北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08740号
原告：黄达，男，1964年6月26日出生。
委托代理人：王京梅，北京市京昌律师事务所律师。
被告：高艳华，女，1972年7月8日出生。
委托代理人：谢堃，北京市华联律师事务所律师。
委托代理人：欧筱铭，北京市华联律师事务所律师。
原告黄达诉被告高艳华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理。依法由审判员王轶楠担任审判长，与代理审判员袁晖、人民陪审员李树玲依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄达及委托代理人王京梅，被告高艳华及委托代理人谢堃、欧筱铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄达诉称：2007年10月20日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告名下的位于本市东城区雍和家园×号楼×××7室房屋（以下简称“涉诉房屋”），房屋总价款为人民币248万元，被告应于2007年11月17日前支付人民币200万元，于2008年9月30日前过户时再支付人民币48万元。合同签订后，原告当天即履行了合同义务，将涉诉房屋交付被告使用，但被告在2007年11月17日前只支付了房价款182万元。被告自2007年10月20日入住涉诉房屋至今，一直拒付物业费、供暖费、水电燃气等费用，并曾多次口头提出不要房了，要求原告退还200万元购房款，同时支付房屋增值部分的价款及装修款，原告拒绝。现原告诉至法院，请求解除原被告之间签订的房屋买卖合同，被告将涉诉房屋腾空交还原告，诉讼费由被告承担。
被告高艳华辩称，1、原、被告双方签订的房屋买卖合同是有效合同，被告履行了合同义务，向原告支付了购房款200万元；2、被告于2013年曾起诉原告要求其协助办理过户手续，经法院审查后发现涉诉房屋已由原告另行出售给案外人周×忠，并办理了产权过户手续。之后，周×忠又将该房屋过户给马×娟，诉讼期间原告曾提出解除合同，但此前原告从未与被告协商过解除合同；3、2008年6月，被告确实将涉诉房屋产权证交给了原告，但并非原告所述为了方便其办理房屋出售手续，是原告称为了办理银行解除抵押手续，之后协助被告办理产权过户。原告要求解除房屋买卖合同，既不符合合同约定的解除情形，也不符合法律规定的解除情形，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年10月20日，黄达与高艳华签订《房屋买卖合同》。合同约定，黄达自愿将涉诉房屋及产权（建筑面积158.28平米）卖给高艳华所有，成交价格为人民币248万元，双方在2008年7月22日至9月30日前办理该房屋产权证过户给高艳华的相关手续，双方在该指定日期前未能办理该房屋产权过户，除不可抗力因素外，原因方属违约，须承担违约责任；高艳华在2008年9月30日前分两次付清房款，在2007年11月15日前付给黄达200万元，在2008年9月30日前过户时付给黄达48万元，到期不付属违约；黄达在高艳华交付200万元房款后一周内将房屋交付给乙方使用，并将该房屋产权证公证后转让给高艳华；该房屋在双方交接前发生的水、电、物业等所有费用由黄达负责，交接后发生的水、电、物业等所有费用由高艳华负责；出卖的涉诉房屋如存在产权纠纷，由黄达承担全部责任；双方在签订本合同时，高艳华向黄达付定金5万元，如高艳华不买涉诉房屋或在2007年11月15日前未向黄达交付200万元购房款则属违约，此款项黄达不退，若黄达在约定期限内违约不卖，则向高艳华退付10万元，双方不违约，此款计入第一次乙方付款金额；合同经双方签章高艳华交付定金5万元后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行，一方违约，向对方赔付起步5万元的违约金并赔偿损失。
2007年10月20日，高艳华支付黄达定金5万元，黄达向高艳华出具收据，载明“今收到高艳华交来购房定金伍万元整。特此字据。收款人：黄达。2007.10.20日”。
2007年11月10日，高艳华以银行转账形式向黄达给付购房款人民币50万元。
2007年11月13日，高艳华以银行转账形式向黄达给付购房款人民币132万元。
2007年12月17日，高艳华以银行转账形式向黄达给付购房款人民币13万元。
庭审中，原告黄达主张依据合同约定，被告应于2007年11月15日前给付原告200万元，房屋交接后发生的水、电、物业等所有费用由被告负责，但截至2007年11月15日被告支付定金5万元，购房款182万元，直至2007年12月17日被告才又支付购房款13万元，其行为违反了合同约定；被告入住涉诉房屋后，一直拒绝交纳取暖费、供暖费，以致物业公司起诉原告追索该费用，亦违反了合同约定。被告高艳华主张其已经按照合同约定履行了合同义务，被告于2007年11月15日前给付原告187万元，后又于2007年12月17日给付原告13万元，共计200万元，之所以晚于合同约定日期付清200万元购房款，是因为原告称其债务缠身，要求被告分别将上述款项打入其不同银行的不同账户内，故被告每次打款前均需要等待原告的指示，而原告在确认被告付清200万元购房款之后，按照合同约定将涉诉房屋交付被告使用，表明其已经认可被告履行了合同义务，不存在违约情形。被告并非不交纳物业费和取暖费，而是因被告并非涉诉房屋产权人，物业公司拒绝收取。
原告黄达称，其于2001年购买了四套位于雍和家园的房屋（包括涉诉房屋在内），并申请了银行贷款，银行将该四套房屋办理了捆绑还贷手续，后因原告停止还贷，银行起诉原告要求偿还贷款。经法院审理后，确认原告需偿还银行贷款，故原告于2007年10月20日与被告签订《房屋买卖合同》，出售涉诉房屋以筹措资金偿还银行贷款。后又因2008年8月1日北京市第二中级人民法院对原告发出执行通知书，原告如无法及时还清全部贷款，需将房屋进行司法拍卖，故原告在此情况下又将涉诉房屋转售案外人周×忠。原告主张被告曾于2008年向其提出协商解除合同，原告表示同意，因双方就解除条件未达成一致意见，故未签订书面解除协议。但被告同意原告将涉诉房屋另行出售，并于2008年6月18日将房屋产权证原件交给原告，于2008年6月21日配合评估公司入户进行评估。对此，被告高艳华表示原告所述不属实，被告从未在2008年时向原告提出过解除合同，反而一直与原告协商办理产权过户手续，原告以不愿承担高额税费为由拖延，被告对于原告将涉诉房屋另售他人一事也不知情。被告曾于2013年起诉原告，要求其协助办理产权过户手续。经法院调查才发现涉诉房屋已由原告另行出售他人，并办理了产权过户手续。此后，原、被告之间发生多次诉讼，在诉讼期间曾提出过解除合同，在此之前双方从未提出过，也未就此事宜进行过协商。被告确实在2008年6月18日将房屋产权证原件交给原告，但当时原告称拿产权证原件是为了办理解除银行抵押贷款的手续，之后再协助被告办理产权过户手续，并且在办理解抵押手续时银行需要对涉诉房屋进行入户评估，被告因相信了原告，才将产权证原件交给原告，并在2008年6月21日配合原告，允许评估公司的人进入涉诉房屋内进行拍照、评估，但当时被告并不知晓评估的真实目的，误认为系银行工作需要。事实上，在另案审理中，经法院调查，发现该份评估报告与房管局备案材料中的评估报告不一致，故无法证明此次评估的目的是为了将涉诉房屋出售于周×忠。对此，原告称其与周×忠完成涉诉房屋的买卖及过户手续确未使用此次评估报告，因原、被告签订的合同约定双方在2008年9月30日前办理产权过户手续，故在2008年9月30日前办理涉诉房屋的贷款手续系非法，在2008年11月份又重新进入涉诉房屋做了一次评估，被告同样给予了配合。被告称，原告所述不属实，原告只是在2008年6月21日带人到涉诉房屋内进行了一次评估。
原告另主张双方之所以均认可于2008年9月30日前办理完房屋过户手续，是因为被告对于涉诉房屋的抵押情况是知情的，也知晓该房屋办理过户手续存在障碍，而原告于2008年9月30日前未能将产权过户至被告名下，系因银行未将捆绑抵押手续解除，属不可抗力，故原告并未违约。对此，被告认为原告在明知涉诉房屋存在过户障碍的情况下，仍与被告签订房屋买卖合同，存在欺诈的嫌疑，涉诉房屋产权由原告过户至案外人周德忠的事实也证明原告主张不成立。
另查，高艳华自2007年底，一直居住在涉诉房屋内。黄达于2008年12月19日与案外人周×忠签订房屋买卖合同，约定黄达将涉诉房屋出售给周×忠，周×忠于2008年12月23日领取涉诉房屋的产权证。后，周×忠又将涉诉房屋产权过户至案外人马×娟名下。
以上事实，有《房屋买卖合同》，房屋产权证复印件，银行个人业务凭证，发票，收据，照片，短信，录音，双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人解除合同，需符合约定解除合同或法定解除合同的条件。依据本案审理查明的事实，被告已于2008年12月17日给付原告200万元，虽然晚于合同约定的日期，且原、被告双方对于造成此情形的原因存在争议，但因合同约定原告在被告交付200万元房款后一周内将房屋交付给被告使用，而原、被告双方均认可被告自2007年底即居住在涉诉房屋内，表明原告以其行为对被告的付款表示认可，故不应据此认定被告违约。关于原告主张被告所付200万元包括定金5万元，定金不应计入购房款，据此认定被告至今未付清购房款200万元一节，因合同中明确约定双方不违约，定金计入第一次被告付款金额，故原告该项主张不成立，本院不予采纳。关于原告主张被告自入住涉诉房屋后，一直拒绝交纳物业费、供暖费，其行为构成违约一节，虽然合同中约定房屋交接后发生的水、电、物业等所有费用由被告负责，被告亦认可未交纳上述费用，但因为该行为不足以影响房屋买卖合同目的之实现，不属于根本违约，故原告据此要求解除与被告签订房屋买卖合同，于法无据，本院亦不予采纳。关于原告主张双方曾于2008年协商解除合同，因未就解除条件达成一致未出具书面协议一节，其未向本院提交有效证据证明，故对该项主张，本院亦不予采纳。关于原告主张被告同意并知晓原告将涉诉房屋另行出售给案外人一节，因其所述被告将产权证原件交给原告，并配合评估公司进行评估，并不足以据此认定被告对此知情，且被告对此予以否认，故对该项主张，本院亦不予采纳。相反，原告与被告签订房屋买卖合同，应依据合同约定积极履行合同义务，在未与被告解除上述合同的情况下，即与第三人另行签订房屋买卖合同，将涉诉房屋进行一房二卖，并将房屋产权转移至第三人名下，致使原、被告之间的合同目的无法实现，此行为属于根本违约，亦违反了法律规定。故在原告的行为构成根本违约，被告的行为未构成根本违约的情况下，原告要求解除合同，被告不同意解除，本院对原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，判决如下：
驳回原告黄达的诉讼请求。
案件受理费1612元，由原告黄达负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
代理审判员 袁 晖
人民陪审员 李树玲
二〇一四年十月二十日
书 记 员 黄琼蕙