重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合法民初字第02551号
原告李金富，男，1958年11月13日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人秦秀亮，重庆合州律师事务所律师。
被告重庆民熹房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处井湾街145＃，组织机构代码73655608-7。
法定代表人朱抿西，公司董事长。
委托代理人李小松，重庆嘉陵律师事务所律师。
委托代理人童方志，男，1951年7月20日出生，汉族，住重庆市合川区。
原告李金富与被告重庆民熹房地产开发有限公司（以下简称民熹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周毅独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李金富的委托代理人秦秀亮，被告民熹公司的委托代理人李小松、童方志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李金富诉称，原告和被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，原告购买被告开发的位于合川区牌坊路23号1幢2单元＊＊号房屋一套，被告应于2011年12月28日前交房，同时被告应在交房后60日内提交办理房屋产权证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告于2012年8月才履行交房义务，被告亦没有按照合同约定的时间提供办证所需资料，致使原告的房产证在2013年6月17日才办理下来。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，现原告为了维护自己的合法权益，依法向法院起诉，请求判令被告向原告给付逾期办理房产证违约金6119.4元。
被告民熹公司辩称，被告“一米阳光项目”未按合同约定的期限取得《房地产权证》的《登记受理单》，不是因被告的原因所致，而是由于以下两个原因所致：一、从2012年10月18日起合川区国土局地房籍系统升级，升级期间不受理单位的权属登记，升级过程中需对涉案项目重新建盘完成后才受理办证申请。本案涉案项目因系统升级于2013年2月7日才完成的重新建盘，系统升级用时112天，该112天应在实际办证时间中予以扣除。二、因在办理房地产权证过程中，需涉案项目的全体业主均提交了完整的办证资料和全体业主均按时缴纳了大修基金国土房管局才受理办证申请，而本案中部分业主未按时向被告提交办证资料，部分业主未按时缴纳大修基金，从而导致了《登记受理单》取得的滞后。故被告不应承担迟延办证的违约责任。三、原被告双方在协商迟延交房事宜时，原告已明确表示放弃追究被告的一切法律责任，原告已放弃了被告承担迟延办理房地产权证的违约责任。另外，被告与原告在《重庆市商品房买卖合同》附件五合同补充协议中约定，原告的办证期限为180日，且原告的实际接房时间也有误。综上答辩意见，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告民熹公司是具有房地产开发资质的房地产开发企业。原、被告于2010年8月27日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“一米阳光项目”位于重庆市合川区牌坊路23号1幢2单元3层＊号房屋一套，房屋总成交金额281614元，签合同时支付101614元，剩余180000元由重庆农村商业银行合川支行提供按揭贷款。合同约定由被告于2011年12月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同关于办理产权登记约定为：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原被告双方应相互配合办理本商品房产权登记。由原告委托被告办理的，被告应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的责任未能按时向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日，被告有权解除合同；被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付。另原、被告双方在合同附件五又签订合同补充协议，该合同补充协议第8条约定：房屋交付前，买受人没有付清本合同约定的房款和其他相关配套费用的，出卖人有权拒绝交房并不承担违约责任。被告应在房屋交付后180天以内办理《房地产权证》。
合同签订后，原告支付了购房款274157元。被告于2012年8月8日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，原被告确认被告合法的交房时间为2012年8月8日。2012年9月8日，原被告双方达成协议：由被告一次性支付原告所有违约金3000元，原告自愿放弃追究被告因延期交房违约而产生的任何责任，自协议签定生效之日起，原告不得因违约金再要求被告承担任何经济赔偿和法律责任。当日被告支付原告违约金3000元。2012年10月18日，重庆市合川区国土房管局向各位市民登报发出公告：“按照重庆市国土房管局的统一部署，我区地房籍系统上线时间为2012年10月29日，因上线前需导入数据、调试系统、清理在办业务，停用原系统，完成本项工作预计时间为2012年10月19日到10月28日，在此期间，对除个人以外的权属登记暂停受理，已受理的各类权属登记需延长办理时限。给您带来的不便，敬请谅解”。由于合川区国土房屋管理局对地房籍系统进行升级，对其后续办理房屋落地、建盘、房屋登记系列进行调整，合川区南办处牌坊路23号“一米阳光”工程项目，在合川区房屋测量所于2012年11月17日办理项目落地，于2013年2月7日该楼盘一、二、三幢房完成键盘并提交建盘数据。2013年3月14日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局出具了一米阳光项目初始登记的业务受理通知书。2014年4月15日，重庆市合川区物业专项维修资金管理部门出具了原告缴纳专项维修基金的票据。2013年6月17日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局出具了一米阳光项目预售后房屋权属转移登记业务受理通知书，随后重庆市合川区国土资源和房屋管理局为原告办理了房地产权证。现原告认为被告迟延办证，诉至来院，要求被告支付迟延办证的违约金，其诉请如前。
还查明，因另一购房户刘洪波、叶丽君的办证资料不齐，被告民熹公司于2013年5月11日向该购房户邮寄了通知。
上述事实，有原、被告陈述，重庆市商品房买卖合同、合同补充协议、购房发票、业务受理通知书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、公告、重庆市国土资源和房屋勘测规划院出具的说明、专项维修资金票据、特快专递邮件单、协议等证据证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告是具有房地产开发经营资质的企业，原、被告签订的重庆市商品房买卖合同是双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。双方签订的重庆市商品房买卖合同约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但双方在合同附件五的合同补充协议中约定，被告应在房屋交付后180天以内办理《房地产权证》，对主合同约定被告履行办理产权登记义务的时间予以了变更。该补充协议亦是双方自愿签订，对双方具有法律约束力，双方应该按照变更后的约定履行义务。被告于2012年8月8日将房屋交付给原告，按照补充协议约定，被告应于2013年2月3日前履行办证义务，取得业务受理通知书。被告于2013年6月17日才取得重庆市合川区国土资源和房屋管理局出具的预售后房屋转移登记业务受理单，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。合同还约定，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。由于重庆市国土房管局的统一部署，合川区地房籍系统升级，合川区国土房管局2012年10月19日至10月28日期间，对除个人以外的权属登记暂停受理，且以登报公告的形式对外发布，此期间不属被告的原因所致，应予扣减。扣减后被告实际违约时间为124天，应支付原告违约金3400.08元（27.42元／天×124天）。原告请求中高出部分不予支持。被告辩称因系统升级造成的其他建盘时间亦应扣除，因被告未举示项目在其他建盘期间内已积极履行办证义务的证据，故被告要求扣减项目其他建盘时间的辩称意见，本院不予采纳。被告辩称迟延办证系其他买受人未按时提交办理房地产权证所需资料及未按时缴纳大修基金所致，其他买受人未提交办证资料造成的损失，属被告与第三人之间的纠纷，不影响本案被告向原告承担违约责任。被告辩称部分业主未按时缴纳大修基金，原告庭审中举示的主管部门出具的大修基金票据，只是为了证明其已积极履行合同义务，被告并未提供证据证明原告支付大修基金迟延，故对此辩解意见，本院不予采纳。被告辩称原告已放弃追究被告承担违约办证的责任，但从双方所签的协议看，原告并未明确放弃追究被告承担违约办证的责任，被告的此辩解意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、由被告重庆民熹房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告李金富逾期办理房地产权证的违约金3400.08元。
二、驳回原告李金富的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆民熹房地产开发有限公司负担。此款已由原告垫付，由被告在给付标的款时一并支付给原告。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判员 周 毅
二〇一四年十一月七日
书记员 郭丹丹