上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3245号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海家愉餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人贾晓明，董事长。
委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海亿亿佰广场管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人时玮康，总经理。
委托代理人李路，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。
原审第三人上海家愉餐饮管理有限公司金沙江路店，注册地上海市。
负责人ＸＸ飞。
委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。
上诉人上海家愉餐饮管理有限公司（以下简称家愉公司）、上诉人上海亿亿佰广场管理有限公司（以下简称亿亿佰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2012年7月16日，家愉公司、亿亿佰公司签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：1、家愉公司向亿亿佰公司承租本市金沙江路XXX号圣诺亚大厦内二楼203区域作为开设餐饮之用，家愉公司入驻前及签订本合同时，已对承租房屋的现状，包括房屋、商圈等情况有充分了解，并认可适用于餐饮经营；2、租期自2012年7月20日起至2018年7月19日止，免租期为2012年7月20日起至2012年9月27日止，如亿亿佰公司开业时间延后，则家愉公司的租期可相应顺延但无权获得任何补偿；3、每月总租赁费用为人民币（以下币种均为人民币）105，576.30元，其中包括基本月租金96，676.30元与月管理费8，900元。房屋交付时，家愉公司应支付保证金96，676.30元，租赁关系终止后用于抵充家愉公司应付费用，余款退还；房屋内的水电、通讯费由家愉公司承担，家愉公司进场装修时应预付上述公用事业费的押金96，676.30元，合同期满或解约后退还；4、租金每两个月支付一次，先付后租。合同签订后免租装修期结束前，家愉公司须支付首期两个月的租金，亿亿佰公司同时开具发票，之后每个期末由亿亿佰公司开具发票，家愉公司于收到发票后的十日内，以支票或汇兑方式向亿亿佰公司提供的账户内付租。逾期付款的，每逾期一日，须按应付而未付款的0.5%支付滞纳金；5、家愉公司未能按合同规定支付租金、保证金、公用事业费押金等费用的，应承担亿亿佰公司为追讨所发生的相关费用并按日万分之四计收逾期利息；6、家愉公司有违约行为的，亿亿佰公司有权单方终止合同，押金、保证金等预交的租赁费用作为违约金由亿亿佰公司没收，造成的实际损失由家愉公司赔偿；亿亿佰公司违约的，应退还租赁费用的剩余部分及保证金等，并赔偿家愉公司损失；7、合同期满或被解除后终止时，家愉公司应于终止日前搬离全部物品并将租赁区域恢复原状，否则视为放弃物品权利而由亿亿佰公司处置；租期届满或提前终止时，家愉公司无权要求亿亿佰公司赔偿装修损失或搬迁费用；8、对合同双方的文件送达地进行了确认，以挂号信的方式向送达地邮寄的函件视为已送达，其中家愉公司的地址为“上海市普陀区谈家渡路XXX号XXX室”；二、合同签订后，家愉公司开始对场地进行装修并营业。2012年9月，家愉公司与燃气供应部门签署燃气安装工程合同书；2012年11月28日，消防部门向家愉公司出具了建设工程消防验收合格意见书；营业期间，家愉公司在2013年5月14日收到亿亿佰公司解约函后于2013年5月31日撤场。2013年6月9日，大厦物业向家愉公司发出告知书，指出因有身份不明人员出入家愉公司已关闭的餐厅，故即日起封闭餐厅大门；三、2013年6月21日，亿亿佰公司向家愉公司发函一份，指出家愉公司在签订合同时已对承租房屋现状有所了解，现却以经营环境为托辞拒不履行付费义务，其行为构成违约，亿亿佰公司已行使单方合同解除权并于2013年5月14日向家愉公司所确认的文件送达地寄送了书面解约通知，同时再次催收相关费用；2013年7月23日，亿亿佰公司经公证程序向合同中家愉公司所确认的文件送达地寄送了“合同解除告知函”一份，函件主要内容为：家愉公司未按租赁合同约定的方式支付租金，且自2013年5月起拖欠租赁费用及公用事业费，该行为严重违反约定，故亿亿佰公司行使单方解约权，自发函日起解除合同，家愉公司应于2013年7月26日前结清欠费，并于2013年7月31日前将租赁区域内所有物品搬离，否则视为放弃对物品的所有权，如家愉公司未履行欠款清结义务的，则视为同意将租赁区域内所有物品折价抵偿欠款，不足抵偿的将由家愉公司继续承担责任，亿亿佰公司将于2013年8月1日进场并收回租赁区域。租赁保证金、公用事业费押金、窗户恢复押金作为违约金予以没收。后该函因未送达而被回退。2013年8月1日，亿亿佰公司经公证程序收回租赁场地，并将场地内所属家愉公司的可移动物品搬离放置于他处，后将此租赁场地另行对外出租并重新装修。
2014年3月10日，家愉公司诉至原审法院，请求判令：一、确认家愉公司、亿亿佰公司签订的房屋租赁合同于2013年6月1日解除；二、亿亿佰公司退还2012年9月28日至2012年11月25日的租金193，353元；三、亿亿佰公司因其瑕疵履约行为按50%的比例退还2012年10月至2013年4月的租金（上述时间段内家愉公司已付租金676，734元，故亿亿佰公司应退还租金338，367元）；四、亿亿佰公司按原价值赔偿家愉公司为经营所添置的设施设备损失以及装饰装修损失共计2，209，942元；五、亿亿佰公司赔偿家愉公司因租赁合同无法履行所支出的员工遣散补偿金100，000元（根据家愉公司与员工解除劳动合同后需作出的补偿估算）；六、亿亿佰公司赔偿家愉公司因租赁合同无法履行而导致家愉公司需向案外人承担承包协议解除的违约金1，020，000元（以家愉公司与案外人签订的承包协议中解约赔偿条款约定为准）；七、亿亿佰公司返还家愉公司保证金及押金203，352.60元；八、本案评估费及受理费由亿亿佰公司承担。
2014年4月21日，亿亿佰公司提起反诉，请求法院依法判令：一、家愉公司支付2013年5月1日至2013年7月31日的租金316，728.90元（按每月105，576.30元计）；二、家愉公司支付上述租金的滞纳金（按租赁合同约定，滞纳金以每日0.5%计，其中2012年12月房租发票于2012年11月15日签收，应付日为2012年11月25日，实付日为2012年12月10日，逾期16天；2013年1月房租发票于2013年1月8日签收，应付日为2013年1月18日，实付日为2013年1月29日，逾期12天；2013年2月房租发票于2013年1月8日签收，应付日为2013年1月18日，实付日为2013年2月25日，逾期39天；2013年3月房租发票于2013年2月19日签收，应付日为2013年3月1日，实付日为2013年3月29日，逾期28天；2013年4月房租发票于2013年2月19日签收，应付日为2013年3月1日，实付日为2013年4月25日，逾期56天；2013年5、6、7月房租发票未向家愉公司交付，则2013年5、6月租金的逾期天数应自2013年5月1日起算至亿亿佰公司起诉之日止，2013年7月租金的逾期天数应自2013年7月1日起算至亿亿佰公司起诉之日止）；三、家愉公司支付2013年4月的公用事业费11，247.40元、2013年5月的公用事业费12，938元，四、家愉公司支付公用事业费的逾期利息（按租赁合同约定，逾期利息按日万分之四计，2012年9月26日至2012年10月31日的水电费应付截止日为2012年11月30日，实付日为2013年3月25日，逾期115天；2012年11月1日至2012年11月28日的水电费应付截止日为2012年12月31日，实付日为2013年3月25日，逾期84天；2012年11月29日至2012年12月31日的水电费应付截止日为2013年1月31日，实付日为2013年3月25日，逾期53天；2013年1月1日至2013年1月31日的水电费应付日为2013年2月28日，实付日为2013年3月25日，逾期25天；2013年2月1日至2013年2月28日的水电费应付日为2013年3月31日，实付日为2013年5月14日，逾期44天；2013年3月1日至2013年3月28日的水电费应付日为2013年4月30日，实付日为2013年5月14日，逾期14天；2013年3月29日至2013年4月30日的水电费应付截止日为2013年5月31日、2013年5月1日至2013年5月31日的水电费应付截止日为2013年6月30日，上述两笔费用至今未付，故应截止至亿亿佰公司起诉之日）；五、家愉公司支付公证费4，000元；六、家愉公司承担租赁场地空置期间的租金损失739，034.10元（自2013年8月1日场地被收回之日起算至2014年3月场地被重新出租之日止，按月租金105，576.30元计）；七、家愉公司支付物品仓储费（按仓储面积300平方米、每平方米每天1.50元计，自2013年8月1日起算至家愉公司实际搬出物品之日止）；八、家愉公司支付物品搬运费3，681.80元（人工费以2013年本市最低人工标准每人每天73.60元计，人数以10人计，搬运日程以5日计）；九、家愉公司应办理原承租区域内营业证照及餐饮服务许可证照的注销登记手续；十、本案受理费由家愉公司承担。
原审法院另查明：一、根据当事人确认的租金发票、签收记录及付款凭证，租金的结算情况为：1、2012年9月28日至2012年10月31日的租金115，989.30元，家愉公司于2012年11月8日付清，亿亿佰公司于2012年11月13日开具发票；2、2012年11月的租金105，576.30元，亿亿佰公司于2012年11月13日开具发票，家愉公司于2012年11月15日付清；3、2012年12月的租金105，576.30元，亿亿佰公司于2012年11月13日开具发票，家愉公司于2012年11月15日签收发票并于2012年12月10日付清；4、2013年1月的租金105，576.30元，亿亿佰公司于2013年1月2日开具发票，家愉公司于2013年1月8日签收发票并于2013年1月29日付清；5、2013年2月的租金105，576.30元，亿亿佰公司于2013年1月2日开具发票，家愉公司于2013年1月8日签收发票并于2013年2月25日付清；6、2013年3月的租金105，576.30元，亿亿佰公司于2013年2月17日开具发票，家愉公司于2013年2月19日签收发票并于2013年3月29日付清；7、2013年4月的租金105，576.30元，亿亿佰公司于2013年2月17日开具发票，家愉公司于2013年2月19日签收发票并于2013年4月25日付清；8、2013年5月、6月的租金各105，576.30元，亿亿佰公司于2013年4月1日开具发票，家愉公司于2013年4月17日签收发票但未支付；二、根据当事人确认的水电费发票及付款凭证，公用事业费的结算方式为：1、2012年9月至2013年1月的水电费于2013年3月25日结清；2、2013年2月至3月的水电费于2013年5月结清；3、2013年4月的水电费11，247.40元，亿亿佰公司于2013年5月3日开具发票，家愉公司于2013年5月19日签收发票但未付费；4、2013年5月的水电费由亿亿佰公司根据抄表数开具金额为12，938元的发票，但未交由家愉公司签收并付费；三、家愉公司向亿亿佰公司支付了保证金96，676.30元、公用事业费押金96，676.30元、玻璃押金10，000元；四、上海燃气市北销售有限公司就本案涉及的燃气管道开通问题向原审法院反映：1、大楼燃气管道接入情况各有不同，通常情形下，大楼的租户凭房屋租赁合同与申请书即可申请分管接入，不需征得房东同意；2、由于时间久远，金沙江路XXX号圣诺亚大厦的总管开通时间已无法查询，但大楼燃气总管的开通时间必定早于分管开通时间，据查，该大楼最早开通燃气分管的时间为2012年8月15日，家愉公司申请分管开通的日期为2012年8月10日，竣工验收即实际开通日期为2012年11月13日。
原审诉讼中，因当事人对家愉公司诉请中涉及的固定装潢及可移动物品之价值无法达成一致意见，经家愉公司申请，原审法院委托上海申威资产评估有限公司对此进行了评估，该公司出具的《资产评估报告》鉴定结论为：本案所涉标的物的评估净值为1，717，038.99元。该报告的“标的物评估明细表”中，第1-151项为物品与设备，状态包括“无法使用”、“继续留在原地使用”、“放置于地下车库内”等；第152项为装修费，状态为“已拆除，未见实物”，评估净值为774，000元。对此评估结论，家愉公司认为：己方曾向评估方提供了总值约为98万元左右的装修合同与票据，而评估报告中能够体现的仅为70余万元，另外，己方请求对装修的原值进行评估，而评估方却对装修进行了折旧，但考虑到评估机构的独立性，故对此鉴定结论不持异议，希望法院对本案裁决时能对家愉公司的意见予以考量；对此评估方的解释为：一、家愉公司提供的装修合同与票据包括了前后两次装修，考虑到后装修在实施的过程中必须去除前装修而不能进行累加，故去除部分的装修价值并未计入；二、考虑到接受评估的经营场所已开业数月，装修与物品必然发生损耗与折旧，故评估方于报告中将物品与装修的原值与净值分列，“标的物评估明细表”中“评估价值”项下所列的为原值，共计1，907，821.10元；“评估净值”项下所列的为根据成新率折旧后的价值，共计1，717，038.99元。对评估结论，亿亿佰公司认为：一、新商户入驻后对租赁场地重新进行了装修，故原属于家愉公司的装修已无复原可能，家愉公司既以装修合同及票据等书证为依据提出赔偿，则无必要再进行审价；二、亿亿佰公司在清场后已将场地内的可移动物品另行保管但未制作明细清单，家愉公司可自行取回，对此类物品同样无必要进行审价，故亿亿佰公司对本次评估的必要性予以否定；三、对评估过程、范围及结果均不认可。具体意见为：1、评估方只清点了大宗物品而未逐一清点小件物品；2、评估方于报告中载明，2014年10月10日物品清点完毕后，其征询了当事人的反馈意见并对当事人提出的意见进行了核实，但事实上评估方并未向亿亿佰公司进行核实；3、评估方于报告中载明，能见到的被评估实物列入评估范围，未见到的实物则不纳入评估范围，对未见到实物但具有存在合理性的物品应经当事人双方认可，但事实上评估列表中的一些隐蔽的物品，如PVC管道等并未经当事人双方认可；4、评估报告中载明有部分设备继续留在原场地使用，但事实上评估方并未进入租赁现场，不可能对上述物品是否存在进行确认；5、评估方并未将评估报告的初稿向亿亿佰公司发送；6、到庭接受质询的为工程师而非评估师，不符合相关规定。对此评估方的解释为：一、作为评估原则，大件物品必须逐一清点，小件物品不可能逐一清点，所有物品的种类如有70%与家愉公司提供的资料相吻合，评估方即可确认物品存在，并以家愉公司提供的物品数量为准，家愉公司需对其提供资料的真实性承担法律责任；二、评估方曾征询双方当事人的意见，但当事人之间无法达成一致且有抵触情绪，在此情形下，即使评估方将评估初稿向亿亿佰公司发送其亦不会确认，故仅向家愉公司发送了评估初稿的电子稿，同时，在民事诉讼的评估过程中，评估方可根据当事人的要求发送评估报告的初稿，但在初稿的发送方面并无强制性规定；三、对于隐蔽物，评估方可以根据专业知识与经验来判断其是否存在，评估方本欲赴现场对管道进行勘查，但亿亿佰公司称新进业主已对场地重作装修，上述管道已被隐蔽且仍在使用，故评估方未作现场勘查而在评估报告中对管道的使用情况进行了载明；四、关于固定装修的评估。虽然原装修已被拆除，但从家愉公司提供的资料分析，此类装修于当时确实存在，故装修价值项系评估方根据家愉公司提供的装修合同与票据所作出，而非实物评估；五、评估工程师参与了整个评估过程，其出庭发表的质询意见系经评估机构书面认可，并不违反法律与行业规定。另，庭后该评估机构及评估师出具了书面材料表示同意出庭评估人员发表的质询意见。
本案反诉查明的事实同本诉。
原审法院认为，房屋租赁双方应秉承诚实信用、善良守诺的原则履行合同。结合当事人的诉辩称及各项证据，法院对案件的本反诉诉请及争议焦点予以合并作如下认定：一、当事人对租赁合同的效力均未持异议，法院对租赁关系的真实性、合法性予以确认。承租方作为租房用于经营餐饮的一方，在租约订立前应对经营所需的软硬件，包括设施、环境等加以审慎考察，在租约订立时应对合同条款加以周密考虑，属行业特殊需要或可能对经营产生重大影响的问题，如管道接通、招商、周边环境的优劣等，应及时向出租方提出并尽可能纳入合同约定范围以厘清职责、规避风险。而从合同内容分析，承租方已在合同中对房屋现状适合餐饮经营作了书面声明，且合同条款未就上述问题中出租方须承担的职责与义务进行约定，诉讼中承租方亦未提供证据表明在招商及周边环境的维护方面出租方存有过错；同时，根据一般的商业惯例，商厦中各商户的起租、开业日期并不一致，故除特别约定外，商厦的总体能源供应由商厦管理方负责，但各商铺的水电煤等能源供应设施应由租户自行接入并开通更为合理。本案中，有证据表明租赁关系建立时，大厦的燃气总管开通并无障碍，而承租方提供的证据及对供气部门的调查结果并不能证实出租方在系争商铺的燃气供应方面存在合同义务，也不能证明出租方在燃气接入方面造成了妨害而导致承租方装修、开业延期。综上，承租方认为出租方在履约过程中关于商厦招商、经营环境、管道开通等方面存在过错证据不足，法院不予采信；二、承租方的上述观点既不成立，则无论商铺装修延期或开业延迟是否与燃气管道的接入有关，责任应由其自负，即使开业延迟，其仍应按合同约定在免租期结束后，即2012年9月28日开始支付租金，承租方认为免租期应当延长，首期付租日应推迟至2012年11月起算的观点不能成立，且从已完成支付的租金发票中，可以看出对每笔应付租金所对应的租期均予以了注明，承租方于付款时对此并未提出异议，故法院对承租方要求延长免租期并推迟付租时间段的主张不予采信。同时，根据承租方的陈述，其上述主张使当事人在租金支付方面产生了分歧与争议，为日后合同解除造成了隐患，此为承租方之责；三、租赁期间租金及公用事业费的支付应按约定履行，约定不明或实际执行过程中与约定有差异的，应由当事人本着诚信原则按交易惯例履行。从查明的租金、公用事业费的开票日期、签收日期及实际支付日期可知，租赁双方在开票与付租日期方面均未严格按照合同约定执行：出租方开具租金发票日期不固定，承租方自租期开始直至2013年5月前基本处于按月但不定时付租状态，合同中虽未明确约定公用事业费的支付期限，但从承租方的实际支付行为来看，较之通常的付费惯例略有延迟，但总体而言双方均无根本性违约行为。2013年5月起，承租方签收发票但未按此前的支付习惯付租，因当事人未就付租与解约的关联性——即欠租达到何种程度合同应当解除作明确约定，在此情形下，如双方均有履约意愿的，应持善意、合作、容忍的态度对之后的付款进度进行协商——或要求对方严格依约履行、或重新对付款期限进行约定，但事实上出租方在合同权益未遭受重大侵害的非迫切情形下径直提出了解约要求，而承租方亦未主动作出付费的意思表示，而是在收到解约请求后停业撤场，且在撤场后直至出租方收回场地的期间内既不要求继续履约，又不清场并交还房屋。上述行为表明双方在维持租赁关系方面均未体现出足够的诚信与意愿，故法院对合同的解除予以确认，解约日以家愉公司诉请的停业离场之日为准，解除的原因是当事人之间已失去彼此信任与合作的基础，导致合同目的无法实现，出租方为解约的主动方，承租方为解约的消极应对方——目前尚无证据可证实其撤场系出于被迫，故该撤场行为应视为其对解除合同的认同；四、关于合同解除的责任与结算问题。根据上述租赁合同履行过程中当事人的行为，法院认为合同双方对解约均应负有一定责任，由此产生的一系列经济损失应按比例分担或根据客观情况自行承担，承担方式由法院综合案情予以酌定，具体结算方式为：1、因出租方已自行回收场地并另行出租，故对场地返还及恢复原状问题不再处理；2、承租方既于经营期间正常获利，又无法证实出租方有瑕疵履约行为，则其在租期内已付的租金及公用事业费不再返还；3、出租方对承租方于2013年5月底撤场不持异议，承租方亦自认其于2013年5月31日前仍有经营活动，故其还应支付2013年5月的租金，2013年6月起，因承租方未再使用场地，同时基于解约的相互责任以及2013年8月1日后出租方已自认收回房屋，故对出租方于2013年6月起的租金及空置费主张均不予支持；4、承租方于撤场前已签收了属于租期内的2013年4月的公用事业费结算单据，应视为其对该费用的认可，故其仍应付费，2013年5月的公用事业费由出租方单方制作且未获承租方认可，现对费用的真实性已无法核实，故对此笔费用的请求法院不予支持；5、当事人对已付的保证金与押金数额不持异议，法院予以确认，基于双方对合同解除的责任与过错，该费用应由出租方返还而无权没收，同理，对出租方提出的租金与公用事业费的滞纳金及逾期利息不再支持；6、关于收回场地过程中当事人主张的各类损失。首先，基于不动产租赁的特殊性，租赁关系终止后所涉及的善后事宜众多而内容庞杂，在场地交接、原状恢复、物品转移、费用结算等方面均牵涉到当事人的重大利益，故租赁合同解除后，双方对结算无法达成一致的，理应通过协商或诉讼等正当途径解决争议，而本案中出租方于收回场地的同时，未采取上述方法即擅自处置属于承租方的装潢及物品，致使部分财产发生损坏或灭失，更对诉讼中的价值重估造成了妨碍，该处置行为明显失当，由此产生的后果如部分物品因搬动而出现的价值贬损、部分物品因拆装发生损坏而无法再利用、评估机构估价的难度增大与精确度降低等，均应由出租方承担责任。同时法院注意到，出租方在清空场地后又另行出租，则该处置行为作为其另租场地的准备工作，客观上为其带来了收益却对承租方造成了损害。根据上述理由，出租方所提出的公证费、搬运费、仓储费等即使发生亦应由其自行承担，除此之外，出租方还应对承租方的固定装潢及部分可移动物品的损失予以分摊，分摊的比例由法院结合其在解约中的责任及财产处置行为中的责任而定。考虑到承租方已投入经营，对固定装潢及可移动物品的损失应按现值而非原值予以分摊，其中可移动物品根据评估机构的勘查及评估结果分为两部分，一部分由出租方保管的物品因考虑到可再利用性，由出租方负责返还并承担搬迁与保管过程中的合理损耗；另一部分仍在现场使用或不可再利用的物品已不具备返还条件，该部分损失则由当事人分摊。评估机构作为具有专业资质的鉴定方，其所作出的结论具有行业性与权威性，法院对该结论包括固定装潢及可移动物品的价值、现状、类别、数量及评估人员针对当事人质询所作出的答复意见予以采纳；7、关于承租方主张的遣散费及案外合同利益损失，因此类损失非签约时所能必然预见，且相应的证据由承租方单方提供，其真实性与关联性难以确认，再考虑到承租方的解约责任，对该诉请本院不予支持；8、合同既已解除，上海家愉餐饮管理有限公司金沙江路店（以下简称金沙江路店）作为承租方自认的分支机构，其仍在系争租赁场地内进行工商、餐饮的注册登记缺乏法律依据，作为解约后的附随义务，承租方应负责对其分支机构的登记事务予以变更或注销。
原审法院审理后作出判决：一、上海家愉餐饮管理有限公司与上海亿亿佰广场管理有限公司于2012年7月16日签订的关于上海市金沙江路XXX号圣诺亚大厦二楼203室区域的《租赁合同》于2013年6月1日解除；二、上海亿亿佰广场管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海家愉餐饮管理有限公司返还保证金及押金人民币203，352.60元；三、上海亿亿佰广场管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海家愉餐饮管理有限公司支付固定装潢及可移动物品损失人民币750，000元；四、上海亿亿佰广场管理有限公司与上海家愉餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内对上海亿亿佰广场管理有限公司保管的、属于上海家愉餐饮管理有限公司的可移动物品进行交接（物品清单以涉案资产评估报告为准）；五、上海家愉餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海亿亿佰广场管理有限公司支付2013年5月的租金人民币105，576.30元；六、上海家愉餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海亿亿佰广场管理有限公司支付2013年4月的公用事业费人民币11，247.40元；七、上海家愉餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市金沙江路XXX号圣诺亚大厦二楼203室区域内与上海家愉餐饮管理有限公司金沙江路店相关的营业执照、餐饮服务的行政类地址登记予以变更或注销；八、对上海家愉餐饮管理有限公司的其余诉请不予支持；九、对上海亿亿佰广场管理有限公司的其余反诉诉请不予支持。
家愉公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：涉案合同因亿亿佰公司违约而解除，导致家愉公司所投入的设施设备对自身而言无利用价值，故亿亿佰公司应当承担相应的赔偿责任，请求二审依法改判。
亿亿佰公司辩称，亿亿佰公司不存在违约行为，不同意家愉公司的上诉请求。
亿亿佰公司亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称：涉案合同解除的原因完全在于家愉公司的违约行为。在合同履行过程中家愉公司存在长期拖欠租金及公用事业费的行为，显然构成违约，亿亿佰公司可依约行使解除权。租赁合同约定，合同被解除后双方权利义务提前终止时，承租人应于合同终止日期前将其所属物品全部搬离该租赁区域并将该租赁区域恢复原状，否则视为放弃其对物品的权利，且视为已经授权出租人处置该物品。承租人应承担出租人为清除上述物品发生的支出及将租赁区域恢复原状的费用。鉴于家愉公司严重违约造成合同解除，亿亿佰公司在家愉公司拒不配合履行搬迁清场义务、亦不支付场地占用等相关费用的情况下，为防止自身损失的扩大，将家愉公司滞留场地内的设施设备进行清迁，并不违背合同的约定。原审法院判令亿亿佰公司承担相关损失及费用，实属不公。综上，请求二审法院依法改判，支持亿亿佰公司在原审中的全部反诉请求。
家愉公司辩称，家愉公司不存在违约行为，系亿亿佰公司强行将家愉公司赶出租赁场地。请求二审法院驳回亿亿佰公司的上诉请求。
原审第三人上海家愉餐饮管理有限公司金沙江路店同意家愉公司的意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院审理中，家愉公司于2016年3月3日向本院撤回其上诉请求。另外，家愉公司还表示放弃亿亿佰公司保管的属于家愉公司的设施设备，交由亿亿佰公司处置。同时认可2013年5月的公用事业费12，938元，同意向亿亿佰公司支付该笔费用。
本院认为：当事人双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定租金每两个月支付一次，先付后租。每个期末由亿亿佰公司开具发票，家愉公司于收到发票后十日内，以支票或汇兑方式向亿亿佰公司提供的账户内付租。但在实际履行中亿亿佰公司一般会早于期末开具发票，而家愉公司一般均会晚于约定的日期几日付租，双方均未严格按照合同约定履行。在本次纠纷前，亿亿佰公司亦未要求家愉公司承担违约责任。2013年5月、6月的租金，家愉公司仍未按照合同约定日期付款，亿亿佰公司在未经向家愉公司催告的情况下，于家愉公司逾期付款十多日后就径直致函家愉公司解除租赁合同，亿亿佰公司此处理方式确实欠妥。而家愉公司在收到合同解除函后既未及时付清欠款，亦未与亿亿佰公司协商，而是于2013年5月31日撤场，其做法亦有所不当。鉴于双方的行为，租赁合同业已无法继续履行，故原审法院判令租赁合同解除正确。对于合同解除，双方的处理方式均存在不妥之处，对合同解除均应负相应责任，故家愉公司应当向亿亿佰公司支付欠付的租金、公用事业费，亿亿佰公司应当向家愉公司返还保证金及押金。亿亿佰公司上诉要求家愉公司支付公证费，场地空置费、物品仓储费、搬运费等缺乏依据。关于系争场地内的设施设备、固定装潢及可移动物品，家愉公司承租系争场地用于经营餐饮，约定的租期为6年，而实际履行一年不到合同就解除了。客观上，家愉公司为了经营餐饮对系争场地必定进行了一定装修，并添加了设施设备，而合同解除后家愉公司该部分投入势必成为损失，而对于亿亿佰公司而言系争场地内的固定装潢及设施设备仍有一定可利用之处，再者当事人双方对合同解除均应承担一定责任，故对于家愉公司该部分损失应由双方合理分摊。原审法院参照《资产评估报告》的结论，再结合双方对合同解除的过错程度，酌情判令亿亿佰公司给付家愉公司75万元并无不妥。综上亿亿佰公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。家愉公司撤回其上诉请求，系其处分自己的民事权利和诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。家愉公司表示放弃亿亿佰公司保管的属于家愉公司的设施设备，交由亿亿佰公司处置，同时认可2013年5月的公用事业费12，938元，同意向亿亿佰公司支付该笔费用。本院对此亦予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第295号民事判决主文第一、二、三、五、六、七、八、九项；
二、撤销上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第295号民事判决主文第四项；
三、上海家愉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海亿亿佰广场管理有限公司2013年5月的公用事业费人民币12，938元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件评估费人民币33，000元、本诉受理费人民币38，873元、反诉受理费人民币10，598元，均由上诉人上海家愉餐饮管理有限公司、上海亿亿佰广场管理有限公司各半负担；二审案件受理费人民币19，993.88元，由上诉人上海家愉餐饮管理有限公司负担人民币6，615.20元，上诉人上海亿亿佰广场管理有限公司负担人民币13，378.68元。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年三月七日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……