广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第467号
原告李文韬，男，1976年5月28日出生，住广东省遂溪县。
原告杨木调，女，1978年4月8日出生，住广东省遂溪县。
两原告的共同委托代理人庞秀琼、黄亨平。
被告佛山市正源房地产有限公司，住所地为（自编号之一），注册号：440600000019250。
法定代表人麦艳芳。
委托代理人陈志雄。
委托代理人钱嘉志。
原告李文韬、杨木调诉被告佛山市正源房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2015年3月10日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人庞秀琼到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：一、商品房买卖合同签订及履行情况。
2012年5月30日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于佛山市禅城区东鄱南路5号房，总价款为594402元，首付款为184402元，银行贷款支付410000元。关于房屋的交付期限，《合同》第八条约定：被告应于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。关于办理房屋产权登记，《合同》第十五条约定：被告应当在商品房交付90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告取得房地产权属证书。
合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，并通过贷款�清全部房款。但经查，涉案房屋在2014年12月3日之前根本不具备法定及约定的交付条件，亦不具备办理房屋产权登记的法定条件。因为被告一直未能取得位于佛山市禅城区东鄱南路西侧、张槎三路南侧B地块“星晖盛汇园”城镇住宅楼项目之建筑工程验收或竣工备案凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程验收备案凭证等验收材料。
另外，涉案房屋不但不符合法定及约定的交楼条件，而且还因被告的责任导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书。被告违约事实明显，严重损害了原告的利益，应对原告承担逾期交房和逾期办理房产证的违约责任。
二、关于逾期交房违约金以及逾期办理房产证违约金的计算标准。
尽管《合同》第九条和第十五条对被告逾期交房和逾期办证之违约金计算方式进行了约定，但约定标准过低，无法弥补原告因被告违约行为�遭受的房租、利息等损失，有违公平原则。如被告以合同约定标准向原告支付违约金，既不合理，也不合法。
根据我国《合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条亦规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该《解释》第十八条第三款还规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，逾期办理房产证的违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
因此，现原告请求法院将被告逾期交房和逾期办证的违约金计算标准均统一调整增加至按日向原告支付已交付房价款万分之一点五。原告该请求有事实和法律依据，首先，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》（法复（1996）7号）规定，逾期付款违约金，应当按照逾期付款金额每日万分之五计算。其次，根据央行2014年11月公布的最新商业贷款利率为6.15%，折算成日利率为万分之一点七，实际上银行供楼按揭贷款利率远高于该利率水平。再次，因被告违约造成原告损失包括房租、生活、工作、小孩就学等多方面，其中房租损失尤为明显，涉案房屋为高档住宅小区带电梯的商品房，其租金水平不低于30元／平方米／月。
三、关于逾期办理房产证违约金计算时间段问题。
尽管《合同》第十五条约定，商品房实际交付使用后360天内，�告应当向原告提交办理房地产权证所需资料，因被告的原因造成逾期提供上述材料的，买卖双方约定不解除合同，被告需自逾期之日起向原告支付违约金，直至排除被告原因为止。但是，该约定既不合理，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。
合同约定交房期限为2013年5月31日前，并约定被告在商品房交付后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。可见，原、被告双方已经约定的办理房屋所有权登记的期限是在2013年8月29日前，故被告应当在该日之后对原告承担逾期办理房产证的违约责任。此外，逾期办理房产证的违约金应当计算到被告协助原告取得涉案房屋的房地产权属证书之日止，这样既符合当事人的约定，又能更好地督促违约方尽早履行合同所确定的义务。
综上所述，为了维护原告的合法权益，根据我国法律的相关规定，特诉至法院，请求判令：1、被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告取得涉案房屋即位于佛山市禅城区东鄱南路5号房的房地产权属证书；2、被告承担逾期交房违约责任，向原告支付从2013年6月1日起至2014年12月3日止的逾期交房违约金49038.17元（违约金按已付房价款594402元每日万分之一点五计付，计算550天）；3、被告承担逾期办理房产证的违约责任，向原告支付违约金47254.96元（暂计2013年8月30日起至原告起诉之日即2015年2月11日止，以已付房价款594402元为基数，按每日万分之一点五的标准计算，自2015年2月12日起至被告协助原告取得涉案房屋的房地产权属证书之日止按上述标准计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告书面答辩称：一、原告诉请的延期交楼违约金过高。依照�方合同约定，被告逾期交房需按日向原告支付已付房价款万分之零点五计算违约金。原告诉请按万分之一点五的标准计算违反双方合同约定，被告对此不予确认，不同意按其主张的数额支付违约金。关于涉案楼盘迟延交楼问题的相关争议，已经过禅城区法院（2013）佛城法民一初字第1058号案一审，佛山市中院（2014）佛中法民一终字第350号案的同类审理，并作出生效判决。被告认为应该参照上述法律文书的裁判标准对本案予以判决，以免出现同案不同判的情形。
二、涉案楼盘未能按期交楼及办理房产证的主要原因是环评问题致使楼盘迟迟不能完成综合验收，必须推迟为业主办理房产证。事实上楼盘早已完工，且房屋不存在质量问题。环评未能通过是因为政府早期公开招标时未能按期完成对周边企业以及相关影响环保单位的迁移工作，导致被告已经竣工的涉案项目未能通过政府的环评，未能如期通过综合验收。被告在政府公开招标之后获得了涉案项目的所有权证以及办理了相关许可，项目的建设以及招标过程均是按照法律程序进行。经过被告的不懈努力，现涉案项目已通过环评，并于2014年12月10日取得《工程竣工验收备案表》。所以，本案中被告没有过错，具有无法抗拒的原因，根据合同约定，非因出卖人的原因导致买受人迟延办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任。
三、关于迟延办理房产证违约金的起算时间。原告主张按合同订立之日起90日内（原告实际主张自合同约定交房期限届满90日后）计算，既违反合同约定，更无法律依据。原告在引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条时，隐去了“除当事人有特殊约定外”这一前提。综合本案，双方在签订的《商品房买卖合�》中对于逾期办理房产证的起算时间已有明确约定，因此本案并不适用《解释》第十八条的后款条文。
被告认为，关于迟延办证违约金的起算时间应该从被告通过综合验收后经过360天开始起算。从楼盘通过综合验收到分派办理房产证资料，政府部门对于商品房办理权属登记有一套完整程序流程要走，合同约定的360天正是预留给开发商走完这套流程的。被告也在楼盘通过综合验收后即着手进入相关程序的办理。本案因情况特殊，涉案商品房早已交付，也事实交付，但客观且不可归责于被告的原因致2014年12月10日才通过综合验收，属于情势变更情形，迟延办理房产证违约金的起算时间也应相应延后。
四、关于迟延办理房产证违约金标准问题。即使认定被告逾期办证违约行为成立，但原告并未举证证明其实际损失的存在，被告认为合同约定的违约金亦明显过高，请求法院予以调整。
综上，涉案楼盘未能如期交楼及按期办证的结果不是被告的过错造成的，而是不可抗拒的客观原因所致，被告亦已尽力补救，并取得成效。原告主张延期交楼违约金及逾期办证违约金缺乏充分理据且数额明显过高，恳请法院谅解被告的难处，驳回原告的全部诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证、被告企业机读档案登记资料及组织机构代码证复印件。证明原、被告的主体适格。
2、《广东省商品房买卖合同》。证明原、被告于2012年5月30日签订商品房买卖合同及双方之间存在的权利义务关系，合同对于房价款、房屋交付标准和期限、权属登记期限等进行了约定；现被告违约，应对原告承担逾期交房和逾期办证的违约责任。
3、购房发票、付款凭证。证明原告已经按照约定向被告支付全部购房款。
4、《关于规范新建商品房交付使用�程的通知》。证明商品房竣工验收合格交付使用条件是已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且被告须公示相关证件。
5、星晖盛汇园收楼通知书。证明涉案商品房在未符合验收合格交付使用条件的情况下，被告强行要求业主按照合同约定的交楼时间收楼。
本院认证，被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。对于原告提供的证据2、证据3、证据5，以及证据1中之原告身份证和被告企业机读档案登记资料，有原件核对，本院确认其真实性；证据1中之组织机构代码证的基本信息与被告企业机读档案登记资料基本信息相一致，本院确认其真实性；证据4是佛山市住房和城乡建设局公开发布的文件，本院确认其真实性。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年5月30�，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告建设的位于佛山市禅城区东鄱南路5号（星晖盛汇园）房，房屋建筑面积90.81平方米，总价款594402元。合同还约定：一、关于交付期限（第八条）。出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到出卖人账户，买受人方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、非出卖人所能控制或抗拒的其他事件。二、出卖人逾期交房的违约责任（第九条）。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期期间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人同意继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金。三、关于产权登记的约定（第十五条）。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料；因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止；非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任。
合同签订后，原告已向被告全额支付购房款594402元，被告于2012年7月31日向原告开出购房发票。
2013年5月18日，被告在涉案商品房未通过竣工验收的情况下，以商品房达到交付使用标准为由，通知原告于当年5月23日至6月15日期间前往办理收楼手续。
另查明，被告是法人独资有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。
诉讼中，原告陈述，其已于2013年6月1日接收涉案商品房；其知晓涉案房屋已于2014年12月上旬通过综合验收。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省�品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。
对于原告的主张和被告的抗辩，本院评判如下：
一、关于逾期交房违约金。
根据合同约定，原告支付了全部购房款，被告则应按合同约定的期限和标准将商品房交付原告使用，但其未能在合同约定期限内将符合合同约定条件的商品房交付原告使用。
鉴于原告于2013年6月1日接收房屋，此时商品房仍未通过竣工验收，不符合合同约定的交付条件，而原告作为完全民事行为能力人，按照生活常理，应推定为其对被告交付之房屋进行了合理查验后予以接收，并于接收后至本案起诉前一年多的时间里未提出异议；从其“被告强行要求业主按照合同约定的交楼时间收楼”的陈述亦可知，其应知房屋交付时并不符合合同约定的条件，但其又未举证证明其接收房屋是基于被告的胁迫，故应视为原告对房屋交付标准的认可及双方对房屋交付条件的变更，在无其他证据的情况下，本院认定变更的时间点为原告接收房屋之时。
根据合同约定，被告本应于2013年5月31日前交付房屋，但其于2013年6月1日方与原告变更交付条件交房，逾期1天交房，被告依约应向原告支付逾期交房之违约金。
关于违约金计算标准，原告主张合同关于违约金的计算标准过低，低于其因被告逾期交房造成的实际损失，要求提高至日万分之一点五的标准进行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，本院参照佛山市禅城区国土城建和水务局于2012年6月28日发布的《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准（张槎街道）》，涉案路段住宅用房带电梯楼指导租金价为16元／平方米·月，经比对，涉案合同约定的逾期交房违约金计算标准明显过低，根据公平原则，本院酌定被告逾期交房违约金以购房款金额为本金，按日万分之零点八的标准从逾期之日向原告计付。
综上，根据上述违约金计算标准、违约天数和合同约定的违约金计算方法，本院确定被告逾期交房违约金为47.55元（594402元×0.8／10000／天×1天）
二、关于逾期办证违约金。
房屋交付使用后，被告未在合同约定期限内向原告提交办理房地产权证所需资料，其行为构成违约，依约应向原告支付违约金。原告该项主张有理，本院予以支持。关于被告认为逾期办证是因不可抗拒客观原因而非其过错所致的抗辩意见，因其未提供证据予以证明，本院对该抗辩意见不予采纳。
关于逾期办证违约金的计�标准及计算时间段问题。合同约定被告逾期向原告提供办理产权登记所需资料的，按已付房款日万分之一的标准计付违约金。现原告主张违约金的计算标准按已付购房款（即594402元）每日万分之一点五的标准计算，无事实及合同依据。被告认为合同约定违约金计算标准过高，本院认为合同约定的标准并不高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准，且合同约定的办证期限较长，对被告极为有利，故对于被告关于违约金计算标准过高并要求调整的抗辩意见，本院不予采纳。因此，本院确定按照合同约定的标准即按已付购房款每日万分之一的标准计算被告逾期办证的违约金。
关于违约金的起始计算时间，合同约定自房屋实际交付使用后开始计算办证期限，期限届满被告仍未履行完毕其办证合同义务，则开始计算违约金，该约定合理、合法。被告在约定期限内（实际交付后360日内即2014年5月27日前）未向原告提供办理房地产权证所需资料，其应自2014年5月28日起向原告计付违约金。因合同义务的履行和产权证的办理需要原、被告双方的配合，而庭审日（2015年3月10日）之后的违约金尚未实际产生，无法确定，故对于原告要求计收被告逾期办证违约金至原告取得涉案房屋房地产权属证书之日的主张，本院不予支持。
关于原告要求从2013年8月30日起计算被告逾期办证违约金，以及被告要求从涉案房屋通过综合验收后经过360天后开始计算逾期办证违约金的主张无理，且与合同约定不符，故对于原告该项主张及被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
综上，根据上述违约金计算标准和违约时段，按照合同约定的计算方法，对于被告逾期向原告提供办理涉案房屋产权登记资料行为已实�发生的违约金（2014年5月28日起至2015年3月10日止，共计287天），本院计算为17059.34元（594402元×1／10000／天×287天）。
三、关于产权登记的办理问题。
被告作为涉案商品房的出卖人，协助原告办理房屋产权登记是其合同义务。现涉案商品房通过竣工验收备案已逾三个月，交付使用时间也在一年以上，根据合同约定，原告有权要求被告将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条�《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
一、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李文韬、杨木调支付逾期交付位于佛山市禅城区东鄱南路5号房的违约金47.55元；
二、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李文韬、杨木调支付逾期提供办理房屋权属登记资料的违约金17059.34元；
三、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内，将办理商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告李文韬、杨木调办理位于佛山市禅城区东鄱南路5号房的权属登记；
四、驳回原告李文韬、杨木调的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金�义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行房屋权属登记办理义务，应当支付迟延履行金。
本案受理费因适用简易程序减半收取1104元，由原告李文韬、杨木调负担908元，被告佛山市正源房地产有限公司负担196元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周信斌
二〇一五年三月十三日
书记员 潘明珠
附引用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依�其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合�没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。