湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第392号
上诉人（原审被告）禹海。
被上诉人（原审原告）杨禹苏。
原审第三人舒海源。
上诉人禹海因与被上诉人杨禹苏、原审第三人舒海源房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省洪江人民法院（2013）怀洪民一初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人禹海、被上诉人杨禹苏及原审第三人舒海源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年11月26日，杨禹苏与禹海签订了一份《工会二楼租赁合同》，约定：1、杨禹苏将其所有的位于洪江区总工会商住综合楼二楼（靠洪江宾馆处，建筑面积约450平方米），出租给禹海合法经营；2、租期五年，即自2009年10月13日至2014年10月12日止；3、年租金为人民币4.6万元。第一年租金交纳方式为半年一次即2.3万元，支付时间分别为2009年10月13日、2010年4月13日。次年租金为一年一次性交纳即4.6万元，交纳时间为每年的10月1日。2009年8月21日至2009年10月12日为禹海装修期间，该期间免收租金；4、本合同一经签署，禹海即应交纳押金5000元。合同终止，禹海交清租金及水电等相关费用后，杨禹苏即可退还禹海押金。若禹海提前解除合同或逾期交纳租金视为违约，押金不予退还。若禹海在承租期间给原告房屋或相关设备造成损害，杨禹苏有权从禹海押金中扣除维修和赔偿费用；5、禹海必须依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，杨禹苏有权向禹海加收滞纳金，滞纳金按实欠租金总额每日收取1‰。如拖欠租金一个月，视为违约，杨禹苏有权收回房屋，拖欠租金按实际天数收取，禹海押金5000元不予退还；6、杨禹苏与禹海双方在合同终止前，须提前一个月通知对方是否终止合同。双方依约履行租赁合同至2012年10月12日并无争议。2012年10月13日至2013年10月12日的房屋租金，禹海依约应于2012年10月1日一次性支付，但禹海经杨禹苏多次催促，才分二次支付1.9万元，尚欠2.7万元。因生意不佳，禹海于2013年4月20日左右停止酒店经营。2013年6月14日，禹海通过手机短信告知杨禹苏，表明经营瑞福祥酒店失败，无力再履行房屋租赁合同，所欠房租可从押金中扣除，差额部分由禹海及其股东共同承担，并提出二点意见：1、减房租继续租赁；2、杨禹苏将房屋转出去之后补偿装修费给禹海。此后，杨禹苏与禹海双方就房屋租金及租赁合同的终止进行再次协商，但因双方分歧过大未果。2013年11月16日，禹海与第三人达成《协议书》，约定：1、同意提前终止杨禹苏与禹海所签订的《工会二楼租赁合同》，由禹海付清所欠杨禹苏20**年6月前的房租；2、禹海将营业执照、消防证保留不注销，但今后门面出租经营与禹海无关；3、禹海签订协议后，门面内所有物品、装修都属杨禹苏所有，禹海不得拆除任何东西。同时，禹海将房租6500元支付给第三人，且交付了房屋钥匙。2013年12月24日，第三人给禹海补开收条一张。2013年11月20日，案外人刘小珍电话联系杨禹苏本人，要求借用禹海承租的房屋，杨禹苏表示同意，第二天刘小珍从第三人手中拿到了该房屋钥匙，现禹海承租的房屋已由刘小珍借用于经营家具生意。原审法院另查明，杨禹苏与第三人于2001年8月8日在洪江区民政局登记结婚，于2005年12月2日在洪江区民政局登记离婚。在禹海与第三人签订《协议书》之前约二周，禹海已腾出所承租的房屋。杨禹苏未收取禹海交给第三人的房租6500元，该款一直由第三人保管。
原审法院认为：杨禹苏与禹海签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律规定，合法有效，双方应依约定全面履行合同义务。禹海与舒海源于2013年11月16日签订的协议书，杨禹苏表示从未授权舒海源与禹海签订协议，对该协议杨禹苏也明确不予追认；禹海认为舒海源的行为构成了表见代理，在签订协议书后，杨禹苏与禹海所签租赁合同已终止。通过庭审查明，禹海称之所以不找杨禹苏，而与舒海源（系杨禹苏前夫）签订协议，系因与杨禹苏协商几次未果，且杨禹苏不好讲话，同时，禹海与舒海源签订上述协议书时，禹海既未与杨禹苏进行协商，也未告知杨禹苏这一事实。从构成表见代理要件来看，要求相对人须善意，通过主、客观分析，禹海作为相对人在签订协议书时缺乏起码的善意，故对其主张舒海源的行为构成表见代理的辩解，原审法院不予支持。对于禹海与舒海源签订的无效协议所引起的损害赔偿，因与本案处理房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，禹海与第三人可另行处理。在租赁法律关系中，作为承租人的禹海支付租金是其基本义务，故对于杨禹苏要求禹海支付2012年10月13日至2013年10月12日所欠房屋租金2.7万元的请求，原审法院予以支持。杨禹苏于2013年11月20日将租赁物（房屋）出借给案外人刘小珍使用，前提是禹海在此之前腾空了房屋。杨禹苏称在2013年11月19日起诉时，对禹海已腾空房屋的事实并不知情，原审法院认为，该观点既不符合常理，也与舒海源的当庭陈述相悖。杨禹苏与禹海所签房屋租赁合同的基础即租赁物的使用，在禹海已腾空房屋，杨禹苏也将该房屋出借给他人使用的条件下，双方虽未达成协议，但租赁关系在事实上已于2013年11月20日解除。故杨禹苏再请求禹海搬出房屋，已无事实依据，对于杨禹苏要求禹海支付2013年11月20日之后房屋租金的请求，原审法院不予支持。对于2013年10月13日至2013年11月20日的房屋租金，可参照年租金按天数计算，原审法院确定为4915元（年租金46000元÷365天×39天）。禹海所欠杨禹苏20**年10月13日至2013年11月20日房屋租金共计人民币31915元（27000元＋4915元）。对于禹海无正当理由延迟支付租金的违约责任，杨禹苏要求禹海依双方所签租赁合同第五条第一款之规定，以实欠租金2.7万元每日收取1‰的滞纳金，符合法律规定，原审法院予以支持，经计算为11205元（27000元×1‰×415天（2012年10月1日-2013年11月20日）］，因杨禹苏只要求禹海承担违约滞纳金11070元，多出部分予以放弃，对此，原审法院予以确认。杨禹苏在庭审中，要求没收禹海押金5000元，认为系禹海违约应当承担的法律责任，但杨禹苏该要求，已超出诉讼请求范围，且当庭增加诉讼请求程序不合法；从实体上看，依双方所签租赁合同第三条第二款及第五条第一款之规定，禹海承担该5000元押金的违约责任，需满足一个条件，就是约定解除权的行使，就本案而言，禹海虽违约一年多时间，但杨禹苏直至2013年11月20日双方租赁关系事实解除，也未通知禹海要求解除合同，使解除权成就。故对于杨禹苏当庭提出要求没收禹海5000元押金的请求，原审法院不予支持。依押金的性质，系一种物的担保，杨禹苏与禹海所签租赁合同第三条第二款约定，双方在合同终止后，如果禹海没有造成房屋及相关设备的损害，杨禹苏应当依约返还该押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、禹海在本判决生效后十日内向杨禹苏支付房屋租金31915元及违约滞纳金11070元共计42985元，减除杨禹苏收取禹海的押金5000元，还应支付37985元；二、驳回杨禹苏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币895.47元，由禹海负担。
宣判后，禹海不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人已于2013年6月14日终止合同，但一审法院判定本案合同的终止日期为2013年11月20日，与事实不符。2、上诉人在不知被上诉人与第三人离婚的情况下，和第三人签订了终止租赁合同的协议，与本案具有关联性，一审法院以属另一法律关系不予审查不当，第三人应当承担相应责任。二、基于本案的事实未查清，一审法院计算违约滞纳金的天数及数额不合理，上诉人不应当承担如此高额的滞纳金。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨禹苏答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人舒海源没有陈述意见。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
经审理查明：二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
以上事实，有一审所列证据以及一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：根据当事人在本院二审的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、禹海与杨禹苏签订的《工会二楼租赁合同》的终止日期系2013年6月14日还是2013年11月20日；2、禹海应承担的违约滞纳金应为多少；3、舒海源在本案中是否应承担责任。现本院对本案评判如下：
一、关于禹海与杨禹苏签订的《工会二楼租赁合同》的终止日期系2013年6月14日还是2013年11月20日的问题。《工会二楼租赁合同》所涉及的出租房屋系杨禹苏的个人财产，禹海签订该租赁合同亦是与杨禹苏所签，故杨禹苏为禹海的合同相对方。舒海源以杨禹苏名义与禹海签订终止租赁合同的《协议书》，未得到杨禹苏的授权，亦未得到杨禹苏的追认，故该《协议书》对杨禹苏不具有约束力。另外，本案所涉及的出租房屋系杨禹苏的个人财产，杨禹苏与舒海源已于2005年12月2日离婚，而杨禹苏与禹海签订租赁合同的时间为2009年11月26日，故在禹海未能提供充分有效的证据证实其有理由相信舒海源有代理权的情形下，禹海主张舒海源签订《协议书》的行为构成表见代理的理由不能成立。因此，禹海与舒海源签订的终止禹海与杨禹苏所签订租赁合同的《协议书》，对杨禹苏不具有约束力，故禹海主张其与杨禹苏的租赁合同已于2013年6月14日终止的理由不能成立，本院对其该主张不予支持。禹海与杨禹苏未能通过协商解除租赁合同，双方的租赁合同至2013年11月20日才事实上解除，故原审法院认为双方的租赁合同终止时间为2013年11月20日并无不当。
二、关于禹海应承担的违约滞纳金应为多少的问题。根据双方在《工会二楼租赁合同》中的约定，禹海应于2012年10月1日一次性支付2012年10月13日至2013年10月12日的租金46000元，但禹海未能按约定支付租金，其经杨禹苏催要后才分两次支付了19000元，尚有27000元无正当理由没有支付，而根据该租赁合同第五条第一款之约定，在禹海无正当理由未按约定支付租金时，杨禹苏可按实欠租金金额每日收取1‰的滞纳金，故原审法院认为禹海应支付的滞纳金为11205元（27000元×1‰×415天（2012年10月1日-2013年11月20日）］并无不当，因杨禹苏只主张11070元，原审法院判决禹海支付11070元的滞纳金亦无不当。因此，禹海上诉主张一审法院计算违约滞纳金的天数及数额不合理的理由不能成立，本院对其该上诉主张不予支持。
三、关于舒海源在本案中是否应承担责任的问题。本案系杨禹苏起诉要求禹海按合同约定支付租金及滞纳金的房屋租赁合同纠纷，舒海源并非该租赁合同的相对人，舒海源在本案中无需对杨禹苏承担责任。至于舒海源是否应对禹海承担责任的问题，与本案审理的房屋租赁合同纠纷属不同的法律关系，禹海和舒海源应另行依法解决，原审法院对此不予审查并无不当，故禹海主张舒海源应在本案中承担责任的理由不能成立，本院对其该上诉主张不予支持。
综上所述，禹海的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费895元由禹海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周永连
审 判 员 舒易成
代理审判员 宋艳云
二〇一四年八月十九日
代理书记员 唐一超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。