广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4627号
上诉人（原审被告）罗奕兰。
上诉人（原审被告）罗蕊。
上诉人（原审被告）朱海。
三上诉人的共同委托代理人侯静，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市同盛物业管理有限公司（以下简称同盛公司），住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路桐林一街2号。
法定代表人吴刚，该公司经理。
委托代理人何国贞，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人谢振兴，广东诺臣律师事务所律师助理。
上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法从民四初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：同盛公司具有物业管理资质。桐林别墅小区于2007年8月成立桐林别墅业主委员会（以下简称业委会），此后业委会与同盛公司签订多份《物业服务合同》，约定由同盛公司为桐林别墅提供物业服务；物业服务费按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；服务费按季收取，缴费时间为每季度第1日至第5日前；垃圾清运费按每月每户13元收取；公共能源分摊费属同盛公司代收代缴费用，收费标准执行政府规定，缴费时间原则上与物业服务费一致。合同还详细约定了双方的权利义务等条款。双方最后一次签订《物业服务合同》的时间是2011年1月1日，合同约定的委托管理服务期限至2011年12月31日止。此后双方没有续签《物业服务合同》，同盛公司继续在该小区提供物业服务至今。
原审另查明，罗蕊、朱海系广州市桐林别墅小区桐林三街18号原业主，2011年12月16日，该物业的产权人变更为罗奕兰，该物业建筑面积286.378平方米。罗奕兰从2011年12月16日没有向同盛公司交纳物业服务费及垃圾费、分摊电费。
同盛公司于2013年5月15日向原审法院提起本案诉讼称：同盛公司已依约向罗奕兰提供物业管理服务，根据公平合理、等价有偿的原则，罗奕兰理应向同盛公司交纳物业管理费、垃圾费、公摊电费，罗奕兰迟延交纳的行为已经构成违约，理应为此支付滞纳金，而罗蕊、朱海转让涉案物业给罗奕兰时未依约通知同盛公司，理应为此承担连带清偿责任。故请求法院判令：1、罗奕兰向同盛公司支付从2011年12月16日起至2014年2月28日之日止的物业管理费（房屋建筑面积为286.378平方米，管理费4元／平方米／月，每月管理费为1145.51元）并从每个季度的末月的第6日起按所欠金额支付以中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的利息；2、罗奕兰立即向同盛公司支付2011年12月16日至2013年3月31日的垃圾费201.5元、2011年12月16日至2013年3月31日的公共分摊电费438.66元，并按银行同期贷款利率计付从2013年5月15日起计算至款项实际付清之日止的利息；3、判令罗蕊、朱海对罗奕兰的上述项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由罗奕兰、罗蕊、朱海承担。
原审诉讼中，同盛公司提供了由罗蕊、朱海出具的承诺书，拟证实罗蕊、朱海承诺其同意在转让或出租该物业时在签署合约之日起一个月内将使用变化情况以书面形式通知物业管理者，否则对新业主的欠费承担共同清偿责任；提供了公摊电费发票、《关于我省居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》、《广东省物价局关于公布居民阶梯电价和锋谷电价价目表的通知》等证据，拟证实公摊电费的收取依据，并对桐林别墅小区公建配套设施耗电情况进行了详细说明。罗奕兰、罗蕊、朱海提供了业主大会决议、公证书等证据，拟证实桐林别墅小区业主大会已经于2012年11月18日决议终止与同盛公司的物业服务关系。同盛公司对罗奕兰、罗蕊、朱海提供的业主大会决议不予认可，认为无法确认该证据上业主的签名的真实性，假使证据是真实的，也违反了双过半原则；对公证书的真实性没有异议，但对于律师函认为没有收到，且律师函的内容也不属实。
原审法院认为，同盛公司与桐林别墅业主委员会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同在2011年12月31日期满后，双方没有续签合同，同盛公司继续为桐林别墅小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，罗奕兰、罗蕊、朱海作为桐林别墅小区业主在享受了同盛公司提供的物业服务的同时，负有向同盛公司支付物业服务费的义务，现同盛公司要求罗奕兰、罗蕊、朱海按原合同约定的收费标准4元／平方米缴纳欠付的物业服务费及利息的诉讼请求合理合法，予以支持。至于同盛公司在桐林别墅小区的物业管理权是否已经终止的问题，由于双方对此存在争议，应由小区业主与同盛公司通过法律途径解决，不属于本案处理的范围。罗奕兰、罗蕊、朱海对于同盛公司主张其欠交垃圾费的事实没有异议，其认为垃圾费应当计算至2013年1月11日没有事实依据，故对于同盛公司主张垃圾费的诉讼请求予以支持。关于公摊电费问题，桐林别墅小区的公建配套设施确实会产生公摊电费，结合同盛公司提交的公摊电费发票及桐林别墅小区公建配套设施耗电情况说明，原审法院认为同盛公司主张的公摊电费没有超出合理范围，故对同盛公司该部分诉讼请求亦予支持。罗奕兰、罗蕊、朱海拒交公摊电费的理由不成立，不予采纳。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、被告罗奕兰、罗蕊、朱海于本判决生效之日起五日内，连带给付原告广州市同盛物业管理有限公司2011年12月16日起至2014年2月28日止的物业服务费（物业服务费按房屋建筑面积为286.378平方米，每月每平方米4元计算）及利息（利息按银行同期贷款利率从每个季度的末月的第6日起计算至付清之日止）；二、被告罗奕兰、罗蕊、朱海于本判决生效之日起五日内，连带给付原告广州市同盛物业管理有限公司2011年12月16日至2013年3月31日的垃圾费201.5元及利息（利息从2013年5月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、被告罗奕兰、罗蕊、朱海于本判决生效之日起五日内，连带给付原告广州市同盛物业管理有限公司2011年12月16日至2013年3月31日公摊电费438.66元及利息（利息从2013年5月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费276元，由三被告负担。
判决后，罗奕兰、罗蕊、朱海均不服，共同向本院提起上诉称：1、2012年11月18日、2012年12月15日、2013年1月20日及2013年4月9日分别由小区20%业主提议召开4次临时业主大会，4次业主大会的召开主体、形式、程序均合法有效，所有决议事项均以双过半（人数过半、面积过半）方式作出，是合法有效决议，随后业主大会委托律师事务所于2012年12月27日经公证向被上诉人同盛公司发出律师函，通知其终止物业服务合同关系，要求其于十五天内即2013年1月11日之前全部撤出桐林别墅小区并将物业资料交还业主。故被上诉人与桐林小区的物业服务关系于2013年1月11日起已经结束，被上诉人在小区已无管理权。但被上诉人拒绝退出，强行留在小区，即便其提供所谓的“服务”，依法也无权向业主主张物业费。原判仅以被上诉人“继续为桐林别墅小区提供物业服务”为由就判决业主须向被上诉人交纳管理费是错误的。2、双方无论是书面上还是事实上都没有就物业服务合同关系达成合意，完全不可能形成事实上的物业服务合同关系，原判称“双方形成事实上的物业服务合同关系”纯属无中生有。3、被上诉人非法强行留在桐林别墅小区是保护违建、打击报复业主，不是在提供物业服务，上诉人不但无需向被上诉人支付物业服务费，且有权向其索赔。4、在认定被上诉人是否有权向业主收取物业服务费之前，必须先认定被上诉人在小区是否享有管理权，原判在无法否定被上诉人在小区已无管理权的情况下，一方面称“至于被上诉人在桐林别墅小区的物业管理权是否已终止的问题，由于双方对此存在争议，应由小区业主与被上诉人通过法律途径解决，不属于本案处理的范围”，另一方面又毫无依据判定业主必须向被上诉人交纳管理费至2014年2月28日，严重自相矛盾。5、被上诉人主张的公摊电费根本不是小区公建配套设施所产生的电费，且远远超出了合理范围，原判认定没有超出合理范围毫无根据纯属主观臆想，完全混淆了公建配套设施与被上诉人用于非法经营的设施范畴，仅采信被上诉人的一面之词。被上诉人用于抽取地下水的水泵所产生的电费亦不属于公摊电费，被上诉人已将该水泵的电费成本计入水价中，不应再向业主收取电费。综上，请求依法撤销原判，并依法改判上诉人向被上诉人支付自2011年12月6日至2013年1月11日前的物业管理费、垃圾费，驳回被上诉人的其他诉讼请求，一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人同盛公司答辩称：1、同盛公司一直对涉案小区提供物业服务至今，否则小区的治安、绿化等不可能维持现状；2、物业服务合同不能续签的原因不是业委会不愿续签，而是上届业委会届满后一直没有换届选举，同盛公司不知该找谁续签，在此情况下仍坚守岗位管理涉案小区；3、上诉人称召开了业主大会并决议终止同盛公司物业服务，但无证据证明业主大会的召开合法、业主的签名真实、是否符合“双过半”原则，同盛公司认为业主大会非法，通知撤场也无效；4、多部门从大局出发要求同盛公司不能撤场，同盛公司只能听从安排，同盛公司停留合法；5、原判已对公摊电费进行详细审查，同盛公司也提供了详细说明。综上，原判适用法律正确，程序合法，请求二审维持原判。
二审中，上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海提交了以下证据：证据1、涉案小区原开发商在涉案小区违建的资料，以及涉案小区业主对此的投诉资料，拟证明被上诉人同盛公司强行留在涉案小区根本没有提供物业服务，而是在保护、参与违章建筑及打击报复业主。证据2、2013年1月19日协议、保安派驻协议书、房屋租赁合同、租金收据等，拟证明涉案小区自2013年1月起实行自行管理，业主代表经业主大会合法授权聘请保洁工人及保安员为涉案小区提供保洁服务、保安服务。被上诉人同盛公司质证意见为：上述证据已过举证期限，不予质证。被上诉人同盛公司二审中没有新证据提交。
二审中，上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海向本院书面申请调查涉案小区原开发商就涉案小区开发建设相关的消防工程、市政用水工程的建设及竣工验收档案资料，拟证明被上诉人同盛公司抽水的电费不应由业主承担。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，原判认定被上诉人同盛公司与桐林别墅小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效正确，本院予以确认。该合同在2011年12月31日期满后，双方没有续签合同，被上诉人同盛公司继续为桐林别墅小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海作为桐林别墅小区业主在享受了被上诉人同盛公司提供的物业服务的同时，负有向被上诉人同盛公司支付物业服务费的义务，原判认为被上诉人同盛公司要求上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海按原合同约定的收费标准4元／平方米／月缴纳欠付的物业服务费及利息的诉讼请求合理合法而予以支持正确。但是，桐林别墅小区业主大会已于2012年11月18日决议终止与被上诉人同盛公司的物业服务关系，并将该决议公证委托律师事务所向被上诉人同盛公司邮寄送达《律师函》，通知被上诉人同盛公司需在2013年1月11日之前全部撤出桐林别墅小区，以及将该小区物业资料交还业主，而被上诉人同盛公司拒不退出、移交。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海按原合同约定的收费标准4元／平方米／月缴纳欠付的物业服务费及利息应于2013年1月11日截止，且被上诉人同盛公司对其于2013年1月11日后至今在桐林别墅小区仍提供了物业服务的主张亦无提交相关的维护、保安、保管等方面的证据，故被上诉人同盛公司的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海对于被上诉人同盛公司主张其欠交垃圾费的事实没有异议，且事实上，被上诉人同盛公司在2013年1月11日后亦继续向清洁公司支付了涉案小区的垃圾费，故原判认为上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海主张垃圾费应当计算至2013年1月11日没有事实依据，对于被上诉人同盛公司主张垃圾费的诉讼请求予以支持正确。关于公摊电费问题，桐林别墅小区的公建配套设施确实会产生公摊电费，原判结合被上诉人同盛公司提交的公摊电费发票及桐林别墅小区公建配套设施耗电情况说明，认为被上诉人同盛公司主张的公摊电费没有超出合理范围，对被上诉人同盛公司该部分诉讼请求亦予支持正确。上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海并无确实、充分的证据证明被上诉人同盛公司主张的公摊电费不是小区公建配套设施所产生的电费，亦无确实、充分的证据证明被上诉人同盛公司已将水泵的电费成本计入水价中，原判认为上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海拒交公摊电费的理由不成立而不予采纳并无不当。上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海在二审中向本院提出关于调查该费用证据的申请不符法律规定，本院不予采纳。
综上，审查原判认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，应予改判。依照《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法从民四初字第51号民事判决的第二项、第三项；
二、变更广州市白云区人民法院（2013）穗云法从民四初字第51号民事判决的第一项为：上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海于本判决生效之日起五日内，连带给付被上诉人广州市同盛物业管理有限公司2011年12月16日起至2013年1月11日止的物业服务费（物业服务费按房屋建筑面积为286.378平方米，每月每平方米4元计算）及利息（利息按银行同期贷款利率从每个季度的末月的第6日起计算至付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费575元，由上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海负担188元、被上诉人广州市同盛物业管理有限公司负担387元；本案二审受理费198元，由上诉人罗奕兰、罗蕊、朱海负担50元、被上诉人广州市同盛物业管理有限公司负担148元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷