白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终704号
上诉人（原审原告）：李宝珍，住吉林省抚松县。
被上诉人（原审被告）：刘永泽，住吉林省抚松县。
被上诉人（原审被告）:李忠堂，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：梁艳，系吉林良智律师事务所律师。
上诉人李宝珍因与被上诉人李忠堂、刘永泽确认合同无效纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李宝珍上诉请求：1、原审判决适用法律错误，应予以撤销，对案件重新审理，支持李宝珍的诉讼请求；2、诉讼费用由刘永泽、李忠堂承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。1、原审判决已经认定刘永泽出卖房屋的行为属无权处分行为，且没有得到李宝珍授权或追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故依据该条规定，刘永泽与李忠堂房屋买卖协议无效。2、李忠堂在购买该房屋时，知道出卖人刘永泽不是该房产证登记人（该房屋产权证登记人为刘克勤）及没有授权，刘永泽也知道自己没有出卖房屋的权利，事后也没有得到权利人追认，因此，刘永泽与李忠堂买卖房屋的行为属于恶意串通，损害了李宝珍房屋所有权。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此刘永泽与李忠堂之间的房屋买卖协议无效。请求法院查明事实，正确适用法律依据，维护李宝珍的合法权益。
刘永泽辩称，现在我母亲李宝珍就要房子，我意见同我母亲是一致的，同意把房款和违约金退回。
李忠堂辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
李宝珍向一审法院起诉请求：1、请求法院判令二被告签订的房屋买卖合司无效；2、请求法院判令两被告退还房产证、土地证等相关书面凭证；3、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：李宝珍在泉阳镇春阳街有处房屋，性质为农村自建房，面积为74.40平方米，地点在向阳街三委五组，该房屋为刘宝珍与其丈夫刘克勤（已故）一同建设，李宝珍有四个子女，刘永泽是李宝珍的二儿子，但是该房屋为李宝珍所有，并未明确书面给予刘永泽，房子由李宝珍的两个儿子和李宝珍本人使用至今，故该房屋目前的所有权应属于李宝珍。2017年1月4日刘永泽在未征得李宝珍同意的情况下，私自将该房屋进行销售，李忠堂为买方，明知该房屋属于李宝珍的情况下，刘永泽出售的房屋价格较低，以为有利可图，仍依然与刘永泽签订房屋买卖合同，合同价格为48,000.00元。双方签订合同后，将所有产权文书（包括土地证等）交给李忠堂，李忠堂将房款交给刘永泽。李宝珍后来在2017年3月6日才知道刘永泽背着李宝珍，将该房屋卖给了李忠堂，李忠堂明确表示其以较低价格取得了房屋，并且知晓该房屋将面临拆迁，其拆迁价格将明显高于市场价格，李忠堂如果获得该房屋产权，将获得巨大收益，因此不同意退还。李宝珍认为，刘永泽私自将该房屋进行售卖，法律程序和买卖手续不合法，该房屋的产权所有人属于李宝珍，该物权在未经过李宝珍同意或者授权同意的情况下，刘永泽擅自售卖给李忠堂，其行为属于非法买卖，李忠堂明知道刘永泽没有权利售卖该房屋，但仍然与刘永泽订合同，该合同依法应当不能受到法律保护，依法应当认定无效合同。
一审法院认定事实：坐落于抚松县泉阳镇向阳街三委五组，面积为74.40平方米砖木结构房屋(以下简称诉争房屋)，系李宝珍与其丈夫刘克勤(已故)婚姻关系存续期间取得，诉争房屋产权登记在刘克勤名下。李宝珍共有四个子女，刘永泽系李宝珍次子，诉争房屋出售前由刘永泽夫妇占有使用，2017年1月4日，刘永泽与李忠堂签订《房屋买卖合同》一份，刘永泽将诉争房屋以48,000.00元对价出售给李忠堂，合同约定如一方违约，该方向对方支付五倍违约金。合同签订当日，李忠堂已将全部房款支付给刘永泽，刘永泽为李忠堂出具了收据一份，载明“收到李忠堂购房款(泉阳镇向阳街3委5组，12-38174.40平方米)母亲李宝珍由儿子刘永泽代收房款肆万捌仟元整48,000.00元”，刘永泽在收款人处签字，刘永泽将诉争房屋产权证、土地证等产权凭证交给李忠堂，双方口头约定2017年5、6月份刘永泽将房屋交付给李忠堂，现诉争房屋刘永泽至今未交付给李忠堂，亦未办理产权过户登记。
一审法院认为，本案刘永泽与李忠堂签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不具备上述法定无效情形，该协议应认定有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案李宝珍以对诉争房屋转让不知情，刘永泽系无处分权为由，主张李忠堂与刘永泽签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。刘永则是否有处分权，不影响合同的效力。本案诉争房屋产权登记在李宝珍丈夫刘克勤名下，系李宝珍与其丈夫刘克勤共同财产，刘克勤死亡后，其遗产部分应由其法定继承人李宝珍及刘永泽等四个子女继承，诉争房屋依夫妻关系及继承的法律事实应确认为李宝珍及刘永泽等四个子女共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案无证据显示诉争房屋的交易经李宝珍授权及事后追认，刘永泽出售诉争房屋系无权处分，因权利人李宝珍拒绝追认，李忠堂与刘永泽的房屋买卖合同导致法律上不能履行，致使合同目的无法实现，符合法定解除条件，李忠堂作为守约方可另行主张解除合同，并要求违约方承担相应的违约责任。李忠堂辩解称，诉争房屋交易时李宝珍知情并在场参与，提供现场照片，证人证言予以证明，现场照片中部分图像模糊不能证明李宝珍在场，该证人与李忠堂有利害关系且无其他证据佐证，故该辩解意见，证据不足，本院不予采信。关于李宝珍要求李忠堂返还房屋产权证等凭证的诉讼请求，因房屋产权证等凭证是依合同取得，在合同解除前，该项主张，本院不予支持。一审法院判决：“驳回原告李宝珍的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告负担。”
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
经本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，上诉人李宝珍主张依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，刘永泽出卖房屋的行为属无处分权行为，未经李宝珍追认和授权，刘永泽与李忠堂签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，刘永泽与李忠堂之间签订的房屋买卖合同效力，不以刘永泽对诉争房屋享有所有权或处分权为要件，刘永泽对诉争房屋是否享有所有权或处分权并不影响合同的效力。上诉人李宝珍没有举证证明刘永泽与李忠堂之间签订的房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，因此，上诉人李宝珍主张刘永泽与李忠堂签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人李宝珍的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人李宝珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵希海
审 判 员 马立清
代理审判员 苏义君
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 宋延良