西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第03839号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。
负责人：任莉。
委托代理人：鹿娜，陕西瑞森律师事务所律师。
委托代理人：杨杨，陕西瑞森律师事务所律师。
被告：曹艳强。
被告：张桂枝。
被告：陕西辰宫房地产开发有限责任公司。
法定代表人：曹宇鹏。
原告招商银行股份有限公司西安分行（下称招行西安分行）与被告曹艳强、张桂枝、陕西辰宫房地产开发有限责任公司（下称辰宫公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人鹿娜、杨杨到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月24日，原告与三被告签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向第一被告发放贷款39万元，用于第一被告购买位于西安市未央区湖滨路辰宫·御林花园第1幢3单元13层31302号房产，借款期限自2011年11月24日至2041年11月24日，在此期间第一被告应按等额还款法归还贷款本息，第三被告对第一被告的上述债务承担阶段性连带保证责任。为确保借款合同的履行，原告与第一、第二被告于同日签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定第一、第二被告以抵押合同中列明的上述房产担保履行债务。上述协议签订后，原告依约向第一被告发放贷款39万元。但自2013年12月至今，第一被告持续出现逾期还款或不予还款的情形，截至2014年5月16日尚欠本金383026.22元，利息13393.25元，罚息48.62元，复息297.75元。故原告诉至法院请求依法判令：1、第一被告偿还原告贷款本金383026.22元，利息13393.25元，罚息48.62元，复息297.75元（合计396765.84元）及2014年5月16日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、原告对第一、第二被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、第三被告对第一被告上述借款承担连带清偿责任；4、三被告承担本案诉讼费用。
被告曹艳强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见。
被告张桂枝经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见。
被告辰宫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见。
经审理查明，曹艳强与张桂枝系夫妻关系。2011年11月24日，贷款人招行西安分行与借款人、抵押人曹艳强及保证人辰宫公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定招行西安分行向曹艳强发放贷款390000元，贷款用途为从辰宫公司处购买位于西安市未央区湖滨路辰宫·御林花园第1幢3单元13层31302号房产，贷款期限360个月，从2011年11月24日至2041年11月24日，贷款年利率为7.755%，本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，按固定日调整，从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准；还款方式为等额还款；担保方式为抵押人以其所购房产提供抵押担保，保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。该合同还约定：一、借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直到贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。二、保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明，保证人在此授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清本担保书项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。三、借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；直接扣收借款人、保证人结算账户或其他账户上的存款，以清偿借款人的全部债务；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；有权优先受偿处理抵押物所得价款。当日，招行西安分行与曹艳强、张桂枝还签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定为保证双方所签订的借款合同的履行，曹艳强以其所购房屋即西安市未央区湖滨路辰宫·御林花园第1幢3单元13层31302号房屋作抵押，抵押担保的贷款金额为390000元；抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。11月25日，招行西安分行按约向曹艳强发放贷款390000元，并经曹艳强授权将该款项转入辰宫公司在招商银行西安未央路支行开立的账户。2014年9月11日，双方就西安市未央区湖滨路辰宫·御林花园第1幢3单元13层31302号房屋在西安市房屋管理局办理了抵押登记备案手续。但自2013年12月至今，被告曹艳强一直未按期还款，截止2015年6月30日，尚欠本金383026.22元，利息42265.36元，罚息600.22元，复息3663.03元。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、预购商品房贷款抵押登记备案证明、借款借据、客户逾期清单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》和《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。双方应当按合同履行各自的权利义务，否则要承担相应的违约责任。原告依约向被告曹艳强发放贷款，履行了合同义务。被告曹艳强自2013年12月起一直未按期偿还借款本息，构成严重违约，原告主张被告曹艳强偿还贷款本金383026.22元及相关利息，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。由于被告曹艳强以其购买的西安市未央区湖滨路辰宫·御林花园第1幢3单元13层31302号房屋为借款提供抵押担保，原告要求以抵押物实现抵押权，符合法律的相关规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，双方在合同中明确约定了债权的实现方式，辰宫公司对上述欠款应承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告曹艳强应于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金383026.22元，利息42265.36元，罚息600.22元，复息3663.03元。并按双方约定支付自2015年7月1日起至实际给付之日的利息、罚息和复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告曹艳强未履行上述债务，原告有权以抵押物位于西安市未央区湖滨路辰宫·御林花园第1幢3单元13层31302号房屋拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
三、被告陕西辰宫房地产开发有限责任公司对本判决第一项被告曹艳强的债务承担连带清偿责任。陕西辰宫房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向曹艳强追偿。
本案案件受理费7480元、公告费260元，由三被告承担。因原告已预交，三被告于支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘霁月
人民陪审员 张津立
人民陪审员 王 力
二〇一五年七月八日
书 记 员 靳 丹