杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第1413号
本诉原告（反诉被告）吕雪标。
委托代理人（特别授权）郭羽翔，浙江宝塔律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）周渭民。
委托代理人（特别授权）王红清，浙江善能律师事务所律师。
吕雪标诉周渭民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理。在诉讼中，周渭民提出反诉，本院予以受理并将本诉、反诉合并审理。本案依法由审判员杨仙林独任审理，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。吕雪标及其委托代理人郭羽翔、周渭民委托代理人王红清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕雪标起诉称，吕雪标系坐落于杭州市滨江区通策广场8幢1单元203室住房的业主（产权所有人）。2012年6月，经杭州滨盛房产代理有限公司中介，在周渭民先行对吕雪标的前述房产进行查看之后，双方在滨盛公司的见证下达成一致，2012年6月16日，就周渭民承租吕雪标前述标的房屋一事签订了由滨盛公司提供的标准格式的“房屋租赁合同”。合同约定，从2012年6月17日起至2012年7月23日止，是被告的免租金装修期，而租期自2012年7月23日起至2017年7月23日止，月租金为2800元／月，首期租金在合同签订日当天支付，此后每期租金提前30天支付，先付后用。还约定，吕雪标作为出租方，应当保证房屋能够正常使用；周渭民作为承租方，则不可擅自改变该房用途，若周渭民从事生产或经营活动，或因使用不当造成房屋或设施损坏的，周渭民应就此承担修缮责任、对吕雪标进行经济赔偿；合同特别约定：除房屋内已有装修及设施外，周渭民如要求重新对房屋进行装修或变更原设施的，须事先征得吕雪标书面同意。合同第七条第2项约定：乙方（周渭民）有下列情形之一的，甲方（吕雪标）有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方赔偿：擅自将承租的房屋转让、转借、转租或擅自调换使用；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；利用承租房屋进行违法活动；故意损坏承租房屋；乙方不具备经营身份和条件的；不按工商管理及物业管理规定违法经营的。合同约定，如一方违约，守约方有权解除合同，违约方应按照合同第九条的约定支付违约金，若违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应另行赔偿。
上述合同签订后，吕雪标当即向周渭民交付合同标的房屋，周渭民接收吕雪标出租之房屋后，按约交付了押金和首期租金，但是，自周渭民接收所承租的房屋后不久，吕雪标就开始逐渐接到来自邻居直接的投诉电话以及物业公司转达的邻居投诉，反映吕雪标的出租房内存在群租现象，且存在租客变换频繁、成分复杂、不遵守物业管理规定私拉乱接电线以及扰民问题突出等诸多问题，吕雪标接到上述反映之后，到出租房现场了解情况，这才发现周渭民事先未征得吕雪标书面同意，违反合同约定，私自将出租房分割改造成若干单独小房间，租客大都不遵守物业管理规定，私拉乱接电源，消防隐患十分严重；另外租客的扰民现象也很严重，邻居十分不满。吕雪标为此多次向周渭民提出问题，给予周渭民整改机会，但周渭民一再敷衍了事，情况一直没有得到纠正。为此，吕雪标严正告诫周渭民，责令其限期改正，否则将援引双方合同约定，收回房屋，追究其违约责任；周渭民对此不但继续我行我素、置若罔闻，甚至连基本的租金也开始拖欠不付，完全没有任何改正的诚意。
周渭民的所作所为，令吕雪标忍无可忍。为此，吕雪标依照《合同法》以及其他相关法律法规的规定和双方签订的“房屋租赁合同”的约定提起诉讼。
在诉讼中，吕雪标变更诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令周渭民按照合同约定承担违约责任，支付五万元违约金；3、周渭民向吕雪标返还租赁的房屋；4、判令周渭民将其擅自分割改造的房屋恢复原状；5、本案诉讼费由周渭民承担。
周渭民答辩称，周渭民没有违约行为，吕雪标委托周渭民进行房屋装修，合同应继续履行。租金已支付给吕雪标，只是吕雪标将租金退还给周渭民。
周渭民反诉称，周渭民已经完全按照《房屋租赁合同》履行了合同义务，理由如下：1、关于“擅自装修”问题，2012年6月16日周渭民承租涉案房屋时，原房屋装修已经陈旧。2012年6月17日吕雪标委托周渭民对房屋进行装修，委托期限自2012年6月17日至2017年7月23日止。周渭民是按照吕雪标要求对涉案房屋进行新的装修，故“擅自装修”一说不存在。涉案房屋所有装修费用均是周渭民垫付，按照合同法相关规定，该笔装修款应当由吕雪标承担。2、关于“转租”问题，双方签订的《房屋租赁合同》第九条特别约定条款双方明确约定“甲方同意乙方转租该房屋”，故周渭民在房屋承租合同期限内享有转租权。3、关于拖欠租金问题，周渭民承租涉案房屋后，完全依约履行自己支付房租的义务。2015年6月份，因吕雪标有意将涉案房屋对外出卖，双方才产生矛盾。2015年6月22日周渭民将2015年下半年房租16800元打入吕雪标银行卡中，次日吕雪标将该笔租金退回。故周渭民不存在无故拖欠租金的事实。
综上，周渭民不存在违反合同约定的事实，原房屋租赁合同合法有效，应当继续履行，吕雪标依法应当承担涉案房屋的装修费用。故提起反诉。
反诉诉讼请求：1、判令吕雪标继续履行房屋租赁合同；2、判令吕雪标支付周渭民装修款99439元；3、判令吕雪标承担本案诉讼费用。
吕雪标针对反诉答辩称，2012年6月16日，双方之间签订房屋租赁合同，根据吕雪标递交的现场查看和物业证明，证明周渭民擅自拆改房屋结构，周渭民违规分割及私拉乱接等有严重的消防隐患，对居住者的生命安全产生巨大损害。出租房户主为消防安全第一责任人，对承租人改变承租房屋结构要进行监督，对承租人有违反消防规范的应及时予以改正，鉴于周渭民承租房屋后改造行为随时可能发生消防隐患，周渭民的行为现在已经符合合同解除的要件，吕雪标要求与周渭民立即解除合同。关于转租问题，租赁期限长达5年，吕雪标考虑周渭民对承租房屋的使用情况可能发生变化，为避免其经济损失，吕雪标出于善意考虑，原则上同意周渭民整体转租或者转借给第三方，合同第5条第3项写了甲方同意乙方转租或转借该房屋，但合同第7条第2项同时明确周渭民不得擅自将承租房屋转让转借转租或擅自调换使用，否则视为违约，这已经明确约定周渭民在进行转租前应将情况向吕雪标告知，并征得同意，明显吕雪标虽然同意，但被告的转租行为应以不违反合同相关条款、国家法律法规及工商管理为前提，周渭民在不具备合法经营身份的条件下，对房屋分割转租的行为已经改变了承租房屋的用途，从居住功能改变成了经营牟利行为，吕雪标无权同意周渭民在此条件下违反工商管理规定违法违规经营，以盈利为目的的转租房屋，周渭民的转租行为违背了吕雪标的初衷，也违反了合同约定。关于委托书及擅自装修问题，2012年6月17日，吕雪标根据周渭民要求写了一份有关装修数字电视开通、煤气、出租等事宜的委托书，该委托书包含了具体内容为同意或委托等不同含义，委托装修事项并不是吕雪标委托周渭民装修该房屋，而是同意周渭民装修，便于周渭民到物业公司办理相应的装修手续，为周渭民装修提供方便，因如果未经业主同意，周渭民对承租房屋进行装修会遇到手续上麻烦，同时其装修目的不是吕雪标使用，而是周渭民用于出租使用，此外，周渭民的装修行为必须符合物业管理条例、消防安全基本要求等有关规定，事实上周渭民装修行为违反了合同，其擅自拆改承租房屋结构，擅自变更房屋原设施的行为，已严重违反了上述条例，周渭民转租牟利、违反合同、对房屋分割的装修款项与吕雪标毫无关系。委托书中的数字电视、煤气、出租等事项包括办理出租手续以及税费缴纳等，合同第9条第5项明确涉及税费由周渭民承担，这些开通及手续的办理确实需要吕雪标的委托后方能办理。关于拖欠租金问题，吕雪标至今没有收到被告2015年7月21日-2016年1月26日的租金，2015年6月22日以其他人名义打给吕雪标，次日吕雪标退还的款项与周渭民是否履行租金支付义务无关，吕雪标是否出售该房屋与本案无任何关系。综上，周渭民已经多处违反合同约定。
吕雪标为证明其主张的事实，提供证据如下：
证据一、房屋租赁合同，证明双方约定，未经吕雪标事先书面同意，周渭民不得将所租房屋用于转租、转借、调换使用，擅自改变房屋用途等等。
证据二、光盘，证明周渭民严重违反双方合同约定。
证据三、证明，证明周渭民严重违反双方合同约定。
证据四、房权证（附房产分层分户平面图），证明吕雪标是合同标的房屋的所有权人；涉案房屋的结构原状，结合证据二证明周渭民违反合同约定擅自改变了房屋的结构。
周渭民提供以下证据：
证据五、房屋租赁合同，证明双方存在租赁合同关系。
证据六、委托书，证明周渭民受吕雪标的委托对涉案房屋进行装修。
证据七、装修材料清单、装修人工费证明，证明周渭民支付装修费99439元。
证据八、收条，证明周渭民支付首期租金16800元、押金2800元。
证据九、银行交易单，证明周渭民依约支付涉案房屋租金。
证据十、短信记录、银行退回转存记录，证明吕雪标有意将涉案房屋对外出卖，并无故退回2015年下半年周渭民支付的房屋租金。
上述证据经庭审质证，结合对方当事人的意见本院依法认证如下：本院对于证据一、二、四至六、八至十的真实性予以认定；证据三，结合庭审当事人陈述，对于周渭民将涉案房屋转租他人并引起物业管理问题的事实本院予以认定。证据七，证实周渭民对于涉案房屋进行装修的事实，本院予以认定，对于周渭民主张的装修费用数额本院不予认定。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：吕雪标系涉案房屋的房屋所有权人。2012年6月16日，杭州滨盛房产代理有限公司作为中介方见证，吕雪标作为出租方（甲方），周渭民作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同。合同约定：房屋用途为住宅；房屋租期自2012年7月23日起至2017年7月23日止，月租金为2800元／月，租金支付方式为半年付，首期租金在合同签订日当天支付，此后每期租金提前30天支付，先付后用；乙方向甲方支付押金2800元；甲方保证房屋能够正常使用；乙方擅自改变该房用途，从事生产或经营活动，或因使用不当造成房屋或设施损坏的，修缮责任由乙方承担或予以经济赔偿；甲方同意乙方转租或转借房屋；除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新对房屋进行装修或变更原设施的，须事先征得甲方书面同意；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方赔偿：擅自将承租的房屋转让、转借、转租或擅自调换使用；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；利用承租房屋进行违法活动；故意损坏承租房屋；乙方不具备经营身份和条件的；不按工商管理及物业管理规定违法违规经营的。如一方违约，守约方有权解除合同，违约方应按照合同第九条的约定支付违约金，若违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应另行赔偿。双方在合同中特别约定（第九条）：从2012年6月17日至2012年7月23日为装修免租金期；违约责任，若甲乙双方第一年违约，违约金为五万，第二年为四万，第三年三万，第四年贰万，第五年一万；甲方同意乙方转租房屋。
合同签订当日，吕雪标向周渭民出具一份收条，确认收到周渭民首期租金16800元，押金2800元。此后，周渭民通过他人通过转账方式向吕雪标支付房租。2015年6月22日，周渭民委托邹华向吕雪标转账支付房屋，但是次日该笔款项被吕雪标退回。此后，周渭民向吕雪标再次汇款16800元。
2012年6月17日，吕雪标曾向周渭民出具一份有关装修、数字电视开通、煤气、出租事宜的委托书，委托周渭民办理，期限自2012年6月17日至2017年7月23日止。周渭民对于涉案房屋进行装修，将原餐厅、客厅变成房间并在其中增加卫生间。周渭民将涉案房屋转租他人并引起物业管理问题。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。周渭民将其承租房屋中的餐厅与客厅改造成房间并在其中增加卫生间，改变了房屋结构本来的功能，违反了合同中关于禁止“擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途”的约定。周渭民虽提供了吕雪标的授权委托书，既然涉案租赁合同明确禁止，相关授权权能不明确的，则仍应按照合同约定执行，双方当事人自应严格遵照履行。周渭民上述行为违反了合同约定，吕雪标作为守约方依据合同约定，行使合同解除权，符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，周渭民应当将房屋恢复至合同履行前的原状，并返还给对方。吕雪标提出的周渭民将分割改造的涉案房屋恢复原状并返还的请求，本院予以支持。唯请求周渭民支付违约金5万元，本院认为现租赁合同已履行届满3年，应当按照合同约定“第四年贰万”违约金执行，吕雪标并未提供证据证实其尚有其他损失存在，本院按照2万元标准核定违约金。吕雪标超出本院确认部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。
至于周渭民反诉请求继续履行合同，鉴于本院已认定其行为已构成违约，故此，本院对于该请求予以驳回。周渭民反诉请求吕雪标支付装修款，认为吕雪标委托其装修。本院认为，周渭民进行装饰装修行为，系属于租赁合同中常见承租人为本人利益对于标的物改善或者增设他物行为，吕雪标出具委托书的行为并不构成合同法上的委托合同关系，周渭民请求吕雪标支付装修价款于法无据，本院对于周渭民该项请求也不予支持。吕雪标出具授权书的行为，仅应认定吕雪标同意周渭民的装修行为，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由周渭民拆除；其他装饰装修残值损失，因周渭民为违约方，其提出的残值赔偿请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、吕雪标与周渭民就杭州市滨江区通策广场8幢1单元203室房屋签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、周渭民于本判决生效之日起十日内支付吕雪标违约金20000元。
三、周渭民于本判决生效之日起十日内将位于杭州市滨江区通策广场8幢1单元203室房屋恢复原状。
四、周渭民于本判决生效之日起十日内返还吕雪标位于杭州市滨江区通策广场8幢1单元203室房屋。
五、驳回吕雪标本案本诉其他诉讼请求。
六、驳回周渭民反诉诉讼请求。
本诉受理费1050元，减半收取525元，反诉受理费1143元，合计1668元，由周渭民负担。吕雪标于本判决书生效之日起十日内来本院退费；周渭民本判决生效之日起十日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照诉讼财产标的不服部分向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行。）
审 判 员 杨仙林
二〇一五年十一月二十三日
代书记员 汤 舒