湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0281民初742号
原告（反诉被告）：谢伏初。
原告（反诉被告）暨原告（反诉被告）谢伏初委托代理人易康纯，系原告谢伏初之夫，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。
被告（反诉原告）：湖南邦和房地产开发有限公司，住所地醴陵市来龙门办事处珊田村泉塘组。
法定代表人张纪平，总经理。
委托代理人李天乐，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉等。
原告易康纯与被告湖南邦和房地产开发有限公司（以下简称为邦和房地产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法于2017年4月7日追加谢伏初为本案原告参加诉讼。2017年5月12日，被告邦和房地产开发公司向本院提起反诉，本院决定合并审理。2017年6月13日，本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。原告暨原告谢伏初委托代理人易康纯，被告邦和房地产开发公司委托代理人李天乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告易康纯、谢伏初向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金8550元；二、判令被告协助原告办理好房地产权证。事实和理由：原、被告于2012年11月19日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的醴陵市邦和东郡·岚苑第1幢1单元107号房屋出售给原告。签订合同后，原告向被告付清了790298元购房款及64801元办证费用。被告于2013年11月将房屋交付给原告后，未在约定期限内办理房地产权证。为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告邦和房地产开发公司辩称，被告已履行了合同约定的义务，案涉房屋不能办理产权登记系第三方的原因所致；原告的主张不符合双方的合同约定，不应得到支持；请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）邦和房地产开发公司向本院提出反诉请求：请求依法确认反诉原告送达给反诉被告的《解除合同通知》的效力。事实和理由：反诉原、被告签订《商品房买卖合同》后，反诉原告已依约将房屋交付给了反诉被告，并向国土部门提交了办理产权登记的全部资料和各项费用，但国土部门至今没有向反诉被告颁发产权证书。由于上述第三方的原因，导致反诉原告不能兑现合同约定的办证条件。反诉原、被告就此问题不能达成一致意见，依据合同第十五条的约定，应当解除合同，退房退款。为此，反诉原告于2017年5月9日向反诉被告送达了《解除合同通知》，要求反诉被告办理退房退款手续，但反诉被告未予理会。为维护自身合法权益，反诉原告故向法院提起反诉，请求判如所请。
原告（反诉被告）易康纯、谢伏初针对被告（反诉原告）邦和房地产开发公司的反诉请求辩称，反诉原告系违约方，无权单方面解除合同，反诉被告作为守约方，有权选择解除合同或者要求反诉原告支付违约金，继续履行合同；反诉原告以第三方原因抗辩其违约行为无法律依据；请求驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交了与被告签订的《商品房买卖合同》，拟证实双方对被告协助办证的义务及逾期办证的违约责任进行了约定，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，主张依据合同第十五条的约定，对于逾期办证的违约责任，双方只约定了第1项即买受人退房的处理方式，并未约定第2项即买受人不退房的处理方式。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条虽只写明“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理……”，但该合同系格式合同，在违约责任项下手填了两种处理方式，从合同的整体文义上来理解，双方在签订合同时，对出卖人逾期办证的违约责任，既约定了买受人选择退房的情况下的违约责任处理方式，同时对买受人选择不退房的情况下的违约责任处理方式亦进行了约定，因此，依据合同的文义以及双方签订合同时的真实意思表示，本院认为双方对于出卖人（被告）逾期办证的违约责任约定了两种处理方式，并赋予了买受人（原告）相应的选择权。被告关于双方只约定了第1项处理方式的抗辩主张与案件事实不符，本院不予采纳。
根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：
2012年11月19日，两原告作为买受人，被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的醴陵市邦和东郡·岚苑第1幢1单元107号商铺，房屋总价为790298元；出卖人应当在2013年11月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告于2012年12月前向被告付清了790298元购房款，并向被告支付了64801元办证费用。2013年11月31日，被告将房屋交付给了原告使用，但至今未办理好房屋的房地产权属证书。2017年3月14日，原告向本院提起诉讼，请求处理。2017年5月9日，被告向原告送达《解除合同通知》，主张依据《商品房买卖合同》第十五条第一项的约定，决定解除双方于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》，并通知原告在收到通知后24小时内到被告公司办理退款、退房等相关手续，原告对此未予认可。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案，被告于2013年11月31日将案涉房屋交付给原告后，未在合同约定的730日期限内办理好房地产权属证书，其行为已构成违约，依法应承担协助原告办理房地产权属证书及向原告支付逾期办证违约金的违约责任。依据《商品房买卖合同》第十五条关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”的约定，被告依法应向原告支付7903元（790298元×1%）逾期办证违约金。原告主张的违约金的超出部分无事实依据，本院不予支持。被告主张其系因第三方的原因导致违约，不构成抗辩其不承担违约责任的合理理由，对其主张，本院不予采纳。对于反诉原告（被告）的反诉请求，由于反诉被告（原告）在反诉原告逾期仍未办理房地产权属证书后，并未选择解除合同，而是选择了不退房并要求反诉原告按已付房价款1%向反诉被告支付违约金的违约责任承担方式，故合同仍应继续履行。反诉原告在反诉被告不存在违约行为，而其自身存在违约行为的情况下单方面提出解除合同，无事实和法律依据，其向反诉被告送达的《解除合同通知》亦无法律效力，对其反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南邦和房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告易康纯、谢伏初支付逾期办证违约金7903元；
二、被告湖南邦和房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告易康纯、谢伏初办理醴陵市邦和东郡·岚苑第1幢1单元107号房屋的房地产权证；
三、驳回原告易康纯、谢伏初的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告湖南邦和房地产开发有限公司的反诉请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，合计150元，由被告（反诉原告）湖南邦和房地产开发有限公司承担。
如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 杨 坚
人民陪审员 文立珍
人民陪审员 吴同玉
二〇一七年七月六日
书 记 员 郭艳慈
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。