上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1569号
原告通海建设有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人李强，董事长。
委托代理人何其昌、汤晓菁。
被告上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人吴建元，执行董事。
委托代理人李汉卫。
原告通海建设有限公司与被告上海金丽华房地产发展有限公司间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何其昌、汤晓菁，被告的委托代理人李汉卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月23日，原、被告签订《江桥房屋订购协议书》，约定原告向被告购买由其开发建设的江桥一号配套商品房（爱某某街坊）共计560套作为原告为董某某项目动迁居民的安置用房。合同总价为人民币385，953，300元（以下币种均为人民币）。被告应于2011年12月31日竣工交房，逾期则承担违约责任。协议签订后，原告按约向被告支付了购房款7，700万元。后由于被告未按期交房，双方于2011年10月8日签订《补充协议一》，约定被告应按期交付其中的504套房屋，剩余56套房屋延期至2012年12月31日交付。被告应承担延期交房的违约责任并承担因此造成的原告向居民发放的过渡费等损失。同日，原告向被告支付了购房款86，922，524.50元。后双方于2011年12月再次签订《补充协议二》，约定原告购买的560套房屋数量调整为321套，购房总价相应调整为237，588，599元，其余按原协议履行。后原告再次向被告支付了购房款31，993，700.80元。至此原告共向被告支付了购房款195，916，225.30元，并已将321套房屋全部分配给了动迁居民。2012年3月，被告延迟两个半月向原告交付了288套房屋，剩余33套房屋仍未按期交付。2012年12月19日，经双方协商，剩余33套房屋交付期限延期至2014年年底，因延期交房导致的过渡费489万元及2013年、2014年将支付的过渡费408万元均由被告承担。2013年2月，原告致函被告，扣除已交付的288套房屋两个半月的过渡费285万元及未交付的33套房屋2012年、2013年的过渡费408万元，原告需向被告支付剩余购房款3，669，893.25元，此后因延期交房产生的损失应由被告继续承担，被告对此予以确认。被告于2014年3月交付了1套房屋，但仍有32套房屋未交付。而原告已向居民支付过渡费至2015年年底，2014年、2015年的过渡费合计为403.80万元。由于被告迟迟未能为实际交付的289套房屋办理产权证，2014年7月，市政府有关部门协调为居民办理产权证，但有45套房屋未能及时办理。为保障居民的合法权益，原告按市政府的要求将该45套房屋托底至原告名下，期间产生契税、登记费等费用共计981，682.50元。另外，2013年1月，原288套房屋中的1套房屋的居民因延期交房将原告诉至法院，后经上海市高级人民法院调解，原告代被告支付了延期交房补偿款11万元。但被告至今未能交付剩余32套房屋，导致居民多次上访，造成较大的社会不稳定因素。现起诉要求：一、被告立即向原告交付剩余32套房屋并配合办理房屋产权证；二、被告赔偿因延迟履约造成的经济损失5，129，682.50元；后原告将第二项诉讼请求变更为要求赔偿因延迟履约造成的经济损失7，145，682.50元（该金额计算至2016年12月31日，其中2014年度至2016年度的过渡费损失为6，054，000元，契税及登记费等损失为981，682.50元，延期交房补偿款为11万元）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告未能交付剩余32套房屋的责任在原告，就被告已交付的288套房屋，原告未全部付清购房款，被告当然享有相应抗辩权；原告要求赔偿的经济损失系原告自行造成，且原告未能提供证据证明该损失客观存在；被告剩余房源均由区政府统一协调并安置到各区动迁户名下。关于本案系争33套房屋位于江桥镇爱特路XXX弄XXX-
XXX号楼内，截止2014年年底该房屋的建设土地仍未动迁完毕，未开工面积近18000平方米。2015年年初，该部分建设用地才动迁完毕。被告愿意继续履行合同，但目前被告资金困难暂时无法进行动工建设。
经审理查明，2009年12月23日，原、被告签订一份《江桥房屋订购协议书》，约定为安置原告董某某项目动迁居民，原告向被告订购江桥一号配套商品房基地爱某某街坊房源，作为动迁安置用房。房屋总建筑面积暂定为39789平方米，单价为每平方米9，700元，总价暂定为385，953，300元，最终以房屋实测面积计算。本协议签订后，原告应在15个工作日内按暂定总价的20%向被告支付履约保证金7，700万元；履约保证金待被告上述房源预售许可证核发并将上述房源在房产交易中心办理预告登记到原告名下后转为购房款，且原告应在10个工作日内另行向被告支付购房款暂定总价的90%；待房屋竣工交付后支付暂定总价的95%；待房屋大产证办理完毕后支付结算后的购房余款。被告承诺上述房源于2010年3月31日开工建设，并确保于2011年12月31日竣工交房。合同另对其他事项作了约定。2011年10月8日，原、被告签订一份《补充协议》，约定原告向被告购买的560套动迁安置配套商品房，被告已于2011年8月20日取得相关预售许可证。其中504套房屋按原协议约定于2011年12月31日交付，剩余56套房屋因被告原因暂时无法开工，交付时间拟延迟至2012年12月31日，该56套房屋的房款的支付由双方另行约定；该56套房屋的延迟交付，由被告向原告承担全部违约责任，因延迟交付给原告造成的多付居民过渡费等一切损失由被告承担。若504套房屋发生延迟交付，被告亦按上述约定向原告承担责任，原告有权直接从尚未支付的购房款中扣除上述违约金；被告完成上述504套房屋网上备案手续后，原告应于2011年10月8日前支付504套房屋的房款总价的25%，计86，922，524.50元，2011年10月20日前支付25%，计86，922，524.50元。如因被告原因未能完成504套房屋网上备案手续导致原告未能按期支付房款的，则原告不承担任何违约责任。2011年12月1日，双方再次签订一份《补充协议》，约定原告购买的560套房屋数量变更为321套，其余房屋由被告收回；此补充协议之前双方履约中的不足，达成谅解，互不追究，后期按原协议书履行；原告已支付房款为163，922，524.50元，剩余房款按原协议书第三款约定比例执行。2011年12月12日，被告签署一份备忘录，确认原告向被告购买的房屋数量变更为321套，该批房源已取得预售许可证；321套房屋总预测面积为24493.67平方米，其中288套房屋预测面积为21855.45平方米，预测总价为211，997，865元。由于被告原因暂未开工的1号、2号楼33套房屋预测面积为2638.22平方米，预测总价为25，590，734元。原告应支付到288套房屋总价的90%，计还需支付剩余房款31，993，700.80元。待288套房屋竣工交付后支付购房款至预测总价的95%，计还需支付10，599，893.25元，待大产证办理完毕后支付购房余款。由于被告原因暂未开工的33套房屋，原告已支付预测总价的20%作为预付款，计5，118，146.80元，剩余款项待33套房屋大产证办理完毕后一次性支付。2012年12月19日，双方签订一份《爱某某动迁房会议纪要》，载明因动迁事宜1、2号楼33套房屋未开工，被告正积极协调，33套房屋交付期限再次延期至2014年底；因房屋的延期交付导致原告已支付给动迁居民延期过渡补偿费共计489万元，第一笔为288套房屋延期两个半月的过渡费，金额为285万元。第二笔为未开工的33套房屋一年的过渡费，金额为204万元。按被告对33套房屋交付期限的预期，原告即将支付2013年、2014年的过渡费各204万元；被告要求原告对其主张的损失提供向居民支付费用的凭证，并以公函形式发给其确认。2013年2月，原告向被告发送一份《延期交房损失扣除确认函》，载明截止2013年2月，因被告延期交房导致原告已向居民多付过渡费693万元。根据协议约定，被告取得的288套房屋的交付许可证后，原告应支付总价款5%的房款，计10，599，893.25元，扣除过渡费693万元后，原告应向被告支付房款为3，669，893.25元。后被告在该确认函上盖章确认。2010年1月12日、2011年10月8日、2011年12月14日、2013年2月22日，原告分别向被告支付了购房款77，000，000元、86，922，524.50元、31，993，700.80元、3，669，893.25元。2014年7月25日，上海市黄浦区建设和交通委员会向原告发出一份《关于爱特路89弄办理小产证的函》，载明因被告自身原因致使未能按约办理房屋产权证，为妥善解决被告的遗留问题，化解居民有房无证的矛盾，由市政府牵头，协调相关部门开设专门窗口，特别为爱特路89弄入住居民办理产权证。要求原告尽快完成爱特路89弄动迁居民小产证的办理工作，截止时间为2014年8月10日。为防止被告债务问题导致动迁居民无法取得房屋小产证，造成社会矛盾，在截止日前未完成办理小产证的房屋，由原告统一托底至自己名下。后原告将未能及时办理产证的房屋托底至其名下，支付了税金、登记费等共计981，682.50元。2014年8月18日、12月3日，原告分别向被告发函，要求被告确认该笔费用。2014年12月5日，动迁居民屠海心与原告在上海市高级人民法院主持下达成一份调解协议，由原告代被告向屠海心支付因延期交房造成的损失11万元。后原告向屠海心支付了该笔补偿款。期间，因被告延迟交房导致原告向动迁居民支付2014年度、2015年度、2016年度的过渡费分别为2，022，000元、2，016，000元、1，848，000元。另外，未动工建设的33套房屋中有一套房屋已由原告安置，但被告至今未对剩余32套房屋动工建设导致原告无法向动迁居民交付房屋。因原告认为被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
以上事实，有江桥房屋订购协议书、补充协议、房源清单、备忘录、爱某某动迁房会议纪要、过渡费发放清单、延期交房损失扣除确认函、付款凭证、关于爱特路89弄办理小产证的函、告知函、听证笔录及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告签订的《江桥房屋订购协议书》及相关补充协议均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。根据双方的约定，原告已依约履行了付款义务，但被告至今未能依约交付房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原告要求继续履行合同，被告对此不表异议，故双方仍应继续履行购房合同。由于被告至今尚未动工建设剩余32套房屋，合同标的物客观不存在，原告据此要求被告立即交付该些房屋并办理相关产权证的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告可待房屋符合交付及办理产权证条件时向被告主张。被告则应积极履行合同义务，解决自身困难，尽早向原告交付剩余32套安置房屋，避免引起社会不稳定的情况发生，尽到应尽的社会责任。关于损失部分，其中2014年度至2016年度的过渡费损失6，054，000元和延期交房补偿款损失11万元均由被告迟延交房的行为直接导致，被告理应予以赔偿。但经本院核算，原告实际支付了2014年度至2016年度（计算至2016年12月31日）的过渡费金额为5，886，000元，被告应按此金额予以赔偿。而税金、登记费等损失981，682.50元，系因被告未能按约办理产权证的行为直接导致，被告亦应予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告通海建设有限公司2014年度至2016年度（计算至2016年12月31日）的过渡费损失人民币5，886，000元、延期交房补偿款损失人民币11万元和税金、登记费等损失人民币981，682.50元；
二、原告通海建设有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费191，495元，由被告上海金丽华房地产发展有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 滕继红
代理审判员 周 平
人民陪审员 叶育琪
二〇一六年二月三日
书 记 员 俞佳悦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。