江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10408号
上诉人（原审原告）：陆晓千。
被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司。
被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司。
原审原告：毛亦婍。
原审原告：毛志培。
上诉人陆晓千因与被上诉人苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、原审原告毛亦婍、毛志培商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省相城区人民法院（2015）相民初字第00869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆晓千上诉请求：撤销原审判决第二项并依法改判支持陆晓千、毛亦婍、毛志培的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由奥银房产公司、名品城公司承担。事实和理由：一、一审程序严重违法，从我方起诉到一审判决长达3年时间，大大超出了法律规定的审限。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定的交付日期也是错误的。涉案房屋至今没有交房，我方有权据此解除合同。2、一审判决有关涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况的认定没有任何依据。名品城公司和奥银房产公司没有资金缴纳税费，从2012年起，以名品城公司和奥银房产公司为被执行人的强制执行案件大量进入执行程序，名品城公司和奥银房产公司的账户都被冻结、查封，这些案件至今没有执行到款项。此外，名品城公司的新老股东存在尖锐矛盾，老股东控制着网签审核盘和公章，不予配合办理产证，导致无法办证。无论是根据法律规定还是按照合同约定，我方均有权解除合同。
名品城公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，应予维持。二、本案涉案群体多，数额大，案情复杂，社会影响力大，一审法院在审理过程中需要综合考虑各方面的情况，也需要花费大量的司法资源审理并作出判决，在一审开庭审理之初，一审法院也向双方释明有些案件已经超过了简易程序的审限，也向双方询问是否将案件转为普通程序，双方均答复不需要，有庭审笔录为证。三、一审判决认定交房期限并无不当。涉案房屋项目为非住宅商品房，均为现房销售，已于2007年3月15日通过竣工备案，当时交房不需要交付使用通知书。业主也已对外出租，完全足以认定其已经交房。四、至于解除权的问题，一审判决适用法律完全正确。五、涉案房屋已通过竣工验收备案，取得初始登记证明，相关土地也已获颁分割转让许可证，因而完全具有办理产权登记的条件。且包括本案在内的相关案件的审理同时大量业主的房屋产权登记正在持续办理中，相关产权登记也被业主领取。本案业主不同意也不配合办理产证，才是涉案商铺至今无法办理产权证的根本原因。
奥银房产公司未作答辩。
陆晓千、毛亦婍、毛志培向一审法院起诉请求：1、判令解除陆晓千等三人与名品城公司于2010年12月9日签订的两份《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201012090115，苏相合同201012090106）；2、判令名品城公司、奥银房产公司返还陆晓千等三人购房款、税费536601.35元；3、判令名品城公司、奥银房产公司赔偿陆晓千等三人利息损失人民币140021元（全额515031元从2009年11月5日按银行同期贷款利率计算至判决生效之日）；4、判令名品城公司、奥银房产公司赔偿陆晓千等三人违约金20000元（依据为合同第八条）；5、本案诉讼费由名品城公司、奥银房产公司承担。
一审法院认定事实：2010年12月9日，陆晓千、毛亦婍、毛志培（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201012090115）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为经营用房，建筑面积16.67㎡，该商品房总价款261019元整”。同日，双方还签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201012090106）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为经营用房，建筑面积16.31㎡，该商品房总价款254012元整”。2份合同均约定：第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2011年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。
一审另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2009年12月8日获颁分割转让许可证（0001号、0002号）；2009年12月17日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第3051620号、第3051621号）。陆晓千等三人于2009年11月5日分别向奥银房产公司交款261019元和254012元，奥银房产公司均开具了收据。陆晓千等三人另称已缴纳了办证税费和代办费用共21570.35元，名品城公司认可陆晓千等三人于2012年8月2日已交税费。
一审再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。
上述事实，由陆晓千等人身份证复印件、名品城公司及奥银房产公司的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据以及当事人陈述为证。
一审审理中，名品城公司称收款为奥银房产公司，其公司至今未收到房款。陆晓千等三人称，名品城公司至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，也就不可能将房屋交付陆晓千等三人，因为合同中有相关约定。名品城公司称，涉案房屋于2007年即开发完成，当时尚无要求取得《苏州市商品房交付使用通知书》；合同中有此约定是因为格式合同所致。陆晓千等三人称多次口头要求与名品城公司解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故陆晓千等三人已丧失解除权。名品城公司在相关案件中还陈述，其委托奥银房产公司对其所开发房产进行销售。一审审理中，本院向陆晓千等三人释明，如法院不支持解除合同的诉讼请求，陆晓千等三人是否需变更相应诉讼请求，陆晓千等三人表示，不变更诉讼请求。
一审法院认为，陆晓千等三人与名品城公司于2010年12月9日所签《商品房买卖合同》2份，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2011年4月30日交房，陆晓千等三人称名品城公司至今未交房。一审法院认为，名品城公司认可已收取陆晓千等三人缴纳的办证税费，且根据陆晓千等三人提供的证据，可认定办证费用中有部分直接由涉案商铺的应收租金充抵，可认为陆晓千等三人已收房。因双方未有明确交房时间，故一审法院认定陆晓千等三人于合同约定的交房期限2011年4月30日即取得了房屋。陆晓千等三人还认为，涉案房屋至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，房屋不符合交付条件、更不可能交付。对此，一审法院认为，涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台，并于2009年8月1日起实施；而涉案房屋于2007年3月15日即通过了竣工备案，苏州市的相关规定是对开发商的政府管理行为；本案中，涉案房屋是否取得、是否必须取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是交房的障碍。名品城公司认为房款由奥银房产公司收取，至今未转交其公司。一审法院认为，房屋开发主体为名品城公司，其与陆晓千等三人约定签订合同时即付清房款，又收取了陆晓千等三人缴纳的办证税费，应认为名品城公司认可陆晓千等三人已交清房款，名品城公司的抗辩理由不成立。陆晓千等三人还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，一审法院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但陆晓千等三人与名品城公司签订《商品房买卖合同》在2010年12月9日，约定交房为2011年4月30日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。如根据约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此约定不符合实际。根据本案情况，一审法院以双方约定的交房日期即2011年4月30日的第二天起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。名品城公司认为合同附件特别约定，陆晓千等三人应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故陆晓千等三人已丧失解除权。陆晓千等三人对此不予认可。一审法院认为，本案中无论按名品城公司主张的“5日解除期间”，还是按法定认定陆晓千等三人享有解除权的期限应为2011年4月30日后的90日起计算一年，陆晓千等三人均未在此期限内按约定书面向名品城公司发出解除通知，故陆晓千等三人已丧失了解除权，且涉案房屋事实上已可以办证，对陆晓千等三人解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。但延迟办证应归责于名品城公司。名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方约定的房价515031元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2011年7月30日起计算至判决生效为止。根据合同相对性，违约金应由名品城公司支付。关于陆晓千等三人赔偿利息损失的请求，一审法院已以违约金的方式予以体现。名品城公司、奥银房产公司经法院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，一审法院判决：一、苏州东方国际名品城有限公司支付陆晓千、毛亦婍、毛志培人民币515031元从2011年7月30日起至判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回陆晓千、毛亦婍、毛志培的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币5383元，由陆晓千、毛亦婍、毛志培负担4233元，苏州东方国际名品城有限公司负担1150元。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
二审中，陆晓千提供了名品城公司、奥银房产公司为被执行人的信息查询目录以及江苏省高级人民法院（2014）苏商终字第0045号民事判决书以证明名品城公司、奥银房产公司资金链断裂，没有办证的资金，奥银房产公司还拖欠名品城公司原股东惠龙公司股权转让金3亿多元，惠龙公司据此不配合网签和办证，综上证明涉案房屋无法办理出来产证的。名品城公司对陆晓千提供的证据真实性没有异议，但认为与涉案纠纷没有关联性。
二审中，名品城公司提供了陆晓千、毛亦婍、毛志培与苏州奥食卡企业管理有限公司于2010年12月30日就涉案房屋签订的《租赁合同》，陆晓千等三人对上述《租赁合同》真实性予以认可，但主张与本案无关，即使签订《租赁合同》，也不能据此认定交房。
二审中，名品城公司陈述其一直在给相关业主办理产证，且陆续办出产证并进行公示，办证速度慢是因为其公司账户被一审法院监管，每一笔办证费用申请都需要向一审法院申请并由其核实通过，且办理产证需要提交各种材料，需要一定时间。
本院认为，陆晓千等三人与名品城公司于2010年12月9日签订的两份商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案，于2009年12月分别取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、国有土地使用权《分割转让许可证》，故双方在2010年12月9日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付，在陆晓千没有证据证明涉案房屋存在结构性质量问题的情况下，是否取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是房屋交付的障碍。后陆晓千等三人于2010年12月30日与苏州奥斯卡企业管理有限公司签订两份租赁合同，且租赁期限均约定为2010年1月1日起止2029年12月31日止，租赁期内前两年租金免收，从第三年开始计算租金。租赁协议还约定租金结合物业所在楼宇当年税前经营利润的比例按业主投资份额比例计算，根据该约定可知涉案房屋所在的楼宇均由苏州奥斯卡企业管理有限公司以统一招租的方式经营。本院认为，综合房屋现房的情况、租赁协议租期的约定以及统一招租的经营方式，可以认定名品城公司在涉案租赁协议签订时即已将涉案房屋交付给陆晓千等三人并由其出租使用，并未超过陆晓千等三人与名品城公司合同约定的交付日期。陆晓千有关涉案房屋不符合交付条件且未交付的上诉观点不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。涉案合同附件五《合同补充协议》第10条约定，买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。因涉案合同主文对逾期办证解除权行使期限未作特别约定，故相应解除权的行使期限应适用上述《合同补充协议》第10条的约定。本案中，合同约定如因名品城公司原因致使陆晓千等三人未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，陆晓千等三人有权解除涉案商品房买卖合同。如根据该约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此不符合实际。一审法院根据本案实际情况认定以双方约定的交房日期即2011年4月30日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任，并无不当。因陆晓千等三人未在约定期限内按照约定书面向名品城公司发出解除权通知，该解除权消灭，且涉案房屋已取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、国有土地使用权《分割转让许可证》，涉案房屋产证及土地证的转移登记并不存在法律上的障碍，一审法院据此对陆晓千等三人要求解除商品房买卖合同的主张不予支持并无不当。至于陆晓千有关名品城公司没有能力办出产证的上诉主张，名品城公司在二审中对此作出了解释，而陆晓千二审中提供的证据亦尚不足以证明涉案房屋产证的办理存在事实上的障碍，故本院对陆晓千该上诉主张不予采信。
一审程序并未严重违法，陆晓千有关一审程序严重违法导致错误判决的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
综上，上诉人陆晓千的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10766元，由上诉人陆晓千负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 陈 莉