山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖城民初字第371号
原告山东省栖霞市荣昌集团公司。住所地：栖霞市迎宾路。组织机构代码：72498134-2。
法定代表人徐昌军，经理。
委托代理人曲晓东，山东鲁润律师事务所律师。
被告周光洋。
委托代理人赖建，河南先利律师事务所律师。
被告烟台光洋百货有限公司。住所地：山东省栖霞市迎宾路西侧汽车站南。组织机构代码：59032322-0。
法定代表人孙圣华，总经理。
委托代理人刘启龙，北京市杜衡律师事务所律师。
原告山东省栖霞市荣昌集团公司与被告周光洋、烟台光洋百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐昌军、委托代理人曲晓东、被告周光洋委托代理人赖建、被告烟台光洋百货有限公司委托代理人刘启龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月18日，原告与被告周光洋、烟台光洋百货有限公司（以下简称光洋百货）签订租赁合同。合同约定：原告将栖霞市汽车站南永丰商贸城租赁给二被告经营使用，租期30年，租金为7000万元。合同签订后，原告按照合同的约定，将商贸城交付给被告经营使用，但被告自2012年开始一直不按合同约定支付租金，至2014年度共拖欠租金18.486万元，请求依法解除原被告之间签订的租赁合同，支付尚欠原告租金184860万元及自2015年5月20日起至被告实际腾房之日止的租金。在诉讼过程中，原告补充事实如下：1、2012-2014年度租金均超过交纳期限30日未予交纳，2015年6月19日、20日以刘志光的名义给付的103万元即使是租金和滞纳金，其2015年6月20日给付的40万元亦超出交纳期限30日，属违约行为，符合解除合同条件；2、被告在实际经营过程中，未经我方同意，擅自与华客多有限公司及刘志光签订租赁合同和承包合同，导致原告对标的物失去控制，据此，原告有权解除合同；3、原告在起诉前四次向被告送达催缴欠租金通知，被告均置之不理；4、被告光洋百货目前经营状况恶化，频临倒闭，其法定代表人债台高筑，经营场所遭人围攻，现已停产停业，已无力继续经营，导致原告不能实现合同目的。特增加诉讼请求，要求二被告支付违约金4000000元，滞纳金120000元。
被告周光洋辩称，虽然二被告共同与原告签订租赁合同，但租赁标的仅由光洋百货使用，我并未使用，因而不应承担相应的租金及其他违约责任；同意解除合同。
被告光洋百货辩称，1、原告要求解除合同无事实及法律依据，原被告于2012年5月18日签订租赁合同后，按合同约定履行合同义务，因每年原告均要在光洋百货公司处赊欠烟、酒、购物卡等物品抵顶房租的形式处理账目，故每年均有零头存在，不可能结清为零；2、原告先后四次向我方送达通知，要求我方支付2015年度租金100万元，尚欠租金18.486万元，数额有误，原告在我方赊欠物品款应从尚欠款中扣减，我方已于2015年6月20日前交纳2015年度租金100万元，滞纳金3万元，合同尚在正常履行中；3、若符合解除合同条件，合同约定的违约金，也明显高于造成的损失，应予降低。综上，应依法驳回原告要求解除合同的诉讼请求，对依法确认的尚欠款项，我方将予以结清。
经审理查明，2012年5月8日，原告（甲方，下同）与二被告（乙方，下同）签订一份租赁合同，内容如下：“乙方因经营需要，合伙承租甲方所有的永丰商贸城，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，双方签订本合同，具体条款如下。一、租赁标的：甲方所有的位于栖霞市汽车站南的永丰商贸城（该商贸城为四层建筑，为毛坯建筑，面积约为贰万壹仟平方米）。二、租赁期限：共计三十年。即二O一二年五月十八日起至二O四二年五月十七日止。三、租金及缴纳方式：三十年租金共计柒千万元。合同的前十年，每年租金为人民币壹佰万元，后二十年，每年租金为叁佰万元，乙方必须于每年的五月二十日前一次性缴纳当年度租金，每逾期一日，按当年租金总额的千分之一向甲方缴纳滞纳金，如逾期30日，视为乙方违约，乙方承担违约金的同时，甲方有权解除合同，另行租赁，乙方的所有投入（装修、空调、办公设施、工程、绿化等）均视为自动放弃。四、合同签订后，由乙方对商贸城的中央空调、消防设施、变压器、电缆、扶梯、门窗进行安装，商贸城的路面硬化和绿化均由乙方负责（乙方预算约为人民币叁仟万元，具体数额依有关部门的决算为准），上述工程标准必须达到相关部门的要求。乙方租赁期间因消防措施落实不当，所造成的一切责任事故均由乙方承担。五、乙方因经营需要，对商贸城的楼梯进行了整体改造并在楼顶建设了仓库、办公室，上述工程必须经建设管理部门、消防部门等相关管理单位同意并办理相关的审批手续，因楼顶原设计为每平方米承载力为280公斤，如因乙方改造、装修致使承载力发生变化，所造成的一切责任事故均由乙方承担。六、乙方租赁期间所有税、费（公司营业所应交纳的税、费、水电费等）均有乙方负责，在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。七、商贸城南办公面积约600平方米，大院面积700平方米，甲方允许乙方无偿使用。该院落禁止3吨以上的车辆出入、停放，如乙方有违反，造成的一切后果均由乙方承担。八、甲方无偿为乙方高管提供办公用房和休息室（与栖霞市交警大队并临的三楼房屋），甲方保证出租的房屋有完全的所有权与第三人无争议，如该楼房需拆迁、规划，乙方必须服从。九、由于租赁期较长，若干年后，如市场经济波动，物价上涨较大，房屋租赁价格增长，双方应以本合同价格的基础，按当时比例进行调整，以便维护双方的共同利益。十、为了保证本合同履行，乙方向甲方交纳合同履约保证金人民币伍拾万元，合同期满或者终止，保证金可抵顶房屋租金。十一、本合同签订后，双方关于永丰商贸城租赁事宜签订的有关合同均作废，以本合同为准。十二、本合同签订后，双方均不得违约，如一方违约，违约方应承担租金总额10%的违约金给履约方并包赔给对方造成的一切经济损失。本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，报栖霞市翠屏街道办事处一份，栖霞市公证处存档一份”。合同签订后，被告接手并占用租赁物至今。
另查明，被告在租赁期间，均未按合同约定的期限足额交纳租金。2012年度欠交租金83万元，2013年度欠交租金19.2万元，2014年度欠交租金34.93万元，2015年2月份，被告补交前欠租金后，尚欠原告前期租金18.486万元。庭审中，被告光洋百货提交原告赊欠物品单据计款1.124万元，扣减后，被告尚欠原告前期租金17.362万元。
2015年6月19日、20日，原告使用的账户内分别收到以“刘志光”的名义转入的现金60万元、40万元，该两次汇款银行凭证备注栏均注明：“光洋付荣昌2015年租金”字样。2015年6月20日，上述账户还收到以“刘志光”的名义转入的现金3万元，银行凭证备注栏注明：“光洋付荣昌15年度滞纳金”字样。
为证明案件事实，原告提交七组十二份证据：第一组（证据1）租赁合同（附公证书），用以证明租赁关系的存在；被告周光洋质证称，其虽在租赁合同承租方处签字，但其只是光洋百货的投资人，而非合伙人，也非实际承租人；被告光洋百货对该合同无异议。第二组（证据2-1、证据2-2、证据2-3）、第三组（证据3）通知共四份，前三份通知分别于2015年5月19日、5月22日、5月29日发出，均为原告向被告光洋百货催交租金的通知，光洋百货在第三份通知上回复称：“我公司会严格按双方所签合同履行（6月20日前交清相关款项）”；第四份通知内容如下：“周光洋烟台光洋百货有限公司：你方合伙租赁我公司永丰商贸城至今已有三年，按照双方签订的租赁合同约定，你方应当于每年的5月20日前一次性缴纳当年度租金，但你方却频频迟延交纳租金，已构成违约，具体为2012年欠租赁费83万元，2013年欠19.2万元，2014年欠34.93万元，累计欠款137.13万元，直至2015年2月份才支付历年欠款118.644万元，至今尚欠未支付租金18.486万元。2015年的租赁费业已到期，你方仍未交付。在我公司三次催告后，你方在我公司的催交通知上备注：你们于6月20日前交清相关款项。鉴于你方屡次的不诚信行为，对此答复，我公司不予接受！根据合同约定及相关法律规定，经我公司研究决定：即时与你方解除租赁合同。现通知你方于收到该通知后三日内到我公司协商解除合同的相关事宜，并结清租金（滞纳金）及违约金（详见附表）。栖霞市荣昌集团公司2015年5月30日”。被告周光洋对第二、三组证据无异议。被告光洋百货质证称，上述四份通知恰能证明我方承诺按合同履行，而且证明我方履行的支付租金的行为原告已实际接受并同意继续履行合同。第四组（证据4）租赁经营协议书复印件、第五组（证据5承包经营合同复印件、证据5-1原告送达给被告光洋百货通知一份），证明被告转租的事实。租赁经营协议书（证据4）是2014年3月1日光洋百货与烟台华客多商贸有限公司签订的，有如下内容，1、光洋百货将租赁的永丰商贸城地下一层超市、一层南北通道以东、三层大众电器处租赁给烟台华客多商贸有限公司自主经营；2、租赁期限20年，自2014年3月1日起至2034年3月1日止；3、租赁方租赁范围包括光洋百货所有的经营范围的柜台、物品、设备及场地使用权，另外还包括现在光洋百货工作的员工。对证据4，原告未举证证明该合同的真实性，也未举证证明该合同是否已实际履行。承包经营合同（证据5）为2015年6月18日光洋百货与刘志光签订，有如下内容，1、承包事项及区域：公司所有与经营管理相关的事项及区域；2、承包经营地址：栖霞市汽车站南的永丰商贸城，以栖霞市荣昌集团公司与周光洋、光洋百货签订的租赁合同中所约定的租赁标的为准；3、承包经营方式：发包方在承包经营期限内将公司全部经营权发包给经营方；4、承包经营期限：二十七年，从2015年6月18日起至2042年5月17日止；5、发包方保证光洋百货于2014年3月1日与烟台华客多商贸有限公司签订的租赁经营协议书已废止，并保证承租方烟台华客多商贸有限公司不得主张任何权利。通知（证据5-1）内容如下：“烟台光洋百货有限公司：你单位与栖霞荣昌集团公司账目有出入，请您于2015年8月8号前到荣昌集团公司对账，否则后果自负！栖霞市荣昌集团公司2015年8月7日通知送达接收人（签字）：刘志光”。刘志光在通知空白处回复“双方已通过法院处理，建议通过法院对账”。被告周光洋对证据4、证据5-1质证称不清楚，对证据5提出质疑认为，1、发包主体错误，有权将光洋百货发包的只能是公司董事会或股东会；2、签订该合同是孙圣华的个人行为，孙圣华和刘志光严重侵害了公司和其他股东利益，合同无效。被告光洋百货质证称，证据4不属实，且为复印件，证据5为复印件，不予质证，证据5-1恰能证明原告方认可账目有出入，这也是为什么尚欠租金18万元左右我方未给付的主要原因；通知上刘志光的签字无论是否属实，均不能证明刘志光是投资人或合伙人等任何性质的法律关系，更不能因为有刘志光的签字就得出证据5是真实存在的结论。第六组（证据6录像光盘一张、证据6-1借条一张）、第七组（证据7录像光盘一张、证据7-1照片十张），两张光盘及照片分别显示被告光洋百货2015年9月份因欠外债经营场所遭围堵、经营场所频临停业的场景，借条为光洋百货法定代表人孙圣华以公司的名义对外借款的借据。被告周光洋质证称对借条不清楚，对光盘及照片无异议。被告光洋百货质证称，第六、七组证据无论是否属实，均与诉请无关，但承认公司已于2015年10月1日前停止经营。
另外，关于光洋百货法定代表人孙圣华，原告法定代表人徐昌军述称：“孙圣华因欠大量外债，自2014年10月份就已经外出躲债，我为要租金至今未见到他的面，电话也联系不上，一直没回来。2015年2月份所交纳的部分租金，是我逼着周光洋出面协调交的，这部分租金周光洋筹措了大部分。孙圣华出走后，公司被一个女的接管，公司经营一直不景气，经常有债权人来干扰”。在本院要求孙圣华到庭时，被告光洋百货委托代理人刘启龙也称，孙圣华在外面欠高利贷好几千万，经常遭到债权人的围堵、上访，他不敢回栖霞。代理本案的授权委托书是到温州找到本人给其签署的。
关于案外人刘志光，原告法定代表人徐昌军述称，2015年6月19日、20日，原告方使用账户转进来103万元，经到银行查询，得知是从一个叫“志光”的账号汇入的，“志光”是谁原告不知道。2015年6月27日，被告光洋百货职员周建超告诉徐昌军一个叫刘志光的想见他，徐昌军说不见。2015年7月9日，徐昌军通过周建超把刘志光叫到原告办公室，徐昌军问他是哪儿人干什么的，刘志光说是唐家泊丝绸厂人在北京干律师。徐昌军问他与孙圣华是什么关系，刘志光说是通过朋友认识的，是受孙圣华的委托管理光洋百货。徐昌军问他有无书面记载或书面合同，刘志光说有合同和协议，没带在身边。一个小时后，刘志光将合同原件及复印件带到原告办公室，并把复印件给了徐昌军，即原告方提交的证据5。2015年8月7日徐昌军委派办公室主任和文书去光洋百货送达对账通知（证据5-1）时，是当时在对方办公室的刘志光主动签的字。被告光洋百货委托代理人刘启龙述称，刘志光不是光洋百货的工作人员，公司借用他的账户转交给原告2015年度103万元租金和滞纳金。2015年8月7日的通知为何刘志光签收代理人不清楚，代理人只是在光洋百货的档案中查到该通知原件。
被告光洋百货共提交五组24份证据：第一组（证据1）租赁合同；第二组（证据2-5）证明被告光洋百货向原告支付部分租金；第三组（证据6-16）证明原告在被告光洋百货处赊拿物品抵顶部分租金及收取部分租金款项；第四组（证据17-20）原告发给被告光洋百货的通知四份；第五组（证据21-24），前三份是从刘志光账户汇入原告使用账户103万元的银行凭证，证据24是原告2015年8月7日送达被告光洋百货的对账通知。上述证据其中证据1、17、18、19、20、24为与原告重复提交，对证据的真实性，双方均无异议；原告对未抵顶租金的证据6、8、9、10提出异议；原告对证据21、22、23的真实性无异议，但不认可其是交纳2015年度的租金和滞纳金，认为：1、被告光洋百货2012-2014年度的租金及滞纳金尚未付清，不能选择性的交纳；2、如果2015年汇入原告使用账户的40万元是租金，也超出合同约定的30日宽限期，为第31日交纳，亦属违约，符合解除合同的约定；3、该103万元系刘志光汇入，更加证明被告已将租赁物转租。
本院对双方有争议的证据6、8、9、10作出如下认定：证据6系被告光洋百货单方制作的原告赊拿其25张储值卡价值15000元，原告予以否认，被告光洋百货没有有效证据证明该事实的真实性，对证据6本院不予认可。证据8、10分别为购物发票面额5440元、赊拿物品单计款5800元。原告认为该两份证据是重复出具，属重复计算，但没有证据予以证实。本院认为，两份证据价款不同，原告主张系重复计算理由不当，证据8、10的效力本院予以认定。证据9为被告光洋百货出具的机打发票，面额5880元，其上注有“村委”二字。被告光洋百货称为原告赊拿酒款，原告予以否认。本院认为，该证据系被告光洋百货单方出具，不具法律效力，不予认定。被告至2015年2月份尚欠原告2014年度前租金18.486万元，证据8、10赊拿物品款计1.124万元抵顶后，尚欠租金额为173620元。
还查明，光洋百货系有限责任公司，成立于2012年2月9日，注册资本100万元，出资股东为孙圣华、宫萤亮，前者出资额为99%，后者出资额为1%。
上述事实，有原被告的陈述、租赁合同、通知、视频资料、交易单证、银行业务凭证等证据在案佐证，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”。原被告签订的租赁合同自租赁之日起20年内有效，其余10年无效。本案争执的焦点有三：一、被告周光洋是否是租赁合同的权利义务主体；二、原被告签订的租赁合同是否应当解除；三、若解除合同，租赁费以及违约金、滞纳金如何认定、处理。
关于焦点一，本院认为，二被告共同作为承租方与原告签订租赁合同，就应当作为一个主体对出租方的原告承担责任，至于二被告之间是合伙还是一方使用租赁物，属于二被告之间的内部行为，对原告不产生对抗的效力。被告周光洋辩称“虽然二被告共同与原告签订租赁合同，但租赁标的仅由光洋百货使用，我并未使用，因而不应承担相应的租金及其他违约责任”理由不当，不予支持。
关于焦点二，本院认为，租赁合同应当解除。理由如下：
1、被告自2012年-2014年度每年均欠交租金，至今尚欠租金173620元；若2015年度租金认定为被告光洋百货交纳，2015年6月20日交纳的租金40万元，也超出约定的30日宽限期，违反合同约定，上述两次迟延交纳租金的行为，均已构成合同违约；
2、原告出租租赁物的目的之一是最大化发挥原商贸城的经济作用，促进当地的经济发展。被告光洋百货法定代表人已不能全面掌控经营、场所的正常运行，外出躲债，造成债权人围堵的局面，且现已关门停业，致使不能实现合同目的，符合合同法第九十四条第四项规定的解除合同条件；
3、被告私自转租，原告可以按照合同法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定请求予以解除。原告提交的承包经营合同，名为承包，实为转租。尽管原告提交的发包方为光洋百货、承包方为刘志光的承包经营合同为复印件，但结合2015年度租赁费及滞纳金是由刘志光从自己的账户汇付、2015年8月7日原告发给被告光洋百货对账通知由刘志光签收的两份书证以及原告法定代表人徐昌军在法庭上关于与刘志光接触过程及如何取得其提供的承包经营合同复印件的陈述，能够形成一个证据链，证明被告光洋百货未经原告同意将租赁物转租给刘志光的事实。
综上，被告未按期一次性交纳各年度租金、经营状况恶化致关门停业、未经出租人同意私自转租的行为，均已构成违约，按照合同约定和法律规定，达到解除合同条件。
关于焦点3，本院认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；……负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；……。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”。本案中，原被告并未约定清偿抵充顺序，被告尚欠原告租金173620元应认定为2014年度所欠租金。该债务应当清偿。
被告于2012-2014年度均未按照合同期限足额给付租金，在30日宽限期内也未补交，应当按照合同约定支付滞纳金，每年30000元，共计90000元。
双方在合同中约定：“本合同签订后，双方均不得违约，如一方违约，违约方应承担租金总额10%的违约金给履约方并包赔给对方造成的一切经济损失”。对该约定，被告光洋百货抗辩称约定违约金过高，应适当降低，该抗辩理由于法有据，本院予以准许。但是，被告的违约行为，致使租赁合同解除后，对原告另行出租租赁物、商贸城的商业声誉等无形价值均造成了不良影响，故根据本案的具体情况，二被告应以实际欠付租金额为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算违约金。
因被告尚在占有租赁物，双方解除租赁合同后，何时腾出房屋不确定，故原告请求被告支付2015年5月20日起至被告实际腾房之日止的租金无法确定，当事人可对2015年度租赁关系产生的纠纷另行处理，本案不予审理。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起原告与二被告签订的租赁合同予以解除；
二、被告周光洋、烟台光洋百货有限公司给付原告山东省栖霞市荣昌集团公司2014年度租金173620元；
三、被告周光洋、烟台光洋百货有限公司支付原告山东省栖霞市荣昌集团公司2012-2014年度滞纳金90000元和违约金（自2014年5月20日始至本判决确定的履行日止以欠租金额173620元为基数按中国人民银行同期存款利率计算）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
上述二、三项，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41238.88元，保全费5000元，原告承担35506.05元，二被告承担10732.83元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费用，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 杨林华
审判员 于海林
审判员 林守臣
二〇一五年十月二十六日
书记员 林小琳