河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1760号
上诉人（原审被告）朱秀勤，女，1968年7月24日出生，汉族。
委托代理人任贺磊，河南克谨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周源，女，1989年2月12日出生。
委托代理人王贺贺，河南锦策律师事务所律师。
委托代理人刘洪彬，河南锦策律师事务所实习律师。
上诉人朱秀勤因与被上诉人周源合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2015）新民初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱秀勤及其委托代理人任贺磊，被上诉人周源及其委托代理人王贺贺、刘洪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年7月18日，尚建伟与朱秀勤签订《房租协议》，约定尚建伟将人民路北侧西亚斯西旁两间三层半门面房出租给朱秀勤，出租日期5年，每年租金为65000元，租期从明年5月1日以后生效（签字生效），租金明年随行就市，每年提前两个月交下一年房租。同年12月8日，甲方（转让方）朱秀勤与乙方（受让方）周源签订《宾馆转让协议》，约定如下：一、出租方同意甲方将自己所有位于西亚斯的易轩宾馆转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原租赁合同中的权利义务。二、出租方与甲方于2014年12月8日签订的租赁合同，租赁期限为5年，至2019年7月18日到期，租金65000元／年，租金每年交付一次。该租赁合同作为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力。三、该宾馆转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原租赁合同约定的条款，并且每年定期缴纳合同约定的租金及应由甲方承担的水电费及其他的费用。该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，押金归乙方所有。四、该宾馆现有装修、装饰、工具及其他所有设备全部无偿归乙方使用。合同期满后，不动产归出租方所有，营业设备等动产归乙方所有（动产与不动产的划分按原租赁合同执行）。五、乙方在2014年12月8日前一次性向甲方支付转让费230000元，转让费包括甲方向丙方缴纳的押金及合同第四条约定的装饰、装修费用及设备费用，甲方不得另行向乙方索取任何其他费用。六、甲方应协助乙方办理该宾馆的营业执照、卫生许可证、税务登记证、特种行业经营许可证等相关证件的变更登记手续，但相关费用由乙方承担。七、乙方接手经营宾馆，2014年12月8日前所有的一切债权、债务由甲方负责，接手后一切经营行为及产生的债权、债务均由乙方负责。八、因自然灾害等不可抗力因素导致乙方无法经营的损失，乙方自行承担。若因国家政策拆迁、征用所给与的补偿，对经营利益损失的补偿归乙方所有，对房产本身的补偿归丙方所有。九、甲方与出租方所签订的租赁合同到期后，乙方可与出租方重新签订租赁合同，原租赁合同及本合同失效。十、本合同一式两份，甲乙各执一份，双方签字之日起生效，具有相同法律效力。2014年12月7日、8日，周源分别向朱秀勤付款10000元、220000元，共计230000元。
周源提交2015年3月8日与尚建伟妻子苏雪红的通话录音，拟证明朱秀勤转租房屋未征得房东同意，房东要求周源支付转让费40000元及涨房租。朱秀勤认为通话录音证明了房东知道房屋转租且实际同意周源经营，只是就转让费和涨房租事宜正在进行协调。
朱秀勤提交与周源的通话记录、2015年4月13日向尚建伟妻子苏雪红转账40000元凭证及苏雪红于2015年5月3日出具的书面证言，拟证明其多次与周源协商处理宾馆转让所发生的纠纷，并向房东支付40000元转让费，房东认可转让关系，因周源不同意协调结果又不交房租，房东收回房屋。周源认为通话记录仅能证明其与朱秀勤通过电话，无法证明通话的内容；朱秀勤向苏雪红转账40000元与本案无关，房东同意的前提是支付转让费并涨房租；苏雪红未出庭作证并接受质询，其出具的书面证言不能作为认定案件事实的依据。
另查明，1、《宾馆转让协议》中涉及的租赁合同，截至本案庭审时，出租方与朱秀勤并未签订。2、周源陈述转让费230000元，包括宾馆经营权，房屋装修费用，房屋内的电脑、电视、空调、桌椅等物品，2014年12月8日至2015年5月1日期间的房租，但其与朱秀勤未办理物品清单交接手续。3、周源经营期间，与朱秀勤未办理经营宾馆的营业执照、税务登记证及特种行业经营许可证等相关证件的变更登记手续。
以上事实，有当事人陈述，《房租协议》，《宾馆转让协议》，收条及转账凭证，通话录音及通话记录，书面证言及本案庭审笔录等相关证据证明。
原审法院认为，2014年12月8日，朱秀勤与周源签订的《宾馆转让协议》约定，出租方同意朱秀勤将其所有位于西亚斯的易轩宾馆转让给周源使用，并保证周源同等享有朱秀勤在原租赁合同中的权利义务；出租方与朱秀勤于2014年12月8日签订的租赁合同，租赁期限为5年，至2019年7月18日到期，租金65000元／年，租金每年交付一次；该租赁合同作为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力等内容。在与周源签订《宾馆转让协议》后至本案庭审时，朱秀勤未履行与出租方签订《宾馆转让协议》中涉及的租赁合同，即出租方是否同意朱秀勤转租房屋、房租是65000元／年还是随行就市、房租由谁向出租方交纳等内容不确定，最后导致周源接手经营的宾馆在2015年5月1日前被出租方锁门，无法实现继续经营的目的。《宾馆转让协议》虽然涉房屋装修装饰、物品和附属设备等转让，但上述转让行为须以房屋转租为前提条件；同时，《宾馆转让协议》中涉及房屋转租的内容，因未经出租方同意而属无效。因此，《宾馆转让协议》应属无效，故周源请求解除与朱秀勤签订的《宾馆转让协议》，该院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2014年12月8日至2015年5月1日，宾馆由周源经营，该期间的租金为25821.6元（65000元／年÷365天×145天），该期间房屋装修装饰、物品和附属设备等物品的占有使用费为17591.13元［（230000元-25821.6元）÷1683天×145天］，扣除上述租金及占有使用费后，朱秀勤应当向周源返还186587.27元。
当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。朱秀勤提交苏雪红出具的书面证言及转账凭证，因该证人未出庭接受质询，上述证据的真实性无法核实，该院对该证据不予采信；故朱秀勤关于驳回周源诉讼请求的辩称意见，该院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院作出判决：一、朱秀勤应当于本判决生效之日起十日内向周源返还186587.27元。二、驳回周源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，财产保全费1670元，共计6420元，由周源负担1220元，朱秀勤负担5200元。
宣判后，朱秀勤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定《宾馆转让协议》中涉及房屋转租的内容，因未经出租方同意而无效是错误的。1、合同法规定出租人在承租人擅自转租时，可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同无效的结论。2、合同法对无效合同作出明确规定的情形，不能作任意扩大解释。二、原审法院适用法律错误。因原审法院认定转让协议无效，并按无效处理方式作出判决，显然适用法律错误。三、周源的诉讼请求不成立，应当驳回诉讼请求。1、周源请求“判令解除与朱秀勤签订的《宾馆转让协议》，该请求不成立。解除合同应向朱秀勤书面送达，周源直接向法院起诉，违反了法律规定的合同解除程序。该协议没有约定合同及法定解除情形，房屋不能使用是因周源未向原出租人交纳租金造成，朱秀勤不存在违约行为。2、周源请求朱秀勤返还23000元不成立。周源支付朱秀勤23000元是转让宾馆的转让费，不包括租金，租金由周源自己交纳，不能要求直接返还。请求二审法院依法改判，驳回周源的诉讼请求。
被上诉人周源答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。周源与朱秀勤签订合同时，未经房东同意，事后也未追认，因此，双方合同应无效。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：周源与朱秀勤签订《宾馆转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据该转让协议第一条“出租方同意朱秀勤将自己所有位于西亚斯的易轩宾馆转让给乙方使用，并保证周源同等享有朱秀勤在原租赁合同中的权利义务”的约定，朱秀勤应是将其与房东合同中的权利义务一并转让给周源。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，房东未在协议上签字，周源提供录音资料可以证明房东不知道朱秀勤转让事宜，导致房东要求周源增加租金并支付转让费。因此，该转让协议未经房东同意，对受认人周源不发生法律效力。原审判决对《宾馆转让协议》认定无效协议不当，本院予以纠正。
关于解除权的行使，我国法律对解除权人行使解除权规定了通知义务，但对于通知的形式并未限定，这意味着当事人既可在诉讼之外将通知以直接送达方式送达对方，也可以诉的方式向对方充分传达要求解除合同的意思。周源无法占有使用宾馆，其合同目的无法实现，以诉讼方式请求解除转让协议，程序并无不当。周源请求解除其与朱秀勤签订的《宾馆转让协议》，应予支持。周源依据该转让协议，朱秀勤收取周源23000元转让费，协议解除后，扣除周源实际占有房屋期限产生的租金及使用宾馆相应设施的合理费用后，朱秀勤应予返还，原审法院对此认定正确。综上，朱秀勤上诉请求不应当返还转让费的理由不成立，本院不予支持。原审法院判决结果正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由上诉人朱秀勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苟 珊
审 判 员 秦 宇
代理审判员 邱 帅
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 刘增伟（代）