广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第3781号
原告柯高明，住湖北省阳新县。
委托代理人田华山，系广东乐而乐律师事务所律师。
被告李兆辉，住广东省东莞市。
原告柯高明诉被告李兆辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告柯高明及其委托代理人田华山到庭参加诉讼，被告李兆辉经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月4日，被告与原告签订一份《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于东莞市黄江镇社贝村东进路段（田美南区工业园大门对面）的厂房，期限自2011年8月15日至2016年8月14日。被告向原告收取押金36000元，2012年9月1日，双方又协商签订一份租赁合同，期限至2016年8月31日。被告两次向原告收取押金40000元，于2013年3月24日被告以房屋涨租金为由又向原告收取押金3000元，至此被告向原告收取押金共79000元。原、被告双方于2012年9月1日所签订的租赁合同第七条违约责任第1项详细规定：在合同期内，甲方单方终止合同的，应退回已收乙方未到期的租金及全部押金，并支付乙方违约金人民币110000元。双方租赁合同履行至2013年5月10日，有一位叫方爱桃拿着一份东莞市第三人民法院的（2011）东三法民一初字第10090号民事判决书，（2012）东三法执字第5308号执行通知书及一份通知函找到原告并要求原告重新签订一份厂房租赁合同，否则方爱桃将收回该物业的使用权，并向原告追偿相关损失，且方爱桃已郑重通知原告，原告与原业主签订的租赁合同已无效，原告考虑到自己公司的生产经营状况及寻找新的厂房和搬迁费用，以及造成的停产损失，不得不与方爱桃重新签订厂房租赁合同并支付相关的押金及房租。自2013年5月10日起，原告多次找被告协商解决双方的租赁合同事宜，但被告以多种理由不与原告协商。为维护自己合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、返还向原告收取的押金79000元及违约金110000元，总计189000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其上述主张提供的证据材料有：通知函、厂房租赁合同、租赁合同、收款收据、房产证、（2012）东三法执字第5308号协助执行通知书、（2011）东三法民一初字第10090号民事判决书。
被告未答辩、未举证。
经审理查明，2011年8月4日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定：原告承租被告位于东莞市黄江镇社贝村东进路段（田美南区工业园大门对面）的厂房，面积1000平方米，租期自2011年8月15日至2016年8月14日，起租时间为2011年9月1日，租金每月12000元，签订合同时原告支付厂房押金24000元和水电押金10000元及一个月租金12000元，期满原告付清租金及费用后退回押金。2012年9月1日，原、被告双方又协商签订一份《租赁合同》，合同约定：租赁物为东莞市黄江镇田美村江烘街12号（田美南区工业园大门对面）的商铺（面积约800平方米）及位于东莞市黄江镇田美村江烘街三巷27号一幢六层的宿舍（面积约600平方米）；租期自2011年9月1日起至2016年8月31日止；租金每月13000元；签订合同时原告支付押金2个月26000元和水电费押金10000元及第一个月租金13000元；自2013年3月1日起押金增至一共3个月39000元和水电费押金增至一共40000元，商铺与宿舍每月一起的租金在2014年9月1日升为14300元；期满原告付清租金及费用后退回全部押金，被告如逾期退回押金，应向原告支付违约金（按拖欠金额的3%×天数）；在合同期内，被告单方终止合同的，应退回已收原告未到期的租金及全部押金，并支付原告违约金110000元及30天的免租搬迁时间，原、被告双方协议以本合同为准并产生法律效力，之前的书面协议无效。
2011年8月4日原告向被告交付电费押金10000元及厂房押金24000元。2011年9月5日原告向被告交付房屋押金2000元。2013年3月2日和3月24日原告又向被告分别交付押金40000元及3000元。原告向被告交付押金共计79000元。
2013年5月10日，案外人方爱桃向原告发出一份通知函，
及一份（2011）东三法民一初字第10090号民事判决书、（2012）东三法执字第5308号协助执行通知书，主张原、被告签订的租赁合同无效，要求原告与其重新签订租赁合同并向其支付租金。
另查明，本院于2011年11月10日作出的（2011）东三法民一初字第10090号民事判决书载明，本院于2010年9月17日作出的（2009）东三法执字第310、893、981、1016、1049、1055、3367、4261号之二执行裁定书显示，案涉房屋经执行公开拍卖由案外人李建华以750000元购得，故裁定原属被告李兆辉所有的位于东莞市黄江镇田美村江烘街三巷的房屋（粤房地证字第××号、东集2004第1900180304479号）、东莞市黄江镇田美村江烘街三巷27号房屋（粤房地证字第××号、东集2004第1900180304479号）归案外人李建华所有，李建华持该裁定书在180日内到有关部门申请办理产权过户登记手续；案涉土地使用权及房屋现归李建华所有；2010年1月7日李建华向本院支付了案涉土地使用权及房屋的认购款750000元；2011年12月22日李建华以600000元的价格将其所有权转让给案外人方爱桃，但案涉土地使用权及房屋仍登记在被告李兆辉名下，未办理过户手续。该民事判决书已于2012年2月7日生效。
2012年12月3日本院向东莞市房产管理局发出一份（2012）东三法执字第5308号协助执行通知书，要求该局将属于案外人李建华所有的位于东莞市黄江镇东进路（田美段）的房产（原属被告所有，房产证号为粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）变更为案外人方爱桃所有。
2013年6月30日，原告与案外人方爱桃重新签订一份《厂房租赁合同》，租赁物为东莞市黄江镇社贝村东进路段（田美南区工业园大门对面）的厂房，面积1000平方米，租期自2013年6月1日起，租金每月11000元，签订合同时原告支付厂房押金22000元及一个月租金11000元，期满原告付清租金及费用后退回押金。后原告就租赁事宜多次找被告协商未果，遂向本院提起诉讼。
上述事实，有通知函、厂房租赁合同、租赁合同、收款收据、房产证、（2012）东三法执字第5308号协助执行通知书、（2011）东三法民一初字第10090号民事判决书及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，应承担对其不利的法律后果。被告将案涉厂房及宿舍出租给原告用于生产经营，并签订了《厂房租赁合同》，原告在签订合同后开始使用案涉房产，并按约定向被告支付了押金共计79000元。但根据（2011）东三法民一初字第10090号民事判决书和（2012）东三法执字第5308号协助执行通知书，案涉房产因被告债务问题已于2010年被拍卖给案外人李建华，案涉房产的所有权人已变更为了案外人李建华，李建华又于2011年12月将案涉房产转卖给了案外人方爱桃。被告于2011年8月和2012年9月与原告签订租赁合同时，虽然案涉房产尚未过户登记在案外人李建华或方爱桃名下，但案外人李建华已经本院拍卖依法取得了案涉房产的使用权及所有权，故被告已无权对案涉房产进行处分。因此，原、被告之间于2011年8月4日与2012年9月1日签订的租赁合同应为无效合同。根据我国合同法第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告根据双方签订的合同向被告交付的押金，因该合同无效，被告应当将押金予以返还。被告明知案涉房产已被依法拍卖，还与原告签订租赁合同，致使合同无效，且原告在交付租金和押金给被告后，又不得不重新与案外人方爱桃签订租赁合同，并重新支付押金，被告主观上具有明显过错，原告要求被告赔偿因此给原告造成的损失110000元，符合法律规定，本院依法予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李兆辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯高明返还押金79000元。
二、被告李兆辉应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告柯高明损失110000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4080元，由被告李兆辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 吴鹏飞
人民陪审员 廖兴洪
人民陪审员 骆红招
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 陈雪媚
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通、损害国家、集体或第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。