江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第16号
上诉人（原审原告）肖志军。
委托代理人卢盛宽，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸ华。
被上诉人（原审被告）赣州新世界投资有限公司，住所地：赣州市章贡区沙河工业园。
法定代表人ＸＸ华，系该公司执行董事。
上诉人肖志军因与被上诉人ＸＸ华、赣州新世界投资有限公司（以下简称赣州新世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2013）赣开民二初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月29日原告肖志军与被告ＸＸ华签订《合作建雅泰食品公司厂房协议》，协议约定：1、由ＸＸ华提供工业二路东侧国用2007第113号土地，肖志军出资建设3号厂房，建筑面积1638平方米；2、2009年11月29日前完工并交付肖志军使用；3、肖志军应按每平米1453元缴纳投资款合计238万元，该款在签订合同后支付定金10万元，在肖志军收到厂房大门钥匙后2009年11月30日前支付90万元，余款138万元在办好房产证、土地证时付清；4、厂房交付情况：应通过国家相关部门的检验合格；5、保修期：1年；6、ＸＸ华应在交房后6个月内办好厂房的产权证、土地证，如逾期超过3个月，肖志军可要求退回已支付的投资款。双方在协议上签字按印，被告赣州新世界公司在“担保方”上盖章。
协议签订后原告按协议分三次给两被告支付购房款100万元，支付时间和金额分别是：2009年10月29日支付10万元，2009年12月20日支付40万元，2010年5月11日支付50万元。付款后，原告肖志军多次催促被告交付厂房，被告以与施工方有合同纠纷无法交付为由，未予交付。2010年8月15日原告肖志军与两被告签订《补充协议》，约定：因ＸＸ华与施工方有合同纠纷致使肖志军无法进场使用，双方达成以下两种方案作为补充协议，按其中一种履行。1、8月底前如果厂房能够交付肖志军使用，则自本协议签订日后2010年8月1日到ＸＸ华通知肖志军进场日止，ＸＸ华按每平米7.5元支付厂房租金作赔偿；2、如果选择退已付款，在退款时ＸＸ华应补偿肖志军自付款日至退款日利息，按2分月利息计算，并退还防盗网费用，双方不追究其他责任。
因被告未能在8月底之前交付厂房，原告肖志军要求被告ＸＸ华按补充协议约定退还已付房款，被告以无钱为由拖延偿还，并告知原告其与江西鑫森科技有限公司在合作建厂房，动员原告到江西鑫森科技有限公司购买厂房，原告于2011年11月15日与江西鑫森科技有限公司签订购买厂房协议，被告ＸＸ华将应退还原告的购房款直接转付了60万元到江西鑫森科技有限公司。该60万元转付款，原告肖志军已起诉江西鑫森科技有限公司和第三人ＸＸ华，要求返还本息，本院于2013年6月20日作出（2013）赣开民二初字第036号民事判决书，判决“被告江西鑫森科技有限公司应当返还原告肖志军60万元厂房转让价款，并自被告与原告签订合同并向原告出具60万元价款的收款凭证之日（2011年11月15日）起按银行同期同类贷款利率的三倍计付利息至付款之日”。现尚有40万元本金及协议约定的利息未支付。
另查明：2011年11月14日，经工商核准，“赣州新世界贸易有限公司”变更为“赣州新世界投资有限公司”。
原审法院认为：原告肖志军诉被告ＸＸ华签订《合作建雅泰食品公司厂房协议》，约定以一定面积的厂房所有权作回报，并约定厂房的单价、交付标准、保修责任及办证事项，其实质为厂房分割转让协议，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，协议合法有效。原、被告双方应按诚实信用原则全面履行协议，原告按协议支付了购房款，被告却至今未向原告交付厂房，构成违约，应承担违约责任。对原告请求解除双方签订的合作建雅泰食品公司厂房协议的主张，因协议实际终止，本院予以支持；对原告请求被告ＸＸ华返还购房款本金40万元及利息的主张，因《补充协议》约定的利率，未超过法律规定的范围，本院予以支持；被告赣州新世界公司作为担保方应承担连带清偿责任；对原告请求按100万元本金支付利息的主张。因原告对其中60万元的本息已先行起诉，本院已作处理，本院对首期60万元转付款的利息不再处理。原告按协议分三次给两被告支付购房款100万元，原告主张按第一次支付时间计算利息，但被告提出异议，因原告提供的证据无法查证所付40万元具体属于哪一次支付的，本院认为应从最后一次支付时间即2010年5月11日计算40万元利息为宜。被告提出2011年11月15日已结清100万元的全部利息，因未提供相关证据佐证，对被告的此项抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告肖志军与被告ＸＸ华双方签订《合作建雅泰食品公司厂房协议》；二、被告ＸＸ华返还购房款本金40万元，自原告付款日2010年5月11日起按月利率2%支付利息至清偿日止；三、被告赣州新世界投资有限公司对上述本息承担连带清偿责任；四、上述款项限于本判决生效后十日内付清，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告肖志军的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元。由被告ＸＸ华承担。
上诉人肖志军上诉称：原审法院对60万元转付款转付后的利息不再处理，上诉人不持异议，但转付前的利息应当判决被上诉人支付给上诉人。根据（2013）赣开民二初字第36号生效民事判决书审理查明的事实和判决事项可知，该判决已作处理的是上诉人支付给被上诉人ＸＸ华100万元购买厂房资金中于2011年11月15日转入案外人江西鑫森科技有限公司的60万元本金和2011年11月15日以后的利息，不包括2011年11月15日之前的利息。本案中，上诉人分三次向被上诉人支付了购房款100万元。2010年8月15日双方签订《补充协议》约定了自付款日起至退款日期间的月利率按2%计算，该利率未超过法律规定的范围，故上诉人主张按照第一笔款支付之日起以月利率2%计算已付款利息至本金清偿日止，有充分的事实依据，不违反法律规定。原审法院认为“无法查证所付的40万元具体属于哪一次支付的，认为应从最后一次支付时间即2010年5月11日计算40万元的利息为宜”。该认定不符合本案查明的事实，不符合法律逻辑，也不符合数学上的利息计算方法，导致上诉人2011年11月15日前已支付的60万元本金有269000元的利息被一审法院无根据地忽略了，严重损害了上诉人的合法权益。其实根本不需要查证本案40万元的本金属于哪一次支付的，只有准确把握2011年11月15日前后的法律关系变化，并把2011年11月15日作为计算不同本金利息的分割点，案情和裁判依据就一目了然。原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作为裁判依据与本案的基本事实不相符。请求二审法院依法将原审判决第二项的后半句利息支付内容改判为：自上诉人2009年10月29日首笔款支付之日起按月利率2%支付各期款项利息至本金全部清偿日止（其中2011年11月15日前的利息合计413000元，2011年11月16日起每月利息为8000元）。
被上诉人ＸＸ华辩称：本案所指的利息，实际上是合同违约金，然后双方决定以利息计算方法来计算，所以应先分清是否违约，还要分清从什么时候违约，即从什么时候开始计算违约金。单纯从2010年8月15日双方签订的《补充协议》来看，被上诉人是违约了，但双方在2011年11月15日共同达成了双方都不违约的新的处理办法，即所购房屋从雅泰食品公司厂房变更为鑫森科技公司厂房，上诉人与被上诉人的厂房转让合同在2011年11月15日起继续履行下去，之前的《合作建雅泰食品公司厂房协议》、《补充协议》自动失效终止，此60万元厂房转让价款，双方按新的协议履行，被上诉人没有违约，上诉人也能实现购买厂房的目的。至于未列入合同的40万元，被上诉人应承担返还责任，并承担8000元／月的违约责任。请求二审法院根据已经查明的本案事实，进一步理顺法律关系，改判为由被上诉人退还上诉人厂房转让价款40万元，并自2011年11月15日起按2%月息计算违约金。
二审经审理查明，认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案所涉的《合作建雅泰食品公司厂房协议》及《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方当事人对解除《合作建雅泰食品公司厂房协议》不持异议，本院予以支持。上诉人肖志军与被上诉人ＸＸ华在《补充协议》第2条中约定：“如果选择退已付款，在退款时ＸＸ华应补偿肖志军自付款日至退款日利息，按2分月利息计算”。但事后上诉人肖志军对于600000元购房款本金，并未选择要求被上诉人ＸＸ华退款，而是选择用此款购买案外人江西鑫森科技有限公司的厂房，并于2011年11月15日与之签订购房协议，至此为止，此600000元退款的主体已变更为江西鑫森科技有限公司，故上诉人肖志军要求被上诉人ＸＸ华支付2011年11月15日之前600000元购房款本金的利息，没有事实依据，本院不予支持。剩余的400000元购房款本金因仍在被上诉人ＸＸ华处，故上诉人肖志军要求其返还并承担约定的利息，具有事实依据，应予支持。对于利息的起算时间，因此400000元购房款本金无法查证具体属于哪一次支付，原审判决从最后一次支付时间即2010年5月11日开始计算是正确的，应予维持。原审判决认定事实清楚，处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5335元，由上诉人肖志军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一四年三月十日
书 记 员 张志平