衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢柯花商初字第612号
原告：中国农业银行股份有限公司衢州柯城支行，组织机构代码××，住所地：浙江省衢州市柯城区西安路38号。
诉讼代表人：张小燕，行长。
委托代理人：杨欣谕，系原告公司的职工。
委托代理人：林磊，系原告公司的职工。
被告：祝贺。
被告：毛春花。
被告：衢州清泰房地产开发有限公司，组织机构代码××，住所地：浙江省衢州市荷花西路15-14号。
法定代表人：严水清，执行董事。
委托代理人：赵辉，浙江中桥律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司衢州柯城支行（以下简称农行衢州柯城支行）诉被告祝贺、毛春花、衢州清泰房地产开发有限公司（以下简称清泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴海红独任审判，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告农行衢州柯城支行的委托代理人杨欣谕、林磊及被告清泰公司的委托代理人赵辉到庭参加诉讼，被告祝贺、毛春花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行衢州柯城支行起诉称，被告祝贺、毛春花于2009年12月17日与原告签订了个人购房担保借款合同，约定原告向被告发放个人住房按揭贷款1600000元，借款用于购买柯城区九华碧水湾山庄26幢的房地产，贷款期限自2009年12月17日至2029年12月16日止，采用等额本息还款方式，并以所购房产作抵押担保并由清泰公司提供连带保证责任。截止2015年9月28日，被告已经结欠9期贷款本息，虽经原告多次催收，被告均未按期履行还款义务，被告清泰公司也未承担连带保证责任。故原告诉至法院，要求：1、判令被告祝贺、毛春花归还借款本金1326004.95元及利息（暂计算至2015年9月28日的利息为44855.50元，之后的利息按合同约定计算至款项还清之日止）；2、判令被告清泰公司上述债务承担连带清偿责任；3、确认原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告清泰公司答辩称，对原告起诉的事实无异议。债务人祝贺、毛春花逾期还贷，被告清泰公司作为保证人应该承担担保责任。因原告要求对抵押物享有优先受偿权，根据担保法有关规定，被告清泰公司只对抵押物不足清偿的部分债务承担保证责任。
被告清泰公司未向本院提供证据。
被告祝贺、毛春花未作答辩，亦未向本院提供证据。
经审理查明：2009年12月17日，原告农行衢州柯城支行与被告祝贺、毛春花、清泰公司签订《个人购房担保借款合同》约定：1、祝贺向农行衢州柯城支行借款1600000元，用于购买柯城区九华碧水湾山庄26幢房屋，借款期限自2009年12月17日至2029年12月16日，还款方式为等额本息的方式归还借款本息；2、借款利率为中国人民银行公布的贷款基准利率5.94%下浮29％，执行年利率4.217%，如遇银行调整利率，从每年1月1日开始执行最新利率标准；借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起直至本息清偿之日止，在合同约定的借款执行年利率基础上上浮50％计收罚息；对应付未付的利息，按中国人民银行规定计收复利；3、借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息或者任何一期本金或利息逾期超过六个月，贷款人有权提前收回已发放借款；4、祝贺、毛春花自愿用所购房产作为抵押物为本借款提供抵押担保，担保范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、因违约而产生的律师费等贷款人实现债权的费用；5、清泰公司为本借款提供阶段性保证担保，保证范围为本金、利息、罚息、复息、律师费、诉讼费等，保证期间为借款合同签订之日至借款人取得房产证书，持抵押物之房地产权证书办妥正式抵押登记，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人祝贺的债务承担连带保证责任。同日，被告毛春花在《共同还款承诺书》上签字，自愿对被告祝贺与原告签订的上述合同发生的所有债务（包括贷款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金等一切合理费用）承担共同偿还责任。同日，原告农行衢州柯城支行与被告祝贺、毛春花就预购的柯城区九华碧水湾山庄26幢房屋办理了预购商品房抵押预告登记。2009年12月21日，原告农行衢州柯城支行向被告祝贺发放借款1600000元。2015年1月1日起，被告祝贺、毛春花未按时足额偿还借款本息，被告清泰公司亦未承担连带保证责任。
另查明，祝贺购置的柯城区九华碧水湾山庄26幢房屋已建成，被告祝贺未办理权属证书。
以上事实有《个人购房担保借款合同》、借款凭证、房地产抵押清单、预购商品房抵押预告登记证明书、《共同还款承诺书》、欠息证明各1份、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：合法的借贷、保证关系受法律保护。原告农行衢州柯城支行与被告祝贺、毛春花、清泰公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方借贷、保证关系成立，理应受到法律保护。原告农行衢州柯城支行已经履行放款的义务，被告祝贺、毛春花应按时足额归还借款本息而未归还，被告清泰公司应承担保证责任而未承担，显属违约，理应承担相应的法律责任。故原告农行衢州柯城支行要求被告祝贺、毛春花归还尚欠的借款本金和利息以及被告清泰公司承担连带清偿责任的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点为原告农行衢州柯城支行对于进行了预抵押登记、尚未取得房产证的柯城区九华碧水湾山庄26幢房屋是否享有优先受偿权？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，预告登记的不是现实的物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其效力在于赋予该请求权在一定期限内具有物权的排他性和对抗性。物权法对于预告登记制度的特殊安排，赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，可以对抗普通债权人，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义；其二，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同法公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险；其三，对于非因预告抵押登记权人的原因造成无法正式抵押登记的，可以赋予预抵押权人优先受偿权。本案中预告抵押登记的房屋至今未进行正式抵押登记，是由于被告祝贺、毛春花迟迟不予办理权属证书造成的，原告农行衢州柯城支行并无过错，也未怠于行使其权利。故原告农行衢州柯城支行要求对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告祝贺、毛春花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告祝贺、毛春花于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司衢州柯城支行借款本金1326004.95元及利息（计算至2015年9月28日为44855.50元，2015年9月29日起按合同约定计算至款项还清之日止）。
二、原告中国农业银行股份有限公司衢州柯城支行对柯城区九华碧水湾山庄26幢的房屋享有优先受偿权。
三、被告衢州清泰房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
案件受理费16238元，减半收取8119元，由被告祝贺、毛春花、衢州清泰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 员 吴海红
二〇一五年十二月三十日
代书记员 聂 勋