湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4314号
上诉人（原审被告）：喻利，男，1971年6月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。
被上诉人（原审原告）：武汉铭源盛世物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区武珞路442号中南国际商务公寓1层2号。
法定代表人：唐玉蓉，经理。
委托诉讼代理人：柳晓丽，湖北旗开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜王中，湖北旗开律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉市铭源投资有限公司，住所地：武汉市东西湖区走马岭走新路601号(13)。
法定代表人：朱劲松，总经理。
委托诉讼代理人：彭高峰，湖北天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗小露，湖北天明律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中煤科工集团武汉设计研究院有限公司，住所地：武汉市武昌区武珞路442号。
法定代表人：吴嘉林，董事长。
委托诉讼代理人：凤海洋，公司职员。
委托诉讼代理人：王平，公司职员。
原审第三人：湖北新世纪物业管理有限公司，住所地：武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台1号（15）。
法定代表人：陈自力，总经理。
上诉人喻利因与被上诉人武汉铭源盛世物业管理有限公司（以下简称铭源物业公司）、武汉市铭源投资有限公司（以下简称铭源投资公司）、中煤科工集团武汉设计研究院有限公司（以下简称中煤集团武汉研究院）、湖北新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
喻利上诉请求：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初1975号民事判决，应按照每月每平方米0.36元的标准交纳物业费，请求驳回铭源物业公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本人与铭源投资公司签订了拆迁协议，应当按照拆迁协议的内容履行；二、铭源投资公司违规更换了物业公司，将新世纪物业公司更换为铭源物业公司，铭源物业公司违法入驻本案所涉小区并违规涨价；三、中煤集团武汉研究院不能因其上级要求而违反协议；四、铭源物业公司的服务不到位，出租户影响了业主的安全和生活。
铭源物业公司、铭源投资公司、中煤集团武汉研究院均答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
新世纪物业公司未发表答辩意见。
铭源物业公司一审诉讼请求：判令喻利支付所欠2013年1月1日至2014年12月31日期间物业费4960元、对每一笔物业费自逾期之日起按照日利率0.5‰支付至该笔物业费付清之日止的利息、承担案件诉讼费用。
一审认定事实：喻利父亲喻传望为中煤集团武汉研究院职工，居住在武汉市武昌区武珞路442号。因房屋拆迁还建，2007年12月10日喻利与中煤集团武汉研究院、武汉佳欣房屋拆迁事务所签订《房屋拆迁安置协议书（D栋）》，约定中煤集团武汉研究院在原地向喻利还建房屋，物业费按物业公司收费标准和中煤集团武汉研究院现住房物业费缴纳比例执行，其余部分由中煤集团武汉研究院及开发商支付。
铭源投资公司在原地建设中南国际城D栋房屋，向喻利还建的房屋位于中南国际城D座2单元2层6室、建筑面积118.24平方米。
铭源投资公司选聘新世纪物业公司为中南国际城D栋建筑的前期物业服务公司，2012年5月2日喻利与新世纪物业公司中南路分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定新世纪物业公司中南路分公司为中南国际城D栋建筑提供前期物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每平方米每月1.80元收取，每六个月收取一次物业管理费，每六个月第一月的前十日为缴费时间；不按约定的收费标准和时间交纳的，新世纪物业公司中南路分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金。
新世纪物业公司在提供物业服务期间，喻利和中煤集团武汉研究院按照8：2的比例向新世纪物业公司缴纳物业服务费，喻利依据建筑面积每平方米每月0.36元（1.8元×2/10）缴纳物业服务费至2013年5月份，中煤集团武汉研究院依据建筑面积每平方米每月1.44元（1.8元×8/10）替喻利缴纳物业服务费至2012年12月份。
2013年4月26日新世纪物业公司与铭源物业公司签订《债权债务移交协议》，约定新世纪物业公司中南路分公司截至2013年4月30日所有债权转交给铭源物业公司。同日，新世纪物业公司在小区内张贴公示，载明因自身原因于2013年4月30日退出中南国际城D座物业管理服务，经与开发商协商由铭源物业公司于2013年5月1日进行物业管理，我公司物业管理服务期间产生的债权随物业管理权一并转交给铭源物业公司。
2013年5月7日铭源投资公司与铭源物业公司签订《前期物业服务合同》，约定铭源投资公司选聘铭源物业公司对中南国际城D栋建筑提供前期物业管理服务，高层住宅依照建筑面积按照每平方米每月1.8元收取物业服务费，业主于每季度首月十五日前缴纳当季度物业服务费，逾期交纳的，每日应交纳欠费总额的万分之五作为违约金，合同期限自2013年5月8日至业主大会业主委员会成立并选聘物业服务企业交接时止。
2013年5月10日铭源投资公司、新世纪物业公司、铭源物业公司签订《物业退出及移交协议》，约定新世纪物业公司中南路分公司因经营不善无法履行前期物业服务合同，为了保证物业服务性的延续，不造成业主工作、生活的不便，在新世纪物业公司的推荐下，铭源投资公司选择铭源物业公司为中南国际城D座新的物业服务公司，并签订前期物业管理服务合同；铭源投资公司与新世纪物业公司签订的前期物业服务合同于2013年4月30日终止。
此后，铭源物业公司为中南国际城D座提供物业服务至今。
另查明，中南国际城D座业主大会至今尚未成立。
一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，铭源投资公司作为建设单位选聘新世纪物业公司中南路分公司作为前期物业服务企业，与之签订的《前期物业管理服务协议》对喻利产生法律效力。中煤集团武汉研究院没有替喻利缴纳2013年1月至2013年5月期间物业费851.33元（118.24平方米×1.44元/平方米×5月），喻利自己也没有缴纳，已构成违约，应对新世纪物业公司承担继续支付该期间物业费851.33元、按照日利率0.5‰支付违约金等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。2013年5月铭源物业公司与铭源投资公司签订《前期物业服务合同》，双方与新世纪物业公司签订《物业退出及移交协议》，办理了物业移交手续，铭源物业公司为业主提供物业服务，如果业主不认可铭源物业公司提供的物业服务，应当依照《物业管理条例》召开业主大会，重新选聘物业服务企业。铭源物业公司提供物业服务至今已四年，业主并没有重新选聘物业服务企业，而是接受铭源物业公司提供的物业服务，铭源物业公司与业主间的物业服务合同成立。
《物业管理条例》第二十四条规定国家提倡通过招投标方式选聘物业服务企业，该规定使用提倡一词，而非使用必须、应当等词语，且并不损害国家、社会公共利益，该条款为管理性规定，而非效力性规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效，铭源物业公司与业主间的物业服务合同具有法律效力。喻利没有依照该合同缴纳2013年6月份至2014年12月份物业费4043.81元（118.24平方米×1.8元/平方米×19月），已构成违约，应对铭源物业公司承担继续支付该期间物业费4043.81元、按照日利率0.5‰支付违约金等违约责任。
新世纪物业公司已将2013年1月至2013年5月期间物业费转让给铭源物业公司，并公示通知各业主，包括该债务，喻利共计应向铭源物业公司缴纳2013年1月至2014年12月期间物业费4895.14元（851.33元＋4043.81元）及相应违约金，对铭源物业公司关于支付物业费4960元的超出部分一审法院不予支持。
房屋拆迁安置补偿合同关系与物业服务合同关系是两个不同的法律关系，喻利与铭源投资公司约定双方按比例缴纳物业费，是房屋拆迁安置补偿合同约定的内容，喻利可依照《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，另案向铭源投资公司主张违反房屋拆迁安置补偿合同的违约责任，该约定不能对履行物业服务合同形成抗辩，对喻利的该项主张一审法院不予支持。
铭源物业公司与铭源投资公司各是独立的法律主体，各自独立承担权利义务，对喻利关于拆迁协议对铭源物业公司具有传递承担的主张一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十四条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，一审法院判决：一、喻利于判决生效后三日内支付武汉铭源盛世物业管理有限公司2013年1月1日至2014年12月31日期间物业费4895.14元；二、喻利对第一项载明的物业费，自每一笔物业费拖欠之日起，按照日利率0.5‰向武汉铭源盛世物业管理有限公司支付违约金，支付至该笔物业费付清之日止；三、驳回武汉铭源盛世物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元由喻利承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审中，喻利提交铭源物业公司的工商登记信息，拟证明铭源物业公司和铭源投资公司是同样的股东，同一个人开两家公司，朱劲松和吴泉源是夫妻关系。
铭源物业公司和铭源投资公司对该证据的真实性及合法性无异议，但认为与本案无关。中煤集团武汉研究院认为该证据与其无关，未发表质证意见。新世纪物业公司未发表质证意见。本院认为，本案系铭源物业公司为主张物业服务费用而提起的物业服务合同纠纷，铭源物业公司和铭源投资公司均为独立法人，两公司之间的关系与本案物业服务合同纠纷无关，故对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审相同。
本院认为，铭源投资公司作为建设单位选聘新世纪物业公司作为前期物业服务企业，与之签订的《前期物业管理服务协议》对喻利产生法律效力。在本案所涉的中南国际城D座尚未召开业主大会的情况下，铭源投资公司作为建设单位与铭源物业公司另行签订了《前期物业服务合同》，铭源物业公司与新世纪物业公司签订了《物业退出及移交协议》，上述协议不违反法律的禁止性规定，应属有效。且铭源物业公司与新世纪物业公司办理了物业移交手续并为中南国际城D座实际提供了物业服务，故喻利应当按照合同约定向铭源物业公司交纳物业服务费用。
虽然喻利提交的房屋拆迁安置补偿合同中约定双方按比例缴纳物业费，且在实际履行中，中煤集团武汉研究院和喻利曾经按照8：2的比例交纳物业服务费用，但是该合同属于拆迁安置补偿合同法律关系，在本案物业服务合同纠纷中，喻利不能以此对抗物业服务合同的相对人铭源物业公司，喻利可另案向铭源投资公司主张违反房屋拆迁安置补偿合同的违约责任。
综上所述，喻利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由喻利负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 捷
审判员 晏 明
审判员 万 军
二〇一七年九月十五日
书记员 伍雅玲翔