安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终667号
上诉人（一审被告）：魏妍妍，女，1981年8月15日出生，汉族，居民，住安徽省萧县。
委托代理人：李德尚，居民，系魏妍妍之夫。
被上诉人（一审原告）：程惠影，女，1976年5月17日出生，汉族，居民，住安徽省萧县。
上诉人魏妍妍因与被上诉人程惠影房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院于2015年12月28日作出的（2015）萧民一初字第04538民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月29日受理后，依法由审判员马晓红担任审判长，与审判员杨俊举、代理审判员杜飞组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
程惠影一审起诉称：2015年9月26日，魏妍妍在未经房主王静同意的情况下，将其承租的位于龙城镇淮海路北G-108室的房屋转租给程惠影，收取转让费26000元。同时立下字据承诺如果房主收房，由本人承担责任。2015年9月30日，程惠影开始在该房屋内经营服装生意，仅仅经营了5天时间，房主王静以魏妍妍无权转租为由，强行将该房屋收回，程惠影被迫将刚刚购进的价值一万余的服装从该房屋中搬出。综上，魏妍妍明知自己无权转租，故意隐瞒事实真相，将房屋转租给程惠影，并收取高额转让费用，导致程惠影经济上遭受重大损失，又拒不返还转让费。为此，要求判令：魏妍妍返还房屋转让费26000元；赔偿货物损失6500元，并承担诉讼费用。
魏妍妍一审辩称：魏妍妍转租房屋给程惠影是经房主同意的，26000元不是转让费，而是转让时房屋内所有设备和一个月的房租。由于程惠影与房主就租金数额未达成一致意见，程惠影搬出不是因为房主要强行收回房屋。综上，要求驳回程惠影的诉讼请求。
一审法院查明：2013年11月1日，魏妍妍与案外人王静签订《房屋租赁合同》，约定魏妍妍租用王静位于萧县龙城镇商贸城GI栋8号门面房一间经营，租赁期限二年，每年租金30000元，租赁期间如确需转让，必须经房主同意。租赁期间，魏妍妍足额付清王静两年的租金60000元。2015年9月26日，魏妍妍在未经王静同意的情况下，擅自将租赁的房屋转租给程惠影，收取程惠影转让费26000元（包括一个月的房屋租金及其他设备），并向程惠影书写字据：“此房于2015年9月26日转于程惠影，贰万陆仟元整（包括至2015年11月1日房租），房租随行就市，如房东收房，由本人承担，转让费已经付清，转让人：魏妍妍，2015年9月27日”。2015年10月5日下午，王静前往商贸城GI栋8号门面房向魏妍妍催收下一年度租金时，发现魏妍妍已将房屋转租程惠影，表示不同意，与程惠影发生争执，并向萧县公安局城东警区报警处理。之后，程惠影将自己的物品搬走，将房屋钥匙交付魏妍妍。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；违反法律规定的合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案魏妍妍与案外人王静签订的《房屋租赁合同》，明确约定如需转租，必须经房主同意，而魏妍妍未经房主王静的同意将其承租的门面房转租给程惠影，其行为明显违反合同的约定及法律规定，转租合同无效，因转租取得的转让费应予返还程惠影，由此给程惠影造成的损失，应当承担赔偿责任。现程惠影要求魏妍妍返还转让费26000元，理由正当，予以支持，但程惠影要求魏妍妍赔偿其货物损失6500元，缺乏有效证据，不予支持。魏妍妍抗辩转租经房主王静同意的理由不成立。不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、魏妍妍应于本判决生效后十日内返还程惠影转让费26000元；二、驳回程惠影的其他诉讼请求；一审案件受理费153元，程惠影负担50元，魏妍妍负担103元。
魏妍妍不服一审判决，上诉称：1、转租房屋已经房东的同意。2、因房东将房屋租金涨价到每年40000元，程惠影不愿意继续承租，自愿搬出承租屋，造成转租合同不能履行的原因，不是房主强行收回房屋。魏妍妍一审提供的证据（证人出庭证言）能证明上述事实，一审法院对魏妍妍提供的证据未作认定错误。3、房屋转租合同有效，转让费不应退还，且26000元转让费中包括房屋内所有设备和一个月的房租。综上，要求改判驳回程惠影的一审诉讼请求。
程惠影辩称：转租房屋未经房东的同意，要求魏妍妍退还转让费，并赔偿损失。
二审期间，双方当事人复述了一审证据及质证意见，本院对双方当事人一审提供的证据认证意见如下：1、程惠影一审中提供的证据1（魏妍妍出具的收条）、证据2（萧县公安局东城派出所证明）只能证明双方因房屋转租产生纠纷后报警，不能证明原出租人王静不同意转租房屋的事实。故，该份证据不能达到程惠影举证的证明目的，本院不予认定；证据4（照片）双方无异议，本院予以认定；证据3（进货单八张）与本案无关联性，本院不予认定。2、魏妍妍一审中申请张影、陈文文、李婧婧的出庭证言，真实的反映了本案相关事实，本院予以认定。
本院二审查明：2013年11月1日，魏妍妍与案外人王静签订《房屋租赁合同》，约定魏妍妍租用王静位于萧县龙城镇商贸城GI栋8号门面房一间经营，租赁期限二年，每年租金30000元，租赁期间如确需转让，必须经房主同意。租赁期间，魏妍妍足额付清王静两年的租金65000元（房屋租金第二年涨到35000元）。2015年9月26日，魏妍妍将租赁的房屋转租给程惠影，收取程惠影转让费26000元（包括一个月的房屋租金和其他设备），并向程惠影书写字据：“此房于2015年9月26日转于程惠影，贰万陆仟元整（包括至2015年11月1日房租），房租随行就市，如房东收房，由本人承担，转让费已经付清，转让人：魏妍妍，2015年9月27日”。程惠影承租涉案房屋后，王静在催收下一年度租金时，将房屋租金涨至每年40000元，与程惠影发生争执，并向萧县公安局城东派出所报警。之后，程惠影认为每年40000元租金过高，不愿意继续租用房屋，将自己的物品从承租的房屋中搬走，房屋钥匙交付魏妍妍，魏妍妍将钥匙交还给王静。
本院认为：综合双方当事人诉、辩意见，本案二审争议的焦点是：一审判决魏妍妍返还程惠影转让费26000元是否适当。
相关法律只规定了未经出租人同意而转租的，出租人有权解除合同，并未规定未经出租人同意的转租合同无效，且双方在达成房屋转租协议时，并未约定未经房东同意的转租行为无效。故，魏妍妍将其承租的门面房转租给程惠影的行为，不违反相关法律、行政法规强制性规定和具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，一审判决确认转租合同无效，并根据无效合同的法律后果处理本案不当，本院予以纠正。程惠影从承租的房屋中搬出后，已将房屋钥匙交给魏妍妍，魏妍妍又将钥匙交还给王静，现涉案房屋已由原出租人王静控制、使用。故，魏妍妍与程惠影房屋转租合同实际上已经解除。因双方在达成房屋转租协议时，明确约定了“房租随行就市”，程惠影在承租房屋后，认为王静将房屋租金涨至每年40000元过高，继而不愿意继续租用房屋，是导致双方达成的房屋转租合同实际解除的原因之一，程惠影对此应当承担相应责任，承担份额以所支付的26000元费用中的30%为宜，魏妍妍应返还的数额为18200元（26000元-26000元ⅹ30%=18200元）。综上，一审判决认定事实部分不清，本院依据查明的事实，对程惠影诉讼中有理部分予以支持，对一审判决事项不当部分，依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省萧县人民法院（2015）萧民一初字第04538民事判决第二项，即：驳回程惠影的其他诉讼请求；
二、变更安徽省萧县人民法院（2015）萧民一初字第04538民事判决第一项“魏妍妍应于本判决生效后十日内返还程惠影转让费26000元”为“魏妍妍于本判决生效后十日内返还程惠影转让费18200元”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费153元，程惠影负担50元，魏妍妍负担103元；二审案件受理费306元，由程惠影负担90元，魏妍妍负担216元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓红
审 判 员 杨俊举
代理审判员 杜 飞
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 吴慧慧
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。