宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2014）兴民初字第1034号原告宁夏益可思医药有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人韩千，该公司总经理。委托代理人张守刚，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被告姚伏成，男，1955年4月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。（该身份信息由原告提供）第三人李红萍，女，1966年8月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏益可思医药有限公司（以下简称益可思公司）与被告姚伏成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理。依法由代理审判员杨瑞适用简易程序于2014年3月20日公开开庭进行了审理。原告益可思公司的委托代理人张守刚到庭参加了诉讼。被告姚伏成经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。后本院依法通知李红萍作为本案第三人参加诉讼，并于2014年5月4日公开开庭进行了审理，原告益可思公司的委托代理人张守刚到庭参加了诉讼。被告姚伏成及第三人李红萍经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告益可思公司诉称，2009年2月13日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于银川市湖滨东街清秀园营业房两间用于药品零售经营，租赁期限自2009年8月30日至2013年8月30日，年租金13万元，原告向被告交纳房屋租赁保证金25000元。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告按约支付了租金。2013年1月21日，第三人李红萍通知原告其已购买上述房屋，租赁合同由其履行。原告多次要求被告退还房屋租赁保证金，但被告拒绝。现房屋租赁期限已届满，原告已将房屋完整返还给第三人李红萍，租赁期间的费用也已结清，故原告诉至法院，请求依法判令：被告返还原告房屋租赁保证金25000元，利息1577.5元（按年利率6.31%计算，自2013年1月21日起计算至2014年1月21日，并主张至款项还清之日）；本案诉讼费用由被告承担。被告姚伏成未到庭应诉，也未向法庭提交书面答辩意见。第三人李红萍未到庭应诉，但庭前经本院询问，其述称，第三人于2012年10月14日与被告签订购房协议，购买了被告所有的位于银川市湖滨东街清秀园营业房两间，后于2013年1月21日办理过户登记。原告租赁该房屋期间租金都是被告收取，被告也没有将房屋租赁保证金转交给第三人。原、被告之间的合同于2013年8月30日到期，到期之前原告告知第三人不再续租并于2013年9月3日将房屋交付给第三人。经审理查明，2007年8月30日，原告与案外人陈某某签订租赁合同，承租了位于银川市兴庆区湖滨东街清秀园营业房用于药品零售，合同期限自2007年8月30日至2012年8月30日。合同履行期内，陈某某将该房屋出卖给被告，原告向被告交纳了25000元租赁保证金，被告向原告出具《收条》一张，载明：“收到宁夏益可思医药有限公司交来银川市湖滨东街清秀园营业房租赁保证金贰万伍仟元整（￥25000），收款人姚伏成，2008年8月30日”。2009年2月13日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告承租涉案房屋，租赁期限自2009年8月30日至2014年8月30日；租金每年13万元，一年一付；如原告在房屋租赁期间，对房内固定配套设施及房屋结构如有损坏，房屋租赁保证金不予退还；租赁期间，如果被告将房产所有权转移给第三方时，租赁合同对新的房产所有者继续有效。该合同签订后，原告于2012年8月31日向被告支付了截止2013年8月30日的租金。该合同履行期内，被告又将涉案房屋出卖给第三人，该房屋于2013年1月21日登记在第三人名下。2013年1月31日，第三人书面通知原告房屋所有权人已变更。原告告知第三人不再承租该房屋，并于2013年9月3日将涉案房屋交还第三人，第三人向原告出具《收条》一张，载明：“今收益可思医药公司交来租用本人湖滨东街青（清）秀园营业房，房屋主体结构完好，相关费用已全部结清（截止2013年8月31日物业费、垃圾处理费）…房主：李红萍，2013年9月3日”。房屋交付后，被告未退还原告房屋租赁保证金，故原告诉至本院，请求依法判如所请。本院确认的上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同书》二份、《租赁保证金收条》一份、《租金收条》一份、《房屋收条》一份、《银川市房屋权属档案证明单》二份，第三人提交的《通知》一份、《营业房订购协议》一份及原告当庭相关陈述，经本院开庭审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告租赁被告房屋并向被告支付房屋租赁保证金25000元的事实，有原、被告签订的租赁合同以及被告向原告出具的收条为证，本院予以确认。被告在合同履行期内将涉案房屋出卖给第三人的行为，直接产生租赁合同权利义务的法定转让，被告因出卖行为退出该房屋租赁合同关系，而该房屋租赁合同在第三人与原告之间继续发生效力。虽然原告与被告在合同中约定的租赁期限于2014年8月30日到期，但涉案房屋出卖后，原告与第三人达成解除房屋租赁合同的合意并将房屋交还给第三人，该合同已经实际解除。房屋租赁保证金系被告收取，现原告已将房屋完好交付给第三人，实际租赁期内的租金也已结清，合同解除后，被告应当退还原告房屋租赁保证金，故对原告主张被告返还房屋租赁保证金25000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付利息的诉讼请求，由于原告与被告未约定退还该保证金的时间，亦未举证证明其何时向被告催要过该款项，故本院支持原告自起诉之日即2014年2月10日起到本判决确定的还款之日止的利息，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。被告姚伏成及第三人李红萍经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其对答辩和质证权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告姚伏成于本判决生效之日起十日内返还原告宁夏益可思医药有限公司房屋租赁保证金25000元，并支付2014年2月10日起至本判决确定的还款之日止的利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，减半收取232元，由被告姚伏成负担（该款原告益可思公司已预交，由被告姚伏成随上述款项一并支付给原告益可思公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员 杨 瑞二〇一四年五月八日书 记 员 冯志华附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。