内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）内22行终9号
上诉人（原审被告）科尔沁右翼前旗房产管理局，住所地：科尔沁右翼前旗泰宁街。
法定代表人乌恩布和，职务：局长。
委托代理人潘长仁，内蒙古圣泉律师事务所律师。
委托代理人孙景贺，科尔沁右翼前旗房产管理局干部。
上诉人（原审第三人）兴安盟中基融资担保有限公司，住所地：乌兰浩特市兴安街新世纪小区A-13、A-14户。
法定代表人马福军，该公司总经理。
委托代理人苏国卫，内蒙古天厚律师事务所律师。
被上诉人内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司，住所地：内蒙古自治区乌兰浩特市民主东街2号。
法定代表人郝文亮，职务：经理。
委托代理人王洪超，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
委托代理人李秋祥，内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司职员。
被上诉人吕谊华，男，1972年12月29日出生，身份证号码1522011972********，汉族，职员，住内蒙古自治区乌兰浩特市城中城*期。
委托代理人任玉月，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
原审第三人巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司，住所地：巴彦淖尔市乌拉特前旗西咀镇。
法定代表人冯富荣，职务：经理。
上诉人科尔沁右翼前旗房产管理局（以下简称前旗房产局）、兴安盟中基融资担保有限公司（以下简称中基担保公司）与被上诉人内蒙古烟草公司兴安盟公司（以下简称盟烟草公司）、吕谊华及原审第三人巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰房地产公司）因房产抵押登记一案，不服科右前旗人民法院（2015）科行初字第2号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭审理了本案。上诉人前旗房产局的委托代理人潘长仁、孙景贺，上诉人中基担保公司的委托代理人苏国卫，被上诉人盟烟草公司的委托代理人王洪超、李秋祥，被上诉人吕谊华的委托代理人任玉月到庭参加诉讼；原审第三人福泰房地产公司经公告传唤未派员到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原审法院认定事实如下，吕谊华系盟烟草公司职工。2010年9月20日，盟烟草公司为本单位职工与福泰房地产公司签订了《慷兴乐园小区团购房协议书》，团购住宅和车库。吕谊华与盟烟草公司购房领导小组签订了《兴安盟烟草公司团购房协议》，购买慷兴乐园小区住宅10栋1单元201室，车库4栋2库。嗣后，吕谊华向盟烟草公司交付了购房款。盟烟草公司按照与福泰公司签订的《慷兴乐园小区团购协议书》的约定交付了购房款。但一直未与福泰房地产公司网签购房合同，也未办理产权登记手续。2012年7月20日，盟烟草公司与福泰房地产公司召开联席会议，商讨、确定楼房水、电、气、网等完工时间为2012年7月30日，实体初验、终验时间分别为2012年7月23—24日、7月30日。交钥匙时间为2012年7月30日。该联席会议形成了会议记录，有双方参会人员签字。2012年12月14日，吕谊华向乌兰浩特市云河物业管理公司缴纳了物业费。2013年11月5日，福泰房地产公司与中基担保公司签订《期房抵押合同》，双方协议福泰房地产公司为了贷款将在建期房抵押给中基担保公司，作为福泰房地产公司还贷款的保证。双方在《期房抵押合同》约定的抵押物中，有吕谊华购买的科尔沁慷兴乐园“4—2”车库。同日，双方在科右前旗房产局房产交易所《房产抵押登记审批书》上签字盖章。2013年11月11日，福泰房地产公司与中基担保公司签订了《借款合同》，双方约定：福泰房地产公司为抵押人，中基担保公司为抵押权人。福泰房地产公司同意将自己所有的车库65个，总面积1714.26㎡抵押给中基担保公司作为双方于2013年11月5日签订《借款合同》的抵押合同的担保。担保服务费16％。2013年11月12日，福泰房地产公司与中基担保公司签订了《委托担保协议》，双方约定福泰房地产公司委托中基担保公司为福泰房地产公司向王颖（出借人代表）等20人借款300万元及利息提供担保。科右前旗房产交易所为福泰房地产公司和中基担保公司办理了抵押登记，并颁发了《在建工程抵押登记证明》。在《房产抵押登记审批书》中领导审批“抵押”的时间为11月22日。同日，出借人代表王颖与借款企业福泰房地产公司、担保人中基担保公司签订了《兴安盟中基融资担保有限公司借款合同》，约定福泰房地产公司向出借人代表王颖借款300万元，月利率10‰，福泰房地产公司向中基担保公司支付担保服务费，中基担保公司受出借人代表王颖委托为本合同项下的借款提供连带责任保证。2013年11月13日、14日、15日、19日、24日，中基担保公司分别向出借人王颖、彭学军等20人出具了担保函，向王颖、彭学军等20人保证，对福泰房地产公司的债务承担连带保证责任。2014年3月1日，吕谊华向城区供电所补交了车库的电费。在诉讼中，前旗房产局称其在办理在建工程抵押登记前，每天上下班都经过福泰房地产公司的工地，但无证据证明到实地查看。盟烟草公司、吕谊华认为前旗房产局为福泰房地产公司、中基担保公司办理的在建工程抵押登记侵犯其合法权益，诉至法院要求撤销抵押登记。
原审法院经审理认为，福泰房地产公司隐瞒了抵押标的物“慷兴乐园小区4-2车库”已出售给吕谊华并已交付使用的事实，以致前旗房产局将该车库按在建工程办理了抵押登记，颁发了蒙建科右前旗字第43055130000196号《在建工程抵押登记证明》。在诉讼中，前旗房产局虽主张在办理在建工程抵押登记前，每天上下班都经过福泰房地产公司工地，但因无证据证明到实地查看，故不能认定其到实地查看的事实存在。《房屋登记办法》第十九条第一款（二）项规定，“在建工程抵押权登记，应当实地查看”，科右前旗房产局在办理在建工程抵押登记中，未实地查看，违反了法定程序。判决：撤销科尔沁右翼前旗房产管理局作出的蒙建科右前旗字第43055130000196号在建工程抵押登记证明。
上诉人前旗房产局不服一审判决上诉称：我局的登记行政程序及实体审查均符合法律规定，在一审答辩中已声明我局派员到慷兴小区测绘补图，对包括此次诉争房屋在内的房屋状况进行实地查看，而一审判决认定我局只是每天上下班都经过福泰房地产公司工地，无实地查看的事实存在。
上诉人中基担保公司不服一审判决上诉称：前旗房产局在办理《在建工程抵押登记证明》时，对我方提供的抵押登记申请应提供的材料的真实性，进行了严格的审查，对在建工程进行了必要的实地查看，因此，抵押登记行政行为合法有效。
二被上诉人兴安盟烟草公司、吕谊华答辩称：1、前旗房产局在办理《在建工程抵押登记证明》时，审批在后，作出登记在前，违反法定程序；2、《房屋登记办法》第十九条规定“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：……（二）在建工程抵押权登记；……”本案中，根据前旗房产局在法定期限内提交的证据材料，足以证明在实施诉争行政行为时，未经法定的实地查看程序；3、中基担保公司未向前旗房产局提交抵押登记申请书。《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”。本案中，只有福泰房地产公司提出登记申请，中基担保公司未向前旗房产局提交抵押登记申请；4、前旗房产局作出的《在建工程抵押登记证明》不符合《城市房地产抵押管理办法》第三条“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定。即本案的抵押物65套车库，非在建工程，在建工程抵押是为了取得继续建造资金的贷款。2012年10月，这65套车库已经完工并交付买受人使用，故将已完工且交付使用的车库按照在建工程抵押不符合法律规定。
二审期间，各方当事人未提供新证据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，原审认定的本案事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人前旗房产局作出的蒙建科右前旗字第43055130000196号《在建工程抵押登记证明》，不符合《城市房地产抵押管理办法》第三条“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定。在建工程抵押是为了取得继续建造资金的贷款。2012年10月，抵押物65套车库已经完工并交付买受人使用，不存在继续建造的情况。同时，前旗房产局对65套车库按在建工程办理抵押登记，未能提供办理《在建工程抵押登记证明》前进行实地查看的证据；另外，根据《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”。本案中，只有原审第三人福泰房地产公司提出登记申请，而上诉人中基担保公司未向前旗房产局提交抵押登记申请。故抵押登记的申请程序不符合上述规定；前旗房产局在办理《在建工程抵押登记证明》时，审批时间在作出登记时间之后，程序有误。综上，前旗房产局作出的蒙建科右前旗字第43055130000196号《在建工程抵押登记证明》，违反法律规定。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。二上诉人的上诉理由本院不予支持。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费100.00元，上诉人科尔沁右翼前旗房产管理局、上诉人兴安盟中基融资担保有限公司各负担50.00元；公告费260.00元，由上诉人科尔沁右翼前旗房产管理局负担。
本判决为终审判决。
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审判长 ：马 彦君
审判员 ：斯日古楞
审判员 ：刘 春刚
二〇一六年六月二十九日
书记员 ：刘 佳莹
附录：相关法律条文
1、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（其他条款略）。