河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀08民终2185号上诉人（原审被告）杜胜利。委托代理人孔令华、关保祥，河北德律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丰宁满族自治县国营林业汽车队。法定代表人肖福林，职务：队长。委托代理人张晓波，河北紫胤律师事务所律师。上诉人杜胜利因排除妨碍纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2015）丰民初字第2785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杜胜利及其委托代理人孔令华、关保祥，被上诉人丰宁满族自治县国营林业汽车队的法定代表人肖福林、委托代理人张晓波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定的事实，原告丰宁满族自治县国营林业汽车队系国有企业事业单位，在单位成立后，通过划拨方式取得位于丰宁满族自治县大阁镇宁丰路314号，地号:13-91-5,面积：10768.38平方米使用权。1979年原告丰宁满族自治县国营林业汽车队在该院落建家属院21间，系砖木结构，建筑面积498.93平方米,房屋建成后，出租给本单位职工杜胜利等人，杜胜利租住8号房屋。1988年10月19日颁发的房屋所有权证，所有权人为丰宁满族自治县国有林业汽车队，所有权性质为全民所有。1994年国务院颁布《国务院关于深化城镇住房制度改革的规定》，1996年河北省人民政府下发《河北省关于加快住房制度改革的通知》，1999年承德市住房制度改革委员会下发《关于加快现有住房出售的通知》。1996年4月1日，原告林业汽车队向车队家属院各住户发放通知，通知上载明：汽车队家属院建于1979年，多年失修，已列入危房。因车队目前经济状况欠佳，无力出自维修，经队部扩大会议研究决定各住防户需自行出资维修或另找房屋居住，已免发生危险，各住户自接到通知之日起，不自行维修或另找住房，一但发生房屋倒塌造成人员物资损失车队不给予承担任何责任。被告杜胜利对所租赁的房屋进行了翻修，并在院内未经批准的情况下各建小房两间。1999年8月4日，原告林业汽车队向上级主管单位林管局呈请>,报告上载明：林业汽车队根据全体职工的一致要求，经队委会、工会、职代会及职代扩大会议反复讨论，在全体职工民主公决投票达成一致意见的基础上，决定将原招待所房后家属院及东平房家属院计贰拾柒间以永久租赁形式作价处理给内部职工，具体方案如下：一、实施步骤：建立该项工作的专门组织，制定租房细则，按局房屋永久性出租方案，召开全体职工大会，一切事宜实行民主公决；二、价格：经职代扩大会民主表决确定，原招待所后院家属院每间作价陆仟圆，东平房家属院每间作价柒仟圆；三、出租对象：在车队内部中间，同等条件下，优先原来住房职工；四、租房回收资金的使用安排：实行永久性出租所收的全部资金均留做职工养老统筹基金。1999年8月30日林管局批准了该报告。原招待所后院家属院住户因价格问题未落实该报告。自此被告无偿的居住在该房屋。2013年3月17日丰宁满族自治县人民政府颁布《关于征收公有住宅房屋的补偿安置办法》，该办法第一条规定，为规范国有土地上公有住宅房屋征收与补偿活动，保障被征收房屋所有人的合法权益，根据《国有土地上房屋该房屋。2013年3月17日丰宁满族自治县人民政府颁布《关于征征收与补偿条例》，结合本县实际，制定本办法。第二条征收执行国家租金标准的公有住宅房屋的，应遵循《丰宁满族自治县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，本着征收与开发同步的原则进行。实行征收开发的执行本办法，不再房改。暂不征收开发的，按原居住方式居住。第三条规定，征收执行国家租金标准的住宅房屋实行货币补偿的，房屋承租人未享受过国家房改政策购房的，货币补偿费的20%支付给被征收人，80%支付给房屋承租人，房屋承租人不在享受房改政策购房。第七条规定，本办法由丰宁满族自治县拆迁办公室负责解释。2015年9月14日丰宁满族自治县拆迁办公室以丰拆［2015］33号文件形式对丰政［2013］13号文件做出说明，该文件第二条，丰政［2013］13号文件适用范围：该文件所指公有住宅房屋的范围，专指县政府房地产管理部门直接管理的国有房产（其中包括常委公房、东坝根公房、中波台公房、九龙桥公房、武装部公房）。其他国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，为单位自管房屋，具体补偿标准有单位履行相关程序自行制定。2013年5月14日原告林业汽车队与丰宁满族自治县建宇房地产开发有限公司签订房地产合作开发合同，在该宗地块上进行商业住宅一体的工程建设。2015年6月26日原告林业汽车队以书面的形式向被告送达搬迁通知，要求被告于2015年7月20日前搬出该房屋。原审法院认为，一、国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案原告林业汽车队对坐落在丰宁满自治县大阁镇承丰路314号家属院享有唯一的丰宁满族自治县人民政府颁发的房屋所有权证书，因此，按照法律规定，原告林业汽车队对该家属院享有合法的所有权。1999年原告林业汽车队以名租实卖的形式将争议出售给本单位的住房户，因价格问题双方未达成一致意见，房屋所有权并未发生转移。原、被告之间存在的是不定期的租赁关系，原告可以随时解除合同，但原告在解除合同时应当在合理期限之前通知被告。被告在接到原告通知后并未搬出该房屋，已经构成违约或侵权。在违约与侵权竞合的情况下，原告有权选择一种责任提起诉讼，因此，原告要求被告搬出所占房屋及院落有事实和法律依据，本院对其诉请求予与支持。二、被告提出驳回原告的诉讼请求的抗辩理由本院不予采纳；理由如下：（一）、在国家实行公房改革过程中，从中央到地方人民政府房改政策是职工购买公有住房坚持自愿的原则，同时不搞一刀切。建住房［1999］209号，建设部关于进一步推进现有公有住房改革通知第一条规定，各地要进一步明确可出售公有住房和不宜出售公有住房范围。城镇成套现有公有住房，一般除按照规划近期需要拆除改造的房屋；党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房；具有历史纪念意义的住房；严重损坏房、危旧房；以及当地人民政府规定的不易出售的住房，均属于可售公有住房范围。本案原告林业汽车队在出售自管房屋时，住房户因价格问题不同意购买，双方未达成一致意见，房屋所有权未发生转移。2015年9月14日，丰宁满族自治县拆迁办公室经县人民政府授权对丰政［2013］13号文件所作的说明指出单位自管公房，具体补偿标准由单位履行相关程序自行制定，这也说明未经房改的公房未必是历史遗留的落实政策性质的房产纠纷。（二）、原告未落实房改政策是否侵害了被告合法权益，《河北省人民政府关于加快城镇住房制度改革工作的通知》第三条规定，实行住房公积金制度是公有住房出售的前提，本案原告因经济状况不佳，2012年以前始终没有为本单位职工缴纳住房公积金和发放住房补贴，被告自1996年起至现在未向单位缴纳房租，如果按照成本价继续房改，对本单位其他职工有失公平。（三）、被告对原告所有的房屋进行翻修所有权性质是否发生改变，按照法律规定,承租人对租赁物需要维修的,可以请求出租人在合理期限内进行维修,出租人未履行维修义务的,承租人可自行维修,维修费由出租人负担,承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改建、改装或者增加附着物，承租人再返还租赁物时，就其对租赁物所支出的必要费用，也可以主张返还。因此，对房屋进行了修缮、翻盖、扩建后不享有所有权，因为房屋的所有权是以登记确定的，不以约定和事实占有为标准。(四)、被告提出在国有土地上搞房地产开发，未经履行相关审批手续，违反了我国相关法律规定，原审法院认为，原告在国有土地搞房地产开发，其行为是否违法违规，应由相关的行政部门作出认定和处理，不属于民事法律调整范围。原审法院依照依据《中华人民共和国民法通则》第七十三条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（1）项、第（4）项，在《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十七条之规定判决：限被告杜胜利在本判决生效后三十日内从原告丰宁满族自治县林业汽车队所有的坐落在丰宁满族自治县大阁镇宁林里8号房院及房屋搬出。原审宣判后，上诉人杜胜利不服，向本院提出上诉。请求本院撤销原审判决，依法驳回被上诉人的起诉；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、本案不属于人民法院管辖。一审判决违反了最高人民法院《关于审理房地产案件受理问题的通知》第三条的规定。被上诉人与上诉人排除妨害纠纷所涉及的房屋是历史遗留的房改政策性质的问题，因此，应该根据最高人民法院《关于审理房地产案件受理问题的通知》第三条规定不属于人民法院管辖范围，一审法院对上诉人在一审时候提出的上述规定不予理睬，强行作出让上诉人在30日之内搬出的错误判决。二、一审的判决认定事实不清。（一）、一审法院以所谓国家、集体、个人的物权受法律保护，抹杀了上诉人是国有事业单位职工，应该按照国家房改政策依法享受国家对职工的这种房改福利和补贴，这个房改政策直接关系到上诉人的物权以及演变的所有权。一审法院以被上诉人房改因价格问题没有达成一致意见就认为所有权没有发生转移，双方是不定期租赁关系，被上诉人可以随时解除，上诉人不搬出住房就是侵权。这种认为是错误的，不能以未达成一致意见，就将上诉人应该享有的房改福利予以剥夺。（二）、一审判决对被上诉人违反国家房改政策“永久性出租公有住房”的做法予以肯定是错误的。被上诉人在当时没有按照国家房改政策执行，以至遗留了这些问题，被上诉人应该承担起主要责任，一判决将被上诉人不作为、不履行国家房改政策的错误所产生的后果让上诉人承担是错误的。（三）、即使当时没有进行房改，并不影响以后按照房改政策予以办理。（四）、被上诉人的诉讼主体不适格。现在林业车队家属院的土地使用权在2011年6月11日已由丰宁县人民政府收回，上诉人已经丧失了对其土地的所有权。被上诉人的家属院房屋所有权性质已经发生改变。1996年12月31日被上诉人发出危房通知后，上诉人对房屋进行了重新翻盖，建了平房等必要设施，添附的房屋和其增加的价值已经不属于被上诉人。三、一审判决适用法律错误。（一）、一审判决以《河北省人民政府关于加快城镇住房制度改革工作的通知》第三条规定断章取义，转嫁责任的错误认定。其中第三条还是“全省尚未建立公积金制度的必须在今年5月底以前建立起来，亏损单位确定企业交纳比例可以适当降低，但制度必须建立。”被上诉人违反上述通知，没有建立住房公积金应该承担责任，不能转嫁到上诉人身上；二是一审法院认为既然没有建立住房公积金制度，不能继续房改，否则对本单位其他职工有失公平。这种认为超越了法律赋予法官的权限，是超越职权的认定。三是被上诉人在2000年偷偷对单位几户领导进行了房改，这样优亲厚友的做法对上诉人和其他职工公平吗？四是该通知第五条要求积极推进公房出售工作，职工在1996年购买现有住房优惠5%。承德市房改启动是在1993年，1996年有的单位已经出售完成，一审法院以此作为判决依据是对法律政策的曲解。（二）一审法院以2007年10月1日生效执行的《物权法》判决十几年前历史遗留的房改问题明显是适用法律错误。（三）、被上诉人起诉排除妨碍，应该首先解除租赁合同，而被上诉人没有这个诉讼请求，租赁关系没有解除凭什么让上诉人搬出？（四）、一审判决上诉人无条件搬出，违反了我国相关法律规定。一审法院作出上诉人无条件搬出是没有法律依据的，侵害了上诉人的合法权益。被上诉人丰宁满族自治县国营林业汽车队答辩意见为：1、一审法院对租赁关系事实的认定准确无误。涉案房屋系被上诉人于1979年在国家划拨的土地上建造的房屋，上诉人因单位分配房屋而与单位建立租赁关系，并延续至被上诉人解除租赁合同之日。对此事实，上诉人明确承认。因此，一审法院认定这一基本案件事实是正确的。2、一审判决认定被上诉人享有房屋所有权与事实相符1994年实行城镇住房屋制度改革，但政策规定允许职工不购买而继续租赁公有住房。证据证明：上诉人拒绝按房改政策购买租赁的公有住房，并非被上诉人拒绝出售。因此，上诉人与被上诉人维持租赁关系，上诉人对房屋不享有所有权。至于公租房的福利性质，与房屋所有权归属无关。现上诉人将公有住房的福利性质定义为房屋应归上诉人所有，不但违反当时的公有住房出租政策，也与房改政策相悖，更为现行法律所禁止。3、以“永租权”定义公有住房租赁期限，是上诉人对事实和法律认识错误。按照相关法律规定，公有住房出租并非永久出租。上诉人所称一审法院未确认被上诉人违反“永久性出租公有住房”规定是为错误，是对法律、政策的认识错误。4、《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》不适用本案。上诉人引据的《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，调整的是国有土地上房屋征收与过程中拆迁人与被拆迁之间的关系；上诉人与被上诉人系房屋租赁关系，该办法不适用于本案。5、不购买公有住房的后果与被上诉人无关。房改政策规定公租房可出售给居住的职工，但在承租人拒绝购买的前提下，并不强制承租人购买。本案中被上诉人提交的证据已经明，上诉人拒绝按政策购买所租公房；因此，上诉人无权要求被上诉人对其未购买公房承担任何责任。6．对承租房的维修、改建、扩建不发生房屋所有权转移的效果。在公有住房租赁关系存续期间，即使房屋损毁灭失，也只发生租赁关系终结的法律后果；而被上诉人同意上诉人对房屋的维修，是以上诉人免除租金为对价的，符合《合同法》规定。至于上诉人维修之外私自改建、扩建，也并不发生房屋所权转移的法律后果。因此，上诉人提出的所有权性质已发生改变的主张于法无据，反而为法律所禁止。7．被上诉人为本案原告适格。被上诉人持有的房屋所有权证，以及上诉人对与被上诉人形成租赁关系的承认，证明被上诉人是本案的适格原告。二、一审法院判令上诉人限期搬出，法律依据充分、适用法律正确。1、法院有权管辖本案。2．一审法院适用法律正确(1)一审法院对双方租赁关系的认定，以是被上诉人享有房屋所有权和公有住房租赁的事实为根据，依据《合同法》等现行有效的法律作出。（2）不定期租赁情况下，被上诉人可以随时解除合同。（3）租赁关系终止，承租人继续占有房屋即失去法定、约定依据，构成非法占有。3、《物权法》第四十二条第三款规定的是国家征收与补偿，本案系平等民事主体间解除租赁合同所生争议，二者不是同一法律关系，本案不受该款调整，上诉人要求法院适用此款显系法律认识错误。三、一审判决应予维持，以保证国有财产安全。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予确认。本院认为,根据查明的事实，上诉人杜胜利为丰宁满族自治县国营林业汽车队职工,在丰宁满族自治县国营林业汽车队建造的丰宁满自治县大阁镇承丰路314号家属院租住至今。被上诉人丰宁满族自治县国营林业汽车队对诉争的家属院享有所有权，因此，被上诉人对诉争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。1999年被上诉人欲以名租实卖的形式将争议房屋出售给本单位的住房户，但因价格问题双方未达成一致意见，房屋所有权并未发生转移。上诉人无论在租住的诉争房屋居住多长时间，均不能影响被上诉人作为所有权人行使所有权的各项权利。上诉人杜胜利提出本案诉争房屋属于“历史遗留的落实政策性质的房产”，进而主张本案不属于法院管辖范围的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。被上诉人对本案诉争房屋享有所有权，上诉人认可与被上诉人形成了房屋租赁关系，故被上诉人的诉讼主体适格。原审法院依据在案证据及双方当事人陈述，对本案事实进行了认定，作出的判决，并无不当。原审判决已对判案理由作出论述，本院认同，不再赘述。综上，上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。需要指出的是，本案涉及的房屋有其形成原因和背景，争议双方应通过协商，化解矛盾，妥善解决争议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人杜胜利承担。本判决为终审判决。审 判 长  崔向京审 判 员  李国兴代理审判员  白 云二〇一六年七月八日书 记 员  谢 芳