黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第915号
上诉人（原审被告）哈尔滨海江物业有限公司。
法定代表人岳洪江，该公司总经理。
委托代理人班海英，女，1969年8月10日出生，汉族，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）哈尔滨亿鸿琳商贸有限公司。
法定代表人尉利峰，该公司总经理。
委托代理人尉利群，男，1975年9月7日出生，汉族，该公司职员。
委托代理人孟祥成，男，1953年11月10日出生，汉族，该公司职员。
被上诉人（原审被告）哈尔滨市香坊区建筑社区卫生服务中心。
法定代表人吴超全，该中心主任。
委托代理人李晓亮，男，1960年3月1日出生，汉族，该中心后勤主任。
上诉人哈尔滨海江物业有限公司（以下简称海江物业公司）因与被上诉人哈尔滨亿鸿琳商贸有限公司（以下简称亿鸿琳商贸公司）、哈尔滨市香坊区建筑社区卫生服务中心（以下简称建筑社区卫生中心）财产损害赔偿纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2013）香民二初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人海江物业公司委托代理人班海英，被上诉人亿鸿琳商贸公司委托代理人尉利群、孟祥成，被上诉人建筑社区卫生中心委托代理人李晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：亿鸿琳商贸公司与建筑社区卫生中心于2012年9月12日签订了一份《场地租赁合同》，约定：建筑社区卫生中心将位于哈尔滨市香坊区建筑社区卫生中心地下室出租给亿鸿琳商贸公司，租赁期限为2012年9月12日至2014年9月12日，年租金为11000元。合同签订当日，亿鸿琳商贸公司向建筑社区卫生中心交付了两年的房屋租金22000元。海江物业公司于2008年11月17日与黑龙江金豪斯房地产开发有限责任公司签订了《物业管理移交合同》，合同约定海江物业公司接管位于哈尔滨市香坊区育林街5号育林小区两栋多层楼房，总建筑面积为20323.78平方米，亿鸿琳商贸公司租赁的房屋位于该小区的地下室。2012年12月24日上午，亿鸿琳商贸公司租赁的房屋内发生管道漏水，使得亿鸿琳商贸公司存放在房屋内的衣物因水浸而遭受损失。2014年8月15日，一审法院依法组织双方当事人到发生漏水的地点进行现场勘查，经勘查，亿鸿琳商贸公司所承租的房屋位于建筑社区卫生中心营业场所地下室，该地下室自建筑社区卫生中心一楼营业场所中无法到达。经双方当事人确认，位于建筑社区卫生中心营业场所楼房前的下水井，即是发生管道断裂的下水井，事故发生当日，维修人员系通过维修该下水井，从而止住漏水的。另外，根据现场查看建筑社区卫生中心提供的房屋图纸，显示该房屋图纸中并没有地下室部分。本案在审理过程中，依亿鸿琳商贸公司申请，依法委托黑龙江博浩资产评估有限责任公司对亿鸿琳商贸公司的财物损失进行司法鉴定。2014年11月19日，黑龙江博浩资产评估有限责任公司作出《司法鉴定报告》，鉴定意见为亿鸿琳商贸公司受损服装的价格为48035元。亿鸿琳商贸公司花费鉴定费3000元。
亿鸿琳公司诉称：2012年9月12日，其与建筑社区卫生中心签订了一份《场地租赁合同》，约定：建筑社区卫生中心将其面积为127平方米的场地出租给亿鸿琳商贸公司，租期为2年，年租金为11000元。合同签订后，亿鸿琳商贸公司一次性交付全部租金。2012年12月24日8时40分许，租赁场地突然发生漏水，天棚中渗漏大量的污水，致使亿鸿琳商贸公司存放在该场地中的大量服装遭受水浸，导致该批服装无法销售，给亿鸿琳商贸公司造成了巨大的经济损失。请求：1.依法判令海江物业公司、建筑社区卫生中心连带赔偿亿鸿琳商贸公司经济损失48035元及鉴定费3000元；2.案件受理费由海江物业公司、建筑社区卫生中心承担。
海江物业公司辩称：一、海江物业公司所租赁的房屋没有合法产权，属于私自转让的房屋。2008年7月，海江物业公司与黑龙江金豪斯房地产开发有限公司签订物业管理合同，海江物业公司当时接管的物业管辖范围不包括亿鸿琳商贸公司所租赁的场地。海江物业公司接管该物业后，2009年黑龙江金豪斯房地产开发有限公司私自在此位置挖掘人防工程并将后挖掘而成的人防工程出卖给建筑社区卫生中心，建筑社区卫生中心购买该房屋后又将其出租给亿鸿琳商贸公司。按照法律规定，人防工程不允许买卖。建筑社区卫生中心与开发公司之间签订的房屋买卖合同无效，建筑社区卫生中心与亿鸿琳商贸公司之间的租赁合同亦属无效。二、根据建筑社区卫生中心交付的物业费显示，其物业服务范围亦不包含亿鸿琳商贸公司的租赁场地。三、亿鸿琳商贸公司所租赁的场地位于地下室，不是正规用房，其室内阴暗潮湿，根本不适合存放服装等物品。亿鸿琳商贸公司存放服装的地方距离水管非常近，且没有采取任何的防护措施。对于地下室存在漏水等问题是无法避免的，因此亿鸿琳商贸公司没有尽到保护自己财产应尽的注意义务。在事故发生后，海江物业公司第一时间支付维修费用，及时对漏水管道进行了维修，并没有延误，故海江物业公司已经尽到物业管理职责，不应当承担责任。四、海江物业公司认为本案的鉴定意见只是对财产的原价值进行了统计和计算，并没有考虑到物品的剩余价值，且鉴定依据不充分，在价格不确定的情况下草率作出鉴定结论，故该鉴定意见不应当予以采信。综上，海江物业公司对亿鸿琳商贸公司的租赁场地不承担物业服务责任，亿鸿琳商贸公司诉请海江物业公司承担损害赔偿责任没有事实和法律的依据，请求驳回亿鸿琳商贸公司的该项诉讼请求。
建筑社区卫生中心辩称：本案的损失并不是建筑社区卫生中心造成的，故不应当承担侵权责任。另外，亿鸿琳商贸公司的租赁场地属于海江物业公司的物业管理范围，因海江物业公司没有尽到物业管理职责，故应当对亿鸿琳商贸公司的损失承担赔偿责任。
原审判决认为：根据双方当事人的庭审陈述及本院对漏水事故现场的勘查情况显示，本案的漏水原因系由该楼房一楼向外延伸部分的下水井堵塞反水，造成主管道延伸至亿鸿琳商贸公司承租房屋内的水管部分发生漏水，从而造成亿鸿琳商贸公司存放在该房屋内的衣物因水浸遭受损失。海江物业公司作为该房屋的物业管理公司，对公共部分的下水管道应当定时清理和维护，确保管道的畅通，在冬季到来时，应当注意检查防冻。虽然海江物业公司在接到报修电话后第一时间来到事故发生现场，并交纳了维修下水的费用，但因发生漏水的位置属于物业公司的维护和管理范围，海江物业公司没有尽到定期清理和疏通的职责，故应当对亿鸿琳商贸公司的损失承担部分责任。关于本案承租房屋是否符合出租条件的问题，在建筑社区卫生中心提供的房屋买卖合同及本院组织现场勘查时其提供的图纸上，均未载明地下室部分，且该地下室的入口并不在该建筑内，而是从外侧设有单独入口，从以上情况分析，该地下室并不是正规的房屋，不宜对外出租使用。虽然建筑社区卫生中心称其询问过该房屋建设时的工程师，该工程师称在房屋的建筑图纸有地下室部分，但建筑社区卫生中心对此未能提供证据予以证明，故对建筑社区卫生中心的该项抗辩主张不予支持。考虑到本案的出租房屋不是正规建设的房屋，不具备对外出租使用的条件，故建筑社区卫生中心在出租房屋上有过错，故对亿鸿琳商贸公司的损失亦应当承担部分责任。另外，亿鸿琳商贸公司在承租房屋时没有仔细检查出租房屋的手续，且该出租房屋位于地下室部分，阴暗潮湿，不是正规的仓库及用房，不适宜存放衣物等物品，故亿鸿琳商贸公司在出租房屋时没有尽到注意义务，亦没有对出租房屋进行合理的使用，亿鸿琳商贸公司对自身的财产损失亦应当承担部分责任。关于本案中财产损失的数额问题，黑龙江博浩资产评估有限责任公司于2014年11月19日作出《司法鉴定报告》，因司法鉴定程序合法、内容真实有效，应当予以采信。综合分析本案的实际情况及双方当事人的过错程度，亿鸿琳商贸公司可承担30%的过错责任，海江物业公司、建筑社区卫生中心可各承担35%的过错责任。综上，海江物业公司、建筑社区卫生中心各赔偿亿鸿琳商贸公司财产损失16812.25元（48035×35%），各承担鉴定费1050元。故依法判决：一、被告哈尔滨海江物业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告哈尔滨亿鸿琳商贸有限公司财物损失16812.25元；二、被告哈尔滨海江物业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告哈尔滨亿鸿琳商贸有限公司鉴定费1050元；三、被告哈尔滨市香坊区建筑社区卫生服务中心于本判决生效后十五日内赔偿原告哈尔滨亿鸿琳商贸有限公司财物损失16812.25元；四、被告哈尔滨市香坊区建筑社区卫生服务中心于本判决生效后十五日内给付原告哈尔滨亿鸿琳商贸有限公司鉴定费1050元；五、驳回原告哈尔滨亿鸿琳商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1133元（亿鸿琳商贸公司已预交），由亿鸿琳商贸公司负担227元，由海江物业公司负担453元，由建筑社区卫生中心负担453元；海江物业公司、建筑社区卫生中心负担的诉讼费用与上款一并给付亿鸿琳商贸公司。
原审被告海江物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.海江物业公司对涉案小区的下水管线做到了经常性的维修和养护，保证了管道的畅通，尽到了定期清理和疏通职责。涉案出租房屋不符合出租条件，不在海江物业公司管理的范围之内，原审判决海江物业公司承担部分责任不合理。2.原审只是针对损失物品的原值进行鉴定，没有考虑损失物品的残值，而且程序上存在很多问题，不能作为定案依据。请求撤销原审判决第一项、第二项，改判由亿鸿琳商贸公司和建筑社区卫生中心承担损失。
被上诉人亿鸿琳商贸公司辩称：其是有偿租用房屋，涉案损失应由海江物业公司和建筑社区卫生中心全部承担。
被上诉人建筑社区卫生中心辩称：涉案小区公共管道属于海江物业公司管理，海江物业公司上诉理由不成立，请求维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审认定的案件事实与一审一致。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：一、原审判决海江物业公司承担部分损害赔偿责任是否得当；二、原审鉴定意见能否作为定案依据。
本院认为：关于海江物业公司应否承担涉案部分损害赔偿责任问题。本案所涉漏水事故系因涉案楼房一楼向外延伸部分的下水井堵塞反水，造成主管道延伸至亿鸿琳商贸公司承租房屋内的水管部分发生漏水，双方当事人对此并无异议，一审据此认定漏水部位属于下水管道的公共部分并无不当。作为物业管理公司，海江物业公司对涉案房屋公共管道具有定期清理、疏通和维护的责任，以免公共管道发生堵塞、漏水等问题给用户造成不必要的损失。海江物业公司就涉案下水井堵塞反水致主管线漏水进而造成亿鸿琳商贸公司损失具有过错，原审判令其承担部分赔偿责任并无不当。关于海江物业公司上诉主张涉案出租房屋不在其管理范围之内，其不应承担责任问题，因本案确定的赔偿性质是侵权损害赔偿而非违约赔偿责任，其考量的基点在于当事人是否存在过错，海江物业公司以双方不存在合同关系作为其免责抗辩事由，与本案侵权损害赔偿责任的确定并未形成实质对抗，即海江物业公司没有就其在本案所涉漏水致损事故存在过错予以有效反驳，故本院对海江物业公司上诉请求免责其赔偿责任不予支持。关于涉案房屋是否符合出租条件问题，对此一审已经明确，而且也恰恰是因为涉案房屋不符合出租条件，原审判令建筑社区卫生中心和亿鸿琳商贸公司承担相应责任，否则，海江物业公司将可能承担更大的赔偿责任。因此，就海江物业公司该项主张，在一审已经予以考量，而且一审根据各方在本起事故中的过错及原因力划分责任，责任划分比例并无不当之处，故本院对海江物业公司该项上诉主张不予支持。
关于海江物业公司主张一审鉴定没有考虑损失物品残值，该鉴定意见不能作为定案依据是否成立的问题。经审查，鉴定机构出具的鉴定报告后，一审组织双方当事人进行质证，并通知鉴定人员出庭作证。根据鉴定人员陈述，鉴定时之所以没有考虑受损衣物的残值问题，是因为衣服被下水道臭水淹泡后，不可能有人购买。本案，被下水道污水所淹物品系亿鸿琳商贸公司经销的商品（主要是棉服、棉马夹等），这些商品被淹后无法进行销售，不具有商业价值，对亿鸿琳商贸公司来讲，根本无法收回该部分商品的成本及相关费用。因此，鉴定没有考虑这部分商品的残值并无不当，上诉人该项上诉主张不成立，本院不予支持。综上，海江物业公司上诉请求缺乏事实和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费453元，由哈尔滨海江物业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 韧
审 判 员 万 迎
代理审判员 王晓东
二〇一五年十月十二日
书 记 员 秦 钰
张思佳