辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民一终字第00119号
上诉人(原审原告、反诉被告）：潘秋萍，女，1965年生，汉族，系铁岭市某供销公司职工，住址铁岭市银州区。
委托代理人：马洪仁，辽宁守衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司，住所地铁岭市银州区后八里村。
法定代表人：朱英涛，系该公司董事长。
委托代理人：许利伟，系辽宁国制律师事务所律师。
上诉人潘秋萍与被上诉人铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司（以下简称龙山开发公司）租赁合同纠纷一案，银州区人民法院于2013年12月16日作出（2013）铁银民一初字第00243号民事判决，宣判后，被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司提出上诉，铁岭市中级人民法院于2014年4月17日作出（2014）铁民一终字第00150号民事裁定，裁定“一、撤销银州区人民法院（2013）铁银民一初字第00243号民事判决；二、发回银州区人民法院重审”。银州区人民法院于2014年1月17日作出（2014）铁银民一初字第00353号民事判决，宣判后，潘秋萍不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘秋萍及其委托代理人马洪仁、被上诉人铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司委托代理人许利伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）潘秋萍一审诉称：1999年12月1日，原告潘秋萍与被告龙山房地产开发公司签订银州路市场农贸大厅货位租赁合同，原告一次性交纳设施费12000元，取得银州路市场内一个床位50年的经营权。十几年来，原告一直在银州路市场内经营白酒销售。2000年2月16日，原告又从王淑云处承兑（55号摊位）另一个床位。2012年1月24日，被告龙山房地产开发公司在未经市场业主同意的情况下，私自将市场正门焊死，后门锁上，禁止业主在市场内经营。原告潘秋萍与被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司多次协商未果，故诉至贵院。请求法院判令被告1、继续履行银州路市场农贸大厅货位租赁合同，同时赔偿从2012年1月24日起至起诉时止经营损失4万元；2、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）龙山开发公司一审辩称：该市场有上百个摊位，现只有六户业主经营，对于市场日常的管理和维护产生了巨大的费用。在2011年年末，原、被告双方达成口头协议，约定原告经营摊位到2012年春节，被告免收三个月的费用，期限届满后解除租赁协议。被告已将市场的门钥匙交给业户代表，原告可以随时到市场取走物品，并不存在原告所说的门已焊死不能进入市场的情况。被告无经营该市场的资质，每年都因此受到消防、工商等部门的处罚，被告已无法继续经营。被告可以考虑退回剩余年限的摊位租赁费用（1.2万元/50年×38年＝9120元/每户），双方解除租赁协议。原告要求的经济损失4万元没有法律依据，不同意给付。
被告（反诉原告）龙山开发公司一审反诉称：原告（反诉被告）潘秋萍没有任何证据证明实际经营货位，并且55号货位系在王淑云处转租得来，依据货位租赁协议，绝对禁止私自转租及闲置行为存在。请求法院依法解除反诉人同被反诉人签订的货位租赁协议并依法判决反诉人铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司不承担赔偿责任并由被反诉人承担诉讼费用。
原告（反诉被告）潘秋萍一审对反诉的答辩意见：答辩人与反诉人签订租赁协议，取得49号货位使用权。王淑云将55号货位出兑给答辩人，反诉人事后明知并向答辩人收取管理费，应视为对转租行为的追认。反诉人称答辩人并未实际经营、闲置货位没有证据支持。反诉人要求解除合同没有事实及法律依据，请求依法驳回反诉人的反诉请求。
原审法院经审理查明：1999年12月1日，原告潘秋萍及另一承租人王淑云（乙方）分别与铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司（甲方）签订《银州路市场农贸大厅货位租赁协议书》，协议约定：龙山房地产开发公司将铁岭市银州区银州路市场的一个货位出租给原告潘秋萍、王淑云并保证经营，原告潘秋萍及王淑云分别向被告龙山房地产开发公司一次性交纳租赁费12000元，租赁期限为1999年12月1日计算到50年终止。租赁协议第五条规定[乙方货位使用权有效期内必须保证经营，不得私自出租、出兑、转让，必须请示开发公司和工商部门同意后，方可变更，否则由市场主办单位收回，另行安排]。2000年2月16日，王淑云将租得的55号床位出兑给原告潘秋萍。原告潘秋萍使用49号、55号床位经营白酒生意，向被告缴纳各项管理费，并依法进行工商登记，登记的个体工商户字号为铁岭市银州区潘秋萍白酒摊床。原告潘秋萍庭审中提交的营业执照年检至2007年，之后没有年检手续。2012年1月24日，被告龙山开发公司未经市场业户同意将铁岭市银州区银州路市场的正门焊死，后门上锁，致业户无法正常营业。
另查明：铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司原为集体企业，2002年12月注销，其债权、债务由被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司接收。
原审法院认为：原告潘秋萍与王淑云签订的货位出兑协议书，被告龙山开发公司事后明知该床位由原告潘秋萍经营并向原告收取管理费的行为，应视为其对王淑云的转租行为予以追认，本院予以确认。原告潘秋萍与王淑云同被告龙山房地产开发公司签订的租赁协议约定的租赁期限为50年，违反最长租赁期限20年的法律规定，因此超过法定最长租赁期限部分无效，但是合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。依据该租赁合同，合同双方当事人应当全面履行合同义务，被告龙山开发公司在租赁期限内已经履行将租赁物交付承租人使用并保证承租人正常经营的义务。而原告潘秋萍提供的营业材料的年检手续仅截止至2007年，无法证实之后在市场经营，认定原告潘秋萍没有按照合同约定履行保证经营的义务，造成货位多年闲置直接影响市场经营，属于原告违约，故依据租赁合同规定，对被告（反诉原告）要求解除合同的反诉请求予以支持，对原告（反诉被告）的诉讼请求不予支持。但被告（反诉原告）应当将合同未履行部分的租金返还原告（反诉被告）。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定）、第五十六条（无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效）、第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务）、第九十三条第二款（当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同）、第二百一十二条（租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同）、第二百一十四条（租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）潘秋萍的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）潘秋萍及王淑云分别与铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司于1999年12月1日签订的《银州路市场农贸大厅货位租赁协议书》；三、被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）潘秋萍租赁费18240元（12000元÷50年×38年×2）。逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。案件受理费1100元[原告（反诉被告）潘秋萍预交]，由原告（反诉被告）潘秋萍及被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司各负担550元。反诉费300元[被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司预交]，由原告（反诉被告）潘秋萍负担。
潘秋萍的上诉请求和理由是：请求撤销原判，改判上诉人与被上诉人的租赁合同有效并继续履行承租合同。理由一原审认定事实不清，上诉人1999年12月1日与被上诉人签订的租赁协议以及上诉人与王淑云签订的承租合同有效并且原审已经认定，原审没有查清事实就终止租赁合同不当。二是因租赁引发的经营侵权诉讼但原审法院却以被上诉人解除合同以及上诉人与王淑云签订的合同进行解除已经超出当事人的诉请，适用合同法是错误的。
经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：上诉人潘秋萍与王淑云签订的货位出兑协议书，实为床位转租合同，被告龙山房地产开发公司明知该床位潘秋萍经营并向其收取管理费的行为，应视为对王淑云转租行为的追认。上诉人与被上诉人签订的租赁期限为50年，违反了法律规定，超过法定最长租赁期限部分无效，合同虽然部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。被上诉人龙山房地产开发公司在租赁合同履行期限届满之前，未经上诉人同意又无正当理由，单方将银州路市场的前后门锁死，致使上诉人无法正常经营，造成上诉人营业损失，被上诉人应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。上诉人在二审期间提交铁岭市工商行政管理局银州分局出具的企业机读档案登记资料，该材料证明上诉人目前状态为存续（在营、开业、在册），故对上诉人的营业损失，上诉人应当获得赔偿。主张营业损失应参照辽宁省2012年城镇居民人均消费性支出14790元/年给付为宜，两个床位的营业损失为36062．80元（14790元/年÷365天×445天×2个）。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销银州区人民法院（2014）铁银民一初字第00353号民事判决；
二、被上诉人铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任于本判决生效之日起30日内恢复对铁岭市银州区银州路市场的通行及经营管理，继续履行租赁合同；
三、被上诉人龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人潘秋萍营业损失36062．80元。
逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。
一审案件受理费1100元、二审案件受理费1100元，由被上诉人铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 晶
审 判 员 刘 飞
代理审判员 李雪莹
二〇一五年五月十三日
书 记 员 徐铭泽