江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第2092号
原告江苏欧瑞置业有限公司，组织机构代码证68719474-4，住所地盱眙县甘泉西路7号山水名都售楼部。
法定代表人江贤娒，董事长。
委托代理人段建军，江苏法之衡律师事务所律师。
被告蔡兆君，个体户。
被告苗其平，个体户。
两被告共同委托代理人谢中秋、姚高修。
第三人陈帮华，个体户。
原告江苏欧瑞置业有限公司与被告蔡兆君、苗其平及第三人陈帮华租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法由审判员金刚适用简易程序公开进行了审理。因案情复杂、争议较大，本案依法转为普通程序组成合议庭于2015年1月30日公开开庭进行了审理，原告江苏欧瑞置业有限公司的委托代理人段建军、被告蔡兆君、苗其平与其共同委托代理人谢中秋，第三人陈帮华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏欧瑞置业有限公司诉称，两被告系夫妻，2012年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于盱眙县甘泉西路7号建筑面积约4459平方米房屋出租给被告。合同约定：1、房屋租期为10年，自2012年7月16日至2022年7月16日止，租金第一年为60万元，第二年为70万元，第三年起每年为80万元；2、租金支付时间。首年应于签订合同三日内付20万元，9月10日付20万元，2013年3月1日付20万元。以后每年度的租金，分二次提前预缴半年租金，即每年的9月10日前提前预缴当年度的一半租金，次年三月一日提前预缴当年度的剩余一半租金；3、被告另缴纳10万元履约保证金，被告违约时，原告有权没收；4、被告逾期支付租金的，从逾期之日起，每日按当年租金总额的2%支付逾期付款违约金给原告等。合同签订后，被告除当年第一期20万元租金按期缴纳外，其余租金均未按期支付，累计欠95.2万元租金，属严重违约。请求判决两被告及第三人连带给付原告租金95.2万元，并从2014年9月11日起每日按千分之二承担逾期违约金至判决时止；要求连带支付违约金10万元和逾期违约金584172元；诉讼费由被告负担。
被告蔡兆君、苗其平辩称，1、蔡兆君不是本案适格被告，蔡兆君既未在租赁合同上签字，也未授权给苗其平，该份租赁合同不是蔡兆君真实意思表示；2、被告苗其平欠原告的租金截止日期应该是2015年3月1日，金额是80万元，原告所诉标的不正确；3、原告诉称保证金和违约金因为原告没有要求解除合同，因此该项请求也不成立；4、被告苗其平所欠租金是第三人陈帮华承包的山水名都幼儿园所欠，因此该租金应由陈帮华承担。被告苗其平和第三人及案外人伍小红、张高峰、姜小兵、ＸＸ宏是合伙关系，因盱眙县山水名都幼儿园无法继续经营下去，现请求解除与原告方的租赁合同。
第三人陈帮华述称，蔡兆君是适格主体，是承租人，租赁合同是蔡兆君、苗其平一起签订的。苗其平及其他股东将幼儿园从2013年7月承包给我，2013年4月签订的手续。合同约定分学期交承包费，已付的承包费及装修款，已经超过租金。蔡兆君、苗其平已立下承诺书，另外立了20万元欠条给两被告。2014年10月份，合伙解散，幼儿园从2014年11月份到目前所有的开支都有我个人支付。
经审理查明，两被告系夫妻。被告苗其平与第三人陈帮华（由其丈夫蔡登发代签）及案外人伍小红、张高峰、姜小兵、ＸＸ宏在2012年7月16日前经协商达成《合作办园协议书》，约定共同创办盱眙县山水名都幼儿园，明确了出资与经营方式。2012年7月16日，以原告作为甲方，蔡兆君作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于盱眙县甘泉西路7号建筑面积约4459平方米房屋出租给乙方；房屋租期为10年，自2012年7月16日至2022年7月16日止，租金第一年为60万元，第二年为70万元，第三年起每年为80万元；租金支付时间，首年应于签订合同三日内付20万元，9月10日付20万元，2013年3月1日付20万元。以后每年度的租金，分二次提前预缴半年租金，即每年的9月10日前提前预缴当年度的一半租金，次年三月一日提前预缴当年度的剩余一半租金；乙方应于合同签订三日之内向甲方缴纳10万元履约保证金（充作下一年承包金），乙方违约时，甲方有权没收履约保证金；乙方逾期支付租金的，从逾期之日起，每日按当年租金总额的2%支付逾期付款违约金给甲方等。合同由原告加盖江苏欧瑞置业有限公司印章，被告苗其平作为乙方委托代理人在合同上签名。合同签订后，被告苗其平于2012年7月18日向原告支付20万元租金与10万元保证金，后于2013年5月29日、30日分别向原告支付15万元、9.8万元；2014年2月17日、9月8日分别向原告支付20万元、10万元，前后累计向原告支付了84.8万元。如以被告交纳的保证金10万元冲抵租金后，依合同约定支付租金的期间，被告于2013年3月1日欠原告租金5.2万元，2013年9月10日欠35万元，2014年2月17日支付20万元后累计尚欠租金20.2万元；2014年3月10日欠租金35万元，2014年9月8日支付10万元后累计欠租金45.2万元；2014年9月10日欠租金40万元，承租方尚欠原告租金85.2万元。诉讼中，被告提出解除《房屋租赁合同》，原告方没有同意。
另查明，2013年4月23日，第三人陈帮华与其他合伙人签订《幼儿园承包协议书》，商定由第三人承包经营幼儿园，并对租金与承包费的交纳数额与方式等作了约定。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、《合作办园协议书》、《房屋租赁合同》、《幼儿园承包协议书》、合伙人会议记录等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，被告苗其平以委托人的身份与原告签订的的《房屋租赁合同》不违反法律强制性规定，属有效合同。承租方违反合同约定，没有按时全额支付租金应承担违约责任。本案争议的焦点是：蔡兆君是否是适格的被告；原告主张的没收承租方保证金、违约金的计算及两被告与第三人承担连带责任有无事实与法律依据。
首先蔡兆君是否是适格的被告，关键在于蔡兆君是否享有与承担本案合同的权利与义务。从本案查明的事实来看，苗其平是蔡兆君的妻子，与原告签订《房屋租赁合同》时，蔡兆君作为乙方，由苗其平作为委托人签名，就如第三人陈帮华与其他合伙人签订《合作办园协议书》时，其丈夫蔡登发代签。而在合伙经营及其他作出重大决定期间，蔡兆君与蔡登发均参与，实际上均是妻子作为代表的家庭经营活动，故本案中原告将蔡兆君列为被告并无不妥。
关于原告主张的没收承租方保证金、违约金的计算及两被告与第三人承担连带责任有无事实与法律依据。承租方应出租方要求交付保证金，实际是出租方利用已方处于优势地位要求承租方提供的担保，当承租方违约时作为欠付的租金合理也合法，而予以没收没有法律依据。约定乙方逾期支付租金的，从逾期之日起，每日按当年租金总额的2%支付逾期付款违约金给甲方，违反法律规定，均不予支持。被告对原告主张的违约金不认可，原告也没有提出因承租方违约造成的具体损失，本院酌定按欠付租金数额对照中国人民同期贷款利息计算违约金。被告提出解除合同的意见没有得到原告方的同意，被告作为违约方应继续履行合同。因两被告与第三人是合伙关系，原告要求其共同连带责任，符合法律规定。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告蔡兆君、苗其平与第三人陈帮华于本判决发生法律效力之日起20日内向原告江苏欧瑞置业有限公司支付欠付租金85.2万元及违约金（其中5.2万元自2013年3月1日起至2014年2月17日、20.2万元自2014年2月17日起至2014年9月8日、85.2万自2014年9月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算利息）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告江苏欧瑞置业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费19526元，由原告江苏欧瑞置业有限公司负担4526元，被告蔡兆君、苗其平与第三人陈帮华共同负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 金 刚
人民陪审员 王宜国
人民陪审员 余从洲
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 陈克飞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。