四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1503民初937号
原告（反诉被告）：范宇，男，1981年10月31日出生，汉族，住广州市番禹区市广路祈福新�。
委托诉讼代理人：谢玉兰（系范宇的姨妈），女，1963年4月26日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。
委托诉讼代理人：李秀，四川甲海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐纲，男，1972年7月4日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。
委托诉讼代理人：邓成刚，男，1967年11月29日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。
委托诉讼代理人：岳刚，四川民志律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宜宾市南溪区鹅美公餐厅，住所地：宜宾市南溪区北滨路二段73号2楼1号。
工商注册号：511503600208184。
经营者：刘家其，男，1965年10月24日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。
原告范宇与被告徐纲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月28日公�开庭进行了审理。诉讼过程中，被告徐纲书面向本院提出反诉申请，本院依法予以受理，并再次于2016年8月22日、2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告范宇的委托诉讼代理人谢玉兰、李秀，被告徐纲及其委托诉讼代理人邓成刚、岳刚到庭参加了诉讼。诉讼中，因发现宜宾市南溪区鹅美公餐厅与本案有利害关系，本院依职权追加宜宾市南溪区鹅美公餐厅（以下简称：鹅美公餐厅）为本案本诉被告及反诉原告参加诉讼。并于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告范宇的委托诉讼代理人谢玉兰、李秀，被告徐纲的委托诉讼代理人邓成刚、岳刚，被告鹅美公餐厅的经营者刘家其到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，原、被告双方同意继续使用简易程序进行审理，并经本院院长批准，特延长审理期限3个月。本案现已审理终结。
原告范宇向本院提出诉讼请求:1、解�原、被告的房屋租赁合同，判令被告徐纲立即向原告支付违约金10万元及拖欠的租金（租金从2015年5月30日起计算至房屋腾空交付之日止）；2、判令被告立即撤除烟囱、招牌和所有空调外机等非法建筑，恢复原告房屋原状，并赔偿所有损失；3、判令被告立即支付原告方垫付的物管费11747元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：宜宾市南溪区南溪街道仙源长街东段(号（即宜宾南溪区凯丽香江(商用房），建筑面积524.41平方米，属于原告范宇单独所有的私人房产。2013年9月24日双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为十年，即从2013年9月30日起至2023年9月29日止。合同每年租金金额及支付方式给予了明确约定，为每半年交纳一次租金，租金到期前60日交下次租金，先交租金后使用房屋。并约定，被告在使用房屋期间，不得对房屋及附属设施进行改变或毁损，如有�损，被告方应负责修缮、恢复原状、赔偿损失。双方约定违约金为10万元。被告未经原告同意从二楼打孔穿过原告三楼房屋直抵楼顶，在原告墙面、楼顶安装空调外机和烟囱。今年春节过后，被告找到原告姨妈，说生意不好想解除租赁合同，但原、被告双方至今未达成解除合同的一致约定。现被告一直拖欠原告房租未支付，还拒不撤除在原告墙体、楼顶的非法搭建，也不赔偿损失。原告的合法权益受到损害，遂起诉至人民法院，请求保护其合法权益。
被告徐纲、鹅美公餐厅共同辩称：1.2015年4月，经原、被告多次协商达成一致意见，协商解除了双方的租赁合同关系，定于2015年5月30日租赁关系终止，被告方也于同日搬离租赁场所，并支付房租至2015年5月30日。原告代理人谢玉兰对腾空房屋进行查验，换上了新锁，并接收了被告方交付的水卡、电卡。原、被告双方所建立的租赁合同关系已于2015年5月30日实际终止。原告请求被告支付从2015年5月30日起至房屋腾空交付之日止的租金于事实不符，于法无据；2.原告请求撤除烟囱、招牌、空调外机并赔偿损失的诉讼请求与事实不符，不应得到支持。被告徐纲作为本案争议楼栋的业主之一，购买了该幢×层×-×号商品房，对于该幢楼楼顶屋面及外墙享有共同共有使用权。被告将烟囱、招牌、空调外机设置在共同共有部分的楼顶层面，对原告不构成影响，故原告无权要求被告将其撤除和赔偿损失；3.原告主张的违约金10万元不应成立。租赁合同中，违约金条款是专项针对不得擅自转租的违约情形。与本案原告诉请的违约情形不相符，无关联；4.基于原、被告双方已经协商终止了租赁合同关系的事实，双方均不承担违约责任，被告应向原告退还保证金5万元。
反诉原告徐纲、鹅�公餐厅向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告范宇退还反诉人保证金5万元；2.反诉诉讼费由反诉被告范宇承担。事实和理由：2013年9月24日，双方签订了房屋租赁合同，约定反诉人向反诉被告范宇一次性交纳保证金5万元，在合同期满后反诉人无违约前提下无息退还。2013年9月27日，反诉人向反诉被告交纳了保证金5万元。原、被告双方协商终止了租赁合同关系，双方均不承担违约责任。根据合同约定，反诉被告应将保证金退还给反诉原告。
反诉被告范宇对反诉原告的反诉辩称：保证金5万元我方确实收取了，但保证金是在租赁合同期届满以后，对方无违约行为才予以返还。现在租赁期限尚未届满，且反诉原告徐纲的行为已构成违约，反诉原、被告之间并没有协商终止租赁关系。反诉原告要求反诉被告返还保证金5万元的诉讼请求不应得到支持。
本院经审理认定事实如下：2013年9月24日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告范宇（甲方）将其单独所有的位于宜宾市南溪区南溪街道仙源长街东段(号（即宜宾南溪区凯丽香江(号商用房）租赁给被告徐纲（乙方）经营使用。租赁期限为十年，即从2013年9月30日起至2023年9月29日止。租金约定为，从2013年10月30日至2014年10月29日（第一年）期间，每月租金15732元，第1-8年租金按每年10%递增，第9年、第10年租金按每年15%递增。前三年为每半年交纳一次租金，第四年以后按一年一次交纳租金，租金到期前60日交下次租金，先交租金后使用房屋。乙方未经甲方同意，不得擅自转租、转借房屋，否则应支付违约金10万元给甲方。2013年9月27日，被告徐纲向原告范宇交纳保证金5万元。同时约定，在合同期满后，乙方无违约的前提下甲方无息退还。被告徐纲向原告范宇交付房屋�金至2015年5月30日，现该房屋已经腾空并停止了经营，从2015年5月31日起至今被告再未向原告交付房屋租金。同时，房屋内部仍有部分装饰物没有拆除。原告方于2016年1月24日交纳了从2015年6月1日至2016年9月30日的物业管理费11747元。
另查明，被告徐纲系鹅美公餐厅股东之一，其接受餐厅委托与原告范宇签订《房屋租赁合同》用于餐厅经营。且鹅美公餐厅前身的名称为鹅公仔餐厅，2016年6月30日鹅公仔餐厅更名为鹅美公餐厅，并重新办理了工商登记。之前的鹅公仔餐厅于2016年6月24日办理了工商注销登记手续。原告范宇的委托诉讼代理人谢玉兰在庭审中陈述，其在2015年12月底派其员工向丹购买房锁将本案争议房屋的大门关闭，之后又将房锁及配套钥匙交付给原告范宇的母亲谢杰保管。
当事人有争议的事实质证情况如下：被告徐纲辩称本案的房屋租赁合�已经于2015年5月30日经双方协商一致解除，且被告已经向原告腾空交付房屋并支付房租至2015年5月30日，不存在继续支付房租的问题。为此，被告提交的证据有招租照片8张、水费抄表记录、樊杰、武玉霞、陈帮会、王靖的当庭证人证言。本院对上述有争议的事实认定如下：当事人之间协商解除合同的，应当有双方的约定，非因法定解除事由当事人任何一方不得单方解除合同。招租照片8张、水费抄表记录不能直接证明原、被告之间已经于2015年5月30日解除了合同，也不能证明和被告已经于2015年5月30日向原告交还了本案争议房屋。证人证言没有相应的主证予以佐证，且证人武玉霞、陈帮会与被告有利害关系，本院对上述证人证言不予认可。综上，被告提交的证据既不能证明其与原告于2015年5月30日就解除房屋租赁合同达成了一致，也不能证明被告于2015年5月30日将本案争议�屋交付给了原告并结清房屋租金至2015年5月30日。本案房屋在事实上仍应认定为系被告继续租赁使用。对被告质证辩称的“房屋租赁合同已经于2015年5月30日经双方协商一致解除，且被告已于2015年5月30日向原告腾空交付房屋并结清房屋租金至2015年5月30日”的抗辩理由本院依法不予认可。结合本案争议房屋已腾空的现状、原、被告双方均同意解除合同的意向、原告范宇的委托诉讼代理人谢玉兰当庭陈述于2015年12月底购锁关闭房屋大门的情况,原、被告之间实际上于2015年12月底，即2015年12月31日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，被告实际上于2015年12月31日已经将房屋置于自己的控制之下，视为原告于2015年12月31日向被告腾空交付了本案争议房屋。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告范宇与被告徐�签定的房屋租赁合同真实、合法、有效，本院对该份合同的效力依法予以认定。被告鹅美公餐厅系之前的鹅公仔餐厅变更名称后成立的实体，故鹅公仔餐厅的全部权利义务均由鹅美公餐厅概括承接。被告徐纲作为鹅美公餐厅的股东，接受餐厅委托与原告签定《房屋租赁合同》用于餐厅经营使用，其行为应视为履行餐厅职务行为，其产生的法律后果应由鹅美公餐厅承担。交付房租系被告鹅美公餐厅应尽的主要合同义务，承租人无正当理由未支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。因被告鹅美公餐厅无证据证明其与原告已于2015年5月30日解除了租赁合同并交付了房屋，视为被告鹅美公餐从2015年5月31日至2015年12月31日期间仍在继续租赁使用原告的房屋，故被告在上述期间仍应向原告支付房屋租金。原告要求被告支付租金至房屋腾空交付之日止的诉讼请求，不�合客观事实，本院依法不予支持。对原告起诉的房租，本院认定从2015年5月31日起计算至2015年12月31日止。原告交付的从2015年6月1日至2016年9月30日期间的物业管理费11747元，以被告实际租赁使用房屋的时间段进行认定，即从2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业管理费系被告应当自行承担的费用。该期间的物业管理费为：11747元÷16个月×7个月=5139元。原告已将上述费用予以垫付，被告应当将该费用支付给原告。对于原告范宇起诉的违约金10万元，根据合同约定，系因被告擅自转租、转借房屋的情形产生，本案被告没有违反合同的上述约定，故对原告诉请的10万元违约金不符合合同约定，本院依法不予支持。因烟囱、招牌和空调外机系被告搭建于房屋楼顶的物体，楼顶系建筑物区分所有权纠纷处理的范畴，与本案不属同一法律关系，故对原告要求被告撤除楼顶烟囱、招牌和空调外机等建筑的诉讼请求不予处理，原告可另案主张权利。但被告应将租赁房屋内部房顶部位的装饰物予以拆除并恢复原状。本案被告鹅美公餐厅在尚未解除租赁合同并交付房屋的情况下，逾期未向原告支付房屋租金的行为已经构成违约。根据合同约定，返还保证金的前提条件为租赁期限届满，被告无违约行为时，由原告无息返还给被告。反诉原告鹅美公餐厅要求反诉被告范宇退还5万元保证金的反诉请求，不符合合同约定，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告范宇与被告徐纲签订�《房屋租赁合同》于2015年12月31日起解除；
二、被告宜宾市南溪区鹅美公餐厅于本判决生效之日起五日内向原告范宇支付房屋租金（租金计算方式为：从2015年5月31日起计算至2015年10月29日止，按照15732元/月为标准进行计算；从2015年10月30日起至2015年12月31日止，按17305元/月为标准进行计算），并向原告范宇支付物业管理费5139元；
三、被告宜宾市南溪区鹅美公餐厅于本判决生效之日起五日内将位于宜宾市南溪区南溪街道仙源长街东段(号（即宜宾南溪区凯丽香江(号商用房）房屋内部的装饰物拆除并恢复原状；
四、驳回原告范宇的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告徐纲、宜宾市南溪区鹅美公餐厅的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6558元，减半收取计3279元，由原告范宇负担2279元，被告宜宾市南溪区鹅美公餐厅负担1000元；反诉受理费1050元，减半收取计525元，由反诉被告宜宾市南溪区鹅美公餐厅负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 陈 希
二〇一六年十一月二十四日
书记员 刘怡梅