中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）最高法执复62号
复议申请人（被执行人）：新余蓝天碧水开发建设有限责任公司，住所地：江西省新余市渝水区仰天岗太阳城小区。
法定代表人:何明春,该公司总经理。
申请执行人：江平涛，男，1965年9月15日生，汉族，住江西省新余市渝水区。
申请执行人：张党文，男,1964年2月29日生，汉族，住江西省新余市渝水区。
新余蓝天碧水开发建设有限责任公司(以下简称蓝天碧水公司)因江平涛、张党文申请执行该公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（以下简称江西高院）（2016）赣执异11号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
江西高院查明，原告（反诉被告）江平涛、张党文与被告（反诉原告）蓝天碧水公司、何春明合资合作开发房地产合同纠纷一案，该院于2015年8月24日作出(2015)赣民一初字第6号民事判决，判令：一、解除蓝天碧水公司与江平涛、张党文于2012年11月25日订立的《合作建房协议书》；二、蓝天碧水公司在本判决生效之日起10日内向江平涛、张党文返还保证金及前期投入资金12262.576092万元，并支付违约金（其中12000万元自2013年1月7日起计算至还清之日止，262.576078万元自2014年2月25日起计算至还清之日止，按每月2%计算）；三、驳回江平涛、张党文其他诉讼请求。江平涛、张党文不服上诉，本院于2016年3月22日作出(2015)民一终字第395号民事判决，驳回上诉，维持原判。
在诉讼过程中，江西高院依据(2015)赣民一初字第6-1号民事裁定及协助执行通知书，于2015年2月11日保全查封了异议人蓝天碧水公司位于江西省××仰天大道的余国用(2011)第5940号(1-1-61)、余国用(2011)第5941号(1-1-62)、余国用(2011)5943号(1-1-63)、余国用(2011)第5942号(1-1-64)、余国用(2011)第11715号(1-1-296-1)、余国用（2011）第11717号(1-1-296-2)、余国用(2011)第11716号(1-1-296-3)、余国用(2008)第5287号(1-1-60)土地使用权。
本案判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，江平涛、张党文向江西高院申请强制执行，江西高院于2016年5月16日立案执行，向被执行人发出执行通知书。5月31日，该院作出(2016)赣执10号执行裁定及协助执行通知书，冻结、划拨被执行人蓝天碧水公司22530万元；如上述冻结、划拨的存款不足，则查封、扣押、冻结上述异议人相应的其他财产。2016年8月8日，该院作出(2016)赣执10号之一执行裁定，拍卖被执行人蓝天碧水公司位于江西省××仰天大道的余国用(2011)第5940号(1-1-61)、余国用(2011)第5941号(1-1-62)、余国用(2011)第5943号(1-1-63)、余国用(2011)第5942号(1-1-64)、余国用(2011)第11715号（1-1-296-1）、余国用(2011)第11717号(1-1-296-2)、余国用(2011)第11716号(1-1-296-3)、余国用(2008)第5287号(1-1-60)土地使用权以清偿债务。同日将上述已查封房地产移送委托评估。截止8月16日，该院已从异议人冻结银行账户中总计扣划975万余元，账户中剩余900余万元保证金。
被执行人蓝天碧水公司因不服(2016)赣执10号、10号之一执行裁定，向江西高院提出执行异议。主要理由为：该院已裁定冻结、划拨异议人银行账户22530万元并冻结异议人全部银行账户，又查封了异议人位于江省××仰天××道××价值××7亿元人民币约405亩土地（每亩约170万元），属超标的额查封。由于该土地包含了已售物业用地，导致购房人无法办理产权证，侵害了购房人的合法权益。其中，在已查封的1-1-63号、1-1-64号地块中，共计约117余亩土地已用于养生村项目开发并销售，导致异议人不能如期为业主办理产权证，业主经常维权上访，企业无法经营。请求对超标的部分、已售物业用地以及已开发销售住房部分的土地解除查封、停止拍卖，并解除对异议人银行账户的冻结。另外，申请执行人的损失仅为262万元，本案执行所依据的判决却在异议人要求调整违约金的情况下判令异议人支付违约金高达10268万元，违反法律规定，应当不予执行。
江西高院另查明：根据新余市规划局于2010年12月30日颁发的地字36050020100061号、地字36050020100062号《建设用地规划许可证》，蓝天碧水公司上述已被查封土地中的1-1-63号地块、1-1-64号地块，规划为仰天岗国际生态城、生态养生村一期，现已开发部分住房，并于2012年12月取得余房预字第11050号预售许可证，部分住房可售。
江西高院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、第二十三条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的，不能以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限为由，认定为超标的额查封、扣押、冻结。查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案现虽已冻结异议人有关银行账户，但到目前为止从被冻结账户内仅有的存款依法扣划975万余元，账户中剩余保证金900余万元依法暂不能扣划，现已扣划金钱明显不足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用，异议人以冻结其银行账户不利于经营为由请求解除冻结没有法律依据。该院依法查封的异议人名下位于江西省××仰天大道的余国用(2011)第5940号(1-1-61)等系列土地系在诉讼过程中采取的保全措施，效力及于该系列地上建筑物，现已自动转为执行措施。由于上述被查封的地块及地上已开发的房屋属不可分物且尚处于评估过程中，无法精确判断其价值，异议人认为本案已采取的执行措施构成超标的额查封缺乏证据证明。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条规定，对于登记在被执行人或者被执行的房地产开发企业名下的不动产、商品房以及被查封的办理受让物权的预告登记的不动产，异议人作为销售一方以本案已查封土地中存在已售物业用房、部分土地已开发住房并销售为由排除执行，不具有异议主体资格。关于本案违约金的计算方法已为执行依据的生效判决所确定，不属于执行异议审查范围，异议人可以按照审判监督程序另行主张权利。综上，异议人的异议理由不能成立，该院不予支持。江西高院于2016年9月7日作出（2016）赣执异11号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回蓝天碧水公司的异议请求。
蓝天碧水公司不服该异议裁定，向本院申请复议，主要理由为：一、本案申请执行标的为22530万元，根据新余市人民政府公示的两份拍卖公告以及据以执行的(2015)赣民一初字第6号民事判决，均证明江西高院查封该公司的405亩土地的地价每亩约170万元，价值共计近70000万元，显属超标的查封。二、江西高院还查封、冻结了该公司全部银行账户，并扣划现金近2000万元。鉴于江西高院已经超标的查封该公司的土地，为保障正常经营活动，申请对银行账户予以解封。三、江西高院异议裁定认定“仰天岗国际生态城.生态养生村一期部分住房可售”，属认定事实错误。该养生村一期中199套住房现已全部出售交房，部分业主已装修入住。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，江西高院关于该土地“系在诉讼中采取的保全措施，效力及于该系列土地上建筑物，现已自动转为执行措施”与事实不符，应予纠正。四、江西高院关于该公司不具备异议主体资格的认定不能成立。蓝天碧水公司是查封土地上房产的出让方，有权为了维护购房业主权益提出异议。五、本案涉及执行标的巨大，涉及众多利害关系人，江西高院未举行听证，一周即作出裁定，程序违法。六、申请执行人的损失仅为262万元，本案执行所依据的判决却在异议人要求调整违约金的情况下判令异议人支付违约金高达10268万元，违反法律规定，应当不予执行。
据此，蓝天碧水公司请求本院撤销（2016）赣执异11号执行裁定，并请求：一、解除对超标的价值为40000万元的土地的查封；二、对复议申请人已销售物业的1-1-63、1-1-64土地使用权解除查封，不予拍卖；三、解除对复议申请人银行账户的冻结；四、纠正超额计算的违约金，不予执行。
本院查明的事实与江西高院查明的事实基本一致。另查明：一、蓝天碧水公司在江西高院异议审查阶段提交了一份新余市国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告（赣国土资网交地[2014]），公告发布日期为2014年12月8日，其中蓝天碧水公司注明两宗地块，001-001-00605地块的出让起始价为162万元/亩，001-008-00403地块的出让起始价为187万元/亩，该两宗地块的编号与位置与查封的八宗地块不同。二、本案执行依据(2015)赣民一初字第6号民事判决及(2015)民一终字第395号民事判决未对查封的八宗地块每亩价值予以认定。
本院认为，本案的焦点问题是，江西高院查封蓝天碧水公司名下的银行账户及土地使用权，是否存在明显超标的额查封情形，是否应当解除部分查封。
首先，关于江西高院是否明显超标的额查封的问题。本案执行标的金额为22530万元，实际扣划被执行人蓝天碧水公司银行账户存款975万余元，远不足以清偿债务。在本案诉讼阶段，江西高院依照原告张党文、江平涛的申请，做出财产保全裁定并实际查封了蓝天碧水公司名下八宗土地使用权。蓝天碧水公司主张被查封的土地使用权价值共计近7亿元，并提交2014年12月8日新余市国土局发布的土地使用权拍卖出让公告作为证据，以证明案涉地块价值为170万元/亩。但其列出的两块地块均不是本案查封地块，不足以作为案涉查封土地使用权的价值参考。蓝天碧水公司还主张，本案生效判决认定了查封地块价值为170万元/亩，但根据本院查明的情况，本案生效判决并未做出相关认定。江西高院执行卷宗中附有的新余市城区基准地价表表明，新余市住宅用地价值按照级别从140.40万元/亩至37.53万元/亩不等。另外,查封地块中的1-1-63、1-1-64地块的地上建筑物已出售，也存在这两宗地块不能执行的可能。综上，本院认为，复议申请人提交的证据材料不足以证明已查封的八宗土地使用权价值明显超出标的额，其关于解除部分查封的请求不能成立。
其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，江西高院对于1-1-63、1-1-64号土地使用权的查封效力及于该地块的地上建筑物，即仰天岗国际生态城、生态养生村在建工程。蓝天碧水公司提出该地上建筑物中的部分房产已出售，则房产买受人可以根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议若干问题的规定》第二十八、第二十九、第三十条的规定，作为案外人请求对购得的房产予以解封。江西高院异议裁定认为蓝天碧水公司作为售房人在此问题上无异议主体资格，该意见并无不当。
第三，关于复议申请人提出的调整违约金的申请，违约金的计算标准是生效判决已确定的内容，不属于执行程序的审查范围。复议申请人如果认为违约金计算不当，可另循其他法律途径救济。
综上，复议申请人蓝天碧水公司提交的证据不足以证明江西高院存在明显超标的额查封的情形，其关于解除部分查封的申请不能成立。江西高院（2016）赣执异11号执行裁定并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回新余蓝天碧水开发建设有限责任公司的复议申请，维持江西省高级人民法院（2016）赣执异11号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵晋山
代理审判员 朱 燕
代理审判员 马 岚
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 魏 丹