湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终576号
上诉人（原审被告）：汪丽，女，1961年9月29日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。
上诉人（原审被告）：许忠明，男，1963年2月10日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。
上诉人汪丽、许忠明的委托诉讼代理人：胡青，湖北锡爱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周金发，男，1962年8月27日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：赵红兵，湖北普明律师事务所律师。
上诉人汪丽、许忠明因与被上诉人周金发民间借贷纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初3165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪丽、许忠明的委托诉讼代理人胡青，被上诉人周金发及其委托诉讼代理人赵红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪丽、许忠明上诉请求：撤销原判，改判上诉人偿还被上诉人借款本金424000元。事实与理由：1、因为有书面承诺书，房屋也已交付，1050000元的借条也更换成500000元的借条，可以证明双方约定以房抵借款550000元的事实。一审判决认定以房抵借款350000元错误。2、双方没有明确约定利息，故不应计算利息。
周金发答辩称：1、在以房抵借款过程中，汪丽、许忠明并未按照约定交付车库和储物间，而房屋的出售价格是350000元，故原判认定以房抵借款350000元正确。2、从我方一审提交的借条、短信、转账凭证等证据，可以证明双方对该借款有利息约定的事实。请求驳回上诉，维持原判，
周金发向一审法院起诉请求：判令汪丽、许忠明连带偿还借款700000元及逾期利息553399元(暂计算至2016年10月22日，并按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止)，以上合计1253999元；2.判令汪丽、许忠明承担本案的诉讼费用和其他费用。
一审法院认定事实：汪丽于2014年5月25日向周金发借款1000000元，2014年8月1日向周金发借款500000元，2014年11月25日向周金发借款50000元，以上共计1550000元，三笔借款周金发分别于上述时间通过交通银行、建设银行、农业银行向汪丽的账户转账交付。2014年7月23日，汪丽通过银行向周金发汇款576000元，作为偿还2014年5月25日的借款1000000元中的部分本金和利息，其中76000元作为偿还二个月的利息，折算成月利率为3.8%，另外500000元为偿还本金。汪丽下欠借款1050000元未能偿还。2015年6月6日，汪丽向周金发出具了一份《承诺书》，主要内容：1.本人汪丽因借周金发人民币1050000元逾期无法偿还，现愿将本人及女儿许婧的各一套房屋以现状作价1050000元抵债给债权人周金发所有，女儿的一套房由其母汪丽担保办理后续手续；2.孝感市长征路10号农行宿舍新楼5楼右手房屋(目前使用人汪丽)一套及附属物作价550000元，其中房屋属单位集资建房，因历史原因暂无土地证和房产证和其他依据，一楼车库二间，该车库只有使用权，七楼贮藏室一间，该房屋只有使用权；3.此承诺书经双方认可签字后，女儿的房屋即可办理交接手续，农行宿舍的房屋及附属物钥匙一个月内办理交接手续。2015年7月11日，周金发向汪丽出具了一份收条，主要内容为：今收到汪丽农行宿舍的房屋及附属物，作为汪丽借周金发1050000元中抵550000元。2015年8月18日，汪丽、许忠明作为房屋出卖方与案外人丁琪签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容为：1.甲方(指汪丽、许忠明，下同)自愿将自己购买的农行宿舍的房屋出售给乙方(指丁琪，下同)，2.甲乙双方同意上述房屋的成交价为350000元，3.本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方；汪丽、许忠明在合同上签名并按手印，周金发及其妻子李菊华作为见证人也在合同上签名并按手印。而其女儿房屋和车库及储藏室没有交付周金发。2015年8月18日，周金发出具了一份收条，内容为：今收到丁琪350000元，用于购买农行宿舍的房屋款。汪丽以办理人的身份在收条上签名并按手印，周金发作为收款人进行了签名并按手印。2015年8月18日，汪丽向周金发出具了一份借条，内容为：本人汪丽借周金发500000元，其中说明，1.2014年7月23日500000元未付利息，2014年1月25日50000元未付利息，以上二笔本金已结清，利息未付，下欠本金500000元，从2014年8月1日至今未付本金及利息。借款人汪丽在借条上签名并按手印。2015年7月29日，中国农业银行股份有限公司孝感市直支行向周金发发出一份《关于汪丽房产转让相关事宜的函》，其内容为：根据汪丽2015年6月6日向你出具的承诺函，我单位发现所涉孝感市长征路10号农行宿舍新楼一楼车库二间、七楼贮藏室一间为我单位所有财产，汪丽并无使用权和所有权，涉及上述财产的承诺不具有法律效力，为避免今后因财产所有权纠纷造成我财产损失，请你及时与汪丽联系，撤销涉及上述财产的交易行为并退出上述财产，因无权使用，造成你财产损失的，我单位不承担任何责任，造成我单位财产损失的，你应承担相应的赔偿责任。在经过上述一系列的过程后，周金发认为汪丽没有将车库、储藏室以及其女儿的房屋交付给周金发，因而汪丽仍欠借款700000元及利息，汪丽认为只欠500000元，并且没有约定利息，双方协商未果，以致成讼。
一审法院认为，本案属民间借贷纠纷。本案中，周金发按照借款约定向汪丽交付借款1050000元，有周金发从其银行账户三次向汪丽的银行账户汇款的转账凭条，按照实践性合同原理，双方存在借贷关系，并且周金发已经履行了交付借款的义务；汪丽理应偿还贷款本息，但其只部分履行了500000元和350000元，故周金发请求汪丽偿还余下借款700000元，应予以支持。本案的焦点一：汪丽是否履行了以房屋、车库、七楼贮藏室抵偿了借款。一审法院认为，民间借贷属于债权行为，而以房屋等不动产抵债属于物权行为，物权行为是否有效成立，应该按物权法进行认定，依照物权法第六条、第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；物权法第十五条规定，当事人之间订立有关转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。从上述物权法的相关规定，可以作如下认定，双方所签订的《承诺书》是有效的，从相关的证据证实，汪丽对农行宿舍的房屋只有使用权，对车库、七楼贮藏室没有任何证据证明其享有物权。汪丽将自己没有物权的车库、七楼贮藏室进行抵债，显然不符合法律规定，双方该部分的约定是无效的。本案的焦点二：汪丽是否按《承诺书》履行了550000元的还款义务。一审法院认为，双方所签订的《承诺书》约定，农行宿舍的房屋、车库、七楼贮藏室共计作价550000元，其中的房屋被汪丽以350000元卖给案外人丁琪，周金发收取了该350000元，其他车库、七楼贮藏室，汪丽没有证据证明其有使用权，也未进行使用权交付，故汪丽不能证明已经履行了550000元的还款义务。本案焦点三：是否应该计算利息以及利率为多少。一审法院认为，虽然双方没有明确的文字约定利息，但从周金发提交的证据五、证据六可以认定双方有利息的约定，再者周金发将自己在银行的贷款借给汪丽，不计算利息不符合常理。关于借款利率的问题，双方实际履行的利率是月息3.8%，折算成年利率为45.6%，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求贷款人按约定的利率支付利息的，人民法院应予支持；借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效；借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案中，双方约定借款利率为月利率45.6%，该利率已超过年利率36%，依照上述规定结合本案事实，一审法院认为，未超过年利率36%，汪丽已经支付的，视为自愿支付，周金发可以不予返还；超过年利率36%的约定利息，不予保护。汪丽已经支付的超出部分，可要求周金发返还。未支付的利息，依法应按年利率24%支付。汪丽已支付周金发2个月的利息76000元，按上述规定计算，2个月的利息应为60000元（1000000元×36%年÷12月/年×2月），汪丽已超支付16000元，该超出部分应从汪丽应付余下利息中扣减。关于逾期利息的问题，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项，周金发主张逾期后的利息按借期内的利率计算，应予以支持。本案的焦点四：许忠明是否应承担共同偿还责任。从双方提交的《房屋买卖合同》中可以看出，许忠明对该笔借款是知晓和认可的；汪丽与许忠明夫妻关系，而且债务发生在双方婚姻关系存续期间，依照婚姻法解释（二）第二十四条的规定，周金发请求由许忠明共同承担偿还借款本息，符合法律规定，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告汪丽、许忠明向原告周金发偿还借款700000元及利息（利息的计算方式：以700000元为基数，自2014年7月24日起按年利率24%计算至本判决生效之日止）；二、被告汪丽、许忠明已超支付款16000元，从汪丽应支付的余下利息中扣减。上述应付款项，于本判决书生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费16085元，由汪丽、许忠明负担。
二审中，周金发提交了加盖孝感市孝南区民政局婚姻登记档案专用章的补办结婚登记档案信息，证明许忠明与汪丽于2013年12月11日办理结婚登记的事实。汪丽、许忠明对该证据证明的内容无异议。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，汪丽、许忠明于2013年12月11日办理结婚登记。
本院认为，虽然，汪丽与周金发约定，以汪丽所有的农行宿舍、车库、贮藏室抵借款550000元，但汪丽、许忠明只将农行宿舍出售的350000元交给周金发用以偿还借款，车库、贮藏室因不属于汪丽、许忠明所有，不能用作抵扣借款，故一审认定汪丽、许忠明只偿还借款350000元正确。一审中，周金发提交的借条、短信、转账凭证等证据，可以证明双方对该借款有利息约定。
综上所述，汪丽、许忠明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5440元，由汪丽、许忠明负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟晓春
审判员 夏建红
审判员 蒋家鹏
二〇一七年五月十八日
书记员 董弯弯