福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第5247号原告彭英霞，女，1986年4月4日出生，汉族，户籍地址浙江省瑞安市，现住江西省抚州市临川区。委托代理人陈明祥，福建东方格致律师事务所律师。被告王丽芳，女，1981年7月1日出生，汉族，户籍地址福安市，现住福安市。委托代理人夏毅生，福安市中心法律服务所法律工作者。被告王体潘，男，1980年5月12日出生，汉族，住福安市。第三人雷雪华，女，1985年7月25日出生，畲族，无业，住福安市。原告彭英霞与被告王丽芳、第三人雷雪华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。此后，本院追加王体潘为本案共同被告，再次公开开庭进行了审理。原告彭英霞的委托代理人陈明祥，被告王丽芳及其委托代理人夏毅生，第三人雷雪华到庭参加诉讼。被告王体潘经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告彭英霞诉称：2010年8月6日，被告通过房屋中介方与原告签订《房屋买卖协议》，约定被告将原买受于福建瑞华房产开发公司，坐落于福安市瑞景名仕城7号楼304室的房产售卖给原告，房屋转让总价款为人民币890112元。原告依约于2010年8月6日、8月10日分别向被告支付定金5万元和第二笔购房款388533.86元。被告在收至原告第二笔购房款时向原告交付房屋和相关资料。2010年8月10日至今该房产的物业费均由原告缴纳。被告办理的房屋按揭贷款的本金余款和利息，从2010年9月起由原告缴付于被告按揭贷款的还款账户。2014年10月20日，原告与第三人签订《房屋买卖协议》，约定将上述讼争房屋售卖给第三人，房屋转让总价款为人民币936960元，协议签订之日第三人向原告支付定金10万元，房屋的按揭贷款由第三人偿还，房屋过户手续由原告办理。2014年10月20日，原告收到了第三人支付的10万元定金。2014年10月22日，原告收到了第三人通过银行转账支付的剩余房屋价款50万元，并和第三人办理了房屋交接手续。鉴于原告已交付《房屋买卖协议》约定的全部房款，并实际占用该房屋，但被告至今拒不办理房屋所有权证和土地使用权证移户更名手续，致使原告未能将讼争房屋过户给第三人，请求判令：1、被告协助办理房屋所有权证和土地使用权证移户更名至第三人名下；2、本案诉讼费用由被告承担。被告王丽芳辩称：原告的诉请没有任何事实和法律依据，原、被告双方签订《房屋买卖协议》后，原告向被告支付房屋价款，被告已按时交付房屋给原告使用，但原告缴付按揭贷款仅至2014年4月份止，该违约行为直接导致被告成为银行黑户，迫使被告从2014年4月开始缴付银行贷款。原告与第三人办理房屋交接手续是虚假的陈述，该房屋由于原告欠林建奇借款未还，该房屋早于2013年11月交给林建奇，林建奇在拿到房屋二个月后又将房屋出租给他人收取租金，目前该房屋仍有承租人承租占有使用。被告没有与本案第三人缔约任何买卖合同，双方没有任何的权利义务。被告与原告缔结的《房屋买卖协议》没有对除原告外的其他人负有协助移户更名的义务，无论第三人是何种法律地位都不得由原告或者被告行使其诉权。若法院支持原告的诉求必然面临房屋目前仍抵押于银行，尚有银行贷款未还，交易必然受限制，且可能存在漏税、避税的行为，请求驳回原告的诉讼请求。被告王体潘未作答辩。第三人雷雪华对原告的诉求及陈述的事实理由没有异议。本院在审理过程中，原告彭英霞提供以下证据：1.原告和被告签订的《房屋买卖协议》，证明房屋价款、付款时间及交房方式、被告协助移户更名义务等；2.收条，证明原告分别于2010年8月6日、8月10日向被告支付定金5万元和第二笔购房款388533.86元；3.物业证明、电费交费卡，证明2010年8月10日至今该房产的物业费均由原告缴纳，原告实际占有该房屋；4.中国建设银行存款凭条，证明房屋按揭贷款的本金余款和利息从2010年9月起由原告缴付于按揭贷款的还款账户；5.原告和第三人签订的《房屋买卖协议》，证明房屋价款、付款时间及交房方式、原告协助移户更名义务等；6.收条，证明原告已收到第三人支付的60万元购房款（含定金现金10万元）；7.福建农村信用社农商银行业务凭证／汇兑来帐凭证，证明第三人于2014年10月22日通过银行转账向原告支付50万元购房款；8.房屋交接书，证明原告与第三人办理房屋交接手续；9.北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要，证明原告的诉请有法律依据；10.销售不动产统一发票、税收转账专用完税证，证明原告向被告王丽芳购买房屋时，被告王丽芳将不动产销售统一发票、完税凭证交付给原告，因当时房屋两权证未办理无法过户。被告王丽芳质证认为，证据1-4没有异议，原告按揭贷款缴付至2014年4月止；证据5-8真实性由法院认定，不能证明被告负有向第三人办理过户手续的义务，原告受让该房屋后在没有取得产权依据的情况下与他人签订的房屋买卖合同与被告无关；证据9不能作为证据使用；证据10没有异议。第三人雷雪华对原告提供的证据没有异议。被告王丽芳提供中国建设银行个人贷款对账单、银行流水单，证明银行的按揭贷款还未还清。原告彭英霞质证认为，从原告购买房屋至2014年4月之前的贷款是原告支付的。第三人雷雪华对被告王丽芳提供的证据没有异议。对本院到福安市房地产管理局调取的编号2009年建宁安个房借字844号《个人住房借款合同》、房屋登记信息证明，原告彭英霞、被告王丽芳、第三人雷雪华均无异议。本院对原告彭英霞、被告王丽芳提供的证据和本院调取的证据，综合分析认证如下：1.个人住房借款合同、房屋登记信息证明，可以证明被告王丽芳向中国建设银行股份有限公司福安支行借款443000元用于购买福安市瑞景名仕城7号楼304室房产，并以该房产设立抵押担保，办理了抵押登记手续；2.销售不动产统一发票、税收转账专用完税证，可以证明被告王丽芳向福建瑞华房地产开发有限公司支付了购房款，并已缴纳契税的事实；3.原告和被告签订的《房屋买卖协议》，可以证明原告于2010年8月6日向被告王丽芳、王体潘购买福安市瑞景名仕城7号楼304室房产的事实；4.收条，可以证明原告已支付给被告王丽芳、王体潘购房款共计438533元；5.物业证明、电费交费卡，结合原告和被告王丽芳的庭审陈述，可以证明上述涉案房产已交付原告，2010年8月10日至2014年4月25日的物业费由原告缴纳；6.中国建设银行存款凭条，结合原告和被告王丽芳的庭审陈述，可以证明从2010年9月至2014年4月上述涉案房屋的按揭贷款由原告缴纳；7.原告和第三人签订的《房屋买卖协议》，可以证明原告于2014年10月20日将上述涉案房产出卖给第三人；8.收条、福安市农村信用社农商银行业务凭证／汇兑来帐凭证，可以证明第三人已支付原告购房款60万元；9.房屋交接书，与第三人庭审陈述存在矛盾，该房屋交接书不能证明原告已向第三人交付上述涉案房屋，不予采信；10.北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要，不属于证据范畴，不能作为证据使用；11.中国建设银行个人贷款对账单、银行流水单，可以证明被告王丽芳向中国建设银行股份有限公司福安支行的借款尚未结清。根据当事人庭审陈述及上述本院确认的证据，对本案主要事实作如下认定：2009年12月18日，被告王丽芳与中国建设银行股份有限公司福安支行、福建瑞华房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》，被告王丽芳向中国建设银行股份有限公司福安支行借款443000元，用于支付被告王丽芳向福建瑞华房地产开发有限公司购买福安市瑞景名仕城7号楼304室房产的剩余购房款，借款期限从2009年12月18日至2024年12月18日止。被告王丽芳以该房屋设立抵押担保，办理了抵押登记手续。被告王丽芳已取得上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2010年8月6日，原告彭英霞与被告王丽芳、王体潘签订《房屋买卖协议》，约定原告向被告购买坐落于福安市瑞景名仕城7号楼304室房产，房屋成交价为890112元；原告于2010年8月6日付定金5万元给被告，2010年8月10日前原告支付第二笔购房款388533.86元，被告在收至第二笔购房款时交给原告该房屋的锁匙及相关材料；该房屋银行按揭贷款的本金余款和利息在本合同签订的次月起由原告偿还；余款2万元在被告将“两权证”移户更名之日，原告一次性付清给被告。在移户更名的过程中，被告应积极协助原告或原告指定的第三方，否则视为违约。移户更名的时间是被告名字的土地证颁发之日起一个月内等内容。原告分别于2010年8月6日支付给被告定金5万元，于2010年8月10日支付给被告购房款388533元。被告收到第二笔购房款时向原告交付了房屋。原告缴纳了上述涉案房屋从2010年9月起至2014年4月的银行按揭贷款本金及利息，从2010年8月10日起至2014年4月25日的物业费已由原告缴纳。2014年10月20日，原告彭英霞和第三人雷雪华签订《房屋买卖协议》，约定第三人购买原告购至王丽芳名下的瑞景名仕城7号楼304室房屋，房屋转让价936960元；第三人应于本协议签订之日支付定金10万元，同时除以原购买人王丽芳名义未结清的按揭贷款外（未结清按揭贷款双方确认按336960元计算），其余房款计为人民币50万元直接转入原告指定账户。同时，原购买人王丽芳名义未结清的按揭款本息在本协议签订的次月起转由第三人偿还；原告应于本协议签订当日将该房屋交付给第三人，并办理交接手续等内容。第三人分别于2014年10月20日支付给原告定金10万元，于2014年10月22日支付给原告购房款50万元。另查明，原告彭英霞与被告王丽芳、王体潘签订的《房屋买卖协议》，未经房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司福安支行的同意，该银行的贷款现尚未还清。本院认为，原告彭英霞与被告王丽芳、王体潘签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该《房屋买卖协议》合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案被告王丽芳就涉案房屋向中国建设银行股份有限公司福安支行设立了抵押担保，在该房屋抵押期间，被告王丽芳、王体潘转让房屋应当经抵押权人中国建设银行股份有限公司福安支行同意，由于被告王丽芳、王体潘将涉案房屋转让给原告未经中国建设银行股份有限公司福安支行的同意，且原告也未代为清偿余下的按揭贷款债务以消灭抵押权，涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》移户更名的条件尚未成熟，因此原告的诉讼请求，本院不予支持。被告王体潘经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告彭英霞的诉讼请求。本案受理费13170元，由原告彭英霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审判长陈建霞代理审判员翁慧娟人民陪审员倪惠萍二〇一五年五月二十七日书记员雷梦莒附本案适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。