上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第27070号
原告上海东方希望房地产有限公司。
法定代表人曹稳。
委托代理人姜柯。
委托代理人范金鹿。
被告南京印家云打印有限公司。
法定代表人高国强。
委托代理人王前，江苏博事达律师事务所律师。
被告南京田中机电再制造有限公司。
法定代表人高国强。
委托代理人王前，江苏博事达律师事务所律师。
委托代理人戎春燕。
原告上海东方希望房地产有限公司诉被告南京印家云打印有限公司、南京田中机电再制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月31日受理后，依法由审判员杨晓云独任审理，公开开庭进行了审理。原告上海东方希望房地产有限公司的委托代理人姜柯，被告南京印家云打印有限公司（以下简称印家公司）的委托代理人王前，被告南京田中机电再制造有限公司（以下简称田中公司）的委托代理人王前、戎春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海东方希望房地产有限公司诉称，2010年5月6日，原告与被告田中公司签订房屋租赁合同一份，约定田中公司向原告承租位于上海市浦东新区世纪大道1777号东方希望大厦B1层B2室，并对租金、租期及违约责任等进行了约定。同年7月10日，承租人由田中公司变更为印家公司，故原、被告三方就此签订了补充协议，约定由印家公司继续享有合同中田中公司的权利义务，田中公司对印家公司的合同义务承担连带责任。合同履行过程中，印家公司拖欠自2012年12月始的租金及物业管理费，后在未告知原告的情况下于2012年11月底搬离了系争房屋，单方毁约，依据合同约定理应承担违约责任，被告应支付未履行租期（2012年12月1日至2013年5月9日）的租金、物业管理费作为违约金，该款扣除被告已交付的保证金人民币（以下币种相同）51，292元，被告还应支付违约金37，603元。另外，合同约定了被告有两个月的免租期，但因被告违约，被告仍应支付该期间的房屋租金。为促成双方签约，原告向中介公司支付了中介服务费11，314元。关于电费，原告处系一总表，原告为每位租户安装了小电表，根据原告每月抄表数向租户送达交款通知，再由租户按通知书数额向原告支付电费。故起诉来院，要求1、判令两被告向原告支付违约金37，603元；2、判令两被告支付拖欠的电费766元、优质客户优惠租金23，998元以及原告中介费损失1，651.68元；3、诉讼费由两被告承担。
被告印家公司、田中公司辩称，根据双方合同约定，合同于2013年5月9日到期，因被告经营状况不好，无力再承担租金，故被告于2012年11月与原告口头协商提前解除合同，被告交付的押金作为对原告的补偿不再要求返还，原告表示同意，故被告于2012年11月底迁出系争房屋。被告认为，被告的保证金足以抵付原告的损失。且合同中关于违约金的约定过高，要求调整。对于优惠租金的约定，被告认为不公平。对于电费，如原告能提供电费发票，被告同意承担。
经审理查明：2010年5月6日，原告与被告田中公司签订房屋租赁合同一份，约定田中公司向原告承租位于上海市浦东新区世纪大道1777号东方希望大厦B1层B2室，租期自2010年5月10日至2013年5月9日止。双方合同第三条交付日期和租赁期限3.2约定：甲方（指原告）为乙方（指田中公司）提供2010年5月10日至2010年7月9日共2个月租金的优质租户优惠，可在优惠期间内免向甲方交纳房屋租金，但须交纳本合同所规定的物业管理费和使用该租赁房屋所发生的其它一切费用；如本房屋租赁合同因各种原因提前解除或终止，或乙方欠付本合同项下任何费用超过30日的，则乙方无权享受剩余优惠，并应补交优惠期间租金。双方合同第四条租赁保证金、租金、物业管理费、电费等费用支付方式和期限4.1约定：甲乙双方约定，自本合同签订之日起5个工作日内乙方向甲方支付相当于3个月的房屋租赁保证金，计35，997元，和每平方米5元的电费保证金，计805元；自本合同签订之日起5个工作日内向物业管理单位支付相当于3个月物业管理费的物业管理费保证金，计14，490元。4.2约定：甲乙双方约定，该租赁房屋建筑面积每平方米日租金为2.45元，月租金为11，999元。租期内租金总计为431，964元。4.3约定：租赁期间，乙方除按时支付租金外，还应按约定另行支付物业管理费，并另行承担使用该租赁房屋所发生的其它一切费用，如电费、通讯费、宽带网络费、停车费等。4.4约定：从房屋交付日开始算，乙方应按建筑面积每平方米每月30元的标准向物业管理单位支付物业管理费，即每月4，830元。合同第九条违约责任9.5约定：租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自解除或终止合同，或因乙方违约导致甲方解除或终止合同，乙方愿意承担如下违约责任：……（b）应按未履行租期的租金、物业管理费的1倍向甲方支付违约金；（c）对于甲方因签署本合同而向第三方支付的中介费及佣金，乙方还应按未履行租期与总租期的比例向甲方支付违约金，即（未履行租期÷总租期）×（中介费及佣金）。2010年7月30日，原告与两被告签订了补充协议一份，约定：1、各方一致同意，自本补充协议生效之日起，“租赁合同”项下承租方主体由田中公司（乙方）变更为印家公司（丙方）。2、自本补充协议生效之日起，丙方即取代乙方享有租赁合同（包括已达成并有效之补充协议）项下约定之承租方享有的权利与义务、责任；乙方为丙方在租赁合同项下的义务和责任向甲方（指原告）承担连带保证责任。3、乙方在租赁合同项下已向甲方交纳之款项（若有），则自动转为丙方在租赁合同项下应缴纳或承担之对应款项。
2012年11月底，印家公司迁出了系争房屋。2012年12月3日，印家公司向原告发送情况说明一份称，因公司经营不善，已无力支付12月及以后的房租及物业管理费，根据双方约定，原告收到的3个月房租押金共计35，997元不予退还。其它截止11月的水电、电话费和宽带费，其在见到账单后尽快支付。同月25日，原告向两被告回函，不同意提前解除合同。
审理中，双方确认，被告已交清截止2012年11月底的房屋租金及物业管理费，并向原告交纳了租金保证金35，997元，物业管理费保证金14，490元，电费保证金805元。
以上事实由原告提供的房屋租赁合同、补充协议、工商登记资料、函、回函、发票、收款通知书、情况说明及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现被告印家公司提前终止合同，理应按约支付违约金。被告印家公司认为原告同意其提前解除合同，故其不应承担违约金，遭原告否认，被告亦未能提供充分证据证明，本院难以采信。被告述违约金过高，要求调整，被告该述符合法律规定，本院对违约金数额适当调整，具体数额由本院酌定。原告诉请的违约金数额已扣除租金保证金、物业管理费保证金，于法不悖，可支持，但其将电费保证金抵扣违约金，不符合双方约定，本院予以纠正。同理，被告应按约支付优质客户优惠租金及中介费损失，但双方期限为3年，被告已履行了2年半有余，故优质客户优惠租金亦应调整，具体数额由本院酌定。关于电费，原告提供的单据虽系原告自行制作，但双方确认该系双方之前结算电费之方法，且被告印家公司确认尚有电费未结清，故本院确认原告主张的电费数额，鉴于该数额低于被告支付的电费保证金，故原告再行主张该费用，本院不予支持。鉴于田中公司在三方协议中承诺为印家公司租赁合同项下的义务和责任承担连带保证责任，故田中公司应对印家公司上述应付费用承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告南京印家云打印有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东方希望房地产有限公司违约金16，000元；
二、被告南京印家云打印有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海东方希望房地产有限公司优质客户优惠租金4，500元及中介费损失1，651.68元；
三、被告南京田中机电再制造有限公司对上述第一、第二项被告南京印家云打印有限公司应付款项承担连带清偿责任；
四、驳回原告上海东方希望房地产有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，400元，减半收取700元，由原告上海东方希望房地产有限公司承担300元，由被告南京印家云打印有限公司、南京田中机电再制造有限公司承担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一三年十月二十三日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。