杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第306号
原告（反诉被告）浙江省直同人物业管理有限公司。
法定代表人沈香林。
委托代理人（特别授权）卞德战。
委托代理人（特别授权）于治。
被告（反诉原告）杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会。
负责人傅健民。
委托代理人（特别授权）叶世娟、朱永军。
原告浙江省直同人物业管理有限公司（以下简称同人物业公司）诉被告杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会（以下简称白金海岸业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案后，白金海岸业委会提起反诉，本院依法审查后予以受理，对本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，于2014年7月4日、10月30日公开开庭进行了审理。同人物业公司委托代理人卞德战、于治、白金海岸业委会委托代理人叶世娟、朱永军到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告同人物业公司诉称：2011年12月22日，原、被告签订物业管理服务合同，由原告提供物业服务，期限两年。2013年年底合同到期，为做好物业交接协调工作，于12月27日与31日，两次在社区二楼召开会议，参会人员有原告代表、被告成员、滨江区建设局、长河街道及闻涛社区等的政府工作人员，并形成会议纪要，被告同意支付原告奖励10万元整。根据双方的物业服务合同约定，原告向被告缴纳的5万元保证金，也应返还。2013年4月，原告为了节约能耗，在小区各个空调机房内空调设备上增装空调节能定时器，此行为不属于原告履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，最终获益的也是小区业主，该设备价值数万元，所有权理应属于原告。请求判决：1、被告支付原告奖励10万元并退还保证金5万元；2、被告移交原告的空调节能设备；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告白金海岸业委会辩称：会议纪要明确支付奖励费是有条件的，原告具备了该条件，被告才支付，现条件没有成就，原告要求被告支付奖励费10万元没有事实依据。原告没有支付保证金，即便原告交纳了，原告服务质量不达标准也不能退还保证金。被告没有要求原告为小区购买安装空调节能设备，原告也没有向被告申请报告过此事，安装空调节能设备也不存在，原告要求被告移交空调节能设备没有事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告白金海岸业委会诉称：双方于2011年12月22日签订物业管理服务合同，约定反诉被告提供物业服务两年。但反诉被告收取物业费却不投入，并违反了双方的服务合同约定。反诉被告承诺6个月内投入20万元的公共设施设备改造，但反诉被告只有承诺没有实际投入。反诉被告在服务期间造成了各类公共设施、设备等的损害，却没有维护和维修，严重违反了物业管理服务质量服务标准，业主满意度仅达到10.18%。反诉原告发函要求整改，反诉被告均不予理会，严重侵害了业主的合法权益。请求判决：1、反诉被告支付20万元公共设施设备投资改造费；2、反诉被告赔偿损失196924元；3、反诉被告支付违约金5000元；4、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告同人物业公司辩称：反诉被告已按合同约定投入20万元资金。反诉被告依据反诉原告要求支付小区道闸改造款58000元，余款于2013年3月31日在2012年财务结算中一并交给反诉原告，经过结算，剩余款项105689.63元通过银行转账交付给反诉原告。只有在服务期间，因故意或重大过失，未尽合理管理或维护职责，导致某些设备设施损坏，才由反诉被告维修。反诉原告认为反诉被告在2年服务期间因涉案小区设备设施损坏，而没有维护维修，要求赔偿损失，没有事实依据和法律依据。反诉原告于2013年4月27日提出的限期整改告知函，反诉被告已经根据要求及时予以执行和改进，并回函反诉原告，此事已经圆满解决。反诉被告进驻涉案小区时，已经存在涉案小区消防、监控等系统损坏严重和小区部分图纸原本就缺失。反诉被告在管理期间已经尽到合同义务和管理职责，针对涉案小区的设备设施现状，向被答辩人业委会打了许多申请报告，提出各种维修维护方案，但因反诉原告原因，所有申请报告几乎没有一项得以顺利推进解决。2013年12月，为协调双方合同到期物业交接问题，在相关政府部门、街道、社区见证下，签署会议纪要，反诉被告已经作出重大让步，反诉原告的诉讼请求没有事实依据和合同依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）同人物业公司为支持其诉讼主张，提供的证据有：
1、物业管理服务合同，证明双方就物业服务的权利义务约定和白金海岸业委会应返还5万元保证金。
2、补充会议纪要，证明双方就物业交接事宜达成一致，白金海岸业委会同意支付10万元及本次协调会双方不再提其它要求。
3、致闻涛社区的函，证明同人物业公司已经履行会议纪要约定的提交85%满意度调查材料的义务。
4、发票联，证明节能设备由同人物业公司购买，所有权属于同人物业公司。
5、财务结算清单，证明白金海岸业委会收到同人物业公司递交2013年下半年度经营性收入决算材料。
6、物业管理服务合同附件，证明双方对物业服务的质量、改造项目等其它方面的约定。
7、会议纪要，证明双方在相关政府部门监督见证下就物业交接方面工作进行相关约定。
8、2012年度财务结算清单、经营性收入物业收取清单、关于2012年经营性支出的情况说明、农业银行个人结算业务申请书、杭州银行转账支票存根，证明同人物业公司已投入20万元。
9、白金海岸花园事务签报单（关于监控系统维修改造事宜）、白金海岸监控系统改造工程方案书，证明因小区安防监控系统老化及无法使用，同人物业公司于2012年8月15日报告申请维修。
10、白金海岸花园事务签报单（关于门禁系统维修改造事宜），证明因小区门禁系统设备老化严重，大部分线路及元件损坏，同人物业公司于2012年9月6日报告申请维修。
11、关于小区监控系统维修的请示，证明因监控系统设备老化，同人物业公司于2013年6月18日报告申请维修和监控系统损坏清单。
12、白金海岸花园事务签报单（关于消防系统维修改造事宜），证明因消防系统不能正常运转，同人物业公司于2012年9月9日报告申请维修改造。
13、关于南区消防漏点维修报告，证明同人物业公司于2013年3月6日报告申请维修消防系统。
14、消防器材（灭火器）充装协议，证明同人物业公司于2013年4月30日对消防设备维护充装。
15、关于“白金海岸小区消防系统长期无水重大隐患问题的紧急告知函”的回复，证明小区交付时消防系统一直存在问题。
16、关于购买喷水池水泵的请示，证明同人物业公司于2012年6月16日报告申请维修水池水泵。
17、关于小区网球场维修、油漆的报告，证明同人物业公司于2013年3月19日报告申请维修网球场。
18、业委会事物签保单签收记录表，证明同人物业公司在2012年针对各种问题向业委会的请示报告，同人物业公司已经尽到管理职责。
19、小区物业移交验收接管协议书，证明同人物业公司与前物业香溢公司交接时，消防、监控等系统已经损坏严重的事实；人防办、交警支队整改通知书为历史遗留问题；结构图、建施图、水、电施图、设施图原本就缺失。
20、白金海岸物业移交资料说明书、收条、消防水施图，证明同人物业公司于2013年3月1日已经向白金海岸业委会移交了部分资料和图纸。
21、杭州银行转账支票、转帐支票存根、分户明细查询、黄创新证明，证明同人物业公司支付白金海岸业委会5万元保证金。
22、录音资料，证明同人物业公司的满意度调查已经交给白金海岸业委会。
被告（反诉原告）白金海岸业委会为支持其诉讼主张，提供的证据有：
1、2013年对同人物业公司服务满意度调查表，证明同人物业公司物业服务整体满意度为10.189%。
2、业主满意度调查表回访单、同人物业服务满意度考核小结、投诉材料、2012年度同人物业服务满意度（评分）考核表，证明同人物业公司物业服务未达到合同服务质量要求。
3、移交业委会资料目录，证明同人物业公司物业服务质量不达标，白金海岸业委会曾两次通知其整改。
4、限期整改告知函，证明同人物业公司物业服务质量不达标，白金海岸业委会在2013年4月27日通知其整改。
5、投诉材料，证明同人物业公司物业服务质量不达标，小区业主在2013年7月以书面形式投诉。
6、物业设施设备移交记录、监控系统交接现状、监控系统表、消防灭火器、水带、水枪检查结果清单、景观水系移交情况、移交清单汇总，证明同人物业公司服务期间未按合同约定对物业共用部位设施、设备运行履行维修、休养、管理等义务。
7、图纸移交清单、健身房设施清单，证明双方终止物业服务合同后，同人物业公司未按约履行物业服务管理相关资料和财务完整移交。
8、移交设备故障维修更换报价表、小区枯死树木清单及补种报价预算，证明同人物业公司在物业服务期间未按约定履行对物业共用部位设施、设备运行维修等义务造成小区损失。
9、物业管理服务合同，证明同人物业公司需投入20万元公共设施设备投资改造费，服务质量应达85%以上、违约金5000元及对物业共有设施负责维修的义务和绿化的养护义务的约定。
10、投标人承诺书，证明同人物业公司需支付20万元公共设施设备投资改造费。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
同人物业公司提供的证据1、2、7，白金海岸业委会对其真实性无异议，故对上述证据客观真实性予以确认。同人物业公司提供的证据4系浙江国税发票，其提供的证据6与白金海岸业委会提供的物业管理服务合同附件相一致，其提供的证据5、2012年度财务结算清单、经营性收入物业收取清单、关于2012年经营性支出的情况说明、证据9、10、11、12、13、16、17、18、19、20有白金海岸业委会盖章或委员签名，其提供的杭州银行转账支票、分户明细查询系杭州银行出具材料与转帐支票存根相印证，白金海岸业委会对上述证据真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，故对上述证据客观真实性予以确认。同人物业公司提供的农业银行个人结算业务申请书、杭州银行转账支票存根收款人，与本案无关联性，不予采纳。同人物业公司提供的证据3、14、15、22，其真实性无法确认，不予采纳。同人物业公司提供的黄创新证明系证人证言，证人未出庭作证，不予采纳。
白金海岸业委会提供的证据3、4、9、10，同人物业公司对其真实性无异议，故对上述证据客观真实性予以确认。白金海岸业委会提供的证据1系白金海岸业委会在诉讼过程中形成的证据，双方协议约定的满意度调查材料应由同人物业公司提供，故该证据与本案无关联性，不予采纳。白金海岸业委会提供的业主满意度调查表回访单、物业设施设备移交记录、监控系统交接现状、消防灭火器、水带、水枪检查结果清单、图纸移交清单有同人物业公司盖章或员工签名，同人物业公司对上述证据真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，故对上述证据客观真实性予以确认。白金海岸业委会提供的同人物业服务满意度考核小结、投诉材料、2012年度同人物业服务满意度（评分）考核表、证据5、监控系统表、景观水系移交情况、移交清单汇总、健身房设施清单、证据8，其真实性无法确认，不予采纳。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：
2011年12月22日，同人物业公司与白金海岸业委会签订《物业管理服务合同》，合同约定，甲方（即白金海岸业委会，以下同）委托乙方（即同人物业公司，以下同）对白金海岸小区提供物业服务事宜，物业管理服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同第十三条第十二款约定，每半年（不得低于一次）向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和受甲方委托（相关合同、协议需要得到甲方确认）经营管理的商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示，经营性收入税后的30%由乙方作为经营管理支出，税后的30%作为甲方根据物业服务质量对小区物业服务人员的奖励（业主满意率调查满意率达到85%，满意率调查要求发放送达的调查表总数不低于小区总户数的一半，实际回收统计的调查表不低于已发放送达数的一半），其余税后的40%归甲方所有。合同第二十九条约定，乙方向甲方交纳总额为伍万元整的质量保证金，物业服务合同到期后，服务良好，达到合同服务质量要求，甲方向乙方原额（无息）归还质量保证金。合同第三十六条约定，为解决楼盘问题，提高楼盘品质，乙方承诺在入驻6个月内按照附件六的内容对本楼盘的公用设施设备进行投资改造（乙方无偿投入总额为20万元，不足部分使用小区公共收益或者使用维修基金）。
2013年12月27日，同人物业公司与白金海岸业委会双方协商达成会议纪要，内容为“一、小区业主欠缴物业费的问题。按物管条例等法规要求，收缴业主物业费是省直同人物业的权利（即收费的主体），在这方面业委会会协助配合物业公司向业主催缴（主要通过公告、书面通知等形式）。12月27日下午业委会在本小区公告栏内进行书面公告。二、车库道闸系统问题。经协商首先由省直同人物业联系供应商约定时间，由省直同人物业、业委会、供应商三方进行商谈。业委会承担全部尾款，付款金额及时间与供应商商谈后定夺。三、交接方面的问题。1、省直同人物业承诺12月30日开始启动正式的物业移交工作，具体细节由省直同人物业、公用物业（新进）、业委会三方在三十日前举行一次交接准备协调会议。2、设备设施按目前现状移交，但一旦发现是人为的损坏、缺（遗）失等因素造成损失的，必须考虑不同的处置办法，协商解决”。2013年12月31日，双方协商，达成补充会议纪要，内容为“1、2013年下半年决算由同人物业列出财务明细清单，并对该年度财务报告进行审计。有关财务事宜双方按服务合同约定履行。经营性收入（税后）奖励30%经双方协商，由同人物业提供85%满意度调查材料（380户以上）及2013年下半年经营性收入决算后，业委会同意支付奖励10万元（业委会可用下半年经营性收入对冲支付）。2、业委会提供同人物业收费场地以便收取部分业主2012、2013年度欠缴物业。3、同人物业因业务需要请求调取业主资料时，业委会应给予支持配合。4、本次交接协商会后，双方不再提出其他要求。”
另查明，2012年11月28日，同人物业公司支付白金海岸业委会保证金3万元。
本院认为，同人物业公司与白金海岸业委会于2013年12月27日及31日达成的会议纪要系双方当事人的真实意见表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定全面履行自己的义务。依据双方会议纪要约定，同人物业提供85%满意度调查材料（380户以上）及2013年下半年经营性收入决算后，业委会同意支付奖励10万元。现同人物业公司未提供证据证明其物业服务满意度达到85%，其要求被告支付奖励10万元的诉讼请求，依据不足，不予支持。依据双方会议纪要约定，本次交接协商会后，双方不再提出其他要求，故对同人物业公司要求白金海岸业委会支付保证金5万元、移交原告的空调节能设备的诉讼请求与白金海岸业委会要求同人物业公司支付其20万元公共设施设备投资改造费、赔偿损失196924元及违约金5000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告浙江省直同人物业管理有限公司的诉讼请求。
二、驳回反诉原告杭州市滨江区白金海岸花园业主委员的诉讼请求。
本诉案件受理费3524元，保全费用1270元，合计4794元，由原告浙江省直同人物业管理有限公司负担。反诉案件受理费3664元，保全费用2530元，合计6194元，由反诉原告杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会负担。反诉原告杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会于本判决书生效之日起十日内来本院退费；原告浙江省直同人物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨支行，账号为12×××68】。
审 判 长 蔡智群
代理审判员 叶紫琼
人民陪审员 马燕芬
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 张 婷