重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔法民初字第01464号
原告张世生，男，生于1944年，苗族，住重庆市黔江区舟。
原告钟世兰（系张世生之妻），女，生于1946年，苗族，住重庆市黔江区。
委托代理人李政，重庆黔立律师事务所律师。
被告胡跃进，男，生于1965年，土家族，住重庆市黔江区。
委托代理人王江燕，重庆市黔江区城厢法律服务所法律工作者。
被告陈燕，女，生于1983年，汉族，住重庆市黔江区。
被告张绍亮（系陈燕之夫），男，生于1982年，苗族，住重庆市黔江区。
原告张世生、钟世兰与被告胡跃进、陈燕、张绍亮合同确认纠纷一案，原告张世生、钟世兰于2015年3月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员谢茂江独任审判，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，由审判员谢茂江担任审判长，与代理审判员黄霞、人民陪审员甘石海组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告张世生及张世生、钟世兰委托代理人李政，被告胡跃进及委托代理人王江燕，被告陈燕到庭参加了诉讼，被告张绍亮经本院传票传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在黔江区舟白街道平坝居委小地名“杨家坝安置区”有房屋宅基地一块，其公证文书号为“（xxxx）渝黔证字第xxx号”。该宅基地被张绍亮违法转让给胡跃进。为此，该《土地使用权转让协议》及《土地使用转让权补充协议》系无效协议，特请求：1、确认原、被告间签订的《土地使用权转让协议》及《土地使用权转让补充协议》无效；2、判令被告立即停止在原告的宅基地上继续建房；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告胡跃进辩称：第一被告不同意原告的诉讼请求，土地使用权转让协议属于原告的真实意思表示，属于自愿签订，且第一被告按照协议的内容支付了转让费用，该合同已经依法成立，此合同是意向性协议，签订的时候标的不明确，但是后来原告交付了标的物即地块；第二、第一被告取得标的物后进行了合法修建，已经修建了房屋；第三、宅基地转让涉及是安置地块，原、被告之间的转让应经有批准权的人民政府准许，所以原、被告之间缺乏一个手续没有完善，原、被告间应完善这一手续；四、本案第一被告无过错，不应当承担本案的诉讼费用。
被告陈燕辩称：当时是在爸爸张世生在不知情的情况下叫他签订的，他要看协议没有让他看，就让他签字了。
被告张绍亮经本院传票传唤后未出庭应诉，也无书面答辩材料向本院递交。
原告为证明其主张，在庭审中列举了以下证据：
1、原告张世生、钟世兰的居民身份证复印件；2、《土地使用权转让协议》；3、胡跃进与张绍亮之间签订的《土地使用权转让补充协议》；4、胡跃进与陈燕之间签订的《土地使用权转让补充协议》；5、房屋拆迁安置补偿协议公证书；6、证明。
被告胡跃进为证明其主张，在庭审中列举了以下证据：1、《土地使用权转让协议》；2、胡跃进与张绍亮之间签订的《土地使用权转让补充协议》；3、胡跃进与陈燕之间签订的《土地使用权转让补充协议》；4、房屋拆迁安置补偿协议公证书；以上四份证据，因原告已经出示，本被告不再重复出示，但是作为证据使用。5、收条（共三份，第一份是2012年3月21日转让费40万元，收款人是本案二原告和张绍亮，第二份是2014年1月2日转让费48万元，收款人是张绍亮、陈燕，第三份是2014年9月1日收到的现金2万元，收款人是陈燕）；6、2014年9月1日黔江区城市建设投资有限公司入场建房通知书。
被告陈燕无证据向法庭举示
被告张绍亮无证据向法庭举示。
经审理查明：2012年3月21日原告张世生、钟世兰作为甲方与被告胡跃进作为乙方签订《土地使用权转让协议》约定：1、甲方有一块安置地，座落于黔江区杨家坝居民小区，面积120平方米，转让给乙方，具体以黔江区公证处2008年5月8日出具的（xxxx）渝黔证字第xxx号公证书为准。如果将来落实该安置地要抓阄，则由乙方自己进行，甲方有义务通知。2、该块土地使用权转让费为肆拾叁万贰仟圆整，小写432000元。在本协议签订之日付300000元，其余款在抓阄之后付清。3、甲方必须保证该安置地的权属无争议，如果因为权属发生争议，给乙方造成损失，则甲方赔偿乙方的一切损失，乙方必须保证及时付清款项，否则视为违约，如果给甲方造成损失，则由乙方赔偿。4、在本协议签字生效后，如果需要办过户手续（过户费用乙方承担），需要甲方出具身份证，户口等与过户的有关材料以及相应的签字，则甲方必须出具，否则造成的损失由甲方负责赔偿。5、本协议是双方真实意思表示，任何一方不得违约，如果一方反悔，导致本合同无法履行，则违约方需给对方支付本合同标的30%的违约金，并赔偿守约方的一切损失。甲方张世生、钟世兰签名、乙方胡跃进签名，见证人张绍林、陈燕、张绍亮签名。2014年1月2日，以张世生、钟世兰为出让人，胡跃进为受让人，再签《土地使用权转让补充协议》约定：1、宅基地使用权转让费为肆拾捌万元整（￥480000.00），已支付叁拾万元，余款壹拾捌万元整。本补充协议签订之日一次付清。2、补充协议达成，转让费支付后，乙方取得该土地（宅基地）永久性使用权。3、原协议一项、三项、四项内容在本协议内容中继续有效。4、乙方取得该宅基地使用权后，甲方应配合乙方完成房屋建筑的相关配套工作，包括供水、供电、道路畅通。5、本协议是甲乙双方本着平等、互利、完全自愿的原则下达成的，是双方真实意思表示，双方应按原协议和补充协议履行。甲方不得以任何理由涨价，并保证乙方建房过程中不发生任何口角干扰乙方正常建房，如甲方违约，返还乙方人民币玖拾陆万元。甲方签张绍亮名字、乙方签胡跃进名字，见证人签陈燕名字。2014年9月1日以协议人胡跃进、张世生、钟世兰再签订《土地使用权转让补充协议》约定：甲乙双方于2012年3月21日签订土地使用权（宅基地）转让协议，之后，又于2014年1月2日订立补充协议之后，乙方仍未取得该转让宅基地的地块和相关手续，甲乙双方再次协商，就转让事宜补充协议如下：1、2012年3月21日，2014年1月2日签订的协议有效，该宅基地一经落实乙方就宅基地的相关手续交甲方，并保证其规划许可，国土使用，房屋建设等手续真实齐全，乙方将所属相关手续交甲方时，甲方支付乙方人民币贰万元。2、乙方保证所转让宅基地甲方能合法使用，并在施工中，不出现任何干扰或索取费用，并保证甲方依照规划许可建房竣工。3、在甲方房屋竣工后，乙方保证甲方办理房屋过户手续，甲方向乙方支付人民币贰万元整。4、甲乙双方应信守协议，特约定：如乙方不将宅基地相关手续交与甲方、视乙方违约，则乙方返还甲方费用130万元，甲乙双方解除转让协议……甲方签胡跃进名字，乙方签陈燕名字。2012年3月21日以收款人为张世生、钟世兰、张绍亮出具给胡跃进的收条载明收到土地转让费400000元，实收款为300000元，2014年1月2日出具收条480000元，实收款180000元，2014年9月1日收条，收到现金2万元，总的实收款额500000元。被告胡跃进于2014年10月、11月开始在应宗地块上修建房屋至开庭前已经修好五楼一底。
同时查明该宗地块系黔江区征地拆迁办公室统一规划在舟白街道杨家坝居民安置小区给张世生、钟世兰的拆迁安置120平方米的宅基地（土地性质：国有划拨地）。
本院认为：原告张世生、钟世兰与被告胡跃进、陈燕、张绍亮签订的《宅基地转让协议》及《土地使用权转让补充协议》所涉及的宅基地属于国有划拨土地。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”原告张世生、钟世兰转让国有划拨的宅基地给被告被告胡跃进，必须经有批准权的人民政府批准，但时至原告起诉之日，本案所涉及的安置地块并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故原、被告双方签订的《宅基地转让协议》及《土地使用权转让补充协议》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因原、被告签订的合同无效，因该合同取得的财产，双方应予以返还，原告应将转让款返还给被告胡跃进，但本案返还不能，被告胡跃进已经在应宗地块上修建房屋起前已五楼一底的房屋。对所涉宅基地现无法返还，经向原告释明后，原告坚持以合同效力确认诉讼，并坚持认为本案是确认合同无效，故只针对合同效力进行审查，至于合同效力确认后所涉及的损失和是否返还原物等问题，因原告坚持另案主张权利，是原告对自己实体权利的处分，既没有违反法律禁止性规定，也没有损害公共利益，其他人员的利益，其观点本院予以认可。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告张世生、钟世兰与被告胡跃进、陈燕、张绍亮签订的《宅基地转让协议》及《土地使用权转让补充协议》无效。
二、驳回原告张世生、钟世兰的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告张世生、钟世兰与陈燕、张绍亮承担60元，被告胡跃进承担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 谢茂江
代理审判员 黄 霞
人民陪审员 甘石海
二〇一五年八月十二日
书 记 员 陈贵鹏