北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10536号
上诉人（原审被告，反诉原告）：刘永宏，男，1966年9月15日出生。
委托诉讼代理人：达立广，河北陈玉哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘婷婷，女，1981年10月24日出生。
委托诉讼代理人：罗常青（刘婷婷之夫），住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职员。
上诉人刘永宏因与被上诉人刘婷婷、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘永宏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘婷婷的诉讼请求或将本案发回重审。理由为：一、本案不具备支付剩余购房款的条件，刘婷婷的该项诉讼请求应被驳回。本案中的批贷函有效期至2017年1月24日，刘永宏在该日前办理抵押登记手续，银行即可发放贷款，刘永宏即可完成付款义务。期间，刘永宏因在外地出差，未能在第一时间内去办理抵押登记手续，但此时距批贷函有效期届满还有一个月左右的时间，足够刘永宏办理抵押登记手续。但是刘婷婷在批贷函未到期的情况下对涉案房屋进行了诉前保全，导致刘永宏无法办理抵押登记手续，无法办理贷款，刘永宏亦需要必要的时间筹集剩余购房款。本案合同中并未约定办理抵押登记的具体时间，一审法院认定刘永宏未及时办理抵押登记属于认定事实错误。办理抵押登记手续是办理贷款的附随义务，刘永宏只需保证在批贷函有效期内及时办理抵押登记，贷款即可发放。既然刘婷婷起诉要求继续履行合同，那就应该按照合同约定继续走贷款手续，不应该进行财产保全，制造交易障碍。二、未办理抵押登记并非刘永宏的原因，根据本案中的房屋交易保障服务合同可知，产权资料的保管，房屋抵押登记手续，均是北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）的中介服务内容及义务，链家公司在没有中融信公司授权的情况下，无权向刘永宏索要房产证等材料。2016年12月9日，刘永宏曾向链家公司送过房产证，但链家公司无法出具担保公司的授权手续，只是同意以工作人员个人名义来打收条，因担心存在风险，刘永宏未将房产证交给链家公司。之后链家公司也一直未向刘永宏出具过授权手续。中融信公司未依约履行合同，故不能认定未办理抵押登记系刘永宏过错。
刘婷婷辩称，同意一审判决，不同意刘永宏的上诉请求和理由。涉案房屋过户后，我方多次向刘永宏打电话及发送短信，催促其办理抵押登记，以便刘婷婷能够及时取得房屋尾款，但刘永宏予以拒绝。期间，链家公司工作人员曾到唐山找刘永宏，要求其办理抵押登记手续，其亦拒绝。此后，链家公司向刘永宏发送了书面催告函，催告其履行办理抵押登记手续，但刘永宏依然拒绝履行。在此情况下，刘婷婷起诉到一审法院。刘永宏的违约行为导致合同未能继续履行，致使刘婷婷无法收到剩余购房款，产生巨大的利息损失。
链家公司述称，同意一审判决。
刘婷婷向一审法院提起诉讼，请求：1、刘永宏向我支付购房款332万元。2、刘永宏按照总房价款590万元每日万分之五的标准支付自2016年12月6日起至实际支付购房款332万元之日止的延期付款违约金。3、刘永宏支付违约金59万元。4、刘永宏赔偿保全保险费14750元。5、诉讼费用由刘永宏承担。
刘永宏向一审法院提起反诉，请求：1、刘婷婷向我支付自2017年2月1日至2017年3月13日止逾期交付房屋的违约金120950元，并按照每日2950元的标准支付至房屋实际交付之日止；2、诉讼费用由刘婷婷负担。
一审法院认定事实：2016年9月15日，刘婷婷（出卖人）与刘永宏（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人出售坐落于丰台区×××402号房屋（以下简称402号房屋），房屋成交总价为590万元。买受人向出卖人支付定金115万元，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币331万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人。逾期交房责任：除不可抗力外，按照逾期时间，分别处理。逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房……逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过I5日后，出卖人有权解除合同……
同日，刘婷婷（出卖方、甲方）与刘永宏（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签署了《补充协议》，约定房屋总价款为590万元。乙方分别于2016年9月15日、9月30日分别将三笔定金共计115万元支付甲方。乙方于缴税当日将首付款143万元支付甲方。甲乙双方应当在甲方收到全部房款3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金；该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。甲乙双方同意，在批贷后30日内（以建委预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。该协议第四条约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
同日，刘婷婷（出卖方、甲方）与刘永宏（买受方、乙方）、中融信公司（服务方、丙方）签署了《房屋交易保障服务合同》，约定了在甲方收到全部购房款前，甲、乙双方均同意由丙方保管过户至乙方名下的……房屋所有权证、他项权利证等相关资料原件，且甲乙双方均应积极配合完成。
上述合同签订后，刘永宏向刘婷婷支付了定金以及首付款共计258万元。2016年10月24日，中信银行总行营业部发放个人购房贷款审批表（批贷函），批准借款人刘永宏就购买402号房屋申请的购房贷款331万元，贷款期限为20年，利率浮动比例为0.85倍基准利率。2016年12月5日，刘婷婷将402号房屋过户至刘永宏名下。刘永宏于次日领取了不动产权证。随后，刘永宏未办理抵押登记和他项权利证，贷款银行未向刘婷婷发放贷款。刘婷婷尚未将402号房屋交付刘永宏。
一审法院询问刘永宏为何未办理抵押登记。刘永宏称其拿到不动产权证书后曾联系链家公司的人员，要求依照合同交由中融信公司的工作人员办理抵押登记，但2016年12月9日前来的链家公司人员未出示中融信公司的委托手续、拒绝出具收条，其便没有交付不动产权证。刘永宏另提交了车票以及航空运输电子客票行程单等，欲证明其在取得不动产权证后一直在外地出差，其并未拒绝办理抵押登记手续。刘婷婷不认可证明目的，其主张其多次通过微信、电话、短信的方式联系刘永宏，但刘永宏始终不予回复。链家公司亦称其曾催促过刘永宏办理抵押登记，其拖延未办，亦拒绝将不动产权证交与公司协助办理。
一审法院另查，2017年1月4日，刘婷婷向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于次日作出（2017）京0106财保1号民事裁定书，裁定查封了402号房屋。刘婷婷在中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司投保诉讼财产保全责任保险，支付了保费14750元。刘永宏主张刘婷婷在批贷函有效期尚未届满期间内申请查封房屋，导致其客观上不能在批贷函有效期内办理抵押登记，贷款亦无法发放。
一审中，一审法院向负责刘永宏该笔购房贷款业务的中信银行工作人员郑玥致电了解情况。郑玥陈述，2016年10月24日银行开具的批贷函有效期为3个月，现早已过期，刘永宏在批贷函有效期内一直未前往办理抵押和发放贷款的手续，现已无法再使用该批贷函，如刘永宏还需贷款，需要重新提交申请。
一审中，刘婷婷和刘永宏就房款如何支付进行了协商，但未能达成一致意见。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。刘婷婷与刘永宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。现刘婷婷已经履行其义务将房屋过户至刘永宏名下，但刘婷婷尚未取得约定由银行发放的331万元以及作为物业交割保证金的1万元房款。刘永宏系通过银行贷款购房，银行发放贷款331万元的前提是刘永宏办理抵押登记和他项权利证书。按照合同约定，刘永宏应按时领取产权证并办理抵押权登记手续，虽合同中并未具体约定由银行发放的331万元应于何时发放，但刘永宏在领取产权证后长达一个月的期间内均未履行将产权证交至建委办理抵押登记的义务，显然已经超出了合同的约定。刘婷婷申请查封402号房屋确导致2017年1月6日至2017年1月24日期间刘永宏无法申请抵押登记、使用批贷函，但刘永宏亦未举证其在批贷函有效期内履行了其义务。由于批贷期限已过，银行无法如约发放贷款，经双方协商亦无法解决。现刘婷婷要求刘永宏支付房款332万元，其中331万元本应由银行贷款发放的部分，现理应由刘永宏向刘婷婷支付。而合同明确约定了物业交割保证金1万元于买卖双方办理物业交割当日由刘永宏自行支付给刘婷婷，房屋交付的条件尚未成就，该款项支付的条件亦尚未达到，故刘婷婷诉讼请求中要求支付该1万元，该院暂不予支持。
按照合同约定，刘永宏应按时领取产权证并办理抵押权登记手续，如因其原因导致抵押登记办理迟延的，则其需承担相应的违约责任。刘永宏在领取产权证后并未及时履行义务，亦未向相对方作出合理的说明以就履行义务期限延长达成一致，其已经构成违约。刘婷婷因刘永宏的违约行为迟延获得购房款，刘永宏应承担相应的违约责任。现刘婷婷要求刘永宏支付违约金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。刘婷婷要求两项违约金均针对刘永宏的同一违约行为，刘永宏向法院提出合同约定的违约金标准过高，刘婷婷也未就其遭受的实际损失提供证据，该院结合该案中合同的实际履行情况、刘永宏的过错程度、刘婷婷的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定刘永宏向刘婷婷支付违约金的具体数额。
刘婷婷认为其支出的保全保险费用系因刘永宏违约造成的损失，要求刘永宏予以赔偿。该院认为，其主张没有合同依据，且刘婷婷已通过合同约定的违约金方式要求刘永宏承担违约责任，既已通过违约金的方式弥补了己方损失，不应重复计算违约金和实际损失作为违约责任的承担方式。因此就刘婷婷要求刘永宏赔偿其保险费用损失的诉讼请求，法院不予支持。
针对刘永宏的反诉请求，因现刘婷婷尚未收到全部购房款，依据合同，刘婷婷向刘永宏交付房屋的条件尚不未成就。故刘永宏要求刘婷婷支付逾期交房违约金的反诉请求，该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘永宏于判决生效之日起十日内向刘婷婷支付房款三百三十一万元；二、刘永宏于判决生效之日起十日内向刘婷婷支付逾期付款的违约金五万元；三、驳回刘婷婷的其他诉讼请求；四、驳回刘永宏的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。
上述事实，有当事人陈述意见、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、批贷函等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系合法有效，双方均应依合同履行相关义务。刘婷婷已经依约将402号房屋过户至刘永宏名下，此后，刘永宏负有按时领取产权证并办理抵押登记手续的合同义务，但刘永宏在取得产权证后长达一个月的期间内，经链家公司催告，未履行办理抵押登记手续的义务，其行为已构成违约。在此情况下，一审法院判令刘永宏向刘婷婷支付房款331万元并承担5万元违约金，有据无误。刘永宏的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33680元，由刘永宏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 周梦峰
审判员 陈雨菡
二〇一七年十一月三十日
书记员 李 丽