河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀08民终473号
上诉人（原审被告）承德智鸿房地产开发有限公司。
法定代表人舒明月，董事长。
委托代理人祝鹏，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汤明秋，住承德县。
委托代理人汤博华，系汤明秋之父，住承德县。
委托代理人胡国臣，河北胡国臣律师事务所律师。
上诉人承德智鸿房地产开发有限公司（以下简称智鸿公司）因与被上诉人汤明秋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2015）承民初字第2556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人智鸿公司委托代理人祝鹏，被上诉人汤明秋的委托代理人汤博华、胡国臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月20日，原告汤明秋在被告智鸿公司处选购了房号为5栋1单元703号房，同日，原告的母亲即以汤明秋名义交付给被告认购金5,000.00元，约定了单价4,420.00元每平方米，面积92.99平方米，总价411,016.00元；2014年3月20日，原告经被告同意换房为5栋1单元601号房；2014年4月1日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了购买滦河湾的5栋1单元601号楼房、合同编号为LHW-0303（一期）的商品房买卖合同，合同规定：面积133.39平方米、单价为3,786.91元，总价为505,136.00元；买受人于签订本合同之日前付清首付款150,136.00元（含定金5,000.00元），350,000.00元办理贷款。出卖人应当在商品房交付使用后９０日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。补充合同约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》的同时向贷款银行或公积金机构提供齐全的贷款资料，并在贷款机构批准之后5日内向贷款机构签订借款合同，否则视为买受人违约，并按每延期壹日150元人民币向出卖人支付违约金。买受人有义务按贷款合同的约定按时还款，否则由此造成的损失由买受人承担。《商品房买卖合同》签订后30天内，买受人未能申请的商业或公积金机构办理完贷款手续的，视为买受人不能取得贷款，此种情况下如买受人不能在签订《商品房买卖合同》后45日内一次性付款的，出卖人有权解除合同，定金不予退还。当日原告通过转账交给被告首付款150,136.00元。2014年4月16日经被告同意原告将自己对承德县砼鑫建筑材料有限公司的债权与承德县砼鑫建筑材料有限公司对被告的部分债权350,000.00元抵顶了原告的购房款350,000.00元并将房屋交付原告。后原告将从被告处购买的房屋进行装修并入住。2015年7月14日接到他人通知，称自己居住的房屋已为他人购买，他人有合法证照手续。原告即与被告联系，后双方协商未果，2015年8月5日原告诉至我院。经我院委托，2015年9月28日承德县物价局价格认证中心对原告购买的住宅楼房的装修损失鉴证价值为351,213.60元，支付鉴证费4,012.00元。
另查明，2013年11月7日被告与毛长松签订了合同编号LHW-5049商品房买卖合同，将被告建设的滦河湾5幢1单元601号房以每平米1,500.00元的价格出售给毛长松。2013年11月8日毛长松将下板城镇承栗路西侧滦河湾小区住宅楼5栋1单元601号楼房以承房预承德县字第10023394号房屋预告登记在承德县房屋产权产籍监理所进行了房地产预告登记。2015年8月31日毛长松因退房将下板城镇承栗路西侧滦河湾小区住宅楼5栋1单元601号楼房向承德县房屋产权产籍监理所申请办理撤销登记。
原判决认为及审理结果：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。被告智鸿公司已于2013年11月7日与毛长松签订了下板城镇承栗路西侧滦河湾小区住宅楼5栋1单元601号楼的商品房买卖合同，2013年11月8日毛长松将此房以承房预承德县字第10023394号房屋预告登记在承德县房屋产权产籍监理所进行了房地产预告登记。预告登记后，被告智鸿公司又与原告汤明秋签订了该楼房的商品房买卖合同。因被告智鸿公司未经预告登记的权利人毛长松同意处分该不动产的，不发生物权的效力，故原被告签订的滦河湾的5栋1单元601号楼房、合同编号为LHW-0303（一期）的商品房买卖合同无效。故原告要求被告返还购房款505,136.00元及利息，利息损失按中国银行同期贷款利率计算，赔偿房屋装修损失351,200.00元，并赔偿已付购房款一倍的损失505,136.00元的请求成立，本院予以支持。被告辩称其在原告要求换房时，已告知原告的父亲601号房屋存在预告登记需要解除，但未提交相应的证据予以证实，本院对其辩解理由不予采信。被告辩称原告在签订合同日即2014年4月1日违约在先，未按合同约定同时提供贷款资料，并在贷款批准之后5日内同贷款机构签订借款合同办理贷款350,000.00元，因原告已在2014年4月16日将自己与承德县砼鑫建筑材料有限公司和被告之间的相互债权、债务抵顶了原告的购房款350,000.00元并经被告同意且将房屋交付原告。故被告辩称原告违约在先的辩解理由不足，本院不予认可。原告虽在签订购房合同时并非成年人，但其购房行为事后已为其监护人认可，被告以此认为原告起诉程序上遗漏真实的买房人即原告的父亲和其他利害关系人或第三人缺乏法律依据，本院不予支持。本院为维护当事人的合法权益，故依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条、第十九条之规定，判决如下：一、被告承德智鸿房地产开发有限公司返还原告汤明秋购房款505,136.00元及利息，利息自2014年4月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
二、被告承德智鸿房地产开发有限公司赔偿原告汤明秋房屋装修损失351,200.00元。三、被告承德智鸿房地产开发有限公司赔偿原告汤明秋已付购房款一倍的损失505,136.00元。以上款项于判决生效后十日内给付。四、驳回原告汤明秋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,100.00元，鉴定费4,012.00元，由被告承德智鸿房地产开发有限公司承担。
宣判后，智鸿公司不服，其上诉理由为：1、一审认定所争议房屋装修损失价值鉴定结论错误，鉴定人与被上诉人父亲存在回避情形，其鉴定结论未曾告知上诉人，不应作为认定案件事实的依据。2、上诉人并不存在欠承德县砼鑫建筑有限公司35万元的法律事实，亦不能用这35万元抵顶被上诉人35万元房款。3、被上诉人购房时，上诉人已告知此房屋存在预告登记需要撤销，被上诉人未按合同约定付清房款，其违约在先，上诉人不存在被上诉人诉请所述已将该房屋出售的事实，不应认定为商品房买卖合同无效。一审程序违法，遗漏了利害关系人毛长松。原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求撤销一审判决，保护上诉人的合法权利。
被上诉人汤明秋辩称：1、答辩人购房时，上诉人并未告知该楼房已经出售的事实，虽然预告登记在诉讼期间已经撤销，但一房二卖的事实不可改变，追加毛长松为本案当事人无法律依据。2、房屋装修损失鉴定结论是依照法定程序进行的，鉴定结论也属于证据的一种，且上诉人未申请重新鉴定，一审法院采纳该证据程序合法。3、交付钥匙就证明双方房屋买卖合同成立，答辩人所持有的特殊事项审批单是上诉人给的，否则不可能给钥匙。请求驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
另查明：2014年4月1日，被上诉人与上诉人签订合同当日，被上诉人交给上诉人首付款150136.00元，之前已交定金5,000.00元，合计155136、00元。
特殊事项审批单载明：2014年4月16日，经上诉人同意，被上诉人35万元房款由承德县砼鑫建筑材料有限公司将在上诉人二期工程款里扣除。
本院认为，上诉人智鸿公司与毛长松签订了商品房买卖合同，毛长松将此房进行了房地产预告登记。后上诉人智鸿公司与被上诉人汤明秋又签订了该楼房的商品房买卖合同。本案在诉讼中上诉人提交了毛长松撤销了预告登记证据，但未提供上诉人智鸿公司与毛长松解除商品房买卖合同的证据。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时隐瞒了上述事实，属于欺诈行为，构成了一房二卖，故上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定，上诉人应该返还已付房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于被上诉人35万元购房款，以承德县砼鑫建筑材料有限公司在上诉人二期工程款里扣除问题，因二期工程尚未进行，债权尚未发生，故该债权转让不能成立。上诉人认为房屋装修鉴定结论错误，上诉人未申请重新鉴定，亦未提供相关证据证实鉴定结论错误。被上诉人实际已取得所争议房屋，故被上诉人所交房款的利息不予支持。
综上，原审判决认定事实部分不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、维持承德县人民法院（2015）承民初字第2556号民事判决书第二项，即上诉人承德智鸿房地产开发有限公司赔偿被上诉人汤明秋房屋装修损失351,200.00元。
二、撤销承德县人民法院（2015）承民初字第2556号民事判决书第一项、第三项。第一项即，上诉人承德智鸿房地产开发有限公司返还被上诉人汤明秋购房款505,136.00元及利息，利息自2014年4月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。第三项即，上诉人承德智鸿房地产开发有限公司赔偿被上诉人汤明秋已付购房款一倍的损失505,136.00元。
三、被上诉人汤明秋于判决生效后十日内返还给上诉人承德智鸿房地产开发有限公司位于下板城镇承栗路西侧滦河湾小区住宅楼5栋1单元601号楼的商品房。
四、上诉人承德智鸿房地产开发有限公司返还被上诉人汤明秋购房款155136.00元。
五、上诉人承德智鸿房地产开发有限公司赔偿被上诉人汤明秋已付购房款一倍的损失155136.00元。
以上款项于判决生效后十日内给付。
一、二审案件受理费34200.00元人民币，一审鉴定费4012.00元人民币，以上合计38212.00元人民币，由上诉人承德智鸿房地产开发有限公司承担18532.00元，被上诉人汤明秋承担19680.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 音
审 判 员 于相成
代理审判员 陈 述
二〇一六年五月四日
书 记 员 付相如