浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙杭民终字第2971号
上诉人（原审被告）：姚一彬。
委托代理人：李小文。
委托代理人：张海涛。
被上诉人（原审原告）：上海易宝软件有限公司杭州分公司。
负责人：朱峰。
委托代理人：骆军军。
委托代理人：许燕华。
上诉人姚一彬因与被上诉人上海易宝软件有限公司杭州分公司（以下简称易宝杭州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2012）杭西民初字第2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年1月31日公开开庭进行了审理，上诉人姚一彬的委托代理人张海涛、被上诉人易宝杭州分公司的委托代理人骆军军、许燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年9月29日，姚一彬将位于杭州市西湖区怡泰商务大厦708室、709室的房屋（建筑面积约455.26平方米）出租给上海易宝软件有限公司南京分公司作办公使用，双方为此签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为12个月，自2010年11月1日起至2011年10月31日止，租金为每月人民币30000元。2010年11月5日，姚一彬收到上海易宝软件有限公司依约交纳的房屋及中央空调押金50000元并出具收条一份。2011年9月，易宝杭州分公司接替上海易宝软件有限公司南京分公司与姚一彬续签《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为12个月，自2011年11月1日起至2012年10月31日止，租金为每月人民币32500元；房屋及中央空调押金仍为50000元，租赁期限届满，如易宝杭州分公司无任何违约情况，则姚一彬应于易宝杭州分公司按时将房屋完好地向姚一彬交割清楚、并付清所有易宝杭州分公司应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还给易宝杭州分公司；租赁期内产生的物业、能耗、水、电、空调费、网络、租赁税费等费用由易宝杭州分公司承担；姚一彬须按时将房屋及附属设施交付易宝杭州分公司使用，并确保水、电、网络的正常使用，以及房屋内外结构、家具、电器等处于良好使用状态；在租赁期内易宝杭州分公司不得擅自退租，如遇特殊情况需提前两个月书面通知姚一彬，在征得姚一彬同意的情况下，姚一彬应将剩余租金及保证金返还；任何一方如未按本合同的条款履行，则未履约方违约，双方同意违约金为人民币10000元；本合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意解除，如一方擅自解除合同则视其为违约，按违约金10000元追究其违约责任；双方在履行协议过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成则依法向房屋所在地人民法院起诉。上述合同签订后，姚一彬依约将房屋交付于易宝杭州分公司使用，易宝杭州分公司亦于2011年9月29日及2012年6月19日分两期将房租付清，共计390000元并承担了租赁税费56940元。至于合同约定的房屋及中央空调押金50000元，则由前一合同中已交纳部分押金作直接抵充。
2012年8月3日下午四点半左右，怡泰商务大厦的物业管理企业杭州军绿物业管理有限公司（以下简称军绿公司）以姚一彬与怡泰商务大厦建设单位浙江怡泰电子电源有限公司（以下简称怡泰公司）存在产权纠纷为由，对本案涉租房屋予以拉闸断电，后经110接警处理，于当晚11点恢复供电。2012年8月7日下午二点，该物业公司再次对本案涉租房屋拉闸断电，经报110出警后，至2012年8月9日仍未恢复供电。2012年8月9日，姚一彬委托律师向该物业公司寄送律师函一份，要求该物业公司必须立即恢复通电，并尽可能与易宝杭州分公司协商赔偿和道歉。同日上午，易宝杭州分公司搬离承租房屋，并因水电费清缴事宜与物业公司发生纠纷并报警，后易宝杭州分公司向军绿公司结清了2012年7月1日至2012年8月9日期间的物业费及2012年5月1日至2012年8月9日期间的水电费（之前的物业费及水电费已由易宝杭州分公司按期交纳）。目前，该房屋的钥匙尚保留于易宝杭州分公司手中。2012年8月28日，易宝杭州分公司诉至法院，要求判令：1、解除易宝杭州分公司、姚一彬签订的《房屋租赁合同》；2、姚一彬退还易宝杭州分公司2012年8月9日起计算至2012年10月31日期间的房屋租金88833元；3、姚一彬退还房屋及中央空调押金50000元；4、姚一彬支付违约金10000元；5、本案诉讼费由姚一彬承担。
原审法院另查明，本案涉租房屋系姚一彬于2006年2月20日向怡泰公司购买，因怡泰公司未能按约为姚一彬办理房屋的相关权属登记，姚一彬亦至今未付清房款，双方为此发生纠纷并至法院诉讼。
原审法院审理认为：姚一彬根据其与建设单位怡泰公司所签的《房屋转让合同》而实际占有怡泰商务大厦708室、709室房屋，虽然，其尚未付清全部房款，其就上述不动产的使用、收益等权利存在瑕疵，但该瑕疵并不影响其作为占有人出租上述房屋而发生的合同效力，故姚一彬与易宝杭州分公司签订的《房屋租赁合同》，主体合格，未违反法律规定，应认定有效。在上述《房屋租赁合同》中，双方对水、电、网络的供应进行了特别约定，即姚一彬须确保水、电、网络的正常使用，以及房屋内外结构、家具、电器等处于良好使用状态。此条款的特别约定显然是基于易宝杭州分公司的性质即软件开发公司对电力和网络有特别需求而为，姚一彬应当严格履行上述义务，除非发生姚一彬无法预料、无法避免、无法克服的突发意外事件，而导致水、电、网络不能正常使用，否则姚一彬不能免责。本案中，两次发生断电事件导致易宝杭州分公司对电力、网络无法使用，且第二次持续时间较长，已严重影响易宝杭州分公司的正常经营，姚一彬不能举证证明造成此情况系因其可以免责的突发意外事件所致，且从姚一彬向军绿公司寄送的律师函可见，造成电力、网络中断系因其与建设单位就租赁房屋的产权纠纷所引起，而此种情况并不属于被告可免责的突发意外事件。因此，姚一彬未能按合同约定保证电力、网络正常，应当承担违约责任，即使该违约系因第三人的原因所致，亦应由姚一彬向易宝杭州分公司承担违约责任，至于姚一彬与第三人之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。因双方在合同中约定违约金为10000元，故原审法院对易宝杭州分公司要求姚一彬支付上述违约金的诉讼请求予以支持。易宝杭州分公司作为软件开发公司，电力、网络对其生产经营具有根本性影响，若姚一彬不能保证上述设施能正常使用，将导致严重影响易宝杭州分公司实现其订立合同时所期望的经济利益，在此种情况下，姚一彬的违约行为即已经构成根本性违约，易宝杭州分公司有权要求解除双方的租赁合同。因易宝杭州分公司无证据证明其已将解除通知有效送达给姚一彬，故原审法院以易宝杭州分公司的起诉状副本送达姚一彬之日即2012年9月5日视为解除通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，姚一彬应当向易宝杭州分公司返还未实际承租期间即自2012年9月6日起至2012年10月31日止的已付租金部分。易宝杭州分公司于2012年8月9日已实际搬离租赁房屋，该行为系因姚一彬违约所致，因而其还有权就搬离之后至合同解除之日即2012年8月9日至2012年9月5日期间未实际使用租赁房屋所对应的租金，要求姚一彬予以返还。故易宝杭州分公司要求姚一彬返还2012年8月9日至2012年10月31日期间的房屋租金88833元的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，原审法院予以支持。同时，姚一彬在合同解除后尚应向易宝杭州分公司退还房屋及中央空调押金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条之规定，原审法院于2012年10月17日判决：1、易宝杭州分公司与姚一彬在2012年9月签订的《房屋租赁合同》于2012年9月5日起解除；2、姚一彬向易宝杭州分公司返还房屋租金88833元；3、姚一彬向易宝杭州分公司返还押金50000元；4、姚一彬向易宝杭州分公司支付违约金10000元；5、上述第二、三、四项合计148833元，姚一彬应于判决生效之日起十日内向易宝杭州分公司付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3277元减半收取1638.5元，由姚一彬负担，于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。
宣判后，原审被告姚一彬不服，向本院提起上诉，称：1、一审法院对于姚一彬对涉租房屋的使用、收益等权利存在瑕疵的认定错误；2、一审法院认定姚一彬违约并判罚10000元违约金缺乏事实和法律依据，明显偏向易宝杭州分公司；3、一审法院认定姚一彬根本违约，从而支持易宝杭州分公司的合同解除权并判令合同解除，返还租金，事实认定错误，证据不足，适用法律错误；4、一审法院判决姚一彬与易宝杭州分公司之间的《房屋租赁合同》自姚一彬收到起诉状副本之日起解除超出易宝杭州分公司的诉讼请求；5、一审法院判决姚一彬向易宝杭州分公司返还押金5000元没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、改判驳回易宝杭州分公司一审全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由易宝杭州分公司承担。
易宝杭州分公司答辩称：首先，一审法院的审理是公平公正的。其次，易宝杭州分公司系软件制造公司，办公绝对离不开电和网络，当时在租房的时候就讲过，合同中也写的很明白，承租时还特别对电力进行了扩容，这是很清楚的。至于水电费及物管费也一直在按时缴纳的，一审时已提交了所有的缴款单。姚一彬自己的《律师函》及易宝杭州分公司的报警记录，都明确提到了因为房屋的产权纠纷，以至于被断电断水断网络，给易宝杭州分公司造成了损失，违约行为及事实都已经非常的清楚。故一审法院判定上述人违约并支付违约金1万元，完全是基于对事实的认定，完全是有理有据的，请二审法院明断。第三，姚一彬认为“一审法院认定上诉人根本违约，从而支付答辩人的的合同解除权并判令合同解除，返还租金，事实认定错误，证据不足，适用法律错误”，易宝杭州分公司认为该上诉理由没有事实及法律依据。第四，姚一彬认为“一审法院判决上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》自上诉人收到起诉状副本之日起解除超出被上诉人的诉讼请求”，易宝杭州分公司认为该上诉理由没有事实及法律依据。易宝杭州分公司在诉状中诉请要求依法解除《房屋租赁合同》。易宝杭州分公司暂且撇开已将解除通知书（即答辩人通过EMS寄送的房屋终止协议）送达给了姚一彬这一事实，这一时间点视为解除通知到达之日不谈。单就法院认定的合同解除时间点，我们认为是正确的，也是完全有道理的。第五、姚一彬认为“一审法院判决上诉人向被上诉人返还押金50000元没有事实和法律依据”，易宝杭州分公司认为该上诉理由没有事实及法律依据。综上所述，易宝杭州分公司认为一审判决认定事实清楚、证据确凿充分，适用法律正确，实体处理得当，请求二审法院予以维持。
姚一彬在二审诉讼中提交以下证据：
第一组证据：1、（2010）杭西民再字第3号民事裁定书；2、（2011）浙杭民终字第1073号民事判决书；3、怡泰公司2012年8月6日出具的《就8月3日事件整改的函》；4、军绿公司出具的《关于对708、709供电线路检查情况的汇报》。该组证据拟证明姚一彬对涉诉房屋的产权无瑕疵，8月7日军绿物业公司对涉诉房屋断电的原因是易宝杭州分公司擅自扩容，而不是产权原因。
第二组证据：《关于办理房屋交割结算手续的通知及邮政回单》，拟证明姚一彬要求易宝杭州分公司按期办理房屋交接手续。
第三组证据：1、房屋移交现场状况；2、光盘一张；3、房屋交割清单。该组证据拟证明易宝杭州分公司拒绝配合办理房屋交接，且房屋被严重破坏。
第四组证据：1、物业费收费通知单；2、发票存根一份。第四组证据拟证明易宝杭州分公司需补缴2012年8月17日至2012年10月31日的物业费3031.9元。
第五组证据：1、合同书一份；2、报价单一份。第五组证据拟证明姚一彬修复易宝杭州分公司破坏的房屋需要支出修缮费用130602元。
上述证据经出示，易宝杭州分公司发表质证意见称：对第一组证据的证据1、2的真实性没有异议，恰恰可以证明怡泰公司与业主之间存在很大的纠纷，对证据3，易宝杭州分公司从未收到过该函，对真实性不能确定，而且怡泰公司与军绿物业公司之间的函，与本案无关，对证据4的真实性有异议；对第二组证据的真实性无法确认，证明对象有异议，交接手续早就办理，不存在重复交接的问题，水电费已经结清，一审已经提交了相应的证据；对第三组证据的真实性无法确认，都是姚一彬单方制作提交，无法证明待证事实；对第四组证据中的收费单的真实性有异议，两个证明的出具单位不同，水电费的发票原件在易宝杭州分公司处，一审时易宝杭州分公司已经提交了，8月17日的物业费发票与易宝杭州分公司无关；对于第五组证据的真实性和合法性都有异议，均是姚一彬单方制作提交，也无法证明其所要待证的事实。
本院经审核认为，对第一组证据的证据1、2的真实性易宝杭州分公司没有异议，本院予以认定；证据3虽系复印件，但可与证据4相互印证，本院予以认定；证据4系原件，对其真实性本院予以认定。对第二组证据，当事人提交了邮寄回单，可证明其通知易宝杭州分公司办理房屋交割结算手续。对第三组证据，姚一彬提交的第三组证据1通知易宝公司于2012年11月1日进行交割，但第四组证据的时间是2012年11月2日，姚一彬亦未提交其他证据证实已通知易宝公司改期交割，故该证据不能证明姚一彬欲证明的易宝公司拒绝交接，且房屋严重破坏的事实。对第四组证据中的证据1与原审中易宝杭州分公司提交的水电费、物业费发票相互矛盾，本院不予确认；证据2中的第一份发票的真实性，易宝杭州分公司无异议，本院予以确认，第二份发票系复印件，易宝杭州分公司对其真实性有异议，本院不予确认。对第五组证据，该组证据系姚一彬与案外人订立的合同及报价单，无法证明其待证事实，本院不予确认。
易宝杭州分公司在二审举证期间未提交属于二审程序中的新的证据。
本院经审理查明：2011年9月30日，易宝杭州分公司与杭州直方大物业管理有限公司签订《怡泰708电力（三项）扩容工程施工合同》。2012年8月6日，怡泰公司向军绿公司就8月3日事件发整改函，同日军绿公司就708、709供电线路检查情况进行汇报，怡泰公司要求军绿公司“1、切断相关电路电源……”。
本院经审理查明的其他事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案系因案涉租赁房屋发生两次拉闸断电而产生争议，故应究明断电的原因。经查，2012年8月3日的断电系因姚一彬与怡泰公司之间的产权纠纷引起，此有110接处警综合处理单以及姚一彬的律师函互相印证，可以认定，姚一彬关于其对案涉房屋的使用、收益并无瑕疵的主张不能成立；2012年8月7日的断电系因怡泰公司指示军绿公司实施，姚一彬主张系易宝杭州分公司擅自扩容电路所致，但易宝杭州分公司扩容电路工程系委托案涉房屋的物业公司直方大公司实施，应认为易宝杭州分公司对扩容电路一事并无过错。基于易宝杭州分公司与姚一彬之间签订的房屋租赁合同中明确约定了姚一彬确保水、电、网络的正常使用，军绿公司的行为已导致姚一彬违约，故应由姚一彬承担违约责任，按照约定支付违约金10000元。因易宝杭州分公司系软件公司，水、电、网络对其生产、经营有根本性影响，案涉房屋两次断电，且第二次断电时间较长，已经影响到该公司的生产、经营，易宝杭州分公司享有合同法定解除权。解除权系一种形成权，行使解除权应当通知对方当事人，并在通知到达对方时发生法律效力，原审法院据此认定涉案房屋租赁合同自2012年9月5日解除并无不当。合同解除后，易宝杭州分公司有权要求姚一彬退还合同解除之日起至2012年10月30日止已支付的租金。至于2012年8月9日至合同解除之日，因姚一彬违约造成易宝杭州分公司未实际占有使用承租房屋的损失，易宝杭州分公司若认为超过双方约定的违约金的，对超出部分可另行主张权利。原审法院对此节问题处理不当，本院予以纠正。案涉房屋租赁合同因姚一彬违约而解除后，姚一彬自当将其基于该合同取得的押金予以返还，姚一彬虽然抗辩合同解除后，尚未进行交割，应在交割后对押金多退少补，但其并未抗辩应扣减的押金数额，故对其上述抗辩原审法院不予支持，并无不妥。姚一彬关于办理交割手续和水电费的结算等问题，亦可另行主张权利。综上，姚一彬的上诉请求部分成立。原审法院事实认定基本清楚，但法律适用存有错误，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市西湖区人民法院（2012）杭西民初字第2403号民事判决第一、三、四项；
二、维持杭州市西湖区人民法院撤销（2012）杭西民初字第2403号民事判决第二、五项；
三、姚一彬向上海易宝软件有限公司杭州分公司返还房屋租金60351.9元；
四、上述第一、三项合计120351.9元，姚一彬应于本判决生效之日起十日内向上海易宝软件有限公司杭州分公司付清；
五、驳回上海易宝软件有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费3277元减半收取1638.5元，由上海易宝软件有限公司杭州分公司负担313.5元，由姚一彬负担1325元；二审案件受理费3277元，由上海易宝软件有限公司杭州分公司负担627元，由姚一彬负担2650元（准予免交）。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 王 宓
审判员 睢晓鹏
二〇一三年四月十七日
书记员 黄 琴