山东省枣庄市台儿庄区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第1612号
原告刘家博，城镇居民。
委托代理人王祥稳，山东京杭律师事务所律师。
被告枣庄聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司），住所地：枣庄市台儿庄区运河大道与长安路交叉路口北200米。
法定代表人郑世军，董事长。
委托代理人张继法，山东京杭律师事务所律师。
原告刘家博与被告聚诚公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘家博及其委托代理人王祥稳、被告聚诚公司的委托代理人张继法，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘家博诉称，被告聚诚公司在未依法获得房地产行政主管部门允许其对外销售商品房的批准文件《商品房预售许可证》的情况下，于2013年11月11日违法同原告签订了《选房协议书》，将其开发的聚诚名都20号楼2单元801室出售给原告，并要求原告支付了第一批房款161721元和储藏室价款5000元。后当原告要求被告聚诚公司出具《商品房预售许可证》时，才知晓被告聚诚公司根本未取得该项许可。故原告根据法律规定，要求被告聚诚公司解除合同、退还房款，但被告聚诚公司一直以无钱为由拒绝支付。根据《消费者权益保护法》的相关规定，原告作为消费者有权选择是否购买一种商品，原、被告之间签订的选房协议书并没有载明不允许原告退房的情况，故原告可以要求退房、由被告返还购房款及利息。综上，为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求：1、判令解除合同，被告退还购房款及利息共170000元；2、诉讼费用由被告承担。
被告聚诚公司辩称，原告要求解除合同于法无据，其诉讼请求不能成立。1、原、被告双方于2013年11月11日签订的《选房协议书》，仅是一个商品房认购书，不具备商品房买卖合同的要件。从该协议书载明的内容看，第一条约定的是“定房款”，第三条约定的是“选房成功后，须在接到通知后签订商品房买卖合同”，可以证实该协议书仅是一个认购书，而非商品房买卖合同。2、根据相关规定，商品房买卖合同应具备的要件是《商品房销售管理办法》第16条所规定的13项内容，为此我方认为《选房协议书》仅是一个认购书。根据鲁高法（2011）第297号文商品房审理部分第七项的规定，认购书是合法有效的，为此原告要求解除，没有法定的理由。3、对于原告所称消费者有权购买也有权退房的说法不能成立，双方并没有签订商品房买卖合同，所以原告解除是没有依据的。4、对于预约合同只是签订商品房买卖合同的一种承诺，现在商品房预售许可证已经签发，已经具备签订商品房买卖合同的要件，应依法维护预约合同的有效。
经审理查明，2013年11月11日，被告聚诚公司作为甲方与作为乙方的原告刘家博签订了选房协议书。该协议书主要内容为：1、乙方已对甲方开发的“聚诚·名都”19、20、21、22号楼全面了解，自愿参加选房并交付定房款；2、乙方签订本协议书并同时交付定房款后，即视为选房成功。甲方不得擅自将乙方选定的房屋转让他人；3、乙方选房成功后，须在接到甲方书面或电话通知后的5日内与甲方签订《商品房买卖合同》，并按照规定要求提供办理银行按揭贷款的全部资料，如在约定的期限内乙方未与甲方签订《商品房买卖合同》且无特殊理由的，则视为乙方自动放弃房屋购买权，甲方有权对该房屋另行处置；4、本协议书签订后，乙方不得更名或调整房号，签订《商品房买卖合同》时的姓名和房号须与本协议保持一致；5、本协议书在《商品房买卖合同》签订后自行失效；6、本协议书解释权归甲方所有；7、本协议书共壹页，一式贰份，甲乙双方各壹份，具有同等法律效力。该协议书同时载明：原告刘家博选定的房屋为被告聚诚公司开发的“聚诚·名都”20幢2单元801室，面积为129.81㎡，单价为4019.11元／㎡，总房款为人民币伍拾贰万壹仟柒佰贰拾壹元整，已付房款为人民币壹拾陆万壹仟柒佰贰拾壹元整。协议签订当日，原告刘家博即交纳了房款161721元。后刘家博又于2014年1月5日向聚诚公司交纳了储藏室预约金5000元。被告聚诚公司在2013年11月11日双方签订选房协议书时，并未取得商品房预售许可证，但其在原告刘家博立案起诉（本案于2014年11月7日受理立案）后的2014年12月17日取得了商品房预售许可证。
上述事实有原、被告双方在庭审过程中的陈述、原告与被告签订的选房协议书、被告出具的收款收据、被告聚诚公司的商品房预售许可证等证据相互印证，足以认定。
本院认为，原告刘家博与被告聚诚公司在双方签订的选房协议书中约定，原告选房成功后须在接到被告书面或电话通知后的5日内与被告签订商品房买卖合同，是双方为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同的一种承诺，因此从形式上看该选房协议书属于一种商品房买卖合同的预约合同。但该选房协议书中对原告的姓名、身份证号、联系电话，被告的名称、联系电话，所购买商品房的具体房号、面积、单价，商品房价款的确定方式、房屋总价款、付款方式、已付房款数额等商品房买卖合同中所应具备的主要内容进行了明确的约定，并且被告先行收取了原告交付的超过总房款30%比例的购房款，且被告在庭审过程中自认其行为是一种商品房预售行为，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，该选房协议书实质上已由一种商品房买卖合同的预约合同转为商品房买卖合同的本约合同。根据《城市商品房预售管理办法》第六条“开发企业进行商品房预售。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”、《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告聚诚公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，不得进行任何形式的商品房预售、不得收取任何预订款性质的费用，但被告聚诚公司在截至原告刘家博起诉前仍未取得商品房预售许可证明的情况下，却与原告签订所谓选房协议书，进行商品房预售，并收取原告购房款、储藏室款合计166721元，因此其与原告签订的选房协议书应当依法认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，原告刘家博可以请求被告聚诚公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，现原告请求被告退还购房款及利息合计170000元（原告主张的利息未超过按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息），符合法律规定，依法予以支持。
本院依照《城市商品房预售管理办法》第六条、《商品房销售管理办法》第二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告刘家博与被告枣庄聚诚置业有限公司之间签订的《选房协议书》无效；
二、被告枣庄聚诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告刘家博购房款及利息170000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，由被告枣庄聚诚置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 刘广汉
人民陪审员 王 姣
人民陪审员 殷翔翔
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 范珍珍