山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一初字第112号
原告刘翠苓。
委托代理人王忠超，山东致悦律师事务所律师。
委托代理人王园园，山东致悦律师事务所律师。
被告王岩。
委托代理人王玉芬，山东万信律师事务所律师。
第三人王国强，个体。
委托代理人卜祥鸿，山东闻法律师事务所律师。
原告刘翠苓与被告王岩、第三人王国强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘翠苓的委托代理人王忠超、王园园，被告王岩的委托代理人王玉芬，第三人王国强的委托代理人卜祥鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘翠苓诉称，2015年2月15日，原告与被告签订《青州市存量房买卖合同》（以下称买卖合同），约定被告将其所有的青州宋城18号楼1号房出售给原告，房产转让价款为30000000元，被告在2015年2月26日前向原告交付房产，迟延交付违约金为日0.05%。被告至今未依约将买卖合同所涉房产交付原告，为维持原告的合法权益，特诉至贵院，请求：一、依法判令被告继续履行2015年2月15日与原告签订的买卖合同，立即向原告交付青州宋城18号楼1号房；二、依法判令被告按合同约定向原告支付违约金，至2015年12月26日的违约金为4500000元，自2015年12月27日至房屋交付之日的违约金按合同约定至实际交付时间计算；三、本案诉讼费用由被告负担。
被告王岩辩称，一、原告主张与事实不符。本案事实是，因被告与王国强等人存在债务纠纷，王国强于2015年2月派人强行占据了被告所有的青州市宋城18号楼1号房产（即本案所涉房产，当时正在经营一家酒店），并逼迫被告于2015年2月15日签订了期限为20年的房屋租赁合同。因原告与被告是非常要好的朋友，被告找原告商量解决办法，原告建议被告先暂时将房产过户至原告名下，以防止被其他债权人诉讼保全。当时因情况紧急，且原告也以民间借贷方式借给被告一部分钱用于经营酒店，出于信任，被告采纳了原告的建议，立即与原告到青州市房管局办理了房产过户手续。涉案房产系5000多平米的商业用房，被告用于经营酒店，不仅地理位置优越，而且装修豪华，市场价值至少在1亿元以上。为了少交纳过户税费，双方商定按照30000000元的交易数额填写房管局过户资料，并由原告联系相关房产评估机构出具了与上述数额相近的评估报告。上述房屋办理完过户手续后，原告多次找被告，劝说被告将涉案房产抵顶被告欠原告的借款，并承诺若被告偿还所欠原告全部借款，原告将按照30000000元的价格将房产再过户给被告，若被告不能偿还全部借款，被告将按照市场价格变卖该房产，变卖价款超过30000000元的部分用于抵偿被告的借款。基于对原告上述承诺的信任，被告于2015年2月26日在原告拟定的协议书上签字。此后，原告不遵守承诺，于2015年3月以民间借贷纠纷为由向法院提起诉讼，并申请查封了被告的其他全部房产，导致被告失去偿债能力并陷入困境。二、如前所述，因当时将涉案房产过户至原告名下是为了避免被其他债权人采取诉讼保全措施，双方才临时到房管部门填写了相关材料，买卖合同是由房管部门提供的制式合同，办理房产过户必须采用上述合同，该买卖合同仅是双方办理房产过户所用，并非双方真实意思表示，否则也不可能签订2015年2月26日的协议书，原告的主张不应得到支持。三、原告明知涉案房产被王国强占有，被告无法控制该房产，更不可能交付，其要求被告交付房产的诉讼请求不应得到支持。四、涉案房产现被王国强占有，为查明案件事实，应依法追加王国强参加本案诉讼。
第三人王国强陈述意见称，原被告签订的买卖合同与2015年2月26日签订的协议书相互矛盾，应以2015年2月26日签订的协议书作为定案依据。涉案房产登记在原告名下，并不是双方真实意思表示，涉案房产买卖不真实，物权并未发生实际变更。被告与第三人签订了租赁合同，合同明确约定租赁经营期限为20年，租赁费以被告欠第三人的14000000元借款抵顶。
经审理查明，2015年2月15日，原告刘翠苓（乙方、买方）与被告王岩（甲方、卖方）签订买卖合同，约定：一、房屋现状。买卖双方均清楚房屋产权及面积现状，并确认以现状出售，房屋产权现状为：1、该房屋已办理房屋所有权证，没有法律法规规定限制交易的情形，卖方对房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理；2、该房地产不存在抵押等他项权利情况；3、不带租赁合同。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任。二、房屋基本概况。房屋所有权人为王岩，房产证号为青房权证王府字第号，房屋坐落于青州宋城18号楼1号房，总层数为三层，建筑面积5283.57平方米，规划用途为商业，土地性质为国有土地，以出让方式取得土地使用权，土地证号为0119**。三、甲乙双方商定该房屋的成交价格为人民币30000000元，包括房屋的附属设施、房屋现状（包括装修、所有物品）等。四、乙方于2015年2月26日前将房款30000000元交付甲方。五、甲乙双方定于2015年2月26日前正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。六、甲乙双方同意，在本合同签订后60日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，逾期未登记的，根据《潍坊市存量房买卖合同网上备案管理办法》第十三条规定逾期的将重新进行网上申报。……十、违约责任。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为10000元，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按合同约定买入该房地产的，定金不予退还，并向甲方支付违约金，违约金为10000元。甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过7日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，并按本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。乙方未能按本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过7日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将已支付的房款退还给乙方。双方还对税费缴纳、争议解决方式等作了约定。甲乙双方在买卖合同上签字并摁印，合同丙方处加盖了青州市房地产管理局存量房买卖合同备案专用章。上述买卖合同签订后，原告刘翠苓于2015年2月16日取得了青州宋城18号楼1号房的房权证（青房权证王府字第号），该房权证载明房屋所有权人为刘翠苓，共有情况为单独所有，规划用途为商业。2015年2月17日，原告刘翠苓取得了上述房屋所占土地的土地使用权证（青国用2015第D01009号），载明使用权类型为出让，使用权面积为2893.08平方米，用途为商服用地。
本案审理过程中，原告刘翠苓、被告王岩各自提供了租赁合同一份，从租赁合同载明的内容及双方陈述的事实看，涉案房产的现状与案外人王国强有关，为查明案件事实，本院决定依法追加王国强作为第三人参加本案诉讼。王国强对追加其作为第三人参加本案诉讼没有异议。
王国强参加本案诉讼后，提供了其（乙方）与王岩（甲方）于2015年2月15日签订的租赁合同原件（该原件与原被告提供的租赁合同复印件一致），内容为：至2015年2月15日甲方共欠乙方借款本息14000000元，现甲方拟将万荷精品酒店租赁给乙方以抵顶上述借款的本息，经双方友好协商，就有关事宜达成协议如下。一、甲方将位于青州宋城18号万荷精品酒店（包括房屋、酒店内的设备、物资及其他配套设施等），面积共计约5200平方米，租赁给乙方，租赁期限为二十年，即自2015年2月15日起至2035年2月14日，双方于2015年2月15日前清点酒店设施物品、库存，办理交接手续……二、上述酒店的租赁费每年为人民币700000元整，二十年的租赁费共计14000000元。三、租赁期内，如甲方归还了前述借款本息，甲方可以提前解除本租赁合同，收回酒店，并根据实际租赁期与乙方结算租赁费，但应给予乙方二个月的时间与甲方交接、处理有关事宜，在此期间，甲方免收租赁费……在租赁期内，如万荷精品酒店被法院查封、拍卖或因协议被确认无效、被撤销等原因导致本合同无法履行，甲方除应根据实际租赁期与乙方结清租赁费及借款本息等其他费用外，还应赔偿乙方因此受到的其他一切损失……针对上述租赁合同，原告刘翠苓质证称：被告在与原告签订买卖合同时，又与王国强签订租赁合同，涉案房屋现由王国强实际占用，被告未按买卖合同约定向原告交付房屋；从租赁合同内容看，双方约定的租赁费并非每年交付，而是抵顶借款，王国强应举证证明其对被告享有14000000元的债权，如不能提供相应证据，则该租赁合同就不是双方真实意思表示；租赁合同约定的标的物为宋城18号万荷精品酒店，但该酒店并非真实存在，该租赁合同约定的标的物与原被告签订的买卖合同所涉标的物并不一致。被告王岩质证称：该租赁合同是王国强逼迫被告签订，合同原件由王国强持有，被告并没有原件；租赁合同可以证明原告对涉案房产在过户时已经被王国强占用的事实是明知的，当时被告持该租赁合同找到原告协商处理方案，原告提议将涉案房产暂过户至其名下，后原被告到房管部门办理了过户手续。第三人王国强质证称：租赁合同能够证明被告与第三人签订合同租赁涉案房产及以租赁费抵顶借款14000000元的事实。
为证明上述租赁合同的实际履行情况，第三人王国强还提供了万荷精品酒店（宋城18号）资产明细表、万荷精品酒店员工2015年2-3月份工资发放表、宋城物业公司收取2014年冬季暖气费收款收据等证据。针对上述证据，被告王岩质证称：资产明细表中王岩的签字是真实的，但系第三人强迫被告所签，不是被告的真实意思表示；对于没有被告签字的明细表的真实性无法确认；对工资发放表及收款收据的真实性不能确认，系第三人王国强强行抢占酒店后所作的内部资金处理，被告不知情。原告刘翠苓质证称：对上述证据的真实性均有异议；资产明细表不符合证据的形式要求，工资表系单方证据；收款收据载明内容反映的是青州尚悦餐饮有限公司代付2014年暖气费及水电费、人员工资，经查，青州尚悦餐饮有限公司成立于2015年7月3日（法定代表人系王国强），说明2014年的暖气费并非该公司经营形成，而是替被告王岩弥补此前经营欠款；综上，上述证据不能证明第三人王国强的主张，亦不能证明万荷精品酒店占用的房屋系涉案房产。原告刘翠苓为佐证其上述质证意见，提供了被告王岩与青州尚悦餐饮有限公司于2015年7月2日签订的房屋租赁合同复印件一份及青州尚悦餐饮有限公司的工商查询材料一份，证明被告王岩将涉案房产卖给原告后于2015年7月2日又出租给青州尚悦餐饮有限公司、被告王岩与第三人王国强于2015年2月15日签订的租赁合同系虚假证据且未实际履行等事实。被告王岩质证称：对2015年7月2日签订的租赁合同的真实性有异议，该合同并非被告所签，被告不知情；对工商登记材料的真实性没有异议。第三人王国强质证称：2015年7月2日的租赁合同与本案无关，该合同是为了办理青州尚悦餐饮有限公司注册登记由他人代为制作，合同上王岩的签名并非其本人所签，第三人的签字是真实的，但对合同内容不知情；对工商登记材料的真实性没有异议，但与本案无关。
另查明，2015年2月26日，刘翠苓与王岩、李多勇（系王岩丈夫）签订协议书一份，约定：1、王岩已于2015年2月17日将其名下坐落于青州市宋城18号楼1号房产转让给刘翠苓，转让价款为30000000元，交易所产生税费均为刘翠苓垫付，房屋转让价款用于抵偿王岩、李多勇所欠刘翠苓借款30000000元，刘翠苓不再向王岩、李多勇支付房屋价款，另因前述房产转让所产生的税费均是刘翠苓垫付，该笔税费转为王岩、李多勇所负刘翠苓债务。2、本协议书签订后，王岩、李多勇应积极筹措资金偿还刘翠苓剩余借款。3、如王岩、李多勇还清全部借款，刘翠苓承诺将青州市宋城18号楼1号房产以原受让价格转让给王岩、李多勇，交易所产生税费依法由双方各自承担。4、如王岩、李多勇无法还清借款，刘翠苓可以市价变卖青州市宋城18号楼1号房产，变卖该房产所得价款超出30000000元的部分用以抵偿相应数额的王岩、李多勇借款，剩余借款，王岩、李多勇继续偿还。
还查明，2015年3月18日，刘翠苓曾以王岩、李多勇（系王岩丈夫）为被告诉至本院，要求王岩、李多勇共同偿还借款本金42562163.54元及利息10671181.29元，本院于2015年10月8日作出（2015）潍民四初字第36号民事判决书，该判决书认定以下事实：1、王岩、李多勇自2013年8月29日至2014年10月27日共向刘翠苓借款42562163.54元；2、自2011年11月15日至2013年8月4日，王岩、李多勇还以现金或承兑汇票的方式向刘翠苓借款合计96890559.55元。该宗借款仅支付了部分利息、偿还了部分本金，至双方2015年3月7日对账时，尚欠本金89290559.55元及相应利息；3、2015年2月15日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对王岩名下的坐落于青州市宋城18号楼1号房（房权证号：青房权证王府字第号）作出转让价值参考评估，评估额为31701420元；4、2015年2月16日，刘翠苓向青州市地方税务局缴纳房产交易印花税、契税共计966893.3元，青州市房地产管理局为刘翠苓办理了青房权证王府字第号房产证，将青州市宋城18号楼1号房确权为刘翠苓单独所有。该判决书认为：……刘翠苓提供的借条及借款汇总表，与双方当事人的陈述相互印证，形成证据链条，足以证明王岩、李多勇自2013年8月29日至2014年10月27日共向原告借款42562163.54元。关于借款利息，王岩、李多勇出具的借款汇总表中载明月利率为1.6%，在双方当事人未作其他特别约定的情况下，该记载应理解为自借款出借之日起按此利率计算利息。王岩、李多勇主张应解释为自出具借款汇总表之日起按此利率计算利息、此前利息不应支持，既不符合常理，也无证据提供，不予支持。因借款汇总表记载的利率并不违反国家有关限制民间借贷利率的强制性规定，故刘翠苓据以请求自出借之日起按月利率1.6%计算利息至判决生效之日，予以支持。王岩、李多勇主张其已通过向刘翠苓出售青州市宋城18号楼1号房产的方式还清了本案借款，首先，双方虽约定房产转让价款抵顶王岩、李多勇所欠刘翠苓的借款，但未明确约定抵顶本案中刘翠苓所诉借款；其次，在本案借款发生前的2011年11月15日至2013年8月4日，王岩、李多勇还以现金或承兑汇票的方式向刘翠苓借款合计96890559.55元，至2015年3月7日尚有89290559.55元的本金未能还清；再次，房产的转让价款仅有30000000元，尚不足以清偿本案所诉借款之前的借款；最后，房产转让在先，王岩、李多勇出具借款汇总表在后，且在借款汇总表中尚自认对本案借款无任何还款。故对王岩、李多勇关于以房产转让价款清偿了本案借款的主张，不予支持。综合分析双方当事人的举证情况，认定就本案所诉借款，王岩、李多勇尚欠刘翠苓本金42562163.54元及自出借之日起按月利率1.6%计算的利息未还。尽管双方对借款期限没有约定，但刘翠苓依法可以催告借款人在合理期限内返还。刘翠苓先是要求王岩、李多勇为其出具借款汇总表，后又以提起诉讼的方式向王岩、李多勇主张权利，请求人民法院判令返还借款，可视为其催告王岩、李多勇在合理期限内返还，故对其还款请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：王岩、李多勇返还刘翠苓借款本金42562163.54元并支付利息（每笔借款的利息均按月利率1.6%，自出借之日起计算至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307967元，诉讼保全费5000元，共计312967元，均由王岩、李多勇负担。该判决书现已生效。
以上事实，有当事人陈述、买卖合同、房权证、土地使用权证、（2015）潍民四初字第36号民事判决书、租赁合同、协议书及庭审笔录等在案为证，足以认定。
本院认为，原告刘翠苓与被告王岩签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。被告王岩关于涉案买卖合同并非双方真实意思表示的抗辩理由不成立，本院不予采信。上述买卖合同签订后，双方当事人共同到房管部门办理了过户登记，涉案青州宋城18号楼1号房现已登记在原告刘翠苓名下，该房屋所占土地的使用权亦变更登记在原告刘翠苓名下，买卖合同约定的被告王岩所负的主要义务已经实际履行，原告刘翠苓对青州宋城18号楼1号房已享有合法的所有权。基于上述事实，本院对原告刘翠苓要求被告王岩继续履行买卖合同并交付房屋的请求不予支持。至于被告王岩向原告刘翠苓交付的房屋存在瑕疵，即房屋被第三人王国强实际占有的问题，涉及到所有权权能的行使及实现问题，可另行处理。对上述房屋交付方面的瑕疵，被告王岩存在过错，应对原告刘翠苓承担相应的违约责任。综合考虑涉案房款系以先前的借款抵顶且借款本身已经计算了部分利息等事实，根据公平原则，本院对原告刘翠苓要求被告王岩承担违约金的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告刘翠苓的诉讼请求。
案件受理费214300元，由原告刘翠苓负担107150元，由被告王岩负担107150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 尹 义
代理审判员 石建军
人民陪审员 杜同贵
二〇一六年七月八日
书 记 员 张瑞丰