广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1559号
原告周克夫。
委托代理人崔炳富，广西至诚律师事务所律师。
被告李凤英。
委托代理人马金文，广西作一律师事务所律师。
委托代理人刘丽萍，广西作一律师事务所实习律师。
第三人陈凯。
委托代理人陈振宇，广西创想律师事务所律师。
委托代理人秦敏，广西创想律师事务所实习律师。
原告周克夫诉被告李凤英、第三人陈凯合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行�审理。原告周克夫的委托代理人崔炳富、被告李凤英的委托代理人马金文及第三人陈凯的委托代理人陈振宇、秦敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周克夫诉称：南宁市安吉机动车检测维修有限公司转让南宁市仙葫经济开发区某地块土地使用权给被告建房，被告因无钱支付土地转让费和建房的情况下，于2002年11月5日找到原告协商提出将土地使用权及在该地上建房权及房屋建成的产权转让给原告，转让条件是原告支付30000元转让费后由原告以被告名义支付受让土地转让费和土地房屋建房款，土地使用权与建房权和房屋产权归原告。双方商定后签订一份《协议书》，当天原告以被告名义支付了第一次土地转让款120000元，次日原告按《协议书》约定向被告支付了转让费30000元，之后原告数次以被告名义支付土地转让款和建房款，总计向半岛闲居小区业�自发推荐成立的为业主办理交付受让土地转让费和建房事宜的南宁市交通职工私人建房代表小组支付了土地转让款及建房款253007.81元。2011年9月27日，原被告签订《补充协议》，约定原告继续出资建设该宅地的房屋，原协议内容仍生效不变。《补充协议》签订后，原告与南宁市邕都建筑工程公司签订建设工程施工合同，工程造价1200000元。房屋建成后，原告要求被告按协议履行义务，但被告却反悔，根据物权法第一百四十三条及第一百四十六条之规定，原被告之间关于土地使用权的转让和该地建房权及房屋所有权归属的协议合法有效。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求依法判令：一、被告协助原告将南宁市仙葫经济开发区某地块土地使用权变更登记至原告名下；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告李凤英辩称：一、原被告签订的协议书及补充协�书不成立，因为在签订时标的不存在，且根据《城市房产管理法》第三十八条之规定该协议亦不能成立；二、两份协议均未对标的价款进行约定，协议中的30000元被告已收到，该款并非转让费而是办理建房手续的辛苦费及车费；三、协议书系建房用地指标的转让，该指标是第三人单位的指标，未经单位同意不能转让，且被告转让未经第三人同意；四、被告并未将涉案土地使用权转让给原告，双方虽有转让意向，但对转让费并未达成一致，故一直未签订任何协议；五、原告支付的是建房款而非土地转让款；六、原被告签订的补充协议只是约定委托原告建房而非转让土地使用权。
第三人陈凯陈述称：一、原告请求的是土地使用权，但协议书中约定转让的是住宅，两者系不同标的，原告请求无合同及法律依据；二、原被告签订的协议书应属无效，因涉案土地是�告及第三人的夫妻共同财产，根据法律规定，共同共有人对共有财产在共有关系存续期间有共同决定权利，擅自处理的无效，且涉案土地属于职工集资建房用地，只有单位职工有权购买并参与集资建房，该地块及地上建筑物不能转让；三、协议书约定有合同解除条款，解除的违约金为购房款的100%，合同即使有效亦可以解除。
经审理查明：2002年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《协议书》，内容为：一、甲方在市交通局职工仙葫住宅小区建私房处购住房一套，现转让给乙方，由乙方负责交纳购房款；二、乙方付给甲方30000元，作为转让该住宅的费用，费用已付；三、乙方必须遵守交通局的购房协议交纳房款，如乙方不能按时交纳房款，损失由乙方负责；四、甲方的房产证办好后，要协助乙方办理房屋转户至乙方的手续，房产证的转户手续的税等费用由乙方负责支付；五、乙方将购房款付进甲方要求建房开设的专用账户，付款单据由甲方交给交通局房产开发部门，收款收据交乙方保存；六、协议签字后，双方不得更改，并具有法律效应，如有一方更改，更改方按购房款的100%进行罚款，支付给另一方。2002年11月5日、2003年9月11日、2004年10月31日、2007年1月11日、2010年12月26日、2011年7月26日及2011年11月17日，南宁市交通职工私人建房代表小组分别出具六份《收据》，其上分别载明收到李凤英交来仙葫区建房款项120000元、50000元、第三次建房款项50000元、建房款项7007.81元、10000元、6000元及10000元。
2011年9月27日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《补充协议书》，内容为：甲方与乙方于2002年11月5日签订了一份私房购建住宅一套的《协议书》，地址：市交通局职工仙葫住宅小区，地块号：0xx�由于地块建筑商与宅地的一些遗留问题房屋至今仍未建好，现征得原建筑商的同意，经甲、乙双方的认可，由乙方继续出资建设该宅地的房屋。原2002年11月5日签订的协议内容仍然生效不变，乙方负责帮助甲方办理有关建筑手续，如有违约将按当时地块房屋的价格100%的罚款支付给另一方。同日，原被告签订一份《借款协议书》，约定由被告向原告借款800000元，借款期限自2011年9月27日至2013年9月26日，原告陈述称被告已向原告偿还了前述借款。
在庭审中，原告陈述称其在签订《协议书》时对于被告与第三人的关系并不清楚、但第三人作为被告丈夫对于土地转让情况应该是知情的，同时主张被告与南宁市安吉机动车检测维修有限公司于2002年12月30日签订的《住宅用地转让合同书》中约定的地价款总额106120.80元亦是由其支付，被告则主张该地价款因未接到交款通知故尚未支付，并陈述称南宁市交通职工私人建房代表小组是拿有土地使用权的员工选出来处理建房事宜的；第三人陈述称其直到2012年底才知道涉案土地转让事宜并通过双方共同认识的人向原告电话提出过口头异议，被告对此不持异议，原告针对此则不予认可。另外，原被告及第三人均确认涉案土地上已经建有房屋，所有建房款均是由原告支付；至于房屋施工建设的时间，原告陈述称其于2011年11月15日开始施工且已经建成，被告则陈述称其于原告2011年11月15日开始施工后不久知道原告开始在涉案土地上建房，但是否建成不清楚，第三人则主张其对原告何时开始建房不清楚。
在案件审理过程中，经被告申请，本院委托广西公明司法鉴定中心对原被告于2011年9月27日签订的《补充协议书》中被告的签字及手印进行鉴定，广西公明司法鉴定中心分别作出桂公�司鉴文字（2013）第181号《文书司法检验鉴定意见书》及桂公明司鉴痕字（2013）第053号《痕迹司法检验鉴定意见书》，鉴定意见为检材标称时间2011年9月27日《补充协议书》内甲方“李凤英”签名与样本李凤英同名签名是同一人所写，“李凤英”签名处红色油墨捺印是李凤英右手拇指所留。原被告及第三人对该鉴定意见均无异议。另外，经本院去函询问，2014年6月3日，南宁市房屋产权交易中心出具一份南房权函（2014）23号，其上载明：仙葫经济开发区半岛闲居小区是成片私宅建设项目，土地使用权类型为出让用地，部分地块房屋已竣工并办理房屋登记，坐落为“青秀区蓉茉大道5号X区XX号”，该项目不属于集资建房或市场运作房，亦不属于其它类型政策性住房。根据贵院提供的《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《私人住宅建设用地规划审批单》记载的内�，可确认仙葫经济开发区半岛闲居083号地块建设人为李凤英，该建设项目性质为私人住宅，目前尚未办理房屋登记。
另查明：在案件审理过程中，第三人向本院提交一份盖有南宁市国土资源档案专用章的南宁市安吉机动车检测维修有限公司（甲方，转让方）与被告（乙方，承让方）于2002年12月30日签订的《住宅用地转让合同书》，其上载明：为了改善职工的住户条件，提高职工的生活质量，经双方商定1、甲方将其在南宁市仙葫经济开发区住宅用地中的第083号地块625平方米土地和道路、共用绿地、运动场地等公摊的207.32平方米共832.32平方米土地转让给乙方，转让单价为每平方米127.5元，地价款总额为106120.80元；2、办理土地变更手续需交的各种税费均由乙方支付；3、整个住宅小区按照仙葫开发区的要求实行统一规划、统一设计、统一建设，乙方不得自行施建；4、其他未尽事宜，由甲、乙双方另行协商。
又查明：南宁市仙葫经济开发区某土地使用权权利人为李凤英，地号1845083，用途为住宅用地，使用权类型为出让，宗地面积为625平方米，登记日期为2003年12月，本宗地由南宁市安吉机动车检测维修有限公司转让所得。上述地块于2003年10月30日、2005年3月12日及2006年9月20日分别办理了《建设用地规划许可证》（编号仙葫20031XXX）、《建设工程规划许可证》（仙葫2005XXX）及《私有房屋建筑工程开工证》（编号2006XXX）。
还查明：被告李凤英与第三人陈凯于1976年1月8日登记结婚。另，本院于2013年6月7日收到原告诉状。
本院认为：
一、关于原被告签订的《协议书》及《补充协议书》效力的问题。被告辩称《协议书》签订当时合同标的尚不存在、转让的是建房用地指标、《补充协议书》仅约�委托原告建房而非转让土地使用权，第三人则主张《协议书》中约定转让的是房屋而非原告请求的土地使用权、涉案土地系被告及第三人的夫妻共同财产、被告不同意转让且涉案土地属于职工集资建房用地故协议无效。首先，虽然本案《协议书》上所约定的转让标的系住房，《补充协议书》亦再次确认《协议书》的内容生效不变并约定由原告继续出资建设房屋，由此亦可推知《补充协议书》中关于由原告出资建设涉案土地上的房屋的约定应系确认原告在涉案土地上建房的权利而非被告主张的仅系委托原告建房，但迟至《补充协议书》签订之日，涉案土地上仍未建有房屋，结合两份协议的内容及各方关于原告支付所有建房款并于两份协议签订后于涉案土地上开工建设房屋的陈述，应认原被告之间实际转让的标的应为于涉案土地上建设房屋的权利而非房屋或委托建房�亦即被告向原告转让的是涉案土地使用权；其次，涉案土地使用权已于2003年12月登记至被告个人名下并于2003年10月30日、2005年3月12日及2006年9月20日分别办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《私有房屋建筑工程开工证》，且原被告又于2011年9月27日签订的《补充协议书》中再次确认《协议书》内容仍然生效不变，亦即作为转让方的被告已于起诉前取得涉案土地使用权证书；再次，根据南宁市房屋产权交易中心出具的《复函》所载，涉案土地所在的仙葫经济开发区半岛闲居小区是成片私宅建设项目、该项目不属于集资建房或市场运作房、亦不属于其它类型政策性住房、性质为私人住宅，被告及第三人虽主张涉案土地及上建房屋系集资建房性质，但并未提交充分证据予以佐证；最后，被告及第三人主张涉案土地使用权系夫妻共同财产、土地使用权�亦于其双方夫妻关系存续期间取得，在无相反证据的情况下，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，应认涉案土地使用权系被告及第三人的夫妻共同财产。原被告于2002年11月5日签订《协议书》，后又于2011年9月27日签订《补充协议书》，经原被告确认，原告大约于2011年11月15日开始施工，第三人主张其直到2012年底才知道涉案土地转让事宜并向原告提出口头异议，此明显与常理不符，且原告对此持有异议，第三人亦未提交充分证据予以佐证，应认第三人作为共同共有人至迟于2011年11月原告开始于涉案土地上施工建房后即知道或应当知道涉案土地转让事宜，其未于合理期限内向原告提出异议，应视为其同意被告将涉案土地使用权转让给原告；综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，本院确认原被告签订的关于转让涉案土地使用权的《协议书》及《补充协议书》合法有效，双方均应恪守，被告及第三人的前述主张无事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于涉案土地使用权是否应变更登记至原告名下的问题。原被告签订的《协议书》中明确约定原告向被告支付30000元作为转让费用且该费用已支付完毕，之后签订的《补充协议书》除确认《协议书》内容仍生效不变外并未对转让费进行变更或作新的约定，应认该30000元即为涉案土地使用权的转让对价且原告已依约履行完毕，被告关于上述款项并非转让费而仅系办理建房手续的辛苦费及车费的抗辩与《协议书》的约定相矛盾，本院不予采信，故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条并参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第一款之规定，原告请求将涉案土地使用权变更登记至其名下，本院予以支持，被告应于本案判决生效之日起三十日内协助原告到土地行政主管部门申请将涉案土地使用权转移变更登记至原告名下，相关费用由原告负担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
被告李凤英应于本案判决生效之日起三十日内协助原告周克夫到土地行政主管部门申请将南宁市仙葫经济开发区某土地使用权转移变更登记至原告周克夫名下，相关费用由原告负担。
本案受理费4400元，由被告李凤英负担，此款原告周克夫已预交，被告应在本案判决生效之日起三十日内向原告付清。
上述应负义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦伟杰
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 朱微微
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有�
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着�所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。