北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5495号
上诉人（原审被告）傅小明，女，1956年2月27日出生。
被上诉人（原审原告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。
法定代表人王文，董事长。
委托代理人赵尚国，男，1983年5月18日出生。
上诉人傅小明因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年3月，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司起诉至原审法院称：傅小明是我公司管理的北京市东城区×××10号楼10单元201号房屋的产权人。双方于2002年12月14日签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》及《北京市海运仓小区物业管理公约》。协议约定，傅小明有按时交纳物业管理服务相关费用的义务。但傅小明自2003年12月1日至2015年12月31日期间未按照约定向我公司交纳物业服务费（具体包括物业费、电梯费、安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费、代收垃圾清运费、代收生活垃圾处理费、代收避雷装置检测费等）。傅小明的行为严重违反了双方之间的约定，属于违约行为。故我公司诉至法院，请求判令傅小明交纳2003年12月1日至2015年12月31日期间的物业服务费等6448.25元并支付违约金645元；由傅小明承担本案诉讼费。
傅小明辩称：欠费情况属实，但对面楼顶露台加盖玻璃房遮挡阳光，影响我家中采光，故要求物业公司先解决这个问题。故我不同意北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的诉讼请求。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与傅小明所签《海运仓小区物业管理公约》、《海运仓小区前期物业管理服务协议》系各方真实的意思表示，合同合法有效。现北京市东旭佳业物业管理有限责任公司依约履行了物业管理责任，傅小明在接受有关服务后，应当按照约定如期交纳相关费用，且在国家对有关费用进行调整后，按照新的标准执行，否则应承担违约责任。故北京市东旭佳业物业管理有限责任公司要求傅小明支付物业服务费等费用的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。傅小明所持抗辩意见，不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，法院不予采纳。但因北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的物业服务确存在业主不满意之处，故北京市东旭佳业物业管理有限责任公司要求傅小明支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年3月判决：一、傅小明于判决生效后十日内向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二〇〇三年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业服务费等共计人民币六千四百四十八元二角五分；二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，傅小明不服，以前楼楼顶露台加盖影响其采光的问题、暖气试水造成其屋顶渗水的问题未解决为由提出上诉，要求本院依法改判驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的诉讼请求。北京市东旭佳业物业管理有限责任公司同意原判。
本院经审理查明：傅小明为北京市东城区×××10号楼10单元201号房屋（以下简称涉诉房屋）的产权人，该房屋建筑面积66.39平方米。
2002年12月14日，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司作为甲方与傅小明作为乙方签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》，协议约定，甲方为乙方的上述房屋提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方应按协议向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司交纳相关物业费。交费时间为第一次交费日期当日为本年度应当交费时间，向后15日内。住宅按建筑面积每月每平方米0.5元。物业管理服务费用标准按本市届时政策调整。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。楼道灯等公共部位的电费，由业主分摊。乙方违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司、傅小明及北京市东城区住宅发展中心签订《北京市海运仓小区物业管理公约》约定，物业管理服务费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件执行，住宅物业管理服务费0.5元/月/建筑平方米。上述费用所含物业管理服务项目包括小区公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部分和设施设备的小修、小区的日常管理。配有电梯、水泵的高层住宅，其运行维护费由产权人按建筑面积分摊，具体费用按照京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件第七条按年交纳。按年度交纳的费用，由业主入住时交清当年费用，第二年费用应在当年12月20日前交纳。生活垃圾清运费30元/户·年。每年6月30日前将当年生活垃圾清运的费用交清。上述收费标准依北京市新的规定进行调整。傅小明在上述公约尾页的《承诺书》上签署了姓名，该《承诺书》载明，“为维护本小区的管理，本人已详细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的《北京市×××小区物业管理公约》，核准号为1080号，同意遵守本公约内一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任”。上述合同签订后，傅小明入住涉诉房屋。现傅小明未交纳2003年12月1日至2015年12月31日期间的物业服务费等费用。
庭审中，关于物业服务费数额的问题，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司称2006年1月1日之后的物业费依据北京市发展和改革委员会发布的“京发改[2005]2662号”文件收取，自2005年12月起，国家将物业服务收费基准价调整为0.55元/建筑面积平方米/月，该文件还规定了一些增收项目的费用标准，安全防范设施设备日常运行维护费0.05元/建筑面积平方米/月及多层住宅的消防设施设备日常运行维护费0.05元/建筑面积平方米/月，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司现按照0.61元/建筑面积平方米/月向傅小明收取物业服务费，傅小明应按文件规定向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付。对此，傅小明认可收费标准。关于支付逾期交纳物业费的违约金的问题，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司称因双方约定违约金计算比例过高，故自愿按照傅小明欠费总额百分之十的比例收取违约金。
经询，小区尚未成立业主委员会。
上述事实，有双方当事人陈述，《海运仓小区前期物业管理服务协议》，《北京市海运仓小区物业管理公约》，《入住通知单》，房屋档案等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与傅小明签订的涉诉协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。傅小明未向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司交纳2003年12月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司要求傅小明给付所欠物业服务费的诉讼请求，理由正当，应予支持。傅小明以前楼楼顶露台加盖影响其采光的问题、暖气试水造成其屋顶渗水的问题未解决为由拒绝交纳物业费的意见缺乏法律依据，本院不予采信。关于该两项问题，傅小明可另行向侵权人主张权利。
综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由傅小明负担（本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由傅小明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 王军华
代理审判员
胡珊珊
二〇一六年七月十一日
书 记 员 张 雯