四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2015）蒲江民初字第235号原告杨璨铭。法定代理人ＸＸ，系杨璨铭之父。被告李林强。委托代理人李智莲，系李林强之妻。第三人成都嘉金商贸有限公司。法定代�人戴瑞吉，经理。委托代理人杨尚辉，系公司员工。原告杨璨铭与被告李林强、第三人成都嘉金商贸有限公司（以下简称嘉金公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法由审判员付俊适用简易程序于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告杨璨铭法定代理人ＸＸ，被告李林强委托代理人李智莲及第三人成都嘉金商贸有限公司委托代理人杨尚辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨璨铭诉称，2013年4月，第三人与被告签订《商铺租赁合同书》，约定将第三人所有的位于蒲江县鹤山镇河滨南路***号，编号为2-4-1-**、2-4-1-**的两间商业用房（面积合计75.45平方米）出租给被告，租金为每年13500元，期限为4年，即2013年1月起至2016年12月31日止。合同另约定被告在每年的1月30日前一次性付清下一年度租金，超过三十日出租方有权解除合同。2013年9月27�，第三人将上述商业用房出售给原告，原告向第三人付清了全部购房款。售房前，第三人已将售房情况提前告知被告，被告明确表示放弃优先购买权，并承诺按原租赁合同约定继续向商业用房的所有权人支付租金。现因被告未按照合同约定支付租金，且已超过合同约定的三十日，原告起诉至法院，请求法院判决：1.终止原告与被告商业用房的租赁合同关系，并责令被告从商业用房中搬出；2.被告从2015年1月1日起，按每日64.55元（据同期同地段商铺年租金52024元按日计算）向原告计付商业用房租赁费用，至其搬出为止。计算至2015年3月31日计5809.50元；3.被告承担违约金1742.85元（5809.50×30%）。被告李林强辩称，原告起诉事实失实，其主张和理由不能成立。首先，被告与第三人签订《商铺租赁合同书》属实，虽然合同约定给付租金时间是1月30日，但合同是4月份才签订的，�被告向第三人交款时都被告知等通知后才交，所以交款时间事实上已经被告与第三人约定变更为4月30日前，原告向第三人购买该商铺后对交款日期变更的事实是知道且应当知道的，因此被告并未违约；其次，关于原告主张租金损失的问题，合同明确约定租金为13500元/年，即37元/天，而非原告主张的64.55元/天；最后，关于原告主张违约金的问题，因被告并未违约，且合同中也未约定30%的违约金，故被告不应承担违约金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，第三人与被告于2013年4月9日签订《商铺租赁合同书》，合同中对支付租金的时间有约定。第三人将商铺出售给原告之前已告知过被告，被告明确放弃了优先购买权。被告每年的租金都是第三人催收的，第三人从未与被告约定变更支付租金时间。经审理查明，被告李林强从2013年1月1日起租用第�人嘉金公司所有的位于蒲江县鹤山镇河滨南路***号，编号为2-4-1-**、2-4-1-**的龙韵华庭一期两间商业用房（建筑面积总计75.45平方米），2013年4月9日，双方签订书面《商铺租赁合同书》，约定由嘉金公司将上述两间商业用房出租给被告，租期4年，从2013年1月1日至2016年12月31日止，租金为每年13500元，一年一付，于每年1月30日前缴清当年全部租金，逾期按每日2%计付滞纳金，逾期超过30日出租方有权解除合同。合同另约定合同期满后双方不再续约的或者合同期间终止合同关系的，承租方须在20天内负责自行清退房屋。2013年9月27日，被告李林强向第三人出具《声明》，确认已知晓第三人即将出售其所承租商铺的事宜，承诺放弃优先购买权，继续执行租赁合同并向商业用房的新所有权人按时足额支付租金。2013年9月27日，第三人与原告签订《房屋转让协议书》，约定由第三人将其出租给被告的上述两间商铺转让给原告，签订协议书后，原告已支付全部购房款，房屋产权证的变更登记正在办理中。截至2015年4月10日，被告李林强仍未支付上述商业用房2015年度租金。另查明，2013年8月14日，李林强向第三人支付2013年1月1日至2013年12月31日的商铺租金13500元，2014年4月28日，李林强向第三人支付2014年1月1日至2014年12月31日的商铺租金13500元。与本案所涉两间商铺相邻的第三人所有的编号为2-4-1-**、2-4-1-**（建筑面积共计168.91平方米）两间商铺，2014年7月1日至2015年7月1日租金为52024元。以上案件事实有当事人身份证明、当事人的当庭陈述及原告提交的《商铺租赁合同书》、《房屋转让协议书》、房屋产权证、第三人向原告出具的《情况说明》、被告向第三人出具的《声明》、被告向第三人支付租金收据、第三人与编号为2-4-1-**、2-4-1-**的商铺租户签订的《商铺租赁合同书》等予以佐证，本院予以采信。日内本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，各方当事人对被告李林强租用第三人嘉金公司两间商业用房并签订《商铺租赁合同书》的事实无争议，对第三人嘉金公司出售该商业用房及被告李林强知晓售房事宜并自愿放弃优先购买权的事实亦无争议。上述事实所涉合同不违反国家法律规定，合法有效，各方当事人均应遵守合同相应约定。本案各方争议焦点在于被告李林强是否逾期未支付租金，其行为是否构成违约及原告能否解除合同并要求被告赔偿损失和违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，原告杨璨铭向第三人嘉金公司购买上述两间商业用房后，取代第三人成为本案争议商铺的出租方，原告与被告李林强就该商铺的权利义务应受原租赁合同的约束。依据《商铺租赁合同书》第五条“租金为每年13500元。租金采用按年支付方式，并于每年1月30日前缴清下一年度的全部租金，逾期按每日2%计付滞纳金，逾期超过30内出租方有权解除合同”之约定，被告李林强应于2015年1月30日前向出租方支付2015年度房屋租金，但截至原告起诉时的2015年4月10日，被告李林强仍未支付2015年度租金，其行为已构成违约。庭审中，被告李林强辩称其已与第三人将支付租金时间变更为4月30日前，但无相应的证据予以支持，且第三人和原告也未认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和�民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由被告李林强自行承担举证不能的不利后果。对被告李林强关于租金交付延期的抗辩，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，因被告逾期未支付租金，原告要求解除商业用房租赁合同并要求被告腾退房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。关于被告未支付租金仍占用本案争议商铺的费用承担问�，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，在本案争议合同尚未解除前，被告应按合同约定的年租金13500元支付租金。原告要求被告按同地段其他商铺年租金52024元标准支付房屋租金的主张于法无据，本院不予支持。因《商铺租赁合同书》约定合同期满或合同期间终止合同关系的，承租方须在20天内负责清退房屋，故被告应从2015年1月1日起至合同解除之日止按37元/日（13500元/年÷365天）的标准，以实际占用天数向原告支付房屋租金。腾房期限届满后，因原告收回房屋后可重新出租房屋并按新的市场价格收取房屋租金，被告仍占有租赁商铺的，应按照按同地段商铺最近年租金标准支付房屋占用费。与本案所涉商铺相邻的两间商铺（编号2-4-1-**、2-4-1-**）2014年7月1日至2015年7月1日租金为52024元，即每日每平方米的租金为0.84元（52024元/年÷365天÷168.91平方米），被告逾期腾退房屋应按该标准支付房屋占用费，直至实际腾退房屋之日止。关于违约金的问题，被告与第三人在租赁合同中约定“逾期按每日2%计付滞纳金”，系平等民事主体之间自愿协商约定的对逾期支付租金的惩罚性条款，是属于对违约责任的约定。故被告认为双方在合同中没有约定违约金的抗辩理由不能成立，其应向原告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，原告在庭审中以合同约定的违约金过高为由，要求被告按原告实际损失的30%支付违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告只主张按其2015年1月1日至2015年3月31日损失租金的30%计算违约金，系其对自己权利的处分行为，本院予以支持。因2015年1月1日至2015年3月31日，原告损失租金为3330元（37元/日×90天），故被告应向原告支付违约金999元（3330×30%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除被告李林强与第三人成都嘉金商贸有限公司2013年4月9日签订的《商铺租赁合同书》；二、限被告李林强在本判决生效后二十日内腾退出位于蒲江县鹤山镇河滨南路***号，编号为2-4-1-**、2-4-1-**的龙韵华庭一期两间商业用房，并交付原告杨璨铭；如逾期不腾退房屋，则从逾期之日起至实际腾退房屋之日止按每日每平方米0.84元的标准向原告杨璨铭支付房屋占用费；三、限被告李林强在本判决生效后十日内按每日37元的标准向原告杨璨铭支付从2015年1月1日起至解除合同之日止的房屋租金；四、限被告李林强在本判决生效后十日内支付原告杨璨铭违约金999元。五、驳回原告杨璨铭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李林强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 付 俊二〇一五年七月八日书记员 梁亭婷