湖北省汉川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0984民初470号
原告：张斌，男，汉族，住武汉市蔡甸区。
委托代理人熊汉波，湖北天明律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人王耀堂，湖北天明律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：湖北东森置业有限公司。住所地：汉川市经济开发区城北工业园。统一社会信用代码：914209845882053995
法定代表人徐国阶，执行董事。
委托代理人彭超，该公司法务经理。代理权限为特别授权。
原告张斌诉被告湖北东森置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告张斌的委托代理人熊汉波、王耀堂、被告湖北东森置业有限公司的委托代理人彭超到庭参加诉讼。本院于2016年4月26日依原告申请对被告的财产采取了保全措施。本案现已审理终结。
原告张斌诉称：2013年5月30日，原告与被告签订了一份商铺订购协议，订购被告华中电动车CBD一期C2-05、06号商铺，并对价款等作出约定。同年5月30日、6月15日，原告依约向被告交付购房款323562元及装修押金10000元，但因被告原因导致双方未能签订商品房买卖合同并交付房屋。2015年7月31日，双方又签订一份协议书，约定被告在2015年8月25日前退还原告预付房款323402元（被告扣除手续费160元）及装修押金10000元，并支付相应利息；如未在2015年8月25日前付清上述款项，被告除退还原告已支付的预付房款外，另按已付房款的一倍承担赔偿责任，同时，退还原告装修押金，并按同期银行贷款利率的四倍赔偿原告损失（利息计算期间为原告支付款项到帐之日起至退还之日止）。协议签订后，被告至今未履行约定的义务。为此，原告起诉。
原告张斌为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、商铺订购协议。拟证明原、被告双方对订购C2-05、06号商铺价款等事项的约定；
证据二、0625926号收据一张。拟证明被告于2013年5月30日收到原告支付C2-05、06号商铺款100000元；
证据三、0625894号收据一张。拟证明被告于2013年6月15日收到原告支付C2-05、06号商铺款223562万元；
证据四、0525947号收据一张。拟证明被告于2013年6月15日收到原告装修押金10000元；
证据五、被告方授权委托书。拟证明双方于2015年7月31日签订协议书的授权情况；
证据六、双方于2015年7月31日签订的协议书。拟证明双方对终止履行订购协议达成如下约定：1.被告在2015年8月25日前退还原告预付房款323402元及装修押金10000元，并支付相应利息；2.如未在2015年8月25日前付清上述款项，被告除退还原告已支付的预付房款外，另按已付房款的一倍承担赔偿责任，同时，退还原告装修押金，并按同期银行贷款利率的四倍赔偿原告损失（利息计算期间为原告支付款项到帐之日起至退还之日止）；3.双方在履行本协议过程中产生的争议，任何一方有权向有管辖权的人民法院起诉，并由违约方承担由此产生的一切合理费用。
被告湖北东森置业有限公司辩称：1.因土地性质变更，造成房价上涨，才导致双方未能签订商品房买卖合同，此不属于被告原因。2.协议书约定的双倍赔偿金及损失计算方式过高，请法院依法调整。
被告湖北东森置业有限公司庭后向本院提交了川房预售许字［2016］0001号商品房预售许可证，拟证明其于2016年1月1日取得预售资格。
经庭审质证，被告湖北东森置业有限公司对原告张斌提交的证据二至五无异议，本院予以采信。被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但认为没有被告方盖章，应未生效；对原告提交的证据六的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为赔偿原告已付房款一倍的损失及装修押金的利息损失过高，请求法院依法核减。经本院核查，被告庭后提交的预售许可证,其预售许可范围并不包括到本案讼争房产。
对双方有争议的证据，本院认为，原告提交的证据一即商铺订购协议虽无被告方签章，但其为被告提供的格式文本，上有被告方经办人的签名，且原告已交纳房款，被告也予以接受，并出具收据，双方已实际履行该协议。另外，被告在庭审时对原告购买商铺的事实也予以认可，故该订购协议已生效，对此证据本院予以采信；对原告提交的证据六,被告对其真实性予以认可，本院认为，该协议是双方真实意思的表示，并未违反法律法规禁止性规定，故协议合法有效，依法予以采信。
经审理查明：2013年5月30日，原告张斌与被告湖北东森置业有限公司签订一份商铺订购协议，约定被告将其开发的华中电动车CBD一期C2-05、06号商铺以623562元的价格出售给原告，协议还约定了其他事项。协议签订后，原告分别于2016年5月30日、6月15日交纳购房款100000元、223562元，并于2013年6月15日交纳装修押金10000元，由被告出具了收据。后因被告方土地性质发生了变化，致使房价上涨，双方未对新的房屋价格达成一致意见，导致双方未能签订商品房买卖合同。2015年7月31日，双方就退还原告交付购房款签订一份协议书，约定：1.被告在2015年8月25日前退还原告预付房款323402元及装修押金10000元，并按照月息1%的标准向原告支付利息合计88309元（利息计算期间为原告支付预付房款及装修押金到帐之日起至2015年8月25日止）；2.如被告未在2015年8月25日前付清上述全部款项，除退还原告已支付的预付房款外，另按已付房款的一倍承担赔偿责任；同时，退还原告装修押金，利息按银行同期贷款利率的四倍赔偿原告损失（利息计算期间为原告支付款项到帐之日起至退还之日止）；3.双方在履行本协议过程中产生的争议，任何一方有权向有管辖权的人民法院起诉，并由违约方承担由此产生的一切合理费用。协议签订后，被告未按协议履行。为此，原告起诉要求：1.被告返还原告已付购房款323402元，并赔偿原告323402元；2.被告返还原告装修押金10000元并赔偿利息损失5948元（暂从2013年6月15日计算至2015年12月31日，应按银行同期贷款利率的四倍计算至返还之日止）；3.由被告承担本案的诉讼费用、原告支付的律师费及其他相关费用。
另查明，被告湖北东森置业有限公司至今未提供证据证明已取得讼争房产的预售许可资格。
本院认为，原、被告于2013年5月30日签订的商铺订购协议已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告也接受了原告交付的购房款，故该订购协议应视为商品房买卖合同。被告在未取得预售资格的情况下与原告签订商品房买卖合同，违反了法律禁止性规定，故应当认定为无效。原、被告双方于2015年7月31日签订的退还原告购房款的协议书是双方真实意思表示，而该协议内容并未违反法律的禁止性规定，且不损害国家、集体或第三人的利益，且该协议内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故该协议合法有效，被告理应按协议内容履行其义务，被告未按约履行付款义务，应承担相应的民事责任。而原告要求被告支付律师费用及其他相关费用因无证据证实，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北东森置业有限公司退还原告张斌购房款323402元，赔偿经济损失323402元；
二、被告湖北东森置业有限公司退还原告张斌支付的装修押金10000元，并按同期人民银行贷款利率的四倍支付利息（从2013年6月15日起至还款之日止）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
上述给付义务于本判决生效之日起十日内支付。逾期支付的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
本案件受理费10368元，财产保全费用3804元，合计14172元由被告湖北东森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审判长 王 力
审判员 刘治国
审判员 王 琴
二〇一六年九月一日
书记员 熊汉勤
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。