吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0821民初859号原告:张会民，男，汉族，退休工人委托代理人：骆敏慧（系原告儿媳），女，汉族，个体委托代理人:邓少辉，吉林金辉律师事务所律师。被告：镇赉县天泽房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91220821081941418L。法定代表人：葛文光，该公司经理。委托代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。原告张会民与被告镇赉县天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张会民及委托代理人骆敏慧、邓少辉，被告天泽公司委托代理人李云峰均到庭参加了庭审，本案现已审理终结。张会民诉称：2014年5月1日，我与天泽公司签订两份房屋产权调换协议书。约定，天泽公司将以其开发建设的金色嘉园小区一期工程内的5户30平方米的车库及一户85平方米的住宅楼与我进行调换。后我依约将用于调换的房屋交付天泽公司。现天泽公司开发建设的金色嘉园小区一期工程已竣工交付，却没有按约定于2015年12月31日前将用于调换的房屋交付给我。故诉至法院要求1、天泽公司交付位于镇赉镇金色嘉园小区一期工程内30平方米车库5户（背对背或相连）及85平方米住宅楼一户（三层）；2、按约定支付逾期交付违约金（自2016年1月1日起至交付时止）；3、按约支付临时安置补助费（自2014年5月1日起至交付时止）；4、给付一次性搬家补助费1000元。天泽公司辩称：我方已按约定为原告回迁了两户商服，其他没有回迁的原因是原告没有按双方约定给付差价款，如果原告如约定差价款，我方将按原告要求的车库和房屋交付给原告；我方不同意给付违约金；同意支付临时安置补助费至2015年12月31日，同意给付一次性搬家补助费1000元。经审理查明：原、被告于2014年5月1日签订编号为TZ000138《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》一份，同一日，为明确回迁房屋与车库位置、面积与具体回迁时间等问题，双方又签订《补充协议》一份。按约定，原告享受产权调换房屋面积共计为171.49平方米，被告按原告选择回迁商服楼215.14平方米（已交付）、30平方米车库5个（背对背或相连）及85平方米楼（回迁车库上面，3层）的户型予以设计并建设。回迁楼房及车库位于被告开发的镇赉县“金色嘉园”小区，系被告建设的第一期工程，并约定原告于2015年12月31日前办理入住，如有违约被告按每天1‰支付违约金，临时安置助费为按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6.00元/平方米的标准给付原告，给付原告一次性搬家补助费1000元。原告为证实自己的主张提供证据如下：1、2014年5月1日原、被告签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，证明，被告应给原告调换的房屋户型为面积30平方米的车库5个，同时证明双方约定由被告给付原告临时安置补偿费，以171.49平方米为标准每月按6元/平方米计算。被告对证据的真实性没有异议，但有几点说明，1、该协议书不是独立存在的，在签订协议之前双方曾签订一份《金色嘉园小区国有土地上房屋征收补偿方案意见表》，故双方应按补偿方案意见履行；2、该协议第三条三款约定与补偿方案不符部分应多退少补；3、原告房屋使用性质为住宅，现回迁为车库，两者市场价格不一致，按规定应找差价；4、我方已于2015年12月30日交付两商服给原告使用，但因原告没有按规定结算差价款，所以该车库迟迟没有办理入住手续，原因在于原告而不是被告，所以被告只能将安置补偿费计算至2015年12月30日。2、2014年5月1日原、被告签订《补充协议》，证明被告增加了用于调换的房屋85平方米住宅楼三层，明确了5户车库的位置是背对背或连着都可以，如被告违约，按每天千分之一的标准支付违约金，约定了被告交付楼房的期限为2015年12月31日。被告认为，补充协议只有天泽公司的公章和法定代表人的签字，没有另一方的签字，无法体现另一主体，该协议书不具备协议的基本要件。3、金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见复印件，这份复印件的来源是在2016年1月就原告与被告协商回迁事宜时由被告代理律师李云峰给原告的，今年年初被告向原告出示的这份表格中并没有关于时间的记载，所以被告所提供的表格的时间是被告后填上去的，也就是说是在双方签订房屋产权调换协议书一年之后签署的征求意见表；被告认为证据是复印件，被告方不知道来源和出处，原告是想证明该份证据是没有时间，而我提供的证据时间是后来补的，但原告也没有证据证实我方出示的证据的时间与签订合同的时间是不一致，如果原告认为我方提供的证据在时间上有出入，可以申请鉴定；即便签署的时间是后补充的，但根据民法通则规定，当事人的民事行为有后追认的权利，所以签署的时间不是征求意见表所反映的主要内容，所反映的主要内容是当事人对征求意见表的认可。被告为证明自己的主张，提供证据如下：1、2014年5月1日原、被告签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》复印件1份，证明；（1）、本协议是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》及《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》签订；（2）、张会民选择的是产权调换补偿方式，也就是说调换与补偿是不可分割的；（3）、张会民可享受产权调换面积为171.49平方米，也就是说置换面积是171.49平方米。而张会民选择回迁30平方米车库5户，85平方米住宅房屋1户，还将21.49平方米划到商服楼内，其选择回迁房屋面积已大于应享受回迁的面积，同时，其选择回迁的车库价格要高于住宅房屋价格，按双方约定及《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》经计算后多退少补后方可办理入住手续；2、金色家园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案1份，镇赉县人民政府【2013】4号文件1份，证明：补偿方案是在政府指导下根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《2013年镇赉县城区棚户区履行房屋征收安置补偿暂行办法》制定，同时，原、被告之间的产权调换协议书是根据此方案签订的；3、金色家园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见表1份；证明此意见表与协议同时形成，在双方签订产权调换协议时张会民对《金色家园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》无意见，说明双方按补偿方案的标准履行已得到双方的认可；上述三份证据综合说明：在双方签订《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》前，我方已将此方案分发给包括原告在内的每户居民，在居民了解置换方案后，居民同时签订了《金色家园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见表》及《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，以上三份证据属“三位一体”，不是独立存在的，补偿方案的标准是双方签订产权调换协议的唯一依据；原告对第一份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，1、虽然产权调换协议书当中载明是依据国有土地上房屋征收与补偿条例及镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿办法，但是在签订协议时双方并非是依据上述的法律及规范性文件签署的，因为国有土地房屋征收是应由政府组织并经过公告发布征收决定等一系列程序来完成的，但本案中原、被告产权调换并未经过国有土地房屋的法定程序，双方仅仅是作为平等民事主体就房屋调换进行协商签订的协议，因此，本案中所涉协议并不受国有土地上房屋征收与补偿条例及镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿办法的约束；原告对第二份证据的质证意见为：认为方案是被告单方制定的，未与原告进行协商，且在签订产权调换协议书之前，原告未收到该方案，被告亦未向原告对方案进行说明，因此原告不受该房屋征收补偿方案的约束，原、被告只能依据双方签订的产权调换协议书及补充协议来履行合同义务，主张合同权利；退一步讲，即便被告主张补偿方案为合同的组成部分，该补偿方案也应当属于合同的补充条款，产权调换协议书中的补充协议确定的条款应当是特别条款，根据特别条款优于普通条款的原则，被告应当按照补充协议来履行义务；对第三份证据的真实性有异议，征求意见表的签署的时间并不是在2014年5月1日，经原告本人确认，该意见表并不是在2014年5月1日签订的，而是在双方签订了产权调换协议书的第二年也就是2015年5、6月份，签字时的情况是首先并没有向原告出示金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案，在签署的时候是在原告将回迁的部分商服要求被告变更至其儿子及孙子名下办理相关手续时，被告出示的征求意见表，当时向原告说明的是以回迁协议是否同意，这份征求意见表并不能证明原告收到了该补偿方案，也证明不了原告同意该补偿方案的内容，况且在签署该意见表时房屋产权调换协议早已达成；4、镇赉县城区棚户区改造项目审批表复印件一份，镇赉县发展和改革局镇发改审批字[2014]207号关于镇赉天泽房地产开发有限公司金色嘉园小区棚户区改造一期工程项目核准的批复复印件一份，证明问题天泽公司的开发项目是棚户区改迁项目，在拆迁过程中应受政府指导；原告对被告提供的证据形式有异议，因为都是复印件，即便被告开发金色嘉园小区在政府的立项为棚户区改造项目，但只能说明被告向政府申请立项的情况。是不是棚户区改造，原告并不知情，文件中载明的时间是2014年7月31日，但在此之前原、被告双方已经达成了产权调换协议，也就是双方先签订的协议后进行了立项，被告在取得原告房屋土地之后如何立项与原告无关；双方签订的产权调换协议并未经过国有土地上房屋征收的程序，因此不受国有土地上房屋及棚改项目相关政策的约束：5、房屋所有权证复印件3份，张会民在我方开发的小区范围内共有房屋三栋，面积分别为73.50平方米、75.45平方米和171.49平方米，用途均为住宅。其中前两栋房屋用于开办幼儿园，符合县政府文件及补偿方案关于住宅房屋用于经营的，按经营性房屋产权调换标准100%予以产权调换。后一栋房屋性质为住宅，但因没有工商、税务部门出具的合法手续而只能回迁住宅房屋，如回迁车库，需找差价款；6、回迁安置证明复印件2份，证明被告已按双方约定为原告回迁了两户商服楼，其他房屋没有回迁是因为原告没有将差价款进行结算，因此被告才将安置补助费计算至交付之日，也就是2015年12月30日；原告认为该证据与本案无关，两户回迁房屋分别是回迁给张弛、张静文；2、针对被告的第二个证明问题，根据产权调换协议约定，原告只需交纳选择回迁面积与实际测绘面积之间的差额，因此被告未按约定时间交付房屋并非原告违约；7、李洪军、王俊如的镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书及棚户区改迁入户费用结算清单、回迁安置证明复印件各二份，李军的镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书一份、协议书一份、收据一份，证明上述三人与被告同样的协议书，内容一致，该三人在与被告方办理入住手续时因面积不符或使用性质不符均已办理多退少补手续，同时说明本小区在与回迁户签订协议及履行协议执行的同样的程序和标准；原告的质证意见为：就被告举证的结算清单当中仍体现出回迁面积远远超出安置面积；2、虽然结算清单当中标明差价款，据原告了解该差价款并非是回迁后面积之差的差价款，李洪军的应安置面积是87.95平方米，实际回迁面积是116.64平方米，超出面积应是30平方米，30平方米的差价款不可能是7万多元，所以这个差价款应是回迁户办理入住时缴纳的相关费用，而且被告未提供这三户已缴纳差价款相关费用；3、即便如被告所说该几名的履方式，但他人的履行方式不能约束本案的原告，原告的主张是完全依照原、被告签订的产权调换协议书履行的，是有事实依据的；8、录像一份（内容略），证明天泽公司在与被动迁户签订协议之前，镇赉县建设局派人配合开发商走访被动迁户并同时送达了补偿方案，同时说明了开发行为是在政府指导下实施的，须按政府文件执行；原告的质证意见：该视听资料来源不清，没有录制时间，画面当中人物身份不清，不能证明如被告所说是建设局的相关工作人员，画面中体现的内容也证明不了被告所主张的是向回迁户送达补偿方案；且该视听资料与本案的原告无关。证据的分析、认定：对原告提供的第1组证据，被告对真实性没有异议，故本院予以确认；对原告提供的第2组证据，本院认为，被告对于补充协议中的公司公章及法定代表人签字均无异议，其作为制定合同一方的主体，在2014年5月1日签订《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》的同时为原告出具的了《补充协议》，其应对自己的行为有相应的法律认知，即作为房地产开发公司对自己在补充协议上加盖公司公章及签署法定代表人签名，并交付于原告后所产生的法律后果具备一定的认知。现被告称因没有另一方即原告的签字，该补充协议不具备协议的基本要素的辩解不能成立，故本院对该补充协议予以确认；对原告提供的第3组证据，该证据为复印件，无法与原件核对，本院不予采信。对被告提供的第1组证据，原告对证据的真实性无异议，故本院对此证据予以确认；对被告提供的第2组证据，因其是针对金色家园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿事宜所作的方案，本案对该组证据的真实性予以确认；对被告提供的第3组证据，虽原告对证据的真实性有异议，但其未提供证据予以佐证，故本院对该组证据予以确认；对被告提供的第4组证据，该证据为复印件，无法与原件核对，亦无其他证据佐证；对被告提供的第5组证据，原告对证据的真实性无意见，故本院对该证据予以确认；对被告提供的第6组证据，本院认为该证据与本案无关联性，故不予评判；对被告提供的第7组证据，该证据仅能证明李洪军、王俊、李军等人向被告交付了一定的价款，不能推定包括原告在内的其他人也同意补交差价款，故对此份证据不予采信；对被告提供的第8组证据，该证据为视听资料，内容不清晰，亦无其他证据佐证，无法证明镇赉县住建局工作人员协同被告“挨户走访并送达补偿方案”依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九、第七十条规定，该视听资料存有疑点且无其他证据佐证，本院不予采信。根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点问题是：原告的前三项诉讼请求是否符合法律规定。本院认为：1、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后立即向原告张会民交付位于镇赉镇金色嘉园小区一期工程内30平方米车库5户（背对背或相连）及85平方米住宅楼一户（三层）。本院认为，原、被告于2014年5月1日签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》及《补充协议》是原、被告这一平等民事主体之间就原告被拆迁的平房、回迁的楼房、车库产权事宜、回迁时间等问题达成的调换合意，是双方当事人的真实意思表示，协议内容并不违反相关法律、法规的效力性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。从被告提供的部分证据看，被告开发的镇赉县“金色嘉园”小区系经被告申请，由政府部门审核并批准棚户区改造工程，但在具体拆迁安置补偿过程中，政府并未发布征收公告和征收决定，政府及其他相关行政部门并未参与原告回迁房屋及车库协议的签订，所以原、被告签订协议的名称虽为“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”，实际上是被告作为开发商，单独与原告就如何拆迁、回迁进行的协商而达成的协议，系平等民事主体间的民事行为，而非政府征收行为，所以调整本案原、被告双方民事行为的法律规范应依据双方当事人意思自治即双方协议及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。本案原、被告双方诉争的根源在于对《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》中第三条第（三）项，原文为“乙方（原告）可享受产权调换房屋面积171.49平方米，甲方（被告）按乙方（原告）选择回迁商服楼215.14平方米、30平方米车库5个及85平方米楼的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符合部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。”该项约定应认定为对楼房及车库建筑面积误差的约定，而并不是被告理解的是对整个产权调换是否找差价的约定。是否对整个产权调换找差价的约定，对原、被告双方来说均至关重要，若存在该约定，应在协议或补充协议中明确。《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”退一步讲，原、被告之间签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，系被告方提供的填充式格式合同，对格式条款解释不一致的，应当作为不利于提供格式条款乙方即被告的解释。故对原告要求被告交付位于镇赉镇金色嘉园小区一期工程内30平方米车库5户（背对背或相连）及85平方米住宅楼一户（三层）的诉讼请求予以支持。二、原告张会民要求被告镇赉县天泽房地产开发有限公司给付违约金的诉求本院不予支持。原告要求被告以1097800元（150平方米*5800元+85平方米*2680元）为基准按每天1‰计算违约金，虽原、被告双方在《补充协议》中亦约定，其中2015年12月31日前入住，如有违约按每天1‰支付违约金。本案中，被告未如约向原告交付其应交付的所有房屋，确存在违约行为，而该违约行为亦未给原告带来实际的财产损失，且原告要求被告以1097800元为基准计算违约金亦无法律依据，1097800元仅是原告认为的理论数值，无法认定该数据为原告的现实利益损失，故本院对原告要求被告给付违约金的诉求不予支持。三、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后按调换协议书的约定给付原告张会民临时安置补助费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告在镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书中约定，临时安置补助费：甲方（天泽公司）按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元/平方米的标准支付乙方（张会民）。原告要求被告自2014年5月1日起到交付时止给付临时安置补助费，而被告认为该费用计算至2015年12月30日止。本案中，双方之所以不能就临时安置补助费达成一致意见，是因对调换协议书的多退少补产生争议。本院认为，抛开双方的争议问题，就安置补偿本身来说，被告已为原告回迁安置了两处商服（变更至其儿子及孙子名下），以此可知，在本案中被告对自己应履行的义务采取了积极作为的方式。既然被告已按调换协议履行了安置的义务，原告应按调换协议的约定要求临时安置补助费。故临时安置补助费的截止时间应为2015年12月31日，即被告应给付原告的临时安置补助费按调换协议的约定，每月为171.49平方米*6元/月=1028.94元，自2014年5月1日起至2015年12月31日止。四、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后按调换协议书的约定给付原告张会民一次性搬家补助费1000元。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后立即向原告张会民交付位于镇赉镇金色嘉园小区一期工程内30平方米车库5户（背对背或相连）及85平方米住宅楼一户（三层）；二、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后按调换协议书的约定立即给付原告张会民临时安置补助费（自2014年5月1日起至2015年12月31日止，每月为171.49平方米*6元/月=1028.94元，此款按季度发放，分别于每年的3月30日，6月30日，9月30日，12月30日给付）；三、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后按调换协议书的约定立即给付原告张会民一次性搬家补助费1000元：四：驳回原告张会民的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期间为从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算二年内。逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长  刘 洋审 判 员  莫 琳代理审判员  韩丽丽二〇一六年十一月二十三日书 记 员  赵书淼