广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民二初字第3903号
原告（反诉被告）胡伟杰，男，汉族，1980年12月3日出生，户籍地址深圳市罗湖区。
委托代理人杨银松，广东恒策律师事务所律师。
委托代理人鲁丽娜，广东恒策律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）卢庞枘，男，汉族，1982年3月8日出生，户籍地址广东省陆丰市。
第三人苏世康，男，汉族，1968年7月15日出生，户籍地址广东省湛江市市辖区。
被告及第三人共同委托代理人庄毓添，广东深天正律师事务所律师。
原告胡伟杰诉被告卢庞枘，并由第三人苏世康依法参加诉讼的合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告胡伟杰及其委托代理人杨银松、鲁丽娜，被告卢庞枘、第三人苏世康及二人共同委托代理人庄毓添到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金人民币92684元，物业管理费、水电费人民币15992.11元(2015年6月-2015年7月份)；2、判令被告赔偿原告损失人民币1422820元；3、判令双方解除宾馆承包合同；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）提出反诉并辩称，原、被告签订《宾馆承包合同》每月向反诉人支付承包费1万元，并交纳保证金38万元，期间水电费由被反诉人负责，反诉人承包后，发现被反诉人一直欠付宏发投资集团2015年2、3月份的租金，要求反诉人帮他交纳，并为反诉人写下91200元的借条，2015年4、5月份，被反诉人依然没有如期交纳租金，反诉人的行为有欺诈性质，不应支持。反诉请求：1.解除原告与被告的宾馆承包合同关系；2.判令被反诉人返还反诉人保证金38万元，返还租金178256元（2-5月租金）、管理费24784元（4、5月管理费）等借款；3.赔偿反诉人装修费损失42000元；4、被告承担全部的诉讼费。
针对被告的反诉，原告辩称，反诉人的违约导致合同无法履行，反诉人向原告支付的保证金应当抵作赔偿原告的损失，租金和水电费等费用事实上是应当由反诉人支付的，合同约定由原告支付是笔误，和实际支付情况不符，也不符合情理。原告向反诉人交付的房间数量与特种行业许可证中登记的房屋数量一致为56间，反诉人无须另装修宾馆，因此应驳回反诉。
第三人陈述称，对案件事实的陈述主张与被告卢庞枘一致，同意卢庞枘对于案件事实的陈述，支持卢庞枘的反诉请求。
本院审理查明
2014年11月20日，原告与深圳市宏发投资集团有限公司签订《房屋租赁协议》，约定原告租赁宏发公司位于石岩街道塘头大道宏发商业大厦二楼，面积1485.45平方米，租赁期限2014年12月1日到2022年6月30日，每月租金44565元，租赁期间原告不得改变租赁用途，或擅自对租赁房屋进行装修，或未经宏发公司书面同意擅自转租给第三人，否则宏发公司有权单方解除合同，没收3个月的租赁保证金。2015年4月1日，原告作为甲方、被告卢庞枘、第三人苏世康作为乙方，签订一份《宾馆承包合同》，合同约定：乙方承包经营深圳市鑫丰达宾馆，甲方承包给乙方的宾馆位于宝安区石岩街道塘头大道宏发商业大厦一层、二层，该宾馆现有装修及设施归乙方使用，乙方可自行装修。合同签订后，甲乙双方共同对移交给乙方宾馆的财产进行清点、确认。承包期限2015年4月1日至2022年6月30日，每月承包金1万元，承包保证金38万元，合同签订后一次性付清。承包期间宾馆的租金及水电费、管理费等相应宾馆使用的费用由甲方自行负责。原告称该条款为笔误，“甲方”负责实际应为“乙方”负责，但被告及第三人不予认可。同时合同还约定，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围等方案需事先征得甲方的书面同意方可施工。在承包期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回所承包给乙方的宾馆：1、未经甲方书面同意，转租、转让该宾馆；2、未经甲方书面同意，拆迁变动宾馆结构；3、损坏承包的宾馆设施，甲方提出的合理期限内未修复的。乙方应于承包期满后，将承包宾馆及附属设备、设施如数交给甲方，乙方交还给甲方的宾馆及附属设施应保持完好的状态，不得留下物品或影响酒店的正常经营。合同签订后，被告及第三人如期支付了38万元保证金，2015年4月3日，深圳市宏发投资集团有限公司给原告发了一份《催款通知》，要求原告胡伟杰支付欠交的2015年2、3月份租金89128元，同一天原告给第三人苏世康出具了一张《借条》，内容大致为借苏世康91200元，2015年4月4日归还，如未归还，视为双方默认免交一年房租12万元。被告接收宾馆后将宾馆部分加建墙面打掉，并卖掉了宾馆的电视、麻将桌、床等物品，打算重新对宾馆进行装修，2015年5月之后，被告及第三人未再交过租金，并称，宾馆只用到2015年5月，之后没有再使用。原告则称被告及第三人一直在使用。
另查明，深圳市鑫丰达宾馆系个人独资企业，成立于2010年12月13日，原投资人蔡勇志，2014年5月9日变更为胡明利。2014年3月6日，原告胡伟杰作为乙方、案外人贺静萍作为甲方签订《转让协议》，约定贺静萍将位于宏发商业大楼二楼的商铺转让给乙方使用，租赁商铺建筑面积1480㎡，转让期限为本合同签订之日起至2016年6月30日，原告于2014年3月6日前一次性向贺静萍支付转让费120万元。2014年4月23日，案外人蔡勇志与胡明利签订《产权转让协议书》，约定蔡勇志将深圳市鑫丰达宾馆的整体产权及相关权益以38万元转让给胡明利，转让后，胡明利取得深圳市鑫丰达宾馆的所有权，胡明利应于2014年4月26日前一次性支付转让款。原告称胡明利是名义法人，是原告的哥哥，实际投资人是原告。原告称上述两份协议的款项是通过其妻子张珈瑜转帐的，具体如下：1、胡伟杰的妻子张珈瑜转让协议向贺静萍支付48万元转让费：2014年3月4日转帐3万元，3月6日转帐27万元，3月7日转账9万元，3月14日转帐9万元，2014年3月21日，通过胡明利帐号转给贺静萍70万元，以上共计118万元；2、胡明利与蔡勇志签订产权转让协议后，向蔡勇志转帐人民币38万元：第一笔2014年4月25日通过奥杰物流公司农村商业银行转给深圳市鑫丰达投资发展有限公司10万元；第二笔2014年3月14日张珈瑜通过平安银行转给张艺蕾43942元；第三笔2014年4月9日张珈瑜通过平安银行转给张艺蕾43538元；第四笔2014年5月15日转帐445325.3元、6月26日张珈瑜通过平安银行转给张艺蕾转帐10万元、7月4日张珈瑜通过平安银行转给张艺蕾3万元，7月24日转给深圳市鑫丰达投资发展有限公司2万元。7月26日张珈瑜通过平安银行转给张艺蕾6000元。2014年7月31日给深圳市鑫丰达投资发展有限公司2万元。2014年8月1日转给深圳市鑫丰达投资发展有限公司111986元。8月8日转给深圳市鑫丰达投资发展有限公司4万元。8月20日转给深圳市鑫丰达投资发展有限公司40145元。8月22日转给深圳市鑫丰达投资发展有限公司1万元，剩余的是给蔡逸崇的一共61296元，多出的金额是转的租金，上述原告所称的转款金额与38万元数额不符。3、原告依据和出租人深圳市宏发投资集团有限公司签订的房屋租赁协议约定，向出租人支付保证金89128元以及相关的租金水电费费用。
判决结果
本院认为，原、被告及第三人签订的《宾馆承包合同》，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议依法成立并生效，合同双方应按约定履行相关的义务。现原、被告及第三人均提出解除双方的宾馆承包合同，视为双方对解除合同已达成合意，被告于2015年9月11日提起反诉，请求解除承包合同，故本院确认双方承包合同于2015年9月11日解除。承包合同中约定被告及第三人如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围等方案需事先征得原告的书面同意方可施工，而被告及第三人在接收宾馆后，在未征得原告书面同意的情况下，擅自将宾馆的加建部分拆除，并将电视、空调等设备变卖，违反了双方合同的约定，原告在签订合同时收取被告的保证金，就是为了让被告及第三人保证合理的使用宾馆，故被告及第三人的行为构成实质上的违约，对其要求退还38万元保证金的诉讼请求，本院不予支持，其要求的装修费损失亦没有依据，本院亦不予支持。
关于被告请求返还租金及管理费的诉讼请求，本院认为，双方合同中虽然约定承包期间宾馆的租金及水电费、管理费等相关费用由原告负责，但纵观整个合同，宾馆的承包金原告每月只收取1万元，而宾馆的房屋租金每月则有44564元、水电费也有1万多元，因此，再由原告承担租金及水电费等明显不符合常理，故本院确认合同中该部分由原告承包应属笔误，实际应当是被告承担，故被告无权要求原告返还2015年4月-5月其使用宾馆期间的房屋租金及管理费等。但2015年2月-3月，被告及第三人并未实际使用宾馆，同时原告给被告出具了相应的借条，原告应当返还被告2015年2月、3月的租金89128元。
原告请求被告支付2015年6月-7月的租金、物业管理费、水电费，未提供相应的证据证明其代被告垫付了租金及物业管理费、水电费等，故对该项请求本院不予支持。关于被告及第三人应否赔偿原告的相关损失问题，本院认为，被告及第三人擅自拆除宾馆内的加建部分，并将电视、空调等设备变卖，给原告造成了一定的损失，该损失与被告及第三人的行为具有相应的因果关系，故对原告要求赔偿的请求本院予以支持。关于原告损失的具体数额，本院认为，原告与贺静萍签订合同的转让费120万元，根据原告提供的证据，其实际付款为118万元，按照该合同，转让期限为2014年3月6日至2016年6月30日，共计28个月，原告自2015年4月1日起转让给被告及第三人，原告自己实际使用的时间为13个月，扣除原告自行使用的时间，被告及第三人应赔偿原告损失632143元（118万元×15个月÷28个月）。
关于原告与深圳市鑫丰达宾馆签订的《产权转让协议书》中的转让费38万元，虽然名义上是产权转让协议，但实际上应为深圳市鑫丰达宾馆的经营权，事实上宾馆也实际更名至胡明利名下，因此，无论商铺是否存在，该宾馆的经营权作为单独的权利依然存在，且，原告提供的证据也不足以证明其实际支付了该款项，故对原告要求被告及第三人赔偿转让费38万的诉讼请求，本院不予支持。原告还要求被告赔偿其与深圳市宏发投资集团有限公司签订的《房屋租赁协议》中的违约金及租赁保证金，原告亦未提交相应的证据证明深圳市宏发投资集团有限公司实际收取了原告的三个月的违约金，且该公司也决定不予退还原告的保证金，故对该项损失，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告胡伟杰与被告卢庞枘、第三人苏世康签订的《宾馆承包合同》于2015年9月11日解除；
二、被告卢庞枘、第三人苏世康于本判决生效之日起五日内赔偿原告胡伟杰损失632143元；
三、原告胡伟杰于本判决生效之日起五日内返还被告卢庞枘、第三人苏世康租金89128元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告被告卢庞枘的其他反诉请求。
本诉案件受理费18583元，由原告10909元承担，由被告卢庞枘、第三人苏世康承担7674元，反诉案件受理费10050.4元由原告1407，被告卢庞枘承担8643.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 力 英
人民陪审员 朱 维 荣
人民陪审员 苏 雅
二〇一六年四月十日
书 记 员 张俊鑫（兼)
书 记 员 王 子 文
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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