广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2933号
上诉人（原审被告）：利国铭，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，所长。
委托代理人：郑海涛、劳绮玲，该所员工。
上诉人利国铭因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区建设横马路XX号之一（旧建设二马路东一街前排101-113）房屋，面积146.76平方米，产别公产，于1999年10月25日由广州市国土局房管局接管，现由广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称房屋管理所）管理。其中的XXXX房由利国铭承租，利国铭本人的户籍亦登记在上述房屋。
2013年7月19日，房屋管理所（为出租人、甲方）与利国铭（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在越秀区建设横马路XX号之一XXXX部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积19.25平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额为1674.80元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。
合同签订后，利国铭按1674.80元/月标准向房屋管理所支付租金至2015年8月31日。
2015年6月19日，房屋管理所向利国铭发出《通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》将于2015年6月30日期满，自2015年7月1日起，双方属不定期租赁关系，我所有权随时解除与你的不定期租赁；我方将市国土房管局最新公布的房屋租金参考价或经第三方评估的租金价格，对上址房屋进行公开招租，请你积极参与竞标；如你方未能中标或不参与投标的，你我双方的不定期租赁关系自我所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除；请你于正式解除租赁关系之日起30日内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交回我所等。利国铭表示已收到该通知。
2015年8月3日，房屋管理所向利国铭发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》已于2015年6月30日到期，到期后，双方未签订书面的租赁合同，但仍由你继续租赁使用，属于不定期租赁；现我所决定与你终止租赁关系，自本通知送达之日起，双方的租赁关系解除；请你收到本通知后10日内，将上址房屋腾空、交回钥匙，结清相关费用，并补交2015年7月1日至2015年7月31日的房屋租金差额（1501.5元/月），共1501.5元；从2015年8月1日起至你实际腾空交回房屋之日止，我所还将按《2014年广州市房屋租金参考价》（3176.3元/月）向你收取房屋占用费等。利国铭表示收到该通知。
2015年8月21日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局就利国铭等人的信访作出《信访事项告知函》，内容为：查阅档案显示，建设横马路XX号之一是我局于1964年由广州市住宅公司移交接管的房屋，接管时为住宅用房，1999年，对房屋进行了拆平重建改为前铺后居，2000年因前铺后居消防安全问题，将房屋改为商业用途使用至今；经现场核查，XXXX房有厨厕，该房屋的厨房、厕所的生活污水都是直接排放到沙井，易堵塞，不具备居住条件；由于该房屋不具备居住条件，我局将房屋作为商业用途进行公开招租；已拥有自有产权房屋的，可自行解决；承租人夫妻双方均无自有产权的，我局将利用其他空置房源进行安置等。
2015年9月11日，房屋管理所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认房屋管理所、利国铭的租赁关系已于2015年8月3日解除；2、利国铭将广州市越秀区建设横马路XX号之一XXXX房腾空交还给房屋管理所；3、利国铭补交2015年7月1日起至2015年8月31日止的房屋租金差额（差额为1501.5元/月）；4、利国铭向房屋管理所支付从2015年9月1日起计至实际腾空交换房屋之日止的房屋占用费（按照2014年广州市房屋租金参考价即3176.3元/月的标准计算）。
现广州市海珠区晓港东马路晓阳街16号XXXX房的所有权登记在利国铭名下。
原审法院认为：房屋管理所、利国铭之间的租赁合同约定的租期于2015年6月30日届满，双方没有续签合同，利国铭继续使用承租房屋并缴纳租金给房屋管理所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。房屋管理所已于2015年8月3日向利国铭发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，主张解除租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达利国铭时即2015年8月3日解除。故房屋管理所要求确认双方之间的租赁合同关系于该日解除，符合法律规定，予以支持。基于租赁合同关系已解除，房屋管理所要求利国铭将承租房屋腾空交回，合法合理，亦予以支持。利国铭户及同住人员应尽快将承租的房屋腾空交回房屋管理所。租赁合同解除后至房屋交回房屋管理所之前，利国铭仍使用了涉讼房屋，依民法之公平、等价有偿原则，则应参照房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费给房屋管理所。至于2015年7月1日至2015年8月31日期间的租金或房屋使用费，利国铭已按原合同租金标准1674.80元/月向房屋管理所交纳，房屋管理所亦予收取，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕。现房屋管理所又主张应按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额，有违诚信，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2016年1月7日作出判决：一、确认广州市越秀区第三房屋管理所与利国铭之间关于广州市越秀区建设横马路XX号之一XXXX房的租赁合同关系于2015年8月3日解除。二、自判决发生法律效力之日起三十日内，利国铭户及同住人员将广州市越秀区建设横马路XX号之一XXXX房腾空交还广州市越秀区第三房屋管理所。三、自判决发生法律效力之日起十日内，利国铭向广州市越秀区第三房屋管理所支付2015年9月1日起至判决发生效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积19.25平方米，按房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计）；自判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由利国铭按上述标准逐月计付给广州市越秀区第三房屋管理所。四、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费75元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担25元，利国铭负担50元。
判后，上诉人利国铭不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋为住宅而非商铺，原审法院认定事实错误。原审法院认为涉案房屋应为商铺，但却未对认定涉案房屋为商铺做任何解释，同时，房屋管理所也未提供任何证据证明涉案房屋用途性质为商铺。相反，利国铭在一审中提供的《房地产登记薄查册表》显示，目前涉案房屋的使用性质为住宅而非商业。至于房屋管理所提交的《广州市直管房租赁合同》约定涉案房屋使用性质为商铺，只证明房屋管理所违反规划用途使用涉案房屋，并不能改变涉案房屋的使用性质。另外，涉案房屋有厨房和厕所，若属于商铺不可能存在厨房，这些证据均能证明涉案房屋属于住宅而非商铺。二、利国铭依法对涉案房屋享有居住权应受法律保护。涉案房屋原为上世纪50年代，由广州市住宅公司为其职工建设的职工宿舍。利国铭的父辈为广州住宅公司职工一直居住在涉案房屋，1964年，广州住宅公司将涉案房屋移交广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局接管，但并未改变涉案房屋作为广州住宅公司宿舍且由利国铭家庭居住使用的事实，至今涉案房屋已经由利国铭居住使用，且利国铭的户口也落于此处。此外，涉案房屋属于利国铭在广州的居住用房和生活来源，原审法院判决解除利国铭与房屋管理所之间的租赁合同，无疑剥夺了利国铭基本的生存权利。三、租赁合同到期后房屋管理所未向利国铭公开涉案房屋的详细招租信息,剥夺利国铭优先承租权。请求法院判决：1、撤销原审判决，驳回房屋管理所的诉请；2、本案一、二审诉讼费由房屋管理所承担。
被上诉人房屋管理所答辩称：一审判决适用法律正确，是正确的判决。双方原签订的租赁合同已经明确约定涉案房屋的使用性质是商业用途，房屋管理所将按规定对到期的非住宅直管房进行公开招租，一审已经查明房屋管理所在合同到期前向利国铭发出了公开招租的相关通知，利国铭一直未予配合，因此房屋管理所无法继续进行公开招租的下一步工作。利国铭已经拥有自有产权房居住，不存在无房屋居住的情况。双方原签订的租赁合同于2015年6月30日到期，对于到期的合同，房屋管理所按规定对涉案房屋公开招租，不存在不履行所谓的不与利国铭签订书面合同的法定职责。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：利国铭于一审期间提交了《房地产登记簿查册表》记载的部分内容为：产别：直管公房；房产地址：东山区建设二马路东一街前排101-113号；使用性质：住宅。房屋管理所确认上述地址为拆迁前的旧地址。利国铭在原审法院开庭审理时承认在涉案房屋经营手机配件。
利国铭于二审期间提交户口本，拟证明利国铭一家三口在涉案房屋居住。房屋管理所的质证意见：确认真实性、合法性，对关联性有异议，户籍地为涉案房屋不能证明在涉案房屋居住，1964年房屋管理所接管，接管时是住宅，从2000年之后从住宅变更为非住宅的性质，利国铭提交的证据不能证明在涉案房屋实际居住。
本院认为：房屋管理所与利国铭签订的《广州市直管房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。《广州市直管房租赁合同》于2015年6月30日期满后，仍由利国铭使用涉案房屋并支付了租金，双方为不定期的租赁合同关系，原审法院依照《中华人民共和国合同法》有关不定期租赁合同的规定认定双方的租赁合同关系于2015年8月3日解除依据充分。经查，利国铭已自有产权房，其辩称解除合同侵犯其基本生存权没有事实依据，至于其同住人员的居住问题不属于本案应解决的范围。关于利国铭应按照商铺还是住宅的标准支付房屋使用费问题。《广州市直管房租赁合同》明确约定涉案房屋作商业用途使用，利国铭在履行期间亦不持异议，事实上涉案房屋亦是由利国铭用于经营使用，故原审判决利国铭按照商铺的租金参考价支付房屋使用费并无不当。至于房屋管理所是否违反有关规定将住宅改为商业用途使用，不影响对于房屋使用费支付标准的认定，房屋管理所如何重新招租亦非本案审理的范围。上诉人利国铭的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人利国铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 徐毅敏