广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第841号
原告（反诉被告）：刘炳培，身份证住址广州市越秀区。
原告（反诉被告）：何健民，身份证住址广州市越秀区。
原告（反诉被告）：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘炳培。
三原告共同委托代理人：周婉芳、黄仕雅，广东博厚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁灿生，身份证住址广东省中山市石岐区。
被告（反诉原告）：李光基，身份证住址广东省中山市东区。
被告（反诉原告）：刘永祥，身份证住址广东省中山市石岐区。
三被告共同委托代理人：仲兆庶，广东红棉律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所实习律师。
原告刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）诉被告梁灿生、李光基、刘永祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人周婉芳、黄仕雅，三被告共同委托代理人仲兆庶、杨浩云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告共同诉称：原告刘炳培、何健民以原告康某公司的名义与三被告于2011年7月25日签订《商铺买卖合同》，约定被告以660000元的价格向原告刘炳培、何健民购买广州市东风西路132号1040号铺；同时约定被告以支付首期购房款及余款以银行按揭的方式支付。合同签订后，三被告已向原告刘炳培、何健民支付了房款（含定金）330000元。但三被告未能在合同约定的期限内申请银行办理按揭手续，经原告刘炳培、何健民催告后，三被告至今仍未给予实质性回应，也未采取任何措施落实支付余款。被告迟延付款的行为已构成违约，故诉请法院判令：1、解除原告刘炳培、何健民以康某公司名义与被告于2011年7月25日签订的《商铺买卖合同》；二、原告刘炳培、何健民、康某公司没收被告已付房款（含定金）330000元作为违约金。
三被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原、被告双方约定的付款方式为按揭付款，而按揭银行是由原告选定的，银行不能发放贷款是由于国家政策的原因。原告通知被告银行不能发放贷款的时间是在原告起诉立案之后即2014年4月10日。我方没有任何过错。二、原、被告签订的合同是格式合同，合同条款由原告单方面制定，对于付款违约责任的约定，严重损害被告的合法权益，但是原告在签订合同时，并没有以醒目的字眼告知被告，也没有对该条款向被告进行特别的说明，这种格式条款依法不具备法律效力。三、原告根据格式条款约定的违约金超出法律允许的范围，数额特别高，但原告没有举证证明其所受到的实际损失，相反由于被告按照合同的约定如期付款，原告不仅没有损失，还获得不正当的利息，所以原告主张违约金的诉讼请求不应得到法律支持，我方认为违约金标准过高。四、合同的签订是基于原告对被告以及其他广大的购房人作出了虚假的承诺，采取了欺骗的销售手段，导致大量购房人上当受骗。比如原告承诺招大量酒商，但目前场地还没有招商引资成功。综上所述，本案交易不成，并非被告的过错，而是由于原告的过错造成。
三被告共同反诉称：上述买卖合同签订后，被告向原告刘炳培、何健民支付了购房款330000元以及其他税、费20728元。为办理按揭手续，应原告康某公司要求，被告在2011年8月5日向原告指定的办理按揭服务的广州安某顾问有限公司支付签约费1300元，在2012年2月1日向该公司支付按揭费、公证费、登记费、评估费、查册费等费用共2790元。2012年8月15日，原告康某公司发出《敬告函》，明确告知由于受国家宏观调控政策影响，各家银行贷款授信额度锐减，审批流程严格，对于何时能完成按揭审批手续，接洽银行尚未有明确答复，并建议被告改为一次性付款。9月11日，原告康某公司再次发出《敬告函》，称永亨银行广州分行初步同意为符合条件的业主办理按揭贷款业务。2013年6月18日，应原告康某公司要求，被告向永亨银行（中国）有限公司广州分行提出贷款申请，永亨银行广州分行对此予以受理。2014年4月10日，原告康某公司又寄来《敬告函》，告知原为被告办理按揭的永亨银行（中国）有限公司广州分行由于政策原因不再办理涉案商铺的按揭手续，要求被告自行向其他银行申请办理按揭手续。
合同约定原告应自2011年7月25日起200个工作日内，即2012年5月14日前为被告申办商铺交易过户手续，但被告一直没有按约定办理。根据合同约定，被告有权单方决定解除合同，并要求原告返还全部已付房价款及支付违约金。故反诉请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、原告返还被告已支付的购房款330000元及相关税、费20728元；4、原告向被告支付违约金33000元。
三原告共同就被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。根据合同第三条备注第3点、第四条的约定，我方多次通知被告办理按揭贷款手续，但被告没有成功办理按揭，也没有将剩余的款项支付给原告，因此过错在被告，应由被告承担违约责任。
经审理查明：2011年7月25日，原告康某公司（为出卖人）与被告（为买受人）签订《商铺买卖合同》，其中约定:第一条买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号一层1040号铺，该商铺建筑面积共10.6809平方米，其中套内建筑面积6.9310平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.7499平方米。第二条该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为660000元。第三条付款方式为按揭付款，2011年7月25日前支付全部房价款的30%（包含定金），计198000元；出示分割三天内支付全部房价款的20%，计132000元；余下房价款330000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任。第四条买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。第十条买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。第十三条本合同生效后的200个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。该合同附件二为《首层平面图》，注明了1040号铺的位置。
被告已向原告康某公司支付定金20000元，及首期、二期房价款合共310000元；并支付了涉案商铺的契税19800元、印花税330元、管理费33元、权证印花税15元、登记费550元，合计20728元。庭审中，原告确认康某公司收取被告款项后，已转交给刘炳培、何健民。
2012年8月15日，原告康某公司向三被告发出《敬告函》，表示由于受国家宏观调控政策影响，各家银行贷款授信额度锐减，审批流程较前严格，对于何时能完成按揭审批手续，接洽银行尚未有明确答复，因此其公司建议被告可根据自身的实际情况将按揭付款方式转为一次性付款，在2012年9月10日前选择转为一次性付款的，将给予余款部分9.2折优惠等。同年9月11日，原告康某公司再次致函三被告，表示优惠活动期限延长至2012年9月30日，若被告仍然考虑以按揭付款方式完成交易，现永亨银行广州分行初步同意为符合条件的业主办理按揭贷款业务，被告可于2012年9月30日前向其公司提交相关资料，其公司将尽快提交银行进行有关审批手续等。2013年6月18日，三被告向永亨银行（中国）有限公司广州分行申请办理按揭贷款。2014年4月10日，原告康某公司再次向三被告发出《敬告函》，称被告商铺的按揭银行永亨银行（中国）有限公司广州分行告知由于政策原因不再办理被告商铺的银行按揭手续，请被告于收到该函件之日起7日内自行申请其他银行办理按揭手续或向其公司一次性支付余下房款，若被告逾期支付的，其公司将根据合同约定追究被告相应的违约责任等。
另查明，涉案商铺产权自2012年6月7日起登记在原告刘炳培、何健民名下，据房管部门出具的《房地产登记薄查册表》载明：房屋地址为越秀区东风西路132号140，建筑面积10.4793平方米，其中套内建筑面积7.0027平方米，刘炳培取得方式为购买，何健民取得方式为分割。
2012年8月2日，原告刘炳培、何健民和案外人雷某共同签署《委托书》，载明：座落在广州市越秀区东风西路132号140等虽以刘炳培、何健民名义登记产权，但依法属于刘炳培与雷某的夫妻财产和何健民的个人财产，现我们委托受委托人罗某、康某公司（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；四、有权与销售策划机构、广告公司、律师事务所、物业顾问公司等相关部门签署销售代理、广告推广、按揭代理等法律文件；五、有权将上述物业作为抵押物，抵押给有关金融机构、组织或个人，办理抵押借款手续，签署相关文件；六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房地产证、他项权利证等证明文件；七、缴纳与上述物业有关的一切税费等。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220389号《公证书》公证。
因本案纠纷，三原告于2014年4月1日向本院递交本案诉讼资料，本院于同月8日予以立案受理。
庭审中，被告表示在购买涉案商铺时不清楚三原告之间的关系，原告没有提供证据证明在出售涉案商铺时有向被告披露三原告之间的代理关系。经释明后，被告表示选择由委托人即原告刘炳培、何健民承担本案责任。
本院认为：原告康某公司与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《商铺买卖合同》第三条约定，付款方式为按揭方式付款，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。结合原告康某公司非买卖商铺的产权人，涉案商铺存在抵押、产权情况在合同订立、履行期间发生过变更的事实来看，上述合同的约定可理解为被告作为买受人何时办理、如何办理按揭贷款手续须根据原告康某公司的要求来进行。另上述合同第三条还约定，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。即在不能以银行按揭方式付款的情况下，才应一次性全额支付余款。因此，原告在2014年4月10日才向被告发出《敬告函》，告知由于政策原因永亨银行（中国）有限公司广州分行不再办理按揭手续的情况下，已于2014年4月1日向本院提交本案诉讼资料，主张被告逾期付款构成违约，要求没收被告已付定金及房价款，理据不足，本院不予支持。现原、被告均要求解除于2011年7月25日签订的《商铺买卖合同》，本院予以照准。
根据《商铺买卖合同》第十三条的约定，原告康某公司至今未为被告办理涉案商铺的产权交易过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。因《商铺买卖合同》并无约定办理涉案商铺的产权交易过户手续应以被告付清房价款为前提，故三原告以被告未付清房价款为由提出的抗辩，本院不予采纳。被告反诉要求解除《商铺买卖合同》，退还已付的房价款330000元及相关税、费20728元，并支付违约金33000元，符合上述合同关于违约责任承担的约定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，原告康某公司作为涉案商铺的产权人即原告刘炳培、何健民的受托人，以自己的名义与被告签订《商铺买卖合同》，就此被告可选择原告康某公司或原告刘炳培、何健民作为相对人主张其权利。现被告选定向原告刘炳培、何健民主张权利，合法合理，本院予以支持。本案有关出卖人的责任由原告刘炳培、何健民共同承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第四百零三条之规定，判决如下：
一、解除原告广州康创投资有限公司与被告梁灿生、李光基、刘永祥于2011年7月25日就广州市东风西路132号1040号铺签订的《商铺买卖合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告刘炳培、何健民向被告梁灿生、李光基、刘永祥退还房价款（含定金）330000元，并支付违约金33000元。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告刘炳培、何健民向被告梁灿生、李光基、刘永祥退还契税19800元、印花税330元、管理费33元、权证印花税15元、登记费550元，合计20728元。
四、驳回原告刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6250元、反诉受理费3528元，由原告刘炳培、何健民共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 梁启明
人民陪审员 何霭如
二〇一四年七月十八日
书 记 员 梁启志