安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初354号
原告：中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区九华中路279号，组织机构代码76903355-7。
负责人：江辉，行长。
委托代理人：陈凯，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。
被告：卞宁宾，男，1968年1月30日出生，户籍地安徽省芜湖市镜湖区。
被告：卞竟成，男，2000年6月24日出生，住址同卞宁宾。
法定代理人：卞宁宾，系卞竟成父亲。
被告：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖碧桂园，组织机构代码66793210-5。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：谢长军，公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行诉被告卞宁宾、卞竟成、芜湖晋智房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行（以下简称农行金桥支行）的委托代理人陈凯，被告芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智公司）的委托代理人谢长军到庭参加诉讼，被告卞宁宾、卞竟成经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行金桥支行诉称：2009年10月28日，原告与被告卞宁宾、被告晋智公司及徐艳签订《个人购房担保借款合同》，约定被告卞宁宾向原告借款150万元用于购买芜湖市三山区碧桂园的房屋并以该房屋提供抵押担保并进行了预抵押登记，被告晋智公司提供阶段性连带责任保证。借款合同生效后，原告向被告发放借款150万元，但被告未按约还款，截至2015年7月11日，该笔借款已逾6期。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告卞宁宾归还原告借款本金1216025.99元、利息37202.28元、罚息831.99元、复利821.24元及自2016年5月20日起至实际清偿之日的罚息（以本金为基数，按年利率7.5735%计算）和复利（以利息和罚息为基数，按年利率7.5735%计算）；2、被告卞竟成对被告卞宁宾的上述债务在继承遗产范围内承担连带清偿责任；3、被告晋智公司对被告卞宁宾的上述债务承担连带清偿责任；4、原告有权对被告的抵押房产（芜湖市三山区碧桂园的房屋）折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；5、三被告承担原告实现债权费用54620元及诉讼费用；6、被告卞宁宾、被告晋智公司依据商品房买卖合同办理商品房抵押登记。
原告农行金桥支行为证明自己的主张，向本院提供以下证据:
1、身份证、结婚证、户籍信息、营业执照、组织机构代码，证明各被告的身份情况；
2、个人购房担保借款合同、共同还款承诺书，证明被告卞宁宾与原告在2009年10月28日签订了借款合同，对双方的权利义务做了明确的约定；
3、借款凭证，证明原告向被告卞宁宾发放贷款150万元；
4、房地产预告登记证明、房地产抵押清单，证明抵押房产已依法办理了抵押预登记；
5、贷款本息清单，证明截至2016年5月19日，被告欠贷款本金1216025.99元、利息37202.28元、罚息831.99元、复利821.24元，总计1254881.5元；
6、委托代理合同、发票，证明原告为实现债权而支付的费用；
7、通知书，证明原告在被告逾期三期后发出了通知书。
被告卞宁宾、卞竟成未答辩，亦未提交证据。
被告晋智公司辩称：1、农行金桥支行要求被告承担连带清偿责任的诉讼请求违反了《按揭业务担保合作协议》的约定，依法不应得到支持。2、农行金桥支行未依照《按揭业务担保合作协议》的约定履行书面通知义务，晋智公司有权按照约定，对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。3、农行金桥支行要求晋智公司承担其为实现债权费用所支出律师代理费的诉请亦违反了《按揭业务担保合作协议》的约定，请求法院予以驳回该项诉讼请求。
被告晋智公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据:
1、《商品房买卖合同》及附件，证明被告晋智公司与被告卞宁宾存在合法有效的商品房买卖合同法律关系，合同中明确约定按揭业务由业主自行办理；
2、催办证通知书及邮寄凭证，证明被告晋智公司积极履行了催促业主办证的通知义务；
3、中国农业银行芜湖金桥支行2009002号《按揭业务担保合作协议》第六页第8项、第四页第5.4项、第二页第5.2项，证明被告晋智公司与原告存在合法有效的担保合作协议，协议中明确约定原告应当先行使抵押权，在处置抵押物不足清偿后，被告在不足清偿的范围内承担连带责任，且责任范围不包括律师费。
本院对当事人提供的证据作如下认定：
对原告农行金桥支行及被告晋智公司提供上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：
经审理查明：2009年7月17日，卞宁宾与晋智公司签订商品房买卖合同一份，约定购买晋智公司开发的芜湖市三山区碧桂园的房屋。2009年10月28日，原告与被告卞宁宾签订《个人购房担保借款合同》，约定卞宁宾向原告借款150万元用于购买前述房屋，借款期限自2009年10月28日起至2029年10月27日止，借款利率为浮动利率，在中国银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮15%，每月等额本息还款，卞宁宾以所购房产设定抵押并于2009年10月29日办理了房地产预告登记（芜房预字第2010083752号），借款人应在该房产验收合格之日起玖拾日内办妥房地产权利证书，晋智公司为此借款提供阶段性连带保证责任，借款人未按合同约定期限归还借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利，罚息利率为贷款利率上浮50%，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发贷款，提前行使担保权，合同还对双方权利义务、违约责任等条款进行了约定。2009年9月7日，徐艳在《共同还款承诺书》上签字，自愿承担连带保证责任。
2009年11月12日，原告向卞宁宾发放贷款150万元。被告自2015年2月11日起出现逾期，截至2016年5月19日，被告尚欠原告贷款本金1216025.99元、利息37202.28元、罚息831.99元、复利821.24元。
另查明：卞宁宾与徐艳系夫妻，卞竟成为卞宁宾和徐艳的独生子，徐艳在原告起诉前已去世。原告为实现债权支付本案律师代理费54620元。2015年5月13日，原告向被告晋智公司发出通知书，告知卞宁宾的逾期情况，要求被告晋智公司履行担保责任。
再查明：2009年8月13日，原告与晋智公司签订《按揭业务担保合作协议》一份，双方约定：晋智公司为符合抵押贷款条件的购房者承担本协议约定的连带保证责任，保证范围为购房者与原告、晋智公司签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支付为准），保证期限为自原告将贷款划入晋智公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日；购房者连续未支付三期贷款本息的，原告应在连续未支付的第三期贷款本息届满之日起五个工作日内以书面形式通知晋智公司，如原告逾期书面通知晋智公司的，晋智公司对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在晋智公司的保证期限内，若购房者只拖欠原告贷款本息、逾期利息并由原告提起诉讼的，原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向晋智公司请求承担连带清偿责任；协议生效后，原告、晋智公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，双方均同意本协议约定的内容的效力优先于原告、晋智公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及原告与晋智公司之间的权利义务的所有条款，任何只涉及原告、晋智公司双方的权利义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同，均以本协议约定的为准。
本院认为：原告与卞宁宾签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应自觉履行。原告依约发放贷款，被告也应依约按时归还本息，合同约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发贷款，提前行使担保权，本案被告自原告起诉时已超过90日未足额偿还借款，故原告要求卞宁宾归还借款本金、利息、罚息、复利及自2016年5月20日起的罚息、复利的主张不违反法律规定及双方约定，本院予以支持。双方在合同中约定了实现债权相关费用的承担，故可支持原告实现债权费用的主张，但原告主张的律师代理费过高，结合本地生活水平和本案实际，本院调整为17000元。卞宁宾与徐艳系夫妻，徐艳为卞宁宾的借款签署了《共同还款承诺书》，本案借款应属夫妻共同债务，然而徐艳已经去世，卞竟成作为卞宁宾与徐艳的独生子，系徐艳的第一顺位法定继承人，卞竟成应在其法定继承的财产范围内承担清偿责任，对原告的该项诉请本院部分支持。卞宁宾以芜湖市三山区碧桂园龙湖上品75#楼02室房屋提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，但预告抵押登记的基础是预购商品房登记所保护的债的请求权，其设立目的是为保障将来实现物权，因此预告抵押登记并非物权登记行为，故对原告就上述房屋享有抵押权，可以就该抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，本院不予支持。原告已履行通知义务，根据原告与晋智公司之间合作协议的约定，晋智公司需对卞宁宾的债务（不包括律师费）承担连带清偿责任，承担清偿责任后，晋智公司有权向卞宁宾追偿。原告已经主张提前收回已发放借款，再要求被告办理房屋抵押登记，于理不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告卞宁宾于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行借款本金1216025.99元、利息37202.28元、罚息831.99元、复利821.24元及自2016年5月20日起至实际清偿之日止的罚息、复利（按合同约定利率计算）；
二、被告卞宁宾于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行实现债权费用（律师费）17000元；
三、被告卞竟成对上述第一、二项债务在继承遗产范围内承担清偿责任；
四、被告芜湖晋智房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费16978元，公告费560元，由被告卞宁宾、卞竟成、芜湖晋智房地产开发有限公司负担（受理费、公告费原告已预付，三被告于支付上述款项时一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 刘 翔
人民审判员 赵 滨
人民陪审员 王声安
二〇一六年七月六日
书 记 员 李月霞
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。