广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1308号
上诉人（原审原告）袁琨，女，1975年7月10日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人肖瑜、但秋寒，均系广东正大方略律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州市正乾房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人林剑韬，总经理。
委托代理人李小林，系广东诺臣律师事务所律师。
上诉人袁琨、广州市正乾房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1621号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市正乾房地产开发有限公司是位于广州市天河区五山路五山街茶山（鸡笼岗）地段编号为106地块“茶山睿峰园”商品房的开发商，并取得编号为穗房预（网）字第20100694号《商品房预售许可证》获准销售。
2011年3月17日，袁琨、广州市正乾房地产开发有限公司签订《合同》，约定：乙方（即袁琨）所购商品房为“茶山睿峰园”自编A、B、C第自编C栋4层401号房，房屋地址为天河区茶山路236号（自编C栋）401房（以下简称涉案房屋），用途为住宅，层高3米，建筑面积共133.13平方米；甲方（即广州市正乾房地产开发有限公司）与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额3111034元；交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件（第十二条）；甲方应当在2012年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用（第十三条）；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金（第十四条）；甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担（第十五条）；乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付（第十六条）；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：⑴套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。⑵套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=|（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）|／合同约定套内建筑面积×100%；该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿（第十九条）；甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3、乙方在收楼日如对室内的装饰、设备提出异议，经双方确认达不到约定标准的，由甲乙双方按约定的标准进行维修、更换，但不影响其他合同条款的执行；双方同意选择以下第2种方式办理《房地产权证》2、乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等等。同日，双方还签订了《合同》的七份附件，其中附件一为《房地产平面层图》（对房屋的内部功能结构及相关尺寸均予以了标识，阳台外还有花池标识），附件六为《装饰、设备标准》（分为公共部分、室内部分和设备设施部分，材料标识为高档），附件七为《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》约定：乙方承认合同及本补充协议签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作了合理解释，乙方在清楚理解、平等协商的基础上自愿与甲方签订补充协议；甲方履行维修和保修责任的，不视作延期交楼（第二条第2款）。如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件、异常地质状况等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，甲方有权不书面通知乙方而按累计受影响的天数相应顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证的时间，乙方逾期付款的，甲方有权按逾期的天数顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证书的时间（第二条第3款）。双方同意对合同第十四条延期交房的违约责任调整为延期交房的违约金比例为每日按总房价款的万分之二的标准向乙方支付违约金（第二条第4款）；双方同意对合同第二十二条第2款乙方委托甲方办理产权登记而甲方迟延办理产权登记的违约责任修改为：从甲方逾期办理产权证之次日起，每日按已付总价款的万分之二的标准向乙方支付违约金（第三条）；合同第二十九条的补充为双方的联络方式以合同首部所记载的甲方和乙方的电话、传真、通信地址为准。如乙方变更地址或联系方式，应及时书面通知甲方。本合同约定的通知送达方式为当面签收或邮件送达，邮件送达的，本合同要求或允许的通知和通讯，均自寄出第7日起生效。因一方变更地址或联系方式而未能收到或未能及时收到另一方关于本合同的任何通知和通讯的法律责任由该方自行承担；双方同意合同第二十一条第2款乙方委托甲方代为办理房地产权证的，调整为甲方应在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记（第九条第4款）等等。
上述合同签订后，袁琨向广州市正乾房地产开发有限公司付清了合同约定的房款3111034元。
2012年6月3日，袁琨向广州市正乾房地产开发有限公司寄出一封信，主要内容为：贵司未按照合同约定向本人出示供水永久使用的证明；未按照约定提供加盖贵司公章的复印件给本人，另外房屋还存在一些质量问题，本人要求整改的项目内容随信附上。2012年6月6日，广州市正乾房地产开发有限公司回信回复袁琨称：案涉物业已经取得并具备了《建设工程规划验收合格证》等8项文件，具备了交楼条件；我司根据约定将前述文件的1-5项复印件加盖公章后邮寄给你（详见本函附件），且你可随时到我司收楼现场再次核对原件；我司再次要求你在2012年6月11日至6月15日完成收楼手续；你来函中反映的物业个别装修问题，并不能成为拒绝收楼的充分理由，在你完成收楼手续后，我司将严格按照《质量保证书》的要求提供保修服务。附件：1、《建设工程规划验收合格证》；2、《建设工程竣工验收报告》；3、建设工程竣工验收消防备案凭证；4、通邮申请表、永久用水申请受理回执、供用电合同、广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）；5、人防工程专项竣工验收备案意见书、建设项目竣工环保验收意见。
2012年6月9日，袁琨等业主联名向广州市正乾房地产开发有限公司发出《收楼异议函》，内容为：我们收到收楼通知书后前往睿峰园准备收房，发现涉案房屋不具备交付条件，主要存在以下问题：你司未按约定出示永久性用水证明文件、供气、消防部门出具的消防验收合格证明文件和法律规定的房屋建筑工程《竣工验收备案表》等。应按规定建成公用设施及附属配套项目并经验收合格，但你司至今未提供相关文件。根据合同约定你司逾期交房，已构成违约，请你司尽快向我们出示上述交楼文件，并将符合交付条件的房屋交付给我们使用。
庭审中，袁琨自述收到广州市正乾房地产开发有限公司于2012年6月6日向其寄出《关于你邮寄验收异议函的回复》以及与合同第十二条约定相符的文件，但称文件名称、数量不全。
2012年6月12日，广州市正乾房地产开发有限公司向袁琨发出《关于你第二次邮寄收楼异议函的回复》，内容为广州市正乾房地产开发有限公司于2011年5月已经向自来水公司申请永久用水，并缴清市政配套费用，自来水公司也已受理，即广州市正乾房地产开发有限公司已完成取得永久用水证明的工作及义务，仅是等供水管理部门的批复即可；广州市正乾房地产开发有限公司已建好二个二级水箱，已实现二次加压供水以确保业主能正常用水，并愿承担临水与永久用水的差价；广州市正乾房地产开发有限公司已出示了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，该凭证完全符合合同约定；广州市正乾房地产开发有限公司已完成公用设施及附属配套项目建设及验收工作，才能取得《工程竣工验收报告》及《建设工程规划验收合格证》。而竣工验收备案表是政府规定的一项归档工作，不会影响楼宇安全使用问题，且合同也并无此项约定等。
另查，2011年5月23日，广州市正乾房地产开发有限公司向广州市自来水公司（以下简称市自来水公司）申请“茶山睿峰园”的永久用水，取得受理回执。2012年9月6日，市自来水公司完成了该小区永久水表的安装，并于同日与广州市正乾房地产开发有限公司签订了《广东省城市供用水合同》；2011年9月30日，广州市邮政局确认“茶山睿峰园”符合通邮条件，可予以通邮；2012年3月2日，广州供电局有限公司（以下简称市供电局）与广州市正乾房地产开发有限公司就“茶山睿峰园”签订了《供用电合同》；2012年3月10日，广州燃气集团有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，确认“茶山睿峰园”燃气管道工程完成并验收合格；政府有关部门分别于2012年3月20日、2012年5月8日、2012年5月18日、2012年5月30日、2012年6月1日、2012年7月6日及2012年7月18日核发了“茶山睿峰园”的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程质量验收意见书》（确定工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定并告知广州市正乾房地产开发有限公司，及时办理竣工验收备案手续及《竣工验收备案表》）、《关于天河区五山街茶山地段（鸡笼岗）居住区建设项目竣工环保验收意见》、《建设工程质量监督报告》及《竣工验收备案表》。
本案审理中，根据当事人的申请，原审法院依法向广州市天河区建设工程质量安全监督站（以下简称天河质监站）、市供电局及市自来水公司发出相关的《协助调查函》。
2012年12月19日，天河质监站复函称按规定，《建设工程质量监督报告》一式两份，一份交给备案办公室，一份由质监站存档，不用交付广州市正乾房地产开发有限公司；商品房建设项目验收的程序为施工单位完成施工合同内容并经消防验收合格后，由建设单位组织参建各方对工程进行验收，质监站对验收工程进行监督，验收程序合法后出具《建设工程质量验收意见书》。建设单位完成规划、环保等部门的专项验收认可文件或者准许使用文件后，组织竣工验收，验收合格，质监站出具《建设工程质量监督报告》。工程竣工验收备案机关在验证工程竣工验收备案文件齐全后出具《竣工验收备案表》。
2013年1月16日，市供电局复函称“茶山睿峰园”具备永久供电时间为2012年3月2日。
2012年11月19日及2013年2月27日，市自来水公司分别复函称水表口径大于等于DN50的用水申请业务流程一般包括：（1）用水申请人申报。（2）我司拟定供水方案（即批复供水方案，确定供水方案为最终实施方案）。（3）申请人自行委托设计。（4）申请人报规划局审批。（5）施工单位办理开挖路面手续。（6）验收。（7）申请人申报开叉接驳。（8）装表。（9）向我们移送竣工资料。以上流程为必经流程，不存在可减少的环节。如用水申请手续完备、资料齐全的，自受理之日起其司将在20个工作日内对供水方案进行批复；广州市正乾房地产开发有限公司于2011年5月23日申请“茶山睿峰园”永久用水，因该小区用水建筑物地势标高均超过30米，而广州市正乾房地产开发有限公司提供的室内给水设计存在部分直接供水需要修改，其司于2011年5月31日和2011年9月13日两次根据实际情况和设计规范，要求广州市正乾房地产开发有限公司改造间接供水和二次加压设施，广州市正乾房地产开发有限公司于2012年7月6日完成改造全间接供水和居民生活用水二次加压水池容积140立方米，其司于2012年7月10日批复（即拟定供水方案）该小区的供水方案；“茶山睿峰园”于2012年9月6日完成永久用水水表安装，已具备永久居民生活用水条件，其司向广州市正乾房地产开发有限公司出具的《永久水表安装完毕证明书》作为永久水表安装完毕的证明文件等。但市自来水公司对原审法院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时间及实际所用时间、自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要求改造前的自来水设计、安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复。广州市正乾房地产开发有限公司亦未就此举证。2012年10月29日，市自来水公司出具了“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》。广州市正乾房地产开发有限公司称已于当天将该证明书张贴在收楼现场，并提供两张照片为证。袁琨以广州市正乾房地产开发有限公司未向其出示《永久水表安装完毕证明书》原件及提供加盖公章的复印件为由，对此不予认可。2013年1月5日，广州市正乾房地产开发有限公司向原审法院提供了《永久水表安装完毕证明书》。
由于袁琨在法定期限内又提出了变更诉讼请求及诉讼请求的说明，庭审中，袁琨最后明确诉讼请求为：一、广州市正乾房地产开发有限公司按照《合同》第12条约定的条件交房，并按每日总房价万分之五的标准支付迟延交房违约金（自2012年6月1日起计至符合交房条件之日止）；二、广州市正乾房地产开发有限公司赔偿因房屋层高不足造成的损失（按总房款的1%计算）；三、广州市正乾房地产开发有限公司退还房屋的装修款（按1000元／平方米的标准计算）；四、广州市正乾房地产开发有限公司将入户阳台中的花池恢复原状；五、广州市正乾房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。
袁琨撤回了诉讼请求中关于要求广州市正乾房地产开发有限公司赔偿因房屋层高不足造成的损失（按总房款的1%计算）、要求广州市正乾房地产开发有限公司退还房屋的装修款（按套内面积1000元／平方米的标准计算）共二项，原审法院已另行作出裁判文书对此进行处理。
2012年10月19日，袁琨收取了涉案房屋。
原审法院认为：袁琨撤回了诉讼请求中关于要求广州市正乾房地产开发有限公司赔偿因房屋层高不足造成的损失（按总房款的1%计算）、要求广州市正乾房地产开发有限公司退还房屋的装修款（按套内面积1000元／平方米的标准计算）共二项，属于当事人在法律规定的范围内处分自己的合法诉权，原审法院予以准许，且原审法院已另行作出裁判文书予以处理，不再赘述。
袁琨、广州市正乾房地产开发有限公司虽是采用格式条款签订《合同》附件七《补充协议》的，但《补充协议》同时又作出“乙方承认本补充协议签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作了合理解释，乙方在清楚理解、平等协商的基础上自愿与甲方签订补充协议”的约定，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定；《补充协议》第二条第2款、第4款，第三条，第九条第4款的约定亦只对责任的承担方式、违约金的计算标准等予以调整，而不存在《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形；且袁琨自《补充协议》签订后也未在法律规定的一年撤销权除斥期间内行使其撤销权。故袁琨要求撤销《补充协议》第二条第2款、第4款，第三条，第九条第4款约定的第二项诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。《合同》及《补充协议》又均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同，双方当事人均应依约切实履行。
上述合同签订后，袁琨已向广州市正乾房地产开发有限公司付清了合同约定的房款，已履行了合同的主要义务，广州市正乾房地产开发有限公司亦应完成按约交付符合合同约定条件的涉案房屋义务。如因广州市正乾房地产开发有限公司原因，造成涉案房屋逾期交付使用的，广州市正乾房地产开发有限公司应按约承担相关的违约责任。按《合同》第十二条的约定，涉案房屋所在的“茶山睿峰园”取得《建设工程质量监督报告》应为交付条件之一，但根据天河质监站的复函中关于“《建设工程质量监督报告》一式两份，一份交由备案办公室，一份由质监站存档，不用交付广州市正乾房地产开发有限公司”的内容，说明广州市正乾房地产开发有限公司实际应是无法取得“茶山睿峰园”《建设工程质量监督报告》的；而按商品房建设项目验收的程序，质监站又应是在对验收工程进行监督，验收程序合法后才出具《建设工程质量验收意见书》的，“茶山睿峰园”的《建设工程质量验收意见书》又确定该项目工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，及时办理竣工验收备案手续。可见，《竣工验收备案表》只是建设行政主管部门的行政管理制度和措施，既非房屋交付必须具备的强制性规定，也非法定的义务或交付条件，“茶山睿峰园”实际已于取得《建设工程质量验收意见书》之日竣工验收合格。故应认定涉案房屋已于2012年5月30日符合《合同》约定的上述交付条件之一，袁琨主张涉案房屋应以《建设工程质量监督报告》或《竣工验收备案表》为交付使用条件缺乏事实及法律依据，原审法院不予采纳。根据市自来水公司的复函，“茶山睿峰园”是在2012年9月6日完成永久用水水表安装，具备永久居民生活用水条件的，广州市正乾房地产开发有限公司有关该小区于2011年5月即具备永久居民生活用水条件的抗辩缺乏事实根据，原审法院不予采纳。又因市自来水公司于2012年10月29日才出具“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》，应认定“茶山睿峰园”在此时间才符合《合同》第十二条所约定的取得永久供水证明文件的条件；而广州市邮政局又于2011年9月30日确认“茶山睿峰园”符合通邮条件，可予以通邮；市供电局复函“茶山睿峰园”具备永久供电时间为2012年3月2日；广州燃气集团有限公司于2012年3月10日出具的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》也确认“茶山睿峰园”燃气管道工程完成并验收合格；政府有关部门又分别于2012年3月20日、2012年5月8日、2012年5月18日、2012年6月1日核发了“茶山睿峰园”的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《关于天河区五山街茶山地段（鸡笼岗）居住区建设项目竣工环保验收意见》。因此，应认定涉案房屋最迟在2012年10月29日才符合《合同》第十二条所约定的全部交房条件。如袁琨未实际收楼，且不存在广州市正乾房地产开发有限公司依约可以免责情形的，广州市正乾房地产开发有限公司应承担逾期交楼的违约责任。
鉴于广州市正乾房地产开发有限公司确已于2011年5月23日申请了“茶山睿峰园”的永久用水，结合市自来水公司用水申请业务流程，市自来水公司确因“茶山睿峰园”地势标较高等实际情况和设计规范分别两次要求广州市正乾房地产开发有限公司改造全间接供水和二次加压设施；但市自来水公司又对原审法院有关“茶山睿峰园”完成全间接供水和二次加压设施改造正常所需时间及实际所用时间、市自来水公司对“茶山睿峰园”所要求的改造在建设前或建设中是否可以预料及避免、“茶山睿峰园”被要求改造前的自来水设计和安装是否符合相关规范要求的调查事项未予以回复，广州市正乾房地产开发有限公司亦未就此举证，而完成市自来水公司所要求的改造亦确需一定时间及《补充合同》第二条第3款相关约定等综合因素，从公平原则考量，原审法院酌情认定市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案之前（即2012年7月10日）的流程中有100日应不属广州市正乾房地产开发有限公司原因导致“茶山睿峰园”永久用水完成迟延的期间。至于此后流程所需的时间及市自来水公司完成“茶山睿峰园”永久用水水表安装至出具《永久水表安装完毕证明书》的时间差均应属广州市正乾房地产开发有限公司在签订《合同》之前就应可以预料的，并不属广州市正乾房地产开发有限公司可以免责的情形。故市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间实际应调整为2012年4月2日（2012年7月10日前的100日），取得《永久水表安装完毕证明书》的时间实际亦应调整为2012年7月22日（2012年4月2日后的111日（因自市自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案时间2012年7月10日至出具《永久水表安装完毕证明书》时间2012年10月29日的期间为111日，该期间亦应作相应延长）］。因此，截至2012年10月29日，广州市正乾房地产开发有限公司因永久供水迟延依约需承担逾期交楼违约责任的时间实际亦应调整为2012年6月1日至2012年7月22日，共52日。同时，因广州市正乾房地产开发有限公司已在2012年6月6日向袁琨发出的《关于你邮寄收楼异议函的回复》中，将《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、通邮申请表、永久用水申请受理回执、供用电合同、广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）、人防工程专项竣工验收备案意见书及建设项目竣工环保验收意见等《合同》第十五条所约定的加盖公章的复印件作为附件邮寄给了袁琨，且上述文件除永久用水申请受理回执不符合条件外，其余均是符合相关约定的；而《建设工程质量验收意见书》、《建设工程质量监督报告》或《竣工验收备案表》均不属《合同》第十五条所约定应交付的文件；袁琨亦一直未以广州市正乾房地产开发有限公司未交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》《业主临时管理规约》等为由拒绝收楼。故根据《合同》第十六条的约定，袁琨在本案中又以此为由认为广州市正乾房地产开发有限公司有违《合同》第十五条约定缺乏合同上的依据，亦有违诚实信用的民法原则，原审法院不予采纳。因此，应认定广州市正乾房地产开发有限公司已在2012年6月6日履行了《合同》第十五条除永久供水证明材料的所有资料出示及提供的义务，迟延了6日。又根据《合同》第十五条的约定，无论广州市正乾房地产开发有限公司所称已于2012年10月29日将“茶山睿峰园”《永久水表安装完毕证明书》张贴在收楼现场是否属实，在《合同》第十五条已明确约定广州市正乾房地产开发有限公司需向袁琨提供加盖公章的复印件、袁琨对此亦不予认可的情形下，广州市正乾房地产开发有限公司还需承担涉案房屋自2012年10月29日至2013年1月5日止的逾期交楼违约责任。
如上，截至2012年10月29日，广州市正乾房地产开发有限公司因永久供水迟延依约需承担逾期交楼违约责任的时间实际共52天，由于袁琨已于2012年10月19日（相对于2012年10月29日提早了10天）实际接收了涉案房屋，无论涉案房屋此时是否符合《合同》第十二条及第十五条所约定的交付条件，广州市正乾房地产开发有限公司承担的逾期交付涉案房屋的违约责任时间均应截止至此。故按广州市正乾房地产开发有限公司逾期提供涉案房屋永久供水证明材料计算逾期交楼的时间共应为42天（52天-10天）。因此，涉案房屋逾期交楼的违约金应以房价总款3111034元为本金，按《补充协议》第二条第4款约定的每日万分之二为标准，以42天为计，共26133元（3111034元×0.02%×42天），对于袁琨超出部分的诉请金额，原审法院不予支持。
根据《合同》第十九条的约定，涉案房屋预售后，无论涉案房屋的结构是否存在改变，袁琨的救济途径只能为解除合同或要求赔偿。故袁琨要求恢复原状的诉讼请求缺乏合同上的依据，原审法院不予支持。
由于袁琨已在诉讼中实际接收了涉案房屋，袁琨要求广州市正乾房地产开发有限公司按照《合同》第十二条约定条件交房的第一项部分诉讼请求已缺乏事实根据，原审法院不予支持，但因此所产生的诉讼费用仍应由广州市正乾房地产开发有限公司承担。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条第一款、第四十条、第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第二百五十三条的规定，作出如下判决：一、广州市正乾房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向袁琨支付位于广州市天河区茶山路236号（自编C栋）401房逾期交楼违约金26133元；二、驳回袁琨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4970元，由袁琨负担4417元，广州市正乾房地产开发有限公司负担553元；保全费1539元，由袁琨负担1337元，广州市正乾房地产开发有限公司负担202元。
上诉人袁琨不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定正乾公司免责100天的逾期交楼违约责任没有事实和法律依据，显属不当，应予撤销。（1）正乾公司在建设前及规划设计前违反了建筑设计规范及给排水设计规范的相关规定。正乾公司在建设前及规划设计前就已知“茶山睿峰园”地势标较高的实际情况，根据建筑设计规范相关规定，对于市政管地势标高超过三十米，用水建筑物地势标高均超三十米，结合正乾公司的“茶山睿峰园”小区有二百零二户的总户数（按每户三点二人，每户三百升水来计），正乾公司在室内给水设计中却存在部分直接供水，且在地势最低地地方所设置的生活转供水水池中有六立方米，生活加压水池仅为六十立方米，这样的室内给水设计显然不能满足“茶山睿峰园”小区业主的需要，其行为严重违反了建筑给排水设计规范的相关规定，正乾公司作为建设方，有足够的专业是可以预见及可以避免的。（2）导致市自来水公司在2012年7月10日批复正乾公司“茶山睿峰园”用水方案的过错在于正乾公司，袁琨无过错，自来水公司也没有过错。根据自来水公司的复函中及正乾公司自己提交的相关证据显示，正乾公司于2011年5月23日向市自来水公司申请了“茶山睿峰园”的永久用水时，市自来水公司在2011年6月1日就要求正乾公司修改室内给水设计图。自来水公司复函称在2011年5月31日及2011年9月13日曾两次要求正乾公司按全间接供水，且居民生活用水二次加压水池容积不少于266立方米的要求，要求正乾公司进行修改方案。但很遗憾的是正乾公司至今也未提供相关证据证实其有积极的按照市自来水公司的要求及时进行修改室内给排水方案，且将修改的方案交给自来水公司，正乾公司不能证明是由于自来水公司的原因导致正乾公司的供水方案未通过，根据证据规则的相关规定，正乾公司应当承担举证不能的后果。相反，袁琨认为，是因正乾公司的原因未及时的消极的不作为，其行为存在过错导致市自来水公司没有批复，过错在于正乾公司，而法院根据公平原则认定批复“茶山睿峰园”供水方案之前100天不属正乾公司原因导致永久用水完成迟延属显属不当。袁琨认为，正乾公司未提供相关证据证明在2011年9月13日之后有及时按照自来水公司的要求修改方案报自来水公司批复，是由于自来水公司的原因导致修改后的方案未批复，其过错在于自来水公司。相反，自来水公司两次要求正乾公司修改的方案，但直至2012年7月10日自来水公司批复，时间长达近一年之久，显然过错在于正乾公司。（3）正乾公司也无证据证明属于合同约定的免责及法定规定的免责情形。本案中，却是由于正乾公司的消极行为，不作为，懈惑，不按自来水公司的要求修改室内供水设计导致，不属合同法法定或合同约定的免责情形，因此，一审法院免予追究正乾公司100天的逾期交楼违约责任显属不当。二、双方签订的《补充协议》，正乾公司未就该协议中延期交楼违约金的减小部分如此重要的条款对袁琨作出详细、合理的解释，并进行着重醒目的标记来提示袁琨注意，导致袁琨遗漏和忽略了该条款，袁琨至始至终都认为延期交楼违约金为总房价款的0.05%。因此，袁琨认为，正乾公司未履行对合同条款的提醒注意义务，致使袁琨对《补充协议》中的延期交楼违约金减少部分的条款产生重大误解，有违民法和合同法的公平原则。正乾公司应按照总房价款的0.05%的标准向袁琨支付延期交楼违约金。综上，1、请求撤销原审判决第一项，改判正乾公司向袁琨支付逾期交楼违约金的时间从2012年6月1日计至袁琨实际收楼之日，按袁琨实际支付的楼价总款每日万分之五计。2、请求判令正乾公司承担全部的案件诉讼费用及财产保全受理费用。
广州市正乾房地产开发有限公司对袁琨上诉的答辩意见如下：我方认为永久供水的问题不是我方原因造成的。关于违约金，一审法院认定格式条款是没有依据的，商品房买卖合同是在双方充分阅读和理解条款所达成的真实意思表现，对方也没有在合同签订的一年内提出撤销的诉求，所以我方认为应按照补充协议的约定。关于供水问题，由于自来公司批复的原因，造成永久用水没有按时办理，但我方也已经尽到最大的义务，比如修建了相应的两个二级水箱，这个已经耗费了两三百万元，事实上对于业主正常用水并无造成实际影响，而且我方愿意负担永久用水的差价，所以我方已经尽最大补救方式。
上诉人广州市正乾房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案商品房项目的永久供水迟延取得并非由于正乾公司原因造成，属于正乾公司不可预见、不可避免的情形，原审判决认定正乾公司须承担逾期交楼违约金没有依据。1、正乾公司在项目开发时就早已委托了广州市自来水公司属下的专业的广州市自来水工贸公司办理涉案商品房项目的永久用水申报及施工手续，而广州市自来水工贸公司亦出具的《五山睿峰园永久用水工程情况》，证实涉案商品房项目由于五山地区地势较高、供水压力不足，广州市自来水公司未能如期批复正乾公司的永久用水申请。该地区的客观情况及供水水压等情况是正乾公司不可预见、不可避免的情形。2、正乾公司早于2011年5月就向广州市自来水公司申请办理永久用水，广州市自来水公司本应在20个工作日回复正乾公司的用水申请方案，但广州市自来水公司直到2012年7月6日才确定并批准正乾公司的用水方案。3、根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》约定，如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件、异常地质状况等不可抗力情形致使不能如期交楼的，正乾公司有权不书面通知买方而按受影响的天数相应顺延交楼时间。4、正乾公司已尽最大的努力确保袁琨的用水，包括出资建造二次加压设备、主动承担临水与永水的差价等等，并未对袁琨的用水及生活造成任何影响。二、原审判决认定正乾公司还需承担涉案房屋自2012年10月29日至2013年1月5日止的逾期交楼违约金也是没有事实和法律依据。1、正乾公司已将正乾公司与广州市自来水公司于2012年9月6日签订的《广东省城市供用水合同》于2012年9月10以证据的形式提供给了袁琨。《广东省城市供用水合同》足以证明正乾公司已取得了永久用水，即可以视为正乾公司已提供了《商品房买卖合同》第十五条约定的“永水”证明文件，原审判决以《永久水表安装完毕证明书》作为认定永久用水的唯一依据，没有法律依据。2、事实胜于雄辩，正乾公司与广州市自来水公司签订的《广东省城市供用水合同》及广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》，均可证明涉案商品房项目早已于2012年9月6日取得永久供水，自2012年9月6日就已按照居民用水标准收取水费的。袁琨在明知上述情况的情形依然不办理收楼，属于其自身原因造成的延期收楼。同时，原审判决僵化地认定正乾公司未能提供《永久水表安装完毕证明书》，而要求正乾公司承担2012年10月29日至2013年1月5日止的逾期交楼违约责任，也完全是没有依据的。3、2012年9月6日取得永久用水后，广州自来水公司也从未主动向正乾公司提供过《永久水表安装完毕证明书》，直至本案第二次开庭后，正乾公司在知道自来水公司可以出具该份材料后，经与广州市自来水公司交涉，该司才于2012年10月29日出具给了正乾公司，因此该份材料也并非是正乾公司可以主动取得的。综上所述，请求：一、撤销一审第一项判决，依法改判驳回袁琨的全部诉讼请求。二、本案诉讼费由袁琨承担。
袁琨对广州市正乾房地产开发有限公司上诉的答辩意见如下：我方认为对方的上诉是错误的，逾期交楼是开发商的过错造成的，这个情形可以预见也可以避免的情形。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，袁琨、正乾公司所签订《补充协议》明确载明“乙方（袁琨，下同）承认本补充协议签订前，甲方（正乾公司，下同）已提示乙方详细阅读，并作了合理解释，乙方在清楚理解、平等协商的基础上自愿与甲方签订补充协议”，且《合同》及其附件签订后，袁琨有充分时间了解合同条款约定的内容。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，其撤销权消灭。袁琨在《合同》及其附件签订后一年内并无行使其撤销权，故袁琨以正乾公司未尽提示义务，致使其对条款产生重大误解，有违公平原则为由，要求正乾公司按照总房价款的0.05%的标准支付延期交楼违约金的依据不足，本院不予采纳。
市自来水公司于2012年9月6日与正乾公司签订了《广东省城市供用水合同》，并在复函中确认“茶山睿峰园”在2012年9月6日已具备永久居民生活用水条件，袁琨未能提供相反证据对市自来水公司的上述复函内容予以否定，故本院对正乾公司关于“茶山睿峰园”于2012年9月6日已具备永久居民生活用水条件的主张予以采信。虽然“茶山睿峰园”于2012年9月6日已具备永久居民生活用水条件，但正乾公司直至2012年10月29日才取得《永久水表安装完毕证明书》，原审法院认定正乾公司至2012年10月29日才取得符合合同约定的永久供水证明文件并无不当，正乾公司认为其公司与市自来水公司签订《广东省城市供用水合同》时已符合取得永久供水证明文件这一合同约定条件的主张依据不足，本院不予支持。从市自来水公司致原审法院的复函来看，市自来水公司在2011年5月23日受理正乾公司提出的永久用水申请后，曾因“茶山睿峰园”地势较高、设计规范等原因分别两次要求正乾公司改造全间接供水和二次加压设施，正乾公司并无充分证据否定市自来水公司曾要求其对供水设施进行改造，故本院对市自来水公司复函中称其公司曾要求正乾公司改造用水设施的事实予以认可。正乾公司并无证据证明其曾催促过市自来水公司尽快审核其永久用水申请，也无证据证明其公司曾就“茶山睿峰园”供水设施应否改造、如何改造等问题与市自来水公司进行过协商、沟通，故正乾公司认为市自来水公司未能如期批复正乾公司的永久用水申请，属于《商品房买卖合同》附件七《补充协议》约定的免责情形，并认为正乾公司不应承担逾期交楼违约责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。考虑到市自来水公司对“茶山睿峰园”提出了改造要求，而正乾公司确需一定的时间进行相关的工作。本案中，袁琨、正乾公司均没有提交证据证实上述供水设施改造工程所需要的期限，故原审法院结合本案实际情况，酌情认定自来水公司批复“茶山睿峰园”供水方案之前的流程中有100日不属于因正乾公司原因导致“茶山睿峰园”永久用水完成迟延的时间，并对正乾公司须承担的逾期交楼违约责任予以适当调整并无不当，本院依法予以维持。袁琨上诉主张正乾公司在建设前及规划设计前违反了建筑设计规范及给排水设计规范的相关规定。对此，本院认为，袁琨就正乾公司在建设前及规划设计前违反了建筑设计规范及给排水设计规范的相关规定没有提交充分的证据加以证实。另，即使假设正乾公司违反了部分建筑设计规范及给排水设计规范的相关规定，袁琨也没有提交证据证明自来水公司要求正乾公司改造用水设施的唯一原因是正乾公司违反了部分建筑设计规范及给排水设计规范的相关规定。故袁琨仅以正乾公司违反了部分建筑设计规范及给排水设计规范的相关规定为由，主张自来水公司要求改造供水设施完全是出于正乾公司的过错的依据不够充分，本院不予采纳。
综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3964元，由袁琨负担3411元，广州市正乾房地产开发有限公司负担553元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年六月五日
书记员 阮志雄