广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2036号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市建南国际旅行社有限公司。
法定代表人刘艺，总经理。
委托代理人邹红芳，广东金圳律师事务所律师。
委托代理人孙婷，广东金圳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姜琳。
委托代理人吴志刚，广东恒和律师事务所律师。
上诉人深圳市建南国际旅行社有限公司（以下简称建南旅行社公司）与被上诉人姜琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年6月28日，姜琳、建南旅行社公司之间签订《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定姜琳将位于深圳市福田区福华三路与金田路交汇处的卓越世纪中心X号楼X01号房屋出租给建南旅行社公司作办公用途，建筑面积290.2平方米，月租金23216元，租赁期限自2010年6月23日至2016年8月31日，用途为办公。合同第十八条约定，如承租人擅自改变租赁房屋结构或者用途的，出租人可向承租人要求损害赔偿，除此之外，出租人有权依据该情形向承租人提出变更合同条款或者解除合同，解除通知书一经合法送达，出租人有权申请单方解除合同登记备案。合同第二十五条列明了双方的送达地址，并明确送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。
合同签订后，姜琳将涉案房产交付给建南旅行社公司，建南旅行社公司对该房产进行了装修。在装修过程中，建南旅行社公司拆除了原有的隔墙，再以新建墙体对房间进行了区域划分。
装修完工后，建南旅行社公司将房产作为办公用途投入使用，并将其中部分面积转租给若干次承租人。在承租期间，建南旅行社公司依约支付租金，无拖欠。
姜琳称其于2014年1月到涉案房产处查看，认为上述装修方式改变了房屋原有结构，提出异议。
2014年1月27日，建南旅行社公司收到姜琳向其发出的《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书载明，因建南旅行社公司未经姜琳同意及有关部门批准，擅自改变房屋结构、擅自对房屋进行装修，且将租赁房屋肢解为两个单元转租牟利。依据合同约定，现通知建南旅行社公司解除双方于2010年6月28日签订的《房屋租赁合同》。
2014年1月21日，姜琳诉至原审法院。在庭审过程中，建南旅行社公司认为涉案房产的装修方案已经告知姜琳并征得了姜琳的同意，且物业管理处存有姜琳签署同意装修方案的意见书；姜琳则表示其从未收到过建南旅行社公司关于装修方案的通知，也从未同意建南旅行社公司的装修方案。双方均申请原审法院向卓越世纪中心物业管理处调取2010年7月建南旅行社公司对涉案房产进行装修时在管理处留存的相关资料。
2014年6月23日，原审法院向深圳市卓越物业管理有限公司卓越世纪中心管理处（以下简称管理处）调取了涉案房产在2010年7月进行首次装修时留存在管理处的全套资料，并向该公司物业主管进行了调查，形成《调查笔录》一份。根据调查结果显示，管理处留存的全套装修资料中，没有任何姜琳签署了知悉或同意意见的文件。管理处工作人员称：“装修方案均由承租人报送，其中包含了改变房屋结构的内容。业主曾向管理处表明该房产的所有事情均可由承租人建南国际旅行社负责，后期转租租户的所有租赁合同都是由建南国际旅行社签订的。但至于装修的方案，承租人有没有告知业主，或征得业主的同意，管理处并不清楚，现有留存的资料没有任何业主签字确认的文件。”
姜琳向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除姜琳、建南旅行社公司签订的房屋租赁合同；2、建南旅行社公司将租赁房屋恢复原状；3、建南旅行社公司将租赁房屋交还姜琳；4、建南旅行社公司承担本案的诉讼费用。
建南旅行社公司向原审法院提起反诉，请求：1、姜琳继续履行与被告于2010年6月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；2、姜琳承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，姜琳、建南旅行社公司之间签订《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，各方需严格依约履行各自义务，违约方需依照合同约定承担相应的违约责任。合同第十八条明确约定，如承租人擅自改变租赁房屋结构或者用途的，出租人可向承租人要求损害赔偿，除此之外，出租人有权依据该情形向出租人提出变更合同条款或者解除合同。建南旅行社公司在承租期间，对涉案租赁物业进行了装修，装修过程中拆除了原有的隔墙，再以新建墙体对房间进行了区域划分，属改变房屋结构的行为。建南旅行社公司称该行为已告知姜琳并征得了姜琳的同意，就此申请原审法院向卓越世纪中心管理处进行调查，但调查结果显示现有留存的资料中没有任何姜琳签字确认同意装修方案的文件，管理处亦并不清楚承租人有没有告知业主或征得业主的同意。建南旅行社公司需对此承担举证不能的法律后果。对其关于已向姜琳告知改变房屋结构的装修方案并获得姜琳同意的主张，依法不予采信。据此，建南旅行社公司在未征得姜琳同意的情况下，在装修过程中改变了房屋结构，构成违约，依照合同约定，姜琳有权解除合同，要求建南旅行社公司将房屋恢复原状并返还给姜琳。相应的，建南旅行社公司关于要求继续履行合同的反诉请求，依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认姜琳与深圳市建南国际旅行社有限公司于2010年6月28日签订的《房屋租赁合同》已于2014年1月27日解除；二、深圳市建南国际旅行社有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市福田区福华三路与金田路交汇处的卓越世纪中心4号楼2401号房恢复原状并向姜琳返还该房产；三、驳回深圳市建南国际旅行社有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，均由深圳市建南国际旅行社有限公司负担。
上诉人建南旅行社公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第141号民事判决，改判姜琳继续履行双方于2010年6月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》或将本案发回重审；二、一、二审案件诉讼费用由姜琳负担。上诉的事实和理由如下：
一、一审法院“建南旅行社公司装修过程中拆除了原有的隔墙，再以新建墙体对房间进行了区域划分，属改变房屋结构的行为”属于事实认定错误。
（一）何为改变房屋结构？本案争议的焦点问题为建南旅行社公司装修承租房屋是否改变房屋结构，建南旅行社公司认为，何为改变房屋结构是一个法律概念，而不是凭想象认定的概念。《住宅室内装饰装修管理办法》规定，“本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。”同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条也阐述了承租人擅自改变房屋结构是指变动房屋建筑主体和承重结构。因此，所谓“改变房屋结构”应指改变上述法律界定的“建筑主体或承重结构”。姜琳提供的证据装修设计图纸表明：建南旅行社公司在装修过程中仅仅是对非承重墙进行了微移，内部区域使用了可以任意拆卸的石膏板进行分隔，上述装修未改变房屋承重结构，未影响建筑结构和使用安全，属于业主自主装修范畴，非“改变房屋结构”。
（二）姜琳授权建南旅行社公司装修租赁房屋事实确凿。l、根据建南旅行社公司、姜琳签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》第一条“租赁期限从2010年6月23日至2016年8月31日止（其中2010年6月23日至2010年8月31日为租赁装修免租期”明确如下事实：其一，姜琳移交给建南旅行社公司的租赁房屋是毛坯房；其二，姜琳给予建南旅行社公司两个月的租赁装修免租期，即姜琳授权建南旅行社公司装修的意思表示。同时，一审法院调取的卓越物业公司的《调查笔录》记述：“业主曾向管理处表明该房产的所有事情均可由承租人建南国际旅行社负责”也再次印证姜琳授权建南旅行社公司对租赁房屋进行装修的事实。因此，姜琳授权建南旅行社公司装修租赁房屋事实确凿。
（三）建南旅行社公司装修租赁房屋的过程符合卓越物业公司管理规定，也无违反法律规定的行为。2010年7月装修租赁房屋时，建南旅行社公司履行了向卓越物业公司提交《房屋装修备案申报表》、缴纳装修押金、装修设计图纸提交卓越物业公司审核备案等手续，卓越物业公司审核通过、上诉装修完成后申报消防验收并取得建设工程消防验收合格意见。上述整个过程，建南旅行社公司并无违法违规之处，且需要阐明的两点：其一，拆除非承重墙是业主自主装修范畴事宜，也符合卓越物业公司的管理规定：《卓越•世纪中心装修手册》附件三《装修特别提示》“非承重墙、梁、柱、板在改动时应进行拆除，请勿大力打砸，…经核准同意自行做室内隔墙的，墙体材料必须采用轻质材料（空心砖、防火夹板、轻钢龙骨加石膏板等）”；其二，在姜琳授权建南旅行社公司装修的前提下，对于拆除非承重墙移位、并用石膏板隔墙只需经卓越物业公司核准同意，而建南旅行社公司将装修设计图纸提交卓越物业公司审核备案卓越物业公司同意建南旅行社公司装修即表示核准同意。至于装修设计图纸是否需经业主书面签字，是卓越物业公司内部管理规范事宜，并非法律强制性规定，并不影响建南旅行社公司装修行为的合法性。
（四）一审法院认定建南旅行社公司装修租赁房屋是未征得姜琳同意的擅自装修违背基本常理。建南旅行社公司、姜琳签订《房屋租赁合同》的时间为2010年6月28日，建南旅行社公司取得姜琳移交的租赁房屋后即装修、转租投入使用（《房屋租赁合同》第十五条合同主体双方选择第一项即表明姜琳在出租时明确知道租赁该房产的目的为转租经营），建南旅行社公司一直按期缴纳租金，并无任何违约行为，姜琳亦不定期实地查看房屋状况并未提出过任何异议。直至2014年始，深圳房屋价格迅速上涨，姜琳多次带买方到办公室来看房，后以租赁关系影响房屋买卖价格为由提出与建南旅行社公司解除租赁合同，因双方对租赁房屋装修补偿和对转租户的租赁补偿价格差异太大，未形成合意故不欢而散。后来才有姜琳向建南旅行社公司发出解除租赁合同的通知及本案诉讼事宜。试问：姜琳将毛坯房屋出租给建南旅行社公司，授权建南旅行社公司装修并给予两个月的免租期、同意建南旅行社公司转租使用并在建南旅行社公司装修完成使用四年后无故提出解除合同的要求，并主张2010年建南旅行社公司的装修行为系未经其同意的擅自装修行为，这不符合基本常理。建南旅行社公司虽未能提供装修方案经过姜琳同意的书面证据，但属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“根据日常生活经验法则，能推定出的另一事实”，无需举证证明。因此，一审法院认定建南旅行社公司装修租赁房屋未征得姜琳同意的擅自装修行为违背基本常理。
二、一审审理中遗漏了必须参加诉讼的第三人深圳市卓越物业管理有限公司卓越世纪中心管理处。涉案租赁房屋的装修环节主要涉及三方：建南旅行社公司、姜琳和卓越物业公司，在整个装修过程中，卓越物业公司按建南旅行社公司提供的设计图纸对房屋装修进行监督，从未对图纸的安全性、合法性、合理性提出质疑，也从未告知建南旅行社公司授权装修手续存在瑕疵。建南旅行社公司在一审中申请调查取证（详见《调查取证申请书》），要求调取《卓越世纪中心装修手册》等证据，这些最基本的材料卓越物业公司都未能提供，建南旅行社公司有理由怀疑卓越物业公司存在偏袒姜琳故意隐瞒相关事实的嫌疑，若法院对于涉及建南旅行社公司拆除的是否非承重墙、装修是否经姜琳同意等事实需要进一步确认，应当追加第三人深圳市卓越物业管理有限公司卓越世纪中心管理处参加诉讼进一步查明事实真相。如果因为卓越物业公司掌握的相关证据未能调取或卓越物业公司未参加诉讼偏袒姜琳导致本案事实认定错误，进而法院错误判决解除租赁合同，将致使建南旅行社公司面临巨额的装修损失及转租赔偿，卓越物业公司将对建南旅行社公司可能面临的损失因其严重过错负有赔偿责任，因此，建南旅行社公司认为卓越物业公司是本案必须参加诉讼的第三人。
综上所述，建南旅行社公司的装修行为经过姜琳的授权，装修设计方案不存在影响建筑结构和使用安全的行为且经过卓越物业公司审核通过，建南旅行社公司拆除非承重墙移位的行为不属于法律上的“改变房屋结构”，建南旅行社公司承租姜琳的房产装修转租无任何违约行为，不存在姜琳提出解除合同的合法理由。一审法院在对本案争议焦点问题建南旅行社公司的装修是否改变房屋结构未调查清楚的情况下，仅以相关装修资料没有业主签名为由认定建南旅行社公司装修未取得业主同意，进而对本案事实作出完全错误的认定，作出错误的判决。另为了查清案件事实，法院应当依法追加深圳市卓越物业管理有限公司卓越世纪中心管理处为有利害关系的第三人参加诉讼。请求贵院依法支持建南旅行社公司的上诉请求，维护建南旅行社公司的合法权益。
被上诉人姜琳口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回建南旅行社公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，姜琳与建南旅行社公司就涉案房产签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。本案的争议焦点为建南旅行社对涉案房产的装修是否系擅自改变房屋结构。
本院认为，租赁合同第十五条约定建南旅行社公司可以将租赁房屋全部或部分转租予他人。既然存在部分转租情形，则建南旅行社公司对涉案房产的装修必然会对原有空置房屋的空间结构产生改变。租赁合同中只要求承租人不得擅自改变房屋结构，但并未明确装修行为应当由何人以何种方式加以批准。建南旅行社公司在对涉案房屋进行装修前已向涉案房屋所在楼盘的管理处报送了相关装修方案，而管理处在原审法院调查取证时的陈述亦证明姜琳曾向管理处表明涉案房产的所有事情均可由承租人负责。故建南旅行社公司对涉案房产进行装修的行为并非擅自行为，而系已经正常程序报批获准的行为。况且涉案房产的装修并非对原有房屋结构的重大改变，完全可以在租赁期限届满后予以恢复。而姜琳在涉案租赁合同签订并履行近4年后才就房屋装修提出异议，亦与常理不符。本院认定建南旅行社公司对涉案房产的装修行为不构成擅自改变房产结构，并未违约。姜琳无权行使租赁合同解除权。
综上，上诉人建南旅行社公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决查明事实清楚，认定事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第141号民事判决；
二、被上诉人姜琳继续履行与深圳市建南国际旅行社有限公司于2010年6月28日就位于深圳市福田区福华三路与金田路交汇处的卓越世纪中心X号楼XX01房签订的《深圳市房屋租赁合同书》。
三、驳回姜琳全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费合计人民币300元，由被上诉人姜琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 李开宇（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。