广西壮族自治区桂平市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0881执异4号
案外人：陈理，男，1983年8月9日出生，汉族，住广西平南县。
委托诉讼代理人：王雯，广西创想律师事务所律师。
申请执行人：黄俊翔，男，1979年4月25日出生，瑶族，住广西桂平市。
委托诉讼代理人：黄宝炜，男，1979年5月24日出生，汉族，桂平市绣洲法律服务所法律工作者，住广西桂平市。
被执行人：周家亮，男，1984年9月22日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。
被执行人：韦晓平，女，1988年1月4日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。
本院在执行（2016）桂0881执1801号中，案外人陈理于2017年3月15日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈理称，其于2016年5月11日与被执行人韦晓平签订《委托代办手续合同》，约定被执行人韦晓平将涉案商品房转让给陈理，同年6月21日，陈理向被执行人支付了全部房款945546元，被执行人于当日将上述商品房交付给案外人管理使用，有交付凭证予以证明。2016年7月29日，桂平法院查封了涉案商品房，随后下达裁定将该商品房确权给黄俊翔。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，贵院的查封、拍卖、确权裁定损害了其合法权益。为此，陈理书面提出执行异议，要求法院撤销本院作出（2016）桂0881执1801号、之二、之三执行裁定，中止对涉案商品房的执行。
案外人陈理向法庭提供的证据材料有：1.《委托代办手续合同》原件一份，拟证明陈理与韦晓平2016年5月11日签订房屋买卖合同；2.《银行明细清单》原件一份，拟证明陈理于2016年6月21日将购房款支付给韦晓平的事实；3.《房屋交接手续》原件一份，拟证明陈理交付购房款后，韦晓平、周家亮已将房屋交付陈理使用；4.《结婚证》原件一本，拟证明陈理与罗艳妮属夫妻关系；5、淘宝购买空调等生活用品记录、安装费收据各一份，拟证明陈理实际占有涉案房屋；6.《南宁市不动产登记中心抵押注销凭证》原件一份，拟证明韦晓平向房产局申请抵押注销的事实；7.《证明材料》原件一份，拟证明涉案房屋被法院查封的事实；8.《公证书》、《证明》原件各一份，拟证明韦晓平委托杨艳明、李美霞办理涉案房屋注销抵押预告登记等手续，双方的委托代办手续真实合法；9.《房屋租赁合同》原件一份、东盟中央城物业服务费原件一份、东盟中央城收费收据原件二份，拟证明陈理已实际占用并出租涉案商品房；《农业银行卡取款业务回单》原件一份，拟证明商品房实际转让款不止90多万，陈理另外用30万元借款抵偿商品房转让款。
申请执行人黄俊翔称，案外人陈理申请撤销本案的三个裁定，中止对涉案商品房的执行，没有事实和法律依据，理由不充分。第一，陈理与韦晓平签订的委托代办合同是无效合同。涉案商品房价值100多万，但陈理与韦晓平以94多万元的低价转让，明显损害了本案申请执行人的合法权益。第二，双方签订的委托代办合同不是房屋买卖合同，且合同没有共有人周家亮的签字，只有韦晓平单方签字，合同无效。第三，在本案之前的2016年4月2日，韦晓平、周家亮与黄俊翔签订了商品房转让合同，签订合同后周家亮、韦晓平均写有房屋转让款收据，双方的买卖关系成立，后因周家亮、韦晓平不协助办理过户手续，后黄俊翔才通过法院依法处理房屋。请法院驳回陈理执行异议请求。
申请执行人黄俊翔向法庭提供的证据材料有：1.《个人购房借款担保合同》复印件一份，拟证明涉案房屋价值130多万元，签订合同后借款本金为96.9万元；2.《商品房转让合同》原件一份，拟证明两被执行人将房屋转让给黄俊翔，并收取第一期转让款80万元；3.《房地产估价报告》原件一份，拟证明2016年10月涉案房屋评估价为131多万元，远高于陈理与韦晓平转让价款。
被执行人周家亮、韦晓平既不提供书面答辩，也不提供任何证据材料。
综合当事人在听证中的陈述、举证、质证，本院认为案外人陈理提供的《委托代办手续合同》属于格式化合同，其实质内容就是商品房转让合同，该合同以及经公证的委托书、银行流水明细、交接房屋手续等证据来源合法，内容客观真实，并形成了证据链，能证明陈理与韦晓平签订商品房转让手续，陈理支付全部转让款，韦晓平、周家亮已移交涉案商品房给陈理管理使用的客观事实。对这些证据的真实性、合法性、关联性应予认定。申请执行人黄俊翔关于陈理与被执行人韦晓平签订的合同无效的抗辩意见，因没有提供足够的证据予以证实，理由不充分，本院不予采信。
本院查明如下法律事实：
被执行人韦晓平、周家亮属夫妻关系。案外人陈理于2016年5月11日与被执行人韦晓平签订《委托代办手续合同》，约定韦晓平将上述商品房以945546元转让给陈理，陈理将购房款汇入韦晓平银行账户，韦晓平委托经纪公司办理房屋过户手续，并办理公证手续。同年5月23日，韦晓平办理委托书，委托广西贵人置业投资有限公司员工杨艳明、李美霞代为办理该房屋提前还贷、注销抵押登记、到楼盘开发商办理退房过户给陈理的有关手续，并到南宁市东博公证处办理了公证手续，公证书文号（2016）桂东博证民字第13313号。同年6月21日，陈理通过其中国工商银行账户向韦晓平的工行账户支付了购房款944560.89元，韦晓平、周家亮于当日将上述商品房交付给陈理管理使用，并立下房屋交接手续交陈理收执。2016年7月7日，杨艳明到南宁市不动产登记中心办理该房屋的抵押权预告登记注销手续。因本院于同年7月28日作出查封该房屋的裁定，陈理至今无法办理房屋产权变更登记手续。
另查明，被执行人韦晓平、周家亮于2016年3月21日向申请执行人黄俊翔借款80万元，约定韦晓平、周家亮于同月28日归还，逾期每日支付违约金1000元给黄俊翔。因韦晓平、周家亮逾期不归还借款，黄俊翔于2016年7月6日向本院提起诉讼，双方于同月15日达成调解协议，约定周家亮、韦晓平自愿于2016年7月23日前归还借款80万元并支付利息（从2016年3月29日起至还清借款之日止，按年利率24%计息）给黄俊翔；受理费6150元由周家亮、韦晓平负担。本院于2016年7月15日作出（2016）桂0881民初2775号民事调解书。黄俊翔于2016年7月26日向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2016年7月28日作出（2016）桂0881执1801号执行裁定，查封了韦晓平涉案商品房。2016年8月10日，本院作出（2016）桂0881执1801号之一执行裁定，分别冻结周家亮农行及建行的账户。2016年9月1日，本院作出（2016）桂0881执1801号之二执行裁定，拍卖韦晓平涉案商品房。2016年10月8日，深圳市国咨土地房产评估有限公司广西南宁分公司受本院委托对涉案商品房作出估价报告，总价为131.22万元。2016年10月29日，在执行法官主持执行和解过程中，周家亮采取隐瞒涉案商品房已转让给陈理的事实，欺骗执行法官的手法，致使黄俊翔与其达成以物抵债的协议，将尚登记在韦晓平名下的涉案商品房以评估价131.22万元交黄俊翔抵偿债务，扣除商品房尚欠按揭贷款本息93万元，实际抵偿债务38.22万元。2016年10月30日，本院作出（2016）桂0881执1801号之三执行裁定，将韦晓平涉案商品房交黄俊翔抵偿债务，扣除商品房尚欠按揭贷款本息93万元，实际抵偿债务38.22万元；该商品房的所有权及其他权利自本裁定书送达申请人黄俊翔时起转移；本院对涉案商品房的查封裁定的效力因本次以物抵债而消灭。当日，将该裁定书送达给黄俊翔。本院于2016年11月21日送达该裁定书给南宁市不动产登记中心。该执行案执行程序至今尚未终结。黄俊翔至今尚未办理该商品房的产权变更登记手续。案外人陈理于2017年3月15日提出书面执行异议，请求中止对位于南宁市青秀区桂雅路10号东盟中央城B区15号楼1单元902号商品房一套【商品房预购登记证：邕房预字第1354536号】的执行。
本院认为，案外人陈理与被执行人韦晓平签订的《委托代办手续合同》，名为代办合同，实为商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且没有损害的合法权益，应该是合法有效的合同。被执行人周家亮作为房屋共有人，虽然没有在合同上签字，但其随后在房屋交付手续上签字，视为对韦晓平转让商品房给陈理的追认。合同签订后，陈理已按合同约定支付全部价款，韦晓平、周家亮亦已将商品房交付给陈理，陈理已实际占有涉案商品房，双方的商品房转让合同已履行完毕。申请执行人黄俊翔辩称其与被执行人周家亮、韦晓平于2016年4月2日也签订了《商品房转让合同》，约定房屋转让价款为173万元，黄俊翔在签订合同时交付80万元房屋转让款给周家亮、韦晓平，余款93万元由黄俊翔在三个月内直接偿还给该房屋按揭的工行南宁市民族支行，该合同是合法有效的。对申请执行人与被执行人签订的商品房转让合同是否有效及申请执行人是否已支付80万元转让款，本院在此不予认定，可以确定的是黄俊翔至今尚未支付完毕转让款，黄俊翔至今没有占有该商品房。同时，因韦晓平、周家亮已将该商品房交付陈理占有、使用，最终导致该合同不能完全履行。另外，黄俊翔无法提供证据证明陈理与周家亮、韦晓平恶意串通损害其合法权益。因在陈理与韦晓平签订合同之时，黄俊翔虽对韦晓平、周家亮拥有债权，但尚未被生效法律文书所确认，韦晓平、周家亮有权处置自己的财产。本院依法对黄俊翔关于陈理与韦晓平签订的合同损害其合法权益的抗辩意见不予采纳。如果黄俊翔因此遭受经济损失，可以通过与周家亮、韦晓平协商处理，或者通过诉讼途径保护自己的合法权益。陈理主张在办理产权变更登记过程中，因桂平法院查封了涉案商品房，导致其无法过户，陈理没有过错，合理有据，本院予以采信。在案外人陈理通过合法转让，取得并占有涉案商品房之后，本院仍然对涉案房屋作出查封、拍卖、以物抵债裁定，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，是错误的，应当予以撤销，并依法应中止对涉案商品房的执行。因本案执行程序尚未终结，而本案执行标的物由申请执行人黄俊翔受让，案外人陈理依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议，请求中止对涉案商品房的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定。综上，案外人陈理提出的书面异议，请求中止对位于南宁市青秀区桂雅路10号东盟中央城B区15号楼1单元902号商品房一套【商品房预购登记证：邕房预字第1354536号】的执行，异议理由成立，应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对位于南宁市青秀区桂雅路10号东盟中央城B区15号楼1单元902号商品房一套【商品房预购登记证：邕房预字第1354536号】的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 姚明波
审判员 冯满芝
审判员 杨礼添
二〇一七年三月二十三日
书记员 罗 莎