江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1253号
原告东台市苏东物业服务有限公司，住所地东台市八达城C-102二楼。
法定代表人梅益华，总经理。
被告严成华，男。
原告东台市苏东物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“苏东物业公司”）诉被告严成华物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法由审判员卢映宇适用简易程序，于2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告苏东物业公司的法定代表人梅益华，被告严成华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏东物业公司诉称，2011年6月1日，我公司受东台市某小区业主委员会委托，对该小区实施物业管理服务，并签订合同。被告严成华所有及居住的东台市某小区房屋建筑面积为138.78m2，按照物业管理合同约定，其从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为2995.81元（第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）），逾期则按0.5‰／日的标准加收滞纳金。但原告多次上门催收，被告却以多种无理要求推诿缴纳，严重侵害了我公司的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令被告严成华给付物业服务费2995.81元和滞纳金368.73元（从《物业管理服务合同》约定的最后缴纳时间起计算至2013年7月31日止），合计给付3364.54元，并承担本案诉讼费用。
被告严成华辩称，一、我曾缴纳过2011年、2012年的部分物业服务费，以及帮助原告修理过喇叭和扩音器，原告当时同意以此报酬折抵两年的物业服务费。二、我的房屋曾用于出租，并与承租人约定由其缴纳物业服务费，原告应当向我的承租人收取物业服务费。三、2013年6月至7月期间，我的房屋附近的公用排水沟因积水导致漏电，使我家电闸跳闸，我长时间无法用电，使冰箱中物品损坏，以及无法使用家用电器。四、我于2013年7月28日新买了一辆电瓶车，锁好放在过道里仅几天就被盗窃，我向原告报案，但原告未给我任何答复。综上，我认为原告的服务质量不合格，故不同意缴纳物业服务费。
经审理查明，2011年6月13日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市某小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定从2011年6月1日起至2014年5月31日止，甲方委托原告对某小区实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及物业服务费标准为第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）；每年按10%递增物业管理服务费。
2011年12月28日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市某小区业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务合同补充协议》一份，约定：“从2011年6月1日起至2014年5月31日止，在每年的7月31日前缴纳当年的物业管理服务费；未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金。”
2013年8月8日，东台市某小区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并出具证明。原告于2013年5月31日、2013年8月28日将《物业服务费催缴通知书》张贴在公告栏中，敦促被告严成华履行缴纳物业服务费义务。
庭审中，原告表示：已将被告曾经缴纳的2011年、2012年部分物业服务费以及帮助原告修理喇叭和扩音器的报酬从本案的诉讼请求中予以扣减。
另查明，被告严成华所有的位于东台市某小区的房屋为二层，第一层为营业用房，建筑面积69.39m2；第二层为住宅用房，建筑面积亦69.39m2，合计建筑面积为138.78m2。按照以上2份物业服务合同，被告拖欠原告从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊69.39m2＊12月］＊［100%＋110%＋（110%）2］=4272.06元，滞纳金{［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊69.39m2＊12月］＊［（100%＊365天＊2年）＋（110%＊365天＊1年）］}＊0.5‰=730.19元，总计5002.25元。
上述事实，有原告苏东物业公司提供的营业执照、资质证书、法人代表证明书、东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件复印件、东台市某小区业主委员会出具的证明、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、《物业服务费催缴通知书》照片打印件以及原告和被告的当庭陈述等证据予以证明。
本院认为，东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件证明了东台市某小区业主委员会经依法选举产生，且经主管部门备案，其与原告苏东物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均合法有效，被告严成华作为东台市某小区的业主，应当主动按时缴纳物业服务费。原告主张的诉讼请求中合法有据的部分，依法予以支持；超过法律、法规规定的部分，依法不予支持。
关于被告严成华提出的原告的物业服务质量不合格的问题，经审查，东台市某小区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并于2013年8月8日出具证明，依法应当认可原告的服务质量基本符合《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》约定的要求；且某小区并非单纯居住小区，而是兼有居住与商贸功能，其物业服务难度较大，不易保持明显、持久的管理效果，故对以上辩解意见，依法亦不予采纳。
关于被告严成华提出的其曾经缴纳2011年、2012年的部分物业服务费，以及帮助原告修理喇叭和扩音器的报酬折抵物业服务费的问题，原告当庭表示已将该两项费用从本案诉讼请求中扣减，故对以上辩解意见，依法亦不予采纳。
关于被告严成华提出的原告应当向其承租人收取物业服务费的问题，根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，故被告与其承租人之间的约定不具有对抗第三人的效力，对以上辩解意见，依法亦不予采纳。
关于被告严成华提出的因公用排水沟积水导致漏电而造成自家损失以及被窃一辆电瓶车的问题，未能当庭提供证据充分证明其主张的事实，故对以上辩解意见，依法均不予采纳。
关于原告主张按照0.5‰／日支付滞纳金的请求，根据《物业管理服务合同补充协议》第一条之约定，“未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金”，故对原告主张的在法律规定范围内的滞纳金数额，本院予以支持，超过法律规定的部分不予支持。
经本院查明并核算，被告严成华应当缴纳物业服务费合计4272.06元，滞纳金合计730.19元，总计5002.25元；但原告在诉讼中就低主张物业服务费2995.81元和滞纳金368.73元，是其真实意思表示，不违反法律规定，本院依法照准；故被告严成华应当缴纳物业服务费合计2995.81元（从2011年6月1日至2014年5月31日期间），滞纳金合计368.73元（从《物业管理服务合同》约定的最后缴纳时间起计算至2013年7月31日止），总计3364.54元。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第四十八第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告严成华于本判决生效之日起10日内给付原告东台市苏东物业服务有限公司物业服务费2995.81元（从2011年6月1日至2014年5月31日期间）和滞纳金368.73元，合计3364.54元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告严成华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：400101040227821）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审判员 卢映宇
二〇一四年一月二十一日
书记员 钱海惠
附录法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
3、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
4、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
5、《江苏省物业管理条例》
第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。