湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0105民初736号
原告：武汉信德中城物业管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区洲头街红建村41号。
法定代表人：黄君航，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏涛，该公司职员。
委托诉讼代理人：张登，湖北浩泽律师所事务所律师。
被告：孟军，男，1979年12月22日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：彭娟（系孟军之妻），女，1981年8月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
原告武汉信德中城物业管理有限公司与被告孟军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，由审判员王文兵独任审理，同年5月2日，依法裁定转为普通程序审理，7月28日，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。2017年11月24日，本案由审判员王文兵担任审判长，与审判员黄玮、人民陪审员周佩芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告武汉信德中城物业管理有限公司的委托诉讼代理人夏涛、张登，被告孟军及其委托诉讼代理人彭娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉信德中城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费4,180.57元及违约金2,366.21元（违约金截至2016年12月12日，应支付至实际交纳之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月26日，原、被告双方签订前期物业管理服务协议，协议约定由原告为被告居住的汉阳1889小区提供物业管理服务，物业管理服务费自交房之日起计算，每月每平米2.2元，每半年第一个月5日前交纳。协议签订后，原告积极履行其义务，被告未按照协议约定向原告支付物业管理服务费。截至2016年12月12日，被告累计拖欠原告一年半的物业管理服务费4,180.57元（2015年10月26日至2017年4月25日）。期间，原告多次向被告催缴物业管理服务费，被告均拒不缴纳。依据双方协议第十一条的约定，逾期交纳物业管理服务费的违约金按照逾期之日起每天千分之三计算，截至2016年12月12日，违约金共计2,366.21元。原告为维护其合法权益，故向法院提起诉讼。
被告孟军辩称：第一、双方签订的前期物业管理服务协议是被迫签订，违背当事人意愿。原告应当将协议向全部业主公示，但原告并没有进行公示。被告系拆迁安置到1889小区，拆迁协议是和一个叫新港的单位签订，当时并没有提到前期物业管理服务协议，被告当时也不知情，之后1889小区变更了开发商，此次变更没有告知小区业主。在1889小区收房时要求我们签订前期物业管理服务协议，不签收就不能收房。按照国家规定，前期物业管理服务协议应该和购房合同同时签订，且应该提前告知购房者，原告没有做到。请求法院对前期物业管理协议的合法性进行审查。第二、在前期物业管理服务协议中协议签订时间和购房时间不同，服务协议签订时间早于购房合同，服务协议后面有附加条款，如与主合同抵触，以主合同为准。因原、被告双方先签订服务协议，如其不具备法律效力，则被告对已缴纳的物业管理服务费要求重新计算。第三、被告房屋实际上属于通过置换方式购买的限价商品房，属于普通商品住宅，应当享受政府指导价，而不应以2.2元每月每平米缴纳物业管理服务费。另原告所提供的物业服务与其价格严重不符，原告收取的是一级物业管理服务费，但被告居住小区的整体状况连三级标准都无法达到。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：武汉市前期物业管理服务协议一份；物业管理费缴费单据一份；催收单；武汉市房屋产权登记信息查询单一份；前期物业服务合同（示范文本）一份。被告对上述证据的真实性均无异议，但认为物业服务协议系在被迫的情况下签订。原告提供上述证据拟证明:1、2014年10月26日原、被告签订武汉市前期物业管理服务协议；2、被告系武汉市汉阳区红建村特1号汉阳1889项目2栋11层1室的业主，该房屋建筑面积为105.57平方米；3、被告向原告缴纳了2014年10月26日至2015年10月25日的物业管理服务费1,900元；4、原告通过张贴逾期未缴物业服务费告知单的方式向被告催收物业管理服务费；5、原告曾与汉阳1889小区的房屋建设单位武汉杰航投资发展有限公司签订过前期物业服务合同（示范文本），该合同约定的物业管理服务费标准为每月每平方米2.8元，并在武汉市汉阳区房产管理局备案。
被告围绕答辩理由依法提交了如下证据：PPT文档一份；小区业主联名签字材料一份；房屋拆迁产权调换安置协议书一份；商品房买卖合同一份。原告对上述证据的真实性均无异议。被告提供上述证据拟证明：1、2012年10月19日，被告与武汉新港建设投资开发集团有限公司签订房屋拆迁产权调换安置协议书；2、2015年1月21日，被告与武汉杰航投资发展有限公司签订武汉市商品房买卖合同；3、汉阳1889小区部分业主是在收房时签订前期物业管理服务协议；4、原告所提供的物业服务存在公共设施破损、张贴小广告、安保人员睡岗、房屋漏水、消防被行政部门责令整改等问题。
根据上述举证、质证情况，结合双方当事人的陈述，本院对本案相关证据综合分析判断如下：双方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院对双方提交证据的真实性予以认定。关于被告提出的物业服务协议系被迫签订的质证意见，本院在文书裁判理由部分予以阐述。
经审理查明：2014年10月26日，原、被告双方签订武汉市前期物业管理服务协议，协议主要约定：“原告为被告所居住的汉阳1889小区提供物业管理服务，被告房屋坐落为2栋1单元11层1号，房屋建筑面积为105.57平方米；物业费标准为每月每平方米2.2元，交房时预收一年，以后按半年缴纳，每次缴纳费用的时间为每半年第一个月5日前缴纳。如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。”协议还对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等项目进行了约定。协议签订后，被告向原告缴纳了2014年10月26日至2015年10月25日的物业管理服务费1,900元（按每月每平方米1.5元交纳，差价部分开发商予以补贴），未再缴纳之后的物业管理服务费，原告曾通过张贴逾期未缴物业服务费告知单的方式多次向被告催收物业管理服务费。原告对汉阳1889小区提供的物业服务中存在公共设施维修更换不及时、制止张贴小广告效果不理想、安保人员睡岗、消防被行政部门责令整改等问题。
另查明：2012年10月19日，被告与汉阳区长江城项目拆迁安置指挥部、武汉新港建设投资开发集团有限公司签订房屋拆迁产权调换安置协议，约定被告同意按产权调换方式进行拆迁安置，自行选择安置住宅地点在汉阳1889小区2栋1单元11楼1号房屋。2015年1月21日，被告与武汉杰航投资发展有限公司签订武汉市商品房买卖合同，合同约定被告购买位于汉阳区红建村特1号项目中的第2幢11层1号房。原告曾与汉阳1889小区的建设单位武汉杰航投资发展有限公司签订过前期物业服务合同（示范文本），该合同约定由原告对汉阳1889小区提供物业管理服务，物业费标准为每月每平方米2.8元。
本院认为：本案争议焦点为：一、原、被告所签订的武汉市前期物业管理服务协议的效力。二、原告是否完好履行了合同所约定的物业管理服务义务。关于第一个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告提出的其因急于收房，在受到胁迫的情况下签订了前期物业管理服务协议的抗辩理由，未提供相应证据证明其受到胁迫的事实，且原告与房屋建设单位也签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，此前期物业服务合同对业主具有约束力。在无证据证明原告采取欺诈、胁迫的手段要求被告签订合同的情况下，被告的此项抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告提出的先签物业管理服务协议，后签商品房买卖合同的抗辩理由。因该房屋属于拆迁调换安置房，2012年10月19日，被告与汉阳区长江城项目拆迁安置指挥部、武汉新港建设投资开发集团有限公司所签订的协议书上已明确约定由被告自主选择该房屋，另原告与房屋建设单位之间亦签订有前期物业服务协议，故原、被告双方在商品房买卖合同之前签订前期物业管理服务协议并未违反法律强制性规定，不属于合同无效的情形。综上，原、被告之间签订的武汉市前期物业服务协议合法有效，合同约定对双方当事人均具有约束力。关于第二个争议焦点，结合被告所提供的证据及双方当事人的陈述，本院认定原告对汉阳1889小区提供的物业服务中存在公共设施维修更换不及时、制止张贴小广告效果不理想、安保人员睡岗、消防被行政部门责令整改等问题，属履行物业服务合同的瑕疵。对于被告主张的房屋漏水等质量问题，与本案属不同法律关系，在本案调解不成的情况下被告可另行主张权利。
综上，原告已按合同约定履行了物业管理服务义务，截止2016年12月12日，被告应按合同约定向原告缴纳2015年10月26日至2017年4月25日的物业管理服务费4,180.57元（105.57平方米×2.2元/平方米×18个月）属实。因原告所提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定被告按其应缴纳的物业管理服务费的90%实际缴纳物业管理服务费，故被告应向原告缴纳2015年10月26日至2017年4月25日的物业管理服务费3,762.51元（4,180.57元×90%）。关于原告要求被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金的诉讼请求，因原告所提供的物业服务存在瑕疵，故本院对此诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告孟军支付原告武汉信德中城物业管理有限公司2015年10月26日至2017年4月25日的物业管理服务费3,762.51元，此款于本判决发生法律效力之日起五日内付清；
二、驳回原告武汉信德中城物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告武汉信德中城物业管理有限公司负担5元，被告孟军负担45元。此款原告已预交，被告孟军于本判决发生法律效力之日起五日内直接将所负担的诉讼费支付给原告武汉信德中城物业管理有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王文兵
审 判 员 黄 玮
人民陪审员 周佩芳
二〇一八年一月二日
法官 助理 王 飞
书 记 员 卢少达