上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第40384号
原告（反诉被告）孙兴华。
原告（反诉被告）张月华。
原告（反诉被告）孙紫钧。
法定代理人孙兴华。
法定代理人张月华。
上列原告（反诉被告）共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。
上列原告（反诉被告）共同委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。
被告（反诉原告）陆燕燕。
被告（反诉原告）顾向前。
委托代理人陆燕燕。
原告孙兴华、张月华、孙紫钧诉被告顾向前、陆燕燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，依法适用简易程序审理，2014年11月17日顾向前、陆燕燕提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2014年12月3日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙兴华、张月华、孙紫钧的委托代理人陈渊、王昊、被告顾向前、陆燕燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙兴华、张月华、孙紫钧诉称，原、被告于2014年4月19日就原告所有的坐落于上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的转让经上海市我爱我家房屋租赁置换有限公司绿洲路分公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定以人民币（以下币种相同）130万元的价格将系争房屋卖给两被告，根据合同第四、六条的约定，双方应于本年8月25日前赴交易中心办理过户手续，并于8月15日前交接房屋。据合同附件三约定，两被告应于签订（合同）当日支付定金5万元，合同签订后15日内再支付34万元，交易过户完成且交易中心出具以被告为权利人的产权证后以银行贷款方式支付房款90万元，尾款1万元则于交接并签署物业交验单后当日支付，合同第九条规定，如被告未按合同约定之时限付款，应当向原告支付违约金，违约金应按被告逾期未付款日万分之四计算，自其应付款项期限届满次日计算至实际付款之日止。逾期超过十五日，原告有权单方面解除合同，原告若行解约，应书面通知被告，被告方的违约金按房屋总价款20%计算，原告可从被告已付款中扣除违约金并将余款返还被告。合同签订后，原告履行了本方义务，被告亦支付了部分房款，至今尚欠84万元，7月30日原告方陪同被告办理了过户手续，8月1日原告方将系争房屋交付被告，8月19日过户完成，两被告被登记为系争房屋产权人，此后被告以原告之前手户口未迁出、银行不能放贷为由拒绝支付剩余房款，原告认为，原、被告未约定亦无权约定案外人户口迁移，亦未以此作为被告付款之要件，后经多方协调，被告及其联系的贷款银行仍于9月2日正式回绝了付款的可能。因被告已严重违约，故要求法院判令被告：1、支付原告房屋出售款84万元；2、支付原告延期付款违约金，以84万元为本金，从2014年9月1日计算至判决生效之日止，按照日万分之四标准计算；3、承担案件受理费。
被告顾向前、陆燕燕辩称，根据合同约定，剩余的款项是通过银行贷款方式直接发放至原告账户，并非由被告直接支付给原告。被告没有收到过银行拒绝放款的正式通知，银行要求将房屋内除贷款人外户口全部清空后才能放款，被告方多次告知过原告和中介关于银行放款对户口的要求，后经多次协商，银行答应如果原、被告向银行写承诺书，银行可先行放款再办理户口迁移手续，但原告又不同意写承诺书，故被告不存在违约情形。
反诉原告顾向前、陆燕燕诉称，2014年4月19日反诉原告（乙方）与反诉被告（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同补充条款（一）第5条规定“甲方承诺于交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥户口的全部迁出手续，若甲方未按约定将户口迁出，则甲方按日100元支付乙方违约金至户口全部迁出之日止”，双方于2014年7月30日办理交易过户手续，过户后至今，反诉被告未按合同规定的时间办妥户口全部迁出手续。因反诉被告已构成违约，故要求法院判决反诉被告：1、向反诉原告支付逾期迁出户口的违约金10，500元（从2014年8月1日起算至2014年11月13日止，按每日100元的标准计算）；2、承担本案反诉费用。
反诉被告孙兴华、张月华、孙紫钧辩称，不同意反诉原告的诉请。合同补充条款中约定的是甲方将户口迁出，甲方即指三个反诉被告，不包含合同以外的人员，反诉被告已经将反诉被告的户口全部迁出，不存在违约情形。
经审理查明，2014年4月19日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售于被告，房价款为130万元，双方约定于2014年8月25日之前办理过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，……。合同补充条款（一）第5条“户口”约定为：甲方承诺于交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥户口的全部迁出手续，若甲方未按约定将户口迁出，则甲方按日100元支付乙方违约金至户口全部迁出之日止。合同附件三“付款协议”约定为：1、乙方于2014年4月19日支付甲方定金5万元，该定金在签订合同当日自动转为房款的一部分，2、乙方于签订本买卖合同后的15日内，将房款34万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续，3、乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款90万元支付予甲方，4、待本交易经房地产交易中心审批完成（即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》），甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方将房款（尾款）1万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。双方另约定被告支付原告系争房屋装修款50.38万元，2014年7月30日上海市浦东新区房地产交易中心受理了被告申请办理系争房屋转移登记的材料，2014年8月6日系争房屋转移登记至被告名下。截至2014年8月6日被告尚余84万元购房款未支付。至2014年12月2日系争房屋中尚有李建华、李恩来、丁蓓贤的户籍未迁出。2014年12月18日被告的贷款银行招商银行上海分行向原告孙兴华的银行账户转账支付84万元。
审理中，原告提出：原告和相关银行没有就放款条件进行约定，原、被告之间就房款支付的条件仅是过户和房屋交付，现系争房屋已交付并已过户至被告名下，房屋内是否有户口不能成为被告的抗辩理由，被告的付款条件已经满足，原告将房款支付时间调整到9月1日是符合合同约定的。银行放款仅是被告支付房款的一种方式，被告迟至2014年12月18日才支付84万元房款，所以原告要求判令两被告支付原告逾期付款违约金，以84万元为本金，从2014年9月1日计算至2014年12月18日止，按照日万分之四标准计算。原告同时申请撤回要求被告支付购房余款84万元的诉讼请求。
被告则认为，合同附件三第三条约定84万元房款将通过银行放款的形式支付，没有约定银行何时放款，被告已支付了除银行贷款外的其余房款，因为系争房屋内有户籍，不满足银行放款条件，导致银行迟延放款责任不在被告。在银行同意以原、被告出具承诺书后进行放款的条件下，原告也不同意出具承诺书，所以被告没有违约，不应承担逾期付款违约金，原告诉请前没有直接向被告催讨过，中介也没有直接要被告向原告支付该84万元。
反诉原告提出，根据合同补充条款（一）第5条的约定，交易过户前也就是指交易过户的收件日之前（即2014年7月30日之前）原告有义务将系争房屋内的户籍迁出，因反诉被告违约，至今尚有案外人的户籍未迁出，故反诉原告要求反诉被告支付逾期迁出户口违约金，从2014年8月1日起算至2014年12月2日，按照每日100元的标准计算。
反被被告认为，反诉被告没有违反合同补充条款（一）第5条，合同约定的“甲方承诺迁移户口”是反诉被告的主动行为，联系到相关的户籍政策规定，该约定中仅是针对迁移反诉被告家某的户口，不涉及案外人家某的户口，反诉被告已经将自己家某的户籍全部迁走，故不存在违约。同时反诉原告所主张的这些户口反诉被告永远无法迁出，双方约定了反诉被告无法做到的事情，违反了法律禁止性规定，所以该条款应当理解为反诉被告迁出自己家某成员的户口，否则属于无效的约定，且100元／日的标准也过高，应当调至10元／日或者20元／日的标准。
认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、常口现实库信息资料、招商银行个人贷款借款借据等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
对于原告提出其已将系争房屋交付被告并将该房屋权利转移登记至被告名下，故被告已经符合支付剩余84万元房款条件的观点，本院认为，原、被告在“付款协议”中约定了在交易中心出具了被告为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》后，被告“以银行发放贷款的方式”支付剩余的相应房款，且被告已经与银行签订了相关贷款合同，合同约定的付款方式并未丧失，本案中银行发放贷款的时间虽有迟缓，但由于双方并未约定以银行贷款方式支付该钱款的截止时间，且原告也没有进行相应的合理催告，故被告于2014年12月18日通过银行贷款方式将该84万元房款支付给原告并未违约，原告的相关观点本院不予采纳，对于原告要求被告支付该84万元逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。反诉原、被告买卖合同中对于户口的迁移作了约定，反诉被告承诺于交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥户口的全部迁出手续，若反诉被告未按约定将户口迁出，则反诉被告应按100元／日支付反诉原告违约金至户口全部迁出之日止。合同中并没有约定迁出的仅是反诉被告家某成员的户籍，同时反诉原、被告签署系争房屋买卖合同时，反诉被告应知晓该房屋中的户籍是否能够迁移，对于逾期迁移户籍的违约责任约定也属反诉原、被告自愿行为，并未违反相关法律、法规规定，故反诉被告提出该约定为无效行为的观点本院不予采纳，至于违约金的标准，本院综合反诉被告要求调低违约金的请求及该违约事实可能造成的损失等酌情确定为按70元／日计算。原告申请撤回要求被告支付84万元房款的诉讼请求并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙兴华、张月华、孙紫钧于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）顾向前、陆燕燕逾期迁出户籍违约金（自2014年8月1日起算至2014年12月2日止，按照70元／日计算）；
二、驳回原告孙兴华、张月华、孙紫钧的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12，280元，减半收取计6，140元，由原告孙兴华、张月华、孙紫钧负担，反诉案件受理费31元，由反诉原告顾向前、陆燕燕负担6元，反诉被告孙兴华、张月华、孙紫钧负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一五年三月二十日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。