江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第01144号原告徐安。委托代理人柳士荷、谢彬，均系江苏辰庚律师事务所律师。原告金雪梅。委托代理人柳士荷、谢彬，均系江苏辰庚律师事务所律师。被告无锡流行前线卡伦特商业发展有限公司，住所无锡市清扬路99-99单号2057室。法定代表人惠世扬。被告润地利科技实业投资集团有限公司，住所无锡市滨湖区太湖西大道1890号太湖明珠发展大厦30F。法定代表人王和平，该公司董事长。原告徐安、金雪梅与被告无锡流行前线卡伦特商业发展有限公司（以下简称流行前线公司）、润地利科技实业投资集团有限公司（以下简称润地利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐安、金雪梅的委托代理人柳士荷、谢彬到庭参加诉讼，被告流行前线公司、润地利公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐安、金雪梅诉称：2011年，徐安、金雪梅购买无锡市清扬路99号太湖明珠数码大厦3-***商铺，并与无锡卡伦特投资经营管理有限公司（以下简称卡伦特公司）签订委托经营管理合同，约定由卡伦特公司经营管理商铺的运转和收益。后徐安、金雪梅依约支付了房款，并办理了产权过户手续。卡伦特公司在履行合同过程中仅支付部分租金，自2015年2月起已经不再正常经营，也不可能继续履行合同，造成其巨大损失。开发商润地利公司与流行前线公司是合作关系，在腾讯网和江南晚报上一起宣传，并从购房款中抵偿了16%的款项，即代流行前线公司支付了前两年租金；润地利公司具有前期物业管理的责任，但没有尽到相应的管理责任；应对徐安、金雪梅的损失承担连带责任。故请求：1、解除与流行前线公司于2011年11月26日签订的委托经营管理合同，周珏返还无锡市清扬路91-99单号3-***商铺；2、流行前线公司赔偿已经造成的损失及预期利益损失73522元（以购房款668390元为基数，自2015年1月1日起至2016年12月31日止按照年利率5.5%计算）；3、润地利公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。后徐安、金雪梅变更第1项诉讼请求为1、解除与流行前线公司于2011年11月26日签订的委托经营管理合同。被告流行前线公司、润地利公司均未作答辩，亦未提供证据。经审理查明：2011年11月26日，徐安、金雪梅与润地利房地产投资集团有限公司（以下简称润地利房地产公司）签订商品房买卖合同一份，约定：润地利房地产公司将位于无锡市清扬路91-99（单号）单元3层3***号房出售给徐安、金雪梅，商品房总价为668390元，建筑面积为20.93平方米，并对双方的权利义务等进行了约定。同日，徐安、金雪梅与惠世扬、润地利房地产公司签订商铺买卖合同一份，约定：鉴于润地利房地产公司已将坐落于无锡市清扬路91-99号数码大厦裙楼整体转让给惠世扬，但尚未办理房屋过户手续，现惠世扬拟将无锡市清扬路91-99号数码大厦铺位号为3层***号、面积20.93平方米的商铺出售给徐安、金雪梅；商铺总价为668390元；润地利房地产公司承诺在本协议签订后90日内协助徐安、金雪梅办理房屋过户手续；商铺的买卖双方为惠世扬与徐安、金雪梅，润地利房地产公司仅负责协助办理过户手续，商铺买卖的权利义务以本合同约定为准。后润地利房地产公司办理了该商铺的产权过户手续，房屋所有权人为徐安、金雪梅。2011年11月26日，徐安、金雪梅与卡伦特公司签订委托经营管理合同一份，约定：徐安、金雪梅将新购买的无锡流行前线商业广场3层***号商铺委托给卡伦特公司统一经营管理，该房屋建筑面积为20.93平方米；委托期限为15年，自2012年10月1日起至2027年9月30日止；委托回报方式为从2014年10月1日至2017年9月30日，双方按照实收租金的8：2比例分成，从2017年10月1日至2027年9月30日，在8：2比例分成的基础上，卡伦特公司保底每年67000元回报给徐安、金雪梅，如实收租金不足该金额的，则由卡伦特公司补足；委托回报自2012年10月1日无锡流线前线广场正式开业之日起算，卡伦特公司在2014年12月15日到12月31日期间支付2014年10月1日至12月31日的租金收益；从2015年起在每年的6月15日到30日和12月15日到31日分别向徐安、金雪梅支付半年度的租金收益，在2027年9月30日支付2027年1月1日至9月30日的租金收益；徐安、金雪梅在签订本合同前，到卡伦特公司指定的中国农业银行办理开户手续，卡伦特公司将扣除税费后的租金汇入徐安、金雪梅指定的该账号即视为卡伦特公司履行了支付租金义务，徐安、金雪梅如变更该账户应及时告知卡伦特公司，否则自行承担相应后果；卡伦特公司支付徐安、金雪梅委托租金收益超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金收益的万分之五向徐安、金雪梅支付违约金。同时，徐安、金雪梅出具授权委托书，约定：委托人徐安、金雪梅作为无锡流线前线3层***号的业主，为提高效率、保证项目的统一管理和正常运营，委托人在此授权卡伦特公司为本业主的委托代理人，由该受托人委托代理人，代表本业主到政府相关主管部门办理租赁合同登记本案手续等；本委托期限为15年，自2012年10月1日至2027年9月30日。上述合同签订后，卡伦特公司按约取得徐安、金雪梅的商铺进行经营管理，卡伦特公司仅支付了2014年10月1日至2014年12月31日的三个月租金4876元，2015年度上半年的租金未能支付，且自2015年2月起不再正常经营，徐安、金雪梅遂诉至本院。又查明：卡伦特公司于2014年7月31日变更为流行前线公司；润地利房地产公司于2014年8月变更为润地利公司。审理中，徐安、金雪梅提供流行前线商业广场广告复印件一份，载明开发商为润地利房地产公司；腾讯网无锡流行前线商业广场中楼盘详情载明，开发商为润地利房地产公司，物业公司为卡伦特公司。上述事实，有委托经营管理合同、委托书、商品房买卖合同、商铺买卖合同、房产证、银行卡交易明细清单等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为：徐安、金雪梅与流行前线公司签订的委托经营管理合同合法有效，各方均应按合同约定履行。因流行前线公司未按约支付租金收益，且已经不再正常经营，至本案审理中流行前线公司亦未有履行合同的意思表示，徐安、金雪梅因此无法实现合同目的，故徐安、金雪梅要求解除合同的主张，符合法律规定，予以支持；徐安、金雪梅主张以购房款668390元为基数，自2015年1月1日起至2016年12月31日止按照年利率5.5%计算二年的租金及预期利益损失，因委托经营管理合同对此并无约定，且徐安、金雪梅也无法证明2015年1月1日起租金收益的数额，故本院参照徐安、金雪梅已取得的租金收益，结合合同中约定的违约金计算方法，确定以购房款668390元为基数，自2015年1月1日起按照年利率3%计算损失至本判决生效之日止。关于徐安、金雪梅要求润地利公司对上述损失承担连带责任的主张，本院不予支持，理由为：1、广告宣传中虽然注明开发商为润地利公司，但未载明开发商即为出租方，且广告中涉及的关于租金回报的内容在徐安、金雪梅与流行前线公司签订的委托经营管理合同中已予以明确，仅凭广告宣传无法证明润地利公司对租金回报进行过承诺；2、润地利公司和流行前线公司系两个不同的企业法人，无证据证明两者在流行前线商业广场经营管理中存在合作关系；3、徐安、金雪梅虽然就商铺买卖分别与惠世扬和润地利公司签订过买卖合同，但从徐安、金雪梅与惠世扬的买卖合同中明确约定，徐安、金雪梅与润地利公司的买卖合同仅为办理过户之用，商铺买卖的权利义务以与惠世扬签订的买卖合同为准；徐安、金雪梅与润地利公司房产买卖合同中，未约定徐安、金雪梅的部分购房款在租金收益中扣除；至于购房款由润地利公司收取，是基于润地利公司、惠世扬和徐安、金雪梅之间的连环买卖关系，不能以此作为润地利公司需承担连带责任的理由；4、虽然在房产买卖中前期物业一般由开发商选定，但选定的物业公司是具有独立法人资格的企业，应由其独立承担相应民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除徐安、金雪梅与无锡卡伦特投资经营管理有限公司于2011年11月26日签订的关于无锡市清扬路91-99号太湖数码大厦3层***号（产权登记坐落：清扬路91-99（单号）-3***）的委托经营管理合同。二、无锡流行前线卡伦特商业发展有限公司应于本判决生效后3日内支付徐安、金雪梅租金损失（以购房款668390元为基数，自2015年1月1日起至判决生效之日止按照年利率3%计算）。三、驳回徐安、金雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1640元，公告费566元，合计2206元（已由徐安、金雪梅预交），由流行前线公司负担（徐安、金雪梅预交的案件受理费由流行前线公司向其直接支付，本院不再退还，由流行前线公司在本判决生效之日起3日内向徐安、金雪梅支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐户:中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805)审 判 长  冯卫红代理审判员  李 涛代理审判员  方 华人民陪审员  孙冬鸣人民陪审员  许丽花二〇一五年十二月十八日书 记 员  张 欣本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。