广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终644号
上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市。
法定代表人：姚永洪，该公司总经理。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘国珍，女，1979年1月3日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市。
上诉人罗定天恒贸易有限公司（下称“天恒公司”）因与被上诉人刘国珍商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：天恒公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市罗城街道迎宾二路89号的东晟花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）地字第11号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第201xxxx号《商品房预售许可证》后，天恒公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2015年7月27日，刘国珍作为买受方与天恒公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、刘国珍向天恒公司购买座落于罗定市罗城街道迎宾二路89号东晟花园商住小区的三座1705号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：90.24㎡（套内建筑面积75.30㎡）；四、总价款：297792元（3954.74元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日前交清首期款147792元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币150000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为8002000000595xxxx。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，刘国珍已按合同约定支付了全部购房款给天恒公司。天恒公司于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。天恒公司至今没有通知刘国珍进行涉案房屋交接，也没有向刘国珍出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，刘国珍以天恒公司违约为由诉至原审法院，请求法院判令：1、天恒公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、天恒公司因逾期交房而向刘国珍支付违约金13841.50元（暂计算至2016年3月1日止，计违约155天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由天恒公司承担。
以上事实，有原审法院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。
原审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：天恒公司是否应当承担迟延交楼的违约责任。刘国珍与天恒公司双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。天恒公司虽然已于2015年3月8日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是至今没有书面通知刘国珍收楼，也没有向刘国珍出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，天恒公司本应于2015年9月28日前将涉案商品房交付刘国珍使用，但是天恒公司至今仍没有向刘国珍发出书面的《收楼通知书》，通知刘国珍到罗定天恒贸易有限公司进行房屋的交接。故天恒公司已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，所以该合同刘国珍与天恒公司继续履行。对于违约金的计算问题，天恒公司提出按照合同的约定计算，按照合同约定在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恒公司按日向刘国珍支付已交付房价款万分之三的违约金。根据刘国珍的主张(从2015年9月29日起计算至2016年3月1日止)，刘国珍的损失为13757.99元（297792元×0.0003×154天），对于从2016年3月2日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同的约定计算。综上，刘国珍的诉请及天恒公司的抗辩理据充分的，予以支持；刘国珍的诉请及天恒公司的抗辩理据不足的，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条的规定，作出如下判决：限罗定天恒贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年9月29日起计算至2016年3月1日止的违约金13757.99元（从2016年3月2日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同的约定计算）给刘国珍。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费73元（刘国珍已预交），由罗定天恒贸易有限公司负担。
一审宣判后，上诉人天恒公司不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，予以改判；2、驳回被上诉人的第2、3、4项诉讼请求；3、本案一、二审受理费由被上诉人承担。
上诉的事实和理由：
一、一审判决认定上诉人没有书面通知被上诉人收楼，据此认定上诉人没有通知被上诉人收楼。对此，上诉人认为一审判决认定事实有误。
1、关于收楼通知的形式。涉案房屋达到合同约定的交付条件和交付期限后，上诉人未向被上诉人发出书面的收楼通知书是事实，但是，上诉人全部都是通过电话等形式通知买受人（包括被上诉人）收楼的，并非没有通知收楼。现涉案楼盘已经有300多户业主收楼装修或入住，上诉人均没有向他们发过书面的收楼通知书，但他们都已收楼，从而证明上诉人是通过书面通知以外的其他形式通知买受人收楼。
2、从常理上来说，上诉人已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，在合同约定的交付期限即2015年9月28日前已符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。可见，上诉人在可以交楼的情况下，不可能甘愿承担违约交楼和房屋灭失风险的责任而不通知买受人（包括被上诉人）收楼，这对上诉人只有百害而无一利，故此，如果认为上诉人没有通知被上诉人收楼，明显有悖常理。
3、合同第八条已经明确约定交楼时间是2015年9月28日前，所以被上诉人清楚知道房屋交付时间，这个约定也可视为属于提前作出的书面通知。正常情况下即使上诉人没再另行书面通知，被上诉人也应按此约定时间前来收楼。如果被上诉人在超过收楼期限一年多没有收到收楼通知但却不闻不问的话，则明显有悖常理。
二、一审判决认定上诉人没有书面通知被上诉人收楼，构成违约。对此，上诉人认为一审判决认定不当。
1、关于合同约定交付期限和交付主义务的认定问题。
上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本。合同第八条是关于交付期限的规定。在该条规定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同规定日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商承担的主要义务就是房屋按期交付义务。商品房交付有法律上的交付条件，如果开发商不具备法律上的交付条件，在合同第八条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付的违约责任。涉案房屋已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。在此后其它业主收楼过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，证明上诉人在合同约定的交付期限即2015年9月28日前已具备合法交付房屋的条件，可以如期交楼。
2、上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知，是否构成违约问题。
首先，双方签订的商品房买卖合同第十一条关于交付条款规定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”从该条规定中，可以看出以下2点：
（1）双方合同第十一条规定了应当书面通知买受人，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如能否包括在小区张贴通知的方式并没有作出相应的规定。所谓没有明确规定，是指既没有规定可以，也没有规定不可以。
（2）该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知的违约责任，也未作明确规定，即未规定未履行书面通知而产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，没有进行书面通知问题，是属于一个合同规定不清的问题。
其次，根据合同法第六十一、六十二条的规定，对于合同中未尽事宜，双方应协商解决，达成补充条款。如果不能达成补充条款，则应按合同其他条款、交易惯例及合同目的之序列来判断。从合同其它条款来看，在双方合同第八条中已明确规定了交房日期（本案为2015年9月28日前）。因此，交房通知根据实际交房时间与合同第八条规定的交付日期是否相同，可以区分为按期交房的书面通知及逾期交房的书面通知。按期交房的书面通知所对应的交房日期，即使出卖人没有履行书面通知，买受人本身根据合同的事先约定也是可以或应该预知的。从书面通知所对应的双方合同利益来讲，按期交房的书面通知所对应的仅是在于辅助出卖人履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，并不在于给买受人增加额外的利益。换言之，对于正常交房的书面通知而言，即便没有书面通知，但实际上并不影响购房人的正常收楼利益。因此，上诉人通过其他形式的通知，或者有充分证据表明为众多买受人所知，没有书面通知形式也不构成合同违约。
第三，合同第十一条规定中的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对交付手续履行中的书面通知问题。这里书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有附随性交付文件。前者主要包括《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；后者常见交楼通知书，交楼流程指南、注意事项、交楼时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于交楼指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与交付违约一概而论，这个问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的收楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定房屋交付日之前，如果没有收到收楼通知，那么可以出于信赖，进行等待；这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大化。
就本案而言，业主根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期交付的情况；即便的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。因此，上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知，不构成逾期交楼违约问题。
综上所述，上诉人认为，上诉人已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给被上诉人，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然上诉人未向被上诉人发出书面的交楼通知，但并不影响被上诉人按约定时间行使收楼的权利。被上诉人以没有收到书面通知而不收楼，与上诉人是否具备交楼条件没有关联性，书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，且上诉人没有书面通知是否需要承担什么后果，合同没有约定，法律也没有规定。上诉人没有书面通知与被上诉人能否如期收楼之间不存在因果关系，因此，一审判决认定上诉人没有书面通知被上诉人收楼，从而认为上诉人逾期交楼构成违约，明显缺乏理据。请二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的上诉请求。
上诉人天恒公司在二审期间提供以下证据：
1、上诉人对被上诉人领取锁匙及房屋使用情况的调查表格，拟证明部分业主已领取锁匙及门禁卡、装修入住的情况；
2、领取锁匙签收情况，拟证明部分业主签收房屋锁匙的时间；
3、竣工验收备案表，拟证明房屋已通过验收备案，上诉人在合同约定的房屋交付时间前取得验收报告；
4、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，拟证明上诉人在房屋交付时已取得这些文件。
被上诉人刘国珍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由:
一、关于上诉人没有书面通知被上诉人收楼的事实认定问题。被上诉人认为一审判决认定事实明确。
1、关于书面通知形式，根据双方签订的商品房买卖合同(以下简称“合同”)第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间”；合同附件四补充协议第7条、第11条载明：交付时的验收(买卖合同第十一条“交接”补充)买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。条款中约定的书面通知并不仅限于书面通知的义务，而是在商品房达到交付使用条件后，出卖人要向买受人发出真实、有效的书面《收楼通知书》，且也约定买受人收到《收楼通知书》后办理交付手续的期限；合同附件四补充协议第15条通知，买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达(包括挂号信或特快专递)或公告送达。采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期。采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递时间;如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知出卖人、或因其他不可归责于出卖人原因而无法签收的，则出卖人按照买卖合同载明地址发出通知后即视为送达。条款中对通知的送达形式也有明确的约定，是有针对性的即发出通知的主体“出卖人自身”面对面或邮寄，注明有买受人姓名及联系方式是针对特定人的，让买受人签收，方为送达。对于公告送达，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：“受送人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”被上诉人不存在下落不明或其他方式无法送达，不适用公告送达。而上诉人已承认没有向被上诉人发出书面的《收楼通知书》是事实。那么，按照合同的约定，上诉人不按合同约定履行义务，构成合同违约，不存在有误。
2、上诉人声称2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》已符合交房条件，被上诉人对此说法并不认同。上诉人声称2015年3月8日取得的《建筑工程竣工验收报告》(以下称“报告”)是在本案一审庭上出示的，被上诉人对于此报告的真实性、合法性、关联性存在怀疑，有待考究，理由如下:
首先，报告首页面标示单位工程名称:《东晟花园》一期、《东晟花园》二期，即分为两期建造，两份报告。而被上诉人自始至终都不知道原来《东晟花园》是分期建造的，而且报告中的“工程概况”页面里并未标示“一期、二期”所指的座数楼号，及“建筑面积”栏为空白的没有具体建筑面积数，即无法证明实际验收的座数楼号及建筑面积，也无法证明是否已验收，更无法证明哪一份报告里包含被上诉人所购的房屋;合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、给水系统设施在交付使用时可达到使用条件;2、排水系统设施在交付使用时可达到使用条件;3、防雷系统设施在交付使用时可达到使用条件。经查看确认此份报告中的“工程质量评定”页面里“验收意见/备注”栏标示有“同意验收”的项目只有五项，分别为:地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑节能。除这五项外，其他项目包括建筑给水、排水与电梯、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、火灾自动报警系统等关乎住户日常使用的电梯，给、排水系统设施及涉及到业主人身安全的消防系统设施均为空白的。即无法证明这几个项目是否达到验收条件，也无法证明是否已验收，及合同中约定的给、排水系统设施也无法证明是否达到使用的条件。
其次，我国法律规定，商品房经验收合格须经建设主管部门登记备案后方可交付使用。此报告中只是建设、监理、施工、勘察、设计单位(五方)的验收。商品房经“五方验收”后，仅是表明建筑主体竣工验收合格，其后还需规划、消防、环保、人防等后期一系列验收，只有在所有验收合格并在建设主管部门登记备案后方可交付使用，故“五方验收”并不代表“商品房经验收合格”，也不符合法律规定。而且，五方验收中的建设、监理、施工、勘察、设计单位都是开发商聘请过来或者发包工程的，他们与开发商存在利益关系，其验收合格的真实性存在怀疑，故需要政府相关部门进一步验收确认。由此说明，上诉人出示的此份报告的真实性、合法性、关联性存在怀疑，不能以此份报告作为本案中的房屋达到交付使用条件的证明文件，请求法院不予采纳。
3、上诉人声称合同第八条约定的交付期限为提前作出交付房屋的书面通知，被上诉人对此说法并不认同。合同第八条约定出卖人应当在2015年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据合同约定交房的时间是“2015年9月28日前”(非标示的当天)，买受人在合同第六条约定的期限内履行支付全部房款义务后，出卖人应当在这个时间点前将合法房屋交付买受人使用，而且合同已约定出卖人要向买受人发出书面的《收楼通知书》及对通知的送达形式也有明确的约定。既然上诉人已经承认没有向被上诉人发出书面《收楼通知书》的事实，为何又要对此反复争论，归根到底在于合同约定的房屋达到交付使用条件后，出卖人必须向买受人发出真实、有效的《收楼通知书》。而上诉人并未按合同约定履行义务，构成合同违约。
二、关于上诉人没有书面通知被上诉人收楼，构成合同违约。被上诉人认为一审判决认定事实明确。
1、关于合同约定交付期限和交付主义务的认定问题。
（1）在商品房买卖合同法律关系中，买卖双方的主要义务是:买方按合同约定期限内支付标的商品房的对价，卖方按合同约定期限内交付标的商品房。本案双方在签订的合同生效后，被上诉人已按合同第六条约定的期限内履行支付全部房款义务，有《银行借款合同》和“购房发票”为证。而应该如何认定上诉人履行交付主义务的标准，须结合合同的约定与国家相关法律规定来理解。合同第八条约定出卖人应当在2015年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。合同第八条反映两层含义:一是国家和地方人民政府规定的房屋验收合格条件;二是符合合同约定交付使用条件的商品房;合同第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(以下简称“两书”)。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。条款中约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件及提供两书，并非出卖人出示了《建筑工程竣工验收报告》(存疑)就认定为证件齐全。合同第八条也并没有约定以出示《建筑工程竣工验收报告》(存疑)就认定为证件齐全。而合同第八条约定出卖人要依照国家和地方人民政府的规定达到房屋经验收合格的交付使用条件才认定“该商品房经验收合格”，并要符合合同约定的商品房，才能交付买受人使用;合同附件四补充协议第7条买卖双方一致同意出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条约定(验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过)时，即达到交付标准，买受人不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第19条关于补充协议的效力，本附件是买卖合同不可分割的组成部分。若本附件约定与买卖合同的有关约定相冲突时，以本附件的约定为准。根据对《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条规定的理解，商品房买卖合同是政府提供的示范文本经过双方协商一致且经过网签备案在网上打印生成的合同，而补充协议并没有经过双方协商且不是网签备案在网上生成打印的。补充协议只能对原合同没有约定或者约定不明确的内容进行约定，形成原合同的组成部分，而不能对原合同已有的约定进行调整、改变。本案中开发商利用其强势地位通过补充协议对其合同中约定的违约责任进行免除、减轻，明显是逃避其应承担的合同责任，也使政府提供的示范文本没有意义，所以此项条款不应该适用。
综合上述，上诉人需履行的交付主义务是在合同约定的期限内依照国家和地方人民政府的规定取得“商品房经验收合格”条件的证明文件，并符合合同约定的商品房，然后发出书面《收楼通知书》将合法的房屋交付被上诉人使用，并签署房屋交接单。如在合同约定的期限内出卖人遇特殊原因遭遇不可抗力导致未能如期交房需告知买受人外，在商品房达到交付使用条件后，出卖人同样是需要向买受人发出书面的《收楼通知书》。合同约定清楚、明确。
（2）合同中约定的“该商品房经验收合格”条件如何界定的问题及“两书”的效力。本案双方对商品房是否已经验收合格具备交付使用条件发生争议。被上诉人认为，上诉人即使组织设计、监理、勘察、建设、总包单位进行工程竣工验收，但未经公安消防部门验收合格和规划、环保、人防等部门验收确认，及未经建设质量主管部门认可，该商品房应视为未经验收合格，不符合交付使用的条件。而上诉人认为，本案商品房已经组织建设、监理、施工、勘察、设计单位(五方)进行工程竣工验收，该商品房已符合合同约定的验收合格，具备交付使用的条件。但是，商品房交付使用的条件是法律强制性的规定，双方当事人是不能通过约定来排除法律的强制性规定的。因此，对于合同中所约定的“该商品房经验收合格”条件如何界定，须结合相关法律规定来理解。
首先，合同中约定的“该商品房经验收合格”条件应如何界定。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条规定、《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条、第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《建设项目环境保护管理条例》第二十条、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》第九条的规定可见，消防、规划、环保、人防等部门的专项验收合格及工程质量监督机构监督认可、核实，也是建筑工程验收合格的一项内容。同时，结合《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定理解，“商品房经验收合格”的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。消防的验收也是开发商交房的必备条件，更是法律规定开发商的法定义务。在消防未通过的情况下，所有建筑工程不能取得“消防合格”通过的证明文件，是禁止投入使用的。因为房屋的建筑质量安全与否直接关系到社会公众安危，属于社会公共利益的范畴。而且，国家和地方人民政府规定的“商品房经验收合格”条件是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准，必须严格执行，未经验收合格不得交付使用。因此，可以认定商品房买卖合同中关于“商品房经验收合格”除了有设计、监理、勘察、建设、总包单位验收合格之外，还应当包括经国家和地方人民政府规定的消防、规划、环保、人防等部门专项验收合格及工程质量监督机构监督认可、核实的含义。
其次，合同第十一条约定双方进行交接时，出卖人需提供“两书”。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户;及合同第十六条买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》的内容承担相应的保修责任。即“两书”是作为承担质量责任的法律文件及合同约定的合同附件，在房屋达到交付使用条件后，进行交接时，出卖人必须提供给买受人。未能提供的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。而在2016年3月25日一审庭审时，上诉人并未能出示合同第八条国家和地方人民政府规定的“商品房经验收合格”条件的证明文件，也未履行合同约定发出书面《收楼通知书》及未能提供“两书”。由此说明，本案中的房屋在2015年9月28日前，并不具备交付使用的条件，出卖人未能如期履行合同约定将房屋交付被上诉人使用，逾期交房事实明确，构成合同违约。
2、上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知，是否构成违约问题。被上诉人认为一审判决认定事实明确。
（1）合同第十一条及合同附件四补充协议第7条、第11条约定出卖人在房屋达到交付使用条件后，须发出真实有效的书面《收楼通知书》通知买受人在限定期限内办理交接手续。且合同附件四补充协议第15条也明确对通知的送达形式作出了约定。条款中约定的三种通知送达形式，并未包括上诉人提出在小区不特定位置张贴任何通知。而合同约定的书面收楼通知，前提条件是房屋先依照国家和地方人民政府的规定及符合合同约定的房屋达到交付使用的条件，然后向买受人发出真实、有效的《收楼通知书》，合同并未约定买受人必须在不特定的时间到不特定的位置查看任何通知的义务。因此，上诉人不按合同约定履行义务，构成合同违约。
（2）出卖人在合同约定期限内不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，及未履行书面通知义务应承担逾期交房违约责任。根据合同第八条、第十一条、第十四条及合同附件四补充协议第7条、第11条的约定:“出卖人在合同第八条约定的交付期限内(本案为2015年9月28日前)未能取得合同约定的房屋交付使用条件的证明文件及未按合同约定履行书面收楼通知义务导致未能如期交房应承担合同违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(本案逾期交房已超过60日)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金。条款中明确规定在合同约定期限内如遇合同第八条特殊情况遭遇不可抗力导致未能如期交房的责任除外，出卖人可据实予以延期。而合同约定期限内未取得，并未能出示及提供合同约定的证明文件，及未按合同约定履行书面通知的义务，导致未能如期交房的违约责任并不除外。合同约定清楚、明确。
由此说明，在合同约定期限内出卖人未能取得，并未能出示及提供合同约定的房屋交付使用条件的证明文件，及未按合同约定履行义务向被上诉人发出书面《收楼通知书》，导致未能如期交房，应承担合同违约责任。
三、合同中的交付手续及书面通知义务。被上诉人认为合同条款中约定的所有责任与义务是实现合同目的的重要组成部分。
根据《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同的订立是双方真实意思表示的结果，一经订立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系，形成了特定的关系。即合同约定所需出示的证明文件及需承担的责任与义务是实现合同目的的重要组成部分，具有同等法律效力，所有条款同等重要，需同等对待;合同附件四补充协议第7条自出卖人将该商品房交付买受人之日起，该商品房的风险责任由出卖人转移给买受人，与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用均由买受人负担。买受人应按本合同及《前期物业管理服务合同》的约定自出卖人将该商品房交付买受人之日起交纳物业管理费:即交付手续是该商品房风险责任及费用款项的转移手续，双方交接后形成特定的责任义务关系，并不会因为交付手续及书面通知义务列在合同第十一条“交接”条款中就要特殊对待，合同也并未约定任何条款需要特殊对待。而且，上诉人是否已具备合法房屋交付使用的条件也不能与是否已将合法房屋交付被上诉人使用一概而论，这个含义应理解为:即使上诉人在2015年9月28日前已具备房屋交付使用的条件，但并不代表已交付被上诉人使用。因此，在商品房达到交付使用条件后，出卖人必须履行合同约定义务发出书面《收楼通知书》将房屋交付被上诉人使用。否则被上诉人如何得知上诉人的真实用意，如何得知上诉人何时具备合同约定的房屋达到交付使用的条件，如何得知上诉人何时将房屋交付被上诉人使用。
由此说明，本案中的商品房在没有取得国家和地方人民政府规定的“商品房经验收合格”条件的证明文件及合同约定的房屋未达到交付使用的条件，及未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，上诉人如何敢向被上诉人发出书面《收楼通知书》办理交付手续。因此，上诉人不按合同约定履行义务向被上诉人发出书面《收楼通知书》将合法房屋交付被上诉人使用的，构成合同逾期交房违约责任，其违约行为仍然处于持续状态。
另，上诉人表示，在合同约定房屋交付期限截止时，如果仍没有收到收楼通知，此事涉及违约责任问题，应采取相应的措施了解情况，防止损失扩大化。关于此点，被上诉人观点如下:
首先，被上诉人已履行自己应承担的支付房款义务后，在合同约定的期限过后仍未收到书面收楼通知时亦主动到《东晟花园》售楼部询问与了解，而上诉人应承担的责任与义务却始终未履行。根据法律的公平原则，在逾期时间相同的情况下，出卖人逾期交楼行为与买受人逾期支付购房款行为的违约后果是同样严重，同等违约就应该同等对待。
其次，被上诉人一直从事的并非是与法律相关的工作，只是普通行业的打工人员，对法律的了解，不如上诉方的律师团队那么专业，对于有关房屋交付义务及合同责任等方面的熟悉程度更不及上诉人，在此客观前提下，如何防止损失扩大化?只能前往《东晟花园》售楼部询问与了解，希望能早日得到合法安全的房屋使用。在2016年2月17日，被上诉人与另外九位业主一起再次去到《东晟花园》售楼部询问何时能交房，再次受到拒而不谈的态度对待，后因为我们的坚持，才给了一个销售经理的名片，让我们去找领导谈，当时即打电话给对方，在与这位经理的通话中，对方闪烁其词，依然不能给出可以交楼的时间(此次通话有录音为证)。如果对方确实在2015年9月28日前就具备交房的条件，房屋已可以交付使用，为何到2016年2月份事隔一年，售楼部依然说还没能交楼？明显有悖常理。
后续，又在2016年6月22日，盖章为“广州市都市华宇物业有限公司罗定分公司罗定东晟花园服务中心”的公司在《东晟花园》所有电梯内张贴告示表明于2016年7月1日起收取物业管理费。因此事引起大批《东晟花园》业主聚集，多次在《东晟花园》售楼部门前抗议，拉横幅，表达维护自己权利的立场，要求开发商“罗定天恒贸易有限公司”给出具体交楼的时间，并就因延迟交楼对其造成的损失提出赔偿(摄影照片为证)。此事实表明众多买受人所知，上诉人并未能如期将房屋交付买受人使用。如在2015年9月28日前已具备合法交付房屋使用的条件，为何在近一年半后的2016年7月，还有大批业主要求《东晟花园》开发商给出具体可以交楼的准确时间?业主又何必维权?此事更加的有悖于常理。
综上所述，根据双方签订的商品房买卖合同及国家法律法规的相关规定，上诉人并未能在合同约定的期限内取得“商品房经验收合格”条件的证明文件，及未按合同约定履行义务将房屋交付被上诉人使用，构成逾期交房的违约责任。请求云浮市中级人民法院支持被上诉人的答辩请求，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人刘国珍在二审期间提供以下证据：
1、商品房买卖合同附件4补充协议，拟证明上诉人没有遵守附件4第7条有关协定交楼手续及条件，至今业主均未签署收楼的文件，所以领取锁匙不等于签收房屋；
2、业主与售楼部经理的手机通话录音及文字一份，拟证明售楼部的经理当时说没有收到收楼的文件和收楼的通知；
3、告示，拟证明当时物管处在2015年12月1日进驻该小区，进驻后才有门禁卡；
4、照片，拟证明今年7月1日业主集中维权，反对上诉人延迟交楼；
5、上诉人办理消防验收网页的截图，拟证明上诉人办理消防验收的时间是2016年4月7日，上诉人通知业主收楼时消防还未验收合格。
原审法院查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要有：1、上诉人是否已经履行了通知被上诉人收楼的义务；2、上诉人如果未书面通知被上诉人收楼，应否承担违约责任。
关于上诉人是否已经履行了通知被上诉人收楼的义务。上诉人在一、二审期间均表示没有发出收楼的书面通知给被上诉人，但认为已经通过电话等形式通知被上诉人收楼，被上诉人应按合同约定的收楼时间前来收楼。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上诉人应按合同约定，书面通知被上诉人办理商品房交接手续，但上诉人直至本案二审诉讼期间均没有向被上诉人发出收楼的书面通知，即没有履行通知被上诉人收楼的义务。
关于上诉人应否承担违约责任问题。上诉人认为合同没有约定未履行书面通知而产生的逾期交房责任由出卖人承担，故上诉人没有向被上诉人发出书面收楼通知不承担逾期交楼违约责任。双方签订的合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。上诉人没有按照合同第十一条约定书面通知被上诉人交接商品房，并向被上诉人交付验收合格的商品房，即应按合同第九条承担逾期交房的违约责任。原审法院根据双方签订的合同第九条“出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”的约定，判令天恒公司应向被上诉人支付从逾期之日起至被上诉人起诉之日止的违约金13757.99元（之后的违约金按合同约定计算至实际交付房屋之日止），合法有据，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人罗定天恒贸易有限公司的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费146元，由上诉人罗定天恒贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 冯家玲