福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2015）狮民初字第4104号原告：石狮市鼎盛物业管理有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人：王贵滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王培军，福建中德师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冰冰，福建中德师事务所律师。被告：林再筑，男，1973年10月27日出生，汉族，经商，住福建省石狮市。被告：蔡小清，女，1977年11月12日出生，汉族，经商，住福建省石狮市。原告石狮市鼎盛物业管理有限公司与被告林再筑、蔡小清物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石狮市鼎盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人王培军、杨冰冰到庭参加诉讼，被告林再筑、蔡小清经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石狮市鼎盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判决林再筑、蔡小清立即支付自2012年7月1日起至2015年7月31日止所拖欠的物业管理服务费6869.1元、自用水费2102.85元、公摊水费360.62元、公摊电费1504.47元、公共维修金217.38元，共计11054.42元；判令林再筑、蔡小清应自逾期缴纳上述费用之日起至实际缴清之日止按日以千分之三支付迟延缴纳产生的违约金。事实与理由：林再筑、蔡小清于2009年11月4日与案外人石狮市曙辉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买佳豪·城市花园二期第2幢13层1305号房屋，石狮市鼎盛物业管理有限公司为该楼盘提供前期物业管理服务。在涉案房屋交付后，原、被告于2010年1月1日签订了《前期物业服务管理服务协议》一份，明确约定：石狮市鼎盛物业管理有限公司按照林再筑、蔡小清与开发商约定房屋建筑面积收取物业管理服务费，并在房屋交付时预收六个月费用，以后按季度缴交，在每季度初应缴足当季度费用；石狮市鼎盛物业管理有限公司根据水电等有关部门的委托，可向林再筑、蔡小清提供水费、电费等生活费用的代收代缴服务，林再筑、蔡小清应按时向石狮市鼎盛物业管理有限公司缴纳，否则石狮市鼎盛物业管理有限公司有权终止该项服务；林再筑、蔡小清违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，应从逾期之日起按每日应交费用的千分之三支付违约金，并可以追讨因此而造成的损失；发生争议任何一方可向物业所在地的人民法院提起诉讼等条款。但自涉案房屋交付后，林再筑、蔡小清对应缴纳的物业费用、公摊水电及其他费用屡有拖欠，截至起诉之日止，林再筑、蔡小清尚欠物业管理服务费6869.1元、公摊水电费及其他费用4185.32元，并由此产生违约金11371.52元，经催讨未果。林再筑、蔡小清在法定期限内未提出书面答辩。石狮市鼎盛物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林再筑、蔡小清未到庭参加诉讼，又未提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石狮市鼎盛物业管理有限公司经福建省石狮市工商行政管理局登记成立，经营范围为物业管理服务，水电设备、设施安装及维修与改造等。林再筑、蔡小清夫妻系福建省石狮市佳豪城市花园二期第2幢13层1305号房屋的业主，该房屋建筑面积共144.92平方米。林再筑与石狮市鼎盛物业管理有限公司于2010年1月1日签订了《前期物业管理服务协议》一份，其中约定：由石狮市鼎盛物业管理有限公司为林再筑、蔡小清上述商品房所在的小区提供前期物业服务，物业服务费标准为住宅1.2元/月/平方米，即物业服务费每月为173.9元(144.92平方米×1.2元/月/平方米)，每季度缴交一次，于季度初（季度第一个月的七号前）缴交本季度的物业服务费；石狮市鼎盛物业管理有限公司根据水电等有关部门的委托，可向林再筑、蔡小清提供水费、电费等代收代缴服务，林再筑、蔡小清应按时向石狮市鼎盛物业管理有限公司缴纳；若林再筑、蔡小清违反合同，不按合同约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，应从逾期之日起按每日应交费用的千分之三向石狮市鼎盛物业管理有限公司支付违约金。石狮市鼎盛物业管理有限公司在征求小区业主的意见后，在小区张贴了公告，于2014年10月1日起调整了物业管理费为住宅1.5元/月/平方米，并自2014年10月1日起向小区业主按住宅1.5元/月/平方米的标准收取相应的物业管理费。林再筑、蔡小清的物业服务费经调整每月为217.38元(144.92平方米×1.5元/月/平方米)。林再筑、蔡小清自2012年7月1日起至今未缴交物业服务费及公摊水电费、自用水费，其中自2012年7月1日至2015年7月31日的公摊水电费及自用水费合计4185.32元，自2012年7月1日至2015年7月31日的物业管理费合计为6869.1元（173.9元/月×27个月+217.38元/月×10个月）。为此石狮市鼎盛物业管理有限公司于2015年8月12日诉至本院。综上所述，石狮市鼎盛物业管理有限公司与林再筑、蔡小清之间签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同的约定全面履行义务。石狮市鼎盛物业管理有限公司依约为林再筑、蔡小清提供物业服务，并代缴了公摊水电费及自用水费，林再筑、蔡小清应按约及时支付物业管理费及代缴的公摊水电费及自用水费等。但在合同履行过程中，林再筑、蔡小清自2012年7月1日起未能按时交纳物业管理费及代缴的公摊水电费、自用水费等，已经构成违约，应当承担违约责任。现石狮市鼎盛物业管理有限公司要求林再筑、蔡小清支付自2012年7月1日起至2015年7月31日止的物业管理费计6869.1元、公摊水电费及自用水费等计4185.32元，符合法律规定，理由充分，本院予以支持。林再筑、蔡小清拖欠款项后经催告未还，石狮市鼎盛物业管理有限公司请求支付相应的违约金，本院也予以支持。但《前期物业管理服务协议》第十二条第四款的约定即若林再筑、蔡小清违反合同，不按合同约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，应从逾期之日起按每日应交费用的千分之三支付违约金的约定，明显过高，应予调整，根据公平原则、诚实信用原则及违约金以填补损失为主兼顾惩罚性的特征，考虑到林再筑、蔡小清拖欠费用造成石狮市鼎盛物业管理有限公司的损失以资金占用的利息损失为主，故酌情将违约金调整为按月利率2%计算自林再筑、蔡小清逾期未缴纳物业管理费用之日起至实际付清款项之日止，并逐月累计违约金，其中2012年7月1日起至2014年9月30日止期间的每月违约金计算基数为173.9元，2014年10月1日起至实际付清款项之日止每月的违约金计算基数为217.38元。林再筑、蔡小清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条第四款、第二十一条、第三十二条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《福建省物业管理条例》第四十条第四款、第六十五条、第一百四十四条规定，判决如下：一、林再筑、蔡小清应在本判决生效后10日内支付拖欠石狮市鼎盛物业管理有限公司自2012年7月1日起至2015年7月31日止期间的物业管理费6869.1元、公摊水电费及自用水费等4185.32元，合计11054.42元；二、林再筑、蔡小清应在本判决生效后10日内支付石狮市鼎盛物业管理有限公司按月利率2%逐月计算自拖欠物业管理费之日起至实际付款之日止的违约金（逐月累计计算违约金，2012年7月1日起至2014年9月30日止每月违约金的计算基数为173.9元，2014年10月1日起至实际付款之日止每月违约金计算基数为217.38元）；三、驳回石狮市鼎盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费361元，由石狮市鼎盛物业管理有限公司负担148元，由林再筑、蔡小清负担213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  郭清漂审 判 员  蔡芳桅人民陪审员  邱茵茵二〇一六年九月十九日书 记 员  郑小玲附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持《福建省物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。前期物业服务收费实行政府指导价。县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。业主应当按照合同约定交纳物业服务费。第六十五条业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。