辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第01437号
上诉人（原审原告）：李文。
委托代理人：李勇军，男，系李文父亲，1960年10月23日生，汉族。
委托代理人：韩业超，北京市京都律师事务所大连分所律师。
被上诉人（原审被告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。
法定代表人：张曦，该公司董事长。
委托代理人：康何。
委托代理人：杨朝晖，辽宁兴中律师事务所律师。
原审第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：赵展、王东。
原审原告李文与原审被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称“保利公司”）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2014）甘民初字第4269号民事裁定，原告李文不服该裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原告李文一审诉称：2013年6月29日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于甘井子区红南北园23号保利西山林语楼盘某房屋。原告在支付首付款并办理公积金贷款后，于2014年3月下旬发现被告在未通知原告的情况下，私自修改商品房户型。根据双方签订的合同，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人”，“出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。合同附件规定“合同生效后，因出卖人原因导致合同解除，出卖人应按照规定承担违约金，并依法承担所发生的相关费用”。现被告私自变更设计，未通知原告，与被告多次协商不成，故诉至法院，请求判令：1、被告按合同约定条款解除合同，返还购房款1，247，646元；2、被告按合同约定条款支付30%的违约金374，293元；3、被告赔偿购房发生的房款之外费用6877.93元；4、诉讼费由被告承担。
被告保利公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。双方在合同中约定的设计变更解除条件并没有成就，被告的变更没有损害原告的使用功能，只是细部调整，原告楼上卫生间不直接在原告卧室、厨房的正上方，不需要通知原告。原告不是一次性支付全款，包括公积金贷款，若合同解除，被告同意把45万贷款本金直接支付给公积金中心，剩余房款返还给原告。本案不存在30%的违约金，被告不存在违约行为，房款之外损失不应由被告承担。原告没有按约定及时缴纳公积金贷款。
第三人公积金中心一审述称：如果原告按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，先一次性提前还清尚欠的借款本金443，181.63元、利息1107.95元（截止至2014年8月29日，共计444，289.58元）及至清偿日止的利息后，公积金中心同意协助原告办理抵押房屋注销登记等退房手续，被告对上述事项承担连带保证责任，公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。
一审法院审理查明：2013年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》。双方签订的买卖合同规定出卖人应当在2014年10月31日前，将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用。买受人首付房款377，646元整，于2013年6月29日前支付。剩余房款870，000元整，于2013年7月29日前以商品房银行和公积金抵押组合贷款的方式支付给出卖人。2013年8月21日，原告与公积金中心签订个人住房抵押借款合同，约定“原告向公积金中心借款肆拾伍万元整，借款期限自2013年10月9日至2041年10月8日，借款起始日以结款凭证记载日期（即放款日）为准，年利率为4.5%（月利率为3.75%）。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；（1）该商品房结构形式、房型、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人需在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人、并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人不退房的，合同继续履行，双方互不承担违约责任。”原、被告双方签订的《补充协议》中第五项约定“合同第十条所称的‘规划’以及建设部《商品房销售管理方法》第24条所称的：‘规划、设计’，双方约定在双方签订的所有房屋买卖合同中指买受人所购房屋的平面规划、设计方案。合同第十条所称的规划变更和设计变更要求解除合同的情形，出卖人未书面通知的，买受人应当在接收房屋7日内提出解除合同的要求，否则视为接受”。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》是基于双方自愿协商一致、意思表示真实而签订。不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。根据双方签订的合同的第十条约定“出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。补充协议里第五项约定“合同第十条所称的规划变更和设计变更要求解除合同的情形，出卖人未书面通知买受人的，买受人应当在接收房屋7日内提出解除合同的要求，否则视为接受”。因补充协议与买卖合同具有同等法律效力，并且双方约定于2014年10月31日交付商品房，故买受人应在2014年10月31日之日起七日之内，可以以双方签订的《房屋买卖合同》第十条为理由解除合同。根据《房屋买卖合同》以及《补充协议》的约定，原告李文于2014年6月18日的起诉，不符合双方合同的约定，没有提出诉讼请求的权利。
综上所述，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，作出如下裁定：驳回原告李文的起诉。诉讼费用19，510元退回原告李文。
李文的上诉理由及请求是：1.一审法院对主合同和补充协议的效力认定错误。李文于2012年8月按被上诉人提供的样板间及规划沙盘认购了案涉商品房，并于2013年6月29日与保利公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。2014年4月，保利公司私自变更规划、设计，将原属于主卧室的卫生间改为公共卫生间，改变了房屋使用功能，且未在规定时间内通知买受人，严重损害买受人权益。根据合同第十条“出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”，李文于2014年6月18日提起诉讼，要求解除合同，现一审法院根据《合同补充协议》第五项约定裁定李文不具有请求诉讼的权利是错误的。按照已经备案的主合同，保利公司未在规定期限内通知买受人，买受人随时有权解除合同，而补充协议却约定接受房屋七日内解除合同，这一规定违背了主合同约定，显失公平。该补充协议条款不是对主合同内容的补充，而是对主合同条款的修订，当二者意思表示不一致时，应以主合同为准。2.合同补充协议效力不应高于国家法律法规。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的约定，上诉人有权在合同使用权益遭到损害后依法提起诉讼。3.根据《商品房买卖合同》约定，当出现合同解除情形时，买受人只需口头或书面通知出卖人即可，而一审法院裁定需通过诉讼解除合同显然是错误的。4.李文的起诉符合民诉法119条规定的四个要件。5.一审裁定遗漏了主卧室上方有卫生间的事实。6.保利公司在交房前以自己的行为表明不履行主要债务，因此李文随时可以要求解除合同。7.本案现已超过房屋实际交付期限，李文在11月3日亦已向保利公司送达了解除通知，故应对本案进行实体审理。故请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。
保利公司二审答辩认为：不同意李文的上诉请求。一审法院适用法律正确，服从一审裁定。
公积金中心二审提交书面陈述认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原裁定。
本院经审理认为，根据李文提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，李文应为与本案有利害关系的当事人，其起诉亦符合民事诉讼法第一百一十九条规定的起诉条件，对其起诉依法应予以受理和审理。一审法院以买受人应在房屋交付之日起七日之内要求解除合同为由，认为李文的起诉不符合双方合同约定、没有提出诉讼请求的权利是错误的。况且，即使按照一审法院对合同条款的认定理由，李文上诉提出本案现已超过了合同约定的交付时间（2014年10月31日）之主张也应当得到支持。因此，李文有权作为原告提起本案诉讼，一审法院对本案应当依法进行实体审理，故本院依法指令大连市甘井子区人民法院对本案进行审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第187条之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第4269号民事裁定；
二、指令大连市甘井子区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年十二月九日
书 记 员 耿 艳