广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民二初字第3661号
原告：中国银行股份有限公司广州珠江支行，地址广东省广州市天河区。
负责人：袁志忠。
委托代理人：龚冬春、骆振文。
被告：李建华，住广东省和平县。
被告：黄荣桓，住广东省从化市。
被告：广州市万怡房地产有限公司，住所地广东省广州市萝岗区。
法定代表人：唐激杨。
委托代理人：谭广兴、丁晓静。
原告中国银行股份有限公司广州珠江支行（以下简称中行珠江支行）诉被告李建华、黄荣桓、广州市万怡房地产有限公司（以下简称万怡公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告中行珠江支行的委托代理人龚冬春、骆振文，被告万怡公司的委托代理人谭广兴到庭参加诉讼，被告李建华、黄荣桓经本院公告送达开庭传票逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中行珠江支行诉称：2013年4月3日，中行珠江支行与李建华签订《个人商业用房贷款合同（2011年版）》。合同约定：中行珠江支行向李建华发放贷款39万元，用于李建华购买位于万科某房；贷款期限为10年，月利率为6.004167‰，贷款利率实行浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期按实际放款日适用的相应档次的法定贷款利率上浮10%，每满一个浮动周期后，按重新定价日适用的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；李建华从贷款发放次月起逐月采用等额本息还款法，供款总期120期，每月22日还款；如李建华未按还款计划还款，中行珠江支行有权就逾期部分（包括本金及利息）按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息，解除本合同，提前收回贷款并依约处分抵押物；与合同有关的费用（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保险费）由李建华支付或偿付；李建华、黄荣桓以上述所购房产作为上述贷款的担保物抵押给中行珠江支行，并办理抵押登记；万怡公司对上述合同项下的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间为合同签订之日起至李建华办妥上述合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且中行珠江支行收到他项权证之日止；合同履行期间发生纠纷，由中行珠江支行所在地人民法院管辖等。合同签订后，中行珠江支行依约向李建华发放了贷款39万元。且双方将用于抵押的万科东荟花园B3栋239房办理了抵押登记。但李建华从第11期，即2014年3月22日起没有按期付款，至2014年5月22日已连续拖欠3期应供款，共拖欠应供款本息12930.28元。李建华拖欠应供款，严重违反了合同约定，现起诉要求：1.解除中行珠江支行与李建华签订的《个人商业用房贷款合同（2011年版）》；2.李建华立即向中行珠江支行偿还借款本金368262.38元及利息（截止至2014年12月22日利息22774.31元，自2014年12月23日起至清偿完毕之日止，按贷款合同约定利率上浮50%）；3.黄荣桓、万怡公司对上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.中行珠江支行对李建华、黄荣桓提供抵押的万科某房享有优先受偿权；5.三被告承担本案的诉讼费用。
被告李建华、黄荣桓未答辩，亦未在举证期限内提交证据。
被告万怡公司辩称：本案债权既有抵押物的担保又有保证担保，根据《担保法》第28条规定，应当先以物的担保实现抵押权，再由三被告承担担保责任。万怡公司的担保责任是有限责任保证，有限体现在阶段性连带责任保证，保证期限和保证范围都是以抵押房产和办理抵押登记时间，根据双方签订的《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》第2条约定，贷款人应当在借款人违约之日起，30日内书面通知乙方（万怡公司），否则乙方对借款人违约之日30日后发生的债务不承担担保责任。合同法第119条规定，即当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大损失要求赔偿。万怡公司不应对违约之日起30日后的承担担保责任。
本院经审理查明，2013年4月3日，中行珠江支行（贷款人）与李建华（借款人）、万怡公司（保证人）签订编号为JXXXXXXX5号《个人商业用房贷款合同》，约定：借款金额390000元，借款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算，借款用途为购买广州市萝岗区某房。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为利率重新定价日；第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息，每月的22日为结息和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房，并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在本合同签署后60日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后60日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证。
上述合同附有《个人商业用房贷款合同通用条款》，约定借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；本合同项下贷款在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使。借款人未按期归还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任。保证人应按本合同的约定承担连带责任保证，本合同项下保证期间为借款人债务履行期限届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；前款所指的正常还款日为本合同中规定的本金偿还日、利息支付日或借款人依据该等合同规定向贷款人支付任何款项的日期，提前还款日为借款人提出的经贷款人同意的提前还款日以及贷款人依据合同等规定向借款人要求提前收回债权本息及／或其他任何款项的日期。保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。
《个人商业用房贷款合同》还附有抵押物清单，载明抵押物名称为万科某房，共有人为黄荣桓，黄荣桓签字确认同意以该抵押物向贷款人提供担保。
2013年4月8日，中行珠江支行依约发放了《个人商业用房贷款合同》项下贷款390000元，并在《借款借据》上载明月利率为6.004167‰，借款用途为购商用房，借款期限10年，李建华授权中行珠江支行将款项支付给万怡公司。
李建华借款后，自2014年3月22日起未能偿还本息。中行珠江支行提供的欠款明细显示截至2014年4月21日，李建华所欠当期应还款为本金2358.43元、利息1309.16元；截至2014年12月22日，李建华所欠贷款本金为368262.38元（含未到期部分）、利息为20561.61元、罚息为2212.7元。
另查明，2012年2月8日，中行珠江支行（甲方）与万怡公司（乙方）签订《个人房屋贷款合作协议》，约定双方就东荟花园项目的个人房屋贷款事宜展开合作，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，乙方为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。同日，双方还签订有《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》，约定房屋抵押贷款差别化服务是指借款人向乙方购买商品房，由于在《商品房买卖合同》经广州市房管局进行网上交易备案（即网上签约），由交易双方签章确认并将复印件交甲方执管后，先放款，后办理抵押登记手续，不能按现行程序规定的时间办妥抵押登记（备案，或称抵押预告登记，指《商品房买卖合同》经过交易鉴证后，与《个人住房借款合同》一起在房管部门进行抵押登记备案）手续，由乙方承担办妥抵押登记（备案）前的担保责任，可在未办妥抵押登记（备案）手续的情况下，借款人向甲方提交相关资料，预交所有费用后，甲方先发放贷款，事后补齐有关抵押手续。在甲方依上述约定向借款人发放贷款，在抵押房屋未办妥抵押登记（或备案）的期间，乙方对借款人的债务承担连带保证责任，当借款人违反贷款协议不按约定履行还款义务时，甲方应在借款人违约之日起30日内书面通知乙方，否则，乙方对借款人违约之日起30日后发生的债务不承担担保责任。乙方保证期限自甲方将贷款资金划入乙方的银行帐户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止。乙方向甲方承担保证责任的范围在以上约定期间（办妥抵押登记之日前）发生的债务，包括但不限于借款人房屋抵押贷款的本金、利息（包括罚息）、以及甲方为实现债权所依法发生的相关费用。在《商品房买卖合同》网上备案后先放款的情况下，乙方必须在甲方发放贷款之日的60个工作日内办妥抵押备案手续。乙方应及时到房管部门办理抵押登记手续，乙方办理相关权证需甲方协助提供有关资料的，甲方应在收到乙方或借款人的书面请求后十个工作日内给予协助，由于甲方能够提供协助而没有提供协助，从而导致借款人或乙方未能按期办理抵押登记手续的，视为乙方已经办妥抵押登记，可不再承担保证责任。甲方、乙方与借款人签订的《房屋抵押贷款合同》项下的借款人出现违约行为的，甲乙双方应按照《个人住房抵押贷款合同》、《个人房屋贷款合作协议》及《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》的约定承担相应的法律责任。《个人住房抵押贷款合同》与《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》相冲突的，以《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》的约定为准。庭审中，万怡公司表示该《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》经过双方协商后签订，不是格式合同，后万怡公司出具书面意见称《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》是由中行珠江支行提供的格式合同。
再查明，李建华与黄荣桓于2007年1月19日登记结婚。
上述位于万科某房的房产于2013年5月28日办理房地产预告登记证明（粤房地预登穗字第XXXXXXXXX号），载明预告登记权利人为中行珠江支行，预告登记义务人为李建华，预告登记类型为预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。
中行珠江支行、万怡公司分别表示抵押房屋仅办理预告登记，尚未办理房屋产权证，亦未办理正式抵押登记，中行珠江支行在欠款发生后一般向借款人催收到期款项。
本院认为：李建华向中行珠江支行借款390000元，双方签订的《个人商业用房贷款合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，中行珠江支行与李建华之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。李建华借款后，未按合同约定归还贷款本息，已构成违约，中行珠江支行依约有权要求解除《个人商业用房贷款合同》，并要求李建华偿还尚欠的全部借款本息。涉案借款截至2014年12月22日，李建华尚欠中行珠江支行借款本金368262.38元、利息20561.61元、罚息2212.7元；中行珠江支行还主张自2014年12月23日起至实际清偿之日止，按合同约定的逾期贷款罚息利率计付罚息，合法合理，本院予以支持。
关于案涉房屋抵押权的问题。中行珠江支行与李建华签订《个人商业用房贷款合同》，并办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，但涉案房屋的所有权至今未转移至李建华名下，亦未办理正式的抵押登记手续。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非实现物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，据此中行珠江支行对涉案房屋是不享有优先受偿权。
关于黄荣桓是否应当承担还款责任的问题。黄荣桓与李建华系夫妻，李建华以个人名义向中行珠江支行借款，黄荣桓仅作为抵押物共有人同意以案涉房产作为抵押为借款提供担保，并无与李建华共同举债或以其个人财产提供保证的意思表示，故中行珠江支行主张黄荣桓对案涉债务承担连带清偿责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
关于万怡公司的保证责任问题。万怡公司作为保证人签署《个人商业用房贷款合同》，对案涉借款提供阶段性连带责任保证。该合同所附《个人商业用房贷款合同通用条款》第四条第3项订明：保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。此外，中行珠江支行与万怡公司另签订有《个人房屋贷款合作协议》、《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》。其中，《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》第二条第二款订明：当借款人违反贷款协议不按约定履行还款义务时，甲方（中行珠江支行）应在借款人违约之日起30日内书面通知乙方（万怡公司），否则，乙方对借款人违约之日起30日后发生的债务不承担担保责任。第九条第（二）项订明：甲方、乙方与借款人签订的《房屋抵押贷款合同》项下的借款人出现违约行为的，甲乙双方应按照《个人住房抵押贷款合同》、《个人房屋贷款合作协议》及《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》的约定承担相应的法律责任。《个人住房抵押贷款合同》与《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》相冲突的，以《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》的约定为准。由上述合同条款内容可知，当借款人未依约还款时，贷款人应自借款人违约之日起30日内向保证人发出书面通知，否则保证人对借款人自违约之日起30日后发生的债务不承担保证责任。本案中，李建华自2014年3月22日起未能依约还款，中行珠江支行未能举证证明其于李建华违约后30日内书面通知万怡公司履行保证义务，应对此承担举证不能的不利后果。截至2014年4月21日，李建华所欠应还款项包括：本金2358.43、利息3506.11元，并自2014年3月22日起至2014年4月21日止，按合同约定的贷款利率上浮50%计付罚息，万怡公司应对上述自李建华违约之日起30日内已经产生的债务承担连带清偿责任，其承责后有权向李建华追偿，对2014年4月21日之后产生的利息、罚息，万怡公司不承担保证责任。
李建华、黄荣桓经本院公告送达开庭传票逾期未到庭应诉，依法可作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司广州珠江支行与被告李建华、广州市万怡房地产有限公司于2013年4月3日签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：JXXXXXXXXXXX5）；
二、被告李建华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司广州珠江支行清偿借款本金368262.38元及利息、罚息（截至2014年12月22日止的利息20561.61元、罚息2212.7元；自2014年12月23日起至实际清偿之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%计付罚息）；
三、被告广州市万怡房地产有限公司对上述判决主文第二项所确定的债务中本金2358.43元、利息1309.16元及截至2014年4月21日止的罚息部分承担连带清偿责任，其承责后，有权就其承责部分向被告李建华追偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司广州珠江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7250元，由被告李建华负担，被告广州市万怡房地产有限公司连带负担75元。公告费1000元，由被告李建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 江
人民陪审员 张 代
人民陪审员 顾粉英
二〇一五年三月九日
书 记 员 张志威
黄颖