广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第831号
上诉人（一审原告、反诉被告）：韦巧玲。
委托代理人：余小原，南宁市南湖法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：蒋丽芳。
委托代理人：吕闻，广西万益律师事务所律师。
委托代理人：黄长仪，广西万益律师事务所实习律师。
上诉人韦巧玲因与被上诉人蒋丽芳租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人韦巧玲及其委托代理人余小原，被上诉人蒋丽芳的委托代理人吕闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年9月23日，韦巧玲作为乙方（承租方）、蒋丽芳作为甲方（出租方）签订一份《房屋租赁合同》，内容为：甲方自愿将坐落于南宁市东葛路×号荣和中央公园×号楼×号商铺出租给乙方使用，乙方已对甲方所出租的房产做了充分了解，愿意承租该房产；租赁期2012年5月14日起至2015年5月13日止；本合同签订时，乙方在按本合同约定支付租金以外，向甲方支付房屋租赁履约保证金22389元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣乙方欠付的费用、租金以及乙方应承担的违约、赔偿款外，剩余部分应无息如数返还乙方；该商铺竣工验收交付乙方使用之日起第一年150元／月／㎡，第二年150元／月／㎡，第三年165元／月／㎡；乙方自行承担并按时缴纳物业管理费、水电费、水电公摊费、垃圾处理费等费用；甲方应于2012年5月14日将房屋按现状交付给乙方；租赁期满或解除合同后，乙方应在三日内完好返还该房屋及其附属设施，并将出租房屋恢复原状，若经甲方同意按当时现状返还的除外；返还房屋及其附属设施前，乙方添置的新物可由其自行收回，而房屋主体及乙方装饰、装修的部分不能拆除的归甲方所有，甲方无需补偿，租赁期满或解除合同后，乙方未按约定在三日内搬迁清空房屋物品，完好返还该房屋及其附属设施的，甲方有权单方收回出租房屋及其附属设施，对于房屋内物品及装修装饰物视为乙方已放弃所有权，甲方可当做遗弃物有权自行处置，不需做任何补偿；在租赁期间，租赁房屋及所属设施的维修责任除双方另有书面约定外，均由乙方负责并承担费用；乙方有不支付或者不按照约定支付租金达十日、拖交一个月以上各项费用等情形的，甲方有权当即单方解除本合同、收回该房屋，乙方应三日内完好交回房屋及设施设备；乙方逾期交付房租的，每逾期一日，甲方有权按逾期支付金额的1%比例累计收取违约金，逾期超过十日的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还；一方违约，另一方解除合同的，由此产生的责任和损失由违约方承担，守约方有权要求违约方赔偿实际损失并另行支付违约金22389元；租赁合同到期终止或提前解除，乙方未在三日内向甲方交还出租房屋的，每逾期一日，应向甲方支付违约金746元。作为前述合同附件的《租金支付时间表》上载明：2012年5月14日至2012年8月13日优惠后实际应支付租金金额为7463元，付款时间为签定合同之日起三个工作日内；2012年8月14日至2012年11月13日优惠后实际应支付租金金额为7463元，付款时间为2012年8月13日；2012年11月14日至2013年2月13日优惠后实际应支付租金金额为14926元，付款时间为2012年11月13日；2013年2月14日至2013年5月13日优惠后实际应支付租金金额为14926元，付款时间为2013年2月13日；2013年5月14日至2013年8月13日优惠后实际应支付租金金额为14926元，付款时间为2013年5月13日；2013年8月14日至2013年11月13日优惠后实际应支付租金金额为14926元，付款时间为2013年8月13日；2013年11月14日至2014年2月13日优惠后实际应支付租金金额为22389元，付款时间为2013年11月13日；2014年2月14日至2014年5月13日优惠后实际应支付租金金额为22389元，付款时间为2014年2月13日；2014年5月14日至2014年8月13日优惠后实际应支付租金金额为24627元，付款时间为2014年5月13日。合同签订后，韦巧玲向蒋丽芳支付了22389元履约保证金。2012年11月13日，蒋丽芳向韦巧玲出具一份《收据》，载明收到韦巧玲交来铺面租金（2012年8月14日-2012年11月13日）15000元；2013年2月23日，蒋丽芳又向韦巧玲出具一份《收据》，载明收到韦巧玲交来铺面租金（2012年11月14日-2013年2月13日）14900元；2013年5月29日，蒋丽芳再次向韦巧玲出具一份《收据》，载明收到韦巧玲交来铺面租金14900元，韦巧玲、蒋丽芳均确认前述款项系2013年2月14日-2013年5月13日期间涉案铺面的租金；蒋丽芳确认涉案商铺2012年5月14日起至2013年5月13日止的租金韦巧玲已经全部交清，韦巧玲主张其向蒋丽芳支付租金至2013年8月13日，但未于限定的举证期限内向一审法院提交相关收据。
2012年9月26日，广西荣和物业服务有限责任公司出具一份《中央公园收款单》，其上载明韦巧玲交纳了涉案房屋水电周转金1000元。
2013年1月28日，韦巧玲向蒋丽芳发去一份《关于及时维修房屋管道的函》，载明：涉案商铺墙内管道渗水并发出异味，已经向商铺物管公司反映，特告知蒋丽芳且请蒋丽芳及时进行维修。蒋丽芳于当日签收前述函件并写明“情况属实”字样。同日，蒋丽芳出具一份《关于及时维修房屋管道的函》，载明：涉案商铺于2012年11月底第一次发现位于铺面中央位置的墙脚有少量渗水，于2012年12月底第二次发现位于卫生间门口的墙脚及收银台周围也渗水并发出异味，于2013年1月22日第三次出现墙内管道渗水并发出异味，特请广西荣和物业服务有限责任公司及时对铺面进行维修以保证商铺的正常使用。
2013年7月9日，韦巧玲作为甲方、蒋丽芳作为乙方签订一份《协议》，内容为：甲方承租乙方位于荣和中央公园×栋×号商铺，租赁期间，由于乙方商铺本身质量问题存在漏水导致甲方无法安全使用该商铺，双方就乙方维修该商铺等事宜达成如下约定：1、乙方负责维修该商铺的质量问题，该费用由乙方独立承担；2、乙方按照300元／天赔偿甲方的经济损失（时间从甲方交付给乙方维修和恢复装修原状、甲方能够正常使用为止）；3、乙方退还甲方在该维修期间和恢复装修期间的租金；4、乙方维修期间和恢复装修期间的水、电费及物管费等相关费用由乙方承担；5、乙方若是在2013年9月10日前还无法修复完成交予甲方正常使用该商铺，则双方解除租赁合同，同时乙方应赔偿甲方商铺装修费100000元（乙方赔偿后应保证甲方装修的无破坏，自然损耗和维修商铺破坏部分除外）及退还甲方的保证金2万元；维修完成后，乙方应按照甲方的装修标准和质量要求恢复原状，该恢复费用由乙方承担。2013年7月10日-2013年7月25日，韦巧玲将涉案商铺交付给蒋丽芳进行维修，因蒋丽芳并不持有涉案商铺的钥匙，维修期间每天由一直持有钥匙的韦巧玲开锁后维修工人进场维修、维修完后韦巧玲再锁门。
2013年8月12日，广西荣和物业服务有限责任公司又出具一份《中央公园收款单》（以下简称《收款单》），其上载明韦巧玲交纳了涉案房屋2013年7月的代收电费507.4元、代收水费5.4元、电摊5.6元及2013年8月的维修基金24.9元、物业服务费124.4元，以上各项共计667.7元。对于前述费用，蒋丽芳当庭表示愿意承担维修期间（2013年7月11日起至2013年7月25日止）的代收电费、代收水费、电摊，同时提出如韦巧玲腾空涉案商铺并交还蒋丽芳，蒋丽芳愿意向韦巧玲归还1000元水电周转金。
另查明：在庭审中，韦巧玲、蒋丽芳一致确认涉案商铺除了漏水之外没有其他会影响使用的问题，而对《协议》中约定条款的具体含义，双方确认：“维修期间和恢复装修期间”系指从2013年7月9日起维修涉案商铺的渗水漏水问题并将涉案商铺恢复至可正常使用的状态；“保证甲方装修的无破坏”系指将涉案商铺恢复至可正常使用的状态；“维修完成后，乙方应按照甲方的装修标准和质量要求恢复原状”系指在维修完毕后商铺装修和漏水前一致、存在问题的部位更换维修完毕、商铺能够正常使用。至于租金的交纳情况，韦巧玲主张其交纳租金至2013年8月13日，蒋丽芳主张韦巧玲交纳租金至2013年5月13日。另外，韦巧玲陈述称其虽未收到蒋丽芳的快递，但已于2013年10月10日在涉案商铺看到解除租赁合同的通知。
又查明：2014年3月27日，法院组织韦巧玲、蒋丽芳双方到涉案商铺进行现场调查并拍摄了照片，调查显示涉案商铺没有渗水、漏水现象，但存在小部分木柜的底柜内侧木板及内侧木板与底板之间有少许缝隙、部分网线及电线未进行固定等问题，韦巧玲在现场陈述称在2013年7月25日蒋丽芳维修完毕隔了一段时间之后，商铺没有再出现渗水、漏水，其于蒋丽芳维修完毕后至本案第一次开庭前进入涉案商铺查看过几次但未进行使用。对于恢复装修方面，双方确认蒋丽芳在完成卫生间渗水漏水的维修后，更换了卫生间及卫生间外侧隔间的地板砖、卫生间右侧的第一块木板及第二块木板的下部、进门后正对着的墙面右侧柜子下部的柜脚线部分，还购买了若干新灯带但未进行更换。另外，韦巧玲对于其所主张的涉案商铺被水浸泡的部位、因此遭受的损失、须支出的维修费用以及装修残值不申请评估鉴定。
再查明：根据邕房权证字第××号房屋所有权证书所载，青秀区东葛路×号荣和-中央公园×至×号楼×号房屋的所有权人为蒋丽芳，共有情况为单独所有。
一审法院经审理认为：韦巧玲、蒋丽芳在平等、自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。
一、关于韦巧玲、蒋丽芳是否存在违约行为及本案《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。
1、关于韦巧玲、蒋丽芳是否存在违约的问题。韦巧玲、蒋丽芳均确认涉案商铺仅存在漏水渗水的问题，而经法院现场调查及韦巧玲在调查中的自认，涉案商铺在蒋丽芳维修完毕后已不再出现漏水渗水的情况，蒋丽芳又对渗水漏水部位的地板砖及部分木柜的木板等进行了更换，而由于只有韦巧玲持有涉案商铺的钥匙，而其并未提供充分证据证明涉案商铺中存在的木柜底柜木板缝隙等细小瑕疵系因渗水漏水造成，且即使前述瑕疵系因渗水漏水造成亦不足以影响韦巧玲对商铺的正常使用，故应认蒋丽芳对涉案商铺的维修及恢复符合《协议》所约定标准、涉案商铺存在问题的部位已经进行更换维修完毕并已能够正常使用，亦即蒋丽芳已经依照《协议》履约完毕，不存在违约的情形，韦巧玲无权以此解除合同，故韦巧玲主张蒋丽芳未依约完成对涉案商铺的维修导致其无法正常使用商铺、《房屋租赁合同》已依照《协议》约定于2013年9月10日解除并请求蒋丽芳支付房屋转让费33141.89元、违约金22389元、退还租金44800元，无事实和法律依据，不予支持。韦巧玲主张其向蒋丽芳支付了2013年5月14日至2013年8月13日的租金，但并未提交相关证据予以佐证，结合韦巧玲提交的三份《收条》及蒋丽芳的自认，确认韦巧玲向蒋丽芳支付涉案房屋的租金至2013年5月13日，之后韦巧玲未再支付租金，已构成根本违约，应认《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，蒋丽芳有权解除合同。2、关于本案《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。蒋丽芳主张其于2013年10月2日向韦巧玲送达解除租赁合同通知，但未提交充分的证据予以佐证，韦巧玲亦不予认可，故法院对蒋丽芳该项关于送达解除合同通知时间的主张不予采信。韦巧玲于庭审中自认其于2013年10月10日在涉案商铺看到前述通知，亦即蒋丽芳解除合同的意思表示于该日到达韦巧玲，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，确认本案《房屋租赁合同》于2013年10月10日解除。3、关于装修赔偿金的问题。因蒋丽芳已按《协议》约定将涉案商铺修复完毕并交付韦巧玲正常使用，其无需向韦巧玲赔偿装修费，合同解除后三日内韦巧玲并未腾空并归还商铺，根据《房屋租赁合同》的约定，商铺内物品及装修装饰物视为韦巧玲放弃所有权、蒋丽芳有权自行处置无需补偿，且韦巧玲对商铺内的装修残值亦不主张申请评估，故韦巧玲请求蒋丽芳支付装修赔偿金，无事实和法律依据，不予支持。
二、关于本案《房屋租赁合同》解除后双方法律责任分担的问题。
1、关于腾空并返还商铺的问题。因涉案商铺维修完毕后由韦巧玲上锁并持有钥匙、蒋丽芳并无商铺钥匙，故应认涉案商铺自2013年7月25日后仍由韦巧玲实际控制，本案《房屋租赁合同》解除后，蒋丽芳请求韦巧玲腾空并向其交付涉案商铺，根据《协议》关于解除合同后返还房屋之约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，予以支持，韦巧玲应于本案判决生效后十五日内腾空并向蒋丽芳返还涉案商铺。2、关于维修期间韦巧玲损失的问题。根据《协议》的约定，蒋丽芳应按300元／天赔偿韦巧玲于涉案商铺维修期间（自2013年7月11日起至2013年7月25日止）的经济损失、退还前述期间的租金并承担水、电费及物管费等相关费用，蒋丽芳亦当庭提出愿意承担上述维修期间《收款单》前三项即代收电费、代收水费、电摊的一半并愿意向韦巧玲归还1000元水电周转金，故韦巧玲请求蒋丽芳支付维修期间的经济损失、退还前述期间的租金并承担物管、水电费，予以支持，蒋丽芳应向韦巧玲支付自2013年7月11日起至2013年7月25日止期间的经济损失4500元（300元／天×15天）及水电费用【代收电费：507.4元÷31天×15天=245.55元、代收水费：5.4元÷31天×15天=2.55元、电摊：5.6元÷31天×15天=2.7元】并退还前述期间的租金2433.6元（14926元÷92天×15天）、水电周转金1000元，韦巧玲前述请求中超出的部分，无事实和法律依据，不予支持，而前述期间的物业费用，因韦巧玲提交的《收款单》上所载维修基金和物业服务费并非2013年7月的费用，其亦未提供其他证据予以佐证，故对其该项请求，不予支持。至于韦巧玲请求蒋丽芳退还租房保证金20000元，根据《房屋租赁合同》及《协议》的相关约定，在涉案商铺经蒋丽芳维修完毕并已能正常使用、韦巧玲逾期交租导致蒋丽芳解除合同之情形，韦巧玲无权要求蒋丽芳返还履约保证金，故对其该项请求，不予支持。3、关于蒋丽芳应承担的违约责任的问题。韦巧玲向蒋丽芳交纳租金至2013年5月13日，之后仍一直控制占有涉案商铺而再未交纳租金、构成违约，蒋丽芳请求韦巧玲支付违约金、租金及租金损失，根据《房屋租赁合同》关于履约保证金不予退还、守约方有权要求违约方赔偿实际损失并另行支付违约金22389元的约定及《中华人民共和国合同法》的第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，予以支持，韦巧玲应向蒋丽芳支付违约金22389元、自2013年5月14日起至2013年10月10日止期间的租金（按每季度14926元计）及自2013年10月11日起至韦巧玲腾空并交还铺面给蒋丽芳之日止的房屋占用费（自2013年10月11日起至2013年11月13日止期间按每季度14926元计，自2013年11月14日起至2014年5月13日止期间按每季度22389元计，自2014年5月14日起至2014年8月13日止期间按每季度24627元计）。因前述房屋占用费及违约金已足以弥补其因韦巧玲违约所遭受的损失，蒋丽芳请求韦巧玲支付逾期交房违约金，于法无据，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条及第一百一十四条第一款之规定，遂判决：
一、韦巧玲与蒋丽芳2012年9月23日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月10日解除；
二、蒋丽芳应向韦巧玲支付自2013年7月11日起至2013年7月25日止期间的经济损失4500元、代收电费245.55元、代收水费2.55元、电摊2.7元并退还水电周转金1000元及前述期间的租金2433.6元；
三、韦巧玲应于本案判决生效后十五日内腾空并向蒋丽芳返还青秀区东葛路×号荣和-中央公园×号楼×号房屋；
四、韦巧玲应向蒋丽芳支付违约金22389元；
五、韦巧玲应向蒋丽芳支付租金（计算方式：按每季度14926元计，自2013年5月14日起至2013年10月10日止）；
六、韦巧玲应向蒋丽芳支付自2013年10月11日起至韦巧玲向蒋丽芳腾空并返还上述铺面之日止的房屋占用费（计算方式：自2013年10月11日起至2013年11月13日止按每季度14926元计，自2013年11月14日起至2014年4月10日止按每季度22389元计，之后产生的房屋占用费按韦巧玲与蒋丽芳2012年9月23日签订的《房屋租赁合同》所附《租金支付时间表》上载明的优惠后实际应支付租金金额计）；
七、驳回韦巧玲请求蒋丽芳支付租房保证金20000元的诉讼请求；
八、驳回韦巧玲请求蒋丽芳支付装修赔偿金100000元的诉讼请求；
九、驳回韦巧玲请求蒋丽芳支付房屋转让费33141.89元的诉讼请求；
十、驳回韦巧玲请求蒋丽芳支付违约金22389元的诉讼请求；
十一、驳回韦巧玲请求蒋丽芳退还韦巧玲租金44800元的诉讼请求；
十二、驳回韦巧玲的其他诉讼请求；
十三、驳回蒋丽芳的其他反诉请求。
本案本诉受理费1954元，由韦巧玲负担1854元，蒋丽芳负担100元，此款韦巧玲已预交，蒋丽芳应于给付上述债务时一并付清给韦巧玲。反诉费940元，由蒋丽芳负担140元，韦巧玲负担800元，此款蒋丽芳已预交，韦巧玲应于给付上述债务时一并付清给蒋丽芳。
上诉人韦巧玲不服一审判决，上诉称：一、关于上诉人与被上诉人是否存在违约行为及本案《房屋租赁合同》已经解除以及什么时间解除和合同解除的效力问题，一审认定事实错误。1、从双方签订的《房屋租赁合同》所符的《合同租金支付时间表》上载明，从2012年8月14日起至2013年8月13日止。上诉人应向被上诉人支付租金共52241元（其中2012年8月14日至2012年11月13日应交7463元）。从证据（三张收条及建行“活期个人交易明细查询单”）反映事实来看，上诉人己交租金共59800元，比应交租金数额还多交7559元。从建行“活期个人交易明细查询单”反映的情况看，上诉人确实于2012年11月15日通过ATM转款15000元租金给被上诉人。一审开庭时上诉人提交给法院作为已支付租金的证据，但一审以“原告主张其向被告支付租金至2013年8月13日，但未于限定的举证期限内向本院提交相关收据”为由对该证据不予认定，是缺乏法律根据的。2、原审认为“经本院观场调查……涉案商铺在被告维修完毕后已不再出现漏水渗水的情况、被告又对渗水漏水部位的土板砖及部分木柜的木板等进行更换”，该认定完全不符合客观事实。首先，一审法院现场调查时间为2014年3月27日，不能证明被上诉人在2013年7月11日至2013年7月25日期间的维修完毕后“不再出现漏水、渗水的情况”而能够正常使用的事实；其次，一审法院在2014年3月27日现场调查仍存在墙体渗水及臭气冲天的现象；再者，被上诉人仅是对厕所漏水部分的地板更换，并未更换受粪水渗透的其他地板及货架木柜等。且维修工程是根据双方当事人争议焦点而形成的一个施工工程，在被上诉人无法提供证据证明维修完毕后已经上诉人验收合格或认可，或经权威机构鉴定合格的情况下，一审法院认定“涉案商铺的维修及恢复符合《协议》所约定的标准”是错误的。另涉案商铺钥匙“只有韦巧玲持有”，并不能证明被上诉人不存在违约的情形。二、关于本案《房屋租赁合同》解除的成因，解除的效力及合同解除后法律责任的问题。1、一审对合同解除的成因认定缺乏事实根据。大量的事实和证据表明，并非上诉人违约拖欠租金而造成合同的解除。上诉人不仅按月按时交纳了租金，而且还比应交租金额度多交了7559元，因此上诉人不存在违约，也就不构成合同解除的成因。一审把合同解除的成因归咎为上诉人拖欠租金缺乏事实根据。2、关于合同解除的效力问题。一审认为“蒋丽芳已经依照《协议》履行完毕，不存在违约的情形，韦巧玲无权以此解除合同”，并确认“本案《房屋租赁合同》于2013年10月10日解除”而支持被上诉人解除租赁合同的效力，是对法律的错误理解。上诉人在履行合同中并不存在拖欠租金的事实，也不存在过错。上诉人因被上诉人的租赁商铺厕所及管道漏水严重影响上诉人的正常经营，于2013年1月28日向被上诉人发出《关于及时维修房屋管道的函》。被上诉人一直置上诉人要求不予理睬，在上诉人多次催促下，才与上诉人于同年7月9日签订维修的协议，并保证“乙方若在2013年9月10日前还无法修复完成交予甲方正常使用该铺面，则双方解除合同”，并承诺赔偿。虽然后来被上诉人对厕所进行了维修及更换了厕所的地板，但并不符合协议第6条约定的条件，仍存在影响上诉人正常经营的情形。为此，上诉人分别于2013年7月25日、2013年8月28日向被上诉人发函，要求被上诉人按协议约定履行维修和恢复原状的义务。在被上诉人不予答复，也不履行义务的情况下，上诉人于2013年9月10日发出“关于解除租赁合同的通知”要求被上诉人3日内办理解除租赁关系的移交手续及赔偿事宜，若超过3日不予办理，视为我方已完成移交。被上诉人接此通知后未作回应。却于2013年10月2日以上诉人拖欠其租金为由提出解除合同（事实证明不存在拖欠租金）。根据《合同法》的规定，上诉人在没有过错，也不存在的违约情况下，上诉人提出解除合同的效力大于被上诉人提出解除合同的效力。原审认定上诉人无权提出解除合同是没有法律根据的。3、关于解除合同后法律责任的问题，事实和证据表明，上诉人不存在拖欠租金，不存在违约的事实，造成合同不能继续履行的原因是因为被上诉人违约造成的。鉴于被上诉人的违约行为及采取补救措施的不力，继续履行合同已成为不必要，依法应由被上诉人承担包括装修赔偿款，维修期间经济损失，退还租金，退还保证金以及上诉人垫付的物管、水电费及房屋转让金等赔偿责任。三、一审认定“根据《房屋租赁合同》的约定，商铺内物品及装修装饰物视为原告放弃所有权，被告有权自行处理无需补偿”。该认定违反法律规定，应予撤销。综上所述，上诉人诉至二审法院请求判令：1、撤销一审判决，被上诉人退还上诉人租房保证金20000元、装修赔偿金100000元、赔偿房屋转让费33141.89元以及2013年7月9日至2013年9月10日维修期间的经济损失19200元；2、被上诉人返还上诉人多支付的租金7559元；3、被上诉人支付上诉人违约金22389元并退还上诉人租金44800元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人蒋丽芳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案争议焦点：1、韦巧玲、蒋丽芳是否存在违约行为及双方租赁合同解除的时间是何时？2、上诉人要求被上诉人退还租房保证金20000元、装修赔偿金100000元、赔偿房屋转让费33141.89元以及2013年7月9日至2013年9月10日维修期间的经济损失19200元有何事实和法律依据？3、上诉人要求被上诉人返还多支付的租金7559元有何事实和法律依据？4、上诉人要求被上诉人支付违约金22389元并退还上诉人租金44800元有何事实和法律依据？
上诉人韦巧玲在二审期间向本院提交证据如下：1、照片4张，证明：涉案商铺还一直在渗水、漏水；2、中国建设银行的电脑对帐单，证明：2012年11月15日韦巧玲通过ATM机向蒋丽芳汇款15000元，以证实韦巧玲未拖欠租金。
被上诉人蒋丽芳对上诉人韦巧玲提交4张照片的真实性不予确认，对其关联性有异议，认为该照片没有拍摄时间，也无法确定拍摄时间，且在一审中韦巧玲已经提交了四张照片来证明装修前的状况，这四张照片应当属于商铺维修前的状况，故不属于新证据。被上诉人蒋丽芳对上诉人韦巧玲提交的银行对帐单的真实性、合法性和关联性均予以认可。
被上诉人蒋丽芳在二审期间无证据提交。对争议的证据，本院经审查认为，上诉人韦巧玲提交的4张照片，因被上诉人蒋丽芳不予认可，本院亦无法确认其真实性，故本院不予确认。上诉人韦巧玲提交的银行对帐单属于逾期提交的证据，因其事实存在，且被上诉人蒋丽芳对其真实性无异议，故本院予以确认。
上诉韦巧玲除对一审查明的事实：1、“韦巧玲主张其向蒋丽芳支付租金至2013年8月13日，但未于限定的举证期限内向本院提交相关收据。”有异议，认为，韦巧玲系在2014年6月20日左右已向一审法院提交证据，但一审法院认为超过举证期限，故就没有收韦巧玲的证据。2、“2013年7月10日-2013年7月25日，韦巧玲将涉案商铺交付给蒋丽芳进行维修，因蒋丽芳并不持有涉案商铺的钥匙，维修期间每天由一直持有钥匙的韦巧玲开锁后维修工人进场维修、维修完后韦巧玲再锁门。”有异议，认为，蒋丽芳维修不是在2013年7月25日完工，而是到2013年8月11日才完工。而且每天施工都有人在现场，并不一定要给蒋丽芳钥匙才能进场施工。3、“本院组织韦巧玲、蒋丽芳双方到涉案商铺进行现场调查并拍摄了照片，调查显示涉案商铺没有渗水、漏水现象，韦巧玲在现场陈述称在2013年7月25日蒋丽芳维修完毕隔了一段时间之后，商铺没有再出现渗水、漏水。”有异议，认为，涉案商铺一直在渗水、漏水。本院经审查认为，1、上诉人韦巧玲在一审限定的举证期限内未向一审法院提交其已向蒋丽芳支付租金至2013年8月13日止的证据，一审法院不予认可，并无不当，故其异议不成立。2、韦巧玲无证据证实蒋丽芳维修涉案铺面直到2013年8月11日才完工，且韦巧玲在一审庭审时已自认不管是在维修时，还是在维修后，涉案的铺面钥匙均由其掌握，该异议亦不成立，本院不予认可。3、在2014年3月27日，一审法院组织双方当事人到涉案铺面进行现场调查时，已显示涉案商铺没有渗水、漏水现象，故上诉人该异议不成立，本院不予确认。
其余各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，故本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，韦巧玲于2012年11月15日通过ATM机向蒋丽芳汇款15000元，故韦巧玲在租赁期间共向蒋丽芳交纳了租金为59800元，则其租金交付时间应计算至2013年8月13日止。蒋丽芳在2014年7月15日已将涉案铺面予以收回。
本院认为：一、关于韦巧玲、蒋丽芳是否存在违约行为及双方当事人租赁合同解除的时间是何时的问题。
依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，韦巧玲无证据证实蒋丽芳未依约完成对涉案商铺的维修导致其无法正常使用商铺，亦无证据证实其在一审法定举证期限内依合同约定按时向蒋丽芳支付了租金至2013年8月13日止，应承担举证不利的法律后果，且韦巧玲在一审庭审中亦自认其在蒋丽芳装修过程中商铺仍然正常经营，在2013年7月25日蒋丽芳维修完毕后，商铺没有再出现渗水、漏水现象。故一审法院确认，蒋丽芳未存在有违约的事实，韦巧玲于2013年10月10日在涉案商铺看到蒋丽芳解除租赁合同通知的时间为双方租赁合同的解除时间，合理合法，本院予以维持。
二、关于上诉人要求被上诉人退还租房保证金20000元、装修赔偿金100000元、赔偿房屋转让费33141.89元以及2013年7月9日至2013年9月10日维修期间的经济损失19200元的问题。
依据双方于2012年9月23日签订的《房屋租赁合同》以及合同附件《租金支付时间表》所载明的支付租金时间和价款，韦巧玲应从2012年5月14日起向蒋丽芳支付租金，至2013年8月13日止，韦巧玲应向蒋丽芳支付租金总额为59704元。经过双方核算确认韦巧玲已向蒋丽芳支付租金总额为59800元（该款已包括15000元），至一审判决双方解除合同时间为2013年10月10日止，韦巧玲仍尚欠蒋丽芳租金，事实清楚，证据确凿，韦巧玲亦无证据证实蒋丽芳在维修涉案铺面时存在有违约的事实，故韦巧玲要求蒋丽芳退还租房保证金20000元、装修赔偿金100000元、赔偿房屋转让费33141.89元以及2013年7月9日至2013年9月10日维修期间的经济损失19200元，无事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于上诉人要求被上诉人返还多支付的租金7559元问题。
如前所述，被上诉人蒋丽芳作为合同履行的守约方在上诉人韦巧玲逾期未支付租金的情况下，向韦巧玲提出解除合同的通知，并要求韦巧玲支付逾期租金，并无不当，在一审审理期间韦巧玲未能提供其足额交纳租金的情况下，法院判决双方于2013年10月10日解除租赁合同，并无不当，本院予以维持。韦巧玲二审期间出具其于2012年11月15日通过ATM机汇入蒋丽芳帐号内的15000元银行对账单，该款属于涉案铺面租金，经双方核算至本案合同解除日止，韦巧玲仍然存在欠付蒋丽芳租金的事实。则上诉人韦巧玲要求被上诉人蒋丽芳返还其多支付的租金7559元，依法无据，本院不予支持。
四、关于上诉人要求被上诉人支付违约金22389元并退还上诉人租金44800元的问题。
本案中，被上诉人蒋丽芳并未存在违约的事实，故上诉人韦巧玲要求被上诉人蒋丽芳支付其违约金22389元并退还其租金44800元，无事实和法律依据，本院不予支持。本案在二审审理期间，蒋丽芳已于2014年7月15日自行将涉案铺面予以收回，故一审判决韦巧玲应在本案判决生效后十五日内将涉案房屋腾空并返还给蒋丽芳已无必要。又因依合同约定，在韦巧玲逾期支付租金时，蒋丽芳有权没收其履约保证金的情况下，一审又判决韦巧玲应向蒋丽芳支付违约金22389元，属于双重处罚，蒋丽芳没收韦巧玲的履约保证金足以抵偿其损失，则韦巧玲无需再向蒋丽芳支付逾期付款的违约金22389元，故一审判决有误，本院予以纠正。韦巧玲二审提交的15000元证据可确认其已支付的租金可计算到2013年8月13日止。但自2013年10月10日合同解除之日，韦巧玲仍尚欠蒋丽芳铺面租金，则该租金应从2013年8月14日起至2013年10月10日止，按每季度14926元计付。此后，因韦巧玲一直占用涉案铺面到2014年7月15日，则其还应向蒋丽芳支付涉案房屋的占用费至蒋丽芳收回铺面之日止（按每季度14926元计，从2013年10月11日起至2014年7月15日止）。
鉴于上诉人韦巧玲在一审法定的举证期限内未向法院提交与本案有关的证据材料，造成一审判决有误，因此所产生的法律后果，即二审案件受理费应由上诉人韦巧玲承担。综上，上诉人韦巧玲的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2561号民事判决第一、二、七、八、九、十、十一、十二、十三项；
二、撤销南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2561号民事判决第三、四项；
三、变更南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2561号民事判决第五项为：上诉人韦巧玲应向被上诉人蒋丽芳支付租金（计算方式：按每季度14926元计，自2013年8月14日起至2013年10月10日止）；
四、变更南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2561号民事判决第六项为：上诉人韦巧玲应向被上诉人蒋丽芳支付自2013年10月11日起至2014年7月15日蒋丽芳收回铺面之日止的房屋占用费（计算方式按每季度14926元计）。
一审本诉案件受理费1954元（上诉人韦巧玲已预交），由上诉人韦巧玲负担1854元，被上诉人蒋丽芳负担100元；一审案件反诉费940元（被上诉人蒋丽芳已预交），由被上诉人蒋丽芳负担140元，上诉人韦巧玲负担800元。二审案件受理费4848元（上诉人韦巧玲已预交），由上诉人韦巧玲负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李涛
审 判 员 黄琴
代理审判员 兰帅
二〇一五年六月十八日
书 记 员 林路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。