广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初8246号
原告：黄燕姗，女，1987年6月3日出生，汉族，住广州市花都区，
委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。
被告：杨应新，男，1965年7月18日出生，汉族，住广州市花都区，
被告：骆国就，男，1966年6月13日出生，汉族，住广州市白云区，
委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李达强，广东金科律师事务所律师。
第三人：苏钜荣，男，1971年4月2日出生，汉族，住广州市白云区，
第三人：黄树培，男，1961年8月21日出生，汉族，住广州市花都区，
原告黄燕姗与被告杨应新、骆国就，第三人苏钜荣、黄树培房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告黄燕姗及其委托诉讼代理人范国茂、罗月薇，被告骆国就及其委托诉讼代理人李建辉，第三人苏钜荣到庭参加诉讼，被告杨应新、第三人黄树培经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄燕姗向本院提出诉讼请求诉称：1、请求确认原告黄燕姗与被告杨应新签订的《协议书》无效；2、请求判令两被告立即向原告返还�房款245000元及利息（利息以245000元为本金，从起诉之日按照月息2%计至付清款日止）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告黄燕姗与被告杨应新于2016年4月9日签订《协议书》一份，该协议约定：一、甲方（被告一）自愿将坐落于花东镇保良村委对面李溪安置区一期公寓楼B座第三梯404房卖给乙方（原告）。二、房屋总价款为320000元。三、乙方以现金方式向甲方支付购房款，乙方在2016年4月9日向甲方一次性付清购房款叁拾贰万元正…。两名第三人为《协议书》见证人。《协议书》签订后，原告父亲黄逢泽代原告将购房款320000元转到被告骆国就帐户，由被告杨应新出具了收据一张证明收到原告房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）点和《中华人民共和国合同法》相关规定，涉案房屋未依法登记领取权属证书，不得转让。故，原告黄燕姗与被告杨应新签订的《协议书》违反法律强制性规定，应为无效合同。两被告应向原告返还购房款320000元。经原告多次追讨，被告骆国就向原告返还了其中的75000元。剩余款项245000元被告一直借口推搪拒不归还。为此原告特起诉至贵院，请贵院依法判决。
被告骆国就辩称，针对原告的第一项诉讼请求我方认为应当由法院认定，针对原告对被告提起的第二、三项诉讼请求，请求法庭予以驳回，理由如下：1、原告不具有向被告骆国就主张要求返还购房款的主体资格，原告黄燕姗是与被告杨应新签订涉案房屋的买卖协议，与被告骆国就并没有签订任何的买卖合同或协议，根据原告提供给法庭的证据原告也认可了交付了32万元房款杨应新，而不是被告骆国就；2、从原告提供给法庭的有关证据证明，原告并没有任何证据证明其向骆国就支付购买房屋的房款，原告提供一份银行的义务凭证，只是证明了案外人黄逢泽在2016年4月11日通过农商行转帐余款给骆国就32万元，转出该笔款项的是案外人黄逢泽，骆国就在原告的纠缠下在2016年7月23日向原告支付了7.5万元，这笔款骆国就保留反诉或者另案向原告起诉的权利。综上所述，骆国就请求法庭对原告向骆国就主张的本案第二、三项诉讼请求予以驳回。骆国就在2016年4月11日收到黄逢泽的这笔款项我方认为与本案无关。是本案两个第三人让我代他们俩收卖出涉案房屋的钱，即32万元，原告多次向我方表示如果不退回7.5万元，就来我家闹，当时是苏钜荣已经向杨应新购买了涉案的房屋，然后苏钜荣想出售涉案房屋，就找到我方问有没有人想购买涉案房屋，后来我方就问黄树培有没有人要购买房屋，黄树培就说他的堂哥想买，就是本案的原告的父亲黄逢泽，后来以原告的名义签订了买卖合同，而就在房屋的价格里面提取了7万元作为我方促成涉案房屋买卖的中介费。当时中介费应该是有12万元的，还有另外的5万元给了黄树培，后来原告因为买卖涉案房屋有发生其他纠纷，而具体的纠纷我方不清楚，在原告的多次纠缠之下，我方就退还了7万元给原告，而且当时原告强行要求再补偿5000元的装修入住费，所以我方就在2016年7月份就向原告退还了75000元。
第三人苏钜荣述称，我方确认2014年12月向被告杨应新购买了涉案房屋，之前杨应新向我方借了20万元，当时这20万元是我向朋友借的，所以我和杨应新就签订了买卖合同，如果杨应新不还钱，房屋就归我，但是后来过了一段时间，我就想将涉案房屋卖出去，我方的一个朋友就找到骆国就将我方的电话号码告知骆国就，然后骆国就就联系我方，我就叫骆国就找买家买房，然后骆国就就找到了本案的原告，在我家由原告、杨应新、还有我方及黄树培签订了买卖合同，骆国就将收到原告购房款其中的20万元转帐给了我的朋友，相当于杨应新还了这20万元给我方，所以我方就将与杨应新签订的房屋买卖合同的原件撕掉了，然后关于原告以及其他当事人之间的房屋买卖合同，我方就不清楚了，因为当时我只是作为第三人见证，其他事情我方不知情。
第三人黄树培没有到庭应诉，但向本院书面陈述同意原告黄燕姗的诉讼请求并确认黄燕姗提交的证据。
被告杨应新没有到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。
黄燕姗在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。黄燕姗所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且黄燕姗保证真实，本院经核证后予以确认。
经审理查明，2006年8月1日，花都区�场征地拆迁安置工作指挥部办公室（甲方）与花东镇山下村第九队杨应新户主（乙方）签订《联邦快递项目拆迁合同》，约定：因联邦快递项目建设的需要，甲方需拆迁乙方的居住房屋，拆迁合同条款如下：一、安置地点：现代大道以东、花都大道以北、保良村（姓沈庄）。二、乙方户口性质为农户。乙方选择的安置楼（房）为一套04主公寓型，建筑面积126.96平方米。具体位置抽签确定……该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
2016年4月9日，杨应新（房屋出售人、甲方）与黄燕姗（购买房屋人、乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方将坐落于花东镇保良村委对面李溪安置区一期公寓楼B座第三梯404房面积约102平方米（以权属证为准）卖给乙方。二、房屋总价款为320000元。三、房屋价款的交付方式及时间：乙方以现金方式向甲方支付购房款，乙方在2016年4月9日向甲方一次性付清购房款320000元。甲方在收到乙方交付的房屋全部房款时为乙方开具收款凭证，乙方交付全部房屋价款同时，甲方将房屋所有相关证件全部交给乙方，由乙方出具收到凭证。四、在办理房屋产权证时，甲方应积极配合协助乙方办理，所发生的各项税费由乙方自行承担。五、房屋交付前，该房屋所发生的一切税费（包括水电费、有线电视费等）全部由甲方承担，房屋转让后的费用由乙方自行承担。六、甲方保证其出卖给乙方的房屋、产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。交易后如有上述未清事项由甲方承担全部责任，并以双倍价钱赔偿给乙方……该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。落款处苏钜荣、黄树培在见证人处签字。
黄燕姗表示当时是委托其父亲黄逢泽签订上述协议书的，黄逢泽表示当时只有骆国就、苏钜荣及�树培在现场，当时协议书上杨应新已签字，黄逢泽在签订协议书后于2016年4月11日向骆国就转账支付了320000元房款，当时以为是转账至杨应新账户的，但后来才发现是转给骆国就。在签订协议当天，黄逢泽收到苏钜荣交付的《联邦快递项目拆迁合同》原件及杨应新出具的收取房款的收据。
苏钜荣表示之前杨应新向其借款200000元，而这200000元是苏钜荣向其朋友借的，当时担心杨应新不还款，就在2014年12月与杨应新签订了涉案房屋的买卖合同，后苏钜荣找人购买涉案房屋，苏钜荣的一个朋友就找到骆国就，骆国就找到黄树培，黄树培表示其堂哥即黄逢泽想购买涉案房屋，于是杨应新及苏钜荣先在上述协议书签字，由苏钜荣将协议书拿去黄树培家中由黄逢泽以其女儿黄燕姗的名义签订协议书，房屋交易价格为320000元，其中70000元是支付给骆国就的中介费，50000元�支付给黄树培的中介费，在骆国就收到黄逢泽转账支付的320000元后，骆国就就按苏钜荣的指示向苏钜荣的朋友转账支付了200000元，苏钜荣表示其朋友收到该200000元就相当于杨应新归还了200000元的借款，遂将苏钜荣与杨应新签订的涉案房屋的买卖合同原件撕毁，关于黄燕姗与杨应新之间的纠纷苏钜荣表示不清楚。
黄燕姗表示在支付完购房款后，2016年5月初就对涉案房屋进行装修，在装修基本完成的时候，一个自称是杨应新妻子的姐姐前来表示涉案房屋是她的，双方发生争执，该人就报警，后双方到当地派出所录口供，派出所表示属于民事经济纠纷不予立案。后黄燕姗停止对涉案房屋的装修，并找到黄树培要求退款，黄树培向其退还55000元，后因没钱支付装修的款项，黄燕姗找到骆国就要求退款，当时骆国就退还了75000元，其中5000元是装修买门的款项，当时因为全部房款是支付给骆国就的，于是黄燕姗要求骆国就退款，而骆国就拒绝，遂诉至本院成讼。黄燕姗表示发生纠纷后涉案房屋由其锁上并掌控，现无人居住。
另查，本院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函调查涉案房屋的权属登记情况，该局函复本院称该房产未有相关办理产权登记的信息。庭审中，黄燕姗、骆国就、苏钜荣及黄树培均表示涉案房屋是没有办理房地产权证的。
庭审中，本院向黄燕姗行使释明权，若涉案协议书有效是否变更诉讼请求，黄燕姗表示若协议书有效则变更诉讼请求为要求继续履行协议书，不要求退还房款。骆国就及苏钜荣对黄燕姗要求继续履行协议书的诉讼请求表示没有异议。
本院认为，黄燕姗与杨应新签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。对黄燕姗主张协议无效的意见，本院作如下分析，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，但该规定属管理性而非效力性规定，违反该规定，只是发生登记机构从行政管理的角度不给予登记，不能据此认定房屋买卖协议无效，因此对黄燕姗要求认定涉案协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。
涉案协议书签订后，黄燕姗已支付房款并占有使用涉案房屋，因涉案房屋没有办理房地产权证书，故涉案房屋买卖的协议书至今暂无其他需履行的内容，现黄燕姗要求继续履行协议书与事实不符，本院不予支持。至于黄燕姗陈述的其他人就涉案房屋主张权利，属于黄燕姗与他人之间的纠纷，黄燕姗可另循其他途径进行解决，本院不予处理。
杨应新、黄树培经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告黄燕姗的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由原告黄燕姗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 洪翠云
人民陪审员 向 馨
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 张丽彬