江苏省南京市中级人民法院
民事判�书
（2016）苏01民终7989号
上诉人（原审被告）：李和林，男，1986年8月24日出生，汉族，住南京市雨花台区。
上诉人（原审被告）：许敏，女，1979年8月18日出生，汉族，住南京市雨花台区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：董海，江苏容川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨明星，男，1991年2月18日出生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：朱林，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。
上诉人李和林、许敏因与被上诉人杨明星房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初字第1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李和林、许敏上诉请求：1、撤销一审判决。2、依法改�终止履行双方的房屋买卖合同。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。双方合同未约定余款的交付期限，该必要条款的缺失既违反交易惯例，又显失公平，且杨明星直至起诉并未作出任何与余款交付有关的实际关联行为，属履约懈怠，因此该合同应属可撤销合同。二、原审法院存在程序错误。杨明星提存除定金之外的1378000元剩余房款到一审法院的行为不符合程序：既未见杨明星的提存申请，又未向上诉人履行告知义务，故提存无效。原审法院将无效的提存行为引入到判决中，导致适用法律错误。三、本案不宜判决继续履约。根据司法实践和最新的司法解释精神，由于房地产政策调控发生的不能履约行为视为情势变迁。根据这一精神，继续履约对上诉人明显不利。
被上诉人杨明星辩称，一、原审认定事实清楚，应予�维持。案涉合同并未显示公平，双方在补充协议中明确约定了定金、首付款及余款8000元的交付期限。另在履约过程中被上诉人连续向上诉人发送短信及书面催告函要求上诉人配合办理后续手续。二、原审适用法律正确。被上诉人将剩余购房款提存至法院账户是表明其具有履行合同的能力。三、房产新政不属于情势变更，与本案无关，上诉人所称的重大损失是由其后续行为造成，而非履行合同所致。
杨明星一审诉讼请求：1、李和林、许敏继续履行房地产买卖居间合同，将新湖大道8号金地自在城第七街区3幢2503室房屋过户至原告名下；2、李和林、许敏向杨明星支付违约金50000元；3、本案全部诉讼费用由李和林、许敏承担。
一审法院认定事实：2016年2月21日，杨明星作为买房人，李和林、许敏作为卖房人，南京苏诺房产经纪有限公司作为居间人，三�签订房地产买卖居间合同一份，约定李和林、许敏向杨明星出售位于新湖大道8号金地自在城第七街区3幢2502室房屋一套，房屋售价1398000元（为李和林、许敏净得价，税费及中介费由杨明星承担）。合同第九条第三款约定，杨明星、李和林、许敏之间出现违约行为的，违约方应向守约方支付50000元违约金。同日，杨明星、李和林、许敏及居间人又签订补充协议约定，杨明星于2016年2月21日向李和林、许敏支付购房定金20000元；于2016年3月20日前向李和林、许敏支付首付款330000元，并同时办理房屋过户手续，如该房李和林、许敏尚有贷款未还需要解除抵押，则此款只能用于李和林、许敏还贷解押。除上述350000元外，其他1040000元房款杨明星需向银行贷款，由银行直接下款至李和林、许敏账户。在李和林、许敏收到银行下款后十天内，李和林、许敏结清水、电、气等费用，杨明星再支付剩余8000元购房尾款。在签订合同及补充协议的当天，杨明星按约向李和林、许敏支付20000元定金。
自2016年3月15日至2016年3月18日，杨明星连续向李和林、许敏发送短信，称已经准备好首付款330000元，希望李和林、许敏如约办理卖房的后续手续。期间李和林、许敏向杨明星回复一条信息，称请杨明星与中介公司确认2016年3月20日前可以办理过户手续再与李和林、许敏联系。2016年3月19日，杨明星又向李和林、许敏发出书面催告函，要求李和林、许敏在2016年3月20日前配合杨明星办理房屋买卖的后续手续。但此后，李和林、许敏没有再与杨明星履行涉案合同。
在诉讼过程中，杨明星已将除定金之外的1378000元剩余房款提存至一审法院。
一审法院认为，双方签订的房地产买卖居间合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。关于双方的合同是否应当继续履行的问题。杨明星按合同约定支付了定金，备齐首付款并申请了银行贷款，履行了自己的义务。杨明星在诉讼中已将合同约定的剩余1378000元购房款提存至法院账户，表明杨明星具有履行合同的能力，李和林、许敏的合同目的能够得到实现。李和林、许敏辩称杨明星在合同履行过程中存在违法骗贷行为而导致房屋买卖合同无效。首先，李和林、许敏无证据证明杨明星存在骗取贷款的行为，杨明星实际已经通过了银行贷款的预审批。因此，李和林、许敏不能证明双方在办理过户手续之后，杨明星有不能对待给付购房款的现实危险，不符合行使不安抗辩权的条件。其次，双方约定银行发放的贷款直接支付到李和林、许敏账户，并且采用受托支付（即银行受杨明星委托将贷款支付给李和林、许敏）也是银行发放贷款的一般流程。因此，杨明星虚构总房价、贷款数额等并不能直接从银行处获得更多的贷款利益。故李和林、许敏抗辩杨明星在贷款中存在骗贷的违法行为，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。李和林、许敏辩称其父母不同意卖房，也不同意其卖房后与父母同住，因此涉案房屋不能买卖。李和林、许敏系诉争房产的所有权人，其处分财产的行为及后果由其自行承担，故李和林、许敏的该项抗辩与本案无关，一审法院不予采纳。李和林、许敏辩称即使杨明星支付了330000元首付款，也因为李和林、许敏的房产存在抵押登记而不可能按照合同约定的时间办理过户手续，因此过户的约定实际履行不能。虽然该约定确有瑕疵，但杨明星在诉讼中同意李和林、许敏在收到首付款、办理解押手续后再行过户，这种对合同的变更不会增加李�林、许敏的负担或者损害李和林、许敏的利益，不能成为李和林、许敏拒绝履行合同的理由。因此，李和林、许敏的该项抗辩一审法院不予采纳。据此，杨明星要求李和林、许敏按照约定将涉案房产过户至杨明星名下的诉请，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。其次，关于李和林、许敏是否需要向杨明星支付违约金的问题。双方虽然在合同中约定了违约需要支付50000元的违约金，但是合同中约定支付首付款的同时办理过户手续，该约定上的瑕疵确实给李和林、许敏履行合同造成了障碍。此外，杨明星没有及时消除李和林、许敏因担心首付比例较低而产生银行拒贷风险的合理怀疑。杨明星也没有证据证明其因李和林、许敏的迟延过户产生了实际损失。因此，杨明星要求李和林、许敏支付50000元违约金的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和�合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、李和林、许敏本判决发生法律效力之日起十五日内与杨明星共同办理诉争房屋贷款的解押手续，并在解押后的十日内配合杨明星办理房屋过户手续；二、驳回杨明星的其他诉讼请求。案件受理费17832元，保全费5000元，合计22832元，由李和林、许敏共同负担。
对于一审法院认定的事实，双方当事人均无异议。本院予以确认。双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，所谓显失公平，系指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，并没有证据证明杨明星在房屋买卖方面具有明显的经验和地位优势，也没有证据证明李和林、许敏因为在房屋买卖方面没�经验从而被杨明星所利用，更没有证据证明双方签订的涉案合同存在明显违反公平、等价有偿原则之处。虽然涉案合同没有明确约定余款的给付时间，但约定了余款的给付方式，即1040000元房款杨明星需向银行贷款。只要双方当事人秉持诚实信用原则，积极履行合同，对于余款的给付时间可以另行协商确定，也可依一般交易惯例确定，仅凭此点，不能认为涉案合同即为显失公平。李和林、许敏称杨明星存在懈怠履约行为，但并无证据证实，且与一审法院查明事实相反。即便杨明星存在懈怠履约行为，使李和林、许敏对合同的履行产生“担忧”，亦不属于撤销合同的理由。因此，对于李和林、许敏认为涉案合同显失公平，系可撤销合同的上诉理由，本院不予支持。
关于杨明星在一审法院的提存，虽然在程序上略有瑕疵，但其目的在于证明杨明星积极履行合同，也是针对李和林、许敏在一审中提出的“杨明星无力承担购房全款”的抗辩所作出的证明。故杨明星并无违约行为，涉案合同不属于可撤销合同并且应当继续履行的前提下，不必认定该提存行为无效。因此，对于李和林、许敏认为提存行为无效的上诉理由，本院不予支持。
至于房地产政策调控对房屋买卖造成的影响，本系房产交易存在的风险，属于当事人能够预见并且应当承受的范畴。在合同订立之前，当事人应尽审慎义务，合同一旦订立，即应恪守遵行。除非因法定事由，不能因为房地产政策调控导致对己方不利，即不顾诚实信用，不遵守合同约定。因此对于李和林、许敏认为继续履约对其不利的上诉理由，本院不予支持。
综上，李和林、许敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17832元，由上诉人李和林、许敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年二月十七日
书 记 员 戴 苗
书 记 员 汪海燕