上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初6891号
原告朱钧，男，1971年11月9日出生，汉族，住本市长宁区。被告朱金铨，男，1934年1月1日出生，汉族，住本市长宁区。被告吴三大(别名吴英娟)，女，1935年2月4日出生，汉族，住址同上。被告朱幼青，男，1967年7月27日生，汉族，住址同上。被告朱昊辉，男，1999年8月18日出生，汉族，住址同上。法定代理人朱幼青。以上四被告的共同委托代理人朱叶青(系被告朱金铨、吴三大之子，被告朱幼青之兄，被告朱昊辉之伯父)，男，1963年12月31日出生，汉族，住上海市徐汇区三江路XXX弄XXX号XXX室。被告朱培青，男，1965年10月15日出生，汉族，户籍地同上。原告朱钧诉被告朱金铨、吴三大、朱幼青、朱培青、朱昊辉其他用益物权纠纷一案，于2016年4月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告朱钧，被告朱叶青并作为被告朱金铨、吴三大、朱幼青、朱昊辉的委托代理人、被告朱培青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱钧诉称，原告系本市长宁区愚园路XXX弄XXX号XXX楼(以下简称涉诉房屋)的所有权人，五被告长期占用上述房屋。原告曾因要求被告支付房屋使用费在长宁区法院提起诉讼并获得法院支持。现因近年房价上涨，根据周边房屋租赁情况，原告要求提高房屋使用费支付标准，故诉讼来院，请求判令五被告自2016年1月1日起向原告按月支付房屋使用费由每月人民币(币种下同)2,600元调整至每月4,000元。被告朱金铨、吴三大、朱幼青、朱培青、朱昊辉共同辩称，涉讼房屋是社会主义改造产，被告居住在内系历史遗留问题，在前案判决生效后，被告也向原告支付房屋使用费。现在房屋只有两位老人居住，均患病，开销很大，无法负担更多房屋使用费。另外，被告为涉诉房屋的维修付出了一万多元。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告朱金铨、吴三大系夫妻关系，被告朱幼青、朱培青系被告朱金铨、吴三大之子，被告朱昊辉系被告朱幼青之子。上海市长宁区愚园路XXX弄XXX号XXX楼共三间房屋(前间、卫生间、亭子间)，建筑面积68.80平方米，使用面积为39平方米，系砖木一等结构，房屋地段等次为甲级。涉讼房屋原系案外人朱扶九所购，1959年12月，朱扶九与妻子徐静仪离婚。1960年4月，上海市徐汇区人民法院作出裁定，涉讼房屋产权归徐静仪所有。原告朱钧系徐静仪之孙。2014年1月26日，本案原告向本院提起案号为(2014)长民三(民)初字第260号的诉讼，起诉要求本案五被告向其支付涉诉房屋房屋使用费。该案审理中查明：自1960年11月起，徐静仪将涉讼房屋出租给被告朱金铨，月租金35元，未约定租期。自1963年起，涉讼房屋由上海市长宁区房产管理局接管。1992年11月，接管单位落实私房政策，将涉讼房屋产权发还徐静仪。1993年3月，徐静仪与被告朱金铨达成协议，徐静仪将涉讼房屋出租给被告朱金铨，月租金26.60元，租期自1992年12月1日至1993年8月31日，该协议经上海市长宁区公证处公证。租期届满后，被告未搬迁，当时涉讼房屋内户籍有朱金铨、吴三大、张阿妹(系朱金铨之母)、朱叶青、朱培青、朱幼青六人，案外人王某某与朱培青结婚后亦居住在涉讼房屋内。1995年2月，徐静仪向本院提起诉讼，将居住在涉讼房屋内的上述七人列为被告，以租期届满，自己居住发生困难为由，要求七被告搬离，将涉讼房屋收回自用。七被告表示因长年居住在涉讼房屋，现无他处房屋可搬迁，不同意徐静仪的诉讼请求。该案审理期间，徐静仪于1996年2月取得涉讼房屋所有权证。该案经本院审理后认为，涉讼房屋产权属徐静仪所有，其享有占有、使用、收益、处分的权利，被告以他处无住房为由拒绝迁离的理由不能成立。考虑到被告的实际情况，应给予一定期限腾退。1997年10月16日，本院作出(1995)长民初字第280号民事判决，准予徐静仪收回涉讼房屋，七被告搬离涉讼房屋，于判决生效后一年内履行完毕。上述判决生效后，被告未搬离。1999年徐静仪再次诉讼来院，仍将居住在涉讼房屋内的上述七人列为被告，称涉讼房屋长期由被告使用，1997年经法院判决被告应在判决生效后一年内搬离，目前距判决生效已过一年多，被告仍拒不搬离，要求被告支付自1998年10月16日起至1999年8月15日止每月按631.80元计算的房屋使用费。七被告表示现无住房，无法搬离，且收入有限，无法承受徐静仪要求的费用，只同意支付每月123元的房屋使用费。本院经审理后认为，被告在法院判令迁出的期限届满后仍占用徐静仪所有的涉讼房屋，是非法的。徐静仪要求被告支付房屋使用费，于法有据，应予支持。具体房屋使用费的数额，可根据案件的实际情况及被告的经济负担能力合理酌定。1999年10月13日，本院作出(1999)长民初字第2530号民事判决，七被告应于判决生效后三日内给付徐静仪自1998年10月16日起至1999年8月15日止每月按351元计算的房屋使用费。嗣后，被告朱金铨一直以每月351元的标准向徐静仪支付房屋使用费。2006年7月31日，徐静仪将涉讼房屋产权过户至孙子即原告朱钧名下，原告并取得涉讼房屋的房地产权证。涉讼房屋内户籍有被告朱金铨、吴三大、被告朱幼青、朱昊辉、朱培青五人内，由被告朱金铨、吴三大，被告朱幼青及其妻子、被告朱昊辉实际居住。2013年10月11日，原告朱钧向五被告寄送《关于房租事宜的通知》，表示涉讼房屋已过户至其名下，发函对房租作出调整，决定由原先每月351元调整至每月2,600元，自2013年11月1日起实施，2013年10月仍按原租金收取，每三个月一付，请于2013年10月31日前支付10月至12月的租金共计5,551元，若逾期未支付视为停止租赁，房东有权立即收回房屋。原告同时要求被告在7日内作出答复，逾期未答复的视为同意上述所有事项。被告收到后未予答复，原告遂于2013年11月7日向本院递交诉状。2014年6月24日，本院作出(2014)长民三(民)初字第260号民事判决，判决五被告按每月2,600元的标准向原告支付自2013年11月1日起的房屋使用费(应扣除被告朱金铨、吴三大、朱幼青、朱培青、朱昊辉已按月支付人民币351元的房屋使用费)。该案判决生效后，经原告申请强制执行，原告自认五被告已经以每月2,600元的标准将涉诉房屋的房屋使用费支付至2016年12月31日，被告对此亦无异议，并称为涉诉房屋维修多次支付维修款，共计人民币17,400元。上述事实，有《上海市房地产权证》、(1995)长民初字第280号、(1999)长民初字第2530号、(2014)长民三(民)初字第260号三案的民事判决书及卷宗资料、户籍摘抄，付费凭证等证据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。由于双方各执己见，故本案调解未成。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。本市长宁区愚园路XXX弄XXX号XXX楼建筑面积68.80平方米的房屋产权系原告所有，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉讼房屋经原权利人徐静仪提起诉讼，法院判决被告搬离，同时法院考虑到被告他处无房的实际情况，给予被告一年的腾退期限。但被告在期限届满后拒不搬离，徐静仪在无奈之下只得再次诉讼来院，要求被告支付占用涉讼房屋期间的使用费，法院经综合考量，判决被告按月向徐静仪支付351元的房屋使用费。嗣后，被告继续占用涉讼房屋至今，仍未积极履行腾退义务。后经原告提起增加房屋使用费的诉讼，法院判决五被告每月按2,600元支付房屋使用费。现因周边房屋租赁价格上涨，原告请求调高房屋使用费的诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。至于调整时间应从原告递交诉状之日2016年2月1日起算。关于房屋使用费的调整幅度，本院综合考虑周边房屋租赁价格，酌定将房屋使用费调整至每月3,600元为宜，被告已经支付的房屋使用费予以抵扣。至于五被告称为涉诉房屋维修支付费用以此抗辩原告的诉讼请求，本院认为该项抗辩缺乏合同约定或法律规定，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条之规定，判决如下：被告朱金铨、吴三大、朱幼青、朱培青、朱昊辉应于本判决生效之日起十日内按每月人民币3,600元的标准向原告朱钧支付自2016年2月1日起的房屋使用费(应扣除被告朱金铨、吴三大、朱幼青、朱培青、朱昊辉已按月支付人民币2,600元的房屋使用费)。案件受理费人民币50元，因适用简易程序，减半收取人民币25元，由被告朱金铨、吴三大、朱幼青、朱培青、朱昊辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一六年六月三十日
书记员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。