江苏省苏州市中级人民法院
民事判�书
（2015）苏中民终字第00108号
上诉人（原审被告）朱雪芬。
委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人徐燕，江苏众勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
委托代理人丁建华。
委托代理人臧嘉。
上诉人朱雪芬因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月8日，原审原告钱ＸＸ桥小商品市场与原审被告朱雪芬签订《协议书》一份，约定原审被告由朱雪芬承租苏州市钱ＸＸ桥小商品市场二楼一区2112号营业房（使用面积9.4平方米），原审被告朱雪芬预交20年租金后即享有商铺20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。协议同时约定，原审被告朱雪芬每年需另向原审原告钱ＸＸ桥小商品市场交纳设施物业管理费9024元，先交后用，每半年交纳一次，逾期不交纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议第三条内容为“营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%”。协议签订后，原审原告钱ＸＸ桥小商品市场按约向原审被告交付了营业房，并为包括原审被告朱雪芬在内的商户提供了相应设施物业管理服务。2012年2月8日至2012年10月7日期间，原审原告钱ＸＸ桥小商品市场对商户免收设施物业管理费。之后，每半年收取一次设施物业管理费，原审被告朱雪芬所在经营区域的收费时间为每年的4月8日和10月8日前。原审被告朱雪芬支付第一期（2012年10月8日至2013年4月8日期间）的设施物业管理费4510元后，未再交纳。
以上事实，由原审原、被告的当庭陈述及原审原告钱ＸＸ桥小商品市场提供的《协议书》、房屋所有权证、设施物业管理费收费项目明细、原审被告朱雪芬提供的照片等证据予以证实；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。
原审原告钱ＸＸ小商品市场诉称：原审原、被告于2012年2月8日签订商铺租赁协议一份，协议约定了设施物业管理费的金额、缴费方式及逾期责任等。合同签订后，原审被告未按约支付自2013年4月8日至2014年10月7日止共18个月设施物业管理费。原审原告多次催要未果，故诉至法院，请求法院判令原审被告朱雪芬：1、支付商铺设施物业管理费13530元及逾期滞纳金（滞纳金第二期以4510元为基数，自2013年4月8日起算；第三期以4510元为�数，自2013年10月8日起算；第四期以4510元为基数，自2014年4月8日起算；三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至判决确定的履行之日止）。
原审法院认为：原审原告钱ＸＸ桥小商品市场与原审被告朱雪芬签订的关于市场二楼一区2112号营业用房的租赁协议系双方真实意思表示，其中关于设施物业管理费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原审被告朱雪芬主张租赁协议书的签订过程存在欺诈、胁迫情形，但其提供的老市场搬迁过程中所拍的照片不足以证明其观点，原审法院对此不予采信。原审原告钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人履行了提供租赁物以外的其他管理行为，向受益人收取费用并无不当。虽租赁协议第三条约定设施物业管理费可调整的范围，但并未明确具体的调整时间、方式和幅度，若要调整�也应在双方协商一致的基础上进行，该条款并不能理解为设施物业管理费应逐年下调。在双方未协商一致对协议中收费标准进行调整的情况下，原审原告钱ＸＸ桥小商品市场有权要求原审被告朱雪芬按照原收费标准交费。根据协议约定的费用标准和付款时间，原审被告朱雪芬应于2013年4月8日前支付2013年4月8日至2013年10月7日期间的设施物业管理费4512元，于2013年10月8日前支付2013年10月8日至2014年4月7日期间的设施物业管理费4512元，于2014年4月8日前支付2014年4月8日至2014年10月7日期间的设施物业管理费4512元，但其均未支付。现原审原告钱ＸＸ桥小商品市场要求原审被告朱雪芬支付2013年4月8日之后三期设施物业管理合计13530元的诉讼请求，于约、于法有据，原审法院予以支持。原审被告朱雪芬未按期支付该项费用，原审原告钱ＸＸ桥小商品市场有权根据协议要求其承担违�责任。协议约定的滞纳金标准为每日按年设施物业管理费的1%收取，原审原告方自行调低，按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍主张各期费用自应付之日起至判决确定的履行之日止的滞纳金，与原审被告朱雪芬逾期支付所造成的损失相当，且未超出法定范围，原审法院亦予以支持。至于原审被告抗辩原审原告钱ＸＸ桥小商品市场所提供的设施和服务不符合约定的观点，原审法院审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，原审原告钱ＸＸ桥小商品市场应当按照其在诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务。但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定原审原告钱ＸＸ�小商品市场未提供相应的商业设施和服务管理。对于原审原告方在提供设施和管理服务过程中存在的问题，原审被告朱雪芬应通过合法合理的途径行使权利，以此为由拒绝支付管理费的观点，原审法院不予采纳。当然，原审原告钱ＸＸ桥小商品市场也应当切实提高服务意识和质量，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：原审被告朱雪芬于判决生效之日起十日内支付原审原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司二楼一区2112号营业房从2013年4月8日至2014年10月7日止的设施物业管理费13530元并按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付上述款项至判决确定的履行之日止的滞纳金（其中第一笔以4510元为基数，自2013年4月8日起算；第二笔以4510元为基数，自2013年10月8日起算；第三笔以4510元为基数，自2014年4月8日起算）。案件受理费188元，减半收取94元，由原审被告朱雪芬负担，于判决生效之日起十日内直接支付给原审原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
上诉人朱雪芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案协议书既是格式合同又是被迫签订的。当时签订协议书时有政府参与，武警在旁，强制要求上诉人签订协议，违反合同自由原则。协议书系为重复使用由被上诉人拟定，只约定了对被上诉人有利的条款，加重了上诉人一方责任应属无效。协议约定营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，应作出不利于提供格式条款一方的解释，即按年下调不超过20%。上诉人在签订协议前，格式条款没有尽到告知义务，应认定为无效。二、周围同类型商铺，包括中翔小商品市场、金门小商品市场、礼品城小商贸市场等同类型的服务费用和租赁费用明显低于被上诉人收取的费用标准，上诉人在市场竞争的环境中，处于明显不利的情形。营业房设施物业管理费应予调整。三、双方当事人签订的协议书中约定的有关设施物业管理费条款属于无效条款；且协议书中没有设定相应的物业管理服务企业，钱ＸＸ桥小商品市场不具有物业管理资质，故其依法不得收取物业管理费。四、被上诉人对其服务的范围、条件和服务的内容曾向上诉人做出了明确的承诺，但有大量的承诺内容没有兑现，包括其提供大巴车的服务、电子屏、广告的服务以及对外进行宣传的服务等均没有服务到位，被上诉人违反承诺，应对其对应的费用进行调整，否则应视为被上诉人违约在先，其无权在服务不到位的情况下，向上诉人按照原合同的约定收取相应服务费用。五、涉案营�场所存在严重消防案情隐患，急需整改，被上诉人未尽到相应义务。六、被上诉人未经上诉人同意，也未经国家规划管理部门同意，私自变更市场内部原有的规划、设计，将一楼改为与二楼经营同一种类的商品，严重影响上诉人的营业收入。七、由于被上诉人违约在先，未履行承诺，上诉人享有不安抗辩权，不交服务费合理合法。综上所述，上诉人请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场答辩称：双方当事人签订的协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，《物业管理条例》不适用于本案。钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供一般出租人义务以外的其他管理服务，同时向受益人收取费用并无不当。至于其他市场的收费情况与本案无关。恳请驳回上诉请求。
上诉人朱雪芬二审中补充提供了如下证据：证据一、设施物业管理费下调申请函，证明上诉人依据原协议第三条要求调整所谓的管理费；证据二、中翔商贸城前期物业管理协议及其对应收据、苏州金门国际商业广场商铺租赁合同、苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同及相应收据，证明同类型同地段的市场的收费价格均低于被上诉人的物业管理费；证据三、建设工程消防审核设计意见书三份，证明被上诉人在管理过程中消防设施不达标，给上诉人的经营环境造成了大量的安全隐患，至今仍未消除；证据四、照片八页，证明当时签订协议书时，被上诉人联合武警及政府人员强制上诉人搬迁，上诉人受到胁迫。另证明消防存在隐患，导致火灾发生，被上诉人没有按照前期宣传标准提供服务，构成违约；证据五、苏州市发展和改革委员会的文件、苏州市政府关于钱ＸＸ桥小商品市场整体搬迁的通�、搬迁安置的几项原则、搬迁方案、报纸摘抄，证明被上诉人未按照搬迁安置原则照顾老商户原则、公开、公平、公正原则；证据六、设施物业管理费收费项目明细，证明被上诉人未按约提供服务，构成违约在先。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场对上述证据发表质证意见为：对证据一、管理费调整的前提是双方协商一致，我方不同意调整管理费。上诉人举证的维权组织不具合法性；对证据二、其他市场的收费标准与本案无关；对证据三、我公司消防验收合格。如有消防问题，上诉人可以向消防部门举报。对证据四、照片与本案无关；对证据五、搬迁问题与本案无关，上诉人可以另行主张；对证据六所列项目非协议附件。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案并非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物�服务合同的履行而引发的物业服务合同纠纷，故《物业管理条例》在本案中不予适用。本案中，履行市场管理职责的主体系房屋所有权人，也即业主钱ＸＸ桥小商品市场本身，而非专门的物业服务企业。法律、行政法规并未禁止业主自行管理其所有的物业，对业主也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场与朱雪芬签订的涉案《协议书》中关于设施物业管理费的约定，并未违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。朱雪芬认为双方协议书中有关设施物业管理费的约定系无效条款、钱ＸＸ桥小商品市场没有管理资质的上诉主张，没有法律依据，本院不予采信。
上诉人认为签订涉案协议时受到要挟的依据不充分，故上诉人认为签订协议时收到胁迫，本院不予采信。因钱ＸＸ桥小商品市场作为�租人已履行了提供租赁物以外的其他管理行为，故其按约向受益人收取设施物业管理费并无不当。朱雪芬结欠钱ＸＸ桥小商品市场设施物业管理费未付，构成违约。原审法院据此判令朱雪芬向钱ＸＸ桥小商品市场支付涉案营业房设施物业管理费，并酌情判令朱雪芬按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍标准向钱ＸＸ桥小商品市场支付滞纳金均无不当，本院予以确认。朱雪芬认为钱ＸＸ桥小商品市场未按物业服务企业的特征进行管理，不应收取管理费的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人朱雪芬的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理�188元，由上诉人朱雪芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年三月十六日
书 记 员 黄源榕