广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1703号
原告（反诉被告）：于智恒，住江西省九江市都昌县。
委托代理人：黄奕剑，住广东省紫金县，系原告（反诉被告）于智恒所在单位推荐的公民。
被告（反诉原告）：王娟，住广东省珠海市香洲区。
原告（反诉被告）于智恒诉被告（反诉原告）王娟租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于智恒及其委托代理人黄奕剑、被告（反诉原告）王娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）于智恒诉称：于智恒作为承租人于2012年2月7日与王娟签订租赁合同，约定：于智恒向王娟承租广州市天河区黄埔大道中路262号507房，租赁期限为2012年2月7日至2013年2月6日。后双方于2013年2月6日续签合同，约定：租赁期限为2013年2月6日至2015年2月6日。上述租赁期限于2015年2月6日届满后，双方口头约定延长租赁期限2个月，即租赁期限至2015年4月6日届满。2015年3月24日，于智恒搬离涉案房屋。2015年3月25日，于智恒委托黄奕剑向王娟提出退还保证金及房租，但王娟以丢失2个空调遥控器及2个门窗把手和卫生间冲水水龙头被损坏为由拒不退还保证金。2015年3月29日，王娟未经于智恒同意，擅自将涉案房屋另行出租给新的承租人，导致于智恒存放在涉案房屋尚未清理完毕的文件丢失，其中包括：双方签订的《房产租赁合同》原件及保证金收据。2015年3月30日，于智恒对案涉房屋维修完毕并找到2个空调遥控器，王娟通过短信方式答应会通过银行转账方式退还保证金，但于智恒直至2015年9月24日仍未收到王娟退还的保证金及租金。为此，特起诉请求法院判令：1.王娟向某恒退还保证金10400元及2015年4月1日至2015年4月7日的租金1500元（按月租金6000元的标准计算）；2.王娟向某恒支付迟延退还保证金的利息（以10400元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年4月7日起计至退还之日止）；3.王娟向某恒支付其在租赁期间另行出租涉案房屋的违约金6000元（参照一个月的租金标准计付）；4.王娟承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）王娟答辩并反诉称：不同意于智恒的诉讼请求，理由如下：一、于智恒和王娟最初约定的租赁期限是2012年2月6日至2013年2月7日，之后续约至2015年2月7日，上述期限届满后，于智恒表示需要再续租一个月至2015年3月7日，但约定的2015年3月7日的期限届满后，于智恒仍未搬走。于智恒直至2015年3月10日才搬走。双方的合同约定于智恒不能改变涉案房屋的结构，但于智恒拆除了涉案房屋内的部分地脚线（即铝塑板），并在涉案房屋的门口加建了连接地板和天花的屏风作为于智恒的公司招牌之用，于智恒曾答应搬走时会将涉案房屋恢复原状，但于智恒至今未履行恢复原状的义务，且涉案房屋的大厅中一面墙壁的柜子亦被于智恒拆除，至今亦未恢复原状。涉案房屋的多处严重损坏部位存在安全隐患但未修复，于智恒担心王娟追究其责任而在未通知王娟的情况下私自搬离涉案房屋，王娟多次联系其处理，但于智恒始终未处理，于智恒违约在先。在王娟将涉案房屋另行出租后，于智恒指使其公司员工数次到涉案房屋干扰新承租人的经营，严重影响新承租人的正常工作秩序，以致新承租人于2015年10月25日提出与王娟提前解约，于智恒还到涉案房屋周边的各个房屋中介公司宣扬涉案房屋有严重问题不能出租，严重影响涉案房屋的另行出租，给王娟造成经济损失。综上，王娟要求依据双方于2012年2月4日签订的合同的第十三条第4款的约定没收于智恒支付的保证金，且王娟无须支付保证金的利息。二、于智恒于2015年3月10日搬走后至2015年4月25日期间，双方一直在沟通将涉案房屋恢复原状的问题，所以王娟不同意向某恒返还7天的租金。三、王娟是在于智恒搬走之后的2015年4月25日才将涉案房屋另行出租，当时双方已经没有租赁合同关系，所以，王娟没有违约，无需向某恒支付违约金6000元。另外，由于于智恒违约，造成王娟需要一段时间将涉案房屋恢复原状、进行装修和修缮，在该段期间内，涉案房屋无法正常出租，给王娟造成租金损失。为此，特提起反诉，请求法院判令：于智恒向王娟支付新承租人赵某退租的2015年10月25日至2016年1月13日期间的租金损失20400元（按月租金6800元的标准计付）及拆除屏风和将墙壁恢复原状的费用合计29600元。
原告（反诉被告）于智恒就反诉辩称：不同意王娟的反诉请求，王娟的主张没有任何依据。一、屏风位于涉案房屋的大门入口处，在房屋内部，当时是双方口头协商并征得王娟同意后，于智恒于2012年2月加设的，屏风所在之处本来就是安装屏风的地方，于智恒加设的屏风为自由组装，并未改变涉案房屋的结构，且不会影响下一手承租人的办公用途。根据双方于2012年2月4日签订的合同第十四条的约定，于智恒在搬离涉案房屋时没有将其拆除，则屏风由王娟自行处理。在于智恒委托其他人与王娟协调退回保证金时，王娟从未对屏风问题提出异议。下一手承租人认为上述屏风符合其办公用途，也没有提出异议。如王娟所述于智恒违反合同约定改变涉案房屋的结构，则其不可能再与于智恒续签租赁合同，可见，王娟的理由不成立。二、于智恒已按王娟的要求到物业管理处找工程人员维修涉案房屋中于智恒因不小心而人为损坏的物件及自然损耗之处，有维修的收据为证。于智恒维修的内容包括2个窗把手、洗手间冲水马桶的水龙头、小房间的门及玻璃门滑轮，在维修过程中，物业管理处的工作人员及居民委员会的主任都了解情况并制作了相应笔录。于智恒完成上述修复工作后，还有一处铝塑板（即王娟所述的地脚线）无法修复，因为买不到原材料，但于智恒并没有拆除地脚线。王娟虽称涉案房屋存在多处损坏，但没有提供证据证明。综上，于智恒已经将涉案房屋中人为损坏部分维修完毕，不存在还需要时间对涉案房屋进行装修修缮的问题，所以不需要赔偿损失50000元。
经审理查明：广州市天河区黄埔大道中路262号507房（以下简称案涉房屋）的房地产权属人为案外人施某，案涉房屋的规划用途为住宅，共有情况为单独所有，登记时间为2010年6月24日，建筑面积为125.02平方米。王娟与施某于2002年9月19日登记结婚。
2012年2月4日，作为出租方/甲方的王娟、作为承租方/乙方的于智恒及作为经纪方的案外人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）签订《房产租赁合同》（以下简称《合同1》），约定：（第一条）租赁房产之地址为天河区黄埔大道中262号恒安大厦恒福轩05G房（即案涉房屋），……（第二条）甲方同意将该房产出租给乙方作商业用途使用，租期为壹年，从2012年2月7日至2013年2月6日止；甲方应于2012年2月7日将房产交付乙方，……（第三条）甲乙双方约定月租金为5200元；……（第六条）乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金10400元，以及首月租金5200元；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息返还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；（第七条）基于经纪方已促成甲乙双方签订了本合同，甲方同意于本合同签订之日向经纪方支付2600元作为咨询及中介服务费；乙方同意于本合同签订之日向经纪方支付2600元作为咨询及中介服务费；……（第十一条）在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，……因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；……（第十三条）乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：……4.未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；……（第十四条）租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走；否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议等条款。
2012年2月6日，于智恒向王娟支付保证金10400元，王娟于当天将案涉房屋交付给于智恒。
2013年3月7日，作为甲方的王娟和作为乙方的于智恒签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同2》），约定：（第一条）乙方租用甲方座落在广州市天河区恒安楼恒福轩05G房（即案涉房屋），建筑面积为126平方米，租用期2周年，从2013年3月7日至2015年3月7日止；自本合同生效之日开始计算；（第二条）租赁期限内房屋租金为5600元（含建筑税）；……（第三条）乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金10400元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；……（第五条）租赁期内，乙方所用的水、暖、电热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护等由甲方统一管理，发生的费用由乙方承担等条款。上述合同尾部双方当事人签章处旁边的空白处还显示“注：2013.3.7-2014.3.7房屋租金伍仟陆佰元整2014.3.7-2015.3.7房屋租金陆仟元整”的手写内容。
2015年2月4日，于智恒委托其他案外人以银行转账方式向王娟支付案涉房屋2015年2月7日至2015年3月6日期间的租金6000元。2015年3月9日，于智恒委托其他案外人以银行转账方式向王娟支付案涉房屋2015年3月7日至2015年4月6日期间的租金6000元。在本案审理中，王娟称其并未与于智恒协商将租赁期限延长至2015年4月6日，而是在《合同2》约定的租赁期限届满后，于智恒一直没有搬离案涉房屋，其遂致电询问于智恒，于智恒才先后两次向其转账支付案涉房屋截止至2015年4月6日的租金。
2015年3月17日，于智恒告知王娟，其将于2015年3月22日搬离案涉房屋。
2015年3月25日，于智恒将其持有的案涉房屋中的其中一套钥匙交还给王娟。王娟在本案庭审中称其于2015年3月25日收回案涉房屋的一套钥匙后将该钥匙交给物业管理处，案涉房屋的新承租人即案外人赵某于当天向物业管理处领取了案涉房屋的钥匙（注：王娟在之后的庭询中称赵某直至2015年4月4日才搬入案涉房屋）。
在本案审理中，于智恒还提交了以下证据：
1.于智恒的委托代理人黄奕剑与王娟的短信往来记录（显示：王娟于3月30日11：24发送的短信内容为“小黄，507的遥控器找到了吗？还有你们剩的家具找人拉走吧！”，黄奕剑回复称“没找到，我下午回去看看箱子里有没有，顺便把家具处理掉”，王娟回复称“好”；黄奕剑于3月30日14：08发送的短信内容为“你下午也抽空过来吧！我们把一切都处理好”，王娟回复称“你先处理家具和维修一下水阀和窗户把手，遥控器等！搞好打电话给我！”，黄奕剑回复称“好”；黄奕剑于3月30日16:08发送的短信内容为“搞好了，你过来吧”，王娟回复称“没电了”，黄奕剑回复称“你赶紧过来吧！”，王娟回复称“现在在外面”“搞好了吗？”，黄奕剑回复称“搞好了”“你大概几点到？”，王娟回复称“处理好发个卡号过来！”）及于智恒与“含楚”（注：王娟在本案审理中自认“含楚”是其微信名字）的微信聊天记录[显示：含楚于“下午12:08”发送的微信内容为“你让管理处周末搞好，下周一算好水电过来退押金！”“厕所的天花你们不要出钱！其他门和铝塑板回复原状就是了”]，该组证据用于证明王娟答应于智恒按其要求处理好案涉房屋后，王娟就退回保证金及7天的租金。王娟对该组证据的真实性没有异议。
2.照片（1张；纸张上显示以下手写内容：一、厕所更换铝扣天花1项360元；二、阳台天花更换不锈钢龙骨雨棚1项650元；三、玻璃门更换铝塑板420元；四、阳台玻璃门更换门轮4只200元；五、主卧更换木门一套900元；六、厕所门边、小房门间、大厅周边、其它房间批灰、油漆工程漆：材料费750元、人工费2400元；七、运费、搬运、卫生清洁200元；八、水龙头2台1**元；合计6000元），于智恒称物业管理处工程部的工作人员周先生称王娟恶意要求其作出上述高额报价，因此其作出上述合计6000元的维修报价单。王娟称其没有恶意要求物业管理处的工作人员周先生作出高额报价。
3.显示由作为出租方的王娟、作为承租方的赵伟及作为为经纪方的案外人广州市天正物业服务有限公司于2015年3月14日签订的《房地产租赁合同》[复印件；约定：租赁房产的地址为广州市天河区恒安大厦恒福轩507房（即案涉房屋）；租期从2015年3月25日至2016年3月25日止，共壹年；期满后免3天搬迁期；租金为每月6800元等条款]，该证据用于证明王娟在于智恒承租案涉房屋的租赁期限未届满前已将案涉房屋另行出租。王娟对该证据的真实性无异议，并称其当时同意赵某先搬入案涉房屋，但是赵某称案涉房屋存在很多问题，所以，其要求于智恒继续对案涉房屋进行维修。
4.显示于2015年3月30日开具的、客户名称为恒福507的《收款收据》[显示：换把手2个及人工费共80元（单价为40元）、下水口1个共25元（单价为25元），上述合计105元；“收款人”一栏显示“肖”的手写内容]、显示由姓肖某案外人于2015年5月9日开具的《收据》（内容为：今收到恒福507维修门、换滑轮等材料及人工费200元）及照片（共6张；显示：窗户门把手、冲水箱的按钮、玻璃门的铝塑板有一处破损、美的空调遥控器一个和科朗万能空调遥控器一个、木门接近地板一端的门下方的合页），该组证据用于证明于智恒委托物业管理处姓肖某工程师对案涉房屋进行维修，并为此支付了305元。王娟对该组证据的真实性无异议，并确认于智恒维修了2个门把手、冲水箱的水龙头以及部分滑轮，但认为上述照片中显示的玻璃门的铝塑板的一处开裂仍没有维修（对此，于智恒表示由于其未能购买到进行维修的原材料，同意按其上述证据2中的第三项报价的标准就上述玻璃门铝塑板的破损问题赔偿王娟420元）。
5.显示于2015年5月9日制作的清单[1张；打印件；内容为：维修内容1.最里面大房间木门修复能正常使用2.原黄经理办公室对门玻璃门修复正常使用3.进洗手间铝塑板框修复正常以上三条维修改项目，维修师傅维修好立即退还原承租方压金（两个月房租压金及还剩7天的房租费用5200×2=104006000/28×7天=1500元），共计：10400元+1500元=11900元；但“恒安大厦恒福轩507出租方签字”和“原承租方签字”两栏均没有签章]，该证据用于证明双方当时约定于智恒维修好上述项目后王娟就退还保证金和7天的租金，但是后来王娟不同意在上述清单上签名确认。王娟确认于智恒当时曾向其出示上述清单，但称由于其认为没有维修完毕，所以不同意在上述清单上签章确认。
6.显示与“赵小姐”（于智恒称“赵小姐”即是其上述证据3中的承租方某伟）的微信往来记录[于智恒称该微信往来记录的另一方是黄奕剑；显示：黄奕剑于“昨天12：14”向“赵小姐”发送一张照片（注：即王娟在本案中提供的证据之一，详见下文王娟的证据2）和“这个是王娟给法院的证据，你确认一下”两条微信；黄奕剑于“昨天12：16”发送的微信内容为“如果不是事实，麻烦你打印出来，签个字，这个是王娟恶意伪造证据，我好递上材料进去”“如果当时你是被迫签名的，你配合我们一起告她，我们也不会为难你”“因为这个是要负法律责任的”，“赵小姐”于“昨天12：53”回复的微信内容为“你可以辨别一下字迹是不是一样了。”“最后一行是我写的”；黄奕剑于“昨天12：58”发送的微信内容为“嗯，我也相信你，麻烦你按照我上面说的打印出来，签字按手印，连同那个你有签字的合同复印件，然后倒付寄回给我好吗？……”，“赵小姐”于“昨天13：35”回复的微信内容为“合同我已经给回她了。我没有了”；“赵小姐”于“昨天13：40”发送一条时长为19秒的语音微信及内容为“我们好不容易和她扯清，我不想再与她有纠葛了。出示原件吧，原件不是这样的。”“有没有伪造你让法院去说吧。”的微信]，该证据用于证明黄奕剑与赵某进行微信沟通，赵某并没有表示于智恒曾去案涉房屋闹事。王娟称其对上述微信往来记录不清楚。
在本案审理中，王娟还提供了以下证据：
1.照片（共2张；均为打印件；其中1张照片显示一块屏风，该屏风其中一端垂直连接地板，另一端与天花板连接；另1张照片显示一面墙壁），该组证据用于证明于智恒未拆除其在案涉房屋中加设的屏风，且将上述照片中显示的墙壁上安装的一整面柜子拆除；王娟称其于2013年到案涉房屋时发现于智恒于2013年加设了上述照片中显示的屏风，当时于智恒承诺在其搬离案涉房屋时拆除该屏风。于智恒对该组证据的真实性无异议，确认其搬离案涉房屋时没有拆除上述屏风，并发表以下质证意见：上述屏风是其于2012年2月加设的，王娟在本案诉讼前从未提出要求其拆除该屏风，依据双方的约定，可视为其放弃该屏风的所有权并由王娟自行处理；其搬入案涉房屋时，照片中显示的墙壁上并没有柜子，其从未改动过该面墙壁（注：王娟未能举证证明其将案涉房屋交付给于智恒使用时，上述照片中显示的墙壁已安装一整面柜子）。
2.说明（均为手写内容；显示：第一行的内容为：“由于上家租户经常上门闹事无法正常工作，现提出退租”，第二行的内容为：“本合同廷迳至2015年10月25日终止”，第三行的内容为：“退还押金条，租赁合同作废。赵某2015.10.24”），王娟称该证据第一行是其书写的，第二行是中介公司的工作人员书写的，第三行是承租人赵某书写的，但是赵某签名时前两行的内容已经存在；其提供该证据用于证明因于智恒经常去案涉房屋闹事，导致于智恒的下一手承租人赵某提前与王娟解除案涉房屋的租赁合同关系。于智恒对该证据的真实性有异议，称根据黄奕剑与赵某的沟通情况，赵某仅确认上述证据中的第三行是其本人书写的，并表示其不知道前两行的内容，且赵某是由于王娟打算出售案涉房屋才提前与其终止租赁合同关系的。
本案审理中，双方当事人还就相关问题分别陈述意见。于智恒称其持有案涉房屋2套钥匙；其于2015年3月24日将除了大办公桌（1张）外的其他物品全部腾空搬离案涉房屋后，于次日将案涉房屋的其中1套钥匙交还给王娟；于2015年3月30日将上述大办公桌搬离案涉房屋，当时其发现赵某已在案涉房屋中办公，由于其发现案涉房屋的损坏部分没有维修好，遂于当天找物业管理处的工作人员维修完毕，并于2015年4月初将案涉房屋的另1套钥匙交付给赵某，但其没有与赵某办理书面签收手续。王娟陈述如下：1.于智恒在没有向其告知搬迁的情况下于2015年3月24日前将除了空调主机（1台）外的其他物品搬离案涉房屋；2015年3月25日，于智恒准备搬离上述空调主机时，物业管理处致电要求其协助办理放行手续，王娟才知道于智恒已经搬离案涉房屋；于智恒持有案涉房屋的多套钥匙，但王娟仅于2015年3月25日收回其中1套钥匙，并于收到当天通过物业管理处将该套钥匙交给赵某；于智恒持有的案涉房屋的另1套钥匙至今没有交还给王娟，也没有交付给赵某。2.赵某于2015年10月25日退租后至2016年1月13日期间，案涉房屋一直空置无法出租，参照月租金6800元的标准计付，租金损失合计为20400元；至于维修费29600元，因为还没有维修，所以费用尚未实际支出。3.因于智恒加设的屏风没有拆除，且拆除其上述证据1中的照片显示的墙壁上的整一面柜子也没有恢复原状，依据《合同1》第十三条第4款的约定，于智恒支付的保证金应予以没收。4.案涉房屋此后已再次另行出租，但于智恒加设的屏风和拆除的柜子仍没有恢复原状。
在本案审理中，本院询问王娟是否就其主张的案涉房屋损坏之处的维修费用申请鉴定，并告知其如需申请则应于本院指定的期间提交书面鉴定申请，否则视为其在本案中不再对上述问题申请鉴定。但王娟没有向本院提出鉴定申请。
另，于智恒表示其只依据合同相对性原则向王娟主张权利，不向施某主张权利，也不申请追加施某参加本案诉讼。施某亦到庭确认是其委托王娟办理案涉房屋的出租事宜，并发表以下意见：其认可《合同1》《合同2》及王娟与赵某签订的上述《房地产租赁合同》，其对王娟在本案中提出的反诉请求没有异议，因王娟是租赁合同的相对方，由王娟主张相关权利即可，其放弃相应的实体权利，不申请参加本案诉讼。王娟对施某的上述意见表示认可。
本院认为：案涉房屋的权属人虽登记为施某（即王娟的丈夫），但鉴于于智恒、王娟和施某已分别作出上述意思表示，本院不追加施某参加本案诉讼。
《合同1》中关于王娟与于智恒之间租赁合同关系的约定及《合同2》均是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约履行。
《合同1》中关于王娟和于智恒之间租赁合同关系的约定在租赁期限于2013年2月6日届满后不再作为履行依据，双方当事人在此后已续签合同，应以《合同2》作为确定租赁双方权利义务的依据。
关于于智恒主张王娟退还保证金并支付利息的问题。《合同2》中并没有关于王娟在何种情形下可以没收于智恒支付的保证金的约定，王娟依据已终止的《合同1》中的第十三条第4款的约定抗辩称保证金应予没收，理由不成立，本院不予采纳。退一步讲，于智恒在案涉房屋中加设屏风也不属于改变房屋结构，不适用上述约定。依据《合同2》中关于“（第三条）乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金10400元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用”的约定，在于智恒付清租金及其他费用并按期迁出的情况下，王娟应在于智恒搬离案涉房屋之日将保证金退还给于智恒，但如果于智恒因其违约行为给王娟造成经济损失，王娟可以从保证金中扣除相关费用。王娟在本案中抗辩的其不同意退还保证金的理由为于智恒在案涉房屋中加设的屏风没有拆除、案涉房屋中仍有多处严重损坏之处未修复及于智恒拆除其上述证据1的照片中显示的墙壁上的整一面柜子没有恢复原状，本院就上述抗辩理由是否成立进行审查。现有证据并未显示王娟在本案诉讼发生前曾要求于智恒拆除其加设的屏风，而王娟最迟于其自认的2013年已知悉于智恒在案涉房屋中加设了屏风，但其在于智恒搬离案涉房屋时并未要求于智恒拆除屏风，且王娟亦自认在2015年3月已将案涉房屋另行出租给其他人，应视为王娟对于智恒未拆除屏风的行为予以认可，此后不得再主张于智恒拆除屏风或就此事支付相关费用。从本案查明的事实可知，于智恒曾对案涉房屋的损坏之处进行维修，于智恒自认案涉房屋中玻璃门的铝塑板的破损之处因其无法购买到原材料而未能进行维修、表示同意就此赔偿王娟420元，并称其余部位均已维修完毕；王娟则称案涉房屋中仍有其他损坏未维修完毕之处，但未举证证明，且王娟在于智恒对其陈述不认可的情况下亦未能举证证明其在将案涉房屋交付给于智恒时其上述证据1的照片中显示的墙壁存在一整面柜子，致使本院无法认定于智恒是否存在拆除柜子的行为，同时，王娟自认案涉房屋的钥匙已于2015年3月25日由案涉房屋的新承租人领取，且新承租人使用案涉房屋直至2015年10月25日，即表示即使案涉房屋仍存在其他损坏未维修完毕之处，也已无法认定是于智恒使用期间造成损坏或是其他人使用期间造成损坏，王娟应对此承担举证不能的法律后果。因王娟没有就案涉房屋中上述玻璃门的铝塑板的破损之处的维修费用申请鉴定，本院按于智恒自愿负担的赔偿金额认定其应承担上述玻璃门的铝塑板的破损之处的维修费用420元。综上，本院认定王娟在扣除上述维修费用后，应将保证金余款9980元（即10400元-420元）退还给于智恒。至于保证金的利息，如上所述，保证金依约应在于智恒付清租金及其他费用并搬离案涉房屋之日退还，王娟称于智恒在2015年3月24日搬离案涉房屋并于2015年3月25日向其交还案涉房屋的其中1套钥匙，且新承租人已于2015年3月25日领取了案涉房屋的钥匙；于智恒则称其于2015年3月24日搬离案涉房屋，但大办公桌（1张）于2015年3月30日才搬离，现于智恒主张王娟按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准、从2015年4月7日起向其支付截止至退还保证金之日的保证金的利息，并无不妥，本院予以支持，但上述利息应以王娟应退还的保证金余款9980元为本金计付。
关于于智恒主张王娟向其退还2015年4月1日至2015年4月7日的租金的问题。于智恒已于2015年3月9日向王娟支付了案涉房屋2015年3月7日至2015年4月6日的租金6000元，如前所述，于智恒自认其于2015年3月30日搬离大办公桌（1张），其物品至此已全部搬离案涉房屋，且王娟亦自认新承租人已于2015年3月25日领取了案涉房屋的钥匙，即王娟在2015年3月25日已将案涉房屋另行出租，王娟此后虽称赵某直至2014年4月4日才搬入案涉房屋，但现有证据并未显示王娟因为于智恒的原因而未能向新承租人收取案涉房屋2015年4月1日至2015年4月4日期间的租金，因此，于智恒主张王娟返还案涉房屋2015年4月1日至2015年4月6日期间的租金，理由成立，本院予以支持。依据双方关于案涉房屋的月租金为6000元的约定，王娟应向某恒返还1161.29元（即6000元÷31天×6天）。至于2015年4月7日的租金，因于智恒并未向王娟支付，因此，本院对于智恒主张王娟返还2015年4月7日的租金的诉讼请求不予支持。
关于于智恒以王娟在其租赁期限内另行出租案涉房屋为由主张王娟向其支付违约金6000元的问题。于智恒与王娟经口头协商约定案涉房屋的租赁期限延长至2015年4月6日届满，于智恒提供的显示王娟与赵某及经纪方于2015年3月14日签订的《房地产租赁合同》的复印件显示王娟与赵某约定案涉房屋的租赁期限自2015年3月25日至2016年3月25日止，上述证据虽是复印件，但王娟对该事实没有异议，结合于智恒已于2015年3月17日告知王娟其将于2015年3月22日搬离案涉房屋且已于2015年3月25日将案涉房屋的其中1套钥匙交还给王娟的事实，应视为双方已于2015年3月25日实际终止租赁合同关系。王娟在其与于智恒约定的租赁期限尚未届满、于智恒尚未搬离并交还案涉房屋前将案涉房屋另行出租的行为欠妥，但鉴于王娟是在收到于智恒交还的案涉房屋的钥匙后才将其交付给下一手承租人的，因此，于智恒以王娟的上述行为构成违约为由主张王娟支付违约金6000元，依据不足，本院不予支持。
关于王娟主张于智恒支付2015年10月25日至2016年1月13日期间的租金损失20400元（按月租金6800元的标准计付）及拆除屏风和将墙壁恢复原状的费用合计29600元的问题。因前述理由，本院对王娟该诉讼请求不予支持。
至于王娟称于智恒干扰案涉房屋的下一手承租人赵某的正常经营导致赵某提前与其解除租赁合同关系的问题，王娟提供了其前述证据2（即说明）予以证明，于智恒则提供了其前述证据6（即与“赵小姐”的微信往来记录）予以反驳，因赵某并未出庭作证，本院对上述证据的真实性均无法作出认定，且该问题对本案的处理亦没有影响，因此，本案对此不予认定调处。
为此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、王娟于本判决发生法律效力之日起10日内，向于智恒返还保证金9980元，并支付利息（以9980元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2015年4月7日起计至退还保证金之日止）。
二、王娟于本判决发生法律效力之日起10日内，向于智恒返还已支付的租金1161.29元。
三、驳回于智恒的其他诉讼请求。
四、驳回王娟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费250元，由于智恒负担170元，王娟负担80元；反诉受理费525元，由王娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 郑慧琴
人民陪审员 叶林琳
二〇一六年十月三十一日
法官 助理 喻 珺
书 记 员 李佳琦
梁怡筠