湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第693号
原告雷宁，男，1977年3月23日出生，汉族，红太阳科技有限公司工程师，住湖南省长沙市天心区新开铺路1025号，现住湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段499号5栋2506。
委托代理人李福荣，湖南云天律师事务所律师。
被告湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，董事长。
委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
原告雷宁诉被告湖南长大投资置业有限公司（以下简称长大投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员石红星担任审判长，与人民陪审员赵箭、周建华组成合议庭，于2015年3月19日与本院（2015）天民初字第476、485、493、503、506、509、680、688号八案合并公开开庭进行了审理。代理书记员李萍担任记录。原告雷宁的委托代理人李福荣、被告长大投资公司的委托代理人李国文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告雷宁诉称，2010年3月1日，原被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于长沙市天心区的长大彩虹都家园的5栋第2506号商品房（以下简称2506房）一套。合同订立生效后，原告依合同约定通过银行按揭贷款的方式支付房款，被告出具了《销售不动产统一发票》的增值税专用发票。根据合同约定，被告应当自2011年2月15日收房之日起，545日内为原告办妥房屋所有权证，逾期办理所有权证的，被告应按日向原告支付100元的违约金。截至2013年6月20日被告才办理完房屋所有权证。被告办理房屋所有权证已经违约312天，应当按照合同约定向原告支付延期办理房屋产权证的违约金共计31200元。为维护原告的合法权益，遂诉至本院，请求：1、被告向原告支付延期办理房产证的违约金31200元；2、由被告承担本案的全部诉讼、执行费用。
被告长大公司辩称：1、根据《商品房买卖合同》的第19条规定，权证的办理从房屋交付使用时开始起算的，原告的实际收房时间应以原告实际接收房屋的日期为权证办理期间的起算点；2、本案延迟办理权证并非恶意违约所造成，因彩虹都家园其他业主有不缴纳或不按期交纳物业维修基金的事实，导致原告雷宁客观上无法完成权证办理手续，且原告雷宁无损失的相关证据提供。根据《最高人民法院法官阐释民商裁判疑难问题》的解释，对类似本案的纠纷作出了明确意见，最多以不超过房款总额的百分之二计算违约金。
经审理查明，2010年3月1日，原告雷宁（买受人）与被告长大投资公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买彩虹都家园项目中的2506房。合同约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”。合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四合同补充协议第8条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”原告于2011年2月15日向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金。原、被告于2011年3月20日办理了交房手续，并共同签署了房屋交接确认书。被告于2013年6月20日为原告办妥了2506房的房屋所有权证。
另查明，原告所购房屋的部分同幢业主未能在合同约定期限内缴纳物业维修资金。为完成该幢商品房的初始登记，被告于2013年4月8日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金。
上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业维修资金交款凭证、房屋所有权证（长房权证天心字第7131460**号）、长沙市物业维修资金交款凭证、房屋交接确认书、长沙市商品住宅维修资金缴款申报单、长沙市商品住宅维修金缴款明细及发票等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定全面履行各自的义务。根据合同第十九条的约定，被告长大投资公司应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告雷宁的房屋所有权证。而原告雷宁买受2506房于2011年3月20日交付使用，被告长大投资公司最迟应于2012年9月16日办妥2506房的房屋所有权证，而被告长大投资公司实际于2013年6月20日才为原告雷宁办妥2506房的房屋产权证，逾期277天。对于原告提出延迟交房的责任在被告，办理房屋产权证的起算时间应当为原告缴纳物业维修基金之日即2011年2月15日的主张，本院认为，首先，合同十九条的原文为“商品房交付使用后”，只有在被告实际向原告交付了房屋后，原告才可能对该房屋进行使用，故办理房屋产权证的起算时间应当理解为原、被告实际办理房屋交接手续之日。对于违约金的数额问题，原告雷宁主张依据合同第十九条按日100元计付违约金，而被告长大投资公司提出合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，理由为被告长大投资公司并非主观恶意违约，而是因为原告雷宁所购房屋所在幢号的其他业主未按期缴纳物业维修资金，致被告长大投资公司未能按期办理该幢商品房的初始登记，进而未能按期为原告雷宁办理房屋所有权证。根据《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定按日50元向原告支付违约金，即被告长大投资公司应当向原告雷宁支付延期办理房屋产权证的违约金13850元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、限被告湖南长大投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告雷宁违约金13850元；
二、驳回原告雷宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费575元，由被告湖南长大投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 石红星
人民陪审员 赵 箭
人民陪审员 周建华
二〇一五年五月二十七日
代理书记员 李 萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。