广东省连山壮族瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清山法民二初字第40号
原告（反诉被告）：梁丽娟，女，1979年9月13日出生，汉族，住所地：连山壮族瑶族自治县。
委托代理人：韦永贵，男，1974年5月7日出生，壮族，住所地：连山壮族瑶族自治县。
被告（反诉原告）：连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司。住所地：连山壮族瑶族自治县吉田镇鹿鸣东路***号。企业法人营业执照：441825000002859。
法定代表人：吴翰亮。
委托代理人：刘志群，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：赖伟光，广东盈辉律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）梁丽娟诉被告（反诉原告）连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司（以下简称仁合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月27日受理后，依法由审判员欧书勇独任审理本案，由书记员林燕清担任记录。本院经征得原、被告同意，提前进行开庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告梁丽娟及委托代理人韦永贵、被告委托代理人赖伟光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁丽娟诉称：请求：1、请求判令被告支付逾期交付房屋违约金4833.02元及同期贷款利息156.97元；2、请求判令如景花苑C幢4层404号房的客厅落地铝合金玻璃窗为商品房不可分割的一部分，退还原告支付的落地铝合金玻璃窗2000元及其同期贷款利息70.4元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2011年10月24日，原、被告在如景花苑售楼部签订了《商品房买卖合同》以下简称“《合同》”，原告购买被告位于吉田镇滨江东路如景花苑C幢4层404号房1套。该合同约定：该商品房套内建筑面积115.36㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.46㎡；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米2063.88元，总金额238089元整成交，交付期限为2012年2月29日前。2010年11月3日，原、被告签订《如景花苑认购书》，原告于当天支付了购房订金20000元，2011年7月26日和2011年10月20日原告分别向被告支付了购房首付款50000元和购房付款尾数8089元，2011年10月25日支付了购房款70000元。2011年12月13日，原告以个人住房公积金贷款的形式向银行借款90000元，银行已于当天将该笔贷款直接划入被告指定账户。截止2011年12月13日，原告就已付清合同约定的所有购房款共计238089元整。根据《合同》约定，该商品房的交付期限为2012年2月29日前。被告曾于2012年5月9日向原告邮寄了《收楼通知书》，但当时房屋没有达到交付的条件，原告便按《合同》第十一条的约定拒绝交接。根据《合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任……的“（2）……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。虽然原告于2012年7月4日与被告签订了《如景花苑一期楼宇交接书》，但被告隐瞒未取得验收合格事实，因被告取得验收合格日期为2012年9月19日，被告违约的截止日期应为2012年9月19日，被告违约的实际天数为203天。被告应支付原告违约金4833.02元及同期贷款利息156.97元。另，根据《商品房销售管理办法》第十二条之规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。被告向原告收取该落地铝合金玻璃窗费用的行为是没有法律依据的，请求法院判令被告补偿原告因自行购买客厅落地铝合金玻璃窗款2000元及同期贷款利息。
原告梁丽娟提交了如下证据：
1、《广东省商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告之间成立合法有效的商品房买卖合同；
2、购房收据4张，包括订金收据（20000元）、首付款收据（50000元），首付尾款收据（8089元）、首付款收据（70000元），证明原告已按合同履行支付义务；
3、个人住房公积金按揭借款合同1份、借款借据1张（90000元），证明原告对该房屋进行抵押与县信用合作联社成立合同有效的按揭分期借款合同；
4、客厅出阳台推拉门款收据（2000元），证明被告分割拆零销售了该商品房，并向原告收取相关款项；
5、《如景花苑一其楼宇交接书》1份、《清远市商品房质量保证书》1份，证明房屋实际交付日期；
6、居民身份证1张，证明原告是适格的诉讼主体；
7、房产证，证明买卖标的的地址，且属原告所有，登记面积与合同约定的面积不一致；
8、当庭提交《如景花苑客厅推拉门的情况说明》，证明客厅落地铝合金玻璃窗是该商品房不可分割的一部分；
9、当庭提交补开发商房份差额款收据一张，证明被告非法收取相关款项事实。
对原告出示的上述证据，被告仁合公司质证意见是：对当庭提交证据8、9，超出答辩期限提交，不同意质证；对证据1、2、3无异议，证据4的证明目的有异议，阳台推拉门款，此款不属于房屋交付的一部分，原告可以选择支付或不支付，这个是合法的；对证据5楼宇交接书和质量保证书无异议；对证据6居民身份证无异议；对证据7产权证真实性无异议，对描述的数据不能作为本案房屋价款计算的依据。
被告仁合公司辩称：一、关于客厅与阳台间推拉门的问题。《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”本案争议焦点是“按套销售”中的“套”是否包含客厅与阳台间推拉门。根据广东中誉设计院有限公司工程设计图及工程修改通知书的内容可知，TLM3025门（即客厅出阳台间的推拉门）由用户自定制安装。事实上，原告把TLM3025门理解为“窗”显然是错误的。另，合同附件三“装饰、设备标准”室内部分门预留门框位。由此可见，“按套销售”中的“套”是并不包含TLM3025门。原告需要使用“套”以外的材料，支付价款是理所当然的。因此，原告主张偿还铝合金玻璃窗款2000元及70.4元利息并无法律依据。二、关于逾期交付商品房的问题。《商品房买卖合同》第八条约定在2012年2月29日前交付商品房给买受人使用，答辩人已于2012年5月9日向原告邮寄了《收楼通知书》并于2012年7月4日与原告签订交接书，把商品房交付给原告使用，原告于2012年7月22日开始装修使用该商品房。且商品房交付后亦无造成原告任何损失，违约时间应计至2012年7月4日，且至此的违约金2976元已支付给原告。综上所述，原告主张支付逾期交付房屋违约金4833.02元和利息156.97元以及主张退还铝合金玻璃窗款2000元及利息70.4元无事实和法律依据。
仁合公司于2013年11月3日提起反诉，请求：1、判令反诉被告梁丽娟补足房价款3818.18元给反诉原告；2、判令反诉被告梁丽娟赔偿因迟延办理按揭手续而给反诉原告造成的损失225.61元给反诉原告；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年10月24日，原告与被告梁丽娟签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于吉田镇滨江东路如景花苑C幢4层404号房。该合同约定：该商品房套内建筑面积115.36㎡，属预售，按套内建筑面积计算，每平方米2063.88元，总金额238089元。合同签订后，由于政府房管部门于2012年3月更换新的测绘系统软件，致使出现该房房地产权证上记载的套内建筑面积减少、建筑面积增加的情况，该新测量结果与该房用旧测绘系统软件测量的结果有差异，原因是旧测绘系统软件的测量方法没有进行1／2外墙分摊，把外墙分摊列为套内面积。按《商品房买卖合同》签订时使用的旧测绘系统软件的测量，如景花苑C幢4层404号房的套内实测面积为117.2㎡，比合同约定的115.36㎡预测面积多1.85㎡。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定及《商品房买卖合同》第五条第2项的约定，买卖双方按合同约定的价格据实结算。按旧测绘系统软件的测量方法实测的套内面积结算，应为双方真实意思表示。因此，双方应按旧测绘方法测量的套内实际面积117.21㎡结算房价款，即被告还应补足房价款3818.18元给原告。《商品房买卖合同》第六条第3项约定：“以按揭方式或住房公积金方式的，买受人应于本合同签订后七天内备齐所需资料，办理银行按揭或住房公积金按揭手续”原告与被告于2011年10月24日签订《商品房买卖合同》，被告于2011年11月15日后才备齐住房公积金按揭手续所需资料，最少延迟了15天时间。由于被告拖延办理按揭贷款，该笔款项必然会迟延到达原告手上，也必然会给原告造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失”被告拖延办理按揭的行为，已违反了双方合同的约定，应赔偿原告因此所造成的损失，损失应按同期银行贷款利率（2011年六个月期银行贷款年利率为6.10%）计算，被告的贷款额为90000元，造成原告损失为225.61元。综上所述，被告应按签订合同时所用的旧测绘方法实测的套内面积117.21㎡结算房价款，减除已付的房价款还应补足3818.18元房价款给原告；被告还应赔偿因拖延办理按揭手续而造成的损失225.61元给原告。
被告仁合公司提交了如下证据：
1、客厅与阳台间门的建设施工图（部分）、工程修改通知书，证明如景花苑一期的建设施工图中关于客厅与阳台间推拉门（TLM3025门）部分已经合法修改为由用户自定制安装的事实；
2、《商品房买卖合同》附件三，证明原、被告双方约定交付房屋的装饰、设备标准为“门：预留门框位”的事实；
3、如景花苑一期楼宇交接书，证明房屋已于2012年7月4日交付给原告使用；
4、收款收据，证明梁丽娟已收取了答辩人的逾期交房违约金2976元。
5、《商品房买卖合同》及合同附件，证明反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》约定：（1）第四条约定：如景花苑C幢4层404号商品房套内建筑面积115.36㎡，属预售，按套内建筑面积计算，每平方米2063.88元，总金额238089元；（2）第六条约定：以按银行按揭或住房公积金按揭方式的，买受人应于合同签订后七天内备齐所需资料，办理银行按揭或住房公积金按揭手续；（3）贷款额为90000元；
6、连山县房产管理中心关于如景花苑一期预测报告与实测报告数据偏差的原因说明，证明政府房管部门于2012年3月更换房屋面积测绘系统软件事实，且证明新测绘系统软件对房屋套内面积计算方法与旧测绘系统的计算方法不一致的事实；
7、房屋测绘成果报告书（测绘字号：201309130003），证明如景花苑C幢4层404号商品房，以2012年10月如景花苑一期工程竣工验收后实地测量的数据，使用2012年3月前的旧房屋测绘系统进行面积测算，结果套内面积为117.21㎡的事实；
8、按揭须提交资料说明、税收转账专用完税证，证明反诉被告违反约定办理按揭手续，最少延迟15天办理按揭贷款手续，最少造成反诉原告损失225.61元。
对被告仁合公司提交的上述证据，原告的质证意见是：对证据1合法性、真实性不予认可，被告与设计单位基于互惠关系所产生的设计变更不能对抗原、被告的买卖合同关系，也不必然免除被告在买卖合同关系中的义务，对其真实性不予认可，不排除被告为了非法收取钱款的目的而制作，对其关联性不予认可，此证据无法达到对方所说的证明目的；对关联性有异议，附件三相关法律规定与本案无关，未到达交付条件就交付本身就违法。对证据2《商品房买卖合同》附件三的关联性有异议，根据中国住房和城乡建设部发布的《工程建设强制性条文》之《住宅设计规范》（GB50096-2011）6.1.1规定：“外窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。”可知，客厅到阳台的落地玻璃属窗的范畴，不适用预留门框条款，因此该证据无法达到对方的证明目的，与本案不具关联性。对证据6无异议，对证据7房屋测绘成果报告书，据国家质量技术监督局2000年2月22日颁布的《房产测量规范》（GB／和17986.1—2000）附录B1.3套内墙体面积规定：“套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套内公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。”而该测绘报告的测绘依据与《规范》不相符，也并非为房产登记的依据，因此对此证据不予采信；证据8，完税证无异议，对提交资料说明是霸王条款，被告没有通知我，我也不知道什么时候要办理按揭，不予认可。
针对仁合公司的反诉，梁丽娟辩称：请求驳回仁合公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、关于补交房价款的问题。2011年10月24日，答辩人与仁合公司签订《商品房买卖合同》以下简称“《合同》”，答辩人购买仁合公司位于吉田镇滨江东路如景花苑C幢4层404号房1套。该合同约定：该商品房套内建筑面积115.36㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.46㎡；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米2063.88元，总金额238089元整成交，交付期限为2012年2月29日前。2010年11月3日，原、被告签订《如景花苑认购书》，截止2011年12月13日，原告就已付清合同约定的所有购房款共计238089元。2013年4月26日，本县住房和城乡建设局对该房进行产权登记，并出具《广东省房地产权证》（粤房地权证山字第01000004**号），该证登记的建筑面积为127.28㎡、套内建筑面积为113.31㎡。显而易见，房产登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少了2.05㎡。按理说，反诉原告还要另外退回4230.96元购房款（2.05×2063.88元＝4230.96）给答辩人。再说了，反诉原告于2013年9月13日委托县房产管理交易中心业务股对该房进行再次测绘的建筑面积仍然为127.28㎡，这与房地产权证登记的面积是完全一致的。至于该房的套内建筑面积和分摊建筑面积是采用何种系统软件测算出来的，这完全是有关测量部门的事，答辩人是左右不了的，答辩人是没有过错的，要求答辩人补足房价款是没有法律依据的。二、关于限期办理按揭手续的问题。就在合同签订之前的2011年10月19日，答辩人就合同第六条第3项第二款“以按银行按揭方式或住房公积金按揭方式的，买受人应于本合同签订后七天内备齐所需资料，办理银行按揭或住房公积金按揭手续，否则，出卖人可以解除合同，并处以买受人违约金伍万元，由此导致的诉讼费、律师费均由买受人承担。”的内容提出异议，认为该款内容的本身就是霸王条款，省建设厅和工商行政管理局联合制定了商品房买卖合同示范文本，示范文本中根本就没有类似合同第六条第3项第二款的内容。为此，答辩人与仁合公司法定代表人吴翰亮商议，要求删除该款内容，但并没有得到采纳。商议当天，吴翰亮当着众多业主面前作出承诺说，该款内容只是用来吓唬哪些“炒楼”的人，绝对不追究像答辩人这样的一般买受人的任何责任。因此，答辩人是在反诉原告的引诱下才没有将该款内容删除。另，合同第二十四条规定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向连山壮族瑶族自治县房地产管理局申请登记备案”。而缴纳契税必须持有经备案后的合同正本才能办理。因此，反诉原告要求答辩人“于本合同签订后七天内备齐所需资料，办理银行按揭或住房公积金按揭手续”显然是不合理的。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。另根据《合同违法行为监督处理办法》第十条规定：“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者下列责任：（一）违约金或者损害赔偿金超过法定数额或者合理数额……”。在该合同中，反诉原告利用其统一提供格式条款合同的机会，擅自在该格式条款合同中增设了霸王条款，要求答辩人在合同签订后七天内备齐所需资料办理住房公积金按揭手续，否则，便处以答辩人违约金伍万元，从中加重了答辩人的责任。反诉原告实施违法行为，要求消费者承担责任，显然没有法律依据。三、关于本案诉讼费用的问题。在本案中，答辩人没有过错，要求承担本案诉讼费用是没有理据的。
本院经审理查明：2011年10月24日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告位于本县吉田镇滨江东路的如景花苑C幢404号房（即3号楼404房）。合同约定该套房建筑面积共125.82m²，其中，套内建筑面积115.36m²，公摊建筑面积为10.46m²。该商品房按套出售，房价按套内建筑面积计算，每平方米2063.88元，总金额238089元。该合同第五条约定了面积确认与面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以内（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……。此外，双方对房屋的装饰、设备标准、房屋的平面图等进行了约定。其中附件三装饰、设备标准室内部分约定，“门：预留门框位，窗：铝合金玻璃窗”。
双方在签订上述合同后，原告依约已付清所有购房款给被告。2012年5月10日，被告为向业主收取客厅与阳台推拉门款，向业主发出告示：业主可以自行选择购买与否，购买的则交钱（建筑面积140㎡以下：2000元；建筑面积140㎡以上：2300元），不购买的，开发商将其拆走，不收取业主任何费用。原告与被告仁合公司于2012年7月4日签署了如景花苑一期楼宇交接书，原、被告确认自2012年7月4日起，该房屋交付给业主。2012年9月19日，如景花苑一期经连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设局竣工验收备案，其中客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门也在验收备案之列。
2013年4月26日，原告向本县住房和城乡建设局对涉案如景花苑3号楼404房进行产权登记，该局作出粤房地产权证山字第01000004**号房地产权证，该房屋是单独占有，房屋的建筑面积为127.28m²，套内建筑面积为113.31m²。2013年8月23日，本县房产管理交易中心作出如景花苑一期预测报告与实测报告不一致的原因说明：预测报告是根据被告仁合公司提供的建筑施工图纸建施04－08／JS为依据对如景花园A、B、C幢进行测算。因当时没有启用测绘系统的外墙分摊项目以及被告仁合公司在实际施工中更改设计图纸，导致预测报告与实测报告面积存在差异，但在出具预测报告时已说明准确面积以该栋房屋竣工验收后实地测绘为准。在2012年3月本县房产管理交易中心更换测绘系统后，开始启用外墙1／2为公摊面积计算（2011年8月1日出具的测绘报告的外墙体全部计入套内建筑面积）。本县房产管理交易中心受被告仁合公司委托，于2013年9月13日作出房屋测绘成果报告书，涉案如景花苑一期C幢404号房（房地产权证登记为3号楼404房）的建筑面积为128.04m²，其中，套内建筑面积为117.21m²，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.83m²。
之后，被告仁合公司就房屋面积差异问题与迟延交楼问题与原告交涉，2012年11月27日，原告交付给被告仁合公司客厅与阳台推拉门款2000元和交付房价差额款3141元，同时收到被告公司补来违约金2976元。尔后，原告以被告逾期交房存在违约，要求被告支付违约金4833.02元和要求被告退还客厅出阳台落地铝合金玻璃窗款2000元。在双方协商无果的情况下，原告遂于2013年9月27日向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，从本院已审理完毕的有关如景花苑的同类案件中，可得知2010年11月5日前，部分如景花苑的业主已经与被告签订了认购书，被告也收取了定金。2010年11月5日，广东中誉设计有限公司向被告仁合公司出具工程修改通知书，将TLM3025门（即客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门）修改为由用户自定制安装。但被告仁合公司并没有将这一修改内容告知已签订认购书的业主，也没有在之后签订的《商品房买卖合同》中对TLM3025门由用户自定制安装进行约定。另，由于部分业主对被告仁合公司收取客厅连阳台的推拉门款等有异议，到县住房和城乡建设局信访投诉，县住房和城乡建设局对此进行了答复。
以上事实，有原告的身份证复印件、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、购房收据、《个人住房公积金按揭借款合同》、《如景花苑一期楼宇交接书》、房产证复印件、《如景花苑客厅推拉门的情况说明》、关于如景花苑一期预测报告与实测报告不一致的原因说明、客厅与阳台间推拉门的建设施工图（部分）、工程修改通知书、房屋测绘成果报告书、收款收据、询问笔录以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效，对当事人具有法律效力。
一、关于原告要求被告支付逾期违约金的问题。本院认为，双方在合同中约定，买受人收到出卖人发出的《收楼通知书》后，应在接到《收楼通知书》之日起按约定日期内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起视为买受人已收楼。双方应按此约定履行各自的义务。被告与原告于2012年7月4日签署了如景花苑一期楼宇交接书，因此，涉案房屋应视为2012年7月4日交付给原告使用。原告收取了被告仁合公司支付的迟延交楼违约金2976元，视为双方已达成了迟延交楼违约金支付协议，原告放弃2012年7月4日后的迟延交楼违约金。经审查，双方已达成的迟延交楼违约金支付协议没有违反法律法规的规定。原告现再要求被告仁合公司支付迟延交楼违约金4833.02元和利息，没有法律依据，本院不予支持。
二、关于涉案房屋客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门的问题。
本院（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决确定如景花苑C幢504、804号房客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门属商品房的一部分，归业主所有。因此同一楼盘的商品房中客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门均是商品房的一部分，归业主所有。被告提出该铝合金玻璃推拉门已通过修改设计图纸由业主自定制安装。被告在与业主签订合同时已明知要修改设计图，不但没有告知业主，也没有在合同中约定，而且县住房和城乡建设局也没有同意。因此修改内容对业主不产生法律约束力。因此，被告仁合公司在收取了合同约定的购房款后，再行收取该铝合金玻璃推拉门款2000元，没有法律依据。原告要求被告退还该款2000元，理由充分，本院予以支持。对于原告要求被告支付利息，因双方对该事项存在争议，因此，原告请求被告支付利息，理由不充分，本院不予支持。
三、关于讼争房屋面积差异款的退补问题。原告认为按合同约定房屋是按套内建筑面积计算房价的，涉案房屋产权登记的套内建筑面积少于合同约定的套内建筑面积，被告理应退还原告多支付的房款才对，但现在被告反而以实测建筑面积多于合同约定的建筑面积为由多收原告房款，被告应予退还。被告仁合公司认为房屋是按套内建筑面积计算房价，但由于政府部门更换新的测绘系统，用旧的测绘系统对该房屋进行测绘，比合同约定的套内建筑面积还多1.85m²，此情况属情势变更，原告如不补足部分房价款对被告明显不公平。因此，被告反诉要求原告补足房价款3818.18元。对该问题的处理，涉及到对房屋的计价方式、面积确认及面积差异处理方式的认定。
1、关于涉案房屋的计价方式。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定，“……按【套内】建筑面积计算，该商品房单位为人民币每平方米2063.88元，总金额238089元整。……”。双方对按套内建筑面积计算房价没有异议，对涉案房屋按套内建筑面积计算房价，本院予以确认。
2、关于涉案房屋的面积确认及面积差异处理方式。原告认为其所购买的房屋产权登记套内建筑面积为113.31m²，比合同约定的套内建筑面积115.36m²还少2.05m²。既然双方约定面积有差异的，以产权登记面积为准，在原告没有违约的情况下，就要以合同约定的原则来处理。被告仁合公司主张产权登记的套内建筑面积小于合同约定的套内建筑面积，是政府房管部门更换测绘系统所致，用旧的测绘系统对该房进行测绘，比合同约定的套内建筑面积还多1.85m²，此情况属情势变更，应用旧的测绘系统测得的套内建筑面积117.21m²来结算房价。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；……。”对于涉案房屋的面积确认，原告提供了房地产权证，被告提供了房屋测绘成果报告书。根据上述规定，房地产权证是房地产管理部门依职权制作的公文书证，其证明力大于被告提供的房屋测绘成果报告书。因此，原告主张以产权登记面积为涉案房屋的计价面积，本院予以确认。
本院生效判决［（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决］确定涉案房屋所在楼盘的如景花苑C幢504、804号房，被告仁合公司交付给购买人的房屋的实际使用面积并没有比合同约定的套内建筑面积小，因此，根据公平合理的民法原则，购买人要求被告仁合公司退还多支付的房款及同期贷款利息，没有理据，本院不予支持。被告仁合公司作为房地产开发企业，预先提供房屋面积给予购房者参考，在选择以套内建筑面积作为计价面积时处于主导地位，因此，对房屋面积误差处理方式应有充分认识。现因测绘规则的改变导致合同约定的部分套内建筑面积变为公摊建筑面积，在原告也没有违约的情况下，也不得再另行计价。该判决被告在上诉后又申请撤回上诉，清远市中级人民法院于2013年7月29日裁定准许被告仁合公司撤回上诉，（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力，该判决既具有确定力。因此，被告仁合公司认为涉案房屋套内建筑面积变化属情势变更为由提起反诉请求，请求变更合同约定的计价面积，要求原告补交1.85m²共计3818.18元房价差额款，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
四、关于被告反诉要求原告赔偿因迟延办理按揭手续造成损失225.61元的问题。双方签订的合同第六条第三款已作出特别提示，该约定有效，但该条款只约定了出卖人拥有合同解除权（并处违约金）。本案中，大部分贷款手续是被告办理的，被告没有提出证据证明其于何时将已办理备案手续的合同交给原告，原告于何时提交办理住房公积金按揭所需资料，因此，被告无法证明原告违约。退一步讲就算原告没有在七天内没有备齐办理住房公积金按揭所需资料，但由于被告没有行使解除权，继续同意原告履行合同，现合同已履行完毕，视为被告放弃解除权，也就没有要求原告赔偿损失的权利。现被告要求追究原告的违约责任没有理据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、《广东省商品房预售管理条例》第十条、第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、如景花苑C幢404号房客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门属该商品房的一部分，被告连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内退还客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门款2000元给原告梁丽娟；
二、驳回原告梁丽娟的其他诉讼请求；
三、驳回被告连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司的反诉请求。
本案受理费50元，反诉费50元，共计100元，因适用简易程序减半收取50元，由被告山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状正本三份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
当事人上诉的应在递交上诉状次日起7日内，按本判决确定的一审案件受理同等金额，向清远市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
（此页无正文）
审判员 欧书勇
二〇一三年十二月十九日
书记员 林燕清
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《广东省商品房预售管理条例》
第十条预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。
第二十五条商品房预购销合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。