江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1979号
上诉人（原审被告）洪霞，女，1963年3月15日生，汉族，个体工商户。
委托代理人刘景岚，江苏禾汇律师事务所律师。
委托代理人郎魁元，北京市佳法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京航天管理干部学院，组织机构代码466007642，住所地南京市秦淮区瞻园路126号。
法定代表人廖建平，该院院长。
委托代理人芮永俊，江苏天地仁和律师事务所律师。
上诉人洪霞因与被上诉人南京航天管理干部学院（以下简称航天管理学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第4676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月4日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。上诉人洪霞及其委托代理人刘景岚、被上诉人航天管理学院委托代理人芮永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
航天管理学院原审诉称，2011年1月16日，双方签订《门面房租赁合同》（以下简称合同）一份。约定：其将某巷M东3号门面房（以下简称M东3号）出租给洪霞，租期一年，自2011年1月16日至2012年1月15日，年租金25000元。合同签订后，其将房屋交付洪霞使用。合同到期后，双方未再续签租赁合同，洪霞至今仍在使用该房屋，但租金仅交至2013年1月14日，之后未再支付租金及相关费用，其多次催要未果。2013年4月27日，经夫子庙派出所调解，其同意将M东3号继续租给洪霞使用，但洪霞拒交拖欠的租金。同年9月26日，其书面通知洪霞解除租赁合同，并要求洪霞于同年10月6日前搬出M东3号，结清所欠租金及费用，洪霞置之不理。洪志玲（洪霞的妹妹）委托洪霞办理出租事宜的系M104号房屋，非M东3号，M104号房屋的押金，洪霞可另行向其主张。现洪霞拖欠租金的行为已构成违约，且双方租赁合同到期后未再续约，其可随时解除合同，并要求洪霞迁出。综上，为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方M东3号房屋的不定期租赁合同；2、洪霞向航天管理学院归还M东3号房屋；3、洪霞向航天管理学院支付租金、房屋使用费（按照25000元／年的标准，自2013年1月15日起计算至归还房屋时止）；4、案件受理费由洪霞负担。
洪霞原审辩称，一、其与航天管理学院没有房屋租赁合同关系，M东3号原系洪志玲承租，因洪志玲于2010年9月5日被刑拘，航天管理学院请求其作为洪志玲的代理人处理该房屋的相关事宜。故其仅系洪志玲的代理人，非适格的原审被告。二、其代理洪志玲与航天管理学院于2011年签订为期一年的租赁合同后双方未再续签合同，其使用M东3号至2012年1月16日，之后由谁使用其不清楚，且租赁合同已经终止，其无义务缴纳租金，涉案房屋亦非其实际使用。三、在夫子庙派出所调解时，航天管理学院承诺只要腾让M104，M104的差价30000元、租金13660元、押金85000元均可以抵扣M东3号的租金，但前述内容均未写入调解笔录。若航天管理学院同意与其续签M东3号租赁合同，其愿意缴纳租金。综上，其既非承租人亦非实际使用人，请求法院驳回航天管理学院的诉讼请求。
原审法院经审理查明，位于南京市瞻园路126号的房屋系中国航天科工集团公司（原名中国航天工业总公司）所有，中国航天科工集团公司授权航天管理学院对该处房屋无偿使用和管理。2011年1月16日，航天管理学院与洪霞签订合同一份，约定：航天管理学院将M东3号房屋出租给洪霞使用，租期自2011年1月16日至2012年1月15日，年租金25000元；洪霞承诺M东3号的经营用途为工艺品、机票；合同期满，在航天管理学院继续出租房屋的条件下，洪霞如要续租，享有同等条件下承租原房屋的优先权，但洪霞必须提前一个月向航天管理学院提出书面申请，并结清全部费用，经航天管理学院同意后，在合同到期前15天签订新的租赁合同，否则租赁关系自然终止，航天管理学院有权将房屋另行安排，洪霞无条件向航天管理学院返还所租房屋；合同终止，洪霞亦应如期交还房屋。该合同抬头“洪霞”两字由航天管理学院经理所写，洪霞在合同落款乙方代表处签名。合同签订后，洪霞向航天管理学院支付押金2000元。2011年5月5日，洪霞以M东3号作为经营场所办理了南京市秦淮区姐妹票务代理中心（以下简称姐妹票务中心）营业执照。合同到期后，双方未再续签，洪霞支付租金至2013年1月14日。
另查明，2011年2月28日，航天管理学院向洪志玲发出通知，载明：由于你户洪志玲与方仁清签有租赁合同，并确实将出租房转租给方仁清，严重违反学院与你户签订的合同，按照合同约定，学院要求你户立即整改，否则学院解除与你户的租赁关系，收回出租房使用权，由于洪志玲已经被公安机关拘留，洪霞将洪志玲授权委托书交学院，暂时可由洪志玲母亲和洪霞来学院处理善后事宜。2013年4月26日，双方当事人就租金问题发生纠纷并报警。同年4月27日，经夫子庙派出所调解，双方达成一致意见：洪霞所住M东3号由洪霞另行解决，5月2日马成明（洪霞的母亲）从M104号房屋搬走，航天管理学院再和洪霞办理M东3号租赁关系，具体合同手续再商谈，同意租给洪霞。同年9月17日，航天管理学院向洪霞发出《通知》，载明：4月底，洪霞代理洪志玲租赁的M104归还学院，之后洪霞一直在退还房屋押金问题上无端生事，称学院收取10多万元押金（洪霞应退押金1万元）不予退还，多次无理取闹，9月2日洪霞为此报警110，现学院要求洪霞在9月24日前，就上述无理取闹给予道歉，并保证今后再不发生类似事件，结清洪霞代理洪志玲时的房屋租赁押金，补交2013年1月15日以来所欠M东3号的租金，否则学院将收回洪霞原租赁的M东3号。
庭审过程中，航天管理学院同意以洪霞所交的2000元押金抵扣所欠租金。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案合同抬头写明洪霞，落款处乙方代表有洪霞签字，航天管理学院向洪霞发出的通知载明，洪霞代理洪志玲租赁的M104并非诉争房屋，洪霞亦未提供证据证明其受洪志玲委托承租M东3号，故M东3号房屋的承租方系洪霞，洪霞抗辩其非适格原审被告的意见，原审法院不予采信。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但系不定期租赁，出租人可以随时解除合同。现M东3号房屋的租赁期限已届满，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁关系。虽然在派出所调解时航天管理学院承诺继续出租给洪霞，但因洪霞欠缴租金，经航天管理学院催告后仍未缴纳，航天管理学院有权解除合同。
房屋租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁物。现洪霞未提供证据证明其已向航天管理学院交还M东3号房屋，故航天管理学院要求洪霞返还该房屋，并按年租金25000元的标准，支付自2013年1月15日起至洪霞实际返还该房屋时止的租金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。鉴于航天管理学院提出洪霞已经缴纳的2000元押金冲抵租金，故上述房屋租金应扣除2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除南京航天管理干部学院与洪霞关于南京市秦淮区瞻园路126号M东3号门面房的不定期租赁合同；二、洪霞于判决生效之日起三十日内向南京航天管理干部学院归还南京市秦淮区瞻园路126号M东3号门面房；三、洪霞于判决生效之日起三十日内给付南京航天管理干部学院自2013年1月15日起至洪霞实际归还房屋之日止的租金、房屋使用费（按25000元／年的标准计算并扣除押金2000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费355元，由洪霞负担。
洪霞不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院依据合同，认定双方存在租赁关系证据不足。该合同抬头处“洪霞”系航天管理学院的工作人员所写，洪霞本人在合同落款乙方代表处签字，洪霞系其妹妹洪志玲的代理人，非M东3号门面房的实际承租人，故不具备原审被告的主体资格。航天管理学院亦不具备出租人的资格。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回航天管理学院对洪霞的原审诉讼请求；诉讼费用由航天管理学院承担。
被上诉人航天管理学院答辩称，租赁合同抬头处“洪霞”两字虽系其工作人员所写，但在签订合同时洪霞并未提出异议，洪霞本人虽在合同落款乙方代表处签字，但不能表明洪霞系代理人，而非实际承租人。另，洪霞开办的姐妹票务中心营业执照、租金发票、夫子庙派出所的调解登记表均证明洪霞系M东3号门面房的实际承租人。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，1、涉案房屋的租金已缴至2013年1月15日，航天管理学院诉请洪霞缴纳的租金及房屋使用费起算日应为2013年1月16日；2、合同落款处乙方一栏为空白；3、2011年2月28日的通知，针对的是M104房屋；4、自2013年9月1日起，航天管理学院未再向涉案房屋供电。为此，洪霞要求自该日起的房屋使用费按年租金（25000元）的50%计算。对此，航天管理学院无异议；5、二审庭审中，洪霞明确表示对航天管理学院具备出租人资格、其具备承租人资格无异议，并一再要求续租该房屋。
诉讼中，洪霞还主张其不欠房租，理由是合同履行过程中，航天管理学院的工作人员曾同意将M104房屋的押金冲抵M东3号房屋的租金。对此，航天管理学院不予认可。洪霞亦未提供证据证实。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审认定无异，本院予以确认。
另，二审诉讼中，洪霞一再要求本院调解处理本案，由其继续承租M东3号房屋，本院多次组织双方当事人协商。航天管理学院言明，双方当事人在厘清M104房屋押金问题的前提下，同意将M东3号门面房续租给洪霞。后双方就前述问题经多次协商未达成一致意见，致本案调解未果。
上述事实有合同、二审庭审笔录、谈话笔录为证。
本院认为，洪霞虽在合同乙方代表处签名，但该合同落款处乙方一栏为空白，即该合同并无委托人。而合同抬头“洪霞”两字虽系航天管理学院的工作人员所写，但无证据证明洪霞在签订合同的当时即对此提出了异议，故洪霞抗辩其代理洪志玲签订涉案合同的事实不能成立；二审庭审中，洪霞又明确表示对其具备M东3号门面房的承租人资格及航天管理学院具备出租人资格无异议。故双方当事人于2011年1月16日签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁，当事人可随时解除合同。本案中的租赁合同已于2012年1月15日到期，洪霞继续使用该房屋，航天管理学院亦未提出异议，双方之间形成不定期租赁合同关系，航天管理学院可以随时解除合同。至于洪霞主张合同履行过程中，航天管理学院的工作人员曾同意以M104的押金抵扣涉案租金，其不欠租金的抗辩意见，因航天管理学院对此不予认可，洪霞亦未提供证据证实，且双方当事人就M104的押金数额存有异议，洪霞的该抗辩意见不能成立。现航天管理学院以双方之间系不定租赁关系为由要求解除合同，符合法律规定。原审法院判令解除涉案合同、洪霞向航天管理学院返还涉案房屋并支付相应租金、房屋使用费，并无不当。因二审期间出现新的事实，即自2013年9月1日起航天管理学院未再向涉案房屋供电，洪霞主张自该日起向后计算的房屋使用费应按年租金（25000元）的50%计算，航天管理学院亦无异议。故本院对原审判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第4676号民事判决第一、二项；
撤销南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第4676号民事判决第三项；
洪霞于本判决生效之日起三十日内给付南京航天管理干部学院自2013年1月16日起至洪霞实际归还房屋之日止的租金、房屋使用费（其中2013年1月16日至同年8月31日按25000元／年的标准计算；2013年9月1日起至洪霞实际归还房屋之日止按12500元／年的标准计算，并扣除押金2000元）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费355元，由上诉人洪霞负担236元，被上诉人南京航天管理干部学院负担119元；二审案件受理费355元，由上诉人洪霞负担236元，被上诉人南京航天管理干部学院负担119元。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 夏海南
审判员 沈萍儿
二〇一四年九月二十二日
书记员 孙雪松
速录员 金丽丽