成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第2321号
原告董毅，男，汉族，1971年11月28日出生，住成都市武侯区。
原告董艳，女，汉族，1970年9月14日出生，住成都高新区。
原告赵开义，男，汉族，1974年9月29日出生，住成都市武侯区。
原告卢佳熹，女，汉族，1987年10月20日出生，住成都市武侯区。
原告陈亮，男，汉族，1972年9月14日出生，住成都市武侯区。
原告吴开琼，女，汉族，1975年3月9日出生，住成都市武侯区。
以上六原告共同委托代理人万科，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。
被告成都市泽南贸易有限公司。住所地：成都市成华区。
法定代表人郭从相，总经理。
委托代理人惠曦，四川恒成律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人郭刚，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
原告董毅、董艳、赵开义、卢佳熹、陈亮、吴开琼诉被告成都市泽南贸易有限公司（以下简称“泽南公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理。依法由代理审判员曾洁适用简易程序于2014年6月30日、9月1日、11月18日、2015年2月11日、6月9日公开开庭进行了审理。原告董毅、董艳、赵开义、卢佳熹、陈亮、吴开琼的委托代理人万科均到庭参加诉讼，前四次庭审被告泽南公司的委托代理人苏鹏德（特别授权）、惠曦到庭参加诉讼，最后一次庭审被告变更委托代理人苏鹏德为郭刚，惠曦到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告董毅、董艳、赵开义、卢佳熹、陈亮、吴开琼诉称，2012年5月24日，六原告与被告签订了《房屋租赁及经营管理服务合同》，六原告将其共有的位于成都高新区盛和一路88号一层局部总建筑面积约2000平方米房屋出租给被告经营。双方约定，租赁期限10年，第一、第二个租赁年度租赁费用为386万元／年，从第三个租赁年度起以350万元／年为基数，按每年递增5%的标准计算。租赁房屋的租赁费用按每半年为一期，每年分二期的方式进行支付，即每年2月1日前和8月1日前缴纳当期租赁费用。作为租赁方的被告，在合同签订后足额缴纳了三期租赁费用，此后，被告仅在2014年3月12日支付原告100万元租金，拖欠原告第四期租金共计93万元，未能足额缴纳第4期租赁费用。根据双方合同约定，每期的租赁费用在上一期届满前30天，被告应按时足额支付完毕，逾期支付的，应以迟延交付费用金额为基数，以每天百分之三的标准向甲方支付迟延履行金。被告无理拒不足额支付租金至今，损害了六原告的合法权益，故六原告起诉至人民法院请求依法判决：一、被告向六原告支付所欠租金93万元及以此款为基数、按中国人民银行同期贷款利率从2014年2月1日起计算至该款付清之日止的利息；二、被告向六原告支付以未付租金93万元为基数、按每日百分之三的标准自2014年2月1日起计算至该款付清之日止的迟延履行违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告泽南公司辩称，被告应于2014年2月1日前支付2014年3月1日至8月31日的租金，但2013年12月22日，原告方安排人员对租赁房屋的中央空调进行检修，因操作不当造成水管爆裂大量漏水，给被告造成了大量损失，该次漏水事件纠纷一直未妥善解决，六原告至今未赔付被告相关损失，因此缘由，被告迟延至2014年3月12日才支付原告该期部分租金100万元。被告已于2014年4月9日向六原告发出解除合同通知，双方《房屋租赁及经营管理服务合同》已于当日解除，故被告方已全额支付了相应租金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年5月24日，董毅代表六原告（甲方、出租方）与被告（丙方、承租方）、案外人王权（乙方、经营管理方）签订了一份《房屋租赁及经营管理服务合同》，主要约定：甲方将其所有的位于成都高新区盛和一路88号“康普雷斯”大楼一层局部约2000平方米的房屋出租给丙方用于家居礼品、饰品、日用品等其他商品的零售经营，丙方聘请乙方对承租房屋进行经营管理。甲方保证房屋及其内部设施，包括但不限于空调系统、排水系统、供电系统、大厦自带消防系统和电梯能够作为商业经营用途使用，相关设备技术参数能符合丙方经营需要。租赁期限10年，从2012年9月1日起至2022年8月31日止，免租期自2012年6月1日起至2012年8月31日止；第一、第二个租赁年度（即2014年8月31日前），租赁费用为386万元／年，从第三个租赁年度起（即2014年9月1日起），以350万元／年为基数，按每年递增5%的标准计算。甲方按照国家法律法规的相关规定向丙方提供发票，产生的税费由甲方承担。租赁房屋的租赁费用按每半年为一期，每年分二期的方式进行支付。第一个租赁年度中第一期的租赁费用在本合同签订之日起5日内支付完毕，以后每期（每半年）的租赁费用在上一期届满前30天，按时足额支付完毕。逾期支付的，应以迟延交付费用金额为基数，以每天百分之三的标准向甲方支付迟延履行金。甲方指定的收款账户为：户名董毅。甲方承担丙方经营期间产生的应向本大厦物业管理方支付的物业管理费用，以及使用甲方中央空调所产生的电费。甲方以现状方式向丙方交付房屋，但考虑到丙方商业经营的实际要求需对房屋地面进行装修处理。甲方同意给予丙方15万元的装修补贴，丙方在向甲方支付第一个租赁年度中第二期的租赁费用中进行扣除。甲方提供的设施、设备的运行状况和使用时间应满足丙方经营需要。如该租赁房屋或甲方提供的设施设备出现故障，甲方应在接到丙方相关通知后，立即予以修复，费用由甲方承担。租赁期内，因电梯、货梯、空调达到大修年限，甲方必须负责进行大修，并承担相应费用。
上述合同还约定：为更好地经营本租赁物业，促进物业的保值和增值，丙方聘请乙方作为专业人员进行全程运营管理并向乙方支付管理服务费用，甲方也予以支持和同意。同时，鉴于乙方将为丙方租赁物业的管理服务事宜开展全程的规划、设计、调查、运营等工作，需要耗费大量的人力、物力、财力，丙方确认在整个租赁期内均聘请乙方为唯一的管理服务方，并按本合同约定及时足额向乙方支付管理服务费用，未经甲方和乙方书面同意，丙方不得单方面解除、终止或者变更该管理服务关系。第一、第二年管理服务费为350万元，第三年后即2014年9月1日起，按照每年5%的标准进行递增。管理服务费用按每半年为一期，每年分二期的方式进行支付。第一个租赁年度中第一期的管理服务费在本合同签订之日起5日内支付完毕，以后每期（每半年）的管理服务费在上一期届满前30天，按时足额支付完毕。逾期支付的，应以迟延交付费用金额为基数，以每天百分之三的标准向乙方支付迟延履行金。乙方指定的收款账户为：户名王权。
上述合同还约定：因甲方系由多名自然人组成，均委托董毅作为代表负责与丙方业务联络、合同签署及后期维护等相关工作，丙方视该代表行为完全等同甲方行为，承担甲方本合同约定的全部责任。甲方应确保租赁区域按照房屋交付时现有的标准具备持续的、不间断的、能满足丙方满负荷正常运转要求的技术条件，包括但不限于供水、供电、中央空调、电梯运行正常。如因甲方和乙方原因导致在丙方运营时间中断，则甲方应对丙方因此受到的损失做相应补偿，甲方和乙方应在接到中断通知的六小时内迅速将其恢复。如果甲方和乙方不按时恢复，或者情况紧急，丙方有权进行恢复上述技术条件，所需的一切合理维修费用由甲方支付。因此导致丙方无法正常营业的，丙方有权免于支付无法正常营业期间的相应租赁费用、管理服务费用及物业管理费，并有权要求甲方赔偿丙方相应损失。乙方的责任与义务三方另行约定，不在本协议体现。丙方对甲方移交的租赁区域内房屋、设备、设施等负有正常保管责任。丙方应合理使用租赁房屋及其附属设施。如需变更、解除或终止本合同，须经三方协商一致。丙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋并不退回收取的租赁费用及其它费用，甲方和乙方有权要求丙方支付相当于半年租赁费用、管理服务费的违约金：（3）逾期30日未足额交纳租赁费用、管理服务费用。甲方有下列情形之一的，丙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，并要求甲方和乙方赔偿损失、支付丙方相当于半年租赁费用、管理服务费的违约金；如丙方解除合同，甲方和乙方还应退还已收取的剩余租赁期限的租赁费用、管理服务费用、物业管理费及其他费用：（1）甲方人为损坏原因导致租赁房屋及其附属设施不能正常使用，连续或累计超过30天的。因甲方原因造成合同无法履行提前中止，甲方应赔偿丙方装修装饰费用的损失，丙方装修结算表经甲方、丙方签字后，作为本合同的补充文件，成为赔偿依据。庭审中，原、被告确认其并未就装修结算表进行确认。
合同签订后，被告即向六原告交纳了首期半年（2012年9月1日至2013年2月28日）的租金193万元，六原告向被告交付了房屋及其附属设施，被告对房屋进行了装修装饰并制作了货柜、货架，用于开设“泽南世家精品生活馆”家居礼品、饰品、日用品等其他商品的零售经营。此后，被告向六原告付清了截止2014年2月28日的租金（其中15万元租金为装修补贴抵扣及607660元租金为商品抵扣）。2014年3月12日，被告向六原告支付了2014年3月1日至2014年8月31日期间的租金100万元。
2013年12月22日，六原告委托四川华欣建筑安装工程设备有限公司（以下简称“华欣公司”）对租赁房屋的中央空调进行检修，但因工作人员操作不当造成水管爆裂大量漏水，引发水源自上而下倒灌，导致被告的卖场部分面积积水，部分商品进水受损，货柜货架被水浸泡受损、天花板垮塌及周围浸湿、部分灯具等受损。事故发生后，原、被告、施工方即对现场进行了排水、抢救商品等抢险工作，当日夜间积水基本排空。2013年12月23日，被告与华欣公司签订了《现场受损评估认定》，六原告方负责人雷鸣在该认定书及相关附件上签字证明。初步确定下列损失：一、天花板受损需修复面积经现场双方实际测量为：地面79.56平方米，墙体25.6平方米，共计100.16平方米；二、受损灯具：孔灯15套、轨道灯2套；三、经现场实物点验德龙产品共47套受损，前台收银机电话、电脑、POS机共15部，其他受损物料及部分杂类物品。该组受损物品依照现场实物清点及双方最终确认并打“√”为准；四、货柜货架受损情况：以现场实际受水区域内的所有货柜货架并附现场平面效果示意图，以标注受水区域，另实际受损货柜货架情况，被告已通知货柜制作方现场确认并出示受损明细一同附上。（附件共计4份）。以上受损现场双方已到达逐一确认。其中，附件一为货柜货架受损统计，含9项受损严重需更换，4项受损较轻。该附件由货柜制作方成都源创家具有限公司签字确认，华欣公司代表李伟批注“以实际维修及更换为准”。附件二为维修事项清单，包括吊顶、脚线、乳胶化饰面、线路改造、灯具更换LED灯15套、轨道灯2套、吊楣施工、消防设施、打围施工、成品保护、清洁卫生、建渣清运、橱柜木质隔墙、墙纸共11个项目。华欣公司代表李伟批注“维修面积及维修项目以实际发生为准”。附件三为现场平面效果示意图，载明了受水面积为705.28平方米，进水覆盖区进水深度为3公分。附件四为《受损物资统计一览表》，三方对物资损失以“√”方式予以确认，包括办公用品、商品若干。同日，原、被告、华欣公司达成协议，确认由华欣公司恢复对受损区域的基础建设（天花板垮塌、墙体浸湿、灯具照明等），并由华欣公司承担相关费用。施工方于12月25日进场，12月26日开始对天花板受损区域约100平方米面积进行打围施工。12月22日至12月26日期间，被告方经营场所全面停业，共计5日。
2013年12月26日，被告将案涉受损商品移交华欣公司，华欣公司进行签收并出具了一份《泽南受损商品签收》，注明：此函商品待专业公司检查后，无损坏的商品由泽南公司照常销售，如有损坏的商品由被告提供原始进货发票凭证，按进货价赔偿。其中实收商品71件，以上商品待检测，收银设备21件（套）。同日，因华欣公司工人于12月24日在施工现场不慎将被告商品“高瘦花插”损坏，价格为549元，华欣公司亦予以书面确认。
2013年12月27日，被告在打围施工期间开放部分区域营业。同日，被告向六原告、华欣公司送达了一份《关于“泽南世家二店高端卖场进水引发安全及相关受损”事故的诉求及损失评估报告函》，要求六原告对案涉漏水事故各项损失尽快处理。事故发生后10日左右，租赁房屋的空调系统恢复运行。2014年1月5日，华欣公司对顶部天花板的40余平方米维修后完成施工并撤去围板。庭审中，被告陈述天花板维修后因墙体部分浸泡，受损区域一段时间未用电，原告亦未对收银台、货柜货架等及时进行维修，故直至3月31日均处于未全面恢复营业期间，此后被告自行安排人员修复了灯具，并发现用电电路并未受损。原告主张2013年12月27日至2014年1月5日为局部打围施工未全面恢复营业期间，受影响的营业面积为120平方米，此后被告已全面恢复营业。
2014年1月13日，被告方代表柳正权、六原告方负责人雷鸣及华欣公司代表陈才智三方对受损商品再次进行了清点、统计和装箱封存，三方签订了《受损产品统计表》，此次共计包装计件30箱，暂由被告保管。被告将上述产品保存于成都市八里庄路81号附16号附近的成都八里庄101货运市场4#仓库，包装箱上贴有盖有华欣公司印章的封条。庭审中，原、被告双方一致确认原告赔偿被告此次事故造成的商品损失15万元、货柜货架损失24万元、事故后期处理产生的公证费、邮寄费、工厂检验商品费、打围喷绘费共计10075元；原告主张按照全面停业5日、局部打围施工未全面恢复营业期10日（受影响面积120平方米）向被告赔付租金、管理服务费和营业损失，并主张管理服务费即是租金，营业损失应参照行业平均利润并结合被告2013年实际纳税的营业额确认；被告主张全面停业5日期间按照平均日营业额50万元扣除40%成本即营业额的60%计算营业损失，2013年12月27日至2014年1月5日按照每日营业额20万元的60%计算，2014年1月6日至2014年3月31日按照每日营业额5万元的60%计算；对于门店装修损失、广告费用被告不予认可。
2014年1月14日，被告向六原告发送了一份《函告》，称因六原告未能妥善解决漏水赔偿和修复事宜，被告无法正常营业，要求暂缓支付2014年度上半年的房租和物业管理费用，该费用在扣除六原告应赔偿的损失后予以付清。
2014年3月19日，被告方委托四川省成都市成都公证处对“泽南世家”卖场门口及内部的现状进行了拍摄，该拍摄光盘显示案涉商铺内部收银台、部分受损货柜存在掉漆、脱皮现象。同日，被告方再次向六原告邮寄函件，要求六原告对案涉漏水事故各项损失尽快处理，并要求暂缓支付2014年度上半年剩余房租和物管费直至六原告妥善处理赔偿事宜后。
另查明，租赁期间，六原告代物业公司向被告收取水、电费，六原告的现场负责人员为雷鸣。2014年4月9日，被告向六原告发送了一封《解除﹤房屋租赁及经营管理服务合同﹥通知函》，称卖场因浸水造成墙面、货柜受损一直无法修补而不能正常经营，卖场整体形象受影响，故该租赁房屋已无法满足原告正常经营之租赁目的，要求解除双方签订的《房屋租赁及经营管理服务合同》。同日，被告均向六原告邮寄了上述函件。其中，董毅分别于2014年4月10日、4月16日进行了签收，卢佳熹、董艳于2014年4月10日签收，陈亮于2014年4月16日、赵开义于2014年4月17日签收。
还查明，为迎接2013年12月圣诞和跨年销售，被告委托《新城快报》于2013年12月13日刊登了“泽南20载迎新年感恩回馈”的促销广告，促销时间为2013年12月13日至2014年1月5日，共花费广告费17875元。2013年4月1日至2014年4月1日期间，被告以价值14万元的商品置换成都先锋文化传媒有限公司《先锋居周刊》的媒体广告。上述广告均涉及被告建设店和案涉的高新店。被告还委托他人进行了案涉商铺的圣诞户外广告制作，花费5000元，店内情景布置，花费8000元，同时制作了宣传单、宣传册、图册等。
庭审中，被告提交了其制作的2013年12月1日至12月31日期间的《月统销售计表》一张、《销售日报表》一组、记账凭证一组以及2013年12月21日当日销售清单一组，用以证明其该月总销售收入为1601543元，其中，事故发生前5日即2013年12月17日至12月21日期间的销售收入分别为125580元、175610元、255473元、316591元、459072.0元，平均销售收入为266465.38元，2013年12月22日至12月27日并无销售收入记载，28日至31日的销售金额为12582元、12077元、25051元、22940元。被告还提供了案涉门店2013年12月的《增值税纳税申报表》、被告公司所有门店的2012年9月至2014年10月的《增值税纳税申报表》用以证明其销售额、盈利率，其中2013年12月的《增值税纳税申报表》显示该月征税销售额为1368840.18元，销项税额为232702.82元，进项税额为211887.84元，应纳税额20814.98元，一般增值税率为17%，本年累计征税销售额为2972049.07元。原告对被告的上述证据均不予认可。庭后，本院从成都高新区国家税务局调取的增值税一般纳税人行业税负情况显示高新区“其他未列明零售业”平均税负为1.04%。截止法庭辩论终结，被告仍在案涉租赁场地经营。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，被告提供的《房屋租赁及经营管理服务合同》、《授权委托书》、支付租金的转账凭证、《现场受损评估认定》及附件、《泽南受损商品签收》及附件、《受损商品统计表》、《关于“泽南世家二店高端卖场进水引发安全及相关受损”事故的诉求及损失评估报告函》、《函告》、（2014）成证内经字第11311号《公证书》、（2014）成证内经字第11312号《公证书》、《解除﹤房屋租赁及经营管理服务合同﹥通知函》及特快专递邮寄凭证、投递结果查询单、《广告刊发业务合同》、广告费发票、《新城快报》、《媒体广告合作协议》、《先锋居周刊》、户外广告制作费《发票》、《广告合同》、圣诞节店内情景布置《发票》、货柜货架制作安装合同及相应票据一组、广告制作费《发票》、检测费《发票》、公证费《发票》、商品进货《发票》、《增值税纳税申报表》、《月统销售计表》、《销售日报表》一组、记账凭证一组等证据在案佐证。
本院认为，原、被告、案外人王权签订的《房屋租赁及经营管理服务合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。原告按约向被告交付了房屋，被告应按约向原告支付租金。租赁期间即2013年12月22日，原告聘请的人员在对租赁房屋的中央空调进行检修时，因工作人员操作不当造成水管爆裂大量漏水，引发水源自上而下倒灌，导致被告的卖场天花板垮塌、部分面积积水，部分商品进水受损，货柜货架被水浸泡受损、营业时间中断等各项损失，原告应承担采取补救措施、赔偿损失等责任。案涉空调系统于事故发生后10日左右恢复，房屋受损的天花板部分亦于2014年1月5日修复完毕，用电线路并未构成损坏，此后，被告已基本能够正常使用房屋及附属设施，虽原告未及时赔付被告包括商品、货柜货架等各项损失，但该情形并不构成被告拒付租金在合同法上的同时履行抗辩权或顺序履行抗辩权，且事实上，2014年3月至8月期间，被告实际占有并使用案涉房屋，故被告应向原告支付该期间的剩余租金93万元并承担迟延支付的违约责任。对于原告诉请的利息和违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告诉请的利息实际上为被告迟延支付租金的损失，与违约金不得重复计算，而由于我国法律规定的违约金主要系用于弥补因违约造成的实际损失，在原告未就其损失提供其他证据佐证的情况下，结合被告的主观过错、违约程度，本院酌情确定违约金为以93万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率上浮30%自2014年2月1日起计算至付清该款时止。
对于被告主张案涉《房屋租赁及经营管理服务合同》已于2014年4月9日解除的抗辩观点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，按照原、被告的合同约定，因原告人为损坏原因导致租赁房屋及其附属设施不能正常使用，连续或累计超过30天的，被告有权解除合同。对于此处“附属设施”的理解，原、被告持不同意见，本院认为，根据常理并结合合同上下文，应理解为原告提供的包括但不限于空调系统、排水系统、供电系统、大厦自带消防系统和电梯等附属于房屋的硬件设施，并不包含被告此后附加于房屋的装饰、装修。本案中，案涉事故发生后约10日，空调系统即恢复正常使用，被告也在停业5日后恢复营业，被告并未提供其他证据证明上述约定解除合同的条件已经成就。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，就房屋租赁合同而言，出租人的主要债务为提供房屋及附属设施并维护其正常使用，承租人的合同目的亦为占用、使用房屋及附属设施，本案中，事故造成的空调系统中断已及时恢复，打围施工修复天花板已及时完成，墙内电线电路亦未存在故障，此后，原告虽未及时向原告赔偿商品、货柜货架等损失，房屋装修、装饰存在部分瑕疵，但该行为并不影响被告对房屋、设施本身的占有、使用，未导致被告合同目的不能实现。综上，被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第四款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：
一、被告成都市泽南贸易有限公司在本判决生效之日起10日内向原告董毅、董艳、赵开义、卢佳熹、陈亮、吴开琼支付租金93万元及此款按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%自2014年2月1日起计算至付清该款时止的违约金；
二、驳回原告董毅、董艳、赵开义、卢佳熹、陈亮、吴开琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取6550元，由被告成都市泽南贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 曾洁
二〇一五年六月九日
书 记 员 王苗