安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）埇民一初字第09044号
原告：时昌辉，男，汉族。
委托代理人：马述爱，安徽三联律师事务所律师。
被告：秦秀敏，女，汉族。
原告时昌辉与被告秦秀敏租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日受理后，依法由本院审判员邱毛雷担任审判长，与本院审判员张昕艳、人民陪审员孙玲组成合议庭公开开庭进行了审理，原告时昌辉的委托代理人马述爱、被告秦秀敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时昌辉诉称：2014年10月20日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告把坐落于宿州市银河一路北侧环宇银河绿苑4#楼的103-107室、202-208室共计12间出租给被告秦秀敏使用，租期三年，同时约定拖欠房租一个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋。如被告违约，应承担总租金20%的违约金。现被告拖欠租金95000元、且被告拖欠电费8875.06元、水费703元。该水、电费已由原告垫付。被告的违约行为另给原告造成损失13800元。原告催还欠款，被告以种种理由推托至今。为了维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充合同、由被告支付原告房租95000元、违约金157625元、原告垫付的电费、水费等总计262203.03元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告秦秀敏辩称：原告时昌辉与我确实有房屋租赁的事实，房屋租赁期限是三年，现在合同也没有到期。事实上我只实际使用了10个月，房租也不像原告说的那么多，我实际租赁使用的面积与合同约定的房屋面积不符，我只租了9间，房租我也付了5.5万元，另外3间是别人租的，原告还让我给别人打了个10万元的收条，但这10万元是原告收的。原合同当时约定12间房屋的房租是25万元，后来我把房屋又转租给南京一家公司，一共租了24万，其中包括我的转让费10万元，房租钱都被原告收了。此后原告趁我在山东出差时，把我价值70多万元的东西都强行拉走了，合同不解除也解除了。拖欠的房租我愿意承担，但是不够一年，水电费我可以承担，但我不存在违约的事实，造成今天的现状原告也有责任，望依法判决。
原告时昌辉为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据材料：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、租房合同、欠条、声明各一份。租房合同证明原、被告双方签订租房合同并约定租赁期限、租金、违约条款及违约金计算方法等；声明一份证明如被告违约，原告有权处置租房内的一切物品；欠条证明至2015年10月29日，被告拖欠房租及电费的事实。3、电费票据8张、催款通知书3张、水费票据1张、物业收据，证明被告应支付上述水电、物业费用，已由原告垫付。4、委托书一份，证明由张琼委托原告处理房屋租赁事宜。
被告秦秀敏对上述证据材料的质证意见为：对证据1无异议，对证据2真实性无异议，但我实际没有租那么长时间，违约金我不承担。对证据3的真实性无异议，电费承认，水费不是我用的，物业费也没有用那么多。对证据4委托书我本人不清楚。
被告秦秀敏在诉讼过程中，未向法庭提交相关证据材料。
本院听取了原被告双方的诉辩意见，对原告时昌辉提供的证据认证如下：原告提交的证据1身份证明的证明效力予以认定；证据2、3、4结合双方当事人的陈述，除物业费收据外，能够证明2014年10月20日，原告受人委托与被告签订了房屋租赁合同。被告租赁使用后，因拖欠房租、电费，被告于2015年10月13日，被告书写声明一份，言明：如半个月内不把欠款结清，原告有权处置被告租赁房屋内的一切物品。半个月后，被告向原告出具了欠条一份，证明被告欠房租95000元、电费8875.06元、水费703.03元。证明效力予以认定；原告出示的物业费票据仅为收据，虽租赁合同中约定租赁费用应由被告承担，但此票据时间超出被告秦秀敏实际租赁期限，对物业费票据反映的、具体被告应承担的具体物业费数额的证明力较弱，证明效力不予认定。
综合本案当事人的诉辨意见，归纳本案的争议焦点是：原、被告签订的房屋租赁合同是否符合解除条件、被告是否应当承担违约责任、被告拖欠房租、电费等费用的具体数额。
经审理查明：2014年10月8日，张琼出具委托书一份，授权原告时昌辉办理自己在宿州市银河绿苑的房屋出租事宜，2014年10月20日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告把坐落于宿州市银河一路北侧环宇银河绿苑4#楼的103-107室、202-208室共计12间出租给被告秦秀敏经营饭店使用，双方约定：租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金按年递增，第一年租金为25万元，每年提前十天付清全年房租。租赁期间未经原告同意，被告不得擅自转租。租赁期间的水、电、物业等费用均由被告承担。同时约定了终止合同情形，其中有拖欠房租一个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，如被告违约，应承担总租金20%的违约金。原告交付房屋后，被告给付了部分租金，2015年10月13日，被告出具了声明一份，言明半个月内结清房租及电费。2015年10月29日，被告向原告出具欠条一张，承认拖欠房租95000元、电费8875.06元。现在租赁房屋原告已于2016年1月份另租他人，被告实际经营使用了十个月。原告要求给付拖欠租金、已由原告垫付的电费等费用，而被告认为原告处置了被告留在房屋内的厨房用具、空调等物品。双方发生纠纷，原告起诉至法院，请求处理。
本院认为：2014年10月20日，原告时昌辉与被告秦秀敏签订房屋租赁合同，属当事人双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务、行使权利。原告向被告实际交付了房屋，被告理应按约定履行给付租金的义务，因被告仅给付了部分租金，向原告出具了拖欠房租95000元、电费8875.06元的欠条一张，此欠条即是双方对租金和相关费用的明确结算。水费703元已由原告垫付，有正式票据为凭，故，原告请求判令被告支付租金95000元、由原告垫付的电费8875.06元、电费703元的诉讼请求，本院予以支持；原、被告双方签订的租赁合同中第五条第（4）项明确约定：拖欠房租累计一个月以上，原告有权终止合同，收回房屋，违约方按租赁合同三年总租金的20%承担违约责任。被告拖欠房租的情形系明显违约，符合租赁合同中约定的解除条件，亦应承担违约责任。原告要求与被告解除合同、承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。但租赁合同中关于违约金明确约定为合同三年总租金的20%，因原告现已于2016年1月将房屋另租他人，结合原告的实际损失较高，本院酌定被告应向原告支付违约金6万元。而被告认为原告处置了被告留在房屋内的厨房用具、空调等物品。未提供相关证据予以证明，如认为原告侵犯了自己的合法权益，可另行向原告主张权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告秦秀敏于本判决生效后十日内，给付原告时昌辉房租款95000元、电费8875.6元、水费703元、违约金60000元，总计164578.6元。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2978元，由被告秦秀敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式4份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费2978元。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：12120001040000575-608。汇款时注明原审案号，写明上诉费（通过银行转账的上诉费务必在汇款用途栏中注明编码05301-053101），并在汇款后七日内将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邱毛雷
审 判 员 张昕艳
人民陪审员 孙 玲
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 吴孔琴
书 记 员 刘 磊
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。