湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第37号
上诉人（原审被告）夏辉。
委托代理人蒋晓夏，湖南济人律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）东安县八角岭经济开发区房地产开发公司。
法定代表人唐建军，公司经理。
委托代理人唐子健，湖南慎明律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）东安县聚福家园项目部。
负责人谢九元，项目部经理。
委托代理人唐辉，系项目部股东（特别授权）。
上诉人夏辉因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2014）东法民二初字第209号民事判决，于2014年11月12日通过原审法院向本院提起上诉，本院于2015年1月1日收到上诉案卷，同日受理后，依法组成由审判员郑冬平担任审判长，代理审判员唐英虎、罗晖参加的合议庭，于2015年1月28日上午在第三审判庭公开开庭对本案进行了审理。代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人夏辉及委托代理人蒋晓夏、被上诉人东安县八角岭经济开发区房地产开发公司的委托代理人唐子健、被上诉东安县聚福家园项目部的委托代理人唐辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年5月18日，原告东安县八角岭经济开发区房地产开发公司将东安县白牙市镇东新路136号（原零陵摩托车配件有限公司）土地授权给原告东安县聚福家园项目部负责开发，项目开发合伙人为谢九元、唐辉、唐耀军。2013年2月24日，原告东安县聚福家园项目部与被告夏辉签订了《商品房买卖合同》，其中约定：被告以257，000元价款购买原告聚福家园第4单元408号商品房，被告于2013年2月24日前向原告付清首付款77，000元，下欠房款l80，000元以银行按揭形式支付。合同签订后，被告按期支付了首付款77，000元，在原告没有确定办理按揭贷款的银行前对房屋进行了装修，但在准备入住前因相邻关系原告通知被告要对此房屋的侧面窗户进行封闭，被告夏辉为此向原告东安县聚福家园项目部提出退房及经济赔偿。经反复协商后，被告夏辉与谢九元于2013年8月2日签订了《个人房屋转让协议书》，以580，000元的价款将该商品房转让给谢九元，谢九元于当日通过中国建设银将58万元人民币打入被告夏辉的个人账户。2014年1月6日，谢九元以17万元将此商品房转让给原告东安县八角岭经济开发区房地产开发公司聚福家园项目部，聚福家园项目部又于2014年8月21日将该房屋以18万元出售给了陈亚玲。2014年7月17日，原告东安县八角岭经济开发区房地产开发公司聚福家园项目部发出书面通知，要求被告在接到通知后15日内交清下欠按揭房款180，000元，但被告以双方在房屋转让时已协商不再给付所欠按揭房款180，000元为由至今未付。
原审另查明，原告东安县聚福家园项目部系原告东安县八角岭经济开发区房地产开发公司下设的内部工程施工管理单位，后更名为“东安县八角岭经济开发区房地产开发公司聚福家园项目部”。
原审认为，原、被告双方就东安县聚福家园第4单元408号商品房签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。现因此房屋已于2013年8月2日经双方协商同意后由被告转让他人所有，本合同标的物已经转移，双方签订的《商品房买卖合同》应自房屋转让之日起终止。被告未能按照合同约定或在合同终止后支付相应房款，应当承担支付下欠原告购房款180，000元的责任，故原告要求被告支付下欠购房款180，000元的诉讼请求法院予以支持。双方约定，被告下欠房款180，000元以银行按揭形式支付，后因该房在原告没有确定办理按揭贷款手续的银行前已转让他人，被告按揭付款的事由已不存在，原告于2014年7月17日通知被告在接到通知后15日内交清下欠按揭房款180，000元的行为，系对原合同约定付款方式的变更。根据情事变更原则，由于被告在收到催款通知前没有违约过错，原告在催款通知中也没有要求被告支付延迟付款违约金，故原告要求被告支付延迟付款违约金22，680元的诉讼请求法院不予支持。谢九元虽系聚福家园项目部负责人，但其与被告签订的《个人房屋转让协议书》及日后该房屋的转售：均系个人民事行为，不代表公司，被告拒付下欠房款的辩解意见因被告没有提供下欠房款已经交纳或者减免的依据，法院不予支持。原告东安县聚福家园项目部不具备独立行使民事权利与义务的主体资格，其诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款之规定，判决：一、被告夏辉支付原告东安县八角岭经济开发区房地产开发公司购房款180，000元。上述款项，限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告东安县八角岭经济开发区房地产开发公司要求被告夏辉支付延迟付款违约金22，680元的诉讼请求。三、驳回原告东安县聚福家园项目部的诉讼请求。本案诉讼费4，340元，减半收取2，170元，由被告负担。
宣判后，原审被告夏辉不服，向本院提起上诉。
上诉人夏辉的主要上诉理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。谢九元系东安县聚福家园项目部的负责人，谢九元与上诉人签订的《个人房屋转让协议书》是项目部的真实意思表示。谢九元按《个人房屋转让协议书》约定将58万元付给上诉人表明项目部同意以58万元将上诉人的房屋回购，上诉人欠项目部的18万元购房款不用再支付。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判上诉人无须支付被上诉人所谓拖欠的购房款，
被上诉人东安县八角岭经济开发区房地产开发公司答辩称：一审法院认定本案事实清楚，适用法律正确。2013年上诉人夏辉与被上诉人东安县聚福家园项目部签订的《商品房买卖合同》约定上诉人以257，000元的价格购买被上诉人聚福家园第4单位408商品房，并于2013年2月24日前向被上诉人聚福家园付了首款77，000元，下欠房款180，000元以银行按揭的形式支付。签订合同后，上诉人支付了77，000元，而没有办理银行按揭，亦没有一次性补足房款180，000元。根据《商品房买卖合同》的约定上诉人还欠答辩人180，000元购房款。谢九元与上诉人签订的《个人房屋转让协议书》是谢九元个人行为，不能代表两被上诉人。《个人房屋转让协议书》没有约定180，000元上诉人不用支付了。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
被上诉人东安县聚福家园项目部的答辩意见与被上诉人东安县八角岭的答辩意见一致。
二审期间，双方当事人均没有向法庭提交新证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争执的焦点是上诉人夏辉是否应按《商品房买卖合同》的约定履行未支付的18万元购房款。
本案系商品房销售合同纠纷，2013年2月24日，被上诉人东安县聚福家园项目部与上诉人夏辉签订了《商品房买卖合同》，合同约定上诉人以257，000元价款购买被上诉人聚福家园第4单元408号商品房，上诉人只向被上诉人东安县聚福家园项目部付了首付款77，000元，余款180，000元至今未付。合同签订后，因相邻关系被上诉人东安县聚福家园项目部告知上诉人要对此房屋的侧面窗户进行封闭，经反复协商，上诉人夏辉与谢九元于2013年8月2日签订了《个人房屋转让协议书》，该协议书约定上诉人以580，000元将该商品房转让给谢九元。谢九元当日支付了580，000元给上诉人夏辉。与上诉人夏辉签订《个人房屋转让协议书》是谢九元，虽然谢九元是被上诉人东安县聚福家园项目部的负责人，但谢九元与被上诉人东安县聚福家园项目部不是同一民事主体，谢九元的个人行为不能代表东安县聚福家园项目部的意思。上诉人上诉中提到“东安县聚福家园项目部同意以580，000元将房屋回购，上诉人欠项目部180，000元购房款不用支付”上诉人应提供证据予以证实，一、二审期间上诉人均未提交证据证实。因此，上诉人夏辉仍应按照《商品房买卖合同》的约定支付180，000元购房款。综上，上诉人夏辉提出“一审判决认定事实不清，适用法律错误。谢九元系东安县聚福家园项目部的负责人，谢九元与上诉人签订的《个人房屋转让协议书》是项目部的真实意思表示。谢九元按《个人房屋转让协议书》约定将58万元付给上诉人表明项目部同意以58万元将上诉人的房屋回购，上诉人欠项目部的18万元购房款不用再支付的”上诉理由与查明的事实不符亦没有法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，判决理由充分，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，340元，由上诉人夏辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑冬平
代理审判员 罗 晖
代理审判员 唐英虎
二〇一五年二月六日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。