上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第12164号
原告上海浦东社发资产管理有限公司。
法定代表人孙海宽。
委托代理人刘卫东，上海君鼎律师事务所律师。
委托代理人朱文秀，上海君鼎律师事务所律师。
被告羊家餐饮管理（上海）有限公司。
法定代表人LIURONALD。
委托代理人张巨波，上海市罗顿律师事务所律师。
原告上海浦东社发资产管理有限公司诉被告羊家餐饮管理（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月6日公开开庭进行了审理，后依法转入普通程序，组成合议庭，于2014年10月11日再次公开开庭进行了审理。原告上海浦东社发资产管理有限公司的委托代理人刘卫东，被告羊家餐饮管理（上海）有限公司的委托代理人张巨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东社发资产管理有限公司诉称，被告在2013年8月26日经上海市工商行政管理局黄浦分局批准将上海川妹子火吧餐饮管理有限公司（以下称“川妹子”公司）名称变更为被告。位于上海市福山路XXX号的房屋（以下简称系争房屋）建筑面积650平方米，由上海市振华外经职业技术学校（以下简称振华职校）申请在1992年9月11日经原黄浦区计经委批准立项，政府出资建造，该不动产现属上海市浦东新区教育局所有，由浦东新区教育局资产管理中心统一管理，授权下属的原告经营管理。2011年2月1日，原告与“川妹子”公司下属单位上海川妹子火吧餐饮管理有限公司五指峰酒楼（以下简称五指峰酒楼）签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋租赁给五指峰酒楼用于中型饭店经营，租赁期限2年2个月，自2011年2月1日起至2013年3月31日止；租金每年人民币（以下币种相同）32万元（即1.30元／平方米），物业费每年10万元（即0.42元／平方米），租金、物业费合计每年42万元，付费日期为：2011年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，2012年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，按先付后用原则，每季度付105，000元。该合同第十一条约定：合同期满，甲方（即原告）房屋仍需出租，在同等条件下，乙方可享受优先权，但必须另订租赁合同。合同生效后，原告将系争房屋交由五指峰酒楼签约人孙华，“川妹子”公司亦依约支付租金和物业费。虽然五指峰酒楼的营业执照已于2011年1月31日到期，但系争房屋直至2013年3月31日仍由“川妹子”公司使用。《租赁合同》期满前，原告于2013年2月5日向五指峰酒楼发出书面《告知函》，明确告知其因振华职校在2013年将实施“校安工程”项目，系争房屋届时将收回，故在《租赁合同》到期后将不再续签，请提前做好善后工作。该《告知函》送达的次日，即2013年2月6日，“川妹子”公司股东以五指峰酒楼名义向原告送达《告知函》，提出：即使要求终止租赁，望能给予我公司（即“川妹子”公司股东）一段时间过渡的相关四点意见，恳请继续租赁系争房屋3-5年。原告鉴于振华职校商城路校区（系争房屋坐落于该校区）已列入2013年度的“校安工程”，且上海市教育委员会已将振华职校拟列为本市中等职业教育改革发展特色示范学校创建工作计划第二批立项建设名单，迫切需要系争房屋作为中职学生创业园区项目用房的情况，口头告知五指峰酒楼的工作人员：续租已不可能。2013年3月5日，原告以书面《委托书》授权振华职校对系争房屋的承租户进行到期清退工作。2013年3月31日，《租赁合同》到期，经振华职校工作人员多次上门催告要求五指峰酒楼工作人员交还系争房屋，但该酒楼工作人员以“本公司”（即“川妹子”公司股东）名义递交了未署名的《三个方案》，表示：如双方商议最后还是达不到理想的效果，本公司也只能尊重校方的意见，如期予以搬离及补偿其350万元损失的书面意见。此后，因原告方不同意被告股东的“赔偿350万元”方案，系争房屋直至今日仍被原承租人占用。2013年8月26日“川妹子”公司更名为被告，被告工作人员至今未将此重大事项告知原告或振华职校。2014年3月7日，原告委托上海君鼎律师事务所刘卫东主任律师至系争房屋处，向五指峰酒楼工作人员送达《关于立即交还占用房屋的律师函》，要求侵权人收到律师函之日起10日内交还被占用的系争房屋。但时至今日，被告既不交还房屋，也不对原告的《律师函》予以回复。故原告诉讼至法院，要求：1、判令被告立即将坐落于上海市福山路XXX号的房屋返还给原告；2、判令被告赔偿原告经济损失63万元（即占用房屋2013年4月1日至2014年10月1日的租金和物业费）；3、案件受理费由被告承担。
被告羊家餐饮管理（上海）有限公司辩称，被告在收购“川妹子”公司的时候曾与原告做过沟通，双方约定租赁期限在5年以上，由于手续的关系双方只能签订租期2年的租赁合同，之后被告投入300余万元进行装修，因被告与振华职校关系没有搞好，故原告欲恶意让被告退还房屋并强行收回系争房屋，此举将给被告造成巨大损失。现被告不同意返还系争房屋，对于原告主张的租金和物业费的计算标准和数额无异议，亦同意支付。
经审理查明，坐落于上海市浦东新区福山路XXX号的房屋系上海市振华外经职业技术学校在1992年9月11日经当时黄浦区计划经济委员会批准立项，由政府出资建造，资产属于上海市浦东新区教育局，现由上海市浦东新区教育局资产管理中心统一管理。
2011年3月20日，原告上海浦东社发资产管理有限公司（甲方）与上海川妹子火吧餐饮管理有限公司五指峰酒楼（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于福山路XXX号的振华职校辅助房租赁给乙方用于经营中型饭店（含熟食卤味）酒类（不含散装酒），建筑面积650平方米，占地面积216平方米。租赁期限为贰年贰月，自2011年2月1日起至2013年3月31日止。房屋年租金为320，000元，每天每平方米租金为1.35元，房屋物业管理费全年为100，000元，每天每平方米物业费为0.42元。房屋租金和物业管理费全年合计为420，000元。付款日期为2011年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，2012年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，每季度付金额为105，000元。合同第5条约定：乙方交纳房屋租赁保证金，上期租赁合同乙方已交纳的房屋租赁保证金35，000元转入本合同，甲方不再另行收取。租赁关系终止时，房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，其余部分无息归还乙方。合同第8.1、8.2条约定：租赁合同到期后，乙方在合同期满日后的7天内返还所承租的房屋及相关设施、设备。逾期返还一日，乙方按照双倍日租金额向甲方支付违约金。合同终止，乙方使用期间布置的装修物等无偿移交甲方。乙方不得提出任何补偿要求。
2013年2月5日，原告向上海川妹子火吧餐饮管理有限公司五指峰酒楼发送了一份《告知函》，内容为：贵单位与我公司签订的租赁福山路XXX号振华职校辅助房的《租赁合同》将于2013年3月31日到期。接上级部门的通知，振华职校在2013年将实施“校安工程”项目，你单位所租赁的房屋也在工程实施的范围内，现根据学校的要求，学校将收回所出租的房屋，实施“校安工程”。鉴于上述情况，我公司正式函告贵单位，本轮合同到期后，届时将不再与贵单位续签该处房屋的《租赁合同》，同时请提前做好各项善后工作。
2013年2月6日，上海川妹子火吧餐饮管理有限公司五指峰酒楼向原告发送了一份《知会函》，内容为：我公司于2010年1月开始接手原“川妹子”五指峰酒楼，并经过贵单位认可将原租赁合同继续履行。今获悉贵单位要求，我公司提出以下意见，请贵单位理解。一、我公司投资305万元改建装修，经过近3年的经营尚未回收投资。如不能继续租赁我公司将蒙受巨大经济损失。二、我公司当时决定接手原“川妹子”，能够持续经营6至8年是决策的重要因素。三、妥善安置员工，维护和谐稳定的社会环境是我公司的责任。四、贵单位即使要求终止租赁，望能给予我公司一段时间过渡，以求尽量减少损失。综上所述，我公司恳请能够继续租赁福山路XXX号经营3至5年，望贵单位考虑。
2014年3月7日，原告委托上海君鼎律师事务所刘卫东律师向上海川妹子火吧餐饮管理有限公司五指峰酒楼发送了一份《关于立即交还占用房屋的律师函》，内容为：2011年3月20日，委托人与你单位签订《租赁合同》，约定坐落于上海市福山路XXX号的振华职校辅助房（建筑面积650平方米，占地面积216平方米）出租给你单位作为中型饭店营业用房。租赁期限自2011年2月1日起至2013年3月31日止，租金每年32万元，物业管理费每年10万元，租金及物业费按照先付后用原则每季度支付一次。《租赁合同》签订后，委托人依照约定将上述房屋交由你单位使用，2012年12月14日你单位支付了2013年第一季度（即合同最后一期）的租金和物业费共计105000元。2013年2月5日，委托人发《告知函》给你单位，告知：接上级通知振华职校2013年将实施“校安工程”，届时校方将收回出租房屋，即《租赁合同》到期后，将不再续签租赁合同，请提前做好各项善后工作。2013年2月6日，你单位向委托人发出书面《回执》及《告知函》，表示续租3-5年，即使终止租赁望给予一段时间过渡，尽量减少损失。委托人收悉后，于2013年3月5日授权振华职校对该出租房屋的承租户（即你单位）实施到期清退。2013年3月31日《租赁合同》到期，振华职校工作人员曾多次口头要求你单位交还房屋，但你单位至今占用房屋拒不交还。鉴于上述事实，本律师认为你单位在《承租合同》到期后仍占用该房屋的行为，已构成侵权，应当承担相应的法律责任。现郑重告知你单位：接到本《律师函》之日起10日内交还占用的房屋并恢复原状，在此前提条件下，委托人同意就相关经济补偿事宜进行协商。届时拒不交还房屋，委托人将依法提起诉讼并保留追究由此造成校方巨大经济损失的权利。
另查明，2013年8月26日，上海川妹子火吧餐饮管理有限公司的企业名称变更核准登记为羊家餐饮管理（上海）有限公司。
庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了截止至2013年3月31日的租金和押金35，000元，之后未付。关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵扣被告应付的房屋使用费和物业管理费，被告则要求原告予以返还。
以上事实由原告提供的准予变更登记通知书、情况证明、黄计经（92）字第292号、第330号批复、上海市黄浦区建筑工程执照、黄教计（92）字第46号文件、证明、租赁合同、告知函、知会函、律师函及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同到期后，承租人应履行返还租赁物的义务，原告要求被告立即将坐落于上海市福山路XXX号的房屋返还给原告，于法有据，本院予以支持。被告辩称被告在收购“川妹子”公司的时候曾与原告做过沟通，双方约定租赁期限在5年以上，由于手续的关系双方只能签订租期2年的租赁合同，遭原告否认，被告对此未能提供充分证据予以证明，故本院对此抗辩意见不予采纳。鉴于被告至今仍在使用系争房屋，应当继续向原告支付房屋使用费和物业管理费，现原告要求被告按每月35，000元向原告支付自2013年4月1日起至2014年10月1日止的房屋使用费和物业管理费共计630，000元，于法有据，本院予以支持。关于被告支付的押金35，000元，原告要求将该押金用于抵扣被告应付的房屋使用费和物业管理费，符合合同约定，本院予以支持，该款不再返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告羊家餐饮管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区福山路XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告上海浦东社发资产管理有限公司；
二、被告羊家餐饮管理（上海）有限公司应支付原告上海浦东社发资产管理有限公司自2013年4月1日起至2014年10月1日止的房屋使用费和物业管理费共计630，000元，扣除被告已支付的押金35，000元，余款595，000元被告羊家餐饮管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告上海浦东社发资产管理有限公司。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，600元，由被告羊家餐饮管理（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 沈慧芸
二〇一四年十一月六日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。