黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）黑民终字第57号上诉人（原审被告）黑龙江天植酒店管理咨询有限公司，住所地哈尔滨市道里区中央大街160号。法定代表人唐铭徽，该公司经理。委托代理人韩德明，黑龙江鼎升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国烟草黑龙江进出口有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区宣化街181号。法定代表人董长华，该公司董事长。委托代理人田泽东，黑龙江北辰律师事务所律师。上诉人黑龙江天植酒店管理咨询有限公司（以下简称天植酒店）与被上诉人中国烟草黑龙江进出口有限责任公司（以下简称烟草公司）租赁合同纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2014年11月12日作出（2014）哈民二民初字第11号民事判决，天植酒店不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人天植酒店法定代表人唐铭徽及其委托代理人韩德明，被上诉人烟草公司委托代理人田泽东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定：1999年7月14日，黑龙江金元烟草科技大厦作为产权人取得了坐落位置为哈尔滨市道里区中央大街160号，层数七层，建筑面积9452平方米房屋的《房屋所有权证书》。2000年1月15日，烟草公司与香港天利国际经贸有限公司达成协议，约定香港天利国际经贸有限公司无偿撤出并放弃双方合资经营的黑龙江金元烟草科技大厦股权。2000年7月7日，黑龙江金元烟草科技大厦三届二次董事会作出《关于对大厦进行特别清算的决议》，决定进行特别清算，终止章程、合同。2003年6月11日，烟草公司、黑龙江金元烟草科技大厦作为甲方与乙方天植酒店签订《酒店租赁合同》约定："烟草公司将坐落于哈尔滨中央大街160号的酒店楼整体租赁给天植酒店。建筑面积为9452平方米（产权证面积），内设酒店高、中档客房、公寓套房、会议室、大、中、小餐厅、饺子城、地下娱乐健身房等综合服务场地。烟草公司提供的房屋、场地包括：取暖设施系统，制冷空调系统，上下水系统，供电照明电路（含柴油发电机组）、电话总机和分机系统、宽带上网系统、消防系统（待天植酒店全部装饰后有关部门一并验收）、电视线路系统、酒店电脑管理系统软硬件、日产三菱电梯二部、货梯一部和燃煤锅炉、动力配电设备等"。双方对租赁期限、用途约定为："租赁期限为20年，自2003年7月1日起到2023年6月30日止。天植酒店保证承租上述房屋仅作为酒店及酒店相关项目经营用途使用"。《酒店租赁合同》第二条第4款租金及租金缴纳期限和结算方式约定为："①考虑乙方（天植酒店）要自行投资上述装修因素，甲方（烟草公司）给予乙方优惠房租价格，即自2003年7月1日起至2013年6月30日前10年每年租金人民币200万元；2013年7月1日至2023年6月30日后10年期间考虑物价上涨及人民币升贬因素，双方提前两个月在2013年5月1日协商，书面签定后10年的租金价格协议作为本合同补充条款。如双方协商不一致，可由有管辖权的人民法院按国家当时公布的黑龙江省物价指数和市场情况裁定后10年每年应缴租金标准，双方一致遵守；…在合同签订之日，天植酒店将50万元人民币作为抵押金交给烟草公司，…双方议定天植酒店每月支付一次租金，以后付租金在每月1-5日内缴纳，每迟交一天，烟草公司按月租金3%收取天植酒店滞纳金，连续两个月不交，烟草公司有权收回全部场地，天植酒店的50万元抵押金归烟草公司所有，同时烟草公司有权终止合同"。双方在进驻和交接第4项中约定："（l）酒店现有客房、地下室等长租房，烟草公司从7月1日正式交接过渡给天植酒店，如长租客户同意续租，天植酒店要以自身名义重新与长租客户签订转租或续租合同；…"。双方对合同的解除和变更约定："…2、合同一方有特殊情况要求变更条款和终止合同，应书面提前陆拾天通知对方，须经双方协商一致后变更，否则视为违约。如烟草公司违约提前终止合同，应向天植酒店缴纳年租金200万元人民币的100%作为违约金。如天植酒店违约提前终止合同，则应向烟草公司缴纳年租金200万元人民币的100%作为违约金"。争议解决方式："本合同未尽事宜，双方议定可以用补充协议作为本合同补充条款，双方书面确定编号从本主合同TY-2003001号后按年代自动排序"。2003年6月18日，烟草公司与天植酒店签订TY2003-002号《交接协议》。主要内容为"因天植酒店有特殊情况，根据《酒店租赁合同》第六条，天植酒店提出修改部分条款，经与烟草公司共同协商确认如下：一、为尽快结束交接时期易出现的双方职责不清的经营局面，明确责任，双方一致同意加速交接时间，将原双方交接时间及费用、财务交割日期由2003年7月1日为界修改提前为2003年6月20日中午12时为双方交接和收入、费用等支出交割时间，烟草公司正式撤出酒店管理和经营，届时天植酒店不能再用烟草公司所属黑龙江龙烟酒店有限公司经营手续继续经营，以自行注册法人的酒店自行承担经营风险及各项费用支出和人员安置等全部责任。在2003年6月20日，甲、乙双方办理完交接手续后，烟草公司在当天撤出所有原酒店财物账册、文档、印讫。二、天植酒店提出修订原2003年7月1日至9月1日两个月装修的日期改为在1-2年淡季内不确定日期，不停业经营策略（天植酒店承诺在上述时间内按装修计划规定继续按原租赁合同装修项目执行），烟草公司表示理解和同意。但双方确认，无论天植酒店何时装修，不应再晚于2005年6月20目前。无论何种原因，如不按此时限和原租赁合同装修项目进行装修，将视为天植酒店违约，按原租赁合同违约条款处理。烟草公司对天植酒店装修和交接日期免房租二个半月优惠政策不变。起租条款仍按租赁合同继续执行不变。自2003年9月1日起租，但今后无论装修停业与否，天植酒店均应继续按期缴租。三，酒店人员交接事宜。双方确认酒店目前由烟草公司管理的六十余名人员全部由天植酒店接管或按本人自愿去留原则安置（名单附后），留用人员其工资和相关福利、待遇等交接分割日期确定为2003年6月20日前由烟草公司负责。2003年6月20日后由天植酒店负责，烟草公司不再承担任何酒店人员费用和相关责任。四、债务和债权交接。双方议定：原2003年7月1日双方债权债务交接时间改为2003年6月20日中午l2时。酒店现有客房、长租房协议一并从原定2003年7月1日交接过渡修改为6月20日中午l2时烟草公司转交给天植酒店，由天植酒店负责重签协议进行收入和履行责任和义务……"。2003年l0月6日，烟草公司与天植酒店就酒店外立面装饰、更换酒店货梯、减免房租等签订《补充协议》。一、装饰酒店外立面协议主要内容为"整个工程重新测算后，工程支出939，032.35元，鉴于酒店外立面工程装饰一新后，能给天植酒店带来直接可观的经济效益，但天植酒店主动提出合同期内在接待烟草公司来往客商方面每年给予一定比例优惠，所以对外立面装饰工程双方同意工程款预先由天植酒店垫付，待工程全部结束烟草公司验收后，由装饰公司按烟草公司要求开具发票，再付款给天植酒店"；二、更换酒店货梯协议主要内容为"货梯属固定资产设备更换，经烟草公司研究决定，由黑龙江电梯厂对酒店货梯进行检修，并视具体情况更换货梯的主要部件，更新改造费用由烟草公司承担，以维持货梯的正常运转，保正天植酒店正常运营，预计此项工程大约在2003年12月上旬结束，双方验收后移交天植酒店使用，天植酒店对此修理全力配合，以便尽快交付使用，同时对更新后的货梯有日常维修、养护等责任利义务，以提高电梯的安全性、可靠性，满足酒店正常运营之需要"；三、减免房租协议主要内容为"根据天植酒店提出的《关于酒店楼外立面整体改造影响营业，请求减免房租的申请》，烟草公司经过认真研究，认为酒店外立面改造是市政府的指令行为，烟草公司已责成有关人员到现场实地勘测，认为确实对天植酒店经营带来影响，不能正常营业，基本上处于停业状态，根据原双方签订的酒店租赁合同第五条第一款之规定，并就实际情况，烟草公司研究决定减免2003年10月、11月两个月酒店租金33.2万元，自2003年12月1日起天植酒店继续按期交纳租金。四、酒店租赁合同中租金的补充说明：原双方签署《酒店租赁合同》第二条第四款第一项所述的在2013年6月30日前十年烟草公司向天植酒店每年收取200万元人民币的租金中，双方确认：其中酒店房屋租金为150万元人民币，设备租金为50万元人民币。双方对此予以确认，租金交费总额和时间不变，继续租赁合同的规定。五、双方再次确认，按照《酒店租赁合同》条款之规定，天植酒店无论何种情况对烟草公司固定资产的拆迁、改造及扩建，必须征得烟草公司物业代表书面签字同意后方可实施，否则一切后果天植酒店自负"。2005年11月1日，烟草公司与天植酒店签订《补充协议》："1、双方确认，需严格按照《酒店租赁合同》第一条第四款之规定，天植酒店按月付租金日期在每月初15号内缴纳，如迟交，按租赁合同第一条第四款规定执行滞纳金（如遇特殊情况，天植酒店应提前两周提出书面报告，以烟草公司书面批准为准可缓交，但最晚不得超过2个月）；2、双方确认，要求严格按照租赁合同第三条第三款之规定，今后天植酒店根据经营需要对酒店房产作出扩建或改建包括接楼，必须在不违背房产、土地规划部门规定并经有关部门审批取得烟草公司书面确认后方可实施，否则一切后果由天植酒店负责；3、双方确认，根据租赁合同第五条第二款规定，双方同意任何一方违约提前终止合同，违约金由原来规定违约方200万元人民币提高400%，即如一方违约，提前终止合同，需向另一方缴纳800万元人民币作为违约金"。2005年11月21日，烟草公司与天植酒店就天植酒店申请在承租的烟草公司酒店楼顶中医街面楼上一侧接建370平方米的多功能会议室，以完善酒店临时设施签订《补充协议》。主要内容为"l、烟草公司提供天植酒店办理接楼所需的业主报批手续，由天植酒店申请办理接楼的全部事项。2、接楼所发生的一切税费和全部责任由天植酒店自行承担，烟草公司不承担任何税费和责任。3、合同期满后所接部分（楼顶会议室）由天植酒店自行处理解决，不记入烟草公司资产。4、如烟草公司在租赁期间受政策影响对酒店楼整体出售，其所接部分不作为酒店楼整体出售，如该酒店楼购买方同意购买后接楼顶会议室，由天植酒店自行同该酒店楼购买方协商解决；如购买方不同意购买天植酒店的后接楼顶会议室，则由天植酒店自行处理解决，烟草公司无义务接收。天植酒店不得因楼顶会议室问题影响烟草公司出售该酒店楼"。2005年12月21日，烟草公司与天植酒店就锅炉改造签订《补充协议》，主要内容为"天植酒店根据市政府环保要求，为保证酒店正常营业，经征得烟草公司同意，对烟草公司所属酒店的手烧原煤炉改造成烧压缩高能煤炉和电锅炉并用。改造锅炉所发生费用共计41万元（包括办理电增容，设备及所有施工费用）天植酒店在出具按烟草公司要求的票据后由烟草公司按协议付给，拆除的燃煤锅炉由天植酒店自行便卖，所得款项用于弥补改造锅炉不足部分。改造后的锅炉仍是酒店楼固定资产不可分割部分，其所有权仍归烟草公司，天植酒店有使用权。至此政府环保项下的集中供热和锅炉改造项目双方全部处理完毕。此次改造完成后八年之内（2013年12月31日之前）如再出现不符合政府职能部门要求而勒令改造等情况，烟草公司不再承担涉及与集中供热和锅炉有关的任何费用……在《酒店租赁合同》项下所签订TY2003-002、TY2003-003号、TY2003-004号、TY2005-001号、TY2005-002号协议未涉及修订的其它条款保持不变，继续有效。上述《酒店租赁合同》及《补充协议》签订后，双方均依约进行了履行。2013年4月22日，烟草公司向天植酒店发出《烟草公司关于重新确定酒店租赁价格的通知》，主要内容为："我公司拟于2013年4月25日与贵公司重新协商确定酒店后十年租赁价格"。天植酒店据此作出了《关于执行双方（2003）承租合同第二条第4款的意见》。主要内容为：一、前10年经营状况分析；二、今后几年经营面临的困难；三、对后10年合同第二条第4款的意见："1、在原有租金的基础上适当下浮，以保证酒店依靠经营完成租金缴纳；2、原租金保持不变"。2013年5月20日，天植酒店致函烟草公司，主要内容为"根据我们之间的约定，需对租金的事宜进行再议，前阶段已了解了贵公司对今后十年租金的意向。我们对这个问题十分重视，组织了调研队伍，对前十年的经营情况进行了全面分析，并对目前的市场进行了调研，在分析和调研的基础上提出了后十年的租金调整方案。虽然方案与贵公司提出的意向条件存在较大的差距，但请贵公司相信我们所提出的方案是经得起推敲的，是可行的。希望能得到贵公司的理解和共识。同时也希望贵公司提出新的意向方案，提供我方考虑"。此后，双方再未进行信函往来及人员接触。2014年1月7日，烟草公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除双方签订的《酒店租赁合同》；2.天植酒店立即返还位于哈尔滨市道里区中央大街160号的房产；3.天植酒店给付违约金800万元；4.天植酒店给付租金100万元（2013年7月1日-2013年12月30日）；5.本案诉讼费用由天植酒店承担。天植酒店辩称：一、烟草公司请求解除《酒店租赁合同》不符合事实和法律规定。1、双方合同约定："后十年的租金由双方协商，协商不一致由有管辖权的人民法院按照国家当时公布的黑龙江省物价指数和市场情况裁定后十年租金标准"。因此，后十年租金的争议不属于解除租赁合同的约定理由。在租赁期间内，租赁方不同意出租方提高租金便解除合同没有法律规定。烟草公司以租金不能达成一致为由要求解除双方租赁合同不符合合同约定条件，也无法律根据。双方经多次协商，租金标准虽没有达成一致的书面意见，但天植酒店已于2013年5月份向烟草公司发函（《关于执行双方（2003）承租合同第二条第4款的意见》）提出后十年租金标准按原租金不变的意见，烟草公司在诉讼中请求按此意见提出2013年7月1日--2013年12月30日租金为100万。天植酒店对烟草公司的致函与烟草公司第四项诉讼请求均已构成法律事实和法律行为，这一法律事实和法律行为的后果是烟草公司已经同意天植酒店对租金标准保持不变的意见，烟草公司以双方对租金仍未达成一致要求解除合同的理由已不存在。2、天植酒店将不能住宿的房间和场地租赁给他人进行经营活动，属于天植酒店租赁期间的正常经营行为，烟草公司举示的11张照片证据不能证明其主张的事实。法院有理由依据法律规定不予支持。二、天植酒店对烟草公司请求给付拖欠100万元租金的主张无异议，该租金的计算标准也是天植酒店在《关于执行双方（2003）承租合同第二条第4款意见》中的第三点意见，同意支付。此前未支付是因烟草公司告知暂不支付（烟草公司告知暂不支付租金的函）。三、关于烟草公司主张的违约金。双方在《酒店租赁合同》及《补充协议》中约定：单方提前终止合同需承担年租金（200万元）400%的违约金。《酒店租赁合同》及所有的《补充协议》中只针对提前终止合同约定承担800万元违约金。天植酒店在合同履行期间未提出过终止合同，没有提前终止合同的违约事实，烟草公司要求天植酒店承担违约金没有事实和法律依据，法院不应支持。四、关于烟草公司要求天植酒店返还租赁房产的主张。因天植酒店与烟草公司的租赁期限尚未届满，合同需继续履行，且天植酒店不存在任何违约行为，故天植酒店不同意烟草公司的该项诉讼请求。另外，烟草公司起诉是单方提前解除合同的故意违约行为。对烟草公司的行为，天植酒店一是坚持请求法院驳回烟草公司的诉讼请求；二是天植酒店保留对烟草公司要求提前终止合同给天植酒店造成损失索赔的权利及要求其承担违约金的权利。原审法院针对烟草公司主张天植酒店未经同意擅自将部分房屋转租的问题，于2014年4月4日组织双方当事人到天植酒店进行了现场勘察。现场情况为：除临中医街一侧地下室卡尔大漠摄影艺术酒吧（约140平方米）、中央大街一侧地下室俄罗斯商品城、天植酒店一楼大厅旋转门右侧鲜果时光店（现榨饮品，面积约4.5平方米）、天植酒店二楼楼梯右侧敞开空间（约有6-7平方米）黑龙江省松花江国际旅行社有限公司天植营业部、楼梯对面黑龙江轩维保险代理有限公司房间（约26-27平方米）、澳门街（即哈尔滨澳门街餐饮有限公司）正在经营外，原哈尔滨奇生贸易有限公司，现为天植酒店书画陈列室、原盛唐佰年酒店用品，现为天植酒店的小会议室，未见航空铁路售票和天植咖啡。2014年4月3日、2014年5月9日，天植酒店、烟草公司先后向本院提交《庭外和解申请》。诉讼期间，合议庭虽数次组织双方进行协商，但由于烟草公司仍坚持年租金不少于1000万元，而天植酒店则坚持按原年租金200万元执行等原因，双方始终未能就后十年每年租金数额达成一致意见，且均不申请就该问题进行鉴定。原审法院判决认为，烟草公司与天植酒店签订的《酒店租赁合同》及相关的《交接协议》、《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，均有效。本案的争议焦点是：1、关于后十年租金应否由法院裁定；2、烟草公司请求解除、天植酒店要求继续履行《酒店租赁合同》的诉辩主张是否成立；3、烟草公司请求天植酒店返还房屋并支付租金100万元主张应否支持；4、烟草公司请求天植酒店赔偿违约金800万元是否成立。关于后十年租金应否由法院裁定确认问题。该问题涉及以下三个问题：1、关于对《酒店租赁合同》第二条第4款第①项的理解和履行问题。双方当事人在2003年6月11日签订的《酒店租赁合同》第二条第4款第①项关于"2013年7月1日至2023年6月30日后10年期间考虑物价上涨及人民币升贬因素，双方提前两个月在2013年5月1日协商，书面签订后10年的租金价格协议作为本合同补充条款。如双方协商不一致，可由有管辖权的人民法院按国家当时公布的黑龙江省物价指数和市场情况裁定后10年每年应缴租金标准"的约定，具有以下两项内容：一是对后十年的租金需经协商后签订书面协议作为对《酒店租赁合同》的补充条款；二是协商不成则由人民法院裁定。关于第一项内容，双方虽然对后十年租金进行了协商，但因双方分歧较大，即烟草公司主张诉争房屋"在评估基准日2013年4月15日所表现的租赁价值为1549.30万元"，天植酒店主张仍坚持按前十年租金标准即每年200万元执行，而未能就后十年资金达成合意。关于第二项内容，虽然双方约定了协商不成的解决办法，但该约定等同于当事人把诉争房屋后十年租金交由第三方，即人民法院来确定。众所周知，人民法院行使司法权具有被动性、有限性，在双方当事人均不向人民法院主张，并申请对争议房屋租金标准进行鉴定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第十二条一款关于"合同内容由当事人约定……"的规定，人民法院不能强制双方缔约，同时也没有裁定向双方当事人出具租赁费标准证明的义务。因此，天植酒店关于后十年租金应由法院裁定的抗辩理由不能得到支持；2、关于天植酒店主张烟草公司已同意按前十年租赁标准执行的抗辩理由是否成立问题。双方在签订并履行《酒店租赁合同》十年后，就签定后十年的租金条款进行了磋商。烟草公司书面通知天植公司以其提供的市场评估价确定后十年租金数额的行为、天植酒店书面通知烟草公司"按前十年租金标准确定后十年租金"的行为均属要约，但要约中均未表明可以通过行为作出承诺，天植酒店未举示以行为作出承诺系双方交易习惯，或已得到烟草公司承诺的证据，且烟草公司提起本次诉讼的主要理由亦是"对2013年7月1日以后的租金价格进行了多次协商没能达成一致"。故天植酒店以烟草公司诉请其支付继续占用期间的租金与前十年租金标准相吻合而主张推定"烟草公司已经同意天植酒店对租金标准保持不变"的抗辩意见无法律依据；3、关于本案能否按市场价确定后十年的年租金价格问题。《合同法》第六十一条规定"合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定"。根据上述法律规定，双方在不能依据《酒店租赁合同》第二条第4款第①项约定，通过协商确定后十年租金价格，并签订书面补充协议的情况下，可按照合同有关条款或者交易习惯，参照《合同法》第六十二条第二项关于"价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行"的规定确定。现双方就后十年的租金数额不能达成补充协议，又均不主张按上述原则确定，双方已不能按照市场价格确认后十年的租金价格。关于烟草公司请求解除、天植酒店要求继续履行《酒店租赁合同》的诉辩主张是否成立问题。《合同法》第二百一十二条规定："租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同"。租金是承租人依约因使用出租人的财产而应当向出租人支付的费用，租金的约定是租赁合同的必备条款。本案中，双方当事人对后十年租赁费没有约定，且未能签订补充协议，又不愿按照市场价评估鉴定，故本案诉争房屋后十年的租赁合同因缺失租金这一必备条款而未成立。因未依法成立的合同既无需解除，也不存在履行问题，故烟草公司请求解除、天植酒店要求继续履行《酒店租赁合同》的诉辩主张均不成立。关于烟草公司请求返还房屋并支付租金100万元的请求应否支持问题。因双方后十年租赁合同未成立，故天植酒店继续占有使用烟草公司房产无约定或法律规定的依据。据此烟草公司请求判令天植酒店返还该房产，并请求天植酒店比照原租金标准支付继续占有使用争议房屋期间，即2013年7月1日至2013年12月30日租金100万元的主张合理，本院予以支持。关于烟草公司请求天植酒店赔偿违约金800万元的主张是否成立问题。诉讼中，烟草公司虽主张天植酒店违反合同约定，擅自对外转租承租的房屋，并改变酒店经营，但所举示的照片证据仅反映牌匾及门窗上的贴字，且经现场查看，并未发现烟草公司主张对外出租的天植咖啡、奇生贸易公司、航空铁路售票点、盛唐佰年酒店用品店；烟草公司不否认卡尔大漠摄影艺术酒吧和俄罗斯商品城是烟草公司原长租户，依照双方签订的酒店租赁合同，天植酒店有权延续租赁的事实。诉讼中，烟草公司亦不能证明天植酒店一楼大厅的鲜果时光、旅行社营业部、澳门街餐饮，以及天植酒店为自身经营与轩维保险代理建立长期包房租赁关系与酒店经营无关。因此，烟草公司主张天植酒店违反约定，对外转租并改变酒店经营方式的证据不足。其据此要求天植酒店支付违约金800万元的理由不成立，不予支持。判决：1.判决发生法律效力后三十日内，天植酒店自哈尔滨市道里区中央大街160号迁出，将其承租的哈尔滨市道里区中央大街160号房屋返还给烟草公司；2.判决发生法律效力之日起三十日内，天植酒店给付烟草公司2013年7月1日至2013年12月31日的租金100万元；3.驳回烟草公司其他诉讼请求。天植酒店不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决并依法改判驳回烟草公司起诉或驳回烟草公司诉讼请求；本案一、二审的诉讼费用由烟草公司承担。具体理由为：1.烟草公司原审没有诉权，法院应依法裁定驳回起诉。烟草公司原审起诉主张系请求法院判令其行使解除权，以解除双方签订的《酒店租赁合同》及其他相关协议。但依据《合同法》第九十六条第一款之规定，烟草公司并未将解除合同的意思表示依法通知天植酒店，故其不具有诉权；2.一审判决判定天植酒店返还房屋无事实及法律依据。本案双方签订的《酒店租赁合同》系租期为二十年的一个整体合同，不存在"前十年"或"后十年"两个合同，但一审判决以缺少租金价格这一主要条款而认定"后十年的租赁合同"未成立，无事实及法律依据。烟草公司辩称：双方签订的《酒店租赁合同》包括两部分内容，前十年租赁合同内容双方已经履行完毕，关于后十年租赁合同内容因法院无依职权裁定租金价格的权利，且双方关于后十年租金价格及给付方式亦无其他约定，故租赁合同因缺失必备条款而未成立，天植酒店无权继续占有和使用本案房屋。请求二审法院驳回天植酒店上诉请求，维持原判。双方当事人在本院审理期间均未举示新的证据。本院经审理确认原审法院判决认定的事实本院认为，关于烟草公司是否享有本案诉权的问题。根据《合同法》第九十六条第一款"当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力"之规定，合同一方将解除合同的意思表示通知到达合同相对方是合同发生解除效力的条件之一，这是对于合同双方之间单独行使解除权的规定，并非提起诉讼的前置条件。且烟草公司一审提起诉讼明确请求解除合同，亦可视为将解除合同的意思表示通知了天植酒店。故天植酒店以烟草公司未将解除合同的意思表示向其发出通知，故烟草公司无本案诉权的上诉请求无相关法律依据，本院不予支持。关于天植酒店是否应向烟草公司返还租赁房屋的问题。双方签订的《酒店租赁合同》对后十年租金价格的约定为"自2013年7月1日至2023年6月30日后十年期间考虑物价上涨及人民币升贬因素，双方应提前两个月在2013年5月1日协商书面签订后十年的租赁费价格协议作为本合同的补充条款。如双方协商不一致，可由有管辖权的人民法院按国家当时公布的黑龙江省物价指数和市场情况，来裁定后十年每年应缴甲方租赁费标准，双方一致遵守"。由上述合同内容可知，双方对如何确定后十年租金价格约定了两种方式：一是双方于后十年租期开始前以协商方式确定每年租金价格；二是如双方协商不成，则以诉讼形式由法院裁定后十年每年租金价格。从本案双方为确定后十年租金价格的过程来看，首先，双方于本案诉讼前曾对后十年租金价格进行协商但未能形成一致意见；其次，在本案诉讼过程中，原审法院及本院曾多次组织双方调解协商后十年租金价格，但因双方主张租金价格差距过大而未能形成一致意见，且双方均未申请对后十年租金价格进行鉴定，故依据《合同法》第十二条第一款第五项"合同内容由当事人约定，一般包括以下条款：……（五）价款或报酬"之规定，法院不能强制双方缔约并确定后十年租金价格。由上述内容可知，按照双方签订《酒店租赁合同》约定的两种方式均已无法确定诉争房屋后十年租金价格，亦无其他能够确定后十年租金及给付方式之约定，且依据《合同法》第二百一十二条"租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同"及第二百一十三条"租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款"之规定，租金作为租赁合同的必备条款之一，是双方订立租赁合同的前提条件，现本案双方未能就后十年租金达成合意并签订补充协议，故本案诉争房屋后十年的租赁合同因缺少租金这一必备条款之一而未成立，天植酒店应向烟草公司返还诉争房屋。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，800.00元，由天植酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长  王广厚代理审判员  牛国梁代理审判员  李营东二〇一五年十月二十三日书 记 员  孙 佳