广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第1272号
上诉人（一审被告）柳州丰泽房地产开发有限公司，住所地：柳州市龙城路丽晶大酒店。
法定代表人许维华，该公司董事长。
委托代理人胡幼民，该公司员工。
委托代理人韦佳，该公司员工。
被上诉人（一审原告）杨宜澄。
上诉人柳州丰泽房地产开发有限公司（以下简称丰泽公司）与被上诉人杨宜澄因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月28日受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长，代理审判员曾庆斌和代理审判员罗贵琼参加的合议庭审理了本案。代书记员黄脉鲜担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年5月5日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定：杨宜澄向丰泽公司购买位于柳州市公园路47号第15层5号房屋；房屋建筑面积为52.82平方米，其中，套内建筑面积为38平方米；房屋总价款为285217元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记建筑面积为准调整实际总房款，多退少补，建筑面积单价为5399.80元／㎡；付款方式为先支付首付款，余款由杨宜澄与银行办理按揭贷款手续后支付；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可选择退房或不退房，不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，杨宜澄依照合同约定于2008年5月2日、6月17日将购房款共计285217元支付给丰泽公司。丰泽公司于2010年2月5日将房屋交付杨宜澄，后因丰泽公司没有依约履行其义务，导致杨宜澄不能取得房地产权属证书，杨宜澄遂诉至一审法院，请求确认双方之间的《商品房买卖合同》有效；位于柳州市公园路47号中环大厦第15层5号商品房归杨宜澄所有；本案的诉讼费由丰泽公司承担。丰泽公司在一审答辩称，对杨宜澄的诉讼请求没有意见。
一审法院审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方于2008年5月5日所签订的《商品房买卖合同》，有双方真实签字盖章，是双方的真实意思表示，而且合同没有违反法律规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年5月5日所签订的《商品房买卖合同》，对双方具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行相应义务。杨宜澄已经依约履行了支付购房款的义务，根据商品房买卖合同丰泽公司应当协助杨宜澄办理房屋所有权证书，将房屋的所有权转移至杨宜澄名下，但丰泽公司未履行相应义务。现杨宜澄要求确认柳州市公园路47号中环大厦第15层5号商品房归杨宜澄所有，该诉请有合同和法律依据，该院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第六十条第一款，第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条的规定，判决：一、确认杨宜澄与柳州丰泽房地产开发有限公司于2008年5月5日签订的购买坐落于柳州市公园路47号第15层5号房屋（建筑面积52.82平方米）的《商品房买卖合同》有效。二、坐落于柳州市公园路47号第15层5号房屋（建筑面积52.82平方米）归杨宜澄所有。案件受理费4865元，因适用简易程序减半收取2432.5后，由柳州丰泽房地产开发有限公司负担。
上诉人丰泽公司不服一审判决，上诉称，一、被上诉人一审提起诉讼不符合起诉条件，一审法院作出判决违反法律规定。上诉人与被上诉人签订合同至房屋交付给被上诉人，从未就涉案合同的效力及房屋所有权的归属问题与被上诉人产生纠纷。即使在一审开庭时，上诉人对被上诉人的诉求也未提出任何异议。合同具有相对性，合同的效力只能对合同当事人发生法律效力，合同权利方只能按照合同的约定向合同义务方主张权利。从本案合同的内容及被上诉人在起诉状中的陈述，被上诉人已经支付了购房款，上诉人也已将房屋交付给了被上诉人，除因被上诉人未补缴面积差价而办理产权证外，双方的合同已经基本履行完毕。所以，在被上诉人不提出异议，或未经人民法院或仲裁机构撤销或确认无效的情况下，应推定合同是有效的。因此，被上诉人以确认合同效力为由而起诉，不符合起诉条件。涉案房屋上诉人已于2010年2月5日交付转移给被上诉人占有使用，且上诉人也亦将与被上诉人签订的合同在房产管理部门进行了预告登记及备案登记。根据《物权法》、最高院与国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的相关规定，被上诉人对涉案房产享有准物权权利。如被上诉人因办理产权证为由而主张权利，其只能按合同约定要求被上诉人履行办证义务而另行起诉。该主张只是合同权利，而不是物权权利。由此可见，在作为合同相对方的上诉人对合同效力及房屋所有权归属问题没有异议，且就此并未与被上诉人发生争议的情况下，被上诉人以确认合同有效、享有房屋所有权的起诉不符合起诉条件，法院应依法裁定不予受理或驳回起诉。很显然，一审对合同的效力及房屋所有权作出判决显属适用法律不当。二、被上诉人在一审所依据的事实及理由与其诉请是有差异的，被上诉人主张是因为上诉人违约遂提起诉讼，应当是债权之诉，而其诉讼请求确是请求对合同的有效性和房屋的所有权进行确认，是属物权确认，因此，被上诉人所依据的事实及理由并不能支持其诉讼请求。一审判决确认涉案房屋归被上诉人所有不符合法律规定。三、被上诉人以要求上诉人办理产权证为由而起诉，系因被上诉人存在违约，导致不能办理产权证。根据商品房买卖合同的约定，产权登记面积与合同约定发生差异的，以产权登记建筑面积为准调整实际总房款，多退少补。本案涉诉房产的合同约定面积为52.82平方米，但最终测绘面积为53.41平方米，对该面积差价款项，上诉人多次要求被上诉人进行补缴，但其均以先办理产权证为由而拒绝支付，导致上诉人无法开具办证所需的全额“销售不动产统一发票”。根据柳州市房管局办证规定，办理产权证所需“销售不动产统一发票”面积及房款必须是最终测绘且已备案的面积及房款，否则不予办理产权登记。如前所述，由于被上诉人拒绝支付房产面积差价款，上诉人无法开具办证所需“销售不动产统一发票”，进而也暂时无法办理产权证。很显然，被上诉人拒绝支付房产面积差价款是导致未办理产权证的根本原因，按合同约定属违约行为。综上所述，被上诉人以确认合同有效、享有房屋所有权为由而提起诉讼，以规避其未补缴面积差价款的违约行为，意图通过法院判决而达到直接办理产权证的目的。一审法院所作出的判决明显适用法律不当。为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案的诉讼费。
被上诉人杨宜澄辩称，一审判决确认合同有效是正确的，因为合同是双方在公平自愿下签订的，那么合同就是有效的，我们的物权被侵权了，所以起诉到法院要求裁判房屋是归谁所有，要求确认双方合同有效。一审判决是正确的，请求二审法院予以维持。
双方当事人对一审查明的事实无异议，二审均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条规定，人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。该法第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，被上诉人与上诉人在商品房买卖合同中因办理房屋权属登记问题产生纠纷诉至法院，被上诉人的起诉有明确的被告、具体的诉请和事实依据，符合法律规定的起诉条件，法院依法应当受理并依法作出判决符合法律规定。上诉人关于被上诉人提起诉讼不符合起诉条件，一审法院作出判决属适用法律错误的主张缺乏法律依据，本院不予支持。
上诉人认为被上诉人主张上诉人违约而提出诉讼，但被上诉人的诉讼请求却是对房屋的所有权进行确认，因此被上诉人诉请所依据的事实理由与其诉请不一致。对此本院认为，本案中，上诉人取得包括诉争房屋在内的柳州市公园路47号地块的土地使用权并在该地块上建造了诉争房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，上诉人因建造本案诉争房屋而享有该房屋所有权，之后双方当事人签订了商品房买卖合同，上诉人将诉争房屋出卖给被上诉人，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，在被上诉人已按照合同约定支付购房款后，诉争房屋的所有权应从上诉人转移至被上诉人。上诉人虽然已交付房屋给被上诉人占有使用，合同主要内容已基本履行完毕，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，从公示公信的角度来看，被上诉人对诉争房屋并无所有权，将诉争房屋权属登记至被上诉人名下才是双方当事人完成履行《商品房买卖合同》权利义务的标志。因此，双方签订的合同不仅具有债权的性质，亦具有物权的性质。被上诉人依据合同主张上诉人违约，并请求法院确认合同效力和房屋归属并没有违反法律规定。上诉人的该项异议理由不充分，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是当事人在平等自愿的基础上协商一致的结果，为当事人的真实意思表示，其内容和形式未违反国家法律规定，应确认该合同合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人依约履行了支付购房款的义务，而上诉人没有履行协助上诉人办理房地产权属证书，将房屋的所有权转移至被上诉人名下的义务，导致被上诉人不能取得房地产权属证书。被上诉人依据合同要求确认柳州市公园路47号中环大厦第15层5号商品房归其所有合法有据。上诉人主张未能办理房地产权属证书系因被上诉人拒绝支付房产面积差价款所致，但被上诉人认为上诉人并没有通知其补交房屋差价，且其也愿意补交房屋差价。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，上诉人对其主张负有举证责任，本案上诉人是否已通知被上诉人补交差价、被上诉人是否存在拒绝补交差价应当由上诉人举证，上诉人未能举证证实其主张，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4863元（上诉人柳州丰泽房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州丰泽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
代理审判员 曾庆斌
代理审判员 罗贵琼
二〇一四年十二月十九日
代书 记员 黄脉鲜