西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民二初字第01596号
原告：中信银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市长安北路89号。
负责人：胡宝安，系该行行长
委托代理人：王荣，陕西再创律师事务所律师。
被告：鲁喆，男，1968年12月12日出生，汉族。
被告：张安玲，女，1971年6月7日出生，汉族。
委托代理人：鲁喆，男，系委托人丈夫。
被告：陕西泽达实业发展有限公司，住所地：西安市南二环东段208号正信商住8楼E座。
法定代表人：李良利，总经理。
第三人：孙寒冰，男，1990年8月23日出生，汉族。
委托代理人：孙步凌，男，系委托人父亲。
原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行西安分行）与被告鲁喆、张安玲、陕西泽达实业发展有限公司（以下简称泽达实业）借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中信银行西安分行委托代理人王荣、被告鲁喆、被告张安玲委托被告鲁喆、第三人孙寒冰及其委托代理人孙步凌到庭参加了诉讼，被告泽达实业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告中信银行西安分行诉称，2004年12月6日，其与被告鲁喆、张安玲签订《中信实业银行个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，由原告向被告鲁喆、张安玲提供贷款48万元整，用于购买西安市雁塔区南二环东段西北新闻大厦B座14层B14-E号房屋，并以该房产为上述贷款办理抵押，被告泽达实业为上述贷款保证人。合同签订后，原告如期向被告鲁喆、张安玲发放贷款，但被告鲁喆、张安玲未能按月偿还贷款本息，被告的行为已严重违反合同约定，构成违约,故提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的借款合同；2、被告鲁喆、张安玲立即偿还原告借款逾期本金85205.45元、逾期利息50380.04元、罚息4503.54元，逾期总金额共计140089.03元及剩余借款本金205248.9元，利息920.53元，以上两项共计应还总金额346258.46元（截止2013年3月14日），并判令利息到给付之日；3、被告泽达实业承担保证责任；4、原告优先行使房产抵押权；5、三被告承担本案的诉讼费用。
被告鲁喆辩称，其知道办理借款的事情，是泽达实业代为办理的，办到一半的时候因为其没有支付足够购房款，其认为贷款没有办理下来，以为就不了了之了，最后房产证也没有办理下来，也未向银行还过贷款，现在也无力偿还贷款，请求对抵押房屋进行拍卖。
被告张安玲答辩意见同鲁喆。
被告泽达实业未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人孙寒冰述称，原告提交的抵押证明是商品房预售抵押，而不是实际房产的抵押，且该预售抵押在取得房屋权属证书之后未办理他项权利证书，因此认为本案与其无关，其为本案诉争房产的合法的产权人，是善意取得第三人，应受法律的保护。
经审理查明：2004年12月6日，原告与被告鲁喆、张安玲签订《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，该合同约定，由原告向被告提供贷款48万元整，用于购买西安市南二环东段208号西北新闻大厦B座14层E号B14-E,借款月利率为4.425‰，贷款期限为180个月，自2004年12月6日起至2019年12月6日止。还款方式为等额本息还款法，还款期限为每月15日，逾期借款罚款利率为日万分之2.1，房屋单价为3630元每平方米，被告鲁喆、张安玲在上述借款合同落款处签名。同日，原告与被告鲁喆、泽达实业就上述借款合同在西安市莲湖区公证处进行了公证，该公证处作出（2004）西莲证经字第7044号《公证书》，该公证书载明：“中信实业银行西安分行法定代表人谢宏儒的委托代理人孔令泉与鲁喆及保证人陕西泽达实业发展有限公司的法定代表人李良利经协商一致订立了《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，上述当事人意思表示真实，合同上当事人签字印鉴属实。”同日，原告与被告鲁喆、张安玲签订《西安市房地产抵押合同》，该合同约定：被告鲁喆、张安玲以西安市南二环东段208号西北新闻大厦B座14层E号B14-E号房屋对上述借款设定抵押，并向西安市房屋管理局申请办理抵押登记，该局于2005年1月13日作出市房预抵字20050190564号《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》，该备案证明载明：抵押人为鲁喆，抵押权人为中信实业银行西安分行，抵押房产坐落于西安市雁塔区南二环东段208号，权利范围为西北新闻大厦B座14层B14-E号。
本案审理过程中，被告鲁喆对《个人贷款划款委托书》、《贷款借据》（付本）上“鲁喆”签名的真实性不予认可，申请对该签名进行司法鉴定，本院通过西安市中级人民法院委托西北政法大学司法鉴定中心就上述鉴定意见进行了鉴定，鉴定意见载明：检材一、二笔迹与样本笔迹是同一人书写。鉴定费用6000元整，鲁喆已向鉴定部门缴纳。
本院前往西安市雁塔区南二环东段208号西北新闻大厦B座14层B14-E号地址查找，经询问其物业得知该地址居住者为第三人孙寒冰。上述西北新闻大厦B座14层B14-E号地址为被告泽达实业预售本案房屋的地址，也是本案《西安市房地产抵押合同》载明的抵押房屋坐落位置，但该处房屋现编号为西安市雁塔区南二环东段208号1幢2单元21405室。随后，第三人孙寒冰认为其对于本案涉案房产享有权利，故申请参与诉讼，并提交《西安市房屋登记薄》，该登记薄载明：坐落于西安市雁塔区南二环东段208号1幢2单元21405室房屋登记所有权人为孙寒冰。该房屋系案外人邱建华于2007年3月15日购买于被告泽达实业，双方签订《商品房买卖合同》，合同载明所购买的房屋为西安市雁塔区南二环东段208号西北新闻大厦1幢2单元14层121405号房屋。案外人邱建华于2008年6月25日取得西安市雁塔区南二环东段208号1幢2单元14层121405号房屋产权证书，房屋权属证号为：1150106001-19-1-21405~1，登记房屋地址为西安市雁塔区南二环东段208号1幢21405号房屋。2014年11月21日，案外人邱建华与第三人孙寒冰签署《房地产买卖契约》，邱建华将上述房屋出卖给第三人孙寒冰，并办理相应权属登记，变更后的权属证书号为：1150106001-19-1-21405~2。
经核实，截止2014年4月15日，本案各项借款逾期的明细为：贷款本金213340.05元，利息16537.91元，罚息3103.43元，合计欠款金额为232981.39元。
以上事实，有原、被告、第三人提交证据及当事人陈述存卷为证。
本院认为，原告中信银行西安分行与被告鲁喆、张安玲签订《中信实业银行个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，经过公证文书公证，证明上述合同当事人意思表示真实，签字印鉴属实，且被告鲁喆对《个人贷款划款委托书》、《贷款借据》（付本）其签名的真实性申请进行司法鉴定，经鉴定，也已确定上述签名的真实性，故应认为《中信实业银行个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告鲁喆提供贷款，被告鲁喆未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定要求解除与被告之间的借款合同，并要求被告鲁喆偿还剩余贷款及利息、罚息的诉讼请求于法有据，依法予以支持，但具体数额以核实的数额为准，即截止2014年4月15日，本案各项借款逾期的明细为：贷款本金213340.05元，利息16537.91元，罚息3103.43元，合计欠款金额为232981.39元。对于原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求，因本案抵押备案登记的房屋地址为西安市雁塔区南二环东段208号西北新闻大厦B座14层B14-E号，该处现为第三人孙寒冰居住，且该房屋登记在第三人孙寒冰名下，故对于原告要求行使抵押权的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告鲁喆辩称，其办理本案借款时因未支付足够购房款，贷款没有办理下来的答辩意见，因本案《个人贷款划款委托书》、《贷款借据》（付本）经鉴定已确认为被告鲁喆本人签署，且（2004）西莲证经字第7044号《公证书》亦可以佐证被告鲁喆签署本案购房借款合同意思表示真实，签字属实，故对于被告鲁喆上述答辩意见，本院依法不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(二)项、第九十七条,《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十一条、第四十二条第(二)项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日原告中信银行股份有限公司西安分行与被告鲁喆、张安玲签订的《中信实业银行个人购房借款合同》予以解除。
二、本判决生效后十日内，被告鲁喆、张安玲归还原告中信银行股份有限公司西安分行贷款本金213340.05元，利息16537.91元，罚息3103.43元，合计欠款金额为232981.39元（截止2014年4月15日），并按双方签订的《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》约定支付此后至生效判决确定的清偿之日产生的利息、罚息。
三、被告陕西泽达实业发展有限公司对上述鲁喆、张安玲所负债务承担连带清偿责任。被告陕西泽达实业发展有限公司对上述债务承担清偿责任后可以向被告鲁喆、张安玲追偿；
四、驳回原告中信银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6794元、公告690元、鉴定费6000元，诉讼费合计13484元整，由被告鲁喆、张安玲负担10000元整，原告中信银行西安分行负担3484元整。（案件受理费6794元、公告690元原告已预交，被告鲁喆、张安玲在支付上述款项时支付原告案件受理费3310元、公告690元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李新元
代理审判员 杜 飞
人民陪审员 张 彤
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 满 婷