河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民终1658号上诉人（原审被告）：李瑞国，男，1968年3月16日产生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：李景坤，河北紫微星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中央军委训练管理部邯郸离职干部休养所，住所地丛台区展览路34号。法定代表人：王国忠，该所所长。委托诉讼代理人：古伟、沈慧芬，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。上诉人李瑞国因与被上诉人中央军委训练管理部邯郸离职干部休养所（以下简称邯郸干休所）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初4257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞国上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判；本案一、二审诉讼费用由邯郸干休所负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审认定李瑞国未按合同约定交纳房租并判决李瑞国与邯郸干休所解除合同，属事实认定不清。李瑞国与邯郸干休所签订的租赁合同约定，租赁期限为2015年10月1日至2018年9月30日。在租赁期限内，因国家政策发生重大变动，2016年3月份中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，自《通知》下发之日起，所有单位一律不得新上项目，能够协商解决军地合同协议的项目立即停止。邯郸干休所在2016年3月底单方向李瑞国下达解除合同通知，通知下达后，双方合同关系已经解除。因李瑞国在所租赁房屋进行大量资金投入，邯郸干休所就赔偿问题多次与李瑞国协商，至今未达成一致意见，在与邯郸干休所解除合同后，李瑞国仍然使用租赁房屋，2016年11月李瑞国向邯郸干休所交纳了使用房屋期间的租赁费，李瑞国再次向邯郸干休所交纳2017年占用房屋期间租赁费时，邯郸干休所以等待政策为由暂未收取租赁费用。双方之间2016年3月份已经解除租赁合同，双方已不存在按时交纳租赁费的约定，所以一审认定未按时交纳租赁费用而解除双方合同系认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定判决李瑞国承担违约责任，支付违约金，系适用法律错误。2016年3月底，邯郸干休所单方向李瑞国下达解除合同通知，在三个月的异议期内李瑞国并未提起诉讼，双方之间签订的租赁合同在解除合同通知到达之日，该租赁合同已经解除。导致李瑞国持续占用该房屋的原因是因为邯郸干休所迟迟不肯解决对李瑞国进行赔偿等问题，邯郸干休所也不愿收取李瑞国占用房屋期间的租赁费。三、有新证据证明一审法院判决错误，在合同签订后，李瑞国对承租房屋进行了全面翻新、装修，并加盖房屋四间，该房屋与所承租房屋形成一个整体均由李瑞国予以使用，一审法院判决向邯郸干休所交付14间房屋无法履行。邯郸干休所答辩称，李瑞国称2016年3月底我单位通知其解除租赁合同不是事实，双方所签租赁合同规定，租赁合同解除或期满时新建或添建的固定设备，归我方所有，无偿交给我方，故不存在不能履行的情况。李瑞国在2016年11月交房租8万元时，已欠下半年的房租25000元。邯郸干休所向一审法院起诉请求：l.确认原告邯郸干休所解除和被告李瑞国双方签订的《军队房地产租赁合同》的效力；2.判决被告立即返还原告房屋；3.判决被告支付拖欠原告租赁费用70500元（暂计算到2017年9月6日）以及自2017年9月6日起至被告实际搬离本案所涉房屋时止期间的租金；4.判决被告支付租赁期间所拖欠的2015-2016年度及2016-2017年度的取暖费用共计12440元；以后取暖费用按实际产生数额给付至返还房屋时止；5.判决被告支付原告因迟交租金产生的违约金2611元（25000元自2016年11月11日起至2017年3月15日止，70500元自2017年3月15日起至2017年9月6日止按同期人民银行贷款利率上浮30%计算），以后违约金按同期人民银行贷款利率上浮30%计算至实际给付租金时止；6.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月30日，中国人民解放军总参谋部军训部邯郸离职干部休养所(以下简称总参邯郸干休所)（甲方）与李瑞国（乙方）签订合同编号【2013】008-1号《军队房地产租赁合同》一份，双方约定：“第一条、甲方自愿将位于邯郸市展览路34号（京冀字第5137号）的房屋14间出租给乙方使用。第二条、租赁用途为茶社和商务。第三条、租赁期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止。第四条、年租金总额（不含水、电、暖、煤气等费用）为105000元。月租金为8750元。租金按半年结算，乙方于每年的3月15日前或者9月15日前交付下6个月租金给甲方。第五条、租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第六条、自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金10000元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条、租赁期内，甲方应当履行下列义务……第八条、租赁期内，乙方应当履行下列义务……第九条、合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的……（二）甲方因非军事需要提前解除合同的……（三）乙方需要提前解除合同的……（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方协商解决。第十条、甲方违约责任……第十一条、乙方违约责任：（一）……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同……；逾期60日，视为乙方放弃在甲方财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条……”合同签订后，总参谋部军训部邯郸离职干部休养所向李瑞国交付租赁房屋，李瑞国按期支付房屋租金。租赁合同到期后，总参邯郸干休所（甲方）与李瑞国（乙方）签订合同编号【2013】008-2号《军队房地产租赁合同》一份，双方约定租赁期限为2015年10月1日起至2018年9月30日止，其他内容同合同编号【2013】008-1号《军队房地产租赁合同》内容。2016年1月28日，总参邯郸干休所更名为邯郸干休所。2016年4月1日至2017年3月31日的年租金为105000元，2016年11月11日，李瑞国交纳租金80000元，拖欠租金25000元未付。2017年7月24日，邯郸干休所向李瑞国下达解除合同通知书，以李瑞国未按合同约定按时支付租赁费及有关费用，违反了《军队房地产租赁合同》第四条、第五条之规定，依据合同法和双方签订的《军队房地产租赁合同》第十一条第二项规定，通知李瑞国解除合同，要求李瑞国在接到本通知10日内腾退房屋，付清租金及相关费用，并承担违约责任。截止2017年9月6日，李瑞国拖欠邯郸干休所租金70500元、违约金2611元，经邯郸干休所催要未果，诉至法院。一审法院认为，邯郸干休所与李瑞国签订的合同编号【2013】008-2号《军队房地产租赁合同》，系双方在平等、自愿的基础上签订，属有效合同，双方均应依约履行各自的权利义务。本案中，邯郸干休所将房屋出租给李瑞国使用，履行了交付义务。李瑞国逾期未交纳租赁费，且超过30日，已构成违约，应承担违约责任。邯郸干休所有权依照双方约定与李瑞国解除租赁合同，李瑞国应及时返还租赁房屋，支付拖欠的租赁费70500元并支付逾期交纳租金产生的违约金。李瑞国辩称合同不应当解除，合同不能继续履行是因为军队政策调整的不可抗力，邯郸干休所应当赔偿其经济损失，且因与邯郸干休所协商赔付事宜，早已停业，不应继续支付租赁费。鉴于邯郸干休所将租赁房屋交付李瑞国后，一直由承租人李瑞国占有支配，李瑞国应按合同约定支付租金，李瑞国拒付租金的抗辩理由不能成立，不予采信。关于违约金的数额和标准，鉴于双方签订的《军队房地产租赁合同》中第十一条第二款明确约定“每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金”，邯郸干休所主张李瑞国支付违约金2611元，不违反相关法律规定，故予以支持。关于邯郸干休所主张李瑞国支付租赁期间取暖费12440元，因邯郸干休所未向法院提交相关证据证明，故对其该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决如下：一、解除中央军委训练管理部邯郸离职干部休养所与李瑞国签订的合同编号【2013】008-2号《军队房地产租赁合同》；二、李瑞国于本判决生效之日起七日内将位于邯郸市展览路34号房屋14间交付给中央军委训练管理部邯郸离职干部休养所；三、李瑞国于本判决生效之日起七日内支付拖欠中央军委训练管理部邯郸离职干部休养所租赁费70500元（自2017年9月7日至李瑞国交付租赁房屋之日止的租赁费，按月租金8750元计算）；四、李瑞国于本判决生效之日起七日内支付中央军委训练管理部邯郸离职干部休养所违约金2611元（自2017年9月7日至偿付租赁费完毕之日止的违约金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；五、驳回中央军委训练管理部邯郸离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，减半收取969元，由中央军委训练管理部邯郸离职干部休养所负担155元，李瑞国负担814元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，李瑞国称邯郸干休所2016年3月底给其下达了解除合同通知，但邯郸干休所不认可有此事，李瑞国也没有充分证据证明该事实存在，故李瑞国称“双方之间2016年3月份已经解除租赁合同，已不存在按时交纳租赁费的约定”的理由不成立。李瑞国与邯郸干休所签订的【2013】008-2号《军队房地产租赁合同》显示，交纳租赁费的时间为每年的3月15日、9月15日提前交纳下6个月的租赁费，但2016年11月11日，李瑞国交纳租金8万元时，仍拖欠租金25000元，且已超过应交纳租赁费的日期（2016年9月15日）30日，根据双方签订的租赁合同第十一条的约定，逾期交纳租金的，逾期30日，出租方有权解除合同，故一审判决解除双方之间签订的【2013】008-2号《军队房地产租赁合同》并无不当。李瑞国上诉人称，是邯郸干休所不愿收取李瑞国的租赁费，但李瑞国没有就该说法提供证据证明，邯郸干休所也不认可该说法，故李瑞国该上诉理由不成立。李瑞国称“其持续占用该房屋的原因是因为邯郸干休所迟迟不肯解决对李瑞国进行赔偿等问题”，但邯郸干休所对李瑞国的该说法也不予认可，且交纳租金是承租人履行租赁合同的法定义务，其拒交租金的行为，属于违约行为，应承担相应的违约责任。关于一审判决能否履行问题，本院认为，双方签订的【2013】008-2号《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项约定“确实需要进行改造，装修或者增扩固定设备的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交甲方”。故根据该约定，一审判决结果并无不妥。综上所述，李瑞国的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由李瑞国负担。本判决为终审判决。审判长  宋世忠审判员  杨海山审判员  霍金喜二〇一八年三月二十七日书记员  王 琨