北京市�城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第15538号
原告韩香兰，女，1963年2月3日出生。
委托代理人孙加栋，北京市道成律师事务所律师。
委托代理人朱晓娜，女，1987年8月14日出生。
被告北京联立房地产开发有限责任公司，住所地本市东城区安华北里×号迤北，组织机构代码700232945。
法定代表人牛丹曦，董事长。
委托代理人刘岩，北京市安诺律师事务所律师。
第三人北京城建四建设工程有限责任公司，住所地本市海淀区王庄路××号，组织机构代码101930207。
法定代表人于天恩，副董事长。
委托代理人易思翀，女，1986年2月17日出生。
委托代理人：孙伟栋，男，1981年6月9日出生。
原告韩香兰与被告北京联立房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理。依法追加北京城建四建设工程有限责任公司为本案第三人，依法由代理审判员代净担任审判长，与代理审判员黄琼蕙、人民陪审员倪东组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩香兰的委托代理人孙加栋、朱晓娜，被告北京联立房地产开发有限责任公司（以下简称联立公司）的委托代理人刘岩，第三人北京城建四建设工程有限责任公司（以下简称城建四公司）的委托代理人易思翀、孙伟栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩香兰诉称：2012年7月5日，原告与联立公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，联立公司将位于北京市东城区安化北里×号院×楼×层×××号房屋出售给原告。双方约定，房屋总价款7679816元。原告按合同约定履行了全部付款义务，但联立公司未向原告交付购房发票、契税发票和专项维修基金发票，也未能在合同订立之日起90日内（2012年10月3日前）为原告办理产权转移登记手续，原告于2013年1月14日取得上述房屋的所有权证，逾期103日。联立公司更无故将交房时间推迟至2014年12月22日，联立公司逾期707日交房。故原告诉至法院，请求判令1、被告支付原告逾期交房违约金1085925元；2、被告支付原告迟延办理房屋所有权证违约金158204元；3、被告向原告交付购房发票、契税发票、专项维修基金发票；4、被告承担本案诉讼费。
被告联立公司辩称：本案的房屋买卖不是普通的房屋买卖，联立公司与东方财富置业有限公司共同开发了涉诉房屋所在楼盘。东方财富置业有限公司是投资方，联立公司是开发商，承建方为城建四公司。为了偿还工程款，东方财富置业有限公司将涉诉楼盘的地下二层与地上二层转让给城建四公司，城建四公司再指定相关单位或个人为购买方与联立公司签订合同。本案中，北京市东城区安化北里×号院×楼×层×××号房屋是城建四公司指定河南省新蒲建筑工程承包有限公司作为实际买方，河南省新蒲建筑工程承包有限公司又指定原告为北京市东城区安化北里×号院×楼×层×××号房屋签约方，原告与联立公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》。城建四公司与联立公司就包括北京市东城区安化北里×号院×楼×层×××号房屋在内的地下二层与地上二层签订有《房屋买卖协议书》，签订该《房屋买卖协议书》后，城建四公司对相关部分进行了改造，由于房屋分户改造，原告与联立公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中没有约定房屋交付的期限。房屋分户改造到2014年12月底才完成，因此联立公司于2014年12月底才交付房屋，原告对此情况是知情的。原告要求延期交房�约金没有合同依据。按照双方《北京市商品房现房买卖合同》约定，交房后180天内未办理产权证才承担违约责任。联立公司在交房之前已经为原告办理了产权证，所以联立公司没有违约。关于购房发票、契税发票及专项维修基金发票，联立公司已经将上述票据给了城建四公司。综上，被告联立公司不同意原告的诉讼请求。
第三人城建四公司述称：第三人与河南省新蒲建筑工程承包有限公司签订的《协议书》中，明确约定协议签订之日起两日内河南省新蒲建筑工程承包有限公司对于以债权金额折抵购房款的金额向第三人开具等额正式发票，但河南省新蒲建筑工程承包有限公司未向第三人开具发票，故第三人不同意将购房发票、契税发票及专项维修基金发票交付原告。
经审理查明：2012年7月5日，被告联立公司（出卖人）与原告韩香兰（买受人）签�《北京市商品房现房买卖合同》。该合同约定，买受人购买出卖人坐落于北京市东城区安化北里×号院×楼×层×××号房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积214.52平方米，套内建筑面积133.87平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币57367.72元，总价款人民币7679816元整。付款方式为商业贷款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向交通银行借款支付。第九条的交付条件，出卖人应当在×年×月×日前向买受人交付该商品房。第十条的逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求�续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第十八条权属转移登记，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证的，如因出卖人责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内向买受人支付。第二十二条的专项维修资金，买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自买受人接收该商品房之日起60日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。上述合同签订后，原告通过汇款直接向被告支付购房款总额的50%即3839908元，通过向华夏银行股份有限公司北京姚家园支行贷款3839908元，向被告支付剩余购房款50%。2013年1月14日，原告取得涉诉房屋所有权。2014年12月22日，涉诉房屋所在物业公司北京新元天地物业管理有限公司向原告发出《业主入住通知单》，原告入住涉诉房屋。
另查，2010年2月9日，第三人城建四公司（甲方）与案外人河南省新蒲建筑工程承包有限公司（乙方，以下简称新蒲公司）签订《协议书》。该协议书约定，鉴于因开发商向城建四公司转让东方财富中心地下二层至地上二层商业用房（北京市崇文区安化北里×号院×号公寓楼，以下简称该房屋），甲方欠付乙方劳务费，甲方同意将该房屋转让给乙方，乙方同意购买。由于该房屋每层建筑面积较大，因此甲方已委托专业房屋销售机构本着优化利用率及经营场所合理布局原则，对每层房屋进行必要分割，同时根据各分割部位、面积不同制定价格。乙方选择分割户型第3号、第9号部位，乙方选择支付方式为乙方以享有债权抵付人民币9143000元，与房价款差额，乙方直接支付现金或通过办理银行按揭贷款方式转入甲方指定银行账户的方式解决。无论乙方采取何种付款方式，乙方都应保证甲方在2010年4月30日之前收到全部房款。如乙方采取按揭贷款方式，甲方同意协助办理相关手续。协议签订之日起二日内乙方对于以债权金额折抵购房款的金额向甲方开具等额正式发票。乙方所抵房屋，可以第三方的名称签订《商品房现房买卖合�》，但须在签订《商品房现房买卖合同》前三日内以书面加盖公章、法人名章的形式通知甲方。乙方同意承担因抵付该房屋并办理房屋产权证书所需维修基金、契税等相关费用以及入住手续完成后物业费、取暖费等后期费用。甲方协助乙方与建设单位（或建设单位委托的第三方或建设单位的利益关系方）签订《商品房现房买卖合同》，办理银行按揭及房屋产权过户等手续。甲方收到乙方全部购房款后15日内，甲方有义务通知乙方办理房屋交付手续。乙方自行向相关单位缴纳专项维修基金、契税、物业服务费、供暖费以及其他为办理产权证所需的各种税费等，并在接收该房屋的同时向甲方出示缴纳税费的凭据。但乙方不承担入住前该房屋应缴纳的物业服务费，供暖费。于该房屋交付并且甲方收到乙方为办理产权证所需缴纳的各项税费凭证后15日内，双方共同办理将该�屋过户至乙方或乙方指定第三方的产权登记手续。
2010年2月11日，联立公司、东方财富置业有限公司（甲方）与城建四公司（乙方）签订《房屋买卖协议书》。该协议书约定，甲方拥有位于北京市崇文区安化北里×号院×楼的安化北里公寓住宅楼项目地下二层至地上二层的商业综合用房屋的产权，甲方同意将该房屋转让给乙方，该房屋建筑面积4395.79平方米，套内建筑面积3526.74平方米。该房屋按套计价，房屋总价款为人民币65000000元。乙方保证甲方在2010年5月31日之前收到全部购房款。如乙方采取按揭贷款付款方式，甲方同意提供相关资料，并与乙方在北京市房地产交易管理网联机签署《商品房现房买卖合同》。乙方应于协议书签署后20个工作日内向甲方支付购房定金8000000元，该定金将于乙方支付购房款时充抵等额购房款。甲方尚欠乙方本项目施工工程结算尾款人民币2337218.52元，甲方欠付乙方的前述工程结算尾款用以折抵同等数额购房定金，乙方对于以工程结算尾款折抵购房定金的金额向甲方开具等额工程款发票。甲方在乙方付清全部购房款后，向乙方开具全部购房款金额的正式购房发票。乙方有权将本协议书项下全面权利和义务转让给其指定的第三方，乙方最迟应在甲方完成网上签约程序之前指定完毕并以书面方式通知出卖人，该第三方应完全接受并严格遵守本协议书的全部约定。在该房屋可以按乙方要求分割出让的前提下，乙方指定第三方可以为多人，如乙方指定第三方为多人（自然人或法人），则甲方应配合完成相应的面积分割测绘工作以及多份《商品房现房买卖合同》的网上签约工作。乙方支付完毕全部购房款后10日内，甲方应书面通知乙方办理房屋交付手续。乙方指定第三方为多人的，只有在甲方收到全部�房款后，甲方才有义务交付房屋或其中一部分。如果在房屋交付前，乙方需要将每层房间进行分割施工，甲方对此予以充分支付和配合并协助乙方与物业等相关单位协调工作。乙方自行向相关单位缴纳专项维修基金、契税、物业服务费、供暖费以及其他为办理产权证所需的各种税费等，并在接收该房屋的同时向甲方出示缴纳税费的凭据；但乙方或乙方指定的第三方不承担在完成网上签约并办理完成入住前该房屋应缴纳的物业服务费、供暖费等相关费用。于该房屋交付并且甲方收到乙方为办理产权证所需缴纳的各项税费缴纳凭证后10日内，双方共同办理该房屋过户至乙方或乙方指定第三方的产权登记手续。
关于原告与新蒲公司之间的关系，原告认可其与新蒲公司之间存在债权债务关系，原告为新蒲公司债权人。关于购房款的支付情况，原告称其虽然与新蒲�司存在债权债务关系，但购买涉诉房屋非以房抵债，原告与新蒲公司债务是通过现金方式清算的，城建四公司将钱给了新蒲公司，新蒲公司又将钱给了原告，原告向联立公司支付了首付款3839908元，剩余购房款通过银行贷款方式支付给联立公司。被告联立公司认可原告已经支付了涉诉房屋的购房款，但认为购房涉诉房屋实质是以房抵债，因东方财富置业有限公司欠城建四公司钱，城建四公司欠新蒲公司钱，为了便于贷款，联立公司将首付款给了城建四公司，城建四公司将该笔钱给了新蒲公司，新蒲公司又给了原告，原告用该笔钱作为首付款又交给了联立公司。城建四公司认为购房涉诉房屋属于以房抵债，首付款是为了办理产权证及银行批贷使用，剩余50%的贷款才为原告支付，不认可原告所述的以现金方式进行结算。
关于原告要求的逾期交房违约金，原告称的依据为合同第10条，按已付购房款的万分之二的标准计算，从2013年1月14日产权登记之日计算至2014年12月22日实际交房之日。关于逾期办理所有权证的违约金，原告称依据为合同第18条，按已付购房款日万分之二的标准计算。2012年7月5日原、被告签订的合同，90天为10月3日，故原告从2012年10月3日计算至2013年1月14日。被告对违约金的标准不认可，认为本案不存在合同约定的违约情形。关于合同中未约定交房日期的原因，原告称房屋在签订合同时已经改造完，购买涉诉房屋是原告到现场看完后决定的，第三人与新蒲公司除了用现金折抵债权债务外，还有其他债权债务，因考虑到还要向新蒲公司偿还债务，以交房时间作筹码，故未写交房时间。被告称因被告与第三人签订协议中约定房屋交付前第三人需要对房屋进行分割施工，分割施工日期不确定，所以合同中没有约定交房日期。第三人称因二层为一个大开间未隔开，如果单户使用需要进行改造，当时改造的时间无法确认，房屋交付需要视房屋改造情况，故合同没有约定交房日期，抵债各方对该情况均了解。
关于购房发票、契税发票及专项维修基金发票，被告称契税、专项维修基金确实是被告代原告交纳，但根据其与第三人的协议，被告已经将涉诉房屋的上述发票交付给了第三人。第三人称被告已经将购房发票、契税发票及专项维修基金发票给了第三人，发票的开票人为联立公司，交款人是原告，购房发票分成首付款发票、贷款发票分别开具。根据被告与第三人的协议，被告应向第三人开具发票。
上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》，房屋所有权证，《业主入住通知单》，《协议书》，《房屋买卖协议书》，及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。根据已查明的事实，原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。被告于2014年12月22日向原告交付涉诉房屋，原告主张被告应在原告取得所有权证之日起向原告交房，逾期应当承担违约责任。但双方所签订的《北京市商品房现房买卖合同》并未约定交房时间，原告向被告主张逾期交付房屋违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。《北京市商品房现房买卖合同》中约定被告应于房屋交付之日起180日内办理涉诉房屋权属转移登记，因被告已于交付房屋之前为原告办理涉诉房屋所有权证，符合原、被告之间合同的约定，故原告要求被告承担合同订立之日起90日之后至实际办证之日止的迟延办证违约金，缺乏依据，本院亦不予支持。关于原告要求被告交付购房发票、契税发票及专项维修基金发票的诉讼请求，原告依约向被告支付购房款，并由被告代为交纳了专项维修基金及契税，被告应当依法向原告交付上述发票，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其与城建四公司关于相关发票的约定，对原告没有约束力，被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十六条之规定，判决如下：
一、被告北京联立房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告韩香兰交付原告购买北京市东城区安化北里×号院×楼×层×××号房屋的购房发票、契税发票、专项维修基金发票；
二、驳回原告韩香兰的其他诉讼请求。
案件受理费15997元，由原告韩香兰负担15927元（已交纳），被告北京联立房地产开发有限责任公司负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 净
代理审判员 黄琼蕙
人民陪审员 倪 东
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 关雅晴