广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终498号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝建波，男，汉族，1986年3月25日出生，住址：广东省清远市。委托诉讼代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赖欣宜，女，汉族，1991年4月9日出生，住址：广东省清远市。委托诉讼代理人：黎国柱，广东朝纲律师事务所律师。原审第三人：清远市新干新房地产代理有限公司，地址：清远市。法定代表人：李中。上诉人郝建波因与被上诉人赖欣宜，原审第三人清远市新干新房地产代理有限公司（以下简称新干新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远巿清城区人民法院（2017）粤1802民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝建波上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判郝建波返还定金50000元给赖欣宜，并驳回赖欣宜其他诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由赖欣宜承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。本案中赖欣宜委托房地产估价机构评估出具的估价报告不真实，该报告系在未看现场以及未到现场拍照，单方面依据赖欣宜提供的照片进行估价认定的。因此，原审法院采纳该评估报告缺乏事实和法律依据。二、赖欣宜没有办理任何银行按揭手续，且其名下多套房屋，无法办理银行按揭贷款，因此不能按照合同约定支付房款。三、赖欣宜已经购买了同地段类似房屋，并于2017年9月19日已经重新购买的清远市清城区XX路XX号XX商住小区XX座XX层XX号房屋办理了不动产权属登记。因此，赖欣宜并不存在丧失购买相类似房屋的机会。四、本案中涉案房屋已于2016年9月22日被原审法院另案查封，根据法律规定，被查封的房子，不得转让。新干新公司作为房屋买卖中介公司提供居间服务，应对交易房屋进行核验，因此，中介机构也存在过错，因此，对于合同无效所承受的经济损失，可以要求中介机构承担责任。综上，我方不存在过错，但基于诚实信用原则，我方愿意退还赖欣宜支付的50000元定金。赖欣宜答辩称：一、本案涉案标的《报告书》由事实和法律依据，程序合法，真实有效，原审法院采纳该《报告书》意见正确。首先，该《报告书》是广东方圆土地房地产评估有限公司作出的，该评估机构具有合法资质，其作出的评估报告合法有效，其次，该评估报告中的估价对象进行了外观及使用状况实地查勘，深入细致分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了估价委托人提供的资料及估价人员所掌握的资料，采用比较法及收益法所作出的一份真实、具体的《评估书》。二、郝建波拒绝履行合同义务，不配合我方及中介提供相关资料以及办理提前还贷手续，其行为构成违约。三、我方名下有多套房屋的情况于本案无关，且所有房屋均在我方签订《买卖合同》前取得，并非重新又购买了一套房屋，更不会影响办理银行按揭。因此，郝建波的上诉理由没有事实和法律依据、四、签订《买卖合同》时并我方不知情涉案房屋已被查封，我方作为买受人于2017年4月14日异议登记才知道被查封。关于律师费的发票问题，在一审庭审后已提交一审法院审查核对，如需提供可再继续提供。新干新公司述称：一、本案与我方无关。我方作为房屋中介方，为郝建波和赖欣宜提供居间服务，促成双方交易，现我方已经提供了完整的居间服务，义务已履行完毕。二、本案中，卖方郝建波与买方赖欣宜签订了《买卖合同》，但郝建波未按合同约定前往银行办理提前还贷手续，经我方与郝建波沟通，其称因房屋交易价格过低，希望取消交易。后经合同双方沟通一致，双方同意解除《买卖合同》，郝建波向赖欣宜退还定金，并按《买卖合同》约定的违约金进行赔偿。但郝建波仍未履行上述协议。三、因郝建波拖延履行合同义务，赖欣宜前往不动产登记中心进行异议登记，并于当天才获悉涉案房屋已经被查封，无法进行交易。其后，双方多次沟通，郝建波再次同意继续交易，并愿意立即还清银行按揭贷款，解除房屋查封，并同意先将车位过户至赖欣宜名下。但其后得知，因车位尚未办理权属证书，无法过户。直至本案立案时，郝建波仍未履行合同义务。四、至于郝建波称赖欣宜名下多出房产的问题。根据“认贷不认房”原则，我国并没有禁止多套房产的买受人办理房屋按揭，仅是要求首期款需要支付更多，利率更高而已。郝建波向原审法院起诉请求：1、请求法院判令解除2017年3月26日签订的《买卖合同》；2、本案的诉讼费用由赖欣宜承担。赖欣宜向原审法院反诉请求：1、判令解除2017年3月26日签订的《买卖合同》；2、判令郝建波向赖欣宜退回其所支付的购房定金50000元；3、判令郝建波支付违约金83800元给赖欣宜；4、判令郝建波赔偿赖欣宜因郝建波违约而造成的溢价损失214800元；5、判令郝建波向赖欣宜支付其因本案实现自身权利而产生的律师费10000元；6、判令郝建波承担本案的诉讼费用。庭审中，赖欣宜增加1项反诉请求：判令评估费4546元由郝建波支付。原审法院认定事实：2017年3月26日，郝建波（卖方）、赖欣宜（买方）、新干新公司（经纪方）签订了一份《买卖合同》，该合同约定：“买卖之房屋地址为清远市清城区XX路XX号XX商住小区XX座XX层XX号，建筑面积约149平方米，该物业之成交价为838000元，该价包含小区负一层车位3P010号。卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。买方应在签署本合同之同时交付定金50000元给卖方。卖方应在收取定金后提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方向银行申请20年580000元的银行按揭贷款。卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起15日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付首期楼款208000元给卖方，楼价余款580000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方…。”合同签订的当天，赖欣宜向郝建波支付定金50000元，郝建波向赖欣宜开具收款收据，但此后郝建波并无依约提前偿还银行抵押贷款。据赖欣宜提供的微信截图显示，在合同签订后，郝建波妻子表示对房屋交易价格有异议，并向赖欣宜表示“我跟我先生的意思是总价105”。另据赖欣宜提供的短信截图显示，郝建波向第三人新干新公司工作人员表示在买卖中“主要是因为我老婆认为卖低了”，但此后双方没有就对交易价格的变更达成一致。同年7月26日，郝建波向原审法院提起上述房屋买卖合同纠纷的诉讼。同年8月10日，赖欣宜称委托律师代理本案诉讼事务，支付了律师代理费10000元。同年9月5日，赖欣宜委托广东方圆土地房地产评估有限公司对涉案房屋及车位市场价值进行评估，该公司对该房屋及车位在2017年9月1日的公开市场价值于9月5日作出估价报告，评估结果为1136600元（涉案房屋价值为1038600元，约6950元/平方米，涉案车位价值为98000元），赖欣宜为此支付了评估费4546元。涉案房屋权属人为郝建波（房地产权证号为01000842**），抵押权人为中国银行股份有限公司清远分行。原审法院认为：双方当事人签订的《买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。本案中，郝建波本诉请求解除合同，赖欣宜反诉亦请求解除合同，即双方解除合同的意思表示一致，对于双方宜协商一致解除合同的效力，原审法院予以确认。赖欣宜已依约支付了定金，郝建波亦应依约在“收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续”，但郝建波并无履行，且在双方未对房屋交易价格变更达成一致的情况下，郝建波应当以积极的行为保障合同的履行。郝建波怠于履行提前还贷义务的行为已构成违约，赖欣宜作为守约方，有权要求郝建波承担违约责任。虽然合同已约定了约定损害赔偿，但合同法确立的违约损害赔偿的原则是全部赔偿原则，所以在赖欣宜确有证据证明其实际损失大于约定的损害赔偿金额时，应当对超出约定损害赔偿的部分予以支持。对于赖欣宜要求郝建波支付违约金83800元、赔偿溢价损失214800元的反诉请求，因清远市清城区房屋交易价格在合同签订后确实出现上升的波动，郝建波不履行合同会导致赖欣宜丧失以相同的价格买入相类似房屋的机会，由此会产生房屋差价损失，该差价损失实质上是合同履行后可以获得利益的损失；赖欣宜提供的广东方圆土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告对涉案房屋及车位评估价格为1136600元，该价格在合理范围之内，结合本案双方的交易价格为838000元，两者之间的差价298600元包含了赖欣宜请求的违约金83800元和溢价损失214800元，即赖欣宜同时请求违约金和赔偿损失没有超过其合同履行后可以获得利益的损失，故原审法院予以支持。对于赖欣宜要求郝建波返还定金50000元、赔偿评估费4546元、赔偿律师费10000元的反诉请求，依据合同“卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方，卖方并须退回买方已付的所有费用。败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用”的约定，依据充足，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，于2017年12月11日判决：一、解除郝建波、赖欣宜与清远市新干新房地产代理有限公司于2017年3月26日签订的《买卖合同》；二、限郝建波于本判决生效之日起10日内向赖欣宜返还定金50000元；三、限郝建波于本判决生效之日起10日内向赖欣宜赔偿违约金83800元、房屋差价损失214800元、评估费4546元、律师费10000元。案件本诉受理费100元，减半收取计50元；反诉受理费3373元、保全费1989元；合共5412元，由郝建波负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，赖欣宜二审中依法提交两组证据，第一组是《商品房买卖合同》，第二组是《房地产买卖合同》，上述两组证据拟证明赖欣宜名下所有房屋均在赖欣宜与郝建波签订本案《买卖合同》前取得。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝建波认为上述证据并不能证明赖欣宜没有另行购置房屋。郝建波与中国银行股份有限公司清远分行因另案纠纷[案号：（2016）粤1802民初4607号]，涉案房屋于2016年9月22日被中国银行股份有限公司清远分行申请查封。赖欣宜在原审提交的其与郝建波及妻子微信聊天记录显示，郝建波妻子认为房价过低，在2017年5月底，双方已明确无法继续交易，但违约金数额无法达成一致意见。又查明，本院另行委托广东方圆土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋以2017年6月1日作为价值节点进行评估。广东方圆土地房地产资产评估咨询有限公司作出涉案房屋在2017年6月1日的价值为996800元，车位价值为98000元，共计1094800元。对该评估报告，赖欣宜对其真实性、合法性无异议。但对关联性有异议。第一，新的评估报告所得出的价值明显过低，涉案房屋当时的价值远远高于评估价值；第二，该评估报告仅仅简单根据清远市清城区2017年6月至9月房屋价格走势进行评估，与事实不符。综上，赖欣宜认为应以其庭审中提交的评估报告书所评估的价格为准。郝建波质证认为，本案中，因涉案房屋于2016年9月22日被清远市清城区人民法院查封。因此，双方于2017年3月26日签订的合同应为无效合同。赖欣宜提出要求郝建波支付房屋溢价部分损失于法无据。本院认为，结合郝建波的上诉请求与赖欣宜的抗辩意见，新干新公司述称，归纳本案争议焦点：郝建波的上诉是否予以支持。结合双方提交的证据及一、二审庭审中陈述，原审判决认定郝建波存在违约的理由成立，本院不再赘述。其次，涉案房屋已被原审法院查封，郝建波作为交易房屋所有权人，明知涉案房屋不能交易，却在交易时没有如实将房屋现状告知新干新公司以及赖欣宜，其主观存在过错。故，原审判决判令其支付违约金以及赔偿溢价损失并无不当，本院予以维持。鉴于双方在2017年5月底明确不继续交易，赖欣宜提交广东方圆土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋及车位以2017年9月1日作为价值时点不当，应以2017年6月1日作为价值时点为宜，故涉案房屋及车位评估价格为1094800元，减去交易价格838000元，溢价损失包括违约金在内为256800元。综上所述，郝建波的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定部分事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3948号民事判决第一项、第二项；二、变更维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3948号民事判决第三项为限郝建波于判决生效之日起十日内向赖欣宜赔偿损失256800元、评估费4546元、律师费10000元；三、驳回郝建波的其他诉讼请求；四、驳回赖欣宜的其他反诉请求。一审案件本诉受理费100元，减半收取计50元；反诉受理费3373元、保全费1989元，合共5412元，其中由郝建波负担4329.6元，赖欣宜负担1082.4元。二审案件受理费1050元，由郝建波负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年七月十九日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。