江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第641号
原告王福成。
委托代理人张华明（受王福成的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
被告无锡龙文教育信息咨询服务有限公司，住所地无锡市北塘区北大街22号510室，（组织机构代码：55932312－6）。
法定代表人肖彬，该公司总经理。
被告无锡龙文教育信息咨询服务有限公司南禅寺分公司，住所地无锡市南长区妙光苑2号。
负责人李瑞，该分公司校长。
委托代理人柳向魁（受无锡龙文教育信息咨询服务有限公司、无锡龙文教育信息咨询服务有限公司南禅寺分公司的共同特别授权委托），江苏金锡律师事务所律师。
原告王福成与被告无锡龙文教育信息咨询服务有限公司（以下简称龙文教育公司）、无锡龙文教育信息咨询服务有限公司南禅寺分公司（以下简称龙文教育南禅寺分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王福成及其委托代理人张华明，被告龙文教育公司、龙文教育南禅寺分公司的共同委托代理人柳向魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王福成诉称：2011年2月21日，原被告双方签订一份“房屋租赁协议”，龙文教育公司向原告租赁妙光苑2号房屋（建筑面积396.65平方米）用于教育培训，并注册了龙文教育南禅寺分公司，租期为5年零2个月，自2011年3月1日起至2016年4月30日止。2014年1月22日，原告突然收到被告发出的“终止合同通知函”，被告要求提前于2014年4月20日终止双方的“房屋租赁协议”，但未说明任何终止理由。同年3月5日，原告回函表示不同意无理由提前终止。要求：1、两被告承担提前解除房屋租赁合同的违约责任，连带赔偿2个月装修免租期的租金损失5万元和赔偿6个月租赁房屋闲置期间的租金损失16.5万元，合计21.5万元；2、同意自2014年4月30日起解除双方的房屋租赁合同，被告向原告交还妙光苑2号房屋。
被告龙文教育公司、龙文教育南禅寺分公司共同辩称：1、依据双方签订的房屋租赁协议，合同当事人任何一方都享有提前三个月通知对方终止合同的权利，被告依据该约定行使提前终止合同的权利并提前三个月通知了原告，不存在违约。2、房东给予免租期是惯例，并且协议约定的免租期没有附带任何条件，所以不存在提前终止合同收回免租期的问题。3、原告未积极将房屋挂牌出租，而是纠结于是否同意终止租赁协议，怠于采取有效措施减少损失，房屋的空置是原告自己造成的，与被告没有关系。4、被告在通知2014年4月20日终止协议后，多次要求讨论协商房屋交接事宜，原告以不肯终止为由拒不接受钥匙；2014年4月20日之后，被告多次电话通知原告要求移交房屋，原告又以正在诉讼中为由不予接受。5、龙文教育南禅寺分公司不是租赁合同的当事人，与本案无关，不应该作为被告。
经审理查明：无锡市妙光苑2号房屋属王福成与屈美兰共同共有，双方系夫妻关系。2011年2月21日，王福成（甲方、出租方）与龙文教育公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方同意将无锡妙光苑2号（一、二、三层合计建筑面积396.65平方米）自有产权房屋出租给乙方依法营业，房屋租赁期限5年，即从2011年3月1日起至2016年4月30日止；二、乙方要求，其中2011年3、4两个月作为装修期，不计租金，甲方同意免收这两个月的租金。乙方保证，在房屋租赁期满交接时房屋结构完好，不拆除非移动装饰物；三、房屋基准年租金（不含税费）30万元，从第二年起，每年按上年度租金总额的5%递增，具体计租年限和计租金额以下表为准：
计租年限
计租金额（万元）
第一年2011年5月1日至2012年4月30日
第二年2012年5月1日至2013年4月30日
第三年2013年5月1日至2014年4月30日
33（33.075作33算）
第四年2014年5月1日至2015年4月30日
34.7（34.654作34.7算）
第五年2015年5月1日至2016年4月30日
36.4（36.43作36.4算）
四、遵照先付租金、后用房的原则，乙方每年提前一个月，即每年4月1日前向甲方一次性付清当年度的租金，2011年度除外，签约后五天内付清，甲方每次收款后向乙方出具收条（不代替正式发票）；五、房屋租金甲乙双方各半，先由乙方按税务规定金额全额交纳，纳税发票原件由乙方财务入帐，并向甲方提供该入帐发票的复印件。属于甲方应交的一半，在收到上述入帐发票复印件后及时向乙方支付，乙方向甲方出具收款收据；六、在该房屋租赁期内，水费、电费均由乙方按期直接向供水、供电单位支付，同甲方无关，甲方提供方便；七、在该房屋租赁期内，治安、环卫、物业管理费等相关费用均由乙方直接支付，同甲方无关；八、甲方暂收乙方水电押金5000元；九、甲乙双方任何一方提前退房，须提前三个月通知另一方，因提前退房而造成的损失，由责任方负责；乙方若逾期交付房租，每逾期一日，由甲方向乙方按当年度租金总额的千分之三计收违约金。合同签订后，王福成依约交付了房屋。
2014年1月18日龙文教育公司出具《终止合同通知函》后向王福成邮寄，提出：龙文教育公司提前退房，并提前三个月通知终止《房屋租赁协议》，双方租赁关系将于2014年4月20日终止。请王福成于函告发出后10日内商谈合同终止后续事宜，并于2014年4月20日前协商房屋移交事宜。逾期协商，视为王福成同意按照龙文教育公司意见处理提前终止租赁协议有关事宜。王福成于2014年3月5日向龙文教育公司邮寄《复﹤终止合同通知函﹥》，载明：2014年1月22日突然收到《终止合同通知函》，《房屋租赁协议》明文约定租赁期为5年，如今三年未满，何来“终止”？《终止合同通知函》不符合约定，也不符合常情，实属你方单方面违约，应当依约、依法承担违约责任。2014年4月14日，王福成、屈美兰诉讼来院。审理中，屈美兰表示对王福成与龙文教育公司签订的《房屋租赁协议》认可，并申请退出本案诉讼，本院依法予以准许。
2014年6月7日，本院至现场进行交接时，王福成提出：1、二楼和三楼各两根承重樑上被龙文教育公司装空调时均打了洞，一共4个洞，已经影响到房屋结构的安全。2、吊顶是龙文教育公司安装的，龙文教育公司在搬迁时将其部分或大部分拆掉，但吊顶属于不可搬物，按照协议是不能拆除的。3、二楼原来有个卫生间，与三楼一样，龙文教育在装修时把二楼的卫生间敲掉了，连水管也拆掉了，水管的费用要算的。4、一楼靠后门处原来有煤气管和煤气口的，也被龙文教育公司在装修时拆掉了。归还房屋时必须处理好以上问题。龙文教育公司表示：四个空调洞并非该公司所打，吊顶是龙文教育公司安装的，故有权拆走，对二楼原卫生间及一楼原煤气管的情况不清楚。王福成明确：龙文教育公司否认打了四个空调洞，这四个空调洞是否影响房屋结构安全的问题在本案中不要求处理。王福成并明确：收到龙文教育公司支付的水电押金5000元，确认龙文教育公司已结清水电费。
审理中，就吊顶是否属于非移动可搬物，本院至无锡市装修装饰行业协会进行调查，该协会反映：完全可以移动，现实中也已经拆除了，且本身是房西的财产。
上述事实，有房产证、《房屋租赁协议》、《终止合同通知函》、《复﹤终止合同通知函﹥》等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：王福成与龙文教育公司签订的《房屋租赁协议》合法有效。合同约定，租期从2011年3月1日起至2016年4月30日止，并约定“双方任何一方提前退房，须提前三个月通知另一方，因提前退房而造成的损失，由责任方负责”，龙文教育公司于2014年1月向王福成邮寄《终止合同通知函》，王福成表示于同月22日收到，据此可确认双方租赁合同于2014年4月22日提前终止，但龙文教育公司应赔偿王福成相应损失。关于免租期的损失，双方约定的正常租赁期为5年2个月（2011年3月1日起至2016年4月30日），其中免租期为2011年3、4两个月，现因龙文教育公司实际租赁未满正常租赁期限，应按实际租赁期计算免租期。关于租赁房屋闲置期间的租金损失，考虑龙文教育公司已提前通知退房及本案实际情况，本院酌定为按合同提前终止后4.5个月的租金计算。王福成提出四个空调洞是否影响房屋结构安全的问题在本案中不要求处理，意思表示真实，本案中不予理涉。王福成提出吊顶属于不可搬物，并无证据证明。因租赁合同约定“在房屋租赁期满交接时房屋结构完好，不拆除非移动装饰物”，故王福成提出要计算二楼原卫生间水管的费用及处理好一楼靠后门处原来有煤气管和煤气口的主张，不予支持。龙文教育南禅寺分公司并非租赁合同当事人，王福成对该分公司的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、龙文教育公司给付王福成免租期损失19500元、租赁房屋闲置损失128603.66元，两项合计148103.66元，扣除龙文教育公司所交水电费押金5000元，龙文教育公司于本判决发生法律效力后十日内给付143103.66元。
二、龙文教育公司向王福成交还妙光苑2号房屋。（已交还）
三、驳回王福成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4530元（已由王福成预交），由王福成负担1515元，龙文教育公司负担3015元。龙文教育公司于本判决发生法律效力后十日内将所负担的诉讼费直接支付给王福成。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 何 英
代理审判员 李琪霖
人民陪审员 顾少毅
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 袁丽娟
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。