杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第470号
原告：杭州市西湖区政苑小区业主委员会。
负责人：陈应华。
委托代理人：邹永闯。
被告：杭州中原建筑劳务有限公司。
法定代表人：郑元余。
原告杭州市西湖区政苑小区业主委员会诉被告杭州中原建筑劳务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月26日受理后，依法由审判员黄倩独任审判，于2013年5月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人邹永闯、被告法定代表人郑元余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月9日，浙江省直同人物业管理有限公司（以下简称同人物管公司）经原告授权，以受托人的名义将坐落于政苑小区丰潭路209号A7营业房与被告签订《租赁合同》，约定该房屋的租赁期为2010年9月1日至2011年12月31日，租赁期满后合同自行终止，在租赁期满或合同解除后被告应在5日内返还房屋，租金按实结算，如超过5日，每超过1日按照租金期满或合同解除时房屋每日正常租金的两倍向原告支付租金。现租赁合同期限已届满，租赁合同已终止，但被告一直占有承租房屋未退还，也未缴纳合同到期日起至今的租金，且在原告发函告知其在同等条件下享有优先洽谈租赁权的情况下被告仍未与原告进行洽谈并签订新的租赁合同。因新物业进场管理，浙江昆仑物业管理有限公司（以下简称昆仑物管公司）受托于2012年11月20日向被告再次发送《律师函》，催告被告立即腾退租赁房屋，但被告仍置之不理。2012年10月27日，杭州市西湖区政苑小区经业委会全体委员讨论决定要求对物业经营性商铺的租户提起诉讼，进行解决，授权原告为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，有权自行适时决定以自己的名义依法提起诉讼。另外，2009年4月25日，原告与同人物管公司签订物业服务合同，约定原告委托同人物管公司对属于全体业主所有的商业用房进行经营和管理等权利义务，现同人物管公司已撤出原告小区，双方已终止物业服务合同。故请求判令被告支付原告租金159564.6元（暂计算至2013年2月3日，此后租金按374.7元／天计算直至被告腾退租赁房屋止）；2.被告立即腾退政苑小区丰潭路209号A7营业房；3.被告承担本案诉讼费。
原告就其主张提交了下列证据：
1.杭州市物业管理用房交接清单，证明丰潭路209号A7营业房属政苑小区全体业主所有；
2.业主委员会换届备案通知书、更换主任报告（复印件），证明业主委员会依法成立并备案，2011年5月16日原主任辞去业委会主任职务，同时在社区党组织主持下，业委会9名委员以举手表决方式一致同意原副主任陈应华担任业主委员会主任；
3.物业服务合同，证明2009年4月25日原告与同人物管公司签订了物业服务合同，合同约定原告委托同人物管公司对属于全体业主所有的商业用房进行经营和管理等权利义务；
4.租赁合同，证明2010年9月9日受托管理人同人物管公司就坐落于政苑小区丰潭路209号A7营业房以受托人名义与被告签订租赁合同，合同约定该房屋租赁期自2010年9月1日至2011年12月31日，租赁期满后本合同自行终止，且合约约定在租赁期满或合同解除后，被告应在5日内返还该房屋，租金按实结算，如超过5日，每超过一日，按照租赁期满或合同解除时房屋每日正常租金的二倍向原告支付租金；
5.关于政苑小区服务中心商铺租赁事宜洽谈的通知，该通知张贴于每个商户门口，证明原告发函给被告，告知其在同等条件下享有优先洽谈租赁权，并于指定地点进行洽谈，逾期视为放弃优先租赁权；
6.律师函（复印件）、EMS特快专递邮件详情单、EMS查询单（复印件），证明原告授权的物管公司委托律师发出《律师函》，催告被告在接函后10日内立即腾退租赁房屋；
7.授权业委会诉讼的情况公告、议事规则、会议纪要，证明本案诉讼事宜经全体业主表决通过，并经业委会全体委员讨论决定，要求对物业经营性商铺的租户提起法律诉讼，进行解决；
8.证明，证明诉争租赁房屋现仍由被告占有的事实。
被告辩称：原告所述情况是事实，当时被告是与同人物管公司签订的合同，被告承租后关了一年多，后来同人物管公司与被告续签了好几次合同，后该房屋的产权归属于业主委员会了，租金涨价了很多。后由昆仑物管公司接手管理商铺，多次提起续签合同的问题，但双方没有达成一致。由于租金上涨了很多，要按两倍租金计算，故被告不同意支付，被告愿意按一倍支付租金。同时该商铺关门了很长时间，到2013年3月才开始再使用，在承租人装修期间，物管公司又多次提出未经业委会同意不能装修，导致该商铺至今未正常使用。该营业房现在是其他商户在使用。被告要求续签合同。
被告未提交证据。
原告提交的证据经质证，被告对证据1、3、4、7的真实性无异议；对证据2的相关情况不清楚；证据5被告没有看到过；对证据6被告没有收到过；对证据8，现在该商铺是别人在经营。本院对上述证据的真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2006年1月，建设单位在交付杭州市西湖区政苑小区房屋时移交给相关部门相应的物业管理办公用房和公共活动用房、商业用房，位于杭州市西湖区丰潭路209号一层等房屋属于上述房屋之列。
2009年4月25日，原告与同人物管公司签订《物业服务合同》，约定委托管理期限为三年，即自2009年1月1日8时至2011年12月31日8时止；原告委托同人物管公司对属于全体业主所有的商业用房进行经营和管理。
2010年9月9日，同人物管公司作为甲方、被告作为乙方签订《租赁合同》一份，约定的主要内容有：甲方出租给乙方的房屋坐落于杭州市政苑小区A7（该编号属原告自行编制的序号）；甲方保证有权出租该房屋；甲方同意乙方租赁该房屋用于办公用房；该房屋租赁期为一年，即2010年9月1日至2011年12月31日；租赁期限届满后本合同自行终止，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前三个月向甲方提交续租的书面要求，在同等条件下甲方优先出租给乙方；双方确认2010年9月1日至2011年12月31日该房屋年租金为1.2元／天.平方米，年租金总额为68354元，租金采用先付后用原则，乙方在合同当日向甲方支付六个月租金34177元，租赁期内每六个月一个付款周期，乙方应于每个周期开始前7天内向甲方预先支付6个月租金，直至合同终止，每逾期一日，乙方需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金；在租赁期满或合同解除后，乙方应在5日内返还该房屋，租金按实结算，如超出5日，每超出一日按照租赁期满或合同解除时房屋每日正常租金的二倍向甲方支付租金；房屋租赁期间，乙方不得将该房屋进行转租和转让；双方在履行本合同过程中发生争议协商不成，任何一方均可通过该房屋所在地人民法院诉讼解决。后在合同履行过程中，被告支付租金至2011年12月31日止。至合同期限届满，被告坚持要求续租房屋，但对租金等内容与原告又不能协商达成一致意见，在此情况下被告一直占用该房屋至今，亦未支付2012年1月1日起的房屋占有使用费。原告遂于2013年2月26日诉至本院。
庭审中，被告自述2012年6月同人物管公司向其收取物管费时告知其所租房屋属于原告，2012年8月昆仑物管公司受原告委托与各商户协商房屋续租问题。
本院认为：位于杭州市西湖区丰潭路209号A7商业用房属于政苑小区全体业主共有，原告代表全体业主与同人物管公司签订《物业服务合同》，委托同人物管公司对上述房屋进行经营和管理，之后同人物管公司在授权范围内以自己的名义与被告订立《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。虽然同人物管公司与被告签订合同时被告不知道原告与同人物管公司之间的代理关系，但在合同约定的租赁期限届满后，被告未按约支付占有使用费及腾退房屋，不履行合同义务，同人物管公司也向被告披露了委托人为原告，则原告可行使《房屋租赁合同》中同人物管公司对被告的权利。现被告租赁房屋的期限早已届满，故原告要求被告腾退房屋的请求理由充分，予以支持；至于原告主张的租赁期限届满后被告应支付的租金实为占有使用费，计算标准应按合同约定标准，合同期限内年租金为68354元，则租赁期满后的年占有使用费为上述年租金的两倍即136708元，被告辩称仍应按原租金金额支付之意见与约定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第四百零三条第一款之规定，判决如下：
一、杭州中原建筑劳务有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市西湖区丰潭路209号A7商业用房腾退给杭州市西湖区政苑小区业主委员会。
二、杭州中原建筑劳务有限公司于本判决生效之日起三十日内支付杭州市西湖区政苑小区业主委员会2012年1月1日至2013年2月3日的房屋占有使用费149240元，并支付2013年2月4日起至腾退之日止、按每年136708元计算的占有使用费。
三、驳回杭州市西湖区政苑小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3491元，减半收取1745.5元，由杭州市西湖区政苑小区业主委员会负担103元，由杭州中原建筑劳务有限公司负担1642.5，杭州中原建筑劳务有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审判员 黄倩
二〇一三年七月十六日
书记员 黄琦