北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第14326号
原告北京黔香阁餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园南路19号北京郡王府饭店内一层园中园。
法定代表人李建忠，总经理。
委托代理人柴可，北京闻道律师事务所律师。
被告赵红，女，1966年10月1日出生。
委托代理人陈立新，男，1965年10月12日出生。
原告（反诉被告）北京黔香阁餐饮管理有限公司（以下简称黔香阁公司）与被告（反诉原告）赵红（以下简称赵红）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙茜倩独任审判，公开开庭进行了审理。黔香阁公司的委托代理人柴可，赵红的委托代理人陈立新均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
黔香阁公司诉称：2012年12月19日，我公司与赵红签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租被告位于北京市朝阳区小辛庄村109号内房屋四间，租赁期限自2012年12月11日至2013年12月10日，全年租金共计64800元，租赁押金10000元。合同签订后，我公司按照约定将租金及押金打入赵红账户。合同即将届满时，我公司于2013年12月4日搬离了承租房屋，并及时联系赵红，要求交还钥匙、办理房屋交接并退还全部押金，但赵红迟迟不予答复并避而不见。故为维护我公司合法权益，现诉至法院，要求赵红退还房屋租赁押金10000元、门禁卡及钥匙押金350元。
赵红答辩并反诉称：不同意黔香阁公司的诉讼请求。根据租赁合同约定，黔香阁公司承租的房屋每间只应居住两人，但实际上黔香阁公司让每间房屋内居住了六名员工，因居住人员每天回到房屋的时间都很晚，且动静很大，故其他租户曾多次找到我反映情况，我也为此联系过黔香阁公司的负责人，但其并未解决，导致很多其他租户不堪忍受噪音而退租。租赁合同中约定水电费按月结算，但黔香阁公司多次拖欠水电费，已经违约在先。2013年12月我接到自称是黔香阁公司负责人的电话，要求退还押金，我告知其需要验收房屋并结清水电费，于是双方约定了见面交接时间，但我按时到场后黔香阁公司始终没有露面。此后，双方又约定了两次，但黔香阁公司均没有到场，导致房屋未能按期进行交接，直至2014年4月3日在法院的主持下，黔香阁公司才将门禁卡及房屋钥匙交还给我。综合上述情况，我提出反诉，要求黔香阁公司：1、支付水费726.5元、电费1836元；2、赔偿经济损失20000元；3、支付自2013年12月11日至2014年4月3日的房屋使用费20188.8元。
黔香阁公司针对反诉答辩称：赵红主张的水电费，与我公司搬离房屋前统计并计算的数额一样，我公司同意支付。对于经济损失及房屋使用费，赵红的反诉请求缺乏法律和事实依据，应当予以驳回。
经审理查明：2012年12月19日，赵红作为出租房与黔香阁公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：房屋位于北京市朝阳区小辛庄村109号，共四间；用于员工宿舍，每间俩人；租赁期限自2012年12月11日至2013年12月10日；租金每间单价1350元，全年共计64800元；付款方式为按年支付，入住前付清全年租金，并付押金10000元；黔香阁公司需交纳水电费及供暖费，电费1.5元／度、水费5元／吨、供暖费35元／建筑平米，水电费每月进行结算；黔香阁公司未按约定时间付款达五日的，赵红可终止合同并收回房屋，给赵红造成的损失，由黔香阁公司赔偿；租赁期间任何一方违反约定，需向另一方交纳10000元违约金。
合同签订后，黔香阁公司向赵红支付了租赁期限内的全部租金以及租赁押金10000元、门禁卡及钥匙押金350元。
对于黔香阁公司搬离诉争房屋的时间，黔香阁公司出示了向”135XXXX****”的手机号发送的短信。其中2013年12月5日的短信内容为：”赵大姐您好，我们租的四间房子已经搬出来清理完毕了。想尽快移交给您。请您看到信息后与我们联系。谢谢了！”2013年12月7日的短信内容为：”赵大姐您好，我们租的四间房子已经搬出来清理完毕了。为了不影响您的使用，想尽快移交给您。请您看到信息后尽快我们联系。谢谢了！”2013年12月10日的短信内容为：”赵大姐您好，我们租的四间房子已经搬出来清理完毕了。今天已经到期了，为了不影响您的使用，想尽快移交给您。请您看到信息后尽快我们联系。谢谢了！”2013年12月13日的短信内容为：”赵姐你好，我是黔香阁人事小王，张总因有事外出，交接事项三日内请尽快与我联系！”赵红认可”135XXXX****”是其自己的手机号，但表示从未收到过上述短信。
赵红主张黔香阁公司逾期支付2013年6月、7月的房屋水电费，并提交了明细表一张，其中显示：金额合计569.5元，已付，付款日2013.8.21日。黔香阁公司认为该明细表中并未加盖其公司公章，亦无其委托代理人的签字确认，故不予认可。
庭审中，赵红提供了其与王××的《租房协议书》并申请王××作为证人出庭作证。王××表示其于2013年5月承租小辛庄村109号内的一间房屋用于居住，在此期间居住在其左侧几间房屋内的租客噪音、动静很大，且主要集中于夜里十二点左右，为此其曾向房东反映过该情况。对此，黔香阁公司认为其员工因工作性质在夜里十二点左右回家是正常的，途中发出的脚步声和对话也是正常合理的需要，不能以此证明其在居住期间存在扰民情况，而且证人系赵红的租户，双方存在利害关系，其证言不应被采信。
本案在审理过程中，经本院主持，黔香阁公司与赵红于2014年4月3日对诉争房屋进行了查验，并于当日由黔香阁公司将房屋钥匙及门禁卡交还赵红。查验过程中，经双方确认，诉争房屋内的四盏顶灯不亮，黔香阁公司认为是灯管损坏，并表示同意赔偿。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、照片以及证人证言等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。黔香阁公司与赵红签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，黔香阁公司依约支付了租金及押金，现租赁期限届满，黔香阁公司亦从诉争房屋内搬出，并将房屋钥匙、门禁卡交还赵红，故赵红应将押金予以退还。对于赵红答辩所称的黔香阁公司多次拖欠水电费一事，赵红提供的明细表中既无黔香阁公司盖章，又无该公司员工签字确认，故本院对此不予采信。
就反诉，根据合同约定，租赁期间的水电费应由黔香阁公司承担，现对于赵红主张的水电费，黔香阁公司同意支付，且对具体金额表示认可，本院予以支持。对于房屋使用费，根据短信记录，黔香阁公司已从租赁期限届满前就多次短息联系×，告知其已从诉争房屋内搬离，并要求办理房屋交接手续，赵红亦自认在2013年12月接到黔香阁公司要求退还押金的电话，因此应视为黔香阁公司已在租赁期限届满时尽到了交还房屋的义务。现赵红未能就反诉所称的黔香阁公司未按双方约定的时间到场办理房屋交接手续提供任何证据，其主张的房屋使用费应属于自行扩大的损失，本院不予支持。对于经济损失，因证人系×的租客，与赵红存在利害关系，除证人证言外，赵红未能提供其他证据证明因黔香阁公司在使用房屋期间行为不当导致其他租客退租，从而产生租金损失，故本院对此不予支持。但在查验房屋时，双方均确认黔香阁公司承租期间造成屋内四盏顶灯不亮，且黔香阁公司亦同意赔偿，故具体金额由本院依法酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵红于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京黔香阁餐饮管理有限公司租赁押金一万元、门禁卡及钥匙押金三百五十元。
二、原告（反诉被告）北京黔香阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）赵红水费七百二十六元五角、电费一千八百三十六元。
三、原告（反诉被告）北京黔香阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）赵红经济损失二百元。
四、驳回被告（反诉原告）赵红的其他反诉请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在上述规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费29元，由被告（反诉原告）赵红负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费434元，由原告（反诉被告）北京黔香阁餐饮管理有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）赵红负担409元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙茜倩
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 董 婉