四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4815号
上诉人（原审被告）杨瑞仙，女，汉族，1967年9月14日出生，住云南省保山市腾冲县腾越镇秀峰社区。
被上诉人（原审原告）四川中原物业顾问有限公司。住所地：四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心*栋*单元**层。
法定代表人庄泽宝，董事长。
委托代理人张龙，男，汉族，1988年5月6日出生，住四川省资中县，系公司员工。
上诉人杨瑞仙因与被上诉人四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）居间合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日受理后，依法组成合议庭并于2014年9月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨瑞仙、被上诉人中原物业公司的委托代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月30日，中原物业与杨瑞仙及案外人刘华亢、涂晓春签订《房屋转让合约》，协议约定由杨瑞仙购买案外人刘华亢的位于成都市武侯区龙江路18号4栋1单元5层11号的房屋。《房屋转让合约》的中介方为中原物业。《房屋转让合约》第十二条约定：基于中原物业已提供服务，杨瑞仙同意支付中原物业15000元作为服务费，服务费于签订合约之时付清。《房屋转让合约》签订后，杨瑞仙未向中原物业支付服务费。
另查明，涉案房屋于2013年3月28日过户给案外人田艺娇。
杨瑞仙于2004年12月8日取得位于成都市武侯区龙江路19号3-1幢6层2号的房屋所有权。
原审法院认定上述事实，有《房屋转让合约》、房屋产权证等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
原审法院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点为：1.《房屋转让合约》是否合法有效；2.中原物业是否已经完全履行居间人的义务，并据此享有居间报酬请求权。
1.关于《房屋转让合约》是否合法有效的问题：首先，杨瑞仙及案外人刘华亢签订《房屋转让合约》，就杨瑞仙购买案外人刘华亢的位于成都市武侯区龙江路18号4栋1单元5层11号房屋的事宜达成一致意见。购买该房屋是其真实意思表示，其内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定。
其次，杨瑞仙抗辩称签订《房屋转让合约》前向中原物业告知过其属于在成都被限购房屋的对象，因中原物业员工告知其不属于成都市房屋限购对象才签订《房屋转让合约》，中原物业在签订《房屋转让合约》过程中有欺诈行为。但在本案庭审过程中，杨瑞仙未举示相应证据证明其在《房屋转让合约》签订前已向中原物业告知其可能属于成都市限购房屋的对象。
就房屋买卖居间活动来看，居间人在房屋买卖居间活动中负有的义务为向委托人报告订立房屋买卖合同的机会或促成房屋买卖合同的订立。苛求房屋买卖居间人自行调查购房者名下是否拥有房产，或要求居间人判断购房者是否属于房屋限购对象过于加重了居间人的义务，亦与我国法律法规规定的居间人义务不相符合。相反，作为购房者的杨瑞仙最清楚自身拥有房屋情况的，不仅应向作为居间人的中原物业如实告知拥有房屋情况，更应向作为房屋出卖方的案外人刘华亢告知该情况，以便于房屋买卖双方考虑是否签订房屋买卖合同及共同谨慎注意房屋买卖合同能否实际履行。
综上，杨瑞仙抗辩称中原物业在签订《房屋转让合约》中有欺诈行为的意见与查明事实不符，原审法院不予采纳。《房屋转让合约》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
2.关于中原物业是否已经完全履行居间人的义务，并据此享有居间报酬请求权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”可见，居间人请求居间报酬的权利基于完成报告订立合同的机会或者提供订立合同服务的居间义务。《房屋转让合约》第十二条约定：基于中原物业已提供服务，杨瑞仙同意支付15000元作为服务费，服务费于签订合约之时付清。据此，中原物业、杨瑞仙及案外人刘华亢共同确认杨瑞仙与案外人刘华亢订立《房屋转让合约》有赖于中原物业提供的订立房屋买卖合同的机会报告及促成合同达成，故中原物业完成了对杨瑞仙及案外人刘华亢之间买卖成都市武侯区龙江路18号4栋1单元5层11号房屋的居间义务，杨瑞仙应按照合同约定支付居间报酬。杨瑞仙至今未支付居间报酬属于违约行为，故中原物业要求杨瑞仙支付居间报酬15000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：杨瑞仙于判决生效之日起五个工作日内向四川中原物业顾问有限公司支付居间服务费15000元。案件受理费175元，适用简易程序，减半收取87.5元，由杨瑞仙负担。
宣判后，杨瑞仙对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审。其上诉主要理由为：1、一审判决认定事实不清。根据《关于贯彻落实国务院进一步加强推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》的规定，成都市主城区房地产开发企业、经纪机构应当对相对人履行告知义务。中原物业系专业经纪机构，应当熟知相关法律法规政策，履行告知义务。本案中如中原物业履行了告知义务，杨瑞仙不可能再与他人签订合同购买住房。中原物业并未举证证明其履行了告知义务。2、一审法院适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人负有如实报告的义务。而中原物业故意隐瞒重要事实，提供虚假情况，诱导杨瑞仙作出错误判断，以期达到获取居间服务费的目的。本案中中原物业与杨瑞仙签订的《房屋转让合同》按照成都市的政策，根本无法成立。
被上诉人中原物业答辩称，并无规定要求中介机构必须告知限购政策，未办理过户登记并不影响服务合同的效力，杨瑞仙应按约支付居间服务费。
本院二审审理查明的事实与采信的证据均与原审法院一致。
本院认为，上诉人杨瑞仙与被上诉人中原物业以及案外人签订的《房屋转让合约》系各方当事人的真实意思表示，其合同内容并不违反法律的禁止性规定，应属有效，受法律保护。上诉人杨瑞仙与被上诉人中原物业建立的居间合同法律关系，按照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人收取报酬的时间点为促成的合同成立时。本案中，根据《房屋转让合约》第十二条约定“基于中原物业已提供服务，杨瑞仙同意支付15000元作为服务费，服务费于签订合约之时付清。”，故被上诉人中原物业已履行了居间义务，上诉人杨瑞仙应按约支付中介服务费15000元。
关于杨瑞仙主张中原物业未按《关于贯彻落实国务院进一步加强推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》规定，向其履行告知义务的问题。首先，居间人中原物业在本案房屋买卖居间活动中负有的义务为向委托人报告订立房屋买卖合同的机会或促成房屋买卖合同的订立，其并不负有判断购房者是否属于房屋限购对象的法定义务。杨瑞仙作为具有完全民事行为能力的成年人，其理应清楚国家对房产限购的相关政策规定，并在购房时根据自身情况，充分考虑并判断自己是否属于限购对象后，再决定是否签约购房。其次，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，杨瑞仙应就其主张的事实负有举证责任。杨瑞仙虽辩称中原物业在签订《房屋转让合约》过程中存在欺诈行为，但其并未提交相应证据证明其在《房屋转让合约》签订前已向中原物业如实告知其可能属于成都市限购房屋的对象以及中原物业公司对其存在欺诈行为。因此，杨瑞仙的该上诉主张缺乏证据不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费175元，由杨瑞仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 征
审 判 员 苟学恩
代理审判员 熊 颢
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 刘 进