济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第934号
原告：张伟伟，女，1979年2月14日出生，汉族，无业，户籍所在地河北省邢台市，现住济南市。
委托诉讼代理人：梁三丽，山东京鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹国振，山东京鲁律师事务所律师。
被告：孟凡玲，女，生于1974年7月9日，汉族，山东华润置地有限公司职员，住济南市。
委托诉讼代理人：周茂海，山东科创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张红，山东科创律师事务所律师。
第三人：山东建大合源置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：闫卫国，董事长。
委托诉讼代理人：陈鹏，男，1978年6月11日出生，该公司职工，住济南市。
原告张伟伟与被告孟凡玲买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案后，依法适用简易程序由审判员崔得原独任审理，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告张伟伟的委托诉讼代理人梁三丽，被告孟凡玲的委托诉讼代理人周茂海到庭参加诉讼。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由审判员崔得原担任审判长，与人民陪审员张希英、人民陪审员李秀芹组成合议庭，于2016年7月26日第二次公开开庭进行了审理。原告张伟伟的委托诉讼代理人曹国振，被告孟凡玲的委托诉讼代理人周茂海均到庭参加诉讼。因山东建大合源置业有限公司（以下简称建大合源公司）与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知第三人建大合源公司作为本案第三人参加诉讼。由审判员崔得原担任审判长，与人民陪审员张希英、人民陪审员李秀芹组成合议庭，于2016年10月31日第三次公开开庭进行了审理。原告张伟伟的委托诉讼代理人曹国振，被告孟凡玲的委托诉讼代理人周茂海，第三人建大合源公司委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。由审判员崔得原担任审判长，与人民陪审员张希英、人民陪审员李秀芹组成合议庭，于2016年11月4日第四次公开开庭进行了审理。原告张伟伟的委托诉讼代理人曹国振，被告孟凡玲的委托诉讼代理人周茂海，第三人建大合源公司委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告孟凡玲向原告张伟伟支付违约金84297元；2、判令被告孟凡玲向原告张伟伟支付其垫付的中介佣金4200元；3、本案的律师费、诉讼费用由被告孟凡玲承担。事实和理由：2013年10月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，济南嘉航房地产经纪有限公司作为居间人。合同约定：被告孟凡玲将自有的位于济南市历城区建大花园三期七号楼的房产出售给原告张伟伟，房产总价款为280990元，房屋建筑面积约39平方米，如一方未按合同的约定履行相关义务，违约方应向对方支付合同总价款30%的违约金、承担中介佣金并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、交通费、诉讼费）。合同签订后，原告张伟伟依约于2013年10月31日之前将首款113297元支付给被告孟凡玲。但被告孟凡玲迟迟不给原告张伟伟更改购房合同及收据，并擅自解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。为此诉至法院。
被告孟凡玲辩称，一、原、被告争议房屋在交易时并未取得《商品房预售许可证》，被告孟凡玲与开发商之间的合同关系尚不具备法律效力，将未取得合法预售手续的房屋转卖，更不具备交易基础，应当认定合同无效。合同无效后，双方约定的违约条款当然无效。所以，原告张伟伟要求被告孟凡玲按总房款30%支付违约金没有法律基础。二、关于支付佣金，中介公司违规经营，将不具备交易条件的房屋作为合法房源进行交易，收取中介佣金，不具备合法性，应当向原告张伟伟返还，而不应当由被告孟凡玲承担。三、原、被告对合同无效都有过错，因为双方明知房屋尚不具备交易条件，同时也明知改合同主体需要开发商同意，在开发商不知情的情况下，就概括转移合同权利义务。对交易失败的风险均应有预见，所以应当共同承担损失。四、本案原告张伟伟因合同无效造成的损失主要是银行利息损失。被告孟凡玲已自愿向其支付利息10003元，远远高于同期银行贷款利息（以113297元为基数，三年期年利率6.15%，约8590元）。综上，请求驳回原告张伟伟的诉讼请求。
第三人建大合源公司述称，本案与我公司无关，我公司对原、被告诉争不了解。我公司开发建设了建大花园3期7号楼。经我公司核实，被告孟凡玲以前是我公司员工，在2014年离职。2013年下半年，我公司开发建设建大花园3期7号楼时，内部职工可以比市场价每平方米低200元的价格取得购房资格，职工自愿报名，交一部分费用即意向金后即可参加该活动。职工离职后，上述购房资格不消灭，我公司仍然认可，且价格不变。职工取得购房资格后，职工可以转让该指标，转让后，职工指定的受让人与我公司签订房屋买卖合同。被告孟凡玲参加了该项活动，并交纳了意向金。参加该活动的职工自行选房，被告孟凡玲选购了建大花园3期7号楼1单元1603号房屋及地下室负403室。被告孟凡玲离职后，其购房资格不取消，被告孟凡玲也未向我公司申请办理退还意向金和退房的手续。后我公司按被告孟凡玲的指定，将被告孟凡玲认购的上述房屋销售给案外人战伟伟，仍是按被告孟凡玲认购的价格出售的，且已与案外人战伟伟签订了房屋买卖合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据及原、被告当庭陈述，本院认定如下事实：2013年下半年，第三人建大合源公司开发建设建大花园三期7号楼时，规定内部职工可以比市场价每平方米低200元的价格取得购房资格，职工自愿报名，在交纳意向金后即可参加该项活动。职工离职后，上述购房资格不消灭，第三人建大合源公司仍然认可其购房资格，且价格不变。职工取得购房资格后，可以转让该指标，转让后，第三人建大合源公司与职工指定的受让人签订房屋买卖合同。被告孟凡玲当时系第三人建大合源公司职工，参加了该项活动，并交纳了意向金。
被告孟凡玲取得购房资格后，原、被告及案外人济南嘉航房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）于2013年10月16日签订《房屋买卖合同》一份，被告孟凡玲为卖方（甲方），原告张伟伟为买方（乙方），中介公司为居间人（丙方）。买卖合同第一条约定：甲方自愿将坐落于济南市历城区建大花园三期7号楼的房产出售给乙方，房屋所有权人为甲方，房屋建筑面积为约39平方米。买卖合同第二条约定所售房产及附属设施总价款为280990元。买卖合同第三条约定：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元整。买卖合同第五条约定：甲方承担房产由甲方更改到乙方所产生的费用，乙方承担办理房产证所需的所有费用及丙方2%买的中介佣金。买卖合同第六条约定：甲、乙应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。买卖合同第八条约定：须由甲、乙互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。买卖合同第十一条系房屋交接内容，但双方未约定交接日期。买卖合同第十二条约定了违约责任，其中第2条约定：甲、乙双方在签订本合同后，如任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；其中第5条约定：签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退，甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方中介佣金（总房款的百分之贰），若甲、乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。
买卖合同第十三条系手写内容，约定：①甲乙双方协商一致，由于总房款为贰拾壹万零仟玖佰玖拾元整（￥210990），转让费为柒万元整（￥70000），当时甲方首付30%，首付款为陆万叁仟贰佰玖拾柒元整（￥63297）加上转让费柒万元整（￥70000）共计拾叁万叁仟贰佰玖拾柒元整（￥133297），今2013年10月16日定于2013年10月31日将拾壹万叁仟贰佰玖拾柒元整（￥113297），支付给甲方剩余贰万元整（￥20000）在甲方改收据当日支付给甲方；②若因房价升或降此合同均有效，若因一方违约，将承担本合同所有违约金；③剩余房款拾肆万柒仟陆佰玖拾叁元整（￥147693）由乙方向开发商贷款，与甲方无关（具体尾款以开发商合同为准）；④2013年10月31日之前，将拾壹万叁仟贰佰玖拾柒元整（￥113297）含壹万定金（￥10000）支付给甲方。
上述买卖合同签订当日，原告张伟伟向被告孟凡玲支付定金1万元，被告孟凡玲向原告张伟伟出具定金收到条一份，载明“今收到张伟伟购济南市历城区建大花园三期7号楼房产的定金人民币（大写）壹万元整（小写￥10000）收款人：孟凡玲2013年10月16日”。2013年10月29日，原告张伟伟向被告孟凡玲支付首付款103297元，被告孟凡玲向原告张伟伟出具房屋首付款收到条一份，载明“今收到张伟伟购买济南市历城区建大花园三期7#4单元房产的房屋首付款：人民币大写：壹拾壹万叁仟贰佰玖拾柒元整（含定金）（￥113297）定金壹万于2013.10.16交付，今日实收壹拾万叁仟贰佰玖拾柒元整。收到人：孟凡玲被告孟凡玲共收到原告张伟伟113297元。
2013年10月16日，原告张伟伟与中介公司签订佣金确认单一份，载明：佣金金额为4200元，支付日期为：2013年10月16日交1500元，余款在2013年10月20日之前打入（6228480256076613361）农业银行于亚楠账户。原告张伟伟主张2013年10月16日以现金形式支付1500元，余款2700元系通过银行转账支付，但未提供转账凭证。
2014年4月12日，被告孟凡玲与第三人建大合源公司签订了《尚东1956选房确认单》，载明被告孟凡玲同意认购第三人建大合源公司开发的尚东1956项目中的7号楼1单元1603室及储藏室7号楼1单元负403室。该确认单同时约定：1、本人在确认单签字后，即为表示同意购买上述房产；2、本人将在接到山东建大合源置业有限公司通知的规定时间内签订《预订意向书》，意向书中将详细规定该房产的详细价格。被告孟凡玲在认购人落款处签名、捺指印，联系方式分别载明了原告张伟伟夫妻的姓氏及两人的联系电话。该确认单载明的尚东1956项目中的7号楼1单元1603室及储藏室7号楼1单元负403室，即是原、被告所签买卖合同的标的。后建大花园三期项目的名称改为尚东花园。
被告孟凡玲将选房确认单原件交给原告张伟伟。后被告孟凡玲于2014年自第三人建大合源公司处离职。被告孟凡玲离职后，于2015年1月份单方违约，并通知原告张伟伟要求解除上述房屋买卖合同，又于2015年1、2月份分多次向原告张伟伟指定的账号退款113297元，另外又自愿赔偿原告张伟伟10003元利息损失。后被告孟凡玲将上述尚东1956项目中的7号楼1单元1603室及储藏室7号楼1单元负403室出售给案外人战伟伟，第三人建大合源公司按照被告孟凡玲的指定，与战伟伟以被告孟凡玲认购时的价格签订了房屋买卖合同。原、被告认可本案所涉房屋于2014年9月18日取得房屋预售许可证。原告张伟伟当庭表示因被告孟凡玲已将房屋转卖给他人，原告张伟伟的合同目的无法实现，因此，不再要求继续履行原、被告所签的房屋买卖合同。
另查明，原告张伟伟为本次诉讼支出律师费4200元。
上述事实有《房屋买卖合同》一份，房屋首付款收到条一份，定金收到条一份，《尚东1956选房确认单》，佣金确认单一份，原告张伟伟与山东京鲁律师事务所签订的委托合同一份，律师费发票及现金交款单各一份，济南住宅与房地产信息网刊登的批准预售公示列表一份，尚东花园（建大花园三期）7号楼商品房预售许可证复印件一份，商品房买卖合同一份以及当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案系买卖合同纠纷。原、被告签订的买卖合同合法有效，被告孟凡玲违约，应按合同约定向原告张伟伟支付违约金。第一，原、被告签订的买卖合同合法有效。被告孟凡玲作为第三人建大合源公司职工，在交纳意向金后，即按第三人建大合源公司规定取得以优惠价格购买该公司开发的一套商品房的权利。根据第三人建大合源公司规定，职工在取得该项购房权利后，不因离职而取消，且职工可以转让该权利，在权利转让后，第三人建大合源公司即与指定的受让人签订房屋买卖合同。因此，被告孟凡玲将其所获得的购房权以一定价格转让给原告张伟伟的行为，并不存在法定无效的情形。原告张伟伟与被告孟凡玲签订的《房屋买卖合同》系两人真实意思表示，不损害社会公共利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应当按照合同约定全面履行各自义务。原、被告所签房屋买卖合同不是房地产开发企业与买受人订立的商品房预售合同。原、被告在签订买卖合同时虽未约定具体房号，但经选房确认后，所购买房屋已明确具体。因此，被告孟凡玲以在交易时未取得商品房预售许可证、交易标的不明确为由，主张双方所签买卖合同无效，于法无据，本院不予采信。
第二，被告孟凡玲违约，应按合同约定承担违约责任，向原告张伟伟支付违约金。被告孟凡玲在合同履行过程中，明确表示不再继续履行合同义务，主动违约，应按约承担违约责任。被告孟凡玲违约后，原告张伟伟不再要求继续履行合同，双方之间的买卖合同解除。合同因被告孟凡玲违约解除后，守约方有权要求继续适用违约金条款。原、被告约定了违约金，该约定合法有效，双方约定了违约金的两种计算方式，原告张伟伟有权选择适用。
第三，被告孟凡玲应承担违约金过高的举证责任。被告孟凡玲在明知存在违约金的情况下，仍主动违约，违反了诚实信用原则。原告张伟伟主张被告孟凡玲违约时的房屋售价高于双方签订买卖合同时的价格，造成的差价损失大于其所主张的违约金数额。被告孟凡玲对该主张不予认可，主张原告张伟伟的损失仅为利息损失，并要求降低违约金数额，但未提供包括争议小区楼房的房价变化情况在内的其他证据证实其主张。原告张伟伟出资购买被告孟凡玲的购房权后，已进行选房确认，如被告孟凡玲不违约，原告张伟伟是能够以当时约定的价格向第三人建大合源公司购买房屋的。在被告孟凡玲主动违约后，导致原告张伟伟丧失了该权利和机会。商品交易必然存在价格波动，商品房交易亦不例外，原、被告作为完全民事行为能力人，均应对此有一定认识和了解。原、被告在房屋买卖合同中对违约金进行了明确约定，说明双方对交易风险及房地产市场变化有所认识及预防。被告孟凡玲主张原告张伟伟的损失仅为利息损失，明显与事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在原告张伟伟提出因房价上涨导致其较大损失后，被告孟凡玲不认可原告张伟伟的该项主张，被告孟凡玲应承担违约金过高的举证责任。被告孟凡玲主张约定的违约金过高，但未提供充分证据证实其主张，应依法承担举证不能的法律后果。原告张伟伟要求被告孟凡玲按约支付违约金，于法有据，本院予以支持。综上，原告张伟伟要求被告孟凡玲按合同约定支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告孟凡玲已支付的10003元赔偿款项，应从其应支付的违约金中扣除。原告张伟伟要求被告孟凡玲支付其已垫付的佣金，证据不足，本院不予支持。原告张伟伟要求被告孟凡玲支付律师费，该项费用作为损失，已包括在违约金之内，原告张伟伟要求被告孟凡玲另行支付律师费，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第八十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、限被告孟凡玲于本判决生效之日起十日内支付原告张伟伟违约金74294元（计算方式：280990元×30%-10003元）；
二、驳回原告张伟伟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2012元，由原告张伟伟负担355元，由被告孟凡玲负担1657元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 崔得原
人民陪审员 张希英
人民陪审员 李秀芹
二〇一六年十二月八日
书 记 员 张晓葳