四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0522民初1306号
原告泸州川源房地产开发有限公司。
法定代表人赵立德，总经理。
委托代理人徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。
委托代理人刘琪，四川万盛行律师事务所律师。
被告傅应林，女，生于1973年10月12日，汉族。
被告付正雄，男，生于1986年10月17日，汉族。
委托代理人赵军，合江县诚勤法律服务所法律工作者。
原告泸州川源房地产开发有限公司（以下称泸州川源公司）与被告傅应林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由审判员吴宏适用简易程序，于2016年4月7日第一次公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。审理中，原告申请追加付正雄为被告，本院依法追加付正雄为被告参加诉讼，分别于2016年5月5日、5月24日两次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泸州川源公司诉称：原告系合江县某楼盘开发商，于2012年委托合江恒万物业管理有限公司（以下称恒万物业公司）对该楼盘的商铺进行招租。恒万物业公司于2014年6月4日与被告傅应林签订房屋租赁合同，合同约定由被告傅应林承租原告涉案楼盘一层三间商铺，面积为85.6平方米，租赁期限为4年。上述商铺的实际使用人为被告付正雄。截止2016年4月，二被告共欠付原告租金50523.98元。现原告起诉，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同；二被告共同向原告支付至2016年4月的欠付租金50523.98元，2016年4月以后至二被告搬离承租房时的租金按合同约定向原告支付；二被告共同向原告支付违约金14565元。
被告傅应林辩称：该商铺是被告付正雄租来经营药店的。因付正雄无经营药店的资质，于是借用傅应林的资质经营药店；为工商登记需要，又以傅应林的名义与原告签订房屋租赁合同。上述商铺实际承租人是被告付正雄，房屋租赁合同上无傅应林亲笔签名，实际上是付正雄与原告发生租赁合同关系，故欠付租金的支付责任应是付正雄，原告对傅应林的诉讼请求应予驳回。
被告付正雄辩称：付正雄是与恒万物业公司签订房屋租赁合同，没有与原告发生房屋租赁合同关系，原告不是适格原告；房屋租赁合同上所有“傅应林”的签名均是付正雄签署，是付正雄借用傅应林的名义签订的，其合同权利义务应由付正雄承担；至2016年6月3日，付正雄实际欠恒万物业公司房租为12472.49元，但因恒万物业公司服务不到位，给付正雄造成损失，双方已协商欠付租金不再交纳，故付正雄无拖欠租金的事实；付正雄没有违约行为，且是否违约与原告无关。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明：原告泸州川源公司系涉案楼盘的开发商，本案所涉商铺属原告所有的房产，原告于2012年委托恒万物业公司该楼盘的商铺进行招租。被告傅应林与被告付正雄系同胞姐弟，傅应林有经营药房的相关资质，付正雄欲经营药房，需借用傅应林的名义进行相关登记（包括租用药店营业用房）。2014年6月4日，付正雄以傅应林的名义与恒万物业公司签订两份房屋租赁合同，承租了涉案商铺，开办“永正药房”。两份合同均约定租赁期限自2014年6月4日至2018年6月4日；2014年6月4日至2014年9月3日为免租期，自2014年9月4日起计算租金；租金支付方式为半年支付一次，先付租金后使用房屋，并在半年支付时段届满前30日支付下一个半年的租金。其中两间商铺以同一份合同租赁，面积共62.63平方米，租金标准为2014年9月4日至2015年6月3日每平方米50元、2015年6月4日至2016年6月3日每平方米53元、2016年6月4日至2017年6月3日每平方米56元、2017年6月4日至2018年6月4日每平方米59元；承租方应向出租方交纳履约保证金9396元，租期届满或者合同正常终止，由出租方在45日内返还承租方；承租方逾期15日未向出租方支付租金的，出租方有权解除合同，并由承租方向出租方支付违约金9396元。另一间商铺单独以一份合同租赁，面积为22.97平方米，租金标准为2014年9月4日至2015年6月3日每平方米75元、2015年6月4日至2016年6月3日每平方米79元、2016年6月4日至2017年6月3日每平方米83元、2017年6月4日至2018年6月4日每平方米87元；承租方应向出租方交纳履约保证金5169元，租期届满或者合同正常终止，由出租方在45日内返还承租方；承租方逾期15日未向出租方支付租金的，出租方有权解除合同，并由承租方向出租方支付违约金5169元。上述两份房屋租赁合同上所有“傅应林”的签名均是付正雄签署，手印是付正雄捺印，合同签订时傅应林未参与。合同签订后，付正雄作为承租方分别于2014年6月4日、2014年6月27日向原告付款4854元、38840元，原告于2014年6月27日出具收据，载明收到永正药房（傅应林）房屋保证金14565元、房屋租金29130元。2016年1月18日，付正雄向原告交纳租金20000元，原告出具收条，载明收到傅应林（永正药房）租金20000元。截止2016年4月3日，付正雄应交租金为95028.45元（两份合同的租金），欠付租金45898.45元。
上述事实，有原告提供的房屋所有权证、原告向恒万物业公司出具的授权出租房屋的委托书、恒万物业公司出具的说明、付正雄以傅应林的名义与恒万物业公司签订的房屋租赁合同两份，被告提交的由原告向被告出具的收据两份在卷佐证，结合双方当事人在审理中的陈述，本院予以综合认定。
审理中，被告付正雄主张其欠付租金仅12472.49元，且其与恒万物业公司已达成协议，因恒万物业公司服务不到位，欠付租金不再交纳。原告对该事实予以否认。被告提供了原告公司职工穆兰向被告出具的收条两份、原告向被告出具的收据两份，证明被告已交保证金14565元及租金92824元。原告质证后认为，原告向被告出具的两份收据是真实的，证明了被告向原告交纳保证金和租金的事实；穆兰向被告出具的收条也是真实的，但穆兰出具的收条已为原告公司出具的收据所代替；穆兰出具的收条载明于2014年6月4日收到被告“订金”4854元、于2014年6月27日收到“房屋余款”38840元，这是在原告公司财务人员不在的情况下出具的便条，但在2014年6月27日（与穆兰出具第二份收条的同一天）原告即向被告出具了一份公司收据，收据载明收到被告保证金14565元、房屋租金29130元，该收据的金额与穆兰出具的收条金额只有一元的差异，实际上是同一笔款，只是没有收回穆兰出具的便条。原告申请了公司职工穆兰当庭作证，证明了原告的陈述。被告认为，之所以原告在2014年6月27日分别收取了被告38840元和43695元两笔款项，是因为原告告知被告提前支付租金可以不按合同约定提高租金标准，原告因此多交纳了一笔款。本院认为，原告于2014年6月27日向被告出具的收据载明收到被告保证金14565元、房屋租金29130元，这应是原告收取的在合同签订后被告应交纳的保证金和第一笔六个月的租金；原告公司职工穆兰向被告出具的第一份收条载明收到被告“订金”4854元是合同签订当天收取的，与合同约定被告应交定金4855元（两份合同的定金）虽有一元差异，但仍可认定为合同约定的定金；按合同约定，在合同开始执行后，定金转为租金，结合穆兰于2014年6月27日出具的收到“房屋余款”38840元的收条，可以认定原告于2014年6月27日出具的收据载明的金额43695元与穆兰两次出具的收条载明的金额43694元实际是同一笔款；如若被告所说是为避免租金增加而多交的租金，但在原告向被告出具公司收据后不可能由职工穆兰再向被告出具便条，且穆兰也无权就提前交纳租金可不按合同约定增加租金标准作出决定。综上所述，被告主张的租金交纳金额与客观事实不符，且与穆兰出具“订金”条的含义相矛盾，不能成立；被告主张其与恒万物业公司达成欠付租金不再交纳的协议无证据证明，亦不能成立。本院认定被告实际交纳的保证金为14565元，交纳的房屋租金为49130元。
本院认为，被告付正雄以被告傅应林的名义与恒万物业公司签订房屋租赁合同，签订合同时傅应林没有参与，合同上签字和捺印的行为均系付正雄实施，出租房的实际使用人也为付正雄；虽然傅应林对房屋租赁是明知的，但恒万物业公司及原告也是明知的；付正雄借用傅应林的名义只为经营药房进行相关登记的需要，双方无共同租赁或者共同经营的事实。因此，被告付正雄作为实际承租人，系租赁关系当事人，傅应林不是租赁合同关系当事人。本案所涉出租房屋属原告所有，根据原告提供的授权委托书及恒万物业公司出具的说明，原告与恒万物业公司间委托关系成立，恒万物业公司将原告所有的房屋对外出租并签订合同是在原告授权范围内进行的；付正雄虽名义上是与恒万物业公司签订合同，但其实际上是向原告交纳的履约保证金和房屋租金，故付正雄也是应当知道原告与恒万物业公司间的委托关系的，且付正雄也没有提供证据证明其与恒万物业公司签订的合同只能约束付正雄与恒万物业公司。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，恒万物业公司与付正雄签订的房屋租赁合同直接约束原告与被告付正雄，付正雄关于原告不是适格原告的抗辩理由不能成立。该房屋租赁合同是双方在平等自愿的基础上签订的，不违反法律强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。恒万物业公司在合同签订后履行了向付正雄交付房屋的义务，付正雄应按约及时向原告支付房屋租金。但合同签订后至今，付正雄仅交纳租金49130元，按合同约定的租金计算，其租金仅交至2015年7月。付正雄的行为属违约行为，根据其与恒万物业公司签订的房屋租赁合同约定，承租方逾期15日未向出租方支付租金的，出租方有权解除合同，并由承租方向出租方支付违约金。因此，原告要求解除恒万物业公司与被告付正雄签订的房屋租赁合同，并由付正雄向原告支付至被告向原告交付房屋时止的租金及合同约定的违约金的请求符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。付正雄已向原告交纳履约保证金14565元，在合同解除后本应由原告返还，因履约保证金金额与合同约定的违约金金额一致，故付正雄应承担的违约金可以履约保证金抵除。原告认为租赁合同上是被告傅应林的名字，药房经营者名义上也是傅应林，故傅应林是名义上的承租人，与实际使用房屋的被告付正雄构成并存的债务承担关系，两被告应共同向原告承担合同责任。本院认为，付正雄借用傅应林的名义经营药房，是否违反法律、行政法规的强制性规定与本案不属同一法律关系，也不属民事案件处理范围，该事实与傅应林是否与恒万物业公司形成租赁合同关系无关联性；合同上虽有傅应林的名字，但为付正雄签署，原告或者恒万物业公司在签订合同时也是明知的。傅应林与原告间无租赁合同关系存在，也无实际使用出租房屋的事实，故原告要求被告傅应林承担责任的请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告泸州川源房地产开发有限公司授权合江恒万物业管理有限公司于2014年6月4日与被告付正雄签订的两份房屋租赁合同；
二、被告付正雄于本判决生效后三十日内搬出其承租的商铺，并将商铺返还原告泸州川源房地产开发有限公司；
三、被告付正雄于本判决生效后三十日内向原告泸州川源房地产开发有限公司支付至2016年4月3日的欠付租金45898.45元，并自2016年4月4日起按其与合江恒万物业管理有限公司所签两份房屋租赁合同约定的租金标准（2016年4月4日至2016年6月3日每月租金5134.02元、2016年6月4日至2017年6月3日每月租金5413.79元）向原告泸州川源房地产开发有限公司支付租金，至付正雄搬离其承租房屋时止；
四、被告付正雄于本判决生效后三十日内向原告泸州川源房地产开发有限公司支付违约金14565元（以付正雄已经交纳的履约保证金抵除，付正雄不再另行支付违约金，原告不再向付正雄返还履约保证金）；
五、驳回原告对被告傅应林的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1425元，减半收取712.50元，由被告付正雄负担（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 吴宏
二〇一六年六月十四日
书记员 杨丽