沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01349号
原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司，住所地沈阳市和平区十三纬路6号,组织机构代码41057511-4。
法定代表人郑萍，系该公司董事长。
委托代理人高孟非，系辽宁沃丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街373号，组织机构代码66717486-9。
法定代表人温海彦，系该单位总经理。
委托代理人孙家博，系辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人王继文，系辽宁弘立律师事务所律师。
原告沈阳市建设投资有限公司诉被告沈阳大健康健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张峰担任审判长并主审，与人民陪审员ＸＸＸ、焦宏莹组成合议庭，于2015年7月29日、2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告沈阳市建设投资有限公司委托代理人高孟非，被告沈阳大健康健康管理有限公司委托代理人孙家博、王继文到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原告于2008年8月8日将公司位于沈阳市和平区十三纬路xx甲xx门房屋租给被告公司使用，租期6年，租用到期后，被告到期搬出，但欠房租110272.5元，被告租用期间将房屋根据工作需要进行改造，并将供暖系统拆除。搬离时留下大量�疗垃圾、建筑垃圾、生活垃圾，并将装修部分破坏，造成该房不能使用，更无法对外出租，给我公司造成极大损失，我公司与被告经多次协商无果，原告向法院起诉，请求法院依法判决。诉讼请求：1、支付所欠房租110272元；2、要求被告立即将租用到期后的房屋恢复原状态，将搬离留下的医疗垃圾、建筑垃圾清除；3、与沈阳市丰晟供暖有限公司结清租用期间所欠交供暖费48000元；4、将拆除、改造的供暖系统恢复原状态；5、被告自己安装的供暖油炉拆除；6、被告在租用期间对电梯没有按规定进行安检、维保，造成我公司接收后面临安检维保无法延续，同时由于被告将租用房破坏造成我公司房屋无法对外出租，赔偿损失30万元；7、如被告不能恢复房屋原状态及清理医疗垃圾、建筑垃圾、生活垃圾，被告需赔偿拆除费用20万元；8、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，�告明确所欠房租为2014年1月1日至2014年8月8日中尚未给付的部分；明确要求恢复房屋为清水状态，并恢复已被拆除的供暖设施；明确要求结清的供暖费用的期间为2012年至2014年度；明确第六项诉讼请求为电梯维修费用11000元及房屋不能出租的损失289000元，按照每月96000元为标准，以3个月计算。
被告（反诉原告）辩称：一、原告诉请答辩人支付拖欠房租110272.50元理由不能成立。首先，原告至今仍未支付2014年70多万元的税务发票给答辩人，答辩人理由拒付该房租款。其次，原告未履行房屋修缮义务，也未保证房屋附属设施能正常使用，而且答辩人在房屋租赁期间，因原告与其他单位发生经济纠纷导致答辩人承租房屋被法院查封5天，由此产生直接经济损失15000元。因此，答辩人具有不支付房租的抗辩权。二、供暖费48000元应当由原告自行承担。首先�答辩人自行安装油炉进行供暖，通知了原告以及供暖公司，经供暖公司同意将有关供暖设施拆掉。其次，48000元供暖费的产生是由于原告作为房屋的产权人未履行通知协调义务所造成的。答辩人安装油炉后曾经多次通知原告,要求其通知供暖公司停止供暖，但是原告作为房屋的产权人未履行通知协调义务，故该48000元供暖费的诉求不应得到法院的支持。三、供暖系统目前已经恢复，油炉不能拆除的原因是由原告造成的。房屋租赁合同到期后，答辩人已经对拆除的供暖设施予以了恢复并且目前已经由供暖公司验收合格。房屋租赁合同到期后，答辩人依约准备对该油炉进行拆除并搬走并已经雇好运输车辆和人员，但原告的工作人员明确表示因双方存在纠纷，不能拆除和搬运需要维持现状，因此油炉不能拆除的责任应由原告承担。四、电梯无法安检维保的责任应当由原告自行承担。在房屋租赁期间答辩人多次请求原告（具体联系的管处长），提供电梯的安装合格材料和有关原始图纸材料及往年报验手续，但原告始终拒绝提供相关资料和手续，由此导致答辩人所承租房屋的电梯无法到质监部门办理年检和进行维保。答辩人为××运行发生重大伤亡事故，迫不得已自行出资18000元对电梯进行维保并且于2014年5月9日被沈阳市质监局和平分局以使用未经定期检验的电梯为由处罚30000元。因此目前电梯无法安检维保的责任不再答辩人理应由原告自行承担。五、原告要求赔偿因房屋破坏导致无法对外出租的损失30万元缺乏事实和法律依据。同时，原告要求被告赔偿房屋恢复原状，以及清理垃圾费用20万元，没有事实依据，综上，答辩人认为在原告履行合同存在诸多瑕疵的情况下，其诉求不符合事实情况，请求法院予以驳回。
被告反诉称：2008年5月8日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：反诉人租赁被反诉人拥有的位于沈阳市和平区十三纬路xx甲xx门，面积2609平方米房屋。乙方承租期间应向甲方交纳5万元保证金。房屋租赁期为6年，即2008年8月8日起至2014年8月8日止。租金第一年为110万元，第二年为120万元，第三年为130万元，第四年为133.9万元，第五年为137.917万元，第六年为142.0545万元，因出租房屋收入租金而应缴纳的一切税费，由甲方承担。甲方在收到乙方交纳租金的同时，应向乙方开具正式税务发票。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。合同签订后反诉人严格依约履行，但是被反诉人违反合同约定及法律规定并导致反诉人产生以下损失：1、被反诉人不履行房屋修缮义务，导致反诉人机器设备损坏产生维修费2000元。2、被反诉人违反�定，使房屋附属设施即电梯不能处于正常使用状态，导致反诉人产生维修损失18000元和被罚款损失30000元。3、租赁房屋被法院查封，导致反诉人停业损失15000元。4、租赁期限届满后，被反诉人拒绝配合拆除相关设施，导致反诉人租赁车辆和雇佣人员损失1500元。此外，依合同约定，被反诉人在收到租金的同时应开具正式税务发票，而事实上被反诉人欠付反诉人710272.5元的发票。此种情况，导致反诉人不能抵扣成本支出，产生不必要的税务支出。另，反诉人已按约定向被反诉人交纳了5万元保证金，但合同期满后被反诉人一直占有并拒绝返还。反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失66500元（机器设备损失2000元；电梯维保费用18000元、罚款30000元；承租房屋被查封的停业损失15000元；雇佣车辆和人员损失1500元）；2、判令被反诉人向反诉人开具正式税务发票；3、判�被反诉人返还定金50000元；4、判令被反诉人承担全部反诉费用。庭审中，被告明确反诉请求中的设备损失系指B超仪器损失；明确查封停业损失的计算方式为以每天3000元为标准计算，共计5天；明确要求开具发票的数额为710272.5元。
原告辩称：一、关于房屋漏水。屋顶属公共区域，应由物业公司负责，被告应向物业公司主张权利。另外，基于多年合作关系，我们专门找了专业做防水的公司花了12万元对屋顶进行了维修。二、被告在租赁房屋时，我方已将房屋的相关情况告知了被告，也将电梯的相关材料，包括验收合格检验报告等交给了被告，被告作为电梯的使用人负有进行维保的义务，其未维保的后果应由其自行承担。三、被告诉称租赁房屋被法院查封导致停业损失15000元，没有事实依据。我公司与其他单位有过经济纠纷，法院也只是在房产�档案登记上查封，丝毫不影响该房屋的继续使用。法院在房屋门前贴过公示，并没有扣押该房产，更没有要求被告停业，被告一直正常营业。4、被告要求赔偿租赁和雇佣人员损失1500元没有道理。租赁期满后，我方要求处理大量的遗留问题，但在问题没有解决的情况下，被告擅自闯入要求拆除油炉遭到我方阻止，我方的行为是合理的。5、被告称原告欠其710272.5元的发票与事实不符。被告至今仍欠我公司房租11万元余元，没有按照房屋租赁合同结清房租，我公司不能给其发票。6、被告在未将房屋恢复原状并赔偿我方损失之前我方不能返还保证金50000元。
经审理查明：2008年5月8日，原告（甲方）和被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于沈阳市和平区十三纬路xx甲xx门，建筑面积2609平方米的房屋出租给被告使用，租期为6年，从2008�8月8日起至2014年8月8日止，被告在承租期间向原告交纳保证金50000元。租金为第一年1100000元，第二年1200000元，第三年1300000元，第四年1339000元，第五年1379170元，第六年1420545元。租金支付方式为前两年每年度分两期支付（即每年上半年为7月30日前支付当年度50%，余款下半年为1月30日支付），从第三年起每年度租金在7月30日前一次性支付。原告在收到被告交纳的租金同时向被告开具正式税务发票。该合同第六条中约定“。2、乙方应合理使用其所承租房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏，乙方应立即负责修复或赔偿。4、乙方在承租期间按规定自行缴纳水、电费、采暖费、通讯费等。”；第九条中约定“。4、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还甲方。（装修费用不作任何抵偿）5、乙方交还甲方房屋应当保持房屋设施的完好状态，�得留存物品或影响房屋的正常使用。”。合同签订后，原告依约将涉诉房屋交付给被告使用，被告向原告交纳了50000元保证金。该合同于2014年8月8日租赁期满，被告于2014年8月8日撤出该房屋，但未将房屋恢复至承租时的清水状态及未将其改动的供暖系统恢复原状，并欠付租金110272.5元。原告未向被告开具2014年1月1日至2014年8月8日的租金710272.5元的发票，亦未向被告返还50000元保证金。
另查：2015年3月20日，沈阳市丰晟供暖有限公司向原告出具《告知书》一份，告知其拖欠2012-2013年度和2013-2014年度采暖费4.8万元，现处于欠费状态，要求其缴纳该笔陈欠费用。
又查，2014年5月9日，被告因使用未经定期检验的电梯而被沈阳市质量技术监督局和平分局罚款30000元。
上述事实，有房屋租赁协议、照片、告�书、辽宁省罚没款收据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的涉诉房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。现租期已经届满，被告尚欠原告租金110272.5元的行为显系违约，应当承担违约责任，虽被告辩称原告未开具相应租赁费用发票，但开具发票系合同附随义务，不能对抗其应付租金的合同义务，且原告在庭审中以表示在被告给付欠付租金后，愿意给被告开具租赁费发票，故对原告要求被告给付欠付租金110272.5元的诉讼请求，本院予以支持。同时对被告反诉要求原告开具710272.5元租赁费发票的反诉请求，本院亦予支持。
因被告在撤出涉诉房屋时，未将涉诉房屋恢复至其承租时的清水房状态，房屋内遗留大量医疗及建筑垃圾，对原告占有、使用、收益和处分该房屋造成了不利影响，且原告不同意继续利用被告尚未拆除完毕的部分装修，故被告负有将涉诉房屋恢复至清水状态的义务，对原告要求被告清除医疗及建筑垃圾并恢复房屋至清水状态的诉讼请求，本院予以支持。同时，依照租赁合同的约定，被告在向原告交还房屋时，应当保持房屋及附属设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。而被告现在涉诉房屋留存有其自行安装的油炉，且未将拆除的供暖设施恢复，影响了原告对房屋的使用，虽被告辩称已经恢复了供暖系统，并经供暖公司验收合格，但其所举证据并不足以证明该事实的存在，原告提供的照片亦能够证明供暖设备未被恢复的事实，故对原告要求被告恢复供暖系统并拆除油炉的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告结清2012-2014年度采暖费48000元的诉讼请求，因为涉诉房屋提供供暖服务的供暖公司已向原告告知被告租赁期间欠付上述供暖费，且合同亦约定供暖费用应由被告负担，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告赔偿房屋无法出租的租金损失的诉讼请求，因被告撤出涉诉房屋时，未将房屋恢复至接收状态，且未完全拆除装修及恢复相应设施，导致原告不能正常使用该房屋并取得收益，故被告应对原告该损失予以赔偿。现原告主张的赔偿标准低于双方合同约定的租金标准，系属合理范围，本院予以支持，按照原告主张的赔偿3个月租金，每月96000元标准确定为288000元。
对于原告主张的要求被告赔偿修复电梯费用11000元的诉讼请求，因原告所举证据不足以证明电梯损坏系被告所致，故对�告该诉讼请求，本院不予支持。
对于原告主张的如果被告不能恢复房屋原状则赔偿拆除费用200000元的诉讼请求，因该请求系与原告主张的恢复房屋至清水状态的诉讼请求本质上属同一请求，本院已经支持了原告要求被告恢复原状的诉讼请求，故对该请求本院不予重复处理。
对于被告提出的要求原告返还保证金50000元的反诉请求，因双方的租赁合同已经期满，该保证金应予返还，但考虑到该保证金系用于担保被告依约履行合同之用，包括被告在租期届满后将房屋完好交还原告的后合同义务，故在被告将涉诉房屋恢复原状并修复原告主张的设施后，原告应将该笔保证金返还被告。
对于被告提出的要求原告赔偿其使用未经定期检验的电梯而被沈阳市质量技术监督局和平分局罚款30000元损失的反诉�求，因原告作为出租人负有向承租人交付具有正常使用功能并经质量监督管理机关检验合格的电梯的义务，而原告所举证据不足以证明其向被告交付的电梯经过了合法检验，故被告因此而被处罚的后果系因原告导致，原告对此罚款应予赔偿。
对于被告提出的要求原告支付电梯的维保费用18000元的反诉请求，因被告系电梯的实际使用人，依照《中华人民共和国特种设备安全法》第十五条“特种设备生产、经营、使用单位对其生产、经营、使用的特种设备应当进行自行检测和维护保养，对国家规定实行检验的特种设备应当及时申报并接受检验。”的规定，被告负有对所使用的电梯维护保养的义务，故对被告该诉讼请求，本院不予支持。
对于被告提出的要求原告赔偿B超机器损失2000元、停业损失15000元及雇佣人员和车辆拆除油炉的损失1500元的反诉请求，因被告所举证据不足以证明其上述损失的存在，故对被告该反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国特种设备安全法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司向原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司给付欠付租金110272.5元；
二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司清除位于沈阳市和平区十三�路xx甲xx门房屋内的医疗及建筑垃圾，并将该屋恢复至原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司向其交付时的清水房状态；
三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司结清欠付的2012年度至2014年度采暖费48000元；
四、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司恢复位于沈阳市和平区十三纬路xx甲xx门房屋内的供暖系统至原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司向其交付时的状态，并确保能够正常使用；
五、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司赔偿原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司租金损失288000元；
六、原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司在被�（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司履行完上述第一至第五项义务后三日内，向被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司返还保证金50000元；
七、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司向被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司赔偿罚款损失30000元；
八、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司向被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司开具数额为710272.5元的租赁费发票；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。
九、驳回原告（反诉被告）沈�市建设投资有限公司其他诉讼请求；
十、驳回被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司其他反诉请求。
案件受理费8174元，由原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司负担2632元，被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司负担5542元；反诉费减半收取1315元，由原告（反诉被告）沈阳市建设投资有限公司负担903元，被告（反诉原告）沈阳大健康健康管理有限公司负担412元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 峰
人民陪审员 ＸＸＸ
人民陪审员 焦宏莹
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 高 珊
本案判决所适用的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国特种设备安全法》
第十五条特种设备生产、经营、使用单位对其生产、经营、使用的特种设备应当进行自行检测和维护保养，对国家规定实行检验的特种设备应当及时申报并接受检验。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
�作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。