重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2015）万法民初字第07943号原告重庆市颐舍房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区天城大道（兴茂购物广场）A-1-502，组织机构代码79353844-0。法定代表人向志维，董事长。委托代理人刘其军，重庆渝万律师事务所律师。被告重庆都银投资有限公司，住所地重庆市万州区北山移民开发区北滨路3-502，工商注册号500101000049552。法定代表人李祥，董事长。被告明城志，男，汉族，1981年3月4日出生，住重庆市万州区。被告何春，男，汉族，1971年1月28日出生，住重庆市万州区。委托代理人刘兴冲，重庆蛟毕律师事务所律师。原告重庆市颐舍房地产开发有限公司（以下简称颐舍开发公司）与被告重庆都银投资有限公司（以下简称都银投资公司）、明城志、何春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法由代理审判员肖阳担任审判长，与人民陪审员汪雪莲、谭文红组成合议庭，并于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告颐舍开发公司的委托代理人刘其军，被告何春的委托代理人刘兴冲到庭参加诉讼，被告都银投资公司、明城志经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告颐舍开发公司诉称，2012年6月22日，被告都银投资公司（原重庆市万州区都银投资有限公司，2013年7月更改为现名）作为承租方与原告签订了《房屋租赁合同》，承租了原告位于重庆市万州区某商业用房。租赁合同第二条约定，房屋的租期为八年，自2012年6月22日至2020年6月21日止，其中2012年6月22日至10月21日为免收租金的装修期，但若因被告都银投资公司的原因未能将租赁期限履行完毕，原告方均不再给予被告免收租金的装修期，租金从起租之日起计算。租赁合同第十一条约定，若被告都银投资公司逾期缴纳租金，每逾期一日，除需继续支付租金外，还应按日租金的等额支付滞纳金，若逾期一个月以上，原告方有权解除租赁合同；因都银投资公司严重违约，原告方投资解除合同的，除已付租金不予退还外，被告都银投资公司还应按八年期租金总额的10%支付违约金，且应在原告方解除合同通知到达该司之日起一个月内将恢复原状的房屋移交给原告。若按合同约定标准将租金计算至实际交还之日，都银投资公司已付租金不足时，不足部分应由该司补足；若都银投资公司超出原告方解除合同通知规定的时间交还房屋，逾期后租金按合同约定的日租金的双倍计算。租赁合同第十五条第七款约定，被告何春、明城志在被告都银投资公司无力履行租赁合同义务时，对该司应付的租金、违约金承担连带责任。依照合同约定，被告都银投资公司应在2015年6月22日支付2015年度的租金1271962元，但经原告多次催收，被告逾期一个月后仍未支付。原告在2015年7月29日通知被告解除合同，都银投资公司收到通知后确认同意解除。双方的租赁合同于2015年7月29日解除。因系被告都银投资公司严重违约致使合同解除，根据合同约定，被告应当承担违约责任。现原告诉至人民法院，请求如下：1、判令被告都银投资公司按2012年度的标准支付4个月的房屋租金373333.33元；2、判令被告都银投资公司向原告支付违约金1000922.4元；3、判令被告明城志、何春对被告都银投资公司应付的租金和违约金承担连带责任；4、诉讼费由被告都银投资公司负担。被告何春辩称，被告何春在签订租赁合同时，虽在担保方处签字，但系以被告都银投资公司的签约代表身份，并非担保人身份，签字系因被告法律意识淡薄所致。四个月免租期不应支持，合同解除系原告方主动解除。原告并无实际损失，其违约金主张不应支持。被告都银投资公司、明城志未作答辩。经审理查明，2012年6月22日，原告颐舍开发公司（合同称甲方）与重庆市万州区都银投资公司（合同称乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于重庆市万州区某商业用房一至二层共计2275.64平方米出租给乙方。第二条约定，本合同项下房屋的租赁期限为八年，自2012年6月22日至2020年6月21日，其中自2012年6月22日至10月21日为免收租金的装修期，但若因乙方原因未能将租赁期限履行完毕，甲方不再给予乙方免收租金的装修期，租金从起租之日计算。第三条约定，租金按年计算，第一年的租金为112万元，第二年、三年租金在上年度租金的基础上按4%递增，从第四年起，该房屋租金在上年度租金上按5%递增；房屋租金前两年每年分两次支付，从第三年起房屋的租金每年支付一次，在每年6月22日前缴清当年的租金；乙方在2012年6月22日前交保证金7万元，租赁期满后，在乙方按期将恢复原状的房屋交给甲方后3个工作日内，甲方无息返还乙方。第十一条约定，若乙方逾期支付租金一个月以上，甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，乙方应按八年期租金总额的10%支付违约金，且甲方不再给予乙方免收租金的装修期，租金从签订本合同之日起算，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止；因乙方严重违约，甲方通知解除合同的，除已付租金不予退还外，乙方还应向甲方支付违约金，且应在甲方合同解除通知到达之日起一个月内将恢复原状的房屋交给甲方。若按合同约定标准将租金计算至乙方交还房屋之日，乙方已付租金不足时，不足部分应由乙方补足，若乙方超出甲方解除通知规定的时间交还房屋，每逾期一日，除需继续支付租金外，还需按日租金的等额支付滞纳金。计算日租金时，一年按360天换算。第十五条约定，何春、明城志在承租方无力履行本合同的义务时，对承租方应付的租金、违约金承担连带责任。原告颐舍开发公司与重庆市万州区都银投资公司在该合同上盖章，被告明城志、何春在乙方处签字，亦在担保方处签字。该合同的附件载明八年租金合计为10009224元，乙方应在2015年6月22日前缴纳2015年10月22日至2016年10月21日的租金1271962元。2013年1月10日，重庆市万州区都银投资公司名称变更登记为重庆市都银投资有限公司。在合同履行过程中，因被告都银投资公司未在2015年6月22日前缴纳下一年度年租金，原告颐舍开发公司于2015年7月29日向被告都银投资公司发出《解除房屋租赁合同的通知》，载明：都银投资公司，因你司逾期租金已经超过一个月，现根据合同约定，出租方有权解除租赁合同，故书面通知你司，解除双方于2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》，请你司于2015年7月31日前搬离承租房屋，从本通知到达你司之日起一个月内将恢复原状的承租房屋移交给我司。被告都银投资公司于当日收到该通知，并书面同意解除租赁合同。2015年9月9日，原告收回租赁房屋，但被告都银投资公司并未拆除房屋内的部分固定设施。上述事实，有原、被告当事人的当庭陈述、抗辩、相互之间的举证、质证和辩论意见在案佐证。据此，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告订立书面合同，由原告将房屋出租给被告，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同属有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。依照合同约定，被告都银投资公司应于2015年6月22日前缴纳2015年10月22日至2016年10月21日期间的租金，但其并未依约履行支付义务，原告以此为由解除租赁合同，符合合同的约定，被告都银投资公司依约不再享有2012年6月22日至2012年10月21日4个月的免租期，原告要求被告都银投资公司支付免租期租金的请求，本院予以支持，2012年度租金为112万元，免租期租金为373333.33元（112万元÷12个月×4个月）。关于违约金问题，根据双方合同约定，承租方违约导致合同解除的，出租方不再给予免租期，已经收取的租金不予退还，承租方还应按照八年租金总和的10%即1000922.4元向出租方支付违约金。被告都银投资公司在合同履行过程中存在逾期支付租金的违约行为，原告解除合同，现原告要求支付违约金符合合同的约定，本院予以支持。关于保证责任问题，根据合同约定，被告明城志、何春在承租方无力履行本合同的义务时，对承租方应付的租金、违约金承担连带责任。该约定符合担保法中一般保证的特征，保证人在债务人不能履行债务时才承担保证责任，即被告明城志、何春应为本案的一般保证人，应当在人民法院对被告都银投资公司的财产依法强制执行后仍不能履行债务时对其欠付的租金和违约金承担保证责任。被告何春抗辩其仅作为签约代表签字，与书证不一致，且无其他证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆都银投资有限公司于本判决生效后十日内，支付原告重庆市颐舍房地产开发有限公司2012年6月22日至2012年10月21日期间租金373333.33元；二、被告重庆都银投资有限公司于本判决生效后十日内，支付原告重庆市颐舍房地产开发有限公司违约金1000922.4元；三、被告明城志、何春在对被告重庆都银投资有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行本判决第一、二项义务时，对该义务不能清偿部分承担连带支付责任。如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17168元，由被告重庆都银投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  肖 阳人民陪审员  汪雪莲人民陪审员  谭文红二〇一六年一月六日书 记 员  王家蓉