广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0312民初283号原告广西某物业服务有限公司，住所地广西柳州市。法定代表人姚某，该公司总经理。委托代理人覃宁斌，广西宁斌律师事务所律师。委托代理人黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。被告刘某，男，1993年出生，汉族，住广西桂林市象山区。原告广西某物业服务有限公司诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法组成由代理审判员徐素珍担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年6月23日公开开庭审理了本案。书记员梁晶担任记录。原告广西某物业服务有限公司的委托代理人黄靖耕到庭参加诉讼，被告刘某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广西某物业服务有限公司诉称，2009年11月12日，广州某海酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西某房地产开发有限公司签订了[香某]《前期物业服务合同》。甲方委托乙方对其开发的位于桂林市临桂区的[某·香某]进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日止，合同期满以后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不在另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第1点约定了物业管理费，其中：多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月0.7元/m2向业主或物业使用人收取，高层（含小高层）住宅房屋由乙方按照建筑面积每月1元/m2向业主或者物业使用人收取。商铺由乙方按照建筑面积每月1.5元/m2向业主或者物业使用人收取。第七章第7条第5点约定，业主或物业使用人按照《商品房销售合同》内约定的交房时间之日起交纳物业管理费，收楼时首次交付一年，次年起于每年每月5日前缴纳下一季度物业管理费，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三交纳滞纳金（违约金）。2010年10月1日，被告与广州某海酒店物业管理有限公司临桂分公司签订了临时管理公约和前期物业服务协议，表示愿意接受临时管理公约和前期物业服务协议的约束并接受广州某海酒店物业管理有限公司临桂分公司提供的物业管理服务。2013年10月1日，原告与广州某海酒店物业管理有限公司签订了《债权转让协议书》，该合同约定，广州某海酒店物业管理有限公司将被告拖欠的2011年8月1日至2013年9月30日止的物业费转让给原告前身柳州市某鑫物业服务有限公司，并于2013年10月10日在被告某·香某16-3-801号房信报箱张贴《债权债务转让通知书》。2013年10月1日，原告与广西某房地产开发有限公司签订《香某前期物业服务合同》，由原告前身柳州市某鑫物业服务有限公司从2013年10月1日起继承广州某海酒店物业管理有限公司对【某·香某】进行物业管理。按照被告与广西某房地产开发有限公司签订《购房合同》第十七条的约定，被告应遵守广西某房地产开发有限公司委托前期物业管理公司的物业管理规定。购房合同约定，被告购买的房屋于2011年8月2日前交楼。被告于2011年8月1日至2015年10月31日拖欠物业管理费6701.4元，滞纳金（违约金）15914.25元，合计22615.65元。2015年8月17日，柳州市某鑫物业服务有限公司经柳州市工商行政管理局核准正式更名为广西某物业服务有限公司，法定代表人由廖某正式变更为姚某。2015年10月6日，原告向被告送达了催收物业费的书面通知书和2015年10月12日原告向被告送达了律师函。原告认为，广州某海酒店物业管理有限公司、原告为被告提供了物业服务，被告有及时缴纳物业管理费的义务，被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任。原告接受了广州某海酒店物业管理有限公司对被告享有的债权的转让，原告有权向被告主张权利。2016年1月14日，原告诉至法院，请求：1、判令被告立即支付从2011年8月1日至2015年10月31日拖欠的物业管理费6701.4元，滞纳金（违约金）15914.25元，合计22615.65元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。原告广西某物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、柳州市某鑫物业服务有限公司的营业执照、组织机构代码证，证明原告基本情况及具备物业管理服务资质；2、企业变更通知书，证明2015年8月17日，柳州市某鑫物业服务有限公司经柳州市工商行政管理局核准正式更名为广西某物业服务有限公司；3、广西某物业服务有限公司的营业执照、法人代表证明书，证明原告企业变更后的基本情况、具备物业管理服务资质及主体适格；4、广州某海酒店物业管理有限公司的营业执照、组织机构代码证，证明广州某海酒店物业管理有限公司基本情况及具备物业管理服务资质；5、被告身份证复印件，证明被告基本情况；6、被告的购房合同复印件一份，证明被告购买了【某·香某】的房屋，被告自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》的规定；7、广西某房地产开发有限公司于2011年7月27日在桂林晚报上刊登的交房通知书复印件，证明被告房屋于2011年8月1-2日交房（见购房合同第十一条第二款）；8、广州某海酒店物业管理有限公司与广西某房地产开发有限公司签订的【某·香某】《前期物业服务合同》，证明2009年11月12日广州某海酒店物业管理有限公司与广西某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并在合同第七章第7条第1点约定了物业服务费的收费标准；9、广州某海酒店物业管理有限公司与广西某房地产开发有限公司签订的【某·香某】《前期物业服务合同》补充协议，证明该协议约定了委托期限为从2013年1月1日起至业主委员会成立或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之时，亦证明2009年11月12日到2013年10月1日之前这段时间【某·香某】一直由广州某海酒店物业管理有限公司提供物业管理；10、广西某房地产开发有限公司与原告签订《某·香某前期物业服务合同》，证明开发商与原告前身柳州市某鑫物业服务有限公司于2013年10月1日签订了前期物业管理合同，原告从2013年10月1日起开始为被告提供物业管理服务；11、广州某海酒店物业管理有限公司与原告签订了一份《债权转让协议书》，证明广州某海酒店物业管理有限公司将2013年10月1日前起管理的【某·香某】应收业主的物业管理费、滞纳金及其他费用所享有的权利全部转让给原告前身柳州市某鑫物业服务有限公司的事实；12、债权债务转让通知书照片1张，证明2013年10月广州某海酒店物业管理有限公司将其管理的【某·香某】应收业主的物业管理费、滞纳金及其他费用所享有的权利全部转让给原告前身柳州市某鑫物业服务有限公司的事实书面告知了业主；13、催收物业费书面通知书照片，证明原告向被告催收物业费的书面通知书的事实；14、被告欠缴物业费及滞纳金（违约金）统计计算表，证明被告所欠物业费及滞纳金（违约金）的金额的计算方式。被告刘某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告广西某物业服务有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年5月4日，广西某房地产开发有限公司（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定由××购买××开发建设的某·香某第16幢3单元0801号房；××应当在2011年7月31日前将验收合格的商品房交付××使用；××按规定委托物业管理公司负责某·香某的前期物业管理，××应遵守物业管理公司的规定。2009年11月12日，广西某房地产开发有限公司（为甲方）与广州某海酒店物业管理有限公司（为乙方）签订了《某·香某前期物业服务合同》，该合同约定：甲方同意委任乙方对甲方物业桂林[香某]提供前期物业管理服务。第三条3.1本合同从2009年11月12日起生效至2012年12月31日止，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。3.2合同期限满，业主委员会尚未成立，如甲方不再另行招标，双方协商继续履行本合同。第七条在乙方接管后，本物业管理区域内物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体标准如下：7.1本物业的管理服务费：多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。商铺由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。7.5业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付一年。次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前交纳下一季度物业管理费、车位使用费及其它物业代收代缴费用，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三缴纳滞纳金；如业主首付物业管理费有效时段结束日离下次缴费日不足一个季度，则在首付结束日后十天内，预缴从首付结束日至下次缴费日期间相关费用。第九条9.4.3乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益。等等。合同签订后，广州某海酒店物业管理有限公司进驻在香某小区进行物业管理。2012年12月28日，广西某房地产开发有限公司（为甲方）与广州某海酒店物业管理有限公司（为乙方）签订一份《前期物业服务合同补充协议》，该协议约定：本协议为甲、乙双方于二00九年十一月所签订的《某·香某前期物业服务合同》之补充协议，除本补充协议所约定之条款以外，其余约定按原《前期物业服务合同》执行。该补充协议约定：委托期限从二0一三年一月一日起至业主委员会成立，或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之时。等等。2013年10月1日，广西某房地产开发有限公司（为甲方）与柳州市某鑫物业服务有限公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方同意委托乙方对甲方物业临桂【某·香某】项目提供前期物业管理服务。第三条本合同从二零一三年十月一日起生效至业主委员会成立，或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之时，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。第六条6.3物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：多层住宅房屋由乙方按建筑面积0.7元/月/m2向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积1元/月/m2向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积1.5元/月/m2向业主或物业使用人收取；6.8业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付十二个月，次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前缴纳下一季度物业管理费、车位使用费及其他物业代收代缴费用，逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起按应缴费用的千分之三缴纳违约金。等等。合同签订后，柳州市某鑫物业服务有限公司进驻某·香某小区进行物业管理。同日，广州某海酒店物业管理有限公司（为甲方）与柳州市某鑫物业服务有限公司（为乙方）签订《债权转让协议书》，约定：甲方将其与广西某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中某·香某小区欠费业主所欠费用（物业服务费、滞纳金、水电费、停车费等）的债权转让给乙方，本合同自双方签字盖章后即行生效。乙方自合同签订之日起，即有权作为《前期物业服务合同》的唯一权利人以自己的名义向该小区所有欠费业主追讨欠费，乙方有权自行与欠费业主达成和解协议，并有权减免欠费业主相关的费用。乙方于每月月初将追讨回款的情况与甲方核对确认，经双方签字盖章后折抵甲方所欠乙方款项。合同签订后，广州某海酒店物业管理有限公司与柳州市某鑫物业服务有限公司在某·香某小区内被告的住房大门上张贴《债权债务转让通知书》及《催缴通知书》。2016年1月14日，原告诉至本院，提出前述诉请。同时查明，柳州市某鑫物业服务有限公司于2010年12月17日成立，有效期限从2010年12月17日至2030年12月17日，组织机构代码证代码56676946-8，2015年8月12日在柳州市工商行政管理局办理变更登记手续，企业名称由柳州市某鑫物业服务有限公司变更为原告广西某物业服务有限公司，法定代表人由廖某变更为姚某。被告刘某是某·香某小区的业主，其购买的物业单位为某·香某第16幢3单元0801号房（合同约定建筑面积130.54m2，经本院核实，房产证记载的建筑面积为131.35m2）。2011年7月27日，广西某房地产开发有限公司临桂分公司在报纸上向某·香某小区的业主发出交房通知，该通知内容为：某·香某第16栋已达到合同约定的交房条件，定于2011年8月1日、8月2日（每日交房时间为：上午8:00-12:00）组织集中交房，请携带有效身份证件、购房合同、契税票及相应费用到某·香某小区办理房屋交接手续。另，某·香某小区现尚未成立业主委员会。本院认为，广西某房地产开发有限公司与广州某海酒店物业管理有限公司签订的《某·香某前期物业服务合同》及补充协议、广西某房地产开发有限公司与柳州市某鑫物业服务有限公司签订的《某·香某前期物业服务合同》，是合同双方在平等、自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条“企业法人分立、合并上或有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，柳州市某鑫物业服务有限公司已更名为原告广西某物业服务有限公司，因此，其权利和义务由原告享有和承担。柳州市某鑫物业服务有限公司进驻某·香某小区实施物业管理，为某·香某小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因柳州市某鑫物业服务有限公司于2013年10月1日进驻某·香某小区实施物业管理，故被告应支付物业管理费3285元（被告住宅建筑民间为131.35m2，物业管理费按1元/m2/月计算，缴纳期间为2013年10月1日至原告主张截止日2015年10月31日共计25个月）给原告。对于原告诉请被告支付逾期交纳该期间物业服务费的滞纳金（违约金）。虽然广西某房地产开发有限公司与柳州市某鑫物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》中“业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付十二个月，次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前缴纳下一季度物业管理费、车位使用费及其他物业代收代缴费用，逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起按应缴费用的千分之三缴纳违约金”的约定，但约定每日千分之三折合成年利率则为109.5%，若按照此计算违约金，则明显过高并超过法律规定的限额，故本院根据公平原则酌情按照被告应缴物业管理费的30%予以确定违约金，即由被告按3285元×30%＝985.5元支付违约金给原告。关于原告诉请被告支付2011年8月1日至2013年9月30日期间的物业费及滞纳金（违约金）的问题。本院认为，原告提出该诉请，是基于柳州市某鑫物业服务有限公司与广州某海酒店物业管理有限公司于2013年10月1日签订的《债权转让协议书》。该协议虽是协议双方当事人的真实意思表示，但协议约定广州某海酒店物业管理有限公司将被告等业主欠交物业管理等费的债权转让给原告，违反了广州某海酒店物业管理有限公司（为乙方）与广西某房地产开发有限公司（为甲方）于2009年11月12日签订的《某·香某前期物业服务合同》第九条9.4.3“乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益”的约定，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：……（二）按照当事人约定不得转让；……”之规定，该《债权转让协议书》是无效的。故，原告的该部分诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而被告在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七十九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘某支付物业管理费3285元给原告广西某物业服务有限公司；二、被告刘某支付违约金985.5元给原告广西某物业服务有限公司；三、驳回原告广西某物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费365元，由原告广西某物业服务有限公司负担315元，被告刘某负担50元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费365元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐素珍人民陪审员  周道奕人民陪审员  赵生付二〇一六年六月二十七日书 记 员  梁 晶