南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第223号
原告吴琼玉，公司职员。
原告姚俊杰，公司职员。
两原告委托代理人张亚周，江苏通南律师事务所律师。
被告文广证大南通文化投资发展有限公司，南通市长江南路58号。
法定代表人陈锋，总经理。
委托代理人陈芳，北京市隆安（南通）律师事务所律师。
原告吴琼玉、姚俊杰与被告文广证大南通文化投资发展有限公司（以下简称文广证大公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余雪松独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张亚周、被告委托代理人陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴琼玉、姚俊杰诉称，2012年12月25日，原告与被告就购买南通老城第三街区商品房联排别墅签订了商品房买卖合同，以及南通老城商品房买卖合同补充协议。在购买前被告在网上发布了相关的宣传广告，在南通壹城售楼中心有商品房的结构模型，该模型将被告的商品房分类为A型房、B型房。原告在与被告的销售业务人员洽谈时，明确购买的房型是B型房。该合同的补充协议第九条对露台、入户花园、院落及类似空间有明确的约定；第13条是关于销售广告及宣传资料与示范单位的效力。商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定。2013年被告交房前，原告前去被告开发的南通壹城项目现场发现8号楼105室房屋与销售时被告所做的宣传及现场的模型B型房的结构不一致。只有前花园没有后花园，没有地下室通风采光井。被告的行为构成了虚假宣传，该合同的补充协议第13条属于“霸王条款”。商品房买卖合同第15条约定被告在商品房交付使用后300天内方可办理产权变更登记。该条款违反了国家的法律法规，应视为无效。请求确认商品房买卖合同第15条条款及补充协议第13条条款无效。
原告吴琼玉、姚俊杰为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
证据1、商品房买卖合同及补充协议，证明诉争条款存在，被告为了规避法律签订补充协议第13条。
证据2、照片一组，照片由原告代理人拍摄，证明2号楼104室是被告的样板房，陈列在被告展厅的房屋模型B户型的情况，实际交付的房屋后花园与模型样板房不一致。
证据3、2013年12月23日拍摄的影像资料，证明诉争的房屋交付时与被告宣传广告的房屋模型不一致。
被告文广证大公司辩称，原告的诉讼请求缺乏法律依据和事实理由。原告无法证明被告虚假宣传，原告认为合同第15条无效系对条款的理解有误。现场B型房的模型只是其中的一套，并非所有的B型房。补充协议第13条系双方真实意思表示，合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。
被告文广证大公司为支持其答辩理由提供了以下证据：
证据1、一组照片共9张，证明被告出售的8号楼和12号楼在沙盘上没有后花园和采光天井，B户型模型只是B户型中一种参考，不能代表所有套型的结构、面积。原告方购买的商品房外部结构应当根据沙盘模型里8号楼、12号楼的整体外观来确认。
证据2、一组房价对比数据，采集了与原告所购房屋相似位置、面积的商品房单价和总价，有无后花园和采光天井的房屋单价差近2000元每平方米。
庭审中，原、被告对证据的质证意见：
被告对于原告证据1商品房买卖合同及补充协议的真实性没有异议，关联性有异议；对于原告证据2照片的来源不予认可，照片来源于案外人，缺乏合法依据。总的模型图的照片予以认可，B户型模型图的照片是正确的，但该照片反映的是B户型中间套的，并非B户型所有套型，恰恰反映了B户型的模型只起参考作用。A户型模型图的照片与本案无关。样板房2幢104室北门的照片认可，但不认可是拍摄的样板房，实际交付的8幢105室、107室的前花园照片予以认可，12幢一排后面的照片无法确认；对于原告证据3录像，对背景不清楚。
原告对于被告证据1的真实性有异议，该照片被告方说的更多的是沙盘，原告方讲的是房屋结构，房屋结构应当以模型为认购的依据，并且针对样板房的实物、现场来决定是否购买该房屋；对于被告证据2，房价的问题与本案没有关联性，价格由开发商自主定价，跟交付房屋的模型与实物没有关联。
本院认证意见：对于原告证据1，被告对真实性无异议，本院予以确认。对于原告证据2照片、证据3录像系案外人曹钢委托南通市崇川公证处进行证据保全，由南通市崇川公证处人员所制作，具备客观真实性，本院予以确认。对于被告证据1，原告虽不予认可，但其与被告提供的照片相一致，本院予以确认。对于被告证据2，系被告单方制作的销售价格表，被告未能提供商品房买卖合同及其应的销售发票予以印证，本院无法确认。
经审理查明，2012年12月25日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买南通老城第三街区8幢105号房（建筑面积257.95平方米），附属8幢B105车库（建筑面积54.34平方米），总金额3974081元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后叁佰日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”合同补充协议第13条约定：“关于销售广告及宣传资料与示范单位的效力：1、自双方签署《商品房买卖合同》之日起，该买卖合同将完全取代双方之前就有关预售该合同项下房屋所作出的任何口头、书面或其他形式的协议、承诺。甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据均应以政府主管部门的批准文件和双方之间《商品房买卖合同》以及本补充协议约定为准。2、甲方展示的样板房（若有）不能理解为交房标准或合同的样品。”
本院认为，关于房屋所有权登记期限，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条规定的目的在于规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，为管理性、强制性规定而非效力性、强制性规定，违反该条规定，并不必然导致相应的合同条款无效。同时，该条规定并没有排除合同当事人协商确定办理房屋所有权登记的期限。本案原、被告在合同第15条约定出卖人在商品房交付使用后300日内协助办理产权登记，并未损害国家利益和社会公共利益。原告要求确认该合同条款无效，缺乏法律依据，本院难以支持。
关于原告主张补充协议第13条无效的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该法条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该法条是对民法理论关于要约邀请不构成要约的突破，是将符合特定条件的销售广告和宣传资料的说明和允诺作为商品房买卖合同的内容。这是对商品房买卖合同的补充，而非对合同当事人权利的限制。就双方当事人的合同法律关系而言，有约定从约定，无约定从法定，这是合同法的基本原则。如双方当事人就沙盘、模型及样板房没有作出约定，自可适用上述司法解释的规定。但本案当事人在补充协议中作出约定，明确沙盘、模型不作为确定双方权利、义务、责任的依据，样板房不能理解为交房标准或合同的样品。补充协议第13条的该约定并未违反法律、法规禁止性规定，应为有效。此外，在被告展示的沙盘、模型中12幢房屋并无后花园及地下室通风采光井。原告要求确认条款无效，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
驳回原告吴琼玉、姚俊杰的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告吴琼玉、姚俊杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 余雪松
二〇一四年四月二十一日
书记员 张正鹏