湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆门民三终字第00038号
上诉人（原审被告、反诉原告）荆门市金电工贸有限责任公司，住所地湖北省荆门市海慧路36号，组织机构代码73269083-6。
法定代表人张道虎，该公司董事长。
委托代理人彭军，男，1968年2月6日出生，汉族，系一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）龙飞，个体工商户。
委托代理人吴学胜，湖北京中金律师事务所律师，系一般代理。
上诉人荆门市金电工贸有限责任公司（以下简称金电工贸公司）因与被上诉人龙飞租赁合同纠纷一案，不服湖北省荆门市东宝区人民法院（2013）鄂东宝民二初字第00287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人金电工贸公司的委托代理人彭军，被上诉人龙飞及其委托代理人吴学胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年5月18日，龙飞与金电工贸公司签订房屋租赁合同，约定龙飞承租金电工贸公司所有的位于荆门市海慧路银海商埠市场一楼北区108号门面房，租赁期限一年，年租金12000元。租赁期届满后，金电工贸公司欲收回房屋进行装修改造，双方协商未果。2010年2月4日，金电工贸公司向荆门仲裁委员会申请仲裁，双方经仲裁委调解达成协议。协议内容为，龙飞同意金电工贸公司收回其承租的门店进行装修改造，金电工贸公司装修改造完毕后，龙飞在同等条件下享有优先承租权；龙飞优先承租门店后应当与金电工贸公司签订租赁合同，租赁期限原则上为一年，届满后龙飞在同等条件下可以优先续签；租金标准不得高于同类地段、同类位置的价格，龙飞优先承租门店后，金电工贸公司同意对第一年房租在签约价格的基础上下浮40％，第二年下浮30％，第三年下浮20％；金电工贸公司自龙飞腾退门店之日起8个月完成装修改造工作。违约责任内容为，金电工贸公司不得以装修改造为名收回门店不出租，不得以过高租金变相挤走龙飞，金电工贸公司不得收回门店不装修改造或装修改造完成后拒绝将门店出租给龙飞；龙飞不得以赔偿转让费、补偿装修费及货物损失为由拒绝腾退门店，或中途干扰腾退及装修改造工作；双方若存在违反调解协议的行为，应当向对方支付违约金100000元。仲裁协议签订后，金电工贸公司对门面进行了改造装修，装修完毕后，双方因租赁价格未达成协议，未能签订租赁合同。龙飞以金电工贸公司违约为由向本院申请执行仲裁调解书约定的违约金。2012年2月28日，本院以荆门仲裁委员会（2010）6号调解书没有给付内容，且执行标的不明确，不符合立案条件为由，裁定驳回龙飞的执行申请。2012年8月22日，龙飞诉至原审法院，请求：1、依法确认金电工贸公司行为违约，并判令该公司支付龙飞违约金100000元；2、诉讼费用由金电工贸公司承担。
原审法院另查明，金电工贸公司对门面进行改造装修完毕后，于2011年4月18日向龙飞发出房屋租赁通知，通知载明事项为，租赁门面30平方米，年租金8万元，押金10万元，交费方式是一年一次交清。龙飞等商户接到通知后提出异议，金电工贸公司于2011年5月5日答复，将房屋年租金变更为7万元，押金6万元（不计息）。龙飞等人认为答复意见所提租赁条件仍过高，双方为此产生纠纷。龙飞提交的周边门面租赁行情是：张小勇2011年1月1日租赁实验小学门面，面积60平方米，年租金57600元；方美懿2010年7月15日租赁教育印刷厂门面，面积32平方米，年租金47000元；邓德秀2010年1月1日租赁荆门宾馆房屋，面积18.91平方米，年租金13760元。金电工贸公司提交其已租赁门面的情况是：秦爱东、杨运莉、李军等人租赁面积32平方米，年租金7万元，保证金6至7万元。同时查明，金电工贸公司在向仲裁机构申请仲裁时已对龙飞超期使用房屋的租金提出了请求，仲裁机构在调解书里没有做出处理，仲裁机构在2011年8月18日对荆门市人民政府关于龙飞等商户信访事件办理情况的报告中写明，仲裁协议之前，金电工贸公司主动放弃各商户欠缴的租金。
原审法院认为，该案争议的焦点为，一、龙飞与金电工贸公司就房屋租赁纠纷在仲裁委员会达成调解协议后，是否可就该纠纷再向人民法院提起诉讼；二、金电工贸公司是否违反仲裁协议，恶意抬高租金标准，擅自增加押金条款，而构成违约；三、金电工贸公司可否就其反诉请求向法院提起诉讼。
关于龙飞与金电工贸公司就房屋租赁纠纷在仲裁委员会达成调解协议后，是否可就该纠纷再向人民法院提起诉讼的问题。龙飞与金电工贸公司就房屋租赁纠纷在仲裁委员会达成的调解协议，并无明确的给付内容，实际上是双方就门面装修改造后的租赁条件和违约责任达成的一个协议，而在履行该协议中再次产生纠纷，应属可诉范围。因双方当事人就该纠纷并未达成新的仲裁协议，因此，龙飞的起诉符合民事诉讼法的规定，应予受理。
关于金电工贸公司是否违反仲裁协议，恶意抬高租金标准，擅自增加押金条款，而构成违约的问题。龙飞与金电工贸公司在协议中约定，金电工贸公司装修改造完毕后，龙飞在同等条件下享有优先承租权；租金标准不得高于同类地段、同类位置的价格。金电工贸公司对门面进行改造装修完毕后，于2011年4月18日向龙飞发出房屋租赁通知，提出的租赁条件是，租赁门面30平方米，年租金8万元，押金10万元，后变更为房屋年租金7万元，押金6万元（不计息）。从金电工贸公司提交的已出租门面的租赁合同和龙飞提交的周边门面的租赁合同来看，金电工贸公司确定的租赁条件可能与其装修改造后的门面情况相符，但确高于同类地段、同类位置的租金价格。龙飞与金电工贸公司达成的协议对租赁价格已作限定，即便金电工贸公司提出的租赁价格是合理的，但并不能违反双方的约定而适用于龙飞，而且金电工贸公司还增加了协议未作约定的交纳保证金的条件。因此，金电工贸公司对龙飞提出的租赁价格明显高于同地段、同位置的房屋租金价格，而且增加收取保证金条款，已构成违约，应当承担违约责任。龙飞与金电工贸公司在协议中约定一方违约，应向对方承担10万元的违约金，金电工贸公司以不应承担违约责任进行了抗辩。根据违约金应以补偿为主、惩罚为辅的原则，违约金应与损失大致相当。金电工贸公司侵害龙飞的利益是优先承租权，由于目前法律法规以及司法解释没有关于优先承租权损失的计算标准，因此，应根据案件的实际情况，结合当前租赁市场行情及金电工贸公司的租金等综合因素来进行酌定。双方约定的10万元违约金过高，应予以适当降低，确定为6万元为宜。即金电工贸公司应支付龙飞违约金6万元。
关于金电工贸公司可否就其反诉请求向法院提起诉讼的问题。金电工贸公司要求龙飞支付租金27400元，已在向仲裁机构申请仲裁时提出了该请求，仲裁机构在调解书里没有做出处理，仲裁机构在2011年8月18日对市政府关于龙飞等商户信访事件办理情况的报告中写明，仲裁协议之前，金电工贸公司主动放弃各商户欠缴的租金。金电工贸公司就其诉求，按仲裁协议已向仲裁机构申请处理，仲裁机构没有做出处理，但仍属于仲裁程序处理事项，金电工贸公司应依照仲裁程序寻求解决，不属于法院审理范围。故对金电工贸公司的反诉，应不予处理。
综上，金电工贸公司违反协议约定，应当向龙飞承担违约责任；龙飞请求的违约金过高，予以适当降低。金电工贸公司提起的反诉，依据不足，应不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告（反诉原告）荆门市金电工贸有限责任公司于本判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）龙飞违约金60000元；二、驳回原告（反诉被告）龙飞的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）荆门市金电工贸有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）龙飞负担920元，被告（反诉原告）荆门市金电工贸有限责任公司负担1380元；反诉案件受理费485元，由被告（反诉原告）荆门市金电工贸有限责任公司负担。
金电工贸公司不服，向本院提起上诉称，1、原审法院违反法定程序，受理龙飞的起诉错误。本案金电工贸公司与龙飞所争议的法律关系，系龙飞向荆门市仲裁委员会申请仲裁后所作出的仲裁调解书。该仲裁调解书载明“本调解书经双方当事人签收后，即发生与裁决书同等法律效力”，且该仲裁调解书已经生效。该仲裁调解书并非双方当事人自行签订的协议，而是附有执行效力的法律文书。依民事诉讼法的规定，金电工贸公司不履行该法律文书的义务时，龙飞只能申请人民法院执行。而在仲裁调解书没有被撤销，或人民法院对仲裁调解书未确认不予执行的情况下，龙飞也不得基于经仲裁程序处理的事项向人民法院提起诉讼。2、原判认定金电工贸公司违反诉争合同，并认为金电工贸公司应承担违约责任没有事实依据。其一，金电工贸公司在原审中已提交了同类地段、同类位置的租赁合同价格7万元，符合仲裁调解书的约定，依据该价格下浮40%后，门面的租金价格为42000元，且并未违反2011年5月5日的答复函中答复的价格。其二，仲裁调解书第一条仅约定了龙飞对装修改造完毕的同位置、同地段，在同等条件下享有优先承租权，并未限制金电工贸公司按照交易习惯收取等额的租赁押金。龙飞拒绝交纳押金，不认可押金条件的行为，视其放弃了在同等条件下的优先承租权。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回龙飞的起诉或者诉请。
龙飞答辩称，原审法院程序合法，本案中仲裁调解书是作为一份证据提交，没有法律规定说仲裁调解书不能作为证据使用。同时，本案立案前，龙飞已向湖北省荆门市中级人民法院申请执行，但该仲裁调解书无法执行，才引起本诉。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，龙飞在原审中还提交了案外人罗晓梅与邓强签订《房屋出租协议》载明，该门面位于荆门市海慧路16号（至西向东第三间），房屋面积为59平方米，年租金为44500元。案外人荆门市教育印刷厂与叶际善签订的《房屋租赁合同》载明，该门面位于荆门市海慧路20号，面积约65平方米，年租金64500元。
其他事实与原审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：一、龙飞是否可依荆裁调（2010）6号仲裁调解书向人民法院提起诉讼。二、金电工贸公司是否违反荆裁调（2010）6号仲裁调解书构成违约，并承担违约责任。
一、关于龙飞可否依荆裁调（2010）6号仲裁调解书向人民法院起诉的问题。
1、金电工贸公司上诉称，荆裁调（2010）6号仲裁调解书为附有执行效力的法律文书，故龙飞仅有权向人民法院申请执行没有权提起诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，龙飞因财产关系起诉金电工贸公司符合上述法律之规定，且诉争的荆裁调（2010）6号仲裁调解书并未约定仲裁机构管辖，故其符合起诉条件。同时，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条第二款规定“法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。”对于法律规定由人民法院执行的其他法律文书，法律授权可由人民法院直接执行，但法律并未规定当事人因此类法律文书产生争议排除人民法院的管辖。本案中，龙飞与金电工贸公司在履行荆裁调（2010）6号仲裁调解书过程中发生争议，故龙飞有权依荆裁调（2010）6号仲裁调解书向法院提起诉讼。
2、金电工贸公司上诉称，金电工贸公司不履行仲裁调解书时，依民事诉讼法及仲裁法之规定，龙飞只能申请人民法院执行。而在仲裁调解书没有被撤销，或人民法院对仲裁调解书未确认不予执行的情况下，龙飞也不得基于经仲裁程序处理的事项向人民法院提起诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第九条第一款之规定，仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。我国商事仲裁实行一裁终局制度，但适用该制度的前提应针对同一纠纷。荆裁调（2010）6号仲裁调解书中载明，该会根据金电工贸公司与龙飞2007年5月18日签订的《租赁合同》中的仲裁条款，受理了双方之间的房屋租赁合同争议一案。即荆裁调（2010）6号仲裁调解书解决的纠纷，系金电工贸公司与龙飞因2007年5月18日签订的《租赁合同》所产生的纠纷。而龙飞本案诉请的请求权基础为双方当事人对荆裁调（2010）6号仲裁调解书履行所产生的纠纷。此两纠纷当事人虽然相同，但产生纠纷的主要事实，依据的法律，纠纷解决的途径皆不相同，故本案不符合《中华人民共和国仲裁法》第九条的适用条件。
因此，金电工贸公司认为龙飞不能依荆裁调（2010）6号仲裁调解书向人民法院起诉的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于金电工贸公司是否违反荆裁调（2010）6号仲裁调解书构成违约，应否承担违约责任的问题。
金电工贸公司上诉称，金电工贸公司在原审中已提交了同类地段、同类位置的租赁合同价格7万元，符合仲裁调解书的约定，依据该价格下浮40%后，门面的租金价格为42000元，且并未违反2011年5月5日的答复函中答复的价格，因此该公司并未违反仲裁调解书。
本院认为，荆裁调（2010）6号调解书第三条约定“关于租金标准。装修改造完毕后的门店租赁价格根据其面积大小、商业位置、经营环境即装修改造成本确定，不得高于同等地段、同类位置的租金价格。”当事人对该条款的理解有争议的，应当按照调解书所使用的词句、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。综合仲裁调解书的目的及整体约定，该条系限制金电工贸公司对诉争房屋装修改造后权利的义务性约定。因金电工贸公司作为诉争房屋的出租人，享有制定诉争房屋租金数额并收取租金的权利。若以该公司所确定的房屋租金作为判断标准，则会使该条约定形同虚设，故对于“同等地段、同类位置”应理解为同等地段第三方制定房屋租金的一般价格。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。龙飞原审提交的证据可以证明，诉争房屋的周边租金的一般价格远低于金电工贸公司要求龙飞支付7万元房屋租金。同时，金电工贸公司原审所举证据荆门市教育印刷厂与王大明的《房屋租赁合同》，虽亦在诉争房屋的同等位置，且为第三人所制定租金，但其所租房屋面积仅为10平方米，年租金为65000元，明显过分高于龙飞提交的周边房屋租赁价格。综合判断双方当事人提交的证据，可以证实金电工贸公司要求龙飞支付的诉争房屋租金超过了“同等地段、同类位置”的租金价格。
2、金电工贸公司上诉称，仲裁调解书第一条仅确定了龙飞对装修改造完毕的同位置、同地段，在同等条件下享有优先承租权，并未限制金电工贸公司按照交易习惯收取等额的租赁押金。故金电工贸公司收取押金的行为，并没有违反仲裁调解书的约定。
本院认为，本诉的起因是金电工贸公司与龙飞于2007年5月18日签订的《租赁合同》。根据该合同中的仲裁条款，金电工贸公司申请荆门仲裁委员会仲裁。该会于2010年8月23日作出的荆裁调（2010）6号仲裁调解书，该调解书的目的是根据金电工贸公司的要求，约定龙飞在限期内搬离原承租房屋；同时约定待房屋装修改造后，龙飞在一定条件下优先租赁诉争房屋。为此，该调解书对金电工贸公司将诉争房屋租赁给龙飞的条件作了限制性约定，以实现双方当事人权利义务的平衡。该仲裁调解书中并未约定，龙飞在装修改造后的租赁合同中缴纳押金。此调解书条款基于双方当事人的合意达成，故不应在诉争房屋装修改造后的租赁合同签订中，加重一方当事人的义务，而金电工贸公司要求龙飞缴纳房租押金的行为明显加重了龙飞的义务，故该行为违反了仲裁调解书的约定构成了违约。
因此，原审认为金电工贸公司违反了荆裁调（2010）6号仲裁调解书的约定，判决其承担违约责任并无不当。
综上，上诉人金电工贸公司的上诉理由均不能成立，应不予支持。原判认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人荆门市金电工贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨红艳
审 判 员 董菁菁
代理审判员 王 冉
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 曾 靖