湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂西陵民初字第1564号
原告宜昌市西陵房地产管理所（以下简称西陵房管所）。
法定代表人覃飞，该所所长。
委托代理人曾群，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理
委托代理人邢诚，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理
被告宜昌市西陵工业品经销公司（以下简称西陵工业品公司）。
法定代表人汪文宗，该公司总经理。
委托代理人邓超平，宜昌市西陵区法律援助中心律师。特别授权代理
第三人尹丽丽。
原告西陵房管所与被告西陵工业品公司、第三人尹丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月20日受理后，依法使用简易程序由审判员李敏独任审理，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告西陵房管所的委托代理人邢诚，被告西陵工业品公司的法定代表人汪文宗、被告的委托代理人邓超平，第三人尹丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西陵房管所诉称，原、被告双方在2008年6月签订《房屋租赁合同》一份，由被告承租原告位于宜昌市城区XXX号房屋一间，面积为137.76平米，租赁期限自2008年6月1日至2009年5月31日止，租金标准为2100元／月。合同到期后双方一直没有另行签订书面租赁合同，为此原告在2014年4月28日通知被告在2014年5月15日前携带相关手续与原告签订正式的租赁合同，但是被告对于原告的合理要求一直未予理睬。基于上述情况原告决定解除与被告之间的租赁合同，并在2014年7月9日向被告下达了解除租赁合同通知，要求被告在2014年8月15日之前从承租房屋内搬出。但时至今日被告也没有履行上述义务。另据原告了解，目前该房屋的实际使用人为第三人尹丽丽。原告认为，双方在租赁合同到期后形成了不定期租赁合同关系，在被告拒绝签订书面合同的情况下，双方均有权随时解除租赁合同。在原告已经通知被告解除合同的情况下被告及第三人继续占用房屋的行为已经严重侵害到了原告的合法权益，应当依法支付原告房屋占用费。故诉至法院，请求判令：1、确认原被告双方的租赁合同已经解除；2、被告与第三人支付原告房屋占用费共计22225元（截止到2014年9月28日）并从2014年9月28日起至实际搬离之日止按照110元／月的标准向原告支付房屋占用费；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。
被告西陵工业品公司辩称，一、原、被告之间不存在房屋租赁关系，双方租赁关系在2009年合同期届满自然终止了。我们也没有续租。所以我们不存在解除租赁关系，也不存在我们占用的事实，原告的诉讼主体错误。二、该房屋的实际使用人是尹丽丽；三、关于房屋的由来，环城南路XX号房屋整个面积约为400平米，（三分之二）地址为环城南路XXX号房屋是被告的，（三分之一）也就是本案诉争房屋环城南路XX号是房管所的。1997年整栋房屋属于危房，原、被告达成协议：1、由被告出资修缮该房屋；2、所有的住户搬迁由被告负责搬迁和安置；3、搬迁安置完后由原告长期低价租赁给被告。到了2006年，被告改制中考虑到原法定代表人孙桂梅和另几个职工的安置费，由西陵区经济商务局和孙桂梅及董大成等人签订的房屋租赁协议，将被告的房屋（环城南路X**号）260平米以30元／平方租赁给孙桂梅和董大成10年。因14和16号房屋一直是个整体且一直由西陵工业品公司在使用，孙桂梅等人转租给了现在的实际使用人尹丽丽。转租收入每月3-4万。四、被告与董大成及孙桂梅的租赁关系中没有涉及到原告的房屋。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人尹丽丽辩称，一、2012年2月我开始使用14号房屋，我的租金是交给董大成等32个人的委托代理人魏亚海（32个人中的一个）。魏亚海收到该租金后由他们的会计徐矿负责分发。二、我愿意继续租赁该房屋并按原来的租金标准缴纳租金。
经审理查明，1996年9月18日，宜昌市西陵房管所住宅科（甲方）与西陵工业品公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方租用甲方管理的宜昌市城区XXX号一楼国有直管非住宅用房，建筑面积61.36平方米。根据乙方向甲方提出将该栋房屋全栋改造为非住宅用房，由乙方长期承租使用，甲、乙双方就原有二楼2户住户的安置及今后使用达成一、环城南路XX号房产权属甲方所有，全栋建筑面积137.76平方米。二、甲方同意将14号的二楼住宅屋改为非住宅屋交给乙方承租使用。三、环城南路XX号二楼原有2户住户由甲方另行安置。四、环城南路XX号二楼住户安置费8万元，由乙方负责承担。......六、翻修合同另行商定。
1997年3月4日，西陵工业品公司（甲方）与西陵房管所（乙方）签订《关于翻修环城南路14-16号房屋的合同书》约定甲方将环城南路XX号（国有直管公房）环城南路XXX号（甲方）两幢房屋的修缮委托乙方施工。工程范围：环城南路XX号两层楼整幢翻修，16号翻修后半部分。环城南路XXX号房的前半部分一楼一个档，二楼两个档紧靠14号房，其楼盖、屋盖及有关墙体拆卸重新设计修建，使环城南路XX号至16号联体相通。
1997年3月10日，宜昌市西陵房管所住宅科（甲方）与西陵工业品公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、由乙方出资8万元，由甲方负责安排二楼住户2户。将二楼住宅面积改建为非住宅用房。全栋建筑面积137.76平方米。二、由乙方出资，甲方组织施工，对全栋进行翻修翻修完毕后，产权属甲方所有，乙方按甲方规定交纳租金，二楼租金按市物价局现行价4.68元／㎡，五年不变动租金价格，一楼租金按现行价30元／㎡，三年不变动租金价格。如遇城市拆迁，甲、乙双方按拆迁有关规定办理，乙方可享受优先安置权。
2008年6月6日，西陵房管所（甲方、出租方）、西陵工业品公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将环城南路XX号面积137.76㎡租给乙方作营业用房使用。租赁期限从2008年6月1日起至2009年5月31日止，租金标准为2100元／月。租赁合同到期后原被告未签订新的租赁合同，被告西陵工业品公司的改制职工的代表董大成一直按照2100元／月的标准以西陵工业品公司的名义向原告支付租金，至起诉前最后一次缴纳租金时间为2014年6月16日。
2014年4月29日，原告西陵房管所派人在出租房屋内向现房屋使用人尹丽丽之夫龚连兵送达《通知》一份，内容：西陵工业品公司，你公司与我所签订的《房屋租赁合同》已于2009年5月31日租赁期满，之后双方再未签订书面租赁合同，系作为不定期租赁合同，双方均有权随时解除。通知你公司在2014年5月15日前携带法人印鉴及工商营业执照来我所商定所承租房屋、签订正式书面合同，明确租金标准及租赁期限。若你公司不予理睬，我所将解除与你公司之间的不定期租赁合同。当日，西陵房管所亦将上述《通知》刊登于《三峡晚报》。
2014年7月9日，西陵房管所向被告住所地宜昌市北正街24号邮寄送达《解除租赁合同的通知》，要求被告在2014年8月15日之前搬离。7月10日，西陵房管所将《解除租赁合同的通知》刊登于《三峡晚报》。但被告一直未予理睬，遂起诉争。
另查明，宜昌市西陵区经济商务局为被告的主管单位，西陵工业品公司的原法定代表人为孙桂梅，2013年7月17日法定代表人变更为汪文宗。2007年4月6日，宜昌市西陵区经济商务局（出租方、甲方）与西陵工业品公司的改制职工的代表人孙桂梅、董大成（承租方、乙方）再次签订合同《房屋租赁合同》，甲方将珍珠路47号、环城南路26号，面积312平方米租赁给乙方经营或办公。租期为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。环城南路XXX号，面积260平方米，租金为30元／平米／月。每安置一名原公司解除劳动合同者，优惠2%，最高优惠幅度不能超过租金的60%，按40%计租，月租金3120元／月，年租金37440元。被告陈述西陵工业品公司拥有所有权的房屋租赁给董大成等32人，不包括原告所有的房屋，此合同所涉及的现在使用人不是尹丽丽。审理中，董大成曾以第三人身份到庭陈述，其系西陵工业品公司的员工，改制后，环城南路XX号及XXX号整体房屋一直是我等32名职工在使用。孙桂梅与董大成系32名改制职工签订合同的代表人，现环城南路26号就是环城南路XXX号，包括原来的环城南路XX号。
董大成提供了2013年2月2日、2014年2月4日、2014年11月2日与环城南路14现使用人尹丽丽签订的《房屋租赁合同》三份，租金为1万元／月。尹丽丽的租金交给董大成等32个人的委托代理人魏亚海，董大成将尹丽丽交纳租金中的一部分以2100元／月标准一直以西陵工业品公司名义向西陵房管所交纳，至2014年6月16日，原告开始拒收其租金。诉讼中双方对西陵房管所出具的租金发票的付款方系西陵工业品公司无异议。尹丽丽陈述2012年2月开始使用14号房屋。原告提出其仅知晓环城南路XX号现使用人系尹丽，董大成所称他与其他31人系房屋的次承租人原告不知情，孙桂梅、董大成等32人的权利义务可以另案起诉主张，请求董大成退出诉讼。
原告对其诉讼请求，另提供了1、房屋所有权证书。2、宜昌广汇房地产评估有限公司的宜广汇估字（2014）387号《报告书》，证明2014年9月19日环城南路XX号（建筑面积137.76㎡）市场租赁价格为110元／㎡／月。
经本院组织调解，各方当事人不能达成一致意见。
上述事实有当事人陈述，原被告签订的《房屋租赁合同》、湖北省地方税务局通用网络发票、《房屋所有权证存根》、《解除租赁合同的通知》、《房地产估价报告》、宜昌市西陵工业品公司法定代表人变更信息、《翻修XX、XXX号房屋合同书》、《翻修补充合同书》、西陵工业品公司与董大成、孙桂梅签订的《房屋租赁合同》、孙桂梅、董大成与尹丽丽签订的《房屋租赁合同》以及庭审笔录在卷证实。
本院认为：一、关于本案第三人的问题原告西陵房管所对本案环城南路XX号中137.76平方米享有物权，权利人依法对此不动产享有直接支配和排他的权利，自1996年9月18日开始，因该房屋的修缮改建，西陵房管所将房屋出租给被告西陵工业品公司，2007年4月6日西陵工业品公司（签订合同的主体系宜昌市西陵区经济商务局）将承租的房屋转租给改制职工董大成等人，董大成于2012年2月将承租的房屋再次转租给本案第三人尹丽丽。现西陵房管所作为出租人，其出租房屋行为与承租人的转租房屋行为处分的是同一标的物，董大成所述32名改制职工作为次承租人具有第三人的诉讼地位。但本案董大成等作为次承租人数过多，且现在房屋的实际使用人为尹丽丽，故董大成等32人不宜追加作为次承租人以第三人名义参加诉讼，涉及董大成等人的民事权利可由其另行诉讼。尹丽丽系环城南路XX号现在的房屋使用人，系次承租人，可作第三人参加诉讼。
二、关于本案被告是否适格的问题，原、被告自1996年9月18日开始就环城南路XX号房屋签订租赁合同，截止本次诉讼双方最后一次签订租赁合同为2008年6月6日，租赁期限自2008年6月6日至2009年5月31日，合同到期后孙桂梅（2013年7月17日前系被告的法定代表人）一直负责处理与原告之间的房屋租赁事宜，并一直以被告西陵工业品公司的名义继续向原告缴纳租金，原、被告处于不定期租赁关系，且在2013年7月17日之前孙桂梅一直担任被告公司的法定代表人，所以被告辩称其与原告之间的租赁合同在2009年5月31日即宣告终止的观点，与事实不符，本院不予采纳。
关于本案租赁合同是否解除的问题，原告与被告在租赁合同2009年5月31日到期后并未签订新的书面合同，但被告仍按照原合同约定按2100元／月以被告之名向原告缴纳租金，应当认定原合同继续有效租赁期限为不定期。依照法律规定，不定期租赁合同任何一方均有权解除合同，但应当给予对方合理的准备期限。本案中原告在2014年7月15日通过报纸公告及邮寄送达的方式向被告送达了《解除租赁合同的通知》，并给予了被告一个月的准备时间，故原告主张原被告双方租赁合同已经解除，本院依法予以确认。
三、关于本案原告主张的占有使用费的问题，依照我国合同法规定，租赁合同期限届满或解除后，承租人应当返还租赁物。同时本案中承租人西陵工业品公司已将租赁房屋转租给次承租人孙桂梅及董大成，董大成及孙桂梅又将该房屋转租给尹丽丽，该房屋目前的实际占有、使用人为尹丽丽，在原告解除与被告之间租赁合同的情况下，第三人尹丽丽作为次承租人与承租人西陵工业品公司负有腾退房屋的义务。关于房屋占用使用费的标准，原告出具的宜昌广汇房地产评估有限公司的《报告书》评估2014年9月19日环城南路XX号（建筑面积137.76㎡）市场租赁价格为110元／㎡／月，本院据实认定。故2014年6月16日起至2014年9月19日止，被告西陵工业品公司与第三人尹丽丽应向出租人以合同约定的2100元／月支付租金，从2014年9月19日起至实际搬离之日止，按110元／㎡／月支付逾期腾房的占有使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告宜昌市西陵房管所与被告宜昌市西陵工业品公司2008年6月6日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月15日解除。
二、被告宜昌市西陵工业品公司与第三人尹丽丽向原告宜昌市西陵房地产管理所自2014年6月16日起至2014年9月19日止按照2100元／月支付租金；自2014年9月19日起至实际腾房之日止按照110元／㎡／月支付逾期腾房的占有使用费。
三、驳回原告宜昌市西陵房地产管理所的其他诉讼请求
上列应付款项，于本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费436元（宜昌市西陵房地产管理所已预交），按简易程序减半收取218元，由被告西陵工业品公司负担。在履行上述判决时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状二份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李敏
二〇一四年十二月八日
书记员 陶易