江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初4428号原告（反诉被告）：顾春梅，女，1970年8月9日出生，汉族。原告（反诉被告）：郭宸君，男，1997年4月21日出生，汉族。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张芳，江苏宁诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京复兴置业有限公司，住所地本市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒律师事务所律师。原告（反诉被告）顾春梅、郭宸君与被告（反诉原告）南京复兴置业有限公司（以下简称复兴公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾春梅以及两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人张芳，被告（反诉原告）复兴公司的委托诉讼代理人程荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾春梅、郭宸君向本院提出诉讼请求：被告继续履行与原告就本市二板桥复兴街项目C-916室、C-917室的商品房预售合同，到房产行政管理部门办理商品房预售合同登记备案，并给付原告合同正本，在房屋具备办理产权手续时协助原告办理产权登记手续。事实和理由：2016年1月10日原、被告双方签订了《商品房认购协议》，约定被告出售本市鼓楼区二板桥复兴街项目C-916室、C-917室的商品房（办公性质用房，以下简称涉案两套房屋）给原告，每套总价为82万元，原告于当天支付了定金共6万元。2016年1月30日原、被告双方又签订了涉案两套房屋的商品房预售合同，原告当天又交纳了涉案两套房屋全部款项共计164万元，被告开具了购房款发票。后被告以办理登记备案为由将该预售合同收回。经原告多次催要合同，被告以各种理由进行推诿。2016年3月原告到南京市房产局查询得知，被告未将涉案两套房屋进行登记备案，原告遂向有关行政部门反映，未果。2016年4月被告单方面将原告已支付的所有购房款存入原告当初的支付账户，欲以此种手段达到解除合同的目的。但原告认为，被告作为开发商不能随便违约和解约，否则签订合同没有任何意义。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）复兴公司辩称、诉称，2016年1月10日原、被告双方就涉案两套房屋签订了两份《商品房认购协议》，但由于原告的原因未能及时办理房屋解除抵押手续，在协议约定的期限内双方未能签订商品房预售合同，合同目的无法实现。根据合同约定，双方协议已经终止，被告已经全面履行《商品房认购协议》，并告知了原告相关情况，双方不存在合同关系。2016年5月5日，被告向原告退还购房款本金164万元（含两套房屋的定金6万元），并多退了原告6万元，原告应当退还被告。由于双方合同已经不能履行，故请求驳回原告要求继续履行合同的本诉请求。同时，被告依法提出反诉，请求判决确认解除原、被告双方签订的《商品房认购协议》，原告返还被告超额退还的定金6万元。原告（反诉被告）顾春梅、郭宸君辩称，2016年1月30日原、被告就涉案两套房屋签订了商品房预售合同之后，双方之前签订的《商品房认购协议》自动失效，无需再解除，但双方应当继续履行商品房预售合同。被告多退还原告的6万元，原告同意退还。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区东至热河南路、西至二板桥街的二板桥-复兴街项目A、B、C地块B地块的商品房开发项目（边城V时代广场商品房项目）由被告开发建设，2015年被告取得该项目的《商品房预售许可证》并对外销售。涉案两套房屋位于上述商品房开发项目中的C-916室、C-917室，建筑面积均为45.68平方米，规划用途均为办公，丘权号分别为642085-II-127、642085-II-128。2016年1月10日，原、被告双方就涉案两套房屋分别签订了内容基本相同的《商品房认购协议》，约定原告在签订本协议之前，已充分了解被告提供的所购房屋的《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）之样本内容，并无异议；原告同意认购被告开发建设的涉案两套房屋给原告，每套总价为82万元；原告认购的该房屋已设在建工程抵押，被告须于2016年1月30日前注销抵押登记；原告同意签订本协议时，支付定金3万元，同时原告支付预付房款46万元含定金3万元共49万元，作为双方当事人订立《预售合同》的担保；双方应于2016年1月31日前签订《预售合同》，被告拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，原告拒绝签订的，无权要求被告返还已收取的定金；因被告存在未及时注销抵押登记等情形之一，原告拒绝签订《预售合同》的，被告应双倍返还原告已支付的定金；无权要求被告返还已收取的定金；双方未在上述期间内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本认购协议在双方签订了《预售合同》后自动失效；因被告原因致使《预售合同》不能如期签署的，被告如数返还原告预付的全部房款和定金等等。当日，原告向被告支付了涉案两套房屋的定金各3万元，共计6万元。2016年1月30日原、被告双方就签订涉案两套房屋《预售合同》事宜进行了联系，原告当天向被告交纳了涉案两套房屋全部款项共计164万元（含之前预付定金6万元），被告向原告开具了两张购房款发票，发票上载明的购房款金额均为82万元。原告陈述2016年1月30日双方当场签订了《预售合同》，但被告的经办人员以需要办理登记备案为由将该预售合同收回，事后经原告多次催要合同，被告方工作人员以各种理由进行推诿。被告对此持有异议，称双方未签订《预售合同》。原告为证明上述事实成立，提供了录音资料加以证明，并申请证人韦某出庭作证。韦某在当庭作证时陈述，证人与原告顾春梅的丈夫系同学关系，2016年1月30日证人与原告顾春梅等人在茶社打牌，被告方的工作人员来找原告签订购房合同，双方当场签订购房合同等等。经本院释明之后，被告未在本院确定的时间内提交有原告签名的《预售合同》。对于和涉案两套房屋相类似的商品房，被告曾在与业主签订《预售合同》之后，到房产局分批办理了抵押权注销手续，但对于涉案两套房屋，被告未按照承诺办理在建工程抵押权注销手续。2016年5月5日，被告向原告方发出《解约退款告知函》，称鉴于涉案两套房屋因故未能如期完成抵押，根据《商品房认购协议》约定，被告双倍返还定金，原、被告双方关于涉案两套房屋的相关权利义务终止等等。2016年5月7日因两原告拒收，上述函件被退回。此后，被告按照该函件的内容，将涉案两套房屋的全部购房款164万元退回原告的银行账户，同时被告另支付原告6万元。2016年5月，原告方诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提出反诉，要求支持其反诉请求。关于涉案房屋竣工及交付问题。经本院核实，被告陈述的涉案房屋已经封顶、尚未办理竣工验收手续的情况属实。原告表示该事实不影响合同继续履行。关于合同文本交付问题。被告表示由于合同解除，故被告现在无需将合同文本交付原告。原告则要求被告给付合同正本，以便在今后办理过户手续。关于抵押权注销问题。被告提供了一份其与南京银行股份有限公司城东支行签订的《南京市房地产抵押合同》和《在建工程抵押登记证明》，主张包括涉案房屋在内的有关房屋被设定了抵押并办理了抵押登记，现在无法办理解押及过户。原告表示被告能够办理涉案房屋抵押权注销手续，但故意拖延不办。经本院核实，与原告购买了同幢楼房相关房屋的其他业主亦与被告发生过纠纷，被告在收齐房款后曾分期分批到房产管理部门办理相应房屋的抵押权注销手续，并非客观不能履行。关于合同继续履行问题。原告方表示合同应当继续履行，可以随时将有关购房款给付被告，被告在原告起诉要求继续履行合同的情况下擅自将款项退还原告，该责任不在原告。原告对此提供了银行账户明细等证据予以证明。被告认为《商品房预售许可证》上有被告的银行监管账户，原告可以将购房款直接付至该账户，现合同已经解除，不同意继续履行合同。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解结案。上述事实，有当事人陈述；原告提供的《商品房认购协议》、购房款发票、录音资料、银行账单资料等；证人证言；被告提供的《商品房预售许可证》、函、退款凭证等；以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告作为房地产开发企业，在领取了《商品房预售许可证》后将涉案房屋向社会销售，原、被告双方就涉案两套房屋的买卖事宜于2016年1月10日所签订的《商品房认购协议》，系双方的真实意思表示，不违法法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于商品房买卖合同是否已订立、生效的问题。本院支持原告的主张即《预售合同》已经订立并生效，理由如下：1.原、被告签订的《商品房认购协议》中，明确了原、被告在签订该协议时已充分了解被告提供的涉案两套房屋的《预售合同》之样本内容，双方并无异议，故可以认定该《预售合同》格式文本现实存在且为被告方所持有；2.根据原告提供的录音资料、证人证言等证据，可以确认被告方工作人员在2016年1月30日和原告方签订了商品房买卖合同，同时，被告方以办理合同备案登记手续为由，将有原告签名的《预售合同》取回，符合交易惯例；3.2016年1月30日双方办理了购房款的交接手续，被告为此向原告开具了金额均为82万元的两张购房款发票，和双方约定的购房款数额一致，该数额系双方在协商后并达成协议的基础上所确定，被告系以自己的行为确认双方之间的房屋买卖合同，双方为此签订《预售合同》，符合通常的商品房交易惯例；4.被告对其抗辩主张未提供充分的证据证明，经本院释明后，被告未在指定期限内向法院提交其持有的《预售合同》，应当承担举证不能的不利后果。综上，本院认定原告主张的《预售合同》已经订立并生效。由于被告至今未将该《预售合同》交付原告，侵犯了原告作为合同相对方的合法权益，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于合同是否解除的问题。根据本院查明的事实，2016年1月30日原告已经根据《预售合同》等约定，足额、及时交付了全部购房款，被告对此予以接受并出具相应的购房款发票，应认定原告的履约行为符合合同约定。2016年5月5日被告以未订立《预售合同》等为由，发函要求解除合同并退还购房款项，无事实根据，不符合法律规定，该单方发函行为不能发生解除合同的法律效力，现原告不同意解除合同并要求继续履行，故该合同未依法解除。关于合同继续履行问题。根据本院查明的事实，被告在履行有关商品房买卖合同过程中，在收齐购房款后可以自行办理有关房屋抵押权注销手续，故被告主张的抵押登记问题不构成合同履行障碍，故被告应按合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房认购协议》和《预售合同》，具备继续履行条件，并无其他履行障碍，故原告方要求被告继续履行双方签订的《预售合同》、办理合同登记备案并给付合同正本的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告以合同已经解除故不同意交付合同正本等抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。在本案诉讼过程中，被告未与原告协商而将收取的首付款退还原告，原告对此并无责任，现原告要求继续履行合同并同意及时支付购房款，本院予以确认。由于涉案房屋尚未竣工验收，现不具备办理产权过户条件，但在涉案房屋经过竣工验收具备过户条件之后，被告方应及时按照合同约定，协助原告办理产权登记等事项。原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告的反诉请求。根据本院查明的事实及前述分析，被告要求确认解除原、被告签订的《商品房认购协议》，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告请要求原告退还6万元款项的问题。因被告所主张的该6万元系其在单方违约后退至原告的账户，原告表示同意退还该款项，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、南京复兴置业有限公司继续履行2016年1月30日与顾春梅、郭宸君就本市鼓楼区东至热河南路，西至二板桥街二板桥-复兴街项目A、B、C地块B地块C-916室、C-917室房屋所签订的南京市商品房预售合同；二、南京复兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内办理上述合同的登记备案手续，并将上述合同正本交付顾春梅、郭宸君；三、顾春梅、郭宸君于本判决生效之日起十日内给付南京复兴置业有限公司6万元。四、驳回南京复兴置业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19560元，反诉案件受理费650元，保全费5000元，合计25210元，由被告南京复兴置业有限公司负担（原告已预交24560元，被告已预交650元，故被告在本判决生效后十日内将该24560元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  姜 勇人民陪审员  刘建宁二〇一六年十一月二日书 记 员  杨 艳