福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1515号
上诉人（原审被告）福建申发置业有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人马国斌，董事长。
委托代理人欧阳灶文、马腾铃，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告�陈代恩，男，1965年5月12日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人黄声春，福建格律律师事务所律师。
上诉人福建申发置业有限公司（下称“申发公司”）因与被上诉人陈代恩商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案公开开庭进行了审理。上诉人申发公司的委托代理人欧阳灶文，被上诉人陈代恩的委托代理人黄声春到庭参加诉讼。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年10月7日，原告陈代恩（买受人）与被告申发公司（出卖人）订立一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将经福州市房地产管理局20113432号商品房预售许可证批准预售的坐落于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦第12层09号办公用房销售给原告，建筑面积共270.83平方米，总价款为6288832元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人于2012年6月14日支付定金人民币伍拾万元整，签订本合同当日支付首付款人民币3148832元整（定金折抵购房款），余款人民币叁佰壹拾肆万元整向经出卖人认可的贷款银行申请贷款。第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等�共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、本项目属纯商业、写字楼，无配套管道燃气及社区服务。如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每天二十元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1�按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同附件六补充协议第二条第2款约定如下：买受人以按揭贷款方式付款的，应在合同签订当日提交银行按揭所需全部材料给出卖人，买受人应于签订合同后十五日内携配偶及有关证件到出卖人／银行指定的地点签署贷款文件，若买受人未�在上述期限内签署全部额度的银行按揭贷款申请文件，则付款方式自动变更为一次性付款，买受人应于合同签订后的30日内向出卖人付清全部房价款，并不享受一次性付款的折扣，否则，视为买受人逾期付款，按原合同第七条承担违约责任。该合同签订后，原被告办理了合同预告登记手续。被告于2012年10月10日向原告出具了2份《销售不动产统一发票（自开）发票联》，确认收到原告支付的购房款3148832元，2013年2月26日，被告又向原告出具了2份《销售不动产统一发票（自开）发票联》，确认收到原告支付的购房款3140000元。另，以原告陈代恩为借款人，中信银行股份有限公司福州分行为贷款人，被告申发公司为保证人，签订了一份《个人购房借款合同》，约定合同项下贷款金额为人民币叁佰壹拾肆万元。2013年3月22日及2013年6月7日，申发大厦先后通过了建筑工程竣工验�和消防验收。2013年6月8日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2013年6月19日起开始办理交房手续。2013年8月2日，原告接收了所购商品房。后因原告认为被告没有依约于2013年1月15日之前履行交房义务构成违约，遂向原审法院提起诉讼。
诉讼中，原告认为被告于2013年2月26日开具《销售不动产统一发票（自开）发票联》，确认收到原告支付的购房款3140000元，而贷款银行中信银行股份有限公司福州分行于2013年2月19日就将上述款项放款给被告，对此，原告提供了《个人借款凭证》，证明贷款银行于2013年2月19日将3140000元转入被告的收款账户。被告对此证据的真实性无异议，并对此予以确认，但其认为原告已构成逾期付款。对此，原审法院分析认定如下：虽然被告于2013年2月26日开具了销售不动产统一发票（自开）发票联》，确认收到原告支付的购房款3140000元，但根据《个人借款凭证》，应当认定原告于2013年2月19日支付了购房款3140000元。
原审法院认为，原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。该合同订立后，原告陈代恩于2012年10月10日向被告申发公司支付了购房款3148832元，并于2013年2月19日向被告支付了其余购房款3140000元。根据该合同的约定，被告应于2013年1月15日前履行交房义务，但申发大厦于2013年3月22日及2013年6月7日才先后通过了建筑工程竣工验收和消防验收，而后被告才通知原告从2013年6月19日起开始办理交房手续。被告迟延交房的行为构成违约，其应按照合同的约定承担逾期交房违约责任，被告应向原告支付的违约金分为以下两个部分：1、被告应按照已付房价款3148832元�每日万分之三的标准，支付自2013年1月15日起至2013年2月18日止（计34天）的逾期交房违约金32118元（3148832元×0.0003×34天），2、被告按照已付房价款6288832元的每日万分之三的标准，支付自2013年2月19日起至2013年6月19日止（计120天）的逾期交房违约金226398元（6288832元×0.0003×120天），综上，被告应向原告支付自2013年1月15日起至2013年6月19日止的逾期交房违约金258516元（32118元＋226398元）。对于原告诉讼请求中超出以上金额的部分，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
另，本案《商品房买卖合同》第八条主要是关于商品房的交付条件和期限的约定，该条第二款虽约定“如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每天二十元违约金。�但被告申发公司并未在该条款约定的期限内通知原告陈代恩前来办理交房手续，也不存在原告同意接收不具备交付条件的商品房的问题，因此，不能按照该条款的约定计算被告的逾期交房违约金，原审法院对被告提出逾期交房违约金应按每天20元计算的主张不予支持。
被告申发公司提出，原告陈代恩存在逾期付款，在其未交纳逾期付款违约金前，根据﹤﹤合同补充协议﹥﹥第二条第八款的约定，被告有权不交付房屋并不承担逾期交房违约责任的辩解；原审法院认为，﹤﹤合同补充协议﹥﹥第二条第八款约定的内容为：“在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任。”而该项约定的内容不明�，足以导致有两种以上解释，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的格式条款，该条款无效。因此，被告申发公司以原告陈代恩逾期付款为由要求免除其逾期交房的违约责任的辩解，于法无据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告福建申发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈代恩支付自2013年1月15日起至2013年6月19日止的逾期交房违约金人民币258516元。二、驳回原告陈代恩的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民�5686元，本案适用简易程序，受理费减半收取2843元，由原告陈代恩负担254元，被告福建申发置业有限公司负担2589元。
上诉人申发公司上诉称：一、《商品房买卖合同》约定被上诉人签约当日支付首付款3148832元，余款3140000元办理银行按揭。《合同补充协议》第二条第2款又约定“买受人以按揭贷款方式付款的，应在合同签订当日向出卖人提交银行按揭所需的全部材料，并在签订合同后十五日内到银行签署贷款材料，若买受人未能在上述期限内签署全部额度的银行按揭贷款申请，则付款方式自动变更为一次性付款，买受人应于合同签订后的三十日内向出卖人付清全部房价款，否则视为逾期付款，按原合同第七条承担违约责任”。被上诉人在2012年10月7日签订商品房买卖合同后未在十五日内签署贷款材料，故被上诉人应于2012年11月6日前支付全部房价款，但上诉人于2013年2月19日才收到全款，故被上诉人违约，应支付逾期付款违约金。另根据《补充协议》第二条第8款关于“在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任”的约定，被上诉人在支付违约金之前，上诉人有权拒绝交房，并不承担违约责任。二、合同约定交房时间为2013年1月15日，但被上诉人在2013年2月19日才付清了全部购房款，根据相关规定，交房时间应顺延至购房款付清之后。因此，即便上诉人应支付逾期交房违约金，也应从2013年2月20日起算。三、即便被上诉人应当支付逾期交房违约金，违约金标准也应为每天二十元，而非按已付款的日万分之三计算。《商品房买卖合同》第八条约定“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每天二十元违约金。”该条款应理解为讼争房屋在约定期限内无法达到交房条件时，被上诉人同意上诉人按每天二十元的标准，从约定交房之日计付至实际符合交房之日止。原审法院以上诉人未在期限内通知被上诉人办理交房手续为由，认为本案不适用该条款是错误的。综上，上诉人请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人陈代恩答辩称：一、《合同补充协议》第二条第2款及第8款是无效条款，同时贷款延期并非被上诉人的过错造成，被上诉人不应承担责任。1、《补充协议》是上诉人提供的格式合同，上诉人在明知按揭贷款协议不可能在15天内签订的情况下还要求被上诉人于15日内签订，因此《补充协议》第二条第二款属于加重被上诉人责任的格式条款，不具法律效力。2、被上诉人已按期向银行提交了贷款申请材料，但因央行银根紧缩导致银行审批时间拉长，因此贷款协议逾期签订的原因不在于被上诉人，被上诉人不应因此承担违约责任。3、上诉人在按揭贷款合同上作为担保人签字盖章，表明其对延期的按揭贷款行为是认可的，属于在合同履行过程中对合同的变更，因此被上诉人不存在逾期支付购房款的情形。4、《补充协议》第二条第8款约定不明确，存在两种以上的解释，在实际履行中无法履行，该约定无效。二、根据合同第八条的约定，若该商品房于2013年1月15日前不符合交付条件，则需被上诉人同意接收，上诉人才可按每天20元的标准支付违约金。但事实上被上诉人未在2013年1月15日接收房屋，上诉人也无任何证据证明被上诉人曾表示愿意接收房屋，故合同第八条不适用于本案，本案应按照合同第九条约定的标准计算违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：讼争《合同补充协议》第二条第2款虽约定若买受人未在十五日内签署贷款文件，则付款方式自动变更为一次性付款。但在合同履行过程中，当被上诉人未如期签署贷款文件时，上诉人并未要求被上诉人一次性支付购房款，反而此后还作为保证人在被上诉人的《个人购房借款合同》中签字盖章，该行为表明双方在合同实际履行过程中已变更了上述约定，即付款方式并未自动变更为一次性付款，上诉人仍然认可被上诉人按按揭方式支付购房款，因此上诉人关于被上诉人未在三十日内一次性付清购房款构成违约，进而认为在被上诉人未支付违约金的情形下，其有权拒绝交房的上诉理由不能成立。上诉人逾期交房，构成违约，应依约支付违约金。
关于违约金起算时间问题。《补充协议》第二条第8款中约定买受人在付清该商品房的总价款之前，出卖人有权暂不向买受人交房并不承担任何违约责任。该部分约定内容明确，不存在两种以上的解释，而且支付购房款和交付房屋均属于商品房买卖合同双方的合同主要义务，因此该部分约定亦不存在免除一方责任或加重对方责任的情形，该部分约定合法有效。本案中，虽然合同约定的交房期限为2013年1月15日，但被上诉人于2013年2月19日才付清了全部购房款，依照《补充协议》第二条第8款中的上述约定以及《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行�，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在被上诉人未付清购房款之前，上诉人享有先履行抗辩权，其未交房不构成违约，逾期交房违约金应从购房款全部付清之次日（即2013年2月20日）起算。原审以《补充协议》第二条第8款中“违约金”的内容不够明确且加重买受人责任为由认定该条款整体无效，进而判决逾期交房违约金从2013年1月15日起算是错误的，本院予以纠正。
关于违约金标准问题。《商品房买卖合同》第八条第2款约定“买受人同意接收，出卖人支付买受人每天二十元违约金”，第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按期将商品房交付买受人使用，则按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”。本案中，被上诉人并未同意接收不符合交付条件的房�，而且在合同约定的交房期限内上诉人也并未通知被上诉人接收房屋，因此本案不符合《商品房买卖合同》第八条第2款的适用条件，上诉人应按照合同第九条约定的标准计付逾期付款违约金。即上诉人按已付房价款6288832元的每日万分之三的标准，支付自2013年2月20日起至2013年6月19日止（计120天）的逾期交房违约金226398元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2014）台民初字第279号民事判决；
二、上诉人福建申发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人陈代恩支付自2013年2月20日起至2013年6月19日止的逾期交房违约金人民币226398元；
三、驳回被上诉人陈代恩的原审其它诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币2843元，由上诉人福建申发置业有限公司负担2201元，被上诉人陈代恩负担642元。二审案件受理费5178元，由上诉人福建申发置业有限公司负担4535元，被上诉人陈代恩负担643元。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
代理审判员 汪 霞
代理审判员 张佳佳
二〇一四年五月十二日
书 记 员 李 晶