宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第1215号
原告：史建国。
委托代理人：朱惠。
被告：徐忠兴。
原告史建国为与被告徐忠兴房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员龚媛媛适用简易程序审理。本案于2013年9月3日公开开庭进行了审理。原告史建国及其委托代理人朱惠、被告徐忠兴到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告史建国起诉称：2012年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，由原告将其承租的位于宁波市鄞州区下应街道景湖水岸小区5-S104号楼下的两间店面房出租给被告使用。双方约定租赁面积为101.50平方米；租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止；租金为40元／平方米／月，年租金为48700元，合同生效之日付清第一年租金，以后每年支付一次，提前一个月付清。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但是被告未按约支付房屋租金。为此，被告于2013年1月1日向原告出具欠条一份，承诺所欠租金24350元于2013年6月1日前付清。因被告一直未支付所欠租金，故原告于2013年7月10日向被告邮寄解除房屋租赁合同及腾退店面的通知一份，但被告收到通知后至今仍未履行义务。为此，请求判令：1、解除原、被告于2012年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2、被告腾退向原告租赁的位于宁波市鄞州区下应街道景湖水岸小区5-S104号楼下的两间店面房；3、被告支付原告房屋租金24350元。诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求明确为被告支付原告租金和逾期腾房占有使用费（其中租金自2013年7月1日计算至法院判令解除之日止，占有使用费自判令解除之日计算至实际腾退之日止，均按133.42元／天计算）。
被告徐忠兴答辩称：对于原告所述房屋租赁合同签订以及房屋租赁情况均无异议，但是原告将租赁店面房交付被告使用后，在使用过程中该店面房二楼的水管漏水，所漏污水致使被告无法正常营业，原告亦未按约履行维修义务，给被告造成经济损失，故被告有权拒绝支付2013年7月1日至12月31日的房屋租金。原告亦无权要求解除双方所订租赁合同以及要求被告腾退店面房。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.资产租赁合同和房屋租赁合同各一份，用以证明原告向宁波市鄞州区下应街道黎明村经济合作社（以下简称黎明村经济合作社）租赁了涉案店面房；原告承租后又将该店面房转租给被告使用，双方就租赁房屋基本情况、租赁期限、租金及支付方式等进行约定的事实；
2.证明两份和浙江省建设工程规划核实确认书一份（复印件），用以证明黎明村经济合作社同意原告将涉案店面房房转租给被告使用，涉案房屋取得建设工程规划许可证，系合法建筑，产权证尚在办理中的事实；
3.欠条一份，用以证明被告确认尚欠原告房屋租金24350元未付，承诺于2013年6月1日前付清的事实；
4.解除合同并腾退店面房通知书（复印件）和国内特快专递详情单各一份，用以证明因被告未按约支付租金，原告通知被告于2013年7月15日之前付清所欠租金，逾期未付则解除双方所订房屋租赁合同，被告须于2013年7月20日前腾退房屋的事实。
被告未向本院提交书面证据。
对于原告提交的证据1，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据2，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为原告提交的上述证据系合法取得，无明显瑕疵，能相互印证，且能证明本案事实，本院对上述证据均予以确认。对于原告提交的证据3，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告从未于2013年1月1日向原告出具过上述欠条。因原告当庭陈述该欠条系茅国新出具，现被告不予认可，原告亦未提交证据证明茅国新有权代被告出具欠条，故本院对该证据不予确认。对于原告提交的证据4，被告无异议。经查询被告于2013年7月11日收到了上述通知，故本院对该证据予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2012年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于宁波市鄞州区下应街道景湖水岸小区5-S104号楼下两间店面房出租给被告使用。双方约定建筑面积共计101.50平方米；租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止；房屋租金按40元／平方米／月计算，年租金为48700元，合同生效之日付清第一年租金，以后每年支付一次，提前一个月付清。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告向原告支付了2013年1月1日至6月30日的半年租金计24350元。因被告未按约付清第一年租金，原告于2013年7月10日向被告邮寄发送《解除房租合同并腾退店面通知书》一份，要求被告于2013年7月15日前付清涉案店面房2013年下半年租金计24350元，如逾期未付，则解除双方签订的房屋租赁合同，被告应于2013年7月20日前腾退涉案店面房。被告于2013年7月11日收到上述通知后，至今既未向原告支付租金，又未腾退涉案店面房。
另查明：涉案店面房系黎明村经济合作社所有，原告向黎明村经济合作社租赁了涉案店面房，租赁期限为五年，即从2012年11月15日至2017年12月31日止，黎明村经济合作社同意原告将承租店面转租给第三人使用。涉案店面房已取得建设工程规划许可证，产权证尚在办理中。
本院认为：原告经黎明村经济合作社同意将其承租的涉案店面房转租给被告，双方所订《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效，故双方所订房屋租赁合同于2012年12月31日生效。根据双方所订合同的约定，被告应于合同生效之日付清第一年租金计48700元，但被告于合同生效后仅支付半年租金24350元，为此原告于2013年7月10日向被告发送了通知书一份，要求被告于2013年7月15日前付清剩余半年租金，逾期未付则解除双方所订合同。被告于2013年7月11日收到上述通知后，未按通知要求向原告支付任何租金，原告有权解除双方所订房屋租赁合同。被告辩称涉案店面房二楼宾馆污水管漏水，致使其无法正常经营，原告亦未按约履行维修义务，故被告有权拒绝支付租金。本院认为当事人有义务就自己的主张提供证据加以证明。现被告既未提交证据证明漏水致其无法正常经营，又未提交证据证明原告拒绝履行维修义务，原告亦不予认可，故本院对于被告的上述抗辩意见不予采信。根据原告所发送通知书之规定，
双方所订房屋租赁合同于2013年7月16日解除。双方所订合同解除后，被告理应及时结清承租期间的租金并腾退涉案店面房。因被告已经付清2013年6月30日前的租金，故被告需支付原告2013年7月1日至7月15日的租金计2001.30元（133.42元＊15天）。现被告仍占有涉案店面房未予腾退，致使原告无法对该房屋使用、收益，其经济利益明显受损，故被告应自合同解除之日起至实际腾退之日止，参照双方所订房屋租赁合同所约定的租金标准即133.42元／天（48700元÷365天）支付占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、确认原告史建国与被告徐忠兴于2012年12月31日签订的《房屋租赁合同》于2013年7月16日解除；
二、被告徐忠兴腾退其向原告史建国租赁的位于宁波市鄞州区下应街道景湖水岸小区5-S104号楼下两间店面房，限于本判决生效后十五日内履行完毕；
三、被告徐忠兴支付原告史建国房屋租金2001.30元（自2013年7月1日计算至7月15日，按133.42元／天计算）及逾期腾房占有使用费（自2013年7月16日计算至实际腾房日止，按133.42元／天计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费409元，减半收取204.50元，由被告徐忠兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 龚媛媛
二〇一三年十一月二十一日
代书 记员 王夕雷