云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终3446号
上诉人（原审被告）：云南华海中逸房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市西山区弥勒寺新村华海新境界商务大厦*幢**层****号。
法定代表人：徐杰，董事长。
委托诉讼代理人：张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：顾立公，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：邹依辰，女，1978年12月11日出生，傣族，住昆明市。
委托诉讼代理人：张传刚，云南聿展律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：侯俊，云南聿展律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南华海中逸房地产开发有限公司（以下简称：华海公司）因与被上诉人邹依辰商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华海公司上诉请求：一、撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7267号民事判决；二、改判上诉人返还被上诉人已支付购房款人民币84万元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案由错误，本案案由应当为商品房买卖合同纠纷，而不是商品房预约合同纠纷。二、一审法院认定双方签订的《商品房购销合同》为预约合同错误，该合同应为商品房买卖合同。双方合同符合《中华人民共和国合同法》第十二条关于合同主要条款的约定，且具体明确；根据最高人民法院的相关司法解释及发布的案例，买卖合同的标的是“转移房屋所有权”，预约合同的标的为“签约行为”，本案双方签订合同的真实意思表示是房屋所有权的转移，而不是重新签订一份新的买卖合同；一审法院将双方约定“于2015年7月31日签订正式购房合同”认定为“双方明确表达了在确定期限内订立新合同的意思”错误。三、因上诉人在起诉之前尚未取得商品房预售许可，《商品房购销合同》应认定为无效合同，不适用定金罚则。
被上诉人邹依辰答辩称，一审判决认定事实正确，《商品房购销合同》不具备正式的商品房购销合同的条款，只是为了将来签订合同做的准备，合同条款、收据、补充协议都表明合同不是正式的购销合同而是预约合同；上诉人收取定金后至今没有取得商品房预售许可，不具备销售房屋的资格，存在明显的过错，导致合同无法履行，因此应适用定金罚则的规定双倍返还定金。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实依据，请求依法驳回。
一审法院认定事实：一、原、被告2015年1月8日订立的合同性质及效力。原、被告2015年1月8日订立的合同是预约还是商品房预售，应从两方面加以考虑。第一，原、被告是否预约订立正式商品房买卖合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，当事人可以签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同。预约合同是约定将来订立一定合同的合同，将来订立的合同为本约，当事人就将来订立本约达成一致，预约合同即可成立。2015年1月8日的合同中约定原、被告于2015年7月31日签订正式购房合同。双方明确表达了在确定期限内订立新合同的意思，双方就订立本约达成一致，符合预约合同特征。第二，2015年1月8日的合同是否具备商品房买卖合同的主要内容。预约磋商阶段，当事人往往将未来欲达成的本约内容进行约定。订立本约合同时，以上预约内容即可成为本约合同条款对双方当事人发生法律约束力，避免因重新反复磋商无法达成一致导致预约落空的情况。但预约合同过于详尽，已经具有本约合同全部内容或者虽有部分条款欠缺但本约主要条款具备时，预约与本约合同没有实质差别，所谓的“预约合同”应视为本约合同。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当包含当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等十三项内容。原、被告2015年1月8日订立的合同中，明确了出卖人和买受人身份、确定了房屋坐落、单价，交房时间。由于房屋面积需要根据产权登记面积确定，房屋总价需要进一步明确，没有剩余房款的支付方式和期限、面积差异处理、产权登记等内容。特别是剩余价款付款方式、付款期限的欠缺，不可能通过合同解释的方式补足，原、被告无法依据该合同将房屋买卖事宜履行完毕。因此，原、被告2015年1月8日签订的《商品房购销合同》不具备商品房买卖合同的主要内容，属于商品房预约合同。该预约合同是原、被告真实意思表示，其合同标的是当事人签订商品房买卖合同的订约行为，并非房屋预售。被告未取得商品房预售许可不导致商品房预约合同无效，被告认为该合同无效的主张不能成立。二、原告主张双倍返还定金并赔偿利息损失的请求能否成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案商品房预约合同约定，商品房总价款为280万元，合同订立当日原告支付84万元，于2015年7月31日订立正式购房合同，逾期签约或交房按定金双倍赔偿。原告于2015年1月8日支付被告84万元，被告开具收到84万元购房定金的收据，并明确约定如逾期签约双倍赔偿定金，原、被告建立了定金合同关系。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案预约合同约定的商品房总价款为280万元，约定的定金总额不能超过56万元。原、被告约定84万元定金超过法定上限，超出限额的28万元定金约定无效。由于原、被告需要订立正式购房合同，原告交纳的56万元可以视为订立主合同的立约定金。同时，商品房预约合同是一独立的合同，以在确定期限内签订主合同为履行内容，原告交纳的56万元兼有履约定金性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原、被告于2015年7月31日签订正式购房合同，此约定对双方具有法律约束力。被告将正在开发建设的房屋对外销售，应当取得商品房预售许可，这是原、被告订立正式购房合同的前提条件，否则本案商品房预约合同没有履行的可能。被告至今没有取得商品房预售许可，约定的签约、合同备案均未进行。原、被告没有订立正式购房合同系被告方原因所致。至于原、被告预约时，原告是否知道被告尚未取得商品房预售许可并不影响被告取得商品房预售许可的法定义务，未订立正式购房合同不能归责于原告。56万元定金范围内，原告主张被告双倍赔偿符合定金罚则规定，一审法院予以支持。超过定金约定上限的28万元款项，被告应予以返还。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。除双倍返还定金外原告主张被告赔偿利息损失。原告没有证据证明被告承担定金责任后仍不足以弥补其实际损失，原告的利息请求一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、由被告云南华海中逸房地产开发有限公司于判决生效后十日内双倍赔偿原告邹依辰定金1120000元。二、由被告云南华海中逸房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告邹依辰预付款项280000元。三、驳回原告邹依辰的利息请求。本案案件受理费19920元，减半收取，退还原告9960元，剩余9960元由原告承担1700元，剩余8260元由被告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本案二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，首先，华海公司与邹依辰于2015年1月8日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行各自的合同义务。本案中，华海公司主张《商品房购销合同》系房屋买卖合同，因双方签订合同时华海公司尚未取得商品房预售许可证，故《商品房购销合同》应为无效合同，对此本院认为，虽双方签订的《商品房购销合同》名为买卖合同，但该合同对于项目建设依据、商品房销售依据、面积误差处理、违约责任、房屋交接、产权登记等房屋买卖合同所必需的具备内容均未作出约定，且双方在合同中明确约定了签订正式购房合同的时间，故双方《商品房购销合同》并不具备商品房买卖合同的主要内容，属于商品房预约合同，华海公司的该项主张不成立，本院不予支持；一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。其次，因华海公司至今尚未取得诉争房屋的商品房预售许可证，尚不具备签订正式《商品房购销合同》的条件，违反了双方合同关于签约备案等约定，已构成违约。根据双方合同补充协议“甲方承诺2015年7月31日前启动签约备案，2015年12月31日前正式交房，逾期签约或交房按定金双倍赔偿……”之约定，华海公司应双方返还邹依辰已支付购房定金，一审判决按诉争房屋总价款2800000元的20%判令华海公司向邹依辰双倍返还定金1120000元及预付款280000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，华海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19920元，由云南华海中逸房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年十一月九日
书 记 员 韩佩君