石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第01151号
原告河北祥银房地产开发有限公司（以下简称祥银公司），住所地石家庄市中山西路48号华银大厦C座21层。组织机构代码：74689674-7
法定代表人李占杰，该公司董事长。
委托代理人齐燕，河北百盛律师事务所律师。
委托代理人高峰，男。
被告崔志平，北京铁路局退休职工。
委托代理人赵成，河北三言律师事务所律师。
委托代理人高丹，河北三言律师事务所律师。
原告祥银公司与崔志平商品房预售合同纠纷一案，2014年6月9日本院受理后，依法由审判员齐玉华独任审判，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告祥银公司的委托代理人齐燕、高峰，被告崔志平的委托代理人赵成�到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥银公司诉称，2011年5月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议。补充协议第三条第1款约定：“买受人应于2011年2月2日前向出卖人支付首付款计人民币128700元，其余购房款258000元整由买受人向出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。且买受人保证该贷款于本合同签订后10日内支付至出卖人银行账户”即应到账日为2011年5月13日之前。双方签订合同后，被告于2011年1月31日交付定金2万元，2011年3月3日交付91582元，2011年3月12日交付17118元，贷款金额258000元实际到账日为2011年10月24日。综上，被告应给付原告贷款金逾期违约金317094元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告给付原告逾期付款违约金317094元，并由被告承担诉讼费用。
被告崔志平辩称，一、被告不构成逾期付款，没有违约的事实。合同签订前，�告如约履行了交纳首付款的合同义务。合同于2011年5月3日签订后，原告迟迟不通知被告到银行办理贷款。直到2011年10月14日，原告才通知被告到指定的银行办理贷款手续，并签订了贷款的合同，银行向原告支付了贷款。对于原告认可的贷款银行的名称，原告负有告知合同附随义务。没有按约付款的责任在于原告没有履行告知义务。对于何时可以办理贷款手续，原告负有通知义务。被告对于何时能办贷款并不知情。没有按约付款的责任在于原告没有履行通知义务。事实上，原告当天通知被告办理贷款，被告当天就去办理了贷款手续。在商品房买卖合同签订后，至被告和贷款银行签订按揭贷款合同前，根本就不具备签订按揭贷款合同的条件。原告利用格式条款，加重了消费者的责任和义务，属于无效条款。二、原告起诉逾期付款早已超过诉讼时效。被告没有按合同约定的时间付款的事实，2011年5月13日原告就已经知道。从此时就应该计算两年的诉讼时效；到2011年10月24日按揭贷款实际到账日，被告已经完成了合同付款义务，原告已经可以完全计算出自己的违约金数额，但在之后的两年内，原告也没有主张过权利；自2014年6月6日本案立案前的两年内，没有被告违约的事实发生。三、合同约定的逾期付款违约金过高，即使被告违约，也应当降低违约金，不应超过原告损失的130%。合同约定的逾期付款违约金的标准，是购房款总额日千分之五的违约金，此标准过高。根据《合同法》的规定，违约金过高的，可以要求降低违约金，不得超过损失的130%。原告的损失是未按约支付购房款的银行同期存款利息，因此，逾期付款的违约金的数额，不能超过此数额的130%。
经审理查明，原、被告于2011年5月3日签订了《石家庄市商品房买卖合同》。该�同约定，被告崔志平购买原告祥银公司位于桥西区石获南路226号景祥苑3号住宅楼01单元0503、建筑面积88.29平方米的房屋，单价为每平方米4186元，地下室价款17118元，总价款386700元。另对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交付期限及交接、产权登记等内容予以约定。合同第七条约定：“银行按揭贷款：买受人应在2011年2月2日前交付首付款（¥128700）元，剩余房款由买受人向出卖人认可的银行申请贷款支付”。补充协议第三条：“……且买受人保证该贷款于本合同签订后10日内支付至出卖人银行账户……”。第四条约定：“若买受人未按约定期限付清购房款，应按如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过30日的，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过30日的，……自本合同规定的应付款期限之第�天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之五的违约金……”。被告交付了房屋的首付款128700元。原告于2011年3月24日与中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部（以下简称河北省分行）签订了《商品房销售贷款合作协议书》（以下简称《合作协议书》）。2011年10月14日，被告与中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）。2011年10月24日被告该笔贷款258000元支付至原告祥银公司。2014年6月19日原告向石家庄市太行公证处申请保全证据公证。石家庄市太行公证处作出（2014）冀石太证经字第1069号公证书。该公证书对2013年2月22日“景祥苑业主群1”及相关QQ聊天空间的内容予以保全。空间内容有“3-1-5崔”、“3-1-1402葫芦哥”等聊天信息。对以上事实双方均无�议。2012年7月29日原告在《燕赵晚报》刊登交房公告。2012年7月31日祥银房地产公司向被告发出了《景祥苑验、收房通知单》，通知内容称“现相关单位已验收，已达到验、收房条件”。被告在回执上签字。2012年8月4日被告在《景祥苑业主入住物品领用明细表》上签字办理交房手续。原告于2012年7月30日作出“关于景祥苑延期交房违约金责任的说明”。该说明载有：“对于晚交房违约一事，我公司将严格按照合同条款内所明确规定的买卖双方各自晚交款和晚交房的违约金计算方法，进行违约金清算。同时我们欢迎各位业主依据合同客观地自行计算，只要双方计算结果吻合，公司随时可以现金方式与业主进行清算”。对此证人于某某出庭予以证明。
以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》及其补充协议、《合作协议书》、《借款合同》、《公证书》、《关于景祥苑延期交房违约金责任的说明》，原告出具给被告的付款收据、贷款银行凭证、2012年7月29日的《燕赵晚报》、《景祥苑业主入住物品领用明细表》、《景祥苑验、收房通知书》及业主的签字回执、证人于某某的证言，被告提交的《借款合同》等证据能够证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当按约定履行义务。被告购买房屋，应当按照约定履行支付房款义务。按照合同约定被告交付首付款后，剩余款项应于2011年5月13日前支付。被告于2011年10月24日支付剩余款项，未在约定的时间内支付，应承担相应违约责任。原告发布《关于景祥苑延期交房违约金责任的说明》，对被告及业主晚交款的事实主张权利。该说明的内容在2013年2月22日上传至“景祥苑业主群1”及相关QQ聊天空间，可以认定诉讼时效中断。被告主张诉讼时效期间已过，于法无据，不予支持。2011年3月24日原告与银行签订合作协议，后原被告于2011年5月3日签订商品房买卖合同，被告购买原告开发建设的房屋，选择按揭贷款付款方式支付房款，可以认定被告对贷款银行的选择是知晓的，现主张原告负有办理贷款手续的通知义务，原告予以否认，合同中亦无约定，对其主张不予支持。被告应给付自2011年5月14日至2011年10月23日期间的逾期付款的违约金。原告请求按照合同约定支付逾期付款违约金，被告提出违约金过高的观点，根据《合同法》的有关规定，考虑双方买卖合同履行的实际情况，该违约金应酌情予以降低。以按中国人民银行同期人民币贷款利率计算逾期付款违约金为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告崔志平于本判决生效之日起十日内给付原告河北祥银房地产开发有限公司逾期付款违约金7462.78元。
被告崔志平如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6641元，原告河北祥银房地产开发有限公司负担6486元，被告负担155元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 员 齐玉华
二〇一四年七月十日
代书记员 赵倩梅