江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00106号
上诉人（原审被告）黄宏江。
上诉人（原审被告）凌晓云。
两上诉人共同委托代理人全素华（特别授权），江苏江豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆裕官。
被上诉人（原审原告）陆秀华。
两被上诉人共同委托代理人章俊（特别授权），江苏锦泰律师事务所律师。
原审第三人陈艳辉。
委托代理人陶晓明。
上诉人黄宏江、凌晓云与被上诉人陆裕官、陆秀华，原审第三人陈艳辉房屋买卖合同纠纷一案，泰州市姜堰区人民法院于2014年12月15日作出（2014）泰姜溱民初字第00476号民事判决。上诉人黄宏江、凌晓云对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：（一）陆裕官、陆秀华是东方不夜城9幢501室房屋的共同所有权人。2011年3月2日陆裕官与凌晓云签订房屋出售协议，约定：1、陆裕官将东方不夜城9幢501室房屋转让给凌晓云，价款1008000元；2、陆裕官在协议签订当日将房屋交给凌晓云使用，凌晓云交清1008000元时，陆裕官交付房产证和土地证。如凌晓云不能按时向陆裕官付清房款或陆裕官不能按期向凌晓云交付房地产证及过户，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款1%的滞纳金。双方不得拖延，否则视为违约……7、违约责任，如一方违约则赔偿对方违约金10000元……11、补充协议：今后发生的费用由凌晓云负责，1008000元中贷款475000元由凌晓云负责偿还。
陆裕官于协议签订之日将房屋交付凌晓云。关于房款的支付方式，陆裕官与凌晓云一致确认：黄宏江（系凌晓云的丈夫，黄宏江与凌晓云于2007年8月16日登记结婚）支付陆裕官现金33500元（已实际支付），黄宏江另以15吨氯化镧抵算499500元房款（黄宏江开办的泰州市华洋稀土金属有限公司存放有超过15吨的氧化镧，该15吨氧化镧未实际交付陆裕官，抵款用的氧化镧未与其他氧化镧加以区分），剩余475000元房屋贷款由凌晓云按期向银行支付。陆裕官于签订协议之日向凌晓云出具收条一份，载明：今收到凌晓云购房款536300元（数额有误，应为533000元）。同时黄宏江向陆裕官出具收条一份，载明：今收到陆裕官现金计人民币495000元，用于购买氧化镧15吨，每吨33000元。其每吨运费为300元，合计499500元。此产品由陆裕官按市场随时销售。
（二）凌晓云接收上述房屋后，进行装潢。截止2014年3月凌晓云依约偿还陆裕官名下的贷款合计159188.76元。此后凌晓云未继续供贷，由陆裕官偿还房贷。2014年3月15日黄宏江、凌晓云共同将上述房屋出租给第三人陈艳辉。
（三）2013年11月24日黄宏江向陆裕官出具欠条一份，载明：陆裕官于2010年9月29日、2011年3月2日、2011年4月1日分别给本人380000元、499500元、1140000元，总计2019500元，购买镨钕氧化物2吨、氧化镧15吨、中钇富铕矿5.2吨存放我处。陆裕官2011年10月起多次要求我出售以上产品。因我将以上产品分别用于销售和抵押，至今未能归还现金（产品）。今对帐确认欠陆裕官人民币2019500元，在2013年12月15日前归还。黄宏江未依上列承诺履行。
（四）2013年12月2日陆裕官从黄宏江处提取10.9吨氧化镧，并向黄宏江出具收条。陆裕官称黄宏江尚欠陆裕官及穆春英、张利明其他债务，10.9吨氧化镧系抵算其他债务。黄宏江、凌晓云称该10.9吨氧化镧系用于抵算房款。
（五）2014年9月1日陆裕官、陆秀华共同向黄宏江、凌晓云发出解除房屋出售协议通知书，载明“2011年3月2日凌晓云向陆裕官购买东方不夜城9号楼501室房屋，以黄宏江为陆裕官采购氧化镧15吨抵算房款499500元，另给付现金33500元，但至今黄宏江未交付约定的产品，且累计欠陆裕官2019500元。经查，凌晓云与黄宏江是夫妻关系，凌晓云从2014年3月起未还房贷，因房屋未过户，银行向陆裕官催缴，陆裕官不得不按月还款。现凌晓云、黄宏江以自己的行为表明不履行主要债务，已构成根本违约，合同另一方陆裕官、陆秀华依法可以单方面解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定，陆裕官、陆秀华解除与凌晓云签订的房屋出售协议书，凌晓云与黄宏江已付房款抵算相应欠款，并承担违约金10000元。房屋出售协议书自本通知到达之日起解除，同时要求凌晓云、黄宏江在7日内将该房屋腾空交房。”陆裕官于2014年9月1日将上列解除通知书邮寄给黄宏江、凌晓云，该邮件于次日送达。
陆裕官、陆秀云提起本案诉讼，请求法院判决黄宏江、凌晓云及第三人将姜堰镇东方不夜城9号楼501室房屋腾空后交还陆裕官、陆秀云；黄宏江、凌晓云向陆裕官、陆秀云支付违约金10000元，并承担本案诉讼费。黄宏江、凌晓云答辩称：我方已支付购房款，且正常偿还房屋贷款。今年3月陆裕官、陆秀云找我方闹事，我方停止支付房贷。我方不同意返还房屋及承担违约金。原审第三人陈艳辉答辩称：房屋纠纷与我无关。我是向凌晓云租赁房屋，且已给付租金。
上述事实有房屋出售协议、土地使用权证、房屋所有权证、解除协议通知书、邮政特快专递单、欠条、3月2日收条、银行存款回单、网银交易记录、当事人庭审陈述予以证明。
原审认为：凌晓云作为购买方，支付房款是其主要合同义务。黄宏江与凌晓云是夫妻，双方有共同支付房款的意愿和行为：支付陆裕官现金33500元，凌晓云按约偿还陆裕官名下的房屋贷款至2014年3月，黄宏江承诺以15吨氧化镧抵算房款499500元。但黄宏江与凌晓云存在下列违约行为：凌晓云自2014年3月起未再按约偿还房屋贷款；黄宏江未将15吨氧化镧实际交付给陆裕官。黄宏江与凌晓云的上列违约行为属于迟延履行主要债务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，陆裕官、陆秀华于2014年9月1日通知黄宏江与凌晓云解除房屋出售协议，符合法律规定。原审法院确认陆裕官与凌晓云于2011年3月2日签订的房屋出售协议自2014年9月2日起解除。
陆裕官、陆秀华作为争议房屋的所有权人，在协议解除后要求黄宏江与凌晓云返还争议房屋，以及黄宏江与凌晓云支付违约金10000元，符合法律规定，依法予以支持。
关于陆裕官于2013年12月2日从黄宏江处提取的10.9吨氧化镧，黄宏江与凌晓云并无充分证据证明该10.9吨氧化镧是用于抵算购房款。首先，出售房屋时双方当事人未对用于抵算房款的15吨氧化镧予以特定化，也未实际交付。其次，提取10.9吨氧化镧与出售房屋相隔时间较长，在此期间黄宏江对其所有的氧化镧作出销售、抵押的处分。第三，现双方当事人对10.9吨氧化镧的处置存在争议，无证据证明陆裕官与黄宏江对10.9吨氧化镧的处置有明确约定。
对于黄宏江与凌晓云已支付的33500元、凌晓云偿还的贷款159188.76元以及装潢时添附的部分，原审法院向黄宏江与凌晓云方进行了释明，凌晓云坚决不同意返还房屋。黄宏江与凌晓云向陆裕官、陆秀云返还房屋后，陆裕官、陆秀云应返还黄宏江、凌晓云1926**.76元。装潢部分价值不明确，本案中不予处理。
第三人陈艳辉从黄宏江与凌晓云处租赁争议房屋时，黄宏江与凌晓云尚未取得房屋所有权，由此引起租赁权利义务关系不确定的风险由租赁双方承担。陆裕官、陆秀云作为争议房屋的所有权人，要求第三人陈艳辉腾空交房，符合法律规定，依法予以支持。鉴于房屋出售协议已解除，第三人陈艳辉与凌晓云之间的租赁协议已不能继续履行，由此引起的权利义务的变化可由第三人陈艳辉与凌晓云另行解决。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、黄宏江、凌晓云、第三人陈艳辉于本判决生效后15日内腾空姜堰镇东方不夜城9幢501室房屋并交还给陆裕官、陆秀华。二、黄宏江、凌晓云赔偿陆裕官、陆秀华10000元。三、陆裕官、陆秀华返还黄宏江、凌晓云1926**.76元。二、三项合并履行，陆裕官、陆秀华在接收上述房屋后10日内返还黄宏江、凌晓云1826**.76元。如未按本判决指定的期间履行交房义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6324元，减半收取3162元，由黄宏江与凌晓云负担（陆裕官、陆秀云已预交，黄宏江与凌晓云于本判决生效后15日内向陆裕官、陆秀云支付3162元）。
上诉人黄宏江与凌晓云不服上述民事判决，共同向本院提起上诉。其主要上诉事实和理由：一、一审认定基本事实不清、证据不足，且存在本案重要事实没有认定。（一）一审认定上诉人违约，明显属于认定基本事实不清、证据不足。上诉人有能力继续履行房屋出售协议，一审中，上诉人也完全可以一次性将余下的贷款全部还清，只要贷款银行同意就行。双方签订房屋售房协议后，上诉人支付了536300元，后又汇过近30万元给被上诉人，另上诉人向银行偿还贷款159188.76元。实际上，上诉人已欠很少的房贷。另外，法律上明确禁止个人从事稀土买卖活动，本案中双方当事人存在违法购买稀土行为，法院应依法移送公安、检察院或相关部门依法处理。（二）一审不认定涉案的10.9吨氧化镧为上诉人抵算的购房款，存在前后矛盾。本案应将10.9吨氧化镧认定为抵算的购房款。1、双方在2011年3月2日出售房屋当天，抵算房款的产品就已经被特定化为氧化镧。2、一审双方当事人关于氧化镧的债权债务来源于2011年3月2日双方约定的15吨氧化镧买卖合同，除此之外，双方不存在其他任何氧化镧的买卖。二、一审适用法律错误，涉案的房屋出售协议书合法有效，依法应继续履行。一审确认陆裕官与凌晓云于2011年3月2日签订的房屋出售协议自2014年9月2日解除，并判决上诉人将涉案房屋腾空，没有事实和法律依据，且超出陆裕官、陆秀云的诉讼请求。1、上诉人不存在迟延履行主要债务的情形，且上诉人并未收到被上诉人的所谓催告通知。2、上诉人购房合同的履行期限未届满，虽然有延迟偿还贷款的行为，但并没有致使不能实现合同的目的，且上诉人在审理期间一直主张继续履行涉案的房屋协议。（三）根据合同法第一百零七条的规定，一方当事人不履行合同，应承担的违约责任方式有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任。退一步讲，即使上诉人存在迟延履行支付购房款的行为，一审判决上诉人将涉案房屋腾空，违反了法律规定。三、一审对本案审理并不是房屋买卖合同法律关系。二审审理的涉及众多的法律关系的案件。一审涉及货物买卖合同法律关系、房屋租赁合同法律关系、账务纠纷法律关系等。一审表面审理房屋买卖法律关系，实际故意审理确认所谓货款二百多万元的债权债务。综上，请求二审撤销一审判决，予以改判或发回重审。
被上诉人陆裕官、陆秀云共同答辩称：2011年3月2日，我与上诉人签订房屋出售协议书，对房屋的价格进行约定是100.8万元。后上诉人仅给付了现金33500元，未将约定抵款的15吨氧化镧交付给我，且从2014年3月起其不偿还房贷，这两条理由证明上诉人存在违约行为。按照法律规定我有权解除合同。另外关于10.9吨氧化镧是否抵算本案的房款，由于双方一直在从事氧化镧生意，这10.9吨与本案没有关系。关于本案的解除合同的程序问题，我方通过EMS向上诉人发出解除合同的通知，是按照合同法有关的规定来依法履行，而且该通知由上诉人黄宏江企业签收，应当视为送达。综上，由于上诉人没有能够按照合同履行，缺少诚信原则，因此被上诉人按照合同法的要求予以解除合同，于法有据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人陈艳辉答辩意见与其一审意见一致。
二审中，上诉人凌晓云提交了自己与2012年8月20日通过银行转账给陆裕官4万元的凭证、黄宏江于2012年3月向陆裕官汇款8万元的凭证，以证明自己另交付了陆裕官12万元。被上诉人陆裕官质证，对证据的真实性无异议，但提出此款系自己与黄宏江、凌晓云之间发生因氧化镧买卖关系而产生的往来，与本案房屋买卖无关。被上诉人陆裕官提交自己于2012年9月28日自己通过银行汇款30万元给黄宏江的凭证，以证明自己也曾汇款给黄宏江。上诉人黄宏江质证，对证据的真实性无异议，但认为汇款未注明用途，与本案无关。
原审第三人陈艳辉未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人不按合同约定履行自己的义务，另一方当事人有权依据法律规定行使解除合同的权利。
关于双方当事人在二审中所提交的证据。一审庭审中，凌晓云已当庭陈述自己履行还款情况，其陈述与陆裕官一方当庭陈述一致；双方当事人陈述均不包含其它款项。因双方当事人在二审中均又陈述双方存在其它经济往来，而黄宏江、凌晓云的二审证据与其一审陈述相矛盾，且陆裕官对此证据予以否认，故双方二审的证据均与本案无关，本院均不予采信。
二审中，双方当事人的争议焦点：一、黄宏江、凌晓云是否按照《房屋出售协议》的约定履行自己的义务。二、陆裕官、陆秀云是提出解除《房屋出售协议》，是否符合法律的规定。
关于焦点一。
根据凌晓云与陆裕官签订的《房屋出售协议》，凌晓云应按约定及时支付购房款100.8万元。黄宏江与凌晓云是夫妻，双方有共同支付房款的意愿和行为。因双方当事人约定100.8万元购房款的具体交付方式为：凌晓云于2011年3月2日向陆裕官支付33500元外；由黄宏江以自己所经营公司的15吨氧化镧抵算购房款499500元；由凌晓云、黄宏江以每月按期向银行支付贷款方式履行余款47500元。故本案应审查黄宏江、凌晓云是否按上述约定全面履行自己的义务。
因双方当事人对于凌晓云按合同约定于2011年3月2日向陆裕官支付现金33500元均无异议，本院予以确认。
对于黄宏江以15吨氧化镧抵算购房款499500元一节。黄宏江一方面未能按约定向陆裕官实际交付氧化镧；另一方面其又于2013年11月24日向陆裕官出具欠条，并明确载明“……因我将以上产品分别用于销售和抵押，至今未能归还现金（产品）……”故应当认定黄宏江、凌晓云未按照约定履行自己的此项义务。对于陆裕官于2013年12月2日从黄宏江处提取的10.9吨氧化镧，双方对此10.9吨氧化镧是否系履行购房款存在争议。因此10.9吨氧化镧的数量小于15吨，且履行期限亦远远超出双方当事人约定的履行期间，故无论其是否系履行购房款的氧化镧，黄宏江均存在违约行为。
对于黄宏江、凌晓云向银行偿还贷款一节。因黄宏江与凌晓云自2014年3月起未再按合同约定向银行偿还房屋贷款，其行为已明显违反合同约定。
综上分析，黄宏江、凌晓云未按照《房屋出售协议》的约定全面履行自己的义务，故存在明显违约行为。
关于焦点二。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。本案中，因黄宏江、凌晓云未按照《房屋出售协议》的约定全面履行自己的义务，其行为已经构成不履行主要债务。陆裕官、陆秀云有权依据法律规定解除其与黄宏江、凌晓云之间的《房屋出售协议》。
关于黄宏江、凌晓云上诉提出陆裕官与其之间发生的氧化镧买卖合同违反法律规定一节。由于本案系审理双方当事人之间因房屋买卖合同而所引起的纠纷，如当事人认为双方当事人之间的氧化镧买卖合同违法，可由当事人依法向有关行政部门申请处理，本案中不予理涉。
关于黄宏江、凌晓云上诉提出本案一审判决超出了当事人的诉讼请求一节。经查，陆裕官、凌晓云提起本案一审诉讼请求中明确主张“两被告和第三人将位于姜堰东方不夜城9号楼501室房屋腾空后交换给二原告”；在事实和理由部分明确陈述了有关解除其与黄宏江、凌晓云之间签订的《房屋出售协议》的相关事实。因解除房屋买卖合同与腾空房屋具有关联性且不可分割，原审法院根据所查明的事实依法作出上述判决，既符合法律规定，亦减少了双方当事人的讼累，故二审应予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人黄宏江、凌晓云提出的上诉事实和理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6324元，由上诉人黄宏江、凌晓云承担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高继林
审 判 员 丁万志
代理审判员 宗 雯
二〇一五年四月二十日
书 记 员 夏桂尧