江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九中民一终字第389号
上诉人（原审原告）邓旭。
委托代理人张胡军，江西问章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江西伟发实业有限公司。
法定代表人李新荣，总经理。
委托代理人腾首荣，副总经理。
委托代理人占南生，公司法律顾问。
上诉人邓旭因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2014）修民初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结，
原审法院经审理查明，2012年12月4日，原审原告邓旭与原审被告江西伟发实业有限公司订立《商品房买卖合同》，约定：原审被告将其开发建设的位于修水县城南帝王国际御景城第x幢x单元xxx号住房卖给原审原告，该房建筑面积为119.9平方米，总价款为516500元；原审被告应在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付原审原告使用；原审被告逾期交付房屋达到60日后，原审原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原审被告按日向原审原告支付已交房款万分之四的违约金。合同对其他方面亦作了相应的约定。合同签订后，原审原告已向原审被告支付了全部的购房款。
至2013年7月16日，该栋楼房已竣工。与此同时，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均签字表示同意验收合格。因部分楼存在裂缝，原审被告委托江西博正司法鉴定中心对该楼结构质量安全性进行鉴定。2013年8月21日，该鉴定中心对该栋楼房作出了鉴定意见，认为：该幢楼房的结构是安全的；已出现裂缝对主体结构无较大影响，应进行后续修补处理；后续修补处理应由设计单位进行设计修补方案，由专业修补公司进行施工，修补完应进行复验。2013年11月15日，修水县建设工程质量监督检验站就帝王国际御景城1、2、3、5、6、7号楼等工程分套验收及工程竣工验收监督检查情况及处理意见向原审被告下达了书面通知。该通知认为：少数楼板裂缝、部分墙体裂缝、外墙渗漏等问题还未整改到位，并督促原审被告在整改到位后，将整改措施及结果报该站备案。2014年1月13日，修水县建设工程质量监督检验站认为该楼房文件基本齐全，并签字验收。
原审庭审过程中，原审被告提供了其公司于2013年8月8日、9月1日通知原审原告前来办理房屋交付手续的挂号信收据，原审原告称信已收到，因原审被告未提供房屋验收合格文件，不具备交房条件，故未办理房屋交付手续。
原审法院认为，原审原、被告于2012年12月4日签订的《商品房买卖合同》，经查属有效合同，具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行义务。合同签订后，原审原告已向原审被告付清了房款，原审被告应按合同约定在2012年6月30日前向原审原告交付房屋。原审原、被告在合同中约定商品房经验收合格后方能交付使用，也就是说交付的房屋已竣工并经有关单位验收合格即可交付原审原告使用，而并不是指包括消防、绿化等在内的综合验收。2014年1月13日，修水县建设工程质量监督检验站认为该楼房文件基本齐全，并签字验收，这属于综合验收情形，与本案合同中的约定并不相符。本案中原审被告建造的楼房于2013年7月16日竣工并经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，至该日已达到了交付条件。本案中，原审原告未举证证实在2013年9月1日原审被告向其交房时其住房还存在不能交付的情形，故原审原告不能拒绝接交。本案中双方约定的违约金幅度未超过法律规定，原审被告要求适当减少的请求，原审法院不予支持。本案中的违约金计算至2013年9月1日止，经计算为516500元×0.0004×63天=13015.8元。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条及有关法律之规定，作如下判决：一、由被告江西伟发实业有限公司在本判决生效后一个月内向原告邓旭支付违约金13015.8元；二、驳回原告邓旭的其他诉讼请求。案件受理费660元，由原告邓旭负担460元，被告江西伟发实业有限公司负担200元。
一审宣判后，上诉人邓旭不服判决，向本院提起上诉，请求二审法院改判，判令被上诉人增加支付违约金35122元。理由如下：1、上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”的内容应当是经工程质量监督机构竣工验收备案。原审判决认为“原、被告在合同中约定商品房经验收合格后方能交付使用，也就是说交付的房屋已竣工并经有关单位验收合格即可交付原告使用，而并不是指包括消防、绿化等在内的综合验收”是错误的，违背了《消防法》、《标准化法》、《建筑工程施工质量验收统一标准》、《江西省城市房地产开发管理条例》的规定。2、原审判决歪曲事实，将明显不符合交付使用条件的房屋认定为符合交付条件的房屋。2013年11月15日被上诉人才组织勘察、设计、监理、施工单位进行竣工验收，修水县建设工程质量监督检验站对此进行了监督，并向被上诉人发文，指出分户验收及工程竣工验收存在部分楼板裂缝等9个方面的问题及处理意见。但至2013年12月6日，质检站未收到有关问题的整改措施及结果。此后，修水县建设工程质量监督检验站及修水县政府有关领导分别就业主投诉的问题进行答复。原审判决认定2013年7月16日达到交付使用条件与事实不符。3、逾期交房违约金应当计算至一审开庭时为止。被上诉人虽然通知上诉人在2013年9月1日交房，但被上诉人未出示房屋已经竣工验收合格的证明文件。被上诉人在涉诉房屋竣工验收后至一审开庭前未通知上诉人接受房屋，直至2014年3月20日庭审时才知道该房屋在2014年1月13日签字竣工验收，根据合同第十一条约定，违约金应当计算至2014年3月20日一审开庭时止。
被上诉人江西伟发实业有限公司服判未上诉，针对上诉人的上诉提出如下答辩意见：1、被上诉人开发的帝王国际御景城工程于2013年7月全部竣工，经相关单位验收合格，并经司法鉴定机构二次鉴定为合格工程，符合合同约定的交房条件。2、被上诉人已按合同约定及时通知了上诉人交付房屋，但上诉人为达到个人无理要求，拒绝收房，被上诉人无任何过错。3、合同约定的违约金过高，被上诉人请求二审法院适当减少。
被上诉人在二审过程中提交了如下证据：1、2013年7月16日江西伟发实业有限公司《致帝王国际购房业主的一封信》，用以证明2013年7月16日房屋已具备交付条件；2、2013年8月20日提交给修水县建设工程质量监督检验站的《关于帝王国际小区整改后要求进行竣工验收备案的报告》，用以证明被上诉人申请竣工验收备案的时间是2013年8月20日；3、修水县建设工程质量监督检验站2014年2月28日出具的情况说明，用以证明因帝王国际御景小区部分业主上访，导致竣工验收备案工作延期至2014年1月13日。上诉人对上述证据质证认为，真实性无异议，但对证据的合法性、关联性有异议，不能证明被上诉人的房屋具备交房条件。
二审查明事实与一审相同。二审补充查明如下事实：双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限写明：出卖人应当约在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2013年7月15日建设单位、监理单位、施工单位及物业公司就上诉人购买的3栋203号住房进行分户验收（上诉人未参加），验收项目为楼地面室内墙、顶棚、排气，室内空间净尺寸等八项，验收情况记载为“无”。2014年2月28日，修水县建设工程质量监督检验站出具情况说明：江西伟发实业有限公司开发的帝王国际御景城工程，1#、2#、3#、5#、6#、7#楼已于2013年7月份之前全部完工，同时并经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位五方主体竣工验收出具了工程合格文件。但由于从2013年6月起有少数业主对工程质量存在争议，并纠集其他大部分业主集体上访，我站根据这一特殊情况和县委、县政府领导：“妥善处理帝王国际业主集体上访的指示精神”，为平息上访事态，切实维护社会稳定，我站一方面要求建设单位、施工单位做好楼面裂缝的维修工作，另一方面会同上访业主代表及时委托有资质的建筑司法鉴定机构再次对帝王国际御景小区工程作出公正、科学鉴定。在做好以上两方面工作的前提下，并参考江西恒信建筑司法鉴定所和江西博正建筑司法鉴定所作出的鉴定意见及各参验单位综合验收意见，我站延期至2014年1月13日作出了该工程竣工验收备案工作。
本院认为，本案争议的焦点是房屋的交付条件是什么？什么时间该房屋具备房屋交付条件？逾期交付房屋的违约金如何认定及计算的标准及起止时间？双方签订的《商品房买卖合同》第八条写明了四种条件，其中第1种为：该商品房经验收合格。第2种为：该商品房经综合验收合格。合同约定为第1种。从合同的约定来看，双方约定的交房条件是该商品房经验收合格，而不是综合验收合格。2013年7月勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位分别就帝王国际御景城3号楼签署“同意验收，合格”的意见，被上诉人就业主反映的质量问题进行整改后，于2013年8月20日向修水县建设工程质量监督检验站提交《关于帝王国际小区整改后要求进行竣工验收备案的报告》，要求县质检站尽快作出竣工验收备案决定。修水县建设工程质量监督检验站延期至2014年1月13日进行竣工验收备案，至此，合同涉及的房屋才具备交房条件。2014年9月1日前，可认定被上诉人江西伟发实业有限公司违反合同约定，延期交付房屋，应按照合同约定支付违约金。但是从2013年9月2日至2014年1月13日期间的房屋未交付原因是多方面的，既有房屋质量方面的原因，也有业主集体上访造成修水县建设工程质量监督检验站延期备案的原因，逾期交付房屋的违约责任的认定应当考虑上述事实因素，而合同约定的违约金具有惩罚性质，如果仍然按照合同约定的万分之四的标准计算被上诉人的违约责任，则与被上诉人的违约程度不相符，故自2013年9月2日至2014年1月13日，被上诉人逾期交付房屋的违约金本院酌情按同期银行基准贷款利率6%的标准计算为516500元×6%÷365×135天=11462.05元，在原审判决的基础上应当增加11462.05元的违约金。上诉人要求按日万分之四的标准计算违约金至2014年3月20日原审开庭时止的上诉请求，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省修水县人民法院（2014）修民初字第295号民事判决第二项，即“二、驳回原告邓旭的其他诉讼请求”；
二、撤销江西省修水县人民法院（2014）修民初字第295号民事判决第一项，即“一、由被告江西伟发实业有限公司在本判决生效后一个月内向原告邓旭支付违约金13015.8元”；
三、由被上诉人江西伟发实业有限公司在本判决生效后一个月内向上诉人邓旭支付违约金24477.85元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费1340元，上诉人邓旭承担440元，被上诉人江西伟发实业有限公司承担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理审判员 刘 敏
代理审判员 周和良
二〇一四年八月三十日
书 记 员 章康娜