陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第05158号
原告中国建设银行股份有限公司神木县支行，住所地：神木县东兴街中段。
负责人高建军，该行行长。
委托代理人李志宏，该行员工。
委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
被告段雷，男，1985年2月生，汉族，陕西省人，现住址不详。
被告陕西成泰实业有限公司，住所地：神木县麻家塔乡鸳鸯塔村。
法定代表人李成平，该公司董事长。
委托代理人刘伟，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司神木县支行（以下简称：中国建行神木县支行）诉被告段雷、陕西成泰实业有限公司（以下简称：陕西成泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国建行神木县支行委托代理人李志宏、宋荣彬、被告陕西成泰公司委托代理人刘伟到庭参加了诉讼。原告中国建行神木县支行负责人高建军、被告陕西成泰公司法定代表人李成平、被告段雷经传票传唤和公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建行神木县支行诉称：2010年11月8日，原告与被告段雷签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，原告向被告贷款310000元用于购买个人住房，约定利息为浮动月利率，借款期限2010年12月20日至2030年12月20日。该笔贷款由被告陕西成泰公司的神木县鸳鸯塔村成泰花园9幢3单元702号的预购商品房提供抵押，并办理了抵押登记。2010年7月1日，被告陕西成泰公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，由陕西成泰公司对因购置神木县鸳鸯塔村成泰花园项目所属住房而与乙方（原告）发生借贷关系的全部债务人提供连带保证责任。截止2015年5月20日，被告段雷拖欠原告本金290266.98元、利息38519.34元、罚息1635.57元、复利4236.34元，共计334658.23元未能偿还。无奈，原告请求法院判令：1、解除借款合同；2、由被告清偿贷款本金290266.98元、利息38519.34元、罚息1635.57元、复利4236.34元（利息计算至2015年5月20日），共计334658.23元；3、原告对抵押房产拍卖变卖优先受偿；4、由被告陕西成泰实业有限公司承担连带担保责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告中国建行神木县支行向法庭提交了以下证据：
第一组：《个人住房（商业用房）借款合同》一份。为证明被告段雷向原告借款310000元以用于购买“成泰花园小区”9幢3单元702号单元房，并用上述房屋提供抵押的事实。
第二组：个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证各一份。为证明原告向被告段雷发放贷款310000元的事实。
第三组：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。为证明陕西成泰公司担保向神木新村“成泰花园小区”项目下商品房住户发放贷款，该公司承担连带担保责任的事实。
第四组：神木房预麻家塔字第09302254预告登记证书一份。为证明被告段雷用自己购买的“成泰花园小区”9幢3单元702单元房向原告抵押贷款，并办理了预告登记的事实
第五组：拖欠明细表一份。为证明被告段雷拖欠借款本金、利息、罚息、复利金额的事实。
被告段雷未答辩亦未向法庭提交证据。
被告陕西成泰公司辩称：一、原告诉状中所述被告段雷与原告签订《个人住房借款合同》，并购买其公司开发的神木县鸳鸯塔村成泰花园9幢3单元702号商品房，且以该商品房抵押借款，并办理了相关抵押登记等情况均是事实，原告所述其公司为被告段雷担保购买上述房屋亦是事实；二、被告陕西成泰公司虽为被告段雷购买其公司开发的商品房提供担保，但担保人段瑞平夫妇也为被告段雷提供担保，现原告放弃段瑞平夫妇承担责任，故其公司对于原告放弃段瑞平夫妇担保的范围不承担保证责任，其公司仅承担抵押物拍卖、变卖优先受偿后不足部分的偿还责任。
被告陕西成泰公司未向法庭提交证据。
被告陕西成泰公司对原告提交的证据均无异议。
本院对原告提交的证据作如下认定：原告提交的第一、二、三、四、五组证据，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，且被告陕西成泰公司对原告提交的证据均无异议，被告段磊亦未以任何方式提出异议，故本院依法予以认定。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2010年7月1日，原告中国建行神木县支行与被告陕西成泰公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定陕西成泰公司对购买座落于神木麻家塔乡鸳鸯塔村神木鸳鸯塔成泰花园项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证担保。保证方式为连带责任保证，保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。且约定本合同独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除不影响本合同的效力。
2010年11月8日，原告中国建行神木县支行与被告段雷签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定原告向被告段雷借款310000元以用于购买位于神木县麻家塔乡鸳鸯塔村成泰花园小区9幢3单元702号商品房，借款期限为2010年11月8日至2030年11月8日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；该利率自起息之日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式为等额本息还款法。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。2010年12月10日，原、被告就段雷所购房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告段雷。上述合同签订后，原告依约履行了自己的义务，及时足额地发放了贷款，被告按期偿还借款本息至2013年6月20日，之后再未偿还，现被告段雷下欠借款本金290266.98元。
另查，2010年8月26日，原告与段瑞平、李英萍签订了《保证合同》一份，约定由段瑞平、李英萍对被告段雷的该笔借款提供连带责任保证，保证期限为自合同项下债务履行期限届满之日后两年止。
本院认为：原、被告间所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，属于合法、有效的合同，故理应受到法律保护。根据合同约定本案中原告已履行了其全部义务，故被告也理应按照合同约定全面履行其应尽的义务。但被告段雷于借款后在偿还了部分借款本金，并将利息结算至2013年6月20日后却再未能按约偿还剩余借款本息，故其行为已构成违约。因此，原告要求解除其双方间所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并由被告段雷一次性偿还剩余借款本息及逾期罚息的请求，既符合合同约定，亦符合法律规定，本院依法予以支持。对于被告段雷预购的房屋，因原、被告间仅办理了预购商品房抵押权预告登记手续，至今未办理正式的抵押登记手续，因此原告尚未取得对该房屋的抵押他项权利，故其主张对被告段雷抵押的房产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。对于原告要求被告陕西成泰公司承担连带担保责任的请求，因原告与被告陕西成泰公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中明确约定，被告陕西成泰公司作为该笔借款的阶段性连带责任保证人，在被告段雷未将抵押财产的房地产权证书交贷款人（原告）核对、收执之前，其应当承担连带偿还责任。庭审中，被告陕西成泰公司辩称其对原告放弃段瑞平夫妇担保范围的部分不承担保证责任，仅愿承担抵押物拍卖、变卖优先受偿后不足部分的偿还责任，因段瑞平夫妇在该笔借款中承担的亦是连带责任保证担保，在共同连带责任保证担保人之间因并没有先后之分，故原告有权选择由共同连带责任保证担保人中的部分连带责任保证人承担保证责任的权利，故被告陕西成泰公司的上述辩称理由不能成立，对于原告要求其承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司神木县支行与被告段雷于2010年11月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、由被告段雷于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司神木县支行借款本金290266.98元及从2013年6月21日起至本金偿还完毕之日止的利息和罚息（利息按基准利率的基础上浮10％计算，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%计算）。被告陕西成泰实业有限公司承担连带偿还责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3160元，由被告段雷、陕西成泰实业有限公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李宝利
审 判 员 麻建栋
人民陪审员 王 娇
二〇一六年一月十一日
书 记 员 李长波