广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4039号
上诉人（原审被告）：广州中电物业投资有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：王祥文，总经理。
委托代理人：彭科，法务经理。
委托代理人：许壮，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈马权，经理。
委托代理人：郑晓薇，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人：李秋红，广东南国德赛律师事务所实习律师。
上诉人广州中电物业投资有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据查册时间为2015年5月13日的《房地产登记簿查册表》记载，广州中电物业投资有限公司（以下简称中电公司）是位于海珠区江南大道中路宝树新街13号[1]栋二层XXXX房的产权人，该房屋建筑面积345.4平方米，登记时间为2010年6月8日。
2013年8月15日，广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司，乙方）与倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称倾城汇业委会，甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为倾城汇婚庆广场，座落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。
倾城汇婚庆广场已成立业主委员会。凯安公司从2013年9月1日开始对倾城汇婚庆广场进行物业管理。中电公司的涉案房屋属于倾城汇婚庆广场范围内，中电公司从2013年9月1日起没有向凯安公司支付物业管理费。凯安公司在2014年3月、4月及7月多次通过快递方式向中电公司发出催收物业管理费的函件。中电公司在2015年1月向凯安公司发出回复意见，表示凯安公司不属于由建设单位选聘的前期物业服务企业。中电公司也从未与凯安公司签订过物业管理合同，并未单方委托凯安公司或同意接受凯安公司提供物业管理服务，凯安公司至今未通过业主大会的选聘，并未合法成为倾城汇的物业管理单位，故中电公司不同意向凯安公司支付包括物业管理费在内的任何费用。
2015年6月2日，凯安公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中电公司向凯安公司支付物业管理费164065元（每月按8635元计，从2013年9月1日起暂计至2015年3月31日，请求计至付清款项止）；2、中电公司向凯安公司支付逾期支付物业管理费的违约金（从2013年9月6日起至清付之日止，每逾期一日按拖欠金额的千分之一计算，暂计至2015年3月31日止为48951.82元）；3、本案受理费由中电公司承担。
原审诉讼中，凯安公司表示对中电公司的涉案物业按25元/月×345.4平方米标准计算物业管理费。
中电公司对其抗辩事实还提交证据如下：1、广州市倾城汇婚庆广场业主大会议事规则；2、倾城汇婚庆广场业主委员会的组织机构代码证（复印件）；3、选聘物业管理公司问卷调查表得票情况统计表（复印件）；4、关于新物业管理公司进驻管理的事宜（复印件）；5、物价局的参考价格；6、2014年4月11日中电公司向倾城汇婚庆广场业主委员会发出的函；7、广州宏晖企业发展有限公司（以下简称宏晖公司）与广州晖宏场地租赁有限公司（以下简称晖宏租赁公司）签订的《物业管理服务委托合同》（复印件）；8、商铺买卖合同（含附件）及3份补充协议；9、协议书、授权委托书；10、工商登记查询表；11、问卷调查表。
对此，凯安公司的质证意见是：对证据1的真实性、关联性及合法性不确认；对证据2没有异议；对证据3真实性没有异议，业委会已将投票结果公示并通知各商户，倾城汇婚庆广场各商户对凯安公司进行物业管理均没有异议，且业委会在签订合同前有出示该结果给凯安公司；对证据4真实性没有异议，凯安公司认为其是通过业主大会选聘的，业委会是业主大会的执行机构，业委会发出的函件代表业主大会的决定；对证据5认为与本案无关；对证据6认为不清楚；对证据7认为没有原件不确认；对证据8-10真实性没有异议，但与本案无关；对证据11真实性没有异议，但无法证明中电公司需要证明的内容。
原审法院认为：凯安公司是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见最终形成结果选聘而来的物业管理公司，倾城汇业委会可以根据该投票结果与凯安公司签订物业服务合同，倾城汇业委会作出选聘凯安公司的决定对业主具有法律约束力。中电公司的物业位于倾城汇婚庆广场内，故《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》对中电公司具有法律约束力。凯安公司向中电公司提供了物业服务，中电公司应支付相应对价。对于中电公司抗辩的开发商承诺免交物业管理费意见，原审法院意见是即使中电公司抗辩事实真实存在，也属于开发商与前物业管理公司签订的前期物业管理合同调整的范围，对凯安公司不具有约束力，中电公司认为由此造成其损失的，可另循法律途径解决，但不能以此为由拒绝向凯安公司支付物业管理费。原审诉讼中，凯安公司表示对中电公司的涉案物业按25元/月×345.4平方米标准计算物业管理费，并无不妥，予以采纳。需要说明的是，本案调整的是已实际发生的费用，故本案物业管理费计算至凯安公司起诉之月为宜，之后的凯安公司可再另循法律途径解决。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故凯安公司要求中电公司支付延付物业管理费的违约金请求，予以支持，但应从2013年10月1日起计至判决确定还款期限届满之日止为宜，并以中电公司所欠物业管理费本金为限。对凯安公司要求从2013年9月6日起计算违约金的请求，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2015年11月20日作出判决：一、广州中电物业投资有限公司在判决生效之日起10日内支付从2013年9月起至2015年6月止的物业管理费（按25元/月×345.4平方米标准计）给广州凯安物业管理有限公司。二、广州中电物业投资有限公司在判决生效之日起10日内支付延付2013年9月至2015年6月期间物业管理费的违约金给广州凯安物业管理有限公司（从2013年10月1日起计至判决确定还款期限届满之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以广州中电物业投资有限公司所欠物业管理费本金为限）。三、驳回广州凯安物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费4496元，由广州中电物业投资有限公司负担。
判后，上诉人中电公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、凯安公司据以收取物业管理费的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》是无效的合同。中电公司名下的案涉商铺位于倾城汇婚庆广场内。但倾城汇业委会违反《物业管理条例》、《广州市倾城汇婚庆广场业主大会议事规则》(以下简称《议事规则》)选聘凯安公司，并与凯安公司签订了《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》。凯安公司并未举证证明《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的有效性。为此，中电公司已经起诉凯安公司、倾城汇业委会，请求确认物管合同无效并申请中止本案的审理。二、凯安公司、倾城汇业委会，均明知不需要为中电公司提供物业服务。1、《议事规则》第三条规定“广州市倾城汇婚庆广场业主大会由1-4楼全体商铺业主(停车场和银行位置业户除外)组成”。案涉商铺出租给中国光大银行股份有限公司广州海珠支行(以下简称光大银行)，也即《议事规则》第三条中的“银行”。而停车场位置业户，即倾城汇婚庆广场的开发商宏晖公司。目前宏晖公司名下仍有2502.47平方米的物业。2、《议事规则》中已经记载广州市倾城汇婚庆广场业主大会不包含中电公司和宏晖公司在内。三、本案遗漏应当参加诉讼的当事人。2012年底前，倾城汇婚庆广场未成立业主大会。前期物业管理公司由开发商宏晖公司委托晖宏租赁公司管理。2005年1月1日，宏晖公司与晖宏租赁公司签订《物业管理服务委托合同》，约定宏晖公司倾城汇婚庆广场整体委托给晖宏租赁公司管理，期限自2005年1月1日起至2015年12月31日止。案涉商铺于2005年12月由晖宏租赁公司出租给光大银行，租赁期自2005年12月7日至2015年12月6日止，目前也仍由光大银行承租使用。2010年2月，中电公司向阮某购买案涉商铺。因阮某是代宏晖公司持有案涉商铺，故中电公司实质上是向宏晖公司购买案涉商铺。2011年8月2日，宏晖公司与中电公司签订《协议书》，宏晖公司书面向中电公司承诺：案涉商铺在光大银行租赁期内，免交物业管理费。原业主阮某受宏晖公司的委托，代表宏晖公司也在该协议书中签字。四、一审法院没有查明《议事规则》的效力，该《议事规则》违反《中华人民共和国物权法》的规定，侵害了中电公司作为婚庆广场业主的权利。五、《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》也不是业主的真实意思表示，因为该合同约定的物业管理费是48元/平方米，因为无法履行，所以凯安公司不得不将物业管理费降低，同时，凯安公司根本达不到按48元/平方米收费的资质。六、一审法院没有查明凯安公司取得物业管理资质的时间。事实上，凯安公司签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》时并没有取得物业管理资质，甚至是第三等级的也没有取得。请求法院判决：1、撤销原审判决第一、二项；2、中电公司无需向凯安公司支付2013年9月至2015年6月期间的物业管理费及相应期间的物业管理费违约金；3、由凯安公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。
被上诉人凯安公司答辩称：一、关于《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》效力的问题，该合同效力已经被广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第5485号案生效民事判决书认定是有效的。二、关于中电公司所说的《议事规则》将银行位置的业务排斥在外，但据凯安公司了解在实际执行过程中有关倾城汇婚庆广场共同管理的重大事项均有通知银行位置的业主和停车场的业主，宏晖公司也实际参与选聘凯安公司为新的物业管理公司，并进行了投票，所以凯安公司认为中电公司称凯安公司提供的服务不包括其银行位置的业主是不成立的。针对婚庆广场公共区域，凯安公司已经提供了服务，而且绝大部分业主也已经缴纳了物管费，只有中电公司没缴纳物业管理费。三、中电公司提及到一审法院遗漏当事人也是不成立的，因为宏晖公司和晖宏租赁公司均与本案无关，即使如中电公司所说的宏晖公司作为开发商，向其承诺过免交物业管理费，是属于前期物业管理合同的约定，在婚庆广场业委会成立并与选聘的新的物业管理公司签订的物业管理合同时，该前期物业管理合同终止，中电公司要求新的物管公司按照前期物业管理合同执行是没有任何依据的。另外关于中电公司提到的物业管理合同是48元/月/平方米，而在实际履行过程中降低为25元/月/平方米的收费的问题，凯安公司管理的商铺是以25元/月/平方米收费，不是凯安公司管理的则是按48元/月/平方米收费，是为了避免日后的麻烦，凯安公司与倾城汇业委会约定全部业主均按照25元/月/平方米收费，且该标准没有损害其他业主的利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。中电公司的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：关于中电公司诉凯安公司确认凯安公司、倾城汇业委会签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》无效一案，原审法院作出(2015)穗海法民三初字第1274号民事判决，驳回中电公司的诉讼请求，中电公司不服该判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2015年12月28日作出(2015)穗中法民五终字第5485号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为:关于凯安公司、倾城汇业委会签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力问题，中电公司在另案中主张该合同无效的诉讼请求已被生效的民事判决驳回，故对于中电公司认为《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》无效的主张，本院不予认定。涉案商铺位于倾城汇婚庆广场内，故原审法院认定《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》对于中电公司具有约束力依据充分。在凯安公司提供了相应的物业服务后，凯安公司依照合同约定向中电公司主张相应的物业管理费合理合法。关于《议事规则》中的有关业主大会组成人员是否合理不属于本案的审理范围，中电公司仅凭《议事规则》中的有关规定认为涉案商铺无需物业公司提供物业服务与《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》确定的内容不符，故本院对此主张不予采纳。宏晖公司、晖宏租赁公司是原开发商及原物业管理公司，与本案的纠纷无关，至于中电公司认为原开发商向其承诺免交物业管理费属于中电公司与原开发商之间的关系，不能成为其向凯安公司拒交物业管理费的理由。中电公司认为一审遗漏宏晖公司、晖宏租赁公司的理由亦不成立，本院不予采纳。凯安公司、倾城汇业委会签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》后，在实际履行中调整收费标准，无损害中电公司的利益，中电公司以此认为该合同不是当事人的真实意思表示依据不足。至于中电公司何时取得物业管理资质，是否违反有关规定，中电公司可另行向有关部门主张。上诉人中电公司的上诉请求不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4496元，由上诉人广州中电物业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年六月十五日
书 记 员 徐毅敏