湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初6885号
原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司，住所地：长沙市岳麓区银盆南路292号社区服务大楼6楼6048室。
法定代表人何锡万，系公司董事长。
委托代理人肖彬，湖南智嵘律师事务所律师。
委托代理人王林，湖南智嵘律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南希乐城教育科技发展有限公司，住所地：长沙市岳麓区岳麓大道57号奥克斯广场1号楼1楼。
法定代表人王娟。
委托代理人李屹，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人陈恩德，湖南天地人律师事务所律师。
原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司（以下简称“奥克斯公司”）诉被告（反诉原告）湖南希乐城教育科技发展有限公司（以下简称“希乐城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日受理后，依法由审判员陈志胜担任审判长，与审判员卿斌、人民陪审员张永玲组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告奥克斯公司的委托代理人肖彬，被告希乐城公司的委托代理人李屹、陈恩德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）奥克斯公司诉称，2013年5月10日，奥克斯公司与希乐城公司签订《长沙奥克斯广场置业有限公司与湖南希乐城教育科技发展有限公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），合同约定奥克斯公司将长沙市岳麓区岳麓大道58号长沙奥克斯广场1号楼B1层、1层租赁给希乐城公司。租赁期限为10个租约年（2013年9月28日-2023年9月27日）。第1-3个租约年内租金按45元／平方米／月计算，第4-5个租约年按47.25元／平方米／月计算，希乐城公司应在每季度届满之末尾月的25日前向原告支付下季度租金。根据租赁合同第九条约定，物业服务费的收费标准为1.5元／月／平方米，被告应于每月25日之前交付下期的物业服务费。租赁期间，双方又分别于2014年5月20日、2015年2月11日签订《租赁合同补充协议》对租赁期间、租金、物业费的支付方式进行了变更。根据《租赁合同补充协议》第三条约定：“如再次发生两费欠缴的情况，甲方有权要求租金标准恢复原合同约定的标准执行，且乙方应按照原合同的违约责任条款承担违约责任。”2016年5月24日，奥克斯公司向希乐城公司发函通知被告因其未按补充协议的约定按时缴纳租金和物业服务费，于2016年6月1日起恢复原合同约定的租金标准。根据《租赁合同》第八条迟延付款责任及第十六条16.4.1约定，若希乐城公司未按约定向奥克斯公司支付租金、物业服务费的，每延迟一日，则希乐城公司应向奥克斯公司支付应付部分万分之五的逾期付款违约金。经书面催款后超过30天仍不予交付或补交前述款项的，奥克斯公司有权催告解除合同。奥克斯公司依照约定解除合同的，有权扣留、没收合同履约保证金。截止至2016年9月25日，希乐城公司已拖欠租金2297895元、物业服务费278864元。经奥克斯公司多次催收，希乐城公司仍未缴纳，且希乐城公司又将上述租赁场地非法转租，根据租赁合同的约定，未经奥克斯公司许可转租的，奥克斯公司有权终止合同。综上，为维护自身合法权益，奥克斯公司特诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《长沙奥克斯广场置业有限公司与湖南希乐城教育科技发展有限公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》；2.被告将所租房屋恢复原状并返还给原告；3.被告向原告支付租金2297895元、物业服务费278864元（暂计算至2016年10月25日，后续租金按138150元/月从2016年11月1日起计算至被告实际返还房屋之日止，后续物业服务费按46050元/月从2016年11月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）；4.确认被告交付的履约保证金134200元作为违约金，原告不予退还；5.被告支付迟延交付租金及物业费的违约金143833元（暂计算至2016年9月25日，剩余部分以2576759元为基数按每日万分之五的标准从2016年9月26日起计算至实际清偿之日止）；6.本案诉讼费全部由被告承担。
被告（反诉原告）希乐城公司辩称：一、涉案租赁物系被告从奥克斯公司承租用于经营儿童娱乐和教育项目，奥克斯公司作为出租方在租赁期间有义务保持租赁物符合合同约定的用途，涉案房屋长期漏水，奥克斯公司应依照合同约定履行维修义务，然其在希乐城公司多次要求维修后，将义务推给合同以外的第三人，其行为构成违约，在此情况下，希乐城公司有权行使相应的抗辩权，暂不支付租金和物业服务费，且不构成违约，奥克斯公司也无权按原合同约定调整增加租金和物业费的收费标准，且原告应承担因自身违约且单方解除合同导致希乐城公司受到损失的违约责任，并退还履约保证金。二、关于奥克斯公司所称私自转租的问题，希乐城公司曾书面向奥克斯公司征求意见，该公司亦予认可，且其明知希乐城公司是为了弥补自己的损失，才将部分物业转租，且奥克斯公司在长达六个月的时间里从未提出过任何异议，根据相关司法解释规定，被告的转租行为应得到支持。
被告（反诉原告）希乐城公司反诉称：希乐城公司从奥克斯公司租得涉案房屋的面积为3070平方米，用于经营儿童娱乐和教育项目，店名为“哈尼小城国际亲子成长乐园”。合同约定的租期为十年，自2013年9月28日起至2023年9月27日止，租金按季度支付；物业管理工作由长沙奥克斯商业管理有限公司承担，希乐城公司向该公司支付物业服务费。希乐城公司不得无故拖欠、抵扣租金和物业费；如房屋出现质量问题，奥克斯公司和长沙奥克斯商业管理有限公司在接到希乐城公司的维修通知后应立即进行维修，否则希乐城公司有权自行维修，维修费和希乐城公司所受的损失由奥克斯公司承担，且希乐城公司有权将前两项费用在租金中抵扣；房屋缺陷或设施、公共管线缺陷、损坏导致希乐城公司财产损失的，奥克斯公司应承担赔偿责任。合同签订后，奥克斯公司将涉案房屋交付给原告进场装修，并将涉案房屋的全部管理工作委托给长沙奥克斯商业管理有限公司。希乐城公司根据合同约定支付了租金和物业服务费。在装修过程中，涉案房屋就出现多处漏水，导致希乐城公司的装修受损，后希乐城公司还发现奥克斯公司在交付房屋时未进行消防验收。在涉案房屋租赁期间，漏水情况日益严重，出现了墙壁发霉、地板被浸泡损坏等情况，甚至还发生了消防管突然爆裂的安全事故，致使希乐城公司的财物受到较大损失，给希乐城公司的经营造成了严重影响。为此，希乐城公司多次要求奥克斯公司和长沙奥克斯商业管理有限公司维修并赔偿损失。经希乐城公司多次努力，奥克斯公司才在租金和物业费总额不变的前提下，适当降低前期租金、物业服务费的缴费数额，但支付方式由季付变为月付，以此对希乐城公司的漏水损失和经营影响给予扶助，并承诺解决漏水问题。但此后奥克斯公司一直未解决涉案房屋的漏水问题，无奈之下希乐城公司于2015年10月19日起诉至贵院，要求奥克斯公司和长沙奥克斯商业管理有限公司承担维修责任，并赔偿因涉案房屋漏水所造成的损失。诉讼过程中，奥克斯公司和长沙奥克斯商业管理有限公司多次承诺限期解决漏水问题，但问题不但未解决，漏水情况仍在加剧，期间还遭奥克斯公司拉闸停电。目前，涉案房屋漏水已造成希乐城公司经营的场馆装修损坏、环境污染，场馆已无法达到儿童项目的经营条件，致使希乐城公司多次遭受消费者投诉，教育部门也对希乐城公司的经营场馆环境进行了整改处罚，导致希乐城公司无法继续经营，遭受巨大亏损。2016年7月30日，希乐城公司经营的场馆内突发浓烟事故，造成希乐城公司花费20余万元组织300个家庭参加的大型活动因此被迫中途取消，而奥克斯公司至今未给予任何赔偿。综上，涉案租赁合同中已约定房屋漏水等质量问题应由奥克斯公司负责解决，如怠于履行，希乐城公司有权在租金中扣除维修费，并要求奥克斯公司赔偿损失。现奥克斯公司和长沙奥克斯商业管理有限公司一直未解决房屋漏水问题，造成希乐城公司的经营遭受影响，希乐城公司有权行驶合同抗辩权，促使奥克斯公司履行合同义务，故希乐城公司并非故意欠费。现奥克斯公司在拒不履行维修义务构成违约的情况下，单方提出解约，必将给希乐城公司造成巨大损失。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院依法判令：1.反诉被告于合同解除后20日内向反诉原告退还履约保证金134200元；2.反诉被告向反诉原告支付违约金828900元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）奥克斯公司辩称，本公司是在本次诉讼中诉请解除《租赁合同》的，不存在违约行为，也不存在退还履约保证金的情形，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）奥克斯公司为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交证据如下：
1.《长沙奥克斯广场置业有限公司与湖南希乐城教育科技发展有限公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》，拟证明希乐城公司承租涉案房屋的事实，合同中对租金和物业服务费的收费标准和支付方式均作出了约定；
2.《租赁合同补充协议》两份，拟证明奥克斯公司与希乐城公司对《租赁合同》中约定的租金和物业服务费的收取方式进行了变更，补充协议中还约定如希乐城公司再次欠缴租金，奥克斯公司有权按照原《租赁合同》约定的租金标准收取租金；
3.《关于哈尼小城费用的催缴函》五份，拟证明希乐城公司欠付租金及物业服务费的事实，奥克斯公司多次书面向希乐城公司催缴租金及物业服务费；
4.《关于希乐城教育科技发展有限公司未按新协议约定日期缴费的告知函》3份，证明奥克斯公司已书面通知希乐城公司从2016年6月1日起恢复原《租赁合同》的租金标准；
5.《合作协议书》，拟证明涉案房屋的转租情况。
对原告（反诉被告）奥克斯公司提交的上述证据，被告（反诉原告）希乐城公司质证如下：
对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，按照双方于2015年2月11日签订的《租赁合同补充协议》，涉案房屋目前的租金和物业费收取标准应按该补充协议执行；证据2，对2015年2月11日签订的《租赁合同补充协议》的关联性及证明目的有异议，此补充协议实际上是对双方在原合同约定的租金和物业服务费的支付标准进行调整，在不改变租金和物业服务费的收取总额的前提下，将支付租金和物业费前期数额的一部分改到了后期支付，并且将支付方式由季度支付改成月度支付，并未实际减轻希乐城公司在租赁物漏水的情况下承担租金和物业服务费的负担。且该协议第三条约定系基于扶持希乐城公司经营的立场，但涉案房屋长期严重漏水，一直未得到有效解决，致使希乐城公司无法正常经营，谈不上扶持，故奥克斯公司无权根据该条将租金和物业服务费恢复至原标准。对2014年5月20日签订的《租赁合同补充协议》的三性无异议；对证据3的关联性有异议，该证据恰好印证涉案房屋长期漏水，希乐城公司在多次请求奥克斯公司维修而得不到解决的情况下，无奈采取了暂不支付租金和物业服务费作为抗辩。另，奥克斯公司发催费函的函头是长沙奥克斯广场置业有限公司，但加盖的公章却是长沙奥克斯商业管理有限公司，从发函及履行合同的方式来看，实际涉案租赁合同中出租方的义务均是长沙奥克斯商业管理有限公司在履行，与长沙奥克斯商业管理有限公司向法院作出的书面说明有出入；对证据4的关联性有异议，三份告知函希乐城公司都进行了书面回复，明确表示在奥克斯公司拒不履行维修涉案房屋义务的情形下，希乐城公司有权履行合同抗辩权，并非故意拖欠租金和物业服务费；对证据5的关联性及证明目的有异议，希乐城公司将涉案房屋部分转租得到了奥克斯商业管理公司总经理田兴双的同意，且在转租期间，奥克斯公司的物业管理部门为次承租人提供了物业服务，故对转租的事实是知情的，且奥克斯公司在本案开庭之前从未就转租问题向希乐城公司提出任何异议。
被告（反诉原告）希乐城公司为支持其本诉答辩意见及反诉请求，向本院提交证据如下：
1.《长沙奥克斯广场置业有限公司与湖南希乐城教育科技发展有限公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》，拟证明奥克斯公司与希乐城公司就租赁物业的维修、物业服务费的收取及违约责任进行了明确约定。
2.奥克斯公司与希乐城公司于2014年5月20日签订的《租赁合同补充协议》，拟证明涉案房屋目前的租金标准为每月59865元、物业服务费为每月48608元，奥克斯公司未解决房屋漏水质量问题，无权调整租金、物业费标准，希乐城公司未故意欠费。
3.《关于长沙奥克斯广场哈尼小城漏水赔偿事宜的联络函》，拟证明反诉被告曾承诺彻底修复涉案房屋的漏水问题（包括第三方造成漏水的情况）并赔偿希乐城公司的损失，保证修复后不再出现漏水。
4.希乐城公司于2015年5月29日向奥克斯公司及长沙奥克斯商业管理有限公司出具的《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水和新增漏水等问题的函》。
5.希乐城公司于2015年7月7日向奥克斯公司及长沙奥克斯商业管理有限公司出具的《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水和一楼西侧消防门限行等问题的函》。
6.希乐城公司于2015年7月28日向奥克斯公司及长沙奥克斯商业管理有限公司出具的《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水的函》。
7.希乐城公司于2015年7月31日向奥克斯公司及长沙奥克斯商业管理有限公司出具的《关于请求尽快解决哈尼小城内场多处反复漏水的函》。
证据4-7，拟证明涉案房屋自交付希乐城公司进场装修之日起就存在漏水问题，原告多次函告奥克斯公司及奥克斯商业管理公司要求对房屋漏水问题进行修复，但其一直未解决，致使希乐城公司的经营受到严重影响。
8.希乐城公司于2016年5月26日向奥克斯公司及长沙奥克斯商业管理有限公司出具的就《关于希乐城教育科技发展有限公司未按协议约订日期缴费的告知函》的回函。
9.希乐城公司于2016年6月29日向奥克斯公司及长沙奥克斯商业管理有限公司出具的《关于希乐城教育科技发展有限公司未按协议约订日期缴费的告知函》的回函。
证据8、9，拟证明希乐城公司并非恶意欠费，而是在奥克斯公司迟迟不履行房屋维修义务的情况下，依法行使的合同抗辩权，以此促使其解决漏水问题。
10.希乐城公司于2015年11月1日向奥克斯公司及长沙奥克斯商业管理有限公司出具的《关于停止拉闸停电防止出现消费群体事件的工作联系函》，拟证明奥克斯公司及奥克斯商业管理公司不但未解决涉案房屋的漏水问题，还采取拉闸停电、阻碍经营的手段强迫希乐城公司缴费，造成希乐城公司经营受损。
11.希乐城公司于2016年7月30日向奥克斯公司及长沙奥克斯商业管理有限公司出具的《工作联系函》，拟证明2016年7月30日涉案房屋突发浓烟事故，导致希乐城公司花费20余万元组织的近300个家庭参加的大型活动因此被迫中途取消，但奥克斯公司至今未给予希乐城公司任何赔偿。
12.教育部门于2016年3月28日向希乐城公司出具的《整改通知书》。
13.《岳麓区教育局民办学校检查记录表》。
证据12、13，拟证明希乐城公司经营的项目因涉案房屋长期漏水，导致室内环境达不到相应的经营条件，被教育主管部门通知整改。
14.涉案房屋漏水的现场照片，拟证明涉案房屋多处严重漏水，使希乐城公司经营的项目受到影响。
15.关于哈尼小城新增合作商户的申请，证明希乐城公司将部分物业转租是经奥克斯公司同意的。
对被告（反诉原告）希乐城公司提交的上述证据，原告（反诉被告）奥克斯公司质证如下：
对证据1、2的三性均无异议，但对其证明目的有异议；对证据3无异议，证据2的合同签订时间是2015年2月11日，证据3的合同签订时间是2014年10月23日，证明在双方签订《租赁合同补充协议》时，涉案房屋就已经存在漏水问题，根据证据2补充协议中第三条的约定，如再次发生两费欠缴情况，奥克斯公司有权将租金收取标准恢复到原租赁合同约定的标准；对证据4-7的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，不能证明漏水事实的存在并对希乐城公司的经营造成影响；对证据8-9的三性无异议，对证明目的有异议，该证据恰好证明了希乐城公司欠缴两费的事实；对证据10-13的关联性有异议，希乐城公司称大量浓烟是海皇宫导致的，根据双方签订的租赁合同约定，由第三方导致的损害应由希乐城公司直接向第三方主张权利；证据14，关于漏水的情况，希乐城公司已经另案提起诉讼，与本案无关；证据15，希乐城公司提交的证据中无新环境公司，其将承租的房屋中部分区域转租给新环境公司未经奥克斯公司同意。
本院认证如下：
对原告（反诉被告）奥克斯公司提交的证据1-5的真实性，希乐城公司无异议，本院予以认定。
对被告（反诉原告）希乐城公司提交的证据，本院认证如下：对证据1、2的真实性予以认定；对证据3的真实性予以认定，对其关联性不予认定；对证据4-7的真实性，奥克斯公司无异议，本院予以认定；对证据8-11的真实性予以认定，对其证明目的不予认定；对证据12-15的真实性予以认定。
根据当事人的陈述及上述有效证据，本院确认以下基本案件事实：
2013年5月10日，原告（反诉被告）奥克斯公司（甲方）与被告（反诉原告）希乐城公司（乙方）签订《长沙奥克斯广场置业有限公司与湖南希乐城教育科技发展有限公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》一份，约定：“甲方是位于湖南省的开发商。甲方同意在长沙市岳麓区××大道××号长沙奥克斯广场（以下简称商业广场）中的1号楼B1层、1层(以下简称租赁场所)租赁给乙方使用，乙方同意承租该租赁场所。甲、乙双方为明确各自的权利、义务，经协商一致，就租赁场所租赁的有关事宜达成本合同，以资共同遵守。第一条租赁场所情况1.1租赁场所总建筑面积暂定位3070平方米（最终建筑面积以第三方测量的数据或者政府测绘部门实测为准）。1.2双方同意，政府测绘部门实测的建筑面积即为甲方及商管公司计收租金、物业服务费及其他费用的面积依据。在实测建筑面积测出之前，以1.1条所述建筑面积为依据计收租金、物业服务费及其他费用。第二条租赁用途2.1乙方将在租赁场所统一以希乐城国际亲子成长乐园（暂定）的名义对外营业，且乙方经营内容（即租赁用途）为生活配套业态。租赁期间，非经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途。第三条租赁期限3.1租赁期限为壹拾个租约年。租赁时间为2013年9月28日至2023年9月27日（若因甲方原因导致的延迟开业，则合同租赁期顺延），自乙方按照本合同约定应开始支付足迹的起始日(以下简称租金起租日)起计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满……第四条进场4.1双方确认，乙方于2013年6月30日为乙方进场装修（以下简称进场日）……第六条租金、租金交纳及合同履约保证金……6.1.1自双方按本合同第4.1条约定的进场日起计的四个月为装修期，即2013年5月28日至2013年9月27日，如乙方装修施工因甲方原因受阻，甲方应负责负责解决。若导致乙方停工3天以上，且停工经双方确认后，则甲方应相应顺延装修期……6.1.2开业日：甲方定于2013年9月28日为开业日，自开业日起乙方享有四个月的开业免租期，即2013年9月28日至2014年1月27日，在开业免租期内，乙方无需支付租金，甲仍需支付水、电、燃气等公用事业费及物业服务费等各项费用。如甲方推迟开业日，则免租期相应顺延。6.2租赁场所租金自租金起租日起计，计算方式如下：合同年：10年；第1-3年月租金标准为45元/平方米/月；第4-5年月租金标准为47.25元/平方米/月；第6-7年月租金标准为49.61元/平方米/月；第8-9年月租金标准为52.09元/平方米/月；第10年月租金标准为54.69元/平方米/月；物业管理费为15元/月/m2。6.3租金交纳方式6.3.1乙方应按季度支付租金，首期租金应于免租期届满前10日支付。除首付租金外，其余各季度租金支付方式为：每季度届满之末尾月的25日前（含25日）向甲方交纳下季度的租金。每期租金都应于约定付款期限到期之前或最迟于约定期限的最后一天（以下简称到期日支付），如果到期日是法定节假日或银行公休日，则有关的款项可以在法定节假日或银行公休日后的第一个工作日支付。6.3.2乙方应将本合同项下的应付的租金和物业服务费，以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上。乙方按本合同约定时间将租金和物业服务费汇往甲方指定的账户后，即视为乙方完成付款。甲方如变更付款账户，则甲方应在乙方付款日前5个工作日内书面通知乙方，乙方按变更后的账户付款。其中租金支付以下账号：名称：长沙奥克斯广场置业有限公司开户行：建设银行长沙曙光中路支付银行账号：43×××77；物业服务费支付以下账号：名称：长沙奥克斯商业管理有限公司开户行：交通银行长沙潇湘支行银行账号：431610000018150150423……6.5.1履约保证金的交付乙方向甲方支付合同履约保证金134200元。乙方同意自进场日起15天内向甲方支付134200元，甲方应提前向乙方出具同等金额收据。本合同生效后，乙方已向甲方支付的50000元意向金，自动转为履约保证金。6.5.2如乙方未能按照本合同的约定向甲方支付租金、物业服务费和其他费用，甲方在书面通知乙方后可以扣除部分或全部履约保证金以抵消乙方应当支付而未支付的金额。6.5.3因乙方无故单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不予退还履约保证金……6.5.5租赁期限届满或本合同提前终止时，在乙方按本合同约定交还租赁区域并缴清应付租金、其他费用、违约金（如有）后且无其他违约行为，甲方应在租赁期限届满或合同终止后的20日内将剩余履约保证金如数无息退还乙方……第八条延迟付款责任在租赁期限内，乙方不得无故拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。如果乙方无故未按约定向甲方和商管公司支付租金、物业服务费、履约保证金、水、电、热力、燃气等公用事业费（其中公用事业费部分：在乙方与公用事业部门签订供应合同并向其直接付款后的公用事业费欠费不再适合本条约定）或其他应付款项，则每延迟一天，乙方应向甲方支付应付部分万分之五的逾期付款违约金。经甲方或商管公司书面催款后超过30天仍不予交付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。乙方未经甲方同意无故延迟交租超过10天的情况累计逾3次，甲方同样有权解除本合同。甲方行使合同解除权的，乙方应按照本合同第16.4条约定承担违约责任。双方同时明确，如乙方无故拖欠租金等费用超过3天，除乙方承担前述责任外，甲方或管理公司还有权采取断水、断电等措施进行催款。第九条物业管理、费用标准及支付9.1物业管理内容、处理方法、物业管理费用及双方权利义务由乙方应与商管公司另行签署物业服务合同（商管公司有权直接援引本合同项下有关物业管理约定直接向乙方主张权利）……第十一条甲方的权利与义务11.3在租赁期间，凡属房屋结构或水、电、消防等设施的损坏，甲方或商管公司须在接到乙方维修通知后48小时内及时维修，所需费用及相关责任由甲方或商管公司承担。甲方不予维修的，乙方可视实际需要在发出通知后48小时后自行维修，并有权在租金中直接扣除维修费。凡因乙方（含乙方雇员、合作伙伴以及顾客等）原因造成的房屋结构或水、电、等设备设施的损坏，由乙方自行修复并承担费用……第十二条乙方的权利与义务……12.10非因甲方或商管公司原因导致乙方的财产发生损害或导致乙方蒙受经济损失的，乙方自行向第三方索赔，甲方不承担任何赔偿责任……第十四条租赁场所的转租14.1未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场所整体转租或分拆转租给任何第三方，否则取得的收益归甲方所有，且甲方有权按本合同第16.4条约定追究乙方的违约责任。第十六条违约责任16.1若任何乙方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理……16.3在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，即解除合同的：16.3.1按照本合同第八条约定，甲方选择解除合同的。无论甲方是否解除合同，乙方均应按逾期天数向甲方支付逾期付款的违约金……16.3.3乙方擅自变更租赁用途或变更以合同约定的品牌（名称、商标）对外经营，甲方书面后未在10天内改正的。16.3.4乙方违反本合同项下的转租约定的。16.4按第16.3条及本合同其他条款的约定，甲方行使合同解除权的效力：16.4.1甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方在本合同约定的有权解除合同情况之外擅自解除合同的，甲方有权扣留、没收合同履约保证金。乙方应在接到甲方书面通知之日起2个月内将租赁场所交还甲方。16.4.2如果本合同解除时，乙方实际租赁期限超过5个租约年（含）的，乙方除承担本合同第16.4.1条责任之外，还应向甲方赔偿相当于6个月租金的违约金……16.5在下列情况，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同。16.5.1因甲方违反本合同约定导致乙方无法合法地使用租赁场所及设施，在接到乙方书面通知后20天内未能恢复乙方合法使用权的……16.6按照16.5条及本合同其他条款约定，乙方行驶合同解除权的效力：16.6.1乙方依照约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知后的20日内，将合同履约保证金退还给乙方，同时退还乙方结余的租金及其他款项（租金按实结算）。乙方应在甲方收到书面通知之日起30日内将租赁场所交还甲方。16.6.2如果依据本合同约定解除合同时，乙方租赁期限未超过5个租约年（含）的，甲方除承担合同第16.6.1条责任外，还应赔偿乙方相当于6个月租金的违约金……”上述租赁合同签订后，奥克斯公司依约将涉案房屋交付给希乐城公司使用，希乐城公司亦依约向奥克斯公司缴纳了134200元履约保证金并入场装修，装修过程中，希乐城公司发现涉案房屋漏水，并将漏水情况告知了奥克斯公司。
2014年5月20日，奥克斯公司（甲方）与希乐城公司（乙方）经协商，双方签订了《租赁合同补充协议》一份，将涉案房屋的进场装修日、装修期、开业日、免租期、租赁期、租金起租日进行了变更，具体内容为：“乙方的进场装修日为2013年6月30日，装修期为2013年7月1日至2013年12月21日。2013年12月22日为乙方的开业日，免租期为4个月，即为2013年12月22日至2014年4月21日。乙方的租赁期仍为壹拾个租约年，租赁期限为：2013年12月22日至2022年12月21日。变更后的租金起租日为2014年4月22日……”
2014年10月23日，长沙奥克斯商业管理有限公司就涉案房屋漏水问题向希乐城公司发送《关于长沙奥克斯广场哈尼小城漏水赔偿事宜的联络函》，载明：“尊敬的湖南希乐城教育科技发展有限公司：感谢贵司一直以来给予我司的帮助：根据贵我双方之间的租赁合同及相关补充协议，租赁物业质量问题或缺陷造成贵司损失的，我司同意负责修复并赔偿。即便租赁物业质量问题或缺陷是由第三方造成的，我司对贵司承担修复、赔偿责任。我司愿意对贵司伦敦巴士、亲子餐厅等承租区域的漏水问题予以彻底解决，承诺在本协议签订一个月内完成贵司伦敦巴士、亲子餐厅等区域漏水受损金额的核定并尽快对贵司予以赔偿，且保证不在同一区域出现漏水。顺祝商祺！”
2015年2月11日，奥克斯公司（甲方）与希乐城公司（乙方）签订再次签订《租赁合同补充协议》一份，约定：“……2.乙方于2015年1月16日提出申请希望甲方同意：2014年10月28日至2014年12月27日欠缴的物业费92100元及2014年12月21日欠缴的租金276300元，总计368400元在2015年至2017年三年中平均分摊支付到位；在2014年12月22日至2022年12月21日期间的租金及2014年12月28日至2022年12月21日的物业费两项费用支付方式按照月度支付方式进行；合同总金额不变的情况下租金以前低往后递增的形式进行缴付，具体缴付标准如下：1、2014年12月18日至2016年12月27日，物业每月缴纳费用48608元，物业费年限小计1166592元；2014年12月22日至2016年12月21日，租金单价为19.5元，租金每月缴纳费用59865元，租金年限小计1436760元；2、2016年12月18日至2017年12月27日，物业每月缴纳费用48608元，物业费年限小计583308元；2016年12月22日至2017年12月21日，租金单价为27.5元，租金每月缴付费用84425元，租金年限小计1013100元；3、2017年12月28日至2018年12月27日，物业每月缴纳费用46050元，物业费年限小计552600元；2017年12月22日至2018年12月21日，租金单价为25元，租金每月缴付费用76750元，租金年限小计921000元；4、2018年12月28日至2019年12月27日，物业每月缴纳费用46050元，物业费年限小计552600元；2018年12月22日至2019年12月21日，租金单价为42元，租金每月缴付费用128940元，租金年限小计1547280元；5、2019年12月28日至2010年12月27日，物业每月缴纳费用46050元，物业费年限小计552600元；2019年12月22日至2010年12月21日，租金单价为65元，租金每月缴付费用199550元，租金年限小计2394600元；6、2020年12月28日至2021年12月27日，物业每月缴纳费用46050元，物业费年限小计552600元；2020年12月22日至2021年12月21日，租金单价为85元，租金每月缴付费用260950元，租金年限小计3131400元；7、2021年12月28日至2022年11月27日，物业每月缴纳费用46050元，物业费年限小计506550元；2021年12月22日至2022年12月21日，租金单价为111.94元，租金每月缴付费用343655.8元，租金年限小计4123870元；8、2022年11月28日至2022年12月21日，物业每月缴纳费用46050元，物业费年限小计36840元；2021年12月22日至2022年12月21日，租金单价为111.94元，租金每月缴付费用343655.8元，租金年限小计4123870元。3.基于扶持乙方经营的立场，甲方同意乙方申请。同时，乙方承诺在此期间每月的20日之前支付下一个月两费，如再次发生两费欠缴的情况，甲方有权要求租金标准恢复原合同约定的标准执行，且乙方应按照原合同的违约条款承担违约责任（本补充协议第2点所述欠缴两费的违约责任从欠费之日起计算）。此约定期以外按照原合同支付方式正常缴费。4.截至本补充协议签订之日，甲乙双方确认按照本协议变更后的内容履行各自的责任和义务。如因乙方原因导致原合同解除或提前终止的，则本协议约定的租金标准应恢复至原合同约定标准，且所有违约责任和欠费均应按原合同约定标准执行，并在其退场时，将所有原合同约定缓交的租金金额进行补回……”
合同履行期间，希乐城公司先后多次向奥克斯公司及长沙奥克斯商业管理有限公司致函要求解决漏水问题，但均未果。同时，希乐城公司以奥克斯公司未解决涉案房屋的漏水问题为由自2016年5月22日起未再向奥克斯公司交付租金，自2016年5月28起未再缴纳物业管理费。2017年2月24日，希乐城公司正式停止在涉案房屋内的经营活动，但未将涉案房屋交付给奥克斯公司。
庭审中，希乐城公司同意解除涉案租赁合同。
另查明：1、2015年4月24日，希乐城公司将其承租的涉案房屋中部分区域转租给绿音艺术培训中心及树仁荟国际教育机构，并向奥克斯公司提交了两份《关于哈尼小城新增合作商户的申请》。后希乐城公司又将涉案房屋中的其他部分区域转租给了新环境房地产经纪有限公司及东方爱婴早教中心。上述转租部分的租金均由希乐城公司收取。2、案件审理过程中，长沙奥克斯商业有限公司向本院出具《关于湖南希乐城教育科技发展有限公司物业管理费的说明》一份，明确表示其系接受奥克斯公司委托为希乐城公司从事物业管理服务，向希乐城公司收取物业管理费的权利由奥克斯公司行使。3、希乐城公司就其因涉杂房屋漏水造成的损失事宜已向本院另行提起诉讼。
本院认为，奥克斯公司与希乐城公司签订的《长沙奥克斯广场置业有限公司与湖南希乐城教育科技发展有限公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》及两份《租赁合同补充协议》系奥克斯公司与希乐城公司双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：1.涉案房屋存在漏水现象能否成为希乐城公司拒付租金、物业管理费的理由。2.双方当事人的诉讼请求应否支持。具体阐述如下：
关于涉案房屋存在漏水现象能否成为希乐城公司拒付租金、物业管理费理由的问题。本案中，奥克斯公司已依约将涉房屋交付希乐城公司使用，希乐城公司亦对涉案房屋进行了装修并实际投入了运营，其本应依约向奥克斯公司交纳租金及物业管理费，但合同履行过程中，希乐城公司多次逾期交纳租金及物业管理费，其行为显然构成违约。虽然希乐城公司承租的涉案房屋存在漏水现象，但其并未提供相应的证据证明涉案房屋漏水与奥克斯公司存在因果关系，即便漏水与奥克斯公司存在因果关系，在奥克斯公司未履行维修义务的情形下，希乐城公司作为承租人，也可以自行维修后再向奥克斯公司主张相应的减少租金或者延长租期，然而希乐城公司并未自行维修，且实际使用涉案房屋从事了经营活动，故上述漏水情形不足以构成其拒付租金及物业管理费的理由。
关于奥克斯公司主张的租金及物业管理费的问题。现希乐城公司对涉案房屋的租金仅支付到2016年5月22日、物业管理费仅支付到2016年5月28日，且其与奥克斯公司于2015年2月11日签订的《租赁合同补充协议》中第3条已明确约定“如再次发生两费欠缴的情况，甲方有权要求租金标准恢复原合同约定的标准执行”，故对2016年5月22日起的租金、2016年5月28日起的物业管理费应由希乐城公司按《长沙奥克斯广场置业有限公司与湖南希乐城教育科技发展有限公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》中约定的租金标准支付给奥克斯公司。因此，自2016年5月22日暂计算至2016年10月31日止，希乐城公司应支付给奥克斯公司的租金为：45元/平方米/月×3070平方米×5月+45元/平方米/月×3070平方米÷30天×9天=732195元，对2016年10月26日以后的租金，应由希乐城公司按合同约定的标准支付给奥克斯公司，现奥克斯公司要求其对2016年11月1日以后的租金按138150元/月支付至其将涉案房屋返还奥克斯公司之日止，理由正当，本院予以支持；自2016年5月28日暂计算至2016年10月31日止，希乐城公司应支付给奥克斯公司的物业管理费为：15/平方米/月×3070平方米×5月+15/平方米/月×3070平方米÷30天×3天=234855元，对2016年11月1日以后的物业管理费，应由希乐城公司按合同约定的标准即每月15/平方米/月×3070平方米=46050元支付给奥克斯公司。对物业管理费的支付问题，虽然双方在合同中约定系由希乐城公司支付至长沙奥克斯商业有限公司账户，但该公司已明确表示对涉案房屋收取物业管理费的权利由奥克斯公司行使，故奥克斯公司要求希乐城公司向其支付相应的物业管理费，理由正当，本院予以支持。
关于奥克斯公司及希乐城公司主张的违约金问题。虽然希乐城公司未依约按期支付租金及物业管理费，但涉案房屋客观上存在漏水的事实，且奥克斯公司作为出租人，未尽到合理的修缮义务，且对涉案房屋采取断水、断电措施，致使希乐城公司无法继续经营，故双方在合同履行过程中均存在违约情形，故对双方主张的违约金诉请，均不予支持。
对奥克斯公司要求解除涉案租赁合同的诉请，因希乐城公司已于2017年2月24日停止在涉案房屋内的经营活动，亦未依约向奥克斯公司支付相应的租金及物业管理费，且其明确表示同意解除合同，故对奥克斯公司的上述诉请，本院予以支持。同时，双方签订的两份《租赁合同补充协议》作为涉案租赁合同的组成部分，亦应一并解除。至于具体解除的时间，本院根据案件的实际情况，认定上述合同自奥克斯公司起诉之日即2016年9月29日起解除。合同解除后，希乐城公司应将涉案房屋腾空返还给奥克斯公司，对希乐城公司交纳的134200元履约保证金，奥克斯公司亦应退还给希乐城公司。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司与被告（反诉原告）湖南希乐城教育科技发展有限公司于2013年5月10日签订的《长沙奥克斯广场置业有限公司与湖南希乐城教育科技发展有限公司关于长沙奥克斯广场的租赁合同》及分别于2014年5月20日、2015年2月11日签订的《租赁合同补充协议》自2016年9月29日起解除；
二、限被告（反诉原告）湖南希乐城教育科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于长沙市岳麓区岳麓大道57号长沙奥克斯广场中的1号楼B1层、1层房屋腾空后返还给原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司；
三、限被告（反诉原告）湖南希乐城教育科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司支付租金732195元、物业管理费234855元，并应自2016年11月1日起按138150元/月向原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司支付租金至上述第二项判决中载明的房屋实际返还给原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司之日止，自2016年11月1日起按46050元/月向原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司支付物业管理费至上述第二项判决中载明的房屋实际返还给原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司之日止；
四、驳回原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司的其他诉讼请求。
五、限原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南希乐城教育科技发展有限公司支付退还履约保证金134200元；
六、驳回被告（反诉原告）湖南希乐城教育科技发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费28565元，反诉案件受理费6720元，由原告（反诉被告）长沙奥克斯广场置业有限公司负担10000元，由被告（反诉原告）湖南希乐城教育科技发展有限公司负担25285元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
审 判 员 卿 斌
人民陪审员 张永玲
二〇一七年十一月十日
书 记 员 罗翠玲