成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0114民初1770号
原告冯章福，男，汉族，1963年3月3日出生，住成都市新都区。
委托代理人肖峰，四川西华律师事务所律师。特别授权代理。
被告冯平，女，汉族，1972年10月30日出生，住云南省昆明市西山区。
委托代理人杨静，四川博深律师事务所律师。特别授权代理。
原告冯章福诉被告冯平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员路振飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯章福的委托代理人肖峰、被告冯平的委托代理人杨静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯章福诉称，原告与被告于2015年12月2日在新都区签订《租房协议》，该协议约定主要内容为：1.原告将名下的位于新都区，共2900平方米房屋租赁给被告，年租金为人民币15万元（即每月12500元），每半年支付一次；2.在每年3月30日、9月30日提前支付下半年的租金；3.双方约定违约金为50万元。为了延长租赁期限，该协议约定租赁期从2016年6月2日起算，至2026年6月2日止，共十年。在合同签订后，被告开始分批次支付租金，累计收取租金共计162500元。但是截至2017年9月30日，累积拖欠应付租金10万元。原告数次催促无效，并聘请律师进行书面函告。但是，被告拒不收取相关文件。2017年10月22日，在数次函告无法送达的情形下，将函告内容进行短信送达，系统提示成功送达。被告以明示违约的行为，已经构成严重违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，我方只能向贵院申请依法解约并进行索赔，截至2018年1月2日，被告累计拖欠租房款150000元（计算方式为2015年12月2日至2018年1月2日共计25个月，实际产生租金312500元，扣除已经支付的162500元，尚欠150000元），后续按照每月12500元的幅度计算至腾房结清之日止。故请求法院依法判令：1.解除原、被告双方签订的《租房协议》；2.被告向原告腾退房屋、恢复原状并按协议价支付实际占用期间的租金（截至2018年1月2日，暂计15万元，每月按照12500元幅度递增至退租结清为止）；3.被告向原告支付违约金500000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。审理中，因《租房协议》涉及的面积为2900平方米，其中产权面积仅仅为657.69平方米，其余面积没有产权，该《租房协议》存在被认定为部分有效及部分无效的风险，在本院向冯章福释明后，其将诉讼请求具体明确为：1.《租房协议》有效的部分法院应予以解除，无产权部分的合同效力由法院依法认定，法院解除合同的有效部分及确认部分合同面积无效，则冯平应立即腾退房屋给冯章福；2.合同如存在无效部分和有效部分并存，被告都应支付相应的使用费和租金直至腾退之日止；3.《租赁协议》有效的部分，被告应该承担违约金；4.本案的诉讼费用由被告承担。
被告冯平辩称，《租赁协议》的效力由法院依法认定；冯章福计算房租费的起算时间有误，租金应从2016年6月2日计算，不应该从2015年12月2日起算；如《租赁协议》存在无效的部分，则冯章福主张的违约金不应支持，有效的部分法院应依据冯章福的实际损失认定违约金，因为冯章福主张的违约金标准过高。
经审理查明，冯章福（出租方、甲方）与冯平（承租方、乙方）于2015年12月2日签订《租房协议》，该协议第一条约定甲方将位于成都市新都区的房屋，共2900平方米出租给乙方使用。协议第二条约定房屋租赁期限为10年，自2016年6月2日起至2026年6月2日止。租赁期满，乙方优先续租（租金按当时市场价格实际情况商定）；协议第三条约定了租金及支付方式。租金每年人民币15万元。租金每半年支付一次（即每年的3月30日和9月30日前）。协议第四条约定租用期间乙方可以根据需要进行房屋装修，但原则上不得损坏原房屋结构，事前应同甲方沟通，经甲方同意后方可改建，改扩建的房屋面积归甲方所有（乙方使用不计租金）。如果乙方对房屋及附属设施造成损坏应照价赔偿。乙方在租用甲方房屋时，应该注意防火、防盗，防止一切意外事故发生，由此造成的损失全部由乙方负责。租用期满后，在确保甲方房屋基本结构安全的前提下，乙方可拆除自身的机件设施设备。第五条约定，乙方在租用房屋期间所发生的一切费用（如工商、税务、企业管理、治安、卫生、水、电、气、债权债务、法律责任等）由乙方自己承担。协议第六条约定，在租赁期间，甲、乙双方不得提前解除合同。甲、乙双方不得改变协议约定事项。甲方不得干扰乙方的正常经营活动。乙方应按时支付租金，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金，违约金为500000元。协议第七条约定，如因不可抗拒因素导致本协议无法履行时，乙方应积极配合甲方、按甲方所通知的时间及要求进行搬迁（甲方要向乙方提供政府征用该地的文件及甲方与政府签订的拆迁协议）。政府赔付的房屋拆迁款归甲方所有。如果租赁时间不足协议约定的时间，甲方要给予乙方投资损失补偿款【赔偿金额=乙方投资总额（投资额最低按150万元）÷协议约定的房屋租赁期限×剩余的房屋租赁期限】。协议第八条约定，租房期间房屋维修，如非人为因素房屋需要维修，金额在1000元以内由乙方负责，1001元以上由甲方负责。
另查明，登记在产权人冯章福名下位于成都市新都区的房屋（权0396117）产权面积登记为657.69平方米；2015年12月2日，冯章福收到冯平交付预付租金人民币30000元；2016年3月25日，冯章福收到冯平交付的房租费7500元；2016年9月6日，冯章福收到冯平交纳的房租费（2016年9月2日至2017年3月2日止）的房租费75000元；2017年3月13日，冯章福收到冯平支付的房租费50000元（2017年3月2日至9月2日）；2018年2月10日，冯平通过她人向冯章福转账人民币共计75000元（转账摘要备注：冯平支付冯章福新繁繁崇路80号2017年9月1日至2018年2月28日的房租）。
庭审中，冯章福陈述《租房协议》约定的2900平方米除657.69平方米有产权外，其余建筑面积未取得建设工程规划许可证；双方一致确认成都市新都区新繁镇繁崇路路段2017年处在整修阶段。
以上事实，有《租房协议》一份、《房屋信息摘要》一份、《领款单》一份、《收款收据》两份、《收条》一份、《成都农商银行网上银行电子回单》及当事人的当庭陈述予以佐证。
本院认为，针对双方当事人的诉辩主张本案的争议焦点可归纳为：一、关于《租房协议》的效力问题；二、冯章福可否行使解除《租房协议》的问题；三、冯平是否应该支付租金或使用费、违约金的问题。就前述争议问题，本院作如下认定：一、关于《租房协议》的效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案建筑包含了未取得建设工程规划许可行政审批手续的建筑面积为2242.31平方米（2900平方米-657.69平方米=2242.31平方米），故《租房协议》中建筑面积为2242.31平方米的部分合同效力无效，涉建筑面积657.69平方米的部分合同效力有效，合同部分无效不影响其他条款的效力。二、冯章福可否行使解除《租房协议》有效部分的问题。按照《租房协议》的约定，冯平应于2018年3月30日前向冯章福交纳2018年3月1日至2018年9月1日房屋租金，但在履行期限届满前，冯平仍未交纳该时间段的租金，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”的规定，冯章福享有解除《租房协议》有效部分的权利；三、冯平是否应该支付租金或使用费、违约金的问题。《租房协议》的有效期双方已约定自2016年6月2日起，支付租金的起始时间亦应从该日起算，冯章福主张从2015年12月2日起计算租金不符合协议约定。另，冯平支付了2017年3月2日至9月2日的租金50000元，加之双方均明知新繁镇繁崇路路段2017年年度均处在整修阶段的事实，冯平称依据该“情势”双方将该半年的租金调减为50000元的主张较符合实际，并且冯章福出具的《收款收据》也详细载明了系2017年3月2日至9月2日的半年房租，故该时间段冯平并不欠付冯章福的租金。但自2018年3月30日起，冯平仍未按约支付2018年3月1日之后的租金和使用费，故其应按51.72元/平方米/年的标准向冯章福支付租金（面积为657.69平方米）和使用费（面积为2242.31平方米）直至冯平腾退房屋止，冯平另应腾退《租房协议》所载明的房屋给冯章福。关于违约金的部分。合同有效部分的违约金，本院认为冯平未按约自2017年9月30日前支付下半年的租金，该部分租金直至2018年2月10日才支付，故对该部分违约金依法认定为：以17010元【75000元×（657.69平方米÷2900平方米=22.68%）=17010元】为基数，自2017年10月1日起计付至2018年2月10日止，按日万分之六计算。2018年3月1日之后的租金及使用费应于2018年3月30日前支付，冯平并未履行支付义务，对后续违约金本院依法认定为：以日租金93.21元【150000元×（657.69平方米÷2900平方米=22.68%）÷365天/年=93.21元】为基数，自2018年3月31日起计付至房屋腾退之日止，按日万分之六计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、冯章福与冯平于2015年12月2日签订的《租房协议》中建筑面积为2242.31平方米的部分无效；
二、解除冯章福与冯平于2015年12月2日签订的《租房协议》中建筑面积为657.69平方米的部分；
三、冯平于本判决生效之日起十日内，自2018年3月1日起按51.72元/平方米/年的标准向冯章福支付租金（按面积657.69平方米计算）和使用费（按面积2242.31平方米计算），直至冯平腾退房屋时止；
四、冯平于本判决生效之日起二十日内腾退《租房协议》中所载明的房屋给冯章福；
五、冯平自本判决生效之日起十日内向冯章福支付违约金（以17010元为基数，自2017年10月1日起计付至2018年2月10日止，按日万分之六计算；以日租金93.21元为基数，自2018年3月31日起计付至房屋腾退之日止，按日万分之六计算）；
六、驳回冯章福的其余诉讼请求。
案件受理费5150元（因适用简易程序已减半收取），由冯章福承担4545元，冯平承担605元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 路振飞
二〇一八年七月十六日
书记员 周 瑾