浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越商初字第1284号
原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行。
负责人葛建良。
委托代理人（特别授权代理），施常青。
被告马恒平。
被告浙江大宋控股集团有限公司。
法定代表人冯超。
委托代理人（特别授权代理）马佩荪。
委托代理人（特别授权代理）陈国娟。
原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行诉被告马恒平、浙江大宋控股集团有限公司（以下简称大宋控股公司）金融借款合同纠纷一案，于2013年5月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2013年10月29日、2014年7月1日公开开庭进行了审理。本案延长审限6个月。原告委托代理人施常青、被告大宋控股公司委托代理人马佩荪、陈国娟到庭参加诉讼。被告马恒平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月21日，原告与被告马恒平签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：贷款金额为390万元，用于购买阳明华都20幢102室，到期日为2020年7月20日，贷款利率4.5144%，还款方式为等额本息。同时约定：本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保加抵押，被告马恒平以其所购买的房屋作抵押。2010年7月21日，原告与被告马恒平在房管处办理了商品房按揭备案抵押预登记手续，同时由被告大宋控股公司提供阶段性保证担保，期限至借款人取得房产证书，办绥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷人收执之日止，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金等。合同签订当日，原告依约向被告马恒平发放了贷款。然被告马恒平未能按约还本付息，被告大宋控股公司亦未履行担保责任。为此请求：1、判令被告马恒平立即归还贷款本金3427079.78元，并支付利息222823.28元（计算至2013年3月20日），合计归还贷款本息3649903.06元，自2013年3月21日起至判决确定付清日止的利息（包括罚息、复利）按合同约定支付；2.判令被告马恒平若未能偿还上述第一项款项，原告依法有权以被告马恒平的抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物所得优先受偿权；3、判令被告大宋控股公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告负担。
被告大宋控股公司辩称，当时签订的房屋按揭贷款合同是事实，但两被告间签订的商品房买卖合同，不是相关各方的真实意思表示，对相关各方没有法律约束力。
被告马恒平未作答辩，也未向本院提供证据。
原告为证明其主张向本院提供：
证据1，个人购房担保借款合同，拟证明原告与两被告签订购房担保借款合同，对相关权利义务进行明确约定的事实；证据2，个人借款凭证一份，拟证明原告已经向被告马恒平发放了贷款的事实；证据3，按揭备案申请表、商品房合同备案证明各一份，拟证明被告马恒平向被告大宋控股公司所购的商品房已经办理预登记的事实；证据4，股东会担保决议书一份，拟证明被告大宋控股公司同意为被告马恒平提供担保的事实；证据5，本金利息清单一份，拟证明被告欠息情况的事实；证据6，绍兴晚报复印件一份，拟证明阳明华都园西区已通过竣工验收合格，可交房的事实。
被告大宋控股公司经质证，对个人购房担保借款合同、按揭备案申请表、商品房合同备案证明真实性没有异议，对证明目的有异议，借款合同中的款项是假按揭。对个人借款凭证、股东会担保决议书、利息清单没有异议。对绍兴晚报刊登的通知无异议。
被告大宋控股公司为证明其主张向本院提供：
证据1，查证结果一份，拟证明原告提供的号码为02150022的统一收款收据状态为作废，且被告马恒平关于20-102房款的现金交款单，经查证，没有这笔款项进入建行账户的事实；证据2，两被告归还原告按揭贷款记录及相关支付凭证一组，以证明按揭贷款不是被告马恒平在归还，而是被告大宋控股公司通过被告马恒平名义的个人账户归还，该笔按揭贷款是虚假的事实；证据3，越城区检察院不起诉决定书一份，以证明按揭贷款作为骗贷案被侦查，检察院以案件涉及的欺骗手段及银行是否明知是假按揭行为的事实不清，证据不足，不符合起诉条件，故不起诉的事实。证据4，仲裁裁定书一份，拟证明其与马恒平的房屋买卖合同无效的事实。
原告经质证，对被告提供的证据真实性没有异议。
本院对上述证据的分析和认证：原告及被告大宋控股公司提供的证据，双方经质证对证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告马恒平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加证据质证，视为放弃质证权利。
经审理本院认定：2010年7月21日，原告与被告马恒平、大宋控股公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：原告根据被告马恒平的申请，同意向被告马恒平发放购房担保借款，借款金额为390万元，用于购买阳明华都20幢102室，借款期限自2010年7月21日起至2020年7月20日止。借款利率为年利率4.5144%。还款方式为等额本息还款。借款人未按本合同约定归还借款，贷款人有权对借款人计收罚息和复利。同时约定：本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保加抵押，被告马恒平以其所购房屋作抵押，由被告大宋控股公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办绥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及实现债权的费用。合同还对其他事项亦进行了明确约定。
2010年7月21日，原告与两被告在绍兴市房地产管理处办理了预购商品房（马恒平名下座落于阳明华都园西区（一期）20幢000102室）按揭备案抵押预登记手续。2010年7月21日，原告依约向被告马恒平发放了贷款。然被告马恒平未能按约还本付息，被告大宋控股公司亦未履行担保责任。
2013年11月6日，被告大宋控股公司在绍兴晚报刊登阳明华都园西区交房通知，其中包括本案所涉房屋。2014年6月23日，绍兴仲裁委员会作出裁决裁定本案所涉房屋买卖合同无效。
本院认为，本案主要争议的焦点是借款合同的效力与预抵押的效力问题。原告认为其为被告马恒平办理贷款是严格按照审批制度及流程，合法有效。被告大宋控股公司则认为商品房买卖合同及借款合同，这两份合同是虚假的，属于恶意串通损害第三人利益，目的是骗取银行贷款，应认定无效。对此，本院认为：首先，就借款合同效力。原告向借款人马恒平发放贷款，其审查了贷款申请材料，尽到了形式审查义务，且两被告本人在借款合同上确认了借款意思与保证意思，故本案借款合同不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，亦即本案所涉的个人购房担保借款合同有效。其次，预抵押登记的效力问题。被告大宋控股公司认为其与借款人马恒平之间的预抵押无效，理由是两被告之间的房屋买卖合同无效，亦即预抵押登记的基础没了。本院认为，抵押合同的主体是原告于被告马恒平，预抵押物权的主体是抵押权人原告与抵押人马恒平，预抵押物权产生的依据是抵押合同，而非买卖合同，同时抵押合同从属于借款合同，亦即买卖合同无效与借款合同、抵押合同、预抵押物权之间的效力无必然的因果关系。根据物权法第十五条“【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”与第一百零六条“【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”以及根据不起诉决定书中记载“银行是否明知是假按揭行为的事实不清”，故本案中银行的预抵押物权符合善意取得的条件，同时也符合物权的无因性或区分性，故被告大宋控股公司以房屋买卖合同无效来抗辩预抵押登记的物权效力不能成立，况且2010年7月21日原告与两被告在绍兴市房地产管理处一起办理了预购商品房按揭备案抵押预登记手续，如果支持被告大宋控股公司的主张，显然与诚信原则相悖。最后，根据物权法第二十条“【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，2013年11月6日浙江大宋控股集团有限公司在绍兴晚报刊登阳明华都园西区交房通知后，预抵押登记至今未办理正式的抵押登记原因不在于原告，而在于被告马恒平不及时办理，故可赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权。综上，原、被告之间的担保借款合同关系、抵押合同关系，各方主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告根据合同约定已向被告马恒平发放贷款，被告马恒平应当依约按时归还借款本息，因被告马恒平未能按约履行还本付息，已构成违约。现原告要求被告马恒平归还借款本息，理由正当，符合法律规定，本院予以支持，被告大宋控股公司为原告对被告马恒平提供保证担保，原告有权主张保证债权。被告马恒平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告马恒平归还给原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行借款本金人民币3427079.78元，支付利息222823.28元（暂计算至2013年3月20日，此后至判决确定履行日止的利息，含复利、逾期利息，按中国人民银行有关规定和合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行；
二、原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行享有的上述第一项债权，对阳明华都园西区（一期）20幢000102室（备案证明号：120510406100400200843，按揭备案号：20100721429f016000）的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权；
三、被告浙江大宋控股集团有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费35999元，财产保全费5000元，公告费400元，合计41399元，由被告马恒平承担，被告浙江大宋控股集团有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费35999元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 邓平平
审 判 员 刘宏华
人民陪审员 鲁关营
二０一四年七月二日
书 记 员 顾瑶瑶
附页：
1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款时间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
2.《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3.《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4.《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
5、《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
6、《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。