内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第451号
上诉人（原审被告）王建国，男，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人刘永明，内蒙古缘合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵金喜，男，汉族，退休，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人ＸＸ维，满洲里市扎赉诺尔区第三法律服务所法律工作者。
上诉人王建国因与被上诉人赵金喜租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2012）满民初字第770号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年7月24日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审民事程序的规定，组成由审判员栾雪担任审判长，审判员李光、代理审判员青山参加评议的合议庭，于2014年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人王建国及委托代理人刘永明，被上诉人赵金喜及委托代理人ＸＸ维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2011年12月26日签订租赁合同，由被告租赁原告位于满洲里市扎赉诺尔区晚霞路XX号的银座大酒店（原告租赁后改名金茂大酒店）。合同约定租赁期为三年，租金57万元，押金10万元。被告已经向原告交付了押金10万元和第一年的租金，共计29万元。2012年4月6日，银座大酒店顶棚起火，造成过火面积约为486.86平方米。2012年4月15日，呼伦贝尔市公安消防支队扎赉诺尔区大队出具火灾事故认定书载明“起火原因为位于金茂大酒店东北角的包间顶棚内部发生阴燃，可排除生活用火、遗留火种、放火及自燃，不排除电气火灾”，灾害成因为“经营业主无人值班值宿，建筑耐火等级低，存在大量可燃物，火灾荷载大，火灾发现时间晚”。经原告申请原审法院于2012年9月20日委托呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司对金茂大酒店因失火损失部分需修复及备品价值进行了鉴定。该评估公司于2013年4月26日出具鉴定结论为：1、因失火损失需修复的房屋结构、装修、装饰部分的评价价值为796353.00元；2、备品赔偿价值为178652.00元。经质证后被告有异议，于2013年5月13日提出书面异议，异议内容如下：1、房地产评估鉴定工作人员是否具有资质；2、过火部分为违章建筑，评估标准不能按照现行的行业标准和国家标准执行，应以原始购置发票和现场技术勘察为依据；3、除整体面积外，包间、厨房、面点间、走廊等所有单元面积测算错误；4、仅凭一方提供的有待考评的证明材料作为鉴定的基础是不公正、不严谨、不科学、不负责任的；5、鉴定结论与现场损失经营场所、建筑物、设备设施的特殊影响，其折旧年限、成新率与一般房产鉴定应有区别；8、鉴定结论折旧额过低，成新率过高；9、鉴定时间为期6个月，时间过长；10、鉴定机构对备品设施的价格鉴定不合法，属于超范围鉴定。针对被告提出的异议，原审法院于2013年5月14日致函呼伦贝尔鸿实房地产评估有限责任公司经理李某某到庭质证，并对被告提出的异议，逐一进行了答复；2013年7月13日呼伦贝尔鸿实房地产评估有限责任公司针对被告提出的异议，再次致函原审法院做出书面答复，认为其鉴定结论符合客观实际，可供人民法院参考采纳。并于当日对遗漏的上下水管道修复、酒店监控设备修复、外围护墙安装铁艺栅板变形修复出具了补充鉴定报告，补充评估鉴定金额为8000元。经质证原告无异议，被告认为补充鉴定是评估机构臆测，铁艺栅板没有被烧。2013年7月19日，被告认为呼伦贝尔鸿实房地产评估有限责任公司不具有对酒店备品价格进行鉴定的资质，申请对房屋和酒店备品另行委托重新进行鉴定，经合议庭评议后认为原告对酒店备品部分的申请理由成立，决定另行委托相关鉴定机构对酒店备品损失进行重新鉴定，因呼伦贝尔鸿实房地产评估有限责任公司不具有对物品价格进行鉴定的入册资质，原审法院要求其对收取的鉴定费2万元做出说明，该评估公司回函称对房屋受损修复的评估鉴定费按照评估鉴定价值金额的2—3%记取，已经收取的2万元含有异地业务费用，备品受损的评估没有另行记取鉴定费用。经质证，原、被告对该说明和鉴定费收据的真实性无异议，但被告认为评估机构应当按照收费标准收取鉴定费。2013年9月2日，原审法院委托呼伦贝尔市价格认证中心对酒店备品损失价格进行鉴定，同年10月，因酒店备品灭失原、被告就灭失的备品成新度各持己见无法达成一致意见，呼伦贝尔市价格认证中心物品灭失无法确定其基准价格为由做出不予受理通知书。鉴定结束后原告亦不同意办理酒店交接手续。关于合同的解除及租赁费、王建国的损失问题，被告王建国已经另案诉讼。另查，原、被告在签订租赁合同的同时，就酒店备品进行了清点和交接，制作有经双方签字的备品明细，并对主要物品标明了价格。2013年9月9日和9月11日，在法院工作人员主持下，双方对火灾后尚存物品进行了清点，并制作了清单。根据双方清点情况和租赁酒店时约定的价格，尚存物品价值69253元，灭失物品价值141756元（清单附后）。
原审法院认为，原、被告房屋租赁关系已经另案处理，但房屋租赁合同是否有效，不影响房屋损害损失的赔偿。租赁房屋发生火灾，起火原因经消防大队认定排除人为因素，根据公平原则，对因火灾造成的损失原、被告应分担。房屋的承租者应当妥善保管租赁物，被告王建国在租赁期间麻痹大意夜间无值班值宿人员，火灾事故后发现和报警晚，致使损失扩大，被告王建国应对火灾事故损失承担70%的主要责任；原告赵金喜的房屋租赁给被告后不到一年即发生包间顶棚阴燃事故，没有证据能够证明被告王建国违规使用电器等设施，属于房屋设施存在隐蔽隐患，原告赵金喜应对事故损失承担30%的次要责任。呼伦贝尔鸿实房地产评估有限责任公司对位于满洲里市扎赉诺尔区晚霞路XX号房屋因失火需修复的房屋结构、装修、装饰部分做出的鉴定及补充鉴定，程序合法、被告王建国没有证据证明该鉴定有违法行为，原审法院予以采纳、确认。呼伦贝尔鸿实房地产评估有限责任公司对酒店备品所做的鉴定，被告有异议且对该公司是否具有价格鉴定资质存在质疑，该公司有关价格鉴定没有进入法院司法鉴定名册，其关于酒店备品所做鉴定，原审法院不予采纳。因酒店多数备品已经灭失，原、被告对酒店备品的成新度不能达成一致意见，致使呼伦贝尔市价格认定中心以物品灭失无法鉴定为由做出不予受理通知，酒店备品价格不能进行司法鉴定，因双方在酒店交接过程中签有备品明细并就主要物品约定了价格，故酒店备品价格以双方约定的价格为准进行计算，没有约定价格的物品原审法院以其不具有价值不予计算赔偿。备品计算基础以双方清点确认为准，现存没有损坏的予以返还，灭失的予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下，一、被告王建国赔偿原告赵金喜位于满洲里市扎赉诺尔区晚霞路XX号房屋因失火需修复的房屋结构、装修、装饰部分损失人民币563047.10元（804353元×70%），于本判决生效后立即履行；二、被告王建国赔偿原告赵金喜灭失备品损失99229.20元（141756元×70%），于本判决生效后立即履行；三、被告王建国于本判决生效后立即按照无异议尚存物品清单返还原告赵金喜尚存物品，如不能返还则按照双方交接酒店时约定的价格予以赔偿；四、驳回原告其他诉讼请求。
上诉人王建国上诉称，一、2012年4月6日银座大酒店顶棚起火，2012年4月15日，呼伦贝尔市公安消防支队扎赉诺尔区大队出具火灾事故认定书载明“起火原因为位于金茂大酒店东北角的包间顶棚内部发生阴燃，可排除生活用火、遗留火种、放火及自然，不排除电器火灾”。火灾事故认定书证明金茂大酒店发生火灾是出租的房屋存在瑕疵而引起的，被上诉人应负全部责任，与上诉人无关。二、上诉人、被上诉人签订的房屋租赁合同为无效合同。三、造成火灾损失较大的原因。1、银座酒店电器产品符合规定，电器线路的设计不符合规定。2、房屋建筑防火间距小，发生火灾后，很快蔓延至西侧厨房和东侧的单间。3、违章建筑占据了消防通道，发生火灾，消防车无法接近着火点。4、房屋周围装饰了高达5米的防护栅栏，发生火灾根本无法有效的灭火救援。四、酒店设备、设施的一审判决依据是“因双方在酒店交接过程中备品明细并就主要物品约定了价格，故酒店备品价格以双方约定的价格为准进行计算，没有约定价格的物品原审法院以其不具有价值不计算赔偿”。没有列出法律依据以及备品清单当事人签字不连续。五、呼伦贝尔鸿实房地产的鉴定人员不具备相关的鉴定资格，该鉴定报告不能作为定案依据。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人赵金喜答辩称，一、双方签订的租赁合同是否有效，并不影响房屋损失的赔偿。二、上诉人对火灾导致的财产损失有不可推卸责任。三、对于酒店备品，双方在签订合同时对备品进行了清点和交接，并有双方签字。四、《司法鉴定人员管理办法》适用的对象是在司法鉴定机构中执业人员而鸿实公司不是司法鉴定机构，上诉人理解适用错误。综上，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院维持原判。
本院二审期间，上诉人王建国提供报案材料，证明在2013年10月15日发现本案诉争酒店内的备品丢失后，向扎区公安局刑警队报案。经质证，被上诉人赵金喜对该证据的真实性认可。本院对该证据予以采信。被上诉人赵金喜提供照片三张，证明本案诉争酒店北大厅着火前的装修高档，着火后面目全非。经质证，上诉人王建国对该组证据真实性不认可。因无其他证据予以佐证的，本院对该组证据不予采信。
本案审理期间，呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司，针对上诉人王建国提出关于满洲里市金茂大酒店房屋失火损失部分需修复费用价值评估鉴定中成新率和估价人员的情况再次作出说明。经质证，上诉人王建国对该情况说明不予认可。被上诉人赵金喜无异议。本院对情况说明的真实性予以认可，但是通过该情况说明并结合庭审查明的事实，可以证实原审法院所采信的呼鸿实法估字FH－130401号鉴定报告中关于修复项目成新率项存在瑕疵，经合议庭评议后决定对房屋修复项目成新率部分进行重新鉴定。2014年12月5日，呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司出具了呼鸿实法估字FH－130401号补充鉴定结论，鉴定结论为扎区金茂大酒店房产失火损失部分需修复费用为659682.00元。经质证，上诉人对该补充鉴定结论的真实性认可，质证意见同原审法院，但不要求重新鉴定。被上诉人认为该份鉴定与相关规定及客观事实严重不符合，不予认可。本院认为虽然双方当事人对该补充鉴定存有异议，但均未提出合法有效的证据予以证实该鉴定结论明显依据不足，因此对该证据予以采信。
本院经审理查明，上诉人、被上诉人于2011年12月26日签订租赁合同，由被告租赁原告位于满洲里市扎赉诺尔区晚霞路XX号的银座大酒店（后改名金茂大酒店）。合同约定租赁期为三年，租金57万元，押金10万元。上诉人已经向被上诉人交付了押金10万元和第一年的租金，共计29万元。2012年4月6日，银座大酒店顶棚起火，造成过火面积约为486.86平方米。2012年4月15日，呼伦贝尔布公安消防支队扎赉诺尔区大队出具火灾事故认定书载明“起火原因为位于金茂大酒店东北角的包间顶棚内部发生阴燃，可排除生活用火、遗留火种、放火及自燃，不排除电气火灾”，灾害成因为“经营业主无人值班值宿，建筑耐火等级低，存在大量可燃物，火灾荷载大，火灾发现时间晚”。2012年9月20日呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司对金茂大酒店因失火损失部分需修复及备品价值进行了鉴定。该评估公司于2013年4月26日出具鉴定结论为：1、因失火损失需修复的房屋结构、装修、装饰部分的评价价值为796353.00元；2、备品赔偿价值为178652.00元。2013年5月13日呼伦贝尔鸿实房地产评估有限责任公司经理李某某针对上诉人提出鉴定异议到庭接受质证。2013年7月13日呼伦贝尔鸿实房地产评估有限责任公司再次书面答复，认为其鉴定结论符合客观实际，可供人民法院参考采纳。并于当日对遗漏的上下水管道修复、酒店监控设备修复、外围护墙安装铁艺栅板变形修复出具了补充鉴定报告，补充评估鉴定金额为8000元。2013年9月2日，原审法院委托呼伦贝尔市价格认证中心对酒店备品损失价格进行鉴定，因酒店备品灭失上诉人、被上诉人就灭失的备品成新度无法达成一致意见，呼伦贝尔市价格认证中心物品灭失无法确定其基准价格为由做出不予受理通知书。
另查，上诉人、被上诉人在签订租赁合同的同时，就酒店备品进行了清点和交接，制作有经双方签字的备品明细，并对主要物品标明了价格。2013年9月9日和9月11日，在原审法院工作人员主持下，双方对火灾后尚存物品进行了清点，并制作了清单。根据双方清点情况和租赁酒店时约定的价格，尚存物品价值69253元，灭失物品价值141756元。2014年10月13日，双方当事人在本院主持下再次对诉争酒店内的缺失物品进行了清点及交接，并制作了备品缺失清单。
2014年12月5日，呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司出具了呼鸿实法估字FH－130401号补充鉴定结论，鉴定结论为扎区金茂大酒店房产失火损失部分需修复费用为659682.00元。
本院认为，本案的争议焦点是，（一）对于金茂大酒店火灾造成的财产损失应由谁承担赔偿责任；（二）被上诉人的备品损失数额应如何计算。
（一）对于金茂大酒店火灾造成的财产损失应由谁承担赔偿责任。
本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否有效，都不影响上诉人作为承租人对所租赁酒店进行妥善管理、使用义务。本案中，租赁物发生火灾造成了财产损失，出租人及承租人应当根据双方的过错承担各自相应的责任。现上诉人王建国称酒店发生火灾的系酒店的电器产品不符合规定，电器线路的设计不符合规定的主张，因没有提供合法有效的证据予以证实，本院不予支持。对于因酒店没有配置消防设施导致火灾扩大的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款之规定，上诉人作为金茂大酒店的实际经营人，在酒店营业前应主动申请消防安全检查并配备相应的消防设施，因此该酒店在没有取得《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的情况，投入使用造成火灾损失主要责任在于上诉人王建国，且根据扎区火灾责任事故认定书，可以认定上诉人王建国在租赁期间麻痹大意无夜间值班人员，致使火灾的损失扩大，因此原审法院认定上诉人承担70%的责任并无不当，本院予以维持。
（二）被上诉人的备品损失数额应如何计算。
上诉人、被上诉人在2011年12月26日签订租赁合同后对租赁物内的备品进行了清点并交接，虽然上诉人只在备品清单的最后一页签字，但是通过法院组织的三次备品清点工作可以看出上诉人对于备品清单的真实性是认可的。对于备品清单中备品价格应视为双方当事人在备品交接时，对备品的现有价值已经达成合意，根据诚实守信原则，原审法院判决上诉人将没有损坏物品予以返还，灭失的物品按照备品清单的价值赔偿并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人王建国上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区满洲里市人民法院（2012）满民初字第770号民事判决书的第二项、第三项、第四项，即“被告王建国赔偿原告赵金喜灭失备品损失99229.20元（141756元×70%），于本判决生效后立即履行；被告王建国于本判决生效后立即按照无异议尚存物品清单返还原告赵金喜尚存物品，如不能返还则按照双方交接酒店时约定的价格予以赔偿；驳回原告其他诉讼请求。”
二、撤销内蒙古自治区满洲里市人民法院（2012）满民初字第770号民事判决书的第一项，即“被告王建国赔偿原告赵金喜位于满洲里市扎赉诺尔区晚霞路XX号房屋因失火需修复的房屋结构、装修、装饰部分损失人民币563047.10元（804353元×70%），于本判决生效后立即履行；”
三、王建国赔偿赵金喜位于满洲里市扎赉诺尔区晚霞路XX号房屋因失火损失部分需修复费用467377.40元［（659682元＋8000元）×70%］，于本判决生效后立即履行。
四、驳回赵金喜的其他诉讼请求。
一审案件受理费19200元，赵金喜负担16097元，王建国负担3103元，二审案件受理费10522元，王建国5144负，赵金喜负担5378。鉴定费21000元，王建国负担10500元，赵金喜负担10500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾雪
审 判 员 李光
代理审判员 青山
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 姜楠
二审判决适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项之规定，“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…”