内蒙古准格尔旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）准商初字第79号
原告准格尔旗鼎华创业大厦商贸有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
法定代表人乔优卿，总经理。
委托代理人张晓玲，该公司员工。
被告内蒙古时空公司有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
法定代表人高利强，该公司总经理。
委托代理人刘欣，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。
原告准格尔旗鼎华创业大厦商贸有限公司（以下简称鼎华公司）诉被告内蒙古时空公司有限责任公司（以下简称时空公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日受理后，依法由代理审判员张丽峰独任审判，于2014年12月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎华公司的委托代理人张晓玲，被告时空公司的委托代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎华公司诉称，2013年7月25日，原告鼎华公司与被告时空公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告鼎华公司将鼎华创业大厦商贸有限责任公司八层801-806、812、818-819房屋出租给被告时空公司作办公室专用，801-806房屋的租赁期限自2012年10月25日起至2013年10月24日止，年租金为129250元，812房间的租赁期限自2013年1月22日起至2013年4月21日止，房屋租金为4290元，818-819房间的租赁期限自2012年12月15日起至2013年12月14日止，年租金为168850元。2013年7月25日，原告鼎华公司与被告时空公司就801-806、818、819房屋签订续租合同，合同约定801-806房间的续租期限自2013年10月24日起至2014年10月25日止，年租金为129250元，818-819房间的续租期限自2013年12月15日起至2014年12月14日止，年租金为147360元。2013年7月25日，被告时空公司承租原告的807-808房屋做广告办公室，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年3月20日起至2014年3月19日止，年租金为43450元。合同均约定租金在合同签订之日起一次性付清，被告在承租期间产生的水费、电费及其他相关费用均由被告承担，合同同时约定，租赁期间任何一方违反合同规定，按年度需向对方交纳房租金的5%的违约金。合同签订后，鼎华公司依约履行合同约定的全部义务，时空公司却至今共支付租金145000元，尚有474750元未支付，截止到起诉之日违约金为622450元×5%=31122.5元，被告在租赁期间产生的水电费共计72368元，全部由原告垫付。故请求1、解除鼎华公司与被告时空公司签订的五份《房屋租赁合同》；2、被告时空公司腾退租赁房屋；3、被告时空公司向原告鼎华公司支付拖欠租赁477450元；4、被告时空公司支付原告鼎华公司垫付的水电费72368元；5、被告时空公司支付违约金31122.5元（按年度交纳房租金的5%计算）；6、被告时空公司承担本案全部诉讼费用。
原告鼎华公司出示五份《房屋租赁合同》、2013年5月31日缴费通知、房屋租赁承诺书、缴费租赁通知、收据三支，拟证明其主张。
被告时空公司辩称，首先，双方当事人自愿签订的五份《房屋租赁合同》，无法定的解除事由，法院不得依法解除；其次，时空公司不存在非法占用租赁房屋的事实，因此没有法定腾退房屋的理由；原告鼎华公司请求支付的租金中，场地使用费请求不合理应当在租金中予以扣除；鼎华公司为被告时空公司垫付水电费无合同依据，因此原告鼎华公司亦不能证明为被告时空公司垫付水电费共计72368元；违约金请求的基础是被告时空公司存在违约行为，且违约金约定的年度5%不合理。
被告时空公司公司未向法庭出示证据。
经审理查明，2013年7月25日，原告鼎华公司与被告时空公司签订了四份《房屋租赁合同》，租赁鼎华创业大厦商贸有限责任八层801-806号房间作为广告办公室，租赁面积为235㎡，租赁期限为2012年10月25日到2013年10月24日，租金为129250元（房屋租赁费为84012.5元／年，场地租赁费为45237.5元／年），平均为550元／㎡；租赁鼎华创业大厦商贸有限公司八层807-808号房间作为广告办公室，租赁面积为79㎡，租赁期限为2013年3月20日到2014年3月19日，租金为43450元（房屋租赁费为28242.5元／年，场地租赁费为15207.5元／年），平均为550元／㎡；租赁鼎华创业大厦商贸有限责任八层818-819号房间作为广告办公司，租赁面积307㎡，租赁期限为2012年12月15日到2013年12月14日，租金为168850元（房屋租赁费为109752.5元／年，场地租赁费为59097.5元／年），平均为550元／㎡；继续租赁鼎华创业大厦商贸有限责任八层818-819号房间作为广告办公司，面积为307㎡，租赁期限为2013年12月15日到2014年12月14日，租金为147360元（房屋租赁费为95784元／年，场地租赁费为51576元／年），平均为480元／㎡；2013年11月26日，原告鼎华公司与被告时空公司签订《房屋租赁合同》，继续租赁鼎华创业大厦商贸有限责任八层801-806号房间作为广告办公室，租赁期限为2013年10月24日到2014年10月24日，租金为129250元（房屋租赁费为84012.5元／年，场地租赁费为45237.5元／年），平均为550元／㎡；上述五份《房屋租赁合同》约定了租赁费应当在合同签订之日起一次性付清，如需开发票各自承担一半的税金；在租赁期间内取暖费用按照相应收费单位的收费标准缴费、电费按照实际用电设备的功率大小收缴、水费根据实际用水人数及用水量大约计算收缴，其他相关费用均由时空公司自行负担；租赁期满后，本合同即终止，届时时空公司须将房屋退还鼎华公司，如时空公司继续租赁，须提前一个月书面向鼎华公司提出，并经鼎华公司书面正式答复，如同意续租，则续签租赁合同；违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳房屋租金的5%作为违约金。另外合同约定了争议解决方式、因时空公司原因终止合同的情形及责任承担和提前终止合同的程序。
另查明，高利强系时空公司的法定代表人。
还查明，2013年5月31日原告鼎华公司向被告时空公司发送了缴费通知，该通知确认房屋租赁费包括801-806号房屋产生租赁费141000元（235㎡×600元／㎡），807-808房屋产生租赁费43450元（79㎡×550元／㎡），817-818号房屋产生租赁费16885元（307㎡×550元／㎡），812房屋（28.6㎡）2012年10月21日已到期（2013年元月份时空公司口头要求退租，但2013年5月份才交回房屋钥匙正式退租，但2013年5月才交回房屋钥匙正式退组，双方达成协议收取三个月租金及2012年-2013年全年的取暖费），产生租赁费3932.5元（28.6㎡×550元／㎡÷12×3），房屋租金共计357232.5元。取暖费按照建筑面积收取共17877.5元，水电费共计49506.4元（2011年6月-2013年2月），高利强作为租户在缴费通知书上签字。
2013年7月23日，高利强向鼎华公司出具了房屋租金承诺书，承诺截止2013年12月15日共欠鼎华公司房租共计294000元，计划7月31日前还款60000元，10月20日前还款76300元，12月1日前付剩余款项168800元。
2013年8月2日原告鼎华公司向被告时空公司发放交费通知书，催促被告时空公司按照高利强出具的承诺书交纳约定在7月31日承诺交付的部分租金，并通知水电费的收取时间及不予交纳水电费的后果。
被告时空公司分别于2013年5月29日给付租金50000元，2013年8月21日给付租金45000元，2014年3月12日给付租金50000元，截至2014年12月2日，被告时空公司公司共计给付原告鼎华公司租金1450000元。
再查明，截至起诉之日，被告时空公司一直占用原告鼎华公司801-808号、819-819号房屋.
以上事实有原告鼎华公司出示的证据及原告鼎华公司与被告时空公司的当庭陈述予以证实。
本院认为，本案争议焦点为：一、原告鼎华公司与被告时空公司达成的五份《房屋租赁合同》是否符合解除条件；二、被告时空公司租赁原告鼎华公司房屋产生的房屋租赁费及水电费是多少；三、被告时空公司承担违约金的请求是否应予以支持。
一、原告鼎华公司与被告时空公司达成的五份《房屋租赁合同》是否符合解除条件的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告鼎华公司与被告时空公司签订的五份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。出租人鼎华公司已经按照合同约定将租赁物交付承租人时空公司使用，承租人时空公司应当按照合同约定的期限支付租金。对原告鼎华公司与被告时空公司订立的四份合同，包括租赁期限为2012年10月25日到2013年10月24日的801-806号房间的《房屋租赁合同》、租赁期限为2013年3月20日到2014年3月19日807-808号房间的《房屋租赁合同》、租赁期限为2012年12月15日到2013年12月14日的818-819号房间的《房屋租赁合同》、租赁期限为2013年10月24日到2014年10月24日的801-806号房间的《房屋租赁合同》，在原告鼎华公司起诉时上述四份合同约定的履行期限均已届满，在原告鼎华公司与被告时空公司未达成续租协议的情况下，四份合同依合同约定均已终止，因此原告鼎华公司无需再主张解除上述四份合同，故对原告鼎华公司要求解除上述四份《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以驳回。对租赁期限为2013年12月15日到2014年12月14日的818-819号房间《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，因被告时空公司一直未支付租赁费，其行为造成原告鼎华公司通过租赁房屋收取收益的合同目的无法实现，故依照法律规定原告鼎华公司对该份《房屋租赁合同》享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》九十六条的规定当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告鼎华公司并未举证证明其在起诉前行使过通知的义务，因此，该份《房屋租赁合同》解除时间为原告鼎华公司提交的起诉状副本送达到被告时空公司之日即2014年11月20日。
二、关于被告时空公司租赁原告鼎华公司房屋期间产生的租赁费用及水电费的金额。根据双方签订的《房屋租赁合同》801-806号房间续租期限为2013年10月24日到2014年10月24日、807-808号房间租赁期限为2013年3月20日到2014年3月19日，租赁期限均已到期且未签订续租协议，因此被告时空公司应当在租赁期限届满之日对801-808号房间予以腾退。818-819号房屋的续租合同于2014年11月20日解除，被告时空公司即丧失了继续占有819-819号房屋的合同依据，故被告时空公司应当于2014年11月20日腾退其占用的818-819号房屋，故对原告鼎华公司要求被告时空公司腾退房屋的请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。此外，被告时空公司尚需支付原告鼎华公司合同解除前的欠付的租金及合同解除后的使用费，欠付租金共计460880元（129250元＋43450元＋168850元＋147360元÷12月×11月＋129250元-145000元），被告时空公司应当支付818-819房间从2014年11月20日起到818-819房间腾退止的房屋使用费，但因原告鼎华公司请求被告时空公司支付2014年11月20日到2014年12月14日期间的费用，该行为是原告鼎华公司依法处分其诉讼权利，因此被告时空公司应当支付2014年11月20日到2014年12月14日期间818-819房间的使用费按照合同约定的租金标准计算为12280元（147360元÷12月），据此被告时空公司给付原告鼎华公司租金及房屋使用费共计473160元（460880元＋12280元）。对于原告鼎华公司诉状中请求的812号房间的租赁费3932.5元及水电费共计72368元，并提供《缴费通知》及《通知》拟证明812号房间的租赁费及在租赁期间发生了水电费，且经被告时空公司法定代表人高利强签字认可。本院认为，被告时空公司法定代表人高利强在缴费通知上签字的行为是对原告鼎华公司发放缴费通知行为及通知内容的确认，因此对《缴费通知》中时空公司认可的水电费49506.4元及812房间的三个月的租赁费3932.5元，本院依法予以确认。被告时空公司辩称房屋租金中包括场地租赁费不合理，应当在房屋租金中扣除，本院认为被告时空公司与原告鼎华公司签订《房屋租赁合同》系被告时空公司的真实意思表示，被告时空公司在订立合同时明知租金的构成包括租赁费及场地租赁费，并通过签章行为接受租金构成等合同约定的事项，该事项不违法法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人并未协议变更合同内容，根据合同的诚实信用原则，被告时空公司应当按照合同约定支付租金，因此，对被告时空公司的要求在租金中扣除场地租赁费的抗辩意见不予采纳。
三、关于违约金请求，本院认为五份《房屋租赁合同》均约定了违约责任，且五份合同履行过程中被告时空公司均存在违约行为，因此应当按照合同约定承担5%的违约金，即30908元（129250元×5%＋43450元×5%＋168850元×5%＋147360元×5%＋129250×5%）。
综上，原告鼎华公司的诉讼请求部分成立，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第七款，第九十四条第四款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、解除原告准格尔旗鼎华创业大厦商贸有限责任公司与被告内蒙古时空广告有限责任公司签订的租赁期限为2013年12月15日到2014年12月14日的818-819号房间《房屋租赁合同》，解除时间为2014年11月20日。
二、被告内蒙古时空广告有限责任公司退还801-808号、818-819号房屋；
三、被告内蒙古时空广告有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告准格尔旗鼎华创业大厦商贸有限责任公司租金及房屋使用费共计477092.5元（473160元＋3932.5元）；
四、被告内蒙古时空广告有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告准格尔旗鼎华创业大厦商贸有限责任公司水电费49506.4元；
五、被告内蒙古时空广告有限责任公司向原告准格尔旗鼎华创业大厦商贸有限责任公司支付违约金30908元；
六、驳回准格尔旗鼎华创业大厦商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9609元（原告已预交），减半收取4805元，由被告内蒙古时空公司有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
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代理审判员 张丽峰
二〇一五年一月五日
书 记 员 师 洁
附本案援引法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。