安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）博民一初字第00431号
原告：刘元春，女，1952年2月22日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。
委托代理人：芮珍平，安徽民主律师事务所律师。
被告：马鞍山市兴海置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：李学文，该公司总经理。
委托代理人：孙翔，安徽长城律师事务所律师。
原告刘元春与被告马鞍山市兴海置业有限公司（以下简称兴海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序审理，于2015年9月9日、2016年4月11日和4月28日三次公开开庭进行了审理。原告刘元春的委托代理人芮珍平、被告兴海公司的委托代理人孙翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘元春诉称：2011年1月27日，原、被告在博望镇时代花园售楼处签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设的位于博望镇的博望时代花园10栋405室商品房一套，合同约定该套商品房建筑面积为83.68平方米，总价款为272261元；第八条约定，被告应当在2012年5月31日将经验收合格的商品房交付给原告，逾期超过30日交房的，原告有权要求解除合同并要求被告支付违约金；第十六条约定，被告应当在交付商品房使用后120日内，为买受人办理产权登记手续。合同签订当日，原告依约共计交付购房款272261元。但被告至今未能将符合约定条件的商品房交付原告，并且经原告现场查验，拟交付的该套商品房主体结构存在质量瑕疵。另被告所开发的该小区商品房至今未通过政府相关部门的验收，且无法办理产权登记手续。原告认为，双方签订的合同合法有效，鉴于双方在合同中明确约定了合同解除条件，现该条件已经成就。根据《合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十九条的规定，原告有权要求解除合同并要求被告返还购房款并支付违约金。现诉请法院判令：一、解除原、被告双方2011年1月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告立即返还购房款272261元，并以272261元为基数，自2011年1月27日起至判令确定支付之日止，按同期银行贷款利率支付违约金；三、本案的诉讼费用由被告承担。
刘元春针对其诉讼请求向本院提交如下证据：
1、原告的身份证复印件1份，证明原告的主体资格；
2、企业信息查询表1份，证明被告的企业信息；
3、商品房买卖合同1份，证明双方对交付时间及价格等做出了明确的约定；
4、发票1份、收据2张，证明原告交付了购房款为272261元；
5、照片复印件2张，证明案涉房屋质量存在问题。
兴海公司辩称：一、原告的诉请没有事实依据。案涉商品房所在的10号楼工程于2012年7月23日竣工验收,并于2015年9月10日完成工程竣工验收备案。从竣工到办完备案手续时间较长，是因为被告于2007年取得建设规划许可证，经有关部门核准调整原有的规划方案，但当涂县城乡规划局没有按照重新调整的规划方案进行审批，导致被告在完工后向政府部门办理备案手续时，发现宗地图的位置偏移，后被告多次向政府部门进行协调、处理，因政府部门的原因一直到2015年9月10日才完成工程竣工验收备案。二、关于房屋质量，被告严格按规划进行施工，在合同中，也对涉案房屋的装饰等进行了约定，原告签收了验收移交单和收房的手续单，明确涉案房屋的质量是完全可以使用的。原告没有充分的证据证明该商品房质量不合格，也未经鉴定机构鉴定。三、原告要求解除商品房买卖合同已经超过诉讼时效。
兴海公司针对其抗辩意见向本院提交如下证据：
1、规划验收的通知函3份、复函1份以及被告向政府部门出具的报告6份，马鞍山市华建测绘出具的测绘图，证明坐标偏移是政府职能部门失职所致；
2、博望时代花园前期物业服务协议及装修、装饰管理服务协议、房屋验收移交单、收房手续单复印件各1份，证明涉案房屋已经交付给原告使用，双方办理了验收交付手续，原告认可了房屋的质量是完好的；
3、工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表各1份，证明涉案工程已于2012年7月23日竣工验收。
本院依职权对案涉房屋现场勘查照片4张，证明案涉房屋质量状况。
当事人质证意见：一、被告对原告提交的证据1、2的真实性不持异议；证据3的真实性不持异议，合同第十三条有明确约定涉案房屋装饰的标准，原告不能就此条款证明涉案房屋质量有问题；证据4，真实性不持异议，但与本案无关联性；证据5，照片没有原件，即使照片是原件也无法证实房屋质量达到了解除合同的条件。二、原告对被告的证据1，通知函的真实性、合法性无异议，但可以证明截止2012年10月29日该工程是没有通过验收的。报告等与本案无关联性；证据2，真实性、关联性无异议，但不具有合法性，该案涉房屋没有竣工验收，不能交付使用；证据3，竣工验收报告的真实性有异议，竣工验收时间不能以被告填报的时间为准，而应以验收单位的验收时间为准，即备案时间2015年9月10日，案涉房屋在此之前未经过验收。竣工验收备案表上勘验单位等四个单位的签署时间均为2015年９月10日，而竣工验收报告上验收时间是2012年７月23日，两者明显不一致，应当以向行政主管部门报批的竣工验收备案表的时间为准。三、对本院现场勘查照片4张。原告不持异议。被告对真实性无异议，但认为不能证实原告所陈述的涉案房屋主体结构存在问题，房屋质量也没有达到原告要求解除合同的程度，原告所称的质量问题也未经第三方对工程质量进行鉴定。
本院认证意见：一、原告提交的证据1、2、3、4、5，具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院予以认定。二、被告提交的证据1、2、3，具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院予以认定。三、本院现场勘查照片4张，原、被告对其真实性无异议，本院予以认定。
经审理查明：2011年1月27日，兴海公司（出卖人）与刘元春（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同备案号：20110459）1份，约定出卖人预售位于本市博望区博望镇博望时代花园10栋405室的商品房一套给买受人（商品房预售许可证号20100035），建筑面积为83.68平方米，总价款为272261元；第八条约定，出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、以下空白；第十六条约定，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，双方协商解决。2011年1月19日、1月27日，刘元春共交付全部购房款272261元。2012年9月4日，兴海公司将上述商品房交付刘元春，刘元春在收房手续单上签名。
另查明：兴海公司所开发的博望时代花园10栋商品房于2012年7月23日竣工验收,有建设单位、监理单位、施工单位、勘验单位、设计单位的盖章，验收结论为同意验收。在办理备案手续中发现小区规划宗地图的位置发生偏移，相关主管部门未能及时重新审批，后又因2012年9月行政区划调整成立博望区，相关行政管理部门需要进行工作交接、协调，导致2015年12月21日才完成工程竣工验收备案手续，现已具备领取房产权属证书的相关手续。
再查明：该套商品房屋顶存在部分钢筋外露情况。
本院认为：刘元春与兴海公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘元春依约交付全部购房款。兴海公司按合同约定应于2012年5月31日交付经验收合格的商品房，后兴海公司于2012年9月4日将该商品房交付刘元春，但刘元春认为交付的商品房未经验收合格。根据双方商品房买卖合同第八条约定，交付的商品房应经验收合格，但对商品房经验收合格是指完成工程竣工验收，还是完成工程竣工验收备案手续，约定并不明确。本案中，刘元春所购买的商品房预售时具备预售许可证，符合国家商品房相关建设施工、预售规定的条件，在工程完工后也于2012年7月23日进行竣工验收,有建设单位、监理单位、施工单位、勘验单位、设计单位的盖章，且同意验收，可以证明该商品房在交付前已经竣工验收。后发现小区规划宗地图的位置发生偏移，需经相关主管部门重新审批，直至2015年12月21日才完成工程竣工验收备案手续，这一情况的发生，是因为行政区划调整，相关行政管理部门需要进行工作交接、协调等客观原因导致的，并非兴海公司的主观原因造成。鉴于该商品房已实际交付，也于交付前进行竣工验收，且现已完成工程竣工验收备案手续，并已能够领取房产权属证书。故兴海公司交付刘元春的商品房为验收合格的商品房。关于办理产权登记的问题。根据双方签订的商品房买卖合同第十六条关于产权登记的约定，兴海公司在商品房交付使用后120日内未能向产权登记部门办理权属登记资料的备案，但双方明确约定不退房，且现已能够领取房产权属证书。根据合同意思自治原则，当事人有约定的从约定，故刘元春以逾期未能办理房产权属证书为由要求解除合同不能成立。关于房屋质量问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，刘元春提交的证据及本院的现场勘验照片，都不足以证明该商品房存在房屋主体结构质量不合格，以及房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，而且刘元春在本院指定的期限内也未申请房屋质量鉴定，故其房屋质量问题不能导致双方解除商品房买卖合同。同时，该住宅小区是博望区规模较大的小区，现小区住户生活安定、有序。综上，刘元春以交付的商品房未经验收合格，逾期不能办理房产权属登记，以及房屋存在质量问题为由，诉请解除商品房买卖合同不能成立，故对刘元春诉请的解除房屋买卖合同、退还购房款，以及基于解除买卖合同而主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告刘元春的诉讼请求。
案件受理费5383元，保全申请费2120元，合计7503元，由原告刘元春负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 王培松
审 判 员 费亮亮
人民陪审员 辜 清
二〇一六年五月三日
书 记 员 陆丽萍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。