江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01862号
上诉人（原审原告）陈建青。
委托代理人勒孚锦，江苏安珀志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)江苏景瑞投资担保有限公司，住所地在扬州市文昌中路342号。
法定代表人许健，董事长。
委托代理人唐春伟，该公司员工。
委托代理人徐衡，该公司员工。
原审被告李霞。
上诉人陈建青因与被上诉人江苏景瑞投资担保有限公司（以下简称景瑞公司）、原审被告李霞案外人执行异议一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2014)扬广民初字第01901号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈建青原审诉称，苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房地产登记在李霞名下。2005年8月22日李霞将房屋作价9万元出卖给褚林金；2006年8月23日，褚林金将该房屋作价13万元转让给姚东燕；2008年7月15日，姚东燕又将上述房屋作价15.7万元转让给陈建青，双方之交易在黄埭镇法律服务所办理了见证，陈建青向姚东燕支付了全部房款，姚东燕向陈建青交付了房产证及房屋钥匙。由于李霞的原因，上述房屋交易均未办理房屋所有权登记过户手续。2013年年底，因李霞对景瑞公司负有债务，景瑞公司申请执行生效的判决，李霞为被执行人。景瑞公司申请对陈建青购买的尚登记在李霞名下的黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋执行，陈建青向法院提起异议，广陵区人民法院（2014）扬广执异字第0011号民事裁定驳回了陈建青的执行异议。上述各房屋交易均应认定有效，黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋应当属于陈建青所有，请求法院确认陈建青的房屋所有权，判决停止执行。
景瑞公司原审辩称，黄埭镇青龙大街7号2幢103室房产，登记于李霞名下，该房产应为李霞所有。我公司是因为李霞有足够财产，相信其履行能力才会提供担保。陈建青与姚东燕的房产交易行为，发生于2008年7月15日，房产交易后至今一直未登记，双方的房产转让不发生效力，本次交易行为无效。李霞自2008年到2013年年底都能联系上，各方一直未办理产权变更不知为何原因，即使如陈建青所说，李霞下落不明无法联系，陈建青亦可依法向法院诉讼，要求办理过户，但陈建青至今未行使权利，不能因其自身行为的过失造成了权利受损，转嫁为第三方承担。法院应当驳回陈建青诉讼请求，继续执行黄埭镇青龙大街7号2幢103室房产。
李霞原审未提出答辩意见。
原审查明，座落苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋，建筑面积75.93平方米，该房屋所有权人于2000年在原吴县市房产管理局办理房屋所有权登记，所有权登记在李霞名下。2005年8月22日李霞与褚林金签订房屋转让协议书，将上述房屋作价9万元出卖给褚林金，李霞、李林生、钱文英、尤兴、尹秀英也在协议书上签字；2006年8月23日，褚林金、尹秀英与姚东燕签订房屋买卖协议书，将该房屋作价13万元转让给姚东燕，协议约定“今后过户时，甲方（褚林金）必须配合乙方（姚东燕），过户一切费用由乙方承担”；2008年7月15日，姚东燕、华玉明与陈建青及陆福妹签订房屋买卖协议书，又将上述房屋作价15.7万元转让给陈建青，双方之交易在黄埭镇法律服务所办理了见证，陈建青向姚东燕支付了全部房款，姚东燕向陈建青交付了房产证及房屋钥匙，协议还约定“甲方（姚东燕）领到宅基地使用证后，必需把房产证拥有人办理过户手续，过户费用乙方（陈建青）承担”。上述历次房屋交易双方均未办理房屋所有权变更登记手续。2011年3月25日，苏州市人民政府就苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋核发了相国用（2011）第119000489号土地使用权证，土地使用权人为李霞。
2012年7月25日，扬州市吉利达铜业有限公司（以下简称吉利达公司）与南京银行扬州分行签订银行承兑协议，约定吉利达公司开具最高债权额度为600万元的银行承兑汇票，由南京银行扬州分行为其进行承兑。景瑞公司就上述银行承兑协议的履行为吉利达公司向南京银行扬州分行提供连带责任保证。李霞、扬州市吉利达铜业有限公司、扬州市同盛物资回收有限公司、高峰、李林生与景瑞公司签订最高额反担保保证合同，由于吉利达公司未能按期偿还南京银行扬州分行480万元承兑汇票款，景瑞公司为吉利达公司偿还了所欠南京银行扬州分行债务。2013年1月24日，李霞还向景瑞公司出具借款借据，借款30万元用于周转，承诺于同年1月31日前归还，到期后未能归还。在景瑞公司追讨债权过程中，汉金富泰（扬州）铜业有限公司自愿为吉利达公司、李霞的上述债务承担连带责任保证。景瑞公司于2013年2月16日向扬州市广陵区人民法院起诉，要求吉利达公司、扬州市同盛物资回收有限公司、汉金富泰公司、高峰、李林生、李霞等还款。原审法院2013年5月作出(2013)扬广商初字第0076号民事判决：“一、被告扬州市吉利达铜业有限公司于本判决生效后十日内偿付江苏景瑞投资担保有限公司代偿款本金480万元及利息（自2013年1月26日起至偿还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）、律师费9万元；李霞、扬州市同盛物资回收有限公司、高峰、李林生、汉金富泰（扬州）铜业有限公司承担连带偿还责任；李霞、扬州市同盛物资回收有限公司、高峰、李林生、汉金富泰（扬州）铜业有限公司承担保证责任后，有权向债务人扬州市吉利达铜业有限公司追偿；二、李霞于本判决生效后十日内偿付江苏景瑞投资担保有限公司借款30万元及利息（自2013年2月1日起至偿还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算），被告扬州市吉利达铜业有限公司及汉金富泰（扬州）铜业有限公司承担连带责任；被告扬州市吉利达铜业有限公司及汉金富泰（扬州）铜业有限公司承担保证责任后，有权向债务人李霞追偿”。上述判决生效后，景瑞公司向扬州市广陵区人民法院申请执行，执行过程中，扬州市广陵区人民法院依法查封了尚处于李霞名下的苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋。陈建青即向扬州市广陵区人民法院执行机构提出执行异议，扬州市广陵区人民法院（2014）扬广执异字第0011号民事裁定驳回了陈建青的执行异议。
原审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。李霞系苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋登记的所有权人，其与褚林金签订房屋买卖合同、以及褚林金与姚东燕之间、姚东燕与陈建青之间就上述房屋订立的买卖合同，均为以发生债权、债务为内容的负担行为。负担行为发生的法律效果是债权的产生和变更，这有别于发生债法上给付义务效果的物权行为，直接使物权发生、变更或消灭。负担行为不以行为人有处分权为必要，在买卖合同中，无权处分不影响合同效力。物权行为适用公示原则，物权变动必须通过公示来实现。物权法规定，作为不动产的房屋发生所有权变更时须依法登记，未经登记，不发生所有权变更的效果。褚林金、姚东燕、陈建青在购买房屋过程中，虽订立了房屋买卖合同，各购买人在购买房屋时均知晓房屋所有权变更须办理过户登记手续，但均未办理所有权变更登记手续，未发生房屋所有权变更的效果，故褚林金、姚东燕、陈建青均未取得苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋所有权。姚东燕未取得房屋所有权，即将房屋卖与陈建青，系无权处分，虽不影响买卖合同的效力，但无法办理房屋所有权转移登记，在合同双方之间债权债务关系依然存在，陈建青仍可依据合同主张债权。综上，陈建青不享有足以排除扬州市广陵区人民法院对苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋强制执行的民事权益。李霞经原审法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第（二）项的规定，判决：驳回原告陈建青的诉讼请求。一审案件受理费3537元，由原告陈建青承担。
判决后，陈建青不服，向原审提起上诉，其上诉的主要理由为：一、房屋买卖中，没有办理过户手续，不影响物权实际转移，陈建青支付房款，并实际占有房屋，已经取得了苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房地产的所有权；二、景瑞公司对李霞只享有担保债权，原审法院的判决为了实现景瑞公司的担保债权不顾陈建青享有的权利，违反了我国法律的债权平等原则。请求二审法院依法改判，支持陈建青原审中的诉求。
被上诉人景瑞公司答辩称：一、根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。陈建青与姚东燕的房产转让行为不发生效力，本次交易行为无效；二、陈建青所陈述的未办理过户的理由，不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，陈建青的上诉理由不能成立。请求二审法院维持原判。
原审被告李霞未发表答辩意见。
经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本案二审的争议焦点为：陈建青要求停止执行并确认苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房产为其所有是否具有事实和法律依据？
本院认为，根据我国相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，李霞是苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋登记的所有权人。李霞与褚林金，褚林金与姚东燕，姚东燕与陈建青分别签订了房屋买卖合同，但上述历次房屋交易双方均未办理房屋所有权变更登记手续。因上述房屋购买人均未办理所有权变更登记手续，未发生房屋所有权变更的效果，故褚林金、姚东燕、陈建青均未取得苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋所有权。房屋买卖合同双方之间债权债务关系依然存在，陈建青仍可依据买卖合同主张债权。但是陈建青不能依该份房屋买卖合同未取得房屋所有权，故其不享有足以排除原审法院对苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房屋强制执行的民事权益，对其要求停止执行并确认苏州市相城区黄埭镇青龙大街7号2幢103室房产为其所有的诉求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。上诉人陈建青的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3537元，由上诉人陈建青承担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 Ｘ Ｘ
审 判 员 刘文辉
代理审判员 吕 露
二〇一六年六月十五日
书 记 员 张金梅