甘肃省古浪县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）古民初字第1013号
原告胡继升，男，汉族，大专文化，住甘肃省古浪县。
被告徐国忠，男，汉族，小学文化，农民，住甘肃省古浪县。
委托代理人梁柏，男，甘肃银城律师事务所律师。
原告胡继升与被告徐国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡继升、被告徐国忠及其委托代理人梁柏到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告胡继升诉称，2006年10月，被告徐国忠经人介绍购买他位于古浪县城西环路164号的房屋，并声称要去城建局验证产权遂带走房屋产权证。后经协商双方于2006年11月14日签订售房协议1份，约定房屋价格41500元，并对房屋产权证交付、最后付款期限、逾期不付款后果等事项明确约定。2006年11月13日，徐国忠交付购房款21500元，12月25日交付房款10000元。同年12月27日，徐国忠称做生意没钱交房款要求更改售房协议，经协商后将原协议修改变更为租赁协议。2007年3月17日，他退给徐国忠购房款21500元，在索要收条时，徐国忠称收条遗失，因此他打了退款条让徐国忠签了名，声明收条作废，原2006年12月25日所交10000元房款转为房屋租金和押金。后来他多次催促被告徐国忠归还房产证、腾退房屋并交付租金，被告徐国忠称房产证找不到，但答应马上搬走，后避而不见。2013年3月，他再次催要房租时，被告徐国忠称售房款已全部付清。2013年9月，他以房屋买卖纠纷向古浪县人民法院提起诉讼，后因已过诉讼时效撤诉。现被告徐国忠已违约，请求法院判令：1、解除房屋租赁合同；2、被告徐国忠给付房屋租费33021.52元；3、被告徐国忠退还房屋产权证；4、诉讼费用由被告徐国忠承担。
被告徐国忠辩称，原告胡继升所述不属实，2006年11月14日，他与原告胡继升签订售房协议，约定以41500元的价格购买胡继升位于古浪县城西环路164号的房屋，后经协商约定将付款日期推后至2007年2月15日。他于2006年11月13日交付房款21500元、2006年12月25日交付房款10000元，原告胡继升都出具了收条，但2007年1月15日，他将最后一笔房款10000元交给胡继升后要求出具收条，胡继升只给了他房屋产权证，说款已交清，会尽快办理过户登记。后经多次催促，原告胡继升均借口推拖。原告胡继升所称“徐国忠支付部分房款后要求更改售房协议并退还购房款21500元，房屋按租赁对待”与事实不符，他给付胡继升的房款31500元由胡继升写的收条证明，10000元由胡继升给的房产证证明，他没有终止售房协议的想法，胡继升也没有退回购房款，他将房款付清后售房协议发生法律效力，因此他于2006年11月20日入住。2013年3月，他要求胡继升办理房产过户手续时，胡继升要求再给10000元才办理过户手续被他拒绝。2013年9月，胡继升以房屋买卖合同纠纷起诉，现又以房屋租赁合同纠纷起诉，其行为前后矛盾，应驳回其诉讼请求。
本案争议的焦点为，原、被告之间是房屋买卖合同关系还是租赁合同关系。
原告为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：
1、2006年11月14日售房协议原件1份，证明原、被告曾签订售房协议，约定房屋买卖事宜并约定房款交清后协议生效。
2、2006年12月27日售房协议1份，证明原、被告经协商将原售房协议生效时间变更为2007年2月15日，届时徐国忠必须交清购房款，否则房屋按租赁对待，租赁费每间每月100元，按4间房屋计算，租赁费每年递增5%。
3、2007年3月17日退款条1份，证明其退给徐国忠购房款21500元，声明收条作废，原2006年12月25日所交10000元购房款转为房屋租金和押金。
经质证，被告徐国忠对原告胡继升提交证据1的真实性及签写的“其余协议一律作废、徐国忠”均无异议，但认为这份售房协议原由他持有，2013年3月份他到胡继升办公室催促办理房屋过户手续时被胡继升收回了，其签写“其余协议一律作废、徐国忠”也是2013年3月份的那一天写的，其余协议指若出现其他协议，则以此协议为准，2006年11月14日只签订了1份协议。对证据2、3均有异议，认为退款条和该售房协议租赁内容均系原告胡继升伪造，他与原告胡继升签订过2份售房协议，但没有约定房屋租赁事宜，胡继升更没有向他退款。
被告徐国忠当庭提交了以下证据：
1、房产证1本，证明2007年1月15日，他付清最后一笔房款后胡继升没有给他出具收条，只给了房产证。
2、收条2张，证明2006年11月13日付给胡继升购房款21500元，2006年12月25日付给胡继升购房款10000元。
3、2006年11月14日售房协议复印件1份，证明2013年3月，其要求胡继升办理房屋过户手续时，其在售房协议原件上加注“其余协议一律作废、徐国忠”后，胡继升将售房协议原件收回，只给他1张复印件并签注“原件在胡继升手、胡继升”。
经质证，原告胡继升对被告徐国忠出示的房产证、收条、售房协议复印件的真实性均无异议，但认为房产证系徐国忠买房时借故验证骗走的，并非徐国忠交清购房款后他自愿给的，徐国忠也没有交清房款；收条2份属实，但2007年3月17日他退给徐国忠购房款21500元。2006年11月14日售房协议复印件1份中徐国忠签注“其余协议一律作废、徐国忠”和其签注“原件在胡继升手、胡继升”均系2006年12月25日书写，因徐国忠称他的售房协议找不到了，要求给他再出具1份，但他与徐国忠2006年11月14日签订了2份售房协议，故徐国忠在该售房协议原件上签写了“其余协议一律作废”，他复印了1份给徐国忠并在复印件上签注了“原件在胡继升手、胡继升”。徐国忠签写“其余协议一律作废”时他在场，其余协议指的是2006年11月14日签订的另1份售房协议，但那份售房协议遗失了，他与徐国忠共签订3份售房协议。
法庭当庭出示了依被告徐国忠申请，本院委托甘肃中科司法物证鉴定中心出具的甘中科（2014）司鉴字第2001A号、B号、C号鉴定意见书3份。A号鉴定意见书证明，2006年12月27日的售房协议和2007年3月17日的退款条中的“徐国忠”签名与样本中“徐国忠”签名为同一人书写。B号、C号鉴定意见书证明，退款条中的“徐国忠”签名笔迹和2006年11月14日售房协议上的“其余协议一律作废、徐国忠”书写文字，未发现近1年内书写形成的迹象。
经质证，原告胡继升均无异议。被告徐国忠对3份鉴定意见书均有异议，认为A号鉴定意见认定2006年12月27日的协议和退款条系徐国忠签写不当；B号和C号鉴定意见虽证明未发现近一年内书写形成的迹象，但不能排除是在1年前书写。3份鉴定意见均系对比推理作出，不符合客观事实，不能作为证据使用。
另出示古浪县人民法院（2013）古民初字第938号民事裁定书1份。证明2013年9月，原告胡继升以买卖合同纠纷起诉，后以证据欠缺为由撤诉。经质证，原、被告均无异议。
本院认为，原告胡继升出示的证据1、被告徐国忠出示的证据1、2、3及法庭出示的（2013）古民初字第938号民事裁定书，原、被告对其真实性均无异议，其证明效力予以确认。原告胡继升出示的证据2、3，被告徐国忠认为均系原告胡继升伪造，经其申请对打印文字的形成时间进行鉴定，因其无法按鉴定要求提供检材，由此打印内容是否系伪造无法判断，但第二份售房协议明确约定收款收条必须亲自手写并签字方可有效，现原告胡继升出示的退款条除签名外内容均系打印，不符合协议约定，从书写的形式上分析，书写格式也不符合一般交易习惯，且退款人和收款人称甲方、乙方也不符合称谓；另原告胡继升提交的2006年12月27日的协议效力，因被被告徐国忠在2006年11月14日协议上标注并由原告胡继升认可的“其余协议一律作废”所否定，故对其证明效力均不予确认。甘中科（2014）司鉴字第2001A号鉴定意见虽证明2006年12月27日的售房协议和2007年3月17日的退款条中的“徐国忠”签名与样本中“徐国忠”签名为同一人书写，但不能证明打印内容的真实性，并非排他性唯一结论。B号、C号鉴定意见售房协议上“其余协议一律作废、徐国忠”及退款条上徐国忠签名的书写文字经检验未发现近一年内书写形成迹象，但不能肯定书写的具体时间，未能鉴定确认出双方诉辩的实质性争议，故对其证明效力均不予认定。
根据原、被告陈述及本院认定有证明效力的证据，查明如下事实：
2006年11月14日，原告胡继升与被告徐国忠签订售房协议，约定以41500元的价格将原告胡继升位于古浪县城西环路164号的房屋出售给被告徐国忠，协议约定徐国忠完全付清房款时凭付费手续生效，最后付款日期不得超过2006年12月30日。协议还约定逾期不付款协议作废等违约事项。徐国忠于2006年11月13日交付房款21500元、2006年12月25日交付房款10000元，胡继升将所售房屋及《房屋产权证》交付了被告徐国忠。2006年12月27日，原告胡继升与被告徐国忠另签订售房协议1份，将交款日期推迟至2007年2月15日。该房屋自交付后一直由被告徐国忠管理使用。2013年9月，原告胡继升以房屋买卖合同纠纷起诉后以证据欠缺为由撤诉。
本院认为，租赁合同区别于买卖合同的根本特征在于是否转让房屋所有权。原告胡继升与被告徐国忠2006年11月14日签订的第一份售房协议双方均无异议，且原告胡继升已收取了被告徐国忠的大部分售房款，并将房屋及房屋产权证交付给被告徐国忠占有使用达数年之久，可以认定双方的房屋买卖合同关系已经完成，该份售房协议合法有效。审理中，原告胡继升、被告徐国忠对2006年11月14日的协议下方徐国忠注明的“其余协议一律作废”和胡继升书写的“原件在胡继升手”等注明均无异议，双方均认可都是在对方在场的情况下标注，原告胡继升亦认可排除其他协议，现双方虽对书写的时间陈述不同，但目的都是排除其他协议。同时，原告胡继升第一次以房屋买卖合同纠纷起诉已证明其认可双方的关系是买卖合同而非租赁合同，现又以租赁合同纠纷再次主张权利违反了民事法律诚实信用原则，故原告胡继升以房屋租赁合同纠纷为由要求解除与被告徐国忠房屋租赁合同并给付租赁费、退还房产证的请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告胡继升的诉讼请求。
案件受理费1678.5元，由原告胡继升负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审 判 长 李正会
审 判 员 侯万寿
代理审判员 王子祥
二〇一四年七月九日
书 记 员 马红芳