河南省开封市龙亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第75号
原告（反诉被告）张建义，男，满族，1959年6月14日生，住河南省开封市龙亭区。
委托代理人张济昊，男，汉族，1963年11月17日生。
被告（反诉原告）开封市中瑞彩瓦有限公司。住所地：开封市北门外北关街**号。
法定代表人张建荣，经理。
委托代理人郭庆，河南王松华律师事务所律师。
第三人开封新区教育体育局（原开封市金明区教育文化体育局、开封市郊区文化教育局）。住所地：开封市黄河路北段嘉泰新城开封新区区直机关综合楼*楼。
法定代表人张克勤，局长。
委托代理人朱凤龙，该局职工。
原告张建义诉被告开封市中瑞彩瓦有限公司排除妨害纠纷一案，于2014年1月16日诉至本院，被告开封市中瑞彩瓦有限公司于2014年2月1日向本院提出反诉，并列开封新区教育体育局为本案第三人。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）张建义的委托代理人张济昊、被告（反诉原告）开封市中瑞彩瓦有限公司的委托代理人郭庆、第三人开封新区教育体育局的委托代理人朱凤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建义诉称，2006年5月9日原告通过合法的拍卖程序，在“开封市中原公物拍卖有限公司”依法获得开封郊区文教局下属开封高压开关厂房地产，并办理和支付了全部相关手续和资金，所获土地厂房产权明确、合理、合法，无任何异议，并于2008年3月17日办妥了土地证、房产证。被告是拍卖前土地厂房的承租人，被告于2003年8月13日和郊区文教局签订了土地厂房租赁协议，租期7年，租金2万／年，签约同时郊区文教局向被告下发了“王某（被告实际控制人）在所租土地厂房内如建房造价不超过5万元的说明”。截止拍卖前（2006年5月9日），被告只向文教局缴纳了03年8月至05年2月12日一年半的租金，严重违约拖欠文教局租金。拍卖前中原公物拍卖公司也依法通知被告有优先购买权，被告都给予了回绝。鉴于此，金明区（原郊区）文教局于06年12月13日向被告下达了“协议解除通知书”，因此，被告和文教局的租赁关系已解除无效；即使没有处理清楚，被告和文教局的利益关系也和张建义无关。自2006年5月9日原告依法获得土地厂房所有权后，原告就多次通知和催促被告搬出和归还非法侵占的土地厂房，均遭到被告回绝，并向原告提出不切实际的赔偿要求。时至今日已长达7年另8个月，于情、于理、于法都无法阻止被告的非法侵权行为，原告的合法权益受到严重的侵害和损失，故请求：1、依法判令被告搬离非法侵占原告的北郊乡北关街村土地7887.3㎡（11.83亩）及厂房1020.97㎡；并赔偿因侵权所造成的经济损失本金160万元及利息共计179.2万元。
被告开封市中瑞彩瓦有限公司对于腾房没有异议，但辩称，因为被告与第三人存在不定期的租赁关系，应该先由被告与第三人签订房屋租赁解除协议，而被告和第三人之间形成的房屋租赁协议、场地租赁协议至今没有解除，被告至今替第三人在缴纳的因房屋租赁需要缴纳的土地和房屋税收。从租赁关系来说，被告租这个院，土地使用及税收应该由房主缴纳，被告是一直替房主缴纳，虽然被告与第三人没有继续签租赁协议，但是双方的租赁关系一直存在，被告与第三人存在不定期的租赁关系。从第三人来说，按照租赁协议的约定，在租赁协议解除之时，应当就产权移交问题有一个结算，被告认为应该按照合同约定来进行。被告认为原告应该承接正式签订房屋租赁解除协议。故请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告开封市中瑞彩瓦有限公司反诉称，反诉原告与第三人开封新区教育体育局（原金明区文教局）于2000年6月7日签订租赁协议，第三人将其所有的北郊北关街文教局的院落租给反诉原告并承诺提供变压器及用电线路专供反诉原告使用。租金每年两万元，租期为2000年8月10日至2003年8月10日。2003年8月13日协议到期后双方又续签了协议，租赁期限为2003年8月10日至2010年8月9日。反诉原告因生产发展需要，提出新建厂房，经原区文教局同意后，费用承担按协议约定。2005年2月起，房屋年久失修，变压器和用电线路都出现了问题，致使反诉原告无法进行生产经营，造成巨大经济损失，多次向原郊区文教局反映问题，要求原郊区文教局继续履行租赁协议，对方却置之不理。无奈反诉原告只能自己花钱维修房屋、重新买了变压器，铺设了用电线路，投入大量资金。2006年5月9日在租赁协议有效期间，第三人在没有通知反诉原告的情况下，擅自将院落进行拍卖。同年12月13日，开封市金明区科教文体局（原郊区文教局）单方面通知反诉原告要求解除双方的租赁协议。反诉原告也同意解除租赁协议，但是应该对反诉原告的投入量进行合理补偿，对方也没有回应就把该院落擅自转卖给了被反诉人张建义。反诉原告又多次找反诉被告张建义协商关于新建厂房费用承担、房屋维修费用，继续履行租赁协议等实际需要解决的问题，被反诉人张建义认为与其没有法律关系，拒绝承担合理的费用及赔偿，并要求反诉原告立刻搬出院落，反诉原告认为不决算清楚就搬迁，反诉原告的合法权益将得不到有效保障。综上反诉原告认为，因第三人侵犯其优先购买权导致今天的局面。为了有效尽快解决这一历史遗留问题，反诉原告认为，被反诉人张建义和第三人应当对反诉原告在租赁期间所投入的建设工程量进行司法评估，扣除掉反诉原告应缴纳的租金后，应当对反诉原告进行补偿，并且给一个合理的搬迁时间，反诉原告愿意从该院落中搬出。综上，请求：1、判令原房屋租赁合同继续履行，直至合同约定的反诉原告投入的房屋建设费用抵扣完毕为止；2、判令反诉被告赔偿反诉原告扣除应交房租后的建设投入损失62万元，第三人承担连带清偿责任。
反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求早已超过诉讼时效，请求驳回反诉原告的反诉请求。理由是1、反诉原告要求继续履行租赁合同的主张不能成立，更谈不上抵扣其投入的建设费用，反诉原告一而再，再而三的连续拒交、拖欠租金，用自己的违约行为造成终止协议的事实，期间多次催促其履行协议并交纳租金，但反诉原告拒不缴纳，已按租赁协议解除租赁关系；2、反诉原告提到拍卖没有提前通知，享有优先购买权的主张不成立，其双方的租赁合同在拍卖前已解除，即使这样，第三人和拍卖公司依然向反诉原告实施了通知，反诉原告完全知晓拍卖事项及租赁协议解除事项，而现在已8年之久，其从未主张过诉讼权利，现早已超过诉讼时效。3、反诉原告主张反诉被告赔偿建设投入损失，第三人文教局承担连带清偿责任，及法院对反诉原告投入的建设工程量进行司法评估的反诉请求，没有事实依据和法律依据。根据协议约定，反诉原告如确需增建厂房设施，必须提前通知反诉被告，同意后方可施工，且补充协议约定房屋造价不超过5万元，费用暂由其承担，将来从房租中扣除，而反诉原告从未提前通知，第三人也从未同意审批，故反诉原告的主张根本不存在，更谈不上评估。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人开封新区教育体育局辩称，1、反诉原告主体不适格。第三人与王某于2003年8月签订租赁协议，已于2006年解除，与第三人没有任何法律关系，反诉原告没有向第三人主张权利的主体资格。2、因王某自2005年2月起未按约定支付租金，已构成严重违约，第三人依照合同法第94条于2006年解除租赁协议，并告知王某，王某同意解除，至今也未就其他问题提出异议，反诉原告要求第三人赔偿损失没有事实根据，并已超过诉讼时效；3、拍卖行为合法，承租人已丧失撤销权，本案所涉土地拍卖前，第三人与拍卖公司均告知王某具有优先购买权，但其未参加拍卖，放弃了该权利，现其以剥夺其优先购买权为由要求第三人赔偿损失，没有事实根据，且已超过诉讼时效。4、承租人王某未在土地上添附和扩建，即使有添附和扩建，也未经第三人同意，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，所发生的费用应当由承租人负担。综上，反诉原告的反诉请求没有事实根据和法律依据，应依法予以驳回。
经审理查明，2006年5月9日，原告张建义通过拍卖程序，以160万元的价格从开封市中原公物拍卖有限公司获得位于北关街原郊区文教局下属高压开关厂房屋约2079.3㎡及土地使用权约9025.1㎡的地产，并于2008年3月17日取得了房地产权证。该房地产拍卖前的2003年8月13日，第三人开封市郊区文化教育局（甲方）与王某（乙方）（系开封市中瑞彩瓦有限公司法定代表人张建荣之夫）签订了租赁协议书，租赁期为7年，自2003年8月10日起至2010年8月9日止，每年租金2万元，每年分两次交清，时间为每年的8月10日和2月10日前分别交上下半年租赁费，不得拖欠，如有拖欠，甲方有权终止协议。乙方如因生产发展需要，确需在原基础上增建厂房设施时，必须提前通知甲方，甲方同意后方可施工，其增建厂房的产权归甲方，费用按当年租金总额的10%从租金中扣除。至本合同终结时，剩余建房费用一次扣清。合同签订后，王某租金交至2005年2月9日，自2005年2月10日欠租至今。在拍卖时王某没有参加拍卖。开封市中瑞彩瓦有限公司成立后，继续在此经营至今，但一直未交租金。
上述事实，有书证协议书、拍卖成交确认书、房地产权证等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。物权法第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案，第三人与王某的租赁合同于2010年8月9日已到期，之后王某与第三人没有续签合同，原告取得该租赁物产权后，王某也没有与原告签订合同；被告中瑞彩瓦有限公司成立后，也未与第三人及原告签订租赁合同，因此，被告中瑞彩瓦有限公司占有该租赁物没有依据，应当予以返还，且被告中瑞彩瓦有限公司对腾房也没有异议，故原告请求被告搬离原告的北郊乡北关街村土地及厂房的诉讼请求本院予以支持。但原告请求被告赔偿损失179.2万元的请求证据不足，本院不予支持。民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述规定及双方约定，反诉原告请求继续租赁合同，并要求反诉被告支付建设投入损失，因本案王某与第三人合同约定如需增建厂房设施，反诉原告必须提前通知第三人，第三人同意后方可施工，其增建厂房的产权归第三人，而反诉原告提交的证据不能证明通知第三人，也没有提交证据证明第三人同意，且反诉原告没有提交任何证据证明其投入建设费用，故其要求折抵设施费用的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告开封市中瑞彩瓦有限公司应于判决生效后六十日内将其占用的原告张建义所有的位于北郊乡北关街村土地7887.3㎡（11.83亩）及厂房（1020.97㎡）腾出交付原告张建义。
二、驳回原告张建义的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告开封市中瑞彩瓦有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费21228元，原告张建义承担20928元，被告开封市中瑞彩瓦有限公司承担300元。反诉案件受理费5000元，由反诉原告开封市中瑞彩瓦有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 王培霞
审 判 员 陈 红
人民陪审员 王美廉
二〇一四年六月三日
书 记 员 魏 娟