广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1373号
原告（反诉被告）杨造松，男，汉族，1970年8月12日出生，住址广东省化州市。
委托代理人覃永雄，广东深兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈伟忠，男，汉族，1975年4月24日出生，住址广东省深圳市宝安区。
被告（反诉原告）杜永洪，男，汉族，1968年8月8日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
两被告共同委托代理人宋剑峰，广东诚公律师事务所律师。
两被告共同委托代理人郑炫媛，广东诚公律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨造松与被告（反诉原告）杜永洪、陈伟忠合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨造松的委托代理人覃永雄，被告陈伟忠、杜永洪共同委托的代理人宋剑峰、郑炫媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨造松诉称，两被告以其在深圳市宝安区沙井街道民主社区德丰围街2号有房屋一间，需拆除重建为由，与原告协商，约定由原告出资，由两被告出宅基地，进行合作建房。经协商，双方于2013年8月21日签订《合作建房协议书》，协议书约定：合作建房的地址为深圳市宝安区沙井街道民主社区德丰围街2号，土地面积约456平方米，该旧房屋的历史遗留违法私房申报编号为T3-1101-A00180。申报人为被告陈伟忠。由原告出资建房，原告必须为两被告建筑一楼面积为130平方米、二层以上每层135平方米的一栋13层的加电梯间、楼梯间的房屋。其余房屋归原告所有。协议还约定，由原告交付合作建房保证金人民币700000元给两被告，同时由原告补偿被告人民币88000元，作为赔偿租户的损失。协议签订后，原告依照协议的约定，支付了合作建房保证金人民币700000元及租户损失人民币88000元给两被告。在原告依照协议的约定支付了上述合作建房保证金、租户损失款后，原、被告双方着手办理拆旧翻新房屋的准建手续，但没有得到政府主管部门的拆旧翻新的批准，因此一直没法拆除原有房屋，两被告在该房屋的租户也一直没有退租。由于一直没有得到政府主管部门的拆旧翻新的批准，原告于今年内多次与两被告协商，要求两被告退回原告交付的保证金及租户损失款给原告，但两被告一直以再等等，看有没有机会得到批准为回，不予退回保证金及租户损失款给原告。原被告双方签订的合作建房协议书违反了深圳市相关法规的强制性规定，是无效的合作建房合同，所以被告应当返还根据该合同取得财产。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告互负连带清偿责任返还原告合作建房保证金人民币700000元正及租户损失款人民币88000元，合计人民币788000元整，并从起诉之日起以本金人民币788000元为基数，按银行同期贷款利率支付利息给原告；2、本案的诉讼费用由两被告承担。
原告于庭审中明确其主张的利息计算方式为：以788000元为基数，从起诉之日起按银行贷款利率计算计至还清之日止。
被告杜永洪、陈伟忠答辩并反诉称，一、被告已经依法将涉案房屋按照深圳市历史遗留违法私房进行了申报，行政主管部门将对历史遗留违法私房进行相应的处理，但是目前还没有处理结论，本案争议的合作建房协议书的性质、效力及法律后果、责任承担等都需要行政主管部门对该房屋作出处理结论为依据，在此之前，应当驳回原告的起诉，待行政主管部门作出了处理后，原告方可向人民法院起诉；二、该合同在签订时经过了深兴所律师的见证，当时律师并没有向原、被告告知这可能是一份无效的合同，现在又以合同无效来主张返还款项，如果该合同最终被认定为无效，被告认为深兴所存在责任的，当事人将保留向司法局和深圳律师协投诉；三、被告系深圳市宝安区沙井街道民主社区德丰围街2号土地权利人，该土地上建有两栋房屋，原分别出租给贺竞红与贾桂文两人，其中贺竞红的租赁合同期限至2013年5月1日，贾桂文的租赁合同期限至2014年12月30日，上述土地和房屋已于2003年向宝安区沙井镇处理历史遗留性质违法私房及生产经营型违法建筑办公室进行了申报，申报编号为T3-1101-A00180，并取得了深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执，2013年8月原告找到被告要求合作，双方签署了《合作建房协议书》（下称协议书），约定了被告提供上述土地、原告负责规划建设等内容，根据《协议书》，原告向被告支付了合作建房保证金70万元及租户损失补偿88000元，《协议书》第三条第9项还约定“在合同签订之日起，乙方（即原告）在两年内没有建造基础，甲方（即被告）收回上述土地，并没收保证金70万元；《协议书》签订后，被告即清退了原有租户，两栋房屋空置至今，现《协议书》签定至今早已满两年，原告未按约定建造基础，根据《协议书》约定，被告可将合作建房保证金70万元没收，因涉案房屋长期空置，被告遭受了巨大损失，租户损失补偿88000元也应用于补偿被告的损失，而且，在双方日常沟通中，原告也确认该租户损失补偿是无须返还的。综上，原告未按约定履行义务，被告有权没收合作建房保证金70万元不予退还，租户损失补偿88000元也用于补偿损失而不予退还。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、原告向被告支付的合作建房保证金70万元不予退还；二、原告向被告支付的租户损失补偿88000元不予退还；三、原告承担本案全部诉讼费用。
原告杨造松针对反诉答辩称，一、根据立案时宝安区人民法院的举证通知书第3条规定，申请鉴定、增加变更诉讼请求或提出反诉应当在举证期限内提出，被告提出的反诉已超过的举证期限，所以反诉不符合法律规定，不成立；二、被告提出的反诉诉讼请求与本诉是一致，是在本诉中可以解决的问题，所以反诉是不成立，也没有必要。
经审理查明，2013年8月21日，被告陈伟忠、杜永洪共同作为甲方，原告杨造松作为乙方，签署了《合作建房协议书》，相关约定如下：1、甲方提供其拥有的土地与乙方共同开发合作建房，土地位于深圳市宝安区沙井街道民主社区德丰围街2号，房屋产权申报号：T3-1101-A00180，合作土地面积约456平方米；2、乙方已充分了解土地基本概况，不存在任何隐瞒事实的欺诈等使合作建房协议归于无效的违法情形；3、甲方提供上述土地，乙方承担所有兴建费用，乙方补偿甲方一幢13层加电梯间、楼梯间，面积一楼130平方米，二层以上每层135平方米的房屋（由乙方包装修并经甲方验收合格后）如期交付给甲方，按建筑施工图纸为准，但每层以不少于四个单间、二个一房一厅为原则；4、乙方补偿给甲方的房屋，位置在甲方现有房屋处，由乙方出资拆除重建后的房屋产权归甲方所有，与乙方无关；5、甲方收到乙方交付的合作建房保证金700000元后，乙方要求开工前甲方要在1个月内清理租户，乙方补偿甲方人民币88000元整，作为赔偿租户的损失，由乙方清拆现土地上的房屋；6、关于保证金返还，完成正负零基础返还20万元，完成主体13层和电梯间楼梯间后三天内返还20万元，全部完成验收合格后三天内返还20万，在房屋交付后半年内如无质量问题返还10万元。上述《合作建房协议书》后附《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》、《材料清单》及合作建房地址简图，并经广东深兴律师事务所周业恳律师见证。
合同签订后，原告向两被告支付了保证金人民币700000元及租户赔偿款人民币88000元。两被告主张其收到租户赔偿款后已支付给清退的租户，但未能提交证据证明。
原、被告于庭审中确认，双方签订上述协议后，因未能办理建房手续，原有房屋未拆除，未进行开工建设。
关于损失。原告主张除其在本案中提出的诉讼请求外，无其他损失主张；被告主张其损失为，签订合同后，其将租户清退，导致涉案房屋空置的租金损失，具体计算方式为，以土地面积456平方米×2层计，按宝安区的指导租金标准，自2013年8月22日计算至今。
另查，1、原、被告确认涉案地块为农村集体土地；2、被告于庭审中确认涉案地块上有两栋两层的房屋，已以被告陈伟忠的名义申报历史遗留违法私房，目前尚未作出处理决定。
上述事实，有合作建房协议书、深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执、转账凭证、收据及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告杨造松与被告杜永洪、陈伟忠签订的《合作建房协议书》中约定由两被告提供占地面积456平方米的旧房，由被告拆除后投资兴建一栋新楼房，由于涉案房屋用地为农村集体土地，原告和两被告利用集体土地合作建房，违反了法律法规的强制性规定，该《合作建房协议书》为无效合同。
据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告已向被告支付保证金人民币700000元及租户损失款88000元，被告虽主张其已将租户损失款发放给租户，但未能提交证据证明，本院对其主张不予采信，两被告应将其收取的上述款项共计人民币788000元返还原告，并支付占用款项期间的利息。原告诉请被告自起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持，利息应付至两被告实际返还款项之日止。对两被告诉请判令不予退还上述款项的反诉诉讼请求，本院不予支持。
关于损失。被告主张其因清退租户导致房屋空置，产生了自2013年8月21日至今的租金损失。由于两被告未举证证明其于何时清退租户，两被告亦未能明确其损失数额，即便被告已提前清退租户，但由于涉案房屋未拆除，并未实际丧失利用价值，故对于两被告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告杨造松与被告杜永洪、陈伟忠于2013年8月21日签订的《合作建房协议书》无效；
二、被告杜永洪、陈伟忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨造松返还保证金及租户赔偿款人民币788000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年7月1日起计至实际返还款项之日止）；
三、驳回被告杜永洪、陈伟忠的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,840元，反诉费人民币5,840元，均由两被告负担。案件受理费原告已预交，反诉费两被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年五月三十日
书 记 员 席俊奇
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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