湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2802民初779号
原告谭小红，居民。
委托代理人孟湛，上海明庭律师事务所律师。特别授权代理。
被告恩施州宏基实业有限公司，住所地：利川市都亭办事处教场村五组（清源路28号），统一社会信用代码：91422802688455627T。
法定代表人张敬成，董事长。
委托代理人王治国，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。
原告谭小红诉被告恩施州宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由审判员黄忠富适用简易程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟湛、被告委托代理人王治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭小红诉称：2010年6月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买利川市东城关东村二组绵绣新村第A幢4层405室。根据合同约定，该房屋建筑面积为83.04m2，套内建筑面积69.84m2，单价1717.15元／m2，总金额142592元；被告应在2011年5月30日前交房，并在交房后60日内办理房屋产权证登记。合同签订后，被告违反“一价清”制度，违规收取原告天然气开户费2200元，延期数月才交房，且至2014年2月25日才办理房屋产权证。另根据房产证显示，该房屋实际套内建筑面积仅有65.46m2，与合同约定相差4.38m2，面积误差比远远超过3%。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1．判令被告返还购房款11444.46元及利息3554.21元（总计14998.67元，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2010年6月26日起计算暂至2016年2月16日，实际应计算至履行日止）；2．判令被告支付延期办理房屋产权证的违约金32202.98元（违约金自2011年7月30日起以142592元为基数按照日万分之二点四的标准计算至2014年2月25日）；3．判令被告返还天然气开户费2200元及利息626.22元（总计2826.22元，利息按中国人民银行同期贷款利率自2010年12月15日暂计算至2016年2月16日，实际应计算至履行日止）。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告返还购房款858.58元（1717.15元／m2×0.5m2）及利息266元（总计1124.58元，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2010年6月26日起计算暂至2016年2月16日，实际应计算至履行日止），变更第2项诉讼请求为：判令被告支付延期办理房屋产权证的违约金1417.33元（以141733元为基数按照1%的标准计算），并放弃第3项诉讼请求。
被告宏基公司辩称：原告所购房屋建筑面积实际减少0.5平方米，被告在交房时已退还原告该面积差额款859元。关于延期办证违约金问题，办证主体系购房人即本案原告而不是被告，原告未在规定时间内取得产权证不是因为被告的原因；原告履行提交相关办证资料的义务在前，被告履行备案办证的义务在后，被告享有先履行抗辩权；原告应对其提交办证资料的时间及是否因被告原因未及时取得产权证举证；原告要求支付延期办证违约金已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年6月26日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：乙方购买甲方开发的锦绣新村第A幢4层405号商品房一套，建筑面积共83.04平方米，其中套内建筑面积69.84平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.20平方米，面积确认及面积差异以建筑面积为依据进行处理；计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米1717.15元，总价款为142592元，以上价格不含契税、公共维修基金、办证测量费、工本费以及天然气等立户所需费用；该商品房水、电的安装上户由甲方负责，天然气、有线电视等安装上户费由买受人自行承担，出卖人负责达到具备申报条件；甲方应当在2011年5月30日前将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用，并应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报利川市房地产管理局备案；如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列方式处理：⑴乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款1%赔偿乙方损失；⑵乙方不退房，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金；⑶乙方应于签定合同之日起七日内提供办理产权的相关资料，若因乙方原因不按时提供办理产权相关资料及不配合办理工作的，乙方按已付房价款的1%向甲方支付违约金。
合同签订后，原告按约向被告付清了购房款。2011年8月17日，被告将涉案房屋交付原告使用，该房屋实际建筑面积为82.54平方米，比合同约定减少0.5平方米，双方按合同约定单价对购房款进行了结算，被告退还了原告面积差额款859元。
另查明，2012年11月1日，被告就其开发的锦绣新村A、B、C号三幢楼房向利川市住房和城乡建设局申请初始登记（商品房），该局于同年12月6日受理申请并于同月24日为被告颁发了《房屋所有权证》。2014年2月25日，利川市住房和城乡建设局就原告所购房屋颁发了《房屋所有权证》，原告于2015年8月领取了该《房屋所有权证》。
上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一网络代开发票、领款单、物业服务合同、房地产登记受理审核业务书、房屋所有权证复印件及双方当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按合同约定履行自己的义务。本案争议焦点为：1．被告是否存在逾期办证；2．本案是否超过诉讼时效期间。本院分别评判如下：
（一）关于被告是否存在逾期办证问题。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定和涉案《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当承担违约责任。本案中，被告于2011年8月17日将涉案房屋交付原告使用，但2012年11月1日才申请办理涉案楼房的初始登记，原告购买的房屋2014年2月25日才获颁《房屋所有权证》。对此，被告辩称其已在2012年11月1日前将办证资料提交办证机关备案，又辩称原告未按合同约定在限期内提供办理产权证的相关资料被告的，但均未提交证据加以证明，该抗辩主张本院不予采纳。办理产权登记的主体虽系原告，但被告作为出卖人负有协助办理产权登记的义务，因被告未及时申请办理涉案房屋的所有权初始登记，致原告不能及时申请办理房屋所有权移转登记，对此被告应承担相应的违约责任。对于在房地产开发企业提交了完备的手续，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，这与房地产开发企业承担的合同义务是两个不同的法律关系，不属于本案审查范围。
（二）关于本案诉讼时效期间起算问题。涉案房屋2014年2月25日获颁《房屋所有权证》，原告诉称其于2015年8月才取得该房屋所有权证，故从原告知道或应当知道其房屋颁证时间之日起至起诉之日止，未超过法律规定的二年的诉讼时效期间。被告辩称诉讼时效期间应从交房之日起60日后开始计算，但被告未提交证据证明其此时已告知原告未及时将办理房产证的相关资料报送办证机关的事实，原告此时并不知道被告存在该违约行为，故本案诉讼时效期间不应从此时起算，被告该抗辩理由本院不予采纳。
综上，涉案《商品房买卖合同》合法有效，对原、被告双方当事人均具有约束力。基于合同约定，被告未在期限内完成办证义务的行为构成违约，应按合同约定承担逾期办证的违约责任。原告实际支付的购房款为141733元（1717.15元／平方米×82.54平方米），故被告应付原告的逾期办证违约金为1417.33元，原告该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。原告所购房屋的实际面积比合同约定减少0.5平方米，被告在将该房屋交付原告使用时已退还购房款859元，故原告要求被告返还购房款858.58元及利息266元的诉讼请求，本院不予支持。原告自愿放弃其他诉讼请求，是在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告恩施州宏基实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭小红支付逾期取得房地产权属证书的违约金1417.33元；
二、驳回原告谭小红的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告谭小红负担12元，由被告恩施州宏基实业有限公司负担13元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17761101040007804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄忠富
二〇一六年五月三十一日
书记员 赖永超