广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终216号
上诉人（一审被告）毛玉坤，男，1982年4月26日出生，汉族，农民，住凌云县。
委托代理人左仲育，男，凌云县法律服务所法律工作者，住凌云县。
被上诉人（一审原告）凌云县工商行政管理局，住所地凌云县泗城镇新秀社区西灵小区221号。
法定代表人邓宝东，该局局长。
委托代理人李海源，男，壮族，1974年5月11日，住广西凌云县，该局职工。
委托代理人岑忠元，男，壮族，1975年7月4日，住广西凌云县，该局职工。
上诉人毛玉坤因房屋租赁合同纠纷一案，不服凌云县人民法院（2015）凌民一初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日传唤上诉人毛玉坤、被上诉人凌云县工商行政管理局委托代理人周召中到庭进行调查、举证、质证、辩论。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年5月25日，原告向社会公开招标出租其所有的位于凌云县泗城镇前进街3幢一层（工商局宿舍楼）的6套店面。2014年5月26日，被告毛玉坤向原告交纳竞标押金3000元。2014年5月28日，被告毛玉坤以月租8450元竞标得原告招租的1号房屋的租用权。2014年6月25日，被告毛玉坤与原告签订房屋租赁合同，承租原告的1号房屋。合同第二条约定租期自2014年7月15日起至2017年6月30日。合同第三条约定交纳房租方式：第一期，交费时间以出租方通知为准，使用时间是2014年7月15日至2014年12月31日，应交租金46475元；第二期，交费时间2015年1月1日至10日，使用时间是2015年第一季度；应交租金是25350元；第三期，交费时间2015年4月1日至10日，使用时间是2015年第二季度，应交租金是25350元；第四期。合同第六条约定违约责任：（一）承租方违反本合同第五条规定情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋；（二）承租方不按本合同第三条规定期限内交纳房屋租金的，按照如下方式处理：1、如数补交租金，并向出租方支付违约金，额度为应交租金的30%。2、超过一个月不交纳房租租金的，除执行本款第一项外，出租方可终止合同，收回房屋。合同签订后，被告未领取承租房屋的钥匙，未实际使用承租房屋，也未按时交纳房租。2015年2月12日，原告使用邮政特快专递方式向被告邮寄出租房屋的钥匙，签收人是刘芳。2015年5月，被告书面要求原告解除双方租赁合同关系。2015年6月1日，原告书面回复被告：可协商解除合同，但必须支付所欠房租，房屋租金以双方达成解除合同当日计算。
另查明，原、被告均认可，被告2014年5月26日交纳的3000元竞标押金，在中标后作为租金预村款。租赁合同未约定交付争议房屋（钥匙）的时间、方式。现该房屋处于关门待营业状态。
经询，被告就其自身的损失在本案中不提起反诉。原、被告均同意解除2014年6月25日签订的房屋租赁合同。
一审法院审理认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的规定，故属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于被告的抗辩意见，原告未按照约定交付房屋钥匙，致使被告无法使用争讼房屋，原告构成违约，故被告无需向原告交付房租。一审法院认为，虽然双方签订的租赁合同上没有约定交付房屋的时间和方式，但按照一般市场交易习惯，原告至少在起算房租第一天起需向被告交付房屋（钥匙），如原告未在租期内交付被告房屋使用管理，怠于履行房屋租赁合同造成被告损失，被告可以向原告或者相关部门或向法院主张权利，要求原告履行合同、赔偿损失。庭审中，被告自认为其从未主动向原告索要争讼房屋钥匙，或与原告协商迟延交付房屋问题的解决方法，也从未向相关部门或法院主张权利，且认为其不去主张权利、寻求帮助的理由是双方的租赁合同没有约定原告违约的处罚方法。相反，合同签订后，原告积极电话通知被告领取争讼房屋的钥匙，在通知无果的情况下通过邮寄方式交付房屋钥匙。由此可见，不是原告怠于履行合同不交付争讼房屋，而是被告消极履行合同，不按期接收、使用争讼房屋，且不按期交付房租，存在违约。故被告的抗辩理由，一审法院不予采纳。本案合同系双方自愿订立，故被告抗辩的合同条款内容不公平，一审法院不予采纳。本案租赁合同签订后，被告并未按照约定支付租金且不接收争讼房屋，原告据此主张解除合同符合合同约定，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，因原告在本案诉讼前并未书面通知被告解除合同，一审法院以双方在2015年8月26日庭审当事人表示同意解除合同为解除合同的时间。因被告系违约方，故按照双方合同第六条的约定，理应承担相应的违约责任。根据双方约定的月租金为8450元，双方的实际租期为13.5月，被告应支付的租金为114075元，扣除被告预付租金3000元，被告还需向原告支付111075元，故原告主张被告支付租金101040元，符合相关法律规定，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、原告凌云县工商行政管理局与被告毛玉坤签订的《房屋租赁合同》于2015年8月26日解除；二、被告毛玉坤向凌云县工商行政管理局支付房屋租金101040元。上诉人毛玉坤不服一审判决，在法定期间上诉称，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同之后，上诉人曾向被上诉人索要钥匙，但被上诉人一直未能交付，上诉人认为被上诉人因上诉人没有交付房租已单方解除合同，没有继续索要钥匙。2015年2月12日，被上诉人要求上诉人继续履行合同，上诉人主动向被上诉人提出解除合同申请，但被上诉人不予理睬。因双方均存在违约情形，一审法院判决由上诉人承担101040元房屋租金不合理，上诉人请求二审法院改判由上诉人支付被上诉人六个半月房租54925元。
被上诉人凌云县工商行政管理局答辩称，2014年6月25日，上诉人毛玉坤通过公开竞标，与被上诉人签订房屋租赁合同，承租被上诉人所在的位于凌云县泗城镇农贸市场旁工商局综合楼一楼的商铺，并交纳竞标押金3000元。合同签订后上诉人没有按期交付房租，被上诉人经多次催讨未果。上诉人主张未领取钥匙是被上诉人单方解除合同的理由不成立。一审法院判决双方《房屋租赁合同》于2015年8月26日解除；由上诉人支付房屋租金101040元合理合法，因上诉人违约给被上诉人造成的损失，应由上诉人承担，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
二审期间，上诉人、被上诉人对一审认定的事实均无异议。
二审期间，上诉人与被上诉人均无证据提交。
综上分析，双方当事人在一审提供的证据和质证、辩论，本院查明案件的法律事实与一审判决查明案件的法律事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点：上诉人是否构成违约，一审判决上诉人承担房屋租金101040元有无依据。
本院认为，双方当事人对一审判决第一项“原告凌云县工商行政管理局与被告毛玉坤签订的《房屋租赁合同》于2015年8月26日解除”没有提出上诉，本院予以确认。关于上诉人是否承担房屋租金101040元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案签订的《房屋租赁合同》解除的同时，当事人有权要求赔偿损失，符合法律规定。双方当事人对“交付钥匙”各方有无违约的问题产生争议，上诉人没有提供证据（如催交钥匙证据）证实对方构成违约，故对上诉人主张对方在“交付钥匙”事实上构成违约，本院不予采信。被上诉人主张对方“未领取钥匙”构成违约事实，提供“邮寄钥匙”的事实，且该事实对方也认可，是能证实被上诉人履行“交付钥匙”的义务，其主张与事实相符，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”由于被上诉人怠于行使权利，且本案签订的《房屋租赁合同》没有明确约定如何履行“交付钥匙”及交付时间，应当以被上诉人“邮寄钥匙”的时间（2015年2月12日至2015年8月26日）确定计算本案租金时间，计算方式为：6个月15天×每月租金8450元=54925元，扣除上诉人预付租金3000元，上诉人应支付尚欠房屋租金51925元。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。但在租赁时间计算上有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持凌云县人民法院（2015）凌民一初字第455号民事判决第一项；
二、变更凌云县人民法院（2015）凌民一初字第455号民事判决第二项为：上诉人毛玉坤向被上诉人凌云县工商行政管理局支付房屋租金51925元。
一审案件受理费2321元，二审案件受理费2321元，合计4642元。由上诉人毛玉坤负担2321元，被上诉人凌云县工商行政管理局负担2321元。
上述债务，义务人应于本判决书送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌文楼
审 判 员 黄小萍
代理审判员 陈华婷
二〇一六年五月十一日
书 记 员 黄俊淋