吉林省长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宽民初字第905号
原告吉林省计划生育协会，住所地吉林省长春市宽城区长江路1019号。
法定代表人姚凤华，专职副会长。
委托代理人司人，该单位职员。
委托代理人单志伟，吉林省省直机关事务管理局机关服务中心公职律师。
被告刘天宝。
委托代理人刘颖，北京东易（长春）律师事务所律师。
原告吉林省计划生育协会与被告刘天宝租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告吉林省计划生育协会的委托代理人司人、单志伟，被告刘天宝及其委托代理人刘颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月18日，计生委物业管理中心与被告签订房屋租赁协议，约定：将位于宽城区长江路1015号原告办公楼一层（286平方米）的房屋租赁给被告，年租金10万元，租赁期限至2014年12月18日。后考虑到被告的实际困难，原告同意将租赁期限延至2015年3月31日。但合同到期后，被告以种种理由拒不搬出，给原告造成巨大的经济损失。现诉讼请求：1.被告立即返还长江路1015号房屋；2.被告立即给付拖欠原告的采暖费28314元及利息；房屋租金28611元及利息（租金自2014年12月19日计算至2015年3月31日，按年租金10万元计算；利息均从拖欠之日起至给付完毕时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；赔偿损失从2015年4月1日起至被告返还房屋之日止（暂计算至2015年4月底40000元，按同地段、同面积房屋出租的市场价格计算）；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃从2015年11月13日起，被告已归还的140平方米房屋租金损失。
被告辩称，1.原告不具备诉讼主体资格，被告从未与原告签订过房屋租赁合同，原告不是出租人，这一点在原告的诉状中已经陈述清楚，即2011年12月18日被告与吉林省人口计委物业管理中心签订了房屋租赁合同，而不是本案原告。2.由于被告与原告没有签订过租赁合同，原告向被告主张返还房屋及支付租金等诉讼请求，没有法律依据及事实依据，请依法驳回原告的所有诉讼请求。
原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
1.组织机构代码证一份，证明原告是机关法人，具备诉讼主体资格。被告质证真实性没有异议，但不能证明原告的诉讼主体资格是适格的。本院对其真实性予以确认。
2.回迁安置协议一份、省卫计委证明一份，证明原告对本案诉争房屋具有管理使用权。被告质证真实性及证明问题均没有异议。本院对其真实性予以确认。
3.房屋租赁合同复印件一份，证明一是原告办公楼租赁给被告的事实，二是被告应承担房屋租赁期间的采暖费。被告质证真实性没有异议，该证据恰恰证明出租方为吉林省计生委物业管理中心，也证明了吉林省计生委物业管理中心是受吉林省计划和生育委员会授权与被告签订的，出租方并不是本案原告。本院对其真实性予以确认。
4.采暖费票据五份、审计报告一份（2页），证明原告代被告缴纳了采暖费，被告应予返还。被告质证审计报告真实性没有异议，但对内容是否做为证据使用由合议庭决定，根据审计报告第四页内容显示省计生协会违规为办公楼承租人承担采暖费，该部分内容项下也证明2012年11月由计生委物业中心出租给刘天宝。计生委是违规缴纳了采暖费至于违规的内容是否是代承租人交纳，还是有其它违规事项，根据审计报告无法核实。采暖费票据真实性没有异议，证明问题和关联性有异议，2014年11月18日的票据总额度是29537元，所列的房号等与本案均无关联性，与本案无关。2012年12月17日交的取暖费29000多，2012年的数据与审计报告的数据不符，房间号也不是争议的房屋。2013年也是29537元，质证意见同上。本院对其真实性予以确认。
5.房屋租赁补充协议一份，证明一是原、被告之间的租赁关系至2015年3月31日终止；二是被告同意自2015年3月31日起承担因违约给原告造成的损失。被告质证真实性没有异议，字是我签的，该协议签完后没有履行，因为签完后发现原告并没有权利来签订此协议，所以该合同没有实际履行。本院对其真实性予以确认。
6.交接协议书一份，被告对其没有异议，本院予以确认。
7.依原告申请作出的评估报告一份及答疑书一份，原告认为评估结果过低，被告认为他有一部分做门市、剩余做库房还有一部分空着。
8.评估费票据一份，原告认为系由于诉讼产生的费用，应由被告承担，被告不同意承担。
被告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
1.2011年12月18日签订的房屋租赁合同一份，证明被告与吉林省计生委物业管理中心签订的合同，吉林省计生委物业管理中心是授权于吉林省卫生和计划生育委员会。原告质证真实性没有异议，证明问题有异议，此合同也同时证明了计划生育办公楼一楼租赁给被告的事实，加上原告举证省卫计委的证明，证明原告对房屋具有管理和使用权。本院对其真实性予以确认。
2.收款收据及收条共六张，证明被告实际向吉林省计划生育委员会物业管理中心履行合同缴纳租金。原告质证真实性没有异议，只能证明房屋租金交到2014年，2014年后没有缴纳租金。
经审理查明，本案诉争房屋座落于长春市宽城区长江路1015号，中环小区6区14栋，双方认可租赁房屋系第一层建筑面积为286平方米。2003年7月17日，吉林省计划生育协会（乙方）与长春市中环房地产开发有限责任公司（甲方）签订《工企房回迁安置协议》约定了甲方在6区14栋18轴至30轴之间应安置乙方非住宅房屋一处，建筑面积672平方米，实际安置建筑面积881.06平方米等内容。2011年12月18日，吉林省计划生育委员会物业管理中心（甲方）与刘天宝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的房屋位于长春市宽城区长江路1015号；出租房屋为第一层面积共286平方米。租赁期限自2011年12月18日起至2014年12月18日止，共三年。该房屋每年租金为100000元。经营期间发生的各项税费全部由乙方承担，包括交纳热费等。”2015年4月20日，吉林省卫生和计划生育委员会出具证明，证明了：吉林省计划生育协会办公楼位于长春市宽城区长江路（中环6区14栋、长春市宽城区长江路1015-1019号），该办公楼2003年回迁后由原省人口和计划生育委员会交由省人口计划生育委员会物业中心管理，省计划生育协会被安置到省人口计生委直属单位综合办公楼办公。2013年省直单位机构整合，省卫生计生两个单位合并，成立了省卫生和计划生育委员会。2014年3月，省卫生和计划生育委员会根据实际情况，统一调整了直属单位办公场所，长春市宽城区长江路（中环6区14栋、长春市宽城区长江路1015-1019号）办公楼自2014年3月起交还省计划生育协会使用和管理，省计划生育协会对该办公楼享有使用和管理权。”2015年1月8日，吉林省计划生育协会（甲方）与刘天宝（乙方）签订了《关于房屋租赁合同到期的补充协议》，约定了甲方同意将租赁合同延期到2015年3月31日终止。2015年3月31日，乙方必须归还所租房屋，以免影响甲方正常使用。逾期不归还房屋，将通过法律途径追究乙方责任，由乙方承担因违约造成的所有损失。
另查，在刘天宝租用房屋期间，并未自行交纳供暖费，而是由原告代为缴纳了2012-2013、2013-2014、2014-2015年度的供暖热费共计28314元（286平方米×33元/平方米=9438元×3年）。
2015年7月22日，依原告的申请，本院依法组织委托评估机构对长春市长江路1015号的办公楼一层市场租金的价值进行评估，2015年9月9日，吉林北泰资产评估有限责任公司出具吉北泰评报字（2015）第007号资产评估报告，评估意见是：长江路1015号的办公楼一层建筑面积286平方米，在评估基准日年租金为20.77万元/年。
2015年11月13日，原告与被告签订协议，内容为：“刘天宝同意于协议生效之日将涉诉房屋中约140平方米的面积（原刘天宝租给郭清利的那部分）返还给原告。自本协议生效之日起，原告就乙方返还的140平方米房屋放弃向被告主张租金及损失的权利。对于本协议未涉及的其余146平方米房屋，以起诉及法院判决为准。”当日，被告将该140平方米房屋归还原告。
本院认为，原告对本案诉争房屋享有使用权，其诉讼主体适格。虽原由案外人吉林省计划生育委员会物业管理中心管理并出租给被告使用，但由于该租赁合同已到期，且现已由原告使用管理并由原告与被告签订了补充协议，补充协议约定被告应于2015年3月31日归还房屋，被告应按照双方协议约定返还该房屋并迁出。关于原告主张的房屋租金28611元及利息（租金自2014年12月19日计算至2015年3月31日，按年租金100000元计算；从拖欠之日起至给付完毕时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息），因双方协议约定将租赁合同延期到2015年3月31日终止，故租金标准应按照原租金每年100000元计算，从2014年12月19日起至2015年3月31日，共计103天，租金共计28219元（100000元/年÷365天×103天），原告计算有误，因双方对合同延期后租金支付时间没有约定，应在租赁期限届满（2015年3月31日）时支付，故利息应从2015年4月1日起至给付完毕时止按照中国人民银行同期贷款利率计算。
关于原告主张的要求被告支付供暖费及按照中国人民银行同期贷款利率从拖欠之日起至给付完毕之日止计算利息的主张，因在此期间被告使用该房屋且并未按照与案外人的合同约定交纳供暖费，而且此期间的供暖费用由原告垫付，故被告应返还原告垫付的2012-2013、2013-2014、2015-2015年度供暖费28314元并从主张权利之日即2015年4月29日起至给付完毕时止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。
关于原告要求被告从2015年4月1日起至被告返还房屋之日止赔偿占用房屋期间的损失，原告已申请对租金进行评估，参照评估意见租金为20.77万元/年，虽被告对此评估意见不予认可，但根据评估公司报告及答疑书系根据现场勘查合理作出，故应予采信。因双方协商于2015年11月13日，被告已将140平方米房屋返还原告，故被告应从2015年4月1日起至2015年11月12日止，按20.77万元/年赔偿占用房屋的损失，合计226天，金额为128603.29元（207700元/年÷365天×226天）。关于被告抗辩的该140平方米房屋系其对外出租，租赁期限于2015年4月10日到期，认为此后的租金应予扣除，但根据评估报告中2015年8月24日现场勘查的照片显示该屋由被告放货使用，被告庭审中并不同意返还房屋亦未提交其他证据证明，故应由被告承担相应的租金损失。从2015年11月13日起至迁出之日止，被告剩余占用的146平方米，租金计算标准应参照评估报告计算为106028.67元/年（207700元/年÷286平方米×146平方米）。原告支出的评估费2500元，系因被告拒不迁出产生的合理费用，应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告刘天宝于本判决生效后十日内返还原告吉林省计划生育协会本涉案房屋并从该房内迁出（座落于长春市宽城区长江路1015号第一层，双方确认已归还140平方米，尚占用146平方米）；
二、被告支付原告从2014年12月19日起至2015年3月31日期间房屋租金28219元及利息（从2015年4月1日起至给付完毕时止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、被告返还原告垫付的供暖费28314元及利息（从2015年4月29日起至给付完毕时止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、被告赔偿原告占用房屋期间的损失：从2015年4月1日起至2015年11月12日止，金额为128603.29元；从2015年11月13日起至迁出之日止，损失计算标准为106028.67元/年；
五、被告给付原告评估费2500元；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4240元（原告已预交），由被告刘天宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 张成玉
代理审判员 张艳伟
人民陪审员 赵淑兰
二〇一五年十二月二日
书 记 员 岳 威