江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终2476号上诉人（本诉原告、反诉被告）：扬中市四通汽车销售服务有限公司。法定代表人：郭顺红，总经理。委托诉讼代理人：周浩，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李远波。被上诉人（本诉被告、反诉原告）扬中博联农商广场有限公司。法定代表人：张美平，总经理。委托诉讼代理人：陈俊平，江苏江洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：项庆宇，系该公司员工。上诉人扬中市四通汽车销售服务有限公司（以下简称四通公司）因与被上诉人扬中博联农商广场有限公司（以下简称博联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2015）扬新民初字第222号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭于2017年2月22日公开开庭审理了本案，上诉人委托诉讼代理人周浩、李远波，被上诉人委托诉讼代理人陈俊平、项庆宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人四通公司上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人71万元及其利息，并驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由如下：一、原审判决未能查清事实，事实认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》属于双方交易的意向性合同，该合同对双方无约束力，该合同的履行是附条件的，即在2013年3月31日前支付2000万元的购房款，由于上诉人未能在约定期限内支付上述款项，触发了合同约定的终止条款，故双方签订的该份合同已经终止。被上诉人与其他买房人购房合同并办理登记手续，不应当认定为双方买卖合同的履行行为。被上诉人自2013年4月11日开始，将原合同房屋与案外人签订买卖合同，证明了房屋买卖的相对人系被上诉人与案外人，而非诉讼双方，双方之间的买卖合同已经不可能继续履行，李喜安通过个人银行卡为案外人购房的行为不应认定为上诉人履行双方买卖合同的付款义务；即便双方签订的买卖合同依然履行，但原审判决认定上诉人应当承担逾期付款的违约责任没有合同依据，被上诉人明确放弃了对上诉人逾期付款的违约责任的主张权，且原审判决引用的违约条款，双方当事人并未选择违约条款，并不构成合同的有效内容，不能作为违约责任予以确认。原审判决认定上诉人多次向被上诉人申请将涉案房屋转给案外人的事实，并无证据证明。上诉人给付扬中市三茅街道美妙建材经营部的71万元和利息，被上诉人应当返还。二、一审法院存在诸多程序违法的情形，一审法院于2015年1月26日立案，但直到2015年11月26日才安排开庭审理，直至2016年7月28日才收到判决书。在此过程中上诉人未收到简易程序转普通程序的法律文书，也没有收到延长审限的法律文书，一审法院的行为严重违反了法定程序。被上诉人博联公司答辩认为，答辩人与上诉人之间的商品房买卖合同系双方当事人依法签订，合法有效。上诉人在履行该商品房买卖合同中，未能按合同约定的期限支付房款，系严重违约，按合同约定应当支付逾期付款的违约金。原审判决正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。四通公司在一审中诉称：2013年1月15日，四通公司与博联公司的代理人扬中百饰得管理有限公司签订租赁合同，约定将博联公司所有的位于扬中市博联农贸城内的3号楼部分房屋租赁给四通公司经营。四通公司按合同缴纳了租金共32万元。2013年1月31日，诉讼双方重新签订了房屋买卖合同，博联公司将其所有的3号楼整栋房屋卖给四通公司。由于四通公司未能成功及时办理银行贷款，按照约定购房合同终止。四通公司已支付的所有房款除双方均同意转为陈腊顺、陈玉静、林守洪的购房款外，博联公司还应当返还71万元。此外，买卖合同签订后，租赁合同即解除，博联公司应返还四通公司租金32万元。因博联公司未能返还购房款及租金，故四通公司诉至法院请求判令博联公司返还103万元并承担逾期付款利息及诉讼费。博联公司在一审中反诉称，1、四通公司与扬中市百饰得管理有限公司签订租赁经营合同及缴纳租金是其应当履行的合同义务，与诉讼双方签订的商品房买卖合同无关，缴纳租金是四通公司与扬中市百饰得管理有限公司之间的关系，与博联公司无关；2、诉讼双方之间签订的商品房买卖合同已经实际履行，四通公司未按合同按期履行付款的义务，已构成违约，应当承担逾期付款的违约金；3、诉讼双方签订商品房买卖合同，四通公司未交清全部房款，房屋的产权没有发生过户登记，该房屋的使用权、管理权由扬中市百饰得管理有限公司行使，相关房屋的收益及租金仍归百饰得公司，四通公司要求博联公司返还，于法无据，请求法庭依法驳回四通公司的诉请。同时提起反诉，要求四通公司承担未按时付款的违约金680576.82元。一审法院认定事实：博联公司与扬中百饰得管理有限公司有业务关系，由扬中百饰得管理有限公司出租、管理包括扬中博联农商城3号楼的房屋，并享有收益。两公司系独立的法人，人员、股东均不相同。2013年1月15日，四通公司与扬中百饰得管理有限公司签订扬中博联农商城摊位租赁经营合同，租赁3号楼2楼一层，期限为2013年1月25日至2016年1月25日。2013年1月15日，四通公司向扬中百饰得管理有限公司支付半年租金27万元及5万元装修保证金合计32万元。四通公司认为博联公司与扬中百饰得管理有限公司系同一主体，故在未与扬中百饰得管理有限公司解除租赁合同情形下，于2013年1月31日，与博联公司签订商品房买卖合同，博联公司将位于三茅镇环城北路北侧扬中博联明珠农商城第三幢整幢房屋出售给四通公司，总价款为2680万元。合同约定：买受人于2013年2月8日前支付购房定金人民币500万元，2013年3月31日前支付购房款2000万元整，2013年4月30日前将余款人民币180万元付清，如买受人未能成功办理银行贷款而无法支付第二笔购房款，本合同中止，出卖人应退回定金500万元，双方互不追究违约责任。同时约定买受人逾期付款的违约责任：逾期30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内协助办理权属登记。2013年3月21日，博联公司与扬中农村商业银行城西支行签订最高额保证合同一份，为四通公司在银行自2013年3月21日至2014年3月21日期间，在2000万元最高限额内提供担保。扬中农村商业银行城西支行于2013年4月8日分三笔发放贷款计2000万元。四通公司法定代表人李喜安多次通过其个人银行卡向博联公司付款：于2013年4月11日分两次付款850万元、71106元；2013年4月22日付款94119元；2013年7月2日付款100万元；2013年7月12日付款200万元；2013年7月15日付款分两次付款720万元、280万元；2013年10月9日付款400万元；2013年11月11日付款100万元；2013年11月12日分两次付款70万元、110万元；2013年11月19日付款80万元；2013年12月5日付款1534775元。原告付给被告合计2680万元。此外，李喜安于2013年12月9日支付给扬中市三茅街道美妙建材经营部71万元。2013年4月11日，四通公司向博联公司发出申请，请求博联公司将扬中博联明珠农商城3幢中22套房屋转给陈玉静（四通公司原法定代表人李喜安妻子）；2013年4月23日，四通公司再次向博联公司发出申请，请求博联公司将扬中博联明珠农商城3幢另外部分房屋中的9套转给林芝稼；2013年12月5日、2013年12月26日，四通公司分两次向博联公司发出申请，请求博联公司将扬中博联明珠农商城3幢其余部分房屋中的18套转给陈腊顺（四通公司原法定代表人李喜安岳父）。上述申请四通公司均表明：房款由李喜安代为支付，诉讼双方之间签订的买卖合同中上述房号自行作废，其他房号按诉讼双方签订的买卖合同履行，由此引起所有一切责任由公司自行承担，与博联公司无关。2013年9月30日，四通公司已付款17665225元，尚欠9134775元未付，故博联公司通过EMS向四通公司邮寄催缴房款通知书。2013年12月26日，四通公司向博联公司出具承诺书：在合同履行过程中，四通公司在付款时限上严重违约，给博联公司造成巨大损失，故承诺1、同意放弃原签订的商品房买卖合同中约定的办理产权证期限，在申请并经博联公司同意后，给予办理剩余部分产权手续；2、在还清博联公司为四通公司在扬中农村商业银行城西支行担保的贷款后才可向博联公司申请办理剩余部分产权证；3、若四通公司违反上述承诺，愿向博联公司支付违约赔偿金人民币2000万元。四通公司提起诉讼后，博联公司反诉，根据四通公司付款进度及合同约定主张按约定日万分之五分段计算违约金：2月9日至4月11日，基数500万元，金额152500元；4月1日至4月11日，基数2000万元，金额10万元；4月11日至4月22日，基数11428894元，金额68573.36元；4月22日至4月30日，基数11334775元，金额51006.49元；4月30日至7月2日，基数13134775元，金额420312.80元；7月2日至7月12日，基数12134775元，金额66741.26元；7月12日至7月15日，基数10134775元，金额20269.55元；7月15日至10月9日，基数9134775元，金额397362.71元；10月9日至11月11日，基数5134775元，金额87291.18元；11月11日至11月12日，基数4134775元，金额4134.78元；11月12日至11月19日，基数2334775元，金额9339.10元；11月19日至12月5日，基数1534775元，金额13045.59元。上述违约金合计1390576.82元。博联公司同意在反诉违约金的请求中将李喜安于2013年12月9日支付给扬中市三茅街道美妙建材经营部的71万元予以折抵，实际主张违约金680576.82元。四通公司认为因其未能在2013年3月31日前成功办理银行贷款用于支付第二笔购房款2000万元，诉讼双方签订的买卖合同中止，博联公司应退回缴纳的租金及多支付的购房款71万元。博联公司认为买卖合同已经实际履行，且四通公司存在未按合同约定期限付款的违约情形，应承担违约责任。双方就博联公司是否应退还租金、购房款，四通公司是否承担违约责任未能达成一致意见，引起本案诉讼。以上事实有四通公司提供的营业执照、房屋租赁合同、买卖合同、银行付款记录，博联公司提供的营业执照、组织机构代码证、交款明细、逾期付款违约金计算表、最高额保证合同、申请书、催交房款通知书、邮寄回执、承诺书，一审法院依法调取的四通公司原法定代表人李喜安2013年12月9日在pos机上的消费71万元的名义汇款凭证，以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，四通公司与扬中百饰得管理有限公司签订扬中博联农商城摊位租赁经营合同，并将半年租金27万元及5万元装修保证金合计32万元支付给该公司，扬中百饰得管理有限公司与博联公司系独立的法人机构，人员、股东均不相同，与本案争议房屋也是一层与整幢的关系，权利主体也不一致，故四通公司起诉要求博联公司返还32万元的诉讼请求不予支持。诉讼双方之间签订的房屋买卖合同系其真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应按照合同约定履行各自义务。四通公司称其未能在2013年3月31日前获得银行贷款买卖合同已经终止，博联公司无权主张违约金，但在该日期之后四通公司通过法定代表人个人账户分批累计向博联公司支付了合同约定的购房款2680万元，并在四通公司发给博联公司的申请中表明继续按诉讼双方签订的买卖合同履行，四通公司的实际行动表明四通公司在按照合同约定履行付款义务，故四通公司的抗辩不予支持。李喜安向扬中市三茅街道美妙建材经营部支付71万元，但未有其他证据证明该笔款项是向博联公司支付，现博联公司自愿协调认可在违约金中予以抵销，应予以支持，博联公司违约金计算方式符合合同的约定，但双方在共同办理2000万元贷款手续延误期间的利息10万元不宜计算，调整后，四通公司应向博联公司支付违约金580576.82元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审判决：一、驳回扬中市四通汽车销售服务有限公司的诉讼请求；二、扬中市四通汽车销售服务有限公司应支付扬中博联农商广场有限公司违约金580576.82元，限于判决生效后十日内付清。二审期间，上诉人向本院提供了被上诉人与案外人陈玉静、陈腊顺签订的61套买卖合同和购房发票凭证的证据材料，拟证明被上诉人已将原商品房买卖合同中的所涉房屋已经全部卖给了案外人，并办理了相关手续。被上诉人与案外人的买卖合同中约定为一次性付款，并未对期限做任何约定，买受方不存在逾期付款的违约责任，上诉人原法定代表人李喜安的代付行为不构成违约。被上诉人质证认为，被上诉人与案外人的买卖合同与本案无关，上述合同均是按照上诉人的书面申请和口头申请将相应的房号转让给案外人。其中，陈玉静是上诉人原法定代表人李喜安的妻子，陈腊顺是李喜安岳父，林芝稼亦与上诉人有合作关系的案外人。上诉人向被上诉人出具的申请中，明确表明所有房款均由其支付，故上诉人提供的上述证据，不能对抗上诉人逾期付款违约的事实。为查明案件事实，本院调取了被上诉人与林芝稼签订的9份买卖合同文本；调取了扬中市三茅街道美妙建材经营部经营者胡美妙在江苏扬中农村商业银行股份有限公司江洲支行卡号为62×××20的银行明细一份，明细时间自2013年8月至2015年3月，其中每月均有“代发工资”一栏，数额为3597元，本院选取2013年9月11日“代发工资”的主体进行查询，为被上诉人即扬中博联农商广场有限公司。上诉人质证认为，一、上述证据能够证明胡美妙系被上诉人员工，其所注册的扬中市三茅街道美妙建材经营部与被上诉人为关联公司，上诉人给付的71万应当认定为被上诉人收取。二、证明案涉的所有房屋均由被上诉人转让给案外人，上诉人与被上诉人的合同已终止。被上诉人质证认为，对证据真实性没有异议，但仅凭银行明细不能证明胡美妙是被上诉人的员工，更不能证明与被上诉人存在关联关系。被上诉人虽然在一审中同意该71万元折抵上诉人应该支付给被上诉人逾期付款的违约金，但并不意味着扬中市三茅街道美妙建材经营部与被上诉人有任何关系。关于林芝稼与被上诉人的购房合同，不能证明上诉人的证明目的。被上诉人与林芝稼签订的商品房买卖合同，是根据上诉人的意思转移房号，为了林芝稼能办理房产证而与其签订的商品房买卖合同。该合同的实质仅仅是为办房产证备案登记需要。因此，不能证明被上诉人将9套商品房转让给案外人林芝稼。关于上述证据的真实性，本院予以确认，但是否能够达到上诉人的证明目的，以及与本案的关联性，本院将在说理部分予以阐述。一审查明的事实，与本院查明的事实基本一致。但部分事实存在笔误，本院予以纠正。其中，上诉人原法定代表人李喜安多次通过其个人银行卡向博联公司付款：于2013年4月11日分三次付款850万元、71106元、500万元；2013年7月15日付款分两次付款72万元、28万元。本院认为，其一、虽然诉讼双方商品房买卖合同中有合同中止条款，但结合被上诉人为上诉人贷款2000万提供担保、上诉人原法定代表人李喜安付款行为、上诉人向被上诉人所打申请的内容、上诉人向被上诉人出具承诺书的内容以及上诉人的起诉行为来看，当事人并未中止履行双方签订的商品房买卖合同，该合同项下的房号虽然陆续转让给案外人，但系上诉人主动申请，且申请书中并未免除上诉人的付款义务，被上诉人辩称与案外人签订房屋买卖合同系上诉人申请，且为过户备案需要的主张，更符合常理和客观事实。上诉人认为双方案涉买卖合同已经终止的主张，本院难以支持。其二、关于上诉人所支付的71万元，上诉人主张扬中市三茅街道美妙建材经营部经营者胡美妙系被上诉人员工，有胡美妙的银行明细作为凭证，胡美妙确系从被上诉人处领取工资，被上诉人也未就其向胡美妙发放工资的行为作出合理说明，且被上诉人在原审中亦自愿对71万元进行扣减而又否定其与胡美妙有利害关系，其陈述难以自圆其说，但一审判决中已经在违约金部分扣除71万元，不影响本案最终的判决结果。其三、关于上诉人逾期付款承担违约责任的问题，双方买卖合同第七条有明确表示，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理”，上诉人认为，合同中“按下列第／种方式处理”意味双方约定买受人不需要承担逾期付款责任，该抗辩理由，不能成立，一方面，买受人逾期付款的违约责任只有一条，无法选择亦无需选择；另一方面，从文字理解上看，应理解为直接“按下列方式处理”，而不是双方将买卖合同第七条废止。因此，上诉人认为其不需要承担逾期付款的违约责任的主张，本院不予支持。其四、关于程序问题，经审查，一审法院已经履行了简易程序转普通程序和延长审限的审批手续，程序上虽有瑕疵，但未影响到双方当事人诉讼权利的行使，不构成程序严重违法。综上所述，上诉人的上诉请求，无法律和事实依据，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10900元，由上诉人扬中市四通汽车销售服务有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 涛代理审判员  甘可平代理审判员  奚松伟二〇一七年三月二十日书 记 员  倪 颖