浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终3642号
上诉人（原审被告）：楼菊敏，女，1970年8月3日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：李少军，浙江浣纱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱笑扬，男，1977年5月10日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈登仁，浙江振邦律师事务所律师。
上诉人楼菊敏因与被上诉人朱笑扬房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案受理后�依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人楼菊敏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：1、从上诉人与被上诉人来往短信可看出，双方已就提前解除租赁合同达成一致意见，租赁合同已经解除。2、一审认为被上诉人是否同意退租取决于房东陈明的态度属于主观臆测。陈明与被上诉人之间的租赁合同，上诉人与被上诉人之间的转租合同是独立的，上诉人与被上诉人之间达成解除合同的意思表示无需陈明同意，被上诉人为减少自己的经济损失，会与陈明协商他们之间的租赁关系解除事宜。一审法院从常理推断案件事实是错误的。3、本案租赁合同的标的物发生了新的情况，诸暨市人民法院依法查封了租赁标的物所在的振越大厦，大厦已经从2016年8月27日起断电、断水，租赁物根本无法使用。
被上诉人朱笑扬答�称：1、双方未就解除租赁关系达成一致，短信内容不能说明双方已经就解除租赁合同达成一致意见，本案上诉人在承租该店铺之后一直是正常经营的，上诉人曾向被上诉人提出减免房租费用，双方一起与陈明协商，因为陈明不同意减免房租所以三方没有达成一致意见，上诉人要将该店铺进行转卖，双方进行过多次的沟通，但最终没有达成一致意见。短信当中有二个信息：一是上诉人要求被上诉人联系房东，二是上诉人说九月就不租了，并正在联系下家，所以被上诉人回答好，只是对上诉人意思表示认可，并不代表同意解除租赁关系，我方认为上诉人与被上诉人没有就解除租赁合同达成一致意见。2、租赁房屋并不存在断水、断电的问题，浙江振越建设集团有限公司破产行为不影响该房屋的正常使用，所以上诉人认为本案租赁物无法正常使用，要求解除合同理由不能成立，我方认为上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告朱笑扬向一审法院起诉请求：判令被告支付原告店铺租金338800元（2015年9月18日至2016年9月17日的租金），并支付自2015年7月1日起至付清之日止以338800元为基数按每日1%计算的违约金。
一审法院认定事实：2012年8月29日，原告与陈明签订《店铺租赁合同》一份，原告承租陈明所有的位于诸暨市暨阳路122号浣江大厦一楼由北至南第4-5号店铺二间。租期为2012年9月18日至2017年9月17日止。2013年8月30日，原告与被告签订《店铺租赁合同》一份，将上述店铺转租给被告使用。租赁期限2013年9月18日至2017年9月17日。第一年租金300000元，第二年租金308000元，第三年租金338800元，第四年租金376280元。支付租金时间为本租赁合同签订日提前二个月。合同签订后，原告即将2间店铺交付被�使用，被告支付了前两年租金。按合同约定第三年租金应该在2015年6月30日前付清。经原告多次催讨，被告至今未能支付第三年租金。
一审法院认为：本案的争议焦点为：1.原、被告于2013年8月30日签订的《店铺租赁合同》是否有效？2.如果合同有效，现合同是否已经解除？焦点1，原、被告签订的合同系房屋转租合同，就房屋转租合同本身而言，合同成立和生效与一般合同基本无异。从《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定看，也只是规制出租人与承租人之间的租赁关系，在合同未解除的情况下，与次承租人无涉。退一步讲，即使转租行为未经出租人同意，合同也并非当然无效，这取决于出租人对自身的利益考量后，才决定是否行使解除权的问题。故被告认为转租合同未经房东（出租人）同意，即认为合同无效的抗辩，于法无据，该院不予采纳，原、被告之间的合同有效。焦点2，合同的解除，是合同生效后，应当事人一方或是双方的意思表示，使合同归于消灭的行为。本案中，原、被告就合同如何解除问题进行过磋商，但并未就合同解除达成一致意见，原告也没有行为表明已同意解除合同。故被告单方解约行为并不能达到解除合同的目的，合同尚未解除。综上所述，原、被告之间签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告未按约原告支付店铺租金，显属违约，理应承担偿付之责。现原告要求被告支付店铺租金338800元，于法有据，该院予以支持。原告要求被告支付自2015年7月1日起按每日1%计算的违约金，虽在双方约定范围内，但计算标准已超过法律允许的范围，应予调整，该院酌定按年利率24%计算。被告认为双方合同属于可撤销合同，且已行使撤销权，但撤销权需通过向人民法院或仲裁机构行驶，并非向合同相方直接行驶，故对被告认为已行使撤销权的抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：被告楼菊敏应支付原告朱笑扬店铺租金338800元，并支付该款自2015年7月1日起至付清之日止按年利率24%计算的违约金。如未按判决确定的期间自行履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6382元，由被告楼菊敏负担。
二审中，上诉人楼菊敏提交了以下证据：1、诸暨市人民法院公告一份、封条照片两张、浙江振越建设集团有限公司管理人出具的《通知》一份，证明振越大酒店被查封的事实；2、《证明》一份，证明振越大酒店已经于2016年7月28日被断电，同年9月21日被断水；3、水表的照片一张，证明振越大酒店的水表已经被拆除，至今一直处于停水的状况；4、涉案商铺屋内地面照片一张，说明被上诉人或者房东陈明曾在涉案房屋内请人做法事，地面上留有蜡烛的痕迹，证明上诉人与被上诉人已经就解除本案租赁合同达成一致意�。被上诉人朱笑扬质证认为，对于诸暨市人民法院公告、封条照片及浙江振越建设集团有限公司管理人出具的《通知》的真实性没有异议，但该组证据不能达到上诉人的证明目的。诸暨市人民法院的公告清楚写明查封的内容是动产并没有涉及到整个大楼的查封，不影响涉案房屋的使用。封条照片只显示查封了酒店的大门，与本案所涉商铺的使用没有关系。《通知》仅是要求五楼的一家公司不得搬走浙江振越建设集团有限公司的资产，对本案所涉商铺没有影响。对《证明》的真实性有异议，其内容与客观实际不符。涉案商铺屋内地面的照片，不能证明蜡烛是谁点的，亦不能证明是做法事留下的，该证据不应被采信。本院认证认为，对第一组证据的真实性予以确认，但根据诸暨市人民法院出具的公告，查封的仅是诸暨市振越大酒店有限公司所有的动产，诸暨法院亦是�令诸暨市振越大酒店有限公司从2016年7月25日起停止营业，其占有、使用人员迁出酒店。本案所涉商铺并非属于诸暨市振越大酒店有限公司所有的动产，亦非在诸暨市振越大酒店有限公司营业场所内部，故诸暨市振越大酒店有限公司遭查封与本案所涉商铺并没有直接的关系。对于《证明》，该证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。水表的照片呈现的情况与本院现场勘察的情况一致。对涉案房屋地面的照片，该证据不能证明被上诉人或房东陈明曾请人在屋内做过法事的事实，对该证据本院不予采信。被上诉人提交了浙江振越建设集团有限公司管理人出具的《情况说明》一份，证明诸暨市振越大酒店仅在查封当天停电一天，其出具的《通知》仅是要求五楼租户不要随意将财物搬离大厦，诸暨市振越大酒店不存在停水停电的情况，水电至今均可正常使用。上诉人质�认为证人应当出庭作证，该情况说明陈述的内容不是事实，诸暨市振越大酒店目前一直处于停水停电的情况。本院认证认为该《情况说明》由浙江振越建设集团有限公司管理人出具，对该证据本院予以采信。
上诉人楼菊敏在二审中申请证人汪某1、汪某2、柴某出庭作证。证人汪某1陈述，2015年9月看到有和尚在涉案的商铺里面做法事，同一时间亦看到涉案商铺张贴了招租及招服务员的广告。证人汪某2陈述，涉案商铺关门之后，有一个女的带了一个和尚来做法事，之后涉案商铺张贴了一张招租广告一张招服务员的广告，到2016年3月15日之前，商铺门一直是开着的。证人柴某陈述，涉案商铺关门后曾张贴过招租与招服务员的广告，一楼的奶茶店手机店还在营业。上诉人楼菊敏质证认为对证人证言的真实性没有异议，对柴某的证言部分有异议，手机店奶茶店的供电供水与诸暨市振越大酒店没有关系，做法事及张贴招租、招聘广告的是房东陈明。被上诉人朱笑扬质证认为，证人证言只能证明涉案商铺张贴过招租、招聘广告，不能证明是谁张贴广告。三个证人证言都不能达到上诉人的证明目的。本院认证认为，三位证人均不能陈述张贴招租、招聘广告及做法事的主体，因此不能证明上诉人已与被上诉人就解除本案租赁合同达成一致意见。
上诉人楼菊敏二审中申请法院现场查看涉案商铺断电、断水情况。本院于2016年12月20日赴涉案商铺所在地查看，发现诸暨市振越大酒店门口水表确已拆除，但上诉人未能提供充分、有效的证据证明该水表的拆除造成涉案商铺断水的情况，且即使如上诉人主张的涉案商铺于2016年9月21日断水，该时间已在被上诉人主张的租金租期之后，故对该情况本院不予置评。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。
本院认为，上诉人主张其已与被上诉人就解除本案租赁合同达成一致意见，本案租赁合同已于2015年9月17日解除，然其并不能提供充分、有效的证据证明被上诉人已同意提前解除本案租赁合同，上诉人与被上诉人来往的短信中被上诉人虽有陈述“好”，但亦有陈述“时间没到给你什么”，上诉人亦有陈述“好啊，那我就等到时间到”等内容，可见双方对合同的解除与否一直处于协商阶段，故对上诉人主张的被上诉人已同意解除本案租赁合同的意见本院不予采信。上诉人主张因诸暨市人民法院查封了涉案商铺所在的诸暨市振越大酒店有限公司，导致涉案商铺断电、断水，无法正常使用。然根据其提供的证据，仅能证明诸暨市人民法院查封了诸暨市振越大酒店有限公司所有的动产并责令诸暨市振越大酒店有限公司停止营业。涉案商铺仅与�暨市振越大酒店有限公司同为浣江大厦的租户，上诉人未能提供充分、有效的证据证明诸暨市振越大酒店有限公司的查封对涉案商铺的使用造成断水、断电的影响，故对上诉人的该项上诉理由本院亦不予采信。
综上所述，上诉人楼菊敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6382元，由上诉人楼菊敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一七年一月十二日
书 记 员 王婷婷