湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳坪民初字第00763号
原告李文。
委托代理人曾伟德。
被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司。
法定代表人林新愉。
委托代理人杨琼。
委托代理人李杰。
原告李文诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法组成由审判员谭雄建担任审判长，与人民陪审员周新龙、人民陪审员胡忠志参加的合议庭公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原告委托代理人曾伟德、被告委托代理人杨琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李文诉称，2010年4月29日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于岳麓区含浦中路793号，项目名称为“星语林＊汀湘十里”的8岛高层1栋1202房；房屋建筑面积为164.74平方米；房屋总价款为535405元。然而，该合同并没有就被告逾期办理房屋所有权证与土地使用证登记的违约金比例进行约定，以致被告迟延至今没有办理好前述二证；合同附件三约定的配置标准也迟迟得不到完善；被告售房时承诺在8岛高层前的高架桥上设置隔音屏障更是至今落空。还有，原告家用电因是小区“专变”输送，一直被要求按高出“公变”用电计费标准缴纳。现原告已全面履行合同并于2011年9月1日接收了房屋，被告则违约至今。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告限期办理完成原告的房屋所有权证与土地使用证；2、被告暂向原告支付逾期办证违约金31723元（自2013年7月1日起暂时计算至2014年8月1日），并计算逾期办证违约金至被告实际办理完成并将证交付原告之日止；3、被告按照《商品房买卖合同》附件三的配置标准完善单元门可视对讲电视设施、小区公共配套设施；4、被告在8岛高层前的高架桥上设置隔音屏障；5、被告将原告的家用电由小区专用变电器改成公用变电器输送；6、由被告承担本案诉讼费。
被告创普公司答辩称，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的原则下签订的，是双方真实意思表示，合同并未违反法律禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应遵守执行。在合同第十八条规定，出卖人保证销售的商品房。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，完成该商品房的初始登记。如因出卖人的责任。双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日30日内将买受人已付房款。退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。现原告要求被告承担延期办理产权登记备案的违约责任，则应按合同约定，解除合同，进行退房处理，但原告不按合同约定解除合同反而要被告另行承担违约责任，无事实依据和法律依据，应视为原告放弃主张被告延期办理产权违约责任的权利，现原告要求被告赔付违约金，表明已放弃解除合同的权利，考虑到确实存在权证延期的情形，且本着相互体谅的原则，被告同意在原告不解除合同的前提下，对原告予以一定的补偿并承诺尽快办理原告的相关权证。同时被告请求法院酌情考虑减少违约金的赔偿标准。理由如下：1、迟延办理权证并未影响原告的实际居住使用，也未给原告造成实际损失和直接损失。2、本案中延期办理产权登记备案系被告无法控制的客观因素所致，不是被告主观原因故意所致，故被告不承担责任。被告开发的涉案房产原属望城县管辖，2009年6月由于行政区划调整，划归为岳麓区管辖，在调整过程中由于业务移交、业务办理标准变化、国土证换证等原因耽误办证业务才导致产权登记滞后，且延期较长，被告有证据证明此事实。二、关于第三项诉讼请求，房屋在交付前各项设施均已按照合同约定进行了安装并投入正常使用，也经过了相关单位的验收。前述设备在交付之后存在部分业主不当使用的情况，加之使用时间较长存在设备老化现象，有些可能影响了业主的使用，但不存在被告违约的情形，请求驳回原告此项请求。该项工程早已超过质量保修期，被告不可能要求原建设单位对其进行免费维修或升级。被告将尽快联络原建设单位及小区物业管理方尽可能地对设备进行修复。如要达到原告的要求，被告只能建议由小区物业管理方尽快统筹并动用维修基金进行维修，而不应由被告承担相关责任。对于第四项诉讼请求，合同附件四补充协议条款中已明确注明：出卖人对于商品房本身及本项目配套设施、内部及周边环境、规划（含变更）的具体情况等的描述、说明与保证（无论是以广告、宣传画册、口头或书面承诺等各种形式予以体现的）均已完整而真实的体现于主合同及其附件之中，如未有提及或各种说明资料、文件提供的信息或项目销售人员的说辞与《商品房买卖合同》、本补充协议有矛盾或不相符之处的，以本补充协议为最终说明版本，买受人对此已予以了解并理解。故关于该请求应适用上述约定内容，因此请求驳回该项请求。对于第五项诉讼请求不属于本案合同约定范围，并且原告缴纳电费是物业公司按标准向原告收取，与被告无任何关联，请求驳回此项请求。
原告为支持其主张向本院提供如下证据：
证据一，商品房买卖合同，证明商品房买卖的各项约定。
证据二，汀湘十里售楼广告，证明被告明确表示承诺在8岛高层高架桥上增设隔音屏障的事实。
证据三，购房发票、契税发票、房屋维修基金缴纳凭证，证明原告依据合同全面履行合同的事实。
证据四，物业费缴纳收据或水费缴纳收据，证明原告接收房屋的日期。
证据五，单元入户门禁和高架桥照片，证明被告违约的事实。
被告对原告提交证据发表如下质证意见：对证据一无异议。对证据二广告只是要求协商的一种形式，广告宣传的内容对房屋的构架并不造成任何影响，不能视为一种承诺，不具备合同条款的性质，与本案没有关联性。对证据三真实性无异，但原告没有完全交齐所有费用，应当从原告交齐费用后推迟360个工作日期，再计算违约金。对证据四无法证明原告具体的收房时间。对证据五没有原件不予质证。
被告创普公司向本院提交如下证据：
证据一、长沙创普开发（集体）有限公司报告一份。证明长沙市区划调整划归到岳麓区，导致产权证办证延期。
证据二、《关于处理行政区划调整有关遗留问题的会议纪要》。证明因为区划调整原属望城县办证业务标准与调整后所属岳麓区不一样，导致办证延迟，所以被告没有主观上的过错，这是被告无法掌控的。
原告对被告证据发表如下质证意见：证据一、与本案没有关联性，办证违约，不牵扯到自身的原因，合同关于办证没有不可抗力的约定，被告从来没有通知买受人延期办证的事情。证据二、同样与本案没有关联性。合法性真实性无异议，合同里面没有延迟办证不可抗力有约定。从2008年6月20号开始划分岳麓区的。
经庭审举证质证，本院对原、被告证据作如下认定：对原告证据一，被告无异议，本院予以认定。对证据二被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对证据三、证据四被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对证据五，本院将结合查明事实时行综合评定。
对被告证据一、二，与本案无关联性，本院不予认定。
经审理查明：2010年4月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里8岛高层1栋1202房。第四条约定：商品房总价款为535405元。第十条约定，交付期限及条件。出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、出卖人在2011年4月30日前依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，由建设单位组织勘测单位、建设单位、施工单位、设计单位及监理单位验收合格后，该商品房即已符合本合同约定并可交付买受人使用。第十三条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺，包括在销售过程中，其销售广告和销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明与允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付时，通水通电，所交付楼栋紧邻的道路在房屋交付时基本畅通；2、园林、绿化在房屋交付后180天内基本完成施工。如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所作的明确具体的说明和允诺不符，双方同意按以下第3种方式处理：3、其他解决方式：出卖人应采取补救措施，使之在合理期限内达到合同约定的使用功能。第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。第十八条关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方办理。出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付／违约金。……如因买受人原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，买受人按日向出卖人支付已付购房款万分之一的违约金。……任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起30日内，双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续，否则，另一方可不承担违约责任，并要求对方赔偿相应的损失。合同附件三小高层配置标准。三、水电气配置标准：3、单元门设置黑白可视对讲。四、公共配套（将根据星语林.汀湘十里项目开发进度逐步投入使用）：1、小区联网24小时监控系统。2、小区电子巡更系统。3、背景音乐及紧急广播系统。4、其他公共配套。合同附件四补充协议条款，提示：长沙创普房地产开发（集团）有限公司提请买受人在签订本附件及附录之前仔细阅读本附件及附录的条款。买受人自愿购买出卖人开发的星语林汀湘十里8岛高层1栋1202号房（以下简称“该商品房”），双方于2010年4月29日签署该商品房的《商品房买卖合同》。在签订《商品房买卖合同》（以下简称：合同或主合同，包括主合同及其附件）之前及之后，出卖人对于商品房本身及本项目配套设施、内部及周边环境、规划（含变更）的具体情况等的描述、说明与保证（无论是以广告、宣传画册、口头或书面承诺等各种形式予以体现的）均已完整而真实的体现于主合同及其附件之中，如未有提及或各种说明资料、文件提供的信息或项目销售人员的说辞与《商品房买卖合同》、本补充协议有矛盾或不相符之处的，以本补充协议为最终说明版本，买受人对此已予以了解并理解。
合同签订后，原告按合同约定付清了全部房款。被告于2011年9月1日向原告交付涉案房屋。被告于2014年9月9日为原告办妥房屋的产权权属证书。
在被告发布的宣传广告中有建立隔音板的宣传。星语林·汀湘十里8岛高层1栋1202房的黑白可视对讲系统没有正常使用。星语林汀湘十里小区项目仍在建设开发过程中。
本院认为，关于原告要求被告办理权属证书问题。原、被告双方在平等自愿的基础上签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告于2011年9月1日向原告交付涉案房屋，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十八条：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证的约定，而被告直至2014年9月才办理好原告所购买房屋的权属证书，但被告没有按合同约定为原告办理国有土地使用权证，故本院认为被告应在本判决生效后360个工作日为原告办理好国有土地使用权证。
关于原告要求被告承担违约金问题。《商品房买卖合同》第十八条对没有如期办理所有权证书的解决方式进行了明确约定，本案中，原告主张没有如期办证系被告原因，而被告没有证据证明没有如期办证是由原告的原因造成，即本案中没有如期办证应为被告原因。根据前述条款规定，在因被告原因未如期办理权属证书的情形下，合同约定为原告可选择解除合同并由被告赔偿损失或不解除合同，因此，应视为双方就被告延期办证违约责任的承担方式进行了明确约定，而非约定不明，故原告主张因合同约定不明而要求被告参照银行计收贷款利息标准按日万分之一点五承担违约金的请求，本院不予支持。但因被告在本案中没有按合同约定如期为原告办理房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院酌情认定被告按原告已交纳房款的7‰承担一定的违约责任，即被告应支付原告违约金3748元。
关于原告要求被告按照《商品房买卖合同》附件三的配置标准完善单元门可视对讲电视设施、小区公共配套设施问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。及合同附件三小高层配置标准。三、水电气配置标准：2、强电：220V，8KW入户（复式楼12KW）。3、弱电：单元门设置黑白可视对讲。四、公共配套（将根据星语林.汀湘十里项目开发进度逐步投入使用）：1、小区联网24小时监控系统。2、小区电子巡更系统。3、背景音乐及紧急广播系统。4、其他公共配套的约定，本案中被告于2011年9月1日向原告交付商品房，但交付后单元门设置的黑白可视对讲系统一直未投入使用，故被告在交付商品房后未将单元门可视对讲系统投入使用的行为违反了双方所签订的合同约定，被告应按合同约定履行单元门黑白可视对讲系统能够达到使用条件的义务，故本院认为被告应在本判决生效之日起90日内完成单元门黑白可视对讲系统整改，达到使用条件。因被告开发的星语林汀湘十里小区项目仍在建设开发过程中，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“公共配套将根据小区开发进度逐步投入使用”的约定，被告应在星语林汀湘十里小区开发建设完毕后将合同约定的公共配套设施投入使用。
关于原告要求被告在8岛高层前的高架桥上设置隔音屏障问题。原告认为被告销售广告中有设置隔音屏障的宣传，但被告一直未兑现在8岛高层对面的高架桥设置隔间屏障的承诺，故要求被告设立隔间屏障。本院认为原告所指设立隔音屏障位置系被告开发小区红线规划范围外的长沙绕成高速公路中一处高架桥，被告作为开发商的义务是保证其出卖的商品房符合合同约定的使用条件和其红线范围内的配套设施达到合同约定条件，并且在高架桥上设立隔音屏障涉及政府职能部门审批许可，同时设立隔音屏障亦不是双方合同约定内容，故本院对原告此请求不予支持。
关于原告要求将小区专变供电改为公变供电问题。原告认为根据2009年4月长沙市人民政府发布的《长沙市新建住宅供电设施建设管理办法》规定，新建商品房住宅小区均应采用公变供电，现8岛区住户采用的是专变供电，原告所缴纳的电费相对于其他业主要贵些，故应由被告及时进行变更。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定为商品房交付时通电入户，合同中对采用何种供电方式并未予以明确约定，现原告入住后能正常使用电力，故被告已完全履行此部分义务，没有违反合同约定，而政府部门对住宅小区供电设施建设的管理属于具体行政行为，不是民事法律调整范围，故对原告的此请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效之日起360个工作日内为原告李文办理完毕星语林·汀湘十里8岛高层栋1栋1202房的国有土地使用权证；
二、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付原告李文违约金3748元；
三、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效之日起90日内完成星语林·汀湘十里8岛高层栋1栋1202房单元门黑白可视对讲系统整改，达到使用条件；
四、驳回原告李文的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费593元，由原告李文承担59元，被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司承担534元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭雄建
人民陪审员 胡忠志
人民陪审员 周新龙
二〇一五年六月十二日
书 记 员 陈 莎
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。