连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0706执异73号
案外人潘小闵。
委托代理人蒲凡凡，江苏××律师事务所律师。
申请执行人赖宗强。
被执行人吴礼锦，
利害关系人魏强。
委托代理人张敏，江苏××律师事务所律师。
本院在执行申请执行人赖宗强与被执行人吴礼锦建设工程施工合同纠纷一案中，案外人潘小闵对执行标的提出书面执行异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人潘小闵称：其对海州区巨龙南路69-18号楼房享有合法的承租权，对东盛艺术幼儿园拥有合法经营权，贵院执行行为不当，请求撤销执行公告，终止执行行为。具体理由是：1、执行公告的程序违法，执行公告中没有执行案号，也未作出执行裁定；2、执行公告内容违法，首先公告限东盛幼儿园在五日内迁出，时间太短，极不合理。其次在公告二中要求将东盛幼儿园的经营业务交给小海龟幼儿园经营，属于侵犯案外人的合法经营权；3、执行拍卖行为程序违法，拍卖之前没有采取公告形式告知承租人，使承租人丧失优先购买权。
申请执行人赖宗强称：1.被执行人欠付本人的工程款已经法院判决确认，该欠款实质上是本人垫付的装潢材料及工人施工款，因此本人对涉案房屋享有优先受偿权。2、法院在拍卖该房屋之前，多次到现场张贴公告并告知东盛幼儿园，该房屋将拍卖还账，因此案外人潘小闵作为幼儿园的负责人不可能不知道该事实，故不存在侵害其优先购买权问题。3、现在执行程序已到公告迁出房屋阶段，法院的执行程序合法，案外人已经不享有优先购买权，其不能阻止执行标的向购买人魏强的交付。
利害关系人魏强称：本人认为案外人的执行异议理由依法不成立。其理由是：1、被执行人吴礼锦对涉案被拍卖的房屋只有1%的份额，本人占82.33%份额，吴礼锦未通过本人同意将涉案房产出租给案外人潘小闵，应属于无效行为。2、案外人潘小闵提供的《租赁协议》约定的内容是吴礼锦将东盛幼儿园租赁给潘小闵经营，即合同的标的是幼儿园而非房屋，潘晓闵对涉案房屋根本不享有优先购买权。3、本人作为涉案房屋占比例最大的共有权人，依法通过法院的司法拍卖平台购买了吴礼锦1%的份额，不论从程序到实体上均符合法律规定。案外人潘小闵提出阻止向本人转让、交付房屋的请求，无任何法律依据，请依法驳回。并要求法院按照公告规定强制执行。
本院查明：本院作出的（2009）新民一初字第0486号民事判决书已发生法律效力，被告吴礼锦未能履行法律文书确定的义务，原告赖宗强向本院申请强制执行。本院立案后，向被执行人吴礼锦发出执行通知，责令限期履行法律义务，但其仍未履行,本院于2013年8月6日作出（2009）新执字第602-1号民事裁定书：查封被执行人吴礼锦与案外人宋玉林、魏强按份共有的位于新浦区巨龙南路69-18号楼1-4层楼房，并限被执行人十日内履行判决义务，逾期对该房屋评估、拍卖、变卖。该裁定书于同日送达给东盛幼儿园副园长崔红霞代收，并于8月9日张贴执行公告。由于被执行人吴礼锦未按公告要求履行义务，本院于2015年5月19日在连云港市海州区人民法院淘宝网司法拍卖平台上发布拍卖公告，决定对涉案房产进行公开拍卖，5月20日，该房屋的共有人魏强在第一轮拍卖中，以1310300元竞买购得此房屋宋玉林、吴礼锦所占份额。本院于同日作出（2009）新执字第0602-2号执行裁定书：将被执行人吴礼锦所占涉案房屋1%份额部分作价74154元过户至魏强名下。2016年1月14日，本院向房地产管理部门送达协助执行通知书，要求协助办理过户登记。
另查明：2016年6月8日，本院在涉案房屋处张贴公告共两份，公告一载明：魏强已购买取得位于新浦区巨龙南路69-18号楼1-4层所有房产，本院决定自公告之日起五日内，限东盛幼儿园迁出该房屋，逾期未迁出，本院将强制执行。公告二载明：本院现公告要求东盛幼儿园迁出已拍卖的房屋，根据有关规定，上述房屋只限于开办幼儿园，房屋所有权人魏强已经与连云港市小海龟幼儿园签订房屋租赁合同，由小海龟幼儿园接收原东盛幼儿园所有儿童继续经营。原东盛幼儿园的员工如需继续留任，小海龟幼儿园予以优先录用。上述公告张贴后，案外人潘小闵以东盛幼儿园负责人的身份出面阻止迁出，并向本院提出执行异议。
本院认为：案外人潘小闵以东盛幼儿园负责人身份提出的执行异议，既对执行行为提出异议，又对执行标的提出实体权利（主张优先购买权），该两种异议是不可分的，实际上发生异议竞和。根据规定应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审理。根据该法条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。下面根据上述规定结合案外人的异议理由阐述如下：
一、本院对涉案房屋的执行行为程序合法。
本院对涉案房屋的查封、拍卖、过户、强制迁出等执行行为，每个程序都作出裁定书并发布执行公告，将相关事项告知当事人及利害关系人，本案现有证据足以证明，东盛幼儿园对涉案房屋进入拍卖等执行程序是明知的，本案的房屋拍卖是在网上发布的公告，案外人没有在法定时间内主张优先购买权，该权利应视为放弃。另外即使案外人潘小闵未丧失优先购买权，但该权利与按份共有人魏强优先购买权相比较，其应属于次级地位，故不能对抗魏强的购买权。
二、案外人潘小闵的承租权不能排除本案的执行。
案外人提供的租赁协议签订时间虽然在本案的执行程序之前，但是该合同约定的租赁项目是东盛幼儿园的经营权，与本案执行的标的物即房产有本质区别。其次,该租赁协议是由被执行人吴礼锦与潘小闵签订的，由于吴礼锦只占涉案房屋1%的份额，其未通过其他共有人权同意无权对涉案房屋进行出租，故该租赁协议效力无效，因此潘小闵的租赁权不合法，故不能排除本案的执行。
三、本院的房屋迁出公告内容有瑕疵，但不能排除其执行效力。
本院于2016年6月8日作出的迁出公告，公告一内容要求东盛幼儿园在五日内搬迁，时间虽然过于急促，但这不能从根本上构成拒不迁出的理由。关于公告二内容虽然是为了解决东盛幼儿园招生衔接问题，但是法院的执行权仅限于执行标的即房屋本身，其无权干涉东盛幼儿园的自主经营权，因此公告二中关于由小海龟幼儿园接收原东盛幼儿园继续经营的内容不妥。该部分内容属于本院执行越权，应不产生效力。上述两份公告的内容虽然有不妥之处，但其根本意思是要求东盛幼儿园限期迁出涉案房屋，故内容的瑕疵并不能排除执行效力。
综上所述，案外人潘小闵提出的执行异议理由不能成立，不能排除本案的执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回案外人潘小闵提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王守富
人民陪审员 俞汶娟
人民陪审员 郁 红
二〇一六年七月五日
书 记 员 朱庭苇
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。