广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法岭民一初字第394号
原告：聂慧荣，男，汉族，1980年12月22日出生，住江西省鹰潭市。
被告：张文辉，男，汉族，1977年9月12日出生，住江西省丰城市。
委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。
原告聂慧荣诉被告张文辉租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告聂慧荣、被告张文辉的委托代理人刘完颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂慧荣诉称：2013年10月1日开始，聂慧荣与张文辉形成事实租赁关系，并于2014年5月23日签订书面租赁合同，约定聂慧荣租赁房屋给张文辉经营，租期2年，每月租金为4500元，于每月月底支付下月租金。张文辉已支付2014年5月及以前的房屋使用费，但自2014年5月底，张文辉拒绝支付2014年6月的房屋使用费。为保障聂慧荣的合法权益，聂慧荣特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.张文辉支付2014年6月1日起至付清之日止的使用费；2.确认聂慧荣与张文辉双方于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》无效；3.本案诉讼费由张文辉承担。后聂慧荣明确其第1项诉讼请求为：张文辉支付2014年6月1日起至张文辉将其所有的全部物品搬离涉案房屋并签订退租协议之日止的房屋占有使用费。
被告张文辉辩称：聂慧荣的起诉没有任何的事实和法律依据。张文辉在2014年5月31日前要求聂慧荣提供办理经营许可证的产权证，但聂慧荣提供的产权证无效，导致张文辉办不了经营许可证，致使张文辉签订涉案租赁合同的目的不能实现。因聂慧荣无法提供产权证明，导致涉案租赁合同无效。聂慧荣与张文辉双方没有约定缴纳使用费的时间，聂慧荣起诉主张支付使用费没有事实依据。张文辉在2014年5月31日前没有使用涉案房屋，张文辉在2014年5月31日搬走自有的设备后，涉案房屋内剩余的设备都是聂慧荣的，聂慧荣主张张文辉支付2014年6月1日及以后的房屋占有使用费没有依据，请法院依法驳回。
本院经审理查明：聂慧荣从案外人处租来位于广东省东莞市大岭山镇连平村XX号的房屋一、二层经营。2011年3月14日，聂慧荣作为甲方，张文辉作为乙方，双方共同签订了一份《房屋租赁合同》［以下简称“合同（一）”］，约定甲方将上述房屋二层面积约200平方米的房屋租给乙方使用，并约定租赁期从2011年4月1日起至2013年9月30日止，每月租金2500元，乙方预先支付两个月房租押金，合同到期后，由甲方全额退还给乙方。合同（一）第七条还约定，租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同；如乙方违约不得要求返回押金；若甲方违约，除退还押金外另按《门面铺面转让合同》赔偿相应违约金；该合同其它条款参照《门面铺面转让合同》，未尽事宜可经双方协商作出补充规定，补充规定与该合同具有同等效力。同日，聂慧荣作为甲方，张文辉作为乙方，双方共同签订《门面铺面转让合同》［以下简称“合同（二）”］，约定甲方将上述租赁房屋内的墙面装修、音响、灯光、沙发、吧台、空调等二楼设备折合作价80000元转让给乙方，如甲方2013年9月续签经营合同，涉案房屋二楼仍交由乙方经营，甲方不得以任何形式收取乙方其它费用。
2013年10月11日，聂慧荣与案外人续签《房屋出租合同》［以下简称“合同（三）”］，约定出租房屋的建筑面积为390平方米，租赁期限为5年，从2014年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金12000元，给20天装修期免收租金，即2014年1月应交租金为4000元。
2014年5月23日，聂慧荣作为甲方，张文辉作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》［以下简称“合同（四）”］，约定甲方将其承租的位于广东省东莞市大岭山镇连平村XX号二楼出租给乙方用于经营，租赁期为2年，从2013年10月1日起至2015年9月30日止，租金为每月4500元，租金每年增涨10%，乙方自合同生效日向甲方支付押金9000元。合同（四）第十二条约定，乙方不得无牌无证经营，经营中发生的噪音不能超过环保部门规定的噪音标准，并办理相应的经营手续和消防许可，否则甲方有权解除合同，押金不予退还。
2014年5月23日合同签订后，聂慧荣收到张文辉交来的押金4000元，加上张文辉因履行合同（一）于2011年3月13日向聂慧荣交纳的押金5000元转为合同（四）的押金，聂慧荣已收到合同（四）约定的押金9000元。同日，聂慧荣亦收到张文辉交来的2014年3月至同年5月每月4500元合计13500元的租金。2013年12月、2014年1月及2014年2月的租金，张文辉已按每月4500元的标准向聂慧荣交纳。张文辉认为2013年12月、2014年1月及2014年2月三个月的租金应按合同（一）约定的每月2500元交纳，但聂慧荣谎称房东涨价将租金提高至每月4500元，故聂慧荣应向张文辉退回上述三个月每月多支付的租金2000元。聂慧荣认为双方签订的合同（四）已约定从2013年10月1日起至2015年9月30日止，租金为每月4500元，租金每年增涨10%，其没有多收租金，无需向张文辉退回。2014年5月24日，张文辉发书面通知给聂慧荣，要求聂慧荣收到该通知后三日内向张文辉提供办理相关证件所需的场地使用证明和出租房屋产权证明等有效证件。2014年5月28日，张文辉再发书面通知给聂慧荣，要求聂慧荣于2014年5月30日前提供办理经营证照所需的各种证明文件，否则于2014年5月31日与聂慧荣解除合同（四）。聂慧荣于2014年5月30日向张文辉提供了一份东莞市大岭山镇连平村村民委员会出具的《产权证明》，内容为“东莞市大岭山镇连平村XX号（现连平村计岭路24号）房屋产权归邓月荣所有”。张文辉认为上述《产权证明》并非办理经营证照所需的有效证明文件，遂于2014年5月31日将其自有设备搬离涉案租赁房屋，并要求将涉案租赁房屋的钥匙交回给聂慧荣。聂慧荣认为张文辉尚有几台空调未搬走，仍占用其房屋遂拒绝接收涉案房屋的钥匙。2014年6月9日张文辉向本院提起诉讼请求解决，本院立案号为（2014）东二法岭民一初字第390号。2014年6月13日，聂慧荣向本院提起诉讼请求解决，本院立案号为（2014）东二法岭民一初字第394号。上述两案中，当事人均有请求确认合同（四）无效。
另查明，张文辉陈述涉案房屋在2014年3月至同年5月期间已被公安机关查封，其没有使用涉案房屋。庭审中，张文辉明确表示涉案租赁物内的空调并非其物品。庭审当天（即2014年7月2日），张文辉已将涉案租赁物的钥匙交回给聂慧荣。聂慧荣陈述，涉案租赁房屋没有房屋产权证及建设规划许可证，涉案房屋可以凭东莞市大岭山镇连平村村民委员会出具的《产权证明》办理营业执照，并且提供其在涉案房屋经营所办理的《个体工商户营业执照》为证。张文辉认为该《个体工商户营业执照》真实性无法确认且与本案无关。
以上事实，有张文辉提供的合同（一）、合同（二）、合同（三）、合同（四）、通知、快递单、收据、收款收据，聂慧荣提供的合同（一）、合同（三）、合同（四）、《产权证明》、收据、收款收据、通知、张贴通知的照片、短信照片、《个体工商户营业执照》、涉案租赁物现场照片及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，聂慧荣将上述房屋出租给张文辉使用，故张文辉与聂慧荣签订的合同（四）无效。本案的争议焦点是：一、张文辉腾出涉案租赁房屋的时间；二、张文辉应否向聂慧荣支付2014年6月1日起的房屋占有使用费及标准。
关于本案争议焦点一，根据合同（二）的约定，涉案房屋二楼的空调等设备属于张文辉所有，张文辉于2014年5月31日搬迁时，未将涉案房屋二楼的空调等设备搬走，亦未作出抛弃上述空调设备物权的意思表示，张文辉的物品仍占用涉案租赁物，因此，本院对张文辉关于2014年5月31日为腾房时间的主张，不予采纳。2014年7月2日庭审时，张文辉明确表示涉案房屋二楼的空调设备并非其物品，应视为张文辉已抛弃上述空调设备的物权，并且张文辉于当日将涉案房屋的钥匙交回给聂慧荣，因此，本院认定2014年7月2日为张文辉腾出涉案房屋的时间。
关于本案争议焦点二，合同（四）无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，张文辉应参照合同（四）的约定租金标准即每月4500元向聂慧荣折价补偿涉案房屋被占用期间的占有使用费。根据本案争议焦点一的认定，张文辉于2014年6月1日至同年7月2日期间仍占用涉案房屋，故张文辉应参照每月4500元的标准，从2014年6月1日起至同年7月2日止，向聂慧荣支付涉案房屋的占有使用费，并计得占有使用费为4790.32元（4500元＋4500元×2／31）。本院对聂慧荣主张的占有使用费符合上述计算方式的部分予以支持，对超出上述计算方式的部分不予支持。
需要说明的是，涉案房屋未取得规划许可证或房屋产权证应否酌定减少房屋占有使用费的问题。张文辉已陈述涉案租赁物在2014年3月至同年5月期间已被公安机关查封，亦即涉案租赁物在2014年3月至同年5月期间实际上已因其它原因处于停止经营的状态，不管聂慧荣于2014年5月30日提供的《产权证明》是否为张文辉办理经营证照所需的有效证明文件，均对2014年5月30日及之前张文辉使用涉案房屋经营的情况无影响。而2014年5月31日张文辉将其大部分的经营物品搬离涉案租赁房屋，客观上张文辉亦不能使用涉案租赁房屋进行经营，故2014年5月31日及之后聂慧荣对张文辉的经营亦无影响。综合上述情况，本院对涉案房屋的占有使用费不作调整。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告聂慧荣与被告张文辉于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、限被告张文辉于本判决生效之日起三日内向原告聂慧荣支付房屋占有使用费4790.32元；
三、驳回原告聂慧荣的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元，由被告张文辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一四年九月十日
书记员 李婉琪
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