湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民二初字第546号
原告陈欣，男，汉族，1968年4月4日出生。
委托代理人卜丽君，湖南跃海律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉、签收法律文书。
被告陈孟宏，男，汉族，1963年11月7日出生。
委托代理人赵武波，男，南县南洲法律服务所法律工作者。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、签收法律文书。
原告陈欣与被告陈孟宏借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员艾可书担任审判长，审判员孙文德、人民陪审员石春红参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员陈旋担任庭审记录。本案原告陈欣的诉讼代理人卜丽君，被告陈孟宏的诉讼代理人赵武波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈欣诉称，2011年12月12日，被告陈孟宏因开发房地产需资金周转，与原告签订书面《借款、抵押合同》，约定：陈孟宏向原告借款人民币273万元，借款月利率为25‰，借款期限6个月，于2012年6月12日归还；被告陈孟宏以个人所有位于南县南洲镇南洲中路宏祥花苑的8套商品房作为借款抵押，并办理了房屋他项权手续。合同签订后，原告陈欣通过银行转帐及付现的方式向被告出借人民币273万元，被告陈孟宏于2011年12月12日向原告出具了借款273万元的借据一份。借款到期后，原告多次向被告催要借款未果。故原告起诉要求被告立即归还借款本金273万元，只要求被告支付借款利息27万元（其余利息自愿放弃），共计300万元；原告陈欣有权以被告陈孟宏提供抵押的房屋折价或者申请拍卖、变卖该抵押物所得价款优先清偿上述债权；本案诉讼费用由被告负担。
被告陈孟宏辩称，借款、抵押均属实。但被告目前资金紧张，只能以抵押物清偿债务。
原告陈欣围绕自己的诉讼请求和主张提供了如下证据：
1、原告身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格和个人身份信息。
2、《借款、抵押合同》1份。证明：原、被告双方于2011年12月12日订立《借款、抵押合同》，约定：被告陈孟宏因开发房地产需资金周转向原告陈欣借款人民币273万元；借款时间6个月，从2011年12月12日起至2012年6月12日止；借款月利率为25‰，现原告只按2%计息，被告陈孟宏以位于南县南洲镇南洲中路宏祥花苑的房产对借款提供抵押担保，并由被告陈孟宏负责为原告陈欣办理抵押他项权证手续。
3、南房他证南洲镇字第10000067**号房屋他项权利证书1份。证实2011年12月12日，被告陈孟宏因向原告陈欣借款设定房屋抵押担保，并办理了房屋他项权利证书。房屋所有权人为陈孟宏；房屋他项权利人为陈欣；房屋他项权利种类为商品房抵押权设立；房屋坐落于南县南洲镇南洲中路宏祥小区；房屋所有权证号为：1000006491至1000006496，1000006500，1000006503共8本，国有土地使用权证号为：南国用（2011）第2637至2644共8本。
4、南县公证处公证书。证明原、被告签订的《借款、抵押合同》系双方真实意思表示，当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力，该合同于2011年12月12日在南县公证处办理了合同公证。
5、借条1份。证明2011年12月12日，被告陈孟宏向原告陈欣出具了借款现金人民币273万元的借条。
被告陈孟宏质证无异议。
本院认为，原告所举5份证据来源合法、内容客观真实，且与案件相关联，能够证明被告陈孟宏向原告借款人民币273万元，约定6个月内归还，借款月利率为2%及被告陈孟宏因借款以房屋设定抵押担保并办理房屋抵押他项权证的事实，被告对原告所举证据质证亦无异议，可以作为认定案件事实的依据。对原告所举证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
被告陈孟宏未提供其他书面证据。
根据以上采信的证据，结合当事人在庭审中的其他陈述，本院确认如下案件事实：
2011年12月12日，原告陈欣与被告陈孟宏签订《借款、抵押合同》，约定：被告陈孟宏因开发房地产需资金周转向原告陈欣借款人民币273万元，由陈欣付现金给陈孟宏，借款时间为6个月，从2011年12月12日起至2012年6月12日止；借款利息为按月利率20‰计息，另加监管费5‰，即按月利率25‰计息（诉讼中原告主动降低只按月利率2%计息）；被告陈孟宏以位于南县南洲镇南洲中路宏祥小区的8套商品房为借款设定抵押担保，以保证原告能足额收回借款本息。被告陈孟宏并于2011年12月12日为抵押办理房屋他项权证手续。房屋所有权人为陈孟宏。房屋所有权证号为：南房权证南洲镇字第1000006491至1000006496、1000006500、1000006503合计8本。国有土地使用权证号为：南国用（2011）第2637至2644合计8本。房屋他项权利人为陈欣，房屋他项权证号为：南房他证南洲镇字第10000067**号。合同签订后，原告陈欣以通过银行转帐和付现的方式向被告陈孟宏出借人民币273万元，被告陈孟宏并于2011年12月12日向原告陈欣出具了借款人民币273万元的借条一份。双方并就《借款、抵押合同》的内容于2011年12月12日申请南县公证处办理了合同公证，以证明签订上述合同时双方具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，合同内容系双方真实意思表示。借款到期后，原告多次催告被告归还借款未果，被告至今借款本息分文未付，遂酿成纠纷。另查明，按借款本金273万元，借款月利率2%计息至2014年8月12日止，被告应支付原告利息174.72万元，诉讼中，原告主动放弃部分利息，只要求被告支付利息27万元，本息共计300万元。
本院认为，原告陈欣与被告陈孟宏签订《借款、抵押合同》系双方当事人真实意思表示，借贷双方对借款利息的约定虽然超出了法律规定的限度，但原告主动降低利率后利息约定不违反法律规定，《借款合同》合法、有效，双方当事人应按合同约定履行义务。原告向被告出借借款后，被告未按约定期限归还，被告的行为已构成违约，应承担归还借款本金并支付利息的民事责任。诉讼中，原告主动放弃部分利息，系原告对自己实体权利的处分，不损害被告及其他人利益，本院予以认可。原告要求被告归还借款本息300万元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原、被告双方为保证债权的实现签订《抵押合同》，被告将自有房屋作为抵押物对原告债权设立抵押担保，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，抵押合法有效。原告要求被告不履行债务时，原告有权对该抵押财产以折价或者以申请拍卖、变卖该财产的价款优先受偿债权的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条和《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条的规定，判决如下：
一、由被告陈孟宏于本判决生效之日起15日内归还原告陈欣借款本金273万元，支付利息27万元，本息共计300万元。
二、如被告陈孟宏不履行上述第一项还款义务，原告陈欣所有权对被告陈孟宏设定抵押担保的房屋作为抵押物以折价或者以申请拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈孟宏所有。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30800元，由被告陈孟宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 艾可书
审 判 员 孙文德
人民陪审员 石春红
二〇一四年九月十日
书 记 员 陈 旋
附：本案所适用的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
四、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的
费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。