浙江省慈溪市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0282执异67号
案外人：慈溪宝利丰汽车销售服务有限公司。住所地：慈溪市白沙路街道开发大道****号。统一社会信用代码：91330282MA2812EFOG
法定代表人：汤琪，该公司董事长。
委托代理人：文彪，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。
申请执行人：上海银行股份有限公司宁波慈溪支行。住所地：慈溪市三北大街*******号。组织机构代码：68107497-9
代表人：邵园南，该支行行长。
委托代理人：刘炯杰，浙江达鹏律师事务所律师。
被执行人：慈溪市车之家汽车服务有限公司。住所地：慈溪市白沙路街道南二环线东段。组织机构代码：72406764-9
法定代表人：叶义琴，该公司执行董事。
被执行人：华雪峰，男，1972年4月24日出生，汉族，住慈溪市浒山街道中泰都市。
被执行人：罗利聪，女，1976年3月31日出生，汉族，住慈溪市浒山街道中泰都市。
被执行人：慈溪合众汽车销售服务有限公司。住所地：慈溪市白沙路街道东三环南路*******号。组织机构代码：56700197-9
法定代表人：叶义琴，该公司执行董事。
本院在执行上海银行股份有限公司宁波慈溪支行（以下简称上海银行）与慈溪市车之家汽车服务有限公司（以下简称车之家公司）、华雪峰、罗利聪、慈溪合众汽车销售服务有限公司（以下简称合众公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人慈溪宝利丰汽车销售服务有限公司（以下简称宝利丰公司）于2016年12月26日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
案外人宝利丰公司称，2011年4月19日，案外人与合众公司签订土地使用权租赁合同一份，租赁了合众公司位于慈溪市白沙路街道开发大道2509号慈地储（城区）1046#地块，土地用途为汽车4S店，租期20年，双方之间的具体权利义务关系详见合同，其中涉案土地为上述租赁土地的一部分。2011年12月19日，双方又签订了补充协议，将租金进行了调整。案外人认为，土地使用权租赁合同具有真实性，且在抵押之前签订了租赁合同，并已按约支付租金和实际占有使用租赁土地，故享有合同项下的租赁权，请求对合众公司位于慈溪市白沙路街道高河塘村梅林路西侧A#的土地使用权（土地证号为慈国用（2011）第0180**号）带租拍卖，租赁期限至2031年4月18日止。
案外人为证明其主张成立，向本院提供如下证据：
1、土地使用权租赁合同二份，证明案外人于2011年4月19日与合众公司签订涉案土地20年的租赁合同，后于2011年12月29日签订补充协议，调整租金的事实；
2、建设工程施工合同、建设工程委托监理合同各一份及付款凭证，证明案外人系涉案土地上的建设主体，并投入巨额资金，说明20年的租赁期限是真实有效的事实；
3、租金支付凭证，证明案外人按照租赁合同支付了租金的事实。
申请执行人上海银行辩称，第一、涉案土地使用权第一次抵押给上海银行的时间为2011年5月9日，且延续至今。合众公司在办理第一次抵押登记时，未反映有租赁或他人使用的情况，故不存在先租赁一事实；第二、依照租赁合同的约定，该合同生效要件为交付土地之日生效以及该土地需保持三通状态起算租赁时间，而案外人并未提供相关证据证明，故合同在签订时尚未生效，租赁不可能在抵押权设立之前。据此，请求驳回案外人的异议。
申请执行人为证明其主张成立，向本院提供如下证据：
1、最高额抵押合同和他项权证各三份，证明涉案土地使用权从2011年5月9日起一直延续至今的事实；
2、承诺书一份，证明案外人知晓上海银行对涉案土地享有抵押权，并确认抵押权优先的事实。
本院查明：2011年4月19日，案外人与合众公司签订土地使用权租赁合同一份，其中约定，合众公司位于慈溪市白沙路街道开发大道2509号慈地储（城区）1046#地块、土地面积为12597.88平方米的土地使用权出租给案外人；土地用途为其他商服用地；合众公司保证该土地的三通（水通、电通、路通），并有义务协助案外人办理相关水、电等设施的报装，在此条件满足的前提下为租赁起始日，租赁时间为20年；前三年每年租金为75.6万元，以后每三年上浮7%。租金按年支付，每年支付一次，先付后租；租赁合同自合众公司交付该土地之日起生效；合同还对其他事项进行约定。2011年6月22日，案外人支付第一年租金75.6万元。同月29日，合众公司办理临时用电。2011年11月15日，合众公司取得建筑工程施工许可证。2011年12月27日，税务机关开具发票，品目为房租20110419－20120418，金额为965444元。2011年12月29日，案外人与合众公司又签订土地使用权租赁合同一份，双方将前三年每年租金调整为965444元（含税费），其它合同内容与上一份合同内容约定一致。2012年1月21日，案外人支付租金209444元。
另查明：2011年3月30日，合众公司原有的土地证被注销，取得慈国用（2011）第018016号、慈国用（2011）第018018号、慈国用（2011）第018017号共计三本土地证，分别对应土地A区块、B区块和C区块。租赁合同约定的土地使用权为A区块和B区块。2011年5月9日，上海银行就A区块的土地使用权，取得他项权利证书，他项权证号为慈他项（2011）第00332号。2013年4月16日，案外人向上海银行出具承诺书，内容为我公司知晓并同意合众公司在租赁期间将其所租赁土地抵押给贵行，同时承诺不对外转租，如受信人不能偿还借款，贵行对抵押物有优先处置权。2013年4月17日，上海银行办理了上述他项权证的注销登记，并于同日办理抵押登记，取得慈他项（2013）第00205号的他项权利证书。2013年11月27日，上海银行办理了慈他项（2013）第00205号他项权证的注销登记，并于同日办理抵押登记，取得慈他项（2013）第00626号的他项权利证书。抵押登记时间自2013年4月17日起至2016年4月8日止。2015年9月23日，本院作出（2015）甬慈商初字第583号民事判决，其中判决第五项确定若车之家公司未履行上述判决确定的付款义务，则上海银行对合众公司提供抵押的慈他证2013第00626号土地他项权利证明书项下的土地使用权享有优先受偿权。2016年1月5日，上海银行向本院申请执行。2016年2月1日，本院作出（2016）浙0282执43号执行裁定，向慈溪市不动产登记服务中心办理了A区块房地产的查封登记。
本院认为：上海银行虽然于2011年5月9日就A区块的土地使用权办理了抵押登记，但于2013年4月17日办理了注销登记，结合上海银行自认车之家公司在注销抵押登记前已清偿债务的事实，证明上海银行于2011年5月9日就A区块的土地使用权设定的抵押权已消灭；根据案外人于2013年4月16日向上海银行出具的承诺书，说明上海银行知晓案外人在先租赁的事实，但上海银行仍然于次日设定抵押权。据此，本院认定A区块的土地使用权先租赁后抵押，应对案外人的租赁权予以保护。案外人提出的异议成立，本院予以支持。现案外人认为租赁期限至2031年4月18日止，本院予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
案外人慈溪宝利丰汽车销售服务有限公司提出的执行异议成立。本院对慈溪合众汽车销售服务有限公司位于慈溪市白沙路街道高河塘村梅林路西侧A#的土地使用权（土地证号为慈国用（2011）第0180**号）进行带租拍卖，慈溪宝利丰汽车销售服务有限公司享有的租赁权至2031年4月18日止。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 何 旭 强
审 判 员 徐 人 卫
代理审判员 胡 超
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 施淑芳（代）