湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终457号上诉人（原审被告）湘潭宏通置业有限公司，住所地湘潭市吉安路毕加索公寓。法定代表人朱丽叶，该公司董事长。委托代理人叶宇林，湖南惟明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）唐亚平。上诉人湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）因与被上诉人唐亚平商品房预售合同纠纷一案不服湖南省湘潭县人民法院（2015）潭民一初字第1047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏通公司的委托代理人叶宇林、被上诉人唐亚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年11月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于易俗河镇凤凰东路以北宏通·御景湘C区3号幢干货区一层31号房，建筑面积为6.37平方米，总价款77189元。合同第十条约定：被告应当在2013年1月30日前，在商品房符合具备水通、电通并达到各业态区域使用条件的情况下，由被告将商品房交付原告使用。合同第十一条约定，被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.03%向原告支付违约金。合同第十三条交接约定如下：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当符合本合同第十条规定的条件，并签署交接单。合同第十五条约定，房屋产权证由被告委托专人办理，原告对被告委托的办证人员在办证过程中的一切行为均予以认可，按规定应向国家交纳的税费，由原告承担，被告应在商品房竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和相关资料；被告应当在商品房交付之日起60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付购房款77190元和办理房屋权证的税费5088元，共计82278元。此后，原、被告一直未办理房屋交接手续，被告也未为原告办理房屋权属登记。原告多次与被告交涉，2015年1月9日，原告等七位业主与被告签订了《关于易俗河农贸市场商铺买卖遗留问题的协议》，协议内容如下：“一、甲方（被告）保证乙方（原告）在2015年2月15日前领取房屋产权证和土地使用证；二、如果甲方在2015年2月15日前未办好两证，则同意乙方退房要求，每位业主各退款贰万元，余款在2015年6月30日前付清；三、七位业主尽可能帮助甲方销售房屋，若销售不成，则仍按方案一、二办理”。但约定期限届满后，被告仍未为原告办理好相应房屋产权证和土地使用证。原告遂诉至法院。另查明，被告未按合同约定以书面形式通知原告办理房屋交接手续，被告主张通过公司刘济群和湘潭红枫叶广告传媒有限公司以电话和短信的形式通知原告办理房屋交接手续，但被告提交的证据不足以证明原告已收到了被告办理房屋交接手续的电话和短信，也没有证据证明在2013年1月30日，原告所购商品房已符合合同约定的交付条件。原判认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依照合同严格履行各自的义务，现原告已按约向被告交付了购房款及办理房屋权证的税费，但被告至今未向原告交付房屋及办理房屋权属登记，原告请求解除合同并退还购房款，符合双方合同约定的解除条件，被告提出原告的起诉和行使合同的解除权已超过诉讼时效，已丧失胜诉权，因原告多次向被告主张权利，原、被告又在2015年1月9日就房屋权证的办理重新签订了协议并约定了退房退款（实即解除合同）的条件，因此，该案的诉讼时效已中断，时效期间应从2015年1月9日起开始重新计算，原告行使合同解除权也应从2015年2月15日起开始计算并在一年内行使，现原告于2015年6月向本院起诉，均未超过诉讼时效和行使合同解除权的期限，对被告的抗辩意见应不予采纳，被告提出是原告未提交办理房屋权证的相关资料才致使房屋权证无法办理，因原、被告签订的《商品房买卖合同》和后来达成的协议均未明确约定应由原告提交哪些办理房屋权证的相关资料，被告虽然提交了个人的手机短信记录复印件，但不能看出该信息何时发送给原告，并证明原、被告双方约定了如果原告不按时提交相关资料则作为原、被告双方不能解除合同或解除合同被告不退款的条件，因此，被告的该抗辩理由也不能成立。原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并退还已付的购房款及税费，应予以支持。原告请求被告支付违约金1273.64元，2015年1月9日，原、被告的协议是对原、被告就购房合同，双方所负的义务重新约定，因该协议没有约定被告如不履行义务即要支付违约金，故对原告的此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、依法解除原告唐亚平与被告湘潭宏通置业有限公司2012年11月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后三日内返还原告唐亚平购房款及办理房屋权属登记的税费共计82278元；三、驳回原告唐亚平的其他诉讼请求。本案受理费1888元，由被告湘潭宏通置业有限公司负担。一审宣判后，宏通公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人没有准备相关资料，是导致不能如期办证的根本原因。从房地产办证流程而言，上诉人负有的仅为“协助办证”义务，在办理相关权属证书的过程中，除了房地产开发商应备齐的资料外，被上诉人本身也需要准备其应提交的资料，而当房地产开发商将相关资料备齐交付给办证机关后，被上诉人亦可自行办理权属证书，因此办理权属证书并非上诉人的法定义务，将资料备案登记才是房地产开发商的法定义务，人民法院应当尊重法律与交易习惯，作出切合实际的认定。二、被上诉人办证需要准备哪些资料，并不是民事主体合同约定的范畴。办理房产证，土地使用权证，被上诉人作为权利人，需要准备哪些资料，不是房地产开发商决定，也是买受人决定，而是属于房产部门、土地管理部门的职权范围。一审错误的认定由于未明确约定应由被上诉人提交哪些办理产权证的相关资料，被上诉人不准备相关资料，导致办不了房屋所有权，土地使用权证，责任在被上诉人。一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的合同错误。三、2015年1月9日的协议是无效的，据此作出的判决是不公平的。何时取得产权证并非上诉人所能控制的范围，因此将取得房屋所有权、土地使用证作为其合同义务本身即可能存在履行不能的问题。本案协议签订于2015年1月9日，约定在2015年2月15日办好两证，将37日界定为取得权属证书的时间，事实上不仅约束了上诉人，也同时为办证机关设立了时间，事实上这种未经第三人同意即为第三人设立义务的民事法律行为是无效的。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人答辩称：被上诉人在交纳办证费时已按上诉人的要求如实提供并交纳了相关证件及资料。根据双方签订合同第四条第二款，是被上诉人委托宏通置业办理产权证。根据合同的第十一条第一款规定，逾期交房超过30日后，被上诉人有权解除合同。根据合同第十五条第三款规定，房产证在商品房案合同约定时间（即2013年1月30日交房后12个月内交付，即2014年1月30日），国土权证在商品房按合同约定交房后的18个月（即2014年7月30日）内交付，上诉人未在以上的约定时间内把产权证交付给被上诉人。双方于2015年1月9日签订的协议是在上诉人违约的情况下被上诉人通过调解协商再多给上诉人37天时间办证，但事实是上诉人并未按合同履行义务，至今未办好产权证。一审判决公平公正，请求二审维持原判。二审期间，上诉人向本院提交业主委员会备案登记表一份和《关于湘潭县“宏通御景湘”小区业主委员会成立的说明一份》，拟证明2015年8月8日，宏通置业有限公司已经为御景湘小区1600多户业主办理了相关产权证。被上诉人质证认为，上述证据与本案无关，是隔壁的小区，而且当时和他约定是2014年7月30日办理好产权证。本院认证认为：该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被上诉人未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格遵照履行。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有转移标的物所有权的义务，因此，在商品买卖合同中，为买受人办理相关权属证书用以转移房屋所有权的义务是出卖方的主合同义务；同时，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中第十五条也约定产权证由上诉人负责办理且双方还约定了办理期限。上诉人主张只是协助被上诉人办理产权证的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人主张导致不能如期办证的根本原因是被上诉人没有准备相关的资料。上诉人仅提交了需要被上诉人提交资料的个人手机短信记录，该证据不能反映信息是何时发送给上诉人，亦不能反映被上诉人拒不提供相关资料；同时，被上诉人已依约足额交纳了房款及契税、办证费用。故上诉人关于导致未依约办理好产权证的根本原因是被上诉人未准备相关资料的主张，证据不足，本院不予采纳。上诉人与被上诉人约定37天办理好产权证，是双方的真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，双方应当按约履行，同时该协议仅约束合同的双方当事人，并不影响合同以外第三人的权利义务。上诉人主张该该协议未经办证机关同意即为其设立了办证时间期限，该行为无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决依据双方合同约定的解除条件依法解除上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同，并无不当。上诉人诉称一审判决解除双方合同错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法、处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1888元，由上诉人湘潭宏通置业有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 罗 亮代理审判员 王 芳代理审判员 刘娇琳二〇一六年六月二十九日代理书记员 刘 欣附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。