宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0104民初1340号
原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
负责人郑海峰，该支行行长。
委托代理人苗红伟，该分行客户经理。
委托代理人徐鈳，该分行客户经理。
被告金玉宝，男，1959年8月5日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区永宁县。
被告马玉琴，女，1958年12月3日出生，回族，职业不详，住宁夏回族自治区永宁县。
被告宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人郭玮，该公司董事长。
委托代理人朱琦娜，宁夏朔方律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行与被告金玉宝、马玉琴、宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苗红伟、徐鈳，被告金玉宝及被告逸家房地产公司委托代理人朱琦娜到庭参加诉讼，被告马玉琴经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2010年12月30日，原告与被告金玉宝、马玉琴、逸家房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定金玉宝向原告借款613000元用于购置营业房，借款期限96个月，金玉宝、马玉琴以其购买的涉案房屋为该笔借款提供抵押担保；逸家房地产公司为金玉宝的保证人，为该笔借款提供连带责任保证。合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告未按约偿还借款本息。为此诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告金玉宝、马玉琴向原告偿还借款本金293729.35元、利息17902.74元（截止2015年12月30日，利率按合同约定执行），利息主张至借款还清之日；3、原告对被告金玉宝、马玉琴提供的抵押物享有优先受偿权；4、被告逸家房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告金玉宝承认原告的全部诉讼请求，并称涉案房屋至今并未交付。
被告马玉琴未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。
被告逸家房地产公司辩称，涉案借款合同不具备解除条件，原告主张的利息过高，申请人民法院予以调整；借款本息应先由被告金玉宝、马玉琴偿还，即使逸家房地产公司承担保证责任，也应当在合理范围内承担。
经审理查明，2010年12月30日，原告与被告金玉宝、马玉琴、逸家房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定金玉宝向原告借款613000元用于购买由逸家房地产公司出售的位于银川市兴庆区某营业房，借款期限96个月，截止2018年12月30日，实际发放日与到期日以借款借据为准；贷款利率以基准利率水平上浮10%，月利率为5.86666‰；利率调整的，依据利率调整当日的基准利率及上述上浮幅度在每年1月1日调整；金玉宝授权原告将贷款直接划入逸家房地产公司的账户，还款方式为按月等额本金还款；合同项下借款逾期的，原告有权按罚息利率计收罚息和复利，罚息利率在借款利率基础上加收50%确定；金玉宝不按合同约定按时足额偿还借款本息的构成违约，原告有权解除借贷关系，宣布贷款立即到期；金玉宝、马玉琴以从逸家房地产公司购买的涉案房屋为该笔借款提供抵押担保；逸家房地产公司为金玉宝的该笔借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金等费用提供连带责任保证，保证期间的约定有两种，一、为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，原告根据合同约定宣布债务提前到期的，保证期间至原告宣布的债务提前到期日后两年止；二、为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；但双方并未对该两种保证期限作出选择。被告金玉宝在借款人处签名盖章，原告在贷款人处盖章，被告逸家房地产公司在保证人处盖章，被告金玉宝、马玉琴在抵押人处签名盖章。2010年12月30日，双方将上述抵押的房产办理了预告登记，登记的义务种类为预购商品房抵押权预告登记，权利人为原告，义务人为被告金玉宝。2010年12月30日，原告向被告金玉宝发放贷款613000元，并依被告金玉宝的授权将贷款划至被告逸家房地产公司账户。被告金玉宝逾期还款，截止2015年12月30日，尚欠原告借款本金293729.35元、利息17902.74元。
另查明，被告金玉宝、马玉琴系夫妻关系。
本院认定的上述事实，有原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、预告登记证明、借款凭证、还息明细、被告金玉宝与被告马玉琴的结婚证复印件及庭审中原告、被告金玉宝、被告逸家房地产公司的相关陈述为证，以上证据经法庭质证审核，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。
本院认为，原告与被告金玉宝、马玉琴、逸家房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约向被告金玉宝发放贷款，被告金玉宝未按约还款，构成违约，原告要求解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院予以支持。合同解除后，被告金玉宝应偿还原告借款本金293729.35元、支付截止2015年12月30日的利息17902.74元，并按合同约定的利率支付自2015年12月31日至本判决确定的还款之日的利息。被告马玉琴与被告金玉宝系夫妻关系，涉案债务属其夫妻共同债务，被告马玉琴应与被告金玉宝承担共同清偿责任。
关于原告对抵押的房屋能否行使抵押权，本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，不享有优先受偿权。
关于被告逸家房地产公司的担保责任，本院认为，原告与被告逸家房地产公司在本案借款合同中对保证期间作了两种约定，原告的起诉均未超过约定的保证期间，故对原告要求被告逸家房地产公司对被告金玉宝、马玉琴的上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。因原、被告对借款利息作了明确约定，且不违反法律规定，故本院对被告提出的调整利息的意见，不予采纳。被告马玉琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行与被告金玉宝、马玉琴、宁夏逸家房地产开发有限公司于2010年12月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告金玉宝、马玉琴于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行借款本金293729.35元、支付利息17902.74元（截止2015年12月30日），并支付自2015年12月31日至本判决确定的还款之日的利息（利率按合同约定执行）；
三、被告宁夏逸家房地产开发有限公司对被告金玉宝、马玉琴的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6274元，由被告金玉宝、马玉琴、宁夏逸家房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 任旭昊
人民陪审员 边慧娟
人民陪审员 刘必武
二〇一六年六月十三日
书 记 员 李金玉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。