杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第579号
原告。反诉被告）：浙江广通房地产集团有限公司。
法定代表人：王学农。
委托代理人。特别授权代理）施海寅。
委托代理人。特别授权代理）毛孝珍。
被告。反诉原告）：杭州天外天贸易有限公司。
法定代表人：王之江。
委托代理人。特别授权代理）应宏伟。
原告浙江广通房地产集团有限公司（以下简称广通某）为与被告杭州天外天贸易有限公司（以下简称天外天公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员郭丁观，与人民陪审员胡亦安、徐雪梅组成合议庭，在本案审理过程中，天外天公司提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2014年5月28日、2015年4月9日两次公开开庭进行了审理。广通某委托代理人施海寅、天外天公司委托代理人应宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广通某起诉称：2008年7月28日，广通某与天外天公司经协商后签订《房屋租赁合同》，天外天公司承租广通某所有的位于湖墅北路91号（新门牌××号）房屋，共包括二、三、四楼及一楼大厅50平方米，一楼扶梯旁30平方米，总建筑面积1000平方米。合同约定租赁期自2008年9月2日至2009年7月31日止，租金为每年12万元。之后，双方就合同到期后双方续签租赁合同事宜沟通协商，但均无法达成一致。租赁到期后，天外天公司拒不腾退归还房屋，也没有支付任何费用，广通某多次与天外天公司沟通均无果。天外天公司的行为已严重违反合同约定，现广通某诉至法院要求判令：1.天外天公司赔偿原告损失303.66万元（从2009年8月21日算至2013年8月20日），最终算至被告履行完毕之日止；2.诉讼费由天外天公司承担。2.天外天公司腾退房屋。
天外天公司答辩称：1.广通某与天外天公司于2008年7月28日签订案涉《房屋出租合同》属实，合同合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。合同第二条虽然明确租赁期为一年，但合同第五条同时约定案涉房屋拆除前，双方同意每年重签一次上述房屋租赁合同，租金不变，说明这是一份附租赁期限条件的房屋租赁合同，并非实际租赁期限为一年。广通某主张双方租赁期限已届满进而主张损失无事实与法律依据。2.天外天公司已按约定支付第一年租金，但广通某并未按合同约定及时交付租赁房屋，二楼房屋拖至2008年9月5日才交付，四楼2间房屋和扶梯旁1间房屋至今仍未交付。且广通某并未提供天外天公司正常利用该租赁房屋进行合法经营所需的房屋所有权相关资料，导致天外天公司至今也无法实现利用该租赁房屋依法经营的目的，基于广通某先前违约行为，其无权要求天外天公司承担其所谓的损失。3.正因案涉合同系附租赁期限条件的租赁合同，合同约定的一年期满后，天外天公司仍实际使用案涉房屋，广通某从未提出异议，也未主张解除租赁合同，应视为双方房屋租赁合同关系继续存在。如果因天外天公司违约不支付租金，广通某主张的也应是租金而不是所谓的损失，故其主张的所谓损失无事实与法律依据，主张租金的诉讼时效期限为一年，故原告主张的租金最多只能算起诉当年租金，其余均超出诉讼时效，不应受法律保护。
天外天公司反诉称：2008年7月28日，天外天公司与广通某签订《房屋出租合同》，约定广通某将坐落于杭州市湖墅北路91号（新门牌××号）二、三、四楼及一楼大厅50平方米，一楼扶梯旁30平方米，总共建筑面积1000平方米房屋出租给天外天公司使用。租赁期自2008年8月1日起至2009年7月31日止，房屋年租金为人民币12万元，租金一年一付，先付后用，第一期租金12万元于签定合同当日支付。房屋拆除前，广通某同意重新签定关于上述房屋租赁合同，合同仍为一年一签，租金不变。租用期间如遇因开发建设、道路拓宽等原因需拆除的，合同自然终止，其租金按实际使用时间计算。属天外天公司出资投入的装潢、设备等所产生的赔偿费以及由于拆迁等原因而导致的搬迁所产生的搬迁赔偿费归天外天工地所有等。合同签订后，天外天公司即按约支付广通某租金12万元，并委托有关单位对所租房屋进行旅店装修设计、施工。后因广通某始终不提供天外天公司办理旅店合法经营所需的房屋权属证书等相关资料，天外天公司因此不能完成旅店工商登记，旅店无法开业，一楼大厅也无法经营使用。另外，广通某也并未按约定交付房屋，二楼房屋拖至2008年9月5日才交付，四楼2间房屋和扶梯旁1间房屋至今仍未交付。2009年2月3日，天外天公司发函广通某要求其赔偿不提供办理营业执照所需房屋权属资料造成的投资损失。虽经数次沟通，天外天公司亦按广通某要求在相关协议上签字，但广通某均以各种理由推脱。直至2009年3月，广通某法定代表人王学农因涉嫌犯罪被杭州市人民检察院批准逮捕，公司彻底陷入无人管理状态，也失去联系。无奈之下，天外天公司只能将原设计的部分旅店房间低价提供给他人临时居住使用，以尽量减少损失。鉴于广通某上述违约行为，天外天公司要求判令：1.广通某继续履行双方于2008年7月28日签订的《房屋租赁合同》，交付原告办理合法经营手续所需的涉案房屋权属证书及房屋结构的复印件，交付四楼二间房屋及一楼扶梯旁30平方米房屋；2.广通某赔偿天外天公司损失150万元；3.诉讼费用由广通某承担。
广通某针对天外天公司的反诉答辩称：双方签订出租合同，是双方真实意思表示，合法有效。合同第二点已明确广通某已将出租房屋交付给天外天公司使用。天外天公司是明知该房屋的现状下承租的，合同未说明天外天公司承租是为了开设旅店。根据合同第七点，天外天公司在接受该房屋现状下是不可能开办旅店的，因此根据合同的约定，天外天公司无权要求广通某提供材料给予其办理公司注册。事实上是天外天公司在承租房屋后不断要求广通某降低租金，广通某不同意而合同未能续签，天外天公司的诉请没有事实和法律依据。
广通某在举证期限内，提交了下列证据：
1.房屋租赁合同，证明双方自主协商签订合同，就相关租赁事宜作出约定。
2.合作经营协议书，证明双方就续签合同事项多次沟通协商，但未达成一致意向。
3.律师函，证明广通某发函天外天公司要求协商解决腾退房屋并赔偿损失事宜，但被告未予回应，沟通未果。
4.房屋租赁合同，证明广通某要求天外天公司予以赔偿的参照依据。
5.证人周某清（广通某员工）证言，证人陈述其于2000年入职广通某，2006年开始管理公司物业，收租事宜均是由其接手。其通过朋友介绍认识天外天公司法定代表人王之江，王之江表示要租房子，证人领其看了案涉房子后签了合同，合同文本是由公司专人负责打印的。案涉房屋已全部交付，其中三楼楼梯口的60多方是不包括出租面积内的。在签订合同时王之江并未说明租房的具体用途，王之江也明知房屋是工商银行的，广通某并不掌握房产证。2009年7月证人向王之江催讨房租，但王之江经常说放着再说，后又陆续催讨过几次，王之江表示要房屋转租出去再说。到2012年4月公司正式发函向其催讨。
天外天公司在举证期限内提交了下列证据：
1.房屋出租合同，证明双方就案涉房屋租赁达成协议，明确约定天外天公司租用案涉房屋至拆除时止，年租金12万元，租金一年一付等内容。
2.收条、收据，证明天外天公司支付广通某第一期租金12万元。
3.装修设计图纸、预算清单，证明租赁协议签订后，天外天公司为经营旅店委托他人设计、装饰的事实。
4.装饰单位证明及营业执照，证明天外天公司委托装修支付35万元，后因原告未提供房屋房产证及相关资料，导致旅店无法经营事实。
5.装修前后现场照片，证明天外天公司委托他人装修旅店事实，具体以实际现场为准。
6.借房协议、安置协议、产权证复印件，证明广通某提供给天外天公司的租赁房屋权属来源资料，但提供的产权证资料与案涉合同无关。
7.房屋查询记录，证明案涉房屋产权登记为湖墅北路91号2幢，用途为非住宅，权利人为中国工商银行湖墅支行，1-4层总建筑面积1325.04平方米。
8.函，证明广通某提供虚假房产资料后，重新向产权人报告要求提供案涉房屋所有权证复印件，但最后仍未提供。
9.函，证明在广通某不提供房产证后，天外天公司发函要求其赔偿损失。
10.招待所营业执照，证明天外天公司原实际经营招待所，新承租房屋是为了经营。
11.自行车经营执照，证明天外天公司原经营招待所事实，新承租房屋是为了经营自行车商场。
上述证据经庭审质证，天外天公司对广通某提交的证据1真实性无异议，但不能证明租赁期限是一年。合同第五条第二款明确双方在房屋拆除前愿意重新签订合同，租金不变，租赁期限尚未终止。证据2真实性无异议，不存在合同续签的情况，因广通某不能在财务上以租金形式入账，才以合作经营的形式操作。证据3天外天公司有收到2012年11月7日的函，但函件并没有要求天外天公司腾退，只是协商。第二份函没有收到过。证据4系复印件，真实性有异议，且与本案无关。证据5证人周某清证言已过举证期限，证人与广通某有利害关系，证言不可信。证人陈述其口头催讨过，但没有证据予以印证。三楼的60多平方不计入租赁面积，不符合事实情况。
广通某对天外天公司提交的证据1无异议。证据2收条真实性无异议。证据3有异议。证据4形式真实性无异议，但关联性和内容真实性有异议。证据5真实性无法确认，不过当时交付给天外天公司确实是毛坯，现在是装修过了。证据6借房协议、安置协议真实性无异议，对产权证复印件不认可。证据7无异议，但双方在签订合同时对房屋面积只是大致确定下。证据8函内容真实性无法确定，签订合同时天外天公司并未说明是要经营旅馆，后在装修过程中和广通某交涉，广通某表示要看工商银行是否同意提供权属证书及是否允许经营旅店。证据9赔偿函收到过，广通某发函给工商银行但未收到回复，后广通某就此与天外天公司交涉三个月左右，因天外天公司要求降租金，后不了了之。证据10、11关联性有异议，无法证明待证事实。
综合证据的来源及与本案的关联性，本院对证据认证如下：广通某的证据1房屋租赁合同与被告1系同一份合同，双方对真实性不持异议，合同约定内容作为认定相关事实的有效依据；证据2合作经营协议书未经双方一致意思表示确认，不予采信；证据3函（2012年12月7日）天外天公司收到，本院予以采信。函（2013年6月13日）有投递签收予以印证，予以采信。证据4系复印件，来源不明，不能作为原告计算损失赔偿的依据，不予采信。证人周某清证言认证意见在裁判理由中阐述。天外天公司的证据2证明公司支付了2008年8月1日至2009年7月31日的租金事实，予以采信。证据3、4无相应的合同和支付凭证印证，案涉房屋装修工程的具体款项仅凭结算单不能确定，不予采信。证据5，广通某认可交付前为毛坯房后实际有装修的事实，本院予以确认。证据6借房协议、安置协议广通某无异议，可证明广通某使用案涉房屋的来源，予以采信。证据6产权证资料系复印件，来源不明，与待证事实缺乏关联，不予采信。证据7房屋查询记录，证明案涉房屋的产权归属，予以采信。证据8真实性不予确认。证据9广通某收到，予以确认。证据10、11与本案不具有关联性，不予采信。
综上，结合当事人在庭审中的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定事实如下：
广通某与天外天公司于2008年7月28日签订一份《房屋租赁合同》，约定：广通某自愿将座落于湖墅北路91号（新门牌××号）房屋二、三、四楼及一楼大厅50平方米，一楼扶梯旁30平方米，总共建筑面积1000平方米出租给天外天公司。该房屋现无水、电等设施。天外天公司已对出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋。租赁期自2008年8月1日起至2009年7月31日止。广通某已于2008年8月16日将出租的房屋交天外天公司使用。房屋年租金为120000元，租金一年一付，先付后用，第一期租金120000元于签订合同当日支付，天外天公司如逾期支付租金，每逾期一天，天外天公司按月租金的3%支付滞纳金。在房屋遇开发建设、道路拓宽等原因拆除前，广通某同意天外天公司重新签订上述房屋租赁合同，合同仍为一年一签，租金不变。租赁期间天外天公司拖欠租金累计十天以上的，广通某有权终止本合同，收回房屋，由此造成损失的，天外天公司应当予以赔偿。租赁期间，广通某无正方理由收回房屋的，应按月租金的三倍向天外天公司支付违约金。租赁期满合同终止，房屋的所有装修（除可动产部分）归广通某所有。合同签订后，天外天公司使用案涉房屋至今，双方未再重新签订合同，除支付2008年8月1日起至2009年7月31日的租金120000万元外，天外天公司未支付给广通某其他款项。2009年2月3日天外天公司向广通某发函要求广通某赔偿因未能提供房产证给予其办理营业执照造成的损失并退还租金，并交付四楼2间和扶梯旁一件房屋。如不能赔偿天外天公司的投资及费用。如果广通某在五个工作日内未作答复，视为认可天外天公司有权将房屋作临时住房出租至房屋拆除为止，租金收入作为公司投资及费用回收处理。广通某收到函件后未作回复。2012年11月7日、2013年6月13日广通某发函天外天公司，要求其支付拖欠的租金、腾退房屋、赔偿损失。天外天公司于2012年11月11日、2014年6月15日收取上述函件。另查明，案涉房屋的产权人为中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行，广通某与产权人协议案涉房屋从1996年12月至该房拆迁止，房屋由广通某使用。
本院认为，在案涉租赁合同明确约定的一年租赁期限届满后，天外天公司与广通某并未按照合同约定重新签订合同（一年一签），视为双方并未就案涉房屋续租达成新的合意。天外天公司主张约定的租赁期限至实际拆迁止，因拆迁事实是不确定且尚未发生的，且根据合同约定尚需双方另签合同加以确定，故天外天公司主张租赁期限至拆迁之日止无事实依据，本院不予支持。依据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故一年租赁期限届满后，广通某与天外天公司之间形成不定期租赁合同关系。广通某于2012年11月7日发函天外天公司要求腾退房屋，天外天公司于2012年11月11日收到前述函件，应视为广通某第一次明确向天外天公司提出要求终止合同。依据上述规定，通知解除不定期租赁合同，应当给予一定的合理期限，本院综合本案实际情况，酌定该合理期限为六十日，即广通某、天外天公司之间租赁合同解除的时间应为2013年1月10日。如上所述，广通某、天外天公司租赁合同到期后之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，在此期间的租金应参照原合同约定支付，即天外天公司应向广通某支付2009年8月1日至2013年1月10日的租金413333元。根据租赁合同租金为一年一付，先付后用的约定，2009年8月1日至2010年7月31日、2010年8月1日至2011年7月31日的租金、2011年8月1日至2012月7日31日的租金、2012年8月1日至2013年1月10日租金逾期支付利息分别从各时段起始日第二日开始按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，广通某主张的损失标准没有事实依据，不予支持。合同解除后，天外天公司应当向广通某交还诉争房屋，2013年1月10日之后，天外天公司占用诉争房屋无法律和合同依据，应当支付占用期间的房屋使用费。原告主张参照同地段同期的房屋租金标准，但未能提供有效证据加以证明，且未举证证明占用期间的实际损失，本院酌定按上述租赁合同约定的租金计算占用期间的房屋使用费至实际腾退之日止。天外天公司主张广通某未向其提供房屋权属证书导致其无法办证要求赔偿损失，本院认为广通某系案涉房屋的合法使用权人，其作为出租人已将租赁物交付给天外天公司，并保证租赁物符合使用状态，合同并未作案涉房屋具体使用用途或提供产权证作相关行政管理登记的约定，且天外天公司并未提供其无法办理旅店工商登记系因广通某未提供产权证的相关证据，故对其主张本院不予支持。因租赁期限届满且天外天公司未付租金导致广通某要求解除合同，故对天外天公司要求装饰装修残值损失，不予支持。关于广通某的诉请是否已过诉讼时效问题，证人周某清虽系广通某员工，但其具体经手案涉房屋租赁事宜，陈述内容较为完整且符合常理，再结合广通某发出的催讨函件，本院对广通某主张的催讨事实予以认定，天外天公司抗辩本案已过诉讼时效，本院不予采纳。天外天公司主张案涉房屋未完全交付，在其已租用、使用案涉房屋多年的实际情况下，未能举证证明未予交付的部分，故对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告杭州天外天贸易有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起一个月内向原告浙江广通房地产集团有限公司（反诉被告）腾退双方于2008年7月28日签订的《房屋出租合同》中约定的房屋；
二、被告杭州天外天贸易有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付浙江广通房地产集团有限公司（反诉被告）2009年8月1日至2013年1月10日的租金413333元及逾期支付利息（2009年8月1日至2010年7月31日、2010年8月1日至2011年7月31日的租金、2011年8月1日至2012月7日31日的租金、2012年8月1日至2013年1月10日租金逾期支付违约金分别从各时段起始日第二日开始按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至本判决确定还款之日止）；
三、被告杭州天外天贸易有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付浙江广通房地产集团有限公司（反诉被告）2013年1月11日起至实际腾退之日止房屋占用期间的使用费（使用费按每年120000元计算）。
四、驳回被告杭州天外天贸易有限公司（反诉原告）的诉讼请求。
上述当事人自动履行的，可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费30393元，由被告杭州天外天贸易有限公司（反诉原告）负担10300元，原告浙江广通房地产集团有限公司（反诉被告）负担20093元；反诉案件受理费9150元，由被告杭州天外天贸易有限公司（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭丁观
人民陪审员 胡亦安
人民陪审员 宣乐民
二〇一五年四月二十日
代书 记员 林珊珊