新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终473号上诉人（原审原告）：石河子天露节水设备有限责任公司，住所地：石河子市5小区乌伊公路210号。法定代表人：蓝军，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏斌，男，1966年7月13日出生，系该公司工作人员，住石河子市。委托诉讼代理人：单树星，新疆七合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：石河子市森力新材料科技有限公司，住所地：石河子市乌伊公路5小区210-1号。法定代表人：成玉彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑纲，新疆双信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成玉彪，男，1953年12月28日出生，住石河子市。上诉人石河子天露节水设备有限责任公司（以下简称天露公司）、石河子市森力新材料科技有限公司（以下简称森力公司）因与被上诉人成玉彪房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天露公司的委托诉讼代理人魏斌、单树星,上诉人森力公司的委托诉讼代理人郑纲到庭参加了诉讼。被上诉人成玉彪经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。天露公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，依法解除天露公司与森力公司的房屋、场地租赁协议，判令森力公司退还房屋、场地。2、被上诉人成玉彪承担连带责任。3、判令森力公司承担本案诉讼费、送达费。事实和理由：一、森力公司拒不履行合同主要债务，天露公司有权要求解除合同。森力公司不支付2014年至2015年度和2015年至2016年度的房租，经法院判决后拒不支付，天露公司无奈申请强制执行，森力公司至今仍不履行。现森力公司仍不支付2016年至2017年期间的房租，上诉人只好第三次提起诉讼追索房租。按合同约定，2017年至2018年房租又超过应支付时间半年了，被上诉人森力公司根本没有履行合同的意思表述。被上诉人森力公司拒不履行合同主要债务，一审不支持上诉人天露公司解除合同的请求违反了《中华人民共和国合同法》第94条的规定，显失公正。二、一审认定天露公司未提交森力公司存在合同义务承担不能的相关证据无事实和法律依据。天露公司已提交了第八师中级人民法院(2015)兵八民二终字第315号和（2016）兵08民终564号两份民事判决，并说明两案已进入执行程序，但森力公司至今拒不履行。根据合同约定，2017年1月17日至2018年1月16日房租又超过应支付时间半年了，被上诉人森力公司仍然拒不支付,以上证据充分证实森力公司不能履行合同义务的事实，被上诉人成玉彪应当按合同约定承担连带责任，履行给付义务。一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人森力公司答辩称：租赁合同仅是双方买卖转让协议的一部分，转让协议中既有人员也有工厂设备的转让，同时还有厂房、场地的租赁，解除租赁合同会影响已经生效及履行的转让协议的效力。森力公司同意给付租金，未付租金的原因是对租金的计算方式和数额有异议。成玉彪是森力公司的法定代表人，天露公司与成玉彪签订转让租赁协议中，成玉彪是履行职务行为，实际使用租赁房屋的主体是森力公司，本案中应由森力公司承担责任。被上诉人成玉彪未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。森力公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回天露公司主张给付租金的诉讼请求。二、天露公司承担一、二审诉讼费及送达费。事实和理由：一、一审认定事实有误。一审认定森立公司在2015年1月17日至2016年1月16日间承租房屋、场地的面积为4485.14平方米不符合事实。一审是按照2013年度的暖气费推算房屋租赁面积，但森力公司租赁的不仅包含房屋还包含库房场地，其中库房场地不存在暖气费用，森力公司与天露公司签订房屋租赁合同的租赁费是固定价，即每年租金20万元，如仅按暖气费计算租赁面积，势必会造成每平方米年租金数额的增高，以此为据所计算出的租赁房屋的费用是错误的。森力公司在2014年4月1日已将塑料车间全部退还给天露公司,其中包括成品库房的一部分，虽然退还时没有做交接记录，但客观事实存在，该面积的租赁费应予扣减。天露公司自2014年底擅自将供暖管线截断，致使上诉人租用的喷漆车间无法正常使用，这一事实已由2016兵08民终622号民事判决确认，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人租赁物的，应当相应减少租金。上诉人天露公司答辩称：森力公司在2014年、2015年这两年的租金诉讼案件中都提到了相同的事实和抗辩依据，法院生效的判决均未支持森力公司的抗辩请求和所引用的事实。法院对是否需要减免租金承担维修以及赔偿损失问题都已经作出了终审判决。森力公司的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回。被上诉人成玉彪未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。天露公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2016年1月17日至2017年1月16日的房租165947.28元及2016年1月17日起至判决生效期间的利息损失（按年利率5.6%计算）；2、解除原、被告房屋、场地租赁协议，退还房屋、场地，并判令被告支付退还房屋、场地期间的租金及利息损失；3、由被告承担案件受理费及送达费。一审法院认定事实：2013年1月14日，原告天露公司（甲方）与成玉彪（乙方）签订资产买卖合同一份，该合同约定，甲方建材项目及操作员工由乙方实际经营管理，2012年亏损400万元，连续亏损达900万元，为了彻底扭转甲方的亏损局面，甲方将建材项目木塑设施设备整体出售给乙方，售价为10000元人民币。双方经协商达成如下条款：一、甲方为优化企业资产及经营，决定将建材项目木塑设施设备整体出售给乙方；本条所述木塑设施设备整体出售包括木塑生产经营的管理人员及实际操作员工。二、甲方出售给乙方的木塑设施设备由乙方另行注册新的企业，由新企业独立生产经营，自负盈亏，独立承担一切责任。三、乙方应在2013年1月18日前成立新公司，若乙方未能成立新公司，产生后果由乙方承担。四、甲方出售给乙方的木塑设施设备主要包括如下资产：1、所有建材现使用的机器设备（除正在打官司的自动喷漆线和双方共同使用的设备)；2、所有建材现使用的模具和设备配套的配电箱，配电箱如果乙方不从事木塑产业而转卖设备时，应完全归还甲方，相反，则归乙方；3、现库存所有建材使用的原料；4、所有建材成品及半成品，以新公司成立为界限，之前甲方签订的供货合同，未履行部分由新公司继续履行，甲方收取的预付款不再支付给乙方及新公司，但后续货款由新公司收取；5、宝马车一辆；6、建材车间现使用的电脑；7、建材车间现使用的办公桌椅；8、建材车间现使用的配电系统（挤出车间东南角整体)，新公司拥有使用权，产权归甲方；9、所有建材方面的知识产权应无偿转让给新公司；甲方出售给乙方的木塑设施设备与前述资产范围不一致的，以实际出售的资产清单为准。五、甲方建材木塑业务的员工（以员工名册为准，共39人），由乙方全部接收，由乙方成立的新公司另行与员工签订劳动合同，如出现任何经济、劳动纠纷及所有费用，由乙方及新公司承担责任。六、乙方的新公司成立之前，甲方公司项目资金归甲方所有，在新公司成立前甲方公司的任何债权债务由甲方享有和承担，其中，代理商铺货转让给乙方，乙方向甲方支付此费用，自新公司成立之日起，建材未挂账部分欠款由乙方承担。七、2013年1月14日之前的所有费用及人工工资均由甲方支付。八、2013年1月至4月的冬季取暖费用由甲方公司承担，此后的暖气费等一切费用由新公司负担。九、乙方新公司租用甲方现建材使用挤出车间、成品车间、展厅（一楼西）、粉碎场地，至丽润公司开发此土地为止，但乙方及新公司不得转租他人。待丽润公司进行开发前半年，乙方无条件搬出，甲方不承担任何费用；乙方新公司租赁甲方前款厂房、场地的租金，自新公司成立之日起，第一年免费，以后每年租金为人民币200000元，先付后用；甲方收取乙方租金，不开具发票，若需开具发票，税金由乙方承担；第二年乙方需承担相应面积的土地税；若乙方不从事木塑行业生产经营的，乙方应将上述厂房及场地依原样交给甲方，未经甲方书面同意，不得拆、建；乙方不得转租、转卖或与他人合伙在此经营生产。十、乙方新公司成立之后，若有关税务部门追溯当时建材的税收，应由甲方公司承担，水电费用以新公司成立之日为界各自承担。十一、乙方新公司人员（含乙方接受甲方的原员工）的就餐方式，仍沿用甲方公司的方法，费用由乙方新公司承担。十二、乙方所接收甲方的资产等所有财务，甲方不提供发票。十三、本合同所述乙方及新公司的义务承担出现不能时，由乙方承担，乙方对新公司应承担的义务及责任向甲方承担无限连带责任。十四、甲方若代售新公司产品，执行最优惠代理商价格（其余略)。2013年1月17日，被告森力公司注册成立，该公司类型为有限责任公司，股东为成玉彪、成垚、戚安利，法定代表人为成玉彪。资产买卖合同签订后，原告按照合同约定将建材设备设施、原材料等移交被告森力公司，被告森力公司也按合同约定接收并安置了原告的原员工。2013年1月17日至2014年3月31日，被告森力公司实际租赁原告的房屋面积为5405.50平方米。2014年4月1日，被告退还原告塑料承建工房905.36平方米和女工更衣室15平方米。被告自2014年4月1日至2016年1月16日实际租赁原告房屋面积为4485.14平方米（5405.5平方米-920.36平方米）。2015年1月14日，原告向该院提起诉讼，要求确认双方签订的资产买卖合同第九条合法有效，依法解除资产买卖合同第九条的约定，被告森力公司给付其2014年至2015年房租173217.53元，给付2014年至2015年土地使用税43939.78元，赔偿利息损失21715.73元（计算公式：217157.31元×10%×1年，2014年1月17日至2015年1月16日），返还合同中约定的租赁物“挤出车间、成品车间、展厅（一楼西）、粉碎场地”。该院于2015年8月21日作出（2015）石民初字第403号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。2015年11月19日，本院作出（2015）兵八民二终字第315号民事判决，判决撤销石河子市人民法院（2015）石民初字第403号民事判决；森力公司给付天露公司2014年1月17日至2015年1月16日房屋租金172851.12元、土地使用税35286.3元、赔偿利息损失9700.18元，驳回天露公司的其他诉讼请求。2016年1月11日，原告向该院提起诉讼，请求判令：1、被告森力公司给付原告2015年1月17日至2016年1月16日的房租165947.28元及2015年1月17日起至判决生效期间的利息损失（按年利率5.6％计算)；2、被告森力公司给付原告2015年1月17日至2016年1月16日土地使用税35321.61元及本案起诉之日起至判决生效期间的利息损失(按年利率5.6%计算）；3、被告森力公司给付原告2015年1月17日至2015年11月20日房租的利息损失8066.39元[172851.12元×5.6%÷12个月×10个月（2015年1月17日至2015年11月20日）];4、被告森力公司给付原告2014年1月17日至2015年1月16日土地使用税的利息损失1646.6元[35286.30元×5.60%÷12个月×10个月（2015年1月17日至2015年11月20日）];5、解除原、被告的房屋、场地租赁协议，退还房屋、场地，并判令被告森力公司退还房屋、场地期间的租金及利息损失。2016年3月14日，该院作出（2016)兵9001民初372号民事判决。原告和被告森力公司均不服，提出上诉。2016年11月25日，本院作出（2016）兵08民终564号民事判决，判决：一、维持石河子市人民法院（2016）兵9001民初372号民事判决第一项、第三项和第四项，即：被告森力公司给付原告天露公司2015年1月17日至2016年1月16日房屋租金165947.28元及利息损失（自2015年1月17日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率5.60%计算）;被告森力公司赔偿原告2014年至2015年度房屋租金的利息损失8066.39元；驳回原告的其他诉讼请求。二、撤销石河子市人民法院（2016）兵9001民初372号民事判决第二项，即被告森力公司给付原告2015年1月17日至2016年1月16日土地使用税13455.42元；三、森力公司给付天露公司2015年1月17日至2016年1月16日土地使用税35286.3元。2016年1月15日，森力公司向该院提起诉讼，称喷漆车间暖气片发生爆裂，要求天露公司赔偿其经营损失300000元，履行房屋修缮义务，承担修缮费用14000元，减免租金6557.97元，解除双方之间的租赁合同关系。2016年6月1日，该院作出（2016）兵9001民初808号民事判决，判决天露公司将通往喷漆车间的供热管线恢复原状，达到可以正常供暖状态；驳回森力公司的其他诉讼请求。森力公司不服，提出上诉。2016年11月24日，本院作出（2016）兵08民终622号民事判决书，判决：驳回上诉,维持原判。庭审中，被告称其于2014年4月1日将塑料车间1810.73平方米（905.36平方米×2)全部退还原告，原告租金计算有误，但未提供证据加以证明。原告对此不予认可。被告提出原告未将通往喷漆车间的供热管线恢复原状，应当扣减该车间供暖期内租金11398.39元。原告认为被告此项请求已经该院（2016）兵9001民初808号民事判决和新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2016）兵08民终622号民事判决作出处理，不应当扣减喷漆车间租金。原告还提交其制作的“从石河子天露节水设备有限责任公司辞职后到石河子市森力新材料科技有限公司就业人员情况”一份，证明现只有11人在被告处工作，情况发生变化，租赁协议是可以解除的。被告对此不予认可。另查，2016年1月，中国人民银行规定一年期流动资金贷款基准利率为4.35%。一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告要求解除房屋、场地租赁协议及退还房屋、场地的诉讼请求是否成立。二、被告森力公司是否应给付原告2016年1月17日至2017年1月16日的房屋租金165947.28元及延迟支付房租的利息损失。三、被告成玉彪在本案中是否应当承担连带责任。关于焦点一，原告天露公司与被告成玉彪2013年1月14日签订的资产买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。该资产买卖合同中包含多重法律关系，是否解除应综合考虑签订该合同的目的及合同的整体履行情况。依照资产买卖合同的约定，成玉彪、成垚、戚安利于2013年1月17日成立被告森力公司，成玉彪系森力公司的法定代表人，而资产买卖合同约定的履行主体及实际履行主体均系原告天露公司与被告森力公司。在资产买卖合同签订后，双方已按合同约定履行了资产移交、安置原有员工、租赁房屋交付等合同义务，被告森力公司未按合同约定给付原告租金构成违约，但并不导致资产买卖合同的整体合同目的不能实现，故对原告要求解除资产买卖合同中的房屋租赁关系并返还租赁房屋的诉讼请求，该院不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照原告与成玉彪签订的资产买卖合同的约定，自新公司成立之日起，第一年免费，以后每年给付原告租金200000元，先付后用。被告森力公司应按资产买卖合同约定给付原告2016年1月17日至2017年1月16日的租金。关于租金的计算，被告森力公司自2016年1月17日至2017年1月16日实际承租原告房屋的面积为4485.14平方米（5405.5平方米-905.36平方米-15平方米），根据资产买卖合同约定的房屋租金，被告森力公司应支付原告上述期间的房屋租金165947.28元（200000元÷5405.50平方米×4485.14平方米）。被告森力公司辩解其已于2014年4月1日将塑料车间1810.73平方米厂房全部退还原告，但除其陈述外，未提供相关证据加以证实，且原告对此不予认可。故对被告森力公司的该项辩解，该院不予采信。被告森力公司提出原告未将通往喷漆车间的供热管线恢复原状，应当扣减喷漆车间供暖期内租金11398.39元。因被告森力公司在本案中未对此提出反诉，故该院对此不做一并处理，其可另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告森力公司未按资产买卖合同约定的时间向原告交纳房屋租金构成违约，给原告造成一定经济损失，其应按2016年1月中国人民银行同期贷款基准利率4.35%赔偿原告2016年1月17日至2017年1月16日房屋租金165947.28元所造成的利息损失。关于焦点三，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。被告成玉彪系森力公司法定代表人，森力公司认可成玉彪与原告签订合同系履行职务行为，且其与原告签订的资产买卖合同约定的履行主体是森力公司。实际上，原告也是与被告森力公司履行资产移交、房屋交付等合同义务。虽然双方签订的资产买卖合同第十三条约定“本合同所述乙方及新公司的义务承担出现不能时，由乙方承担，乙方对新公司应承担的义务及责任向甲方承担无限连带责任”。但原告并未向该院提交证据证明被告森力公司存在“合同义务承担不能”的相关证据，故该院对原告的此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告石河子市森力新材料科技有限公司于本判决生效后十五日内给付原告石河子天露节水设备有限责任公司2016年1月17日至2017年1月16日房屋租金165947.28元及利息损失（自2016年1月17日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算）；二、驳回原告石河子天露节水设备有限责任公司要求被告成玉彪承担连带责任的诉讼请求；三、驳回原告石河子天露节水设备有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3619元，送达费90元，合计3709元（原告已预交)，由被告石河子市森力新材料科技有限公司负担，与前款同期给付原告石河子天露节水设备有限责任公司。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。上诉人森力公司在二审庭审中认可，该公司2016年1月17日至2017年1月16日承租房屋的面积与上一年度即2015年1月17日至2016年1月16日期间的面积相同，仅称2015年1月天露公司将通往喷漆车间的供热管线截断并进行封堵，造成喷漆车间无法使用，应扣减喷漆车间的租金。森力公司并称其已将成品库退还给了天露公司，天露公司对此不认可，森力公司未能提交证据。本院认为，根据两上诉人的上诉及相互答辩意见，本案的争议焦点是：一、双方的房屋场地租赁合同是否应予解除；二、上诉人森力公司应否给付上诉人天露公司房屋租金165947.28元及赔偿2016年1月17日至一审判决生效期间的利息损失；三、被上诉人成玉彪在本案中是否应当承担连带责任。关于焦点一，上诉人天露公司与成玉彪于2013年1月14日签订资产买卖合同，该合同合法有效。根据资产买卖合同，两上诉人之间建立租赁合同关系。因资产买卖合同中包含有多重的法律关系，包含资产移交、安置原有原工、租赁房屋交付等义务，综合考虑签订该合同的目的及履行情况，上诉人森力公司现同意给付租金，仅是对给付租金的数额持有异议，其未给付租金并不必然导致资产买卖合同的整体目的不能实现。故上诉人天露公司主张解除房屋、场地租赁合同关系并返还租赁房屋、场地的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对上诉人天露公司的该项上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”。根据两上诉人签订资产买卖合同的约定，自新公司成立之日起，第一年免费，上诉人森力公司以后每年向上诉人天露公司支付租金200000元，先付后用。关于租金的数额，本院作出的（2016）兵08民终564号判决已生效，该判决确认上诉人森力公司应向上诉人天露公司支付2015年1月17日至2016年1月16日期间的房屋租金165947.28元，因森力公司2016年1月17日至2017年1月16日期间承租房屋的面积与上一年度相同，森力公司应以此数额向天露公司支付该年度的房屋租金。本院作出的（2016）兵08民终622号民事判决已生效，该判决虽对2015年1月上诉人天露公司将通往喷漆车间的供热管线切断的事实予以认定，但并未认定上诉人森力公司对喷漆车间不能使用，对是否扣减该喷漆车间的租金问题，上诉人森力公司可以另案诉讼主张，一审对此不予处理并无不当。上诉人森力公司称其将成品库退还给了上诉人天露公司，上诉人天露公司不予认可，因上诉人森力公司未提供证据，上诉人森力公司称应扣减成品库租金缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人森力公司未按时给付2016年1月17日至2017年1月16日的租金构成违约，上诉人天露公司主张上诉人森力公司按照中国人民同期贷款利率4.35%承担自2016年1月17日至判决生效期间的利息损失符合法律规定。上诉人森力公司不承担租金及利息损失的上诉请求不能成立，对该上诉主张，本院不予支持。关于焦点三，2013年1月14日，上诉人天露公司与被上诉人成玉彪签订资产买卖合同，根据资产买卖合同，被上诉人成玉彪成立了上诉人森力公司，并成为上诉人森力公司的法定代表人，上诉人森力公司亦认可被上诉人成玉彪是履行职务，被上诉人成玉彪行为的法律后果应当由上诉人森力公司承担。一审以上诉人天露公司未提交证据证明上诉人森力公司存在合同义务承担不能的相关证据为由判决驳回上诉人天露公司的该项请求并无不当。综上，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3719元，由上诉人石河子天露节水设备有限责任公司负担100元（已交纳），上诉人石河子市森力新材料科技有限公司负担3619元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 商 栋审判员 胡春红审判员 李红敏二〇一七年五月二十五日书记员 陈梓萱