河南省获嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0724民初2008号
原告河南获嘉农村商业银行股份有限公司，住所地：获嘉县中山路与和平路交叉口。
法定代表人肖波，职务董事长。
委托代理人杜宏勋，上海申京律师事务所律师。
委托代理人宋方敏，河南首位律师事务所律师。
被告贾建利，男，1976年5月4日出生，汉族，住获嘉县城区。
委托代理人冯艳玲，女，1975年9月18日出生，汉族，住获嘉县。
被告段明，男，1976年5月13日出生，汉族，住获嘉县城区。
第三人王振艳，女，1970年10月28日出生，汉族，住获嘉县城区。
委托代理人郭鹏，河南博苑律师事务所律师。
原告河南获嘉农村商业银行股份有限公司诉被告贾建利、段明、第三人王振艳执行异议纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年10月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杜宏勋、宋方敏，被告贾建利的委托代理人冯艳玲，第三人王振艳及其委托代理人郭鹏到庭参加了诉讼，被告段明经本院合法传唤，无正当理由，未到庭诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：原告河南获嘉农村商业银行股份有限公司（获嘉县农村信用合作联社）与新乡市汇盟机械有限公司借款合同纠纷一案，由获嘉县人民法院审结，作出（2016）豫0724民初331号民事判决书，新乡市汇盟机械有限公司归还借款本金600万及其利息，被告段明承担保证责任，原告向法院申请强制执行，执行案号为（2016）豫0724执802号。2017年3月31日原告申请查封被告段明名下，位于获××县城区××贵族家××楼北单元××南户房屋（房产证号20××88）一处。被告贾建利2017年7月26日向法院提出执行异议，称该房屋是王振艳开发，由王振艳所有，2010年8月26日由其购买使用至今，2017年8月1日作出（2017）豫0724执异14号裁定，认定本案涉及房屋为王振艳所有。该裁定认定事实错误，段明为房屋的实际所有人，王振艳仅是新贵族家小区的施工方，并非房屋所有权人，王振艳与被告贾建利签订的房屋买卖合同与本案无关，系双方合同纠纷。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，按照下列标准判断其是否系不动产权利人：按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉及土地已登记，段明为建设用地使用权人。并且，段明已支付工程款1456915.5元，房屋登记产权所有人为段明，以上证据均证明段明是房屋实际所有人。被告贾建利与王振艳签订的合同与本案无关。综上，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求，对本案涉及房屋继续执行。诉讼请求：1、判决对获××县城区××贵族家××楼北单元××南户房屋（房产证号：20××88）许可执行；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告贾建利辩称：我不认识段明，我2010年8月份从王振艳手中买的房，且已居住至今。2010年农历10月29日入住。法院不应该查封我的房子。
被告段明未到庭诉讼，也未提交书面答辩意见，应视为自动放弃答辩权利。
第三人王振艳诉称：根据最高人民法院关于办理执行异议案件的规定二十四条，二十八条一、二项，应当排除执行，请求驳回原告请求执行的诉讼请求。
根据原告陈述、被告答辩和第三人诉称，归纳本案的争议焦点如下：一、涉案房屋的实际所有人是谁，二、对该案涉案房屋是否可以继续进行执行。
原告向本院提交的证据如下：证据1：（2016）豫0724民初331号民事判决书，证明原告是合法债权人，段明对债务承担连带还款责任。证据2：（2017）豫0724执异14号执行裁定书，证明该裁定解除查封，认定错误，应归段明所有。证据3：国有土地使用证获国用（2004）字第0412号，证明房屋所在土地归段明所有。证据4：获嘉县不动产登记中心房屋查询证明，证明截止2017年3月本案所涉及房屋登记于段明名下。证据5：建筑业工程款发票、完税发票。证明王振艳仅仅是新贵族家苑的建筑方，而非实际开发人。证据6：2017年7月27日，王振艳及段明所做的执行询问笔录，两份笔录均证明本案所涉及房屋系2012年开发完成，被告所称2011年购买房屋并入住矛盾，被告陈述不实。
被告贾建利提交的证据如下：1、购房协议一份，证明我购买王振艳的房屋北单元4层南户，总价款135500（包括储藏间）；2、交款条8张，合计135500元，房款全部交清；3、用水许可证及部分水费条、电费条，证明案涉房屋属于我所有并有我使用。
第三人王振艳提交的证据如下：第一组证据：1、被告段明、案外人张思峰在2009年9月26日与第三人王振艳签订的《国有土地使用权转让合同》1份；2、被告段明、案外人张思峰、李素玲夫妇在2013年5月20日与第三人王振艳签订的《协议书》1份；3、获嘉县房地产市场秩序专项整顿活动指挥部办公室在2012年9月22日向段明、李素玲下发的《通知》1份，由第三人王振艳签收；4、第三人王振艳2013年9月6日的《专用完税凭证》1张；5、第三人王振艳2013年9月11日的《发票联》1张；6、第三人王振艳2013年10月9日申报批准的《地名命名申报表》1张，证明本案第三人王振艳从被告段明、案外人张思峰、李素玲处取得国有土地并完成开发等情况。第二组证据：1、获嘉县供电有限责任公司与第三人王振艳签订的《协议》1份和2010年11月9日王振艳交纳施工费的收据1张；2、第三人王振艳与获嘉县金鹏燃气有限责任公司签订的《天然气安装合同》1份和王振艳交纳天然气安装费收据3张，证明本案第三人王振艳完成开发的情况。第三组证据：第三人王振艳从新水水务公司营业部电脑上查找的“新贵族家苑”临街楼北单元8户的生活用水入户日期及缴费情况照片共6张，证明本案中临街楼北单元楼上8户（已办理过户登记的3户、未办理过户登记的5户）被告贾建利的入户时间。第四组证据：第三人王振艳与被告贾建利签订《房屋买卖协议》1份和还款保证书、流水账页及收款收据5张，证明该案的标的物已由第三人王振艳在法院实施查封措施之前早已出售给了被告贾建利。
经庭审质证，被告贾建利、第三人对原告的证据真实性均无异议，但被告贾建利对原告的证据6，王振艳及段明的执行询问笔录认为陈述不正确，我2010年8月份从王振艳手中买的房，且已居住至今。第三人对原告的证明目的有异议，认为段明的担保借款时间是2014年3月26日，法院的查封时间是2017年3月31日，而段明名下的土地早在2009年就已经转让给王振艳，因此不能证明其证明目的。王振艳及段明的执行询问笔录陈述和实际时间有差异。2009年开始建房，共有3栋楼，边盖边卖，一直持续到2012年全部完成。
原告对被告贾建利提交的证据认为，证据1，该房屋买卖合同所述标的不明确，不能说明是本案涉及房屋；合同真实性有异议。证据2，与本案无关。证据3，电费条、用水许可证对其关联性有异议，与本案无关。
原告对第三人提交的证据认为，第一组证据1、2，对其真实性有异议，不动产的转让土地应当在国有土地局登记变更，以上证据不能证明王振艳是土地使用人。证据3，对其真实性无异议，证明目的有异议，不能证明王振艳是土地权利人。对证据4、5真实性无异议，税收转账专用凭证是建筑施工方获取工程款之前应当缴纳的税费，只能证明王振艳是新贵族家苑的施工方，不能证明其是权利人。建筑业统一发票，该发票充分证明段明是新贵族家苑的实际权利人，在建筑新贵族家苑完工之后，向王振艳支付工程款。证据6，真实性无异议，其不能证明王振艳是权利人。第二组证据证据1，对其真实性有异议，合同应有合同双方当事人签字认可，该协议获嘉县供电有限公司没有签章。证据2，天然气安装合同真实性无异议，证明目的有异议，根据房地产相关法律规定，天然气安装可有居民小区物业公司统一安排，该合同不能证明王振艳是房屋权利人。对第三组证据，真实性无异议，证明目的有异议，我国房地产法律相关规定，房屋买卖应达到三通标准，即电通水通路通，自来水用户证明不能被告的实际居住时间。第四组证据，个人手写流水，对其真实性不予认可。
被告贾建利和第三人提交的证据相互之间均无异议。
被告段明未到庭诉讼，也未提交任何证据材料，视为放弃质证和举证权利。
本院认为，原告提交的证据系人民法院作出的判决、裁定书以及有权机关颁发的土地使用证和出具的票据等证据，客观、真实、并与本案存在关联性，且被告贾建利及第三人均无异议，依法应作为本案的有效证据使用。被告贾建利提交的证据与第三人提交的案涉房屋的部分证据能够相互印证，第三人当庭予以认可，证明了被告贾建利买卖房屋的真实性，依法应作为有效证据使用。关于第三人提交的证据，本院认为，原告和被告贾建利对真实性无异议的证据，依法作为本案的有效证据使用；对原告有异议的证据结合本案其他证据综合分析加以评判。首先，根据被告贾建利（另四案执行异议之诉相同）与王振艳签订的房屋买卖协议以及付款条据等相关证据，能够说明王振艳对案涉房屋享有出售权，而非被告段明作为房屋权利人对外行使权利；从王振艳交纳的各项费用和办理的相关手续等证据，均为王振艳的名义出现，也不是以被告段明的名义交纳和办理；再结合第三人与被告段明等签订的国有土地使用权转让合同，该合同的其他转让人也未提出异议，反映转让双方真实意思的表示；被告段明未参加本案诉讼，依法视为放弃举证和质证权利，原告并无其他证据否定该转让合同的真实性，因此，依法对第三人提交的证据作为本案的有效证据使用。
根据当事人陈述和本案的有效证据，认定案件事实如下：
在获嘉县农村信用合作联社（河南获嘉农村商业银行股份有限公司的变更前身）诉新乡市汇盟机械有限公司、郭桂军、王毅、新乡市科盛缆业有限公司、杨仲一、杨希全、新乡市泉润园林绿化有限公司、朱全国、朱艳芳、新乡市飞嘉机械电子有限公司、马德海、段明金融借款合同纠纷一案，本院受理后，经审理于2016年4月13日作出（2016）豫0724民初331号民事判决书，判决新乡市汇盟机械有限公司向获嘉县农村信用合作联社支付贷款本金600万元及利息；其中保证人段明承担连带还款责任。判决生效后，获嘉县农村信用合作联社向本院申请强制执行。2017年3月31日，本院依据（2016）豫0724执802之一号执行裁定书，将房产证号为20××86房屋查封。2017年7月26日，案外人贾建利作为异议人向本院提出执行异议，经本院审查，于2017年8月1日作出（2017）豫0724执异14号执行裁定书，裁定撤销本院作出的（2016）豫0724执802之一号执行裁定书对房产证号为20××88房屋的查封。裁定书送到后，在法定期限内，河南获嘉农村商业银行股份有限公司（已变更）作为原告于2017年8月17日向本院提出本案的执行异议之诉，请求判决对获××县城区××贵族家××楼北单元××南户房屋（房产证号：20××88）许可执行。
另查明：2004年9月7日，段明取得获国用（2004）字第0412号国有土地使用证，土地坐落于东环路北段东侧，地号为06553，用途为商居综合，使用权类型为出让，使用权面积1170.00平方米。2009年9月26日，段明、张思峰与王振艳签订一份国有土地使用权转让合同，将上述土地使用权转让给王振艳。此后，王振艳将该块土地开发建盖成商居楼房，该小区命名为新贵族家苑。2010年8月9日，王振艳与贾建利签订了房屋买卖协议，将房屋位于获嘉县城东环路东侧，老县一中北侧（中山路280号新贵族家苑）临街楼北单元4层南户的单元房及储藏间以135500元出售给贾建利，贾建利随后付清房款，装修后入住生活至今。
另查明：案涉房屋房产证号为：20××88，房产登记在段明名下，坐落于中山路××贵族家××楼北单元××南户。王振艳曾用名王艳。
本院认为：当事人执行异议之诉是申请执行人对人民法院中止对特定标的执行的裁定不服，认为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的权利，请求法院继续执行的诉讼。本案中，段明取得获国用（2004）字第0412号国有土地使用权后，将该块土地转让与王振艳，双方签订了国有土地使用权转让合同，王振艳并办理了相关手续，证明王振艳已取得该块土地的实际使用权。王振艳在该块土地上建设商居房，并将房屋对外进行出售给不特定人，也说明王振艳是该块土地的实际使用权人和商居房屋的所有人。本案案涉房屋的所有人王振艳已于2010年8月9日与买受人贾建利签订了房屋买卖协议，贾建利已支付了全部房款，并在人民法院查封房屋之前已装修入住至今，是实际的房屋所有权人，双方在房屋买卖协议中已约定办理房屋过户，但根据第三人王振艳当庭陈述，因寻找段明困难，未能及时给房屋买受人办理房产过户，因此，可以证明并非买受人自身原因没有办理房屋过户登记手续。根据相关法律规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院作出的（2017）豫0724执异14号执行裁定书，撤销对案涉房屋的查封，依法有据，贾建利享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉求缺乏事实和法律依据，故对原告的诉讼请求不予支持，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告河南获嘉农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元由原告河南获嘉农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审 判 长 崔 嵬
代理审判员 郑全波
人民陪审员 王 晓
二〇一七年十一月二日
书 记 员 吕 亚