四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终7477号
上诉人（原审原告)：马晓云，男，汉族，1957�8月4日出生，住杭州市下城区。
委托诉讼代理人：谢松，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都银行股份有限公司青白江支行。住所地：成都市青白江区红阳路***********号。
负责人：艾志伟，行长。
委托诉讼代理人：陈俊吉，系该公司员工。
原审第三人：成都奥邦房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**号*幢*单元**楼**号。
法定代表人：张小会。
委托诉讼代理人：陈远，四川君合律师事务所律师。
上诉人马晓云因与被上诉人成都银行股份有限公司青白江支行（以下简称成都银行）、原审第三人成都奥邦房地产开发有限公司（以下简称奥邦公司）执行异议之诉纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初1082号民事判决，向本院提�上诉。本院于2016年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马晓云上诉请求：改判支持马晓云的全部诉讼请求。事实及理由：马晓云与奥邦公司于2011年6月19日签订了购房合同，该房的全部房款均已交付完毕。2013年6月8日，马晓云与奥邦公司就案涉房产办理了交房手续，实际占有了位于崇州市街子镇×××街××号街子印象1栋1楼7号的房屋，并在装修后投入使用。因奥邦公司原因，该房屋至今未能办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，马晓云对案涉房屋享有足以排除执行的权利。原审判决遗漏马晓云已实际占有房屋的事实，混淆了物权行为与债权行为的效力。同时，奥邦公司在申请贷款时提供了足以清偿贷款的其他抵押物，人民法院应�法解除对马晓云房屋的查封，终止对案涉房屋的执行。
被上诉人成都银行辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：案涉房屋在查封时的登记产权人是奥邦公司，依据《物权法》第九条之规定，法院查封行为合法。
原审第三人奥邦公司辩称，成都银行对奥邦公司的债权通过奥邦公司提供的其他抵押物可以足额受偿，请求法院解除案涉房屋的查封，奥邦公司愿意配合业主马晓云办理产权。
马晓云向一审法院起诉请求：1、确认马晓云与奥邦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认位于崇州市街子镇×××街××号街子印象1栋1楼7号房产归马晓云所有；2、判令奥邦公司协助办理案涉房屋产权过户手续；3、立即终止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
一审法院认定事实：成都�行与奥邦公司、张小会、张小波、邹学军借款合同纠纷一案，一审法院依据成都银行的诉前保全申请，于2015年6月23日作出（2015)青白民保字第140号民事裁定书，查封了奥邦公司所有的位于崇州市街子镇×××街××号街子印象5幢3层5号房产；2016年1月18日一审法院作出（2015)青白民初字第2325号判决书，判决：“一、被告成都奥邦房地产开发有限公司于本判决生效后起十曰内归还原告成都银行股份有限公司青白江支行借款本金1850万元及从2015年6月21日起以本金为基数按合同约定支付利息至付清日止；二、原告成都银行股份有限公司青白江支行对被告成都奥邦房地产开发有限公司巳抵押的位于崇州市街子镇×××街××号2栋1层11、12、13、14、2、3、4、5、6、8号、5层1、2号、1栋1层1-105号房屋享有优先受偿权；三、被告张小会、张小波、邹学军对以上债务承担连带保证责任。”2016�3月25日，成都银行依据生效的民事判决书申请执行，一审法院以（2016)川0113执285号立案执行。2016年4月22日，马晓云向一审法院提出执行异议，2016年5月3日，一审法院作出（2016)川0113执异4号执行裁定书，裁定驳回马晓云的异议。另查明，2011年7月19日，马晓云与奥邦公司签订了商品房买卖合同，马晓云支付了购房款，但买卖双方并未在房产管理机关办理过登记手续。
一审法院认定上述事实，采信了当事人的身份信息、一审庭审陈述，民事裁定书、民事判决书、受理执行案件通知书、执行裁定书等证据。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。马晓云主张的崇州市街子镇×××街××号街子印象1栋1楼7号房屋，因买卖双方未在房产管理机关办理过登记手续，物权没有发生变动，马晓云尚未取得该房屋所有权。马晓云与奥邦公司签订的商品房买卖合同不能对抗法院的查封，马晓云有关确认其与奥邦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、确认位于崇州市街子镇×××街××号街子印象1栋7号房产归其所有、判令奥邦公司协助办理房屋产权过户手续、请求立即终止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋查封的诉求，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回马晓云的诉讼请求。案件受理费22800元，由马晓云承担。
二审中，根据马晓云在一审中已提交的在案证据，本院补充查明如下事实：
1、2011年7月19日，马晓云与奥邦公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定所购房屋为街子印象1幢1层7号，总价款200万元；第四条约定不存在与该商品房有关的抵押；第五条约定付款方式为一次性付清；第十条约定奥邦公司应当在2014年8月4日前向马晓云交付该商品房；第十九条约定商品房交付使用后，双方共同申请办理房屋产权过户登记，如因奥邦公司原因未能在交付之日起365日内办理，马晓云有权退房。
2、2011年7月19日，马晓云通过中国工商银行转账200万元到奥邦公司账户，同日，奥邦公司出具收据载明收到马晓云购房款200万元。
3、2013年6月17日，马晓云在《交房手续传递单》签字确认收房手续办理完毕；同日，奥邦公司出具收据载明代收马晓云产权办理相关费用共计62718.75元。
4�2013年6月17日，马晓云与成都市汇润物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》及《室内装饰装修管理协议》。
5、成都市汇润物业服务有限公司于2013年6月17日向马晓云出具收据载明收到马晓云20**年6月至2013年12月共计6个月的物业费，于2015年5月21日出具收据载明收到马晓云20**年1月至2015年12月共计24个月的物业费。
6、2014年7月21日，奥邦公司发布《街子印象项目产权办理延误告知书》，载明“.....目前项目依然处于资金严重紧缺状态，我公司已经做出紧急安排，已报请税务进入产权核算，并将业主你所购买的房屋放至整体项目第三批产权办理名单内，产权预计2015年能办理完成.....”。
另经二审审理查明，案涉房屋无他项权登记，其余经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为�根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人排除执行需同时具备“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。本案中，马晓云于2011年7月19日与奥邦公司签订了《商品房买卖合同》并于同日支付全部房款，且于2013年6月17日完成了案涉房屋的收房手续并已实际装修投入使用，上述行为均发生于一审法院的查封行为之前，马晓云与奥邦公司之间的商品房买卖行为系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法具有约束力。按《商品房买卖合同》约定，奥邦公司应于交房后365日内，即至迟应于2014年6月17日前，协助马晓云办理完毕案涉房屋产权过户登记。根据奥邦公司于2014年7月21日所发布的《街子印象项目产权办理延误告知书》，可以认定，系因奥邦公司自身原因导致案涉房屋未能办理产权过户手续，马晓云对此并无过错。故马晓云有关排除执行的请求因符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，依法应予支持。
马晓云关于奥邦公司协助办理房屋转移登记的主张，因符合《商品房买卖合同》的约定，依法应予支持。同时在上述转移登记手续完成之后，房屋的所有权即发生相应变动，故对马晓云有关确权的主张，不予支持。
综上，原审认定事实不清，适用法律部分不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于�民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初1082号民事判决；
二、马晓云与成都奥邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
三、成都奥邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助马晓云办理崇州市街子镇×××街××号街子印象1栋7号房屋的产权过户登记；
四、终止对崇州市街子镇×××街××号街子印象1栋7号房屋的执行；
五、驳回马晓云其他诉讼请求。
一审案件受理费22800元，二审案件受理费22800元，均由成都银行股份有限公司青白江支行承担。
本判决为终审判决。
审判长 谷 金 霞
审判员 �邓凌志
审判员 张 艳 秋
二〇一六年十一月十一日
书记员 何 琼 琳