西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）莲民三初字第01038号
原告（反诉被告）陕西林悦物业管理有限公司，住所地西安市碑林区兴庆路98号。
法定代表人贺阳，该公司总经理。
委托代理人崔玉林，西安市碑林区和平路法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）王俊峰，男，汉族，1977年10月7日出生。
原告（反诉被告）陕西林悦物业管理有限公司（以下简称林悦公司）诉被告（反诉原告）王俊峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告委托代理人崔玉林、被告王俊峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年2月17日西安顺合物业服务公司因故撤离都市绿洲花园小区。同日，原告入驻该小区并进行物业管理服务。原告和该小区业委会签订了《物业管理服务合同》、《物业管理补充合同》和《物业管理补充协议》，小区各业主又署名承诺了《业主公约》，明确约定了物业服务的范围、项目、收费标准及双方的权利和义务，也明确约定了每个业主应及时“按规定缴纳物业服务费等其他费用”，《业主公约》还约束全体业主和物业使用人“均须自觉遵守”。原告依约忠诚提供了相应服务，被告作为业主享受了原告提供的各项服务，应当依约按时交纳物业费，但被告却以各种借口拒绝交纳，被告的行为严重违反了合同约定，故诉至法院，请求：1、判令被告立即支付2011年2月到2012年3月份拖欠物业服务费1765.4元、水费394.2元、电费252.3元、电梯运行费935.2元、垃圾清运等费84元，共计5701.80元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，其未交纳2011年2月到2012年3月份拖欠物业服务费水、电、电梯运行、垃圾清运等费用共计5701.80元属实，但并非无故拖欠。2009年2月17日原告入驻小区以来，�区管理十分混乱，对业主反映的问题置之不理，被告没有享受到应有的物业服务。自2010年11月份起，其家中的房顶开始漏水，原告单位李经理答应尽快安排维修，但一直没有维修，由于未及时维修，出现了门套、吊顶、木地板损毁，影响了家中日常生活。后李经理让其自行找工人维修，报销费用。无奈，被告于2011年1至3月份期间，多次找工人对楼顶进行检查、排查，发现系楼顶暖气管道漏水，即垫付维修费用进行了维修，此后多次向原告索要垫付费用无果，请求法院驳回原告诉请。由于为原告垫付维修费用没有报销，故提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人立即支付反诉人垫付的维修费、人工费及材料费等合计6787元；2、被反诉人因其未按照《物业管理服务合同》约定提供物业服务，给反诉人造成家庭财产的破坏及损失给予修复；3、判令被反诉人承担本案诉讼费�反诉费。
原告就被告反诉辩称，2011年2月被告房屋屋顶漏水，经检查是楼顶暖气管漏水属实。但按双方合同约定，修复房屋楼顶暖气管漏水需要动用大修专项基金，但该基金必须经过业主委员会召集业主大会决定动用，原告无权动用大修基金，被告维修与原告无关系。根据2007年12月4日建设部、财政部令第165号住宅专项维修资金管理办法、物业管理条例54条的规定，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，被告系西安市大庆路260号都市绿洲花园小区2号楼25层C户业主。2006年3月26日，原告与都市绿洲花园业主委员会签订《物业管理服务合同》。2006年4月28日，双方签订《物业管理补充协议》，针对西安顺合物业服务公司不按规定撤出小区，约定双方物业管理服务合同以林悦公司实际入驻之日起顺延执行。合同中对委托事项约定了原告对房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；中修、大修及更新改造费用应在专项资金中列出。2009年2月17日，原告入驻该小区并进行物业管理服务。林悦公司与都市绿洲花园小区的物业管理服务合同实际有效期为2009年2月17日至2012年2月15日。林悦公司在《物业管理服务合同》履行期届满后，于2012年3月底撤出都市绿洲花园小区，双方物业服务合同履行终止。原告在履行合同期间，都市绿洲花园小区共用设备包括2号楼暖气管道等多处出现质量问题，其中造成被告所有房屋屋顶漏水。2009年5月14日，原告向业主委员会提出维修设备的报告，该报告第8尾行记载：2#25C屋（被告屋顶）顶漏，维修项目1M左右，估价3500-4000元。之后，因原告未及时维修，双方发生纠纷，在协商过程中，被告将原告部分办公设备毁损，2011年3月12日，被告与原告物业办负责人李大伟达成协议，同意修复办公设备。同时，李大伟向原告出具承诺一份，载明：“关于2#楼楼屋面有不明水源给业主户内渗漏水，物业办肯定要在尽早尽快进行修复，使业主满意”。但因故并未修复，被告逐自行维修，为此支付材料费及人工费共6779元（提交证据均为存有瑕疵证据）。原告对上述李大伟所写承诺质证后唯称李大伟并未承诺报销被告修理费。至今，被告未向原告交纳2011年2月到2012年3月份拖欠物业服务费1765.4元、水费394.2元、电费252.3元、电梯运行费935.2元、垃圾清运等费84元，共计3431.1元。
上述事实，有物业管理服务合同、物业管理补充协议、承诺书、协议、业主信息表、证明材料、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与都市绿洲花园业主委员会先后签订的《物业管理服务合同》、《物业管理补充协议》均是双方真实的意思表示，合法有效，且该合同及补充协议对小区全体业主具有法律约束力。原告已按约定向业主提供了物业管理服务，履行了相应义务，被告享受到了服务，作为业主，被告理应履行交纳物业管理服务费和卫生费的义务。但结合相关证据可以认定，原告在物业管理服务中存有一定瑕疵，故应当对其诉求中的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减的比例根据其物业服务的实际情况本院确定为30%。关于原告请求被告支付电费、水费一节，原告所依据的为其和都市绿洲花园小区业主委员会之间签订的《物业管理服务合同》，在合同关系存续期间，原告有依据对水、电等代收代交费用向业主收取并交付供水、供电等单位。但原告与都市绿洲花园小区业主委员会之间的《物业管理服务合同》已于2012年3月底终止履行，原告不再是该小区代收代交水、电等费用适格的收取人，根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”之规定，原告收取上述费用应有相关企业的委托或依照物业管理服务合同为前提。林悦公司在2012年3月底就已经和都市绿洲花园小区终止了物业管理服务合同并撤出该小区，其在物业服务合同终止后向本院主张收取被告未交纳的水费、电费的权利，但并无陕西省电力公司西安市供电公司及西安市水业运营有限公司授权委托。庭审中，原告亦未提供充分有效证据证明其已经替被告垫付欠交的水费、电费，即无垫付相关费用使得债权债务转化事实等，故原告起诉被告要求支付未交纳的水费、电费的主体资格不适格，本院对原告主张依法不予支持。被告反诉原告赔偿维修费一节，根据双方《物业管理服务合�》委托管理事项的约定，原告有责任对涉案暖气管道等设备进行管理、维修、养护，然其未尽到管理之责，在出现质量问题的情况下，虽承诺尽快修复但未及时修理致原告受损，理应承担民事责任。《中华人民共和国民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”之规定，李大伟作为原告的物业办负责人出具承诺足以代表原告行为，其出具承诺后，仍消极怠工，被告因此自行维修，符合《合同法》119条第2款规定，于法不悖，本院可以确认。原告应承担相应责任，向被告支付一定费用，被告反诉原告支付维修费，本院予以支持，数额计算因被告提交证据存在一定瑕疵，且原告未予认可，故以原告维修报告单所列估价4000元为宜。被告反诉原告承担其修复家庭财产，因无具体诉讼请求，本院不予支持。原告辩称需用大�基金维修屋面，被告维修与其无关之理由，依物业合同约定，原告对本案涉诉2号楼屋面维护是当然义务，不能以与业主委员会未达成动用大修基金一致意见而免除义务，故对其理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《物业管理条例》第四十二条、第四十五条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王俊峰于本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）陕西林悦物业管理有限公司支付物业管理服务费1235.78元、卫生费84元，电梯费935.2元共计2254.98元；
二、原告（反诉被告）陕西林悦物业管理有限公司于本判决书生效后十日内向被告（反诉原告）王俊峰赔偿维修费4000元。
三、驳回原告（反诉被告）陕西林悦物业管理有限公司其余诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）王俊峰其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，原告已预交，由原告20元，被告承担30元；反诉费50元，被告已预交，由原告承担30元，被告承担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 王永桓
审判员 周 荣
审判员 王晓萤
二〇一三年一月十八日
书记员 杨 凡