江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泗商初字第00879号
原告宿迁明悦物业管理有限公司,住所地泗阳县众兴镇阳光巴黎城7幢D12号。
法定代表人房明，该公司董事长。
委托代理人胡祥，江苏八面锋律师事务所律师。
委托代理人朱成富，该公司员工。
被告张宏豹。
委托代理人芦佳，（系被告配偶）。
原告宿迁明悦物业管理有限公司（以下简称明悦物业公司）诉被告张宏豹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由审判员刘慧玲适用小额诉讼程序于2015年11月16日在本院第十四法庭公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序组成合议庭于2016年3月16日在本院第十二法庭公开开庭进行了审理。原告明悦物业公司的委托代理人胡祥、朱成富、被告张宏豹以及其委托代理人芦佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明悦物业公司诉称：2012年5月30日，装饰城业主委员会与原告签订物业管理委托合同，约定将装饰城×××号楼南面商住楼约10万平方米的物业委托给原告管理。之后，原告依约进行了服务管理。被告一直承租装饰城×××栋×××号（F1）房屋进行经营，自2012年5月30日起即未交物业费。原告多次催要，被告拒绝交纳。现请求法院判令被告支付原告自2012年5月30日至2015年5月30日的物业服务费3180元以及滞纳金5803元并承担本案诉讼费用。
原告明悦物业公司为证明自己的主张向本院提交了下列证据：
1、原告与装饰城业主委员会于2012年5月30日、2015年1月30日签订的物业管理委托合同两份，证明原告物业服务的范围包括被告经营的商铺，委托管理期限是2012年5月30日-2014年12月31日、2015年1月31日至2017年12月31日，非住宅物业收费标准为0.8元每月每平方，公共水电耗能为50元每间每年，逾期缴纳物业费违约责任是逾期之日起应付服务费的5‰。
2、泗阳县市场监督管理局档案查询信息，证明被告在装饰城13幢7-8号经营，在原告物业服务范围内，原告经营场所面积是100平方米。
3、2015年8月22日装饰城业主委员会出具的证明一份，证明13号楼商铺面积是12.44*4.10*2，共计102.08平方米。
4、原告与装饰城业主委员会加盖印章的价格公示表，证明物业收费依据。
5、物业费催缴通知书三份，证明原告在2013年6月12日、2014年7月8日、2015年8月5日向被告送达物业费催缴通知。
6、2015年11月6日装饰城业主委员会出具的证明一份，证明被告未缴纳物业费，原告组织人员催缴以及关于滞纳金的解释。
被告张宏豹辩称：被告不存在不交物业费情况，由于收费人员不能提供收费证明和身份证明，并对被告进行殴打、断电，2014年11月19日为装饰城提供物业服务的不是原告，被告不知道应当缴纳的物业费数额以及应该交给谁。2014年11月19日之前的物业费不应当交给原告。被告只应向原告缴纳2014年11月20日至2014年12年31日共计42天的物业费用，因为按照物业管理合同原告服务期限就是至2014年12月31日。对于滞纳金不认可，条款有失公平，请求予以驳回。
被告张宏豹为了支持自己的答辩主张，提供了以下证据：
1、照片和光盘各一份，证明2014年11月19日物业管理办公室门前悬挂的不是原告标牌。
2、原告工商信息查询表。
3、原告申报物业资质情况公示（打印件）。
4、照片八张，证明原告没有按照四级服务标准进行服务。
证据2、3证明原告公司经营时间自2012年5月16日起，新设立的物业公司取得资质的时间为30日，原告在9个工作日内不可能取得资质，原告于2014年8月17日申请三级资质，取得暂定资质时间应为2014年8月17日，原告与业主委员会2012年5月30日签订合同时未取得资质，合同应当无效。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但合同系原告未取得资质时与业主委员会签订，应当是无效协议，不具有法律效力。对证据2、3、4无异议。对于证据5、6，被告没有见过也没有人向被告送达过。
原告对被告提供的证据的质证意见为：证据1，无异议。对证据2无异议，可以证明原告设立在双方签订合同之前，原告与装饰城业主委员会签订合同时已经具有对外管理条件。对证据3，不予认可，即使原告公司申报资质在后，也不能认定物业管理委托合同无效。证据4，路灯不亮是县政府临时整改道路时线路被破坏；对于被告门市前管道漏水原告已经及时处理；其余照片不能反映地点和时间，不能证明原告对小区服务不到位。
本院认证意见：
原告提供的证据1，被告对其真实性没有异议，本院对此予以确认，可以证明原告分别在2012年5月30日、2015年1月30日与装饰城业主委员会签订了物业管理委托合同，双方对委托管理事项、期限、收费时间、权利义务、服务质量、服务费用、违约责任等进行了约定，对证据的合法性以及与本案是否具有关联性在以下部分予以论述。证据2、3、4，被告不持异议，本院予以确认。证据5，虽然没有被告签收，但是结合被告庭审中关于其在2012年9月因为物业服务费与收费人员发生冲突后到派出所才知道是原告收费人员的陈述，可以证明原告向被告催交过物业服务费。证据6真实，来源合法，本院予以采信。
被告提供的证据1、2，原告无异议，本院予以采信。对证据3虽系网页打印件，但真实有效，本院予以采纳。证据4，拍摄的是装饰城小区的路灯、岗亭、道路等，能够证明该小区的道路、设施等状况。
本院经审理查明：
原告明悦物业公司于2012年5月16日经过合法登记设立，经营范围为物业管理，于2012年8月14日取得物业服务三级（暂定）资质，2015年8月取得三级资质。
2012年5月30日，装饰城业主委员会作为委托方、明悦物业公司作为受托方签订一份物业管理委托合同，双方就城东装饰城小区物业管理事宜主要约定：委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等。委托管理期限自2012年5月30日起至2014年12月31日止。物业服务收费以产权证面积计算缴纳，住宅0.20元∕月∕平方米；非住宅0.80元∕月∕平方米；公共水电能耗费50元∕户∕年。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金。
2015年1月30日，装饰城业主委员会作为委托方、明悦物业公司作为受托方签订一份物业管理委托合同，双方约定的主要内容除委托管理期限自2015年1月31日起至2017年12月31日止之外，其他内容与上述第一份物业管理委托合同一致。
被告张宏豹系泗阳县宏佳建材经营部的经营者，租赁使用装饰城13栋7-8号（F1）房屋作为商铺，经营场所面积为100平方米。被告张宏豹与出租房屋所有权人约定由其交纳物业服务费，自2012年5月31日起未交纳物业服务费。
原告明悦物业公司多次催要未果，向本院提起诉讼。
原被告双方对本案存在的争议焦点是：
一、原告明悦物业公司与装饰城业主委员会签订的两份物业管理委托合同是否有效。
二、被告是否应当向原告交纳物业服务费，如果应当交纳，金额是多少。
三、涉案合同中约定的滞纳金的性质，被告是否应当支付，原告主张标准是否过高。
关于第一争议焦点，本院认为，原告明悦物业公司与装饰城业主委员会签订的两份物业管理委托合同，是在自愿平等的前提下所签订，系双方真实意思表示。签订合同时，原告虽未正式取得物业服务三级资质，但双方约定物业服务质量执行的是泗阳县物业服务等级四级标准，而且即使原告没有正式取得物业管理资质证书，根据国务院《物业管理条例法》第六十条的规定，也应由行政管理机关对其进行行政处罚，合同并不无效。对于2012年5月30日签订的合同已经履行完毕，原告已经提供了物业服务，被告也实际享受了原告提供的服务。对于2015年1月30日签订的合同，双方约定物业服务质量也是执行泗阳县物业服务等级四级标准，原告在合同履行过程中于2015年8月已经正式取得物业管理资质证书，该份合同应当有效。
关于第二争议焦点，被告张宏豹主张原告明悦物业公司没有按照四级服务标准进行服务，存在路灯不亮、服务人员未佩戴标志进行服务、存在房屋漏水、下水道疏通不到位以及维修不及时等现象，对此，原告明悦物业公司陈述上述问题不完全是事实，有的不属于原告的责任，原告已经履行了绝大部分的合同义务。对此，本院认为，被告张宏豹作为装饰城小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告明悦物业公司交纳物业服务费。虽然原告确实存在因主客观原因致物业服务存在瑕疵的情况，但是被告张宏豹不能以此为由不交纳物业服务费，其可以要求减少应交纳的服务费。因此本案亦应酌情减少相应的物业服务费用较为公平合理。本院根据原告提供的物业服务瑕疵程度以及造成的原因等因素，酌定被告应交纳合同约定物业服务费的80%为宜。原告明悦物业公司自2012年5月30日起至今均在为装饰城小区的业主提供物业服务，被告张宏豹自2012年即未交物业费，故应当向原告交纳2012年5月30日至2015年5月30日期间的物业服务费2304元（100平方米×0.80元∕月∕平方米×36月×80%）。原告明悦物业公司主张公共水电耗能为50元每间每年，被告张宏豹经营两间，应交纳300元，但是合同约定的公共水电能耗费的标准为50元∕户∕年，故被告张宏豹应当交纳150元。
关于第三争议焦点，被告张宏豹主张，原告不是行政或者金融单位，无权收取滞纳金。原告主张的滞纳金高达5000余元，不符合法律规定。原告明悦物业公司认为，滞纳金系违约金的一种表现，合同已经约定了收取滞纳金的标准，被告不及时交纳物业费应当承担违约金。本院认为，滞纳金是指义务人不履行缴费义务，由执行机关按照义务人拖延的期限对义务人处以的金钱给付义务，具有法定性、强制性。违约金是指合同当事人违反合同应当向对方支付约定的或法律规定的一定数额的金钱，具有赔偿性和惩罚性。原告与装饰城业主委员会签订的物业管理委托合同约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金”，实际是对业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费应承担的违约责任的约定，具有赔偿性和惩罚性，故本案原告主张滞纳金即为违约金。由于原告主张的标准过高，综合原告的损失情况以及双方履约情况，本院酌定调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准予以支付。对于交纳物业服务费的时间，物业管理委托合同中没有明确约定，原告主张被告应当在接受服务满一年即予以交纳，符合常理和本院辖区范围内其他物业服务公司收取物业服务费期限的约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张宏豹于判决发生法律效力后十日内支付原告江苏明悦物业管理有限公司2012年5月30日至2015年5月30日期间的物业服务费2304元和公共水电能耗费150元以及违约金（其中：818元自2013年5月31日起至实际付款之日、1636元自2014年5月31日起至实际付款之日、2454元自2015年5月31日起至实际付款之日，均按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。
二、驳回原告江苏明悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告张宏豹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的50元。宿迁市中级人民法院诉讼费账户户名：宿迁市财政局国库处。汇款账号：46×××80。开户行：中国农业银行宿城支行。
审 判 长 刘慧玲
人民陪审员 程道湘
人民陪审员 胡继龙
二〇一六年四月十五日
书 记 员 林 楠