上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初7582号
原告(反诉被告)吴杰飞，男，1982年6月5日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)倪冯飞，女，1986年3月2日生，汉族，住上海市虹口区。原告(反诉被告)戴自珍，女，1957年10月16日生，汉族，住上海市徐汇区。上列三原告(反诉被告)共同委托代理人邓小胜，上海康程律师事务所律师。被告(反诉原告)季国飞，男，1984年5月3日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)姚蓉，女，1985年7月20日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被告(反诉原告)共同委托代理人姚玉巧，上海达晨律师事务所律师。上列两被告(反诉原告)共同委托代理人孙兆祥，上海达晨律师事务所律师。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。法定代表人张景载。第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人彭青云。第三人许翔，男，1983年6月14日生，住广东省深圳市。原告(反诉被告)吴杰飞、倪冯飞、戴自珍与被告(反诉原告)季国飞、姚蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法追加上海市住房置业担保有限公司(以下简称“置业担保公司”)、中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行(以下简称“建行宝钢宝山支行”)、许翔作为第三人参加诉讼，由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。吴杰飞、倪冯飞、戴自珍及其共同委托代理人邓小胜，季国飞、姚蓉及其共同委托代理人孙兆祥到庭参加诉讼。第三人置业担保公司、建行宝钢宝山支行、许翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。吴杰飞、倪冯飞、戴自珍共同诉称，2016年1月19日与季国飞、姚蓉签订《上海市房地产买卖合同》，以327万元购买上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，2016年3月16日前过户。合同签订后，吴杰飞、倪冯飞、戴自珍支付了购房款165万元，但季国飞、姚蓉未按约办理过户手续，故吴杰飞、倪冯飞、戴自珍起诉要求季国飞、姚蓉继续履行合同，办理系争房屋的过户手续，交付系争房屋，并支付总房价20%的违约金458,000元。季国飞、姚蓉辩称并反诉称，吴杰飞、倪冯飞、戴自珍没有通过银行的贷款审核，也没有证据证明已经通过审核，也没有告知过季国飞、姚蓉，导致合同无法继续履行，吴杰飞、倪冯飞、戴自珍存在违约。合同第十条违约金的条件没有成就，且约定的违约金也过高，要求法院进行调整。综上，不同意吴杰飞、倪冯飞、戴自珍的诉讼请求，反诉要求解除合同。吴杰飞、倪冯飞、戴自珍针对反诉辩称，没有告知对方申请贷款进度的义务。2016年3月5日左右，银行已经通知贷款已经审核通过，所以吴杰飞、倪冯飞、戴自珍不构成违约，不同意季国飞、姚蓉的反诉请求。经审理查明，2016年1月19日，季国飞、姚蓉(甲方)与吴杰飞、倪冯飞、戴自珍(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》、《做低房价协议》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，实际成交价327万元，合同价229万元；2016年3月16日前过户，2016年6月30日前交房。合同第十条约定，甲方未按期交接房地产，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的万分之五的违约金，逾期超过20日，按照总房价款的20%支付违约金给乙方。合同签订后，吴杰飞、倪冯飞、戴自珍共计向季国飞、姚蓉支付购房款165万元。另查明，2014年7月14日，置业担保公司经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额60万元。2016年4月8日，许翔经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为60万元。审理中，建行宝钢宝山支行向本院提供贷款查询单，证明季国飞已还清公积金贷款。季国飞、姚蓉对此无异议，表示已还清公积金贷款，中介表示注销抵押的手续可以在过户的同时一起办理，所以未注销抵押。吴杰飞、倪冯飞、戴自珍对此没有异议。审理中，季国飞、姚蓉表示，向许翔抵押借款60万元至今未归还。吴杰飞、倪冯飞、戴自珍表示，愿意代季国飞、姚蓉向许翔归还借款60万元，由许翔注销抵押，代偿款项在房款中扣除，其余房款也同意在过户时支付给季国飞、姚蓉。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《做低房价协议》、收款收据、上海市房地产登记簿、贷款查询单及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，季国飞、姚蓉与吴杰飞、倪冯飞、戴自珍签订的《上海市房地产买卖合同》、《做低房价协议》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。季国飞、姚蓉称吴杰飞、倪冯飞、戴自珍未通过贷款审批，但未提供证据证明，本院难以采信，季国飞、姚蓉要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。季国飞已还清公积金贷款，置业担保公司应注销设立在系争房屋的抵押。吴杰飞、倪冯飞、戴自珍愿意代季国飞、姚蓉向许翔归还借款，许翔应在借款还清后注销设立在系争房屋的抵押。合同约定的过户、交房期限均已届满，吴杰飞、倪冯飞、戴自珍要求继续履行合同及过户、交房等请求，本院予以支持。吴杰飞、倪冯飞、戴自珍同意支付购房余款，本院予以确认；吴杰飞、倪冯飞、戴自珍代季国飞、姚蓉归还的借款，可在购房余款中扣除。季国飞、姚蓉未按约履行合同义务，已构成违约，吴杰飞、倪冯飞、戴自珍要求其支付违约金的请求，本院予以支持。关于违约金的标准，吴杰飞、倪冯飞、戴自珍的请求明显过高，本院根据案件情况，酌情进行调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)季国飞、姚蓉于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)吴杰飞、倪冯飞、戴自珍；二、第三人上海市住房置业担保有限公司于本判决生效之日起十日内，注销设立在上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；三、原告(反诉被告)吴杰飞、倪冯飞、戴自珍于本判决生效之日起十日内，代被告(反诉原告)季国飞、姚蓉向第三人许翔归还借款60万元；四、第三人许翔于上述借款清偿之日起三日内，注销设立在上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；五、被告(反诉原告)季国飞、姚蓉于上述抵押权注销之日起十日内，将上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告(反诉被告)吴杰飞、倪冯飞、戴自珍名下；六、原告(反诉被告)吴杰飞、倪冯飞、戴自珍于上述抵押权注销之日起十日内，向被告(反诉原告)季国飞、姚蓉支付购房款102万元；七、被告(反诉原告)季国飞、姚蓉按每日300元的标准，向原告(反诉被告)吴杰飞、倪冯飞、戴自珍支付2016年7月1日至房屋实际交付之日的违约金；八、原告(反诉被告)吴杰飞、倪冯飞、戴自珍的其余诉讼请求，不予支持；九、被告(反诉原告)季国飞、姚蓉要求解除《上海市房地产买卖合同》的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取14,392元，反诉案件受理费减半收取40元，财产保全费5,000元，均由被告(反诉原告)季国飞、姚蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员陈亮亮二〇一六年七月八日书记员戴聪
审判员 陈亮亮
二〇一六年七月八日
书记员 戴 聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。