山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民二初字第360号
原告唐秀芳。
委托代理人耿延滨，山东英天律师事务所律师,特别授权代理。
被告滨州市中博房地产有限公司。
法定代表人谢硕文，该公司董事长。
委托代理人孙国燕，该公司职工，特别授权代理。
原告唐秀芳诉被告滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月22日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐秀芳委托代理人耿延滨、被告滨州市中博房地产有限公司委托代理人孙国燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐秀芳诉称，2008年3月30日，原告唐秀芳（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号为滨博000398），合同约定原告唐秀菊购买被告开发的滨州中博国际商贸城某商品房，建筑面积为38.62平方米，单价为每平方米3122元。合同签订后，原告唐秀芳依约付清购房款，但被告在合同约定交房期限内未能交付商品房，也未通知原告对商品房进行接收。2008年6月27日，原告唐秀芳（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号为滨博000865），合同约定原告唐秀芳购买被告开发的滨州中博国际商贸城某商品房，建筑面积为22.32平方米，单价为每平方米4634元。合同签订后，原告唐秀芳依约付清购房款，被告在合同约定交房期限内未能交付商品房，也未通知原告对商品房进行接收。2009年10月7日，原告唐秀芳（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号为滨博住000065），合同约定原告唐秀芳购买被告开发的某商品房，建筑面积为85.73平方米，单价为每平方米2063元。合同签订后，原告唐秀芳依约付清购房款，但被告在合同约定交房期限内未能交付商品房，也未通知原告对商品房进行接收。经原告多次催促，双方于2013年3月29日签订协议书，协商解除上述三份《商品房买卖合同》，被告退还原告实交购房款400864元及补偿金总计404872元。上述协议签订后被告向原告退还87452.35元，剩余款项被告一直未支付，原告催要未果，诉来法院，请求依法判令被告返还购房款400864元并赔偿损失49349.95元（已扣减被告支付的87452.35元）。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告要求的损失赔偿数额过高，且无合理合法依据。被告在2013年7月4日向原告已支付房款40487元，在2013年7月5日支付房款40487元。并支付补偿金9407元，共计90381元。
经审理查明，2008年3月30日，原告唐秀芳（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号为滨博000398），合同约定原告唐秀芳购买被告开发的滨州中博国际商贸城某商品房（以下简称该商品房）；该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积为38.62平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3122元，总金额120572元，其中首付款66572元于2008年8月26日一次性付清，余款54000元通过按揭贷款方式支付；出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告唐秀芳于2008年3月30日向被告交付首付购房款66572元。2008年11月18日，原告唐秀芳以银行按揭方式向被告支付剩余购房款54000元。2010年9月19日，原告唐秀芳提前还清了上述借款本息。
2008年6月27日，原告唐秀芳（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号为滨博000865），合同约定原告唐秀芳购买被告开发的滨州中博国际商贸城某商品房（以下简称该商品房）；该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积为22.32平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4634元，总金额103431元，于2008年6月27日一次性付清；出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告唐秀芳于2008年6月27日一次性付清购房款103431元。
2009年10月7日，原告唐秀芳（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号为滨博住000065），合同约定原告唐秀芳购买被告开发的某商品房（以下简称该商品房）；该商品房的用途为住宅，该商品房建筑面积为85.73平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2063元，总金额176861元，于2009年10月7日一次性付清；出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告唐秀芳于2009年10月7日一次性付清购房款176861元。
后因被告未按合同约定交付上述房屋，2013年3月29日，原告唐秀芳（乙方）与被告滨州市中博房地产有限公司（甲方）协商签订协议书，约定，解除双方签订的三份《商品房买卖合同》，被告退还原告实交购房款400864元及补偿金总计404872元；被告在协议签订后2013年4月30日前，向原告支付协议第3条确认的最终款项404872元的10%即40487.20元，2013年5月31日前，向原告支付协议第3条确认的最终款项404872元的10%即40487.20元，剩余部分一年后支付，即在本协议达成后的第13个自然月的月初至月底期间支付，协议签订时的当月不计算在内；若甲方未能如约支付剩余款项，则上述已支付的10%即转化为补偿金，届时乙方有权主张全部最终款项的90%。同时，自本协议签订后的下一个月起，甲方以当月尚欠款为基数、以每月百分之一的比例向乙方支付补偿金，该补偿金以两个月为支付周期，在支付周期届满的第三个月内，将前一个支付周期的补偿金一次性支付给乙方。若甲方未按约定期限支付当期的补偿金，则甲方应在付款期限届满后，以此未付的补偿金部分为基数，每月按百分之一的向乙方支付违约金。
上述协议签订后，上述协议签订后被告向原告退还90381元，剩余款项被告一直未支付，原告催要未果，诉来法院。
以上事实，由原告提供的商品房买卖合同三份、收款收据三份、借款凭证一份、贷款还款通知单一份、《协议书》一份及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，本院认为，原告唐秀芳与被告滨州市中博房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。本案中，原告依合同约定履行了交付全部购房款的义务，被告未履行交房的义务。原、被告于2013年3月29日签订的解除合同协议书，亦是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告未按约定履行，被告的行为已构成违约。协议中，原、被告确定的最终退款数额包括实交购房款400864元及协议签订前的各项补偿金，共计404872元，双方约定若被告未能如约支付剩余款项，届时原告有权主张全部款项。因此，原告要求退还购房款400864元的诉求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。协议约定，自该协议签订后的下一个月即2013年4月起，被告以当月尚欠款数额为基数，以每月百分之一的比例向原告支付补偿金。结合原告主张、法律规定和双方约定，本院认为，关于原告要求被告赔偿的损失，应以原告实交房款132969元为基数，自2013年4月起至判决确定付款之日当月，按每月百分之一的比例计算为宜。被告在协议签订后已支付给原告90381元，依协议约定若被告未能如约支付剩余款项，该款项应在补偿金计算中予以扣减。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告唐秀芳购房款400864元并赔偿损失（以400864元为基数，自2013年4月起至判决确定付款之日当月，按每月百分之一的比例计算，在该损失数额中予以扣除被告已支付的90381元，剩余数额不超过49349.95元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8053元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 吕 冰
人民陪审员 王新民
人民陪审员 李惠珍
二〇一五年三月十三日
书 记 员 任亚茹