河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初771号原告：皮玲媛，女，1987年10月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：周春杰，河南怡龙律师事务所律师。被告:刘俊忠，男，1980年11月26日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托代理人：贾睿，河南绿城律师事务所律师。被告：郑州有一套房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区中原中路78号院4号楼1层4号。法定代表人：赵琦。原告皮玲媛诉被告刘俊忠、郑州有一套房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月5日立案后，被告刘俊忠在答辩期间提出管辖权异议，本院作出（2016）豫0102民初771号民事裁定书，驳回被告刘俊忠的管辖权异议，被告刘俊忠不服提出上诉，郑州市中级人民法院经审理作出（2016）豫01民辖终1272号民事裁定书，维持（2016）豫0102民初771号民事裁定。案卷退回后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皮玲媛及其委托代理人周春杰，被告刘俊忠委托代理人贾睿到庭参加诉讼。被告郑州有一套房地产营销策划有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。皮玲媛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘俊忠返还原告购房款50万元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2013年5月30日至房款全部退还之日的利息（利息暂计至2016年9月29日即开庭之日为10万元），支付违约金19万元，以上合计79万元；2、依法判令被告刘俊忠赔偿原告装修损失12万元；3、依法判令被告郑州有一套房地产营销策划有限公司返还原告购房佣金1.9万元，并对上述给原告造成的损失承担赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月13日，在被告郑州有一套房地产营销策划有限公司居间下，原告与被告刘俊忠签订《房屋买卖合同》一份，由原告以95万元价格购买了被告刘俊忠位于中原区中原中路171号2号楼3单元15层1501号房屋一套。根据双方约定，原告先后向被告刘俊忠支付了购房款50万元，被告刘俊忠也将该房屋钥匙交付原告，让原告进行装修入住，原告先后花费装修款12万元。另，签订合同后，原告并依约向被告郑州有一套房地产营销策划有限公司支付了居间费用1.9万元，但其未完成居间义务。2013年10月23日，被告刘俊忠的房屋产权证书发放后，原告多次要求被告刘俊忠协助办理房产过户手续和银行按揭手续，但被告刘俊忠一直拖延不予办理。2015年12月9日，被告刘俊忠与第三人陈文森恶意相互串通，将房屋产权转移至第三人陈文森名下，致使原告无法实现购房合同目的，遭受重大经济损失。刘俊忠辩称，确实收到购房款50万，被告愿意退还，原告要求被告支付利息、违约金19万、装修损失12万以及让被告承担本案诉讼费没有事实及法律依据，应予驳回。第一，被告刘俊忠本人没有在购房合同上签字，该合同为无效合同，对双方均不具有约束力，被告刘俊忠不存在违约行为，原告起诉被告刘俊忠承担违约金19万元没有事实和法律依据，依法应予驳回；第二，根据法律规定合同无效自始无效，法律后果就是恢复到签订合同之前的状态，因签订合同造成的损失，双方应根据各自过错程度承担，本案中购房合同上被告刘俊忠的签名是他人代签，原告在签订合同时没有核实代签人接受委托的委托手续，其本身具有严重过错，应对自己的损失承担责任，损失包括利息和装修损失，原告在被告刘俊忠的房子内居住两年，被告刘俊忠保留对涉案房屋租金损失的诉权；第三，被告刘俊忠对本案形成没有过错，依法不应承担本案诉讼费用。郑州有一套房地产营销策划有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年4月13日，原告皮玲媛、被告刘俊忠签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于中原区中原××、××路东××单元××号房屋，房屋买卖合同编号为10756948，建筑面积118.46平方米，总价款为95万元，以按揭贷款方式付款，双方应于合同签订后共同到银行办理按揭贷款手续，待银行贷款审批通过后，原告按所申请贷款的比例向被告刘俊忠支付首期款，其余价款用银行贷款支付。签订合同时，原告应向被告支付定金2万元，在办理房产过户手续前暂由有一套不动产中原路店代为保管，定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，待物业顺利交割完毕后，被告刘俊忠凭买卖双方签字的单据向有一套中原路店领取物业交割保证金。双方应在房屋产权证下发拿到贰拾个工作日内提供真实、有效的证件共同到相关部门办理银行贷款、网签、资金监管及房管局立契过户手续。被告刘俊忠应在收到首期房款当日内向原告交付本合同项下房产及相关配套设施，原告在接收房产的同时进行交割验收。本合同经双方签字成立后，双方应向有一套中原路店足额支付总购房款2%的服务费，合同的解除、终止、一方或双方违约导致合同不能履行，均不影响有一套中原路店服务费的正常收取，一方违约的，由违约方支付，双方均有违约行为的，各负担一半。任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向守约方支付房价的20%作为违约金。该合同第十四条约定：双方协商一致，可以变更以上条款。原告应于2013年4月18号之前向被告刘俊忠支付首期房款40万元，此款同时充当银行解押款，剩余的解押款由被告刘俊忠自行筹齐。有一套中原店保证在买卖双方积极配合的情况下此房的解押款能够在2013年5月20号之前进行扣款，若不能保证正常解押扣款则被告刘俊忠贷款5月20号之后的月供利息不需承担，由有一套中原店承担。在履行上述《房屋买卖合同》过程中，因预期房产证下发时间有变动，2013年5月30日，原告皮玲媛（乙方）、被告刘俊忠（甲方）签订《补充协议》一份，约定：一、甲方承诺此房产的贷款仅为中国农业银行股份有限公司借贷58.1万元且是唯一贷款，并无其他抵押及债务；二、乙方的首付款为50万元，甲方用于解除此房屋的抵押贷款，不足部分由甲方自行筹齐，并保证在2014年1月31号前全额偿还解押款。（注：因逾期房产证下发时间有变动，甲方可选择在2014年1月31号前任何时间办理还款解押，甲方在还款解押前所产生的月供利息及与还款解押相关的其他费用仍由甲方自行承担），若因乙方征信问题无法办理贷款手续导致甲乙双方无法办理过户，乙方承担原合同的违约责任；三、甲方房本下发后，如房本面积与购房合同面积有误差，乙方依旧按照95万元购房价履行合同；四、原合同第四条立契过户时间修改为甲乙双方应在2014年2月28日之前办理立契过户手续（注：在房产证下发领取前提下履行）；五、原合同的第十四条约定事项自本协议签订时作废；六、甲方的商品房买卖合同、契税完税证、维修资金交存凭证及委托代理公证书由有一套中原路店保管并证实具有真实性。待甲方房屋所有权利证下发领取后仍由有一套中原路店代为保管；七、若出现20%的差额税则由有一套中原路店承担。有一套中原路店应积极配合协助甲方房本下发。在甲方预约银行还款后，有一套不动产中原店承诺配合甲方在一月内完成解押注销手续；八、本协议一式三份，甲乙各持一份，有一套中原路店留存一份，签字同时生效，补充协议与原合同具有同等法律效力，不一致的条款以补充协议为准。同日，原告皮玲媛（乙方）、被告刘俊忠（甲方）签订《借款垫资解押协议》，约定因甲方无力偿还银行贷款，由乙方为其垫资50万元，甲方应于2014年1月31日前办理解押手续并在房产证下发的前提下积极配合乙方到房管局办理立契过户，签订房屋交易的各项手续。作为原告皮玲媛、被告刘俊忠房屋买卖合同的见证方，被告郑州有一套房地产营销策划有限公司收取了原告1.9万元佣金（服务费），并于2013年4月13日代被告刘俊忠收取了原告2万元定金。2013年5月30日，原告向被告刘俊忠银行账户转账支付了48万元，被告郑州有一套房地产营销策划有限公司将其保管的2万元交给被告刘俊忠，被告刘俊忠收到后向原告出具《收条》，确认收到50万元首付款。2013年10月23日，被告刘俊忠取得了涉案房屋的房产证，2014年5月6日，被告刘俊忠结清了涉案房屋的贷款。2013年5月30日，被告刘俊忠将房屋交付给原告，原告自2013年7月开始装修，于2013年11月入住，原告在装修房屋的过程中，花费150040元。被告刘俊忠不认可原告的装修费用，认为原告提交的装修消费凭证无法核对真实性，也无法确认与本案有关，本院认为，原告购买、装修房屋的目的是获得房屋的所有权并使用，而非与被告刘俊忠产生纠纷并进行诉讼，其保存消费凭证的目的并非要求被告刘俊忠赔偿其装修损失，结合当事人房屋装修惯例，原告持有的消费凭证应当是真实的，且均发生在原告装修入住期间，与本案有关联性，可以据此认定原告装修房屋所支付的费用，故对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。上述《房屋买卖合同》、《补充协议》、《借款垫资解押协议》以及确认收到50万元购房款的《收条》，均系被告刘俊忠的姐姐刘俊芳以被告刘俊忠委托代理人的身份签订。刘俊芳在上述合同签订时，持有被告涉案房屋的商品房买卖合同、契税完税票据、维修资金交存凭证以及被告刘俊忠委托刘俊芳购买涉案房屋的公证书。2014年7月16日，被告刘俊忠及其配偶刘秀英因委托刘俊芳出售郑州市中原区中原中路171号院2号楼3单元15层1501号房产，给刘俊芳出具《委托书》一份并经河南省郑州市中原公证处公证，委托事项为：一、代为办理上述房产的买卖，查档，过户手续，物业交割及维修基金的过户手续；二、代为缴纳应缴纳的相关税费；三、上述房屋转让价格受托人有权决定；四、代为协助买方办理二手房按揭贷款手续；五、代为办理郑州市存量房网上交易和结算资金监管并在其相关手续上签字；六、代为将售房房款打入指定账号（开户行：浦发银行郑州百花路支行，账号：62×××08，开户名：刘俊忠）；七、代为办理上述房产的水、电、燃气、暖气、电话、有线电视、互联网接入、更名过户等相关事宜；八、代为办理在郑州住房置业担保有限责任公司的相关事宜并签字；九、代为在以上有关手续上签字并按指印。委托期限一年，自2014年7月16日至2015年7月15日。受托人在授权范围内办理的手续委托人都予以承认，并自愿承担相关的法律责任。2014年8月，在原、被告双方办理按揭贷款和网签合同的过程中，因被告刘俊忠发现提交的资料中房屋价款被更改为90万元、首付款和收据被更改为55万元，遂拒绝配合原告办理房屋买卖手续，双方由此产生纠纷，协商中，原告同意将其未支付给被告的5万元首付款直接支付，后未果，2015年9月，刘俊芳将房屋上锁。原告向本院提起（2015）中民二初字第1225号民事诉讼，要求被告刘俊忠协助其办理房屋产权过户手续并承担违约金，本院于2015年12月9日上午开庭审理此案，原告在庭审中同意在房屋过户后将剩余款项直接支付给被告刘俊忠，被告刘俊忠认可其对原告向其支付的购房款知情并于2014年8月亲自配合原告至浦发银行办理按揭手续。庭审中，原告称被告刘俊忠本人未参加当日庭审，并在未告知原告的情况下，于同日与陈文森签订《房屋买卖合同》，将房屋产权过户至陈文森名下，致使其与原告之间的房屋买卖合同不能履行，原告在该诉讼中的诉讼请求无法得到支持，遂形成本案。本院认为，被告郑州有一套房地产营销策划有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了答辩、举证、质证、辩论和陈述的各项权利，应承担对其不利的法律后果。本案的争议焦点为：一、原告皮玲媛、被告刘俊忠之间的《房屋买卖合同》以及关联合同是否成立并生效；二、被告刘俊忠是否存在违约行为，是否应当赔偿原告损失并支付违约金；三、被告郑州有一套房地产营销策划有限公司是否应当退还原告佣金并对原告的损失承担赔偿责任。关于原告皮玲媛、被告刘俊忠之间的《房屋买卖合同》的效力问题。被告刘俊忠虽然未在《房屋买卖合同》、《补充协议》、《借款垫资解押协议》、《收条》等购房手续上签字，但刘俊芳系被告刘俊忠的姐姐，在与原告签订、履行合同时持有房屋的购房手续，以上事实，使原告有理由相信刘俊芳有代理被告刘俊忠出售房屋的代理权，同时，被告刘俊忠收到了原告向其支付的购房款，应当对刘俊芳代其和原告签订的购房合同和履行过程知情，其并未提出异议，且与其配偶于2014年7月16日向刘俊芳出具《委托书》，委托刘俊芳出售涉案房屋并有权决定房屋价款，可以推定被告刘俊忠对以上《房屋买卖合同》、《补充协议》、《借款垫资解押协议》、《收条》所反映的房屋买卖关系知情并且认可，故刘俊芳作为被告委托代理人与原告皮玲媛签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《借款垫资解押协议》并履行合同义务的代理行为有效，上述合同均系原告皮玲媛、被告刘俊忠之间的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，原、被告均应遵循诚实信用原则履行合同义务。关于刘俊忠是否违约并承担违约责任的问题。原告皮玲媛、被告刘俊忠均认可在办理按揭贷款和网签合同中，被告刘俊忠发现提交的材料中显示的购房价款及支付方式与合同约定不一致而引起双方纠纷，被告刘俊忠认为上述更改系原告为规避税费所做，但并未提交有效证据证实其主张，故更改价款并不能认定为是原告所做，且原告皮玲媛在纠纷发生后，已经提出了合理的解决办法，即另向被告刘俊忠支付5万元首付款，剩余款项办理按揭手续，双方协商未果引发诉讼后，原告依然同意向被告支付剩余的45万元购房款，可以认定原告在履行合同中并不存在违约行为且积极协调因履行合同而产生的纠纷，且该纠纷的出现系履行合同过程中出现的瑕疵，不是导致原、被告之间合同解除的充分条件。被告刘俊忠在双方纠纷并未解决、合同并未解除且未告知原告并取得原告同意的前提下，在本院审理双方纠纷的开庭当日将房屋出售给陈文森，有悖诚实信用，系违约行为，应当承担违约责任，退还原告购房款并赔偿损失、支付违约金。原告按照中国人民银行同期贷款利率主张的利息损失（自2013年5月30日截止2016年9月29日暂计10万元，之后仍按此标准主张）和装修费损失12万元（原告有证据证实的损失为150040元，该部分为原告诉讼主张的损失）有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。但双方在合同中约定一方因拒绝履行合同或擅自解除合同，应向守约方支付房价的20%作为违约金，该计算标准过高，依据法律规定，被告应当承担的违约金不应超过原告主张损失的30%，因截止开庭之日原告主张的损失共计29万元，故本院将违约金调整为8.7万元，超出部分，本院不予支持。被告郑州有一套房地产营销策划有限公司在为原告皮玲媛和被告刘俊忠提供中介服务并收取原告1.9万元佣金（服务费）后，并未促成合同实际履行，也未提交有效证据证明原告皮玲媛和被告刘俊忠之间房屋买卖合同的解除系被告皮玲媛违约所致，故其不应当要求原告向其支付佣金（服务费），其向原告收取的1.9万元，应当退还，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。但因被告郑州有一套房地产营销策划有限公司并非房屋买卖合同的买卖双方之一，且本案审理过程中，原告皮玲媛、被告刘俊忠均未提交有效证据证明其二人之间房屋买卖合同的最终解除系被告郑州有一套房地产营销策划有限公司违约所致，故原告要求被告郑州有一套房地产营销策划有限公司向其承担赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘俊忠自本判决生效之日起十日内向原告皮玲媛退还购房款50万元、支付违约金8.7万元、赔偿损失（含2016年9月29日之前的利息损失、装修费损失）22万元，以上共计80.7万元，并自2016年9月30日至实际退还之日按中国人民银行同期贷款利率赔偿购房款50万元的利息损失；二、被告郑州有一套房地产营销策划有限公司自本判决生效之日起十日内向原告皮玲媛退还佣金（服务费）1.9万元；三、驳回原告皮玲媛的其他诉讼请求。如果被告刘俊忠、郑州有一套房地产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12090元，原告皮玲媛负担350元，被告刘俊忠负担11465元，被告郑州有一套房地产营销策划有限公司负担275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  乔婉婷人民陪审员  沈德田人民陪审员  尹维汉二〇一六年十一月十日书 记 员  关 双