陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终7192号
上诉人（原审被告）陕西杨家置业有限公司。住所地西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。
法定代表人李志辉，该公司监事。
委托代理人李越，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人郭燕云，陕西恒达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）同伟民，男，1971年8月25日出生，汉族，无业，住西安市长安区。
原审被告西安茗都实业有限公司。住所地西安市未央区太元路**号。
法定代表人林金和，该公司总经理。
委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。
委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。
上诉人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）因与被上诉人同伟民、原审被告西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第08417号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，红星美凯城项目的开发主体为杨家公司，14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，杨家公司承担项目开发主体的相关责任并负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2012年11月19日，同伟民与茗都公司签订《商铺认购合同》一份，约定同伟民购买位于西安市未央区大明宫街道办事处杨家庄村红星美凯城·乐活14幢4层38号房，建筑面积为25.7平方米，总价款为323820元，合同有效期自2012年11月19日至2013年11月18日止；截止合同有效期届满，双方如不能签订《商品房买卖合同》的，合同有效期届满之次日，合同解除，乙方放弃购买合同所约定的商铺，甲方有权另行出售该商铺；合同解除之日起七个工作日内，甲方须返还乙方所缴纳的全部购房款，并按该款项的10%赔偿乙方损失，甲方逾期返还乙方认购款的，每逾期一日，应按未返还款项的万分之五向乙方支付违约金等。合同签订后，同伟民一次性交纳房款323820元，茗都公司向同伟民出具《收据》一张。2014年1月13日，茗都公司向支付违约金32382元；2014年6月5日，茗都公司向支付违约金3万元。另查，2014年12月2日杨家公司取得14号楼的商品房预售许可证，同伟民所购商品房为茗都公司私自分割销售的商铺，同伟民所签合同未进行备案登记；根据西安市住房保障和房屋管理局门户网阳光售房信息显示14幢1单元4层共计4间401建筑面积为335.48平方米、402建筑面积为195.20平方米、403建筑面积为181.39平方米、404建筑面积为11.55平方米，14幢2单元4层共计4间401建筑面积为195.43平方米、402建筑面积为389.71平方米、403建筑面积为131.13平方米、404建筑面积为17.11平方米，以上1单元和2单元的401、402、403均已销售备案，404为不可销售状态。庭审调解，因同伟民坚持要求退还购房款，茗都公司、杨家公司坚持其答辩意见，致调解未果。
同伟民诉至西安市未央区人民法院称，2012年11月19日，其与茗都公司签订《商铺认购合同》一份，约定其购买所开发的红星美凯城14幢4-38商铺一间，并提前交付商铺房款323820元。合同约定，如至2013年11月18日止，不能与其签订正式的《商品房买卖合同》，则解除合同；7日内返还全部购房款，并按照10%赔偿；逾期返还购房款，每逾期一日，按照未返款的万分之五支付违约金。合同到期后，既不能签订正式的《商品房买卖合同》，亦不能交付商铺，也不能退还购房款。其多次催促，在2013年、2014年时分两次支付部分违约金。现诉至法院请求判令：1、返还其购房款323820元；2、赔偿其违约金86575.2元；3、本案诉讼费由承担。
茗都公司辩称，14号楼现已取得商品房预售许可证，同意向交付所购商铺，不同意解除合同。另，其已向支付82382元违约金。
杨家公司辩称，其公司与茗都公司为两个独立的民事主体，相互之间无任何隶属关系。其与茗都公司在“红星美凯城”项目中虽有单体楼幢的合作关系，但合作协议中，双方的权利义务约定明确。各自的债权债务与对方无涉。与茗都公司实质属于借贷关系，合同不具备作为标的物进行交易的价值。茗都公司收取的购房款未用于工程建设，有关款项与其合作的单体楼幢建设无关。综上，要求其公司承担连带责任，无法律和事实依据，请求予以驳回。
原审法院认为，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，茗都公司有权对外销售本案所涉商品房，截止同伟民起诉，本案所涉商品房已取得商品房预售许可证，同伟民与茗都公司签订的合同合法有效。同伟民所购商品房茗都公司不能明确位置，且14号楼4层8间商品房其中6间已经销售备案、2间处于不可售状态，不论同伟民所购商品房位于何处，同伟民购房的合同目的均不能实现，故同伟民要求解除合同、退还房款、支付违约金的请求应予支持。考虑双方所签《商铺认购合同》约定的逾期返还房款的违约金过高，本院酌情判令茗都公司按照总房款的20%支付同伟民违约金。茗都公司已支付同伟民62382元，还应支付2382元违约金。同伟民所交房款系茗都公司收取，由茗都公司返还。因14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告同伟民与被告西安茗都实业有限公司于2012年11月19日签订的《商铺认购合同》解除。二、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内退还原告同伟民房款323820元。三、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告同伟民违约金2382元。四、被告陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司向原告同伟民承担的退还房款及赔偿违约金的责任承担连带清偿责任。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7455元（原告同伟民已预交），由被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担，被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告同伟民。
宣判后，陕西杨家置业有限公司不服，向本院提起上诉称，同伟民以商品房预售合同为由主张权利的诉请应予驳回；一审法院以茗都公司与上诉人合作开发为由，判令上诉人与茗都公司承担连带责任没有事实依据；一审法院判令上诉人对茗都公司向被上诉人同伟民承担退还房款的责任承担连带清偿责任没有法律依据。请求：1、撤销（2015）未民初字第08417号民事判决书第二项、第三项；2、依法驳回被上诉人主张违约金的诉请；3、依法驳回被上诉人要求上诉人与茗都公司承担连带责任的诉请；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
同伟民辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持；2、被上诉人与杨家公司签订的合同，得到一审法院的认可，系双方自愿平等情况下签订的，上诉人认为自己对14号楼无权，是无法站住脚的；3、上诉人认为一审判决数额计算错误，我方没有收到一审法院对第三项有笔误的裁定，也不存在当事人超出诉讼请求的情况。上诉人违约应承担赔偿责任；4、上诉人说自己与茗都公司是借贷关系，无事实和法律依据，我们签订合同上面写的是杨家置业公司。综上，上诉人应承担责任。
西安茗都实业有限公司辩称，请求二审法院依法予以判决。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，民事法律关系权利义务一致。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专用账户，原审法院认定杨家公司对茗都公司向同伟民承担的退还房款和支付赔偿的责任承担连带清偿责任，并无不当。综上，杨家公司上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6193元（陕西杨家置业有限公司已预交），由陕西杨家置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年十一月八日
书 记 员 范致远