湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第354号
上诉人（原审原告）彭爱琴，女，1972年12月20日出生，土家族。
委托代理人田径，湖南生元律师事务所律师。
委托代理人吴尚伟，湖南生元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）花垣县新瑞房地产开发有限责任公司。
法定代表人饶茗，系该公司董事长。
委托代理人龙贵云，花垣县金三角法律服务所法律工作者。
上诉人彭爱琴因与被上诉人花垣县新瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“新瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服花垣县人民法院（2014）花民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭爱琴的委托代理人田径、被上诉人新瑞公司的委托代理人龙贵云到庭参加了诉讼，上诉人彭爱琴及其委托代理人吴尚伟、被上诉人新瑞公司的法定代表人饶茗经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，本案争议门面系诚园公司开发的“老院开发工程”项目门面，诚园公司于2005年8月1日将该项目工程发包给花垣县建筑工程公司承建。2007年7月5日，诚园公司（甲方）作为出租方与原告彭爱琴（乙方）签订门面出租合同，约定：甲方将政府老院二栋第一层1-2号门面2间出租给乙方作为门诊使用，租赁期限从2008年1月1日开始，遇甲方要继续完善项目施工时，甲方提前6个月告知乙方，乙方无条件退回门面，若甲方没有施工乙方可以继续租用甲方门面。在修建过程中，因诚园公司没有及时向花垣县建筑工程公司支付工程款。经协商，诚园公司同意花垣县建筑工程公司收取租赁门面的租金抵付工程款。本案争议的原告租赁的门面2013年1月—12月的租金1万元由花垣县建筑公司的项目施工员刘胜祥收取。2013年5月被告新瑞公司接手诚园公司继续开发该项目，全面整修施工。老院开发小区管理小组于2013年7月30日发布“通知”，要求全部承租门面的租户在2013年8月1日至8月15日期间全部搬离，8月16日全部停水停电。此后，原告于是从自己住宅3栋1单元502室拉电线到争议的门面，以便继续经营。因原告拒绝搬出，被告新瑞公司与花垣县建筑工程公司到花垣县公证处进行了公证。2014年1月7日花垣县公证处派员向原告彭爱琴公证送达被告新瑞公司的《责令退还商业用房通知书》和花垣县建筑工程公司的《限期退还商业用房通知书》，但原告拒绝腾出门面和退房。2014年4月11日被告将争议的门面封锁，原、被告的矛盾升级，原、被告先后向110报警，花垣县公安局城关派出所对原、被告的纠纷进行了调解，调解未能促使双方的矛盾化解。从2014年1月起至原告腾出门面退房的几个月原告继续在经营，几个月的租金被告未向原告收取，原告也未向被告交纳。因原告彭爱琴认为被告新瑞公司的行为违反了合同约定，阻碍了原告正常经营，给原告造成巨大损失，遂起诉至该院。
原判认为，原、被告之间的房屋租赁合同纠纷的焦点问题为：1、原告与诚园公司签订的《门面出租合同》的效力问题及被告是否存在违约行为。2、原告的损失能否认定及诉讼请求应否得到支持。关于第一个焦点问题。原告提交了与诚园公司签订的《门面出租合同》，主张合同有效、被告存在违约行为。被告认为原告提交的合同系复印件，合同是不真实的，诚园公司没有将门面出租给原告，门面是花垣县建筑工程公司的刘胜祥出租的。被告对原告没有实施侵害，不存在违约行为。该院认为原告提交的合同虽系复印件，但是原告提交了花垣县公安局城关派出所的证明，说明清楚了合同原件被盗的情况。反之被告并无证据佐证原告提交的合同复印件是不存在的。同时被告提交的刘胜祥的证明，刘胜祥并未证实与原告签有门面出租合同。因此，该院认为原告与诚园公司签订的《门面出租合同》是客观存在的，并且是合法有效的。被告作为诚园公司权利与义务的承继者，继续对诚园公司开发的项目进行开发，被告就应继续履行原告与诚园公司签订《门面出租合同》。根据合同约定，甲方必须保证出租给乙方的门面通水通电，甲方在需要完善项目工程时，必须提前6个月告知乙方，防止影响乙方正常经营，乙方应无条件退回门面。故被告新瑞公司在2013年7月30日仅提前15天通知原告并采取停止供电供水等行为迫使原告退回门面，违反了合同的上述约定，由于被告履行《门面出租合同》不符合合同的约定，被告应承担相应的违约责任。关于第二个焦点问题。原告请求判令被告赔偿经济损失、门面装修费12万元。被告认为对原告没有实施侵害，原告的诉讼请求于法无据，不应承担任何赔偿责任。该院认为，由于被告履行合同不符合约定，对原告承租门面的经营造成一定影响，产生一定损失是客观存在的。对造成的损失，应当由被告赔偿。但是损失金额的确定是本案的难点和关键，既要考虑到由于被告的违约行为确实给原告造成了一定损失，也要考虑到被告的违约行为并非造成原告根本无法对承租的门面进行经营。原告在被告停电后采取从自己住宅拉线通电等相应措施对门面继续经营，有原告提交的向刘胜祥交付出租费的证据在卷佐证。原告提出赔偿12万元损失的诉讼请求，包括经济损失和门面装修费损失两个方面。经济损失为2013年8月开始门面一直不能正常经营，造成两名医生和一名护士的收入损失，金额为89607元（4267／月×7个月×3人）。由于原告陈述的索赔理由与客观实际不符，前面已论述，被告的行为并没有造成原告根本无法进行经营，只是对原告的经营造成一定影响，因此，该院认为原告陈述的索赔理由不能成立。同时原告提交的证据不能证实有两名医生和一名护士在原告承租的门面经营。因此，对原告提出的经济损失该院不予以支持。原告提交了徐敏的证据主张索赔32600元门面装修费损失，由于证人徐敏未依照法律规定出庭作证并接受当事人的质询。因此该院对徐敏的证据的真实性无法认定。同时从徐敏的证据材料看出，原告的门面装修时间为2012年，原告对门面经营至2014年，门面装修的损耗及残值为多少由于原告在法定期限内未向法院申请鉴定，因此该院不能确定。原告现主张索赔32600元门面装修损失费理由不充分、证据不足，该院依法不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告彭爱琴的诉讼请求。案件受理费2700元，原告彭爱琴已预交，由原告彭爱琴承担。
上诉人彭爱琴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定部分事实不清。本案中，被上诉人及花垣县公证处并未向上诉人送达通知，上诉人也未曾收到过要求腾房的书面通知，故不存在原审认定的“原告拒绝腾出门面和退房”的事实。二、原审判决适用法律不当。原审已认定被上诉人存在违约行为，依照《民法通则》第113条第一款之规定，被上诉人应当赔偿损失，包括合同履行后可得利益。本案中，上诉人的损失包括经营损失和门面装修损失，上诉人已提交证据证明，虽然被上诉人进行反驳，但其并未提交证据。因此，原审法院适用《民事诉讼法》第六十四条第一款规定是错误的。三、原审判决不公。本案中，被上诉人存在违约行为，上诉人已经举证证明损失的存在，被上诉人应当赔偿上诉人的12万元的损失。首先，上诉人从自家拉电线是防止损失扩大，不能因此免除上诉人的违约责任。其次，上诉人聘请的医护人员需支付报酬，7个月三人的劳务费共计89607元，该部分费用应予赔偿。再次，上诉人为设立诊所出资对门面进行了装修，共花费32600元，有证人证言证实。虽然该证人未出庭，但证人附有身份证明。综上所述，原审判决未尊重客观事实，判决不公，请求：撤销原判；改判被上诉人赔偿上诉人12万元的经济损失。
被上诉人新瑞公司答辩称，一、上诉人提供的《门面出租合同》是伪造的。2005年8月1日至2014年12月13日期间，由花垣县建筑公司对涉案工程项目进行建设，2014年1月13日竣工验收后才移交给答辩人，故花垣县诚园公司不可能出租门面。因花垣县诚园公司在2006年上半年未支付工程款，导致9月份左右的时候停工，在停工期间花垣县建筑公司的项目经理刘胜祥自行出租十多间门面，有上诉人提交的刘胜祥的收据为证。二、上诉人在上诉状中叙述的事实不客观。答辩人与花垣县建筑公司在2014年1月7日之前，曾多次口头要求上诉人腾房，上诉人拒绝并大骂送达人员，答辩人无奈才委托公证处的人员送达。三、原审认定事实不清，程序违法。上诉人在一审时提交的《门面出租合同》复印件，答辩人明确指出是伪造的，并要求上诉人提交该合同书的原件，而原审法院不予采纳。答辩人曾提出书面申请，要求法院对上诉人提交的证据进行核实，而原审法院未依法办理，且在判决中认定《门面出租合同》客观存在，该行为违反了《民事诉讼法》第六十八条之规定。四、上诉人伪造合同欺骗法院，欺骗答辩人，法院应伸张正义。五、答辩人收回自己的资产，并未侵害上诉人的权益，不应承担赔偿责任。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人彭爱琴在二审期间向本院提交了一组证据，即《情况说明》、《门面租赁协议》及收据，拟证明上诉人雇请贾胜文搬运物品，并支付8800元的劳务报酬，为储存药品租赁了向兴明的门面，并支付8000元的租金。
被上诉人新瑞公司质证称，该组证据不属于新证据。本院认证认为，证人贾胜文无正当理由不出庭作证，本院无法核实其真实性，故不予采信；《门面租赁协议》及收据在一审举证期间已经存在，上诉人应当及时提交，故该证据不属于新证据，不予采信。
本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽然上诉人彭爱琴提交的《门面出租合同》系复印件，但其提交的花垣县公安局城关派出所的《证明》可证实，该合同原件已被盗窃，两证据能够形成证据链证明该合同客观存在。上诉人与诚园公司签订《门面出租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被上诉人接受诚园公司开发的“老院”工程，其继受了诚园公司在该工程的债权、债务，因此，被上诉人应当继续履行上诉人与诚园公司签订《门面出租合同》。根据《门面出租合同》约定，出租方必须保证出租的门面通水通电，在需要完善项目工程时，必须提前6个月告知承租方；而被上诉人新瑞公司所发布的通知，仅提前15天要求上诉人搬出承租门面，并于2013年8月16日对涉案门面进行停水停电，被上诉人的上述行为构成违约。
根据民事诉讼举证规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足的，由其承担举证不利的后果。本案中，上诉人诉请被上诉人赔偿其门面装修费及经济损失，根据上述举证规定，上诉人应举证证明该损失的存在。而上诉人提交的关于门面装修费用的证据，关键证人徐敏无正当理由未出庭，且无其他有效证据加以佐证待证事实，致使原审法院无法查清该部分事实，由此产生的不利后果应由上诉人承担，故原审法院以证据不足驳回上诉人的该部分诉请并无不当，本院予以确认。另外，关于上诉人称造成两名医生与一名护士收入损失的问题。虽然被上诉人发布了通知，并对门面进行了停水停电，但上诉人并未实际搬离所承租的门面，并通过其他方法恢复了通电，继续在门面经营了八个多月的时间；虽然被上诉人的行为构成了违约，但该行为并非致使上诉人不能进行经营，故上诉人该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人彭爱琴的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人彭爱琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭志友
审 判 员 张安成
代理审判员 田竺青
二〇一五年十二月二十五日
代理书记员 陶 佳
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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