陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0821民初第3052号
原告（反诉被告）王彩芳，女，1956年9月8日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区金华路4号。
委托代理人钞希烨，男，1949年10月5日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区金华路4号。
被告（反诉原告）李军，男，1976年5月4日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人。
委托代理人张文利，系陕西秦北律师事务所律师。
原告王彩芳与被告李军返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王彩芳未到庭，其委托代理人钞希烨到庭，被告李军及其委托代理人张文利到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。
原告王彩芳诉称：2012年5月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于神木县大保当镇中学西旁二道街门市房二间三层，租期自2012年5月10日至2014年5月9日，租金年度35000元，合同签订之日交清第一年度的租金，其余租金在上年度到期一个月前交清，乙方租赁到期房屋交还甲方时，要确保房屋完好无损，归还房屋时，装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方所有。2014年5月9日租赁到期后，原告多次催促被告腾房，被告以各种理由拒不腾房，拒不续期缴纳租赁费。原告认为被告非法侵占原告房屋，至今未归，其行为构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告请求判令：1、被告立即腾出租赁原告的房屋；2、被告给付原告租赁费，直到腾房之日止，按照每年3.5万元计算；3、案件受理费、执行费由被告负担；4、第二次开庭时，补充要求被告支付拖欠的2015年10月至11月的电费41.79元。
原告王彩芳向本院提供了以下证据：
一、房屋租赁合同一份，证明原被告于2012年5月至2014年5月签订有房屋租赁合同，到期后被告一直占有该房屋的事实。
二、大保当镇市政管理所、社区出具的证明，证明该房屋归原告所有。
三、证人证言一份、合同书一份，证明原告租户任茂生在被告租房期间在房屋内安装有电表，登记在任茂生名下，房主系原告的事实。
四、大保当供电所发票复印件两组、电费明细表一份，证人证言一份，证明被告将电费交至2015年9月底，还拖欠41.79元，并由汪亚东垫付。
五、证明一份，证明涉案房屋坐落于大保当镇中学西旁，大保当镇敖包路南段也就是二道街。
被告李军答辩并反诉称：到期后，我与原告协商过续租房屋，当时旁边都是1万多的房费，原告要2万多，所以没有协商成。合同到期后，房屋即腾出。因被告没有房屋建设工程规划许可证，请求：1、确认房屋租赁合同无效；2、判令被告赔偿原告房屋装修装饰费用3万元，具体以鉴定为准；3、反诉费由原告承担。
被告李军向本院提供了以下证据：
一、调查房屋现状的视频（光盘），证明房屋已经交付，房内无合同约定的任何动产，也存在腾房的情形，房产租金随市场下降，周边房屋租金都未超过1万元。
二、调查笔录一份，证明2015年4月左右，被告的门市已经关闭，不再经营的事实。
原被告对双方当事人提供证据的质证意见如下：
被告李军对原告提供第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据无法证明合同期满后原被告双方存在不定期租赁的事实。被告对原告提供第二组证据的真实性和关联性均有异议，无法证明是否是本案争议标的物。对原告提供第三组证据的真实性和证明目的均无异议。对原告提供第四组证据的真实性无异议，但认为该证据无法证明被告尚欠电费41.79元。对原告提供第五组证据无异议。
原告王彩芳对被告提供第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为视频放映的内容不能证明已经交房，不能证明被告交了钥匙，视频中人所说的房价是被告自己导演的，能够反证该房没有交付。原告对被告提供第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，毛小林说大约门市在2015年4月份关闭不符合事实，证人所说不能证明交房的时间。
本院对原、被告的证据作如下认定：
原告王彩芳提供第一组证据的真实性，本院予以采信。对双方在2012年5月10日至2014年5月9日期间的租赁合同关系，本院予以采信。原告提供第二组证据结合第五组证据，本院对原告合法占有并拥有涉案房屋使用权的事实，予以采信。原告提供第三组、第四组证据，结合被告陈述，本院对被告占用房屋至2015年11月并拖欠电费41.79元的事实，予以采信。
被告李军提供第一组证据中，本院对被告在起诉前已经将房屋腾出的事实予以采信。该组证据中，旁边租户所说房屋价格不足以反映真实情况，本院对其真实性不予采信。被告提供第二组证据属于证人陈述，且与原被告称述不同，结合庭审调查，本院不予采信。
根据当事人陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2012年5月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告李军租赁原告王彩芳位于神木县大保当镇中学西旁二道街门市房二间三层，租期从2012年5月10日至2014年5月9日，租金年度35000元。合同签订之日交清第一年度的租金，其余租金在上年度到期一个月前交清。乙方租赁到期房屋交还甲方时，要确保房屋完好无损。归还房屋时，装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方所有。2014年5月9日租赁到期后，被告继续非法占用房屋，但拒绝支付租金。2015年11月，被告将该房屋腾出。
本院认为，原告李军对涉案房屋有合法的使用权，其有权将房屋承租他人并取得利益。双方于2012年5月9日签订的房屋租赁合同，是双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，合法有效。合同期满，双方未能达成新的租赁协议，被告李军应当根据法律规定及合同的约定，将租赁物及时返还原告。被告第一次开庭时辩称租赁到期时就已经将房屋腾出并交付原告，但根据二次开庭已查明被告实际用电至2015年11月，结合被告提供第一组证据及庭审调查，可以认定被告于2015年11月将房屋实际腾出的事实。既然房屋已实际腾出，关于原告要求被告腾出租赁物的请求，本院不予支持。因被告一直拒不腾房侵犯了原告对租赁物的占有权，导致原告利益受损，应当向原告支付占用租赁物期间的实际使用费，使用费应当参照原合同计算（每年35000元）。被告李军称原告无建设规划许可证，合同属无效，请求原告赔偿原告房屋装修装饰费用3万元。因该合同属有效合同，故被告的反诉请求，本院不予支持。原告王彩芳要求被告支付占用房屋期间欠下的电费41.79元，有证据证明，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、因被告李军在2014年5月至2015年11月期间非法占用原告位于大保当镇中学西旁二道街门市二间三层的房屋，由被告李军支付原告占用租赁物期间的使用费52500元，并支付电费41.79元。
二、驳回原告王彩芳的其他诉讼请求。
三、驳回被告李军的反诉请求。
以上有执行内容的款项，限被告张玉生于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费740元，反诉费300元，由被告李军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 张 昕
审 判 员 郭 鹏
人民陪审员 张祥祥
二〇一六年十一月五日
书 记 员 贺小梅
陕西省神木县人民法院发文稿纸
签发：核稿：月日
月日主办单位或拟稿人：月日
事由：附件：
民事判决书
主送机关：抄报机关：
抄送机关：
打字或缮写：校对：缮印份数：
发文（2016）陕0821民初3052号2016年11月5日封发
原告王彩芳（反诉被告），女，1956年9月8日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区金华路4号。公民身份号码：612721195609080425。
委托代理人钞希烨，男，1949年10月5日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区金华路4号。公民身份号码：612721194910050415。
被告李军（反诉原告），男，1976年5月4日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住神木县大柳塔镇前柳塔村二马路。公民身份号码：612701197605044017。
委托代理人张文利，陕西秦北律师事务所律师。
原告王彩芳与被告李军返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王彩芳未到庭，其委托代理人钞希烨到庭，被告李军及其委托代理人张文利到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。
原告王彩芳诉称：2012年5月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于神木县大保当镇中学西旁二道街门市房二间三层，租期自2012年5月10日至2014年5月9日，租金年度35000元，合同签订之日交清第一年度的租金，其余租金在上年度到期一个月前交清，乙方租赁到期房屋交还甲方时，要确保房屋完好无损。归还房屋时，装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方所有。2014年5月9日租赁到期后，原告多次催促被告腾房，被告以各种理由拒不腾房，拒不续期缴纳租赁费。原告认为被告非法侵占原告房屋，至今未归，其行为构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告请求判令：1、被告立即腾出租赁原告的房屋；2、被告给付原告租赁费，直到腾房之日止，按照每年3.5万元计算；3、案件受理费、执行费由被告负担；4、第二次开庭时，补充要求被告支付拖欠的2015年10月至11月的电费41.79元。
原告王彩芳向本院提供了以下证据：
一、房屋租赁合同一份，证明原被告于2012年5月至2014年5月签订有房屋租赁合同，到期后被告一直占有该房屋的事实。
二、大保当镇市政管理所、社区出具的证明，证明该房屋归原告所有。
三、证人证言一份、合同书一份，证明原告租户任茂生在被告租房期间在房屋内安装有电表，登记在任茂生名下，房主系原告的事实。
四、大保当供电所发票复印件两组、电费明细表一份，证人证言一份，证明被告将电费交至2015年9月底，还拖欠41.79元，并由汪亚东垫付。
五、证明一份，证明涉案房屋坐落于大保当镇中学西旁，大保当镇敖包路南段也就是二道街。
被告李军答辩并反诉称：到期后，我与原告协商过续租房屋，当时旁边都是1万多的房费，原告要2万多，所以没有协商成。合同到期后，房屋即腾出。因被告没有房屋建设工程规划许可证，请求：1、确认房屋租赁合同无效；2、判令被告赔偿原告房屋装修装饰费用3万元，具体以鉴定为准；3、反诉费由原告承担。
被告李军向本院提供了以下证据：
一、调查房屋现状的视频（光盘），证明房屋已经交付，房内无合同约定的任何动产，也存在腾房的情形，房产租金随市场下降，周边房屋租金都未超过1万元。
二、调查笔录一份，证明2015年4月左右，被告的门市已经关闭，不再经营的事实。
原被告对双方当事人提供证据的质证意见如下：
被告李军对原告提供第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据无法证明合同期满后原被告双方存在不定期租赁的事实。被告对原告提供第二组证据的真实性和关联性均有异议，无法证明是否是本案争议标的物。对原告提供第三组证据的真实性和证明目的均无异议。对原告提供第四组证据的真实性无异议，但认为该证据无法证明被告尚欠电费41.79元。对原告提供第五组证据无异议。
原告王彩芳对被告提供第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为视频放映的内容不能证明已经交房，不能证明被告交了钥匙，视频中人所说的房价是被告自己导演的，能够反证该房没有交付。原告对被告提供第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，毛小林说大约门市在2015年4月份关闭不符合事实，证人所说不能证明交房的时间。
本院对原、被告的证据作如下认定：
原告王彩芳提供第一组证据的真实性，本院予以采信。对双方在2012年5月10日至2014年5月9日期间的租赁合同关系，本院予以采信。原告提供第二组证据结合第五组证据，本院对原告合法占有并拥有涉案房屋使用权的事实，予以采信。原告提供第三组、第四组证据，结合被告陈述，本院对被告占用房屋至2015年11月并拖欠电费41.79元的事实，予以采信。
被告李军提供第一组证据中，本院对被告在起诉前已经将房屋腾出的事实予以采信。该组证据中，旁边租户所说房屋价格不足以反映真实情况，本院对其真实性不予采信。被告提供第二组证据属于证人陈述，且与原被告称述不同，结合庭审调查，本院不予采信。
根据当事人陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2012年5月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告李军租赁原告王彩芳位于神木县大保当镇中学西旁二道街门市房二间三层，租期从2012年5月10日至2014年5月9日，租金年度35000元，合同签订之日交清第一年度的租金，其余租金在上年度到期一个月前交清。乙方租赁到期房屋交还甲方时，要确保房屋完好无损。归还房屋时，装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方所有。2014年5月9日租赁到期后，被告继续非法占用房屋，但拒绝支付租金。至2015年11月，被告将该房屋腾出。
本院认为，原告李军对涉案房屋有合法的使用权，其有权将房屋承租他人并取得利益。双方于2012年5月9日签订的房屋租赁合同，是双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，合法有效。合同期满，双方未能达成新的租赁协议，被告李军应当根据法律规定及合同的约定，将租赁物及时返还原告。被告第一次开庭时辩称租赁到期时就已经将房屋腾出并交付原告，但根据二次开庭已查明被告实际用电至2015年11月，结合被告提供第一组证据及庭审调查，可以认定被告于2015年11月将房屋实际腾出的事实。既然房屋已实际腾出，关于原告要求被告腾出租赁物的请求，本院不予支持。因被告一直拒不腾房侵犯了原告对租赁物的占有权，导致原告利益受损，应当向原告支付占用租赁物期间的实际使用费，使用费应当参照原合同计算（每年35000元）。被告李军称原告无建设规划许可证，合同属无效，请求原告赔偿原告房屋装修装饰费用3万元。因该合同属有效合同，故被告的反诉请求，本院不予支持。原告王彩芳要求被告支付占用房屋期间欠下的电费41.79元，有证据证明，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、因被告李军在2014年5月至2015年11月期间非法占用原告位于大保当镇中学西旁二道街门市二间三层的房屋，由被告李军支付原告占用租赁物期间的使用费52500元，并支付电费41.79元。
二、驳回原告王彩芳的其他诉讼请求。
三、驳回被告李军的反诉请求。
以上有执行内容的款项，限被告张玉生于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费740元，反诉费300元，由被告李军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长张昕
审判员郭鹏
人民陪审员张祥祥
二O一六年十一月五日
书记员贺小梅