内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终487号上诉人(原审原告)：宁城县桦通物业有限公司，住所地内蒙古自治区宁城县天义镇建设路中段。法定代表人：李某，经理。委托诉讼代理人：郝某，内蒙古大宁律师事务所律师。上诉人(原审被告)：马某，男，1963年7月16日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县。委托诉讼代理人：隋某，宁城县天义镇法律服务所。上诉人宁城县桦通物业有限公司（以下简称物业公司）、上诉人马某因物业服务合同纠纷一案，均不服内蒙古自治区宁城县人民法院作出的(2016)内0429民初5877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人物业公司的委托诉讼代理人郝某、上诉人马某的委托诉讼代理人隋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：请求法院撤销一审判决，依法改判全额支持上诉人物业公司原审诉讼请求，即判决由马某给付2014-2016年度物业费1754元、违约金893元。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。上诉人为合法物业管理公司，并与宁城县天义镇泰和家园A区业主委员会签订了《物业服务合同》，为该小区提供物业服务。马某居住的××楼房屋建筑面积125.75㎡，双方认可的物业服务费标准为上半年0.6元/㎡、下半年0.5元/㎡，该物业费缴费期限为”上年度11月16日起，至下年度11月15日止”，否则，按日3‰支付滞纳金。马某居住于该小区，并接受上诉人的物业服务。马某在该小区居住期间，上诉人已为其提供了全面的物业服务。但其拖欠2014-2016年度物业费，经多次催缴，仍不予交纳，上诉人才提起诉讼。而一审法院却判决实际接受服务的马某支付90%的物业服务费，显然是错误的。上诉人认为，上诉人作为合法物业服务公司，已按法律规定及合同约定向马某提供了全面服务，至于服务范围内个别住户将其购买的车库改作商厅，擅自改变房屋使用用途，这并非上诉人职责范围，一审法院将社会公众道德及政府相关职务部门责任问题，要求只具有物业服务职能的物业公司承担，显然违背了法律规定，也是极不公平的。一审法院以此为依据，认定上诉人物业服务存在瑕疵，属主观臆断，没有任何事实及法律依据。故一审法院判决减免上诉人物业服务费10%，并全部免除马某违约责任，属认定事实及适用法律错误，此判决不能成立。请求二审法院在正确认定事实及适用法律的前提下，依法撤销一审判决，改判支持上诉人原诉讼请求。马某上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判上诉人按0.36元/㎡的收费标准承担物业费。即上诉人给付物业公司2014-2016年度的物业费653.04元。事实和理由：物业公司按0.6元/㎡的标准向上诉人收取物业费没有任何依据。赤峰市物业管理条例及物业收费标准规定了二类收费标准为0.5元/㎡，三类标准0.36元/㎡，而物业公司是按照二类收费标准向上诉人收取物业费，那么其管理的小区必须达到二类收费标准的管理模式。按照二类收费标准应当具备的基础条件是：”小区内封闭式管理”公共秩序维护；”门岗室整洁、人员统一着装、设专人24执勤，对本辖区机动车出入验证，对外来车辆登记换证”等服务。但是，物业公司没有达到二类管理标准，没有对进出车辆进行登记，外来车辆随意进入小区无人过问，小区门岗几乎见不到执勤人员。况且由于物业公司的物业管理达不到标准，小区内丢失摩托车、电动车的现象年年发生，所设监控是摆设无人问津，给盗窃者提供了方便条件，给公安机关带来了重重阻力。上诉人只同意按三类收费标准支付物业费。物业公司向一审法院起诉请求：判决被告马某给付2014-2015年度的物业费905元，2015-2016年度的物业费849元。2014-2015年度的滞纳金893元，合计2647元。一审法院认定事实：被告马某系宁城县天义镇泰和家园A区14号楼1单元201室业主，房屋建筑面积为125.75㎡。2014年11月13日，被告所居住小区的房地产开发公司与原告签订《物业服务合同》，主要约定由原告提供小区前期物业服务。该合同第三条约定：小区内各种商铺的管理，做到商辅必须在室内经营、不许占路及公共场地。第六条：物业服务费用为多层住宅的物业费按建筑面积每平方米每月0.6元交纳。第三十二条：合同期限从2014年11月13日至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自行终止。物业交接中约定业主的物业费从入住之日开始交纳。2016年7月1日，原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定原告为受托方，泰和家园业主委员会为委托方。受托方对包括被告房屋在内的泰和家园小区进行物业管理服务。服务期限为2016年7月1日至2021年6月30日。合同分别就物业服务内容、服务标准及违约责任等进行了约定。其中第六条2（11）约定：按合同约定的数额定期向业主和物业使用人收取物业服务费。对按规定逾期一个月后，经物业公司上门促缴后仍不交纳物业费的业主和物业使用人，物业公司按应收物业费总额日千分之三收取滞纳金。第八条约定物业服务费按二类小区服务标准收取：多层楼、高层楼四层（含四层）以下，由原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取服务费，高层楼五层以上（含五层）和商业用房，由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取服务费。第九条4中约定：服务公司违反本合同约定，特别是第七条第一款的约定，逾期未能解决处理的重点事项，经督促仍未能完成两项以上，或不良反映记录达到20次以上，经告知后仍未改正的，应本着费用服务等价原则，对本年度下半年的服务费降低10%。根据合同约定，被告马某已累计拖欠原告2014年至2015年的物业费905.40元，2015年至2016年的物业费836.24元，两项合计1741.64元。另查明，该小区14号楼的一楼车库已改为商业用房，日常卫生环境较差。居住在14号楼的业主为改善该楼的居住环境曾多次找原告协商解决此事，双方亦共同找过相关部门欲解决此类情况，但均未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行义务。原告与开发商签订的物业服务合同属前期物业管理合同，符合相关法律规定。被告入住泰和家园A区后，亦接受了原告提供的物业服务。根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与该小区开发商签订的前期物业合同到期后又于2016年7月1日与泰和家园A区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同亦不违反法律的强制性规定，原告及作为该小区业主的被告均应按约履行各自的义务。在庭审中，被告认可原告为该小区提供了物业服务，但认为原告仅履行了部分合同义务没有达到合同约定的相应标准，故不应按合同约定的数额收取物业费，并向法院提供了录制的光盘及申请证人出庭作证，证实14号楼的实际居住环境有别于其它楼宇的特殊情况。法院认为，被告提供的证据证实了其部分答辩理由成立，原告对此并未提供反驳证据证实其已按合同约定履行了所有义务并达到相应标准，应承担举证不能的法律后果。但被告抗辩的理由并非全部属于物业服务合同约定的服务事项且原告亦与14号楼业主一起找过相关部门协商解决问题，已尽到部分相关协助义务。综合考虑14号楼的特殊情况及原告在服务过程中存在瑕疵，法院酌定按所欠物业费总额的10%予以减免并对滞纳金全免。综上，法院对原告要求被告支付物业费合理部分的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决：被告马某于判决生效后十日内给付原告宁城县桦通物业有限公司物业费1741.64元的90%，即1567.48元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，马某所居住小区的房地产开发公司与物业公司签订《物业服务合同》，约定由物业公司提供小区前期物业服务。后物业公司与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业公司对马某所居住的房屋在内的泰和家园小区进行物业管理服务。物业公司及该小区业主均应按约履行各自的义务。两份合同均约定了物业费交纳标准。马某认可物业公司为该小区提供了物业服务，但认为物业公司仅履行了部分合同义务，没有达到合同约定的相应标准，并向法院提供了录制的光盘及申请证人出庭作证，原审法院根据马某居住的楼房环境有别于其它楼宇的特殊情况，判决马某按合同约定标准支付所欠物业费总额的90%，并未判决滞纳金，符合双方的合同约定和本案实际情况，并无不当。综上所述，上诉人宁城县桦通物业有限公司和上诉人马某的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁城县桦通物业有限公司和上诉人马某各负担50元。邮寄送达费80元，由上诉人宁城县桦通物业有限公司和上诉人马某各负担40元。本判决为终审判决。审判长  田丽丽审判员  韩尚达审判员  孙 磊二〇一七年四月十二日书记员  刘 月