湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初635号原告：郴州郴能电力有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区桔井路27号。法定代表人：邵晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。被告：郴州市东麟红至星房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴州大道15号（苏仙区区委党校电教楼A幢五楼1-4号）。法定代表人：周伟，该公司执行董事。原告郴州郴能电力有限公司（以下简称郴能电力公司）与被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司（以下简称东麟红至星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郴能电力公司的委托诉讼代理人李珍玲到庭参加诉讼，被告东麟红至星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郴能电力公司向本院提出诉讼请求：1、终止双方签订的《门面租赁合同》，东麟红至星公司返还租赁房屋。2、东麟红至星公司支付租金及水电费共计713557元（计算至2017年4月30日止，2017年5月1日至实际返还租赁房屋期间的占用使用费按25236元/月、电费按1.03/度、水费按3.67元/吨的标准另计），支付逾期付款违约金150000元，合计863557元。3、诉讼费由东麟红至星公司负担。事实和理由：郴能电力公司将位于郴州市苏仙区郴县路电力新村的房屋出租给东麟红至星公司使用，双方分别于2014年5月20日、2017年4月1日两次签订《门面租赁合同》，合同约定的租赁期至2017年6月1日。2016年5月15日东麟红至星公司出具《承诺函》，承诺2016年10月15日前付清所欠门面租金及水电费，如逾期每日按所欠费用总金额的千分之五支付违约金。经结算，截止2017年3月16日，东麟红至星公司累计拖欠郴能电力公司租金及水电费668203元。东麟红至星公司使用房屋至今，一直未支付所欠租金及水电费。因双方约定违约金过高，郴能电力公司酌情要求东麟红至星公司支付违约金150000元。综上，望判如所请。被告东麟红至星公司未到庭答辩，未提交证据。郴能电力公司围绕诉讼请求依法提交了郴能电力公司身份资料、东麟红至星公司身份资料、门面租赁合同、门面租金及水电费结算表、承诺函、通知共计6组证据。本院认定如下：郴能电力公司所举证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明：2014年5月20日郴能电力公司作为出租方(甲方)与承租方东麟红至星公司(乙方)签订《门面租赁合同》约定：1、郴能电力公司出租的门面坐落地址：郴州市苏仙区下白水村郴县路电力新村门面。由东麟红至星公司负责建设装修，并按要求与周边建筑物保持一致，总面积1526.56㎡。2、租赁期限、用途。租期2014年6月1日起至2016年5月31日止，租赁期为贰年，合同期满后东麟红至星公司如续租，租金另行商议，同等条件下可以优先承租。租赁用途为商业租赁。3、租金和租金交纳期限及押金。租赁期限内第一年门面租金为22890元/月，第二年在第一年基础上上调5%，即24034元/月。门面租金2014年6月1日至2014年12月31日按每月收缴，2015年-2016年按年一次收取，先交后租。水电费每月由郴能电力公司物业管理部门抄表后结算按电费1.03元/度、水费3.24元/吨收取，郴能电力公司提供发票后，东麟红至星公司在10个工作日内以转账方式付款。4、东麟红至星公司拒交门面费，郴能电力公司可以终止合同，收回门面并重新招租。5、若东麟红至星公司因经营不善或其他原因拖欠门面租金，第二个月仍不能按时交纳租金，视为放弃门面租赁权，郴能电力公司有权收回另行招租。2016年5月1日东麟红至星公司向郴能电力公司出具承诺函承诺：1、在2016年10月15日前付清所欠门面租金及水电费，如未付清，每逾期一日，按所欠费用总额的千分之五支付郴能电力公司违约金，并可对该租赁房屋采取停水停电等措施，至2016年12月31日仍未付清，郴能电力公司可以无偿收回该门面且租赁门面的一切添附均收归郴能电力公司。2、合同到期后，东麟红至星公司将按照合同相关条款续租此门面。双方签订的《门面租赁合同》于2016年5月31日到期后，东麟红至星公司继续使用郴能电力公司门面。2017年4月1日郴能电力公司又与东麟红至星公司补签续租的《门面租赁合同》（合同编号：CN2017-019）,约定：1、郴能电力公司出租的门面坐落地址：郴州市苏仙区下白水村郴县路电力新村门面。由东麟红至星公司负责建设装修，并按要求与周边建筑物保持一致，总面积1526.56㎡。2、租赁期限、用途。租期2016年5月31日起至2017年6月1日止，租赁期为1年，合同期满后东麟红至星公司如续租，同等条件下可以优先承租，租赁用途为商业租赁。3、租金和租金交纳期限及押金。租赁期限内门面租金为25236元/月，如续租，第二年在第一年的基础上上调5%，门面租金三个月收取一次，先交后租。水电费每月由郴能电力公司物业管理部门抄表后结算按电费1.03元/度、水费3.67元/吨收取，郴能电力公司提供发票后，东麟红至星公司在10个工作日内以转账方式付款。4、东麟红至星公司逾期一个月不交租赁费和水电费，郴能电力公司可以随时终止合同，收回门面并重新招租。5、若东麟红至星公司因经营不善或其他原因拖欠门面租金和水电费，逾期一个月仍不能按时交纳，视为放弃门面租赁权，郴能电力公司有权采取停水停电措施，有权终止本合同，收回另行招租。2017年3月16日郴能电力公司与东麟红至星公司双方结算，出具结算表，从2014年6月1日至2017年3月15日止，东麟红至星公司应付郴能电力公司房屋租金802838元、电费156614元、水费7465元，合计966917元，东麟红至星公司分三次共计支付给郴能电力公司298714元（45780元+114450元+138484元），至2017年3月15日东麟红至星公司欠缴租金及水电费总额668203元（966917元—298714元）。上述结算内容双方均予以签字确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。郴能电力公司与东麟红至星公司于2014年5月20日、2017年4月1日分别签订的《门面房屋租赁合同》及续租的《门面租赁合同》（合同编号：CN2017-019）是当事人真实意思表示且不违反法律规定，均为有效合同，当事人均应按约履行。关于《门面租赁合同》（合同编号：CN2017-019）的终止。《门面租赁合同》（合同编号：CN2017-019）对租赁期限已作明确约定，租期至2017年6月1日止，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，在本案审理过程中，该合同已到期，故该合同已终止。关于租金、水电费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。郴能电力公司与东麟红至星公司双方于2017年3月16日结算后确认截至2017年3月15日，东麟红至星公司拖欠郴能电力公司租金及水电费总额为668203元。本院予以认可。郴能电力公司主还张从2017年3月16日起至2017年4月30日东麟红至星公司应付房屋租金为37854元（25236元/月×1.5月）符合合同约定，本院予以支持。郴能电力公司又主张从2017年3月16日起至2017年4月30日预估东麟红至星公司水电费为7500元，但未提供证据予以证明，本院不予支持。关于逾期付款违约金。东麟红至星公司向郴能电力公司出具承诺函约定，在2016年10月15日前付清所欠门面租金及水电费，如未付清，没逾期一日，按所欠费用总额的千分之五支付郴能电力公司违约金，至起诉时东麟红至星公司应支付的违约金已超过150000元，现郴能电力公司只主张150000元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条规定，判决如下：原告郴州郴能电力有限公司与被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司签订的《门面租赁合同》（合同编号：CN2017-019）于2017年6月1日终止，被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内搬离郴州市苏仙区下白水村郴县路电力新村门面；被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付郴州郴能电力有限公司从2014年6月1日至2017年3月15日止门面租金及水电费共计668203元；被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郴州郴能电力有限公司从2017年3月16日至2017年4月30日止门面租金37854元，2017年5月1日之后的门面租金及占用使用费按25236元/月、电费1.03元/度、水费3.67元/吨计算至实际搬离门面之日；被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郴州郴能电力有限公司违约金150000元；驳回原告郴州郴能电力有限公司的其他诉讼请求。本案受理费12435.57元，由原告郴州郴能电力有限公司负担108元，被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司负担12327.57元。财产保全费5000元，被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  欧阳懿人民陪审员  胡贵成人民陪审员  龙艳兰二〇一七年九月十二日法官 助理  邓 畅书 记 员  王延松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。