大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第1679号
原告大连东方百瑞物业管理有限公司，住所地大连市。
法定代表人吕忠春，总经理。
委托代理人刘枫，住大连市。
委托代理人孙一理，住瓦房店。
被告李萍，户籍地大连市，现住大连市。
原告大连东方百瑞物业管理有限公司诉被告李萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法由代理审判员郭伟适用简易程序于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告大连东方百瑞物业管理有限公司的委托代理人刘枫、孙一理、被告李萍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告大连东方百瑞物业管理有限公司诉称，原、被告于2009年7月19日签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方权利义务关系。原告履行了应尽的物业管理服务义务，被告享受原告长期提供的物业管理与服务，但被告未按规定交纳物业服务费、电梯服务费，被告自签订协议之日接受该房屋，住房建筑面积为86.12平方米，协议约定被告每月每平方米物业服务费1.8元，每年每户应向原告交纳电梯服务费600元，自2011年5月1日起至2014年10月31日被告已欠原告42个月物业服务费人民币6511元；自2011年4月1日至2014年10月31日被告已欠原告43个月电梯服务费人民币2150元，两项合计8661元。依据《前期物业服务协议》第四条、第九条之规定，被告未按时交纳物业服务费、电梯服务费，从逾期之日起，应承担应交费用日3‰的违约金，原告考虑按照此约定计算的违约金过高，原告酌定要求违约金800元。原告多次索要未果，2014年10月27日原告向被告发出催告函，但被告仍未履行付款义务。综上所述，被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告给付原告自2011年5月1日至2014年10月31日的物业服务费6511元；2、被告给付原告自2011年4月1日至2014年10月31日的电梯服务费2150元；3、被告给付原告逾期付款违约金800元。
被告李萍辩称，原告的诉讼与事实不符，原告没有资格在案涉小区从事物业服务也没有收费资格，原、被告所签的物业服务合同无效，原告企业查询公示信息显示其地址在金州，没有在我居住的小区营业的营业执照，原告在2014年4月21日之前没有资质证书，原告没有对我房屋的质量问题进行维修，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年4月2日，原告大连东方百瑞物业管理有限公司与大连宏都房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：宏都筑景小区委托于原告实行物业管理。2009年5月4日被告与大连宏都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买宏都筑景第B15座1单元3层2号房，行政街号大连市沙河口区涟宁南园8#-1-3-2，建筑面积86.12平方米。2009年5月4日被告与大连宏都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：被告同意在业主委员会选聘物业服务企业之前，由原告或原告委托的物业服务企业负责前期物业服务，被告应当缴纳的物业服务费用为按建筑面积每月每平方米约1.8元。2009年7月13日原告与被告签订《宏都·筑景临时管理规约》，载明：被告为宏都·筑景小区B15楼1单元3层2号的买受人，被告同意在业主大会选聘物业管理机构之前，由原告提供物业管理服务。2009年7月19日原告与被告签订《宏都·筑景前期物业服务协议》，约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年7月19日原告与被告签订《宏都·筑景电梯服务收费协议》，约定：电梯服务费用600元／户·年。被告未向原告缴纳2011年5月1日至2014年10月31日的物业费6511元（1.8元／平方米／月×86.12平方米×42个月）及2011年4月1日至2014年10月31日的电梯费2150元（600元／年÷12个月×43个月）。2014年11月4日，原告通过邮寄方式向被告发出催告函，要求被告支付拖欠的物业费6511元、电梯费2150元，被告于2014年11月10日收到该催告函。
另查，2011年8月30日大连市物价局作出《关于宏都·筑景（B区）住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：在业主委员会成立之前，物业管理临时服务收费标准暂定为住宅每月每建筑平方米1.8元（不含电梯费）。
本院依被告申请调取原告《物业服务企业资质证书》及《收费许可证》，大连市国土资源和房屋局出具《关于大连东方百瑞物业管理有限公司物业资质情况查询结果》，载明：经查，大连东方百瑞物业管理有限公司在我市于2008年4月9日取得三级（暂定）资质证书；于2009年5月14日取得三级资质证书；2010年度资质检查合格，并于2010年12月31日换证；2013年度资质检查合格，并于2014年4月21日换证，有效期至2016年4月20日。大连市物价局出具证明材料，载明：大连东方百瑞物业管理有限公司（宏都·筑景B区）物业服务费1.8元／月／平方米，年审记录有效期分别为2011年8月30日至2012年8月30日、2012年9月12日至2013年9月11日、2013年10月9日至2014年10月8日、2014年11月10日至2015年6月15日。
上述事实，有原告提供的收费许可证、资质证书、大连市物价局文件批复、物业管理委托合同、临时管理规约、前期物业服务协议、催告函、快递回执、照片、本院调取的证明材料及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院的审查，应予采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与案涉房屋开发商签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为案涉房屋的所有权人，其与原告签订的《宏都·筑景临时管理规约》、《宏都·筑景前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应及时向原告缴纳相关费用，现被告以原告未对房屋质量问题进行维修为由主张原告服务质量存在问题，根据双方合同约定及相关的法律规定，房屋的质量问题不属于物业公司的服务范围，对于被告的该项主张，本院不予支持，故被告应当按照合同约定向原告按期缴纳物业管理服务费及电梯服务费，原告要求被告给付2011年5月1日至2014年10月31日的物业服务费6511元、2011年4月1日至2014年10月31日的电梯服务费2150元合理，本院予以支持。
关于原告主张的违约金一节，原、被告签订的合同中对于违约金的约定过高，而原告自行确定违约金数额缺乏法律依据，根据本案实际情况，本院确定违约金可自原告向被告主张权利后，即被告2014年11月10日收到原告催告函次日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜。
关于被告提出的收费许可证、合同效力及资质证书问题，首先，原告已提供了收费许可证及资质证书，且依据本院调取的证据材料，可以证明原告具有收费许可证及资质证书；其次，本案系民事合同纠纷，原告向被告主张物业费及电梯费系基于合同的约定及履行，属于民法范畴内的契约请求权；原告收费许可证及资质证书的问题属于行政管理问题，与本案不属同一法律范畴。原告收费许可证是否存在问题，不影响民事合同的效力，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条之规定，判决如下：
一、被告李萍给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司2011年5月1日至2014年10月31日的物业服务费6511元；
二、被告李萍给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司2011年4月1日至2014年10月31日的电梯服务费2150元；
三、被告李萍给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司逾期付款违约金，以欠缴的物业服务费及电梯服务费为基数，自2014年11月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担25元。
上述具有给付内容的款项于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 郭 伟
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 赵艳娜
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。