辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第1104号
上诉人（原审被告）：解家卿，女，无职业。
委托代理人：张军，大连博美特家具有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：大连市食品药品检验所，住所地大连市沙河口区黄河路****号。
法定代表人：门启鸣，该所所长。
委托代理人：张金英，辽宁甘霖律师事务所律师。
原审被告：李姝慧，女。
委托代理人：解家卿，李姝慧母亲。
原审被告：李宝林，男。
原审被告：李宝玉，男。
原审被告李虹，女。
原审原告大连市食品药品检验所（以下简称药检所）与原审被告解家卿、李姝慧、李宝林、李宝玉、李虹房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年6月10日作出（2014）甘民初字第2192号民事判决，解家卿不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人解家卿及其委托代理人张军，被上诉人药检所的委托代理人张金英，原审被告李姝慧的委托代理人解家卿，原审被告李宝林、李宝玉到庭参加诉讼，原审被告李虹经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告药检所一审诉称：2009年7月23日，双方签订《房地产转让合同》，合同中约定，被告将其继承所有的位于大连市甘井子区营城子镇对门沟村，面积分别为431.25平方米和438平方米的两栋有产权证厂房和未取得产权证的面积为1552.06平方米的厂房及其他附属物出售给原告。该厂房占用土地属于甘井子区营城子镇对门沟村集体所有，面积为3230平方米。合同中约定被告将案涉集体土地使用证和房屋所有权证变更至原告名下十日内，原告一次性支付总价款312万元，合同签订后，双方按法定程序将集体土地使用证变更为国有土地使用证。2011年9月16日，原告取得大连市国有资源和房屋局甘井子区分局下发的国有土地使用证。同年9月28日，原告告知被告并要求被告办理房屋过户手续，但被告以案涉房屋涨价为由不配合原告办理过户。故诉至法院，要求被告继续履行合同，协助办理房屋过户手续。
被告解家卿、李姝慧、李宝林、李宝玉、李虹一审共同辩称：请求法院驳回其诉讼请求。案涉房屋的转让，药检所没有支付对价，故不同意继续履行合同。案涉房屋所在土地已于2009年被征为国有，地上物不得随意转让，故案涉合同无法继续履行。
一审法院审理查明：2009年7月23日，药检所与解家卿、李姝慧、孙巧兰签订了房地产转让合同，约定“甲方解家卿、李姝慧、孙巧兰，乙方大连市药品检验所。一、甲方将位于大连市甘井子区营城子街道对门沟村，面积为3230平方米、用途为工业用地、土地证号为甘集用（2002）字第040**号土地使用权转让乙方；位于上述土地上的面积分别为431.25平方米、438平方米的两栋有产权证的厂房，房屋所有权证编号分别为大甘村房字第0104050016号和01040500**号。该两栋房屋系原大连市甘井子区艺盛家具厂业主李宝盛生前所有，现由解家卿、李姝慧、孙巧兰继承；在上述地块相邻土地上所建、未取得房屋产权证的建筑面积为1552.06平方米的厂房及附属物一并转让给药检所。三、转让价格：所转让的上述房地产总价款312万元。四、付款方式：甲方将上述《集体土地使用证》和《房屋所有权证》变更至乙方名下后十日内，乙方一次性付清全部款项。”案涉甘集用（2002）字第04003号土地使用权证，大甘村房字第0104050016号和01040500**号两个房屋所有权证均登记在大连市甘井子区艺盛家具厂名下。大连市甘井子区艺盛家具厂成立于2000年10月27日，系个体工商户，经营者为李宝盛。2007年李宝盛去世，2008年4月13日，大连市甘井子区艺盛家具厂注销，该厂财产的合法继承人为解家卿（系李宝盛的妻子），李姝慧（系李宝盛的女儿），孙巧兰（系李宝盛的母亲）。2010年4月2日，孙巧兰去世，其继承人有李宝林（系其长子）、李宝玉（系其次子）、李虹（系其长女）。2007年去世的李宝盛系孙巧兰的第三子。2010年9月，大连市药品检验所更名为大连市食品药品检验所，即本案原审原告。合同签订后，被告将集体土地使用权证交付给了药检所。2011年9月16日，大连市甘井子区人民政府向药检所颁发了案涉土地的国有土地使用权证（大甘国用（2011）第40024号）。2012年7月23日，解家卿以药检所取得案涉土地使用权证不合法已申请行政复议为由，请求中止本案审理。2012年8月12日，一审法院作出（2012）甘民初字第2192号民事裁定书，裁定本案中止审理。2012年11月20日，大连市人民政府作出大政行复字（2012）57号行政复议决定书，维持了甘井子区人民政府作出的国有土地使用取证。2013年1月23日，解家卿因不服该行政复议决定，向一审法院提起了行政诉讼。2013年7月27日，一审法院作出（2013）甘行初字第7号行政裁定书，驳回了解家卿的起诉。后解家卿不服该行政裁定书，上诉至本院，本院作出了（2013）大行终字第145号行政裁定书，驳回上诉，维持了原裁定。案涉房地产转让合同签订后，药检所已将案涉土地使用权证变更至药检所名下。现因药检所在变更房屋所有权证过程中，需要原审五被告依照合同约定配合办理，而原审五被告不予配合，故药检所诉至法院。
一审法院认为：本案系买卖合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房地产转让合同系当事人的真实意思表示，且该合同也已经实际履行，原审五被告已协助药检所将土地使用权证变更至药检所名下，原审五被告理应继续履行合同，按照合同的约定继续协助药检所办理房屋所有权证变更手续，故药检所主张，于法有据，一审法院依法予以支持。关于原审五被告辩称药检所未给付购房款项一节，因双方签订的合同中已明确约定了款项的给付条件，即在协助药检所将土地使用权证和房产所有权证变更至药检所名下十日内给付解家卿全部款项，解家卿的合同义务在先，故对于其该节辩称，一审法院不予支持。关于原审五被告辩称案涉房屋属于拆迁范围、合同无法履行的辩称，因案涉房屋现仍登记在大连市甘井子区艺盛家具厂，合同已经实际履行，原审五被告理应按照合同的约定继续协助药检所办理案涉房屋的过户手续，故对其该辩称，一审法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告解家卿、李姝慧、李宝林、李宝玉、李虹继续履行合同，自判决发生法律效力之日起三十日内协助原告大连市食品药品检验所办理房屋所有权证编号分别为大甘村房字第0104050016号和第01040500**号的两个房屋的过户手续。案件受理费31，760元，其他诉讼费150元，合计人民币31，910元（原告已预交），由五被告承担。
解家卿上诉的理由及请求是：1、解家卿与药检所签订房地产转让合同的所涉土地，根据（2013）大行终字第145号行政裁定，已于2009年被大连市政府征收，双方并未对该合同实际履行，而药检所2011年才通过国有划拨方式取得案涉土地，政府征收在先，双方已无实际履行可能；2、案涉房地产转让合同没有约定药检所将案涉土地转为国有后，再履行给付解家卿价款义务，药检所从2009年合同签订至2012年拒不履行合同，不给付合同价款，违约在先，导致合同无法履行；3、案涉房地产转让合同违反我国土地法相关规定，系无效合同。据此，其上诉请求为撤销一审判决，驳回药检所的诉讼请求。
药检所二审答辩认为：不同意解家卿的上诉请求，同意一审判决。
原审被告李姝慧、李宝林、李宝玉二审答辩认为：不服一审判决，同意解家卿的上诉请求。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，结合各方当事人诉辩观点，本案争议焦点问题为解家卿、李姝慧、李宝林、李宝玉、李虹（以下简称解家卿等人）是否应协助药检所将案涉两套房屋办理过户至药检所名下。
针对此焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，案涉房地产转让合同是解家卿、李姝慧、孙巧兰的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自权利义务。由于该房地产转让合同转让标的包括案涉集体土地使用权、附于该集体土地上的案涉两套房屋以及无权属证的厂房和附属物等，转让款为312万元，该合同对双方当事人的合同义务履行顺序有明确约定，即解家卿、李姝慧、孙巧兰（孙巧兰去世后，李宝林、李宝玉和李虹为孙巧兰的法定继承人）需将案涉集体土地使用权证和案涉房屋所有权证变更至药检所名下十日内，药检所将转让款312万元一次性付清，也就是说，在案涉集体土地使用权证和案涉房屋所有权证未全部变更至药检所名下的情况下，药检所有权依约拒绝支付转让款312万元。又由于解家卿等人只将集体土地使用权证交付给药检所，且药检所已依法定程序将案涉土地使用权证变更至自己名下，解家卿等人却未协助药检所将案涉两套房屋所有权证变更至药检所名下，因此，解家卿提出药检所从2009年合同签订至2012年拒不给付合同价款，违约在先，导致合同无法履行等上诉理由，无充分事实和法律依据，本院不予支持。据此，一审判决认定解家卿等人依约协助办理案涉房屋产权过户手续，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
关于解家卿上诉称案涉房地产转让合同的集体土地于2009年被大连市政府征收，药检所2011年才通过国有划拨方式取得案涉土地，政府征收在先，双方没有实际履行该合同一节，本院认为，依据已查明的事实，案涉房地产转让合同签订后，解家卿等人依约已将案涉集体土地使用权证交给药检所，药检所也已将案涉土地使用权变更至其名下，且此节事实业经生效（2013）大行终字第145号行政裁定予以确认，因此，解家卿的此项上诉理由，亦无充分事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费31，760元（解家卿已预交），由解家卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 刘小南
代理审判员 张萍萍
二〇一四年十一月十日
书 记 员 宋 敏