广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2562号
上诉人（原审被告）：陈达兴。
上诉人（原审原告）：洪省民。
上诉人陈达兴和上诉人洪省民因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2002年6月20日，陈达兴与案外人甲公司订立《合作协议书》一份，就甲公司提供土地给陈达兴开发项目事宜作出约定，该协议约定，陈达兴按每月每平方米3.5元租金共计51180元为标准向甲公司支付租金，甲公司向陈达兴提供位于某工业区以东，北环路北侧面积共计14623.3平方米的土地，土地使用年限为50年，从2002年7月1日至2052年7月1日。
2003年5月25日，双方订立《合作建房及经营溜冰场协议书》，约定陈达兴提供位于深圳市宝安区某工业区以东、北环路以北的“某工业区”内一幢三层的“职工活动中心”其中的建筑面积755平方米（1-3层各占三分之一）及楼下溜冰场给洪省民投资、经营。洪省民投资金额人民币400，000元，订立合同之日给付陈达兴150，000元，订立合同一个月内支付陈达兴50，000元，余下的200，000元以洪省民所得租金相抵，相抵期为24个月（从2004年2月1日至2006年1月30日）。投资、经营收益期为15年，从2004年2月1日起至2019年1月30日止。该合同订立当天，陈达兴向洪省民出具收款收据，其上载明：“今收到洪省民交来某创业园活动中心合作建房投资款人民币贰拾万元”。
另，该《合作建房及经营溜冰场协议书》第“四”项约定，在洪省民投资的建筑面积中按实用面积700平方米交给陈达兴出租管理，在抵清洪省民的投资额以后，以每月每平方米12元人民币计算（洪省民不负任何费用），以后每三年调整租金一次，按同区市场租价升幅继续由陈达兴承租，如果不能达成承租协议，由洪省民自行管理，必须由陈达兴缴纳其所需承担卫生、治安等有关费用……在陈达兴承租期内若连续两个月不交租金给洪省民，洪省民有权收取每天1%的滞纳金；上述《合作建房及经营溜冰场协议书》第“五”项约定，在洪省民使用期15年内，陈达兴租赁给洪省民879平方米的水磨地板给洪省民作露天溜冰场之用。
2004年7月3日，双方订立了补充协议，约定陈达兴可以改变上述“职工活动中心”房屋结构，改成工厂，不改变洪省民投资收益，即在上述《合作建房及经营溜冰场协议书》规定的时间内交租给洪省民，每月租金为8400元／月（700平方米×12元／平方米），洪省民不再参与租赁管理，另说明，因“某创业工业园”内溜冰场已改成工厂，洪省民不再经营溜冰场。后，陈达兴将“职工活动中心”的用途改为工厂，并对外出租。
2006年3月6日，双方再订立一份补充协议，协议内容为，关于“某创业工业园合作建房协议中陈达兴先生承租洪省民女士投资收益条款，作出如下修改，陈达兴先生每个月向洪省民交纳人民币6000元，支付期为当月的15日以前，若逾期支付超过一天起，则按原协议书的条款执行，即陈达兴每月向洪省民支付人民币8400元，并支付每天百分之三的滞纳金。
自2006年2月至2011年2月，陈达兴共计支付给洪省民费用人民币240，000元，其中，自2006年2月至2006年10月，陈达兴按每月6000元的标准连续支付洪省民上述费用54，000元，2006年11月，陈达兴未支付洪省民相关费用，2006年12月起至2011年2月份，陈达兴亦有间断支付行为，该期间累计支付洪省民人民币186，000元，自2011年3月份起，陈达兴未再支付该项费用。
原审另查明，涉案房屋所占用土地为甲公司集体所有；至本案开庭之日止，陈达兴仍将涉案厂房出租。
洪省民向原审法院提起本案诉讼，请求：1.陈达兴支付拖欠的租金共人民币348，000元；2.陈达兴承担本案的全部诉讼费用。后又于原审开庭审理时当庭增加诉讼请求：1.陈达兴支付洪省民2011年12月至2012年2月房屋占用费25，200元；2.陈达兴支付从2011年2月前以拖欠的房屋占用费264，000元为本金，从2011年2月1日起计算拖欠利息（该利息按中国人民币银行同期贷款利率计算），2011年2月至2012年2月的利息按每月房屋占用费8400元从次月按中国人民银行同期贷款利率计算；3.陈达兴从拖欠房屋使用费之日起按每日支付3%支付滞纳金至款项付清时止。
原审法院认为，本案的主要争议焦点有二：一是双方之间订立的《合作建房及经营溜冰场协议书》及其二份补偿协议的法律关系性质问题；二是《合作建房及经营溜冰场协议书》及其二份补充协议的法律效力问题。
关于《合作建房及经营溜冰场协议书》及其二份补充协议的法律关系性质问题。洪省民认为，上述协议实际上包含两层法律关系，既含有合作建房关系又含有房屋租赁关系。陈达兴认为，上述协议的本质是双方关于合作建房收益的约定。原审法院认为，该协议虽名为“合作建房及经营溜冰场协议”，但从其内容上看，首先，依照双方约定，洪省民对涉案房屋所享有的权益确定，即洪省民对涉案房屋1-3层的三分之一建筑面积755平方米享有收益权，双方对洪省民投资收益的范围并无争议；其次，《合租建房及经营溜冰场协议书》第“四”项中明确约定，洪省民享有收益权的实用面积700平方米交给陈达兴出租管理，并约定，每三年调整租金一次，按同区市场租价升幅调整由陈达兴承租，随后的二份补充协议实质内容亦为双方关于租金数额变更的约定。综上，原审法院确认，上述协议含有两次法律关系，既有合作投资关系，又包含以洪省民享有收益权部分房屋为标的的租赁合同关系，且双方之间争议集中于因租赁关系产生的权利义务纠纷，无论该租赁合意的效力如何，双方之间确已就洪省民将租赁物交付陈达兴使用收益，陈达兴支付租金的事项达成一致意思表示。
关于《合作建房及经营溜冰场协议书》及其二份补充协议的法律效力问题。原审法院认为，涉案房屋所占用沙四国扬工业区以东，北环路以北面积为14，623.3平方米用地系案外人甲公司集体所有，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。原审法院认为，该条文为效力性强制性法律规范，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第5项的规定，案外人甲公司与陈达兴订立的《合作协议书》约定出租涉案房屋所占用土地用于非农业建设，明显违反上述强制性规定，无法律效力。而双方之间订立的《合作建房及经营溜冰场协议书》以涉案房屋所占用土地的合法使用权为前提，由此，原审法院确认，该《合作建房及经营溜冰场协议书》及二份补充协议亦因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，双方之间不产生符合其意思表示的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审法院认为，陈达兴作为主要投资收益方和涉案房屋土地使用权的提供方，对双方之间协议的无效存在重大过错，应就洪省民的损失承担缔约过失责任。且缔约过失责任的赔偿范围应为信赖利益的损失，本案洪省民因信赖双方之间合同有效发生而所应获得的期待利益均应纳入损害范围。本案中，参照双方于2006年3月6日的订立的补充协议，洪省民可期待获得的物质利益为每月6000元，而洪省民在起诉书中明确要求陈达兴支付自2006年2月至2011年11月期间的相关费用，经核算上述期间共经历70月，陈达兴已经支付洪省民240，000元，洪省民尚有损害180，000元，陈达兴依法应赔偿洪省民该项损失。故对洪省民要求陈达兴支付180，000元范围内的费用，原审法院依法予以支持。
另，对洪省民当庭增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案洪省民开庭之日提出增加上述诉讼请求，已经超出本案的举证期限，属在举证期限届满后提出增加的诉讼请求，原审法院依法不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定判决：一、陈达兴于本判决生效之日起三日内赔偿洪省民2006年2月至2011年11月期间的损失人民币180000元；二、驳回洪省民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，由洪省民负担1565元，陈达兴负担1695元，该受理费洪省民已经预交。
上诉人洪省民不服一审判决，向本院提起上诉，称：一审法院认定事实不完全，采纳证据不全面。一审法院参照洪省民、陈达兴于2006年3月6日订立的补充协议，作出“洪省民可期待获得的物质利益为每月6000元；判决陈达兴陈达兴于一审判决生效起3日内赔偿洪省民洪省民2006年2月至2011年11月期间的损失人民币180000元”之判决认定事实不完全，判决不全面。
①既然一审法院参照洪省民和陈达兴于2006年3月6日签订的补充协议，洪省民可期待获得的物质利益为6000元。也应当参照该协议中的“陈达兴先生每个月向洪省民交纳人民币6000元，支付期为当月的15日以前，若逾期支付超过一天起，则按原协议书的条款执行，即陈达兴每月向洪省民支付人民币8400元，并支付每天百分之三的滞纳金”条款进行审判，而不应该只参照其中一部分的内容，而应全面采纳。
②一审法院查明：2003年5月25日，洪省民与陈达兴订立约定，陈达兴出地，洪省民投资人民币400000元建一栋建筑面积为755平方米的三层建筑物。建好后由陈达兴承租，收益期为15年，到期后整体移交陈达兴所有。其中订立合同之日给付陈达兴150000元，订立合同一个月内给付50000元，余下的200000元以755平方米的建筑物所得的收益相抵，相抵期为24个月（从2004年2月1日起至2006年1月30日）。一审法院确认；无论该合意的效力如何，双方之间确已就洪省民将租赁物交付陈达兴使用收益，陈达兴支付租金对事项达成一致意思表示。并至今日止，此涉案房屋仍在出租。
上述期间，陈达兴已执行每月8400元，共200000元的房租收益与洪省民的投资建房费相抵。说明支付给洪省民每月8400元收益已经是双方一致意思的表示，在陈达兴于2006年11月违约后，应按每月8400元计算。
③一审法院认为：陈达兴作为主要投资收益方和涉案房屋土地使用权的提供方，对洪省民和陈达兴之间协议的无效存在重大过错，应就洪省民的损失承担缔约过失责任，且缔约过失责任的赔偿范围应为信赖利益的损失。洪省民因信赖双方之间合同有效发生而应获得的期待利益均应纳入损害范围。
陈达兴不仅是重大过错方，而且恶意拖欠洪省民的合理利益收入，严重违反“三打两建”中“建设社会信誉体系”精神。原审法院认定事实基本清楚，但原审法院没有完全按照2006年3月6日订立的补充协议认定，只是按陈达兴无违约前提来判决赔偿每月6000元是错误的。从2006年11月起，陈达兴开始违约，就应依2006年3月6日订立补充协议的逾期支付超过一天起，则按照原协议的条款执行，即陈达兴每月向洪省民洪省民支付人民币8400元执行。该协议内容也是双方有关支付租金的事项达成一致意思的表示，所以洪省民认为从2006年11月起，陈达兴应按每月8400元支付相关利益给洪省民。故向二审法院请求：1、在一审法院判令陈达兴支付洪省民2006年2月至2011年11月期间的损失人民币180000元的基础上，追加判令陈达兴赔偿洪省民（自2006年11月到2011年11月61个月，每月差额2400元，61乘以2400等于146400元）146400元，两项累加326400元；2、陈达兴承担一、二审的诉讼费。
针对洪省民的上诉，陈达兴口头答辩称：一、从洪省民的上诉请求第一条来看，其是要求法院判决赔偿其2006年2月至2011年11月期间的损失人民币180000元的基础上，追加判令赔偿146400元。我方认为其变更了一审的诉讼请求，这是不合法的，洪省民在一审提出的诉讼请求是“判令被告支付拖欠至2001年的租金348000元”，对这两个请求，我们进行比较就可以看出，其是在二审上诉的时候变更了上诉请求，我们指的是性质的改变。其一审陈述的是要求支付租金，而且其在诉讼请求中、一审开庭庭审过程中，一再主张双方签订的《补充协议》均是有效的，二审的时候要求陈达兴赔偿其损失，“赔偿损失”和“支付租金”是两个性质，因此我们认为其在二审期间改变诉讼请求是违法的；二、针对其理由，我方认为是不成立的：1、其理由是建立在一审法院判决要陈达兴赔偿洪省民的基础上提出的，对于一审法院的判决，陈达兴认为是错误的，因此我方也提出了上诉；2、按照一审法院的判决，一审法院所认定的合同的性质是无效的，对该点我方是认同的，但是对于其要求陈达兴赔偿损失，认为陈达兴有重大过错，要求赔偿洪省民信赖利益损失我方认为是错误的，所谓的信赖利益是不存在的，因为双方所签订的《补充协议》从签订开始起就违反了法律的强制性规定，均是无效的，这不是陈达兴不去履行协议的义务才导致协议无效，而是洪省民从签定协议开始，其根据协议要取得的所谓的利益是不受法律保护的，其不可能期待合同的有效去获取这些利益，综上所述，因此我方认为洪省民提起上诉的理由是错误的，不应当得到支持。
上诉人陈达兴不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院不应受理本案，既已受理，应裁定驳回起诉。合作建房的土地是陈达兴租赁的农村集体性质土地。陈达兴建厂房没有办理建设用地规划许可证和建设工程施工许可证。2001年10月30日，粤高法发（2001）42号《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行了非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”据此规定，原审法院应裁定驳回洪省民的起诉。只有在土地、建设、房屋等行政主管部门对建成的房屋的产权进行处理后，洪省民才能起诉要求确认其在合作建房中是否享有部分房屋的产权，以及是否由此取得出租收益权。
二、退一步来说，原审法院可以受理审理本案，陈达兴对原审法院判决认定的本案基本事实、合同效力没有异议。但是，原审判决陈达兴赔偿洪省民2006年2月至2011年11月期间的损失人民币180000元，是错误的。（一）原审法院判决超出了洪省民的诉讼请求，违反“不诉不理”原则。洪省民主张《合作建房及经营溜冰场协议书》为合法有效租赁合同，其诉讼请求是要求陈达兴支付租金，而没有要求陈达兴赔偿其损失。原审法院在没有对洪省民进行合同效力释明，以及要求其变更诉讼请求的前提下，就判决陈达兴赔偿洪省民的信赖利益损失，明显超出了洪省民的诉讼请求范围，违反“不诉不理”原则，损害了陈达兴的利益。（二）陈达兴与洪省民对协议无效具有同等过错，应各自承担责任，陈达兴不应赔偿洪省民损失。原审法院认为陈达兴作为主要投资收益方和涉案房屋土地使用权的提供方，对双方之间协议的无效存在重大过错，应就洪省民的损失承担缔约过失责任，是错误的。根据合作协议，陈达兴在合作中投资多、收益大、提供土地使用权，是事实。但是，不能就此认定陈达兴对合作协议的无效过错也大。因为，导致协议无效的主要原因是该协议内容违反我国《土地管理法》第六十三条第一款的强制性规定。而陈达兴与洪省民签订合作协议时，将陈达兴与原沙四公司签订的《合作协议书》交给了洪省民一份，其在原审中作为证据提交了原审法院。这就是说，陈达兴在签订合作协议时，明确告知了洪省民用于合作建房的土地的来源和性质，并没有隐瞒任何事实。洪省民既然明知这一事实，仍然签订合作协议，与陈达兴的过错完全等同，就不存在陈达兴与洪省民对导致该协议无效谁的过错大小的问题。因此，在陈达兴与洪省民有同等过错的情况下，应当各自承担相应的责任，而不应当要求陈达兴赔偿洪省民的损失。事实上，洪省民已经收到陈达兴支付的人民币240000元，其因签订无效协议而支付的款项150000元已经完全收回，并得到了人民币90000元的补偿，其所谓的损失实际不存在了。
（三）洪省民不可能有租金信赖利益的损失。合作协议无效，是因其内容违法而无效，自签订之日起就无效，不是因陈达兴的过错原因导致无效或阻止其生效。洪省民所信赖该协议有效而期待获得的租金利益，因是合作违建，也从签订协议之日起就注定是不能够获得的。因此，原审判决陈达兴赔偿洪省民所谓信赖利益损失，缺乏根据，理由不成立。据此，陈达兴请求：1、撤销（2012）深宝法民三初字第208号民事判决，同时驳回洪省民起诉；2、洪省民承担一、二审诉讼费。
针对陈达兴的上诉，洪省民口头答辩称：一、我方提出的是房屋租赁合同的案子，不是产权的案子；二、当初双方是本着自愿的原则签订合同的，是双方真实意思的表达，现在涉案房产一直由陈达兴出租并收益，7年来陈达兴一直不按照协议支付我的可期待收益，我才提起诉讼，但对方一直歪曲事实，误导法官，把本案往产权案的方向走，不希望支付我该有的期待，但愿在15年的合同期内陈达兴能够好好履行其自己的义务。合作建房很普遍，如果每个人向陈达兴一样，有了收益就想独吞，那社会就大乱了；三、房屋租赁合同纠纷中，我已经让步很大，合同中规定3年可以加租，我都没有加，滞纳金我也没有要，10年前的40万元，如果放在银行，也有一定的利息，可是至今我都没有得到任何利益。我是完全无过错方是诚信的，陈达兴才是违约的。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据当事双方签订的《合作建房及经营溜冰场协议书》及二份补充协议的相关约定，洪省民将其投资的涉案房屋出租给陈达兴使用并收取租金，双方形成租赁合同关系。由于涉案房屋所占用土地系案外人甲公司集体所有，涉案房屋亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，违反了法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同无效，但陈达兴实际占有并使用了涉案房屋，应参照租金标准支付房屋占有使用费。原审法院适用法律错误，本院予以纠正。由于当事双方在履行租赁合同过程中对租金标准进行了调整，在支付过程中实际履行的是2006年3月6日补充协议所约定的6000元的租金标准，故本院确定租金标准为每月6000元，自2006年2月至2011年11月共计420000元，扣除陈达兴已支付的240000元，陈达兴尚需支付180000元，原审法院的处理结果并无不当，本院予以维持。
由于本案为房屋租赁合同纠纷案件，当事双方基于《合作建房及经营溜冰场协议书》所发生的合作建房关系不属于本案的审理范围，当事人可另循法律途径解决。
综上，洪省民和陈达兴的上诉理由均不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币共计人民币10096元，由陈达兴负担3900元，由洪省民负担6196元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月十五日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。