广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2160号
原告付伟，男，1983年6月17日出生，汉族，住罗定市。
原告张冰贤，女，1988年2月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
两原告的共同委托代理人杨仕通，广西君桂律师事务所律师。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。
法定代表人肖志均，总经理。
委托代理人卓伟寰，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。
原告付伟、张冰贤诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月30日受理后，依法组成合议庭，并于2016年12月5日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人杨仕通，被告创宇公司委托代理人卓伟寰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月17日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买某住宅小区的房屋。合同约定被告必须在2012年11月30日前将经验收合格的房屋交付原告，并在交房后180日内办理房产证。但被告虽然将房屋交付原告，但至今一直未能为原告办理房屋产权证。原告认为，被告逾期办证以及交付房屋不符合国家规定标准的行为构成违约，造成原告重大经济损失，依法应当承担违约责任。为此，根据民事诉讼法的规定，原告特向贵院提出诉讼，请求法院判令：1、判令被告支付原告逾期办证违约金68141.82元（以561274元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是56.13元/天，从2012年11月30日交房后180天即2013年6月1日开始计算到房产证办结之日止，暂计算至2016年9月27日，共1214天，合计68141.82元）；2、被告为原告房屋更换热反射镀膜钢化玻璃；3、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。
被告创宇公司辩称：一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》登记条例出台后，要求被告补充提供第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生的原因是属于情势变更的原因。根据罗定市房管局要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请被答辩人前来签名办理授权委托书，但被答辩人至今未履行办理相关授权委托书的义务。
二、答辩人逾期办证的违约行为是原告的过错导致，答辩人无需支付迟延办证的违约金。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。被告在知悉上述情况下，已经电话和邮寄书面通知被答辩人前来办理委托手续，但原告置若罔闻，造成被告无法按要求提交办理权属的材料。从而认定迟延办证的原因在于被答辩人，答辩人无责，因此，其过错责任应当由被答辩人承担。要求答辩人承担上述责任显示公平。2、根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，被答辩人明显是为自己的利益不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被答辩人应对自己的过错承担责任。
三、逾期办证违约金计算有误。如果贵院不认可答辩人的辩解，但被答辩人的逾期办证违约金也是有误的。涉案房产自2014年4月28日完成竣工备案登记，因此本案中逾期办证违约金应当自2014年4月28日后的180日，即2014年10月26日之后再进行计算。
四、被答辩人要求答辩人更换热反射镀膜钢化玻璃没有合同约定，也于法无据。《商品房买卖合同》及其附件三对本案商品房玻璃安装没有特别约定，因此玻璃安装只需符合法律规定及国家规定的标准即可，而本案中涉案房产的D1栋、D2栋、E栋、F1、F2均由专业资质的设计单位设计，经规划局、图审单位审核通过，并由施工单位按图施工完成，因此答辩人认为对玻璃没有更换的必要，也无需进行鉴定。
五、诉讼费应当由原告自行承担。本案中，被告认为原告的诉讼请求不应当得到支持，对于期诉讼费用应该自行承担。
综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是原告本身造成的，请求法院予以驳回。
经审理查明：被告创宇公司是位于某住宅小区的房地产开发商。2011年5月17日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某住宅小区第X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为561274元。第六条约定买受人必须在2011年5月8日前付清首期房款171274元给出卖人，剩余房款39万元须于2014年6月1日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。乙方未按甲方书面通知确定的时间和地点办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日起，视为该商品房已符合交房条件并已实际交付乙方，此后产生的一切费用（包含但不限于该物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由乙方承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，原告按约定付清了购房款，并于2011年5月8日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用17194元。2013年9月10日，原告办理了收楼手续。
另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告认为，被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年9月30日诉至本院，要求处理。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、判决书，被告提供的竣工验收备案表等证据以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案主要的争议焦点为：被告是否存在逾期办证的违约行为？违约金应从何时起算？
本案中，被告于2011年5月8日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，原告已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续，原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2011年5月17日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，还应为原告办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，被告须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告要求被告支付从2013年6月1日起至办妥房产证之日止，每日按商品房总价款561274元的0.1‰的标准计算违约金的主张，本院仅从2014年10月26日起予以支持，计至2016年9月27日（共702天）的违约金为39401.43元；原告主张的从2013年6月1日起计至2014年10月25日止的逾期办证违约金，没有依据，本院不予支持。被告提出的抗辩意见，合法有据部分，本院予以采纳。
关于原告要求被告为其房屋更换热反射镀膜钢化玻璃的诉讼请求。涉案商品房已经验收合格，合同对安装何种标准的玻璃没有约定，原告要求被告更换商品房所安装的玻璃，于法无据，故对原告提出的鉴定申请，本院不予准许，对原告提出的该项请求，本院不予支持。被告对此提出的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日计至2016年9月27日止的逾期办证违约金39401.43元给原告付伟、张冰贤；从2016年9月28日起的逾期办证违约金，每日按商品房总价款561274元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。
驳回原告付伟、张冰贤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1504元（原告已预交），由原告付伟、张冰贤负担634元，由被告云浮市创宇贸易有限公司负担870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 梁梅燕
人民陪审员 陈永恒
人民陪审员 张以周
二〇一六年十二月七日
书 记 员 陈建宇