杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第766号
原告何尧梅。
原告周卓英。
两原告共同委托代理人（特别授权）陈小良。
被告陈俊达。
被告吕黎。
两被告共同委托代理人（特别授权）周锦慧。
原告何尧梅、周卓英诉被告陈俊达、吕黎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，由代理审判员肖夏采用简易程序于2014年7月28日开庭进行了审理。原告周卓英及其委托代理人陈小良、被告陈俊达、吕黎委托代理人周锦慧参加了庭审。本案现已审理终结。
原告何尧梅、周卓英诉称，原告何尧梅系周厚根的妻子，原告周卓英系周厚根的女儿；周厚根与被告吕黎于2001年3月31日，签订了转让协议书，协议约定，被告将杭州市滨江区中兴花园7号楼1单元102室（面积124.88平方米及自行车库）一并转让给周厚根。在协议中，双方约定了房屋的价格、交付、及对协议的履行、违约责任等进行了约定。陈俊达与吕黎曾为夫妻关系，所有争议房屋登记为两被告共有。协议签订后，周厚根依约向被告支付了房价款40万元；被告也依约向周厚根交付了房屋；但由于当时的政策限制，双方并未办理房屋过户手续，仅进行了实际的房屋交付。在此之后，所涉房屋一直由周厚根及其家人管理、居住。在2006年12月8日，周厚根去世，因周厚根有两个子女，以及周厚根的妻子，由于周厚根儿子周卓雄明确表示放弃对周厚根这个房屋的继承权，故涉及争议房屋的相关权利、义务由本案两原告承受。被告于2004年也取得了该房屋的所有权证、土地使用证、契证。根据国家相关政策及双方的约定，周厚根向被告所购经济适用房办理过户中产生的税费由周厚根承担；但是被告应当积极配合原告办理所有权证及过户。现因政策允许，所涉房屋依约可以办理过户手续，而且两原告也多次向被告提出过户要求，但被告以各种理由予以拖延以及提出不合理的加价要求，显然其行为已经违反了当初的约定，导致原告房产产权无法过户，以及正当利益受损。被告的行为已严重违反合同约定，原告提起诉讼，诉讼请求为：1、判令两被告立即配合原告办理房屋过户手续；2、判令被告承担诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、公证书一份，证明周厚根去世后，继承人有三人，周卓雄放弃本案房屋继承权。本案两原告是适格原告。
2、转让协议书一份，证明双方买卖房屋的事实。
3、房屋权利凭证一份，证明被告已办妥自己的产权凭证，但未配合办理过户。
4、收条一份，证明原告已支付房款的事实。
5、缴纳物业费等凭证一份，证明原告履行业主身份的事实。
本院于庭后向案外人周卓雄核实其对涉案房屋是否同意放弃继承权，并制作询问笔录一份，周卓雄陈述其自愿放弃对涉案房屋滨江区中兴花园7号楼1单元102室的继承权，以及其父亲周厚根的法定继承人仅有其母亲何尧梅、姐姐周卓英及其本人共三人。
被告陈俊达、吕黎辩称：1、无证据证明原告对本案享有请求权。2、本案转让协议违反法律禁止性规定，系无效合同。3、即使转让协议有效，本案约定解除条件的协议，5年到期合同应解除，合同对原被告双方已经没有约束力，双方在合同中约定过户期限，该期限过后已远超两年，本案已过诉讼时效。4、被告陈俊达并非合同当事人，作为案件被告主体不适格，且取得房产所有权合法有效，经法律登记公示，陈俊达不可能承担吕黎所约定的合同义务，故即使合同有效，也不能以原告与吕黎的债权义务取消陈俊达的物权权利。
被告陈俊达、吕黎未提交证据证明其抗辩主张。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
1、原告何尧梅、周卓英提供的证据。被告对证据1的真实性无异议，关联性有异议。本院对该证据的真实性予以认可，对其证明目的将结合其他证据予以认定。被告对证据2-4的真实性合法性没有异议，证明目的有异议，本院对该三项证据的真实性予以认可，其证明目的由于涉及本案争议焦点，本院将结合其他证据在说理部分予以综合认证。被告对证据5的三性均无异议，本院对该证据予以认可，并确认其证明效力。
案外人周卓雄的陈述表明了其放弃对涉案房屋继承权的表意，结合原告提供的证据1公证书中对周厚根的法定继承人的记载，在被告未能提出任何反证的情况下，本院认定周厚根的法定继承人为何尧梅、周卓英、周卓雄三人，周卓雄自愿放弃对本案讼争标的物滨江区中兴花园7号楼1单元102室的继承权。
根据上述有效证据和到庭当事人在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：
周厚根与被告吕黎于2001年3月31日签订了《转让协议书》一份，协议约定被告将杭州市滨江区中兴花园7号楼1单元102室（面积124.88平方米及自行车库）一并转让给周厚根。在协议中，双方对房屋的价格、交付、及对协议的履行、违约责任等进行了约定。协议签订后，周厚根依约向被告吕黎支付了房价款40万元；被告吕黎也依约向周厚根交付了房屋。在此之后，该房屋一直由周厚根及其家人管理、居住。2006年12月8日，周厚根去世，周厚根的法定继承人有周卓英、周卓雄两个子女，以及周厚根的妻子何尧梅，周厚根儿子周卓雄明确表示放弃对涉案房屋的继承权。
另查明，2004年被告陈俊达与被告吕黎登记结婚，同年10月14日，杭州市房产管理局向被告发放《房屋所有权证》（编号为：杭房权证高新移字第××号），注明该房屋由被告陈俊达与吕黎共同共有。原告要求被告协助办理房屋产权过户手续。被告至今未同意协助办理。
再查明，《转让协议书》第四条第2款约定：“如因甲方主观原因导致房产产权无法过户的，乙方有权终止本协议，向甲方退还房产，收回已付转让款本金，甲方同时应向乙方支付违约金人民币10万元整……”
本院认为，本案争议的焦点有二：一、关于涉案房屋《转让协议书》的效力问题。1、被告陈俊达、吕黎主张讼争房屋属于经济适用房，在合同订立当时依照国家规定不能上市交易，因而合同当属无效。本院经审查认为，虽然在签订合同的2001年讼争房屋尚不能办理房屋产权证等三证，属于限制交易的情形，但被告主张的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，以及经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价格上市出售”的规定，系属管理性规定，而并非效力性强制性规定。因此，虽签订协议时涉案房屋未经依法登记，违反了管理性规定，但此情形不影响原告与被告吕黎之间房屋转让协议的效力。2、被告陈俊达、吕黎主张《转让协议书》属于附解除条件的合同，自协议签订之日起五年甚至更长的时间内，根据国家与省市关于经济适用房转让的禁止性规定，双方无法过户，此时合同已因其解除条件成就而失效，出卖人已经无义务办理过户手续。本院经审查认为，本案讼争房屋现已具备上市交易条件，虽然已超过《转让协议书》第四条第1款约定的五年时间，但原告方并不因此而丧失要求被告方履行义务的权利。3、被告陈俊达、吕黎主张原告诉请已过诉讼时效，本院经审查认为，《转让协议书》第四条第1款约定的五年过户期限并非债务人的债务履行期限，该条明确约定到期如因客观原因不能完成过户手续的，双方另行协商解决，此即意味着买受人仍保留有要求被告履行合同的权利。因而原告诉请并未超过诉讼时效。4、被告陈俊达、吕黎主张《转让协议书》的签订未经过房屋共有权人陈俊达的同意，陈俊达作为非合同当事人无义务协助办理过户手续。本院经审查认为，《转让协议书》订立当时被告吕黎尚未与被告陈俊达结婚，其在签订合同当时对讼争房屋享有完全的处分权。被告陈俊达因与被告吕黎缔结婚姻关系，而与陈俊达共同申领了讼争房屋的房产证，成为房屋共有权人，即意味着其在因缔结婚姻关系而受领房产利益的同时，也一同受领了该房屋上先行附有的瑕疵与负担。房屋出卖行为发生在前，而陈俊达系嗣后才享有的房屋产权，在原告长期居住并占有房屋的情况下被告陈俊达并未表示过反对，足以认定陈俊达在缔结婚姻关系及申领房产证时并非善意有偿的产权获取人和享有人，被告吕黎先前的出卖行为并未侵犯其合法权益，其无权以嗣后取得的产权对抗周厚根先行取得的合同权利。民事活动应当遵循诚实信用原则，周厚根与吕黎之间签订的《转让协议书》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害第三人利益及社会公共利益，该合同应认定为有效。二、原告何尧梅、周卓英要求被告陈俊达、吕黎履行合同约定办理过户手续的诉请是否能够获得支持。周厚根与被告吕黎签订的房屋买卖合同有效，周厚根有权依据合同约定要求被告吕黎履行合同义务办理过户手续。现滨江区经济适用房已可以办理移转登记及上市交易手续，吕黎已具备履行合同义务的条件。被告陈俊达虽非《转让协议书》的签约人，但因其取得讼争房屋共有权时，该房屋上已附有周厚根的合同权利，且陈俊达并非善意的有偿第三人，其无权以共有权对抗原告的合同权利，周厚根因而有权要求被告陈俊达配合办理房屋过户手续。原告何尧梅、周卓英系周厚根的法定继承人，案外人周卓雄作为另一法定继承人明确表示放弃对涉案房屋的继承权，在被告未能提出尚有遗嘱继承等其他抗辩事由的情况下，本院认可原告要求继承并行使周厚根与吕黎签订的《转让协议书》中约定权利的主张，并对两原告要求两被告协助办理房屋过户手续的诉请，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告陈俊达、吕黎于本判决生效之日起15日内协助原告何尧梅、周卓英办理杭州市滨江区中兴花园7号楼1单元102室的房屋产权过户手续，过户过程中所发生的税费由原告负担。
案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告陈俊达、吕黎负担。原告何尧梅、周卓英于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告陈俊达、吕黎于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
代理审判员 肖 夏
二〇一四年七月三十日
书 记 员 姜舒雯