河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫16民终1792号
上诉人（原审原告）：孙自海，男，1974年4月27日出生，汉族，住淮阳县。
委托诉讼代理人：刘风雨、张羽中，河南箕城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：师玉洁，女，1985年9月10日出生，汉族，住淮阳县。
委托诉讼代理人：刘洋，河南浩盈律师事务所律师。
原审第三人：李文彬，男，1981年10月18日出生，汉族，住淮阳县。
上诉人孙自海与被上诉人师玉洁、原审第三人李文彬执行异议之诉一案，不服河南省淮阳县人民法院（2017）豫1626民初4114号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人张羽中、被上诉人委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。原审第三人李文彬经本院依法传票传唤后未到庭参加诉讼。该案现已审理终结。
上诉人孙自海上诉请求：要求依法撤销河南省淮阳县人民法院（2017）豫1626民初4114号民事判决，改判支持上诉人的原审诉请或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，本案中被上诉人的答辩理由不能成立。根据被上诉人与第三人的购房协议来看，合同涉及房屋的总价款为66万元，而被上诉人并没有按照总价款来交付，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条应当在查封前实际支付并实际占有且没有过错的，人民法院才不得查封、扣押、冻结。而本案中人民法院查封该房屋时，第三人李文彬并未完全支付总价款，且登记所有人为李文彬，被上诉人不属于善意取得。
被上诉人师玉洁辩称，1、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。2、被答辩人的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立。第一，合同约定的房屋总价款确为66万元，但根据答辩人与第三人所签合同中约定只需要向李文彬支付26万元房款，剩余房贷根据合同第四条约定由答辩人直接向银行支付偿还。现答辩人已实际履行，且银行也认同由答辩人直接还款，因此应视为支付了全部价款，而不能片面的、狭隘的理解《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第三项的规定。第二，该房屋尚未办理房屋所有权证，根据买卖合同约定和国家不动产过户变更登记政策规定，以及国家为了防止买卖人逃避房产过户应当缴纳的税费，按揭贷款买房的李文彬应当先行办理房产登记手续后，而后才能进一步办理变更登记，故答辩人师玉洁对此没有过错。被答辩人上诉称第三人李文彬并未完全支付总价款不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，错误理解了该条第三人的含义。相反，答辩人师玉洁的请求符合该条的规定。
原审第三人李文彬未到庭陈述意见。但在法庭调查核实时认可其与师玉洁之间签订的买卖合同的真实性，并认可按照合同约定，首付款已得到，剩余的由师玉洁代为向银行偿还。
孙自海向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销淮阳县人民法院（2017）豫1626执异31号裁定书，恢复执行（2017）豫1626民初920-1号民事裁定查封的房产；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：1.原告孙自海诉称被告师玉洁不能证明所购买房屋的时间是2016年10月24日，不能证明该时间在法院查封之前，被告师玉洁辩称查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并提供了合同书，而查封本案房屋的（2017）豫1626民初920-1号民事裁定系2017年3月2日作出，房屋买卖合同落款时间明显早于查封裁定作出时间；另外，被告提供有证人证言、银行交易记录、收条等进行佐证，故对原告该诉称不予支持，对被告此辩解予以支持。2.原告诉称被告仅支付26万元房款，而房屋买卖合同约定总价款为66万元，不属于支付全部价款，被告辩称已经依约支付26万元合同价款及承担后期银行还贷，其实际已经按合同约定向李文彬支付了全部其应当获得的对价；师玉洁向孙自海支付26万元房款并归还贷款符合双方约定，虽然其在签订转让房屋合同后没有一次性归还全部贷款，但师玉洁同意归还下余银行贷款并实际履行的意思和行为，说明该房屋的权利及负担已经一并转移给师玉洁享有及承担，故应当视为师玉洁支付了房屋的全部价款。3.原告诉称被告未对涉案房屋实际居住、占有，但未提供相应证据，被告称其已对该房屋已合法实际占有，为此提供有物业装修备案手续、房屋装修协议、瓷砖出库单、收据、缴纳凭证、银行转账记录等证据，足以证明被告已实际占有该房屋，故对原告该诉称不予支持，被告此辩解予以支持。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据现有证据，在法院查封涉案房屋之前，师玉洁已经与李文彬签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，虽然该行为没有证据证明经过抵押权人（银行）的同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。师玉洁虽未支付房屋总价66万元，但已履行了与李文彬之间26万元价款的约定，并支付之后的银行按揭，视为支付了房屋的全部价款；在法院查封之前被告也已实际占有涉案房屋。本案中，该房屋尚未办理房屋所有权证，被告虽与第三人签订房屋买卖合同，但在未取得贷款银行同意及符合相关房产法律法规的情况之前，双方不可能办理过户手续，故师玉洁对该房未办理房产过户登记手续没有过错。因此，师玉洁对执行标的享有足以排他的民事权益。综上所述，原告孙自海的诉讼请求，本院不予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告孙自海的诉讼请求。案件受理费5200元，由孙自海负担。
本院二审期间，对于当事人无争议的事实本院予以认定。对于当事人有争议的事实，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对于当事人争议的事实，本院认定如下：1、对于被上诉人提供的向中国工商银行偿还涉案房屋按揭贷款的清单，上诉人质证认为对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。理由是师玉洁提供的还款记录的账户不是第三人李文彬与中国工商银行签订合同时确认的账户，因此中国工商银行和师玉洁在变更还款账户时应经过李文彬及房产管理部门的认可，故师玉洁与中国工商银行之间构成恶意。本院认为,根据中国工商银行出具的票据显示，该款项归还的是李文彬购买涉案房屋在银行的贷款，故对被上诉人提供的该份证据的真实性本院予以确认。2、对于被上诉人师玉洁提供的电费收据及物业管理费票据，上诉人质证认为该收据只能证明师玉洁向供电公司缴纳了电费以及向物业管理公司交付了物业管理费，不能证明涉案房屋为师玉洁实际所有。本院认为，结合原审时被上诉人提供的证据，对真实性予以确认。3、二审过程中，由于李文彬在看守所，无法直接出庭参加诉讼，法院依职权对李文彬就涉案房屋是否与师玉洁之间存在买卖关系进行了调查。对于该次调查形成的笔录内容，上诉人孙自海与被上诉人师玉洁均无异议，本院予以认定。4、二审审理过程中，师玉洁按照与李文彬签订的协议约定，一次性向银行支付了剩余全部房款，并提供了银行水流及还款凭证。对此，上诉人在法庭指定的期间内未提出异议，应视为认同该证据的真实性。综上，本院查明的事实除与一审相同外，另查明，师玉洁已按照合同约定支付了剩余全部房款。
本院认为，根据师玉洁在一、二审过程中提供的证据，结合法院依职权对李文彬的调查，可以认定师玉洁与李文彬于2016年10月24日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示。由于师玉洁已向涉案房屋的抵押权人（银行）支付了剩余全部房款，抵押权人（银行）予以接受，应视为抵押权人（银行）同意上述转让行为，故该合同应属有效合同。由于涉案房屋的买卖合同签订于法院查封涉案房屋之前，且在法院查封前，师玉洁已实际占有使用，现师玉洁已按照房屋买卖合同约定一次性将剩余全部房款向抵押权人（银行）支付完毕，只是由于需要出卖人李文彬及抵押权人（银行）配合才能办理，故师玉洁对涉案房屋未能办理过户手续没有过错。因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，师玉洁对涉案房屋享有足以排他的民事权益。上诉人的上诉理由不能成立，被上诉人师玉洁的答辩意见成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人孙自海负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢新旭
审判员 张建松
审判员 朱发亮
二〇一八年五月二十八日
书记员 郭 晓