江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第2101号原告福州融侨物业管理有限公司无锡分公司，组织机构代码证号码56175847-9，住所地江苏省无锡市新区江溪街道叙丰家园290号。负责人王旭东，该公司总经理。委托代理人过成，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。委托代理人陈广，江苏博事达（无锡）律师事务所律师被告徐小刚，男，1978年1月15日生，汉族，住无锡市新区。原告福州融侨物业管理有限公司无锡分公司（以下简称融侨公司）与被告徐小刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月11日受理后，依法由审判员郭莹华适用小额诉讼程序，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告融侨公司的委托代理人过成、被告徐小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融侨公司诉称：在其公司为徐小刚所居住的小区无锡市融侨观邸小区提供前期物业服务期间，徐小刚自2014年1月1日起未支付物业管理费，现要求徐小刚支付2014年1月至2015年5月的物业管理费3801.20元、公摊水电及电梯使用费681.70元，合计4482.90元，并支付该款按照每日万分之五计算自2015年6月5日起至实际付清之日止的违约金，以及承担本案的诉讼费用。被告徐小刚辩称：融侨公司的物业服务质量未能达到合同约定的标准，在融侨公司整改前其不同意缴纳物业费；2013年收房后并未马上入住，该时间段内的物业费也不应全额支付。经审理查明：徐小刚系无锡市融侨观邸28号2304室的业主，该房屋属高层住宅，建筑面积为114.69平方米。2012年12月30日，徐小刚与融侨公司签订《前期物业管理服务协议》，并出具《遵守承诺书》。《前期物业管理服务协议》约定：徐小刚应缴纳物业综合服务费1.95元/月·平方米，电梯运营费0.15元/月·平方米，公摊水电费0.20元/月·平方米；物业服务费和电梯运行费、公摊水电费按半年预交，每次缴纳费用时间为每半年的第一个月，具体时间以物业服务中心催费通知为准；如未按约交纳相关费用的，则还需从逾期之日按每天万分之五交纳违约金。自2014年1月1日起徐小刚未再交纳物业管理费、电梯运行费、公摊水电费。2015年6月，融侨公司在徐小刚门上张贴催费通知函，通知交纳物业费等相关费用。上述事实，有双方当事人陈述及融侨公司提供的《前期物业管理服务协议》、承诺书、物价局批复、催费函及张贴照片等证据在卷佐证。诉讼中，双方对于下列事项存有争议：一、徐小刚表示融侨公司的服务存在以下问题：从未公示过财务收支情况、公共设施维修不及时、监控未能正常使用、垃圾清理不及时；擅自在29单元一楼原休闲娱乐场所搭建物业办公室；在公告栏、电梯放置商业广告，该收益应属全体业主所有，但融侨公司收取后并未能及时向业主公布收支情况；融侨观邸二期工程经常半夜施工，严重影响业主的生活；缴纳物业费只开收据不开发票；对不交物业费的其他业主采取恶意停水行为；私自加装电梯卡；等等，并提供了照片一组、视频、音频资料以及南站派出所出具的《接处警经过》予以证明。融侨公司表示徐小刚提交的证据无法证明其公司未尽合同约定的服务事项，仅凭几张没有日期的照片并不能反映小区日常的状态，至于业主认为的违章搭建办公室和偷税漏税的问题，可以向相关行政部门投诉，与本案并无关联，加装电梯卡是为了加强安保，至于接处警的情况与徐小刚家无关联；即使其公司提供的物业服务存在部分瑕疵，但尚不达到拒交物业费的程度。为此，融侨公司补充提供了招投标文件一组证明其为该小区提供物业服务的合法性，提供了物业服务中心接待记录表、客服专员巡查记录表、保洁工作检查记录表、保洁工作检查记录表（公共）一组，证明其公司履行了物业服务合同义务，提供了照片一组，证明在诉讼中针对业主提出的意见已经予以了整改。徐小刚认为融侨公司未能充分说明招投标延期原因，文件存在与政府部门串通的嫌疑，对于记录表真实性不认可，对于照片认为整改在诉讼之后，与诉争的物业费无关。二、徐小刚表示其在收房后直至2013年10月才入住，该期间内的物业费不应全额收取，但未提供证据表明其实际使用的时间。融侨公司认可徐小刚于2013年1月1日开始交纳物业费，于2013年4月25日办理装修开工手续，同意2013年1月-4月期间的物业综合服务费按70%收取，预交的30%部分在本案中抵扣。诉讼中，融侨公司表示自愿放弃对违约金部分的主张。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司缴纳物业管理费。本案中，徐小刚所购买的房屋由融侨公司提供前期物业服务，双方订立的《前期物业管理服务协议》明确了相关的权利义务，徐小刚应向融侨公司缴纳相应的物业管理费。徐小刚提出融侨公司在管理过程中存在许多问题，而物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务。况且，要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主的满意也是不客观的。融侨公司提供证据证明其履行了物业服务的义务，在业主提出意见后也做了一定的整改。如果确因融侨公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，可以要求物业管理的行政主管部门对融侨公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向融侨公司主张权利，而不能仅因物业服务存在部分瑕疵即拒交物业管理费。同时，融侨公司在日常提供物业服务过程中也应经常与业主沟通，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，加强改进、尽快提高服务质量，得到业主的认可。根据《前期物业管理服务协议》及徐小刚所购房屋的建筑面积计算，2014年1月1日至2015年5月31日期间的物业综合服务费应为3801.97元、电梯运营费应为292.46元、公摊水电费应为389.95元，合计4484.38元。现融侨公司主张该期间内的各项费用为4482.90元，系其对自身权利的处分，本院对此予以确认。徐小刚提出空置房期间内物业费不应全额收取，但未提供证据证明其开始使用物业的时间以及已向融侨公司书面告知该区间的情况，现融侨公司认可2013年1月-4月的物业综合服务费按70%收取并同意据此计算应退还徐小刚的30%的物业综合服务费即268.37元在本案所涉未缴物业费内予以抵扣，故本院据此核算后徐小刚还应交纳2014年1月1日至2015年5月31日期间的物业综合服务费、电梯运营费、公摊水电费共计4214.53元。合同明确了物业费应交纳时间，且融侨公司也经过张贴催讨函的方式进行了催告，故徐小刚应当交纳该部分物业费。诉讼中，融侨公司自愿放弃对违约金的主张，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：徐小刚应于本判决发生法律效力之日起五日内支付融侨公司2014年1月1日至2015年5月31日止的物业综合服务费、电梯运营费、公摊水电费各项共计4214.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款已由融侨公司预交），由融侨公司负担2元，由徐小刚负担23元（融侨公司同意其预交的案件受理费23元由徐小刚直接支付，本院不再退还，由徐小刚在本判决发生法律效力之日起五日内向融侨公司支付）。决为终审判决。审判员  郭莹华二〇一五年十一月十一日书记员  狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。