福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4869号
原告黄后曦，男，汉族，住福建省福清市。
委托代理人杨建华，福建智君律师事务所律师。
被告刘国棋，男，汉族，住福建省闽侯县。
委托代理人汤国彬，福建亚太天正律师事务所律师。
原告黄后曦诉被告刘国棋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨建华，被告刘国棋及其委托代理人汤国彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，其应被告的请求，以原告名义参与福州市拆迁工程处（现更名为福州市房屋征收工程处）坐落在福州市鼓楼区乌山小区＊号楼底层＊号-＊的105㎡店面招租竞标活动并获得该店面的承租权，就此以原告的名义（乙方）与福州市拆迁工程处（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为人民币13800元；乙方有下列行为之一的，甲方有权无条件终止合同，收回房屋，履约保证金全部转为违约金，因此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租房屋擅自转借、抵押他人；3、擅自拆改承租房屋结构、改变用途或损坏房屋的；4、拖欠租金达1个月或累计30天以上的；5、利用承租房屋进行违法违规活动的。乙方逾期交付房屋，每逾期一日，乙方按月租金额的千分之三承担违约金，且可以从履约保证金中扣除。乙方逾期交房，每逾期一日，除租金按该年度标准两倍计取外，且甲方按月租金额的日千分之一向乙方加收违约金，且可以从履约保证金中扣除。
原告为被告就诉争店面与福州市拆迁工程处签约后，该店面实际就已交付被告使用，租金均由被告以原告的名义向福州市拆迁工程处支付。同时，被告还向原告出具一份《承诺书》，明确由其在承租期内使用该店面，并承诺“如在履行合同期所产生租金、违约、安全事宜和涉及法律法规所有事项均由刘国棋自行承担一切责任与黄后曦无关”。可是被告从2014年5月起就未缴纳租金，福州市拆迁工程处经多次催缴未果，诉请法院判决：“1、被告（即本案原告）逾期缴纳租金构成违约，双方解除《房屋租赁合同》，搬离租赁房屋；2、被告立即支付所欠租金50303元（从2014年5月计至2014年8月20日），并承担至实际支付所欠租金日止的逾期支付房租的违约金（以合同约定的日千分之三计取，从2014年5月暂计至2014年8月31日已达4637元）；3、被告支付从2014年6月1日起至实际搬离租赁房屋止期间按照合同约定的每逾期一日，按双倍计取的租金（从2014年6月1日起暂计至起诉之日已达36503元）；被告承担从2014年7月28日起未支付双倍租金期间的逾期缴纳以日千分之一计取的违约金（从2014年7月28日暂计至起诉之日已达2098元）；4、被告应支付并承担的违约金在被告支付的履约保证金27600元中直接扣减，不足部分多还少补；5、被告承担本案诉讼费。”基于该案的逾期缴纳租金事实清楚，证据确凿，且本案的原、被告之间的转租关系的确仅是原、被告双方的约定，并没有征得福州市拆迁工程处的同意，如果不缴纳租金则可能存在承担更多的违约责任并造成原告更大损失，故原告只能选择以调解方式结案，以减少损失。在法院主持下已经达成调解，确认自2014年5月1日至2014年10月15日止尚欠租金75900元，以履约保证金26700元抵扣后，仍应支付所欠租金48300元，且承担逾期支付租金的违约金10000元和诉讼费4376元，福州市拆迁工程处放弃逾期支付租金所产生的其他违约责任的主张。可在原告实际已根据调解书支付实由被告拖欠的大部分租金后，被告至今仍未履行其《承诺书》承诺的义务，即未支付在扣除实由被告支付的履约保证金27600元后尚欠的租金48300元，且也未支付根据其《承诺书》应当承担的逾期缴纳租金被福州市拆迁工程处追究的违约金10000元及原告因其违约而被起诉所承担的诉讼费4376元给原告，显然已经损害原告的合法权益，故原告诉请判令：1、被告立即支付拖欠的租金48300元；2、被告承担因其逾期支付租金的从2014年6月1日起至实际搬离租赁屋止期间的违约金10000元和因此造成原告的损失4376元；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一、被告与原告之间没有租赁合同关系，原告是将诉争房屋从福州市拆迁工程处承租下来后，于2012年1月1日转租给了汪国荣。汪国荣于2012年6月6日将诉争店面转租给被告，被告只与汪国荣存在租赁关系。二、被告于2014年5月起没有缴纳租金属实，但原告违反的是其与福州市拆迁工程处之间的租赁合同约定，即使被告没有缴纳租金，也不能免除原告与拆迁工程处约定的交付租金的义务。被告未交租金并不必然导致原告未向福州市拆迁工程处交租金的违约事实，其违约责任是因其自身没有缴纳租金导致的。三、该诉争房屋经过两次的转租均未经过原出租方福州市拆迁工程处的同意，故导致原、被告未产生租赁合同的权利义务关系，也导致被告与福州市拆迁工程处不产生租赁合同的权利义务关系，使被告转让店面12.2万元的损失无法向原告主张，也无法向福州市拆迁工程处主张。被告在多次转租的情况下损失最为严重，原告自身的损失是因其违法转租和不履行交付租金的义务而导致。因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法全部驳回。
本院根据原告申请，并经原、被告双方抽签选定福建警察学院司法鉴定中心对《协议书》上“刘国棋”的签名笔迹与捺印的指纹进行鉴定。福建警察学院司法鉴定中心于2015年4月18日作出司鉴中心（2015）痕鉴字第f18号痕迹司法《鉴定意见书》，认定：送检落款时间2014年7月29日，协议双方为黄后曦、刘国棋的《协议书》原件签名“刘国棋”字样处的指印与编号（2014）××民初字第××号的《福州市鼓楼区人民法院民事审判笔录》原件第9页签名“刘国棋”字样处的指印是同一人的同一指头所留。原、被告对该《鉴定意见书》的真实性均无异议，但被告主张原告举证程序违法且鉴定程序不符合法律规定，该《协议书》及《鉴定意见书》不应被采纳。本院经审查认为，该鉴定中心具有鉴定资质，鉴定程序合法，原告当庭提交的《协议书》与案件基本事实有关，故《协议书》及《鉴定意见书》均可作为本案定案证据使用。
经审理查明，原告与福州市拆迁工程处签订的《房屋租赁合同》约定原告自2014年1月1日起至2016年12月31日止向福州市拆迁工程处承租位于福州市鼓楼区乌山小区＊号楼底层＊号-＊店面约105㎡，月租金为13800元，每月租金应在上个月30日前缴纳，原告应在签订合同时向福州市拆迁工程处缴纳履约保证金27600元。原告有下列行为之一的，福州市拆迁工程处有权无条件终止合同，收回房屋，履约保证金全部转为违约金，因此给福州市拆迁工程处造成损失的，原告负责赔偿：1.将承租的房屋擅自转租的；2.将承租房屋擅自转借、抵押他人；3.擅自拆改承租房屋结构、改变用途或损坏房屋的；4.拖欠租金达1个月或累计30天以上的；5.利用承租房屋进行违法违规活动的。原告逾期交付房租，每逾期一日，按月租金额的千分之三承担违约金，且可以从履约保证金中扣除。被告于2014年1月1日向原告出具《承诺书》，确认其以原告名义参与福州市拆迁工程处关于上述店面租赁的投标事宜并中标，后其请求原告出面帮其代签订了上述店面的租赁合同，且承诺该合同为被告所用，每月租金都由被告自行存入福州市拆迁工程处指定账户，如在履行合同期所产生租金、违约、安全事项和涉及法律法规所有事项均由被告自行承担一切责任，与原告无关。2014年7月29日，原、被告签订《协议书》，确认原告2012年5月1日将诉争店面转给被告使用，因被告资金问题无法按原有约定缴纳房租，已欠2014年5月至7月租金未交，每月租金为13800元，福州市拆迁工程处要求收回店面并追齐余下房租，否则起诉，被告愿意承担无法按时交租的一切后果，与原告无关。被告于2014年10月11日向原告出具《情况说明》，确认其为诉争店面的实际承租人，于2014年4月14日向福州市拆迁工程处现金汇款租金13800元、13800元、13221元，交款人一栏签字“黄后曦”实际为被告代签，被告作为诉争店面的实际承租人，对店面具有占有、使用的权益，自愿对店面的租金支付、租赁物损坏承担责任。
另，福州市拆迁工程处后更名为福州市房屋征收工程处，其于2014年9月16日起诉本案原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日作出（2014）××民初字第××号《民事调解书》，双方共同确认本案原告尚欠福州市房屋征收工程处自2014年5月1日起至2014年10月15日止的租金共计75900元，原告已支付的履约保证金27600元予以抵扣租金，仍欠租金48300元。因原告逾期支付租金应承担违约金10000元，福州市房屋征收工程处放弃向原告主张合同约定的逾期支付租金所产生的其他违约责任。该案诉讼费8752元，以调解方式结案减半收取4376元，由本案原告负担。原告已于2014年10月8日向福州市房屋征收工程处办理了交房手续，并于调解书生效后向福州市房屋征收工程处缴纳了租金48300元、违约金10000元及诉讼费4376元。
本院认为，原、被告签订的《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，且被告向原告出具《承诺书》、《情况说明》亦确认被告作为诉争店面的实际承租人，对缴纳租金承担责任。后因被告拖欠租金，且经福州市房屋征收工程处起诉原告，原告向被告催缴租金后，被告仍未依约履行义务。根据合同相对性原则，原告与福州市房屋征收工程处达成调解并履行完毕，现再向被告追偿相应租金及损失，符合法律规定及双方约定，故原告诉请被告立即支付拖欠的租金48300元，并承担因其逾期支付租金的从2014年6月1日起至实际搬离租赁屋止期间的违约金10000元和因此造成原告的损失4376元，本院予以支持。被告辩称其与原告之间没有租赁合同关系，原告的损失是因原告违法转租和不履行交付租金的义务而导致，该主张与事实不符，且被告于《协议书》中已确认其欠缴租金并愿意承担无法按时交租的一切后果，故被告该答辩意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
被告刘国棋于本判决生效之日起十日内向原告黄后曦支付拖欠的租金48300元，并承担因其逾期支付租金的从2014年6月1日起至实际搬离租赁屋止期间的违约金10000元和因此造成原告的损失4376元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1368元，适用简易程序减半收取684元，鉴定费5000元，均由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 陈 婷
二〇一五年七月二日
书 记 员 王典乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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