广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初4403号原告：广州市富诚物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：王军民，总经理。委托代理人：朱汉平、冯志玲，均为广东法丞律师事务所律师。被告：郭锦雄，住广州市海珠区。委托代理人：陈马强，广东金粤律师事务所律师。被告：王秀芳，住广州市海珠区。原告广州市富诚物业管理有限公司诉被告郭锦雄、王秀芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱汉平、被告郭锦雄的委托代理人陈马强到庭参加了诉讼。被告王秀芳经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2010年10月10日，原告接受广州市万华房产有限公司的委托，对位于广州市海珠区南洲路万某北街的万某花园开展物业管理服务工作。两被告是广州市海珠区南洲路万某街41，43号49号铺的业主，自2012年1月1日起，被告在享受了原告提供的物业管理服务后，却未按委托合同的约定支付相应的管理服务费。虽经原告多次与被告联系，但均未能解决，故起诉要求：1.两被告立即向原告支付2012年10月1日起计至2016年6月30日的物业管理服务费用3240元（按每月每平方米3元计算，建筑面积24平方米）及公摊水费506.08元（2012年1月1日至2012年5月31日按4.1元/吨，每月按两吨算；2012年6月1日至2015年9月15日按4.72元/吨，每月按两吨算；2015年9月16日至2016年6月30日按4.86元/吨，每月按两吨算）；2.两被告向原告支付拖欠物业管理服务费用及公摊水费的滞纳金（从2012年1月1日起计至两被告实际清付之日止，每日按每月欠费金额的千分之三计算）；3.本案的全部诉讼费用由两被告共同承担。被告郭锦雄辩称：一、根据原告提供的证据，不能显示原告有权对涉案物业有收取物业管理费的主体资格。原告所谓的委托管理合同的委托方是万某花园临时业主委员会。据我方调查了解，万某花园根本没有临时业主委员会。居委和街道也称根本没有万某花园临时业主委员会的备案资料。我方曾对万某花园临时业主委员会进行组织代码查询，但查询结果是未发现该名称的存在，因此该公章我方认为是不真实的，我方对原告起诉主体有异议。二、原告在起诉书中主张2012年1月至2015年9月15日物业管理费及公摊水费，但原告在本案中提供的公摊水费的票据只到2015年9月，之后所产生的费用并没有相关的证据予以证实，对之后的公摊水费我方不予认可。三、根据民诉法关于诉讼时效的规定，原告的诉讼请求部分超过诉讼时效，超过诉讼时效的部分不应获得法律的支持，请求法院驳回原告这部分的诉请。四、原告滞纳金按千分之三计算标准过高，并且原告计算的滞纳金超过了本金，违反了法律的规定的滞纳金应不超过标的的30%。被告王秀芳没有提交答辩意见和举证。经审理查明：原告是具有物业管理资质的企业。根据原告提供的查册时间为2015年9月30日的《房地产登记簿查册表》显示，广州市南洲路万某街41，43号49铺的产权人是两被告，建筑面积23.8729平方米，规划用途为商业。2010年9月30日，原告（乙方、物业管理公司）与广东万某房产有限公司（以下简称为万某公司，甲方、物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，订明：甲方将万某花园委托乙方实行物业管理；委托物业服务期限自2010年10月10日起至2030年10月9日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，本合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行服务管理；本物业的管理服务费，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米6-10元向业主或物业使用人收取；以上物业管理服务费由乙方在每月底前直接向业主收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。2010年10月10日，原告（乙方）与万某公司（甲方）又签订《物业管理委托补充合同》，约定：甲乙双方经协商，在充分考虑现今劳动力成本及物价上涨等因素的情况下，于2010年9月30日签订了《物业管理委托合同》，合同履行期限自2010年10月10日至2030年10月9日止，物业管理费用在前合同的基础上作了适当调整。现为登记备案方便，双方同意于2010年10月10日另行签订委托期限同前物管公司同为八年的《物业管理委托合同》（下称该合同），但该合同不作实际履行，仅用于备案之用；甲乙双方之间的有关物业管理的各项权利义务均以2010年9月30日所签《物业管理委托合同》为准并实际履行；等。2012年5月14日，原告与万某花园临时业主委员会签订《万某花园物业管理委托合同附加协议（第六期）》，约定：合同有效期从2012年5月17日起至2014年5月17日止；管理服务费为商铺3元/㎡；每户每月公摊水为1吨，除绿化外的清洁卫生用水；每户每月公摊电为住宅1度（小区内路灯照明用）；本附加协议书与物业管理委托合同具有同等法律效力；本期协议收费标准由2012年6月1日起执行；等。本院于2016年3月11日作出的（2015）穗海法民三初字第1721号民事判决书认定原告与万某公司签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托补充合同》及原告与万某花园临时业主委员会签订的《万某花园物业管理委托合同附加协议（第六期）》合法有效。广州市中级人民法院于2016年8月1日判决驳回上诉、维持原判。该案已生效。原告为证明其诉讼主张还提供了以下证据：1、被告历史缴费的电子发票复印件；2、原告代缴的2014年、2015年水费发票汇总；3、收费通知单。被告郭锦雄质证意见：证据1没有原件，对其真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据2的真实性没有异议，关联性有异议，单据上显示的用水地址与查册表显示的地址不一致，因此被告认为原告提供的这些单据的收费并不是为涉案商铺所在楼宇支付的公摊水费，对原告计算公摊水费的标准不清楚，原告主张的公摊水费的金额与其提供的证据不符；证据3被告没有看到过，也没有收到过，原告是为了本次庭审单方面制作的，并非之前形成的证据。原告曾于2015年10月13日提起包括涉案房屋在内（2015）穗海法民三初字第1858号案件的诉讼，因上述诉讼包括众多单独的物业纠纷，故本院进行分案处理，本案是其中之一。诉讼中，原、被告均确认涉案小区至今没有成立业主委员会。原告表示：原告自2002年10月10日起对万某花园小区进行物业管理至今；商铺的物业管理费、公摊水费每一个月收一次。被告郭锦雄表示其于2008年接收涉案房屋并使用，并申请法院查证万某花园临时业主委员会是否登记成立。本院认为：生效的裁判文书已经认定原告与万某公司签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托补充合同》及原告与万某花园临时业主委员会签订的《万某花园物业管理委托合同附加协议（第六期）》合法有效，上述协议依法对作为该小区业主的郭锦雄、王秀芳具有约束力。故被告郭锦雄关于查证万某花园临时业主委员会是否登记成立的申请没有必要，本院不予采纳。原告主张被告未支付2012年10月1日至2016年6月30日的物业管理服务费及2012年1月1日至2016年6月30日的公摊水费，被告郭锦雄对此予以确认，被告王秀芳没有提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，故本院对该事实予以采信。但原告直至2015年10月13日提起本案诉讼，且提交的证据不足以证实其在此之前曾向被告追讨过欠费，故2013年10月13日前的物业管理服务费和公摊水费已超过法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，本院不予支持。被告的相关抗辩意见有理，本院予以采纳。原告要求被告支付2013年10月13日至2016年6月30日的物业管理服务费（每月按3元/平方米计算），符合合同约定，本院予以支持。但原告所主张的建筑面积超出实际建筑面积，应以查册表所载的建筑面积23.8729平方米计算。按照合同约定，物业管理服务费由原告在每月月底前直接向被告收取，被告逾期支付加收滞纳金。现原告要求被告支付逾期支付上述物业管理服务费所产生的滞纳金（以每月物业管理服务费为本金，每日按应缴款的千分之三的标准计算，从2013年11月1日开始计至被告付清之日止）有理，本院予以支持。但所有欠费的滞纳金总额应以被告拖欠的物业管理服务费总额为限。关于公摊水费，原告提交了计费时段从2013年11月29日至2015年8月24日支付水费的发票，故原告要求被告支付从2013年11月至2015年8月的公摊水费（按4.72元/吨计）有理，本院予以支持，但应以合同约定的每户每月公摊水1吨计算。超过上述期限的公摊水费缺乏依据，本院不予支持。原告陈述的公摊水费的缴费期限符合通常的缴费习惯，本院予以采纳。原告要求被告支付欠缴上述公摊水费的滞纳金（从2013年12月1日起至被告付清之日止）合理，本院予以支持。因当事人对逾期支付公摊水费的违约责任没有明确约定，故原告要求每日按所欠公摊水费的千分之三的标准计算滞纳金，依据不足，本院不予支持。滞纳金以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算为宜，滞纳金总额应以被告所欠的公摊水费总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭锦雄、王秀芳在本判决生效之日起十日内，向原告广州市富诚物业管理有限公司支付广州市南洲路万华街41，43号49铺从2013年10月13日起至2016年6月30日止的物业管理服务费（每月按23.8729平方米×3元/平方米计）及欠缴物业管理服务费的滞纳金（以每月所欠物业管理服务费为本金，每日按应缴款的千分之三的标准计算，从2013年11月1日开始计至被告付清之日止；滞纳金总额以被告拖欠的物业管理服务费总额为限）；二、两被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付欠缴从2013年11月起至2015年8月止的公摊水费（每月按1吨算，按4.72元/吨计）及欠缴公摊水费的滞纳金（以所欠公摊水费为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，从2013年12月1日起计至被告付清之日止；滞纳金总额以被告拖欠的公摊水费总额为限）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担15元，两被告共同负担35元。上述款项已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王穗仪人民陪审员  李伟坚二〇一六年十一月十六日书 记 员  徐 石程淑玲