广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1323号
上诉人（原审被告）：刘安娜，女，1952年11月17日出生，住广东省深圳市，
被上诉人（原审原告）：惠阳建筑工程总公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水开城大道北32-2号。
法定代表人：吴建斌，公司总经理。
委托诉讼代理人：练贤君，广东伟伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄桂洲，广东伟伦律师事务所律师助理。
原审被告：惠州市中财置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇石坑邨18号。
法定代表人：曾凡海。
委托诉讼代理人：蒋静波，系该公司员工。
上诉人刘安娜与被上诉人惠阳建筑工程总公司（以下简称“惠阳建总”），原审被告惠州市中财置业有限公司（以下简称“中财置业”）因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘安娜上诉请求：1、判决撤销惠州市惠阳区人民法院作出的（2017）粤1303民初1816号《民事判决书》中的第一项判决并依法改判；2、判决维持惠州市惠阳区人民法院作出的(2017)粤1303执异6号《执行裁定书》；3、改判不准许继续执行原审被告中财置业名下位于惠州市××区××路××Ａ020(证号：20203)；4、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人在一审庭审时主张依据《执行异议复议规定》第28条的规定享有足以排除强制执行的民事权益，但一审法院对此排除适用该规定且未作任何说明是错误的。(一)最高院的相关批复、规定对物权期待权保护的对象己由消费者到所有从开发商购买的购买者包括投资者，扩大至登记财产所有者。(二)根据《执行异议复议规定的理解与适用》和最高院的案例，该规定的第28条与29条适用不同情形，两者是选择适用关系而非排除适用，即使发生竞合也是，民事权益满足其一则足以排除强制执行。一审法院在审查认为上诉人不符合《执行异议复议规定》第29条规定的情形时，未审查上诉人是否符合第28条规定的情形是错误的。二、结合上述，一审法院适用法律错误，上诉人作为无过错投资者完全符合《执行异议复议规定》第28的四个保护条件，享有足以排除强制执行的民事权益。(一)上诉人系涉案两铺的投资者而非消费者，一审法院依据《执行异议复议规定》第29条规定认定上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，明显适用法律错误。(二)上诉人签订买卖合同后己支付全部房款且合法占有，对未办理过户登记不存在任何过错，根据《执行异议复议规定》第28条、《查扣规定》第15条规定，上诉人的物权期待权足以排除强制执行。三、在另案工程款纠纷的生效判决未判决确认被上诉人享有工程款优先受偿权，一审法院依据《合同法》第286条规定认定被上诉人享有工程款优先受偿权有违既判力。四、原审法院存在同案不同判的情形，在另一批同类案件中，被上诉人惠阳建总不服惠阳法院对登记在中财置业名下四个商铺予以解封，于2017年1月25日分别向原审法院提起执行异议之诉要求继续执行。2017年5月、7月，原审法院分别作出(2017)粤1303民初305、306、307、308号《民事判决书》，以四个购房者均在查封前与中财置业签订合法有效的买卖合同、合法占有且己支付全部购房款为由驳回惠阳建总的全部诉请。被上诉人惠阳建总不服该四份判决向贵院上诉，经贵院于2017年12月15日进行庭审，经庭审审理后当庭驳回了被上诉人惠阳建总的上诉请求，维持了一审法院的判决。综上所述，一审法院适用法律错误，上诉人在查封前与中财置业签订合法有效的买卖合同、合法占有，己支付全部购房款且对未办理产权过户不存在任何过错，根据《执行异议复议规定》第28条规定，上诉人的民事权益即物权期待权足以排除强制执行。为此，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法改判。
被上诉人惠阳建总辩称：第一，我方认为涉案房屋的物权是由中财置业享有，根据物权法的规定，物权的变更和转让应经登记发生效力，本案的涉案房屋截止目前为止仍登记在中财置业名下，因此我司执行中财置业名下房产是合法的；第二，上诉人所诉请的债权债务关系是没经过法院的判决，上诉人与中财置业之间的法律关系是否真实，以及他们之前的交易过程，我方都不清楚；第三，上诉人没有证据证明其所购买的涉案房屋是其名下唯一住房，不符合《执行异议复议规定》第29条规定；第四，本案应适用《执行异议复议规定》第29条规定，第29条规定主要针对于房地产开发公司，是特别规定，也就是一手房买卖，第28条针对的是一般买卖，主要针对二手房买卖，是个人与个人之间的，本案中卖方中财置业是房地产开发公司，中财置业与上诉人之间也是属于一手房买卖，我方认为本案应适用第29条规定。因此上诉人的上诉请求是没有事实、法律依据的，恳请法院依法维持本案。
原审被告中财置业辩称，本案上诉人是在2003年3月22日签订的买卖合同，且上诉人支付了全部购房款，契税，办证杂费等费用，并委托中财置业经营，产生了租赁收益，被上诉人也没有证据证明上诉人存在过错导致办证不能，根据《执行异议复议规定》第28条规定，上诉人享有的民事权益足以排除执行。
一审法院认定事实：本院在审理原告惠阳建总诉被告中财置业建设工程施工合同纠纷一案期间，根据原告申请，2014年5月28日，依法作出（2014）惠阳法民一初字第381-1号《民事裁定书》，查封了被告中财置业名下位于惠州市××区××都市广场××号商铺（证号：20203）。2015年7月8日，本院依法作出（2014）惠阳法民一初字第381号《民事判决书》，判决被告中财置业向原告惠阳建总支付工程款3385064.37元及利息。该判决生效后，原告惠阳建总向本院申请执行，在该案执行过程中，被告刘安娜向本院提出执行异议，主张对涉案商铺中止执行并解除查封。2017年5月18日，本院作出（2017）粤1303执异6号《执行裁定书》，裁定对涉案商铺中止执行并解除查封。原告惠阳建总不服，2017年6月14日，原告惠阳建总向本院提起执行异议之诉。
另查明，2013年3月22日，被告刘安娜与被告中财置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告刘安娜购买被告中财置业开发的位于惠州市××区××都市广场××号商铺（证号：20203）；建筑面积10.89平方米；总价款133686元；付款方式为一次性。合同签订后，被告刘安娜按照合同约定付清了购房款。由于被告中财置业的原因，涉案商铺至今未办理产权转移登记，也未办理买卖预告登记。同日，被告刘安娜与被告中财置业签订《都市广场商铺委托经营协议》，协议约定：被告刘安娜将购买的涉案商铺返租给被告中财置业；租期三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止；租金共42216元，租金一次性支付。协议签订后，被告中财置业按照协议约定支付了租金42216元。2016年8月12日，被告刘安娜与被告中财置业又签订《都市广场商铺委托经营协议》，约定：被告刘安娜将购买的涉案商铺返祖给被告中财置业；租期一年，自2016年5月1日至2017年4月30日止；租金共8021元，租金按季度支付。
一审法院认为：本案系申请执行人提起执行异议之诉。本案争议焦点是：被告刘安娜（案外人）对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。
被执行人中财置业属房地产开发企业，涉案商铺系其开发，产权登记在被执行人中财置业名下，原告惠阳建总依据生效判决申请执行涉案商铺，用于支付工程款。因工程款执行属金钱债权执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总款的百分之五十。”的规定，本案中，被告刘安娜所购买的商铺，虽然付清了购房款，并返租给被告中财置业，但是合同约定该商品房用途为“商铺”，且在交付后用于返租，也就是出租，不是用于居住，故其不符合上述司法解释第二十九条第二项规定的情形，即所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而且涉案商铺至今未办理产权转移登记，也未办理买卖预告登记，被告刘安娜至今未取得涉案商铺所有权。故被告刘安娜对涉案商铺提出执行异议，本院不予支持。因已经生效的（2014）惠阳法民一初字第381号《民事判决书》确定的债权系工程款，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建设工程承包人对所承包的工程的拍卖价款享有优先受偿权。故原告惠阳建总对涉案商铺的拍卖价款享有优先受偿权。综上，应当认定被告刘安娜对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。
因被告刘安娜对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”的规定，依法应当判决准许执行涉案商铺。原告惠阳建总请求继续执行涉案商铺，有事实和法律依据，本院予以支持。原告惠阳建总请求撤销本院（2017）粤1303执异6号《执行裁定书》，没有法律依据，本院不予支持，依法应驳回。被告刘安娜辩称，涉案商铺已付清了购房款，未办理过户是被告中财置业的原因，原告惠阳建总与被告中财置业经济纠纷与其无关，请求驳回原告诉讼请求。被告刘安娜上述抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告中财置业辩称，被告刘安娜对涉案商铺享有物权，足以对抗原告提出的工程款优先受偿权。因被告刘安娜购买涉案商铺，不是用于居住，而是用于出租，具有投资性质，其不能对抗原告的工程款优先受偿权。故被告中财置业上述抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十三条第一项的规定，判决：一、准许继续执行被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市××区淡水人民××都市广场××号商铺（证号：20203）；二、驳回原告惠阳建筑工程总公司其他诉讼请求。受理费200元，由被告惠州中财置业有限公司负担。
本院二审期间，经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案争议焦点为：上诉人刘安娜对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案上诉人刘安娜与中财置业签订《商品房买卖合同》的时间是2013年3月22日，而惠阳区人民法院裁定查封涉案商铺的时间是2014年5月28日，即涉案合法有效的书面买卖合同签订于人民法院查封之前。在签订商品房买卖合同的当天，双方又签订了一份《都市广场商铺委托经营协议》，委托中财置业出租涉案商铺，3年租金已经一次性返还给上诉人刘安娜，据此可认定涉案商铺在人民法院查封前由刘安娜合法占有。根据已查明的事实，上诉人刘安娜一次性全额支付购房款、缴交相关代理办证费，可以认定其对办理涉案商铺登记是积极的。至于涉案商铺没有办理相关产权登记是否因上诉人刘安娜自身原因所致，惠阳建总对此没有提供证据予以证明。故应认定上诉人刘安娜在办理权属登记方面不存在过错。综上，上诉人刘安娜所提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，足以排除惠阳建总对诉争商铺的执行。原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决准许申请执行人惠阳建总继续执行涉案房产，属适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人刘安娜的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1816号民事判决；
二、驳回惠阳建筑工程总公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费各200元，由被上诉人惠阳建筑工程总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 敏
审 判 员 胡毅妹
审 判 员 何伟国
二〇一八年五月三日
法官助理 黄 燕
书 记 员 苏敏娜
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。