浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第2386号
原告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司。
负责人潘翔。
委托代理人（特别授权代理）王亚超、沈肖容，浙江卓特律师事务所律师。
被告谢X。
原告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司与被告谢X物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理，由代理审判员俞颖尔独任审判，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王亚超、被告谢X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系世茂盛世名苑小区（二期）XX-X-
XXXX室业主。原告（前身为上海世茂第一太平物业管理有限公司绍兴分公司）与被告签订《前期物业服务合同》1份，约定原告对世茂盛世名苑小区进行物业管理，并约定了相应的物业管理服务费，对被告逾期交纳物业费的，原告可以自逾期之日起按应交管理费每天千分之三加收滞纳金（即违约金）。合同生效后，原告按合同约定对该小区进行物业管理。被告在享受该物业管理后，并未向原告缴纳相应的物业管理费。以上费用，经原告多次催缴，被告仍拒付。现原告诉至法院，请求判令：被告向原告支付2012年4月至2014年12月的物业管理费共计人民币6477.9元（计算方式为142.27平方米×1.38元/平方米×33个月）；被告向原告支付物业费违约金人民币1749元，暂自2015年1月1日起计至2015年3月31日止，按每日千分之三计算，以实际付清日为准（计算方式为6477.9元×0.3%×90天=1749元）；被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：一、原告诉讼主体不合法。公司法第十四条第一款规定，分公司可以领取营业执照，但不具有法人资格，其民事责任由公司承担，原告不具有民事责任主体资格。二、物业服务主体不合法。1.被告购房决定的一个重要因素就是看中“上海世茂第一太平物业管理有限公司”的品牌和口碑，但事实上“第一太平物业”并未履行过一天物业服务，《前期物业服务协议》形同虚设，根本没考虑业主的权益和感受。2.原告工商变更登记被告根本不知情，系原告单方面行为，事先既没有和答辩人沟通，也没有进行公示，事后也没有重新签订新的《物业服务协议》，被告连最起码的“谁在为我服务”都不知道，基本的知情权都得不到保障，更没有物业服务的质量保障。3.根据物业管理条例第24条规定，建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。原告系开发商指定的前期物业，并未履行招投标程序，为非法的前期物业服务。三、原告以隐秘的工商变更登记行欺瞒业主合法权益之实。上海世茂第一太平物业管理有限公司绍兴分公司已于2010年6月10日变更为上海世茂物业服务有限公司绍兴分公司，当时房产还在开发建设阶段，销售也并未完成，原告完全有时间，也有义务对这一情况进行告知、公示或改签前期物业协议，其故意隐瞒的目的就是以“第一太平物业”的金字招牌吸引客户，但实际上并未真实履行，主观故意明显，客观上损害利益，构成对业主的欺诈。四、物业服务质量得不到保障。原告公司人员频繁更换，服务质量得不到保障。主要为小区门禁卡至今没有启用，形同虚设，外来人员随意进出小区，安全隐患突出；垃圾经常得不到及时清运；地下车库灰尘满地，地面急需维修；小区楼道灯破损后常年没有维修；小区的经营性收入（租赁、广告等）未向业主公开等。五、物业积分得不到兑现。被告购房时，房产开发商承诺并登记有物业积分，至今没有兑现。六、物业费的起缴时间。根据民法通则中权利与义务对等关系原则，物业费的起缴时间应该从享受物业服务的2012年9月开始计算。七、违约金过高，目前情况不是被告造成的，而是由原告造成的，所以违约责任应由原告承担。被告一直没有见到所谓的催缴通知书，原告的起诉超过二年诉讼时效，视为原告主动放弃。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院查清事实并予以驳回，维护被告的合法权益。
原告为证明其主张，内向本院提交了以下证据：
1、前期物业服务协议1份，拟证明原、被告签有物业服务合同及约定收费标准的事实。
2、商品房买卖合同复印件1份，拟证明被告系涉案房子的购买人。
3、催收物业费的律师函及国内挂号信函收据各1份、照片打印件1份，拟证明原告已对相应的物业费进行过催缴的事实。
4、发票照片打印件1份，拟证明被告曾向原告缴纳过物业费的事实及收费标准。
5、工商变更登记资料1组，拟证明原告进行过工商变更的事实。
被告质证认为，对证据1、2真实性没有异议；证据3没有收到过，也没有看到过；证据4，被告交过钱，但当时并没有说是物业费，发票也没有给被告，当时一起交的包括有能耗费等，同时对期限有异议，根据物业协议物业费是按月交纳，并不是按年交纳；证据5证明力不足，现在工商变更非常容易，该变更登记并不能证明公司前后权属、财产等有否变更衔接。本院认为上述证据符合证据“三性”要件，可以证明案件事实，予以认定。
被告未向本院提交证据。
经审理查明：谢X、谢XX为绍兴市越城区盛世名苑小区XX-X-
XXXX室业主，该房屋建筑面积为142.27平方米。2009年7月17日，被告谢X、谢XX（均系乙方）与上海世茂第一太平物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》1份，约定由甲方为乙方房屋所在小区提供物业管理服务，合同对物业费收费标准约定为高层住宅1.38元/月每平方米，交纳时间为每月后七天预交下月物业服务费；因乙方原因空置房屋全额交纳物业服务费。同时约定，乙方未按协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交管理费每天千分之三交纳违约滞纳金。现上海世茂第一太平物业管理有限公司企业名称已变更为世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司，即本案原告。被告自2012年4月至2014年12月未交纳物业服务费。原告曾于2014年11月18日向被告寄送律师函催缴物业服务费。
本院认为，原告与被告谢X、谢XX签订的《前期物业服务协议》，主体适格，系双方真实意思表示，应认定为合法有效。上述合同对双方均具有约束力，双方均应按合同约定的条款履行相应的义务。现原告要求被告谢X支付欠付的物业服务费合理，本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告仅举证证明其于2014年11月18日才向原告催缴物业费，故自2012年11月18日至2014年12月的物业费未超过诉讼时效，本院予以支持，计算为4992.74元；超过诉讼时效的物业费主张不受法律保护，本院不予支持。被告辩称原告系分公司，且名称变更，主体不符的意见，本院认为根据法律规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，其他组织指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，故原告可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼；原告公司名称变更不属于公司主体变更，故对被告的辩称意见不予采信。关于原告要求被告支付自2015年1月1日起至实际付清日止违约金的诉请，因在合同中已有明确约定，本院予以确认，但原告主张的标准过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算。被告购房时开发商承诺的物业积分，可另行向开发商主张。被告认为物业公司物业服务不到位，但未提供证据予以证实，故对该抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告谢X应于本判决生效之日起三十日内支付给原告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司自2012年11月18日起至2014年12月止的物业管理费4992.74元，并支付自2015年1月1日起至实际付清之日止的违约滞纳金（以未交纳的物业管理费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的4倍标准计算）；
二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告谢X负担，于本判决生效之日起三十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 俞颖尔
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 李 芳
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。