广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0184民初4889号
原告：张桂兰，住湖北省恩施市。
被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托代理人：胡昊、邝展强，广东流溪律师事务所律师。
原告张桂兰与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，依法由代理审判员薛志军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张桂兰及被告的委托代理人邝展强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张桂兰诉称：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》约定，原告购买被告所开发的位于从化市江埔街禾仓村的御景绿洲花园一期第12栋幢5层503号房，该房屋地址是：从化市江埔街河东南路388号（12栋）503房，房屋建筑面积为122.83平方米，购房款为772798元。合同第十三条约定被告应于2015年06月30日前将该商品房交付原告使用。合同第十四条及合同附件七的补充协议第四条第一款的约定：逾期超过180日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价的0.01%的标准向原告支付违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来经济和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。现原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金（违约金，以772798元为本金，从2015年7月1日起计至实际交付之日止，每日按0.01%的标准计算，暂计39413元）；二、本案诉讼费由被告承担。
庭审过程中，原告明确其第一项诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（违约金，以772798元为本金，从2015年7月1日起计至本案立案之日即2016年11月30日止，每日按0.01%的标准计算）。
被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在《民法通则》之后生效的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之一”这个统一约定的比例是否过高进行审查，也应结合个案中当事人的损失情况进行审理和界定。原告主张违约金时，有责任事先证明其损失，即对其起诉的损失是否超出被告可预见的范围进行说明和举证。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。二、被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告违约责任。三、原告还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求。若违约金计算至“实际交付房屋之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，会造成理解歧义，损害被告的合法权益。在类似情况案件中，广州市中级人民法院的判例就判决迟延交楼违约金均是计算至起诉之日。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.前期物业服务协议；3.支付购房款收据5张。
经审理查明：2013年8月16日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售），原告购买被告开发的位于从化市江埔街河东南路388号（御景绿洲花园一期）12栋503房，建筑面积122.83平方米，总金额为772798元。合同第十三条载明，被告应在2015年6月30日前将上述房屋交付原告使用。合同第十四条载明，若被告未能按照合同规定的期限交房，被告应自2015年6月30日的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按本合同规定的期限交房，按以下方式处理：被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同第十五条约定房屋交付标准为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。
又查，合同签订后，原告已支付了全部购房款772798元。
另查，截至本案一审辩论终结前，涉案房屋仍在建设中。原告于2016年11月30日向本院提起诉讼。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下四方面的问题：
一、房屋交付问题
原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。现涉案房屋仍在建设中，被告并未将符合合同约定在2015年6月30日的房屋交付给原告使用。
二、逾期交房责任的承担
原告与被告均应按照合同的约定履行相关的义务。原告已支付了全部的购房款，但被告未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日前将符合标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称违约系不可抗力或者非被告可控因素所致，应减少或免除被告违约责任。本院认为，被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中可能出现的事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间及时交付符合标准的商品房给原告使用，应按照合同的约定承担违约责任。因此，被告要求减轻或免除违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
三、逾期交楼违约金的期间
根据合同附件七第七条的约定，被告如未能按照合同约定的期限即2015年6月30日前交房，应自本合同约定的交房日期的次日即2015年7月1日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金。现因涉案房屋仍在建设中，被告未将符合合同约定的房屋交付给原告。故原告主张的逾期交房违约金应从2015年7月1日计算至立案之日即2016年11月30日止的诉请，于合同有据，本院予以支持。
四、逾期交房违约金的标准
原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述协议是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。另，该补充条款已将合同主文约定的日0.05%降低为日0.01%，大大减轻了被告的违约责任。因此，本院对于被告主张违约金过高的意见不予采纳。
综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告未按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定或法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，应承担违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张桂兰支付逾期交房违约金（违约金，每日按购房款772798元的万分之一为标准，从2015年7月1日起计至2016年11月30日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费393元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 薛志军
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 李健华