广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民一初字第184号
原告：刘伟平，男，1976年9月15日出生，住佛山市禅城区。
委托代理人：张××、曾××。
被告：李家柱，男，1967年11月23日出生，住佛山市三水区。
委托代理人：蔡××、张××。
第三人：苏彩英，女，1974年6月22日出生，住佛山市三水区。
第三人：李志敏，男，1968年8月18日出生。
原告刘伟平诉被告李家柱、第三人苏彩英、李志敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告刘伟平的委托代理人张××、被告李家柱的委托代理人张××到庭参加了诉讼，第三人苏彩英、李志敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘伟平诉称，2012年8月5日，原告与苏彩英经房屋中介机构签订房屋买卖合同，约定苏彩英将登记在其名下的位于佛山市三水区××街道××路××号××座×××的房屋作价38.5万元出卖给原告，合同生效后，原告向苏彩英支付了购房定金2万元及购房款18万元，因苏彩英迟延办理房屋过户登记手续，原告对余下购房款18.5万元停止支付。2013年3月27日，三水区人民法院在执行（2013）佛三法西执字第×××号李家柱与苏彩英、李志敏民间借贷纠纷执行一案，查封了上述房屋，原告依法提出执行异议，但被三水区人民法院以未完全支付房款为由驳回，对原告已支付的20万元房款中的12万元也未予以认定。原告认为，原告对上述房屋已经支付大部分购房款且居住使用，该房产归原告所有，故起诉至法院，请求判令：1、房产佛山市三水区××街道××路××号××座×××房归原告所有；2、终止、解除上述房产的执行措施；3、诉讼费用由被告承担。
被告李家柱辩称：1、执行裁定书认定事实清楚，证据充分，应予以维持；2、原告与第三人是否存在真实的房屋买卖关系，被告无法确认，第三人明知自己在拖欠巨额债务的情况下，不排除因为逃避债务而签订房屋买卖合同以逃避债务；即使存在真实的买卖关系，但原告仅支付了小部分房款且没有办理房屋过户手续，按照物权法的规定，不动产的登记是物权归属的根据，因此不动产的公示制度以登记为准，房屋所有权仍属于第三人；3、由于原告尚未支付涉案房屋全部价款，且房屋所有权人仍然属于第三人，因此原告诉请停止查封无依据。
经审理查明，2012年8月5日，原告刘伟平与第三人苏彩英经佛山市三水区西南街宝彤房屋中介服务部中介，签订《购房协议书》一份，双方约定，第三人苏彩英将其所有的位于三水区××街道××路××号××座×××房出售给原告刘伟平，该房建筑面积98.46㎡，价款38.5万元，付款方式为签订时付定金2万元，2012年8月20日前付6万元，用于第三人偿还该房的银行按揭款，转土地证时间定于2012年9月15日前，于转土地证当天付5.5万元，余款25万元于原告办理购房银行按揭后由银行直接转给第三人苏彩英账户。如银行审批数额不足25万元，原告应在房产证过户当日将差额款付给第三人苏彩英。合同签订后，原告于签订当日向第三人苏彩英付定金2万元，于2012年8月17日付款6万元，于2012年10月21日付款12万元。此后，由于第三人苏彩英未按合同偿还银行按揭款，导致原告所购上述房屋未能办理过户手续。第三人苏彩英在签订上述合同及收取上述房款后，于2012年10月将上述房屋交付原告居住使用。2013年3月27日，本院在执行（2013）佛三法西执字第×××号李家柱与苏彩英、李志敏民间借贷纠纷一案中，查封了上述房屋。原告于2014月3月3日向本院提出执行异议，本院于2014年3月13日作出（2014）佛三法执外异字第1号民事裁定书，驳回了原告刘伟平的异议。原告不服上述裁定，于2014年4月3日向本院提出案外人异议诉讼。
上述事实，有原告刘伟平与第三人苏彩英签订的《购房协议书》、第三人出具的三份收据以及当事人陈述证实，足以认定。
本院认为，本案涉及的事实问题是，原告付款数额的认定；涉及的法律问题是，对未付清全部购房款的善意购房人利益如何保护。对此，本院分析如下：
第一、关于原告付款数额问题。对于原告支付的第一笔2万元定金及第二笔6万元，原、被告均不持异议，争议的是第三笔12万元。该笔付款原告提供了第三人苏彩英出具的收据，而且在房屋交易中，12万元现金交易属于常见现象，并不违反交易习惯，不能以原告不能提供银行转账记录而予以否定，对该笔款项，本院予以认定。因此，原告实际付款数额为20万元。
第二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，因原告购买的涉案房屋未办理过户登记手续，所有权并未转移，原告要求本院确认该房屋为原告刘伟平所有的请求，本院不予支持。
第三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。上述规定中对未办理过户手续的房屋查封问题进行了规制，且涉及到不动产交易安全以及善意购房人与普通债权人的利益平衡问题，根据该规定，对于未办理过户手续的善意购房人，在满足一定条件时，可以不因出卖人的债务负担而受司法查封等强制措施。至于条件的确定，最高人民法院确定了三项，其中一项“已支付全部价款”，在司法实务中存在歧义。本院认为，对“已支付全部价款”条件之理解应考虑到出卖人与购房人合同约定的付款条件以及付款方式，对于未到付款期限以及因银行按揭审批等原因迟延付款的，应区别对待。本案中，如上所述，原告已支付20万元，已经超过了合同约定的付款数额，按合同约定，剩余25万元是待其办理购房按揭后才予以付款，因此，原告未付剩余的18.5万元主观上无过错，客观上未到付款期限。若机械适用上述规定，否定善意购房人的对抗普通债权人对出卖人的债务追索权利，势必产生以下危害：一是导致二手房交易中采取按揭付款方式的购房人利益处于不利地位，不利于房地产交易市场的发展；二是违反了合同自由的原则，合同当事人基于自由意志确定的付款条件和期限，不仅对于双方具有约束力，对于合同以外的任何个人而言，也具有法律效力，即合同以外第三方不得要求合同当事人不按合同约定履行，并赋予其不利后果。本案中，若严格采取“付清全部价款”的判断标准，势必要求原告不按合同约定的条件付款方可获得利益，否则，沦为不利地位。显然，上述后果不符合合同法的鼓励交易、诚实信用以及依约履行合同受益的价值取向。基于此，对上述规定之“已付清全部价款”宜结合案件实际作出相应的合理裁量，对于已经按合同约定付清了价款，主观上无恶意，而且实际居住的，人民法院可以根据实际情况不采取查封措施，从而达到保护交易安全，保护善意第三人利益的法律目的。
第四、对于已经按约定支付全部价款，主观上善意，且实际居住的购房人，其虽然不享有物权法意义上的所有权，但是其享有的权利，依照上述司法解释的本义，也不是通常意义上的债权，与房屋出卖人的普通债权人的债权相比，具有一定条件下的优先性和对抗性。
综合上述理由，对原告要求终止、解除对涉案房屋查封措施的请求，本院予以支持。至于本院解除查封措施后，原告与第三人的合同履行问题，不属本案审理范围，原告可与第三人协商自动履行，也可另诉主张权利。至于本案被告李家柱作为债权人的利益保护，其可以申请法院对本案未履行价款采取司法强制措施。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、解除对原告刘伟平购买的位于佛山市三水区××街道××路××号××座×××房屋的查封措施；
二、驳回原告刘伟平的其他诉讼请求。
本案受理费7075元，由原告刘伟平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黄凤腾
审 判 员 张 荣
人民陪审员 陈伟基
二〇一四年五月二十日
书 记 员 陆志珊