江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第0146号
上诉人（原审原告、反诉被告）王文胜，无业。
上诉人（原审原告、反诉被告）殷慧勤，无业。
委托代理人张红玉，江苏汇泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）镇江先基置业有限公司，住所地镇江新区丁卯经十二路668号。
法定代表人张海滨，该公司董事长。
委托代理人童玉洁，该公司职员。
委托代理人梁丽，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
上诉人王文胜、殷慧勤因商品房预售合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁商初字第0149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王文胜、殷慧勤诉称，2012年8月11日，王文胜、殷慧勤与镇江先基置业有限公司（以下简称先基公司）签订商品房买卖合同，约定王文胜、殷慧勤购买先基公司开发的悦澜苑001幢09层0903、904号房，总价780993元。合同约定先基公司应于2013年6月30日前将符合本合同约定条件的商品房交付给王文胜、殷慧勤，但先基公司于2013年7月6日才通知王文胜、殷慧勤2013年7月8日至14日之间收房。2013年7月10日，王文胜、殷慧勤发现先基公司交付的房屋存在未通电等质量问题，且合同第八条和补充协议第五条第三款、第九款为格式条款属无效约定，先基公司交付的房屋应同时满足合同第八条约定的六种条件，另先基公司未能提供实测面积测绘表等资料，经王文胜、殷慧勤多次要求先基公司进行整改并完善相应的材料，先基公司一直未予答复。请求法院判令：先基公司交付悦澜苑1幢9层903室、904室的房屋并支付迟延交房违约金（以所交房款780993元为基数从2013年7月1日起按银行同期贷款利率计算至实际交付房屋之日止）。同时，王文胜、殷慧勤提供的入住验收记录、认可表可以证明诉争房屋存在质量问题，故先基公司交付的房屋不符合约定的交付条件，王文胜、殷慧勤拒收房屋有事实和法律依据，先基公司的反诉请求不应当得到支持。
先基公司诉辩称，先基公司于2013年7月6日通知王文胜、殷慧勤在2013年7月8日至14日收房，当时该商品房已符合双方约定的交付条件，王文胜、殷慧勤收到先基公司书面交房通知后未到先基公司处办理商品房交付及验房手续，先基公司不存在逾期交房。合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。王文胜、殷慧勤称该商品房存在未通电等质量问题不是事实。另，实测面积测绘表也不是房屋交付条件之一。先基公司已按照合同约定履行了通知王文胜、殷慧勤收房的义务，但王文胜、殷慧勤至今未与先基公司办理房屋交付手续，请求判令王文胜、殷慧勤向先基公司支付自2013年7月15日至其实际收房之日止的逾期收房违约金（780993元×逾期收房天数×0.01%）。
原审法院经审理查明：2012年8月11日，王文胜、殷慧勤与先基公司签订商品房买卖合同，约定王文胜、殷慧勤购买先基公司开发的悦澜苑001幢09层0903号、0904房，总价款为780993元。合同第八条约定先基公司应于2013年6月30日前依据相关规定将具备建筑工程竣工验收备案文件并符合本合同约定条件的商品房交付给王文胜、殷慧勤；第十四条约定，先基公司承诺在该商品房交付时通水电；第十一条及补充协议第五条第六款约定，该房屋达到交付条件后，先基公司应书面通知王文胜、殷慧勤办理交付手续，并应出示本合同约定的证明文件，包括住宅质量保证书和住宅使用说明书，并签署房屋交接单。先基公司不出示或出示的证明文件不齐全，王文胜、殷慧勤有权拒绝交接。因王文胜、殷慧勤原因造成未能按期交付的，从约定收房期届满之日起视为房屋已经如约交付，该房屋的全部权利、义务和风险由王文胜、殷慧勤承担并按日承担应付总房款的万分之一的违约金；补充协议第五条第九款约定，因先基公司原因造成该房屋未能按期交付的，王文胜、殷慧勤给予先基公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，先基公司无需承担违约责任。宽展期届满后先基公司仍未交付的，先基公司应自合同约定的交付期届满第31日起至实际交付之日止按日支付王文胜、殷慧勤已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，王文胜、殷慧勤支付先基公司购房款合计780993元。
2013年7月2日，镇江新区城乡建设局颁发了该房屋竣工验收备案表，载明：先基公司建设的科技园西园住宅小区1号楼工程于2013年6月26日竣工验收合格，并由2013年7月2日将该工程竣工验收备案文件送审。经审查符合要求，同意备案。
2013年7月6日，先基公司书面通知王文胜、殷慧勤于2013年7月8日至14日期间到先基公司处办理房屋交付手续。双方至今未办理该房屋交付手续。科技园西园住宅小区的正式名称为悦澜苑小区。
庭审中，王文胜、殷慧勤称该房屋现在是通电的，但何时通电的不清楚。
原审法院认为，王文胜、殷慧勤与先基公司签订商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。王文胜、殷慧勤依约支付了先基公司购房款，先基公司应按照约定的期限将符合交付条件的商品房交付给王文胜、殷慧勤。因合同约定交付条件为该房屋应取得建筑工程竣工验收备案文件，王文胜、殷慧勤在庭审中也认可该房屋现在是通电的，且双方约定王文胜、殷慧勤在合同约定的交付期限届满后给予先基公司30日的宽展期，先基公司于2013年7月6日书面通知王文胜、殷慧勤收房时涉案房屋符合交付条件，王文胜、殷慧勤应与先基公司办理房屋交付手续。王文胜、殷慧勤称先基公司交付房屋时存在未通电等质量问题，因其未能提供充分证据予以证实，不予支持。对王文胜、殷慧勤认为合同第八条和补充协议第五条第三款、第九款为格式条款属无效约定，依据不足，不予支持。王文胜、殷慧勤称该房屋应具备合同第八条约定的六种条件且先基公司应提供实测面积测绘表等资料，因合同第八条约定的六种情形是供合同双方选择且双方已经选择将取得建筑工程竣工验收备案文件作为交付条件，且双方未约定交付房屋以实测面积测绘表为房屋交付必要条件，故不能成为王文胜、殷慧勤拒收房屋的正当理由。王文胜、殷慧勤可在收房后，要求先基公司确认面积误差。因先基公司在房屋交付中不存在违约行为，对王文胜、殷慧勤要求先基公司承担逾期交付违约金的诉讼请求，不予支持。王文胜、殷慧勤逾期未办理该房屋交付手续，构成违约，对先基公司要求王文胜、殷慧勤支付自2013年7月15日起至其实际收房之日止的逾期收房违约金的反诉请求，予以支持。
原审法院判决：一、先基公司与王文胜、殷慧勤于判决生效后十日内办理镇江市悦澜苑001幢09层0903号、0904房的交付手续；二、王文胜、殷慧勤于判决生效后十日内给付先基公司违约金35925.68元（自2013年7月15日起至2014年10月18日的违约金为780993元×460天×0.01%=35925.68元，2014年10月19日至该商品房实际交付之日的违约金以780993元为基数按每日万分之一计）；三、驳回王文胜、殷慧勤的其他诉讼请求。
上诉人王文胜、殷慧勤不服原审判决，向本院提起上诉称，先基公司交付的房屋不符合约定的交付条件，王文胜、殷慧勤拒收房屋有事实和法律依据，王文胜、殷慧勤无需向先基公司支付违约金，先基公司应当向王文胜、殷慧勤支付迟延交房违约金。理由如下：一、庞志国是先基公司的工作人员，由其签字确认的入住验收记录、认可表能够证明涉案房屋在约定的交付日未通电、未安装电表，并存在其他质量问题；二、先基公司未能提供提供《实测面积表》，《实测面积表》的交付与否直接影响购房者权利的行使，是开发商必须履行的义务；三、涉案房屋应当经过综合验收合格后方可交付，同时还需办理配套设施建设方案履行的申请并经确认核发《配套设施建设方案履行确认证明》。王文胜、殷慧勤请求二审撤销原判、依法改判。
被上诉人先基公司在二审中辩称，一、涉案房屋已经竣工验收合格，符合约定的交付条件；二、王文胜、殷慧勤至今没有验房、收房，按照合同约定，因王文胜、殷慧勤的原因未能收房，视为先基公司已交房，王文胜、殷慧勤应当承担迟延收房的违约金。原审判决是正确的，依法应予以维持。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，王文胜、殷慧勤提交网页图片一组、打印照片二张、王文胜与盛世物业工作人员杨敏的谈话录音一份、快递单一份，拟证明庞志国是先基公司的工作人员，王文胜、殷慧勤在发现房屋存在质量问题之后即向先基公司致函要求交付符合交付条件的房屋。先基公司对上述证据均不予认可。王文胜、殷慧勤另提交《镇江市新建住宅小区竣工入住交付验收管理办法》、《镇江市市区居住区配套设施建设管理暂行办法》，拟证明涉案房屋未核发《配套设施建设方案履行确认证明》，故不符合合同约定的交付条件。先基公司对该组证据的真实性无异议，但是认为镇江市对房屋应当核发《配套设施建设方案履行确认证明》的规定，不属于补充协议中约定的强制性规定，涉案商品房买卖合同约定了6种可供选择的交付条件，由此亦可见上述规定并不是强制性规定。先基公司提交了涉案房屋所在小区的《镇江市商品住宅小区配套工程竣工交付验收单项评定表》和涉案房屋所在楼栋其他业主的入住验收记录、认可表，拟证明涉案房屋在交付时不存在不通电的情况。王文胜、殷慧勤对该证据不予认可。
本院认为，王文胜、殷慧勤与先基公司签订的商品房买卖合同及其附件是合法有效的，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自义务。
首先，关于先基公司是否存在迟延交房的问题，按照《镇江市新建住宅小区竣工入住交付验收管理办法》的规定，新建住宅小区竣工入住交付验收内容主要包括：项目审批手续是否齐全、住宅单体建筑工程是否竣工备案、市政公用基础配套设施和附属公共配套是否建设到位、应委托或移交事项是否办理相关手续。由此可见，先基公司在向王文胜、殷慧勤交付涉案房屋的时候应当将小区配套设施建设方案提交相关部门确认并核发相关证明。但是，涉案房屋于2013年11月7日取得《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》。按照涉案商品房买卖合同的约定，涉案房屋的交付条件为“该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件”，该备案文件应当包括《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》。因此，涉案房屋于2013年11月7日符合涉案商品房买卖合同约定的交付条件。先基公司应当承担涉案商品房买卖合同约定的交付时间至2013年11月7日的迟延交房违约金。鉴于涉案商品房买卖合同约定了30日的宽展期，先基公司应当承担2013年8月1日起至2013年11月7日的迟延交房违约金7575.6元（780993元×97天×0.01%）。至于2013年11月8日之后因未及时交接房屋产生的损失问题，虽然涉案商品房买卖合同对业主逾期办理房屋交接手续应当承担的违约责任有约定，但是考虑到王文胜、殷慧勤拒收房屋事出有因，先基公司在涉案房屋取得《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》之后亦未再行书面通知王文胜、殷慧勤，同时，王文胜、殷慧勤未及时办理房屋交付手续亦未给先基公司造成实际损失，故双方对该部分损失的诉请，本院均不予支持。
其次，关于用电问题，目前涉案房屋已经通电（住宅用电）。王文胜、殷慧勤认为2013年7月10日，涉案房屋仅通有临电，先基公司应当承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同第十四条规定“出卖人继续采取措施以使上述设施（水电等）达到条件，但买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任”。根据该条约定，因涉案房屋目前已经通电，王文胜、殷慧勤基于用电问题要求先基公司承担违约责任的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁商初字第0149号民事判决；
二、镇江先基置业有限公司与王文胜、殷慧勤于判决生效后十日内办理镇江市悦澜苑001幢09层0903号、0904房的交接手续；
三、镇江先基置业有限公司于判决生效后十日给付王文胜、殷慧勤违约金7575.6元；
四、驳回王文胜、殷慧勤的其他诉讼请求；
五、驳回镇江先基置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费311元，由王文胜、殷慧勤负担；二审案件受理费2153元，由镇江万筑置业有限公司负担（此款王文胜、殷慧勤已预交，由镇江万筑置业有限公司于本判决生效后十日内将此款给付王文胜、殷慧勤）。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
审 判 员 李书文
代理审判员 张 剑
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 高 健