南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1302民初1624号原告梁蜀林，男，1964年1月25日生，汉族，住南充市高坪区。委托代理人梁静，四川首力律师事务所律师。被告南充市宏凌实业发展有限公司，住所地南充市顺庆区。法定代表人罗小双，董事长。委托代理人杨彪，四川惠博律师事务所律师。委托代理人冯斌，四川惠博律师事务所律师。被告韩天浩，男，1968年1月19日生，汉族，住南充市顺庆区。委托代理人蒙艳阳，四川首力律师事务所律师，特别授权代理人。第三人南充市嘉诚融资担保有限公司，住所地南充市顺庆区。法定代表人施应融，董事长。委托代理人谌刚，男，1982年1月12日生，汉族，住南充市顺庆区。第三人李明红，女，1982年1月12日生，汉族，住南充市。原告梁蜀林诉被告南充市宏凌实业发展有限公司（简称南充宏凌公司）、韩天浩、第三人南充市嘉诚融资担保有限公司（简称南充嘉诚融资公司）、李明红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员刘先平担任审判长，与审判员陈叙瑺、人民陪审员何正国组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告梁蜀林的委托代理人梁静，被告南充宏凌公司的委托代理人杨彪、冯斌，被告韩天浩的委托代理人蒙艳阳，第三人南充嘉诚融资公司的委托代理人谌刚，第三人李明红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁蜀林诉称，2011年3月12日，原告与二被告签订了“格兰春天三期”3幢（备案登记为2幢）1单元401号房屋认购协议，双方约定房款为358380元，同时代收了维修基金2986元。协议签订后原告全额给付了房款及维修基金，但被告却于2012年8月2日与第三人南充嘉诚融资公司再次签订了该套房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，并办理了网签，且将该房屋交付给了第三人李明红，导致原告购房目的不能实现。为维护原告的合法权益，特诉讼到院要求判令：一、解除原被告签订的房屋认购协议；二、二被告连带返还原告购房款及维修基金361366元及利息，并赔偿原告已付购房款一倍即358380元的赔偿金；三、由被告承担本案诉讼费。被告南充宏凌公司辩称，1、被告南充宏凌公司未与原告签订房屋认购协议，与原告签订协议的是被告韩天浩个人，购房款也是交给的韩天浩个人，韩天浩与被告南充宏凌公司仅为挂靠关系，况且被告南充宏凌公司并未设立项目部，也未雕刻项目部公章，韩天浩的行为不能代表被告南充宏凌公司，第三人南充嘉诚融资公司与被告南充宏凌公司无真实的买卖关系，所签买卖合同仅为融资担保。被告同意解除合同、退还房款并支付资金利息。被告韩天浩辩称，同意与原告解除合同并返还原告购房款。原告及其妻子在三期购买了两套，其同意被告对外处置一套，出售给第三人李明红并由其占有。双方已解除合同，现被告韩天浩因资金困难，无法退还房款，被告不属恶意欺诈，不应赔偿不超过一倍的赔偿责任。第三人南充嘉诚融资公司述称，南充嘉诚融资公司与被告南充宏凌公司签订了房屋买卖合同，该合同已经网签备案登记，原告与被告南充宏凌公司之间的经济纠纷与南充嘉诚融资公司无直接关系，请求法院保护购房人的权利。第三人李明红述称，其从被告处购得案涉房屋，并已装修入住，请求法院保护购房人的权利。经审理查明，2011年3月12日，原告梁蜀林作为认购方，“格兰春天三期”项目部作为出售方，双方签订格兰春天三期房屋认购协议,该协议约定:认购房号为南充市南门坝的“格兰春天三期”3幢(实为2幢)1单元4-1号,建筑面积约为99.55平方米;房价为建筑面积销售单价3600元/平方米,金额为358380元，代收维修基金2986元;被告韩天浩在该协议签名,“南充市宏凌实业发展有限公司格兰春天三期项目部”在该协议上加盖了公章。同日，“南充市宏凌实业发展有限公司格兰春天三期项目部”出具收据一张，载明：“收到梁蜀林购房款格兰春天三期4-1号房款358380元、房屋维修基金2986元，合计361366元，经手人彭红英，入帐日期：2011年3月12日”。2011年6月3日，第三人李明红作为认购方，“格兰春天三期”项目部作为出售方，双方签订格兰春天三期房屋认购协议,该协议约定:认购房号为南充市南门坝的“格兰春天三期”2幢1单元401号,建筑面积约为100.11平方米;房价为建筑面积销售单价4800元/平方米,金额为480528元，同日被告韩天浩出具480528元的收款收据。第三人李明红已于2013年接收房屋，并于2014年入住。2012年8月2日，第三人南充嘉诚融资公司作为买受人、南充市宏凌实业发展有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定：出售房号为南充市南门坝的“格兰春天三期”2幢1单元401号,建筑面积约为100.11平方米，套内面积为89.22平方米;房价为套内面积单价4488.2元/平方米,金额为400440元,代收房屋维修基金3003.3元，南充市宏凌实业发展有限公司与第三人南充嘉诚融资公司在合同上加盖了公司印章。同时，被告韩天浩与第三人南充嘉诚融资公司再次签订了《商品房买卖合同》补充协议，双方对房屋价款及税费承担、可解除事项作了约定，并办理了网签。另查明，“格兰春天”项目系被告南充宏凌公司开发的房地产项目，被告韩天浩与被告南充宏凌公司系挂靠关系。在庭审中，二被告均表示无法向原告交付房屋，并协助办理房屋过户手续。以上事实，有房屋认购协议、收款收据、挂靠协议及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，商品房买卖应当订立书面买卖合同，而认购协议一般是指当事人双方为将来订立确定性合同而达成的合意，是对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排；但是，如果认购协议对拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等主要内容均有明确约定，该协议已经具备商品房买卖合同的主要内容，应等同为商品房买卖合同。本案中，被告韩天浩将其挂靠开发修建的同一套房屋分别与原告梁蜀林、第三人李明红签订了《房屋认购协议》。该二份协议均对拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等主要合同内容有明确约定，从而说明该二份协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且不违反法律、法规强制性规定，故应认定该二份协议均为房屋买卖合同，且合法有效。被告韩天浩以项目部名义与原告梁蜀林订立了《房屋认购协议》后，又将同一套房屋出售给第三人李明红且将该房屋交付其实际占有，并且之后又将案涉房屋网签给第三人南充嘉诚融资公司，这些行为已造成了原告梁蜀林与其之间的合同目的不能实现，同时被告也自认原告作为买受人梁蜀林已无法取得房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......；(四)当事人一方延迟履行债务或者的其他违约行为致使不能实现合同目的。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：......；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”被告的行为已构成根本违约，原告请求解除原被告双方签订的《认购协议书》、要求被告立即返还已付购房款及利息，以及要求被告承担358380元的赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告韩天浩虽辩称其在将案涉房屋出售给第三人李明红之前，已与原告解除购房合同，但因其未向法庭举证证明，其抗辩理由本院不予支持。被告韩天浩借用被告南充宏凌公司的名义开发“格兰春天”楼盘项目，对外开展经营活动，韩天浩与被告南充宏凌公司之间形成挂靠与被挂靠关系。并且在合同中，约定开发房屋可以由被告韩天浩销售，被告南充宏凌公司予以全力支持。被告南充宏凌公司被挂靠方，对挂靠人被告韩天浩“一房二卖”产生的债务，应当承担连带清偿责任。故被告南充宏凌公司不承担责任的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告梁蜀林与被告韩天浩签订的格兰春天三期房屋认购协议；二、被告韩天浩于本判决生效之日起三十日内返还原告梁蜀林购房款和代收房屋维修基金361366元并支付利息（利息计算方式：以购房款358380元为基数，自2011年3月13日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款付清之日止）；三、被告韩天浩于本判决生效之日起三十日内向原告梁蜀林支付赔偿款358380元；四、被告南充市宏凌实业发展有限公司对以上二、三项判决承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10997元，由被告韩天浩、南充市宏凌实业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  刘先平审 判 员  陈叙瑺人民陪审员  何正国二〇一六年四月二十八日书 记 员  汪 希