福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）侯民初字第2299号
原告闽侯融侨置业有限公司，住所地福州市闽侯县。
法定代表人林文镜，职务董事长。
委托代理人陈立新、郭施齐，福建谨而信律师事务所律师。
被告张钦祥，男，1951年1月14日出生，汉族，住福建省闽清县。
被告聂宝森，女，1955年4月30日出生，汉族，住福建省闽清县。
以上被告共同委托委托代理人邱宏福、谢艺兰，福建瑞权律师事务所律师。
被告李平，女，1978年1月2日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。
原告闽侯融侨置业有限公司与被告张海静商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理。审理过程中发现被告张海静已死亡，经法庭释明，被告要求变更被告张海静为李平、张钦祥、聂宝森，法庭依法予以准许。本院依法组成了合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈立新、郭施齐，被告张钦祥、聂宝森委托代理人邱宏福、谢艺兰到庭参加诉讼，被告李平经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭。经批准，本案审理期限延长三个月，现已审理终结。
原告闽侯融侨置业有限公司诉称：2012年9月5日，原、被告
双方签订《旗山文城三期定购协议书》，约定由被告向原告定购位于闽侯县南屿镇旗山路×号“旗山文城三期”项目×号楼×层×单元商品房，被告应于定购协议签订当日向原告支付定金1万元，剩余定金4万元于2012年9月8日之前交付，剩余首付款于2012年9月25日前付清。签订协议当日，被告向原告支付购房定金1万元；2012年9月9日，被告向原告支付剩余购房定金4万元；2012年10月9日，被告向原告支付首期购房款130395元。2012年11月7日，原、被告双方签订合同编号为20××××280的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买的上述商品房建筑面积为68.15平方米，总价款为580395元。合同第六条付款方式及期限约定被告应于定购协议签订当日支付定金5万元，被告应于定购协议签订之日起15日内支付购房款计180395元（含定金），余款40万元申请银行按揭贷款；附件六合同补充协议第四条第6点约定，被告选择商业贷款的，若由于银行方面不受理被告的按揭贷款申请或因被告自身方面原因导致银行不批准按揭贷款，被告必须更改付款方式。如被告不同意更改付款方式（被告在原告通知后7天内未办理变更付款方式的，视为被告不同意更改付款方式），原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，在扣除定金及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还被告已支付的购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）。合同还对双方其他权利义务作了约定。2012年11月22日，原告到闽侯县房地产管理所办理了上述预购商品房的预告登记手续。之后，由于贷款银行不批准被告的按揭贷款申请，根据合同约定被告必须更改付款方式，但迄今为止被告未履行更改付款方式的义务，未向被告支付上述购房余款40万元。原告认为，上述《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法、有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行。被告至今未向原告履行更改付款方式的义务，应视为逾期付款，导致原告无法及时收回全部购房款，其行为已构成根本违约，那么，原告依约有权解除《商品房买卖合同》，不予退还被告已付购房定金5万元，且原告因此而支付的律师费等各项费用均应由被告承担。此外，被告应配合原告共同到闽侯县房地产管理所办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续。鉴此，根据《合同法》等相关法律、法规的规定，请求法院依法判决：1、解除原告与张海静双方于2012年11月7日签订的合同编号为20××××280的《商品房买卖合同》；2、三被告应配合原告共同到闽侯县房地产管理所办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续；3、张海静已支付的购房定金5万元归原告所有；4、三被告应承担原告因本案所发生律师代理费1万元；5、本案诉讼费由三被告承担。
被告张钦祥、聂宝森辩称，一、答辩人同意解除张海静与原告双方于2012年11月7日签订的《商品房买卖合同》，并要求原告闽侯融侨置业有限公司退还张海静已付购房款人民币180395元，并愿意配合其共同到闽侯县房地产管理所办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续。2012年9月5日，张海静与原告双方签订《旗山文城三期订购协议书》，约定由张海静向原告订购位于闽侯县南屿镇旗山路×号“旗山文城三期”项目×号楼×层×单元商品房。签订协议当日，张海静向原告支付购房定金人民币10000元；2012年9月9日，张海静向原告支付剩余购房定金人民币40000元；2012年10月9日，张海静向原告支付首期购房款人民币130395元。上述已付购房款共计人民币180395元，该款均由答辩人支付给张海静再交给原告。2012年11月7日，张海静与原告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20××××280），约定由张海静向原告购买上述商品房建筑面积为68.15平方米，总价款为人民币580395元，其中首付购房款共计人民币180395元已支付，余额办理按揭贷款。至今尚未办理银行按揭。2013年8月7日，张海静意外死亡。根据《民法通则》第一百五十三条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，张海静的死亡系双方在履行合同过程中不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属不可抗力，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。二答辩人系死者张海静的父母，为儿子张海静买房的目的已不能实现，故同意解除张海静与原告双方于2012年11月7日签订的《商品房买卖合同》，并要求原告闽侯融侨置业有限公司退还张海静已付购房款人民币180395元，并愿意配合其共同到闽侯县房地产管理所办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续。二、原告诉请已支付的定金5万元归其所有，并要求答辩人承担因本案所发生的律师代理费1万元没有事实和法律依据。首先，尚未办理商业按揭贷款的原因并不在于张海静个人，而是原告未能积极与银行沟通，协助张海静办理商业按揭贷款；其次，张海静于2013年8月7日不幸意外死亡。张海静的死亡系双方在履行合同过程中不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属不可抗力。根据合同法第117条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故，原告诉请已支付的定金5万元归其所有，并要求答辩人承担因本案所发生的律师代理费1万元没有事实和法律依据。综上，恳请法院查明事实，依法判决。
被告李平未出庭亦未向法庭提交书面答辩意见。
原告闽侯融侨置业有限公司为证明其主张，向法庭提交如下证据：
证据一、2012年9月5日，原、被告双方签订的《旗山文城三期定购协议书》，1、证明被告向原告购买位于闽侯县南屿镇旗山路×号“旗山文城三期”项目×号楼×层×单元商品房；2、定购协议约定被告应于2012年9月5日向原告交付定金1万元，剩余定金4万元于2012年9月8日之前交付，剩余首付款于2012年9月25日前向原告付清；证据二、2012年9月5日、9月10日以及10月9日，原告出具的《销售不动产统一发票（自开）》以及相应的银行POS机刷卡单凭条，证明1、被告于签订定购协议当日向原告支付购房定金1万元，于2012年9月9日向原告支付剩余定金4万元；2、被告于2012年10月9日向原告支付首期购房余款130395元；证据三、2012年11月7日，原、被告双方签订的合同编号为20××××280的《商品房买卖合同》及附件，证明1、该合同约定被告向原告购买的上述商品房建筑面积为68.15平方米，总价款为580395元；2、合同第六条付款方式及期限约定被告应于定购协议签订当日支付定金5万元，被告应于定购协议签订之日起15日内支付购房款计180395元（含定金），余款40万元申请银行按揭贷款；3、附件六合同补充协议第四条第6点约定，被告选择商业贷款的，若由于银行方面不受理被告的按揭贷款申请或因被告自身方面原因导致银行不批准按揭贷款，被告必须更改付款方式。如被告不同意更改付款方式（被告在原告通知后7天内未办理变更付款方式的，视为被告不同意更改付款方式），原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，在扣除定金及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还被告已支付的购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）。证据四2012年11月22日，闽侯县房地产管理所出具的侯房预YR字第1212225号的《预购商品房预告登记》，证明原告于2012年11月22日到闽侯县房地产管理所办理了上述预购商品房的预告登记手续。证据五、2015年4月23日的《委托代理合同》以及律师代理费发票，证明原告因本案诉讼发生的律师代理费1万元，依约应由被告承担；证据六、2009年7月8日，辽宁省朝阳市双塔区民政局颁发的《婚姻登记证》及李平身份证复印件，证明被告一与张海静于2009年7月8日在辽宁省朝阳市双塔区民政局登记结婚。证据七、2004年9月22日，辽宁省朝阳市双塔区光明分局签发的《居民户口薄》，证明被告一的户口所在地为辽宁省朝阳市双塔区光明街十委十一组柳城路三段28-49。证据八2005年7月22日，闽清县民政局补发的《婚姻登记证》，证明被告二与被告三于1976年3月15日在闽清县梅城镇民政局登记结婚。证据九、1999年11月8日，闽清县梅城派出所签发的《居民户口簿》、证据十2011年11月23日，闽清县梅城派出所签发的《居民户口薄》，证明被告二与被告三的户口所在地为福建省闽清县梅城镇城关村台山路345号。
被告张钦祥、聂宝森向法庭提交《居民死亡医学证明书》，证明证明张海静于2013年8月7日因心跳呼吸停止，意外死亡。
被告李平未向法庭提交证据。
本院认为，被告对原告证据2-10的真实性没有异议，对原告证据1认为双方签订协议时未取得预售许可证，故该协议应属无效。本院对原告证据的真实性予以确认。原告对被告证据的真实性没有异议，本院对被告证据的真实性予以确认。
经审理查明，2012年9月5日，原被告双方签订了《旗山文城三期定购协议书》。截止至2012年10月9日，被告累计支付给原告人民币180395元。2012年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20××××280）及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县南屿镇旗山路×号“旗山文城三期”项目×号楼×层×单元商品房，购房总价款为人民币580395元。合同第六条付款方式及期限约定被告应于定购协议签订当日支付定金5万元，被告应于定购协议签订之日起15日内支付购房款（含定金）计180395元整，余款申请银行按揭贷款。2012年11月22日，原告到闽侯县房地产管理所办理了上述预购商品房的预告登记手续。2013年8月13日，张海静因病去世。被告张钦祥系张海静父亲，被告聂宝森系张海静母亲，被告李平系张海静配偶。2015年7月6日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，讼争《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。原告诉称系因被告的个人原因导致银行不批准按揭贷款，被告必须更改付款方式，但被告至今未向原告履行更改付款方式的义务。依据原告所主张的附件6合同补充协议第四条第6点的约定，更改付款方式需通知买受人，但经庭审调查，原告当庭承认未有就被告按揭贷款不能须更改付款方式的相关事宜发函告知被告，故原告未能向法庭举证证明其已履行了先期的告知义务，被告亦未认可曾有收到原告的相关通知，且张海静的死亡系不可抗力，因此，本院对原告主张购房定金5万元归原告所有的诉请不予支持。鉴于原被告签订的《商品房买卖合同》及其附件并未约定律师费的承担，故本院对原告要求被告承担律师费的主张不予支持。鉴于张海静已死亡，合同已履行不能，故本院对原告要求解除合同并要求被告配合办理商品房预告登记注销手续的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除闽侯融侨置业有限公司与张海静于2012年11月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20×××××80）；
二、被告李平、张钦祥、聂宝森应于本判决生效之日起十日内协助原告闽侯融侨置业有限公司办理讼争《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续，原告闽侯融侨置业有限公司应于讼争《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记注销完毕后十日内返还被告李平、张钦祥、聂宝森购房款人民币人民币180395元；
三、驳回原告闽侯融侨置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1300元，由原告闽侯融侨置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林 妍
人民陪审员 黄美珠
人民陪审员 林 伟
二〇一六年五月五日
书 记 员 高 芳
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。