天津市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）津02执异75号
案外人：于小林，男，1957年1月28日出生，汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：倪秀红，天津安泽海森律师事务所律师。
申请执行人：天津鑫邦达国际贸易有限公司，住所地天津市河东区津滨大道59号-2301（-7室）。
法定代表人：朱丽，总经理。
委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。
被执行人：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区芥园道怡华园明华里17号楼A座三楼。
法定代表人：郭桂英，总经理。
被执行人：段磊，男，1966年12月12日出生，汉族，天津浩地集团有限公司董事长，住天津市南开区。
在本院执行天津鑫邦达国际贸易有限公司（下称鑫邦达公司）与天津浩地集团有限公司（下称浩地集团）、段磊民间借贷纠纷一案中，案外人于小林于2017年8月28日对执行位于天津市南开区卫津南路与亮丽道交口西北侧花园别墅26号楼04房产（下称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人于小林称，于小林与段磊、王伊闻（二人是夫妻关系）于2015年8月12日签订《房屋租赁合同》，约定由于小林承租段磊、王伊闻所有的涉案房产，租赁期自2015年8月12日至2035年8月12日，共计20年。租金共计人民币520万元。于小林已于2015年8月14日通过银行转账的方式足额支付520万元房屋租金，是善意的承租人。根据《房屋租赁合同》约定，于小林已于2015年8月12日合法租赁标的房产，且占用至今。因此，于小林对标的房产的承租权合法有据，应依法予以保障。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”等规定，亦应保障于小林对标的房产的承租权。综上，请求依法裁定于小林有权在租赁期内（2035年8月12日），依据《房屋租赁合同》使用拟被处置房产，并在执行异议期间裁定中止对涉案房产进行处置的执行行为，以保护于小林合法承租权。
鑫邦达公司称，首先，针对涉案房屋采取的查封措施，先于《房屋租赁合同》的签订，于小林的异议主张应当不予支持；其次，于小林围绕涉案房产的进住和使用，所提供的相关证据，不能足以证明其主张，我们认为于小林与段磊夫妇签订的《房屋租赁合同》不真实。综上，请求驳回于小林的执行异议。
本院查明，赵春波与浩地集团、段磊民间借贷纠纷一案，本院于2013年3月20日对涉案房产采取查封保全措施，于2013年8月2日作出（2013）二中民一初字第0029号民事调解书，主要内容为：一、本调解书生效之日起三个月内，浩地集团归还赵春波借款本金人民币2000万元；二、本调解书生效之日起三个月内，浩地集团以借款本金为基数，按照年利率21%给付赵春波利息，自2011年12月7日至实际清偿之日止；三、如逾期履行上述第一、二项义务，则浩地集团以未清偿的借款本金为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率四倍给付赵春波利息，自2011年12月7日至实际清偿之日止；四、案件受理费182200元，减半收取91100元，保全费5000元，由浩地集团于本调解书生效之日起三个月内给付赵春波；五、段磊对上述四项给付事项承担连带给付责任；六、双方别无其他争议。调解书发生法律效力后，浩地集团、段磊未履行生效法律文书确定的还款义务，赵春波于2013年11月26日向本院申请强制执行。
在执行过程中，鑫邦达公司提出变更其为本案申请执行人申请，经审查该债权转让符合法律规定，本院于2015年9月30日作出（2013）二中执字第0600-4号执行裁定，变更鑫邦达公司为本案申请执行人。2017年8月3日，本院作出（2013）二中执字第0600号公告，主要内容为：本院拟对涉案房产进行处置，涉及房产的其他权利人于公告之日起7日内向本院提供相关材料，逾期不提供本院将依法处置。
在本院审查过程中，于小林提供了2015年8月12日于小林与段磊、王伊闻签订的《房屋租赁合同》和2015年8月14日，王伊闻出具的收款收条一份，内容为：今收到于小林以银行转账形式支付的涉案房产2015年8月12日至2035年8月12日期间的租金人民币520万元整。收款人王伊闻。
本院认为，本案的焦点是，一、关于本院对涉案房产采取执行措施适用法律是否存在错误的问题。（2013）二中民一初字第0029号民事调解书已经发生法律效力，具有执行力。在执行过程中，由于段磊未按照调解书履行给付义务，本院对登记在其名下的涉案房产，采取强制执行措施，符合法律规定，执行行为并无不当；
二、关于于小林的异议理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，对查封前和查封后的相关权利及处理原则作出了明确规定。于小林与段磊、王伊闻签订的《房屋租赁合同》是在本院采取查封措施之后签订的，因此，于小林的异议主张缺乏法律依据，异议理由不成立；
三、关于于小林的主张应当如何寻求救济的问题。人民法院办理执行异议案件，属于程序上的执行救济措施，一般不涉及实体争议的事项。由于确认于小林与段磊、王伊闻所签订的《房屋租赁合同》的效力，涉及实体权利，因此，于小林是否有权依据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期间内继续使用拟被处置的涉案房产，应当通过异议之诉程序予以确定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下：
驳回于小林的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 白中信
审判员 强国琴
审判员 靳淑敏
二〇一七年九月四日
书记员 吕守一
速录员 张可欣
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：
承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：
被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。