广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第2061号
原告吴锦开，男，1956年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人邱运忠，广东容桂律师事务所律师。
委托代理人邱昌亮，广东容桂律师事务所实习律师。
被告广东省佛山市顺德区容桂街容边股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道容边工业大道**号。
负责人梁洪胜。
原告吴锦开与被告广东省佛山市顺德区容桂街容边股份合作经济社土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘德剑适用简易程序独任审理，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱运忠到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是被告所在村的村民。原、被告双方于2005年4月6日签订了《租地协议》一份，约定被告将位于佛山市顺德区容桂街道容边西路的土地1333平方米出租给原告使用，租赁期为10年（自2005年10月1日至2015年9月30日）。协议签订后，原告自行在该土地上投资兴建了厂房和路面、填土、并且开通了水、电等设施，总投资额为499820元。被告兴建的厂房出租给他人使用。最近一份租赁合同是原告于2013年3月26日与第三人签订，租赁期限截至2015年9月30日止，每月租金每平方米12元。协议签订后，原告一直按约定向被告交付租金。2014年4月17日，被告因其发展安排原因，以书面通知的形式，要求提前解除与原告签订的《租地协议》，并要求原告须在2014年7月17日前将租用的土地交还给被告。接到通知后，原告无奈与第三人于2014年5月27日签订了《解除厂房租赁合同协议》，约定解除双方之间的厂房租赁合同，案外人于2014年6月30日搬离，原告作为违约方须向对方赔偿违约金40000元。原告于当日将违约金40000元赔付给第三人。因被告提前单方解除《租地协议》，原告为此蒙受了巨大经济损失。原告多次向被告索赔。2014年8月29日，被告召开股东大会，与会代表59人就原告提出的赔偿要求进行表决，其中34人表决同意按该要求进行赔偿，20人表示反对，剩余5人弃权。表决同意的人数远远多于反对的人数，但被告仍拒不对原告进行合理赔偿。据此，原告起诉请求判令：1.被告赔偿原告厂房投资直接损失70807.83元（总损失为499820元，按120个月平均分摊，计算17个月）；2.被告支付原告违约金40000元；3.被告赔偿原告租金损失208747.8元（按每月9元计算17个月零12天）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告未答辩。
诉讼中，原告提交如下证据以证明其诉讼主张：
1.原告的身份证复印件一份，被告组织机构代码证复印件一份，证明原、被告的诉讼主体适格。
2.《西路租地协议》一份，证明被告将位于佛山市顺德区容桂街道容边西路1333平方米的土地出租给原告使用，租期为10年。
3.收款收据一份，证明2014年7月29日原告向被告交纳23940元的土地租金。
4.通知书一份，证明被告要求原告在接到通知书之日起三个月内自行拆除涉案地块上的建筑物，同时也证明被告方提前解除租地合同的违约行为。
5.银行转账单一份，说明一份，证明被告因为提前解除合同而退回原告多交的土地租金。
6.厂房租赁合同一份，原告承租土地后，在该土地上修建厂房并出租给第三人作工业使用。
7.收款收据一份，证明原告因出租厂房而支付了3000元的中介费。
8.银行客户回单一份，收款收据一份，解除厂房租赁合同协议一份，证明原告提前解除和第三方的厂房租赁合同，原告赔偿了第三方搬迁费、安装费、误工费等共计40000元。
9.空白表决书一份，表决结果复印件一份，证明被告招集股东代表对原告提出的被告赔偿40000元及17个月的租金损失的要求进行表决，有57%的代表同意，但按股份社的章程，因没有达到股东代表三分二以上同意，故没有通过此方案。
10.法律意见书打印件一份，证明被告的法律顾问对被告提前解除合同作出法律意见。
原告申请对涉案土地上厂房、路面、填土及开通水电设施的工程造价剩余租期内的残值进行评估，本院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，该评估公司于2015年6月12日出具评估报告，结论为：原告在佛山市顺德区容桂街道容边西路自建的建筑物及构筑物在评估基准日（2014年7月17日）的重置折余价值为85800元。
原、被告质证均无异议。
诉讼中，本院向佛山市顺德区容桂街道国土地建为调查涉案土地的性质和规划用途。该局于2014年12月10日出具回函一份。
原、被告质证均无异议。
经审查，本院对原告提供的上述证据作如下认证：
原告提供的上述证据1、2、3、4、5、6、7、8，客观真实，来源、形式合法，与本案关联，本院予以采信。证据9、10，因是复印件，无原件以核对，本院不予采信。对评估报告以国土规划部门回函，本院予以采信。
经审理查明，原告是被告的股民。原告与被告于2005年4月6日签订《西路租地协议》一份，约定：被告将位于佛山市顺德区容桂街道容边西路面积为1333平方米的土地租给原告；租赁期限从2005年10月1日起至2015年10月1日止；一年租金每方每月1元，合共15996元上缴给被告；原告在2007年10月1日至2015年10月1日每平方增加费用2元，合共每方一年每月3元上缴给被告，总金额为31992元上缴给被告；原告负责填土和一切交通设施水电；在原告租用10年内如有上级规划征用，由原告和用地单位协议一切补偿，被告只有尽力协调。2014年4月17日，被告向原告发出书面通知：容边股份合作经济社位于兴华路（原专业市场）用地定于2014年7月17日前收回该土地发展所用，受影响的用地户（厂家）收到通知后，请在三个月内将建筑物及设备自行清理完毕（即从2014年4月17日起至2014年7月17日止），到期未清理完毕则视为自行放弃，股份社有权处理，另外，请各受影响的租户于2014年4月17日后在容边股份社办理缴交租金手续。2014年7月29日，原告向被告缴交土地租金23940元。2014年9月15日，被告因租金计收至2014年4月17日，故向原告退回已收取的2014年4月18日之后的租金9677元。
另查明，案涉土地未领取集体建设用地使用权证。《西路租地协议》签订后，原告在上述土地上进行了填土、开通水电设施并兴建了厂房。原告建设厂房未办理建设工程规划许可等报建手续。原告将上述厂房对外进行出租。2013年3月26日，经中介介绍，原告与案外人签订了《厂房租赁合同》一份，原告将案涉土地上所建厂房出租给案外人做注塑经营使用。合同约定：使用期限为二年半，即由2013年4月1日至2015年9月30日止，租用期内租金为每月12000元；在租赁期内，如遇国家和集体建设需要征用该场地厂房的、或不可抗拒力的自然灾害，该厂房损坏或造成案外人损坏致使合同不能继续履行的，作合同期满处理，双方互不做任何补偿。2014年5月27日，原告与案外人签订《解除厂房租赁合同协议》，约定：案外人于2013年4月1日租用原告位于容边容辉西路厂房，现因集体征用该地块，以致租赁合同未期满案外人须搬迁，原告对案外人作出解除于2013年3月26日双方所签订的厂房租赁合同，经双方协商达成协议；原告一次性补偿40000元作为案外人公司的搬迁费、安装费、复产费、误工费及搬迁过程中所造成的生产损失费，该款于2014年6月5日前支付；案外人于2014年6月30日前全部搬离，原告不收取2014年6月份厂房租金。2014年5月27日，原告向案外人支付了补偿款40000元。因围绕赔偿问题，原告与被告未达一致意见。原告遂于2014年9月23日向本院提起诉讼。
另查明，原告于诉讼中申请对涉案土地上厂房、路面、填土及开通水电设施的工程造价剩余租期内的残值进行评估，本院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，该评估公司于2015年6月12日出具评估报告，结论为：原告在佛山市顺德区容桂街道容边西路自建的建筑物及构筑物在评估基准日（2014年7月17日）的重置折余价值为85800元。原告支付了评估费5000元。
再查明，诉讼中本院向佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局调查涉案土地的性质和规划用途。该局于2014年12月10日出具回函一份，载明：暂未查到该地块办理建设用地批文手续的记录。案涉土地上的厂房为原告所建。但建设该厂房未办理报建手续。
本院认为，本案争议焦点在于1.原、被告之间签订的《西路租地协议》是否合法有效？2.被告是否应向原告赔偿损失？3.如须赔偿，则赔偿金额是多少？针对上述争议焦点，本院分析如下：
一、关于《西路租地协议》的效力问题。
《中华人民共和国土地管理法》第三十一条的规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。第四十四条第一款的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。经庭审查明，案涉土地未办理建设用地审批手续。被告将案涉土地出租给原告作非农业建设使用，违反法律强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。据此，原被告签订的《西路租地协议》自签订时即没有法律约束力。
二、被告是否应向原告赔偿损失？
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告在出租该土地时明知未依法批准为建设用地而将该土地出租给原告建设厂房使用，对合同无效应承担主要责任。原告签订合同时没有尽到注意义务，对合同无效亦有一定责任。结合各自过错的大小，本院酌定被告对原告的合理损失承担60%的赔偿责任。
合同无效情形下的责任为缔约过失责任。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，该损失是指信赖利益损失，即指缔约人信赖合同有效成立，而在缔约和履约过程中支付的费用、负担的成本，以及因合同无效而实际遭受的既有损失。区别于合同有效时因违约所应赔偿的损失范围，后者包括既有损失也包括预期的履行利益。综上，过错方对该损失承担赔偿责任应满足如下要件：1.在缔约时能够预见到或者应当预见到的合同无效可能造成的损失；2.已经实际产生的既有损失；3.损失与合同无效有因果关系。《西地租地协议》第（一）条中约定，原告负责填土和一切交通设施水电，租赁期限10年。故原告兴建厂房设施、填土筑路、开通水电的投资成本分摊在120个月内收回。不能收回投资成本剩余期限内的分摊金额，属于上述信赖利益损失的范围，被告应予以赔偿。依据原告与案外人签订的《解除厂房租赁合同协议》，原告不收取2014年6月份的租金，故剩余期限自2014年6月1日至2015年9月30日，共计16个月。综合原告的合理陈述，参照评估报告，本院酌定该厂房投资损失为85800元。对于原告主张的违约金40000元及租金损失，经审查，本院不予支持，理由如下：一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告主张的2014年6月30日至2015年9月30日期间的租金损失，属于该《厂房租赁合同》的预期履行收益。原告出租的厂房是未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，故其与案外人签订的《厂房租赁合同》无效。故该预期履行利益依法不予保护。2014年6月1日至2014年6月30日期间，原告因未收取案外人租金所产生的使用费损失，已经通过赔偿当月分摊的厂房投资损失方式予以救济，且该月原告亦未向被告支付租金成本，故赔偿金额亦足以弥补损失，本院不再重复计算。二、《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《厂房租赁合同》第七条约定，如遇国家和集体建设需要征用该场地厂房的、或不可抗拒力的自然灾害，该厂房损坏或造成案外人损坏致使合同不能继续履行的，作合同期满处理，双方互不做任何补偿。上述条款属于独立存在的解决争议方法条款，对双方具有约束力。《解除厂房租赁合同协议》中亦明确载明是因集体征用该地块以致租赁合同未期满须搬迁。故原告与案外人因集体征用该地块提前终止厂房租赁关系，依约定应作期满处理，双方互不做任何补偿。原告向案外人支付40000元，属于其自愿给付，与被告签订的土地租赁协议无效无因果关系。综上，对原告主张的损失中，本院只支持厂房投资损失85800元。被告承担60%的赔偿责任，即为51480元。
依照《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广东省佛山市顺德区容桂街容边股份合作经济社在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告吴锦开赔偿厂房投资损失51480元；
二、驳回原告吴锦开的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3046.67元（已减半收费，原告吴锦开已预交），由原告吴锦开负担2546.67元，由被告佛山市顺德区容桂街容边股份合作经济社负担500元。评估费5000元（原告吴锦开已预交），由原告吴锦开负担2000元，由被告佛山市顺德区容桂街容边股份合作经济社负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 刘德剑
二〇一五年七月十七日
书记员 何序明