江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3202号
上诉人（原审原告）潘寿宝，男，1947年12月7日生，汉族，无业。
上诉人（原审原告）潘智勇，男，1975年12月11日生，汉族，无业。
两上诉人委托代理人陈政、孙翌，江苏荆澜德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）袁钻国，男，1960年10月21日生，汉族，无业。
委托代理人贡小东，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高步志，女，1965年9月26日生。
委托代理人季大林、赵丹，江苏德善律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陆卫华，男，1978年6月9日生，汉族。
委托代理人季大林、赵丹，江苏德善律师事务所律师。
上诉人潘寿宝、潘智勇因与被上诉人袁钻国、高步志、陆卫华确认合同无效纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘寿宝、潘智勇的委托代理人陈政、孙翌，被上诉人袁钻国的委托代理人贡小东，被上诉人高步志、陆卫华的委托代理人季大林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘寿宝、潘智勇原审诉称，2007年9月7日，潘寿宝、潘智勇因急需用钱，想用位于南京市栖霞区华电一宿舍某幢5-4室房屋进行抵押办理银行贷款，经人介绍南京华商投资置业有限公司可办理贷款，潘寿宝、潘智勇应要求向该公司职员即袁钻国办理了全权委托公证，由袁钻国代理潘寿宝、潘智勇办理贷款事项，并将该房屋产权证、土地证交给了袁钻国。2013年初，潘寿宝、潘智勇得知该房屋已被袁钻国于2008年5月20日以潘寿宝、潘智勇代理人身份低价出售给高步志，2009年10月27日高步志又将房屋卖给第三人陆卫华。潘寿宝、潘智勇认为，袁钻国超越委托事项，与高步志恶意串通以低价形式买卖潘寿宝、潘智勇房屋，潘寿宝、潘智勇对此既不知情，也未收到房款，袁钻国、高步志的行为严重侵害了潘寿宝、潘智勇合法权益，应属无效，故请求法院判令：1、确认袁钻国与高步志及高步志与第三人陆卫华的房屋买卖行为无效；2、高步志和第三人陆卫华将房屋恢复登记至潘寿宝、潘智勇名下。
原审重审中，潘寿宝、潘智勇变更诉讼请求为：1、确认袁钻国与高步志签订的房屋买卖合同无效；2、确认高步志与第三人陆卫华签订的房屋买卖合同无效；3、将上述房屋恢复登记至潘寿宝、潘智勇名下。
袁钻国原审辩称，接受潘寿宝、潘智勇委托买卖房屋的行为没有超越委托代理权限，是合法有效的，袁钻国、高步志不存在恶意串通低价买卖房屋的行为，请求驳回潘寿宝、潘智勇的诉讼请求。
高步志原审辩称，其并未低价买卖潘寿宝、潘智勇房屋，购买潘寿宝、潘智勇房屋以及把房屋卖给第三人的行为都是合法有效的，交易过程不存在恶意串通，交易价格亦高于当时的市场价，应受法律保护。请求驳回潘寿宝、潘智勇的诉讼请求。
第三人陆卫华述称，第三人并不清楚该房屋之前的情况，符合善意第三人条件，即使袁钻国、高步志的房屋买卖合同无效，也并不能影响第三人的房屋买卖合同效力，故第三人与高步志的房屋买卖合同合法有效，请求驳回潘寿宝、潘智勇的诉讼请求。
原审法院经审理查明，潘寿宝、潘智勇系父子关系，2007年经房改潘寿宝、潘智勇取得南京市栖霞区华电一宿舍某幢5-4室的房屋所有权，房屋建筑面积为62.34平方米。2007年9月7日，潘寿宝、潘智勇因急需用钱，经袁钻国介绍向南京华商投资置业有限公司的王佩佩、王佩雪、李丹丹借款，并签订了《借款合同》及《南京市房地产抵押合同》，将上述房屋作为借款330000元的抵押担保，并约定若潘寿宝、潘智勇逾期不还款，自愿接受强制执行或委托出借方以单价5000元／平方米处置抵押物，设置抵押的房屋价值为405000元。据此，潘寿宝、潘智勇及案外人陆国仙（系潘寿宝之妻、潘智勇之母）出具了330000元的借条，并向袁钻国出具一份《授权委托书》，委托袁钻国代为办理出售南京市栖霞区华电一宿舍某幢5-4室房屋事宜，包括签订房屋买卖合同、办理房屋产权证、土地证过户手续、协助买方办理银行贷款手续、收取房款、交付房屋等，委托期限自2007年9月7日至2008年9月6日。该《授权委托书》于2007年9月7日经南京市公证处（2007）宁证内经字第88279号公证书公证，潘寿宝、潘智勇、陆国仙在《授权委托书》上签名。
2008年5月20日，因潘寿宝、潘智勇未能按约偿还借款，袁钻国以潘寿宝、潘智勇的名义与高步志签订一份《南京市存量房买卖合同》，代理潘寿宝、潘智勇将南京市栖霞区华电一宿舍某幢5-4室房屋以530000元的价格出售给高步志，同时袁钻国、高步志又签订一份补充协议约定实际成交价为430000元。高步志向袁钻国实际支付购房款420000元，袁钻国向高步志出具了收条，并言明余款10000元待交付房屋时结清。2008年5月23日，该房屋过户登记至高步志名下。
2009年10月27日，高步志因潘寿宝、潘智勇一家居住在涉案房屋内，一直未能交付房屋，遂又与第三人陆卫华签订一份《南京市存量房买卖合同》，以530000元的价格将涉案房屋出售给陆卫华，陆卫华向高步志支付了首付款160000元，余款370000元约定以房屋抵押贷款方式支付。2009年10月30日，涉案房屋过户登记至陆卫华名下。2012年12月31日，因涉案房屋一直无法实际交付，陆卫华诉至一审法院要求潘寿宝、潘智勇及陆国仙迁出涉案房屋。潘寿宝、潘智勇遂于2013年10月提起本案诉讼要求确认涉案房屋买卖合同无效。
原审法院认为，潘寿宝、潘智勇因向他人借款将讼争房屋进行抵押担保，并委托袁钻国代为办理出售房屋事宜，袁钻国是基于潘寿宝、潘智勇的授权与高步志签订的房屋买卖合同，该授权委托书关于潘寿宝、潘智勇委托袁钻国代为办理出售华电一宿舍某幢5-4室房产事宜的意思表示明确，且经过南京市公证处公证，是潘寿宝、潘智勇的真实意思表示，袁钻国据此代理潘寿宝、潘智勇出售讼争房屋的行为并未超越代理权限，其以潘寿宝、潘智勇的名义与高步志签订的房屋买卖合同应认定合法有效。高步志按约支付购房款并办理了房屋所有权过户登记后，即依法享有该房屋的所有权，其又将房屋卖给第三人陆卫华，系高步志处分自己财产的权利，第三人有理由相信高步志是讼争房屋的所有权人，双方所签订的房屋买卖合同亦应认定为有效。故本案袁钻国、高步志及高步志与第三人陆卫华签订的《南京市存量房买卖合同》均为依法成立并生效的合同，房屋买卖的价格分别为43万元和53万元，该价格均高于潘寿宝、潘智勇设立房屋抵押时确认的房屋价值405000元，亦未明显低于交易时的二手房市场价格，买卖双方并无故意串通、损害潘寿宝、潘智勇利益的恶意，故潘寿宝、潘智勇以袁钻国超越代理权限、袁钻国及第三人恶意串通为由主张合同无效的理由缺乏事实依据，不予支持。关于潘寿宝、潘智勇未收到房款的诉称，袁钻国对此辩称所收房款已代为偿还潘寿宝、潘智勇所欠南京华商投资置业有限公司王佩佩等人的借款，潘寿宝、潘智勇如对借贷及袁钻国代为偿还借款的事实有异议，因该借贷事实与本案不属同一法律关系，潘寿宝、潘智勇可另行主张，本案中不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条之规定，判决：驳回潘寿宝、潘智勇的诉讼请求。一审案件受理费9100元、保全费3170元，计12270元，由潘寿宝、潘智勇负担。
潘寿宝、潘智勇不服一审判决向本院提起上诉称：一、潘寿宝、潘智勇向袁钻国出具的授权委托书是为了办理房屋抵押贷款，袁钻国以此授权委托书出售潘寿宝、潘智勇的房屋超越了潘寿宝、潘智勇的授权范围，属无权代理，公证的委托书是格式文本其包含的售房权限不是委托人真实的意思表示，原审对此未作认定。虽然潘寿宝、潘智勇向袁钻国出具了公证的授权委托，但是潘寿宝、潘智勇真正的委托目的是授权袁钻国办理抵押贷款，原审以及重审中袁钻国均认可其只是作为潘寿宝、潘智勇抵押贷款的中间人代为办理抵押贷款手续。办理完相关贷款手续后，袁钻国即不再享有代理权，其代为出售潘寿宝、潘智勇房屋的行为未经过潘寿宝、潘志勇许可应属无权代理，其出售房屋的主观意思表示存在恶意，原审未作认定。二、潘寿宝、潘智勇没有必要委托他人出售房屋，其完全可以亲自去房产局办理过户登记手续，更不会委托他人代收售房的款项，房屋出售过后而自己没有获得一分售房款，一审判决认定潘寿宝、潘智勇委托他人售房违背常理。潘寿宝、潘智勇如果想出售房屋，来偿还债务，完全可以自己出售房屋，或委托中介公司寻找购房人，不论如何潘寿宝、潘智勇没有任何理由到房产局交易过户都需要委托他人办理，在过户完成之后多年也不去主张应得的房款，直到他人起诉其搬离时才知道自己家的房屋已经出售，这一切都不合乎常理和逻辑。三、被上诉人高步志及所谓的代理售房人袁钻国在房屋交易前从未上门查看房屋现状，被上诉人在重审法庭上谎称看过房屋，但又对房屋的现状一无所知，其表述和在本案第一次由迈皋桥法庭审理时被上诉人高步志和袁钻国均明确表示过当初交易时确实没有去看房子，相互矛盾。袁钻国以代理人身份出售房屋，高步志不仅要谨慎审查其代理人身份及代理权限，更应当仔细了解房屋的居住现状，然而高步志在购房前从未上门查看过房屋。原审庭审中，高步志称其上门查看过房屋，知道房屋内有人居住，但是以为是租户没有核实居住人的身份。重审庭审中，高步志称买房前多次上门查看房屋，屋内仅居住潘寿宝，潘寿宝同意迁出。两次庭审表述相互矛盾，且与事实严重不符，潘寿宝及妻子陆国仙、潘智勇一直居住在涉案房屋内，因此被上诉人所述多次查看房屋现状以及多次要求潘寿宝、潘智勇迁出的事实系虚假的。结合高步志编造虚假事实的情况以及其从未上门查看过房屋却知道房屋内部居住人的情况看，高步志购买涉案房屋主观存在恶意，原审对上述事实审查不清，未作认定。四、高步志并未实际支付袁钻国43万元购房款，其在法庭上称购房合同签订之日付了1万元定金，余款通过向银行抵押贷款支付给袁钻国，但高步志提供的袁钻国收到41万元款项的落款时间却早于贷款日期，除此之外其无法提供任何资金往来证据。袁钻国以代理人身份在2008年5月20日与高步志签订房屋买卖合同的当日即办理了过户手续。高步志自述之前并不认识袁钻国，但本案中袁钻国却离谱的以出于信任而向高步志出具高达42万元收条一份，现有证据中无任何证据可以证明在出具借条时袁钻国即收到钱款，高步志以涉案房屋办理抵押贷款的签订日期为2008年7月16日，贷款下发日期也必将更晚，款项直接打入袁钻国账户与常理不符，进一步体现出袁钻国售房的主观恶意。除了31.8万元的银行贷款外，高步志称其余10.2万元房款均以现金支付，但却无法提供现金取款凭证。此外，袁钻国与高步志协商确定的房屋价格为43万元，但在房产部门登记的房屋买卖合同中却约定房屋的价格为53万元，登记的房屋价格越高缴纳的税费也就越高，其故意编造虚假房屋售价的目的即为掩饰其低价买卖房屋的事实。潘寿宝、潘智勇与案外人间的借贷关系和袁钻国并无法律关系，其仅是借款的中间介绍人，无需为潘智勇、潘寿宝履行还款义务，袁钻国称其将所获得的房款已经用于替潘寿宝、潘智勇清偿个人债务，但却拒绝提供证据证实其所获款项的银行流向，其是否代上诉人潘寿宝、潘智勇履行了还款义务还有待查实。涉案房屋过户至高步志名下后，高步志不仅未向袁钻国主张任何权利更未向潘智勇、潘寿宝主张任何权利，反而在明知房屋现状的情况下，将房屋转手出售给第三人陆卫华，进一步认定了其无论是购买涉案房屋还是出售涉案房屋主观上均属恶意。五、陆卫华和高步志间买卖合同交易手法与高步志和袁钻国之间完全相同，明知高步志不实际占有涉案房屋仍然购买，买卖合同签订当日在未收到任何款项的情况下即办理过户，甚至连合同约定的售房款和实际约定的售房款也完全相同，重审法院不仅对房屋的实际售价认定有悖于事实，更是几乎忽略了陆卫华与高步志恶意串通的情形。1、陆卫华购房前从未上门查看房屋状况，却了解高步志不实际占有房屋的现状，且在了解涉案房屋状况的情况下仍然购买涉案房屋，证明其主观上并非善意。2、陆卫华与高步志签订的房屋买卖合同中记载的房屋售价为53万元，其中16万元以现金支付，剩余37万元以贷款支付。对于上述16万元付款的银行转账凭证或取款凭证以及贷款37万元支付给高步志的转账凭证等，陆卫华均无法提供。高步志在原审中承认其与陆卫华的真实房屋售价也是43万元，重审法院忽略了该部分事实，认定陆卫华与高步志之间的房屋售价为53万元存在明显错误。当时涉案房屋的售价应该在60多万元，陆卫华与高步志协商确定43万元的真实房价明显低于当时的市场价值，陆卫华与高步志同样以虚假的买卖合同售价掩盖他们恶意串通低价转让房屋的事实，更加认定陆卫华与高步志的主观并非善意。3、2009年10月27日，高步志与陆卫华在合同签订当日即前往房产部门办理变更登记手续。合同中约定首付款16万元的支付期限为2009年10月31日，也就是说在买卖合同签订当日办理变更登记时陆卫华还未向高步志支付任何款项，双方即在房产部门办理了变更登记手续，与常理不符，高步志及陆卫华未提出合理解释，重审法院忽略了该部分事实。高步志及陆卫华如此急于变更房屋登记，进一步体现了陆卫华买卖该房屋主观上是恶意的。4、2009年10月30日房屋登记在陆卫华名下，在接下来的三年零两个月的时间里陆卫华一直未向上诉人主张过任何权利。六、重审法院仅以房屋交易价格未明显低于上诉人与案外人约定的房屋价值，认定袁钻国与高步志之间以及高步志与陆卫华之间的房屋买卖合同不存在主观恶意，明显证据不足。虽然潘智勇、潘寿宝与案外人签订的抵押合同中约定房屋价值为40.5万元，但是按照房屋抵押贷款的交易习惯，抵押权人为了保障在债务人无能力偿还债务时拍卖或者变卖抵押物后足以清偿其享有的债权，势必会在签订抵押合同时降低抵押物的价值。因此，在潘智勇、潘寿宝与案外人签订房屋抵押合同时房屋的真实价值远不止40.5万元。与此同时，2008年和2009年是房价增速最快的两年，2007年9月7日的抵押合同载明的房屋价值不能作为被上诉人之间转让房屋价格的参照，而且该房屋价值仅是双方约定，并未经过专业评估机构的评估确认，重审法院以2007年该约定的房屋价值为参照明显证据不足。综上，请求：1、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2370号民事判决；2、确认袁钻国与高步志之间以及高步志与陆卫华订立的房屋买卖合同无效。
被上诉人袁钻国答辩称，1、潘寿宝、潘智勇上诉称其出具授权委托书是为了办理房屋抵押贷款事宜，不符合事实。授权委托书清楚表明授权袁钻国办理买卖房屋事宜，并不是办理房屋抵押贷款。2、经人介绍，袁钻国介绍上诉人向他人借款，担心无法按时归还所借款项，上诉人自己要求授权委托袁钻国出售涉案房屋，作为如果归还不了借款出售房产进行抵偿，上诉人是自愿的，也经过了公证部门公证的。3、袁钻国的代理人在一审中的表述是看过房的，但房屋里面没有人居住，并不是上诉人所称的没有看过房。4、袁钻国出具收款的时间早于贷款日期，是正常的二手房交易习惯，因贷款的给付账户是卖房人，袁钻国才出具的43万元的收条。5、陆卫华与高步志是正常的二手房交易，不存在恶意。6、一审中，袁钻国提供的证据证明当事的交易价格高于市场价的10%，一审判决对此认定正确。请求驳回潘寿宝、潘智勇的上诉请求。
被上诉人高步志、陆卫华答辩称，潘寿宝、潘智勇的上诉理由不能成立，其上诉状中列举的事实都是虚构和推测的，不能成立。潘寿宝、潘智勇对两次交易的过程是非常清楚的，本案的起因是因潘智勇、潘寿宝借款，在借款的同时向袁钻国出具的授权委托书，如果不能还款就将房屋卖掉抵债。袁钻国在卖房前期曾多次通知上诉人如果再不还款就要卖房了，潘智勇、潘寿宝也出具了书面承诺书，同意卖房，包括卖房的价格也作了约定。本案中，高步志与袁钻国进行交易时，袁钻国有委托书，双方也看过房，高步志支付了购房款，交易过程没有任何可怀疑的地方。陆卫华从高步志处买房符合相关法律规定，陆卫华也是通过银行贷款的方式支付首付款，也上门看过房，在诉讼前潘寿宝和潘智勇的母亲是很配合的，二老也很真诚，后陆卫华给了交房宽限期，因潘智勇服刑回来后没有搬迁的意思，故陆卫华诉至法院要求搬迁。该案因潘寿宝、潘智勇提起本案诉讼，目前处于中止状态。袁钻国出售房屋并没有损害潘寿宝、潘智勇的利益，按照借条上约定利息，如果借款不还，至今利息也超过100万元。本案房屋经过多次交易，已经形成了几种稳定的法律关系。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回潘智勇、潘寿宝的上诉请求。
潘寿宝、潘智勇对一审查明的“2007年9月7日，两原告因急需用钱，经被告袁钻国介绍向南京华商投资置业有限公司的王佩佩、王佩雪、李丹丹借款”有异议。其认为是经袁钻国介绍，向银行办理贷款，因银行贷款下发有一定的时间，在此情况下王佩佩向上诉人先行垫付了该笔款项，该笔款项是30万元。另，对一审查明的“并约定若两原告逾期不还款，自愿接受强制执行或委托出借方以单价5000元／平方米处置抵押物”有异议。其认为双方没有签订借款合同。对原审法院查明的其他事实没有异议。袁钻国、高步志、陆卫华、对一审法院查明的事实无异议。
本院另查明，原审中，袁钻国提供了一份2008年3月26日潘智勇、陆国仙、潘寿宝出具承诺书，内容为，因向王佩佩、王佩雪借款至今未还，现已逾期数月，现承诺在2008年4月3日前归还20万元，余款做银行贷款归还，如不归还将华电一舍某幢504房产交由袁钻国处理、变卖还款。二审中，潘智勇、潘寿宝的代理律师出具情况说明一份，内容为，“1、2007年9月7日的《借款合同》和《借条》上潘智勇的签字是其本人所签，但是上面潘寿宝和陆国仙的签字和手印潘智勇称是虚假的，实际上潘智勇也只收到借款20万元。2、2008年1月7日的《借条》上潘智勇的签字也是其本人所签，但是并不存在真实的借贷关系，是借款出借人逼其写的高额利息。3、2008年3月26日的《承诺书》上潘智勇的签字也是其本人所签，据潘智勇所述上面陆国仙的签字也是陆国仙本人所签，但是上面当时没有潘寿宝的签字，承诺书的内容也是借款出借人写好了之后逼迫潘智勇所签，潘智勇本身并无授权卖房的意思”。庭审中，潘智勇、潘寿宝的代理律师向本庭陈述，“潘智勇承认在借款合同上的签字以及33万元借条上签字均是潘智勇本人所签，但是潘寿宝以及陆国仙仅在借款合同上签字，并没有在借条上签字”。
二审中，高步志、陆卫华提供证据如下：证据一、2008年7月16日，袁钻国作为潘智勇、潘寿宝的代理人与高步志签订的存量房贷款资金监管协议。证明高步志与潘智勇等房屋买卖时将贷款交由房产交易中心监管，协议约定甲方接收帐号为10×××01。证据二、平安银行调取的业务传票清单、特种转账借方凭证。证明高步志向银行贷款31.8万元经过房产交易中心打入袁钻国账户。证据三、陆卫华与工商银行签订的购房借款担保合同。证明陆卫华购买涉案房屋向银行贷款37万元，并且贷款资金按照贷款合同约定打入南京市房地产交易市场客户交易结算资金帐户。证据四、中国工商银行特种转账借方凭证和内部记账凭证。证明南京市房地产交易市场已将指定贷款37万元转入高步志帐户。
潘智勇、潘寿宝质证认为，对证据一的真实性无异议。该监管协议由袁钻国作为代理人在2008年7月16日签署，并非是上诉人，签署的时间在房屋交易后，贷款的金额为31.8万元，对高步志向袁钻国支付了31.8万元无异议。双方合同约定的金额为53万元，剩余款项的支付情况袁钻国、高步志未提供证据证明。对证据二的真实性无异议。对证据三、四的真实性无异议，对陆卫华向高步志支付了37万元无异议。实际购房款为53万元，剩余16万元的购房款陆卫华、高步志未提供证据证明。
二审庭审中高步志陈述，其购买涉案房屋的价款为43万，银行贷款支付31.8万元，剩余的10.2万元是分两次支付的，袁钻国出具了两份收条，一份2008年6月3日出具的代收42万元，实际收取41万元的收条；另一份是2008年5月20日袁钻国出具的代收定金1万元的收条，总计支付42万元，剩余1万元依据双方约定待户口迁出交付房屋时结清。袁钻国对高步志的上述陈述无异议。高步志、陆卫华陈述，陆卫华除了向银行贷款37万元支付给高步志外，其余的16万元其通过现金方式支付给高步志的，高步志于2009年10月27日向陆卫华出具了16万元的收条。该16万元的收条在（2013）栖民初字第50号案件提交过。潘智勇、潘寿宝的代理律师认为，潘智勇在开庭时对16万元的收条的真实性有异议，潘智勇认为收条不知道是后补的还是之前就出具的。
本院认为，潘智勇、潘寿宝因向案外人借款，承诺若逾期不还借款委托他人处置涉案房屋，并出具授权委托书一份，委托袁钻国对华电一宿舍某幢5－4室房产代为办理签订房屋买卖合同；办理房屋产权证、土地证过户手续；缴纳税费；协助买方办理银行贷款等手续；收取房款等出售事宜。该授权委托书的委托事项，并无为潘寿宝、潘智勇办理银行贷款的内容，潘寿宝、潘智勇认为其向袁钻国出具授权委托书是为了办理银行贷款，无事实依据，本院不予采纳。因借款到期后，潘寿宝、潘智勇未按期归还借款，2008年3月26日，潘寿宝、潘智勇再次出具承诺书，承诺若不按期归还借款，将上述房屋交由袁钻国处理、变卖还款。从上述潘寿宝、潘智勇向袁钻国出具的授权委托书及承诺书的内容看，潘寿宝、潘智勇委托袁钻国出售涉案房屋系其真实意思表示。在潘寿宝、潘智勇未按承诺期限归还借款时，袁钻国根据承诺书有权代理潘寿宝、潘智勇出售涉案房屋。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《合同法》规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。本案中，潘寿宝、潘智勇以袁钻国、高步志、陆卫华恶意串通损害其利益主张2008年5月20日袁钻国代理潘寿宝、潘智勇签订涉案房屋买卖合同以及2009年10月27日高步志与陆卫华签订的房屋买卖合同无效，则潘寿宝、潘智勇对袁钻国、高步志、陆卫华之间存在恶意串通损害其利益负有举证责任。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为，是行为人双方共同合谋以损害国家、集体或者第三人利益为目的所实施的民事行为，行为人之间谋取不当利益或者损害他人的意思联络并故意制造某种民事法律行为的假象。从本案现有证据及当事人的陈述看，因潘寿宝、潘智勇欠付案外人借款未还，潘寿宝、潘智勇通过公证及出具承诺书委托袁钻国办理房屋出售等事宜，袁钻国以潘寿宝、潘智勇名义将涉案房屋以并不明显低于当时市场价出售给高步志，潘寿宝、潘智勇对整个过程应当是明知或应当预见到其行为后果的，高步志向袁占国支付了主要购房款，剩余1万元房款约定待户口迁出时结清。2009年10月27日，高步志又将涉案房屋出售给陆卫华，陆卫华按照合同约定支付了全部购房款，整个交易过程符合日常交易习惯。潘寿宝、潘智勇未提供有效证据证明袁钻国、高步志、陆卫华之间存在相互串通出售房屋损害其利益，袁钻国代理潘寿宝、潘智勇与高步志签订的《南京市存量房买卖合同》以及高步志与陆卫华签订的《南京市存量房买卖合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。潘寿宝、潘智勇的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9100元，由潘寿宝、潘智勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年十月二十七日
书记员 汪海燕