湖北省黄梅县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1127民初13号
原告湖北黄梅农村商业银行股份有限公司，住所地湖北省黄梅县黄梅大道498号。
法人代表陈志，该行董事长。
委托代理人余金水，该行职员。代理权限为：特别授权。委托代理人刘光宏，该行职员。代理权限为特别授权。
被告陈五星。
被告章细妹。系陈五星之妻。
被告黄梅皇家投资发展有限公司，住所地黄梅县黄梅镇黄梅大道。
法定代表人周训杰，该公司总经理。
委托代理人杨刚，湖北美博律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，代为上诉或反诉，代为签收法律文书等特别授权。
委托代理人黄晓辉，该公司财务总监。代理权限：同上。
原告湖北黄梅农村商业银行股份有限公司（以下称黄梅农商行）诉被告陈五星、章细妹、黄梅皇家投资发展有限公司（以下称黄梅皇家投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告黄梅农商行的委托代理人余金水、刘光宏，被告黄梅皇家投资公司的委托代理人杨刚、黄晓辉到庭参加诉讼，被告陈五星、章细妹经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄梅农商行诉称：被告陈五星因购买被告黄梅皇家投资公司开发的商品房，于2012年8月20日在我行按揭贷款35万元。被告陈五星因此与我行签订了住房按揭借款合同。该合同约定借款金额35万元，借款利率5.458‰，定于2027年8月17日归还。被告黄梅皇家投资公司作为保证人为我行的此贷款提供保证担保。随后，被告陈五星所购买的商品房在房产部门办理了抵押预告登记。现因被告没有按合同的约定还本付息。故此，请求判决被告陈五星偿还所欠贷款本金316698.77元并按合同的约定支付利息，被告章细妹作为财产共有人承担连带偿还责任，被告黄梅皇家投资公司承担保证责任。
原告黄梅农商行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、《房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表》（借款申请人陈五星，共同还款人章细妹，时间2012.07.13）。
2、借款人身份证、结婚证、户口本复印件，原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证、法定代表人杨凌身份证、鄂银监复（2014）162号批文等复印件。
3、《同意抵押承诺书》（抵押人陈五星，财产共有人章细妹，时间2012.07.13）。
4、《住房（商业用房）按揭贷款合同》（编号HJGG1-1-1201，借款人陈五星，贷款人黄梅县农村信用合作联社，保证人黄梅皇家投资公司，签约时间2012.08.08）。
5、《商品房预售抵押预告登记证》（证号：房预黄梅镇字第YD120642，登记时间2012.08.15）及其抵押物清单。
6、《贷款资金支付授权委托书》（委托人陈五星，时间2012.07.13）、《划款扣款授权书》（2012.08.08）。
7、《借款凭证》（贷户名称陈五星，发放金额35万元，发放日期2012.08.20，年利率6.55％，到期日期2027.08.17，还款方式等额本息）及面签照片。
8、《商品房买卖合同》（合同编号HMX12001463，签约时间2012.07.13，签约地点皇家公馆售楼部）。
被告陈五星、章细妹未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或证据材料。
被告黄梅皇家投资公司辩称：1、我公司于2011年10月8日与原告签订的合作协议中约定：我公司与原告合作就我公司开发建设的皇家公馆项目为全部购房人依据借款合同所产生的债务提供保证责任。该保证责任的范围是在原告以购房人的抵押物实现抵押权后仍不能清偿的债权。2、原告在本案中对被告陈五星的债权既有被告陈五星的房屋抵押担保，又有我公司的保证担保，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，应优先以抵押物清偿，而抵押物的价值远大于被告陈五星所欠的债务，所以我公司无须再承担保证责任。
被告黄梅皇家投资公司除向本院提供其身份情况的材料外，未向本院提交证据材料。
被告黄梅皇家投资公司对原告提交的证据进行了质证，没有异议。本院审核后，认为原告的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。
依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2012年7月13日，被告陈五星与被告黄梅皇家投资公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为HMX12001463），约定被告陈五星购买被告黄梅皇家投资公司开发建设（建设工程规划许可证号2011-005）的“皇家公馆”一号楼一单元1201号房屋（预售商品房，许可证号20110308），建筑面积138.81平方米，总价格50.4947万元，首付款15.4947万元，需向银行按揭借款35万元。双方还约定了其他内容。同日，被告陈五星及被告章细妹（夫妻）向黄梅县农村信用合作联社（以下称黄梅信用联社）申请住房按揭贷款，并签署了《贷款资金支付授权委托书》。
2012年8月8日，被告陈五星、被告黄梅皇家投资公司与黄梅信用联社签订《住房（商业用房）按揭贷款合同》，约定被告陈五星因购买被告黄梅皇家投资公司的前述房屋向黄梅信用联社借款35万元，借款期限180个月，执行月利率5.458‰（如央行贷款基准利率调整，自调整次年1月1日起按约定调整），借款人如未按约定的期限归还借款的，在上述约定利率基础上加收50％的罚息，还款方式为等额本息还款法，还款周期为每月20日。被告黄梅皇家投资公司作为保证人，为陈五星依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，即自本合同签订之日起，至陈五星取得所购房屋的房权证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告陈五星提供抵押担保，抵押物为借款人向房屋出售人购买的房屋，抵押人在本合同生效后应配合贷款人共同到房地产登记部门依法办理抵押登记手续；借款人所购房屋为期房的，贷款人有权要求先办理预售商品房抵押登记。违约责任，借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项。该合同还约定了其他内容。同日，双方还签订了《划款扣款授权书》，约定被告陈五星委托黄梅联社将前述贷款按照合同的约定方式，以购房款的名义直接划拨入被告黄梅皇家投资公司在黄梅信用联社开立的账户（20×××56）。
2012年8月15日，黄梅县房地产管理局为被告陈五星在被告黄梅皇家投资公司所购买的房屋办理了商品房预售抵押预告登记，预告登记权利人为黄梅信用联社，预告登记义务人为陈五星，《房屋预告登记证明》的编号为“房预黄梅镇字第YD120642号”。该商品房为预售商品房，至今未取得房权证书，未办妥正式的抵押登记手续。
2012年8月20日，黄梅信用联社向被告陈五星在该社开立的账户发放贷款35万元后，依照与被告陈五星的约定，将该款全部划入被告黄梅皇家投资公司的账户。被告陈五星出具的借款凭证明确借款年利率6.55％，到期日期2027年8月17日。
被告陈五星借款后，被告陈五星履行月供到2015年6月21日止。其后，由于被告陈五星未还款，原告在被告黄梅皇家投资公司的保证金账户扣划还款。被告陈五星的该贷款账户，至今尚欠本金293785.85元，利息已收至2016年3月20日。
被告陈五星与被告章细妹于1995年11月27日登记结婚，双方为合法的夫妻关系。2014年7月，根据中国银监会湖北监管局的鄂银监复（2014）162号批复的规定，黄梅农商行开业的同时，黄梅联社终止，其债权债务转为黄梅农商行的债权债务。此后，因原告未找到被告陈五星，催收未果，遂诉至本院。
本院认为：被告陈五星、被告黄梅皇家投资公司与黄梅信用联社共同签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，两被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告陈五星签署的支付委托书、划款授权书均系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效；但按揭借款合同中有关抵押的条款自抵押物依法办理抵押登记之日起生效。
原告黄梅农商行在黄梅信用联社终止后，依法接收黄梅信用联社的债权债务。因此，被告陈五星于2012年8月20日收到按揭贷款后，未按照约定期限、金额履行还款义务，已构成违约，原告黄梅农商行有权按照住房按揭借款合同第十六条第（一）项、第（二）项、第五条的规定，宣布被告陈五星未偿还的借款立即到期，要求偿还，并在约定利率基础上加收50％罚息。但原告请求的本金中被告黄梅皇家投资公司已代偿的部分不予支持。因原告黄梅农商行没有证据证明其已向被告陈五星宣布立即到期，无法确定立即到期的时间，故本院以原告的诉状向被告送达的时间（公告之日起经过60日，即2016.05.30）作为其宣布立即到期的时间，并以此作为计算宣布到期后逾期利息的起算时间。
虽然被告陈五星在被告黄梅皇家投资公司所购买的1-1-1201房屋办理了《房屋预告登记证明》，但是预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。根据该条的规定，预告登记虽然具有物权请求权的排他效力，却不能等同于物权登记。
由于被告陈五星对所购房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，原告黄梅农商行作为该房屋抵押权预告登记的继受权利人，在未办理房屋抵押权正式登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对被告陈五星所购房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋已享有现实的抵押权。因此，原告黄梅农商行所请求的抵押权并未有效成立，其要求对被告陈五星仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。在该房屋抵押权正式登记完成前，原告要求行使被告陈五星所购房屋的抵押权的请求，本院不予支持。
被告陈五星向原告黄梅农商行按揭借款发生在被告陈五星、章细妹夫妻关系存续期间，且被告章细妹在借款申请书中签字承诺承担共同还款责任。因此，被告陈五星因住房按揭借款所产生的债务是与被告章细妹的共同债务。被告章细妹应当承担共同偿还责任。
根据《住房（商业用房）按揭借款合同》第十三条、第十六条、第十八条中有关“阶段性连带责任担保”“借款人违约责任”的约定，因被告陈五星至今未取得房权证书，未办妥正式的抵押登记手续，故被告黄梅皇家投资公司应对被告陈五星的债务承担连带保证责任。
关于被告黄梅皇家投资公司辩称其担保的范围是“抵押物以外的债务”，因与住房按揭借款合同第十三条约定的“保证范围”内容相悖，故原告的此意见不能成立。关于“既有物保又有人保的情况下应先由物保承担责任”的理由，因本案中抵押权（物保）尚未有效成立，故其辩论意见亦不能成立。原告扣收被告黄梅皇家投资公司在原告处开立的保证金账户中款项以清偿被告陈五星的购房贷款，亦符合住房按揭借款合同第十八条第（二）项内容的约定。
综此，原告黄梅农商行的诉讼请求，本院部分支持。被告黄梅皇家投资公司的辩论意见均不成立。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、限被告陈五星、章细妹于本判决生效之日起十五日内共同偿还原告黄梅农商行贷款本金293785.85元，并支付利息（其中从2016.03.21-2016.05.29止，按年利率6.55％计息；从2016.05.30起至本息清偿之日止，除按年利率6.55％的计息外，加收50％的利息）。
二、被告黄梅皇家投资公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告黄梅农商行其他诉讼请求。
如被告未按判决确定的时间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6291元，被告陈五星、章细妹、黄梅皇家投资公司共同负担4700元，由原告黄梅农商行负担1591元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 长 陈 吉
审 判 员 柯国华
人民陪审员 黎泽平
二〇一六年七月八日
书 记 员 艾萌萌