江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初5881号原告：南京市鼓楼区社区服务中心,住所地江苏省南京市鼓楼区XX村**号。法定代表人：王珺，该中心主任。委托诉讼代理人：曹迎春，江苏兆邦律师事务所律师。被告：南京敏于行少儿培训中心，住所地江苏省南京市玄武区北苑东路***号。法定代表人：夏越萍，该中心院长。被告：夏越萍。以上两被告的共同委托诉讼代理人：万遂，江苏苏泓律师事务所律师。原告南京市鼓楼区社区服务中心（以下简称鼓楼社区服务中心）与被告南京敏于行少儿培训中心（以下简称敏于行培训中心）、夏越萍房屋租赁纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告鼓楼社区服务中心的委托诉讼代理人曹迎春、被告夏越萍（兼被告敏于行培训中心的法定代表人）、两被告的共同委托诉讼代理人万遂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼓楼社区服务中心向本院提出诉讼请求：１．判令敏于行培训中心、夏越萍立即支付江苏省南京市鼓楼区XX村27号二楼房屋自2015年9月1日起至2016年6月30日的占有使用费12.5万元，并向鼓楼社区服务中心支付损失（自2015年7月1日起至实际支付之日止按照同期银行贷款利率标准计算）；2.判令敏于行培训中心、夏越萍立即支付江苏省南京市鼓楼区XX村27号二楼房屋自2016年1月1日至2016年6月30日止的物业管理费2.6万元。诉讼过程中，鼓楼社区服务中心变更上述诉讼请求为：1.判令敏于行培训中心、夏越萍连带给付自2015年9月1日起至2016年7月17日止的房屋占有使用费131987元，并支付相应的利息损失（以基数为131987元按同期银行贷款利率标准计算,自2015年7月1日起至实际支付之日止）；2.判令敏于行培训中心、夏越萍连带支付自2016年1月1日起至2016年7月17日止的物业管理费28421元。事实和理由：2013年9月1日，南京市鼓楼区民政局授权鼓楼社区服务中心全权管理位于江苏省南京市鼓楼区XX村27号大楼。2013年12月31日，鼓楼社区服务中心与案外人卢晓丹签订《委托管理协议书》，约定由卢晓丹经营管理上述房屋二楼整层，期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，全年经营服务管理费15万元。上述《委托管理协议书》履行期限届满终止时，鼓楼社区服务中心发现涉案房屋实际由敏于行培训中心、夏越萍占有使用。鼓楼社区服务中心多次与敏于行培训中心、夏越萍交涉，要求敏于行培训中心、夏越萍依法履行房屋使用签约手续并支付使用费、物业管理费等，但敏于行培训中心以各种理由拖延。敏于行培训中心、夏越萍于2015年11月20日支付了2015年度物业管理费5.2万元，于2015年12月2日支付了2015年1月至同年8月的房屋使用费10万元，后敏于行培训中心、夏越萍一直未支付2015年8月之后的房屋使用费和2016年1月之后的物业管理费。2016年5月19日，鼓楼社区服务中心向敏于行培训中心、夏越萍发出《撤场通知》，要求敏于行培训中心、夏越萍于2016年6月30日前撤出江苏省南京市鼓楼区XX村27号二楼，并于2016年5月31日前付清所有费用，但敏于行培训中心、夏越萍对撤场时间不予认可，并拒绝支付拖欠费用。鼓楼社区服务中心为维护其合法权益，诉至法院。敏于行培训中心、夏越萍辩称，第一，关于案件主体的问题。夏越萍是敏于行培训中心的法定代表人，但与鼓楼社区服务中心发生租赁关系的是敏于行培训中心，而不是夏越萍个人，故应由敏于行培训中心承担责任。第二，关于房屋占有使用费的问题。敏于行培训中心未与鼓楼社区服务中心签订书面的合同，敏于行培训中心由于白天不使用涉案房屋，已于2015年12月9日支付2015年的管理费。收据上注明的2015年1-8月是鼓楼社区服务中心事后添加的，故房屋占有使用应当按此前的合意即每年10万元的标准进行支付。由于鼓楼社区服务中心自2016年6月28日将涉案房屋上锁，禁止办培训班，故房屋占有使用费应计算至2016年6月28日止。鼓楼社区服务中心主张利息无法律依据，应当予以驳回。第三，关于物业费的问题。鼓楼社区服务中心不是物业公司，无权向敏于行培训中心收取物业管理费，且鼓楼社区服务中心已收的5.2万元物业管理费也应当在本案中予以抵销。如果应当支付物业管理费，也不应当按5.2万元的标准支付。本院经审理认定事实如下：2011年11月9日，在南京市下关区国有资产监督管理办公室的见证下，南京市下关城市建设开发（集团）有限公司约定向南京市下关区民政局移交江苏省南京市XX村27号房屋（面积为4100.45平方米）。2013年9月1日，南京市鼓楼区民政局（因两区合并，南京市下关区民政局合并为南京市鼓楼区民政局）出具《授权书》，委托南京市下关区社区服务中心全权管理位于江苏省南京市鼓楼区XX村27号大楼的一切事务。2013年12月31日，南京市下关区社区服务中心（甲方，现更名为鼓楼社区服务中心）与卢晓丹（乙方）签订了《委托管理协议书》，协议约定：甲方委托乙方经营服务的办公地址为江苏省南京市鼓楼区XX村27号鼓楼社区睦邻中心2楼整层（约850平方米），委托经营服务期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止；乙方同意向甲方缴纳全年委托经营服务管理费15万元。合同签订后，鼓楼社区服务中心已收到2014年全年的管理费15万元。2015年11月20日，鼓楼社区服务中心出具《收据》，收到南京敏于行小神童52000元，收款事由为收2015年度物业管理费。2015年12月2日，鼓楼社区服务中心出具《收据》，收到南京敏于行小神童10万元，收款事由为收2015年管理费。后鼓楼社区服务中心的工作人员在《收据存根》中收款事由处添加了“（2015.1～8月份管理费）”。2016年3月25日，夏越萍出具《承诺书》，内容为：敏于行培训中心承诺支付鼓楼社区睦邻中心的管理单位鼓楼社区服务中心2016年1季度的管理费3.75万元，物业管理费1.3万元，共计5.05万元。该承诺书的下方亦载明“签订合同付（3天内）”。2016年5月19日，鼓楼社区服务中心向敏于行培训中心和夏越萍发出《撤场通知》，内容为：请于2016年6月30日前撤出二楼场地，并请将所欠场地占有费用14.8万元于2016年5月31日前交纳至鼓楼社区服务中心账户。夏越萍不同意撤场，亦不认可占有费14.8万元。2016年5月27日，鼓楼社区服务中心发出《通告》，内容为：经研究决定，鼓楼社区睦邻中心二楼（XX村27号）“社区学堂”整层，现敏于行培训中心，近期收回，进行功能调整；请各位家长及居民朋友互相转告，涉及培训费用等有关事宜，请与敏于行培训中心联系。2016年5月29日，南京在水一方体育文化发展有限公司出具《关系证明》，主要内容为：汉武道跆拳道自2014年3月起至2016年至今与敏于行培训中心在鼓楼社区睦邻中心睦邻中心2楼合作开设跆拳道少儿健身培训，所收学费五五分成；2016年1月，汉武道跆拳道对其使用场馆进行升级装修，同年达成口头协议，交付5万元/年，独立使用跆拳道场地；汉武道跆拳道独立进行运营管理，是独立的运营个体，在法律上与敏于行培训中心不存在合伙关系以及隶属关系。2016年6月28日，鼓楼社区服务中心将涉案房屋上锁，致使敏于行培训中心无法使用涉案房屋。2016年7月17日，夏越萍和敏于行培训中心发出《声明》，内容为：鉴于鼓楼社区服务中心已于2016年6月28日将鼓楼区睦邻中心二楼夏越萍、敏于行培训中心使用的相关房屋上锁，不再允许声明人使用，声明人也决定终止与鼓楼社区服务中心的事实租赁关系，今特向鼓楼社区服务中心申请并声明，声明人于2016年7月18日清空上述房屋，不再使用，至于跆拳道使用的部分由跆拳道负责人与鼓楼社区服务中心对接，请予准许。鼓楼社区服务中心同意该声明并盖章，后双方于次日完成上述房屋交接。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于敏于行培训中心和夏越萍提交的鼓楼社区服务中心不认可的证据问题。敏于行培训中心和夏越萍为证明其主张，提交了江苏民生职业培训学校委托管理合作协议书、建筑空间装修合同、收据、短信截屏、社区学堂项目合作协议、短信等证据，鼓楼社区服务中心对上述证据不予认可。对于上述证据，本院认为，（1）江苏民生职业培训学校委托管理合作协议书，该协议系敏于行培训中心与案外人签订，无法确定其真实性，而且该证据只是表明敏于行培训中心基于何种原因使用涉案房屋，故对该证据不予确认。（2）建筑空间装修合同和收据，该证据亦系与案外人签订或者由案外人出具，该证据无其他证据证实敏于行培训中心确对涉案房屋的防水进行了维修，故该证据亦不予确认。（3）短信截屏，敏于行培训中心和夏越萍提交了该证据的原件，对该证据本院予以确认，但该证据不足以证明使用涉案房屋的时间段。（4）社区学堂项目合作协议，由于双方未实际签订该协议，故对该证据本院亦不予确认。（5）短信，敏于行培训中心、夏越萍提交了该证据的原件，本院对此予以确认，该证据只能证明夏越萍向鼓楼社区服务中心的工作人员发送两张图片，并不能证明发送该图片的具体目的。2.关于2015年管理费的问题。鼓楼社区服务中心认为2015年管理费为15万元，现敏于行培训中心只支付了10万元，但敏于行培训中心、夏越萍则认为，经协商2015年的管理费仅为10万元，已支付完毕。对此，本院认为，鼓楼社区服务中心提交的收据存根上载明“（2015.1～8月份管理费）”，由于该内容系鼓楼社区服务中心的工作人员自行添加，与实际出具的收据内容不符，该收据载明的收款事由为收2015年管理费，结合夏越萍于2016年3月25日出具的《承诺书》来看，承诺内容仅为2016年第一季度的费用，未涉及2015年的费用，故本院认定2015年的管理费已付清。3.关于房屋实际使用人的问题。鼓楼社区服务中心认为房屋实际使用人为敏于行培训中心和夏越萍，但夏越萍则认为房屋实际使用人为敏于行培训中心，夏越萍只是敏于行培训中心的法定代表人。对此，本院认为，根据鼓楼社区服务中心出具的收据以及发布的通知，结合夏越萍所出具的承诺书，应认定房屋实际使用人为敏于行培训中心，夏越萍系该中心的法定代表人，其在使用房屋过程中签署相关文件的行为系职务行为。本院认为，鼓楼社区服务中心与敏于行培训中心自2015年1月1日起形成了事实上的房屋租赁关系，敏于行培训中心应当支付使用期间的房屋占有使用费和物业管理费。由于鼓楼社区服务中心于2016年6月28日将涉案房屋上锁，致使敏于行培训中心无法使用涉案房屋，且2015年的相关费用已支付完毕，故房屋占有使用费和物业管理费应自2016年1月1日起计算至2016年6月28日止为宜，使用费标准和物业管理费标准按照承诺书的标准支付。敏于行培训中心认为由于鼓楼社区服务中心不是物业公司不应当支付物业管理费，根据此前支付物业管理费的方式，以及敏于行培训中心的承诺，鼓楼社区服务中心收取物业管理费并无不当，故敏于行培训中心的该项辩解意见，本院不予采信。关于利息损失的问题。鼓楼社区服务中心主张支付利息损失，但敏于行培训中心认为支付利息损失无法律依据。对此，本院认为，双方未签订书面的房屋租赁合同，未明确使用费和物业管理费的支付时间，故鼓楼社区服务中心主张利息损失无事实和法律依据，本院不予支持；敏于行培训中心的该项辩解意见，本院予以采信。关于夏越萍的责任承担问题。鼓楼社区服务中心主张敏于行培训中心与夏越萍对上述债务承担连带责任，但夏越萍不予认可。基于前述分析，对此，本院认为，由于夏越萍不是房屋实际使用人，其行为是职务行为，鼓楼社区服务中心主张夏越萍承担责任无事实和法律依据，故鼓楼社区服务中心的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，敏于行培训中心应向鼓楼社区服务中心支付自2016年1月1日起至2016年6月28日止的房屋占有使用费和物业管理费，驳回鼓楼社区服务中心的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、南京敏于行少儿培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内给付南京市鼓楼区社区服务中心房屋占有使用费74166.67元和物业管理费25711.11元，合计99877.78元；二、驳回南京市鼓楼区社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3428元，减半收取计1714元，由南京市鼓楼区社区服务中心负担566元，南京敏于行少儿培训中心负担1148元（此款南京市鼓楼区社区服务中心已预付，南京敏于行少儿培训中心应负担部分在给付上述款项时直接给付南京市鼓楼区社区服务中心）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年九月六日见习书记员  夏 娜