南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初7479号
原告：交通银行股份有限公司江苏省分行，统一社会信用代码9132010083498988XL，住所地在南京市建邺区庐山路218号。
负责人：徐斌，该行行长。
委托诉讼代理人：娄家华，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱春燕，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告：张延春，男，汉族，1977年4月19日生。
被告：李晶茹，女，汉族，1982年11月13日生。
委托诉讼代理人：张延春，系李晶茹的丈夫，自然情况同上。
被告：南京仁盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320116585098890R，住所地在南京市六合区龙池街道雄州南路399号恒利园区244幢二单元202室。
法定代表人：邵立成。
委托诉讼代理人：马智敏，江苏衡顺达律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）诉被告张延春、李晶茹、南京仁盛房地产开发有限公司（以下简称仁盛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交行江苏分行的委托诉讼代理人娄家华，被告张延春并作为被告李晶茹的委托诉讼代理人，被告仁盛房地产公司的委托诉讼代理人马智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行江苏分行向本院提出诉讼请求：1、被告张延春立即偿还借款本金572983.27元，利息、罚息及复利32164.84元，并继续支付2016年4月2日以后至借款本息还清之日止所产生的利息、罚息及复利（按合同约定的利率标准计算）；2、被告李晶茹、仁盛房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对南京市六合区雄州街道香塘路6号丰盛凤凰府15幢一单元1501室房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月9日，原告与被告张延春、李晶茹、仁盛房地产公司分别签订贷款合同、抵押合同,约定张延春向原告借款59万元，用于购买南京市六合区雄州街道香塘路6号丰盛凤凰府15幢一单元1501室房产，并抵押给原告，作为上述借款之担保；仁盛房地产公司对张延春的上述借款承担连带保证责任；合同还对还款期限、方式、利率、保证范围、违约责任等权利义务进行了约定。张延春、李晶茹系夫妻关系，应承担共同还款义务。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。但张延春在借款期间自2015年4月2日起至今未按约还款，截至2016年4月2日，欠原告贷款本金572983.27元，利息、罚息及复利32164.84元，李晶茹、仁盛房地产公司亦未承担连带清偿责任。
被告张延春、李晶茹对原告起诉的事实均不持异议。
被告仁盛房地产公司辩称，本案既有物保又有人保，原告应优先行使抵押权，其对物的担保以外的保证承担责任。本案是格式合同，其中在已经约定罚息的基础上计收复利加重了债务人的负担，其认为根据合同法第40条规定，原告计收复利的约定无效。
本院经审理认定事实如下：张延春、李晶茹于2013年2月28日登记结婚。2013年8月9日，交行江苏分行与张延春、李晶茹、仁盛房地产公司签订个人房产抵押贷款合同一份,约定：张延春向交行江苏分行借款59万元，用于购买南京市六合区雄州街道香塘路6号丰盛凤凰府15幢一单元1501室房产，张延春、李晶茹将该房产抵押给交行江苏分行；借款期限300个月，首期借款月利率为4.639583‰，如遇人民银行调整基准利率，则按约定执行；还款方式按月等额本息还款法；如张延春未按约偿还借款本息，交行江苏分行有权宣布贷款提前到期，并自逾期之日起按合同约定的贷款利率标准加收50%计收罚息和复利；仁盛房地产公司对张延春上述债务承担连带责任之保证，其保证责任在交行江苏分行取得他项权证、抵押权设立后解除。同时，交行江苏分行与张延春、李晶茹、仁盛房地产公司签订抵押合同一份，约定：张延春、李晶茹将南京市六合区雄州街道香塘路6号丰盛凤凰府15幢一单元1501室房产抵押给交行江苏分行，为其上述借款提供担保；对上述债务承担连带保证责任，担保期间自合同生效起至交行江苏分行取得他项权证之日止。上述合同签订后，交行江苏分行按约向张延春发放贷款59万元。但张延春在借款期间自2015年4月2日起至今未按约还款，截至2016年4月2日，欠交行江苏分行贷款本金572983.27元，利息、罚息及复利32164.84元；仁盛房地产公司亦未承担连带保证责任。张延春至今没有办理房产证，交行江苏分行亦未取得他项权证。
以上事实，有原告交行江苏分行举证的个人房产抵押贷款合同、抵押合同、借款借据、欠款清单、被告身份结婚证明予以证实，本院均予以认定。
本院认为，原告交行江苏分行与被告张延春、李晶茹、仁盛房地产公司签订个人房产抵押贷款合同系各方当事人真实意思表示，合法有效。交行江苏分行按约将贷款借给张延春，而张延春却未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。张延春、李晶茹系夫妻关系，案涉借款系其共同债务，其应承担共同还款义务。故交行江苏分行按约有权宣布贷款提前到期，其主张张延春、李晶茹偿还借款本金572983.27元，利息、罚息及复利32164.84元，并继续支付自2016年4月2日以后至借款还清之日止所产生的利息、罚息及复利的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。根据贷款合同和抵押合同的约定，仁盛房地产公司对张延春上述债务承担连带保证责任，担保期间自合同生效起至交行江苏分行取得他项权证之日止。现张延春没有办理房产证，交行江苏分行亦未取得他项权证。故交行江苏分行主张仁盛房地产公司对张延春上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。仁盛房地产公司在实际清偿后有权向张延春追偿。关于交行江苏分行主张在张延春不履行还款义务时，对南京市六合区雄州街道香塘路6号丰盛凤凰府15幢一单元1501室房产享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，虽然交行江苏分行与张延春签订了抵押合同，并对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使交行江苏分行获得现实的抵押权，而是等待案涉房屋建成交付张延春后，交行江苏分行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现案涉房屋建成后的产权未登记至张延春名下，交行江苏分行亦未取得他项权证，抵押权设立登记无法完成，交行江苏分行不能对该预售商品房行使抵押权。故交行江苏分行该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告张延春、李晶茹自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行贷款本金572983.27元，利息、罚息及复利32164.84元，并继续支付自2016年4月3日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按上述合同约定的利率标准计算）；
二、被告南京仁盛房地产开发有限公司对上述（一）项债务承担连带清偿责任，并在实际清偿后有权向被告张延春追偿；
三、驳回原告交通银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9851元，因适用简易程序减半收取4925.50元，由被告张延春负担，被告李晶茹、南京仁盛房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 员 黄海宁
二〇一六年九月十八日
见习书记员 陆 丽
附相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。