浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第147号
上诉人（原审原告、反诉被告）：桐乡市格外服饰有限公司。
法定代表人：糜雪凤。
委托代理人：许浩昶。
上诉人（原审被告、反诉原告）：桐乡市品莎服饰有限公司。
法定代表人：陈中平。
委托代理人：朱华。
上诉人桐乡市格外服饰有限公司（以下简称格外服饰）因与上诉人桐乡市品莎服饰有限公司（以下简称品莎服饰）房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2012）嘉桐民初字第2025号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年2月17日立案受理后，依法组成合议庭于2013年3月28日公开开庭审理了此案。上诉人格外服饰的委托代理人许浩昶，上诉人品莎服饰的委托代理人朱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，位于桐乡市濮院镇毛衫城工业园区内工贸大道、聚成路交叉口的占地约6898平方米的土地及其上房屋原属桐乡市亨达尔服饰有限公司，2011年8月18日登记过户给格外服饰。2011年8月22日格外服饰与（设立中的品莎服饰的法定代表人）陈中平签订《房地产权转让协议》一份，后格外服饰与品莎服饰再签订同一标的物的《房地产权转让协议》一份，两份合同都载明了买卖标的物的基本情况；约定价款为1270万元，过户费用由格外服饰承担；水、电等费用交付前由格外服饰承担等等。后一份合同将前一份合同的“1、付款方式：签约当日付50万元，五日内付450万元，房产证过户前两周内付500万元，交付房产证后三个工作日内付270万元。2、交付时间为2011年10月30日前。3、逾期交付房屋的违约金为已付房款的日万分之一”修改为“1、付款方式：签约当日付50万元，五日内付450万元，房产证过户前两周内付500万元，办理过户三个工作日前付170万元，另100万元押在保证人郑阿某上由陈中平设密码，交房后由保证人付给格外服饰。2、交付时间为2011年11月15日前。3、逾期交付房屋的违约金为已付房款的日万分之五”。后一份协议还有两名保证人（前一份无）。
上述合同签订后，品莎服饰陆续付给格外服饰1170万元，并于2011年10月27日将100万元转入保证人郑阿某上。格外服饰也在2011年11月4日将房产证、2011年11月8日将土地证办在了品莎服饰名下。
由于原房屋业主桐乡市亨达尔服饰有限公司的债权人占据该房产等原因，品莎服饰于2012年4月14日正式接收该房屋。
原审法院认为，本诉部分：格外服饰已依约将买卖标的物转移登记至品莎服饰名下，其要求取得剩余房款的请求应予支持；因品莎服饰已依约支付房款，也按合同的约定将尾款交付给保证人，故对格外服饰要求品莎服饰承担违约责任的请求不予支持。反诉部分：格外服饰迟延交付房屋的事实客观存在，其认为从未占有使用过该房产、权证过户完毕即视为交付没有法律依据，故应承担相应的违约责任。关于违约金的计算依据，格外服饰认为：1、应按前一份合同；2、第二份合同约定的每日万分之五太高。对格外服饰的第一点意见该院认为没有事实及法律依据；对第二点意见，该院认为调整为每日万分之三比较适合本案的具体情况，理由如下：我国现行法律从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，摒弃了违约金的惩罚性功能，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。按照每日万分之五的违约金标准计算每月违约金约为房地产价款的1.5%，对照我国目前银行贷款利息的月息，该违约金是银行贷款利息的三倍左右，也大大高于市场上房屋的实际租金，根据违约赔偿的补偿性原则，显然存在约定违约金过高的情形。
对于品莎服饰要求格外服饰承担交付以前产生的税费，符合合同约定及法律规定，品莎服饰于2012年9月26日缴纳了2011年12月份的房产税3702.76元、城镇土地使用税1724.50元；2012年10月26日缴纳了2012年1-4月份的房产税14811.04元、城镇土地使用税6898元。上述税费应由格外服饰承担24241.76元。对于品莎服饰要求格外服饰承担因火灾而造成的损失，因证据不足、损失无法认定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、由品莎服饰支付格外服饰房地产转让款1000000元；二、由格外服饰支付品莎服饰逾期交房违约金575310元；三、由格外服饰支付品莎服饰支出的房产税、城镇土地使用税24241.76元；上述三项相抵后，由品莎服饰于该判决生效之日起十日内支付格外服饰400448.24元；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回格外服饰其余的诉讼请求；五、驳回品莎服饰其余的反诉请求。本诉案件受理费14095元减半收取7047.50元，反诉案件受理费13919减半收取6959.50元，合计14007元，由格外服饰负担10000元，由品莎服饰负担4007元。
宣判后，格外服饰、品莎服饰均不服，向本院提起上诉。
格外服饰上诉称：1、品莎服饰作为涉案不动产的物权人，在其怠于向侵权的第三人行使权利的情况下，一审判决仅片面的适用合同法判令格外服饰承担所有违约责任，明显有违公平正义及诚实信用原则。2、本案如果由侵权的第三人直接向品莎承担侵权责任，则可由一个判决确定法律关系及相应后果，而一审判令格外服饰承担违约责任后，格外服饰势必就相应的损失向侵权人追偿，导致多重诉讼。3、一审判决的违约金未考虑格外服饰无过错及合同履行情况，有违公平和诚实信用原则，且违约金远高于实际损失，应以合同标的房地产的租赁价值确定实际损失。请求：1、撤销一审判决第二、三、五项判决，驳回品莎服饰反诉请求；2、由品莎服饰承担一审本诉、反诉及上诉费用。
品莎服饰答辩称：合同法规定当事人一方因第三人原因造成违约，应当向对方承担违约责任，故因冯玉龙的原因造成格外服饰逾期交房应当由格外服饰承担违约责任。至于格外服饰与冯玉龙之间的纠纷，可另行解决。再者，格外服饰逾期交房的原因不仅仅是冯玉龙的侵权行为，还与格外服饰未能按约结清相关水电气费及税费规费有关，即使不存在冯玉龙侵占厂房的情况，格外仍然应承担违约责任。
品莎服饰上诉称：1、一审判决将双方约定的每日万分之五的逾期交房违约金标准调整为每日万分之三，缺乏事实和法律依据。每日万分之五的标准仅为银行贷款利息的三倍，不存在过高的问题。品莎服饰购买房产的目的是用于生产经营，非用于出租，故以现有的房屋租金作为衡量违约损失的标准是不合理的。2、房屋在格外服饰占有期间发生过火灾，事实清楚，格外服饰应当承担相应的赔偿责任。请求：1、改判一审判决第二项为：由格外服饰向品莎服饰支付逾期交房违约金958850元、房屋损坏赔偿金30000元，合计988850元；2、改判一审判决第三项第二段：上述三项相抵后，格外服饰向品莎服饰支付13091.67元；3、一、二审诉讼费用由格外服饰承担。
格外服饰答辩称：格外服饰的违约是因第三人的原因造成，其违约金的确定应该是以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及当事人的过错程度。本案中，格外服饰已履行过户义务，第三人的侵占行为与格外服饰无任何法律关系，格外服饰对此无过错，也无排除妨碍交付的救济途径，就算格外服饰事实上构成违约，根据合同法规定，一方违约另一方应采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的部分要求赔偿，本案中将损失全部判由格外服饰承担属不当，应以实际效用价值确定，按照房产面积来计算的话每月为41900余元，一审判决每月105300元，明显高于实际损失。关于火灾损失问题，一审中，品莎服饰没有证据证实火灾发生的存在、时间、地点及相应的损失，不应予以支持。请求驳回品莎服饰的上诉请求。
二审中，品莎服饰未提供新的证据。格外服饰提供搬运费用证明1份，证明格外服饰在2012年2月10日前陆续搬出厂房内的物品；房屋租赁协议1份，证明格外服饰租赁房屋用于放置从原厂房搬迁过来的零星设备和物品；证明9份，证明2012年2月10日格外服饰将厂房清空交付给品莎服饰。
品莎服饰质证认为：格外服饰提交的证据已超出举证时限，不能作为新证据认定。对上述三组证据的真实性、关联性、合法性均有异议。对于搬运费用证明，证人王某未出庭作证，真实性无法核实，证明中设备的搬运与格外服饰交付房屋也没有必然联系；对于房屋租赁协议，不能证明租赁与交付房屋之间存在直接的关联；对于9份证明，证人未出庭作证，真实性无法核实，厂房移空不必然意味着厂房的交付。
本院认证意见：搬运费用证明及租赁协议，其真实性无法核实，证明对象亦与本案待证事实即房产交付事实之间缺乏必然关联，本院不予认定；9份证明，无其他证据予以佐证，其真实性无法核实，本院不予认定。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、格外服饰是否应当向品莎服饰承担逾期交房的违约责任；二、一审判决格外服饰承担的违约金是否合理；三、品莎服饰主张的3万元火灾损失是否应当予以支持。
关于争议焦点一。合同法的违约归责原则采取无过错原则，即只要当事人违反了合同约定，就应当承担违约责任。本案中，格外服饰逾期交付房产，违反了双方关于涉案房产交付期限的约定，故应当承担相应的违约责任。再者，格外服饰逾期交房虽因第三人占据涉案房产等原因造成，但根据合同法第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，因此，格外服饰仍应当承担相应的违约责任，其相关上诉理由不能成立。
关于争议焦点二。格外服饰上诉认为本案的违约金应当以合同标的房地产的租赁价值确定实际损失，对此，本院认为，双方签订的房地产权转让协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均应具有法律约束力，故在双方协议已明确约定逾期交房违约责任计算方法的前提下，格外服饰认为应以租赁价值确定损失的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。品莎服饰上诉认为一审判决将双方约定的每日万分之五的逾期交房违约金标准调整为每日万分之三，缺乏事实和法律依据。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，每日万分之五的标准相当于银行贷款利息的三倍左右，也大大高于市场上房屋的实际租金，故明显存在约定违约金过高的情形，在此前提下，考虑到格外服饰已按约将涉案房产过户完毕，逾期交房并非出于故意等综合因素，兼顾双方权利义务的公平性（协议中，品莎服饰违约金计算标准为每日万分之一，格外服饰则为每日万分之五），一审法院将每日万分之五调整为万分之三并无明显不当，符合本案的实际案情，故品莎服饰的上诉理由不能成立。
关于争议焦点三。本案中，品莎服饰要求格外服饰承担3万元的火灾损失，应当提供证据予以证明，但根据现有证据，尚不足以证明该火灾的发生及其损失数额，一审法院以证据不足、损失无法认定为由驳回品莎服饰此诉讼请求正确。
综上，格外服饰、品莎服饰的上诉理由均不能成立，上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17299元，由桐乡市格外服饰有限公司负担9796元，由桐乡市品莎服饰有限公司负担7503元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李伟
代理审判员 陈远
代理审判员 倪勤
二〇一三年四月十日
书 记 员 邵洁