江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9881号
上诉人（原审原告）：南京西善桥联兴物业管理有限公司，住所地南京市雨花台区西善桥46号。
法定代表人：贾安波，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈婧，江苏国成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈正明，男，1970年12月10日生，汉族。
委托代理人：胡先龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托代理人：任凡，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。
上诉人南京西善桥联兴物业管理有限公司（以下简称联兴物业公司）因与被上诉人陈正明租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联兴物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实有误。被上诉人所称与案外人海岛房地产开发公司以60万的电梯款就涉案租金进行冲抵不成立。二、一审法院适用法律错误。被上诉人未依其个人承诺将2016年度租金付清。一审法院已查明自2016年6月18日后的租金再未交付，双方合同关系自动解除，被上诉人应将农贸市场返还给上诉人，向上诉人履行返还手续，现被上诉人对农贸市场是非法占有状态。同时，农贸市场是西善花苑居民的生活必需场所，被上诉人连续出现经营困难，甚至出现欠缴水电费的状况，被上诉人不但给上诉人造成实际损失，也给当地居民造成不利影响。现上诉人依约确认合同关系解除，应当予以支持。
陈正明辩称，陈正明认为一审适用法律正确，因为解除权是形成权，从一审查明的事实来看，上诉人没有提供证据证明曾经向被上诉人行使过解除权，因此上诉人要求确认合同解除，缺乏法律依据，因此，一审法院判决驳回上诉人的诉请是有法律依据的。
联兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除联兴物业公司与陈正明签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》，将西善花苑综合楼3号楼第一层、第二层返还给联兴物业公司；2、判令陈正明支付房屋占有使用费及利息部分（以年租金106.53万元为标准，自2016年6月18日起算至实际交还之日止）；3、判令陈正明自行解除其与农贸市场经营户的租赁关系，并向联兴物业公司返还已收取的农贸市场经营户自2016年6月18日以后的租金；4、陈正明承担本案的诉讼费。后变更请求为：1、确认联兴物业公司与陈正明签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》已经解除，陈正明将西善花苑综合楼第1、2层服务返还给联兴物业公司；2、陈正明给付房屋占有使用费，自2016年6月18日至2017年1月9日，按照月租金30元每平方米，每月88776元。自2017年1月9日之后，按照35元每平方米，每月103572元。
一审法院认定事实：2012年1月10日，联兴物业公司与陈正明签订《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》一份，联兴物业公司将西善花苑综合楼3号楼第一层和第二层出租给陈正明使用。第一层面积1387.62元，第二层面积1571.58平方米，合计面积2959.2平方米。经营范围为农贸市场。租金按照经营面积2959.2平方米计算，承包期限5年（自2012年1月10日起至2017年1月9日止）。前三年月租金按26元/平方米计为76939.2元/月，共计每年租金92.33万元。后两年（自2015年1月10日起至2017年1月9日止），月租金按30元/平方米计为88776元/月，共计每年租金为106.53万元。每年租金必须按照协议签订之日起计每年支付，到期一次性付清。2013年11月25日，联兴物业公司与陈正明双方又签定了补充协议，将租赁期限延长至2019年1月9日。顺延的两年自2017年1月10日起至2019年1月9日，月租金按照35元/平方米计为103572元/月，共计每年租金124.23万元。每年租金必须按照协议签订之日起每年支付，到期一次性付清。因陈正明未按期履行给付租金义务，2016年1月25日，陈正明向联兴物业公司出具还款承诺书，承诺在七日内先支付人民币60万元，余款106.39万元，于2016年4月30日前还清。如违背承诺，同意结清欠款，提前解除双方租赁关系，并退回其收取的菜场经营户自解除租赁关系之日以后的租金。2016年2月19日陈正明支付了59.86万元和1.805916万元。2016年4月26日，支付了44.724084元。共计支付了106.39万元，尚欠600000元，租金交至2016年6月17日，自2016年6月18日之后的租金再未交付。
一审另查明，2014年11月26日，西善桥街道办事处组织南京美明投资咨询有限公司就经济往来情况进行会谈，陈正明作为南京美明投资咨询公司的代表出席会谈，该会谈形成会议纪要。在第一项双方往来的具体项目及前期主要分歧点中的第2小项中，关于西善花苑农贸市场：2012年1月10日联兴物业公司与陈正明签订的“西善花苑综合楼3号楼租赁协议”。由于街道所有账目没有与陈正明结算，所以陈正明以此理由拖欠物业公司92.33万（2014年租金）、电费7万元。第五项往来款项结算支付处理。在全部往来的结算过程中，由街道财政所统一把关，在正常结算以外，处保留回购秦淮……暂不支付电梯款，如能提供电梯资料即返还陈正明60万元电梯款；最后保留50万元作为结算龙凤三期工程所得税用。其余款项需及时支付陈正明。
一审还查明，联兴物业公司的财务是由西善桥街道办事处统一管理，因此陈正明每次租金都交至西善桥街道办事处。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。本案中，陈正明在还款承诺中约定了如不按照承诺书约定的时间履行欠款义务，愿意解除双方租赁关系。按照合同约承诺书承诺，陈正明在2016年4月30日前仍未将所欠租金支付完毕。因此，联兴物业公司自2016年5月1日起享有租赁合同的解除权。但联兴物业公司主张解除合同的，应当通知陈正明，合同并未从2016年5月1日起当然解除。故联兴物业公司要求一审法院确认联兴物业公司与陈正明的租赁合同已经解除的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回南京西善桥联兴物业管理有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费2700元，减半收取1350元，由南京西善桥联兴物业管理有限公司负担。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审查明，一审法院于2016年8月11日向陈正明送达起诉状副本。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据材料：1、2016年12月2日向被上诉人邮寄的律师函及快递签收信息，证明上诉人以书面的形式告知被上诉人解除合同返还租赁物。2、被上诉人在2015年2月13日出具的还款承诺书及后续付款凭证，证明被上诉人在合同履行期内每年对于租金的支付都严重拖延，属于严重违约。3、3份律师函，证明被上诉人一直有违约情形，上诉人多次发函，同时合同相对方就是联兴物业公司，被上诉人所称街道办是实际的出租主体，与事实不符。被上诉人质证后称，律师函，即使是真实的，与本案也没有关系。对上述证据的真实性、合法性，关联性不认可。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为:一、上诉人联兴物业公司要求确认双方签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》已经解除，陈正明将西善花苑综合楼第1、2层房屋返还给联兴物业公司的主张应否支持；二、联兴物业公司要求陈正明给付房屋占有使用费的主张应否支持。
一、关于上诉人联兴物业公司要求确认双方签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》已经解除，陈正明将西善花苑综合楼第1、2层房屋返还给联兴物业公司的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》及《补充协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》约定，承包期限5年，自2012年1月10日起至2017年1月9日止。双方签订的《补充协议》约定，将租赁期限延长至2019年1月9日，顺延的两年自2017年1月10起至2019年1月9日。因陈正明未按期履行给付租金义务，2016年1月25日，陈正明向联兴物业公司出具还款承诺书，承诺在七日内先支付人民币60万元，余款106.39万元，于2016年4月30日前还清。如违背承诺，同意结清欠款，提前解除双方租赁关系，并退回其收取的菜场经营户自解除租赁关系之日以后的租金。陈正明并未在2016年4月30日前支付所欠全部租金，联兴物业公司依法享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，联兴物业公司主张解除合同应通知陈正明，联兴物业公司一审起诉第一项请求为：判令解除联兴物业公司与陈正明签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》，将西善花苑综合楼3号楼第一层、第二层返还给联兴物业公司。一审法院于2016年8月11日向陈正明送达起诉状副本，应视为陈正明于2016年8月11日收到联兴物业公司的解除通知，嗣后，联兴物业公司变更诉讼请求第一项为：确认联兴物业公司与陈正明签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》已经解除，陈正明将西善花苑综合楼第1、2层服务返还给联兴物业公司。据此，依法应认定联兴物业公司与陈正明签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》于2016年8月11日解除。一审法院对联兴物业公司要求确认双方的租赁合同已经解除的诉讼请求不予支持不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，陈正明理当将诉争房屋归还给联兴物业公司。综上，上诉人联兴物业公司要求确认双方签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》已经解除，陈正明将西善花苑综合楼第1、2层房屋返还给联兴物业公司的主张成立，本院依法予以支持。
二、关于联兴物业公司要求陈正明给付房屋占有使用费的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据上述分析，双方签订的租赁合同于2016年8月11日已解除，因此，联兴物业公司要求陈正明支付自2016年8月12日至2017年1月9日的房屋占有使用费（按照每月30元/平方米的标准支付）、支付自2017年1月10日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费（按照每月35元/平方米的标准支付）的主张，本院依法予以支持。联兴物业公司诉请要求陈正明支付自2016年6月18日起算至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，鉴于当事人对租金、占有使用费的认识误区，但当事人的意思表示是明确的，即要求陈正明支付房租费用，因此，本院对联兴物业公司要求陈正明支付自2016年6月18日至2016年8月11日的租金（按照每月租金30元/平方米的标准支付）主张依法予以支持。
综上所述，联兴物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决驳回联兴物业公司的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十六条、第二百一十二条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初3892号民事判决；
二、南京西善桥联兴物业管理有限公司与陈正明签订的《西善花苑综合楼3号楼租赁协议》于2016年8月11日解除，陈正明于本判决生效之日起十日内向南京西善桥联兴物业管理有限公司返还南京市西善花苑综合楼第一层、第二层房屋；
三、陈正明于本判决生效之日起十日内向南京西善桥联兴物业管理有限公司支付自2016年6月18日至2016年8月11日的租金（按照每月租金30元/平方米的标准支付）、支付自2016年8月12日至2017年1月9日的房屋占有使用费（按照每月30元/平方米的标准支付）、支付自2017年1月10日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费（按照每月35元/平方米的标准支付）；
一审案件受理费2700元，减半收取1350元，由陈正明负担；二审案件受理费2700元，由陈正明负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一六年十二月二十六日
书记员 朱亚芳