湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终913号上诉人（原审原告）：黄梅县华宁凤凰城置业有限公司，住所地：湖北省黄梅县黄梅镇民营二路。法定代表人：张华宁，总经理。委托诉讼代理人：徐广，湖北津廷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉营造组室内设计有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼。法定代表人：李进，总经理。上诉人黄梅县华宁凤凰城置业有限公司（以下简称凤凰城公司）因与被上诉人武汉营造组室内设计有限公司（以下简称营造组公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第01931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凤凰城公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其一审中的全部诉讼请求或将本案发回重审;2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人营造组公司承担。事实与理由：一、一审判决程序违法，有意偏袒营造组公司一方，一审法院不顾凤凰城公司在2015年8月6日即要求对承租房屋的装修和附属设施的市场价值进行评估的请求，将本案中止审理，中止的原因消除后，又迟迟不恢复审理，因凤凰城公司已于2015年10月退出承租房屋，故2016年的两次委托评估未果，且在一审审理中，营造组公司无正当理由迟到一个多小时，一审法院未依法缺席审理，仍强行开庭，对于营造组公司到庭参加诉讼的人员，一审判决亦表述有误。二、一审判决认定事实和适用法律错误，其在营造组公司未主张房屋占有使用费的情况下直接判决该款项，营造组公司并非房屋所有人，不应享有房屋占有使用费，凤凰城公司的损失并非基于其被注销卫生许可证这一自身原因，而是基于营造组公司无权转租的过错行为，故对凤凰城公司的装修和特许经营费损失，营造组公司应予赔偿。被上诉人营造组公司未到庭，亦未提交书面意见。凤凰城公司向一审法院提出诉讼请求：1、营造组公司返还凤凰城公司房屋租金240000元；2、营造组公司赔偿凤凰城公司经济损失共计299200元（包含装修费160000元、设备款32000元、二年特许经营费107200元）；3、本案诉讼费用由营造组公司承担。一审法院认定事实:坐落于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼1号建筑面积为85.81平方米的房屋所有权人为郑凤君，郑凤君委托蒋志坚办理该房屋的租赁事宜。2013年3月28日，营造组公司与蒋志坚签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，租赁期共36个月，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，月租金为2400元；营造组公司先行支付押金2000元（因拆除了隔墙及水池和水管的押金）；承租方不得损坏房屋结构，不得将房屋擅自转让或移作它用，若中途停租及违反合同规定，应合理赔偿出租方；合同还约定了其他条款。案外人艾普选拥有坐落于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼2号房屋的使用权。2010年12月18日，营造组公司与艾普选签订《房屋租赁合同》一份，约定：艾普选将上述房屋[使用面积22.53㎡+21.99㎡+厨房（走道）]租给营造组公司使用，租金为1500元/月，租赁期限为5年，从2011年1月1日至2015年12月31日止；营造组公司不得转让、转租；合同还约定了其他条款。合同签订后，艾普选将上述房屋交付营造组公司占有、使用。2015年7月20日，双方协商解除上述租赁合同。2014年7月6日，营造组公司（甲方）与凤凰城公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将拥有产权或处置权的位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼的房屋（建筑面积160平方米）出租给乙方使用；租期从2014年7月10日起至2016年7月10日止，乙方有优先续租权；房屋每月租金为10000元，乙方签字之日起十日内交清24个月租金240000元；凤凰城公司不得擅自改变房屋结构及用途；合同还约定了其他条款。租赁合同上承租方（乙方）名称为凤凰城公司，地址及身份证号码为凤凰城公司的办公地址和注册号。凤凰城公司的法定代表人张华宁在合同上签字，营造组公司在合同上盖章。合同约定的武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼的房屋（建筑面积160平方米）即为郑凤君拥有所有权的位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼1号房屋和艾普选拥有使用权的位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼2号房屋。2014年7月16日，凤凰城公司向营造组公司支付2年租金240000元，营造组公司向凤凰城公司出具收据。2014年6月27日，凤凰城公司与案外人上海良全餐饮管理有限公司（以下简称良全公司）签订《安藤家加盟合同书》，约定凤凰城公司自愿申请加盟良全公司，由良全公司授予特许经营权后，凤凰城公司开办特许企业；凤凰城公司需一次性向良全公司缴纳特许经营授权加盟费160000元；合作期限为三年，从2014年6月27日至2017年6月26日；良全公司授权凤凰城公司在武汉市江岸区芦沟桥路7号商铺经营，店铺面积160平方米。同日，良全公司向凤凰城公司出具160000元的企业服务费发票，并向凤凰城公司发放“安藤家”商标准用证。2014年12月22日张华宁以个人名义在凤凰城公司承租的武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼注册武汉市江岸区安藤家料理店（以下简称安藤家料理店），安藤家料理店的性质属个体工商户。2014年11月，凤凰城公司委托武汉展宏业装饰建筑工程有限公司对其承租的上述房屋进行装饰装修，并将武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼1号和2号房屋中间的2.4米的隔墙拆除。营造组公司知晓凤凰城公司的上述装修行为。2015年1月，凤凰城公司装修工程完工。凤凰城公司分期共支付武汉展宏业装饰建筑工程有限公司装修款160000元。武汉展宏业装饰建筑工程有限公司向凤凰城公司开具了收据。2015年，凤凰城公司与武汉展宏业装饰建筑工程有限公司补签了《装饰装修施工合同》。2016年10月，武汉展宏业装饰建筑工程有限公司向凤凰城公司补开了装修款160000元的发票。2015年因郑凤君的代理人蒋志坚举报凤凰城公司伪造租赁合同，安藤家料理店于2015年6月被食品药品监督管理部门注销了卫生服务许可证，此后未再经营。2015年12月，凤凰城公司（安藤家料理店）腾退出承租房屋，并将房屋钥匙交给了艾普选。凤凰城公司在其承租房屋内安装了空调、油烟净化器、货架、监控系统及背景音乐系统等设备。退出承租房屋时，将空调、油烟净化器、货架拆走了。监控设备及背景音乐系统没有拆除。一审另查明，2015年5月26日郑凤君起诉营造组公司，一审法院于2015年12月10日作出（2015）鄂江岸民初字第01613号《民事判决书》，判决：解除2013年3月28日营造组公司与蒋志坚签订的《房屋租赁合同》；2014年7月6日营造组公司与凤凰城公司签订的《房屋租赁合同》无效；营造组公司于该判决生效之日起十日内将拆除的郑凤君所有的位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼房屋走道对面2.4米的隔墙恢复原状；驳回郑凤君的其他诉讼请求。上述判决已生效。一审法院认为：本案系因房屋租赁而产生的纠纷，根据所查明的事实，本案的争议焦点为：1、本案原告诉讼主体是否适格，即2014年7月6日《房屋租赁合同》的承租人是凤凰城公司还是张华宁？2、2014年7月6日《房屋租赁合同》被认定无效后，房屋租金应否退还，退还多少？3、营造组公司应否赔偿凤凰城公司的经济损失，如果应该赔偿，金额是多少？关于第一个争议焦点，凤凰城公司提交的《房屋租赁合同》的复印件与营造组公司提交的《房屋租赁合同》的原件一致，该两份合同上承租人签名处签名的系张华宁，而非凤凰城公司；凤凰城公司提交的《房屋租赁合同》的原件上承租人签名处虽然有张华宁签字并加盖了凤凰城公司的印章，但因与营造组公司提交的《房屋租赁合同》原件不一致，且凤凰城公司可以随时加盖自己公司的印章，故采信营造组公司提交的《房屋租赁合同》。虽然上述合同系张华宁签字，但合同承租人信息处填写的系凤凰城公司的名称、地址及注册号，且系凤凰城公司向营造组公司支付的房屋租金，营造组公司也是向凤凰城公司开具的收到租金的收据，而张华宁系凤凰城公司的法定代表人，通过上述情况可以认定张华宁签订《房屋租赁合同》是代表凤凰城公司的职务行为，凤凰城公司是合同的相对方，是本案适格的诉讼主体。营造组公司关于凤凰城公司不是本案适格的原告的辩称，不予采纳。关于第二个争议焦点，2014年7月6日营造组公司与凤凰城公司签订的《房屋租赁合同》已被生效判决认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，双方租赁合同签订后，凤凰城公司支付了营造组公司两年的租金共计240000元，凤凰城公司同意由张华宁开办的安藤家料理店虽然于2015年6月之后未再经营，但安藤家料理店未经营的原因系被注销了卫生服务许可证，系其自身原因导致的，而凤凰城公司（安藤家料理店）于2015年12月腾退出承租房屋，其应当缴纳2014年7月10日至2015年12月期间的占有使用费，标准参照合同约定的租金标准支付，共计170000元（10000元/月×17个月），营造组公司应退还凤凰城公司占有使用费70000元（240000元-170000元）。关于第三个争议焦点，2014年7月6日《房屋租赁合同》因营造组公司未经出租人蒋志坚同意将位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼1号建筑面积为85.81平方米的房屋转租给凤凰城公司，导致上述租赁合同无效。营造组公司对上述租赁合同无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，营造组公司应对凤凰城公司的相应损失承担赔偿责任。关于凤凰城公司的经济损失金额，凤凰城公司支付装修费160000元，关于诉争房屋的装修和附属设施的市场价值，经一审法院两次委托评估未果，双方约定的租赁期限为两年，装修折旧按每年80000元计算，凤凰城公司（安藤家料理店）于2015年12月腾退出承租房屋，腾退时的装修残值应为46667元（80000元/年÷12个月×7个月）。凤凰城公司主张的设备款32000元，其公司腾退时已将空调、油烟净化器、货架拆除，其主张的监控设备及背景音乐系统虽然没有拆除，但未能提交转款凭证或正规发票对其价值进行证明，故对凤凰城公司主张的设备款损失，不予支持。关于凤凰城公司主张的二年特许经营费损失107200元，因安藤家料理店未再经营的原因系被注销了卫生服务许可证，系其自身原因导致的，故该损失应由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉营造组室内设计有限公司于一审判决生效之日起五日内返还黄梅县华宁凤凰城置业有限公司房屋占有使用费70000元；二、武汉营造组室内设计有限公司于一审判决生效之日起五日内赔偿黄梅县华宁凤凰城置业有限公司经济损失46667元；三、驳回黄梅县华宁凤凰城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费9192元，邮寄费20元，共计9212元由黄梅县华宁凤凰城置业有限公司负担6559元，武汉营造组室内设计有限公司负担2653元。因上述款项已由黄梅县华宁凤凰城置业有限公司预交一审法院，武汉营造组室内设计有限公司于一审判决生效之日起五日内支付黄梅县华宁凤凰城置业有限公司2653元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人营造组公司未发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：凤凰城公司提交其委托代理人徐广向一审法院邮寄的证据保全申请书一份及EMS邮寄单一份，拟证明凤凰城公司已于2015年10月腾退房屋。因上述证据保全申请书系凤凰城公司单方出具，且其内容本身仅载明案外人艾普选在当时要求凤凰城公司腾退房屋，并未载明凤凰城公司已于当时腾退，其与EMS邮寄单并不能达到证明凤凰城公司已于2015年10月腾退房屋的目的，故本院对上述证据依法不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条的规定，本案一审判决并不存在因严重违反法定程序而应发回重审的情形，对凤凰城公司以程序违法为由，要求将本案发回重审的上诉请求，本院不予支持。关于房屋占有使用费的返还，一审中，营造组公司已认可凤凰城公司实际租赁到2015年12月，并明确表示对于凤凰城公司已经使用期限的租金不予返还，未使用期限的租金可以协商返还，故一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决营造组公司在返还时，扣除凤凰城公司在2014年7月10日至2015年12月实际占有房屋期间的房屋占有使用费有事实和法律依据，凤凰城公司称营造组公司没有提出房屋占有使用费的诉求且无资格要求房屋占有使用费的上诉理由不成立，本院不予采纳。凤凰城公司上诉称其被注销卫生许可证的原因系营造组公司无权转租行为导致，并未提供相应的证据。安藤家料理店因被注销卫生服务许可证未再经营系其自身原因造成，一审判决凤凰城公司自行承担二年特许经营费损失107200元并按照房屋租赁期限和凤凰城公司实际使用房屋期限计算营造组公司应予返还的装修残值并无不妥，应予维持。凤凰城公司主张的设备款32000元，因其公司腾退时已将空调、油烟净化器、货架拆除，凤凰城公司在二审中仍未提供转款凭证或正规发票对其主张未拆除的监控设备及背景音乐系统的价值进行证明，故对凤凰城公司主张的设备款损失，二审亦不予支持。综上所述，凤凰城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9192元，由黄梅县华宁凤凰城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  黄 更审判员  李 瑜二〇一七年三月十四日书记员  肖 华