安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00156号
上诉人（原审被告）：胡建彪，男，1962年8月23日出生，汉族，保险公司员工。
委托代理人：宫鉴，安徽知秋律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：张玉红，女，1967年7月24日出生，回族，无业。
委托代理人：沈国云，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李长领，男，1957年12月8日出生，汉族，农民。
委托代理人：李家顺，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：蔡恒志，安徽会峰律师事务所律师。
上诉人胡建彪、张玉红因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2013年11月8日作出的（2011）琅民一初字第01679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭审理了本案。上诉人胡建彪的委托代理人宫鉴，上诉人张玉红及其委托代理人沈国云，被上诉人李长领的委托代理人蔡恒志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年7月24日，李长领（甲方）与胡建彪（乙方）签订一份房屋买卖合同。合同卖方：李长领（实际产权人）李长青。内容为：一、乙方同意购买甲方拥有落在滁州市琅琊区扬子路194号62室的房产，建筑面积234.58平方米（该土地房屋滁权证为2004字第00721号，登记房屋所有权人均为李长领。该证表明土地集体土地使用权证号为滁集用（2004）字第00727号，登记土地使用者为李长领）。二、上述房产的交易价格为：总价476000元整。三、付款时间与办法：1、甲乙双方同意在房地产交易签订当日支付首付款（含定金）20万元整给甲方，转入指定账户李长青×××1206，剩余房款276000元整于产权交割完毕当日付给甲方。四、甲方应于收到首付房款之日将交易的房产交付给乙方使用。五、税费分担。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定交纳办理房地产过户手续所需交纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担。六、违约责任甲乙双方签订合同后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。七、本合同一式贰份。甲乙双方各执一份。八、本合同发生争议的解决方式：在履行过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。九、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。出卖方（甲方）李长领（陈艳代）购买方（乙方）胡建彪。李长领在外打工，委托其弟李长青妻子陈艳办理买房手续并接收房款。双方有委托书。合同签订后胡建彪当日汇给李长青账户20万元，李长领将房屋及房地产权证交给胡建彪。后胡建彪一直未将后续房款支付李长领，同时因该房屋土地使用权性质为系集体所有，不能买卖，李长领向本院提起诉讼。
另查明：2011年2月23日，胡建彪在尚欠李长领276000元房款及房产未过户且不能过户的情况下与张玉红就该争议房产又签订了一份房屋买卖合同，载明：卖方（甲方）胡建彪，身份证号码342301196208230236.买方（乙方）张玉红，身份证号码342301196707240623.合同内容为：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在滁州市琅琊区扬子路194号62室房产（别墅），建筑面积为234.58平方米。（详见土地房屋滁权证2004字第00727号）。二、上述房产交易价格为：总价550000元整（大写伍拾伍万元整）。三、付款时间与办法：甲、乙双方同意在房屋交易签订当日由乙方支付首付款（含定金）贰拾万元整给甲方，转入甲方指定账户胡建彪，12-337000460067626，剩余房款三十五万元整于2011年3月25日前付给甲方。四、甲方应于收到乙方全额房款之日将交易的房产及房产证和土地证交给乙方。五、违约责任：甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在10日内将乙方的已付款（不计利息）返回给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约自日起十日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。胡建彪出具一份收到张玉红房款550000元的收条。张玉红称该房屋已装潢进住，经现场察看，该争议房屋并未装潢和进住。
再查：2012年5月23日应胡建彪申请本院委托安徽建工房地产咨询评估有限公司对该争议房屋进行评估，皖建房估字2012（5500088）房地产现价值估价报告书对该房地产评估价格为：837500元（评估费8000元）。但对估价的假设和限制条件中七项之一，“假设该房地产能正常过户交易买卖”。因该评估报告对该房假设和限制条件违反相关法律规定，李长领申请重新评估。安徽省中级人民法院委托安徽省中信房地产土地资产价格评估有限公司对该争议房屋评估，于2003年8月14日出具了评估报告，评估价为：303483元（评估费8000元）。
原审法院认为：一、李长领虽然名字不同，但公安机关的说明及李长领的户籍本证明李长岭两个名字确为同一人，主体并无错误。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。依法登记，发生法律效力。本案争议的房地产登记的房权证所有人、土地证的土地使用人均为李长领，李长领符合本案的诉讼主体。二、李长领与胡建彪签订的购买坐落在滁州市琅琊区扬子路194号62室的房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的法律规定，应认定无效。按照合同法规定，合同无效取得的财产，应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。李长领与胡建彪房屋买卖因违反法律规定无效，胡建彪取得的房产，应当返还给李长领，李长领应将已收取胡建彪的200000元购房款返还给胡建彪。李长领与胡建彪在此起房屋买卖均有过错，李长领诉讼请求中仅提出返还财产。胡建彪提出按安徽建工房地产咨询评估有限公司估价报告书估价的差价赔偿损失，但其评估报告假设前提不符合本案争议的标的物房产属性，其提出的反诉要件亦不具备，故不予受理。三、胡建彪与张玉红的房屋买卖合同亦因违反上述法律规定而无效。同时胡建彪在未付清大部分房款、未过户且该房产不能过户的情况下又将该房屋与张玉红签订房屋买卖合同将该房屋卖给张玉红，过错明显，亦应各自返还。张玉红作为无独立请求权第三人在诉讼中并未提出就胡建彪与李长领的过错给其造成损失承担责任的诉讼请求，按当事人诉讼自治原则，不予审理。综上所述，经原审审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第三十八条第（七）项之规定，判决：一、原告李长领与被告胡建彪及被告胡建彪与第三人张玉红之间签订的房屋买卖协议均无效；二、原告李长领于判决生效后十日内一次性返还被告胡建彪购房款200000元，被告胡建彪于判决生效后十日内一次性返还第三人张玉红购房款550000元；三、第三人张玉红于判决生效后十日内将坐落在滁州市琅琊区扬子路194号62室房产（（别墅），建筑面积为234.58平方米（土地房屋滁权证2004字第00727号））、房屋及该房屋土地使用权和房屋所有权证返还原告李长领。案件受理费2900元，由原告李长领承担1450元，被告胡建彪承担1450元；第二次评估费8000元由原告李长领承担，第一次鉴定费8000元应当由被告胡建彪承担。
胡建彪上诉称：李长领与胡建彪于2009年7月24日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效且已履行。根据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，庭审中变更上诉请求为：撤销一审判决，发回重审。
张玉红对胡建彪的上诉请求及理由无异议。
张玉红上诉称：1、诉争房产实际所有人为李长青，李长领在本案中不具有诉讼主体资格；2、一审将张玉红列为无独立请求权第三人，剥夺了张玉红要求继续履行合同或要求损失的权利。综上，请求撤销一审判决，依法改判涉案房屋买卖合同有效或发回重审。
胡建彪对张玉红的上诉请求及理由无异议。
李长领在庭审中对胡建彪、张玉红共同辩称：李长领系诉争房屋的所有权人，故李长领在本案中具有诉讼主体资格。李长领与胡建彪签订的《房屋买卖合同》及胡建彪与张玉红签订的《房屋买卖合同》违反了法律强制性规定，应为无效合同。请求驳回胡建彪、张玉红的上诉，维持原判。
当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明：胡建彪、张玉红系城镇居民。
本院二审认定的事实与一审一致。一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、李长领是否具有适格的诉讼主体资格及一审程序是否违法；二、涉案房屋买卖合同效力如何认定。
（一）关于李长领是否具有适格的诉讼主体资格及一审程序是否违法问题
《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋产权证登记的房屋所有权人为李长领以及涉案集体土地使用权证登记的土地使用人亦为李长领。涉案房屋所有权人应为李长领。张玉红上诉称涉案房屋实际所有人为李长青，无事实和法律依据。故李长领具有适格的诉讼主体资格。本案中，张玉红对涉案房屋有独立的请求权，一审认为张玉红系无独立请求权第三人表述不当，但并不影响本案的处理结果。张玉红可对自己的损失另行主张。故一审程序并不违法。
（二）关于涉案房屋买卖合同效力如何认定问题
本案虽为房屋买卖纠纷，但因该房的土地性质为农村集体土地，且涉案的滁集用（2004）字第00727号集体土地使用权明确载明涉案土地使用权类型为拨用宅基地，可以看出，该宗房屋买卖合同不仅是房屋买卖，还包含了宅基地内容，故本案两份“房屋买卖合同”不仅要以普通的房屋买卖合同标准来衡量其效力，还要审查其是否违反我国关于宅基地的有关法律、政策。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。基于上述规定和本案查明的案情，李长领与胡建彪及胡建彪与张玉红签订的房屋买卖合同属于城镇居民在农村购买宅基地上房屋的合同，因违反上述法律、行政法律中有关禁止性规定，合同应为无效。胡建彪上诉称涉案房屋买卖合同有效，未办理过户登记并不影响买卖合同的效力的上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确。胡建彪、张玉红的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5170元，由上诉人张玉红负担2900元，上诉人胡建彪负担2370元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年三月十一日
书 记 员 曹琰玲
附：二审适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。