苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第01404号
原告苏州置盛物业管理服务有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道采莲路1039-401室。
法定代表人薛正，董事长。
委托代理人张聚龙，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。
被告吴金男。
原告苏州置盛物业管理服务有限公司（以下简称原告置盛物业公司）与被告吴金男物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员乔宁宁独任审判。本院于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告置盛物业公司的委托代理人张聚龙、被告吴金男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告置盛物业公司诉称，2010年10月1日，原告与苏州市相城区开元银座业主委员会以口头形式约定由原告负责开元银座的物业管理服务，并于2011年7月13日签订了《苏州市物业服务合同》。该合同明确约定了物业服务内容及收费标准，同时还约定了逾期交纳物业费的滞纳金标准。被告为房号F-049号商铺的业主，建筑面积为874.54㎡。原告为被告提供了物业服务，但被告未按时向原告交纳物业服务费用，没有履行基本义务，截至2013年12月31日，共结欠物业服务费40927元。被告经多次催讨仍然拖延不付。故原告现起诉，请求判令被告吴金男支付原告置盛物业公司2011年7月15日至2013年12月30日期间的物业服务费30955元，本案诉讼费用由被告吴金男负担。
被告吴金男辩称，开元银座业委会2010年10月成立，原告置盛物业公司的法定代表人薛正由我们业委会聘请来担任自治管理的负责工作，他在业委会上班领取工资的。在2011年7月，业委会为了办理维修基金工程手续，和原告及薛正签订2011年7月至2013年7月的管理合同，没有招标，也没有得到大多数业主的同意，物业管理依旧是自主管理性质，收取物业费的收据依然是用业委会盖章的收据。2013年7月，业委会重新制作管理新规则，决定不再与薛正合作，并且提前3个月（2013年5月）发函给原告的法人薛正，告知其2013年7月底办理移交手续。同时，业委会重新聘请自主管理的团队，相关资料都在住建局物业管理科备案。但是，原告就是霸占不走，所以原告2013年7月起属于侵权行为，无资格收费。关于物业费单价，商铺物业费每平方0.7元，业委会从未启动物业费价格调整的业主签字工作，其次，由于商业街长期荒废后出现排污堵塞、街面锈迹斑斑、消防水干枯瘫痪等情况，业委会人员曾经在2010年10月召开会议讨论，关于收费事项，决定了针对商铺周围先整改后收费的方针。至今排污瘫痪依旧没有改变，街面锈迹斑斑和消防水干枯在2013年基本解决。关于本人商铺530号交费情况，出租给游泳馆，在2011年7月至2013年7月期间，530号的物业费是原告方的物业管理处人员和经营户根据实际情况协商后正常收取的，收据是2012年7月至2013年7月之间，由原告法人办公室开出来的，有业委会公章的自治管理收费收据，其真实性和时效请核实。这次原告在起诉时提供的记账收据复印件，其财务章的开票时间与原告公司成立时间不符，开票人签名与当时开票人名字不符，数据号码与实际开票情况不符等。这几张收据是原告为了这次起诉新开的，请法院核实。原告法人薛正负责的物业管理没有参与到商铺的服务工作，开元银座分写字楼和沿街商铺6幢，商铺底楼四周的卫生工作长期是街道防卫所服务的，原告法人薛正负责的工作人员没有参与过商业街的打扫工作，导致公用通道垃圾堆积三年。商铺门面二楼和四楼公用通道长期五人打扫，530号商铺防盗窗被撬坏多次，由于以上各种原因，开元银座80户商铺的物业费一直是收到多少是多少，没有一家商铺按照正常服务的满额收取。530号商铺物业费的交付是当时经营户和物业工作人员根据实际情况收取的，不存在拖欠，请法院核实。
经审理查明，被告吴金男系苏州市相城区元和街道聚元街530号商铺的所有人，建筑面积为874.54平方米。原告自2008年起即为位于苏州市相城区元和街道开元银座、聚元街东街提供物业服务，但未签物业服务合同。2011年7月13日，原告与苏州市相城区开元银座业主委员会签订苏州市物业服务合同1份，约定由原告为开元银座聚元东街提供物业服务，委托服务期限为2年，自2011年7月15日起至2013年7月14日止；办公楼按每平方米每月2.5元、商业用房按每平方米每月1.2元的标准收取物业服务费；业主或物业使用人在每年1月、6月的15日前向原告交纳包括本月在内的6个月的物业服务费；合同另约定了管理范围、双方责任等相关事宜。现原告以被告未按约给付物业服务费为由诉至法院。
以上事实，由原告提供的营业执照、人口信息、苏州市物业服务合同、商业街业主信息表、物业服务合同报送表及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。
原告为证明其诉讼请求，另行举证维修项目单、维修派工单、签到表原件各一份，证明原告给开元银座业主包括被告提供了各种服务的事实。经质证，被告认为，真实性均不予认可，商业街分写字楼和沿街商铺两块，清洁工的工作仅仅在写字楼上面，沿街商铺的打扫由区防卫所负责，维修单也没有经过业委会认同。
被告吴金男为反驳原告的诉讼请求，另行举证：1、业委会聘书复印件（有业委会盖章）一份、2011年3月有薛正签字的工资单复印件一份、区政府答复复印件一份、编号为3844224、6073085、6073086的收据原件3张、这三张收据是2011年7月至2013年7月由原告法人办公室开具的自治管理物业费收据，证明原告法人代表薛正参与物业管理是属于自治管理。2、商铺周围清洁工作照片一组，商铺通道的卫生情况照片一组，证明原告没有履行商业街商铺打扫卫生工作的义务。商铺四周的卫生工作是由元和环卫所负责的。3、公开函复印件一份、更换外聘管理为自主管理的业主认定签字备案表原件5张、通知函一份、联系不到的业主的明细一份、移交工作单据一张，证明从2013年7月届满之后，小区符合自主管理的要求，备案资料已经交给住建局，并通过审核，但是，住建局没有出具书面手续。4、2011年7月15日业委会关于物业费相关事务说明原件一张、业委会签到表复印件一张、2004年1月6日的F049交纳物业管理费收据一份（编号为5052821）、2014年9月6日业委会关于物业费定价以及商铺卫生工作核查记录复印件4张，证明物业费是7毛一个平方，而且根据业委会会议商讨，物业费收取时间应该在商业街环境整治过后开始。5、苏州市公安局关于薛正策划虚报维修基金20余万元一案的公安局回执单一份，该案还在查明当中，证明原告起诉被告属于报复行为。
经质证，原告认为，1、聘书是2010年10月出具的，从2011年签约成立物业管理公司以后，聘书效力自然消灭，原告起诉的是从2011年7月至2013年12月底被告应缴纳的物业管理费，所以，聘书与本案无关，不应作为本案定案证据。对于工资单，是2011年3月的，只能证明原告法人代表薛正在成为物业服务公司法人代表前，为开元银座业委会工作，这是薛正理应得到的工资，与本案无关。对区政府答复，原告作为开元银座物业服务公司，在新的物业公司接手前继续履行自己的服务义务，并没有不当，不存在所谓的侵占行为。对于三张收据，收据上面没有原告公司的财务章或公章，只有开元银座业委会的公章，所以，不能作为原告收取被告物业费的证据。2、对于环境卫生，其是属于卫生动态管理的，打扫后可能又有垃圾了，因此，该照片不能证明原告没有打扫卫生的事实。同时，原告按照合同约定对管辖范围进行卫生管理，所以，而被告主张的由元和环卫所负责商铺卫生的主张与本案无关，不能作为原告没有履行卫生管理义务的证据。3、原告按照物业管理条例规定，在新的物业管理企业接手前，继续做好物业管理工作并没有不当，不存在所谓的霸占行为。上述材料与本案无关，不能作为本案证据。4、对于7月15日业委会事务说明及签到表，不能作为本案证据。原告按照苏州市物业服务合同规定的价格标准收取物业费，是合理合法的，并且，所谓的事务说明并没有告知原告。对于2004年1月6日的管理费收据与本案无关，不予质证。对于2014年9月6日的物业费定价以及商铺卫生工作核查记录，原告并不知情，对原告没有约束力。5、关于回执单，作为业主，同时被告作为业主委员会主任来说，按期缴纳物业服务费是被告应尽的义务。所谓的回执单与本案无关，不能说明原告起诉是为了报复被告的事实。
本院认为，房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，由被告本人、苏州市相城区开元银座全体业主授权苏州市相城区开元银座业主委员会分别与作为物业服务企业的原告签订的《苏州市物业服务合同》，内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应按该合同约定履行相关的义务，违反该约定的，依法承担民事责任。依原告提供的证据，原告在订立合同后按约实施了物业管理与服务行为，被告理应按约支付物业服务费。依《苏州市物业服务合同》中的约定，商业用房按每平方米每月1.2元标准收取物业服务费，被告所有房屋为商业性质，故被告吴金男应当向原告交纳2011年7月15日至2013年7月14日期间的物业管理费，经核算为25186.75元（1.2×874.54×12×2）。对于2013年7月15日起至12月30日期间的物业管理费，虽然已经超过了合同约定的服务期限，但是原告置盛物业公司仍然在该物业并提供服务，故被告吴金男依然应向原告置盛物业公司支付物业费5771.96元（1.2×874.54×5.5）。故被告吴金男合计应向原告置盛物业公司支付2011年7月15日至2013年12月30日期间的物业管理费30958.71元，原告现仅主张30955元，系其自愿放弃权利，不违反法律规定，本院予以准许。对于被告吴金男所辩解系自主管理的说法，缺乏事实依据，本院不予采信。对于被告吴金男辩解称已经交纳了一定费用，但其举证的收据并非原告置盛物业公司所出，原告对此也不予认可，故本院依然不予采信。据此，依据《江苏省物业管理条例》第二条、第六条、第十六条等规定，判决如下：
被告吴金男支付原告苏州置盛物业管理服务有限公司自2011年7月15日至2013年12月30日的物业服务费人民币30955元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州置盛物业公司物业管理有限公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币412元，由被告吴金男负担（被告负担之款，原告自愿垫付，不再退回，被告吴金男于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州置盛物业管理服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审判员 乔宁宁
二〇一五年十一月十日
书记员 遆志恒