广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1374号
原告汪建喜，男，汉族，1981年2月10日出生，住址广东省深圳市龙华新区。
委托代理人肖忠让，广东世纪人律师事务所律师。
委托代理人邓炜华，广东世纪人律师事务所律师。
被告林贤娜，女，汉族，1988年6月28日出生，住址广东省汕头市潮阳区。
委托代理人闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。
委托代理人罗熙熙，广东鹏浩律师事务所实习律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强，系该公司执行董事。
委托代理人李常优，系公司员工。
原告汪建喜诉被告林贤娜、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告汪建喜及其委托代理人肖忠让，被告林贤娜及其委托代理人闫冬梅、罗熙熙，第三深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人李常优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪建喜诉称，被告为深圳市宝安区桃源居三区1栋520房的产权所有人。2015年5月23日，经第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间撮合，被告（卖方）和原告（买方）签订了《二手房买卖合同》，约定原告向被告购买上述物业，转让成交价140万元；双方还就定金支付、首期款支付、赎楼、违约责任等事项做了具体约定。签订合同当日，原告依约将1万元的定金支付给第三人监管，第三人向原告出具了收条，向被告转账支付了剩余定金4万元，被告也向原告出具了收条。2015年6月4日，原告依约与被告到农业银行宝安支行办理了二手房交易结算资金托管，将首期款37万元存入了托管专用账户内，并同时向农业银行提交了按揭贷款申请及相关材料。原告与被告于当日一起到宝安公证处办理了公证授权委托，委托深圳市万通融资担保公司办理赎楼、过户手续。至此，双方都依约履行了各自义务。但被告于2015年6月11日突然单方通知农业银行宝安支行停止办理购房按揭贷款审批，短信通知担保公司停止办理赎楼手续，并于2015年6月15日到担保公司取回了所有公证授权委托书原件，与担保公司解除了委托赎楼合同关系。同时也发短信给原告，明确表示不再履行合同。原告及第三人多次与被告见面、电话、短信沟通、要求继续履行合同，并于2015年6月24日向被告发出书面《履约催告函》，催告被告“把公证书给担保公司，继续履行合同”，但被告于当日签收该函后仍未履行。原告认为，被告单方停止赎楼，且在原告书面催告后至今仍未继续履行赎楼义务，并明确表示不再履行合同义务，已经构成根本违约。依据合同第六条和第十五条的约定，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让成交价20%的违约金。同时，由于双方合同解除，被告应退还原告根据合同支付的购房定金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2015年5月23日签订的《二手房买卖合同》；2、被告返还原告购房定金50,000元（其中10,000元可由本案第三人直接返还给原告）；3、被告向原告支付违约金280,000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告林贤娜答辩称，1、被告同意原告要求解除买卖合同的请求；2、被告认为原告诉求的定金返还及违约金的主张过高，且是双重请求。被告的公婆是涉案房产的出资人，也是实际权利人，违约并不是被告本意，被告是在无法取得其公婆的同意的情况下才违约，恳请法庭根据被告的履行能力，按照定金罚则对本案作出判决。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司答辩称，1、本案属于买卖合同纠纷，第三人与本案的原、被告属于居间关系，在本案中不用承担责任；2、目前第三人处仍监管1万元的定金，愿意按照法庭的判决进行处理；3、鉴于第三人为本案的原、被告提供了居间服务，有权主张佣金。
经审理查明，2015年5月23日，原告汪建喜作为买方，被告林贤娜作为卖方，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订《房产买卖合同》（编号：1506321），约定：卖方将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源居三区I栋520房产转让给买方，转让成交价为人民币1,400,000元。买方在签署本合同时向卖方支付定金10,000元，买方在签署合同之日起3日内再向卖方支付定金40,000元。双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金。双方直接收付的以实际交付方式为准。买方通过银行按揭付款的方式支付剩余购房款。买方应于签署合同之日起35日内付清首期房款约370,000元，并于前述日期届满之日起三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）。该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起15日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内(含当日)自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。交易税费由原告承担。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，原告支付了定金人民币10,000元，被告出具了相应的收款收据。第三人确认其现仍托管该笔款项。
同日，原告向被告支付了剩余定金人民币40,000元，被告出具收据确认收到该笔款项。
2015年6月4日，被告（甲方）、原告（乙方）与中国农业银行股份有限公宝安支行（丙方）签署《二手房交易结算资金托管协议》，约定甲、乙方双方将涉案房产交易资金人民币370,000元委托丙方托管，托管期限自该协议生效且全额托管资金存入专用账户之日起至2015年12月。原告于当日将人民币370,000元存入资金监管账户。庭审中，原、被告双方确认资金监管于2015年9月15日解除。
2015年6月11日，被告向第三人员工发送手机短信，通知第三人其不再出售涉案房产，要求停止所有在办手续。
2015年6月14日，被告向原告发送手机短信，告知原告涉案房产确定不出手了，并提出向原告双倍赔偿定金的和解方案。
2015年6月15日，被告向深圳市万通融资担保有限公司员工邱学灵出具《收条》，确认收到（2015）深宝证字第10765号公证书原件7本（委托房产为涉案房产）。
2015年6月24日，原告向被告邮寄发出《履约催告函》，催促被告在2015年6月25日前把公证书交给担保公司，继续履行合同。该《履约催告函》于寄出当天妥投。
本院依据被告申请对涉案房产于2015年6月11日的价值进行评估，深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司于2015年11月13日出具《房地产估价报告》[编号：深英评字（2015）F10074号]，估价结果为人民币1,449,285元。被告对该《房地产估价报告》予以认可，原告对该《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由如下：一、估价报告中黄志忠和黄瑛估价师的签名明显不是本人亲笔签名原件，而是复印件或者打印件，其真实性不予认可；二、估价报告中签名的黄志忠和黄瑛估价师并未实际参与评估，全部评估工作都由不具备资质的人员所完成；三、估价报告中载明估价的目的为为委托方依法处分该房地产提供价值参考依据，与原告的诉讼请求不存在关联性。深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对原告的上述异议回复称：一、报告中的签名是估价师本人的亲笔签字章，效力等同于其本人的亲笔签名；二、估价师黄志忠及估价助理已按要求进行现场勘查，估价师黄志忠于2015年11月3日对涉案房产所在区位、房地产市场状况进行走访调查，收集交易案例，而法院组织的现场勘查由估价助理实际查勘物业内部及小区，而后估价师结合估价助理所勘实物资料、选用适当估价方法，筛选收集案例，详细分析测算后得出评估价值，评估报告是在估价师指导下由助理撰写，均符合估价程序。
被告主张涉案房产由其公公婆婆出资购买，涉案房产的真实权利人是其公公婆婆，因其公公婆婆不同意出售涉案房产导致被告不得不违约。被告提交了其购买涉案房产的部分交易材料并申请其婆婆罗奋鹦出庭作证以证明上述主张。
另查，1、本案起诉状副本于2015年7月24日送达被告。
2、原告主张其并未另行购置房产，因为在资金监管解除前，其没有足够的资金可以购房；资金监管解除后，因房价过高，其无力购买。
上述事实，有经庭审举证、质证的二手房买卖合同、收据、收条、二手方交易结算资金托管协议、中国农业银行银行卡取卡业务回单、被告出具给担保公司的收条、短信记录、履约催告函、邮寄单、邮寄单查询等证据及庭审笔录在卷证实，本院均予以认定。
本院认为，原告汪建喜作为买方，被告林贤娜共同作为卖方，签订了《房产买卖合同》（编号：1506321），上述合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同不能继续履行的原因。合同签订后，原告如数支付了购房定金，并办理了首期款资金监管。被告也办理了公证委托手续，但被告于2015年6月11日明确告知第三人因其公公婆婆不同意出售涉案房产而不再继续履行合同，后又于2015年6月14日通知了原告，并于次日取回公证委托书，其行为已导致合同无法继续履行。被告提出的解除合同的理由仅系其个人原因，原告对合同不能继续履行不存在过错，被告在未经双方协商一致，原告亦无任何违约情形的情况下单方终止履行合同的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告据此诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认原告汪建喜与被告林贤娜于2015年5月23日签订的《房产买卖合同》（编号：1506321）于本案起诉状副本送达被告之日即2015年7月24日解除。合同解除后，购房定金已无保留的必要，被告应将收取的定金人民币50,000元返还原告。由于其中人民币10,000元现仍托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，应由第三人负责返还原告。剩余定金人民币40,000元由被告迳付原告。
依据《房产买卖合同》的约定，在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，原告有权选择要求被告支付转让成交价20%的违约金。被告辩称合同约定的违约金过高，请求予以调低，并申请对其明确表示解除合同的时点即2015年6月11日的涉案房产价值进行评估，评估结果为人民币1,449,285元。但从查明的事实可知，被告系于2015年6月14日才告知原告要求终止履行合同的，而双方在2015年6月4日已办理了首期款资金监管手续，原告已于当日将人民币370,000元存入资金监管账户，直至2015年9月15日才解除资金监管。一般情况下，资金监管未予解除，买方难以另行购置房屋或采取其他措施防止损失的扩大。深圳市房价自2015年3月30日之后快速大幅上涨，原告在购房首期款监管三个月后才收回该笔款项，此时购房难度已加大。因此，上述评估结果并不能真实、客观地反映原告因被告违约而遭受的损失数额。本着尊重合同约定以及当事人不能因违约行为而获取利益的原则，本院不予调整违约金，被告应向原告支付违约金人民币280,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告汪建喜与被告林贤娜于2015年5月23日签订的《房产买卖合同》（编号：1506321）已于2015年7月24日解除；
二、被告林贤娜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告汪建喜返还定金人民币40,000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告汪建喜返还定金人民币10,000元；
四、被告林贤娜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告汪建喜支付违约金人民币280,000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3,125元，保全费人民币2,170元，评估费人民币7,960元，合计人民币13,255元，均由被告负担。案件受理费及保全费原告均已预交，评估费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一六年三月三日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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