北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初14633号
原告：吴文林，男，1924年11月26日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李靖，男，1953年2月20日出生，住北京市西城区。
被告：北京华信立泰房地产经纪有限公司，住所地：北京市昌平区回龙观西大街9号院3号楼1层110。
法定代表人：张瑞勇，经理。
第三人：张健敏，男，1986年3月11日出生，住北京市昌平区。
原告吴文林诉被告北京华信立泰房地产经纪有限公司（以下简称：华信立泰公司）、第三人张健敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴文林的委托诉讼代理人李靖、被告华信立泰公司的法定代表人张瑞勇、第三人张健敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴文林诉称，位于北京市昌平区龙域中路×号房屋是原告的私有房产，因出租时未办妥房产证，故使用的是旧地址。因原告年事已高，不能亲自办理房屋出租的相关事宜，故委托女婿李靖代理。2014年9月11日，李靖代理我与华信立泰公司签署了一份《房屋出租委托代理合同》，合同约定将707号的房屋委托该公司代理出租三年，每月租金2600元，因该合同是约定被告每季度支付固定的租金7800元，因此该合同实际上为房屋租赁合同。根据合同约定，未按约定划付租金七日以上者，应按月租金的300%向甲方支付违约金。被告两次未按照约定支付违约金，已构成违约，原告有权主张解除合同并获得赔偿。由于被告的违约，并且不履行违约条款也不退房，实际造成原告自2017年7月26日至本案结束期间蒙受租金损害，原告的损失理应由被告承担，故诉至法院，请求判令：1、解除原告吴文林与被告华信立泰公司签署的关于昌平区回龙观镇融泽嘉园×号的《房屋出租委托代理合同》，并由被告向原告支付违约金7800元；2、被告华信立泰公司将昌平区回龙观镇融泽嘉园×号房屋交还原告，并按照每月5100元的租金给付其违约后（从2017年7月26日起到交还房屋之日止）原告的全部实际损失；3、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中原告吴文林要求追加张瑞勇承担连带责任以及要求被告在交回房屋时不能破坏房屋当前现状（包括装修）。
被告华信立泰公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告说我延时交房租不是事实，原告在我们合同还没有到期的时候就要把房子卖给别人，我也要起诉原告。虽然晚交了几天房租，但我还是交了，原告一直在卖房子，原告属于违约。我承租时候房屋是毛坯房，装修都是我做的，家具家电都是我配的，一共花了18000元左右，我不同意将装修的东西都送给原告。中间租的时候还出现过管道漏水，我还赔了一些钱。我认为是原告违约在先，应该是原告给我违约金。
第三人张健敏答辩称：我作为善意第三人与张瑞勇签订的房屋租赁合同合法有效。张瑞勇作为专业的房地产经纪公司的法定代表人，手里有我承租房屋的钥匙，我有理由相信张瑞勇有出租该房屋的权利，而且我已经向华信立泰公司支付了合理的租金。原、被告之间的纠纷，不应影响我按照租赁合同承租该房屋的权利。买卖尚且不破租赁，原、被告之间的租赁代理合同纠纷，不能影响善意第三人的承租权，符合市场经济发展的规则，故请求法院依法维护第三人的合理利益。
本院经审理认定事实如下：2014年9月11日，原告吴文林委托李靖与被告华信立泰公司签署了《房屋出租委托代理合同》，双方就位于昌平区回龙观镇融泽嘉园×号（房屋所有权证登记的坐落为：昌平区龙域中路×号）的房屋达成了出租委托代理事宜，根据合同第三条约定，出租代理期限为2014年10月26日至2017年10月25日，共计3年，可延长3个月。租金标准为每月2600元，租金共计为85800元，支付方式为每三个月一付，每次交纳租金的日期为应支付月的26日。根据吴文林提交的银行流水显示，自2016年以来，华信立泰公司支付租金的日期分别为2016年1月25日、2016年4月27日、2016年7月28日、2016年11月3日、2017年2月3日、2017年4月26日、2017年8月6日。根据双方签订的合同第十条第四款约定，华信立泰公司未按约定划付租金达七日以上的，吴文林有权解除合同。根据合同第十一条违约责任的约定，华信立泰公司存在合同第十条第四款情形之一的，应按月租金的300%向吴文林支付违约金。根据双方所签合同第十三条的约定，2014年9月11日至2014年10月26日为装修期，华信立泰公司称其承租时该房屋为毛坯房，其公司进行了装修，配置了相应的家具家电，共计花费18000元左右。关于被告华信立泰公司在2017年8月6日向原告支付7800元款项的性质，原告称系被告支付的违约金，被告称系交纳的2017年7月25日至2017年10月25日的租金。
根据工商登记显示，张瑞勇系被告华信立泰公司的经理、执行董事，也是被告公司的法定代表人。2017年4月26日，张瑞勇与第三人张健敏签署了《房屋租赁合同》，合同约定，由张健敏承租诉争房屋，合同期限为2017年4月26日至2018年4月25日，月租金为每月5100元。本案在审理过程中，追加张健敏为本案的第三人参与诉讼，目前该房屋由张健敏实际居住使用。
另查，诉争房屋在2015年10月15日取得房屋所有权证书，证书登记的坐落为昌平区龙域中路×707。
上述事实，有《房屋出租委托代理合同》、银行流水、房屋所有权证、《租赁合同》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从原告吴文林与被告华信立泰公司之间签订的《房屋出租委托代理合同》的条款约定、租赁用途、租金收取方式等内容分析，应当认定原、被告间名为出租委托代理合同关系，实为房屋租赁合同关系，故本院对吴文林称双方应为房屋租赁合同法律关系的意见予以采信。关于合同解除一节，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。华信立泰公司在2017年8月6日向吴文林支付了7800元，关于该款项的性质，原告称为违约金，被告称为租金，本院认为在没有确切证据证明吴文林向华信立泰公司已提出解除合同以及约定该款项为违约金的情况下，结合华信立泰公司的陈述和行业习惯，本院认定该款项为华信立泰公司支付的租金，而并非吴文林所述的违约金。根据原、被告间合同的约定，华信立泰公司未按照约定划付租金达七日以上的，原告可以解除合同，双方约定租金每三个月一交，日期为应支付月的26日之前，因此华信立泰公司应当在2017年7月26日之前支付2017年7月26日至2017年10月25日之间的租金，但华信立泰公司在2017年8月6日才进行了支付，已超过七日，被告亦认可晚交了几天租金，因此原告有权行使合同解除权，故本院对原告吴文林要求解除双方签订的《房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于其主张的违约金一节，本院认为双方在合同中约定华信立泰公司未按约定划付租金达七日以上的，应当按月租金的300%向吴文林支付违约金，考虑到被告华信立泰公司仅仅延迟4天支付了当期租金，本院认为约定的数额过高，本院酌情确定华信立泰公司支付违约金1500元。
合同解除后，尚未履行的终止履行，故在合同解除后，被告华信立泰公司应当将诉争的房屋返还给原告，目前该房屋由第三人张健敏实际承租使用，故第三人张健敏应当协助被告华信立泰公司将诉争房屋腾退并返还给原告吴文林。关于原告吴文林要求华信立泰公司的法定代表人张瑞勇承担连带责任一节，本院认为合同具有相对性，其与华信立泰公司签署了房屋租赁的合同，其要求该公司的法定代表人张瑞勇承担连带责任没有法律依据，本院对其诉求不予支持。关于吴文林要求华信立泰公司在腾退时不能破坏房屋的现状（包括装修）的诉求，根据查明的事实，华信立泰公司在承租该房屋时为毛坯房，该公司对该房屋进行了装修，添置了家具和家电，本院认为双方在合同中并无约定合同解除后装修及室内物品归吴文林所有，因此本院对于吴文林的该诉求不予支持，针对室内物品及装修事宜，双方可另行解决。
关于吴文林要求华信立泰公司按照每月租金5100元的标准支付其自2017年7月26日至实际返还房屋之日的损失一节，本院认为根据查明的事实，被告华信立泰公司已支付租金至2017年10月25日，故本院对其主张2017年7月26日至2017年10月25日之间的损失不予支持。对于2017年10月26日至实际腾退之日的损失，综合考虑双方签署合同已履行的期限、华信立泰公司对房屋进行了装修和配置了家电的事实、双方签署合同时的租金水平、华信立泰公司与张健敏所签合同的租金价格、该地区目前同类房屋的租金水平等因素，本院酌情确定被告华信立泰公司按照每月4500元的标准向原告吴文林支付自2017年10月26日至实际腾退之日的损失较为适宜。
关于被告答辩称原告一直在卖房子，原告违约在先，原告应当给付其违约金，没有提交证据证明，本院对其意见不予采纳。关于第三人与被告华信立泰公司之间的租赁合同，第三人和华信立泰公司之间可另行解决处理。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、解除原告吴文林与被告北京华信立泰房地产经纪有限公司于2014年9月11日签署的《房屋出租委托代理合同》（合同编号：03140601）。
二、被告北京华信立泰房地产经纪有限公司和第三人张健敏于本判决生效后十五日内将位于北京市昌平区龙域中路×号（原、被告签署的合同中地址为：昌平区回龙观镇融泽嘉园×号）的房屋腾退并返还给原告吴文林。
三、被告北京华信立泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告吴文林逾期支付租金的违约金1500元。
四、被告北京华信立泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内按照每月4500元的标准向原告吴文林支付自2017年10月26日至实际腾退之日止的损失。
五、驳回原告吴文林的其他诉讼请求。
如果被告北京华信立泰房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61元，由被告北京华信立泰房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院,如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚小锋
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 徐梦佳