云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一终字第571号
上诉人（原审原告）欧祖明，男，1964年10月4日生，汉族，现住昆明市北京路延长线金江小区***幢***层商铺****号，身份证号码：5123221964********。
上诉人（原审原告）云南贵勇经贸有限公司。
住所地：昆明市北京路延长线金江小区***幢***层商铺****号。
法定代表人欧祖明，经理。
两上诉人共同委托特别授权诉讼代理人黄磊，云南卓承律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王学勤，男，1935年1月5日生，彝族，现住昆明市盘龙区桃源广场高级公寓*单元*楼*号。身份证号码：5325291935********。
被上诉人（原审被告）冉斌，男，1971年9月17日生，汉族，现住昆明市盘龙区东风东路东风巷**号*单元*楼*号。身份证号码：4304041971********。
特别授权诉讼代理人张国洪，云南万成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王璐，女，1970年1月2日生，布依族，现住贵州省安龙县德卧镇德卧村盘江中路，身份证号码：5223281970********。
被上诉人（原审被告）颜克勇，男，1968年12月4日生，汉族，现住贵州省安龙县德卧镇德卧村盘江中路，身份证号码：5223281968********。
上诉人欧祖明、云南贵勇经贸有限公司与上诉人王学勤及被上诉人冉斌、王璐、颜克勇租赁合同纠纷一案，上诉人欧祖明、云南贵勇经贸有限公司及上诉人王学勤不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2012）盘法民二初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月28日受理后依法组成合议庭，于2014年4月2日对本案进行了开庭审理。上诉人欧祖明、云南贵勇经贸有限公司共同委托诉讼代理人黄磊，上诉人王学勤，被上诉人冉斌的诉讼代理人张国洪到庭参加了诉讼，被上诉人王璐、颜克勇经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：位于金江小区E26幢1-2层商铺6-39号系被告王璐、颜克勇夫妻共同共有。2010年10月25日，被告王璐与被告冉斌在昆明敏通房地产经纪有限公司金江小区分公司的居间下，签订《商铺租赁合同》，约定：租期8年，被告冉斌对于租用的商铺有使用权，没有所有权，在承租期间，不影响被告王璐利益的情况下，经被告王璐同意和认可，可以对商铺进行分租、转租，被告王璐不得以任何借口干涉。2010年12月7日，被告冉斌与被告王学勤在中介方永恒地产的居间下，签订《商铺租赁合同》，载明：被告冉斌自愿将产权属于自己的房屋出租给被告王学勤；建筑面积约230平方米，租期5年，并对租金、押金及违约责任进行了约定。2011年9月6日，被告王学勤与原告欧祖明签订《租房协议》，约定：原告欧祖明向被告王学勤租用本案诉争商铺，租期四年，自2011年10月1日至2015年9月30日；签合同之日交前半年的租金80040元，2012年2月28日前交后半年的租金80040元；原告欧祖明自己负责装修，但应遵守物管公司管理，2011年9月份作为装修期，不计租。合同期满原告不得毁坏装修，完好交给被告王学勤。同日，被告王学勤擅自伪造房主王璐、颜克勇的签字出具《委托书》，称被告颜克勇、王璐委托其全权办理出租与收回，定价与收租，签订与解除合同等事宜，请各有关部门给以支持配合。2011年9月9日，被告冉斌与被告王学勤签订《合同终止协议》，约定：被告王学勤自愿将房屋使用人欧祖明所签订的房屋租赁协议转由被告冉斌履行，被告王学勤退出；被告王学勤所收欧祖明2012年1月8日至2012年3月31日房租36880元、押金18000元，转付给被告冉斌；被告冉斌退回被告王学勤押金10000元。随后原告欧祖明即以《委托书》和《租房协议》向云南华兴物业公司申请装修，2011年9月15日，云南华兴物业公司对原告欧祖明的申请进行了回复，装修工期规定为：2011年9月15日至2011年10月30日。2011年9月11日，原告欧祖明与云南汇元装饰工程公司签订装修合同。2011年9月21日，被告王璐向承租人分别发出《告知书》，即被告冉斌、原告欧祖明，告知其诉争商铺系被告王璐、颜克勇所共有，被告冉斌、王学勤未经房主同意擅自转租、分租商铺的行为违反了合同，房主决定收回商铺。并告知原告欧祖明、贵勇公司，至收到此告知书之时起必须停止装修，否则，由此引起的一切损失自负。但原告并未停止装修施工。于2011年10月26日，原告欧祖明用伪造的《租房协议》向昆明市盘龙区工商行政管理局申请工商登记，以诉争商铺作为公司住所，设立了原告贵勇公司，原告欧祖明为该公司法定代表人。2011年11月15日，原告贵勇公司与云南汇元装饰工程公司对诉争商铺的装修工程进行了结算。2011年10月14日，被告王璐、颜克勇向一审法院起诉，要求：一、解除被告王璐与被告冉斌之间签订的《商铺租赁合同》，并要求冉斌、王学勤、欧祖明承担违约责任；二、要求冉斌、王学勤、欧祖明将昆明市北京路延长线金江小区6-39号商铺腾还，并支付腾房之日止的房租。2011年12月31日，一审法院作出（2011）盘法民二初字第413号民事判决书，判决：一、解除王璐与被告冉斌于2010年10月25日签订的《商铺租赁合同》；二、被告冉斌于判决生效之日起十日内向王璐、颜克勇支付律师费48000元；三、云南贵勇经贸有限公司于判决生效之日起三十日内将金江小区E26幢1-2层商铺6-39室的大开间商铺腾还王璐、颜克勇；四、云南贵勇经贸有限公司逾期腾房，则其向王璐、颜克勇支付自逾期之日起至实际腾房之日止的占有使用费（以每月9000元计算）；五、被告冉斌于判决生效之日起三十日内将金江小区E26幢1-2层商铺6-39室的小开间商铺腾还王璐、颜克勇；六、被告冉斌逾期腾房，则其向王璐、颜克勇支付自逾期之日起至实际腾房之日止的占有使用费（以每月1000元计算）；七、驳回王璐、颜克勇其他诉讼请求。被告王学勤不服本院（2011）盘法民二初字第413号民事判决，于2012年2月29日上诉至昆明中院，昆明中院判决，驳回上诉，维持原判。现原、被告之间发生纠纷，原告诉至一审法院请求：1、依法判令原、被告双方于2011年9月6日签订的《租房协议》为无效合同；2、依法判令被告退还房租80000元；3、判令被告退还租房保证金18000元；4、判令被告赔偿原告装饰费383297.96元；5、本案全部诉讼费被告承担。
一审法院经审理认为：我国法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告欧祖明与被告王学勤于2011年9月6日签订的《租房协议》，虽系双方真实意思表示，但因被告王璐与被告冉斌签订的《商铺租赁合同》，已由（2011）盘法民二初字第413号民事判决书判决解除，并认定被告冉斌系擅自转租、分租诉争商铺，其行为构成违约，判令本案原告腾还诉争商铺。故本案中原告欧祖明与被告王学勤签订的租房协议亦无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，原告欧祖明与被告王学勤于2011年9月6日签订的《租房协议》，于被告王璐与被告冉斌签订的《商铺租赁合同》解除之日同时已予解除。关于原告要求被告退还房租80000元及租房保证金18000元的诉讼请求，一审法院认为，原告向被告王学勤支付了自2011年10月1日起至2012年3月31日止的租金，而原告欧祖明自2011年9月6日与被告王学勤签订《租房协议》之后即实际占用该商铺，直至2012年7月17日才将商铺腾还给被告王璐、颜克勇。原告欧祖明、贵勇公司交纳房租期间均由原告贵勇公司在实际使用，故一审法院对原告要求返还租金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告欧祖明于2011年9月7日，向被告王学勤交纳的18000元保证金，现双方合同已经解除，被告王学勤应将保证金全额返还给原告，但鉴于被告王学勤与被告冉斌2011年9月9日签订了《合同终止协议》，约定被告王学勤将所收原告欧祖明2012年1月8日-2012年3月31日房租36880元、押金18000元，转付给被告冉斌的事实，故该保证金应由被告冉斌向原告返还。关于原告要求被告赔偿其装饰费383297.96元的诉讼请求，对此，一审法院依照原告欧祖明、贵勇公司的申请，指定昆明诚跃司法鉴定中心对诉争商铺装修的现价值进行了鉴定，鉴定结论为299284元，各方当事人对该鉴定意见书均予认可。一审法院认为该鉴定意见合乎市场行情，予以采信。关于装修损失赔偿责任的承担问题，一审法院认为，被告冉斌违反合同约定，擅自转租商铺，其违约行为对导致原告无法继续履行合同存在明显过错，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告冉斌应对原告的损失应承担一定的赔偿责任。原告欧祖明、贵勇公司于2011年9月21日即收到被告王璐、颜克勇发出的告知其应停止装修的通知，但原告欧祖明未采取措施防止损失的扩大，仍坚持装修。原告于2011年9月11日与云南汇元装饰工程公司签订装修合同，2011年9月15日得到云南华兴物业公司装修许可的回复，2011年11月15日才与云南汇元装饰工程公司进行装修结算，如果原告在收到停止装修的通知时及时停止装修，原告的装修工程才刚刚开始十余天，不至导致今天的巨大损失。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”之规定，原告欧祖明、贵勇公司对产生现在的损失应付主要责任。被告王学勤在原告欧祖明装修房屋过程中，擅自伪造被告王璐夫妇的签名出具《委托书》，帮助原告获得装修许可，其行为对造成原告现在的损失亦存在一定的过错，应按过错比例对原告的损失承担一定的赔偿责任。被告王璐、颜克勇作为诉争商铺的所有权人，系装修行为的收益人，依照鉴定意见书，原告对房屋的装修大副提升了诉争商铺的使用价值，故一审法院根据公平原则，判令被告王璐、颜克勇对原告欧祖明、贵勇公司进行适当补偿。据此，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五条、第八条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告欧祖明与被告王学勤于2011年9月6日签订的《租房协议》；二、被告冉斌于本判决生效之日起十日内返还原告的合同保证金18000元；三、被告冉斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修损失50000元。四、被告王学勤于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修损失10000元。五、被告王璐、颜克勇于本判决生效之日起十日内补偿原告装修损失20000元。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8519元，由原告欧祖明、云南贵勇经贸公司共同承担6819元，由被告王学勤承担850元，由被告冉斌承担850元。鉴定费3000元，由原告欧祖明、云南贵勇经贸公司共同承担。
一审判决宣判后，上诉人欧祖明、云南贵勇经贸有限公司及王学勤不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人欧祖明、云南贵勇经贸有限公司上诉称：冉斌擅自转租涉案房屋给王学勤，导致王学勤对涉案房屋无处分权，其与欧祖明所签租赁协议应为无效；上诉人已于2011年9月21日完成了全部装修工程，一审法院认定由上诉人对装修损失承担主要责任有误；上诉人已于2012年6月25日腾还涉案房屋。综上，请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。
王学勤未提出答辩意见。
被上诉人冉斌答辩称：欧祖明系与王学勤形成租赁合同关系，我方并非合同相对方，不应对欧祖明的损失进行赔偿。
上诉人王学勤不服，向本院提出上诉称：冉斌未经房屋所有权人同意擅自转租，导致我方与冉斌所签合同无效，故冉斌应返还我方交纳的租金、押金及中介费等20.38万元；我方是受害方，不具有过错，不应赔偿欧祖明及云南贵勇经贸有限公司的装修损失。综上，请求：一、撤销一审判决第四项；二、改判由冉斌返还我方租金、押金、中介费共计20.38万元；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人冉斌承担。
被上诉人冉斌答辩称：王学勤上诉请求我方归还20.38万元不应在本案中处理；王学勤伪造王璐、颜克勇签名，帮助欧祖明擅自装修，应由王学勤承担装修损失。
欧祖明、云南贵勇经贸有限公司未提出答辩意见。
二审查明事实与一审法院确认事实一致，本院予以确认。
本院认为：关于上诉人欧祖明、云南贵勇经贸有限公司所提上诉理由，首先，关于合同效力问题，欧祖明与王学勤于2011年9月6日所签《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，因生效判决已确认解除王璐与冉斌所签订合同，并腾还房屋，导致欧祖明与王学勤所签订租赁协议无法履行，一审法院在此情况下解除双方所签合同并无不当。其次，关于租金返还问题，经查明，欧祖明交纳租金至2012年3月31日，即使按照其自认的腾还房屋时间2012年6月25日，其主张返还租金的请求亦不能得到支持。再次，关于装修损失的承担问题，欧祖明、云南贵勇经贸有限公司主张其于2011年9月1日开始对涉案房屋进行装修，并于2011年9月21日王璐发出《告知书》之前完成涉案房屋的装修工程，故不应承担装修损失的主要责任。对此本院认为，云南华兴物业公司向欧祖明回复同意其装修的工期为：2011年9月15日至2011年10月30日，依据常理，欧祖明不可能在2011年9月15日之前开始施工，同时，王璐已于2011年9月21日即欧祖明开始装修初期向欧祖明发出《告知书》，告知其停止施工，且欧祖明在一审庭审中对该份《告知书》的真实性予以了确认，在此情况下，其继续施工所导致的损失应由其自行承担，故一审法院判决由欧祖明、云南贵勇经贸有限公司承担装修损失的主要责任并无不当，本院予以维持。
关于上诉人王学勤所提上诉理由，首先，关于其主张由冉斌返还其租金、押金及中介费等的上诉理由，因本案系审理欧祖明与王学勤之间因签订《租房协议》所产生的权利义务关系，而王学勤与冉斌之间系另外的法律关系，与本案无关，不应在本案中进行审理，故本院不予处理。另外，关于王学勤是否应当承担一部分装修损失的问题，王学勤作为《租房协议》的出租方，并未保障欧祖明正常使用涉案房屋，且其擅自伪造房屋产权人的签名出具《委托书》，帮助欧祖明获得装修许可，具有一定过错，一审法院判决由其承担10000元装修损失并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人欧祖明、云南贵勇经贸有限公司及王学勤所提上诉理由均不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8519元，由欧祖明、云南贵勇经贸有限公司承担4259.5元，由王学勤承担4259.5元，其余由欧祖明、云南贵勇经贸有限公司及王学勤所交纳诉讼费予以退还。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年四月二十日
书 记 员 杨 扬