四川省自贡市大安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0304民初1161号
原告：自贡市交通投资开发公司，住所地四川省自贡市汇东新区丹桂大道纬四路。
法定代表人：黄新明。
委托诉讼代理人：谢颖秀，四川中业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雅玲，四川中业律师事务所律师。
被告：佐晨，男，1988年7月10日出生，汉族，住吉林省珲春市。
原告自贡市交通投资开发公司与被告佐晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢颖秀、被告佐晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告和被告的房屋出租合同已经于2018年5月26日解除；2.判决被告立即搬离出租房屋，将出租房屋还给原告；3.判决被告立即支付原告租金44997元；4.判决被告按照日租金的一倍支付逾期付款违约金49251.5元（暂计算至2018年6月30日）直至付清租金为止；5.本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：判决被告按照日租金的两倍支付逾期归还房屋违约金（自2018年7月1日起算至搬离归还房屋止）。事实和理由：2016年10月26日，原告与被告签订《房屋出租合同》，约定将原告所有的位于自贡市大安区XX层、建筑面积286平方米的房屋出租给被告经营健身房使用，租赁期限自2016年10月26日起至2019年12月6日止，并约定了租金标准、支付方式、违约责任。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告装修后进驻经营。但2017年6月7日起被告以房屋屋顶漏水为由，已连续一年未缴纳租金。根据《房屋出租合同》第八条第3款第（7）项的约定，拖欠房租累计一个月以上，原告有权解除合同，现被告已经拖欠房屋达一年，属于严重违约，原告的合同目的不能实现，故原告于2018年5月16日向被告邮寄《解除合同通知书》，该通知已送达被告，双方签订的合同于被告收到时解除。原告于2018年6月25日再次向被告发出限期搬离通知书，要求被告于2018年6月30日前搬离，但被告至今未搬离，未归还原告出租房屋。合同解除后被告应当立即搬离出租房屋，将出租房屋归还原告，并应当支付拖欠的房租并承担逾期支付的违约责任以及逾期搬离归还出租房屋的违约责任。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。
被告辩称，解除合同的前提是原告对被告因房屋漏水造成的损失进行了赔偿。原告在签订合同前口头承诺房屋能正常使用，但租赁后2017年3月25日房屋开始漏水，被告于2017年4月16日已向原告反映，原告作为出租人对房屋有修缮义务，但未及时修缮，被告仍支付了房屋租金。2017年6月房屋漏水太严重，原告未及时修缮，导致被告投资建设的健身房无法经营，造成被告很大的损失，被告才没支付房屋租金的。若原告及时修缮了房屋，被告也不会拖欠房屋租金。若租赁关系有结果，被告就会搬离。故被告不存在违约行为，不应支付原告违约金。原告在明知房屋常年漏水无法修缮的情况下，仍将房屋出租给被告，这行为存在欺骗性，且不知原告会起诉至法院，没有注意保留证据，请法院于情于理的审理本案。被告与原告多次协商仍未能解决原告对被告的赔偿问题。保留要求原告对被告因房屋漏水造成的损失进行赔偿的权利。
原告为支持其主张，向法院提供了以下证据：
一、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明原告的主体资格。
二、被告身份证复印件1份，拟证明被告的主体资格。
三、《房屋出租合同》复印件、《资产偿还债务协议书》复印件各1份，拟证明原告对出租房屋享有收益使用权，原、被告之间存在房屋租赁关系，被告未按约定支付租金构成违约，原告有权解除租赁合同并追究被告的违约责任。
四、《解除房屋出租合同的通知》复印件、四川增值税普通发票复印件、百世快递单及运单记录复印件各1份，拟证明被告逾期未缴纳房屋租金，符合约定解除合同条件，原告已向被告发出解除合同通知，原被告的租赁合同已经于2018年5月26日解除。
五、《工程施工合同》复印件1份、《防水补漏合同》复印件1份、《工程维修合同》复印件1份、自贡市永安建筑安装工程有限公司的发票复印件2份、自贡市国家税务局通用机打发票复印件2份，拟证明原告履行了房屋修缮义务，因被告的阻扰，工程维修合同未能实际履行。
六、《限期搬离通知》复印件、EMS邮政快递单及运单记录复印件各1份，拟证明原告发出要求被告限期搬离出租房屋的通知，被告已收到，应该及时搬离，将房屋还给原告。
被告对原告提交的证据的质证意见如下：对证据一、二无异议；对证据三的证明内容有异议，不能证明被告违约，就算存在违约，也是原告违约在先；对证据四真实性无异议，但是原告单方面发的通知，被告不予认可；对证据五真实性异议，且原告没有提交2017年4月以后进行房屋维修的发票，即便原告对出租房屋进行了维修但仍没有解决漏水的问题；对证据六的真实性无异议，但被告不认可原告单方面发出的通知。
被告虽在庭审中提供了存于被告手机里的照片11张和视频2段，但在庭审结束后三日内未向法院提供书面证据及视频，本院视为被告未向法院提供证据。
原告提供的证据，本院结合庭审，综合进行认定。
本院经审理认定如下事实：
2003年1月12日，原告依据与自贡市和大房地产开发有限公司签订的《资产偿还债务协议书》合法占有位于自贡市大安区XX层的房屋。
2016年10月25日，原告与被告签订《房屋出租合同》，该合同约定：“出租方：自贡市交通投资开发公司（以下简称甲方）承租方：佐晨（以下简称乙方）……第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于自贡市大安区XX层部分房屋2、出租房屋建筑面积共286平方米。第三条甲方保证拥有房屋的所有权。乙方应提供身份证明文件……第四条租赁期限、用途1、屋租赁期三年。自2016年10月26日起至2019年12月6日止。（2016年10月26日止2016年12月6日为装修期，不收租金）2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为健身房使用……第五条租金、押金及支付方式1、房屋租金第一年按13元/平方米/月计，月租金为3718元，第二年按14元/平方米/月计，月租金为4004元，第三年按15元/平方米/月计，月租金为4290元。2、房屋租金支付方式如下：房屋租金按每月缴纳，支付时间为每月5日前交清……第七条房屋修缮与使用1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的符合国家相关安全标准。对乙方的装修部分甲方不负有修缮的义务。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施……第九条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或者终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房：……（7）拖欠房租累计1个月以上……第十条房屋交付及收回的验收1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。……第十一条甲方违约责任处理规定1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应按照本合同3个月的租金金额向乙方支付违约金。2、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照本合同3个月的租金金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。第十二条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有第九条第三款所列（1）、（2）、（5）、（7）小款所述情形的，甲方有权终止合同，收回该房屋，应按照本合同3个月的租金金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失……”。合同签订后，原、被告按合同约定履行，被告交纳租金至2017年6月6日。2017年6月，出租房屋出现漏水，被告自2017年6月7日起未按合同约定向原告交纳租金。
2016年11月7日，原告与富顺耀弘家政服务有限公司签订《防水补漏合同》后，对自贡市大安区XX层的屋顶进行了防水维护处理。2017年6月房屋出现漏水。2018年4月，原告到出租房屋查看，确实漏水。2018年5月14日，原告与自贡市王井建筑有限公司签订《工程维修合同》，该合同约定对出租房屋进行屋面零星防水维修。合同签订后，双方并未按合同约定履行。
2018年5月16日，原告向被告发出《解除房屋出租合同的通知》，被告于2018年5月17日收到。该通知载明：被告拖欠租金已违反合同的第九条第三款第（7）小款的规定，正式通知被告自2018年5月26日起解除房屋出租合同，原告将收回该房屋。
2018年6月25日，原告向被告发出《限期搬离通知》，被告于2018年6月27日收到。该通知载明：因被告逾期11个月未支付租金的违约行为导致双方签订《房屋出租合同》已经于2018年5月26日解除。合同解除已经一个月，但被告仍未搬离出租房屋，严重损害被告权益。现特此通知被告，请被告于2018年6月30日前搬离出租房屋，将出租房屋归还原告，否则，原告将按合同约定的双倍日租金标准追究被告的违约责任。
庭审中，原告明确：1.第三项诉讼请求中租金计算方式为2017年6月7日至2017年12月6日的租金按合同约定是第一年3718元/月计算，2017年12月7日至2018年5月26日的租金按合同约定是第二年4004元/月计算；2.第四项诉讼请求中逾期付款违约金的计算方式：2017年6月7日至2017年12月6日（共计208天）的逾期付款违约金以3718元/月×12个月÷365天×208天计算，2017年12月7日至2018年5月26日（共计181天）的逾期付款违约金以4004元/月×12个月÷365天×181天计算；3.增加的诉讼请求逾期归还房屋违约金计算方式：以263元/天计算。
本院认为，原告与被告就涉案房屋签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务，否则应承担相应的法律后果。关于《房屋出租合同》是否解除的问题。首先，房屋出现漏水后被告未进行修缮解决房屋漏水问题，对出租房屋使用造成一定影响，但被告未提供证据证明影响其正常使用。其次，被告未按合同约定支付租金长达11个月，也未向原告主张权利，原告依照《房屋出租合同》的约定享有解除合同的权利，且向被告送达了《解除房屋出租合同的通知》。再者，因双方均未按合同约定履行合同义务，均构成违约，致使合同目的不能实现。故双方签订的《房屋出租合同》自2018年5月26日解除。关于被告尚欠原告租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”规定，且在本案中被告未提供证据证明房屋漏水影响其正常使用，故被告应按合同约定向原告支付租金，即2017年6月7日至2017年12月6日（共6个月），原告主张是第一年以租金3718元/月计算，系其自行行使处分权，本院予以支持，故此段时间的租金为3718元/月×6个月=22308元；2017年12月7日至2018年5月26日（共5个月20天），原告主张是第二年以租金4004元/月计算，系其自行行使处分权，本院予以支持，故此段时间的租金为4004元/月×5个月+4004元/月÷31天×20天=22603元，合计租金44911元。关于被告搬离出租房屋的问题，合同解除后，被告继续使用租赁标的物缺乏相关法律依据，故被告应当搬离其承租的租赁标的物并返还给原告；但因被告承租房屋用于经营健身房，本院酌定给予被告15天的腾空期。关于逾期支付违约金及逾期归还房屋违约金的问题，因双方在合同履行中均存在违约行为，故原告主张的违约金的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第第一款、第九十七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、自2018年5月26日解除原告自贡市交通投资开发公司与被告佐晨签订的《房屋出租合同》；
二、被告佐晨于本判决生效之日起十五日内腾空自贡市大安区XX层中其所租赁的部分房屋（建筑面积286平方米）并返还原告自贡市交通投资开发公司；
三、被告佐晨于本判决生效之日起十日内支付原告自贡市交通投资开发公司房屋租金44911元；
四、驳回原告自贡市交通投资开发公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1078元，由原告自贡市交通投资开发公司负担500元，被告佐晨负担578元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审 判 员 陈先堂
二〇一八年七月二十五日
法官助理 莫 敏
书 记 员 卢雨佳