重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初21187号
原告：重庆宾至物业管理有限公司，住所地:重庆市沙坪坝区向乐村152-1-3号，统一社会信用代码:915001067748607254。
法定代表人：陈家庆，职务总经理。
委托代理人：秦莉，系该公司员工。
被告：蒋涛，男，汉族，1983年9月10日出生，住重庆市九龙坡区。
委托代理人周显鹏，重庆吾耀律师事务所律师。
原告重庆宾至物业管理有限公司（以下简称宾至物管公司）诉被告蒋涛物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法由代理审判员付家伟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告宾至物管公司的委托代理人秦莉、被告蒋涛的委托代理人周显鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宾至物管公司诉称，原告与被告所在小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定住宅物业服务费为每月1.10元/平方米，水电费据实公摊。原告依约向被告所在小区提供了物业服务，但被告自2013年1月1日至原告撤场一直未缴纳物业费，原告多次催收未果遂诉至法院，请求：1、判令被告支付原告物业费3747.9元、公摊费217.5元、滞纳金5034.6元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告蒋涛辩称，原告主张的2014年10月之前的费用超过诉讼时效，不应得到支持。对于公摊费，原告无权收取。被告没有违约，不应支付违约金，即使法院认定违约金，原告的主张也过高，请求法院予以调整。被告不缴纳物业管理费是因为原告物业服务不到位，具体表现为：小区内环境脏乱差、乱搭乱建占道经营原告不制止、设施设备不维护、保安不尽责门岗形同虚设。
经审理查明，被告蒋涛系位于重庆市××号房屋业主，该房屋建筑面积为87.33平方米。原告系被告所在小区的物业服务企业。2012年9月1日，原告作为乙方与作为甲方的重庆市九龙坡区创想蓝谷黑骏小区业主委员会签订了《创想蓝谷黑骏物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方实施物业管理服务，其中住宅物业服务费用收取标准为每月1.10元/平方米（含电梯运行费、电梯费、电梯的维保费、电梯年检费、不含水电公摊费）；合同期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，其中2012年9月1日起至2012年12月31日止为试用期。
2012年12月25日，原告作为乙方与作为甲方的重庆市九龙坡区创想蓝谷黑骏小区业主委员会签订了《创想蓝谷黑骏物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方实施物业服务管理服务；其中住宅物业服务费用收取标准为每月1.10元/平方米（含电梯运行费、电梯费、电梯的维保费、电梯年检费、不含水电公摊费）；公共绿化用水费、路灯电费、发电机燃油费及机油费由业主据实分摊；合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，本合同期限届满前一个月，任何一方可通知对方终止合同，若期满未通知，本合同自动续延三年；业主未能按时足额缴纳物业服务费，从恶意拖欠之日起，按日千分之三的标准支付滞纳金（征询业主意见），拖欠费用三个月以上的，物业管理企业可以依据《业主临时公约》的授权，向违约方提起诉讼。原告自2012年9月1日起开始对被告小区提供物业服务，2016年3月31日原告从该小区撤场。庭审中，原告主张被告未缴纳2013年1月1日至2016年3月31日期间的物管费3747.9元、2012年9月1日至2016年2月29日期间的公摊费217.5元，原告认为其多次向被告催收，被告却一直未缴纳上述费用，为此原告出示欠费正式催收函、中通快递邮寄单、催费电话记录拟证明其催收情况。被告认为已记不清楚从何时开始未交费，交费的凭据也找不到了；因中通快递邮寄单无邮戳、也无收件人签字，催费电话记录也无通讯公司的印章，即使通话记录是真实的也无法证明通话内容，故对于原告陈述催收情况不认可；本案于2016年11月2日立案受理，故2014年10月之前的费用已超过诉讼时效，不应得到支持，对于2014年11月至2016年3月期间的费用未超过诉讼时效。同时被告认为原告存在物业服务不到位的情形，并提供照片一组予以证明；原告对于照片的真实性不予认可，认为不能达到被告的证明目的。
以上事实，有当事人的陈述、物业服务合同等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对被告产生约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。关于被告提出的物业服务存在瑕疵是否构成其拒交物业费之正当抗辩理由的问题。本院认为，物业服务，是一种持续性、长期性、综合性的服务。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，原告依照合同约定向被告所在小区提供了物业服务，而被告未提供充足证据证明原告在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，因此被告拒交物业管理等相关费用的抗辩不能成立。
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。本案中，原告所出示的证据无法证明在本案立案前存在诉讼时效中断、中止等情形，原告依法应承担不利的法律后果。本案于2016年11月2日立案受理，故本院依法认定对于2014年10月之前的费用已超过诉讼时效期间，本院依法不予支持。庭审中，被告陈述记不清从何时开始未缴纳物业费及公摊费，也未提供相关交费凭证证明其已交费情况，被告依法应承担不利的法律后果。综上，对于原告请求被告支付2014年11月至2016年3月期间物管费及2014年11月至2016年2月期间公摊费的主张，本院依法予以支持。关于物管费的具体金额问题，被告房屋建筑面积为87.33平方米，物业费收取标准为1.10元/平方米/月，故对于物管费本院依法认定为1633.07元（87.33平方米*1.10元/平方米/月*17个月）。关于公摊费的具体金额问题，根据《创想蓝谷黑骏物业管理服务合同》约定公摊费由业主据实分担，虽原告未提供充足证据证明该期间的公摊费的具体金额，但考虑到公摊费必然实际产生，同时结合本案实际，对于公摊费本院酌情认定为60元。被告未按期缴纳物业管理费已构成违约，被告应当支付相应的违约金，但原告主张的违约金金额过高，结合本案实际，本院酌情认定违约金为50元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，规定，判决如下：
一、被告蒋涛于本判决生效后十日内支付原告重庆宾至物业管理有限公司物管费1633.07元、公摊费60元、违约金50元，共计1743.07元；
二、驳回原告重庆宾至物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告蒋涛承担（此款原告已预交，被告向原告支付上述款项时一并直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
代理审判员 付家伟
二〇一七年一月二十日
书 记 员 李 霞