山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第235号
上诉人（原审被告）诸城市某房地产开发有限公司。
法定代表人张术清，经理。
委托代理人于金相，诸城市法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）张某，诸城市海得威机械有限公司职工。
委托代理人李桂龙，山东理达寰球律师事务所律师。
上诉人诸-
城市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人张某商品房预售合同纠纷一案，不服山�省诸城市人民法院（2012）诸民初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人某公司的委托代理人于金相、被上诉人张某的委托代理人李桂龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年12月26日，张某、某公司签订商品房预售合同（编号：20110101000351），约定张某购买某公司开发的位于诸城市繁荣东路中段南侧的“世家豪庭”6幢1单元601号商品房，预测建筑面积为108.46平方米，层高2.90米（层高指上下两层楼面之间的垂直距离），签订合同时该商品房所在楼栋已建设至地上二层；每平方米2100元，共计价款227766元；首付款30%，余款以向建设银行诸城支行贷款的方式支付；某公司应于2011年5月31日前，将具备竣工验收备案表的商品房交付给张某；双方进行验收交接时，应签署房屋交接单，某公司还应提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，否则张某有权拒绝交接。合同中未注明商品房系坡屋顶。
合同签订前，张某于2010年10月21日交纳首付款68766元，余款159000元系以银行贷款方式支付，张某共计交付房款227766元。此外，某公司还收取张某配套费19317元、抵押及预告登记费240元。以上款项共计247323元。工程竣工后，该商品房所在楼栋已经取得竣工验收报告表。在合同约定的交付期限内，某公司未按期交房。后于2011年10月1日前，某公司以特快专递方式给张某发出交房通知，张某收到通知后，以房屋系坡屋顶、质量不符合合同约定为由拒绝接收。经原审法院现场查看并对现场进行拍照，该商品房内没有与下楼面平行的上楼面，系坡屋顶、顶部高低不一、有诸多尖角、屋顶上开窗、有多处漏水顶部墙皮脱落等现象。
在诉讼过程中，为确定商品房的差价损失，张某申请对楼房价�进行评估，经山东广泰房地产评估有限公司评估，确定截止2013年2月15日，楼房价值47.19万元（折合4351元／平方米）。张某不服该评估结果，认为评估价值过低，并申请重新评估。后经山东求实房地产评估有限公司评估，确定截止基准日2013年7月1日，楼房价值507593元（折合4680元／平方米）。
上述事实，有商品房预售合同、房款收款收据、评估报告、现场照片以及当事人的陈述记录在案为凭。
原审法院认为，张某、某公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。张某已按约向某公司交付购房款，某公司理应向张某交付符合合同质量约定的商品房。在交房过程中，张某发现房屋不符合合同约定，房屋顶部系坡屋顶且缺少与下楼面平行的上楼面及其他质量问题，故其拒绝接收房屋。在商品房预售合同第三条关于房屋基本情况的约定中，双方没有约定房屋系坡屋顶，而某公司实际交付的房屋系坡屋顶。因此，虽然某公司开发的商品房已经验收合格，但不符合双方合同中对质量问题的约定，张某拒绝接收房屋符合法律规定，某公司应对房屋质量问题承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，张某要求解除合同、返还购房款并由被告赔偿差价损失等请求，应予支持。合同解除后，张某应偿还银行贷款、消灭抵押权，同时到房管部门申请撤销房屋预售备案登记。对于房屋差价损失，经评估机构进行评估，截止基准日2013年7月1日，房屋价值为507593元（折合4680元／平方米），某公司应按此价值返还张某房屋差价损失279827元（507593元－227766元）。因被告违反合同约定，未按约定期限交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付房屋的，应按租金标准承担损失。张某主张的月租金1000元，符合同地段同类房屋租金的市场价格，并提供租赁合同为证，故某公司应自逾期交付房屋之日的次日起、即自2011年6月1日至判决履行完毕之日向张某支付租金损失。某公司不能按合同约定交付房屋，还应承担违约责任，但双方在合同中未对违约金作出明确约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金不能超过损失的30%，涉案房屋的差价损失为279827元，张某主张按上述损失的30%计算违约金，比例过高，可确定某公司按损失的15%向张某支付违约金41974元为宜。综上，某公司交付的商品房�符合合同约定，应向张某承担违约责任，张某所诉符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除张某与某公司于2010年12月26日签订的商品房预售合同（编号：20110101000351）；二、合同解除后，张某应当一次性偿还房屋贷款、消灭抵押权，同时到房管部门申请撤销房屋预售备案登记；三、某公司返还张某购房款、配套费、抵押及预告登记费共计247323元；四、某公司赔偿张某房屋差价损失279827元；五、某公司赔偿张某房屋租金损失（自2011年6月1日至判决履行完毕之日、按每月1000元标准支付，以张某主张的36000元为限）；六、某公司支付给张某违约金41974元；七、驳回张某的其他诉讼请求。以上判决第二、三、四、五、六项，应于本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。如未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9801元（张某已预交2525元），鉴定费6000元，鉴定人员出庭费600元，均由某公司负担。
宣判后，某公司不服，上诉称：涉案商品房所在楼栋已取得竣工验收报告表，说明该房在规划设计、建设施工等方面均符合法律规定，并不存在“房屋质量问题严重影响正常居住使用”现象；虽然双方在预售合同中对该房屋是否为坡屋顶未作明确约定，但根据双方《补充协议》第十二条约定，规划设计的变更只需主管部门的同意，而不需要取得业主的同意，且坡屋顶亦完全可以通过装饰改为平屋顶。再者，违约金的适用要以合同双方的合意为前提，如果双方未对违约金作出相关约定，当事人只能主张�失赔偿；本案中，合同双方对违约金未作约定，原审已判决上诉人赔偿张某各项损失情况下，再判令上诉人支付违约金，于法无据。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，故请求二审法院撤销原审判决，并依法改判或发回重审。
被上诉人张某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，按照双方约定，某公司应当向张某交付层高为2.90米的房屋，且该2.90米的层高系上下两层楼面之间的垂直距离；现涉案房屋实际为坡屋顶，虽可通过装修改为平屋顶，但必将影响房屋结构的完整性及坚固性，并进而影响到该房屋的正常居住和安全使用。再者，在双方签订的补充协议中，约定变更规划设计不需要取得业主同意的前提是不影响使用功能，因涉案房屋缺少了上层楼面而明显影响到房屋的使用功能，故不能依据上述约定视为张某同意该设计的变更。据此，原审判决以“房屋质量问题严重影响正常居住使用”以及某公司违约为由，支持张某解除涉案商品房预售合同的诉求，事实及法律依据充分，应无不当。关于违约金适用问题，因涉案房屋结构与合同约定不符，故可认定某公司已构成违约并应承担相应的违约责任。因双方未对违约金作出明确约定，原审判决某公司向张某支付违约金41974元虽有不妥；但根据本案实际并依据公平原则，某公司在赔偿张某相应损失之后，再向张某支付该41974元，以进一步平衡、填补张某所受损失，比较合乎情理。综上，原审判决基本正确，应可予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9801元，由诸-城市某房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨景达
审判员 孙月琴
审判员 宫 磊
二〇一四年五月八日
书记员 王 新