新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2018）新40民终526号上诉人（原审被告）：田耕久，男，汉族，1938年4月6日生，伊犁州高级技工学校退休教师，住伊宁市。被上诉人（原审原告）：屈丽，女，汉族，1972年11月28日生，个体工商户，住伊宁市。上诉人田耕久因与被上诉人屈丽房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2017）新4002民初6531号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人田耕久，被上诉人屈丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田耕久上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法驳回屈丽的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由屈丽负担。事实与理由：屈丽不能正常经营下去不是其的过错，是屈丽自行将其所有的房子转让给第三人，其不应承担任何责任。屈丽要求解除租房合同，其没有意见，但应将其的房子退还其，请求二审公正判决。屈丽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。导致合同不能履行是第三人钟新拿着生效判决来闹事，造成其不能正常经营，田耕久已明显违约，理应承担违约责任。屈丽向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的租房合同；2、田耕久退还16个月租金12000元；3、田耕久承担两个月店面锁门租金损失1500元；4、田耕久承担13500元的20%违约金即2700元；5、本案诉讼费用由田耕久承担。一审法院查明事实：一、2015年9月1日，屈丽作为乙方与田耕久作为甲方签订租房合同约定，双方在平等、自愿、协商一致的前提下甲方同意将位于伊宁市新华西路11号房一层东数第叁间出租给乙方，甲方承诺乙方正常使用，中途不得拒绝或转让给他人使用，如因甲方的过失造成乙方不能使用，应承担违约和退租责任。（但因规划、维修等非甲方能抗拒的原因不能使用乙方应谅解，只退租金，不负违约责任），每租期一年，到期乙方在同等条件下有优先续租权，中途转租给他人必须通过甲方办理转租手续，不得私下交易。现乙方租期自2016年元月1日至2021年元月1日，租金10000元×5＝50000元。先交租金后使用房，续租必须在到前一个月办手续，否则甲方可以转租给他人。各租户门前环卫三包...乙方如有违约，造成后果或有违约的超常行为，甲方有权收回房屋使用权，拒绝继续使用。本合同从双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份，每期为一年有效。注：现预付壹万元叁仟伍佰元（13500元），2015年12月前再付13500元，2019年元月1日付18000元付清。备注，每年实际按9000元收。二、2015年9月1日，田耕久向屈丽出具收条”小屈房租壹万叁仟伍佰元（13500元）”。2015年10月15日，田耕久向屈丽出具收条”屈丽同志门市部新华西路11号一层东数第三间2016年至2021年元月1日房租约定第二次交现金壹万叁仟伍佰元。下欠的壹万捌仟元约定2019年元月1日支付。”三、2016年6月22日至2016年8月22日，案外人钟新锁住屈丽租赁所涉房屋；屈丽在该租赁房屋外设置的广告牌被砸毁；2017年9月11日，案外人钟新将该所涉房屋收走，屈丽搬离该房屋。四、2017年8月27日，本院审结的（2017）新40民终1395号民事判决书，判决维持（2016）新4002民初4172号民事判决书，在（2016）新4002民初4172号判决书中查明”2007年3月7日本院做出终审判决，判决中查明事实部分载明：'1995年9月14日该二层楼由中心取得房屋产权证'。”并认定该所涉新华西路11号的房屋所有权人为钟新。现屈丽以要求与田耕久解除租赁合同并要求田耕久返还部分租金等为由诉至法院。一审法院认为，争议焦点一、合同是否应当解除的问题，据查明的事实，田耕久并不是租赁标的物的所有权人，其并具有处理与该房屋所有权相关的权利，且事后亦未得到房屋所有权人的追认或认可，故双方之间的合同应属于无效合同，屈丽据此要求解除合同不具有法律依据，不予支持。争议焦点二、屈丽要求田耕久退还未到期的租金12000元及两个月锁门租金损失1500元的问题，由于双方之间的租赁合同无效，田耕久据此取得的租金缺乏法律依据，双方对此均存在过错，但屈丽仅要求田耕久返还部分租金，这是屈丽对其权利的处分，故应予以支持，田耕久应向屈丽退还租金13500元。争议焦点三、田耕久是否应当支付违约金的问题，由于双方签订的合同属于无效合同，且双方未对由此产生的违约责任造成的法律后果进行约定，现屈丽据此要求田耕久按照退还租金数额支付20%违约金缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、田耕久于判决生效之日起十日内向屈丽退还房屋租金13500元；二、驳回屈丽的其他诉讼请求。案件受理费206元，减半收取即103元，由屈丽负担18元，田耕久负担85元。本院二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点，1、双方签订《租房合同》的效力；2、合同是否应当予以解除；3、合同提前解除后屈丽主张的退还剩余租金及锁门损失、违约金能否成立。关于焦点1，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人人使用、收益，承租人支付租金的合同。从上述法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或取得产权证。故田耕久与屈丽签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审以田耕久不是租赁标的物的所有权人而认定双方签订的租赁合同无效显属错误，本院予以纠正。焦点2，根据本案查明的事实，案外人钟新以本院（2017）新40民终1395号民事判决为依据，于2017年9月11日将涉案租赁房屋收走，屈丽搬离租赁房屋。因涉案租赁房屋已被案外人钟新收走，致使不能实现合同目的，屈丽主张解除《租房合同》应予支持。鉴于屈丽于2017年9月11日搬离租赁房屋，双方已无继续履行的可能，故本院认定双方解除合同的时间是2017年9月11日。焦点3，合同提前解除，田耕久应将多收取的租金退还。屈丽已缴纳三年租金27000元，租赁合同履行至2017年9月11日，故田耕久应向屈丽退还租金9000元。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，田耕久因第三人钟新的原因造成违约，应当向屈丽承担违约责任。鉴于一审法院对屈丽提出的锁门损失、违约金未予支持，屈丽也未提出上诉，故本院对该项请求不做审理。综上所述，田耕久的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持伊宁市人民法院（2017）新4002民初6531号民事判决第二项即”驳回屈丽的其他诉讼请求”；二、撤销伊宁市人民法院（2017）新4002民初6531号民事判决第一项即”田耕久于判决生效之日起十日内向屈丽退还房屋租金13500元”；三、田耕久与屈丽于2015年9月1日签订的《租房合同》于2017年9月11日予以解除；四、田耕久于判决生效之日起十日内向屈丽退还房屋租金9000元.如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费103元，二审案件受理费170元，合计273元，由屈丽负担73元，田耕久负担200元。本判决为终审判决。审判长 赵 凤审判员 彭红梅审判员 马晓梅二〇一八年三月二十七日书记员 李婉雨