福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）仓民初字第3116号
原告刘燕，女，1982年10月7日出生，汉族，住福建省建阳市麻沙镇。
委托代理人柳浩，福建融成律师事务所律师。
被告林治燊，男，1949年3月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被告林治国，男，1956年12月28日出生，汉族，住址同上。
上述两被告委托代理人廖亮、陈奇，福建吴浩沛律师事务所律师。
被告福建泛联房产经纪有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人陈志群，董事长。
委托代理人黄淑花，该公司职员。
第三人陈水俤，女，1925年8月18日出生，汉族，住福建省福州市台江区号。
第三人林云，女，1954年5月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
第三人林淑英，女，1951年12月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
第三人林淑琴，女，1963年3月11日出生，汉族，住址同上。
上述四位第三人委托代理人廖亮、陈奇，福建吴浩沛律师事务所律师。
原告刘燕与被告林治燊、林治国、福建泛联房产经纪有限公司（以下简称泛联房产公司）、第三人陈水俤、林云、林淑英、林淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均由委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月4日，原告（买方）与被告林治燊（卖方）、被告泛联房产公司（中介方）共同签订房地产经纪合同，被告林治国作为被告林治燊的委托代理人签订合同。合同约定原告向被告林治燊购买坐落福州市仓山区建新镇高宅路房产（签约时尚未办理产权证），购买价720000元。并约定被告林治燊、林治国应于同年9月11日前办理上述房产至林治燊名下的收件受理手续。原告已按约支付定金50000元。被告林治燊、林治国实际迟延于2013年4月11日才办理相关收件受理手续。依据房屋权证显示房产系被告林治燊、林治国及第三人陈水俤、林云、林淑英共同共有房产，并非个人单独所有。被告泛联房产公司于2013年5月9日发函通知被告林治国，要求其配合继续办理手续，但协商未果。原告认为被告林治燊、林治国的行为导致合同无法继承履行，给原告造成经济损失，请求判令：1、确认原、被告签订的关于福州市仓山区某单元的《房地产经纪合同》无效；2、判令被告林治燊、林治国共同赔偿原告经济损失5万元；3、被告林治燊、林治国共同承担中介佣金、服务费、评估费10162元；4、本案诉讼费用由被告林治燊、林治国承担。
被告林治燊、林治国辩称，对原告所述合同签订的时间、经过及约定内容无异议。合同标的房产系被告林治燊、林治国及第三人共同共有，订立合同时已经向原告阐明存在其他共有人的情形，原告对此情形知晓。在诉争合同签订后，被告林治燊、林治国与第三人之间不能就买卖房屋一事达成一致的意见，诉争合同应属无权处分的无效合同，原告一方也存在过错。原告的5万元定金系由被告泛联房产公司收取，经了解已经退还。原告要求被告赔偿5万元损失没有法律和事实依据。诉争合同中约定的中介佣金、服务费系原告与被告泛联房产公司的约定，该费用本应由原告承担。评估费用并没有实际发生。被告林治国系被告林治燊的代理人，其不应当承担诉争所产生的法律责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告泛联房产公司辩称，对原告所述合同签订时间、经过及约定内容无异议。签约时，被告泛联房产公司已告知原告，被告林治国是无权签署合同的。被告泛联房产没有过错，且已与评估公司达成协议不收取评估费用，中介佣金与服务费也因合同无效不再收取，因此原告的第三项诉请实际没有发生。
第三人述称，第三人陈水俤是被告林治燊、林治国的母亲，其余第三人与被告林治燊、林治国是兄弟姐妹关系，第三人是合同标的房产的共有人。诉争合同签订之前没有经过第三人的同意，第三人不了解，不同意出卖房产。对原告的诉请意见与被告林治燊、林治国相同。
庭审中，原告提交如下证据：
A1.房地产经纪合同（包含相关附件），证明原、被告间签订合同的事实及相关约定；
A2.收款收据，证明原告向被告泛联房产公司支付定金50000元，被告泛联房产公司已于2014年1月16日退还原告；
A3.佣金减免函，证明被告泛联房产公司曾书面承诺减免佣金；
A4.房屋所有权证复印件，证明诉争合同标的房产是被告林治燊、林治国及第三人共同共有，并非被告林治燊单独所有；
A5.通知函，证明被告泛联房产公司于2013年5月9日发函通知被告林治国配合交易。
被告林治燊、林治国对上述证据质证意见如下：对证据A1真实性无异议，诉争合同无效，但解决争议的条款是有效的，并且可以体现原告对房产的产权情况是知晓的，原告也存在过错。对证据A2-A4无异议。主张未收到证据A5，对真实性无法确认，且被告林治国仅是代理人，该函发给被告林治国没有意义。
被告泛联房产公司对上述证据均无异议，并当庭确认因诉争合同无效，承诺不收取佣金、服务费及评估费。
第三人同被告林治燊、林治国质证意见一致。
被告林治燊、林治国提交如下证据：
B1.回迁安置决算单复印件；
B2.房屋拆迁补偿协议书复印件；
B3.房屋拆迁货币补偿等价对接房屋协议书复印件；
B4.房屋拆迁货币补偿等价对接房屋计算单复印件，上述证据B1-B4证明如下内容：讼争房产为被告林治燊、林治国及第三人陈水俤、林淑英、林云、林淑琴共同共有；在签订合同时已向原告出具该组证据，原告对房产共有情况属于明知；由于第三人不予追认，因此诉争合同应属无效。
原告对上述证据真实性均无异议，但主张在签订合同时被告林治国未出示该组证据，当时原告对产权情况不知情。
被告泛联房产公司对上述证据真实性均无异议，主张在签订协议时被告林治燊未到场，被告林治国仅告知产权为被告林治燊单独所有。
第三人对上述证据均无异议。
被告泛联房产公司及第三人均未提交证据。
本院出示2014年4月16日上午对各方当事人所作的调查笔录，该笔录体现各方当事人均确认本案诉争合同因共有人未予以追认而无效，原告据此变更诉讼请求。
原、被告及第三人对该调查笔录均无异议。
本院对上述证据分析如下：各方当事人对证据A1-A4及证据B1-B4的真实性均无异议，本院予以确认并作为定案依据。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2012年9月4日，原告与被告林治国、被告泛联房产公司共同签订房地产经纪合同，被告林治国系卖方（被告林治燊）的委托代理人。合同约定原告向被告林治燊购买坐落福州市仓山区建新镇高宅路房产（签约时尚未办理产权证），购买价720000元。原告按约支付定金50000元交由被告泛联房产公司保管。上述房产于2013年4月8日办理权属登记，产权证体现该房产系被告林治燊、林治国及第三人陈水俤、林云、林淑英共同共有。第三人表示对诉争合同不予追认。2014年1月16日，被告泛联房产公司将定金50000元退还原告。庭审中，被告泛联房产公司确认，因诉争合同无效，不收取中介佣金、服务费及评估费。
本院认为，诉争合同标的房产系被告林治燊、林治国及第三人陈水俤、林云、林淑英共同共有，被告林治燊以其个人名义出卖房产，而事后未能获得第三人（共有权人）的追认，诉争合同未发生法律效力。原告要求确认诉争合同无效的诉请应予支持。原告以合同补充协议第一条第五款、第六款作为依据诉请要求被告林治燊、林治国赔偿原告经济损失50000元，本院认为，被告林治燊作为卖方及委托人未能提供充分证据证实签订合同时已告知产权情况并说明共有人授权情况，对合同无效负有主要过错。但合同无效，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款之外，其他条款均无法律效力，原告提出赔偿请求所依据的条款并非“独立存在的有关解决争议方法的条款”，且原告未能举证证实其存在实际经济损失，因此，该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。庭审中，被告泛联房产公司已明确基于合同无效，不收取中介佣金、服务费及评估费，原告也未能证实上述费用的实际发生，该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘燕与被告林治燊（被告林治国为其代理人）、被告福建泛联房产经纪有限公司签订的关于福州市仓山区建新镇高宅路房屋的《房地产经纪合同》无效；
二、驳回原告刘燕的其他诉讼请求。
案件受理费3503元，由原告刘燕负担503元，由被告林治燊负担3000元。被告林治燊应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 孙志高
人民陪审员 许海斌
人民陪审员 陈艳云
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 龙红英
附：本民事判决书引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2.《中华人民共和国合同法》第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。