北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初2079号
原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区政府街62号。
法定代表人庞子彪，总经理。
委托代理人樊革，北京市中天智通律师事务所律师。
委托代理人张辉，北京市中天智通律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘强，男，1982年8月×日出生。
委托代理人秦丹，北京市威正律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元公司）与被告（反诉原告）刘强商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天元公司的委托代理人樊革、张辉，被告（反诉原告）刘强及其委托代理人秦丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天元公司诉称：天元公司经出让取得昌平一街的土地，并经相关部门批准开发建设商品房石坊院(暂用名)。天元公司依法取得商品房预售许可证后，于2010年4月14日与刘强签订了《商品房预售合同》，该合同约定，刘强购买天元公司开发的石坊院旧改×号楼一层×号的商业用房屋，建筑面积为×平方米，套内面积×平方米，套内单价为每平方米25×2.70元，刘强的付款方式为：首付缴纳房屋总价款的50.47%，其余为按揭贷款。签订合同后，刘强缴纳首付款1314591元。天元公司于2012年3月18日与刘强办理了房屋交付手续。可是时至今日，刘强既不办理银行贷款也不支付剩余购房款，虽经天元公司无数次电话、信函催促，但刘强却一直不予理睬。长期以来，刘强无理拒付房款的行为已给天元公司造成了较大的经济损失，为避免损失进一步扩大，天元公司根据预售合同第十条的约定于2015年12月2日致函刘强解除了与刘强的商品房预售合同。天元公司与刘强的商品房预售合同系双方依法自愿订立，合法有效。刘强违反合同的行为己经构成根本违约，并给天元公司造成了较大的经济损失，但预售合同约定的违约金标准过低，要求增加刘强的违约金数额。故诉至法院，请求：1.依法确认天元公司与刘强的《商品房预售合同》解除；2.判令刘强立即将昌平区昌平一街(石坊院旧改×号楼)一层×号房屋腾空交还给天元公司；3.判令刘强向天元公司支付迟延付款违约金30万元（以未付房款129万元为基数，参照同期银行贷款年利率按照6%自2010年4月14日计算至2015年12月2日）；4.本案诉讼费用由刘强承担。
被告刘强辩称：不同意天元公司诉讼请求。第一，天元公司存在多处违约。关于房屋交付的义务，合同中约定的交付日期为2010年9月30日，天元公司实际通知交付时间为2012年1月10日，存在延迟交付的情形。第二，合同中约定天元公司取得产权初始登记的时间为2012年9月30日，实际天元公司是否取得产权初始证书现在不得而知。第三，关于转移房屋所有权，天元公司在合同中提供的是格式条款，故意在合同中未对此项进行约定，因此至今天元公司未为刘强办理产权变更手续。刘强履行合同情况如下：第一，刘强的义务是支付房屋价款。刘强在2010年4月14日交纳1314591元作为首付款，合同附件5中明确剩余款项支付是向银行贷款，并未约定支付的时间，只约定了付款的方式。刘强在2010年至2015年期间3次按照天元公司及银行要求向北京市建设银行昌平支行提交材料。第二，刘强在2014年明确得知贷款合同未获批的情况下积极与天元公司协商，多次到天元公司办公室协调贷款事宜，并明确告知如果天元公司能开出书面证明，告知刘强在合理的时间段内为刘强办理房产证，刘强立即向天元公司支付剩余款项。因此，刘强已经按照合同约定履行了合同的主要义务，在天元公司未履行合同主要义务之前刘强有权利拒绝支付剩余房款。第三，关于向银行贷款的情况。2010年到2015年刘强已经3次向建设银行提供完整的贷款资料，并不存在天元公司函件中描述的刘强一直未予办理贷款的情况。第四，天元公司合同解除权行使条件未成就。首先，刘强已经履行完办理按揭贷款手续的义务；其次，合同中并未约定贷款不成功刘强未支付剩余房款的情况下天元公司可以行使合同解除权。天元公司向刘强发出的多份函件中并不能为自己事后单方创设合同解除权，因天元公司未履行合同主要义务，即办理房屋过户手续，因此刘强行使同时履行抗辩权，有权不支付剩余房款。
反诉原告刘强反诉称：刘强与天元公司于2010年4月14日签订《商品房预售合同》，项目名称为石坊院。合同约定天元公司以2604591元的价格将北京市昌平区昌平一街石坊院旧改×号楼1层×的房屋卖给刘强，房屋用途为商业。合同第11条交付条件规定:出卖人应当在2011年9月30日交付该房屋，房屋实际交付日期为2012年1月10日。合同第21条约定:产权初始登记时间为2012年9月30日，迟延办理产权登记证书的违约金为日万分之零点一(天元公司提供格式条款)。合同签订后2010年4月14日刘强向天元公司缴纳了1314591元作为首付款，天元公司向刘强出具了发票，剩余款项双方约定通过银行按揭贷款形式支付给天元公司。2012年1月天元公司通知刘强办理房屋入住手续，当日刘强向天元公司交付契税、专项维修资金、物业费等费用共计113597.09元。刘强按约定履行了合同义务，但是天元公司至今未给刘强办理房屋权属转移登记手续。2013年7月2日刘强与张青青签订房屋租赁协议，因刘强未取得上述房屋产权证书，不能按市场价(周边市场价应为15000元/月)出租房屋，上述房屋仅能以每月5000元出租给张青青，给刘强造成巨大损失。天元公司应向刘强支付自2012年9月30日至实际办理房屋初始产权登记的违约金(每日违约金按已付房款万分之三标准给付刘强)，以弥补刘强实际损失。综上所述，刘强认为，天元公司的行为已经严重侵犯了刘强的合法权益，故提出反诉，请求：1.判令天元公司支付刘强自2012年9月30日至2014年1月21日实际办理房屋初始产权登记之日的违约金187854元(以已付房款为基数，按照每日万分之三的标准计算);2.判令天元公司向刘强履行房屋权属转移登记手续。
反诉被告天元公司辩称：不同意刘强的反诉请求。刘强在事实陈述部分关于合同的约定、其付款的数额和时间没有异议，对其他事实部分不予认可。按照合同约定以及交易习惯，刘强在未清偿全部房屋价款之前，天元公司没有义务也不可能为其办理产权转移手续。也就是说，刘强至今没有履行清偿房款的义务，刘强违约在先，而且经过天元公司数次函件催告，至今仍不履行义务。所以天元公司在2015年12月2日最后致函刘强，依照合同及法律规定，解除了双方之间的预售合同。天元公司的行为完全符合合同约定和法律规定，并无不当。鉴于刘强违约在先，其没有权利追究天元公司的违约责任。另外，刘强在未取得房屋的所有权之前，就将该房屋擅自出租牟利，本身已属不当，更谈不上损失。因此其要求天元公司加倍赔偿违约金没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回刘强的反诉请求。
经审理查明：2010年1月28日，天元公司取得坐落于北京市昌平区昌平一街的石坊院旧改×#楼的×层（扣除104、114号房屋）、×#楼的×层（扣除消防控制室）商业商品房的预售许可证。2010年4月14日，天元公司（出卖人）与刘强（买受人）签订《商品房预售合同》，约定刘强向天元公司购买位于昌平区昌平一街石坊院旧改×号楼1层×号（暂定编号）的商品房；该商品房用途为商业，预测建筑面积121.65平方米；商品房总价款2604591元，付款方式为买受人首期支付购房总价款的50.47%，其余价款可以向北京银行右安门支行进行商业贷款支付；第十条逾期付款责任约定，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；第十一条交付条件约定，出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十五条交接手续第（三）项约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第（五）项约定，买受人同意委托出卖人代缴专项维修资金、契税、第二十四条约定的物业服务费用、供暖费、印花税、产权代办费、图表费、证印花税；第二十一条产权登记第（一）项初始登记约定，出卖人应当在2012年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。第（二）项转移登记约定，商品房交付使用后，买受人同意委托北京诚信智业房地产经纪中心向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同附件五付款方式及期限约定，买受人应于本合同签署之日即2010年4月14日向出卖人支付房价款1314591元作为首付款。买受人通过银行按揭贷款的形式向出卖人支付剩余房价款。买受人应在出卖人通知买受人准备贷款材料之日起7日内向申请贷款银行提交全部个人贷款资料，否则每延迟一日，买受人应按日向出卖人支付贷款金额万分之零点一的违约金，直至银行放款之日。《商品房预售合同》及其附件对于银行贷款不成功时应如何支付剩余房款未进行约定。签订合同同日，刘强向天元公司支付了首付款1314591元。
2012年1月，天元公司通知刘强于2012年1月8日至10日期间办理入住手续。2012年3月18日，刘强办理了房屋入住手续，领取了房屋钥匙，向天元公司支付了印花税、办证手续费、办证工本费、图表费、契税、专项维修基金、物业管理费、装修保证金、装修管理费、装修垃圾清运费。天元公司支付刘强迟延交房补偿款2602.89元。
2012年8月，石坊院旧改×号楼1层×号地址经公安机关编号为侯家庵胡同×号×。2013年3月27日，天元公司报送石坊院旧改3#楼项目的竣工验收备案，该工程于2013年4月26日备案完毕。2014年1月21日，天元公司获得昌平区侯家庵胡同4号房屋所有权初始登记。
2013年5月3日，天元公司向刘强邮寄了《关于办理石坊院旧改项目（雍璟台）房屋贷款手续的函》，内容为：尊敬的业主刘强：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！现该项目的竣工验收备案表已于2013年4月26日办理完毕，根据双方签署的《北京市商品房预售合同》的相关约定，已完全具备交付条件，已能办理您所购房屋的贷款手续。请您在接到本函之日起7日内与本公司或者贷款银行联系，办理您所购买的石坊院旧改×号楼×室房屋的贷款手续。逾期办理的，我公司将按合同相关约定予以处理。
2013年7月12日，天元公司向刘强邮寄了《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，内容为：尊敬的业主刘强：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！现该项目的竣工验收备案表已于2013年4月26日办理完毕，根据双方签署的《北京市商品房预售合同》的相关约定，已完全具备交付条件，已能办理您所购房屋的按揭贷款手续。我公司于2013年5月3日以书面函件催促，其后又以电话形式多次催促，但您仍未按照合同约定办理所购房屋的按揭贷款手续或补齐购房余款。现本公司特向您发函，希望您能在2013年7月19日前办理完毕所购房屋的按揭贷款手续或者补齐购房余款。逾期未予以办理的，我公司将采取相应措施并保留采取相关法律手段的权利！
2013年10月21日，天元公司向刘强邮寄《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，内容为：尊敬的业主刘强：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！您于2010年4月14日与我公司签订《北京市商品房预售合同》（合同号：Y1005276），购买我公司开发建设的石坊院旧改×号楼1层×号商业住房一套，合同中约定付款方式为银行按揭贷款。由于种种原因，截至发函当日，该套住房的银行按揭贷款手续仍未办理完毕，银行按揭部分房款仍未支付。现本公司特向您发出本函，要求您结清上述未付房款。逾期未予以支付的，我公司保留采取相关法律手段的权利！
2014年3月10日，天元公司再次向刘强邮寄《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，内容为：尊敬的业主刘强：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！您于2010年4月14日与我公司签订《北京市商品房预售合同》（合同号：Y1005276），购买我公司开发建设的北京市昌平区昌平一街石坊院旧改×号楼1层×号商业住房一套，合同中约定付款方式为银行按揭贷款。由于种种原因，截至发函当日，该套住房的银行按揭贷款手续仍未办理完毕，银行按揭部分房款仍未支付。您也未以其他方式支付剩余房款。我公司多次予以催促，您也未给予明确答复。现石坊院旧改×号楼楼栋产权证已办理完毕，我公司已准备开展下一步工作。本公司特向您发出本函，要求您结清上述未付房款。逾期未予以支付的，我公司保留采取相关法律手段的权利！同时由于您的原因导致下一步手续未能办理的，将由您承担相关责任！
2015年12月2日，天元公司向刘强邮寄《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》，内容为：尊敬的石坊院旧改×号楼1层×号业主（现房公安局备案地址：侯家庵胡同×号×）刘强：我公司于2013年5月3日以书面函件催促，其后又以电话形式多次催促，要求您按照购房合同约定办理所购房屋的按揭贷款手续或补齐购房余款，但您一直未予以办理。后我公司又于2013年7月12日向您发出名为《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，2013年7月18日我司又发出告知函，要求在2013年7月19日前办理完毕所购房屋的按揭贷款手续或者补齐购房余款。逾期未予以办理的，我公司将采取相应措施并保留采取相关法律手段的权利！2014年3月10日我公司再次发出名为《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》。但时至今日您仍未支付剩余房款。鉴于您的逾期付款行为已达到合同解除条件，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1005276）第十条逾期付款责任的约定及附件五的约定，我公司特此通知如下：1、即日起解除与您签署的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1005276）；2、我公司收回该套房屋，请在3日内与我公司办理腾退手续，否则我公司将采取法律手段实现我们的权利。3、我公司保留追究您违约责任的权利。特此通知，请您谨慎考虑可能发生的各项风险并作出明智选择！
上述5封函件均通过中国邮政EMS邮寄，天元公司的寄件地址与刘强的收件地址均为北京市。刘强认可其收到了上述5封函件，但并非及时收到函件，称其收到函件后即与天元公司及银行联系办理贷款手续，但不知何故贷款一直未获批准，直至2014年1月，天元公司工作人员与刘强一起至贷款银行询问，才得知银行不再办理其贷款申请；其后刘强积极联系其他银行办理贷款，但因天元公司不予配合提供贷款所需资料，导致无法办理贷款；接到解除合同通知后，刘强与其余3户类似情况的业主于2015年12月7日一起至天元公司进行协商，提出只要天元公司承诺办理房屋所有权证即可立即现金支付剩余房款，但未能达成一致。天元公司认可银行于2014年上半年明确表示刘强的贷款申请不能继续办理，但对刘强的其他说法不予认可，称刘强在天元公司发出解除合同通知前一直未与天元公司联系。
关于刘强贷款申请未获批准的原因，天元公司称系刘强自身资料不齐全等原因，刘强称系天元公司竣工验收时间与合同签订时间间隔过长、工程存在问题等原因。经本院向刘强实际贷款申请银行中国建设银行北京分行昌平支行调查，刘强的贷款申请于2010年11月23日登记在该行系统中，昌平支行审批后还需北京分行审批，由于时间太久、人事变动及银行内部工作方式等原因，该行现不能确定刘强的申请未获批准的原因。
刘强称因天元公司未如约办理房屋所有权转移，承租涉案房屋的租户张青青不能办理营业执照，致使张青青在20×年4月被工商行政机关责令停止经营，租赁合同因此而解除，刘强因此赔偿张青青装修损失及营业损失8万元，刘强还因此产生租金损失，合同约定的违约金不足以弥补其损失，故要求提高逾期办理初始产权登记的违约金计算比率至日万分之三。刘强提交了北京市昌平区卫生和计划生育委员会出具的《责令改正通知书》、《北京市工商行政管理局昌平分局责令改正通知书》、《解除租赁合同协议书》、收条证明其主张。天元公司对刘强的主张及证据均不予认可。天元公司称因刘强迟延支付剩余房款导致其利益受损，合同约定的违约金不足以弥补损失，故请求提高违约金。刘强对天元公司的主张不予认可。
审理过程中，刘强表示愿意以现金方式一次性付清剩余房款。天元公司表示业主的房屋所有权转移登记手续可以办理，现正逐步向权属登记机关申请办理中。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋预售许可证》、房屋交付手续材料、2013年5月3日《关于办理石坊院旧改项目（雍璟台）房屋贷款手续的函》、2013年7月12日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》、2013年10月21日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》、2014年3月10日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》、2015年12月2日《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》、快递单寄件人留存联、《命名通知》、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、工程竣工验收备案表、房屋所有权证、支出凭单、首付款发票、入住通知书、收据、《责令改正通知书》、《北京市工商行政管理局昌平分局责令改正通知书》、《解除租赁合同协议书》、收条、银行系统查询页面截图打印件、询问笔录以及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《商品房预售合同》是天元公司和刘强的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，合同合法有效，双方均应如约履行各自的义务。
本案的争议焦点在于天元公司于2015年12月2日发出的《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》是否产生解除合同的效力。根据《商品房预售合同》约定，除首付款外剩余房款由刘强贷款支付，但合同对于贷款支付剩余房款的期限、如贷款不成功剩余房款如何支付并未进行约定。根据查明的事实，刘强在签订《商品房预售合同》后向银行申请了贷款，但贷款最终未获批准。对于未获批准的原因，天元公司和刘强各执一词，均认为系对方过错，但均未提交有力证据证明各自主张，经本院调查，银行也无法确定具体原因。但是，能够确定的是，在2014年初时，天元公司和刘强均已得知刘强在中国建设银行昌平支行的贷款申请不再可能获得批准。《商品房预售合同》对此种情形如何处理并未进行明确约定，天元公司和刘强对于剩余房款如何支付又未能达成一致，在此情形下，本院认为，天元公司作为出卖人并无义务必须配合刘强向其他银行申请贷款，可以要求刘强结清剩余房款，而刘强作为买受人可以选择结清剩余房款继续履行合同，也可以选择退房解除合同。因此，本院认为天元公司于2014年3月10日向刘强发函要求刘强结清余款合法合理。双方均未举证证明刘强收到函件的具体日期，考虑到天元公司邮寄给刘强的函件为同城邮件，故本院酌情认定刘强收到函件的时间为函件寄出后的第二日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据该规定，刘强未在收到2014年3月10日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》后3个月内支付剩余房款，故天元公司应自2014年6月13日起享有合同解除权。因刘强未催告天元公司行使解除权，故天元公司的合同解除权自2015年6月13日消灭。因双方未约定贷款部分房款的支付期限，也未约定贷款不成功后支付房款的期限，故天元公司不能依据《商品房预售合同》第十条及其附件五享有约定解除权。因此，天元公司于2015年12月2日发出《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》并不能产生解除合同的效力。故对于天元公司要求确定双方之间的《商品房预售合同》已经解除以及要求刘强腾退房屋的请求，本院不予支持。因合同未解除，故刘强主张继续履行，同意付清剩余购房款，要求天元公司办理房屋所有权转移登记手续的反诉请求，合法有据，本院予以支持。但需指出的是，继续履行顺序应为刘强付清剩余购房款在先，天元公司办理房屋所有权转移登记手续在后。因刘强经催告后未及时支付剩余房款导致本案纠纷产生，故为公平原则起见，本案本诉案件受理费应由双方共同承担。
关于天元公司要求刘强支付迟延付款违约金的请求。根据上述认定，刘强自2014年6月13日起构成迟延付款，故刘强应自该日起承担迟延付款违约责任。对于天元公司要求提高违约金计算利率的主张，因天元公司并未提交证据证实其损失高于合同约定的违约金，故对其该主张本院不予支持。故对天元公司要求刘强支付迟延付款违约金的请求中的合理部分，本院予以支持，对于其过高部分，本院不予支持。
关于刘强要求天元公司支付迟延办理房屋初始产权登记的违约金的请求。天元公司存在迟延办理房屋初始产权登记的情形，故应按照合同约定支付刘强违约金。刘强请求提高违约金计算利率，但刘强提交的证据不能证明天元公司迟延办理房屋初始产权登记与其所主张的损失的关联性，且其租户张青青被责令停止营业系在天元公司已经办理房屋初始产权登记之后，而刘强自身存在迟延支付房款的情形，在刘强未付清房款前天元公司有权不予办理房屋所有权转移登记手续，因此，刘强的该请求依据不足，理由不充分，本院不予支持。故对于刘强要求天元公司支付迟延办理房屋初始产权登记的违约金的请求中的合理部分，本院予以支持，对其过高部分，本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘强于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司支付剩余购房款一百二十九万元；
二、原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司于本判决第一项内容履行完毕后十五日内协助将位于北京市昌平区侯家庵胡同×号×的房屋办理不动产权转移登记至被告（反诉原告）刘强名下；
三、被告（反诉原告）刘强给付原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司迟延付款违约金，违约金以一百二十九万元为本金，按照日万分之零点二计算，自二○一四年六月十三日起计算至实际付清剩余房款之日止；
四、原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）刘强迟延办理初始产权登记违约金六千二百八十三元七角五分；
五、驳回原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）刘强的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万七千六百三十七元，由原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司负担一万三千八百一十八元五角，已交纳；由被告（反诉原告）刘强负担一万三千八百一十八元五角，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二千零二十九元，由被告（反诉原告）刘强负担二千零四元，已交纳；由原告（反诉被告）北京天元广建房地产开发有限公司负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李保清
代理审判员 邓徐娟
人民陪审员 刘建强
二〇一六年九月二十日
书 记 员 张 欣