四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广安民初字第3110号
原告（反诉被告）蓝冬云，男，生于1969年11月24日，汉族，城镇居民，住广安市广安区。
原告（反诉被告）刁仁建，男，生于1966年12月5日，汉族，农村居民，住广安市广安区。
原告委托代理人陈尊贵，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）曾强，男，生于1970年10月11日，汉族，城镇居民，住广安市广安区花。
委托代理人周秀珍，女，汉族。
委托代理人黄银兰，广安市广安区恒升法律服务所法律工作者。
原告蓝冬云、刁仁建与被告曾强建设工程合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告曾强提起反诉，本院审查后于2015年8月14日立案受理。2015年9月1日、10月14日、10月21日，由审判员杨云峰独任审判，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。2015年9月1日原告蓝冬云、刁仁建及其委托代理人陈尊贵，被告曾强的委托代理人周秀珍、黄银兰到庭参加了诉讼；2015年10月14日原告蓝冬云及原告蓝冬云、刁仁建的委托代理人陈尊贵，被告曾强的委托代理人周秀珍、黄银兰到庭参加了诉讼；2015年10月21日原告蓝冬云、刁仁建及其委托代理人陈尊贵，被告曾强的委托代理人周秀珍、黄银兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝冬云、刁仁建诉称：2010年10月11日，原告与被告订立了关于花桥镇花渠路某某号旧房改建协议，被告于2010年9月8日、2011年6月14日向他们收取了旧房改建补偿款，因被告与其他旧房改建户未能达成一致协议，致使合同不能履行。2013年12月3日，原、被告重新达成了旧房改建协议，因原告不具备旧房改建法定资质，广安市广安区花桥镇小城镇建设管理办公室于2014年1月10日给原告下达了禁止旧房拆除改建的通知，原告遂请求判决解除原、被告的上述旧房改建合同，被告向原告返还其收取的尚欠旧房改建补偿款60000元。审理中，经释明，原告将解除双方签订的《改建旧房协议书》、《改建旧房补充协议》变更为确认双方签订的《改建旧房协议书》、《改建旧房补充协议》无效。
被告曾强辨称：2010年8月14日，原告邀约他将自有门市及住房交给原告进行改建，并签订了《联合改建旧房协议书》，当时改建共有五户人，他将该房屋及《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交给了原告改建，他也按协议约定未出租房屋。2013年12月3日，他与原告重新签订了《旧房改建协议书》。原告在拆迁时认为成本高没有利润，故不愿意履行协议内容。经花桥镇人民政府调解多次未达成赔偿协议，并要求他将门市收回自己维修出租，减少损失。原告的行为造成了他的经济损失数万元，反诉请求判令原告赔偿经济损失及违约金123000元（4年房租损失48000元、退还补偿款40000元、房屋维修费15000元、违约金20000元），同时返还他的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。
审理查明：2010年1月21日，案外人黄某某（作为甲方）与被告（作为乙方）经协商签订《联合建房协议》约定了由乙方将其所有的广安市广安区花桥镇花渠路1某某号门市及住房交给甲方改建成商住综合楼，商住综合楼出甲方出资，拆迁户选定房屋后由甲方自行处理，乙方不得干涉等内容。2010年8月14日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《联合改建旧房协议书》及《补充协议》主要约定：甲方自愿将位于广安市广安区花桥镇花渠路门市及拖堂交付给乙方改建；甲方须提交合格的两证（土地使用证、房屋所有权证）及相关证件给乙方；乙方在保证修建质量的情况下按图施工，甲方有权进行监督；乙方还甲方住房一套，楼层分别在3、4、5层优先选择，面积不得小于100平方米，剩余的住房由乙方自行处理，甲方不得干涉；此工程由乙方出资修建；从开工之日起一年内完工，不可抗拒的特殊情况除外；本协议甲乙双方签字后生效，如有违约，由违约方赔偿守约方违约金人民币叁万元整等。2010年8月15日，原告蓝冬云收到被告支付给二原告的旧房改建补门市宽度款40000元并出具了收条。2010年9月8日，被告之妻周某某向原告刁仁建借现金10000元并出具了借条。2011年6月2日，原告蓝冬云为被告在广安市广安区花桥信用社偿还了贷款90000元，取出了被告抵押在广安市广安区花桥信用社的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。2011年6月14日，被告向原告蓝冬云出具了借人民币90000元的借条。因案外人黄某某与被告签订的《联合建房协议》尚未解除，2012年5月30日，被告向本院提起诉讼，于同年6月28日与案外人黄某某达成了调解协议，被告与黄某某解除了签订的《联合建房协议》，由被告补偿给黄某某5000元费用。2013年12月3日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）重新达成了《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》，协议主要内容有：甲方自愿将位于花桥镇花渠路某某门市1通交付给乙方改建；甲方须提交合格有效的旧房土地使用证、房屋所有权证及相关证件给乙方；2013年12月30日前动工拆除改建旧房，甲方须在2013年12月15日前搬家等待拆迁，乙方在保证工程质量的情况下按图施工，甲方有权进行质量监督；甲方可优先在原门市的上方3、4、5楼抓阉选定住房一套，面积为100平方米，不包含公摊面积，不足或多余面积按当时的市场价进行找补，剩余的住房属乙方所有；此工程由乙方出资修建；从拆旧房之日起18个月完工，因不可抗拒的因素不能施工，工期顺延，若乙方故意拖延工期，甲方在18个月以外的租金由乙方承担；本协议甲乙双方签字后生效，任何一方违约向对方支付违约金人民币叁万元整等。随后，原告也先后与其他相邻旧房改建户达成了旧房改建协议。2014年1月9日，原告组织工人在原告等户人家的房屋外砌施工围墙，拟对包括被告在内的相邻旧房改建户的房屋进行拆除后改建；次日，广安市广安区花桥镇小城镇建设管理办公室给原告下达了书面《通知》，通知内容为：为了规范城镇旧房改造秩序，严禁违规改造建房。在未取得上级主管部门批准手续前，严禁擅自拆除旧房进行改造等违规行为。至此，原告便停止继续施工。原、被告对不能履行《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》等相关事宜协商不成，经广安市广安区花桥镇人民调解委员会多次调解未果，原告遂提起诉讼。
同时查明：2010年起，被告将房屋出租给他人临时经营使用并收取了10元／天的租金。2015年3月25日，被告将本案中房屋出租给他人经营使用三年，约定第一年租金是12000元，原、被告均同意以此为标准，对后一年度的房屋租金在前一年度租金的基础上递增15%。原告称在2014年1月9日收到被告房屋，于2014年7月在广安市广安区花桥镇人民调解委员会调解纠纷前就退回了房屋，被告房屋租金损失应当从2013年12月3日签订第二次协议时计算至2014年8月4日广安市广安区花桥镇人民调解委员会第一次调解纠纷时止，并按双方过错承担责任，协议无效不应承担违约责任。被告称在2010年就将房屋交给了原告，在2015年2月才收到原告退回的房屋，已造成了房屋装修损失，原告称房屋装修损失系被告亲友所为且在原告维修后交给了被告，被告予以否认。被告称在2011年10月原告拟进行改建旧房需钱时就归还了原告100000元，但原告给其出具的收条目前未找到。
认定上述事实，有原告提供的2013年12月3日签订的《改建旧房协议书》及《改建旧房补充协议》复印件、被告曾强及妻周秀珍各出具的借条1张张复印件、《付款凭证》复印件、曾强与黄某某解除协议告知书复印件、曾强诉黄某某解除合同的诉讼文书、曾强与黄某某签订的《联合建房协议》、曾光华的证言、广安市广安区花桥镇小城镇建设管理办公室的通知书复印件、2010年8月14日签订的《改建旧房协议书》及《改建旧房补充协议》复印件；被告提供的广安市广安区花桥镇人民调解委员会的调解记录、对胡某某的调查笔录、被告旧房照片及照片复印件、2010年8月14日签订的《改建旧房协议书》及《改建旧房补充协议》复印件、2013年12月3日签订的《改建旧房协议书》及《改建旧房补充协议》复印件、房屋租赁合同复印件、蓝冬云向曾强出具的收条复印件、叶某某出具的收到周某某租房租金收据，本院收集的（2012）广安民初字第2211号民事调解书，以及原、被告出庭人员的当庭陈述等相关证据证实。
本院认为：原告不具备修建楼房的资质，其与被告签订的《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》因违反了法律的禁止性规定应属无效，原告请求确认双方签订的《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，双方均不得再依据合同约定向对方主张违约责任，因无效合同取得的财产依法应当予以返还。原告向被告收取的旧房改建补门市宽度款40000元应予返还，对原告的该项反诉请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还尚欠的旧房改建补偿款60000元。从原、被告签订的《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》内容及被告之妻出具的借条来看，不能说明该款系原告支付给被告的旧房改建补偿款，只能证明该款系被告向原告的借款，由此产生的法律关系应是民间借贷法律关系，故本院在本案中对该借款不作处理，原告可另行主张权利。原告在明知自身不具备修建楼房资质的情况下与被告签订改建旧房协议应承担主要过错，被告将其所有的房屋交由不具备建房资质的原告改建，也具有一定过错，双方应根据各自的过错承担相应责任。被告在与案外人黄某某签订的《联合建房协议》尚未解除的情况下，又与原告签订了《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》，故对与案外人黄某某解除《联合建房协议》前的房屋租金损失不应纳入本案解决，本案的房屋租金损失应从被告与案外人黄某某解除《联合建房协议》的次日即2012年6月29日起算，至2014年8月28日广安市广安区花桥镇人民调解委员会进行第四次调解结束时止，此时以后被告不将房屋收回正常出租而造成的房屋租金应属被告扩大的损失，应由被告自行承担。原、被告双方均未提供本案涉案房屋的每年度租金情况，因被告在2015年3月25日将房屋出租给他人的租金为12000元／年，原、被告均同意以此为标准，对后一年度的房屋租金在前一年度租金的基础上每年15%，故据此计算2012年3月25至2013年3月24日的租金为7890.20元，2013年3月25至2014年3月24日的租金为9073.72元，2014年3月25至2015年3月24日的租金为10434.78元，扣减被告在2012年6月29日至2014年1月8日临时收取10元／天的租金5600元，原告应承担的被告房租损失为12399.36元［（7890.20元÷365天×269天＋9073.72元÷365天×365天＋10434.78元÷365天×157天－10元／天×560天）×90%］。被告称原告对其房屋装修造成了一定损坏而要求赔偿的损失，仅提供了室内装修损坏情况照片，但未提供损害责任人及财产损失金额清单，原告又以该损害系被告亲友所为且在维修后交给了被告为由予以否认，本院结合本案的实际情况，酌情认定被告房屋装修损坏的损失费为2000元，由原告赔偿。原告收到了被告交给的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，，应当返还给被告。据此，本院依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条第一款“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”、最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建与被告（反诉原告）曾强签订的《改建旧房协议书》和《改建旧房补充协议》无效；
二、原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建赔偿被告（反诉原告）曾强的房屋租金损失12399.36元、房屋装修损失2000元，共计14399.36元；
三、原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建返还给被告（反诉原告）曾强旧房改建补门市宽度款40000元；
四、原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建向被告（反诉原告）曾强返还《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；
五、驳回原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建和被告（反诉原告）曾强的其他本诉和反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费1300元，减半收取650元，反诉案件受理费2760元，减半收取1380元，共计2030元，由原告（反诉被告）蓝冬云、刁仁建负担812元，被告（反诉原告）曾强负担1218元，分别向广安市广安区人民法院交纳。
义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审判员 杨云峰
二〇一五年十月二十一日
书记员 阳 柳