江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0377号
上诉人（一审原告）江苏永裕房地产开发有限公司。
法定代表人胡经宝，该公司总经理。
委托代理人徐裕建，江苏力豪律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）王新平，男，1963年6月24日出生，汉族。
委托代理人吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。
一审第三人张金良，男，1970年7月31日出生，汉族。
上诉人江苏永裕房地产开发有限公司（以下简称永裕公司）因与被上诉人王新平、一审第三人张金良执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人永裕公司、被上诉人王新平到庭参加诉讼，一审第三人张金良经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永裕公司一审诉称，2010年9月26日，永裕公司与张金良签订房屋买卖合同。同日，张金良出具承诺书一份，承诺两年内付清购房款，否则永裕公司有权单方解除合同。由于张金良一直分文未付，2012年10月30日，永裕公司与张金良解除合同并于当日将解除通知书送至张金良手中。一审法院在执行（2012）宿城民初字第1099号民事调解书过程中，委托拍卖永裕公司所有的绿洲豪庭6号商铺110号房，永裕公司提出异议被驳回。永裕公司认为，根据物权法的规定，房屋等不动产所有权应依登记确定所有权人，被执行人张金良从未取得争议房屋的所有权登记，因此争议房屋的所有权人为永裕公司。永裕公司与王新平并无经济纠纷，特诉至法院，请求依法确认绿洲豪庭6号商铺110号房归永裕公司所有，停止对上述房屋的执行，本案诉讼费由王新平负担。
王新平一审辩称，2010年9月26日，永裕公司与张金良签订买卖合同并备案，合同中约定一次性付清购房款，张金良付款时间应在备案之前，永裕公司称张金良未付房款违反交易常理。涉案房屋已经交付并处分（出租）且已于网上登记备案，具有物权变动性质，永裕公司只有办理房产证的义务，而不能享有物权请求权。永裕公司的请求不能对抗法院的查封行为。2012年5月3日，法院已经查封涉案房屋，永裕公司未提出保全异议也未主张权利。如果永裕公司和张金良之间存在解除合同的情形，那么也是在2012年10月30日，此时也是保全查封在前，解除合同在后。涉案房屋是否具备法律上的竣工交付条件，不能对抗永裕公司已经实际交付的法律事实。永裕公司和张金良涉嫌恶意串通。在执行阶段异议中，二者提供的异议申请书内容、格式、排版、字号全部相同，且永裕公司委托张金良及其兄弟张金林作为执行异议案件的代理人，不能不令人产生合理的怀疑，其目的是为了帮助张金良恶意转移财产。
张金良一审述称，虽然签订房屋买卖协议，但是没有实际履行，承诺两年内支付购房款也未支付，因此张金良没有取得房屋所有权。如果是恶意串通的话，张金良也应与王新平串通，不与永裕公司串通。
一审法院审理查明，2010年9月26日，永裕公司与张金良签订永裕-
绿洲豪庭6#商铺110号房屋的买卖合同，约定：1、张金良于2010年9月26日一次性付清购房款2702082元；2、永裕公司于2012年1月31日前交付房屋。永裕公司于2010年9月26日17：18：04向房屋管理部门上传涉案房屋的买卖合同进行网上销售备案。
张金良出具承诺书一份，称因资金在外未收回，承诺两年内付清购房款，否则永裕公司有权单方解除合同。该承诺书标称日期为2010年9月26日。
2011年12月21日，宿城区鑫成永源酒业经营部经工商注册登记成立，其经营场所为涉案房屋，经营者为张金良的妻子王咏萍。
2012年5月3日，宿城区法院作出（2012）宿城民初字第1099-1号民事裁定书，查封涉案房屋。永裕公司自称，因抱有与张金良调解成功的愿望而未提出保全异议。
2012年6月21日，宿城区永裕酒业经营部经工商注册登记成立，其经营场所为涉案房屋，经营者为张金良的哥哥张金顶。
2012年12月12日，永裕公司书面委托张金良、张金林兄弟作为代理人提出执行异议。
2012年12月27日，该房屋已具备交付使用及办理产权登记条件。
2013年1月6日，该案进入执行拍卖程序，永裕公司与张金良针对拍卖行为一并提出异议，均因未按时参加听证，分别按撤回异议处理。
永裕公司与张金良均称：1、张金良未付分文购房款；2、永裕公司于2012年10月30日通知张金良解除涉案房屋的买卖合同。
一审法院认为，根据公平原则，应将本案张金良是否支付房款的证明责任分配给永裕公司和张金良，理由如下：1、永裕公司和张金良签订并经备案的商品房买卖合同中已经约定房款于当日付清；2、永裕公司已将房屋交付张金良占有使用；3、本案为执行异议之诉，永裕公司与张金良串通可能性较大；4、是否付款的证据在永裕公司和张金良处，王新平无从获得；5、永裕公司和张金良均声称在未付款的情况下先网签合同、交付房屋，与交易惯例不符。
根据法庭查明的事实，永裕公司和张金良就未付款所举相关证据仅有张金良出具的承诺书，且该证据在客观性方面存在诸多疑问：1、该证据系张金良向永裕公司出具，其形成时间无从考证；2、承诺书内容明显违背交易惯例；3、争议房屋价值270余万元，数额巨大，而2010年房地产市场相对低迷，开发商资金链吃紧，在购房人270余万元购房款分文未付情况下网签合同、交付房屋，开发商承担巨大风险，明显违反常理。因此，该证据证明力较弱，不具有高度盖然性优势，也不足以推翻商品房买卖合同的约定。
综上所述，永裕公司主张其系涉案房屋的所有权人、法院应停止执行，证据不足，不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：准许对绿洲豪庭6号商铺110号房的执行。案件受理费80元，由江苏永裕房地产开发有限公司负担。
永裕公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院予以撤销，依法改判或发回重审。具体理由如下：1、永裕公司在一审中提供了买卖合同、承诺书、解除合同通知书等一组证据，该组证据已经形成完整的证据链，足以证明因张金良未支付房款，永裕公司与其解除合同，争议商铺属永裕公司所有。一审法院未对此组证据进行综合全面审查即认定张金良已向永裕公司支付全部购房款错误。2、一审法院适用《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条错误，应适用第十八条规定，准许永裕公司与张金良解除合同。
被上诉人王新平二审答辩意见与一审答辩意见相同。
一审第三人张金良未到庭陈述意见。
二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：张金良是否向永裕公司付清全部购房款；永裕公司请求对案涉房屋停止执行是否应当支持。
本院认为，永裕公司主张因张金良未支付全部购房款，对案涉房屋应当停止执行的证据不足，其诉讼主张不予支持。理由如下：
一、张金良与永裕公司于2010年9月26日签订的商品房买卖合同明确约定买受人张金良于2010年9月26日一次性付清购房款2702082元，且永裕公司于当日17：18：04向房屋管理部门上传涉案房屋的买卖合同进行网上销售备案。网签合同并备案虽仅是一种行政管理手段，但具备一定的公示性，根据该证据可以认定张金良已支付全部购房款。
二、永裕公司主张张金良未依约履行付款义务，应当提供证据。永裕公司在一审中提供了张金良的承诺书，因承诺书上的内容除张金良签名外，其余内容包括落款日期2010年9月26日均系打印，承诺书的形成时间无从考证，承诺书内容的真实性亦无法确定。在此情况下，永裕公司应负更高的举证义务。从永裕公司提供的张金良承诺书内容看，永裕公司认可张金良与永裕公司签订买卖合同购买涉案商铺，但因张金良资金出借在外未收回，张金良承诺在两年内付清全部购房款。但该承诺书内容没有得到永裕公司财务资料的印证，按照正常财务制度，即使张金良未付款，永裕公司财务资料应有张金良未付款的记录，但永裕公司未提供张金良未付款的财务资料。且该承诺书作为张金良未支付购房款的原始凭证本应粘贴于永裕公司财务资料中，但从永裕公司财务资料中未发现该承诺书，系永裕公司另外提供。因永裕公司不能提供完整的财务资料佐证张金良欠款的真实性，故永裕公司主张张金良未支付全部购房款的证据不足。
三、永裕公司对本案买卖合同性质及张金良未付款原因的解释前后矛盾，且均未提供充分的证据证实。永裕公司在一审主张张金良与永裕公司签订买卖合同购买涉案商铺属实，只是张金良未付款，未付款的原因是“2010年永裕公司的经营状况不是很好，向社会借款也很多，张金良是经营担保公司的，2010年帮助公司融资了两千万，在这种背景下，才与张金良个人签订房屋买卖合同，未让他支付购房款”。但在二审中，永裕公司又主张本案买卖合同的性质是名为买卖合同实为反担保合同，所以公司财务既没有张金良付款的记录也没有张金良未付款的记录。但永裕公司未就该主张提供证据证明，永裕公司的解释不能成立。
四、涉案商铺已被张金良占有使用，永裕公司在张金良未付清购房款的情况下即允许张金良使用涉案商铺与常理明显不符。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”因此，一审法院依据王新平的申请，将张金良从永裕公司购买的案涉房屋查封并拍卖并无不当。永裕公司主张其是该房屋的所有权人，请求对案涉房屋停止执行证据不足。
综上，永裕公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28400元，由上诉人江苏永裕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 孙 权
二〇一四年七月十五日
书 记 员 冯 邻
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