广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0784民初2021号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市。
主要负责人：李长江，该公司经理。
委托诉讼代理人:李静雯，该公司员工。
委托诉讼代理人：易泳敏，该公司员工。
被告：彭显昌，男，1964年2月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园公司）与被告彭显昌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，适用简易程序审理，后因被告下落不明，遂于2017年9月4日裁定转为普通程序，并于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人李静雯到庭参加诉讼。被告彭显昌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年3月至2017年7月物业服务费19475.82元给原告；2.被告以实欠物业管理费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2017年8月9日止的违约金为57249.43元，根据合同法及相关司法解释规定，原告仅要求被告承担5000元违约金，之后的违约金以实欠物业管理费为基数按每日千分之五计付至清偿之日止）给原告；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告是鹤山市沙坪鹤山碧桂园芳邻×街×号商品房的业主，该商品房建筑面积为228.41平方米，花园面积为331平方米。原、被告于2013年4月10日签订《鹤山碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告支付物业服务费，其中第五条约定物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.50元及花园面积每月每平方米0.40元计收，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；第七条约定应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起（即商品房买卖合同中第八条交付期限为2014年1月1日后），且不论是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，而物业管理费的扣费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延）；第十六条约定被告逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业管理费的千分之五交纳违约金。依约被告每月应支付物业服务费475.02元，但被告从2014年3月至2017年7月积欠物业服务费共19475.82元及逾期付款违约金。原告多次催收未果遂诉至法院。
被告彭显昌无答辩，也未向本院提供证据。
本院经审理认定事实如下：
2013年4月10日，被告彭显昌（买受人）与鹤山市碧桂园物业发展有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》一份，其中合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为鹤山碧桂园芳邻×街×号，用途为住宅；第八条约定出卖人应当在2014年1月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，被告彭显昌（买受人）与鹤山市碧桂园物业发展有限公司（出卖人）签订《补充协议书》（即《商品房买卖合同》附件四）一份，该补充协议书第十二条约定交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。
2013年4月10日，广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司与被告彭显昌签订《鹤山碧桂园前期物业服务协议》一份，合同约定：“……就甲方（即被告）已购买的由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负责开发建设的鹤山碧桂园商品住宅区中的芳邻十三街60号单位交付后由乙方（即广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司）提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条：甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第五条：本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.50元及花园面积每月每平方米0.40元计收。该物业的套内建筑面积为218.50平方米；该物业的公用分摊建筑面积为9.57平方米；合计该物业的房屋建筑面积为228.07平方米；该物业的花园面积为334.39平方米。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准。……第七条：甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延）。甲方应在扣费时间每月15日前保证缴费账户存有足够金额以备扣费……第十六条：物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”等等。
沙坪鹤山碧桂园芳邻×街×号房屋的权属人为被告彭显昌，该房的建筑面积为228.41平方米，花园面积为331平方米。被告每月应按《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费475.02元（228.41平方米×1.5元/平方米+331平方米×0.4元/平方米）给原告。
广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司于2013年1月14日名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司，于2015年12月29日名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司。
诉讼中，原告明确2014年3月份拖欠的物业服务费对应的违约金自2014年5月1日起计收，如此类推,即逾期交纳物业服务费的，则自欠缴物业服务费月份后第二个月1日起计收违约金。原告主张暂计算至2017年8月9日止的违约金为57249.43元，但原告仅要求被告承担违约金5000元（截至2017年8月9日）。另外，原告在庭审中陈述，原告自2014年1月1日起为涉案物业提供物业服务，自2014年2月1日起计收被告物业服务费，被告自2014年3月起欠交物业服务费。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告彭显昌与鹤山市碧桂园物业发展有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》（即《商品房买卖合同》附件四）、广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司与被告彭显昌签订的《鹤山碧桂园前期物业服务协议》符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司名称已变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司（即原告），故原告碧桂园公司应依照上述合同的约定行使权利和履行义务。
根据《补充协议书》（即《商品房买卖合同》附件四）约定，在出卖人没有书面通知被告在商品房买卖合同约定的交付日期前交付物业的情况下，被告应按商品房买卖合同约定的交付期限届满之日自行到出卖人处办理交接房使用手续，逾期办理则视为出卖人按期交房。本案中原告陈述被告没有按照合同约定的交付时间办理收楼手续，被告亦没有提供证据证明收楼情况，故按照上述合同约定，视为出卖人按时交付。根据《鹤山碧桂园前期物业服务协议》约定被告应自物业交付之日起交纳物业服务费，原告依约向涉案物业提供物业服务，被告在接受了原告的物业管理服务后，理应按时支付物业服务费给原告，现被告拖欠原告2014年3月至2017年7月的物业服务费共19475.82元（475.02元/月×41个月），已构成违约，被告应承担违约责任，现原告请求被告支付物业服务费19475.82元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。根据《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起向原告缴纳所欠物业服务费的5‰违约金。现原告主张自欠缴物业服务费月份后第二个月1日起计收违约金，即从2014年5月1日开始计收违约金，理据充分，应予支持，但主张按每日千分之五计算违约金过高，应以年利率24%计算为宜。因此，从2014年5月1日起暂计至2017年8月9日止的违约金为7516.20元，现原告仅请求被告支付截至2017年8月9日违约金5000元，鉴于原告请求的违约金数额未超出本院核定的数额，是原告对自身民事权利的处分，本院予以支持。自2017年8月10日起的违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率24%计至清偿之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条和《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：
一、被告彭显昌于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年3月至2017年7月的物业服务费19475.82元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司；
二、被告彭显昌于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金至2017年8月9日止为5000元；从2017年8月10日起，违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率24%计至清偿之日止）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费412元，由被告彭显昌负担（原告已预交案件受理费412元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 源冠泉
审判员 何建通
审判员 易钊锋
二〇一八年一月三十一日
书记员 刘慧坚