安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎民一初字第00451号
原告（反诉被告）：安庆市锦通数码技术有限责任公司，住所地安庆市迎江区。
法定代表人：吴少安，该公司董事长。
委托代理人：徐光奇，安徽中皖律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司，住所地合肥市政务区。
负责人：王兵，该分公司总经理。
委托代理人：查玲莉，该公司员工。
委托代理人：刘天峰，安徽安联律师事务所律师。
原告安庆市锦通数码技术有限责任公司（以下简称锦通数码公司）与被告中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司（以下简称平保安徽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理。依法由审判员潘小红适用简易程序独任审判，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告锦通数码公司的委托代理人徐光奇、被告平保安徽公司的委托代理人查玲莉、刘天峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告为解决其下属平保安庆公司的营业用房问题，于2009年4月30日与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定承租原告位于安庆市迎江区菱湖南路＊＊号＊＊大厦＊楼门面及＊＊层房屋872平方米，租期五年，自2009年5月1日至2014年4月30日（另给予两个月装修免租期）。年租金320000元。2010年4月29日被告又与原告签订《房屋租赁合同》一份，增加租赁原告东安大厦第＊层房屋239平方米，租期一并于2014年4月30日届满（另给予两个月装修免租期），年租金81800元。
被告实际缴纳租金四年即至2013年4月30日，2013年7月19日被告下属平保安庆公司突然张贴《迁址公告》，称将营业场所搬迁到其他地方，之后被告即停止租用原告房屋，但并未书面通知原告提前解除《房屋租赁合同》，也没有就停止租赁房屋给原告造成的经济损失进行协商处理。原告为降低损失，也曾以登报等方式发布招租公告，但一直没有出租成功。原告认为，被告应按《房屋租赁合同》约定履行义务，被告提前停止租赁房屋不支付租金，已构成违约。在《房屋租赁合同》没有对被告违约所应承担的责任予以具体约定的情况下，被告应对给原告造成的租金经济损失，依法承担赔偿责任。原告为维护合法权益提起诉讼，请求依法判决令被告赔偿原告因停止租赁房屋的经济损失401800元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。原被告分别于2009年4月30日、2010年4月29日签订《房屋租赁合同书》是事实，合同第十六条约定合同一方不得借故解除合同，如果确需解除合同的，应提前两个月告知对方。2013年元月被告已告知原告提前解除合同的意向，2013年3月通知原告解除合同，原告予以同意，故原告的诉求没有依据。同时被告提起反诉称：因反诉原告下属平保安庆公司经营场所需要，2009年4月30日、2010年4月29日，反诉原告与反诉被告分别签订《房屋租赁合同书》一份，合同就反诉原告承租反诉被告位于安庆市菱湖南路＊＊号＊楼门面房及＊＊层房屋等事宜作出了约定，合同到期日为2014年4月30日。反诉原告于2010年12月在租赁物所在地安放了麒麟、狮子工艺石雕各一对。2013年元月，因业务发展，承租场所无法满足办公需要，平保安庆公司拟进行迁址。反诉原告将该意向告知反诉被告，取得反诉被告的同意后，反诉原告开始寻找新址。反诉原告找到办公新址后，于2013年3月通知反诉被告解除双方的租赁合同并于2013年6月底前搬迁，反诉被告予以同意，并在反诉原告搬迁前即在租赁门面房醒目位置粘贴了招租的告示。2013年5月，反诉原告又派员与反诉被告协商搬迁的具体事宜，反诉被告声称，如反诉原告延迟15天内退房，不再追加房租，如超出，则按天据实结算房租。因此，反诉被告主张反诉原告未告知便提前解除合同、突然搬迁不是事实。2013年7月19日，反诉原告搬迁结束后，反诉被告在反诉原告新办公场所结清了水电费，但反诉原告在迁移麒麟、狮子工艺石雕时，遭到反诉被告的阻挠，其称搬走麒麟、狮子工艺石雕影响其房屋的风水，故反诉原告暂停支付了反诉被告七月份的租金。至反诉被告起诉前，反诉被告从未向反诉原告提出过异议，也未提出任何赔偿或补偿要求。
综上，反诉原告认为，反诉原、被告就合同解除约定了条件，反诉原告依约通知反诉被告解除合同的行为合法有效，双方的租赁合同已于2013年7月19日解除；反诉原告对安放在反诉被告处的麒麟、狮子工艺石雕享有所有权，反诉被告阻挠反诉原告迁移，损害了反诉原告的合法财产权益。为此请求依法判决确认反诉原告与被反诉被告于2009年4月30日、2010年4月29日签订的《房屋租赁合同书》已于2013年7月19日解除，反诉原告的解除行为合法有效；反诉被告立即向反诉原告返还麒麟、狮子工艺石雕各一对，如若返还不能，则赔偿反诉原告经济损失18000元；本案诉讼费用由反诉被告承担。
针对反诉原告的反诉请求，反诉被告辩称：1、反诉原告并未向反诉被告发出解除合同的通知，直到现在反诉被告尚未收到解除合同的通知，另反诉原告住所地在合肥，很难与反诉原告直接联系，故反诉原告陈述的双方多次协商行为不符合事实，反诉原告违法提前解除合同，反诉被告此次起诉是待损失确定后才主张权利的。2、反诉原告在租赁场所安放麒麟、狮子工艺石雕属实，这些财产现尚在反诉被告处，反诉被告不同意返还原物，同意补偿财产损失，具体数额以合法票据结算。
原告（反诉被告）为支持其本诉主张和反诉抗辩，向本院提交如下证据：
1、租赁合同二份，证明租赁时间和期限，房屋租金已交至2013年4月30日。
2、补充合同，证明签订合同前原告已将房屋交付给被告，两份租赁合同都是后补的。
3、房产证，证明租赁的房屋属原告所有。
4、迁址公告，证明被告违约的事实。
5、2013年9月12日《安庆晚报》刊登的招租公告，证明原告已采取相应措施防止损失的扩大。
被告（反诉原告）对上述证据质证如下：
证据1，真实性无异议，但房屋租金已交至2013年6月30日，因为根据合同约定有2个月的免租期。
证据2，对真实性需庭后核实。
证据3，无异议。
证据4，真实性无异议，但被告已履行提前解除合同的通知义务。
证据5，真实性无异议，但与本案无关联性。
被告（反诉原告）为支持其本诉抗辩和反诉主张，向本院提交如下证据：
1、被告营业执照、组织机构代码证，证明被告诉讼主体适格。
2、房屋租赁合同二份，证明：1、原、被告分别于2009年4月30日、2010年4月29日签订《房屋租赁合同书》；2、合同均约定原告免费提供2个月装修期，租金应分别自2009年7月1日、2010年7月1日开始计算；3、合同第十六条均约定，如被告确需解除合同，提前两个月通知原告即可，故被告解除合同符合合同约定。
3、被告与安徽＊＊＊＊置业发展有限公司签订的房屋租赁合同、关于平保安庆公司变更营业场所的请示，证明因被告业务发展，原告出租的房屋无法满足被告办公需要，被告提前解除原、被告租赁合同具有正当理由。
4、安庆市迎江区＊＊电脑经营部出具的情况说明，证明被告早在2013年4月13日即将八楼承租房屋内的晨会系统搬迁至六楼，将该层房屋返还给了原告。
5、房屋退租通知，证明被告于2013年4月24日向原告发送了书面退房的通知。
6、照片，证明原告早在2013年6月被告搬迁之前即在租赁场所对外发布了租赁房屋的出租信息。
7、发票，证明租金半年一付，被告已于2013年1月4日支付了2013年1月至6月的租金。
8、水、电、垃圾处理费收据，证明原、被告双方已于2013年7月23日前结算了租赁房屋使用期间的全部水、电、垃圾处理等费用，该费用中已无八楼的电费发生，原告不仅未提出异议，还向被告出具了结算单据。
9、照片，证明被告购置的麒麟、狮子工艺石雕现仍在原告处。
10、发票、收款收据，证明被告购置麒麟、狮子工艺石雕（各一对）共支付购置款、安装及运输款共计18000元。
11、证人刘某、史某某、刘某某出庭作证的证言，证明被告早在退房前两个月就派员通知了原告退房，原告并未提出任何异议。
原告（反诉被告）对上述证据质证如下：
证据1，无异议。
证据2，真实性无异议。免租期不在租赁期间内。
证据3，真实性无异议。
证据4，迎江区＊＊电脑经营部应属个体工商户，业主需到庭。
证据5，房屋退租通知也许是被告为了诉讼而事后打印，原告没有收到任何通知。
证据6，照片拍摄时间的真实性有异议，原告张贴招租信息是事实，但是在被告搬离后张贴的。
证据7，租金缴纳事实无异议，具体租金结算时间至2013年4月30日。
证据8，真实性无异议，但不能据此说明原告放弃相应赔偿的权利
证据9，真实性无异议。
证据10，真实性无异议，原告愿按价补偿被告18000元。
证据11，其一，三位证人均是平保安庆公司员工，无权代表被告作出任何意思表示；其二，证人与被告有利害关系，证言不具有客观性。故达不到被告的证明目的。
庭审中，针对原告对证据6中照片拍摄时间的异议，被告庭后补充提交了照片中投保车辆的保单和发票，证明照片拍摄时间的客观性。
对被告补充提交的证据，原告拒绝发表质证意见。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告（反诉被告）的证据：证据1、3、4、5对方对真实性没有异议，予以认定。证据2，该份合同的内容与双方于2010年4月29日订立的租赁合同内容不同，该份合同与双方间的权利义务无关，不予认定。
被告（反诉原告）的证据：证据1、2、3，对方对证据的真实性没有异议，予以认定。证据5，没有原告的签收，不能证明被告已向原告送达该书面材料。证据6，照片的拍摄时间有对应车辆的投保单、发票相印证足以证明照片拍摄时间的客观性，该证据足以表明被告2013年6月8日前已通知原告解除合同。证据4，有证据8电费缴纳明细表佐证，予以认定。证据7，真实性予以认定，具体租金结算的截止时间将在下文阐述。证据8、9、10，对方无异议，予以认定。证据11，刘某某证言的主要内容是“被告于2013年4月已搬离八楼，并将八楼房屋返还原告”虽然自2014年4月后被告未在该层楼办公的事实有证据予以证明，但被告是否在2014年4月将该层楼返还给原告没有其他证据佐证，不予认定。刘某、史某某证言的主要内容是“被告就提前解除合同已多次与原告协商并取得原告同意，2014年4月份已向原告书面送达解除合同的书面材料”。因两位证人均与被告存在利害关系，其证词无其他证据佐证，不予认定。
依据所采信的证据，并结合当事人的陈述，本院认定如下案件事实：
被告因其下属平保安庆公司办公需要，于2009年4月30日与原告签订房屋租赁合同，合同约定原告将安庆市菱湖南路＊＊号＊楼门面房及＊＊＊层出租给被告使用，租赁期限自2009年5月1日至2014年4月30日（原告于租期起始之日前免费提供2个月装修期），年租金为320000元；合同第十六条约定：租赁期间，双方都不能借故解除合同，如原告确需解除合同，应提前两个月通知被告，双倍返还定金并赔偿被告的装修费用，如被告确需退房的，应提前两个月通知原告，并以定金赔偿原告所造成的损失。2010年4月29日原、被告就该楼第＊层的租赁又订立了一份租赁合同，约定租赁期限自2010年5月1日至2014年4月30日（原告于租期起始之日前免费提供2个月装修期），年租金81800元。该合同第十六条约定的内容与前一份租赁合同一致。两份租赁合同虽均有定金赔偿的约定，但双方并未洽谈定金事宜，被告也未交付定金。2010年12月被告在租赁房屋门前安放了麒麟、狮子工艺石雕各一对，石雕购置价及安装费共计18000元。因平保安庆公司业务发展，租赁房屋不能满足其经营需要，2013年1月28日被告与安徽＊＊＊＊置业发展有限公司另行签订了租赁合同，2013年7月19日被告搬离原告出租的房屋，被告搬迁物品过程中，对其安放在租赁房屋门前的麒麟、狮子石雕进行搬离时，原告阻止其搬离。现该石雕工艺品仍在原告处。
另查明：原、被告第一份租赁合同的租金被告已支付了四整年，第二份租赁合同的租金被告已支付三整年。被告提前搬离承租的房屋，原告先后在出租房屋门前及安庆晚报上发布房屋招租的信息，该房屋至今未能向第三人出租。
本院认为：本案争议的焦点为：一、被告能否提前解除租赁合同？二、被告提前解除租赁合同，对造成原告的损失如何赔偿？三、原、被告房屋租赁的起算点如何计算？四、被告要求返还工艺石雕能否支持？
针对第一个焦点，原、被告两份租赁合同的第十六条均约定：租赁期间，双方都不能借故解除合同，如原告确需解除合同，应提前两个月通知被告，双倍返还定金并赔偿被告的装修费用，如被告确需退房的，应提前两个月通知原告，并以定金赔偿原告所造成的损失。该约定赋予了双方合同解除权，故被告提前解除合同有合同依据。
针对第二个焦点，从本院已认定的被告的证据看，被告至迟在2013年6月8日通知原告解除合同已成事实，至于通知的形式，可以是口头的，也可以是书面的。再结合被告搬离前原告在出租房屋张贴招租广告的行为，可以推定原告对被告解除合同是予以认可的。租赁合同第十六条对一方提前解除合同的赔偿虽作了约定，但合同实际履行中，原告并未收取定金，双方甚至对定金的数额亦未作约定，故合同关于提前解除合同的损失赔偿是约定不明的；被告提前解除租赁合同，必然给原告带来租金的损失，原告另行出租必然需要一定的时间，原告至今未能出租成功，这其中有各种因素的影响，被告提前退租也系其因素之一，因此被告应适度赔偿原告的租金损失，其赔偿数额酌定为二个月的租金较为合理。
针对第三个焦点，两份租赁合同均约定了两个月的免费租赁期，该两个月是否包含在租赁期限内，是双方的争议点，根据双方的约定“原告于租期开始前免费提供两个月的装修期”，而另一方面，双方对租期的开始时间又有明确的约定（分别是2009年5月1日和2010年5月1日），按一般通常理解两个月的免租金装修期在租赁期间之外，即原告在签订合同之前已将租赁的房屋交付被告装修，被告应付租金的起算点应是5月1日，故本案被告的租金交付至2013年4月30日。被告于2013年7月19日搬离承租场地，对2013年5月1日至2013年7月19日实际发生的租金，被告应支付原告。
针对第四个焦点，麒麟、狮子工艺石雕系被告合法财产，原告阻止被告将该财产搬离自行占用，侵害了被告的财产权，现该财产仍存在，返回财产可以实际履行，故对被告要求原告返还麒麟、狮子工艺石雕的诉求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）安庆市锦通数码技术有限责任公司与被告（反诉原告）中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司的租赁合同于2013年7月19日解除。
二、被告（反诉原告）中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）安庆市锦通数码技术有限责任公司自2013年5月1日至2013年7月19日的租金88173元，并赔偿原告损失66967元。
三、原告（反诉被告）安庆市锦通数码技术有限责任公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司麒麟、狮子工艺石雕各一对。
四、驳回原告（反诉被告）安庆市锦通数码技术有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费7330元减半收取3665元，由原告安庆市锦通数码技术有限责任公司负担2000元，被告中国平安财产保险股份有限公司安徽分公司负担1665元（该款已由原告预缴，被告于本判决生效后七日内直接支付给原告），反诉案件受理费175元，由反诉被告安庆市锦通数码技术有限责任公司负担（该款已由反诉原告预缴，反诉被告于本判决生效后七日内直接支付给反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 潘小红
二〇一四年七月十五日
书记员 金 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
……。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国侵权责任法》第二条：侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。
……。
第十五条：承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。