重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终8383号
上诉人（原审被告）：贵州金易上合置业投资有限公司，住所地贵州省习水县泥坝乡，组织机构代码07849246-3。
法定代表人：刘银春，执行董事。
委托诉讼代理人：李睿，重庆潜卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆仁莱物业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街8号负1-1至负1-3，组织机构代码67101346-X。
法定代表人：许明，总经理。
委托诉讼代理人：吴海连，重庆天栋律师事务所律师。
上诉人贵州金易上合置业投资有限公司因与被上诉人重庆仁莱物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月14日进行了询问。上诉人贵州金易上合置业投资有限公司的委托诉讼代理人李睿，被上诉人重庆仁莱物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴海连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵州金易上合置业投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决一、二、三、四项并依法改判，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.贵州金易上合置业投资有限公司在一审中不仅申请证人出庭作证，还举示了重庆海力律师事务所出具的《律师函》原件予以佐证，足以证明重庆仁莱物业管理有限公司于2015年10月19日将案涉房屋上锁的事实，故贵州金易上合置业投资有限公司不应向重庆仁莱物业管理有限公司支付2015年10月20日至2015年11月30日的物管费和能源预收费，且相应违约金的计算基数也应予以扣减，但一审判决在重庆仁莱物业管理有限公司没有举示相反证据的情况下，对上述证据不予采信，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定；2.贵州金易上合置业投资有限公司向重庆仁莱物业管理有限公司交纳了水电保证金7032元及装修保证金11720元应予以返还或者抵扣物管费。
重庆仁莱物业管理有限公司辩称，1.双方签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，真实有效；2.重庆仁莱物业管理有限公司按照合同约定提供了物业服务，贵州金易上合置业投资有限公司应当依约支付物管费等费用；3.贵州金易上合置业投资有限公司在一审中申请出庭作证的证人李某系其公司员工，对其证言的真实性一审法院未予采信于法有据；4.《律师函》是案外人陈述，出示该律师函的律师未到庭进行说明，且该律师也属于案外人，不知晓本案的真实情况，也未证实贵州金易上合置业投资有限公司关于锁门的事实；5.贵州金易上合置业投资有限公司在一审中就本案装修保证金与水电保证金提起反诉，但逾期未交诉讼费，一审法院已告知其另行起诉，上述两笔保证金费用与本案无关，不应在本案中处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
重庆仁莱物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令贵州金易上合置业投资有限公司支付重庆仁莱物业管理有限公司2015年8月1日至2015年11月30日期间的物业管理费35160元，及从2015年8月1日起按未缴纳物业管理费的每日千分之四支付违约金至物业管理费付清之日止；贵州金易上合置业投资有限公司支付重庆仁莱物业管理有限公司为其垫付的预收能源费23440元，及从2015年8月1日按垫付能源费预收的每日千分之四支付重庆仁莱物业管理有限公司违约金至能源预收费付清之日止；贵州金易上合置业投资有限公司立即支付重庆仁莱物业管理有限公司为其垫付的水电费2342元；本案诉讼费用由贵州金易上合置业投资有限公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月25日，重庆仁莱物业管理有限公司与贵州金易上合置业投资有限公司签订物业服协议，约定重庆仁莱物业管理有限公司为贵州金易上合置业投资有限公司租赁的位于星天广场4层16号房屋提供物业服务，该房屋建筑面积586平方米，期限为2014年3月25日至2017年3月24日。该协议约定，物业使用前，贵州金易上合置业投资有限公司须向重庆仁莱物业管理有限公司缴纳物管费和重庆仁莱物业管理有限公司代收的水电气费保证金7032元，物业使用期间物管费的收取方为重庆仁莱物业管理有限公司，贵州金易上合置业投资有限公司须于每月20日前按15元/平方米（建筑面积）的标准缴纳次月物业费，每月应缴纳的物管费为8790元；协议签订之日起，贵州金易上合置业投资有限公司须向重庆仁莱物业管理有限公司缴纳公区能源预收费（水费、电费、气费），须于每月20日前按10元/平方米（建筑面积）的标准缴纳次月能源预收费5860元；每月应交的通过总表计量的水费、电费、气费根据《物管条例》的规定收取或通过专业银行代收，并代缴至相关部门，总表与分表之间的差额据实分摊。协议第三条（物业管理方的权利与义务）约定，重庆仁莱物业管理有限公司系管理主体，依法管理，受益人为房屋使用人；重庆仁莱物业管理有限公司保证贵州金易上合置业投资有限公司供水、供电、排水系统正常，涉及市政供水、供电、供气系统使用，重庆仁莱物业管理有限公司及时协调解决；重庆仁莱物业管理有限公司负责公用设施设备，消防系统的维护与管理；重庆仁莱物业管理有限公司对公共环境、绿化、清洁卫生的管理以及物业装饰、装修的管理；重庆仁莱物业管理有限公司协助做好物业管理区域的安全防范工作，重庆仁莱物业管理有限公司秩序人员不定时对所辖区域进行巡逻，维护正常的公共治安秩序；重庆仁莱物业管理有限公司负责物业管理费的收取工作，对贵州金易上合置业投资有限公司拖欠一月物管费的，重庆仁莱物业管理有限公司有权对贵州金易上合置业投资有限公司采取相应措施催收；建立完善的业主档案；法律法规规定的其他权利与义务。合同第5条（违约责任）约定，贵州金易上合置业投资有限公司逾期未支付物管费及水、电、气费的，除补交所签费用外，还须按日向重庆仁莱物业管理有限公司交纳所签费用总额千分之四的滞纳金。
另查明，2015年11月30日，贵州金易上合置业投资有限公司搬离了位于星天广场4层16号的房屋。双方均认可涉讼房屋的水电费由重庆仁莱物业管理有限公司代收代缴，能源预收费和物业管理费合并计算。在审理过程中，贵州金易上合置业投资有限公司于2016年3月17日提起反诉请求，要求重庆仁莱物业管理有限公司退还装修保证金11720元、水电气保证金7032元，但未按期缴纳反诉的诉讼费用。
一审法院认为，双方自愿签订《物业服务协议》，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照双方合同的约定，贵州金易上合置业投资有限公司应依约向重庆仁莱物业管理有限公司支付物业管理费和能源预收费。关于贵州金易上合置业投资有限公司称该费用属预收费用，尚未进行结算的抗辩，与合同约定不符，法院不予采纳。按照合同中物业管理费标准及能源预收费标准的约定，贵州金易上合置业投资有限公司每月应支付的物业管理费为8790元（15元/平方米乘以586平方米），能源预收费为5860元（10元/平方米乘以586平方米），2015年8月1日至11月30日共计4个月，贵州金易上合置业投资有限公司依约应支付35160元、23440元。2015年8月7日的10000元收据系原件，重庆仁莱物业管理有限公司未对该收据的真实性申请鉴定及举示相反证据，故关于重庆仁莱物业管理有限公司主张未收到该款的质证意见，法院不予采信。除该收据外，贵州金易上合置业投资有限公司未举证证明其已付清了2015年8月1日至11月30日期间的应付费用，故关于重庆仁莱物业管理有限公司要求贵州金易上合置业投资有限公司支付2015年8月1日至11月30日期间物业管理费、能源预收费费诉讼请求，对于其中物业管理费25160元（35160元减去10000元）请求部分及能源预收费23440元的请求，符合合同约定，法院予以主张，超出该数额部分的请求法院不予支持。贵州金易上合置业投资有限公司称重庆仁莱物业管理有限公司于2015年10月19日将涉讼房屋锁门，贵州金易上合置业投资有限公司不应支付之后物管费，但其举示的律师函系案外人的陈述，申请的证人系其工作人员，在重庆仁莱物业管理有限公司予以否认的情况下，该证据不足以证明其主张，故关于贵州金易上合置业投资有限公司该项抗辩，法院不予采纳。关于贵州金易上合置业投资有限公司称装修保证金及水电保证金均为到期债权，应予抵扣重庆仁莱物业管理有限公司诉求数额的主张，因合同中未约定装修保证金、水电保证金约定系由重庆仁莱物业管理有限公司代收，故该项抗辩并无合同依据，本院不予采纳。
贵州金易上合置业投资有限公司未按合同约定于每月20日前支付次月的物业管理费，应按合同约定承担支付滞纳金的违约责任。因重庆仁莱物业管理有限公司未举证证明逾期收款产生的实际损失，按每日千分之四的标准计算违约金明显过高，故关于贵州金易上合置业投资有限公司要求调低该标准的抗辩，法院予以采纳，结合合同的履行状态，法院酌情主张按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金。因贵州金易上合置业投资有限公司于2015年8月7日支付了10000元的物业管理费，故关于逾期支付物业管理费的违约金应予分段计算，即2015年8月1日起至2015年8月7日的计算基数为35160元，2015年8月8日至付清之日止的计算基数为25160元。综上，关于重庆仁莱物业管理有限公司要求贵州金易上合置业投资有限公司从2015年8月1日起支付逾期缴纳物管费及水电费的违约金请求，对于其中2015年8月1日起至2015年8月7日起的以35160元为基数，2015年8月8日起至付清之日止的以25160元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金的请求部分，法院予以主张，超出该数额部分的请求，法院不予支持。贵州金易上合置业投资有限公司未按合同约定于每月20日前支付次月的能源预收费，但双方合同中未约定逾期支付时违约金的计算标准，故关于重庆仁莱物业管理有限公司要求被告支付能源预收费违约金的请求，对于其中按中国人民银行同期同类贷款利率计算的部分请求，法院予以支持，超出该数额部分的请求法院不予支持。
重庆仁莱物业管理有限公司举示的承诺书已载明贵州金易上合置业投资有限公司欠付2015年6、7月的水电费1118.1元，贵州金易上合置业投资有限公司认可的缴费通知单上亦载明该期间欠付的水费为50.1元、电费1068元，但重庆仁莱物业管理有限公司未举证证明贵州金易上合置业投资有限公司已认可了其他缴款通知单，能源抄录确认单上亦缺乏水费、电费的起始读数，故关于重庆仁莱物业管理有限公司要求贵州金易上合置业投资有限公司支付水电费的请求，对于其中1118.1元的请求部分，法院予以主张，超出该数额部分的请求部分，缺乏事实依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内支付重庆仁莱物业管理有限公司2015年8月1日至2015年11月30日期间的物业管理费25160元。二、贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准，支付重庆仁莱物业管理有限公司2015年8月1日至8月7日期间以35160元为基数计算的违约金，以及从2015年8月8日起以25160元为基数计算至上述物业管理费付清之日止的违约金。三、贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内支付重庆仁莱物业管理有限公司2015年8月1日至2015年11月30日期间的能源预收费23440元。四、贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，以23440元能源预收费为基数，支付重庆仁莱物业管理有限公司从2015年8月1日至该能源预收费付清之日止的违约金。五、贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内支付重庆仁莱物业管理有限公司水电费1181.1元。六、驳回重庆仁莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据,本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，第一，关于贵州金易上合置业投资有限公司是否应向重庆仁莱物业管理有限公司支付2015年10月20日至2015年11月30日的物管费和能源预收费的问题。贵州金易上合置业投资有限公司上诉认为重庆仁莱物业管理有限公司于2015年10月19日将案涉房屋上锁，因此不应支付此后的物管费和能源预收费。为了证明上述主张，贵州金易上合置业投资有限公司在一审中举示了律师函、并申请证人李某出庭作证。对此本院作如下评述：其一，一审中贵州金易上合置业投资有限公司与重庆仁莱物业管理有限公司一致确认，贵州金易上合置业投资有限公司于2015年11月30日撤场，将案涉房屋交给重庆仁莱物业管理有限公司，可见，在此期间案涉房屋的占有、使用和控制权仍然由贵州金易上合置业投资有限公司行使，即在2015年11月30日撤场之前贵州金易上合置业投资有限公司对案涉房屋的占有、使用行为并未受到影响。其二，即便上述证据真实有效，但该证据仅指出重庆仁莱物业管理有限公司于2015年10月20日将案涉房屋加锁，系该公司催收案涉房屋物管费的自助行为，但并未确认该加锁行为持续至何时结束，也未影响贵州金易上合置业投资有限公司对案涉房屋的占有和使用，结合出庭作证的证人李某系贵州金易上合置业投资有限公司的员工及律师函系案外人陈述等事实，在重庆仁莱物业管理有限公司对上述证据予以否认的情况下，一审法院对上述事实的认定并无不当。
第二，贵州金易上合置业投资有限公司向重庆仁莱物业管理有限公司交纳的水电保证金及装修保证金是否应予以返还或者抵扣物管费的问题。其一，本案在一审审理过程中，贵州金易上合置业投资有限公司提起反诉要求重庆仁莱物业管理有限公司退还装修保证金11720元、水电气保证金7032元，但因其未按期缴纳反诉案件受理费而未能在一审中合并审理。其二，双方所签物业服务协议中未就上述保证金在合同提前解除时如何处理进行约定，故贵州金易上合置业投资有限公司关于上述保证金的可另行主张解决。
综上所述，贵州金易上合置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1015元，由贵州金易上合置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 伏虹瑾
代理审判员 王 兵
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 冉梦云