四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川13民终45号上诉人(原审原告):何露漫,女性,1988年4月2日出生,29岁,汉族,住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：林建全，南充市嘉陵区李渡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司。住所地南充市嘉陵区。法定代表人：杨文杰，经理。上诉人何露漫因与上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称南充碧桂园房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何露漫上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判支持上诉人在一审诉讼中的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费以及因本案支出的相关合理费用由被上诉人承担。事实及理由:2014年3月6日，双方签订了一份商品房买卖合同。合同系被上诉人提供的被上诉人事先打印好的格式合同，合同编号为20140306xxx2合同约定该栋楼房楼层为34层，其中地下两层，地上两层，被上诉人在与上诉人订立时均特别说明地下2层系作为整栋楼房车库，购买该栋楼房业主在同等条件下，有优先购买地下车库便利。上诉人依照合同履行交款义务，在接受房屋时发现该栋楼房只有32层，没有宣传和合同约定的地下两层。被上诉人变更该楼房建设设计和合同约定，违背了上诉人购买该房屋的合理预期使用功能和使用效果，给上诉人的生活、出行、消费创收造成了巨大影响。经双方多次协商难以达成一致意见，故向法院提起诉讼。一审法院酌定被上诉人赔偿2万元，难以弥补上诉人的经济、精神损失。南充碧桂园房产公司辩称，1、商品房作为特殊的商品，交易时意思自治受限，必须严格执行国家规划。小区通过的规划图表明整个地下车库作为单独的建筑物予以规划，规划图对所有楼层写法均是32层，地下车库是作为一个单独的建筑物进行规划，地下车库并不属于任何一栋房屋，商品房买卖合同中地下两层系工作人员疏忽写错。小区规划图在2013年12月2日通过，业主购买商品房签订合同时间是在2014年3、4月，南充碧桂园房产公司没有变更规划行为，也无违约行为，商品房买卖合同的写法与规划不符，合同本身无效。2、车位在规划中是一个独立的物业单元，它不附属于任何楼栋，每个业主若购买车位需另行签订车位买卖合同，该小区共5000多个停车位，能够满足业主的购买需求。3、业主和公司买卖标的是住宅，对于住宅本身双方无争议，对于标的的履行、交付也无异议。4、业主原来主张的损失，是没有地下两层还是没有车库造成的损失，合同买卖是住房，地下有无两层与买卖标的无关系。商品房是特殊商品，需按国家强制标准修建，小区通过的规划本来就没有地下两层。业主主张没有车位造成损失，但小区有足够的车位满足业主的购买需求，所以这个损失是不存在的，上诉人的起诉无事实和法律依据。南充碧桂园房产公司上诉请求：1、撤销一审判决，在查明案件事实的基础上依法改判为驳回上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院未查明本案的基本事实。1、一审法院未对本案诉争的房屋所在楼栋未经规划变更的事实进行认定，属遗漏本案重要事实，一审法院据此作出的判决明显与客观事实不符，侵犯了上诉人的合法权益。2、一审法院认定被上诉人在与上诉人签订合同同时，销售顾问告知房屋所在楼栋有地下2层用作车库，但一审判决书所载明被上诉人提交的证据仅为《商品房买卖合同》、购房发票，被上诉人并未举证证明销售顾问对此作出相应的承诺，因此一审法院对认定该部分事实予以认定，明显缺乏证据支持，二审法院应当予以纠正。3、上诉人虽未要求被上诉人签署已查阅规划设计条件的材料，但上诉人已履行了公示义务，应当认定上诉人已履行了合理的告知义务。二、一审法院错误适用了法律和双方的约定。1、一审法院依据《商品房买卖合同》第八条关于“规划变更应当承担损失赔偿责任”的约定判决上诉人承担损失赔偿责任属于依据错误。2、一审法院判决上诉人向被上诉人承担损失赔偿责任20000元，但被上诉人未能证明其受到了实际的经济损失，其作出的一审判决明显缺乏证据和法律支持。3、一审法院判决上诉人承担20000元的损失赔偿责任，明显高于实际损失，显属不当，应当予以变更。三、一审法院作出的判决违反了民事诉讼中的“不告不理”原则和当事人的处分权利。何露漫辩称，1、一审法院认定南充碧桂园房产公司构成违约的事实清楚，证据确实充分，二审应当依法予以维持此认定。2、一审法院判决南充碧桂园房产公司承担违约经济损失2万元，是偏袒南充碧桂园房产公司而进行的酌定，这个金额远不能填补买受人的经济损失。3、老百姓买住房，除了房屋的面积，对于周围的附属设施、环境都很关心。南充碧桂园房产公司说合同是因工作人员的笔误导致是不能成立的。本案因这栋楼没有地下两层，严重影响买受人对房屋的使用价值和预期合理要求。4、一审、二审诉讼费用应当由南充碧桂园房产公司承担。何露漫向一审法院起诉请求：请求人民法院判令南充碧桂园房产公司承担违约责任，赔偿何露漫经济损失70000元，一审案件诉讼费和必须相关合理费用由南充碧桂园房产公司承担。一审法院查明，2014年3月6日何露漫与南充碧桂园房产公司签订了《商品房买卖合同》，何露漫购买了南充碧桂园房产公司开发的位于南充市嘉陵区文峰大道与十里纵路交汇处的碧桂园二区38幢1单元19层1-1905号房屋，该商品房为预售商品房，建筑面积为86.48平方米，其中套内建筑面积69.951平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.53平方米；房屋价格按套内建筑面积计算，单价为每平方米5952.72元，总价款416399元；原告采取贷款方式付款，其首期支付购房总价款的30.36%，即126399元，余款290000元向银行贷款。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”部分,双方约定“该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土框架，建筑层数为：34层，其中地上32层，地下2层。合同第八条“规划变更的约定”部分，双方约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”。合同同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第六条关于规划、设计变更约定为“（一）买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第八条第二款的约定内容全部变更为‘出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件，且该变更导致买受人所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更从而影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，应在取得规划行政主管部门批准变更之日起30天内书面通知买受人，买受人应当在出卖人通知送达之日起30天内做出是否退房的书面答复，逾期答复视为同意变更，买受人选择退房的，出卖人应当自买受人提出退房之日起30天退还全部已付款项及利息（按退款日同期银行贷款利息计算），除此之外，出卖人无需承担任何责任。”合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。后原告发现其购买的房屋所在楼栋总共只有地上32层，没有地下2层，双方为此多次协商解决未果，原告遂起诉来院，提出前述诉讼请求。一审法院认为，南充碧桂园房产公司对何露漫购买的房屋所在楼栋没有修建地下车库的事实予以认可，但双方对是否应当赔偿及如何赔偿存在分歧，这也是本案争议的焦点。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，买卖双方均应当严格按照合同约定履行义务。本案中，何露漫在与南充碧桂园房产公司签订合同时，销售顾问告知房屋所在楼栋有地下2层用作车库，且双方签订的合同也明确了所在楼栋的建筑层数共34层，地上32层、地下2层，但交付房屋时何露漫才得知所在楼栋没有修建地下车库。在审理过程中，南充碧桂园房产公司提交了案涉房屋所在楼栋的规划设计图等证据，欲证明其未经过规划设计变更，该楼栋本身就没有设计和修建地下楼层，辩称合同中标明的“地下2层”系笔误，对此，一审法院认为，南充碧桂园房产公司没有提交证据证明其与何露漫签订合同时将规划设计图交与何露漫查看，已告知何露漫该楼栋未设计和修建地下车库并书面征得何露漫同意的事实，根据《商品房买卖合同》第八条的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，南充碧桂园房产公司的行为已构成违约，依法应当承担相应的赔偿责任。虽然何露漫、南充碧桂园房产公司未对南充碧桂园房产公司违反规划设计的行为如何支付违约金进行约定，但这不能成为南充碧桂园房产公司拒绝承担违约责任的理由。作为普通消费者，买卖房屋系重大商品交易，在购买房屋时，该房屋所处的地段、周边环境以及配套设施是否齐全等都是需重点考察的因素。南充碧桂园房产公司未按合同约定在案涉房屋所在楼栋修建车库，违背了何露漫购买房屋时的合理心理预期，给何露漫的正常出行带来不便，进而降低了所购房屋的使用价值，给何露漫的经济及精神都造成了一定损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，酌情确定南充碧桂园房产公司赔偿何露漫经济损失20000元。对于何露漫要求南充碧桂园房产公司按购房款的5%赔偿违约金的诉请，没有合同约定也没有法律依据，不予支持；对其主张的误工费、房屋租金、交通费等损失，因没有提交相关证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条第二款的规定，亦不予支持。判决：一、南充碧桂园房产公司在本判决生效后十日内赔偿何露漫经济损失20000元；二、驳回何露漫的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土框架，建筑层数为：34层，其中地上32层，地下2层”，而实际修建和交付的房屋总共只有地上32层，没有用作车库的地下2层。不管自始就没有设计规划，还是规划后又进行变更，或者是南充碧桂园房产公司辩称的“笔误”，均不能否认南充碧桂园房产公司向买受人交付房屋不符合《商品房买卖合同》约定的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，南充碧桂园房产公司应当承担违约责任。从查明的事实来看，双方签订《商品房买卖合同》后，虽然案涉房屋所在楼栋未经过规划设计变更，该楼栋本身就没有设计和修建地下楼层，但一般情况下，商品房的买受人在选择商品房时，对所选楼盘、楼栋及房屋的了解主要都来自于开发商的宣传、营销人员的介绍，买受人并不会要求查阅所在楼栋的规划设计资料，甄别合同的约定与规划设计是否一致，因此，南充碧桂园房产公司以“笔误”为由否认违约责任的承担，本院不予支持。商品房作为老百姓的生活所需的居所，买受人对商品房的选择，不仅考虑开发商的实力、楼盘的品质、物业服务的质量，也要考虑房屋户型、楼层、朝向、通风、采光等条件，还要考虑入住后在停车、出行、购物、就医、就学等方面的便利等多种因素。在当前家用机动车保有率较高的情况下，小区有无停车位以及停车位离居所远近是一个重要的考量因素。虽然南充碧桂园房产公司称该小区共5000多个停车位，能够满足业主的购买需求，但案涉房屋所在楼栋下没有合同约定的停车位，不仅与买受人的对房屋的预期值不符，也确实为买受人停车、出行等带来一定的不便，南充碧桂园房产公司应当予以一定的赔偿。该类案件对具体损失金额的确定，是法院根据案件具体情况自由裁量的范围，不应苛求买受人举证证明。案涉房屋所在楼栋自始就没有设计和修建地下楼层，中途也未进行设计变更，根据商品房销售的实际现状，南充碧桂园房产公司辩称属于“笔误”具有一定的合理性，其主观过错不大。该楼盘中与本案类似的有数百户居民，人民法院在处理该类案件时应当衡平保护各方利益，既要让买受人所受损失得到相应的填补，也要兼顾房地产开发企业的生存与发展。案涉楼栋没有地下车位，主要是对买受人的停车和出行带来了一定的不便，并未从实质上影响买受人在该小区停车和出行，一审酌定南充碧桂园房产公司赔偿何露漫经济损失20000元明显偏高，本院依法将赔偿金额调整为10000元。综上所述，南充碧桂园房产公司的上诉请求成立，本院予以支持；何露漫的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但酌定的损失金额明显偏高，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初1143号民事判决；二、南充市碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿何露漫经济损失10000元；三、驳回何露漫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1976元，由何露漫负担1676元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长 朱 伟审判员 张梓欣审判员 罗晓翠二〇一八年一月十日书记员 冯 婷