贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1506号上诉人（原审原告）贵阳金融控股有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区八匹马房交中心1层。法定代表人李凯，该公司总经理。委托代理人周志平，男，1978年5月30日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区茶店居民杨柳湾居民组。被上诉人（原审被告）王远琼，女，1977年3月11日生，汉族X。委托代理人黄廷海，男，1973年6月27日出生，汉族。上诉人贵阳金融控股有限公司（以下简称贵阳金融公司）与被上诉人王远琼商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2015年6月9日作出（2015）筑观法民初字第467号民事判决。宣判后，上诉人贵阳金融控股有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原判查明，2013年7月7日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，其约定摘要“原告以套内面积14,127.39元/㎡的价格购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区长岭路与观山路西北角中天·会展城第X层X号套内面积为58.6㎡的商品房一套。本合同签订之日买受人向出卖人交付首期房款417,865元，余款410,000元买受人以银行按揭的方式支付。买受人应在街道出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起60日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。另查明，2013年12月26日，该房已经办理预告登记（筑房预观山湖字第Y13124225号）和《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Y13096240）备案登记。2014年6月5日，原告向被告邮寄发出律师函，催告被告支付房屋余款。上述合同系原告方统一提供的格式合同。后因被告按揭贷款办理不能尚未支付余款。原告认为被告的行为违反了约定，侵害其合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年7月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告向原告支付违约金41，000元；3、被告协助原告办理观山湖区长岭路与观山路西北角中天·会展城第X、X单元X层X号房屋的预告登记（筑房预观山湖字第Y13124225号）和《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Y13096240）备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4、本案诉讼费用由被告承担。原判认为，原、被告双方于2013年7月7日就原告购买被告开发的房屋签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，对双方权利义务进行约定，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告如约向被告支付了房款首付417,865元，但由于余款未能获得银行的按揭审批，至今被告尚欠410,000元。本案的争议焦点为被告未能获得银行按揭贷款审批所导致的责任究竟应由谁承担。首先，银行作为购房者和开发商之间房屋买卖关系的第三方，买卖合同对其没有任何约束力；其次，购房者对个人的资信或购房资格等因素，在购房前应有所了然，尤其像本案被告购房实际；再次，在买卖合同关系中，付款系买方的基本义务，根据双方合同有关‘因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，……买受人支付不足款项’的约定，买方就应以自有资金付清购房余款，而不是将责任一概推卸；综上被告的行为构成了违约，原告有关解除双方于2013年7月7日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请于法有据，予以支持。关于原告诉请被告支付违约金41,000元的问题，双方在合同中对违约情形、违约金的计算标准均有相关约定，但从约定中可以看出，原告利用格式条款的优势将原告违约、被告违约所承担的责任通过设置双重标准作了区别对待，双方违约责任不对等，对被告而言显然有失公平。同时，根据生活实际，原告对银行政策、购房者购房能力等具有知情的优势，其在明知被告可能按揭不能的前提下仍积极引导，所产生的相应后果应有所预见，对此，导致被告违约原告本身亦有过错，由此酌情对被告的违约责任因原告过错而免于承担，故对原告违约金部分的诉请‘不予支持。原、被告签订房屋买卖合同后，依约进行了讼争房屋预告登记、案登记手续，现该合同已予解除，故对原告有关被告协助办理登记注销手续的诉请予以支持，但由于双方对此均有过错，故对办理注销手续所产生的费用由被告全部承担的诉请不予全部支持，而酌情原、被告平均负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决：一、解除原告贵阳金融控股有限公司、被告王远琼于2013年7月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告王远琼于本判决生效之日起十日内协助原告办理讼争房屋预告登记（筑房预观山湖字第Y13124225号）和《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Y13096240）备案登记的注销手续，因此所产生的费用由原、被告平均负担；三、驳回原告贵阳金融控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取613元，由被告王远琼负担。一审宣判后，上诉人贵阳金融公司不服，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系采用2000年由建设部及国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同》示范文本，条款的指定人为建设部及国家工商行政管理总局，而非上诉人。双方签订的《商品房买卖合同》为示范性文本而非格式合同文本，原审认定错误；二、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》是在平等协商的前提下自愿签订，不存在欺诈、胁迫。双方在合同中约定的违约金标准不违反公平原则。三、原判认定上诉人在明知被上诉人可能按揭的前提下积极引导错误，对上诉人不公，加重了上诉人的合同义务。本案被上诉人未能获得银行贷款的原因是由于被上诉人自身原因造成，上诉人无过错，办理注销手续所产生的全部费用应由被上诉人承担。四、原判适用法律错误。综上，请求法院撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付违约金41，000元。由被上诉人承担办理预告登记、备案登记的注销手续的全部费用。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人王远琼答辩称，不认可上诉人的上诉理由，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。二审中双方当事人均未提交新证据。本案事实有双方当事人的陈述、身份证复印件、《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票、工商登记信息、商品房预售合同备案登记表、预告登记、房款收据等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》属双方真实意思表示，但对于被上诉人是否应当按照合同约定的违约条款承担违约责任，需审查合同当事人在签订合同及履行合同的过程中是否具有过错。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是由上诉人提供，在签订合同过程中，上诉人占有相对主导优势。上诉人作为房地产开发企业，对银行按揭贷款规定、贷款条件相对购房人应更为了解，对购房人的基本情况亦应有所掌握。上诉人在知晓上述信息的情况下仍与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并约定以银行按揭贷款的形式支付购房尾款，对由此产生的法律后果应当有所预见。被上诉人不能履行合同义务上诉人亦存在过错。故原判认定被上诉人的违约责任因上诉人过错而免予承担并无不当，应予维持。由于双方均有过错，原判不予支持上诉人主张的违约金41,000元并无不当，原判判令办理房屋预告登记、备案登记的注销手续费用由双方各负担一半正确，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元由贵阳金融控股有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  刘 劼代理审判员  王 晨二〇一五年十一月二日书 记 员  陶海峰