辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终1044号
上诉人（原审被告）：孙原松，男，1955年5月22日出生，满族，个体。
上诉人（原审被告）：宋玉文，女，1956年11月5日出生，汉族，无职业。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：常福刚，辽宁宏祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王亚君，女，1972年6月1日出生，汉族，个体。
委托代理人：王海文，辽宁泽人律师事务所律师。
上诉人孙原松、宋玉文因与被上诉人王亚君民间借贷纠纷一案，不服辽阳市宏伟区人民法院（2016）辽1004民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙原松及与宋玉文的共同委托代理人常福刚、被上诉人王亚君及其委托代理人王海文均庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王亚君一审诉称：2010年12月，孙原松、宋玉文向我借款，2011年1月，孙原松、宋玉文将其坐落在辽阳市宏伟区19107栋1单元1号私产63.42平方米住宅卖给我，双方于2011年1月17号在辽阳市房产产权产籍管理处办理了房权证变更登记手续。房屋买卖成交后，一直由孙原松、宋玉文租用，自2015年7月1日起拖欠我房租至今，虽经催要，仍未给付。我诉至贵院，要求孙原松、宋玉文立即停止侵权，从我房屋中搬出，腾退房屋（面积63.42平方米，价值21万元）；要求孙原松、宋玉文支付尚欠房租金7,499元；孙原松、宋玉文承担案件受理费。
被告孙原松、宋玉文一审辩称：我方原与王亚君并不相识，是通过王亚君的哥哥王荣月介绍的。2010年我方搞运输经营了5台大货车，由于多种原因年底急需用钱，王荣月原是我搞运输车辆时雇佣的司机，当时王荣月主动和我说，我妹妹有钱，你借算利息一分五，但是必须把你房照更名才能借。当时我方急需用钱，就同意借款，把宏伟区19107栋1组2号房照交给了原告，写了个借款协议，王亚君交给我20万元整，时间是2010年12月22日。由于所借资金不够支出，在大约一周后，前后不差十天，我再次通过王荣月联系王亚君，向王亚君借款20万元，借款协议是20万元，直接扣除利息3万元，我把宏伟区19107栋1组1号房照交给王亚君，当时王亚君说为了打字省事，两次借款不差几天，就把两次借款时间都写成2010年12月22日。我方与王亚君之间只有借款协议，更名是为了抵押，不更名王亚君不借钱。2011年年底王亚君催要利息，当时由于经营没有好转，年底司机开资和上完保险我方无力支付利息，经双方协商，一年利息6万元，上一年利息9万元，王亚君要求再给2万，在原欠40万元上再加10万元，把欠条写成50万元。我由于用钱，就给了王亚君2万现金并且打了50万元欠条。2012年年底，王亚君再次催要利息，我一次性给王亚君6万元。2013年我实在无力给付王亚君利息，王亚君把40万元再加上利息10万元实行了利滚利，在原有50万元的欠条上再加10万元，给王亚君写了60万元的欠条，当时王亚君认为我方能偿还借款。2014年后，我方经营情况恶化，王亚君经常催要本息，王亚君和我方说不能白住房子，要求必须给2万元，我给了原告2万元后，王亚君说2万元是租金，就等于我租王亚君的房子，我方明知这是圈套，但因我欠王亚君钱，没办法，就与王亚君签订了租房协议，我家里人根本不知此事。2014年由于我方没给王亚君本息，王亚君采取暴力等手段使我方在外流浪一周。2015年夏天，王亚君采取暴力手段，迫使我方用一处房屋抵顶一半借款。剩下的本案房屋让我方先住，等有钱一分都不少还给王亚君。王亚君采取恶意诉讼、隐瞒事实，颠倒黑白，把借款协议说成是买卖协议，把原归我方所有的房屋说成租原告的房屋，欠原告的房租、后期的租房协议都是在原告的威逼利诱情况下所签。房屋更名是由王亚君办理的，我方只是在辽化房产机关签个字。签订借款合同当时，我方用宏伟区19107栋1组1号、2号作为借款抵押担保，本案上述两处房屋虽然已经过户到王亚君名下，但借款合同中明确约定孙原松还款时王亚君将房屋重新更名到孙原松名下，基于以上协议内容，能够证实更名到王亚君名下两处房屋不是买卖行为而是作为借款合同的担保，合同中约定，孙原松还完款后房屋更回其名下，王亚君提到如果没有还钱，房屋就应当由王亚君所有，根据担保法及相关司法解释，双方在抵押协议中约定债务人不能清偿债务时抵押物直接归抵押权人所有属于无效条款，因此，王亚君认为房屋已经过到其名下，被告、、孙原松未按借款协议履行还款协议，本案房屋就应当由王亚君所有是错误的。2016年1月19日王亚君骗取二被告签字为顶账协议。希望人民法院给予合理公正判决，依法驳回王亚君诉讼请求。
一审法院审理查明，孙原松、宋玉文系夫妻关系。孙原松、宋玉文向王亚君借款20万元，实际借款金额17万元，王亚君与孙原松、宋玉文签订“借款协议书”一份，写明：“孙原松向王亚君借款20万元（200000.00元）。一年后还款为23万元（230000.00元）。借款时间2010年12月22日至2011年12月22日。一年之内一次性还清。如2011年12月22日前孙原松不能将23万元还与王亚君。孙原松将宏伟区19107栋1组1号房产一处，60.53平方米房屋产权归王亚君所有。并付一年利息3万元整（30000.00元）。宏伟区19107栋1组1号房产于2010年已更名为王亚君，待孙原松还完款宏伟区19107栋1组1号房产在更名为孙原松名。期间两次更名所发生的一切费用由孙原松负责。在2010年12月22日至2011年12月22日之间所需的水、电、收视费、取暖费等费用都由孙原松负责。注：本协议一式两份，双方各执一份。本协议从签字之日起生效。欠款人：孙原松、宋玉文，身份证号（略）。借款人：王亚君，身份证号（略）。2010年12月22日。”上述协议有王亚君、孙原松、宋玉文签名及摁指印。2011年1月11日，王亚君（乙方）与孙原松（甲方）、辽阳天平房地产中介服务事务所（丙方）签订《房屋买卖协议》约定：“1、经甲、乙双方协商，甲方自愿将坐落于19107栋1单元1号、辽市房权证字第000540**号、丘地号19107、1/6层、面积63.42平方米的房屋的所有权转让给乙方。2、甲乙双方议定上诉房屋成交价格为人民币100,000元。2、3、4、5、6、7（略）。8、甲乙双方同意委托丙方承办此件代理服务。卖方（甲方）：孙原松。买方（乙方）：王亚君。”上述协议有王亚君、孙原松签字。上述房屋房权证记载，房屋所有权人王亚君，登记时间2011-01-17。2014年7月1日，王亚君（甲方）与孙原松（乙方）签订“房屋出租协议”约定：“甲方：王亚君，身份证号（略）。乙方：孙原松，身份证号（略）。一、甲方现将座落于朝阳街小区17栋1组1-2号房屋以租金贰万元整（20000元）租给乙方。二、租期为一年，时间为2014年7月1日至2015年7月1日止。三、租金于本协议签定之日一次性交付。四、五、六、七（略）。甲方：王亚君，电话（略）。乙方：孙原松，电话（略）。2014年7月1日。”上述协议有王亚君、孙原松签字及摁指印。孙原松、宋玉文给付王亚君2万元。2016年1月19日，王亚君作为乙方，孙原松、宋玉文作为甲方签订“协议书”一份，约定：“甲方：孙原松（身份证号略）、宋玉文（身份证号略）。乙方：王亚君（身份证号略）。因甲方自2010年起，多次向乙方借款，本息合计人民币35万元，无力偿还，经双方协商，乙方同意甲方以房产抵偿顶账方式还款，签此协议。1、甲方以辽阳市宏伟区19107栋1组1号住宅房屋所有权抵偿给乙方，抵偿价格为35万元，房屋所有权归乙方所有，双方解除债务关系。2、房屋所有权证于2011年1月17日，甲方已经过户给乙方，房屋所有权人为乙方，附：2011年12月22日借款协议书一份。3、乙方同意将此房屋租给甲方，年租金1万元，租期至2016年6月30日，到期无偿搬出甲方自己物品，乙方可自行处理房屋。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字时生效。甲方：孙原松、宋玉文。乙方：王亚君。2016年1月19日。”上述协议有王亚君、孙原松、宋玉文签名及摁指印。租金未付。此房屋现由孙原松、宋玉文占有使用。
上述事实，有王亚君提供的房屋买卖协议、契证、房权证、租房协议、协议书、有孙原松、宋玉文提供的借款协议书两份以及当事人陈述笔录在案为凭，以上证据材料已经开庭质证和一审法院审查，予以采信。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案纠纷系因孙原松、宋玉文不能依约偿还王亚君到期债权引起，争议双方对于借款事实无争议，孙原松、宋玉文认为“借款协议书”约定的将涉案房屋更名到王亚君名下系对借款的担保，不能因为孙原松、宋玉文不能偿还借款即认为涉案房屋归王亚君所有，争议双方虽然签订了《房屋买卖协议》，但从本案实际来看，房屋买卖系作为借款的担保，王亚君依此主张权利，违反法律禁止性规定，但借款期限届满后，争议双方签订“协议书”约定“以房抵债”，此民事法律行为并未违反法律、行政法规的规定，“协议书”内容完整，表述清晰，符合法律关于合同成立并生效的规定，虽然孙原松、宋玉文陈述“2016年1月19日骗取二被告签字为顶账协议”，但未提供证据予以证明，故“协议书”有效，涉案房屋已于2011-01-17日登记到王亚君名下，故王亚君于2016年1月19日取得涉案房屋所有权。依据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。孙原松、宋玉文的抗辩理由表明其不能履行给付房屋租金及租赁期限届满后返还房屋的义务，王亚君要求孙原松、宋玉文从房屋迁出，符合法律规定，一审法院予以支持。关于房屋租金，王亚君诉称，孙原松、宋玉文从2015年7月1日起拖欠租金至今，虽然王亚君与孙原松于2014年7月日签订了“房屋出租协议”，但王亚君于2016年1月19日取得房屋所有权，在此之前，孙原松、宋玉文仍系房屋所有权人，故“房屋出租协议”无效，王亚君要求孙原松、宋玉文支付此时间前的租金无法律依据，一审法院不予支持。“协议书”约定年租金1万元，月租金为1万元÷12个月=833元/月，起诉状落款日期为2016年4月11日，王亚君要求孙原松、宋玉文支付此时间之前的租金，2016年1月19日至2016年4月11日，即2个月零23天，租金为833元/月×2个月+833元/月÷30天×23天=2,305元,孙原松、宋玉文应予给付。关于孙原松、宋玉文辩称已支付部分利息一节，因孙原松、宋玉文未能提供证据予以证明，王亚君对此不予认可，故一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条一款、第八条、第六十条、第九十四条（二）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：
一、孙原松、宋玉文于本判决生效之日起三日内从宏伟区19107栋1组1号房屋（房权证：辽市房权证辽市字第003628**；建筑面积：63.42平方米）迁出并将房屋返还给王亚君；
二、孙原松、宋玉文于本判决生效之日起三日内给付王亚君房屋租金2,305元（从2016年1月19日至2016年4月11日）；
三、驳回王亚君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费4,562元（王亚君预交），由王亚君负担112元，由孙原松、宋玉文负担4,450元。
孙原松、宋玉文的上诉理由及请求是：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2010年12月22日，上诉人因经营需要急需用钱和被上诉人签订了《民间借款合同》，按被上诉人要求，上诉人将涉案房屋过户到被上诉人名下，并将房照交给被上诉人保管。借款合同中约定，还款时被上诉人将房屋更回到上诉人名下。2011年年底至2014年期间，上诉人支付给被上诉人利息，由于上诉人经营没有好转，在被上诉人要求下，上诉人多次为被上诉人更换了欠条，被上诉人强迫上诉人以租赁的形式将涉案房屋以二万元价格租赁给上诉人。2016年1月19日，被上诉人骗取上诉人的信任签订了一份协议，双方以涉案房屋抵偿顶账方式还款，房屋所有权归被上诉人所有，双方解除债务关系，并以租赁的名义租给上诉人，年租金一万元，租赁期限至2016年6月30日。综上，一审判决认定事实不清，认定双方签订了以房抵债协议有效的证据不足，判决上诉人的房屋归被上诉人所有并责令上诉人限期迁出适用法律错误。请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
王亚君二审答辩认为：双方签订的以房抵债协议是双方真实意思表示，应为合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，本案系因二上诉人不能依约偿还被上诉人到期债权引起，案由应确定为民间借贷。上诉人与被上诉人签订的“协议书”，具有以物抵债的性质，并已经办理了物权转移手续，双方意思表示真实，协议不违反国家法律的强制性规定，应为有效合同。虽然上诉人对该协议的真实性予以否认，但其未提供证据予以证明，故对上诉人的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4562元，由上诉人孙原松、宋玉文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 都 伟
审 判 员 戴慧琦
代理审判员 徐莲凤
二〇一六年九月二十日
书 记 员 孔 莹