北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第03828号
原告（反诉被告）北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街12号三层。
法定代表人张静，经理。
委托代理人杨丽，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨斌，男，1985年7月22日出生。
第三人高晔，女，1960年4月16日出生。
被告及第三人共同委托代理人杨新军，北京利生律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京慧友房地产开发有限责任公司（以下简称慧友公司）与被告（反诉原告）杨斌、第三人高晔商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告慧友公司的委托代理人杨丽、被告杨斌及第三人高晔共同委托代理人杨新军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）慧友公司诉称，慧友公司与杨斌于2008年1月12日签订了编号为Y588246的《北京市商品房预售合同》，慧友公司为出卖人，杨斌为买受人，约定将位于北京市怀柔区桥梓镇×村东×号楼×层×单元×号房屋卖予杨斌，付款方式为按揭贷款。房屋购房款交付方式及时间为：须于2008年1月17日前交齐按揭贷款所需各项材料，并办理完毕按揭全部手续，如因杨斌原因，致使无法在约定时间内办理完毕全部按揭手续，杨斌从逾期之日起，按照合同第十条逾期付款责任承担违约责任。合同第十条约定：逾期付款超过60日，慧友公司有权解除合同。杨斌签订合同后，交纳了234150元购房款，剩余房款至今未交纳，杨斌亦未依约前来办理银行按揭手续。2008年9月30日，该房屋已经实际交付，杨斌没有办理任何收房手续。经北京市中心公证处公证，在2014年12月12日，慧友公司向杨斌发出了《催告函》，通知杨斌及时与慧友公司的相关人员联系，解决购房合同履行问题，但是杨斌却在收到催告函之后至今未与慧友公司联系。在慧友公司催告后三个月的合理期限内仍未履行其交纳房款之义务，故慧友公司诉至法院，请求：1、解除慧友公司与杨斌于2008年1月12日签订的《北京市商品房预售合同》，杨斌支付慧友公司违约金57641.05元。2、如果继续履行上述合同，需按照合同约定的第10条第1款第2项，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款的期限届满之次日起至实际支付应付款之日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之七的违约金。其中应付款期限届满之次日在该合同附件5中按揭贷款部分第3项，买受人须于2008年1月17日前交齐按揭贷款所需各项资料，因买受人原因导致未在约定时间内办理完毕按揭手续的，从逾期之日起按照合同第10条承担违约责任。3、案件受理费由被告杨斌承担。
被告（反诉原告）杨斌辩称，1、我在购房过程中没有任何过错。我母亲高晔接到慧友公司售楼处短信前去看房，并且表示资金不足且告知没法再以其个人名义贷款，慧友公司工作人员在明知原告系学生无工作和收入的情况下仍保证可以帮忙贷款。为此，我母亲高晔交了定金，并为我签订了两份认购书，但慧友公司一直未能帮助我完成贷款。房屋交付后，我委托我母亲找慧友公司谈付款的事，慧友公司因房价上涨想高价卖给他人，拒绝了我母亲的要求。慧友公司发送的催告函，是我母亲代收，但并未告知本人。2、该房屋于2008年9月30日实际交付，慧友公司以我未交购房款及违约金事项已过诉讼时效，故我没有支付义务。即使法院认定被告违约，应从原告向被告邮寄催告函之日即2014年12月12日起算，合同约定的日万分之七的违约金过高，应按照日万分之三计算。3、该房已实际交付，我不同意解除合同，要求继续履行。另外，在购房过程中，都是我委托我母亲高晔办理，所以申请追加高晔为本案第三人。
反诉原告杨斌诉称，我在购房过程中不存在任何过错，慧友公司邮寄的催告函是我母亲代收的，且没有告知我，所以我不知道催告函的事情。另，诉争房产已实际交付，我也同意支付剩余房款。故我请求：1、确认反诉被告的催告函无效；2、判令我向慧友公司支付剩余房款34万元；3、判令慧友公司配合我办理北京市怀柔区桥梓镇×村东×号楼×单元×房的产权过户手续（以法院查证的位置为准）；4、由慧友公司承担反诉案件受理费。
反诉被告慧友公司辩称，不同意杨斌的反诉请求，请求法院驳回杨斌的全部反诉请求。杨斌请求确认催告函无效没有法律和事实依据，要求支付剩余购房款项，我方不同意，因为我方要求解除合同，故不同意办理过户手续，不同意承担诉讼费。
第三人高晔述称，我不同意慧友公司的全部诉求，同意杨斌的全部诉求。认购书和预售合同都是我代杨斌签的，是开发商的销售公司同意的。首付款也是我个人出的，但都是替杨斌出的。
经审理查明，在杨斌授权与慧友公司同意下，杨斌母亲高晔代理杨斌与慧友公司于2008年1月12日签订编号为Y588246号的北京市商品房预售合同。约定将坐落于北京市怀柔区桥梓镇×村东×号楼×层×单元×号房屋出售给杨斌，该商品房预测套内建筑面积78.74平方米，实测套内建筑面积79.05平方米，依据上述预售合同第14条的规定，套内建筑面积误差比绝对值小于3%，根据实测套内建筑面积结算房价款，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米7291.72元，总价款为
576410.47元。合同签订当日，杨斌交纳印花税287元。2008年1月29日，慧友公司为杨斌出具金额为234150元、经营项目为××#-×-×首付房款的发票。2008年9月30日，慧友公司交付401号房屋给杨斌。杨斌至今未付剩余房款
342260.47元。另外，该合同第十条约定逾期付款责任“逾期60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的7%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之七的违约金……本条所称逾期应付款是指依照第6条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第6条付款方式及期限见附件5。合同附件5中约定付款方式及期限“买受人须于2008年1月17日前交齐按揭贷款所需各项材料，并办理完毕按揭全部手续，如因买受人原因，致使无法在约定时间内办理完毕全部按揭手续，买受人从逾期之日起，按照合同第十条逾期付款责任承担违约责任。”杨斌持答辩意见并提起反诉。因双方各持己见，故未能调解。
另查，目前位于北京市怀柔区桥梓镇×村东×号楼×层×单元×号房屋尚未办理房屋权属转移登记。
为支持其诉讼请求，慧友公司向本院提交以下证据：1、2008年1月12日签署的编号为Y588246的北京市商品房预售合同，证明慧友公司与杨斌约定了商品房的房款支付方式及违约责任的承担方式，在经过慧友公司的催告后，杨斌至今仍逾期付款，故慧友公司有权要求按照购房合同的约定，与杨斌解除购房合同并按照房款总额的10%承担违约责任。2、2014年12月12日公证书及EMS特快专递查询证明，证明慧友公司采用了催告的方式通知杨斌及时履行购房合同，但经过三个月的催告后，杨斌并未采取任何实际履行行为。慧友公司有理由依据相关司法解释的规定，依法要求解除与杨斌的购房合同。3、房屋土地测绘技术报告书中房屋建筑面积分户计算明细表，证明合同约定面积88.29平方米，实测面积是89.13平方米。杨斌认可以上证据的真实性，但对于证据1和证据2的证明目的不认可。杨斌认为，当时签完合同原告并未提交资料，相关身份证复印件和材料都在原告手中，所以不认可；另外贷款无法办理，不是杨斌违约，合同应该继续履行或者双方协商。对于证据2，杨斌称完全不知情。对于证据3，在实测面积超过约定面积的情况下，杨斌愿意补足房款差价。
为证明其反诉请求，杨斌向本院提交了以下证据：1、编号为250774北京市商品房认购书复印件，证明原告销售人员忽悠被告可以办理贷款；2、编号255157的北京市商品房认购书复印件，合同第3条证明原告欺骗被告可以贷款买房。3、购房款发票、转账凭证复印件，共计234150元，印花税（交的现金287元）。对于以上证据，慧友公司认为证据1没有原件无法质证，亦不同意其证明目的，并认为销售公司未将贷款办理成功，是因为杨斌不回国配合，责任在杨斌；对证据2的真实性不认可，也不认可关联性，且不同意证明目的，因为高晔是完全行为能力人；认可证据3的真实性和证明目的。
杨斌申请证人杨×出庭作证，其证言为“我认可高晔替杨斌买房。我知道购房款没有交齐，贷款没办下来，准备交齐现金补全购房款来买房子……我朋友到现场跟公司经理说我要房子，我可以按照原来方式可以按揭或者交齐全款，对方就是赖账不给办。”对于该证人证言，慧友公司认为证人系杨斌之父，是利害关系人，故不认可其证明效力。
上述事实，有当事人陈述、证人证言、商品房预售合同及相关书证等证据在案佐证。
本院认为，当事人约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。商品房买卖合同的解除权，在对方当事人没有催告的情况下，应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。慧友公司与杨斌签订的《北京市商品房预售合同》为有效合同。慧友公司依约全面履行了自己的义务，杨斌却因银行贷款未获批准而不能按照《北京市商品房预售合同》约定的期限及方式支付购房款。上述合同约定逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人须于2008年1月17日前交齐按揭贷款所需各项材料，并办理完毕按揭全部手续，如因买受人原因，致使无法在约定时间内办理完毕全部按揭手续，买受人从逾期之日起，按照合同第10条逾期付款责任承担违约责任。从上述条款可见应付款期限届满之日应为2008年1月17日，超过该期限60日后的次日起一年内原告虽有权行使解除权，但原告直到2014年12月14日才通过邮寄方式向被告送达催告函明示解除权，已超过解除权的行使期限，故本院对原告要求解除合同及支付相应违约金的诉讼请求不予支持。在此基础上，杨斌同意向慧友公司支付剩余房款，应予支持，本院根据房屋实际建筑面积计算剩余房款。同时，因杨斌确实存在延期付款的违约情形，按照合同约定亦应给付慧友公司相应的违约金。违约金的起算期限应自应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，计算标准亦应以逾期应付款的日万分之六为宜。对于杨斌之反诉请求，在其已经认可慧友公司提交证据之真实性的情况下，其非本人签收不构成催告函无效的事由，故其请求确认慧友公司催告函无效的请求，本院不予支持；关于杨斌要求慧友公司继续履行合同并协助其过户之诉求，基于本诉的论述，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨斌给付原告（反诉被告）北京慧友房地产开发有限责任公司房款三十四万二千二百六十元四角七分（本判决生效之日起七日内执行）。
二、被告（反诉原告）杨斌以三十四万二千二百六十元四角七分为本金自二○○八年三月十八日起按日万分之六标准给付原告（反诉被告）北京慧友房地产开发有限责任公司逾期付款违约金，至实际给付本金之日止（本判决生效之日起七日内执行）。
三、原告（反诉被告）北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助配合被告（反诉原告）杨斌办理位于北京市怀柔区桥梓镇×村东×号楼×层×单元×号房屋的房屋权属转移登记。
四、驳回原告（反诉被告）北京慧友房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）杨斌的其他反诉请求。
如被告（反诉原告）杨斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千五百四十二元，由原告（反诉被告）北京慧友房地产开发有限责任公司负担八千三百零一元（已交纳），由被告（反诉原告）杨斌负担一千二百四十一元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费六千四百元，由原告（反诉被告）北京慧友房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏 阳
人民陪审员 蔡亚芹
人民陪审员 喻 静
二〇一六年一月十二日
书 记 员 董立志