北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第17890号
原告黄细荣，男，1970年6月19日出生。
委托代理人逄伟平，北京坤道律师事务所律师。
被告北京中卡商贸有限公司，住所地北京市丰台区六里桥北片一期工程13、14号楼底商。
法定代表人马秀魁，总经理。
被告北京鹏润房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇新城工业区。
法定代表人黄秀虹，总经理。
委托代理人王乾，男，1984年6月26日出生，该公司职员，住山东省泰安市。
委托代理人宋兆泽，男，1982年10月22日出生，该公司职员，住山东省青岛市。
原告黄细荣（以下简称原告）与被告北京中卡商贸有限公司（以下简称中卡公司）、北京鹏润房地产开发有限责任公司（以下简称鹏润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人逄伟平、鹏润公司的委托代理人王乾、宋兆泽均到庭参加了诉讼，中卡公司经本院的公告传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：北京市朝阳区青年路西里3号院18号楼F2层116号商铺，系鹏润公司开发销售。中卡公司系鹏润公司引进、对商铺进行经营管理的公司。我与中卡公司于2009年11月28日签订《商铺租赁合同》，约定由中卡公司承租我的116号商铺，建筑面积为23.33㎡，租期12年，自2010年5月1日起至2022年4月30日,免租期合计5个月，自2009年12月1日至2010年4月30日止。合同第3.2条约定：“如乙方（中卡公司）本合同所约定的免责条款以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的租期，则甲方（原告）给予乙方的免租期应全部按租金标准由乙方给付租金，所收取的保证金亦不予退还”；合同第4.1条约定：“租金条款：所租物业的租金标准为：12年平均租金按3.19元/天/每建筑平米执行”；合同第4.6条约定：“乙方（中卡公司）未能按时足额支付租金的，迟延支付超过两个月的，除由乙方补足已产生的租金、滞纳金外，甲方有权选择解除本合同”；合同第5.1条约定：“租金应以先付后租的方式按两个月支付……”合同第11.4条约定：“……单方擅自解除本合同或提前解除本合同时，违约方应当向守约方支付相当于两个月租金作为违约金按第4.1条的约定执行，并承担守约方因解约而遭受的全部损失，守约方有权根据有关法律追究解约方的违约责任。”
合同签订后中卡公司长期未支付租金。迫于无奈，为防止损失进一步扩大,2012年我通过北京华泰盈丰物业公司将商铺出租给北京天瑞国峰科技孵化器公司，双方签订《房屋租赁合同》。该合同第二条约定，租期10年零10个月，自2012年6月1日起至2023年3月31日止。
我认为中卡公司长期拖欠租金行为已构成根本违约，应依法依约承担全部违约责任、赔偿全部损失。鉴于鹏润公司在向我销售房屋时承诺代业主对外出租房屋，12年后即可收回购房款，而且中卡公司系鹏润公司招商引进后与业主签订的租赁合同，故鹏润公司对中卡公司的选定以及租金支付也应承担一定的责任，为此我诉至法院，请求判令：1.解除我与中卡公司于2009年11月28日签订的《商铺租赁合同》；2.中卡公司支付我2010年5月1日至2012年5月31日的租金28839.93元；3.中卡公司支付我免租期内租金11163.41元；4.中卡公司支付我违约金4465.36元；5、鹏润公司对上述2-4项承担连带责任；6.诉讼费用由两被告承担。
中卡公司未出庭应诉，未提交答辩意见。
鹏润公司辩称：首先，根据合同相对性原则，只有合同当事人才能享有合同权利并承担合同义务，本案所涉租赁合同当事人为二原告及中卡公司，租赁合同系二原告与中卡公司根据内心意愿作出的选择，我公司无论是表面上还是事实上都不是该合同的当事人之一，故二原告主张的租金及违约金与我公司无关。其次，中卡公司长期拖欠租金是众所周知的事实，在18号楼的其他业主2010年10月31日起诉中卡的情况下，原告未及时和中卡公司解除合同，放任损失扩大，应当对扩大的损失自行承担责任；再次，从原告起诉书可以看出，原告自2012年6月1日其将该房屋另行出租给北京天瑞孵化器有限公司，原告和中卡公司租赁合同事实上已经解除，原告应自2012年6月1日起向中卡公司主张权利，但原告直到2015年才起诉，已经超过诉讼时效。
经审理查明：原告系北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼F2层116号商铺的房屋所有权人，该房屋系鹏润公司开发并出售给原告。
2009年11月28日，原告与中卡公司签订《商铺租赁合同》，约定由中卡公司承租我位于北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼F2层116号商铺，商铺建筑面积为23.33㎡，租赁期限为12年，自2010年5月1日至2022年4月30日止；免租期为5个月，自2009年12月1日起至2010年4月30日止。在上述免租期内中卡公司仅免付租金，如因本合同所约定的免责条款以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的租期，则原告给予中卡公司的免租期应全部按租金标准由中卡公司给付租金，所收取的保证金亦不予退还；具体租金明细为：2010年5月1日至2011年4月30日期间的日租金为1.57元/天/建筑平方米、月租金为1101.83元，2011年5月1日至2012年4月30日期间的日租金为1.71元/天/建筑平方米、月租金为1194.27元；2012年5月1日至2013年4月30日期间的日租金为1.84元/天/建筑平方米、月租金为1286.72元；2013年5月1日至2014年4月30日期间的日租金为2.59元/天/建筑平方米、月租金为1816.2元。中卡公司未能按时足额支付租金的，每迟延一天按日租金的万分之三支付滞纳金给原告，中卡公司迟延支付超过两个月的，除由中卡公司补足已产生的租金、滞纳金外，原告有权选择解除本合同；除出现不可抗力或本合同约定或双方协商一致外，原告和中卡公司双方均不得单方提前解除本合同，单方擅自解除本合同或提前解除本合同时，违约方应向守约方支付相当于两个月的租金作为违约金，并承担守约方因解约而遭受的全部损失，守约方有权根据有关法律追究解约方的违约责任。
合同签订后原告向中卡公司交付了商铺，但中卡公司未支付租金。
另查，中卡公司系由鹏润公司经过比较后选择确定的经营管理公司，鹏润公司引入中卡公司后由中卡公司与北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼商铺的业主陆续签订了《商铺租赁合同》，约定业主将其自有商铺出租给中卡公司，由中卡公司统一从事经营活动并向业主支付租金。2008年12月1日，鹏润公司将北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼商业部分的物业管理及收费权委托给北京中卡物业管理有限公司。
同类案件中，原告提交了《国美第一商街国美商家手册第1期（2007年）》，其中存在对中卡公司的宣传以及“统一规划、统一招商、统一经营、统一管理”的“四统一”开发理念的介绍；2007年《北京晚报》中对国美商街的宣传报道，其中载有：“国美雄厚实力保障，买铺即一次返还三年租金”、“国美第一商街是京城商业地产项目中率先推出四个统一，不仅帮助投资者解除后顾之忧，保证投资收益，也帮助商家减轻前几年投资运营的压力”的内容；其还提交了《国美第一商街招商消费指南》第2期，其中载有“国美第一商街……将开发责任延伸到后期的运营管理”以及“国美第一商街是京城商业地产项目中率先提出四个统一：即统一规划、招商、运营、管理的商业地产项目”等内容。对于上述证据，鹏润公司认可真实性，但认为其仅系对商铺的促销手段，而并非承诺，且与本案缺乏关联性。此外，原告还提交了新浪网、搜狐网对国美第一商街的网络报道打印件，其中载有“国美地产业务总监贾玉鹏指出，国美率先引进专业商业运营商模式，与中国领先的社区商业运营管理商——中卡商业集团进行深度合作，联合推出国美居家装饰一条街”、“贾玉鹏：……在销售之前我们就已经跟几家大的商业经营公司进行了接洽，后期很有可能会引进一家商业精英公司，统一按照我们规划业态进行经营，在投资过程中的业主风险就小很多，而且几乎是无风险的投资”等宣传内容，并对2008年1月26日在国美第一城售楼处召开的由中卡公司法定代表人马秀魁、国美第一城招商经理吴海辰以及国美第一城18号楼业主参加的中卡百货整体运营交流会进行了报道，其中吴海辰和马秀魁对中卡公司集中进行了推介，同时对运营前景、租金、回报率、租赁合同的签订等问题作了详细的介绍。对此，鹏润公司不认可真实性。
又查，2011年5月12日因中卡公司拖欠业主房屋租金，大约有90余户业主起诉中卡及第三人鹏润公司要求解除合同，并承担违约责任。经我院审理判决：1、确认业主与中卡公司签订的《商铺租赁合同》于2010年11月1日解除；2、判令中卡公司支付业主拖欠的至2010年10月31日止的租金及免租期内的租金；3、判令中卡公司按照合同约定支付违约金；4、判令由鹏润公司对第2项债务承担补充责任。鹏润公司不服提出上诉，二审维持原判。
再查，中卡公司已经停止对北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼商铺的经营。2012年3月8日，北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼商铺的所有业主通过北京华泰盈丰物业管理有限公司将商铺（现更名为3号院7号楼）整体出租给北京天瑞国峰科技孵化器有限公司（以下简称天瑞公司），去、租期自2012年6月1日起算。
上述事实，有原告提交的购房发票、原告与中卡公司签订的《商铺租赁合同》、（2011）朝民初字第18349号民事判决书、（2012）二中民终字第06995号民事判决书、北京华泰盈丰物业管理有限公司与天瑞公司签订的《房屋租赁合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告与中卡公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。在履行合同中，中卡公司未能依约支付租金且已停止对商铺的经营，其行为已构成违约，故对原告要求解除《商铺租赁合同》的请求，本院准予。关于解除合同的时间，原告作为北京市朝阳区青年路西里3号院国美第一城18号楼商铺全体业主的一员已于2012年3月8日与天瑞公司签订了《房屋租赁合同》，该合同自2012年6月1日起计算租金，故2012年6月1日起中卡公司事实上不能继续履行合同，故《商铺租赁合同》的解除时间定于2012年6月1日。原告要求中卡公司支付租金、免租期租金及违约金的请求，本院准予。原告要求鹏润公司对第二至三项请求承担连带责任，根据生效的判决鹏润公司承担补充责任应限定在一定范围内，以合同解除后原告应获得的租金收益为限，即鹏润公司对中卡公司应当给付原告的租金和免租期内的租金承担补充责任。
原告在租赁合同履行过程中提出解除合同、被告支付租金的诉讼，并未超出诉讼时效期间，故对鹏润公司该项抗辩意见本院不予采信。中卡公司经本院的合法传唤，未出庭应诉，放弃了相应的答辩、举证、质证的权利。本院将依据已查明的事实，依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告黄细荣与被告北京中卡商贸有限公司于二○○九年十一月二十八日签订的《商铺租赁合同》自二○一二年六月一日解除；
二、被告北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告黄细荣自二○一○年五月一日至二○一二年五月三十一日租金（不包含免租期内租金）二万八千八百三十九元九角三分；
三、被告北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告黄细荣免租期内租金一万一千一百六十三元四角一分；
四、被告北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告黄细荣违约金四千四百六十五元三角六分；
五、被告北京鹏润房地产开发有限责任公司对上述第二、三项债务承担补充责任；
六、驳回原告黄细荣的其他诉讼请求。
如果被告北京中卡商贸有限公司、北京鹏润房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百一十二元，由被告北京中卡商贸有限公司负担（原告黄细荣已预交，被告北京中卡商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告黄细荣）；公告费五百六十元，由被告北京中卡商贸有限公司负担（原告黄细荣已预交，被告北京中卡商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告黄细荣）；保全费四百六十四元，由原告黄细荣负担五十元（已预交），由被告北京鹏润房地产开发有限责任公司负担四百一十四元（原告黄细荣已预交，被告北京鹏润房地产开发有限责任公司于本判决书生效后七日内给付原告黄细荣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈建斌
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 赵雅筠
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 郭玉房