北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终12471号上诉人（原审被告）：孔维峰，男，1967年7月23日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐建民，北京市瑞都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩仁高，男，1958年8月5日出生，住山西省应县。委托诉讼代理人：阎国强，北京市汉鼎联合律师事务所律师。上诉人孔维峰因与被上诉人韩仁高合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孔维峰之委托诉讼代理人徐建民，被上诉人韩仁高之委托诉讼代理人阎国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔维峰上诉请求：同意原审判决第一项，请求撤销原审判决第二项，依法改判我方不需返还定金。事实和理由：双方并未对合同内容进行变更，是韩仁高不履行付款义务构成根本违约，导致双方协议解除合同，并给我方造成损失，一审法院适用证据规则有误，应由韩仁高负担举证证明合同变更的义务，应当适用合同法的规定，给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。韩仁高辩称：同意一审判决，不同意孔维峰的上诉请求。韩仁高向一审法院起诉请求：判令解除韩仁高、孔维峰之间签订的《个人土地转让合同》，孔维峰双倍返还韩仁高定金300万元，诉讼费用由孔维峰承担。一审法院经审理查明：2004年9月1日，孔维峰与北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会（以下简称村委会）就租赁北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区土地建厂房一事签订《土地出租协议书》，约定村委会将该工业区的土地北边东西宽145.5米、南边东西宽131米，南北长90.5米，计18.7亩的土地有偿租赁给孔维峰使用，每年每亩租金6000元，租期为50年，村委会负责提供水、电供孔维峰使用，孔维峰自行出资建厂房，自行经营、管理，租赁期内，孔维峰可将租用的土地转租。协议书中还约定了其他内容。2016年8月1日，韩仁高（受让方）与孔维峰（转让方）签订《个人土地转让合同》，约定孔维峰将其承包经营的宋庄镇小堡村佰富苑工业区的北边东西宽145.5米、南边东西宽131米、南北长90.5米，计18.7亩的土地承包经营权转让给韩仁高从事生产经营，转让剩余的土地承包经营权年限为38年，即自2016年9月1日起至2054年8月31日止；孔维峰将土地租赁权及地上物全部转让给韩仁高，转让金为1600万元，转让期间因土地租赁使用权转让所需的其他费用均由韩仁高承担，韩仁高采取现金方式支付转让金，合同签字生效之日起一次性支付孔维峰。合同并未对土地及地上物交付事宜予以约定。同日，孔维峰向韩仁高出具收条，收条内容为：“今收到韩仁高转来本人租赁宋庄镇小堡村民委员会佰富苑工业区18.7亩土地承租权及地上物转让费定金一百五十万元整”。但上述定金并非当日给付，系韩仁高于2016年8月29日通过银行转账给孔维峰。对于上述收条，韩仁高称签订合同当日双方口头达成合同变更协议，改变了合同中价款支付时间的约定，韩仁高支付定金后，因孔维峰不及时履行交付土地的义务才没有支付其合同价款；孔维峰主张双方并未达成任何口头变更协议，签订合同时约定的就是一次性给付1600万元，但韩仁高一直未履行付款义务，经多次催要，才于2016年8月29日给付150万元，此后再不付款，因此孔维峰亦未向韩仁高交付土地。双方签订《个人土地转让合同》后，孔维峰未将上述土地及地上物交付给韩仁高。2016年10月，韩仁高向孔维峰提出解除上述合同，孔维峰表示同意。2017年2月26日，孔维峰与案外人崔金奎签订《土地承租权放弃及土地上的固定资产转让协议》，约定孔维峰自愿将于2004年9月1日与村委会签订的《土地出租协议书》终止，同时解除土地租赁关系，无偿放弃承租权，同时孔维峰自愿将上述协议书中所指土地上的固定资产及附属设施以1235万元的价格转让给崔金奎，自2017年2月26日起上述土地内的所有资产和附属设施归崔金奎所有。协议书中还约定了其他内容。一审法院认为:当事人协商一致，可以解除合同。韩仁高、孔维峰已于2016年10月就合同解除一事达成一致意见，法院对此不持异议。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。韩仁高、孔维峰签订的合同中虽然约定转让金一次性支付，但韩仁高称双方曾口头协商一致变更为先交付定金，剩余款项在交付土地之后付清，并提交了孔维峰出具的收条及银行交易明细，孔维峰对此虽不认可，但未提交相应证据予以证明，综合本案孔维峰出具的收条系关于定金的收条、孔维峰出具收条的时间等内容可以认定双方已就转让金的支付做出了变更，此笔转让金数额巨大，在土地及地上物交付前一次性给付，韩仁高所承担的交易风险显然过大，韩仁高所述亦符合逻辑，法院予以采纳。韩仁高给付定金后，孔维峰未及时交付土地及地上物，未履行约定的债务，应当双倍返还定金。据此，一审法院于2017年9月判决如下：一、确认韩仁高与孔维峰签订的《个人土地转让合同》于二○一六年十月解除；二、孔维峰双倍返还给韩仁高定金300万元，于判决生效之日起三十日内执行清。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为:综合双方诉辩主张及本案证据，本案二审的争议焦点即孔维峰应否双倍返还韩仁高定金，解决该争点的关键在于本案是否适用定金罚则。根据我国《合同法》第115条的规定，定金罚则适用于债务不履行的情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第120条第1款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从上述规定可以看出，定金罚则适用的前提是根本违约，而非因其他原因导致的解约。本案中，韩仁高主张系因孔维峰未交付土地导致合同无法继续履行继而解除，孔维峰主张系因韩仁高未按照合同约定支付1600万元在先，因此作为抗辩才未交付土地，是韩仁高违约致使合同无法履行。但通过查明双方所签合同内容及其他证据情况，本院认为，双方在土地转让合同中仅约定了转让金1600万元于合同签字生效之日起一次性支付，并未对土地及地上物的交付时间明确进行约定，亦未就转让金支付与土地交付的先后顺序予以约定，此后虽然孔维峰出具收条认可收到韩仁高支付的定金150万元，但对该笔定金与1600万元转让金的关系以及交付土地的先后顺序仍未作任何约定。正是因双方就上述关键内容均未在土地转让合同中做明确约定，致使后续产生争议，就先给付价款还是先交付土地以及支付价款的数额均无法协商一致而给合同后续履行造成障碍并最终解除。韩仁高虽主张双方口头对合同内容进行了变更、是孔维峰单方因交付土地及地上物不能导致合同解除，但就现有证据难以证明其主张的上述事实成立，亦难以认定系孔维峰构成根本违约导致合同未能继续履行。综上分析，现因合同约定不明，双方无法达成一致导致合同解除，并无充分证据认定任一方存在根本违约行为，故根据公平原则，不宜对孔维峰或韩仁高适用定金罚则。韩仁高要求孔维峰双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。孔维峰应当及时将所收定金全部退还韩仁高，原审法院对此认定有误，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初2507号民事判决第一项；二、变更北京市通州区人民法院（2017）京0112民初2507号民事判决第二项为孔维峰于本判决生效之日起三十日内向韩仁高返还定金一百五十万元；三、驳回韩仁高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15400元，由韩仁高负担7700元（已交纳），由孔维峰负担7700元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费30800元，由孔维峰负担15400元（已交纳），由韩仁高负担15400元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  万丽丽审判员  杨 夏二〇一七年十一月一日书记员  李延昭书记员  卢园园