北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第261号
上诉人（原审被告）张俊文，男，1954年12月8日出生。
委托代理人邓沐，北京国同金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张俊义，男，1959年5月23日出生。
委托代理人张赛男，北京市振邦律师事务所律师。
委托代理人邹伙发，北京市振邦律师事务所律师。
上诉人张俊文因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张俊义在原审法院诉称：张俊义为北京市海淀区苏家坨镇村民，北京市海淀区苏家坨镇56号院落（以下简称56号院）及院内北房四间和东房两间归张俊义使用和所有。1999年1月10日，张俊义与张俊文签订《买卖房屋协议书》，将56号院宅基地使用权和院内房屋及地上物出卖给张俊文。房屋已交付，但未办理土地和房屋更名手续。因宅基地不能出售给非本村村民。故提起诉讼。诉讼请求：1、判决确认张俊义与张俊文就56号院签订的《买卖房屋协议书》无效；2、判令张俊文向张俊义返还56号院内北房四间和东房两间。
张俊文在原审法院辩称：不同意张俊义的诉讼请求。双方所签订的《买卖房屋协议书》合法有效，其主张返还房屋无法律依据。张俊文和张俊义系邻居，同时也是同一祖父的堂兄弟，1996年，因张俊义户籍已迁往温泉镇，其通过村委会寻找房屋的买家，张俊文在征得村委会同意后，与张俊义协商购房事宜。在村委会的主持下，约定房屋作价3万元，预付6000元，剩下的款项在张俊义迁往的户籍地温泉村落实宅基地后一次性付清。几天后房屋交付。1998年年底，张俊义称其在温泉村的宅基地已经落实，约我方补签一份正式的买卖协议。该协议由当时的村书记冯×代书，协议的内容与之前约定内容相似，并进一步明确，价格还是当时约定的3万元，当天我方就将剩下的2.4万元交给了张俊义。该协议村委会代表张彬签字，并加盖村委会章，确认了协议的效力。此后，张俊文使用院落房屋并进行了翻建、新建及装修。张俊文认为1999年1月10日双方所签订的《买卖房屋协议书》系双方真实意思表示，且实际履行多年，该房屋买卖系张俊义户口已迁走，已不是村民，又不愿继续享有房屋的产权的情况下发生，经村委会同意该协议，实际也是认可张俊文使用相应宅基地。张俊文原系村民，且持有该村的股份，虽转为居民，但仍继续使用村集体土地，所以，张俊文仍享有宅基地使用权。本房屋买卖协议有效，不属于城镇居民到农村买卖农村宅基地的情形。
原审法院经审理查明：就56号院，1996年9月28日，张俊义与张俊文签署《收条》一张，内容为：张俊义宅院一块卖给张俊文，作价30000元，张俊文预付6000元定金，其余款额待张俊义在温泉落实宅基地后一次付清。张俊义作为收款人，张俊文作为交款人，张彬、冯×作为中证人在上述《收条》中签字。
1999年1月10日，张俊义（卖方）与张俊文（买方）签订《买卖房屋协议书》，约定：张俊义自愿将自己北房4间、东房2间及宅院内的地上物卖给张俊文；张俊文自愿以3万元的价格购买张俊义的北房4间、东房2间及宅院内的地上物；签订协议之日，张俊文将3万元（预付6000元）一次付给张俊义，张俊义的房屋产权及宅基地使用权归张俊文所有，双方互不反悔。冯×作为代笔人，张彬作为村委会代表，和三位中保人在协议书中签字，协议书加盖北京市海淀区北安河乡南安河村村民委员会印章。双方均称1999年1月10日《买卖房屋协议书》系双方就56号院所签买卖合同，1996年9月28日的《收条》仅系对《买卖房屋协议书》的提前履行。
另查：张俊文于《收条》签署后向张俊义支付6000元，于《买卖房屋协议书》签订后向张俊义支付余款2.4万元。张俊义已将56号交付张俊文居住使用。张俊文于2003年对56号原有北房4间、东房2间进行装修，于2009年在原有东房西侧新建房屋2排共8间，并将56号院与南侧北京市海淀区苏家坨镇55号（以下简称55号院）打通。双方认可55号院系张俊文之父名下宅院，由张俊文居住使用。张俊文建房无审批手续。
再查：张俊义原系北京市海淀区苏家坨镇村民，2007年其户籍自56号院迁出，迁入北京市海淀区温泉村。张俊文原系北京市海淀区苏家坨镇村民，曾在该村从事生产劳动，1979年其进入北京市工人疗养院工作，户籍随之迁入现北京市石景山区并转为居民。
庭审中，张俊义主张56号院原有北房5间，但未提交证据，张俊文不予认可。张俊文主张《买卖房屋协议书》效力经过村民委员会确认，并申请证人冯×出庭，冯×作证称其系当时村委会书记，根据张俊文、张俊义的要求签字盖章以作见证。张俊文以居住使用55号院，以及北京市海淀区苏家坨镇村民委员会关于其享有村优先股，现居住使用56号院的证明，主张其属于该集体经济组织成员。经核实，张俊文所称优先股系根据其在北京市海淀区苏家坨镇原有劳动年限计算的劳龄款。经法院释明，张俊文坚持本协议有效，并坚持不同意在本案就协议无效的法律后果一并予以处理。另，现南安河村处于搬迁腾退阶段。
原审法院认定上述事实，有《收条》、《买卖房屋协议书》、证人证言、村委会证明及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。张俊文虽然原系北京市海淀区苏家坨镇村民，但购买56号院房屋时，其户籍已自该村迁出且已经转为居民户籍，尽管其在该村享有优先股，并居住使用其父亲名下位于该村之宅院，但已经不再是北京市海淀区苏家坨镇农村集体经济组织成员。故本案争议所涉协议虽属于缔约当事人的真实意思表示，但有违法律、行政法规的强制性规定。加之张俊文的建房行为并未取得相关部门的建设审批手续，北京市海淀区苏家坨镇村民委员会相关人员在协议中的签字、盖章也不能作为对张俊文宅基地使用权利的有效确认，张俊义与张俊文就买卖56号院所签《买卖房屋协议书》无效。对于上述无效合同的产生，出卖方与购买方均存在过错，出卖方应承担主要责任，购买方应承担次要责任。经法院释明，张俊文坚持认为《买卖房屋协议书》有效，加之张俊文在购房后实施了建房行为，北京市海淀区苏家坨镇亦已经开始搬迁腾退工作，故对于《买卖房屋协议书》无效的法律后果，本案不予处理，双方可另案主张权利。至于张俊义关于56号院原有北房5间的主张，依据不足，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：一、张俊义与张俊文于一九九九年一月十日所签《买卖房屋协议书》无效；二、驳回张俊义的其他诉讼请求。
判决后，张俊文不服，以原审判决认定事实不清，适用法律错误，《买卖房屋协议书》应属合法有效为由，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
张俊义答辩称，原审判决事实清楚，证据确凿，服从原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，张俊文陈述其于1997年自邢长顺处再行购买了位于北京市海淀区苏家坨镇55号院东侧的房屋一处。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，张俊文虽原系北京市海淀区苏家坨镇村民，但在购买56号院房屋时，其户籍早已转为居民户籍并已迁离本村多年，且依据现有证据不足以认定张俊文系北京市海淀区苏家坨镇集体经济组织成员。同时，依据已查事实，55号院系张俊文之父名下宅院，由张俊文居住使用，张俊文亦先后从案外人邢长顺及本案被上诉人张俊义处购买了55号院东侧房屋及56号院房屋。基于以上，张俊义、张俊文于1999年1月10日签订的《买卖房屋协议书》应属无效，原审法院对合同效力的认定具备事实及法律依据，本院予以确认。因在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任。因此，就合同无效后的法律后果，双方可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由张俊义负担二十五元（已交纳），由张俊文负担十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由张俊文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年一月十五日
书记员 罗娇杨