广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1796号
原告陈路，男，汉族，1986年2月3日生，住所湖北省沙洋县。
委托代理人钟意宝，广东知明律师事务所律师。
被告戴细刚，男，汉族，1973年7月3日生，住所湖北省麻城市。
委托代理人李奔科，广东晟典律师事务所律师。
第三人深圳市中诚致信融资担保有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与泰然九路交界东南金润大厦13E，组织机构代码。
法定代表人，杜欣。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼3，组织机构代码683790450。
法定代表人，杜艳花。
原告陈路诉被告戴细刚及第三人深圳市中诚致信融资担保有限公司、深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何冰清独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟意宝，被告的委托代理人李奔科到庭参加诉讼，第三人深圳市中诚致信融资担保有限公司、深圳市家家顺房产交易有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月17日，原、被告经中介深圳市家家顺房产交易有限公司提供居间服务认识，三方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(以下称合同)，约定被告将位于深圳市宝安区西乡镇新安路福中福商业城一栋B区CAF四座四单元501以人民币163万元的价格出售给原告。同日，原告依据合同约定通过银行转账的方式分两笔款向被告支付定金2万元和3万元，共计5万元定金。2015年4月1日，原、被告签订《二手楼交易资金监管协议》，约定将涉案房产的交易款项委托给中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行进行监管。同日，原告将购房首期款50万元通过银行转账方式转入协议指定的银行账户进行资金监管，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款的审批手续。至此，原告己完成合同约定的所有义务。2015年4月26日，工商银行向原告出具《二手楼按揭确认书》，向原告承诺发放108万元贷款。原告随即将该承诺函交予被告委托的担保公司，协助被告赎楼。但被告在工商银行出具承诺函至今仍无法履行其赎楼贷款的义务。2015年6月16日，原、被告签订《二手房买卖合同补充协议》，约定被告同意原告撤出银行监管的涉案房产首期款，并由被告自行赎楼后提前将涉案房产交付给原告。双方签订补充协议后，经原告多次催促被告履行赎楼义务，被告拒不履行，且在多家担保公司办理全权公证委托，最终于8月份将涉案房产出售过户与案外第三人。综上，被告在长达四个月的时间里拒绝履行赎楼的义务，且将涉案房产出售给案外第三人，其行为属于“一房二卖”，己构成根本违约。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：l、解除原、被告2015年3月17日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告向原告返回购房定金人民币50000元；3、被告向原告支付违约金人民币326000元；4、被告向原告返还赎楼担保费人民币10690元；5、请求人民法院判令第三人深圳市中诚致信融资担保有限公司协助被告向原告返还赎楼担保费；6、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告辩称，同意解除合同，同意退还定金，担保公司并未赎楼，应由担保公司向原告返还担保费，不应由原告承担；合同签订后，被告一直积极履行合同义务，先后两次配合出具赎楼公证委托，因被告负债率过高，担保公司不愿意赎楼，被告从未拒绝赎楼；被告曾经在2014年12月向案外人邓成毅借款40万元，因涉案房产已抵押给按揭银行，邓成毅要求被告向其出具房屋买卖公证委托，实现变相担保，被告于2014年12月18日办理了公证委托书，邓成毅得知被告卖房后，要求被告立即还款，被告积极与其沟通卖房后再还款，邓成毅在被告不知情的情况，将涉案房产过户到其他人名下，实现债权，被告并非一房二卖，并非恶意违约；被告已协助原告解除首期款监管，为原告减少损失；本案并非因330房价暴涨，卖方反价不愿卖房的情形，系因案外人原因，导致合同无法继续履行，若认定被告违约，恳请法院依法调低违约金。
第三人深圳市家家顺房产交易未出庭应诉，提交书面情况说明称，一、2015年3月17日，原、被告基于真实的意思表示签订了涉案合同，该合同真实、有效、合法。合同约定被告将涉案房产以163万元的价格出售给原告。根据合同，原告向被告支付定金5万元，双方将其中5千元作为交房保证金监管在第三人处；二、2015年3月28日，被告办理赎楼委托，2015年4月1日，原告将50万元监管在工商银行。2015年4月21日，原告获得银行同意贷款承诺函。但被告因个人民间借贷纠纷无法继续赎楼，经原告和第三人多次催告仍无结果，期间涉案房产被过户到他人名下，交易进度停滞不前；三、第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务。
经审理查明，2015年3月17日，原告陈路（买方）与被告戴细刚（卖方）在第三人深圳市家家顺房产交易有限公司的居间下，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50333018250），约定卖方将其名下的深圳市宝安区西乡镇新安路福中福商业城一栋B区CAF四座四单元501房产（房地产证号码：50××48）转让予买方，转让价格为人民币163万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，前述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监督或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。买卖双方协商一致约定付款方式为按揭付款。买方应于2015年3月31日之前支付除定金之外的首期款人民币43.9万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。涉案房产处于抵押状态，卖方承诺于合同签订之日起七日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。合同第十二条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。
2015年3月17日，原告分别向被告账户转账2万元、3万元，合计5万元，其中5000元作为交房保证金仍托管于第三人处。
2015年3月23日，被告办理公证委托书，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司及相关人员办理赎楼等事宜。
2015年4月1日，原、被告签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定买卖双方授权首期款50万元交给中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行进行监管，监管期限为90天。
2015年4月28日，原告向深圳市中诚致信融资担保有限公司支付担保费10390元及关外手续费300元。
2015年5月8日，被告又办理公证委托书，授权余成林等人办理涉案房产的赎楼事宜。
2015年6月12日，原告向被告邮寄《催告函》，要求被告于6月17日之前办理旧房产证注销抵押登记手续（赎楼）。
2015年6月16日，原、被告在第三人的见证下签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：1、买卖双方协商同意撤出银行监管的50万元首期款；2、卖方提前交房给买方使用；3、卖方自行赎楼并于已做完公证委托的担保公司快速处理赎楼事宜。
上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及深圳市二手房买卖及居间服务合同、涉案房屋产权信息、二手楼交易资金监管协议、二手房买卖合同补充协议、收款收据、个人客户流水账单、录音资料、履约催告函、等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。原、被告在《二手房买卖合同补充协议》中明确约定：卖方自行赎楼并于做完公证委托的担保公司快速处理赎楼事宜。现庭审中被告称因其个人负债过高导致担保公司未能赎楼，且涉案房产已经出售给案外人，本院认定被告的行为已经构成根本性违约，原告有权选择解除涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》并主张被告向其支付违约金。
关于违约金的标准。原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告提出违约金标准过高，称其两次委托担保公司办理赎楼事宜且积极履行配合买方办理首期款解除监管手续等止损义务，综合考虑近期房价涨幅及本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当向原告支付违约金人民币24.45万元（1,630,000×15%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金，由于合同已解除，被告应将收取的购房定金人民币5万元返还原告，其中，托管于第三人处的人民币5000元由第三人负责返还原告，剩余金额人民币4.5万元由被告迳付原告。
关于原告要求被告支付赎楼费用的诉请，因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，且被告的违约行为至今造成的原告的赎楼费损失数额尚在本院支持的违约金数额范围内，故原告主张被告应当赎楼费用的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告陈路与被告戴细刚于2015年3月17日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50333018250）于2015年9月30日解除；
二、被告戴细刚应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈路返还定金人民币5万元。其中，托管在第三人深圳市家家顺房产交易有限公司处的金额人民币5000元由第三人负责返还原告，剩余金额人民币4.5万元由被告迳付原告；
三、被告戴细刚于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈路支付违约金人民币24.45万元；
四、驳回原告陈路的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3550元，保全费人民币2454元，合计6004元，由被告负担4573元，原告负担1431元。案件受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 刘佳鹏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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