北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第29083号
原告（反诉被告）王庆志，男，1976年5月13日出生。
委托代理人赵红燕，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人秦丽彬，女，1988年10月28日出生。
被告（反诉原告）原理，男，1984年4月12日出生。
委托代理人原崇民（原理之父），男，1958年4月26日出生。
委托代理人赵锦华，山东公允律师事务所律师。
第三人郭莉，女，1973年9月2日出生。
原告（反诉被告）王庆志（以下称姓名）与被告（反诉原告）原理（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于诉讼中依职权追加郭莉（以下称姓名）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。王庆志及其委托代理人赵红燕，原理及其委托代理人原崇民、赵锦华，郭莉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
王庆志诉称：2014年2月25日，我通过北京我爱我家房地产经纪有限公司与原理签署《北京市房屋租赁合同》，约定我承租被告坐落于北京市朝阳区八里庄西里某号楼某号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2014年3月10日至2017年1月19日，月租金3万元，支付方式为押一付三。合同签订后，我如约履行了付款义务，但2014年5月21日涉案房屋产权人书面通知我原理系未经其同意私自转租，已与原理解除了租赁合同关系。我多次要求原理将收取的2014年5月21日至6月5日的租金及押金返还，但均遭拒绝。故我诉至法院，请求判令：1、原理返还2014年5月21日至6月5日的租金15483元；2、原理返还房屋押金30000元；3、原理返还物品折价款10000元。
原理辩称并反诉称：涉案房屋是我以每月22000元的价格自房屋所有权人郭莉处承租而来。我和王庆志于2014年2月20日签订《合作协议》，约定双方以合作的形式共同经营涉案房屋的足道店铺，我提供技术及宣传支持，王庆志承担房屋租金及日常管理，为明确王庆志每年应缴纳的房屋租金数额，我们于次日签订了《北京市房屋租赁合同》，此数额与我向郭莉交纳的租金差价作为我每月的固定收益。在双方合作初期，我投入了大量的人力物力为王庆志提供了技术及宣传支持，并对涉案房屋进行了装修。合作经营进入正规以后，2014年5月20日，王庆志与郭莉恶意串通，以我无权转租为由直接签订了新的《房屋租赁合同》，以此行为明确表示解除与我签订的租赁合同，我与郭莉在5月25日解除了双方之间的租赁合同。依据我和王庆志租赁合同第十条第二款的约定，王庆志应当支付我月租金200%的违约金。我出资装修房屋是为了持续与王庆志经营并获取固定收益，但现在王庆志无偿占有使用房屋给我造成了装修损失，王庆志应当予以赔偿。此外，在我与王庆志签署租赁合同前我曾将涉案房屋门前30平米以月租金2800元租给叶剑华经营小卖部，因小卖部门前放置的玩具车妨碍了王庆志的出行，故双方2014年2月21日签署《定金协议》约定我负责清理小卖部，我以赔偿叶剑华2800元损失为条件于2014年4月7日将小卖部清退，但王庆志第二天又以每月4000元的租金标准再次将小卖部租给叶剑华继续经营，导致我遭受了2800元的损失。根据双方定金协议的约定，将涉案房屋内床大小8张、足疗床大小8个、液晶电视3个、泡澡盆2个作价10000元归王庆志所有，但王庆志一直未支付该笔费用，且屋内尚有属于我的其他物品未返还。综上，我同意返还2014年5月26日至6月5日共11天的租金10637元，押金在扣除相应赔偿款及装修损失后同意返还，王庆志并未支付10000元物品折价款，故不存在返还问题。同时，我提出反诉，请求判令：1、王庆志支付违约金60000元、房屋租金损失7181元及室内物品折价费10000元；2、王庆志赔偿装修损失125600元；3、王庆志返还货架4个、按摩凳10个、皮沙发2个、茶几2个、按摩产品10盒、1.5米大鱼缸1套、玻璃餐桌1个、吧台办公桌1套、布艺沙发1套、壁挂式空调10台及数码音箱1套。
王庆志对原理的反诉辩称：我和原理之间是房屋租赁合同关系，并非合作关系，因原理故意违反其与郭莉之间的房屋租赁合同，导致我和其签署的租赁合同无效，原理有重大过错，根本就不存在我违约的问题，故原理要求我支付违约金没有任何事实和法律依据。2014年2月21日，我和原理签订了《定金协议》，约定原理负责清理门口小卖部，这是原理出租涉案房屋必须履行的义务，否则我不可能承租，至于原理是否赔偿小卖部承租人与我无关。在原理2014年4月7日将小卖部交给我之后，我对小卖部就享有合法使用权和管理权，原理无权干涉，故原理所称的房屋租金损失问题不能成立。根据《定金协议》，室内物品作价10000元归我所有，我已经支付了相应费用，原理无权要求返还，且货架、空调、大鱼缸、吧台、办公桌、布艺沙发均是原房主的，没有皮沙发、数码音响、玻璃大餐桌，按摩产品是客户购买放在涉案房屋内的，原理均无权要求返还。涉案房屋仅于2011年装修过一次，再次装修是2014年3月10日由我出资进行的，原理并未进行过装修活动，故不同意其要求赔偿装修损失的反诉请求。
郭莉述称：2013年12月，原理向我承租涉案房屋，合同约定不允许转租但可以合作和分租。2014年5月王庆志与原理发生纠纷并报警，物业公司通知我到现场，原理向我出具了他们双方的租赁协议，并说与王庆志是合作关系，但王庆志予以否认，说他们之间就是租赁关系，当时原理没有给我看他们的合作合同。通过向中介公司及物业公司了解，我才知道原理的行为确实属于转租，于是我在2014年5月底6月初在涉案房屋门外张贴了通知书要求解除合同，王庆志和原理应该都能看到，但没有人回复我。后来经过八里庄派出所调解，我将2014年5月20日以后的押金和租金64000元都退还了原理，解除了我们之间的租赁合同，之后与王庆志重新签订了租赁合同。小卖部在我租给原理的时候就有，是我自己搭的房子，原理承租以后租金由其自行收取。涉案房屋在我租给原理时空调、装修及房子里所有物品都是我的，原理没有经过装修就直接经营了。
经审理查明：2013年12月31日，原理与郭莉签署《房屋租赁合同》，约定原理向郭莉承租涉案房屋，租赁期限自2014年1月20日至2017年1月19日，每年租金26万元（第一年为25万元），租金总额为77万元。房租支付方式为押一付三（第一年为押一付二），押金2万元。未经郭莉书面同意，原理不得转租、转借承租房屋，但允许分租合作。原理换空调，旧空调归原理处理。
2014年2月21日，王庆志、原理与北京我爱我家房地产经纪有限公司李同银签署《定金协议》，确认李同银见证代业主收取涉案房屋定金三万元整，并定于以下约定：1、起租日暂定2014年3月10日。2、原理负责清理门口小卖部。3、室内物品归王庆志所有，作价1万（另附清单：床大小8张，足疗床大小8个，3个液晶电视，泡澡盆2个；物品能正常使用。）4、原理负责约见房屋业主并携带（房产证原件、户主身份证原件）同时王庆志付给原理房屋租金及押金共计9万元整。5、原客户原理自行处理，不能给留下经济纠纷。6、如王庆志收到原房东干扰，原理应给予王庆志相对等经济补偿。
2014年2月25日，王庆志与原理在北京我爱我家房地产经纪公司居间下签署《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定王庆志向原理承租涉案房屋，租赁期限2014年3月10日至2017年1月19日，租金每月3万元，押金3万元，支付方式为押一付三。合同第十条约定：租赁期内，原理需提前收回该房屋的，或王庆志需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，原理应退还相应的租金。第十二条约定：本合同第二年合同价为33000元整，第三年合同价为34000元整；原理负责王庆志入住前清理门口小卖部；如王庆志合同期间受到原房东干扰，原理应给予王庆志相对等经济补偿。2014年2月26日，王庆志向原理支付了第一次房租加一个月押金共计12万元，2014年3月6日，王庆志通过银行转账方式向原理支付3万元。庭审中，王庆志陈述该3万元中2万元为支付原理的客户转让费，1万元系定金协议约定的物品折价款，原理则陈述3万元均为客户转让费，物品折价款王庆志一直未支付，双方对于客户转让费的数额约定均未提供证据证明。
庭审中，原理主张其与王庆志并非房屋租赁合同关系，而系合作关系，为此提供落款日期为2014年2月20日的《合作协议》一份，内容为双方就位于北京市朝阳区某里（某小区）某号楼某室知人足道店铺以合作形式进行共同经营，从2014年至2017年，期间王庆志负责出资房屋租金日常管理，原理提供技术及宣传支持，王庆志每月支付3万元。王庆志否认双方为合作关系，并陈述上述《合作协议》下方并非自己亲笔签名。
2014年5月13日，郭莉在涉案房屋门口张贴《告知书》，内容为原理违反与其签订的《房屋租赁合同》，擅自将房屋转租他人，根据合同约定与原理解除合同并收回出租房屋，要求原理支付违约金及赔偿，请收到此告知书后三日内联系协商解约事宜，否则视为同意解除合同并同意支付违约金及赔偿。2014年6月6日，原理与郭莉经北京市朝阳区八里庄人民调解委员会调解达成《人民调解协议书》，内容为1、双方当事人自愿协商解决房屋租赁合同终止纠纷；2、双方当事人共同约定房屋租赁合同于2014年5月25日终止；3、出租人郭莉同意退还承租人已付租金四万四千元整人民币及押金贰万元整人民币，共计六万四千元人民币；4、承租人原理同意将房屋租赁合同原件交付联合调解室后，出租人郭莉以工商银行转账方式支付承租人原理，一次性了结双方合同纠纷；5、承租人原理承诺协议书一经签订不再以任何方式到出租房影响店主正常经营。2014年6月9日，郭莉通过母亲马瑞芬账户向原理转账64000元。
2014年5月20日，王庆志与郭莉就涉案房屋签署《房屋租赁合同》，约定王庆志向郭莉承租涉案房屋，年租金264000元，合同尾部载明屋内空调九部，煤气表一个。庭审中，郭莉陈述该合同的实际签署日期并非5月20日当天，因其退还原理的是5月20日之后的租金，为减少损失就将起租日期往前写成5月20日。
另查，王庆志于2014年3月9日向涉案房屋所在物业公司递交装修申请表，主要装修项目包括地面地板更换、打隔断、安装洁具及墙面维修等，并交纳了装修押金10000元及装修管理费1100元。关于涉案房屋的装修问题，原理陈述其于2011年8月就已经开始在涉案房屋中实际经营，当时郭莉把涉案房屋租给张文俊，但由张文俊的外甥周义实际经营，后周义将涉案房屋转租给李维芳，并向李维芳提供了郭莉书写的同意转租证明，后其自李维芳处承接了涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修。为证明上述事实，原理提供如下证据：1、落款日期为2011年3月7日，双方为周义、李维芳的《房屋租赁合同》及落款日期为2011年3月10日，署名为郭莉的转租证明，证明周义承租涉案房屋后转租给李维芳，郭莉表示同意；2、落款日期为2011年8月25日，双方为李维芳、苗宇新的关于涉案房屋的《转让合同》及署名为李维芳的收款证明，证明涉案房屋自2011年8月25日即由原理实际经营，直至原理与郭莉签订租赁合同，转让费5万元包含装饰装修设备，故涉案房屋内的设备并不是租户留给郭莉的，苗宇新为原理之母；3、落款日期为2013年12月19日，署名为周义的收据，证明涉案房屋内三个空调系周义安装，原理支付对价自周义处受让而来，且原理一直向周义支付房屋租金，室内物品与郭莉无关；5、落款日期为2013年12月31日，双方为原理、刘艳红的《店铺转让协议书》，证明涉案房屋内的吧台是自原理承租的另一店铺而来；6、装修收据14张，日期自2012年9月至2014年1月，证明陆续对涉案房屋进行了装修。王庆志对上述证据均不予认可，称郭莉从未将房屋租给李维芳，且装修需经过物业公司备案，原理未提供装修证明，对其装修事实不予认可。郭莉否认曾经将涉案房屋租给周义和李维芳，2010年到2013年将涉案房屋租给张文俊，亦未书写过同意转租证明，且涉案房屋大宗物品进出需要保安登记，但其从未接到过保安电话。
涉案房屋门前有30平米小卖部一间，原理承租后将小卖部租于叶剑华经营，每月租金2800元。原理与王庆志签订租赁合同后，按照双方合同约定在2014年3月底4月初将小卖部予以清退，向叶剑华退还了剩余租金并支付违约金，后叶剑华与王庆志重新建立租赁关系，继续承租小卖部。
上述事实，有双方当事人陈述、收条、房产证、账户明细、个人业务凭证、发票、建设工程施工合同、证明、客户信息表、照片、网页打印件、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原理与郭莉就涉案房屋签署的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，该合同明确约定涉案房屋不得转租，双方均应按照合同约定履行。关于原理与王庆志的法律关系问题，原理与王庆志签署的《定金协议》及《北京市房屋租赁合同》均载明原理系将涉案房屋租与王庆志，并明确约定了租金、租期、押金、房屋交付时间及其他费用承担方式，符合租赁合同关系的一般要素，原理自行书写的收条中亦明确收取的款项为租金及押金，原理及王庆志分别履行出租人及承租人的义务，原理所述其提供技术宣传支持、王庆志负责租金支付及日常管理的合作模式明显与合同约定不符。另一方面，即使原理提供的《合作协议》属实，双方最初具有合作意向，但《合作协议》签署在前，《定金协议》及《北京市房屋租赁合同》签署在后，也应当认为双方以重新签订合同的形式变更了法律关系，故原理与王庆志之间应为转租合同关系。因郭莉与原理明确约定不允许转租，故原理与王庆志之间的转租关系应属无效，郭莉作为出租人有权解除其与原理之间的租赁合同关系，王庆志支付原理的租金实为房屋使用费。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原理应当返还收取的房屋使用费及押金。根据庭审查明的事实及现有证据，郭莉与原理确认的合同解除时间为2014年5月25日，自该日之后原理收取王庆志的房屋使用费不再具有合法依据，故此日之后的费用原理应当予以返还。王庆志虽于2014年5月20日与郭莉另行签署了《租赁合同》，但系基于出租人郭莉已经通过在涉案房屋张贴告知书明确告知不同意转租、其与原理的转租合同无效的情况下，不符合其与原理合同约定的违约行为的构成要件，原理以此为由要求王庆志支付提前解约违约金依据不足，本院不予支持。
关于室内物品折价费问题，双方对于物品折价费的具体数额有明确约定，但对客户转让费的金额并无约定，王庆志于2014年3月6日向原理支付3万元，该支付行为应当视为履行双方约定义务之表现，且已履行完毕，该款项中应当包括双方明确约定的款项，即物品折价款。原理主张客户转让费的金额为3万元，但未提供证据证明，本院无法采信，对于其要求王庆志再行支付物品折价款的诉讼请求不予支持。王庆志主张因原理对折价物品不享有权利而要求退还物品折价款明显于法无据且无证据佐证，本院亦不予支持。
关于涉案房屋装修问题，原理虽称其于2011年8月即已实际经营涉案房屋，但其提供的证据不足以证明该情节，郭莉亦对此不予认可，故本院对原理主张2011年9月即开始对涉案房屋进行装修的事实无法认定。综合全案情况，王庆志自原理处不仅承租了涉案房屋，同时将涉案房屋内经营物品、客户亦一并受让，承租后继续经营，即延续了原理承租时涉案房屋用于足疗保健的经营用途，而王庆志提供的证据证明其承租后仅对涉案房屋进行了部分装修改建，加之原理提供的部分2014年装修票据，可以认定原理在与郭莉签订租赁合同后对涉案房屋进行了一定装修，现涉案房屋所有装修设备由王庆志承接并加以利用，王庆志应当给予原理一定的装修损失补偿，具体数额由本院结合原理提供的其与郭莉租赁期间的装修票据并考虑折旧、双方履约情况等因素予以确定。
根据原理与王庆志签署的《定金协议》及《北京市房屋租赁合同》，清理涉案房屋门口的小卖部为原理的合同义务，具体如何履行系原理与小卖部承租人叶剑华需协商解决的问题。王庆志承接涉案房屋后，即对涉案房屋享有相应经营使用的权利，其如何处理小卖部与原理无关，原理以王庆志再次将小卖部租于叶剑华导致其损失为由要求赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。
原理虽主张除《定金协议》约定的物品外，涉案房屋内尚有属于其的其他物品，但始终未能提供充分有力的证据证明主张物品的存在及对该物品享有合法所有权，故其要求王庆志返还依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）原理于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）王庆志租金一万零六百四十五元及押金三万元；
二、原告（反诉被告）王庆志于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）原理装修损失三万元；
三、驳回原告（反诉被告）王庆志的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）原理的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1187元，由原告（反诉被告）王庆志负担321元（已交纳），由被告（反诉原告）原理负担866元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费4342元，由原告（反诉被告）王庆志负担643元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）原理负担3699元（已交纳865元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 吴 迪
人民陪审员 苏贵增
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 梁 远