福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民初字第566号
原告：蔡金栋，男，汉族，1978年1月14日出生，住福建省漳州市芗城区。
原告：黄艳，女，汉族，1980年8月16日出生，住福建省漳州市芗城区。
被告：漳州福晟房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区景山村福晟?钱隆学府毅达莘园17幢D04-D05店面，组织机构代码69902104-X。
法定代表人：陈建彪，总经理。
委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴婷婷，福建九鼎律师事务所律师。
原告蔡金栋、黄艳与被告漳州福晟房地产开发有限公司（以下简称“福晟公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案后，于2015年7月31日裁定中止审理，于2016年12月2日恢复审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡金栋、被告福晟公司的委托诉讼代理人戴婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡金栋、黄艳向本院提出诉讼请求:1、判令福晟公司向蔡金栋、黄艳支付逾期交房违约金29821.47元。2、判令福晟公司为蔡金栋、黄艳办理房屋权属证书，并自2013年9月29日至实际办证之日止，以购房款641322元为基数。按日0.001%计付逾期办证违约金，暂计至起诉日为3341.28元。事实和理由：2012年约定蔡金栋、黄艳与福晟公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡金栋、黄艳向福晟公司购买址在龙文区蓝田镇福晟.钱隆学府二期11幢D02号店面，总金额641322元，交房时间为2013年6月30日前。合同第九条约定，福晟公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付蔡金栋、黄艳使用，逾期超过九十日后，蔡金栋、黄艳要求继续履行合约的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福晟公司按日向蔡金栋、黄艳支付已付款万分之一的违约金等内容。合同十四条规定，如因福晟公司原因，蔡金栋、黄艳不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，蔡金栋、黄艳不退房，福晟公司自逾期之日起每日按蔡金栋、黄艳已付款的0.001%向蔡金栋、黄艳支付违约金。2013年6月26日，蔡金栋、黄艳接到福晟公司的书面收房通知，但由于店面前的隔离墙未拆除，不符合合同第八条约定且福晟公司无法提供房屋验收合格证书，直至2014年10月9日逾期交房违约金29821.47元。福晟公司未按约定向蔡金栋、黄艳提供办证所需材料。应承担2013年9月29日起至实际办证之日止的逾期办证违约金。
福晟公司辩称，一、福晟公司无逾期交房行为，不需要承担违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，福晟公司应在2013年6月30日之前将商品房交付给蔡金栋、黄艳使用，而福晟公司公司已在2013年6月25日用EMS特快专递发送交楼通知书给蔡金栋、黄艳办理交房手续，蔡金栋、黄艳也在起诉状中承认于2013年6月26日收到该邮件，福晟公司提交了讼涉商品房的竣工验收报告，单体验收合格，符合了交房的条件。单体验收合格的交房约定，没有违反国家任何效力性强制性的法律规范，该约定体现了双方当事人的真实意思表示，应当合法有效。因此福晟公司无逾期交房行为，不需要承担支付违约金的责任。二、福晟公司存在有权予以顺延交房的情况。根据合同第八条及附件六补充协议第四条第2项约定，福晟公司有权予以顺延交房的因素有遭遇不可抗力，日降雨量累计超过50ML、8级以上风力、台风、一周内非福晟公司原因停电累计超过8小时、政府发布的临时管制、高温天气、中考及高考等。三、福晟公司无需向蔡金栋、黄艳支付逾期办证违约金。首先，根据合同第十四条约定，蔡金栋、黄艳可在房屋交付使用后90日内取得权属证书，福晟公司认为满足商品房交房的条件应当是以通过规划核试验收为准，故该房屋真正的交付时间应为该店面通过规划核实验收之日，而该房屋至今尚未规划核实，故福晟公司无需支付逾期办证违约金。蔡金栋、黄艳在起诉状中自认2014年10月9日才办理交房手续，因此，逾期办证时间起算点应自2015年1月8日起计算，而蔡金栋、黄艳于2015年1月3日向法院提起诉讼，因此，福晟公司不需要支付其主张的逾期办证违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月17日，蔡金栋、黄艳与福晟公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定如下：蔡金栋、黄艳向福晟公司购买址在漳州市龙文区蓝田镇福晟?钱隆学府二期11幢AD02号店面，建筑面积45.1平方米，每平方米14220元，总金额673122元，蔡金栋、黄艳一次性付款，2012年11月17日前支付全部房款的100%，计641322元。
第八条约定：福晟公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付蔡金栋、黄艳使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程质检设置有效的隔音设备和施工安全设施；4、该商品房办理《竣工验收报告》。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、蔡金栋、黄艳有权拒绝交接，按逾期交房由福晟公司承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，福晟公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且福晟公司在发生之日起×日内书面告知蔡金栋、黄艳的；2、因政策性原因或政府行为或相关通知通告及其他非福晟公司原因造成的事由；3、遭遇不可抗力或其他情形（见附件六）影响工程进度。
第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，福晟公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付蔡金栋、黄艳使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福晟公司按日向蔡金栋、黄艳支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，蔡金栋、黄艳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福晟公司按日向蔡金栋、黄艳支付已付款万分之一的违约金。
第十一条约定：商品房达到交付条件后，福晟公司应当书面通知蔡金栋、黄艳办理交付手续。双方进行验收交付时，福晟公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，福晟公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。福晟公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，蔡金栋、黄艳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由福晟公司承担。由于蔡金栋、黄艳原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：蔡金栋、黄艳应在福晟公司通知交付日期内来办理房屋移交手续，逾期15日未来办理的，按每延期一日缴纳保管金100元；同时从通知交付之日起，该房屋的一切风险责任、费用及税费，包括管理费均由蔡金栋、黄艳承担。
第十四条约定：福晟公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由福晟公司提供的资料交付蔡金栋、黄艳。如因福晟公司原因，蔡金栋、黄艳不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.蔡金栋、黄艳不退房，福晟公司自逾期之日起每日按蔡金栋、黄艳已付款的0.001%向蔡金栋、黄艳支付违约金。
合同附件六合同补充协议第二条1.预售商品房竣工经“单体验收”合格后，即该房屋已具备交房和使用条件。……8.蔡金栋、黄艳以本合同所填写通讯地址与通讯方式作为蔡金栋、黄艳接受通知的地址与方式。福晟公司按照地址寄发通知，即视为已送达。若因蔡金栋、黄艳地址错误或无人收件而邮件被退回，或邮件由蔡金栋、黄艳以外的其他人签收，均视为送达。第四条约定：合同第八条补充如下：1、合同第八条所述的福晟公司将商品房“交付蔡金栋、黄艳使用”的责任只限于福晟公司要根据本合同第八条所述的交付时间或根据本合同第八条及本条第二款延期的最后日期前，取得符合本合同约定交付条件的证明即“单体验收合格证书”并将本合同第十一条所述的书面通知发出予蔡金栋、黄艳。2、合同及补充协议中规定不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。其约定如下：（1）日降雨量累计超过50mm；（2）8级以上风力；（3）6级以上地震；（4）一周内非福晟公司原因停电累计超过8小时；（5）施工中重大困难及技术难题无法及时解决的重大设计变更；（6）政府发布的临时管制；（7）战争、重大疫情及其他认为不可抗拒的事件。3、本条所述商品房经验收合格系指福晟公司取得由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同盖章确认的《竣工验收报告》。
2013年3月1日，福晟公司开发的福晟?钱隆学府二期11#楼、11#A楼工程经漳州市公安消防支队进行建设工程消防验收，复查合格，同年5月16日涉讼商品房所在的福晟公司开发的福晟?钱隆学府二期11幢及店面通过竣工验收。
2013年6月25日，福晟公司向蔡金栋、黄艳发出《交楼通知书》，通知蔡金栋、黄艳于2013年6月25日至2013年7月25日前往乾隆樽品营销中心办理交房手续。蔡金栋、黄艳于2014年10月9日办理交房手续。2015年10月27日漳州市住房和城乡建设网公示：福晟?钱隆学府二期11幢A已经房屋初始预登记，可以申请办理产权登记。蔡金栋、黄艳于2015年11月24日办理房屋权属证书。
本院认为，蔡金栋、黄艳与福晟公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同约定义务。
本案双方当事人争议的焦点为：
一、福晟公司应否承担逾期交房违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用…依照上述规定，符合法定交付条件的商品房可交付使用。本案中，福晟公司提供的竣工验收报告、消防验收意见等证据，证明涉讼商品房所在楼盘于2013年3月1日通过消防验收合格，于同年5月16日通过竣工验收合格，此时涉讼商品房即已达到法定及约定交付条件，福晟公司即可将涉讼房屋交付蔡金栋、黄艳。福晟公司于2013年6月25日履行交房义务，该期限并未超过双方合同约定的期限，故福晟公司并未逾期交房，故蔡金栋、黄艳请求福晟公司支付逾期交房违约金本院不予支持。
二、福晟公司是否承担逾期办证违约责任，及逾期办证违约金计算问题。蔡金栋、黄艳已于2015年11月24日办理房屋权属证书，故蔡金栋、黄艳请求福晟公司为其办理房屋权属证书本院不予支持。如上所述，2013年7月25日视为福晟公司已将房屋交付给蔡金栋、黄艳，本案讼涉商品房应自2013年7月25日次日起算福晟公司履行关于产权登记的义务。福晟公司未能举证证明其在履行办理初始登记的义务后有将办理权属登记需由其提供的材料交付给蔡金栋、黄艳，因蔡金栋、黄艳于2015年11月24日办理房屋权属证书，视为直至该日故福晟公司履行了办证义务。从2013年7月26日起至2015年11月24日已超过365日，该期限系福晟公司原因导致蔡金栋、黄艳未能在讼涉商品房交付使用后取得房屋权属证书。根据双方买卖合同及补充协议约定，超过365日，即自2014年7月26日起蔡金栋、黄艳未能取得房屋权属证书的，福晟公司应承担逾期办证违约责任。即从得房屋权属证书的，福晟公司应承担逾期办证违约责任。即从2014年7月26日起至2015年11月24日，福晟公司逾期486日，应支付蔡金栋、黄艳逾期办证违约金3116.82元（641322*0.001%*486天）。
综上所述，本院认为，蔡金栋、黄艳要求福晟公司承担逾期交房违约责任理由成立，应予以采纳，但部分请求项目和数额不当，不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、漳州福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向蔡金栋、黄艳支付逾期交房违约金3116.82元；
二、驳回蔡金栋、黄艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费729元，由蔡金栋、黄艳负担679元，漳州福晟房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 邹岩松
审 判 员 林斐偲
人民陪审员 魏雅蓉
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 刘 婧
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。