黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香成商初字第11号
原告哈尔滨市东方红农场，住所地哈尔滨市香坊区向阳镇石槽村。
法定代表人刘旭升，男，该农场场长。
委托代理人李丽娟，黑龙江高盛律师集团事务所律师。
被告齐续发，男，1964年3月18日出生，汉族，个体经营者，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人张志明，黑龙江仲法律师事务所律师。
原告哈尔滨市东方红农场（以下简称东方红农场）与被告齐续发确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。东方红农场委托代理人李丽娟、齐续发委托代理人张志明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告东方红农场诉称：1999年1月1日，其与被告齐续发先后签订两份《租赁合同》，约定东方红农场将卫生院院内和院外部分地域租赁给齐续发，租赁期三十年。《租赁合同》第一条约定“……到三十年（租赁期）之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。国有农场的土地、房产等均归国家所有，东方红农场系受国家委托经营管理所辖区域内的土地、房产，《租赁合同》中关于租赁期限、房产归属等问题的约定将导致国有资产流失。故东方红农场诉至法院，请求：1.确认东方红农场与齐续发于1999年先后签订的两份《租赁合同》的第一条关于租赁期限三十年的内容无效，并依法变更租赁期限为二十年；2.确认上述合同第一条关于“到三十年（租赁期限）之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”及第四条“现有房产产权归乙方（齐续发）所有”的内容无效；3.诉讼费由齐续发承担。
被告齐续发辩称：原告东方红农场陈述事实属实，但其不同意东方红农场的诉讼请求。1、东方红农场的主体不适格，经查东方红农场的组织机构代码证已经过期，没有经过年检，根据民事诉讼法规定如果企业被撤销、歇业、被吊销营业执照的，属于法人的终止，对其债权债务应由企业成立清算组作为诉讼主体应诉，如果没有清算组的应以负有清算资格的清算主体作为诉讼主体提出诉讼；2、关于合同效力，其认为原、被告之间签订合同不违反法律规定，系双方真实意思表示，原、被告签订合同之时我国法律未规定对租赁期限的限制，东方红农场作为国有资产的管理人员通过正常的挂牌公示，将其资产对外租赁转让，齐续发有理由相信东方红农场对其所管理的资产进行处分，并且齐续发已按当时的市场情况进行了对价，该协议已实际履行，齐续发应作为善意第三人依法受到法律保护，双方所签订的合同合法有效。对于租赁物权属的约定应视为是附生效期限的合同，自期限届满时，该合同生效，租赁期满后，齐续发取得该房产的所有权。
原告东方红农场为证明其主张的事实成立，举示如下证据：
证据一、1992年8月12日哈编字（1992）第302号哈尔滨市编制委员会文件《关于哈尔滨市综合牧场等单位享受市处级待遇的批复》复印件，用以证明原告东方红农场系国有农场，涉案租赁房产及土地均属于国有资产。
经质证，被告齐续发对其真实性无异议，但认为该证据所表明东方农场享受处级待遇与本案无关联性，对于职责和权利，该份证据并无体现。本院对该证据的真实性予以认定。
证据二、哈国用（2005）第32654号国有土地使用权证复印件，用以证明原告东方红农场享有涉案土地的使用权及涉案房产的所有权，土地使用权性质是划拨，东方红农场具有合法的诉讼主体资格。
经质证，被告齐续发对该证据的真实性无异议，但认为该证据所显示的是七栋房舍，实际1999年该农场只有两栋房舍，该图所示与实际不符。本院对该证据予以认定。
证据三、《租赁合同》复印件两份，证明①1999年1月1日，原告东方红农场同被告齐续发分别签订两份《租赁合同》，约定东方红农场将场部原卫生院及院外部分地域租赁给齐续发。两份《租赁合同》的第一条均约定租赁期为三十年，自1999年1月1日起至2028年12月31日止。因该约定违反《合同法》第二百一十四条之规定，因此租赁期限超过二十年的部分无效。也就是说，涉案租赁合同的期限应当变更为自1999年1月1日起至2018年12月31日止。②其中一份《租赁合同》的第一条约定：“在三十年内现有房产为租赁，到三十年之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”；另一份《租赁合同》的第四条约定：“本租赁合同中乙方使用土地为租赁，现有房产产权归乙方所有”。因东方红农场系国有农场，上述约定均违反了法律强制性和禁止性规定，将直接导致国有资产流失，因此上述条款无效。
经质证，被告齐续发对两份合同的真实性无异议，对证明内容有异议，认为因该租赁合同是在合同法实施前签订，对租赁期限法律并无限制，因此对于租赁期限不存在东方红农场主张的无效事由，对房屋产权归属问题，该约定系原、被告双方在平等的基础上所达成的合议，且法律并未限制国有资产的流转，该协议签订履行了法律所规定的手续，因此该两份合同是合法有效的。本院对该证据的真实性予以认定。
被告齐续发为证明其主张的事实成立，举示如下证据：
证据一、全国组织机构代码证查询单一份，证明原告东方红农场组织机构代码证已经过期，因此东方红农场不具有本案的诉讼主体资格；
经质证，原告东方红农场对其真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告齐续发提供的该份证据恰好证明东方红农场的诉讼主体资格有效，组织机构代码证是否年检与主体资格之间没有因果关系。本院认为，法人的组织机构代码证过期不属于法人终止的情形，不必然导致法人诉讼主体资格的丧失，故本院对该证据所要证明的问题不予采信。
证据二、情况说明一份，证明1999年原、被告签订合同时对租赁财产的盘点情况，东方红农场所租赁给齐续发的两处房产年久失修，门窗不全。
经质证，原告东方红农场对该证据的真实性有异议，认为其未见过该份证据合同的附件，被告证明的目的与本案无关联。本院认为，该份证据与本案缺乏关联性，故不予认定。
经本院对上述证据的分析与认定和原告东方红农场、被告齐续发的庭审陈述，本院确认以下事实：
1999年1月1日，原告东方红农场与被告齐续发签订《租赁合同》两份，该合同约定东方红农场将场部原卫生院及院外部分地域租赁给齐续发，租金玖万元，租期为三十年，即自1999年1月1日起至2028年12月31日止。同时，该《租赁合同》约定“……在三十年内现有房产为租赁，到三十年之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”及“本租赁合同中乙方（齐续发）使用土地为租赁，现有房产产权归乙方（齐续发）所有”。东方红农场系事业法人。
本院认为：原告东方红农场的组织机构代码证虽已过期，但仍具备法人的条件，并未丧失诉讼主体资格，故对被告齐续发提出的东方红农场主体不适格的主张不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。东方红农场与齐续发签订租赁合同的时间为1999年1月1日，此时合同法尚未实施，而当时的法律并未对租赁期限作出规定，故发生纠纷时可以适用合同法中关于租赁期限的规定。而《合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”第五十六条规定“无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故东方红农场与齐续发1999年1月1日签订的《租赁合同》中有关租赁期限的约定应受到合同法中关于最长租赁期限的限制，即最高不得超过二十年。而该二十年租赁期限的起算点应从合同法生效实施之日起计算，即应从1999年10月1日起计算。因东方红农场与齐续发签订的租赁合同中租期为三十年，超过了合同法中关于租赁期限不得超过二十年的规定，故超过部分无效。故将双方签订的《租赁合同》中的租期调整为二十年，即自1999年10月1日起至2019年10月1日止。关于东方红农场与齐续发在租赁合同中约定“……在三十年内现有房产为租赁，到三十年之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”及“本租赁合同中乙方（齐续发）使用土地为租赁，现有房产产权归乙方（齐续发）所有”的内容是否有效的问题，东方红农场与齐续发在合同中约定，租赁期满后现有房产为齐续发所有，因东方红农场系事业法人，该农场的土地、房产应属国家所有，东方红农场仅具有使用权，不具有处分权。东方红农场私自在合同中约定房产归齐续发所有，却未经主管部门审核报同级财政部门审批或备案，可认定为东方红农场的处分行为未经权利人追认，不发生法律效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第四十一条的规定，判决如下：
一、确认原告哈尔滨市东方红农场与被告齐续发于1999年1月1日签订的《租赁合同》第一条关于“到三十年（租赁期限）之后，房产产权归乙方（齐续发）所有”及第四条“现有房产产权归乙方（齐续发）所有”的约定无效；
二、原告哈尔滨市东方红农场与被告齐续发于1999年1月1日签订的《租赁合同》第一条“本租赁期为三十年，自1999年1月1日起至2028年12月31日止”中超出20年的部分无效，合同的有效期限应自1999年10月1日起至2019年10月1日止。
案件受理费200元（原告哈尔滨市东方红农场已预交），由哈尔滨市东方红农场负担100元，由被告齐续发负担100元，并于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市东方红农场。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 修 辉
人民陪审员 吴振金
人民陪审员 李广义
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 朱雪娇