广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初11466号原告：吴永富，男，1966年8月23日出生，汉族，住湖南省衡山县。被告：罗赞平，男，1967年1月4日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉雯，广东合誉律师事务所实习律师。被告：广州市花都区狮岭顺隆山庄，住所地广州市花都区（A）。经营者：罗赞平。原告吴永富诉被告罗赞平、广州市花都区狮岭顺隆山庄（以下简称顺隆山庄）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，依法由代理审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴永富，被告罗赞平的诉讼代理人罗月薇、刘嘉雯到庭参加诉讼。被告顺隆山庄经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告广州市花都区狮岭顺隆山庄、罗赞平承担连带返还原告押金12500元。2、被告罗赞平、广州市花都区狮岭顺隆山庄承担连带退还原告未使用租金21000元。3、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：两被告赔偿我方装修损失20000元。原告后申请撤回要求两被告赔偿装修损失20000元的诉讼请求。事实和理由：被告顺隆山庄系个体工商户，经营者是被告罗赞平。2011年7月1日，被告罗赞平以被告顺隆山庄的名义将座落在广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村专用路（A）的房屋出租给原告使用，被告罗赞平以被告顺隆山庄的名义收取原告的租房押金12500元，租金按每年6月30日前以现金方式缴纳下年租金。然而，2014年12月1日花都区政府强行拆除了被告租给原告使用的房屋，造成原告的重大经营损失。为此，原告要求被告退回押金12500元和未使用的租金21000元，但被告一拖再拖，至今没有退还。现原告维护自己的合法权益，根据我国《民事诉讼法》之规定，特具文提起诉讼，请求法院依法判处。被告罗赞平答辩称，我方答辩意见如下：我方不同意原告诉请。第一，原告自2011年6月24日向被告罗赞平承租涉案土地，但原告仅支付了12500元的押金及2011年7月1日至2012年6月30日的租金25000元，自2012年7月1日至今未曾向原告支付过相应的租金，且原告一直在占有使用被告罗赞平的土地至今，因此，原告主张退还押金和未使用租金的说法不成立。第二，原告要求我方赔偿装修损失2万元，没有事实依据，也没有举证证明，我方不同意支付。被告顺隆山庄未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告称，涉案租赁物位于广州市花都区看守所对面。原告称其向两被告承租的是两个房间，由被告顺隆山庄建设。被告罗赞平称，原告向其承租的是土地及地上建筑物，位于广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村专用路可耕园与新扬村二队的山地交界的小路，在花都区看守所对面，地上建筑物为泥砖建筑而成的房屋一间，楼高一层，内配一卫生间和一厨房，屋内有铺装水电，总面积约为30至40平方米。原告称，其与被告罗赞平在2011年6月24日签订租赁合同，约定由两被告将涉案租赁物出租给原告使用，租金一年一交，每年7月1日前支付下一年租金，第一年租金为25000元，每年递增10%。被告顺隆山庄也在该份合同上盖章，但该份合同已遗失。原告认为涉案合同的相对方是被告罗赞平，是由被告罗赞平与其签订合同，租金及押金也由被告罗赞平收取。被告罗赞平称，其与原告并未签订书面合同，只是口头约定由被告罗赞平将涉案土地出租给原告使用，与被告顺隆山庄无关。原告称，其于2011年6月24日向被告罗赞平支付涉案租赁物的押金12500元及2011年7月1日至2012年6月30日的租金25000元。被告罗赞平于当天向其出具两张收据，收据上载明“芙蓉度假村专用路房子押金、租金”。被告顺隆山庄在该两份收据上均盖有顺隆山庄发票专用章。原告于2014年6月18日向被告罗赞平支付了2014年7月1日至2015年6月30日的租金36000元，被告罗赞平向其出具收据，该份收据上也盖有顺隆山庄发票专用章。原告为此提供了上述三份收据拟证实其主张。被告罗赞平对于2011年6月24日的两份收据没有异议，确认已收取原告支付的押金12500元及2011年7月1日至2012年6月30日的租金25000元，但原告此后未再向其支付租金，对于2014年6月18日的收据不予认可。被告罗赞平称，被告顺隆山庄已在2011年就停止营业，故不可能在2014年6月18日的收据上盖章，该份收据并非由被告罗赞平出具。本院询问被告罗赞平是否需要对2014年6月18日收据上顺隆山庄的盖章进行鉴定，被告罗赞平表示不需要鉴定。原告与被告罗赞平均确认，原告自2011年7月1日开始使用涉案租赁物。原告称，涉案租赁物已于2014年12月1日被城管执法部门拆除。被告罗赞平称，涉案租赁物于2014年12月1日被相关行政部门以违建为由拆除。原告与被告罗赞平均确认涉案房屋未办理规划报建手续。被告罗赞平称，其向案外人狮岭镇新扬村村民委员会承租涉案土地，其是合法取得涉案土地及地上建筑物的使用权，至今，涉案土地依然在其向村委的承租期内，原告现在占用使用涉案土地应该向其按照每年36000元的标准支付租金或占用使用费。被告罗赞平为此提供了狮岭镇新扬村村民委员会于2016年12月27日出具的证明，该证明的内容为：“兹证明位于狮岭镇××村专用道××与××山地（××村山坡地）××小路××山庄东南面××山窝鱼塘（该鱼塘××村罗洪祥经济社租给罗赞平的）的出入通道，特此证明！”原告对于被告罗赞平提供的上述证据没有异议。诉讼中，本院向原告释明，若涉案租赁合同关系被认定为无效，是否变更诉讼请求。原告称，若涉案租赁合同关系被认定为无效，则变更诉讼请求为：1、被告广州市花都区狮岭顺隆山庄、罗赞平承担连带返还原告押金12500元。2、被告罗赞平、广州市花都区狮岭顺隆山庄承担连带退还原告未使用占用使用费21000元。3、本案诉讼费由两被告承担。针对原告的上述诉讼请求，被告罗赞平答辩称，原告承租的是涉案土地及地上建筑物，故我方认为双方的租赁合同关系是有效的，在租赁关系有效的情况下，原告一直占用涉案土地，原告也没有证据证明其已经向我方返还涉案土地，故原告要求我方返还租金或占用费的诉请是没有法律依据的。基于租赁关系成立并持续至今，故原告要求我方返还押金的诉请也不成立。被告顺隆山庄未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。另查明，原告称，其从2016年12月开始使用涉案土地，其与案外人王总达成租赁意向，并支付了押金及租金，双方没有签订租赁合同。原告未提供证据证实其上述陈述。本院认为：原、被告均确认的收据中写明租金为芙蓉度假村专用路房子租金，对于原告关于涉案租赁物为房屋的陈述，本院予以采信。对于被告罗赞平陈述涉案租赁物为土地及其地上建筑物的陈述，本院不予采信。被告罗赞平未提供证据证实其与原告就涉案土地的租赁达成一致，对于被告罗赞平抗辩要求原告按照每年36000元的标准向其支付涉案土地占有使用费的意见，本院不予采纳。原告认为被告罗赞平是涉案合同的相对人，涉案房屋的押金及租金均由被告罗赞平收取。被告罗赞平亦确认其收取了原告支付的押金及租金。故原告与被告罗赞平之间就涉案房屋成立租赁合同关系，原告与被告顺隆山庄之间不成立租赁合同关系。对于原告要求被告顺隆山庄承担责任的诉讼请求，本院不予支持。原告称其与被告罗赞平签订了书面合同，被告罗赞平予以否认，且原告未提供证据证实其主张，对于原告关于其与被告罗赞平签订书面合同的陈述，本院不予采信。原告与被告罗赞平均确认涉案房屋并未办理规划报建手续。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原告与被告罗赞平之间的租赁合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”被告罗赞平收取原告支付的押金12500元，应予退还。对于原告要求被告罗赞平退还押金12500元的诉讼请求，本院予以支持。原告陈述其已向被告罗赞平支付2014年7月1日至2015年6月30日的占用使用费36000元，并提供收据拟证实其主张。被告罗赞平对此予以否认，称并未向原告出具过该份收据，且其不可能在该份收据上盖上顺隆山庄财务专用章。但被告罗赞平并未提供证据对原告的陈述及证据予以反驳，亦未要求对该份收据上的印章进行鉴定。对于原告提供的该份收据，本院予以采信。对于被告罗赞平的上述陈述，本院不予采信。原告已实际占用使用涉案房屋，应按照双方的约定向被告罗赞平支付占用使用费。原告与被告罗赞平均确认涉案房屋已于2014年12月1日被拆除，故原告应向被告罗赞平支付2014年7月1日至2014年11月30日的占用使用费。原告已向被告罗赞平支付2014年7月1日至2015年6月30日的占用使用费36000元，被告罗赞平应向原告返还占用使用费21000元。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告申请撤回要求两被告向其赔偿装修损失20000元的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下:一、被告罗赞平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴永富返还押金12500元；二、被告罗赞平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴永富返还占用使用费21000元；三、驳回原告吴永富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元，由被告罗赞平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  廖静文二〇一七年二月十日异书 记 员  朱婷欣