四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广安民初字第3086号
原告成廷琼，女，生于1953年10月3日，汉族，城镇居民，住四川省广安市广安区。
委托代理人陈尊贵，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。
被告广安市朝晖房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。
法定代理人何博，系该公司经理。
委托代理人钟杨，四川鑫泰律师事务所律师，系特别授权。
原告成廷琼与被告广安市朝晖房地产开发有限公司（下简称朝晖房地产开发公司）合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用简易程序审理。2015年9月10日、2016年4月26日，由审判员杨秀华独任审判，对本案公开开庭进行了审理。原告及委托代理人陈尊贵、被告的委托代理人钟杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成廷琼诉称：2010年10月10日，原告与被告本着平等互利、等价有偿、诚实信用的原则，订立了原告私有的花桥镇河街1号房屋改建的“联合建房协议”。该合同第2条约定，该建设房屋竣工后，原告分得一层门市三个，每个门市面积约30平方米，住宅两套，每套面积约110平方米。2010年12月13日，被告单位负责人李国伟与原告补充约定，原告选房门市二个、住房三套，实际补差额另行计算。该合同第3条第1（项）约定，“被告负责该项目的旧房拆除、方案设计、房屋建设等工作并保证在拆房之日起18个月内将新建住房交与原告，归还乙方后所剩全部房产归甲方所有。”，该合同第5条第2款约定，“若甲方不按时归还新房，按逾期1元/平方米/天计违约金支付给乙方。”，该“联合建房协议”第三条第2款还约定，“乙方补助建设费327365元，其付款时间为甲方修至主一楼盖板时付163680元；第二次付款时间为三楼切砖时付147300元；余款在甲方交房时向原告交付在原告旧房改建地段处的一层门市二个，二、三、四楼住房各一套，剩余的房屋归被告。”。
合同签订后，被告将房屋建成并没有按照合同约定向原告交付新房，而是按他现在的要求将异地处的所谓门市（地楼）二个（此改建房屋后半段临河面的住房）交付给原告。为此，产生纠纷，原告数十次要求被告履行合同，按照合同约定向原告交付竣工后之新房，其以种种借口拖至今日，历时三年之久未向原告交付房屋。现诉至法院请求：1、判决被告按照合同约定向原告交付在原告旧房改造地段处的一层门市三个（门市位于广安市广安区），二、三楼住房（住房位于广安市广安区）；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金（计算标准为按还房面积310平方米，1元/天/平方米，从2012年6月10日起计算至房屋交付之日止，从2012年6月10日至2016年1月31日计算约为30万元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告广安市朝晖房地产开发有限公司辩称：被告已经按联合协议的要求向原告还了门市及住房（90平方米的门市及2套住房），联合建房协议没有对换房的位置做出要求，被告经过统筹安排，已经还足面积给原告；对于违约金，被告没有按期交房是因为不可抗力因素，且约定的违约金过高，我方要求减少，按原告的实际损失计算违约金。因此，恳请人民法院依法判决驳回原告本案的诉讼事项请求，并承担本案的诉讼费用。
经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2010年10月10日签订了《联合建房协议》，主要约定：乙方自愿将自己位于广安区的房产（下简称原告旧房）（建筑面积95.47平方米，其中门市面积55.25平方米，住房面积40.22平方米）交与甲方出资联合建设；甲方承建的房屋竣工后乙方分得一层门市3个，面积约30*3平方米，住宅2套，单套面积约110平方米（实际面积以新房产权证面积为准，届时另行结算找补）；甲方负责该项目的旧房拆除、方案设计、房屋建设等工作并保证在拆房之日起18个月内将新建租房交与乙方，归还乙方后所剩全部房产归甲方所有；腾交房屋时间是乙方必须在接到信函通知后15天内腾出被改造旧房，甲方必须在乙方腾交房屋后18个月内将新房交给乙方使用；若甲方不按时归还新房，按逾期1元/平方米/天计违约金支付给乙方。
原告旧房被拆除时间为2010年11月，根据协议约定并经原、被告认可的交房时间为2012年6月10日。新房已经竣工，但尚未经竣工验收合格。
又查明：位于广安区的所有权人为成乾三，间数三，层数一，建筑面积47.59平方米。成廷琼系成乾三独生女儿，成乾三去世后，原告依法继承了该房屋。
另查明：被告证明广安区花桥镇近三年的房屋每套（一百㎡左右）出租价格在叁仟元至叁仟伍佰元人民币之间（按照地段不同，相应价位也不同）。原告认为类似新房面积的住房租金价格每套每年为4000元左右，类似新房门市的租金闹区在3至4万元，其他地方的租金在1万元左右。被告未提供门市租金价格的相关证据。
认定上述事实，有原告举示的《联合建房协议》、房屋的所有权证、广安市公安局广安区分局花桥派出所和广安市广安区花桥镇天一门社区居民委员会的证明、广安市广安区花桥镇人民政府和广安市广安区花桥镇天一门社区居民委员会的证明及到庭诉讼参与人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的《联合建房协议》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。诉争房屋未经竣工验收合格，依法尚不能交付，故原告请求被告交付门市和住房的诉讼请求，本院依法不予支持。
根据协议约定，被告应在2012年6月10日前交付新房，被告未按约定时间向原告交付，构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同约定了违约金的计算标准，按逾期1元/平方米/天计算，协议上载明的旧房面积为95.47㎡，新房住房面积约220㎡，门市面积90㎡，按此约定，门市三个逾期交房违约金为90元/天，每年按365天计算，每年逾期交付门市三个的违约金金为32850元/年，被告未提供证据证明门市逾期交房违约金约定过高的证据，故本院依据双方约定确定门市逾期交房的违约金为32850元/年。住房每套逾期交房为110元/天，一年为40150元/套，被告请求降低违约金并提供了证明新房面积的住房租金价格每套每年为叁仟元至叁仟伍佰元人民币之间，协议约定租金明显过高，被告请求予以降低，符合法律规定，本院根据双方当庭陈述和当地类似住房实际租金价格酌定住房每套每年逾期交房违约金标准为5000元/年。逾期交房时间双方确认从2012年6月10日开始计算。故被告向原告支付逾期交房违约金的计算标准为：三个门市按90元/天/平方米，即32850元/年，住房按5000元/年/套计算，从2012年6月10日起计算至房屋交付之日止。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务或不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、被告广安市朝晖房地产开发有限公司向原告成廷琼支付逾期交房违约金（违约金计算标准：三个门市按90元/天/平方米即32850元/年、住房两套按5000元/年/套计算，从2012年6月10日起计算至房屋交付之日止）；
二、驳回原告成廷琼的其他诉讼请求。
本案受理费8800元，减半收取4400元，由原告成廷琼负担2200元，被告广安市朝晖房地产开发有限公司负担2200元，分别向广安市广安区人民法院交纳。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审判员 杨秀华
二〇一六年四月二十六日
书记员 周琪娜