贵州省铜仁市万山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万民初字第105号
原告铜仁市万山区国家税务局，住所地铜仁市万山区四坑。
法定代表人郭发松，系该局局长
委托代理人饶井泉，新大陆律师事务所律师。
被告胡某珍，女，19xx年x月x日出生，汉族，重庆市秀山县人，无业，住xxx。
被告王某某，男，19xx年x月x日出生，汉族，山东省牟平县人，xxx，住xxx。
原告铜仁市万山区国家税务局（以下简称万山国税局）与被告胡某珍、王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月8日立案受理后，依法由审判员刘元美适用简易程序于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告万山国税局委托代理人饶井泉，被告胡某珍、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万山国税局诉称，原告与被告于2010年3月1日签订租赁合同，将原告原办公楼以及国税招待所出租给被告经营，合同约定每月租金为3，333.00元，每月5日前缴纳下月的房屋租金，逾期按日加收5‰的违约金，租期至该房屋被政府规划拆迁为止，还约定被告如因经营需要等原因对出租房屋的改造、装修、设备投资等所发生的费用由被告自行承担，协议终止后原告不补偿，在不影响房屋原有结构的情况下被告可拆除。后被告只缴纳了2011年3月以前的租金，以后的租金未支付。其间因政府规划将原告房屋列入拆迁范围，原告多次书面通知被告协商，要求解除合同退还原告房屋和缴纳剩余的租金，遭到被告的拒绝，损害了原告的合法利益。为此，特具状起诉，请求人民法院判令：1、解除原、被告签订的租赁合同，责令被告立即退还原告房屋。2、被告支付原告房屋租金79，992.00元，违约金12，165.45元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告胡某珍辩称，原告讲找被告协商是不真实的，原告从来没有找被告协商过。被告去交房租，根本找不到人，后来去交租金，原告就给了被告一个拆迁通知。
被告王某某辩称，1、被告没有拖欠过原告的租金；2、签了合同后，原告就要来拆房子，但没有提前3个月通知被告，不符合法律规定。下了通知后，国税局一方面要被告搬家，一方面又要拆迁，另一方面又要收被告租金。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、房屋登记卡、房产交易中心产权证明，房屋所有权存根，用以证实被告租赁的房屋属于万山区国家税务局所有。2、原告万山国税局与被告胡某珍2011年3月1日签订的房屋租赁协议，用以证实原、被告之间形成了租赁合同关系以及原、被告之间应当承担的权利与义务。3、被告交纳租金的收据，用以证实被告的租金只交到2011年3月。4、2011年3月7日、2011年12月15日发出的要求被告解除合同及搬出房屋的通知书，用以证实原告已经以书面形式通知被告。5、万山区人民政府办公室万府办发（2011）86号文件，用以证实政府已经把万山区国税局房屋作为拆迁房屋，原告基于该文件才与被告解除合同的事实。6、铜仁市万山区纪委办公室2013年1月19日纪检监察工作专报，用以证明被告租赁的办公楼属于拆迁范围。上述证据被告胡某珍、王某某均无意见，本院予以采信。
被告胡某珍未向法庭提交证据。
被告王某某为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、2010年4月27日王某某与李毅签订的住房出租协议1份、2010年10月10日胡某珍与怀化中房房地产开放公司万山分公司签订的房屋出租协议1份、2010年5月1日王某与贵州省万山特区绿野旅游发展有限公司签订的房屋出租协议1份、2011年9月25日胡某珍与陈国发签订的住房出租协议1份、2011年9月1日胡某珍与张某有签订的住房出租协议1份。用以证实租房子的合法收入，被告夫妻是靠租房的收入来交纳国税局的租金。原告质证认为，从租赁协议上签订的租赁期限，证明了被告是知道拆迁的最后期限的，且合同约定房屋不能转租，被告提交的证据证明被告违反了不能转租的规定。该组证据与本案不具关联性，本院不予采信。2、通知一份，用以证明从2011年3月7日被告接到通知后，被告去交租金，原告就不再收房租。原告对该证据的真实性没有意见，对证明目的有意见，认为达不到被告的证明目的。该证据真实性本院予以确认，但该证据不能证明原告不收取被告房屋租金。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述及庭审笔录，本院查明如下案件事实：原告万山国税局与被告胡某珍于2010年3月1日签订租赁合同，将原告所有的原办公楼二楼以上以及国税招待所出租给被告胡某珍经营，合同约定每月租金为3，333.00元，承租押金10，000.00元，每月5日前缴纳下月的房屋租金，逾期按日加收5‰的违约金。并约定因无法确定旧办公楼所在片区的改造时期，出租期限为不确定，租赁方式按月计租，如果因政府规划拆迁，该租赁协议终止。协议签订后，被告胡某珍与被告王某某共同经营管理租赁房屋，被告王某某向原告万山国税局交纳了押金10，000.00元，并交纳了协议签订后至2011年3月的租金共计39，600.00元。2011年3月7日，原告万山国税局以根据万山镇城镇规划，需建一条通向农贸市场的消防通道，原告旧办公大楼属于规划区内，需拆迁为由，通知被告胡某珍于当年3月30日前办理结算手续，被告王某某签收了该通知，但被告胡某珍未到原告处办理结算手续。2011年5月27日，原万山特区人民政府办公室作出万府办发（2011）86号文件，通知原告万山国税局，原告所有的原办公楼被规划为农贸综合市场的消防通道，必须进行拆迁。2011年12月15日，原告万山国税局向被告胡某珍发出拆迁通知，称因政府规划拆迁，按照原告与被告签订的租赁协议的约定，该协议终止，要求被告在2011年12月18日前搬离、拆出，将租赁物归还原告。被告胡某珍、王某某知道该通知后未签收，也未归还原告的租赁物，原告于2013年4月8日起诉至本院。
本院认为，原告万山国税局与被告胡某珍签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告胡某珍在与原告万山国税局签订租赁合同后，被告王某某与被告胡某珍共同经营管理租赁房屋，被告王某某向原告万山国税局交纳了合同约定的押金10，000.00元、协议签订后至2011年3月的租金39，600.00元，原告万山国税局出具的收条也载明为收到王某某的押金、租金，故可认定被告王某某在经得原告万山国税局同意后，自愿承担被告胡某珍与原告签订的《租赁协议》中所有的权利和义务并与被告胡某珍共同履行权利义务，三方在自愿公平基础上合意一致，因此被告王某某也应作为《租赁协议》相对方，与原告万山国税局、被告胡某珍共同恪守履行该《租赁协议》的约定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条第一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”、第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告万山国税局与被告胡某珍在协议中约定了如因政府规划拆迁，租赁协议终止。原告万山国税局虽然在2011年3月7日向被告胡某珍发出了通知，要求其于2011年3月30日前到原告处办理结算手续，但原告提供的证据证实，原万山特区人民政府办公室于2011年5月27日才作出的万府办发（2011）86号文件中载明原告所有的原办公楼被规划为农贸综合市场的消防通道，必须进行拆迁。原告万山国税局于2011年12月15日再次向被告胡某珍发出拆迁通知，主张协议终止并要求被告在2011年12月18日前搬离、拆出，被告胡某珍、王某某知道该通知，故原告万山国税局与被告胡某珍签订的《租赁协议》应当于2011年12月15日解除。根据《合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原、被告签订的《租赁协议》解除后，被告胡某珍、王某某应当返还租赁原告的房屋，故原告万山国税局要求被告立即返还房屋的请求本院予以支持。原告万山国税局书面通知被告胡某珍搬离后，被告胡某珍、王某某仍未搬离租赁房屋，应当承担支付租金的义务，被告胡某珍、王某某已经支付了签订协议时至2011年3月的租金，还应当支付2011年4月起直至搬离租赁房屋时的租金，故原告主张二被告支付租金79，992.00元（2011年4月至2013年4月共计24个月）的请求本院予以支持。至于原告主张二被告支付违约金的请求，根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告与被告胡某珍在合同中约定了逾期未付租金按日加收5‰的违约金，故原告要求被告支付违约金的请求本院予以支持。原告主张以3，333.00元为基数按日计算5‰的违约金，但被告王某某主张违约金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，遵照原告的诉讼意愿，本院确定被告胡某珍、王某某应当支付原告万山国税局的违约金为以3，333.00元为本金从2011年4月1日起至付清租金时止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、原告铜仁市万山区国家税务局与被告胡某珍于2010年3月1日签订的《租赁协议》自2011年12月15日起解除。
二、被告胡某珍、王某某于本判决生效之日起十日内退还租赁原告铜仁市万山区国家税务局的房屋。
三、被告胡某珍、王某某于本判决生效之日起十日内支付原告铜仁市万山区国家税务局租赁房屋租金79，992.00元。
四、被告胡某珍、王某某于本判决生效之日起十日内支付原告铜仁市万山区国家税务局以3，333.00元为本金从2011年4月1日起至付清租金时止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。
案件受理费2，100.00元，减半收取1，050.00元，由被告胡某珍、王某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在判决书发生法律效力后二年内，向本院申请强制执行。
审判员 刘元美
二〇一三年五月二十二日
书记员 龙明佶