云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）曲中民终字第259号上诉人（原审被告、反诉原告）曲靖市麒麟区热带雨林休闲有限公司。（以下简称热带雨林公司）被上诉人（原审原告、反诉被告）曲靖天和丝绸有限责任公司。（以下简称天和丝绸公司）原审被告杨荣华。上诉人热带雨林公司因与被上诉人天和丝绸公司、原审被告杨荣华房屋租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2013）麒民初字第533号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审确认的法律事实：2004年3月26日原告与被告杨荣华签订《房屋租赁合同》一份，内容为：原告（甲方）将面积为4576平方米房屋一幢出租给乙方使用；租期2004年10月1日至2016年9月30日止，共12年整；约定租金第l-5年每月5元／平方米计算，第6年租金每月6元／平方米计算，第7-10年每月在上年基础上增加2元／平方米计算，第11、12年每月14元／平方米计算；乙方预交三年租金，以后每年l0月1日前一次性付清下一年租金；乙方交保证金1万元；乙方按月缴纳水电费，收费标准按水电部门规定的营业性收费价格按计量数收取，电现价l元／度。以后水电部门调价按甲方调整后的新价格收取；违约责任：乙方逾期交付租金，每逾期一日由甲方按年租金的2％向乙方加收滞纳金，逾期两个月未交者，甲方将采取措施，终止本合同，收回房屋，房屋内的一切设施及物品由甲方自行处理，由此造成的损失由乙方负责赔偿，未终止合同前的滞纳金将依法追回等内容。合同上乙方盖章处是空白的，法定代表人签名是杨荣华。2004年6月26日双方签订一份补充合同，内容为：租赁日期由每年10月1日改为每年l月1日，即从2005年1月1日开始计租。合同签订后，房屋由被告热带雨林公司经营洗浴、桑拿、餐饮等。在合同履行中，经原告同意，2005年3月10日热带雨林公司将一楼3间236平方米房屋转租给红灯笼火锅城赵洪，租期2005年3月至2011年3月17日，后又续签至2016年12月30日；2009年8月19日热带雨林公司将面积400平方米房屋转租给胡贵云，租期2009年10月1日至2016年9月30日；2010年2月1日热带雨林公司将一楼600平方米房屋转租给曲靖市辉煌演艺会所，租期2010年2月1日至2012年2月1日；2010年4月24日热带雨林公司将二楼260平方米房屋转租给曲靖市辉煌演艺会所，租期2010年4月15日至2011年4月15日。曲靖市辉煌演艺会所因经营不善关闭，2012年12月13日热带雨林公司将原辉煌演艺会所租赁的一楼600平方米重新租给邹景浩。以上转租的房屋租金、水电费由承租人自己交原告处，原告将该租金计入热带雨林公司名下。2010年曲靖遭遇旱灾，曲靖市供排水公司于2010年3月1日拆除热带雨林公司的水表而暂停供水，热带雨林公司被迫停业，2010年11月热带雨林公司重新安装水表，2011年1月公司恢复营业。2012年始被告热带雨林公司只交纳部分租金和水电费，截止2013年2月28日，热带雨林公司欠租金613248元、水电费141005.2元。庭审中双方明确合同中记载的滞纳金系违约金。另查明，2010年暂停供水期间，热带雨林公司转租的三家房屋正常营业并交纳租金。原审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案房屋租赁合同虽系原告与杨荣华签订的，因杨荣华是热带雨林公司的法定代表人，租赁的房屋也是作为公司的经营场所，原告也认可该事实，房屋的实际使用者是热带雨林公司，房屋租赁合同的当事人应是原告与热带雨林公司。该房屋租赁合同，系合同双方真实意思表示，且未违反法律规定，属有效合同，双方均应严格遵照执行。合同签订后，原告已按约定提供了租赁物，被告热带雨林公司并未按约支付租金，违反了合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，被告热带雨林公司长期拖欠原告租金且无正当理由，经催要未支付，原告要求解除房屋租赁合同的理由正当，予以支持。要求支付所欠租金与水电费的请求，予以支持。由于2010年干旱，被告热带雨林公司被迫停水l0个月的租金为：329472元×停水l0个月=274560元，转租房屋在继续营业，交纳10个月转租租金约为9万元，被告热带雨林公司停水期间应交租金274560元－90000元=184560元。根据公平原则，本案中酌情考虑由原、被告共同承担2010年10个月停水期间租金损失，即被告热带雨林公司减少租金92280元，即被告应支付下欠租金613248元－92280元=520968元。被告热带雨林公司辩解2010年10月水电费548元系重复计算的意见，根据原告提供的账目表上记载该笔费用系停水前费用，未重复计算，该辩解意见不予采纳。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失。”据此，被告热带雨林公司辩解违约金过高的意见，本院予以采纳。违约金按照欠款数额的30％计算即（租金520968元＋水电费141005.2元）×30％=198591.96元。因原告收取水电费的标准是在合理范围内，且双方在对账中无异议，对被告热带雨林公司辩解水电费收取标准与约定不符的意见，不予采纳。被告热带雨林公司反诉主张共同承担停水期间房屋租金的意见，在本诉中已作出处理，反诉中不再处理；主张的其他损失是被告热带雨林公司在自主经营中产生的费用，与原告无关联，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、解除原告曲靖天和丝绸有限责任公司与被告曲靖市麒麟区热带雨林休闲有限公司签订的房屋租赁合同。二、由被告曲靖市麒麟区热带雨林休闲有限公司支付原告曲靖天和丝绸有限责任公司下欠租金520968元、水电费141005.2元，违约金198591.96元，合计：860565.16元。三、驳回原告曲靖天和丝绸有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回原告曲靖天和丝绸有限责任公司对被告杨荣华的诉讼请求。五、驳回被告曲靖市麒麟区热带雨林休闲有限公司的反诉请求。案件受理费19956元由被告曲靖市麒麟区热带雨林休闲有限公司承担9978元、原告曲靖天和丝绸有限责任公司承担9978元。反诉费3519元由被告曲靖市麒麟区热带雨林休闲有限公司承担。上述款项，于本判决发生法律效力后二十日内执行完毕。宣判后，热带雨林公司不服，上诉请求：1、二审依法撤销原审判决之第一项、第二项、第五项判决，依法改判或发回重审；2、请求二审依法支持上诉人的反诉请求，判令被上诉人赔偿因其停水、停电给上诉人造成的经济损失。3、判令被上诉人返还租赁期间向上诉人多收取的水费、电费并用于充抵上诉人的租金。主要上诉理由：1、原一审判决将已经转租出去的该部分房屋欠交租金判由上诉人承担，对上诉人不公平。2010年2月1日经原告曲靖天和丝绸有限责任公司认可，上诉人此前租用的房屋一楼600平方米房屋转由曲靖市辉煌演艺会所使用；2010年4月24日经原告曲靖天和丝绸有限责任公司认可，上诉人此前租用的房屋二楼260平方米房屋转由曲靖市辉煌演艺会所使用。曲靖市辉煌演艺会所租用上述房屋后，全部租金由被上诉人天和丝绸有限责任公司收取，包括水电费及其它费用均一概由被上诉人向辉煌演艺会所直接收取。事实上，该部分房屋的租赁关系已经发生了改变，即原上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系已经终止，被上诉人与新的租用人曲靖辉煌演艺会所重新建立了新的房屋租赁合同关系。本案被上诉人诉请的拖欠租金中，其中403969.80元系曲靖辉煌演艺会所拖欠的，对此原一审判决已经对该部分事实作了认定。既然被上诉人已经与曲靖辉煌演艺会所之间建立了房屋租赁的合同关系，且拖欠租金的系曲靖辉煌演艺会所，则该部分租金被上诉人应该向第三人曲靖辉煌演艺会所主张，而不应该向上诉人主张。2、原审判决由上诉人承担巨额的违约金不当。根据一审查明的事实，本案系由于干旱的天灾导致合同的不能履行，这是典型的不可抗力。根据法律规定，因不可抗力导致合同不能履行的，合同双方均不承担违约责任。由于不可抗力给上诉人所造成的经济损失远远超过了被上诉人的租金损失。对于合同双方当事人造成的经济损失，应由双方各自承担。本案一审判决不仅没有判决免除上诉人该期间的房屋租金，相反还判决由上诉人承担合同标的30％的违约金，违反相关法律规定。3、原审判决完全驳回上诉人的全部反诉请求，有失公正。自2004年上诉人承租被上诉人房屋以来，上诉人先后投入600多万元购买设备，对房屋进行装修，招聘100多名员工培训并开业经营，直到2010年3月以前，双方的租赁合同关系一直正常履行。由于云南长期干旱的不可抗力影响，2010年3月1日，根据曲靖市人民政府的要求，曲靖市城市供排水总公司、城管部门会同被上诉人曲靖天和丝绸有限责任公司将上诉人的水表强行拆除，停止供水，直到2011年2月底恢复营业，期间被迫停业达一年之久。此后，被上诉人又多次以各种理由对上诉人停水、停电，导致上诉人长期无法正常经营。根据公平原则，因不可抗力造成的损失，合同双方应对相应的损失进行分担，故上诉人反诉要求被反诉人承担二分之一的损失合情合理、合法，理应得到支持，但一审判决却予以驳回，显然不当。4、根据双方租赁合同约定“水电费按水电部门的收费标准执行”。但在租赁期间，被上诉人并没有严格按水电部门的实际收费标准收取水电费，而是擅自抬高价格向上诉人收取水电费，几年来向上诉人多收取水电费数十万元，对于被上诉人多收取的上述费用理应退还给上诉人，但一审没有查清该事实即作出判决，显属不当。被上诉人天和丝绸公司答辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，应予维持。1、上诉人上诉认为被上诉人在该案所涉的房屋租赁合同法律关系中还与其他人存在法律关系与事实不符，对该房屋被上诉人只与上诉人存在房屋租赁合同关系，至于其所称的被上诉人从曲靖辉煌演艺会所收取租金的问题，是被上诉人收取上诉人的租金，只不过是由曲靖辉煌演艺会所代交了部分而已，被上诉人与曲靖辉煌演艺会所没有任何房屋租赁的法律关系。2、上诉人认为曲靖发生的干旱为“不可抗力”“其不应为不履行房屋租赁合同而承担违约责任。这显然很可笑，“不可抗力”是何概念，法律早有明确规定，故不应由上诉人来曲解。3、关于上诉人反诉的问题。上诉人认为造成其“损失”的原因为“不可抗力”，但又要求被上诉人承担“不可抗力”的赔偿损失的责任，被上诉人姑且不讨论其损失是否存在，单就其这一承担责任的理由和法律逻辑就显得很荒诞。4、水电费的收取问题，上诉人认为被上诉人多收了几十万元水电费，在本案的一审中被上诉人（原告）诉讼的请求部分是要求上诉人（被告）支付未付的水电费，而上诉人反诉的诉求也并未要求上诉人返还水电费，故现在上诉请求返还其几十万元水电费没有事实和法律依据。综上，被上诉人认为一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据应予驳回。二审中双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同系上诉人与被上诉人签订的，上诉人与被上诉人是合同相对的当事人，上诉人将部分房屋转租给第三人系另一法律关系，第三人与被上诉人不是合同相对的当事人。上诉人认为：“部分房屋租赁关系已经发生了改变，被上诉人与新的租用人曲靖辉煌演艺会所重新建立了新的房屋租赁合同关系，该部分租金被上诉人应该向第三人曲靖辉煌演艺会所主张，而不应该向上诉人主张。”的上诉理由不能成立。一审依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，已经将违约金调整到欠款数额的30％，符合法律规定。该案的情形不属于不可抗力的情形，且鉴于政府相关部门关停洗浴等行业造成停水10个月的实际，一审已经酌情由双方共同承担了停水期间的租金损失。上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人未提交充足的证据证明被上诉人多收取水电费数十万元，且一审反诉也未涉及该问题，上诉请求返还几十万元水电费没有事实和法律依据。该上诉理由不能成立。为此，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13497元，由上诉人曲靖市麒麟区热带雨林休闲有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 徐 坤审判员 刘滢靖审判员 原 媛二〇一四年五月二十六日书记员 肖雪琼--