江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门开民初字第00785号
原告陈丹丹。
委托代理人童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被告俞淑兰。
委托代理人沈振达，江苏海萌律师事务所律师。
委托代理人樊建平，江苏海萌律师事务所律师。
原告陈丹丹与被告俞淑兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈丹丹及其委托代理人童旭、被告俞淑兰的委托代理人樊建平到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2015年2月10日再度公开开庭进行审理。原告陈丹丹及其委托代理人童旭、被告俞淑兰的委托代理人沈振达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丹丹诉称，2010年4月29日，我与被告个体开办的“海门市都市星空会所”（以下简称星空会所）签订“租赁协议”一份，约定该会所将被告向海门市海门中学（以下简称海门中学）租赁的校办厂房内的底楼东首（以下简称转租房，上述“租赁协议”的内容为转租房的转租事宜，故在下文中简称为转租协议）转租给我，转租期限为2010年4月29日至2014年12月31日，总计1708天；约定的租金共计20万元，分五期支付，我在订约时交付水电费押金1万元；如有违约，违约方需赔偿守约方损失3万元。协议订立后，我花费30万元左右进行装修，并支付了至2014年4月29日前的租金19万元。后得知，被告与海门中学签订的有关该校校办厂二层、三层（包含转租房在内，以下简称承租房）的房屋租赁合同（以下简称租赁协议一）约定的租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日止，而从2010年4月29日至2013年12月31日止，总计1343天，由此可以确定，我多交房租32734.7元（19万元-20万元／1708天×1343天），现要求：
1、解除我与被告签订的转租协议。
2、要求被告返还水电保证金1万元；赔偿损失3万元；返还多交的房租32734.7元。
被告俞淑兰辩称，我与原告订立的转租协议确定的转租期限的确比我与海门中学订立的租赁协议一的租赁期限多出1年，我后来以徐晓峰的名义与海门中学订立租赁承租房的为期2年的租赁协议，目的就是为了让原告能实际使用转租房至转租期限届满；原告应于2013年12月继续交纳转租房租金1万元，但原告未履约，故违约方为原告，并非本人；关于水电保证金1万元，如果原告未向海门中学交纳，那么我也未收到；到目前为止，原告一直在使用转租房，这也说明我并未违约；海门中学从一开始就知道转租协议的存在，故转租协议合法有效。据此，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2008年10月12日，案外人海门中学与被告订立租赁协议一，约定：海门中学将承租房出租给原告用于经营健身中心，租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日，被告不得私自转包、出租、改行，如有前述行为，海门中学有权中止合同；若租赁期限届满后被告要续租，被告应提前一个月提出申请，被告在同等条件下享有优先承租权。被告承租上述房屋后，于2009年11月20日个体开办星空会所。
2010年4月29日，被告以星空会所（甲方）的名义与原告（乙方）订立转租协议，约定：甲方将转租房“出租”给乙方使用，租赁期限为2010年4月29日起至2014年12月31日；约定的租金总额为20万元，分五期交纳，首期租金45000元于订约时交清，第二期租金45000元于2011年4月前交清，第三期租金5万元于2012年4月前交清，第四期租金5万元于2013年4月交清，第五期租金1万元于2014年4月前交清；乙方在签订协议时向甲方提供1万元水、电保证金（以下简称保证保证金），协议期满归还（不计息）；乙方承诺不将转租房出租给第三人，甲方承诺不将出租房另租给第三人；任何一方违约，赔偿另一方损失3万元。
转租协议订立当日，被告即将转租房交付原告使用。原告称，因协议约定在订约之时交纳保证金1万元，故其在交纳保证金后未要求被告出具收据。被告称：如果原告未向海门中学交纳保证金，那么她也不承认收到该笔保证金。但到目前为止，并无证据显示被告曾向原告催要过该笔保证金。此外，原告依约交纳了至2014年4月29日前的租金19万元。
被告在庭审中辩称海门中学自始知晓转租协议的存在。对此，原告称，其利用转租房经营舞蹈培训项目，而海门中学一直以为该项目属于星空会所的经营项目。而海门中学在另案诉讼中称知晓转租协议的时间为上述租赁协议一到期之时，并且在了解情况后要求原告搬出，后经协商，原告在海门市公共资源交易中心通过竞拍取得与海门中学就承租房订立租赁合同的签约权，并据此与海门中学另行订立租赁合同（以下简称租赁协议二），约定由原告自2014年5月20日起直接租赁转租房，租赁期限至2017年5月21日。此外，海门中学明确表示，其不承认转租协议超过租赁协议一以外部分期限的约定的效力。而原告一直实际使用转租房至今，并且拒绝向被告交纳约定的第五期1万元房租。在庭审中，原告称，自2014年1月1日以后，其将转租房租金直接交付给海门中学。2014年8月15日，原告起诉来院，提出本案诉讼请求。在本案审理过程中，原告未能举证证明其遭受损失的具体情况。
在本案审理过程中，被告提供了一份海门中学与案外人徐晓峰订立的“租赁协议（以下简称租赁协议三）”复印件，内容为海门中学将承租房出租给徐晓峰用于经营健身中心，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。原告称，举证该份证据的意图旨在说明，原告曾以徐晓峰名义与海门中学订立租赁合同，以便其能实际履行转租协议中明确的2014年1月1日至2014年12月31日的转租房出租义务。对此，原告否认该协议的真实性以及与本案的关联性。
以上事实，由海门中学与被告订立的租赁协议一、原告与海门中学订立的租赁协议二、原告与被告签订的转租协议、星空会所的工商登记材料、被告提供的海门中学与案外人徐晓峰订立的“租赁协议三”复印件、双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，被告和海门中学在租赁协议一中已明确约定被告不得将承租房私自转包、出租、改行，而被告在协议一履行期内与原告订立转租协议，将转租房转租给原告经营。到目前为止，并无充分证据显示海门中学事先知晓并同意，被告的行为显然违背了上述约定。不过，转租协议确定的转租期限为2010年4月29日起至2014年12月31日，而租赁协议一载明的租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日，转租协议的履行期由此可分为两个时间段，其中，2010年4月29日至2013年12月31日为租赁协议一期限内的时间段（以下简称期内时段），2014年1月1日至2014年12月31日为租赁协议一期限外的时间段（以下简称超期时段）。从已有的证据可以看出，海门中学自称在租赁协议一期满时方知晓转租协议的存在，但至今未对该协议期内时段的效力及履行情况提出异议，至今已超过六个月，应视为默认。被告主张海门中学从一开始就知晓转租协议的存在，因缺乏必要的证据支持，本院不予采信。海门中学对于转租协议超期时段的效力显然持否定态度，因为该校在知晓转租协议后即要求原告搬出，后又与原告订立履行期与超期时段相冲突的租赁协议二，只有在对转租协议中超期时段约定的效力持有异议的情况下才能作出。实际上，被告举证的协议三，如果属实，也能反映海门中学不承认转租协议的基本立场，至于被告所称协议三系其以徐晓峰名义与海门中学订立的陈述，因无任何证据证实，本院无法采信。鉴于海门中学的上述行为发生于该校在知晓转租协议存在之日起六个月以内，应认定转租协议中有关超期时段内的约定无效。由于转租协议在期内时段有效并已实际履行，而在超期时段无效，原告要求解除转租协议的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
原告在2013年12月31日以后继续占用转租房的行为，是建立在海门中学许可的基础之上，其合法依据是其与海门中学的合同关系，而非无效的转租协议中有关超期时段的约定。被告不能依据无效的约定获取预期利益，因此，原告要求被告返还原告已交付的超期部分租金，符合约定无效的法律后果，本院予以支持。
在转租协议中，原、被告明确约定原告在签订协议时提供1万元保证金，而签约当日，被告即将转租房交付原告使用，此后被告也未向原告催要过保证金。原告有关其已向被告交付了1万元保证金且未索取收据的主张，符合一般群众的处事模式，本院予以认可。在目前情况下，被告占有或占用该笔保证金的行为无任何法律依据，原告要求被告予以返还的请求，本院予以支持。
原告要求被告赔偿损失3万元，却在本案中未举证其遭受损失的任何依据，而实际上，原告一直实际使用转租房至今，故该项请求欠缺事实根据，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：
一、驳回原告陈丹丹要求解除其与被告俞淑兰以“海门市都市星空会所”名义于2010年4月29日订立的《租赁协议》（即上文中的转租协议）的诉讼请求。
二、被告俞淑兰于本判决生效后十日内返还原告陈丹丹房屋租金人民币32734.7元、保证金人民币1万元。
三、驳回原告陈丹丹要求被告俞淑兰赔偿损失人民币3万元的诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1668元，由原告陈丹丹承担人民币717元，由被告俞淑兰承担人民币951元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币1668元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行营业部；账号：47×××82）。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 张丽丽
代理审判员 马培松
二〇一五年三月六日
书 记 员 陆玉群