苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）姑苏民五初字第0396号
原告（反诉被告）苏州盘石商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市人民路458号1008室。
法定代表人吴辰，总经理。
委托代理人彭琤。
委托代理人邬国珍，江苏狮山律师事务所律师。
被告（反诉原告）好孩子好妈咪零售有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇菉溪路20号。
法定代表人宋郑还，董事长。
委托代理人李兵。
原告苏州盘石商业管理有限公司（以下简称盘石公司）与被告好孩子好妈咪零售有限公司（以下简称好孩子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理。被告好孩子公司在答辩期内提起反诉，本院合并审理后依法组成合议庭，于2014年1月13日、2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告盘石公司的委托代理人邬国珍、彭琤，被告好孩子公司的委托代理人李兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盘石公司诉称：2011年，我公司与苏州瑞基房地产开发有限公司（以下简称瑞基公司）签订房屋租赁协议，约定由我公司承租瑞基公司名下位于苏州市人民路458号房屋，租赁期限自2011年8月1日至2016年7月31日，协议还约定我公司具有该房屋的转租权。2012年9月，我公司与被告就苏州市人民路458号1层03号商铺达成初步合作意向。应被告的要求，我公司同意将商铺钥匙提供被告。随后，被告未经我公司同意擅自装修并开业使用至今。我公司认为，根据双方的协议，我公司享有该房屋的转租权，被告在未取得我公司同意的情况下（即未签订租赁合同），实际占有使用该商铺，侵害了我公司的合法权益，被告实际占有使用该商铺应当支付相应的租金。为了维护自身的合法权益，现向法院起诉，请求判令：一、被告腾让原告之商铺；二、被告支付自2012年10月23日至2013年9月22日期间的实际使用费120万元。
被告好孩子公司答辩并反诉称：2012年9月，我公司与原告就苏州市人民路458号第1层03号（承租面积为201平方米）商铺进行租赁谈判，经过了近5个月无数次商谈，于2013年1月就租赁合同条款达成一致，我公司将盖好章的合同寄给了原告。双方对租赁合同商谈达成一致的主要内容是：租期5年，自2012年12月22日至2017年12月21日，因为商铺门口正在进行市政工程，影响客流量，所以原告给予我公司3个月装修免租期及4.5个月的营运免租期，且租金按照含税营业额提成计算，每年提成租金比例分别为8%、10%、10%、11%、11%。在双方商谈租赁合同期间，我公司为配合原告开业，经原告同意，我公司于2012年11月22日进场装修；11月26日，原告向我公司送达装修押金催款函，明确了我公司11月22日进场装修，并需支付1万元装修押金。之后我公司向原告支付了1万元装修押金，装修完毕后，原告于2012年12月21日验收合格后出具了《装修验收单》，于2012年12月24日商铺开业经营。之后，由于原告招商人员更换，原告收到我公司盖章的租赁合同后，拒绝签订租赁合同，并要求我公司立即撤店并恢复原状，且不同意承担我公司的装修损失。对原告的无理要求，我公司多次交涉无果，于2013年3月12日发出公函，要求原告在3月15日前将盖章的租赁合同返还给我公司，但原告至今未与我公司签订租赁合同。同时，我公司提出由于原告严重违反诚信原则，给我公司造成巨大损失，我公司为弥补损失，将继续经营商铺，经营中如有盈利，以盈利弥补损失，但我公司至今未能实现盈利，即未能挽回任何损失。由于原告严重违反诚信拒签租赁合同，给我公司造成巨大损失，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告盘石公司赔偿我公司经济损失827598.09元（含IT设备损失256.41元、装修损失650691元、软件损失20002.50元、弱电设备损失36741.18元、出差费用4916元、人员安置损失54991元、撤店复原及搬迁费6万元）；二、反诉被告盘石公司退还我公司装修押金10000元。审理中，好孩子公司将第一项反诉请求变更为：反诉被告盘石公司赔偿经济损失743917.51元（含IT设备损失256.41元、装修损失650691元、软件损失20002.50元、弱电设备损失13591.60元、出差费用4916元、人员安置损失23151元、撤店复原及搬迁费31309元）。
针对反诉盘石公司辩称：我公司不同意将营业额作为计算租金的依据，所以双方没有签订正式租赁合同。好孩子公司支付的押金应抵作房屋使用费，不应返还，故请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明：本市人民路458号一层1005室、1006室房屋的所有权人系瑞基公司，瑞基公司将上述房屋出租给盘石公司经营，租赁期限为2011年8月1日至2016年7月31日。
2012年至2013年1月期间，盘石公司与好孩子公司就本市人民路458号一层1005室、1006室部分房屋（面积为201平方米）的租赁事宜进行了磋商。盘石公司负责招商的员工樊帅与好孩子公司员工虞霭分别代表双方对租赁合同的条款进行谈判，盘石公司同意给予好孩子公司3个月装修免租期及包括装修补贴在内的4.5个月营运免租期。磋商期间，好孩子公司向盘石公司出具《苏州新象城租赁意向书》一份，其中载明“1、品牌：Mothercare；2、铺位编号：1F-03；3、租赁面积：201平方米；4、租期：5年；5、交付时间：10月23日；6、装修期：90天；7、免租期：90天；7、免租期：90天（底租和扣点部分全免）；8、租金／抽成两者取高，第1至2年：抽成为营业额的8%；第2至3年抽成为营业额的10%；第4至5年：抽成为营业额的12%；9、物业管理费：无；10、履约保证金150000元”。2012年9月24日，盘石公司向好孩子公司送达《通知函》一份，要求好孩子公司于9月底向盘石公司支付意向款15万元。2012年11月22日，盘石公司将涉诉房屋交付给好孩子公司进行装修，好孩子公司向盘石公司支付1万元装修押金后对涉诉房屋进行了装修。好孩子公司委托上海饰意建筑装饰工程有限公司拆除涉诉房屋原有装修并重新装修，先后支付拆除工程款47329元、装修工程款503320.45元。
2012年12月21日盘石公司向好孩子公司出具了《装修验收单》，之后，好孩子公司即开始营业。2012年12月27日，盘石公司要求好孩子公司将正式合同盖章后快递给盘石公司。2012年12月31日，好孩子公司将由其起草盖章的《商铺租赁合同》一份送达给盘石公司，但盘石公司迟迟未在该《商铺租赁合同》上盖章确认。2013年3月4日，盘石公司委托律师向好孩子公司送达《律师函》一份，称好孩子公司在未与盘石公司正式签订租赁合同的情况下对涉诉房屋进行装修并营业，要求好孩子公司在收到律师函之日起3日内清除装修材料、设备，7日内恢复商铺装修前的状态。好孩子公司收函后于同年3月12日向盘石公司邮寄《公函》一份，要求盘石公司将上述《商铺租赁合同》盖章后交付好孩子公司，并要求按照约定履行义务。之后，盘石公司向本院提起诉讼。
审理中，好孩子公司于2013年8月28日搬离涉诉房屋，并将涉诉房屋交还给盘石公司。
本院根据盘石公司申请，委托苏州市价格认证中心对涉诉房屋的年租金进行评估。苏州市价格认证中心于2014年3月12日作出苏价证民（2014）14号《价格鉴证结论书》，认定涉诉房屋2012年10月至2013年9月期间的房屋租金标准为604200元／年。
以上事实，由盘石公司提交的《房屋租赁协议》、照片、《苏州新象城租赁意向书》；好孩子公司提交的《通知函》、《商铺租赁合同》、《律师函》、《公函》、《装修验收单》、QQ记录、《弱电和防盗系统工程合同》、《Mothercare苏州新象城店装饰装修施工合同》、付款凭证以及价格鉴证结论书、当事人陈述等予以佐证。
本院认为，根据盘石公司与好孩子公司分别提交的证据，双方未签订房屋租赁合同。盘石公司负责招商的工作人员樊帅与好孩子公司的工作人员虞霭对租赁事宜所进行的磋商应认定为职务行为。根据樊帅与虞霭2012年10月25日至2013年1月11日期间的QQ记录，盘石公司与好孩子公司对于租金、装修免租期、营运免租期等初步达成一致意见，但盘石公司与好孩子公司最终未能签订租赁合同。盘石公司在双方未签订租赁合同的情况下，先行向好孩子公司交付商铺并收取装修押金，在好孩子公司装修完毕后并进行了验收，其主张好孩子公司未经其同意占有使用商铺、擅自装修并开业与事实不符，本院不予采信。盘石公司先行交付商铺系其自身的一种招商行为，好孩子公司据此占有使用商铺并未侵犯其权益。在磋商初步达成一致意见后，盘石公司于2012年12月27日要求好孩子公司将正式合同盖好章后快递给盘石公司，但其收到好孩子公司的《商铺租赁合同》后，迟迟未盖章确认，也未说明不能签订合同的具体分歧事项，却于2013年3月4日向好孩子公司发函要求清除装修、恢复原状，其行为失去了正常磋商合同的善意，其要求好孩子公司按照评估的租金标准支付2012年10月23日至2013年9月22日期间的房屋使用费缺乏事实依据和合同依据。好孩子公司在未签订租赁合同，无合同保障的情况下，应当预见到先行装修商铺并营业可能会产生装修损失等投资风险。盘石公司的损失主要系租金损失，好孩子公司的损失主要系装修损失，考虑到涉诉房屋2012年11月至2013年8月28日期间的评估租金金额与好孩子公司的装修损失金额相当，且双方在订立合同过程中均存在过失，由此造成的损失可由双方各自自行承担。因此，对于盘石公司要求好孩子公司支付实际使用费120万元的本诉请求、好孩子公司要求盘石公司赔偿经济损失743917.51元的反诉请求，本院均不予支持。关于好孩子公司支付的装修押金1万元，因其对商铺的装修经盘石公司同意且经过验收，故盘石公司应向好孩子公司返还装修押金1万元。
综上，在未建立租赁合同关系的情况下，盘石公司向好孩子公司交付商铺，好孩子公司对商铺进行装修，双方均存在过失，由此造成的损失可由双方各自自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条的规定，判决如下：
一、驳回苏州盘石商业管理有限公司的诉讼请求。
二、苏州盘石商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还好孩子好妈咪零售有限公司装修押金10000元。
三、驳回好孩子好妈咪零售有限公司要求赔偿经济损失743917.51元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费10880元，价格鉴证费5400元，合计16280元，由苏州盘石商业管理有限公司负担。反诉部分案件受理费4563元，由好孩子好妈咪零售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：10×××99（代码207401021）。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 罗天明
人民陪审员 李 芸
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 陶 敏