山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民再435号
原再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李延玲，女，1955年9月21日出生，汉族，居民，住济宁市市中区。
原再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姜德智，男，1949年8月25日出生，满族，居民，住济宁市市中区，系李延玲之夫。
二原再审申请人共同委托诉讼代理人：马哲，山东东城律师事务所律师。
二原再审申请人共同委托诉讼代理人：崔起，济南历城花园路法律服务所法律工作者。
原被申请人（一审被告、二审被上诉人）：苏文才，男，1954年5月3日出生，汉族，无业,住济宁市任城区。
原被申请人（一审被告、二审被上诉人）：苏海动，男，1982年2月12日出生，汉族，无业，住济宁市任城区。
二原被申请人的共同委托诉讼代理人：蔡世超，国浩律师（济南）事务所律师。
二原被申请人的共同委托诉讼代理人：刘珂，国浩律师（济南）事务所律师。
原再审申请人李延玲、姜德智与原被申请人苏文才、苏海动房屋侵权纠纷一案，济宁市中级人民法院于2013年9月17日作出（2013）济民再终字第41号民事判决，已经发生法律效力。本院经审查于2016年3月31日作出（2016）鲁民监23号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原再审申请人李延玲、姜德智的共同委托诉讼代理人马哲、崔起，原被申请人苏文才、苏海动及其共同委托诉讼代理人蔡世超、刘珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李延玲、姜德智称，1、原再审法院查明苏文才一家人的户口性质是非农业户口，户口性质到现在也没有发生改变。根据现行的法律、法规及司法解释的相关规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或宅基地的买卖合同无效。法院也不支持城镇居民在农村购买宅基地的诉讼请求。涉案房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效。原再审法院认为房屋买卖协议签订时国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》、国务院《关于深化改革，严格土地管理的规定》尚未制定生效，2005年、2008年《全省民事审判工作座谈会纪要》在本案中不应适用，应当适用签订合同时的法律是错误的。（1）原再审法院指出适用合同签订时的法律，那当时的法律是如何规定的，原再审法院没有指明。（2）农村宅基地的性质具有极强的福利保障性质，宅基地的使用权主体应当仅限于本集体经济组织成员，宅基地使用权的性质决定了本集体经济组织以外的人无论何时都无权购买集体成员宅基地上的房屋。国务院的通知只是对禁止城镇居民购买农村宅基地违法行为的进一步加强和明确，这并不是说在国务院下发通知前，城镇居民购买农村宅基地是合法的。（3）在涉案房屋的买卖行为没有法律明确规定的情况下，鲁高法（2008）243号会议纪要原则上认为买卖行为是无效的。（4）根据涉案房屋买卖协议的约定，苏文才在购买房屋时是明知当时的政策是不允许买卖的。2、原再审法院认定涉案房屋自1981年建成以来一直先由李延玲一家居住，后来迁出后才由李延龙居住，该房屋实际上也是由李延玲夫妇建设的，李延龙当时只有18岁，明显没有能力建房，后李延玲于1989年10月25日依法取得涉案房屋的土地使用证。时至今日，涉案房屋登记所有人一直是李延玲。李延龙未经李延玲同意,擅自卖房的行为属无权代理行为，该无权代理行为也不符合表见代理的特征。原再审法院也没有认定涉案房屋的买卖行为是表见代理。但是原再审法院以李延玲、姜德智提起诉讼已十七年，且苏文才、苏海动在此期间对房屋进行修缮和扩建为由追认李延玲应当知道房屋已经出卖是错误的。首先，追认制度适用于效力待定合同，追认能够成立的条件之一是被追认的民事行为必须是合法的民事行为，涉案房屋的买卖行为违背法律的强制性规定是无效的，追认无效。其次，根据合同法第四十八条第二款的规定，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的视为拒绝追认。苏文才与李延玲同住一个城市完全有条件在合理的期间内向李延玲催告并追认房屋买卖的行为，直到现在苏文才也没有催告李延玲对房屋买卖行为进行追认。即使李延玲追认也因买卖协议违法而不产生法律上追认的效力。苏文才、苏海动不但不催告反而在未经追认的情况下恶意对涉案房屋进行修缮、扩建，应承担法律上的不利后果。违法的合同自始至终没有法律效力，苏文才、苏海动无论在涉案房屋居住多长时间，对房屋修缮、扩建到何种程度，都不能改变宅基地使用权、所有人的所有权。3、本案并没有超过诉讼时效。农村宅基地使用权是用益物权，不适用诉讼时效制度，物权所有权人随时可以对侵害物权的行为采取法律手段维护权利。李延玲作为涉案房屋的所有权人，可随时对涉案房屋的侵权行为主张权利。因为房屋一直处于被侵害之中，违法行为一直在持续，故没有超过诉讼时效。综上，原再审法院适用法律错误，请求依法撤销原再审判决，判决苏文才、苏海动停止侵权，返还房屋。
苏文才、苏海动答辩称，1、李延龙构成表见代理。（1）苏文才、苏海动有充分理由相信李延龙具备卖房授权。诉争房屋邻居的房产证显示涉案房屋所有权人是李延龙，界址表中李延玲的签名也是李延龙代签的，而李延龙也将涉案房屋及宅基地使用许可证原件交付苏文才，即李延龙负责办理涉案房屋的全部登记手续且持有诉争房屋的证照原件；另外，苏文才、苏海动以自己名义要求村里办理诉争房屋房产时，村里答复“不用办，马上就拆迁了，到时候一起办”，而没有反驳苏文才、苏海动的办理资格，即村委会对李延龙售卖诉争房屋行为是认可的。（2）苏文才、苏海动实际居住诉争房屋长达20年，李延玲从未作出否认表示，应当视为同意。苏文才、苏海动购买诉争房屋后即实际占有、入住，并对诉争房屋进行大型修缮、扩建。90年代末，诉争房屋涉及拆迁并由村委会组织登记房主信息并录像备案，上述工作均由苏文才、苏海动以自己名义进行，未有人提出异议。李延玲作为同村村民，即便是其现在居住的地址也是临近西红庙村的，加上李延玲的哥哥为诉争房屋邻居、侄子与诉争房屋对门,且在上述拆迁登记时李延玲的哥哥、侄子均有参与，李延玲对诉争房屋卖与苏文才一事不可能不知道，但其在近20年时间里未就诉争房屋的售卖提出异议，根据民法通则第六十六条的规定，应当视为李延玲同意诉争房屋卖与苏文才。（3）苏文才是善意无过失的。苏文才向李延龙一次性支付了购房款14000元，该价格是略高于当时的市场价的，因为苏文才买房是为了给儿子苏海动落户上学，所以在急用房的情况下接受了偏高的售价，并且一次性付清，是善意且无过失的。二审笔录中李延玲提出诉争房屋是以200元/月的价格租给苏文才，但该租价远远超过市场价格，并且一次性支付5年零10个月“租金”严重有悖于交易习惯，足见李延玲所言不具有可信性。2、《买卖房屋契约》未违反法律禁止性规定，合法有效。（1）《买卖房屋契约》未违反签订时法律禁止性规定。根据合同签订时生效的《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日修订）第四十一条规定，只有城镇非农业户口的居民使用集体所有土地的，才需要经过县级人民政府批准，本案《买卖房屋契约》签署时，苏文才、苏海动并非城镇非农业户口居民，其与李延龙签订《买卖房屋契约》无需经过县级人民政府批准，同时上述规定也认可了集体所有的土地向集体经济组织成员之外流转的合法性。有关集体土地使用权转让禁止规定的法律以及相关司法解释、会议纪要，均出现于《买卖房屋契约》签订之后，如以事后法律规定追溯事前交易行为，将会产生大量无效合同，不利于市场经济行为的保护。（2）《买卖房屋契约》符合现有法律规定。第一，诉争房屋的实际受让方具备村集体经济组织成员资格。苏海动与村集体组织成员许晓结婚，并育有女儿苏子涵，根据西红庙居委会出具的证明，许晓及苏子涵均为西红庙村村集体成员，苏海动户籍自90年代迁入西红庙村，至今保留在西红庙村，根据《山东省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》第六条的规定，苏文才之子苏海动已经获得西红庙村集体经济组织成员身份。第二，诉争房屋实质并未流转至村集体之外。《买卖房屋契约》买受人虽为苏文才，但涉案房屋现由苏海动、许晓以及二人女儿苏子涵实际居住，用于家庭居住生活，许晓及女儿均系西红庙村集体经济组织成员，苏海动也因婚姻关系加入取得了西红庙村集体组织成员资格。《买卖房屋契约》形式上看受让人是苏文才，实际共同受让人为苏海动及妻女，所以诉争房屋实际受让方具备购买主体资格，诉争房屋仍由村集体经济组织成员居住，并未流转至村集体之外。同时，苏海动一家未改变诉争房屋的性质，仍为住宅所用，所以诉争房屋不论从购买主体资格还是使用方式都未违反现有法律法规之规定。3、关于苏文才、苏海动的户口性质。根据山东省政府1989年颁布的《关于加强对农业户口转为非农业户口管理和控制的通知》，在1989年办理“农转非”是极其困难的，不仅指标有限，还需由证明材料、审批意见备案，原再审法院在未取得“农转非”审批材料的情况下，认为设置个居民点就可以实现“农转非”，显然有悖于当时的法律、政策规定，且《询问纪实》的证据形式并不符合法律规定，因此，原再审法院据此认为苏文才、苏海动1989年迁入东刘居民点时户口性质转为非农业户口的认定结果是错误的。
李延玲、姜德智向一审法院起诉请求：苏文才、苏海动停止侵权并返还房屋。事实和理由：李延玲、姜德智于1981年春天经本村村委（西红庙村委）批准在自己的124.5平方米宅基上建砖瓦房三间，建房面积52平方米，并于1989年10月经济宁市市中区人民政府进行了土地权属登记，土地使用权证号为080202060085。1991年初李延玲弟弟李延龙借该房屋居住，后李延龙又把该房屋租赁给苏文才使用。现因李延玲、姜德智孩子结婚用房，多次找苏文才、苏海动要求归还房屋，苏文才、苏海动以种种理由拒绝返还。
苏文才、苏海动辩称，李延玲、姜德智对诉争房产不具有所有权，房屋的实际所有权人在1992年前是李延龙，而不是李延玲、姜德智。诉争房产的使用权是李延龙借用李延玲的名义经村委批准取得，苏文才在1992年购买时，中间人曾经征求过李延玲的意见，李延玲对李延龙买卖表示同意，苏文才在交付房款后，取得了房屋的所有权，苏文才、苏海动对房屋的占有属善意取得，虽未办理房屋确权手续，但已经占有18年以上，并在原买52平方的基础上，增加到现在的124.5平方，并对原购买的房屋进行了翻新及维修。李延玲、姜德智说该房屋系租赁没有事实依据，请求驳回李延玲、姜德智的诉讼请求。
济宁市任城区人民法院一审认定的事实：1992年7月15日，苏文才与李延龙(李延玲之弟)签订了买卖房屋契约，主要内容如下:卖方(甲方):李延玲、李延龙；买方(乙方)：苏文才。协议约定：甲方自有院落一处;自愿卖给乙方，经协商达成如下房屋买卖协议:一、甲方现有房屋三间建筑面积50平方，院面积80平方，坐落在西红庙村西北郊，属独立院，南邻代建国，北邻代建军，东西两边是路。二、甲方自愿将房屋卖给乙方，价格14000元，乙方付清款项，甲方将房屋确权证移交给乙方，由中人作证，以后房屋使用权归乙方所有，甲方不再有任何权益。三、如该房以后按国家政策拆迁和改造，一切房屋手续由甲方协助办理，其费用由乙方承担，按国家政策私人房屋使用证能够改变的情况下，该使用证按法律规定应更改为乙方姓名，……落款为卖主李延玲、李延龙，买主苏文才，中人李怀亮、李延运、李延孝签名并纳印。签订协议时李延玲未在场，签名及纳印系由李延龙代签。协议签订后，苏文才向李延龙交付了房款，李延龙将房屋及宅基地使用许可证交付给苏文才。后苏文才对该房屋进行了修缮和扩建。2009年6月5日，李延玲、姜德智诉至本院，要求苏文才、苏海动停止侵权，返还房屋。
济宁市任城区人民法院一审认为：李延龙虽非本案诉争房屋的宅基地使用许可证登记的使用权人，其以自己及李延玲的名义与苏文才签订房屋买卖协议的行为属无权代理行为，但苏文才在签订协议并支付房款后，对该房屋占有已近18年之久，并对房屋进行了扩建和修缮，李延玲、姜德智应当知道李延龙出售了该房屋，但未作否认表示，应视为同意，故李延龙与苏文才签订的房屋买卖协议有效成立。同时，依照《中华人民共和国民法通则》的规定，权利人知道或者应当知道其民事权利被侵害，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十六条、第一百三十五条的规定，判决：驳回李延玲、姜德智的诉讼请求。案件受理费50元，由李延玲、姜德智承担。
李延玲、姜德智不服一审判决，上诉请求：一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判。
济宁市中级人民法院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。
济宁市中级人民法院二审认为，李延龙虽非本案诉争房屋的宅基地使用许可证登记的使用权人，其以自己及李延玲的名义与苏文才签订房屋买卖协议的行为属于无权代理行为，但符合表见代理之规定，并且苏文才、苏海动在签订协议并支付房款后，对该房屋占有已近l8年之久，并对房屋进行了扩建和修缮，应视为该房屋买卖协议有效。原审法院认定事实及所做判决并无不当，苏文才、苏海动的上诉请求，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款(一)项、第一百五十八条之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李延玲、姜德智承担。
李延玲、姜德智不服，向本院申请再审。本院于2013年5月6日作出（2013）鲁民申字第326号民事裁定，指令济宁市中级人民法院再审。
济宁市中级人民法院再审查明的事实与原一、二审查明的事实相同。另查明：
1、李延玲、李延龙共兄弟姐妹7人，李延玲排行第四，李延龙排行第七，李延玲出生于1955年9月，李延龙出生于1963年4月。李延玲与姜德智于1979年3月4日登记结婚。涉案房屋始建于1981年春，系正房堂屋3间，东西长10米，南北宽5.2米，共52平方米。时李延玲26周岁，李延龙18周岁。房屋建成后，先由李延玲及其夫姜德智居住，后二人迁出，房屋由李延龙居住使用。1989年10月25日，李延玲取得涉案房屋的土地使用证，土地证号为0802020600**。土地审批表载明：申请人为李延玲，地址为济宁市市中区土城乡西红庙村，土地所有权性质为集体，土地权属来源为集体对个人划拨，用地面积为124.5平方米，建筑物占地为52平方米，土地实际用途为住宅，家庭人口3人（注：时李延龙家庭人口4人，分别为其本人、其妻及两个子女；李延玲家庭人口虽也是4人，但其夫姜德智户口在企业，户口本上为李延玲及其两个子女），地上物权属为该户，土地四至为东至村菜地，西至村街道，南至李代斌户，北至代永让户。审查人员初审意见为：“该户住宅用集体所有土地，由集体内部划拨；权属来源合法；地上、图上之权属界限清楚，无争议；用途合理。1989年4月1日。”土地管理机关审核意见为：“性质集体，权属合法，同意报政府审批”。济宁市市中区人民政府审批意见为：“准予登记发证。1989年10月25日”。
2、1989年4月10日，苏文才及其家庭成员共5人以“投亲”的名义，从金乡县化雨乡南苏村，迁入济宁市市中区红星西路派出所东刘居民点，户口性质为非农业家庭户口。1997年6月17日，苏文才由红星西路派出所东刘居委会市内移居至济宁市市中区常青路派出所常青所居民点常青路西红庙居民点，户口性质仍为非农业家庭户口。
3、李延玲现在仍是西红庙村集体经济组织成员，享受普通村民享受的福利待遇，李延玲作为本村村民，有权获得村委会划拨的宅基地；苏文才现在仍然不是西红庙村集体经济组织成员，不享受普通村民享受的集体经济组织成员福利待遇。
济宁市中级人民法院再审认为，本案房屋买卖契约签订于1992年7月15日，距李延玲、姜德智向原一审任城区人民法院提起诉讼已十七年之久。在此期间，苏文才对房屋及院落进行了修缮和扩建。李延玲、姜德智虽然另居，但仍与苏文才、苏海动居住在同一城市，其应当知道房屋已经被出卖的事实，对李延龙卖房的事实，应视为追认。房屋购买人苏文才在购买房屋时，虽然不是金城办事处西红庙村村民，但是本案在法律适用上，应当适用签订合同时的法律、法规及司法解释的规定。1992年7月，国务院办公厅1995年5月6日《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》及2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》尚未制订生效，因此，山东省高级人民法院2005年及2008年《全省民事审判工作座谈会纪要》中规定的城市居民及其他村集体经济组织成员在本村购买房屋的，房屋买卖合同应当认定为无效的规定，在本案中不应当适用。原一、二审法院判决结果并无不当，应予维持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：维持济宁市中级人民法院（2010）济民五终字第211号民事判决。一、二审案件受理费各50元，由李延玲、姜德智负担。
本院对有争议的证据和事实认定如下：本院再审过程中，苏文才、苏海动提交了四组证据：第一组证据是济宁市任城区西红庙社区居民委员会分别于2016年8月8日和2016年9月18日出具的证明两份和苏海动与许晓的结婚证，证明苏海动与许晓系夫妻关系，许晓及其二人之女均为西红庙村集体组织成员，名下无宅基地和房产，苏海动因缔结婚姻加入取得了西红庙村集体组织成员资格，同时证明涉案房屋实际居住人为西红庙村集体组织成员。第二组证据是苏文才、苏海动户籍证明以及户口本住址变动登记页，证明苏文才、苏海动实际居住于涉案房屋十多年之久。第三组证据是金乡县化雨镇南苏村村民委员会于2016年9月3日出具的证明一份，证明苏文才、苏海动自金乡县化雨镇南苏村迁出时均为农业户口，原再审判决对苏文才、苏海东自金乡县化雨镇南苏村迁出时是非农业家庭户口的认定与事实不符。第四组证据是济宁市公安局常青路派出所出具的户口页，证明苏文才、苏海动户口所在地为山东省济宁市任城区西红庙村西红东路34号，李延玲声称的有关“居民点”的特殊性并不存在，经申请并提供准确地址，可以将户籍信息显示为具体地址。
李延玲、姜德智质证认为，关于第一组证据，并不能证明苏文才与苏海动是西红庙村的村集体成员，也不能享受村集体组织成员待遇，村集体成员的认定是根据村民自治法，应由村民会议认可，苏海动与许晓结婚也不能必然成为村集体成员，许晓及其女儿苏子涵与本案没有关系。关于第二组证据，真实性无异议，户籍证明苏文才与苏海动迁入西红庙村之前就是非农业户口，户口性质从来没有改变过，从该户籍提供的苏文才、苏海动的居住情况看，苏文才、苏海动非法居住涉案房屋达17年之久。涉案房屋的买卖发生于1992年7月15日，苏海动当时年龄10周岁，不具有民事行为能力。关于第三组证据，户籍证明应由公安管理机关出具，该证明是村委会出具，而且与本案原再审判决书中查明的苏文才、苏海动在迁入西红庙村前其户籍性质是非农业户口相矛盾。关于第四组证据，真实性没有异议，但该户籍页没有体现苏文才、苏海动是西红庙村集体组织成员。
李延玲、姜德智对苏文才、苏海动提交的证据真实性无异议，本院予以采信，但苏文才、苏海动提交的第三组证据不足以证明其自金乡县化雨镇南苏村迁出时是农业家庭户口。本院再审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院再审认为，李延玲、姜德智的诉讼请求是要求判令苏文才、苏海动停止侵权并返还房屋，本案的焦点问题是：苏文才、苏海动占有、居住涉案房屋的行为是否构成侵权。根据本案查明的事实，李延龙虽非本案诉争房屋的宅基地使用许可证登记的使用权人，但其以自己及其姐李延玲的名义与苏文才签订房屋买卖协议时，持有诉争房屋的宅基地使用许可证原件，并交付苏文才，且该买卖协议签订时由同村三位村民作为中间人，见证了协议的签订，苏文才有理由相信李延龙有权出售涉案房屋。苏文才在签订+协议并支付房款后，直至李延玲、姜德智起诉已对该房屋占有近18年之久，并对房屋进行了扩建和修缮，且在李延龙死亡之前一直未作否认表示，李延玲、姜德智应当知道李延龙出售了该房屋，其对李延龙的出售行为表示不知情不符合常理。涉案房屋一直由苏文才和苏海动居住，后苏海动与许晓结婚并育有一女，许晓及其女儿苏子涵均为西红庙村集体经济组织成员，故涉案房屋买卖与一般意义上的非本+村集体组织成员购买本村村民房屋不同，并未流转至村集体之外，亦未侵害集体组织其他成员的合法权益。原审法院充分考虑涉案
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AN+买卖双方之间签订合同的背景、目的、交易习惯等，根据诚实信用原则，认定苏文才、苏海动依据有效的买卖协议占有、居住涉案房屋属合法占有，并不构成侵权并无不当，故对李延玲、姜德智的诉讼请求依法不予支持。
综上，原审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持山东省济宁市中级人民法院（2013）济民再终字第41号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 范翠真
代理审判员 李金明
代理审判员 王治显
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 徐瑜晨