上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初16168号
原告：吴琳芳,女,1960年7月18日出生,汉族,户籍地上海市虹口区安庆东路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：杨丽娟，上海顺辉律师事务所律师。被告：贺海英，女，1971年12月28日出生，汉族，户籍地上海市虹口区邯郸路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王宏奎，上海市海之纯律师事务所律师。被告：单桂芳，女，1963年9月22日出生，汉族，住上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：孙志杰，上海市天寅律师事务所律师。原告吴琳芳与被告贺海英、单桂芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴琳芳的委托诉讼代理人杨丽娟，被告贺海英及其委托诉讼代理人王宏奎，被告单桂芳的委托诉讼代理人孙志杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴琳芳向本院提出诉讼请求：1、被告贺海英、单桂芳共同返还购房款88万元并支付至实际返还之日的同期银行贷款利息；2、被告贺海英、单桂芳共同支付违约金10万元；3、被告单桂芳支付居间补偿费10万元；4、被告贺海英、单桂芳共同赔偿原告经济损失42万元，损失标准按照为购买同地段同类型房屋多支出的费用计算；5、被告贺海英、单桂芳共同支付原告律师费8.8万元。事实和理由：2014年底，原告吴琳芳与被告贺海英签订《房地产使用权转让合同》、《特别协议》、《上海市公有住房承租权转让合同》，约定贺海英转让位于杨浦区许昌路XXX号二层后过街楼的公房给吴琳芳，转让价款88万元，于2015年1月30日过户。被告单桂芳作为贺海英的代理人，承诺承担担保责任。2014年12月27日，原告支付定金5万元，2015年1月10日，支付剩余房款83万元。因贺海英不具备合法的承租权，致使吴琳芳不能获得房屋使用权。由于贺海英、单桂芳的违约行为，导致合同目的不能实现，合同不能继续履行，侵犯了吴琳芳的合法权益，故诉至法院要求判如诉请。被告贺海英辩称，签订转让合同时贺海英是合法的承租人，后因另案诉讼，承租人的身份被法院撤销，致使贺海英不能继续履行和吴琳芳的转让合同，是贺海英意志以外的原因，非主观恶意违约。房款88万元中贺海英实际取得83万元，其中33万元用于归还个人债务。余款5万元交给代理人单桂芳。贺海英愿意将房款83万元退还吴琳芳，但不同意支付利息、违约金及赔偿损失。被告单桂芳辩称，单桂芳系贺海英的代理人，不是转让合同的当事人，无论合同无法履行的责任是哪一方造成的，均应由贺海英承担法律后果。现因贺海英意志以外的原因造成合同无法履行，不能做违约处理。合同约定了违约金，是定金的100%，即5万元，吴琳芳既主张违约金又主张赔偿损失，是重复主张。单桂芳得到的5万元中自己留下2万元作为佣金酬劳，3万元给了另一个介绍人。单桂芳出具过承诺书，承诺在权利人即贺海英否认授权的情况下，愿意按照协议中出售方的义务承担定金责任及其他责任，并向促成交易的中介公司支付居间补偿费10万元。现贺海英认可其对自己的授权，故吴琳芳要求单桂芳支付居间补偿费10万元的诉请，不能同意。综上，单桂芳同意将2万元退回吴琳芳，但不同意其余诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区许昌路XXX号二层后过街楼，系公有不成套公房。原承租人为被告贺海英的祖母。因原承租人死亡，2014年12月15日，上海市平凉物业管理有限公司(以下简称平凉物业)指定被告贺海英为承租人。2014年12月19日，被告贺海英向被告单桂芳出具《委托书》一份，内容为：“本人贺海英，现授权单桂芳代为出售许昌路XXX号后过街楼的房屋及办理与之相关的手续，授权范围包括签订居间协议、补充协议及代收房款等。”2014年12月26日，贺海英和吴琳芳签订《上海市公有住房承租权转让合同》，合同约定贺海英将其承租的系争房屋(面积8平方米)公有住房承租权转让给吴琳芳，合同价款为8万元。该合同约定双方自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起十日内至物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。2014年12月27日，单桂芳向吴琳芳出具《承诺书》一份，内容为：现有承诺人单桂芳承诺已经得到上海市杨浦区许昌路XXX号二层后过街楼之房地产权利人的合法授权。权利人授权承诺人代表其签订与买受方买卖该房地产的房地产买卖居间协议，并代为收取定金五万元整。若之后权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该协议中出卖方的义务对买受人承担定金责任及其他责任，且向上海良佳房地产经纪事务所支付居间补偿费计人民币壹拾万元，并承担由此造成的一切后果。该承诺书由承诺人提供，系承诺人的真实意思表示，落款承诺人“单桂芳”，并附身份证号。2014年12月27日，单桂芳作为贺海英的委托代理人和吴琳芳及上海良佳房地产经纪事务所签订《房地产使用权转让合同》一份，主要内容：贺海英将系争房屋的使用权以88万元的价款转让给吴琳芳，付款方式为2014年12月27日支付定金5万元；2015年1月10日支付房款82万元，2015年1月30日办理过户手续当天支付尾款1万元。合同第四条违约责任及处理：1、双方有下列行为的，应承担违约责任A无正当理由解除合同的；B未能按照合同约定提供必要的文件配合，造成居间方无法履行合同的；C互相与他人私下串通损害居间方利益的；D其他造成居间方无法完成委托事项的行为。2、发生上述违约行为的按照合同约定定金100%壹拾万元，作为违约金支付给守约方……同日，单桂芳作为贺海英的委托代理人还和吴琳芳签订了一份《特别协议》，主要约定合同价格为8万元，但实际成交价为88万元。同日，单桂芳代贺海英收取吴琳芳支付的定金5万元。2015年1月10日，单桂芳代贺海英收取吴琳芳房款83万元。至此，单桂芳共计代贺海英收取吴琳芳房款88万元，贺海英将取得的88万元房款中的5万元交给单桂芳。2015年1月16日，上海市杨浦区房地产交易中心出具《准予差价换房通知书》，准予办理系争房屋租赁关系的变更手续。2015年7月，上海市杨浦区人民法院另案查明贺海英以提供虚假资料的方式获得系争房屋承租权，平凉物业未确定报批材料的真实性，判决撤销了平凉物业指定贺海英作为系争房屋的承租人的行为。该民事判决生效后，平凉物业另指定他人为承租人。因无法办理承租户名的变更及系争房屋的验收交割等手续，吴琳芳具状来院，要求判如诉请。以上事实，由上海市公有住房承租权转让合同、房地产使用权转让合同、特别约定、委托书、承诺书、收款收据、准予差价换房通知书、(2015)杨民四(民)初字第2107号民事判决书及当事人的陈述等为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告贺海英授权单桂芳和原告吴琳芳签订系争房屋的使用权转让合同时，贺海英作为系争房屋承租人的身份并未被撤销，故其有权签订合同。因贺海英涉诉，其承租人的身份被法院撤销，继续履行合同已无可能，责任在贺海英，吴琳芳作为合同相对方并无过错。根据法律规定，当事人延迟履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，可以解除合同。现双方对合同提前终止履行无异议，则基于该合同所取得的财产应当返还，故吴琳芳要求返还转让款应予支持。被告单桂芳系受贺海英委托的代理人，根据法律规定，代理人在代理权限内的民事行为产生的后果应由委托人即贺海英承担，故吴琳芳支付的转让款应当由贺海英负责返还，单桂芳应当对其实际收取的5万元负共同偿还之责。贺海英系造成合同无法履行的过错方，应当承担违约责任。关于违约金，合同既约定为定金的100%，又用手写体约定壹拾万元，手写体的约定应为双方当事人协商后的特别约定，本院采信该特别约定。鉴于吴琳芳支付了全部购房款，确有利息等实际损失，吴琳芳主张利息损失之请求，本院予以准许。虽合同没有明确约定律师费可由违约方支付，但毕竟吴琳芳在合同履行过程中无过错，聘请律师维护权益，有一定的支出，且在目前房价上涨的情况下，违约金尚不足以弥补吴琳芳的实际损失，故本院酌情确定由贺海英赔偿吴琳芳经济损失20万元。关于吴琳芳要求单桂芳支付居间补偿费之请求，因单桂芳承诺支付居间补偿费的条件为贺海英否认对其授权，且补偿对象也非吴琳芳，本案中贺海英始终认可对其授权，故吴琳芳依据承诺书要求单桂芳支付居间补偿费10万元，依据不足，且吴琳芳无证据证明单桂芳有超越代理权的行为，故本院对此请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贺海英应于本判决生效之日起十日内返还原告吴琳芳房屋转让款人民币830,000元；二、被告贺海英、被告单桂芳应于本判决生效之日起十日内共同返还原告吴琳芳房屋转让款人民币50,000元；三、被告贺海英应于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付原告吴琳芳利息(本金人民币50,000元自2014年12月27日至实际返还之日；本金人民币830,000元自2015年1月10日起至实际返还之日)；四、被告贺海英应于本判决生效之日起十日内支付原告吴琳芳违约金人民币100,000元；五、被告贺海英应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴琳芳经济损失人民币200,000元；六、原告吴琳芳其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币19,092元，减半收取计人民币9,546元，由原告吴琳芳负担人民币46元；被告贺海英负担人民币9,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 崔艺萍
二〇一六年十一月二十八日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条……
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。