辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终3386号
上诉人（原审原告）：孙淑梅，女，1945年3月30日生，汉族，住辽宁省长海县。
委托诉讼代理人：刘进程，男，1955年4月21日生，汉族，住辽宁省长海县。
被上诉人（原审被告）：赵敏，男，1957年7月5日生，蒙古族，住辽宁省长海县。
上诉人孙淑梅因与被上诉人赵敏返还原物纠纷一案，不服长海县人民法院（2017）辽0224民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙淑梅及其委托诉讼代理人刘进程、被上诉人赵敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙淑梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙淑梅一审诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）孙淑梅应赵敏要求出租案涉房屋给赵敏，并未将房产证和土地证交给赵敏，是赵敏收拾房子时在房屋中发现的两证。（二）证人包某与赵敏妻子有亲属关系，其证言不应采信。（三）村级班子三年一届，赵敏到大岭村前后两届班子情况为：1997年-1999年，村党支部书记曲文德、村长王国发、副村长于格芝；2000年-2002年，村党支部书记孙广祯、村长郑广军、村长助理于格芝、副村长陈玉来。两任村长根本不知道，也未授权于格芝接受赵敏为本集体经济组织成员，更未召开三分之二以上村民会议和村民代表会议接纳赵敏为成员，也未授权于格芝给赵敏分地，后任村长郑广军甚至都没听说赵敏这个人。实际情况是：于格芝私下的确给赵敏一小块撂荒地种蔬菜等，这是于格芝个人行为。（四）大连供电公司缴费收据、电信住宅电话安装缴费收据各一张：凡上海岛开店、租房做生意，只要提出申请，这两项要求都能得到解决。（五）确如一审判决所言，农村房屋买卖具有其特殊性，这个特殊性就是契约书。但赵敏没有契约书。赵敏主张为避税而未去过户，不符合常理。（六）继承关系复杂。孙淑梅无卖房资格。其他继承人不签字，孙淑梅无权出售该房产。二、一审适用法律不全，解释法律不当。
赵敏辩称：服从一审判决。
孙淑梅向一审法院起诉请求：判令被告立即归还房屋和房产证、土地使用权证。本案重审期间，孙淑梅增加诉讼请求”被告给付欠付的9200元房租”，但孙淑梅未补交增加诉请部分的案件受理费。
一审法院认定事实：原告孙淑梅系王桂芬、孙玉江夫妇养女，王桂芬夫妇去世后，原告孙淑梅继承了王桂芬（1980年病故）名下位于长海县小长山乡大岭村三道沟屯的三间房屋，1989年核发土地使用证时，以原告孙淑梅丈夫刘书财（已去世）的名义办理。
为躲避自然灾害，1998年被告赵敏及家人从黑龙江省肇源县来到辽宁省长海县。经人介绍，被告先以每月50元租金租住在案涉房屋。2000年末，被告以1600元的价格从原告处买下案涉房屋，原告将房屋所有权证和土地使用证交给被告，被告居住使用至今。期间，大岭村向被告赵敏分配了土地以便其生产、生活。
赵敏不是长海县小长山岛镇回龙村集体经济组织成员，在该村二轮土地承包（2013.1.1-2027.12.31）中没有分配相应的土地。
一审法院认为：本案的争议焦点有二：一是案件的基础法律关系是房屋买卖还是房屋租赁；二是如果是房屋买卖，该买卖合同是否合法有效。
（一）关于本案基础法律关系是房屋买卖还是房屋租赁的问题。审理过程中，原告主张双方系房屋租赁关系并索要租金，但未提供任何证据，被告主张双方系房屋买卖关系，提供了房屋所有权证、集体土地建设用地使用权证以及包某证言一份。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告主张双方系房屋租赁关系，但未提供任何证据证明其事实主张，应当承担举证不能的后果。被告主张双方系房屋买卖关系并提供了相关证据，这些证据中虽然缺少买卖合同这一直接证据，但根据已有证据，结合案件情况，可以认定双方系房屋买卖关系。关于房屋所有权证和集体土地建设用地使用权证被告赵敏如何取得的问题，原告孙淑梅诉请时声称是租赁房屋时应被告要求交给被告的，而在庭审辩论过程中却辩称是被告在其母亲去世后从案涉房屋中自行取得的，所述前后矛盾且缺乏证据证实，并有悖于房屋租赁中出租人并不需要将房屋及土地的相关权利证书交给承租人保管这一基本生活常识，故对其辩解不予采纳，对其索要租金的请求不予支持。
（二）关于房屋买卖合同是否合法有效的问题。农村房屋买卖具有其特殊性，因此在认定其效力时不仅要符合合同法关于合同效力的一般规定，还应考量国家政策以及农村集体经济组织的意见。本案中，案涉房屋买卖的时间是2000年底，当时我国涉及农村房屋买卖的法律只有《中华人民共和国土地管理法》。该法第六十二条规定村民一户只能拥有一处宅基地，第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但对于集体经济组织成员将房屋出售给外集体经济组织成员用于居住并未明文禁止。1999年5月6日下发的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）要求，”农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日国土资源部下发的《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）中规定，”严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这两个规范性文件虽然都禁止农民将住宅向城市居民出售，但是对于将住宅向外集体组织成员出售仍然没有明文禁止。在法律、法规以及其他规范性文件没有明文规定的情形下，则应当考虑集体经济组织的意见。根据原大岭村村委会主任、村长于格芝向法庭提供的证言，可以看到在其得知原告孙淑梅将房屋出售给被告赵敏时，并未提出反对，甚至还分出土地帮助赵敏开展生产、生活。于格芝作为原大岭村村委会主任、村长，其上述行为显然应当视为职务行为，而并非个人行为。因此，可以认定原大岭村村委会对于孙淑梅向赵敏出售房屋的行为是认可的。这一认可虽然没有经过严格的程序并形成书面文件，但考虑到该村甚至全国当时在农村房屋买卖管理上的缺失，从尊重历史的角度出发，我们认为通过上述行为认定大岭村村委会认可孙淑梅向外集体经济组织成员赵敏出售房屋这一事实，是妥当的。在集体经济组织同意，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情形下，我们不宜否定该房屋买卖行为的合法有效性。正如原告诉讼代理人所述，法律是国家意志和社会道德的集中体现，它以特有的方式保障人民群众充分享有生存、发展以及追求美好生活的权利。被告赵敏及家人于1998年逃难至长海县大岭村，在该村村委会及村民的热心帮助下重新开始新的生活，至今已20年有余，殊为不易。原告孙淑梅将案涉房屋出售给被告赵敏18年后，在自身所居住房屋条件均优于案涉房屋，并无改善居住条件需要的情况下，无正当理由反悔并索要房屋，此举有违诚实信用原则，不应得到支持。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回原告孙淑梅的诉讼请求。案件受理费300元，由原告孙淑梅负担。
本院对一审判决认定事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下两点：一、孙淑梅与赵敏之间为房屋买卖关系，还是房屋租赁关系；二、孙淑梅与赵敏达成的口头房屋买卖协议的效力。
针对第一项争议焦点，孙淑梅与赵敏之间为房屋买卖关系，还是房屋租赁关系，本院认为，孙淑梅主张其将案涉房屋出租给赵敏使用，但孙淑梅未提交证据证明其与赵敏之间为房屋租赁关系。赵敏主张孙淑梅与赵敏之间为房屋买卖关系，虽然赵敏未提交房屋买卖契约，但赵敏持有案涉房屋所有权证及土地使用证（以下简称”两证”），孙淑梅亦认可收取了赵敏交付的1600元款项。若双方为房屋租赁关系，赵敏不应持有两证，且孙淑梅应定期索要租金。但赵敏占用房屋至孙淑梅提起本案诉讼时近16年之久，孙淑梅未能提交证据证明其在近16年的时间内曾向赵敏索要过房屋租金。又因孙淑梅主张”两证不是孙淑梅交给赵敏的，孙淑梅一直不知道两证在赵敏手里，只是上次开庭时在法庭上赵敏才把两证拿出来的。”孙淑梅主张其不知道两证在赵敏处，是本案开庭时才知道的。但孙淑梅提起本案诉讼时已诉请赵敏返还两证。故可认定孙淑梅对赵敏持有两证原因的主张是自相矛盾的。据此，本院认定双方当事人之间为房屋买卖关系，而非房屋租赁关系，一审驳回孙淑梅要求赵敏返还房屋和两证的诉请，并无不当，本院予以维持。本案重审期间，孙淑梅增加诉讼请求”被告给付欠付的9200元房租”，但孙淑梅未交纳增加诉请部分的案件受理费，故本院对孙淑梅增加的该项诉请不予处理。
至于孙淑梅主张其无权处分案涉房屋一节，本院认为，孙淑梅在本案第一次一审期间主张其为养父母唯一继承人，房屋为其所有，并提交于格芝等出具的证明及回龙村民委员会出具的证明，证明孙淑梅为养父母养老送终，孙淑梅养父母再无其他养子女和继子女。但在一审第一次判决驳回孙淑梅诉请后，孙淑梅又主张其养父母继承关系复杂，孙淑梅无权处分案涉房屋。孙淑梅未能提交相反证据推翻其自述，故本院对孙淑梅为其诉请得到支持提出的其无权处分房屋的主张，不予采信。
针对第二项争议焦点，孙淑梅与赵敏达成的口头房屋买卖协议的效力，本院认为，赵敏为农业户口，且大岭村已向赵敏分配土地以便其生产、生活，赵敏至今已在案涉房屋居住近18年之久，表明案涉房屋所在集体经济组织同意赵敏买受案涉房屋，故一审认定孙淑梅与赵敏间口头房屋买卖协议有效，有充分的事实及法律依据，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由孙淑梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 张萍萍
审判员 王 亮
审判员 陈 伟
二〇一八年五月十四日
书记员 杜玉洁