湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第04053号
原告湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，总经理。
委托代理人周己中，男，1964年8月28日出生，汉族。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
被告张少芬。
委托代理人周演元，男，1957年6月1日出生，汉族。
原告湖南天诚物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告张少芬（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周己中、熊卫东、被告及其委托代理人周演元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了原告作为皮具百货城1-8栋，日化城1-5栋，家电百货城1-13栋、14栋综合楼，接1-5栋、新12栋、酒水食品城1-8栋（新家电城19-26栋）等区域的物业管理公司，并依法与原告签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。2011年1月25日，原告依法进入并开展了日常物业工作，对市场物业进行了有效规范的服务，防范了一些事故的发生。被告有位于高桥大市场家电城2栋101号的门面（建筑面积24.603平方米）及201号住房（建筑面积112.911平方米）。根据已发生法律效力的民事判决书，原告将物业管理费收取标准酌情予以调整，其中商业用房（门面）的物业费收取标准酌情调整为4.5元／平方米／月，居住用房改变用途作为商业用房的按1.4元／平方米／月收取，居住用房按0.7元／平方米／月收取。按此标准计算，被告每月应当向原告缴纳物业管理费268元［24.603×4.5＋112.911×1.4］，被告从2011年1月25日至2014年8月24日拖欠物业管理费用共计11556元，经原告多次催收，被告一直拒绝交纳物业管理费，根据《物业管理服务合同》第19条的规定，被告应按应付款每日0.3%的标准向原告支付违约金。诉讼请求：1、判令被告立即支付2011年1月25日至2014年8月24日物业管理费用11556元及违约金2000元（违约金以每月需缴物业费为基数按照每日0.3%的标准计算，从2011年1月25日起至费用缴清为止）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：一、被告与原告之间不存在物业合同关系，原告要求被告支付物业费没有合同基础，缺乏法律依据，其诉求应该予以驳回。
二、高桥大市场发展有限公司与原告签订的前期物业服务合同，不是法律意义上的前期物业合同，属于无效合同，对被告不具有约束力，被告无需支付任何前期物业费用。首先，湖南高桥大市场发展有限公司不是高桥大市场家电城、皮具城房屋的建设单位，不是该市场的开发商，不具备签订前期物业合同的主体资格。其次，作为高桥大市场的业主，十年期我们就购买了高桥大市场房屋，在商品房买卖合同中没有前期物业服务相关规定，我们业主与物业公司之间的物业服务关系不属于前期物业。再次，湖南高桥大市场发展有限公司采用投标方式选择物业管理企业明显超越法律关于招投标方式选择物业管理企业时限的规定，而且招投标程序违法。最后，退一步说，假如高桥大市场发展有限公司与原告签订的物业服务合同属于前期物业，那么根据相关法律规定，前期物业服务费是由建设单位承担，不应由被告承担。
三、原告强行进入高桥市场以后，未提供物业服务，同时也未获得被告等业主认知、认可，因此其要求被告支付物业费缺乏事实依据。首先，原告直接强行进入高桥大市场提供物业服务管理，高桥大市场绝大部分业主对原告不认知，对其服务不认可。其次，原告强行入驻高桥大市场以来，没有提供任何物业服务项目，市场交通混乱，垃圾成堆，门面和住房漏水均无人管理，对市场的基本公共设施维护也不管理；第三，原告的物业服务收费及其不合理，物业服务收费价格均由其自己单方面高位定价，既没有经物价部门审定，又未与我们业主协商；第四、原告公司员工素质低下，其提供的物业服务人员都是社会闲散人员，素质极低，同时大多数工作人员都是老弱病残且无任何资质和上岗培训证等从业资格。因此，其在未提供物业服务的基础上，却要求被告支付物业费缺乏事实依据，其诉讼请求不应得到法律支持。
综上所述，被告认为原告与被告之间不存在物业合同关系，其与高桥大市场管理有限公司签订的前期物业合同属于无效合同，对被告不具有约束力，同时其系强行进入高桥且提供服务不到位。因此，原告要求被告支付物业费没有事实、法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
另被告还辩称，原告的代理人周己中作为代理人不合格，其没有提供证据证明其是原告的员工，没有原告的任命书，没有原告发放工资的证明。
经审理查明，2010年12月16日，原告通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘原告对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中约定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向原告支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务；湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定原告中标，原告将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务；望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合；原告进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。
其后，湖南高桥大市场发展有限公司向原告移交了相关物业资料，原告也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向原告下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。原告对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。原告为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，原告向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：原告自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。
2012年，长沙市中级人民法院在审理原告与孙芳物业管理服务纠纷一案中［（2012）长中民三终字第2595号］，根据原告提供的服务质量，将其提供物业服务区域的物业收费标准进行调整：按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。原告决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。经原告多次催收，被告至今未交纳相关物业管理费。原告遂于2014年9月17日起诉至本院，请求依法裁决。
另查明，一、被告在长沙市雨花区高桥大市场家电百货城2栋有101号门面，面积为24.6平方米，有201号住房，面积为112.9平方米。
二、被告涉案门面及住房由湖南高桥房地产开发有限公司开发建设。2000年湖南高桥房地产开发有限公司变更为湖南映山红实业有限公司，2005年，湖南映山红实业有限公司变更为湖南高桥大市场中药材有限公司。2010年7月28日，湖南高桥大市场中药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘，选聘物业公司管理。
三、2010年10月15日和10月21日，湖南高桥大市场发展有限公司分别在《潇湘晨报》和《长沙晚报》上发布了湖南高桥大市场多层出售房屋物业管理招标公告，就市场物业管理向社会公开招标。2010年12月9日，湖南高桥大市场发展有限公司向业主发出会议通知，就上述市场门面和住房外聘专业物业管理公司进行物业管理事项进行通报，并要求业主参会。此后，在长沙市雨花区高桥街道办事处、高桥大市场社区、湖南高桥大市场发展有限公司的组织和指挥下召开了物业通报会，部分业主参加。2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了原告为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，原告依约开展日常物业服务。
四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，原告依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和原告签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。
五、高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。
上述事实，有《物业管理服务合同》（前期物业）、补充协议、湖南高桥大市场发展有限公司出具的《公告》和《情况说明》、《湖南高桥大市场管理公约》、湖南省服务价格登记证、长沙市公共性物业服务收费公示牌、湖南省长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第2595号民事判决书、湖南省高级人民法院（2014）湘高法民再终字第125号民事判决书、物业统计表、催收通知单、（2012）湘长雨民证字第451号公证书、房屋产权情况、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。
（1）关于物业管理费。原告按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告作为高桥大市场家电百货城3栋的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但被告至今未交纳，已构成违约，被告应支付物业管理费。原告向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。被告涉案门面面积为24.6平方米，按每平方米4.5元物业管理费标准计算，被告涉案住房面积为112.911平方米，按每平方米0.7元物业管理费标准计算，被告应每月支付物业管理费189.75元（24.6平方米×4.5元／平方米＋112.911平方米×0.7元／平方米）。故从2011年1月25日起至2014年8月24日止，被告累计应支付原告物业管理费8159元（189.75元／月×43月）。原告主张对被告的住房按商业用房1.4元／平方米／月进行计算，但原告未提供相应证据，本院不予支持，对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。
（2）关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与原告在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向原告支付违约金。原告在诉讼中主张违约金以每月需缴物业费为基数按照每日0.3%的标准计算，从2011年1月25日至所拖欠费用缴清为止。本院认为原告的该主张过高，本院调整为以被告需缴纳的物业管理费8159元为基数，从原告起诉之日起（2014年9月17日）按中国人民银行同期贷款利率计算。
被告辩称，湖南高桥大市场发展有限公司不是高桥大市场家电城、皮具城房屋的建设单位，不具备签订前期物业合同的主体资格。本院认为，根据查明的事实，被告所购门面及住房的开发建设单位是湖南高桥房地产开发有限公司，后该公司变更为湖南高桥大市场中药材有限公司，2010年7月28日，湖南高桥大市场中药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘，选聘物业公司管理。因此湖南高桥大市场发展有限公司可以为高桥大市场选聘物业管理企业，因此对被告提出的湖南高桥大市场发展有限公司不具备签订前期物业合同的主体资格辩称理由，本院不予支持。
被告辩称，原告与被告之间没有签订物业服务合同，双方没有物业服务合同关系，原告要求被告支付物业费没有合同基础和法律依据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告在承接该区域物业管理服务之前，建设单位未选聘物业服务企业，业主也一直未召开过业主大会，未成立业主委员会，建设单位委托原告进行管理，符合前期物业服务的使用情形，因此湖南高桥大市场发展有限公司与原告签订的《物业管理服务合同》对被告具有法律约束力。故对被告的该辩称理由，本院不予支持。
被告辩称，湖南高桥大市场发展有限公司招投标选择原告时程序违法。本案中，湖南高桥大市场发展有限公司于2010年10月15日和10月21日，分别在《潇湘晨报》和《长沙晚报》上发布了湖南高桥大市场多层出售房屋物业管理招标公告，就市场物业管理向社会公开招标。2010年12月9日，湖南高桥大市场发展有限公司向业主发出会议通知，就上述市场门面和住房外聘专业物业管理公司进行物业管理事项进行通报，并要求业主参会。此后，在长沙市雨花区高桥街道办事处、高桥大市场社区、湖南高桥大市场发展有限公司的组织和指挥下召开了物业通报会，部分业主参加。2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了原告为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。因此，原告通过招投标方式进入湖南高桥大市场进行物业服务符合法律规定，对被告的该辩称理由，本院不予支持。
被告辩称，原告没有提供物业服务，物业服务达不到要求，因此原告收取物业费缺乏事实依据，但被告没有提供相应证据，故本院不予支持。被告还辩称，原告的委托代理人周己中不具有代理人资格。本院认为，周己中系原告高桥分公司经理，有原告的证明予以证实，原告向本院出具了授权委托书，授权周己中作为原告的代理人，因此周己中的代理手续合法，对被告的该辩称理由，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张少芬应于本判决生效后3日内支付原告湖南天诚物业管理有限公司物业管理费8159元（从2011年1月25日起至2014年8月24日止）及违约金（以8159元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，从2014年9月17日起计算至被告付清之日止）；
二、驳回原告湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费139元，由被告张少芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 牌
人民陪审员 黄忠伟
人民陪审员 胡 南
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 文 芳
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。