上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初3514号
原告谢作恩，男，1962年8月19日生，汉族，住浙江省。原告谢尚高，男，1989年8月23日生，汉族，住浙江省。原告苏美丽，女，1964年8月21日生，汉族，住浙江省。上列三原告的共同委托代理人欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈绍圣，董事长。委托代理人陈帮特，男。原告谢作恩、谢尚高、苏美丽与被告上海松江礼品城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理后，依法由审判员李晓蕾适用简易程序于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人欧阳兰芳和被告的委托代理人陈帮特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告从被告处购买上海市松江区洞泾镇长浜路501弄A区6幢211号1-4层商铺(现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”)并签订了《上海国际礼品城联建房协议书》。为办理产权之需，原、被告又签订一份《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》，并同时签订商铺代(包)租赁合同。该租赁合同约定由原告将系争房屋包租给被告，并对租期、租金支付方式等进行了约定。合同签订后，被告仅支付了部分租金，截至2013年12月31日共拖欠房租108,352元(人民币，以下币种同)。原告多次催讨无果，故而起诉，请求判令被告支付原告上述拖欠的租金共计108,352元及相应的逾期付款滞纳金(以108,352元为基数，按照日万分之五的标准，从2013年10月11日起算至判决生效之日止)。审理中，原告将上述诉请中的滞纳金计算方式变更为：分两笔计算，第一笔以35,762元为基数，从2013年10月22日起算；第二笔以72,590元为基数，从2013年10月11日起算，两笔均按日万分之五的标准计算至判决生效之日止。被告辩称：被告确实欠付原告租金，但原告主张的金额有误。根据2013年10月21日双方结算的情况，对于截至2012年12月31日的租金，被告实际欠付金额为35,762元，加上2013年全年的欠付租金50,000元，被告欠付的租金总额应为85,762元。若原告同意由被告代扣代缴租金税的话，则该85,762元还应扣除租金税8,044元。对于欠付的租金，被告同意支付，但因经营困难，希望原告给予宽限。至于逾期付款违约金，希望原告予以免除，若不能免除的，希望按照中国人民银行同期存款利率的标准计算。此外，在2013年10月21日双方结算时被告曾向原告开具了欠据，对于上述结欠的租金35,762元，欠据上载明是在原告领取小产证时付清，但小产证至今尚未办出，故付款日期尚未届至，该笔欠付租金的违约金也无从谈起。经审理查明：2007年12月28日，原告与被告签订《礼品城商铺代(包)租赁合同》。该合同约定，被告向原告租赁系争房屋，租赁期间为自2008年1月1日起至2013年12月30日止；年租金依次为15,000元、20,000元、30,000元、40,000元、45,000元和50,000元；每年度租金分两次支付，即逢当年的3月30日和9月30日各支付50%，延误支付超过十天的，还应向原告支付应付未付租金日千分之一的滞纳金；原告的租金收入由其自行向税务部门缴税。该合同另对其他事宜作出约定。上述合同签订后，被告未按约支付租金，2013年10月21日，原告签署礼品城有限公司客户租金及联建房屋新增设施费用结算清单，该清单载明就截至2012年12月31日的租金结算后应结欠的金额为35,762元。当日，被告向原告出具了欠据，载明截至2012年12月31日，在结清新增设施费用和办证费用后，尚结欠原告租金35,762元，该结欠租金在领证时付清。嗣后，因被告仍未支付上述35,762元，剩余代(包)租期内的租金50,000元亦未按约支付，原告现因催讨未果，遂涉诉。审理中，关于租金税结算的问题，被告提出希望由其代扣代缴，但原告对此不予同意。另，审理中，对于欠付租金所对应的滞纳金如何计算的问题，双方意见不一。首先，关于计算的基数，原告认为应当以108,352元的总额分两笔计算，而被告则认为欠付租金的总额在扣除租金税之前为85,762元。对于双方主张的差值部分22,590元，原告称，根据2013年10月21日的结算清单可知，该22,590元为被告从租金中抵扣的办证费用，而被告至今未给原告办出小产证，故该22,590元应视为未付的租金，原告有权予以主张；而被告对此则不予认可。至于滞纳金的起算时间，原告分两段计算，即第一笔以35,762元为基数，从2013年10月22日起算；第二笔以72,590元为基数，从2013年10月11日起算。对于第一笔的起算理由，原告称：根据欠据所载内容，被告应在原告领证时支付该35,762元，但一则，原告至今未获取小产证，且逾期办证的责任在于被告；二则，若小产证持续未能办出，如待到产证实际办出时才支付结欠的租金或届时再起算滞纳金，则明显对原告不公平。故原告结合案情认为该35,762元的滞纳金应当从欠据出具日期之次日即2013年10月22日起算。被告对此则不予认可，并称逾期办证的原因在于银行的过量查押，不可归责于被告。对于第二笔的起算时间，原告称其系结合租赁合同约定的付款节点并结合被告的付款能力等因素，提出从2013年10月11日起算的，对此，被告则称由法院裁决。为证明自己的主张，原告提供了2013年10月19日被告出具的借条一份，载明被告为加快办证工作，因资金困难，原告同意借给被告20,000元专用于办理原告的分户产权证，被告承诺如下：1、本借款专用于原告的礼品城市场商铺办证所应当缴纳的契税和维修基金；2、在2013年12月15日前将原告的1间3本产权证登记在原告名下，并使原告能在2013年12月15日前领到上述名下的3本产权证；等等。被告对该份《借条》的真实性无异议。另查明：原告在提起本案诉讼的同时，亦提起另案诉讼要求被告为其办理小产证及支付逾期办证违约金等，本院经审理，本院已于2016年4月8日作出判决，对于原告要求被告办理小产证的诉请予以了支持。上述事实，有《礼品城商铺代(包)租赁合同》、礼品城有限公司客户租金及联建房屋新增设施费用结算清单、欠据、《借条》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的礼品城商铺代(包)租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应按约履行各自义务。本案中，被告理应向原告支付其所欠付的租金。至于具体金额，一则，2013年10月21日结算清单上确实将办证费用22,590元与租金进行了抵扣，且原告对此签字予以确认。二则，虽然被告至今尚未给原告办出小产证，但原告已提起诉讼并获得相应判决的支持。现结合本案已查明的事实，被告关于欠付租金本金的抗辩意见与事实相符，本院予以采纳，故被告应向原告支付截至2013年12月31日的租金85,762元。至于被告所提由其代扣代缴税费的问题，因与约定不符且原告不予同意，故本院对该意见不予采纳。另，被告存在逾期向原告支付租金的违约行为，还应当向原告承担相应的违约责任。而合同中约定的滞纳金，在性质上属违约金，如约定过高，则可以请求调低。本院认为，在原告没有充分证据证明自己所受损失的具体数额情况下，合同约定的日千分之一的标准显然过高，本院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，将违约金的计算标准酌情调整为日万分之三。至于计算基数，原告根据不同情况提出分笔计算并无不妥，但结合上述分析，应分为35,762元和50,000元两笔为宜。至于起算时间，对于第一笔租金35,762元，原告主张以欠据出具之次日起算，尚缺乏依据；而被告辩称该笔租金因付款时间未到、故不存在滞纳金的意见亦有违公平原则，本院认为，在原告作为证据提交的被告出具之《借条》上，被告已承诺原告能在2013年12月15日前领到系争房屋的小产证。故本院认为，该日期即为双方所能预见并共同认可的领证日期，再结合欠据上对35,762元租金付清时间的记载，本院统合案情认为该笔租金的滞纳金应从2013年12月16日起算为宜。至于第二笔租金50,000元的滞纳金，原告主张的起算时间并无不妥，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢作恩、谢尚高、苏美丽截至2013年12月31日的租金85,762元；二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内按照日万分之三的标准支付原告谢作恩、谢尚高、苏美丽上述租金的逾期付款违约金(35,762元从2013年12月16日起算、另50,000元从2013年10月11日起算，均计算至本判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,467元，减半收取1，233.50元，由原告谢作恩、谢尚高、苏美丽负担257.50元(已付)，由被告上海松江礼品城有限公司负担976元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年五月九日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……