浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸店民初字第179号
原告：冯娜璐，女，1996年12月9日出生，汉族，诸暨市，住诸暨市。
委托代理人：顾祝清，诸暨市店口法律服务所法律工作者。
被告：诸暨市祝家坞房地产开发有限公司，住所地：诸暨市店口镇祝家坞村。
法定代表人：冯姜江。
委托代理人：章明清，浙江近山律师事务所律师。
委托代理人：冯锋，男，1967年2月19日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
原告冯娜璐与被告诸暨市祝家坞房地产开发有限公司（以下简称祝家坞房产开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢玉山适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请对租赁合同中被告公司印章的真实性进行鉴定，后撤回申请，致本案暂缓审理。后因本案案情复杂，转为普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯娜璐的委托代理人顾祝清、被告祝家坞房产开发公司的委托代理人章明清、冯锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯娜璐诉称：2012年1月7日，原告将名下房屋出租给被告，双方签订《租赁合同》一份，依据租赁合同约定，租赁期限为2012年1月7日至2015年1月6日止，租赁期限为3年，年租金（税后）35万元。承租方应及时支付租金，如拖欠不付满一个月以上，出租人有权增收5%的租金作为违约金，并有权终止合同。原告依约将上述房屋交付被告使用，但被告未依约支付租金。现原告起诉要求判令：被告支付原告租金1050000元及违约金52500元。审理中，因被告要求解除合同，原告增加诉讼请求为要求被告支付租赁期满至法院判决返还之日止的租金20万元，并要求返还租赁房屋。
被告祝家坞房产开发公司辩称：首先，被告并没有向原告租用房屋，所以没有租赁关系，原告提交的租赁合同是不真实的，具体理由如下：1、租赁合同的起始时间是2012年1月7日，但本案涉及被告公司和万润公司联系开发的祝家坞村房产项目尚没有启动，也没有售楼许可证，不需要租赁房屋去建立售楼部。2012年3月镇政府才开始招投标，2012年5月16日，万润公司才和被告公司签订协议，所以原告诉称2012年1月7日租赁房屋是不可能的，且被告公司自己也有房屋，不需要租赁其他房屋。租赁合同中被告方法定代表人签字是姚培均，其既不是祝家坞村的村民，也不是被告公司员工，和被告没有任何关系，被告也没有授权姚培均去签订合同。对租赁合同中的被告方公章有异议，2012年5月16日签订协议后，才明确其为房产开发项目的负责人。2012年1月7日，姚培均和房产开发项目还没有关系，也不可能有被告公司的公章，被告认为该合同是后来补签的，故申请对印章盖章和姚培均的签名时间进行鉴定。2、该份租赁合同是在租赁期结束再支付租金，违反了租赁合同中先租赁再使用的一般规则。3、与附近房子的租金相比，该份租赁合同约定的租费极高。因此，该份租赁合同是一个虚假的合同，请求法院查明事实，移交公安部门侦查。其次，假如该份租赁合同是真实的，按照招投标的联合开发协议，万润公司和被告联合开发房产项目，开发建设的所有费用由万润公司承担，不是由被告公司或祝家坞经济合作社承担，故要求追加万润公司及姚培均为本案被告。另如果该租赁合同真实，则要求解除该租赁合同。
原告为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、房产所有权凭证复印件及存根函凭证各一份，证明涉案租赁房屋归原告所有的事实。经质证，原告对房产所有权存根函凭证的真实性没有异议，但认为该证据没有说明租赁房屋是商品房，还是住宅的商业用房，如果是住宅用房则不能作为商业用途租赁。
2、租赁合同一份，以证明原被告于2012年1月7日签订房屋租赁合同，并就双方权利义务进行约定的事实。经质证，被告对真实性有异议，认为该合同上的印章不是真实的，合同上的授权代表人姚培均不能代表被告方，理由在答辩意见中已经陈述。另该合同是先盖章再由姚培均签字，怀疑是一份原来就盖了章的空白合同，且租赁费用虚高，高于市场同类的房屋租赁价格，且支付方式也不符合常理。
3、诸暨华东汽配水暖公司出具的证明一份，以证明2012年至2014年该两年缴的相关费用是由被告公司缴纳，可以进一步证明原告已经将涉案房屋交付给被告的事实。经质证，被告认为由谁来缴费应该有发票，而不是一个证明，到目前为止，所有的发票都在万润公司和姚培均手里，该证据不能证明物业费是由被告公司缴的。
4、（2014）浙绍行终字第104号行政裁定书复印件一份，该行政裁定书是另一案陈某诉本案被告案件中，由被告向法院提供。该裁定书对于印章如何移交有明确的说明。2011年12月24日，被告公司与万润公司办理上述公章等移交手续，2014年3月12日，诸暨市公安局店口派出所扣押了姚培均保管被告公司的公章，本案租赁协议签订于2012年1月7日，是在姚培均保管公章期间内签订。经质证，被告认为上述内容并不是法院对事实的认定，而是姚培均、万润公司自己的陈述，姚培均的陈述不符合客观实际。2011年12月24日，祝家坞房产开发公司的项目还没有招投标，不会在这个时候把印章移交，印章真正移交是在2012年6月，招投标是在2012年5月16日，所以姚培均的陈述不真实。
5、原告拍摄的照片一组，证明涉案房屋由被告租赁使用售楼办公的事实。经质证，被告认为该照片不能证明被告于2012年1月7日就已经设立售楼部了，与本案无关。
被告为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据：
6、房地产联合开发合同一份，以证明双方签订联合房产开发合同的时间是2012年5月16日，该合同是由店口镇政府对外招投标后确定，招投标是2012年3月，该工程的建设相关费用是由万润公司承担，姚培均是在该合同签订后才确定是这个项目的负责人，故可以证明原告提供租赁合同的虚假性。经质证，原告认为该合同和本案没有任何关联，该合同是祝家坞村经济合作社和万润公司签订，本案房屋租赁是被告公司和原告签订。
7、冯澄与周宾之间的租赁合同一份，以证明同类房屋的租费情况，及本案租赁费用虚高的事实。经质证，原告认为该证据和本案没有关联性，且该份合同最下方也没有双方的签名，不能作为证据使用。另出租房屋总面积900多平米，加上装修，总的价值1000多万元，一年收取租金30多万元并不算高。
对证据1，因该房屋所有权证存根加盖由诸暨市房地产管理处印章，故可以证明涉案租赁房屋登记在原告冯娜璐名下的事实，本院对其证明力予以确认。对证据2，本院认为被告虽提出对该合同中被告公司印章的盖章时间申请鉴定，但庭后仅提交了2014年加盖该印章的比对样本，并没有提交于2012年1月形成印章的比对样本，故无法通过鉴定确定该合同中被告公司印章的形成时间，被告对此应承担不利的法律后果，即被告抗辩该合同系补签及系虚假合同的的异议难以成立，后被告虽提交证据6予以证明姚培均于2012年5月16日才被确定为祝村花苑项目的全权负责人，此前不可能拥有公章和授权。本院对此认为，从形式上看，证据6系店口镇祝家坞村经济合作社与浙江万润建设有限公司签订的合同，被告公司并非合同当事人，故该合同签订与否并不影响被告公司授权姚培均与原告签订房屋租赁合同，用于办公、售楼使用，根据证据2载明的承租方系被告公司，及被告公司在合同承租方及授权代表姚培均签名处加盖公司印章的事实，并结合原告提交的证据5，即涉案租赁房屋确实用于被告公司所开发祝村花苑项目售楼处的事实，可以相互印证证明原告与被告公司存在房屋租赁关系的事实，故对证据2、5的证明力均予以认定，因证据6达不到被告证明目的，本院对其证明力不予认定。对证据3，该证据系原告为补强证据2而提供，鉴于本院已对证据2的证明力已予以认定，且原告并未提交与证据2相关的交纳物业费发票，故对证据2的证明力不予认定。对证据4，因被告公司与万润公司及姚培均是否于2011年12月24日办理公章等移交手续，并不影响证据2的证明力，故该证据与本案关联性不足，本院不予认定。对证据7，因与本案关联性不足，故对其证明力不予认定。
综上，结合原被告庭审陈述，本院查明事实如下：
2012年1月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于诸暨市店口镇华东汽配水暖城50幢988A-990A、201A-203A、301A-303A的房屋出租给被告，租期3年即自2012年1月7日起至2015年1月6日止，租金为每年35万元，租赁期满，被告将3年租金共计105万元一次性支付给原告，承租方应及时支付租金，如拖欠不付满一个月以上，出租人有权增收5%的总租金作为违约金，并有权终止合同。合同签订后，原告交付房屋，被告亦将租赁房屋作为公司办公及售楼使用。另查明，加盖在租赁合同处的被告公司印章（编号尾号为0490）于2014年6被公安部门收回，后被告公司重新启用了编号尾号为1930的新印章。审理中，被告申请对房屋租赁合同中加盖被告公司印章的真实性进行鉴定，后申请撤回鉴定，变更为申请对印章形成时间进行鉴定，因其未提供符合要求的比对样本，致该鉴定未果。另被告庭审中陈述到如租赁合同真实，要求解除房屋租赁合同，原告表示同意解除。
本院认为,原告冯娜璐与被告祝家坞房产开发公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告至今尚欠原告租金105万元，事实清楚，证据充分，理由承担相应违约责任。现原告起诉要求被告支付租金105万元及违约金52500元，符合双方约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁合同，合同当事人可以随时解除合同。本案租赁合同自2015年1月7日届满后，被告并没有返还租赁物，原告对此亦未提出异议，故原租赁合同继续有效。审理中，被告提出解除租赁合同，原告对此亦予以同意，故双方租赁合同应自2016年7月25日解除。综上，原告诉请要求被告支付自租赁期届满之日起至判决确定返还之日止共计20万元租金及占用使用费，并要求返还租赁物，并未超出原租赁合同约定的年租金计算标准，且其减少部分租金系对自己权利的处分，未违反法律规定，故本院予以支持。被告辩解本案租赁合同系虚假合同及房屋租金过高，但并未提交充分有效证据真实，故对该辩解意见，本院不予采信。被告申请以其与浙江万润建设有限公司存在联合开发协议，本案租金应由浙江万润建设有限公司承担为由，要求追加姚培均及浙江万润建设有限公司为本案被告。本院认为，浙江万润建设有限公司并非本案合同当事人，其是否与被告存在房产联合开发协议属于另一法律关系，不属于本案审理范围，故对被告该项申请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定,判决如下:
一、确认原告冯娜璐与被告诸暨市祝家坞房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同于2016年7月25日解除，被告应于本判决生效之日起十五日内将位于诸暨市店口镇华东汽配水暖城50幢的988A-990A、201A-203A、301A-303A租赁房屋返还给原告冯娜璐；
二、被告诸暨市祝家坞房地产开发有限公司应支付原告冯娜璐房屋租金105万元及违约金52500元，以及自2015年1月7日起至判决确定返还之日止期间的20万元租金及占用使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14722元，由被告诸暨市祝家坞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 谢玉山
审 判 员 陈 翊
人民陪审员 金 鑫
二〇一六年十月十一日
书 记 员 应 琪