广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第954号
原告(反诉被告）佛山市富御房地产发展有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。注册号：440602000056783。
法定代表人梁荣富，董事长。
委托代理人张涛，广东中信致诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）何健炯，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××3417。
被告（反诉原告）何健乐，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××3412。
两被告共同委托代理人周丽珍、麦剑飞，均系广东晋元律师事务所律师。
原告佛山市富御房地产发展有限公司诉被告何健炯、何健乐房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，两被告向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2013年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张涛、两被告何健炯、何健乐及其共同委托代理人周丽珍、麦剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告系兄弟关系。2009年6月4日，原告与两被告及两被告的兄弟何健裕共同签订《佛山市区房屋拆迁合同》约定，由原告征拆两被告及何健裕位于佛山市石湾镇浈阳大街12号、14号房屋，被告何健炯可得补偿套内建筑面积共为51.25平方米，被告何健乐可得补偿套内建筑面积共为51.24平方米。2009年7月15日，原告与两被告签订《补充协议书》约定，原告同意两被告在可获得套内建筑面积共102.49平方米的基础上增购83平方米，增购面积按照建筑面积计每平方米3800元，两被告应在原告通知之日起10个工作日内签署增购部分的购房合同，并在增购合同签订后15天内一次性付清增购房款。上述回迁房屋建成后，根据佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书，被告何健炯所有的回迁房美陶花园八座1002房的建筑面积102.47平方米，套内建筑面积为87.55平方米，需增购建筑面积为42.49平方米，应支付增购面积房款161462元。被告何健乐的回迁房八座902房的建筑面积为102.47平方米，套内建筑面积87.55平方米，需增购建筑面积为42.50平方米，应支付增购面积房款161500元。原告已于2012年1月19日向两被告发出《收楼通知书》，通知两被告于2012年2月15日前签订增购面积部分的购房合同并支付增购面积房款，但两被告至今既未与原告就回迁房的增购面积签订增购合同，亦未支付增购面积房款，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判令：1、被告何健炯立即与原告就回迁房即佛山市禅城区石湾江滨路62号美陶花园八座1002房的增购面积签订购房合同；2、被告何健炯向原告支付增购面积房款161462元（42.49平方米×3800元／平方米）及利息（利息按银行同期贷款利率标准计，从2012年3月2日起计至实际付清之日止，暂计至起诉之日为14530元）；3、被告何健乐立即与原告就回迁房即佛山市禅城区石湾江滨路62号美陶花园八座902房的增购面积签订购房合同；4、被告何健乐向原告支付增购面积房款161500元（42.50平方米×3800元／平方米）及利息（利息按银行同期贷款利率标准计，从2012年3月2日起计至实际付清之日止，暂计至起诉之日为14535元）；5、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告辩称，诉争房屋存在质量问题，原告至今未进行维修和整改，不符合合同约定的交楼标准，被告至今无法正常入住。原告将诉争房屋北面阳台封闭，导致阳台全部按照建筑面积计算增购价款，原告行为构成欺诈，原告计算增购价格应当将阳台面积一半不计入价款。双方一直协商房屋质量问题及阳台计算面积价款问题，因此原告主张利息没有法律依据。
两被告反诉称，双方于2009年6月1日签订《佛山市区房屋拆迁合同》约定，被告将腾空房屋交给原告之日起至通知回迁之日每月发放临时安置补助费，并约定在2013年6月3日前原告必须将竣工验收合格、符合合同规定的补偿房屋交付给被告，否则应按照每月每平方米7.5元计算延期交付的违约金给被告。但被告一直未收到任何回迁的通知，原告于2012年2月停止发放临时安置补助费。原告在回迁房屋施工过程中，未按照竣工图纸对阳台进行施工，导致阳台按照全部面积计入建筑面积，让原告多交增购房款，同时存在地板砖、防水质量不合格问题。经多次协商无果，故被告反诉诉请：1、原告支付被告临时安置补助费及延期交付房屋违约金共计29979元及延迟支付利息1188元；2、本案诉讼费由原告承担。
原告针对两被告反诉辩称，涉案房屋已经通过竣工、规划、消防的验收，取得竣工验收备案表，符合法定及约定的回迁条件，原告分别于2012年1月19日向两被告法定地址邮寄了收楼通知，两被告也陈述收到了收楼通知。被告提出涉案房屋存在质量问题不属实，两被告没有签订补充协议并补缴房款，所以就没有收楼，怎么知道涉案房屋存在质量问题。关于阳台应以房地产交易中心的测绘报告位置。同时双方合同第六页第十条第一款明确约定房屋交付标准为毛坯房。因此，被告反诉不成立，应依法驳回。
诉讼中，原告就本诉及反诉提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、两被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、2009年6月4日房屋拆迁合同一份及2009年7月15日补充协议一份。证明2009年6月4日，原告与两被告及何健裕签订《佛山市区房屋拆迁合同》约定，由原告征拆两被告位于佛山市石湾镇浈阳大街12号、14号房屋，何健炯可得补偿套内建筑面积51.25平方米、何健乐可得补偿套内建筑面积51.24平方米。2009年7月15日，原告又与两被告签订《补充协议书》约定，原告同意两被告在可获得套内建筑面积共102.49平方米的基础上增购约83平方米，增购面积按建筑面积计每平方米3800元，两被告应在原告通知之日起10个工作日内签署增购部分的购房合同并在增购合同签订后15天内一次性付清增购房款。
3、2011年11月11日工程竣工验收报告一份、建设工程消防验收意见书、建（构）筑物工程规划条件核实意见、竣工验收备案表。证明两被告选定的回迁房美陶花园八座902房、1102房已通过竣工、规划、消防验收，取得竣工验收备案表，符合法定及合同约定的回迁房交付条件。竣工验收报告中“E座”表示的就是本案的八座。
4、房屋测绘报告书一份。证明两被告选定的回迁房经过佛山市禅城区房地产交易中心出具测绘报告，其中何健炯的回迁房八座1002房建筑面积102.47平方米，套内建筑面积87.55平方米，其需增购的建筑面积为42.49平方米；何健乐回迁房八座902房建筑面积102.47平方米，套内建筑面积87.55平方米，其需增购的建筑面积为42.50平方米。
5、2012年1月17日美陶花园收楼通知书及2012年1月19日EMS邮件详情单各两份、2012年12月28日律师函两份。证明两被告的回迁房屋竣工验收合格后，原告于2012年1月19日分别按两被告的身份证地址邮寄收楼通知书，要求两被告办理回迁房收楼手续，并要求两被告在2012年2月15日前与原告签订增购部分的购房合同。2012年12月28日，原告又分别向两被告邮寄律师函，再次通知两被告签订增购合同并支付增购面积房款。
诉讼中，两被告就本诉及反诉共同提交以下证据：
1、两被告身份证复印件两份。证明两被告主体资格。
2、美陶花园8座平面图一份、签订合同前的图纸一份。证明北面阳台并不是封闭式的阳台，阳台的前面应当有门，根据住宅建筑设计规范对封闭阳台的定义，封闭阳台必须要做特别的注明，阳台和封闭阳台在设计上是不同的概念，所以被告认为阳台超出原告对被告的承诺。
3、2013年9月25日拍摄的涉案房屋照片49张。证明讼争房屋存在漏水、裂缝、大面积的起泡、露面地板砖存在问题等，使得被告无法正常居住。
4、房屋拆迁合同一份。证明被告要求的损失赔偿的标准按照拆迁补助费的标准计算，以及违约金也按照合同约定的标准。
5、房屋检查表3份（其中有签收日期的检查表上面的日期应当是2013年2月15日而不是2012年2月15日）。证明被告在2013年1月份到2月份根据售楼部的电话通知到现场办理房屋检查手续，检查发现讼争房屋存在没有装大厅的窗，地砖质量不合格，房屋渗水等质量问题，原告也书面答应了要回去研究之后回复，但是至今没有回复或者回应。
经双方质证，对双方证据，本院作以下认证：
对于原告提供的证据1、2、3、4、5，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。
对于两被告提供的证据1、4，原告对其真实性无异议，本院予以确认；证据2，原告不予认可，由于该证据没有双方签字或签章予以确认，无法证明和本案关联性，本院不予采信；证据3，拍摄照片时间、地点无法核实，本院不予采信；证据5，当庭核对原件过程中，二被告陈述房屋检查表上签名系本人所签，日期于开庭前几天由“2012年2月25日”涂改为“2013年2月25日”，因此本院采信二被告认可签名并标注日期为“2012年2月25日”的检查表真实性。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年6月4日，原告作为拆迁人（甲方）与被拆迁人（乙方：包括何健裕及被告何健炯、何健乐共三人）签订《佛山市房屋拆迁合同》，主要约定：经政府及政府有关部门批准，原告在石湾镇××小区北地块地段进行城市建设，需征拆佛山市石湾镇浈阳大街12号、14号房屋，各方按国家、省、市有关拆迁规定办理房屋拆迁补偿、安置事宜，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下条款：座落于佛山市石湾镇浈阳大街12号、14号房屋总建筑面积共148.44平方米；其中佛山市石湾镇浈阳大街12号房屋建筑面积67.05平方米，住宅建筑面积53.81平方米，天井及庭院折算补偿面积9.87平方米，阁楼折算补偿面积3.36平方米；其中佛山市石湾镇浈阳大街14号房屋建筑面积81.39平方米，住宅建筑面积68.39平方米，阁楼折算补偿面积13平方米；乙方同意于2009年6月4日前迁出被拆迁房屋；乙方自行解决临时安置，甲方每月发给乙方临时安置补助费2078.40元，从乙方将房屋腾空交付给甲方之日起至通知回迁之日止；甲方应在美陶花园的房产中补偿套内建筑面积分别为148.44平方米给乙方，产权归乙方所有；补偿房屋质量、结构、装修、设备等应按市规划部门批准的涉及标准执行；甲方同意乙方增加购买建筑面积83平方米，按3800元每平方米计算，总金额315400元，并另行签订购房合同；付款方式，增购房款在签订购房合同后15日内乙方一次性向甲方付清；套内建筑面积45.95平方米归何健裕所有，套内建筑面积51.24平方米归何健乐所有，套内建筑面积51.25平方米归何健炯所有；在2013年6月3日前，甲方必须将竣工验收合格、并符合本合同规定的补偿房屋交付给乙方；甲方如不能按本合同规定的期限将补偿房屋交付给乙方，则甲方应按照每月每平方米7.5元计算违约金给乙方，并应按有关拆迁规定支付延期回迁的临时安置补助费给乙方；乙方应于甲方通知乙方签署增购部分的购房合同之日起10个工作日内与甲方签订购房合同，逾期乙方向甲方支付违约金10000元，逾期超过10个工作日，甲方有权解除本补充协议；本合同地址为乙方有效送达地址，甲方按该地址发出有关文件视为乙方可以收到。
2009年7月15日，原告（甲方、拆迁人）、二被告（乙方、被拆迁人）签订《补充协议书》，主要约定：甲方同意乙方在可得补偿套内建筑面积102.49平方米的基础上增购约83平方米，按3800元/平方米计算，并另行签订购房合同；乙方自甲方通知乙方签署增购部分的购房合同之日起10个工作日内与甲方签署购房合同，如乙方未能按本协议约定时间签署购房合同，则乙方支付甲方违约金10000元；地址佛山市江湾二路22座604号（何健炯）为乙方有效送达地址，甲方按该地址发出的有关文件视为乙方可以收到；乙方增购的建筑面积含公摊面积，甲方交付乙方房屋面积与本协议约定有差异的，双方按多退少补的原则据实按3800元/平方米结算，本补充协议与双方2009年6月4日签订的《佛山市区房屋拆迁合同》约定不一致的，按本补充协议执行。
2012年1月19日，原告分别向被告何健炯、何健乐邮寄《美陶花园收楼通知书》，主要载明：2012年1月18日起，您可到美陶花园办理收楼手续；如存在增购的，请于2012年2月15日前到美陶花园接待处办理有关签订增购合同的手续；如存在增购的，需办理好增购手续并缴交增购款项后才能办理收楼手续；临迁费用计算到2012年3月17日截止。何健炯的邮寄地址为佛山市禅城区红卫岗157号，何健乐邮寄地址为佛山禅城区安东街18号。2012年12月28日，原告分别向被告何健炯、何健乐邮寄催收通知律师函。
另查明，涉案房屋已于2011年11月11日竣工验收合格，并已备案登记。佛山市禅城区房地产交易中心亦对涉案房屋进行测绘，8座1002房套内建筑面积87.55平方米，建筑面积102.47平方米，分摊系数为0.170416；8座902房套内建筑面积87.55平方米，建筑面积102.47平方米，分摊系数为0.170416。
再查明，2012年2月15日，二被告查看涉案房屋后，填写《房屋检查表》。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原、被告签订《佛山市房屋拆迁合同》及其《补充协议书》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。
关于原告本诉诉请。二被告在《佛山市房屋拆迁合同》及其《补充协议书》中自愿增购房屋面积，并同意自原告通知被告签署增购部分的购房合同之日起10个工作日内与原告签署购房合同，因此，原告在本案中要求被告签订增购合同理由正当，但是，由于签订合同的具体条款还需双方协商，不宜强制执行，二被告可在向原告支付完增购面积房款后与原告另行协商签订合同。至于增购房款的支付及其数额，按照《佛山市房屋拆迁合同》及其《补充协议书》约定，需二被告向原告支付增购房款，对原告的该主张，本院予以支持。对于数额，被告何健炯回迁的八座1002房，其套内建筑面积87.55平方米，建筑面积102.47平方米，分摊系数为0.170416，而《佛山市房屋拆迁合同》及其《补充协议书》约定被告增购的建筑面积含公摊面积，因此其增购的面积应为（87.55平方米－51.25平方米）×（1＋0.170416）＝42.49平方米，何健炯应支付的增购房款为：42.49平方米×3800元/平方米＝161462元；同理，被告何健乐回迁的八座902房，其套内建筑面积87.55平方米，建筑面积102.47平方米，分摊系数为0.170416，因此其增购的面积应为（87.55平方米－51.24平方米）×（1＋0.170416）＝42.50平方米，何健乐应支付的增购房款为：42.50平方米×3800元/平方米＝161500元。至于原告诉请被告的利息，因双方一直在协商涉案房屋的内部结构、房屋质量问题，对此诉请本院不予支持。
关于被告抗辩及反诉诉请。对于被告抗辩原告私自改变阳台结构造成建筑面积增加问题，由于涉案的房屋已经验收合格，且已备案登记，房产管理部门也已进行面积测绘，因此，原告已按涉案房屋规划、设计的要求完成了房屋的建设，诉讼中，被告虽提供合同签订前图纸予以抗辩，但该图纸没有经过双方签名确认，不能证明原告存在私自更改房屋规划、增加涉案房屋面积的事实，对原告的该抗辩意见本院不予采纳。对于被告抗辩称房屋存在防水、地砖质量问题，由于双方合同及补充协议对防水、地砖质量并无明确约定，诉讼中，二被告亦未能举证证明原告交付的房屋不符合《佛山市房屋拆迁合同》及其《补充协议书》中规定的标准，涉案的房屋已经验收合格，且已备案登记，因此被告不能以此为由拒绝支付增购房款并不予接收房屋。对于被告反诉主张临迁费用问题及延期交付的违约金及利息的反诉诉请，原告已通知被告交付涉案房屋，并告知该临迁费用计算到2012年3月17日截止，被告抗辩称其于2013年1月份才接到该收楼通知，但被告提供的房屋检查表上日期登记为2012年2月15日，和原告邮寄给被告的收楼通知书约定的时间相互吻合，说明被告于2012年2月15日前曾收到原告收楼通知书并于2012年2月15日对涉案房屋进行检查，因此，二被告要求另行支付临迁费用的主张本院不予支持。被告收到原告收楼通知书后，没有履行就增购面积补交房款并签订合同的先合同义务，导致原告没有将涉案房屋交付被告，故对被告主张原告支付延期交房违约金的诉请，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
1、被告何健炯于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市富御房地产发展有限公司支付增购房款161462元；
2、被告何健乐于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市富御房地产发展有限公司支付增购房款161500元；
3、驳回原告佛山市富御房地产发展有限公司的其它诉讼请求；
4、驳回被告何健炯、何健乐的反诉请求。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3290元（减半收取），由原告负担264元，被告何健炯负担1513元，被告何健乐负担1513元（该费用原告已向本院预交，且同意由被告向其直接支付，被告何健炯、何健乐所负担的费用分别于支付增购房款时一并迳付原告，本院不另收退）；反诉受理费290元（减半收取，被告已预交），由被告何健炯、何健乐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一三年十一月六日
书 记 员 吴春辉
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。