湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）湘高法民三终字第127号上诉人（原审原告）衡阳市进步亚泰商业管理有限公司，住所地衡阳市石鼓区中山北路26号。法定代表人施懿，该公司总经理。委托代理人刘磊，湖南南舫律师事务所律师。上诉人（原审被告）赵沛卡。委托代理人刘志林，湖南湘晋律师事务所律师。上诉人（原审第三人）湖南妹佗餐饮投资管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区车站路33号。法定代表人赵沛卡，该公司总经理。委托代理人刘志林，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）唐炜军，个体工商户，系“铜锣湾美食街”的经营者。委托代理人刘金陵，湖南衡州律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）成昌年，个体工商户，系“邦特咖啡进步店”的经营者。上诉人衡阳市进步亚泰商业管理有限公司（以下简称进步亚泰公司）因与上诉人赵沛卡、湖南妹佗餐饮投资管理有限公司（以下简称妹佗公司），被上诉人唐炜军、成昌年房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市中级人民法院于2014年6月16日作出的（2013）衡中法民一初字第13号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日对本案公开开庭进行了审理。上诉人进步亚泰公司的委托代理人刘磊、上诉人赵沛卡和妹佗公司的委托代理人刘志林、被上诉人唐炜军的委托代理人刘金陵到庭参加了诉讼。被上诉人成昌年经本院合法传唤，没有正当理由未参加开庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人进步亚泰公司一审期间向原审法院起诉，请求：1、判决被告返还位于衡阳市中山北路26-28号三楼的租赁房屋；2、判决被告支付给原告租金1617252元、物业管理费113207.64元（从2012年2月19日计算至2013年2月19日）；3、判决被告支付给原告违约金519138元；4、判决第三人退出租赁房屋并连带返还位于衡阳市中山北路26-28号三楼的房屋。本案诉讼费用由被告承担。2013年6月19日，进步亚泰公司变更诉讼请求为：1、将原诉讼请求第4项变更为“判决第三人唐炜军、成昌年退出并连带返还位于衡阳市中山北路26-28号三楼的房屋。”2、增加诉讼请求第5项“判决第三人妹佗公司连带支付给进步亚泰公司租金1617252元，物管费113207.64元。原审法院经审理查明：2010年12月26日，进步亚泰公司与赵沛卡签订了一份《房屋租赁合同》，约定由赵沛卡租赁进步亚泰公司所有的位于衡阳市中山北路26-28号三楼，建筑面积约2488.02平方米的的房屋。租赁期间为10年，从2011年5月1日起至2021年4月30日止。租赁用途为：餐饮和电子娱乐类项目。租金为50元／平方／月，物业管理费为3.5元／平方／月，从签定合同之日起至2011年4月30日为免租期，租金和物业管理费每半年交一次，2011年3月31日前交付半年租金746420元，物业管理费5225元，以后每次提前15天支付下半年租金和物业管理费。租金从第四年起每三年递增一次，每次递增5%。赵沛卡在签订合同时向进步亚泰公司交纳履约保证金350000元。房屋交付日期为2010年12月25日。未经进步亚泰公司同意，赵沛卡不得转租、转借房屋。合同第十四条约定，在合同签订后，进步亚泰公司同意赵沛卡以其完成的工商登记机构实际履行本合同约定。合同对双方的其他权利义务作了规定。合同签订当天，赵沛卡向进步亚泰公司交纳保证金350000元。2011年3月6日，妹佗公司与唐炜军签订《房屋租赁合同》，约定唐炜军租赁衡阳市中山北路26-28号三楼建筑面积约为685平方米的房屋，租赁期限为10年，自2011年3月6日起至2021年4月30日止，租金为60元／平方／月，签订合同时首付半年租金246600元、半年物业管理费14185元，签订合同时支付履约保证金130000元，房屋交付日期为2011年3月10日，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2011年3月7日，妹佗公司向进步亚泰公司出具《关于对进步三楼美食广场部分场地招租报告》及《关于对进步三楼美食广场招商情况的补充》，请求进步亚泰公司允许其对外招租，不论妹佗公司与三楼其他业主的租金收缴方式如何，妹佗公司均按双方协议交纳租金。在《关于对进步三楼美食广场招商情况的补充》上，署名蒋勇的人于2011年3月9日签字“情况属实”，署名“范”的人于2011年3月9日签字“同意，但必须按我司与妹佗公司签订的协议执行。请周总审定”，署名周玉斌的人于2011年3月9日签字“同意”。2011年3月28日，妹佗公司与成昌年签订《房屋租赁合同》，约定成昌年租赁衡阳市中山北路26-28号三楼建筑面积约为510平方米的房屋，租赁期限为10年，自2011年3月28日起至2021年4月30日止，租金为55元／平方／月，签订合同时首付半年租金168300元、半年物业管理费10710元，签订合同时支付履约保证金85000元，房屋交付日期为2011年4月1日，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，2011年4月3日，赵沛卡分别向进步亚泰公司交纳租金373212元、营运推广费373212元，同年4月7日，交纳物业管理费52250元。2012年6月18日，进步亚泰公司向赵沛卡发出《催告通知书》，要求赵沛卡交清2012年2月4日应交的租金及物业管理费798674元，该通知书上签收人一栏填写“收到邓熊”，签收日期也是2012年6月18日。2013年3月3日，进步亚泰公司向赵沛卡公证送达《解除合同通知书》，称赵沛卡自2012年2月起无故拖欠房屋租金和物业管理费近13个月，且赵沛卡在未取得进步亚泰公司书面同意的情况下，擅自将房屋转租给他人，违反合同约定，要求解除《房屋租赁合同》，赵沛卡返还租赁房屋，并结算租金、物业管理费及违约金。2013年3月23日，第三人妹佗公司向进步亚泰公司发出《回复函》，称合同的履行主体是妹佗公司，部分租金和物业管理费没有交纳是实，但原因是进步亚泰公司未如期开业，妹佗公司要求按合同约定明确计算租金，但进步亚泰公司一直未予答复，故无法确定租金交纳时间，另外进步亚泰公司提供的物业服务不好，故不愿交纳物业管理费。对于解除合同，没有异议，但对于三日内交房有异议，另外对违约责任，也希望协商解决。另查明，妹佗公司于2010年7月7日经工商注册登记成立。再查明，在《关于对进步三楼美食广场招商情况的补充》上签字的“范”是进步亚泰公司的法定代表人范福元，周玉斌是衡阳市亚泰房地产开发有限公司的法定代表人，衡阳市亚泰房地产开发有限公司是进步亚泰公司的第一大股东。原审法院认为，一、关于本案的适格被告是赵沛卡还是妹佗公司的问题。本案中《房屋租赁合同》虽然是赵沛卡与进步亚泰公司签订的，但合同第十四条约定，在合同签订后，进步亚泰公司同意赵沛卡以其完成的工商登记机构实际履行本合同约定。妹佗公司是以赵沛卡为法人代表的有限责任公司。之后，赵沛卡以妹佗公司的名义向进步亚泰公司出具《关于对进步三楼美食广场部分场地招租报告》及《关于对进步三楼美食广场招商情况的补充》，进步亚泰公司的法定代表人范福元在《关于对进步三楼美食广场招商情况的补充》上签字“同意，但必须按我司与妹佗公司签订的协议执行。请周总审定”，衡阳市亚泰房地产开发有限公司的法定代表人周玉斌签字“同意”，由此证明进步亚泰公司已经认可赵沛卡与进步亚泰公司签订的《房屋租赁合同》中赵沛卡一方已经转为妹佗公司。故本案的适格被告应为妹佗公司。二、妹佗公司与唐炜军等人签订的《房屋租赁合同》的效力问题。妹佗公司将其租赁进步亚泰公司的房屋以高于其与进步亚泰公司《房屋租赁合同》约定的租金出租给唐炜军等人，其与唐炜军等人签订的《房屋租赁合同》实为转租合同，在赵沛卡与进步亚泰公司签订的《房屋租赁合同》中约定，未经进步亚泰同意，赵沛卡不得转租、转借房屋。但从妹佗公司向进步亚泰出具的《关于对进步三楼美食广场招商情况的补充》来看，妹佗公司将其欲转租房屋的事项告知了进步亚泰公司，进步亚泰公司的法定代表人和相关负责人员均签字同意，故妹佗公司与唐炜军等人签订的《房屋租赁合同》系有效合同。三、本案中应付租金的问题。妹佗公司与进步亚泰公司签订《房屋租赁合同》后，支付了部分租金，但之后双方因为进步亚泰公司延期开业、物业管理问题产生纠纷，妹佗公司停止向进步亚泰公司支付租金。在本案审理中，妹佗公司未提供证据证明进步亚泰公司存在延期开业、物业管理的问题，故妹佗公司理应按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金1617252元、物管费113207.64元（租金支付自2012年2月19日起计算至2013年2月19日止）。四、本案中是否谁存在违约行为及违约责任如何确定的问题。妹佗公司在没有证据证明进步亚泰公司在对其所租赁场地的管理上有过错及存在其他违约行为的情况下，不按时交纳租金，已经构成违约，双方对于解除合同均无异议，进步亚泰公司请求解除合同的理由成立，应予采纳。在解除合同后，妹佗公司还应该承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第十二条约定，妹佗公司在租赁期内，拖欠房租累计一个月以上的，应按照合同二年的的租金总金额向进步亚泰公司支付违约金。因此，妹佗公司应支付违约金2985696元，但鉴于进步亚泰公司只要求519138元，故原审法院判决妹佗公司向进步亚泰公司支付违约金519138元。四、进步亚泰公司要求唐炜军、成昌年退出租赁房屋的请求能否成立的问题。在进步亚泰公司与妹佗公司之间的《房屋租赁合同》依法解除后，进步亚泰公司要求次承租人唐炜军、成昌年退出租赁房屋的请求，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市进步亚泰商业管理有限公司与被告赵沛卡签订的《房屋租赁合同》；二、第三人湖南妹佗餐饮投资管理有限公司向原告衡阳市进步亚泰商业管理有限公司支付租金1617252元、物管费113207.64元；三、第三人湖南妹佗餐饮投资管理有限公司向原告衡阳市进步亚泰商业管理有限公司支付违约金519138元；四、第三人唐炜军、成昌年在本判决生效后十日内搬离租赁房屋。五、驳回原告衡阳市进步亚泰商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项合计2249597.64元，限第三人湖南妹佗餐饮投资管理有限公司在本判决生效后十日内向原告衡阳市进步亚泰商业管理有限公司支付，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费24797元，财产保全费5000元，合计29797元，由第三人湖南妹佗餐饮投资管理有限公司负担。上诉人进步亚泰公司不服一审判决，向本院提出上诉称：原审法院认定妹佗公司系本案适格被告错误，认定妹佗公司与唐炜军、成昌年等人签订的《房屋租赁合同》有效错误，妹佗公司应当与赵沛卡承担支付租金、物管费的连带责任，请求二审法院依法改判。上诉人赵沛卡不服一审判决，向本院提出上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，错列妹佗公司为本案第三人，请求依法驳回起诉。上诉人妹佗公司不服一审判决，向本院提出上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，将其列为第三人错误，且原审判决超出了原告的诉讼请求，请求二审法院依法驳回起诉。被上诉人唐炜军口头答辩称，本案纠纷与其无关，直接判令第三人返还租赁场地显失公平。被上诉人成昌年庭后提交书面意见称，本案上诉人有严重过错，导致其无法正常经营，请求二审法院充分考虑客观情况。二审期间，在本院指定的举证期限之内，上诉人赵沛卡、妹佗公司、被上诉人唐炜军、成昌年未向本院提交证据，上诉人进步亚泰公司向本院提交了一份证据，即妹佗公司于2011年3月28日与案外人签订的《房屋租赁合同》，拟证明妹佗公司未经其同意擅自转租本案租赁物。经质证，赵沛卡、妹佗公司认为该证据不能证明其证明目的，唐炜军陈述不清楚该事实。本院认为，该证据与本案无法律上的关联，依法不予采信。二审庭审期间，经本院询问，进步亚泰公司对原审判决查明妹佗公司向进步亚泰公司出具《关于对进步三楼美食广场部分场地招租报告》、《关于对进步三楼美食广场招商情况的补充》上签字的“范”是进步亚泰公司的法定代表人范福元之事实提出了异议。赵沛卡、妹佗公司对原审判决查明涉案租赁物由进步亚泰公司所有、赵沛卡交纳营运推广费37321元、《催告通知书》上签收人一栏填写“收到邓熊”之事实提出了异议。经审查，原审判决查明“2011年3月7日妹佗公司向进步亚泰公司出具《关于对进步三楼美食广场部分场地招租报告》”、“赵沛卡交纳营运推广费37321元”、“《催告通知书》上签收人一栏填写‘收到邓熊’”之事实，有在卷书证予以证实，对该异议依法予以驳回；《关于对进步三楼美食广场招商情况的补充》上署名“范”是否为范福元的问题，本院认为，妹佗公司住所地在湘潭，各方当事人均未提交证据证明其在衡阳尚有其他租赁关系存在，根据“范”签字中“请周总审定”内容以及“周玉斌”签字“同意”之事实，原审法院认定签字的“范”系进步亚泰公司原法定代表人范福元，符合逻辑，该异议依法予以驳回。因各方当事人均未提交证据证明涉案租赁物所有权人，原审法院查明涉案租赁物由进步亚泰公司所有无事实依据，本院依法予以纠正。根据原卷材料、各方当事人对本案事实的承认及二审庭审情况，原审法院除认定本案租赁物由进步亚泰公司所有之事实不当之外，认定本案其他事实清楚，本院依法予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点问题主要在于涉案《房屋租赁合同》承租方是赵沛卡个人还是妹佗公司以及该合同解除的法律后果。关于涉案《房屋租赁合同》承租方是上诉人赵沛卡个人还是上诉人妹佗公司的问题。本院认为，根据本案事实，赵沛卡系妹佗公司的法定代表人，其与上诉人进步亚泰公司签订《房屋租赁合同》应属于履行其法定代表人职务之民事行为，该合同的承租方应为妹佗公司，理由如下：1、双方在合同中约定进步亚泰公司同意赵沛卡以其完成的工商登记机构履行合同；2、合同双方约定“租赁该房屋仅作为餐饮美食和电子娱乐类项目使用”，该租赁用途与妹佗公司的经营范围应相同；3、合同履行过程中，妹佗公司向进步亚泰公司出具了书面函件若干，进步亚泰公司原法定代表人范福元在相关函件上签字回复，之后，妹佗公司2013年3月23日向进步亚泰公司发出《回复函》，同意解除涉案合同，进步亚泰公司公司予以认可，由此可见，进步亚泰公司对妹佗公司系涉案《房屋租赁合同》承租方之事实也是认可的。因此，本案中，妹佗公司系涉案合同的实际承租人。在诉讼的过程中，原审法院依据进步亚泰公司申请将妹佗公司追加为本案第三人，系对进步亚泰公司诉讼权利的尊重，但根据民事诉讼法第五十六条的规定，妹佗公司作为第三人参加诉讼并不影响其依法承担相应的民事责任，也不影响其享有的相应的诉讼权利。上诉人赵沛卡和妹佗公司提出“将妹佗公司列为本案第三人不当”的上诉理由不成立，本院依法不予支持。关于合同解除后的法律责任问题。根据已查明的事实，在合同履行过程中，进步亚泰公司和妹佗公司有解除合同意思表示的函件来往，本案二审庭审过程中，进步亚泰公司与妹佗公司均也认可，涉案合同已经解除，因此，本案不需要再判决解除合同。在双方已约定解除合同的情况下，原审法院再作出解除合同的判决系认定事实不清，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”本案中，妹佗公司系涉案合同的实际履行人，合同解除之后的法律后果应由妹佗公司承担，进步亚泰公司提出由非合同主体的赵沛卡承担支付租金、物业管理费和违约金、由第三人唐炜军、成昌年与赵沛卡连带承担返还租赁物的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。且在本案审理过程中，因进步亚泰公司从未向妹佗公司提出支付违约金和返还租赁物的主张，妹佗公司也未对该两项民事责任提起抗辩，因此，对该主张本案不予审查，由进步亚泰公司另行主张权利。进步亚泰公司还提出赵沛卡、妹佗公司应就租金和物业管理费承担连带责任，本院认为，虽然其关于连带责任的主张没有事实和法律依据，但考虑到妹佗公司是涉案合同的实际履行人，负有支付租金和物业管理费的义务，进步亚泰公司亦对此向妹佗公司提出了支付主张，因此，本院对原审判决关于妹佗公司支付租金和物业管理费的认定予以维持，即妹佗公司应当依照合同约定向进步亚泰公司支付租金1617252元、物业管理费113207.64元。综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院在查清事实后依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、维持（2013）衡中法民一初字第13号民事判决第二、五项；二、撤销（2013）衡中法民一初字第13号民事判决第一、三、四项。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费24797元，财产保全费5000元，二审案件受理费24797元，共计49594元，由上诉人衡阳市进步亚泰商业管理有限公司负担27297元，由湖南妹佗餐饮投资管理有限公司负担27297元。本判决为终审判决。审 判 长  陈小珍审 判 员  邓国红代理审判员  唐小妹二〇一四年十一月二十四日书 记 员  李晨曦