北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终209号
上诉人（原审被告）：程开举，男，1980年10月28日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：啸峰，北京新儒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱林，北京新儒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩松，男，1984年7月9日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：芦俊彦（韩松之岳母），住河北省石家庄市。
委托诉讼代理人：赵军才（韩松之岳父），住河北省石家庄市。
上诉人程开举因与被上诉人韩松定金合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初9333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
程开举上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩松的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。韩松因为“9.30”新政的出台，房屋价格下滑，交易成本增加，从而拒绝购买程开举的房屋属于违约行为。一审判决适用《补充协议》中关于互不承担违约责任条款判定定金事宜，违背了当事人的真实意愿。程开举因急需资金周转，不得不降价另行出售房屋，直接经济损失5万元，故定金不退是合情合理合法的。
韩松辩称：同意一审判决，不同意程开举的上诉请求，由于“9.30”新政影响，贷款购买房屋的成本大幅提高，我方无法再按照原有合同履行，但这不是韩松的过错造成的，定金应予退还。因此，二审应驳回上诉，维持原判。
韩松向一审法院起诉请求：1.判令程开举退还定金人民币10万元整。2.判令程开举按中国人民银行同期贷款利率支付上述定金自2016年12月7日起所产生的利息。3.案件全部诉讼费用由程开举承担。
一审法院认定事实：2016年9月26日，韩松（买受人）之妻赵学哲作为韩松的委托代理人与程开举（出卖人）、北京链家房地产经纪有限公司（居间人，以下简称链家地产）签订了《买卖定金协议书》(以下简称定金合同)，就韩松购买程开举位于北京市海淀区金钩河路X号房屋的定金收取等事宜达成协议，该协议第三条约定：“1、乙方（韩松）应于本协议签署时向甲方（程开举）自行支付定金人民币壹十万元整……”。合同签订当日，程开举出具收讫韩松100000元定金的收据。9月27日，经链家地产居间，韩松的代理人赵学哲与程开举签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），赵学哲、程开举与链家地产一并签署了《居间服务合同》及《补充协议》。上述《补充协议》约定：“在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”。9月30日，北京市政府出台了新的限购政策，即“9.30新政”。链家地产告知因情势变更原合同无法履行，并退还了韩松的居间中介费。10月6日，韩松的代理人赵学哲与程开举签订了同意其另行出售涉案房屋的《协议》，协议内容为：“因2016年北京“9.30新政”影响，乙方（韩松）同意甲方（程开举）另行出售海淀区金钩河X号房屋”。10月9日，赵学哲、程开举、链家地产三方签署了《解约协议书》，约定：“本协议生效之日起[42]个工作日内，甲方（乙方）应履行下列义务：乙方购买该房所交定金壹拾万元整，友好协商解决”。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。韩松与程开举订立的房屋买卖合同、另行出售涉案房屋的《协议》、与链家地产一并订立的《居间服务合同》《补充协议》《解约协议书》虽均系其妻赵学哲代理签署，但诉讼中韩松亲自出庭应诉，认可其妻的代理行为，对此程开举亦从未提出异议。故赵学哲代理韩松签订合同的行为有效。因此，上述合同均系韩松与程开举双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。该案中，韩松与程开举订立的另行出售涉案房屋的《协议》约定：因2016年北京“9.30新政”影响，韩松同意程开举另行出售涉案房屋。故该约定属于合同双方当事人对合同标的物另行处分的意思表示，至此，双方订立的房屋买卖合同目的已无法实现，合同亦无法继续履行。在双方签订的《补充协议》中又约定：“在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”。通过上述约定可以认定，双方当事人认可因“9.30新政”影响致合同无法继续履行，各方互不承担违约责任，包括定金在内已交付的款项由各方友好协商解决。该院认为限购限贷政策并不必然导致合同无法履行，但法院尊重双方当事人上述约定所体现的意思自由。现双方当事人对合同定金是否退还无法协商一致，程开举虽在一审庭审中提出韩松违约的抗辩理由，但没有提供相应的证据加以证明；韩松提出程开举承诺42个工作日内退还定金的主张，亦没有提供相应的证据加以证明，该院均不予采信。因此，合同解除后，基于“双方互不承担违约责任”的约定，程开举应将韩松支付的100000元定金退还给韩松。就韩松主张的利息损失，因双方一直协商未果，双方亦不能自行确定导致合同解除的责任归属，故韩松要求程开举支付利息的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、程开举于该判决生效后七日内返还韩松定金10万元；二、驳回韩松其他诉讼请求。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
二审中，本院依法补充查明以下事实：2016年9月27日，韩松与程开举签订的房屋买卖合同约定：该房屋成交价格为168万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价205万元。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币117万元。2016年9月27日签订的《补充协议》约定：韩松应于2016年9月27日当日支付定金10万元；于2016年10月15日前支付第二笔定金40万元。2016年10月6日签订的《协议》内容为：因2016年北京“9.30新政”影响，韩松同意程开举另行出售海淀区房屋。2016年10月9日，双方签订《解约协议书》。
另，程开举明确自己卖房的目的系更换学区房，且购买学区房的合同已于2016年9月17日签订。
北京“9.30”新政是指2016年9月30日北京市住房城乡建设委等部门联合制定的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中，第四点规定：“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35％，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40％（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50％；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70％。”
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系程开举是否应该全额返还韩松支付的定金10万元。程开举上诉主张，北京“9.30”新政的出台，并不必然导致购房合同的不能履行，因此，既然韩松不再购买其房屋就应当适用定金罚则，10万元定金不予返还。韩松对此不予认可，其辩称由于新政的出台，导致购房的首付款、贷款利率以及税费均有所上升，购房成本增加40余万元，从而导致双方的房屋买卖合同不能继续履行，因此，定金应当全额返还。本院认为，房屋买卖合同解除后，定金是否予以返还，首先应当尊重当事人的意思表示。纵观双方签订的相应合同，其内容均体现为“韩松购买该房所交定金10万元，友好协商解决”，也即是说，现有证据表明，双方并未就定金的返还以及返还数额达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定可知，定金合同系从合同，其目的旨在担保主合同的履行，主合同解除的，定金合同亦解除。合同解除后，本院将从双方解约的原因、过错及损失方面对程开举的上诉请求予以判定。
关于解约的原因。从时间上来看，双方的定金合同、房屋买卖合同分别签订于2016年9月26日、2016年9月27日。同年9月30日，北京“9.30”新政出台；从内容上来看，“9.30”新政涉及到了贷款购房的首付款比例调整等内容，而韩松与程开举约定的即是以贷款方式购房，由此可知，北京“9.30”新政势必在购买涉案房屋的成本方面给韩松带来影响。其后，双方当事人在《协议》中“因‘9.30’新政影响，韩松同意程开举另行出售涉案房屋”的相关表述，亦印证了上述观点。
关于韩松的过错。首先，程开举并未举证证明韩松就双方合同的解除存在过错；其次，依据双方合同约定，韩松的第二笔定金交付截止日期为10月15日，但在10月6日韩松就同意程开举另行卖房，由此可见，韩松在积极解决“9.30”新政带给自己以及程开举的影响，并且放弃了如果程开举在10月15日前将房屋另行卖给他人而需向其双倍支付定金的权利。
关于程开举的损失。程开举上诉主张，房屋另行卖给他人时降价5万元，这便是韩松给其造成的损失。对此，本院注意到，新政施行后的房地产市场反应，程开举自行认可的换房需求以及急于卖房的心理等诸多因素糅杂在本案纠纷背景之中。但现无证据表明，程开举所谓的经济损失系由韩松直接造成的。综上所述，本院认为，本案不存在适用定金罚则的情形，亦不存在需要韩松赔偿程开举经济损失的情形。
需要说明的是，一审法院在论理部分适用双方约定的互不承担违约责任的条款来确定定金是否返还的问题，确有不妥。原因有二：一是，《补充协议》在约定“在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任”的同时，亦约定：“后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”，从当事人意思表示角度来看，已支付定金属于已交付的款项，亦属于双方友好协商解决的事宜；二是，违约责任与定金的法律性质不同，不能直接等同适用。对此，本院予以纠正。
综上所述，程开举的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，论理虽有瑕疵，但处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由程开举负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄占山
审 判 员 王 晴
审 判 员 杨 力
二〇一八年二月二十三日
法官助理 苑 珊
书 记 员 杜明洋