贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔盘民初字第3655号
原告段睿
原告段冉
被告鄢朝利
被告敖波
被告张峰
第三人黎莉萍
原告段睿、段冉与被告鄢朝利、敖波、张峰及第三人黎莉萍房屋租赁合同纠纷一案，二原告向本院提起诉讼，本院受理后由审判员董均康担任审判长，与审判员余方竹、人民陪审员邓红组成合议庭进行审理并作出（2014）黔盘民初字第533号判决，二原告不服提起上诉，贵州省六盘水市中级人民法院作出（2015）黔六中民终字第318号民事裁定，以一审认定事实不清为由将本案发回重审。本院立案后，另行由李彦担任审判长，与审判员耿爱敏、人民陪审员刘阿丽组成合议庭于2015年12月4日公开开庭进行了审理。二原告委托代理人杨辉、被告敖波委托代理人河海、被告张峰、第三人黎莉萍到庭参加诉讼，被告鄢朝利经公告传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
二原告诉称，2012年5月2日，经二原告同意，其母第三人黎莉萍代表二原告与被告鄢朝利签订《房屋租赁合同》，将二原告所有的坐落于盘县红果镇胜境大道482号的房屋1-7层出租给被告鄢朝利用于经营商务酒店，合同对租赁期间、租金标准、租金支付方式等进行了约定。之后，被告鄢朝利接收到房屋1-7层，但仅支付了房屋内部分家具转让款32000元及部分房租148000元，二原告遂诉至法院，经本院调解，以（2013）黔盘民初字第524号民事调解书对双方达成的《调解协议》进行确认，确定双方继续履行《房屋租赁合同》，还对被告鄢朝利应支付二原告的房租数额及支付期限等进行了确定。2013年8月1日，被告敖波、张峰告知第三人愿意转租房屋，并同意代被告鄢朝利承担下欠的房租。同日，经二原告同意，第三人代表二原告与三被告签订《转租合同》，约定二原告同意被告鄢朝利将房屋1-7层整体转租给被告敖波、张峰，对《房屋租赁合同》约定及民事调解书中确定的房租支付义务，由被告敖波、张峰直接向二原告履行。之后，被告敖波、张峰仅代被告鄢朝利向二原告支付了被告鄢朝利下欠的2012年4月14日至2013年4月14日剩余房租18.2万元。上述原被告之间对房屋租赁及转租的合意合法有效，二原告是本案适格的诉讼主体，被告敖波、张峰应积极按照约定履行义务。自《房屋租赁合同》签订之日起，至签订《转租合同》之日，房屋一直由被告鄢朝利实际占有和使用，交付房屋的义务应由被告鄢朝利承担，且被告鄢朝利已将房屋1-7层除2层外的部分全部交付给被告敖波、张峰使用至今，二原告在合同履行过程中并无过错，被告敖波、张峰拖欠房租的行为构成违约。综上，《房屋租赁合同》及《转租合同》应予解除，被告敖波、张峰应返还二原告租赁房屋，并按33万元／年除以365天计算房租，并向二原告支付违约金。请求：一、判令解除《房屋租赁合同》及《转租合同》。二、判令三被告将坐落于盘县红果镇胜境大道482号的房屋1-7层返还二原告。三、判令三被告向二原告支付2013年4月15日至2014年4月14日的房租33万元，2014年4月15日之后，按904元／日计算至房屋返还之日止的房租。四、判令被告敖波、张峰共同向二原告支付违约金1.75万元。五、本案诉讼费用由三被告承担。
被告敖波、张峰辩称，同意解除合同，被告敖波、张峰并未实际收到转租的房屋，故不存在支付租金的情形；二原告扩大的损失应当由其自行承担。返还房屋的前提是房屋交付到被告敖波、张峰手中，但房屋并未实际交付，转租合同约定的是将1-7层整体转租给敖波、张峰，但签订转租合同后发现一层及二层房屋已有别人承租，房屋转租合同实际交付履行不能。转租合同是一份不完善的合同，其并未对租赁房屋的交付主体、交付时间及交付房屋进行明确约定。二原告没有对将房屋进行实质交付，被告敖波、张峰不存在违约情形，更不应当承担违约责任。
第三人黎莉萍陈述，被告敖波、张峰向原告支付部分租金之后，二人还对该房屋进行实际装修。
被告鄢朝利未进行辩称，未提交证据。
二原告向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同一份，用以证明被告鄢朝利与第三人黎莉萍就二原告所有的位于盘县红果经济开发区胜境大道482号的房屋签订了房屋租赁合同，双方约定租赁期限自2012年4月14日起至2022年9月14日止，每年的租金为33万元整，并对房屋租赁的相关事项进行了明确约定。被告敖波、张峰及第三人无异议。2、（2013）黔盘民初字第524号民事调解书，用以证明第三人黎莉萍代表二原告与被告鄢朝利签订的房屋租赁合同是真实、合法的，房屋租赁合同签订之后，二原告已经向鄢朝利履行完毕出租房屋的交付义务，鄢朝利对租赁的房屋进行了使用，被告鄢朝利租赁该房屋期间，下欠二原告2012年4月14日至2013年4月14日期间的房租18.2万元，欠2013年4月15日至2014年4月14之间的房租33万元，被告鄢朝利未经二原告书面同意，不得对租赁的房屋进行部分或者整体转租。二被告对调解书的三性并无异议，认为调解书对房屋租赁合同中约定的付款期限和方式进行了变更。被告鄢朝利应当于2013年8月1日前，支付2012年4月14日至2013年4月14日期间的房租18.2万元，对于2013年4月15日至2014年4月14之间的房租33万元，约定分三次支付，被告敖波、张峰及第三人无异议。3、转租合同一份，用以证明2013年8月1日，第三人黎莉萍代表二原告将属于二原告所有的房屋出租给鄢朝利之后，鄢朝利将所承租的房屋转租给敖波、张峰，转租合同中已经明确了被告敖波、张峰应当承担民事调解书中的义务，三方一致同意与其他承租人之间的纠纷由鄢朝利处理，与二原告及第三人没有关系。被告敖波、张峰认为该合同是一份瑕疵合同，合同没有明确约定房屋的交付时间、交付方式、交付主体。
被告敖波、张峰提交了以下证据：1、中国银行的转账凭证及收条各一份，用以证明被告张峰支付了房租18.2万元及其他费用共计19.1425万元。原告及第三人无异议。2、被告张峰向被告鄢朝利发出的短信记录，用以证明二被告不愿意履行承租该房屋的事实。原告及第三人对三性均不予认可。3、足疗收银服务单及照片一份，用以证明2014年3月10日，争议房屋一至二楼系他人用于经营足疗城仍在正常经营的事实。原告及第三人对真实性和关联性均不予认可，调解书中已经确定部分房屋被其他人使用的事实，且转租合同约定了房屋出租其他事宜应由被告鄢朝利处理，与原告无关，不能抗辩双方之间签订的转租合同。4、原一审庭审中证人杨系广、张仁毕的证人证言，杨系广陈述：与张峰是兄弟关系，与敖波是朋友关系。2013年8月左右，敖波、张峰与房东第三人及段会成签订转租协议后，敖波、张峰向房东说2楼的房子被一个人霸占了拿不过来，要求退钱，房东说不可能退钱，双方没有协商成功。张仁毕陈述：与敖波、张峰是朋友关系。2013年8月至9月期间，敖波、张峰找段会成要钱，但没要成，当时，敖波、张峰讲不能使用房子，要退回房租。被告敖波、张峰提交该证据用以证明被告敖波、张峰因不能租赁到二楼，不愿意承租该房屋的事实。原告及第三人认为证人与被告张峰是亲戚，且证言也不能证明本案案件的事实，原告方作为房屋的出租方，从未收到过被告敖波、张峰要求退房的通知。
本院依职权调取了以下证据：1、对张双萍的调查笔录，原告及第三人认为该调查笔录刚好能印证该门面第一二层转租前的租赁行为是由鄢朝利来进行的，而不是二原告转租或者同意转租的。被告敖波、张峰无异议。2、2015年12月3日拍摄的房屋现状的图片，原告、被告张峰、被告敖波及第三人无异议。
对证据的分析与认定：1、《房屋租赁合同》、（2013）黔盘民初字第524号民事调解书、张双萍的调查笔录，符合证据“三性”规定，可以作为认定以下事实的依据：2012年5月2日第三人代二原告与被告鄢朝利签订《房屋租赁合同》，由被告鄢朝利承租二原告所有的房屋，合同对租赁期间、租金标准及支付方式、拖欠租金的违约金标准及支付方式、合同当事人权利与义务、违约情形等进行了约定。2012年8月10日，被告鄢朝利将房屋第一层一个门面及第二层转租给张双萍经营足疗城。此后，由于被告鄢朝利未按约定支付二原告房租产生纠纷，本院于2013年6月27日主持双方进行调解达成如下调解协议：一、原告段睿、段冉与被告鄢朝利继续履行第三人黎莉萍与被告鄢朝利于2012年5月2日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告鄢朝利于2013年8月1日前一次性支付原告段睿、段冉2012年4月14日至2013年4月14日期间尚欠的房租182?000元；由被告鄢朝利支付原告段睿、段冉2013年4月15日至2014年4月14日期间的房租33万元，此款被告鄢朝利于2013年10月1日前一次性支付11万元，于2013年11月1日前一次性支付11万元，于2013年12月1日前一次性支付11万元。如被告鄢朝利未按约定履行上述任何一期付款义务，原告段睿、段冉可就被告鄢朝利尚欠租金一并向人民法院申请强制执行。原告段睿、段冉有权终止履行《房屋租赁合同》并收回出租的房屋，对于被告鄢朝利在租赁期间进行装修投入的资金，原告段睿、段冉不给予补偿。三、2014年4月15日以后的房租，被告鄢朝利按照《房屋租赁合同》中约定的金额和期限支付（即在每一年的3月15前一次性支付），如被告鄢朝利未按期支付，原告段睿、段冉有权终止履行《房屋租赁合同》，对于被告鄢朝利在租赁期间进行装修投入的资金，原告段睿、段冉不给予补偿。四、被告鄢朝利经原告段睿、段冉书面同意可以对承租的房屋进行部分或者整体转租，但不得改变房屋的用途。五、案件受理费8?851元，因调解结案减半收取4?425.5元，由本诉被告鄢朝利负担（本诉案件受理费本诉原告段睿、段冉已预交，本诉被告鄢朝利于2013年8月1日前支付给本诉原告段睿、段冉）。反诉案件受理费2?786元，因调解结案减半收取1?393元，由反诉原告鄢朝利负担。2、《转租合同》、中国邮政储蓄转账凭单、收条、手机短信照片、溢康足浴收银服务单、杨系广的证言、证人张仁毕的证言，以上证据能够相互印证，可以作为认定以下事实的依据：2013年8月1日三被告与黎莉萍签订《转租合同》，约定被告鄢朝利将其从二原告处承租的房屋出租给被告敖波、张峰，敖波、张峰享有原租赁合同及调解书中的一切权利并承担一切义务，原租赁合同及调解书对敖波、张峰继续有效，被告张峰代被告鄢朝利向二原告支付房租182000元及其他费用共191425元，后双方对转租合同中约定权利义务履行问题产生争议，遂诉至我院。3、租赁房屋现场照片，符合证据“三性”规定，可以作为认定现无人使用、呈空置状态的依据。
通过当事人的陈述及对以上证据的分析认定，本院查明：2012年5月2日第三人代二原告与被告鄢朝利签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于盘县红果经济开发区镇胜境大道自建房屋1-7层（盘房权证盘县字第000195**号、00019532号、00019533号、00019534号、000195**号）出租给被告鄢朝利用于经营商务酒店，租赁期间为2012年4月14日至2022年9月14日，房屋租金为33万元／年，租期前五年内不涨房租，房租按每年期的头一个月内一次性付清，如有拖欠，按拖欠房租数额每日收取20%的违约金，合同还约定房内家具作价3.2万元出售给鄢朝利。合同签订后原告将房屋交付被告鄢朝利，被告鄢朝利向二原告支付2012年4月14日至2013年4月14日的部分房租14.8万元及家具转让款3.2万元，2012年8月10日，被告鄢朝利将房屋一层一个门面及二层转租给张双萍经营足疗城。2013年1月29日，原告以鄢朝利未按期支付房租为由向本院提起诉讼，本院于2013年6月27日主持双方进行调解达成调解协议，协议约定：“原告与被告鄢朝利继续履行合同，被告鄢朝利于2013年8月1日前一次性支付原告2012年4月14日至2013年4月14日期间尚欠的房租18.2万元，2013年4月15日至2014年4月14日期间的房租33万元于2013年10月1日前一次性支付11万元，于2013年11月1日前一次性支付11万元，于2013年12月1日前一次性支付11万元。2014年4月15日以后的房租在每一年的3月15日前一次性支付，如被告鄢朝利未按期支付，原告有权终止履行合同，被告鄢朝利在租赁期间进行装修投入的资金，原告段睿、段冉不给予补偿。被告鄢朝利经原告书面同意可以对承租的房屋进行部分或者整体转租，但不得改变房屋的用途，案件受理费鄢朝利负担”。2013年8月1日第三人黎莉萍代原告与三被告签订《转租合同》，约定：“黎莉萍同意鄢朝利将房屋转租给敖波、张峰，敖波、张峰享有鄢朝利原房屋租赁合同及调解书中的一切权利义务，并承担一切义务，原租赁合同及调解书对敖波、张峰继续有效，原房屋租赁合同及调解书中所确定的租金给付义务三方一致同意由敖波、张峰直接支付原告，租金交付时间及违约责任依照原租赁合同及调解书所确定的内容”。2013年8月2日，被告张峰代被告鄢朝利向原告支付房租2012年4月14日至2013年4月14日房租18.2万元及（2013）黔盘民初字第524号案件案件受理费4425元、水电费5000元，但由于房屋一层一个门面及二层系鄢朝利租给张双萍使用，造成鄢朝利不能按照转租合同约定向敖波、张峰交付房屋。后张双萍搬离房屋，鄢朝利仍未将房屋交由被告敖波、张峰，现房屋房门紧锁，无人使用，呈空置状态。
本院认为，本案需解决的问题是：原被告之间的《租赁合同》、《转租赁合同》是否符合解除条件，若解除，应由谁承担返还房屋、支付租金及违约金的责任。
依照《中国华人民共和国合同法》第九十四条：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”的规定，《房屋租赁合同》及调解协议约定，被告鄢朝利负有按期向原告支付租金的义务，被告鄢朝利未按照约定支付租金，不履行合同主要义务，《房屋租赁合同》解除条件成就，原告请求解除《房屋租赁合同》的理由成立，予以支持。《转租合同》约定被告鄢朝利将从原告承租的房屋转租给被告敖波、张峰，向被告敖波、张峰交付房屋主体应为被告鄢朝利，然被告鄢朝利未按照双方约定履行向原告支付租金及向被告敖波、张峰交付房屋的义务，且其现下落不明，其行为已经表明不愿履行合同主要义务，被告敖波张峰也明确表示要解除合同，故双方签订的《转租合同》符合解除条件成就，应予解除。
至本案开庭审理时止，原告与被告鄢朝利之间的《房屋租赁合同》还未解除，被告鄢朝利仍为房屋的实际控制人，虽然被告鄢朝利与被告敖波、张峰签订过《转租合同》，约定将房屋转租给被告敖波、张峰，但由于房屋第一层一个门面及第二层被张双萍基于与鄢朝利的转租行为而支配使用，导致被告鄢朝利不能向被告敖波、张峰交付房屋，后张双萍搬离房屋，被告鄢朝利仍未向被告敖波、张峰交付房屋。《转租合同》约定，原告同意被告鄢朝利将双方《租赁合同》中约定的房屋整体转租给被告敖波、张峰，敖波、张峰承担《租赁合同》及调解协议中被告鄢朝利应当承担的义务。从《转租合同》可以看出，被告敖波、张峰承担支付租金及合同约定相关违约责任的基础是《转租合同》的履行，由于被告鄢朝利未将房屋交付被告敖波、张峰，双方并未实际履行《转租合同》，且双方的行为均表明不愿意再履行《转租合同》，故被告敖波、张峰不应当承担《转租合同》所约定的义务，不应当承担向原告支付租金及违约金的义务，义务主体应为被告鄢朝利，被告鄢朝利为实际房屋控制人，应当承担合同解除后返还房屋的义务，对于代被告鄢朝利向原告支付租金18.2万元、水电费5000元、案件受理费4425元，被告张峰可以向被告鄢朝利追偿。
依照《租赁合同》及调解协议约定，租赁房屋每年租金为33万元，2013年4月15日至2014年4月14日的租金为33万元于2013年10月1日前一次性支付11万元、11月1日前支付11万元、12月1日前11万元，2014年4月15日以后的房租在每一年的3月15前一次性支付。被告鄢朝利未按照约定期限履行付款义务的行为已经构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的责任，故原告请求判令被告鄢朝利支付2013年4月15日至2014年4月14日期间租金33万元，自2014年4月15日起至房屋返还之日止每日支付租金904元（33万元÷365天）的理由成立，予以支持。虽然原告与被告鄢朝利在《租赁合同》中对违约金进行了约定，但是双方所达成的调解协议对《租赁合同》中违约责任进行变更为：“若被告鄢朝利违约，原告有权终止履行合同并对被告鄢朝利装修房屋投入的资金不予补偿”。故原告请求支付违约金17500元的理由不成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第之规定，判决如下：
一、解除第三人黎莉萍代原告段睿、段冉与被告鄢朝利于2012年5月2日签订的《房屋租赁合同》。
二、解除第三人黎莉萍代原告段睿、段冉与被告鄢朝利、敖波、张峰于2013年8月1日签订的《转租合同》。
三、被告鄢朝利于本判决发生法律效力之日起十日内返还二原告位于盘县红果经济开发区镇胜境大道自建房屋1-7层（盘房权证盘县字第000195**号、00019532号、00019533号、00019534号、000195**号）。
四、被告鄢朝利于本判决发生法律效力之日起十日内支付二原告2013年4月15日至2014年4月14日房屋租金330000元，并自2014年4月15日起，按照每日904元向二原告支付租金，至房屋实际返还之日止。
五、被告敖波、张峰不承担民事责任。
六、驳回原告段睿、段冉的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6513元，由被告鄢朝利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 李 彦
审 判 员 耿爱敏
人民陪审员 刘阿丽
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 肖仁祥