嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉秀巡民初字第24号
原告：龚凌剑。
委托代理人（特别授权代理）：常远良、杨思纯（实习），上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
被告：赵文荣。
被告：赵云飞。
委托代理人（特别授权代理）：徐金耿、汤存钎，浙江圣文律师事务所律师。
第三人：潘阿琴。
委托代理人（特别授权代理）：贺民，浙江圣文律师事务所律师。
原告龚凌剑为与被告赵文荣、赵云飞、第三人潘阿琴房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月2日诉至本院。本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理，2014年4月1日，本院依法裁定本案转入普通程序审理，依法组成合议庭进行审理。2014年8月18日，本院公开开庭进行审理，原告委托代理人常远良、杨思纯，被告赵云飞及委托代理人汤存钎到庭参加诉讼；审理中，潘阿琴及原告申请追加潘阿琴作为第三人参加诉讼，本院于2014年9月1日依法追加潘阿琴为本案第三人参加诉讼，并于2014年10月20日公开开庭进行审理，原告龚凌剑及委托代理人常远良，被告赵文荣、赵云飞，第三人潘阿琴及委托代理人贺民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚凌剑起诉称，2009年1月15日，原告与两被告签订房屋买卖合同，双方约定两被告将其置换所得的位于嘉兴市秀洲区阳光小区南区13幢205室房屋转让给原告，并约定了付款时间、方式、房屋及相应材料的交付。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告赵云飞则依约将房屋交付给原告，并将拆迁协议复印件、购房发票原件、房屋钥匙交给原告。2010年3月15日，原告曾向本院起诉要求两被告协助办理产权过户手续及支付违约金等。但因本案所涉房屋尚未能够办理产权登记，系政策原因所致，故未能判如所请。2012年12月24日，嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限公司发布安置房办证通知，明确本案所涉房屋能够办证了。但两被告仍拒绝协助办理产权过户至今。此外，本案所涉房屋已由本院根据案外人仲彩凤的申请进行了预查封。2013年1月25日，原告向本院提出执行异议，后被本院裁定驳回。原告随即对该裁定提起诉讼，本院经审理驳回原告的诉讼请求。原告遂提起上诉，嘉兴市中级人民法院经审理，于2013年12月20日作出判决，撤销原判，支持原告关于停止执行本案所涉房屋的诉讼请求。关于要求解除对本案所涉房屋查封的诉请，可通过法律规定的相关程序，由原审法院处理。为此，请求判令：1、两被告立即协助原告办理嘉兴市秀洲区阳光小区南区13幢205室房屋产权登记过户手续；2、两被告承担定金责任48000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告赵文荣答辩称，2009年1月份，其朋友李明华向原告借高利贷30万元，借期三个月，快到期时还不上，其向俞月林借钱还给原告，还钱是在嘉兴市汽车北站附近建行取款还给原告，当时没有收条，因原告是房屋中介，怕李明华还不上，叫其拿这套房子做个形式。
被告赵云飞答辩称，一、原告与被告之间表面上是房屋买卖合同关系，实质上是民间借贷法律关系；二、涉案房屋是拆迁安置房，属于家庭共有，被告家庭对该房屋并没有进行分割确权。
第三人潘阿琴答辩称，本案所涉房屋系第三人潘阿琴与被告赵文荣婚姻关系存续期间房屋拆迁取得，当时的家庭成员有四个人，除了本案两被告及第三人潘阿琴外，还有被告赵文荣的母亲赵金宝，房屋拆迁后所得的房屋应为家庭共同所有。在本案中，被告赵文荣未经其他家庭成员同意包括第三人潘阿琴及赵文荣母亲的同意，擅自将共有房屋签订房屋买卖合同，这是无效的。另外，赵文荣的母亲赵金宝于2008年5月去世，其名下享有的房屋共有份额应当为本案第三人潘阿琴所享有，故本案第三人潘阿琴对本案所涉房屋都享有一定的权利。被告赵文荣在未经其他家庭成员同意的情况下，就与他人签订房屋买卖合同，已经侵犯了第三人等家庭成员的合法权益，故该房屋买卖协议是无效的，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己主张，提交以下证据：
证据一、房屋转让协议一份，证明原告与两被告之间存在房屋买卖合同。
被告赵文荣质证认为，房屋转让协议是签订的，但借款已经全部还清，当时原告说没带房屋转让协议，所以没撕掉。被告赵云飞对其真实性有异议，这不是被告赵云飞本人真实意思表示，实质上是原告与被告赵文荣之间存在民间借贷关系，通过房屋转让的形式，房屋转让款价格与市场价并不相符。第三人潘阿琴对其有异议，第三人潘阿琴不清楚，也未经过第三人潘阿琴同意。
证据二、销售不动产统一发票、拆迁安置协议书各一份，证明被告赵云飞交付的购房发票、房屋拆迁协议。
被告赵文荣质证认为，销售不动产统一发票是其与俞月林签订买房协议时给俞月林的，有两张发票，不知道其中一张发票怎么会在原告手上，对拆迁安置协议书未提出意见。被告赵云飞对拆迁安置协议书真实性没有异议，对证明目的有异议，拆迁安置人有被告赵文荣、赵云飞，及案外人赵金宝，该房屋所有人并非只有两被告，赵金宝是被告赵文荣的母亲，于2008年去世，其份额应由被告赵文荣及其配偶所继承，对销售不动产统一发票没有异议。第三人潘阿琴对其有异议，第三人潘阿琴不清楚，也未经过第三人潘阿琴同意。
证据三、收条两份、取款凭证一份，证明原告付款的事实。
被告赵文荣对其有异议。被告赵云飞对收条有异议，这不是收到房屋转让款，实质上是收到借款，对取款凭证没有异议。第三人潘阿琴对其有异议，第三人潘阿琴不清楚，也未经过第三人潘阿琴同意。
证据四、嘉兴市秀洲区人民法院民事判决书两份、嘉兴市中级人民法院民事判决书一份，证明原、被告双方签订的买卖合同合法有效。
被告赵文荣质证认为，其没有看到过。被告赵云飞对其真实性没有异议，双方之间存在多起诉讼。第三人潘阿琴对其真实性没有异议。
证据五、安置房办证通知一份，证明该房屋已具备交付条件。
被告赵文荣对其没有意见。被告赵云飞对其没有意见。第三人潘阿琴质证认为，其不能支持原告的诉讼请求。
证据六、嘉兴市中级人民法院民事裁定书一份，证明被告赵云飞进行申诉，中院裁定驳回的事实。
被告赵文荣质证认为，其没有看到过。被告赵云飞对其没有异议。第三人潘阿琴对其真实性没有异议。
第三人潘阿琴提交以下证据：
证据七、结婚证一份，证明赵文荣与潘阿琴于1986年11月17日登记结婚以及本案所涉拆迁房屋是在双方婚姻关系存续期间取得。
原告、被告赵文荣、赵云飞均对其没有异议。
证据八、离婚证一份，证明第三人潘阿琴与被告赵文荣于2009年11月25日办理离婚登记手续。
原告、被告赵文荣、赵云飞均对其没有异议。
证据九、本院依职权调取了嘉兴市住房保障局于2014年7月29日出具的房屋所有权登记证明一份，证明涉案房屋的坐落及限制、抵押情况。
原告、被告赵云飞均对其没有异议。
被告赵文荣、赵云飞未提供证据。
本院认证认为，两被告、第三人对原告提供的证据四、六真实性无异议，原告、被告赵文荣、赵云飞均对第三人提供的证据七、八无异议，原、被告对本院依职权调取的证据九无异议，对双方无争议的证据，本院予以确认。对其他存有争议的证据，本院认为，原告提供的证据一至三、五，符合民事诉讼法关于证据的形式要件，能够相互印证原、被告之间存在房屋买卖合同关系，予以确认。
根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实与原告诉称一致。
另查明，2009年1月15日，原告与两被告签订房屋转让协议，双方约定：房款282000元，在签订本协议同时，原告向两被告支付定金48000元作为第一笔购房款，在2009年1月19日前支付第二笔购房款234000元，同时两被告将该房屋的拆迁协议复印件、购房发票原件、身份证复印件、房屋钥匙交给原告，该房屋也同时交给原告使用；任何非原告原因导致原告无法办理三证的属两被告违约，两被告承诺在2010年1月20日前办理完该房屋的三证，并在2010年1月31日前开始同原告办理过户手续，并在三个月内办理完毕，否则即为两被告违约；违约金为48000元。原告于协议签订当日向被告赵文荣支付房款48000元（系定金），于2009年1月17日支付234000元，共计282000元。
又查明，本案所涉房屋属拆迁安置房，拆迁人为嘉兴经济开发区建设发展有限责任公司，被拆迁人为被告赵文荣、赵云飞及被告赵文荣母亲赵金宝，赵金宝于2008年5月去世。涉案房屋面积99.89平方米，车库面积12.20平方米。
被告赵文荣与第三人潘阿琴于1986年11月17日登记结婚，于2009年11月25日登记离婚。
本院认为，原告与两被告签订的房屋转让协议，是当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行。被告赵文荣、赵云飞提出，原告与两被告之间表面上是房屋买卖合同关系，实质上是民间借贷法律关系，被告赵文荣并已代偿借款，两被告提出反驳意见应提供证据加以证明，两被告未提供证据，应承担举证不能的责任，且被告赵文荣称，其为李明华向原告代偿借款30万元，应原告向其出具收条，但本案为其向原告出具收条，被告赵文荣所述与常理不符，两被告对此提出的抗辩意见，本院不予采信。被告赵云飞、第三人潘阿琴提出，涉案房屋属于家庭共有，被告家庭成员没有对该房屋进行分割确权，被告赵文荣在未经其他家庭成员同意的情况下，就与他人签订房屋转让协议，已经侵犯了第三人等家庭成员的合法权益，故该房屋转让协议无效；首先，涉案房屋属拆迁安置房，第三人潘阿琴并非涉案房屋被拆迁人，其他人无法知晓第三人潘阿琴是否为涉案房屋的处分权人；其次，本院（2013）嘉秀执异初字第2号民事判决书已认定事实为：2008年9月23日，被告赵文荣通过“房屋拆迁产权人变更具结书”和“房屋产权最终确认书”形式将涉案房屋屋所有权人变更为赵云飞，同日，被告赵云飞向嘉兴经济开发区投资发展集团有限责任公司支付了涉案房屋差价款52827.20元后，取得了涉案房屋，两被告已对涉案房屋进行确权，第三人潘阿琴作为家庭成员，应知涉案房屋确权情况；再次，第三人潘阿琴称，在本案第一次庭审时才知道涉案房屋转让协议，但原告已于2009年12月使用涉案房屋，第三人潘阿琴同住一个小区，应知涉案房屋转让情况，并对此一直未提出异议，被告赵云飞、第三人潘阿琴对此提出的抗辩意见，本院不予采信。根据原、被告签订的房屋转让协议约定，被告赵文荣、赵云飞应履行房屋过户的协助义务；故原告要求两被告将位于嘉兴市秀洲区阳光小区南区13幢205室房屋及车库过户登记给原告的诉讼请求，本院予以支持。原告主张两被告承担定金责任48000元的诉讼请求，本案房屋转让协议中，原、被告既约定违约金，又约定定金，原告可以选择适用定金条款，且定金48000元未超过总房款的百分之二十，再次，由于两被告拒绝履行协助原告办理房屋过户手续，已属违约，并致使合同目的不能实现，故原告主张两被告承担定金责任48000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告赵文荣、赵云飞于本判决生效之日起二十日内协助原告龚凌剑将位于嘉兴市秀洲区阳光小区南区13幢205室房屋及车库205c产权过户给原告龚凌剑，过户时产生的费用由原告龚凌剑负担；
二、被告赵文荣、赵云飞于本判决生效之日起十日内返还原告龚凌剑定金48000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1000元，由被告赵文荣、赵云飞共同负担，在本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审 判 长 袁瑞江
审 判 员 陈明源
人民陪审员 赵文定
二〇一四年十二月一日
书 记 员 陆剑佩