天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终8370号上诉人（原审被告）：陈丽苹，女，1987年9月24日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：杨慧，天津法政牛津律师事务所律师。上诉人（原审被告）：耿长亮，男，1985年4月16日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：杨慧，天津法政牛津律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心，住所地天津市西青区杨柳青镇广汇园1-5-102。经营者：耿长亮，住天津市西青区。委托诉讼代理人：杨慧，天津法政牛津律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：闫凯，男，1987年11月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。上诉人陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心因与被上诉人闫凯房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初5258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心上诉请求：1、请求贵院依法撤销天津市西青区人民法院（2017）津0111民初5258号民事判决书第一、二项；2、请求贵院依法将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：房屋价格系原告自行确定，不存在恶意诱导、显失公平情形；陈丽苹已经将家庭唯一住房出售，陈丽苹与耿长亮系夫妻关系，并非房屋交易的重大事项，未损害原告合法权益；被上诉人闫凯辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审法院判决，被上诉人看到APP上的定价，上诉人告诉我价格是虚高的，在交易过程中从未披露过夫妻关系，谈论价格过程中，是背对背的谈价，就按照耿长亮的谈的价格签订合同。耿长亮和陈丽苹是夫妻关系，被上诉人认为其是中立的，并且是为了维护我们的利益服务的，其是买方、中间服务方，违反法律规定，交易过程中对于将涉诉房屋出售的对象、以及耿长亮和陈丽苹的关系我方受骗，如果知晓其二人的关系的话我方将不出售房屋，三个上诉人是利益共同体，三方是个体独立的。上诉人陈述被上诉人对于房屋价格是有逾期的，依据是APP定价，当庭审查案件中法官查验了价格，比交易价格高出很多，上诉人的陈述存在矛盾。闫凯向一审法院起诉请求：1、撤销《房屋买卖合同》；2、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心返还中介费18000元并赔偿损失50000元；3、诉讼费用由陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心承担。一审法院认定事实：2017年3月21日，闫凯与陈丽苹及天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心签订《房屋买卖合同》，双方约定陈丽苹购买闫凯位于天津市西青区杨柳青镇津杨公路与柳霞路交口西北成发馨苑19-1-502号房屋，房屋交易总价为1800000元，陈丽苹已向闫凯支付的定金转为房款，陈丽苹还需向闫凯支付房款1750000元，剩余房款的支付方式为一次性付款。双方合同第三条约定：陈丽苹已向闫凯支付定金50000元，自本合同签订之日起260天内陈丽苹支付房屋款1750000元。闫凯承诺在本合约发生效力之日起2017年9月1日将房屋交给陈丽苹，并在交给房屋前腾空该房屋，闫凯应在2017年9月30日前将其落户居住于该房屋的户籍关系迁出。当日，陈丽苹支付闫凯定金50000元，闫凯出具《定金收条》。闫凯于签订合同当日交付天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心信息服务费18000元，天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心盖章，耿长亮签字确认。关于双方签订合同的相关情况。耿长亮陈述其在签订合同时没有告知闫凯涉案房屋系耿长亮妻子购买，其理由是闫凯并没有询问。闫凯主张其一直以为耿长亮是经纪人，不清楚耿长亮与陈丽苹系夫妻关系，耿长亮应当向闫凯告知，耿长亮在签订合同中以居间人的身份掩盖其买方的身份，对合同签订的过程及议价的过程都进行了参与，对闫凯的定价进行了建议，导致涉案合同显失公平。且签订合同当日陈丽苹告知闫凯其丈夫在外地，天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心盖章，耿长亮刻意隐瞒实际购房人的信息。关于双方签订的房屋买卖合同中第三条的约定。陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心认为合同签订的时候双方就约定了260天（2017年12月6日）的付款期限。闫凯主张其基于对耿长亮的信任，并没有仔细核对，闫凯认为应该是100天。案件审理过程中，闫凯提出对涉案房屋在2017年3月21日的市场价值进行评估的申请，后又撤回该申请。陈丽苹、耿长亮于2017年4月28日向闫凯提出反诉请求，要求继续履行房屋买卖合同，并协助办理产权过户手续，后陈丽苹、耿长亮于2017年7月14日撤回对闫凯的反诉。另查，陈丽苹于2017年3月8日将自有的天津市西青区杨柳青镇西青道青云里6-3-501号房屋进行出售。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。关于签订涉案合同过程中是否存在欺诈的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”，《房地产经纪管理办法》规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知是否与委托房屋有利害关系。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有承购、承租自己提供经纪服务房屋的行为”，从上述规定中可以看出房地产经纪机构和房地产经纪人员应当将订立居间合同中的事项如实向卖房人予以披露。本案中，耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心及陈丽苹在与闫凯签订房屋买卖合同时，均隐瞒耿长亮与陈丽苹系夫妻关系的事实，该事项应为必须向卖房人披露的重大事项，陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心应当如实告知闫凯，使闫凯在签订该合同时能够在了解真实情况下作出真实的意思表示。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，现陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心没有尽到必要的告知义务，明显存在故意隐瞒真实情况，在签订合同时使本身处于优势地位。故陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心的行为构成欺诈。关于涉案合同内容是否显失公平的问题。显失公平的构成需要同时具备主观要件和客观要件。主观要件是一方当事人利用其优势或对方的草率、无经验订立合同，客观要件是双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心是一家从事房屋中介服务的个体工商户，其经营者即为耿长亮，二者具有一定专业的房屋买卖经验和居间经验，而闫凯并不具备相关的专业经验。在居间合同关系中，居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而耿长亮和天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心，在本案居间活动中，并未向闫凯提供其他签订合同的机会，存在故意利用自己的优势或故意利用对方的草率、没有经验而签订合同的情形。至于涉案居间合同双方的权利义务在客观上是否明显有违公平、等价原则，则需要结合居间合同双方当事人的权利义务进行综合分析。双方合同约定闫凯应于2017年9月1日将涉案房屋交付陈丽苹，且在2017年9月30日将户籍关系迁出，而双方约定的除50000元定金外的剩余1750000元购房款则在签订合同之日起260天内支付闫凯，即在2017年12月6日前，该约定明显与正常房屋买卖合同的交易习惯不符，同时耿长亮在明知自己妻子购买涉案房屋的情况下，并未告知闫凯，还以天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心的名义收取闫凯信息服务费18000元，因此双方当事人权利义务严重失衡，明显有违公平。综上，陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心对于闫凯构成欺诈，且涉案的房屋买卖合同内容显失公平，闫凯有撤销合同的权利，故闫凯要求撤销买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心应将收取闫凯的信息服务费18000元返还闫凯，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿闫凯自2017年3月21日至实际返还之日的利息损失，故对于闫凯要求返还信息服务费及损失的诉讼请求中合理部分，法院予以支持。判决：“一、撤销原告闫凯与被告陈丽苹、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》；二、被告天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告闫凯信息服务费18000元及利息（自2017年3月21日至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率）；三、驳回原告闫凯的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由原告负担550元，由被告陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心负担200元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。反诉费40元，诉讼保全费5000元，全部由被告陈丽苹、耿长亮负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”。三上诉人在与闫凯签订房屋买卖合同时，隐瞒耿长亮与陈丽苹系夫妻关系，该事项应属必须向闫凯披露的重大事项，一审法院认定陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心的行为构成欺诈正确，基于该认定做出的判决结果符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人陈丽苹、耿长亮、天津市西青区缘杰辉煌房屋咨询中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 俊审 判 员  姜海宽代理审判员  刘 艳二〇一七年十一月二十八日法官 助理  吴松涛书 记 员  屈 岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；