江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆千民初字第0801号
原告昆山千灯盛世家园置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇汉昆路东北侧、文笔路东南侧。
法定代表人张国强，该公司董事长。
委托代理人宫仕超,该公司员工。
委托代理人韩玲，该公司员工。
被告杜媛媛。
原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告杜媛媛商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法由代理审判员胡小娟适用简易程序独任审判，因被告杜媛媛下落不明，依法转为普通程序组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行审理。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司委托代理人韩玲、宫仕超到庭参加诉讼，被告杜媛媛经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告昆山千灯盛世家园置业有限公司诉称：2013年10月25日被告购买原告开发的XX花园XX幢XX单元XX号房屋，双方签订了合同编号为2013048461的《昆山市商品房购销合同》。随后被告于同日由原告作为连带保证人与实友化工（扬州）有限公司（以下简称实友化工公司）签订了《个人借款合同》。但被告未按约定的期限偿还借款，实友化工公司多次催款，被告仍未偿还任何款项。原告承担担保责任，偿还了被告的贷款本金、利息、罚息等合计857740.21元。请求法院判决：1、解除原告与被告之间签订的合同编号为2013048461号《昆山市商品房购销合同》，被告立即到昆山市建设局解除《昆山市商品房购销合同》的备案登记；2、被告向原告支付房屋总价款20%的违约金152845.09元；3、被告向原告支付清偿贷款所支付的本金、利息、罚息等费用合计857740.21元；4、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告变更第2项诉讼请求为被告向原告支付房屋总价款10%的违约金76422.5元。
被告杜媛媛未作答辩。
经审理查明：2013年10月25日原告与被告签订了合同编号为2013048461的《昆山市商品房购销合同》，合同约定被告购买原告开发的位于昆山市千灯镇汉昆路东北侧、文笔路东南侧XX花园XX幢XX单元XX号房，建筑面积88.5平方米，总价款为764225元，付款方式见补充协议第二、三条。被告如未按照合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二日起按实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。原、被告双方在合同补充协议中约定付款方式为贷款，被告于2013年9月20日付款20000元，于2013年10月25日付款64225元，于2013年12月31日前付款680000元（贷款）。若被告的贷款合同中须由原告作为被告的保证人提供担保的，被告承诺如因其未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款人要求原告承担担保责任的（包括但不限于因被告连续二个月或累计达到二个月未能按期足额还款，导致原告银行存款被扣划等），则被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金。否则，原告有权单方面解除合同，被告需承担合同总金额20%的违约金。因上述原因导致合同解除的，原告有权在扣除以下费用后，将被告已支付房款的剩余款项无息返还被告，如被告已付房款不足以弥补原告损失的，则被告仍需向原告承担以下赔偿责任：因被告原因，原告承担保证责任的金额；原告为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费、住宿费等；被告承担的违约金；税金等其他因被告原因造成原告的损失。主合同第一页所列产权人顺序排列第一的为联系人（有特别约定除外），原告所有信函均发送至联系人及联系地址，上述信函以挂号信形式寄出即视同被告已经收到该书面信函。如被告联系地址有误或未及时拿回信函导致的任何后果由被告自行承担。被告若变更联系人及联系地址，须书面告知原告并得到原告书面确认后生效。合同签订后，被告按约定向原告交付了第一、二笔购房款，共计84225元。
同日，被告以借款人的身份与出借人实友化工公司以及保证人的原告签订个人借款合同，约定被告向实友化工公司借款68万元，借款手续费为年利率6.55%，借款期限为240个月，即自2013年11月20日起至2033年11月20日止，被告最迟于每月20日中午12点前将月还款额的足额款项存入还款账户，每月还款额为5110.01元。罚息（违约金）计算方法为按照违约金额、按中国建设银行股份有限公司同期贷款利率的四倍计收利息作为违约金。借款人应通过开设于银行的个人结算账户作为还款账户，委托银行以自动转账方式或以汇款方式还本付手续费。因任何非出借人原因造成银行未能及时足额扣收应还借款本金及手续费的，视为借款人未按时偿还借款本金及手续费，并由借款人承担相应责任。在本合同履行期间，借款人未按本合同约定在还款日期内归还借款本金及手续费，出借人有权对借款余额按中国建设银行股份有限公司同期贷款利率的四倍从到期日第二日开始按日计收利息作为违约金。借款期间，借款人连续二个月或累计三个月未按合同约定履行还款义务，且出借人确定要求借款人提前归还全部未偿债务的，借款人同意提前偿还全部借款本金、手续费和其他应付款项。原告自愿为借款人在《个人借款合同》项下的全部债务承担连带保证责任；在《个人借款合同》规定的债务履行期届满前，如出借人根据《个人借款合同》约定提前向借款人追索，保证人在合同确定的保证范围内承担连带保证责任，保证范围为：借款本金及相应罚息（违约金）和律师费、诉讼费等有关费用。借款人不可撤销地承诺并同意，本合同保证人承担保证责任后，无论借款人是否有抵/质押担保或其他保证人的情况，而出借人放弃或解除抵、质押担保或解除其他保证人保证责任，借款人应在本合同保证人承担保证责任后5日内清偿保证人支出的全部款项，否则，借款人不可撤销地承诺并同意，终止其作为买受人与保证人作为出卖人签署的《昆山市商品房购销合同》，并在15日内解除双方签署的《昆山市商品房购销合同》或拍卖借款人用借款购买的商品房，合同解除的，借款人仍然应就保证人在保证范围内承担的（罚息）违约金、手续费用、律师、诉讼、评估、拍卖等费用。除此以外，借款人还应当作为买受人向作为出卖人的保证人承担因解除《昆山市商品房购销合同》而应当承担的违约金。
实友化工公司向原告支付了680000元借款后，被告未按期足额偿还借款。2014年5月5日实友化工公司向原告及被告发送函件称，由于被告累计4个月逾期还款，拖欠借款20440.04元，经催要被告仍未偿还，因此该公司宣布双方签署的《个人借款合同》借款本金全部到期，要求原告按照上述合同约定承担保证责任，于2014年5月10日前向该公司清偿借款本金677252.44元。2014年9月5日，实友化工公司再次向被告发出催收函。2014年11月1日，实友化工公司向被告发出催收借款的法律函。2015年2月2日，原告为被告向实友化工公司代偿857740.21元，其中含剩余借款本金677252.44元，及逾期罚息180487.78元（677252.44元×贷款年利率6.15%×4倍÷360天×390天）。2015年6月11日，原告向被告发出追款函，要求被告向原告偿还代偿金额857740.21元及代偿违约金85774元。如被告未按上述要求履行相应义务，原告将解除与被告签订的《昆山市商品房购销合同》，并要求被告承担购房款总额20%的违约金及赔偿原告的其他损失。2015年10月21日，本院向被告公告送达应诉材料及开庭传票,2015年12月20日视为送达。
以上事实，由原告提供的《昆山市商品房购销合同》、《个人借款合同》、代偿联系函及送达回执、催收函、出借人进账单、追款函、邮寄凭证以及原告在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》系合同双方的真实意思表示，且并不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，应当认定真实有效，各方均应恪守履行。原告、被告及实友化工公司签订的个人借款合同中，约定在合同履行期间，借款人未按本合同约定在还款日期内归还借款本金及手续费，出借人有权对借款余额按中国建设银行股份有限公司同期贷款利率的四倍从到期日第二日开始按日计收利息作为违约金。在原告为被告向实友化工公司代偿的罚息计算方法中，计算的利率超过了年利率24%，原告按照超过年利率24%的利率代偿款项，侵犯了被告的权利，其超额代偿部分不应当得到支持。对于被告代偿的利率部分，根据被告逾期还款日期2014年1月21日起至原告实际代偿日期2015年2月2日期间共计377天的罚息，本院支持167884.38元（677252.44元×24%÷365天×377天）。对于原告为被告代偿的本金677252.44元，被告应当向原告予以返还。
经原告催告后，被告仍未及时归还原告代偿的上述款项，原告因此根据合同约定解除与被告签订的《昆山市商品房购销合同》并要求被告协助办理《昆山市商品房购销合同》的注销备案手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，被告已经支付原告的购房款应予以返还。故原告应将被告已付购房款764225元返还被告。合同解除的责任在被告，被告应当向原告支付相应违约金。原告变更第2项诉讼请求为向被告主张总房款10%的违约金76422.5元，此系原告对权利的处分，且对被告并无不利，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告杜媛媛于2013年10月25日签订的合同编号为2013048461的《昆山市商品房购销合同》于2015年12月20日解除。
二、被告杜媛媛于本判决生效之日起十日内协助原告昆山千灯盛世家园置业有限公司办理合同编号为2013048461的《昆山市商品房购销合同》的注销备案登记手续。
三、原告昆山千灯盛世家园置业有限公司返还被告杜媛媛购房款764225元。
四、被告杜媛媛支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司代偿借款本金及罚息等共计845136.82元。
五、被告杜媛媛支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司违约金76422.5元。
以上三、四、五项折抵后，被告杜媛媛于本判决生效之日起十日内支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司157334.32元。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或者昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）
如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费13896元，公告费600元，合计14496元，由原告昆山千灯盛世家园置业有限公司负担624元，被告杜媛媛负担13272元。被告负担部分原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）
审 判 长 胡小娟
人民陪审员 蔡 磊
人民陪审员 屠 杰
二〇一六年四月十八日
书 记 员 徐梦丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。