新民市人民法院民 事 判 决 书（2014）新民民二初字第05254号原告郝福川，男，汉族，1967年11月2日出生，住址盘锦市双台子区。委托代理人卢建，系辽宁同文律师事务所律师。被告ＸＸ，男，汉族，1953年5月24日出生，住址辽宁省沈阳市大东区。委托代理人卢迪，系新民市新柳法律服务所法律工作者。被告沈阳云洲房地产开发有限公司，住所地辽宁省新民市。法定代表人王云成，系该公司经理。委托代理人赵铭洲，系该公司工作人员。委托代理人刘雨，男，该公司工作人员。原告郝福川诉被告ＸＸ、沈阳云洲房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，原告郝福川于2014年9月24日在本院起诉，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长与代理审判员唐晓丽、人民陪审员高雪组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告郝福川的委托代理人卢建、被告ＸＸ的委托代理人卢迪、被告沈阳云洲房地产开发有限公司（以下简称“云洲公司”）的委托代理人赵铭洲、刘雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝福川诉称，2011年9月5日，原告与被告云洲公司签订了商品房买卖协议，被告云洲公司将其位于新民市铁道北云洲上城小区14号楼6门建筑面积为141平方米的网点以总价款282000元出卖给原告，原告一次性支付了购房款，云洲公司给原告开具了正式购房发票。原告与云洲公司依法将该房产办理了房产备案登记，且云洲公司给原告办理了入住手续，将诉争房产交付给原告占有至今。被告ＸＸ系执行案件的申请人，被告云洲公司与辽宁裕通房地产开发有限公司、辽宁裕通房地产开发有限公司沈阳分公司系执行案件的被申请人，在法院申请执行查封了本案争议房产，原告提出了案外人执行异议，法院于2014年9月10日下达了新民市法院（2014）新执字第1768号民事裁定书，驳回了原告的执行异议。该裁定书中所称“2011年7月27日法院对本案争议的房产予以查封，查封时间在原告购买房产之前”，但法院该查封裁定并未公告，也未送达，云洲公司与原告均不知情，亦包括新民市房产管理处，否则原告于2011年9月14日办理该房产备案登记手续，房产管理处不可能正常办理了该房产的备案登记手续。原告认为，原告与被告云洲公司签订的商品房买卖合同、支付房款、取得大发票均在法院查封房屋之前，其法院作出的保全裁定并没有向原告和被告云洲公司下发，二者对查封均不知情。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院不得查封本案诉争房产。综上，被告ＸＸ的执行申请和法院的执行裁定严重侵犯了原告的合法权益，法院驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，故原告根据相关法律规定起诉至法院，请求法院确认原告对新民市铁道北云洲上城小区14号楼6门网点的房产享有所有权，并撤销新民市人民法院（2014）新执字第1768号民事裁定，停止对新民市铁道北云洲上城小区14号楼6门网点房产的执行，立即解除对该房的查封手续，并由被告承担诉讼费用。被告ＸＸ辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在申请查封该房屋时，该房屋产权属于云洲公司所有。被告为保护合法权利，向法院申请查封该房屋符合法律规定。至于后期云洲公司和原告之间达成的原告所述的买卖行为，损害了被告ＸＸ的合法权利。如确实确认原告购买以及交款各项行为系在被告ＸＸ申请查封之后，请求法院确定原告和云洲公司之间的买卖行为无效。且被告ＸＸ在向法院申请查封时，按被告ＸＸ所了解的情况，该房屋并未实际出售。云洲公司违反法律规定，将已经查封的房屋出售给原告，过错完全在云洲公司，因此被告ＸＸ也不该承担诉讼费用。被告云洲公司辩称，云洲公司对于双方当事人争论的房屋没有任何主张权，云洲公司为无独立请求权的第三人。对于本案，云洲公司强调三点，第一，云洲公司与郝福川之前签订的商品房买卖合同及开具的发票手续为真实有效。第二，云洲公司对诉讼保全查封并不知情。第三，原告郝福川对房屋进行了实际占有，对于房屋的实际占有权，云洲公司认为办理入住领取钥匙即应视为对房屋由了实际占有。最后，云洲公司希望法院根据相关法律规定维护合法人的正当权益。经审理查明，原告郝福川诉称其与被告云洲公司之间为欠款关系，被告云洲公司以其开发的位于新民市上城小区的房产抵顶债务，其中包含本案诉争的房产即位于新民市辽河大街217号第14幢二层N-P号网点一处，建筑面积为141平方米。2011年9月5日，原告郝福川与被告云洲公司就本案诉争的房屋签订《商品房买卖合同》，该合同办理了预购商品房预告登记。2011年9月15日，被告云洲公司为原告郝福川出具《销售不动产统一发票》，票面金额为“282000元”。被告云洲公司于2011年9月6日向原告郝福川送达《上城小区业主入住通知单》，通知其于2011年12月31日办理入住手续。另查，被告ＸＸ与被告云洲公司之间因民间借贷纠纷起诉至新民市人民法院，在该案的审理过程中，被告ＸＸ提出财产保全的申请。新民市人民法院于2011年7月27日作出（2011）新民民四初字3578号民事裁定书，裁定：“一、将被告沈阳云洲房地产开发有限公司、辽宁裕通房地产开发有限公司沈阳分公司所有‘云洲上城’（原云翔四季花园小区）8号楼4单元4-2-1……；门市14号楼14-6、14-7；10号楼10-7予以查封”，并将该裁定分别向被告云洲公司和新民市房产管理处送达。2011年12月29日，新民市人民法院就被告ＸＸ及被告云洲公司之间的民间借贷纠纷作出（2011）新民民四初字第3578号民事判决书。判决书作出后，被告云洲公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2012年3月21日作出（2012）沈中民三终字第600号民事裁定，准许被告云洲公司撤回了上诉。该裁定发生法律效力后，被告云洲公司不服新民市人民法院作出的（2011）新民民四初字第3578号民事判决书，向沈阳市中级人民法院申请再审，该院于2013年8月19日作出（2013）沈中立民申字第154号民事裁定，驳回了云洲公司的再审申请。新民市人民法院（2011）新民民四初字第3578号民事判决书生效后，被告ＸＸ向新民市人民法院提出执行申请，2012年4月17日，新民市人民法院就（2011）新民民四初字第3578号民事裁定书查封的财产下发了（2012）新民执字第670号查封公告。在执行过程中，原告郝福川向新民市人民法院执行局提出执行异议，要求法院解除对本案诉争房屋的查封。2014年8月15日，新民市人民法院作出（2014）新执字第第1768号执行裁定书，驳回原告郝福川的执行异议。原告郝福川不服该执行裁定书，依法向本院提起本案诉讼。在本案审理过程中，被告云州公司因对新民市人民法院作出的（2011）新民民四初字第3578号民事判决书不服，经向辽宁省新民市检查机关申诉，辽宁省新民市人民检查院审查后提请沈阳市人民检察院抗诉。沈阳市人民检察院于2014年11月14日作出沈检民（行）监（2014）21010000365号民事抗诉书，向沈阳市中级人民法院提出抗诉，沈阳市中级人民法院于2015年5月14日作出（2015）沈中立民抗字第4号民事裁定，对该案进行提审，并于2015年10月26日作出（2015）沈中立民提字第13号民事判决书，判决“维持本院（2012）沈中民三终字第600号民事裁定及新民市人民法院（2011）新民民四初字第3578号民事判决。本判决为终审判决。”再查，2011年6月10日，被告云洲公司取得诉争房屋的商品房预售许可证。在本案的审理过程中，原告郝福川及被告云洲公司均提出了法院查封的14号楼6门网点与原告郝福川与被告云洲公司签订的《商品房买卖合同》的标的房屋14号楼N-P号网点并不一致、法院查封未能达到查封效果的主张。本院依法到相关部门调取了相关图纸及《新建楼房门牌编号审批表》，均未明确显示该两处位置是否为同一标的物。被告ＸＸ为证明此两处位置为同一标的物，提供了2013年5月13日对原告郝福川本人的询问笔录一份，笔录中明确载明：“？14#N-P、P-Q网点是哪个门市，我们没法对应。：是14#楼6门网点，14#楼7门网点。”以上事实，有起诉状、答辩状、《商品房买卖合同》（合同编号：XM2011-1707846）、销售不动产统一发票、上城小区业主入住通知单、（2011）新民民四初字第3578号辽宁省新民市人民法院民事裁定书、（2011）新民执字第3578号协助执行通知书（回证）、送达回证、（2012）新民执字第670号新民市人民法院查封公告、（2014）新执字第1768号辽宁省新民市人民法院执行裁定书、（2015）沈中立民提字第13号沈阳市中级人民法院民事判决书、商品房预售许可证、上城小区图纸复印件（部分）、《新建楼房门牌编号审批表》、询问笔录、情况说明、开庭笔录等在卷佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，即案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼，且原告在诉状中要求确认14号楼6门网点所有权，在询问笔录中均提到14号楼6门网点与14号楼N-P号网点相对应，原告在审理过程中未提供其他有效证据证明两个网点名称所指并不是同一标的物，故本院对原告提出的14号楼6门网点与14号楼N-P号网点所指并非同一标的物并导致法院未达到查封效果的主张本院不予采信。关于原告主张确认房屋产权归其所有的诉讼请求，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，因本案诉争房屋目前无法办理所有权登记手续，故原告此项诉讼请求，本院无法支持。本案的争议焦点在于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定的法院不得查封的情况，本院认为本案不符合该规定，不应停止对本案诉争房产（即执行标的物）的查封。理由如下：首先，原告与第三人签订商品房买卖合同系基于双方的抵债约定，而且，双方抵顶的房屋不仅有本案诉争房产一套，原告与第三人之间不是真正的商品房买卖关系。其次，以房抵债协议为债权协议，具有实践性的特点，只有原告（即债权人）取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债履行完毕，本案原告尚未取得诉争房屋的权属证书。最后，原告提供的证据不足以证明其在法院查封前已经实际占有使用了本案诉争房屋。综上，原告提供的证据不足以排除强制执行的民事权益，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告郝福川的诉讼请求。案件受理费5530元，由原告郝福川承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  高 雪二〇一六年一月二十八日书 记 员  王海滨