青海省果洛藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）果民一终字第6号
上诉人（原审被告、反诉原告）次成木，男，1945年11月3日出生。
委托代理人樊兆军，青海辉湟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）仁增多杰，男，1986年3月5日出生。
上诉人次成木因与被上诉人仁增多杰房屋租赁合同纠纷一案，不服玛沁县人民法院（2014）沁民初字第139号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人次成木及其委托代理人樊兆军、被上诉人仁增多杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年8月仁增多杰通过成玛本介绍承租了次成木在体育巷的两间房屋，并预交房屋押金2000元，后次成木将房屋钥匙交付给仁增多杰，仁增多杰遂对房屋进行了装修，在装修基本完成后，2014年3月26日仁增多杰因再次向次成木索要房屋钥匙过程中，双方发生争执，次成木殴打了仁增多杰，致合同未能继续履行，仁增多杰诉至法院。次成木于2015年3月6日提出反诉。
另查明，次成木于2014年9月以成玛本为该两间房屋承租人要求支付房屋租赁费起诉，2014年11月12日判决确认该两间房屋承租人为仁增多杰，因次成木不服判决上诉至果洛藏族自治州中级人民法院，二审调解并查明次成木的两间房屋承租人为原告仁增多杰。
2015年1月13日经仁增多杰申请，对其承租的次成木在体育巷的两间房屋装修价值进行评估，2015年4月8日，果洛州价格认证中心果发改认证（2015）03号价格鉴定结论书评估该两间房屋（未完工室内）装饰、装修总价值为11652.60元。
一审法院认为，仁增多杰、次成木口头约定房屋租赁合同，但双方未采用书面形式确定租赁期限，视为不定期租赁合同，仁增多杰经征得次成木同意对房屋进行了装修，次成木按约定履行了交付房屋的义务，因仁增多杰未妥善保管好房屋钥匙，在其要求次成木再次提供房屋钥匙过程中双方发生口角，次成木殴打仁增多杰，双方未能理智处理争议，致合同未能继续履行。次成木虽提出在果洛州中级人民法院审理其与成玛本房屋租赁纠纷案庭审笔录中有证人证明其未动手打过仁增多杰的证言，经查，次成木所提供的三份证人证言，不能证明其辩称的事实。本案中关于对租赁房屋（未完工室内）进行装潢产生的费用应按果洛州价格认证中心评估装饰、装修总价值11652.60元认定，鉴于仁增多杰、次成木均有一定的过错，应承担相应的过错责任，故次成木应赔偿装修费总额的50%即5826.30元。仁增多杰要求次成木赔偿其一年的租赁损失28000元的请求，经查，仁增多杰在未取得经营许可的情况下主张租赁损失，于法无据，故对该请求，不予支持。关于次成木反诉要求仁增多杰支付房屋租赁费的问题，自2013年8月次成木与仁增多杰口头约定房屋租赁合同，次成木应于仁增多杰欠交租金（2013年9月）后一年内提起诉讼，但次成木于2015年3月6提出反诉要求仁增多杰支付房屋租赁费及水、电、暖费，该诉讼已超过《中华人民共和国民法通则》关于延付或拒付租金诉讼时效为一年的规定，次成木及其委托代理人提出果洛州中级人民法院审理其与成玛本房屋租赁纠纷案庭审笔录可以证明向仁增多杰主张权利，但该庭审笔录并不能证明次成木向仁增多杰主张权利的事实，故对次成木的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告次成木（反诉原告）于判决生效后十日内向原告仁增多杰（反诉被告）赔偿房屋装饰、装修费5826.30元；二、驳回原告仁增多杰（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告次成木（反诉原告）的诉讼请求。案件受理费1575元，由原告仁增多杰负担787.50元，由被告次成木负担787.50元。鉴定费220元，由原告承担110元，由被告承担110元。反诉费156元，由被告次成木负担。
次成木不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，认为次成木在租赁房屋过程中也存在一定的过错显属不当，判决次成木向仁增多杰赔偿房屋装饰、装修费5826.30元没有事实和法律依据，驳回次成木要求支付租赁费和暖气费的诉讼请求明显错误。故请求：一、撤销玛沁县人民法院（2014）沁民初字第139号民事判决第一项，并依法改判驳回仁增多杰请求赔偿房屋装饰、装修费的诉讼请求；二、撤销玛沁县人民法院（2014）沁民初字第139号民事判决第三项，并依法判决仁增多杰向次成木支付租金26000元，及暖气费5824元；三、鉴定费及本案一、二审诉讼费由仁增多杰承担。
仁增多杰未作书面答辩，但在庭审中称，双方曾口头协商，先装修，后签合同并支付租金。对房屋装饰、装修费要求重新鉴定。
二审查明的事实与一审法院查明的事实基本相同，本院依法予以确认。
综合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：
一、出租人次成木是否应承担出租房屋装饰装修费用的问题。
本院认为，本案双方当事人虽未签订书面租赁合同，但双方经口头协商，次成木将两间房屋和房屋钥匙交付仁增多杰，双方之间已形成事实上的租赁关系。仁增多杰辩称，先装修，后签合同并支付租金的主张，出租人次成木对此不予认可，承租人仁增多杰也未提供证据证明该主张，承租人仁增多杰截止目前既未补签合同也未支付房屋租金是导致双方房屋租赁合同无法继续履行的根本原因。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。因此，租赁房屋内的装饰装修费用，承租人仁增多杰自行承担，出租人次成木不应承担赔偿责任。
关于仁增多杰要求对房屋装饰装修费用重新鉴定的请求，因其未在举证期限届满前提出申请，也未提出拒绝采纳鉴定结论的理由，故对仁增多杰要求重新鉴定的申请，本院予以驳回。
二、承租人仁增多杰是否应承担房屋租赁费和租赁期间暖气费的问题。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。依据《合同法》第二百二十六条的规定“租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，仁增多杰于2013年8月通过成玛本介绍承租次成木房屋两间，预交房屋押金2000元，次成木将房屋钥匙交付给仁增多杰，仁增多杰遂对房屋进行装修。双方不定期租赁的起算日期为2013年8月，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项的规定，延付或拒付租金诉讼时效为一年，次成木主张2013年8月至2014年8月的租金给付请求权应至迟在2015年8月前行使，对2014年8月到2015年7月的租金给付请求权应至迟在2016年7月前行使。仁增多杰截至目前未归还租赁物，2015年3月6日次成木提起反诉主张权利，要求支付租金并没有超过诉讼时效的规定。一审法院认定次成木于2015年3月6提出反诉要求仁增多杰支付房屋租赁费及水、电、暖费，该诉讼已超过延付或拒付租金诉讼时效为一年的规定，明显不当；对于次成木要求仁增多杰支付租赁期间暖气费一节，应适用一般诉讼时效的规定，本案不定期租赁的起算日期为2013年8月，次成木于2015年3月6日提起反诉主张权利，并未过两年诉讼时效的规定。由于双方未签订书面房屋租赁合同，次成木按照房屋租赁交易习惯，根据已交纳的房屋暖气费凭证主张权利，应予以支持。因次成木在一审反诉中只主张了房屋租金12000元，租赁期间暖气费2240元，二审期间变更诉讼请求，要求支付房屋租金26000元，暖气费5824元，未说明变更的理由和提供相关的证据，对次成木在二审期间变更的诉讼请求，本院不予支持。仁增多杰实际应向次成木支付房屋租金12000元，租赁期间暖气费2240元。
综上，一审法院认定事实和适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青海省玛沁县人民法院（2014）沁民初字第139号民事判决；
二、解除仁增多杰与次成木之间的房屋租赁关系；仁增多杰于本判决生效之日起十日内向次成木归还位于体育巷的两间租赁房屋；
三、仁增多杰向次成木支付房屋租赁期间租金12000元、暖气费2240元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、次成木向仁增多杰返还押金2000元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决收取，一审鉴定费220元由仁增多杰负担，二审案件受理费1575元由仁增多杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 青
审判员 洛 毛 吉
审判员 索南卓玛
二〇一五年七月二十一日
书记员 柳 青 青