苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民初字第0534号
原告钱苏生。
原告袁敏。
原告钱逸群。
原告方共同委托代理人谢群山、陈庆旺，江苏百年东吴律师事务所律师。
被告苏州中惠房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道润元路505号。
法定代表人祝虹，董事长。
委托代理人田小龙、潘建萍，江苏和合合律师事务所律师。
原告钱苏生、袁敏、钱逸群与被告苏州中惠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年2月28日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2013年4月16日、2014年5月15日两次公开开庭进行了审理。原告袁敏及其原告方共同委托代理人陈庆旺、被告苏州中惠房地产开发有限公司的委托代理人田小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱苏生、袁敏、钱逸群诉称，原告方与被告于2010年2月1日签订《商品房买卖合同》1份，购买被告位于苏州市相城区元和街道古元路66号35幢506室商品房1套，总价为1682600元，被告应于2009年11月28日交付房屋。原告按约支付了房款，但被告未按约书面通知原告交房，经原告勘验，标的房屋存在大面积渗水、漏水，瓷砖脱落破损，未达房屋使用的基本条件。原告一再与被告交涉，要求修复后交房，但被告至今未交房。另，原告还向被告购买了35幢17号自行车库，至今未交付。要求判令：1、判令被告继续履行合同，交付合同约定之商品房和车库；2、判令被告支付违约金自2010年3月1日起至实际交付日止、以房屋总价1682600元的每日万分之一计算的约定违约金。
被告苏州中惠房地产开发有限公司辩称，1、涉案房屋符合交付条件，交付时需要提供给原告全部的法律文件都已经齐备，被告于2010年4月初通知原告交付房屋，原告于2010年4月10日到达被告处并对涉案房屋进行验收，但原告以房屋有质量问题为由拒收房屋。2、双方商品房买卖合同第八条规定的交付期限以及交接的约定违背客观规律，在客观上根本无法履行。3、本案的起因是原告拒收房屋；被告在通知其交房后，其于2010年4月10日到被告处进行验收，至此涉案房屋实际上已经交付给了原告。4、被告多次向原告说明，原告可以随时到被告处办理交接手续。5、除了2010年4月10日原告到被告处签领钥匙对房屋进行验收外，原告在2013年11月23日又到被告处签领钥匙对房屋自行进行修复；钥匙以及房屋的控制至今在原告的手上。综上，我方同意继续履行合同，并认为房屋已经交付，业主随时可以入住，要求驳回原告的违约金的请求。另，同意交付车库。
经审理查明，2010年2月1日，以被告为出卖方、三原告为买受方签订了《商品房买卖合同》（合同编号苏相合同201002010061），约定：原告方购买被告位于苏州市相城区元和街道古元路66号晨曦馨苑35幢506室房屋一套，建筑面积179平方米、总价1682600元；买受人须于2010年2月1日支付首付336600元、余款于2010年2月8日前付清，如逾期付款，应按天向出卖方支付约定房屋总价款万分之一的违约金；出卖方应当在2009年11月28日前将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》、并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；商品房达到使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续；买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15天，会同出卖方共同对该商品房进行勘验；勘验情况符合合同约定的，双方应签署房屋验收单以示交接；勘验时，出卖方应出示《苏州市商品房交付使用通知书》、《建筑节能工程专项验收告》，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖方不提供或出示上述文件，买受方有权拒绝交接；出卖方逾期交房，逾期不超过60天，出卖方应支付违约金；逾期超过60天，买受方有权解除合同；如要求继续履行合同的，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之一的违约金；《住宅质量保证书》作为合同附件，出卖方自商品房住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。三原告在合同上签名确认，被告加盖单位公章。原告付款情况如下：2010年1月20日付10000元、2010年2月1日付326600元、2010年2月23日付46000元、2010年3月5日贷款支付1300000元；至此，约定房屋价款1682600元付清。因存在面积差，被告应退原告部分价款，该价款已折算进原告于2010年5月5日另行购买的35幢17号自行车库的款项中。因原告认为被告至今未交房，遂诉讼来院。
上述事实，由原告方的身份证复印件、被告的工商登记信息、《商品房买卖合同》、发票以及当事人陈述为证，本院予以确认。
审理中，原告举证，律师函1份、邮寄凭证以及邮寄发票，证明因被告迟迟不交房，原告于2011年8月30日向被告发出律师函，要求被告交房并支付约定违约金；另举证现场照片，以证明涉案房屋存在大面积渗水、漏水，瓷砖脱落破损等现象。
经质证，被告认为未收到原告的律师函，要求原告提供查询单以咨证明；原告提供的照片不能证明房屋存在质量问题，并认为房屋符合交付条件，但认可房屋存在漏水情况。
被告举证：1、提供竣工验收备案文件复印件5页，建设工程规划验收合格证复印件1页、苏州市房屋建筑通过竣工备案告知书复印件1页、苏州市相城区商品房交付使用通知书复印件1页，住宅质量保证书、住宅使用说明书原件一本、精装修工程质量分户验收合格证（16幢西单元506，即本案涉案房屋的施工编号）、建筑节能工程专项验收报告书原件2份（针对整个小区用）、以及公安机关出具的公安编号对照表等，以证明房屋于2009年7月9日已符合交付条件，交付时需要提供给原告的全部法律文件已经齐备，并且房屋质量符合合同约定，达到交付的质量标准，原告以厨房漏水、阳台左上角渗水等质量瑕疵为由拒收房屋没有法律依据，亦证明被告不构成逾期交房；房屋实际上已于2010年4月10日原告验收的时候交付给对方了。2、提供钥匙领用（借用）登记表，证明原告于2010年4月10日领取房屋钥匙，原告对涉案房屋进行了验收；原告验收房屋后，以质量瑕疵为由拒收房屋，并将钥匙退还给被告。3、提供电话录音文字记录以及光盘，证明原告对房屋进行了验收、被告通知原告交房、原告的验收行为证明，房屋已经进行了交付，同时还证明被告没有逾期交房。
经质证，原告认为，1、第一组证据有部分是复印件，其真实性无法确定，另外，从复印件记载的内容看，工程名称是晨曦馨苑16号以及晨曦印象北区1号到21号房，这些与原告购买的晨曦馨苑35幢506室无关，与本案没有关联性。精装修工程质量分户验收合格证记载的是16幢西单元506室，并非是晨曦馨苑35幢506室，与本案无关。对建筑节能工程专项验收报告书原件的真实性无异议，但被告并未按照合同约定向原告出示过。对住宅质量保证书、住宅使用说明书原件真实性无异议，但这两份文件在首页的说明一栏，均明确记载房地产开发企业在向用户交付销售新建商品住宅时，由建设单位连同编号相同的说明书或者质量保证书成套发放给住户，现在这两份书证是由被告提交给法庭，反证被告并没有向原告交付该合同约定的房屋。2、对钥匙领用（借用）登记表，只能证实原告曾于2010年4月10日向被告借用过钥匙，并于当日归还，借用钥匙的原因是探查房屋，而非被告所称的交付房屋，此类的登记原告曾有多次，包括我方对房屋进行拍摄，都进行了类似登记；虽然交付房屋有所谓的交钥匙这一环节，但原告只是借用了1把钥匙，并不是被告将所有钥匙均交原告，不能证明是接收房屋行为。3、对于电话记录，从内容整理的文字内容上看，主要是针对房屋的质量问题，与交付无关。
被告另认为，合同第八条约定的交房时间是2009年11月28日，时间在合同签订之前，客观上无法履行，故整个合同第八条应为无效；原告对此认为属交付时间不明确，并不导致合同第八条无效，可按合同法相关规定确认交房时间；确认时间后，原告可给予被告一个月的合理交付期限。
双方确认，涉案房屋为现房、精装修房；原告所购自行车库双方虽另签有合同，但原告要求在本案中一并交付，被告表示同意；2013年11月23日，原告至被告处领取钥匙并自行对房屋进行修复。
原告另陈述，多次对房屋进行勘查，每次均向被告提出要求修复，但被告修复时敷衍了事，没解决漏水的问题；2013年11月23日起，原告自行修复，现在只剩漏水的问题了；修复后，要求被告承担费用；被告对此要求原告先提供报价。
被告另称，如在本案中需承担违约责任，要求对违约金标准调低；原告认为违约金标准并不高，远低于原告向银行贷款支付的利率，且合同约定如原告违约、应支付违约金的标准是对等的。被告称，曾向原告发出交房的书面通知书，但明确提供不出证据。
本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，并不违反相关法律规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行自己的义务。原告作为买受方于2010年3月5日已全额付清约定价款1682600元，被告亦应按合同交付房屋。合同约定房屋交付时间为2009年11月28日，早于签订合同的2010年2月1日，客观上不能按约履行，应认定双方对交付期限约定不明；涉案房屋于2009年7月9日已取得苏州市相城区商品房交付使用通知书，且双方明确涉案房屋为现房，故被告应在原告交清房款的2010年3月5日即可发出交付房屋的通知。按合同约定，交付房屋时，被告应向原告发出书面通知，通知到达后15天内双方共同对房屋勘验后再进行房屋交接，同时还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相应的书证，否则原告有权拒绝交接；被告虽称向原告发过书面通知，但明确无相应证据，故该辩解不能采信；故应认定被告未按约定履行相关交房手续。原告虽有类似于2010年4月10日向被告借钥匙1把、单方对房屋进行勘查的行为，不能认为原告已同意接收了房屋。双方买卖的标的应为合格、符合正常用途的房屋，被告虽举证涉案房屋已取得《住宅质量保证书》，但双方明确房屋至今仍存在漏水等现象；原告在接收前发现房屋已存在明显瑕疵的情况下，即便被告按合同约定的手续要求向原告交房，原告亦可拒收。事实上，在原告的要求下，被告亦进行了修复，但至今未解决漏水等主要缺陷。2013年11月23日，原告领取了钥匙，表示自行修复，至此可认定房屋已交付，当然被告还应履行交房后的保修义务；被告同意由原告自行修复，但要求原告先行报价，对此，本案中暂不作处理。综上，本院认定，被告应于2010年3月5日即应发出交房通知，实际交房日期为2013年11月23日；双方在合同中约定书面通知到达原告后15天内验收、交接，现原告认可可给予被告30天合理准备时间，可予准许，故该期间中扣除30天后为被告迟延交房的时间，迟延交房的原因在于被告，被告应承担相应违约责任、支付违约金。根据约定，被告逾期交房超过60天，原告即可要求解除合同，但原告选择继续履行合同；本案房屋的质量问题，尚不能认定为主体结构不合格不能交付使用，或房屋质量严重影响正常居住使用，在被告修复未果的情况下，原告完全可以及时接收房屋后要求被告履行保修义务，如被告不修或不能修，原告可自行修复后要求被告支付相应费用，但原告怠于行使权利，未采取适当措施防止损失的扩大，对涉案房屋的长期闲置亦存在相应责任，不得对扩大损失要求赔偿。双方约定迟延交房的违约金按约定房价1682600元的每日万分之一计算，对此，被告要求下调，原告不同意。本院认为，约定的违约金的计算标准远低于中国人民银行同期同类贷款利率，原告支付房款中有1300000元之巨为银行贷款，实际支出了大量的利息，且合同中约定发生违约时双方需支付违约金的计算标准是对等的，据此，对被告要求下调违约金标准的要求不予采纳，故自2010年4月5日起至2013年11月22日止、以约定房价1682600元的每日万分之一计算的违约金为223449.28元，本院酌定被告承担50%，即应支付原告违约金111724.64元。本案房屋虽已交付，但被告还需按约定向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另，原告要求被告交付35幢17号自行车库，被告亦表示同意，本案中一并予以判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、原告钱苏生、袁敏、钱逸群与被告苏州中惠房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》继续履行；被告向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
二、被告苏州中惠房地产开发有限公司支付原告钱苏生、袁敏、钱逸群违约金人民币111724.64元。
三、被告苏州中惠房地产开发有限公司交付原告钱苏生、袁敏、钱逸群位于苏州市相城区元和街道古元路66号35幢17号自行车库。
上述三项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取人民币1415元，由原告方负担600元、被告负担815元（此款原告方已自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告方）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审判员 丁亦辛
二〇一四年八月十五日
书记员 候佳芸