大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第5781号
原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行
负责人王永伟
委托代理人许洪庆，系该公司职员
委托代理人乔为，系该公司客户经理
被告孙春妮
委托代理人董杰（系被告孙春妮丈夫）
被告大连锦阳房地产开发有限公司
法定代表人李洪绪
委托代理人潘杰，系辽宁众义律师事务所律师。
委托代理人苗松，系辽宁众义律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行与被告孙春妮、大连锦阳房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后依法由代理审判员张金霞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许洪庆、乔为，被告孙春妮的委托代理人董杰，被告大连锦阳房地产开发有限公司的委托代理人潘杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行诉称，2013年4月26日，原告与二被告签订了编号为xxxx的《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告孙春妮向原告借款人民币34万元，借款用途为购买房产，借款期限为240个月，担保方式为抵押担保和阶段性保证担保，即以被告孙春妮购买的位于xxxx的房产抵押担保和被告大连锦阳房地产开发有限公司提供阶段性保证担保。《个人购房担保借款合同》第三十七条约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”上述合同签订后，被告孙春妮协助原告于2013年5月8日对其所购房产在大连市xxx区房产局完成抵押权预告登记，并取得《房屋预告登记证明》（大房预旅他证字第xxxx号），预告登记权利人为原告。2013年5月16日，原告向被告发放贷款人民币340,000元，期限为2013年5月16日至2033年5月15日，执行年利率5.895%，逾期利率8.8425%。贷款发放后，被告孙春妮共计偿还借款本金5,292.91元，自2013年12月16日开始逾期仍未还款，至今尚欠本金334,707.09元及利息未还，被告大连锦阳房地产开发有限公司也未履行担保责任。现被告孙春妮借款本息逾期超过8期未还，虽经原告多次催收拒不还款，已构成违约。对此，被告大连锦阳房地产开发有限公司应承担连带保证责任。原告因此诉至法院，请求判令：1、被告孙春妮立即提前偿还全部借款本金334,707.09元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息，自2013年12月16日起，按《个人购房担保借款合同》的约定计算至全部贷款本息偿还之日止。2、确认原告对案涉房屋（位于大连市旅顺口区广源街12号8-2号）预购商品房抵押权预告登记合法有效；3、诉讼费、保全费由被告孙春妮负担。4、被告大连锦阳房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。
被告孙春妮辩称，原告所诉的欠款属实，没有异议，同意偿还。但被告孙春妮现无经济能力一次性偿还。
被告大连锦阳房地产开发有限公司辩称，原告起诉要求被告返还全部借款本金及利息没有事实基础，合同还处于继续履行状态。被告欠款期截止到目前是10个月，所以我方同意对该部分欠款本金和利息承担连带责任。
经审理查明，本院对下列事实予以认定：
原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行与被告孙春妮、被告大连锦阳房地产开发有限公司于2013年4月26日签订了编号为xxxx的《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告孙春妮向原告借款人民币340,000元，借款用途为购买房产，借款期限为240个月，担保方式为抵押担保和阶段性保证担保，即以被告孙春妮购买的位于xxxx的房产抵押担保和被告大连锦阳房地产开发有限公司阶段性保证担保。《个人购房担保借款合同》第三十七条约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”《个人购房担保借款合同》第十二条第4款约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”。《个人购房担保借款合同》同时约定了借款利息、复利、罚息的计算方法。原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行在贷款人处盖公章并加盖王永伟印章，被告孙春妮在借款人及抵押人处签字并摁手印，被告大连锦阳房地产开发有限公司在保证人处盖公章并加盖李洪绪印章。
上述合同签订后，被告孙春妮协助原告于2013年5月8日对其所购房产在大连市xxx区房产局完成预购商品房抵押权预告登记，并取得《房屋预告登记证明》（大房预旅他证字第xxxx号），预告登记权利人为原告，预告登记义务人为孙春妮。
2013年5月16日，原告向被告发放贷款人民币340,000元，期限为2013年5月16日至2033年5月15日，执行年利率5.895%，逾期利率8.8425%。贷款发放后至2013年12月16日，被告孙春妮共计偿还借款本金5,292.91元。至庭审时，被告孙春妮已连续10期逾期仍未偿还借款，尚欠本金334,707.09元及利息，被告大连锦阳房地产开发有限公司也未履行担保责任。
另查，至庭审时，因被告大连锦阳房地产开发有限公司仍在办理相关手续，被告孙春妮尚未取得案涉房屋（位于xxxx）的产权证书，亦未办理抵押登记手续。
本院所确认的上述事实，有个人购房担保借款合同、房屋预告登记证明、个人借款凭证、还款记录以及本院的庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，二被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》，是双方真实意思表示，合法有效，原告及二被告均应恪守。现原告已按照合同约定如期、足额向被告孙春妮发放了贷款，而被告孙春妮在还款过程中已经连续超过十次未按时足额偿还借款本息，因此原告有权依据合同约定，要求被告清偿全部尚欠借款，并按合同约定支付利息、复利和罚息。故原告要求被告孙春妮偿还借款本金并按合同约定支付利息、复利和罚息，本院予以支持。
关于原告请求确认其对案涉房屋预购商品房抵押权预告登记合法有效一节。本院认为，预购商品房抵押权预告登记系房地产登记机关为保障将来实现抵押权而进行的一种行政登记行为，该行为的有效与否不属民事案件的调整范围，故对于原告的该节诉请，本院在本案中不予处理。
关于原告要求被告大连锦阳房地产开发有限公司对被告孙春妮的上述债务承担连带责任一节。因原告与二被告在《个人购房担保借款合同》第三十七条约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”现各方均认可因被告大连锦阳房地产开发有限公司仍在办理相关手续，所以被告孙春妮尚未取得案涉房屋的产权证书，亦未办理抵押登记手续。因此原告依照合同约定要求被告大连锦阳房地产开发有限公司对被告孙春妮的债务承担连带责任，有事实基础及法律依据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告孙春妮自本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行借款本金334,707.09元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定自2013年12月17日起计算至实际付清之日止）。
如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告大连锦阳房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的其他诉讼请求。
案件受理费6,320元，其他诉讼费50元，保全费2,190元，合计8,560元（原告已预付），由被告孙春妮负担。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。被告大连锦阳房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
代理审判员 张金霞
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 宋雅楠
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。