浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终3532号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘立新，男，1966年9月17日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余姚市避风港茶楼（普通合伙）。住所地：浙江省余姚市。
主要负责人：翁信军，执行事务合伙人。
上诉人刘立新因与被上诉人余姚市避风港茶楼（以下简称避风港茶楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2017）浙0281民初7128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
刘立新上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人退回已支付的5月份房租10000元、押金30000元、电费1500元，并赔偿停业四个月期间二名员工工资28000元、设备转让费60000元以及店面调整物品搬运费、电路改造费及宣传用品印刷费等共计1500元。事实与理由：2017年4月24日，上诉人与被上诉人签订了一份房屋出租合同（地址：位于北滨江路与新建路交叉口华联金泰旁-
避风港3楼来力台球俱乐部一层）。在签订合同时，上诉人要求被上诉人提供原房东出具的同意转租授权书及房产证复印件，但被上诉人采取欺骗的手段，哄骗上诉人说过完五一节补交（告知东西在财务处，今天没有人上班，五一提前放假）。等节后上诉人催拿时，又借口说大老板不在，要等大老板出差回来再给，结果等大老板出差回来后又说找不到，一拖再拖，足足等了一个月后才告知上诉人，无法提供，自己想办法，去私刻公章办一个假证，同时告知上诉人他们也没有向其他的租户提供原房东出具的同意转租授权书及房产证复印件。知道这个情况后，上诉人立刻提出限期交付授权书的要求，否则停止支付下个月租金，结果被上诉人在6月25日下午二点驱赶上诉人二名留守人员，私自封锁大门。综上所述，由于被上诉人无权出租，在不能提供房屋出租授权书的前提下，故意隐瞒事实，还继续和上诉人签订出租合同，待合同签订后，又采取拖延、搪塞及回避等手段，致使上诉人无法办理牌照，停业至今，需独自承担一切责任及赔偿由此造成的所有经济损失。
避风港茶楼答辩称：一切以合同约定为准，租房肯定是要付钱的。请求驳回上诉，维持原判。
避风港茶楼向一审法院起诉，请求判令：1.解除双方之间的《营运场地租赁契约》，刘立新立即腾空位于余姚市（余姚肯德基龙山店）楼上的租赁房屋；2.刘立新支付避风港茶楼房屋占用期间租金22499元，违约金5744元，合计28243元（暂算至2017年7月31日，实际租金、违约金算至租赁合同解除及刘立新腾空房屋之日）；3.本案诉讼费由刘立新承担。庭审同日，避风港茶楼将第二项诉讼请求变更为：刘立新支付避风港茶楼房屋占用期间租金22499元（暂算至2017年7月31日，实际租金算至租赁合同解除及刘立新腾空房屋之日），支付违约金638.50元（自2017年5月25日起至2017年9月7日按积欠租金、同期银行贷款年利率6%计算）。
刘立新提出反诉，请求判令避风港茶楼：1.退回已支付的房租10000元；2.退回已支付的押金30000元；3.退回前期已支付的电费1500元；4.赔偿停业期间二名员工工资28000元；5.赔偿店面调整、物品搬运、电路改造费及宣传品印刷费等1500元；6.赔偿设备转让费60000元。
一审法院认定事实：避风港茶楼的合伙人吴永明与宁波太平洋大酒店有限公司签订营业场地租赁契约一份，避风港茶楼租得宁波太平洋大酒店有限公司所有的位于余姚市（余姚肯德基龙山店）楼上二、三、四层房屋，租期五年，自2016年1月11日起至2021年1月10日止，2016年1月11日至2019年1月10日的年租金400000元，2019年1月11日至2021年1月10日的年租金420000元，并约定未经同意，不得私自将营业场地租给他人，否则视为违约。2017年4月26日，经宁波太平洋大酒店有限公司同意，避风港茶楼与刘立新签订营运场地租赁契约一份，将余姚市（余姚肯德基龙山店）楼上第三层的房屋转租给刘立新，约定租赁时间为2017年5月1日起至2021年1月10日，年租金130000元，租金每年一次性支付，先付租金后使用，第二年起每年递增5%，不到一年按实际天数计算，每年提前二个月付房租，还特别约定：2017年5月份房租于4月30日付清，6月份房租于5月25日付清，6月25日一次性付清2017年7月至2018年4月的房租余款；约定刘立新一次性付给避风港茶楼原装修拆除费押金30000元，在合同期限内，若刘立新因经营不善或其他原因不租，避风港茶楼不归还30000元押金，若完成合同内租赁期限，避风港茶楼将归还30000元押金；约定租赁期间，刘立新所用水电维修费、卫生费等所有费用均由刘立新承担；并约定刘立新需自行办理其营业执照及相关证件，并严格遵守行业政策法规，如有违反所造成之损失均由刘立新自负，与避风港茶楼无关；同时约定刘立新若未按规定日期付清房租，应承担违约金，每天按应付租金的0.5%计算，如刘立新延期付款超过十五天，避风港茶楼有权提前终止合同。协议签订后，刘立新使用该租赁房屋。2017年4月30日，刘立新支付了租金10000元，支付了原装修拆除费押金30000元。至庭审之日，刘立新未支付给避风港茶楼合同约定的第一年的租金余款120000元。2017年6月26日下午，刘立新加持两把锁将租赁房屋的大门锁住，避风港茶楼的主要负责人翁信军也在该大门上加持了一把链子锁，随后，避风港茶楼的主要负责人翁信军拿掉了该锁着的链子锁。直至庭审之日，刘立新仍在租房门口大门上锁着二把锁，未搬离（腾空）租房内的设备等物品，也未支付给避风港茶楼其余租金，一直使用该租赁房屋。庭审中，刘立新表示不租该房屋了。
一审法院认为：避风港茶楼经房屋所有权人宁波太平洋大酒店有限公司同意与刘立新签订的营运场地租赁契约关系依法成立，应受法律保护。双方当事人均应按照合同的约定享受权利、履行义务，现避风港茶楼按约交付了租赁房屋给刘立新使用，刘立新未按照约定期限支付第一年的其余租金，且已延时支付租金超过十五日，已属违约，刘立新又在庭审时表示不再租赁，出租人避风港茶楼可以解除合同。避风港茶楼起诉主张解除合同并腾空（搬离）上述租房的诉讼请求，于法有据，予以支持；刘立新仍占有并使用该房屋至今，理应支付占有使用期间的租金，该租金从2017年5月1日起至2017年7月31日经计算为32499元，减去已支付的租金10000元，实际应支付租金22499元，并支付自2017年8月1日起至搬离（腾空）返还房屋时止参照第一年租金即年租金130000元计算的租金，避风港茶楼要求刘立新支付租金的诉讼请求，予以支持；避风港茶楼要求刘立新支付违约金638.50元（自2017年5月25日起至2017年9月7日按积欠租金、同期银行贷款年利率6%计算），符合双方的约定，也未违反法律规定，予以支持。对于刘立新答辩称，避风港茶楼无法提供原房东同意出租授权书及房产证，致使其无法办理工商执照，2017年6月25日，避风港茶楼暴力驱赶刘立新聘用的员工，单方面终止合同，认为避风港茶楼在无权出租的情况下签订的合同无效，又单方面解除合同，故避风港茶楼违约，经查，双方签订的营运场地租赁契约没有约定避风港茶楼有义务向刘立新提供原房东同意出租授权书及房产证的条款，仅明确约定刘立新需自行办理其营业执照及相关证件的条款，且办理营业执照并非房屋租赁合同所指向的内容，一审法院认为无法办理工商执照的责任并非在于避风港茶楼，无权出租情况下签订的合同无效的意见，该转租已经原房屋所有权人同意，故该意见与事实不符，不予采纳，对于暴力驱赶聘用人员，因刘立新未提供相关证据予以证明，故证据不足，不予采纳。对于反诉，刘立新要求退回已支付的租金10000元，一审法院认为，双方签订的营运场地租赁契约已依法成立，双方当事人均应履行合同约定的义务，支付的10000元系合同履行款，刘立新无理由要求避风港茶楼退回，故对该反诉请求不予支持；刘立新要求退回已支付的押金30000元，一审法院认为，营运场地租赁契约第四条约定，若刘立新因经营不善或其他原因不租，避风港茶楼不归还该押金，若刘立新完成合同内租赁期限，避风港茶楼将归还该押金，现刘立新未按合同约定的期限支付第一年的其余租金，且在庭审时表示不再租赁，导致不能完成合同内的租赁期限，故按照双方签订的合同约定，避风港茶楼将不归还押金30000元，故对该反诉请求不予支持；刘立新提出的第三项至第六项请求，因未提供相关证据予以证明，且与本案没有关联性，也不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、解除余姚市避风港茶楼（普通合伙）与刘立新于2017年4月26日签订的营运场地租赁契约，刘立新于判决发生法律效力后十日内搬离（腾空）余姚市（余姚肯德基龙山店）楼上第三层的租赁房屋，并将该房屋返还给余姚市避风港茶楼（普通合伙）；二、刘立新支付给余姚市避风港茶楼（普通合伙）房屋租金22499元（计算至2017年7月31日止），支付自2017年8月1日起至搬离（腾空）并返还房屋时止按每年130000元计算的房屋租金，支付违约金638.50元（计算至2017年9月7日止），款于判决发生法律效力后十日内付清；三、驳回余姚市避风港茶楼（普通合伙）的其他诉讼请求；四、驳回刘立新的反诉诉讼请求。案件受理费378元，减半收取189元，由刘立新负担，反诉案件受理费2920元，减半收取1460元，由刘立新负担。款限于判决发生法律效力后七日内交纳。
二审期间，上诉人刘立新向本院提交了下列证据：1.民事裁定书一份，拟证明避风港茶楼曾就本案纠纷向法院起诉又撤诉；2.微信聊天记录一份共2页，拟证明避风港茶楼合伙人之一将电表数字拍照发送给他，目的在于终止其房屋使用权；3.微信聊天记录一份共10页，拟证明第一次撤诉后双方曾私下协商，系避风港茶楼违约。经庭审质证，避风港茶楼对上述证据的真实性均无异议，但认为第一次起诉撤诉是由于刘立新未到庭，微信中只是正常催讨电费，并未表示要解除合同。本院经审查认为，起诉后撤诉、私下协商及催讨电费本身不足以证明避风港茶楼违约或提出解除合同，刘立新的证明目的难以成立，本院对上述证据均不予采信。
被上诉人避风港茶楼未向本院提交新的证据。
综上，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，在明知刘立新租赁场地用于台球营运的情况下，提供办理营业执照所必需的房产证复印件、原房东同意转租证明等材料应认为属于租赁合同的附随义务，如刘立新明确要求提供，则避风港茶楼应予配合。但从现有证据看，刘立新不能证明其曾向避风港茶楼提出要求提供上述材料，亦不能证明避风港茶楼拒不提供，故不足以据此认定避风港茶楼违约。另一方面，刘立新未按约定时间支付房租，系根本违约，且在一审中已明确表示不再继续租赁，则一审判决双方解除租赁合同并无不当。刘立新主张避风港茶楼于2017年6月26日将涉案场地大门锁住导致其无法正常使用，但根据避风港茶楼在一审中提供的视频，系刘立新先将门锁住，而避风港茶楼加锁后又将锁具拿掉，但刘立新至今未将涉案场地内的设备等搬离，故一审法院判刘立新支付租金至搬离（腾空）时并无不当。关于已支付的房租10000元，系刘立新此前正常占有、使用房屋应付的租金，其要求退还缺乏依据。避风港茶楼在一审中已提供原房东同意转租的证明，因此刘立新关于避风港茶楼无权转租的主张不能成立，本院不予采信。关于“原装修拆除费押金30000元”，双方签订的租赁合同中，明确约定“在合同期限内，若乙方经营不善或其他原因不租，甲方不退还乙方三万元押金”，根据前述已查明的事实，系由于刘立新原因导致合同不能如约履行，故其要求退还押金缺乏依据，一审法院未予支持并无不当。由于刘立新已实际使用涉案场地近两个月，且设备等至今尚未搬离，故其要求退还电费1500元不应支持。关于停业期间员工工资损失、设备转让费及店面调整物品、电路改造费、宣传品印刷费等，由于租赁合同未能继续履行并非避风港茶楼原因所致，且设备仍存放于涉案场地并在刘立新控制之下，故其要求赔偿上述损失缺乏法律依据，一审法院未予支持并无不当。
综上所述，刘立新的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3382元，由上诉人刘立新负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 赵 晖
审 判 员 樊瑞娟
代理审判员 龚 静
二〇一七年十二月五日
书 记 员 吴佳易