杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初7717号
原告:陈凯珍，女，1994年8月7日出生，汉族，住杭州市江干区。
被告：王峻奕，女，1975年12月21日出生，汉族，户籍地：杭州市江干区，现住杭州市江干区。
被告：杭州爱家物业服务有限公司，住所地：杭州市西湖区莫干山路533号。
法定代表人：陆斌斌。
委托代理人：吴苏华，系公司员工。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：杭州市西湖区保俶北路51号二层。
法定代表人：陆斌斌。
委托代理人：李妮，系公司员工。
原告陈凯珍诉被告王峻奕、杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业公司）、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法由审判员吕小明适用简易程序独任审理，后本院组成合议庭，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告陈凯珍，被告王峻奕，被告爱家物业公司的委托代理人吴苏华，被告我爱我家公司的委托代理人李妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈凯珍向本院提出诉讼请求：1、三被告返还原告租金12000元；2、三被告承担违约金7900元；3、本案诉讼费用由三被告承担。
事实和理由：2016年5月29日，原告与被告我爱我家公司签订《杭州市房屋求租委托合同》。同日，原告与被告王峻奕，被告爱家物业公司签订《房屋租赁合同》，被告王峻奕将其位于杭州市西湖区古墩路423号华苑公寓8幢二单元103室出租给原告，月租金3950元，租赁期限从2016年5月30日至2017年5月29日。原告已按年支付租金合计47400元，并支付被告爱家物业公司3950元作为押金。交付房屋时，原告发现位于南侧的侧卧地板存在至少一平方米的塌陷和破损（签订合同前看房时此处放置书桌遮挡，对此原告有合理理由认为三被告存在故意欺诈）。原告当即要求被告爱家物业公司维修，但被告爱家物业公司竟在破损处上浇筑水泥，并未恢复平整。该破损处积满碎石和灰尘，无法正常使用，甚至里面寄居蟑螂、蜘蛛等蚊虫，严重影响正常居住。且原告入住几日后，产生了皮肤过敏现象。随即原告发现一侧墙壁存在长年积累的霉变和霉菌情况（交付时该墙壁覆盖有破旧壁纸，表面看不出来），且霉变在扩展。原告要求被告爱家物业公司负责维修，但被告爱家物业公司反馈给原告的是被告王峻奕在萧山，不方便维修，以及该霉变是由楼上住户引起，原告应找楼上住户要求维修，并以此为由拖延拒绝维修。同时，原告在租住过程中还发现卧室空调为单冷机，不能制暖。但原告租赁该房屋时各被告并未说明这一情况，使原告按通常理解认为这是具有制冷、制暖基本功能的空调。后原告要求被告更换可以正常制冷和制暖的空调时，也遭到拒绝。原告以正常价格承租房屋，应享有完好、适宜居住的基本居住条件，但三被告出租的房屋具有严重瑕疵，与其租金极不相称，使原告的居住目的不能实现，故应退还部分原告已支付的租金。且三被告在长达一年的租赁期间内都拒绝承担维修更换义务，给原告生活造成诸多不便，已构成严重违约，故原告要求各被告承担两个月租金即7900元违约金。为此，原告为维护自身合法权益诉诸法院。
被告王峻奕辩称：2016年5月18日，王峻奕与爱家物业公司签订《房屋出租托管合同》，王峻奕以远低于市场价格即托管期租金为3600元/月将案涉房屋出租事宜托管给爱家物业公司，并约定了相应的托管权利义务，原告诉称均不在王峻奕的责任范围。同时，原告与王峻奕没有租赁合同关系，故原告要求王峻奕返还租金及承担违约金缺乏事实和法律依据。
被告爱家物业公司辩称：原告与被告爱家物业公司已履行完毕租赁合同，且被告爱家物业公司不存在违约行为，无需返还租金及承担违约金。地板及墙面的维修问题，被告得到原告的反馈后均已进行维修，即使两次霉变墙面的维修责任在于被告王峻奕，但由于被告王峻奕不愿意维修，被告也承担了额外的维修义务。朝南房间的霉变墙面原告拒绝了被告安排的维修。关于空调问题，根据原告于2017年5月28日签署的《房屋交割清单》，被告已将清单中设施实际交付给原告，该空调并无故障，没有更换的必要。且被告提出增加暖风机并补偿部分现金，但原告予以拒绝。原告提出的上述维修及更换情况，均不影响原告在此房屋内的正常居住。原告于2017年5月29日租赁期满后才搬离案涉房屋，原、被告之间的租赁合同已履行完毕，被告不存在任何违约行为。原告未经被告同意转租，根据《房屋租赁合同》第七条第1款约定，被告有权终止合同并收回房屋，且原告须支付二个月租金作为违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告我爱我家公司辩称：2016年5月29日，原告与被告我爱我家公司签订一份《杭州市房屋求租委托合同》，同日，在被告的居间服务下原告与被告爱家物业公司签订了《房屋租赁合同》。2017年5月29日，原告与被告爱家物业公司之间的《房屋租赁合同》已到期并办理了相应的退租手续。被告义务是为原告提供订立合同的机会，且被告已完成所有的居间服务义务，原告在诉请中主张的维修、更换空调等责任与被告无关。综上，被告不存在违约情况，无须承担返还原告租金及赔偿其违约金的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据《杭州市房屋求租委托合同》、《房屋租赁合同》、收款收据、发票、维修服务确认单三份、房屋交割清单、房屋霉变及地板破损光盘；被告王峻奕提供的《房屋出租托管合同》、房屋交割清单、（2015）杭西民初字第3649号民事判决书；被告爱家物业公司提供的《房屋出租托管合同》、授权书、房屋所有权证、物业交割清单。上述证据符合真实性、合法性、关联性的证据特征，本院予以确认并在卷佐证。
根据上述认定的证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：
2016年3月9日，本院（2015）杭西民初字第3649号民事判决书判决：王峻奕与李清文离婚；位于杭州市房屋归王峻奕所有。2016年5月18日，王峻奕、李清文出具授权书，委托爱家物业公司管理杭州市房屋出租事宜，并于同日签订了《房屋出租托管合同》。约定托管期限自2016年5月20日至2017年5月19日止；托管期租金为3600元/月，总租金为39600元；在托管期内产生应由王峻奕、李清文承担的维修责任，王峻奕、李清文应在接到爱家物业公司维修通知后三日内完成维修，或提供相应替代品，否则视为王峻奕、李清文授权爱家物业公司采取维修措施，费用由王峻奕、李清文承担，爱家物业公司有权从房租中扣除。
2016年5月29日，陈凯珍与我爱我家公司签订《杭州房屋求租委托合同》，陈凯珍委托我爱我家公司求租符合要求的房屋。同日，爱家物业公司为甲方，陈凯珍为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》。约定：甲方将位于杭州市房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年5月30日至2017年5月29日止，甲方应于2016年5月30日前将房屋交付给乙方使用；该房屋仅作为住宅使用，居住人数不得超过1人，如中途居住人员发生变动，乙方需书面告知甲方并向甲方提供相关证件复印件；租金为3950元/月，租金采用先付后租，按年支付原则，乙方向甲方支付租房押金3950元；甲方应保证在租赁期内，该房屋可以被安全、正常使用。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方应接到乙方通知后的5个工作日内上门维修，如遇特殊情况，双方协商处理；合同期内房屋或房屋内设施由于使用原因造成的维修责任（含易耗品），应由乙方负责并承担相关费用；乙方发生以下行为之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方须支付甲方二个月租金作为违约金：1、乙方在承租期内，未经甲方同意，单方面退租。2、未按约向甲方支付租金的。3、擅自改变承租房屋用途，居住人员发生变动，居住人数超出合同约定。4、乙方在承租期内，逾期二个月未支付水电煤等相关费用。5、未经甲方书面同意而将房屋转租或变相转租（即仍然以乙方名义交付房租，但是居住人不是乙方或乙方的直系亲属）。6、利用房屋进行扰乱社会治安或危及他人生命财产安全等违法违纪活动。7、改变或破坏房屋内部结构及附属设施设备，并在甲方之规定期限内不予以维修及恢复；甲方发生以下行为之一的，乙方有权终止合同，甲方须支付乙方二个月租金作为违约金，同时乙方应在甲方支付违约金的当天搬出房屋并结清所有费用：1、逾期交付房屋超过7天。2、乙方无任何违约行为，甲方擅自提前收回房屋。《房屋租赁合同》签订后，陈凯珍交付了一年房租47400元及房屋押金3950元，并使用案涉房屋。2016年5月28日，陈凯珍与爱家物业公司签署案涉房屋交割清单，在其他约定中注明“1、次卧地板坏……”。2016年6月13日，陈凯珍支付了我爱我家公司租赁服务费1580元。
因次卧地板损坏问题，陈凯珍要求爱家物业公司维修，爱家物业公司采取了水泥浇筑维修措施。2016年6、7月份，陈凯珍发现南次卧墙体霉变并要求爱家物业公司维修，但爱家物业公司一直未采取维修措施。南次卧空调仅有制冷功能，没有制暖功能，陈凯珍要求爱家物业公司予以维修或更换，爱家物业公司提出添加暖风机并适当补偿现金200元至300元，陈凯珍不同意，南次卧空调未予以维修或更换。
另查，《房屋租赁合同》到期后，陈凯珍搬离了房屋，爱家物业公司将押金3950元退还给了陈凯珍。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告爱家物业公司成立房屋租赁合同法律关系。且原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。根据《房屋租赁合同》约定，爱家物业公司作为出租方应保证房屋可以安全正常使用，并承担合同期内房屋的维修义务。根据庭审查明的事实，爱家物业公司提供的租赁房屋存在地板损坏、墙体霉变、空调无法制暖等瑕疵，且爱家物业公司并未对墙体霉变、空调无法制暖采取维修措施，势必影响陈凯珍对案涉房屋的正常使用，已构成违约，爱家物业公司应承担相应的违约责任。但合同中并未对该行为明确约定违约金数额，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。同时，陈凯珍主张返还租金12000元及违约金7900元，均属于爱家物业违约责任范畴。因此，本院综合案件实际情况酌情考虑爱家物业公司支付陈凯珍违约金6000元。陈凯珍与王峻奕、我爱我家公司并不存在房屋租赁合同法律关系，故陈凯珍基于房屋租赁合同法律关系要求王峻奕、我爱我家公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈凯珍违约金6000元。
二、驳回陈凯珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费298元，由原告陈凯珍负担208元，被告杭州爱家物业服务有限公司负担90元。
原告陈凯珍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 吕小明
人民陪审员 黄蕴运
人民陪审员 郑仁孝
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 冯 俊