上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初21491号
原告：陆燕，男，1955年3月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：顾涛，上海市罗顿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。
被告：马青海，男，1969年1月4日生，回族，住青海省。
原告陆燕与被告马青海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆燕的委托诉讼代理人顾涛和被告马青海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市浦东新区紫薇路XXX号商铺签订的《租房协议》；2、判令被告支付原告自2017年11月17日起暂计2018年5月16日(实际计算至迁出之日)的租金计人民币42,500元；3、判令被告支付原告以42,500元租金为基数，从2017年11月17日起暂计算至2018年5月16日(实际计算到全额给付之日止)，按同期银行贷款利率计算的利息(暂计利息300元)；4、判令被告立即迁出上海市浦东新区紫薇路XXX号房屋。事实和理由：2016年5月18日，原、被告签订《租房协议》，约定，原告将位于上海市浦东新区紫薇路XXX号的房屋(底层商铺一间、厨房一间、阁楼一间，以下简称系争房屋)出租给被告用于经营餐饮，租赁期限为三年，即从2016年5月18日起至2019年5月17日止。双方还约定，三年内的每年的租金分别为80,000元、85,000元、90,000元，每年租费均实行先交后租，每半年支付一次。如被告交不出租金，必须搬出并终止租房协议。根据合同约定，2017年11月17日，被告应向原告支付第二年下半年的租金，但被告至今拒绝支付。原告于2018年1月23日通过律师向被告发函催促，但直至起诉之日，被告尚未支付上述租金。由于被告违约，故诉至本院，要求判如所请。
马青海辩称，其租赁原告的系争房屋多年。2016年5月18日，与原告签订《租房协议》后，已经于2017年5月17日向原告支付了2017年5月17日至11月17日的租金。2017年6月15日，在接到有关部门要求拆除其承租的厨房间通知后，与原告协商降低租金或者赔偿损失，但双方未能达成一致。同年8月14日，上述因违章所建的厨房间被有关行政部门拆除，致使其无法经营，直至同年12月28日，被告搭建灶台，才陆续营业至今。要求继续履行合同，同意支付2017年11月18日至2018年5月17日期间的租金，但因被拆除的厨房面积占总租赁面积的三分之一，故租金的数额应降低至每年租金6万元，而2017年8月14日至2017年11月17日期间已支付的租金应由原告退还并结算到后面被告应付的租金数额中。
本院经审理认定事实如下：原、被告曾就原告将位于上海市浦东新区紫薇路XXX号的底铺一间、厨房一间、阁楼一间出租给被告使用建立租赁合同关系。2016年5月18日，原、被告签订《租房协议》，约定，原告将上述系争房屋出租给被告开设兰州拉面。租借期三年，从2016年5月18日至2019年5月17日止，第一年租借费80,000元，从2016年5月18日至2017年5月17日止；第二年租借费85,000元，从2017年5月18日至2018年5月17日止，第三年租借费90,000元。每年租费均实行先交后租。2016年5月17日交上半年40,000元，2016年11月17日交下半年40,000元。2017年5月17日交上半年42,500元，2017年11月17日交下半年42,500元。2018年5月17日交上半年45,000元，2018年11月17日交下半年45,000元。如不交出租金，必须搬出并终止租房协议。协议还约定了其他事宜。上述协议签订后，被告继续使用系争商铺，并按约支付至2017年11月17日的租金。2017年8月14日，原告交付被告使用的系争商铺中搭建的厨房一间因没有合法建造手续而被相关行政部门拆除。2018年1月23日，原告委托律师向上述系争房屋地址寄送收件人为“马泰多”的《律师函》，要求被告支付2017年11月18日至2018年5月17日期间的租金42,500元。2018年3月，原告诉至本院，要求判如所请。
另查明，2016年12月8日、13日，被告分别取得经营场所为上海市浦东新区张江镇紫薇路XXX号1层的《营业执照》和《食品经营许可证》。系争房屋中底层商铺一间的建筑面积为29.67平方米。厨房一间系紧邻于上述底层商铺北侧，没有取得合法建造手续搭建。双方对上述厨房间的面积，原告认为约12平方米，被告则认为14平方米左右。
以上事实，由原告递交的《租房协议》、《上海市房地产权证》、《律师函》，被告递交的《营业执照》和《食品经营许可证》，以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告将取得房地产权证的商铺和阁楼各一间，以及未取得建设工程规划许可证建设的厨房一间出租给被告使用，并订立《租房协议》，故上述协议中除厨房间的租赁部分无效之外，其余均合法有效。现厨房间已被拆除，不存在需返还的可能，双方在审理中也没有就该部分无效需处理的其他法律后果，故本院不作处理。根据法律规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，根据双方签订的《租房协议》约定，被告承租系争房屋系经营餐饮所用，且也合法取得了相关证照。由于原告交付被告使用的系争房屋中的厨房间系因原告没有合法建造手续而被拆除，显然不能归责于被告，故被告要求减少租金，与法并无不合。本院在综合考虑厨房间被拆对从事餐饮服务的被告正常经营造成的影响程度和恢复厨房功能的合理时间，被拆厨房间的面积占系争房屋总面积的比例，以及厨房间被拆至被告重设厨房经营期间，被告已预付租金中的减少部分抵扣应付后期租金等因素，酌情予以确定2017年8月14日至11月17日期间减少租金为6,000元，2017年11月18日至2018年5月17日期间被告应支付的租金为33,500元，为减少当事人的讼累，本院在上述两项费用进行相抵后确认被告尚应支付已到期的部分租金。原告主张逾期付款的利息损失，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。由于发生被告承租的租赁物面积减少系未能归责于被告的事由，被告要求减少租金的理由也正当，嗣后双方又未能达成被告实际应付租金数额的一致意见，故被告延迟支付尚未确定的应付租金的理由正当。现被告并未主张合同解除，明确表示愿意支付由法院确定的进行核减的租金，要求继续履行合同的有效部分，故原告仍以被告未支付全额租金为由要求解除《租房协议》，本院不予支持，双方签订的《租房协议》中除厨房间租赁部分无效之外，其余租赁部分继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告陆燕、被告马青海签订的《租房协议》中涉及厨房一间的租赁部分无效；
二、被告马青海应于本判决生效之日起七日内支付原告陆燕自2017年11月18日始至2018年5月17日止的租金33,500元(该款与原告应退被告租金6,000元相抵扣，被告实际应付原告27,500元)；
三、驳回原告陆燕的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费870元，减半收取计435元，由原告陆燕负担235元，由被告马青海负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一八年四月十六日
书记员 瞿佳侃
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。