福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0602民初7085号
原告：杨丽华，女，土家族，1981年8月27日出生，住重庆市酉阳县，
委托诉讼代理人：周仰宁，福建九鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄雅萍（实习），福建九鼎律师事务所律师。
被告：吴某，男，汉族，1966年11月13日出生，住漳州市芗城区，
委托诉讼代理人：张志华，福建衡评律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑顺添（实习），福建衡评律师事务所律师。
被告：吴宽进，男，汉族，1997年2月13日出生，住漳州市芗城区，
法定代理人：吴某，系被告父亲。
被告：高秀美，女，汉族，1949年11月28日出生，住漳州市芗城区，
被告：李燕燕，女，汉族，1968年11月9日出生，住漳州市芗城区，
被告：李芳芳，女，汉族，1973年2月19日出生，住漳州市芗城区，
被告：李融融，女，汉族，1977年8月5日出生，住福建省云霄县，
原告杨丽华与被告吴某、被告吴宽进、被告高秀美、被告李燕燕、被告李芳芳、被告李融融房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法由审判员陈学榕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽华的委托诉讼代理人周仰宁与黄雅萍、被告吴宽进的法定代理人吴某、被告吴某及委托诉讼代理人张志华、郑顺添均到庭参加诉讼；被告高秀美、被告李燕燕、被告李芳芳、被告李融融经本院传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告吴某继续履行与原告签订的《房地产买卖协议书》；2、被告吴某退还已收取的人民币叁万元定金，并支付原告违约金人民币叁万元。事实和理由：2017年3月21日，原告杨丽华与被告吴某签订《房地产买卖协议书》，约定：①甲方（即被告吴某）自愿将座落于漳州市芗城区九龙花园1幢603室的房地产，建筑面积64.59平方米，储藏室17.28平方米，合计81.87平方米，出售给乙方（即原告）；总成交价为49万元。②付款方式：乙方于2017年3月21日支付30000元人民币做购房定金；首期购房款人民币240000元乙方于2017年4月20日前到房管局过户当天支付；第二期购房款人民币250000元乙方于2017年7月20日前银行按揭贷款放款时支付给甲方。③违约责任：乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金人民币30000元正。该协议书同时约定双方于2017年4月20日以前办理相关交易手续，后经双方协商，又将过户时间延长至2017年6月30日前。合同签订当日，原告依约向被告支付了定金人民币30000元，被告收款后亦开具了收条一张。此后，被告迟迟未能与原告一同至房管局过户，致使该《房地产买卖协议书》未能继续履行。原告认为，讼争双方签订的《房地产买卖协议书》合法有效，被告拒不按约履行合同义务的行为，已经构成违约，应当依法承担违约责任。原告作为守约一方，依法有权主张继续实际履行合同，并追究被告的违约责任。
被告吴某辩称：一、该合同无法履行不能归咎于答辩人，双方签订《房地产买卖协议书》后，被告准备材料配合原告过户，但是由于其他被告的原因无法完成过户，故被告不存在违约行为。二、该合同无法履行，原告也存在过错。被告在购买房屋是已经将该风险告知原告，原告执意购买，故原告知道并承担风险，因此原告对此后果有相应过错。三、原告主张返还定金并赔偿违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。1、被告实际收到的定金为15000元。2、合同无法履行不是被告的原因。四、原告的两项诉讼请求有矛盾，于法无据。
被告吴宽进的法定代理人吴某辩称：被告吴宽进从小就犯病，自小就由我照顾，我基于有利于被告吴宽进的生活而出售该房屋，我的行为不会损害被告吴宽进的利益。
被告高秀美、被告李燕燕、被告李芳芳、被告李融融向本院提交书面答辩称：本案讼争房屋为共有房产，被告吴某擅自与原告签订房地产买卖协议，没有征得其他共有人同意，属于无权处分；被告吴宽进系脑瘫患者，属无民事行为行为能力人，被告吴某作为被告吴宽进的法定监护人不得处理被告吴宽进的财产。
经审理查明，本院对本案事实做如下认定：
一、2017年3月21日，原告杨丽华与被告吴某签订一份《房地产买卖协议书》，该协议约定（摘要）：被告吴某将址在漳州市芗城区元光北路九龙花园1幢603室的房地产出售给原告，总成交价为人民币49万元；付款方式：原告于2017年3月21日支付3万元做购房定金、首期购房款人民币24万元于2017年4月20日前到房管局过户当天支付、第二期购房款人民币25万元于2017年7月20日前银行按揭贷款放款时支付；被告吴某保证房地产权属清楚，若发生与之有关的产权纠纷或债权债务，概由被告吴某负责清理并承担损失；违约责任：被告方中途违约，应退还原告定金，并赔偿违约金3万元。
二、买卖协议签订当日，原告依约向被告吴某支付了定金3万元，被告吴某亦出具了收条一张交由原告收执。此后，被告吴某未能与原告一同至房管局办理房屋过户手续，致使该《房地产买卖协议书》未能继续履行。
三、被告吴某与李非非（已故）于1995年1月16日登记结婚，生育儿子即被告吴宽进；被告高秀美与李鸿才（已故）系夫妻关系，其名下有四个女儿：即被告李燕燕、被告李芳芳、被告李融融、李非非（已故）；李非非于2012年7月6日死亡，李鸿才于2014年10月28日死亡；2000年9月被告吴某以成本价购买讼争房屋。
以上事实有1、房地产买卖协议书；2、收条；3、结婚证、房产证土地证、户口注销证明两份；4、李非非的父母姐妹关系证明；5、庭审笔录、质证笔录为证，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，被告吴某与李非非系夫妻关系，并育有儿子被告吴宽进，讼争房屋系被告吴某与李非非的婚后共同财产，且李非非先于其父亲李鸿才死亡，故被告吴宽进、被告高秀美、被告李燕燕、被告李芳芳、被告李融融均依法享有讼争房屋相应的继承权。被告吴某在未征得其他共有权人同意的情况下，擅自与原告签订房地产买卖协议书，事后被告高秀美、被告李燕燕、被告李芳芳、被告李融融均不予追认。故原告杨丽华与被告吴某签订的《房地产买卖协议书》因其他共有权利人不予追认而无法继续履行，被告吴某因未取得诉讼房屋的全部处分权致使标的物所有权不能转移，原告杨丽华有权要求被告吴某承担违约责任。本案合同的标的为49万元，双方约定的违约金3万元并不过高；故被告吴某应退还原告杨丽华已付款项3万元，并支付违约金3万元。关于原告主张被告吴某签订合同属于表见代理，表见代理是相对于无权代理行为，而本案被告吴某就其他共有权人而言系无处分权人，且本案涉及的不动产物权变动应实行登记，故不适用善意取得的表见代理制度。被告高秀美、被告李燕燕、被告李芳芳、被告李融融经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴某应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨丽华3万元，并支付违约金3万元。
二、驳回原告杨丽华的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8650元减半收取4325元，由被告吴某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 陈学榕
二〇一七年十一月十四日
书记员 蔡达强
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。