上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1542号
原告上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人施少鸣。
委托代理人孙忙。
委托代理人王鸿艳。
被告上海泽宇置业有限公司。
法定代表人毛志红。
委托代理人陈家新。
委托代理人钟蕾。
原告上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称“汉宇地产”）与被告上海泽宇置业有限公司（以下简称“泽宇置业”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙忙、被告的委托代理人陈家新、钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉宇地产诉称：2012年2月25日，原、被告签订了《合生国际花园场外分销合作协议》，由被告委托原告自2012年1月1日至2012年6月30日负责“合生国际花园”项目场外分销，佣金结算以套为单位。一般在合作期限内签订了客户确认书，不论是签订定金合同还是买卖合同，都要支付佣金的。现原告已经按照合同约定完成了与被告的销售代理事项，但被告未按协议约定支付6套房屋的销售佣金，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告剩余佣金532，800元；2、被告支付原告自2012年6月30日起至判决生效之日止的滞纳金（按照银行同期贷款利率计算）。诉讼中，原告仅要求被告支付松江区长兴东路1288弄合生国际花园XXX号房屋剩余佣金44，000元、295号房屋佣金114，600元、376号房屋佣金112，000元，合计佣金270，600元。同时，放弃其余诉请请求。
被告泽宇置业辩称：对于买受人徐某某的57号房屋的销售佣金44，000元，同意支付，尚未支付的原因是原告没有依约提出支付申请。对买受人赵甲的295号房屋的佣金，被告不同意支付。赵甲的商品房出售合同签订日期是2012年12月30日，超过了原、被告的合作期限。且该出售合同因赵甲付款出现问题已经撤销了，后经过协商又签订了新合同，合同房屋价款570万不变，但另加入了两位房屋权利人，之后签订的新合同是在被告公司自身的努力下签订的，新合同已经履行完毕。对于买受人游某某的376号房屋的佣金，被告不同意支付。游某某没有与被告签订买卖合同，被告也没有收取过游某某的房款。376号房屋被法院查封的日期是2013年9月10日，比合同约定的合作期限晚了一年多，不构成所谓阻碍客户过户的限制。
经审理查明：2012年3月22日，原告汉宇地产（乙方）与被告泽宇置业（甲方）签订了《合生国际花园场外分销合作协议》，合同第一条约定，甲方授权乙方就《合生国际花园》项目进行场外分销。合同第二条约定，甲乙双方合作期间为2012年1月1日至2012年6月30日，乙方在合作期内完成客户带看且于2012年6月30日（含）前客户完成签约的，该客户计为乙方成交客户，逾期则视为无效。合同第四条第一款约定，乙方持有有效的《客户确认单》，该客户即为乙方有效客户；《客户确认单》上应当有甲方指定联系人亲笔签名方为有效；乙方凭有效的《客户确认单》结算佣金。合同第五条第二款约定，乙方的客户在签订《上海市商品房出售／预售合同》且支付首期房价款后，该套房屋视为成功销售。合同第五条第三款约定，乙方需审核并确认所介绍之购房人具备购房资格，承诺购房人不存在限购情况；若因乙方居间介绍成交之客户违反本市有关限售规定造成无法办理房屋过户手续的，则该买卖合同解除，甲方无须向乙方支付任何费用。若甲方已向乙方支付佣金，乙方需在得到甲方书面通知后的15日内无条件无息退还该套房屋的全部佣金；否则甲方有权从乙方尚未结算的佣金内扣除相应部分佣金或追偿。合同第六条第一款约定，甲方将《合生国际花园》该项目给予乙方进行分销，乙方介绍、带看之客户成交后甲方支付相应价款作为分销佣金，佣金计提比例为成交房屋总房价款的2%。合同第六条第二款约定，乙方介绍的客户完成买卖合同签订，并甲方收到该套房屋房价首付款的5日内，乙方向甲方提出佣金支付申请，甲方应在收到佣金支付申请后的45日内，向乙方支付与该房屋首付款相同比例的佣金；甲方收到该套房屋的全额房价款后的5日内，乙方向甲方提出佣金支付申请，甲方应在收到佣金支付申请后的45日内，向乙方支付已成功销售房屋的应付佣金的剩余部分。合同另对其他事项进行了约定。
2012年4月4日，被告泽宇置业签署案外人徐某某的客户确认书一份。
2012年4月14日，被告泽宇置业与案外人徐某某签订上海市商品房出售合同一份，约定徐某某以总房价5，018，392元向被告购买松江区洞泾镇长兴东路1288弄《合生国际花园》57号1层全幢房屋。
2012年4月23日，被告泽宇置业签署案外人赵甲的客户确认书一份。
2012年4月24日，被告泽宇置业签署案外人游某某的客户确认书一份。
2012年5月25日，被告泽宇置业与案外人赵甲、游某某各签订定金合同一份，分别约定赵甲支付被告购买松江区长兴东路1288弄《合生国际花园》295号房屋定金10万元，游某某支付被告购买松江区长兴东路1288弄《合生国际花园》376号房屋定金10万元。
2012年12月30日，被告泽宇置业与案外人赵甲签订上海市商品房出售合同一份，约定赵甲向被告购买松江区洞泾镇长兴东路1288弄《合生国际花园》295号1层全幢房屋。
2013年8月26日，被告泽宇置业与案外人赵甲、赵乙、郭某某签订上海市商品房出售合同一份，约定赵甲、赵乙、郭某某向被告购买松江区洞泾镇长兴东路1288弄《合生国际花园》295号1层全幢房屋。
2013年9月9日，案外人徐某某作为权利人取得松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋所有权。
2013年9月10日，松江区长兴东路XXX弄XXX号房屋被上海市松江区法院司法查封，登记的权利人仍为被告。
2013年10月25日，案外人赵甲、赵乙、郭某某作为权利人取得松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋所有权。
审理中，被告陈述：对57号房屋，同意支付剩余佣金44，000元；对295号房屋，房款全部付清了，但合同签订时间不在合作期内，佣金没有支付过；对376号房屋，没有签订过合同，房款也没有收取，佣金也没有支付。
以上事实，有合生国际花园场外分销合作协议、客户确认书、上海市商品房出售合同、定金合同、上海市房地产登记簿以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的场外分销合作协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。
对57号房屋，被告同意原告主张的佣金数额，故对原告的相应诉讼请求，本院予以支持。
对295号房屋，确实在原、被告的合作期限内签署了客户确认书和定金合同。但根据合同约定，原告在合作期内完成客户带看且于2012年6月30日（含）前客户完成签约的，该客户才为原告成交客户；须签订买卖合同且支付首期房款后才视为原告成功销售。本案中，原告主张的买受人赵甲签订商品房出售合同的日期为2012年12月30日，已经超出了原、被告的合作期限。更何况在合作期结束后，被告与赵甲之外另增二位买受人赵乙、郭某某再行签订了新的买卖合同，并全部履行完毕。故此，对该套房屋的成功销售，原告虽然促成了定金合同的签订，但难以认定其完成场外分销合作协议约定的全部义务。故结合合同的履行情况、原告促成交易成功的因素大小、兼顾公平原则，本院酌情确定被告支付原告295号房屋佣金60，000元。
对376号房屋，原告并无证据证明买受人游某某已经和被告签订了买卖合同并支付房款。换言之，原告未能证明其根据合同约定而收取佣金的条件已经成就。虽然原告称376号房屋系因法院查封才未签订买卖合同，但法院查封房屋距离买受人签订定金合同已一年有余，按照常理难以成为签订买卖合同并支付房款的阻碍。原告对376号房屋的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司佣金104，000元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，128元，减半收取4，564元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担3，374元（已付），被告上海泽宇置业有限公司负担1，190元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一四年八月十二日
书记员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。