广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3338号上诉人（原审原告）：郭翔，住广州市越秀区。委托代理人：郭步云，住址同上。被上诉人（原审被告）：广州市勤天物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李燕强，该司总经理。委托代理人：赵业凤，该司职员。上诉人郭翔因与被上诉人广州市勤天物业管理有限公司（以下简称勤天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初7835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郭翔上诉请求：改判勤天物业公司赔偿郭翔39200元。事实与理由：一、勤天物业公司不负责任，严重失职，导致郭翔的房屋不能使用，造成重大经济损失。郭翔多次要求勤天物业公司解决房屋漏水问题，勤天物业公司不仅不对造成房屋漏水的原因进行维修，反而在2016年4月9日，擅自批准隔壁新业主装修，不告知新业主其房屋因漏水造成郭翔损失的情况，根本不要求新业主在装修方案中解决房屋渗漏水的问题，造成郭翔损失继续扩大。郭翔要求勤天物业公司提供隔壁新业主的联系方式，仍然遭到拒绝。勤天物业公司起码应赔偿郭翔房屋2016年4月至11月因不能居住、不能出租的经济损失(4275元×8=34200元)。二、勤天物业公司未尽物管义务，导致郭翔房屋被盗，且盗窃案发捉获窃贼半年都不通知，未履行告知义务。涉案小区监控设备坏了多年，形同虚设，勤天物业公司失职、疏于维护，更为严重的是2015年8月6日郭翔发现房屋被窃贼入屋盗窃，报案后从勤天物业公司和派出所处得知勤天物业公司当年4月在郭翔的后花园抓到一个窃贼，并且当时已经发现郭翔房屋防盗窗铁枝被撬坏，但勤天物业公司并未通知郭翔。此次被盗造成郭翔被盗财物8000元，财物损坏5000元，勤天物业公司负有完全责任。原审法院认为判令赔偿500元明显不符合客观实际，起码应赔偿5000元。三、勤天物业公司不负责任，超标准收取物业管理费，有违公平。四、没有证据显示勤天物业公司履行其相关的职责和义务。被上诉人勤天物业公司答辩称：郭翔认为勤天物业公司不负保安管理这个责任失职是不合理的，勤天物业公司是根据合同履行了安保义务。导致对方房屋无法使用责任不在勤天物业公司，这在原审中已经进行了核查。关于被盗的问题，涉案房屋被盗后已经报案并且公安介入调查，勤天物业公司在盗窃情况后第二天已经通知了对方。郭翔向原审法院起诉请求：勤天物业公司赔偿郭翔经济损失123480.5元（123480.5元包括以下内容：一是被盗财物11000元，其中9000元是被盗财物的损坏；二是30个月的租金损失4275元×30×50%=64125元；三是房屋漏水法院认定损失98711×50%=49355元）。2、案件诉讼费由勤天物业公司承担。原审法院认定事实：郭翔是位于广州市花都区水岸假日花园A4栋104房（登记地址为广州市花都区芙蓉度假村树院一街10号）的所有权人。勤天物业公司具有物业管理企业三级资质等级。2010年9月14日，涉案房屋所在小区的开发商广州市勤天投资有限公司（甲方）与勤天物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定：由勤天物业公司为涉案小区提供前期物业服务。乙方提供的前期物业管理服务的内容包括：1、物业共用部位的维修、养护、管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费为高层住宅1.96元/月.平方米；A组别墅：3元/月.平方米；B组别墅2.8元/月.平方米。合同约定的期限为2010年7月1日起至2015年6月30日。合同签订后，勤天物业公司依约对涉案小区实施物业管理服务。2012年5月1日，广州市勤天投资有限公司（甲方）与勤天物业公司（乙方）再次签订《前期物业服务合同》，约定由勤天物业公司为涉案小区提供前期物业服务。乙方提供的前期物业管理服务的内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安管理，包括协助公安部门维护公共区域内秩序；实行封闭式管理，24小时值班巡逻；任何进入本物业的访客，须经业主认可方能进入；严格执行物品放行管理制度。小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.96元；联排别墅按建筑面积每月每平方米3.0元；叠加别墅按建筑面积每月每平方米2.8元；业主购买的车位按每月每个车位120元。另查明，郭翔与勤天物业公司之间未签订《前期物业服务合同》，2014年郭翔曾因隔壁房屋漏水导致财产损失起诉隔壁业主夏某、向某要求赔偿损失，原审法院于2015年4月7日作出（2014）穗花法民三初字第31号民事判决，判决夏某、向某赔偿郭翔房屋修复费用57501元及租金损失25650元，并驳回了郭翔其他诉讼请求，该判决已生效。2015年8月6日，郭翔父亲郭某发现家中被盗，遂报警，郭某在广州市公安局花都区分局芙蓉派出所的询问笔录中陈述被盗的情况为“2015年8月6日15时许，我回到位于广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村一品书院一街10号住所时，发现钥匙打不开门，后来物管从后院进去把大门打开，我进去后发现里面东西被翻乱，检查后发现房屋里的东西被盗了，2015年7月28日我就试过住所的门打不开，当时有急事就没管它了，没进去了解情况，最后一次进被盗住所是在2015年1月3日。被盗一条白色珍珠项链，没吊坠，价值约1000元，2件黑色皮衣，价值约3000元，2串沉香木做的圆珠型手链，价值约2000元，一台黑色照片显示器（品牌和型号不清楚），价值约1000元，一瓶五粮液被盗，价值约1000元，共损失约8000元，还有小偷把水管搞坏，书房地板被水泡了很长时间已经发霉，地板损失约5000元。”勤天物业公司陈述涉案房屋被盗发生在2015年5月，当时勤天物业公司的安保人员发现郭翔后花园有可疑人员，当即向芙蓉派出所报警，民警拘留了犯罪嫌疑人，调查后犯罪嫌疑人并未窃取任何财物，并于事发第二天联系了郭翔的父亲郭某。原审法院询问勤天物业公司是否有报警回执和通话记录，勤天物业公司陈述没有报警回执和通话记录。郭翔陈述涉案房屋被盗案目前尚未侦破，除了报警笔录外，并无其他证据证明被盗物品的价值。诉讼中，勤天物业公司提交了2014年7月至12月安管员巡逻签名表（复印件）、2015年1月至6月安管员巡逻签名表（复印件）、2015年7月至今安管员巡逻手持巡逻棒巡逻照片（复印件）、小区不同部门的巡逻点签到表照片（复印件）、部分的安管员的劳动合同（复印件）拟证明勤天物业公司履行了物业服务合同约定的安保义务。对此郭翔认为巡逻表是勤天物业公司造假的，在柱子及瓷砖上签名笔迹是不会很顺畅的，且时间长达一年之久，经过日晒雨淋，纸质没有任何损毁的痕迹。巡逻表上的巡逻地点是四街、五街、车库、湖边，而涉案房屋的地点是在一街，证明巡逻没有涉及涉案房屋的位置，说明勤天物业公司没有安排树院一街的巡查。这一点可以证明勤天物业公司未尽安全管理职责，不负责任，严重失职，对我房屋被盗，造成重大经济损失负有不可推卸的责任。劳动合同上没有劳动服务地点，不能证明劳动合同上的人员在涉案小区工作。原审法院认为，勤天物业公司是具有物业管理资质的物业管理公司，其与开发商签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。勤天物业公司依照与开发商签订的《前期物业服务合同》对涉案小区进行了管理，勤天物业公司与郭翔之间存在物业服务合同关系，勤天物业公司作为涉案小区的物业服务提供者，应按与开发商签订的《前期物业服务合同》约定的内容履行义务。郭翔认为勤天物业公司未能履行义务，应赔偿相应损失，郭翔主张的损失主要有四项，一是法院在（2014）穗花法民三初字第31号民事判决中认定的损失98711元，二是被盗财物损失11000元，三是被盗财物损坏9000元，四是30个月租金损失128250元。并主张勤天物业公司赔偿上述损失的50%。对于第一项和第四项损失，均是因相邻业主原因导致，勤天物业公司对此并无过错，郭翔请求勤天物业公司赔偿该两项损失，依据不足，原审法院不予支持。对于第二、三项被盗财产损失，《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。所以，勤天物业公司作为涉案小区的物业服务企业，应当按照《前期物业服务合同》约定的服务内容和标准履行义务，根据《前期物业服务合同》约定，保安管理的服务内容为：“协助公安部门维护公共区域内秩序；实行封闭式管理，24小时值班巡逻；任何进入本物业的访客，须经业主认可方能进入；严格执行物品放行管理制度”，勤天物业公司陈述其协助公安机关将郭翔后花园的小偷抓获并于第二天通知郭翔父亲，勤天物业公司并未提交证据证明其上述陈述且郭翔不予确认，因此，原审法院对于勤天物业公司的上述陈述不予采信。勤天物业公司提交的证据不足以证明其已完全依照合同约定履行了保安管理义务，因此，勤天物业公司应当承担违约责任，合同并未约定对违反保安管理义务应承担何种违约责任，对于勤天物业公司承担违约责任的金额，原审法院结合本案的证据及双方当事人的陈述认为：《前期物业服务合同》约定的勤天物业公司的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理等六项，保安管理仅为其中一项，物业管理公司收取的物业管理费中，保安费只是其中一部分，造成郭翔财物损失的主要原因在于窃取郭翔财物的人，且郭翔财物被盗案目前尚未侦破，郭翔被盗财物损失的数额亦无法确定，因此，勤天物业公司承担的责任不宜过高，原审法院酌情判令勤天物业公司赔偿郭翔500元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年11月1日作出判决:一、广州市勤天物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向郭翔赔偿500元；二、驳回郭翔的其他诉讼请求。案件受理费1385元，由郭翔负担1379元，广州市勤天物业管理有限公司负担6元。经查，原审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，郭翔表示关于勤天物业公司超标准收取物业管理费的问题，其已另案主张。对于郭翔提出的勤天物业公司不向其提供隔壁房新业主联系方式的问题，勤天物业公司表示愿意提供新业主的联系方式。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于因隔壁房渗漏水造成郭翔损失的责任问题。首先，隔壁房渗漏水造成郭翔损失的侵权人并非勤天物业公司，郭翔亦没有证据证实勤天物业公司对郭翔的损失存有过错；其次，郭翔因隔壁房渗漏水造成损失已另案提起了诉讼，该案已判决隔壁房原业主夏某、向某向郭翔赔偿相关的房屋修复费用及租金损失；再次，勤天物业公司同意新业主对隔壁进行装修与郭翔的损失并不存在因果关系，且郭翔也没有举证证实隔壁房变换业主后继续存在损失。因此，原审法院对郭翔因隔壁房渗漏水造成其损失向勤天物业公司主张赔偿不予支持并无不当。关于因小偷入室盗窃导致郭翔损失的责任问题。原审法院认定勤天物业公司未完全依照合同约定履行安保义务，郭翔上诉不服的是赔偿金额。对此本院认为，第一，造成郭翔损失的直接责任人是入室盗窃的小偷；第二，郭翔并未举证证实其损失的具体金额，2015年8月6日芙蓉派出所的笔录记载的也仅仅是郭某的单方陈述；第三，原审根据保安管理占物业服务内容的比重等情况酌定勤天物业公司赔偿郭翔500元属于原审法院的自由裁量，本院在没有相反证据予以推翻的情况下，不宜作出变更。综上，对于原审酌定判令勤天物业公司赔偿郭翔500元，本院予以维持。综上所述，郭翔的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回，但鉴于勤天物业公司在本案中存在未完全依照合同约定履行安保义务的违约行为，一、二审案件受理费应由勤天物业公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1385元，二审案件受理费768元，均由广州市勤天物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年五月五日书记员  吴 桐