广东省揭阳市榕城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭榕法民二初字第140号
原告广东和丰物业服务有限公司。
法定代表人孙琼珠，总经理。
委托代理人徐孟强，广东厚载律师事务所律师。
被告李锋。
委托代理人许杰华、陈晓涛，广东榕江律师事务所律师。
原告广东和丰物业服务有限公司诉被告李锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈丽容独任审判，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告广东和丰物业服务有限公司的委托代理人徐孟强，被告李锋的委托代理人许杰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东和丰物业服务有限公司诉称，2006年10月30日，原告与广东创鸿消防工程有限公司签订《御景湾前期物业服务合同》，约定由原告为御景湾小区提供物业管理服务，委托管理期限为2006年10月30日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告为该小区6幢C梯1902房业主。合同签订后，原告依约为该小区业主提供了物业管理服务，但被告自2009年1月1日起无故拒绝交纳物业管理费用。至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告共计66个月的物业管理费本金16869.6元及违约金12534.87元。上述欠费经原告多次催收未果。交纳物业管理费用是被告的基本义务，不按期交纳物业管理费不仅会损害原告的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益，故请求判令：一、被告向原告支付临江北路御景湾6幢C梯1902房自2009年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费16869.6元；二被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的违约金（以每月所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准，从次月1日起计至全部款项实际支付之日止，暂计至2014年6月30日为12534.87元）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告的物业管理费标准没有经过揭阳市物价局的核准，原告的诉讼请求违反相关法律规定，违反与被告的约定，应予驳回；二、即使原告的物业管理收费项目合法，但其提出的部分事实请求已超过诉讼时效，应予驳回；三、原告在物业管理期间擅自占用通道建设停车位并予以出售，侵犯了被告及其他住户的合法权益，被告多次提出交涉，原告均不予理睬，是造成本案发生的原因，因此是原告违约在先。
经审理查明，2006年10月30日原告（原名称为：揭阳市金凤物业管理有限公司）与广东创鸿消防工程有限公司签订《前期物业服务合同》，双方在合同中约定：由原告对御景湾提供前期物业管理服务，服务的受益人为御景湾的全体业主和物业使用人；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，其中16-25层按1.2元／月.平方米标准交纳；业主应于收楼之日起或应当收楼之日起或房屋买卖合同约定收楼之日起或收到收楼通知书之日起交纳物业服务费用及其他费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前缴纳当月物业服务费用及其他费用，逾期将以应交未交费用为本金，从逾期之日起按每天1‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2006年10月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。
2006年11月15日，被告李锋与广东创鸿集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告李锋购买位于揭阳市东山区晓翠路以东、临江北路以南御景湾6幢C梯1902号房，面积213平方米。并自愿将所购房屋交由金凤物业公司实施物业管理，自办理交房手续之日起，每月按时缴交物业管理费及停车费，物业管理费收费标准以市物价局核定为准。被告2007年2月11日办理交房手续，并自交房之日起，按约定向原告缴纳自2007年2月11日起至2008年12月31日期间的物业管理费，每月人民币255.6元。被告自2009年1月1日起没有向原告缴纳物业管理费，原告于2014年6月30日向被告发出《律师函》，向被告催收自2009年1月1日起至2014年6月30日止物业管理费及滞纳金，被告于2014年7月13日收到上述《律师函》，但被告仍没有向原告缴纳物业管理费，原告投诉本院。庭审中，被告提出没有缴纳物业管理费的理由是：一、被告要求原告出示物价局核准物业管理费的相关依据，原告没有出示；二、被告发现小区通道被原告占用作为停车位出售，要求原告将占用的通道拆掉，原告没有理睬。被告对其主张未能提供证据予以证明。原告提出根据法律的规定物业管理费实行的是政府指导价，并非政府核准价，本案物业管理费及违约金的标准，双方应按照物业管理合同的约定履行。原告不存在占用通道作为停车位出售的情况。
另查明，被告认为《前期物业服务合同》中关于违约金的约定，标准太高，如果法院认为被告需要支付违约金，则违约金的标准要求调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
再查明，广东和丰物业服务有限公司系经登记依法成立的有限责任公司，法定代表人孙琼珠，该公司具备物业二级资质。
上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书、御景湾前期物业服务合同、商品房买卖合同、锁匙单、律师函及庭审笔录等为证。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告依据《御景湾前期物业服务合同》对御景湾提供前期物业管理服务，被告作为御景湾的业主，接受了原告的服务，理应按照合同约定每月向原告支付物业管理费。对于物业服务费的收费标准，根据法律的有关规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，本案中，根据《御景湾前期物业服务合同》的约定，物业服务收费实行包干制，被告未能提供证据证明原告的物业管理费收费标准违反相关规定，因此，被告应按合同约定缴纳物业管理费，即按其所购房屋的面积及楼层计算，为213平方米×1.2元／平方米=255.60元。被告主张物业管理费的标准没有经过揭阳市物价局核准，缺乏事实和法律依据，不予采信。被告提出原告的部分诉讼请求，即自2009年1月1日至2012年7月12日期间的物业管理费超过诉讼时效，原告未能举证证明其在上述期间有向被告连续追索物业管理费，怠于行使权利，故对被告的抗辩主张予以支持，本院对原告未超过诉讼时效部分的物业管理费请求，即自2012年7月至2014年6月期间的物业管理费共24个月，为人民币6134.40元，依法予以支持，对超过诉讼时效部分的物业管理费请求不予支持。被告未能按合同约定按时缴纳物业管理费，应视为违约，应承担相应的违约责任，原告要求违约金按合同约定日1‰计，明显过高，根据本案的实际情况，违约金调整为不超过造成原告损失的30%，即自2012年7月起每月6日计至还款之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告要求违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，本院不予采信。被告提出原告的物业服务存在瑕疵，即擅自占用通道建设停车位并予以出售，但未能提交相应的证据予以证明，且遭原告否认，本院不予认定。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告李锋应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付自2012年7月至2014年6月期间的物业管理费人民币6134.40元。
二、被告李锋应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付逾期缴纳物业管理费违约金，自2012年7月起每月6日计至还款之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币267元，由原告广东和丰物业服务有限公司负担人民币187元，被告李锋负担人民币80元，被告应于本判决生效后五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，帐户：44132101012000334。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 陈丽容
二〇一四年十一月十四日
代书记员 郑子斌