山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终2717号
上诉人（原审原告）：张成录，男，1955年1月5日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区银雀山路**号**组团*号楼*单元***室。
委托诉讼代理人：班风光，山东良代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周鹏飞，山东良代律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：米长玲，女，1945年4月24日出生，回族，居民，住临沂市兰山区开元上城*号楼*单元***室。
被上诉人（原审被告）：宋征，系米长玲之子，1971年9月25日出生，回族，居民，住临沂市兰山区开元上城*号楼*单元***室。
被上诉人（原审被告）：王梅，系米长玲儿媳，1972年9月15日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区开元上城*号楼*单元***室。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：郭凤香，女，临沂兰山商城法律服务所法律工作者。
上诉人张成录因与被上诉人米长玲、宋征、王梅租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2015）临兰商初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张成录及其委托诉讼代理人班风光、周鹏飞，被上诉人米长玲、宋征、王梅共同委托代理人郭凤香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张成录上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审，或者改判被上诉人立即偿还租赁费525000元及合同约定的滞纳金（2014年3月至2015年4月）以及至被上诉人返还租赁房租之日止的租赁费，并依法判决解除上诉人与被上诉人（原圣陶园建材有限公司）于2007年6月26日签订的房屋租赁合同并返还未返还部分的租赁房屋；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由与事实：首先、一审审理程序存在违法之处。1、一审法院依职权调查的内容不属于依法应当依法调查的范围；2、该“调查笔录”未经庭审质证便作为认定事实的依据；3、一审法院庭审时未向上诉人阐明是否申请追加次承租人为第三人或被告，也未告知上诉人不申请追加的相应法律后果；一审法院也未依职权予以追加第三人或者被告，上述做法均不合法，一审判决违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。该司法解释第十五条规定：《民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。该司法解释第十六条规定：除本规定第十五条规定的情形外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。同时《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定：证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。第五十一条规定：质证按下列顺序进行：……,人民法院依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款明确规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。但是，在一审庭审未予追加，也未释明。其次，一审判决认定事实错误并导致判决错误。一审判决认定的“对于原告与圣陶园建材有限公司之间的租赁合同已协议解除，双方之间的租赁关系已终止，且双方明确了房屋有原告接手及要求各租赁户重签合同、房租交给原告的事实……”并据此驳回“原告要求解除双方于2007年6月26日签订的租赁合同、返还房屋并支付房屋占用期间租赁费的主张”是没有事实依据，严重错误的。事实是：上诉人（出租人）与被上诉人于2007年6月26日签订了房屋租赁合同，房屋面积1780平方米，租期10年，租赁期限到2017年6月26日止。后来，被上诉人（承租人）将该房屋分别转租给杨亿、李宝文、临沂市嘉美建业有限公司、马清标四户。2014年3月份，上诉人、被上诉人派王玉林、李宝文，马清标，临沂市嘉美建业有限公司代表以及杨亿（本人未去，其家属去的）共同商议下列事宜：房屋接手问题；次承租人缴纳房租问题；次承租人3日内找上诉人签订新的租赁合同问题。后来，李宝文、马清标、临沂市嘉美建材有限公司三户均表示同意，并在3天之内找到上诉人签订了新的房屋租赁合同，但次承租人杨亿因其与被上诉人（承租人）之间存在利益纠纷（杨亿称其装修费花了500多万没人赔），不同意上述事项，没有找上诉人提出签订新的租赁合同。因此，根据各次承租人的不同的具体情况，除了杨亿，上诉人与其他三户次承租人之间的问题均予以解决。后查明，被上诉人（承租人）与次承租人杨亿的房屋租赁合同所涉房屋面积为1225.75平方米，租赁费每年45万，租赁期限自2011年6月1日至2016年6月30日止，至今未到期。且次承租人杨亿自2014年3月协商不成后一直占用争议所涉的1225.75平方米房屋至今（杨亿在一审出庭时均予以承认，其一直占有该房屋，且拿有房屋钥匙）。上诉人、被上诉人、以及次承租人杨亿之间至今未达成合意，纠纷矛盾未得到妥善明确的解决。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同仅仅是进行了部分变更，而非全部解除，两者之间仍有1225.75平方米房屋没有能够达成一致，上诉人与被上诉人之间的原租赁合同面积由原来1780平方米变更为现在的1225.75平方米，租赁费每年45万元。对于该1225.75平方米房屋，上诉人自2014年3月份并没有接手，次承租人杨亿既没有跟上诉人签订新的租赁合同，也没有向上诉人支付任何租赁费用，并且杨亿一直占用该房屋至今。所以，上诉人与被上诉人之间的关于1225.75平方米房屋租赁合同继续有效，上诉人与杨亿之间没有联系。因此，上诉人依据其与被上诉人支付2014年3月份至今的租赁费用以及其他的相关诉讼请求，完全合情、合理、合法，无任何不妥之处。另外，到庭作证的证人以及法院依职权调查的证人，要么是被上诉人方的工作人员，要么是本人未到，听他人说的，甚至有的证人拒绝在笔录上签字，他们都不能全面的反映当时开会的真实情况，他们的证言只是只言片语的说了一点，都比较片面。由于他们都是原租赁上诉人方的房屋的次承租人，有一定的利害关系，只是对自己租赁的房屋情况做片面说明，对于其他人的房屋租赁情况并不了解，也无法对此作出说明。本案争议的房屋与其他三家有不同的情况，上诉人不会傻到在被上诉人与次承租人的纠纷解决前，将被上诉人撇开，直接与次承租人发生关联，来处理被上诉人与次承租人之间的纠纷。其他三户情况与杨亿的情况完全不同，由于被上诉人与次承租人杨亿之间因装修费用存在利益纠葛，被上诉人混淆概念把四户情况等同看待，其目的非常明显，是将其与次承租人的纠纷转嫁给上诉人，以使自己置身事外，摆脱纠纷，不承担任何责任，对于被上诉人的该种逃避责任的行为，不应该得到法院的支持。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，判决错误，请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人米长玲、宋征、王梅共同答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、判决符合事实及法律，请求维持原判。一审法院审理本案时为查明事实所做的调查笔录符合法律程序。1、一审时上诉人提交的证据二“至2013年12月31日解放路房租汇总”中已经明确列明被上诉人承租的所有房屋已经租赁给各租赁户，并与上诉人进行了房租的汇总与交接，既然上诉人提交该证据，证明上诉人认可双方之间租赁房屋交接的事实，但在一审时，上诉人否认被上诉人交付房租的事实，而因次承租人均参加了租赁房屋的交接会议，因此，法庭对此依法调查事实的真相，程序合法。2、被上诉人与上诉人之间的租赁合同已经解除，即使上诉人不认可被上诉人的证人及法庭调查的事实，但是上诉人在上诉状的第三页已经明确写明了交接时的实际情况。上诉人在上诉状的第三页明确写明，2014年3月份上诉人、被上诉人的代表王玉林、李宝文、马清标、临沂市嘉美建材有限公司、杨亿的代表共同商议房屋接手问题，也就证明了被上诉人对房屋租赁问题与上诉人之间进行了交接，综合上诉人在一审时提交的证据二中房租的清算与交接，两者结合，即证据与事实相互印证，足以证明被上诉人将所租赁上诉人的房屋对上诉人进行了交接。至于杨亿去不去找上诉人签订租赁合同是杨亿与上诉人之间的事，与被上诉人没有关系，更不能因此就否认房屋交接的事实。3、本案中上诉人收到次承租人房租的房子认可交接，而没收到次承租人交纳房租的房子就视为未交接。被上诉人交接租赁房屋之前，次承租人的房租是由被上诉人收取后交给上诉人，被上诉人交接后收取房租的责任进行了转移，由上诉人自行收取房租，至于杨亿的房租是否收取，已经与被上诉人没有关联性，也不能因为没收到杨亿的房租就转嫁给被上诉人承担。从2014年3月份所有次承租人及上诉人、被上诉人的交接及上诉人的证据二上来看，上诉人的诉讼请求显然违背事实，违背市场规则及法律规定。综上所述，结合上诉人自己认可的2014年3月份的会议交接事实及上诉人在一审时提交的证据二的房租清算及清算中体现的对各次承租人租赁房屋缴纳房租多退少补、约定上诉人具体从什么时间收取次承租人的房租记录情况来看，双方的租赁合同已经解除，不存在任何的关系。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
张成录向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除双方于2007年6月26日签订的房屋租赁合同并返还租赁的房屋；2.判令被告立即偿付租赁费525000元及合同约定的滞纳金（2014年3月至2015年4月）以及被告返还租赁房屋之日止的租赁费；3.判令被告立即支付2014年3月之前拖欠的原告租赁费23100元及合同约定的滞纳金；4.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2007年6月26日，张成录与米长玲签订房屋租赁合同一份，约定张成录将位于解放路188号，房屋面积为1780平方米的门面房，出租给米长玲。租赁期限为10年，自2007年6月26日至2017年6月26日止。自签订合同之日起往后60天为装修期，租金从2007年6月26日开始结算，前五年按每年伍拾陆万元人民币支付，后五年按每年陆拾万元人民币支付，后五年房租从2012年6月26日开始支付。付款方式为年付。合同还约定，如逾期未交付合同约定的各项费用，除应按合同如数缴纳外，还应支付所交纳数额10%的滞纳金。合同还对付款方式，租赁房屋的用途、维修，合同解除情形，违约责任等进行了详细约定。该合同有张成录及米长玲代理人王景峰签字确认，但未加盖临沂圣陶园建材有限公司公章。
2011年6月1日，临沂圣陶园建材有限公司与杨亿签订房屋租赁合同，将自张成录处租赁的房屋中的1225.75平方米租赁给杨亿，租赁期限自2011年6月1日至2016年6月30日。用以经营“肥牛王”酒店，该部分房屋即张成录诉争的部分。之后，临沂圣陶园建材有限公司又分别与李宝文、临沂市嘉美建业有限公司、马清标签订房屋租赁合同，将自张成录处租赁的房屋其他部分分别租赁给李宝文、临沂市嘉美建业有限公司、马清标。上述转租赁合同载明的租赁期限，至今均未到期。
2014年3月份，因临沂圣陶园建材有限公司不再租赁张成录房屋，双方对诉争的部分是否交付协商未果，张成录遂将临沂圣陶园建材有限公司、米长玲诉至法院。庭审中，张成录以临沂圣陶园建材有限公司已经注销为由，变更本案被告为该公司股东米长玲、宋征、王梅。
庭审中，米长玲申请证人王玉林、杨亿出庭作证，二证人均证实2014年3月份，张成录、米长玲通知转租其房屋的杨亿、李宝文、临沂市嘉美建业有限公司、马清标等四户开会，并告知上述租赁户，之后的房租交给张成录不再交给米长玲，并要求上述四户三天内与张成录重新签合同，如不签合同，原告将停水停电、封门。被告经质证对证人证言无异议；张成录经质证认为，因王玉林系被告处的员工，具有利害关系，对证人证言的真实性有异议，不应采纳；证人杨亿是与被告签订的租赁合同，具有一定的利害关系，同时从杨亿的证人证言中可以看出该租赁房屋一直没有交付给张成录，自2014年3月份结算房租之前，就一直保持现状至今，该房屋并没有实际交付给张成录。
另查明，临沂圣陶园建材有限公司，企业类型为有限责任公司，法定代表人为王梅，股东为王梅、米长玲、宋征，该公司已于2015年5月11日以决议解散为由注销。
还查明，张成录提交了加盖了临沂圣陶园建材有限公司财务专用章的“至2013.12.31日解放路房租汇总”一份，载明“至2013.12.31日解放路房租汇总一、张成录房租：（院西侧房租57.2万元/年，院东侧房租60万元/年）1、2013.1.29日付房租57.2万元，为院西侧2013.1.1-2013.12.31日房租；2、2013.7.4日付房租30万元，2013.12.1日付房租15万元，共45万元，为院东侧2013.6.30-2013.12.31日房租，应交房租30万元，实缴房租45万元，多交15万元；3、至2013.12.31日多交房租15万元，应退还圣陶。二、应收房租：1、马清标：每年房租50万元，从2014.1.1日开始张成录收房租；2、马克波罗：每年31.92万元，圣陶已收至2014.4.18日，从2014.4.19日开始张成录收房租。2013.10.19日-2013.12.31日应收房租6.38万元，圣陶实收15.96万元，应退给张成录房租9.58万元；3、肥牛王：每年房租45万元，圣陶已收至2014.3.11日，从2014.3.11日开始张成录收房租。2014.1.1-2014.3.10日房租8.75万元，应退张成录。4、宝真超市：每年房租3.5万元，从2013.9.15开始张成录收房租。2013.9.15-12.31日圣陶应收房租1.02万元，由张成录给圣陶。5、应退张成录房租：9.58+8.75-1.02=17.31万元”。张成录据此要求三被告支付2014年3月份之前的房租23100元，三被告对此予以认可。
诉讼过程中，为查清事实，一审法院依职权找到李宝文及临沂市嘉美建业有限公司经理李建华调查有关情况，二人均证实其派员参加了原告张成录、被告米长玲组织的租赁户会议，并证实房子由张成录接手，并要求之后的房租交给张成录，不再交给米长玲。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是诺成、有偿、双务合同。租赁合同的成立无须交付标的物，故为诺成合同；承租人必须按照规定或按约定向出租人交付租金，故为有偿合同；出租人有将租赁物按约定交给承租人使用的义务，而承租人有按约定交付租金的义务，故为双务合同。本案中，张成录与临沂圣陶园建材有限公司签订的租赁合同，均系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，系有效合同，双方均应按合同的约定履行义务。对于张成录与临沂圣陶园建材有限公司之间的租赁合同已协议解除，双方之间的租赁关系已经终止，且双方明确了房屋由张成录接手及要求各租赁户重签合同、房租交给原告的事实，有证人王玉林、杨亿的证言、当事人陈述及法院的调查笔录予以证实，且张成录认可双方已就之前的租赁费进行结算，法院对此予以确认。故对张成录要求解除双方于2007年6月26日签订的租赁合同、返回房屋并支付房屋占用期间租赁费的主张，法院不予支持。临沂圣陶园建材有限公司将本案争议的部分房屋租赁给次承租人杨亿用以经营“肥牛王”酒店，虽未经张成录同意，但根据证人王玉林、杨亿的证言、当事人陈述及本院调查笔录能够证实双方租赁关系已终止，且张成录在庭审结束前亦未申请追加次承租人杨亿为本案被告或第三人，故对此应承担相应的法律后果。至于次承租人继续占用房屋，给张成录造成的损失，张成录可与其另行协商，或依侵权诉讼另行解决。对于临沂市圣陶园建材有限公司尚欠2014年3月之前的租赁费23100元的事实，有张成录提交的房租汇总予以证实，且三被告予以认可，法院对此予以确认。根据《公司法》相关规定，公司解散必须经过合法的清算，现三被告未举证证实临沂圣陶园建材有限公司已进行清算并履行了通知和公告义务，三被告对该公司的债务应承担连带清偿责任。故对张成录要求三被告支付上述租赁费的主张，理由正当，法院予以支持。被告未按合同约定支付租赁费构成违约，应承担相应的违约责任。双方关于滞纳金为10%的约定，不超过法律规定，法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定判决：一、被告米长玲、宋征、王梅于判决生效之日起十日内支付原告租赁费23100元及滞纳金2310元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费9281元，由原告负担8881元，由三被告负担400元；诉讼保全费4020元，由原告负担3820元，由三被告负担200元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人有争议的事实，本院认定如下：依据张成录一审提交的证据二（房租汇总明细）中载明4户转租租赁户将其转租使用的房产租赁费变更为直接交纳给张成录，并载明了交纳房租费的具体时间及数额，结合米长玲一审提请的证人王玉林出庭所作证言、案涉转租租赁户“肥牛王”经营人杨亿所作证言，及一审法院对另外两户转租租赁户所作的调查笔录，上述证据可相互印证，形成相对完整的证据链条，证实上诉人张成录、被上诉人米长玲及四户转租租赁户就案涉房产使用及房租租金交纳进行共同协商的事实，即自协商之后，四户转租租赁户将继续使用案涉房产,应当交纳的费用直接交付给张成录，被上诉人退出案涉房产的租赁，对该事实本院予以确认。
二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，一审审理过程中，张成录认可“除肥牛王酒店外（杨亿经营）其他合同解除时才知道”的事实，即2014年3月之前，上诉人张成录即已知悉被上诉人对案涉肥牛王酒店所使用房产的转租事实且并未提出异议。
2014年3月，上诉人张成录通知被上诉人召集其4位转租租赁户，就涉案房产的租赁及租金交纳事宜达成一致意见，被上诉人为此向张成录出具案涉房租汇总明细，由张成录持有并在一审审理时向法院出具，该明细清楚的载明4转租租赁户对案涉房产的租赁费，按照协议约定日期开始由张成录收取，被上诉人退出原租赁合同，4位转租租赁户对三方协商的上述事实均无异议，肥牛王酒店经营业主杨亿一审亦出庭作证认可其从被上诉人处转租的案涉房产已经交付给上诉人张成录。故自上诉人张成录、被上诉人、转租租赁户三方达成该协议之日起，上诉人张成录与上诉人之间的原租赁合同即已解除，上诉人与转租租赁户之间成立新的租赁合同。因该合同的相对方违约，致使张成录受损的，张成录可依据该合同的约定，向合同的相对方主张权利。即上诉人张成录起诉要求被上诉人支付2014年3月11日之后的房租已没有合同依据予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审判决驳回张成录要求被上诉人支付2014年3月后的房租及滞纳金并无不当。
一审法院为查明案件事实，依据被上诉人的申请对两位转租租赁户进行了调查，但对调查笔录未经庭审质证即作为证据予以认定，审理程序存在瑕疵。但该证据与其他证据一起共同印证当事人对房屋租赁事宜的协商过程，并非系证明三方协商转租事宜结果的唯一证据，并不影响法院对案件审理事实的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“…因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，法院在审理租赁合同产生的纠纷案件，“可以”通知次承租人作为第三人参加诉讼，并非“应当”通知次承租人作为第三人参加诉讼，故一审法院未通知次承租人参加案件审理并无不当。
综上所述，张成录的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9281元，由上诉人张成录负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一六年十一月二日
书记员 崔凯琳