广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法乐民初字第1445号
原告赵红晨（反诉被告）
委托代理人梁海玲，广东法家律师事务所律师。
被告佛山市顺德区晋伟投资有限公司（反诉原告）
负责人洪伟明，该公司经理。
委托代理人梁成斌、朱小明，广东广协律师事务所律师。
被告佛山市顺德区家顺物业管理有限公司（反诉第三人）
法定代表人黎荣发。
委托代理人陈伟朝，广东兴顺律师事务所律师。
原告赵红晨诉被告广东省佛山市顺德区晋伟投资有限公司（以下简称晋伟公司）、佛山市顺德区家顺物业管理有限公司（以下简称家顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理。2014年12月5日，被告晋伟公司提出反诉，本院受理后，依法由代理审判员赖荣华适用简易程序独任审判，合并于2015年1月9日公开开庭进行了审理，原告赵红晨委托代理人梁海玲、被告晋伟公司委托代理人梁成斌、被告家顺公司法定代表人黎荣发及委托代理人陈伟朝到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法由审判员李军武担任审判长，与代理审判员赖荣华、人民陪审员苏丽媚组成合议庭适用普通程序审判，于2015年3月18日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁海玲，被告晋伟公司委托代理人朱小明，被告家顺公司法定代表人黎荣发及委托代理人陈伟朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告家顺公司于2014年3月20日与原告签订了《房屋（首层商铺）租赁合同》，将佛山市顺德区乐从镇三乐路南侧、桂凤中学北侧的项目名称为“新强大综合楼”首层商铺出租给原告。后来原告从被告处得知被告家顺公司将上述物业的使用权转让给被告晋伟公司（2014年4月10日两被告签订《土地租赁合同权利义务转让协议》）。于是原告与被告晋伟公司就《房屋（首层商铺）租赁合同》的履行问题进行多次磋商。截止起诉之日，被告仍未按合同的约定办理上述建筑物竣工验收手续。因上述房屋未办理竣工验收手续，原告无法使用该建筑物。为此，原告起诉至法院，请求：1.解除原告与被告家顺公司于2014年3月20日签订的《房屋（首层商铺）租赁合同》；2.被告晋伟公司向原告退还保证金人民币500000元；3.被告晋伟公司向原告支付违约金人民币472800元；4.被告晋伟公司向原告支付拆除排栅、吊笼的损失人民币129844元（拆排栅33691元、搭排栅46653元、拆吊笼17000元、搭吊笼32500元；5.被告家顺公司对上述第2、3、4项承担连带清偿责任；6.被告承担本案诉讼费。
被告晋伟公司辩称，首先原告提出新的理由没有依据，其次签订合同时被告家顺公司告知其经过竣工验收和拥有所有权是没有证据的；原告称一直不知道该楼所有权不合符事实，原告提交的土地租赁合同权利义务转让协议上有明确写明被告晋伟公司在2014年4月10日取得该楼及附属土地的使用权。原告没有交租是事实。被告家顺公司已按双方合同约定向原告交付了符合合同约定状态的商铺。原告违反合同约定，拒不履行合同主要义务，被告晋伟公司依法解除合同有理有据。原告拖延装修期限、违法加建、严重改动物业结构等行为是导致涉案物业不能尽快通过竣工验收的根本原因。涉案合同已于2014年11月7日由被告晋伟公司依法解除，原告起诉要求解除合同于法无据，原告其他的诉讼请求也没有事实与法律依据。
被告家顺公司辩称，2014年3月20日被告家顺公司与原告签订的租赁合同是合法有效的，原告应当继续履行合同。既然该合同继续履行，被告家顺公司不需要给予原告保证金和违约金，被告家顺公司并没有对原告的排栅、吊笼进行拆除，原告的诉求与答辩人无关。
被告晋伟公司反诉称，原告与被告家顺公司于2014年3月20日签订《房屋（首层商铺）租赁合同》，约定租赁“新强大综合楼”底层商铺1至12号铺，总面积1576平方米。1至3号铺共360.88平方米，4至12号铺共1215平方米。由于1至3号铺于2013年11月22日已经租赁予“顺德农商银行乐从支行”，面积为360.88平方米，租期为180个月，自2013年12月1日起至2028年11月30日止，租金为120元每月每方米，该部分商铺自2014年2月1日起计租，首期租金为44027.36元。原告与被告家顺公司在熟知上述情况之下，约定该1至3号铺在“顺德农商银行乐从支行”租赁期间交原告管理，原告应每月向“顺德农商银行乐从支行”按时收取租金，然后原数交给第三人。原告还与被告家顺公司约定，当被告家顺公司与“顺德农商银行乐从支行”所签订的租赁合同期限届满后，若“顺德农商银行乐从支行”不再续租则原告按4至12号铺的面积1215平方米支付租金；若被告家顺公司继续向外招租的，原告按照“招租商户租金差额支付租金”。4至12号铺总面积1215平方米，《房屋（首层商铺）租赁合同》中约定被告家顺公司于2014年4月1日前把上述商铺交付给原告进场装修，装修免租期为4个月，自2014年8月1日起计租。首月租金为121500元。2014年4月10日，佛山市顺德区乐从镇路州股份合作社与被告家顺公司、晋伟公司三方共同签订了《〈土地租赁合同〉权利义务转让协议》，约定有关被告家顺公司与佛山市顺德区乐从镇路州股份合作社于2010年10月8日签订的《土地租赁合同》及其他有约定及其上盖物业“新强大综合楼”的一切原属于被告家顺公司的权利全部转移给被告晋伟公司。同日佛山市顺德区乐从镇路州股份合作社与原告签订《土地租赁合同》，进一步确认被告晋伟公司取代被告家顺公司取得原来属于被告家顺公司的一切权利。被告晋伟公司于2014年7月中旬已将上述事实明确告知原告，并于2014年8月9日向原告发出包括《催缴租金通知书》、《证明》、《〈土地租赁合同〉权利义务转让协议》、《土地租赁协议》等四份文件，要求原告依约向被告晋伟公司交租。2014年8月19日，被告晋伟公司收到原告委托的律师事务所“广东法家律师事务所”署名“梁海玲”的人发来的律师函，其中明确“如该事实得以确认，我方会在合理的期限内与您方商谈租赁合同事宜”。在得到原告上述承诺后，被告晋伟公司将相关情况知会佛山市顺德区乐从镇路州股份合作社，于是由佛山市顺德区乐从镇路州股份合作社召集原、被告及“顺德农商银行乐从支行”于2014年8月20日在路州村委会会议室举行座谈会，把被告家顺公司已经把有关“新强大综合楼”及所属土地的相关权益全部转移给原告的事实明确告知各方。原告会后表示会依约依法履行合同。但此后每当被告晋伟公司要求原告依约交租及办理合同更名等手续时，原告表示因为市场变化原因，除非降低租金标准，否则不愿意继续租赁被告晋伟公司的物业。并且原告实际上已经于2014年7月停止装修，物业外墙留有排栅、吊笼，底层商铺4、5号铺对上二楼的外墙也因装修施工原因而被拆除，此行为严重影响被告晋伟公司进行竣工验收。被告晋伟公司多次催告未果，于2014年11月1日再次向原告发出《催缴租金通知书》，要求原告于2014年11月5日前依约交租并拆除排及吊笼。而原告置若罔闻，毫无回应。被告晋伟公司迫于无奈，于2014年11月6日向原告发出《解除合同通知书》，依法解除了原告与被告家顺公司于2014年3月20日签订的《房屋（首层商铺）租赁合同》，并要求原告承担违约责任。现在，由于原告从今年7月份已经停止装修施工，部分墙体被拆除，外墙排栅及吊笼未被拆除；又由于原告对底层商铺、二楼、三楼、四楼进行违法装修（其在二楼违法加建夹层），并且因其装修对楼宇改动过大，导致消防验收需要重新办理，妨碍竣工验收、妨碍被告晋伟公司对物业的正常经营管理。为此，被告晋伟公司提起反诉，请求：1.确认《房屋（首层商铺）租赁合同》（原告与被告家顺公司于2014年3月20日签订）已于2014年11月6日解除；2.判令原告向被告晋伟公司支付首层4至12号商铺2014年4月1日起至2014年7月31日共四个月的租金，共计486000元；3.判令原告向被告晋伟公司支付首层4至12号商铺2014年8月1日起至2014年11月30日期间的租金，共计486000元；4.判令原告向被告晋伟公司支付1至3号铺自2014年4月至2014年11月共八个月的租金，计352218.88元；5.判令原告向被告晋伟公司支付拆除排栅及吊笼的损失共计50691元（拆除排栅33691元，拆除吊笼17000元）。
原告对反诉辩称，原告同意解除房屋（首层）商铺租赁合同，被告晋伟公司要求原告支付租金没有法律事实依据，该房屋未进行竣工验收，根据相关法律规定，未经竣工验收的房屋是不能使用的，实际上因该房屋未竣工验收，原告一直未能使用，甚至因房屋处于安全不确定状态，原告停止装修，排栅和吊笼的拆除费用不应由原告承担。且关于合同的解除的相对方究竟是被告晋伟公司还是被告家顺公司，原告未能确认。
被告家顺公司对反诉辩称，该土地上的建筑物对价款，被告晋伟公司没有向被告家顺公司支付，建筑物的所有权应是被告家顺公司，被告晋伟公司不是合格的出租人；被告晋伟公司既然不是租赁物的合格出租方，不能对房屋首层商铺租赁合同主张权利，被告晋伟公司拆除原告的排栅和吊笼与被告家顺公司无关。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告身份证复印件、被告晋伟公司、家顺公司机读档案信息资料复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告晋伟公司质证认为，无异议。
被告家顺公司质证认为，无异议。
2.房屋（首层商铺）租赁合同一份，证明被告家顺公司与于原告2014年3月20日签订合同，将涉案房屋出租给原告，合同中明确涉案楼房是经验收合格的普通民、商综合楼，同时被告家顺公司保证涉案楼房具有独立完全合法的所有权，租赁物的经营用途为宾馆、餐饮、娱乐等项目，并按合同约定交付给原告使用，因租赁物的权利瑕疵，造成原告无法正常使用，视为被告家顺公司违约。
被告晋伟公司质证认为，对证据予以确认，证明了原告有拖延装修期限，不拆除排栅及吊笼，违法加建，严重改动物业结构，拒不交租等违约行为。
被告家顺公司质证认为，对证据予以确认，被告家顺公司认为双方继续履行合同，同时，合同中约定的验收合格是指被告家顺公司与建筑工程承包方的验收，事实上，建筑物是符合相关的标准的，质量合格。
3.收据一份，证明原告已将租赁合同的保证金500000支付给被告家顺公司。
被告晋伟公司质证认为，该证据庭前没有收到，超过举证期限，被告晋伟公司不予质证。
被告家顺公司质证认为，对真实性无异议。
4.《土地租赁合同》权利义务转让协议一份，证明被告晋伟公司提供该复印件告知原告涉案楼房已归其所有，原告对于该协议的真实性及是否转让未能确认，同时该土地权利义务转让协议没有约定转让的价款，该协议是否有效，原告无法确认。
被告晋伟公司质证认为，对三性无异议，对于《土地租赁合同》权利义务转让协议一份第二页倒数第二段证明了“地上建筑物由乙方投资兴建，其权益自本协议生效之日由乙方转移至丙方”，即明确“地上建筑物”（包括但不限于“新强大综合楼”）的所有权益（权益前后没有限定词，故权益应泛指一切权益）自本协议生效之日起由被告家顺公司转移到被告晋伟公司；再次，这证明了原告是早已熟知被告晋伟公司是“新强大综合楼”的使用权的合法拥有者，原告不向被告晋伟公司交租是根本违约行为。
被告家顺公司质证认为，该协议只是针对土地租赁权的事宜进行约定，并没有对地上建筑物的约定，因此，晋伟公司并不能单凭该转让协议向相关的当事人主张权利。
5.特种行业设立（旅馆业）所需材料清单，证明上面明确设立旅馆业所需的材料，其中是包括房屋安全鉴定或竣工验收报告，以及消防安全合格证，涉案房屋并不具备上述两个条件，导致原告经营宾馆的许可证未能办理。
被告晋伟公司质证认为，对该证据真实性无异议，但是不能证明原告所主张的，实际上相应的资料被告晋伟公司都是能提供的，有些需要等原告装修完毕后几天内能办理，是原告没有钱装修。
被告家顺公司质证认为，该证据没有相关单位的公章确认，所以对其真实、合法性、关联性不予确认。原告已经办理好相关的工商登记资料，相关的信息可以上工商管理部门的网站可以查到。
诉讼中，被告晋伟公司提供的证据及原告、被告家顺公司的质证意见如下：
1.《土地租赁合同》权利义务转让协议、土地租赁合同、证明、报纸声明各一份，证明被告晋伟公司于2014年4月10与路州股份社签订了《土地租赁合同》权利义务转让协议，同日被告晋伟公司与路州股份签订了《土地租赁合同》，合法取得新强大综合楼的使用权及附属地块的使用权，而被告晋伟公司已依法通知相关各方。
原告质证认为，对真实性予以确认，原告起诉前只是见过复印件，且是2014年8月份才收到该资料，对于《土地租赁合同》权利义务转让协议的是否有效，原告未能确认。报纸声明只是被告晋伟公司单方作出，对于涉案楼否是否已转让的事实未经被告家顺公司确认，证明只是说被告晋伟公司是地块上的承租人，不能说涉案楼房为被告晋伟公司所有。
被告家顺公司质证认为，对《土地租赁合同》权利义务转让协议的三性确认，该协议只是针对土地租赁的事宜进行约定，对于建筑物的价款和归属没有约定。对于土地租赁合同的三性不予确认，被告晋伟公司认为该合同当事人在被告晋伟公司没有向被告家顺公司支付建筑物的价款时就签订了该协议，是侵害了被告家顺公司的权益。对于证明的三性不予确认，该证明只是反映土地的租赁，并不涉及到地上建筑的问题。对声明无异议，但是被告家顺公司认为被告晋伟公司不是出租方，其无权以出租方身份发表任何声明。
2.房屋（首层商铺）租赁合同、租赁合同（农商银行）各一份，证明原告在2014年8月1日之前没有依约向被告晋伟公司支付涉案房屋的租金，且原告拖延装修期限，不拆除排栅及吊笼，违法加建，构成违约。
原告质证认为，对于证据真实性原告予以确认，但并不能证明被告晋伟公司所证明的事实，被告晋伟公司一直未能提供上述资料的原件以证明其出租人的身份。（首层商铺）租赁合同证明被告家顺公司未能将验收合格的建筑物交予原告使用，原告不需交付租金，装修期的延续是因被告晋伟公司、家顺公司所造成的，排栅和吊笼的搭建是原告在以为建筑物已经竣工验收后，按正常的装修程序所搭建，原告并没有存在违法加建的行为。
被告家顺公司质证认为，对真实性无异议。双方应当履行该合同。对租赁合同（农商银行）真实性无异议。
3.催缴租金通知书二份，更正声明、律师函各一份，证明被告晋伟公司已将涉案房屋租赁合同权利义务转让的事实通知原告，并要求原告缴纳租金，原告拒不缴纳。
原告质证认为，对真实性予以确认，原告认为该催缴通知书没有法律依据，建筑物不能使用，租金不需缴纳，同时被告晋伟公司也没有出示（首层商铺）租赁合同原件以确认其出租人身份，因此原告不需缴纳通知书上的租金。
被告家顺公司质证认为，对其三性不予确认，涉案楼房权益应属被告家顺公司，被告晋伟公司无权对外主张权利。
4.催缴租金通知书二份（2014年11月1日），证明原告经被告晋伟公司催缴，仍不缴纳租金，拖延装修。
原告质证认为，对真实性予以确认，但并不能证明被告晋伟公司证明的事实，原告不向被告晋伟公司缴纳租金是有合法理由和依据，原告并没有故意拖延装修，装修的暂停实在是迫不得已，而且原告认为被告晋伟公司的出租人身份不能认定。
被告家顺公司质证认为，对三性不予确认，涉案楼房权益应属被告家顺公司，被告晋伟公司无权对外主张权利。
5.解除合同通知书二份，证明因原告拒不缴纳租金等违约行为，被告晋伟公司于2014年11月6日向原告发出了解除合同通知书。
原告质证认为，对真实性确认，原告认为被告晋伟公司的出租人身份不能确认，其解除合同的行为效力待定，且该通知书所说并非事实，原告一直不知道排栅和吊笼会影响物业竣工验收，自收到该通知书后才得知该事情，原告认为该说法是被告晋伟公司将竣工验收的责任推诿给原告。
被告家顺公司质证认为，对三性不予确认，涉案楼房权益应属被告家顺公司，被告晋伟公司无权对外主张权利。
6.快递单六份，寄收款收据四份，邮件投递情况三份，证明被告晋伟公司向原告邮寄材料，原告已经收到。解除合同通知书于2014年11月7日收到。
原告质证认为，对真实性确认。
被告家顺公司质证认为，对三性不予确认，涉案楼房权益应属被告家顺公司，被告晋伟公司无权对外主张权利。
7.录像光盘二张，证明被告晋伟公司陈述的真实性。
原告质证认为，对真实性确认，并不能证明被告晋伟公司所称的事实，实际上8月20日的录像并不是被告晋伟公司、家顺公司向原告确认涉案楼房已由被告家顺公司转让给被告晋伟公司的事实，而是因为因房屋所有权，双方在协商的过程。对于第二个录像，是原告正常装修而搭建排栅和吊笼的情况，并不是拖延竣工验收而搭建的，搭建时原告被告知已完成了竣工验收，后因房屋状况和房屋所有人不确定，原告才暂停装修，为了以后继续装修，原告暂停装修后，没有拆除吊笼和排栅，后因原告无力支付排栅和吊笼的续租费用，装修方将吊笼和排栅拆除。
被告家顺公司质证认为，对三性不予确认，涉案楼房权益应属被告家顺公司，被告晋伟公司无权对外主张权利。
诉讼中，被告家顺公司提供的证据及原告、被告晋伟公司的质证意见如下：
1.建设用地许可证一份，证明涉案房产是取得规划许可的，租赁合同合法有效。
原告质证认为，对三性予以确认。
被告晋伟公司质证认为，对三性予以确认。
2.环境影响报告审批表一份、环境影响报告批准证（副本）一份、顺德区建设项目环境影响报告批准书一份、建设工程规划许可证一份、建设用地批准书一份、建设工程验收消防备案受理一份、防雷装置验收意见书一份、新建建筑物防雷装置检测报告两份、建设工程规划验收意见书一份、佛山市顺德区建设用地规划条件一份，证明涉案建筑物已经完全符合验收条件。
原告质证认为，对该些证据的真实性无异议。但是该些证据不能证明建筑物已经完全符合验收条件，只能证明涉案房屋符合部分检测。建设工程竣工验收受理凭证，只是受理凭证，不能证明涉案房屋已经完全符合竣工验收消防条件。被告家顺公司所提供的证据恰恰证明涉案房屋根本未完成竣工验收，房屋并不符合使用要求。
被告晋伟公司质证认为，对该些证据的真实性和证明内容都予以确认，证明土地是合法的，符合建设规范，房屋质量不是危房，有消防和防雷的手续，房屋完全可以顺利通过验收。竣工验收还在等原告装修完毕。
经过庭审对上述证据的辩证、质证，本院对证据作如下认证：
1.原告提供的证据1、2、4，被告晋伟公司提供的证据1中的《土地租赁合同》权利义务转让协议、声明、证据2，被告家顺公司提供的证据1、2，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且相对方对其真实性无异议，本院予以采信。
2.原告提供的证据3，虽被告晋伟公司不质证，但该证据证明的事实发生于原告与被告家顺公司之间，而原告与被告家顺公司均无异议，本院予以采信；证据5，虽被告家顺公司对真实性不予确认，但该证据与《广东省旅馆业治安管理规定》中的规定一致，故本院予以采信。
3.被告晋伟公司提供的证据1中的土地租赁合同，该合同系原件本院予以采信。
4.被告晋伟公司提供的证据3、4、5、6、7，被告家顺公司以涉案楼房权益应属被告家顺公司为由均不予确认，但上述证据所证明的事实主要发生于原告与被告晋伟公司之间，而原告对真实性均予以确认，本院予采信。
经审理查明，原告作为甲方与作为乙方的被告家顺公司于2014年3月20日签订《房屋（首层商铺）租赁合同》，该合同载明“出租房屋坐落于佛山市顺德区乐从镇三乐路南侧、桂凤中学北侧，项目名称‘新强大综合楼’，系经验收合格的普通民、商综合楼”，“甲方保证出租首层商铺具有独立完全合法的所有权（附相关房屋土地使用房屋所有权证原件、核对无误提供所有权证复印件交乙方备存）。该出租房屋暂未设置抵押”。双方约定由原告租赁“新强大综合楼”底层商铺1至12号铺，总面积1576平方米。1至3号铺共360.88平方米，4至12号铺共1215平方米。租金按100元／月／平方计算，共计157600元／月，新强大综合楼首层铺位1至3号原“鹭州农商银行首层商铺合同”，转由乙方地段管理，甲方及原签订合同内容有效（承租时间、金额等内容）。农商银行首层商铺租赁面积共360.88平方米，租金标准为：租赁期内首期租金为44027.36元／月，租金每两年在上一期租金基础上递增5%，农商行合同期满后，如农商行不能续约，原告按实际使用面积1215平方米支付租金，即113572.64元每月。原告按实际承租面积分楼层计算标准按月向被告家顺公司支付租金，每月10日前交上月的租金。租赁期限自2014年8月1日至2030年10月30日，被告家顺公司应在2014年4月1日前交付给原告使用，交付使用必须具备原告进场装修条件（进场施工办理手续资质、资料），如被告家顺公司不能在2014年4月1日前交给原告使用，租赁时间顺延。被告家顺公司为原告提供首层商铺免租期4个月，“待乙方进场装饰、装修完毕自正式营业之日起开始计算起租日，如装修时间超过4个月（肆个月），则从第5个月（伍个月）开始起租”。双方还约定，原告应向被告家顺公司交付保证金500000元，租赁期届满或合同解除后，如原告没有尚未结清的费用，也没有出现约定的根本违约情形的，自租赁期限届满或合同解除之日起7天内，被告家顺公司应将保证金全额无息退回原告，若原告尚有未结清的费用，被告家顺公司有权从保证金中扣除未结清费用后再将余款无息退还原告，若原告出现约定的根本违约情形的，保证金不予退回。原告可根据自身需要对租赁物进行装修，但不得危及租赁物安全。被告应向原告提供承租物所在整幢物业消防合格证书和房产所有权复印件。双方还对违约责任进行了约定，即“因租赁物的权利瑕疵而造成乙方无法正常使用租赁物的视为甲方根本违约”原告可以解除合同，如由于原告的原因未能如期全额支付租金及其他费用的，每逾期一天，按拖欠费用总额的0.5%向被告家顺公司支付违约金。原告有权提前解除合同，但应提前1个月通知被告家顺公司，并向被告家顺公司支付相当于2个月租金的违约金。如被告家顺公司根本违约的，原告有权解除合同，被告家顺公司应全额退回履约保证金，并向原告支付相当于3个月租金的违约金，并赔偿原告的经济损失。合同签订后，原告向被告家顺公司支付了保证金500000元。
2014年4月10日，被告晋伟公司、家顺公司与佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社共同签订《﹤土地租赁合同﹥权利义务转让协议》一份，约定被告家顺公司与佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社于2010年10月8日签订的《土地租赁合同》的权利义务转让给被告晋伟公司，地上建筑物的权益自协议生效之日起转移至被告晋伟公司。该协议最后还约定，本协议自被告晋伟公司交付约定的款项之日起生效。2014年7月18日，原告申请核准设立佛山市顺德区欧曼顿酒店有限公司。2014年8月4日，被告晋伟公司登报声明涉案房屋与土地的权利义务由其承受。之后，被告晋伟公司向原告发出了催缴租金通知书。2014年11月6日，被告晋伟公司向原告送达了《解除合同通知书》。后，原、被告发生争议，原告遂于2014年11月4日诉至本院。庭审中，原、被告均确认，涉案房屋租赁的正式起租时间为2014年4月1日，租金起算时间点为2014年8月1日。新强大综合楼首层铺位1至3号的租金仍由被告家顺公司收取。
本院认为，本案当事人争议的焦点为：1.涉案租赁合同出租方为何人；2.涉案租赁合同是否已经解除，以及解除的时间；3.涉案合同何方违约；4.涉案保证金是否应该退回原告。
关于争议焦点一，与原告签订合同是被告家顺公司，即最初合同主体是被告家顺公司，之后被告家顺公司与佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社、被告晋伟公司签订了协议，转让涉案土地、房屋的权益，然，两被告对协议是否生效，涉案土地房屋的权益归属仍存在争议，而两被告与佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社签订的协议非本案审查范围，本院于此不作审查，本院于此认定，对原告应承担的责任应由二被告连带承担，至于二被告间的争议可另行寻求解决途径。
关于争议焦点二，原、被告双方约定“出租房屋坐落于佛山市顺德区乐从镇三乐路南侧、桂凤中学北侧，项目名称‘新强大综合楼’，系经验收合格的普通民、商综合楼，甲方保证出租首层商铺具有独立完全合法的所有权（附相关房屋土地使用房屋所有权证原件、核对无误提供所有权证复印件交乙方备存）。该出租房屋暂未设置抵押。”从该约定看，显然被告向原告出示产权证书、房屋验收合格是先于原告的租金义务的履行的，而被告至今仍未向原告出具产权证书，涉案房屋至今也未验收，据《广东省旅馆业治安管理规定》第七条的规定，涉案房屋无产权登记或未竣工验收合格的，无法办理旅馆业许可证，而原、被告约定涉案房屋“系经验收合格的普通民、商综合楼”。故被告的行为构成违约，原告有权解除合同，原告在庭审中主张自起诉之日起解除涉案合同，本院予以支持。同理，被告晋伟公司反诉请求原告支付租金本院不予支持。
关于争议焦点三，前文已述及，被告的行为已经构成违约。据双方“如被告家顺公司根本违约的，原告有权解除合同，被告家顺公司应全额退回履约保证金，并向原告支付相当于3个月租金的违约金，并赔偿原告的经济损失”的约定，被告应向原告支付3个月租金的违约金，然，原告的计算方法有误，应扣除1至3号铺的租金，因原、被告就1至3号铺租赁合同的权利是否转让并不清楚，即使已经转让，被告收取该租金也只是构成不当得利，与本案并无关系，所以违约金应计算为364500元（1215平方米×100元／平方米／月×3个月）。
关于争议焦点四，因被告违约，租赁保证金应当退还原告。
关于原告与被告晋伟公司的其他诉讼请求，因被告家顺公司确认收取了涉案1至3号铺的租金，被告晋伟公司请求原告支付无理，本院不予支持。关于撤除排栅、吊笼等的费用，因原告未提供证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告赵红晨与被告佛山市顺德区家顺物业管理有限公司于2014年3月20日签订的《房屋（首层商铺）租赁合同》自2014年11月4日起解除；
二、被告佛山市顺德区晋伟投资有限公司、佛山市顺德区家顺物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内连带退回原告赵红晨保证金500000元；
三、被告佛山市顺德区晋伟投资有限公司、佛山市顺德区家顺物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告赵红晨支付违约金364500元；
四、驳回原告赵红晨的其他诉讼请求；
五、驳回被告佛山市顺德区晋伟投资有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费收取为14723.8元（原告赵红晨已预交），反诉受理费12374.18元（被告佛山市顺德区晋伟投资有限公司已预交），合计27097.98元，由原告赵红晨负担3179.98元，被告佛山市顺德区晋伟投资有限公司负担12374.18元，被告家顺物业管理有限公司、佛山市顺德区晋伟投资有限公司共同负担11543.82元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 李军武
代理审判员 赖荣华
人民陪审员 苏丽媚
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 吴国艺
书 记 员 曾庆利
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