福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初1831号
原告厦门和贵物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人元伙贵，公司经理。
委托代理人张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。
被告叶宽怀，男，1971年12月16日出生，住福建省厦门市湖里区。
原告厦门和贵物业管理有限公司（下称和贵物业公司）与被告叶宽怀物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由代理审判员张晓毅适用简易程序分别于2016年5月11日以及2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告和贵物业公司的委托代理人张彦威、被告叶宽怀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告和贵物业公司诉称�2008年1月以来，厦门特祥苑业主委员会与原告先后签订了三份《物业管理服务合同》，合同总期限9年，从2008年1月1日至2016年12月30日，后经双方协商同意于2015年7月30日解除合同。被告系特祥苑小区27号＊＊＊室的业主，建筑面积为125.71平方米，原告自2008年1月1日起开始为特祥苑小区提供物业管理服务，与被告形成物业服务合同法律关系。根据《物业管理服务合同》第二十条的约定，物业服务费按建筑面积每月多层住宅每平方米0.6元、店面1.2元、小高层0.9元，水、电公摊费据实结算，每季度交纳一次，逾期交纳自逾期之日起按应交纳欠费金额每日3‰的滞纳金。被告自2011年4月至2015年7月期间累计未交物业管理费、水电公摊费合计4091元、滞纳金4091元，共计8182元。现原告多次催要未果，遂提起诉讼，请求法院判令被告立即向原告支付2011年4月至2015年7月的物业管理费3922元、公摊水电费169元及滞纳金（按应交纳欠费金额的日3‰自2011年7月1日起计至实际付款之日止）。
被告叶宽怀辩称，1.原告没有物业管理资质，且物业合同未报建设行政主管部门备案；2.物业管理委托合同仅由几个不知情业主签字、盖章，属于无效合同；3.业主委员会主任范瑶英与原告相互勾结，侵吞小区公共停车费、公共维修金等；4.原告退出小区管理后，未移交工程建设档案资料等，并拆除监控设备等。5.原告未尽管理职责，小区管理混乱；6.原告长期未向业主开具正式发票；7.物业管理处人员长期居住小区，使用的电费、水费均由小区业主承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月27日，厦门特祥苑业主委员会（甲方）与厦门和贵物业管理有限公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》，约定甲方聘请乙方对特祥苑�区实施物业管理，委托管理期限自2011年1月1日至2013年12月31日；物业管理服务费的收费标准为：多层住宅综合管理费0.6元／平方米／月，公共维修金0.2元／平方米／月；管理服务费3个月收缴一次，业主须于管理处发出通知后15日内向乙方交纳各项应缴费用；逾期交纳物业管理费的，按拖欠之日起每日按应交费用的3‰加收滞纳金；合同还对其他事项作了约定。
2014年1月1日，厦门特祥苑业主委员会（甲方）与厦门和贵物业管理有限公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》，约定甲方聘请乙方对特祥苑小区实施物业管理，委托管理期限自2014年1月1日至2016年12月30日；物业管理服务费的收费标准为：多层住宅综合管理费0.6元／平方米／月，公共维修金0.2元／平方米／月；管理服务费3个月收缴一次，业主须于管理处发出通知后15日内向乙方交纳各项应缴费用�逾期交纳物业管理费的，按拖欠之日起每日按应交费用的3‰加收滞纳金；合同还对其他事项作了约定。
2015年8月30日，内蒙古义源律师事务所接受原告委托，向叶宽怀出具要求其支付拖欠物业服务相关费用的《律师函》；原告通过EMS向叶宽怀邮寄《律师函》，叶宽怀确认收到了《律师函》。原告于2015年8月撤出讼争小区。原告于庭审中自认，确有存在未开具正式发票的情况。
另查明，被告系特祥苑小区业主，其房屋坐落于厦门市湖里区昌宾路31号＊＊＊室，建筑面积为125.71平方米。被告未缴交2011年4月至2015年7月的物业管理费、公摊水电费等。原告代被告缴交了自2011年4月至2015年7月止的公摊水电费。
以上事实，有原告举证的《物业管理服务合同》2份、《特祥苑管理处缴费通知单》、律师函及邮寄EMS回单、水电费缴交凭证若干份、房屋�属登记卡以及庭审笔录为证。
本院认为，厦门特祥苑业主委员会与厦门和贵物业管理有限公司订立的《物业管理服务合同》均系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。被告辩称原告未尽管理职责等，提供了照片以及海峡导报、台海网的报道等来证明。本院认为，物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明原告不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。故，被告拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，本院不予采纳。有关于诉讼时效的问题，由于讼争小区的物业费是3个月收缴一次，原告于2015年8月30日向被告邮寄律师函，故原告要求被告缴交2013年10月至2015年7月的物业管理费、公摊水电费未超过诉讼时效。作为小区业主，被告应按照《物业管理服务合同》的约定交纳物业管理等相关费用，即应支付欠缴的2013年10月1日至2015年7月31日的物业管理费1659.37元（125.71平方米×0.6元／平方米·月×22个月）、公摊水电费88元。综上，被告应支付原告2013年10月至2015年7月的物业管理费1659.37元、公摊水电费88元，合计1747.37元。原告自认确有存在未开具正式发票的情况，即原告提供的物业管理服务确实存在不完善之处，作为业主，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故原告主张逾期交纳物业管理费的滞纳金，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告叶宽怀应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门和贵物业管理有限公司2013年10月至2015年7月的物业管理费1659.37元、公摊水电费88元，合计1747.37元。
二、驳回原告厦门和贵物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门和贵物业管理有限公司负担19.7元，被告叶宽怀负担5.3元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张晓毅
二〇一六年六月七日
代书 记员 孙琳凤
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本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主�员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法�文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。