温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙开民初字第155号
原告：温州市金驰实业有限公司。
法定代表人：叶震娟。
委托代理人：林合敬。
被告：王哲。
被告：温州雄业管件有限公司。
法定代表人：王哲。
委托代理人：方剑文。
原告温州市金驰实业有限公司（以下简称：金驰公司）与被告王哲、温州雄业管件有限公司（以下简称：雄业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月29日受理后，依法由审判员金丛适用简易程序审理。因案件审理需要，本院于2013年11月28日裁定本案转为普通程序，由审判员金丛担任审判长，与人民陪审员吴渊颖、陈进波组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭进行了审理，原告金驰公司的委托代理人林合敬、被告雄业公司的委托代理人方剑文到庭参加诉讼，被告王哲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金驰公司起诉称：2010年1月6日，被告王哲与原告签订《租赁合同》，由被告王哲承租滨海园区滨海12路588号第22幢标准厂房，计建筑面积4516平方米，约定租赁期限自2009年11月22日起到2012年11月21日止，租金433500元／年。租赁期间，被告王哲将上述承租厂房转给被告雄业公司实际使用。《租赁合同》第十五条约定：租赁期满，承租人必须在十天内腾空厂房，逾期不搬的，承租方同意滞留物品视为遗弃物由出租方处理。现租赁期限早已到期，双方又不能达成续租协议，两被告却至今拒绝将厂房腾空归还原告。因此，被告应承担按实际占用厂房时间赔偿原告租金损失的违约责任，从2012年11月22日开始，按市场租金标准12.5元／平方米／月计算，暂算10个月为12.5元／平方米／月×4516平方米×10月=564500元，并计算到实际腾空为止。另外，两被告还拖欠2012年6-7月水电费6494元。以上两项合计570994元。经原告多次催讨，被告分三次共支付150000元，还拖欠420994元。被告雄业公司占用原告厂房，已停止正常经营，却拒绝将厂房腾空，已违背合同约定。原告认为，被告王哲以个人名义承租原告厂房，后将厂房交由被告雄业公司使用，两被告均应遵守《租赁合同》约定。在租赁期限届满不能续租的情况下，应及时归还厂房，结算租金和其他费用，两被告均不履行合同义务，应对原告承担共同赔偿责任。原告为此诉请判令：1.两被告立即腾空并归还位于温州经济技术开发区滨海园区滨海12路588号第22幢标准厂房；2.两被告共同支付原告租金及水电费损失420994元（租金损失按12.5元／平方米／月标准暂计2013年9月21日，并继续计算到腾空并归还之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告表示：一、因被告已于2013年11月10日腾空搬离厂房，故撤回第1项诉讼请求。二、第2项诉讼请求明确为租金损失计算至2013年11月10日，即12.5元／平方米／月×4516平方米×11个月20天=677400元＋水电费6494元-已支付150000元=533894元。针对被告答辩，原告补充称：一、王哲是适格的被告。被告雄业公司成立前，被告王哲向原告租赁厂房自己使用，被告雄业公司成立之后才给被告雄业公司使用，故被告雄业公司与王哲是共同使用人，两被告应共同承担责任。二、被告称2013年3月底已实际腾空不属实，实际腾空是2013年11月10日。三、被告所称的保证金按《租赁合同》约定，退还条件是承租方没有违约。现被告存在违约，故不应退还，也不应抵扣租金。四、被告称还有电缆在原告处，这本身与被告所说的2013年3月底已腾空自相矛盾。电缆按租赁合同约定，租赁到期后未腾空，视为放弃所有权。五、被告称停电给被告造成损失不属实。原告在催讨租金、水电费时，被告雄业公司已是停业状态，被告是在诉讼后公告送达期间才腾空厂房的。
被告王哲未发表答辩意见。
被告雄业公司当庭答辩称：一、虽王哲没有到庭，但王哲作为被告主体不适格。2009年，王哲和原告签订《租赁合同》时，被告雄业公司处于筹备阶段，尚未成立。2010年，被告雄业公司经工商核准成立后，王哲在公司筹备阶段的行为属于公司行为而非个人行为，相关权利义务由公司来承担。二、被告雄业公司并不存在欠原告租金。被告已于2013年3月底之前腾空厂房，即使要计算租金，时间只能计算至2013年3月30日，标准也只能按合同约定的8元／平方米／月，据此计算的租金是154112元，被告雄业公司之后已陆续支付150000元。三、被告雄业公司为履行租赁合同，有50000元履约保证金押在原告处，原告应予返还；暂不作为反诉提出，在本诉中先予以抵扣。被告雄业公司还有价值约100000余元的电缆在原告处，被告暂不提出反诉，保留相关权利。租赁期间，租金确实有逾期支付的情况，但是原告方采取断电的方式给被告雄业公司生产造成了很大的影响，造成被告雄业公司损失；暂不提出反诉，保留相关权利。综上，请求法庭根据事实依法判决。针对原告补充，被告补充称：电缆是放在车间外的地上，车间已于2013年3月底腾空，并不矛盾，被告并非不愿腾空，而是原告不让被告进去腾空。
原告金驰公司在本院指定的举证期限内，提供了如下证据：1.原告营业执照、被告工商登记信息、组织机构代码证、协助调查函（回执），证明原、被告的诉讼主体资格。2.《租赁合同》，证明被告承租原告厂房，约定租赁期限到2012年11月21日至，租金为433500元／年，期满在10日内归还厂房等内容，关于主体合同上乙方是王哲个人签字并签有王哲的身份证号码，雄业公司是2010年12月成立后，与王哲共同使用厂房。3.催款通知书，证明2012年11月2日原告已通知被告按市场价格续租，但被告即不续租也不腾空，通知书是被告员工签收的，但具体签的什么名字原告不清楚。4.水电费通知函两份，证明被告拖欠2012年5-7月份水电费6494元，其中一份是被告雄业公司经理钟文松签收，另一份没有签字。5.律师函及签收回执，证明经原告催讨，被告在合理期限内依然拒绝履约，律师函于2013年9月发出，当时被告实际上已经停业，但尚未腾空。6.租赁合同，证明同一厂区另外一幢租金已超过12.5元／平方米／月。原告金驰公司另于当庭提交了如下证据证据：7.腾空记录（被告雄业公司经理钟文松签字），证明被告于2013年11月10日腾空。
被告王哲未提供证据。
被告雄业公司在本院指定的举证期限内未提供证据，其于当庭提供了如下证据：8.付款凭证两份，证明被告于2013年5月10日支付腾空前的水电费4222元，2013年7月1日支付腾空前的租金50000元。9.通知书两张（系原告方交给被告雄业公司），证明原告于2012年11月21日合同到期后，原告发给被告雄业公司的通知中还是确认双方租金按原合同约定价格433500元／年，并证明原告无故停电导致被告方无正常生产，给被告造成损失。10.营业执照，证明温州雄业管件有限公司成立时间是2010年12月份。11.租赁合同，被告雄业公司成立后，原告与被告雄业公司补签了一份租赁合同，明确乙方（承租方）为被告雄业公司，条款内容和此前原告与王哲签订的合同一致，并追认了之前的租赁期限。
上述证据经庭审出示质证，证据1、10到庭质证方无异议，亦符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力本院予以确认。证据2被告雄业公司对真实性无异议，但认为王哲当时代表的是筹备中的雄业公司，当时约定的租金标准为8元／平方米／月；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据3被告雄业公司表示没有收到，上面并无被告方签字或盖章，是原告单方制作；本院审查认为，该份通知上并无被告雄业公司盖章，虽原告主张有被告员工签字，但签字本身无法辨认，亦无证据证实系被告雄业公司员工所签，其证明力本院不予确认。证据4被告雄业公司表示其公司并没有该员工，被告雄业公司已于2013年3月底腾空，2013年5-7月水电费与其无关；本院审查认为，其中一份水电费通知函上即无签字也无被告雄业公司盖章，本院不予确认，另一份水电费通知函虽原告主张系被告雄业公司员工“钟文松”签字，但原告未提供原件，且被告雄业公司否认有该员工，原告亦未提供证据证实系被告雄业公司员工所签，本院亦不予确认。证据5被告雄业公司表示未收到该律师函；本院审查认为，原告提供的证据仅能反映其通过EMS向被告王哲寄出律师函，但原告未提供证据证明律师函到达情况，其证明力本院不予确认。证据6被告雄业公司对真实性、关联性均有异议，原告有无与所谓的案外人签订租赁合同其并不知晓，且也不能证明所谓市场价格；本院审查认为，该证据的真实性缺乏其他证据印证，即使真实，也仅能证明原告与单个案外人约定的租金标准，并不足以证明市场价格，其证明力本院不予确认。证据7被告雄业公司表示未经其确认，其公司并没有该员工；本院审查认为，原告未能提供证据证实系被告雄业公司员工所签，其证明力本院不予确认。证据8原告对真实性无异议，但表示该50000元已包括在原告起诉时提到的被告已支付的150000元中（分别是2013年1月16日、2月27日、7月1日各收到50000元），水电费4222元无异议，从记载用途“2013年4月水电费”可以反映被告所谓3月底腾空不属实；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据9原告对真实性无异议，原租赁合同按8元／平方米／月计算，但因双方没有达成新的《租赁合同》，现原告要求赔偿损失并非以原《租赁合同》为依据，水电费4222元也反映出是2013年4月份；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据11原告对真实性无异议，但认为该份合同并没有反映出是对王哲个人行为的追认；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：原告金驰公司与被告王哲签订《租赁合同》一份，载明“甲方（出租方）：金驰公司；乙方（承租方）：王哲。一、甲方出租的标的物为工业标准厂房，坐落于温州经济技术开发区滨海园区C507地块（滨海十二路588号）标准厂房第二十二幢，计建筑面积4516平方米……三、租赁期为三年，自2009年11月22日起至2012年11月21日止。四、乙方保证该租赁物权作为生产经营用途使用……五、标准厂房的租金按照建筑面积计算，第一年厂房租金标准为8元／平方米／月（含物业费），总计433500元，按先付款后使用的原则支付租金，年租金每半年支付，第一个半年租金支付时间为本合同生效后三日内，即2009年11月22日前，以后年度租金支付时间以此类推，均应在公历年的5月22日与11月22日前支付给甲方，如遇节假日顺延至节假日后的第一个工作日缴纳租金。六、乙方于2009年11月22日前向甲方支付50000元履约保证金，合同到期时，乙方无违约行为，甲方将履约保证金（无息）返还乙方。履约保证金的用途：乙方有不按时付租金及违反合同条款应负违约责任等之状况时用作抵偿……十五、租赁期满或合同提前解除的，乙方有权拆回乙方添置的设备与设施，但不能影响该租赁物的结构及附属设施的使用功能。乙方必须十天内搬出或拆除乙方的自有物件（材料及设施），逾期不搬迁的，乙方同意上述物品视为乙方遗弃物由甲方另行处理，一切后果和损失由乙方承担”等。
2010年12月16日，被告雄业公司成立，被告王哲系该公司法定代表人。被告雄业公司成立后，与原告金驰公司补签《租赁合同》一份，载明“甲方（出租方）：金驰公司；乙方（承租方）：雄业公司”，其余内容均与原告金驰公司和被告王哲签订的《租赁合同》一致，其中租赁期限包含被告雄业公司成立前的时间段。被告雄业公司成立后，上述厂房租金均由被告雄业公司直接向原告支付。
2012年11月21日，租赁期限届满后，被告雄业公司继续占用租赁厂房。2012年12月26日，原告向被告雄业公司发出《停电通知书》一份，载明“雄业管件：你厂自2012年11月21日至2013年5月21日欠厂房租金216750元，我们曾多次给你时间，可你们至今天为止，仍不缴纳……决定于2012年12月31日下午5点整对你厂进行强制停电……请你接到通知后，尽快缴费”等。
2013年1月16日、2月27日，被告雄业公司分别支付原告各50000元。
2013年5月3日，原告向被告雄业公司发出《通知书》一份，载明“原22幢王哲（雄业管件公司）承租户：你单位与我公司厂房租赁合同已于2012年11月21日到期，经多次与你方联系合同续签事宜，你方未予回复，至今拖欠厂房租金（至2013年4月30日止）192667元，四月份水电费4222元，减去已付100000元，共欠款96889元。现决定收回厂房，同时向你方追偿欠款”。
2013年5月10日，被告雄业公司通过网银转账向原告支付4222元，网银转账凭证用途一栏注明“2013年4月水电费”。
2013年7月1日，被告雄业公司通过网银转账向原告支付50000元。
本院认为：本案纠纷的处理，首先涉及被告主体问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，被告王哲以自己名义与原告签订《租赁合同》，承租坐落于温州经济技术开发区滨海园区C507地块（滨海十二路588号）标准厂房第二十二幢的厂房，无论该租赁厂房由其自用还是设立公司使用，基于合同相对性的原则，原告均可请求被告王哲承担《租赁合同》项下的责任；但本案中，在被告雄业公司成立后，原告又与被告雄业公司补签《租赁合同》一份，除将承租方确定为被告雄业公司外，其余内容均与原告和被告王哲签订的《租赁合同》一致，且租赁期限包含被告雄业公司成立前的时间段，此后，厂房实际由被告雄业公司使用，租金由被告雄业公司支付给原告，原告相关通知亦向被告雄业公司发出，上述情况不仅表明被告雄业公司成立后已实际享有合同权利并履行合同义务，也表明原告已同意由被告雄业公司作为《租赁合同》的相对方，《租赁合同》项下的权利义务已一并转由被告雄业公司承担，原告请求被告雄业公司承担《租赁合同》项下的责任，本院予以支持；但原告现仍请求被告王哲承担责任，则缺乏依据，本院不予支持。
原告金驰公司原曾诉请被告腾空并归还上述租赁厂房；庭审中，原告金驰公司以被告已腾空搬离为由撤回该项诉请，系在法定范围内处分自己的权利，本院予以准许。
现双方主要争议在于原告第2项诉讼请求中租金损失的计算。就此，主要涉及以下两个方面。
其一，被告实际占用厂房的时间。原告主张被告实际占用厂房直到起诉后的2013年11月10日才腾空，被告雄业公司则主张实际占用厂房至2013年3月30目已腾空。本院认为，根据审理查明的事实，租赁期限届满后，被告雄业公司继续占用租赁厂房，原告于2013年5月3日向被告雄业公司发出通知催讨截至2013年4月30日的厂房租金及2013年4月份水电费，被告雄业公司则于2013年5月10日通过网银转账向原告支付部分款项并注明系2013年4月份水电费，综上，应认定被告雄业公司占用厂房至2013年4月30日；被告主张2013年3月30日已腾空与审理查明事实不符，本院不予采纳；原告主张2013年4月30日后被告继续占用，但其提供的证据不能证明此节，本院亦不予采纳。
其二，租赁期限届满后，被告实际占用租赁厂房期间租金损失的计算标准。原告主张应按同期市场价格标准12.5元／平方米／月计算，并提供了其与案外人签订的同期租赁合同为证；被告则主张按《租赁合同》约定标准8元／平方米／月计算。本院认为，前述证据分析中已经说明，原告提供的相关证据真实性缺乏其他证据印证，且即使真实，也仅能证明原告与单个案外人约定的租金标准，并不足以证明市场价格，因此，原告主张的市场价格标准依据不足，本院不予确认；另外，根据原告2013年5月3日向被告雄业公司发出通知催讨截至2013年4月30日的厂房租金数额折算，其使用的也是《租赁合同》约定的标准，在现有证据不能证明市场价格标准的情况下，本院只能参照《租赁合同》约定的标准计算，故租金损失应为8元／平方米／月×4516元／月×5个月9天=191478元。
至于双方争议原告第2项诉讼请求中2013年6-7月水电费6494元，因本院已认定被告雄业公司实际占用租赁厂房至2013年4月30日，原告提供的证据不能证明被告此后继续占用租赁厂房并产生水电费，且其有关催收水电费的通知亦不能证明已到达被告，故该部分水电费本院不予确认。
被告雄业公司于2013年1月16日、2月27日、7月1日分别支付原告厂房租金各50000元，合计150000元的事实本院已予认定，故被告雄业公司尚欠租金损失191478元-150000元=41478元。被告雄业公司另主张履约保证金50000元应予抵扣租金损失；原告则认为履约保证金退还条件是承租方没有违约，现被告违约，故不应抵扣；本院认为，根据《租赁合同》第六约定的履约保证金的用途，履约保证金应用以抵偿租金损失。综上，履约保证金足以抵偿尚欠的租金损失，原告诉请被告支付租金损失，本院不予支持。至于抵偿后仍有剩余的部分，因被告雄业公司未提起反诉，本院在本案中不予处理。
至于被告雄业公司答辩中提到的电缆问题、断电损失问题，经本院释明，被告雄业公司未提起反诉，本院在本案中亦不予审理处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告温州市金驰实业有限公司的诉讼请求。
本案受理费7615元，由原告温州市金驰实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金 丛
人民陪审员 吴渊颖
人民陪审员 陈进波
二〇一四年六月二十三日
代书 记员 林日清