上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第8670号
原告上海中一物业管理有限公司。
法定代表人杨珍。
委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。
被告曹坚红。
委托代理人童珏雯，上海市中和律师事务所律师。
原告上海中一物业管理有限公司（以下简称“中一物业公司”）与被告曹坚红物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法适用小额诉讼程序公开进行审理。因案件争议比较大，不适宜继续适用小额诉讼程序审理，故本案于2014年10月20日转为适用简易程序审理。本案于2014年11月10日公开开庭审理。原告中一物业公司的委托代理人陈刚、被告曹坚红的委托代理人童珏雯到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告上海中一物业管理有限公司诉称：上海市松江区某某镇XX路XX弄（某某花园）一期开发商上海某某置业有限公司于1990年开发本项目时，公司法定代表人因犯罪被判刑，上海某某置业有限公司和上海某某物业管理有限公司因此被查封注销。事发后，该小区由上海市松江区某某镇人民政府（以下简称“某某镇政府”）介入处理善后事宜（如为业主办理产证、筹集维修资金、托管物业、物业费核价等）。期间，所属某某镇政府的上海某某物业管理有限公司（以下简称“某某物业公司”）免费为小区提供物业管理，直至2006年上海某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房产公司”）开发某某花园二期时。某某房产公司选聘原告作为某某花园二期的前期物业管理公司。根据一个区域只能由一家物业公司提供同一物业管理服务的规定，经松江房地局指导、某某镇政府协调，某某物业公司退出对该小区的免费托管，由原告依据2006年12月22日与某某房产公司签订的《前期物业服务合同》对某某花园一、二期提供物业管理服务，并从2008年8月1日开始收取物业管理费。被告曹坚红为某某花园XXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为181.50平方米，物业服务费标准为1.30元／平方米／月，物业服务费为235.95元／月。截止2014年6月30日，被告累计拖欠原告物业管理费14，864.85元、违约金891.89元，故原告要求法院判令：1、被告曹坚红支付原告中一物业公司自2009年4月1日起至2014年6月30日止的物业管理费14，864.85元；2、被告曹坚红支付原告中一物业公司物业管理费14，864.85元从起诉之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照同期银行贷款利率四倍计算，暂计3个月为891.89元）。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告曹坚红支付原告中一物业公司自2009年4月1日起至2014年4月30日止的物业管理费14，392.95元；2、被告曹坚红支付原告中一物业公司物业管理费14，392.95元从起诉之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照同期银行贷款利率四倍计算）。
被告曹坚红辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告提供的物业合同有多处疑点，结合2007年10月12日某某物业公司与原告签订的《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》，原告受聘管理某某花园一期是在2007年10月才由各方达成一致意见，某某房产公司于2006年12月即与原告签订合同，显然不符合逻辑，故原告提供的《前期物业服务合同》伪造变造的可能性较高，原告收取物业管理费的主体资格难以确认；二、《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》、《请示》等相关证据表明，原告是受区、镇两级政府要求，领取镇政府补贴对某某花园一期进行无偿物业管理，只有小区业委会成立后，原告才能按照规定向业主收取物业管理费。小区业委会于2011年3月30日向松江房管局备案，而非如原告所述早已在2008年5月成立，且依约定的背景、意义来看，原告应自小区业委会正式成立并正常运作后才有权向业主收取物业管理费，而目前小区业委会从未正常运作过，故小区业委会至今未真正意义上成立，所以原告向业主收取物业管理费的条件尚未成就。被告曾于2008年11月30日、2009年2月21日缴纳过2008年8-12月以及2009年1-3月的物业管理费共计1，827元，按照前述约定，原告无权收取此8个月的物业管理费，应在判决被告应付数额中予以抵扣；三、原告提供的《上海市物业管理公共服务收费备案、审核表》所示日期早在1999年，且该表载明的收费单位、盖章等均与原告无关联性，故原告所主张的1.30元／平方米／月的收费标准无法律依据。原告未向物业部门备案即擅自按照其他公司标准进行收费，有违规收费之嫌；四、原告对小区进行物业管理后，业主和物业公司之间矛盾不断，因此被告自2009年4月起停止支付物业管理费。原告一直未解决小区内存在的种种问题，也一直未要求被告继续支付物业管理费。被告从未收到《温馨提示》及催款通知。原告提供的《温馨提示》字迹明显系同一人所写，据被告了解，原告工作人员无一人自2009年12月持续工作至2014年6月，故被告认为该《温馨提示》系原告为进行诉讼而事后补写伪造的。基于此，原告主张的2009年4月至2012年6月的物业管理费已超过诉讼时效；五、原告对某某花园小区的物业管理存在诸多问题，原告未提供被告也未享受到原告所承诺的完整的物业服务，包括安保系统、小区班车、会所、游泳池、网球场、儿童乐园等基本的服务项目，同时也因原告的主观原因不予向业主提供上述服务项目。原告称业主对小区物业管理极度不满是由于开发商遗留问题，事实上，原告不仅没有积极解决一些在开发商交接时已存在的问题，还对一些设施设备进行侵吞变卖，加剧恶化物业服务质量，管理存在重大瑕疵，故原告未提供的物业服务项目所计算出的物业管理费应从原告所主张的费用中予以扣减。另原告收取滞纳金没有依据。物业管理合同中未约定相关滞纳金，且被告不交纳物业服务费是由于原告自身违约。小区业主曾在2014年8月30日全体业主会议上达成暂缓交纳物业费的一致意见。
经审理查明：位于上海市松江区某某镇XX路XX弄某某花园小区原开发商为上海某某置业有限公司，该公司建设开发了该小区一期354套连排及独幢别墅，并由上海某某物业管理有限公司进行物业管理。1999年1月27日，上海市松江区物价局核准某某花园小区一期的物业服务收费标准为每月每平方米1.20元（联体房）和1.30元（别墅房）。后上海某某置业有限公司因故停止对某某花园小区的建设开发，上海某某物业管理有限公司也停止该小区一期的物业管理。某某镇政府介入后，某某物业公司为该小区一期提供物业服务。之后某某房产公司接手开发建设了该小区二期82套独幢别墅。
2006年12月22日，原告中一物业公司与某某房产公司签订《前期物业服务合同》，约定某某房产公司委托中一物业公司对位于上海市松江区某某镇XX路XX弄（1至699号）某某花园小区进行前期物业管理服务；中一物业公司按照建筑面积向业主收取物业服务费，第一期354套中三连排以上别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.40元，二连排及独幢别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.60元，第二期82套别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.80元；物业服务费按季交纳，业主应当在下季度首月履行交纳义务，逾期交纳的，按照每日千分之三支付违约金；合同期限自2007年1月1日起至2008年12月31日止；合同期限届满前，业主大会尚未成立的，合同双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，中一物业公司应在本合同期限届满后继续履行本合同，某某房产公司应选聘新的物业管理企业。上述合同另对其他有关事项作了相应的约定。
2007年10月12日，某某物业公司（甲方）与中一物业公司（乙方）签订《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》，约定“……一、根据一个物业区域由一个物业管理企业实施物业管理的规定，经镇政府同意原委托甲方管理的某某花园（一期）住宅小区由乙方统一管理，甲乙双方应在小区内张贴告示，告知全体业主；……三、从2007年10月起原甲方管理该小区（一期）物业管理款64883元／月和增加投入管理款3万元／月，共计人民币94883元／月，由甲方每月提前10天将以上物业管理款支付给乙方，乙方按规定开具相应发票。四、小区业委会成立后，乙方应向（一期）业主按规定收取物业管理费，自向（一期）业主收费之日（月）起，甲方付给乙方的管理款即停止支付。……”。
上述合同签订后，原告依约对某某花园一期、二期进行物业管理，并从2008年8月1日起向某某花园一期业主收取物业管理费。之前原告之所以未向某某花园一期业主收取物业管理费是由于政府部门就某某花园小区物业管理事宜支付原告补贴款，政府部门支付了截止2008年6月30日的补贴款。某某花园小区业委会成立后，未选聘新的物业公司，原告对小区履行物业服务义务至今。期间，原告于2008年10月13日向某某花园小区开发商发出告知函，提出小区仍存在报警系统未能正常运转、摄像机云台失灵、家庭对讲系统与技防中心控制系统至今未联通、部分已入住业主家庭对讲系统缺少对讲机、游泳池2台水泵马达未安装等问题，要求开发商进行整改。2009年8月5日，原告在《关于某某花园业主上访所涉及问题的情况汇报及工作汇报》中谈到之前向开发商反映的问题仍旧存在，同时表示会所作为物业用房系某某房产公司指定。
被告曹坚红与案外人刘某某系上海市松江区某某镇春九路XXX弄XXX号（某某花园一期）房屋产权人，于2006年1月取得房屋产权，房屋的建筑面积为181.50平方米。原告按照松江区物价局核准的每月每平方米1.30元标准自2008年8月起向被告收取物业管理费，该物业费中不包含班车运行费。被告于2008年11月30日、2009年2月21日按照每月每平方米1.30元支付了上述房屋2008年8-12月、2009年1-3月的物业管理费共计1，827元。因被告未支付2009年4月起的物业管理费，原告催讨未果，遂诉至本院。
期间，原告曾以邮寄方式于2011年12月12日向该房屋产权人刘某某发出催款通知，于2014年6月21日向被告曹坚红发出催款通知。
审理中，原告表示网球场可以使用，有时为防止外来人员会上锁，若上锁，业主可以到物业处拿钥匙。
以上事实，由《上海市物业管理公共服务收费备案、审核表》、《前期物业服务合同》、《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》、2008年11月28日某某物业公司致镇政府请示、（2013）松民一（民）初字第4258号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第2968号民事判决书、（2013）松民一（民）初字第5356号民事判决书、（2013）沪一中民一（民）终字第3050号民事判决书、告知函、《关于某某花园业主上访所涉问题的情况汇报及工作汇报》、上海市房地产登记簿、催款通知及邮政回执、当事人的陈述等证据证明，本院予以采信。
本院认为：本案所涉的某某花园小区一期原由上海某某置业有限公司开发建设，上海某某物业管理有限公司进行前期物业管理，后上海某某物业管理有限公司因故退出小区管理，某某镇政府介入后，由某某物业公司对小区进行物业管理。该小区二期由某某房产公司开发建设。2006年12月22日，原告与某某房产公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对某某花园小区进行前期物业服务管理。同时，针对一个物业区域由一个物业管理企业实施物业管理的规定，原告于2007年10月12日与某某物业公司签订《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》，约定某某花园小区一期由原告统一管理，某某物业公司退出小区。事实上，原告也是按约管理至今，故原告是某某花园小区一期的物业服务公司。
原告之前对某某花园一期进行物业管理之所以未向业主收取物业管理费，是由于政府部门介入补贴原告相应费用。政府部门就某某花园小区物业管理事宜给予中一物业公司补贴款截止2008年6月30日，故原告有权就其提供的物业服务向业主收取之后的物业管理费。
关于收费标准，按照原告与某某房产公司签订的《前期物业服务合同》，原告对一期的收费标准为三连排以上别墅每月每平方米1.40元，二连排及独幢别墅为每月每平方米1.60元，但原告考虑历史原因仍愿意按照原先小区的收费标准就低进行收费，并未损害业主利益，本院予以准许。
被告辩称原告管理存在一系列问题应对物业管理费予以扣减，由于小区班车问题未在原告与某某房产公司签订的《前期物业服务合同》中进行约定，且原告收取的物业费中也不包含班车运营费用，被告也未提供证据证明原、被告之间曾就班车的运营事宜有过约定，由此可见，小区班车运营事宜并非原告的合同义务，另被告也未提供充分的证据足以证明原告未履行其他物业服务义务，故本院对被告该辩称意见不予采信。
关于被告提出2009年4月至2012年6月的物业管理费已超过诉讼时效的问题，本院认为，原告于2011年12月12日向房屋产权人刘某某发出催款通知催讨截止2011年12月物业管理费的行为能够产生诉讼时效中断的法律效果，但原告未在2年诉讼时效届满时即于2013年12月11日再次进行催讨，故不再产生诉讼时效中断的法律效果。之后原告于2014年6月21日向被告曹坚红发出催款通知，催讨2009年4月至2014年6月的物业管理费，根据《前期物业服务合同》约定，物业管理费按季交纳，于下季度首月履行交纳义务，故2009年4月至2012年3月的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予支持，现原告主张截止2014年4月的物业管理费，被告应向原告支付2012年4月至2014年4月的物业管理费。原告提供的《温馨提示》，由于缺乏相应送达依据，本院不予采信。
关于滞纳金，由于该小区一期确实存在历史遗留问题，被告未交纳物业服务费系事出有因，故本院对原告滞纳金诉讼请求不予支持。
据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告曹坚红于本判决生效之日起十日内支付原告上海中一物业管理有限公司自2012年4月1日起至2014年4月30日止的物业服务费5，898.75元；
二、驳回原告上海中一物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果被告曹坚红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，减半收取80元，由原告上海中一物业管理有限公司负担55元（已付），被告曹坚红负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 施风雅
二〇一四年十二月二十三日
书记员 陆倩雯
附：相关法律条文
一、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。