山东省济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第1041号
原告(反诉被告)中信银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
负责人侯训义，行长。
委托代理人石瑞峰，男，汉族，住济南市，中信银行股份有限公司济南分行法律保全部员工。
委托代理人李冬，女，汉族，中信银行股份有限公司济南分行法律保全部员工，住济南市。
被告（反诉原告）崔照林，男，汉族，1982年5月23日出生，住济南市历下区历山路*号*号楼*单元401。
被告孙烨（系崔照林之妻），女，汉族，1979年9月7日出生，住济南市。
以上两被告委托代理人徐征年，山东德义君达律师事务所律师。
以上两被告委托代理人邱维虹，山东德义君达律师事务所实习律师。
被告济南昌润置业有限公司，住所地济南市商河县。
法定代表人唐艳，董事长。
委托代理人李涛，男，济南昌润置业有限公司职工，住所地济南市商河县温泉路。
委托代理人赵岩，北京市邦盛(济南)律师事务所律师。
本院受理原告中信银行股份有限公司济南分行与被告崔照林、被告孙烨、济南昌润置业有限公司金融借款合同纠纷一案，诉讼期间被告崔照林提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。中信银行股份有限公司济南分行委托代理人石瑞峰、李冬，崔照林、孙烨共同委托代理人徐征年、邱维虹，济南昌润置业有限公司委托代理人赵岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行股份有限公司济南分行诉称,2007年1月30日，原告与被告崔照林、济南昌润置业有限公司签订《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），约定崔照林向原告借款42万元，用于购买位于济南市商河县梅园七区六号楼G座的房屋，贷款期限自2007年1月30日至2027年1月30日，采用按月等额本息还款法还款。被告济南昌润置业有限公司为崔照林向原告的借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为自借款合同生效之日至崔照林贷款所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止。被告孙烨向原告出具《共同还款承诺书》，承诺当被告崔照林不按期偿还原告贷款本息时，承担连带清偿责任。借款合同签订后，原告依约向被告崔照林发放了贷款42万元，自2013年8月开始被告崔照林未按借款合同约定还款，原告多次催还，被告均未偿还原告贷款本息，共同还款人也未承担连带还款责任，截至2014年4月30日，尚欠原告贷款本金323944.78元。原告根据借款合同第十六条的约定宣布贷款提前到期。请求依法判令被告崔照林、孙烨立即偿还所欠原告贷款本金323944.78元，利息6561.4元（截至2014年4月30日）及对实际还清借款之日的利息（按借款合同约定利率计算）；被告济南昌润置业有限公司对被告崔照林、孙烨所欠原告贷款本息承担连带偿还责任；本案的全部诉讼费用由上述被告承担。
中信银行股份有限公司济南分行为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》；2、中信银行济南分行借款凭证；3、共同还款责任书；4、划款委托书；5、商品房销售合同；6、崔照林与孙烨结婚证。
崔照林、孙烨辩称，原告的诉求没有法律依据和合同依据，不应得到支持，根据崔照林与原告签订的《个人购房借款合同》，原告按约定向被告济南昌润置业有限公司要求偿还贷款本息。崔照林与昌润置业已经解除了商品房买卖合同，借款合同的目的无法实现，崔照林已经要求解除与原告签订的借款合同，所以崔照林不应承担任何责任。
济南昌润置业有限公司辩称，认可原告所诉贷款事实，公司因资金周转困难，无法按时偿还贷款。
崔照林反诉称，2007年1月23日，反诉人与济南昌润置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买济南昌润置业有限公司开发的位于济南市商河县梅园组团七区六号楼G座的房屋。2007年1月30日，反诉人与被反诉人签订了《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，借款42万元，用于购买上述房屋。2014年4月20日，反诉人与昌润置业解除了上述商品房买卖合同。现反诉人与济南昌润置业有限公司签订商品房买卖合同已经解除，商品房担保贷款合同的目的无法实现，反诉人请求解除与被反诉人签订的《个人购房借款合同》，符合法律规定，应由济南昌润置业有限公司承担偿还被反诉人贷款本金及利息的责任，反诉人不承担任何责任。综上所述，请求法院依法判决解除反诉人与被反诉人签订的《个人购房借款合同》；由济南昌润置业有限公司承担偿还被反诉人贷款本金及利息的责任；本案诉讼费用及反诉费用由被反诉人承担。
崔照林为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、商品房销售合同；2、个人购房借款合同；3、商品房买卖合同解除协议书。
中信银行股份有限公司济南分行针对崔照林反诉辩称，房屋交付时间按照商品房销售合同的约定是在2007年，自2007年至2014年4月，将近7年的时间崔照林作为房屋买受人既不了解房屋的建设情况，也不清楚房屋是否符合交房条件，在合同约定的交付时间期满后，也未向开发商主张相关权利。并且按借款合同的约定继续偿还贷款，在历经7年之后，突然与开发商解除商品房买卖合同，是否是双方真实的意思表示是值得商榷的。且其解除的商品房买卖合同，与商品房销售合同不是同一份合同。因此其要求据此解除个人购房借款合同没有依据。崔照林在购买房产的行为过程中本身存在重大过失。
反诉人提出的借款合同中第22条的约定是关于被反诉人和济南昌润置业有限公司之间关于担保责任承担的问题，并未因此免除反诉人在借款合同项下的债务清偿责任，且该约定是赋予被反诉人的一项权利。在反诉人违反借款合同约定，不按期偿还被反诉人贷款本息时，被反诉人可以要求反诉人承担贷款本息清偿责任，也可以根据借款合同第22条的约定，要求被告济南昌润置业有限公司按本条约定履行相关责任。针对反诉人提供的商品房买卖合同解除协议书答辩如下：个人购房借款合同第5.3条约定，本合同项下的贷款发放后，甲方（反诉人），与丙方（昌润置业）就本合同项下贷款所购房屋，发生的任何纠纷，均与乙方(被反诉人)无关，本合同应正常履行。因此，反诉人与济南昌润置业有限公司之间因商品房买卖合同发生的纠纷与被反诉人无关，不能免除反诉人在个人购房借款合同项下的贷款本息清偿责任。商品房销售合同第10条3款第2句话约定，在买受人退房的情况下，如为银行按揭贷款部分，由甲乙双方与银行协商解决。在买受人要求解除商品房销售合同并退房时，如房款为按揭贷款，买受人与出卖人解除购房合同并办理退房时，应与银行协商，因此，买受人与出卖人未通知银行，私下解除购房合同的行为，既违反了合同约定，又涉嫌双方恶意侵犯第三人的权利。
针对反诉人提出最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，被反诉人答辩如下：该两条约定，属于授权性约定或者是管理性的约定，不属于强制性的效力性的规范。意思自治原则是民法的基本原则，是现代私法制度的基石，是指导民事主体、从事民事行为的最高准则之一。本案中原被告三方签订的个人购房借款合同第5.3条及两被告之间签订的商品房销售合同的第10条，均对由于两被告之间的商品房买卖纠纷的处理进行了约定，属于各方当事人之间的真实意思表示，应当尊重各方当事人的真实选择，而不应适用上述解释的第二十四条、第二十五条的规定。上述规定与当事人的真实意思表示不一致时，根据民法的基本精神，应尊重当事人的选择。综上，被反诉人认为，反诉人请求解除个人购房借款合同，免除自己贷款本息清偿责任的请求，既不符合法律的基本精神，也不符合各方当事人之间的相关约定，应不予支持。
济南昌润置业有限公司针对崔照林反诉辩称，商品房销售合同约定应于2007年10月1日前交房，至今没有达到交房条件。对借款事实及解除商品房销售合同的事实，请法院依据证据判决。
综合分析上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：
中信银行股份有限公司济南分行所述贷款事实属实，本院予以确认。
另查明中信银行股份有限公司济南分行与崔照林、济南昌润置业有限公司签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）约定，本合同项下的贷款发放后，崔照林与济南昌润置业有限公司就所购房屋发生的任何纠纷均与中信银行股份有限公司济南分行无关。
2007年1月30日，中信银行股份有限公司济南分行向崔照林发放了贷款42万元。截至2014年4月30日，崔照林尚欠贷款本金323944.78元，利息6561.4元。
位于济南市商河县齐鲁水郡温泉岛梅园组团七区六号楼G座房屋未办理抵押登记。
本院经审理认为，中信银行股份有限公司济南分行与崔照林、济南昌润置业有限公司签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），合法有效。崔照林未按约还本付息，应当承担违约责任。中信银行股份有限公司济南分行要求崔照林清偿贷款本息，证据充分，予以支持。孙烨系崔照林配偶应承担共同还款责任。崔照林所购房屋未办理抵押登记，济南昌润置业有限公司应依约对该债务承担连带责任。中信银行股份有限公司济南分行宣布贷款提前到期,崔照林反诉请求解除个人购房借款合同，《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）应予以解除。
中信银行股份有限公司济南分行、崔照林、济南昌润置业有限公司签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）与崔照林、济南昌润置业有限公司签订的《商品房销售合同》虽有关联，但系两个相对独立的合同。崔照林与济南昌润置业有限公司签订的《商品房销售合同》，系崔照林与济南昌润置业有限公司之间权利义务的约定，即济南昌润置业有限公司未能按期交房构成违约，致合同目的无法实现，也属开发商单方过错造成的违约纠纷，不能免除崔照林在《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）中作为借款人应当承担的还款责任。崔照林与济南昌润置业有限公司之间就《商品房销售合同》达成相关协议，只对崔照林与济南昌润置业有限公司具有约束力，对中信银行股份有限公司济南分行不产生效力。
解除协议书中崔照林与济南昌润置业有限公司约定解除商品房买卖合同后崔照林所欠中信银行股份有限公司济南分行的贷款本息由济南昌润置业有限公司偿还中信银行股份有限公司济南分行，并未告知中信银行股份有限公司济南分行。崔照林以退房为由，要求免除合同责任，让合同守约方中信银行股份有限公司济南分行为合同一方的违约行为买单，显失公平。《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）约定，本合同项下借款发放后，崔照林与济南昌润置业有限公司就所购房屋发生的任何纠纷均与中信银行股份有限公司济南分行无关。对崔照林反诉请求2、3项不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、解除中信银行股份有限公司济南分行与崔照林、济南昌润置业有限公司签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）；
二、崔照林、孙烨偿还中信银行股份有限公司济南分行贷款本金323944.78元。于本判决生效之日起十日内履行；
三、崔照林、孙烨支付中信银行股份有限公司济南分行贷款利息（截止至2014年4月30日利息6561.4元；自2014年5月1起至本判决生效之日止的贷款利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付）。于本判决生效之日起十日内履行；
四、济南昌润置业有限公司对上述二、三条款项承担连带清偿责任;
五、驳回崔照林的其他诉讼请求。
案件本诉受理费6260元，由崔照林、孙烨、济南昌润置业有限公司负担；案件反诉受理费6260元由崔照林负担。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张文静
人民陪审员 刘惠明
人民陪审员 丁 惠
二〇一四年十一月二十三日
书 记 员 鲁 宽