广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民三初字第559号
原告：梁田英，女，汉族，身份证住址肇庆市端州区，公民身份号码×××2025。
委托代理人：廖家安、伍天颖，均为广东融晖律师事务所律师。
被告：肇庆市进南房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区。
法定代表人：伍剑能，该公司总经理。
委托代理人：李炳球、黄秋实，均为广东勤思进律师事务所律师。
原告梁田英诉被告肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称进南房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序并于2015年11月10日和2016年5月17日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖家安、被告委托代理人李炳球、黄秋实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的江南美誉小区1幢第十一层1105号商品房一套，合同约定该商品房总价为520358元，并由被告于2013年12月31日之前将商品房交付给原告。同时，被告应当在2013年12月31日起60日内按约定为原告办理房屋土地使用权证和房屋所有权证（以下简称房产证）。合同签订后，原告于2012年4月9日由其儿媳妇梁祝刷卡转账220358元到被告农业银行账户（账号为10×××55）；2012年4月10日，原告本人存280000元到被告工商银行账户（账号为80×××45），向被告支付了房款共520358元，房屋维修基金契税15610.74元，房产办证费等也已于2012年4月17日付清。然而，被告并未按照合同的约定履行义务。首先，被告方提供的两个账户（账号为农业银行10×××55和工商银行80×××45）不是合同中的预售专项账户，我方不知情下个转入220358元和280000元。其次，在原告已付清房款、房屋契税、维修基金、房产证版费等所有费用的情况下，被告至今没有为原告办理房产证。原告多次敦促被告为原告办理房产证，本人也亲自提交资料，但被告因没有将预售房款存入预售专项账户，房管局拒绝备案，被告一直以种种原因拖延推诿，给原告造成了损失。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的房产证，并应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。为维护原告的合法权益，请求判令：一、被告60天内立即为原告办理房屋所有权证。二、被告按合同第十五条第1项60天内为原告办理江南美誉小区1幢第十一层1105号商品房房屋资料产权机关备案；三、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计29972.62元（2014年1月1日至2015年9月28日共576天）；四、本案诉讼费用由被告承担。2016年4月15日，原告增加诉讼请求，请求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效。
被告书面辩称：一、我司已按照合同约定履行合同义务，不存在违约情形，更未损害原告的权益，不应承担任何赔偿或违约责任。涉案商品房交付条件具备后，我司早于2013年12月便以电话形式通知原告前来办理交接手续，并在2013年12月24日以书面形式向原告发出收楼通知，根据《广东省商品房买卖合同》第八条和第十一条，原告在收到通知后，在2014年1月19日于我司办公处办理完成收楼手续。直至目前，原告一直在正常使用该商品房，我司没有损害原告的任何利益，不应承担任何赔偿或违约责任。二、原告主张事实有误，不存在逾期办理房屋所有权证的违约事实。1、在商品房交付使用后，我司已按合同约定将应由出卖人提供的材料提交到产权登记部门，并主动配合原告办理权属证书，已经履行了合同义务。而原告至今未取得房屋权属证书，一方面是因为原告延误验收交接，另一方面，主要是因为产权登记部门延迟等客观原因造成的，并非我司的责任。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条及其附件四《补充合同协议》第五条第（二）的约定，“因出卖人的责任”造成的逾期未取得房地产权属证书是认定违约的前提条件，出卖人在约定时间已向产权登记部门提交办理房屋产权证书的材料，不承担违约责任。故即使存在逾期取得房屋产权证书，只要不是因为我司的责任造成的，我司均不承担违约责任。2、双方约定的办理房地产权证的期限应为交付房屋之后起610日，原告从2014年1月1日开始计算逾期办证违约金是错误的。按照《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，验收交接手续完成，才视为交付完成，故根据证据显示，涉案商品房系在2014年1月19日完成交付。根据附件四《补充合同协议》第五条第（二）款，因买受人未能依约办理收楼手续的，出卖可以据实顺延办理和交付房地产权证的期限，并不承担违约责任。由于原告的原因，在2014年1月19日才完成交付，故应顺延办理房地产权证的期限，从交付完成后起算。原告提出的由2014年1月1日开始计算违约金是毫无依据且与事实不符的。从2014年1月20日起算，办理房地产权证的期限应为610天（不计入免责情形）。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权证属证书的，才计算违约金。而第十五条以及附件四《补充合同协议》第五条第（一）款约定，出卖人应在交付后60日内将应由出卖人提供材料报产权登记机关备案，在备案后550日内办理好证件。即所谓的规定时间系指交付后610日内办理好证件。也就是说，要计算违约金须符合，从2014年1月20日起610日内，仍未能取得权属证书，而且未能取得权属证书的原因是因为出卖人的原因造成等两个条件。而就本案事实而言，两个条件均不符合，原告提出的诉请缺乏事实支撑。对原告增加的诉讼请求无意见，并确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效。
经审理查明：2012年4月16日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号2012041648268587），约定：被告将其开发的位于肇庆市端州区二塔路东侧的江南美誉小区第1幢1105号房出让给原告，房款为520358元，原告按一次性付清全部房款的方式付款，原告应将商品房预售款直接存入商品房项目预售款专用帐户（帐号为80×××01，开户行为高要农信联社中山分社）；原告购买的上述商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为肇庆市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为肇预许字第2012013号。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不能据此为由退房解约，逾期每日被告按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第五条第（一）项约定：被告按合同约定的时间将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，在备案后550日办理好《房地产权证》。
2012年4月9日，原告的儿媳梁祝代原告通过刷卡的方式支付220358元给被告，该款项汇入被告所有的账户（帐号为10×××55）；2012年4月10日，原告通过中国工商银行股份有限公司肇庆南方支行汇入280000元到被告的账户（帐号为80×××45）。2012年4月16日，被告向原告开具一张《发票联》，记载：付款人为梁田英，收款方为进南房产公司，销售的不动产楼牌号为肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢1105号房，房款金额为520358元。被告庭审中确认收取了原告的全部购房款。
2014年1月19日，被告向肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司发出《收楼证明》，记载：江南美誉1105号房业主已付清全部购房款、办证费用及按政府规定缴纳了《物业维修基金》，请贵公司按程序与业主办理相关收楼手续。庭审中，原告确认在2014年1月19日收楼。但至本案起诉之日（2015年10月10日），被告没有为原告办理上述房屋的房地产权属证书。
另查明：本院依法向肇庆市住房和城乡建设局调查取证，该建设局出具《复函》，记载：梁田英于2012年4月16日，通过网签与进南房产公司签订《商品房买卖合同》，向进南房产公司购买位于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢1105号房，目前房屋状态已售；进南房产公司曾提交上述1105房的资料来办理预售合同备案登记，因未符合《广东省商品房预售管理条例》第三十一条关于“按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售专用帐户”、第三十三条关于“预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证”等规定，我局未予受理；因进南房产公司至今未为1105房所在的第1幢商品楼办理商品房初始登记，故至今仍无法办理该房的房产证。
本院认为：原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法成立并生效，双方应按照合同约定履行权利义务。《广东省商品房买卖合同》第二十条和第二十一条已明确约定原、被告签订的附件四合同补充协议与合同具有同等法律效力，附件四合同补充协议也是在2012年4月16日签订，且有原告的签名和指模，故附件四合同补充协议对原、被告产生法律约束力，双方应按照附件四合同补充协议的约定履行权利义务。肇庆市住房和城乡建设局出具的《复函》记载原告已通过网签购买肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢1105号房，该房屋状态为已售；同时，原告已依据合同约定支付全部房款给被告，被告已将上述房屋交付原告使用。故对原告诉请确认原、被告于2012年4月16日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效的主张，本院予以支持。
根据肇庆市住房和城乡建设局出具的《复函》，可知因原告已支付的商品房预售款没有存入《广东省商品房买卖合同》约定的商品房预售款专用帐户，以及没有附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证，导致肇庆市住房和城乡建设局没有受理被告对上述房屋的备案登记，至今被告也没有为上述房屋所在的第1幢商品楼办理商品房初始登记。2016年5月17日的庭审中，被告也确认上述房屋至今没有办理备案登记，被告也没有将原告支付的购房款转入《广东省商品房买卖合同》约定的商品房预售款专用帐户。被告已收取原告的全部购房款，被告确认原告已付清办证费用及按政府规定缴纳了《物业维修基金》，庭审中也确认原告已将备案的材料及所有费用全部交给了被告，故原告已履行其合同义务；原告支付的购房款转入的不是《广东省商品房买卖合同》约定的商品房预售款专用帐户，而是被告所有的其他帐户，被告有义务将收取的全部购房款转入《广东省商品房买卖合同》约定的商品房预售款专用帐户并为原告办理备案等级和办理房地产权属证书。故因被告没有履行上述义务，导致上述房屋无法备案登记并办理房地产权属证书，已构成了违约。
依据《广东省商品房买卖合同》第十五条和合同补充协议第五条第（一）项的约定，从上述房屋交付使用之次日（即2014年1月20日）起计算，被告应在60日内将上述房屋办理权属登记的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案，并在备案后550日内为原告办理好房地产权属证书，故被告最长应在2015年9月21日前为原告办理好房地产权属证书。本案于2015年10月10日起诉，故被告已明显构成了违约。结合原告的诉讼请求，被告应在本判决生效之日起60内日将肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢1105号房办理权属登记所需的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案和协助原告办理房地产权属证书。
因被告没有在《广东省商品房买卖合同》第十五条和合同补充协议第五条第（一）项约定的期限内为原告办理房地产权属证书，故被告应在逾期之日起按原告已付的房价款的每日万分之一向原告支付违约金。结合原告的诉讼请求，本案中违约金的计算期限为2015年9月22日至2015年9月28日（共7天），故被告应支付原告违约金364.25元（520358元×7天×万分之一）。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告梁田英和被告肇庆市进南房地产开发有限公司于2012年4月16日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2012041648268587）合法有效。
二、被告肇庆市进南房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起六十日内日将肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢1105号房办理权属登记所需的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案和协助原告梁田英办理房地产权属证书。
三、被告肇庆市进南房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告梁田英违约金364.25元（违约金计算至2015年9月28日）。
四、驳回原告梁田英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费548元（原告已预交274元），由原告梁田英承担48元，被告肇庆市进南房地产开发有限公司承担500元，被告承担的案件受理费在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告226元和支付到本院274元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭德远
代理审判员 梁志树
人民陪审员 张殷慈
二〇一六年五月二十日
书 记 员 邹玉莹
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