重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00234号
上诉人（原审被告）罗建。
委托代理人陈桂兰，重庆利欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尹小芳。
委托代理人彭新，重庆志同律师事务所律师。
上诉人罗建与被上诉人尹小芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第08918号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：重庆市南岸区XX房屋，是重庆市南岸区XX房屋的拆迁还建房。
被拆迁房重庆市南岸区XX房屋系罗崇高与王明英（罗崇高之妻）共有。1995年4月1日罗崇高去世，该房屋产权一半归王明英，另一半作为罗崇高的遗产。罗崇高生前无遗嘱，且父母已分别先于其死亡，其遗产由其妻子王明英、儿子罗忠智、罗建、女儿罗忠惠、罗忠菊、罗蓉共同继承。王明英、罗忠惠、罗忠菊、罗蓉、罗忠智、罗建对继承事宜作出安排并经2008年6月5日（2008）渝证字第13731号公证书公证：“现被继承人罗崇高的妻子王明英、女儿罗忠惠、罗忠菊、罗蓉自愿放弃对上述房屋遗产的继承权，故被继承人罗崇高的上述房屋遗产由其儿子罗忠智、罗建共同继承。”
王明英与罗忠智、罗建系母子关系，王明英将重庆市南岸区XXX房屋产权属于自己的一半，于2008年5月20日赠与给罗忠智、罗建共有，但不作为夫妻共同财产。此赠与合同经过2008年6月5日（2008）渝证字第13732号公证书公证。
2009年10月27日，尹小芳（乙方）与罗建（甲方）签订《房屋买卖转让合同》，约定：甲方同意将其所有的位于重庆市南岸区XXX号房屋（建筑面积55.89平米）出售给乙方；甲方承诺该套房屋权属真实有效，并已取得其他共有人（含配偶）书面同意，能完全支配处理，可合法交易；甲乙双方协商后的实际成交价格为230000元，乙方于2009年10月27日支付20万元，2009年11月11日支付20000元，余款10000元约定由乙方直接交给拆迁办。
因尹小方与罗建签订《房屋买卖转让合同》时，诉争房屋尚未办理相关权属证书。尹小芳为慎重起见，前往重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室调查诉争房屋的权属状况，该办公室于2009年10月27日出具证明，内容为：“盘龙花园XXX房，建筑面积55.89㎡，属罗建所有。”
合同签订后，尹小芳于2009年10月27日、2009年11月4日分别向罗建支付购房款20万元和2万元，共计22万元。
2013年4月23日，尹小芳以罗建为被告、罗忠智为第三人向南岸区法院起诉，要求确认其与罗建签订的《房屋买卖转让合同》有效并判令罗建协助尹小芳办理房屋的过户登记手续。该案庭审中，第三人罗忠智辩称诉争房屋并非罗建个人所有，无权单独处分诉争房屋，其与尹小芳所签《房屋买卖转让合同》无效。2013年10月16日，南岸区法院作出（2013）南法民初字第7598号民事判决，认为在罗建未取得涉案房屋的所有权或处分权的情况下，尹小芳与罗建签订的房屋买卖合同仅具有债权效力，并不发生物权变动的法律效果。遂判决确认尹小芳与罗建签订的房屋买卖合同有效，对尹小芳要求过户的诉讼请求不予支持。
2014年6月11日，重庆宏丰房地产土地资产评估有限公司对讼争房屋价值进行评估，后该鉴定机构作出鉴定意见为：涉案房屋在2014年4月25日的估价结果为335594元。
涉案房屋产权证现已办理至罗建、罗忠智、王明英名下。
原审原告尹小芳诉称：2009年10月27日，尹小芳与罗建签订《房屋买卖转让合同》，约定由尹小芳购买罗建所有的位于南岸区盘龙花园XXX的拆迁安置房，总价23万元，由尹小芳向罗建支付22万元，余款1万元由尹小芳支付给拆迁办公室。合同签订后，尹小芳分别于2009年10月27日和2009年11月4日将22万元支付给罗建，罗建于2009年11月4日将房屋交付给尹小芳使用至今。2012年，双方因产权证发生纠纷，尹小芳诉至南岸区法院，要求确认双方签订的房屋买卖转让合同有效并要求罗建协助尹小芳办理房屋产权过户登记手续。南岸区法院作出（2013）南法民初字第7598号民事判决，确认合同有效，驳回了尹小芳其他诉讼请求。尹小芳认为，罗建故意隐瞒讼争房屋系其与他人共有的事实，与尹小芳签订合同，使尹小芳无法取得讼争房屋的所有权，给尹小芳造成巨大经济损失。起诉请求：1、判决解除双方于2009年10月27日签订的《房屋买卖转让合同》；2、判令罗建返还尹小芳购房款22万元；3、判令罗建赔偿尹小芳房屋差价款110568元；4、诉讼费由罗建承担。
原审被告罗建辩称：同意尹小芳的第一项和第二项诉讼请求，对于第三项诉讼请求不同意。因为在买卖的时候尹小芳自己就清楚该房屋为罗建和罗忠智共有，并且尹小芳自己到动迁办核实时动迁办给尹小芳出具证明证明讼争房屋为罗建个人所有，其错误在动迁办。此外，在公证委托书中已经表明罗建只享有交房的义务和收取房款的权利，其他手续都是由尹小芳自行办理，所以责任不在罗建，应由尹小芳自行承担损失。
原审法院认为：尹小芳与罗建签订的《房屋买卖转让合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的权利义务。但由于罗建未取得涉案房屋的所有权或处分权，涉案房屋权属未能转移登记给尹小芳，致使尹小芳签订《房屋买卖转让合同》的合同目的落空。故对尹小芳要求解除涉案合同的诉讼请求，予以支持。
涉案合同解除后，罗建应返还尹小芳支付的购房款22万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，罗建未取得涉案房屋所有权或处分权即与尹小芳签订房屋买卖合同，致使尹小芳不能取得涉案房屋产权证。尹小芳因不能取得涉案房屋所有权产生的损失即为房屋的增值价值。经第三方作出鉴定意见，涉案房屋在2014年4月25日的市场价值为335594元。故尹小芳的损失为：335594元×220000元／230000元－220000元≈101003元。故对尹小芳要求罗建赔偿差价损失的诉讼请求，予以支持，对于超出的金额部分不予支持。
庭审中，罗建辩称在买卖的时候尹小芳自己就清楚该房屋为罗建和罗忠智共有，并且尹小芳自己到动迁办核实时动迁办给尹小芳出具证明证明讼争房屋为罗建个人所有，在公证委托书中已经表明罗建只享有交房义务和收取房款的权利，其他手续都是由尹小芳自行办理，所以责任不在罗建。对此，法院认为，作为合同交易的出卖人，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，罗建在签订买卖合同时承诺“该套房屋权属真实有效，并已取得其他共有人（含配偶）书面同意，能完全支配处理，可合法交易”，但事实上罗建并未取得罗忠智的同意。尹小芳为慎重起见，前往重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室调查诉争房屋的权属状况，这恰恰说明尹小芳为避免交易风险而履行了必要的审慎义务，这不能成为尹小芳应承担责任的理由。故法院对罗建的辩称理由不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，遂判决：一、解除原告尹小芳与被告罗建于2009年10月27日签订的《房屋买卖转让合同》；二、被告罗建于本判决生效之日起三十日内返还原告尹小芳购房款22万元；三、被告罗建于本判决生效之日起三十日内支付原告尹小芳房屋差价款101003元；四、驳回原告尹小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，诉讼保全费1020元，鉴定费3356元，共计6676元，由原告尹小芳承担676元，由被告罗建承担6000元（此款已由原告垫付，被告支付上述款项时迳付原告）。
宣判后，罗建不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：上诉人罗建与被上诉人尹小芳签订买卖合同时，被上诉人尹小芳就清楚讼争房屋为罗建和罗忠智共有，且被上诉人尹小芳到重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室核实讼争房屋的权属状况时，重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室给被上诉人尹小芳出具了证明材料，证明讼争房屋系上诉人罗建个人所有，因此，在重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室出具证明讼争房屋系上诉人罗建个人所有的前提下，根据被上诉人尹小芳的要求双方签订了《房屋买卖合同》，上诉人罗建在合同中以个人名义签字是合法有效的，已经做到了双方合同中约定的“该房屋权属真实有效，并已取得其他共有人（含配偶）书面同意，能完全支配处理，可合法交易”。造成被上诉人尹小芳经济损失的第一责任人应是重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室，其次是被上诉人尹小芳本人，上诉人罗建不存在任何过错，现被上诉人在无力向重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室要求赔偿的情况下，将损失转移给上诉人罗建，明显错误。一审法院判决对合同解除的过错认定错误，对被上诉人尹小芳的损失认定错误，属事实认定不清，法律适用错误。请求二审法院查明事实依法改判。
被上诉人尹小芳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人罗建的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：上诉人罗建的上诉理由不能成立。其理由是：本案讼争房屋虽系罗建通过继承和赠与取得，但该讼争房屋并非罗建个人所有，而是罗建和其兄罗忠智共有，罗建在未取得其兄罗忠智同意的情况下，与尹小芳签订《房屋买卖转让合同》将讼争房屋出售给尹小芳，由于罗建出售共有房屋系无权处分，导致尹小芳不能取得讼争房屋的产权证，由此给尹小芳造成的经济损失，理应由罗建承担。至于罗建认为在与尹小芳签订买卖合同时，尹小芳就清楚讼争房屋为罗建和罗忠智共有，且尹小芳到重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室核实讼争房屋的权属状况时，重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室给尹小芳出具了证明材料，证明讼争房屋系罗建个人所有，罗建不存在任何过错的问题。鉴于罗建在签订买卖合同时承诺“该套房屋权属真实有效，并已取得其他共有人（含配偶）书面同意，能完全支配处理，可合法交易”，但事实上罗建并未取得罗忠智的同意。尹小芳为慎重起见，前往重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室调查诉争房屋的权属状况，这恰恰说明尹小芳为避免交易风险而履行了必要的审慎义务，这不能成为尹小芳应承担责任的理由。因此，本院对罗建的上诉意见不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费6000元，由上诉人罗建负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 江信红
审 判 员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一五年三月四日
书 记 员 肖 姗