江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2043号
上诉人（原审被告）：倪春梅，女，1956年7月1日生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托代理人：罗童文，江苏苏扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宿迁市二招宾馆有限公司,住所地宿迁市幸福北路219号。
法定代表人：唐生志，该公司总经理。
委托代理人：邓欢，宿迁市二招宾馆有限公司清算组成员。
委托代理人：曹天君，江苏宏亮律师事务所律师。
上诉人倪春梅因与被上诉人宿迁市二招宾馆有限公司（以下简称二招宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初4033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案受理。
上诉人倪春梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、双方签订的房屋租赁合同约定租期从2007年12月25日起至该地块拆迁为止，无偿给承租方使用。而该地块至今尚未拆迁，故合同解除的条件尚未成就。2、该合同第五条约定：原欠款已全部还清，双方再无如何债权债务。说明被上诉人是用该房租冲抵欠上诉人之前的欠款的。故一审判决上诉人自2014年6月5日起至实际腾�完毕之日止按10000元/年标准计算向被上诉人支付使用费用无事实依据。3、上诉人使用的房屋属于车棚，由于上诉人经营的货物较多，在征得被上诉人同意后在车棚后砌了一堵墙用作仓库。故一审判决上诉人拆除自行搭建的建筑物，无事实和法律依据。
二招宾馆二审答辩称：1、被上诉人二招宾馆目前已进入强制清算程序，一审法院判决解除双方租赁合同关系，符合法律规定；2、一审法院判决被告承担租金的标准是一万元每间每年。这个租金标准一审是依据2007年的标准予以支持，显然低于市场行情。且一审法院是判令上诉人从2014年6月5日支付租金的；3、上诉人在一审认可其有私自搭建的行为，一审法院判令其将其搭建的非法建筑拆除符合法律规定；4、上诉人主张享有优先权承租。承租人的优先权是在租赁合同尚未被解除的前提下存在。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持原判。
二招宾馆向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金20万元；3、判令被告搬离位于宿迁市宿城区幸福北路原告处商铺西侧从北向南第三、四间房屋；4、判令被告拆除其私自搭建的位于宿迁市宿城区幸福北路原告处商铺西侧从北向南第三、四间房屋旁非法建筑；5、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2007年12月25日，二招宾馆与倪春梅签订《房屋租赁合同》一份，二招宾馆将其两间门面房租赁给倪春梅，每年1万元/间，租期三年，从2007年2月25日至2010年2月25日，租金一次性付清。【下称合同1】
2007年12月25日因相关租赁房屋被征收，双方重新签订《房屋租赁合同》一份，约定二招宾馆将其两间门面房出租给倪春梅经营“装潢商店”。合同主要条款有：“四、租赁期限：租赁期从2007年12月25日起，至该地块拆迁为止，无偿给承租方使用。五、原欠款已全部还清，双方再无任何债权债务。六、合同终止、变更、解除的条件：1、承租方有下列情形之一的，出租方可以随时终止合同，收回房屋：（1）出租方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）出租方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）出租方、承租方如要收回或退回房屋，须提前一个月通知对方，结清租金（不包括以上存在的2个现象）。2、在租赁期间，如遇下列情况，可以提前解除合同：（1）因城市规划建设需要拆迁的；（2）政府行为。3、如承租方因违反合同被终止合同后不搬迁，出租方有权强制收回，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿，承租方所受损失自负。本合同期满后，房屋无条件交给出租方，如续租须提前与甲方�谈认可并交纳定金。七、违约责任：1、出租方的违约责任，退还承租方未使用的租金……”【下称合同2】
被告在租赁期间在位于宿迁市宿城区幸福北路原告处商铺西侧从北向南第三、四间房屋旁搭建了房屋用于仓储。
2016年4月18日被告当庭陈述，“2007年2月25日签订的房屋租赁合同一份，证明原被告在2007年2月25日签订合同约定租期为2007年2月25日至2010年2月25日三年，租金为每间一万元两间合计6万元，6万元已经支付，至2007年12月25日签订另一份合同时，该合同仅履行了10个月，租金剩余26个月，也就是被告多支付租金43333元。”并据此主张，双方并非是无偿租赁合同。【2016年4月18日宿迁中级人民法院质证交换笔录第5页】
2013年10月9日宿迁市中级人民法院受理段家海申请二招宾馆强制清算一案，后指定宿迁信德联合会计事务所组成清算组。2014年6月5日上午清算组工作人员向段家海【二招宾馆股东】了解倪春梅租赁房屋问题，段家海陈述的主要内容如下：原在宿迁二招宾馆有限公司门北旁的门市现已拆迁，当时长期工作开始后倪春梅拒不搬迁，称陈厚联经常在她家赊欠烟酒及其他账务尚未结清。为了拆迁工作能够顺利进行，段家海与倪春梅签订了房屋租赁合同（无偿使用至拆迁日止，无偿使用合同并不是签订房屋租赁协议的本意，且当时跟他讲已在2008年11月6日发函将在一年内拆迁），但因特殊原因，至今未拆迁。后段家海在相关笔录上签名。笔录并载明交由处理机关宿迁市中级人民法院。【0605笔录】
后原被告就相关问题协商未果，原告遂诉至宿迁市中级人民法院，被告于2016年4月8日收到诉状副本等。后宿迁市中级人民法院将本案指定一审法院审理。
一审法院认为，合法的债权债�关系受法律保护。原被告2007年先后签订的两份租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有拘束力。但合同2是合同1变更，是对合同1部分租赁内容的变通处理。尤其结合合同2第六条第一款第三项【出租方、承租方如要收回或退回房屋，须提前一个月通知对方，结清租金】及第七条第一款【出租方的违约责任，退还承租方未使用的租金】的约定，合同2实际履行期限若少于合同1余下的租赁期限，则二招宾馆应退还相应的租金，可见被告并非无偿使用原告房屋，而是租赁。只是双方并不能确定准确拆除时期从而确定租赁期限，而约定如果超过合同1余下租赁期则无偿给被告使用。由此也可知双方当时并不知晓具体拆除时间，故原告关于合同2是“房屋所属土地预估一年内被征收情况下与被告达成的”陈述不足可信。合同签订时双方对准确的拆迁时间并无精准的预测与约定，双方合同签订时显然认为相关拆迁工程不远的期间内即实施，合同含超期不另收原告租金、期限不足则退还相应租金之意。但双方这一笼统的约定也并不意味着如果相关拆迁工程停止而仍由原告无限期使用，尤其本案原告二招宾馆进入强制清算程序中，且被告实际使用已超出原合同租赁期限数年的情况下，原告要求解除原被告间的租赁合同及要求被告腾退房屋或支付合理房租显然更为合理，其权益应予保护。结合原告二招宾馆进入强制清算程序时间等，原告主张其进入强制清算程序后向被告主张权利的陈述可信。参照0605笔录制作时间及内容，一审法院认为被告至迟应自2014年6月5日起负担相应使用费用，其标准可参照此前的租赁价格计算【1万元/年】。被告虽主张系征得原告同意搭建相关建筑用于仓储，但无证据证实应认定为其自行搭建，应予拆除。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,故判决:一、原告宿迁市二招宾馆有限公司与被告倪春梅之间签订的《房屋租赁合同》于2016年4月8日解除；二、判令被告倪春梅向原告宿迁市二招宾馆有限公司支付自2014年6月5日起至实际腾退完毕之日止的使用费用【按10000元/年标准计算】；三、判令被告倪春梅于本判决生效后3日内搬离位于宿迁市宿城区幸福北路原告处商铺西侧从北向南第三、四间房屋；四、判令被告倪春梅于本判决生效后3日内拆除其自行搭建的位于宿迁市宿城区幸福北路原告处商铺西侧从北向南第三、四间房屋旁非法建筑。案件受理费4300元，由被告负担740元，原告负担3560元。
二审中，双方当事人均未提�新的证据。
二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本案争议焦点：1、双方的租赁合同是否应予解除?2、上诉人是否应当向被上诉人支付租金？如需，则租金的数额如何确定？3、上诉人倪春梅在承租期间是否搭建附属设施？如已搭建，搭建了哪些设施？该附属设施应由谁拆除？
一、关于双方的租赁合同是否应予解除的问题。
本院认为，合同是平等民事主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人于2007年12月25日签订的房屋租赁合同，不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护，故双方的租赁合同不应予解除。主要理由为：1、本案租赁合同约定属附条件合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”附条件的合同中所附条件应当符合如下特征：（1）所附条件是双方当事人约定的，作为合同的一个条款列入合同；（2）条件是尚未发生、将来可能发生的事实，这种客观事实是否发生具有或然性；（3）所附条件是当事人用来限制合同法律效力的意思表示；（4）所附条件必须是合法的事实。本案中，原告与被告在房屋租赁合同中约定，房屋租赁期限为“至该地块拆迁之日止”，符合上述附条件合同中所附条件的特征。故涉案合同为附条件的合同，由于约定的该条件尚不成就，合同应当继续履行。2、被上诉人主张，二招宾馆已进入强制清算程序，故应解除涉案房屋租赁合同。对此本院认为：是否解除房屋租赁合同不属可参照企业破产法及其司法解释规定处理的事项。最高人民法院《关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》第39条规定：“鉴于公司强制清算与破产清算在具体程序操作上的相似性，就公司法、公司法解释二，以及本会议纪要未予涉及的情形，如清算中公司的有关人员未依法妥善保管其占有和管理的财产、印章和账薄、文书资料，清算组未及时接管清算中公司的财产、印章和账薄、文书，清算中公司拒不向人民法院提交或者提交不真实的财产状态说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告以及职工工资的支付欠款和社会保险费用的缴纳欠款，清算中公司拒不向清算组移交财产、印章和账薄、文书等资料，或者伪造�毁有关财产证据材料而使财产状况不明，股东未缴足出资、抽逃出资，以及公司董事、监事、高级管理人员非法侵占公司财产等，可参照企业破产法及其司法解释的有关规定处理。”该规定对可以参照适用破产法的内容进行了详细列举，该条中例举的公司印章、账薄、文书、债权债务清册等事项与案涉正在履行房屋租赁的合同的解除权不具有同类性，因此，涉案正在履行的租赁合同是否解除不应属于可以参照破产法及其司法解释规定处理事项。3、解除案涉房屋租赁合同并不是被上诉人强制清算所必须的，不解除涉案租赁合同并不影响原告强制清算的进行。本案为被上诉人公司股东之间发生争议而由股东提起的强制清算，租赁合同继续履行，被上诉人公司仍能进行强制清算。而若清算组单方解除房屋租赁合同，则会有损承租人的合法权益，这不符合利益均衡保护的�则。4、根据合同法“买卖不破租赁”之规定，无论是对房屋进行拍卖还是变卖，都是属于所有权变动。租赁物所有权变动的，不应当影响租赁合同的效力。所以，公司进入强制清算后，租赁合同也应当继续履行，不能因为企业资产进行变现而影响被告的租赁权。
二、关于上诉人是否应当向被上诉人支付租金及租金的数额如何确定的问题。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，首先，双方当事人2007年12月25日签订的合同名称为房屋租赁合同；其次，讼争的合同约定：租赁期从2007年12月25日起，至该地块拆迁为止，无偿给承租方使用。原欠款已全部还清，双方再无任何债权债务。对此上诉人的解释是因被上诉人二招宾馆欠其款项约18万元，用该款冲抵讼争合同的房租的。被上诉人在一审庭审中亦陈述，估计房屋一年内拆迁，于是就用一年的租金冲抵二招宾馆欠上诉人之前的欠款。双方争议是冲抵了多少欠款。综上，可以确认上诉人使用讼争房屋并非是无偿的，符合房屋租赁合同的特征，属于双务有偿合同。因双方当事人签订时对二招宾馆所处地块何时征收、上诉人房屋何时拆迁预估不足。现该地块何时征收双方当事人亦无法知晓。如上诉人一直使用讼争的房屋直至该地块征收拆迁对被上诉人亦是不公平的。二审中，上诉人同意从上诉人提起本案诉讼起即2016年度开始按每间每年10000元支付租金，本院照准。
因双方当事人签订的租赁合同本院判决不应予解除，故被上诉人请求上诉人迁出租赁的房屋，无事实和法律依据。
综上所述，上诉人倪春梅上诉理由成立，其请求本院予以支持。其同意从2016年度开始按每间每年10000元支付租金，是其处分自己民事权利的行为，本院予以照准。一审认定事实正确，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初4033号民事判决；
二、倪春梅向宿迁市二招宾馆有限公司支付自2016年1月1日起至合同中止履行或解除并实际腾退完毕之日止的使用费用【按每间房屋10000元/年标准计算】。2016年1月1日起至2017年底的租金4万元，于2017年12月30日前一次性支付给二招宾馆。之后的租金于每年12月30日前支付，租期不足一年的租金折合成天，按实际天数计算至租赁关系结束止；
三、驳回宿迁市二招宾馆有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费4300元，二审案件受理费550元，合计4850元，由被上诉人二招宾馆负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄亚非
审判员 陈泽环
审判员 朱 海
二〇一七年十一月三十日
书记员 赵媛媛