湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终269号
上诉人（原审原告）怀化市宜家房地产置业有限公司，住所地湖南省怀化市湖天开发区锦园路。
法定代表人段承松，董事长。
委托代理人彭际均，湖南宏峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南远东房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区人民南路9号。
法定代表人杨依霖，董事长。
委托代理人吴玉文，湖南泰阳律师事务所律师。
上诉人怀化市宜家房地产置业有限公司（以下简称宜家公司）与被上诉人湖南远东房地产开发有限公司（以下简称远东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民二初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：宜家公司系从事楼盘代理销售等业务的企业，远东公司系房地产开发企业。远东公司为怀化市中医院定向开发建设位于怀化市鹤城区正清路的“中医新村”住宅楼项目。2010年5月31日，远东公司（甲方）与宜家公司（乙方）签订一份《房屋买卖合同书》，该合同约定:甲方在怀化市“中医新村”项目中购得拆迁安置户所分得的少量住房，现在甲方愿意将购得的17套住房转卖给乙方，价格每平方米2370元，每套建筑面积按110平方米计算；乙方卖房以甲方名义签订购房合同，购房款由甲方收取，乙方必须保证在办理按揭贷款前付足房款的30%，第二套房付款50%，因房子未卖出，不足部分由�方垫付；办好按揭贷款后，乙方付清全部房款，多余部分甲方付给乙方，双方办好决算；乙方转卖出去后无论亏盈与甲方无关；签订合同时乙方给甲方支付定金126万元；如果甲方整体不能兑现合同，甲方应退还乙方实际支付给甲方的定金及正规银行利息，等等。2011年5月22日，“中医新村”项目部及项目全体股东、怀化峻达房地产开发有限公司、远东公司共同签订一份《项目转让协议书》，该协议书签订后，远东公司将“中医新村”项目移交给怀化峻达房地产开发有限公司开发。宜家公司认为怀化峻达房地产开发有限公司对其与远东公司签订的合同不予认可，宜家公司的合同目的不能实现，于2013年7月16日向法院起诉，要求远东公司双倍返还定金。一审法院判令远东公司返还宜家公司定金126万元并支付利息，宜家公司不服判决提起上诉，怀化市中级人民法院裁定将案件发回重审；在一审法院重审期间，宜家公司因远东公司同意协商解决而撤诉，后因双方协商未成，宜家公司再次向法院起诉。法院对上述双方无争议事实，依法确认为本案法律事实。
原判认为：原、被告于2010年5月31日签订的《房屋买卖合同书》名为商品房买卖合同，实为商品房委托代理销售合同，因此，本案的案由应为商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的上述合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告将“中医新村”项目整体移交给怀化峻达房地产开发有限公司后，怀化峻达房地产开发有限公司对原、被告签订的《房屋买卖合同书》不认可，被告已不能履行与原告签订的合同义务。虽然原、被告没有约定合同履行期限，但被告以自己的行为表明其不履行合同。因此，原告请求解除双方所签订《�屋买卖合同书》的理由成立，法院予以支持。
定金126万元是否双倍返还。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，当事人在合同中约定的定金返还方式应当优先于定金罚则适用。本案原、被告已在合同中约定被告不能履行合同时，由被告返还原告实际支付给被告的定金及正规银行利息，被告应按此约定返还原告126万元定金并支付利息。因此，原告要求双倍返还定金，法院不予支持。
被告支付原告利息的利率计算标准。原、被告在合同中约定的“正规银行利息”，既未写明是按银行贷款利率还是银行存款利率计息，也未写明按哪一家银行的利率计息，属约定不明。由于原告存在资金被占用的利息损失。因此，被告按中国人民银行公布的同期法定贷款利率支付原告资金占用期间的利息损失合理且合法。原、被告签订合同时，中国人民银行公布的3年-5年贷款基准年利率是5.76%。因此，被告应按年利率5.76%支付原告126万元定金的利息。
被告是否赔偿原告可获得利益损失742399元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此规定，被告赔偿原告可得利益损失应当以被告在签订合同时可预见为前提。本案中，如果被告履行合同，原告可以获得的利益是多少，主要取决于争议住房是升值还是贬值及销售情况好坏等市场行情，市场行情是不断变化难以预见的，故被告对原告销售17套住房的可获得利益难以预见，且原告主张可得利益�742399元也无事实根据，故原告要求被告赔偿可得利益损失742399元，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告湖南远东房地产开发有限公司返还原告怀化市宜家房地产置业有限公司定金126万元；二、被告湖南远东房地产开发有限公司按年利率5.76%支付原告怀化市宜家房地产置业有限公司上述126万元定金的利息（其中116万元的利息从2010年5月31日起算，其余10万元的利息从2010年7月10日起算，至清偿时止）；三、驳回原告怀化市宜家房地产置业有限公司的其他诉讼请求。上述�一项、第二项于本判决生效之日起10内履行完毕。本案案件受理费33109元，由被告湖南远东房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人怀化市宜家房地产置业有限公司不服一审判决，向本院提起诉上诉称：（1）被上诉人湖南远东房地产开发有限公司应双倍返还上诉人怀化市宜家房地产置业有限公司定金252万元；（2）被上诉人湖南远东房地产开发有限公司支付上诉人怀化市宜家房地产置业有限公司126万元定金利息（从2010年5月31日起至2011年5月22日止按信用社借款利率月息9.9‰计算，从2011年5月23日起至清偿时止按月息2分计算）；（3）被上诉人湖南远东房地产开发有限公司赔偿上诉人怀化市宜家房地产置业有限公司可得利益损失742399元。请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称：一、上诉人要求双倍返还定金理由不能成立；二、按合同约定只能�正规银行的利率来考虑利息，双方在合同中约定了处理方式。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部诉请求。
二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。双方当事人在二审中均未提交新证据。
以上事实，有一审所列证据以及一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案双方当事人对2010年5月31日签订的《房屋买卖合同书》予以解除已无异议，根据《中华人民共和国担保法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案上诉争议的焦点是：1、定金126万元是否双倍返还。2、远东公司支付宜家公司利息的利率计算标准。3、远东公司是否赔偿宜家公司可获得利益�失。
关于定金126万元是否双倍返还的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案双方当事人已在合同中对定金已另行约定，如果远东公司整体不能兑现合同，远东公司应退还宜家公司实际支付给远东公司的定金及正规银行利息。远东公司应按此约定返还宜家公司126万元定金并支付利息，因此，宜家公司要求双倍返还定金，一审法院不予支持并无不当。
关于远东公司支付宜家公司利息的利率计算标准的问题。双方当事人在合同中约定的“正规银行利息”，既未写明是按银行贷款利率还是银行存款利率计息，也未写明按哪一家银行的利率计息，属�定不明。由于宜家公司存在资金被占用的利息损失，因此，远东公司按中国人民银行公布的同期法定贷款利率支付宜家公司资金占用期间的利息损失合理且合法。双方当事人签订合同时，中国人民银行公布的3年至5年贷款基准年利率是5.76%。因此，一审法院判决远东公司应按年利率5.76%支付宜家公司126万元定金的利息正确。
关于远东公司是否赔偿宜家公司可获得利益损失742399元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此规定，远东公司赔偿宜家公司可得利益损失应当以远东公司在签订合同时可预见为前提。本案中，如果远东公司履行合同，宜家公司可以获得的利益是多少，主要取决于争议住房是升值还是贬值及销售情况好坏等市场行情，市场行情是不断变化难以预见的，故远东公司对宜家公司销售17套住房的可获得利益难以预见，且宜家公司主张可得利益为742399元也无事实根据，一审判决对宜家公司要求远东公司赔偿可得利益损失742399元，不予支持并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33109元，由上诉人怀化市宜家房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 荣
审判员 李东恒
审判员 王文利
二〇一六年三月二日
书记员 戴蚁玲