浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0483民初2323号
原告：桐乡聚宝鞋业皮革城管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道177号B区四楼西区。统一社会信用代码91330483779399608Y。
法定代表人：陈雅各，该公司董事长。
委托诉讼代理人：祝丹华，浙江国毅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡敏丽，浙江国毅律师事务所律师。
被告：上海莫泰酒店管理有限公司。住所地：上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层H区***室。统一社会信用代码91310118749285802E。
法定代表人：沈飞宇，该公司执行董事。
被告：桐乡莫泰世纪大道酒店有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道鞋业皮革城。统一社会信用代码330483000013111。
法定代表人：高厚生，该公司执行董事。
两被告共同委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。
原告桐乡聚宝鞋业皮革城管理有限公司（以下简称桐乡聚宝公司）与被告上海莫泰酒店管理有限公司（以下简称上海莫泰公司）、桐乡莫泰世纪大道酒店有限公司（以下简称桐乡莫泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月7日向本院申请诉前登记，并进行了司法审价。本院于2017年3月27日正式立案受理，依法组成合议庭于2017年5月19日、8月2日两次公开开庭进行了审理。原告桐乡聚宝公司委托诉讼代理人蔡敏丽、被告上海莫泰公司、桐乡莫泰公司的共同委托诉讼代理人钟磊到庭参加�讼。审理中，本案延长审限3个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告桐乡聚宝公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、请求判令两被告支付租金（套房+餐厅）63700元及逾期支付违约金13090元（违约金要求计算至实际支付之日）；2、两被告支付设备设施使用管理费3538元及逾期支付违约金727元（违约金要求计算至实际支付之日）；3、两被告支付占有使用费2532050元（计算至2016年8月31日）；4、两被告支付补偿金1266025元；5、两被告支付装修赔偿金2397168元，并确认赔偿后的装修残值归原告所有；6、本案的诉讼费用、鉴定费用由两被告承担。事实与理由：浙江聚宝置业有限公司（以下简称浙江聚宝公司）与被告上海莫泰公司于2006年1月26日签订《房屋租赁合同》，约定租期15年，自2006年9月1日至2021年8月31日，合同还约定了租金、支付方式、违约责任等�容。后浙江聚宝公司依约交付房屋，被告上海莫泰公司也开始经营酒店业务。2008年11月4日，浙江聚宝公司与被告上海莫泰公司签订了《补充协议》，双方同意调整套房租金1695322.36元/年、餐厅租金242200元/年、设备设施使用管理费107600元/年，该协议签订后，浙江聚宝公司与被告上海莫泰公司继续履行合同。2010年4月28日，浙江聚宝公司与两被告签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定被告桐乡莫泰公司成为合同承租方，享有和承担房屋租赁合同的权利义务。2010年12月1日，原告、浙江聚宝公司与两被告签订《协议》1份，约定自协议签订之日起，原告作为出租方享有及承担浙江聚宝公司与被告上海莫泰公司签订的合同权利义务。两被告实际共同经营所租赁的酒店，2010年4月28日协议签订后，上海莫泰公司一直作为主体参与签署协议，2015年4月30日，两被告未经原告同意，擅自停止酒店经营活动并退出经营场所。2016年4月7日，原告提起诉讼，桐乡市人民法院就涉案工程装修问题进行了司法鉴定，浙江禾城工程管理有限公司出具司法鉴定报告，确定造价为5699402元。现房屋租赁合同约定的剩余出租年限为6.33年，占总出租年限比例为42.2%，折合造价2405148元，原告要求两被告按此剩余价值赔偿原告，并确认残值归原告所有。
被告上海莫泰公司、桐乡莫泰公司辩称：不同意原告的各项诉请，原告的诉请既包括租金、逾期付款违约金、赔偿金，同时关于违约金、补偿金、赔偿金的相应诉请存在自相矛盾之处，从本案事实及合同约定的角度，原告的诉请没有合同依据：1、涉案的承租人是被告桐乡莫泰公司，非上海莫泰公司，原告要求上海莫泰公司承担责任没有依据，涉案合同1.2条约定上海莫泰公司承租租赁合同后成立新的公司使用房屋，新公司成立之后自动成为租赁合同的承租方，享有和承担义务，受合同约束，本案桐乡莫泰公司是2007年12月24日由上海莫泰公司全资设立的公司，是上海莫泰公司在租赁合同签署后成立的实际承租方，桐乡莫泰公司自2007年12月份就成为租赁合同的承租方，桐乡莫泰公司成立后向原告及之前的出租方支付租金和水电费，原告直接向桐乡莫泰公司开具租金发票，因此桐乡莫泰公司才是涉案房屋的实际承租人；2、涉案的租赁合同自2015年5月12日解除，原告要求被告支付租金没有任何依据，原告一直违反租赁合同的约定，涉案房屋所在的桐乡皮革城开业率始终没有达到80%，导致涉案莫泰酒店一直亏损，所以桐乡莫泰公司在2015年5月12日向原告发函，涉案合同自2015年5月12日解除，并且在5月15日将涉案房屋整体交还给原告，原告自5月15日占有涉案房屋，原告在5月12日收�这份函，但是原告没有在收到函的3个月内提出异议，也未向法院提出起诉要求认定解除无效，依照合同法解释二24条规定，涉案合同自2015年5月12日解除；3、从合同目的，桐乡莫泰公司成立至今由于涉案房屋所在的桐乡皮革城事实上一直处于空关的状态，导致涉案酒店一直亏损，但是桐乡莫泰公司一直在向原告支付租金，桐乡莫泰公司使用涉案房屋已经不能实现合同目的，继续履行合同显失公平，被告有权依据合同法解除租赁合同；4、从原告的诉请看，原告诉请中的违约金、补偿金、赔偿金明显过高，原告在本案中也没有提供证据证明遭受的损失；5、原告认可被告在2015年5月12日发出解除合同的通知，并确认涉案合同自2015年5月12日解除，原告提及的房屋占有使用费主张没有任何依据，原告的理由是因为被告用品还占有原告的房屋，事实上按照双方租赁合同的约定，在合同解除后被告的装修相关物品都归原告所有，原告以此主张占有使用费没有任何根据。
原告为证明其主张，举证如下：
证据一，房屋租赁合同1份，证明浙江聚宝公司与被告上海莫泰公司签订房屋租赁合同，约定租期、租金、支付方式、违约责任等内容；
证据二，补充协议复印件1份，证明浙江聚宝公司、被告上海莫泰公司根据实际经营管理等情况签订了补充协议，双方一致同意调整租赁范围、年租金、管理费；
证据三，协议复印件1份，证明原告桐乡聚宝公司与被告上海莫泰公司签订协议1份，约定自协议签订之日起，原告作为出租方享有及承担浙江聚宝公司和被告之间签订的房屋租赁合同以及其他相关文件中浙江聚宝公司享有及承担的相关权利义务；
证据四，关于《房屋租赁合同》事宜公函1份，证明2015年4月30日被告擅自停止酒店经营活动并退出经营场所；
证据五，皮革城C区莫泰168酒店租赁面积清单、桐房权证桐字第××号房产证、桐国用（2009）07918号土地证、桐房权证桐字第××号房产证各1份，《商品房委托经营管理协议》86份，证明涉案房屋租赁范围，原告有权将房屋出租；
证据六，房屋租赁合同之补充协议1份，证明浙江聚宝公司与两被告签订租赁合同之补充协议，并约定了相关权利义务；
证据七，司法鉴定报告1份，证明房屋装修造价为5699402元；
证据八，照片12页（拍摄于2017年5月2日左右）、告顾客书1份、公司订房协议书2份、长包房协议书3份、社保人员变动表1份，证明两被告停止经营活动后放置在酒店内的经营物品还在，占有其租赁的房屋，两被告对外宣称翻新装修而停业，社保人员变动表证明协议书上签字的人也是桐�莫泰公司的；
证据九，鉴定费发票1份，证明原告为本案装修残值申请造价咨询支出鉴定费38000元。
两被告质证意见：证据一，真实性无异议，但是租期事后经过双方约定进行了调整；证据二没有异议，但是该份协议的签署方并非原告，而是浙江聚宝公司；证据三系复印件，但经与当事人核实，该协议是真实的，系当事各方签署；对证据四的真实性认可，但是该份函的发出方是桐乡莫泰公司，也证明了涉案房屋的承租人和实际使用人都是桐乡莫泰公司，原告对这点是明知的，从函的内容看，桐乡莫泰公司发函告知原告及浙江聚宝公司提前退出的原因是原告违反承诺，原告经营的桐乡鞋业皮革市场长期经营不善，处于空关状态，开业率远远未达到租赁合同约定的80%，导致涉案酒店始终处于亏损状态，桐乡莫泰公司依照租赁合同等约定及合同法第94条第4款约定，由于原告一直违约，导致桐乡莫泰公司租赁涉案房屋不能实现合同目的，因此桐乡莫泰公司发函提前退出；证据五，清单上总面积跟双方约定一致，印证了原告提供证据二中约定的楼层5-11层，三份产证的真实性予以认可，涉案的147套房间实际已经出售给小业主，但是产证上还是登记在浙江聚宝公司名下，租赁面积清单上出租5-11层的房产，一部分出售给了小业主，一部分在浙江聚宝公司名下，产证上反映的产权信息不符合实际情况。委托经营管理协议是原告跟案外人签署的，被告对该些证据都不予认可；对证据六真实性认可，三性均无异议，也证明被告主张涉案房屋实际承租人是桐乡莫泰公司的事实，且第二页第七条载明涉案房屋部分出租给案外人，是原告违反承诺；对证据七真实性无异议，但是对于结论不予认可，在证据交换时，被告对鉴定材料�出意见，原告提交鉴定的依据都没有经过被告的确认，被告对鉴定机构依照原告提交的未经被告确认的材料作出鉴定结论不予认可；从结论看，有以下几个错误：1、鉴定报告范围，把涉案房屋的走道和电梯厅作为鉴定范围不符合原被告之间的约定，也不符合原告自己提交的鉴定申请书的鉴定范围；2、鉴定报告结论第三项电梯没有约定；3、鉴定机构对剩余价值的认定也不符合合同的约定，对剩余期限和比例都不认可；对证据八告客户书三性不予认可，并非被告出具、章也非被告公司，订房协议书与本案无关，对于照片，第一张有告顾客书的照片真实性不认可，在勘察现场时并没有这张告客户书，其余照片是现场的、真实的，但是原告提供的照片都是房屋内的照片，证明房屋钥匙在原告手中，原告占有涉案房屋；证据九，无异议，但鉴定费不应被告承担。
两被告举证如下：
证据一，房屋租赁合同1份，证明2006年1月26日与浙江聚宝公司签署了房屋租赁合同，承租涉案房屋用于莫泰连锁酒店，租赁期限自2006年9月1日至2021年8月31日，租赁合同对租金做了明确约定，其中第1-2条明确约定乙方承租本合同后，将成立新的公司使用该房屋，新公司成立后即自动成为本合同的承租方，享有和承担本合同的权利和义务，受本合同约束。租赁合同第4-3条明确约定，如甲方经营的中国桐乡皮革城市场部分开业率低于80%时，甲方同意适当延长免租期开业率达80%为止；
证据二，桐乡莫泰公司工商登记信息网上打印件1份，证明桐乡莫泰公司于2007年12月24日成立，是被告设立的实际使用涉案房屋的公司，桐乡莫泰公司自2007年12月24日即成为租赁合同的承租方；
证据三，桐乡莫泰公司2009年8月12日致聚宝置业的函及回函1份，证明浙江聚宝公司未经被告同意，擅自将与涉案房屋相邻部分房屋出租给第三方开设与被告经营业态完全相同的经济型酒店业务，给被告正常经营造成严重影响，被告数次发函，要求其停止该行为，浙江聚宝公司回函确认了将与涉案房屋相邻等部分房屋出租给第三方开设经济型酒店业务等事实，但对被告的要求置之不理；
证据四，房屋租赁合同之补充协议1份，证明2010年4月28日，浙江聚宝公司与两被告签署补充协议，确认桐乡莫泰公司成为合同的承租方，享有和承担租赁合同等权利和义务，并对涉案房屋存在房屋开裂、热水供应不足等问题的后续处理作出约定，浙江聚宝公司承诺未经两被告同意，不将与涉案房屋相邻的部分房屋出租给第三方或自营酒店业务，否则，两被告有权解除租赁合同；
证据五，终止合同联系函及原告的回函各1份，证明由于原告经营的中国桐乡皮革城市场开业率一直低于80%，导致涉案酒店自开业以来严重一直亏损，2012年11月16日，被告桐乡莫泰公司向原告发函终止租赁合同，原告已收悉该函件；
证据六，被告桐乡莫泰公司的开户许可证复印件1份、涉案房屋水电费、租金的付款凭证以及原告开具的租金发票共36页，证明被告桐乡莫泰公司成立后，即向原告及浙江聚宝公司支付涉案房屋的水电费、房屋租金，原告向被告桐乡莫泰公司开具租金发票，被告桐乡莫泰公司自成立即已成为涉案房屋的承租方；
证据七，原告与被告桐乡莫泰公司确认截止2015年5月15日水电费银行流水8页、桐乡莫泰公司付款凭证39页、原告开具收据2页、网上银行转账凭证2份、皮革城水费计算清单1份、C区公共能耗分摊表1份，证明桐乡莫泰公司交还涉案房屋后，与原告共同确认�截止2015年5月15日的水电费，并按照与原告确认的金额付清了水电费；
证据八，涉案酒店亏损明细清单1份、年度纳税申报鉴证报告及审计报告共10份，证明由于原告违反约定及承诺，其经营的中国桐乡皮革城市场开业率一直低于80%，皮革城基本始终处于空关状态，而且将与涉案房屋相邻的部分房屋出租给第三方开设经济型酒店，导致桐乡莫泰公司一直严重连续亏损，自2011年-2015年累计亏损10115900.97元，年均亏损200余万元，履行《租赁合同》已经不能实现合同目的；
证据九，涉案房屋现状照片3份，证明涉案房屋所在桐乡皮革城没有商家在经营；
证据十，涉案房屋鉴定时现状照片3份，证明被告在2015年5月15日将涉案房屋交还给原告，涉案房屋由原告使用占有，原告做了招商推广和宣传。
原告质证意见：证据一房屋租赁合同没�异议，但对证明目的有异议，不是被告所认为在任何时间开业率低于80%就给予免租，被告按合同约定的起租期计算租金，足以说明当时开业率达到了80%，且被告没有证据证明其擅自退出时及退出前的开业率是不达80%的；证据二，真实性无异议，原告之前不清楚桐乡莫泰公司成立时间，被告未通知原告，且桐乡莫泰公司成立时间之后，上海莫泰公司也与原告有联系；证据三，真实性无异议，对证明目的有异议，双方在此两份函件前从未约定原告不得在涉案房屋相邻或附近位置引进第三方酒店，且原告计划引进的第三方酒店经营方式、客源与被告不一致，对被告经营影响很小，最终原告引进酒店的计划也没有成功，对被告没有任何影响；证据四，真实性无异议，浙江聚宝公司是直到签订该协议时才正式被通知桐乡莫泰公司成为《房屋租赁合同》的承租方，�不是2007年12月24日，桐乡莫泰公司实际是空壳，酒店实际由两被告共同经营，从该协议第7条看，签订该补充协议时，除两被告共同经营的酒店外没有其他第三方酒店在附近经营，也印证在2009年8月发函后没有成功引进第三方酒店，对被告经营没有影响，在签订补充协议后，原告或浙江聚宝公司也没有把房屋出租给第三方或自营酒店；证据五，真实性无异议，证明目的有异议，两份函件时间在2012年11月，但两被告擅自退出是在2015年4月底，相距2年半，2012年的函件后被告一直在经营直到2015年4月，2015年4月被告的擅自退出与2012年的函件无关，原告在回函中也表示将采取一系列措施来保证两被告的经营和收益，开业率80%是指开业时期的商铺开支经营，而非整个租赁期内；证据六，开户许可系复印件，无法确认；其余证据真实性无异议，但是两被告共同经营；证据七，�实性无异议，可以说明是被告擅自退出；证据八，亏损明细系被告制作的表格，审计报告和鉴证报告真实性无法确认，也与本案无关，亏损的直接因素是经营方，与被告所称开业率、第三方开设酒店没有直接关系，更何况当时没有第三方酒店，被告也没有证据证明开业率低于80%；证据九，照片真实性没有异议，照片的地方是对的，但是不能反映皮革城内没有商家经营，事实上有商家在经营的；对证据十市场招商这张照片属实，但招商的内容是针对其他的市场，不是针对涉案房屋，其余两张照片有异议，不清楚是否是鉴定时的，两被告未将涉案房屋交还原告，且将物品放在涉案房屋内，对外宣称翻新装修而停业，原告对涉案房屋是管理，不是占有。
本院认证意见：原告提供的证据一、二、四、五、六、九，经审查，具有证据的真实性、合法性、关联性�本院予以认定；证据三，虽系复印件，被告认可真实性，予以认定；证据七系本院依法委托有资质的鉴定机构出具，真实性予以认定。被告对房屋走道及电梯厅装饰提出异议，但根据酒店经营实际，走道及电梯厅装修为必须，属于公共区域，鉴定机构将此部分计入造价合理；关于货梯，原告在鉴定程序中提交的合同系复印件，真实性无法确认，即使该合同为真，合同双方当事人确非本案当事人且签订时间在本案租赁合同之后，原告未举证证明对此项有专门约定，故被告异议成立，货梯不计入工程造价，故确认工程造价为5639402元（5699402元-60000元）。证据八，其中订房协议与社保人员变动情况表虽与本案无关联，但被告在庭审中否认告客户书上“桐乡莫泰世纪大道酒店管理有限公司销售部”的盖章非被告方出具，而盖有被告桐乡莫泰公司章的社保人员变动情况表中列明“张志源”为参保人员（2011年12月参保），其中一份盖有“桐乡莫泰世纪大道酒店管理有限公司销售部”章的订房协议中有“张志源”签字，故本院对《告客户书》真实性予以认定，对被告相应质证意见不予采信，照片双方确认系涉案房屋现场，真实性予以认定。
被告提供的证据：证据一至五、七，原告对真实性无异议，经审查，本院予以认定；证据六，开户许可证与本案缺乏关联性，其余证据原告对真实性无异议，本院予以认定；证据八系被告单方委托审计，且仅能证明被告财务状况，不能证明被告其他待证事实；证据九、十，系现场照片，本院对真实性予以认定，但仅能证明照片拍摄时的房屋现状。
根据所认定的证据，结合当事人庭审陈述，确认本案事实如下：
2006年1月26日，浙江聚宝公司（出租方、甲方）与上海莫泰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定上海莫泰公司承租后将成立新的公司使用房屋，关于合同主体情况的约定1-2条：新公司成立后即自动成为本合同的承租方，享有和承担本合同的权利和义务，受合同约束。浙江聚宝公司出租给上海莫泰公司约13000平方米的房屋，甲方在2006年7月15日交付房屋，2006年7月16日至2006年8月31日作为装修免租期，起租期为2006年9月1日，如甲方经营的中国桐乡鞋业皮革城市场部分开业率低于80%时，甲方同意适当延长免租期至开业率达80%为止。租赁期为15年，自2006年9月1日至2021年8月31日。合同第5-1条约定，租金采用先付后用原则，乙方每三个月缴付一次租金；付款期限为每季中的第一个月开始后5日内，如每逾期一日支付，则乙方需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金。合同第十条约定了合同解除条件，10-1条：甲、乙双方同�在租赁期限内，有下列情形之一的致使本合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋占用的土地使用权依法提前收回的。（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的。（三）该房屋因城市规划需要依法列入房屋拆迁许可范围的。（四）不可抗力。10-2条：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按剩余年租金的50%向对方支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的。（二）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。（三）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。（四）乙方擅自转租房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。（五）乙方逾期不支付租金累计超过三个月的。合同第十一条约定了违约责任，其中11-4条为：租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金，并按甲方对承租房屋的总装修费用剩余价值（以双方指定的有资质的评估单位评估报告为准）的100%赔偿甲方，赔偿后装修残值归甲方所有。12-1条：乙方负责投入实施酒店客房家具、家用电器、床上用品、窗帘、装饰品等，在此基础以外部分，即室内装修及水、电、气、通讯、有线电视、消防报警、喷淋等施工及安装，由甲方负责投入实施。合同还约定了其他事项。
因涉案房屋部分出售给数名案外人，2007年间，案外人均与原告桐乡聚宝公司签订《商品房委托经营管理协议》，约定房屋委托原告经营管理，用途为由莫泰168酒店经营等。
2007年12月24日，桐�莫泰世纪大道酒店有限公司成立。类型为一人有限责任公司（私营法人独资）。
2008年11月4日，浙江聚宝公司（甲方）与上海莫泰公司（乙方）签订补充协议1份，约定：一、甲方同意乙方按甲方售出的147套房为租赁范围，面积为6090.27平方，由于乙方经营管理需要，实际使用的楼层为五、六、七、八、九、十、十一楼等七个楼层的147套客房，面积为6773.57平方。浙江聚宝公司收回十一、十二、十三、十五、十六楼等五个楼层110套客房，面积为5114.29平方。二、乙方交纳租金的依据为按甲方售出的147套房总价22495839元的年平均回报率7.536%计算，年租金为1695322.36元，此租金在租赁期内不做调整。三、餐厅总面积为1484.87平方，以D轴分割，莫泰将返回聚宝置业约786.37平方，莫泰使用面积698.50平方，餐厅租金为698.50平方×0.95元/平方/天×365天=2.02万元/月（24.22万元/年），此费用在租赁期内不调整。四、设备设施使用管理费，是指乙方使用的公共部位照明、设备、绿化等运营费，其计算方式为：（6773.57+698.50）×1.2元=8966.48元/月（10.76万元/年），此费用在租赁期内不调整。五、其他设备，浙江聚宝公司将收购由莫泰出资并已经安装好在110套房内的空调，共112台，型号为：KFR-25GW/R2台；KFR-35GW/R64台；KFR-50GW/R46台。品牌为日立，费用为2050元×2=4100元；2300元×64=147200元；4050元×46=186300元。安装费用分摊7728元。总计金额345328元，此费用在乙方支付甲方的餐厅租金和设备设施使用管理费中一次性抵扣。六、费用支付日期与方式：客房租金、餐厅租金和设备设施使用管理费从2008年5月1日开始起租，支付方式按原《房屋租赁合同》执行。
2009年8月12日，被告上海莫泰公司向浙江聚宝公司发函称，希望浙江聚宝公司中止将部分房屋出�他人开设旅馆业务的行为。2009年8月26日，浙江聚宝公司回函，称剩余商铺出租给他人对上海莫泰公司影响小，且出租系为减少自身亏损。
2010年4月28日，浙江聚宝公司、上海莫泰公司、桐乡莫泰公司签订《房屋租赁合同之补充协议》1份，载明：鉴于根据《房屋租赁合同》第1-2条约定，上海莫泰公司成立的桐乡莫泰公司成为房屋租赁合同的承租方，享有和承担房屋租赁合同的权利和义务，受房屋租赁合同的约束。该合同针对墙壁开裂、热水供应等问题确定了条款，还约定在租赁期内浙江聚宝公司在未征得被告同意的前提下不将涉案房屋所在物业或相邻部分出租给第三方经营或自营酒店，如违反约定，被告有权解除房屋租赁合同。
2010年12月1日，浙江聚宝公司（甲方）与桐乡市聚宝鞋业皮革城管理有限公司（乙方），上海莫泰公司、桐乡莫泰世纪大道有限公司（两公司同为丙方）签订《协议》1份，载明因浙江聚宝公司拥有的房屋产权发生变化，约定：一、自协议签署之日，桐乡聚宝公司作为出租方享有及承担甲方和丙方之间就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》以及相关文件中原由浙江聚宝公司享有及承担的相关权利义务，浙江聚宝公司不再作为《房屋租赁合同》以及其他相关文件的出租方享有及承担相应权利义务；二、浙江聚宝公司同意对于桐乡市聚宝鞋业皮革城管理有限公司承担《房屋租赁合同》以及其他相关文件项下的义务和责任，并对此承担不可撤销的连带担保责任。合同还约定了其他事项。
2012年11月16日，桐乡莫泰公司发函称，因酒店经营一直处于亏损，酒店资不抵债，若不同意免租或降租，将终止租赁合同。
桐乡聚宝公司收到上述函件后，回函桐乡莫泰公司称，要求按照租赁合同相关条款约定履行。
2015年5月12日，桐乡莫泰公司向桐乡聚宝公司、浙江聚宝公司发函，函载明：签约以来，贵方经营的中国桐乡鞋业皮革城市场长期经营不善，开业率低下，导致承租酒店经营一直处于亏损状态。我司于2012年11月致函贵方表示希望解除《房屋租赁合同》，经多次协商，2015年4月，双方就终止合同事宜达成基本一致，同意于2015年4月30日终止租赁合同，并约定于2015年5月10日作为物业交接截止日，后贵方拒绝签署终止协议，我司已于4月30日之前停止酒店经营活动，盘点资产及装修现值，做好房屋交接准备，现函告：1、自即日起解除双方签署的租赁合同；2、请贵方于2015年5月20日前与我司驻留酒店人员完成房屋交接事宜；3、我司保留追究贵方返还依据合同应当免租部分租金的权利。
涉案房屋至2015年5月15日的水电费均已经结清。�租及管理费均已支付至2015年4月份。涉案房屋内酒店用品，包括家具、床上用品等至今还在涉案房屋内。
原告于2016年4月7日向本院进行诉前登记，并申请了司法鉴定。2017年1月23日，浙江禾城工程管理有限公司出具《工程造价鉴定报告书》，鉴定结论为：位于桐乡市世纪大道177号中国桐乡鞋业皮革城一期工程C区5楼至11楼共7个楼层的客房的室内装饰、弱点工程（仅监控）、消防工程（仅喷淋、强排烟、烟感）及5-16层的货梯部分工程造价5699402元，其中5-16层的货梯部分造价为60000元。
本院认为，合同系双方真实意思表示，均应当依约履行。
一、租赁主体问题。
本院在认证意见中已对2010年12月1日签署的《协议》予以认定，另被告在庭审中亦未对原告作为出租方主张权利义务提出异议，原告作为出租方主体主张相应权利义务主体适�。双方在2006年1月26日签订的《房屋租赁合同》明确被告上海莫泰公司将成立新公司使用房屋，新公司成立后自动成为合同承租方并承担合同权利义务，2010年4月28日的《房屋租赁合同之补充协议》也明确载明“桐乡莫泰公司成为房屋租赁合同的承租方，享有和承担房屋租赁合同的权利和义务”，故被告桐乡莫泰公司为本案涉案房屋的承租方，租赁合同的双方为原告与被告桐乡莫泰公司，合同主体变更后，应严格按照合同相对性原则主张权利，原告以两被告共同经营为由要求被告上海莫泰公司承担共同责任，本院不予支持。
二、关于原告诉请。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”被告是否存在违约行为在于解除合同是否符合约定或法定的理由。被告方抗辩解除合同原因：市场开业率未达80%致使被告亏损导致合同目的不能实现、出租方违反约定�相邻房屋出租他人。本院认为：首先，关于开业率的理由不符合双方合同约定的解除条件；其次，即使存在亏损情况，市场开业率与酒店亏损之间的因果关系尚不足以证明，故该理由也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，且双方合同中约定“若部分开业率低于80%，甲方同意适当延长免租期至开业率达80%为止”，而非解除合同；第三，被告提出因原告将其他房屋出租给其他酒店故被告享有解除权的意见，本院认为，在2009年8月26日的回函内未明确出租对方系酒店，双方在2010年4月28日签订的《房屋租赁合同之补充协议》第七条约定“原告未经同意不得将租赁房屋所在物业中的与租赁房屋相邻的部分出租给第三方经营或自营酒店，如违反约定，被告有权解除合同”，在此时间之后被告未提供相应证据证明原告存在上述补充协议第七条约定的情形，故被告此项理由不符合双方在2010年4月28日签订的关于解除权的约定，对该抗辩意见本院亦不予采信。综上，被告方关于解除合同的理由不符合约定及法定解除的条件，应当承担相应违约责任。以下按原告诉请分别评析：
1、针对原告的第一、二项诉讼请求。
双方在庭审中确认房屋租赁合同于2015年5月12日解除，房租及按合同约定支付的管理费均已支付至2015年4月份，故原告主张2015年5月1日至12日的费用（含原告主张的租金及设备设施使用管理费）中本院支持67236.90元【（套房1695322.36元/年+餐厅242200元/年+设备设施使用管理费107600元/年）÷365天/年×12天】，因该费用逾期未付，双方支付方式约定为“先付后用，每三月缴付一次”，原告主张自2015年5月13日开始计算逾期违约金合理，故本院支持被告桐乡莫泰公司支付原告逾期违约金：以67236.90元为基数，按0.3‰每日自2015年5月13日计算至实际付清日止。
2、针对原告第三项诉讼请求。
《房屋租赁合同》第12-1条约定由承租方负责投入实施酒店客房家具、家用电器、床上用品、窗帘、装饰品等，在此基础以外部分，即室内装修及水、电、气、通讯、有线电视、消防报警、喷淋等施工及安装由出租方负责投入实施。第11-4条约定“租赁期限内，非本合同规定的情况，承租方中途擅自退租的，按出租方对承租房屋的总装修费用剩余价值的100%赔偿出租方，赔偿后装修残值归出租方所有”。从合同条款上下文意来判断，第11-4条约定的装修仅指出租方投入的部分，并不包含承租方投入部分。故在双方确认解除合同后，承租方应当及时将自有物品取回并腾退涉案房屋，现涉案房屋内尚余承租方物品，承租方应承担占有使用费。双方在2015年5月进行水电等费用结算，被告方发函要求进行房屋交接等事实可以认定原告已明知承租方将不再使用涉案房屋，原告也持有涉案房屋钥匙，自2015年5月12日之后涉案房屋即处于原告控制之下，但原告桐乡聚宝公司到2016年4月7日才向本院申请诉前登记主张相应权利，放任非自有物品置放在房屋内，也未采取其他积极、适当的措施，存在扩大损失的行为，应自负一定责任。综合全案，考虑合同履行情况、当事人过错程度及双方实际损失等因素，酌情确定由被告桐乡莫泰公司支付原告3个月的占有使用费，按合同约定的租金标准计算为484380.59元【（套房1695322.36元/年+餐厅242200元/年）÷12月/年×3月】。
3、针对原告第四、五项诉讼请求。
关于装修残值，本院根据鉴定报告确认工程总造价5639402元（已扣除货梯），2015年5月13日至2021年8月31日计2303天，租期2006年9月1日至2021年8月31日计5479天，按剩余租赁年限计算剩余价值为2370422.12元（2303天÷5479天×5639402元）。双方约定出租方投入装修用于“莫泰酒店”，如双方依约履行，出租方的装修投入实际在后续租金中得以回报，现中途解除合同，装修投入回报无法实现，且按照租赁合同第11-4条明确约定，应当由被告桐乡莫泰公司支付装修剩余价值2370422.12元，且该部分装修已经形成附合，按合同约定应归原告所有。
关于原告主张的第四项诉讼请求即要求被告方支付“补偿金”1266025元（计算至2016年8月31日），合同11-4条约定按剩余年限的租金的50%向甲方支付“补偿金”，因该补偿金实质为违约金，考虑到前述关于装修残值的诉请已予以支持，现原告仅要求被告支付计算至2016年8月31日的费用，属合理范围，但因前所述本院已经支持原告3个月的占有使用费，该占有使用�限应当予以扣除，故本院支持1021843.98元（385天÷365天/年×50%×1937522.36元，自2015年8月13日起至2016年8月31日的租金的50%）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告桐乡莫泰世纪大道酒店有限公司支付原告桐乡聚宝鞋业皮革城管理有限公司租金及设备设施使用管理费合计67236.90元并支付逾期违约金（以67236.90元为基数，按0.3‰每日自2015年5月13日计算至实际付清日止）。
二、被告桐乡莫泰世纪大道酒店有限公司支付原告占有使用费484380.59元。
三、被告桐乡莫泰世纪大道酒店有限公司支付原告装修剩余价值2370422.12元。
四、确认坐落于桐乡市梧桐街道振东新�世纪大道鞋业皮革城C幢5-11楼房屋内的装饰装修物【限本案租赁范围内的客房室内装饰、走道及电梯厅装饰、客房弱电工程（仅监控）、消防工程（仅喷淋、强排烟、烟感）】归原告所有。
五、被告桐乡莫泰世纪大道酒店有限公司支付原告补偿金1021843.98元。
上述金钱给付义务均于本判决生效之日起十日内付清。
六、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费55734元，由原告桐乡聚宝鞋业皮革城管理有限公司负担20684元，被告桐乡莫泰世纪大道酒店有限公司负担35050元。
浙江禾城工程管理有限公司司法鉴定费38000元，由原告桐乡聚宝鞋业皮革城管理有限公司、被告桐乡莫泰世纪大道酒店有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 赵建华
审 判 员 王宇芬
人民陪审员 谢晓音
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 周晓芬