北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初16331号
原告（反诉被告）：齐倬俪，女，1974年3月19日出生，汉族，嘉华（北京）科技有限公司总经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：马振轩，北京市两高律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗红梅，女，1980年9月6日出生，汉族，北京蓝兴彩虹科技有限公司总经理，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：白建军，北京市华泰律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
原告（反诉被告）齐倬俪与被告（反诉原告）罗红梅、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐倬俪及其委托诉讼代理人马振轩，被告（反诉原告）罗红梅及其委托诉讼代理人白建军，到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐倬俪向本院提出诉讼请求：1.解除原被告就买卖北京市丰台区南三环东里6号楼13层1单元1304号房屋签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2.诉讼费用被告承担。事实和理由：2017年1月22日，原告与罗红梅在链家公司的主持下签订了位于北京市丰台区南三环东路6号楼13层l单元1304号房屋买卖合同。根据合同的约定被告应当向原告支付350万元后向银行贷款268万元。在双方履行合同过程中，国家颁发了一系列相关规定，对原告及被告的利益都有很大影响。双方经过多次进行协商但都不能达成合意。使得该合同无法继续履行。现为了保护原告的合法利益，根据我国的相关法律、法规起诉到贵院，望贵院能依据法律做出公平、公正的判决。
罗红梅辩称：同意解除合同，但是我方是被迫同意解除，原告应当承担违约责任。
罗红梅向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2.被反诉人退还定金100万元；3.被反诉人支付违约金123.6万元；4.被反诉人赔偿房屋差价损失50万元；5.被反诉人赔偿中介费16.15万；6.诉讼费用被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人就被反诉人名下位于北京市丰台区南三环东路6号楼13层1单元1304号房屋买卖达成一致，于2017年1月22日签订了《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。约定房屋成交价格为618万元，被反诉人于2017年6月15日前自筹资金办理解除抵押登记手续，反诉人按约定支付了100万元购房定金。为购买该房屋，筹集购房款，反诉人卖掉了自己的房屋，另多方筹集了购房款，不料被反诉人不履行合同义务，给反诉人造成巨大的经济损失。故反诉人提起本案反诉。
齐倬俪针对反诉辩称：同意解除，同意返还定金，第3-6项诉讼请求不同意。解除合同是按照相关法律规定及双方约定解除的，不存在过错。因317新政导致合同无法履行。
链家公司未陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年1月22日，齐倬俪（甲方、出卖人）与罗红梅（乙方、买受人）经链家公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定罗红梅购买齐倬俪所有的北京市丰台区南三环东路6号楼13层1单元1304号房屋，建筑面积178.21平方米，房屋成交价格为447万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为171万元。该房屋已设定抵押，出卖人应于2017年6月15日前办理抵押注销手续。买受人向出卖人支付定金100万元，定金直接支付给出卖人，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币268万元，如因买受人原因未获得贷款机构批准，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，齐倬俪（甲方、出卖方）与罗红梅（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定房屋总价款为618万元。协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2017年1月10日将第一笔定金10万元以自行划转方式支付甲方，于2017年3月1日前将第一笔定金40万元以理房通支付方式支付甲方，于2017年3月8日前且甲方解除非银行的二次抵押将第三笔定金50万元以理房通支付方式支付甲方。甲方应于2017年6月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年6月20日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款179万元以建委监管支付方式支付甲方，并于过户前5个工作日内将第二笔首付款69万元以理房通支付方式支付甲方。协议第四条违约责任约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
同日，齐倬俪与罗红梅、链家公司签订了《居间服务合同》，约定由链家公司为双方的买卖提供居间服务，罗红梅需向链家公司支付居间代理费13万元。同日，齐倬俪与罗红梅、北京方源房地产咨询服务有限公司，约定齐倬俪与罗红梅委托北京方源房地产咨询服务有限公司为双方交易提供后续交易保障服务，罗红梅需向北京方源房地产咨询服务有限公司支付保障服务费30900元，评估费600元。
合同签订后，罗红梅向齐倬俪支付了定金共计100万元，并向链家公司支付了居间代理费13万元，向北京方源房地产咨询服务有限公司支付了保障服务费30900元、评估费600元。
此后，因北京市出台贷款限制政策，罗红梅无法获得合同约定金额的贷款，双方在链家公司的组织下进行了协商，其间罗红梅表示其可以仅进行公积金贷款80万元，其余房款自行筹集。齐倬俪表示要求用罗红梅的首付款偿还贷款。罗红梅表示其自行筹集的首付款应在房屋过户时支付，如齐倬俪需要使用其首付款偿还贷款，则需要降低房款或支付利息作为补偿。齐倬俪表示无法接受。双方至2017年6月5日齐倬俪起诉之日未达成一致。
另，庭审中，齐倬俪表示其在2017年6月12日解除了涉案房屋原有抵押，但在6月中旬为解决借款问题又在涉案房屋上设定了另一笔抵押。罗红梅表示不对房屋差价申请评估，具体数额由法院酌定。
另，经本院查询，涉案房屋所在小区均价约为4.5万元至4.9万元每平方米。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。齐倬俪与罗红梅、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定积极、善意、全面履行各自义务。本案所涉房屋买卖合同因北京市出台限制贷款政策而无法完全依照原约定履行，但该政策的出现不影响双方在不加重对方义务的情况下善意继续履行。本案中，罗红梅在无法以合同足额贷款的情况下已表示对于无法贷款部分钱款自行筹集，在房屋过户时支付，要求合理。但齐倬俪却提出要使用罗红梅的首付款偿还其贷款，齐倬俪的要求显然超出了双方合同对于其他首付款的支付方式，同时加重了罗红梅一方的义务和风险。罗红梅在此情形下提出降低房款或支付利息的主张亦属合理。纵观双方协商过程，罗红梅一方并无不当之处，双方系由于齐倬俪一方提出明显不合理要求而未能继续履行。同时，齐倬俪在双方合同履行期间，且罗红梅无违约行为的情况下，向本院提起解除合同的诉讼，又在房屋上另行设定抵押。齐倬俪提出不合理要求在先，用自身行为表示拒绝履行合同在后，又存在设置抵押导致合同客观无法履行的情况，其行为显属违约，理应就此承担相应的违约责任。
现齐倬俪以因限购政策导致双方合同无法履行为由要求解除合同的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
罗红梅反诉要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议、齐倬俪退还定金的请求，并无不当，本院予以支持。罗红梅要求齐倬俪支付违约金、房屋差价损失共计173.6万元，因罗红梅一方明确表示不申请房屋价格鉴定，无法精确确认房屋差价的总额，本院依据询价情况和双方合同的履行请求，酌情予以确定。罗红梅要求齐倬俪赔偿中介费16.15万，因本院已判决齐倬俪赔偿违约金、房屋差价损失的情况下，应视为罗红梅已基本实现了通过合同应实现的价值，而中介费属于其实现合同价值的必要支付，故本院对此不再支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除齐倬俪与罗红梅就买卖北京市丰台区南三环东路6号楼13层1单元1304号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》，解除齐倬俪与罗红梅、北京链家房地产经纪有限公司就买卖北京市丰台区南三环东路6号楼13层1单元1304号房屋签订的《补充协议》；
二、齐倬俪于本判决生效之日起十日内返还罗红梅购房定金一百万元；
三、齐倬俪于本判决生效之日起十日内支付给罗红梅违约金一百二十三万六千元；
四、齐倬俪于本判决生效之日起十日内赔偿罗红梅房屋差价三十五万元；
五、驳回齐倬俪的诉讼请求；
六、驳回罗红梅的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55060元，由齐倬俪负担（已交纳）。反诉案件受理费27530元、保全费5000元，由齐倬俪负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 付 强
人民陪审员 白选民
人民陪审员 石淑荷
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 杨 健