北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第17055号
原告北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区26号楼五层。
法定代表人史永辉，董事长。
委托代理人郝志英，女，1951年8月25日出生。
被告张华君，女，1956年11月14日出生。
原告北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告张华君（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郝志英、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我公司为北京市朝阳区南湖东园一区的物业服务机构。2001年，被告购买北京市朝阳区南湖东园一区××号房屋（以下简称涉诉房屋），成为我公司服务小区的业主。2003年9月26日，我公司与被告签订《物业管理合同》，约定：由被告支付此房屋的物业管理服务费，包括公共维修基金、供暖费、小区综合管理费、房屋公用部位中小维修费、电梯水泵运行费等。但被告交纳了2003年度物业管理费后，再未交纳之后的物业管理费。而我公司一直为被告居住的小区提供物业服务。期间我公司多次以口头、电话或发催缴单等形式向被告催缴均无结果。故为维护合法权益，我公司诉至法院，请求判令被告支付：1、2004年1月1日至2013年12月31日的物业管理费23485.3元；2、滞纳金14644.27元。
被告辩称：我所在的单位在1999年购买了涉诉房屋。2003年9月28日，我办理了涉诉房屋入住手续并结清了1999年至2003年间的全部物业费及供暖费等。但在我到涉诉房屋查看时，却发现屋内有原告的员工在居住，并且还将屋内其他房间进行了出租，导致房屋内的卫生状况极差。为此，我多次找到原告协商并给原告的领导写信，但始终未予解决，这是我之后未再交纳物业费的主要原因。因涉诉房屋是经济适用房，物业费也应按照北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价的标准计算，原告现主张的物业费标准我不认可，且2005年度的物业费我也已经交纳。在我居住期间，原告所提供的物业服务存在诸多问题，始终未有改变和提高。2010年之前，我从未收到原告催交物业费的通知，2012年起因双方合同有效期已经届满，原告再向我主张物业费也没有依据。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告系从事物业管理等经营的有限责任公司。被告系涉诉房屋产权人，房屋性质为经济适用住房，建筑面积107平方米。
2003年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：鉴于甲方已取得北京市南湖东园××号（建筑面积107平方米）房屋的合法使用权，经双方一致同意，现就物业管理有关事宜订立本协议。管理内容：甲方委托乙方全权负责其房产的各项管理服务工作。乙方接受甲方委托并依本协议行使物业管理权。合同中约定了物业管理的具体内容，并确定物业管理服务费用执行物业管理部门的有关政策，由甲方按年交付，甲方每年应支付的物业管理费为2249.11元，此费用不包含房屋共用部位、共用设施设备大中修费、更新和改造费用。合同中对甲、乙双方的责任进行了约定。合同中违约责任约定：甲方逾期交纳本协议所规定的各项费用，乙方有权向其加收滞纳金，凡逾期一个月以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金。本协议有效期为十年，自2001年12月31日起至2011年12月30日止。合同附件二对于物业管理服务费用的具体标准进行了约定，其中包括：管理费2.82元／平方米·年，绿化费0.55元／平方米·年，粪池清掏费0.3元／平方米·年，小区共用设施维护费1元／平方米·年，公共部位小修费3.54元／平方米·年，电梯费11.52元／平方米·年，保洁费3元／户·月，保安费5元／户·月，生活垃圾外运费2.5元／户·月，各项费用统收服务费1元／户·月。上述协议甲方处除被告签字外，还加盖有北京市国土资源和房屋土地管理局住宅合作社的公章。
庭审中，原告提交了其公司自行制作的《收费标准》及《催缴通知》各一份，证明涉诉房屋现物业管理费的具体计算标准及金额。《收费标准》中载明：绿化费0.55元／平方米·年，管理费2.82元／平方米·年，化粪池清掏费0.3元／平方米·年，小区公共设施维护费1元／平方米·年，生活垃圾外运费30元／户·年，公共部位小修费3.54元／平方米·年，电梯水泵费11.52元／平方米·年，保洁费3元／户·月，保安费5元／户·月，安防设备设施运行维护费0.6元／平方米·年，消防设备设施运行维护费1.2元／平方米·年，公共照明费4元／户·月。被告对上述《收费标准》及《催缴通知》均不认可。
原告提交了《北京市发展和改革委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，证明消防设备设施运行维护费、安防设备设施运行维护费的收费依据和标准。原告提交了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，用以证明其主张的物业费并未超过北京市标准。被告对于上述文件的真实性认可，但认为涉诉房屋系经济适用住房，应按北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准计算物业管理费。对此，原告表示涉诉房屋为经济适用住房不能等同于小区为经济适用住房小区，因涉诉小区内另有商品房，故物业费需按统一标准收取。
原告提交EMS国内特快专递邮件详情单底联两份，证明曾向被告催收物业费。被告表示只在2010年初收到过原告发送的催款通知。
庭审中，被告提交了物业费发票一张，证明已交清了1999年至2003年的物业费。原告对发票予以认可。
被告提交张占宇的书写材料及屋内照片，证明其在办理入住时发现涉诉房屋由原告员工张占宇居住，其还将屋内房间出租，导致房屋内环境脏乱。原告认可张占宇系其公司员工，且在涉诉房屋内居住将近一年，但表示张占宇的居住行为系履行物业公司管理房屋的职责，且其未将其他房间出租。
被告另行提交照片若干，证明原告的物业服务存在问题。
经询，原告认可被告确已交纳了2005年度的物业管理费。
另查，涉诉房屋所在小区内有商品房、经济适用房和回迁房，且该小区至今尚未成立业主委员会或物业管理委员会。
上述事实，有双方当事人陈述以及《物业管理服务协议》、《收费标准》、《催缴通知》、物业费发票、照片等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，原告与被告签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务。对于上述协议有效期内的物业管理费，应按双方约定的金额计取。其中，被告已经支付了2005年度的物业费，相应金额应从原告的诉讼请求中予以扣除。此后，双方协议虽已超过有效期，但原告继续为涉诉小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，原告在涉诉小区未成立业主大会之前按照不高于北京市现行收费标准向被告主张物业费并无不当。对于被告提出的应按经济适用住房标准支付物业费的意见，涉诉房屋虽为经济适用住房，但不能据此认定该小区即为“经济适用住房小区”，从而适用经济适用住房小区的物业收费标准。
对于原告员工曾在涉诉房屋居住的问题，原告未能举证证明此居住系经过了房屋权利人的同意，而此种居住行为显然不属于物业服务的范畴，原告以履行物业管理职责作为抗辩，缺乏依据，本院不予采信。考虑到原告员工在涉诉房屋内居住的行为确实会在一定程度上对被告之后使用房屋产生不利影响，原告作为专业的物业管理单位，允许其员工擅自到他人所有的房屋内居住的做法确有不妥，故结合具体情节，本院对于被告应当支付的物业费金额酌情予以扣减。
对于被告提出原告物业服务不到位的问题，因被告的举证尚不足以证明原告的服务瑕疵已经达到减免物业费的程度，故本院对被告的此项抗辩不予采纳。但原告应当尽力提高服务质量，竭诚为涉诉小区服务，最大限度的争取获得小区业主的满意和认可。对于被告提出的原告在2010年前从未向其送达过书面催缴通知的抗辩意见，因原告一直持续地提供物业服务，且被告并未举证证明原告有明显的怠于收取物业费的情况，故本案不存在原告诉讼请求超过诉讼时效的情况。对于原告主张的滞纳金，因原告在物业服务方面确有不到位之处，且双方《物业管理合同》期满后，原、被告只是存在事实上的物业服务关系，故原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告张华君于本判决生效之日起十日内向原告北京市久筑物业管理有限责任公司支付二○一三年十二月三十一日前的物业管理费一万八千四百五十元零八分。
二、驳回原告北京市久筑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费754元，由原告北京市久筑物业管理有限责任公司负担493元（已交纳377元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告张华君负担261元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
审 判 员 招 霞
代理审判员 余 昉
二〇一五年八月六日
书 记 员 柳 叶