江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮开民初字第02442号
原告上海中集汽车销售服务有限公司。
法定代表人杨光辉，该公司总经理。
委托代理人宗蔚，上海国定律师事务所律师。
被告淮安市解放汽车贸易服务有限公司。
法定代表人王建国，该公司董事长。
委托代理人陆军、程栋伟，淮安市清河区淮海法律服务所法律工作者。
第三人南京苏沃工贸有限公司。
法定代表人孙红兵，该公司总经理。
委托代理人薛磊，该公司员工。
原告上海中集汽车销售服务有限公司（以下简称中集公司）与被告淮安市解放汽车贸易服务有限公司（以下简称解放公司）、第三人南京苏沃工贸有限公司（以下简称苏沃公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原�中集公司的委托代理人宗蔚、被告解放公司的委托代理人陆军、第三人苏沃公司的委托代理人薛磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中集公司诉称，2010年12月14日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定甲方解放公司将位于淮安经济技术开发区韩泰南路5-2号院内南接原安特的一块场地出租给乙方中集公司使用，租赁期限为5年，从2011年1月25日至2016年1月24日止，如本合同提前终止，则按实际租用月数计算租金，甲方应退还乙方多付的租金和保证金；乙方应向甲方支付保证金人民币80000元，合同正式解除后，甲方应予以退还。
2013年4月1日，原、被告、第三人签订《场地租赁合同一份》，约定：三方共同协商就丙方位于淮安经济技术开发区韩泰南路5-2号院内南接原安特的一块场地由甲方（原告）转租给乙方（第三人）使用，租赁期限从2013年3月1�至2016年1月24日，如本合同提前终止，则按实际租用月数计算租金，丙方（被告）应退还乙方多付的租金，乙方应向甲方支付保证金人民币8万元，合同解除或终止后，甲方应予退还。
2015年7月7日，被告起诉原告房屋租赁合同纠纷一案，由淮安经济技术开发区人民法院作出（2014）淮开民初字第2451号民事判决，载明：被告苏沃公司及中集公司庭审中要求解除合同及退还保证金可另行主张。由于原、被告、第三人在庭前已经达成终止合同意愿，在庭审中原告、第三人也明确要求解除合同，退还保证金，因原告多次要求被告退还保证金未果，现原告诉至法院，请求判令解除2010年12月14日《场地租赁合同》及2013年4月1日《场地租赁合同》，并要求被告退还保证金80000元。
被告解放公司辩称，解放公司与中集公司、苏沃公司因本案所涉的场地租赁纠纷，于2014年向法院提起诉讼，该案判决中集公司支付解放公司租金并承担违约责任，中集公司不服该判决提出上诉，尚在二审过程中，因此案件所涉及的内容与本案是同一法律关系，中集公司在上一案件中已经做出明确的抗辩，属重复起诉。
第三人苏沃公司述称，同意解除合同，80000元保证金要求被告退还原告，由原告退还给我公司。
经审理查明，2010年12月14日，甲方解放公司与乙方中集公司签订场地租赁合同一份，甲方将其位于淮安市经济技术开发区韩泰南路5-2号院内南接原安特的一块场地出租给乙方使用。合同约定：租赁期限为5年，从2011年1月25日起至2016年1月24日止；如双方未在本合同期满前的一个月内提出终止意见，则本合同自动延长。租金按年度计算，第一年度为18万元／年，第二年开始，每年的租金在前一年的基础上递增6%。租金按季预付，每季开始，甲方提供有效合法的场地租赁费票据给乙方后，乙方预付本季度租金；如本合同提前终止，则按实际租用月数计算租费，甲方应退还乙方多付的租金和保证金。乙方应向甲方支付保证金人民币80000元（大写捌万元整）合同解除或者终止后，甲方应予退还。合同第四条约定双方认为需要约定的事项，“第1项…….第2项，甲方于本合同生效后负责对所租场地周围栅栏修理固定并油漆好，并在场地出口处重新制作可推拉的滑动铁门，铁门宽度达到五米；第5项，租赁期内，甲方为乙方安装独立水表、电表、监控，乙方每月10号前交纳上月水电费”。违约责任：“如乙方提前单方终止本合同，则以保证金弥补甲方的经济损失；乙方未按期交纳租金的，应按欠款金额每日千分之一向甲方支付滞纳金。后原告将约定场地提供给被告中集公司使用，2011年1月18日，被告中集公司向原告支付保证金8万元，2011年9月21日，被告中集公司向原告支付租金18万元，2012年10月12日，被告中集公司向原告支付租金95400元。
另查明，2013年4月1日，原告解放公司（丙方）与被告中集公司（甲方）、苏沃公司（乙方）签订场地租赁合同，约定“由于甲方经营模式的改变，目前无法继续履约与丙方的场地租赁合同，经丙方同意，甲乙丙三方本着公平、公正、互惠互利的原则，共同协商就丙方位于淮安市经济技术开发区韩泰南路5-2号院内南接原安特的一块场地由甲方转租给乙方使用……。租赁期限从2013年3月1日至2016年1月24日；在本合同到期前一个月如乙方继续承租该场地，请乙方与丙方另行签署场地租赁合同。租金按年度计算，从2013年3月1�至2013年8月31日止租金为19.08万元／年，从2013年9月1日起租金在19.08万元／年的基础上每年递增6%。租金按季预支给丙方，每季度开始，丙方提供有效合法的场地租赁费票据给乙方后，乙方预付本季度租金。如合同提前终止，则案实际租用月数计算租费，丙方应退还乙方多付的租金。乙方应向甲方支付保证金人民币8万元合同解除或终止后，甲方应予退还。第四条约定三方认为需要注意的事项：第1项…….丙方同意甲方有转租权。第4项条，租赁期内，甲方为乙方安装独立水表、电表，乙方每月10号前交纳上月水电费。第8项如因政府行为或拆迁等不可抗力因素导致甲方无法继续履行本合同，甲方需要提前三个月通知乙方，甲方将保证金退还乙方。本合同自动终止且不承担任何责任。乙方承诺甲方、丙方主张任何权利，……。违约责任：如乙方提前终止单方面终止本合同，则以保证金弥补甲方的经济损失；乙方未按期向丙方交纳租金的，应按欠款金额每日千分之一向丙方支付滞纳金。如甲方提前单方面终止与乙方合同，除应退还乙方保证金外还应向乙方支付违约金人民币80000元…….”。2013年7月17日，解放公司向苏沃公司出具场地租赁费（2013.5.1-2013.7.31）发票，金额为47700元，2014年3月10日，解放公司向苏沃公司出具场地租赁费发票，金额为49608元，备注“2013.8.1-2013.8.3115900元2013.9.1-2013.10.3133708元”。
上述事实，有原告中集公司提供的2010年12月14日《场地租赁合同》、2013年4月1日《场地租赁合同》、记账回执、（2014）淮开民初字第2451号民事判决书、（2015）淮中民终字第01788号民事判决书等证据证实，本院�以确认。
本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，解放公司与中集公司签订的场地租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，合法有效。解放公司与中集公司、苏沃公司三方签订的场地租赁协议，系三方当事人真实的意思表示，协议明确载明由中集公司转租给苏沃公司使用，该合同实际应为转租合同，且未超过原租赁合同的租赁期限，亦合法有效，本院均予以确认。
在本案中，2013年4月1日《场地租赁合同》为转�合同，在该份合同中载明，“接开发区管委会通知，预计2013年12月底拆迁。”表明解放公司已经告知中集公司、苏沃公司涉案场地于2013年12底可能拆迁，合同将会解除，亦在免除自己因拆迁可能承担的违约责任，而2014年能否继续履约并不确定，故本院认为合同的租赁期限应至2013年12月31日届满。自2014年1月1日起，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。苏沃公司表示其于2014年5月已经通知中集公司其将于2014年6月底解除合同，被告中集公司亦表示确实收到苏沃公司解除合同的通知，且苏沃公司于2014年6月份搬离租赁场地，审理中，中集公司与苏沃公司也一致同意解除合同，故2013年4月1日《场地租赁合同》应当予以解除，解除日期为2014年6月底。
关于2010年12月14日《场地租赁合同》，该份合同系因中集�司经营模式的改变，无法继续履行与解放公司的场地租赁合同，经解放公司同意，转租给苏沃公司使用，由于转租协议在2014年6月底已经解除，2010年12月14日的《场地租赁合同》于此时亦应当予以解除。
关于保证金，2010年12月14日《场地租赁合同》明确载明于合同解除或者终止后返还，现已符合返还条件应予返还。
综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告2010年12月14日签订的《场地租赁合同》以及原、被告、第三人2013年4月1日签订的《场地租赁合同》，两份合同于2014年6月30日解除。
二、被告淮安市解放汽车贸易服务有限公司应于判决生效之日起10日内向原告上海中集汽车销售服务有限公司返还保证金80000元。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告淮安市解放汽车贸易服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 邵爱静
代理审判员 张大鹏
人民陪审员 叶雪梅
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 魏 勇
附：相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》第�十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。