广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7465号
上诉人（原审原告）：欧阳东球，男，1968年5月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡舒然，广东力创律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇三华翠湖路一号，统一社会信用代码914406067247778271。
法定代表人：梁裕尤，经理。
委托诉讼代理人：吴葆炫，男，系该公司员工。
上诉人欧阳东球、佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初10522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人欧阳东球上诉请求：一、判令撤销一审判决第二、三项，改判碧桂园公司向欧阳东球支付逾期交付商品房违约金，违约金按已付房款（7167973元）以每日0.3‰自2009年1月1日起计至商品房实际交付之日止，其中，暂计至2016年12月21日，逾期交房违约金为6261941元；二、本案一、二审诉讼费用由碧桂园公司负担。事实与理由：《质量鉴定报告》证明涉案商品房存在不符合交楼标准的质量问题，该报告认定的内外墙体开裂、墙面涂饰色差、地板砖起拱、卫生器具配套设施未安装等质量问题是肉眼可见的，且砌体工程局部存在贯穿裂缝经修补后再次开裂，证明碧桂园公司清楚案涉商品房不符合交楼标准，碧桂园公司至今未向欧阳东球交付涉案商品房，已经构成逾期交楼的违约行为，应当承担逾期交楼的违约责任。无论从碧桂园公司自身判断能力，还是自身利益角度，以及法律规定的交付义务角度，碧桂园公司更应承担及时将案涉商品房修复至符合交付标准状态并履行交付给欧阳东球的义务，碧桂园公司怠于履行义务所导致的后果应由其承担违约责任。案涉商品房的交付义务属于碧桂园公司应当履行的在先义务，案涉商品房不符合交付标准是客观事实，即案涉商品房逾期交付是碧桂园公司原因所致，并非欧阳东球。碧桂园公司一直未发出书面交楼通知，即意味着案涉商品房尚不具备交付条件，欧阳东球有权按照合同约定主张逾期交付的违约责任，不能以此认为欧阳东球怠于行使权利，一审判决将逾期交付1年以外的责任由欧阳东球承担不合理。欧阳东球已全额支付购房款，存在着资金利息损失，且无法对案涉商品房行使占有、使用和收益的权利，应当在确定碧桂园公司的违约责任时综合考虑。一审判决已认定碧桂园公司违约，应由其全额承担诉讼费。
上诉人碧桂园公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判碧桂园公司无需将佛山市顺德区均安镇均安碧桂园阳光翠韵一街69号商品房进行修复并无需向欧阳东球交付；二、撤销一审判决第二项，改判碧桂园公司无需向欧阳东球支付逾期交楼违约金；三、本案一、二审诉讼费用及鉴定费由欧阳东球负担。事实与理由：欧阳东球在起诉前从未向碧桂园公司提出过与诉讼请求有关的任何赔偿要求或任何违约责任，其诉讼请求已超过诉讼时效期间，不应得到支持。双方签订的合同约定，碧桂园公司应在2008年12月30日将已取得竣工验收备案表的案涉房屋交付给欧阳东球；补充协议第六条约定欧阳东球应在2008年12月30日亲自前往碧桂园公司处办理交接手续，碧桂园公司无须书面通知欧阳东球，一审法院认定不能免除碧桂园公司的通知收楼义务，明显缺乏法律依据。案涉房屋于2008年10月16日完成竣工验收备案，在买卖合同约定的交付日期已符合了约定的交付条件，欧阳东球逾期办理交接手续，视为碧桂园公司已按期交楼，由此造成的损失应由欧阳东球负责，欧阳东球无权向碧桂园公司主张逾期交房的违约金。欧阳东球如认为房屋存在未妥善之处或存在属保修范围的质量问题，欧阳东球有权要求修复，但不得拒绝收楼。自合同约定的交付日期起，欧阳东球一直未向碧桂园公司提出任何主张，案涉房屋的质保期已届满，相关维修问题应由欧阳东球自己处理并承担相关费用。鉴定报告是针对案涉房屋目前的状况进行检测鉴定，不能证明买卖合同约定的交楼日存在的质量问题。
上诉人欧阳东球向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司履行商品房交付义务，立即将位于佛山市顺德区均安镇均安碧桂园阳光翠韵一街69号商品房（以下简称涉案商品房）按规定交付标准交付给欧阳东球；2.判令碧桂园公司向欧阳东球支付逾期交付商品房的违约金981296元（违约金按已付房款以每日0.05‰自2009年1月1日起暂计至2016年6月30日，以后的违约金另行主张权利）；3.判令本案的诉讼费由碧桂园公司承担。
一审法院认定的事实：2008年9月16日，欧阳东球向碧桂园公司交付了购房款定金100000元。2008年9月23日，欧阳东球、碧桂园公司签订了1份编号为Y033773的《商品房买卖合同》，双方约定，由欧阳东球向碧桂园公司购买涉案商品房，该单元套内建筑面积为675.33平方米，总价款为7167973元。欧阳东球采用银行按揭方式支付购房款，欧阳东球应在签订合同时支付总价款的31.64%即2267973元，欧阳东球必须在2008年10月22日前支付总价款的68.36%即4900000元（银行按揭款项）给碧桂园公司，并开始按按揭协议付月供楼款给银行。欧阳东球如未按合同规定的时间付款，逾期在90天之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，欧阳东球按日向碧桂园公司支付逾期应付款0.3‰的违约金，合同继续履行。逾期超过90天后，碧桂园公司有权解除合同。碧桂园公司解除合同的，欧阳东球按累计应付款的20%向欧阳东球支付违约金；欧阳东球愿意继续履行合同的，经碧桂园公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，欧阳东球按日向碧桂园公司支付逾期应付款0.3‰的违约金。碧桂园公司应当在2008年12月30日前，依国家和地方人民政府规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给欧阳东球。碧桂园公司逾期交楼的，逾期在90天之内，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向欧阳东球支付已交付房价款0.3‰的违约金，合同继续履行。逾期超过90天后，欧阳东球有权解除合同。欧阳东球解除合同的，碧桂园公司应当自欧阳东球解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按欧阳东球累计已付款的20%向欧阳东球支付违约金。欧阳东球愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向欧阳东球支付逾期应付款0.3‰的违约金。欧阳东球选择解除合同的，必须在碧桂园公司逾期第91日起的十五日内书面通知碧桂园公司，以明确合同是否继续履行，否则，视合同继续履行。在合同的附件二中均安碧桂园单体住宅B240型装修标准及配套设施约定：涉案商品房的结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙：根据外观设计需要，采用彩色喷涂及石材或外墙砖。内墙：局部做装饰造型；抹乳胶漆。灯具：客厅、餐厅、所有房间主照明灯仅保留电源线，厨房、卫生间、露台、走廊附送吸顶灯，部分天花附送筒灯与射灯。天花板：卫生间局部钉天花，油乳胶起漆，厨房钉铝塑天花。地面：客厅、餐厅铺抛光砖，一层卧室铺抛光砖，负一层活动室铺仿古砖，门廊铺荔枝面锈石，二、三层卧室铺复合木地板，做连墙脚线，厨房铺抛光砖。花园：别墅之花园边界均筑有栏栅，附送园艺、配置水龙头。阳台：阳台地面铺仿古砖，部分预留了洗衣机水龙头及排水位；一层门廊铺荔枝面锈石。楼梯：楼梯面铺抛光砖，用柚木铁花栏杆楼梯扶手。户门：大门用柚木门，配装门锁；房，卫生间、厨房用木门配门锁。窗户：2#电泳色铝合金窗框，配白片玻璃。卫生设施：主人房、次主人房卫生间配按摩缸，淋浴屏，客房卫生间采用淋浴屏或淋浴头，洗手盆，坐厕，并配浴镜、冷热水喉、抽气窗。厨房设施：配花岗石台面连不锈钢洗涤盆，冷热水喉、组合式厨柜，附送抽油烟机。水电：为确保住户享受最现代化之家居生活，每户皆供应足够电力，具体按：1）建筑面积在200平方米或以下提供10KW/户；2）建筑面积在200平方米以上按50W/平方米计算。预置电力线至别墅门口电箱；每户安装独立水、电表，给水管到每户水表旁。电话：客厅及主人房均装有入墙国际直拨（IDD）电话插座。电视：客厅及主人房均装有入墙有线电视接收插座。燃气：均设有中央管道燃气。在合同附件五的单体住宅质量保证书（公司附带装修）约定，在正常使用条件下的保修期限及保修责任为，地基和主体结构在合理使用年限内，进行返修、加固。屋面防水5年，进行返修。墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏5年，进行返修。墙面、顶棚抹灰层脱落2年，进行返修。地面空鼓开裂、大面积起砂2年，进行返修。门窗翘裂、五金损坏2年，进行返修、更换。管道堵塞2年，进行返修。卫生洁具1年，进行返修、更换。灯具、电器开关6个月，进行更换。燃气管道6个月，进行返修。喷涂、乳胶漆、贴墙纸6个月，进行返修。木地板6个月，进行返修。在合同的补充协议中，注明涉案商品房有花园，花园面积为237.06平方米。在商品房交接办法中修改为：欧阳东球应在《商品房买卖合同》约定的具体交楼日期亲自前往碧桂园公司处办理交接房手续，除非碧桂园公司另有通知。欧阳东球逾期办理的，视为碧桂园公司已按期交楼，由此造成的损失概由欧阳东球负责，欧阳东球并应按规定缴纳物业服务费。商品房出现面积差异，欧阳东球依据《商品房买卖合同》和本补充协议的约定须向碧桂园公司补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为欧阳东球须支付给碧桂园公司的部分购房款，故欧阳东球同意在办理该商品房交接手续之前付清给碧桂园公司。在办理该商品房交接手续时欧阳东球仍有款项（包括但不限于购房款、违约金、滞纳金、税费等）未付清，碧桂园公司有权不将该商品房交付给欧阳东球而不须承担任何责任。在该商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程，并经建筑工程质量检验部门检验合格后，欧阳东球应无条件收楼并办理交接手续。如认为该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，欧阳东球有权要求修补，由碧桂园公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，欧阳东球不得籍词拒绝收楼。欧阳东球以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由欧阳东球自行承担。双方另签的《补充合同》中注明涉案商品房的套内面积为657.33平方米，土地自用面积为595平方米。合同签订当日，欧阳东球向碧桂园公司支付了首期购房款2167973元。2008年11月12日，欧阳东球与原佛山市顺德区农村信用合作社联社均安信用社签订了1份《个人住房担保借款合同》，向原佛山市顺德区农村信用合作社联社均安信用社借款4900000元用以支付购房款。2008年10月16日，碧桂园公司对包含欧阳东球所购的涉案商品房在内的均安碧桂园高尔夫花园B区1-107座、1#变配电房的工程办理了竣工验收备案手续。《商品房买卖合同》及补充协议约定涉案商品房交付时间2008年12月30日届满后，欧阳东球未办理收楼手续，碧桂园公司也未通知欧阳东球进行办理收楼手续。2016年6月1日，均安碧桂园住宅小区的物业管理单位广东碧桂园物业服务股份有限公司均安分公司（以下简称碧桂园物业公司）以欧阳东球未交纳2010年2月起至2016年5月的物业管理费为由，向一审法院提起诉讼，要求欧阳东球支付截止至2016年5月24日的物业管理费118454.25元及违约金663043.74元，该案的案号为（2016）粤0606民初8683号，欧阳东球收到该案的应诉材料后，遂于2016年6月30日向一审法院提起诉讼。在（2016）粤0606民初8683号案的诉讼过程中，欧阳东球与碧桂园物业公司均确认碧桂园公司尚未向欧阳东球交付涉案商品房，碧桂园物业公司也没有提交其或碧桂园公司已向欧阳东球发出过收楼事宜的通知的证据，一审法院于2016年7月4日作出（2016）粤0606民初8683号民事判决书，判决驳回了碧桂园物业公司的诉讼请求。在诉讼期间，依欧阳东球的申请，一审法院委托佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司对涉案商品房是否符合交付标准、是否存在质量问题、是否能正常使用进行鉴定。2016年12月2日，佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司作出《质量鉴定报告》，认为涉案商品房存在部分内外墙体开裂；墙面涂饰层色差；墙面砖空鼓、地板砖起拱；卫生器具配套设施未安装；门玻璃破损，均属于不符合交楼标准的质量问题。涉案商品房存在的木门、橱柜、木装饰、吊顶夹板、木地板、墙面及吊顶涂饰层、外墙成品装饰线存在质量问题，与房屋长期空置，空气不流通，缺乏维护等因素有关。涉案商品房的质量问题经修缮或更换处理后可以达到正常使用的要求。欧阳东球为此垫付了鉴定费用22000元。《质量鉴定报告》作出后，欧阳东球将第2项诉讼请求变更为判令碧桂园公司向欧阳东球支付逾期交付商品房的违约金，违约金按已付房款以每日0.3‰自2009年1月1日起计至商品房实际交付之日止，其中暂计至2016年12月21日，逾期交房违约金为6261941元。欧阳东球并在诉讼中将第1项诉讼请求明确为判令碧桂园公司履行商品房交付义务，立即将涉案商品房按规定的交付标准进行修复，并将修复后符合交付标准的商品房交付给欧阳东球。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
欧阳东球与碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同》，除该《商品房买卖合同》的所附的补充协议修改后的有关商品房交接办法的约定未注明碧桂园公司应履行的通知义务外，其余条款未违反法律强制性规定，为有效合法的约定，应受法律保护。在欧阳东球向碧桂园公司履行了交付房价款的义务后，碧桂园公司应履行按约定的时间向欧阳东球交付符合交付标准的商品房的义务。
碧桂园公司有否向欧阳东球交付涉案商品房？是本案的争议焦点之一。在欧阳东球、碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同》中，双方原约定碧桂园公司应当在2008年12月30日前，依国家和地方人民政府规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给欧阳东球，但在所附的补充协议中，商品房交接办法中修改为；欧阳东球应在《商品房买卖合同》约定的具体交楼日期亲自前往碧桂园公司处办理交接房手续，除非碧桂园公司另有通知。欧阳东球逾期办理的，视为碧桂园公司已按期交楼，由此造成的损失概由欧阳东球负责，欧阳东球并应按规定缴纳物业服务费。修改后的商品房交接办法虽约定欧阳东球应在《商品房买卖合同》约定的具体交楼日期即2008年12月30日亲自前往碧桂园公司处办理交接房手续，除非碧桂园公司另有通知，但并不能免除碧桂园公司将涉案商品房已符合交付条件的情况告知欧阳东球并要求欧阳东球进行收楼的通知义务，尽管在2008年10月16日，碧桂园公司对包含欧阳东球所购的涉案商品房在内的均安碧桂园高尔夫花园B区1-107座、1#变配电房的工程办理了竣工验收备案手续，但碧桂园公司在诉讼过程中并没有提交已通知欧阳东球进行收楼的证据，而欧阳东球事实上也未到碧桂园公司处办理涉案商品房的收楼手续，因此，碧桂园公司至今未向欧阳东球交付涉案商品房。
欧阳东球所主张的违约金应当如何计算？是本案的争议焦点之一。从碧桂园公司提交的《竣工验收备案表》及一审法院调取的《质量鉴定报告》可认定，涉案商品房的主体结构并不存在质量问题，属可交付的商品房，《鉴定报告》所列举的涉案商品房中有关不符合交楼标准的质量问题，为欧阳东球、碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同》中附件五的单体住宅质量保证书（公司附带装修）约定的保修或更换的处理范畴的问题。本案的涉案商品房的总价款为7167973元，欧阳东球在向碧桂园公司交付了购房款2267973元，又通过银行按揭的方式向碧桂园公司交付了购房款4900000元后，在涉案商品房未按约于2008年12月30日向欧阳东球交付的前提下，即使欧阳东球选择继续履行购房合同，在碧桂园公司未履行通知收楼义务时，按常理，欧阳东球应到碧桂园公司处了解涉案商品房是否可以收楼，或到涉案商品房处了解情况，将不符合收楼条件的问题向碧桂园公司反映，在碧桂园公司进行修复或更换后再办理收楼手续，但欧阳东球在长达近7年的时间内一直未办理收楼手续，也未向碧桂园公司提出涉案商品房存在何种质量问题并要求碧桂园公司进行修复或更换，对损失的扩大，欧阳东球亦有一定的责任，综合考虑涉案商品房约定的交付时间、《商品房买卖合同》附件五的单体住宅质量保修书（公司附带装修）的保修范围、碧桂园公司未履行可收楼的通知义务及欧阳东球应尽的正常注意义务的情形，碧桂园公司承担违约责任的期限应以一年为限，其余时间属欧阳东球扩大损失的范围，一审法院不予支持，即碧桂园公司需按欧阳东球所交付的涉案商品房的总价款按日0.3‰向欧阳东球支付365日的违约金784893.04元（7167973×0.3‰×365）。
综上所述，欧阳东球诉请判令碧桂园公司履行商品房交付义务，立即将涉案商品房按规定的交付标准进行修复，并将修复后符合交付标准的商品房交付给欧阳东球，符合法律规定，但考虑修复涉案商品房存在的质量问题需要的时间，对该主张，一审法院支持碧桂园公司履行商品房交付义务，在90日内对涉案商品房按规定的交付标准进行修复，并将修复后符合交付标准的商品房交付给欧阳东球的部分，其余部分，一审法院不予支持。欧阳东球诉请判令碧桂园公司向欧阳东球支付逾期交付商品房的违约金，违约金按已付房款以每日0.3‰自2009年1月1日起计至商品房实际交付之日止，其中暂计至2016年12月21日，逾期交房违约金为6261941元的主张，综合考虑碧桂园公司的违约事实及欧阳东球应尽的注意义务，对该主张，一审法院支持碧桂园公司向欧阳东球支付违约金784893.04元的部分，其余部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决：一、碧桂园公司应于判决发生法律效力之日起九十日内将位于佛山市顺德区均安镇均安碧桂园阳光翠韵一街69号商品房按编号为Y033773的《商品房买卖合同》约定的交楼标准进行修复并向欧阳东球交付；二、碧桂园公司应于判决发生法律效力之日起十日内向欧阳东球支付逾期交楼的违约金784893.04元；三、驳回欧阳东球的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55633.58元（已由欧阳东球垫付），由欧阳东球负担48662.69元，碧桂园公司负担6970.89元。本案鉴定费22000元（已由欧阳东球垫付），由碧桂园公司负担。
二审期间，双方当事人未提供新证据。
经审理，本院确认一审法院认定的事实。
本院认为,本案为商品房销售合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、碧桂园公司是否逾期交付房屋，以及是否应当承担迟延交付房屋的违约责任；二、一审判决确定的违约金是否适当。
一、关于碧桂园公司是否逾期交付房屋，以及是否应当承担迟延交付房屋的违约责任的问题
案涉房屋虽然在2008年10月16日已办理了竣工验收备案手续，符合双方约定的交付房屋的条件，但双方仅约定在2008年12月30日前交付房屋，此为双方当事人约定的一个交付的期间，碧桂园公司可以在该交付期间内的任何时间交付。双方既然约定应由欧阳东球亲自到碧桂园公司办理房屋交接手续，为给欧阳东球一个合理的准备接收案涉房屋的时间，碧桂园公司应当按照诚实信用的合同原则，提前通知欧阳东球交接房屋的某确定时间。因此，一审法院认定不能免除碧桂园公司通知欧阳东球收楼的义务正确，本院予以维持。在本案中，没有证据证明碧桂园公司已通知欧阳东球收楼，亦无证据证明欧阳东球有向碧桂园公司主张收楼。因此，一审法院认定碧桂园公司至今未向欧阳东球交付涉案商品房正确，本院予以维持。综上，碧桂园公司未按合同约定于2008年12月30日前交付房屋给欧阳东球，已构成逾期交付房屋的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，碧桂园公司承担继续履行交付义务及按双方的约定支付违约金给欧阳东球。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，案涉房屋在交付前存在的毁损等问题应当由碧桂园公司承担，故一审法院判决碧桂园公司对案涉房屋的相关问题修复后交付给欧阳东球符合上述法律的规定，本院予以维持。
二、关于一审判决确定的违约金是否适当的问题
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，当事人一方违反合同的，另一方不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当采取积极措施，减少损失。没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。在本案中，在碧桂园公司迟延交付房屋时，欧阳东球应当到碧桂园公司处了解涉案商品房是否可以收楼。但正如一审法院的认定，欧阳东球在长达近7年的时间内一直未办理收楼手续，对损失的扩大，欧阳东球亦有一定的责任，其对一审法院确定的一年的合理期限外扩大的损失无权请求赔偿。且违约金的性质主要以补偿因一方违约给另一方造成的损失，一审法院确定的违约金数额足以补偿碧桂园公司迟延交付房屋给欧阳东球造成的损失。因此，欧阳东球上诉认为一审法院确认的违约金不当的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人欧阳东球、碧桂园公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费61788.26元，由上诉人欧阳东球负担50139.33元，由上诉人佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司负担11648.93元。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年十一月十五日
书记员 张晓航