广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂0406执异6号
案外人：梁柱欣，男，1956年4月29日出生，汉族，住广西藤县。
委托诉讼代理人：蓝梅丽，广西公力律师事务所律师。
申请执行人：冯裕崇，男，1985年9月20日出生，汉族，个体户，住广西梧州市长洲区。
委托诉讼代理人：陈建平，广西建梧律师事务所律师。
被执行人：苍梧县万锋房地产开发有限公司，住所地广西梧州市龙圩区西南大道378号A幢01号房。
法定代表人：周志宇，该公司董事长。
本院在执行申请执行人冯裕崇与被执行人苍梧县万锋房地产开发有限公司（以下简称万锋公司）建设工程施工合同纠纷一案（即发生法律效力的（2014）龙民初字第434号民事调解书）的过程中，案外人梁柱欣向本院提出书面执行异议。本院依法另行组成合议庭，并对案外人的异议进行了审查，现已审查终结。
案外人梁柱欣称，一、案外人与被执行人的购房行为合法有效，案外人已付清全部购房款并进行网签备案登记，案外人的合法权益应受法律保护。2013年4月，案外人向被执行人万锋公司购买坐落于梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#、××#铺，并从2011年4月14日、2013年6月24日分两次支付购房款，约定在该幢房屋取得商品房预售许可证后进行网签备案。2013年7月18日，该幢房屋取得预售许可证（苍房售子【2013】第014号）。在2013年7月27日和2013年8月4日，案外人与被执行人万锋公司确认缴清购房款后签订《商品房买卖合同》（见该合同第六页第六条付款方式及期限第一项，案外人在签订合同时即付清全部购房款），双方于2013年8月4日向苍梧县房产管理局办理了网签手续。网签手续已将××#、××#铺登记在案外人名下，网签合同号分别为××、××。根据合同约定，被执行人万锋公司应在2013年10月30日前，将竣工验收合格的××#、××#铺交付案外人使用。但因被执行人万锋公司自身原因，致使包括××#、××#铺在内的相关商铺及商品房至今无法竣工验收及交付使用。案外人与被执行人已签订《商品房买卖合同》并办理网签（即具有预告登记效力），现案外人未能办理该商铺的过户登记手续是被执行人的原因所致。根据我国相关法律规定，××#、××#铺应属于案外人的个人合法财产。被执行人万锋公司向案外人出售房屋时已取得预售许可证，案外人也付清了房款，并到苍梧县房产管理局办理网签备案。被执行人和案外人双方买卖符合法律规定的销售、预售条件，案外人成为了××#、××#铺的所有人。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案外人即使未取得××#、××#铺的房屋土地证、房屋产权证，该商铺也属于案外人的合法财产并受到法律保护。二、贵院在未查清本案事实的情况下，盲目作出的（2014）龙民初字第434号调解书和（2015）龙法执字第30号案是违反法律强制性规定的。在该案审理、调解过程中，被执行人万锋公司隐瞒了××#、××#铺已出售给案外人的事实，法院在并未核查该案第三期的房产是否还属于被执行人财产的情况下，做出的调解书是错误的。该调解书违反了法律的强制性规定，损害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，案外人在已经支付了全部购房款并进行网签登记的情况下，承包方的建设工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即申请执行人无权将归为案外人所有的××#、××#铺进行折价或者拍卖。综上所述，贵院裁定将案外人所有的（苍梧建筑装饰材料批发市场三期）1层××#、××#铺作为（2015）龙执法字第30号案的执行标的予以拍卖是违反法律强制性规定的。案外人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，提出异议，请求人民法院：1.立即中止对（2015）龙执法字第30号案的执行，解除对梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#、××#铺的查封；2.确认梧州市龙圩区××西南大道××号（苍梧建筑装饰材料批发市场三期）1层××#、××#铺归案外人所有。案外人梁柱欣对其主张提交的证据有：1.《商品房买卖合同》二份；2.张一辉出具的收据一张；3.中国农业银行交易回单一张；4.中国农业银行银行卡存款业务回单一张；5.广西农村信用社转账业务凭证一张；6.（2018）桂0406执恢2号执行裁定书一份。
申请执行人冯裕崇辩称，一、案外人无权要求中止对苍梧县××西南大道××号1层××#、××#铺的拍卖。1.苍梧县××西南大道××号1层××#、××#铺属被执行人万锋公司所有，且至今尚未将权属变更登记到案外人名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，上述商铺的所有权人仍为万锋公司。（2018）桂0406执恢2号执行裁定书所依据的（2014）龙民初字第434号民事调解书已经生效，在被执行人万锋公司未依民事调解书的规定主动履行给付义务的情况下，申请执行人申请执行其名下财产并无不当。2.案外人在法院查封前未合法且实际占有上述商铺，根据案外人提供的购房合同，商铺的购房款为417474.4元，案外人提交的2013年6月24日由张一辉出具的《收据》载明：“梁宏、梁柱欣交来××、××、××号铺款40万元，余款十日内清”，但案外人提供的转账记录是2011年4月14日案外人转账40万元到张一辉的银行账户，2011年4月14日存款到张一辉银行账户的存款业务回单又无法得知存款人是谁，2013年6月24日案外人转账31万元到张一辉银行账户，这些存款、汇款记录与《收据》中所记载的收款时间、数额不相符，又与购房合同约定的购房款数额不相符，且没有万锋公司出具的购房发票，购房款又不是存到万锋公司的银行账户，根本不能证明其已经支付过购房款。案外人提供的证据自相矛盾，申请执行人有理由怀疑案外人与被执行人虚构债务逃避执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被申请执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人提出立即中止上述商铺的拍卖没有事实依据和法律依据，人民法院依法应继续对上述商铺进行拍卖。二、案外人无权在执行异议中提出确认梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#、××#铺归案外人所有的请求。1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行异议的审理范围只是执行异议是否成立，成立则中止执行，不成立则裁定驳回，并不审理执行标的的权属归属问题，因此，案外人提出的请求超出了法律规定的执行异议审查范围，且没有事实依据，依法应予驳回。2.案外人与万锋公司即使签订了《商品房买卖合同》，也不会因合同的订立而产生物权变动的效力，涉案商铺的所有权不归案外人所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权的转让必须经依法登记，且自记载于不动产登记簿时发生效力。案外人虽与万锋公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签，但网签只是一种房产管理部门对《商品房买卖合同》进行的备案，并不产生不动产物权转移的效力。《商品房买卖合同》成立后，案外人也只是对万锋公司享有基于合同所产生的债权，案外人可以基于合同要求万锋公司办理房屋的所有权转让登记，但在办理上述商铺所有权转让登记前，房屋的所有权并未因合同的订立而发生转移。综上，案外人梁柱欣的异议理由不成立，请求人民法院依法裁定驳回其异议，继续执行、拍卖涉案商铺，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的尊严。
被执行人万锋公司在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见。
经审查查明，本院于2014年12月30日作出（2014）龙民初字第434号民事调解书，该调解书确认万锋公司自愿于2015年1月18日前支付“苍梧建筑装饰材料批发市场三期工程”的工程款26471281.32元给冯裕崇。调解生效后，因万锋公司未在调解书规定的期限内履行给付义务，冯裕崇于2015年1月19日向本院申请强制执行。本院受理后，于2015年4月8日作出（2015）龙执字第30号执行裁定书，查封了被执行人万锋公司名下的坐落于梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#、××#铺等房产。在执行过程中，由于查封的财产涉及其他纠纷暂不宜处置，故本院于2016年5月18日作出（2015）龙执字第30-1号执行裁定书，终结该次执行程序。2018年1月9日，申请执行人冯裕崇向本院申请恢复执行，本院于2018年1月10日立案恢复执行。在执行过程中，本院于2018年1月16日作出（2018）桂0406执恢2号执行裁定书，裁定拍卖涉案的梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#、××#铺等房产。
另查明，案外人梁柱欣分别于2013年7月27日和2013年8月4日与被执行人万锋公司签订了合同编号为××、××的《商品房买卖合同》二份，约定案外人梁柱欣向被执行人万锋公司购买其名下位于梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#、××#商铺，该房用途为商业，房价款共计417474.4元。在上述《商品房买卖合同》封面上盖有“苍梧县商品房销售合同备案专用章（1）”字样，但至今没有到相关部门办理房产预告登记手续。
根据案外人梁柱欣陈述，其已经付清了购房款，并向本院提供了张一辉出具的收据一张（盖有万锋公司的印章）、中国农业银行交易回单一张、中国农业银行银行卡存款业务回单一张以及广西农村信用社转账业务凭证一张，但没有提供被执行人万锋公司开具的购房发票。在审查过程中，案外人承认其在梧州市有其他居住的房产，并称涉案商铺未交付使用。
本院认为，首先，尽管涉案商铺即梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#、××#商铺办理了备案登记手续，但未办理预告登记和不动产变更登记，涉案商铺仍登记在被执行人万锋公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，案外人并非权利人。其次，虽然案外人提供了收据及银行转账凭证作为支付购房款的证据，但该证据无法证实案外人向被执行人万锋公司支付了购房款，且无正式的购房发票，对于房款的支付情况无法查清，同时，案外人承认涉案商铺未交付使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项、第（三）项的规定，案外人提出的权利不能排除执行。再次，根据《商品房买卖合同》的约定，案外人购买的商铺用途为商业，而案外人亦承认其在梧州市有其他居住的房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，案外人提出的权利亦不能排除执行。此外，案外人也未通过另案诉讼确认其对法院查封、拍卖的商铺享有所有权。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人梁柱欣提出的异议理由不成立，不能排除法院的执行，本院对其异议申请不予支持。而案外人向本院请求确认梧州市龙圩区××西南大道××号1层××#、××#商铺归案外人所有，该请求不属于本案审查范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人梁柱欣的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 樊逢春
人民陪审员 朱芳勇
人民陪审员 郭木森
二〇一八年三月十九日
书 记 员 黄颖健
附本案适用的法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。