重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第05774号
上诉人（原审被告）杨荣开。
委托代理人刘琼忆，重庆君融律师事务所律师。
委托代理人廖翠娟，重庆君融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆友润置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇铝城大道88号附8号。
法定代表人刘俊，职务董事长。
委托代理人王浩臣，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人龙渝，重庆康实律师事务所律师。
上诉人杨荣开因租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第05172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月1日，原告重庆友润置业有限公司与被告杨荣开签订《房屋租赁合同》，载明：“出租人重庆友润置业有限公司……承租人杨荣开……经出租人、承租人双方协商达成一致，出租人将位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号七星恋城1幢14、15号门面及部分车库出租给承租人，建筑面积1051.49平方米，现将有关事项约定如下：第一条房屋的基本情况该房屋坐落于重庆市××西××镇铝城××七星恋城，建筑面积为1051.49平方米（另674.64平方米房屋为赠送租赁面积，即不收房屋租金），详细见附图红线范围。第二条租赁期限从2013年7月1日起到2023年12月31日止，租赁期限为10.5年。2013年7月1日至2013年12月31日为装修期，免收房屋租金。租赁期满后，承租人在同等条件下有优先租赁的权利。第三条租金收取及标准为前两年租金为27618元／月，此后每年租金按6%递增。具体租金金额如下：1、2013年7月1日至2013年12月31日租金为0元／月；2、2014年1月1日至2015年12月31日租金为27618元／月；…….租金每季度支付一次租金，第一季度租金由承租人在签订本合同时支付，之后每次租金在上次租金期限届满前10天内交付，实行先付租金后使用的原则。……”第十条承租人有下列情形之一的，出租人有权解除本合同，并有权要求承租人支付人民币5万元违约金“1、承租人不按约定交付租金达60日以上；2、承租人所欠因房屋使用产生的各项费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费）达人民币50000元以上；……”。
审理中，原告还提交了向被告邮寄的《函告》材料一份及相应邮件查单记录，该份《函告》载明：“杨荣开：……截至目前，阁下尚欠2014年第二季度租金45708元、2014年第三、四季度租金165708元、2015年第一季度租金82854元、以上共计294270元。对此，我司已多次函告阁下支付我司欠付的租金，但阁下均置之不理，现我司再次函告阁下：1、我司决定立即解除与阁下于2013年7月4日签订的《房屋租赁合同》，请阁下在接函后三日内搬离七星恋城1幢14、15号门面及部分车库，并将该房屋交付给我司；2、请阁下在收到本函告三日内将欠付的租金294270元及违约金5万元支付给我司。……重庆友润置业有限公司二O一五年二月六日”。邮件查单记录载明：“寄件人为重庆友润置业有限公司，收件人为杨荣开，邮寄地址为重庆市九龙坡区西彭镇西园路4号1单元2-1（系被告杨荣开户籍地），EMS编号为1049791497107，查询结果为该邮件于2015年2月7日妥投，系本人签收。”被告杨荣开则认为案外人重庆阳普食府有限公司才是承租人；被告杨荣开为证实自己的主张，提交了一份《房屋租赁合同》，载明：“出租人重庆友润置业有限公司……承租人重庆阳普食府有限公司，法定代表人杨荣开，……经出租人、承租人双方协商达成一致，出租人将位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号七星恋城1幢14、15号门面出租给承租人经营使用，现将有关事项约定如下：第一条房屋的基本情况为该房屋坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号七星恋城1幢平街一层。第二条租赁期限从2013年7月1日起到2023年12月30日止，租赁期限为2年。2013年8月1日至2013年10月31日为装修期，免收房屋租金。租赁期满后，承租人在同等条件下有优先租赁的权利。第三条租金收取及标准为第一年租金为4800元／月，第二年租金按6%递增。具体租金金额如下：1、2013年8月1日至2013年10月31日租金为0元／月；2、2014年8月1日至2015年7月31日租金为5088元／月。……合同签订日期：2013年7月30日”。原告重庆友润置业有限公司则认为被告杨荣开承租房屋后准备在该场所成立公司，故要求原告予以配合签订合同以办理工商、税务等手续，该合同并未实际履行，涉讼房屋的承租人应为被告杨荣开，为此原告出示了一份《承诺书》，该《承诺书》载明：“重庆友润置业有限公司：杨荣开和重庆阳普食府有限公司（以下简称承租人）于2013年7月30日与重庆友润置业有限公司（以下简称出租人）签订的两份《房屋租赁合同》，现承租人在此承诺，该两份房屋租赁合同仅用于办理工商、税务等相关手续，不做他用。出租人和承租人的合同条款各决策依据均以出租人与杨荣开于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》中所约定的合同内容为准并执行。特此承诺。”落款处加盖了重庆阳普食府有限公司的公章并有被告杨荣开的个人签名。
另外，原告当庭认可被告杨荣开已交纳租金总额为12万元，并提交租金收据一张，载明“入账时间2014年4月24日，交款单位阳普食府（杨荣开），收款方式现金，人民币贰万元整，收款事由：租金（2014.1.1-3.31）未交齐，已交6万”。被告杨荣开则认为租金系案外人重庆阳普食府有限公司支付，并提交租金收据两张，分别载明：“入账时间2014年1月29日，交款单位阳普食府，收款方式现金，人民币贰万元整，收款事由：租金（2014.1.1-3.31）计￥82854，已交4万”；“入账时间2014年6月12日，交款单位阳普食府，收款方式现金，人民币贰万元整，收款事由：租金（2014.4.1-6.30）”。
另查明，案外人重庆阳普食府有限公司于2013年10月8日成立，法定代表人系本案被告杨荣开，户籍地位于重庆市九龙坡区西彭镇西园路4号1单元2-1。
九龙坡区人民法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告重庆友润置业有限公司和被告杨荣开于2013年7月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力；庭审中，原告诉称被告杨荣开于2014年4月起就未按约向原告支付租金，原告杨荣开并无证据反驳，故对于被告杨荣开拒交租金的事实，九龙坡区人民法院予以确认；现原告根据双方所签订的《房屋租赁合同》之约定“承租人不按约定交付租金达60日以上，出租人有权解除合同”，向被告杨荣开寄送了解除合同通知书，系依法行使合同解除权，九龙坡区人民法院予以支持，根据邮件回单记载，被告杨荣开系2015年2月7日收到该合同解除通知书，故九龙坡区人民法院认定原告重庆友润置业有限公司和被告杨荣开之间的房屋租赁合同于2015年2月7日正式解除，对于原告重庆友润置业有限公司要求被告杨荣开搬离本案涉讼房屋的诉讼请求，九龙坡区人民法院一并予以支持；至于租金金额，九龙坡区人民法院认为，按照双方所签订的《房屋租赁合同》之约定“2014年1月1日至2015年12月31日租金为27618元／月”，原告庭审时自认被告杨荣开已缴纳12万元租金，而被告杨荣开庭审时提交的租金收据金额低于前述款项，故九龙坡区人民法院对于被告杨荣开已缴纳租金12万元的事实予以采信，故抵扣后计算可得：2014年1月1日至2014年3月31日，租金金额为82854元，该款已缴纳；2014年4月1日至6月30日，租金金额为82854元，已缴纳37146元，欠付租金45708元；2014年7月1日至9月30日，欠付租金82854元；2014年10月1日至12月31日，欠付租金82854元；庭审时，原告重庆友润置业有限公司只主张租金期限至2015年2月6日，九龙坡区人民法院予以尊重，故认定2015年1月1日至2月6日，欠付租金33141.6元（27618元／月＋27618元／月÷30天×6天）；至于资金占用损失，因双方并未在合同中约定逾期支付租金后还应支付资金占用损失及相应计算方式，加之双方已约定违约金，违约金已包含填补损失之功能，故在双方已约定违约金的情况下，原告还要求被告支付相应资金占用损失的诉讼请求，九龙坡区人民法院不予支持；至于腾房占用使用费，原告要求参照租金27618元／月计算，九龙坡区人民法院予以支持，现原告已给予被告三天腾房时间，故被告杨荣开应从2015年2月11日起向原告支付腾房占用使用费用（每日920.6元）至腾房完毕为止；至于违约金，原、被告双方已约定金额为5万元，九龙坡区人民法院予以支持。
对于被告杨荣开辩解该租赁合同的履行主体实为案外人重庆阳普食府有限公司，对此九龙坡区人民法院认为，对于原告重庆友润置业有限公司与案外人重庆阳普食府有限公司于2013年7月30日所签订的《房屋租赁合同》而言，该合同签订时案外人重庆阳普食府有限公司尚未注册成立（注册成立时间为2013年10月8日），且被告杨荣开和案外人重庆阳普食府有限公司所出具的承诺书已写明原告重庆友润置业有限公司与案外人重庆阳普食府有限公司所签订的此份《房屋租赁合同》，仅为注册登记使用，且本案涉讼房屋出租后，按照实际履行情况，每月租金也是按照原告重庆友润置业有限公司与被告杨荣开于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》履行缴纳，若变更该合同履行主体，则需合同双方意思一致，但庭审时，原告重庆友润置业有限公司已明确表示被告杨荣开即为该房屋租赁合同承租方，故对于被告杨荣开认为合同履行主体已发生变更的辩解，九龙坡区人民法院不予支持。
综上，一审判决如下：一、原告重庆友润置业有限公司和被告杨荣开2013年7月1日所签订的《房屋租赁合同》于2015年2月7日解除；二、被告杨荣开应于本判决生效之日起5日内搬离本案涉讼房屋（坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号七星恋城1幢14、15号门面及相应车库，建筑面积1051.49平方米）；三、被告杨荣开应于本判决生效之日起5日内支付原告重庆友润置业有限公司逾期腾房占有使用费（从2015年2月11日起按每日920.6元计算至腾房完毕为止）；四、被告杨荣开应于本判决生效之日起5日内支付原告重庆友润置业有限公司房屋租金244557.6元；五、被告杨荣开应于本判决生效之日起5日内支付原告重庆友润置业有限公司违约金50000元；六、驳回原告重庆友润置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为3275元，由被告杨荣开负担。
杨荣开不服，上诉要求改判为驳回对方诉讼请求。其上诉理由是：杨荣开是公司发起人，应当由成立的重庆阳普食府有限公司负责。从该公司与被上诉人签订租赁合同，实际交纳租金主体，以及实际占有使用人等情况看，承租人已经变更为重庆阳普食府有限公司。该房屋是车库用途，变为经营用房，导致无法经营，合同应为无效。
被上诉人认为原判正确，要求维持。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，杨荣开与被上诉人签订的租赁合同并未解除，其仍然是承租人。重庆阳普食府有限公司实际占有使用，并没有排除上诉人杨荣开的承租人地位。出租人既可以要求承租人杨荣开履行义务，也可以要求实际使用人履行。公司法司法相关解释也明确规定公司发起人对外签订的合同，对发起人也具有约束力。另外，上诉人并无任何因为车库改营业用房导致其无法经营的证据，其主张合同无效也无法律依据。综上，上诉人的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡智勇
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 刘德宝