浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初9403号
原告（案外人）：涂光明。
委托诉讼代理人（特别授权）：冯金伟，浙江玉海律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：张琦琼，浙江玉海律师事务所律师。
被告（申请执行人）：朱清松。
被告（被执行人）：陈积虎。
被告（被执行人）：邱爱玉。
原告涂光明与被告朱清松、陈积虎、邱爱玉案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂光明及其委托代理人冯金伟、张琦琼、被告朱清松、陈积虎到庭参加诉讼，被告邱爱玉经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
朱清松与陈积虎、邱爱玉民间借贷纠纷案，本院于2016年5月31日查封了瑞安市××××号房屋，涂光明提出异议，本院于2016年8月15日作出（2016）浙0381执异115号执行裁定书，驳回涂光明的执行异议。涂光明于2016年8月23日收到执行裁定书，2016年9月6日向本院起诉。
原告涂光明向本院提出诉讼请求：停止对瑞安市××××号房屋（瑞安市房权证塘下镇字第××号）的执行。事实与理由：原告与被告陈积虎系朋友关系。2010年2月份，被告陈积虎欲转让瑞安市××××号房屋，该房屋登记在陈积虎名下，房屋所有权证号：瑞安市房权证塘下镇字第××号【以下简称“讼争房屋”】，被告朱清松将该情况告诉原告，原告与家人商量后同意受让讼争房屋，双方于2010年2月份达成口头协议，被告陈积虎将讼争房屋以276万元转让给原告，2010年2月28日，原告向被告陈积虎支付定金30万元、2010年3月8日转账110万元、2010年3月18日支付现金20万元、2010年3月22日转账116万元，合计276万元，2010年3月，被告陈积虎将房屋交付给原告，并移交涉案房产的相关产权证，原告于2010年开始实际占有使用讼争房屋，该事实原告与被告陈积虎均无争议，邻里皆知此事。2012年3月份，原告听说被告陈积虎因无法清偿到期债务可能已被他人起诉，担心讼争房屋被法院查封。故原告与被告陈积虎、邱爱玉于2012年3月18日补签房屋买卖合同，且被告陈积虎出具一张“确认已收到全部购房款”的收条。在此期间，原告多次要求被告陈积虎配合办理讼争房屋的过户手续，但不知何故房管部门要求提供土地审批手续，而陈积虎无法提供完整的审批手续，这是非归责于原告的原因，导致过户手续无法办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，陈积虎将讼争房屋出卖给原告，原告已经支付全部购房款并实际占有涉案房产，且原告对未办理过户手续不存在过错。
被告朱清松辩称，我与涂光明、陈积虎都认识，当时陈积虎说要卖房，涂光明想要买房，我就跟他们说一下，具体房屋卖多少钱等我都不知道，我也没有收中介费。
被告陈积虎辩称，2010年2月份，我要卖房子，朱清松和涂光明都是我们教友，朱清松说涂光明要买房，就介绍了一下，因为都是教友，就少了一万，总计4间是276万元。那时候我还住在大发路××号的，他就现金给我30万元，后来我搬到江西的时候，他就将110万元汇到我的卡上，3月18日的时候我在家里，他就现金送给我们，最后一次116万打给我的时候我打了276万的收条给他，把房产证也给他了，我和他说过户我都会配合的。我也知道过户很难，因为批下来是厂房的，土地证大家都是很难办的，涂光明是本村人，他也知道的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：
讼争房屋坐落于瑞安市××××号房屋，建筑面积722.51平方米，2005年4月19日登记房屋所有权证，房屋所有权人陈积虎，证号：瑞安市房权证塘下镇字第××号。2016年5月31日，本院在执行朱清松与陈积虎、邱爱玉民间借贷纠纷案中查封了讼争房屋。瑞安市塘下镇韩田村经济合作社、村民委员会出具证明：涂光明系本村经济合作社成员，陈积虎、邱爱玉于2010年2月份将塘下镇韩田村大发路××号4间房屋转让给涂光明，该房屋土地性质为本村集体所有。对双方买卖行为，本村予以认可，同意陈积虎、邱爱玉将该房屋转让给涂光明。
关于原告与被告陈积虎、邱爱玉之间房屋买卖及履行问题，本院认定原告与被告陈积虎、邱爱玉之间存在事实上的房屋买卖关系，并事后补签了房屋买卖合同；价款已经付清，原告在本院查封前已合法占有该房屋。分析如下：
一、关于房屋买卖事实问题。
关于原告与被告陈积虎之间存在事实上的房屋买卖关系，三方当事人（案外人、申请执行人、被执行人）均无异议，且原告涂光明与被告陈积虎、邱爱玉于2012年3月18日补签房屋买卖合同，该合同约定陈积虎、邱爱玉自愿将讼争房屋转让给涂光明，转让价格276万元；特别注明“因土地未办，房产证有，但不能办理过户手续，今后房价涨跌双方无悔”。房屋买卖事实应予认定。
二、关于房屋买卖履行问题。
2010年2月28日，陈积虎向涂光明出具收条载明：今收涂光明卖房定金30万元（现金），2010年3月8日，原告向陈积虎转账110万元，2010年3月22日，原告向陈积虎转账116万元，2010年3月18日，陈积虎出具收款凭证载明：今收涂光明房屋余款现金20万元。2012年3月19日，陈积虎出具收条载明：今收涂光明购韩田大发路××号4间房款￥2760000元，一次性付清，共计贰佰柒拾陆万元正，陈积虎说明，在出具总金额276万元的收据后，收回其他收据原件。经庭审质证，当事人对上述收据和转账凭证均无异议，且大部分价款通过银行转账支付，据此认定，原告涂光明已向陈积虎支付价款276万元。
户号80073352用水情况查询单证明，大发路××号房屋2010年12月至2016年7月期间用户为涂光明；历月电费明细载明，瑞安市塘下镇韩田村19-25号2015年8月至2016年8月期间用户为涂光明。水电是生活必需品，用水情况查询单、历月电费明细是用户水电使用情况的客观记录。据此认定，原告自2010年12月开始占有使用讼争房屋。
另查明，1998年11月11日，陈积虎向陈权敏购买讼争房屋，2003年4月22日办理交易手续，2005年交纳契税。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告作为讼争房屋所在地经济合作社成员，讼争房屋买卖已经该经济合作社同意，原告可以依法受让讼争房屋。所以，原告与被告陈积虎、邱爱玉之间的房屋买卖合法有效。讼争房屋于2012年3月18日签订房屋买卖合同，自2010年12月开始，原告已经占有使用，均发生在本院查封前，价款已经付清。讼争房屋尚未进行土地使用权登记是历史遗留的问题，未及时办理过户登记可以不认定为原告的原因。综上，原告请求对讼争房屋停止执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其诉讼请求应予支持。由于原告在签订房屋买卖合同时对讼争房屋过户障碍已有预见，且自愿承担本案诉讼费用，案件受理费由原告负担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
停止对瑞安市××××号房屋的执行。
案件受理费28880元，由原告涂光明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 戴大喜
人民陪审员 蔡丽雅
人民陪审员 池邦义
二〇一六年十二月六日
书 记 员 许彬彬
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。