天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第0740号
上诉人（原审原告）王世钢。
委托代理人李承杰，天津益天律师事务所律师。
委托代理人王宁，天津益天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路一号。
法定代表人赵玉亭，总经理。
委托代理人ＸＸ，该公司员工。
上诉人王世钢因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第2910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王世钢及其委托代理人王宁、李承杰，被上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告王世钢称，原、被告双方于2005年12月13日签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京桃园-828住宅一套，建筑面积388.90平方米，总价款2992620元，商品房交付日期为2006年7月30日。合同约定被告在商品房竣工验收合格后30日内办理初始登记。办理初始登记完成后180日内，被告协助原告办理房屋所有权转移登记，否则，每逾期一年按照房屋总价款的1%支付违约金。合同签订后，被告于2007年5月1日将房屋交付原告，但直至2014年1月29日才办理完毕房屋所有权转移手续，逾期达6年之久，按照合同约定应支付违约金179557.2元。原告多次找到被告要求支付违约金，被告只同意支付6万元，双方协商不成。故起诉要求被告支付延迟办理房屋所有权转移登记的违约金179557.2元，并承担诉讼费。
原审被告天津合生珠江房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的补充合同第十六条约定，被告在“房屋交付使用”与“办理完毕初始登记”两个条件均成就后的180日之内为原告办妥产权证。虽然原告在2007年5月1日办理了收房手续，但是另一条件并未成就，被告一直积极履行办理产权证的相关义务，因政府原因导致被告于2013年10月取得初始登记，于2013年12月12日书面通知原告及时提供办理产权证所需材料。截至原告领取产权证之日，未超过180日的办理期限。在办理产权证问题上，原、被告之间是委托关系，且原告未向被告支付任何代办费用。被告作为无偿代理人，在无任何过错的情况下，原告要求被告承担违约责任，与公平原则相违背。此外，办理初始登记迟延是政府原因导致的，属于不可抗力因素，被告不应承担责任。即便法院判定被告承担违约责任，也应考虑诉讼时效的规定，违约责任应计算到原告收到催办通知之日，即2013年12月12日。违约金计算起点应自原告起诉之日追溯两年。
一审法院经审理查明，2005年12月13日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号2005-0080296），原告购买被告开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京桃园828号住宅，价款2992620元。双方在合同第十二条中对房屋权属登记证等事宜进行了相关约定。在双方签订的补充合同中，将主合同第十二条变更为：买受人（原告）委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人（被告）在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告履行了付清房款及缴纳各项税费的义务，被告于2007年5月1日将房屋交付给原告。2013年12月12日，被告向原告邮寄产权证办理通知，原告于2013年12月13日签收。2014年1月29日，被告将涉诉房屋所有权证办理完毕并交付原告，原告于2014年4月17日起诉至法院要求被告支付逾期交付房屋所有权证的违约金。
诉讼中，原告表示违约金计算期间自2007年11月1日至2014年1月29日，房屋产权证取得日期以房产证登记日期为准。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同约定。被告应当按约办理商品房所有权转移登记手续并交付给原告。被告主张迟延办理初始登记的责任在于地方政府，属于不可抗力，但未提交相应证据予以证实，故对被告的该抗辩理由不予采信。
虽然合同双方并未明确办理商品房所有权转移登记的具体期间，但根据《天津市商品房管理条例》第十条规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付。第十一条规定，申请领取住宅商品房准许交付使用证，应当提供下列材料：（一）、竣工验收报告；。《天津市房屋权属登记条例》第二十四条规定，房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起30日内申请房屋所有权初始登记；因原、被告于2007年5月1日办理房屋交付使用手续，商品房交付使用时应当竣工验收合格。原、被告在补充合同第十六条中未约定办理初始登记的具体时间，故被告应当按上述规定的时限办理初始登记，即被告至迟应于2007年6月1日之前申请办理初始登记。附加30日初始登记办理期限及180日的约定期限，被告至迟应于2008年1月1日前将涉案房屋所有权证交付原告。本案中，被告于2014年1月29日办理完毕房屋所有权转移登记，故被告应承担逾期办理产权证的违约责任。
原、被告关于逾期办证违约金约定：每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。即该约定以年为限，累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。即违约金计算自2008年1月1日始，原告于2014年4月17日起诉，已超出两年的诉讼时效。同时，原告未提交证据证明其主张违约金给付的诉讼时效存在中断、中止事由。故被告对于原告超出诉讼时效期限诉请部分不应支持的主张，予以确认。故违约金应该从原告起诉之日起倒推两年起算，即自2012年4月18日至原告取得房屋所有权证前一日止（2014年1月28日）。综上，被告应当承担逾期办证的违约责任。违约金计算期间自2012年4月18日至2014年1月28日止，违约金比例按原告已付房款的每年1%计算。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《天津市房屋权属登记条例》第二十四条第一款，《天津市商品房管理条例》第十条、第十一条之规定，一审法院判决：一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告王世钢逾期交付房屋所有权证的违约金53202.13元（自2012年4月18日至2014年1月28日，按已付房款每年1%计算）。二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3890元，已减半收取（原告预交1945元），由原告王世钢承担1390元，被告天津合生珠江房地产开发有限公司承担555元，被告负担部分于判决生效后十五日内交纳。
一审判决后，原告王世钢不服，提起上诉。
上诉人王世钢称，一审判决适用法律错误，不应以时效问题全部驳回上诉人的诉请，请求二审改判全部支持上诉人的一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院判决正确，上诉人的上诉理由依据不足，应予驳回。
本院二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。二审期间，上诉人未能提供充分的证据支持自己的上诉主张。由于双方当事人调解意见相悖，案经调解未果。
本院认为，双方当事人签订的涉案商品房买卖合同合法有效，双方应全面履行合同约定。被上诉人未按约办理商品房所有权转移登记手续应承担违约责任。一审法院根据双方合同对逾期办证违约金的约定，认为违约金的约定每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%违约金。即该约定以年为限，累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。上诉人于2014年4月17日起诉，一审法院认为上诉人请求2012年4月18日以前的违约金已超出两年的诉讼时效，继而判决被上诉人支付上诉人自2012年4月18日至2014年1月28日止的违约金正确，应予维持。上诉人的上诉理由无法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2827元，由上诉人王世钢承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 吕琳超
代理审判员 张 宇
二〇一四年十月十七日
书 记 员 孙 昊
附：本判决所适用的具体法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。