浙江省台州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）浙10民终248号上诉人（原审原告）：顾中中，男，1984年8月4日出生，汉族，住仙居县。被上诉人（原审被告）：台州环雅物业服务有限公司，住所地：温岭市泽国镇文昌路河滨新村2幢109室。法定代表人：陈旭明，该公司执行董事委托代理人：谢寒松，浙江力汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仙居锦绣明珠小区业主委员会，住所地：仙居县锦绣明珠小区西大门物业楼3楼。负责人：张子君，系主任。上诉人顾中中因与被上诉人台州环雅物业服务有限公司（以下简称环雅物业公司）、仙居锦绣明珠小区业主委员会（以下简称锦绣明珠小区业委会）因确认合同无效纠纷一案，不服仙居县人民法院（2016）浙1024民初3920号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。顾中中上诉请求：一、撤销仙居县人民法院（2016）浙1024民初3920号民事判决，依法改判，确认两被上诉人签订的物业管理服务合同无效；二、本案一、二审诉讼费用全部由两被上诉人承担。事实和理由：一、业委会违反法定程序作出的决定对业主没有拘束力。一审法院判决认为：“业主委员会有权代表业主对有关物业的事项作出决定。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……因此，被告锦绣明珠小区业委会作为小区代表，其与被告环雅物业公司签订的物业管理服务合同效力及于全体业主。”这是对《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定的片面理解。要全面理解该规定，应当结合该法其他条文以及《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等行政法规和地方性法规的细化规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的的业主同意。决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”《浙江省物业管理条例》第十三条第二款规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。”结合以上规定可以看出，业委会是业主大会的执行机构，本身不能形成自己的自主意志，在没有业主大会授权的情况下，无权作出《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的有关事项的决定。也就是说，业委会决定对业主具有拘束力必须具备的一个重要前提条件，就是得到业主大会授权，否则，该决定就是业委会违反法定程序作出的无效行为，对业主没有拘束力。因此，被上诉人锦绣明珠小区业委会违反法定程序，擅自作出的与被上诉人环雅物业公司签订物业管理服务合同的行为对业主没有拘束力，并进而导致该合同无效。二、一审判决混淆了合同终止与合同无效这两种完全不同的情形。一审判决认为，“《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。……若锦绣明珠小区业委会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求法院撤销；应该指出的是：受侵害的业主请求法院撤销的是业主委员会的决定，若业主委员会的决定撤销后，物业管理服务合同终止”。即一审法院认为，业委会的决定被撤销将会导致物业管理服务合同的终止。但《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”业委会的决定被撤销不属于上述导致合同终止的七种情形当中的任何一种情形。按照一审判决的逻辑，就无法解释为何业委会的决定被撤销将会导致其所签订的合同终止。因此，只有认为将业委会的决定被撤销将会导致合同无效，才能自圆其说。三、业委会决定本身没有直接侵害业主合法权益，在本案中确认合同无效不必先经过撤销业委会决定这一步骤。在本案中，被上诉人锦绣明珠小区业委会与被上诉人环雅物业公司签订物业服务合同这个行为本身并没有直接损害业主的合法权益，从合同条款的内容来看，也没有损害业主的合法权益。直接损害业主合法权益的是履约能力不足、责任心不强的被上诉人环雅物业公司进入锦绣明珠小区后所提供的不符合合同约定标准的服务。这一点，也在被上诉人环雅物业公司与该小区众多业主发生的催讨物业费纠纷诉讼中均被人民法院生效判决认定未按合同约定标准履约且其支付违约金的诉讼请求未得到支持上得到印证。一审判决认定“物业管理服务合同签订后，被告环雅物业公司对物业进行了管理并对业主做出了服务，业主对此也予以接受”与人民法院生效判决所认定的事实不符。因此，本案不适用《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定，确认该合同无效不必先经过撤销业委会决定这一步骤。四、履约行为不能成为合同有效的理由，确认合同无效完全于法有据。一审判决认定，“物业管理服务合同签订后，被告环雅物业公司对物业进行了管理并对业主做出了服务，业主对此也予以接受，本案的原告也缴纳了第一年的服务费，再确认该合同无效没有法律依据。”这违反了《合同法》第52条、第56条之规定。无效的合同，自始没有法律效力，更不会因为存在履约的行为而变得有效。否则，《合同法》第58条也就没有必要规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”被上诉人锦绣明珠小区业委会与被上诉人环雅物业公司在签订物业服务合同之前违反了《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条的明文规定，没有履行召开业主大会的法定程序，完全符合《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，属于无效合同。此外，《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十二条规定：“业主委员会虽未经业主大会授权或者同意，擅自订立、变更或者解除物业服务合同，但在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，该行为有效。”在本案一审期间，被上诉人锦绣明珠小区业委会明确表示在与被上诉人环雅物业公司签订物业管理服务合同之前未经业主大会授权或同意，被上诉人环雅物业公司也没有提供任何证据证明在签订该物业管理服务合同之前经业主大会授权或同意。因此，该合同显然是无效的。综上所述，上诉人认为，只要在物业管理服务签订之前没有履行召开业主大会并获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意这一法定程序，即使被上诉人环雅物业公司严格按照合同标准提供了服务、小区全体业主全部足额缴纳了物业费，该合同也是非法、无效的；反之，如果在该合同签订之前履行了这一法定程序，且不存在其他导致合同无效的情形，则不论被上诉人环雅物业公司怎么提供服务、小区业主有多少人缴纳物业费，该合同也是合法、有效的。环雅物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。锦绣明珠小区业委会未作答辩。一审法院认定事实：2012年10月9日，以被告锦绣明珠小区业委会为甲方，以被告环雅物业公司为乙方，签订了《物业管理服务合同》，合同约定由被告环雅物业公司对仙居县锦绣明珠小区2012年10月10日至2014年10月9日期间的小区物业进行管理，并就双方相关的权利和义务进行了约定。被告锦绣明珠小区业委会在签订该合同时未经业主大会决定。原告系仙居县锦绣明珠小区的业主，在被告环雅物业公司向原告催讨物业费的过程中，原告发现被告锦绣明珠小区业委会与被告环雅物业公司之间签订的《物业管理服务合同》未经业主大会决定，故以该合同违反《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条规定诉诸该院，要求确认该合同无效。另查明，原告已交纳了第一年的物业费。一审法院认为，业主委员会有权代表业主对有关物业的事项作出决定。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”同时该条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此，被告锦绣明珠小区业委会作为小区代表，其与被告环雅物业公司签订的物业管理服务合同效力及于全体业主。若锦绣明珠小区业委会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求法院撤销；应该指出的是：受侵害的业主请求法院撤销的是业主委员会的决定，若业主委员会的决定撤销后，物业管理服务合同终止。本案中，物业管理服务合同签订后，被告环雅物业公司对物业进行了管理并对业主作出了服务，业主对此也予以接受，本案的原告也交纳了第一年的服务费；现原告要求确认物业管理服务合同无效没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决：驳回原告顾中中的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告顾中中负担。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为：根据有关规定，未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。本案中并无证据能够证明锦绣明珠小区业委会怠于提起诉讼，上诉人也未取得该小区业主大会的授权来进行诉讼。由于物业服务合同的效力认定涉及全体业主的利益，在未经业主大会授权的情况下，上诉人不具备一审原告的诉讼主体资格。本案应该驳回上诉人的起诉。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决不当，本院应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销仙居县人民法院（2016）浙1024民初3920号民事判决；二、驳回上诉人顾中中的起诉。一审案件受理费80元，退还（一审原告）顾中中；上诉人顾中中预交的二审案件受理费80元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  赵 勇审 判 员  徐慧华代理审判员  陶镜玄二〇一七年三月二日代书 记员  赵灵仙