襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂樊城屏民初字第00294号
原告（反诉被告）中国人民武装警察部队襄阳市消防支队（以下简称襄阳市消防支队）。
住所地，襄阳市樊城区长征路***号。
法定代表人：万胜国，襄阳消防支队政委。
委托代理人吴鑫、李波，湖北法正大律师事务所律师。
被告（反诉原告）李昊，男，1968年11月8曰出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市。
委托代理人李彦林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
原告（反诉被告）襄阳市消防支队诉被告（反诉原告）李昊租赁合同纠纷一案，于2014年10月27日向本院提起诉讼，本院于2014年10月29日立案受理后，先适应简易程序审理由审判员杨瑛独任审判，2014年12月16日公开开庭进行了审理。后因案件重大复杂，本院于2015年1月16日作出（2014）鄂樊城屏民初字第00294－1号民事裁定，转为普通程序审理，并依法组成由审判员杨瑛担任审判长，审判员彭庆伟、人民陪审员曾庆秀参加的合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）襄阳市消防支队的委托代理人吴鑫、李波，被告（反诉原告）李昊及其委托代理人李彦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）襄阳市消防支队诉称：2009年7月8日，
原、被告双方签订《武警消防部队房地产租赁合同》，约定原告将位于襄阳市长征路118号的房屋租赁给被告从事餐饮、住宿，租赁期限自2009年10月1日至2014年9月30日。合同签订后，原告依合同约定把房屋及相关设施交给被告，而被告却不按合同约定支付租金。原告多次向被告催要，被告以各种理由推托。现房屋租赁期已届满，原告多次要求收回房屋及相关财产，被告拒交。为维护原告合同权益，现诉至法院，要求：1、判令被告交还位于襄阳市樊城区长征路118号的房地产，及双方在2009年7月8日签订的《武警消防部队房地产租赁合同》中约定归原告所有的财产。2、判令被告给付自2009年1月至2014年9月30日欠交的租金2992816.5元，9月30日后按每月151938.25元支付，直至交还所租赁的房屋为止。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告李昊答辩称：1、原、被告双方在租赁合同之后又签订了补充合同，约定租赁期限到2014年l2月31日止，合同尚未到期。2、承租人投入巨资装修，但经营仅三年多就以消防不合格为由被通知停业，租金也一直交至停业时，不存在欠房租。双方之间需要对账解决问题。
同时李昊作为反诉原告起诉称：因以上原因，要求襄阳消防支队：1、赔偿装修损失1512000元；2、设备折旧1049000元；3、低值易耗品报废300000元；4、改造、新建永久性基础设施费用499688.2元；5、补偿2个月租金289400元；6、返还租赁押金200000元及利息；7、返还7楼回收对外补偿80000元；8、返还垫付庄吉员工受伤赔偿40000元；9、赔偿可预期收益损失1000000元；10、支付违约金200000元。
反诉被告襄阳消防队答辩称：l、双方之间仅有一份《租赁
合同》，不存在补充合同；2、除了第7项诉讼请求认可之外，其余诉讼请求按照合同约定均不应赔偿。
案件审理过程中，本诉原告襄阳市消防支队向本院提供的证据有：
1、《武警消防部队房地产租赁合同》；2、武警襄阳市消防支队《关于至其交还租赁房地产及租赁费的通知》；3、2009年至2014年长征宾馆欠支队款一览表；4、襄阳市公安局樊城区分局消防大队《关于对襄阳市宾馆重大火灾隐患予以协办的通知》，及襄阳市公安局樊城区分局消防大队樊公消封字（2013）第0023号《临时查封决定书》；5、襄阳市房权证樊城区字第001717**号房屋产权证；6、武房租证（2012）消字第011305号《武警部队房地产租赁许可证》；7、《催缴房租通知书》。
反诉原告李昊提供的证据有：
1、《武警消防部队房地产租赁合同》及《补充合同》、2、《关于长征宾馆停业的通知》及樊城消防大队临时查封决定书；3、宾馆营业证照、消防合格证、停业前2个月税票；4、装修工程合同、装修工程费用票据（9张，总金额4537076元）、装修附属购销合同；5、购置厨房设备、家具、电视音响、酒店管理软件、电梯、网络布线、水暖工程等合同及票据；6、增扩建施工合同及票据、天燃气加装改造合同及票据、变压器及配电设施费用票据；7、七楼移交协议及收据；8、庄吉受伤员工收款收据；9、低值易耗品购货合同；10、双方房租对账明细；11、李昊给武警消防支队的回函。
以上证据经质证：李昊对襄阳市消防支队提供的证据1、证据2无异议；对证据3认为无双方签字，不予认可；对证据4、证据5、证据6无异议；对证据7的真实性不予认可。襄阳市消防支队对李昊提供的证据1中《武装消防部队房地产租赁合同》无异议，对《补充合同》不予认可；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议；对证据4至证据9的真实性不予认可；对证据10的真实性认为需要核实；对证据11的真实性无异议。本院对双方当事人均无异议的证据予以认定，对存在争议的证据，本院将综合全部证据及审理过程中查明的情况，予以评定。
经审理查明：2009年7月8曰，中国人民武装警察部门襄樊市消防支队作为甲方，与乙方李昊签订《武装消防部队房地产租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在湖北襄樊市长征路118号的房屋建筑面积约7000平方米出租给乙方使用，从事餐饮、住宿。租赁期限自2009年10月1曰起至2014年9月30日止。房地产年租金1500000元，第二年起每年递增5％。乙方向甲方支付房地产租赁保证金200000元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还保证金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还保证金，并加付银行同期存款利息。第八条，租赁期内，乙方应履行的义务包括：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确定需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案、征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交甲方；（七）承担租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷处理。附加条款：（一）甲方因非军事需要提前终止合同，甲方对乙方投资的大宗设备（新增的电梯、水系统、视频网络系统）进行估价补偿；（二）合同期满，乙方应将甲方移交的固定资产完好移交给甲方（附移交清单）；（三）合同期满，乙方有优先租赁权；（四）合同期间，甲方将宾馆临街面及院内宾馆停车位移交乙方管理；（六）客房部七楼现对外出租的房屋由甲方负责收回，若因特殊情况无法收回，甲方每年给乙方扣减租金60000元等。另外，李昊提供了一份与“襄阳市消防支队”于2011年9月14日签订的《补充合同》，约定因装修时间延后，将原合同起止时间由2009年10月1日起至2014年9月30日止，变更为2010年元月1日起至2014年12月31日止。该合同甲方加盖的是“襄阳市公安消防支队后勤处”公章。2011年6月27日，襄阳市公安局樊城区分局消防大队给襄阳市长行征路宾馆发放一份编号为樊公消安检许字（2011）第018号的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2013年4月24日，襄阳市公安局樊城区分局消防大队给襄阳市樊城区长征宾馆下达樊公消封字（2013）第0023号临时查封决定书，以该宾馆存在火灾隐患为由决定对该宾馆客房部予以临时查封。2013年5月6日，襄阳市消防支队后勤处也对该宾馆下达一份《关于长征宾馆停业整改的通知书》，责令该宾馆停业整改。同时告知，停业整改期间，给宾馆带来的损失可采取延长合同期限等方式协商解决。
李昊自签订租赁合同后，以现金交付和消防支队消费抵扣的方式支付2010年1月至2013年4月租金共计金额5247562．80（4887562．80＋360000）元。2013年4月之后宾馆及餐饮部基本处于停业状态，仅有餐饮部零星营业。租金也未按合同约定金额继续交付，仅少量交费，该部分未提供证据。合同约定租赁面积中，确有七楼客房部分未交付，消防支队认可该部分应当扣减80000元。装修、新建基础设施花费消防队认为按合同约定应当由李昊自理，并在合同期满后无偿交付消防队。
2015年3月8日，李昊向本院提出司法鉴定申请，要求对：1、长征宾馆装修造价；2、增加基础设施造价；3、添置设备、设施造价；4、剩余年限承包期预期收益损失进行司法鉴定。2015年4月3日，本院在组织襄阳市消防支队与李昊进行鉴定前清点，确定鉴定资产并形成双方认可的清单后，将该鉴定申请移交给本院司法技术科。后由本院司法技术科征得双方当事人同意，委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司进行了以上四项价值的评估。2015年10月15日，湖北华炬资产评估房地产估价有限公司（以下简称华炬公司）作出鄂华资评报字（2015）093号《委托鉴定资产评估报告书》。该《报告书》对李昊申请鉴定的四项鉴定项目的价值作出了如下评估：1、长征宾馆装修造价为人民币6739335.75元；2、增加基础设施造价为人民币989228.32元；3、设备、设施价值为人民币2489361.50元；4、剩余年限承包期预期收益损失人民币474301.00元。华炬公司收取鉴定费人民币46000元。
本院认为：一、关于租赁合同期限及本诉原告襄阳市消防支队的诉讼请求。本案房屋租赁合同《武装消防部队房地租赁合同》，是由“中国人民武装警察部队襄樊市消防支队”与李昊签订的，合同起止时间为2009年10月1日至2014年9月30日。李昊另外提供的一份《补充合同》，是由“襄阳市公安消防支队后勤处”与李昊签订的，两份合同的甲方名称不符，且本案原告襄阳市消防支队不认可该合同，故不能认定该《补充合同》系本案《武装消防部队房地租赁合同》的从合同。本案租赁合同的期限为2009年10月1日至2014年9月30日。消防支队起诉李昊认为其欠交2009年1月至2014年9月30日的租金2992816.5元，并应在2014年9月30日之后交纳每月151938.25元的房屋占用费。经查，李昊向本院提供了以现金交付和消防支队消费抵扣的方式支付2010年1月至2013年4月租金的票据共13张，庭审中消防支队对其真实性无异议，本院予以确认。即李昊在2013年4月停业之前，不存在欠交租金的情况。消防支队在出租房屋时按照合同约定，只负责交付的房屋符合消防安全即可。而李昊承租房屋并进行装修后，取得了樊城公安局消防大队验收核发的消防合格证，对后来因消防安全原因被责令停业也没有过错。对租赁合同无法继续履行、处于实际终止状态，双方均无过错。双方因停业后给李昊造成的损失如何弥补的问题一直在进行协商，但未能达成一致，致使李昊占用房屋至今。双方对解决此纠纷的态度都不积极，造成了双方损失的扩大，李昊因停业造成装修等各方面的损失一直得不到解决，而消防支队的房屋收不回来造成资产闲置不产生效益，双方都有损失，也同时都有责任。此后又因为进行诉讼、鉴定，房屋因纠纷处于法院未决阶段而未交付，这属于正当的原因。因此，襄阳市消防支队要求李昊支付在此期间的房屋占用费没有依据。但自2013年5月6日，襄阳市消防支队后勤处向长征宾馆下达《关于长征宾馆停业整改的通知》之日起，视为襄阳市消防支队有解除合同的意思表示。双方合同自停业后已未实际履行，视为解除。李昊应当在解除合同之后，将租赁襄阳市消防支队的房屋予以返还。
二、关于李昊的各项损失。1、李昊为经营长征宾馆，在征得襄阳市消防支队同意后对长征宾馆及餐饮部进行了装修。依合同约定，装修费用自理，合同期满后无偿交付消防支队。但李昊作为承租人，是在取得消防合同证后进行经营的，本应按合同约定期限使用该装修，因消防不合格的原因被责令停业整顿，合同无法实际履行，李昊没有过错。因此，对合同期剩余期间的装修价值，李昊应当得到补偿。华炬公司出具的鉴定报告中对长征宾馆装修造价认定为人民币6739335.75元，按合同期5年（60个月），实际履行3年7个月（43个月），剩余17个月计算，剩余价值为1909478.46元。该金额超过了李昊在起诉时对该部分的诉讼请求151.2万元。且在本院组织对鉴定报告进行质证时，李昊未变更诉讼请求，故该部分诉讼请求，本院予以支持。即李昊应获得装修补偿151.2万元。2、增加的永久性基础设施损失。该部分价值襄阳市消防支队在质证时对报告内容予以认可，包括供水系统、电梯、中央空调，应予以补偿。鉴定价值为989228.32元，应补偿金额为280281.36元（989228.32÷60×17=280281.36元）。3、设备折旧。该部分鉴定价值为2489361.50元，但经质证，消防支队仅认可水泵、水箱、电视转接系统、电梯、电脑交换机、监控系统、热水泵、电视电脑一体机、无线网络发射台、电脑一体机、网络布线、中央空调这些固定设施的价值（鉴定报告中设备折旧部分明细表第21－29，49－51，61－64项，价值分别为：1380元、5621元、30380元、21600元、2730元、1585元、145000元、28350元、46000元；80000元、1450元、8812元；123600元、2950元、2400元、80000元）。其他可移动的物品包括客户电视、分体式空调、床、电脑、桌、椅等设备均不予认可。经查，在本院组织双方进行清点时，绝大部分电视已被李昊拆除并堆放在一间库房中，客房里的家具等可移动物品几乎已经搬空，随意堆放在走廊里。李昊在占用房屋与消防支队进行协商期间，对该部分资产怠于管理，未及时处理以减少损失，李昊对此负有责任。故该部分可拆除物品仍归李昊所有并由其自行处理，其剩余价值本院不予支持。经扣减后设备折旧价值为164859.76元（581858.00元÷60×17=164859.76元），本院予以支持。4、低值易耗品损失。对此李昊仅提供了一份不能认定真实性的购货合同复印件，且购回的物品用了多少、还剩多少均不清楚。该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。5、租赁合同中约定应当交付李昊的7楼客房未交付，消防支队认可并同意补偿李昊80000元，对李昊的这一诉讼请求，本院予以支持。6、应否返还租赁押金200000元及利息，同时支付违约金200000元。根据合同的约定，双方均无过错，襄阳市消防支队可返还李昊押金本金200000元，不支付利息。因襄阳市消防支队不存在违约行为，故不支持李昊要求其支付违约金200000元的诉讼请求。7、关于庄吉员工受伤，李昊要求返还其代为赔偿40000元的诉讼请求。因李昊仅提供一份他人书写的收据，真实性无法认定。该情况即使属实也系其他民事侵权纠纷，与本案租赁合同无关，可另行处理。8、应否补偿李昊2个月租金。租赁合同第九条第（二）项约定：“甲方因非军事原因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金。”本案不属此情形，且乙方在合同期内一直未搬迁，不应当补偿2个月租金。该项诉讼请求本院不予支持。9、应否赔偿李昊合同期内未履行完期间的可预期收益。双方因消防安全不合格的原因未再履行合同后，李昊以进行协商补偿事宜为由一直占用房屋，未交纳占用费也未经营。在此期间李昊没有房屋租金、水电、人工、物资等各方面投入，故也不能要求按正常经营期间的情况计算可预期收益，该诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、李昊在本判决生效后十日内将坐落在湖北襄阳市长征路118号的房屋建筑面积约7000平方米的房屋全部交还中国人民武装警察部队襄阳市消防支队；
二、中国人民武装警察部队襄阳市消防支队向李昊补偿剩余租赁期间的装修费用人民币1512000元；增加永久设备费用人民币280281.36元；设备折旧费用人民币164859.76元；返还租赁押金本金人民币200000元；返还未交付第七层租赁房屋多收取的租金人民币80000元，合计人民币2237141.12元。
三、驳回本诉原告中国人民武装警察部队襄阳市消防支队的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告李昊的其他反诉诉讼请求。
上述款项于本判决生效后十日内履行，逾期履行依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费31958元由原告中国人民武装警察部队襄阳市消防支队负担，反诉费用24310元由襄阳市消防支队负担10453.3元，由李昊负担13856.7元，鉴定费46000元由襄阳市消防支队负担19780元，由李昊负担26220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17-451701040003656。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 瑛
审 判 员 彭庆伟
人民陪审员 曾庆秀
二〇一五年十二月三日
书 记 员 吴 怡