杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1043号
原告：杭州汇宝置业有限公司。
法定代表人：鲁胜。。
委托代理人：何利锋。国浩律师（杭州）事务所律师。
委托代理人：童骏。国浩律师（杭州）事务所律师。
被告：杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司。
法定代表人：娄兴海。
被告：施德胜。。。。。。
委托代理人：姜海斌。浙江浙杭律师事务所律师。
被告：浙江东创高科电气有限公司。
法定代表人：薛梅。。
委托代理人：姜海斌。浙江浙杭律师事务所律师。
原告杭州汇宝置业有限公司诉被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司、施德胜、浙江东创高科电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法由审判员苏仲文适用简易程序独任审判，并于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告杭州汇宝置业有限公司的委托代理人何利锋、童骏，被告施德胜及被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司的共同委托代理人姜海斌到庭参加诉讼。被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2006年9月8日，原告与被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司签订《元华商城房屋租赁合约》一份，合同约定原告将其所有的位于杭州市上城区延安路179号元华商城五楼的房屋出租给被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司，租期自2006年12月23日起至2014年12月22日止，为期八年，第七、第八年的租金为5076134元，租金支付方式为按季度支付，承租方必须在每季第一个工作日向出租方支付当季租金。若承租方无法履约，由被告施胜德、杭州东创高科电气有限公司提供履约担保，由担保方承担连带责任。合同履行至2014年度，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司开始拖欠租金，多次催讨后仅支付了其中一部分，至今仍拖欠期内租金2182100.53元（即截止2014年12月22日止的租金为3057100.53元扣除签订合同时被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司支付的保证金875000元）。现双方签订的《元华商城房屋租赁合约》期限已经届满，双方未达成续租合同的意向。目前，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司一直占用讼争房屋，未将房屋恢复原状，也未移交给原告。该行为已构成违约，除应当支付占有期间的费用外，还应当承担相应的违约责任。被告施德胜、杭州东创高科电气有限公司依法应承担连带保证责任。另，杭州东创高科电气有限公司于2009年6月名称变更为浙江东创高科有限公司。为维护原告自身合法权益，特向法院起诉，诉讼请求：1、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司立即腾退其占有的位于杭州市上城区延安路179号元华商城五楼的房屋，恢复租赁房屋原状后返还给原告；2、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司立即向原告支付欠付租金2182100.53元；3、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司支付占有使用费2433763元（自2014年12月23日起按每年5076134元的标准暂计至2015年6月15日共175天，5076134元／年÷365天×175天=2433763元），实际计算至房屋腾退之日止；4、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司支付逾期付款违约金216392元（自2014年12月23日起以2182100.53元为基数按照同期银行贷款基准利率5.1%的四倍计算至2015年6月15日共175天，2182100.53元×5.1%×4÷360天×175天=216392天），实际计算至房屋腾退之日止；5、被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司对被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司以上款项支付承担连带保证责任；6、本案的诉讼费由三被告承担。
被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司共同答辩称：被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司与原告已就变更讼争合同的担保人达成合意，被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司不再是合同的担保人。2008年8月26日，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司向原告发函，称：“因我公司法人变更，原法人施德胜变更为孙巍，现在撤销杭州东创高科电气有限公司为（原我公司与贵方所签订元华五楼租赁合同）承租方担保单位，现由嘉德威（杭州）电子有限公司作为承租方的担保单位。我公司与贵单位签订的元华五楼租赁协议中的担保责任由嘉德威（杭州）电子有限公司承担。”原告盖章确认“收悉”。该行为应当视为原告同意撤销被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司在本案中的担保责任。本案的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。《元华商城房屋租赁合约》第16条合同担保约定：“双方商定，由杭州东创高科电气有限公司及施德胜先生为承租方提供履约担保，若承租方无法履约，由担保方承担连带保证责任。”合同各方并未约定具体的保证期间。根据《担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。且该期间为除斥期间，不被中断、中止等。本案主债务履行期限应当按季分期计算。《元华商城房屋租赁合约》第3.2条约定：“承租方按季支付租金，必须每季第一个工作日向出租方支付当季租金。……”2014年4月15日，原告委托律师签发律师函，称：“杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司截止到2014年4月14日，未支付2014第一季度中的两个月房租（计846022.34元）以及第二季度房租（计1269033.51元），欠付租金共计2115055.85元。”2004年4月6日，最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》作出法函（2004）22号答复。该答复载明：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。”2004年4月6日，最高人民法院针对河南省高级人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效起算及保证期间应如何计算的请示》作出法函（2004）23号答复。该答复称：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。分期履行合同设有保证的，保证期间按照当事人的约定起算；当事人没有约定的，自每一期债务履行期限届满之日的次日起算。”因此，本案的保证期间应当自每一期债务履行期限届满之日的次日起算。原告于2006年9月8日与被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司签订《元华商城房屋租赁合约》，约定租期自2006年12月23日起至2014年12月22日止。结合合约中约定：“承租方按季支付租金，必须每季第一个工作日向出租方支付当季租金”，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司在该合约履行过程中向原告支付最后一季租金的时间应为2014年10月8日，而该时间距原告起诉向被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司承担保证责任已超过了六个月的保证期。根据《担保法》第二十六条第二款规定：“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”因此，保证人可免除保证责任。本案中，应当视为被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司已向原告支付了2014年7月18日前的租金。原告第二项诉讼请求为：请求判令被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司立即向原告支付欠付租金共计人民币218200.53元，而根据合约约定，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司第八年（即2014年）应当向原告支付的租金为5076134.00元，两者相减，2014年度，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司已向原告支付的租金为2894033.47元，通过核算，该金额为2014年7月18日前被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司应向原告支付的房租总额。原告怠于履行合同条款，应对扩大的损失承担责任。根据合同第九条的约定：“若承租方逾期30天仍不付，则出租方有权停水停电并收回该出租物业，由此发生的经济损失由承租方承担。”按该约定，如果原告严格按合同履行义务，即使保证人应当承担保证责任，则最大的担保责任不会超过一个月，但在本案中，由于原告怠于行使该权利，致使损失进一步扩大，原告对扩大的损失应承担责任。即使法庭认定被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司应承担保证责任，最多也不会超过一个月的租金。原告向被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司主张的自2014年12月23日至实际腾退之日止的房屋占有使用费不在保证范围内。《元华商城房屋租赁合约》第16条合同担保约定：“双方商定，由杭州东创高科电气有限公司及施德胜先生为承租方提供履约担保，若承租方无法履约，由担保方承担连带保证责任。”本条明确了保证人是为履约提供担保，该合约期满后承租人继续使用租赁范围的行为并不是在原合约约定的范围内，不属于保证人的保证范围。同时，2014年12月20日，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司向原告发函，要求继续使用租赁房屋，而原告也默许了被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司的继续使用行为，未采取任何措施要求被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司搬离。根据《合同法》的规定：“要约一方发出要约，接受要约一方已实际行动作出承诺的，合同成立。”因此，应当视为原告与被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司达成了一个新的合意，保证人并未对该新的合意提供保证。
被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料，视为放弃答辩的权利。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、元华商城房屋租赁合约，拟证明原告与被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司之间存在租赁合同关系，被告施德胜、杭州东创高科电气有限公司承担连带保证责任；
2、房屋所有权证，拟证明原告系租赁房屋所有权人；
3、律师函、邮政快递详单及送达凭证，拟证明原告委托律师发函要求被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司支付拖欠租金，要求被告施德胜、杭州东创高科电气有限公司履行连带保证责任；
4、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司于2014年4月18日的复函，拟证明被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司承认拖欠租金；
5、被告施德胜于2014年6月19日的复函，拟证明被告施德胜未履行担保责任；
6、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司于2014年12月20日的函件，拟证明被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司拖欠租金，到期未腾退移交讼争房屋；
7、工商变更登记信息，拟证明杭州东创高科电气有限公司名称变更为被告浙江东创高科电气有限公司。
被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
8、撤销及变更承租方担保单位联系函，拟证明原告应向嘉德威（杭州）电子有限公司主张权利。
被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面举证、质证意见，视为放弃举证、质证的权利。
各方当事人对上述证据材料当庭进行了质证，质证意见如下：被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司对证据1的三性无异议，但认为该合约中并未约定合同期满后承租方继续使用应承担的责任和义务，故期满后使用所产生的义务也不在保证范围内；对证据2、3、5、7的三性无异议；对证据4的形式真实性无异议，对内容真实性无法确认，认为与被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司无关；对证据6的三性无异议，但认为该函内容系被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司要求在合同期满后继续使用租赁房屋并愿意支付房租，系与原告达成的协议。原告对证据8的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该函件中仅要求撤销被告杭州东创高科电气有限公司的担保，未要求撤销被告施德胜的担保，且原告在该函件上盖章注明“收悉”仅仅表明收到该函，不代表其同意合同义务转移。
上述原告提交的证据经本院审查，认证如下：证据1能证明被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司向原告租赁讼争房屋的事实，对该事实予以认定；证据2能证明原告系租赁房屋所有权人，予以认定；证据3能证明原告曾于2014年4月15日发函向被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司催讨租金及要求被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司承担连带保证责任的事实，对该事实予以认定；证据4能证明被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司于2014年4月18日回函要求延期付款的事实，对该事实予以认定；证据5能证明被告施德胜于2014年6月19日回函要求原告起诉并停电、停水进行维权的事实，对该事实予以认定；证据6能证明被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司于2014年12月20日发函，要求继续使用讼争房屋至2015年3月22日前搬离的事实，对该事实予以认定；证据7能证明杭州东创高科电气有限公司名称变更为被告浙江东创高科电气有限公司，予以认定；证据8能证明被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司于2008年8月26日发函通知，原告收悉该函件的事实，对该事实予以认定。
根据当事人陈述及确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2006年9月8日，原告杭州汇宝置业有限公司（作为出租方）与被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司（筹）、施德胜（作为承租方）签订《元华商城房屋租赁合约》一份，约定出租方将其所有的位于杭州市上城区延安路179号元华商城第五楼房屋（建筑面积约4100多平方米）出租给承租方，租赁期自2006年12月23日起至2014年12月22日止，为期八年。第一年的租金为3176768元，第二年的租金为3338384元，第三、四年的租金为4028584元／年（未扣除一个月的免租期租金），第五、六年的租金为4327884元／年（未扣除一个月的免租期租金），第七、八年的租金为5076134元／年（未扣除一个月的免租期租金）。承租方按季支付租金，在每季第一个工作日向出租方支付当季租金。自第三年开始，承租方享有每年一个月的免租期，免除的租金按当年月平均租金计算，并从每年最后一季支付的租金中予以扣除。承租方需于签订合同后5日内缴纳保证金875000元。若承租方逾期支付租金或其他费用，出租方有权向承租方收取利率为每日3‰的逾期利息。若承租方逾期30天仍不支付，则出租方有权停水停电并收回该出租物业，由此发生的经济损失由承租方承担。合同期满，承租方须将该房屋恢复出租时的状态。杭州东创高科电气有限公司、施德胜为承租方提供履约担保，如承租方无法履约，由担保方承担连带保证责任。待工商正式核发营业执照之日，承租方主体自动转为杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司。该合同还对其他相关事项进行了约定。2008年8月26日，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司向原告发函，通知其公司法人由被告施德胜变更为孙巍，撤销杭州东创高科电气有限公司为讼争房屋承租方担保单位，由嘉德威（杭州）电子有限公司作为承租方担保单位。原告在该函件上备注“收悉”并加盖公章。后因被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司欠付租金，原告于2014年4月15日向被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司、施德胜、杭州东创高科电气有限公司发函，催讨2014年第一季度中两个月房租计846022.34元、第二季度房租计1269033.51元，共计2115055.85元。要求被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司自接函之日起七日内向原告支付租金2115055.85元及按合同承担至实际支付之日止的利息，被告施德胜、杭州东创高科电气有限公司对此承担保证责任。2014年4月18日，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司回函要求原告给予付款期限、违约责任上的宽限，承诺将在2014年4月30日将欠付的房金支付到位。2014年6月19日，被告施德胜回函要求原告提起诉讼、解除合同，并建议采用停电、停水等方法维权。2014年10月13日，杭州东创高科电气有限公司经核准，更名为浙江东创高科电气有限公司。2014年12月20日，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司向原告发函，承认欠付房租3307100.57元，并要求继续使用讼争房屋至2015年3月22日前搬离。
本院认为，原、被告签订的《元华商城房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，承租方应在每季第一个工作日向出租方支付当季租金。若承租方逾期30天仍不支付，则出租方有权停水停电并收回该出租物业。现被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司欠付租金至今，该租赁合同已期满，原告诉请被告支付租金2182100.53元，将讼争房屋恢复原状，腾退交还原告，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司支付占有使用费2433763元（自2014年12月23日暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起按5076134元／年的标准计算至实际腾退之日止，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司支付逾期付款违约金216392元（自2014年12月23日起以2182100.53元为基数按年利率5.1%的四倍暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起以未付租金为基数按年利率5.1%的四倍实际计算违约金至房屋腾退之日止，被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司抗辩该违约金计算标准过高，要求予以调整，本院依法调整为75134元（自2014年12月23日起以2182100.53元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起以未付租金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍实际计算违约金至房屋腾退之日止。原告诉请被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司对讼争房屋租金、占有使用费、逾期付款违约金承担连带保证责任，根据本院查明的事实，原告曾于2014年4月15日向杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司、施德胜、杭州东创高科电气有限公司发函催讨2014年第一季度中两个月及第二季度房屋租金，该部分租金的连带保证的诉讼时效自此开始起算，但原告直到2015年6月18日才诉至本院，该部分租金的连带保证已过一年的诉讼时效。对于原告诉请的其他部分的欠付租金，本院认为，分期履行债务的保证期间，应以最后一笔债务的到期日为起算时间，讼争合同约定承租方按季支付租金，在每季第一个工作日向出租方支付当季租金，即使按原告当庭陈述的最后一期租金应于2014年10月22日支付的意见，原告直到2015年6月18日才诉至本院，该部分欠付租金的保证期间也已过，保证责任得以免除。关于对房屋占有使用费的保证责任，本院认为，被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司曾于2014年12月20日向原告发函要求继续使用讼争房屋至2015年3月22日前搬离。原告收到该函件后，未采取任何行为收回讼争房屋，该房屋由被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司实际占有、使用，且该变更未经保证人书面同意，故被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司对原告诉请的占有使用费不承担连带保证责任。被告施德胜、浙江东创高科电气有限公司抗辩对讼争房屋租金、占有使用费、逾期付款违约金无需承担连带保证责任，于法有据，本院予以采信。被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十四条、二十六条，《最高人民法院关于适用＜中人民共和国担保法＞若干问题的解释》第三十四条、第三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起10日内将位于杭州市上城区延安路179号元华商城第五楼的房屋（建筑面积约4100平方米）恢复原状，腾退并交还原告杭州汇宝置业有限公司；
二、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州汇宝置业有限公司租金2182100.53元；
三、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州汇宝置业有限公司占有使用费2433763元（自2014年12月23日暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起按5076134元／年的标准计算至实际腾退之日止；
四、被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州汇宝置业有限公司逾期付款违约金75134元，并自2015年6月16日起以未付租金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍实际计算违约金至房屋腾退之日止；
五、驳回原告杭州汇宝置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
实收案件受理费22729元，由原告杭州汇宝置业有限公司负担565元，由被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司负担22164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 苏仲文
二〇一五年九月十五日
书记员 康 毅