上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第344号
原告上海亚龙企业有限公司。
法定代表人张文荣。
委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人杨海宾，上海市锦天城律师事务所律师。
被告何月凤。
被告何名晶。
上列两被告共同委托代理人李伟根、王小虹，江苏和忠律师事务所律师。
第三人上海大光明文化（集团）有限公司。
法定代表人沈为民。
委托代理人任竹逸。
原告上海亚龙企业有限公司（下简称亚龙公司）诉被告何月凤、何名晶及第三人上海大光明文化（集团）有限公司（下简称大光明公司）排除妨害纠纷一案，本院于2014年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余西湖，被告何月凤及两被告的共同委托代理人李伟根，第三人的委托代理人任竹逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海亚龙企业有限公司诉称：2002年3月，第三人大光明公司对位于贵州路XXX号的原贵州剧场进行改、扩建，因筹措资金之需，与原告签订了《联合开发合同》。同年8、9月，第三人与原告分别签订转让原贵州剧场改造后“机电商城”产权意向、“机电商城”房屋造价的补充合同，第三人同意原贵州剧场改造后的项目名称为“亚龙国际机电商城”，并同意将改建后的房屋产权转让给原告。2004年3月8日，原、被告签订《签订购房合同协议书》，就被告购买“机电商城”三楼C13铺位（下简称系争商铺）达成买卖意向。同日，原、被告又签订《入住协议书》。2006年1月6日，被告与上海明汇物业管理有限公司办理了收房手续并实际入住。后该系争商铺产权因故未能转让给原告，经黄浦区法院（2007）黄民四（民）初字第1443号民事判决及上海市第二中级人民法院（2008）沪二中民二（民）终字第1373号判决确认，原告合法取得第三人所有的贵州路XXX号“机电商城”二十年的房屋租赁使用权，并有权对外转租。后原告以该“机电商城”中部分商户人员签订的《签订购房合同协议书》、《入住协议书》无效为由诉至法院［案号：（2010）黄民四（民）初字第1016-1019号］。一、二审法院判决确认上述两协议无效，并就无效后财产的返还等事项作出判决。2013年8月5日，原告向被告发出《关于提议建立商铺租赁关系的函》，告知根据生效判决，本案与被告签订的两份协议亦应无效，商请被告以“售改租”的方式解决原、被告之间的问题，但未获被告的响应。原告认为，被告在两份协议应归于无效的情况下，不愿与原告建立租赁关系，故无权占有和使用该商铺。原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2004年3月8日签订的《签订购房合同协议书》及2004年3月8日签订的《入住协议书》无效；2、被告应返还原告位于北京东路XXX号（即贵州路XXX号）亚龙机电商城三楼C13号商铺，并立即搬离该商铺；3、请求被告支付自2006年1月6日起暂算至2014年9月30日止的房屋使用费人民币（以下币种均为人民币）67，000元［计算方式：以鉴定报告中确定的日租金标准计算至实际返还房屋之日（上述期限内的使用费扣除应返还给被告的261，400元后为67，000元）］；4、请求判令被告支付系争商铺鉴定费1，000元。案件受理费由被告承担。审理中，原告因诉请3房屋使用费起算期间计算有误，实际期限内使用费扣除应返还给被告费用部分应为21，448元，故调整该项诉请金额为21，448元。
审理中，原告同意因合同无效的后果在案件中一并予以处理，处理范围包括被告已付购房款的返还和被告占有使用房屋费用的结算。
原告提交证据如下：1、《签订购房合同协议书》；2、《入住协议书》；3、《业主收房登记表》；4、上海市黄浦区人民法院（2007）黄民四（民）初字第1443号民事判决书，上海市第二中级人民法院（2008）沪二中民二（民）终字第1373号民事判决书；5、6、上海市黄浦区人民法院（2010）黄民四（民）初字第1016-1019号民事判决书，上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第287-290号民事判决书；7、原告向被告发出的《关于提议建立商铺租赁关系的函》；8、房屋土地权属报告。
被告何月凤、何名晶辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，且已经实际履行。即使系争商铺买卖合同不能全面履行，原告也应将其获得的使用权转让给被告，不能混淆为合同无效。即使合同被确认无效，也不应以商铺标准评估计算使用费，而应按房屋登记性质予以确定。原告应按同地段、同房型的商铺市场增值标准赔偿被告自购房至今的房屋差价损失。
被告针对其主张提交证据如下：1、《签订购房合同协议书》、底层平面图；2、《入住协议书》；3、原告开具给业主的收据；4、第三人出具的授权书；5、原告与第三人签订的产权合同意向书；6、建设工程规划许可证及批复；7、建设工程项目表。
第三人上海大光明文化（集团）有限公司述称：同意原告的诉讼请求。系争购房合同、入住协议书是原、被告间订立，被告对合同履行也负有责任。有关第三人出具授权书在之前法院判决中已有认定，无法证明原、被告间签订合同的有效性。第三人对被告不能获得系争商铺产权没有过错。
经当庭质证，原告对被告提交的证据1、2真实性无异议；对证据3真实性需要核实，但该证据的内容客观属实；证据4法院已经在另案中作出认定，无法证明被告的证明目的；证据5、6、7在类似案件中已经作为证据，真实性无异议，但无法证明被告的证明目的。被告对于原告提交的证据1、2、3真实性均无异议；对证据4、5、6由法庭查证；证据7未收到；对证据8不认可。第三人对原告提交证据的真实性均无异议。第三人对被告提交的证据意见与原告一致。
审理中，经原告申请，并经上海市高级人民法院委托，上海信衡房地产估价有限公司对系争商铺出具《房地产租金估价报告》，估价结果为：系争商铺建筑面积26.98平方米，自2006年1月6日至同年12月31日日租金为2.75元／平方米，合计26，729元；自2007年1月1日至同年12月31日日租金为2.87元／平方米，合计28，300元；自2008年1月1日至同年12月31日日租金为3.00元／平方米，合计29，600元；自2009年1月1日至同年12月31日日租金为3.14元／平方米，合计30，900元；自2010年1月1日至同年12月31日日租金为3.28元／平方米，合计32，300元；自2011年1月1日至同年12月31日日租金为3.43元／平方米，合计33，800元；自2012年1月1日至同年12月31日日租金为3.59元／平方米，合计35，500元；自2013年1月1日至同年12月31日日租金为3.75元／平方米，合计36，900元；自2014年1月1日至同年8月18日日租金为3.92元／平方米，合计24，300元，总计租金278，329元。
经质证，原告、第三人对估价人员、机构的资质及估价结果均无异议。被告认为评估程序应由当事人协商确定评估公司，评估公司将系争场地作为商铺进行估价，缺乏客观性。
经审理查明：2004年3月8日，原告为甲方与被告为乙方签订一份《签订购房合同协议书》，约定，经双方协商，乙方有意购买甲方开发的“上海亚龙国际机电商城”商业店铺，就将来签订的《房屋预售合同》主要条款达成意向。乙方购买甲方开发的“上海亚龙国际机电商城”商业店铺，地址位于北京东路XXX号、贵州路XXX号，具体位置为三楼C13号（即313号）铺面，预测实际使用面积为18平方米，签订预售合同时按测绘测算面积为准；乙方所购商品房店铺，每平方米单价为36，300元，总价为653，400元；乙方于签约时支付甲方商铺总房款20%即130，000元，作为将来签订《房屋预售合同》和乙方购房的定金，适用定金罚则的规定，该条款效力独立于协议其他条款；甲方取得预售证后通知乙方，乙方需接到甲方通知后10天内，签订预售合同或房屋买卖合同，同时乙方需支付甲方购店铺总房款40%，计261，400元；乙方签订预售合同10天内提供一切办理按揭材料和有关手续；该店铺余款60%392，000元，由甲方协助乙方办理按揭贷款后支付，若乙方不办理按揭贷款的，于双方共同办理产权过户之前支付给甲方；因房屋买卖和按揭贷款所发生的手续费、契税、保险费、公证费等费用按有关政策规定，由甲、乙双方各自承担；如因故造成按揭贷款无法办理或按揭贷款不足以支付剩余房款，则余款将由乙方在收到甲方通知后10天内一次性支付；订立预售合同或房屋买卖合同后，有关条款按预售合同或买卖合同为准。
2004年3月9日，原告为甲方与被告为乙方签订一份《入住协议书》，约定，双方已于2004年3月8日订立《预订购房合同协议书》，乙方欲购买甲方开发的“亚龙机电商城”（北京东路XXX号）三楼C13号（即313号）铺面，建筑面积约为36平方米，且乙方已向甲方支付定金130，000元。甲方已完成“亚龙机电商城”的全部建设工程，并已通过政府有关部门的验收，商城的大产证在办理中。为充分发挥商铺的商业价值，尽早为乙方产生经济效益，双方就乙方提前入住达成协议条款。乙方再次向甲方支付预购房产总价款的20%，即131，400元，待大产证办妥后，签订购房合同，此款项转为购房款；乙方按建筑面积每天每平方米0.8元的物业管理费，交纳三个月物业费；甲方提供商铺入住的有关必备条件，供乙方提前入住使用；甲方收到20%购房款及三个月物业费后，由物业公司与乙方办理交接手续，双方签订交接清单（核查设备和水电表读数），交接手续办理完毕，即视为甲方已将房屋交付且实际使用；双方订立的《预订购房合同协议书》继续有效，有关预购房屋的位置、面积、价格、款项支付和房屋买卖合同签订条件等按《预订购房合同协议书》执行；“亚龙机电商城”大产证办理完毕后，甲方再为乙方办理小产证。2006年1月6日，被告在上海明汇物业管理有限公司提供的业主收房登记表上签名确认收房。
又查明：2007年6月27日，第三人向本院提起诉讼［案号：（2007）黄民四（民）初字第1443号］，称其与原告签订《联合建房合同》约定原告投资4，500万元，而原告于2002年4月、12月，2003年4月分三笔共向第三人支付投资款1，500万元，即选择了合同方案一的付款方式，原告未履行剩余投资款的支付义务，故请求法院判令解除双方签订的《联合建房合同》。另双方于同日签订的《房屋租赁合同》与《联合建房合同》具有关联，构成主、从合同关系，因原告未履行主合同义务，故《房屋租赁合同》也应一并予以解除。法院经审理认为，原告实际向第三人支付房屋改建投资款1，700万元；关于原告是否选择付款方案一构成违约一节，法院认定第三人主张原告选择付款方案一缺乏依据，原告不存在逾期付款的事实，故第三人要求解除《联合建房合同》条件尚未成就。而《房屋租赁合同》与《联合建房合同》互有关联，《联合建房合同》是原告履行投资义务取得房屋租赁权的基础和前提，租赁合同作为从合同在主合同未解除的情况下同样不能解除。故判决对第三人要求解除《联合建房合同》、《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。第三人不服判决提起上诉［案号：（2008）沪二中民二（民）终字第1373号］，二审法院驳回上诉，维持原判。
该案在一审中查明，原告举证2004年4月1日，第三人向原告出具委托其对外招租、预售的《授权书》，第三人虽同时提交一份仅有委托对外招租而无预售字样的《授权书》，针对原告提交的《授权书》，第三人庭审表示对该《授权书》没有异议，但认为第三人如委托预售，必须符合预售条件。
再查明：2010年9月26日，原告向本院提起诉讼［案号（2010）黄民四（民）初字第1016、1017、1018、1019号］，以原告与该四案被告就“机电商场”一楼106、101、107、104铺位签订的购房协议不符合商品房销售条件、原告作为非房地产开发企业无权实施销售为由，要求分别确认原告与该四案被告签订的《签订购房合同协议书》、《入住协议书》无效，并要求对无效后果一并处理。本院审理后判决确认上述协议无效，并对无效后果一并予以处理。该四案原、被告不服，提起上诉［案号：（2013）沪二中民二（民）终字第290、288、289、287号］，二审法院驳回上诉，维持原判。
该四案在一审中查明：1992年11月9日，上海市贵州影剧场向上海市黄浦区大楼第二经营管理所申请对内部插层、外立面装修（注：该房原属公房，属大楼二所管理），大楼二所向贵州影剧场发放了改装、搭建许可证。
同年12月28日，上海市黄浦区规划土地管理局向贵州影剧场核发了（92）黄字第836号建筑工程执照，确定工程范围：同意大修结合改建，对原三层建筑插建一层，原有建筑高度不作改变，插加层面积共计488平方米，新增电梯一座。
2002年3月20日，上海市贵州影剧场向第三人发出《关于对本场房屋大修改建请示》。
2002年3月27日，第三人以文化集团（2002）6号批复，同意上海市贵州影剧场上报的《关于对本场房屋大修改建请示》，要求贵州影剧场于同年5月10日清场并做好大修改建前的各项准备工作。
同日，第三人与原告签订《联合建房合同》，约定，合建项目为贵州剧场改、扩建工程，共一栋四层和五层加层及原有地下贮藏室改造；合建项目土地性质为以出让或转让取得土地使用权，该土地使用人为第三人；拟改、扩建成第三人所属商业办公楼，建筑面积约4，000平方米，最少不低于3，900平方米（不包括地下室）；房屋建成后，第三人取得该栋房屋的所有权，原告取得该房屋的租赁使用权（期限为40年）（租赁合同另订，与本合同同时生效）；合建项目总投资约为4，500万元，总投资资金由原告投资。合建项目于合同生效后最迟于同年年底交付使用，原告不享有合建物业的所有权，但独家享有合建物业交付后40年租赁使用权，作为支付第三人总投资的对价。
同日，第三人与原告又签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自第三人将合建物业交付使用之日起20年，最迟于同年年底前交付；双方确认原告每年支付第三人租金112.5万元，自原告支付的总投资款中扣除；在租赁期限内，原告为经营目的，第三人同意原告可将租赁房屋的部分或全部转租给他人，转租可分层也可在一层中分割转租，但分割转租不得影响房屋的主体结构，转租不得超过租期的最后期限，除租赁期续展，原告与承租户间的转租、合作等招商经营关系与第三人无关；合同期限届满后，第三人同意续租给原告，期限为20年；原告投资资金被应付租金扣完而延期支付租金的，原告承担违约责任。
2002年8月21日，第三人向贵州影剧场发出文化集团（2002）38号《关于贵州影剧场功能变更的决定》，载明，现经集团公司研究，决定贵州影剧场功能变更为五金机电综合商场，望及时做好功能置换工作。
同日，第三人与原告签订《转让原贵州剧场改造后“机电商城”产权合同意向书》，载明，第三人同意将原贵州剧场改造后“机电商城”约4，000平方米建筑面积的产权出售给原告，改、扩建完成取得权证后，双方再订立买卖合同，签订买卖合同前原联建合同继续有效。
2002年9月11日，第三人与原告签订《关于“机电商城”房屋造价的补充合同》，合同除约定，第三人支付的建筑工程总造价和装修工料费用不超过1，100万元（不包括第三人已交纳的土地出让金等），超过部分由原告补偿给第三人。另第三人承诺原贵州影剧场改建完工，在国家政策许可的条件下，必须将改建后的原贵州影剧场产权转让给原告。
2003年1月2日，上海市黄浦区建设委员会向贵州影剧场核发建筑施工许可证，工程名称贵州影剧场大修改建工程，建设规模3，580平方米，合同价格397万余元，施工日期2002年12月5日至2003年6月20日。
2004年7月8日，贵州影剧场向黄浦区城市规划管理局提出建设工程规划许可证申请，建筑工程内容为贵州影剧场改建，结构为框架，层数4层，高度17米，建筑总面积4，221平方米。
同年12月31日，黄浦区城市规划管理局向第三人核发编号为沪黄建（2004）055号建设工程规划许可证，建设项目名称为贵州影剧场（罚款补证），建设规模地上建筑面积1，500平方米。建筑工程项目表载明，建筑工程项目：贵州影剧场（罚款补证），建筑物名称贵州影剧场，结构为框架，层数4层，高度17.40，幢数1，面积1，500平方米，补发楼内插层和改建新增建筑面积1，500平方米。
2005年10月10日，黄浦区城市规划管理局出具上海市建设工程竣工规划验收合格证明（文号：沪规建竣黄（2005）001号），载明：下列建设工程经规划管理监督检查部门验收，符合（92）黄字第836、沪黄建（2004）055号建设工程规划许可证及附图要求，特发建设工程竣工规划验收合格证明。建设工程名称贵州影剧场，结构框架，层数地上4层，高度17.35米，幢数1，地上建筑面积3，530.7平方米，建筑总面积3，530.7平方米，用地915.9平方米。
2006年6月1日，上海市黄浦区建设委员会向贵州影剧场出具建设工程竣工验收备案证书。
2006年11月8日，第三人取得涉案房屋的房地产权证，土地状况使用来源为出让，使用期限自2002年8月22日至2042年8月21日，产证记载建筑面积为3，521.30平方米，类型为影剧院，用途影剧娱乐。
该四案在一审中另查明，2004年1月9日，上海市房屋土地资源管理局、上海市建设和管理委员会联合发出《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》（沪房地资权（2004）第19号）。载明，商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让。已经取得房地产权证的商场、办公楼需要将权属单元分割转让且不变动主体承重结构的，房地产权利人应当事先向建设、消防、卫生等管理部门按规定办理相关手续；变动主体承重结构的，房地产权利人应当按新建工程的有关要求，经规划、建设、消防、卫生等管理部门审批（核）后方可实施。商场需要将权属单元分割转让的，房地产权利人还应当事先征得商业主管部门同意。经行政管理部门同意将权属单元分割转让的，房地产权利人应当在分割建设工程竣工验收后，持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。经房地产登记机构核准变更登记的，房地产权利人方可进行转让。商场、办公楼批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门同意。经行政管理部门批准或者同意后，房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续。规划管理部门核准设计变更的，房地产开发企业应当持有关部门的批准文件重新向房地产行政主管部门办理预售审批的变更手续。该通知所指的权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。
该四案在一审中，经法院委托上海市黄浦区房地产测绘中心对贵州路XXX号建筑物进行房屋建筑面积测算，2011年11月1日，该中心出具房屋土地权属调查报告，结果：313室（本案系争商铺）独用面积14.58平方米，建筑面积26.98平方米。
2013年8月5日，原告向被告发出提议建立商铺租赁关系的函，称鉴于法院相关判决确认原告与商户间订立的购房、入住协议书无效，而被告与原告间的协议性质相同，故愿与被告协商采取售改租方式，并提供相应的建立租赁关系方案。被告收函后未予回应。
2014年2月11日，原告因与被告协商未果，诉至法院。
本案争议的焦点在于：1、原、被告间签订的《签订购房合同协议书》、《入住协议书》的性质确定；2、委托书及合同效力的认定；3、原告主张的诉讼请求是否成立。
一、关于原、被告之间签订的协议书性质确定。本院认为，原、被告订立的《签订购房合同协议书》载明，订约系为将来签订《房屋预售合同》主要条款达成意向，订立预售合同或房屋买卖合同后，相关条款以预售合同或房屋买卖合同为准。而《入住协议书》记载，《签订购房合同协议书》继续有效，有关预购房屋的位置、面积、价格、款项支付和房屋买卖合同签订的条件等按《签订购房合同协议书》执行。上述协议表明，原、被告签订协议目的系为将来订立确定性的房屋买卖本约预先达成协议，双方如违反协议则受相关条款约束。据此，原、被告签订的购房协议应属预约合同性质，订立预约合同是因存在事实和法律上的障碍，暂无法订立正式房屋买卖合同，只能等待障碍消除时，方可正式签订本约。本案中，被告主张原、被告之间存在房屋买卖合同关系。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，涉房屋交付条件、日期，装饰、设备标准的承诺，配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑设施的产权归属，办理产权登记有关事宜等条款必备内容，在购房、入住协议中均未有约定，虽被告已向原告支付40%的购房款项，但双方订立的购房、入住协议从形式和内容上，尚缺乏构成房屋买卖合同成立的必备要素，合同当事人仍需通过磋商阶段进行填补。基于此，原、被告间订立的《签订购房合同协议书》、《入住协议书》仅属预约合同性质，被告主张的房屋买卖合同关系成立的理由不能成立。
二、关于委托书及合同效力的认定。本院认为，对于第三人出具的有招租、预售字样的《授权书》，原告、第三人在本案及类似四案中均否认该授权书是对签订购房合同行为的追认。根据规划部门对贵州影剧场的立项批复、规划部门规划许可、竣工验收合格证明所指向立项内容及房地产权证表明，贵州影剧场大修改建缘于该影剧场房屋结构受损，存在安全隐患，进而申报大修改建立项。第三人亦是根据贵州影剧场立项申请范围进行了批复。由此可知，系争贵州影剧场大修改建规划立项并未改变该房屋原有状况，包括房屋的类型、用途。第三人虽曾自行内部发文决定变更影剧场使用功能，但并未经规划部门审批同意。本院据此认定，经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。贵州影剧场大修改建规划并未改变原房屋的用途，而未经规划部门审批改变原立项范围，或将影剧娱乐用途的房屋改作商铺功能的行为，以及通过签订预约合同收取商铺房价款的变相预售行为，均属违法；合同法规定，违反法律规定的合同属于无效合同之一。据此，原、被告通过签订预约合同，将未经规划改变的影剧院场地作为商铺标的物进行买卖交易、签订入住协议的行为，依法当属无效。同理，不论第三人是否出具委托书，委托原告对外预售标的违法的房屋，均不能改变预购合同无效的结果。
三、关于原告诉请主张的确立。如前所述，本院认为，原、被告通过签订预约合同将本属影剧院用途的房屋作为商铺进行买卖交易，因标的违法，故双方订立的预约合同、入住协议依法当属无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。庭审中，原告确认其主张合同无效的后果由法院一并予以处理，本院予以认可。原告对于与被告建立预约购房合同关系，出售标的违法的影剧院房屋的行为，应承担合同无效的主要责任。被告在签订预约合同时未尽谨慎注意义务，对于无效后果也负有一定责任。
综上所述，针对原、被告间无效预约合同责任的确定，本院认为，鉴于原、被告间订立的商铺预购、入住协议无效，原告应向被告返还已收取的全部房价款，并根据其对造成合同无效的过错责任大小，确定向被告支付自收取房款之日起至返还日止按银行同期贷款利率计算的利息；被告应搬离经营使用的商铺，并取回所有物品；被告应向原告支付自入住至搬离日期间的房屋使用费，相关计费标准可参考鉴定机构评估结论，并根据双方过错责任予以酌定。被告主张原告应按同地段、同房型的商铺市场增值标准赔偿被告自购房至今的房屋差价损失；如协议确定无效，租赁费用应按购房时房屋登记性质租金标准等予以确定等节。因本案中，原、被告间预约合同指向的标的房屋并非属于可交易商品房买卖的范畴，且因标的违法引发合同无效的后果，原、被告均负有责任，故被告主张不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海亚龙企业有限公司与被告何月凤、何名晶签订的《签订购房合同协议书》、《入住协议书》无效；
二、原告上海亚龙企业有限公司应于本判决生效后十日内返还被告何月凤、何名晶已付房价款人民币261，400元；
三、原告上海亚龙企业有限公司应于本判决生效后十日内向被告何月凤、何名晶支付已付房价款的利息［计算方式：已付房价款人民币261，400元×自付款日起至本判决生效日止×中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算的利息×70%，其中，130，000元×自2004年3月9日起至本判决生效日止×中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算的利息×70%；131，400元×自2004年3月9日起至本判决生效日止×中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算的利息×70%］；
四、被告何月凤、何名晶应于搬离商铺之日起十日内向原告上海亚龙企业有限公司支付自入住日起至搬离商铺日止的房屋使用费［计算方式：（以房地产估价报告确定自2006年1月6日起至2014年8月18日租金合计人民币278，329元×30%；自2014年8月19日至被告搬离商铺日止的房屋使用费按日租金3.92元／平方米为基数×建筑面积26.98平方米×30%计算）］；
五、被告何月凤、何名晶应于本判决生效后十日内携属于自己的物品搬离本市北京东路XXX号（贵州路XXX号）三楼C13号（即313号）铺位。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，475元，由原告上海亚龙企业有限公司负担人民币1，032.50元，被告何月凤、何名晶负担人民币442.50元，被告负担部分应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告；房屋评估费人民币1，000元，由原告上海亚龙企业有限公司自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐 立
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 石志仁
二〇一五年二月十日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。