重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪法民初字第00422号
原告易基红，女，汉族，农民，住重庆市涪陵区。
委托代理人彭晓明，重庆天亿律师事务所律师。
被告王万芳，女，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人张勇，重庆市涪陵区江东法律服务所法律工作者。
被告周朝会，女，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
原告易基红与被告王万芳、周朝会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法由代理审判员张雪珂独任审判，适用简易程序分别于2014年2月12日和2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告易基红及其委托代理人彭晓明、被告王万芳及其委托代理人张勇、被告周朝会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告易基红诉称：2011年1月1日，被告王万芳与重庆市涪陵区人力资源和社会保障局（以下简称涪陵区人社局）签订《门面租赁协议》约定，涪陵区人社局将位于重庆市涪陵区黎明路9号的门面租给被告王万芳，租期为2011年1月1日至2011年12月31日，每月租金1006元，该门面不得转租，如果擅自转租，涪陵区人社局有权终止合同并收回门面。2011年10月30日，被告王万芳未经涪陵区人社局同意，擅自将该门面转租给被告周朝会，租期三年，从2011年10月30日至2014年10月30日，每月租金为1800元。2011年12月31日，被告王万芳和被告周朝会均未与涪陵区人社局续签门面租赁合同，但该门面仍由被告周朝会继续使用。2012年1月30日，被告周朝会将该门面转租给我，并介绍我与被告王万芳签订租赁协议。协议约定，被告王万芳将涪陵区黎明路9号门面租给我，每月租金1800元，租期从2011年10月30日至2014年10月30日止。协议签订后，被告周朝会收取我转让费30000元和2012年2月至4月的租金5400元，共计35400元，被告王万芳收取我押金1000元。接手该门面后，我开始经营皮革维护生意。2012年1月30日，被告王万芳又向我收取2012年5月至7月的租金5400元。2012年4月17日，涪陵区人社局发现该门面被被告王万芳转租。次日，涪陵区人社局通知被告王万芳，因其违反合同规定，擅自转租门面，限被告王万芳在一周内收回门面自己经营，否则终止与其签订的租赁合同。一周期满后，被告未找我收回门面。2012年5月24日，涪陵区人社局与我协商，自2012年7月1日起，直接由我承租该门面，每月租金1006元，涪陵区人社局将电脑上的承租人姓名变更为我的姓名，同时我向涪陵区人社局交纳了同年7月至12月的租金6036元。2013年1月3日，涪陵区人社局告知我不能再租赁该门面。后我多次主动交纳租金，均被拒收。2013年5月，涪陵区人社局向重庆市涪陵区人民法院起诉要求我返还门面，经该法院审理调解后，我同意在2013年8月1日返还该门面给涪陵区人社局。因涪陵区人社局已于2012年4月18日明确告知被告王万芳转租违约，要求解除与被告王万芳的租赁关系，而被告王万芳对此未提起诉讼，也未采取其他措施延续与涪陵区人社局的租赁关系，导致我三年租期无法实现，且二被告转租时故意隐瞒真实的房屋租赁期限和房屋所有权人，损害了我的权益，应当承担赔偿责任。请求人民法院依法判决我与被告王万芳所签订的《门面租赁协议》自2012年4月19日起解除，二被告共同赔偿我转让金损失30000元、装修费3000元和门面转让损失10000元，退还我多收的租金3400元，共计46400元，并承担本案诉讼费。
被告王万芳辩称：对于原告关于解除门面租赁协议的请求，重庆市涪陵区人民法院出具的（2013）涪法民初字第03157号民事调解书已经做出了处理，根据一事不再理原则，请求法院予以驳回。即使解除合同，原告与我解除合同的时间也应为2013年8月1日。租赁合同中约定每月租金1800元，我没有多收取原告租金和门面转让费，原告主张的装修费与另一门面的转让损失费与本案无关，请求人民法院依法判决。
被告周朝会辩称：我不是租赁合同的当事人，原告依据租赁合同主张的诉讼请求与我无关。我与原告达成口头转让协议后收取了转让费，但因我装修了门面，转让费实际是装修费，转让实为买卖，买卖关系不应当受租赁合同的约束。原告在签订租赁合同时知道该门面有可能被业主提前收回，应由其自行承担风险，故我不应当退还转让费。
经审理查明：被告王万芳曾用名为ＸＸ。2011年1月1日，被告王万芳与涪陵区人社局（前称为涪陵区劳动局）签订《门面租赁协议》约定，涪陵区人社局将位于重庆市涪陵区黎明路9-2三楼5-2号门面（以下简称5-2号门面）租给被告王万芳，租期为2011年1月1日至2011年12月31日，每月租金1006元，该门面不得转租，如果擅自转租，涪陵区人社局有权终止合同并收回门面。2011年10月30日，被告王万芳未经人社局同意，擅自将该门面转租给被告周朝会，租期为2011年10月30日至2014年10月30日，每月租金1800元。被告周朝会接手该门面后即经营布鞋生意。2011年12月31日，被告王万芳与涪陵区人社局的租赁合同期限届满，但未与涪陵区人社局续签门面租赁合同，该门面仍由被告周朝会继续使用。2012年1月30日，被告周朝会将门面转租给原告，并收取了原告门面转让费30000元和房租5000元。同日，被告周朝会将原告介绍给被告王万芳，原告遂与被告王万芳签订门面租赁协议约定，被告王万芳将黎明路9号门面（即5-2号门面）出租给原告，租赁期限为2011年10月30日至2014年10月30日，每月租金1800元，被告王万芳收取原告押金1000元。同时，协议中还载明“若该面门房产所有者劳动局有涨，那么涨多少乙方就承担多少”、“若单位要收回整排门面，乙方无条件撤除”。协议签订后，原告开始经营皮革维护生意。2012年1月30日，被告王万芳向原告收取了2012年5月至7月的租金5400元。2012年4月18日，涪陵区人社局发现该门面被转租便通知被告王万芳，因其违反合同规定，擅自转租门面，限其在一周内收回门面经营，否则终止与其签订的租赁合同。被告王万芳未在涪陵区人社局规定的期限内向原告收回门面。2012年5月24日，原告向涪陵区人社局交纳了同年7月1日至12月31日的租金6036元，涪陵区人社局向原告开具了房屋租赁费发票。2012年11月19日，涪陵区人社局向被告王万芳发出通知，决定2013年1月1日将收回5-2号门面。因原告与二被告、涪陵区人社局争议较大，涪陵区人社局未能收回该门面。2013年5月，涪陵区人社局向本院起诉，要求被告王万芳和原告返还门面。经本院审理调解后，被告王万芳已向涪陵区人社局付清了截至2013年7月的门面租金7042元，原告已于2013年8月1日前将该门面返还给涪陵区人社局。因租赁合同无法继续履行，且原告与二被告无法就返还租金和转让费等事宜达成一致意见，原告遂诉至本院，引发了本案讼争。
上述事实，有庭审调查中原、被告的陈述笔录、原告提供的门面租赁合同、收条、门面照片、房屋租赁合同、门面转让协议，被告王万芳提供的本院（2013）涪法民初字第03157号民事调解书、发票等证明材料在卷佐证，并经开庭审理质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原告与被告王万芳签订的门面租赁协议系双方当事人的真实意思表示，其内容符合有关法律规定，该协议依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力。2012年1月1日后，被告王万芳与5-2号门面所有权人涪陵区人社局之间的租赁关系为不定期租赁关系。虽然涪陵区人社局于2012年4月18日通知被告王万芳该门面不允许擅自转租，但涪陵区人社局并未于在一周后收回门面导致原告无法租用。原告在已向被告王万芳交纳2012年5月至7月租金的情况下，未与被告王万芳解除租赁合同，单方面向人社局交纳7月至12月租金的行为亦不能作为其解除与被告王万芳所签订的租赁协议的条件。原告实际将5-2号门面经营至2013年8月1日才返还给涪陵区人社局，被告王万芳亦支付了涪陵区人社局2013年7月31日以前的租金，故原告与被告王万芳解除租赁协议的时间应为2013年7月31日，原告主张于2012年4月19日解除与被告王万芳签订的租赁合同，本院不予支持。因此，被告王万芳收取原告2012年5月至7月的租金并未违反协议约定，不应予以返还。因原告出示的装修费证明的真实性和关联性无法确认，故原告主张二被告赔偿5-2号门面装修费损失，本院不予支持。因原告主张的门面转让损失与本案并无关联性，故对其赔偿门面转让损失的诉讼请求，本院亦不予支持。原告向被告支付的门面转让费30000元，被告周朝会称此费用为门面装修费，因被告周朝会未出示证据予以佐证，故本院不予采纳其辩称理由。原告与被告王万芳约定的租赁期限虽名为三年，但实际租期仅为33个月。被告周朝会系原告与被告王万芳签订租赁协议的介绍人，原告支付被告周朝会门面转让费30000元的前提系该租赁协议租期须达33个月，故门面转让费应为原告为获取5-2号门面33个月租期而支付的使用期限对价款。因原告实际租赁该门面18个月，尚余15个月租期，故该租赁协议的实际履行情况与原告支付的对价款不当。根据公平原则，被告周朝会应赔偿原告未实现租期而支付对价款的损失。由于原告与被告王万芳签订的租赁协议中已明确5-2号门面的所有权人非被告王万芳，故原告应当知道其与王万芳签订的租赁协议存在不能完全履行的可能性，根据诚实守信原则，原告应承担自己选择的商业风险，故原告应当自行承担造成门面转让费损失的主要责任，本院确认为剩余租期对应的门面转让费的70%。原告支付被告周朝会门面转让费30000元，均摊到每月为909.09元，故原告承担的转让费损失为9545.45元，被告周朝会赔偿原告门面转让费损失4090.90元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告周朝会在本判决生效后10日内赔偿原告易基红门面转让4090.90元。
二、驳回原告易基红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1040元，减半收取520元，由原告易基红负担495元，被告周朝会负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。且应在递交上诉状后七日内，到重庆市第三中级人民法院缴纳上诉费，逾期不交或未按规定办理缓交手续的，重庆市第三中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决书发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张雪珂
二〇一四年四月十六日
书 记 员 杨 林