福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0403民初67号
原告林莲花，女，66岁，汉族。
原告黄志明，男，44岁，汉族。
原告黄志福，男，42岁，汉族。
原告黄志国，男，37岁，汉族。
上述四原告共同委托代理人王世水，福建如贤律师事务所律师。
被告吴志鸿，男，47岁，汉族。
被告吴云婷，女，49岁，汉族。
原告林莲花、黄志明、黄志福、黄志国与被告吴志鸿、吴云婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林莲花、黄志明、黄志福、黄志国及委托代理人王世水，被告吴志鸿到庭参加诉讼，被告吴云婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告林莲花、黄志明、黄志福、黄志国共同诉称，2003年原告林莲花的配偶黄奕论因儿子多想购买房子，因黄奕论与被告吴志鸿系朋友关系，被告吴志鸿得知黄奕论需购买房屋，就找到黄奕论，双方协商集资房的转让事宜，商定被告吴志鸿将三明市三元区工业中路41号1幢407室房屋以人民币71732.32元转让给黄奕论，双方同时还约定待房产证到户后自愿到公证处公证过户。2003年8月23日，黄奕论支付给被告人民币50000元，被告出具了收条。2005年12月11日，黄奕论将房屋转让费10000元及购房余款11732.32元支付�被告，被告为此出具了收条并将房屋的所有原始发票交给黄奕论。2010年9月16日，被告将领取的房屋产权证交给黄奕论。2013年8月16日，黄奕论因病去世。2015年10月9日，原告作为黄奕论的法定继承人在该房屋具备过户的条件下，要求被告按照合同约定履行过户手续时遭到被告的拒绝，被告的行为已经构成了违约，侵害了原告的合法权益。故诉至法院，要求判令：1、确认双方签订的房屋转让协议有效；2、依法确认三明市三元区工业中路41号1幢407室房屋所有权归原告所有（在庭审中，原告自愿放弃该请求）；3、被告协助原告办理三明市三元区工业中路41号1幢407室房屋变更手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告吴志鸿辩称，《协议书》上的“吴志鸿”不是答辩人所签的，所以答辩人认为该《协议书》无效。买卖协议及收款行为系其前妻吴云婷办理，但房产证系其转交给原告方的。
被告吴云婷未在法定期限内提交书面答辩状，亦未到庭应诉。
经审理查明，2003年8月23日，原告林莲花的配偶黄奕论与被告吴云婷签订了一份房屋转让《协议书》，协议载明：“现房主吴志鸿、吴云婷将三化五村1幢407室集资房自愿转让给黄奕论，待房产证到户，自原到公证处公证过户”。被告吴云婷代被告吴志鸿在协议书上签名。房屋转让协议书签订的当日，黄奕论支付给被告吴云婷50000元购房款。被告吴云婷直接在《协议书》上写明了收到现金伍万元。嗣后，被告将领到的房屋钥匙交付给黄奕论。随后黄奕论即对房屋进行装修入住。在此期间，被告吴志鸿也将该房屋应交的款项所有发票原件交给黄奕论。2005年12月11日，经结算，黄奕论将购房余款11732.37元及房屋转让费10000元支付给被告吴云婷，同时，被告吴云婷也向黄�论出具了一张《收条》，收条载明：“今吴云婷收到黄奕论付五村1-407室房子造价余款人民币壹万壹仟柒佰叁拾贰元叁角柒分。另收到黄奕论付给吴云婷房子转让费人民币壹万元整，特此字据收款人：吴云婷2005年12月11日”。2010年9月16日，被告吴志鸿将领到的房产证交给了黄奕论。2013年8月16日，黄奕论因病去世。2015年，四原告作为黄奕论的法定继承人在诉争房屋已满五年可过户的条件下，要求被告协助办理过户手续，但被告未能协助，双方发生纠纷。
另查明，黄奕论去世后，其法定继承人为原告林莲花、黄志明、黄志福、黄志国。被告吴志鸿与被告吴云婷于1992年7月8日登记结婚，2010年11月15日，二被告办理了离婚登记。三明市三元区工业中路41号1幢407室集资房是在二被告夫妻关系存续期间所出售的。
2015年12月17日，本院根据原告林莲花、黄志明、黄志福、黄志国的诉前保全申请，查封了被告吴志鸿名下的坐落于三明市三元区工业中路41号1幢407室住房一套。
以上事实，有原告提供的原告身份证复印件、户口籍复印件、结婚登记申请书、离婚登记表、《协议书》原件、收条原件、房屋所有权证复印件、交款发票原件及原、被告的庭审陈述等证据相互印证，本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点是：
被告吴云婷与黄奕论签订的房屋转让协议书是否有效。
本院认为，根据《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理应具备两个基本条件：一是相对人在主观上须为善意且无过失，这是表见代理成立的主观要件；二是客观上有使相对人误�行为人有代理权的表见事实和现象，这是构成表见代理的客观要件，也是表见代理的权利外观。本案中，被告吴志鸿与被告吴云婷在出售集资房时是夫妻关系，被告吴云婷从2003年出售集资房到双方2010年离婚这7年里从未与被告吴志鸿沟通、交谈到上述问题，被告吴志鸿自己也不关心上述情况的行为，有悖日常生活常理。被告吴志鸿至今都未对被告吴云婷的行为持有异议也未有归还房款的意思，且购房发票及房产证都是被告吴志鸿自己交付给黄奕论。上述行为足以使黄奕论相信出售房产的行为也就是被告吴志鸿的行为，这符合构成表见代理的客观要件。因此黄奕论相信被告吴云婷出售房产的行为就是被告吴志鸿的行为并无过错，这符合表见代理成立的主观要件。综上分析，本院认为，本案表见代理成立，被告吴志鸿应当对被告吴云婷的行为承担法律责任。
综上所述，本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。被告吴云婷与黄奕论签订房屋转让协议的行为，构成表见代理，黄奕论对房产取得并不违反相关的法律法规，因此，被告吴云婷的出售房产行为是合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人应当遵守履行各自的约定义务。被告吴志鸿主张《协议书》上的“吴志鸿”不是其所签的，协议书应当认定无效，其主张无法律上的依据，本院对其主张不予采纳。因四原告作为黄奕论的法定继承人要求被告协助办理过户手续主张，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。因办理过户手续而产生的相关费用，双方未在协议中约定，且原告也未主张，应由原告自行承担。被告吴云婷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利和举证权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七�，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认黄奕论与被告吴云婷签订的房屋买卖《协议书》合法有效。
二、被告吴志鸿、吴云婷应于本判决生效之日起三十日内协助原告林莲花、黄志明、黄志福、黄志国办理三明市三元区工业中路41号1幢407室的产权变更过户手续（相关费用由原告自行承担）。
本案受理费5050元，财产保全费1020元，公告费600元，合计6670元，由原告林莲花、黄志明、黄志福、黄志国负担510元，被告吴志鸿、吴云婷负担6160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 员 缪建林
人民陪审员 李升龙
人民陪审员 黄乐裘
二〇一六年六月十四日
书 记 员 邓 娴
附本判决书依照的法律条文：
1、《中华人民共和国城市合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同�立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3、《中华人民共和国民法通则》
财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
申请执行提示：
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书�效之日起计算。