江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4208号
上诉人（原审被告）卜梅琴，女，1961年6月9日生，汉族，某厂退休职工。
上诉人（原审被告）徐建生，男，1961年5月11日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）赵素萍，女，1940年3月10日生，汉族，某厂退休职工。
委托代理人张可强，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人卜梅琴、徐建生因与被上诉人赵素萍返还原物纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人卜梅琴、徐建生，被上诉人赵素萍的委托代理人张可强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵素萍原审诉称，赵素萍系南京市玄武区兴贤路6号修贤苑某幢某单元504室（以下简称修贤苑504室）房屋的所有权人，于2013年11月1日取得该房屋产权。卜梅琴、徐建生基于与赵素萍及李学海签订的《双方协议》，长期占有、使用该房屋，并于2013年8月诉至法院，要求赵素萍将该房屋过户至卜梅琴名下，但因不符合经济适用房过户的条件，被法院判决驳回。现赵素萍作为修贤苑504室房屋的所有权人，其依法对该房屋享有直接支配和排他的权利，卜梅琴、徐建生既非该房屋产权人也非承租人，无权占有、使用该房屋，故诉至法院，要求卜梅琴、徐建生将修贤苑504室房屋返还给赵素萍，并支付房屋使用费（自2013年11月1日起计算至实际返还之日止，按每月2000元计算）。
卜梅琴、徐建生原审辩称，2007年，卜梅琴、徐建生与赵素萍及李学海签订房屋买卖合同一份，约定赵素萍及李学海将修贤苑504室房屋出售给卜梅琴、徐建生。其后，卜梅琴、徐建生按约支付了全额房款，赵素萍亦在当时就将该房屋交付卜梅琴、徐建生使用至今，故卜梅琴、徐建生系合法占有、使用上述房屋，不应当支付房屋使用费。在法院生效判决中，已确认2007年卜梅琴、徐建生与赵素萍及李学海签订的房屋买卖合同合法有效，赵素萍应按合同约定履行自己的义务，现要求卜梅琴、徐建生返还房屋，实质上违背了合同约定，法院应当驳回赵素萍的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年4月5日，赵素萍及其丈夫李学海与卜梅琴、徐建生签订《双方协议》一份，主要内容为：甲方（即赵素萍、李学海）自愿将修贤苑504室房屋由乙方（即卜梅琴、徐建生）购买，该房成交价为人民币121705元整（以实际交款票据为准）；房屋在可办理过户时，甲方第一时间和乙方共同办理过户手续给乙方（甲方无条件提供相关证件）；房屋办理过户手续时所需任何费用均由乙方支付；甲方如有反悔，甲方自愿以现有市场价的两倍返还给乙方等。签订协议当日，卜梅琴、徐建生支付赵素萍及其丈夫李学海购房好处费2万元。
2007年6月8日，赵素萍及其丈夫李学海与江苏汇远房地产发展实业公司（以下简称汇远公司）签订《南京市经济适用住房买卖契约》一份，约定赵素萍与李学海购买修贤苑504室房屋，该房屋建筑面积50.42平方米，房款合计118991元等。其后，由卜梅琴、徐建生向汇远公司支付了全额房款，赵素萍未支付房款，房屋从汇远公司交付迄今一直由卜梅琴、徐建生使用。2008年6月4日，汇远公司南京小营村分公司向赵素萍与李学海出具了销售不动产统一发票。
2011年3月8日，李学海因病去世。李学海去世时，其第一顺位继承人为妻子赵素萍、长子李爱龙、次子李爱虎三人。2013年10月29日，江苏省南京市南京公证处出具公证书一份，内容为：“……三、李学海遗留有与赵素萍共有的坐落于南京市兴贤佳园A组团经济适用住房A某幢一单元504室（工程编号）的房产（已交付，建筑面积：50.42平方米，尚未办理房屋所有权证）一处。……因李学海的父母均先于其死亡，长子李爱龙、次子李爱虎均表示放弃继承上述遗产，故被继承人李学海的上述遗产由其妻子赵素萍一人继承。”2013年11月1日，赵素萍取得了修贤苑504室的房屋所有权证，该房屋系经济适用房。除案涉房屋外，赵素萍名下无其他住房。
2013年8月，卜梅琴、徐建生提起诉讼，称赵素萍及其丈夫李学海于2007年将修贤苑504室房屋出售给卜梅琴、徐建生，双方已按合同约定支付房款、交付房屋，现上述房屋已具备上市过户条件，但赵素萍拒绝办理上述房屋的所有权过户登记手续，故卜梅琴、徐建生诉至法院，要求赵素萍继续履行双方于2007年4月5日签订的《双方协议》，协助将修贤苑504室房屋所有权过户登记至卜梅琴名下。原审法院于2014年2月对该案作出判决，确认2007年4月5日卜梅琴、徐建生与赵素萍、李学海签订的房屋买卖合同有效，但案涉房屋不符合办理经济适用房过户的条件，故判决驳回卜梅琴、徐建生要求赵素萍协助办理修贤苑504室房屋产权变更登记手续的诉讼请求。该案判决后，双方均未上诉，现（2013）玄锁民初字第629号民事判决书已生效。
上述事实，有当事人陈述、（2013）玄锁民初字第629号民事判决书及原审庭审笔录等为证。
原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，案涉房屋所有权登记在赵素萍名下，是赵素萍的合法财产，赵素萍要求卜梅琴、徐建生返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。虽然卜梅琴、徐建生与赵素萍签订的房屋买卖合同合法有效，但该合同在法律上不能履行，案涉房屋不能办理过户手续，卜梅琴、徐建生可以依据合同向赵素萍主张相应权利。但卜梅琴、徐建生不能因其享有债权而对抗赵素萍享有的物权，卜梅琴、徐建生的抗辩意见，不符合法律规定，原审法院不予采纳。
关于赵素萍主张的房屋使用费，因卜梅琴、徐建生是依据其与赵素萍及李学海签订的合法有效的房屋买卖合同而占有、使用涉案房屋，且卜梅琴、徐建生支付了相应房款，房屋买卖合同无法履行也非卜梅琴、徐建生的原因所致，故赵素萍要求卜梅琴、徐建生支付房屋使用费，不符合法律规定，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1、卜梅琴、徐建生于判决生效之日起十日内将坐落于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑某幢某单元504室的房屋腾空，并交还给赵素萍。2、驳回赵素萍的其他诉讼请求。
原审案件受理费230元，减半收取115元，由赵素萍负担75元，由卜梅琴、徐建生负担40元。
上诉人卜梅琴、徐建生不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同合法有效，上诉人是基于有效合同而占有涉案房屋，该房屋一直由上诉人使用至今，并且上诉人全额支付了购房款，全部履行了合同义务，被上诉人要求上诉人返还房屋不符合法律规定。原审法院判决曲解法律，把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为地拆解，如原审判决正确，必然违背法律精神，导致法律的公正性和权威性在上诉人的心目中荡然无存。综上，上诉人请求二审法院依法查明事实，依法改判：驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人赵素萍要求维持原判决。
二审中，双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人卜梅琴、徐建生与被上诉人赵素萍签订的房屋买卖合同合法有效，已被生效判决所确认，上诉人卜梅琴、徐建生基于有效合同而占有涉案房屋，属于合法占有，不构成侵权。双方之间的合同未被依法解除之前，上诉人卜梅琴、徐建生占有涉案房屋有合同依据，故在双方合同纠纷未处理之前，被上诉人赵素萍要求上诉人卜梅琴、徐建生迁出涉案房屋，不符合法律规定。原审法院判决上诉人卜梅琴、徐建生返还涉案房屋不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第288号民事判决。
二、驳回原审原告赵素萍的诉讼请求。
一审案件受理费115元，二审案件受理费230元，共计345元，均由被上诉人赵素萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十一月十日
书 记 员 罗程允