四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第498号
上诉人（原审原告）王树华。
上诉人（原审原告）李春林。
上列二上诉人委托代理人郑涛。
上诉人（原审被告）阆中市广厦房地产开发有限公司。
法定代表人何仕文。
委托代理人张小云。
上诉人王树华、李春林及上诉人阆中市广厦房地产开发有限公司（下称广厦房产公司公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服阆中市人民法院（2013）阆民初字第3733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王树华、李春林及其委托代理人郑涛，上诉人广厦房产公司公司的委托代理人张小云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：王树华、李春林系夫妻关系。广厦房产公司公司开发的位于阆中市七里镇巴都大道的“博雅华庭”2、3、4号商住楼，于2010年5月开工。2011年6月13日，王树华与广厦房产公司公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、王树华购买广厦房产公司公司开发的“博雅华庭”3幢3单元7楼1号的住房一套（面积84.90平方米），总价款253，012.00元。2、付款方式为分期付款。3、交付条件。即合同第十一条：广厦房产公司公司应在2011年9月30日前向买受人交付该商品房，同时取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。4、逾期交房责任。即合同第十三条：广厦房产公司公司按每月2.5元／平方米的标准向买受人支付租房款，逾期超过6个月，按每月5元／平方米的标准向买受人支付租房款，租金支付时间截止出卖人公告交房之日止。5、交接手续。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，王树华、李春林向广厦房产公司公司支付购房款240，000.00元。2011年9月23日，广厦房产公司公司在“博雅华庭”小区张贴公告，公告的内容为“尊敬的博雅华庭全体业主，我公司开发建设的博雅华庭2＃3＃4＃商住楼已通过验收。为了便于业主收房，请各位业主于2011年9月30日前办理入住手续。逾期则视为自动收房，具体事项如下：一、交房地点：博雅华庭售房部。二、交房应缴纳款项及资料：业主身份证原件、购房合同、发票及收据（原件）等”。2011年10月8日，广厦房产公司公司在项目部张贴公告，内容为博雅华庭2＃、3＃、4＃商住楼于10月8日交住户使用。并于当日至2011年11月3日在阆中广播电视综合频道播放2、3、4号楼交房公告。一审审理中，王树华、李春林称是因未按合同约定提供规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，所以不接收该房屋。并向法庭提供了于2011年10月28日自己与董泽勇签订的“房屋出租协议”，租期一年，租金9，600.00元。
王树华、李春林2013年9月11日向法院提起诉讼，请求法院判决：王军与广厦房产公司公司签订的《商品房买卖合同》约定，广厦房产公司公司应当在2011年9月30日前交付房屋，并在2012年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并依法办理转移登记手续。请求法院判令广厦房产公司公司：1.从2011年10月1日起按每日20元的标准向王树华、李春林支付逾期交房的损失至房屋实际交付使用之日止。2.从2012年9月1日起按每日60元的标准向王军支付逾期办理房屋权属证书的损失至实际办理权属证书之日止。3.承担诉讼费。
广厦房产公司公司辩称：1.王军认为广厦房产公司公司不按时交房不实。因该房已于2011年9月23日在该项目部、小区等地方进行公示、公告交房。2011年10月28日至11月3日也曾在阆中电视台播出交房公告。2.王军至今未接收房屋，未提交办证、转移登记的相关资料，只有接收房屋后才能办理产权证书。3.如广厦房产公司公司存在延期交房，应按合同约定支付业主延期交房的费用。因此，原王军的诉讼请求不应支持。
原审法院认为，王树华与广厦房产公司公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同为合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。王树华签订购房合同时是与李春林在婚姻关系存续期间，故王树华以自己的名义购买的商品房应为王树华和李春林的夫妻共同财产。在王树华、李春林依合同约定向广厦房产公司公司交付了购房款后，广厦房产公司公司虽在小区内张贴、媒体播放了交房公告，但并不符合合同约定的“书面通知买受人”方式，且未满足合同约定的“应当出示第十一条约定的．证明文件，并满足第十一条约定的其他条件”等交房条件，故广厦房产公司公司构成违约；按照合同约定，广厦房产公司公司应向王树华、李春林支付逾期交房的租金损失。王树华、李春林主张合同约定的租金损失明显低于其实际损失，虽提供了租房合同及租金收条，但并不能充分证明其租赁房屋及租金产生的客观事实。因此，对王树华、李春林要求按每月20元标准支付逾期交房损失，法院不予支持。关于逾期办理房屋权属证书损失的问题，由于该房屋尚未交付，故不存在逾期办证之说，且双方当事人所签订的合同中亦未约定王树华、李春林取得房地产权属证书的具体时间。因此，对王树华、李春林的该项请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，判决：一、阆中市广厦房地产开发有限公司按每月424.50元（84.9m²×5元）的标准向王树华、李春林支付自2011年10月1日起至其达到合同约定的交房条件并向王树华、李春林实际交付房屋之日止的逾期交房租金损失费。具体支付方式为：本判决生效当日支付自2011年10月1日起至判决生效之日止的逾期交房租金损失费，此后的租金损失费每三个月付一次，不足三个月时间的则一次性付清。二、驳回王树华、李春林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.00元，由阆中市广厦房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人王树华、李春林及上诉人广厦房产公司公司均不服，向本院提起上诉。
王树华、李春林请求二审法院撤销一审判决第二项，即“驳回王树华、李春林的其他诉讼请求”，改判决广厦房产公司公司从2012年9月1日起按每日60元的标准向其支付逾期办理房屋权属证书的损失至实际办理权属证书之日止，并负担二审诉讼费。主要理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决没有认定广厦房产公司违反《商品房买卖合同》第二十条产权登记中初始登记时间的事实，合同中已明确约定办理初始登记的时间，而一审判决把产权登记认定为办理转移登记。2.一审判决适用法律错误。一审判决仅以房屋尚未实际交付为由，错误认定不存在办理权属证书损失。本案中，正是因为广厦房产公司自身的原因不能按照合同约定办理产权登记中的初始登记，进而导致买受人未能取得房屋权属证书。关于迟延办理房屋产权登记，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理。
广厦房产公司请求撤销一审判决，改判驳回王军的诉讼请求。主要理由：广厦房产公司没有对案涉小区系分期开发，根据建设行业管理规定，备案验收书需在小区全部建成后统一完善取得，与房屋建成交付没有直接、必然的联系，也与房屋的质量、安全没有直接联系。且广厦房产公司在2011年9至11月连续以电话、公告、电视宣传等方式进行了交房通知，法院应确认房屋建成并符合交付的客观事实。
本院二审查明：买受人王树华、李春林与出卖人广厦房产公司签订的《商品房买卖合同》使用的是四川省建设厅、四川省工商行政管理局制作的示范文本，关于该示范文本合同的说明载明，本合同文本中空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定，对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打“×”，以示删除。
双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条“产权登记”中，关于初始登记约定，出卖人应当在2012年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在该期限内取得，双方同意按以下方式处理，即“买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证书期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起×日内向买受人支付。”关于转移登记的约定是，商品房交付使用后，双方同意按以下方式处理，即“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理”“（1）买受人有权退房。买受人退房的，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照×利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内由出卖人支付。”
同时查明，王树华、李春林购买房屋所在楼栋于2011年8月19日进行竣工验收，但广厦房产公司至今未取得案涉房屋所在楼栋的建筑工程竣工验收备案表以及权属证书。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定为商品房预售。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：王树华、李春林与广厦房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同履行。关于逾期交房问题。合同约定出卖人应当交付的商品房未达到合同第十一条约定的交付条件，买受人有权拒绝接收，广厦房产公司虽然以公告等方式通知买受人接收房屋，但其房屋不符合约定的交房条件，王树华、李春林依照合同的约定拒绝接收房屋的理由成立，广厦房产公司逾期交房构成违约。广厦房产公司上诉提出根据建设行业规定不能及时办理所在楼栋的建筑工程竣工验收备案，不属于合同法规定的可以免责的事由，依法应当承担违约责任。广厦房产公司上诉提出不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。关于房屋权属登记问题。王树华、李春林主张的是广厦房产公司违反合同所约定的初始登记的时间构成违约，并提出因该违约行为导致无法办理转移登记，进而主张要求广厦房产公司赔偿不能按时取得所购房屋权属证书的损失。根据双方合同的约定，广厦房产公司应当在2012年8月31日前取得王树华、李春林购买房屋所在楼栋的权属证明（即初始登记），但至今未予取得，其行为构成违约，广厦房产公司应承担违约责任。双方对违反初始登记约定且在买受人不退房的情况下支付违约金的空格上打“×”，依照《商品房买卖合同》说明载明的内容，其意思应为不作约定。由于双方对不退房情况下的违约金未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，广厦房产公司应赔偿因该违约行为造成的损失，王树华、李春林提出该违约行为造成了不能按时取得所购房屋的权属证书。诚然，出卖人完成房屋的初始登记系房屋转移登记给买受人的前提之一，两者之间存在因果关系，但双方当事人对办理转移登记的时间同样未作约定。本案为商品房预售，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，王树华、李春林所购房屋权属证书的转移登记应当在房屋交付之日起90日内，但该房屋至今未交付使用，尚未到办理期限，故王树华、李春林要求广厦房产公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于办理房屋权属证书延迟责任的规定，承担违约责任的上诉理由不能成立，同时，因为王树华、李春林未提供其他损失的依据，本院对其上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600.00元，由上诉人王树华、李春林负担300.00元，由广厦房产公司负担300.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 蒙秀梅
二〇一四年三月十二日
书 记 员 彭 宣