广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0111民初2361号
原告：广州中耀物业管理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号24H房。
法定代表人：毛玉英，总经理。
委托诉讼代理人：梁文杰，系该公司职员。
委托诉讼代理人：张惠冰，系该公司职员。
被告：陈惠英，女，1947年8月18日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。
原告广州中耀物业管理有限公司与被告陈惠英物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告广州中耀物业管理有限公司诉称：我司于2009年1月1日与广州市德心置业发展有限公司（即白云区同德隆德街4、6、8号开发商）签定《物业管理委托合同》，约定由我司对（嘉柏居）进行物业管理工作及该花苑的生活垃圾处理费、公用水泵电费用的代缴代交工作。根据合同约定，我司对该楼宇投入了物业管理服务工作，并依照合同所定收取住宅物业每平方建筑面积1元收取物业管理费。在此期间被告未能依时向我方缴交物业管理费、垃圾处理费、水泵电费分摊等费用。我司每三个月一次派单、贴通知或当面向其追偿，但被告却总以坚硬态度拒绝交费。被告的欠费行为严重侵犯了我司的合法权益。现请求法院判令：1、被告立即支付2014年1月1日至2016年5月31日物业管理费2672.4元（按每月每平方米1元计算）及违约金（以合同约定的千分之五每日从起诉之日起计算）；2、被告立即支付2014年1月1日至2016年5月31日城市居民垃圾处理费145元（按5元/月计算）；3、被告立即支付由原告支付的电梯维修分摊费60.5元、水泵电费分摊795.3元及化粪池清理费用5.9元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告陈惠英辩称：屋川物业管理有限公司是从2006年就开始管理小区物业，不是2009年开始管理物业服务，原来合同约定管理费是按每月每平方米0.9元收取，原告擅自提高价按每平方米1元收取未经业主同意，缺乏依据。小区是实行一户一表由供电局直接收取电费，合同也没有约定由原告代缴水泵电费，被告是居民用电，而发票收取水泵电费的地址与小区的用电地址不一致、用电户名不一致、用电性质也不一致。合同也没有约定由业主承担分摊维修费。原告在管理小区物业期间，没有尽责养护游泳池和向业主提供服务。是原告违约合同在先，其只同意支付未超过诉讼时效的管理费和垃圾费。
经审理查明：原告原为广州市屋川物业管理有限公司，于2016年11月15日经工商行政管理部门核准变更为广州中耀物业管理有限公司。
2006年12月14日，原告与广州市德心置业发展有限公司（开发商）签订《物业管理委托合同》，约定原告受委托对嘉柏居小区进行物业管理，期限自2006年12月15日起至2008年12月31日止，原告按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取管理服务费等等。签约后，原告依约进驻嘉柏居小区开始向小区内住户提供物业管理服务及代缴代收水费等服务。合同期满后，双方于2008年12月15日、2011年1月1日、2013年1月2日三次续签《物业管理委托合同》，约定委托原告对嘉柏居小区提供物业管理服务，委托管理期限从分别为2009年1月1日起至2010年12月31日止、2011年1月1日起至2012年12月31日、2013年1月1日起至2013年12月31日止，住宅房屋的物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取等等，其中第四章物业管理服务费第二十一条约定，逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴的千分之五交滞纳金。原告一直对该小区提供物业管理服务、代缴代收垃圾处理费直至2016年5月31日撤离该小区。被告是广州市白云区同德隆德街X号XXXX房的业主，房屋建筑面积为92.13平方米。
庭审中，被告确认未交2014年1月1日至2016年5月31日物业管理费及城市居民垃圾处理费。双方对水泵电费分摊、电梯维修分摊费、化粪池清理费有较大争议。原告为证明水泵电费分摊费用向本院出示了供电公司发票14张（缴费区间为2013年12月2日至2016年4月11日），该发票载明户名为广州市致盛物业管理有限公司，用电地址西槎路田心路隆德街2号，用电性质为非普工业（商业），电价为0.9151-0.9378元不等。经质证，被告对上述电费发票不予认可，表示其不清楚广州市致盛物业管理有限公司，小区只有隆德街4、6、8号，并未有隆德街2号。原告为证明其催缴过物业管理费提交了撤场公告及照片。经质证，被告称其知道原告撤场，但不知道有催讨费用。双方确认未成立业主委员会。
以上事实，有《物业管理委托合同》、房地产登记簿查册表、发票、撤场公布、照片、关于收取城市生活垃圾处理费的通告及当事人陈述等证据证实。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在小区未成立业主委员会的情况下，原告作为具有物业管理资质的企业接受物业建设方的委托而对涉案房产实施的物业管理行为合法有效。原告已提供物业管理服务。据此，原告按《物业管理委托合同》约定的收费标准收取被告的物业管理费合理合法。现原告要求被告按每月每平方米1元标准物业管理费合理。原告主张自2014年1月1日起至2016年5月31日期间每月的物业管理费，上述《物业管理委托合同》约定每月缴纳物业管理费，但未确定每月具体的缴纳日期，故应最迟为每月的月底之前缴纳。现被告抗辩原告主张的物业管理费超过诉讼时效的，超过诉讼时效不应支付的意见。原告虽主张其催讨过该期间物业管理费等费用，但其仅提交照片，未提交该照片的原始载体，且该撤场公布的内容显示并无明确未缴纳物业管理费的业主，故原告提交证据不足以予以佐证其有向被告催讨以及诉讼时效中止、中断等事由，对被告的抗辩意见，本院予以采纳。至于具体超过诉讼时效的时间，原告的权利受到损害的事实，发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前的，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满，原告主张该期限之前的请求，已超过诉讼时效，本院不予支持，之后的按《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效计算，未超过诉讼时效，即原告自2018年2月7日向本院提起诉讼，原告主张被告应向原告支付2015年10月1日起至2016年5月31日期间的物业管理费，本院予以支持，原告主张超过该期间的物业管理费，本院不予支持。经计算为737.04元（92.13平方米×1元/平方米/月×8个月）。被告虽抗辩原告未按约定管理好游泳池的配套实施及提供服务，其才未缴纳物业管理费等，但未就此提交证据，故被告的该抗辩意见，本院不予采纳。被告未按合同约定按时缴纳物业管理费，已构成违约，但原告的损失实为利息损失，其主张根据《物业管理委托合同》第二十一条第2项约定的每日千分之五计算违约金（滞纳金）明显过高，本院予以调整为年利率12%计付为宜，因此，结合原告的主张，违约金应以737.04元为本金，按年利率12%，从起诉之日（即2018年2月7日）起计算至清偿之日止，以本金为限。
城市居民垃圾处理费是代收代缴性质，原告已为被告垫付该款属实，现原告要求被告清偿该款项共计145元（5月/月×29个月）合理，本院亦予支持。
关于原告主张被告支付电梯维修分摊费、化粪池清理分摊费，原告仅提交其自行制作的欠费明细，未提交相应的证据证明该费用已实际产生及支付，也无进一步提供分摊的具体计算标准及依据，故原告的上述主张，本院不予以支持。关于原告主张的水泵电费分摊，虽然原告已提供电费发票，但该发票注明的用户为广州市致盛物业管理有限公司，用电地址西槎路田心路隆德街2号，用电性质为非普工业（商业），在被告提出异议的情况下，原告对此无进一步举证该电费用于涉案嘉柏居小区，也无进一步提供分摊的具体计算标准及依据，故原告不足以证明该电费系涉案嘉柏居小区居民产生的水泵电费，也不足以证明被告应分摊金额为795.3元，故对原告该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起三日内，被告陈惠英向原告广州中耀物业管理有限公司支付2015年10月1日起至2016年5月31日期间的物业管理费共737.04元及违约金（违约金以737.04元为本金，从2018年2月7日起按年利率12%计算至清偿之日止，以本金为限）；
二、于本判决生效之日起三日内，被告陈惠英向原告广州中耀物业管理有限公司支付城市居民垃圾处理费145元；
三、驳回原告广州中耀物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告广州中耀物业管理有限公司负担19元，被告陈惠英负担6元，被告陈惠英负担的部分于本判决生效之日起三日内向原告广州中耀物业管理有限公司支付。
本判决为终审判决。
审判员 易细姣
二〇一八年四月二十日
书记员 钟细君