云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云23民终617号
上诉人（原审原告）：王金荣，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，大专文化，元谋县江边中学教师，住元谋县XX乡XX街**号**幢**单元**室，现住元谋县XX镇XX小区**幢**单元**号，公民身份号码：XX。
上诉人（原审原告）：胡从凤（系王金荣之妻），女，1974年8月20日出生，傈僳族，初中文化，农民，住元谋县XX乡XX村民委员会XX村民小组**号，现住址同上，公民身份号码：XX。
被上诉人（原审被告）：元谋永禾房地产经营有限公司，住所地元谋县元马镇发祥路11号，组织机构代码：XX。
法定代表人：XX，系该公司总经理。
上诉人王金荣、胡从凤因与被上诉人元谋县永禾房地产经营有限公司（以下简称元谋永禾�司）商品房销售合同纠纷一案，不服元谋县人民法院（2016）云2328民初167号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年7月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人王金荣、胡从凤上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付违约金77341元，并将全部违约金计算至实际交房之日止；2、判令被上诉人交房后90日内向有关部门办理完该房屋所有权登记；3、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、认定事实不清，责任主体不明。原审法院变相认为房屋被法院查封，是双方当事人的责任，明显的认定事实不清，责任主体不明。该房屋被法院查封，是被上诉人的责任，未及时处理解除查封也是被上诉人的责任，上诉人无任何责任；二、判决显失公平。上诉人购房款70670元是向银行贷款，每年承担银行贷款利息10%左右，即7000元左右，逾期交房至今己4年多，上诉人己承担银行利息约28000多元，如果被上诉人再过3年、5年、10年仍然不交房给上诉人，上诉人得承担银行利息近7万余元，上诉人势必将血本无归还得再承担近3万余元的损失；三、适用法律不当，理解法律错误。1、商品房购销合同中针对上诉人应配合被上诉人办理产权登记的约定，并非是办理产权登记中法定的必要条件和前置条件。根据《房屋登记办法》及《商品房销售管理办法》的相关规定，房地产开发企业在办理所开发商品房所有权登记时，应分两个阶段进行，首先是针对整个项目的房屋所有权初始登记，其次才是针对购房者的房屋所有权转移登记。按《房屋登记办法》第三十一条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记……”，在本案中，被上诉人目前为止，并没有办理过该项目商品房的初始登记，就不可能办理该项目中针对购房者购买商品房的所有权转移登记。2、根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记(本案中被上诉人并没有履行此义务)。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产所在地行政主管部门(本案中被上诉人并没有履行该义务)。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和服务所有权登记手续。本案中，被上诉人并没有履行上�办理产权登记的义务。3、从合同的可实施性来看，合同是有履行先后顺序的，而不是应该同时履行，本案中，按《商品房销售管理办法》、《房屋登记管理办法》、《产权产籍登记管理办法》的有关规定，被上诉人履行测绘申报、验收备案、交付使用、初始登记的义务是上诉人履行提交完税凭证等相关资料义务的前提条件，否则，上诉人就没有了履行的对象。在该项目中，商品房是预售，没有经过完工后的实际面积测绘，那么面积的误差，会导致维修基金无法正确缴纳，总房价的变动会造成契税无法正确缴纳，对此，在被上诉人没有履行先行义务的前提下，上诉人是无法履行“提交完税凭证等相关资料义务的”的。4、按最高人民法院法释（2003）7号司法解释第18条规定，上诉人要求自房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书合法有据�
被上诉人元谋永禾房地产公司口头答辩称，我公司未履行合同约定的交房义务，是因为元谋城投公司申请诉讼保全，原审法院查封了房屋，以及上诉人未到税务局上交契税，导致我方无法履行合同。
王金荣、胡从凤向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告支付给二原告2012年5月31日至2016年2月29日期间的违约金77341元（1368天×70670元×0.08%/天），全部违约金计至实际交付房屋之日止；3、判令被告交房后90日内办理该房屋的各种产权证书给原告。
一审法院认定的事实：2011年9月16日，被告取得了其承建的位于元谋县能禹果蔬批发交易市场第A2、B1、B2、B3和B4共五幢商品房屋的商品房预售许可证明。2011年10月16日，二原告与被告�订了一份商品房购销合同，约定被告将位于元谋县能禹新街南侧B2幢4层412号商品房出售给二原告。被告应在2012年5月30日前交房。如被告逾期交房，30日内被告应按每天20元向二原告支付违约金，如超过30日，则按二原告已付价款的0.08%乘以逾期天数向二原告支付违约金。2011年11月2日，二原告交清了全部价款70670元。被告却因欠债，房屋被人民法院依法查封，至今未能履行交房义务。
一审法院认为，合同的双方当事人应该按照合同的约定全面履行合同约定的义务，以便实现订立合同的目的。本案中，由于双方在履行合同中，因被告的原因，致使被告不能按照合同的约定期限向原告交付经验收合格的房屋，其违约行为已侵害了原告的合法权益，故对给原告造成的经济损失，被告应承担违约责任。虽然双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，但因该房屋已被法院依法查封，如果完全将逾期交房的终止时间计算至交房之日止，势必将可能产生违约金数额会大于购房款数额，这不符合法律的规定，故按照公平合理的原则，为平衡双方的利益，本院酌情将违约金调整为购房款的30%，即21201元。按照双方的合同约定，被告为原告申请办理房屋产权证书和土地使用权证书的前提是原告必须向被告提交自己缴纳相关税费的完税发票给被告，但因原告未履行该义务，故本院对原告要求被告履行为其申办两证的诉讼请求不予支持。合同中并未约定交房时间或违约金系按法定工作日计算，故被告提出违约金应当扣除节假日的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施�者赔偿损失等违约责任”的规定判决：一、由元谋永禾房地产经营有限公司继续履行与王金荣、胡从凤签订的购房合同；二、由元谋永禾房地产经营有限公司在本判决生效之日起三十日内支付给王金荣、胡从凤违约金人民币21201元；三、驳回王金荣、胡从凤的其他诉讼请求。案件受理费1734元，减半收取867元由元谋永禾房地产经营有限公司承担。
二审中，双方当事人未提交新证据。经征询双方当事人对原审认定事实的意见，双方当事人均对原审认定事实无异议，故对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人在履行商品房购销合同过程中，由于被上诉人未按照合同约定按期将房屋交付上诉人，已构成违约，应承担违约责任。一审根据案件的实际情况，判处被上诉人承担违约金并无不当。现因房屋被查封暂不具备交付条件，上诉人主张被上诉人交房后90日内向有关部门办理完房屋所有权登记的理由不成立。故上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费674元，由上诉人王金荣、胡从凤负担，立案时多收的530元退还上诉人王金荣、胡从凤。
本判决为终审判决。
审判长 刘 芳
审判�陈翠连
审判员 吴启贤
二〇一六年九月十九日
书记员 苏正生