北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16134号
上诉人（原审原告）赵称意，女，1970年9月14日出生。
委托代理人于文全，河北坤平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）马得林，男，1954年10月29日出生。
被上诉人（原审第三人）王玉军，男，1968年12月4日出生。
上诉人赵称意因与上诉人马得林、被上诉人王玉军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第01821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2013年1月，赵称意起诉至原审法院称：我与王玉军原系夫妻关系。2004年，我与王玉军购买了位于北京市顺义区杨镇地区安乐庄村村民李凤先的房屋。2007年8月20日，我与王玉军离婚，但未对涉诉房屋进行分割。2010年5月27日，我与王玉军以及我姐姐赵称心达成书面协议，涉诉房屋归赵称心所有，用于抵销赵称心的4万元债务。后我发现，马得林将涉诉院落内原房屋全部拆除，并在院落内开始建设房屋。我与赵称心及安乐庄村村委会的人员均阻止马得林进行建房，并告知马得林上述房产存在纠纷，但是马得林称涉诉房屋已经由王玉军卖与马得林，并进行建房。2010年，我向法院提起诉讼，要求确认马得林与王玉军签订的房屋转让协议无效，并将马得林新建房屋拆除。北京市顺义区人民法院判决确定涉诉合同无效并驳回了我的其他诉讼请求，后我及马得林均不服提出上诉，北京市第二中级人民法院终审判决驳回上诉、维持原判。我认为，马得林与王玉军所签订的合同已经法院生效判决确认无效，现马得林将原有房屋拆除，应当向我承担赔偿责任。为维护我合法权益，故起诉要求位于北京市顺义区杨镇地区安乐庄村安东路×号院落内（对应《集体土地建设用地使用证》编号为顺义县杨镇安乐庄集建（顺）字第×号）北正房五间、西厢房三间（含门道一间）归赵称意与王玉军共同所有；马得林腾退涉诉房屋及宅院，恢复原状；诉讼费由马得林负担。
马得林在原审法院辩称：不同意赵称意的诉讼请求。原有旧房产不能证明是归属于赵称意的，我与王玉军签订房屋买卖合同购买的涉诉房屋，并对涉诉房屋进行了翻建，涉诉房屋应该归我所有。赵称意起诉我主体不适格，赵称意与王玉军购买房屋未经政府部门批准，原有房屋的所有权人未经确认为赵称意和王玉军，且赵称意已经离开了安乐庄村，不是安乐庄村的集体经济组织成员，赵称意不能成为涉诉房屋的所有权人。虽然我与王玉军的房屋买卖合同被法院确认为无效，但是合同无效并非是因为合同的双方意思表示不真实，而是由于合同内容违反了现行法律法规的强制性规定，法院确认合同无效不意味着涉诉房屋归赵称意所有，法院判决也没有确定涉诉房产归属于谁，在此之前，赵称意提出财产赔偿诉讼实为不妥。房屋系我翻建，建完房屋后赵称意才带着她姐姐赵称心称房产归赵称心所有，且房屋买卖合同的相对方不是赵称意，我对房屋的拆除重建本身没有错误，因此不同意腾退房屋。如果赵称意坚持要求我腾退房屋，赵称意应当返还我房款并给付我房屋重置成新价及土地区位补偿价损失。
王玉军在原审法院述称：腾退房屋应当由我提起诉讼，因为是我和马得林之间的合同无效，待我提起诉讼后再行由赵称意与我进行财产分割，本案与赵称意无关。
原审法院经审理查明：赵称意与王玉军原系夫妻关系，2004年，赵称意与王玉军花费6000元购买位于北京市顺义区杨镇地区安乐庄村《集体土地建设用地使用证》编号为：顺义县杨镇安乐庄集建（顺）字第×号宅基地内房屋，该宅基地使用权人登记在李凤先名下。2007年8月20日，赵称意、王玉军经北京市顺义区人民法院出具（2007）顺民初字第6184号民事判决书判决离婚，涉诉房产未处理。
2009年10月29日，王玉军与马得林签订房屋转让合同书，内容为：一、甲方（王玉军）自愿将自己的自有座落于北京市顺义区杨镇地区安乐庄村安东路处北房三间、东厢房三间、石棉瓦棚子一间、厕所一间连同该房产处的围墙以及其它配套附着物转让乙方（马得林）所有。二、甲方自愿将本合同上述第一条所涉建筑物处之院落（宅院四至：东至空地，西至小道，北至孙竹英，南至韩玉成；南北长：东侧17.4米，西侧16.8米；东西宽：北侧14.25米，南侧15米）随同房产的转让转归乙方永久占有、使用，并自此甲方对该宅基院落放弃任何占有及使用权。三、乙方于本合同所涉房屋宅基院落及附着物接收时一次性给付甲方转让费人民币壹万元整（以甲方为乙方出据收款收条为凭）。四、本合同所涉房屋、宅院以及附着物如出现瑕疵或发生本合同外第三方主张权利，均由甲方负责处理及承担相应法律责任……。合同签订后，王玉军将涉诉房屋交付马得林并于当天收取了马得林一万元购房款。经法院明确询问，王玉军认可在其将涉诉房屋卖予马得林当时并未通知赵称意，赵称意对于涉诉房屋买卖一事确不知情。
2010年5月27日，赵称意与王玉军、赵称意之姐赵称心在北京市顺义区杨镇地区安乐庄村村民委员会签订协议，内容为：王玉军、赵称意夫妻婚姻期间于2004年购买本村仁爱春房产一处，王玉军、赵称意没有购买此房的资金，赵称意向姐姐赵称心借款四万元购买此房，现在王玉军、赵称意经过法院判决离婚，经过王玉军、赵称意协商同意：因为王玉军无能力偿还2004年买房时向赵称心借款四万元和本金至今所创造的价值，故王玉军同意2004年购买仁爱春的房产归赵称心所有……。庭审中，王玉军对该协议的真实性认可，但是主张该协议是在赵称意及其姐姐赵称心的胁迫下所写，对此赵称意予以否认，王玉军并未向法院提交相应证据予以证明。2010年5月，马得林将原有涉诉房屋拆除，经法院现场勘验，涉诉宅院内现有北房五间，西厢房三间（含一间门道），靠北侧一间西厢房作厨房使用，靠南一间作厕所使用，中间为门道。院内铺设了水泥地面，建造了东西两面围墙和水池一个。双方均认可上述建筑系马得林所建。赵称意主张其曾经经过村委会阻止马得林建房，马得林私自建房的行为属其自行扩大损失，马得林表示安乐庄村村委会确实找过他，但是当时房屋主体已经建造完成，且并没有任何相关部门通知其停止施工。赵称意另主张马得林与王玉军存在恶意串通，马得林、王玉军对此予以否认，主张在买卖房屋前并不相识，不存在恶意串通，赵称意对其所主张的事实并未提交相应证据予以证明。2010年，赵称心因所有权确认纠纷将赵称意、王玉军、马得林起诉至法院，要求：1.确认2010年5月27日赵称心与赵称意、王玉军签订的房屋转让协议有效，涉诉房屋归赵称心所有；2.确认2009年10月29日王玉军与马得林签订的房屋转让合同无效；3.判令马得林与王玉军连带赔偿赵称心经济损失50000元；4.马得林、王玉军负担案件受理费。2010年12月2日，北京市顺义区人民法院出具（2010）顺民初字第6760号民事判决书，驳回赵称心的诉讼请求。后赵称心不服提出上诉，2011年2月18日，北京市第二中级人民法院出具（2011）二中民终字第01529号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2011年，赵称意以确认合同无效纠纷为由将马得林、王玉军诉至法院，要求确认王玉军、马得林于2009年10月29日签订的房屋转让合同无效；马得林立即将其新建房屋自行拆除。2011年6月17日，北京市顺义区人民法院出具（2011）顺民初字第5574号民事判决书，认为原有涉诉房屋系赵称意与王玉军婚姻存续期间所买，双方亦均认可对购买房屋一事知情，该涉诉房屋应属夫妻共同财产，马得林、王玉军主张赵称意对原有房屋不享有份额的抗辩意见没有依据。王玉军虽主张于2010年5月27日与赵称心、赵称意签订抵债协议系在胁迫下所签，但是赵称意对此予以否认，王玉军并未提交相反证据予以证明。对于该抵债协议的真实性，法院予以确认。但是在此之前，马得林、王玉军已经就原有涉诉房屋签订房屋买卖协议，赵称意虽主张马得林、王玉军系恶意串通，但是并未提交相应证据予以证明，故对于赵称意此主张法院不予采信。该抵债协议不足以对抗马得林、王玉军签订的房屋转让合同，不能因此认定房屋属于赵称心所有。马得林、王玉军所签房屋转让合同虽系真实意思表示，但因马得林并非北京市顺义区杨镇地区安乐庄村村民，且其在户口所在地另有登记在其名下宅基地。故其与王玉军所签订的房屋转让合同因违反法律强制性规定而归于无效。就赵称意所主张要求马得林自行拆除所建房屋的诉讼请求，法院综合考虑房屋利用价值等因素，对其此部分诉讼请求不能予以支持。就合同无效后财产的处理问题，相关权利人可另案予以主张。据此，判决内容为：“一、确认王玉军与马得林于二00九年十月二十九日签订的房屋转让合同无效；二、驳回赵称意的其他诉讼请求”。赵称意、马得林均不服一审判决提出上诉，2011年11月18日，北京市第二中级人民法院出具（2011）二中民终字第15339号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。赵称意不服并向北京市高级人民法院提出再审申请，2012年10月19日，北京市高级人民法院出具（2012）高民申字第03325号民事裁定书，裁定驳回赵称意的再审申请。
庭审中，马得林向法院提出评估申请，要求对涉诉房屋及附属物的重置成新价以及对应土地的区位补偿价进行司法评估，经北京市高级人民法院随机摇号确定由北京中土源房地产评估有限公司对上述评估事项进行司法评估，2013年5月24日，北京中土源房地产评估有限公司出具房地产估价报告，评估确定土地区位补偿价为288360元、房屋重置成新价为199398元、房屋附属物价值8027元。马得林对于评估报告中附属物价值提出异议，经法院询问，双方确认确有部分附属物并未列入评估报告，后马得林提出补充评估申请，要求北京中土源房地产评估有限公司进行补充评估。经法院与鉴定公司沟通，2014年7月11日，北京中土源房地产评估有限公司向法院出具说明，内容为：“我公司于2013年5月9日，受贵院委托2013顺民初字第1821号财产损害赔偿纠纷一案，对涉案房屋顺义区杨镇安乐庄村安东路25号房屋价值进行评估。现由于北京市高级人民法院于2013年下半年取消我公司在高院入围资格，故本公司无法再接法院委托评估（及补充评估）”。经双方当事人同意，法院再次通过北京市高级人民法院摇号确定北京国地房地产土地评估有限公司对涉诉宅院内附属物进行补充评估。王玉军经法院合法传唤，未到现场参与补充评估工作，经法院对赵称意、马得林进行询问，马得林表示要求补充评估的项目包括：1.东院墙、北房与西厢房之间的院墙；2.宅院内漫地；3.宅院整体加高垫土土方量；4.南院墙墙基础（南侧漫地）；5.北房客厅明柁；6.宅院内上下水及雨水管道；7.院内果树；8.西厢房水池；9.北房客厅吸顶灯；10.西厢房门道吸顶灯。赵称意对于第1、2、4、8项均予以认可，双方对于第三项的土方量确认为164.64立方米，第六项均同意按照500元计算，果树不认可那么多，对于其他项目主张均包含在之前评估报告中。鉴定机构人员肖建表示马得林所申请第5项在上次评估报告中的房屋重置成新价中予以计算在内，此次评估不再予以计算；果树按现状计算；吸顶灯在上个评估报告中按照普通灯予以计算了，此次只能列为争议项，果树也只可列为争议项。双方对此种鉴定方案均表示无异议。2015年9月18日，北京国地房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，双方无争议事项附属物重置成新价值确认为14561元，吸顶灯重置成新价值确认为665元，树木价值确认为2898元。经法院询问，双方均表示对于之前评估报告中所涉土地区位补偿价及房屋重置成新价表示认可。
原审法院经审理认为：法院生效判决已经确认因马得林并非北京市顺义区杨镇地区安乐庄村村民，且其在户口所在地另有登记在其名下宅基地。故其与王玉军所签订的房屋转让合同因违反法律强制性规定而归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，涉诉房屋为赵称意与王玉军在婚姻存续期间所取得的房产，在购买涉诉原房产之时，并不存在导致赵称意、王玉军买卖合同无效的情形，故此涉诉原房屋应属于赵称意与王玉军的夫妻存续期间的共同财产，马得林应当将涉诉房屋院落腾退交还赵称意、王玉军。该财产在赵称意与王玉军离婚时并未进行明确分配，考虑赵称意、王玉军离婚多年，双方存在较大矛盾，且经法院询问，王玉军明确认可其存在未告知赵称意的情况下私自处分夫妻共有财产的行为。故此法院在案件中一并考虑王玉军在此次事件中的过错程度，本着照顾妇女权益的原则将涉诉房屋在赵称意与王玉军之间予以分割。
马得林与王玉军所签订的房屋转让合同系马得林与王玉军的真实意思表示，尤其在并无充分有效证据证明马得林与王玉军存在恶意串通情形下，赵称意与王玉军应当就其各自所分得房屋的相应对价给付马得林适当补偿。王玉军私自处分本属于其与赵称意共有的夫妻共同财产，具有较大过错，对此应为马得林造成的信赖利益损失予以补偿。在（2011）顺民初字第5574号案件中，赵称意主张其曾经经过村委会阻止马得林建房，马得林私自建房的行为属其自行扩大损失，马得林也明确表示安乐庄村村委会确实找过他，但是当时房屋主体已经建造完成，且并没有任何相关部门通知其停止施工，故此其并没有停止施工，造成其拆除原属于无过错的赵称意一方房屋的后果。且马得林在与王玉军签订房屋转让合同过程中，亦没有完全尽到审慎义务，也应承担部分责任。法院一并考虑事件发展过程中当事人的过错程度，酌情确认赵称意、王玉军对马得林的补偿款项具体数额。就马得林在涉诉宅院内栽种之树木，法院酌情判归王玉军所有，由王玉军就此给付马得林相应附属物补偿。
据此，原审法院于2015年10月作出判决：一、位于北京市顺义区杨镇地区安乐庄村集体土地建设用地使用证号为：顺义县杨镇安乐庄集建（顺）字第×号宅基地内北正房五间中东数第一、二、三间归赵称意所有、东数第四、五间归王玉军所有，厨房、厕所、门道、围墙等归赵称意及王玉军共同所有，共同使用，院落内树木归王玉军所有；马得林于判决生效之日起三十日内将分属于赵称意、王玉军的房屋、附属物及涉诉院落自行腾退给赵称意及王玉军；二、赵称意给付马得林补偿款共计六万元，于判决生效之日起七日内执行，王玉军给付马得林补偿款共计二十四万元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回赵称意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，赵称意、马得林均不服，向本院提起上诉。赵称意请求撤销原审判决第二项，改判赵称意不承担给付马得林补偿款6万元。其事实及理由为：马得林与王玉军的房屋转让行为侵犯了赵称意的合法权益，是过错方，赵称意没有任何过错，不应对马得林承担赔偿责任；王玉军私自处分本属于其与赵称意共有的夫妻共同财产，具有较大过错，对此应对马得林造成的信赖利益损失予以补偿；马得林私自建房的行为属于自行扩大损失，其在签订房屋转让合同过程中没有尽到审慎义务，其建房时不听劝阻，马得林应承担相应的责任。马得林请求依法改判赵称意给付其房屋、附属物重置成新补偿款133590.60元，赵称意对补偿款的给付与王玉军对补偿款的给付互负连带给付责任。其事实及理由为：原审法院将马得林花巨额资金建设、添置的房屋及全部附属物的五分之三份额判决归赵称意所有，而却判决赵称意仅给付马得林补偿款6万元，按此判决执行，赵称意将从马得林手中直接获得价值73590.60元的额外财产，侵犯了马得林的合法财产权益；马得林建设、添置的房屋及附属物本系一整体使用单位，按原审判决执行，势必出现部分可能执行、部分可能无法履行的状态，致使各方的矛盾加深，导致财产权益得不到保障。王玉军未进行答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有（2011）顺民初字第5574号民事判决书、（2011）二中民终字第15339号民事判决书、（2012）高民申字第03325号民事裁定书、评估报告、法院勘验笔录、现场照片、法院询问笔录、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据各方的诉辩主张及案件查明的事实，本案的争议焦点在于马得林与王玉军之间的房屋转让合同被法院确认无效后，马得林的购房损失、建设房屋及附属物等损失及信赖利益损失应如何处理。
合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
涉诉院落原房屋为赵称意与王玉军婚姻存续期间所取得，属赵称意与王玉军的夫妻共同财产。王玉军与马得林之间的房屋转让合同被法院确认无效，马得林应当将涉诉房屋院落腾退交还给赵称意、王玉军。王玉军将房屋出售给非本村集体经济组织成员，且王玉军未经赵称意同意，私自处分本属于其与赵称意共有的夫妻共同财产，具有较大过错，对马得林购房、建房及信赖利益损失应予以相应赔偿。马得林不是本村集体经济组织成员，且马得林明知房产为王玉军与赵称意共有，仍与王玉军签订房屋转让合同，未尽到审慎注意义务，另马得林在赵称意提出异议及村委会制止其建房时仍未停止施工，存在一定的过错，应自行承担相应的责任。对于赵称意而言，在房屋买卖合同过程中其虽不存在过错，但其未提供证据证明王玉军与马得林之间为恶意串通，且房屋客观上亦存在一定的增值情况，故赵称意应对马得林予以适当补偿。原审法院综合考虑当事人的过错程度、房屋及附属物的价值、土地区位补偿价值等因素，酌情确认赵称意、王玉军对马得林的补偿款项具体数额，有事实及法律依据。
综上，赵称意、马得林的的上诉主张无事实及法律依据，本院不予采纳，对其上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费8000元，由赵称意负担1000元（于本判决生效之日起7日内支付给马得林），由马得林负担3000元（已支付），由王玉军负担4000元（于本判决生效之日起7日内支付给马得林）。
一审案件受理费70元，由马得林负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳），由王玉军负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费140元，由赵称意负担70元（已交纳），由马得林负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锦新
审 判 员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 杨俊逸