江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初2621号
原告名扬房地产开发（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇萧林路1189号。
法定代表人蔡桂芳,该公司总经理。
委托代理人张超，该公司员工。
委托代理人刘峦贵，该公司员工。
被告姚伟。
原告名扬房地产开发（昆山）有限公司与被告姚伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，适用小额程序，由代理审判员柴敏娟独任审判，并于2016年4月15日转为简易程序进行审理，并于2016年4月7日、2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告名扬房地产开发（昆山）有限公司委托代理人张超、刘峦贵（参加第一次庭审）、被告姚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告名扬房地产开发（昆山）有限公司诉称：被告从2014年1月至2014年12月拖欠原告物业费总计1572元。经原告多次催缴，被告拒绝支付。故请判令：一、被告支付物业费1572元并按每日万分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；二、诉讼费由被告承担。
被告姚伟辩称：原告提供的《业主公约》未经物业主管部门审核批准；原被告之间的争议应首先经过物业管理主管部门调解或经昆山市仲裁委员会仲裁；原告未按《业主公约》的约定按时会同主管部门召开业主大会，成立业主委员会；对于物业费按1元/平方米/月收取无约定；被告自2006年至2012年一直有良好的物业服务费缴纳记录；原告在未公告并取得业主同意的情况下，擅自破坏小区绿化，擅自将防盗门拆除，擅自将小区内的自行车/电瓶车停车棚拆除，擅自减少保安人数；卫生打扫频率降低；房屋漏水，多次反映未果。另原告以开发商身份代为行使小区改造，否定了物业管理身份，且原告没有物业服务资质，请求驳回原告的诉讼请求，同时，原告未按规定将小区停车费等收入单独列账、公示，并将70%用于小区建设，故要求原告退还部分资金给小区业主。
经审理查明：富士康物业发展（昆山）有限公司系富士康花园小区的开发商暨物业管理者，后名称于2006年3月17日依法变更为原告，但没有相应的物业管理企业资质。2006年8月2日，被告与原告签订《业主公约》一份，业主公约约定，业主是房地产所有权人；业主不按规定交纳管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金每日万分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施；公约对物业所有业主和非业主使用人具有同等效力，业主更换，公约继续有效；业主大会可根据物业的实际情况对该公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准备案，修改的补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订；业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请昆山市物业管理主管部门调解或提交昆山市仲裁委员会依法裁决。
被告系昆山市玉山镇萧林路1189号（富士康花园小区）X号楼XXX室业主，产权登记时间为2012年10月31日，建筑面积130.82平方米，其解释在签订《业主公约》时并未取得该房屋产权，也不知道房屋面积，当时房屋归原告所有，该房系公司给的福利，只有使用权，在为公司服务一定年限后，支付相应的欠款可购得该房。2012年1-6月份物业管理费每月128元，共计768元；2012年7月-12月份物业管理费768元；2013年1月-6月份物业管理费768元；2013年7月至12月份物业管理费786元。2015年4月25日，原告发出物业费催缴函，催收被告拖欠的2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1572元，并交纳滞纳金169.78元，因双方在收费标准、服务质量等方面存在争议，协商不成引发本案纠纷。
另查明：原被告双方并未签订物业服务合同，富士康花园小区亦未成立业主委员会。自2013年7月份起，原告对富士康花园小区进行改造，因改造前未召开业主大会，部分施工项目遭到业主的反对，改造中部分业主通过邮件等方式与原告员工陈小恒等交涉，如小区变更方案是否征得业主的同意；所需费用、预算、支付明细需要公示；车棚及停车位等。根据原告庭审陈述，小区目前因增设停车位、改造循环通道等导致小区绿化减少；因小区安装监控，保安人数相应减少；小区内车棚予以了拆除，2015年1月份原告在小区警卫室重新作了一个车棚。
又查明：昆山鑫扬房地产开发有限公司（系原告关联企业）分别于2013年8月，2013年10月与昆山诚捷智能科技有限公司、昆山成杰装饰有限公司签订《富士康花园监控与门禁系统工程》、《富士康花园零星改造工程施工合同》，工程范围与内容包含：富士康花园小区监控与门禁系统工程及零星工程改造，其中零星改造工程包含小区4号楼和5号楼自行车库32个隔间墙体砌筑及增设32樘防盗门、小区5号楼增设12樘自动卷帘门、小区1号楼、2号楼、3号楼自行车棚拆除、小区4号楼南侧和东侧增加循环道路，移植若干乔木、小区增设10条消防水带及存放箱、增设20个连底座干粉灭火器、小区4号楼和5号楼外墙防水及阳台落水管改造、整个小区路灯更换及绿化草坪修缮等零星改造。原告陈述在改造时并未动用维修基金等任何费用。
以上事实由商品房销售证书、企业变更核准通知书、业主公约、房产证、物业费收取发票、催缴函、邮件、照片、说明、施工合同、双方当事人在庭审中陈述等证据在卷予以证实。
本院认为：被告签署的业主公约对其具有约束力，被告应按该公约约定按时交纳物业服务费，虽原、被告未签订物业服务合同，被告也未获得行政主管部门核准的物业管理资质，但事实上原告为被告所在小区提供了安保、绿化、维修、保洁等服务，被告从入住起一直接受原告的物业服务，原被告之间形成了物业服务合同关系，被告未支付物业费构成违约，应承担违约责任。原告主张按1元/平方米/月的标准主张2014年1月至2014年12月物业费，被告对物业费收费标准提出异议，但是根据被告2012年、2013年交纳物业费的情况来看，其并未对1元/平方米/月的物业费收费标准提出异议，且该标准并不违反法律、行政法规强制性规定，故本院对原告要求被告支付拖欠的2014年1月至2014年12月物业费1572元的诉讼请求予以支持。根据被告所举照片及当事人的庭审陈述，原告在小区改造、安保、绿化等方面的服务存在不足，但并未严重影响被告的居住生活，鉴于原告的服务存在瑕疵，故本院对于原告主张的滞纳金不予支持。被告辩称原告未按规定将小区停车费等收入单独列账、公示，并将70%用于小区建设，故要求原告退还部分资金给小区业主，未提供证据予以证实，且也未提起反诉，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，判决如下：
一、被告姚伟于本判决生效后十日内支付原告名扬房地产开发（昆山）有限公司物业服务费1572元。
二、驳回原告名扬房地产开发（昆山）有限公司的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账户：32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚伟负担。该款原告名扬房地产开发（昆山）有限公司已预交，被告姚伟于本判决生效后十日内直接支付原告名扬房地产开发（昆山）有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。
代理审判员 柴敏娟
二〇一六年五月十三日
书 记 员 钱佳伟