山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第165号
上诉人（原审被告）：秦琰超，男。
上诉人（原审被告）：秦泗青，女。
以上二上诉人的委托代理人：刘海燕，山东律苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田文星，女。
委托代理人：山杉，日照东港兴海法律服务所法律服务工作者。
上诉人秦琰超、秦泗青因与被上诉人田文星房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第2042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：涉案房屋位于日照经济技术开发区新力凤凰城004幢02单元602号，原登记在秦琰超名下［房屋所有权证号为日房权证市字第××号，国有土地使用权证号为日国用（2009）第＊1417＊号］，现登记在田文星名下［房屋所有权证号为日房权证市字第××号，国有土地使用权证号为日国用（2011）第003008号］。
2010年2月9日，秦琰超向案外人田某甲出具委托书一份，该委托书载明：委托人秦琰超拥有房产一处（即涉案房屋），同意出售，因秦琰超不能亲自办理出售过程中的有关手续，特委托田某甲为其合法代理人，全权代表秦琰超办理出售房产过程中订立房屋买卖合同、二手房银行贷款签字、代开银行结算账户按期还款、房产部门办理房产抵押登记、涉案房产权属变更登记、土地使用权变更登记的一切有关事宜，代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件秦琰超均予以承认，代理人无转委托权，委托期限至办完上述委托事项止。同日，秦琰超将上述委托书到山东省日照市德信公证处进行了公证。2011年10月10日，田某甲与田文星就涉案房屋达成买卖意向，田文星支付田某甲购房定金16万元并将秦琰超在中国邮政储蓄银行有限责任公司日照市山东中路支行的贷款本息262866元还清。2011年10月13日，田某甲代秦琰超（甲方）与田文星（乙方）签订房屋买卖协议一份，协议约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价格38万元，涉案房屋未对外出租。同日，田某甲与田文星持房屋买卖协议、秦琰超的委托书、纳税证明等相关手续到日照市房地产管理局办理了过户手续，田文星取得了涉案房屋的权属证书。2011年11月25日，秦琰超以田某甲、田文星为被告诉至原审法院，请求确认田某甲、田文星就涉案房屋签订的房屋买卖协议无效，要求田某甲、田文星返还房屋并赔偿损失，原审法院于2012年11月9日作出（2011）东民一初字第4031号民事判决，驳回了秦琰超的诉讼请求。秦琰超不服该判决，向日照市中级人民法院提起上诉，日照市中级人民法院于2014年1月24日作出（2013）日民一终字第144号民事判决，驳回了秦琰超的上诉，维持原判。
同时查明：2010年2月9日，秦琰超与田某甲签订房屋买卖协议一份，约定秦琰超将涉案房屋作价42万元出售给田某甲，协议载明该房地产未对外出租。秦琰超在（2011）东民一初字第4031号案件中对该房屋买卖协议提出异议，申请对秦琰超的签名指印与田某甲的签名指印的同一性和秦琰超的签名指印与其他内容形成时间是否一致进行鉴定。原审法院委托日照浩德司法鉴定所进行鉴定，该所认为检验可见特征不明显，鉴于书写材质和比对材料等因素限制，该协议形成时间不能作出确认，决定退回委托，原审法院遂终止委托。2012年5月30日，秦琰超申请重新鉴定，原审法院于2012年8月31日委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，西南政法大学司法鉴定中心认定送检的房屋买卖协议原件上甲方处“秦琰超”的署名字迹与送检秦琰超样本字迹是同一人书写；因目前采用的书写字迹形成时间的鉴定方法，是有损检验方法，会对字迹形成不可逆的取样破坏，对字迹原貌形成影响；鉴于检材字迹同一性鉴定意见尚需经过质证、采信等环节，因此暂不对其进行有损理化检验，暂不对形成时间委托事项实施鉴定。秦琰超在（2013）日民一终字第144号案件审理过程中提交补充鉴定申请，要求对房屋买卖协议中秦琰超的签名与协议第七条手写部分的形成时间的同一性进行补充鉴定，日照市中级人民法院遂委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。2013年12月26日，西南政法大学司法鉴定中心出具退案说明，认为由于送检的房屋买卖协议中字迹墨迹中特定成分含量低于目前采用技术方法的可判断检出限，限于目前采用技术方法，不能进一步确定其形成时间异同，不能达至委托鉴定要求，做退案处理。日照市中级人民法院在（2013）日民一终字第144号案件中认为，秦琰超于2010年2月9日出具委托书委托田某甲全权代表其办理出售涉案房屋的一切有关事宜，双方之间形成委托代理关系。秦琰超、田某甲于2010年2月9日签订的房屋买卖协议，无论其真实与否，均因田某甲既是受托人又是买房人的双重身份而无效。
另查明：田文星与田某甲系姑侄关系，秦泗青与秦琰超亦系姑侄关系，涉案房屋现由秦泗青居住使用。秦琰超主张其于2011年5月将涉案房屋出租给秦泗青居住，年租金5000元。秦泗青主张其自2009年开始从秦琰超处租住涉案房屋，年租金5000元。田文星认可涉案房屋的年租金为5000元，对秦琰超与秦泗青之间的房屋租赁合同关系不予认可。
原审认定上述事实的证据有双方当事人的当庭陈述及房屋所有权证、国有土地使用权证、（2011）东民一初字第4031号民事判决书、（2013）日民一终字第144号民事判决书、调查笔录等。
原审法院认为：秦琰超与田某甲之间的委托代理关系及秦琰超与田文星之间的房屋买卖合同关系已为（2011）东民一初字第4031号民事判决和（2013）日民一终字第144号民事判决所确认，当事人均应按约按判决履行，现秦琰超未将涉案房屋交付田文星，应当履行腾空并交付涉案房屋的义务。对秦琰超的因田文星未全部给付房款而有权拒绝腾房的主张，因2011年10月13日的房屋买卖协议未对付款时间及付款与交房的履行顺序作出明确约定，且秦琰超已就房款另案主张，故原审法院对秦琰超的该项主张不予支持。因秦琰超与秦泗青就房屋租赁时间的主张相互矛盾，且与2010年2月9日及2011年10月13日的房屋买卖协议上载明的涉案房屋未对外出租相矛盾，同时考虑秦泗青与秦琰超系姑侄关系和田文星已取得涉案房屋的所有权的实际情况，原审法院对秦泗青的本案纠纷与其无关的主张不予采信，秦泗青作为涉案房屋的占有居住使用人，亦负有腾空房屋并交付田文星的义务。对田文星主张的租金损失，原审法院仅支持自日照市中级人民法院作出（2013）日民一终字第144号民事判决之日，即2014年1月24日，按年租金5000元的标准计算至房屋腾空并交付之日，其他超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条之规定，原审判决：一、秦琰超、秦泗青于判决生效之日起30日内将涉案房屋［房屋所有权证号为日房权证市字第××号，国有土地使用权证号为日国用（2011）第003008号］腾空并交付田文星；二、秦琰超于判决生效之日起30日内赔偿田文星租金损失，租金损失自2014年1月24日起按年租金5000元的标准计算至涉案房屋腾空并交付之日；三、驳回田文星本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由秦琰超负担。
上诉人秦琰超、秦泗青不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足。一、原审判决以“房屋买卖协议未对付款时间及付款与交房的履行顺序作出明确约定，且秦琰超已就房款另案主张”为由，对秦琰超的主张不予支持，缺乏事实和法律依据。虽然涉案房屋买卖协议未对付款时间及付款与交房的履行顺序作出明确约定，但涉案房屋已经过户至田文星名下，秦琰超已经履行了合同主要义务，但田文星未交付房屋定金已经属于严重违反房屋买卖合同的基本义务，秦琰超有足够理由对抗田文星要求腾空房屋的主张。且秦琰超与田文星、案外人田某甲的房屋买卖合同纠纷已经原审法院判决但尚未生效，田文星和田某甲系亲姑侄关系，案外人田某甲将秦琰超的房屋出卖给田文星，且办理了过户手续等一切事宜，并未通知秦琰超，秦琰超亦未收到田文星、田某甲涉案房屋定金16万元。因此，在涉案房屋定金实际交付之前，秦琰超在办理了过户手续后，有权拒绝交房。二、原审判决以“秦琰超与秦泗青就房屋租赁时间的主张相互矛盾，且与房屋买卖协议上载明的涉案房屋未对外出租相矛盾等情况”为由，对秦泗青的主张不予采信，缺乏事实和法律依据。秦琰超与秦泗青系姑侄关系，涉案房屋购买后一直由秦琰超与秦泗青共同居住，直至秦琰超有了稳定工作且为工作方便搬至单位宿舍，而涉案房屋就以每年5000元的价格租赁给秦泗青居住。因此，秦泗青主张从2009年开始居住与秦琰超主张从2011年开始租赁并不矛盾。2010年2月房屋买卖协议签订时，秦琰超与秦泗青一起居住在涉案房屋中，确实未对外出租。2011年10月房屋买卖协议签订时，因秦琰超并不知情，对协议内容更无从了解，协议系田文星与田某甲私下达成，故2011年10月房屋买卖协议中的内容不能对抗涉案房屋的实际使用情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，承租人秦泗青有权要求继续履行原租赁合同。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人田文星答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实和证据与原审认定一致。
本院认为：2010年2月9日，秦琰超向案外人田某甲出具委托书一份，委托田某甲全权代表其办理出售涉案房屋的一切有关事宜。2011年10月13日，田某甲代表秦琰超与田文星签订房屋买卖协议一份，约定秦琰超以38万元的价格将涉案房屋出售给田文星。同日，田某甲与田文星到日照市房地产管理局办理了房产过户手续，田文星取得了涉案房屋的权属证书。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。秦琰超书面委托田某甲办理出售涉案房屋一切有关事宜，田某甲据此授权与田文星签订房屋买卖协议，由此产生的后果，应由委托人秦琰超承担，故秦琰超与田文星之间形成房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，交付标的物及转移标的物所有权是买卖合同中出卖人的基本义务。秦琰超作为涉案房屋的出卖人，负有向买受人田文星交付涉案房屋并转移房屋所有权的义务。秦琰超以涉案房屋已过户至田文星名下为由主张其已履行了合同的基本义务不成立，本院不予支持。另外，田某甲与田文星于2011年10月13日签订的房屋买卖协议中并未对购房定金作出约定，故秦琰超以田文星未交付的定金为由拒绝交房亦无依据，本院不予支持。
秦琰超、秦泗青主张，涉案房屋自2011年5月由秦泗青承租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，秦泗青有权要求继续履行租赁合同。为证实自己的主张，秦琰超、秦泗青提交了房屋租赁合同一份、水电费收款收据一宗以及收到条一份。但是，水电费收据的交款人均为秦琰超，无法证实秦泗青租赁涉案房屋的事实及何时开始租赁；秦琰超与秦泗青系亲姑侄关系，在无其他证据相印证的情况下，对房屋租赁合同及收到条的真实性无法确认；另外，田某甲与田文星签订的房屋买卖协议中明确载明涉案房屋未对外出租，田某甲系受秦琰超委托办理出售房屋事宜，田某甲签署的文书对秦琰超具有法律约束力，秦琰超以自己不了解买卖协议内容为由对该事实不予认可，不成立。故，秦琰超、秦泗青提交的证据不足以证实其主张的租赁事实，原审未予认定并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人秦琰超、秦泗青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 张锦秀
二〇一五年四月十七日
书 记 员 赵小璐