广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民二终字第4号
上诉人（一审被告）林景刚，男，个体工商户。
被上诉人（一审原告）贵港市承龙物业服务有限公司。
法定代表人李殷忠。
委托代理人谢俊林。
上诉人林景刚因被上诉人贵港市承龙物业服务有限公司（以下简称承龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2013）港北民初字第2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日受理后，依法组成由审判员陈香妙担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于2014年1月9日公开开庭审理了本案。书记员梁明燕担任笔录。上诉人林景刚，被上诉人承龙公司的委托代理人谢俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，贵港市银光房地产开发有限公司（以下简称银光公司）系“贵港市凤凰城小区”（以下简称凤凰城）的房产开发商。2005年8月15日，林景刚与银光公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了该公司开发的贵港市凤凰城XX号房，建筑面积74.25平方米。2005年4月29日，银光公司与深圳市银典物业管理服务有限责任公司（以下简称银典公司）签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：由银典公司为凤凰城提供物业管理服务，期限为2005年12月30日至2008年12月30日止；高层住宅、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计算物业管理费；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按欠交管理费用的千分之三交纳违约金。该合同未明确约定交纳物业管理费的具体时间。2008年11月25日，贵港市凤凰城业主委员会（以下简称凤凰城业委会）与银典公司的下属机构深圳市银典物业管理服务有限责任公司贵港分公司（以下简称银典分公司）就关于凤凰城撤盘事宜召开协调会。同年11月29日，凤凰城业委会与银典分公司签订《凤凰城小区物业管理服务移交书》一份，约定凤凰城业委会同意2008年11月30日上午12：00起，整体接收凤凰城物业的管理服务工作，银典分公司不再承担凤凰城物业的管理服务工作。同年12月1日，凤凰城业委会与银典分公司签订《关于凤凰城小区撤管相关事宜的协议书》一份，约定在银典分公司物业管理期间业主未缴水费由凤凰城业主委员会追缴，2009年6月3日、2010年9月30日，承龙公司与凤凰城业委会分别签订《补充合同》一份，约定：凤凰城业委会委托承龙公司自2009年5月1日起代为追偿承龙公司进入凤凰城物业管理前尚欠的物业费、公摊水、电费等其他费用；房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，每月5日交纳。自2007年4月至2013年3月，林景刚户应当公摊水费108.30元、电费579.80元，2009年1月至2010年4月应当缴纳电车充电费140.60元，合计828.70元。前述合同履行期间，因林景刚拖欠物业管理服务费、专项维修资金、公摊水、电费，承龙公司催讨未果，遂诉至港北区人民法院，请求判令林景刚清偿2008年12月1日至2013年7月31日期间的物业费、专项维修基金、公摊电费等共3135.70元，偿付违约金8641.82元，合计11777.52元。
一审法院审理认为，本案的争议焦点是：一、林景刚应否支付2008年12月1日至2013年7月31日物业管理服务费及违约金？应支付多少？二、林景刚应否支付2007年4月至2013年3月公摊水、电费、电车充电费及违约金？三、林景刚应否支付2011年1月1日至2013年7月31日的房屋专项维修金及违约金？应支付多少？
关于焦点一，首先，银光公司与银典公司签订的《前期物业管理委托合同》合法有效。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，而基于物业管理服务合同的整体性，林景刚作为该小区的业主不能独立于该服务合同关系之外，其与物业管理企业之间成立事实上的物业管理服务合同关系。因此，银典公司作为贵港市凤凰城小区前期物业管理服务单位，在履行了贵港市凤凰城小区的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业管理委托合同》向业主收取相应的物业管理服务费等费用。银典分公司于2008年11月30日撤盘凤凰城小区后，凤凰城业委会整体接收凤凰城物业的管理服务工作，因此，贵港市凤凰城业主委员会继续履行《前期物业管理委托合同》相关的权利义务进行了自主管理。林景刚在接受凤凰城业委会提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。林景刚未依约支付2008年12月1日起至2013年7月31日的物业管理服务费用，违反了合同的约定。其次承龙公司与凤凰城业委会签订的《物业服务合同》及《补充合同》属有效合同，该合同对小区业主具有约束力。承龙公司依约并实际为凤凰城小区提供物业管理服务，林景刚作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业管理服务费等费用。2008年12月1日起林景刚每月应支付物业管理服务费为：物业费37.10元／月（0.5元／月／平方米×74.25平方米），林景刚拖欠2008年12月1日至2013年7月31日的物业管理服务费为2077.60元（37.10元／月×56个月），承龙公司请求前述期间物业管理服务费，应予以支持。由于承龙公司对建筑物房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮、共有墙体等公共设施的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮）及其附属设施附属建筑（如电梯、水泵、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的进行养护、维修，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，林景刚不得以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业费；林景刚称贵港市港北区江北中路凤凰城D组团2号楼5单元301号房是贵港市机械厂安置给其的，其当时是机械厂职工；根据《商品房买卖合同》约定，该套房不属于承龙公司收取各种费用的对象，承龙公司提出物业管理费及违约金缺乏法律依据和事实。一审法院对此认为，因《商品房买卖合同》附件三中约定：物业管理由买受人委托的物业管理公司统一管理，但水、电、物业管理费按D2#楼1单元、2单元、3单元机械厂职工拆迁户安置用房收费标准收取。因这是开发商与林景刚的约定，林景刚事实上已接受了承龙公司的物业服务，故一审法院对林景刚此主张不予采信。因《前期物业管理委托合同》未明确约定交纳物业服务费的具体时间，承龙公司请求2008年12月1日至2009年4月30日支付物业管理服务费违约金没有依据，一审法院仅支持自2009年5月起分别从每月的6日起分段计算至2013年7月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的违约金。
关于焦点二，承龙公司请求林景刚支付公摊水费108.30元、电费579.80元、电车充电费140.60元，合计828.70元，理由充分，应予以支持。承龙公司请求林景刚支付公摊水电费违约金的主张，因物业服务合同没有明确约定有违约金，承龙公司该请求没有依据。
关于争议焦点三，缴交房屋专项维修金是业主的法定义务，缴交的房屋专项维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位，承龙公司作为现任物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的房屋专项维修金。因房屋专项维修金属于全体业主，林景刚不应以承龙公司的服务有瑕疵作为拒缴的理由，因此，林景刚拖欠的2011年1月至2013年7月31日的房屋专项维修金已构成违约，房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，故林景刚应交房屋专项维修金为229.40元（0.1元／月／平方米×74.25平方米×31个月）。故承龙公司请求房屋专项维修金229.40元应予以支持。承龙公司要求林景刚按日千分之三的标准支付房屋专项维修金违约金，因双方并未对房屋专项维修金违约作出约定，故承龙公司该项请求，一审法院不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、林景刚应支付给贵港市承龙物业服务有限公司自2008年12月1日至2013年7月31日的物业管理服务费2077.60元及违约金（违约金计算，以每月欠交的物业管理服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2009年6月起分段计至2013年7月31日止）；二、林景刚应支付给贵港市承龙物业服务有限公司自2007年4月至2013年3月的公摊水费108.30元、电费579.80元、电车充电费140.60元，合计828.70元；三、林景刚应支付给贵港市承龙物业服务有限公司2011年1月至2013年7月31日的房屋专项维修金229.40元；四、驳回贵港市承龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费94元，减半收取为47元，由贵港市承龙物业服务有限公司负担22元，林景刚负担25元。上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。
上诉人林景刚不服上述判决，上诉称，一、1、凤凰城业委会没有依法成立，其与被上诉人承龙公司签订的物业服务合同也没有向全体业主公布。2、根据前期物业管理委托合同第二条，上诉人所在的D2号楼为机械厂拆迁安置房，不在委托范围，由买受人委托的物业管理公司统一管理，水电物业费按D2号楼1、2、3单元机械厂职工拆迁安置房收费标准收取，而前期上诉人经与银典物业公司协商后缴费标准为0.2元／平方。3、被上诉人未向上诉人提供过任何形式的物业服务。二、一审判决适用法律错误。由于上诉人的房屋不在委托范围，凤凰城业委会应继续履行《前期物业管理委托合同》，其与被上诉人签订的《物业管理服务合同》对上诉人没有约束力。一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条是错误的。为此，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人承龙公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人坐落于凤凰城XX号楼XX单元XX号房，属凤凰城小区范围房屋，上诉人是凤凰城小区业主。凤凰城业主委员会至今未进行换届选举，其继续履行职责并无不当；且其至今仍实际履行业委会职责，因此，其有权根据业主的意愿作出选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定。对于业委会在其任期内与承龙公司签订的凤凰城物业服务合同，选聘该公司为凤凰城物业服务企业，大部分业主并未提出异议，且已实际履行了交费义务。上诉人并未能提供证据证明凤凰城业主已选举了新的业委会，也没有提供证据证明有三分之一或超过三分之一业主不同意业委会选聘承龙公司为凤凰城物业服务企业。因此，被上诉人和业委会签订的《物业服务合同》是合法有效的，作为凤凰城业主之一的上诉人，理应受该合同约束，且上诉人已实际接受了承龙公司的物业服务，应当依照《物业服务合同》交纳相关费用。上诉人提出的被上诉人未向上诉人提供过任何形式的物业服务的主张，经查与事实不符，不应予采信。上诉人的301号房是机械厂拆迁安置房，虽曾签订并履行过《前期物业管理委托合同》，但《前期物业管理委托合同》仅适用于前期物业服务，效力不能及于后期物业服务，后期物业服务应按《物业管理服务合同》履行，因此，上诉人以凤凰城业委会没有依法成立、应继续履行《前期物业管理委托合同》和被上诉人的服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，理由不能成立；一审法院支持被上诉人的请求并无不当。综上，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费94元（上诉人已预交），由上诉人林景刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈香妙
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈朵朵
二〇一四年二月十二日
书 记 员 梁明燕