江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4418号
原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市玉山镇新南路228号世茂蝶湖湾花园，组织机构代码78127605-X。
代表人吴懿，该公司总经理。
委托代理人於伟林，江苏海联海律师事务所律师。
被告朱嘉岳。
被告朱福生。
被告乐佩芬。
原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司与被告朱嘉岳、朱福生、乐佩芬物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孙守旺独任审判，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司委托代理人於伟林、被告朱嘉岳到庭参加诉讼，被告朱福生、乐佩芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因案情复杂，本案转为普通程序于2014年3月5日公开开庭进行了审理，原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司委托代理人於伟林到庭参加诉讼，被告朱福生、乐佩芬、朱嘉岳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司诉称：原告系世茂蝶湖湾小区的物业服务公司，朱嘉岳、朱福生、乐佩芬系该小区业主，双方签订了临时管理规约及前期物业管理服务协议。原告已经依约为小区提供安保、垃圾清运、绿化、设备维修等物业服务，但朱嘉岳、朱福生、乐佩芬拖欠物业管理费共计14264.5元及起诉之日至付清全部款项之日的滞纳金（按3‰计算）；诉讼费由朱嘉岳、朱福生、乐佩芬承担。
被告朱嘉岳辩称：从原告举证来看，上海世茂第一太平物业管理有限公司与被告签订了物业服务合同，物业公司在多次名称、注册地变更均未通知被告，因此对原告身份提出异议。前期物业签署至今，其中部分内容已经涉及原告违约。前期物业服务期限为整个物业管理区域房屋交付后2年，从2007年至今已经超过2年，该合同不能作为依据。合同约定，发生争议应先协商，协商不成时解决方式为“空”。争议发生后，原告未与被告协商，且原告违约在先，被告有权终止合同停缴物业费。临时公约未看到不答辩。原告物业服务违约情形包括：小区绿化被他人肆意占为己有；非小区车辆进入不登记，造成原告无处停车；小区经常被盗；物业对业主要求不回复；原告车辆被划伤；房屋质量差，报修不解决。
被告朱福生、乐佩芬未作答辩。
经审理查明：2007年6月21日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与朱嘉岳、朱福生、乐佩芬签订商品房购销合同，约定将昆山市世茂蝶湖湾花园XXX号X单元XXX＋XXX号房出售给朱嘉岳、朱福生、乐佩芬，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司未在该合同上签章。2007年8月15日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司客户服务部与朱嘉岳、朱福生、乐佩芬办理了房屋交接。
2007年6月21日，上海世茂第一太平物业管理有限公司与朱嘉岳、朱福生、乐佩芬签订“世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议（住宅区域）”一份，约定上海世茂第一太平物业服务有限公司为朱嘉岳、朱福生、乐佩芬购买的昆山世茂蝶湖湾花园XXX幢XXX室提供物业服务，该房建筑面积为264.28平方米，前期物业管理费为2.5元／月·平方米，上海世茂第一太平物业管理有限公司昆山分公司未在该协议上签章。同日，朱嘉岳、朱福生、乐佩芬与上海世茂第一太平物业管理有限公司昆山分公司、昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司在业主临时公约承诺书上签章，承诺于每季度初缴纳后季度的物业服务费。协议签订后，上海世茂第一太平物业服务有限公司昆山分公司依约提供了物业服务，朱嘉岳、朱福生、乐佩芬未按照协议约定缴纳2012年5月1日至2013年9月30日期间的物业管理费。2013年9月20日，上海世茂第一太平物业服务有限公司昆山分公司向朱嘉岳、朱福生、乐佩芬邮寄送达了物业费催缴通知书，载明应缴纳物业费为10571.2元、滞纳金为2863.9元。
另查明：2009年10月19日，上海世茂第一太平物业服务有限公司经上海市工商行政管理局预先核准为上海世茂物业服务有限公司，于2010年6月22日经江苏省南京市工商行政管理局准予变更为上海世茂南京物业服务有限公司。2005年10月21日，上海世茂第一太平物业服务有限公司昆山分公司在江苏省苏州市工商行政管理局办理了注册登记，于2010年9月27日变更企业名称为上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司。昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司将“世茂蝶湖湾花园前期物业管理”委托给上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司，服务期限为2009年1月1日至“业主大会成立”，业主大会与其选任的物业管理公司签订物业服务合同生效后，该委托合同终止。
以上事实由商品房购销合同、世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议、世茂蝶湖湾临时管理规约、承诺书、房屋交接单、商品房买卖合同、催缴通知书及邮寄凭证、企业名称变更预先核准通知书、变更登记通知书、企业资质证书、营业执照及当事人的陈述予以证实。
本院认为：上海世茂第一太平物业服务有限公司及其分公司登记名称、注册地的变更均依法履行了变更登记，且未影响被告合法权益，被告对原告主体身份提出的抗辩意见，本院不予支持。上海世茂南京物业服务有限公司与朱嘉岳、朱福生、乐佩芬签订“世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议（住宅区域）”后，上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司与朱嘉岳、朱福生、乐佩芬在业主公约承诺书上签章，并依约定对合同载明的物业提供了服务，朱嘉岳、朱福生、乐佩芬应当按照协议约定支付相应的物业管理费。根据双方协议约定，朱嘉岳、朱福生、乐佩芬应支付2012年5月1日至2013年9月30日期间的物业费总额为：264.28平方米＊2.5元／月·平方米＊17个月，即11231.9元。上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司按照未付款每日千分之三标准计算滞纳金，该约定过高，本院酌情调整为日万分之五，于每季度初开始计算。被告朱嘉岳的其他辩称无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告朱嘉岳、朱福生、乐佩芬于本判决生效后十日内支付原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司11231.9元及滞纳金（其中1982.1元自2012年5月1日起、其中1982.1元自2012年8月1日起、其中1982.1元自2012年11月1日起、其中1982.1元自2013年2月1日起、其中1982.1元自2013年5月1日起、其中1321.4自2013年8月1日起，均按照每日万分之五计算至本判决生效之日）。
（如采用转账方式，请汇入上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司，开户行中国建设银行昆山市亭林分理处，账号32×××29或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费156元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 孙守旺
人民陪审员 章静安
人民陪审员 戈菊珍
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 王 苏
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。