广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0312民初220号原告张某某，住广西灵川县。原告尹某某，住址同上。两原告共同委托代理人高某、邓某某（实习），广西某律师事务所律师。被告桂林某实业集团有限公司，住所地桂林市。法定代表人黄某某，该公司董事长。委托代理人甘某某，该公司职员。原告张某某、尹某某诉被告桂林某实业集团有限公司（以下简称被告某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员侯有喜、叶永付参加的合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案。书记员朱艳红担任记录。原告张某某、尹某某的共同委托代理人高某、被告某公司的委托代理人甘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某、尹某某诉称，2014年12月5日，二原告向被告支付购房款627773元，拟购买被告商铺一间。2015年1月20日，被告正式与二原告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：买受人（指二原告，下同）购买出卖人（指被告，下同）的商品房为商铺，是预售商品房，位于临桂县山水大道西侧“某公园XX号”，建筑面积共75.66平方米，单价为每平方米17074.07元，总价款1247773元。付款方式为首付+银行贷款支付：买受人于签约之日按该商品房价款总金额的50%即人民币627773元支付首付款（含定金），其余房价款于35日内以贷款方式支付至出卖人账户。出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家规定，将经建设工程验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房之日水通、电通，2、交房之日电梯交付使用，交房之日有线电视、电话线线路接到户门，如果在规定之日未达到使用条件，出卖人采取积极的补救措施满足买受人正常使用要求。物业服务费从该商铺交付时起开始计交，商铺标准层每月按建筑面积1.5元/m2计费。本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉等条款。合同签订后，二原告依约贷款后将余下房价款62万元支付给了被告。但直到2015年10月12日，被告才将商铺交付给二原告，二原告交纳了2015年10月1日至2016年9月30日的物业费1362元。二原告接收之后发现，商铺内仅装有临时用电的电线，未见电表，也未见给水的阀门和水龙头，没有留下合理合规装空调机的位置。二原告找被告交涉，被告不予理睬。不得已，二原告只好聘请临桂县公证处公证员进行证据保全，为此支付公证费1000元。后经反复交涉，被告才派员为二原告商铺安装了水电，并于2015年12月25日重新交付给二原告使用。但商铺合理合规装空调机的位置到目前仍然未解决。二原告认为，被告未按合同约定将商铺交付给二原告使用，已构成违约，应当依照合同的约定承担违约责任。被告交付的商铺未达到使用条件，视为未交付，应在采取积极的补救措施满足正常使用要求后重新交付。由此造成二原告损失的，被告应依法承担赔偿责任。为维护原告方的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告向二原告支付逾期交房违约金134260元（以1247773元为本金，按每日万分之四，从2015年4月1日起计算至12月25日止）；2、判令被告向二原告赔付物业费损失322元、公证费1000元；3、判令被告变更设计，留给二原告商铺合理合规装空调机的位置；4、本案诉讼费用由被告承担。原告张某某、尹某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证、电脑查询单，证明原、被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同、销售不动产统一发票，证明原告以总价款1247773元购买被告商铺一间，双方就商铺的基本情况及交付、价款及交付�式、违约责任等进行了约定，规定了双方的权利义务；3、内部专用凭证，证明物业公司收取原告2015年10月1日至2016年9月30日的物业费1362元；4、公证书、收据，证明二原告只好聘请临桂县公证处公证员进行证据保全，为此支付公证费1000元；5、通知、录音光碟，证明2015年10月12日，被告将未安装水电的商铺交付二原告使用，经交涉，同年12月25日，被告派员为商铺安装水电后，重新交付给二原告；6、一层平面图，证明被告出售给二原告的商铺没有留下合理合规安装空调的位置。被告某公司辩称，一、逾期交房之说无任何事实和法律依据，原告所购商铺为现房，其为2014年10月10日通过了施工、勘察、设计、建设、监理五单位验收合格，并取得了建设工程质量竣工验收意见书，符合商品房买卖合同交付第八条的条件，而原、被告双方的商品房买卖�同于2015年1月20日才签订，原告明知房屋为现房销售，根据房地产行业的惯例，现房销售房款支付完毕即可收房，原告的房款是2015年3月18日通过银行贷款付清的，此时原告已经明知道房屋可以收房，故原告诉称的被告逾期交房缺乏事实依据；通知的形式多种多样，通知的目的是为了使被通知人接收到通知的内容，无论是书面通知还是其他形式的通知都是为了达到通知的目的采取的手段，原告接到被告的口头通知方式上存在一定的瑕疵，但违约金是一种补偿性质的款项，而不能成为原告创收的一种途径，法院应以原告实际受到的损失作为标准去裁决违约金，同时，原告违约金计算节点为2015年12月25日，但是原告实际收房时间为2015年10月12日，因此，即便计算违约金也只应计算至2015年10月12日。二、原告的第2、3项诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、本案的案由是商品房销售合同纠纷，而物业费属于物业服务合同纠纷，两者属于不同的法律关系，不应当在本案中予以审查；2、原告所购商品房的规划设计在原告购房前已经通过相关行政部门的审批通过，原告要求被告进行设计变更，不符合国家相关法律规定，同时，原告的房屋具备安装空调机位条件的，至于预留的位置是否完全符合原告的心理预期不是法律应该考量的问题，综上所述，原告的行为实际上是恶意延期收房，其目的在于向被告索要高额违约金，该行为已经严重违反了违约金作为补偿性原则的立法目的，属于滥用法律赋予权利的行为，故请求法院依法判决驳回其全部诉讼请求。被告某公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、证人证言及照片，证明被告多次以电话及当面通知的形式告知原告前来收房；2、照片，证明原告的商铺已经安装水电表，并可正常运行；3、《建设工程质量竣工验收意见书》、《竣工验收备案表》，证明①被告的房屋于2014年10月10日已经具备交房条件，②原告购买的是现房，③原告已明知或应知收房时间为交款完毕之日，延迟收房是原告的主观意愿造成的；4、《“某·城市XX号”项目商品房认购书》、《商品房买卖合同》、照片，证明原告于实际接收涉讼商铺前，曾多次到访被告处售楼部并购买被告的另一住宅产品，原告应当知晓其涉讼商铺已经可以收房；5、证人曹某,4的证言，证明涉案商铺是现房销售，买受人付清房款就可以交房，为原告服务的置业顾问是证人的下属，证人陈述该下属口头告诉其已口头通知原告收房；6、证人盘某,4证言，证明涉案商铺预留了安装空调的位置。经过开庭质证，原告张某某、尹某某对被告某公司提供的证据1证人证言，以为其真实性没有办法核实，也没有办法证明被告多次通知原告收房；证据2的真实性无法核实，证明不了是属于原告商铺的水电表，也证明不了已经可以正常运行；证据3的真实性、合法性没有异议，证明内容第三点有异议，不能证明第三点证明内容，不是原告的主观意愿造成的，是因为被告没有通知；证据4的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，证明不了被告在原告去购买被告的另一住宅时通知了原告接收商铺；证据5有异议，对于已经口头告诉过原告来收房有异议；证据6没有异议。被告某公司对原告张某某、尹某某提供的证据1三性均无异议；证据2-3均没有异议；证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，公证书内主要想证明的内容是商铺内未安装水电表，但是该商铺的水电表与其他商铺一样都是安装在商铺外，而不是商�内；证据5录音的三性均不认可，①录音无法证明形成的时间以及通话的对象；②该证据只有第二份录音的开头处原告刻意提及了水电安装，水电安装有可能是装修阶段的水电线路管道的安装，并不能直接证明通话时涉案商铺水电未通；证据6的真实性、合法性没有异议，证明内容有异议，不能证明被告没有给原告留有安装空调的位置。本院结合双方举证和质证,认证如下:对双方确认的书证，予以确认并采信；对双方提出异议的书证,因各自无相反证据予以否定,且该类书证确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2015年1月20日，原告张某某、尹某某（均为买受人）与被告某公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五�该合同约定原告方购买被告出售的位于临桂县山水大道西侧某·公园XX号第XX幢XX层XX号商铺，建筑面积75.66平方米，套内建筑面积73.08平方米，总价款1247773元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设工程竣工验收合格。2、略。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受�解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、略。第十条关于规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）-（7）略；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。因以上变更导致双方另行签订补充协议的，该商品房单价不变，并按变更后的实际面积计算房款及其他税费，合同其他条款不变。第十一条关于交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件五�第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房之日水通、电通；2、交房之日电梯交付使用；3、交房之日有限电视、电话线线路接到户门；4、空白；5、空白。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人采取积极的补救措施满足买受人正常使用要求；2、空白；3、空白。第十五条房屋登记。一、预告登记（一）出卖人与买受人共同申请预告登记，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】【商品房买卖合同（现售）签订】之日起10日内向房屋登记机构申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方面申请预告登记。（二）选择一次性付款方式的预告登记为可选项。二、初始登记、转移登记。（一）�卖人承诺于2015年9月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）-（三）略。第十八条买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。附件五：一、关于《买卖合同》第六条的补充。1、买受人按《买卖合同》第六条选择“其他方式”付款，具体方式为下列第（1）种：（1）首付+银行贷款支付方式：买受人于签约之日按该商品房价款总金额的50%即人民币￥627773元支付首付款（含定金），其余房价款于35日内以贷款方式支付至出卖人账户。买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限（即35日）届满之日起10日内付清房款。2-4略。二、关于《买卖合同》第八条的补充，1、《买卖合同》第八条第1款“该商品房经建设工程竣工验收合格”指建设工程通过五方验收（即建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收），五单位在《建设工程质量竣工验收意见书》上签署验收合格意见。2、略。三、关于《买卖合同》第十条的补充。1、买受人在收到出卖人设计变更的书面通知之日起15日内既不同意设计变更又不书面通知出卖人解除合同的，视为买受人认可该设计修改方案并同意继续履行《买卖合同》。2、在不影响该商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划及建筑设计方案作出细部的调整，买受人对此予以接受，出卖人无需通知买受人。3、该商品房因规划、设计变更要求解除合同的，应配合出卖人到房产管理部门办理《买卖合同》撤销备案即预告登记手续，在买受人未予配合前，出卖人有权顺延退还购房款时间。四、关于《买卖合同》第十一条的补充。1、除《买卖合同》第十一条约定的通知方式外，出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务。出卖人选择特快专递方式通知买受人的，特快专递寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达。2-8略。上述合同签订后，原告方向被告支付了全部的购房款1247773元。2015年1月27日，涉案房屋经临桂县房地产管理所进行了备案。2015年10月12日，原、被告办理了涉案房屋交接手续。2016年1月12日，原告方诉至本院，请求：1、判令被告向二原告支付逾期交房违约金134260元（以1247773元为本金，按每日万分之四从2015年4月1日起计算至12月25日止）；2、判令被告向二原告赔付物业费损失322元、公证费1000元；3、判令被告变更设计，留给二原告商铺合理合规装空调机的位置；4、本案诉讼费用由被告承担。同时查明，2014年10月10日，涉案房屋所在的楼栋经过了五方（即建设、监理、施工、勘察、设计五单位）验收，结论为合格。原告方提供的（2015）桂临证字第7414号公证书载明“根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与公证人员龙某,4二0一五年十一月十七日会同申请人张某某、尹某某来到桂林某实业集团有限公司开发的某·公园XX号第XX幢XX层XX号商铺，尹某某拿钥匙打开该商铺大门，公证员周某,4及公证人员龙某,4勘查了现场，发现该商铺内装有临时用电的电线，未见电表，也未见给水的阀门和水龙头。公证员周某,4和公证人员龙某,4在现场进行了证据�全，并制作了工作记录，张某某在现场拍摄照片12张”。本院认为，原告张某某、尹某某与被告某公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是在当事人双方自愿协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。原告在合同签订后，已按合同约定向被告履行了支付房款的义务，被告亦应按照合同的约定按时交付符合约定的房屋给原告。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条中对交房的期限及条件、房屋的质量标准作了明确约定，即为“该商品房经建设工程竣工验收合格，指建设工程通过五方验收（即建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收），五单位在《建设工程质量竣工验收意见书》上签署验收合格意见”，�出卖人应在2015年3月31日前，依照国家规定，将经通过五方验收（即建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收）的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。从本院查明的事实可知，原、被告于2015年10月12日办理了涉案房屋的交接手续。至于原告陈述2015年10月12日收房时，涉案房屋未通水通电，原告提供的公证书上载明的内容为涉案商铺内装有临时用电的电线，未见电表，也未见给水的阀门和水龙头，并未写明是否为未通水通电，因此，对于原告方主张涉案房屋的交接手续应是2015年12月25日，本院不予支持。至于被告辩称由于涉案房屋为现房销售，原告在房款付清时就明知可以收房，被告履行了告知原告收房的义务，被告没有逾期交房的意见，由于被告未能提供证据证明其已按照合同约定通知原告收房，故，对被告的此项辩称，本院不予采信。因此，本�确认涉案房屋的交接时间为2015年10月12日。根据原、被告合同的约定，被告应当在2015年3月31日前交付符合约定的房屋给原告方，但是被告直到2015年10月12日才与原告办理涉案房屋的交接手续，即从2015年4月1日开始，被告即存在逾期交房的违约行为，且一直持续到2015年10月12日，经本院审核逾期交房为195天。按照原、被告合同的约定，被告应当支付逾期交房违约金给原告方，即按1247773元×195天×万分之四计算为97326.3元，支付给原告方。原告在本案中诉请要求被告支付逾期交房违约金134260元，其诉请过高，对于超过本院审核的97326.3元的逾期交房违约金部分，本院不予支持。至于被告主张违约金过高应予适当调整的抗辩，因该违约金是原、被告合同的约定，并不高于中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，且不属于法定调整的情形，故被告的此项抗辩理由，不能成立，本�亦不予采信。至于原告方要求被告赔付物业费损失322元的诉请，由于本案为商品房销售合同纠纷，该项诉请与本案不属于同一个法律关系，原告应另行主张权利。至于原告诉请要求被告方支付公证费1000元，由于原、被告在《商品房买卖合同》中对此未作约定，且被告方不予认可，本院不予支持。关于原告方要求被告变更设计，留给原告方商铺合理合规装空调机位置的诉请，从本案查明的事实可知，本案所涉商铺为现房销售，该商铺在2014年10月10日，已经过了五方（即建设、监理、施工、勘察、设计五单位）验收，结论为合格，原告的此项诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1被告桂林某实业集团有限公司支付逾期交房违约金97326.3元给原告张某某、尹某某；二、驳回原告张某某、尹某某的其他诉讼请求。本案案件受理费3012元，由原告张某某、尹某某负担843元，被告桂林某实业集团有限公司负担2169元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费3012元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  韩 艳人民陪审员  叶永付人民陪审员  侯有喜二〇一六年七月六日书 记 员  朱艳红