上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3639号
上诉人（原审被告）：上海申湖(集团)有限公司，住所地上海市天钥桥路500弄6号501室。
法定代表人：唐光明，董事长。
委托诉讼代理人：唐宾，上海申湖(集团)有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：上海益镇物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇真南路4929号14楼A001室。
法定代表人：刘文洋，董事长。
委托诉讼代理人：顾国平，上海益镇物业管理有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：夏新英，上海益镇物业管理有限公司工作人员。
上诉人上海申湖(集团)有限公司（以下简称申湖公司）因与被上诉人上海益镇物业管理有限公司（以下简称益镇物业）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人申湖公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判驳回益镇物业全部诉讼请求。事实和理由：小区一共有2个地下车库，一个车库的61个车位申湖公司已全部出售给业主，并已经移交益镇物业管理并收取停车管理费。益镇物业主张的涉诉39个车库位于民房工程之内，该车库一直由申湖公司收取停车费并委托其他物业公司管理，申湖公司从未对此进行管理和提供服务。故其无需向益镇公司支付停车管理费。
被上诉人益镇物业辩称，被上诉人自2015年1月1日接管该小区，61个车位与39个车位并无明显划分，仅一个通道，在同一区域，且该车库中的照明灯等物业维修均由益镇物业负责。申湖公司长期占有该车位并收取停车费，应向益镇物业支付停车管理费。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
2016年6月，益镇公司诉至一审法院，请求判令：1、申湖公司将新贵都万体景苑小区地下停车库管理权移交给益镇物业；2、申湖公司支付益镇物业自2015年1月1日起至2016年3月31日期间的停车管理费人民币（下同）42,120元，并支付违约金1,000元。
一审法院认定事实：2015年1月9日，益镇物业(乙方)与案外人XX苑业主大会(甲方)签订委托物业服务合同，甲方将XX景苑(座落位置：徐汇区XX路XX弄XX、XX、XX、XX、XX号、XX路XX、XX号)委托益镇物业进行物业管理。对停车场收费分别采取以下方式：停车场属于建设单位所有、委托乙方管理的，业主和使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位500元/个/月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按车库车位72元/个/月的标准提取停车管理服务费。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位72元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第二个月25日前履行交纳义务。逾期无正当理由经二次书面催缴，仍不履行缴费交纳义务，违约金按逾期违约天数×应缴服务费的3‰。合同为期半年，自2015年1月1日起至2015年6月30日止。合同到期后，双方续签了新的物业合同，约定管理期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。
2015年8月24日，申湖公司发函给益镇物业，称其开发的新XX苑项目中，位于XX路XX弄XX号地下室的2746.60平方米，分属61个车位，现因出售缘故，同意益镇物业在维修资金网上进行分拆。后申湖公司同意将部分地下车位的维修资金转让给业主，目前尚有39个车位由申湖公司自行委托他人进行管理。车位性质属非公用民防工程。益镇物业管理小区后，申湖公司未向益镇物业支付停车管理费，益镇物业遂向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，同一个物业管理区域内业主在有关人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，业主委员会与业主大会选聘的物业公司订立书面物业服务合同。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。现益镇物业与XX苑业主大会签订小区物业服务合同，将小区车位委托益镇物业进行管理，该合同效力及于全体小区业主。益镇物业管理车位无需取得申湖公司同意，现申湖公司另行委托他人管理相应车位，违反了相关规定，益镇物业要求申湖公司移交车位管理权的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。根据物业合同的约定，益镇物业有权收取72元/个/月的停车管理服务费。系争车位性质为非公用民防工程，申湖公司已经将部分车位予以拆分，对未拆分的车位应由申湖公司向益镇物业支付上述标准的管理服务费。考虑到申湖公司未支付管理费事出有因，对益镇物业要求支付违约金的诉讼请求不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十条、第十一条、第三十四条的规定，于二〇一六年十二月一日作出判决：一、上海申湖(集团)有限公司于判决生效之日起十日内将上海市徐汇区新贵都万体景苑小区地下停车库管理权移交给上海益镇物业管理有限公司；二、上海申湖(集团)有限公司于判决生效之日起十日内支付上海益镇物业管理有限公司自2015年1月1日起至2016年3月31日期间的停车管理服务费42,120元；三、上海益镇物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计479元，由上海申湖(集团)有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为认定申湖公司是否需向益镇公司支付相应停车管理服务费。首先，就益镇物业对包括地下停车位在内的整个小区范围是否可进行物业管理和服务的问题，本院认同原审的意见，即业主大会与物业公司订立书面物业服务合同，约定由该物业公司对小区提供物业服务，该合同效力及于全体小区业主。同时，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此，益镇物业在与业主大会签订物业合同后，即使未经过申湖公司的同意，也有权对包括地下车库在内的整个小区范围进行管理。其次，就涉讼的39个地下停车位而言，本院注意到，申湖公司确实委托了其他公司进行出租，并实际从事管理活动。因此，益镇物业对此未提供实际的物业服务。当然，此不表示申湖公司就无需向益镇物业支付任何物业服务费用。其理由在于，一方面，申湖公司的自我委托他人管理的行为与业主大会的决议相违背，这种违背业主大会自治权的行为并不值得鼓励，否则会扰乱正常的社会秩序。另一方面，该39个地下停车位并未脱离小区而孤立存在，其不可避免与益镇物业对其他区域的管理相联系。同时，益镇物业提出的地下停车库的用电等服务由其提供的陈述具有一定合理性，申湖公司对此亦无提供证据予以否认。因此，综合上述因素，本院认定申湖公司需向益镇物业支付一定费用。原审认定申湖公司需按照物业合同的约定全额支付停车管理费，显然未审核该地下车位的实际管理情况，本院对此予以纠正，并根据案件情况酌定申湖公司按照36元/个/月的标准向益镇物业支付停车管理费。再次，对于原审法院判定的申湖公司需向益镇物业移交“地下停车库管理权”的问题，本院认为，原审法院应进行明确界定。所谓“地下停车库管理权”，根据双方之间的纠纷，其实并不是法律意义的权利范畴，而是该区域的卫生、用电等物业管理方面的职责应当由益镇物业进行提供，申湖公司则按照物业合同的约定，向益镇物业交付相应的地下停车库服务费。至于涉讼的39个车位的出租权，并不包括在本案的纠纷范围之类，因此。本院可认同原审确定申湖公司应将“地下停车库管理权”移交给益镇物业的意见，但明确此不包括这些车位的出租权。最后。本院还需指出的是，由于各种原因，最终产生了本案中益镇物业对小区进行管理与申湖公司自行委托其他公司对地下停车位进行管理的局面。本院亦根据实际情况确定了申湖公司应向益镇物业支付停车服务费的标准，但此标准并非一直可以适用。法院通过裁判的方式已确定该小区的物业服务应当由益镇物业提供，因此至本判决生效之日起，申湖公司如若仍委托其他公司管理地下停车库，则明显违背了司法的裁判结论，其应当按照物业合同约定的金额全额支付停车服务费。
综上所述，申湖公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。原审法院判决的不当之处，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20322号民事判决第一项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20322号民事判决第二、三项；
三、上海申湖(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海益镇物业管理有限公司自2015年1月1日起至2016年3月31日期间的停车管理服务费21,060元；
四、驳回上海益镇物业管理有限公司的其余诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币479元，上诉案件受理费人民币933元，皆由双方当事人各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
审 判 员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一七年四月十日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……