安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00259号
上诉人（原审被告）：黄山金鼎房地产开发有限公司，组织机构代码74305755-0。
法定代表人：丁劲松，董事长。
委托代理人：王波，安徽权祯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄山市黄山区佳福旅游文化有限责任公司，组织机构代码06654053-6。
法定代表人：苏明旺，总经理。
委托代理人：房后昌，安徽徽润律师事务所律师。
上诉人黄山金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）因与被上诉人黄山市黄山区佳福旅游文化有限责任公司（以下简称佳福公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院于2014年6月11日作出的（2014）黄民一初字第00358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭审理了本案。金鼎公司的委托代理人王波，佳福公司的委托代理人房后昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年4月18日，佳福公司的法定代表人苏明旺与金鼎公司签订《购房协议》，约定苏明旺购买位于黄山市黄山区玉河商业休闲步行街S12号楼3A号、5号、6号、7号商业房，房屋总价910万元。同年5月21日，佳福公司与金鼎公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：房屋总价910万元；买受人自签订合同当日一次性给付全部购房款；出卖人于2013年6月30日前交付验收合格的商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交付期限至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还就其他事项进行了约定。同日，双方又签订《补充协议》，主要内容为：买卖的房屋已于2008年10月14日出租给刘永胜，双方同意从买受人按期付清全部房款的次日起，出卖人与刘永胜签订的租赁协议的权利和义务全部转移给买受人（此前的权利义务仍由出卖人享有、承担）等。佳福公司于合同签订当日给付房款410万元，2013年5月28日给付450万元，剩余50万元于2013年6月21日付清。金鼎公司于2013年5月28日为佳福公司办理了房地产权证（黄－××号）。此后，刘永胜因经营黄山喜悦来饮食文化有限公司亏损而突然出走，房屋一直未移交给佳福公司。2013年6月，金鼎公司诉至法院，请求判决：解除金鼎公司与刘永胜签订的《租赁协议》和《房屋租赁补充协议》；刘永胜和黄山喜悦来饮食文化有限公司返还租赁的房屋并承担所欠租金和违约金及2013年6月19日后的租金。黄山市黄山区人民法院对该案作出的判决生效后，金鼎公司申请强制执行，黄山市黄山区人民法院将位于黄山市黄山区玉河商业休闲步行街S12号楼3A号、5号、6号、7号商业房交付给金鼎公司。佳福公司于2014年3月20日诉至法院，请求判令：一、金鼎公司承担佳福公司910万元购房款的银行同期贷款利息（从2013年6月1日起暂算到2014年3月31日止计758333.30元）；二、金鼎公司赔偿佳福公司经营损失60万元（参照房屋租金计算）；三、金鼎公司及时交付房屋给佳福公司使用；四、金鼎公司承担诉讼费。原审庭审中，佳福公司将诉讼请求第一项变更为按日承担910万元购房款万分之二的违约金，并要求金鼎公司在移交房屋时，将房屋门前停车场维修至能够正常使用。
原审认为：佳福公司与金鼎公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行。佳福公司虽未按约定给付全部购房款，但金鼎公司于2013年5月28日为其办理了房地产权证，表明其对佳福公司延期付款的认可。金鼎公司未能将房屋实际交付给佳福公司，佳福公司要求交付房屋符合法律规定，予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，金鼎公司应于2013年6月30日前交付房屋。金鼎公司至今未交付，构成违约。佳福公司要求按日承担910万元购房款万分之二的违约金，予以支持。金鼎公司称不存在违约行为的辩解理由，不予采信。对佳福公司要求承担经营损失60万元和将房屋门前停车场维修至能够正常使用的诉求，因其未能提供证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告金鼎公司于本判决生效后三日内将位于黄山市黄山区玉河商业休闲步行街S12号楼3A号、5号、6号、7号商业房交付给原告佳福公司；二、被告金鼎公司自2013年7月1日起至实际交付房屋之日止，按日承担原告佳福公司910万元房款万分之二的违约金；三、驳回原告佳福公司其他诉讼请求。案件受理费17025元，减半收取8512.50元，保全费4270元，合计12782.50元，由原告佳福公司负担4512.50元，被告金鼎公司负担8270元。
金鼎公司上诉称：一、原审违反法定程序，违法裁判。原审庭审中，佳福公司没有变更诉请，原判金鼎公司承担910万元万分之二的违约金违法。二、“买卖不破租赁”，本案不存在房屋交付问题。金鼎公司按照约定履行了合同义务，没有违约不交付房屋的情形。佳福公司没有按约定在2013年5月21日付清购房款。金鼎公司在2013年5月21日函告了刘永胜和黄山喜悦来饮食文化有限公司，自2013年5月22日起租赁关系转由佳福公司承接。2014年5月21日，佳福公司自愿购买了涉案房屋的设备，房屋被法院执行返还，佳福公司自行进入装修至今，说明本案不存在房屋交付问题。上诉请求：1.撤销原判第一、二项；2.佳福公司承担本案全部诉讼费用。
佳福公司答辩称：一、原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。原审中，佳福公司以合同约定的违约金来追究违约责任，金鼎公司对此并未提出反对意见。二、双方于2013年5月21日签订的《补充协议》并未生效和实际履行。《补充协议》签订后，佳福公司已无法联系到刘永胜，佳福公司不知道金鼎公司与刘永胜之间的租赁合同如何约定。佳福公司在付清购房款时，金鼎公司未告知佳福公司，其以出租人的身份已起诉承租人。金鼎公司申请执行时，要求将出租的房屋交付给金鼎公司，而不是交给佳福公司。金鼎公司构成根本违约，应承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，金鼎公司提交了原审开庭笔录，认为原审开庭笔录有篡改，开庭笔录第一至七页没有金鼎公司的委托代理人的签字。
佳福公司认为，原审开庭笔录真实，不存在篡改笔录。
本院经审查认为，金鼎公司的委托代理人未在开庭笔录第一至七页签字，并不能说明笔录有篡改。
经审理查明：2013年5月21日，佳福公司与金鼎公司签订一份《商品房买卖合同》，约定佳福公司向金鼎公司购买坐落于黄山市黄山区北海南路东侧玉河商业街S12幢3A、5、6、7号商业房。2013年5月28日，佳福公司取得房地产权证，其中：3A号、5号、6号房屋的建筑面积分别为239.28㎡、175.74㎡、325.55㎡，合计740.57㎡；7号房屋的建筑面积为2205.78㎡。
另查明：金鼎公司与刘永胜于2008年10月14日签订一份《租赁协议》，约定：金鼎公司将其位于黄山市黄山区北海南路东侧玉河商业街S12幢3A、5、6、7号商业房出租给刘永胜；租期从2008年11月1日至2014年10月31日；第五年租金，3A号、5号、6号房屋每月13元／㎡，7号房屋每月14.25元／㎡；第六年租金，3A号、5号、6号房屋每月14元／㎡，7号房屋每月15.25元／㎡；付款方式，2009年10月1日前一次性支付2009年11月1日至2010年4月30日的租金，以后每半年支付一次（提前一个月支付）等。2009年4月15日，金鼎公司与刘永胜又签订一份《房屋租赁补充协议》，约定：租期调整为2009年4月16日至2015年4月15日；除原协议中第一年免租金外，租期第二年免除三个月租金，原租赁协议其他条款不变等。刘永胜将所租房屋用于经营酒店。因刘永胜拖欠租金，2013年6月，金鼎公司起诉刘永胜、黄山喜悦来饮食文化有限公司，请求判令：一、解除《租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；二、刘永胜、黄山喜悦来饮食文化有限公司立即返还租赁房屋；三、刘永胜、黄山喜悦来饮食文化有限公司支付拖欠租金867939元、逾期违约金126782.25元及从2013年6月19日至实际付清之日止的违约金（按每天61.59元计算）。黄山市黄山区人民法院于2013年9月18日作出（2013）黄民一初字第00626号民事判决，判决黄山喜悦来饮食文化有限公司限期给付金鼎公司所欠租金707804.37元、支付违约金122444.64元；2013年6月18日之后的租金依合同约定的标准和计算方法计算至实际返还房屋之日止等。2014年5月21日，黄山喜悦来饮食文化有限公司与金鼎公司对租赁房屋进行了返还交接。2014年5月22日，佳福公司接收并占有了所购房屋。
原审法院在庭审调查过程中，佳福公司要求将诉讼请求第一项变更为：金鼎公司按照《商品房买卖合同》的约定承担违约金。
本院查明的其他事实同原审，予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、佳福公司购买房屋后，金鼎公司是否应移交房屋以及是否应承担民事责任；二、佳福公司在一审中是否变更了诉讼请求，原审判决金鼎公司承担910万元购房款每日万分之二的违约金是否正确。
关于争议焦点一。本案《商品房买卖合同》合法有效。佳福公司在购买房屋时，明知金鼎公司已将房屋出租给刘永胜。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，佳福公司取得房屋的所有权后，设定在该房屋上的租赁合同仍然存在，佳福公司成为一个新的出租人，继承原出租人金鼎公司的权利和义务，房屋仍由承租人占有。因此，应视为金鼎公司已将出卖的房屋交付给佳福公司，且佳福公司已于2014年5月22日接收并占有房屋。原审判决金鼎公司限期向佳福公司交付房屋已无事实依据，应予纠正。
佳福公司所购房屋办理房地产权证后，其依法享有收取房屋租金的权利。由于金鼎公司没有提供充分的证据证明其已通知承租人刘永胜房屋已出卖给佳福公司，导致佳福公司没有收取承租人应交付的租金，且黄山市黄山区人民法院（2013）黄民一初字第00626号生效民事判决，已确定金鼎公司享有房屋租金及违约金至金鼎公司实际取得房屋之日止。因此，金鼎公司应赔偿佳福公司的租金及利息损失，租金标准参照金鼎公司与刘永胜签订的《租赁合同》约定标准计算。租金从2013年6月1日起计算至2014年5月21日止，租金和利息损失为：2013年6月1日至2013年10月15日，租金为184106.73元［13元／㎡·月×740.57㎡×（4＋15÷31）月=43168.06元，14.25元／㎡·月×2205.78㎡×（4＋15÷31）月=140938.67元］，承租人应付该租金时间为2013年3月16日，故该租金利息应从2013年6月1日起计算至款清之日；2013年10月16日至2014年4月15日，租金为246358.65元（13元／㎡·月×740.57㎡×6月=57764.46元，14.25元／㎡·月×2205.78㎡×6月=188594.19元），利息从该租金应付时间2013年9月16日起计算至款清之日；2014年4月16日至2014年5月21日，租金为52523.44元［14元／㎡·月×740.57㎡×（1＋6÷31）月=12374.69元，15.25元／㎡·月×2205.78㎡×（1＋6÷31）月=40148.75元］，利息从该租金应付时间2014年3月16日起计算至款清之日。以上租金合计482988.82元，利息应按照银行同期贷款基准利率计算。合同履行中，佳福公司虽未按约定期限支付购房款，但金鼎公司并未主张佳福公司承担违约责任。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。佳福公司在原审庭审中变更诉讼请求第一项，未在举证期限内提出，不符合法律规定。原审法院判决金鼎公司支付910万元按日万分之二计算的违约金不当。
综上，金鼎公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实、适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、撤销黄山市黄山区人民法院（2014）黄民一初字第00358号民事判决。
二、黄山金鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿黄山市黄山区佳福旅游文化有限责任公司租金损失482988.82元及利息损失（其中：以租金184106.73元为本金，从2013年6月1日起计算至款清之日；以租金246358.65元为本金，从2013年9月16日起计算至款清之日；以租金52523.44元为本金，从2014年3月16日起计算至款清之日，利息均按照银行同期同类贷款基准利率计算）。
三、驳回黄山市黄山区佳福旅游文化有限责任公司的原审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17025元减半收取8512.50元，财产保全申请费4270元，合计12782.50元，由黄山市黄山区佳福旅游文化有限责任公司、黄山金鼎房地产开发有限公司各负担6391.25元；二审案件受理费17025元，由黄山市黄山区佳福旅游文化有限责任公司、黄山金鼎房地产开发有限公司各负担8512.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋浩之
审 判 员 郑卫东
代理审判员 蒋 薇
二〇一四年十月八日
书 记 员 汪 浩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条第二款部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。