南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁淳民初字第51号
原告南京金三角仓储物流有限公司，住所地在南京市江宁区湖熟镇。
法定代表人张智佳，该公司总经理。
委托代理人陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。
被告江苏家居乐建材超市有限公司，住所地在南京市建邺区江东中路88号。
法定代表人吴建发，该公司董事长。
委托代理人权颖智、高源，江苏致邦律师事务所律师。
原告南京金三角仓储物流有限公司（以下简称金三角公司）诉被告江苏家居乐建材超市有限公司（以下简称家居乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由代理审判员孙自亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金三角公司的委托代理人陈辉及被告家居乐公司的委托代理人权颖智、高源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金三角公司诉称：2014年9月底，被告�过房产中介找到原告，想在原告处租赁面积约1万平方米的仓库。经过10月初的几次接洽，原告考虑到被告是一家大型企业，实力雄厚且租赁时间长达5年，就不惜承担违约责任，将当时租赁期限未届满的三家租户通过原告外出租房供其使用或承担违约责任等方式解除租赁关系，腾空仓库。2014年10月16日，原、被告双方签订房屋租赁合同1份，约定由原告承租被告房产，租期5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，年租金为1225728元，保证金10万元，违约金按半年租金计算，于2014年10月22日交付房屋。但被告未按合同约定办理交房验收手续，也未按合同约定交纳保证金。2014年11月5日，为减少双方损失，原告主动发函给被告，要求其明确是否履行租赁合同，被告于2014年11月12日回复确认解除租赁合同。被告的违约行为给原告造成了巨大损失。故诉至法院，请求法院判令被告�付租金51022元、违约金306478元（含中介费102144元以及房屋闲置损失即两个月的租金204288元）、改造费30000元，合计387500元。
被告家居乐公司辩称：1、租赁物的消防等级为只能储存不燃烧和难燃烧物品的丁戊类，不能满足被告储存家居建材类货物的消防需求，危及承租人安全，且未达到被告所要求六米以上的净高，被告有权随时解除合同，无需承担任何违约责任；2、租赁物并未实际交付，租赁合同并未实际履行，被告不应支付违约金；3、原告主张的中介费损失、改造费损失、房屋闲置损失缺乏事实与法律依据，不应得到支持；4、即使被告违约，原告主张的违约金过高，被告认为违约金最高为一个月租金。
经审理查明：2014年10月18日，原、被告双方通过中介签订《房屋租赁合同》1份，该合同约定：1、被告承租原告位于江宁区湖熟街道瑞泽路10号仓库，面积为8512平方米，用于仓储普通货物周转使用；2、被告于合同签署生效后5个工作日内向原告支付10万元，作为被告履行合同义务的保证金；3、租期5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，年租金为1225728元（不含税价格），租金采半年付方式，先付租金后使用；4、双方于2014年10月22日办理交房验房手续，原告同意改造租赁区域内灯具的悬挂高度，以满足被告对租赁房屋净高6米的使用要求，该改造工作在2014年10月31日前完成；5、合同期内，被告中途擅自退租的，应按照当年租金的50%租金向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告应负责赔偿至弥补全部损失为止；6、合同自双方签字（盖章）后生效。2014年10月22日，被告电话通知原告有事不能前来办理交房验收手续。2014年10月24日，被告派人到原告处告知因故不租赁了，故未交保证金。2014年10月28�，被告派人至原告处商谈退租事宜，双方未能协商一致。2014年11月5日，原告向被告发出《确认函》1份，要求被告在接函后3日内以书面方式明确答复是否履行租赁合同，如不作答复视为被告解约。2014年11月12日，被告向原告发出《租赁合同解除及另行出租确认函》1份，以租赁房屋不符合实际需求为由决定解除租赁合同，希望与原告友好协商解除合同后的相关事宜，并表示原告接函后可将上述房屋另行出租。
庭审中，原、被告双方确认双方于2014年10月18日签订的房屋租赁合同于2014年11月12日解除。
另查明：1、租赁合同约定租赁区域内共有灯具263盏，原告已改造212盏使租赁房屋满足净高6米的要求，剩余51盏未改造，原告陈述剩余51盏未改造是因被告口头告知可能不租赁了，为了避免损失扩大，原告停止了改造，原告提供由南京强华水电设备安装有限公司出具的《工程结算书》1份，证明灯具改造费用为28195.94元，被告对该费用不予认可；2、原告提供其与南京基石置业咨询有限公司（以下简称基石公司）于2013年3月13日签订的《委托协议书》1份，并申请该协议书上代表基石公司签字的陈军出庭作证，证明原告系通过中介基石公司与被告签订租赁合同，应付基石公司中介费102144元，被告对该费用不予认可；3、原告提供其与南京派惠腾暖通设备制造有限公司（以下简称派惠腾公司）于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》1份，证明其将租赁物另行出租给派惠腾公司，租期5年，租金自2015年1月1日起算，被告对该证据的真实性不予认可；4、涉案租赁物的使用性质为丁戊类库房，已通过消防简易验收。
上述事实，有2014年10月18日房屋租赁合同、确认函、租赁合同解除及另行出租确认函、房屋所有权证、土地使用权证、工程结算书、委托协议书、证人证言、工程消防简易验收意见、2014年11月18日房屋租赁合同、本院勘验笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定履行各自的权利义务。因原、被告双方确认双方于2014年10月18日签订的房屋租赁合同于2014年11月12日解除，故本院确认该房屋租赁合同于2014年11月12日解除。根据租赁合同约定，租金自2014年11月1日起算，截至2014年11月12日，共产生租金40857.6元（102144元／30天＊12天），故对原告要求被告支付租金40857.6元的诉讼请求，本院依法予以支持，对超出该数额的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其未办理交房验收手续，租赁物未实际交付，合同并未实际履行，其不应支付租金，对此，本院认为，租赁物未实际交付系因被告原因所致，不能因此免除其支付租金的义务，故对该项辩解意见，本院不予采纳。合同虽已解除，但原告并未放弃要求被告承担违约责任的权利，被告应当按照合同约定承担的违约责任，至于违约金的数额，虽然合同约定的违约金为半年租金即612864元，但原告已自愿降低为306478元，考虑到原告所租赁房屋的合理闲置损失、合理的灯具改造费用损失以及合理的中介费用损失，该违约金数额并未过分高于原告的损失，故对原告要求被告支付违约金306478元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张灯具改造费3万元，因本院已在违约金中予以考虑，原告也未能举证证明其损失超出该违约金数额，故本院不予支持。被告辩称原告提供的租赁物不能满足其储存家居建材类货物的消防需求，危及承租人安全，且未达到被告所要求六米以上的净高，其有权随时解除合同，无需承担违约责任，对此，本院认为：首先，租赁合同仅约定租赁用途为仓储普通货物周转使用，并未约定特定的消防要求，且租赁物已通过消防验收，被告以此为由既无合同依据，也无法律依据，本院不予采纳；其次，原告已改造灯具使租赁房屋满足净高6米达80%以上，在被告口头告知原告不再租赁的情况下，为避免损失扩大停止改造并无不当，被告以此为由解除合同无合同依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告江苏家居乐建材超市有限公司于�判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京金三角仓储物流有限公司租金40857.6元、违约金306432元，合计347335.6元。
驳回原告南京金三角仓储物流有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费5897元，由原告金三角公司负担611元，由被告家居乐公司负担5286元。由被告家居乐公司负担的部分已由原告金三角公司垫付，被告家居乐公司在给付上项款额时应加付此垫款。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼分理处，账号：10105901040001276。）
代理审判员 孙自亮
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 王龙海