上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1744号
原告上海新盛元物业管理有限公司。
法定代表人孙爱民。
委托代理人陈哲，上海市长江律师事务所律师。
被告上海临江控股（集团）有限公司。
法定代表人谈意道。
委托代理人沈月琴，上海市外滩律师事务所律师。
被告杨维平。
原告上海新盛元物业管理有限公司（以下简称“新盛元物业公司”）与被告上海临江控股（集团）有限公司（以下简称“临江公司”）、被告杨维平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告新盛元物业公司的委托代理陈哲，被告临江公司委托代理人沈月琴、被告杨维平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新盛元物业公司诉称：2011年4月，原告与上海市黄浦区阳光里小区业主大会签订《物业服务合同》，由原告为上海市黄浦区陆家浜路305弄阳光里小区提供物业服务，非住宅类物业管理费为每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）3.60元，逾期缴纳的，按月加收应缴纳费用千分之二的滞纳金，后原告与上海市黄浦区阳光里小区业主大会续签《物业服务合同》，服务期限延续至2016年4月30日。2005年11月8日，被告杨维平向被告临江公司的前身上海临江房地产开发经营有限公司购买了上海市陆家浜路XXX弄XXX-
XXX号三层房屋，但至今未办理过户手续，系争房屋仍在临江公司名下，两被告均未向原告支付过物业管理费。故诉至法院，要求两被告支付自2011年5月1日起至2014年4月30日止的物业管理费80931.24元及逾期付款的滞纳金2832.59元（按照每月千分之二的标准，当月物业管理费的欠费从次月开始计算滞纳金，计算至2014年4月30日止）。
原告新盛元物业公司提供下列证据：
1.《物业服务合同》两份；2.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；3.上海市房地产申请书；4.《上海市商品房出售合同》。
被告临江公司辩称：生效判决已经确认系争房屋的物业管理费由被告杨维平支付，临江公司不应该承担支付物业管理费的义务。
被告临江公司提供下列证据：
（2013）黄浦民四（民）初字第1176号民事判决书。
被告杨维平辩称：对于系争房屋已经交付给杨维平并由杨维平实际使用没有异议，不应该由临江公司支付物业管理费；但系争房屋之前是出租给案外人的，与案外人之间的租赁协议约定是由承租人支付的，对于承租人没有支付物业管理费的事情不清楚，原告应该向承租人追讨；原告物业管理不到位，不愿意全额支付物业管理费。
被告杨维平未提供证据。
经质证，被告临江公司和杨维平对原告提供的所有证据无异议。原告和被告杨维平对被告临江公司提供的证据无异议。
经审理查明：2005年11月8日，上海临江房地产开发经营公司与杨维平签订《上海市商品房出售合同》，约定杨维平向上海临江房地产开发经营公司购买南仓街阳光里187-191号三层房屋。2006年5月，系争房屋交付给杨维平。2006年8月28日，上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX-
XXX号187-191幢（即南仓街XXX-
XXX号）三层房屋（建筑面积624.47平方米，用途为商业）被登记在临江公司名下。因被告杨维平对系争房屋的违法建筑未拆除，房地产登记机构不予办理系争房屋的房地产转移手续，系争房屋仍登记在临江公司名下。
2006年6月28日，被告杨维平等三人与案外人胡某某签订《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》，杨维平等三人将南仓街XXX-
XXX号一至三层房屋出租给胡某某，合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、街面保洁、税收等费用由胡某某承担。合同履行过程中，双方发生纠纷。
2013年7月19日，曾为阳光里小区提供物业服务的上海临江物业管理有限公司将临江公司和杨维平诉至我院，要求两被告支付欠付的物业管理费，该案所涉事实与本案基本相同，本院于2013年10月18日做出判决，判令被告杨维平支付原告上海临江物业管理有限公司自2009年7月起至2011年4月止的物业管理费及相应的滞纳金。判决后，双方未上诉，被告杨维平按照生效判决向上海临江物业管理有限公司支付了钱款。
原告在上海临江物业管理有限公司撤离阳光里小区后开始为阳光里小区提供物业服务，曾先后与上海市黄浦区阳光里小区业主大会、上海市黄浦区阳光里业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定管理期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止；住宅的物业管理费为每月每平方米1.75元，非住宅的物业管理费为每月每平方米3.6元；物业管理费按月交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，按月加收应交纳物业管理费千分之二的滞纳金。原告开始为阳光里小区提供物业服务后，被告未支付物业管理费。
2014年7月28日，原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。被告临江公司将系争房屋出售给被告杨维平并交付房屋，房屋所有权未过户是因为被告存在违章搭建所致，被告杨维平承认已经取得系争房屋的实际控制权，亦认为被告临江公司不需承担支付物业管理费的责任，生效民事判决书也确认系争房屋的物业管理费应由被告杨维平支付，因此原告要求被告临江公司支付物业管理费及其滞纳金的诉请，本院不予支持。被告杨维平作为房屋的实际控制人，享受了原告提供的物业服务，理应按照合同约定支付物业管理费。被告杨维平辩称与案外人签订的租赁合同约定物业管理费由承租人支付，原告应该向承租人主张的意见，本院认为，被告杨维平与案外人签订的租赁合同中对于物业管理费承担的约定不能对抗租赁合同以外的第三人，被告杨维平作为该房屋的实际所有人应该向原告支付物业管理费，如果被告杨维平认为该费用实际应由承租人负担，可在其向原告支付后向承租人追讨。被告杨维平辩称原告服务不到位没有证据支持，本院不予采纳。故原告要求被告杨维平支付自2011年5月1日起至2014年4月30日止的物业管理费的诉请，本院予以支持。鉴于被告杨维平存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告杨维平支付滞纳金的诉讼请求理由亦成立，故被告杨维平还应按约定支付滞纳金，现原告主张的金额尚属合理，可予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杨维平应在本判决生效之日起十日内支付原告上海新盛元物业管理有限公司自2011年5月1日起至2014年4月30日止的物业管理费人民币80931.24元；
二、被告杨维平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新盛元物业管理有限公司上述欠款的滞纳金人民币2832.59元；
三、原告上海新盛元物业管理有限公司要求被告上海临江控股（集团）有限公司支付物业管理费及滞纳金的诉请，本院不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1898.88元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币949.44元，由被告杨维平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 常彩玲
二〇一四年九月十九日
书记员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。