广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1294号
上诉人（原审被告）：彼得穗青许（曾用名许穗青，英文姓名HUIPETERSUIQINGXU），男，1962年6月14日生，美国国籍。
委托代理人：简军，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州利才物业有限公司，住所地广州市越秀区东风中路268号613室。
法定代表人：韩晖，职务总经理。
委托代理人：吴伟强，该公司职员。
委托代理人：王宇英，该公司职员。
上诉人彼得穗青许与被上诉人广州利才物业有限公司（以下简称利才公司）因物业管理费纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：利才公司是广州市东风中路268号广州交易广场的物业管理企业。海喜有限公司（以下简称海喜公司）原为广州交易广场1203室业主。因海喜公司拖欠物业管理费，利才公司于2007年9月6日向原审法院起诉，要求海喜公司支付所欠的物业管理费等。原审法院于2007年12月10日作出（2007）越法民三初字第3068号民事判决书，判令：一、海喜公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性清付从1998年5月20日起2004年3月3日止的物业管理费（以房屋面积130.39平方米为基数，其中：1998年5月20日起至2000年1月30日止按28元／月／平方米计，从2000年1月31日起至2004年3月3日止按27元／月／平方米计）给利才公司。二、驳回利才公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5053元和诉讼保全费1771元由利才公司负担100元，海喜公司负担6724元。根据利才公司的申请，原审法院于2008年4月23日以（2008）越法执字第3039号案立案执行。在执行过程中，利才公司向原审法院表示参与分配对海喜公司名下的广州市东风中路广州交易广场1203室的房产拍卖所得款，并同意原审法院对（2008）越法执字第3039号案延期执行。
2009年5月7日，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）委托丰厚拍卖公司对涉讼的1203室进行公开拍卖。广州中院设定的拍卖条件其中包括：1、拍卖方式为分拆、不交吉、增价拍卖；2、保障1203室租赁人的优先购买权；3、拍卖保留价为评估价取整为82万元；4、拍卖保证金为8万元；5、买受人一旦竞得该标的即表明接受该项拍卖标的物的全部现状，竞得该标的物后发生的全部风险由买受人自行承担；6、上述房产拍卖交易过户所产生的税费由买受人承担，包含所欠缴的费用等。
2010年5月17日，彼得穗青许向广州中院缴纳拍卖保证金8万元，并于当天到丰厚拍卖公司签署《竞买登记表》并在《海喜公司欠费汇总统计表》上签上“已阅”字样及其名字。该《海喜公司欠费汇总统计表》记载1203室欠费期限为98.5.4-04.3.3，管理费250205.79元，滞纳金545198.42元，逾期利息228983.33元，案件受理费6724元，小计1031111.54元等。
2010年5月19日，彼得穗青许与丰厚拍卖公司签署《竞买合同》，其中第三条订明：竞买人领取了拍卖人第1011期拍卖会的《拍卖会资料》（含《拍卖公告》、《拍卖规则》、《拍卖标的资料》）并已认真阅读，领取了102号的竞买号牌；第四条订明：竞买人已对标的物现场作了实地勘察，充分了解标的物的现状与瑕疵，竞买人一旦以最高应价购得标的物，作为买受人接受《拍卖规则》、《拍卖标的资料》上的所有条款和内容及标的物的一切现状和瑕疵，并承担所有的风险；第九条订明：本《竞买合同》与《拍卖会资料》将成为《拍卖成交确认书》的附件等。该期拍卖会的资料包括：《拍卖规则》、刊登《拍卖公告》的广州日报部分复印件，拍卖标的（1）-（4）产权情况表及标的物的基本情况、起拍价、拍卖方式、产权状况及其特别说明、付款流程等。其中《拍卖标的（1）》的特别说明4载明：标的物的过户手续问题由买受人自行办理，过户所需的一切税、费、金（包括应由被执行人承担的一切税费金等费用）全部由买受人承担；若有拖欠的管理费、水电费等费用全部由买受人承担等。彼得穗青许在该《拍卖标的（1）》上签上其名字。
同日，彼得穗青许与丰厚拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，订明彼得穗青许以171万元的价格竞买得涉讼的1203室，佣金额为85500元，合计1795500元；买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付定金0元，并承诺在2010年5月29日前付清余款1795500元；本《拍卖成交确认书》与本期拍卖会《拍卖资料》一并执行并具同等法律效力；标的物按现状进行拍卖，委托人及拍卖人对标的物的瑕疵不承担担保责任，购买者应亲自检验标的物，若发生标的物瑕疵责任由买受人负责；标的物的过户手续问题由买受人自行办理，过户所需的一切税、费、金（包括应由被执行人承担的一切税费金等费用）全部由买受人承担；若有拖欠的管理费、水电费等费用全部由买受人承担等。
因彼得穗青许不同意负担上述海喜公司所欠的物业管理费而向本院提出执行异议。本院于2012年6月20日作出（2011）穗中法执异字第31号执行裁定书，认为本院在对涉案房产进行拍卖的过程中，首先按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定向受托拍卖单位出具《委托拍卖函》，接着在上述法定期限内向当事人和已知的优先购买权人发出拍卖通知，然后受托单位公开展示拍卖标的物、对标的物前业主欠缴物业管理费的瑕疵进行披露；依法确定竞买人身份；按时举行拍卖会；在拍卖会上依法宣读拍卖规则，公布特别说明事项（包括标的物有欠费由竞买人负担）等等，以上拍卖行为均符合法律规定。至于涉案房产所欠物业管理费的负担问题，越秀法院对海喜公司之前所欠的物业管理费案件作出判决，并立案执行后，利才公司才向执行法院申请参与分配。越秀法院的上述执行案件与本院对涉案房产的执行案件合并执行。在此情况下，本院委托拍卖单位将物业管理费的负担作为拍卖的附加条件，是上述合并执行案件的财产处置方式。因此，受托拍卖单位在拍卖会的《拍卖资料》中明确列明：若本案拍卖标的有拖欠的管理费、水电费等费用全部由买受人承担。而彼得穗青许作为自愿参加拍卖会的竞买人，受托拍卖单位在拍卖会正式拍卖前，已经明确宣布“若本案拍卖标的有拖欠的管理费、水电费等费用全部由买受人承担”作为拍卖附加条件的情况下，仍然坚持参与竞买，故可以认定彼得穗青许清楚该附加条件，属于自愿处分自身权益的行为。再者，在拍卖过程中，尽管拍卖师已经再次提示参加竞买的竞买人，本案拍卖标的物存在瑕疵风险、注意考虑成本，彼得穗青许依然坚持竞价到最后，以最高出价拍下涉案标的物，并自愿签订《拍卖成交确认书》。因此，彼得穗青许主张受托拍卖单位违法要求竞买人承担拍卖标的之外的其他债务与事实不符。司法拍卖是人民法院在行使强制执行权的过程中，对查封标的物所采取的一项变价措施，属于公法行为。因此，司法拍卖不同于我国《拍卖法》所调整的平等主体之间的任意拍卖，是不受《拍卖法》调整的，故彼得穗青许主张本案适用我国拍卖法的有关规定，缺乏依据，不予采纳。裁定驳回彼得穗青许的异议。
彼得穗青许不服上述裁定，向广东省高级人民法院提出复议申请。广东省高级人民法院于2012年11月16日作出（2012）粤高法执复字第97号执行裁定书，认为（一）关于是否将拍卖标的物瑕疵与财产瑕疵相混淆而影响报名、竞价的问题。本案被执行人海喜公司购买涉案房产后不能偿还东亚银行的贷款，也未向利才公司缴交物业管理费，应当通过拍卖变现被执行人名下房产的方式偿还相关申请执行人的债权。本案拍卖的房产上既有剩余使用年限等方面的瑕疵，也存在租赁权、担保物权及其他优先受偿权等各种权利负担和瑕疵，导致竞买人通过竞买取得拍卖财产后在一定期限内不能使用、过户或需补交欠交的管理费、水电费才能使用等不同情形。为保障竞买人的合法权益，作为委托人的执行法院将涉案房产欠交利才公司物业管理费作为本案房产处置中的瑕疵之一，并已要求拍卖机构如实披露拍卖财产上存在的瑕疵和权利负担。彼得穗青许作为竞买人已知悉本案标的物上存在的瑕疵，应结合拍卖房产存在的瑕疵充分考虑竞拍的成本、收益等而理性竞拍。因此，彼得穗青许提出的将拍卖标的物瑕疵与被执行人财产瑕疵相混淆而影响其报名、竞价的理由与事实不符，不能成立。（二）关于是否创设超优先权侵犯竞买人及优先受偿权人权利的问题。在民事执行程序中，为实现申请执行人法律文书所享有的合法权益，人民法院需委托拍卖机构强制拍卖被执行人的财产以清偿被执行人所欠债务，因《拍卖法》是专门规范拍卖企业实施任意拍卖活动的法律规定，而强制拍卖与任意拍卖在性质、条件、目的等方面存在着根本的差异，需特殊的制度和规则予以调整和规范，为此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等司法解释对强制拍卖作出了专门的规定。为提高执行效率，缩短执行期限，依法保障申请执行人合法权益的早日实现，执行法院在委托拍卖涉案房产过程中已告知竞买人拍卖标的存在欠缴物业管理费、水电费等费用及需由竞买人支付过户的相关税费等瑕疵，由竞买人客观评估买受风险而决定是否竞买及竞价的数额，因此，执行法院处置涉案房产的方式不违反现行法律规定，并无不当。彼得穗青许不是本案的优先受偿权人，依法不能对其不享有权利的事项提出请求，故其提出侵犯优先受偿权人的权利的复议理由没有法律依据，不予支持。彼得穗青许在知悉涉案标的物存在欠交物业管理费等瑕疵后，参与竞拍并坚持竞价拍下涉案房产，属于彼得穗青许自愿处分其合法权益的行为。因此，彼得穗青许提出的侵犯其权利的复议理由与事实不符，不能成立。依法裁定驳回彼得穗青许的复议申请，维持本院上述（2011）穗中法执异字第31号执行裁定。
2013年6月21日，利才公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令彼得穗青许支付计至2010年5月19日止，原海喜公司拖欠利才公司的物业管理费250205.79元、诉讼费6724元、逾期利息74109.81元（从2008年1月5日计至2010年5月19日），共331039.60元给利才公司；2、判令彼得穗青许从2010年5月20日起至实际支付之日止，以331039.6元为本金，按银行逾期贷款利率每日万分之二点一计付迟延款利息给利才公司。
原审法院认为，广州中院依法委托丰厚拍卖公司对涉讼的1203房进行公开拍卖，并设定拍卖条件包括“拍卖交易过户所产生的税费由买受人承担，包含所欠缴的费用等”。丰厚拍卖公司据此制定相关《拍卖资料》，明确：“标的物的过户手续问题由买受人自行办理，过户所需的一切税、费、金（包括应由被执行人承担的一切税费金等费用）全部由买受人承担；若有拖欠的管理费、水电费等费用全部由买受人承担”，并已书面形式告知了包括彼得穗青许在内的竞买人。彼得穗青许成功竞投后，与丰厚拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》，再次明确约定：“若有拖欠的管理费、水电费等费用全部由买受人承担”。虽然彼得穗青许认为上述约定侵犯了其合法权益，但其对此提出的执行异议已被广东省高级人民法院驳回。因此，原审法院（2007）越法民三初字第3068号民事判决书判令海喜公司应承担的向利才公司给付所欠物业管理费义务，现应由彼得穗青许向利才公司承担，并应从2010年5月20日起向利才公司计付利息。至于上述案件的诉讼费用以及海喜公司因迟延履行上述判决所产生的迟延履行金，因上述约定并未明确由买受人承担，故利才公司该项诉讼请求，依据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于2013年11月11日作出如下判决：一、原审法院（2007）越法民三初字第3068号民事判决书确定由海喜公司向利才公司支付的物业管理费247273.86元由彼得穗青许在本判决发生法律效力之日起7日内支付给利才公司；二、彼得穗青许在本判决发生法律效力之日起7日内向利才公司支付上述物业管理费的利息（以247273.86元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，从2010年5月20日起计付至实际履行上述第一项判决之日止）；三、驳回利才公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7407元、诉讼保全费2555元，合计9962元，由利才公司负担2491元，彼得穗青许负担7471元。
判后，上诉人彼得穗青许不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定关键事实不清。本案是物业管理费纠纷，对于海喜公司来说，物业管理费不是一种有价值的资产，而是一种负担。而案涉房屋1203室是一种有价值的资产，彼得穗青许参与案涉房屋的拍卖，171万元的拍卖价就是物权发生转移的对价。广州中院执行局作为生效法律文书的执行机构，行使的是行政职能，不能在生效法律文书之外创设权利义务，海喜公司与利才公司之间有债权债务纠纷，但是彼得穗青许并未欠付租金，也与海喜公司之间无债权债务转移协议，故彼得穗青许不应承担海喜公司拖欠利才公司的物业管理费。二、一审遗漏当事人。东亚银行有限公司广州分行与利才公司都是海喜公司的债权人，东亚银行有限公司广州分行享有优先受偿权，由于广州中院执行局创设不合理的规则，导致东亚银行有限公司广州分行成了普通债权人，权益没有得到应有的保障，故其和海喜公司是本案利害关系人，应追加。一审过程中，彼得穗青许已经提出追加东亚银行有限公司广州分行和海喜公司作为第三人，一审彼得穗青许的该请求未作任何书面答复，判决书中也未对该请求专门陈述，可见，一审遗漏当事人，导致案件处理不当。三、一审对案件的定性及适用法律错误。广州中院执行局和广东省高级人民法院执行作出的执行裁定书，不具有既判力。广东丰厚拍卖有限公司《拍卖资料》中所述内容与广州中院执行局委托拍卖时的表述是不相符的。四、一审判决结果不实事求是，损害了彼得穗青许的合法权益。据此上诉请求：撤销原审判决的第一、二项，发回重审；案件受理费由利才公司负担。
被上诉人利才公司答辩称要求维持原判。
经二审审理，当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，彼得穗青许表示虽然其在拍卖公告和拍卖成交确认书上签名，但其并没有看上述材料的内容。
二审另查明，利才公司解释称因其计算彼得穗青许拖欠的物业管理费是从1998年5月4日起计，但法院认为海喜公司是1998年5月20日才收楼，应从此时计算物业管理费，故出现了利才公司起诉主张拖欠的物业管理费是250205.79元，原审最终判决拖欠的物业管理费是247273.86元的结果。彼得穗青许对原审法院计算出来的海喜公司拖欠的物业管理费是247273.86元没有异议。
本院认为：本案二审争议的焦点是彼得穗青许应否负担案涉房屋拖欠的物业管理费。本院对拍卖案涉房屋设定的条件，以及彼得穗青许签名确认的《竞买合同》中的《拍卖标的（1）》和《拍卖成交确认书》均明确载明案涉房屋拖欠的物业管理费和水电费均由拍卖买受人负担，故彼得穗青许在参与案涉房屋竞拍时，已经知晓且同意负担案涉房屋拖欠的物业管理费；且该次拍卖设定的拍卖条件中已经明确告知了拍卖买受人买受的案涉房屋存在债务负担，理性竞拍人在出价竞拍时应考虑到购买案涉房屋所要负担的债务，故案涉房屋拍卖成交价不仅是案涉房屋自身价值的对价，其还包含了该房屋负担的债务的对价。综上，原审法院判令彼得穗青许负担案涉房屋拖欠的物业管理费以及支付利息，符合彼得穗青许签名认可的《竞买合同》的约定，也符合公平合理原则，应予维持。彼得穗青许对本院执行局设定的案涉房屋拍卖条件有异议，但该异议已被广东省高级人民法院所驳回，故其以此为由主张不应支付案涉房屋负担的物业管理费，缺乏理据，本院不予支持。唯《竞买合同》中并未约定彼得穗青许迟延支付物业管理费需按照人民银行同期逾期贷款利率计算利息，故原审按该标准计算利息不当，本院对此予以调整，调整为按照人民银行同期贷款利率计算利息。
本案是物业管理费纠纷，东亚银行有限广州分行和海喜公司并非本案必要诉讼参与人，东亚银行有限广州分行和海喜公司未能参与本案诉讼，并不影响案件处理结果。原审未对彼得穗青许追加第三人的申请作出回应属程序瑕疵，但该程序瑕疵与案件处理结果无关，彼得穗青许以此要求发回重审理据不足，本院不予支持。
综上，原审查明事实清楚，唯第二项处理不当，本院予以纠正。上诉人彼得穗青许的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1765号民事判决第一、三项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1765号民事判决第二项为：彼得穗青许在本判决书送达之日起7日内向广州利才物业有限公司支付上述物业管理费的利息（以247273.86元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2010年5月20日起计付至清付物业管理费247273.86元之日止）。
本案一审受理费7407元、诉讼保全费2555元，合计9962元，由广州利才物业有限公司负担2591元，彼得穗青许负担7371元；本案二审受理费5555元，由广州利才物业有限公司负担100元，彼得穗青许负担5455元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年七月××日
书 记 员 李 焕