重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第03875号
原告重庆市新合控股（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区新华路216号第22层，组织机构代码70938603-5。
法定代表人薛承录，董事长。
委托代理人周玉蓉，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人郑代福，男，该公司退休员工。
被告重庆金禾房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区道门口18（B幢）10楼，组织机构代码20299468-0。
法定代表人杨丽川，董事长。
委托代理人向平，重庆迪远律师事务所律师。
委托代理人向伟，男，该公司员工。
原告重庆市新合控股（集团）有限公司（以下简称“新合公司”）与被告重庆金禾房地产开发有限公司（以下简称“金禾公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭重波担任审判长，与代理审判员罗静、人民陪审员姚天玲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新合公司的委托代理人周玉蓉，被告金禾公司的委托代理人向平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新合公司诉称，2001年9月21日，重庆市物资回收总公司与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定被告拆除原告所属重庆市物资回收总公司所有的位于重庆市渝中区打铜街7号、面积为506m平方米的非住宅房屋，由被告划还补偿原告总建筑面积626平方米，被告另行安置租赁户的营业房建面40平方米，原告同意在划还总面积中扣减，被告应在金禾大厦A栋平街层上一层（即二层平面）和上二层（即三层平面）各安置原告建筑面积293平方米。2006年11月27日，重庆市回收工作站受原告委托与被告签订《房屋安置补充协议》，约定将原A栋平街层上一层（即二层平面）293平方米调整安置在A栋一层○2-○7/D－F。2010年7月28日，原、被告签订《调整安置协议》，约定在原A栋一层293m2安置房基础上增加安置53.02平方米即房号A14-2，剩余面积调整到“金禾丽都”B栋二层临江面安置，房号和面积为B1（202.22平方米）、B3（37.48平方米）。2011年1月14日，原、被告双方签订《<拆迁安置协议书>、<调整安置协议>之补充协议》，约定被告及时为原告办理一层345.55平方米房屋所有权证，对剩余236.48平方米房屋安置事宜双方另行协商。上述协议签订后，直到2012年12月，被告才为原告办理了一层345.55平方米房屋的房地产权证，而对剩余236.48平方米非住宅房屋一直未进行安置。同时，根据原、被告双方签订的《金禾秀闲•广场委托经营管理补充协议》，被告支付原告未安置的二层房屋过渡补偿费性质的租金收益至2013年7月31日，之后未再支付。现原告起诉来院，请求：1、判令被告对无法按约划还的非住宅房屋236.48平方米赔偿原告货币补偿款5628200元；2、判令被告按照《金禾秀闲•广场委托经营管理补充协议》约定的第二层房屋租金标准支付原告从2013年8月1日起至评估时点2015年3月23日止的过渡补偿费109314.73元（套内面积141.11平方米×3个月×35元/月/平方米+141.11平方米×16个月×40元/月/平方米+141.11平方米×40元/月/平方米÷31天×23天）；3、本案诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担。
被告金禾公司辩称，因双方最后于2011年1月14日签订的《<拆迁安置协议书>、<调整安置协议>之补充协议》对拆迁安置的具体位置、用途没有约定，本案应为合同纠纷，适用一般债权诉讼时效，原告的第一项诉讼请求已过诉讼时效。被告现有金禾大厦部分房屋包括建筑面积共计162.41平方米的负一层、负二层、负三层四个仓库，建筑面积为1777.36平方米的第五层架空层，以及有抵押的负二层车库，可以对原告进行安置，即使不能安置，也只能按原约定安置的二层房屋在2011年1月14日时的市场价值进行评估。并且，截止2014年2月27日原告向被告发函之日前，原告一直怠于行使其权利，从未找被告协商未安置房屋的安置事宜，原告也存在过错。同时，双方在《金禾秀闲•广场委托经营管理补充协议》中虽然约定了未安置的二层房屋租金，但根据2001年时有效的《拆迁管理条例》，必须在原告因拆迁存在停业损失的情况下被告才应支付过渡补偿费，因原告未举示其产生的停业损失，故被告不应支付其过渡补偿费，且双方约定的是房屋租金，该租金并非过渡补偿费。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，1993年2月24日，重庆市物资回收总公司取得重庆市渝中区打铜街7号的非住宅房屋的产权证。1996年，金禾公司取得包括上述房屋片区在内的《房屋拆迁许可证》。2001年9月21日，金禾公司（协议中称“甲方、拆迁单位”）与重庆市物资回收总公司（协议中称“乙方、被拆迁单位”）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：甲方拆迁重庆市渝中区打铜街7号（左、右后楼，西侧面茶水店经营房及地下蓄水池一座），被拆除房总建筑面积为506平方米，用途非住宅，以上被拆房屋产权均属新合公司所属重庆市物资回收总公司所有；甲方同意在金禾大厦裙楼建成后划还补偿乙方裙楼经营用房120平方米，房屋产权归乙方所有，新房建成后，划还补偿总面积共计建筑面积626平方米，甲方应负责安置原重庆市物资回收总公司租赁户——渝强饮食服务有限公司营业房建筑面积40平方米，乙方同意在划还总面积中扣减；甲方负责安置乙方划还补偿经营建筑面积586平方米，乙方不再向甲方补结构差价，甲方同意在新房建成后，在A栋平街层上一层（即二层平面）安置乙方划还建筑面积293平方米，在A栋平街上二层（即三层平面）划还乙方建筑面积293平方米，分别办理房屋产权证；本协议签订之日起15日内乙方腾空房屋交甲方验收，甲方划还给乙方营业用房的室内装饰标准及各种配套设施（备）应与同层租售房相同，甲方不得向乙方收取任何摊销费用，还房具体位置以重庆设计院初设图为参考，在A栋西南角二层、三层（以“金禾大厦”正立面负一层除外的±0.000标高为准）①-⑤/A-C轴所包的面积按实际补偿面积计算，但不占垂直交通面积及出入口；双方还对其他权利义务进行了约定。协议签订后，新合公司按约将上述房屋交付金禾公司拆除。
2006年11月27日，金禾公司（协议中称“甲方”）与重庆市回收工作站（原重庆市物资回收总公司、协议中称“乙方”）签订《房屋安置补充协议》，约定：双方均同意将原双方签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的A幢平街层上一层（即二层）安置位置及安置面积调整安置在“金禾丽都”A幢一层②-⑦/D-F轴范围内；甲方在安置后2007年6月30日前为乙方办理房屋所有权证；本协议未涉及的地方仍按原《房屋拆迁安置协议》执行；并附金禾大厦第一层平面图，同时注明“重庆市物资回收总公司在金禾丽都二层293平方米建筑面积安置位置现调整安置在金禾丽都A栋一层②-⑦/D-F轴阴影范围内，安置建筑面积293平方米，原拆迁安置补偿协议中约定的二层位置作废，其他条款仍按原协议执行”。
2010年7月28日，金禾公司（协议中称“甲方”）与新合公司（协议中称“乙方”）签订《调整安置协议》，约定：因“金禾丽都”第三层部分面积被法院执行给了其他被拆迁人，影响到甲方不能按双方于2006年11月27日签订的协议约定安置乙方，双方经再次友好协商，达成如下调整安置方案；一、《房屋安置补充协议》约定一层安置房仍按原协议安置，另增加安置53.02平方米，具体房号为A14-2；二、剩余面积调整到“金禾丽都”B栋二层临江面安置，具体房号及面积为B1（202.22平方米）、B3（37.48平方米）；三、调整安置面积，双方互不补差价；四、本协议一式四份，经双方签字盖章生效，本协议与原协议有抵触的，以本协议为准；五、甲方争取在2010年内将所有房屋办妥房地产权证，并交给乙方；六、附安置图两份。
2011年1月14日，金禾公司（协议中称“甲方”）与新合公司（协议中称“乙方”）签订《<拆迁安置补偿协议书>、<调整安置协议>之补充协议》，约定：现因原B1（现B8）号房屋无法实现再次分割，双方达成如下补充协议；一、双方均同意在本协议签订后，甲方及时为乙方办理一层A8（83.28平方米）、A10（209.25平方米）、A14-2（53.02平方米）号房屋，共计345.55平方米的房屋所有权证；二、对于《调整安置协议》第二条约定的236.48平方米房屋的安置事宜，待双方另行协商解决；三、本补充协议与《拆迁安置补偿协议书》、《调整安置协议》有冲突的，以本补充协议为准。
2011年10月18日，金禾公司（协议中称“甲方”）与新合公司（协议中称“乙方”）签订《金禾秀闲•广场委托经营管理补充协议》，约定：由于甲方安置乙方的房屋位置经再三调整，甲乙双方就乙方委托甲方经营管理的“金禾秀闲•广场”安置房的相关事宜，在调整后的基础上经再次友好协商，达成如下补充协议。一、委托经营管理期限：除已履行的期限外，自2011年11月1日—2019年5月14日止；二、委托经营期间收益及支付办法：从2011年11月1日起，乙方房屋收益按下列标准收取：1、一层产权面积345.55平方米，套内建筑面积236.76平方米按套内建筑面积41元/月每平方米计租，二层产权面积236.48平方米按套内面积138.81平方米，以及调整安置后与原《拆迁安置补偿协议》约定安置面积586平方米之差3.97平方米（套内2.3平方米）按套内建筑面积35元/月每平方米计租，租金每季度结算一次。2、从2011年11月1日起计算租期，以后租金每两年递增一次，递增金额为套内面积5元/平方米。3、2011年10月31日前的收益金按原协议结算支付。……双方还对其他权利义务进行了约定。
2014年2月27日，新合公司制发《关于催促尽快办理拆迁安置房屋产权登记和催收租金的函》，载明：请金禾公司在收到本函7日内到我司住所地协商236.48平方米办证问题及2013年8月1日至目前的租金支付问题。否则，我司将采取法律途径维护我司权利。2014年3月4日，金禾公司工作人员向伟签收该函。
另查明，2006年11月3日，金禾公司取得金禾大厦（金禾丽都）裙楼负4层—5层子单位工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字〔2006〕0226号）。2006年12月12日，金禾公司取得重庆市渝中区道门口1号、7号、15号、17号、19号、20号，陕西路74号，打铜街1号、9号即金禾大厦（金禾丽都）负1、负2、负3层部分、第5层非住宅房屋的《房地产权证》（101房地证2006字第17739号）。
2012年11月30日，新合公司取得重庆市渝中区道门口17号第一层A8#、建筑面积83.28平方米房屋的《房地产权证》（101房地证2012字第14784号）；2012年12月3日，新合公司取得重庆市渝中区道门口17号第一层A14-2#、建筑面积53.02平方米房屋的《房地产权证》（101房地证2012字第14786号）；2012年12月3日，新合公司取得重庆市渝中区道门口17号第一层A10#、建筑面积209.25平方米房屋的《房地产权证》（101房地证2012字第14787号）
还查明，新合公司系重庆市供销合作总社独资企业，是该社授权经营管理社有资产的机构。原重庆市物资回收总公司系重庆市供销合作总社直属企业，2006年7月14日被核准注销工商登记。重庆市回收工作站系重庆市供销合作总社离退休人员服务中心内设机构，不具备独立法人资格。2001年4月，重庆市供销合作总社授权新合公司将包括重庆市物资回收总公司所有的位于重庆市渝中区打铜街7号的非住宅房屋划归新合公司所有。2012年4月，重庆市供销合作总社批准新合公司吸收合并离退休中心及其内设工作站。
审理中，就金禾公司称其还有金禾大厦部分非住宅房屋可以安置新合公司的问题。新合公司认为，仓库与双方约定安置营业用房的用途不一致，且面积不足，第五层架空层没有测绘，无法分割、不能交易，负二层车库存在抵押，价值无法衡量，因此不接受金禾公司的上述安置方案。庭审中，金禾公司确认金禾大厦B栋二层B1、B3均已出售他人并办理了产权转移登记手续，现已无法安置新合公司。
审理中，经新合公司申请，本院依法委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司对经双方确认的《调整安置协议》所附安置图中重庆市渝中区道门口“金禾丽都”B栋二层临江面B1（建筑面积199平方米）、B3（建筑面积37.48平方米）的清水、非住宅房屋的现行市场价值进行评估。2015年3月31日，该事务所作出渝金汇评估鉴[2015]080号《房地产估价报告》，对上述评估对象2015年3月23日的公开市场价值估价为：评估单价23800元/平方米，评估总价5628200元。新合公司认可该鉴定结论，并支付评估费16570元。金禾公司对评估内容、范围、位置以及评估报告的真实性没有异议，但认为评估的时点应为2011年1月14日即双方签订《<拆迁安置补偿协议书>、<调整安置协议>之补充协议》时，但并未提出书面补充鉴定申请。
庭审中，金禾公司与新合公司均认可双方在2006年12月份对金禾大厦竣工验收之前产生的超期未安置的过渡费进行了结算，2006年12月份之后金禾公司按照双方有关租金的合同及《金禾秀闲•广场委托经营管理补充协议》的约定向新合公司支付二层租金至2013年7月31日。对该租金性质，新合公司认为系因未安置房屋而支付的过渡补偿费，金禾公司认为仅是按照合同约定支付的租金，但同时其自认此段期间其未再支付其他过渡费用，且二层房屋并未安置，但是按照未安置面积和双方约定的标准在计付租金。
上述事实，有《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋安置补充协议》、《调整安置协议》、《<拆迁安置补偿协议书>、<调整安置协议>之补充协议》、《金禾秀闲•广场委托经营管理补充协议》、《关于催促尽快办理拆迁安置房屋产权登记和催收租金的函》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《房地产权证》四份、《房地产估价报告》以及双方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告新合公司与被告金禾公司所签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋安置补充协议》、《调整安置协议》、《<拆迁安置补偿协议书>、<调整安置协议>之补充协议》以及《金禾秀闲•广场委托经营管理补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，均属有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依照约定全面履行各自的义务。现原告已按约履行了其义务，将房屋交付被告拆除，被告也应按照协议履行安置原告的义务。
关于被告无法按约履行安置义务的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，就未安置的236.48平方米非住宅房屋问题，被告虽当庭提出了其他安置方案，但因与《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的安置还房的用途与面积不符，原告没有接受，双方未能协商一致，且庭审中被告亦自认原约定安置原告的金禾大厦B栋二层B1、B3均已出售他人并办理了产权转移登记手续，现已无法安置原告。因此，被告已无法按照双方协议的约定安置原告房屋，故应当承担不能履行安置义务的赔偿责任。经本院委托评估，金禾大厦B栋二层B1、B3位置的清水、非住宅房屋现行市场价值的评估总价为5628200元，故原告要求被告赔偿其无法按约划还的236.48平方米非住宅房屋的货币补偿款5628200元，符合法律规定，本院依法予以支持。至于被告辩称应当以2011年1月14日即双方签订《<拆迁安置补偿协议书>、<调整安置协议>之补充协议》时作为评估时点，且原告的该项诉讼请求已经超过诉讼时效的意见。因双方在该补充协议中约定“236.48平方米房屋的安置事宜，待双方另行协商解决”，在本案庭审中被告还提出了房屋安置方案与原告进行协商，无法按约安置原告系双方在本案审理过程中才最终确定，因此原告以评估房屋的现行市场价值作为其损失计算依据，符合法律规定；同时，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原告的该项诉讼请求属于特种债权，不适用诉讼时效的规定。因此，被告的上述辩解理由于法无据，本院依法不予采信。
关于逾期安置的过渡补偿费问题。本案中，由于被告不能按时安置原告，被告应当支付原告逾期安置的过渡补偿。现原告要求按照双方签订的《金禾秀闲•广场委托经营管理补充协议》中约定的二层未安置房屋的租金标准计算逾期安置的过渡补偿，根据本案查明的事实，双方在签订上述补充协议时已经明确就236.48平方米房屋的安置事宜另行协商，故此时双方并未明确该部分安置房屋的具体位置，但被告已实际按照未安置面积和双方约定的标准向原告支付二层租金至2013年7月31日，且金禾大厦竣工验收后被告仅向原告支付租金而未再支付其他过渡补偿费，故本院依法认定上述补充协议中约定的二层租金具有逾期安置的过渡补偿费性质，故现原告请求被告支付自2013年8月1日起至2015年3月23日评估时止的过渡补偿费109314.73元（套内面积141.11平方米×3个月×35元/月/平方米+141.11平方米×16个月×40元/月/平方米+141.11平方米×40元/月/平方米÷31天×23天），符合法律规定和双方合同约定，本院依法予以支持。至于被告辩称原告一直未找被告协商安置事宜，对逾期安置存在过错的意见。因拆迁安置系被告义务，并非原告义务，因此逾期安置的过错在被告而非原告，故被告的上述辩解理由于法无据，本院依法不予采信。
本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆金禾房地产开发有限公司在本判决生效后立即赔偿原告重庆市新合控股（集团）有限公司无法按约划还的236.48平方米非住宅房屋的货币补偿款5628200元；
二、被告重庆金禾房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆市新合控股（集团）有限公司从2013年8月1日起至2015年3月23日止的逾期安置过渡补偿费109314.73元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费61610元、财产保全措施费5000元，鉴定费16570元，由被告重庆金禾房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 彭重波
代理审判员 罗 静
人民陪审员 姚天玲
二〇一五年五月十八日
书 记 员 彭小强