甘肃省合水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘1024民初679号
原告：邵飞鸿，男。
委托诉讼代理人：邵博（系邵飞鸿女儿），女。
被告：丑建立，男。
第三人：合水县西华池镇华市行政村村民委员会。
法人代表：胡兴江，该村委会主任。
委托诉讼代理人：樊刚，樊洼自然村村长。
原告（反诉被告）邵飞鸿与被告（反诉原告）丑建立确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月29作出（2016）甘1024民初1212号民事判决书。宣判后，丑建立不服提出上诉，庆阳市中级人民法院于2017年4月13日以（2017）甘10民终109号民事裁定书裁定：1、撤销（2016）甘1024民初1212号民事判决；2、本案发回合水县人民法院重审。本院2017年5月3日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，审理中丑建立提起反诉，本院依法合并审理。依照中院裁定要求，依法追加华市村村民委员会为第三人，通知其参加诉讼。原告（反诉被告）邵飞鸿的委托诉讼代理人邵博，被告（反诉原告）丑建立，第三人的委托诉讼代理人樊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵飞鸿向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效；2、依法判令被告向原告返还3间土木结构房屋、3间砖木结构房屋；3、诉讼费由被告承担。
丑建立辩称并向本院提出反诉请求：1、原告出售给答辩人的房屋所占用的土地系国有土地，不是原告所说的集体土地；2、原告要求确认《房屋转让协议》无效，缺乏法律依据，请求法院驳回原告的诉讼求情；3、答辩人要求原告协助答辩人办理房地产权证书；4、如果争议的房屋及土地归原告所有，答辩人要求原告按照目前国有土地的市场价格及房屋的重置价格由原告对答辩人进行赔偿。
针对丑建立的反诉请求，邵飞鸿辩称：不同意被告的反诉请求，要求确认合同无效。
第三人华市村村委会述称：邵飞鸿的宅基地属于集体土地，当时双方买卖房屋，村上不知道。
审理中，邵飞鸿向本院提交的证据有：
1、身份证复印件1份，证实其身份；
2、《房屋转让协议》1份，证实其于2006年6月4日将位于樊洼自然村的土木结构房子3间、砖木结构房子3间连同附属建筑（大门、侧房）及树木以4万元转让给丑建立的事实。
丑建立向本院提交的证据有：
1、身份证复印件1份，证实其身份；
2、邵飞鸿的房产证及产业房屋复印件1份，证实其购买邵飞鸿房屋的事实。
第三人向本院提交的证据有:
2017年6月9日出具的证明1份，证实邵飞鸿的宅基地属集体土地，买卖房屋时村上不知道。
本院依法调取的证据有：
1、合水县房管局出具李满仓宅基地性质的证明，证实李满仓宅基地属国有土地；
2、合水县国土局不动产事务中心出具的邵飞鸿宅基地性质的证明，证实邵飞鸿（卖给丑建立的）宅基地未确权、未登记，属集体土地。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案中，双方当事人争议的焦点是宅基地的性质，即：宅基地属于国有土地，还是集体土地。邵飞鸿诉讼中要求确认合同无效的理由是宅基地属于集体土地，房屋买卖时未经村组织同意，买卖合同无效。丑建立在答辩及反诉中，认为合同有效的理由是，邵飞鸿将自己的庄基一分为二，一部分卖给了李满仓，另一部分卖给了自己，卖给李满仓的宅基地是国有土地，卖给自己的这一部分宅基地也应当是国有土地，该买卖合同有效。对于上述争议，经质证认证，查明的案件事实为：邵飞鸿系樊洼自然村村民，在该自然村有庄基一处，该庄基面西背东，正面有窑洞2只。邵飞鸿在院内先后修建面东背西土木结构房子3间、面北背南砖木结构房子3间。门前西面系沟洼地形，门前及沟洼栽植有树木。1998年，邵飞鸿将自己宅基的一部分卖给了孙耀杰。2006年6月4日，邵飞鸿经梁军明、段映举见证，与丑建立签订了《房屋转让协议》，协议约定：1、邵飞鸿将自己位于樊洼自然村宅基院子修建的土木结构房子3间、砖木结构房子3间连同附属建筑（大门、侧房）及树木以4万元卖给丑建立；2、邵飞鸿将合水县人民政府颁发的（2001）039号房产证交付丑建立；3、双方于2007年1月30日前付清房款、交付房屋；4、任何一方都不得违背本协议，若违背，付对方违约金1万元。按照上述协议，丑建立按约定付如期清了房款、邵飞鸿也按约定如期交付了（2001）039号房产证、房屋及附着物。丑建立居住期间，由邵飞鸿帮忙，对其中的3建砖木结构房屋进行了修缮，但未提供相关修缮所花费用的书面证据。丑建立现已搬迁到县城北区居住，该房屋属于荒废状态。
另查，孙耀杰购买了邵飞鸿的部分宅基之后，于1999年通过国土部门将其购买的宅基地由集体土地变更为国有土地，后又转卖给了肖咀村民李满仓。丑建立购买的房屋宅基地未变更土地性质，仍属集体土地。因此，邵飞鸿原来的宅基地中，李满仓现在占有的部分为国有土地，丑建立现在占有的部分为集体土地。华市村委会证明，邵飞鸿的宅基地属于集体土地，向丑建立出卖房屋、转让宅基地使用权时村上不知道。2016年，开发商在修建鸿鑫丽园住宅楼工程中，因垫沟掩埋了丑建立所购买住宅沟洼里的部分树木，丑建立陈述其获树木赔偿款5000余元。
本院认为，邵飞鸿虽然与丑建立签订了房屋买卖协议，但该房屋所占的土地系集体土地，根据房地一体原则，房屋的买卖导致了宅基地使用权的转移。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，在下列情况下转让宅基地使用权的，应认定无效：1、城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；2、法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；3、《土地管理法》规定，取得宅基地使用权，应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未经本集体经济组织同意的，应认定无效；4、向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，因违反了集体经济组织的成员属性，应认定无效；5、受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。本案转让的房屋所占土地性质系集体所有土地，根据房地一体原则，邵飞鸿将宅基地转让给非集体组织成员丑建立，违反了法律法规的强制性规定，故双方签订的房屋转让协议无效。因合同无效，丑建立应该返还邵飞鸿的房屋及宅基地。邵飞鸿应当返还丑建立房屋转让费4万元。该房屋买卖合同虽然无效，因房屋买卖协议签订已有十多年，在房地产普遍升值的情形下，邵飞鸿反悔，给丑建立造成了一定的经济损失，为了体现民事行为之间的公平原则，参照《合水县城镇规划区地面附着物拆迁补偿标准》，由邵飞鸿酌情补偿丑建立房屋及树木等损失2.5万元。丑建立反诉要求确认合同有效，因无法律依据，其反诉请求不予支持；丑建立反诉要求按照国有土地拆迁补偿标准对其购买的房地产进行补偿，因双方之间的买卖合同已经被确认为无效，按照国有土地拆迁补偿标准补偿，也无法律依据，其反诉请求亦不予支持。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五项）、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，判决如下：
1、邵飞鸿与丑建立签订的房屋转让协议无效；
2、由丑建立返还邵飞鸿位于樊洼自然村的土木结构房屋3间、砖木结构房屋3间及附属物（大门、侧房、树木）；
3、由邵飞鸿返还丑建立购房款4万元；
4、由邵飞鸿酌情补偿丑建立因房屋及树木升值造成的经济损失2.5万元；
5、驳回丑建立的反诉请求。
以上给付（交付）内容限判决生效后30日之内履行完毕。
如果未按判决规定的期限履行给付（交付）义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元、案件反诉受理费400元，由邵飞鸿负担600元，丑建立负担600元。
本判决发生法律效力后，申请执行人可从履行期满之日起两年内向本院书面申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判长 彭智明
审判员 徐 啸
审判员 石小伟
二〇一七年七月二十一日
书记员 鱼 刚