济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第720号
原告山东华创物业管理有限公司，住所地济南市，组织机构代码。
法定代表人王爱民，董事长。
委托代理人沈卫东，山东华创�业管理有限公司员工，住济南市。
委托代理人韩同超，山东华创物业管理有限公司职工，住济南市。
被告李道刚，男，1980年2月3日出生，汉族，住济南市，身份证号。
原告山东华创物业管理有限公司（以下简称山东华创物业公司）与被告李道刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭、适用普通程序分别于2015年5月26日、2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告山东华创物业公司的委托代理人沈卫东、韩同超，被告李道刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东华创物业公司诉称，李道刚于2010年1月27日购买了某某某某某某某某某某某某某某某某某房屋，系该小区业主。山东华创物业公司于2010年11月开始为某某某某小区提供物业服务，根据山东华创物业公司与建设单位签订的《某某某某前期物�服务合同》的约定，山东华创物业公司为该小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为1.95元／月／平米，物业服务费按每半年交纳，业主如未能按时足额交纳物业费，按应缴总额的10%支付违约金。山东华创物业公司按合同约定履行了物业服务，但李道刚未按期交纳物业费，至今仍拖欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费。经多次催缴，李道刚却以不正当的理由拒绝交纳费用。为此，山东华创物业公司请求：1、李道刚支付2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费3774.17元；2、李道刚支付违约金377.42元；3、本案诉讼费由李道刚负担。
原告山东华创物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、山东华创物业公司与涉诉房屋开发商于2011年11月签订的前期物业服务协议，证明李道刚享受了�东华创物业公司提供的物业服务，收费价格按建筑面积乘以1.95元计算、违约金按10%收取；
证据2、李道刚交纳2015年年度物业费、水电费的发票，证明李道刚认可接受物业服务，并认可收费标准（按1.95元／平方米计算，因车位对外出租享受收益，所以每平方米减0.13元为1.82元）；
证据3、交费通知书，证明山东华创物业公司尽到了催交费用通知的义务；
证据4、李道刚写的保证书，李道刚违反业主规约出具的保证书载明：“本人在楼顶公共区域养花，种植蔬菜，为此在运输砖料、肥料、土壤等施工材料工程中对电梯碰、损坏及在楼顶施工中，花槽所覆盖区域建筑及防水建筑质量等构成损坏的一切后果该由本人承担，物业公司也进行了告知劝阻义务，本人无异议，特此保证”；该保证书证明李道刚认可山东华创物业公司进行物业管理，�道刚也接受了山东华创物业公司的服务；
证据5、山东华创物业公司为李道刚开具的交费发票6张，证明李道刚在某某某某房屋内居住，山东华创物业公司为其开具了发票；
证据6、济南市商品房买卖合同（复印件），证明李道刚系涉诉房屋的买受人；
证据7、涉诉小区的电梯维保记录，证明山东华创物业公司对涉诉房屋提供了电梯维保义务；
证据8、电梯维保单位的营业执照及资质证书，证明山东华创物业公司委托专业的电梯维保资质的单位进行电梯维保；
证据9、山东华创物业公司的资质证书复印件，证明山东华创物业公司资质等级为二级，具备对涉诉房屋的物业资质，证书有效期至2016年6月30日；
证据10、发票领取表，证明李道刚曾经领过相关发票。
被告李道刚辩称，山东华创物业公司并非本案�格原告，双方并未签订过前期物业服务合同。李道刚未交纳2014年度物业费事出有因，在2010年10月16日起李道刚家中墙面、顶面出现严重渗水、漏水，山东华创物业公司虽然每年也派专人进行外部修缮，但每年还是继续渗水漏水，楼房外墙被修的全是补丁。山东华创物业公司于2013年10月26日开始进场修复，把墙面全部破坏后就没了音讯。2013年12月8日，历下区物业管理科要求山东华创物业公司对李道刚家中受损部分进行部分修缮。经多次反映无果，2014年4月23日在济南建委历下区质监站的要求下，山东华创物业公司签署了维修承诺协议。后经李道刚多次催促，山东华创物业公司直到2014年11月7日对投诉情况进行了维修，但至今李道刚的家具因漏水被泡等状况依然没有解决。由于维修墙面被损坏，维修时间长、维修人员不专业等原因也造成李道刚家具、地板受损严重。山东华创物业公司的行为严重侵害了李道刚的合法权益，请求驳回山东华创物业公司的诉讼请求。
被告李道刚为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、2013年10月26日山东华创物业公司对涉诉房屋进行第一次维修时所拍摄的照片一宗，每张照片都附有时间，证明山东华创物业公司房屋维修的事实，山东华创物业公司第一次把李道刚家的墙体破坏后就走了，也没有清理，也没有人过问此事了；
证据2、2014年11月7日山东华创物业公司对涉诉房屋进行第二次维修时所拍摄的照片一宗（附有时间），证明维修的时间及现场未做保护，房屋受损程度及被告生活起居受到影响；
证据3、2015年5月21日拍摄的室内现状照片一宗，证明因漏水导致李道刚家的家俱受损，山东华创物业公司至今没有给予维修；
证据4、2015年5月22日小区外墙漏水的照片一宗，证明本小区每个楼都存在有漏水、渗水的情况，根据颜色深浅可以证明山东华创物业公司多次修复漏水部位，反复为李道刚维修外墙，室内一直未得到解决，所以导致墙面大面积开裂；
证据5、2011年李道刚被困于电梯内的照片，证明李道刚所居住楼房的电梯经常坏、经常停，而且有关人现象，李道刚也曾被关过一次。
经对原告山东华创物业公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
山东华创物业公司具备二级物业服务企业资质，山东华创置业有限公司（以下简称山东华创公司）系名某某某某小区的开发企业。2010年11月1日，山东华创物业公司与山东华创公司签订某某某某前期物业服务合同。合同约定山东华创物业公司为某某某某小区提供物业管理服务，住宅房屋按照每月1.95元／平米计费。李道刚系某某某某某某某某某某某某某某某某某（以下简称涉诉房屋）的业主，涉诉房屋套内建筑面积172.81平米，于2010年3月交付。李道刚已经支付了2014年之前的物业费，并预交了2015年度的物业服务费3259元；山东华创物业公司称李道刚2014年的物业费与2015年物业费的收取标准是一致的。自2010年开始涉诉房屋的外墙开始出现漏水渗水现象。李道刚认为虽经山东华创物业公司多次维修，但漏水现象仍未根本解决，并造成涉诉房屋受损，李道刚为此提交了相关照片。李道刚称涉诉房屋所在的电梯经常损坏，山东华创物业公司为此提交了某某某某小区2014年的电梯维修保养记录及电梯维保公司的资质证书。
上述事实，有原告山东华创物业公司、被告李道刚提交的证据及双方陈述予以证实。
本院认为，山东华创物业公司作为某某某某小区的前期物业服务企业，与山东华创公司签订前期物业服务协议真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故，山东华创物业公司提供相关物业服务后，有权收取相应物业服务费。通过山东华创物业公司提交的证据可以证实，山东华创物业公司已基本履行相关物业服务义务。而且，山东华创物业公司对涉诉房屋的外墙进行了多次维修，李道刚作为涉诉房屋的业主，应当按照约定支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费。对于李道刚辩称涉诉房屋受到的损失，李道刚并未提起反诉，李道刚可根据损失产生的原因另行主张权利。因山东华创物业公司认可李道刚2014年物业费的�收标准与2015年度收取标准相同，故李道刚应支付山东华创物业公司2014年度物业服务费3259元。虽然山东华创物业公司已履行了基本的物业服务义务，但其服务仍存在部分瑕疵，故对于山东华创物业公司要求李道刚支付物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告李道刚于本判决生效之日起十日内支付原告山东华创物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3259元；
二、驳回原告山东华创物业管理有限公司要求被告李道刚支付违约金377.42的诉讼请求；
三、驳回原告山东华创物业管理有限公司超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，由被告李道刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于骐宁
人民陪审员 梁 颖
人民陪审员 郭小云
二〇一五年十二月二日
书 记 员 王恩辉