贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1598号
上诉人（原审原告）王以林。
委托代理人王平，贵州泽丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）欧阳辅明。
被上诉人（原审第三人）郑光凤。
上列二被上诉人共同委托代理人苏毅。
上诉人王以林与被上诉人欧阳辅明、郑光凤农村房屋买卖合同纠纷纠纷一案，上诉人不服贵阳市花溪区人民法院（2014）花民初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判查明，被告欧阳辅明，户籍地为贵州省罗甸县龙坪镇莲花街84号，其与第三人郑光凤系夫妻。原告王以林户籍地为贵阳市花溪区小河烂泥村二组28号，系该村村民。位于贵阳市花溪区金竹镇滥泥村啊哈一组（房产证号为花房监字第××号，房屋面积为72.1m2）的房屋登记在原告王以林名下，并在房产证所载明的房产上扩建了两层房屋。2013年9月2日贵阳市花溪区滥泥村村民委员会出具的证明载明：“我村村民王以林自建房（房屋所有权证号：花房监字第××号）使用土地，属于村集体组织分配给王以林的宅基地”。2010年6月21日，原告王以林将其在宅基地上所修建的上述3层房屋（共有9间房屋）出售给被告欧阳辅明，原告作为甲方与被告欧阳辅明作为乙方签订了《购房协议》，载明：“甲方征得家庭相关成员同意将自建住房砖混结构三层（210m2）出售给乙方，经双方协定特拟协议如下：1、双方协定售价为（800元／m2），总价为壹拾陆万捌仟元整（￥168，000元）。2、从立协议之时起，该房房产证交由乙方存放，并认可此房产宅基地、房屋权属乙方所有，如需公正，甲方无偿协助乙方办理公证手续，由乙方自付公证费。3、楼梯、过道、天井、厕所、院坝公用，任何方不得干涉。4、此房若遇国家征用，乙方享有甲方同等待遇，由甲方无偿给乙方全权办理，具体说明为：征用方若支付现金，甲方必须把此房的210平方征用款赔付给乙方。征用若赔偿土地及房屋，甲方必须将210平方的土地及房屋划拨给乙方。若不遇征用，此房永远属于乙方所有，乙方子孙后代世袭享用。5、付款方式：为分期付款，具体为签章之日付陆万，6月30日交房之日再付陆万（￥60，000），剩余肆万捌仟元整（￥48，000）在一年内付清（不计利息）。6、此协议签章之时起，该房屋使用、管理、处分权自然移交给乙方所有，甲方不得干涉。7、四柱分明如下：东起甲方，西至甲方，南起甲方，北至甲方，在此范围内乙方有处分权。8、若乙方不再使用此房，需出售必须优先于甲方，若甲方不要，方可转手他人（五年内不准出售）。9、甲方必须保证此房产证真实有效，此房的一切经济纠纷、债权、债务等自2010年6月21日14时58分签章之时起前由甲方负全责，与乙方无关。10、违约责任：如甲方违约，必须按此房总价（壹拾陆万捌仟元整）的2倍赔付违约金给乙方。同样，如乙方违约也按此违约金赔付给甲方。11、此协议一式贰份，甲乙双方各执一份，经双方签章之时起即产生法律效力”。协议签订后，原告王以林按约交付了诉争的房屋及房产证给被告欧阳辅明，被告欧阳辅明也按约支付了购房款120，000元。对于剩余的尚未支付的购房尾款48，000元，被告欧阳辅明及第三人郑光凤于2010年6月30日出具欠条给王小学（系原告王以林之子），载明：“今欠购王小学房尾款肆万捌仟元整（48，000元），一年内付清。”一年后，被告欧阳辅明向原告王以林支付购房尾款时，双方为合同履行产生争议，原告王以林拒绝收取购房尾款。2013年12月11日，原告以双方的购房协议无效为由诉至法院，诉请：1、确认原、被告双方于2010年6月21日签订的《购房协议》无效；2、判令被告返还位于小河烂泥村二组28号所有权属于原告的农村宅基地自建房；3、诉讼费用由被告承担。另，2011年3月21日，原告王以林之子王小学向被告欧阳辅明借款15，000元，并出具借条一张，载明：“今借到欧阳辅明现金15，000元整，大写：壹万伍仟元整，今借人：王小学，2011年3月21日”。被告欧阳辅明在此借条上书写备注：“此款届时从我欠款中扣出，欧阳辅明，2011.3.21”。
被告欧阳辅明在诉争房屋交付后，对房屋进行了简单装修，并入住使用一段时间后，将房屋用于出租。2013年12月24日，原告在诉争的房屋门上张贴通知，要求向被告租房的各租户于2013年12月30日前搬走，如不搬走后果自负。原、被告双方为此发生纠纷，原告之子王小学分别于2014年1月12日、2014年1月28日向被告支付了被告为此受到的租金损失1，100元、1，360元共计2，460元。庭审中，原告认为该款项应在原告应返还的款项中予以扣除。
2014年3月3日，原告之子王小学与欧阳辅明再次因为上述房屋买卖问题发生纠纷，同日在贵阳市公安局经济技术开发区分局金竹派出所民警的调解下，双方自愿达成如下协议：“1、王小学归还向欧阳辅明所借款项及利息共计人民币30，800元整；2、房子归属及因此产生的相关问题通过法院解决；3、法院判决前，房屋暂由王小学使用，王小学不得改变房屋内部结构及装修；4、欧阳辅明位于三楼已装修好的房间王小学不得使用；5、双方不得再因此事骚扰对方；6、该协议双方共同遵守不得违反，如有违反追究其法律责任。本协议自双方签字之时起生效，并当场履行，公安机关对违反治安管理行为人不予处罚。”协议签订后，被告将诉争的房屋除第三楼右边第一间外，全部交付给原告之子王小学暂时管理。原告对此并无异议。
2014年4月11日，法院会同原、被告到诉争房屋进行现场勘察，诉争房屋装饰装修情况如下：第三层右边第一间房屋，墙面有简单刮瓷，地面均有瓷砖，内有橱柜一套，洗澡间墙面有瓷砖，洗澡间内有洗手池一个，三扇门有刷漆，屋顶无装饰；其余8间房屋，墙面有简单刮瓷、地有瓷砖、屋顶无装饰。对此被告欧阳辅明表示被告对除第三层右边第一间外的诉争房屋进行了墙面刮瓷及换锁，其余都是原告装修的；第三层右边第一间房屋，被告对墙面进行了简单刮瓷，橱柜和洗手池是被告安装的，洗澡间地面及墙壁的瓷砖也是被告安装的，三扇门上的油漆是被告刷的，并换过锁。原告表示被告对墙面并没有进行刮瓷，其他的都属实。另外，被告欧阳辅明还曾对第三楼楼顶局部进行过防水处理，在过道安装了两个洗漱池及一个水泥瓷砖的洗手台。审理中，各方当事人均表示对于被告为诉争房屋所进行的装饰装修的价值不申请进行评估，被告认为其共投入了31，668元，原告认为价值为10，000元。
原判认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不得买卖和随意转让。原告王以林将位于贵阳市花溪区小河烂泥村自建住房砖混结构三层卖给城镇居民被告欧阳辅明，买卖标的物为农村房屋，必然涉及宅基地权属转移，该买卖行为为我国法律所禁止，因此，原告王以林与被告欧阳辅明签订的合同依法无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告应将本案诉争的房屋返还给原告，因该房屋系被告与其妻子本案第三人郑光凤一起购买，故返还义务应由被告与第三人一起承担。审理中，被告已将诉争的房屋除第三层最右边一间以外的房屋交由原告之子王小学暂时代管，原告对此也无异议，但双方并未明确被告系向原告履行返还房屋义务，故法院明确被告及第三人应向原告返还全部诉争的房屋。同时原告也应将被告及第三人支付的购房款120，000元予以返还。被告主张原告之子王小学于2011年3月21日向其所借的15，000元，应为被告支付给原告的购房款。但原告现对此不予认可，且诉讼中原告之子已将该笔借款返还给被告，故对被告此项主张不予采信。
本案中，原告作为农村宅基地使用权人，违反相关法律法规规定，擅自出售宅基地使用权，对被告的损失应承担主要责任即70%，被告违反法律规定予以购买，对自身损失亦负一定责任即30%。被告及第三人主张原告除应返还购房款外，还应承担购房款利息损失及按合同约定的违约条款承担违约责任。对此，因合同无效故不应再适用违约条款，故被告及第三人的损失法院认定为被告及第三人已支付给原告的购房款被原告占用期间的经济损失。在本案中，法院以银行贷款利率的4倍予以认定，计算时间为从2010年6月30日至原告起诉之日2013年12月11日共1260天，按中国人民银行同期贷款基准年利率6%的四倍计算为：120，000元×6%×4倍×1260天÷365天=99，419.18元，对此原告应承担70%的赔偿责任，即99，419.18元×70%=69，593.43元。另，被告及第三人对诉争房屋进行了装饰装修，装修等费用支出是被告及第三人为充分发挥房屋的使用价值而进行的投入，使得诉争房屋的价值有所增加，故原告应将已形成附合的装饰装修的价值补偿给被告及第三人。但考虑到被告及第三人对装修的投入不高且使用诉争房屋已有三年多时间，而原告也主张其在返还购房款时应扣除被告的租赁收益以及原告之子王小学分别于2014年1月12日、2014年1月28日向被告支付的2，460元，因本案《购房协议》无效，被告及第三人因该协议而取得的财产包括收益等也应返还原告。现原告也未能举证证明被告的租赁收益实为多少，被告及第三人也未能举证证明房屋现有的装修价值，故应认定原告应赔偿给被告及第三人装饰装修的价值与被告及第三人应返还给原告的租赁收益相抵，互不支付。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王以林与被告欧阳辅明于2010年6月21日签订的《购房协议》无效；二、原告王以林于本判决生效之日起二十日内返还被告欧阳辅明及第三人郑光凤购房款人民币120，000元，赔偿被告欧阳辅明及第三人郑光凤损失人民币69，593.43元，上述款项合计人民币189，593.43元；三、被告欧阳辅明及第三人郑光凤于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市花溪区金竹镇滥泥村啊哈一组的楼房（共9间房屋，房产证号为花房监字第××号）返还给原告王以林。案件受理费人民币3，660元，由原告王以林负担2，562元，被告欧阳辅明及第三人郑光凤负担1，098元。
一审宣判后，上诉人王以林不服，提起上诉称：一、既然原判认定双方都有过错，双方应平均分担责任，而原判认定上诉人承担70%，被上诉人承担30%的缔约过失责任认定事实错误；二、本案双方在买卖房屋中，被上诉人并没有产生实际损失，故一审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失69，593.43元不当；三、被上诉人从2010年6月30日占有并出租该房屋，截至到2014年2月，每月租金1360元，共59，840元。一审法院判决《购房协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定被上诉人就应该将因该合同取得的财产及其收益予以返还。因此，一审法院认定事实错误。据此，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求：一、撤销贵阳市花溪区人民法院（2014）花民初字第148号民事判决第二项；二、判决被上诉人返还因出租房屋取得的收益59，840元；三、判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
针对上诉人王以林提起的上诉，被上诉人欧阳辅明、郑光凤答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法、适用法律正确，对于要求被上诉人返还因出租房屋取得的收益59，840元，一审中并无该诉讼请求，上诉人应另诉。故请求驳回上诉人的诉讼请求。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人的陈述、房屋所有权证、花溪区滥泥村村委会于2013年9月2日出具的证明、《购房协议》、《现场治安调解协议书》、现场勘验笔录等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为即包含了放弃宅基地使用权的意思表示，且放弃行为作为单方法律行为，亦无须他人（包括宅基地的所有权人）同意或认可的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定。本案中，随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为既然发生法律效力，能否撤销即取决于买受人的态度。根据“房地一致”原则，出卖人因放弃争议宅基地使用权而丧失了房屋所有权，其无权再向买受人主张返还房屋。本案中鉴于原判认定王以林与欧阳辅明签订的《购房协议》无效后，买受人欧阳辅明未上诉，故本院予以维持。上诉人行为违反诚实信用原则，自身存在较大过错，给买受人带来较大的经济损失，原判酌情判令其承担相应的赔偿责任符合本案客观实际，应予维持。对于上诉人主张被上诉人返还因出租房屋取得的收益59，840元的请求，因上诉人不诚信行为导致其占用买受人交付的购房资金120，000万元，时间长达三年多，已给买受人造成一定损失，在此情形下，上诉人主张买受人返还出租房屋收益不符合公平合理原则，不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3660元，由上诉人王以林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
审 判 员 邱兴权
代理审判员 王书建
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 王 磊