河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）驻民一终字第265号
上诉人（原审被告）周亚，男，1974年2月19日出生，汉族，职工，住上蔡县蔡。
上诉人（原审被告）丁发庭，男，1944年4月2日出生，汉族，退休干部，住上蔡县。
上述二上诉人的委托代理人聂荣中，河南豫上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柳秀琴，女，1970年9月3日出生，汉族，城镇居民，住上蔡县。
委托代理人田建军，男，1970年6月15日出生，汉族，干部，住址同上，系柳秀琴之夫。
委托代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。
第三人上蔡县土杂果品公司。
法定代表人邹全会，该公司经理。
委托代理人张洪发，上蔡县供销合作社法律顾问。
上诉人周亚、丁发庭因房屋租赁合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2012）上民一初字第768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周亚、丁发庭的委托代理人聂荣中，被上诉人柳修琴的委托代理人田建军、王云龙，第三人上蔡县土杂果品公司的委托代理人张洪发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，第三人上蔡县土杂果品公司于1996年12月份在上蔡县白云大道北段西侧兴建门面房，二被告均集资了8.4万元。1998年8月31日竣工后，第三人土杂果品公司与被告丁发庭、周运山（被告周亚之父，已故）以租赁的形式分别签订了房屋使用租赁合同，租赁期限均为30年。2001年9月26日，上蔡县土杂果品公司以该门面房及宅基地使用权抵押，向上蔡县蔡都农村信用合作联社抵押担保贷款91万元。借款逾期后，2003年7月22日，上蔡县农村信用合作社起诉第三人，上蔡县人民法院判令第三人限期还款，否则将拍卖或变更抵押房屋清偿债务。判决生效后，第三人未予履行判决，上蔡县蔡都农村信用合作联社申请该院依法强制执行。2008年1月8日，上蔡县人民法院依法查封第三人位于上蔡县白云大道北段西侧，由北向南第5、6、7、11、17、18间门面房。2008年3月7日经调解，第三人与上蔡县农村信用合作联社达成执行和解协议，第三人同意将位于上蔡县白云大道北段西侧由北向南第5、6、7、11、17、18间门面房及位于东大街北侧原土产公司大门口的一处临街土地使用权评估抵偿给上蔡县农村信用合作联社并过户，同时协议约定被上蔡县人民法院查封的门面房产权转移后，所查封的六户房屋承租人与第三人于1998年8月31日签订的房屋租赁合同继续有效，履行期限按法律规定。之后上蔡县农村信用合作联社申请驻马店市鹏程拍卖有限公司，对所取得的该门面房进行依法拍卖。2008年7月9日，驻马店市鹏程拍卖有限公司依法拍卖，原告竞买取得第17、18间房屋所有权。2011年12月上蔡县人民政府为原告颁发了该两间房屋所有权证。后经原告与二被告协商租赁事宜未果，引起本案诉讼。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定；“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”；第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此本案第三人与二被告签订的房屋租赁合同超出20年的部分应属于无效。在租赁期间20年内，租赁房屋所有权虽发生变化，但根据买卖不破租赁原则，不影响20年期限内的合同效力。二被告与第三人签订房屋租赁合同后，在合同履行过程中，因第三人上蔡县土杂果品公司以租赁房屋作抵押，在上蔡县农村信用合作联社借款逾期未还，引起诉讼。上蔡县人民法院在判决书生效后执行过程中，主持上蔡县农村信用合作联社与第三人上蔡县土杂果品公司达成执行和解协议，约定以物抵偿，同时原租赁合同在法定期限内继续有效，即有效期为1998年8月31日至2018年8月30日。至于第三人上蔡县土杂果品公司与二被告签订的房屋租赁合同超过20年法定期限部分，应由二被告与第三人上蔡县土杂果品公司协商解决，二被告也可另行主张权利。2011年12月，原告通过竞买取得房屋所有权后，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。因二被告与第三人的租赁合同在法定期限20年内仍有效继续履行，且为二被告实际占有使用，因此原告享有收益、处分权。又由于二被告早在1998年之前已以集资方式出资8.4万元作为30年的租赁费，而法定租赁期限为20年，故应将8.4万元分摊30年，折合每年租赁费2800元，该费用应于2012年1月起交由原告收益至2018年8月30日。由此给二被告造成的损失，二被告可依与第三人合同约定及有关法律规定向第三人上蔡县土杂果品公司主张权利。综上，原告要求解除第三人与二被告的租赁合同，让二被告腾出房屋或重新建立租赁关系，理由不足，不予支持，但原告主张支持原告收益、处分权利、理由正当，应予以支持。二被告及第三人辩称，第三人与二被告签订的租赁合同仍然有效，理由正当，予以支持，但该合同租赁期限超过20年部分，于法不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、第三人上蔡县土杂果品公司与被告丁发庭、周亚于1998年8月31日签订的房屋租赁合同。20年内尚未履行部分即1998年8月31日至2018年8月30日有效，应继续履行。期限超过20年部分无效。二、原告柳秀琴自2011年12月29日取得房屋所有权证后，对所竞买房屋享有收益、处分权。被告丁发庭、周亚于2012年1月1日起给付原告柳秀琴房屋租赁费每年按2800元，至2018年8月30日租赁合同法定期限届满止，期满后，由二被告周亚、丁发庭搬出原告柳秀琴的房屋。三、驳回原告柳秀琴的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由原告柳秀琴承担。
周亚、丁发庭上诉称：1、原审判决超出当事人诉讼请求，柳秀琴请求解除其与第三人上蔡县土杂果品公司的租赁合同，请求其腾出房屋与柳秀琴建立租赁关系。判决确认合同部分无效并让其重复交纳2012年1月1日至2018年8月30日的租金错误。2、其与上蔡县土杂果品公司签订的房屋租赁合同1998年8月31日生效，而合同法于1999年10月1日起施行，根据相关解释双方签订的租赁期限30年有效，原审法院适用合同法确认合同期限20年，适用法律错误。
柳秀琴答辩称，原审判决正确，租赁期限超过20年部分无效，其作为房屋权利主体，有权请求租金。
上蔡县土杂果品公司陈述意见与周亚、丁发庭的上诉意见一致。
二审查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，使用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以使用合同法的有关规定”。在对合同法实施前成立的合同效力进行认定时，应当与该解释第三条结合理解，该解释第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”最高人民法院作出上述解释的立法本意是为了保护交易安全，不轻易否定当事人签订的合同效力，以利于合同目的实现，维护市场稳定。对该解释第三条还应当理解为适用当时的法律合同有效，而适用合同法无效的，应当适用当时的法律认定合同有效，不应当适用合同法的规定确认合同无效。本案房屋租赁合同是合同法实施以前成立的，当时的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定，当事人可以自由约定。虽然我国合同法第二百一十四条第一款有租赁期限“超过20年的，超过部分无效”的规定，属效力性强制性规定，但根据上述分析，应当适用当时的法律规定，确定本案租赁合同约定的租赁期限合法有效。周亚、丁发庭上诉称原审法院根据合同法的规定确定租赁期限20年属适用法律错误的理由成立，予以支持。柳秀琴起诉称上蔡县土杂果品公司与周亚丁发庭签订的房屋租赁合同无效的请求不成立，予以驳回。周亚、丁发庭已将法定租赁期限内的租金全额支付给上蔡县土杂果品公司，上蔡县土杂果品公司在租赁期间将房屋卖给柳秀琴，为减少讼累，并根据合同相对性原则，应当由上蔡县土杂果品公司支付给柳秀琴多收取的租金，即从2012年1月1日起至2028年8月30日止，按每月2800元计算。周亚、丁发庭上诉称原判让其重复交纳租金错误的理由成立，予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销上蔡县人民法院（2012）上民一初字第768号民事判决；
二、上蔡县土杂果品公司与周亚、丁发庭于1998年8月31日签订的房屋租赁合同有效；
三、柳秀琴自2011年12月29日取得房屋所有权证后，对所竞买房屋享有收益、处分权，上蔡县土杂果品公司于2012年1月1日起给付柳秀琴房屋租赁费每年按2800元，至2028年8月30日租赁合同法定期限届满止，期满后，由周亚、丁发庭搬出柳秀琴的房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费100元，周亚、丁发庭负担50元，上蔡县土杂果品公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 东
审判员 丁贺堂
审判员 王德斌
二〇一三年九月十六日
书记员 董永通