河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0811民初259号
原告朱毅，男，1959年8月24日出生，汉族。
原告朱琦，女，1964年3月2日出生，汉族。
原告朱辉，男，1968年5月12日出生，汉族。
三原告委托代理人孙艳萍，河南星歌律师事务所律师。
被告赵国秀，女，1953年8月27日出生，汉族。
委托代理人张健，河南苍穹律师事务所律师。
被告王世超，男，1988年12月26日出生，汉族。
委托代理人韩争先，河南苍穹律师事务所律师。
被告李素芳，女，1971年1月19日出生，汉族。
委托代理人周玉涛，河南苍穹律师事务所律师。
原告朱毅、朱琦、朱辉与被告赵国秀、王世超、李素芳确认合同效力纠纷一案，本院于2016年1月20日决定立案受理，之后向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等材料，向原告送达了举证通知书、开庭传票等材料。本案受理后，先由审判员林素花独任审判，后又依法组成合议庭，于2016年7月13日公开开庭进行了审理，原告朱琦、朱辉及委托代理人孙艳萍，被告赵国秀的委托代理人张健，被告王世超的委托代理人韩争先，被告李素芳的委托代理人周玉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，三原告的父亲朱某于2002年3月29日全额出资购买了位于焦作市山阳区解放东路3号院新苑小区4号楼2单元1号房产一套。2003年1月9日，朱某与被告赵国秀再婚。2003年10月9日，该房登记在朱某名下，房产证号。2012年12月20日，该房换证，仍登记在朱某名下，产别为私有财产，房产证号为：焦房权证山阳字第××号。2014年2月19日，朱某因病去世。2014年5月21日，被告王世超在三原告不知情的情况下以赵国秀、朱某委托代理人的名义将该套房以35万元的低价卖于被告李素芳。2014年5月27日，该房登记在被告李素芳名下，房产证号为：焦房权证山阳字第××号。三原告认为：该房产系朱某的遗产，三原告系该遗产的法定继承人，被告赵国秀、王世超未经三原告同意，无权擅自处理该房产。被告李素芳明知该房产产权人并不属于被告赵国秀，仍购买该房产，其购买价格远低于市场价格，被告李素芳的购房不是善意取得。被告的行为严重侵犯了三原告的继承权，为维护原告合法权益，特提起诉讼。诉讼请求：1、确认被告之间签订的房地产买卖契约无效。2、本案诉讼费由被告承担。
被告赵国秀辩称，本案诉争房屋系朱某生前因借款将房屋通过公证委托的方式将诉争房屋抵给王世超，王世超作为公证委托人有权出卖房屋，房屋买卖合法有效，且已经办理转移登记，现房屋归李素芳所有，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王世超辩称，涉诉房产系朱某与共有人赵国秀在2012年12月20日二人委托被告人出售，并办理委托公证，且该房系朱某与共有人赵国秀二人共同将该房抵押贷款，故该房的买卖系合法、有效，应当保护善意第三人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。
被告李素芳辩称，本案房屋买卖系双方真实意思表示，交易中被告李素芳支付了合理对价，且已办理了房屋过户手续，符合善意取得。根据合同法鼓励交易及合同必遵守原则，不应认定双方签订的合同无效，如原告受有损失可向房屋原所有权人请求赔偿，故请求依法驳回原告诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：三被告之间所签订的房屋买卖合同是否有效。
围绕争议焦点，原告举证如下：1.户口本4页及证明一份，证明三原告系朱某的子女，系本案诉争房产的法定继承人；2.火化证明一份，证明朱某因病于2014年2月19日去世；3.结婚证一份，证明朱某与赵国秀于2003年1月9日办理结婚登记（双方系再婚）；4.焦作矿山机器厂收款收据一份及契税完税证明一份，证明朱某在2002年3月29日购买本案诉争房产，并一次性向焦作矿山机器厂缴纳购房款107379元。同时也证明本案诉争房屋系朱某与赵国秀婚前所购，系朱某的个人财产。5.房屋所有权存根，证明本案房产登记在朱某名下，系个人单独所有。房产证号为：焦房权证山阳字第××号。6.房屋所有权转移登记申请书及房地产买卖契约各一份，证明2014年5月21日被告王世超、赵国秀在三原告不知情的情况下将该房屋卖给被告李素芳，且转让价格明显过低，双方之间的交易明显不符合交易习惯。7.房屋所有权存根，证明此房已登记在被告李素芳名下，房权证号为：焦房权证山阳字第××号。8.借款合同、房产抵押合同、具有强制执行效力的债权文书公证书各一份，委托书和公证书各三份，以上证据证明⑴朱某以自己的房产作抵押借款22万元的实际使用人是徐波（赵国秀的女婿），该款在朱某去世前早已归还。⑵同时办理委托公证目的是为了保障出借人赵晓军的债权，并不是为了让王世超卖房，王世超在朱某去世委托终止的情况下无权卖房。9.结清证明一份，证明朱某的借款已于借款到期前的2013年5月26日结清，被告王世超辩称卖房还借款的理由不能成立。该证据系被告赵国秀在继承纠纷案中提供。10.房屋所有权存根，证明本案房产2003年10月9日就登记在朱某名下，房产证号为：山字第××号。2012是换证仍登记在朱某名下。
被告赵国秀的质证意见为，对证据1、2、3没有异议，对证据4的证明指向有异议，该证据不能证明系朱某个人财产。对证据5的证明指向有异议，不能证明房产是朱某个人所有。对证据6的证明指向有异议，转让房屋合法有效，在变更登记申请上也写明共有人为赵国秀，不是朱某个人财产，转让房屋价款符合市场价格，且转让房屋是朱某和赵国秀的意思表示，原告对此房屋不享有权利。对证据7、8没有异议。对证据9的证据指向有异议，结算证明还款与公证委托不一法律关系，不能证明原告的主张。对证据10真实性无异议，该房证在婚后取得，应属夫妻共同财产。
被告王世超的质证意见为，对证据1、2、3没有异议，对证据4有异议，没有原件，该房产系夫妻存续期间共同出资所购买，系夫妻共同财产，系朱某和赵国秀为结婚所购买的婚房。对证据5真实性没有异议。对证据6真实性没有异议，转让价格是495000元，是市场合理价格。对证据7、8没有异议。对证据9、10的质证意见同赵国秀的质证意见。
被告李素芳的质证意见为，同意二被告的质证意见，对各组证据真实性没有异议，但对证据4的证明指向有异议，该证据不能证明系朱某个人财产。对证据5证据指向有异议，不能证明转让价格过低和不合理，也不能证明不符合交易习惯。同时，房屋转让无需经过三原告同意，朱某和赵国秀处分自己所有财产与三原告无关。对证据9、10的质证意见同赵国秀的质证意见。
围绕争议焦点，被告赵国秀未提供证据。
围绕争议焦点，被告王世超未提供证据。
围绕争议焦点，被告李素芳举证如下：证据1.二手房买卖协议一份，证明原告通过签订二手房买卖协议的方式购买房屋，系出卖人与买受人之间的真实意思表示。证据2.中国农业银行银行卡交易明细清单，证明被告李素芳支付了购房价款的事实。证据3.承诺书，证明本案房屋出售给被告李素芳系赵国秀真实意思表示，也表明今后因该房屋发生的一切纠纷与李素芳无关，故原告的损失应向原房屋所有权人主张赔偿。申请法院向银行调取李素芳的中国邮政储蓄银行马村支行的银行卡及农业银行卡的转账明细，后李素芳对邮政储蓄银行卡进行了销户，当事人自己无法提供当时的交易流水。房款通过农业银行转款各10万元，共计20万元。通过李素芳在马村银行转款是25万元，是以其自己的名义转的款。此后通过现金转款45000元。
三原告的质证意见为，对该买卖协议的真实性有异议。赵春燕与该房无任何关系，其无权作为出卖方出售此房，且未提供证据证明李素芳实际支付了购房款。李素芳明知赵春燕无权出售登记在朱某名下的房产，仍与赵春燕签订买房合同，足以证明李素芳的购房行为不是善意，双方存在互相串通的恶意。宋二虎的农行银行明细与本案无关，不能证明李素芳支付了购房价款。对承诺书的真实性有异议，且赵国秀所作的承诺书是无效的。
对原告提供的证据认定如下：证据1、2、3真实有效，予以认定；证据4、5、6，三被告对其真实性无异议，对证据指向有异议，但并未提供反驳证据，予以认定；证据7、8，三被告对其真实性无异议，予以认定。证据9，经本院调取（2015）山民二初字第00251-1号卷宗，显示结清证明系被告赵国秀提交。对该证据予以认定。证据10，三被告对其真实性无异议，予以认定。
对被告李素芳提供的证据认定如下：证据1，原告对其真实性有异议。该二手房买卖协议中的卖方赵春燕与该房无利害关系，其显然无权作为出卖方出售此房，故本院对该证据不予认定。证据2，宋二虎的农行银行明细与本案缺乏关联性，不予认定。证据3，原告对其真实性有异议，本院结合案情综合认定。
根据原、被告的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实确认如下：三原告的父亲朱某于2002年3月29日出资107379元从焦作矿山机器厂购买了位于焦作市山阳区解放东路3号院新苑小区4号楼2单元1号房产一套。2003年1月9日，朱某与被告赵国秀再婚。2003年10月9日，该房登记在朱某名下，房产证号房产证号为：山字第××号。2012年12月20日，该房予以换证，仍登记在朱某名下，房产证号为：焦房权证山阳字第××号，产别为私有财产。2012年12月24日，徐波作为朱某、赵国秀的委托代理人与赵晓军签订借款合同、房地产抵押合同，双方约定赵晓军提供借款22万元，借款期限自2012年12月24日至2013年12月23日。朱某以房产作抵押，并在焦作市众信公众处办理《借款合同》、《房地产抵押合同》公证并赋予强制执行效力。2012年12月24日，朱某、赵国秀在焦作市众信公证办理三份公证委托，其委托王世超公证二份，（2012）焦众证民字3844号公证书的委托事项为：委托王世超前往房管部门办理该房产的注销抵押登记手续及相关手续；（2012）焦众证民字第3845号公证书的委托事项为：委托王世超出售该房产，出售该房产的具体事宜均由王世超确定和办理。2014年2月19日，朱某因病去世。原告提交的被告向焦作市房地产交易中心备案的合同显示：2014年5月21日，被告王世超与被告李素芳签订房地产买卖契约，双方约定房款为35万元，被告李素芳于2014年5月前一次性付清被告赵国秀。2014年5月27日，该房登记在被告李素芳名下，房产证号为：焦房权证山阳字第××号。庭审中被告赵国秀提交2014年4月30日赵春燕（赵国秀的女儿）、被告王世超与被告李素芳签订的另一份房屋买卖合同，合同中约定：房屋售价595000元，付款时间：在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款25万元，剩余房款245000元于产权交割完毕当日完。2014年4月30日、2014年6月12日，宋二虎中国农业银行卡上分别转出10万元，但不能证明该20万元系支付给被告赵国秀的房款。
另查明，2015年2月10日，三原告以婚姻、家庭、继承纠纷将被告赵国秀诉至山阳区人民法院，后于2015年10月申请撤诉。2015年10月19日，三原告以确认合同无效为由将被告赵国秀、被告王世超、被告李素芳诉至山阳区人民法院，于2016年1月18日申请撤诉；撤诉后再次向法院提起诉讼。此为本案事实。
本院认为，本案争议的焦点为2014年5月21日被告王世超与被告李素芳之间签订的房地产买卖合同是否有效。该房产为朱某徳婚前财产，朱某死亡后朱某的继承人成为该房产的权利主体。根据合同法的规定，委托人死亡的，委托合同终止。即朱某死亡之后，2012年12月20日朱某、赵国秀签订的委托王世超办理房产注销抵押登记的委托书和委托王世超出售房产的委托合同即终止。朱某死亡后，三原告作为该房产的权利主体，提起诉讼请求确认被告之间的房屋买卖合同无效，实质上是对无权处分行为人的处分行为不予追认，故被告王世超无权处分该房产，王世超出卖房产的行为属于无权处分。2014年5月21日被告王世超与被告李素芳之间签订的房地产买卖合同为效力待定合同。故该买卖合同不发生法律效力。原告请求认定被告王世超与被告李素芳之间签订的房屋买卖合同无效，本院予以支持。本案经本院审委会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第四百一十一条、第四百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认被告王世超（赵国秀的委托代理人）与被告李素芳2014年5月21日签订的房地产买卖契约无效。
案件受理费100元，由被告赵国秀、王世超承担50元，被告李素芳承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 林素花
审 判 员 李秀华
人民陪审员 段圆圆
二〇一六年七月十八日
书 记 员 李丽霞
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书（附页）
（2016）豫0811民初259号
（2016）豫0811民初259号民事判决书引用的相关法律规定，具体内容表述如下：
《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国合同法》第四百一十一条委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。
《中华人民共和国合同法》第四百一十二条因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受委托人应当继续处理委托事务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。