贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民商初字第610号
原告罗开映，男，汉族，遵义县人。
委托代理人韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。
委托代理人罗帅，贵州义遵律师事务所律师。
被告遵义市黔龙房地产开发有限公司。住所地遵义市官井路**号*楼。
法定代表人陈松，董事长。
委托代理人陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。
委托代理人张健，贵州诚稳律师事务所实习律师。
原告罗开映与被告遵义市黔龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理。依法由审判员陈钰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗开映的委托代理人韦遵宁、罗帅、被告遵义市黔龙房地产开发有限公司的委托代理人陈光国、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗开映诉称，我于2011年1月8日与被告遵义市黔龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于遵义市红花岗区外环路与石佛路交汇处的摩卡空间X单元X层X号房屋。《商品房买卖合同》约定：房屋的建筑面积77.80㎡，套内面积60㎡，房屋单价为5342.27元∕㎡，购房款320536元；2012年6月30日前交付房屋，逾期交房超过90日的，自约定交房期限届满的次日起至实际交房日止，被告每日按已交购房款万分之一向买受人支付违约金；被告应当在交付房屋后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。合同签订后，我按约定交付了购房款，被告却因房屋未达交付条件迟迟未交付。被告逾期9个月零8天，至2013年4月9日才交付房屋，按照约定，被告应支付逾期交房违约金8910.90元。且被告逾期办理房屋备案登记手续，按照约定，被告应支付逾期办证违约金320.54元。购房时，我按合同约定的建筑面积交纳了房屋维修金，而被告交付的房屋的公摊面积比合同约定面积少1.06㎡，被告应赔偿经济损失4367.20元（320536元÷77.80㎡×1.06㎡）。被告遵义市黔龙房地产开发有限公司发布的销售广告载明：2000余平方米外环路商业中心广场（相当于老城纪念广场），广场配套活力喷泉、晨练广场、留言墙、宠物恋爱区等。我接收房屋后，才发现绿化面积很少，被告承诺的休闲用地、花园、喷水池、留言墙均未修建。且住宅区与铂尔顿酒店消防通道之间被安装了封闭门，给业主带来了极大的安全隐患，应予拆除。被告还占用公共场地修建的铂尔顿酒店的大厅（临时建筑），这也应予拆除。特诉至人民法院，要求判决被告遵义市黔龙房地产开发有限公司支付2013年4月9日前逾期交房违约金8910.90元，逾期办理房产证违约金320.54元，赔偿公摊面积减少造成的经济损失4367.20元；要求被告遵义市黔龙房地产开发有限公司拆除铂尔顿酒店至消防通道处的封闭门，拆除伯尔顿酒店大厅（临时建筑），修建小区绿化带600㎡和喷泉一个。
被告遵义市黔龙房地产开发有限公司辩称，我公司逾期交房是事实，但是是由于供电部门配套设施建设和扩容造成的，系不可抗力，要求调低该项违约金。我公司于2013年1月就将原告购买的房屋在房管部门办理了备案登记，不存在逾期办证的问题。逾期办证违约金约定过高，要求调低。我公司与原告罗开映签订的《商品房买卖合同》明确约定按套内面积计价，且我公司交给原告的房屋套内面积符合合同的约定，原告以公摊面积不足为由要求赔偿经济损失，没有依据，我公司不应赔偿。在商业用房与住宅之间的消防通道设计上就是公用，我公司在两边都安装了消防门是事实，但原告诉称的封闭门并不是我公司安装的，原告要求我公司拆除该封闭门没有依据。铂尔顿酒店的大厅系经规划部门批准后由铂尔顿酒店修建的，并非我公司修建的，原告要求我公司拆除该大厅没有依据。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》对绿化设施和喷泉没有具体约定，我公司发放的销售广告属于要约邀请，不能作为合同内容，且后来政府修建人行天桥和扩宽人行道占用了很大的面积，将销售广告上的绿地、喷泉的位置都占用了。请求法院驳回原告诉请。
审理查明，2011年1月8日，原告罗开映与被告遵义市黔龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告遵义市黔龙房地产开发有限公司将其开发建设的位于遵义市红花岗区外环路摩卡空间商住楼1-11-8号房屋卖给原告罗开映；房屋建筑面积77.80㎡，其中套内建筑面积60㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积17.80㎡，按套内建筑面积计算，该套房屋单价为5342.27元∕㎡，总金额为320536元；面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价；付款方式为首付加按揭；出卖人应当在2012年6月30日前将验收合格的房屋交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，2、国家政策性因素或政府对本开发项目的建设作调整等不可抗，3、非出卖人原因造成停水、停电累计超过8小时（每隔8日折一天）；出卖人逾期交房超过90日后，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；房屋达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；出卖人承诺在交房时供电线路系统和供水系统安装到户、排污设施施工到户等。合同签订后，原告罗开映按约定付清了购房款。被告遵义市黔龙房地产开发有限公司未能按约定期限交房，至2013年1月22日才将房屋交付给原告罗开映。房屋的建筑面积仅为76.74㎡，比合同约定的面积少了1.06㎡；房屋的套内面积与合同约定的套内面积相符。被告遵义市黔龙房地产开发有限公司于2013年1月23日前就原告罗开映购买的位于遵义市红花岗区外环路摩卡空间的住房在房管部门办理了备案登记手续。
另查明，被告遵义市黔龙房地产开发有限公司依法获得的位于遵义市红花岗区外环路摩卡空间建设项目红线图范围内的土地总面积约为4901.20㎡，修建摩卡空间大楼占地1273.24㎡，政府修建人行天桥、公路及人行到占用红线范围内的土地面积约为1104.5㎡，绿化占用土地120㎡，人行道路占用土地约511㎡，空地面积约为1520.96㎡。被告遵义市黔龙房地产开发有限公司发布的销售广告载明：“外环路新商业中心唯一2000余平方米商业中心广场（相当于老城纪念广场）”、“广场配套：个性雕塑、活力喷泉、晨练广场、宠物恋爱区”、“接头区：留言板、点唱机、许愿墙、浪漫一角、群∕会碰头区”、“休憩区：漫步区、休闲长廊、林荫座椅、梦幻儿童区”等。
上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、销售广告、现场照片、《房屋交接清单》、《摩卡空间建设项目用地红线图》、《平面图》、《信息表》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告罗开映与与被告遵义市黔龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方在自愿的基础上达成的，是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，被告遵义市黔龙房地产开发有限公司应按约定履行义务。原、被告双方约定，被告遵义市黔龙房地产开发有限公司应当在2012年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告罗开映，逾期交房，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，被告遵义市黔龙房地产开发有限公司至2013年1月22日才将房屋交付给原告罗开映，至2013年1月22日止，被告遵义市黔龙房地产开发有限公司应向原告罗开映支付逾期交房违约金6603.04元（320536元×0.0001×206天），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，双方约定的违约金并不过高，故对原告罗开映要求被告遵义市黔龙房地产开发有限公司支付逾期交房违约金6603.04元的诉讼请求，本院予以支持；对超过部分，本院不予支持。被告遵义市黔龙房地产开发有限公司于2013年1月21日将房屋交付给原告罗开映，于2013年1月23日前在房管部门办理了备案登记手续，原、被告双方约定，被告遵义市黔龙房地产开发有限公司应当在房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，该合同约定的“房屋交付”应指房屋实际交付的事实状态，而非期限，因被告遵义市黔龙房地产开发有限公司已在约定期限内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，故对原告罗开映与要求被告遵义市黔龙房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的建筑面积、套内面积、公共部分与公用房屋分摊建筑面积，按套内面积计算房价仅是合同的计价方式，并非以套内面积作为交付时房屋面积的唯一标准，本案实际交付给原告罗开映的房屋的公摊面积比合同约定少1.06㎡，给原告罗开映造成经济损失4367.20元（320536元÷77.80㎡×1.06㎡），根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十三条“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”的规定，对原告罗开映与要求被告遵义市黔龙房地产开发有限公司赔偿公摊面积减少造成的经济损失4367.20元的诉讼请求，本院予以支持。被告遵义市黔龙房地产开发有限公司发布的销售广告载明：“外环路新商业中心唯一2000余平方米商业中心广场（相当于老城纪念广场）”、“广场配套：个性雕塑、活力喷泉、晨练广场、宠物恋爱区”、“接头区：留言板、点唱机、许愿墙、浪漫一角、群∕会碰头区”、“休憩区：漫步区、休闲长廊、林荫座椅、梦幻儿童区”等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，因被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在销售广告对相关设施所作的说明和允诺具体确定，确实会对购房人订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽然没有载入原、被告签订的《商品房买卖合同》，但应当视为合同内容。被告遵义市黔龙房地产开发有限公司开发建设的遵义市红花岗区外环路摩卡空间建设项目绿化面积仅120㎡，现有空地面积约为1520.96㎡，尚能建设适当面积的绿化设施和喷泉，结合原告诉请，本院酌定由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在现有空地上再行修建面积不少于200㎡绿化带（不含现有的120㎡绿化带）和面积不少于5㎡的喷泉一个，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对原告罗开映与要求被告遵义市黔龙房地产开发有限公司修建小区绿化带600㎡和喷泉一个的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持；对超过合理部分，本院不予支持。原告罗开映主张其住宅楼至铂尔顿酒店消防通道的封闭门和铂尔顿酒店大厅系被告遵义市黔龙房地产开发有限公司安装和修建，因未能提供证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故对原告罗开映要求拆除其住宅楼至铂尔顿酒店消防通道的封闭门，拆除伯尔顿酒店大厅（临时建筑）的诉讼请求，本院不予支持。对被告遵义市黔龙房地产开发有限公司辩称逾期交房系供电部门配套设施建设和扩容造成的，因未能提供证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗开映支付逾期交房违约金人民币6603.04元；
二、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告罗开映经济损失人民币4367.20元；
三、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内在位于遵义市红花岗区外环路摩卡空间大楼附属空地上修建面积不少于200㎡的绿化带（不含现有的120㎡绿化带）；
四、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内在位于遵义市红花岗区外环路摩卡空间大楼附属空地上修建面积不少于5㎡的喷泉一个；
五、驳回原告罗开映的其他诉讼请求。
案件受理费70元，由原告罗开映承担20元，由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司承担50元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 陈钰
二〇一四年十一月九日
书记员 李敏