云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曲中民终字第589号
上诉人（原审被告）宣威市陶虹房地产开发有限责任公司。
法定代表人陶承功，经理。
委托代理人刘远清，云南榕峰律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）朱春。
委托代理人符世勇。
委托代理人王宗斌，云南乐超律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人宣威市陶虹房地产开发有限责任公司因与被上诉人朱春商品房预售合同纠纷一案，不服宣威市人民法院（2014）宣民初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：2012年4月20日，原告朱春与被告宣威市陶虹房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》约定，原告以人民币376443元预购被告的宣威市城双路东侧金色俊园（住-069）B-2-XXX房。原告装修入住后，因被告单方改变绿化面积等与原告等产生争议，原告于2013年11月29日向曲靖仲裁委员会提交仲裁申请书，要求曲靖仲裁委员会对争议事项仲裁，2013年12月3日，曲靖仲裁委员会以（2013）曲仲受字第057号不予受理通知书决定不予受理。2013年12月20日，原告向本院提起诉讼，要求判决解除合同，并由被告返还购房款376443元和装修费156000元且承担购房款376443元的20％的违约金75288元，并且按银行同期贷款月利率0.85％的四倍承担从起诉之日起至款项付清为止的利息，而且承担本案诉讼费。审理中，根据原告申请，本院向宣威市住房和城乡建设局规划设计院调取被告提交确认的《宣威市城双路金色俊园规划设计方案》，查明金色俊园主要技术经济指标：（1）规划总用地面积：4129.70平方米（2）总建筑面积：15011.36平方米其中：商铺及辅助用房建筑面积4185.75平方米车库建筑面积：430.79平方米住宅建筑面积：10394.82平方米（3）规划总户数72户（4）汽车车位73个□车库：21个□露天车位52个（5）容积率：3.63（6）绿地面积1086.52平方米（7）绿地率26.33％。道路宽为4米等。后经双方协商一致，本院委托曲靖珠源司法鉴定中心对宣威市双龙街道城双路金色俊园小区内的“绿化面积、出、入口道路宽度，住房、商铺数量”进行现状检验，曲靖珠源司法鉴定中心2014年2月25日出具了曲珠司鉴中心（2014）第19号司法鉴定意见书，检验记录为：1、小区绿化面积：1号绿化带35.0m2，2号绿化带111.0m2（该绿化带已安装停车锁）；小区出口两侧共栽10棵香樟树，有1.2m×1.2m维护；小区正面临城双路共栽16棵香樟树，1.2m×1.2m维护。2、小区入口道路宽度3.1m；出口3.4m。3、小区现建成住房90套。共建成商铺35个，一、二层为一个（一层至二层留有楼梯口），临城双路正面16个商铺，小区入口左侧7个商铺；出口右侧5个商铺，左侧7个商铺。原告支付了鉴定费8000元。庭审中，原告认为被告擅自更改小区规划设计方案，将设计的72户擅自多建19户、将车库改商铺、缩减绿化面积等，使小区居住环境与买房时的愿望相违背并发生了质的改变，而坚持诉请。被告认为原告所诉不具备解除合同条件，要求驳回原告诉请。
原审法院经审理认为，被告宣威市陶虹房地产开发有限责任公司建设预售房中，擅自更改规划设计方案多建户数、将车库（位）改商铺、缩减绿化面积等，已使原告朱春不能实现合同的目的，原告要求解除《商品房购销合同》及返还购房款的主张成立，本院予以支持。因被告的行为给原告造成了重大损失，原告要求被告承担购房款376443元的20％的违约金75288元的主张符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按银行同期贷款月利率0.85％的四倍承担从起诉之日起至款项付清为止的利息的主张没有依据，本院不予支持；要求被告支付装修费156000元的主张，未提供可确认的法律事实依据，本案中，本院不予确认。被告的答辩主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、解除原告朱春与被告宣威市陶虹房地产开发有限责任公司2012年4月20日签订《商品房购销合同》。二、由被告宣威市陶虹房地产开发有限责任公司在判决生效后五日内返还原告朱春购房款人民币376443元，并按购房款376443元的20％的支付原告朱春违约金人民币75288元，共计人民币451731元（肆拾伍万壹仟柒佰叁拾壹元整）。三、驳回原告朱春的其余诉讼请求。案件受理费人民币9877元，鉴定费人民币8000元，共计17877元，由被告宣威市陶虹房地产开发有限责任公司负担。
一审判决宣判后，宣威市陶虹房地产开发有限责任公司表示不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，予以改判。宣威市陶虹房地产开发有限责任公司的上诉理由为：1、一审判决认定事实存在严重错误。一审判决认为上诉人“擅自更改规划设计方案多建户数、将车库（位）改商铺、缩减绿化面积等，已使原告朱春不能实现合同的目的，”以及“给原告造成了重大损失”是十分错误的。在本案中，根本没有充分的依据和理由说明或证明上述结论。上诉人提交了最终的规划设计方案，户数为90户，根本不存在擅自更改方案，多建户数、将车库（位）改商铺、缩减绿化面积等情况。项目严格按最终通过的规划设计方案建设，相关部门已进行了检查验收，被上诉人亦早已接房入住，合同目的早已实现。一审判决在错误的事实认定基础上，判决上诉人承担购房款20％的违约金更属无稽之谈，上诉人没有违反合同约定。2、一审判决在具体适用法律方面存在严重错误。一审判决适用《合同法》第九十四条法律规定本来是非常正确的，但却得出十分错误的结论，正确的结论应当是本案不具备合同解除的前提条件，应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。一审法院作出的判决与法律规定背道而驰，以不可抗力致使不能实现合同目的为由作出判决，但本案合同目的已实现，更不存在任何法律上所说的不可抗力。
被上诉人朱春未进行答辩。
二审中，上诉人宣威市陶虹房地产开发有限责任公司提交如下证据：证据1，建设工程规划许可证1份，欲证实上诉人所建工程项目已经取得规划许可证和相应的建筑面积；证据2，竣工验收备案表1份，欲证实工程验收及备案情况；证据3，消防备案检查记录表1份，欲证实消防检查验收合格；证据4，建设工程规划验收合格证1份，欲证实建设工程已经验收合格。被上诉人质证认为，此4份证据均不属于新证据，应在一审提交。对证据1的真实性、合法性没有意见，但应以规委会定案的设计方案为准。对证据2，认为是复印件，该份证据只能证明2013年7月2日前就对该小区工程同意备案，但上诉人已经改变了小区现状，对小区的外围、绿化、设施作了相应变更，现状小区与验收时已经发生改变。对证据3，只能证实2013年6月21日前的状况，鉴定结论已经证实现在的小区与消防大队检查时不一样。对证据4，只能证实2013年9月10日前小区符合规定，2013年9月10日后对小区作了改动。
本院认为上诉人提交的证据1、2、3、4均属于行政管理范围，与本案合同纠纷没有关联性，本院不予采信。
其余事实和原审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案中，上诉人向宣威市住房和城乡建设局规划设计院提交的《宣威市城双路金色俊园规划设计方案》载明了具体明确的主要技术经济指标，内容具体明确。规划设计方案是对外公开的与商品房密切相关的信息，设计方案的内容对是否达成商品房买卖的合意具有重要意义。购房者与买房者达成买卖合意后，购房者应受设计方案的约束。综上，上诉人向宣威市住房和城乡建设局规划设计院提交的《宣威市城双路金色俊园规划设计方案》是一种希望和购房者订立合同的意思表示，属于要约，是商品房买卖合同的组成部分，当事人双方均应受设计方案的约束。
《宣威市城双路金色俊园规划设计方案》中明确住户数为72户，宣威市陶虹房地产开发有限责任公司建设完工的城双路金色俊园住户数为90户，上诉人提高了容积率。宣威市陶虹房地产开发有限责任公司的行为既违反了合同约定，又违反了诚实信用原则，其提高容积率的行为导致被上诉人所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，已经不能实现被上诉人的合同目的。原判判决解除双方当事人的购房合同并判上诉人承担违约责任并无不当。上诉人认为一审认定事实错误、适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，合同解除后，双方当事人互负返还义务，被上诉人所购房屋应返还上诉人。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9877元，由上诉人宣威市陶虹房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 迟少杰
审判员 印加生
审判员 朱福华
二〇一四年八月十五日
书记员 朱 丹
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