南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终57号
上诉人（一审被告）：广西同济大药房（连锁）有限责任公司，住所地广西南宁市，组织机构代码73515968-8。
法定代表人：俞云辉，该公司董事长。
委托代理人：黄锐，广西天狮灵动律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄振红，男，1971年11月23日出生，壮族，住所地广西南宁市。
委托代理人：杨势芳，广西广来律师事务所律师。
委托代理人：何君妮，广西广来律师事务所实习律师。
上诉人广西同济大药房（连锁）有限责任公司（以下简称同济大药房）因与被上诉人黄振红房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭审理了本案，上诉人同济大药房的委托代理人黄锐，被上诉人黄振红的委托代理人杨势芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年6月4日，黄振红（出租方）与同济大药房（承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定由同济大药房承租黄振红位于南宁市科德路2号翰林雅筑9-3号商铺，建筑面积87.93平方米；租期从2011年6月5日至2016年5月4日；租金第一、二年为100元／㎡／月，第三年为130元／㎡／月，第四年为140元／㎡／月，第五年为151元／㎡／月，每月租金按每平方米单价乘建筑面积计算，租金不包含税金、物业费；租金按季支付，于当季首月5日前支付当季的租金，同济大药房必须依约缴纳租金，如有拖欠，黄振红有权向同济大药房加收违约金，违约金为实欠租金的1‰／天；合同签订之日起3日内，同济大药房应缴纳房屋租赁押金人民币17586元，合同终止或中途解除并办清终止合同手续后，同济大药房无违约行为，黄振红即将押金一次性退还同济大药房（不计利息）。合同还约定了双方的其他权利、义务等事项。合同签订后，同济大药房按合同约定支付了房屋租赁押金17586元。黄振红也将房屋交付给同济大药房使用。
2013年4月开始，同济大药房陆续拖欠租金，也未按时交纳物业、水电费。经黄振红多次催促，同济大药房于2015年1月16日出具一份《付款计划》，确认尚欠黄振红租金共计132998.2元，并确认将于2015年2月15日前支付上述欠款。但至2015年11月上述欠款同济大药房仍未支付完毕，黄振红遂于2015年11月9日向同济大药房发出《关于要求支付拖欠租金等款项的通知》，通知同济大药房：“贵公司应于收到本通知书之日起3日内向我方付清尚欠租金、违约金293328.98元，并结清相关的物业费、水电费。”黄振红还于同日向同济大药房发出《律师函》，《律师函》的内容与《关于要求支付拖欠租金等款项的通知》基本一致。2015年11月11日，同济大药房员工陆高在回执上签字，确认收到该通知和律师函。2015年11月14日，黄振红又向同济大药房发出《解除合同通知书》，主要内容为：“1、解除我方与贵公司于2011年6月4日签订的《商铺租赁合同》；2、我方收取贵公司的押金17586元不予退还；3、合同解除后请贵方按照《通知》的内容付清尚欠租金、违约金，并结清相关物业费、水电费，搬离承租商铺。”2015年11月14日，同济大药房员工陆高在回执上签字，确认收到该《解除合同通知书》。2015年11月18日，黄振红向同济大药房发出《搬离承租房屋通知函》，该通知函主要内容为：“贵公司已于2015年11月14日签收该《通知》（指《解除合同通知书》）。故双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年11月14日解除。鉴于双方的合同已经解除，为了减少双方的损失，请贵公司尽快搬离租赁商铺南宁市科德路2号翰林雅筑9-3号房”2015年11月19日，同济大药房员工陆高在回执上签字，确认收到该《搬离承租房屋通知函》。2015年12月11日同济大药房给其员工陆高出具《授权委托书》，委托陆高处理南宁市科德路2号翰林雅筑9-3号商铺的租赁及搬迁事宜。同日，同济大药房与黄振红签订一份《租赁房屋交接确认书》，确认同济大药房将涉案商铺归还黄振红的日期为2015年12月12日，“截止2015年12月12日，乙方尚欠的租金为187893.5元，物业费为1104.6元，逾期支付租金产生的滞纳金根据双方的合同约定计算。”同济大药房于2015年12月12日搬离该商铺后仍未支付所欠租金及物业费。另查明，同济大药房2013年4月5日至2013年7月5日应付租金26379元至2013年8月10日才支付；2013年7月6日至2013年10月5日应付租金34292.7元至2013年10月31日才支付26379元，7913.7元未支付；2013年10月6日至2014年1月5日应付租金34292.7元至2014年1月30日才支付；2014年1月6日至2014年4月5日应付租金34292.7元至2014年10月25日才支付；2014年4月6日至2014年7月5日应付租金34292.7元未支付；2014年7月6日至2014年10月5日应付租金36930.6元未支付；2014年10月6日至2015年1月5日应付租金36930.6元至2014年11月14日才支付10000元，至2014年11月20日才支付10000元，至2015年5月20日才支付16930元；2015年1月6日至2015年4月5日应付租金36930.6元未支付；2015年4月6日至2015年7月5日应付租金36930.6元至2015年6月19日才支付26379元，其中10551元未支付；2015年7月6日至2015年10月5日应付租金39823.29元至2015年8月20日才支付8000元，其中31823.29元未支付；2015年10月6日至2015年12月12日应付租金29441.04元未支付。
黄振红为维护自身合法权益，向一审法院起诉，请求判令：1、确认双方于2011年6月4日签订的《商铺租赁合同》于2015年11月15日解除；2、同济大药房向黄振红支付尚欠的租金人民币187893.5元；3、同济大药房向黄振红支付违约金（即合同中所述“滞纳金”）（从同济大药房逾期支付租金之日，以尚欠租金为基数，每日按千分之一计算，计算至同济大药房付清全部租金之日）；4、同济大药房向黄振红支付物业费1104.6元；5、本案全部诉讼费用由同济大药房承担。
一审法院认为：黄振红与同济大药房于2011年6月4日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。黄振红依约将商铺交付给同济大药房使用，同济大药房也应依约支付相应的租金、物业及水电费用。黄振红要求同济大药房支付尚欠的租金187893.5元及物业费1104.6元。同济大药房所欠的物业费，在2015年12月11日签署的《租赁房屋交接确认书》中双方已予以确认，在庭审中同济大药房对所欠租金和物业费的数额也无异议，但同济大药房所缴纳的房屋租赁押金17586元黄振红并未主张因同济大药房违约不予退还，也未在所欠租金中扣除，庭审中，同济大药房同意将已缴纳的房屋租赁押金抵扣尚未支付的租金，因此同济大药房所欠租金的数额应为170307.5元，故同济大药房应向黄振红支付租金170307.5元及物业费1104.6元。
关于黄振红要求确认双方所签《商铺租赁合同》于2015年11月15日解除的问题。双方的租赁合同自2011年6月4日开始签订生效，同济大药房从2013年4月6日开始有逾期支付租金的行为直至黄振红起诉，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。且黄振红于2015年11月14日向同济大药房邮寄送达《解除合同通知书》，同济大药房于同日确认收到该通知书，并于次日将回函邮寄黄振红。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故双方签订的《商铺租赁合同》于2015年11月14日解除。
关于黄振红要求同济大药房支付违约金的问题。同济大药房辩称因双方在《租赁房屋交接确认书》中并未约定同济大药房要支付违约金，故不应支付违约金。一审法院认为，双方在合同中约定“租金按季支付，于当季首月5日前支付当季的租金，乙方必须依约缴纳租金，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的1‰／天”，而双方在2015年12月11日签署的《租赁房屋交接确认书》中也写明“逾期交付租金产生的滞纳金根据双方的合同约定计算”。即双方在租赁合同及房屋交接确认书中均有滞纳金的约定，里面所说滞纳金的性质即为违约金，但同济大药房在庭审中认为该违约金的标准过高，要求一审法院予以调整。违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院认为，守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。承租人逾期支付租金，给出租人造成的实际损失主要是其应收租金的利息收益。故同济大药房提出双方合同约定违约金过高请求予以调整，一审法院予以支持。结合本案具体情况，并根据公平及诚实信用原则，一审法院将同济大药房应向黄振红支付违约金的计算方法调整为黄振红应收租金的利息收益的1.3倍，且利息以同济大药房每期所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分段计算。其中因同济大药房于合同签订时已支付房屋租赁押金17586元，解除合同后黄振红并未返还，开庭时同济大药房表示愿以该押金抵扣其所欠租金，一审法院酌情抵扣同济大药房2015年10月6日至2015年12月12日应付租金29441.04元中的17586元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，一审判决如下：一、确认黄振红与同济大药房2011年6月4日签订的《商铺租赁合同》于2015年11月14日解除。二、同济大药房向黄振红支付租金170307.5元及物业费1104.6元，共计171412.1元；三、同济大药房向黄振红支付违约金（1、以应付租金26379元为基数从2013年4月5日起至2013年8月10日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；2、以应付租金34292.7元为基数从2013年7月6日起至2013年10月31日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付，以租金7913.7元为基数从2013年7月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；3、以应付租金34292.7元为基数从2013年10月8日起至2014年1月30日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；4、以应付租金34292.7元为基数从2014年1月6日起至2014年10月25日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；5、以应付租金34292.7元为基数从2014年4月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；6、以应付租金36930.6元为基数从2014年7月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计付；7、以应付租金36930.6元为基数从2014年10月8日起至2014年11月14日止，以应付租金26930.6元为基数从2014年11月15日起至2014年11月20日止，以应付租金16930元为基数从2014年11月21日起至2015年5月20日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；8、以应付租金36930.6元为基数从2015年1月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；9、以应付租金36930.6元为基数从2015年4月6日起至2015年6月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；以应付租金10551元为基数，从2015年6月20日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；10、以应付租金39823.29元为基数从2015年7月6日起至2015年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；以应付租金31823.29元为本金，从2015年8月21日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计付；11、以应付租金11873.04元为本金，从2015年10月8日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计付）；四、驳回黄振红的其他诉讼请求。本案案件受理费5648元，减半收取2824元（黄振红已预交），由黄振红负担324元，同济大药房负担2500元。
上诉人同济大药房不服一审判决，上诉请求：裁定撤销一审判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判。
事实与理由：一审认定事实不清，证据不足。一、一审判决书第6页第14行“本院认为，原、被告于2011年6月4日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。”这一认定与客观事实不符。根据黄振红与广西翰林地产开发有限公司（以下简称翰林公司）签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00185365）第九条约定：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格。本案中，商铺是否已经验收合格并交付给黄振红，合同的效力问题并不能够定性，黄振红也没有提供相关证据予以证明。二、黄振红对商铺是否已经取得使用权或者所有权，一审法院并没有查明这一事实。根据《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00185365）第九条，出卖人可据实予以延期交房情形第4项约定，在交房时，如买受人未付清应付房款，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。
被上诉人黄振红答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，应当予以维持。黄振红于2011年4月11日向瀚林公司购买科德西路2号瀚林雅筑9栋3号房，购买时该铺面是现铺，故开发商于签订商品房买卖合同后直接将商铺交给黄振红，2011年6月4日同济大药房找到黄振红请求租赁该商铺，在签订双方商铺租赁合同时黄振红已经向同济大药房出示其与开发商签订的合同及相关的产权证明，双方对于黄振红系该商铺的业主身份已经十分明确，租赁合同签订后，黄振红于签订合同当日将商铺交给同济大药房。直至合同解除时，同济大药房也没有提出过该商铺房屋质量存在不合格之处，也没有证据证明该房屋有质量问题，因此同济大药房提出房屋不合格是十分荒谬的。另外在同济大药房租赁房屋的4年多的时间里从未有过第三方就该房屋主张过权利，同济大药房在交纳水电费物业费时，也应当十分清楚黄振红是该房屋的业主。在双方合同解除后，同济大药房能够通过物业的放行条顺利搬离房屋，也可以说明黄振红是该房屋的业主。同济大药房主张黄振红不是业主、没有房屋使用权是没有任何依据的，请求二审法院依法驳回同济大药房的上诉请求。
双方当事人对一审查明的事实无异议，在二审期间均未提交新证据。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：被上诉人黄振红是否有将涉案商铺对外租赁的权利？本案的租赁合同是否合法有效？
本院认为，关于黄振红是否有将涉案商铺对外租赁的权利，以及本案的租赁合同是否合法有效的问题。黄振红与翰林公司签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺，翰林公司向黄振红交付了商铺后，黄振红作为涉案商铺的业主具有将涉案商铺对外租赁的权利。事实上黄振红也在之后与同济大药房签订了《商铺租赁合同》，并已将商铺交付给同济大药房使用。在租赁合同履行期间，直至本案一审判决前，同济大药房从未质疑过该《商铺租赁合同》的效力。同济大药房在租赁合同履行期间一直能正常使用该商铺，并没有出现由于黄振红在商铺产权方面存在问题导致同济大药房无法使用商铺的情况发生。至于二审期间，同济大药房主张黄振红未提交证据证实该商铺已验收合格，从而无法证实黄振红是否已经取得该商铺的使用权或者所有权，本案租赁合同是否有效无法认定的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，明确了合同无效的五种情形，本案双方所签订的《商铺租赁合同》不符合合同无效的这五种法定情形。同时我国现行的关于租赁合同的法律及司法解释中，亦没有出租方需要提供商品房验收合格的相关证据，如未提供将导致租赁合同无效的规定。就本案目前所查明的事实来看，一审判决认定本案的《商铺租赁合同》合法有效并无不当。因此，同济大药房上诉主张本案租赁合同效力无法确定缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费5648元（上诉人已预交），由上诉人广西同济大药房（连锁）有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年八月二日
书 记 员 谢 瑜