河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0103民初8479号
原告：王珍珍，女，汉族，1991年2月6日生，住河南省太康县。
委托诉讼代理人：孙玉娜，河南北法律师事务所律师。
被告：刘睿，男，汉族，1972年7月16日生，住郑州市惠济区。
委托诉讼代理人：熊昭斌，河南金苑律师事务所律师。
第三人：王飞，男，汉族，1990年3月29日生，住河南省太康县。
第三人：郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区郑汴路127号院2号楼25层2504号。
法定代表人：马玉芳。
委托诉讼代理人：李幸银，女，该公司员工。
原告王珍珍与被告刘睿，第三人王飞、郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称：房朝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王珍珍及其委托代理人孙玉娜，被告刘睿及其委托代理人熊昭斌，第三人王飞、第三人房朝公司的委托代理人李幸银到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王珍珍向本院提出诉讼请求：1.被告履行房屋买卖合同；2.位于二七区政通路66号院2号楼31层3116号房屋（郑房权证字第××号）归原告所有，被告将上述房屋过户至原告名下；3.被告返还原告7500元并按照同期银行贷款利率支付利息（自2016年8月10日至实际返还之日止）；4.被告立即将上述房屋交付给原告并交付原告房屋租金4600元（自2016年9月1日至2016年11月30日）、赔偿因被告迟延交付房屋所造成的原告租房损失4000元（自2016年8月22日至2016年11月30日止）；5.被告支付原告违约金50000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经第三人房朝公司促成，原告代理王飞与被告、房介三方于2016年3月21日签订房屋买卖合同，约定被告自愿以392500元的价格将位于二七区政通路66号院2号楼31层3116号房屋出售给王飞所有，合同签订当日原告按照约定向房介支付了购房佣金和综合保障费并支付给被告1万元购房定金。合同签订后，经原告、王飞、被告及房介协商一致同意上述房屋买卖合同买方由王飞变更为原告，买方王飞在合同中的权利义务全部转让给原告，三方按照原合同继续履行。按照合同约定，原被告共同出资解押，原告支付被告7万元首付款，剩余解押款由被告自行筹集，他项权证注销之日六十个工作日内共同办理贷款、网签、过户等相关手续。被告于网签前三个工作日内将上述房屋交付给原告，双方网签后如任何一方未按本合同约定的义务履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同约定的总房款1%作为违约金。2016年7月1日，原被告签订解押协议，原告支付被告7万元首付款用于被告解押，协议约定被告必须在收到原告解押款30日内完成解押等内容。原告支付被告7万元首付款后，被告向原告出具了收到条。因原告交付被告定金1万元、用于解押的首付款7万元、按揭贷款32万元，共计支付被告40万元，按照双方约定的购房款是392500元，被告应退还原告7500元，当日被告出具了7500元欠条并承诺于2016年8月10日当天退还该7500元，并要求原告于还款当日将2016年3月21日被告收取1万元定金收据原件返还给被告。经房介和原告多次催促被告办理相关手续后，原被告终于在2016年8月11日完成网签，所贷款项32万元于当日存入房管局资金监管账户，原告按照房屋评估价格（403800元）交付了契税、个人所得税等费用。但被告没有按照合同约定把房屋交付给原告，也没有在8月10日退还原告7500元。原告还了解到被告私自于2016年8月21日将房屋出租给陈强并于当天签订了四个月租赁协议并收取了三个月的租金4600元（2016年9月1日至2016年11月31日），而且被告拒绝办理房屋过户手续，原告为维护其合法权益，诉至本院。诉讼过程中，原告王珍珍变更诉讼请求第五项为：被告支付原告违约金117750元。
被告刘睿辩称，1.案件所涉及的房产系夫妻共同财产，由于被告的配偶张玉红坚决不同意卖房，该房屋所有权不能发生转移。该房产是被告和其配偶在婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产，被告并没有完整的处分权，在该房产买卖合同签订的过程中，必须是夫妻双方均签字认可，该房屋才能买卖。但事实上，被告配偶对被告卖房的整个过程并不知情，直到收到法院传票才知道被告要出卖房屋的事实，其配偶坚决不同意卖房。根据婚姻法解释三第十一条规定，即便买房人属于善意第三人，只有在支付合理对价以及办理了产权登记的前提下，该房产才归善意第三人所有，而在本案中，首先，买房人无论是王飞还是王珍珍都没有支付合理对价，仅仅支付了首付款7万元，同时，房产还只处于网签的状态而并没有过户，因此，依据我国物权法的规定，张宇红作为该房产的所有权人，有权对该房产进行追回，该买卖合同无法继续履行，该房产仍然归被告和其配偶所有。2.原告主体不适格。2016年3月21日签订房屋买卖合同过程中，合同的三方当事人为被告、第三人王飞及房屋中介公司，原告王珍珍只是王飞的代理人，房屋买卖双方是被告以及第三人王飞，而事后突然转变为王珍珍买房，在这个过程中第三人王飞以及中介并没有对被告出示任何书面手续。被告认为，由于主合同是由被告、王飞及房朝公司三方签订，王珍珍并不是合同当事人，不是买卖合同的任何一方，因此原告主体不适格。3.原告及王飞在合同履行过程中违约在先，而且购房主体随意发生变动，导致被告对其完全失去信任。首先三方房屋买卖合同当中明确规定，由甲乙双方共同出资解押，也就是说应该有买房和卖房者双方共同出资解押，王飞需要支付7万元的首付款，其他款项由刘睿筹集。但是直到银行6月25日扣款之时，王飞及王珍珍的首付款仍没有到位，被告曾多次找二人，都声称无法支付宽限几天，最终是被告自己筹够了所有的解押款并去办理了解押手续，对方的首付款直到被告多次催要，并作出完全不公平的承诺后，7月1日晚上九点才分三笔打到被告账户，这是非常明显的违约行为。此外，当时签订合同的是王飞，到后来换成了王珍珍，且没有任何的书面内容进行理由说明，在不动产买卖过程中，主体的随意变更也导致了被告对原告及第三人的严重不信任。4.原告在合同履行过程中有胁迫被告的事实。2016年7月1日，在被告以及原告签订解押协议之后，原告要求被告在收到解押款7万元的收据上签字，同时在收据下方要加上一行字“收款人承诺于此房屋交易网签担保当天，将本交易中的房屋完整有效的交付给买方”，并声称如果不签字就不支付首付款。被告当时为了房屋买卖合同可以继续履行只得签字。但是从常识可知，房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，然后会给网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询，这只是房屋买卖手续中的一部分，离真正的房产过户还有好几个月的时间，只有房产过户之后，办理了产权登记，该房屋才存在“完整有效的交付”，被答辩人要求在网签的当天就将房屋交付给自己完全是强人所难。而且在8月11日网签之后，王珍珍一直要求被告立即交出房屋钥匙，声称房屋已经归他们所有，被告觉得这完全是违背了自我意志，同时也存在严重的法律风险，对被告极为不公平，故才要求解除合同。5.由于房屋买卖合同不能生效，原告也没有支付所有的房屋价款，原告在诉状上所称的7500元欠款也自然不会存在。由于房屋买卖合同并没有生效，原告仅仅支付了7万元的首付款，而7500元是基于全部40万元房款支付后，减去当初约定的购房款392500元才会产生，而如今主合同不能生效，40万元房款尚未支付，房屋也没有过户，该7500元欠款自然不会产生，原告要求于法无据。6.原告所要求的房屋租金以及租房损失与事实不符，同时没有法律依据。事实上，只要没有办理产权登记过户手续，该房产的所有人就是被告及其配偶，因此，他们有出租房屋并收取租金的权利，因此，答辩人将房屋出租给他人并没有任何问题，该租金作为房屋孳息，理应归被告所有，原告要求被告交付4600元的房屋租金毫无依据，同时对于租房损失4000元，即便是合同继续履行，网签后真正的房产过户往往都要耗费几个月的时间，这个事实原告作为成年人应该可以预料到，这几个月的损失并不是被告造成的，是原告生活过程中必然会产生的花费，不应由被告来承担，且该4000元没有任何计算依据，与事实不符，并无法律依据。7.原告要求违约金明显过高。即便被告在合同履行过程中存在违约行为，117750元的违约金也明显过高，在本案中，首先是原告违约在先，其次总房款才392500元，违约金就需要支付117750元，几乎相当于总房款的三分之一，该规定明显过高。其次，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案中，原告在网签之后到起诉之日，一方面并没有有效证据可以证明自身在短短二十天内所受到的损失，另一方面，即便存在一定的损失，也只是银行利息，其30%也不可能达到117750元这么高，故原告起诉违约金数额不应得到支持；同时，由于网签合同并没有签订，网签行为尚未完成，也就不会产生网签后的逾期违约金。综上，本案中，首先房屋属于夫妻共同财产，由于被告配偶拒绝卖房，房屋所有权无法发生转移；其次，原告主体不适格，并在合同履行过程中违约在先，同时存在胁迫被告的行为，各项要求均与事实不符并没有相关法律依据，因此，请驳回原告诉讼请求。
第三人王飞发表参诉意见称，在2016年3月21日我委托原告与被告签订房屋买卖合同之后经三方同意将买房人由我变更为原告，该事实被告明知。
第三人房朝公司发表参诉意见称，三方签订的房屋买卖合同合法有效，各方当事人应当全面履行自己的义务，在房屋买卖过程中，王飞将买方变更为原告征得了我公司和被告的同意，事实上被告也配合原告办理了房屋网签手续，后因被告不愿继续卖房产生了纠纷，因被告的违约造成合同无法履行，被告应承担合同相应的违约责任。
本院经审理认定事实如下：2016年3月21日，刘睿（卖方，甲方）、王飞（买方，乙方）与房朝公司（居间方，丙方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方拥有位于二七区政通路66号院2号楼31层3116号房产，房屋所有权证书号为1101065381，房屋所有权人为刘睿，建筑面积44.21平方米，该房屋性质为商品房，乙方自愿购买甲方上述房产；凡物的抵押情况为该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押金额以银行具体金额为准，甲方应于合同签订后10个工作日内办理抵押注销手续；经甲乙双方协商一致，确定本合同项下房屋及其配套设施的成交价款为392500元；乙方于本协议签订时支付丙方佣金3000元，甲方自本协议签订时将房屋所有权证交由丙方保管；付款方式为按揭贷款：甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签时，将首付款以银行审批贷款比例为准存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付甲方；该房屋有银行按揭抵押贷款，双方约定在银行允许解押10个工作日内，由甲乙双方共同出资解押并注销，他项权证注销后60个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续；甲方需保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定缴纳有关税款及相关费用，居间方不得代收，其中甲方负担总税费的0%，乙方负担总税费的100%；甲方若违反合同第五条约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金；乙方托违反合同第五条约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金；甲乙双方网签后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金；除上述格式条款外，三方在合同第十二条约定以下事项：1.根据国家最新政策执行；2.甲乙双方友好协商，甲乙双方共同出资解押，乙方支付甲方7万元整首付款，剩余解压款由甲方自行筹集；3.甲乙双方友好协商，甲方承诺于网签前三个工作日内，将本合同项下房屋及室内配套设施完整交付给乙方。该合同由王珍珍代王飞在乙方处签名捺印。同日，王珍珍还代理王飞与房朝公司签订综合保障服务协议，并代理王飞与刘睿共同签署房地产经济服务事项告知书。同日，王飞向房朝公司交纳购房中介佣金和综合保障费4962.5元，向刘睿支付购房定金1万元。2016年7月1日，刘睿（甲方，卖方）与王珍珍（乙方，买方）签订解押协议一份，约定：乙方购买甲方位于二七区政通路66号院2号楼31层3116号房屋，该房屋所有权证号：郑房权证字第××号，房屋建筑面积为44.21平方米；因该房屋处于抵押状态，为使甲乙双方房产交易顺利进行，甲方需解除抵押，解押款合计人民币14万元，以上解押款由乙方支付7万元，此款用于建设银行政三街支行解押，乙方解押款冲抵购买该房屋的首付款，剩余解押款由甲方自行筹措；甲方必须在收到乙方解押款30日内完成解押，若甲方违约需双倍退还乙方解押款，如产生逾期，甲方滞纳金按每天乙方解押款的1%计算；甲方须在乙方办理公积金资金监管、预存首付前还清该笔解押款，乙方需提前1天通知甲方，如产生逾期，甲方滞纳金按每天乙方解押款的1%计算；乙方违约，解押款不予退回并需承担双方于2016年3月21日签订的房屋买卖合同中的违约责任。同日，王珍珍通过其本人中国民生银行账户向被告转款5万元，通过王洪明中信银行账户向被告转款1.6万元，通过高慢慢交通银行账户向被告转款4000元，共计7万元。刘睿向王珍珍出具收据一份，内容为“今收到王珍珍购买刘睿位于二七区政通路66号院2号楼31层3116号房产解押款人民币柒万元整（￥70000.00），此款充抵王珍珍购买该房屋的首付款。备注：双方已于2016年3月25日共同到郑州市房管局确认过该房屋产权信息无误。”刘睿在该收据上加写“收款人承诺于此房屋交易网签担保当天将本交易中房屋完整有效的交付给买方。”同日，刘睿还向王珍珍出具欠条一份，内容为“今欠王珍珍现金柒仟伍佰元整（7500.00）保证于2016年8月10日当天还款。欠款人：刘睿。王珍珍于还款当天将此前刘睿给王珍珍打的定金条交付给刘睿。订金条金额是大写壹万元整。”2016年8月11日，王珍珍与郑州住房置业担保有限责任公司签订郑房担委字第D01201627882号个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同，王珍珍与刘睿签订编号为2016146550号的郑州市存量房买卖合同，郑州住房置业担保有限责任公司与王珍珍、刘睿又签订监管协议号为2016546781的郑州市存量房交易结算资金监管协议，双方约定委托监管资金总额为320000元，待房管信息系统中房屋所有权证办理到发证环节，由郑州住房置业担保有限责任公司负责办理监管资金划转手续。同日，原告向郑州市地方税务局契税税务分局交纳契税4038元，郑州市中原区地方税务局向原告开具代开金额为40.38万元的增值税发票。原告在办理完毕贷款手续后，于8月30日向双方约定的资金监管账户转款32万元。期间，在刘睿向他人借款办理本案涉案房屋银行按揭贷款清偿解押时和在王珍珍为购买本案涉案房屋办理银行按揭贷款时，张宇红均到场签名。
另查明，刘睿、张宇红系夫妻关系，二人于2010年4月6日登记结婚，本案涉案房屋产权登记时间为2011年6月15日，登记房屋所有权人为刘睿。
还查明，本案涉案房屋现由刘睿出租给案外人使用，租赁期限尚未届满。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，王飞、被告及第三人三方签订的房屋买卖合同，系三方真实意思表示，自各方当事人签字盖章时合同即已成立，并发生法律效力，各方均应遵守合同约定履行合同义务。被告刘睿作为合同一方当事人，在将涉案房屋委托中介机构出售及与他人签订房屋买卖合同时，均应将该情况告知该房屋的共有人即其配偶张宇红，房朝公司在其向买卖双方提供的格式合同文本第六条中明确约定“甲方需保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议”，在之后的合同履行过程中，张宇红亦两次到场签署相关贷款文件，上述情形足以证明张宇红对刘睿出售本案涉案房产的明知，刘睿称张宇红对出售该套房产并不知情，直到收到法院传票时才知道该事实的答辩意见及张宇红在法庭的上述陈述，本院不予采纳。在该房产未过户至他人名下之前，作为刘睿配偶，张宇红当然享有对该房产的共有权，但该权利的行使并不构成对原告行使其权利要求继续履行合同的阻断，亦不构成本案房屋买卖合同无法继续履行的原因。
2016年3月21日房屋买卖合同签订时，买房人为王飞，后变更为本案原告王珍珍，该行为系债权债务概括移转行为，根据法律规定，债权人转让债权的，应当通知债务人；债务人转让债务的，应当通知债权人并征得债权人同意。本案中，自2016年4月8日刘睿、张宇红在王珍珍办理按揭贷款签字时起，之后的全部文件中均显示买房人为王珍珍，刘睿均签署了上述文件，应视为其对买房人变更事实知情，本案房屋买卖合同并不存在不得转让债权债务的情形，故王飞向王珍珍转让合同债权债务合法有效，被告据此认为王珍珍不是本案适格主体的答辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。另，根据本案事实及法律规定，购房人的变更对刘睿履行合同义务并无实际影响，王飞与刘睿在3月21日房屋买卖合同中约定甲乙双方共同出资解押，但并未对出资方式作出明确约定，王珍珍与刘睿在7月1日签订的解押协议中约定乙方支付甲方7万元，王珍珍在该协议签订当日即向刘睿转账支付7万元，故王飞、王珍珍在各自作为合同当事人期间履行合同义务均无不当，不存在违约情形，被告称王飞、王珍珍7月1日向其支付7万元造成其之前先行自行借款解押房产，违反了共同出资解押的规定，原告行为构成违约，以及合同主体的变更导致被告对原告及第三人不信任的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
王飞与刘睿在3月21日房屋买卖合同中特别约定“甲方承诺于网签前三个工作日内，将本合同项下房屋及室内配套设施完整交付给乙方”，之后，刘睿在7月1日向王珍珍出具的收据中再次特别注明“收款人承诺于此房屋交易网签担保当天将本交易中房屋完整有效的交付给买方”，上述约定系双方真实意思表示，并不违反法律规定，需要说明的是，在买卖合同关系中，买卖标的物的交付与所有权的变更并非同一概念，双方的上述约定仅是基于原告实际需要，经与被告协商后，由双方达成的关于标的物交付时间的合意，符合房屋买卖交易习惯和法律规定，对被告正常履行合同义务及保障自身权利并未构成影响，亦不存在必然造成被告权利受到损害的后果，更不足以认定为对被告的胁迫，故对被告称原告在履行合同过程中有胁迫被告情形的答辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。但同样基于上述理由，本案涉案房屋在未办理过户登记之前，所有权人仍为刘睿和张宇红，故原告要求确认本案涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。
根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，同时，本案合同并不存在合同法规定的合同无效的情形，故被告称本案房屋买卖合同不能生效的答辩意见，没有法律依据，本院不予采纳，根据庭审查明事实，原告已向被告先后共支付40万元款项，被告称原告尚未支付40万元房款的答辩意见，本院不予采纳。虽然被告向原告出具7500元欠条的时间早于原告向其支付全部房款的时间，结合全案证据，刘睿在7月1日向王珍珍出具7500元欠条时，明确写明还款时间为8月10日，该还款时间应为双方在7月1日时对原告向资金监管账户转款时间的预期，综合上述分析，在原告向被告支付全部40万元后，根据双方房屋买卖合同约定的购房款数额，原告要求被告偿还其多支付的7500元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据双方约定，被告应向原告支付该笔款项的时间为2016年8月10日，故原告因被告逾期未支付该笔款项致使自身权利受损的起算时间应为2016年8月11日，原告要求被告自2016年8月10日起支付该笔款项逾期利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
在本案涉案房屋未办理产权过户登记之前，刘睿及其配偶作为房屋所有权人当然有权利出租该房屋并收取租金，但刘睿在7月1日收据中承诺在网签担保当天将房屋交付原告，其在作出该项承诺后又将房屋出租的行为，亦当然的构成对其与王珍珍房屋买卖合同的违约，故应当对其不能按期向王珍珍交付房屋承担违约责任，王珍珍要求刘睿支付期间租房损失4000元的诉讼请求，有证据予以证明，符合法律规定，本院予以支持。但原告王珍珍同时要求刘睿向其支付刘睿出租房屋的租金收入4600元的诉讼请求，超出了刘睿违约给其造成的损失的范围，本院不予支持。同时，因本案涉案房产现由被告出租给案外人居住使用，故原告要求被告立即向其交付房产的诉讼请求，本院不予支持。
原告还向本院要求被告向其支付违约金117750元，原告向本院提出该项诉讼请求是基于3月21日房屋买卖合同第十一条第6款的约定（甲乙双方网签后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金），但该违约金的约定明显过高，本院调整为被告自违约之日起以合同约定的总房价款为基数，按照月利率2%的标准向原告支付违约金至其履行义务完毕时止，但总计数额不超过原告向本院主张的117750元。因原告未向本院提供有效证据证明被告实际违约的起算时间，本院以原告向本院提起本案诉讼时即2016年9月9日作为被告实际违约的起算时间。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告刘睿继续履行与原告王珍珍签订的房屋买卖合同，于本判决生效之日起三十日内，协助原告王珍珍办理位于二七区政通路66号院2号楼31层3116号房屋的产权过户手续，将该房产过户至原告王珍珍名下；
二、被告刘睿于本判决生效之日起十日内返还原告王珍珍7500元，并以未偿还本金数额为基数，按照同期银行贷款利率支付自2016年8月11日起至款项实际返还完毕时止的债务利息；
三、被告刘睿于本判决生效之日起十日内支付原告王珍珍租房损失4000元；
四、被告刘睿于本判决生效之日起十日内以392500元为基数，按照月利率2%的标准向原告王珍珍支付自2016年9月9日起至履行完毕本判决第一项义务之日止的违约金（但支付违约金总额不超过117750元）；
五、驳回原告王珍珍的其他诉讼请求。
案件受理费8179元，减半收取计4089.5元，由被告刘睿负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 韦亚磊
二〇一六年十二月七日
书记员 陶婷婷