江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01344号
上诉人（原审原告）杨云起，个体户。
上诉人（原审被告）盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司，住所地盱眙县穆店乡龙泉湖风景区假日龙湾售楼处。
法定代表人肖梅，该公司董事长。
委托代理人柴静青，该公司员工。
委托代理人李全龙，江苏马健律师事务所律师。
上诉人杨云起与上诉人盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司（以下简称龙泉湖公司）商品房销售合同纠纷一案，盱眙县人民法院于2015年4月28日作出（2015）盱民初字第00641号民事判决。上诉人杨云起与上诉人龙泉湖公司对该判决均不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人杨云起，上诉人龙泉湖公司的委托代理人柴静青、李全龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告龙泉湖公司系经营商品房开发、销售及现代农业及旅游度假资源开发与经营等业务的有限公司。2012年8月21日原被告签订商品房买卖合同一份（合同编号为1033320000180），约定由原告购买被告开发销售的龙泉湖假日龙湾A-51幢-1号房，该商品房建筑面积374075平方米，房款总金额2061125元。买受人应于2012年8月21日前支付首付款100225元，剩余的106万元以银行贷款方式支付。出卖人应当在2012年12月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定并取得批准文件的商品房交付买受人使用。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起到实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同签订后的2012年8月21日被告龙泉湖公司向原告出具收据一份，注明交款单位为杨云起，人民币1001125元，收款事由为假日龙湾A51首付款，该条据加盖了被告公司财务专用章。同年10月10日被告龙泉湖公司向原告出具销售不动产统一发票一张，注明预收购房款1001125元，该发票交付原告时收回了上述同等金额的财务收据，该日原告杨云起缴纳契税61833元。2013年1月1日原告杨云起自工商银行以按揭贷款方式交付尾款106万元，同年3月26日被告龙泉湖公司向原告出具购房款2061125元发票一张。后因逾期交房，原告杨云起于2013年2月25日向被告龙泉湖公司递交解除合同通知一份，要求解除双方签订的商品房买卖合同、退还购房款并按全部已付款的3%支付违约金，被告方工作人员收到该通知。本案庭审期间，被告龙泉湖公司认诺案涉房屋尚未取得开发项目交付使用备案证明，未实际交付。
原审另查明，被告龙泉湖公司签订合同时企业名称为盱眙商茂龙泉湖旅游开发有限公司，2013年5月20日经工商行政管理部门核准企业名称变更为现名。原告杨云起当庭陈述认为，因案外人徐秀欠其债权，徐又以被告公司欠其工程款债权转让给原告杨云起冲抵房屋首付款1001125元。被告龙泉湖公司陈述认为，原告杨云起未实际支付购房款1001125元，如解除合同，该部分不应向原告返还。被告龙泉湖公司同时提供2012年8月21日委托书一份，内容为被告公司与盱眙瑞通建材有限公司（以下简称为瑞通公司）签订的龙泉湖钢塑栏杆工程合同，瑞通公司授权徐秀女士全权办理该工程合同所对应的别墅房源购房相关手续，并同意龙泉湖公司将应付工程款票据出具给徐秀女士以办理购房相关手续，如工程款不足以支付房款，徐秀女士承诺以在龙泉湖公司承接的其他工程应付款支付差额。经徐秀女士同意并委托，由杨云起办理其中A51幢别墅一切购房手续，相关票据出具给杨云起先生，该部分房价款为龙泉湖公司支付的工程款。该委托书由瑞通公司盖章并徐秀签字。被告龙泉湖公司又提供一份与瑞通公司于2012年9月13日签订的采购合同一份，该合同约定乙方（瑞通公司）所有的货款的95%冲抵购买盱眙龙泉湖度假区房款。还提供2013年3月26日瑞通公司承诺书一份，内容为委托龙泉湖公司向原告杨云起开具购房发票，金额1001125元，该款在栏杆工程合同中扣除。该采购合同及承诺书均由瑞通公司盖章并徐秀签名。被告龙泉湖公司当庭认诺案涉房屋首付款系由瑞通公司工程款冲抵。原告杨云起对被告提供的三份证据材料质证认为关于首付款三方关系实际是债权转让，原被告签订了合同，被告方出具了收据和发票就认可了购房和付款行为，是有效的。原告杨云起在本案中关于违约金的诉讼请求明确为从约定交房日的第二天起至实际给付之日止按已付房款的日万分之三计算。
原审原告杨云起诉称，2012年8月21日原被告签订商品房销售合同一份，约定原告购买被告开发的龙泉湖假日龙湾A-51幢01号商品房，价格为2061125元，2012年12月30前交房，逾期30日后买受人有权解除合同，解除合同的，出卖人应当自通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照已付款的3%向买受人支付违约金，继续履行的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日万分之三支付违约金。原告按照合同约定支付了2061125元购房款，但被告没有按照合同约定交付房屋。2013年2月5日原告按照合同约定通知被告解除商品房买卖合同，被告应当在2013年3月5日前退还购房款和支付3%的违约金。被告至今没有履行退还购房款和支付违约金的义务，应当按照双方约定的日万分之三支付迟延给付期间的违约金。请求判令解除原被告签订的商品房买卖合同，被告向原告返还购房款2061125元并支付违约金515693.47元。
原审被告龙泉湖公司辩称，原被告签订商品房买卖合同及内容属实，案涉房屋目前尚不具备交付使用条件，同意解除合同并返还原告实际购房款106万元。对于首付款1001125元系案外人盱眙瑞通建材有限公司所承做的被告方工程款予以预先冲抵，并且该公司就工程款的使用明确约定用于购买被告方相应的房产，不应返还给原告。原告杨云起主张的违约金计算没有依据，不予认可。请求依法处理。
原审认为，原被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照法律规定或者根据合同约定全面履行义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原被告双方同意解除合同，并无不当，依法照准。被告龙泉湖公司同意以第三人等额工程款冲抵原告杨云起购房首付款，经接洽、商谈和确认后相继以公司名义出具收据和发票，原告杨云起依约办理银行按揭贷款支付购房款106万元后，被告龙泉湖公司出具了正式的房款全额的税务发票，应当认定以收到现金或其他方式受领了原告杨云起的购房款2061125元。导致案涉合同解除的原因是逾期交房，与合同约定的交房期限相比较，被告龙泉湖公司目前尚未取得批准文件，逾期交房近二十八个月，构成根本违约，且不能归责于原告杨云起，因而应当承担返还购房款2061125元的民事责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告杨云起主张的违约金计算方法错误，应按约定的已付房款2061125元的百分之三计算，应为61833.75元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告杨云起与被告龙泉湖公司于2012年8月21日签订的编号为1033320000180的商品房买卖合同，终止该合同的履行；二、被告龙泉湖公司于判决生效后10日内返还原告杨云起购房款2061125元并给付违约金61833.75元，合计2122958.75元；三、驳回原告杨云起其他诉讼请求。案件受理费27415元，减半收取13707.5元，财产保全费5000元，合计18707.5元，由原告杨云起负担2707.5元，被告龙泉湖公司负担16000元。
上诉人杨云起不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人发出解除涉案房屋通知书后，被上诉人龙泉湖公司未能按约退还全部房款，应承担3%的违约金；至目前被上诉人龙泉湖公司仍不能给付房款，还应承担自2013年3月6日以后日万分之三的违约金，一审对此未予认定，损害了上诉人的利益。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人龙泉湖公司辩称，一审对违约金的计算方式正确，但应按付款金额计算。
上诉人龙泉湖公司不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人杨云起购买上诉人商品房，首付款系工程款冲抵，并没有实际支付，实际只支付了按揭贷款106万元。现被上诉人杨云起要求解除商品房销售合同，上诉人同意解除，但对工程款冲抵房款也应一并解除，否则，违背了合同法自治原则。原审判决上诉人应将首付款一并退还，缺乏法律依据。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人杨云起辩称，上诉人龙泉湖公司与案外人的债务转移、抵销等情况与本案无关。上诉人龙泉湖公司已认可被上诉人给付了全部购房款。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本案争议焦点为：1、上诉人杨云起是否已按合同约定全额交付了购房款；2、违约金应如何计算，解除合同后的损失应否计算以及如何计算。
本院认为，上诉人杨云起与上诉人龙泉湖公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方依据合同的约定一致同意解除合同，合同权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。本案上诉人杨云起与上诉人龙泉湖公司签订的商品房买卖合同后，上诉人龙泉湖公司同意以第三人等额工程款冲抵上诉人杨云起购房首付款，经接洽、商谈和确认后，上诉人龙泉湖公司相继以公司名义出具收据和发票。嗣后，上诉人杨云起依约办理银行按揭贷款支付购房款106万元后，上诉人龙泉湖公司出具了正式的房款全额的税务发票，应当认定以收到现金或其他方式受领了上诉人杨云起的购房款2061125元，故上诉人杨云起已按合同约定全额交付了购房款。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第（一）款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人龙泉湖公司目前尚未取得商品房销售的批准文件，未能按合同约定交付涉案商品房，逾期数十月，构成根本违约，且不能归责于上诉人杨云起。在双方一致同意解除合同的情况下，上诉人龙泉湖公司应当承担返还购房款2061125元及解除合同后不能按期返还购房款违约金的民事责任。根据上诉人龙泉湖公司目前尚未对返还购房款作出任何意思表示，给上诉人杨云起造成已不仅是逾期返还购房款违约金的损失，长期的银行利息也是因为上诉人龙泉湖公司违反合同约定造成的损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人杨云起在解除合同的条件成就时，于2013年2月25日已书面通知上诉人龙泉湖公司解除合同，据此，上诉人龙泉湖公司应按照双方合同在合同解除后一个月内退还上诉人杨云起的购房款。故上诉人龙泉湖公司还应承担解除合同后给上诉人杨云起造成的银行利息损失。上诉人杨云起主张至目前上诉人龙泉湖公司仍不能返还购房款给其造成经济损失有事实依据，应予以支持，但对该损失以日万分之三计算无合同约定和法律依据。综上，上诉人杨云起要求上诉人龙泉湖公司承担购房款2061125元自2013年3月6日至实际给付之日的违约损失，应予支持。但要求按日万分之三计算损失的上诉请求以及上诉人龙泉湖公司的上诉请求缺乏事实根据，亦无法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持盱眙县人民法院（2015）盱民初字第00641民事判决。
二、增判上诉人龙泉湖公司于本判决生效后10日内支付上诉人杨云起利息，按购房款2061125元作为本金计算利息，自2013年3月6日至实际给付之日的银行同期贷款利息。
上诉人杨云起交纳的上诉案件受理费8108元，由上诉人杨云起负担4108元，上诉人龙泉湖公司负担4000元。上诉人龙泉湖公司交纳的上诉案件受理费27415元，由上诉人龙泉湖公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 钱明芳
审判员 赵骏飞
二〇一五年七月六日
书记员 庞汝全