湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初1045号
原告刘乃茹（曾用名刘乃如）。
原告刘展鹏。
委托代理人刘乃茹（曾用名刘乃如）。
原告刘宁湘。
委托代理人刘乃茹（曾用名刘乃如）。
被告长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。
法定代表人于雄，该公司董事长。
委托代理人刘力平，湖南芙蓉律师事务所律师。
被告长沙科文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。
法定代表人李若木，该公司总经理。
委托代理人刘力平，湖南芙蓉律师事务所律师。
原告刘乃茹、刘展鹏、刘宁湘诉被告长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称新世界公司）、长沙科文物业管理有限公司（以下简称科文物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李双临独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员宋敏担任庭审记录。原告刘乃茹，原告刘展鹏、刘宁湘的委托代理人刘乃茹，被告长沙新世界国际大饭店有限公司、长沙科文物业管理有限公司的共同委托代理人刘力平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘乃茹、刘展鹏、刘宁湘共同诉称，1999年4月9日，原告购买长沙市五一西路188号东汉名店广场4388A号商铺。原告于2002年7月取得房产证，编号为长房权证开福字第××号。2002年2月24日原告接到东汉名店业主委员会通知，原告与被告签订了租赁合同，将4388A号商铺租赁给被告统一经营，租赁期限为十年，即从2002年5月1日至2012年4月30日止。执行合同的前两年，被告对租金虽有拖欠但基本上能主动返租。从第三年下半年开始，被告以各种借口制造返租障碍，致使原告为讨要租金于2009年6月向长沙市开福区人民法院提起诉讼。2009年8月10日，长沙市开福区人民法院下达（2009）开民一初字第1718号民事调解书，被告支付原告至2009年7月31日前所欠租金63114.86元，消费券10000元。诉讼费1004元由被告承担。自2009年8月以后，被告拒付租金。原告每年找到物管负责人讨要租金。2012年在原、被告签订的租赁合同到期前，原告找到业主委员会全权代表，提出合同到期后收回场地另谋他方租用的想法，但因整体招租未果。合同期满后，被告既不续约，也不归还场地，并将原告铺面所在的三楼转租作为娱乐场所经营KTV营业至今，仍拒付租金。为顾全大局，2014年原告与被告、业主委员会签订代理合同。但被告仅在2016年春节前夕支付租金3000元。为维护原告的合法权益，故原告诉请法院，要求判令：1、被告支付原告场地租金124462.26元（至2016年3月31日）；支付原告滞纳金124400元（滞纳金至2016年3月31日共欠款930212.10元），两项合计248862.26元；2、本案诉讼费由被告全部承担；3、自此以后履行合同，租金按季支付。
被告长沙新世界国际大饭店有限公司、长沙科文物业管理有限公司共同辩称，被告新世界公司地处长沙市五一广场商圈西北角，在1999年原国有企业控股时期将大厦裙楼一至五层的面积隔成近800个小商铺并出售给418位业主。因“店中店式商铺”无法达成预期经营效果，一至五楼原“东汉名店”的小业主多次到市政府反映情况，一度成为2001年度、2002年度长沙市十大不稳定事件。为促进社会和谐稳定，被告新世界公司配合市、区政府的指示于2002年5月1日对全部已出售的小商铺进行整体返租。自2002年与业主签订返租合同，被告新世界公司所在的五一广场西北角位置一直深受政府重点工程的影响。2002年五一路立交桥建设、2003年绿化广场建设、2005年下沉式商业广场建设以及2009年开始的持续3年的长沙地铁工程建设，致使被告新世界公司的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致被告新世界公司返租的商铺持续处于关门歇业无法经营的状态。对于此种影响，被告新世界公司无法预见、无法抗拒也无法避免，属于法定的情势变更状态。在此种情况下，被告新世界公司本可以在原租赁合同履行过程中以出现情势变更为由，要求业主对租金进行相应的减免，或向法院申请解除租赁合同。但为了避免出现2001年、2002年类似的社会群体事件，被告新世界公司再一次承担起社会责任，依然继续履行原租赁合同，并向业主支付租金、补偿金共计近5000万元。被告新世界公司在租赁房屋未取得预期收益的情况下，仍尽量支付租金。但由于各种市政工程建设对被告新世界公司的经营客观上造成持续的严重影响，经营亏损状况一直未出现好转，故至今仍有拖欠部分租金。对拖欠的租金，被告新世界公司积极地与众多业主进行了协商，并签订了近百个《还款协议》，按协议计划进行还款。故对原租赁合同期间被告新世界公司所谓的违约责任应依法不予追究，即免除合同所约定的滞纳金。对原租赁合同于2012年4月30日届满后至现KTV实际租赁经营期间前，该租赁房屋因原告自身未进行招商招租经营而处于闲置状态，该损失理应由原告自行承担，而非由被告新世界公司继续承担租赁义务。对于原告要求自KTV承租经营开始至诉请期间按照原租赁合同最后一年的租金标准，计收后续租金，完全违反了双方后续所签订的《物业委托经营代理合同》，应不予支持。2014年11月26日，被告科文物业公司与原告补签了《物业委托经营代理合同》，约定原告将涉诉的租赁房屋全权委托被告科文物业公司代理招租经营，代理期限十年，即2014年1月1日至2023年12月31日，被告科文物业公司在收到第三方的租金收益的前提下，应在5个工作日内扣除代理费（租金的8%）、物业维保费、相关税费后付至原告的指定账户。但因KTV经营不理想处于亏损状态，也因此向被告科文物业公司拖欠支付部分租金。2014年1月1日至诉请期间，被告科文物业公司仅为原告的委托代理方，且代理合同也明确约定其只有在收到租金的前提下才能向原告支付租金，即其本身无义务向原告支付租金。现原告将双方的代理合同置于一边，仍要求被告新世界公司及科文物业公司按最初的租赁合同的租金标准支付租金，明显不合理。请求法院结合租赁房屋的实际状况、客观的市政建设影响以及公平原则依法处理。
经审理查明：原告刘乃茹、刘展鹏、刘宁湘向长沙东汉国际大酒店有限公司购买了长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场4388A号商铺，建筑面积20.95平方米。2002年2月24日，原告刘乃茹、刘展鹏、刘宁湘（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了《租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方东汉名店广场4388A号商铺，租期10年，即从2002年5月1日起至2012年4月30日止，并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，其中第一季度免1个月租金，计1867.42元，第二、三、四季度租金均为2801.13元。第二年租金为5%，每季度租金均为3501.41元。第三年为6%，每季度租金均为4201.70元。第四年为7%，每季度租金均为4901.98元。第五年至第十年每年为8%，每季度租金均为5602.26元。乙方于每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定时间支付场地租金，则每逾期一天，按所欠交款金额的千分之五支付滞纳金给甲方。租赁合同签订后，原告向被告新世界公司交付了商铺，但被告新世界公司未按约支付租金。原告于2009年6月8日向本院起诉，要求被告新世界公司支付至2009年7月31日止的租金及滞纳金。本院于2009年8月10日作出（2009）开民一初字第1718号民事调解书，被告新世界公司于2009年9月25日前向原告支付至2009年7月31日止的租金63114.86元，消费券10000元。房屋租赁合同期限届满后，被告继续使用该商铺，原告未提出异议。2014年11月26日，原告刘乃茹、刘展鹏、刘宁湘（甲方、委托方）与被告科文物业公司（乙方、受托方）、东汉名店业主委员会（丙方）签订《物业委托经营代理合同》，约定：甲方持有位于长沙市开福区五一大道868号新世界大厦第4388A号、产权面积或原始购房合同中约定面积为20.95平方米经营物业一处，但由于其所处的特殊地缘位置决定，该物业难以脱离周边相邻其他物业而进行独立经营；甲方将所持有的物业，委托乙方对外进行整体的招商、招租与物业管理；甲方委托乙方，对其所持有的物业（包括公共通道、阳台、外墙等），以乙方的名义，连同甲方物业所在区域的其他物业一起，对外进行招租经营与物业管理；委托代理权限为全权代理；甲方委托乙方经营管理物业的期限从2014年1月1日起至2023年12月31日止，为期十年；在本合同有效期内，乙方本着共同受益的原则，根据市场行情与经营策略等因素有权自主决定或调整租金标准；乙方有权将所收取租金的8%作为代理费直接从租金中扣除；乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，每逾期一天，按应付租金的日万分之三标准向甲方支付违约金。《物业委托经营代理合同》签订后，被告科文物业公司仅于2016年2月3日向原告支付租金3000元。
本案在审理过程中，原告及被告新世界公司、科文物业公司均认可本案所涉商铺2014年的租金标准为63.80元/平方米，2015年租金标准为67元/平方米，2016年租金标准为70.22元/平方米。原告、被告科文物业公司均认可2014年至2016年的租金中扣除8%的代理费，17%的税费。截至2012年4月30日止，被告新世界公司应付租金总额为61624.86元。2012年5月1日起至2013年12月31日，被告长沙新世界国际大饭店有限公司应向原告支付租金37348.40元（5602.26元/季度×6季度+3734.84），上述被告新世界公司尚欠租金共计98973.26元。2014年1月1日起至2016年3月31日止，被告科文物业公司应付租金总额为28486.02元，扣减已支付租金3000元，尚欠租金25486.02元。
另查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为长沙新世界国际大饭店有限公司。
本案在庭审过程中，原告表示其主张的滞纳金为被告新世界公司拖欠租金的滞纳金。
上述事实有租赁合同、结算协议书、银行对账单、《物业委托经营代理合同》、长沙市工商行政管理局企业注册登记资料、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为：一、本案的责任承担问题。原告与被告新世界公司于2002年2月24日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。原告与被告科文物业公司于2014年11月26日签订的《物业委托经营代理合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。至2013年12月31日止，被告新世界公司应付租金总额98973.26元；至2016年3月31日止，被告科文物业公司应付租金总额25486.02元。本院予以确认。对原告主张的超过上述款项的租金本院不予支持。原告与被告新世界公司签订的《租赁合同》期限届满后，被告新世界公司继续使用该房屋，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原租赁合同中的有关租金及支付方式等条款对双方仍有约束力。2012年5月1日至2013年12月31日止，被告新世界公司应向原告支付的租金参照《租赁合同》中第十年的租金标准，即每季度5602.26元计算为宜。原告与被告科文物业公司对于2014年至2016年的租金标准均无异议，且均认可2014年至2016年的租金中扣除8%的代理费，17%的税费，本院予以采信。
二、关于本案滞纳金计算问题。原告与被告新世界公司虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，被告新世界公司逾期支付租金给原告造成的损失主要体现为利息损失，因双方约定滞纳金标准过高，本院酌情认定滞纳金按年息6.3%的标准计算为宜。本案被告新世界公司尚欠商铺租金98973.26元。被告新世界公司已付清前29季度全部租金，逾期支付租金的相应滞纳金计算至2012年4月30日止应为：第30季度至40季度租金未付，其滞纳金为5602.26元×6.3%×11季度×6/4=5824元。2012年5月1日至2013年4月30日以年息6.3%的标准，按所欠金额84033.90元（61624.86+22409.04）支付滞纳金5294元。2013年5月1日至2014年4月30日以年息6.3%的标准，按所欠金额106442.94元（61624.86+22409.04×2）支付滞纳金6706元。以上滞纳金合计17824元。2014年5月1日以后的滞纳金按所欠金额98973.26元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止。
三、对原告要求被告科文物业公司履行合同，租金按季支付的诉讼请求，因原告与被告科文物业公司签订的《物业委托经营代理合同》中对租金支付的时间未进行具体约定，而租金支付时间系双方当事人合意的范围，原告可与被告科文物业公司进行补充约定，对原告的该项诉讼请求在本案中本院不予处理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘乃茹、刘展鹏、刘宁湘支付自2009年8月1日起至2013年12月31日止的房屋租金98973.26元；
二、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘乃茹、刘展鹏、刘宁湘支付2009年8月1日至2013年4月30日止的滞纳金17823.55元（2014年5月1日以后的滞纳金按所欠金额98973.26元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）；
三、被告长沙科文物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘乃茹、刘展鹏、刘宁湘支付自2014年1月1日起至2016年3月31日止的房屋租金25486.02元；
四、驳回原告刘乃茹、刘展鹏、刘宁湘的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费5033元，因适用简易程序减半收取2516.50元，由被告长沙新世界国际大饭店有限公司、长沙科文物业管理有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 李双临
二〇一六年六月十五日
代理书记员 宋 敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。