江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣03民终545号
上诉人（原审被告、反诉原告）邓雪均，男，汉族，住江西省。
委托代理人徐振武，江西振武律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）萍乡市凯源鞋业公司。
法定代表人邹丰，公司执行董事。
委托代理人杨宇明，江西天艺律师事务所律师。
委托代理人许绍宏，男，汉族，住萍乡市。公司行政办公室主任。
上诉人邓雪均与被上诉人萍乡市凯源鞋业公司（以下简称“凯源鞋业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，江西省萍乡市安源区人民法院于2016年6月21日作出（2016）赣0302民初508号民事判决。上诉人邓雪均不服该判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邓雪均及其委托代理人徐振武及被上诉人萍乡市凯源鞋业公司的委托代理人许绍宏、杨宇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江西省萍乡市安源区人民法院经审理查明，2010年3月1日，凯源鞋业公司�邓雪均签订了一份租赁合同，合同主要约定：邓雪均将位于萍乡市安源镇石板村萍房权证安字第××号建筑物及附属占地约1200平方米的三幢厂房出租给凯源鞋业公司，租赁期自2010年3月1日至2015年2月28日共计五年；凯源鞋业公司向邓雪均交纳押金30000元，合同期满后，凯源鞋业公司如无违约则押金全额退还，如有违约则合理扣除押金；租金按一年两期收取，每六个月租金为28000元，须在每年三、九月三日前一次性支付；凯源鞋业公司在承租期间不得擅自改变厂房主体结构，在未经邓雪均同意的情况下改变厂房的结构及用途，故意或过失造成厂房和设备毁损、倒塌的，凯源鞋业公司应负责恢复原状或赔偿损失；合同期满搬出时，凯源鞋业公司在厂房内的装修均归凯源鞋业公司所有，但安装的设备、物品除外，双方如无法达成协议，则凯源鞋业公司应自合同期满之日起七日内自行拆除，恢复至厂房原状，超过七日邓雪均有权无偿保留或自行拆除，费用由凯源鞋业公司承担；邓雪均承诺在合同签订生效日前，将厂房大门修复五米宽水泥路面，二楼前门窗换成铝合金门窗，修复破损门窗玻璃，厂房屋顶进行补漏。合同签订后，凯源鞋业公司向邓雪均支付了押金30000元，邓雪均将厂房交付给凯源鞋业公司使用。凯源鞋业公司对厂房进行装修及改造后，将厂房用于开办鞋厂，并将厂房的用电户名变更为萍乡市凯源鞋业公司。之后，凯源鞋业公司按约向邓雪均支付房屋租金至2015年2月份。合同期满后即2015年3月，凯源鞋业公司、邓雪均未达成续租协议，凯源鞋业公司遂搬离厂房。邓雪均于2015年3月初开始对外招租。2015年3月下旬，凯源鞋业公司将剩余物品完全搬出厂房后，邓雪均将厂房租赁给案外人陈述乐。2015年4月份，邓雪均更换厂房大门的�锁。因凯源鞋业公司未将厂房的相应装修、改造及破坏之处恢复原状，邓雪均拒不向凯源鞋业公司返还押金30000元，双方经安源镇石板村村委会调解未果，遂诉至法院。另查明，涉案厂房位于安源区安源镇石板村，房屋所有权证号为萍房权证安字第××号。该厂房分为宿舍楼和车间两部分，其中宿舍楼二层、车间四间。再查明，凯源鞋业公司在租赁期间对厂房进行的装修、改造及破坏之处共计十七项，分别为：1、厂房的四个车间的吊顶系凯源鞋业公司装修所添置；2、厂房的第一车间靠大门一侧通往第二车间的一扇通道系凯源鞋业公司凿墙所开设；3、厂房的第一车间后方一扇窗户系凯源鞋业公司凿墙所开设；4、凯源鞋业公司封堵了位于第一车间与第二车间隔墙上的一扇窗户；5、厂房的第二车间一窗户的玻璃系凯源鞋业公司搬离时毁坏；6、厂房的第三车间靠右侧的�个窗户系凯源鞋业公司凿墙所开设；7、宿舍一楼左边房屋墙角的排风孔系凯源鞋业公司凿墙开设；8、宿舍一楼的员工餐厅和干部餐厅之间的通道系凯源鞋业公司凿墙开设；9、宿舍一楼的干部餐厅通往庭院的通道系凯源鞋业公司凿墙开设；10、宿舍一楼的排队取饭处一扇窗口系凯源鞋业公司凿墙开设；11、宿舍一楼厨房的抽油烟机系凯源鞋业公司添设；12、宿舍一楼厨房的排烟孔系凯源鞋业公司凿墙开设；13、宿舍一楼厨房墙面污损系凯源鞋业公司将房屋改造成厨房所致，应予刷白；14、宿舍一楼厨房地面的排水沟系凯源鞋业公司将房屋改造成厨房所开设；15、宿舍二楼走廊的楼顶一处水管通道孔系凯源鞋业公司凿墙开设；16、宿舍二楼左侧两间房屋内的卫生间均系凯源鞋业公司装修、改造所添设；17、宿舍二楼的单相电电路系凯源鞋业公司搬迁时毁坏，造成二楼六间�屋不能通电。
江西省萍乡市安源区人民法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。凯源鞋业公司与邓雪均签订的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，且合同内容未违反法律强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据合同约定：厂房租金为每月4333.3元；押金为30000元；承租期间，凯源鞋业公司未经邓雪均同意改变厂房结构、故意或过失造成厂房、设备毁损的，凯源鞋业公司应负责恢复原状或赔偿损失；凯源鞋业公司在厂房内的装修，在搬出时全部归凯源鞋业公司所有，但安装的设备、物品除外，双方如无法达成协议，则凯源鞋业公司应自行拆除，恢复至厂房原状。凯源鞋业公司凯源鞋业公司在合同期满后仍占用涉案厂房至2015年3月下旬，凯源鞋业公司应向邓雪均支付2015年3月份的房屋使用费4333.3元。邓雪均反诉要求凯源鞋业公司支付2015年3月至2015年6月的租金14000元之诉讼请求，一审法院予以部分支持。凯源鞋业公司在租赁涉案厂房期间，对厂房进行的十七处装修、改造及破坏，根据双方合同约定，凯源鞋业公司应予恢复原状。邓雪均反诉所主张的其他凯源鞋业公司改变了厂房原状之事实，因邓雪均未提供相应证据证明，经本院向邓雪均释明后，邓雪均不申请对宿舍二楼两间房屋的裂缝与凯源鞋业公司在楼顶安装水塔是否存在关联进行司法鉴定，故邓雪均反诉要求凯源鞋业公司对厂房的其他处恢复原状及赔偿损失之诉讼请求，本院不予支持。邓雪均反诉要求凯源鞋业公司赔偿损失49700元之诉讼请求，因邓雪均未提供充分合法的证据证明，且该项诉讼请求与恢复原状的诉讼请求重复，本院不予支持。邓雪均收取凯源鞋业公司押金30000元，现合同期满，凯源鞋业公司已搬离厂房，邓雪均拒不返还押金于法无据，该押金30000元邓雪均应予返还。凯源鞋业公司要求邓雪均返还押金30000元之诉讼请求，本院予以支持。根据凯源鞋业公司、邓雪均双方协议约定，为便于凯源鞋业公司开增值税发票，厂房用电户名更改为萍乡市凯源鞋业公司，如凯源鞋业公司搬迁，需按邓雪均要求将户名变更为萍乡市安源田源食品厂。现邓雪均反诉要求凯源鞋业公司变更厂房用电户名，符合双方协议约定，但根据实际情况，有权变更厂房用电户名的主体应为国家电力部门，故凯源鞋业公司只能协助邓雪均对厂房的用电户名办理变更手续。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款之规定，判决如�：一、邓雪均在本判决书生效之日起七日内向凯源鞋业公司返还押金30000元。二、凯源鞋业公司在本判决书生效之日起七日内将邓雪均所有的位于安源区安源镇石板村的厂房的十七项装修、改造及破坏之处恢复原状。三、凯源鞋业公司在本判决书生效之日起七日内向邓雪均支付2015年3月份的租金4666.6元。四、凯源鞋业公司在本判决书生效之日起三十日内协助邓雪均办理厂房用电户名的变更手续。五、驳回邓雪均的其他诉讼请求。案件诉讼费550元，反诉费700元，由凯源鞋业公司承担350元，由邓雪均承担900元。
一审判决宣判后，上诉人邓雪均不服一审判决，向本院提出上诉称，1、一审判决上诉人向被上诉人返还押金30000元错误。根据租赁合同第2条约定，被上诉人如有不合理违约的情况下，上诉人将合理扣除押金，本案系被上诉人违约并破坏上诉人的房屋所引�的纠纷案，依据法律规定和双方合同约定，押金不应返还。2、一审没有判决被上诉人将上诉人所有的位于安源区安源镇石板村的厂房内的水管、三相四线电路、配电开关板，三个车间6扇铁门、水箱层面、二棵桂花树恢复原状错误。3、一审判决被上诉人承担上诉人的房租损失太少，应增加房租损失9666.7元。依据合同约定房屋年租金为56000元，每月租金应为4666.67元，由于被上诉人对上诉人的房屋进行了破坏没有恢复原状，也没有提前三个月通知上诉人，造成上诉人近十个月的时间没有将房屋出租，造成直接经济损失，上诉人依据法律规定要求被上诉人赔偿三个月的房租损失并不多，一审判决被上诉人只承担4666.6元房租太少，请求二审增加房租损失。故请求：1、撤销一审判决第一、三、五项判决内容；2、改判驳回被上诉人要求上诉人返还30000元押金的诉讼请求；3、改判被上诉人在原审判决第二项的基础上将上诉人所有的位于安源区安源镇石板村的厂房内的水管、三相四线电路、配电开关板，三个车间6扇铁门、水箱层面、二棵桂花树恢复原状，如果不能恢复原状由被上诉人自行恢复，所需费用由被上诉人承担。4、改判被上诉人在恢复原状基础上向上诉人增加支付2015年3月1日至2015年6月1日的租金9666.7元；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人凯源鞋业公司答辩称，1、上诉人收取的3万元押金应当返还答辩人。双方合同期满应返还，答辩人没有不合理的违约情形，上诉人无权扣除押金。2、在法院主持下，双方对租赁物实地进行查看核实，签字认可了《现场调查笔录》，答辩人在租赁期间，对部分租赁物有合理的变化、装修、添置等权利。3、关于租金问题。一审法院支持上诉人2015年3月的房租4666.6元，答辩人有意�，在2015年2月28日前即合同届满前，车间、厂房都搬迁了，上诉人毫无理由地主张9666.7元不符合事实也没有证据证明。4、其他方面。终止合同是2015年2月28日，而2015年3月上诉人又出租给新的承租人，厂房与设备发生了变化，上诉人一审提供的照片是合同终止一年二个月后拍的，期间发生什么，只有上诉人清楚，与答辩人无关。用电户头没有过户责任不在答辩人，答辩人随时可协助过户。厂房有一个逐渐衰老、退化、旧化的过程，何况租赁使用到诉讼达6年之久，应客观合理的认识与区分对待。
二审中上诉人与被上诉人均未向法院提交新的证据。
本院经查阅一审案卷及开庭审理，查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人所主张的六处地方是否需要恢复原状的问题。上诉人为支持其诉请在一审中提供的照片，仅能反映拍摄当时厂房的情况，而无法反映被上诉人退租时的状况，故照片不能证明该六处地方系被上诉人在租赁期间所造成。此外，上诉人也未提供其他证据予以佐证，故上诉人的该上诉主张本院不予支持。关于上诉人是否应将押金退还给被上诉人的问题。根据租赁合同约定，乙方（被上诉人）未经甲方（上诉人）同意改变厂房的结构及用途，故意或过失造成租用厂房和设备的毁损、倒塌的，应负责恢复原状或赔偿经济损失。从上述约定可知，承租人造成厂房结构改变及设备毁损的，可以选择恢复状或是赔偿损失，而无须同时承担上述两种责任。本案中，被上诉人认可在租赁期间因装修等原因共造成被上诉人厂房十七处改变及毁损，且承诺对此恢复原状，故被上诉人无须另行承担赔偿损失之责任。上诉人上诉称，由于被上诉人违约并破坏了上诉人的房屋，故根据租赁合同�2条之约定，其可不退还押金。本院认为，虽然租赁合同第2条约定“乙方如有不合理违约情况，甲方将合理扣除押金”，但对何为不合理违约双方未作明确约定，且“不合理违约”之表述本身就存在歧义，故上诉人根据该条约定要求扣除押金的主张难以成立。现租赁期届满，上诉人应当按合同约定将押金退还被上诉人。关于房屋租金的问题。被上诉人本应于租赁合同期满之日即2016年2月28日搬离厂房，但其直至2016年3月下旬才搬离，故原审法院比照房屋租金标准判决被上诉人向上诉人支付一个月的房屋使用费4666.6元，符合法律规定，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费1250元，由上诉人邓�均承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾东林
审 判 员 周丽娜
代理审判员 黄 毅
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 胡 青