广西壮族自治区荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荔民初字第1534号
原告吴时永，男，汉族。
委托代理人张锦添，广东惠商律师事务所律师。
被告荔浦县利百新村建设发展有限公司，住所地荔浦县荔城镇篓园村158号。
法定代表人卢昶年，该公司董事长。
委托代理人黄柳先，广西柳先律师事务所律师。（特别授权）
原告吴时永诉被告荔浦县利百新村建设发展有限公司（以下简称“利百公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年7月17日立案受理后，依法组成由审判员陈德兰担任审判长、人民陪审员潘明栋、廖冰参加的合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。代书记员叶佐玉担任记录。原告吴时永及其委托代理人张锦添，被告利百公司委托代理人黄柳先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年3月31日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于荔浦县荔城镇篓园路“一江名城”小区1号楼2单元1705室的房屋。原、被告双方约定：被告应于2012年8月30日前将符合约定的房屋交付原告，并在交付房屋后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告于2011年6月向被告交付了全部购房款，并于2012年9月21日办理入住手续。但被告至原告起诉之日，虽经多方催促，仍未办理房地产权证书。
原告认为，被告向原告出售的商品房，理应符合办理房地产权证书的要求，但是由于被告存在诸多问题，致使原告至今仍然无法将所购房屋的产权登记到自己名下。为维护原告合法权益，诉至法院要求：一、被告立即为原告办理位于荔浦县荔城镇篓园路的“一江名城”小区1号楼2单元1705室房地产权证书；二、被告向原告支付延期办房地产权证的违约金，自2013年2月16日起，以本金346848元，按人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算至被告为原告办理房地产权证之日止；三、被告承担本案的诉讼费用。
原告对其主张在举证期限内提供如下证据证实：
1、《商品房屋买卖合同》。证明（1）被告将房屋交付给原告使用后，没有按约定为原告办理房地产权证书；（2）原告已经委托被告办理房地产权证，并已经缴纳相关费用。
2、完税凭证3张、预收购房款发票2张、收据3张。证明原告按商品房买卖合同的价款以及办理房地产权证等费用已向被告缴纳清楚。
3、交房通知书。证明原告已经接受房屋。
4、房屋信息查询证明。证明房屋所有权人仍归被告所有。
被告利百公司辩称，一、原告要求被告立即为其办理房地产权证没有依据。1、被告出售商品房给原告，虽然需要办理房地产权证给原告，但是《商品房买卖合同》没有约定办理房地产权证的具体时间；2、不是被告不愿意办房地产权证，而是一些客观原因使房管局尚未办理。二、原告要求被告支付违约金没有依据。（1）、《商品房买卖合同》没有约定办理房地产权证的具体时间，不存在被告延期办房地�权证的违约责任；（2）、被告已经按《商品房买卖合同》的约定办理“备案”。
综上所述，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解主张在举证期限内提供《商品房买卖合同》。证明（1）利百公司已经到房地产管理部门办理了商品房买卖的备案登记；（2）《商品房买卖合同》没有约定办理房屋产权证的具体时间。
经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，但对证据1，认为是不能证实原告所称的事实，在《商品房买卖合同》第15条没有约定办理房产证的时间，《补充协议》第3条也没有明确说明房产证交付时间；对证据2，认为不能证实被告没有办好房地产权证是违约，公共分摊费、物业费是物业公司收取，与本案原告诉请的事实无关。对证据3、4无异议。
原告对被告提供的《商品房买卖合同》的“三性”无异议，但对被告所证明的事实和对象有异议，被告混淆了商品房预售登记和办理房地产权登记，这是两个不同的概念。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的证据审核认定原则，本院对原告提供的证据1（亦是被告所提供的证据）、2、3、4，本院认为证据的来源合法，具有证据的真实性、关联性及合法性，故本院对该列证据的证明力依法予以确认，对与本案相关联事实予以采纳。
根据本案证据及庭审笔录，本院依法确认以下法律事实：
被告将其开发并取得商品房预售许可证的“篓园新城”1栋2单元1705室商品房（预售商品房）出售给原告，为此，双方于2011年3月31日，签订合同编号为LB20110105004号《商�房买卖合同》，合同约定建筑面积共102.22平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米3333.2元，总金额340715元，一次性付清全额房款。合同第十五条：关于产权登记的约定‘出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2.3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。3.详见本合同附件四《合同补充协议》第三条。《合同补充协议》第三条：对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定“1.采取按揭付款方式的买受人必须委托统一办理产权登记手续，费用由买受人承担。采取其他付款方式的买受人可自行办理产权登记手续，也可委托出卖人代办产权登记手续，有关费用由买受人承担。2.买受人在收到出卖人办理该商品房房屋产权证的通知之日10日内，到出卖人指定地点提供办理产权登记证所需各项资料。3.由于买受人原因（含买受人未付清应付房款、未按时缴纳契税、未按时向出卖人领取相关资料、未按时向产权登记机关申请办证、未按时提交相关资料并付清相关费用等）耽误办理权属登记的，或由于房屋权属办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任。由此引起的一切后果由买受人自行承担”。
签订合同后，被告于2011年4月20日到荔浦县房地产管理局办理了商品房预售合同登记备案手续，原告于2011年6月30日按合同约定全额交清了“篓园新城”1栋2单元1705室商品房的房屋价款340715元，2012年5月30日交清了个人房屋买卖契税5110.3元，2012年9月27日补缴房屋价款6133元，原告交付房屋价款总额为346848元。2012年9月，被告向原告发出交房通知书，同年11�15日，原告接收了该房屋，同日并按被告出具的“交房缴费通知单”中明确的房屋维修基金4683元、楼宇电控门2000元、水电网管设施费2000元、代办产权证1000元、门牌××元等交清给被告，并将2012年9月28日至2013年9月28日物业费12490元、公共水电分摊费300元交给物业服务公司。原告取得该房屋后进行装修使用。2015年4月7日，原告向房管部门查询其购买的“篓园新城”1栋2单元1705室商品房的信息情况，具体为：房屋所有权人荔浦县利百新村建设发展有限公司，房屋座落荔城镇篓园社区篓园一路168号篓园新城1栋2单元1705室，建筑面积104.21平方米，规划用途住宅。
原告认为被告存在诸多问题，致使其至今仍然无法将所购房屋的产权登记到自己名下，诉至法院要求：一、被告立即为原告办理位于荔浦县荔城镇篓园路的“一江名城”小区1栋2单元1705室房地产权证书；二�被告向原告支付延期办房地产权证的违约金，自2013年2月16日起，以本金346848元，按人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算至被告为原告办理房地产权证之日止；三、被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，原告明确被告违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第三条第1项，被告认可原告未能取得所购房屋权属证书其本身有一定原因。
本院认为，原、被告于2011年3月31日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，符合我国《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》等相关规定，是合法有效的商品房买卖合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据双方当事人诉辩，本案争议焦点：一、原告在商品房交付使用后，对该房地产权证的取得应当承担的义务；二、被告收取原告给付的代办产权证1000元后，应当履行何种事务；三、原告未能如期取得房地产权属证书，被告应承担的责任。
关于本案第一个争议焦点：原告在商品房交付使用后，对该房地产权证的取得应当承担的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”；《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”；《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责…”。因此，商品房的购买人在取得不动产权属证书时，应当在办理该不动产登记过程中承担依法申请、按规定提交相关材料等办证义务。
关于本案第二个争议焦点：被告收取原告给付的代办产权证1000元后，应当履行何种事务。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”；《不动产登记暂行条例》第十七条“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理…”；第十八条“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验…”；第二十一条“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。因此，在不�产登记过程中，办理登记手续及向权利人核发不动产权属证书的系不动产登记机构，其他任何单位、个人无权受理、审核、查验、核发不动产权属证书。被告收取原告给付的代办产权证1000元后，双方建立代办委托关系，被告作为受托人所处理的事务应当是原告作为商品房购买人所承担的依法申请、按规定提交相关材料等具体事务。但办理房屋产权证是不动产行政主管部门的法定职责，是任何单位或个人不能替代的行政行为，故对原告诉请法院判决被告立即为其办理位于荔浦县荔城镇篓园路的“一江名城”小区1栋2单元1705室房地产权证书的诉讼请求，不予支持。
关于本案第三个争议焦点：原告未能如期取得房地产权属证书，被告应承担的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因�买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人的特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…”；第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。因此，由于被告出卖人原因，原告未能如期取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，而不是办理不动产权属证书的责任，但房地产开发企业应当协助并提供必要的证明文件。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金”系双方对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，出卖人对此承担具体违约责任的真实意思表示。据此，被告应当按合同此约定支付违约金346.85元即（346848元×1‰），故对原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求被告自2013年2月16日起，以本金346848元，按人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算至被告为原告办理房地产权证之日止支付违约金，本院不予采纳。
综上所述，被告作为房地产开发企业，对原告办理房地产权登记手续时应当协助并提供必要的证明文件，其接受代办委托后，权利人并非能必然直接取得房屋权属证书。被告交房给原告后，原告多年未能取得房屋权属证书，被告承认有自己本身的的原因，故应依约定承担相应违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百�七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十一条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《不动产登记暂行条例》第七条、第二十一条的规定，判决如下：
一、被告荔浦县利百新村建设发展有限公司支付346.85元违约金给原告吴时永；
二、驳回原告吴时永其他诉讼请求。
本案受理费1050元，由被告荔浦县利百新村建设发展有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1050元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈德兰
人民陪审员 潘明栋
人民陪审员 廖 冰
二〇一六年一月四日
代书 记员 叶佐玉