北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初11652号
原告（反诉被告）刘晶晶，女，1981年10月19日出生。
委托代理人张新，北京市振邦律师事务所律师。
委托代理人姚静，北京市振邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）李海涛，男，1981年12月2日出生。
委托代理人张新。
委托代理人姚静。
被告（反诉原告）刘洪金，男,1964年8月28日出生。
第三人北京链家房地产经纪有限公司。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务。
原告刘晶晶、李海涛与被告刘洪金，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家房地产经纪公司），反诉原告刘洪金与反诉被告刘晶晶、李海涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。刘晶晶、李海涛及其委托代理人张新、姚静，刘洪金及其第三人委托代理人闫松松均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘晶晶、李海涛诉称：二原告与被告于2015年11月1日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）和《补充协议》，约定被告将位于北京市西城区红居街x号楼x层x号房屋出售给二原告，总价款为429万元。2015年11月1日原告自行支付5万元定金给被告，同年11月5日原告通过理房通托管支付15万元定金。过户前3个工作日原告通过理房通托管支付首付款287万元。原告通过公积金贷款120万元，由贷款机构将该部分房款直接支付给被告。办理物业交割当日，原告支付被告物业交割保证金2万元。原、被告应在2016年3月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告按照约定支付了定金和首付款，并办理了公积金贷款（已通过审核）。双方约定于2016年3月30日办理缴税和房屋过户手续，但被告来到税务所后拒绝配合办理缴税手续，同时拒绝办理房屋过户手续。故现将被告起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告履行与原告于2015年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》，将北京市西城区红居街3号楼4层0411号房屋过户至原告名下；2、判令被告向原告支付2016年4月1日至过户之日止的违约金（暂计算至2016年6月19日期间的违约金171600元）；3、诉讼费由被告承担。
被告刘洪金辩称：我没有签署理房通托管协议。原告把房款支付给谁了我不管，只要我没有收到房款就是原告违约了，至于原告所受到的损失，可以向其他人追究。综上，被告并未违约，恰恰是原告迟延付款，导致合同被解除，故不同意原告诉讼请求。并提出反诉。
反诉原告刘洪金诉称：被告与二原告签署《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》后约定于过户前3个工作日内，原告通过理房通托管方式将首付款287万元支付给被告，双方分别于2016年3月30日和4月15日办理产权过户，但由于原告未将首付款支付给被告，因此，被告没有办理过户。涉案合同是通过第三人提供的,根据双方签署的协议约定：乙方（二原告）于过户前三个工作日将第一笔首付款287万元整支付给被告。双方分别于2016年3月30日和4月15日办理产权过户，但由于原告没有尽到合同义务，将首付款支付给被告，因此，没有成功办理过户手续。故反诉人现提出如下反诉请求：1、判令解除双方于2015年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、判令二原告向被告支付违约金，及未支付购房款409万元的20%；3、反诉费由二原告承担。
被反诉人刘晶晶、李海涛辩称：不同意被告的各项反诉请求，不同意解除双方于2015年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，不同意支付违约金。上述合同签订后，原告完全依照约定履行，并于约定前10日按照合同约定将287万元首付款通过托管方式打入理房通账户，不存在任何违约行为，被告无权解除合同，且无权要求原告支付违约金。故不同意刘洪金的反诉请求。
第三人链家房地产经纪公司述称：双方之间签署的合同是真实意思表示，合同签署后，原告支付了首付款并申请办理了贷款，将购房资金打入了理房通账户，也办理了缴税事宜，目前只差过户了。被告以没有接收到资金为由拒绝配合办理过户，事实上被告在此前曾经我司居间采取理房通形式出售过房产，应该知道流程。现我方同意协助原、被告办理过户及资金到账事宜，其他诉讼和反诉请求因不针对我公司，不发表意见。
经审理查明：原告刘晶晶（买受人）、李海涛（买受人共有人）与被告（出卖人）于2015年11月1日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版、合同编号：C1132xxx），约定被告将位于北京市西城区红居街x号楼x层x号房屋（建筑面积为83.85平方米、该房屋所有权证证号为X京房权证西字第158x**号）出售给二原告，总价款为429万元。2015年11月1日原告自行支付5万元定金给被告，同年11月5日原告通过理房通托管支付15万元定金。过户前3个工作日原告通过理房通托管支付首付款287万元。原告通过公积金贷款120万元，由贷款机构将该部分房款直接支付给被告。办理物业交割当日，原告支付被告物业交割保证金2万元。原、被告应在2016年3月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告按照约定支付了定金和首付款，并办理了公积金贷款（已通过审核）。双方约定于2016年3月30日办理缴税和房屋过户手续，但被告来到税务所后拒绝配合办理缴税手续，同时拒绝办理房屋过户手续。
当日，二原告（乙方、买受人）、被告（甲方、出卖人）与第三人（丙方、居间方）还签署了《补充协议》，约定乙方于2015年11月1日将第一笔定金5万元自行支付甲方，于2015年11月5日将第二笔定金15万元支付甲方……乙方于过户前3个工作日内，将第一笔首付款287万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管方式支付甲方……甲乙双方同意，在2016年3月31日前应共同办理房屋所有权转移登记手续……甲乙双方应当在过户后3个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方……如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
2015年11月1日，原、被告就本次房屋交易定金中的人民币22万元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，并签署了《放弃办理资金托管声明书》，内容如下：“我们作为本次房屋买卖的交易双方，已充分理解交易资金托管服务的内容、作用，并明确知晓未选择资金托管将面临的相关风险。现我们双方协商一致，共同声明如下：就本次房屋交易租金中的人民币22万元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。”声明书上为《交易资金托管提示函》，内容如下：“为了保障交易资金安全，北京链家房地产经纪有限公司提示交易双方优先选择“资金托管”服务，并另行签署相关协议。资金托管服务可有效避免存量房交易资金的风险，保障双方的安全交易。如果交易双方放弃资金托管，坚持自行交付房款的或坚持在过户前放款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款、房屋购买人无法取得房屋所有权，亦无法追回已经支付的房款等。交易双方选择资金托管服务后，可获得以下服务及保障：1、托管资金安全获得全程保障；2、手续便捷，链家地产门店即可实现“资金托管一站式”服务；2、资金托管的流程、交易资金的走向，均及时告知交易双方，交易全程公开透明。
2015年11月2日，原告向理房通账户转入资金15.000万元，2016年3月20日，原告向理房通账户转入资金287万元。
2016年3月22日，被告与第三人经办人姜广来通过微信联系，称其27号着急用钱。询问能否将首付款提前支付给其。姜广来回复称：因为钱已经刷到理房通账户里，所以需要原告与妻子一同去公证处做一个售房委托公证，并且要将您的房本留存在我们总部，并且需要买卖双方全部到场签一个协议。因为要保证双方权益。要不然您就抽点时间，周四一个下午争取把户过完，周五您就可以拿到钱。这是领导给我的答复，而且理房通账户中一共287万，只可以拿到197万元，剩下的90万必须过户完成才可以动，因为已经到建委的账户。被告回复称：太麻烦了。谢谢你和你的领导。不办了。再想办法吧。谢谢。
2016年3月30日，原、被告以及第三人按约定共同前往北京市国土资源局西城区分局办理房屋所有权转移登记手续，后被告以没有接收到首付款为由拒绝协助原告办理过户手续。
2016年4月11日，第三人向被告送达了《催告函》，要求被告于2016年4月14日15时前，办理缴税以及预约2016年4月15日办理过户事宜，否则会造成根本性违约。
现原告以被告拒绝配合办理房屋权属转移登记手续已构成违约为由，请求我院依法判令被告继续履行购房合同，向原告支付2016年4月1日至过户之日止的违约金（暂计算至2016年6月19日期间的违约金171600元），并承担案件受理费。
被告则表示原告迟延付款是导致合同被解除的原因，不同意原告诉讼请求。并提出反诉如下：1、判令解除双方于2015年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、判令二原告向被告支付违约金，及未付购房款409万元的20%；3、反诉费由二原告承担。
二原告不同意被告的反诉请求。
第三人则表示服从法院判决，并愿意承担相应的协助义务。
审理中，二原告针对自己的主张，向本院提交了如下证据：1、《北京市存量房屋买卖合同》；2、《补充协议》；3、《居间服务合同》以及《保障服务合同》4、审核确认单；5、回单；6、发票、缴款书；7、预约单，证明双方约定于2016年3月30日办理涉案房屋所有权转移登记手续，但被告以没有实际接收到首付款为由拒绝配合办理。被告与第三人业务员姜广来的微信往来截图，证明被告在此前出售过一套房，理应知道售房流程。8、《催告函》查询单；9、4月15日建委的录像。10、被告与第三人业务员姜广来的短信往来；11、工商信息；12、第三人官网截图，证明无论是否另有约定，都已经决定了卖房人获得首付款的时间是在过户之后。13、《交易资金托管提示函》，显示有被告的签字，证明被告已经清楚并知晓提示函上的全部内容，提示函上明确载明：“如果交易双方放弃资金托管，坚持自行交付房款或坚持在过户前放款的，可能面临的风险包括但不限于……”这段话的意思是如果双方选择资金托管，就不能再要求过户前放款，绝对地排除了在过户前放款的情形。14、理房通网页截图，证明原告已经按合同约定将首付款打入理房通账户。
被告对于证据1至证据8的真实性不持异议。但认为补充协议贷款应在2016年2月28日办理，而原告到3月才办理，已经超过了时间。且一再强调售房款应于过户前要到达被告的账户，否则不能协助配合过户。对定金POS刷卡回单小票的真实性不持异议，但表示收款方为第三人。对证据9建委的监控录像不加以说明和认定，证据10没有异议，认为第三人没有给被告作出专业的解答。对于官网截屏不认可，对于《交易资金托管提示函》的真实性认可，认为签署上述提示函的真正目的是对22万元放弃托管（其中20万元是定金，2万元是物业交割费），双方自行支付作出约定。这个提示函是在2015年11月1日签署的，但第二天，又签了15万元的定金托管协议，这是两份相互矛盾的协议，第三人作为一个专业、完善的中介机构，不应该出现这样前后矛盾、反复无常的情况。对微信截图的真实性和证明目的均不持异议。对理房通网页截图不认可。对于被告与第三人业务员姜广来的微信往来截图不持异议，
原告解释称批贷函是批贷日期，不是申请日期。
被告针对其主张，提交了如下证据：1、《定金托管协议》，证明房款进的是中介即中融信而非被告的账户，因此，应视为原告违约，且按照托管协议显示的内容，第三人优先推荐资金监管的方式，并且另行签署相关协议，但是中介没有要求我们签署协议。2、《催告函》，证明第三人只给被告而不给原告发函。3、小票，明细；4、预约单；5、第二份《催告函》；6、信息内容；7、《提示函》；8、《补充协议》；
原告对上述所有证据的真实性均不持异议，但认为证据1已经履行完毕，与本案没有关联性，且不认可被告的证明目的。证据2是第三人向被告发出的，恰恰证明被告违约。证据9有关4月15日建委的录像，刘洪金的质疑，均是针对第三人，与原告无关。但是被告的质疑和主张并非针对本案争议焦点“《房屋买卖合同》的履行问题”，不应在本案中解决。对于证据10，原告在2016年6月20日开庭当日已经说明该短信中姜广来明确写明“周四一个上午争取把户过完，对于先过户后付款情况，刘洪金是非常清楚的，之所以一直与中介商量先放款也是因为其知道他的要求超越了合同的约定，所以只能协商。
第三人对原、被告提交的全部证据真实性均予以认可，但不认可被告的证明目的。
另查：
一、被告此前曾经第三人居间采取理房通形式出售过房产。也在办理房产转移登记手续后取得售房款。
二、鉴于被告一再强调自己没有收到房款，并以此作为拒绝协助办理所有权转移登记手续的抗辩理由，为了保护作为出卖人的被告在履行协助办理过户后能顺利地接收到房款，本院曾一再释明被告提供房款的接收账户，但被告明确表示拒绝，表示等待生效判决败诉再提供。
以上事实，有双方当事人陈述以及提交的上述证据在案佐证。
本院认为：原、被告双方自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故双方应当按照合同约定履行各自的义务。依法成立的合同受法律保护。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。
本案双方争议的焦点是：剩余房款的支付方式如何理解？原告是否构成违约？对此问题，本院认为，应依照合同约定。按照《补充协议》第二条和涉案的存量房屋买卖合同约定：价款的支付方式为：（1）、2015年11月1日，原告自行支付5万元定金给被告。（2）、2015年11月5日原告通过理房通支付15万元定金。（3）、过户前3个工作日原告通过理房通托管支付首付款287万元。就此原告提交了其于2016年3月20日（约定的第一次过户期前10日）向理房通托管账户汇款的POS刷卡单，该凭证左上角销售点一栏明确写明“理房通”。同时，原告提交了理房通网站的账户充值网页截屏，证明2016年3月20日，原告刘晶晶向其本人在理房通网站的账户充值287万元，同时上述款项被划至北京中融信和担保有限公司在理房通的账户中。第三人也表示认可。上述事实说明，原告已经按照合同约定履行了支付287万元房款的合同义务。依照《补充协议》第二条第6款约定：原、被告应在2016年3月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。原告已经完全履行了办理过户前的全部合同义务，《房屋买卖合同》和《补充协议》约定的过户条件已经成就，被告应依照合同约定办理过户手续。
被告有关在过户前原告应该将全部房款支付给被告，否则构成违约的抗辩理由，本院认为：涉案合同采取的是交易资金托管方式，根据双方签字确认的《交易资金托管提示函》载明的如下内容：“如果交易双方放弃资金托管，坚持自行交付房款或坚持在过户前放款的，可能面临的风险包括但不限于……”完全可以看出如果双方选择资金托管，就不能再要求过户前放款。况且被告此前曾经第三人居间采取理房通形式出售过房产。也是在办理房产转移登记手续后取得的售房款，理应知晓上述流程。故被告的上述抗辩理由缺乏事实及合同依据，本院对此不予采纳。
综上，原告现要求被告配合其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，具有合同依据，本院予以支持。
关于违约金的支付问题，《补充协议》第五条第1款约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。按照合同约定，逾期办理产权转移登记违约金至本院宣判日（2016年4月1日至2016年9月14日）应为35.67万元（429万元×166天×0.0005/日）。因此，原告的该项请求具有合同依据。
另依照相关法律规定：当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
被告抗辩称，原告主张的违约金过高，考虑到原告并未提交证据证明其实际损失，加之涉案房屋所处区域成交价格一直处于上涨态势，依照司法惯例：当事人主张调整过高违约金的，一般应以实际损失为衡量依据，但在双方提供的证据均不能证明实际损失的数额时，应结合合同履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、合同目的，并参照合同约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案，由于原告不能证明其实际损失情况，为均衡双方当事人利益同时兼顾诚实信用原则，本院将结合原告已交纳的购房款比例及利息、房价上涨因素、被告的违约情节和期限的基础上，酌情确定违约金的数额。由于原告就给付违约金的期限及总额未予清晰适当地界定，为判决义务的及时履行和权利主张范围的不恣意扩大，本院对违约金结合上述各种综合因素直接酌定为5万元。
关于原告在接收涉案房屋后应支付的物业交割费，因原告在案中未要求腾房及物业交割，本案对此不予处理。
综上，本院认为涉案合同签订后，原告依约向被告交纳了购房定金及首付款，且在合理的时间内将购房资金转入托管账户，上述行为没有违反法律的规定，符合一般的商业交易惯例，并无不当。原告据此已经履行了自己的义务。故被告提出的解除合同并给付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，现并无证据显示合同继续履行存在现实障碍，故对于二原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告刘晶晶、李海涛与被告刘洪金、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》经纪成交版、合同编号：C1132xxx）及其《补充协议》合法有效，刘晶晶、李海涛与刘洪金、第三人北京链家房地产经纪有限公司均应当按照协议约定履行后续合同义务。
二、被告刘洪金以及第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后三十日内协助刘晶晶、李海涛将位于北京市西城区红居街x号楼x层x号房屋（建筑面积为83.85平方米、该房屋所有权证证号为X京房权证西字第158x**号）过户至原告刘晶晶、李海涛名下；原告刘晶晶、李海涛、第三人北京链家房地产经纪有限公司于上述房屋过户之日起七个工作日内协助将全部剩余购房款及即四百零七万元支付给被告刘洪金。
三、被告刘洪金自本判决生效后三十日内原告刘晶晶、李海涛支付逾期办证违约金五万元。
四、驳回被告刘洪金的全部反诉请求。
本诉案件受理费二万二千四百二十六元，反诉案件受理费一万四千八百八十元，均由被告刘洪金负担，自本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期限届满后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李凤新
二〇一六年九月十四日
书记员 刘晓冉