福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初770号
原告兴业银行股份有限公司福州屏山支行，住所地福州市鼓楼区。
负责人涂秀芳，行长。
委托代理人许政、任丹，职员。
被告欧碧琼，女，汉族，1986年5月8日出生，住福建省平潭县。
被告方建玲，男，汉族，1983年2月12日出生，住福建省平潭县。
被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区。
委托代理人邓允、郑志平，公司职员。
原告兴业银行股份有限公司福州屏山支行诉被告欧碧琼、方建玲、福州泰禾新世界房地产开发有限公司（下称：泰禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王明亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许政，被告泰禾公司委托代理人郑志平到庭参加诉讼。被告欧碧琼、方建玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月19日，原告与被告欧碧琼签订了编号为个商XXX号《个人购房抵押（保证）借款合同》（下称借款合同），约定借款用于购买福州市晋安区岳峰镇办公房产，借款金额为人民币77万元，借款期限自2013年3月19日至2023年3月19日；借款合同第十二条约定：“债务人未按约定偿还借款本息”的，“债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。”第十三条约定：“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息”的，债权人有权“解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用”；被告欧碧琼提供其购买的福州市晋安区岳峰镇房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。
为担保被告欧碧琼依约还款，被告方建玲作为共同抵押人在借款合同上签字，并出具了《个人担保函》，承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告方建玲承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。
被告泰禾公司出具了《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至被告欧碧琼取得所购房产的产权证并办妥以原告为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为被告欧碧琼依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；并承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告泰禾公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。之后，原、被告办理了房产贷款抵押登记手续。
上述合同签订后，原告即依约发放了借款。但被告欧碧琼从2015年10月起未按约定归还借款本息，被告泰禾公司代偿了部分贷款。为维护原告合法权益，请求依法判令：一、被告欧碧琼偿还原告借款本金人民币551833.22元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2016年4月20日为2478.65元，之后至还清借款本息之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；二、原告对被告欧碧琼的上述债权，有权以原、被告签订的个商XXX号《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物福州市晋安区办公房产折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿；三、被告方建玲、泰禾公司对被告欧碧琼上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告欧碧琼、方建玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未作书面答辩。
被告泰禾公司辩称，被告泰禾公司从2015年11月至2016年3月陆续为被告欧碧琼垫付贷款本息（具体金额以原告提交的2016年4月20日《客户还款明细清单》为准）该款项应当予以相应扣除。被告欧碧琼以其所购两套办公房提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，抵押担保法律关系成立并成效。原告享有对抵押物折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。原告享有的债权属于混合担保之债，该债权既有被告欧碧琼所购房屋的担保又有被告方建玲及被告泰禾公司的保证。尽管被告泰禾公司出具的《不可撤销阶段性担保函》第三条对本案混合担保之债如何实现有所涉及，承诺原告在实现债权的方式上享有选择权。但在当前经济形式不乐观的大环境下，为了贯彻司法便民、减少诉累，一次性解决纠纷的司法精神，原告理应先对抵押物实现债权，不足部分在向被告泰禾公司主张保证责任。综上，请依法判决。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1.《个人购房抵押（保证）借款合同》编号为：个商XXX号，证明：原告与被告欧碧琼的借款合同关系合法、有效，被告负有到期归还本息之义务。被告欧碧琼以福州市晋安区办公房产抵押担保之事实，抵押物经合法登记有效，原告享有对该抵押物的优先受偿权；
2.《预购商品房抵押权预告登记证》，证明：被告欧碧琼以福州市晋安区办公房产抵押担保之事实，抵押物经合法登记有效，原告享有对该抵押物的优先受偿权；
3.《个人担保函》，证明：被告方建玲担保之事实并负有连带清偿责任；被告方建玲承诺无论借款合同项下是否有抵押等担保方式，原告有权直接要求其承担全部担保责任，无须先行使其他担保权利；
4.《不可撤销阶段性担保函》，证明：被告泰禾公司承担阶段性担保之事实并负有连带清偿责任；被告泰禾公司承诺无论借款合同项下是否有抵押等担保方式，原告有权直接要求其承担全部担保责任，无须先行使其他担保权利；
5.《借款借据》，证明：原告依约给被告欧碧琼发放贷款77万元；
6.客户还款明细清单、逾期利息计算表，证明被告欧碧琼所欠本息。
经庭审质证，被告泰禾公司对原告提交的证据4真实性无异议，对其证明对象有异议，认为原告应当先对本案抵押物实现债权，不足部分再向被告泰禾公司主张保证责任。对其余证据均无异议。
三被告均未向本院提交证据。
本院认为，被告欧碧琼、方建玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为放弃抗辩权利。原告提供的证据均为书证，且与原件核对无异，本院依法予以确认。
经审理查明：2013年3月19日，原告与被告欧碧琼签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》［编号为：个商XXX］，约定借款用于购买福州市晋安区办公房产（购房合同编号：XXX、XXX），借款金额为人民币77万元，借款期限自2013年3月19日至2023年3月19日；借款利率为基准利率上浮10%；利率浮动方式为固定日浮动，利率浮动周期为年；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款还本付息日期为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日；采用等额本金偿还法偿还借款本息；债务人未按约定偿还借款本息债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；被告欧碧琼提供其购买的福州市晋安区办公房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。为担保被告欧碧琼依约还款，被告方建玲作为抵押物共有人在借款合同上签字，之后，上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，《预购商品房抵押权预告登记证》号为榕房预QR字第XXX号。被告方建玲当天向原告出具了《个人担保函》，承诺保证范围为债务人依照主合同应偿还债权人的主债权、利息（含罚息）、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用等。保证方式为连带责任保证。无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告方建玲承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。
2013年3月19日，被告泰禾公司出具了《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至被告欧碧琼取得所购房产的产权证并办妥以原告为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为被告欧碧琼依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；并承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告泰禾公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。
上述合同签订后，原告即依约于2013年5月3日发放了借款77万元。但被告欧碧琼从2015年10月起未按约定归还借款本息，被告泰禾公司代偿了部分贷款。截止2016年4月20日，被告欧碧琼尚欠原告借款本金551833.22元，利息2478.65元。
本院认为，原告与被告欧碧琼、方建玲签订的《个人住房借款合同》及被告方建玲出具的《个人担保函》、被告泰禾公司出具的《不可撤销阶段性担保函》是各方的真实意思表示，合法有效。原告依约发放贷款，被告欧碧琼未能按约还款及承担抵押担保责任，被告方建玲、泰禾公司亦未承担担保责任，均属违约行为，依法应承担违约责任。现原告要求被告欧碧琼返还借款本金并支付利息及罚息，以及要求折价、拍卖、变卖被告欧碧琼的抵押物并从所得的价款中优先受偿合法，本院予以支持。被告方建玲承诺为该笔贷款提供连带责任保证意思表示真实，担保关系合法有效，本院予以确认。被告泰禾公司承诺为该笔贷款提供阶段性连带责任保证意思表示真实，担保关系合法有效，本院予以确认。现因合同约定的免除该被告泰禾公司保证责任的条件，尚未成就，因此原告要求被告泰禾公司对被告欧碧琼上述借款承担连带责任担保，于法有据，本院予以支持。关于被告泰禾公司辩称需先对本案的抵押物实现债权，不足部分再向被告泰禾公司主张保证责任的问题，本院认为，因被告泰禾公司出具的《不可撤销阶段性担保函》已承诺，无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告泰禾公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利，故该答辩意见本院不予支持。综上，原告诉请要求被告方建玲、泰禾公司对被告欧碧琼上述借款承担连带责任担保，于法有据，本院予以支持。被告方建玲、泰禾公司在承担保证责任后，依法有权向主债务人即被告欧碧琼追偿。被告欧碧琼、方建玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告欧碧琼应于本判决生效之日起十日内返还原告兴业银行股份有限公司福州屏山支行借款本金人民币551833.22元并支付利息、罚息及复利（暂计至2016年4月20日为2478.65元，之后的利息、罚息及复利依合同约定计付至被告还清借款之日止）；
二、原告兴业银行股份有限公司福州屏山支行有权以被告欧碧琼设定的抵押物（座落于福州市晋安区房产）折价或以拍卖、变卖所得的价款对上述第一项判决确定的债权优先受偿；
三、被告方建玲、福州泰禾新世界房地产开发有限公司对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；
四、被告方建玲、福州泰禾新世界房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告欧碧琼追偿。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9539元，因适用简易程序减半收取4769.5元，由三被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 王明亮
二〇一六年五月十二日
书记员 吕 颖
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。