三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民二初字第641号
原告（反诉被告）陈立，男，1980年2月5日出生（公民身份号码：460033198002055099），汉族，住乐东黎族自治县九所镇乐一村委会三队。
委托代理人孙国海，海南邦威律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈耀杰，男，1983年9月28日出生（公民身份号码：440804198309280854），住三亚市春园路。
委托代理人苏威，海南祥瑞律师事务所律师。
委托代理人王子龙，海南祥瑞律师事务所实习律师。
第三人钟斌，男1970年1月15日出生（公民身份号码：460200197001155118），汉族，住三亚市建设社区居委会解放路288号平房61室。
委托代理人吴丽珠，海南邦威律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈立与被告（反诉原告）陈耀杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案后，由代理审判员陈怡依法适用简易程序独任审判，并于2013年10月22日第一次公开开庭审理。诉讼中，经审查，本院认为涉案法律关系应为房屋租赁关系，经本院依法释明后，原告陈立于2013年11月1日向本院变更了诉讼请求。另外，经审查，本院认为钟斌与本案的处理结果有法律上的利害关系，依法将其追加为第三人参加本案诉讼。2013年11月12日，被告陈耀杰向本院提出反诉。经审查，被告陈耀杰的反诉成立，本院依法受理并与本诉合并审理，并于2013年11月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈立的委托代理人孙国海、被告（反诉原告）陈耀杰的委托代理人苏威、王子龙、第三人钟斌的委托代理人吴丽珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈立诉称：陈立与陈耀杰于2012年8月10日签订《合作协议书》，约定由陈立将三亚市河西区吴家巷080号的两间铺面出租给陈耀杰经营沉香店。陈立认为，陈耀杰在使用涉诉房屋期间，存有违法经营行为，且涉诉房屋没有合法的报建手续，违反了法律关于房屋出租的禁止性规定，故请求依法判令：1、确认陈立与陈耀杰签订的《合作协议书》无效；2、陈耀杰搬离位于三亚市河西区吴家巷080号的两间房屋。
被告（反诉原告陈耀杰）答辩并反诉称：第一，本案陈耀杰与陈立之间应当是承包经营关系，而非房屋租赁关系。《合作协议书》是双方的真实意思表示，但效力如何由法院依法认定。第二，退一步说，即使双方是租赁关系，既然涉诉房屋未经规划报建，则陈立与钟斌签订的房屋租赁合同也应当无效，因此陈立无权要求陈耀杰返还涉诉房屋。第三，陈立明知涉诉房屋未经规划报建，在未取得该房屋合法使用权的情形下仍将该房屋出租给陈耀杰，致使双方签订的《合作协议书》因违反了法律的强制性规定而归于无效，应当承担缔约过失责任，赔偿陈耀杰对涉诉房屋的装修款和实际履行《合作协议书》期间产生的工人工资、员工宿舍租金。第四，由于《合作协议书》无效，因此陈立无权基于该协议书收取分红款，应当将收取的分红款返还给陈耀杰。为维护陈耀杰的合法权益，请求判令：1、陈耀杰向陈立返还分红款253582元；2、陈立赔偿陈耀杰装修铺面成本65000元；3、陈立赔偿陈耀杰租赁期间人员工资84000元。
反诉被告陈立对反诉辩称：一、本案处理的是陈立与陈耀杰之间的合同纠纷，陈立与第三人钟斌之间租赁合同的效力问题与本案无关，应另案处理。二、关于陈立收取的分红款问题，如果分红款是租金，则陈耀杰无权要求返还，其次，陈耀杰的证据无法证明其已经向陈立支付分红款253582元，因此陈耀杰要求陈立返还该分红款没有事实根据及法律依据。三、陈耀杰未经陈立同意，擅自对房屋进行装修，房屋的装修费用应由其自行承担。四、员工工资属于陈耀杰履行过程中的正常支出，并不是因为合同无效导致的损失。综上，陈耀杰的反诉请求没有事实根据及法律依据，应依法予以驳回。
第三人钟斌述称：涉诉房屋是由钟斌出租给陈立使用的，钟斌也同意陈立将涉诉房屋用于与陈耀杰合作开店。涉诉房屋未经规划报建，因此也无法办理产权登记。对这一事实，钟斌已告知陈立及陈耀杰。其次，因为涉诉房屋未办理规划报建手续，因此陈立与陈耀杰之间的合作协议书应当是无效的。钟斌与陈立之间的租赁合同是否有效不是本案的焦点问题。退一步讲，即使钟斌与陈立的租赁合同无效，钟斌作为房屋的所有人，有合法使用权，同意把涉诉房屋继续交给陈立使用，同意将房屋的收回权交给陈立行使，因此陈立有权要求陈耀杰返还涉诉房屋。
经审理查明：2012年3月15日，钟斌与陈立签订《铺面租赁合同》，将其所有的位于三亚市河西区吴家巷080号的五间铺面（1-5）号出租给陈立使用，租期自2012年4月10日至2017年4月9日止，其中前三年租金每月14000元，后两年租金每月15000元。2012年8月10日，陈立与陈耀杰签订《合作协议书》，将上述铺面中的两间用于与陈耀杰联营合作沉香店。《合作协议书》中约定：“一、租期为五年从2012年8月10日至2017年8月10日止，乙方（即陈耀杰）要在每月10号前上交下个月的分红给甲方（即陈立）后才能使用甲方的铺面……二、合作分成方式1、由甲方提供铺面给乙方销售经营；2、乙方承担货物、人员、水电、装修等其他费用；3、乙方给甲方每月总营业额3万元保底按10%即3000元分成给甲方；4、乙方在每一个月内总营业额达到3万元以上的按9%分成给甲方，不封顶；……七、合作期间，如因政府征用或拆迁，乙方所投入的装修资产归甲方所有。柜台及货物归乙方所有，且合同自动终止”等。签约后，陈立将其中涉诉两间房屋交给陈耀杰经营沉香店。嗣后，双方就是否继续履约问题发生争议并诉至本院。
诉讼中，陈立申请本院调取三亚市工商行政管理局作出的《行政处罚决定书》主张陈耀杰存在违法经营行为，并主张涉诉房屋系未经规划报建的违章建筑，违反了法律关于房屋出租的禁止性规定，因此《合作协议书》应当无效。陈耀杰认为，根据《合作协议书》的约定内容，陈立与陈耀杰之间应当是承包经营关系，而非房屋租赁关系。即使双方构成租赁关系，陈立与钟斌签订的租赁合同也应无效，因此陈立无权请求陈耀杰返还房屋，且陈耀杰对房屋系违章建筑一事并不知情，陈立对协议无效应承担缔约过失责任。庭审中，陈耀杰提供《分红款统计单》和记载了货物销售额的收款收据证明陈耀杰根据《合作协议书》约定的分红款给付方式向陈立支付分红款253582元。陈耀杰还提供《装修合同》（附装修报价单）及员工工资表，分别证明其为经营沉香店，对涉诉房屋进行装修支出65000元及聘用员工支出工资84000元。对上述证据，陈立认为《分红款统计单》系陈耀杰单方制作，该统计单及其提供的货物销售收款收据无法证明陈耀杰已向陈立支付253582元分红款。对于陈耀杰主张的65000元装修成本，陈立予以确认，但陈立认为根据双方合作协议的约定，涉诉房屋的装修费用应当由陈耀杰自行承担，且陈耀杰对涉诉房屋进行装修也未经陈立同意，因此该笔装修费用不应由陈立承担。对于《员工工资表》的真实性，陈立亦不予认可，并且认为员工工资属于陈耀杰履约过程中的正常支出，并非是因双方合作协议无效导致的损失，因此陈耀杰主张该笔损失没有事实根据及法律依据。另外，陈立还主张签约前已将涉诉房屋系未办理规划报建手续的违章建筑的事实告知陈耀杰，其对合作协议无效并不存在过错，但陈耀杰对该事实不予认可。
另查，诉讼中，钟斌陈述涉诉房屋系其所有，但因房屋未履行规划报建手续，因此无法办理产权登记。钟斌同时还陈述，即使钟斌与陈立的租赁合同无效，钟斌同意将涉诉房屋的收回权交给陈立行使，因此陈立有权要求陈耀杰返还涉诉房屋。
以上事实有《铺面租赁合同》、《合作协议书》、三工商处字（2013）141号《行政处罚决定书》、声明、分红款统计单、收款收据、装修合同、员工工资表及当事人陈述等佐证，并经当事人当庭举证、质证，足资认定。
本院认为：从《合作协议书》的约定内容来看，陈立的合同义务主要为向陈耀杰提供涉诉房屋经营沉香店，陈耀杰自行经营沉香店并自负盈亏，每月固定根据销售额的一定比例向陈立支付分成。因此，《合作协议书》名为联营合作协议，但实质为房屋租赁协议，陈立与陈耀杰之间的法律关系属于房屋租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。由于涉诉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此，陈立与陈耀杰之间签订的《合作协议书》应当无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，陈立诉求陈耀杰搬离涉诉房屋有事实根据及法律依据，予以支持。陈耀杰主张陈立与钟斌就涉诉房屋签订的《铺面租赁合同》无效，因此陈立无权要求陈耀杰返还涉诉房屋，但由于陈立与钟斌就涉诉房屋的租赁关系与本案不是同一法律关系，陈立对涉诉房屋是否拥有合法的使用权不影响陈立基于与陈耀杰之间《合作协议书》享有的权利，故陈耀杰的主张不成立，不予采纳。
陈耀杰反诉请求陈立返还分红款，但从陈耀杰提供的证据来看，《分红款统计表》系陈耀杰单方制作，未经陈立认可，无法证明陈耀杰已向陈立支付分红款253582元；收款收据只能证明货物的销售数额，亦无法直接证明陈耀杰实际已经向陈立支付分红款253582元，故陈耀杰诉求陈立返还分红款253582元没有事实根据及法律依据，不予支持。关于陈耀杰诉求的房屋装修款问题，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈立明知涉诉房屋属于违法建筑仍将该房屋出租给陈耀杰，对《合作协议书》无效存在过错。陈耀杰作为房屋的实际使用人，其对涉诉房屋的相关信息及情况也负有一定的注意及审核义务，因此其对《合作协议书》的无效亦存在一定的过错。结合双方的过错程度及本案实际情况，本院酌情认定陈立对陈耀杰装修涉诉房屋的费用承担65%的责任，陈耀杰承担35%的责任。诉讼中，由于陈立与陈耀杰确认陈耀杰对涉诉房屋的装修费用为65000元，故陈立应当向陈耀杰赔偿涉诉房屋装修款42250元（65000元×65%）。陈立抗辩陈耀杰未经陈立同意擅自装修，且根据协议约定陈耀杰应自行承担装修费用，故陈立不应当赔偿陈耀杰房屋装修款。由于双方在协议中并未明确约定陈耀杰装修铺面需得到陈立的许可，且《合作协议书》中关于陈耀杰自行承担房屋装修费的约定应当是基于协议合法有效正常履行情况下对陈耀杰合同义务的约定，不能免除过错方因协议无效应承担的赔偿责任，故陈立的抗辩理由不成立，不予采纳。关于陈耀杰诉求的员工工资问题，由于员工工资属于陈耀杰自行经营沉香店的正常支出，不属于涉诉《合作协议书》无效导致的损失，故陈耀杰的该项诉求于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于民事诉讼据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认原告（反诉被告）陈立与被告（反诉原告）陈耀杰于2012年8月10日签订的《合作协议书》无效；
被告（反诉原告）陈耀杰应于本判决生效之日起十日内搬离位于三亚市河西区吴家巷080号的两间房屋；
反诉被告陈立应自本判决生效之日起七日内向反诉原告陈耀杰赔偿涉诉房屋装修费42250元；
驳回反诉原告陈耀杰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费100元（原告已预交50元），减半收取，由被告陈耀杰负担50元；反诉受理费3669元（反诉原告已预交），由反诉原告陈耀杰负担3284元，反诉被告陈立负担385元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
代理审判员 陈 怡
二〇一三年十二月二日
书 记 员 唐井妹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。