北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第13224号
原告（反诉被告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人罗骥，北京华振律师事务所律师。
被告（反诉原告）钱红，女，1963年6月25日出生。
委托代理人黄桂华，北京市时代九和律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称：安信瑞德公司）与被告（反诉原告）钱红居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员彭珍珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安信瑞德公司的委托代理人罗骥、被告（反诉原告）钱红及其委托代理人黄桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）安信瑞德公司诉称：2013年7月9日，钱红与我公司签订了《房屋出售居间委托协议》，拟出售北京经济技术天宝园五里一区×房屋，在我公司的居间服务下，钱红与案外人于荣签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。因房屋是夫妻共同财产需被告钱红及其丈夫案外人赵国俊共同处分，当时赵国俊在美国无法过来一起签订居间委托协议及买卖合同，故钱红签署承诺书承诺其配偶知情，若配偶提出异议愿承担相应责任。买卖合同签订后，钱红收取了于荣的定金20万元。在履行买卖合同过程中，房屋价格出现了较大的涨势，钱红和赵国俊不愿意再出售该房屋，为撤销合同，钱红和赵国俊打默契官司，由赵国俊对于荣提起诉讼，主张《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，法院判决驳回其诉讼请求，该判决生效后，钱红和赵国俊仍不履行买卖合同，导致我公司未能取得此次居间的居间费，并在2013大民初字第13338号诉讼中被驳回诉讼请求。因钱红违背承诺书中承诺的内容，故请求法院判决钱红支付我方违约损害赔偿金10万元，并承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）钱红辩称：我方不同意安信瑞德公司的诉讼请求。理由如下：1、安信瑞德公司称因合同履行过程中房价上涨，我不愿意再出售房屋，基于默契，由赵国俊起诉要求买卖合同、居间合同无效的说法违背事实；2、在已生效的2013大民初字第13338号（原告安信瑞德公司诉被告于荣、第三人钱红居间合同纠纷一案）判决中，法院已驳回安信瑞德公司的诉讼请求。安信瑞德公司没有证据证明其损失，以未能从买受人于荣取处得的中介费作为其赔偿标准，其主张的违约损失赔偿金实仍为未取得的中介费，根据一事不再理原则，安信瑞德公司无权对我方主张损失赔偿金；3、安信瑞德公司欺骗我可以单独出售，《承诺函》、《关于如实陈述交易信息的声明》是安信瑞德公司提供的格式条款，其内容有免除安信瑞德公司的责任、加重我方责任的条款，该条款应当归于无效；4、买卖合同的最终解除，不是因为我违约，而是因为共有人行使权利，安信瑞德公司明知交易存在的风险和后果，仍促成双方达成交易。安信瑞德公司提供的居间服务存在重大瑕疵，构成严重欺诈，根据《房屋出售居间协议》第7条第2项约定及相关法律的规定，不应当获得损失赔偿金。同时，在2013大民初字第10978号（原告于荣诉被告钱红房屋买卖合同纠纷一案）判决中，我被判处双倍返还定金的责任，安信瑞德公司作为专业知识和技能的房地产中介机构，明知房屋存在共有人，非但不要求我提供配偶同意出售声明，还欺骗我称可以单独销售，过户不受影响，以出具《承诺函》、《关于如实陈述交易信息的声明》的方式替代共有人同意转让的书面声明，免除其作为中介机构未履行应尽义务应当承担的责任，特向人民法院提起反诉，要求判决安信瑞德公司赔偿我的损失20万元（我方双倍返还于荣的定金与于荣已支付定金的差额），并承担诉讼费。
原告（反诉被告）安信瑞德公司就被告（反诉原告）钱红的反诉辩称：不同意钱红的反诉请求。理由如下：钱红主张的损失不是居间过程中产生的，是在买卖合同履行过程中发生的，是钱红主动违约，才向于荣支付双倍的定金；赵国俊起诉于荣买卖合同无效案件被驳回，所以买卖合同有效，钱红主张20万元损失是未履行买卖合同主动违约造成的结果，并非我公司居间有瑕疵造成的结果；钱红所反诉的事实理由中有部分是虚假的，因为钱红未能提供其配偶声明，称其配偶在国外，办理委托公证会耽误时间，所以才填写承诺书，不是我公司未对其配偶是否同意进行审查。综上，我公司不同意钱红的反诉请求。
经审理查明：2013年7月19日，钱红（甲方）与安信瑞德公司（乙方）签订《房屋出售居间协议》，约定：甲方拟出售位于北京经济技术开发区天宝家园五里一区×室房屋，由乙方提供居间服务；甲方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；乙方提供与出售房屋相关的政策、市场行情资讯、发布房源信息、寻找买受人、协助并撮合甲方与买受人签订房屋买卖合同；乙方居间服务存在瑕疵，致使甲方未能出售该房产的，乙方收取的居间服务报酬应予以退还。后钱红签署了安信瑞德公司提供的《承诺书》，载明：“我现将自己名下座落于北京经济技术开发区天宝家园五里一区×室房地产出售，鉴于我的配偶因故不能前来签署相关法律文件，故在此我以房地产产权人的身份做不可撤销的承诺：1、本人上述行为均已得到我配偶的同意，若我配偶提出异议，我愿意独自承担全部的法律责任（包括但不限于买受人购房定金的双倍返还、全额退还买受人的购房款、居间方佣金的支付以及对于买受人及居间方的其他损失的赔偿义务）；2、由此引发的其他纠纷，我也愿意独自承担责任。”钱红还签署了安信瑞德公司提供的《关于如实陈述交易信息的声明》，其中载明：“出卖人已从居间方获知应保证下列情况完全属实：共有房地产，已经其他共有人书面同意。”同日，于荣（甲方）与安信瑞德公司（乙方）签订《房屋购买居间协议》，约定：甲方拟购买位于北京经济技术开发区天宝家园五里一区×室房屋，由乙方提供居间服务；乙方居间服务存在重大瑕疵，甲方有权要求乙方退还已收取的居间服务报酬。钱红（出卖人）与于荣（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定于荣购买钱红位于北京经济技术开发区天宝家园五里一区×室房屋。于荣向钱红支付定金20万元。后钱红之夫赵国俊提出不同意出卖房屋，合同履行产生争议。
2013年9月，于荣向本院提起诉讼，以赵国俊不同意出卖房屋为由要求解除合同并要求钱红双倍返还定金。2014年9月25日，本院作出（2013）大民初字第10987号民事判决书，判决解除于荣与钱红签订的《北京市存量房屋买卖合同》、钱红给付于荣40万元。该判决现已生效。
2013年10月，赵国俊向本院提起诉讼，主张位于北京经济技术开发区天宝家园五里一区×室的房屋系其与钱红的夫妻共同财产，钱红出售该房屋未征求其同意，据此要求确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效。于荣在该案中认可签合同时知道钱红有配偶，而且是基于钱红签订的《承诺书》才签订了《北京市存量房屋买卖合同》。2013年12月16日，本院作出（2013）大民初字第12215号民事判决书，判决驳回赵国俊的全部诉讼请求。该判决已生效。
2013年11月，安信瑞德公司向本院提起诉讼，要求于荣支付居间服务报酬10万元，并将钱红列为第三人。2014年6月27日，本院作出（2013）大民初字第13338号民事判决书，审理认为：“虽然安信瑞德公司协助于荣与钱红签订了房屋买卖合同，但其在提供居间服务过程中，未尽审慎注意义务和审查义务，在明知钱红所出售的房屋存在共有人的情况下，未征求共有人本人是否同意售房的意见，居间服务存在重大瑕疵，且现房屋共有权人已经提出异议明确表示不同意出售房屋，该情况足以导致买受人无法取得房屋产权。”据此，本院判决驳回安信瑞德公司的全部诉讼请求。该判决现已生效。
2013年12月，赵国俊向本院提起（2013）大民初字第14171号民事诉讼，要求确认钱红和安信瑞德公司签订的《房屋出售居间协议》和《承诺书》无效，后又撤回起诉。
庭审中，安信瑞德公司主张因钱红违反《承诺书》导致《北京市存量房屋买卖合同》解除，致其公司未获得居间费，钱红不予认可，主张安信瑞德公司的瑕疵居间行为导致《北京市存量房屋买卖合同》最终解除，并且致其承担违约责任。经询问，钱红主张安信瑞德存在两个方面的居间瑕疵：一是要求钱红出具《承诺函》、《关于如实陈述交易信息的声明》替代共有人同意转让的书面声明；二是组织买卖双方签订的合同内容不一致。为证明安信瑞德的居间瑕疵，钱红向法庭提交了从本院调取的（2013）大民初字第12215号案件、（2013）大民初字第13338号案件、（2013）大民初字第14171号案件的庭审笔录，安信瑞德公司认可其真实性，但主张无法证明其证明目的。经询问，安信瑞德公司表示在于荣与钱红签订《北京市存量房屋买卖合同》前已知晓钱红所出售的房屋系其与其丈夫赵国俊的夫妻共有财产，但因钱红表示赵国俊在国外无法立即出具同意出售声明，承诺之后补上，所以才让钱红签订《承诺书》，并表示已经告知钱红相关的法律后果。钱红认可在签订《北京市存量房屋买卖合同》之前未取得赵国俊的同意，但安信瑞德公司从未要求其提供共有人同意出售声明，还表示在签署《承诺书》时不清楚承诺书的具体内容，安信瑞德公司也未作任何解释。
安信瑞德公司为证明其损失，向法庭提交了其与于荣签订的《服务确认书》，主张其在此次居间服务中应取得的报酬为10万元，钱红认可该证据的真实性，但主张无法证明安信瑞德公司的实际损失。钱红为证明其损失，向法庭提交了收条1张和汇款凭证1张，主张其根据（2013）大民初字第10987号民事判决书向于荣支付双倍定金380000元和诉讼费7300元，产生损失187300元，安信瑞德公司认可其真实性，但主张该款项是钱红违反承诺而承担的相应责任，与本案无关。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、房屋所有权证、房屋出售居间协议、房屋购买居间协议、服务确认书、承诺函、关于如实陈述交易信息的声明、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、（2013）大民初字第13338号民事判决书、（2013）大民初字第10987号民事判决书、庭审笔录、收条、汇款凭证等证据资料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。钱红与安信瑞德公司签订的《房屋出售居间协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应该按照约定全面履行自己的义务。
本案的焦点在于明确双方在居间合同履行过程中的过错性质。根据《房屋出售居间协议》的约定，安信瑞德公司负有提供出售房屋相关的政策的义务，钱红负有如实提交相关资料的义务。根据钱红签订的《承诺函》和《关于如实陈述交易信息的声明》，可以证明安信瑞德公司向钱红告知了需提供配偶同意出售的相关证明。钱红在未取得其丈夫赵国俊同意的情况下仍然签订《承诺书》，作出配偶同意出售房屋的虚假承诺，违反了《房屋出售居间协议》的约定。钱红关于《承诺函》和《关于如实陈述交易信息的声明》无效的辩解意见，无事实及法律依据，本院不予支持。房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。安信瑞德公司作为专业的房屋中介机构，明知涉诉房屋存在共有权人，在钱红无法提供配偶同意出售的相关证明的情况下，仍促成钱红和于荣签订《北京市存量房屋买卖合同》，未尽核实出卖人订约能力的义务，其居间服务存在重大瑕疵。钱红主张安信瑞德公司的瑕疵居间行为构成欺诈，但未提供充分证据予以佐证，本院不予采信。
关于安信瑞德公司主张的违约损失赔偿一节，因其未从于荣处获得居间报酬系其居间服务存在重大瑕疵所致，故其要求钱红赔偿其全部居间报酬损失的诉讼请求，本院不予支持。但考虑到安信瑞德公司系基于对《承诺书》的信任进行居间服务，在居间服务中产生了一定的必要支出，本院结合安信瑞德公司的居间履行情况，对安信瑞德公司主张的损失赔偿金酌情予以支持。钱红辩称安信瑞德公司存在居间瑕疵不应获得损失赔偿金，但未提供充分证据证明安信瑞德公司存在违反忠实居间义务的行为，故本院不予支持。因安信瑞德公司在本案与（2013）大民初字第13338号案件中依据的是不同的法律关系，钱红辩称安信瑞德公司在本案中违反一事不再理原则，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于钱红主张的损失赔偿一节，因钱红作出了配偶同意出售的虚假承诺，于荣基于该承诺与钱红签订《北京市存量房屋买卖合同》，后赵国俊不同意出售房屋导致《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行，钱红的虚假承诺是导致《北京市存量房屋买卖合同》解除和双倍返还定金的主要原因。虽然安信瑞德公司的居间服务存在瑕疵，但该瑕疵并不必然导致《北京市存量房屋买卖合同》解除和双倍返还定金，故钱红要求安信瑞德公司赔偿损失的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）钱红支付原告（反诉被告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司损失赔偿金五千元（于本判决生效之日起十日内履行）；
二、驳回原告（反诉被告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）钱红的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千一百五十元，由原告（反诉被告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担一千零九十二元（已交纳），被告（反诉原告）钱红负担五十八元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千一百五十元，由被告（反诉原告）钱红负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 彭珍珍
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 李金益