北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第04970号
原告（反诉被告）北京中天建化商贸有限公司，住所地北京市怀柔区府前东街九号院。
法定代表人刘怀生，经理。
委托代理人曹乃春，北京曹乃春律师事务所律师。
委托代理人张军，北京曹乃春律师事务所律师。
被告（反诉原告）林建辉，男，1974年6月29日出生，北京建辉福兴汽车装饰部业主。
委托代理人杨武成，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京中天建化商贸有限公司（以下简称中天建化公司）与被告（反诉原告）林建辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告中天建化公司的委托代理人曹乃春、张军，被告林建辉及其委托代理人杨武成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中天建化公司诉称，2013年4月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同。合同约定：原告将坐落于北京市怀柔区府前东街九号院办公楼第一层北面门脸房出租给被告作办公用房，租赁期限为一年，自2013年4月1日至2014年3月31日止，年租金50000元。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，而被告继续占用上述房屋。原告委托律师发函给被告，要求被告腾退房屋、支付房屋租金、使用费，结清水电费，否则自2014年7月1日起断水断电，而被告不予理睬。故原告诉至法院，诉讼请求如下：1、判令被告立即腾退北京市怀柔区府前东街九号院办公楼第一层北面门脸房；2、判令被告支付至实际腾退之日止的房屋使用费（暂定12500元）；3、诉讼费由被告负担。
被告林建辉辩称及反诉称，不同意原告的诉讼请求。原被告双方的房屋租赁合同约定租期截至2016年3月31日。被告的租金已经交纳到2014年5月1日。基于租期的延长，在怀柔区清理低端液态产业时，被告没有领取腾退补偿款，还投入了17万余元对所租赁房屋进行装修。因为可以延长租期，所以被告选择继续营业，而不是腾退房屋领取近20万元的补偿款。综上，原告的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，原告法定代表人刘怀生、理事孟柏林，监事ＸＸ与被告协商一致，将涉案房屋租给被告至2016年，现原告背信弃义要求被告立即腾退所租门面，导致被告经济上遭受重大损失，而且被告即使另租门面按照现有政策亦无法经营。故被告提起反诉，诉讼请求如下：1、判令原告支付被告腾退补偿款198200元；2、判令原告支付被告装修款174013.9元；3、判令原告支付被告营业损失和停产停业损失127786.1元；4、诉讼费由原告负担。
原告中天建化公司反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。原被告之间的租赁合同已经到期，被告应该将房屋腾退给原告。
经审理查明，被告林建辉系北京建辉福兴汽车装饰部业主。2009年4月1日，原告中天建化公司与北京建辉福兴汽车装饰部签订房屋租赁合同，约定原告将坐落在怀柔区府前东街九号院办公楼第一层，共一间房屋出租给被告作为办公用房，租赁期限为一年，自2009年4月1日至2010年3月31日止，租金及支付方式为：年租金40000元，其中水、电、暖另行收费。合同签订后原告将合同约定房屋交付给被告使用，被告亦按约定向原告支付租金。该合同租赁期限届满后，原被告之间继续延续原租赁合同关系。2014年7月1日，原告持所诉理由诉至我院，要求被告腾退所租赁房屋，并支付房屋使用费。庭审中，原告提供2012年4月1日原被告双方签订的租赁合同一份，用以证明原被告之间租赁合同于当日延续，租期仍为一年，自2012年4月1日至2013年3月31日止，年租金为60000元。被告以合同上仅有北京建辉福兴汽车装饰部公章而无被告本人签字为由对该证据的真实性不予认可。原告另提供2013年4月1日原被告双方签订的租赁合同一份，用以证明原被告之间租赁合同于当日延续，租期仍为一年，自2013年4月1日至2014年3月31日止，年租金为40000元。被告以该证据原件与复印件不一致为由对该证据的真实性不予认可。原告还提供2013年5月27日，原告出具的收据一张，载明原告收取被告交纳2013年4月1日至2014年5月1日的部分租金二万元，该收据加盖公章处手写注明：“时间应为2013年4月1日至2014年3月31日。”原告称被告租金实际交纳到2014年3月31日租赁期限届满，收据出具的交纳时间有误，故手写注明。被告对此不予认可，被告坚持认为租金已交纳至2014年5月1日，并提供该收据的第三联对此予以佐证，并以此证据证明原被告之间的合同租期已经延续。经法庭审核，原告提供的收据联与被告提供的存根联除公章处手写注明部分外，其余部分均一致。经本院询问，原被告双方就租赁合同的签订及履行过程说法不一，原告主张双方自2009年签订租赁合同，后每年租期届满后签订下一年的租赁合同，租金按合同约定交纳，最后一次租赁合同于2013年4月1日签订，租期截止到2014年3月31日，但无法提供2010年至2011年及2011年至2012年的租赁合同；被告主张双方自2007年建立租赁合同关系，2007年被告交纳租金4万元，此后每年交纳的租金数额均为5万元，最后一次签订的租赁合同租期约定截止到2016年3月31日，对其主张被告未提供书面的租赁合同予以证明。另经本院询问，原被告双方均认可合同约定房屋至今仍由被告实际使用，原告系按照年租金40000元的标准向被告主张房屋使用费。
另查明，被告就其反诉请求提供的证据如下：1、工程承包合同书、工程结算书、单位工程费用表、单位工程结算表、发票，用以证明被告在承租房屋内投入装修费用174013.9元。2、补偿协议书，用以证明与被告情况类似的商户在政府清理低端液态的过程中腾退房屋获得补偿的标准，按此标准被告可获得198200元的补偿。3、录音光盘二份，用以证明原告董事会三名领导2013年4月1日承诺将房屋租至2016年，原告法定代表人亦就租房事项进行了承诺，基于以上原因，被告没有领取腾退补偿费并花费了大量费用装修房屋。原告对上述证据的真实性及与本案的关联性均不予认可。
再查明，本案在审理过程中，被告以原告提供的2013年4月1日签订的租赁合同系原告单方伪造为由申请对该合同上的被告方公章的真伪性进行鉴定。本院释明被告方，因该合同上载明的租赁期间内的租赁合同已在原被告双方之间实际履行，且被告未提供其他足以反驳该证据真实性的证据，故本院认定该鉴定申请内容与本案争议焦点无关，本院对被告方的鉴定申请未予准许。
上述事实，有当事人陈述意见及相关书证等在案佐证。
本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。按照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告方提供的证据能够证实原被告双方租赁合同约定的租赁期限截至2014年3月31日，现租赁期限已经届满，原告有权要求被告腾退房屋并支付实际使用费，原告的上述诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告主张的房屋使用费计算标准在被告认可的租金标准范围内，本院予以采纳。对于原被告双方争议的租金交纳截止日期，本院对被告提供的收据联的真实性予以确认，亦认定被告的租金交纳至2014年5月1日，并以2014年5月2日为起始日期计算被告应支付的房屋使用费。对于被告辩称原被告之间的租赁合同租期已延续到2016年3月31日的意见，本院认为，首先被告未提供书面的租赁合同对此予以佐证，其次被告提供的录音材料不足以证实原告对租赁合同延期作出明确的意思表示，故本院对被告方该项辩称意见不予采纳。对于被告反诉要求原告赔偿腾退补偿款、装修款、营业损失和停产停业损失的诉讼请求，因被告未提供证据证明原被告双方已就租期延续达成合意，故被告在租赁期限届满后向原告主张上述损失的赔偿于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）林建辉于本判决生效之日起十五日内将位于北京市怀柔区府前东街九号院办公楼第一层北面门脸房腾退给原告（反诉被告）北京中天建化商贸有限公司。
二、被告（反诉原告）林建辉于本判决生效之日起十五日内按日租金一百零九元五角九分的标准给付原告（反诉被告）北京中天建化商贸有限公司自二〇一四年五月二日始至本判决确定给付之日止的房屋使用费。
二、驳回被告（反诉原告）林建辉的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五十六元，由被告（反诉原告）林建辉负担（于判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费四千四百元，由被告（反诉原告）林建辉负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姜丽娜
二〇一四年十二月十一日
书记员 曾琪惠