河北省唐山市古冶区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第1377号
原告：韩伟雄，开滦林西矿退休工人。
委托代理人：侯琳娜，河北新圆律师事务所律师。
原告：黄秀芹，无职业。
委托代理人：侯琳娜，河北新圆律师事务所律师。
被告：汤庆元，唐山第五陶瓷厂下岗工人。
委托代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。
被告：汤庆芳，开滦林西矿业公司工人。
被告：汤桂兰，开滦林西矿退休工人。
被告：汤桂芝，唐山启新新型建材加气厂退休工人。
被告：汤桂英。
委托代理人：李秀珍，无职业。
被告：汤桂荣，唐山第二陶瓷厂退休工人。
被告：李秀珍，无职业。
原告韩伟雄诉被告汤庆元、汤庆芳、汤桂兰、汤桂芝、汤桂英、汤桂荣、李秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后，依法由审判员赵彩虹独任审判，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告韩伟雄、黄秀芹及其委托代理人侯琳娜，被告汤庆元及其委托代理人蒋子军，被告汤庆芳、汤桂兰、汤桂芝、汤桂荣、李秀珍及被告汤桂英的委托代理人李秀珍到庭参加诉讼，现该案已审理终结。
原告韩伟雄、黄秀芹诉称，被告李秀珍与丈夫汤广起共生育四女二子，即长女汤桂兰、次女汤桂芝、三女汤桂英、四女汤桂荣、长子汤庆元、次子汤庆芳。2003年，被告李秀珍夫妇共同居住在以汤广起名义购买的古冶区林西南新区5楼6号房屋，开滦颁发了《购房证书》。2003年8月29日，被告李秀珍夫妇决定与原告韩伟雄所有的古冶区林西南新区6楼4号房屋互换，由原告韩伟雄给予经济补偿人民币11000元。当天，被告李秀珍夫妇委托次子被告汤庆芳代表其二人与原告韩伟雄签订了《换房协议》。次日，被告汤庆芳为原告韩伟雄出具了收到换房补偿款壹万壹仟元的收据一张。时隔不久，双方互换了房屋及《购房证书》。2005年7月19日，被告汤庆元之父汤广起死亡。2010年年底，开滦开始办理古冶区南新区片房屋的《土地使用权证书》，缴纳土地使用费。被告汤庆元找到原告韩伟雄，声明古冶区林西南新区5楼6号房屋其父母给他了，要求原告韩伟雄交付此房的土地使用费用。此时原告才知换得的南新区5楼6号房屋的所有权人已变更为被告汤庆元，但汤庆元对换房事实并未提出异议，且原告韩伟雄按照汤庆元的要求交付了土地使用费。2015年年初，古冶区林西南新区5楼6号房屋的《房屋所有权证书》、《国有土地使用权证书》下发，于是原告多次找被告请求其配合办理房屋过户手续，遭到被告汤庆元拒绝。自换房之日至房屋双证下发长达五年时间，被告汤庆元一直未对换房之事提出异议。综上所述，原、被告签订的《换房协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，依法应予以支持。被告汤庆元拒绝配合原告办理互换房屋的过户手续，其行为严重侵害了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法确认被告汤庆芳与原告韩伟雄签订的《换房协议》合法有效，坐落于唐山市古冶区林西南新区5楼6号房屋所有权归原告所有。
被告汤庆元辩称，一、答辩人系古冶区林西南新区5楼6号房屋的所有权人，原告主张该房屋归其所有，既无事实根据又无法律依据。第一，我国《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。答辩人曾全额出资，根据开滦的房改政策购买了诉争房产，之后，古冶区房屋管理局和唐山市国土资源局古冶分局分别向答辩人颁发了房权证和土地证。至此答辩人依法取得了诉争房屋的所有权，该房屋归答辩人所有；第二，我国《物权法》第6条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。诉争房屋初始登记在答辩人名下，如果诉争房屋真的转让的话，应当依照上述法律的规定，办理登记手续。诉争房屋登记在答辩人名下，这是答辩人享有房屋所有权的法律保障，财产所有权具有排他性，故应排除包括原告在内的他人权利。二、原告与房屋所有权人并未形成房屋买卖关系。我国《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。我国《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。据此，签订书面房屋买卖协议，是双方形成房屋买卖关系的前提条件。原告对此负有完全的举证责任，举证不能，应承担败诉责任。三、《换房协议》不能抵抗答辩人房屋所有权人的资格，原告应向换房行为人汤庆芳主张损失。我国《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告与汤庆芳所签《换房协议》并不具备法律规定的有效条件：一是签订协议的双方姓名虽然是韩伟雄和汤广起，但汤广起并未亲笔签字，而是本案被告汤庆芳冒用汤广起的名义签订的，原告并无证据证明就交换诉争房屋汤庆芳取得了汤广起的合法授权，也无证据能够证实换房行为是汤广起的真实意思表示。特别是作为购买该房实际出资人的答辩人，并不知道、更不认可这次换房行为。二是汤庆芳在明知答辩人系该房实际出资人、父亲汤广起答应将该房屋给答辩人的情况下，仍然隐瞒答辩人与原告签订换房协议，则属于原告和汤庆芳恶意串通损害答辩人合法权益，该协议当属无效。三是2003年诉争房屋没有任何证照手续，根据房地产管理法规定根本不能上市交易，换房协议违反了法律的禁止性，也应属于无效。综上所述，请人民法院驳回原告诉请。
被告汤庆元当庭补充答辩意见：根据原告诉称，原告早于2010年就已经知道诉争房屋的所有权人为汤庆元，对此原告应于2012年以前主张合同权益，而原告的起诉时间为2015年7月27日，早已超过了两年的普通诉讼时效。因此，人民法院应依法驳回原告对汤庆元的起诉。
被告汤庆芳口头辩称，换房是我父亲汤广起和我母亲李秀珍委托的我与原告签订的换房协议。换房这么长时间了，我认为应该给原告，对原告的起诉没有异议。
被告汤桂兰口头辩称，对原告的起诉有异议，换房协议不能生效。我认为这套房屋双证是汤庆元的名字，这个房子就应该是汤庆元的。
被告李秀珍口头辩称，是我和我老爷子委托的我老儿子汤庆芳与原告签订的换房协议。对原告的起诉没有异议，同意房屋归原告所有。原告给我的1万多元换房款我没有买房，就发送老爷子了，孩子们没有出钱。当时我们夫妻和汤庆元在这个三间的房子里居住，这个房子都是我和老爷子出钱买的，我们老爷子身体不好，汤庆元总找我们打架，我们就想换开住，当时换房时国家未实行买卖房屋的政策，不能在一起居住了，就委托的汤庆芳与原告签订的协议，双方换了房。
被告汤桂英口头辩称，同意李秀珍的意见。
被告汤桂芝口头辩称，同意我母亲李秀珍的意见。
被告汤桂荣口头辩称，我也同意我母亲李秀珍的意见。
庭审中，围绕1、二原告的起诉是否超过诉讼时效；2、本案涉案房屋所有权人是谁以及取得房屋所有权的时间；3、原告韩伟雄诉讼其与被告汤庆芳签订的换房协议是否合法有效以及本案涉案房屋归原告所有的事实和法律依据等作为争议焦点进行了举证、质证。
原告韩伟雄、黄秀芹为证明自己的主张，提交的证据有：证据一、2003年8月29日汤庆芳在汤广起以及李秀珍的授权之下与原告签订的换房协议；证据二、2003年8月30日汤庆芳代表汤广起及李秀珍收到的原告给付的换房补偿款11000元的收条，证明在2003年8月29日签订协议之时，本案争议的房屋所有权人是汤广起和李秀珍夫妇，其二人有权处置该二人所有权下的房屋。汤庆芳是在所有权人授权的情况之下代为签订的换房协议，符合我国合同法的相关规定。合同法第九条规定当事人依法可以委托代理人签订合同。当庭本案当事人汤庆芳已如实向法庭陈述了签订换房协议的过程，也佐证了换房协议的真实可靠。当事人以及房屋所有权人李秀珍也向法庭陈述了当时的客观实际以及其愿意与原告换房并收到了原告换房所给付的补偿款。以上事实及证据均已证实2003年8月29日双方签订的换房协议合法有效，且已经实际履行，依法应予以支持；提交证据三、李秀珍给原告出具的书面材料，李秀珍证明汤庆芳与原告签订的换房协议是真实的，并且收到了换房款，也证实了当时房屋尚未上市交易，无法进行过户，也说明了当时换房时本案被告汤庆元也知道这事；提交证据四、经李秀珍的同意原告与李秀珍的电话录音，证明换房的事实，以及收到了换房款，并且汤庆元也是知道换房的，如果汤庆元不知道原告也不可能搬进去；提交证据五、开滦社区房屋各自楼改造入户施工协议书，甲方是林西社区服务中心，乙方是汤庆元，这份协议证实房屋改造要交款项，当时汤庆元找到了原告，告知交纳款项，说明这个房屋改造需要交费，实际的房屋改造交款人是原告交的，当时交了6000多元。证明在2003年换房时本案被告汤庆元知道，并且同意。到2010年房屋改造开始办正式手续时所有权人汤庆元用他的话说“已经取得了这个房屋所有权”说明他那时就同意，否则不能让原告交房屋改造款。从2010年12月17日签订施工协议书时，汤庆元已经对外称是该房屋的所有权人，说明他已经知道自己的权益受到侵害了，如对换房协议有异议的话，就应该在那时提出异议，但是汤庆元根本没有提出异议。我们是在2015年要求去换证件时，李秀珍没去，没有换了，第二次再去换证时，被告汤庆元就不同意换了。
被告汤庆元对原告提交证据质证意见：对证据一和证据二真实性、合法性以及关联性均不予认可，我方认为换房协议并不具备法律规定的有效条件，从协议的主体看内容中反映的主体为汤广起和韩伟雄，而在落款处是汤庆芳和韩伟雄签订的，汤广起并未在协议上签字认可，而是本案被告汤庆芳签的字，对原告所称的汤庆芳系受汤广起和李秀珍的委托，应提供证据来证实汤广起对汤庆芳的授权，没有证据证实不了换房协议是汤广起的真实意思表示。从客观事实上看，汤庆芳明知该房屋的实际出资人和居住人是汤庆元，且汤广起答应该房给汤庆元的情况下，仍然隐瞒事实与原告签订协议，我方认为该协议是无效的协议。2003年诉争房屋仅是契约形式，没有任何证照手续，不能上市交易，因此该协议也当属无效协议；四、因该协议并不具备法定的生效条件，而汤庆元已经取得了诉争房屋的物权，因合同权益原告应向汤庆芳主张权利；五、对汤庆芳收到的款项我方并不知道。对证据三和证据四，该材料和录音属被告李秀珍的陈述，并非证据，通过李秀珍本人的陈述并不能证实换房之事汤庆元知道，特别是证明材料中系原告亲笔所写，其陈述并非客观事实，我方认为通过该材料有李秀珍与原告串通之嫌，损害汤庆元的利益；对证据五的真实性没有异议，该协议中乙方或者房屋所有权人为汤庆元，据此可以说明在2010年12月作为开滦集团房屋管理机关的林西社区服务中心就已经认定汤庆元就是该房屋所有权人。原告更应明知汤庆元系涉案房屋所有权人的身份，其早应于2010年至2012年就合同权益主张自己的权利，目前起诉早已超过两年的诉讼时效，据此原告已经失去了胜诉权。原告主张的权利是合同权益，而汤庆元系诉争房屋物权所有人，不受诉讼时效的限制，原告的起诉应当受到两年诉讼时效的限制。另外，原告应当提供证据证实自己交纳改造费用，仅凭单方陈述不能作为定案的依据。通过上述原告提交的证据证实不了就诉争房屋签订换房协议合法有效，因此人民法院应驳回原告的起诉或诉请。
被告汤庆芳对原告提交证据质证意见：对原告提交的证据没有异议，当时写这份书面证明材料时有我和我妻子吴小睛在场。
被告汤桂兰对原告提交证据质证意见：同意汤庆元代理人的意见。
被告李秀珍对原告提交证据的质证意见：对原告提交的证据没有异议，这份书面证明是我自己的真实意思，录音时我也是这么说的。
被告汤桂芝、汤桂荣对原告提交证据质证意见：对原告提交的证据没有异议。
被告汤庆元为反驳原告韩伟雄、黄秀芹的主张，提交证据一、房屋所有权证书；证据二、国有土地使用证，证实根据物权法第十七条的规定，汤庆元系诉争房屋的所有权人；证据三、常住人口登记卡，证明汤庆元的户籍登记在诉争房屋处；证据四、土地使用权出让金核算表复印件；证据五、河北省国有住房出售收入票据，证实诉争房屋的实际出资人汤庆元；证据六、税务发票一张和评估费收据一张，证实该房屋过户手续费用全部由汤庆元支付。
原告韩伟雄、黄秀芹对被告提交的证据的质证意见：对证据一、房屋所有权证书的真实性没有异议，但是这个房产证得到时间是2015年4月9日，得到的形式房产证上明确写明是赠与继承；对证据二、国有土地使用权证的真实性没有异议，颁发时间2011年11月29日，得到方式是旧公房一次性出售；对证据三、常住人口登记卡，他的户主是李秀珍老人，地址是争议的房屋地址，对李秀珍老人是这个房子的户主的真实性没有异议；对证据四、土地使用权出让金核算表复印件，按民诉法相关解释，复印件要与原件核对后才能作为证据使用，本案没有看到原件，所以对于复印件不予质证；对证据五、河北省国有住房出售票据无原件，无法进行核对，请法庭核对后综合本案考虑；对证据六、税务发票的真实性无异议，开票时间是2014年3月28日无异议；评估费收据一张，虽该房屋过户手续费用全部由汤庆元支付，但不能否认该争议房屋被置换的事实。从被告所举的两份国家颁发的房屋所有权和土地使用权证可以显示被告汤庆元是从2011年以后通过继承和赠与的方式取得了该争议房屋所有权，本案双方签订换房协议时该房屋的所有权人是李秀珍和汤广起老人，所以所有权人对自己所有的房产实行处置法律是允许的。李秀珍老人说当时由于是林西矿发的购房证书，不能买卖，双方是换着住，这是法律允许的，没有法律条款说不能这么做。涉案房屋在2003年9月初就换了，也实际履行了，那么汤庆元从那时起就不再居住在5楼6号了，直到取得了证书之前都一直住在6楼4号，他本身从客观实际上可以反映出知道这事，也同意换房的事，否则不会换房居住长达七八年的时间。按照我国物权法的规定，双方签订的合同已经征得了本案汤庆元的同意。在汤庆元取得了土地使用权时，已经不在本案争议的房屋居住，如果不同意的话应该早诉，不属于物权法规定的时效规定，而且在这之前已经有了互换房屋的合同。关于我方的诉讼时效，因为土地使用权证是2015年4月份颁发的，在取得权利以后，原告知道了，找到了他们，要求把证换过来，当时因为需要李秀珍老人也要去履行相关手续，没有办理成，原告知道权益受到侵害时间是2014年，原告2015年提起诉讼没有超过法律规定的诉讼时效。
被告汤桂兰对被告汤庆元提交证据的质证意见：没有异议。
被告汤庆芳、李秀珍、汤桂芝、汤桂荣对被告汤庆元提交的证据不发表质证意见。
本院对上述原、被告双方提交证据的认证意见：1、原告韩伟雄、黄秀芹提交的证据一、证据二系原件且有相关当事人的签字盖章及当庭确认；证据三、证据四有被告李秀珍本人当庭确认，原、被告双方对证据五均予以认可，本院对原告提交证据一至证据五的真实性予以确认。2、关于被告汤庆元提交的证据一、二、三、六系原件，且二原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；关于证据四、五为复印件，且无相关部门盖章确认，无法核实其真实性，对其真实性暂不予确认。
经审理查明，原告韩伟雄与黄秀芹系夫妻关系。被告李秀珍与丈夫汤广起（于2004年10月去世）共生育四女二子，即六被告长女汤桂兰、次女汤桂芝、三女汤桂英、四女汤桂荣、长子汤庆元、次子汤庆芳。2003年8月29日，被告汤庆芳代表汤广起、李秀珍与原告韩伟雄签订《换房协议》，约定“南新区5楼6号汤广起和南新区6楼4号韩伟雄自愿换房；汤广起方由其次子汤庆芳全权代理；由南新区6楼4号房主韩伟雄给予南新区5楼6号一定的经济补偿。此协议一式两份具有同等效力，一经签字，即可生效；如有反悔，其后果自负。”次日，被告汤庆芳为原告韩伟雄出具收到换房补偿款壹万壹仟元的收据一张。遂后，原告韩伟雄与汤广起的购房证书互相交换，二原告韩伟雄、黄秀芹搬至本案涉案房屋林西南新区5楼6号居住，被告汤庆元搬至南新区6楼4号房屋居住。
另查明，2004年10月汤广起去世。登记日期为2011年11月29日，登记土地使用权人汤庆元的古冶区林西南新区楼5楼6号房屋土地使用权证【唐古公房国用（2011）第152681号】由被告汤庆元领取。登记日期为2013年9月25日古冶区林西南新区5楼6号房屋所有权证（唐山市房权证古冶区字第开林8474号），登记房屋所有权人为汤庆元、齐东梅，该房屋的房屋所有权证于2015年4月9日由被告汤庆元领取，附记标明赠与、继承。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，首先，原告韩伟雄与被告汤庆芳签订《换房协议》时，本案讼争房屋虽未取得所有权证，但已取得购房证书，该购房证书系公有住房所有权单位向职工出售，职工享受工龄优惠购房政策并交纳购房款后，获得该房屋产权的证明。该购房证书上姓名为汤广起，且为与其妻李秀珍夫妻关系存续期间取得，应视为汤广起、李秀珍为本案讼争房产的共同所有权人。从被告汤庆元提交的林西南新区5楼6号房屋所有权证也可证实，登记的房屋所有权人虽为汤庆元、齐东梅，但系通过继承、赠与继受取得，不是该房屋的原始取得所有权人。而房屋所有权人有权对其所有的房产进行处分。根据被告李秀珍的当庭陈述明确表示《换房协议》系汤广起、李秀珍夫妻二人共同授权委托其次子汤庆芳与原告韩伟雄签订，汤庆芳的代理行为有效。其次，《换房协议》签订后，双方即按照换房协议履行了约定的内容，即由原告韩伟雄交付换房补偿款11000元和自己所居住的南新区6楼4号房屋的有关手续，被告李秀珍、汤庆芳等接收原告韩伟雄的换房补偿款并将本案所涉房屋林西南新区5楼6号房屋所有权的有关手续交付二原告。遂后，双方进一步按照换房协议的约定，被告汤庆元搬至南新区6楼4号房屋居住，二原告韩伟雄、黄秀芹搬至南新区5楼6号房屋居住，汤广起、李秀珍另行租房居住。以上双方实际履行换房协议的行为亦表明，即使在被告汤庆芳与原告韩伟雄在签订换房协议时，汤庆芳没有得到本案讼争房屋当时所有权人汤广起、李秀珍的授权，也以实际履行换房协议的行为作为对汤庆芳与韩伟雄签订《换房协议》进行了追认。被告汤庆元在双方签订《换房协议》后，搬至原告韩伟雄、黄秀芹原住址林西南新区6楼4号房屋居住的行为也表明其知道并认可该《换房协议》且实际履行。原告韩伟雄有理由相信，被告汤庆芳系受本案讼争房屋的所有权人汤广起、李秀珍的委托与其签订换房协议。综上，该《换房协议》系双方的真实意思表示，应认定合法有效；二原告韩伟雄、黄秀芹主张坐落于唐山市古冶区林西南新区5楼6号房屋所有权归原告所有，应予支持。关于被告汤庆元抗辩称二原告的起诉已超过二年的诉讼时效，本案讼争房屋的所有权证于2015年4月由被告汤庆元领取，原告要求被告汤庆元协助其办理过户登记被拒绝之日为其知道权利受侵害之日，故原告黄秀芹、韩伟雄的起诉未超过诉讼时效，对被告汤庆元的抗辩意见不能采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十九条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告韩伟雄与被告汤庆芳于2003年8月29日签订的《换房协议》合法有效；
二、坐落于唐山市古冶区林西南新区5楼6号房屋所有权归原告韩伟雄、黄秀芹所有。
案件受理费3500元，由被告汤庆元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 赵 彩 虹
二〇一五年十一月二十五日
书记员 欧阳丽梅
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。