上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初27599号
原告：葛伯荣，男，1931年10月5日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：张艳，上海市协力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王诵科，上海市协力律师事务所律师。
被告：赵宏珍，女，1954年12月28日出生，汉族，住上海市。
被告：赵丽珍，女，1953年1月17日出生，汉族，住上海市。
被告：赵伟光，男，1957年2月25日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：王艳，女，1958年7月22日出生，汉族，住上海市。
被告：赵梅珍，女，1960年11月22日出生，汉族，住上海市。
被告：张立新，男，1968年7月12日出生，汉族，住上海市。
被告：张小红，女，1972年10月21日出生，汉族，住上海市。
被告：童岳芳，女，1959年1月17日出生，汉族，住上海市。
被告：童才根，男，1954年7月23日出生，汉族，住上海市。
被告：董凯铭，男，1969年5月29日出生，汉族，住上海市。
被告：董列铭，男，1971年4月22日出生，汉族，住上海市。
被告：童祯，女，1983年4月16日出生，汉族，住上海市。
以上被告共同的委托诉讼代理人：张燕，上海普衡律师事务所律师。
被告：许美芬，女，1954年9月2日出生，汉族，住上海市。
第三人：上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市长临路XXX号XXX室。
法定代表人周昕。
原告葛伯荣诉被告赵宏珍、赵丽珍、赵伟光、赵梅珍、张立新、张小红、童岳芳、童才根、董凯铭、董列铭、童祯、许美芬、第三人上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，适用普通程序，于2017年4月10日、6月26日公开开庭进行了审理。原告葛伯荣的委托诉讼代理人张艳、王诵科，被告赵宏珍、赵丽珍、赵梅珍、张立新、张小红、童岳芳、许美芬，被告赵伟光的委托诉讼代理人王艳，以及被告赵宏珍、赵丽珍、赵伟光、赵梅珍、张立新、张小红、童岳芳、童才根、董凯铭、董列铭、童祯共同的委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。第三人上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：确认上海市静安区宝源路XXX号房屋的全部动迁利益归原告所有。事实和理由：1988年2月，原告与赵香云签订了一份《协议书》，约定，赵香云将坐落于上海市宝源路XXX号二层的房屋(以下简称“系争房屋”)转让给原告，房屋转让款为人民币(以下币种均为人民币)400元。该份协议由案外人单某某签字见证。协议签订后，原告支付了房款400元，赵香云从系争房屋内迁出后将房屋交付原告，同时将房屋的土地临时使用证交付原告。因赵香云身体不好不便行走，双方一直未办理房屋过户手续。但原告一直在系争房屋内居住，之后也将其及家人的户口迁入系争房屋内，并按时缴纳地价税。赵香云现已故世，其子女赵宝弟、赵国庆、赵国良也先于赵香云故世，被告均为赵宝弟、赵国庆、赵国良的代位继承人或转继承人。系争房屋已被纳入动拆迁范围，被告私下与动迁单位签订了动迁协议。原告认为，系争房屋的权利人为原告，该房屋的全部动迁利益也应归原告所有。经与被告协商无果，原告诉至法院，要求判如所请。
被告共同辩称，赵香云没有和原告签订过房屋买卖协议，也没有收取原告房款，故系争房屋的权利人仍为赵香云，赵香云故世后，系争房屋的动迁利益应归其代位继承人或转继承人所有。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人未到庭应诉。
经审理查明，1988年2月2日，由出卖人一方为“赵相云、赵国庆”与受买人一方为“葛柏荣”在抬头为“上海解放塑料制品厂”的文稿纸上签订了《协议书》，内容为“兹有闸北区宝源路XXX号坐落朝北二层楼上一间面积五平方米(伙房公用)，由赵相云卖出，葛柏荣买进。经双方言明计人民币400元整。自1988年2月2日起修理等一切什费由葛柏荣自理”。《协议书》除“赵相云、赵国庆、葛柏荣”签名外，另有赵国庆、葛伯荣二人名章。此外，介绍人一栏有“单某某”签名及单某某名章。
系争房屋自1988年起由原告居住使用。2003年后，原告将系争房屋对外出租，至系争房屋被征收。
上海市土地管理局于1989年3月1日核发的《上海市土地临时使用证》记载：使用户名为赵香云；土地坐落宝源路XXX号，地号为闸北区宝山街道144坊1丘(36-4)，用途为居住，土地所有制性质为国有；房屋东至宝源路XXX号，南至弄地，西至宝源路XXX号，北至宝源路，面积为3平方米(合0.005市亩)；使用期限自1989年3月1日至1991年2月28日，备注一栏内容为“本证附图共用地总面积26平方米”。自1989年1月起，由葛伯荣缴纳该户的地租。系争房屋未办理房屋产权的初始登记。
上海市公安局于1999年6月10日签发的户口簿记载：上海市宝源路XXX号户主为葛伯荣；葛伯荣户口于1989年9月6日自东华路XXX号迁入；王小姑(已故)户口于1993年5月6日自浙江省绍兴市谢家湾头65号3室迁入。
赵香云(2007年2月报死亡)与亡夫育有子女三人，分别为赵宝弟(2003年1月报死亡)、赵国庆(1997年2月报死亡)、赵国良(1987年9月报死亡)。赵宝弟所生子女四人，分别为童鹤琴(2006年1月报死亡)、童荣根(2013年12月报死亡)、童才根、童岳芳。童鹤琴与丈夫董继裕育有儿子董凯铭、董列铭。童荣根与妻子许美芬育有女儿童祯。赵国庆所生子女四人，分别为赵丽珍、赵宏珍、赵伟光、赵梅珍。赵国良所生子女分别为张明福、张立新、张明芳、张小红。张明福、张明芳均已故世，也无子女。
2016年10月16日，被告赵伟光的妻子王艳代表赵香云(故)户(乙方)与房屋征收实施单位(甲方)签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议约定，被征收房屋地址坐落于上海市宝源路XXX号；房屋类型为旧里，房屋性质为私房，房屋用途为居住，认定建筑面积为二层9.21平方米；被征收房屋价值补偿款为1,105,488.41元；经认定，乙方不符合居住困难户的条件；被征收房屋装潢补偿为2,763元；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋1套，为丽雅苑35栋东单元202室，暂测面积58.55平方米，房屋总价为812,797.60元，房屋产权调换差价为292,690.81元，由甲方向乙方支付；其他各类补贴、奖励费用为：不予认定建筑面积残值补偿30,000元、搬家费补贴1,600元、家用设施移装费补贴2,500元、居住协议签约奖励180,000元、早签多得益奖励30,000元、异地购房优惠补贴81,970元、签约搬迁利息19,501.65元，奖励补贴合计345,571.65元；本协议生效后，乙方搬离原址90日内，甲方应向乙方支付641,026元。2016年12月9日，王艳作为乙方代理人与甲方征收实施单位签订的两张《宝丰苑地块结算单》载明，除上述征收补偿款外，甲方另支付乙方居住提前搬迁加奖120,000元、临时安置费92,000元、居住搬迁奖励20,000元、自行搬场费1,000元。
之后，原、被告双方为获取系争房屋的征收利益产生纠纷，原告随之诉至法院，请求法院判如诉请。
以上事实，由原告提供的《协议书》、沪地(闸)临字第01495号上海市土地临时使用证、户主为葛伯荣的户口簿，被告提供的户籍资料，第三人提供的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《宝丰苑地块结算单》两张，以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，证人单某某陈述：其与葛伯荣、赵国庆均是上海解放塑料制品厂同事；1988年2月2日，由单某某拟写了这份《协议书》，该份《协议书》由葛伯荣本人签名盖章，落款处“赵相云、赵国庆”的名字是由赵国庆签署；协议签完后，葛伯荣当场支付了赵国庆400元；当时在场的有赵香云、赵国庆、葛伯荣以及单某某四人，赵香云这天恰好来厂里洗澡。
原告对证人单某某的证词没有异议。
被告对证人单某某的证词认为：单某某年纪已大，其意识是否清楚，被告不清楚；赵香云当时并不在场，而单某某的陈述不能证明赵香云将系争房屋出卖给葛伯荣的事实。被告对证人关于《协议书》上“赵相云、赵国庆”的签字是赵国庆本人签字的陈述没有异议，也不申请笔迹鉴定。
本案的争议焦点：原告与赵香云之间就系争房屋是否存在买卖关系，系争房屋因被征收所产生的利益归谁所有？
原告认为，按照原告与赵香云签订的协议，原告支付了购房款400元，赵香云也向原告交付了房屋，故双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕。虽然双方未办理过户手续，但赵香云已经将土地使用证交给原告，之后的地租也由原告缴纳。而且，原告自1988年起入住系争房屋，户口也迁入系争房屋内，被告从未提出异议，足以证明系争房屋已由赵香云转让给原告。现系争房屋被征收，由此产生的征收利益应归原告所有。
被告认为，赵香云没有与原告签订房屋买卖协议，也未收到房款；即便《协议书》上“赵相云”的签名是赵国庆的签字，但赵香云有三个子女，赵国庆无权代表赵香云出售系争房屋；因为赵国庆与葛伯荣系同事，当时关系较好，所以赵国庆将系争房屋借给葛伯荣过渡使用，但双方言明赵国庆不收葛伯荣租金，只是要求葛伯荣自行缴纳地租，所以才将土地临时使用证交给葛伯荣；签协议时，赵香云已经82岁，当时赵香云居住在芷江中路帮忙带小孩，不可能专门跑到地处高桥的上海解放塑料制品厂去洗澡，而且赵香云有自己的印章，如有重大事件或汇款，她自己会盖章，现在《协议书》上没有赵香云的印章，由此证明签协议时，赵香云本人并不在场。综上，系争房屋仍属于赵香云所有，现系争房屋被征收，被告作为赵香云的代位继承人或转继承人，系争房屋的征收利益应归被告所有。
被告为证明其主张，向本院提供了证人华某某、薛某某、倪某某的证词，上述证人证明：赵香云居住在芷江中路XXX弄XXX号XXX室阳台搭建部位，照顾赵伟光尚在读幼儿园的女儿赵芝珺。
原告对被告提供的华某某、薛某某、倪某某证词，认为，该证词与本案无关，不能达到被告欲证明的目的。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告对《协议书》中的“赵相云、葛柏荣”即为本案中的赵香云、葛伯荣无异议。被告对《协议书》上落款处“赵相云”的签名是由赵国庆代为签名也不持有异议。故本案的争议焦点实为赵国庆是否有权代理赵香云签订涉案的《协议书》。法律规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽然赵香云没有授权赵国庆在《协议书》上签名，但因为赵国庆系赵香云的儿子，葛伯荣有理由相信赵国庆有代理权，且单某某也证明签《协议书》时赵香云本人在场，故赵国庆在《协议书》上的签字行为是有效的。被告提供了华某某、薛某某、倪某某三人的证词，但该证词只能证明赵香云曾在芷江中路XXX弄XXX号XXX室居住，不能排除赵香云在赵国庆与葛伯荣签约时不在现场的事实，故被告辩称签约时赵香云不在场，本院不予采信。从合同的履行看，葛伯荣自1988年起就在系争房屋居住使用，户口随之也迁入系争房屋内。而户名为赵香云的土地使用证也一直由葛伯荣持有，葛伯荣自1989年起缴纳该户的地租，直至房屋被征收时，被告在该期间从未提出异议，应视为双方已按合同的约定履行了权利义务。被告辩称，系争房屋是由赵国庆无偿借给葛伯荣过渡使用，对此，被告未提供房屋出借的证据。而对于土地临时使用证原件由葛伯荣持有，被告也未作出相应的合理解释。
综上，本院认为，原告与赵香云签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。虽然因不可归责于双方当事人的原因，系争房屋未能办理过户手续，但原告已支付房屋对价，并实际占用系争房屋多年，因此，系争房屋的相关权益理应归原告所有。现系争房屋已被纳入征收范围，故该房屋因征收所取得的利益一并归原告所享有。原告的诉讼请求，并无不当，本院依法应予支持。第三人上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
上海市宝源路XXX号二层房屋因征收产生的利益归原告葛伯荣所有。
财产保全费5,000元，由被告赵宏珍、赵丽珍、赵伟光、赵梅珍、张立新、张小红、童岳芳、童才根、董凯铭、董列铭、童祯、许美芬共同负担。
案件受理费80元，由被告赵宏珍、赵丽珍、赵伟光、赵梅珍、张立新、张小红、童岳芳、童才根、董凯铭、董列铭、童祯、许美芬共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 刘志宏
代理审判员 蔡 漪
人民陪审员 梁钟芳
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。