江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安商初字第0087号
原告南通顺鑫精密铸造有限公司，住所地海安县海安工业园区（国光玻璃公司西侧）。
法定代表人张卫陶。
委托代理人花克明。
被告东台市东威精密铸造有限公司，住所地东台市梁垛镇通榆路18号。
法定代表人许小静。
委托代理人孙建军。
委托代理人翟爱华。
原告南通顺鑫精密铸造有限公司（以下简称顺鑫公司）诉被告东台市东威精密铸造有限公司（以下简称东威公司）企业租赁经营合同纠纷一案，本院2013年1月23日立案受理后，依法由审判员何志华独任审判，于2013年2月26日、3月4日公开开庭进行了审理。原告顺鑫公司的委托代理人花克明、被告东威公司的委托代理人孙建军、翟爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺鑫公司诉称：2010年8月6日，原、被告签订租赁协议一份，约定被告自2010年8月10日至2013年8月9日期间承租原告厂房、设备，以原告名义进行生产经营活动；租赁费合计420000元，分年度给付；原告配门卫2人，被告承担1人工资，每月650元；租赁期满后，被告有义务帮助原告过渡生产，同时约定，本协议履行期间，违反本协议的条款，违约方支付违约金100000元。上述协议签订后，被告如期按约实际承租占有和使用原告厂房设备并以原告名义从事生产，但至今仅给付租金112000元及金额为50000元的承兑汇票一份，原告承兑后，贴息3000元，实际支付租金总额为159000元。2010年8月至9月期间，被告承租而产生电费32023元，已由原告代垫而被告未向原告交付。对应由被告承担的一名门卫人员工资，至今也未给付，累计拖欠总额为20150元。2012年春节之后，被告单方面停产，致使原告多年花费财力、物力培养的熟练工各自离去，出租给被告的生产设备不断锈蚀，给原告造成损失。原告多次、多形式向被告发出催告，要求其严格履行协议，被告置之不理。被告在未与原告解除租赁协议的情况下，无故向原告交付所租厂房设备及库存材料，与原告当初交给被告的库存材料相差价值26722.1元。综上所述，被告东威公司未能全面履行协议，严重违约，现请求判令原、被告自2013年3月10日解除租赁协议，被告给付原告租金198500元、电费32023元、门卫工资20150元、材料差价款26722.1元、违约金100000元，合计377395.1元。庭审中原告变更诉讼请求为：判令被告给付原告租金97700元、门卫工资14300元、材料差价款15870.53元，其它诉讼请求不变。
被告东威公司辩称：租赁协议签订后，因原告责任致使被告不能按期生产，后双方于2010年8月28日重新签订补充协议，租期应按补充协议约定从2010年10月6日起算，被告应付租金188300元，已付租金及垫资可抵冲租金部分合计190308元。电费发票时间为2010年8月和9月，是被告接受设备未实际生产前产生，且电费单据的交款单位也非原告，故不应由被告承担。门卫原告安排张余厚负责，被告已支付张余厚2010年10月和11月的门卫工资，后张余额厚于2010年12月死亡，原告未安排门卫，故不存在被告拖欠门卫工资之说。2012年1月，被告与原告协商提前解除合同，后原告同意终止租赁合同。2012年3月，被告实际将厂房退给原告，原告确认租赁期间内应付及已付租金，原告同年4月将厂房重新出租给海安姜成机械配件有限公司（以下简称姜成公司），并委托陆某与被告商谈设备及材料交接。2012年4月9日，双方经办人对设备材料进行交接，经过盘点材料差价仅为15000元左右。本案合同履行过程中，违约方是原告，被告所付租金及抵冲租金的支出已超过应付租金，双方租赁合同2012年1月已实际终止。原告诉讼请求没有事实根据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告顺鑫公司为证明其主张，提交以下证据：1、租赁协议一份。证明原、被告租赁合同关系成立，该协议约定了双方权利义务。2、刘玉萍等人的证明一份。证明2010年8月刘玉萍等人就服从东威公司管理，在原岗位工作，东威公司租赁经营活动始终正常进行。2012年春节后，东威公司单方面宣布租赁生产经营活动停止，让工人离开另找工作，顺鑫公司的厂房、设备处于闲置、锈蚀状态，工人已在新单位谋生；3、2012年6月17日原告寄给的被告（催告）函一份。证明原告向被告催要材料款和租金，并表明厂里机械如再不运行生产，都将变成一堆废铁。4、2012年4月6日原告寄给被告的（说明）函一份。证明原告向被告催要租金和门卫工资。5、2010年10月6日设备、材料清单各一份。证明原、被告于2010年10月6日办理了设备、材料的交接手续。6、2012年4月9日设备、材料盘点报告表三份。证明原、被告于2012年4月9日对设备、材料进行了盘点交接。7、电费发票二份。证明2010年8月至9月期间，被告承租而产生电费32023元，原告为其垫付的事实，该电费发票户名为江苏鑫纳机械有限公司（以下简称鑫纳公司），鑫纳公司与顺鑫公司为同一家企业，顺鑫公司用电当时仍使用鑫纳公司户名。8、2012年6月4日被告发给原告的函一份。证明至2012年6月4日双方材料价格、租金尚未确定，且未结算。9、海安县海安镇人民政府证明一份。证明顺鑫公司与鑫纳公司同属本园区同一家企业，同一法人代表（张卫陶），用同一台变压器，用电开户名称为鑫纳公司。10、发放门卫工资的收款收据六份。证明原告为被告代付门卫工资20150元。11、证人陆某的证言。证明2010年8月8日东威公司开始组织生产，是因为前道工序赶不上，影响了后道工序的生产，东威公司同月调来模具才正常生产。2012年2月3日，东威公司邓永涛（车间主任）通知公司停产了，要职工重新找工作，后来东威公司过总来办过过户手续，我们就停了一段时间等待其他企业来承包经营。同年4月12日，一东北人和海安人合伙租赁了顺鑫公司，其名称是姜成公司，部分工人留在了姜成公司。
针对上述证据，被告东威公司质证认为：对证据1、5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，租赁协议的起算时间已经被补充协议所变更，租期应从设备、材料的交接时间2010年10月6日开始计算；对证据2、3、8三性均有异议，这些证据与双方确认的事实不符；对证据6无异议，该证据证实2012年4月份对租赁资产已经进行交接，资产已退还给原告；对证据7有异议，该电费发生在被告实际承租前，缴费单位既不是原告也不是被告；对证据9的关联性有异议，该证据仅能证明原告与鑫纳公司共用一个电表，结合缴费单并不能证实缴费单上的电费是原告还是鑫纳公司产生的。实际上双方确认租期从2010年10月份起算，因此该证据不能证明电费是被告承租生产时所产生的。整个承租期间，其余时间的电费已结清，原告也从未主张此电费，因此该电费与被告无关；对证据10的真实性有异议，刘玉萍是原告法定代表人张卫陶的母亲，她根本没有从事门卫工作，她在被告处从事浇框工作，每月工资为800余元，被告已经支付了门卫张余厚的工资，就不可能再支付刘玉萍的工资；对证据11，证人证明是一个孤证，另外其陈述的内容与原、被告书面确认的事实不符。
被告东威公司为证明其抗辩理由或反驳对方主张，提交以下证据：1、补充协议一份。证明双方于2010年8月28日对原租赁协议进行了变更，该协议载明因顺鑫公司原因致使被告无法正常进行生产经营活动，双方约定租赁期从办理交接手续之日起计算，因原、被告于2010年10月6日办理了设备、材料的交接手续，故租赁期应从2010年10月6日起算。2、张卫陶往来明细一份。证明双方已对租金进行了结算，并对租金结算方式进行了变更，除现金外还包括费用、设备。3、授权委托书、姜成公司函各一份。证明原告于2012年4月将厂房重新出租给姜成公司，并委托陆某与被告商谈设备及材料交接。4、2012年4月9日盘点报告表二份。证明2012年4月9日，双方经办人对设备材料进行了盘点交接。5、领款单（工资）二份。证明被告已支付张原厚2010年10月和11月的门卫工资。6、领款证明单（租金）五份、修抛丸机收据一份（6308元），打浆机2台、成组架1台费用报销凭证一份（6000元），做二车间大门二付报销凭证一份（6000元）；有关锅炉的工业品买卖合同、收款收据、增值税专用发票各一份。佐证张卫陶往来明细中有关费用、设备的来源。
原告顺鑫公司质证认为：对证据1关联性有异议，被告承租后立即开始组织并进行生产，原告于2010年7月进行生产时被告还未来，工资从8月份发放不影响被告的生产经营，被告当时未能按租赁协议的约定从租赁期的第一月就支付第一年的租金的50％；对证据2，没有签名也没有形成时间，这只是一个对帐清单，不能证明双方协议已经实际终止，原告对此不予认可；对锅炉情况的证明、有关大门和成组架的两份报销凭证、领款单（工资）的三性均有异议。
经对上述证据进行综合分析，并结合原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：上述证据中，租赁协议、补充协议、张卫陶往来明细、授权委托书、姜成公司函、2012年4月9日盘点报告表、2010年10月6日设备、材料清单各一份、2012年6月17日原告寄给被告的（催告）函、2012年4月6日原告寄给被告的（说明）函、2012年6月4日被告发给原告的函、领款单（工资）二份、领款证明单（租金）五份等证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证人应当出庭作证，接受当事人质询。因刘玉萍等人未出庭作证，其证明的证据效力，本院不予采信。证人陆某的证言，因陆某与本案有利害关系，且其陈述的内容与本案其它书面证据载明的事实有矛盾，本院不予采信。海安县海安镇人民政府证明并不能证明鑫纳公司的电费即为原告顺鑫公司所发生的电费，对其证明力本院不予采信。发放门卫工资的收款收据六份，因门卫工资按租赁协议约定应由被告发放，且刘玉萍与原告法定代表人张卫陶有利害关系等，对其真实性不予采信。电费发票二份，因缴费单位既不是原告也不是被告，与本案无关联性。修抛丸机收据一份（6308元），打浆机2台、成组架1台费用报销凭证一份（6000元），做二车间大门二付报销凭证一份（6000元），有关锅炉的工业品买卖合同、收款收据、增值税专用发票各一张，能佐证张卫陶往来明细的相关事实，本院确认其证明力。
经审理查明：2010年8月6日，原、被告签订租赁协议一份，约定被告自2010年8月10日至2013年8月9日期间承租原告厂房、设备，以原告名义进行生产经营活动；租赁费第一年13万元，第二年14万元，第三年15万元，本协议签订后一个月内支付第一年租金的50％，在生产正常运转后（不超过三个月）内支付租金的50％，第二年度的第一个月支付当年的租金，第三年度第一个月支付租金10万元，下余5万元本协议终结时结清；原告配门卫2人，被告承担1人工资，每月650元；租赁期满后，被告有义务帮助原告过渡生产，同时约定，本协议履行期间，违反本协议的条款，违约方支付违约金100000元。
上述协议签订后，因原告方原因，双方于2010年8月28日又重新签订补充协议一份，该协议表明：被告于8月8日去原告履行协议，十多天来因原告原职工未能到位以及相关设备未能正常运转，致使被告无法正常进行生产经营活动。鉴于此，双方对未尽事宜再行签订补充协议；协议第一条为：为使职工正常到岗，确保被告正常生产，原告保证在8月31日前发放所欠职工7月份的工资，以稳定职工情绪，恢复正常生产。协议第二条为：经被告检查，原告多处工序、设备无法满足被告正常生产。为此，原告承诺硬化池、中频炉确保9月15日前整改到位，化验设备确保在开炉前正常使用。其它需要整改的厂房设备再行协商，逐步到位。协议第五条为：原原告职工到岗，厂房设备整改到位，并办理相关交接手续，租赁期一并从办理交接手续之日起计算。补充协议签订后，双方于2010年10月6日办理了设备、材料的交接手续，被告开始正式进行生产经营。被告于2010年8月6日给付租金20000元，2010年9月29日给付租金20000元，2010年10月17日给付租金30000元，2010年12月9日给付租金30000元，2012年1月2日给付租金50000元，合计给付租金150000元，其中50000元为承兑汇票。
2012年1月，因生产经营不景气，被告停止生产。2012年4月6日，原告发函给被告，督促被告给付租金及门卫工资。2012年4月9日原、被告对设备、材料进行了盘点交接。2012年4月，原告将厂房设备租赁给姜成公司经营。2012年6月17日，原告再次发函给被告，表明厂里机械再不进行生产都将成为一堆废铁等，并督促被告给付租金、材料费。2012年6月4日，原告出具授权委托书给陆某，代表原告与被告办理交接事宜，并在姜成公司出具给被告的函中加盖原告公章及原告法定代表人张卫陶的私章，由陆某签名，该函内容有：“贵公司于四月份来我公司对原租赁南通顺鑫精密铸造有限公司的有关厂房、设备进行调试移交。经一个月来的运行，设备完好，运转正常”。同日，被告致函给原告，内容有：“2012年6月4日双方对已盘交的材料数量、设备、账务等进行了确认。但材料价格、租金尚未确定，且未结算。待后由双方负责人洽谈协商结算。特此说明！”
另查，原告曾出具张卫陶往来明细一份给被告，内容有：一、应付租金：第一年（2010年8月-2011年7月）130000元，第二年（2011年8月-2012年1月）58300元，合计188300元；二、已付租金：（一）现金（1）2010年8月6日20000元（2）2010年9月29日20000元（3）2010年10月17日30000元（4）2010年12月9日30000元（4）2012年1月20日50000元，小计150000元（二）费用（1）修抛丸机一台63**元（2）2011年10月（被银行扣税款）2000元小计8308元（三）设备（1）打浆机一台，成组架一台60**元（2）二车间大门两付6000元（3）锅炉20000元小计32000元合计190308元。该张卫陶往来明细上有原告公章以及张卫陶私章。
庭审中，双方确认被告东威公司应给付原告顺鑫公司材料差价款15870.53元。
本院认为：原告顺鑫公司与被告东威公司签订的租赁协议、补充协议，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规，应当认定合法有效。协议签订后，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。但履行过程中，双方均存在不同程度的违约行为，因原告原因，原告原职工未能到位以及相关设备未能正常运转，致使被告无法正常进行生产经营活动，双方重新签订补充协议，原告违约在先；被告未按约定，延迟给付租金，以及未到合同期满就中途停止生产，致使原告提供的设备锈蚀、培养的工人被遣散，造成原告实际损失，被告违约在后；结合双方过错程度以及所造成的实际损失，本院酌定被告给付原告违约金50000元。被告停止生产后，2012年4月9日原、被告对设备、材料进行了盘点交接，现双方确认材料差价款为15870.53元，故被告应给付原告材料差价款15870.53元。原告接受了被告返还的租赁物将原租赁给被告的租赁物于2012年4月另租给他人生产经营，至此应认定双方租赁关系在2012年4月已实际解除，故原告诉请要求解除双方租赁合同已无必要。租期按双方补充协议约定应从办理交接手续之日起计算，2010年10月6日双方办理了设备、材料的交接手续，故租期应从2010年10月6日起算，至2012年4月9日为止，租金应为202750元。合同解除后，被告应返还租赁物，给付未付租金，结清有关账目。从原告出具给被告的往来明细一份看，租金结算方式原告已作变通，除现金外另以其他费用及设备款抵扣租金，总计给付租金为190308元，尚应给付租金12442元。有关电费问题，因原告提供的电费发票既非本案原告也非本案被告，且该电费发生在被告实际承租之前，原告要求被告给付电费的诉讼请求本院不予支持。门卫工资应由被告直接发放，现原告以其已垫付门卫工资而诉请被告给付不符合合同约定以及法律规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零八条、第一百二十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告东台市东威精密铸造有限公司给付原告南通顺鑫精密铸造有限公司违约金50000元。
二、被告东台市东威精密铸造有限公司给付原告南通顺鑫精密铸造有限公司材料差价款15870.53元。
三、被告东台市东威精密铸造有限公司给付原告南通顺鑫精密铸造有限公司租金12442元。
上述二至三项合计78312.53元，被告东台市东威精密铸造有限公司于本判决发生法律效力后十日内履行。
如果被告未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告南通顺鑫精密铸造有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费5580元，减半收取2790元，由原告南通顺鑫精密铸造有限公司负担2100元，被告东台市东威精密铸造有限公司负担690元，（被告负担部分已由原告代垫，被告于履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5580元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 员 何志华
二〇一三年四月十日
见习书记员 刘昌海
附：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，各应各自承担相应的责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五十五条第一款证人应当出庭作证，接受当事人的质询。