北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第5231号
原告（反诉被告）刘冰，男，1983年9月25日出生。
委托代理人陈曦，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）沈辉，男，1970年11月9日出生。
委托代理人陈伟，北京陈伟律师事务所律师。
委托代理人唐金兰（沈辉之妻），女，1971年6月24日出生，北京步科博达图书有限公司经理。
第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人陈宁，总经理。
委托代理人吴媛，女，1982年6月23日出生，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务专员。
委托代理人刘玮，男，1979年10月11日出生，北京市易合房地产经纪有限责任公司门店经理。
原告（反诉被告）刘冰与被告（反诉原告）沈辉、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘冰及其委托代理人陈曦，被告（反诉原告）沈辉的委托代理人唐金兰、陈伟，第三人易合经纪公司的委托代理人吴媛、刘玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘冰诉称：我与沈辉于2013年11月6日签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定我购买沈辉位于北京市昌平区昌平镇郝庄家园东区10号楼6层4单元463室房屋一套。签约当日我向沈辉交纳购房定金20000元，并且支付居间服务费用31455元。2014年1月6日，沈辉擅自单方解除双方签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议，不再继续履行其权利及义务。我与沈辉协商未果，故起诉，要求：1、判令沈辉双倍返还我购房定金40000元；2、判令沈辉赔偿我财产损失31455元；3、判令沈辉承担本案诉讼费。
被告沈辉辩称：2013年11月6日，我与刘冰、易合经纪公司签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，按约我收取了刘冰定金20000元，其中10000元转交给易合经纪公司作为结房押金，此合同及补充协议是当事人真实意思表示，遵循自愿、公平原则，内容合法，是有效的合同和协议，应当受法律保护。但是，在合同及补充协议约定的时间内，刘冰不办理房屋过户转移手续，行为完全属于《补充协议》第三条规定的情形，构成根本违约。《补充协议》第四条违约责任的规定如下：“3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”在协议中已经约定一方解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十五条及补充协议第三条的规定，刘冰构成根本违约，解除合同的条件成就时，我行使解除权，书面通知刘冰及易合经纪公司解除房屋买卖居间合同，定金不退还。上述行为，内容和形式完全符合法律规定。我考虑到刘冰的家庭情况，本着互谅互让的态度，没有立刻追究刘冰的违约责任，但刘冰反将我诉至法庭，故要求驳回刘冰的全部诉讼请求，并提出反诉，追加第三人易合经纪公司至本案诉讼中。
反诉原告沈辉诉称：我与刘冰及第三人易合经纪公司于2013年11月6日签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，房屋成交总价格1125000元整，我按约定收取了刘冰定金20000元，其中，10000元转交给第三人易合经纪公司作为结房押金。此合同及补充协议是当事人真实意思表示，遵循自愿、公平原则，内容合法，是有效的合同和协议，应当受法律保护。期间，我一直等待刘冰办理房屋过户手续。2013年12月15日，易合经纪公司突然通知我到办公室谈房屋买卖居间合同事宜，期间，刘冰、易合经纪公司业务人员告诉我说刘冰没有购房资质，无法办理房屋转移手续，原因是由于社保没有连续缴纳五年，个税缴纳不足五年，可能会到2014年1月或者4月才会具备资质。在易合公司主持的协商中，双方未能就房屋买卖居间合同事宜达成一致意见，表示只能通过法律途径解决。2014年1月6日，我按协议约定以EMS方式通知刘冰、第三人易合经纪公司三方签订的房屋居间买卖合同解除并且保留诉诸法律的相关权利。综上，刘冰构成根本违约，故起诉，要求刘冰支付违约金225000元，即房屋总价的20%，刘冰负担诉讼费用，第三人易合经纪公司返还结房押金10000元。
被反诉人刘冰辩称：1、本案中本诉已经举证、质证完毕，且已经结束，沈辉的反诉状提交期限超过了法律规定的期限，不应受理；2、不同意沈辉的反诉请求，我没有违约，不应承担违约责任。
第三人易合经纪公司述称：我公司确实收取了结房押金10000元，根据合同是否解除来决定退还。
经审理查明：2013年11月6日，沈辉（出卖人）与刘冰（买受人）、易合经纪公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，约定内容有：“出卖人所售房屋坐落为昌平区昌平镇郝庄家园东区10号楼6层4单元463室，该房屋所在楼层为6层，建筑面积共68.20平方米；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1120000元；买受人在签订本合同的同时支付定金20000元；经各方友好协商，买卖双方应向易合经纪公司缴纳居间代理费，即应向居间方支付的居间代理费为24750元，其中，买受人承担24750元，并应于本合同签订当日向居间人支付……。”当日，沈辉（甲方、出卖人）与刘冰（乙方、买受人）、易合经纪公司（丙方、居间人）还签订补充协议，约定内容有：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计1125000元；乙方于2013年11月6日向甲方支付定金20000元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲乙双方约定于2013年11月15日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后5日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款345000元一次性付给甲方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金……。”上述合同及协议签订后，刘冰向沈辉交纳购房定金20000元，易合经纪公司收取刘冰代理费24750元、保障服务费5625元、其他费用1080元，沈辉向易合经纪公司交纳结房押金10000元。之后，因刘冰系非本市户籍居民家庭，未能提供连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，导致其购房资质审核未通过。2013年12月15日，刘冰及其家人、沈辉及其家人在易合经纪公司主持下，就刘冰购房资质未审核通过导致的合同履行问题进行协商，协商过程中，刘冰表示因其社会保险及个人所得税缴纳均有中断导致购房资质审核未能通过，到2014年1月或4月就可以达到相应条件，但双方就合同解除事宜未达成一致意见。2014年1月6日，沈辉通过邮政特快专递向刘冰和易合经纪公司送达合同解除通知，明确表示刘冰已出现合同、补充协议约定的违约情形，构成基本违约，沈辉书面通知解除《房屋买卖居间合同》，定金不予退还，并保留诉诸法律的相关权利。
庭审中，刘冰提交2014年3月18日打印的购房核验查询结果，证明其购房资格初步核验通过。沈辉及易合经纪公司对此不持异议。经询问，刘冰表示不同意继续购买涉案房屋。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、补充协议书、收条、收据、录音、邮政特快专递详情单、合同解除通知、购房核验查询结果、房屋所有权证书及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：刘冰、沈辉与易合经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议系当事人各方的真实意思表示，对当事人各方均具有法律约束力。北京市住房限购政策已于2011年发布，其内容应视为众所周知的公众信息。在限购政策的背景下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故买房人应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。本案中，刘冰应对其是否能提供连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的条件明知，但在其未达条件的情况下，仍与沈辉签订房屋买卖合同，致使其购房资格初步核验未予通过，沈辉得知后，书面通知刘冰及易合经纪公司解除合同及协议书。因沈辉书面通知解除合同及协议书是在刘冰不具备购房资格导致合同实际不能履行的情况下，故沈辉的该行为并无不当。刘冰虽出具证据证明其在2014年3月具备了购房资格，但刘冰已明确表示不同意继续购买涉案房屋，故本案导致房屋交易无法完成的责任在于刘冰，刘冰应承担相应的违约责任。刘冰要求沈辉双倍返还购房定金及赔偿居间费损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经本院释明后，沈辉明确表示选择适用违约金条款，并同意将定金折抵违约金，刘冰自己并未违约故不应适用违约金条款，如适用违约金条款则要求降低违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。沈辉未提交证据证明其实际损失数额，故本院根据本案具体情况对沈辉要求的违约金予以适当降低。易合经纪公司收取了沈辉结房押金10000元，现沈辉与刘冰之间的房屋买卖交易已不能继续履行，故沈辉要求易合经纪公司返还该押金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告沈辉于本判决生效后十日内返还原告刘冰定金二万元。
二、反诉被告刘冰于本判决生效后十日内支付反诉原告沈辉违约金十二万元。
三、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内返还反诉原告沈辉结房押金一万元；
四、驳回原告刘冰的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告沈辉的其他诉讼请求。
案件受理费一千五百八十六元，由原告刘冰负担一千二百八十六元（已交纳），由被告沈辉负担三百元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费四千八百二十五元由，由反诉原告沈辉负担二千一百二十五元（已交纳），由反诉被告刘冰负担二千七百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 雷俊平
人民陪审员 王清根
人民陪审员 凌国军
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 吕兰宇