浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第1133号
原告浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人娄秀君、吴天野（特别授权代理），浙江几丰律师事务所律师。
被告钟佳成。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）为与被告钟佳成物业服务合同纠纷一案，于2014年7月4日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告南都公司的委托代理人吴天野到庭参加诉讼。被告钟佳成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告南都公司诉称，原告系东方润园的物业服务企业，被告系东方润园1幢1单元3301室的业主。原告与东方润园开发商签订的物业管理服务合同，约定了物业管理服务内容、物业管理服务费收费标准、车位服务费的收费标准、支付时间、滞纳金的计算方式等内容。被告自2010年7月28日开始拒付物业服务费和车位服务费，截止2013年6月12日，被告拖欠物业服务费55540.45元，车位服务费5998.67元，根据协议对滞纳金计算方式的约定，上述两笔物业服务费分别产生滞纳金为19709.70元和2128.75元。原告多次催讨未果。为保护原告的合法权益，1、请求判决被告向原告支付物业服务费55540.45元、车位服务费5998.67元；2、请求判决被告支付原告逾期支付上述物业服务费产生的滞纳金19709.7元、逾期支付上述车位服务费产生的滞纳金2128.75元（滞纳金按每日万分之五暂计算至2014年6月30日，最终计算至实际支付之日止）。
被告钟佳成未发表答辩意见，未向本院提供证据。
原告南都公司为支持其诉称，向本院提交了以下证据：
1、业主基本情况登记表一份，2、房屋转让合同一份，3、房屋产权证、契证、土地使用证一组，4、房屋交付手续一组，7、房屋权属登记查询记录一份，证据1-4和证据7共同以证明被告为本案所涉物业业主的事实。
5、《东方润园前期物业管理服务合同》一份、《东方润园物业服务合同》两份，以证明被告应向原告支付物业费、车位服务费和滞纳金的事实。
6、物业服务费催缴通知单、律师函及邮寄凭证一组，以证明原告向被告催收物业费的事实。
被告钟佳成未发表质证意见；本院对上述证据审查后认为，证据1为业主情况登记表，仅凭该登记表无法证明被告购买车位的情况，不予确认；证据2、3、4、7可以证明被告于2010年7月28日接收案涉房屋并于2013年6月13日将该房屋产权转移给他人的事实，予以确认。证据5可以证明原、被告存在物业服务合同关系的事实，予以确认。证据6可以证明原告催收物业费的事实，对真实性予以确认。
根据证据的认定以及原告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
钟佳成原系杭州市江干区东方润园1幢1单元3301室房屋业主，上述房屋建筑面积为363.09平方米。开发商于2010年7月28日向钟佳成交付了案涉房屋，钟佳成于2013年6月13日将该房屋所有权转移至案外人名下。该房屋为精装修房屋，钟佳成一直未入住该房屋。
2006年9月8日，杭州欣盛房地产开发有限公司（甲方）与南都公司（乙方）签订《东方润园前期物业管理服务合同》一份，约定：本物业名称为东方润园，物业类型为高层住宅；乙方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和道路等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，高层住宅为6元／平方米·月，地下停车位100元／辆·月；根据杭价服（2005）307号《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》通知的相关规定为收取物业服务费的起始时间；已交付给业主或物业使用人的空置物业管理费，由业主或物业使用人按应交标准的70%向乙方缴纳；业主或物业使用人在房屋交付之日起一次性交纳12个月的物业管理费，次年按每半年交纳一次，每次交纳时间为约定交纳月份的5号，逾期按每天万分之五的比例交纳滞纳金；委托管理期限自本合同签订之日起至东方润园业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止；该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、服务质量、违约责任等其他内容进行了约定。
2011年12月18日，东方润园业主委员会（甲方）与南都公司（乙方）签订《东方润园物业服务合同》一份，约定：甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务，合同期限为一年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止；物业服务费收费标准，高层住宅5.1元／平方米·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；业主需在每半年的首月预付半年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，应从次年3月1日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；业主从未入住使用且未装修物业的物业服务费，由业主按政府相关规定的标准向乙方支付，业主自装修备案之日（实际装修之日早于装修备案之日的，以实际装修之日为准）起，全额交纳物业费。该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、服务质量、违约责任等其他内容进行了约定。
2013年1月28日，东方润园业主委员会（甲方）又与南都公司（乙方）续签物业服务合同一份，约定：甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务，合同期限为贰年，自2012年11月1日起至2014年10月31日止；物业服务费收费标准，高层住宅5.1元／平方米·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；业主需在每半年的首月预付半年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，从次年3月1日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；业主从未入住使用且未装修物业的物业服务费，由业主按政府相关规定的标准向乙方支付，业主自装修备案之日（实际装修之日早于装修备案之日的，以实际装修之日为准）起，全额交纳物业费。该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、服务质量、违约责任等其他内容进行了约定。
上述合同签订后，南都公司依约履行了合同义务。南都公司于2012年5月向钟佳成寄送物业服务费用催缴通知单，催缴2010年7月28日至2012年4月30日期间的物业服务费用；于2013年10月15日向钟佳成寄送物业服务费用催缴通知单，催缴2010年7月28日至2013年10月31日期间的物业服务费用；该两份邮件的邮寄地址均为东方润园1幢1单元3301室，因无人认领而被退回。南都公司于2014年4月28日委托律师向钟佳成发送律师函，催缴2010年7月28日至2013年6月12日期间的物业服务费用，邮寄地址为钟佳成的户籍所在地，该邮件因投递多日无人退回。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，开发商与南都公司签订的《东方润园前期物业管理服务合同》、东方润园业主委员会与南都公司签订的两份物业服务合同，合法有效，对钟佳成及南都公司均有约束力。
物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。南都公司为东方润园物业提供了物业服务，钟佳成作为业主接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业服务费。钟佳成于2010年7月28日接收案涉房屋，于2013年6月13日将房屋所有权转移给他人，理应支付2010年7月28日至2013年6月12日期间的物业服务费。根据2006年的《东方润园前期物业管理服务合同》约定，该合同期间的物业服务费的标准为6元／平方米·月，空置期间的物业服务费按应交纳标准的70%计算，南都公司起诉时按照5.1元／平方米·月标准的70%计算，系对自身权利的处分，本院予以准许。经计算，钟佳成应支付的2010年7月28日至2011年10月31日期间的物业服务费为19616.31元。根据2011年、2013年的《东方润园物业服务合同》的约定，物业服务费标准为5.1元／平方米·月，业主从未入住使用且未装修物业的物业服务费，由业主按政府相关规定的标准向南都公司支付，业主自装修备案之日全额交纳物业服务费。案涉房屋为精装修房屋，故钟佳成虽未入住使用案涉房屋，2011年11月1日至2013年6月12日期间，物业服务费收取已不再适用空置房按70%收取的规定。经计算，该段期间钟佳成应交纳的物业费为35924.14元。上述共计物业服务费为55540.45元，本院予以确认。关于南都公司主张的车位服务费的问题，因南都公司未提供证据证明钟佳成系案涉物业两个车位的使用人，本院不予支持。
2007年的《东方润园前期物业管理服务合同》以及2011年、2013年的《东方润园物业服务合同》对业主逾期交纳物业服务费均约定了相应的滞纳金、违约金，现南都公司据此主张滞纳金，本院予以支持。但南都公司按逾期费用每日万分之五计算违约金仍然过高，对钟佳成延期支付上述物业服务费的违约金，本院酌情确定为7900元（暂计算至2014年6月30日），此后至钟佳成付清上述物业服务费之日止的违约金每日按应付物业服务费的万分之二计付。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告钟佳成支付原告浙江南都物业管理有限公司从2010年7月28日起至2013年6月12日止的物业服务费人民币55540.45元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告钟佳成支付原告浙江南都物业管理有限公司逾期支付上述物业服务费的违约金人民币7900元（暂计至2014年6月30日止），于本判决生效之日起十日内付清；此后以人民币55540.45元为基数，按日万分之二计算至实际付清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1884元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担人民币484元，由被告钟佳成负担人民币1400元，于本判决生效后三日内交纳至本院。公告费人民币560元，由被告钟佳成负担，本判决生效之日起十日内径付原告浙江南都物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1884元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金长义
代理审判员 朱若君
人民陪审员 徐媛媛
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 蒋敏芝