江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终183号
上诉人（原审被告）淮安万润置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区。
法定代表人王水林，该公司总经理。
委托代理人孙卫东、周敏（实习），江苏大业天平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许广太，自由职业。
委托代理人顾逸民，淮安市大成法律服务所法律工作者。
上诉人淮安万润置业有限公司（以下简称万润公司）与被上诉人许广太商品房买卖合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2015年10月20日作出（2015）淮开民初字第2966号民事判决。万润公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人万润公司的委托代理人孙卫东、被上诉人许广太的委托代理人顾逸民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许广太一审诉称：原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的新港农贸市场房屋，价格284616元，合同约定被告应于2012年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告，交房90日内将办理权属登记的相关材料交登记机关备案，办理权属证书，否则承担相应的违约责任等事项。原告按约全部履行，被告违反合同约定，房屋至今未验收合格，导致被告不能交房及备案办证。请求法院判令被告办理房屋产权备案手续并支付延期办证违约金2846.16元；支付延期交房违约金（该款从2012年12月31日起按已交房款日万分之一计算至按约交房时间），并按银行同期贷款利率支付自2012年12月31日至实际履行期间的利息；被告承担诉讼费。
被告万润公司一审辩称：一、被告已按合同约定将竣工验收合格的涉案房屋交付给原告，不存在未交付或迟延交付房屋的情形。二、涉案房屋经验收合格并已经交付，交付后的房屋风险应由原告承担。三、原告主张迟延交付房屋的违约金没有法律依据。四、未取得房产证的责任在原告，是其无理取闹的结果。
原审查明：原、被告签订商品房买卖合同，原告以284616元的价格购买被告开发的新港农贸市场房屋。合同约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按约付清房款。
2011年12月20日，原告所购商品房经建设、监理、施工、设计单位验收合格。2012年8月13日，原、被告签订一份协议书，主要内容为：“原告所购买的房屋，原告于2012年5月15日向被告提出房屋框架梁、柱与填充墙交接处裂缝、粉刷层砂浆标号较低以及墙体材料等问题，双方协商由被告补偿原告部分款项，原告自行完成上述质量问题的修理”。2015年1月31日双方再次签订一份协议书，主要内容与第一份协议相同，并明确“原告接收房屋后，曾于2012年5月15日向被告提出房屋质量问题”。
原审认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。双方2015年1月31日签订的协议书可以确认原告于2012年5月15日之前已接收房屋，该日期早于合同约定的交房时间。合同约定的交付条件是“商品房经验收合格”，是指质检机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格。涉案房屋至今未能取得质监站颁发的竣工验收备案证明，不能认定为验收合格。买受人接受房屋的行为并不能视为其对交付条件成就的认可。该房屋在买受人接受时并不符合交付条件，故出卖方构成违约，应承担违约责任。但是买受人在接受房屋时亦有怠于审查的疏忽，对违约情形的发生负有较小的过错责任，结合双方的过错程度，认定被告承担70%的违约责任。鉴于涉案房屋交付条件的满足具有不确定性，确定本案违约金计算期间为2012年12月31日至判决确定之日，此后的违约金原告可根据实际情况另行主张。经核算，上述违约金金额为20381.4元。关于原告主张要求被告承担迟延办证违约金及要求其办理办理房屋产权备案手续，鉴于涉案房屋不符合法定交付条件，而合同约定被告具有的办理权属登记备案义务应发生在房屋合法交付使用之后，故原告该项诉求不符合合同约定及法律规定，对此不予支持。关于原告要求承担所谓按银行同期贷款利率支付自2012年12月31日至实际履行期间的利息，缺乏事实及法律依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告淮安万润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许广太逾期交房违约金20381.4元；二、驳回原告许广太其他诉讼请求。案件受理费减半收取264元，由被告负担（该款原告已垫付，被告于履行付款义务时一并给付原告）。
万润公司不服该判决，向本院提起上诉称：原审已认定上诉人于约定时间之前交付了房屋，仅因为未取得备案证明，原审就视为未交付房屋，该认定是错误的，判令上诉人向被上诉人支付迟延交房违约金没有法律依据。请求二审改判驳回被上诉人关于支付迟延交房违约金的诉讼请求。
被上诉人许广太答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人向本院提交下列证据：
1、由建设单位、监理单位、施工单位、设计勘察单位于2011年12月20日出具的竣工验收记录一份，证明所交付的房屋经验收合格；
2、2012年5月份商业楼质量验收整改记录一份，记录由建设单位、监理单位、施工单位、设计勘察验收合格，并由被上诉人在内的买受人在该验收记录上签名；
3、2013年4月18日淮安市新建住宅小区通讯设施竣工验收证书一份，证明被上诉人所购买的房屋小区的通讯设施已经竣工验收，符合竣工验收条件；
4、2012年3月20日消防设备抽查合格书一份，证明上诉人所建设由被上诉人购买小区的工程经验收合格；
5、2012年2月16日淮安市水务开发有限公司证明一份，证明被上诉人购买小区房屋供水正常；
6、2012年2月8日淮安市供电公司配电验收合格证明一份，证明涉案房屋配电工程验收合格。
以上6份证据均证明涉案房屋是合格的。
被上诉人许广太质证称：对证据1、证据2、证据4的真实性没有异议；证据3是复印件，对真实性无法确认；对证据5不予认可，2014年2月16日并不能正常供水，大约在2013年初才正常供水；对证据6不予认可，2012年2月8日不能正常供电，当时接的是两相电，后来才改成三相电。房屋验收合格最直接的证据是备案证明。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：上诉人是否按照商品房买卖合同的约定适当履行了交付房屋的义务，是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定，全面履行义务。本案中，双方当事人订立的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一、关于房屋的实际交付时间问题。上诉人提交的双方当事人于2015年1月31日签订的协议明确了“原告接收房屋后，曾于2012年5月15日向被告提出房屋质量问题”。该内容表明，双方均认可本案所涉房屋于2012年5月15日前已实际交付，结合上诉人提交的农贸市场交付登记表，更可认定被上诉人已于2012年5月15日前实际受领了房屋。被上诉人称其于交物业费时才受领房屋的主张，没有相应证据予以佐证，本院对此不予采纳。原审判决已认定“双方2015年1月31日签订的协议书可以确认原告于2012年5月15日之前已接收房屋”，并未认定未交付房屋。上诉人称“原审就视为未交付房屋”的上诉理由没有事实依据，本院对此不予采纳。二、关于上诉人是否构成违约问题。商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房经验收合格，该约定条件应以政府主管部门的登记备案作为标志。本案中，上诉人所建设的房屋，虽然经过多个分项验收合格，但并未经政府主管部门登记备案，且该状态延续至约定的交付期限之后至今，故其虽然已经向被上诉人交付了房屋，但因其不符合约定的交付条件而构成瑕疵交付，其应因此对上诉人承担迟延交付的违约责任。三、关于违约责任问题。双方当事人在商品房买卖合同中约定了违约责任，该约定主要目的为弥补因违约行为所造成的损失，同时兼具对违约行为的惩诫功能。合同中约定上诉人迟延交房按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定的额度仅为3.65%／年，只略高于银行存款利率而未达到贷款利率，即双方当事人对违约责任的约定本来已较轻。且原审已考虑到了被上诉人在约定的交付期限之前即受领房屋，实现了对房屋的占有、使用和收益，相比较于上诉人在约定期限届满后未交付房屋的违约责任而言，本案中上诉人应承担的违约责任应低于合同约定的违约责任的因素，酌定上诉人向被上诉人承担合同约定违约责任的70%，系原审针对本案事实依法行使自由裁量权，裁量尺度并无不当，应予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由上诉人淮安万润置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
代理审判员 黄春丽
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 ＸＸ平