上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第812号
原告田海燕，女
委托代理人曹锋，上海沪法律师事务所律师。
被告杨仕淼，男
原告田海燕与被告杨仕淼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告田海燕及其委托代理人曹锋，被告杨仕淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田海燕诉称：2009年6月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市大渡河路1550弄48号房屋出租给被告使用，每年租金为人民币126000元（以下币种均为人民币）。但被告自2013年7月10日起连续两个季度未付租金，原告多次催要未果。原告认为，被告不履行交付租金的合同主要义务，属根本性违约，原告有权解除合同。为此，原告诉讼来院，请求法院判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年5月8日解除；2、被告支付原告自2013年7月10日起至2014年5月8日止的租金（2014年2月9日之前的租金按每月6577元计算，2014年2月9日之后的租金按每月6905元计算）；3、被告立即迁出本市大渡河路1550弄48号房屋；4、被告向原告支付房屋使用费，自2014年5月9日起至实际搬离之日止，按每月6905元计算。
被告杨仕淼辩称：原告所述不是事实，合同履行过程中是原告违约在先，未按合同约定提供产证，致使被告无法办理营业执照的更换手续。现营业执照及食品流通许可证过期，直接影响到被告的经营活动。被告因此可拒付租金，不同意原告的诉讼请求。另，即使被告应当支付租金，原告计算的租金标准（2014年2月9日之前的租金按6577元计算，2014年2月10日之后的租金按6905元计算）不符合补充协议的约定，协议中约定的是“第二年第三年涨幅3%，第四年第五年第六年5%”应当是指第二年和第三年的租金标准都是按第一年的租金标准上涨3%，即这两年每年月租为6386元，第四年第五年第六年在6386元的基础上上涨5%，即这三年每年的月租金为6705元，而不是原告理解的这三年每年都在前一年的基础上上涨5%。
经审理查明：2009年6月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其向案外人上海桓诚物业管理有限公司（以下称桓诚物业公司）承租的位于本市大渡河路1550弄48号的底楼和上层阁楼（以下称系争房屋）出租给被告开超市；租赁期间自2009年7月10日起至房屋拆迁不可抗拒为止；如果双方各违约赔偿50000元；房屋每年租金126000元，每季度月底前五天支付一季度租金31500元；被告应支付押金10000元；在经营活动中，原告要提供房产证复印件一份，租赁合同等证件；被告支付原告转让费15000元，原告提供给被告空调一台，到使用结束为止；前三年租金分别为第一年126000元，第二、三年租金各129000元，第四年年租金在第三年租金基础上递增3%。
2011年3月1日，原、被告又签订《补充协议》，约定：由于系争房屋有所改变，现双方达成一致，原月房租10500元现调整为6200元，房租第二年第三年涨幅为3%，第四年第五年第六年5%，第七年第八年为5%；如原告房租涨到不能承受值时，被告有义务承担此房租。
上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告亦按双方约定支付押金10000元、租金及转让费。之后，被告以上述房屋地址登记办理了名称为“上海市普陀区路客便利店”的个体工商户营业执照（执照有效期自2009年9月24日至2013年6月30日），在系争房屋内经营便利店。但自2013年7月10日起，被告不再支付租金，原告催讨未果，诉讼来院，请求法院判决如其诉请。
本案在审理过程中，原告提出，根据双方签订的租赁合同，被告违约应承担50000元的违约金，另合同解除后，被告应返还原告空调。为此，原告申请增加两项诉请：1、要求被告支付原告违约金50000元；2、被告返还原告空调（功率为5匹）。被告基于前述辨称理由，认为是原告违约，故不同意原告该项诉请。至于空调，被告表示在合同解除的情况下愿意返还。
审理中，双方确认：系争房屋系由案外人桓诚物业公司负责经营管理，自2000年起，桓诚物业公司将系争房屋出租给原告，之后，每半年或一年续签一次合同，双方最后一次签订合同是在2013年12月11日，租期自2004年1月1日起至2014年6月30日。2014年4月，桓诚物业公司书面通知原告，表示双方就系争房屋的租赁期限截止于2014年6月30日，不再续租，承租方应做好搬离准备工作。对此，被告表示，鉴于房东需收回房屋，其也愿意与原告了结本案纠纷，但原告应补偿装修损失。审理中，被告称其在2009年就系争房屋进行过装修，包括阁楼吊顶、墙面涂料、部分地砖、门面灯箱，费用总计近10万元左右，但由于均系自己装修，没有任何上述材料或费用的单据。原告认为，系争房屋原来就有地砖、阁楼吊顶等装潢设施，被告仅装修了墙面涂料（一桶，价值一、二百元左右）及灯箱，且已经过五年，现残值微乎其微。
关于被告营业执照的办理，审理中，被告表示，在2009年，是原告提供了商业网点证明及桓诚物业公司出具的证明，由桓诚物业公司陪同被告办理了营业执照，但在2013年6月30日营业执照到期后，原告无法提供上述资料导致被告无法办理换证手续。虽然被告现在仍然在使用系争房屋经营超市，但由于食品经营许可证过期，进货比较麻烦。对此，原告表示，原、被告签订租赁合同后，需在桓诚物业公司办理备案手续，桓诚物业公司配合被告办理的营业执照，原告并未参与。2013年，由于房东欲调整系争房屋所在的商业街业态，故桓诚物业公司未再配合被告办理上述手续。被告对此未持异议。
另查，2009年7月18日，被告与桓诚物业有限公司签订《租赁合同》，约定桓诚物业公司将系争房屋出租给被告作为经营场地，开设便利店项目，租期为一年（2009年7月18日至2010年7月17日），每月租金为5573元。之后，被告凭借该份合同至工商部门办理了以系争房屋为经营场所的营业执照。但实际履行是原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》。
再查，根据原告出具的收条，被告向原告支付的最后一笔租金是2013年4月10日至2013年7月9日期间的租金，金额为19158元，即每月租金标准为6386元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法
律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被
告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应恪守合约，遵循履行。本案存在以下争议焦点：
一、关于何方违约及《房屋租赁合同》是否解除。
根据相关法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故原告应按双方合同的约定为被告办理营业执照等证照的展期提供协助义务。现原告未履行上述义务，存在履约瑕疵。但被告仍使用系争房屋且称仅对其进货造成不便，故被告拒付租金的理由不能成立。经查，被告自2013年7月10日起未再支付租金，系违约。由于双方在合同中并未约定解除合同的条件，原告以被告拖欠租金为由要求解除合同，理应先行催告被告履行合同义务及其行使合同解除权的后果，现原告未提供证据证明其已履行上述催告义务，且原告存在履约瑕疵在先，故原告尚不能以被告构成根本性违约而解除合同。由于系争房屋来源于原告向案外人桓诚物业公司承租，本案中，原、被告均确认案外人与原告的租赁合同于2014年6月30日届满，未再续约，在此情况下，原、被告之间的合同事实上已无法再继续履行，故该合同应予解除，合同解除日为2014年7月1日。同时，双方签订的《补充协议》亦应解除，本院就此一并予以判明。审理中，被告表示同意在合同解除后将空调返还给原告，原告表示愿将押金予以退还，均于法不悖，本院予以准许。
二、关于房屋租金及使用费。
经查，被告自2013年7月10日起未再支付租金，虽然其用于经营的营业执照等证件已过期，但至今仍实际使用系争房屋经营便利店，故被告拒付租金缺乏事实和法律上的依据，其辨称意见无法成立。至于租金数额的确定，本院认为，在双方于2011年3月1日签订的《补充协议》中，针对一年后租金所约定的内容是：“第二年第三年涨幅3%，第四年第五年第六年5%，第七年第八年5%。”从上述内容的用词上来看，应当是指第二年和第三年的租金标准都是按第一年的租金标准上涨3%，即每年为6386元，第四、第五和第六年的月租金都是在6386元的基础上上涨5%，并非原告主张的逐年都在前一年的基础上上涨。加之，从被告支付的最后一笔租金（2013年4月10日至2013年7月9日期间）的情况来看，该笔租金是第三年的租金，其金额也是按每月6386元计算，涨额是第一年6200元的3%，原告就此出具收条时亦未提出异议。综合上述因素，原告诉请中所主张的计算租金方式并不符合《补充协议》约定，本院不予采纳，即2013年7月10日起至合同解除之日的租金及之后的使用费亦应按《补充协议》之约定计算，即自2013年7月10日起至2014年3月9日期间的租金（第三年租金标准）每月按6386元计算，2014年3月10日之后的租金及使用费按第四年的租金标准即每月为6705元，对原告要求被告支付该部分租金和使用费并迁出系争房屋之诉请，法院予以支持。
三、被告是否承担50000元的违约金。
经查，合同中关于违约金50000万元的约定，是包含在租赁期限之条款中，即：“租赁期间：从2009年7月10日出租到房屋拆迁不可抗拒为止。如果双方各违约赔偿人民币50000元。”从上述内容分析，承担该笔违约金所指向的违约情形是指合同无故提前解除，并不适用于被告拖欠租金的违约情形，故原告要求据此要求被告承担50000元违约金缺乏合同及法律上的依据，但鉴于被告未支付租金已逾一年，在合同中未就该项违约行为约定违约责任的情况下，法院依法判定被告应向原告支付逾期支付租金的利息。
四、合同解除后的装潢补偿。
从合同内容上来看，双方在就租期的截止日（至房屋拆迁不可抗拒为止）并未约定确切日期，但被告作为次承租人应当知晓原告就系争房屋的承租情况，即原告与房东之间的租赁合同系每年一签。现房东与原告的租期已经届满，且不再续约，故原、被告之间合同亦无继续履行的可能。本案中，被告主张合同解除后原告应补偿其投入的装潢费用，未能就此向法院提供相应确凿证据，但考虑到原告也自认被告曾装修过涂料及灯箱，再综合被告实际使用的时间等因素，本院根据公平原则酌情判定原告补偿被告1000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告田海燕与被告杨仕淼于2009年6月20日签订的《房屋租赁合同》及2011年3月1日签订的《补充协议》于2014年7月1日解除；
二、被告杨仕淼应于本判决生效之日起十日内支付原告田海燕租金及使用费，即自2013年7月10日起至2014年3月9日期间每月按人民币6386元计算，2014年3月10日起至被告实际搬离之日止按每月人民币6705元计算。
三、被告杨仕淼应于本判决生效之日起十日内迁出本市大渡河路1550弄48号房屋；
四、被告杨仕淼应于本判决生效之日起十日内返还原告田海燕空调（5匹）一台；
五、原告田海燕应于本判决生效之日起十日内支付被告杨仕淼补偿款人民币1000元；
六、原告田海燕应于被告杨仕淼迁出上述房屋之日返还被告押金人民币10000元；
七、对原告田海燕其余诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3100元，减半收取计1550元，由原告负担人民币550元，被告负担人民币1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张莹
二〇一四年九月十七日
书记员 汉静
附：相关法律条文
附案件引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。