上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2862号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第2862号
原告金少明，男，1962年10月8日出生，汉族。
原告金小芹，女，1968年5月27日出生，汉族。
原告廖大明，男，1974年6月20日出生，汉族。
三原告委托代理人陈志明，上海市振兴律师事务所律师。
被告上海绿地泉盛置业有限公司，住所地上海市宁夏路235号。
法定代表人张蕴，总经理。
委托代理人周伟平，该公司工作人员。
委托代理人许伟，上海镇霆律师事务所律师。
原告金少明、金小芹、廖大明与被告上海绿地泉盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王春晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告金少明、金小芹、廖大明的委托代理人陈志明，被告上海绿地泉盛置业有限公司的代理人周伟平、许伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金少明、金小芹、廖大明诉称，2010年三原告与被告就上海市新村路某号1、2层商铺签订《上海市商品房预售合同》，由三原告购买上述商铺，总价款人民币5840249元（以下币种均为人民币）。合同并对房屋买卖的其他相关事项进行了约定。2010年3月31日，被告将上述房屋交付原告后，原告与案外人上海吉意餐饮管理有限公司签订租赁合同，将该房屋出租。后承租人在办理营业执照等经营手续过程中得知系争房屋所在的小区整体未通过环评，也未取得排水许可，故承租人无法办理用于经营的相关证照，并以此拒绝向原告支付租金。原告与案外人最终因此导致租赁合同终止履行。原告认为，被告向原告交付的房屋存在重大瑕疵，由此导致原告损失。故原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告赔偿经济损失279816元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告上海绿地泉盛置业有限公司辩称，原告在签订租赁合同前尚未取得系争房屋产权，在此之前系争房屋产权尚属被告所有，故三原告与案外人签订租赁合同效力有异议。被告按约向三原告交付系争房屋，所交付的房屋亦符合合同约定且能正常使用，故被告不存在过错。被告交付的是商铺，随着业主的入住，商业业态发生变化，因此环评和排水许可需进行第二次验收，在此期间并不影响房屋的正常使用。三原告将系争房屋用于出租的情况是事实，但原告与承租人租赁关系如何结算与被告不清楚。三原告提出的损失没有客观依据，该损失与被告之间没有必然的因果关系，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2010年三原告与被告就上海市新村路某号1、2层商铺签订《上海市商品房预售合同》，约定：三原告购买上述房屋，总价款为5840249元；房屋规划用途为店铺；若被告未按期交付房屋的，应当向三原告支付违约金，违约金按已付房款的日万分之一计算。合同并对房屋买卖的其他相关事项进行了约定。2010年1月21日，上海市普陀区环境保护局出具试生产（运行）审查通知单，同意系争房屋所在的商务广场（土建）试运行三个月，有效期至2010年4月21日止。同年2月25日，上述商务广场项目通过民防建设工程竣工验收，同年3月10日，上海市建筑业管理办公室核发该商务广场的《建设工程竣工验收备案证书》。同年3月19日，上海市水务局出具排水许可证（临时），准予上述商务广场在申报范围内向排水设施排水，有效期至2010年9月8日。2010年3月31日，被告将上述房屋交付原告。2010年11月12日，三原告取得系争房屋产权。同年12月30日，上海市普陀区环保局作出竣工验收审查通知单，同意该商务广场土建竣工验收。2011年1月14日，上海市水务局出具排水许可证，准予上述商务广场在申报范围内向排水设施排水，有效期至2016年1月13日。另查，2010年6月21日，三原告与案外人上海吉意餐饮管理有限公司签订房屋租赁合同，约定：1、三原告将上海市新村路某号1层，面积为70.30平方米的房屋出租给上海吉意餐饮管理有限公司使用，用于经营小吃烧烤；2、合同期自2010年6月21日起至2013年6月20日止，2010年6月21日至2010年8月4日为免租期，租金自2010年8月5日起算，第一年月租金为17083元。2011年8月4日，租赁合同双方即三原告与上海吉意餐饮管理有限公司签订补充协议约定：由于开发商交付的房产存在缺陷，导致承租人无法办理相关证照，故双方协商终止租赁合同。原告认为，被告交付房屋存在重大瑕疵，导致其承租人无法办理相关证照，由此拒绝向原告支付租金，造成原告实际损失，故原告诉至法院，请求判决如其诉请。
另查明，原告就相关赔偿事宜曾多次向被告提出要求协商，但未达成一致意见。2011年9月25日，原告委托经办租赁事宜的代理人以银行转账方式向案外人上海吉意餐饮管理有限公司的租赁合同签约代表涂同军支付钱款9万元。
审理中，原告主张因承租人不能办理相关证照，承租人自签订租赁合同起即未向原告支付租金，租赁合同解除时，原告并向承租人赔偿各项损失10万元。据此原告要求被告赔偿的经济损失279816元。本院经向上海市普陀区环境保护局咨询办理环评审批的相关事宜，该局告知，商铺在申请办理环评审批时，该商铺所在的小区或写字楼整体应通过环评审批。另本院向上海市普陀区工商管理局咨询，办理营业执照审批，涉及餐饮等项目，需备齐环评审批、排水许可等手续方可办理。
本院认为，本案争议的焦点在于1、被告向原告交付的房屋是否符合合同约定；2、原告的经济损失如何认定。
首先，关于房屋交付是否符合合同约定的争议，本院认为，房屋合格交付的条件，应作全面的理解。除应通过建设工程竣工审批外，就房屋约定的使用功能，亦应符合合同约定，即住宅应具备居住使用功能，商铺应具备商业用途功能。系争房屋在被告向三原告交付时，已通过建设工程施工竣工验收，表明该房屋建设施工符合国家规范，就房屋的物理性质而言，符合合同约定的交付条件。然《上海市商品房预售合同》中明确三原告向被告购买的系具有商业用途的店铺，故被告向三原告交付的系争房屋应同时具备其商业用途功能。根据查明的事实以及工商管理、环保部门所作的解释，系争房屋所在的商务广场至2010年12月30日通过环评验收，至2011年1月14日方取得有关部门颁发排水许可证，在此日期之前，于系争房屋内办理环评许可、申报营业执照等手续均存在障碍，可以认定该房屋在2011年1月14日前不具备投入经营的使用功能。被告主张系争房屋改变商业业态需二次审批，与被告无关的抗辩理由，本院不予采纳。被告向三原告交付的系争房屋存在重大瑕疵，不符合合同约定的使用功能，被告存在过错，应承担赔偿责任。
其次，关于三原告主张损失数额的认定。结合原、被告当庭陈述，及所提供的证据，被告对原告在取得系争房屋后将系争房屋出租的事实不持异议，但对具体租赁关系如何约定，其并未作为当事人参与，故对原告主张按租赁合同约定的标准赔偿经济损失的主张不予认同。对此本院认为，三原告将系争房屋出租本可获取租金收益，但因被告所交付的房屋存在瑕疵导致承租人无法办理相关用于经营的证照，在此情况下，承租人未向原告支付租金，后又解除了租赁关系已造成原告实际损失。由于原、被告对该损失的金额存在争议，且原告与案外人所签租赁合同并未涉及被告。故对该赔偿损失的范围，由本院根据原、被告签订的《上海市商品房预售合同》中关于违约责任的约定并结合本案的事情情况，酌情确定。
最后，因原、被告已签订《上海市商品房预售合同》，并办理了系争房屋的预售登记，且被告实际向三原告交付了系争房屋，故三原告将系争房屋出租，并无不当。故对被告主张原告在未取得系争房屋产权时即已将系争房屋出租，对租赁合同效力存有异议的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
被告上海绿地泉盛置业有限公司应于本判决生效之日起赔偿原告经济损失人民币90000元。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2748.5元，已减半收取，由原告金少明、金小芹、廖大明承担人民币698.5元，由被告上海绿地泉盛置业有限公司承担人民币2050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王春晖
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 蒋 平
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
代理审判员王春晖
二〇一四年二月二十五日
书记员张敏娴
附：相关法律条文
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。