山东省肥城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肥民初字第1669号
原告：马祥贞，住肥城市。
原告：丁洪英，住肥城市。
被告：山东兴润房地产有限公司，住所地，肥城市龙山路001号。
法定代表人：刘西良，董事长。
委托代理人：王世国，山东鸿祥律师事务所律师。
原告马祥贞、丁洪英与被告山东兴润房地产有限公司（以下简称山东兴润房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马祥贞、原告丁洪英与被告山东兴润房产公司的委托代理人王世国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马祥贞、丁洪英诉称，2011年11月10日，两原告购买被告开发的位于××××房产及仓储室一套，主房面积为109.56平方米，仓储房面积为11.26平方米，合同约定总价款为318332元，约定2012年5月30日前交付楼房，逾期超过30日，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已交付房款万分之六的违约金。合同签订后，我依约交付了房款。但被告直至2013年12月2日才将房屋交付原告，迟延交付548天，合同同时约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理完成初始登记，逾期按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，楼房交付后，经原告多次要求，被告无正当理由拒绝给原告办理房产所有权证及土地使用证。请依法判令：1、依照合同约定判令被告支付延迟交房的违约金104667.56元；2、被告立即给原告办理房产所有权证书及土地使用权证书并支付迟延办理房产证及土地登记证书的违约金（计算至办理完毕房产及土地使用证之日止）；3、诉讼费及邮寄费用由被告承担。
被告山东兴润房产公司辩称，原告马祥贞不是合同的当事人，根据合同相对性，马祥贞作为原告主体不适格。原告丁洪英未按照合同约定交清房款，根据合同约定，我公司有权延期交付，因原告未付清房款我公司不存在违约行为，综上，请驳回原告对我公司的诉讼请求。诉讼中，被告认为，假如原告已交清房款，原告主张的违约金过高，应予减少。
经审理查明，2011年11月10日，原告丁洪英和被告山东兴润房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1111100055号）一份，约定原告丁洪英向被告购买位于桃园小区×#【幢】×单元×楼房一套。建筑面积共109.56平方米，储藏室仓储2幢105号，面积为11.26平方米。商品房及其他用房总金额318332元。合同第五条约定：付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款该户一次性付清房款，并签订该商品房买卖合同。2、……。3、……。合同第六条约定：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按照本合同的时间付款，按下列第1种方式处理。①1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过十日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；②逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。本条规定的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第七条约定：出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。2、……。第八条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过30日……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。第十四条约定：关于产权登记的约定：……商品房交付使用90日以后，出卖人不能提供办理权属登记证书所需要条件的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，……。2、买受人不退房，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，被告山东兴润房产公司未按照合同约定将楼房交付原告。2008年11月26日，原告丁洪英向肥城市疾病预防控制中心交付购房款100000元；2011年3月29日，原告丁洪英向被告交付购房款100000元；2011年7月21日，原告丁洪英又向被告支付购房款50000元；2011年12月7日，原告丁洪英再次向被告支付购房款68332元；以上款项共计318332元。2013年10月16日，被告山东兴润房产公司退还原告丁洪英退房款27元。2013年12月2日，被告山东兴润房产公司将涉案楼房交付原告丁洪英。2014年5月19日，两原告诉至本院，要求判令被告依照合同约定判令被告支付延迟交房的违约金104667.56元；立即给原告办理房产所有权证书及土地使用权证书并支付迟延办理出房产证及土地登记证书的违约金（计算至办理完毕房产及土地使用证之日止）；诉讼费及邮寄费用由被告承担。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。按照合同约定，被告山东兴润房产公司应当在2012年5月30日前将涉案房屋交付原告丁洪英，被告山东兴润房产公司没有按照合同的约定在2012年5月30日前将涉案楼房交付原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据被告山东兴润房产公司退还原告丁洪英退房款27元且向原告实际交付涉案房屋的事实，本院依法推定肥城市疾病预防控制中心已将原告丁洪英于2008年11月26日向其交付的购房款100000元转交被告山东兴润房产公司。被告主张原告丁洪英未按照合同约定交清房款，被告具有先履行抗辩权的辩称，与事实不符，本院不予采纳。被告以约定的违约金过高为由请求减少违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。由于逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成的损失的大小很难形成一个客观统一的标准。一般情况下，逾期交房时，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失，存在一种最大程度上的相似性，其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的实际损失。因此，本院以与本案商品房所在同地段同类型房屋的租金标准，确定被告逾期交房给原告造成的损失。被告庭后提交的其自行委托泰安金桥房地产评估有限公司的评估报告，2013年的住宅租金为850元／月，而肥城市房产租金标准统计信息中特钢小区的租金是9.59元／㎡，涉案房屋的位置和地段还要略好于本市区特钢小区的租金，该鉴定报告系法庭辩论终结后提交，且不具有客观性，本院不予采信。参照肥城市房产租金标准统计信息，结合与涉案房屋最相似的地段的租金标准，该涉案房屋的租金应以每月10元／㎡计算。涉案房屋的总建筑面积为120.82㎡（109.56㎡＋11.26㎡），按照租金的130%计算，被告逾期交房给原告造成的损失为每月1570.66元。而按照双方合同约定，被告应支付的违约金数额为每月5729.98（318332元×30天／月×0.0006），应属于法律规定的过分高于其造成的实际损失，故本院依法按照同地段同类房屋的租金的130%标准对违约金标准予以调整。原告马祥贞庭后提交的医疗花费、药盒等，因系法庭辩论终结后提交，且缺乏与本案的关联性，不予采信。
关于原、被告约定的逾期办证违约金，系双方当事人区别于逾期交房违约金的另一约定，且约定合情合理合法，本院应予确认。合同约定商品房交付使用90日内，被告提供办理权属登记的资料报产权登记机关完成初始登记，出卖人不能提供办理权属登记证书所需要条件的，应承担违约责任。2013年12月2日，被告山东兴润房产公司交付涉案楼房后，依照合同约定应当在2014年3月2日前提供办理权属登记证书所需要条件，庭审中被告未提供证据证实已具备办理权属登记证书所需要条件，被告山东兴润房产公司应当依照合同约定支付逾期办证违约金。原告丁洪英和原告马祥贞系夫妻关系，两原告的涉案房产系夫妻关系存续期间的共同财产，被告认为原告马祥贞不是合同的当事人，根据合同的相对性原理，原告马祥贞作为原告主体不适格的辩称，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条之规定，判决如下：
一、被告山东兴润房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告丁洪英、马祥贞迟延交房违约金28690.72元{（1570.66元／月×（548天÷30天／月））；
二、被告山东兴润房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告马祥贞、丁洪英逾期办证违约金2482.78元（自2014年3月2日起至2014年5月19日原告起诉之日共计78天，按实际购房款总额318305元为基数，按照每日万分之一的标准计算）；并自2014年5月20日起，被告山东兴润房地产有限公司以实际购房款总额318305元为基数，按照每日万分之一的标准支付给原告马祥贞、丁洪英逾期办证违约金，直至办理权属证书之日止。
三、驳回原告马祥贞、丁洪英的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费579元由被告山东兴润房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 李 明
审 判 员 李文娟
人民陪审员 辛培丁
二〇一五年四月二日
书 记 员 赵倩倩