浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1387号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨国昌。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈乃朵。
上述二上诉人之共同委托代理人（特别授权）杨杰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）诸暨市玖胜房地产有限公司。
法定代表人楼建伦。
委托代理人（特别授权）郭恒、沈笑。
上诉人杨国昌、陈乃朵因与被上诉人诸暨市玖胜房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸牌商初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告玖胜公司开发建设的座落于诸暨市王家井镇王家井村的商住楼于2010年11月10日取得售许字（10）第044号商品房预售证。2010年9月24日，原告玖胜公司与被告杨国昌签订《王家井滨江公寓购房定金确认书》一份，约定被告杨国昌购买位于王家井滨江公寓2号楼二层3单元030201室预测面积为108.72平方米的房屋，以及2号楼21号车位，车库单价3000元每平方米，车库无任何产权证，房屋销售总价为35万元，不含车库价，选择付款方式为银行按揭。被告于签订购房定金确认书当日支付了原告认购的房屋定金5万元。2010年11月12日，原告玖胜公司与被告杨国昌、陈乃朵签订了《商品房买卖合同》一份，合同中约定被告以总金额人民币35万元的价格购买原告开发的位于诸暨市王家井镇王家井村的滨江公寓2幢3单元030201号商品房；合同第五条约定被告分期付款，签订合同首付房款11万元，余房款24万元整由买受人即被告负责在合同签订后60日内将银行贷款手续办理完毕；合同第六条约定若买受人未按合同时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额交付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同第七条约定原告应当在2011年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定商品房交付给被告使用；合同第十条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同附件四的第二条约定若买受人延期办理按揭贷款或虽按合同约定办理了贷款手续，但因买受人原因造成按揭贷款未能及时发放，买受人又不能用现金及时补足差额的，买受人应按本合同第六条约定承担违约责任。本案所涉的商品房实际总价款为375000元，被告已支付房款135000元，尚余房款24万元未付。原告在工商银行办理完先期按揭贷款手续后，于2013年9月9日催促被告办理房款，被告至今未向银行办理按揭贷款手续或支付房款。2010年11月12日，原告玖胜公司与被告杨国昌签订了《王家井滨江公寓储藏室购置协议》一份，约定被告杨国昌购置2号楼21号储藏室一个，储藏室单价3000元每平方米，面积18.6平方米，总价为55800元；协议第三条约定原告须在被告付清全款后，于2011年7月28日前将上述储藏室交付乙方使用；协议第四条约定原告未按协议第三条规定交付的，逾期超过三十日的，应按已付款的每日万分之三支付违约金；协议第六条约定被告对所购置的储藏室拥有使用权，无任何产权证。后被告交纳了储藏室款55800元、以及物业维修基金、有线电视费、自来水费等5900元。原告自行规划该储藏室建造于房屋前面，但诸暨市规划局平面图内并未有对此储藏室之规划图。现原告至今未交付相应的储藏室。2011年12月16日，被告杨国昌领取所购买房屋的钥匙，并在交房清单上的“已验房钥匙已领”处签名。后被告在自来水公司对该房进行了水表开户，并在原告代被告交掉部分自来水费后，将该部分自来水费付给了原告。被告曾于2014年6月12日向原告邮寄了一份关于解除商品房及储藏室合同的通知书。原告玖胜公司开发建设的王家井（滨江公寓）2号商住楼于2012年1月15日竣工验收，2012年5月18日进行竣工验收备案。
原审判决认为：该案争议焦点为：一、被告提出的储藏室请求是否属于本案反诉审理范畴；二、本案《商品房买卖合同》是否应予以解除；三、被告现是否应支付原告剩余房款24万元。关于争议焦点一：被告提出的储藏室请求是否属于本案反诉审理范畴。该院认为，反诉与本诉之间必须具有牵连关系，这种牵连包括法律上的牵连和事实上的牵连。从法律角度看，本案《商品房买卖合同》与《储藏室购置协议》是两份独立的正式买卖合同，涉及的是不同买卖标的物，且该两份合同均具备合同的构成要素，具有独立性，是两个买卖法律关系。从事实角度看，本案储藏室与商品房在功能和使用方式方法上具有独立性，该储藏室原计划建造在房屋前面，与房屋是相独立的出入口，日常生活中对于储藏室的使用不会影响到房屋建筑部分，储藏室与房屋是两个独立的物权客体，都有成为物权客体的资格，权利人可以对它们分别行使权利。虽然，完全独立的储藏室在特定的情况下有可能辅助房屋建筑部分的使用，但其在自身功能上完全具有独立性，甚至在使用功能上与房屋建筑部分近似或相同。这种情况下，即使脱离了房屋建筑部分，储藏室依然具有完善的使用价值。所以，完全独立于房屋建筑部分而使用的储藏室非必须辅助房屋建筑部分的使用，本案储藏室与房屋建筑部分是独立的物权主体。综上，原告提出的本诉是要求处理房屋买卖关系，而被告提出的关于储藏室部分请求在合同本身与物权独立性方面均已超出本诉范围，与本诉不具有牵连关系，故其该部分请求在本案中不予处理，被告可就此储藏室纠纷另行主张权利。关于争议焦点二：本案《商品房买卖合同》是否应予以解除。该院对此评判如下：1、被告是否有权以原告逾期30日交房为由，要求解除商品房买卖合同。该院认为，依照本案《商品房买卖合同》约定，原告应在2011年7月28日前交房，至2011年12月16日，在逾期交房的情形下，被告仍于该日在交房清单中的“已验房钥匙已领”栏处签名，并领取了房屋钥匙，且在之后被告又去开户水表，通过代付方式缴纳了部分自来水费，此一系列行为应视为被告要求继续履行合同的意思表示，原、被告双方就合同的继续履行达成了合意。退一步讲，即使被告可以行使合同解除权，但其于2014年6月12日才向原告邮寄了一份关于解除商品房及储藏室合同的通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，被告即使享有解除权也已超过上述行使期限。综上，对于被告以原告逾期30日交房为由，要求解除本案商品房买卖合同的主张，该院不予支持。2、被告是否可以以原告现未交房，致使该商品房买卖合同目的不能实现为由，要求解除商品房买卖合同。该院认为，该商品房已于2012年5月18日经竣工验收备案，且被告已在交房清单上签名，并自行去开设了水表，此系列行为可视为被告接收了房屋，视为房屋的交付使用，虽该房屋在被告领取钥匙时还未经竣工验收备案，但此并非致合同目的不能实现，故对于被告以原告未交房，致使该商品房买卖合同目的不能实现为由，要求解除本案商品房买卖合同的主张，该院不予支持。3、被告是否可以原告未提供合同约定的住宅质量保证书、住宅使用说明书为由，要求解除商品房买卖合同。该院认为，买卖合同并未约定原告未提供住宅质量保证书、住宅使用说明书为本案商品房买卖合同的解除条件，未提供上述证明文件亦非商品房买卖合同的法定解除条件，故被告以原告未提供上述文件为由，要求解除本案商品房买卖合同的主张，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，该院对被告反诉主张的解除本案《商品房买卖合同》及相应的返还房款、支付利息损失之请求不予支持。关于争议焦点三：被告现是否应支付剩余房款24万元。该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利义务。合同第五条约定被告为分期付款，余房款由买受人即被告负责在合同签订后60日内将银行贷款手续办理完毕。被告至今未付剩余购房款24万元，其行为已经构成违约，故现原告有权要求被告支付购房余款24万元。至于原告现要求被告支付自2013年9月10日起按合同约定计算的逾期付款违约金之诉请，因原告在银行办理完先期手续后，已于2013年9月9日催促被告办理房款事宜，而被告至今未向银行办理按揭贷款手续或支付房款，显属其怠于履行义务，被告之行为已经构成违约，其应当按照合同约定承担相应违约责任，故该院支持原告主张的自2013年9月10日起按照合同约定标准计算逾期付款违约金的诉请。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）杨国昌、陈乃朵应于判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）诸暨市玖胜房地产有限公司购房款人民币24万元，并支付该款自2013年9月10日起至判决确定履行日止按照日万分之五计算的逾期付款违约金；二、驳回被告（反诉原告）杨国昌、陈乃朵的反诉诉讼请求。案件本诉受理费7017元、反诉受理费6762元，合计13779元，由原告（反诉被告）诸暨市玖胜房地产有限公司负担2630元，被告（反诉原告）杨国昌、陈乃朵负担11149元。
上诉人杨国昌、陈乃朵不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、原审法院对被上诉人延期交房的事实不予认定不当。双方2010年11月12日签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应当在2011年7月28日前交房，但被上诉人未在上述期限交房，直到2012年5月18日才验收。原审法院仅凭上诉人于2011年12月16日在领取钥匙的清单上签字，就认定为已完成交房不当。2012年4月，上诉人等十多户向原审法院起诉要求被上诉人支付逾期交房违约金，原审法院支持了郦仕伟、童亦红的逾期交房违约金，但对于上诉人的请求原审法院不予立案，却认为逾期交房上诉人还应按合同时间付款并支付违约金，是认定事实不清，适用法律错误。二、被上诉人销售房屋时承诺有储藏室，可以停放汽车与杂物，遂签订了买房合同，支付了车库费用，并签订储藏室购置协议。但被上诉人未将车库造好并交付上诉人，在销售时的承诺也成为虚假宣传。但原审法院认为车库与本案无关，不予理会，却判决上诉人支付房款与违约金不当。故请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人原审反诉请求。
被上诉人诸暨市玖胜房地产有限公司答辩称：被上诉人已于2011年12月16日将涉案房屋交付给上诉人，上诉人于当日签署了交房清单，也领取了房屋钥匙，后又办理了水电更名并交纳费用，说明讼争房屋由上诉人实际占有使用。在上诉人未付清房款的情况下，被上诉人有权拒绝交房，更何况被上诉人已经履行了交房义务。即使讼争房屋在交付时存在瑕疵，现也早已补正。该房屋于2012年5月18日取得了竣工验收备案表。另外上诉人所称的郦仕伟、童亦红案件与本案无关联性，且上述两人是付清了房款的，与本案有根本区别，且二人最后是自动撤诉的。对于上诉人称的储藏室的问题，因储藏室购置协议不属于本案审理范围，房屋买卖与储藏室购置协议并非基于同一法律关系与事实，两个合同是相互独立的，故不属于反诉案件审理范围之内，原审法院予以驳回是正确的。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点在于，上诉人可否以被上诉人逾期交房、未交付储藏室为由要求解除合同或拒付房款及违约金。对此评析如下：对于本案上诉人可否解除房屋买卖合同的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中《商品房买卖合同》中约定被上诉人应于2011年7月28日前交房，在2011年12月16日，上诉人领取了房屋钥匙，并开户水表，但上诉人又于2014年6月向被上诉人邮寄了一份关于解除商品房及储藏室合同的通知书。从上述时间看，上诉人要求行使解除权的时间已超过法律规定的行使期限，原审法院对于上诉人要求解除合同的请求未予支持未违反法律规定。而对于上诉人可否以被上诉人逾期交房为由拒付房款及违约金的问题，本院认为上诉人支付房款是其应负的义务，对于被上诉人是否有逾期交房的行为当事人双方可另行解决，但上诉人不得以逾期交房为由拒付房款。鉴于本案上诉人未按合同约定支付房款，原审法院按照被上诉人催促上诉人办理房款的时间为起算点判令上诉人支付逾期支付房款的违约金应属合理，本院予以照准。至于双方当事人之间关于已签订的《王家井滨江公寓储藏室购置协议》之间的纠纷是否属于反诉审理范围的问题，本院认为反诉应为以达到抵销、动摇或吞并原诉为目的，提出的与原诉有直接联系的独立的诉讼请求。本案被上诉人在原审中因房屋买卖合同纠纷诉至法院要求上诉人支付房款，但上诉人以对储藏室购置协议的异议向被上诉人提出反诉，因储藏室购置协议与房屋买卖合同之间涉及不同的买卖标的物，且两份合同各自独立，上诉人的反诉请求不能达到抵销或吞并被上诉人原审诉请的目的，原审法院对上诉人有关储藏室购置协议的反诉请求未予处理应属正确，进而上诉人亦不得以被上诉人未交付储藏室为由要求解除合同或拒付房款及违约金。综上，上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6762元，由上诉人杨国昌、陈乃朵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 艳
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王 翠
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 陈赛赛