四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川14民终563号上诉人（原审原告）：成都焕新物业管理有限责任公司，住所地成都市蒲江县。法定代表人：李万明，董事长。委托诉讼代理人：程岭梅，四川致高守民律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜勇，四川顶泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川仁寿永丰房地产开发有限公司，住所地仁寿县文林镇。法定代表人：王永普，董事长。委托诉讼代理人：李光才，四川陵州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辑之，四川陵州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川天府丽景物业服务有限公司，住所地井研县研城镇。法定代表人：陈晓红。上诉人成都焕新物业管理有限责任公司（以下简称焕新公司）因与被上诉人四川仁寿永丰房地产开发有限公司（以下简称永丰公司）、四川天府丽景物业服务有限公司（以下简称天府丽景公司）合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焕新公司上诉请求：1.撤销眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初61号民事判决，改判支持焕新公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由永丰公司、天府丽景公司承担。事实与理由：1.因天府丽景公司未按《协议书》约定在小区张贴所涉债权转让公告，且事后在交接过程中又没有就小区业主差欠的相关费用明细办理交接，导致案涉债权转让无法实现，故原判认定天府丽景公司已进行债权转让属认定事实错误，天府丽景公司应对其已收费未服务的款项承担给付义务，永丰公司按约应承担连带责任；2.永丰公司在所涉债权转让无法实现的基础上，依照《协议书》约定，永丰公司不能抵扣其差欠的物管费、车位费、小区维护费、佣金等共计193878.15元，并应当承担违约责任。而天府丽景公司应对此承担连带责任。永丰公司辩称，根据永丰公司与焕新公司在《补充协议》中的约定，焕新公司在受让债权后还应支付永丰公司173011元。即便焕新公司主张的前述款项成立，仍不足以抵扣还其差欠的金额。况且焕新公司没有证明表明其为永丰公司预留了相应车位，焕新公司主张的小区维护费及违约金亦不符合双方约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天府丽景公司未作答辩。焕新公司向一审法院起诉请求：1.判令永丰公司支付物业管理费68438.15元，车位费25440元、小区统一维护费用6万元、代收物管费佣金及处理纠纷费用4万元，共计193878.15元；2.判令永丰公司支付违约金38775.63元；3.判令天府丽景公司支付物业管理费116207元、车位费7289元，共计123496元；4.判令天府丽景公司赔偿利息损失：以123496元为基数，按银行同期贷款利率4.75%计算至全部欠款实际付清之日止，暂计至2015年3月19日为13001.76元；5.判令天府丽景公司对上述第一项诉讼请求在173011元范围内承担连带责任；6.判令永丰公司对上述第三项诉讼请求在123496元范围内承担连带责任。一审法院认定以下案件事实：永丰公司系惠苑和华新苑两个小区的开发商。2009年8月28日，永丰公司与天府丽景公司签订两份前期物业服务合同，约定由天府丽景公司为惠苑和华新苑两个小区提供物业服务。该两份物业服务合同到期后，因该两个小区还未成立业主委员会，故永丰公司作为甲方于2013年12月31日又与乙方焕新眉山分公司签订了一份《永丰凤凰城前期物业服务合同》，约定由乙方为惠苑和华新苑两个小区提供物业服务，甲方在物业竣工验收合格后，交付业主使用15日前，与乙方办理完成查验工作，签订承接查验协议，乙方对物业管理区域内共有部分及相应的物业档案查验，现场查验20日前，甲方向乙方移交以下资料：竣工验收资料、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件以及物业承接查验所必须的其他资料，合同履行期内，甲方违反本合同约定的义务，致使乙方未能完成本合同约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在合理期限内解决，逾期未解决的，乙方可解除合同，造成乙方经济损失的，甲方承担赔偿责任，合同履行期内，乙方的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成重大损失的，甲方、业主可解除合同，且合同约定了违约责任，即甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经焕新眉山分公司书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额20%的违约金，甲方违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方向乙方承担违约责任，给业主或第三人造成损失的，乙方先行赔付后向甲方追偿，业主不以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。同日，永丰公司作为甲方与乙方焕新眉山分公司又签订了一份补充协议，约定：一、甲方未售面积21521.43平方米，未销售房屋从2014年元月1日起乙方同意按0.3元/月/平方米计收，直到甲方销售完毕；二、因该小区在2013年12月31日以前，四川天府丽景物业有限公司已经和业主签订了前期物业服务合同，并且该物业企业为全体业主提供了为期52个月的物业服务，此期间业主按约定支付物业服务费，共计已服务未收费296507元，已收费未服务116207元，车位已收费未服务7289元（注：除此以外的如有业主的费用均由甲方负担），合计乙方应该补给甲方173011元，双方协商甲方支付乙方代收物管费佣金及处理纠纷费用40000元，甲方同意将小区进行一次统一的维护，同意一次性出资60000元，乙方在四个月内完成规划内道路和车位上的违章搭建的棚子拆除，若未完成甲方则不付6万元的补偿维护费用，由乙方负责按计划进行维护处理（注：详细维护情况见清单）；三、在交接费用的过程中，如有业主交付给甲方的费用，超出第二条甲方交接给乙方的费用，而甲方未交接给乙方的，所造成的损失和纠纷由甲方负责；四、以上合计计算后，乙方共计应支付甲方73011元，该款在甲方支付乙方的未售房屋物管费中扣除；五、因甲方未售面积达21521.43平方米，乙方必须为甲方未售房屋预留车位60个，如未能预留够，乙方将按照每少一个车位赔偿甲方违约金5万元计算，预留部分车位按实际停车支付费用给乙方，未停车部分按每个每月40元支付乙方管理费用，委托乙方代管租赁所得收益，按双方各占50%分成；六、甲方负责向乙方提供真实有效的各类文档，协助乙方完善各类档案备案及前期管理期间的一切遗留问题并承担责任，属于保修期范围的各类保修责任由甲方承担。《补充协议》后附维修清单，维修项目及金额经双方统计：公共设施设备、水景观、绿化类两个小区共计46436元，小区红外线、监控设备维修类一期共计21798元，二期共计4558元，以上总计72792元，实际甲方包干承担6万元，不足部分由乙方自行解决。2014年3月20日，天府丽景公司作为甲方与乙方焕新眉山分公司、丙方永丰公司签订了《协议书》，三方就永丰凤凰城2013年12月31日前的债权转让事宜签订该协议，约定：一、经甲、乙双方约定，甲方将在前期物业服务于“惠苑、华新苑”（即永丰凤凰城）时期，业主所欠甲方的物业服务费总计296507元即债权全部转让给乙方，由乙方向当事人进行追收并依约定享有，乙方不再向甲方支付任何款项或费用，在上述债权全部转让给乙方实现后，乙方方有权向欠费业主追收上述款项，且由乙方收取后，按照乙方与丙方在2013年12月31日签订的《补充协议》的约定使用和享有，如果甲方和乙方双方签字确认交接后发现业主欠费数据存在差异，由丙方承担连带责任；二、债权转让后应由原债权人甲方3日内在《眉山日报》刊登债权转让公告和在小区张贴债权转让公告，若未在《眉山日报》刊登债权转让公告和小区张贴债权转让公告，给受让人造成损失，则由丙方承担连带责任；三、乙、丙双方在2013年12月31日签订的《补充协议》作为本协议附件。2014年3月22日，天府丽景公司在眉山日报上刊登公告，告知惠苑与华新苑小区，四川天府丽景物业服务公司已将原应收业主的物业服务费的债权转让给成都焕新物业管理有限责任公司眉山分公司，请各位业主直接支付给成都焕新物业管理有限责任公司眉山分公司。2014年11月18日，焕新眉山分公司分别向惠苑和华新苑两个小区的业主委员会办理物管用房移交手续后停止了对该两个小区的管理。一审另查明，焕新眉山分公司在为华新苑、惠苑两个小区服务期间，根据其与永丰公司签订的维修清单项目，履行了清理水池、杂物，安装电源插座、清洁小区卫生、清理化粪池以及维修小区红外线、监控设备等义务，剩余项目焕新公司并未举证证明其已经履行。对于焕新眉山分公司与永丰公司签订的补充协议中约定的特别事项，包括代收物管费及处理纠纷、拆除违章搭建的棚子，焕新公司在一审庭审中陈述，棚子并未全部拆除，其原因在于一是，其没有强制拆除的权利；二是，天府丽景公司与永丰公司并未向其提供完整的业主资料，导致其无法联系业主，从而不能完成拆除棚子，代收物管费也因为天府丽景公司与永丰公司没有提供完整的业主资料导致其无法向欠费业主收取物管费，故是天府丽景公司与永丰公司的违约行为导致其履行不能，但其已经做了大量的前期工作。永丰公司辩称其已经向焕新眉山分公司提供了完整的业主信息，履行了承接查验手续，双方进行了交接，焕新眉山分公司没有按约完成特别约定的事项，故该部分费用，永丰公司不应该支付。一审再查明，2015年1月26日，焕新公司就永丰公司欠缴空置安置房物业管理费的问题向国土资源局反映，眉山市国土资源局于2015年2月10日向焕新公司法定代表人李万明作出了《眉山市国土资源局国土资源信访事项告知书》，载明：你于2015年1月26日向我局反映要求支付欠缴空置安置房物业管理费的问题，局领导高度重视，明确专人办理，经查，系四川仁寿永丰房地产开发有限公司依法竞得修建的惠苑和华新苑两个小区中空置房产生的物业管理费，按照我局下属事业单位眉山市土地统一征用中心与四川仁寿永丰房地产开发有限公司签定《代建安置房合同》约定，小区物业管理由四川仁寿永丰房地产开发有限公司负责，你受四川仁寿永丰房地产开发有限公司委托，负责惠苑和华新苑两个小区业务管理，由此引发物业管理费支付纠纷，建议你根据《四川省物业管理条例》第57条的规定，通过协商、行政调解、诉讼等法定途径与四川仁寿永丰房地产开发有限公司解决。一审庭审中，焕新公司提交了华新苑小区维修记录、华新苑小区业主反映问题记录表、惠苑门卫岗交接班记录表，欲以证明焕新公司按约履行了物业服务义务。永丰公司对该系列证据的真实性无异议，焕新公司确实提供了物业服务，但不能证明其按约完成了特别约定事项包括代收物业管理费、处理纠纷和拆除违章建筑的义务。同时，焕新公司还在一审庭审中陈述其曾经向永丰公司书面催收过物管费，其提交的眉山市国土资源局告知书以及向一审法院起诉的事实能够予以证明，永丰公司辩称其从未收到过书面催告。同时，焕新公司在一审中申请证人出庭作证，欲以证明焕新眉山分公司履行了代收物管费及处理纠纷、拆除棚子、预留60个车位的义务，证人李元明曾经系焕新眉山分公司员工，负责华新苑和惠苑小区的保安工作，其陈述其从2014年1月3日至2014年8月6日在焕新眉山分公司担任保安，主要负责小区安全、检查卫生、开关门、管理人员车辆进出等工作，当时华新苑的车位有200多个，惠苑的车位有100多个，惠苑租出去的车位有几十个，华新苑租出去的车位更少，惠苑空了很多车位，具体不清楚，华新苑空了有100多个，其离开的时候空的减少了，但惠苑空了不止60个，华新苑空了超过60个，其没有参与棚子拆除工作，是业主自己拆除，其也没有具体记载车位，车位使用情况不归其管，其只管理乱停乱放，起到疏通作用，其不清楚谁在使用（车位），且其是听业主说物管费难收。永丰公司认为证人李元明的身份是保安，其只负责小区日常安全管理及车辆人员进出，不负责物管费收取，不能证明小区车位的使用情况及预留车位的情况，且其并没有参与棚子拆除工作，故不能证明焕新眉山分公司按约履行了义务。一审法院认为，焕新眉山分公司与与永丰公司签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》以及焕新眉山分公司与永丰公司、天府丽景公司签订的《协议书》合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。天府丽景公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的权利。对于焕新公司对天府丽景公司的各项诉求，作如下评判：一、对焕新公司要求天府丽景公司支付物管费123496元及利息的诉求，一审法院认为，根据《协议书》约定，天府丽景公司将296507元的债权转让给焕新眉山分公司，同时由焕新眉山分公司承担天府丽景公司已收费未服务的债务123496元，以及抵扣永丰公司应向焕新眉山分公司支付的相关物业费用，该协议在费用的抵扣上虽与永丰公司与焕新公司之间的物业服务合同存在一定关联，但在法律性质上属于不同的法律关系，永丰公司与焕新公司之间的物业服务合同关系解除并不必然导致焕新眉山分公司与天府丽景公司之间债权债务转让关系的解除。故焕新眉山分公司要求天府丽景公司支付物业管理费123496元及利息的诉求不符合协议书的约定，不予支持。二、对于焕新公司要求天府丽景公司在永丰公司应支付的193878.15元中，在173011元范围内承担连带责任的诉求，一审法院认为，无论是物业服务合同和补充协议，还是三方签订的协议书，均未约定过天府丽景公司承担连带责任，故对一审法院的该诉求，不予支持。对于焕新公司对永丰公司的各项诉求，作如下评判：一、对于焕新公司要求永丰公司支付未售房屋的物管费68438.15元的诉求，一审法院认为，该部分费用符合物业服务合同及补充协议的约定，不违反法律规定，且永丰公司对该部分费用也无异议，予以支持。二、对于焕新公司要求永丰公司支付小区统一维护费6万元的诉求，一审法院认为，按照《补充协议》约定，若焕新眉山分公司未完成拆除棚子的工作，永丰公司则不付6万元的补充维护费用，焕新公司在一审庭审中陈述其并未将棚子全部拆除，故对焕新公司要求永丰公司支付6万元统一维护费的诉求，不予支持。三、对于焕新公司要求永丰公司支付违约金38775.63元（193878.15元×20%）的诉求，一审法院认为，根据物业服务合同第十八条第（二）款约定，若永丰公司、业主未按时、足额交纳物业服务费，经焕新眉山分公司书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额20%的违约金，但焕新公司提交的眉山市国土资源局的告知书以及向一审法院起诉均不能证明其曾向永丰公司书面催收过。同时，193878.15元的费用中还包括了补充协议中约定的6万元小区统一维护费用和4万元的代收物管费佣金及处理纠纷费用，补充协议中并未对该两部分费用约定违约金，故对于焕新公司要求永丰公司支付违约金38775.63元的诉讼请求，不予支持。四、对于焕新公司要求永丰公司对天府丽景公司在应支付的123496元范围内承担连带责任的诉求，因对焕新公司要求天府丽景公司支付物管费123496元的诉求不予支持，故对焕新公司要求永丰公司对123496元承担连带责任的诉求，亦不予支持。五、对于焕新公司要求永丰公司支付车位费25440元及代收物管费佣金及处理纠纷费用4万元的诉求，一审法院认为，《协议书》约定了天府丽景公司将债权296507元转让给焕新眉山分公司后，由焕新眉山分公司按照《补充协议》的约定来享有和使用，且约定了《补充协议》作为《协议书》的附件使用，根据《补充协议》的约定，将各项费用予以品迭后，焕新眉山分公司应支付永丰公司173011元，即使车位费25440元和及代收物管费佣金及处理纠纷费用4万元的诉求得到支持，再加上永丰公司应支付的物管费68438.15元，也不足以抵扣焕新眉山分公司应支付给永丰公司的173011元，故对焕新公司的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：驳回成都焕新物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7184元，保全费2270元，共计9454元，由成都焕新物业管理有限责任公司负担。本院二审查明事实，与一审法院审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。本院认为，因天府丽景公司、焕新眉山分公司、永丰公司在案涉《协议书》中明确约定，在所涉296507元的债权全部转让给焕新眉山分公司实现后，焕新眉山分公司有权向欠费业主追收款项，且由焕新眉山分公司收取后，按照焕新眉山分公司与永丰公司在《补充协议》的约定使用和享有。现根据二审查明的案件事实，因天府丽景公司在与焕新眉山分公司之间进行债权转让的过程中，尚无证据表明天府丽景公司就债权转让所对应的权利凭证向焕新眉山分公司进行了移交，以致于焕新眉山分公司对受让296507元债权的具体构成、欠费业主名单及所欠金额等均无法予以核实，双方之间的债权转让在客观上无法实现。因此，永丰公司不能以该债权转让的数额为基础，品迭其差欠的物管费以及在《补充协议》中约定的相关费用。现就焕新公司针对永丰公司提出的各项主张，本院认定如下：首先，焕新公司主张的物管费68438.15元，因永丰公司不持异议，对此本院予以确认；其次，对于焕新公司主张的车位费25440元以及小区维护费6万元，因焕新公司在一审提交的证据不足以说明其分公司为永丰公司预留了60个车位，且焕新公司在二审中亦没有提交任何有关小区车位登记使用的相关原始依据，在永丰公司不予认可的情况下，其应当承担举证不能的法律后果。焕新公司主张的小区维护费6万元，因其分公司未能按《补充协议》的约定在规定时间内对违章搭建的棚子一一进行拆除，故焕新公司的主张不符合双方约定；再次，对于焕新公司主张的佣金4万元，因《补充协议》中明确约定应由永丰公司支付，故本院对焕新公司的该主张予以支持；最后，对于焕新公司主张的违约金数额的认定。根据焕新眉山分公司与永丰公司签订的《永丰凤凰城前期物业服务合同》中有关违约金条款的约定，永丰公司应按其未交物管费的20%向焕新公司支付违约金，即：68438.15元x20%=13687.63元。至于焕新公司是否向永丰公司发出过书面催收通知，不影响在本案中对永丰公司违约责任的认定。综上，永丰公司应当向焕新公司支付的金额为：物管费68438.15元+佣金40000元+违约金13687.63元，合计122125.78元。但焕新公司主张天府丽景公司就永丰公司所欠款项承担连带责任的理由，既无合同约定，又缺乏法律依据，本院不予支持。此外，对焕新公司要求天府丽景公司支付已收费未服务款项共计123496元及相应利息损失的主张，本院经审查后认为，因焕新公司并未举证证明就天府丽景公司前期已向业主提前收取的费用，在焕新公司管理期间已无偿向该部分业主提供了服务，故焕新公司的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。据此，焕新公司要求永丰公司对天府丽景公司所欠债务承担连带责任的请求亦不能成立。综上所述，焕新公司的上诉请求部分成立，本院在前述认定范围内依法予以支持。一审判决认定事实错误，导致适用法律不当，应予纠正。依照《中华人共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第八十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初61号民事判决；二、四川仁寿永丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向成都焕新物业管理有限责任公司支付物业管理费68438.15元、代收物管费佣金及处理纠纷费用40000元，共计108438.15元；三、四川仁寿永丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向成都焕新物业管理有限责任公司支付违约金13687.63元；四、驳回成都焕新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7184元，诉讼保全费2270元，共计9454元，由成都焕新物业管理有限责任公司负担5000元，四川仁寿永丰房地产开发有限公司负担4454元；二审案件受理费6837元，由成都焕新物业管理有限责任公司负担3837元，四川仁寿永丰房地产开发有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 唐 部审判员 孙春红二〇一七年六月二十八日书记员 陈乐奕