上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12636号
上诉人（原审原告）：上海裕梁实业有限公司，住所地上海市闵行区剑川路951号5幢6层B6001室。
法定代表人：梁修纯，经理。
委托诉讼代理人：郑焱，上海关天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海蒸上机械有限公司，住所地上海市金山区亭林镇林盛路329号。
法定代表人：王晓峰，总经理。
委托诉讼代理人：殷校观，系该公司员工。
上诉人上海裕梁实业有限公司（以下简称裕梁公司）因与被上诉人上海蒸上机械有限公司(以下简称蒸上公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初8387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人裕梁公司的法定代表人梁修纯及其委托诉讼代理人郑焱、被上诉人蒸上公司的委托诉讼代理人殷校观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
裕梁公司向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，支持上诉人一审中除押金返还之外的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人向被上诉人租赁了金山区XX镇XX号的800平方米厂房（以下简称涉案房屋）。上诉人依约履行了合同，但因被上诉人股东发生变更，被上诉人的新股东不同意上诉人继续使用涉案房屋，并采取强制断电的方式阻止上诉人正常经营。经协商，被上诉人同意上诉人免费使用涉案房屋至2016年年底，但之后被上诉人反悔，上诉人为避免损失扩大，只能陆续搬离了涉案房屋，双方并不存在合意解除租赁合同的情形。且相关政府部门发出的整改意见，仅是要求进行整改，并非要求上诉人停止生产，关闭厂房，被上诉人也无权以此要求上诉人搬离。同时，涉案房屋没有相应的产权证或许可证，应系违章建筑，即便涉案租赁合同被认定为无效，上诉人的各项损失，被上诉人也应予以赔偿。
被上诉人蒸上公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。涉案房屋系合法建筑，不存在合同无效的情况。上诉人欠交租金及水电费，系上诉人违约在先导致合同解除。即便二审法院认定租赁合同无效，上诉人主张的各项损失也没有依据，应当予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
裕梁公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、蒸上公司赔偿裕梁公司45,000元，并退还押金10,000元；2、蒸上公司赔偿裕梁公司经济损失270,000元；3、蒸上公司赔偿裕梁公司设施、设备搬离费160,000元、停产停业损失费60,000元。本案一审审理中，裕梁公司增加诉讼请求：确认双方合同已于2016年6月底解除。
一审法院认定事实：2015年12月24日，裕梁公司、蒸上公司签订《厂房租赁合同范本》。约定，蒸上公司将其所有的涉案房屋出租给裕梁公司；租期三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；月租金为15,000元，年租金180,000元，包括5吨行车使用费、门卫提供方便费；签订合同，裕梁公司支付蒸上公司厂房租赁押金10,000元，租金预付90,000元；租金为半年付一次，需提前15天支付；租赁期间使用该厂房所发生的水电等等费用由裕梁公司承担，并在收到收据或发票7日内付款；厂房租赁期间，蒸上公司有权督促并协助裕梁公司做好消防、安全、卫生工作；裕梁公司拖欠租金满一个月，蒸上公司有权终止租赁协议；厂房租赁期间，因蒸上公司原因提前终止合同而违约，应赔偿裕梁公司三个月租金，并押金退还，因裕梁公司原因提前退租而违约，应赔偿蒸上公司两个月租金，押金不退还；必须遵守环保、消防规范标准等等。签订合同当日，裕梁公司支付蒸上公司100,000元。
2016年5月19日，上海市金山区亭林镇人民政府向蒸上公司发出《责令限期整改指令书》，裕梁公司使用的打磨车间存在：相关验收文件未见；职业危害因素未检测；存在粉尘、明火作业及吸烟；行车吊钩无防脱钩装置，不符合国家标准；行车检验报告已过期等问题。责令于2016年6月3日前整改完毕。2016年6月27日，该人民政府向蒸上公司发出《整改复查意见书》，复查意见为打磨车间正在搬离等，要求整改单位于2016年7月10日前送交整改报告。2016年8月2日，上海市金山区安全生产监督管理局向蒸上公司发出《责令限期整改指令书》，查明裕梁公司使用的抛丸车间内，喷漆作业和打磨作业在同一区域未做隔离；员工未佩戴劳动防护用品；现场放置有多桶20L的稀释剂等等。责令于2016年8月30日前整改完毕，达到有关法律法规规章和标准规定的要求，逾期不整改或达不到要求的，依法给予行政处罚，由此造成事故的，依法追究有关人员责任。
本案一审审理中双方一致表示，押金除抵扣租金外不再处理；蒸上公司一周内搬离租赁房屋。
一审法院认为，裕梁公司、蒸上公司所签合同，系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。
双方对于解除合同均无异议，只是对解除时间存在争议，但该争议与本案处理又无关联，因此对合同解除予以确认。本案争议在于何方违约的问题。裕梁公司认为，在合同未届期前，蒸上公司要求裕梁公司搬离已构成违约。蒸上公司认为，裕梁公司租赁期间存在安全、环保隐患，又未予整改的情形下，双方协商解除合同；同时裕梁公司也未按合同约定支付租金及电费，蒸上公司依约有权解除合同。从本案查明的事实来看，难以采信裕梁公司举证的发生在部分搬离之后、形式要件不符、通话对象不明、内容含混不清的录音证据，以及蒸上公司举证的不能证明待证事实的抗辩。当事人协商一致，可以解除合同。作为占有涉案房屋的裕梁公司，在合同未届期以及搬离可能造成重大损失的情况下完全可以要求蒸上公司继续履行合同，除非双方对于解除合同已成合意；裕梁公司在合同解除后才要求蒸上公司赔偿损失亦与常理不符；双方协议解除合同缘于相关部门多次责令裕梁公司承租厂房的整改成为合理。据此，一审法院认定双方合同已协商解除。因不存在何方违约问题，故合同约定的违约责任已无从适用。至于裕梁公司所多重主张的损失，既无证据证实，也无事实和合同依据；即便存在损失，应视在双方解除合同时已予形成合意。
至于相关合同解除后果，裕梁公司所主张的押金处理双方已形成一致意见，并无不当。
一审法院审理后于2016年10月18日作出判决：一、确认上海裕梁实业有限公司与上海蒸上机械有限公司于2015年12月24日签订《厂房租赁合同范本》解除；二、驳回上海裕梁实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取人民币4,625元，由上海裕梁实业有限公司负担4,585元，上海蒸上机械有限公司负担40元。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，双方一致确认涉案租赁房屋并未办理产权证。被上诉人称涉案租赁房屋具备相应的建设工程规划许可，但并未提交相关的证据证明。
二审中，就涉案租赁合同的效力问题，经本院向上诉人与被上诉人进行释明，上诉人认为，如二审法院认定涉案租赁合同无效，其在一审中主张的各项损失被上诉人同样应予以赔偿，并明确因涉案租赁合同无效，上诉人所产生的损失范围为：基坑110,000元，办公室及装修15,120元，机房5,400元，喷砂房50,000元，行车70,000元，机械安装费用20,000元，设备设施搬离费160,000元，停产停业损失60,000元,并同意合同无效的后果由二审法院一并处理。被上诉人则认为，如二审法院认定涉案租赁合同无效，被上诉人的损失系上诉人欠缴的房屋使用费及电费，就此，被上诉人已另案起诉，本案中无需二审法院处理，至于上诉人主张的因合同无效产生的各项损失，被上诉人同意由二审法院一并处理，但认为上诉人主张的各项损失，缺乏依据，应当予以驳回。
本院认为，上诉人与被上诉人虽就涉案房屋签订了《厂房租赁合同范本》，但从在案证据看，涉案房屋并未办理产权证，也未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案《厂房租赁合同范本》应属无效。一审认定合同有效不妥，本院依法予以纠正。鉴于双方均同意在二审中就合同无效的后果一并作出处理，本院予以准许。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从在案证据看，上诉人存在欠缴涉案房屋占有使用费的行为，同时，相关政府已就上诉人使用涉案房屋的经营状况发出了责令限期整改指令书及整改复查意见书。从上述意见书及指令书的内容看，在2016年8月2日前，上诉人并未整改完毕，相关职能部门最后要求于2016年8月30日前整改完毕。上诉人虽称其搬离涉案房屋系被上诉人采取强制断电等措施要求其搬离，但上诉人并没有证据证明被上诉人的行为导致其不能使用涉案房屋。结合上诉人拖欠占有使用费的事实及未整改完毕的情况，本院认为，从证据优势及合理性上看，上诉人自行搬离涉案房屋的原因在于欠缴占有使用费及未能整改完毕，而非归责于被上诉人的过错，上诉人要求被上诉人赔偿基坑、办公室及其装修、机房、喷砂房、行车、机械安装费用、设施设备搬离费等各项损失的诉讼请求，本院予以驳回。至于上诉人主张的停产停业损失，因未提交相应的证据证明，本院同样不予支持。
综上所述，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《厂房租赁合同范本》无效，上诉人主张的各项损失，本院予以驳回。据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初8387号民事判决；
二、上海裕梁实业有限公司与上海蒸上机械有限公司于2015年12月24日签订的《厂房租赁合同范本》无效；
三、驳回上海裕梁实业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费人民币4,625元，由上海裕梁实业有限公司负担4,585元，上海蒸上机械有限公司负担40元。二审案件受理费9,250元，由上海裕梁实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。