广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11020号上诉人(原审被告)：郭田，住黑龙江省庆安县。委托代理人：王金键，广东联合发展律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：林永立，住广东省广州市越秀区。委托代理人：钟伟、李恒，分别系广东科德律师事务所律师、实习律师。上诉人郭田因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郭田上诉请求：1、撤销一审判决，驳回林永立的诉讼请求；2、本案诉讼�由林永立承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。林永立将君顺美食的个体工商户营业执照交由郭田经营，违反了《个体工商户条例》第十条第二款和第十一条的规定，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。郭田在租赁商铺的过程中没有过错。被上诉人林永立二审答辩同意原审判决，不同意郭田的上诉请求。2015年3月25日，林永立向广州市越秀区人民法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认林永立、郭田于2013年5月26日签署的《承包经营协议》以及《商铺转让合同》中的租赁关系部分于2014年11月4日解除，郭田立即将广州市越秀区执行南路120号、102号103号商铺归还给林永立，并从2014年11月5日起按每月37000元的标准向某支付占用费；2、郭田向某支付拖欠的承包费（租金）192467元（从2014年1月1日起至2014年11月4日止，按照每月18500元的标准计算）、水电费1万元（从2014年1月1日起至2014年7月4日止），并支付逾期支付租金、水电费给林永立造成的利息损失（从2014年1月26日起至实际支付上述费用为止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2013年5月26日，林永立（甲方）与郭田（乙方）签订《商铺转让合同》，订明甲、乙双方就甲方将位于广州市越秀区执信南路120号102、103号商铺的经营权转让给乙方事宜协商如下：一、商铺的基本情况，广州市越秀区执信南路120号102、103号商铺面积共100多平方米，以甲方配偶张某的名义领有君顺�食店的个体工商户营业执照；商铺所在房屋是甲方向房东租用，每月租金为18500元；商铺现有的装修装饰以及商铺内的设施设备包括家具、厨具、餐具、电器等作为商铺的组成部分一同转让给乙方；乙方在签订本协议时，已了解商铺的所有状况，同意以现状接收商铺，甲方同意将君顺美食的个体工商户营业执照交由乙方经营。二、商铺的转让，商铺的转让指甲方将商铺的经营权连同商铺的装修装饰、各种设施设备转让给乙方，乙方向甲方支付转让价款，并承担本协议约定的租金，本协议签订之日起3年届满时，乙方应将商铺按现状交还给甲方（2013年6月1日至2016年5月31日）。三、转让价格，乙方同意向甲方支付25万元的转让价款，支付时间为本协议签订的同时。四、租金及押金的支付，本协议签订之日，乙方应向甲方交纳第一个月的租金18500元，之后乙方应在每月的25�前向甲方交纳下一月的租金；若乙方迟延支付租金的，甲方有权停止向房东付款，由此造成一切不利后果（包括但不限于房东解除合同、收回商铺）由乙方自行承担。五、乙方在签订本协议时，按商铺现状接收商铺，并已知悉经营风险，因此乙方自行承担一切经营风险［包括但不限于房东以任何理由提前收回商铺（但因甲方迟延将乙方支付的租金转付给房东导致房东解除合同的除外）、工商等行政部门的检查、停业等处理］，甲方对乙方的经营风险不承担任何责任。六、本协议签订之日起3年届满时，乙方未将商铺交还给甲方的，每迟延一日应向甲方支付相当于两倍日租金的占用费等。同日，林永立（甲方）、郭田（乙方）还签订《承包经营协议》，订明甲、乙双方就乙方向甲方承包经营君顺美食店事宜达成协议如下：一、关于君顺美食店的基本情况，君顺美食店位于广州市越秀区执信南路120号附1、2、3号，面积约110平方米；店内有基本的装饰装修，家具、厨具、餐具、厨房等实施设备齐全；广州市越秀区执信南路120号附1、2、3号房屋均为甲方向房东租用。二、承包期间为3年，从本协议签订之日起计；租赁期满，经双方协议一致，可继续延长承包期限；但承包期限不得超过甲方与房东的租赁期限；三、承包费为每月18500元，乙方应在每月5日前支付该月的承包费。四、甲方的权利义务，甲方负责向房东交纳租金，负责提供君顺美食店给乙方经营，有权收取承包费。五、乙方的权利义务，乙方负责向甲方交纳承包费；乙方应当守法经营，不得损坏租赁物；未经房东同意，乙方不得改变君顺美食店的结构；租赁期届满，乙方应按原状将租赁物交回给甲方等。一审另查明：郭田曾因房屋租赁合同纠纷作为原告�林永立为被告向广州市越秀区人民法院起诉，郭田诉称，在合同履行过程中，林永立不能按约定将商铺的营业执照交予郭田，且商铺不具备法定的餐饮经营条件，造成林永立不能履行合同，经多次与林永立协商未果，郭田被迫停止经营等，请求：1、撤销林永立与郭田2013年5月26日签订的《商铺转让合同》；2、林永立立即返还合同转让价款250000元；3、林永立立即赔偿郭田2013年6月至12月的租金损失129500元（每月按18500元计）。经审理，该院于2015年3月19日作出（2014）穗越法民三初字第2391号民事判决，驳回郭田的全部诉讼请求。郭田不服上述判决，上诉至本院，本院于2015年8月26日作出（2015）穗中法民五终字第3349号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述（2014）穗越法民三初字第2391号民事判决书，查明以下事实：一、合同签订后，郭田向某支付了转让费250000元及第一个月的租金，林永立立即将涉案商铺交付给郭田经营使用；郭田向某支付租金至2013年12月，于2014年5月停止经营等。二、“张某（乙方）于2013年3月1日与林某乙（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方同意将广州市执信南路120号地下102-103的房屋出租给乙方用于开办餐饮店使用，租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日止，租金每月为12000元，乙方应严格按照工商、消防、环保等要求守法经营，有权根据情况将餐饮店转租给他人或将经营权转让给他人经营等。据广州市工商行政管理局越秀分局2007年11月5日核发注册号为44××689的《个体工商户营业执照》（原核准日期2005年4月19日）记载，字号名称广州市越秀区顺君美食店，经营者姓名张某，组成形式个人经营，经营场所广州市执信南路120号地下102-103，经营范围及方式制售粥、粉、面。2014年6月7日广州市工商行政管理局�秀分局核发注册号为44××519的《个体工商户营业执照》（注册日期2005年4月19日）记载，名称广州市越秀区顺君美食店，类型个体工商户，经营者张某，组成形式个人经营，经营场所广州市执信南路120号地下102-103，经营范围餐饮业。”本案一审庭审中，林永立为证明其主张，提交以下证据：1、张某于2013年5月15日出具的《委托书》[其中载明张某委托林永立代表其处理涉案商铺对外转让或发包经营权（或进行转租）、签署相关协议、收取相关款项；代为诉讼等事项]；2、广州市环境监察支队越秀大队于2013年7月23日向老北京麻辣香锅店执信南路120号之一发出的书面《谈话通知书》（该通知书记载：经查，你单位因油烟废气扰民，未办环保报建手续，现请你单位负责人于2013年7月24日上午9时30分到西华路261-279号华业大厦四楼越秀环境监察大队听取对你单位的整�和处理意见等）；3、广州市越秀区环境保护局于2013年9月3日向老北京麻辣香锅店（招牌名）执信南路120号之一发出的书面《谈话通知书》（该通知书记载：经查，你单位因油烟污染，现请你单位负责人于2013年9月4日下午到越秀区西华路捶帽新街1号华业大厦四楼越秀区环护局执法监察大队听取对你单位的整改和处理意见；请林永立或张某上来环保局等）；4、EMS邮件详情单一张（林永立称其于2014年9月19日向郭田发出《关于要求立即清偿费用的函》，限其在2014年9月25日前付清所欠费用等）；5、用电地址为广州市执信南路120#/102以及执信南路120#/104的电费查询单各一张；6、（2014）穗越法民三初字第2391号案件的应诉材料以及《民事起诉状》、《民事答辩状》；7、照片六张。郭田为证明其本案抗辩意见，向一审法院提交《准予变更登记（变动申报事项）通知书�复印件一份[该通知由广州市工商行政管理局越秀分局于2014年6月17日向广州市越秀区顺君美食店发出，内容包括变更登记事项为具体经营项目申报，变更前内容为制售：粥、粉、面（食品卫生许可证有效期至2011年9月10日），变更后内容为小吃服务、中餐服务等]。本案一审中，郭田以林永立妻子张某是涉案商铺营业执照的经营者为由，向一审法院申请追加张某作为本案的第三人；对此，林永立表示不同意追加，理由为郭田提起上述2391号案诉讼已经明确了合同及诉讼的相对人是林永立而非张某，且生效判决认定了林永立为租赁关系的适格主体。此外，郭田表示没有收到林永立的反诉状，不同意协议于2014年11月4日解除，也不同意解除，如解除林永立应当退还郭田25万元的承包费。林永立则表示如果2014年11月4日该两份合同没有解除，则坚持要求法院�决解除。关于涉案商铺的使用情况。林永立称一直由郭田在使用，从2014年7月已经停水停电，经过上述2391号案后郭田仍没有交还商铺，现在还是空置，没有办理交接。郭田则表示其经营至2014年6月底，因为没有排污许可证无法正式经营，一直空置。双方当事人均确认涉案商铺的钥匙在郭田手中，郭田表示不同意交还涉案商铺。另，关于林永立诉请的水电费用1万元，林永立表示该费用尚未向收取单位缴纳。一审法院认为：林永立与郭田自愿签订的《商铺转让合同》、《承包经营协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。由于上述合同系林永立和郭田签订，合同中已经明确约定涉案房屋是林永立向房东租用，且以林永立配偶张某的名义领有个体工商户营业执照，而林永立还提交了张某出具的《�托书》，郭田亦表示确认林永立是张某的代理人，故郭田关于林永立不是适格签约主体及要求追加诉讼参加人的意见与事实不符，不予采信。关于林永立主张《商铺转让合同》以及《承包经营协议》中的租赁关系部分于2014年11月4日解除的问题。虽林永立称其在（2014）穗越法民三初字第2391号案反诉解除《承包经营协议》，但考虑到该项反诉主张未被法院接纳，亦并未包括一并解除前述两份合同的租赁关系部分的完整意思表示，而郭田对此表示不认可上述合同于该天解除也不同意解除，故不予采信。但与此同时，林永立表示如若法院认定上述合同未在该天解除，则由法院判决解除的请求，因郭田从2014年1月1日起至今未向某支付涉案商铺的租金，现涉案商铺亦作空置，可见涉案租赁合同不具备继续履行之可能，故林永立该项主张合法合理，予以支持；合同解除后，郭田则理应尽快办理交接手续，将涉案商铺腾空交还给林永立管业。关于林永立主张郭田支付拖欠的承包费（租金）以及占用费的问题。在双方的租赁关系解除前，郭田向某支付的应为租金而非占用费，且应按照原合同约定标准即每月18500元的标准计算；解除后，占用费的标准仍应参照上述每月18500元的租金标准计付为宜。至于林永立主张的双倍赔付占用费的问题，林永立表示该主张系依据《商铺转让合同》第六点的约定，但该条款针对的是“本协议签订之日起3年届满时”，并不适用于本案情形，故本院不予采信。对于林永立要求郭田按照银行逾期贷款利率计付拖欠租金利息损失的主张，考虑到双方就涉案商铺的使用经营问题一直存在讼争、对涉案合同效力问题亦存有争议等实际情况，从公平合理角度出发，不予支持。关于林永立主张郭田向其支付水电费1万元和利息的问题，因林永立并非水电费的有权收缴机关，在未代郭田垫付上述费用的情况下径直向郭田主张权利没有依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2016年3月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，原告林永立与被告郭田于2013年5月26日签署的《承包经营协议》以及《商铺转让合同》中关于租赁关系部分予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭田将广州市越秀区执信南路120号102、103号商铺腾空交还给原告林永立管业。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭田将从2014年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月18500元计）支付给原告林永立；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的占用费（按每月18500元计），由被告郭田逐月支付给原告林永立。四、驳回原告林永立的其他诉讼请求。本案诉讼费9903元（其中，受理费6077元、诉保费3826元），由原告林永立负担2547元，由被告郭田负担7356元。郭田、林永立对一审查明事实均没有异议，本院予以确认。二审中，郭田向本院提交以下证据材料：1、2016年1月4日加盖广州市工商行政管理局越秀分局投诉举报专用章的穗工商越分举复（2015）69号《关于对郭田举报事项的答复》，拟证明广州市越秀区工商行政管理局认为本案承包经营合同及商铺转让合同违法，但是情节轻微，不予行政处罚。2、广州市工商行政管理局2016年3月21日穗工商行复（2016）9号《行政复议决定书》，拟证明广州市工商行政管理局经过复议认为上述穗工商越分举复（2015）69号《关于对郭田举报事项的答复》事实不清、证据不足，复议决定撤销，责令广州市越秀区工商行政管理局重新作出处理决定。3、2016年6月7日广州市越秀区工商行政管理局作出的穗越工商举复（2016）72号《关于对郭田举报事项的答复》，拟证明广州市越秀区工商行政管理局根据上述证据2的复议决定，启动对林永立的处罚程序，但经该局调查，涉案商铺业主已于2015年11月将涉案商铺收回，重新租赁给案外人、正在装修，且目前联系不到林永立，故无法作出行政处罚决定。4、广州市工商行政管理局案件复议委员会2016年7月25日作出的穗工商行复（2016）72号《行政复议受理案件通知书》，拟证明对上述证据3即穗越工商举复（2016）72号《关于对郭田举报事项的答复》的行政行为，郭田又申请复议。对此，林永立表示：证据1、2形成于一审判决之前不属于新证据，证据3没有提供原件，对证据1至4的真实性、合法性、关联性均不予认可；这些证据只有郭田单方主张，行政机关均未对本案的民事关系的相关事实进行认定，也未认定本案所涉合同关系究竟违反哪个法律，只是针对涉案商铺营业执照的相关问题，并不涉及本案房屋租赁的问题，涉案合同也不因行政行为违法而无效。二审中，林永立确认：涉案商铺已于2015年10月31日由涉案商铺业主林某乙收回管业。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对郭田的上诉意见，本院认定如下：本案为租赁合同纠纷。林永立与郭田自愿签订的涉案《商铺转让合同》、《承包经营协议》是双方当事人的真实意思表示，其中有关涉案商铺租赁关系的内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。鉴于郭田自2014年1月1日起至今未向某支付涉案商铺的租金、双方均确认商铺空置等情况，一审法院认定涉案租赁合同不具备继续履行的可能，判决涉案《商铺转让合同》、《承包经营协议》中有关租赁关系部分予以解除，郭田向某支付欠租的起算日期为2014年1月1日，并无不当。二审中，林永立确认涉案商铺已于2015年10月31日由涉案商铺业主收回管业，故郭田向某支付涉案商铺租金的截止日期应为2015年10月31日，郭田将涉案商铺腾空交还林永立管业的义务已无实际履行的必要。据此，本院对一审判决予以相应调整。郭田上诉提出林永立存在将“君顺美食”个体工商户营业执照交由郭田经营、违反《个体工商户条例》规定行为的问题，属于相关行政管理部门认定处理的范围，并不影响合同中有关涉案商铺租赁关系内容的效力。郭田上诉以�永立存在该行为为由，主张“合同无效”，并据此请求驳回林永立的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。郭田二审提交的上述证据材料，不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第827号民事判决第一项、第四项及案件诉讼费负担的决定；二、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第827号民事判决第二项；三、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第827号民事判决第三项为：自本判决送达之日起十日内，郭田向林永立支付2014年1月1日起至2015年10月31日止的租金（按每月18500元计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3530元，由上诉人郭田负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年十一月一日书记员  林宝嘉游瑞娜