北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第04188号
原告徐灵云，女，1974年1月2日出生。
委托代理人王海兰，北京平济律师事务所律师。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。
法定代表人马印秋，该公司总经理。
委托代理人张立功，男，北京乾元房地产开发有限公司职员。
委托代理人许欣，女，北京乾元房地产开发有限公司职员。
原告徐灵云与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐灵云的委托代理人王海兰到庭参加诉讼。被告乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐灵云诉称：2007年5月16日，我与被告签订北京市商品房预售合同，约定我购买被告开发的位于平谷区×西南侧×1号商住楼（现为×2号楼）×层×栋×号房屋。合同第十一条第一款约定被告应在2008年9月30日前向我交付房屋。合同第二十条第一款第一项约定被告应于2009年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如未能在前述期限内取得权属证明的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金；同条第二款第二项约定如因被告的责任，我未能在房屋交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，并于我实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，我向被告支付购房款306595元，但被告直至2012年9月18日方才向我交付房屋。2013年8月16日，被告取得该商品房所在楼栋的权属证明。2013年12月19日，被告为我办理房屋权属转移登记。因被告逾期办理房屋权属初始登记及转移登记的行为违反了合同约定，故起诉要求被告支付我逾期办理初始登记违约金47124元、逾期办理转移登记违约金6622元，共计53746元。诉讼费由被告负担。
被告乾元公司辩称：第一，我公司与中建六局土木公司建设工程施工合同纠纷一案已经审结，法院判决中建六局土木公司将工程资料交付我公司，但该公司拒绝交付，后经法院强制执行，中建六局土木公司交付的工程材料仍不齐全，致使工程不能如期验收；直至2014年6月，在平谷区委、区政府的协助下，工程最终于同年7月1日验收完毕，楼栋的初始登记正在办理中，因而迟延办理初始登记的过错并非在我公司，原告要求支付初始登记违约金及转移登记违约金的诉讼请求不具有事实依据；第二，如原告没有合同原件，我公司与其不存在合同关系，其主张没有合同依据；如原告没有购房发票原件或未按合同约定足额缴纳购房款，则原告存在违约行为；第三，原告要求支付初始登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告在该日期后的两年内没有主张权利，其诉求已超过诉讼时效；第四，因业主在入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理房产证；第五，因买受人至今尚未签订委托我公司为其办�转移登记的委托书，亦未及时缴纳契税，致使我公司无法为其办理转移登记，故买受人对于我公司未按约定时间完成转移登记一事存在过错；此外，买受人尚未实际取得房屋产权证，我公司依据合同约定享有30天的履行期，故目前无法计算具体的赔偿期间；第六，违约金数额过高，有违公平原则，请求法院予以酌减。
经审理查明：2007年5月16日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×西南侧×1号商住楼（现为×2号楼）×层×栋×号商品房一套。合同第二十条约定，被告应当在2009年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房�万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同第二十条同时约定，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，在原告选择不退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告分四次交纳购房款共计306595元。2012年9月18日，被告向原告交付房屋。2013年8月16日，被告取得涉案商品房所在楼栋的权属证明。2013年12月19日，原告取得X京房权证平字第03×号房屋所有权证书。2013年6月27日，本院以（2013）平民初字第00997号民事判决书判决被告支付原告逾期交房违约金53310.74元，该判决现已发生法律效力。
上述事实，有当事人的陈述；原告提交的北京市商品房预售合同（复印件）、入住证（复印件）、购房款发票（复印件）、房屋所有权证书（复印件）、（2013）平民初字第00997号民事判决书；本院调取的房屋登记簿（复印件）等在案佐证。
本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故依约应向原告支付违约金。被告认为由于中建六局土木公司拒绝交付工程材料，工程不能如期验收，导致其公司延期办理房屋权属初始登记，但该抗辩意见涉及被告与中建六局土木公司之间的合同纠纷，不能作为被告�能按照约定履行其与原告间合同义务的抗辩理由，故本院对此不予采纳。被告于2013年8月16日取得了原告所购商品房所在楼栋的权属证明，故原告主张逾期办理房屋权属初始登记违约金的诉讼请求尚未超过2年的诉讼时效，本院据此对被告提出的该项答辩意见不予采纳。此外，依据合同约定，原告未能在商品房交付之日即2012年9月18日起240日内取得房屋所有权证书，故被告应依约向原告支付相应违约金。被告虽辩称迟延办理房屋权属转移登记系由买受人过错及客观原因所致，其自身不存在过错，但对此未能提交证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告作为出卖人存在逾期交房和逾期办理房屋权属初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人先后主张三项违约金，对于此三项违约金的重复期间，本院依公平原则择一高标准予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整；因本地房价持续上涨，原告亦未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告徐灵云支付逾期办理房屋权属初始登记违约金四千三百七十八元。
二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告徐灵云支付逾期办理房�权属转移登记违约金四千零一十元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由被告北京乾元房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 雁
人民陪审员 王兴旺
人民陪审员 刘 宝
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 雪