湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00174号
上诉人（原审原告）周红瑜。
委托代理人余立宁，湖北君任律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）潘顺生。
委托代理人刘虎，湖北仁辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈红。
被上诉人（原审被告）宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇三合村村民委员会。
法定代表人姚圣栋，系三合村村委会主任。
上诉人周红瑜因与被上诉人潘顺生、陈红�宜昌市夷陵区鸦雀岭镇三合村村民委员会（以下简称三合村委会）房屋买卖合同纠纷及土地承包经营权纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院作出的（2013）鄂夷陵民初字第00835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、毕勇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，1994年，周红瑜与陈红登记结婚，于1995年4月生育一女陈某某。1995年周红瑜与陈红购买位于鸦鹊岭镇三合村二组的砖木结构房屋及附属屋一栋，1999年办理了相关房屋登记手续，登记在陈红名下。陈红作为家庭承包代表在与三合村委会签订农村土地承包合同上签字，土地承包经营权共有人为周红瑜及陈某某，承包地面积为4.44亩，承包方式为家庭承包，土地用途为农业用途，承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日，夷陵区人民政府�2005年8月发放了编号为鄂EJ9090402150农村土地承包经营权证。后周红瑜与陈红又在鸦鹊岭镇梅林村购买房屋一栋，周红瑜的户口也由三合村迁入到梅林村，但梅林村未给周红瑜分配土地。2012年3月21日，潘顺生向陈红支付购房押金1万元后，于2012年4月6日双方签订协议书一份，协议约定：一、甲方（陈红）自愿将原三合村2组房屋建筑面积200平方米及全部的土地使用权面积200平方米转让给乙方（潘顺生）四至地界详见原地图。二、甲方将“农村土地承包经营权”水田六块4.15亩，旱田一块0.29亩，合计4.44亩转让给乙方经营。三、甲、乙双方议定房屋及土地承包经营权转让成交价格为4万元人民币，乙方在签订合同之日分两次付清所有款项（首付叁万元，余额待办完过户手续付清）。四、房屋买卖交易所应交纳的各种税费按照国家规定的有关条款，均由乙方负担，甲方则�条件办理。五、以上条款甲乙双方均应共同遵守，甲方必须保证房屋和土地原样交给乙方，若一方违约，应付另一方违约金总价双倍赔付对方。2012年5月7日，陈红与潘顺生到鸦鹊岭镇法律法律服务所进行见证，双方又签订房屋买卖合同书一份，合同约定：一、甲方（陈红）自愿将原三合村二组房屋面积200平方米及全部的土地使用权面积200平方米转让给乙方（潘顺生）；二、甲、乙双方议定房屋成交价格为15000元人民币，乙方在签订合同之日一次性付清所有款项。三、房屋买卖交易所应交纳的各种税费按国家的有关条款，均由甲、乙双方各自负担。四、若一方违约，应付另一方违约金20%。三合村委会在该合同书上注明“同意买卖”，并加盖公章。协议和合同签订后，潘顺生分两次向陈红付款共计3万元，并于2012年6月8日因购房由湖北省利川市建南镇星星村迁入鸦鹊岭镇三合村。2012年7月3日，潘顺生到相关部门办理房屋过户手续，宜昌市夷陵区国土资源局将农村宅基地使用权予以变更，土地使用者为潘顺生，并发放了宜昌市夷陵集用（2012）第120706097号土地使用权证。潘顺生到房产部门办理手续时，因周红瑜未到场，至今未能办理。潘顺生持陈红交付的编号为鄂EJ9090402150号农村土地承包经营权证来到三合村委会要求变更农村土地承包经营权，三合村委会在此证的土地承包经营权变更栏中进行了变更登记，变更内容为：转入方为潘顺生，转出方为陈红，变更方式为转让，三合村委会在变更栏处加盖公章。2013年修建公路时征用其中部分土地，土地征用费为65235元，该款项目前在鸦鹊岭镇财政所，未进行发放。2013年5月22日，周红瑜向原审法院提起诉讼，在庭审过程中周红瑜变更诉讼请求，要求：1、判决撤销陈红与潘顺生签订的协�。2、陈红和潘顺生相互返还财产，即陈红返还潘顺生房款4万元，潘顺生返还房屋及取得的农村土地承包经营权；3、鉴定费1000元由潘顺生、陈红、三合村委会承担；4、请求撤销村委会对承包土地转让的登记。
庭审中，周红瑜于2013年6月4日申请对房屋及土地承包经营权等价值进行鉴定，2013年10月8日周红瑜提交了湖北德恒资产评估有限公司湖北德恒评报字（2013）第119号资产评估报告，此评估委托人为周红瑜，评估对象为固定资产（房屋建筑物）和农村土地使用权，评估结论为：建筑物价值17065.14元，土地使用权价值为252561.31元。2013年10月15日，周红瑜向法院提交书面撤回鉴定申请书，撤回原申请鉴定的申请。
原审法院认为：1、潘顺生2012年4月6日购买陈红、周红瑜所有的位于鸦鹊岭镇三合村2组的房屋时所签协议书约定房屋及土地承包经营权转让成交价为4万元，该�议未明确约定房屋价格，但2012年5月7日陈红与潘顺生在鸦鹊岭镇法律服务所进行见证时签订的合同明确载明“双方议定房屋成交价为1.5万元”，三合村委会也在该合同上载明“同意买卖”，并加盖公章，故潘顺生购买陈红的房屋的价格应为1.5万元。而周红瑜向原审提交的湖北德恒资产评估有限公司（2013）第119号评估报告书的评估结论为建筑物即房屋及附属物的价格为17065.14元，与潘顺生支付陈红的1.5万元房款相比，属合理对价。潘顺生购买房屋后将户口迁入到鸦鹊岭镇三合村，从事农业生产，主观上并不存在恶意，且潘顺生亦到土地管理部门办理宅基地使用权变更手续。陈红与潘顺生的房屋买卖行为虽无证据证明周红瑜知晓，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经过另一方同意出售夫妻�同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此，周红瑜要求撤销陈红与潘顺生签订的协议，并由陈红返还潘顺生房款、潘顺生返还房屋的诉讼请求，无正当理由，不应予以支持。2、陈红2012年4月6日与潘顺生签订协议书将土地承包经营权转让后，虽未向县级以上当地人民政府申请登记，但陈红将宜昌市夷陵区人民政府发放的编号为鄂EJ9090402150农村土地承包经营权证交给潘顺生手中，三合村委会在此证的土地承包经营权变更登记栏中进行了变更登记，载明转入方为潘顺生，转出方为陈红，变更方式为转让，发包方三合村委会并在变更登记栏中加盖公章。根据《中华人民共和国农业承包法》第三十八条之规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、转让、互换或其他方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上当地人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”故周红瑜要求撤销陈红与潘顺生的协议，返还取得的农村承包经营权的诉讼请求，无正当理由，不应予以支持。3、周红瑜要求潘顺生、陈红、三合村委会承担鉴定费1000元的诉讼请求，无正当理由，原审不予支持。4、周红瑜认为三合村委会在没有任何授权亦无证据证明周红瑜已经丧失民事权利能力与民事行为能力的情况下，未经周红瑜同意便协助潘顺生将宅基地使用权、承包经营权进行过户登记，要求撤销村委会的登记行为的诉讼请求，因村委会的这一登记行为属于职务行为，不是民事行为，不属民事法律调整范围，其理由不能成立，不应予以支持。基于前述理由，原审法院遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条、第三十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决驳回周红瑜要求撤销陈红与潘顺生签订的协议、陈红和潘顺生相互返还财产（陈红返还潘顺生房款4万元、潘顺生返还房屋及取得的农村土地承包经营权）、潘顺生、陈红、三合村委会承担鉴定费1000元，以及要求撤销村委会对承包土地转让的登记的诉讼请求。并决定由周红瑜负担案件诉讼费830元（已减半）。
上诉人周红瑜不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉称：经周红瑜委托的鉴定，陈红出售给潘顺生的房产和土地实际价格近27万元，以4万元出售显失公平。村委会不是行政机构，无权决定承包人的土地是否流转。周红瑜已经申请了异议登记并在十五日内向法院起诉，异议登记有效，已经阻断了行政登记效力。原审认定事实不清，适用法律错误，潘顺生以4万元取得周红瑜近27万元的财产属显失公平，周红瑜有权依照合同法第五十四条第一款第二项的规定申请撤销合同。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判支持周红瑜的诉讼请求，并判令潘顺生、陈红、三合村委会承担诉讼费用。
被上诉人潘顺生答辩称：房屋买卖是双方的真实意思表示，因为一部分土地因修路而征用，周红瑜才想撤销合同。一审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。
被上诉人陈红未到庭答辩。
被上诉人三合村委会答辩称：陈红当时托了人才把房子卖掉，因为房子已经是危房，陈红担心房子坍塌波及到邻居的房屋而承担责任。2012年三合村迁入很多新村民，很多人都在本村通过“卖屋搭田”取得了房屋和承包地，相比之下陈红和潘顺生的交易价格并不低。
二审诉讼过程中，周红瑜�交一份证据拟作为新的证据：周红瑜的手机短信一份，拟证明一审中周红瑜系在其申请鉴定未被一审法院准许的情况下才自行委托鉴定。潘顺生质证称对短信真实性有异议，认为该短信不能证明对方机主姓名，是否批准鉴定也是一审法院的职权行为。三合村委会未对该证据提出异议，称2013年8月因修建高速公路征用了三合村的部分土地，土地拆迁补偿的价格均系经评估后确定。陈红未发表质证意见。
潘顺生提交一组证据拟作为新的证据：2012年、2013年三合村村民“卖屋搭田”的合同五份。其中谭登奎与叶祥文、彭继先与郑继权、郭军与王国富的合同为原件，并附有户口薄、纳税证明、集体土地建设用地使用证等材料的复印件。朱希芳与赵满云、吴兴发与郑建平的两份合同为复印件。拟证明陈红与潘顺生的房屋交易价格与同期（2012年、2013年）三合村村民“�屋搭田”的价格基本持平，4万元的交易价格并未显失公平。周红瑜质证称，别人的合同与周红瑜没有关联，这些证据不属于新的证据，真实性也无法确定，不能反映真实的交易价格。三合村有农户将土地以租赁的方式租给合作社，价格超过1000元／年，陈红与潘顺生交易价格比照该租赁价格而言过低。三合村委会质证称对该证据无异议，并称2012年三合村“卖屋搭田”的一批合同其格式都是如此，在三合村委会会议室还有留存。周红瑜所述的土地租赁在三合村确实存在，杰灵专业合作社以十年为期按1000元／年每亩的价格向一些农户租赁土地，租赁后集中经营种植葡萄。但是合作社租赁与陈红、潘顺生的交易方式不是同一概念，价格上没有可比性。陈红质证称对前述证据的真实性无异议，并认为本案双方“卖屋搭田”的价格没有问题，本案所涉房屋及�地当时以4万元价格成交系很优惠的价格，周红瑜系因觊觎房屋及土地被征用后的补偿款才向法院起诉请求撤销合同。
本院经审查认为，周红瑜提交的短信不能证明对方机主身份，在无其他证据印证的情况下不能单独达到周红瑜的证明目的。潘顺生提交的证据可证明三合村同期其他村民“卖屋搭田”价格，本院对其真实性予以确认，但该证据与本案并无关联。故本院对双方在二审中提交的证据均不予采纳。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
同时查明：1、2013年鸦鹊岭镇三合村因高速公路建设征地拆迁，本案争议土地部分被征用。2、周红瑜单方委托湖北德恒资产评估有限公司形成的《资产评估报告》第8页载明“三、评估对象和评估范围……农村承包土地使用权共12个地块，总面积8240.47平方米，折合12.36亩……四、价值类型及其定义……依据本次评估目的，确定本次估值的价值类型为市场价值”；第13页载明“（七）本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产现有用途不变、持续使用和在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的抵押底价，本评估结果是对2013年8月31日这一基准日被评估资产价值的客观反映……”；附表1载明，建筑物评估价值为17065.14元，土地使用权评估价值为252561.31元；附表6-2载明土地使用权的评估单价为30.65元／平方米。
本院认为，周红瑜主张陈红与潘顺生之间有关“卖屋搭田”的合同价格显失公平，应提交证据证明。周红瑜提交的资产评估报告为周红瑜单方委托进行，系对2013年8月31日价格之评定，与合同成立时间2012年4月6日相差十余月，不能排除因2013年高速公路建设征地而导致当地土地转让价格上涨的可能�结合陈红自述，本院经现场勘察，陈红向潘顺生交付的土地与该鉴定报告载明的土地12.36亩亦有差异；鉴定使用的土地使用权评估单价30.65元／平方米亦无依据。同时，本案所涉土地系承包经营权的流转，而资产评估报告估值的价值类型为“市场价值”，即“根据公开市场原则确定的抵押底价”，但根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国担保法》的规定，本案所涉农村集体土地使用权不得买卖，亦不得作为抵押财产，故资产评估报告所依据事实与本案事实不符，原审未采纳该鉴定报告并无不当。周红瑜另诉称，应以当地专业合作社租赁土地价格确认本案所涉土地转让价格。本院认为，陈红与潘顺生均系三合村村民，双方“卖屋搭田”合同所涉土地流转属本村村民之间家庭承包方式的土地承包经营权流转，与专业合作社租赁农地的方式存在区别，两者价格不具有可比性，故周红瑜并无证据证实陈红与潘顺生之间的合同显失公平，本院依法对其上诉请求予以驳回。
综上，原审认定事实清楚，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1660元（周红瑜已预交），由周红瑜负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晓燕
审判员 李建敏
审判员 毕 勇
二〇一四年六月三十日
书记员 张鹏炜