福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终268号
上诉人（原审原告）：香港天祥国际投资有限公司（HONGKONGTIANXIANGINTERNATIONALINVESTMENTLIMITED），住所地香港湾仔轩尼诗道。
法定代表人：孙德林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张金水，福建八闽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨旺兴，男，1977年11月21日出生，汉族，住福建省漳浦县。
委托诉讼代理人：蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。
上诉人香港天祥国际投资有限公司（以下简称天祥公司）因与被上诉人杨旺兴房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09民初316号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天祥公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：讼争《房屋租赁合同》约定的标的物是坐落于宁德市蕉城区蕉城南路8号十层已经办理产权登记的1001房屋，面积为180.83平方米，不是合同约定的300平方米。该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同签订后，天祥公司依约支付第一季度租金22500元及押金7500元，但杨旺兴未依约履行交付房屋的义务。按照合同第七条第4款关于“甲方未依约交付出租房屋7天以内的，乙方有权终止合�，同时要求甲方退还已收款并双倍返还押金”约定，天祥公司有权要求杨旺兴返还租金22500元，并双倍返还押金15000元。杨旺兴主张其已经依约交付的钢构房屋，系天祥公司经产权人同意后自行搭盖并使用，与本案无关。一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，并将天祥公司已支付的第一季度租金22500元抵扣房屋占有使用费，没有判决杨旺兴返还该22500元错误。
杨旺兴辩称，讼争《房屋租赁合同》约定的标的物位于宁德市蕉城区蕉城南路8号十层1001房屋北部的钢构搭盖房屋，面积约为300平方米，系杨旺兴经房屋产权人同意后搭盖，未取得房屋所有权证。天祥公司在承租前已到现场核实，对该标的物的状况是清楚的。合同签订后，杨旺兴依约向天祥公司交付上述钢构搭盖房屋。天祥公司主张该房屋系其经产权人同意后自行搭盖，缺乏证据证明，且与一审法院调取的房屋产权人周某的证人证言陈述的内容不符。在本案起诉前，杨旺兴已经向一审法院起诉请求确认《房屋租赁合同》无效，并要求天祥公司返还房屋及支付占有使用费，该案中杨旺兴同意将天祥公司已支付的第一季度租金22500元抵扣其应支付的房屋占有使用费，一审法院予以支持，故本案中一审法院对该22500元不再进行判决正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
天祥公司向一审法院起诉请求：1.杨旺兴返还天祥公司已支付的第一季度租金22500元；2.杨旺兴双倍返还天祥公司押金15000元。
一审法院认定事实：江某、周某为宁德市蕉城区蕉城南路8号－101地下车库的所有权人，江某为宁德市蕉城区蕉城南路8号301、401、501、601房屋的所有权人，周某为宁德市蕉城区蕉城南路8号701、801、901、1001房屋的所有权�。其中房号1001房屋所登记的建筑面积为180.83平方米。
2009年10月26日，杨旺兴与江某、周某共同签订《租赁合同》，约定杨旺兴承租宁德市蕉城南路8号的前述十层房屋，租期15年。
2012年11月19日，杨旺兴与天祥公司签订《房屋租赁合同》，约定杨旺兴将宁德市蕉城南路8号十层建筑面积约为300平方米的房屋出租给天祥公司，租期6年，从2012年11月18日起至2018年11月18日止。租金为每月7500元。合同的第二条第5点载明“抵押状态：存在抵押，房产证状态：已办理”。林某作为天祥公司的授权代表人在合同落款处签名。合同签订后，天祥公司向杨旺兴支付了第一季度租金22500元和押金7500元。
另查明，（1）杨旺兴因天祥公司未支付租金，向一审法院诉请确认《房屋租赁合同》无效，并请求天祥公司返还房屋及支付房屋占有使用费，一审法院于2016年5月3日立案受理，案号为（2016）闽09民初第126号；（2）一审法院于2013年5月29日作出（2013）宁执行字第79号《执行裁定书》，裁定查封周某、江某名下位于宁德市蕉城南路8号301、401、501、601、701、801、901、1001的房产及－101地下车库，并于2013年6月4日作出（2013）宁执行字第79号《协助执行通知书》，要求杨旺兴将宁德市蕉城区蕉城南路8号房屋的租金汇至法院账户；（3）一审法院于2016年11月1日对房屋所有权人周某进行了调查询问，其陈述蕉城南路8号十层钢构搭盖部分是由杨旺兴所建，其与林某、天祥公司均不认识；（4）一审法院于2016年10月19日召集双方对宁德市蕉城区蕉城南路8号的建筑物进行现场勘验，双方一致确认该建筑物共十层，已办理产权登记的1001房屋，现由杨旺兴占有使用，位于1001房屋北部未办理产权登记的钢构搭盖房屋，现由天祥公司占有使用。
一审法院认为，天祥公司的住所地为香港，本案为涉港合同纠纷，由于庭审中各方一致同意适用内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本院确定内地法律为准据法。
本案的争议焦点为：1.本案《房屋租赁合同》中载明的租赁物为哪部分房屋；2.杨旺兴应否返还租金22500元及双倍返还押金15000元。对此予以分析认定如下：
（一）《房屋租赁合同》中约定的租赁物为哪部分房屋
天祥公司与杨旺兴签订的《房屋租赁合同》第一条约定，租赁的房屋“位于宁德市蕉城区蕉城南路8号速8酒店十层，建筑面积约为300平方米”，该面积与钢构搭盖的房屋建筑面积一致，天祥公司亦实际占有使用该部分房屋，应认定本案的租赁物为十层钢构搭盖房屋。且根据本院调取的房屋产权人周某的证言，亦可印证杨旺兴�盖房屋出租的事实。天祥公司主张实际租赁物为有产权证的1001房屋，钢构搭盖房屋系天祥公司询问房屋产权人后自行搭盖，但1001房屋的建筑面积仅为180.83平方米，其对于为何占有使用钢构搭盖房屋所作的解释，房屋产权人周某已予以否认，并表示从未与天祥公司联系。因此，结合合同条款的约定及周某的证言、房屋的实际状况，对杨旺兴的主张予以采纳。
（二）杨旺兴应否返还租金22500元及双倍返还押金15000元。
杨旺兴所出租的钢构搭盖房屋未取得建设工程规划许可证，其与天祥公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。杨旺兴已收取的第一季度租金22500元及押金7500元应当予以返还。但鉴于在（2016）闽09民初第126号案中，杨旺兴自愿将22500元�于抵扣前三个月的房屋占有使用费，在该案中已对22500元进行处理，本案不再对22500元进行判决。由于合同无效系自始无效，合同成立时所约定的违约条款对当事人不产生拘束力，因此，天祥公司请求双倍返还押金依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、杨旺兴应于本判决生效之日起十日内返还香港天祥国际投资有限公司押金7500元；二、驳回香港天祥国际投资有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，对双方没有争议的事实，本院予以确认。
另查明，杨旺兴（甲方）与天祥公司（乙方）于2012年11月19日签订的《房屋租�合同》第七条第1款约定：“合同签订时，乙方支付定金，甲方将房屋交付给乙方使用”，第4款约定：“甲方未按本合同第七条第1款约定时间交付出租房屋7天以内的，乙方有权终止合同，同时要求甲方退还已收款并双倍返还押金”。
本院认为，讼争《房屋租赁合同》仅约定标的物位于宁德市蕉城区蕉城南路8号十层，并未明确约定是1001房屋，且合同约定标的物的建筑面积为300平方米，与1001房屋的建筑面积180.83平方米不符。合同签订后，天祥公司支付了第一季度租金22500元，并未对杨旺兴是否交付租赁物提出异议。经一审法院召集双方进行实地勘察，1001房屋由杨旺兴占有使用，而位于1001房屋北部的钢构搭盖房屋由天祥公司占有使用，是完全不同的标的物。且天祥公司对其占有使用钢构搭盖房屋的解释，与房屋产权人周某有关“其与天祥公司不认识，十层�构搭盖部分是由杨旺兴所建”的陈述不相符，也没有证据可以证明该钢构房屋系由天祥公司搭盖。因此，结合合同约定、房屋实际使用情况以及产权人周某的陈述内容，一审法院认定讼争《房屋租赁合同》约定的标的物就是天祥公司占有使用的位于1001房屋北部的钢构搭盖房屋，并无不当。因该钢构搭盖房屋未取得建设工程规划许可证，杨旺兴与天祥公司签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。天祥公司上诉主张该合同有效缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条有关“合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还”规定，杨旺兴应返还天祥公司已支付的第一季度租金22500元及押金7500元。鉴于天祥公司实际占有使用租赁房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第�款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，杨旺兴在与天祥公司确认合同无效纠纷的（2016）闽09民初126号一案中，同意将第一季度租金22500元抵扣天祥公司应支付的房屋占有使用费。因此，天祥公司支付的第一季度租金应用于抵扣第一季度的占有使用费，其请求杨旺兴返还该22500元，缺乏依据。至于押金7500元，由于讼争《房屋租赁合同》系无效合同，合同中关于“双倍返还押金”的约定对双方没有约束力，天祥公司请求按照合同约定双倍返还押金15000元，亦缺乏依据。
综上所述，天祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由香港天祥国际投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 敏
代理审判员 朱 彤
代理审判员 齐传楠
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 张天栋