上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第830号
原告上海巴士三汽公共交通有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴增强，总经理。
委托代理人施励生，上海市天目律师事务所律师。
被告马瑞林，男，1971年10月17日出生，回族。
原告上海巴士三汽公共交通有限公司与被告马瑞林排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海巴士三汽公共交通有限公司的委托代理人施励生、被告马瑞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海巴士三汽公共交通有限公司诉称，2011年3月30日，原告与案外人周某某签订《房屋租赁合同》，约定将系争上海市石泉路某号房屋出租给周某某经营足浴，租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，每季度租金为人民币7200元（以下币种均为人民币）。嗣后，周某某未经原告同意，擅自将系争房屋转租，现被告在该房内经营拉面店。2013年5月，原告曾向法院提起诉讼，要求周某某迁出系争房屋。经法院调解，双方约定周某某于2013年5月15日前搬离，并支付相应的房屋使用费。因原、被告间并无租赁关系，被告占用系争房屋的行为，导致周某某至今未能履行法院生效法律文书。原告多次要求被告迁让，均未果，现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、排除被告对上海市石泉路某号的妨碍；2、被告支付原告从2013年1月1日起至迁出之日止的房屋使用费，按每月4800元的标准支付；3、本案受理费由被告负担。
被告马瑞林辩称，2011年10月27日，案外人金某某从周某某处承租系争房屋后，与被告签订合同，约定将系争房屋出租给被告，合同期为一年，月租金为4800元，付三押一。合同签订后，被告在系争房屋内无证经营拉面店，并按月向金某某支付租金。合同到期后，双方未再签订租赁合同，但被告仍向金某某支付了一个季度的租金。由于金某某未向原告支付房租，故原告告知被告不要再向金某某支付租金，被告自此未再支付任何租金。被告在进入系争房屋经营前向原承租户支付了转让费38000元，进场后又花费装潢费58600元对房屋进行了装修，包括：砌灶台、水池、隔断大门、房屋吊顶、铺瓷砖、安装照明设备、搭建阁楼（被告家人居住在内），购置桌椅、锅碗瓢盆等厨房设备，共计花费12万元左右。现被告迁出系争房屋的前提是原告支付被告40万元，否则不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，案外人上海交通投资（集团）有限公司为系争上海市石泉路某号房屋权利人。
2011年3月30日，上海交通投资（集团）有限公司漕宝停车场管理分公司作为甲方、原告作为乙方、案外人周某某作为丙方，签订《房屋租赁合同》，约定：系争房屋（建筑面积53平方米）所有权属于甲方，原由甲方出租给乙方作公交营运用房使用，现乙方提出不再作公交营运用途，可用于经营开发，并与甲方共同将该房屋出租给丙方，甲乙双方共同参与管理；甲、乙方于2011年1月1日前向丙方交付该房屋，租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止；每季度租金7200元，其中甲方收取5205.5元，乙方收取1994.5元。
合同履行期间，周某某将系争房屋转租给案外人，致使租赁期限届满后不能将系争房屋返还原告。为此，上海交通投资（集团）有限公司漕宝停车场管理分公司于2013年05月09日向本院提起（2013）普民四（民）初字第1097号房屋租赁合同纠纷一案，本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告周某某应于2013年5月15日前搬离上海市石泉路某号房屋，将该房屋归还原告上海交通投资（集团）有限公司漕宝停车场管理分公司、上海巴士三汽公共交通有限公司；二、被告周某某应支付原告上海交通投资（集团）有限公司漕宝停车场管理分公司、上海巴士三汽公共交通有限公司自2012年1月1日至实际搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费按每月人民币1200元计算），被告周某某应自2013年5月始，每月15日前支付人民币2800元，余款应于2013年12月31日前付清；三、原告上海交通投资（集团）有限公司漕宝停车场管理分公司、上海巴士三汽公共交通有限公司应于被告周某某归还上述房屋并结清费用后返还被告周某某押金人民币2400元；四、双方再无其他争议。上述协议生效后，因被告占用系争房屋，故原告于2014年3月28日以原、被告间无租赁关系为由向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，原告提供如下证据：1、系争房屋产权人上海交通投资（集团）有限公司出具的《证明》，证明产权人已将系争房屋交由原告使用；2、落款日期为2011年10月27日的甲方为金某某、乙方为马瑞林签订的《合同》，证明即便被告依据其与金某某的合同进入系争房屋，因租赁期限已于2012年10月26日届满，故被告亦应将系争房屋返还原告。该《合同》内容为：现甲方将石泉路某号门面一间出租给乙方，经双方认同，租金为人民币肆仟捌佰元一月，付三押一，从租赁日起水、电、煤等费用由乙方负担，合同一年有效，租期到时仍以乙方优先（同等条件）。如乙方不租，房屋修复原样（押金叁仟元为修复之用）；3、系争房屋周边居民（业主）致工商行政管理局和相关部门举报信和照片，证明被告系无证经营，强烈要求相关部门不予批准被告经营拉面店。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，称其曾向金某某支付15个月的租金，对群众举报的情况亦知晓。
被告提供如下证据：1、转让协议，证明被告于2011年10月27日支付案外人转让费38000元；2、装潢及购置设备费用发票若干及案外人出具的收条，证明被告支付装潢费56000元。经质证，原告表示，上述证据均与原告无关，且不能证明其待证事实。
针对被告提出的其对系争房屋进行了装修，及迁出系争房屋的前提是原告支付其40万元的辩称意见，原告表示，
原、被告之间无租赁关系，被告要求原告赔偿无法律依据。考虑到系争房屋现状及从有利于解决本案实际出发，原告自愿给付被告装潢残值5万元，且放弃要求被告支付房屋使用费的第二条诉讼请求。
审理中，被告提出，其向金某某支付押金7000元，现原告要求被告返还房屋，故原告应将该押金返还被告。原告表示未收到过押金，不同意返还。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。法院生效法律文书表明，系争房屋权利人与案外人的租赁合同租期已届满，双方约定案外人应于2013年5月15日前将系争房屋交还权利人。因被告未经原告许可，从案外人处承租系争房屋，故被告占用系争房屋无法律依据，且其与案外人签订的租赁合同租期也已届满，据此，作为经系争房屋产权人同意有权使用房屋的原告，可要求被告返还系争房屋。原告要求排除被告对系争房屋的妨碍，迁出系争房屋的诉请，符合法律规定，本院应予支持。被告表示只有在原告支付其40万元的前提下才迁出系争房屋的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由于被告在未经原告同意的情况下擅自装修，对此行为所产生的后果应自行承担责任。原告从被告装修至今经营使用将近三年的现状、装潢折旧及有利于解决本案实际矛盾出发，自愿给付被告装潢残值5万元的意见，合法合理，本院予以准许。原告自愿放弃要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，未有不妥，本院予以准许。被告称其向案外人支付押金7000元，因该款非原告收取，故被告要求原告返还该款的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、被告马瑞林应于本判决生效之日起十日内迁出上海市石泉路某号房屋，将房屋交还原告上海巴士三汽公共交通有限公司；
二、准予原告上海巴士三汽公共交通有限公司给付被告马瑞林房屋装潢残值人民币50000元，该款原告应于被告迁出上述房屋之日给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 姚鸿康
二〇一四年九月十五日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2014）普民四（民）初字第830号案引用的法律规定
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。