重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终6904号
上诉人（原审被告）：陈兴萍。
委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄骊，重庆周立太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市利得尔实业有限公司。
法定代表人：杨宣文，公司董事长。
委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨雨，重庆大渝律师事务所律师。
上诉人陈兴萍因与被上诉人重庆市利得尔实业有限公司（以下简称利得尔公司）房屋租赁纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈兴萍及其委托诉讼代理人周立太、黄骊与被上诉人利得尔公司的委托诉讼代理人杨雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈兴萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回利得尔公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由利得尔公司承担。事实和理由：1、为了方便经营，在利得尔公司的要求下由陈兴萍的妹妹陈兴容就本案讼争租赁物也与利得尔公司签订有租赁合同，陈兴萍以保证人的身份对该合同中有关交纳租金的约定承担保证责任。随后，陈兴容以利得尔公司提供的产权证在租赁地址处办理了营业执照，而陈兴萍多次向张忠秀账户汇入租金的行为其实是履行对陈兴容租赁合同的保证责任。因此，就本案讼争租赁物而言，实际履行的是利得尔公司与陈兴容之间的租赁合同，利得尔公司与陈兴萍之间的租赁合同并未实际履行。陈兴萍并非本案适格主体，一审法院认定事实不清，证据不足，据此作出的判决是错误的。2、根据陈兴容与利得尔公司签订的租赁合同第一条第3项的约定，由于讼争租赁物所在地块现尚未被开发，并不满足合同中有关解除的条件，且陈兴萍以保证人的身份一直交付租金至今年8月份，所以利得尔公司要求解除租赁关系并返还租赁物的请求不应得到支持。
利得尔公司辩称，虽然利得尔公司就讼争租赁物分别与陈兴萍、陈兴容签订有租赁合同，但实际履行的是与陈兴萍之间的租赁合同，与陈兴容之间的租赁合同并未实际履行，这在已生效的重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第08702号民事判决书中作出了认定。同时，利得尔公司从未将讼争租赁物交予陈兴容，一直都是与陈兴萍在发生相关租赁关系，陈兴萍也一直是以其自身名义在向利得尔公司交付租金。至于陈兴萍在租赁期间如何使用租赁物、交由谁使用，与利得尔公司无关。此外，双方间的租赁合同早已到期，期满后双方并未续签合同，形成不定期租赁关系，利得尔公司有权随时解除合同。本案中，利得尔公司分别以律师函和诉讼的方式向陈兴萍表达了解除合同的意思表示，陈兴萍也应于一审诉讼时诉状副本等送达后知悉。按照双方合同的约定，陈兴萍应于收到解除合同通知后七日内退还房屋，此期限为合理准备时间，利得尔公司也给予了陈兴萍这一合理准备时间，所以双方租赁合同关系应予解除。
利得尔公司向一审法院起诉请求：1.解除利得尔公司与陈兴萍就重庆市北碚区印制七厂房屋与土地的事实租赁合同关系；2.判令陈兴萍返还利得尔公司的租赁物（房屋和土地）；3.一审案件诉讼费用由陈兴萍承担。
一审法院认定事实：2011年11月12日，利得尔公司与陈兴萍签订《重庆北碚印制七厂房屋与土地租赁合同（2011）》，由利得尔公司将重庆市北碚区胜利路北碚印制七厂出租给陈兴萍。合同第一条第4项约定“租赁期2年，自2011年1月20日至2013年11月20日止，如该地块一年后启动开发，乙方无条件撤除，不给任何赔偿。……”合同第四条第1项约定“合同到期自动解除，乙方无条件自动撤场按时交出房屋和土地……，并且在七日内退场，否则按违约责任处理。”合同签订后，利得尔公司将租赁物交付陈兴萍使用，陈兴萍按时交纳租金。一审法院另查明，2014年9月22日，利得尔公司向重庆市沙坪坝区人民法院起诉要求解除双方的事实租赁关系并由陈兴萍返还租赁物。2015年1月12日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2014）沙法民初字第08702号民事判决书驳回了利得尔公司的诉讼请求。2015年4月10日，利得尔公司委托重庆智跃律师事务所向陈兴萍发出《关于解除商场租赁合同、腾空房屋的律师函》。一审法院还查明，陈兴萍多次向收款人为张忠秀的账户内汇入资金，利得尔公司陈述张忠秀与其法定代表人杨宣文系夫妻关系。一审法院认为，本案的争议焦点在于双方之间的租赁合同可否解除。根据双方签订的租赁合同，双方之间的租赁期限已于2013年11月20日届满，合同到期即自动解除。之后双方通过陈兴萍按照原有合同继续缴纳租金，利得尔公司向陈兴萍出具租金发票的方式对租赁合同进行了延续，这一事实得到（2014）沙法民初字第08702号民事判决书的确认，双方形成了事实上的不定期租赁关系。而不定期租赁关系中，当事人可以随时要求解除合同。关于陈兴萍辩称的其向利得尔公司指定的账户内汇款视为利得尔公司同意继续履行合同的意见，一审法院认为，双方原本存在租赁关系，陈兴萍掌握了利得尔公司收取租金的账户，陈兴萍单方向利得尔公司提供的账户汇入资金，并不代表利得尔公司同意将该资金作为合同继续履行的租金。故利得尔公司诉请解除双方之间的事实租赁关系的要求应予支持。解除合同的，应给予对方当事人合理的准备时间，本案中，利得尔公司通过诉讼和邮寄律师函的形式向陈兴萍表达了解除合同的意愿，陈兴萍最迟已于本案副本送达之日知悉了利得尔公司解除合同的意愿。双方在2011年签订的合同第一条第5项约定合同解除后乙方七日内退还房屋土地给甲方，该期限视为乙方能接受的合理时间，故一审法院酌定陈兴萍返还原告租赁物（房屋和土地）的时间为七日。判决：一、解除利得尔公司与陈兴萍就重庆北碚印制七厂房屋和土地的事实租赁关系；二、由陈兴萍于一审判决生效之日起七日内返还利得尔公司的租赁物（房屋和土地）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈兴萍举示营业执照、民事判决书、银行流水，拟证明陈兴容是租赁物的实际使用者和投资人，实际履行的是利得尔公司与陈兴容之间的租赁合同，租金已交纳至2016年8月，陈兴萍并非本案适格主体。利得尔公司对上述证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。银行流水是从陈兴萍账户转到张忠秀账户，正好说明是陈兴萍在履行不定期租赁合同，是其在一直交纳租金。而营业执照及判决书与本案无关，因为陈兴萍将其租赁的房屋交予谁使用或再次转租给什么人，与本案无关。本院认为，上述证据的形成时间均在本案诉讼之前，且不属于无法获得的证据，因此不应属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据进行采信。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，利得尔公司在提起本案诉讼之前，曾就解除合同一事向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼。在该案生效民事判决中确认了利得尔公司与陈兴萍之间就本案讼争租赁物的不定期租赁关系，陈兴萍亦未否认其与利得尔公司之间的租赁合同关系，也未就其不是案件适格主体作出抗辩。而在本案一审时，陈兴萍亦未作其不是适格主体的抗辩，并称其与利得尔公司签订的合同真实有效，其依据合同按时足额交纳了房租，合同约定的解除条件没有实现，要求继续履行合同。由此可见，陈兴萍并未否认其与利得尔公司间的租赁关系，也未否认其依合同履行交纳租金的行为。陈兴萍在上诉期间提出其不是本案适格主体的新的辩称意见，不符合相关规定。同时，无论是陈兴萍与利得尔公司签订的租赁合同还是陈兴容与利得尔公司签订的租赁合同，合同约定的期限均早已届满，陈兴萍所谓的保证责任也应随主合同的届满而终止。而期限届满后，无论是陈兴萍还是陈兴容均未与利得尔公司续签合同。在此之后，交纳租金的主体是陈兴萍，利得尔公司出具租金发票的对象亦是陈兴萍，故一审法院认定利得尔公司与陈兴萍之间为不定期租赁关系，并无不当。陈兴萍称其是履行保证责任代陈兴容向利得尔公司交纳租金的上诉理由不能成立。由于双方间系不定期租赁关系，利得尔公司依法有权随时要求解除合同。而就陈兴萍在重庆市沙坪坝区人民法院作出判决之后的汇款行为是否代表利得尔公司同意继续履行合同的认定，合情合理，并无不当。而合同中有关解除条件的约定应适用于合同履行期限内，期限届满后应不再具有约束力。所以，陈兴萍有关租赁关系不应解除、不应归还租赁物的上诉理由不能成立。
综上，上诉人陈兴萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人陈兴萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑泽
审判员 陈娟
审判员 李娅
二〇一六年十二月一日
书记员 韩微