吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉04民终633号
上诉人（一审原告）：崔艺莹，女，1965年7月17日出生，现住辽源市龙山区。
委托诉讼代理人：唐冬梅，吉林恒太律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：沈琦，女，1986年4月8日出生，现住辽源市西安区。
委托诉讼代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：辽源市广达房屋开发有限责任公司，住所地辽源市。
法定代表人：王文军，该公司董事长。
上诉人崔艺莹因与被上诉人沈琦、辽源市广达房屋开发有限责任公司（以下简称广达公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2016）吉0402民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔艺莹及其委托诉讼代理人唐冬梅、被上诉人沈琦的委托诉讼代理人王晓枫到庭参加诉讼、被上诉人广达公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
崔艺莹上诉请求：撤销辽源市龙山区人民法院（2016）吉0402民初3013号民事判决，依法改判支持崔艺莹的一审诉求。事实和理由：1、一审判决认为在一房多卖的合同均发生法律效力的情况下，以办理备案优先，即优先保护合同备案方的民事权利错误，合同备案是行政行为，属于行政管理的范围。应根据合同法来确认合同的效力。一房数卖的保护顺位为房屋所有权变更登记、合法占有、买卖合同成立先后顺序。是“买卖合同成立”而不是“买卖合同备案”。2、一审判决以沈琦在本诉之前办理了房屋登记为由驳回崔艺莹的诉讼请求错误。本案是第三人撤销之诉，对本案实体法律关系的审理的时间节点应当是1416号案期间的法律关系状态，而不应当是一审所称“本诉之前”。3、沈琦与广达公司的房屋买卖存在重大过失，不构成善意。
沈琦答辩称，崔艺莹的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。1、沈艺莹与广达公司之间签订的合同不具有合法性，不能排除人民法院的执行活动，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于房屋提出异议首先必须持有合法有效的买卖合同，崔艺莹与广达公司签订的合同时间是在房屋取得预售许可之前，该合同不具有合法性，丧失了提出请求的基础依据；2、一房数卖的情况下保护的顺序首先为房屋所有权变更登记，而沈琦提供的房屋所有权证能够证明，沈琦已经取得了物权，崔艺莹应向广达公司主张违约的民事责任；3、沈琦购买房屋时到产权主管部门对合同予以备案，已尽到注意义务，不存在重大过失行为，与构成不构成善意无任何关联。综上所述，崔艺莹的上诉请求不能成立，应予以驳回。
广达公司未答辩。
崔艺莹向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2014）龙民初字第1416号民事判决书主文第一项关于广达大厦A号楼1单元1701室的判决内容；2.依法确认沈琦与广达公司签订的广达大厦A号楼1单元1701室房屋买卖合同无效；3.依法确认崔艺莹与广达公司签订的广达大厦A号楼1单元1701室房屋买卖合同有效；4.请求判令沈琦协助崔艺莹办理房屋登记变更手续。
一审法院认定事实：崔艺莹之夫苟城恺挂靠长春建工集团，以其名义承建了广达公司开发的辽源市广达大厦地下一层及地上十七层框剪结构工程。2009年10月1日，崔艺莹与广达公司签订了商品房买卖合同。2010年7月31日，在工程决算后，苟城恺与广达公司就工程款的给付达成协议，广达公司用部分房屋顶抵了工程款，其中包括本案所涉的广达大厦A号楼1单元1701室。沈琦自2013年开始在金陆典当有限公司工作，2016年8月担任总经理，登记为该公司的法定代表人。2014年4月25日，沈琦与广达公司在辽源市住房和城乡建设局签订了由主管机关备案的商品房买卖合同，沈琦购买了广达公司开发的广达大厦A号楼1单元1701室，并支付了全部房款，广达公司出具了财务收据。2014年8月，沈琦与广达公司因房屋交付产生纠纷诉至法院，2014年11月20日，辽源市龙山区法院作出（2014）龙民初字第1416号民事判决，判决广达公司于该判决生效后七日内将广达大厦A号楼1单元1701室交付给沈琦，并协助办理过户手续和承担违约金。该判决生效后，沈琦通过申请辽源市龙山区人民法院强制执行，于2015年12月22日办理了房屋登记，成为该房屋产权所有人。
一审法院认为，在本案争议中，广达公司就辽源市广达大厦A号楼1单元1701室分别与崔艺莹、沈琦签订买卖合同，崔艺莹对辽源市龙山区法院已发生法律效力的（2014）龙民初字第1416号民事判决提起撤销之诉，本案面临这如何保护第三人利益与维护生效裁判既判力之间的平衡，以及如何避免对法律关系、交易安全和社会秩序的稳定形成不必要的冲突，因此必须考量依法应优先保护哪一个受买人民事权利问题，在针对同一房屋所产生的多份买卖合同均发生法律效力的情况下，以办理合同备案、产权登记的优先，因沈琦与广达公司签订的商品房买卖合同进行了备案，在本诉之前已办理了房屋登记，辽源市龙山区人民法院在（2014）龙民初字第1416号民事判决已经发生法律效力，本撤销之诉中，崔艺莹、广达公司均未提出沈琦与广达公司签订的商品房买卖合同关系实为借贷关系的充分证据，未能提交证据证明该判决存在法律规定应予撤销的事由，故对崔艺莹撤销（2014）龙民初字第1416号民事判决书主文第一项关于广达大厦A号楼1单元1701室的判决内容的请求不成立，应予驳回。崔艺莹应向广达公司另行主张赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告崔艺莹的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院的查明事实基本属实。
本院认为，一、关于崔艺莹、沈琦分别与广达公司签订的商品房买卖合同的法律效力问题。因崔艺莹丈夫苟城恺与广达公司存在建设施工合同，广达公司为了抵顶工程款与崔艺莹签订了多个商品房买卖合同，其中之一就是案涉的1701号房屋，时间为2009年10月1日。2014年9月15日崔艺莹办理了入住手续领取了钥匙，之后对房屋进行了简单装修开始入住。2014年4月25日广达公司与沈琦就同一房屋又签订了一份商品房买卖合同。因本案系发回辽源市龙山区人民法院重审案件，在此案发回重审前的二审庭审中（案号为2016吉04民终577号），广达公司的法定代表人王文军虽自认广达公司与沈琦之间系名为房屋买卖，实为借贷关系，当时的经手人为王文军的儿子王纲，现因王纲查找不到，不能举证证明广达公司与沈琦之间的借贷关系，故在无证据证明双方当事人非真实意思表示、无证据证明所签合同违反法律行政法规的强制性规定的情况下，沈琦与广达公司签订的商品房买卖合同为有效合同。崔艺莹与广达公司签订房屋买卖合同时出卖人虽未取得商品房预售许可证，但依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因案涉楼房于2010年1月22日取得了商品房预售许可证明，故崔艺莹与广达公司所签订的商品房买卖合同有效；二、关于一房二卖的履行顺序问题。原则上不动产双重买卖，在每一买卖合同均有效的情况下，各个买受人的受偿应有履行顺序。2015年全国民事审判工作会议纪要第（二）项关于一房数卖的合同履行问题第27条规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺序。具体到本案，因崔艺莹与广达公司在2009年10月1日就已经签订了房屋买卖合同并已实际入住合法占有房屋，沈琦与广达公司签订商品房买卖合同时虽然到主管部门进行了备案，但备案是一种行政行为，不是预告登记，预告登记是物权法规定的物权请求权，具有排他性，而备案的对象是买卖合同，是债权请求权，不具有物权效力，不可以对抗第三人。故在沈琦没有办理房屋所有权变更登记或进行预告登记的情况下，崔艺莹已实际占有案涉房屋，无须考虑崔艺莹与沈琦实际付款的先后、合同成立的先后等因素，崔艺莹应依权利保护顺序得到合同的履行。三、沈琦所取得的房屋所有权系本案的待证事实，不能以在本诉之前沈琦已取得了房屋所有权证为依据来认定沈琦与广达公司签订的房屋买卖合同的顺位优先履行。沈琦于2014年8月24日向辽源市龙山区人民法院起诉，要求广达公司履行合同交付1701号房屋，2014年11月20日辽源市龙山区人民法院作出（2014）龙民初字第1416号民事判决，判令广达公司将1701号房屋交付沈琦。沈琦依此1416号民事判决在产权部门办理了房屋所有权证。崔艺莹对该1416号民事判决提起第三人撤销权之诉，一审判决以沈琦在本诉之前已经办理了房屋登记，即用第三人申请撤销的判决来认定沈琦已取得了房屋所有权，因沈琦的产权问题是本案的等证事实，一审判决用待证的事实作为沈琦取得房屋所有权的法定依据显然裁判错误，应予纠正。
综上所述，崔艺莹的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华的人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2016）吉0402民初3013号民事判决；
二、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2014）龙民初字第1416号民事判决书主文第一项关于广达大厦A号楼1单元1701室的判决内容，即撤销“被告辽源市广达房屋开发有限责任公司于判决生效后七日内将辽源市广达大厦1701室交付给原告沈琦、协助办理过户手续并承担违约金”的内容；
三、崔艺莹与辽源市广达房屋开发有限责任公司签订的广达大厦A号楼1单元1701室房屋买卖合同有效；崔艺莹在本判决发生法律效力后到产权登记机关办理产权变更登记；
四、驳回崔艺莹的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费1,000.00元，由被上诉人沈琦负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵艳霞
审判员 朱建勇
审判员 路美慧
二〇一七年九月二十五日
书记员 王 赓