河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0303民初1780号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行，
负责人：刘绍义，行长。
委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈晓茹，河南中冶律师事务所执业律师。
被告：王会珍，女，汉族，1975年7月19日出生。
被告：厦门泉舜集团洛阳置业有限公司。
法定代表人：吴泉水，执行董事。
委托诉讼代理人：余卉颖，河南坤达律师事务所执业律师。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行（以下简称邮储银行洛阳分行）与被告王会珍、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司（以下简称泉舜集团洛阳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邮储银行洛阳分行的委托诉讼代理人付景新、陈晓茹，泉舜集团洛阳公司的委托诉讼代理人余卉颖到庭参加诉讼，王会珍经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邮储银行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1．解除其与王会珍《个人购房借款及担保合同》中的借贷关系；2．王会珍偿还借款本金、利息和罚息共计712326.10元（该数据暂算至2016年3月27日）并支付从2016年3月28日起至本息全部还清之日利息、罚息（利息、罚息利率按合同约定执行）；3．泉舜集团洛阳公司对上述债务承担连带清偿责任；4．确认其对位于洛阳新区永泰街以东、牡丹大道以南泉舜财富中心15-1地块7幢2-1404号的抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案的诉讼费、保全费及其他实现债权的费用由王会珍、泉舜集团洛阳公司负担。事实和理由：2014年3月13日，邮储银行洛阳分行与王会珍、泉舜集团洛阳公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定王会珍向邮储银行洛阳分行借款74万元用于购买洛阳新区永泰街以东、牡丹大道以南泉舜财富中心15-1地块7幢2-1404号房屋，借款期限为240个月。王会珍以其购买的上述房屋提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。泉舜集团洛阳公司对该笔贷款及王会珍应付的其他费用承担连带保证责任，保证方式为阶段性连带责任保证。合同签订后，邮储银行洛阳分行将贷款按照约定划入指定账户。王会珍未依约定履行还款义务，存在严重违约行为。邮储银行洛阳分行在起诉状中通知解除《个人购房借款及担保合同》的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求王会珍立即清偿全部借款及相关费用，泉舜集团洛阳公司对上述债务承担连带清偿保证责任。
王会珍未作答辩。
泉舜集团洛阳公司辩称，应驳回邮储银行洛阳分行要求其承担连带保证责任的诉讼请求。1．邮储银行洛阳分行主张解除与王会珍的借贷关系，其对借贷关系解除之后的保证责任应当解除。2．王会珍已用所购房屋为贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，邮储银行洛阳分行应当先就物的担保实现债权，无权直接要求泉舜集团洛阳公司承担保证责任，亦无权要求其对全部债务承担清偿责任。3．邮储银行洛阳分行在扣划泉舜集团洛阳公司保证金的同时，要求其对债务承担一次性清偿责任，无事实和法律依据。4．鉴于邮储银行洛阳分行已扣划保证金，应当在判决书主文中明确泉舜集团洛阳公司享有的追偿权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，邮储银行洛阳分行提交的证据有借款及担保合同、借据、放款单、预告登记权利证书、查档证明、还款流水详情打印单、贷款结清试算单，泉舜集团洛阳公司提交的证据有借款及担保合同、交房公告、涉案房屋所在楼栋房屋所有权证、查档证明、保证金扣款通知单，王会珍未提交证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：
2014年3月13日，邮储银行洛阳分行作为贷款人、王会珍作为借款人（××）、泉舜集团洛阳公司作为保证人，签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：一、贷款人同意向借款人发放贷款74万元，用于购买洛阳新区永泰街以东、牡丹大道以南泉舜财富中心15-1地块7幢2-1404号房屋，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款法；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，罚息利率在贷款利率的基础上加收30%确定；二、本合同项下担保方式为抵押加保证组合担保：借款人以其贷款所购房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人其他所有应付费用；保证人承担阶段性连带责任保证，涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日保证责任免除，保证范围与抵押担保范围一致，保证期间为贷款到期之日起两年或者贷款提前到期之日起两年；本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择实现抵押权或者要求保证人对全部债务承担保证责任，也可以在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任；三、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同，宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，有权处分抵押物、实现抵押权，有权要求保证人承担保证责任。
合同签订次日，王会珍与邮储银行洛阳分行就涉案房屋办理了“预购商品房抵押权预告登记”，预告登记权利人为邮储银行洛阳分行，证号为洛房预市字第00188356号。2014年8月12日，邮储银行洛阳分行向王会珍发放了贷款，并依约划付至泉舜集团洛阳公司账户。王会珍在前16个月正常还款，2016年1月12日起逾期不还款。截至2016年3月27日，邮储银行洛阳分行从泉舜集团洛阳公司保证金账户扣款3次计15626.58元，用于偿还贷款本息。至此，王会珍尚欠借款本金710623.76元、利息1702.34元。截至2016年8月31日，邮储银行洛阳分行从保证金账户已累计扣款8次。
本院认为，本案《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。王会珍未按约定还款构成违约，应当承担相应违约责任。邮储银行洛阳分行要求解除借贷关系、提前清偿贷款的请求依法成立。涉案房屋虽办理了“抵押权预告登记”，但尚未办理房地产权证书，亦未办理抵押权登记，邮储银行洛阳分行不享有抵押权，对其主张优先受偿的请求本院不予支持。泉舜集团洛阳公司为王会珍的贷款提供阶段性连带责任保证，现因涉案房屋未办理正式抵押登记手续，邮储银行洛阳分行主张其承担连带责任保证符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，因合同约定了债权人实现债权时对物的担保和人的担保的选择权，邮储银行洛阳分行要求泉舜集团洛阳公司就全部债务承担连带保证责任符合法律规定及合同约定，本院予以支持。泉舜集团洛阳公司承担保证责任后，对王会珍依法享有追偿权。
综上所述，邮储银行洛阳分行的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除王会珍与中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行于2014年3月13日签订的《个人购房借款及担保合同》，合同约定义务终止履行；
二、王会珍于本判决生效后十日内偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行借款本金710623.76元及利息、罚息（截至2016年3月27日的利息、罚息为1702.34元，自2016年3月28日起的利息、罚息按合同约定的利率标准计算至本判决确定的给付之日止）；
三、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带保证责任；
四、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行的其他诉讼请求。
如王会珍、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10920元，申请费4520元，合计15440元，由王会珍、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李东晓
代理审判员 孙雨涵
陪 审 员 党书芳
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 叶俊杰