江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟兴民初字第00575号
原告：施冬妹，女，汉族，1957年11月2日生，住址常熟市。
委托诉讼代理人：陶君奎。
原告：宋雪明，男，汉族，1978年11月28日生，住常熟市。
委托诉讼代理人：陶君奎。
原告：宋雪芬，女，汉族，1977年3月8日生，住常熟市。
委托诉讼代理人：陶君奎。
被告：宋根元，男，汉族，1959年2月8日生，住常熟市。
委托诉讼代理人：钱晓冰，常熟市双成法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：宣梦静，常熟市双成法律服务所法律工作者。
原告施冬妹、宋雪明、宋雪芬与被告宋根元返还财产纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理。依法由审判员许标适用简易程序，于2015年11月18日公开开庭进行了审理，三原告及其委托诉讼代理人陶君奎、被告宋根元及其委托诉讼代理人钱晓冰、宣梦静到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理，三原告及其委托诉讼代理人陶君奎、被告宋根元及其委托诉讼代理人宣梦静到庭参加诉讼。之后又于2016年9月23日公开开庭进行了审理，原告施冬妹及三原告的委托诉讼代理人陶君奎、被告的委托诉讼代理人宣梦静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称：原告施冬妹与被告均系常熟市沙家浜镇×××宋家宅基村民。施冬妹与丈夫宋小咪（2003年4月2日去世）生育宋雪明、宋雪芬二个子女。1987年12月原告家庭经批准建造楼房一幢及转基厢房一间、猪棚一间，宅基地面积233平方米。后因原告全家搬到常熟城区居住，该房暂时空关。双方于1999年2月商议两家房屋与宅基地对调。被告宋根元家将其所有的平房三间、厢房二间、猪棚、竹园（宅基地面积280平方米）与宋小咪家所有的房屋（宅基地面积233平方米）对调。因双方均不识字，邀请本队生产队长和本队会计宋某2见证。1999年2月26日由宋某2亲笔书写调房文契一份，明确双方为房屋调换。之后双方根据约定，平房归属宋小咪由其居住，楼房归属宋根元由其居住。2014年因城乡一体化建设需要，原、被告的两套房子被政府部门评估后拆除，但应当属于原告房屋的补偿款被宋根元领取。故起诉要求被告返还原告房屋及附着物拆迁补偿款4974元。审理中，原告增加诉讼请求，要求确认原、被告调房有效。
被告宋根元辩称：双方存在房屋买卖关系，不存在原告诉状中所称的房屋调换，所以被告不予返还拆迁补偿款4974元。在1999年时只是由被告向原告方购买了三上三下的楼房及转基厢房一间以及猪棚一间包括宅基地。被告向原告方购买后就从自己的平房里搬出来居住，住到所购买的房屋内。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告宋雪明、宋雪芬系原告施冬妹与丈夫宋小咪的子女。原告施冬妹与被告宋根元系同村村民。1987年经批准（颁发准建证，号码×××号）宋小咪户拆除老屋建造了楼房及转居、猪羊棚各一间（即宋家基××号房屋，宅基占地面积233平方米），建房申请表载明家庭成员为：宋小咪、施冬妹、宋雪芬、宋雪明、宋春梅。1999年，被告就涉案宋家基××号房屋领取了集体土地使用证和村镇房屋所有权证，土地使用者和房屋所有权人均登记为宋根元。2015年5月5日，由宋雪芳（系宋根元女儿）作为宋根元户（乙方）与常熟市沙家浜镇人民政府（甲方）就该房屋置换签订了“常熟市沙家浜镇农宅置换商品房协议书”，明确甲方应支付乙方搬迁补偿款总计514248.84元，提供春来家园商品房住宅，建筑面积约260平方米，价格按现行标准（高层1272元/平方米）结算。被告原有平房三间及厢房等（宅基地面积280平方米），一并纳入房屋评估，并由被告领取了补偿款4974元。因原告认为双方系调房，并要求被告返还该补偿款，故诉讼来院。
原告方为证明其主张，向本院提供调房文契一份，内容为：“立调房文契宋小迷楼房归宋根元宅基楼房所有宋根元平房宅基归有宋小迷所有计间宋小迷楼房三间朝南河北河东吴祖良西河计间宋根元平房南面宋某1北河西宋良保一九九九年二月二十六日××村宋家宅基二队宋某1宋某2。”其中宋某1当时为二队队长；宋某2当时为二队会计；被告方为证明其抗辩意见，向本院提供绝卖房屋文契一份，内容为：“立绝卖房屋文契宋小迷买给宋根元中人宋某1当面议定价格人民壹万元正朝南楼上楼下六间灶间一间场地一块井一只多是宋根元宋小迷无权计开朝南到河北到桥东到公路西河为止一九九年二月份二十六日宋某2”。审理中，原告申请对上述两份手续是否系同一人书写进行鉴定，经本院委托，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2016年3月4日出具司鉴中心（2016）技鉴字第173号鉴定意见书，其中载明：“经检验，卖房契（绝卖房屋文契）上的字迹和调房文契上的字迹均是用黑色软笔在红纸上竖式书写形成。卖房契上的单字结构比较工整，布局比较合理，运笔自然流畅，反映了书写者当时的书写能力较强，笔迹特征反映明显。调房文契上单字书写不太工整，用笔不佳，运笔尚自然。”结论为：“卖房契上的字迹与调房文契上的字迹是同一人所写。”在审理中，原告方还提供了协议一份，内容为：“2009年1月份，经甲乙双方协商同意，在原甲乙双方以前房屋调换不变的基础上，因国家取消独园独户，置换商品房，为此，根据形势发展需要，经甲乙双方协商决定，在今后原倪家拆迁置换商品房过程中，甲乙双方原定调房协议及宅基地不变，原宋根元的老宅基地置换归甲方施冬妹所有，地面评估物补偿归宋根元所有，在拆迁置换过程中，如施冬妹符合条件并能置换商品房的，有施冬妹补偿宋根元宅基地差价4万元整，在置换时施冬妹一次性付给宋根元。如根据置换情况和原因，施冬妹不符合安置对象，宅基地差价也随即取消。以上协议，经甲乙双方协商决定后成立，希甲乙双方共同遵照执行。甲方：施冬妹乙方：宋根元2009年1月。”（注：协议除施冬妹和宋根元签名外其余内容均为打印），该份协议经质证，被告表示系2013年签订，并由常熟市沙家浜镇芦荡村村主任毛某打印。另外，原告方还提供证人证明一份,内容为：“此调房文契是宋小咪和宋根元换房时所写，由宋某2写，还有证人证明，并没有造假或伪造证据，特请乡邻证明事实。”该证明内容下由宋建保、宋阿大、卢永兴、宋某4、宋建明、黄金元、吴祖良、宋根保等人签名字样；被告亦提供证人证明一份,内容为：“我（宋根元）98年购得宋小咪房屋一幢，现请村民给我证明一下当年确实是宋小咪出售给我（宋根元）的。”该证明内容下由谭某、卢养根、宋建明、吴祖良等人签名字样。
为查明事实，本院向常熟市房屋登记发证中心调取了宋家基××号房屋办证相关登记手续，其中备存“《村镇建设工程许可证》遗失证明”一份，内容为：“兹有沙家浜镇×××宋家宅基建房户主宋根元于87年12月19日经镇建设主管部门批准翻建楼房共7间，核准用地面积233.3平方米，建筑面积213.05平方米，因保管不慎，原批准证件已遗失（存根编号×××），本证明书内容同原证件无异。证明单位沙家浜镇建设管理所（盖章）99年7月1日。”本院就宋家基××号房屋的土地使用证登记经向常熟市国土资源局沙家浜分局调查，该局出具证明一份，内容为：“经查阅，未能找到沙家浜镇×××村宋根元土地证的原始发证资料。”另外本院还分别向沙家浜镇城乡一体化办公室顾某、沙家浜镇国土分局宋某5、沙家浜镇芦荡村村民委员会陆某（村书记）、毛某（村主任）、宋某3（村副主任）、宋某1、宋某2以及邻居谭某、吴某、宋某4作了调查。其中顾某反映：“楼房和平房都包含在房屋评估表中，明确所有权人是宋根元户，作为置换，当时我们办理手续时由宋根元拿出房屋买卖文契以及集体土地使用证、农镇房屋所有权证，经过审查并通过集体会办，定性为一户两宅一并拆除，正常安置。因为平房无人住也无证，经过我们调查，平房宅基地是宋根元老宅。1999年登记发证是统一发证，我们一直没有看到他们拿出调房契约来，直到去年施冬妹委托的人拿出来才看到。”宋某5反映：“1999年全市统一办土地证，当时的基本原则是房子谁居住办谁的，另外居住人提供有关手续。我们是委托村里调查的。”陆某反映：“对于案件中涉及的房子，当时周围都知道是买的，村里也和施冬妹一方解释了多次，政策上的事不能违背。对于宅基地的处理，因为当时两块宅基地上都有房子，只能定性宋根元一户两宅，我们根据实际居住情况将宋小咪户的宅基地办到宋根元户名下，宋根元的平房我们不登记了。”毛某反映：“具体房子是买卖还是调换不清楚，但村里认为应该是卖房，在1998年发证登记时宋根元的平房没有登记，施冬妹的房子已登记为宋根元。2013年、2014年拆迁时，镇里置换办到村里根据谁居住登记谁来组织签订房屋置换协议。这份协议（经本院向其出示施冬妹和宋根元签订的打印时间为2009年1月的协议）是在村里签订的，当时我、宋某3、施冬妹、宋根元都在，是他们讲好后我去打印的，协议实际是2013年或2014年写的，是我们按照他们意见把时间写前了。这份协议是在接近置换时，他们没有矛盾时自己协商到村里告诉村里的，我们村里按照他们的意思打印的协议，是宋根元出于好心解决施冬妹的置换房屋，具体内部情况我们不清楚。对于1999年他们之间是卖房还是调房，他们都没有告诉我们。”宋某3反映：“确权登记是1998年7月开始的，我们按照谁居住登记谁，因为宋小咪的房子由宋根元居住，我们本身是一个村的，也知道房子卖掉了，当时办证时我们也没有叫他们拿出卖房协议，因为这是他们私人交易。至于为何有遗失证明我不清楚（出示“《村镇建设工程许可证》遗失证明”）。他们之间肯定是卖房，只是之后施冬妹来和我讲过，房子已经卖掉了，考虑今后可能拆迁，平房是否能算到她名下，我和她说我们不好办，你们自己协商，所以后来才有张调房协议。具体什么时候写的我不清楚。”宋某1陈述：“我和施冬妹、宋根元都是亲戚，我知道宋小咪的房子卖给了宋根元，时间记不清了，蛮长了，因为宋小咪、施冬妹要到常熟去了，在村里的房子不住人了，房子卖了2万多元。当时我是2队队长，宋某2是会计，宋小咪和施冬妹一起找到我们写了张卖房房契，是宋某2在宋根元家里写的，我当时没有签名，但是我是在场的，房契上写1万元是他们内部事情。订了卖房文契后宋根元住到宋小咪的楼房里，宋小咪家去了常熟，平房没人住，塌了。至于调房房契是之后隔了很多年写的，具体时间记不得了。上面我的名字估计是宋某2帮我写上的。”宋某2陈述：“调房文契是我写的，当时宋某1也在场，他的名字是我写上去的。他们当时肯定是卖房，后来施冬妹想要宅基地，又写了这份调房文契，施冬妹说不要平房，拆掉好了，地皮归她，要搭搭房子今后住，宋根元说好的，因为不能一户两宅的，所以又写了调房文契，什么时候写的记不得了，还没有拆迁。至于在绝卖文契上写1万元是为了少出税，实际付了2万多元。”谭某（系被告寄兄）反映：“我是宋小咪、宋根元的邻居，我是知道他们之间房屋交易的，当时是宋小咪的楼房卖给了宋根元，卖了二万八千多元，宋根元的平房还是宋根元的。因为宋小咪女儿和女婿叫他们住到市里，宋小咪的儿子在市里买房子也缺钱，就把村里的楼房卖了，后来施冬妹一方也没有回来住过。”吴某反映：“我知道宋小咪的楼房卖给了宋根元，具体时间记不得了，大概有二十年左右了。当时宋小咪的儿子在市里，宋小咪要在市里买套商品房，因钱不够，就把楼房卖掉，正好宋根元住的是平房，也想买房子，后来就叫宋某2写了张卖房房契，宋根元就住到宋小咪楼房里，施冬妹一家去了市里。平房开始是宋根元的母亲住的，后来搬到宋根元姐姐家，平房就没人住了，下了雨就塌了。”宋某4反映：“我对他们之间房子交易具体不知道，直到拆迁时施冬妹说是调房，宋根元说是卖房。我在证明上签名是按照他们说的签的。对于施冬妹有无在宋根元平房里住过或修缮过，我是知道没有的，因为平房本身塌了，不好住人。”
因涉案楼房涉及到宋小咪父亲宋春梅（已去世）的权益，其与倪阿安共生育宋杏宝、宋保元（已去世）、宋炳兴、宋小咪四个子女，宋保元与妻子宋巧英（已去世）共生育宋玉琴、宋雪琴两女。审理中，本院征询宋杏宝、宋炳兴、宋玉琴、宋雪琴意见，均表示放弃权利，不参与到本案诉讼中。
庭审中，原告明确其诉讼请求中要求确认调房有效是包括房屋及土地使用权，是整体调换。对于付款情况，原告宋雪明陈述是26888元，因为原告方的是楼房，被告方的是平房，调换后被告贴出来的钱；被告宋根元陈述自己付给宋小咪28880元。对于平房的居住情况，原告未能提供证据证明其居住或进行了管理。原告还申请了宋某2作为证人出庭，宋某2作证称：“当初是宋小咪的房子卖给了宋根元，当时卖时没有说到宅基地，就是房子卖了，时间是九几年时，做过一份手续的，我是根据他们意思写的。后来隔了好几年，还没有拆迁，宋小咪和宋根元商量，因为宋小咪没有了宅基地，房子也卖给对方了，对方有两块地皮，宋小咪要还一块。宋根元说他只要房子，地皮只要一块。等到现在拆迁了，平房的拆迁款是宋根元拿的，但是地皮宋根元没有拿，因为两块地皮只能拿一块。宋小咪把房子卖给宋根元，宋根元给了宋小咪2万多元，房子就由宋根元住了。宋根元原来的平房已坍塌了一间，没有进行处理，也没有说卖给谁。对于处理上要到后来了，宋小咪和宋根元说如果有一天拆迁了，房子是宋根元的，地皮是施冬妹拿，两个人协商好的，宋小咪也不要房子了，只要地皮。绝卖文契是1999年2月26日写的，一式两份；调房文契是后来写的，大概是二零零几年，在宋根元家里，是宋根元和宋小咪商量好后找我写的，因为涉及到拆迁。”另外，对于绝卖文契和调房文契形成的先后时间，双方都表示不申请鉴定。
原告认为：原、被告之间房屋调换是事实，1999年2月26日，原、被告商议两家房屋与宅基地对调，由宋某2执笔书写了调房文契。2009年1月，双方又签订了协议，再次明确了双方是调房的事实。原告通过调换取得了被告的平房，被告应当返还归属于原告平房价值及附着物拆迁安置补偿款4974元。从法院调取的房产证申请材料显示，被告谎称建房手续遗失要求沙家浜镇建管所出具遗失证明，欺骗政府部门办理了房产证，应当是无效的。被告抗辩称双方之间存在房屋买卖关系，事实是不存在的，原告不可能1万元将楼房卖给被告，也违反法律、法规禁止或限制转让的规定，被告已拥有一处房屋宅基地，不符合没有住房和宅基地，不符合宅基地使用权分配条件，且没有征得本集体经济组织同意，被告不能通过购买房屋取得两处宅基地和房屋。本案中的绝卖文契没有双方当事人签字且被告不符合农村房屋买卖的条件，不能认定双方之间存在房屋买卖关系。原告施冬妹至今户籍地是沙家浜镇×××号村民，至今享受村集体土地的承包收益。故坚持其诉讼请求。
被告认为：双方是房屋买卖并非调房。根据庭审情况可知房屋绝卖文契是最早书写，是双方房屋买卖真实意思表示，而调房文契和协议均是后来补写，协议书写时间应为2013年左右，正值村里房屋拆迁，补写目的是为了让原告获得拆迁补偿，并不能证明存在调房关系，证人宋某2也出庭作证是房屋买卖，虽然文契上没有原、被告签字，但后来村里统一办理房屋、土地权证，被告依法取得楼房的所有权证，而原告没有取得平房的所有权证，由此可知为买卖关系。被告的平房没有卖给原告，原告卖掉楼房后就不在村里居住，并且从未实际控制平房，因此原告主张调房无事实和法律依据。原告能否获得拆迁补偿不是被告能决定的，在原告要求拆迁补偿的过程中，被告一直在配合帮助他们，但原告起诉要求被告将其合法所得返还给原告，不合情理和不合法理，被告获得的拆迁补偿是基于其享有的一处宅基地获得，完全属于其合法所得，无需给付原告。原告起诉主体错误，其应向村委及拆迁办主张，主张不成应提起行政诉讼，而不是向被告主张。故请求驳回原告的诉讼请求。
因当事人意见不一，致调解未成。
以上事实由原告提供的身份证、家庭人口常住登记卡、户籍信息证明、农村建房申请呈批表、准建证存根、调房文契、协议、芦荡村置换户安置补偿明细表、房屋评估明细表、房屋平面图、拆迁房屋装修及附着物、证明、被告提供的绝卖文契、村镇房屋所有权证、集体土地使用证、沙家浜镇农宅置换商品房协议书、证明及本院的庭审笔录、证人证言、调查笔录、鉴定意见书、调取的房屋登记资料、遗失证明等证据证实。
本院认为：按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。本案中涉及到的楼房和平房所有权，原系宋小咪户和宋根元户所有，原、被告的争议是双方之间的房屋交易是买卖还是调换？因交易双方系同村村民，其交易行为不为法律所明确禁止，但不得违背一户一宅的政策规定，故本院应对双方争议进行审查后依法认定。按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告方为证明系两家房屋调换，主要提供了调房文契以及打印时间为2009年1月的协议，被告为证明系其买入宋小咪家的楼房，提供了绝卖文契，虽该份文契上书写为“199年”，具有证据瑕疵，但结合书写者宋某2的证言以及上述两份文契的内容，可以确定两份文契上的落款时间均为1999年2月26日，因此很明显只有其中一份为当时的真实材料。经本院根据审理情况综合分析，首先，上述两份文契经鉴定均为宋某2所书写，宋某2经原告方申请也出庭作证并经本院审理中再次向其核实，陈述其当时为双方订立的系绝卖文契而非调房文契，调房文契为后补，是因原告方为保留宅基地今后取得拆迁利益，这也由施冬妹和宋根元再次补签的落款时间为2009年1月的协议内容所证实，并由本案另一主要知情人宋某1（调房文契中有其签名字样）的笔录相互印证；其次，根据鉴定内容也可以看出“卖房契上的单字结构比较工整，布局比较合理，运笔自然流畅，反映了书写者当时的书写能力较强，笔迹特征反映明显。调房文契上单字书写不太工整，用笔不佳，运笔尚自然”；再次，通过本院对相关政府部门、沙家浜镇芦荡村村民委员会、双方邻居的走访和调查，也能证实原、被告之间为楼房买卖关系。并且在1999年进行统一办证时，涉案楼房的集体土地使用证和村镇房屋所有权证均登记在被告名下，而平房不再登记发证。以上证据已形成证据链，指向对象均为买卖关系，相比于原告所提供的证据来说优势明显，故按照民事案件处理规则并结合现有证据，本院可认定双方之间为买卖关系。原告主张要求确认原、被告调房有效，证据不足，本院不予支持；其基于调房基础上要求被告返还原告房屋及附着物拆迁补偿款4974元，没有事实依据，本院亦不予支持。至于在房产登记手续上存在的问题，不影响本案目前对事实的认定。对于原告方提出施冬妹至今户籍地是沙家浜镇×××号村民，至今仍享受村集体土地的承包收益的意见，因集体所有的土地安排使用，并非本院处理范围，故本案不予涉及。对于原告还提出绝卖文契上没有双方当事人签字的意见，本院结合当事人陈述和本院对所在村村民委员会干部、村民的调查，文契形成后原告方即搬出其楼房并由被告实际居住，亦支付了相应款项，虽文契上未签名，但双方已实际履行，故不影响法律关系的认定。基于双方之间的房屋买卖合同已经履行，故原告提供的施冬妹和宋根元补签的协议，对双方不具有约束力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告施冬妹、宋雪明、宋雪芬的诉讼请求。
案件受理费50元，鉴定费3000元，合计人民币3050元，由原告施冬妹、宋雪明、宋雪芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 许 标
人民陪审员 严雪琪
人民陪审员 杨 静
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 俞思思