江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1013号
上诉人（原审原告）徐夫磊。
上诉人（原审原告）刘佳丽。
以上两上诉人共同委托代理人张超，江苏彭城律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人谭卫民，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王荣元。
委托代理人晁京，新沂市东方法律服务所法律工作者。
原审被告王东升。
原审被告邵苏侠。
上诉人徐夫磊、刘佳丽与被上诉人王荣元及原审被告王东升、原审被告邵苏侠案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第00074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年02月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐夫磊、刘佳丽的委托代理人张超，被上诉人王荣元及其委托代理人晁京到庭接受询问。原审被告王东升、邵苏侠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2011年1月22日，徐夫磊、刘佳丽与王东升、邵苏侠签订《转让住房协议》一份，约定：王东升、邵苏侠将其从房地产开发商处购买的涉案房屋出售给徐夫磊、刘佳丽；房屋现状为：正在建设中，按商品房买卖合同约定，于2011年年底交房，价款支付一半，下余部分已经办理银行按揭贷款手续并已偿还贷款1万元，贷款还有40万元；王东升、邵苏侠自协议生效之日起，向徐夫磊、刘佳丽提供合同、契税发票等票据原件，如徐夫磊、刘佳丽暂时不办理过户手续，王东升、邵苏侠应协助徐夫磊、刘佳丽办理上房手续；徐夫磊、刘佳丽自协议签订之日起向王东升、邵苏侠支付王东升、邵苏侠已支付的预交款、契税等，并按时偿还银行按揭贷款。同日，王东升向徐夫磊出具40万元购房款收条一张，王东升、邵苏侠向徐夫磊、刘佳丽交付购房款发票、契税发票、物业维修基金收据、房屋所有权登记费收据、商品房买卖合同等手续。徐夫磊、刘佳丽认可，至开庭时银行按揭贷款仍未还清。
另查明：在执行王荣元与王东升、邵苏侠等民间借贷纠纷一案中，于2013年11月20日作出（2012）新执字第0690号执行裁定，查封涉案房屋。之后，徐夫磊、刘佳丽以涉案房屋属其所有为由提出书面执行异议，请求中止对房屋的执行。经审查，于2014年12月12日作出（2014）新执异字第00037号执行裁定，驳回徐夫磊、刘佳丽的异议请求。徐夫磊、刘佳丽不服，于法定期限内提起诉讼。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。徐夫磊、刘佳丽基于房屋买卖而主张所有权，但至今未办理涉案房屋的所有权转移登记手续；因此，徐夫磊、刘佳丽要求确认房屋所有权归其所有的请求没有法律依据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，徐夫磊、刘佳丽主张的房屋买卖在人民法院查封涉案房屋前必须同时具备以下四个条件，才能享有排除强制执行的民事权益：1.其与王东升、邵苏侠之间存在合法、有效的房屋买卖合同关系；2.支付全部价款；3.已合法占有房屋；4.对未办理房屋所有权转移登记手续没有过错。按照徐夫磊、刘佳丽所述，其向王东升、邵苏侠支付购房款40万元，并按时偿还银行按揭贷款，因此购房款已付清。除已经支付的40万元外，下余购房款40万元，徐夫磊、刘佳丽是通过代替王东升、邵苏侠清偿债务（偿还银行按揭贷款）的方式来支付；徐夫磊、刘佳丽偿还部分银行按揭贷款，只能抵销其所欠的部分购房款债务，在查封前，其并未还清银行按揭贷款，故不能认定其支付了全部购房款。
综上，徐夫磊、刘佳丽购买房屋的行为不符合《查扣冻规定》第十七条规定的情形，故其对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，其要求停止执行房屋的请求没有事实和法律依据，不予支持。至于徐夫磊、刘佳丽要求撤销对涉案房屋查封的请求，该事项不属于执行异议之诉的审查范围，不予理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回徐夫磊、刘佳丽的诉讼请求。
上诉人徐夫磊、刘佳丽不服一审民事判决，向本院提起上诉称，1、2011年1月2日，上诉人与被上诉人王东升、邵英侠签订《转让住房协议》一份，协议约定被上诉人王东升、邵英侠将涉案房屋出售给上诉人，双方签订的协议应为有效合同，受法律保护。双方签订协议后，上诉人按约定支付了购房款，并承担房屋按揭贷款，被上诉人王东升、邵英侠交付了原购买房屋的相关手续，双方均已按约定履行了各自的义务。之后上诉人办理上房手续并实际居住涉案房屋至今，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，上诉人在购买房屋过程中并无过错，故上诉人依据购房协议对涉案房屋产生的占有和物权期待权受法律保护，该权利足以阻止将涉案房屋作为王东升、邵英侠的责任财产进行强制执行。2、上诉人购买涉案房屋后，已按购房协议的约定按期如数归还按揭贷款至今，并对涉案房屋进行了装修后居住至今，如不停止对涉案房屋的执行，将使上诉人的合法权益受到严重侵害。综上，上诉人为一审判决认定事实有误，判决结果不当，请求二审法院支持上诉请求。
被上诉人王荣元答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告王东升、邵苏侠未答辩。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：涉案诉争房屋房地产应否继续执行。
本院二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院查明的事实与一审一致。
本院认为，涉案诉争房屋应继续执行。理由如下：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”“第三人已经支付全部价款”应理解为第三人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施前，已经支付了全部房屋价款。本案中，王东升、邵苏侠擅自将尚在按揭期内的房屋转让给徐夫磊、刘佳丽，不通过银行与开发商，双方约定由徐夫磊、刘佳丽直接将首付款、契税支付给王东升、邵苏侠，并由徐夫磊、刘佳丽以王东升、邵苏侠名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至还清后再办理产权更名手续。该房屋转让合同中，徐夫磊、刘佳丽的付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代王东升、邵苏侠分期偿还银行贷款，只有贷款清偿完毕后，方能认定徐夫磊、刘佳丽已经全部付清购房款。银行按揭部分的法定还款义务人仍为王东升、邵苏侠，徐夫磊、刘佳丽以王东升、邵苏侠名义偿还银行贷款，只是基于双方的房屋转让合同关系而分期支付给王东升、邵苏侠的对价。因此，在该贷款清偿完毕前，不能视为其已经付清了二手房买卖合同中的全部价款。上诉人徐夫磊、刘佳丽对涉案诉争房屋不享有排除强制执行的民事权益，其要求停止执行，不予支持。
综上，上诉人徐夫磊、刘佳丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人徐夫磊、刘佳丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年五月五日
书 记 员 苗 鑫