吉林省集安市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0582民初207号原告王常吉，男，1956年4月1日生，汉族，集安市人，农民。住集安市。身份证号：2205221956********。被告潘云贵，男，1953年9月24日生，汉族，集安市人，无职业。住集安市。身份证号：2205221953********。委托代理人李德玉，吉林清原�师事务所律师。被告集安市仁隆房地产开发有限公司。法定代表人ＸＸ仁，董事长。委托代理人杨国臣，集安市法律援助中心律师。被告集安市正发实业有限责任公司。法定代表人刘云峰，总经理。委托代理人董志光，集安市法律援助中心律师。委托代理人梁贤宏，男，1965年10月5日生，汉族，集安市人，被告职员。住集安市。原告王常吉诉被告潘云贵、集安市仁隆房地产开发有限公司(以下简称仁隆公司)、集安市正发实业有限责任公司（以下简称正发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2015年3月30日受理，于2015年7月3日作出（2015）集民二初字第191号民事判决，仁隆公司、正发公司不服提出上诉，通化市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）通中民三终字第158号民事裁定书，以原审判决认定事实不清为由，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告王常吉，被告仁隆公司法定代表人ＸＸ仁及委托代理人杨国臣，被告潘云贵及委托代理人李德玉，被告正发公司委托代理人董志光、梁贤宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月20日，原告与被告仁隆公司、潘云贵签订房屋拆迁产权调换协议书，将原告位于集安市鸭江路139号房屋以产权调换的形式拆迁开发，双方约定产权调换后的房屋位于集安市星宇花园B座110号一、二层门市房，回迁交付时间为2010年12月31日前。同日，原告与潘云贵签订了补充协议，现被告未向原告交房，并违反了合同约定的部分条款，已经构成违约。故诉至人民法院，要求被告交付房屋，协助原告办理产权过户手续，给付逾期交付房屋的房屋价值�银行贷款利息，安装三项电，并给付原告自2011年1月1日至今，每月1500元的违约金。因被告仁隆公司、正发公司与被告潘云贵系挂靠关系，故要求被告仁隆公司、正发公司承担连带责任。原告向本院提交下列证据：1、产权调换协议书一份；2、补充协议书一份；3、房屋草图一份；4、照片二张。被告潘云贵辩称：一、被告并不存在违约行为，原告的房屋之所以未在约定的期限交付系政府行为，属于不可抗力。二、对于原告要求交付房屋的诉讼请求，因原告主张的房屋尚未建成，因此无法交付。查封的房屋已经交付张本芝，无法按照原告的要求履行，现在被告还有十三号门市房，可以将该房屋交付给原告。对原告的其他诉讼请求，法院按照法律规定判决。被告潘云贵向本院提交下列证据：1、集安市城市建设规划管理处证明一份；2、图纸二份。被告仁隆公司辩称：被告潘云贵开始挂靠我公司，后来因为我公司无法出具正式发票等有关手续，双方解除挂靠关系，并没有收取管理费，经有关部门协调，被告潘云贵又找到正发公司挂靠，开发建设施工公告均不是我公司，房屋销售也不通过我公司，且也没有因为在挂靠我公司期间造成损失，所以我公司与本案无关，不承担连带责任。被告仁隆公司未提交证据。被告正发公司辩称，原告的房屋拆迁安置事宜系与被告仁隆公司签订的产权调换协议书，按照合同相对性原则，我公司不是履行产权调换协议的当事人，同时被告仁隆公司也没有把其与原告签订的产权调换协议书的权利义务转让给我公司，因此我公司不承担原告的房屋拆迁安置责任。被告正发公司未提交证据。根据原告诉称、被告辩称，经庭审举证、质证、认证，双方当事人对以下事实没有异议，本院予以确认：被告潘云贵购置鸭江路南侧、站西街东侧地块开发建设星宇花园小区，因无拆迁及开发建设资质经有关部门协调挂靠被告仁隆公司。2010年1月20日，潘云贵挂靠仁隆公司就拆迁事宜与原告签订房屋拆迁产权调换协议，协议约定原告将坐落在鸭江路、产权证编号为00015494、00006940，建筑面积分别为81.62平方米、40.74平方米的住宅以及31.35平方米无照房屋交给被告拆除，被告承诺将坐落在集安市星宇花园B座110号房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。同日签订补充协议，协议约定：原告所有补偿款全部抵顶产权调换房屋的差价款；产权调换房屋面积不小于150.40平方米、超出面积部分原告不承担房款；回迁时间为2010年12月31日前，如2010年12月31日前原告不能按时回迁，被告于逾期之日起给原告每月人民�1500元违约金，被告将原告原有的三项电安装到产权调换房屋内，被告不负责办理产权调换房屋的房屋所有权证书。因为仁隆公司无法出具正式发票等有关手续，双方解除挂靠关系，仁隆公司并没有收取管理费，经有关部门协调，被告潘云贵又找到正发公司挂靠，开发建设施工公告等均为正发公司，房屋通过正发公司对外销售，正发公司收取管理费10万元。星宇花园小区建设完工后，至今尚未验收。双方当事人对以下问题发生争议，本院评判如下：诉争房屋是否具备交付及办理产权登记手续的条件？被告是否应当为原告安装三项动力电？被告应否给付原告主张的每月1500元违约金及房屋价值的银行贷款利息？被告仁隆公司、正发公司是否承担连带责任？一、关于诉争房屋是否具备交付及办理产权登记手续的条件的问题。《中华人民共和�建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，被告开发的星宇花园二号楼房尚未验收，故本案房屋尚未达到交付条件，不能交付使用。对原告诉请交付房屋的诉讼请求本院不予支持。同时，因产权调换房屋尚未验收，不具备办理房屋所有权证书的条件。故对原告要求办理产权登记手续的主张不予支持。原告可待房屋验收合格后，另行告诉。二、被告是否应当为原告安装三项动力电的问题。本院认为，现回迁房屋尚未验收，无法交付，故不具备安装三相电的条件，故对原告该主张不予支持。三、被告应否给付原告主张的每月1500元违约金及房屋价值的银行贷款利息问题。原告与被告签订的安置补偿协议及补充协议意思表示真实、不违反法律规定，系合法有效的合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，本案中，被告潘云贵未在承诺的2010年12月31日前交付回迁房屋实属违约，被告潘云贵承诺逾期回迁给付原告每月1500元的违约金系双方意思自治，故本院对原告该请求予以支持。对原告要求被告给付房屋价值银行贷款利息的请求，因双方没有约定，且没有法律依据，故本院不予支持。四、仁隆公司和正发公司应否承担责任，如何承担责任？被告潘云贵挂靠仁隆公司就拆迁事宜与原告签订房屋拆迁产权调换协议，仁隆公司并没有收取管理费，开发建设审批材料和开发建设施工公告不是仁隆公司，房屋不是通过仁隆公司对外销售，后因仁隆公司无法出具正式发票等有关手续，双方已经解除挂靠关系，根据权利义务对等原则，仁隆公司不应承担民事责任。经有关部门协调，被告潘云贵找到正发公司挂靠，开发建设审批材料和开发建设施工公告等均为正发公司，房屋通过正发公司对外销售，正发公司收取管理费10万元，双方形成具有实际意义的挂靠关系。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”、《中华人民共和国建筑法》第六十六条规定“建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停�整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，建筑施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任”，故被告正发公司依法承担连带责任。对原告提交的产权调换协议书及补充协议，本院对该证据的真实性予以采信。对原告提交的房屋草图，因该证据与本案审理结果无关联性，故对该证据不予评判。对原告提交的照片二张，因该证据与本案亦无关联性，本院不予评判。对被告潘云贵提交的城市建设规划管理处出具的证明，该证明的内容并未体现变更设计系政府行为所致，对该证据所要证明内容不予采信。对被告潘云贵提供的二份图纸，原告及被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。综上，经本院审理查明，被告潘云贵购置鸭江路南侧、站西街东侧地块开发建设星�花园小区，因无拆迁及开发建设资质经有关部门协调挂靠被告仁隆公司。2010年1月20日，潘云贵挂靠仁隆公司就拆迁事宜与原告签订房屋拆迁产权调换协议，协议约定原告将坐落在鸭江路、产权证编号为00015494、00006940，建筑面积分别为81.62平方米、40.74平方米的住宅以及31.35平方米无照房屋交给被告拆除，被告承诺将坐落在集安市星宇花园B座110号房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。同日签订补充协议，协议约定：原告所有补偿款全部抵顶产权调换房屋的差价款；产权调换房屋面积不小于150.40平方米、超出面积部分原告不承担房款；回迁时间为2010年12月31日前，如2010年12月31日前原告不能按时回迁，被告于逾期之日起给原告每月人民币1500元违约金，被告将原告原有的三项电安装到产权调换房屋内，被告不负责办理产权调换房屋的房屋所有权证书。因为仁隆公司无法出具正式发票等有关手续，双方解除挂靠关系，仁隆公司并没有收取管理费，经有关部门协调，被告潘云贵又找到正发公司挂靠，开发建设施工公告等均为正发公司，房屋通过正发公司对外销售，正发公司收取管理费10万元。星宇花园小区建设完工后，至今尚未验收，现因回迁房屋尚未验收，无法交付，不具备安装三相电的条件。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人履行合同义务不符合约定的，对方有权要求其承担违约责任。本案中，被告开发的星宇花园二号楼房尚未验收，房屋尚未达到交付条件，不能交付使用，对原告诉请交付房屋的诉讼请求本院不予支持。同时，因产权调换房屋尚未验收，不具备办理房屋所有权证书的条件，对原告要求办理产权登记手续的主张不予支持。原告可待房屋验收合格后，另行告诉。房屋尚未验收交付，不具备安装三相电的条件，对原告该主张不予支持。原告主张的每月1500元违约金是原告、被告真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。对原告要求被告给付房屋价值银行贷款利息的请求，因双方没有约定，且没有法律依据，故本院不予支持。。仁隆公司并没有收取管理费，开发建设审批材料和开发建设施工公告并非仁隆公司，房屋不是通过仁隆公司对外销售，因仁隆公司无法出具正式发票等有关手续，双方已经解除挂靠关系，根据权利义务对等原则，仁隆公司不应承担民事责任。被告潘云贵挂靠正发公司，开发建设审批材料和开发建设施工公告等均为正发公司，房屋通过正发公司对外销售，正发公司收取管理费10万元，双方形成具有实际意义的挂靠关系。故被告正发公司依法承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零�条、第一百二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条之规定，判决如下：一、被告潘云贵于判决生效后立即给付原告王常吉违约金每月1500元，自2011年1月1日起至房屋实际交付当月止。二、被告集安市正发实业有限责任公司对被告潘云贵应当给付原告王常吉的上述款项承担连带给付责任。三、驳回原告王常吉要求被告交付房屋的诉讼请求。四、驳回原告王常吉要求被告协助办理房屋所有权证书的诉讼请求。五、驳回原告王常吉要求被告安装三项动力电的诉讼请求。六、驳回原告王常吉要求被告给付房屋价值银行贷款利息的诉讼请求。七、驳回原告王常吉要求被告集安市仁隆房地产开发有限公司承担连带给付责任的诉讼请求。案件受理费1800元，保全费5000元，合计6800元，由被告潘云贵负担。被告到期不履行义务，原告向本院申请执行的期限为本判决生效后二年内。如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  宋长国人民陪审员  申玉华人民陪审员  潘桂波二〇一六年四月二十八日书 记 员  赵立茉