广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第1948号
上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地广东省广州市越秀区，组织机构代码证号码74991472-8。
法定代表人：梁顺源，董事长。
委托代理人：汪科苗，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省惠东县。
委托代理人：郭绍文，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市珠海区。
被上诉人（原审被告）：鲍明青，男，汉族，住重庆市奉节县，公民身份号码：×××0417。
上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）因与被上诉人鲍明青物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
莱佛士公司向原审法院起诉称：鲍明青是位于东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋路1号风景山庄雅莲苑五座二楼D室房屋的业主。2009年2月，莱佛士公司与东莞市樟木头风景山庄业主委员会签订《风景山庄物业管理委托合同》，约定莱佛士公司为鲍明青所购物业在内的广东省东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋路1号风景山庄提供物业管理服务，并确定风景山庄物业管理费住宅按每月每平方米1.8元收取，鲍明青所购物业建筑面积为81.1平方米，鲍明青每月应交管理费共计146元，每月管理费应在每月1日前交纳。协议签订后，莱佛士公司依约为鲍明青提供了物业管理服务、月租停车，垫付了电费、水费，但鲍明青未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理服务费876元、电费1647.2元、水费240.7元、月租停车费1200元。经莱佛士公司多次催收，鲍明青均拒绝支付。为维护全体业主利益及物业管理服务工作的顺利进行，莱佛士公司特向法院提起诉讼，请求判令：一、鲍明青向莱佛士公司支付拖欠的2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费876元；二、鲍明青向莱佛士公司支付拖欠的2014年4月1日至2014年9月30日的电费1647.2元；三、鲍明青向莱佛士公司支付拖欠的2014年4月1日至2014年9月30日的水费240.7元；四、鲍明青向莱佛士公司支付拖欠的2014年5月1日至2014年12月31日的月租停车费1200元；五、鲍明青向莱佛士公司支付逾期其他费用违约金690元；六、鲍明青向莱佛士公司支付逾期月租停车费违约金385.7元；七、由鲍明青承担本案全部诉讼费用。
莱佛士公司为证明自己的主张，向原审法院提供了物业服务企业资质证书、物业管理委托合同、关于“风景山庄”多项物业管理事项议案表决结果的通知、身份证复印件、客户账务明细表、水电费发票、律师函、快递单、东莞市樟木头镇风景山庄管理规约、广东省经营服务性收费许可证、抄表记录作为证据。
鲍明青向原审法院答辩称：2015年之前，鲍明青不是风景山庄雅莲苑五座二楼D室房屋的业主，鲍明青只是受业主委托对该房屋进行管理。鲍明青曾要求莱佛士公司出示费用明细，但莱佛士公司以鲍明青不是业主为由拒绝，所以鲍明青没有交物业管理费。
鲍明青为证明自己的主张，向原审法院提供了委托书、房地产买卖合同作为证据。
原审法院经审理查明：莱佛士公司系从事物业管理等业务的有限责任公司，物业服务资质等级为二级。2012年12月25日，莱佛士公司与东莞樟木头风景山庄业主委员会（以下简称业主委员会）签订了一份物业管理委托合同。该合同约定：业主委员会委托莱佛士公司对风景山庄住宅、商铺、停车位等物业实行管理；委托管理事项包括负责向业主和物业使用人收取物业管理费等；委托管理期限为两年，即从2013年1月8日至2015年1月7日；带电梯住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.4元计算，不带电梯住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元计算，由莱佛士公司向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳违约金；车位使用和管理费用由莱佛士公司向车位使用人收取，露天车位的使用和管理费用为150元／月／个；另外，业主委员会制定的《东莞市樟木头镇风景山庄管理规约》约定：业主应按季度到物业服务企业办公场所缴交管理服务费，如延期缴交应交的管理服务费或相关费用的，业主应承担相应的赔偿款和罚款等费用，并按拖欠费用金额每日0.3%的标准支付违约金。
2015年2月12日，鲍明青与林和忠、赖荣秀签订了房地产买卖合同，向林和忠、赖荣秀购买了位于东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋路1号风景山庄雅莲苑五座二楼D室的房屋，该房屋建筑面积为81.1平方米。在此之前，林和忠、赖荣秀于2013年11月15日委托鲍明青对上述房屋进行管理、装修、维修、签署物业管理公司的有关合同文件等。鲍明青确认其有使用小区的公用部分停车，且没有交费。2014年11月，莱佛士公司委托广东君厚律师事务所发出律师函，向鲍明青催收物业管理费、电费、水费和停车保管服务费。
另查：1.莱佛士公司取得了东莞市物价局核发的广东省经营服务性收费许可证，其中载明收费项目露天机动车停放保管服务费为每月每辆150元。2.莱佛士公司已向广东电网公司东莞供电局整体缴纳了风景山庄2014年4月至9月的电费，向东莞市樟木头自来水公司整体缴纳了风景山庄小区2014年4月至9月的水费。
以上事实，有物业服务企业资质证书、物业管理委托合同、关于“风景山庄”多项物业管理事项议案表决结果的通知、身份证复印件、客户账务明细表、律师函、快递单、东莞市樟木头镇风景山庄管理规约、广东省经营服务性收费许可证、抄表记录、委托书、房地产买卖合同，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷案件。本案的争议焦点是鲍明青应否向莱佛士公司支付2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费、2014年4月1日至2014年9月30日的电费、2014年4月1日至2014年9月30日的水费、2014年5月1日至2014年12月31日的停车保管服务费以及违约金的问题。
《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”该法第八十三条第一款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，物业管理委托合同是莱佛士公司与业主委员会签订的，东莞市樟木头镇风景山庄管理规约是业主委员会通过的，该合同及管理规约没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。但鲍明青与林和忠、赖荣秀签订房地产买卖合同的时间是2015年2月12日，也就是说2014年4月至12月期间东莞市樟木头镇风景山庄雅莲苑五座二楼D室房屋的业主并非鲍明青。在此期间，鲍明青是受委托管理房屋的，故相应的法律后果应当归于委托人。莱佛士公司要求鲍明青支付上述房屋2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费、2014年4月1日至2014年9月30日的电费、水费及其上述费用的违约金，缺乏依据，原审法院依法不予支持。
虽然鲍明青在2014年5月1日至12月31日期间不是东莞市樟木头镇风景山庄雅莲苑五座二楼D室的业主，但鲍明青确认其有使用小区的公用部分停车，且没有交费。莱佛士公司为鲍明青提供了停车保管服务，鲍明青作为车位的实际使用人，应当参照业主的标准支付停车保管服务费。故莱佛士公司要求鲍明青支付2014年5月1日至2014年12月31日的停车保管服务费1200元（150元／月×8个月），合法有理，其诉讼请求原审法院予以支持。鲍明青拖欠停车保管服务费，也应当参照物业管理委托合同和东莞市樟木头镇风景山庄管理规约的约定支付相应的违约金，莱佛士公司要求鲍明青支付停车保管服务费的违约金，原审法院依法予以支持。由于管理规约约定费用是按季度支付，故违约金应从次季度的第一日开始计算，计至费用付清之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、鲍明青应于判决发生法律效力之日起三日内向莱佛士公司支付2014年5月1日至2014年12月31日停车保管服务费1200元及违约金（违约金按每天千分之三计算，其中2014年5月1日至6月30日的停车保管服务费的违约金以300元为本金，从2014年7月1日起计算，2014年7月1日至9月30日的停车保管服务费的违约金以450元为本金，从2014年10月1日起计算，2014年10月1日至12月31日的停车保管服务费的违约金以450元为本金，从2015年1月1日起计算，均计至停车保管服务费付清之日止）；二、驳回莱佛士公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由莱佛士公司负担25元，由鲍明青负担25元。
上诉人莱佛士公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。鲍明青自2010年2月起已是案涉房屋的实际占有人和使用人，经莱佛士公司向案涉原业主林和忠了解，因发展商遗留问题，无法办理房产证，只能以公证方式出售房屋。故2010年2月3日，赖荣秀、林忠和与鲍明青在公证处签订了委托书，将案涉房屋正式交给鲍明青使用，也随即前往风景山庄管理处填报了业主紧急联络表，并签署了管理规约，办理案涉房屋入住手续。至2015年2月，风景山庄房产证问题得以解决，林忠和、赖荣秀正式与鲍明青办理了案涉房屋过户手续。根据上述事实，鲍明青自2010年2月3日已经实际占有及使用案涉房屋。根据案涉房屋管理费用缴付记录，林忠和与赖荣秀在2010年2月前负责为案涉房屋缴交管理费，至2010年2月起，鲍明青负责缴付管理费至2014年6月30日，其后2015年3月至今，案涉房屋的管理费、水电费也一直由鲍明青缴付。且鲍明青一审也承认其车辆长期停放在风景山庄，若非长住，其也不可能长期将车辆停放在风景山庄。故根据《物业管理条例》鲍明青有义务遵守管理规约，履行缴清的职责。二、原审法院的判决缺乏事实依据和法律依据。根据《关于风景山庄多项物业管理事项议案表决结果的通知》中关于风景山庄业主欠管理费的处理原则表决意见中的2.1点，即风景山庄的现任业主需要承担其所拥有房屋的所有管理欠费，无论该欠费是否在其拥有该房屋之前已经产生或在其他期间产生，房屋的现任业主有义务自行了解其房屋的所有管理欠款情况并对此承担支付责任，该证据证明的内容与作用表明风景山庄现任业主有义务了解其房屋的所有管理费欠费情况并对此承担支付责任，并需要承担其所拥有房屋的所有管理费欠费，无论该欠费是否在其拥有该房屋之前已产生或其他期间产生，此决议由业主大会通过，对风景山庄全体业主有效。综上，莱佛士公司上诉请求：1.撤销了原审判决第二项，改判为限鲍明青在判决生效之日起10日向莱佛士公司支付拖欠的2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费876元、2014年4月1日至2014年9月30日的电费1647.2元、水费240.7元；2.撤销原审判停车费违约金计算方式，判令鲍明青付清所有欠费产生的违约金，违约金金额暂计至2015年11月4日共4738.3元，截止至付清之日止。以上金额共计7502.20元；3.一、二审诉讼费由鲍明青承担。
被上诉人鲍明青答辩称：一审判决没有错误，鲍明青没有欠付莱佛士公司任何费用。
本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。另查明，莱佛士公司于二审法庭调查中，向本院提交一份物业临时买卖合约，据以主张案外人林和忠、赖荣秀于2010年已将案涉房屋卖给鲍明青。鲍明青对前述证据的真实性不予确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审争议焦点为：鲍明青是否应支付案涉房屋在2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费、2014年4月1日至2014年9月30日的电费、水费及其上述费用的违约金。
经查，莱佛士公司于二审期间提交的证据并非原件，且鲍明青不予确认，本院对此不予采信。鲍明青与林和忠、赖荣秀签订房地产买卖合同的时间是2015年2月12日，即在该日期之前，鲍明青并非案涉房屋的业主。另，林和忠、赖荣秀委托鲍明青管理房屋，双方也并未约定由鲍明青缴付相应的物业管理费和水电费。故莱佛士公司要求鲍明青支付案涉房屋在2014年7月1日至2014年12月31日的物业管理费、2014年4月1日至2014年9月30日的电费、水费及其上述费用的违约金于法无据，原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上，莱佛士公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费50元，由广州莱佛士物业服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 鹏
代理审判员 邓晓畅
代理审判员 谢佳阳
二〇一六年三月三十日
书 记 员 袁云清
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。