浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南凤民初字第255号
原告：吴国华，男，1970年11月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：饶少军，浙江天程律师事务所律师。
被告：嘉兴市华剑童车有限公司。住所地：嘉兴市南湖区余新镇农庄村余北大街东首南侧。组织机构代码：07404886-7。
法定代表人：吴中法，执行董事。
被告：吴中法，男，1963年11月7日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
上述二被告委托代理人：徐海明、黄晓芳，浙江竹里律师事务所律师。
原告吴国华因与被告嘉兴市华剑童车有限公司（以下简称华剑公司）、吴中法合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年11月30日受理后，依法由审判员邬勤怡独任审判。因被告华剑公司在答辩期内提出管辖异议。本院于2016年1月4日作出裁定，本案移送嘉兴市秀洲区人民法院处理。原告不服，提起上诉。嘉兴市中级人民法院于2016年1月27日作出裁定，撤销本院作出的关于管辖异议的裁定，本案由本院管辖。此后被告华剑公司又提出反诉，本院于2016年3月12日作出裁定，对华剑公司的反诉请求，本院不予受理。华剑公司不报，遂提起上诉。嘉兴市中级人民法院于2016年5月4日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年7月13日公开开庭审理了本案，原告吴国华及其委托代理人饶少军、被告华剑公司法定代表人吴中法、被告吴中法及两被告委托代理人徐海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴国华起诉称，原告因生产经营需要与被告华剑公司协商，双方于2015年7月12日签订《协议书》，华剑公司同意将其所有的2015-007土地靠东南侧的6亩土地使用权转让给申请人。《协议书》对土地转让价款、转让款交付时间及土地证办理等事宜达成一致意见。协议签订后，原告通过被告吴中法的帐户，支付土地转让款及办理土地所需费用4580000元，但当原告要求被告华剑公司履行协议时，却遭到其拒绝。故诉请判令：一、二被告共同归还原告土地使用权转让款4480000元，办理土地费用100000元，赔偿原告利息损失（以4580000元为计算基数，按照银行贷款利率年利率4.85%从2015年7月16日暂计至起诉时为74237.33元，要求计算至付清时止）。2016年3月10日，原告将诉讼请求变更为：一、解除原告与被告华剑公司签订的协议书；二、二被告共同归还原告土地使用权转让款4480000元，办理土地费用100000元，赔偿原告利息损失（以4580000元为计算基数，按照银行贷款利率年利率4.85%从2015年7月16日暂计至起诉时为74237.33元，要求计算至付清时止）、诉前保全费5000元；三、由二被告共同承担案件的诉讼费用。庭审中，关于诉讼请求第一项，原告明确表示，请求法院确认双方签订的协议书无效；如法院认定协议书有效，则要求予以解除。
被告华剑公司、吴中法答辩称，原告要求与被告华剑公司解除协议书的理由是华剑公司拒绝履行协议。但被告认为，双方从签订协议至今，被告华剑公司严格按照协议书履行了自己的义务，包括从双方签订协议书后就土地上建造相关的厂房，共同进行了委托设计，聘请监理以及招标建设，目前整个工程已经达到了中间验收，两幢厂房均已结顶。故原告要求解除合同的依据理由不足。实际上是原告违反合同义务，未履行后期的工程施工过程中的工程进度款，目前这一部分工程进度款都由被告进行垫付，而且整个工程中转让给原告的6亩土地上的房产完全是按照原告的要求进行设计施工的，被告已严格按照协议履行，故不同意原告关于解除协议的要求，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。
针对自己的主张，原告吴国华提供了下列证据：
1．协议书1份、收条2张、付款凭证3张。协议书证明被告于2015年7月12日将位于嘉兴市余新镇编号为2015-007号土地使用权转让给原告，双方对相关事项进行了约定，明确了各自的权利、义务；收条、付款凭证证明合同签订以后，原告支付了土地购买款448万元及办理土地费用10万元的事实。
经质证，两被告对该组证据不持异议。
2.国有建设用地使用权出让合同1份，证明被告于2015年5月8日通过嘉兴市国土资源局受让位于嘉兴市余新镇编号为2015-007号土地，该合同对受让土地再转让进行了约定，原、被告双方签订的协议时，未领取土地使用权证，违反了该合同第21条关于“对受让土地再转让的必须要求支付全部国有土地建设用地出让价款领取国有土地使用权证后才有权转让出租或抵押…….”的约定以及国家强制性法律规定，应为无效。
经质证，两被告对该组证据不持异议，但认为不能证明原、被告签订的协议无效。
3.照片3张，拍摄时间为2016年7月12日，证明原告受让的土地的现状，证明被告违反约定至今未按约定与原告协商项目的设计、招标施工，且在原告受让的土地上擅自进行工程建设，被告以其的行为表示不将土地转让给原告，即被告拒绝履行协议约定的转让土地义务，依照合同法第92条第2款规定，原告有权要求解除与被告签订的协议。
经质证，两被告对该组证据不持异议，但对待证事实持有异议，认为该组证据恰恰证明了整个工程被告是严格按照双方的协议约定进行统一设计、统一招标、统一施工的，现整个工程如期推进已经结顶完成中间验收。
4.保全裁定书1份、保全费发票1张，证明原告支出的诉前保全费用。
经质证，两被告对该组证据不持异议。
针对自己的抗辩，被告华剑公司、吴中法提供了下列证据：
1.国有土地使用证1份，证明被告受让了土地，并于2015年11月26日取得了土地使用证，签订协议出让部分土地符合法律和行政法规的要求。
经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，对待证事实持有异议，认为国有土地使用证的取得时间是2015年11月26日，在原、被告双方签订协议之后，也在原告提起本案诉讼之后。根据相关法律法规的要求，在取得土地使用权证以后，还要按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25%，方可进行出让。根据被告在庭审中陈述，其投资额远远没有达到要求的25%。
2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各1份，证明本案所涉工程办理了建设用地以及建设工程相关的规划许可证，符合法律法规的规定。工程进行了用地规划以及建设工程的规划。
经质证，原告认为该组证据证明了被告擅自在原告的土地上进行工程建设。
3.设计效果图1份，证明原、被告双方根据自己的实际需要在自己受让的土地上进行工程设计建造。
经质证，原告认为不能证明待证事实。
4.建设工程施工合同1份，证明本案原、被告经共同招标与中标方嘉兴市天顺建设有限公司于2015年12月26日签订施工合同，总金额为12285074元。
经质证，原告认为该证据不能证明待证事实，反而证明原告投资600多万元未达到工程总价的25%。
5.报价表3份，证明2015年9月21日进行招投标时，浙江宏建建设有限公司报价为14376811元，浙江嘉宇建设有限公司投标报价1394万元，嘉兴市天顺建设有限公司投标报价5930000元幢/×2幢，此报价的时候不包括传达室及消防设施，中标合同价是12285074元。证明在招标的时候是按照最低价中标的。
经质证，原告该组证据不能证明原告与被告共同参与了这些活动。招投标及设计均由本案被告单独实施，原告并不知情。
6.支付记录1份，新镇明星水泥构件厂的送货单10张、嘉兴市中联混凝土有限公司发货单7张、挖掘机台班签证单13张、被告自行制作的台班统计单1页，证明双方签订合同后工程进入施工阶段被告支付的相应款项。
经质证，原告认为对证据6原告均不知情，无法质证。
7.各种费用单据复印件17页，证明原、被告双方签订协议书以后，工程要进行施工应支付的相关前期费用。
经质证，原告认为该组证据的真实性无法认定。
8.结算凭证、银行汇款凭证共8份，证明整个工程被告付给承建单位嘉兴市天顺建设有限公司工程款6012844元。
经质证，原告称对真实性不清楚，无法质证。
9.征迁意向书、拆迁协议、成交确认书各1份，证明被告华剑公司所取得的建设用地是在其原有嘉兴余新电工厂的厂房拆迁基础上拍卖而来，故价格相对便宜。
经质证，原告认为该组证据真实性无法确认，且与本案没有关联性。
10.成交确认书1份，证明被告转让给原告的土地价格75万/亩与周边的土地价格基本在同一水平，是合理的价格。
经质证，原告认为该组证据与本案不具关联性。
11.余新镇人民调解委员会的调解记录1份，证明本案所涉土地实际转让价是75万/亩，原告已经支付土地转让款448万元、办证费用10万元，双方按照协议统一施工。
经质证，原告对该组证据的三性不持异议，对土地的转让价格为75万元/亩，以及原告已支付土地转让款448万元及办证费用10万元均不持异议，但认为该组证据证明了被告要求取消合作，由其自行开发，双方对如何还钱产生争议。
12.工程实际进度报告1份、照片7张，证明已经完成主体工程的情况，被告一直按照原、被告双方签订的协议严格履行自己的义务。
经质证，原告对工程实际进度报告的真实性、关联性持有异议。对照片不持异议，但认为照片证明了被告在未与原告协商一致且共同招标共同设计的前提下在原告所受让的土地上进行房屋建设，系违约行为。
本院依据两被告的申请，准许证人张某1、俞某、张某2出庭作证。
证人张某1在庭审中陈述：证人从事建筑设计工作，在嘉兴市民丰建工设计咨询有限公司工作，华剑公司的2015-007号土地上的项目由其所在公司规划设计，证人系具体经办人。规划是两幢车间，车间1、车间2，各四层，局部五层，北侧地块预留绿化。该地块进行规划设计时由吴中法委托其公司进行，合同是与华剑公司签订。在项目推进过程中，与吴国华、吴中法就建造面积、方式、轮廓、层数等进行多次沟通，吴国华、吴中法均提出了修改意见。吴中法要设计的是车间1，长方形的那幢，吴国华的是东面有点圆弧形的那幢，证人根据两人不同要求进行设计并最终定稿。
证人俞某在庭审中陈述：证人系浙江海辰工程监理咨询有限公司项目负责人。2015年10月12日，应吴国华、吴中法邀请，到禾兴南路的一个茶室谈了监理价格，并确定现场代表华剑公司平时到工地上管理的人是一个姓张的，价格是3000元/月。在施工过程中至今为止，现场的施工员即为该张姓人员。在监理过程中是按照他们的设计进行现场监理的，施工至今一直按照当初设计图纸进行施工。现工程已接近中间验收，车间1已结顶。
证人张某2在庭审中陈述：证人从2016年1月1日开始到华剑公司工地作为现场管理质量进度代理人，每月报酬3000元，由华剑公司发放。不知道工地上的厂房为谁所有，只知道有两个厂房。建造这些厂房所使用的建设图纸在承建单位施工过程中基本没有作扩大或者变动。1号厂房已经四层结顶了，2层楼四层楼面浇好了，现在做屋面支模架。
经质证，原告认为三位证人与被告都存在利害关系，证人张某1、俞某分别是本案被告在建工程的设计员、监理员，与本案被告之间有经济往来的，故该两位证人提供的证言有利于被告。两个被告签订合同的相对方系两个证人各自所属的公司，故即使要作证的，也应该是以公司的名义出具相应的证明。证人张某2是由被告聘请负责工程的，故其证言也不能作为证据使用。根据我国相应法律的规定，证人出庭应该在举证期限届满10天以前提出，上述证人都是被告在刚刚庭审前才向法庭提出申请，故程序上也是不合法。另外证人也陈述设计合同、监理合同都是与本案的被告签订的，且证人张某1也陈述签约行为原告是不知道的。即便如三个证人所述原告参与了协商，但最后设计图定稿及监理单位的确定也未得到原告的确认。两被告对三位证人的证言不持异议，认为三位证人根据自己直接参与的本案所涉项目中的相关业务以及工作进行了如实陈述，三位证人的证言是可信的。
本院认证如下：原告提供的证据1、4，两被告均不持异议，本院予以认定。证据1能证明原、被告双方就土地使用权转让等事宜进行了约定，证据4能证明原告为进行诉前财产保全支付的费用。证据2能证明华剑公司受让土地的来源，证据3能证明讼争土地的现有地上建筑情况，本院予以认定。两被告提供的证据11，原告对其三性均不持异议，本院予以认定，该且证据能证明原、被告就土地转让事宜产生纠纷由人民调解委员会进行调解的事实，本院予以认定。被告提供的证据1、2能证明本案所涉土地使用证等相关许可证的颁发日期，本院予以认定。证据3的待证事实与本案不具关联性，本院不作认定。证据4能证明华剑公司在本案所涉土地上进行工程建设所选任的施工单位，本院予以认定。两被告提供证据5-8、12用以证明本案所涉土地地上建筑物的施工、进度及支出的相应费用，与本案的土地使用权转让纠纷无关联性，对这些证据，本院不作认定。证据9、10与本案不具关联性，本院不予认定。三位证人的证言，能证明原告吴国华参与了本案所涉土地地上建筑的规划设计、监理选任等事项，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2015年5月8日，华剑公司与嘉兴市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同一份，出让的宗地编号为2015南-007号，面积为13376.2平方米，用途为工业用地（专用设备制造业的战略性新兴产业项目），出让年期为50年，出让价款为619.3181万元，每平方米463元。合同第二十一条约定：受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本来合同项下的国有建设用地使用权转让、出租、抵押。受让人按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，可以整体转让。受让人在项目竣工并通过综合验收后，可部分或整体转让。
2015年7月12日，原告（乙方）与华剑公司（甲方）签订协议书一份，约定：1.甲方将2015-007地块（13376.2平方米）中按东西向划分，靠东南侧的6亩，以32万元/亩价格转让给乙方。因转让需项目通过验收后可部分转让，故转让手续待项目竣工验收后即着手办理。2.目前涉及的项目施工，甲乙双方共同统一设计、统一招标施工，双方各自按项目进度支付施工单位工程款，甲乙双方不得因迟延付款，造成对方损失、影响对方施工。因一方迟延付款造成另一方垫付款的，则按月息1.2%支付利息。3.2015年5月15日建设用地使用权出让合同后，因此地块产生的费用，甲乙双方按各地地块面积分担。4.项目竣工后甲方配合乙方办理土地转让及房产转让登记手续，在转让中产生的各项税费全部由乙方承担，具体办理转让手续由乙方负责。5.项目完成时间按建设用地使用权出让合同的最后期限前完成。6.乙方在签订本协议叁日内，交给甲方100000元保证金，如果乙方违反本协议条款，则甲方有权扣除这100000元保证金作为违约金，不再返还乙方。如无违约行为，则在双方办理土地、房产转让登记手续取得土地证、房产证后一个月内无息返还。7.未尽事宜，双方协商解决。2015年7月16日，吴国华支付华剑公司土地使用权的转让费用4480000元。2015年9月23日，吴国华支付华剑公司各项办证费用100000元。
2015年11月17日，华剑公司就出让土地取得了建设用地规划许可证。2015年11月26日，华剑公司就出让土地取得了国有土地使用证，证号为嘉南土国用（2015）第1043699号。2015年12月31日，华剑公司取得了建设工程规划许可证。
2015年12月26日，华剑公司与嘉兴市天顺建设有限公司（以下简称天顺公司）签订了建设工程施工合同，由天顺公司承建讼争土地上的工程，工程名称为“嘉兴市华剑童车有限公司车间一、二、泵房、门卫一、二”，合同价为1228.5074万元。该合同显示监理人为浙江海辰工程监理咨询有限公司，设计人为嘉兴市民丰建工设计咨询有限公司。现该工程已进行施工建设。
协议书签订后，吴国华、华剑公司共同参与了出让土地上工程建设的规划设计、监理选任等事项。
2015年11月，原、被告双方因产生纠纷而至余新镇人民调解委员会调解，但最终无果。原告遂提起本案诉讼。
原告曾以华剑公司、吴中法为被申请人进行诉前财产保全，因此支出申请保全费5000元。
本院认为，原告虽以合同纠纷提起本案诉讼，但就其诉讼请求来看，是为解决土地使用权转让事宜，故本案应按建设用地使用权转让合同纠纷进行审理。鉴于原、被告双方签订的协议书中的内容除涉及建设用地使用权转让事宜外，还有建设工程的相关事宜，故应明确本案审查的范围仅限于建设用地使用权转让，不涉及地上建筑的相关建设工程。本案争议焦点有二：一、原、被告双方于2015年7月12日签订的协议书是否有效？二、如该协议书有效，是否符合解除条件？
关于争议焦点一。2015年7月12日，原告与华剑公司签订的协议书系双方真实意思表示，该协议是否有效，应当审查其是否违反法律的禁止性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持。”可见买卖等债权行为的效力与物权变动的效力相区分，买卖合同不因出卖人无权处分而无效。原告与被告华剑公司签订了协议书，作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。故虽然原告在与被告签订协议书时，被告华剑公司尚未办理土地使用证，但原、被告双方于2015年7月12日签订的协议书关于土地使用权出让的内容仍为合法有效，双方均应按协议行使权利、履行义务。况且华剑公司亦已于2015年11月26日取得了国有土地使用证。故原告认为因被告华剑公司未取得土地使用证，故出让行为无效的意见，本院不予以采纳。
关于争议焦点二。关于合同的解除，原、被告双方在协议书中未约定解除的条件，故应适用法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告与被告华剑公司签订合同后，已于2015年7月16日支付华剑公司土地使用权的转让费用4480000元、于2015年9月23日支付华剑公司各项办证费用100000元。亦已履行了协议约定的付款义务。华剑公司亦陆续取得了建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证。同时原告与华剑公司亦共同参与了出让土地上工程建设的规划设计、监理选任等事项，且转让土地上的建设工程已进入施工阶段，故原告认为因被告华剑公司拒绝履行协议，其要求解除合同的主张，无事实依据，亦不符合法定解除的条件，对原告的该项主张，本院亦不予以支持。
被告吴中法作为华剑公司的法定代表人，代表公司与原告签订协议，并接受转让款项，系其履行职务行为，原告要求其承担责任，亦无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告吴国华的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取22017元，由原告吴国华负担，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 邬勤怡
二〇一六年十月二十日
书记员 马爱华
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1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。