河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第1079号原告河南联盛物业服务有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人刘红娟，董事长。委托代理人刘强，河南天基律师事务所律师。委托代理人王建志，河南天基律师事务所实习律师。被告贾青智，男，1965年11月13日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告郑州联盛物业服务有限公司与被告贾青智物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘强到庭参加诉讼，被告贾青智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月11日，原被告签订前期物业服务协议，约定原告向被告提供物业服务，被告按照每平米0.76元向原告支付物业费。合同签订后，被告按照约定为被告提供物业服务，但被告自2012年8月开始拒不向原告支付物业费。双方协议约定如被告不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求乙方补交，并从逾期之日按每天1%交纳违约金。故请求判令被告支付物业费1967.85元，违约金5719.53元（自2012年8月1日起暂计至2013年12月31日，以后继续计算）。被告辩称：认可未支付原告2012年8月至2013年12月物业费。但未付是因为原告原因造成。原被告签订的《前期物业管理服务协议》系欺诈、胁迫所签，应属无效。双方约定物业费明显过高，原告给被告造成损失未予赔偿，原告物业服务不合格，协议对于违约金的约定属于霸王条款。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、枫杨办事处证明一份，证明物业公司能够按照服务合同要求为业主提供较好服务以及小区居民较为满意；2、郑州高新实业有限公司证明一份，证明物业公司能够按照开发公司与物业公司签订的合同认真履行服务；3、2011、12、13年经营公示三份，证明物业公司能够按照合同约定对收费等财务状况进行公示，尊重业主知情权；4、原告与高新实业有限公司签订的前期物业合同，证明原告有资格对该物业进行服务；5、原被告签订的服务协议一份，证明服务内容由合同约定，原告所欠物业费按合同计算得出，计算2012年至2013年12月31日；6、业主调查文件一组，证明绝大部分业主对物业服务比较满意，认可度较高。被告质证意见为：前期物业协议真实性无异议，物业服务为二级资质，按郑州市标准最高0.32元，原告收费过高；对服务协议真实性无异议，但是在我被胁迫情况下所签；对郑州高新实业有限公司证明无异议；对枫杨办事处证明真实性无异议，证明内容不认可，原告服务质量不高；对经营公示有异议，我没有见过该公示；对调查问卷不予质证。经审查，证据1、4、5系原件，来源合法与本案具有关联性且被告对真实性无异议，故对该证据本院予以采纳；证据2不能证明原告的证明目的且被告不认可，故对该证据本院不予采纳；证据3系原告单方出具，真实性无法核实，不能证明原告的证明目的且被告不认可，故对该证据本院不予采纳；证据6调查问卷中接受调查人员身份不明，不能证明原告的证明目的且被告不认可，故对该证据本院不予采纳。被告为支持其答辩向本院提交以下证据：1、交房流程、前期物业协议、购房合同各一份，证明该协议是业主在胁迫情况下所签；2、郑州市物业服务收费管理办法，证明原告收费过高；3、原告起诉被告诉状一份，证明原告收取被告2011至2012年8月的物业费，提前收物业费应该赔我利息；4、邻居范春利、苏秀玲、韩中海、孙国军、张超红、宋小亮、袁灿辉、郭占坤、余秀丽出具的证明两份，物价局答复打印件三页，证明原告强制收取垃圾清运费，强制收一年物业费；5、保安张更杰、金德、秦建中出具的证明一份，证明小区夜里没有电工；6、照片一组，证明原告未按签订的协议执行，不允许业主在地面停车；7、照片一组，证明原告服务不达标。原告质证意见为：对证据1中交房流程真实性有异议，系影印件。对房屋买卖合同真实性无异议，该合同未免除被告交物业费的义务，该合同不能证明被告交过物业费。对前期物业协议真实性无异议，该协议系双方自愿达成，不能证明被告的证明目的；证据2系复印件，对真实性有异议，对该证据不予质证，与本案无关；对证据3真实性无异议，不能证明被告已经履行交物业费的义务，被告未提交原告出具的收到该款的票据；对证据4真实性有异议，该证明不能证明被告所述事实，且该证明下的前面系个人签名，且签名人未出庭作证证明该事实，该证明不能作为证据使用。物价局回复系影印价，真实性有异议，存在造假嫌疑；证据5真实性有异议，该证明实际是证人证言，签字人未出庭作证，该证据不能作为证明本案事实的证据使用，且证明内容存在伪造事实；对证据6、7真实性有异议，该照片内容未明确显示物业公司未履行服务义务的事实，照片系局部照片，其内容不能证明系原告所服务的小区。经审查，证据1中交房流程系影印价，真实性无法核实不能证明被告的证明目的且原告不认可，故对该证据本院不予采纳。证据1中前期物业协议、购房合同系原件，来源合法与本案具有关联性且被告对真实性无异议，故对该证据本院予以采纳；因原被告已签订有协议对于物业费用作出约定，故证据2不能证明被告的证明目的，且原告不认可，故对该证据本院不予采纳；证据3系原告提交的诉状，被告依据此请求原告支付收取2011至2012年8月的物业费的利息，但并未提起反诉，故对该证据本院不予采纳；证据4中两份证明的出具人身份不明，亦未到庭作证，真实性无法核实且原告不认可，故对该证据本院不予采纳。证据4中物价局答复内容系打印的网页，真实性无法核实且原告不认可，故对该证据本院不予采纳；证据5证明出具人身份不明，亦未到庭作证，真实性无法核实且原告不认可，故对该证据本院不予采纳；证据6、7照片形成时间、地点不明确，不能证明被告的证明目的且原告对真实性不认可，故对该证据本院不予采纳。经审理查明：被告是郑州高新技术产业开发区银杏路6号郑州高新区锦绣苑小区的业主，其房屋为该小区4幢东2单元2层西户18号，面积为152.31平方米。原告与该小区开发商郑州高新实业有限公司签订有前期物业服务合同。2011年7月11日，原告作为甲方、被告作为乙方签订前期物业管理服务协议一份，对双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任进行了约定。其中协议约定物业服务费为“乙方交纳费用时间为每季度第一个月1-15日，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.76元，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.33元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.55元；乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。”原告在甲方处加盖公章，被告在乙方处签字并捺压手印。被告入住该小区后，原告提供了物业管理服务。被告未向原告交纳2012年8月至2013年12月物业费，遂引发本案纠纷。本院认为：原告与被告签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受到法律保护。被告作为锦绣苑小区业主在接受原告提供的物业管理服务后，应履行该物业服务合同所约定的相关义务，支付物业管理费。该物业服务合同约定物业服务费为“交纳费用时间为每季度第一个月1-15日，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.76元，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.33元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.55元；乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。”被告房屋建筑面积为152.31平方米，为多层建筑，按0.76元／㎡.月的标准计算，其每季度应交纳物业服务费347.27元。被告未交纳2012年8月至2013年12月物业费，已构成违约，上述物业费用共计1967.85元，应由被告支付给原告。被告未按合同约定向原告交纳物业服务费，其行为已构成违约，按照物业服务协议的约定，应当向原告支付违约金。但双方协议所约定的违约金标准过高，被告亦对此提出异议，故本院酌定按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准以被告每期应交纳的物业费为基数计算该期间违约金，自2012年8月16日计算至本判决确认的还款之日。被告辩称原被告签订的前期物业管理服务协议系霸王条款，但未提出有效证据予以证明，故对该辩称本院不予采纳；被告辩称双方约定的物业服务费费用明显过高，因该协议的签订系双方真实意思表示，被告应依约定数额交纳物业费，故对被告该辩称本院不予采纳；被告辩称原告对其造成损失未予赔偿，致使其未交纳违约金，因两者非同一法律关系，不能成为被告拒交物业费的理由，故对其该辩称本院不予采纳；被告辩称原告物业服务不达标，但并未提供有效证据予以证明，故对被告该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贾青智于本判决生效后十日内支付原告郑州联盛物业服务有限公司物业服务费一千九百六十七元八角五分及违约金（从二○一二年八月十六日起计至本判决确定的还款之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。二、驳回原告郑州联盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告贾青智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  申晓娟代理审判员  汪 涛人民陪审员  高 攀二〇一四年三月二十九日书 记 员  房津宇