湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0181民初5185号原告浏阳市利通物业管理有限公司，住所地浏阳市荷花街道办事处唐家洲。法定代表人邹剑文，执行董事。委托代理人黄希，系公司法律顾问。被告彭冰峰，男，1978年8月6日出生，汉族。被告余乒乓，女，1984年9月26日出生，汉族。原告浏阳市利通物业管理有限公司与被告彭冰峰、余乒乓物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理，依法由代理审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人黄希及被告彭冰峰到庭参加诉讼，被告余乒乓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浏阳市利通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费5006元；2、判令被告向原告支付滞纳金1001.2元；3、本案诉讼费由被告负担。被告彭冰峰、余乒乓辩称：1、被告于2015年3月正式入住水岸山城小区，自2011年6月交房至2015年1月，该房屋一直是毛坯房，未进行装修，其中2011年6月1日至2012年6月1日的物业服务费已交纳；2、从被告房屋装修起至原告撤出小区，原告关停了被告的三张小区电梯智能卡，致使被告无法乘坐电梯，装修材料全部人工搬运，为此导致被告装修成本增加，且在被告装修期间有物业人员上门断水的侵权行为发生；3、被告曾多次与原告协商交费事宜，但因原告不同意被告的折扣，双方协商无果；4、原告至今未将开发商自带的防盗门6片原装钥匙和门禁可视电话机交付被告；5、原告提交的催缴照片除2014年4月15日系真实外，其余均为伪造，原告陈述其多次上门催缴收费也不属实。本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。2011年9月25日，原告与浏阳利通置业有限公司签订《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，约定由原告对浏阳利通·水岸山城一期小区提供前期物业管理服务；小区住宅物业服务费按1元/月/㎡收取，如业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2011年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。原告的服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理及物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等多项内容。其中物业共用部位包括1、房屋承重结构：框架；2、房屋主体结构：框架。双方还就物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约在浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业管理服务。两被告于2011年6月1日购置该小区5栋2单元410号房，住房面积为125.14㎡，被告于2015年3月份对其进行装修后正式入住该房屋。现因被告拖欠原告2012年6月1日至2015年9月30日的物业服务费，原告诉至本院，并要求被告支付逾期付款滞纳金。另查明，一、被告入住小区时，小区开发商浏阳利通置业有限公司向其出示《水岸山城业主临时管理规约》1份，并被告在该临时规约上予以签字。规约第七章“违约责任”第三十四条约定：“业主未按规定交纳物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金”；二、被告拖欠物业费期间，原告曾于2014年4月15日向被告发出收费通知，通知被告交纳物业服务费；三、2015年9月30日，原告与浏阳利通置业有限公司、浏阳市利通·水岸山城一期业主委员会签订《物业交接协议》，原告自即日起退出浏阳市利通·水岸山城一期小区；四、浏阳市发展和改革局于2017年3月27日发布浏发改价发[2017]8号“浏阳市发展和改革局、浏阳市住房保障局关于转发湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发的通知》的通知”文件，该文件第二条规定：“业主未使用物业是指已经交付，未装修且未产生水、电、气消费的房屋。业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，实行政府指导价的收费标准按照不高于审定的物业服务收费标准的70%交纳。”以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务合同》、水岸山城业主入伙交接单、《水岸山城业主临时管理规约》、物业服务费收费通知单、房产登记信息表等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告与浏阳利通置业有限公司签订的《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另因被告所购房屋为毛坯房，其于2011年6月1日收房后直至2015年3月才装修入住，期间未产生水、电、气消费，故根据浏阳市发展和改革局所发布的浏发改价发[2017]8号文件的有关规定，同时考虑两被告入住时间及原告退出小区时间，本院酌定两被告支付原告物业服务费3750元。对于原告要求被告支付滞纳金的请求，因滞纳金具有惩罚性、法定性，是在行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政相对人所采取的一种惩罚性措施，具有强制性。而原、被告之间属于平等民事主体，原告向被告收取滞纳金不符合法律规定，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。关于被告抗辩因原告关停电梯智能卡导致其装修成本增加、装修期间存在物业人员上门断水的侵权行为，以及原告未向被告交付自带防盗门原装钥匙和门禁卡的问题，因被告未举证证实，本院不予采信，如确有证据证实，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、彭冰峰、余乒乓于本判决生效之日起5日内支付浏阳市利通物业管理有限公司物业管理服务费3750元；二、驳回浏阳市利通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由彭冰峰、余乒乓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  吴昺阳二〇一七年九月二十八日书 记 员  文 兰附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。