福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）狮民初字第2252号
原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人陈俊隆，该公司总经理。
委托代理人陈进生，泉州法律服务中心法律服务工作者。
委托代理人冯礼祐，泉州法律服务中心法律服务工作者。
被告（反诉原告）蔡其焕，男，1938年9月12日出生，香港居民，现住福建省石狮市。
被告蔡其民，男，1947年9月22日出生，香港居民，现住福建省石狮市。
二被告共同委托代理人陈清意，福建醒狮律师事务所律师。
第三人刘景仁，男，1976年11月10日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，现住福建省石狮市。
原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司（下称柏翔公司）与被告（反诉原告）蔡其焕、被告蔡其民、第三人刘景仁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柏翔公司的委托代理人陈进生、被告（反诉原告）蔡其焕及被告蔡其民的委托代理人陈清意、第三人刘景仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）柏翔公司诉称，原、被告双方于2012年5月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有位于石狮市灵秀镇彭田村溪东村37号（新址：石狮市灵秀镇彭田村溪东一区28号）二至五层的房屋租给原告作为服装厂的经营场所，合同期限自2012年5月30日起至2015年5月29日止，合同期限内年租金为240800元，合同签订后原告于2012年5月5日即一次性向被告支付240800元。由于被告擅自改变房屋使用性质，致使其出租的房屋不符合作为服装厂的生产经营场所，于2012年5月31日被石狮市公安消防大队查封，同时石狮市公安消防大队分别作出（2012）第01136号、（2012）第01325号“消防监督检查记录”及（2012）第00512号《责令改正通知书》，限期于2012年6月30日前改正。为此，原告在石狮市公安消防大队指定的期限内搬离被告出租的房屋。由于被告的过错致使合同无法履行，被告依法应当返还原告所支付的合同租金240800元。请求法院判决：1、解除原告与二被告于2012年5月2日签订《房屋租赁合同》；2、二被告立即返还原告租金240800元（其中蔡其民承担返还租金36000元、蔡其焕承担返还租金204800元）；3、二被告应按银行同期同类贷款利率向原告支付自2012年5月5日起至实际返还租金之日止的资金占用利息；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告（反诉原告）蔡其焕、被告蔡其民辩称，一、答辩人不同意解除双方于2012年5月2日与原告签订的《房屋租赁合同》，被告应继续履行房屋租赁合同，同时按约补交2013年度至2014年度的租金204800元，如原告仍坚决主张解除《房屋租赁合同》，那么其应将未履行租期部分租金支付给答辩人作为赔偿答辩人的损失。二、既然原告要解除《房屋租赁合同》，其前提是承认本案中的《房屋租赁合同》为有效的合同，而依据法无明确禁止即可为的立法原则，目前国内并没有相关的法律或行政法规强制性禁止规定农村集体自有住宅不可出租作为服装厂使用。在本案中《房屋租赁合同》为有效的合同的前提下，原告被行政机关责令整改并不是解除本案合同的法定理由的情况下，原告擅自解除合同属单方违约，应向答辩人承担违约责任。三、原告要求解除《房屋租赁合同》，但原告并没有向答辩人发出解除通知，因此合同仍然继续有效。答辩人是在原告起诉后，才得知原告要解除《房屋租赁合同》，期间答辩人从未接收过原告搬离租赁房屋的任何通知，为此，原告仍持续租赁答辩人的房屋，其主张退还租金也于法无据。四、答辩人没有任何过错，更没有任何退返原告租金及资金占用利息的理由及法律依据，对此法庭也应驳回原告对答辩人的诉求。1、本案的涉案房屋不属于《消防法》第十条规定的按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，结合《最高人民法院关于未经消防验收合同而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第二、第三点的规定来看，本案中答辩人的房屋是完全可以出租给原告作为服装公司使用，同时本案所涉的两份消防监督检查记录所载明的被检查单位是原告，因此，本案中系原告在公安消防部门进行检查并责令整改而拒不整改，因此责任在于原告。2、原告自2005年5月30日起就持续租用答辩人的本案涉案房屋，对于答辩人房屋具体情况是完全了解的，因此其在诉状中称答辩人擅自改变房屋使用性质，致使其出租房屋不符合作为服装厂的生产经营场所而被查封，要求解除合同且将责任推给答辩人是不能成立的。根据《最高人民法院关于未经消防验收合同而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，答辩人的房屋并不属于《建筑法》第十条规定的国家工程建筑消防技术标准进行建设的房屋，无须报送公安消防机构审核并办理消防验收手续，因此答辩人对自有房屋的现状并予以出租给原告不存在任何过错。3、在责令改正通知书中，关于擅自使用建筑使用性质的内容是下发给原告，可见是针对原告在经营过程存在着其他的擅自使用建筑性质的行为，原告将消防大队对其在使用房屋过程中存在着诸多违法行为的擅自使用建筑使用性质曲解为答辩人擅自改变房屋性质是错误的。五、原告在本案中存在明显的过错行为。导致租赁房屋被查封的原因是原告在经营过程中的存在消防设防设置不符合标准及占用、堵塞通道、人员密集场所使用不合格等违法行为并被责令整改，但原告并没有进行整改，拒不作为，因此本案中的过错是原告。重要的是本案中的《消防记录》及《责令改正通知书》的受方单位及责令对象均为原告，而非是针对答辩人将房屋违法出租给原告使用，如果《消防记录》及《责令改正通知书》关于改变房屋使用性质是针对答辩人出租房屋行为，其绕过答辩人，直接向作为租赁户的原告作出行政处罚的话就明显是错误的具体行政行为，那么原告在明知行政机关作出违法具体行政行为的情况下，没有采取合法、合理的行政复议或行政诉讼手段救济，而是在其不作为的情况下将行政机关作出的违法的具体行政行为引发的责任推卸为答辩人的过错，显然不能得到法庭的支持。此外答辩人认为《消防记录》及《责令改正通知书》关于改变房屋使用性质的记录系原告为达诉讼目的而采取非法手段事后添加的，否则作为国家行政机关的石狮市公安局消防大队是不可能犯下如此错误的。
综上，答辩人请求法庭依法驳回原告对答辩人的全部诉求。
第三人述称，对原被告之间的租赁关系其不清楚，其是在2013年2月28日向柏翔服饰有限公司的老板娘张某某租了宿舍楼，房屋是蔡其民的，其有叫房东也要来一起签合同，但张某某说她来解决。当时就支付了半年的租金和3000元的押金，在房屋租赁合同上也有注明。后来蔡其民向其追讨租金，其在2013年5月25日签订了向蔡其民租赁宿舍楼的合同，租期从2013年6月1日至2014年2月28日，支付了蔡其民九个月的租金25500元。
被告（反诉原告）蔡其焕诉称，其在收到本院本诉的起诉书副本之后，反诉被告柏翔公司的法定代表人陈俊隆一再要求与其庭外协商，并承诺蔡其焕只要退还8万元租金后就会撤诉。反诉原告本以为该案的过错是反诉被告，因此不存在着应退还其租金的问题。但反诉原告为想早早结案，同意其和解意见通过银行转账向其退还了82400元的租金，该款系委托反诉原告的族亲蔡某乙通过银行汇款给陈俊隆。可反诉被告的法定代表人陈俊隆并没有遵守所承诺将本案撤诉，仍继续要求反诉人继续退还租金。鉴于反诉被告并没有遵守其承诺，反诉原告支付反诉被告82400元也就没有了合法依据，为此请求法院依法判令：1、反诉被告返还反诉原告82400元。2、反诉被告将反诉原告的房屋恢复原状。3、本案的反诉诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）柏翔公司辩称，1、反诉原告提出的反诉请求和理由不能成立，反诉被告没有收到反诉原告退还的租金；2、反诉原告要求房屋恢复原状，没有相关的证据证实该房屋的原状是什么样的，因此反诉被告无需恢复反诉原告所主张的房屋的原状；3、反诉被告认为反诉原告出租给反诉被告的房屋不符合出租作为厂房使用的功能及条件，根据相关的法律强制性规定，双方之间签订的合同是无效的。反诉被告并没有与反诉原告达成退还租金的协议，也没有收到反诉原告所谓退还82400元的事实。反诉被告已在相关行政部门指定的期限内进行整改，搬离了反诉原告所出租的房屋。反诉原告在本诉及反诉主张反诉被告未将房屋交付给反诉原告的理由是不能成立的，因反诉原告及其子女全部居住在该出租房屋的里面，在反诉被告搬离时，反诉原告对于该房屋已搬空的情况是知情的。为此，反诉原告的上述主张事实不清，证据不足。
经审理查明，柏翔公司的法定代表人为陈俊隆。址在石狮市灵秀镇彭田村溪东区37号（现为石狮市灵秀镇彭田村溪东一区28号）的土地证号为狮灵集用（2004）字第0082号、房屋所有权证号为狮房权证凤里字第003**号的一幢七层楼房登记在蔡其焕名下；址在石狮市灵秀镇彭田村溪东区50号（现为石狮市灵秀镇彭田溪东一区34号）的土地证号为狮灵集建（1997）字第0039号、房屋所有权证号为狮灵（97）字第00**号的房屋登记在蔡其民名下。2005年5月16日，蔡其焕之子蔡某甲与陈俊隆签订《房屋租赁合同》一份，约定蔡某甲将址于石狮市灵秀镇彭田村溪东一区28号房屋二至五层出租给陈俊隆作为制衣厂用途，租期为三年，即由2005年5月30日起至2008年5月30日止。每年租金为195000元。2008年5月13日，蔡其焕之子蔡某甲与陈俊隆签订《房屋租赁合同》一份，约定蔡某甲将址于石狮市灵秀镇彭田村溪东一区28号房屋二至五层出租给陈俊隆作为制衣厂用途，租期为三年，即由2008年5月30日起至2011年5月29日止。每年租金为214500元。2012年5月2日，蔡其焕与陈俊隆签订《房屋租赁合同》一份，约定柏翔公司向蔡其焕承租址于石狮市灵秀镇彭田溪东区37号（新址为溪东一区28号）二至五层房屋，租期为三年，自2012年5月30日起至2015年5月29日止，年租金为204800元，在租约届满后柏翔公司需将租房恢复原状交给蔡其焕，柏翔公司应合法经营，注意生产安全、防火、治安、卫生等工作等内容；2012年5月2日，陈俊隆向蔡其民租赁址于石狮市灵秀镇彭田溪东一区50号（新址为溪东一区34号）的房屋，约定年租金为36000元。2012年5月5日，陈俊隆向蔡其焕支付了240800元的租金，其中包括蔡其民委托蔡其焕收取的租金36000元。
2012年5月31日10时，石狮市公安局消防大队向柏翔公司作出（2012）第01325号消防监督检查记录，记录单的主要内容为：你单位石狮市柏翔服饰开发有限公司（地址：石狮市灵秀镇彭田村溪东区37号）存在以下违法行为及火灾隐患：1、生产其它物品场所与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术标准；2、疏散通道严重堵塞，安全出口上锁；3、安全出口标志配置、设置不符合国家标准；4、防火门未设置闭门器及顺位器；5、原建筑为居民住宅，现改为厂房，建筑使用性质擅自改变。处理情况：对第2、3、4、5条责令限期改正，对第1、2条临时查封，受案查处。2012年5月31日11时，石狮市公安局消防大队向柏翔公司作出（2012）第01136号消防监督检查记录，记录单的主要内容为：你单位存在以下违法行为及火灾隐患：1、擅自改变建筑使用性质；2、疏散通道堆放杂物；3、安全出口锁闭；4、生产其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术标准。处理情况：填发《责令改正通知书》（编号：（2012）第00512号）。2012年5月31日，石狮市公安局消防大队向柏翔公司作出（2012）第00512号责令改正通知书，通知书的主要内容为：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2012年5月31日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有违反消防安全规定的下列行为：对第1项（消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准）、第5项（占用、封闭、疏散通道、安全出口）消防安全违法行为，责令当场整改；对下列第3项（人员密集场所使用不合格、国家明令淘汰的消防产品）消防安全违法行为，责令于2012年6月3日前改正；第6项［其他消防安全违法行为：擅自使用建筑使用性质（限期于2012年6月30日前改正）］。
2013年2月28日，陈俊隆的妻子张某某与第三人刘景仁签订《房屋租赁合同》一份，将柏翔公司向蔡其民承租的石狮市灵秀镇彭田溪东区50号的房屋出租给第三人刘景仁，约定租期为一年，从2013年3月1日起至2014年3月1日止，年租金为34000元。
2013年5月25日，被告蔡其民与第三人刘景仁签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人向被告蔡其民承租石狮市灵秀镇彭田村溪东区50号的房屋，租期为9个月，从2013年6月1日起至2014年2月28日止，年租金为34000元。
2013年6月5日，蔡某乙通过石狮农商银行灵秀支行向收款人为陈俊隆、账号为4340621834451019的账户内转入82400元。蔡某乙称，其与陈俊隆没有生意往来，其亲戚蔡其焕与陈俊隆达成庭外调解，要求其代为汇款82400元给陈俊隆。
本院在审理中，蔡其焕之子蔡某甲亦到庭述称，在消防检查后，2013年6月5日我方与陈俊隆进行协商，陈俊隆同意租金一人承担一半，即扣除蔡其民36000元租金，剩余204800元，由我方承担102400元，因五楼办公室的加建没有拆除，协商由我方拆除加建部分，因此从102400元中扣除20000元拆除的费用，我方最终退还给原告82400元。
诉讼中本院多次组织双方进行调解，其中2013年6月6日，被告蔡其焕之子蔡某甲到庭表示，被告已经汇了82400元给原告，双方的纠纷已经解决。本院提议被告再退还原告20000元，但调解未果。2013年11月7日，被告的委托代理人及被告蔡其焕之子在到庭调解时表示其已汇了82400元给原告，如果可以调解同意五楼加建的部分由他们拆除。因原告的法定代表人未到庭，原告的委托代理人表示会向原告说明情况做调解工作。2013年12月6日，原告的委托代理人在到庭调解时表示，要求被告退还我方102400元，并由其自行拆除五楼装修部分。被告的委托代理人表示，其在上次调解中已经同意退还原告82400元，该款项已汇至原告的法定代表人陈俊隆的账户内，另五楼的加建部分由我方来拆除。法庭在双方多次调解仍有分歧的情况下，提出如下调解方案，除已退还的82400元外，被告蔡其焕再退10000元给原告，退还的金额为92400元，加建的部分由被告来拆除。被告表示可接受该方案。原告的委托代理人称其会将法庭提出的该方案转达给当事人再作决定。最终仍调解未果。
庭审中，原告柏翔公司与被告蔡其民同意解除双方之间关于石狮市灵秀镇彭田村溪东区50号（新址溪东一区34号）的房屋租赁合同。
本院在审理中，被告蔡其民申请刘景仁作为证人出庭作证，本院依法予以准许。刘景仁的证言主要内容为：2013年2月28日的《房屋租赁合同》是我签订的，我知道该房屋原来是柏翔公司租来做宿舍楼的，通过张贴的出租信息联系上柏翔公司的老板娘张某某。张某某告诉我房屋是柏翔公司向这里的房东租的，我让她叫房东也来一起签订合同，张某某说这些她可以与房东商量好。因此我就与张某某签订了该份《房屋租赁合同》。本院经审查认为，案件的处理结果与刘景仁有法律上的利害关系，于2013年9月17日通知刘景仁作为第三人参加诉讼。
本院在审理中，依法向张某某作调查。张某某称：我是柏翔公司的老板娘。2013年2月28日的《房屋租赁合同》是我签订的，转租的房屋就是柏翔公司向蔡其民租来用做工人宿舍的。因柏翔公司在被消防查封后空置了很久，为避免和减少公司的损失所以将宿舍这一部分的房屋转租出去。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，并有原告提供的原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、被告的身份情况、《房屋租赁合同》、转账凭证、（2012）第01325号消防监督检查记录、（2012）第01136号消防监督检查记录、（2012）第00512号责令改正通知书、被告提供的集体土地建设用地使用权证、房屋所有权证、《房屋租赁合同》三份、转账凭证、第三人提供的第三人的身份证、《房屋租赁合同》二份、调解笔录、本院对刘景仁、张某某、蔡某乙的调查笔录等证据予以证实，本院予以确认。
2013年12月23日，本院派员到诉争的两幢房屋进行现场勘察，现场勘察的情况为：一、址于彭田溪东一区28号的房屋共七层，外观贴有米黄色瓷砖，三楼安装有一支大吊秤，东南面的铁门紧闭，一旁仍贴有原告柏翔公司的标志。进入原厂区内，现二至四层为空置状态，五层也为空置，无人使用。五层的结构与二至四层是一样的，但有用木板作装修隔成多个区域。除木做材料外，有木柜、花瓶及少量布料等堆放。二、址于彭田溪东一区34号的房屋为一层石头房屋，二层搭盖有铁皮房。二层砖砰上搭盖的铁皮房内用石膏板隔成多个小房间用于住宿，已有部分石膏板、木门被拆除，二层的房顶有吊板，现房屋内有人居住。
本案的争议焦点是：一、诉争的关于石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）房屋的租赁合同是否应予解除；二、被告蔡其焕、蔡其民是否应向原告柏翔公司返还租金240800元并支付资金占用利息；三、反诉原告蔡其焕是否有向反诉被告柏翔公司退还82400元的款项；四、反诉被告柏翔公司应否承担对石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）的房屋恢复原状的责任。
一、关于诉争的石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）的房屋租赁合同是否应予解除的问题。
原告柏翔公司认为，被告蔡其焕将不符合出租条件的房屋出租给原告作为生产厂房及办公场所，违反了相关法律法规的强制性规定，根据被告蔡其焕提供的产权证书可以知道其出租的房屋是民房。但是被告蔡其焕未依照相关法律申请变更房屋用途擅自将该房屋出租给原告作为生产厂房的用途，致使原告在2012年5月31日被石狮市公安消防大队以擅自使用建筑性质用途的房屋而被查封，石狮公安消防大队并作出了责令整改通知书指定原告2012年6月30日之前进行整改，由于该房屋的使用性质是原告无法申请完成的，因此原告已于2012年6月30日按照指定的日期搬离了租赁房屋，合同应依法予以解除。
被告蔡其焕认为，合同未达到解除的条件，原告至始至终都没有向被告提出解除，根据合同法，单方解除合同应发出书面通知，通知到达，合同方能解除。本案原告并没有采取书面的方式告知被告解除合同，原告未履行通知手续，合同仍然有效。
本院经审查认为，原告柏翔公司与被告蔡其焕于2012年5月2日签订《房屋租赁合同》，双方在合同中明确约定租赁石狮市灵秀镇彭田溪东区37号二至五层的房屋用于原告作为制衣厂及办公场所。双方在明知房屋为住宅用途的情况下，擅自改变建筑物使用性质，被告蔡其焕将其所有的房屋出租给原告作为厂房，原告柏翔公司在承租的该房屋内设置生产车间用于生产服装，而生产服装的原料属于易燃性危险物品，存在火灾及安全隐患，对人身、财产安全都构成极大的威胁，并被石狮市公安局消防大队临时查封、责令限期改正。在无法改变房屋设计用途的情况下，原告租赁被告蔡其焕的房屋开设厂房、进行生产的目的已无法实现，因此该《房屋租赁合同》应予以解除。综上，原告请求解除原告与被告蔡其焕于2012年5月2日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。
二、关于被告蔡其焕、蔡其民是否应向原告柏翔公司返还租金240800元并支付资金占用利息。
原告柏翔公司认为，合同依法应予以解除，解除后被告应当返还租金。原告在消防大队作出的整改期内即2012年6月30日之前就已搬离。被告在庭审中主张原告搬离该房屋其并不知情的理由不能成立，根据被告所提供的产权证，可以体现该房屋为七层，被告房屋是将该幢房屋的五层及以下进行出租，被告居住在6、7层。因此被告主张原告搬离的时间其并不清楚的理由是不能成立的。
被告蔡其焕、蔡其民认为，是否退还租金，租金包括两部分，鉴于原告已经将蔡其民的房屋转租，其不应再主张退还。被告是在起诉后才知道其已搬离的，但五楼办公室的加建部分还没有拆除。本案中，消防部门向原告发出责令整改通知书，该份通知书具体行政行为对象错误，原告没有告知被告收到该份责令整改通知书，也没有提起行政诉讼，纠正行政机关的不当行为，其过错在于原告。本案中原告所承租的房屋是民房，但被告出租房屋没有任何过错。依据最高人民法院的司法解释，办理房屋出租给宾馆、厂房等公众密集型使用的，审批手续应由使用人申办。
本院经审查认为，被告蔡其民于2012年5月2日将其所有的位于石狮市灵秀镇彭田村溪东50号房屋出租给原告柏翔公司，并收取原告一年的租金36000元，双方虽未订立书面租赁合同，但双方对此均予以认可，该租赁合同未违反法律强制性规定，依法成立有效，双方应按约履行义务。但因租期在六个月以上，未采用书面形式，依照合同法的相关规定，应视为不定期租赁合同。2013年2月28日，张某某与第三人刘景仁签订《房屋租赁合同》一份，约定将蔡其民出租给原告柏翔公司的房屋出租给第三人，因张某某亦认可其是为了柏翔公司的利益，代表柏翔公司转租房屋的，因此该《房屋租赁合同》即为柏翔公司转租被告蔡其民房屋给第三人刘景仁的租赁合同。承租人原告柏翔公司将出租人被告蔡其民的房屋转租给第三人刘景仁，租赁期限自2013年3月1日起至2014年3月1日止，虽然该转租的行为事先未经过被告蔡其民的同意，且事后被告蔡其民亦不予追认，但第三人基于与原告租赁关系已实际持续使用该房屋。原告未经被告蔡其民同意对租赁物作出不当处分，根据合同的相对性，应由原告对其授意他人使用被告蔡其民房屋的行为向被告蔡其民支付租金。原告在租金期限届满并未再向被告蔡其民支付租金，被告蔡其民在租金期限届满后于2013年5月25日与第三人另行签订《房屋租赁合同》，双方均以行为表明不再继续履行房屋租赁合同关系，因此原告柏翔公司与被告蔡其民之间的房屋租赁关系自动解除。综上，因原告在租金期间即2012年5月2日至2013年5月1日间有实际占用租赁房屋，原告无权请求被告蔡其民退还租金36000元及支付资金占用利息。另因原告柏翔公司与被告蔡其民均同意解除双方之间的租赁合同关系，且被告蔡其民已在2013年5月25日将诉争的房屋出租给第三人刘景仁，至此本案的处理结果不会对第三人的权利产生任何影响。
原告柏翔公司于2012年5月2日与被告蔡其焕签订《房屋租赁合同》，租用被告蔡其焕的住宅作为制衣厂及办公室，原告主张其在2012年6月30日前已搬离，但无法提供证据予以证实。被告称其在原告起诉后才知道原告已搬离，但现五楼办公室的加建部分还没有拆除。原告虽无法举证证实诉争房屋的搬离时间，但诉争房屋在2012年5月31日因违反消防安全被临时查封，无法实现合同目的，鉴于双方均知悉诉争房屋用途而签订《房屋租赁合同》，对此双方均有过错，对被告已收取的第一年的租金，由双方当事人各自承担一半的损失，由出租人按50%比例计算退还给承租人，即被告蔡其焕应退还原告租金102400元。因双方对造成合同解除的后果均存在过错，对原告关于退还的租金的占用资金利息请求，本院不予支持。而根据本院的现场勘查情况，及被告蔡其焕之子蔡某甲的陈述，可确定原告租赁的第二、三、四层房屋在第一年租期届满前已经腾空。因诉争房屋五楼现仍有装修装饰物未拆除，诉争房屋五楼尚未搬离。由于造成占有使用该房屋原、被告均有过错，原告应当按50%比例计算支付被告自第一年租期届满之日起诉争房屋第五层的占有使用费。根据本院的现场勘验，二至五层的结构均一致，因此第五层的占有使用费按照每年25600元计算。综上，被告蔡其焕应退还原告柏翔公司102400元。原告柏翔公司应支付被告蔡其焕诉争房屋第五层自2013年5月30日起按每年25600元计算的占有使用费。
三、关于反诉原告蔡其焕是否有向反诉被告柏翔公司退还82400元的款项。
反诉原告蔡其焕认为，反诉原告退还给反诉被告82400元的房租事实不可否认，有转账凭证为证，在该转账凭证内有标注“退租金”。
反诉被告柏翔公司认为，反诉原告提出的反诉请求和理由不能成立。反诉被告不否认有收到蔡某乙转账的款项，但该款项是陈俊隆与蔡某乙的生意往来款项，反诉被告没有收到反诉原告退还的租金。
本院在审理中，依法向蔡某乙作调查。蔡某乙称：我与蔡其焕、蔡其民是亲戚关系，与陈俊隆不认识，没有生意往来。蔡其焕打电话说他与陈俊隆的纠纷庭外解决，急需打款82400元给陈俊隆的公司，让我为其代付，我就代蔡其焕汇了82400元给陈俊隆。
对本院对蔡某乙所作的调查笔录，反诉原告没有异议。
对本院对蔡某乙所作的调查笔录，反诉被告认为，汇款凭证上标注的“退租金”是事后添加的，该汇款凭证只能证明蔡某乙与陈俊隆之间存在业务往来。
本院认为，反诉被告柏翔公司及反诉原告蔡其焕对蔡某乙向陈俊隆的账户内转入82400元的事实均没有异议。在转账凭证的附加信息及用途处有注明“退租金”，反诉被告认为标注的“退租金”是事后添加的，但未提出鉴定申请，对该主张本院不予支持。反诉被告主张陈俊隆与蔡某乙有生意往来，但也未举证证明，对该主张亦不予采纳。陈俊隆作为反诉被告柏翔公司的法定代表人收取反诉原告蔡其焕的委托人蔡某乙退还的租金符合情理，反诉原告蔡其焕关于其已退还反诉被告柏翔公司租金82400元的主张，本院予以采纳。
四、关于反诉被告柏翔公司应否承担对石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）的房屋恢复原状责任的问题。
反诉原告蔡其焕认为，反诉被告应对房屋的门窗破损进行修补，对五楼办公室的隔间拆除，对墙砖破损进行修理、人为造成墙壁污渍进行粉刷。
反诉被告柏翔公司认为，反诉原告始终未能提供相关证据证明出租房屋原来的构造，根据合同法240条的规定，出租人对租赁物具有维修、修缮的义务，反诉原告应当自行对租赁物的自然消耗进行维修，因此在反诉原告不能提供出租房屋时的房屋实际状况的相关证据的情况下，反诉被告对反诉原告提出的恢复原状不负有维修维护的责任。
本院经审查认为，反诉原告蔡其焕请求对诉争的石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）的房屋恢复原状，但其无法提供房屋原状情况，现二至四层的房屋已腾空，返还的租赁物符合租赁物使用后的状态，因此，对于反诉原告请求恢复诉争的石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）的房屋二至四层的请求，本院不予支持。根据本院的现场勘验情况，该房屋第五层仍有装修装饰物未拆除，反诉原告请求对房屋恢复原状，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时除当事人另有约定外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除。因此，反诉原告蔡其焕请求对诉争房屋第五层恢复原状依法有据，本院予以支持，反诉被告柏翔公司应对该房屋第五层的装修装饰物承担拆除、恢复原状的责任。
综上所述，本院认为，原告（反诉被告）柏翔公司与被告（反诉原告）蔡其焕在明知石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）为住宅用途的情况下，于2012年5月2日签订《房屋租赁合同》，将房屋用于柏翔公司作为制衣厂及办公场所，被石狮市公安局消防大队临时查封、责令限期改正。在无法改变房屋设计用途的情况下，原告（反诉被告）柏翔公司租赁被告（反诉原告）蔡其焕的房屋开设厂房、进行生产的目的无法实现，因此该房屋租赁合同应予以解除。鉴于双方均知悉诉争房屋用途而签订《房屋租赁合同》，对此双方均有过错，对被告（反诉原告）蔡其焕已收取的租金，由双方当事人各自承担一半的损失，由出租人按50%比例计算退还给承租人，即被告（反诉原告）蔡其焕应退还原告（反诉被告）柏翔公司租金102400元。因双方对造成合同解除的后果均存在过错，对原告（反诉被告）柏翔公司提出的退还租金的占用资金利息的请求，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）蔡其焕应退还原告（反诉被告）柏翔公司102400元。因被告（反诉原告）蔡其焕已于2013年6月5日退还原告（反诉被告）柏翔公司82400元的租金，已退还的租金可予以抵扣，即被告（反诉原告）蔡其焕应退还原告（反诉被告）柏翔公司租金20000元。石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）的房屋二至四层的房屋现已腾空，返还的租赁物符合租赁物的性质使用后的状态，而反诉原告无法举证证明房屋的原状情况，因此，对于反诉原告蔡其焕请求对诉争房屋二至四层恢复原状的请求，本院不予支持。因诉争房屋第五层仍未搬离，而造成占有使用该房屋原告（反诉被告）柏翔公司、被告（反诉原告）蔡其焕均有过错，该房屋第五层的占有使用费按每年25600元计算。综上，根据相关规定，原告（反诉被告）柏翔公司应对该房屋第五层的装修装饰物承担拆除的责任、恢复原状，并应支付被告（反诉原告）蔡其焕诉争房屋第五层自2013年5月30日起按每年25600元计算的占有使用费。原告柏翔公司与被告蔡其民之间的房屋租赁关系未违反法律强制性规定，依法成立有效。双方之间为不定期租赁合同关系，在租金期限届满后，双方均以行为表明不再继续履行房屋租赁合同关系，因此原告（反诉被告）柏翔公司与被告蔡其民之间的房屋租赁关系自动解除。原告（反诉被告）柏翔公司请求解除其与被告蔡其民之间的房屋租赁关系，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司与被告（反诉原告）蔡其焕于2012年5月2日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告（反诉原告）蔡其焕应于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司20000元。
三、原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司应于本判决生效后十日内清空石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）第五层的房屋、恢复原状，并将该房屋交还给被告（反诉原告）蔡其焕。
四、原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司应于本判决第三项确定腾空交房之日起十日内支付被告（反诉原告）蔡其焕石狮市灵秀镇彭田村溪东37号（新址溪东一区28号）第五层的房屋自2013年5月30日起至本判决第三项确定腾空交房之日止按每年25600元计算的占用使用费。
五、驳回原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）蔡其焕的其他诉讼请求。
本诉案件受理费4912元，由原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司承担4000元，由被告（反诉原告）蔡其焕承担912元。反诉案件受理费930元，由原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司承担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，原告（反诉被告）石狮市柏翔服饰开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内、被告（反诉原告）蔡其焕、被告蔡其民可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李鸿鹤
代理审判员 王雅稚
人民陪审员 柳丽娜
二〇一四年一月十五日
书 记 员 庄英材