广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初5923号
原告：越秀地产（江门）物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：江泽光，该公司经理。
委托代理人：许小莲、黄柳桂，该公司员工。
被告：梁国洪，男，1973年2月11日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，现住江门市蓬江区，。
原告越秀地产（江门）物业管理有限公司（以下简称越秀物业公司）诉被告梁国洪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭审理，后转为普通程序，组成合议庭于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告越秀物业公司的委托代理人许小莲、黄柳桂到庭参加诉讼。被告梁国洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告越秀物业公司诉称：被告是江门市蓬江区星汇名庭开阳星院1幢之一1403房的业主，该房屋建筑面积为104.79平方米，该房屋已于2012年12月21日交付给被告。2012年2月22日，被告与原告签署《前期物业管理服务协议》，约定自2013年1月开始由原告为被告提供物业管理服务，约定物业管理服务费按每平方米1.96元的标准计算，被告应在每月10日向原告支付当月物业管理费，逾期应按日向原告支付逾期金额3‰的违约金。
合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告仅支付了2013年1至3月的管理费和2013年1月至2015年3月期间的公摊电费，2013年4月1日至2016年8月31日其他时间段的物业管理费、公摊电费等未付。原告多次向被告催收，但被告拒不支付，被告的行为已构成严重违约，给原告造成重大损失。原告特起诉请求法院判令：1.被告支付拖欠的41个月的物业管理费8420.99元（41个月×205.39元每月）；2.被告支付拖欠15个月公摊电费331.05元；3.被告支付拖欠物业管理费违约金14152.41元（按每天千分之三计算，自2013年4月1日起暂计至2016年7月31日）；以上三项合计为22904.45元。4.被告承担本案全部诉讼费用。
原告为其起诉提供如下证据：
1.《前期物业管理服务协议》一份，证明双方存在委托服务关系，被告违反合同第四条约定的标准及时间不履行缴费义务。
2.物价局关于星汇名庭收费备案批复一份，证明收费标准。
3.缴费发票一份，证明梁国洪只缴交2013年1-3月的管理费。
4.催缴费挂号信及快递回执，证明原告已多次催缴费。
5.物业服务照片共六张，证明原告依约提供物业管理服务。
6.测绘报告书一份，证明被告所属幢的建筑总面积，即是计算公摊的总面积。
7.滞纳金及公摊费用计算说明，证明拖欠管理费滞纳金计算方法，按照合同第十一条第四点约定千分之三计算滞纳金。
8.《前期物业服务合同》一份，证明建设单位委托物业服务单位提供物业服务。
9.物业资质证书一份，证明物业服务企业有接管物业提供服务的资格。
10.竣工验收备案表一份，证明商品房已经符合交付条件。
11.欠费明细表两份，证明梁国洪累计欠费明细。
12.《商品房买卖合同》复印件一份，证明梁国洪为星汇名庭开阳星院1幢之一1403单元买受人，以及原告依据交付时间开始提供物业服务。
13.不动产登记信息证明一份，证明星汇名庭开阳星院1幢之一1403权属人为梁国洪。
14.房屋交付书、签收表，证明房屋已于2012年11月14日交付梁国洪。
15.《银行代划物业费用委托协议》一份，证明梁国洪委托越秀物业公司从其账户中划扣物业费用。
16.梁国洪身份证复印件一份，证明梁国洪身份。
17.2013年1月-2016年6月公摊电费发票复印件，证明越秀物业公司已代缴公摊电费，是计算公摊电费的依据。
被告梁国洪经本院公告传唤，没有到庭应诉，没有提出答辩，在举证期限内也没提供证据。
经审理查明：原告越秀物业公司系有限责任公司,具有三级物业服务资质，2010年12月29日登记成立,经营范围包括物业管理。
2011年6月11日，江门越秀城建房地产开发有限公司（甲方）与原告越秀物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，选聘原告对蓬江区北环路的星汇名庭一期提供前期物业管理服务，合同主要内容有：一、管理服务事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护管理，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备，公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理，公共绿化、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、公共秩序及公共安全防范管理，装饰装修、社区文化、物业档案资料管理等。二、物业服务收费实行酬金制的方式，即物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；具体预收标准为高层住宅1.96元/月/平方米，公共照明、公共用水以及因提供物业服务所产生的水电费等费用，乙方单独列账，由本物业的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。三、物业服务费用按季度交纳，业主或承租人应在每季度首月5日前交纳本季度物业服务费。四、本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
上述合同签订后，原告越秀物业公司进驻星汇名庭小区，为该小区业主提供物业管理服务至今。原告于2012年6月18日在江门市蓬江区物价局办理了物业服务收费备案，江门市蓬江区物价局审查后同意备案，并出具《关于星汇名庭小区物业服务收费备案的批复》及《物业服务收费备案表》（蓬江价[2012]6号）载明：申请备案标准为高层住宅1.96元/平方米/月，自有车位1.8元/平方米/月，执行时间为2012年10月1日起。
涉案的星汇名庭开阳星院1幢之一1403室房屋规划用途为住宅，建筑面积104.79平方米，属被告梁国洪所有，于2012年购买取得。2012年2月22日，被告梁国洪与原告签订了《前期物业管理服务协议》，确认由原告为星汇名庭小区提供物业管理服务，合同中约定：住宅按照建筑面积每月每平方米1.96元计算物业管理服务费，每三个月为一个交费周期，业主应于交付（即按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或实际办理交付手续时间当日，两者以先发生者为准）之日交纳费用，每次交纳费用时间为每季度首月1日前；不按时缴纳费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
2016年10月14日，原告向本院提起诉讼，以被告梁国洪拖欠物业管理费及公摊电费且经原告催收无果为由，要求被告支付2013年4月至2016年8月的物业管理费8420.99元、2015年4月至2016年6月的公摊电费331.05元，并就拖欠的物业管理费支付相应的违约金。
原告在庭审中说明，在履行物业服务合同过程中，经与大多数业主协商后对物业服务费交费时间进行了调整，实际履行中由业主每月10日前交纳当月的物业服务费。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。
一、关于原告对涉案小区进行物业管理并收费的依据。原告越秀物业公司与江门越秀城建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，星汇名庭小区在综合验收后未成立业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对该小区进行物业管理，并于2011年6月11日签订《前期物业服务合同》，作为原告越秀物业公司管理小区的依据。被告梁国洪作为业主也与原告签订了《前期物业管理服务协议》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，故被告也应受上述《前期物业服务合同》的约束，履行合同约定的缴纳管理费等义务。原告越秀物业公司根据合同约定为涉案小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业服务费。
二、关于原告主张被告梁国洪拖欠的物业管理费及计算标准的问题。
如前所述，原告根据《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》的约定为星汇名庭小区提供物业管理服务，被告梁国洪作为该小区的业主，应履行缴纳物业服务费的义务。原告起诉主张被告拖欠2013年4月至2016年8月的物业管理费没有支付，在被告没有提供证据证明自己已经履行了缴费义务的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”以及第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应由被告承担举证不能的不利后果，本院依法对原告主张被告拖欠物业服务费的事实予以确认。原告据此起诉要求被告支付所欠的服务费用，其诉讼请求合法合理，本院予以支持。
根据《前期物业服务合同》以及《前期物业管理服务协议》的约定，住宅按照建筑面积1.96元/平方米/月的标准收取物业管理服务费，被告所有的星汇名庭开阳星院1幢之一1403室房屋建筑面积为104.79平方米，每月应交纳的物业服务费为205.39元（1.96元/平方米/月×104.79平方米），故被告应支付该房屋2013年4月至2016年8月期间的物业服务费合计为8420.99元（205.39元/月×41月）。
三、关于原告主张的滞纳金应否支持的问题。《前期物业服务合同》约定物业服务费用按季度交纳，业主或承租人应在每季度首月5日前交纳本季度物业服务费；《前期物业管理服务协议》也约定物业服务费每三个月为一个交费周期，交费时间为每季度首月1日前。原告在庭审中说明实际履行过程中是按月交费，每月10日前交纳当月的服务费。原告所主张的实际交费时间相比较《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》而言，业主的交费时间更为宽限，并不损害业主的合法利益，故本院予以认可。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任，按照《前期物业管理服务协议》的约定，应该从逾期之日起向原告支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《前期物业管理服务协议》约定按照每日3‰计算违约金的标准明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。本案中，被告拖欠的是2013年4月起的物业服务费，故被告应从2013年5月1日起支付逾期交费的违约金，具体应以每月应交的物业服务费为基数、从次月1日起以每日万分之七的标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止。
四、关于原告主张的公共分摊电费应否支持的问题。根据《前期物业服务合同》的约定，公共照明、公共用水以及因提供物业服务所产生的水电费等费用，由本物业的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。原告提供了相应的电费发票，证实其已经实际垫付了涉案房屋所在物业区域2015年4月至2016年6月期间的公共电费，原告并提供了江门市房产测绘所出具的测绘报告书证明涉案房屋按建筑面积计算的公共分摊比例系数，也具体列明了涉案房屋每月实际应分摊的公共电费的具体金额。经审查，原告提供的证据真实可信，其主张的公共分摊电费的计算方式合理，符合合同约定，也符合《广东省物业管理条例》第四十九条“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊”的规定，故原告请求被告支付2015年4月至2016年6月的公共分摊电费331.05元，合理有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告梁国洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告越秀地产（江门）物业管理有限公司支付2013年4月至2016年8月期间的物业服务费8420.99元及逾期付款违约金（违约金应从2013年5月1日开始计算，以每月应交的物业服务费为基数、从次月1日起以每日万分之七的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告梁国洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告越秀地产（江门）物业管理有限公司支付2015年4月至2016年6月的公共分摊电费331.05元。
三、驳回原告越秀地产（江门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告梁国洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费373元，由原告越秀地产（江门）物业管理有限公司负担323元，由被告梁国洪负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
人民陪审员 潘瑜冠
人民陪审员 邓淑芬
二〇一七年四月十二日
书 记 员 林靖欣