福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第670号
原告三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市。
法定代表人黄维谋，董事长。
委托代理人邱宁江、王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。
被告尤明发，男，1968年11月15日出生，汉族，住三明市。
被告任琳，女，1970年11月24日出生，汉族，住三明市。
原告三明众祥房地产开发有限公司与被告尤明发、任琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由审判员陈芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三明众祥房地产开发有限公司的委托代理人王柳莺到庭参加诉讼，被告尤明发、任琳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥房地产公司）诉称，2011年9月26日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将位于三明市梅列区乾龙新村XXX幢XXX室商品房销售给被告，总金额为1049450元，被告于合同签订之日支付首付款319450元，剩余房价730000元选择办理银行按揭贷款；双方在合同中约定原告为被告按揭贷款提供阶段性担保期间，如被告逾期归还按揭贷款而导致原告承担相应的保证责任，原告有权解除合同，并要求被告按代偿金额的15%支付违约金。被告缴纳了首付款319450元，并按约办理了按揭贷款手续后，自2013年8月起即开始拖欠银行贷款本息，导致原告发生代偿。据此，原告诉至法院请求判令被告：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号为第20110926X号），由被告将原购买的三明市梅列区乾龙新村XXX幢XXX室房产退还原告；2、支付代偿费用29405.85元，违约金4410.88元。（按代偿金额的15%暂计至2014年10月23日，此后代偿款及违约金计算至判决确定的还款日止）；3、诉讼费用由被告承担。
在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告向原告支付代偿费用63946.27元，支付违约金9591.94元（按代偿金额的15%暂计至2015年4月14日，此后代偿款及违约金计算至判决确定的还款日止）。
被告尤明发、任琳未作答辩。
本案经开庭审理，查明以下事实：
一、2011年9月26日，原告众祥房地产公司与被告尤明发、任琳签订合同编号为第20110926X号的《商品房买卖合同》一份，约定众祥房地产公司将坐落于三明市梅列区乾龙新村XXX幢XXX室房产销售给被告尤明发、任琳。同时，合同还约定该商品房总价为1049450元；付款方式为按揭贷款，即被告于2011年9月26日前支付首期款319450元，剩余房价款730000元向银行申请按揭贷款，原告为被告的按揭提供阶段性担保。此外，合同及补充协议还就被告违约或逾期归还按揭贷款本息而导致原告承担了相应的保证责任，原告有权解除合同，被告并应当按照代偿金额的15%向原告支付违约金和其他事项作出约定。签订合同后，被告尤明发、任琳即向众祥房地产公司支付了首付款319450元。
二、2012年3月8日，被告尤明发与中国银行股份有限公司三明分行签订了编号为：2012年零字第AAXXX号的《个人一手住房贷款合同》，在原告众祥房地产公司的阶段性连带责任保证方式下，由中国银行股份有限公司三明分行向被告尤明发发放贷款730000元，贷款期限20年，还款方式为按月等额本息还款。
三、2013年8月15日，众祥房地产公司支付中国银行股份有限公司三明分行因阶段性担保尤明发住房按揭逾期赔偿款18163.82元；2014年7月25日，中国银行股份有限公司三明分行强制划扣众祥房地产公司帐户11242.03元；2014年10月31日，众祥房地产公司归还尤明发按揭逾期贷款11483.28元；2014年12月10日，众祥房地产公司为尤明发归还逾期贷款11544.02元；2015年1月16日，众祥房地产公司提供阶段性担保，归还尤明发逾期部分5756.59元；2015年2月16日，众祥房地产公司提供阶段性担保归还尤明发逾期部分5756.53元。以上款项合计63946.27元。
四、根据三明市房屋权属登记中心的《商品房初始预登记证明书》载明：由三明众祥房地产公司申请的梅列区乾龙新村XXX幢，证书编号为梅列15000XXX，共计有222套房屋在初始预登记清册中，其中序号为X号的房产信息即为原、被告讼争的XXX室商品房。
上述事实，有原告向本院提供的《商品房买卖合同》、中国银行股份有限公司《个人一手房贷款合同》各一份，中国银行《进帐单》一份、《特种转帐贷方传票》两份、《交易流水》一份、《特种转帐借方传票》两份、《商品房初始预登记证明书》一份及原告众祥房地产公司的当庭陈述等证据予以佐证。被告尤明发、任琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证权利。本院对上述证据的真实性和证明效力予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律及强制性规定，属合法有效的合同。根据合同附件补充协议第6条约定“出卖人为买受人按揭贷款提供保证担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款的，出卖人有权解除合同，买受人并应当按照出卖人代偿付金额的15%向出卖人支付违约金，给出卖人造成的其他损失，应予另行赔偿。”，被告尤明发、任琳自2013年8月起即未支付中国银行股份有公司三明分行的贷款本息，致使原告发生代偿，符合该条约定的合同解除条件，原告主张解除合同，应予支持，但因诉争房产仍登记在原告众祥房地产公司名下，被告并未实际取得该房产，不存在返还房产的问题。因此，原告主张要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号为第20110926X号），由被告将原购买的三明市梅列区乾龙新村XXX幢XXX室房产退还原告的诉讼请求，本院予以部分支持。
对于违约金的支付，因合同及补充协议已做出了明确约定，根据合同自愿原则，当事人有约定的从约定，但因原告仅代偿至2015年2月16日共计63946.27元，而至本案开庭时即2015年4月14日的代偿费用因尚未向中国银行股份有限公司三明分行支付，故原告要求被告向原告支付代偿费用63946.27元，支付违约金9591.94元（按代偿金额的15%暂计至2015年4月14日，此后代偿款及违约金计算至判决确定的还款日止）的诉讼请求本院予以部分支持，代偿费用及违约金的计算暂计至2015年2月16日，若有发生其余代偿费用，以实际代偿金额计算代偿费及违约金。庭审中，原告表示若解除合同，同意将扣除代偿款及违约金后剩余的首付款返还给被告，因被告缺席未能提出主张，本案不作处理，被告可另行主张。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告三明众祥房地产开发有限公司与被告尤明发、任琳签订的《商品房买卖合同》（编号：第20110926X号）于本判决生效之日起解除。
二、被告尤明发、任琳应于本判决生效之日起五日内支付给原告三明众祥房地产开发有限公司代偿费63946.27元。
三、被告尤明发、任琳应于本判决生效之日起五日内支付给原告三明众祥房地产开发有限公司违约金9591.94元。
四、驳回原告三明众祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费14245元，因适用简易程序审理，减半收取7123元，由被告尤明发、任琳负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 陈 芳
二〇一五年五月八日
书记员 罗舜华
附：本判决相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。