江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终1035号
上诉人（原审原告）：殷杰，男，汉族，1990年2月19日生，常州市人，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：杨清，江苏常信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：常州融锦置业发展有限公司，住所地常州市天宁区胜利村委大圩村608号。
法定代表人：陈惠，董事长。
委托诉讼代理人：钱冬云，江苏云俊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬智，江苏云俊律师事务所律师。
上诉人殷杰、常州融锦置业发展有限公司（以下简称融锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人殷杰、融锦公司均不服常州市天宁人民法院（2017）苏0402民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
殷杰上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院调整违约金适用法律不当，现分述如下：一、合同法规定了意思自治原则，本案双方在《商品房买卖合同》第十二条明确约定了逾期交房的违约责任。二、被上诉人的缔约地位明显强于上诉人，上诉人所签订的合同也是由被上诉人提供，被上诉人在履行过程中有能力规避违约的发生。三、案涉房屋为精装房，其租金价格远非普通住房可比，审判决酌情调整违约金时未考虑这一因素。四、日万分之一点五的标准明显低于中国人民银行规定的逾期贷款利息标准。五、被上诉人虽于2014年6月向上诉人交付房屋钥匙，但因房屋内部装修存在较多质量问题而由被上诉人修缮，上诉人一直无法正常使用该房屋，被上诉人处存有多次维修记录。六、一审法院在以被上诉人为被告的其他同类案件中有适用日万分之三为赔偿标准的判例。
融锦公司辩称，我公司答辩意见同上诉意见，上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到法庭支持。如果上诉人的诉请可以考虑，我们认为其要求按合同约定的万分之三来计算违约金也是不符合常理。按照合同法规定，违约金仅是补偿性质，不具有惩罚性。上诉人实际取得房屋并入住的时间是2014年6月，即使有损失也是双方约定自2014年6月10日前才存在相应的损失，而一审法院支持了7万余元的违约金，远远超过了上诉人的实际损失，故其上诉依法不能成立，应予驳回。
融锦公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回殷杰的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由殷杰承担。事实和理由：一、被上诉人主张迟延交付违约金和迟延办证违约金均已超过诉讼时效。上诉人认为一审法院将诉讼时效的起算点确定为2015年11月3日是错误的。1、本案中，合同约定的交付时间为2013年12月30日，约定的办证时间为交付后90日，因两项违约赔偿的诉讼时效起算日期分别为2013年12月31日和2014年4月1日，即使按照民法总则调整后31日届满。现殷杰起诉的日期为2017年9月15日，故已经超过诉讼时效。2、2014年1月，在未能按期交付的情况下，上诉人曾书面通知包括被上诉人在内的全体业主商谈违约赔偿事宜，且上诉人并未隐瞒房屋未达到合同约定交付条件这一事实，大部分业主当时签署了违约赔偿协议并办理了收房手续，领取了赔偿金。而被上诉人因装修质量原因并没有在当时办理收房手续，于2014年6月10日才收房，此时涉案房屋仍没有取得竣工验收备案证明。因此退一步讲，上诉人认为此时被上诉人也应当知道自己的权利受到侵害，故即使以此时间作为计算诉讼时效起算点，诉讼时效也已于2017年6月9日届满，故被上诉人的诉请已超过诉讼时效，依法不应得到支持。二、上诉人不应支付被上诉人违约金，一审法院认定违约金的计算区间为2013年12月31日至2014年12月23日是错误的。1、涉案房屋为精装修房屋，拎包即可入住。虽然从合同约定的交付期限到取得竣工备案手续相隔近一年时间，但涉案房屋已经于2013年10月经五方竣工验收合格，该一年内并未进行施工建设，故2014年1月上诉人通知全体业主办理收房手续时，房屋就已经符合了居住条件，此时收房便可实现合同目的。但被上诉人却因装修质量原因未能于2014年1月收房，一直拖延至2014年6月10日才办理收房手续。根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第28条第三款的规定，该时间段内的损失应由其自己承担，该文件目前虽为征求意见稿，但其中的观点体现了日后该类案件的审理思路，故可以被法院采纳。2、退一步讲，即使上述征求意见稿尚不适用，需支付违约金，上诉人认为也只应计算2014年1月至6月10日的违约金，且一审法院调整后的违约金计算标准仍然过高。上诉人认为我国《合同法》中违约金的性质是补偿性的，而非惩罚性的，计算违约金应以守约方的实际损失为基数。本案中被上诉人实际收房时间比达到合同约定标准的时间迟了半年，该半年内被上诉人的损失，上诉人认为也仅是该时间段内房屋租金的损失，故违约金应参照同地段的房屋租金来确定。一审法院调整为日万分之一点五的标准仍然过高，2014年6月10日被上诉人收房后便不再有任何损失，后续的违约金也不应得到支持。
殷杰辩称，对方对于诉讼时效的理解与法律不符，我方的诉请符合法律关于时效的规定，该诉请应受到法院的支持。实际上，上诉人通知我们可以办理权证的时间是2015年11月3日，按照合同约定，其房屋应在2013年12月31日交付。在此期间，上诉人未按照合同约定交付房屋，故应当按照双方的约定承担相应的违约金。
殷杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令融锦公司依约支付逾期交付房屋违约金309366元（自2013年12月31日起计算至2015年12月31日以房屋总价每日万分之三计算）；2.判令融锦公司依约支付因逾期办理房产证所产生的违约金12780元（自2014年4月1日起计算至2015年12月31日）；3.判令融锦公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年4月1日，殷杰与融锦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定殷杰购买融锦公司开发的施工编号为融御华庭商住B楼1501号房产，购房总金额为1412631元。涉案房产所属建设项目所在地位于常州市通江大道西侧，飞龙中路南侧，常澄路N13地块。
该合同第十一条约定，“出卖人应当在2013年12月30日前，按照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、非出卖人能控制的公共事件、政府因素以及市政设施等因素导致的；3、法律、法规或政策变化对验收标准和交付条件另有规定或造成障碍的。”
该合同第十二条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金。
该合同第十七条约定，“该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房屋产权证书的，双方同意出卖人以每日20元标准支付违约金。”
上述合同签订后，殷杰支付了1412631元购房款，融锦公司出具了销售不动产统一发票。
2014年6月10日，殷杰与融锦公司完成房产交付手续，领取涉案房产。殷杰领取涉案房产时，涉案房产未办理竣工验收备案手续。
2014年12月23日，涉案房产所在的商住B楼完成竣工备案验收。2015年9月21日，融锦公司向常州市房产登记中心提交涉案项目1幢、2幢，车1号的所有权初始登记申请书。2015年10月19日，融锦公司完成涉案项目的大产权登记。2015年10月30日，融锦公司向业主邮寄送达办证通知，告知业主房产已经具备办理产权证的条件，要求业主于2015年11月4日带齐办理所有权证的相关材料至常州市天宁区飞龙中路1号融御华庭以便办理产权证。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，殷杰、融锦公司之间签订了《商品房买卖合同》，双方之间形成商品房买卖合同法律关系。
关于融锦公司是否构成迟延交付涉案房产违约。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收应当具备下列条件，完成建设工程设计和合同约定的各项内容、有完整的技术档案和施工管理资料、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件、有施工单位签署的工程保修书。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。常州市城乡建设局、常州市住房保障和房产管理局、常州市规划局、常州市国土资源局于2014年4月2日联合下发的《关于加强市区商品房交付使用管理的通知》（常建〔2013〕56号）明确规定了商品房交付需要房屋建筑工程完成竣工验收备案，并取得《常州市商品房交付使用备案通知书》。
本案中，《商品房买卖合同》明确约定了交付日期为2013年12月30日，同时约定了交付应满足的条件，其中第一项即为该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续。融锦公司实际完成涉案房产竣工备案手续时间为2014年12月23日，即融锦公司于2014年12月23日才具备了按《商品房买卖合同》约定的交付需满足办妥竣工备案手续的条件，融锦公司构成房产交付迟延违约。
关于融锦公司是否构成迟延办理房屋权属证书违约。《商品房买卖合同》约定了该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因涉案房产于2014年12月23日竣工验收备案，涉案房产具备《商品房买卖合同》约定交付的全部条件，融锦公司应在该日后90天内即2015年3月23日前具备买受人办理房地产权属证书的条件，但融锦公司实际至2015年10月19完成涉案项目初始登记，也即融锦公司实际于该日具备了符合合同约定的具备办理房地产权证书的条件，且于2015年10月30日统一向业主发出办理房屋产权证书的通知，融锦公司构成办理房屋权属证书迟延违约。
关于诉讼时效的确认。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权力被侵害之日起计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，《商品房买卖合同》约定的房产交付日期为2013年12月30日，涉案房产实际于2014年12月23日竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件，但是融锦公司并没有通知业主，直至2015年10月30日，融锦公司向业主发出了于2015年11月3日办理产权证书的通知，包括殷杰在内的业主才应当知道融锦公司交付的涉案房产符合了《商品房买卖合同》约定的交付条件。据此，法院认定诉讼时效的起算点应为2015年11月3日。因自该日起至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施未超过两年，故殷杰向人民法院请求保护民事权利的时效期间为三年。综上，殷杰向法院起诉未超过诉讼时效。
关于房屋交付违约赔偿金额的计算。《商品房买卖合同》约定的房产交付日期为2013年12月30日，涉案房产于2014年12月23日符合交付条件，故违约金计算期限应自2013年12月31日计算至2014年12月23日。关于违约金的计算标准，法院认为，《商品房买卖合同》约定房屋交付的条件共计四项，约定的违约金标准也应针对该四项条件而适用。事实上，融锦公司交付的房产除未能满足第一项即未办理竣工验收备案手续外，已经具备了合同约定的其他交付条件，房产已经具备使用功能，且大部分房产已经交付业主使用，房产未能竣工验收备案并未对业主的正常居住使用产生影响。据此，法院认为约定的违约金计算标准过高应予以调整。结合涉案房产所处地段的房屋租金标准以及中国人民银行规定的逾期贷款利息标准，法院酌情将违约金计算标准调整为已交付房价款的日万分之一点五，该期间的违约金金额为75646.39元（357天×0.15‰×1412631元）。综上，融锦公司应支付殷杰违约金总额为75646.39元。
关于办理房屋权属证书迟延违约赔偿金额的计算。《商品房买卖合同》约定了因融锦公司的原因，殷杰不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，出卖人应支付违约金，根据上述约定，殷杰因融锦公司未按约定满足殷杰办理房屋产权证书的要求支付违约金的起算时间应该在符合约定的交付之日后第91天，即2015年3月24日起支付殷杰违约金，因融锦公司于2015年9月21日向常州市房产登记中心提交包括涉案房产在内的涉案项目的初始登记，融锦公司于2015年10月19日取得涉案项目的大产权初始登记，具备《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的条件，并于2015年10月30日向业主邮寄送达了办证通知，殷杰主张违约金计算至2015年10月31日，符合法律规定，故法院确认违约金计算至2015年10月31日，共计194天。《商品房买卖合同》约定了违约金计算标准为每日20元，殷杰诉请按约定标准支付，符合法律规定和合同约定。综上，融锦公司应支付殷杰办理房屋权属证书迟延违约金3880元。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，作出如下判决：一、常州融锦置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付殷杰房屋交付迟延违约金75646.39元，办理房屋权属证书迟延违约金3880元，共计79526.39元；二、驳回殷杰的其他诉讼请求。一审案件受理费6133元，由常州融锦置业发展有限公司负担1600元，殷杰负担4533元。
二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
除双方当事人在上诉状中提出的异议外，双方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，一、双方当事人之间的商品房买卖合同约定了房屋交付的时间，但融锦公司未能按约交付房屋，在逾期交付时，也未向殷杰说明房屋不具备相关法律法规规定的交付条件。按照诉讼时效的一般规定，诉讼时效的起算应当自殷杰知道或者应当知道权利被侵害时计算，故本案诉讼时效的起算时间应当为殷杰知道本案所涉房屋未符合交付条件的时间，一审据此认定殷杰的起诉未超过诉讼时效并无不当。二、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规规定的房屋交付条件系强制性规定，房屋本身是否满足使用功能并不能排除上述强制性规定的适用，融锦公司交付的房屋未符合相关法律法规的强制性规定，自然无法认定已满足殷杰的购房目的，一审据此认定融锦公司承担相应的违约责任符合相关法律规定。江苏省高级人民法院的相关指导意见的适用前提在于房屋已经满足法定及约定条件，本案不应适用。三、针对殷杰主张的违约金，融锦公司在答辩时主张违约金过高，一审法院综合本案所涉房屋的实际使用时间、对双方当事人权利义务的影响、主观过错等因素，调整当事人的违约金行使自由裁量权，且该自由裁量权的行使并未明显导致双方当事人权利义务的失衡。二审中双方当事人也均未提出新的影响自由裁量权的因素，故二审对一审法院行使自由裁量权予以尊重。
综上，上诉人殷杰、融锦公司的上诉请求均缺乏事实和证据支持，本院均不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6133元，由上诉人殷杰、常州融锦置业发展有限公司各半负担3066.50元。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 尤建林
二〇一八年五月二十六日
书记员 马筱艳