浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2368号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州下沙农副产品综合市场。
法定代表人：全金贤。
委托代理人：裘宇清、毛丽英，浙江智仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海家友企业管理有限公司杭州下沙分公司。
负责人：徐顺璞。
委托代理人：葛新俊，浙江五星国泰律师事务所律�。
委托代理人：徐雪芬。
上诉人杭州下沙农副产品综合市场（以下简称综合市场）因与上诉人上海家友企业管理有限公司杭州下沙分公司（以下简称家友公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第402号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年12月19日，杭州市国土资源局发布房屋拆迁公告，宣告经杭经开土资拆许字（2007）第010号《房屋拆迁许可证》批准，拆迁人杭州经济技术开发区城市建设发展中心因实施北苑路项目建设需要，在江干区下沙街道下沙、中沙社区、白杨街道景苑小区进行房屋拆迁。该公告于同日发布于杭州国土资源网（网址：www.hzgtj.gov.cn）。综合市场系杭州下沙街道中沙社�经济联合社于1999年开办的集体企业，用于开办综合市场的被拆迁房屋系2005年建造的1-2层钢混结构非住宅房屋（1层部分被隔为两层，故实际有3层可用），位于杭州市下沙街道中沙社区，总建筑面积为24775.18平方米，房屋所有权人为杭州下沙街道中沙社区经济联合社（以下简称中沙经联社）。2008年1月23日，综合市场与家友公司签订《房屋租赁合同》，约定：综合市场将三楼钢房出租给家友公司使用，面积6468平方米；租赁房屋用于开设家友超市，不得随意改变用途；租赁期限为15年，自2008年6月1日至2023年5月31日；租金以五年为一个阶段，第一个五年每月每平方米22元，年租金1707552元，第二个五年每月每平方米26元，年租金2018016元，第三个五年每月每平方米30元，年租金2328480元；前三年租金半年一付，第一次租金在2008年5月18日前付清，第二次租金在2008年11月18日前付清，依此类推；从合同的第四年起，租金一年一付，支付日期为当年的5月18日前，先付租金后使用；家友公司不得以任何理由拖欠租金，逾期15天以上，综合市场有权终止合同；家友公司在合同签订之日起，应向综合市场交纳100000元保证金，在合同期内如不发生影响合同履行条款的，到期全额无息返还；水电供应方面，由综合市场单独为家友公司安装水表、电表，水电费按水电供应部门的单价按月向家友公司收取；因自然事件或国家政策、行为等不可抗力（如国家征地拆迁）导致本合同不能履行，造成双方或一方损失，双方互不承担责任；合同期内，如遇国家征地拆迁，家友公司应无条件服从，家友公司所增加资产的赔偿费及搬迁费归家友公司所有，但必须遵守拆迁要求，若有新建场地的，在同等条件下，优先安排家友公司承租。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2009年7月2日，双方签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：由于下沙12个行政村整体征地拆迁及街道房屋的拆迁，居住在下沙的外来人员稀少，市场人气不旺，导致家友公司生意清淡。接下来幸福路拓宽工程的开工，对消费者进出市场带来很大的不方便，可能也会造成部分消费者的分流。基于以上原因，经双方协商，综合市场同意将家友公司第二年（即自2009年6月1日至2010年5月31日止）的房屋租金价格由每月每平方米22元降至每月每平方米15元，即全年租金为1164240元。家友公司必须在2009年7月20日前付清2009年6月至11月的租金，2009年12月至2010年5月的租金必须于2009年11月18日前一次性付清。原合同其余条款不变。本协议为原房屋租赁合同的补充协议，具有与原合同同等法律效力。2009年7月10日，双方又签订一份《房屋租赁补充协议》，基于同样原因，对2008年6月1日至2009年5月31日的房屋租金价格亦进行了调整，由每月每平方米22元降至每月每平方米18元，即全年租金为1397088元。2014年8月18日，甲方杭州经济技术开发区拆迁办公室与乙方中沙经联社签订《房屋拆迁及相关遗留问题处理补偿协议》，约定内容如下：按照“十二五”发展要求，因金沙湖项目建设需要，涉及乙方所属的房屋（下沙农副产品综合市场）拆迁及相关遗留问题处理，按照《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》、《杭州经济技术开发区非住宅房屋拆迁补偿安置实施意见（试行）》，杭经开管（2014）48号主任办公会会议纪要精神及其他有关法律、法规之规定，经双方平等协商，现就乙方房屋拆迁补偿安置及相关遗留问题处理等事宜达成本协议；乙方房屋拆迁安置方式为货币补偿；经浙江众诚房地产评估事务所有限公司对乙方房屋、装修及附属物等进行丈量评估，�上拆迁总计需补偿7337万元，各项费用详见房地产评估报告书；经浙江中诚健资产评估有限公司评估，设备搬迁补偿费为253万元，各项费用详见设备评估报告书；搬迁费、临时安置补贴费、停业损失费等合计134万元；乙方须自行处理好原市场经营户搬迁安置、后续经营管理等工作；提前停业租金损失自2013年9月起计算按照12个月予以补贴，共计补贴629万元；涉及房屋租赁关系的，由乙方自行处理租赁双方权利义务关系；在本协议生效后20个工作日内，甲方将房屋补偿金额的50%及相关遗留问题处理补偿金额即7616万元支付给乙方；剩余房屋补偿金额即3862万元待乙方将所有房屋腾空经甲方验收合格后20个工作日内一次性付清；乙方应在2014年9月30日前腾空所有被拆迁房屋，须保持房屋、装修、附属物及已全额补偿设备（报废设备）的完整，如擅自拆除，甲方有权从补偿费用中扣除相应金额。浙江众诚房地产评估事务所有限公司于2012年11月28日至2014年7月22日期间对综合市场房屋进行了拆迁评估，经评估认为房屋拆迁补偿总金额为7337万元。浙江中诚健资产评估有限公司于2014年4月30日完成并提交了关于家友超市的机械设备及相关设施搬迁补偿费的评估报告，认为涉及家友超市机器设备及设施的搬迁补偿费为96434元。根据综合市场和家友公司均认可真实性的工程量计算结果清单，家友超市装修补偿价值为2151425元、附属物补偿价值为73248元，合计为2224673元。家友公司支付了2008年6月1日至2009年11月30日的租金共计1979208元，之后的租金未再支付。2015年3月13日，综合市场向家友公司送达《解除房屋租赁合同通知函》，以家友公司自2009年11月30日之后未支付租金为由，要求解除房屋租赁合同、腾空租赁房屋并结算租金等费用。后双方协商不成，遂�讼。综合市场起诉，请求判令：一、家友公司向综合市场支付房屋租金5918220元（自2009年12月1日计至2014年12月1日）；二、家友公司向综合市场支付电费115389.96元、水费587.5元（计算至2014年8月）；三、家友公司腾空租赁房屋；四、本案诉讼费用由家友公司承担。家友公司提起反诉，请求：一、综合市场赔偿家友公司超市装修费用损失7169852元；二、综合市场赔偿家友公司超市滞留、过期商品损失2000000元；三、综合市场赔偿家友公司员工工资损失270000元；四、综合市场赔偿家友公司超市租赁合同期限补偿9600000元；五、综合市场赔偿家友公司超市拆迁搬迁费350000元。
原审法院认为，综合市场与家友公司签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。（一）关于本诉。关于综合市场要求家友公司支付自2009年12月1日至2014年12月1日租金的诉讼请求，家友公司抗辩称租金已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，合同双方对租金支付期限有明确约定，家友公司自2009年11月30日之后即未按合同约定支付租金，综合市场未提供任何证据证明其对欠付的租金及时进行了催讨，直至2015年3月13日，综合市场才发送《解除房屋租赁合同通知函》，要求解除合同、腾空房屋、结算租金，故2014年3月13日之前应支付而未催讨的租金已经超过了诉讼时效。具体结合合同约定和综合市场诉讼请求，2014年6月1日至2014年12月1日的租金应予以支持。关于租金的计算标准，考虑相关实际情况，按照双方最后一次《房屋租赁补充协议》中的每月每平方米15元予以确定。关于综合市场要求家友公司支付水电费的诉讼请求，家友公司虽对综合市场提供的相关凭据提出异议，但并未提供证据证明其履行了支付水电费的义务，故对该诉讼请求予以支持。关于综合市场要求家友公司腾空租赁房屋的诉讼请求，家友公司自2009年11月30日之后即未支付租金，不履行合同义务明显，且案涉房屋已被征收，并被限期腾退，本案合同已无法继续履行，故本案合同自家友公司收到综合市场解除通知之日起解除，故该诉讼请求予以支持。（二）关于反诉。综合市场主张的反诉被告主体问题，本案处理的系基于房屋租赁合同产生的法律关系纠纷，综合市场作为本案房屋租赁合同关系的一方当事人，主体适格。关于家友公司要求综合市场赔偿各项损失的诉讼请求，首先，家友公司作为商业主体，对投资经营的风险应当有合理的评估，而其所指的房屋拆迁公告已于房屋租赁合同签订前即发布于互联网，属于公开的政府信息，故其主张综合市场隐瞒涉案房屋即将拆迁的重大事实欺诈其签订合同，理由不足。其次，合同中对涉及拆迁的问题已经进行了明确约定，即因自然事件或国家政策、行为等不可抗力（如国家征地拆迁）导致本合同不能履行，造成双方或一方损失，双方互不承担责任；合同期内，如遇国家征地拆迁，家友公司所增加资产的赔偿费及搬迁费归家友公司所有。该约定对双方均有约束力。关于家友公司所增加资产的赔偿费及搬迁费，包括如下几项：1.家友超市的装修及附属物补偿价值合计2224673元；2.设备搬迁补偿费96434元；3.关于其他搬迁费，以《房屋拆迁及相关遗留问题处理补偿协议》中确定的搬迁费、临时安置补贴费、停业损失费等合计134万元为基数，按照家友公司合同租赁面积占被拆迁房屋总建筑面积的比例进行计算，为349830.76元。以上三项合计2670937.76元。家友公司主张的超市滞留、过期商品损失2000000元、员工工资损失270000元、超市租赁合同期限补偿9600000元，与合同约定不符，亦缺乏证据证明，故不予支持。关于家友公司主张的三倍赔偿问题，根据相关文件规定内容来看，三倍系针对房屋价格而非装修及附属物价格，故该主张缺乏依据，不予支持。关于综合市场抗辩称家友公司应无条件服从拆迁，否则无权主张拆迁赔偿，从已经认定的事实来看，综合市场确未按合同约定将应属于家友公司的拆迁赔偿费及搬迁费及时支付给家友公司，此为造成本案纠纷的重要因素，且拆迁补偿合同存在于案涉房屋产权所有人与拆迁方之间，家友公司与拆迁方并无合同关系，综合市场要求家友公司无条件服从�迁，既不符合合同相对性原则，亦违背了权利义务相一致原则，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年7月11日判决：一、家友公司于判决生效之日起十日内支付综合市场租金582120元；二、家友公司于判决生效之日起十日内支付综合市场电费115389.96元、水费587.50元；三、家友公司于判决生效之日起十日内腾空其承租的位于杭州市下沙街道中沙社区的综合市场房屋；四、综合市场于判决生效之日起十日内支付家友公司拆迁赔偿及搬迁费2670937.76元；五、驳回综合市场其他诉讼请求；六、驳回家友公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费54039元，由综合市场负担47787元，由家友公司负担6252元；反诉案件受理费69070元，由家友公司负担59556元，由综合市场负担9514元。
宣判后，综合市场、家友公司均不服，分别向本院提起上诉。
综合市场上诉称：原判决认定部分事实不清，适用法律错误，主要理由如下。一、综合市场向家友公司多次催讨租金，但其拒付租金，并消极经营以致其营业执照被依法吊销，强占租赁房屋。而一审法院却不予认定这一重要事实。租赁合同明确约定，家友公司负责其营业场所的经营管理，自负盈亏。如遇国家征地拆迁，应无条件服从，因征地拆迁导致合同不能履行造成双方或一方损失，双方互不承担责任。在合同履行期间，遇国家�地“金沙湖项目”房屋拆迁，虽人流量相对受影响，但同一市场的其他上百家经营户，都积极经营，严格遵守合约，交纳租金，服从拆迁，直至2014年9月搬至新市场，继续经营。可唯独家友公司在综合市场为其减免部分租金的情况下，仍消极经营，连续两年未参加企业年度年检，于2013年10月被依法吊销营业执照。家友公司不但强占租赁房，拒付5年多近600万元租金，而且索要2000多万元的巨额赔偿。其一心想借拆迁谋取不合法、不正当的利益。一审法院无视上述事实，反而认定“造成本案纠纷的重要因素”是综合市场未及时支付给家友公司拆迁赔偿费及搬迁费，这是严重错误的。案涉房屋纠纷起因是家友公司拖欠自2009年起5年多的租金，且对综合市场的催讨置若罔闻。而有关市场房屋拆迁赔偿的数额，直到2014年8月份才确定下来。即便是依法确定的可以在符合条件下支�家友公司的拆迁补偿金额，家友公司也根本不接受。成为典型的拆迁“钉子户”。家友公司的行为严重侵害了综合市场的权益。二、一审判决错误认定与本案无关的案件事实。2007年12月的“北苑路项目”房屋拆迁，并非是案涉租赁房屋拆迁范围，与本案无关联。一审判决所采信的两个证据，“经开土资拆许字（2007）第010号下沙房屋拆迁公告”和“经杭经开土资拆许字（2007）第010号《房屋拆迁许可证》”均有关北苑路项目的拆迁，与本案无关联。一审判决查明的事实表明，涉案房屋属“金沙湖项目”拆迁范围。“北苑路项目”和“金沙湖项目”虽都涉及租赁房屋所在中沙社区，但距离相差甚远，起征时间也相差近两年。故“北苑路项目”房屋拆迁与本案无关联。三、家友公司不遵守拆迁要求，无权享有拆迁赔偿及搬迁费。首先，双方在房屋租赁合同中明确约定，“合同期内，如遇国家征地拆迁，乙方应无条件服从，乙方所增加资产的赔偿费及搬迁费归乙方所有，但必须遵守拆迁要求。”该合同合法有效，对双方均有约束力，既然合同中约定了赔偿费及搬迁费的支付条件，乙方不履行拆迁义务的，当然无权享有赔偿费及搬迁费。更何况，拆迁补偿必然与租赁房屋的腾退交付有必然联系，双方对此作出约定符合常理，也体现双方权利义务的一致性。一审判决以所谓“合同相对性原则”不采纳综合市场的抗辩是对当事人意思自治的不当干涉。其次，一审法院查明的《房屋拆迁及相关遗留问题处理补偿协议》中对市场搬迁有明确的时限要求，而且约定房屋补偿金额要在所有房屋腾空并经验收合格后才能付清。事实上，市场其他经营户均已服从拆迁，只有家友公司假借拆迁大做文章，至今拒不搬走，已经严重妨碍到拆迁工作的进行，�导致拆迁补偿问题迟迟不能解决。故一审所作出的高额判决不符合约定，也明显缺乏依据。家友公司滥用诉权，其即便主张拆迁赔偿费及搬迁费也不应能得到法院的支持。四、一审判决对租金支付金额以“已经超过诉讼时效”而仅支持诉请的部分金额系适用法律错误，本案租金的诉请并未过诉讼时效。自2009年12月1日起，家友公司拖欠综合市场长达5年的租金，一审判决无视综合市场催讨事实，只对2014年6月1日至2014年12月1日的租金予以支持，退一步讲，在法律适用上也存在明显错误。首先，法律有明确规定。依据《民法通则》第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼�效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。其次，本案合同下的租金按约定是分期支付的。双方签订的房屋租赁合同期限为15年，明确约定了全部租金金额，自第四年起，要求租金一年一付。虽然在支付上有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。况且双方合同一直持续履行到2015年3月13日解除之日，家友公司继续使用租赁房屋的行为即为对租金债务的认可，不存在时效问题。综合市场作为市场管理方，对市场经营户均一视同仁，也不可能不要求家友公司支付租金。故案涉租金的诉讼时效应自最后一期租金约定支付期间届满的次日起一并计算。但一审判决却明显是按每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效的，割裂了同一合同项下租金债务的整体性，是错误的。再次，参考北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发（2013）462号）中规定“36．租金债权的诉讼时效期间如何确定？房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效”以及最高人民法院发布在《商事审判指导（2012.1总第29辑）》中的最高人民法院民事判决书（2011）民提字第304号案件的指导意见，认为如按各期履行期限分别计算，对于债权人的权利及租赁合同的稳定性均有可能造成损害，且会造成债权人过重负担，显然过于苛刻。上述均表明在司法实践中，租金的诉讼时效计算都应当从保护债权人角度予以一并计算。五、原判决违背公平正义的司法精神。在目前司法裁判统一在有利于保护债权的方向，追求司法实质公平的法�环境下，一审判决无视综合市场作为集体企业所代表的广大村民的合法权益，不仅剥夺了综合市场的胜诉权，对综合市场提出的近600万元租金请求，仅支持了其中不到60万元的部分。而且，不顾合同约定及法律规定，在家友公司并未履行义务的情况下，却作出综合市场支付家友公司260多万元的“拆迁赔偿及搬迁费”的判决结果，形成巨大反差，显失公平和公正。本案事实充分表明家友公司严重违背诚信原则，擅自停业并致吊销执照，恶意强占综合市场的租赁房屋，借题发挥借拆迁谋取不合法、不正当的利益。令人遗憾的是，一审法院却为支持家友公司的不正当利益作出不公判决。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，做出错误的判决，严重损害了综合市场的合法权益。请求：1、撤销原审判决第一项、第五项，改判家友公司向综合市场支付房屋租金5918220元；2、撤销原判决第四项，改判驳回家友公司的一审反诉诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由家友公司承担。
针对综合市场的上诉，家友公司答辩称：一、综合市场到目前为止，没有支付给家友公司任何拆迁赔偿相关费用。综合市场主张的上百户顺利搬迁没有事实依据。因此，一审判决关于本案纠纷产生原因的论述是非常准确的，如果综合市场及时支付了拆迁赔偿，也就不存在本案纠纷。二、家友公司开设超市所在地址已经被拆迁项目覆盖，这是双方都认可的事实。事实上，综合市场的所有人和拆迁办签订的《房屋拆迁及相关遗留问题处理补偿协议》已经足以说明案涉房屋属于拆迁项目了，至于是哪一个拆迁项目，其实于本案而言并不重要。综合市场在上诉状中仍纠缠于本案拆迁系“北苑路项目”还是“金沙湖项目”，这对于本案的解决，没有任何实质性意义�其目的是回避本案争议的核心焦点，混淆视听。三、家友公司租赁该市场时，该市场仍是毛坯房，后家友公司投入大量资金进行装修，开业不久，即遭拆迁。家友公司理所当然的享有拆迁赔偿及搬迁费。事实上，是综合市场未将应属于家友公司的拆迁赔偿费及时支付，才最终导致本案诉讼。四、一审判决关于房屋租金的诉讼时效认定是准确的，但具体时间仍有多算，这一点家友公司亦不服一审判决的认定，在家友公司提交的上诉状上已经提及。租金是定期给付之债。综合市场上诉状中列举的北京高院的解答不适用本案，是内部的规定。另外，上海高院对诉讼时效规定与北京的是相反的，所以对本案没有参考意义。最高院的答复认为，应从每一期债务发生的届满之日次日起计算。五、一审法院整体案件事实和案情形成的前因后果分析基本符合案件真相，只是在赔偿�目的计算上存在错误，家友公司在提交的上诉状上已经详细载明。综上所述，综合市场的上述请求没有法律依据和事实根据，一审法院认定事实清楚，家友公司针对一审法院项目赔偿金额的计算方法和计算结果存在争议。恳请二审法院院在查明事实的基础上依法裁判，驳回综合市场的上诉请求。
家友公司上诉称：一、一审法院判令家友公司支付综合市场租金582120元，与一审法院查明的事实自相矛盾。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六关于延付或者拒付租金的诉讼时效为一年的规定，认定2014年3月13日之前应付未催讨的租金已经超过诉讼时效，这一点适用法律正确；但是一审判决支持2014年6月1日至2014年12月1日的租金却明显违背事实，因为根据杭州经济技术开发区拆迁办公室与综合市场所有人（即杭州下沙街道中沙社区经济联合社）之�的《房屋拆迁及相关遗留问题处理补偿协议》第四条第2项的规定，提前停业租金损失自2013年9月起按照12个月予以补贴，共计人民币629万元。因此，2014年6月至2014年9月期间，综合市场事实上已经获得了拆迁方的租金补贴，不存在租金损失。从2014年9月份开始，家友公司亦不应当支付任何租金，这里有两点理由：第一，由于拆迁的进行，该综合市场已经全部关停，四周的道路也已经被切断，家友公司不具备经营的可能，双方继续履行租赁合同的前提已经不复存在。第二，综合市场已经获得了拆迁赔偿费，却一直没有向家友公司支付分文，这一点一审判决第17页论述很明确：“本院认为，从已经认定的事实来看，综合市场确未按合同约定将应属于家友公司的拆迁赔偿费及时支付给家友公司，此为造成本案纠纷的重要因素。”所以，家友公司没有腾空房屋的原因是综合市�拒不支付拆迁赔偿费，造成目前局面的过错在于综合市场。因此，一审法院对于租金的判决与一审法院认定的事实明显矛盾，显系错误。二、一审法院判决家友公司支付综合市场水电费证据不足，适用法律错误，判决结果与证据认定自相矛盾。一审判决书认定综合市场提交的证据5（即水电费用明细、收款收据、抄表卡，用以证明家友公司欠缴水电费的情况）不足以证明综合市场所欲证明的事实，也就是说，一审法院以证明力不足为由排除了该证据的证明效力。然而，在最后的判决结果中却令人费解的判令家友公司支付综合市场电费115389.96元、水费587.50元。根据《民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请�所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”一审法院没有采纳综合市场的证据，也认为其提供的证据不能证明其主张的事实，理应驳回其相应的诉讼请求。本案不属于举证责任倒置的情形，根据“谁主张、谁举证”的原则，家友公司对于水电费的证明事宜不负举证责任。既然综合市场的证据一审法院并没有采纳，那么家友公司就更没有反驳的必要和义务。因此，一审法院本项判决明显不符合法律规定和逻辑，属于明显误判。三、一审判决综合市场应当支付给家友公司的拆迁赔偿费过低，不符合本案的拆迁人支付费用实际情况。结合本案审理过程中法院调取的证据，本案拆迁人向被拆迁人支付拆迁费的有据可依的计算方式至少存在两种：第一种计算方式，根据《杭州经济技术开发区管理委员会会议纪要杭经开管（2006）37号》附件二第四条第（一）项规定，本案拆迁宜适用《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第25条的规定，因非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房，不进行产权调换的，由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新的三倍对被拆迁人予以补偿。评估公司对家友公司所开超市的装修工程量进行过评估计算，按照三倍的标准，家友公司所涉的拆迁赔偿费应为2224673×3=6674019元。其中2224673元为工程量计算结果中属于家友公司的部分（具体参见工程量计算结果第2至4页）。另，本案超市在评估时，评估方漏掉了固定木柜的费用，共计88380元，这一点综合市场也是认可的。按照如上计算方式：88380×3=265140元，6674109＋265140=6939159元。一审法院认为根据“相关文件”规定内容来看，三倍系针对房屋价格而非装修及附属物价格，事实上，文件并没有明确不包含装修及附属物。所以家友公司至今不明白一审费法院得出这个结论的依据是什么。第二种计算方式，严格按照浙江众城房地产评估事务所有限公司于2012年11月28日至2014年7月22日期间对综合市场房屋作出的评估报告书附件1《杭州市房屋拆迁补偿评估表》中第三部分房屋装修计分表计算，家友公司的装修补偿总分应为58181.922，补偿分值为100元／分，总计装修拆迁补偿费用总额为5818192.2元，这也是非常清楚、非常明确的。家友公司经营的超市覆盖了综合市场的整个二层和一部分一层，是该综合市场里最大的经营户，其他经营户均系小户，而且没有一户占两层的情况，因此房屋装修计分表中的序号24毫无疑问是家友公司上层的超市和下层的办公及仓库。这一点，一审法院在审理过程中也去现场了解过，然而判决书中对于这份房屋装�计分表却没有提及，令家友公司不能接受。综合以上，一审判决将工程量计算结果直接等同于赔偿结果是错误的，评估数额不能简单的等同于赔偿数额。评估数额只是一个赔偿的计算依据，最终赔偿数额要看赔偿计算办法。在杭州市拆迁实践过程中，有些是依据评估基数按倍数标准计算，有些是根据被拆迁物进行评分来计算赔偿数额。本案无论按照这两种计算方式的哪一种，都明显高于评估数额，而且本案并非没有这两个方面的依据。然而，一审法院没有考虑计算方式，草率的将评估数额和赔偿数额两个概念相混淆，得出错误的结论，既没有按照上述第一种计算方式判决，也没有按照第二种计算方式判决，判决结果明显错误。单就数额而言，该判决拆迁赔偿数额与家友超市装修的实际投入数额也差了3倍之多，显然不公平。四、一审法院没有支持家友公司主张的超�滞留、过期商品损失200万元、员工工资损失27万元的诉讼请求，显然是不公平的。既然一审法院认定本案纠纷系综合市场造成的，那么综合市场就应当赔偿滞留、过期商品损失。一审审理过程中，法院也曾去勘察过现场，大量商品至今仍摆放在落满灰尘的货架上，这是不争的事实。家友公司因为超市营业骤然终止，导致员工工资损失，这些都是本案的客观事实，然而一审法院并没有支持家友公司的诉讼请求，这是不公平的，家友公司投入大量资金经营超市，于情于理于法都不应当遭受这种不公正的待遇。一审法院在判决中将临时安置补贴费计算在搬迁费项目中，是错误的，是不符合本案实际的，也不符合拆迁政策。按照杭州市人民政府《关于公布杭州市区2014年度城市房屋拆迁临时安置补助费和搬家补助费标准的通知》杭政函（2014）119号附件1《杭州市区2014年度城�房屋拆迁临时安置补助费标准》的规定，本案拆迁按照市区七级土地计算，临时安置补助费计算应为：37×12×6468=2871792元。所以本案正确的临时安置补助费应为2871797元。五、本案在审理过程中发生了与本案标的物直接相关的经济类犯罪，一审法院却没有依法中止本案审理，违反了法定程序。本案审理过程中，综合市场所有人纠集数十人对案涉标的物（家友超市）进行打砸，涉嫌严重经济犯罪，杭州市公安局经开分局已经以故意损坏公私财物罪立案侦查，并下发了杭公（经开）刑字（2015）第701号立案告知书。家友公司也将超市被打砸的相关录音、照片、视频资料提交给了一审法院。根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于及时查处在经济纠纷案件中发现经济犯罪的通知》以及《关于在审理经济纠纷案件中发现经济犯罪必须及时移送的通知》的相关规定，�审法院根据本案涉及犯罪正在侦查的事实，应依法将本案中止审理，并立即移送公安部门。然而，一审法院却对该等证据未予采纳。一审法院的处理方式让本案无法做到定纷止争，案结事了。请求二审法院依法查明事实，符合中止审理条件的，在审判程序上应当依法中止审理。综上所述，一审判决认定事实不清，证据认定和判决结果存在前后矛盾，适用法律错误，在涉及到同一标的物的刑事案件和民事案件的处理程序上失当。请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回综合市场关于房屋租金的诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，改判驳回综合市场要求支付租金及水电费的诉讼请求；3、判令综合市场支付家友公司房屋装修赔偿费用6939159元；4、判令综合市场赔偿家友公司超市滞留、过期商品损失200万元；5、判令综合市场赔偿家友公司员工工资损失27万元。6、判令综合市场支付家友公司临时安置补助费2871792元。7、判令本案一、二审的诉讼费由综合市场承担。
针对家友公司的上诉，综合市场答辩称：一、本案租赁合同合法有效，承租人家友公司长期占用租赁房屋，理应全额支付租金而至今未付。原判决在法律适用上有误，案涉租金均未超过诉讼时效。家友公司作为承租人，应当支付占用租赁房屋期间的全部租金5918220元。家友公司上诉时提出案外人签订的《房屋拆迁及相关遗留问题处理补偿协议》中有“提前停业租金损失补贴”约定，该补贴性质与案涉租金毫无关系，也不属于赔偿款，远不足弥补租金损失；家友公司提出的不支付租金的理由更是荒唐无稽。事实上，在此期间，市场内的其他上百家承租经营户，积极经营，按约支付租金，遵守拆迁规定，顺利搬迁至安置的新市场。而家友公司在综合市场给予减少租金情�下仍拒不支付租金，什么诡辩都无法改变其自2009年11月30日之后即未按合同约定支付租金的事实！二、原判决判令家友公司支付综合市场水电费正确。家友公司一直占用租赁房屋，也一直使用并产生水电费用。一审证据中的照片或视频都反映出有灯光使用。庭审过程中，家友公司也承认其在超市生活区、办公区居住使用事实。案涉租赁合同约定“由甲方单独为乙方安装水表、电表，水电费按水电供应部门的单价按月向乙方收取。”根据合同约定及交易习惯，综合市场和家友公司是以抄表卡形式计缴水电费。故从家友公司使用水电的事实及按交易习惯，水电费用明细、收款收据、抄表卡足以证明家友公司欠缴水电费。家友公司必须履行其支付水电费的义务。三、家友公司上诉主张所谓“拆迁赔偿费过低”缺乏事实依据和法律依据。合同是有相对性的，家友公司在本案中直接以案外人签订的《房屋拆迁及相关遗留问题处理补偿协议》来作为其自身赔偿的依据是不恰当的。其所谓“拆迁赔偿费”的主张，只能以综合市场与家友公司之间的房屋租赁合同为凭。而案涉房屋租赁合同明确约定，“合同期内，如遇国家征地拆迁，乙方应无条件服从，乙方所增加资产的赔偿费及搬迁费归乙方所有，但必须遵守拆迁要求”。乙方至今不履行拆迁义务，当然无权享有赔偿费及搬迁费。从常理上讲，拆迁补偿必然与租赁房屋的腾退交付有必然联系，完全体现了双方权利义务的一致性。原判决认可“家友公司与拆迁方并无合同关系”，但令人遗憾地是，不尊重当事人意思自治，在即便作为案外人的被拆迁人都没有得到足额补偿情况下，判令综合市场支付对家友公司的拆迁赔偿。对其中“其他搬迁费”按面积比例计算的处理，更是无视家友公司被吊�营业执照，依法不能营业等重要事实，对包括“停业损失费”在内的费用毫无根据地予以支持，应予纠正。四、家友公司上诉主张的超市滞留过期商品损失、员工工资损失、临时安置补助费等缺乏证据证明，也不符合事实及法律规定。相反，即便有损失也是家友公司自身过错造成，其消极经营，一心想借拆迁谋取不合法、不正当的利益，故意停止经营，妄图向综合市场索要巨额赔偿。这种恶劣行径不应得到法律的支持。五、本案不存在家友公司上诉时声称的“经济犯罪”，其中止审理的主张不符合民事诉讼法等法律规定。请求驳回家友公司的全部上诉请求。
二审期间，在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三�六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。根据案涉房屋租赁合同的约定，前三年的租金半年一付；从合同的第四年起，租金一年一付。故本案中，对于租金的诉讼时效应按照双方对于每期租金支付时间的约定分别计算，综合市场有关案涉租金的诉讼时效应自双方约定的最后一期租金支付期间届满的次日起一并计算的上诉理由，不能成立。综合市场并未提供证据证明在2015年3月13日之前其对家友公司欠付的租金进行了催讨。原审法院认定根据合同约定家友公司应于2014年3月13日之前支付而未付的租金已经超过诉讼时效，并无不当。对于家友公司有关其无需支付租金的上诉理由，本院认为，案涉租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行合�义务。家友公司一直占有、使用案涉房屋，应当按照双方所签合同的约定向综合市场支付租金。案涉租赁合同明确约定“因自然事件或国家政策、行为等不可抗力（如征地拆迁）导致本合同不能履行，造成双方或一方损失，双方互不承担责任”，“乙方不得以任何理由拖欠拒付租金”。合同履行过程中，考虑到拆迁对家友公司经营的影响，双方也已经通过签订补充协议的方式对租金进行了调整；家友公司有关综合市场已经获得拆迁方12个月的租金补贴，因而其无需支付相应期间租金的主张，并无合同及法律依据。家友公司有关其不应支付租金的上诉理由不能成立。对于家友公司有关原审法院判令其向综合市场支付水电费证据不足，适用法律错误的上诉理由，本院认为，虽然综合市场就其要求家友公司支付所欠水电费的诉讼请求提供的证据—水电费用明细、收款收据、抄表卡均系其单方制作，在家友公司不予认可的情况下，不应予以采信，但根据案涉租赁合同的约定，水电供应由综合市场单独为家友公司安装水表、电表，水电费按水电供应部门的单价按月向家友公司收取。根据家友公司的陈述，2011年正月十七日前其已经有一笔电费未缴纳，2011年正月十七日后的水电费则均未缴纳，且根据其陈述，之前已经交纳的水电费的数额也是以综合市场提供数据给其，其现场确认的方式确定的，现家友公司虽然对综合市场主张的数额有异议，但其并未提供相反证据予以证明；且考虑到案涉房屋面积、用途及拖欠费用的时间，本院认为，综合市场主张的数额基本合理，原审法院对其主张的水电费予以支持，并无不当。对于家友公司有关原审法院判令综合市场向其支付的拆迁赔偿费用过低的上诉理由，本院认为，根据案涉租赁合同的约定，�合同期内，如遇征地拆迁，家友公司应无条件服从，家友公司所增加资产的赔偿费及搬迁费归家友公司所有，即家友公司因拆迁可以从综合市场处获得的费用为综合市场因其增加的资产而从拆迁人处获得的赔偿费及搬迁费。对于增加资产的赔偿费，一审时，家友公司对于综合市场提交的关于家友超市的工程量计算结果清单中载明的工程量计算结果的真实性并无异议，只是认为本案拆迁应适用《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第二十五条的规定，按照经评估的装修工程量三倍的标准计算其应获得的拆迁赔偿费，但《杭州市集体所有土地房屋拆迁管理条例》第二十五条规定的是：“因市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房的，不作产权调换，由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新的二点五被对被拆迁人予以补偿。因非市政公用设施和公益事业建设项目拆迁非住宅用房，不进行产权调换的，由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新的三倍对被拆迁人予以补偿”。由该规定来看，三倍补偿针对的是房屋价格而非装修及附属物价格；现亦无证据证明综合市场因家友公司装修获得的补偿是以装修工程量的三倍计算的；二审时，家友公司虽然主张评估时漏算了固定木柜的费用，但对此，其并未提供证据予以证明。家友公司主张根据浙江众成房地产评估事务所有限公司于2012年11月28日至2014年7月22日期间对综合市场房屋所作的评估报告书附件1《杭州市区房屋拆迁补偿评估表》中第三部分房屋装修计分表计算，其应获得的装修拆迁补偿费用应为5818192.2元，但家友公司并未提供证据证明该数额对应的房屋均系其装修，且该数额对应的房屋补偿面积为10774.43平方米，而根据双方合同约定，家友公司租赁的房屋面积为6468平方米。家友公司的该项主张没有事实依据。原审法院根据家友公司认可的工程量计算结果确定综合市场应当向其支付的拆迁赔偿费，并无不当。对于搬迁费，原审法院调取的《杭州下沙农副产品综合市场（超市）资产评估报告书》载明超市的设备及设施搬迁补偿费为96434元，家友公司对该证据的真实性并无异议，只是认为评估价格偏低。现并无证据证明综合市场因家友公司的设备及设施获得的搬迁补偿费超过该数额，原审法院认定其可获得的设备搬迁补偿费为96434元，并无不当。此外，原审法院还以《房屋拆迁及相关遗留问题处理补偿协议》中约定的搬迁费、临时安置补贴费、停业损失费为基数，按照家友公司合同租赁面积占被拆迁房屋总建筑面积的比例确定综合市场支付家友公司其他搬迁费349830.76。本院认为，原审法院的该项认定基本合理。综合市场有关家友公司不遵守搬迁要求，无权享有拆迁补偿及搬迁费的上诉理由，并无合同及法律依据，本院不予采信。对于家友公司主张的超市滞留、过期商品损失及员工工资损失，本院认为，案涉租赁合同明确约定“因自然事件或国家政策、行为等不可抗力（如征地拆迁）导致本合同不能履行，造成双方或一方损失，双方互不承担责任”，家友公司的该项诉讼请求，没有合同及法律依据，原审法院未予支持，并无不当。对于家友公司有关本案应中止审理的上诉理由，本院认为，综合市场是否涉及犯罪并不影响本案的审理结果，本案并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止诉讼的情形。家友公司的该项上诉理由，不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一�项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150298元，由杭州下沙农副产品综合市场负担67849元，由上海家友企业管理有限公司杭州下沙分公司负担82449元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 赵瑞玲
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 王 颖