浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉桐民初字第382号
原告：唐金松。
被告：俞庆华。
原告唐金松与被告俞庆华房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年1月21日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张亮适用简易程序于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年5月，原告通过桐乡市梧桐街道同庆小区永兴路259号一幢的承租人打听到该房屋的主人俞士华，并通过电话联系对方，俞士华称要买房子跟被告商量即可。后原、被告双方经协商，于2013年6月11日自愿签订售房意向书。意向书约定将位于桐乡市梧桐街道同庆小区永兴路259号一幢的房屋卖给原告，售价665000元，支付定金10000元；还约定被告不得再向第三方出售本房屋，如有违反向对方支付50000元。原告在当日就通过银行转账支付定金10000元。2013年7月8日，在俞士华的要求下授权被告再签订一份购房合同。该合同约定在2013年10月1日前支付500000元，余款于春节前付清。该购房合同一式三份，分别交给唐金松、俞庆华、俞士华。后原告通过银行转账于2013年8月14日、9月18日分别支付280000元、210000元。自原告按合同履行约定付清500000元后，被告反悔，谎称嫂子反对，不愿出售该房。9月23日，在原告不同意的情况下，被告强行退款520000元。但原告在12月份左右发现被告早前已将房屋高价卖给他人，同时银行卡号已注销，无法将房款还给被告。原告认为，该行为存在欺骗原告，不出售房子的事实，单方解除合同无效。另根据《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强制履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。综上所述，原、被告签订的购房合同，属双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。现请求判令：被告继续履行购房合同；被告支付违约金50000元。
被告答辩称，2013年6月10日下午，原告联系被告商谈购买涉诉房屋的问题。第二天下午，双方见面协商，当时由于被告不知道该房的价值，于是很草率地与原告草拟了一份购房意向书，当时写在原告的一个笔记本上，拟定价格为665000元，付款方式为2013年10月1日前支付500000元，余款于2014年春节前付清。当天原告支付了定金50000元，并由被告出具收条。在上述购房意向书中，被告确实写明若其违约，则支付违约金50000元。后因被告感觉上述购房意向书不符合合同签订形式，故经过原告同意，被告将购房意向书中的违约金由50000元改为10000元。当时没有签订正式购房合同。之后，被告向其哥哥俞士华说明了相关情况，因为俞士华未看到买卖合同，所以要求被告将合同拿给他看，并且表示若要出售，一定要俞士华本人签字同意后才生效，否则属于无效协议，并且要求对方一次性付款，否则不同意。其后，被告打电话给原告，并于2013年7月5日以短信形式告知原告有关情况，原告也以短信形式回复同意一次性付款。然后，原、被告于2013年7月20日后的一天下午在原告单位办公室内补写了一份购房合同。在书写购房合同的日期时，为向被告哥哥有所交代，所以合同日期写为2013年7月8日。合同签订后，被告拿给其哥哥、嫂子看后，他们不同意。2013年8月14日，原告在未征得被告同意的情况下，将280000元购房款汇至被告银行卡账号上。随后原告电话告知被告该款项系原告所汇，并要求被告出具收条，但是被告在电话中告诉原告暂时不要汇款，因为被告可能无法履行合同。然后原告在电话中要求被告继续与其哥哥商量。2013年8月15日晚，被告与其哥哥商量该事项，但其哥哥、嫂子仍不同意出售涉诉房屋。次日，被告以短信形式明确告知原告，已无法履行合同，并向原告道歉，同时承诺按合同约定赔付双倍定金给原告，还要求与原告第二天碰头商谈，但原告第二天不与被告接触。2013年9月7日，被告又以短信形式告知原告上述事项，并明确要求原告将其银行卡账号发给被告，便于被告返还购房款并赔付定金，但原告仍然拒绝答复。2013年9月16日，被告再次发短信给原告，具体内容与前次短信内容一致，原告仍无回应。2013年9月18日上午，被告又收到一笔210000元的汇款，被告随即又以短信形式告知原告不要汇款，同时要求与原告协商，原告也可去法院起诉，但原告仍旧不予答复。其后，经被告查询，210000元确系原告所汇，故被告将原告所汇前后500000元以及20000元违约金一并汇至原告银行卡上，同时用短信形式告知原告。为防止原告继续汇款，被告停止使用该银行卡。从2013年9月24日被告将原告的500000元购房款及违约金20000元汇出后，直到12月上旬，原告一直未与被告接触或提出异议，直到12月10日，被告工作单位告知被告有人投诉被告，这时被告经了解后才知道是原告在投诉。综上所述，这次的购房纠纷，被告虽然违约，但被告已完全履行了作为违约方应该承担的相关责任；原、被告签订的合同在未征得房屋共有人签字同意的情况下，应该是无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
针对自己的主张，原告提供了售房意向书1份、购房合同1份、收条1份、银行转帐回单2份，证明原、被告所签订的购房协议都是在平等、自愿的基础上达成的。
被告对原告提供的上述证据均无异议。
针对自己的答辩理由，被告提供了手机短信记录打印件4页，证明被告明确告知原告，被告已不能履行合同，只能承担违约责任。
原告对被告提供的上述证据无异议。
本院认证意见：原告提供的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予确认。
被告提供的证据，能与原告提供的证据相互印证，且原告无异议，本院予以确认。
本院经审理认定，2013年6月11日，原、被告签订《售房意向书》1份，约定：被告同意将位于桐乡市梧桐街道桐庆小区永兴路259号一幢的房屋出售给原告，售价为665000元；原告于同日向被告支付购房定金10000元；购房款分二次支付，并于2014年春节前付清；被告不得再向第三方出售该房屋，若违反该约定，则向原告支付10000元；若原告违约，被告将不返还10000元定金；原告付清余款后，被告将该房屋的土地转让协议书交给原告，并签订转让协议书。《售房意向书》签订后，原告于当日即将购房定金10000元支付给被告，被告向原告出具《收条》1份。2013年7月8日，原、被告双方正式签订《购房合同》，主要内容均与《售房意向书》一致，另明确原告应于2013年10月1日前支付500000元购房款，余款165000元于2014年春节前付清；若违反该合同，则没收定金或者返还定金并加付10000元。2013年8月14日，原告通过银行转账方式向被告支付购房款280000元。同年8月16日，被告以短信形式明确告知原告，因被告兄嫂均不同意出售系争房屋，故被告已无法履行合同，并承诺按合同约定向原告赔付双倍定金。2013年9月18日，原告又通过银行转账方式向被告支付购房款210000元。同年9月24日，因多次联系原告无果，被告遂通过银行转账方式将原告已付定金10000元、购房款490000元及赔偿款20000元，共计520000元一并付给原告。庭审中，被告陈述案外人俞士华系其哥哥，系争房屋系被告与其哥哥共同出资建造，但登记在俞士华个人名下；系争房屋已于2013年9月28日左右以920000元的价格转让给了他人。另查明，原、被告所签《售房意向书》中关于被告违反约定向第三方出售系争房屋时，被告应支付给原告的赔偿款本为50000元，后经原告同意，被告将该款项变更为10000元。
本院认为，首先，关于被告是否应继续履行合同的问题，原告主张依据我国《合同法》第一百一十条之规定，被告应当继续履行《购房合同》；本院认为，我国《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”而根据本院已认定的证据和事实，系争房屋现已卖给他人，合同显然已无法再继续履行，而原告在庭审中亦明确陈述其早已知晓该情况，故对原告该项诉请，本院不予支持。
其次，关于被告是否应支付违约金50000元的问题，原告主张《售房意向书》中约定被告不得再向第三方出售系争房屋，如有违反则应向对方支付50000元，故被告应向原告支付违约金50000元；本院认为，一方面，虽然《售房意向书》中关于被告违反约定向第三方出售系争房屋时，被告应支付给原告的赔偿款原本确系50000元，但是，被告随后在先行征得原告同意的情况下，将该款项变更为10000元，原告对此亦无异议；另一方面，本案中，被告虽然违约在先，但其不仅已按《售房意向书》及《购房合同》中的定金罚则承担了相应的违约责任，同时还额外向原告支付了10000元。所以，本院对原告该诉请亦不予支持。
综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告虽主张被告应继续履行购房合同并支付50000元违约金，但均缺乏事实与法律依据，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告唐金松的诉讼请求。
本案受理费1050元，减半收取525元，由原告唐金松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审判员 张 亮
二〇一四年三月五日
书记员 陈嫒萍