江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2350号
上诉人（原审被告）无锡市华粮机械有限公司，住所地无锡市塘南路120号。
法定代表人丁玉宝，该公司经理。
委托代理人张艳，江苏锡惠律师事务所律师。
委托代理人鲍湖剑，江苏锡惠律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）无锡市龙康电器科技有限公司，住所地无锡市南长区塘南路120号。
法定代表人徐敏娟，该公司董事长。
委托代理人邵祥华，江苏普信律师事务所律师。
上诉人无锡市华粮机械有限公司（以下简称华粮公司）因与被上诉人无锡市龙康电器科技有限公司（以下简称龙康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2015）南民初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：无锡市塘南路120号房屋系龙康公司所有。2014年4月8日，龙康公司与华粮公司签订土地房屋租赁合同1份。该合同约定：1、龙康公司自愿将坐落在无锡市塘南路120号的车间及办公用房（建筑占地面积共计262平方米）出租给华粮公司使用；2、房屋租金为41000元整，水电费押金为500元整，相应的税收由华粮公司自行办理并承担相关费用；3、租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日止。租赁期满，华粮公司拥有优先承租权，租金另行协商。4、土地、房屋租赁期内，华粮公司如需对土地、房屋进行改装修式增扩设备时，应征得龙康公司同意，费用由华粮公司自理。租赁期满后华粮公司未恢复到租赁前原状的，除双方另有约定外，龙康公司有权选择以下权利中的任意一种：依附于房屋的装修归龙康公司所有，增搭房屋所有权归龙康公司所有。要求华粮公司恢复原状。向华粮公司收取恢复工程实际发生的费用。
2015年3月18日，龙康公司以邮政快递的方式向华粮公司邮寄了《到期不再续租的函》1份，该函载明：贵单位（华粮公司）于2014年4月8日与龙康公司签订的房屋租赁合同将于2015年3月31日到期，到期不再续租，特此通知。
因华粮公司未搬出塘南路120号房屋，故龙康公司诉至法院，要求判令：1、华粮公司迁出承租的塘南路120号房屋并按原租金支付实际使用费，直至搬出为止。2、本案诉讼费由华粮公司承担。华粮公司同意搬出无锡市塘南路120号房屋，也同意支付房屋使用费，但认为华粮公司合同期满后享有优先租赁权限，故龙康公司应支付搬迁费45万元，装修费15万元及下雨车间漏水造成的损失233000元。
审理中，双方一致确认2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金41000元华粮公司已全额付清。华粮公司另有500元水电费押金在龙康公司处。龙康公司明确主张的房屋使用费自2015年4月1日起，按照每日112.3元计算至实际迁出之日，并且同意华粮公司500元水电费押金在房屋使用费中予以扣除。
审理中，华粮公司陈述：华粮公司自1999年下半年开始租赁无锡市塘南路120号房屋，原先租赁合同是3年一签，自2005年下半年开始龙康公司接手该房屋后，合同改为一年一签。自2008年开始至2013年每年梅雨季节，下雨漏水导致厂房被淹，造成电器损坏，总计233000元。因厂房中都是大型设备，需要特殊设备才能搬出，因此需要搬迁费45万元。2003年华粮公司共计花费装修费15万元。
上述事实，有土地房屋租赁合同、到期不再续租的函等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：龙康公司与华粮公司签订的土地房屋租赁合同，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。根据合同约定，租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日，龙康公司也于2015年3月18日以到期不再续租的函的形式明确告知华粮公司合同到期后不再续签，终止双方的租赁关系。故龙康公司与华粮公司的租赁合同关系在租赁期限届满后已经终止。现租赁期限届满，龙康公司据此要求华粮公司立即从无锡市塘南路120号房屋中迁出并支付租赁期限届满后的房屋使用费，符合法律规定，依法予以支持。华粮公司所称承租厂房漏水造成其损失，对此其并未提出独立的诉讼主张，本案不予理涉。华粮公司提出要求龙康公司承担搬迁费并无依据，不予支持。关于装修费，华粮公司要求龙康公司支付15万元，在双方签订的合同中以明确约定华粮公司如需对土地、房屋进行改装修式增扩设备时，费用由华粮公司自理，故该装修费不应由龙康公司承担。关于华粮公司主张的优先承租权，根据法律规定优先承租权是指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，现本案中并无证据证明龙康公司出卖租赁房屋，故华粮公司主张优先承租权的意见，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决：一、华粮公司于判决发生法律效力后十日内从无锡市塘南路120号房屋内迁出。二、华粮公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙康公司支付房屋使用费（自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止，按每日112.3元的标准计算，扣除水电费押金500元）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取25元（已由龙康公司预交），由华粮公司负担。
上诉人华粮公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、双方在合同中明确约定其享有优先承租权，在租赁期限届满后，其享有和龙康公司续签合同的权利，龙康公司即便不向第三人出租诉争房屋，也应有将诉争房屋继续出租给其的义务，否则就构成违约，应该承担违约责任。而原审判决适用的法律条款实际上为优先购买权的条款，而非优先承租权的条款。2、2014年10月的拆迁评估通知与本案密切相关，其享有因拆迁而获得的停工停业和搬迁的补偿，但原审法院却遗漏了这一重要事实。3、其主张的15万元装修费用是2003年产生的，但原审法院却依据2014年的租赁合同条款驳回了其该项主张，混淆了基本事实。4、即使其应该迁出诉争房屋，对方也应该赔偿其装修费用及对方因违约所造成的损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人龙康公司答辩称：1、双方在合同中约定的优先承租权并不明确具体，应该结合法律规定进行认定。而龙康公司并未打算将诉争房屋出租给第三人，而是收回自用，故华粮公司并不存在优先承租权。2、诉争房屋并未被拆迁，不存在拆迁补偿费用。3、按照双方于2014年签订的租赁合同的约定，合同期满或者对方违约解除合同后，装潢归龙康公司所有，该约定应为有效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审已查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：华粮公司和龙康公司之间就无锡市塘南路120号房屋达成的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应按约履行。根据该合同约定，租赁期满后，华粮公司享有优先承租权，但对于优先承租权的具体含义，双方的理解不一。本院认为，华粮公司的优先承租权应为华粮公司在与龙康公司的租赁合同到期时所享有的同等条件下的优先续租的权利，该处的优先承租权应为同等条件下的优先而非绝对的、无条件的优先。在龙康公司打算将诉争房屋继续用于出租用途的情况下，华粮公司相对于其他潜在的第三人而言在同等条件下享有优先承租的权利，这是华粮公司的优先承租权的体现。而本案中，龙康公司并未打算将诉争房屋继续出租，而是打算收回自用，在这种情况下，华粮公司的优先承租权当然就不存在了。故原审法院判决华粮公司迁出诉争房屋并支付相应期间的占有使用费并无不当，本院予以维持。华粮公司关于其享有优先承租权，龙康公司应该向其支付违约损失的上诉意见于法无据，且超出了一审的审理范围，本院不予支持。
关于拆迁问题，华粮公司在原审中并未提起反诉，本案不予理涉。关于装修费问题，华粮公司并未提供证据证明其在2003年花费装修费15万元，且亦未在本案中提出反诉，本案亦不予理涉。
综上，原审法院认定事实清楚，所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人华粮公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人华粮公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 潘晓峰
代理审判员 李 飒
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 张 威