江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终6596号
上诉人（原审原告）：王伟，女，1980年1月31日生，汉族，住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：朱源，江苏彭城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颖，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨明秀，女，1968年6月12日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。
原审第三人：王某某，男，1970年7月11日生，汉族，住徐州市铜山区。
原审第三人：冯某，女，1967年10月7日生，汉族，住徐州市铜山区。
上诉人王伟因与被上诉人杨明秀以及原审第三人王某某、冯某案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案受理后，依法审理了本案。上诉人王伟及其委托诉讼代理人朱源，被上诉人杨明秀的委托诉讼代理人倪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。本案房屋是上诉人从张某处购得，上诉人提供了杨某某通过中国建设银行向张某银行账户内转款15万元的转账凭证，足以证明上诉人已经向张某付清全部房屋价款，一审法院认为证据不足，不能够证明付清全款，属于认定错误，毕竟被上诉人无证据证明杨某某与张某之间有其他债权债务，而且上诉人有购房合同及转账证明，而且提供了其与杨某某之间的转款记录，一审认定上诉人未提供证据错误。2、一审判决适用法律错误。上诉人对不能办理登记手续不存在过错，一审法院依据《查扣冻规定》第十七条规定：“第三人没有过错，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权登记手续，是由于产权登记机关未能及时办理、出卖人不予协助，办理登记存在客观障碍等非因第三人所能控制的原因造成的。”。本案中，上诉人买房时，该房屋有房证，上诉人有理由认为有房证的房屋就是可以办证的，因此上诉人对不能办理登记手续不存在过错。3、关于王伟向张某支付购房款的问题，一审开庭后上诉人将活期账户明细查询及取款记录通过律师交给一审法院，但一审法院未组织双方质证就直接判决上诉人败诉。事实上上诉人有证据证明已经全部支付房款，杨某某的卡实际是王伟丈夫使用，杨某某卡上的钱都是王伟丈夫的，因2011年王伟丈夫在新疆工作不方便开卡，所以让杨某某替他开了一张建行卡好向里面打钱，杨某某用自己名义开好卡后就交给王伟丈夫，王伟已经实际支付购房款。4、关于未办理房屋过户登记过错问题，最高院关于办理执行异议和复议案件规定第二十八条第四项规定，是非因买受人自身的原因未办理过户登记，本案并不是王伟自身的原因不办理过户登记，是因集体土地都不给办证，是办理登记存在客观障碍，非因第三人所能控制的原因造成的。
杨明秀辩称，上诉人无法证明已付清全部购房款，且对未办理涉案房屋的过户登记存在过错。一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。
王伟向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令解除（2014）铜民执字第04127号民事裁定书对位于徐州市铜山区大彭镇机关宿舍3-3-502室房屋的查封，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用由杨明秀承担。事实和理由：2012年3月20日案外人张某与第三人冯某签订购房合同，购买涉案房屋即位于徐州市大彭镇机关宿舍3-3-502室的房屋，并支付了全部房款、进行了交接并居住。因该房屋无土地证，无法办理过户手续，交付房屋时第三人冯某将房证一并交给了案外人张某。2013年6月2日，王伟为便于孩子升中学就近居住，与案外人张某签订房屋买卖合同，购买该房屋，并于同日通过银行转账方式支付购房款15万元，张某在交付房屋时将房证交给了王伟。王伟接收涉案房屋后，遂将该房的门窗修葺一番，并更换了门锁，放置了简单家具居住。杨秀明因与第三人王某某、冯某民间借贷纠纷一案，经铜山区人民法院（2013）铜民初字第2195号民事判决书判决后，申请强制执行第三人王某某、冯某，执行中经人民法院（2014）铜民执字第04127号民事裁定书裁定，查封了该房屋。王伟就查封该房提出执行异议，后被驳回。王伟认为王伟与案外人、案外人与第三人之间的购房合同均合法有效，并支付了全部房款，且已实际占有，因未能办理过户登记手续非自身原因所致，并无过错，案涉房屋的财产利益已不属于第三人王某某及冯某，人民法院不能为了保护杨明秀的权利，而损害王伟对该房屋享有的权利。综上，为维护王伟的合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，请求人民法院解除对涉案房屋的查封，并停止对该财产的执行。
一审法院认定事实：2013年9月7日，应杨明秀申请，一审法院作出（2013）铜民诉保字第0318号裁定书，裁定查封冯某所有的坐落在徐州市铜山区大彭镇政府宿舍3-3-502室房产（房产证号：铜房大彭字第××号）一处。杨明秀因与王某某、冯某民间借贷纠纷诉至一审法院，一审法院于2014年5月22日作出（2013）铜民初字第2195号民事判决书，判决王某某、冯某于该判决生效后十日内偿还杨明秀借款100000元及利息(以100000元为本金，按照月息2分从2011年4月23日计算至判决确定履行之日)。
本案第三人王某某、冯某未按照生效法律文书履行义务，2014年杨秀明向法院申请强制执行，在执行过程中一审法院作出（2014）铜执字第4127号民事裁定书，裁定继续查封上述房产。后王伟提出异议，一审法院于2016年2月2日作出（2016）苏0312执异12号裁定驳回王伟的异议请求。王伟不服该裁定，遂于2016年2月26日向一审法院起诉。
另查明，2012年3月20日，第三人冯某作为出卖方（甲方），案外人张某作为购买方（乙方），双方签订房产买卖合同一份，其中合同第一条规定，甲方决定将座落在徐州市大彭镇机关宿舍3号楼3单元502一套混合结构（建筑面积大约97平方米），自行车或汽车车库位于一并转让给乙方，乙方表示同意；合同第二条规定，双方确认上述房产的交易价格为人民币15万元整（大写壹拾伍万元整）；第三条规定，房款支付方式：双方确认乙方于2012年3月20日向甲方一次性支付上述房屋交易款项人民币元整（大写壹拾伍万元整）。甲方于2012年3月20日交付上述房屋钥匙给乙方，同时乙方表示自签订之日起上述交易房产所产生的其他费用均由乙方承担。第四条规定，乙方知晓该房屋尚无法过户房产证及土地使用权证，如集体土地证换国有土地证办理费用由乙方自行承担。若以后具备过户条件，过户期间甲方必须无条件配合提供乙方办证所需的相关手续，办证所需税费由乙方自行承担。后第三人冯某将涉案房屋所有权证交给张某。2013年6月2日，以张某为出卖方（甲方），王伟为购买方（乙方），双方就涉案房屋签订房产买卖合同一份，合同第一条规定，甲方决定将座落在徐州市大彭镇机关宿舍3号楼3单元502一套混合结构（建筑面积大约97.40平方米），自行车或汽车车库位于一并转让给乙方，乙方表示同意；合同第二条规定，双方确认上述房产的交易价格为人民币15万元整（大写壹拾伍万元整）；第三条规定，房款支付方式：双方确认乙方于2013年6月2日向甲方一次性支付上述房屋交易款项人民币元整（大写壹拾伍万元整）。甲方于2013年6月2日交付上述房屋钥匙给乙方，同时乙方表示自签订之日起上述交易房产所产生的其他费用均由乙方承担。第四条规定，乙方知晓该房屋尚无法过户房产证及土地使用权证，如集体土地证换国有土地证办理费用由乙方自行承担。若以后具备过户条件，过户期间甲方必须无条件配合提供乙方办证所需的相关手续，办证所需税费由乙方自行承担。后张某又将涉案房屋所有权证交给王伟。
还查明，2013年6月5日，案外人杨某某通过中国建设银行向张某银行账户内转款150000元。庭审中，张某作为证人出庭接受一审法院及双方当事人的质询，其陈述其已经收到王伟的购房款150000元，且该款是王伟通过杨某某向其支付的。
一审法院认为，王伟具备提起执行异议之诉的主体资格，在涉案房产未办理产权过户登记的情况下，王伟向法院请求阻却对涉案标的强制执行没有法律依据。具体理由如下：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，王伟的起诉均符合上述条件，故其具备提起执行异议之诉的主体资格，法院应予受理。
根据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。关于该规定的理解，根据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，被执行人与第三人订立不动产买卖合同但未完成过户登记时，第三人尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此，《查扣冻规定》第十七条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权优先于申请执行人的其他普通金钱债权获得保护。在执行该规定时，必须首先坚持物权变动公示公信原则，维护物权登记的公示效力，同时注意平衡善意购房人与申请执行人之间的利益关系，兼顾物权保护和维护交易安全。司法实践中应当从严把握《查扣冻规定》第十七条的适用条件，防止债务人恶意规避执行。具体而言，第三人依据此主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件:一是第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付了全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。
（一）关于房屋买卖关系是否合法有效的问题。根据《物权法》第十五条规定，当事人直接订立有关设立、变更、转让和消灭不动产合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。
本案中，第三人冯某将涉案房屋出卖给案外人张某，张某又将该房屋出卖给王伟，尽管双方均未办理房屋过户登记手续，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。
（二）关于第三人是否付清全部房屋价款的认定问题。对《查扣冻规定》第十七条中规定的“第三人已经支付全部价款”，应理解为第三人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前已经支付了全部房屋价款。
本案中，虽然王伟提供了案外人杨某某通过中国建设银行向张某银行账户内转款150000元的转账凭证，但该转账凭证并不直接发生在王伟与张某之间，庭审中，法院曾责令王伟于庭审后三日内提供向杨某某转款记录或相关取款记录，王伟至今未提供，应承担举证不能的责任，故法院无法认定王伟已经付清全部房屋价款。
（三）关于第三人是否实际占有房屋的认定问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。本案中，案外人张某在法院对涉案房屋采取查封措施前已经将其交付王伟，虽然王伟并未居住，但已经实际控制了该房屋，应当认定其已经实际占有房屋。
（四）关于买受人对未办理过户登记是否存在过错问题。根据《查扣冻规定》第十七条规定的“第三人没有过错”，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。本案中，王伟在明知涉案房屋尚不具备办理产权过户手续的情况下仍与案外人张某签订房屋买卖合同，故王伟主观上存在过错。
综上，虽然王伟具备诉讼主体的资格，但其未举证证明其已经付清全部购房款，且对未办理涉案房屋过户登记存在主观过错，故王伟主张停止对徐州市大彭镇机关宿舍3-3-502室房屋的执行，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决驳回王伟的诉讼请求。案件受理费3300元、保全费606元，由王伟负担。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：上诉人提出的案外人执行异议之诉能否排除涉案房屋的强制执行。
二审期间，上诉人提交如下证据：1、中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明在2013年6月5日王伟从自己的银行卡中取出65000元现金，用于支付购房款。
2、活期账户查询明细，该账户户名为杨某某（建设银行，卡号：62×××65），拟证明在2013年6月5日王伟用署名为杨某某的银行卡分四笔支付给张某（建设银行，卡号：43×××59）15万元。
经质证，被上诉人认为，对上诉人提供的证据一的真实性无异议，但无法证明上诉人将其款项支付给张某。对证据二的真实性也无异议，但账户是杨某某的，杨某某转给张某的，无法证明上诉人履行了房款义务。上诉人提交的两份证据相互矛盾。
3、杨某某的证人证言，证言内容为，上诉人用杨某某身份证办理了建设银行卡，并通过该卡向张某支付了涉案购房款15万元。经质证，上诉人认为，证人证言证明王伟已经实际向张某支付了全部的购房款，是通过杨某某名下的银行卡转账支付给张某的。杨某某名义的银行卡实际是王伟夫妇使用，再者杨某某与张某没有任何债权债务关系，通过杨某某的银行卡支付给张某的钱就是王伟支付的钱。被上诉人认为，因为证人和上诉人系亲属关系，其证言不足采信。此外，上诉人仅证明其取款65000元。综上，证人证言无法证明上诉人已经支付全部涉案房款。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，关于上诉人提出的案外人执行异议之诉能否排除涉案房屋强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”根据上述规定，上诉人提出的案外人执行异议之诉能够排除涉案房屋强制执行的，必须符合上述规定的四个条件，缺一不可，而本案中，上诉人在与案外人张某签订《房产买卖合同》之时，就在该合同第四条中约定:“乙方（即上诉人王伟）知晓该房屋尚无法过户房产证及土地使用权证……”，根据该约定可知，上诉人明知涉案房屋无法办理过户登记而购买，存在过错，系因上诉人自身原因未能办理过户登记，故上诉人提出的案外人执行异议之诉无法排除涉案房屋的强制执行。
综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人王伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一七年五月十七日
书 记 员 陈斯雅