云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第715号
上诉人（原审原告）张自力，男，1966年3月7日生,汉族。
特别授权诉讼代理人唐慧萍，国浩（昆明）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱显华，男，1966年4月17日生，汉族。
上诉人（原审被告）钟静，女，1972年5月26日生，汉族。
特别授权诉讼代理人黄静、张晋恺，云南典卫律师事务所律师。
上诉人张自力、朱显华、钟静房屋买卖合同纠纷一案，上诉人张自力、朱显华、钟静不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：由于原告与被告朱显华之间的债务问题，2013年3月22日，原告张自力（乙方）与被告朱显华、钟静（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将其位于昆明市××区××小区幢×层×××号房屋，以人民币1280000价格出售给乙方；双方确认合同签订之日，乙方已经以现金方式向甲方一次性付清上述房屋价款；甲方确认已经当面收到乙方支付的上述款项；甲方应于本合同签订当日将上述房屋完好交付乙方；甲方应在领取房屋产权证和土地使用证之日起三十日内将上述房屋的产权登记无偿变更到乙方或乙方指定人员的名下；办理上述财产转移手续所发生的一切税费由甲方全额承担；如因甲方原因，致使双方未能在上述期限内办结房屋产权过户手续，每逾期一天，甲方应按总价的百分之一向乙方支付违约金；合同还约定了其他相关事宜。双方签订《房屋买卖合同》时，被告还未取得上述房屋的产权证。2013年4月26日，被告取得上述房屋产权证。2013年11月18日，被告将上述房屋出售给案外人，并办理了过户手续。原告认为被告未履行合同办理房屋过户的行为构成违约，现诉至法院请求，主张：1、判令二被告履行《房屋买卖合同》约定义务，立即将位于昆明市××区××小区幢×层×××号房屋交付原告；2判令二被告履行《房屋买卖合同》约定义务，立即将位于昆明市××区××小区幢×层×××号房屋的产权变更登记到原告名下，办理变更登记所产生的一切税费均由二被告承担；3、判令二被告向原告支付自2013年7月8日起至其实际办理过户登记之日止的违约金；4、判令二被告承担本案诉讼费。
一审法院认为：双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，在双方签订确认时依法成立生效，双方应按合同约定履行义务。对于被告提出产生《房屋买卖合同》的债务被告已履行完毕，故该合同权利义务终止的抗辩意见，因被告所提交的证据不能明确签订《房屋买卖合同》所基于的债务已履行完毕，故对其抗辩意见本院不予采纳。针对原告的诉请，本案中原、被告双方签订的《房屋买卖合同》标的房屋现已出售给他人，并已办理过户手续，合同的目的已不能实现，合同约定对房屋的交付及办理过户手续的义务事实上已不能履行，故原告主张被告继续履行合同并办理登记过户手续的诉请已无法达成，原告的上述诉请，不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，由于被告将房屋出售给他人的行为致合同目的不能实现，构成违约，应负相应的违约责任，故原告主张被告承担违约责任的诉请，予以支持。原告主张按合同约定计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，在本案中，原告未举证证明自己遭受的实际损失，而原、被告之间合同标的金额为1280000元，而原告从2013年7月8日起暂计算至2013年10月22日止违约金得1356800元，已高于合同的标的金额，双方约定的违约金确属过高，予以适当调整，以合同标的金额1280000元按银行同期贷款利率计算违约金。关于违约金计算的起至时间，合同约定被告方应在领取房屋所有权证及土地使用证之日起三十日内将房屋变更至原告名下，被告于2013年4月26日领取房屋产权证，故按合同约定应于5月26日前办理过户手续，被告未按合同约定履行过户义务，应从2013年5月26日其承担相应违约责任，而由于本案涉案房屋已不能办理过户手续，故原告主张违约金计算至不实际办理房屋过户之日止的诉请无法实现，予以调整至判决确定之日止。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决，一、被告朱显华、钟静于本判决生效之日起十日内向原告张自力支付自2013年5月26日起至判决确定之日止的违约金（以人民币1280000元为本金，按银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告张自力的其他诉讼请求。案件受理费人民币17011元，公告费，由被告朱显华、钟静承担。
一审判决宣判后，一审原告张自力、被告朱显华、钟静均不服，向本院提起上诉，其中，上诉人张自力上诉请求判令：撤销一审判决，依法改判支持其在一审中的诉讼请求。主要事实和理由为：一审判决仅凭被告的辩称即认定“2013年11月18日，被告将上述房屋出售给案外人，并办理了过户手续。”的事实，证据不足，属于认定事实有误。一审判决未充分维护原告的合法权益纵容了被告的违约行为，仅判决被告朱显华、钟静承担自2013年5月26日至判决确定之日止的违约金，与原告所受的损失相距甚远，使用法律错误，显失公平。
上诉人朱显华、钟静答辩称：不认可张自力的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。同时，上诉人朱显华、钟静提出上诉请求：撤销一审判决，依法驳回张自力的诉讼请求。其主要的事实及理由为：一审法院未查清本案的关键事实，导致错误判决的出现。本案的《房屋买卖合同》的产生并非是为了房屋买卖达成的合意，而是因为双方之间的债务的事实，双方当事人均表示认可。上诉人朱显华、钟静认为，签订该合同是用于担保90万元工程垫付款，垫付款已支付，该合同已终止。在一审中，张自力虚构了双方当事人存在用房屋抵偿30%股份债权的事实。一审法院在未查清本案的关键事实，导致错误判决的出现。一审法院未查清朱显华用该房屋抵偿债务是否真实存在，是何种债务，债务的具体金额是多少，债务是否履行完毕等问题。在一审审理中，被上诉人虚构了双方存在用房屋抵偿30%股份债务的事实，同时，该30%的股份也并不存在。一审法院在未查清本案关键事实的基础上，出现审判逻辑的严重错误。一审法院错误的认定本案《房屋买卖合同》的性质，该合同名为买卖，实为担保。在签订该合同时，双方的真实意思表示实为担保，对此，上诉人提交了经过公证的证人证言加以证明，但一审法院未予采纳。故请求二审法院支持其上诉请求，撤销一审判决，驳回被上诉人张自力的诉讼请求。
张自力针对朱显华、钟静的上诉请求，答辩表示：不认可其上诉请求，请求驳回其上诉。
根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方当事人于2013年3月22日所签订《房屋买卖合同》的性质是否属于担保合同，应否继续履行该合同？
二审中，上诉人张自力申请证人董事、李天富出庭作证。证人董事出庭作证欲证实，2013年3月22日，双方当事人到其办公室对张自力享有云南亚奇矿业有限公司红河分公司个旧老厂镇一个选矿厂项目30%的股份冲抵购买朱显华、钟静的房屋的购房款128万元做了一个调解，由证人主持调解，并拟定房屋买卖合同。同时，朱显华欠张自力97万元的垫付工程款也由证人拟定欠条。证人李天富出庭作证欲证实，双方当事人签订《房屋买卖合同》时自己虽然不在场，但据其了解主要解决的是张自力享有30%的股份问题和其垫付的97万元工程款的偿付问题，朱显华愿意用房屋来抵偿张自力所享有的30%的股份，并签订了《房屋买卖合同》。至于张自力垫付的97万元工程款，由朱显华出具了“欠条”给张自力，后朱显华偿还90万元给张自力，张自力将该欠条还给朱显华了，证人听张自力说剩下的7万元就不要了。
朱显华、钟静对于以上两位证人的证言的真实性表示不予认可，朱显华、钟静在二审中未提交新的证据。经审查，本院综合张自力在二审中所申请的两位证人证言与在一审庭审中双方当事人提交的证人颜高剑的证言，在本院认为中予以阐述。
经审理，双方当事人对一审判决认定的案件事实无异议，本院依法予以确认。另查明，双方当事人均认可，张自力并未按照双方当事人签订的《房屋买卖合同》向朱显华、钟静支付购房款现金128万元人民币。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方当事人均认可于2013年3月22日签订的《房屋买卖合同》中所约定的购房款，张自力并未实际支付给朱显华、钟静。张自力认为是用其所享有的云南亚奇矿业有限公司红河分公司个旧老厂镇一个选矿厂项目30%股份作为该购房款，而朱显华、钟静则认为该合同是为张自力在该选矿厂垫付的97万元工程款的偿还做担保。现因该房屋已经由朱显华、钟静出卖给他人，客观上已不能再过户给张自力，而张自力亦未实际支付该合同所约定的购房款，双方当事人签订的该合同并未实际履行。故张自力现起诉请求按照该《房屋买卖合同》的约定，由朱显华、钟静履行房屋过户的诉讼请求以及上诉请求均不予支持。根据双方当事人签订的上述合同中的约定，朱显华、钟静负有在其领取房屋所有权证和土地使用证之日起三十日内将该房屋的产权登记变更到张自力或其指定人员的名下，虽然张自力并未实际支付购房款，双方当事人对于用何种债权抵偿购房款亦没有约定明确，但朱显华、钟静应当在合理期限内通知张自力付款，或者与其协商明确购房款的支付方式。但朱显华、钟静并无证据证实其已经向张自力明确告知，而将该房屋通过案外人出售给他人。因此，朱显华、钟静应当按照双方当事人约定的购房款128万元为本金，按银行同期贷款利率计算自2013年5月26日起至判决确定之日止向张自力支付违约金，张自力所主张的其余违约金因无事实依据，故本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正，但一审法院所做判决并无不妥之处，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费34022元，由张自力负担70%，即23815.4元，由朱显华、钟静负担30%，即10206.6元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年二月九日
书 记 员 寸杨杰