广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第361号
上诉人（原审被告）：李亮珍。
委托代理人：谭颖瑜。
上诉人（原审被告）：谭永晃。
被上诉人（原审原告）：阮玉锋。
被上诉人（原审原告）：徐凤凌。
委托代理人：阮玉锋。
上诉人李亮珍、谭永晃因与被上诉人徐凤凌、阮玉锋房屋买卖合同�纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法泽民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年1月17日，徐凤凌、阮玉锋向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、李亮珍、谭永晃继续履行关于镇路11栋102单元的《房屋转让协议》，并将房屋过户至阮玉锋、徐凤凌名下；过户手续费用依协议由李亮珍、谭永晃承担。2、本案诉讼费用由李亮珍、谭永晃负担。主要事实和理由是：徐凤凌、阮玉锋与李亮珍、谭永晃于2007年1月27日自愿协商达成房屋买卖协议一份。因李亮珍、谭永晃未履行协议，并且以协议无效为由诉至法院，法院查明事实后，判决驳回其诉讼请求。李亮珍、谭永晃不服上诉，2011年12月15日，在江门市中级人民法院的调解室，在法院相关人员的主持下，李亮珍、谭永晃�委托代理律师，与我方再次达成了房屋买卖协议。但李亮珍、谭永晃至今仍未按照协议履行房屋过户义务。
李亮珍答辩称：由于中院调解时李亮珍不在现场，对阮玉锋与谭永晃之间的具体调解内容不清楚。调解内容是怎么样处理，就怎么样处理。另外《协议书》没有明确单车房的问题，当时双方都没有留意这一问题，所以李亮珍认为该协议书是不成立的。
谭永晃答辩称：房屋一直没有过户的责任不在谭永晃，是因为阮玉锋一直未将相应的过户资料交给谭永晃，所以谭永晃没有办法协助阮玉锋过户。现在谭永晃同意按照双方在中院签订的协议继续履行，但协议书上涉及的只是单车房，而不是住宅。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2007年1月27日，李亮珍、谭永晃与徐凤凌签订《房屋转让合同》一份，约定李亮珍、谭永晃将位于镇路11座102单元（房产证号：第、车房证号：第）转让给徐凤凌。在合同履行的过程中，李亮珍以房屋交易时徐凤凌对其有欺骗行为为由，于2011年3月9日向原审法院提起诉讼，要求确认该《房屋转让合同》无效，并要求徐凤凌返还诉争房屋，恢复房屋原状，另还需支付相应租金给李亮珍、谭永晃，李亮珍、谭永晃则返还徐凤凌已经支付的购房款。2011年8月12日，原审法院作出（2011）新法民二初字第216号民事判决，判决驳回李亮珍的诉讼请求。宣判后，谭永晃不服判决，上诉至江门市中级人民法院。2011年12月14日，江门市中级人民法院作出（2011）江中法民一终字第426号民事调解书。调解协议约定：“一、谭永晃、李亮珍与徐凤凌同意不再按照于2007年元月27日签订的关于坐落于江门市新会区镇路11座102单元《房屋转让合同》履行。二、谭永晃、李亮珍与徐凤凌不再按照江门市新会区人民法院（2011�新法民二初字第261号民事判决书履行。三、谭永晃、李亮珍与徐凤凌关于坐落于江门市新会区镇路11座102单元房屋的处理另行协商解决，以后谭永晃、李亮珍与徐凤凌互不追究责任。……”该调解书现已发生法律效力。2011年12月15日，李亮珍（协议甲方）、谭永晃（协议乙方）与徐凤凌（协议丙方）就房屋买卖事宜，另行签订《协议书》一份。协议约定：“关于新会区镇圩11座102房（单车房）的买卖事宜，三方在江门市中院信访室达成如下协议：1、乙方将上述房屋转让给丙方，总房价是人民币壹拾万壹仟元。2、丙方已经支付叁万元给乙方，乙方负责在2012年3月30日将上述房屋办理过户到丙方名下，办理过户时丙方再支付壹万元给乙方，过户的费用由乙方承担。3、丙方已经支付给甲方伍万壹仟元，在办理上述房屋过户时，丙方再支付壹万元给甲方。4、本协议之前的约�与本协议不符的，以本协议为准。5、本协议一式三份，各方一份，签名后生效。”谭永晃、李亮珍的委托代理人黄劲涛代谭永晃、李亮珍在协议甲方、乙方上签名，徐凤凌的委托代理人阮玉锋代徐凤凌在协议丙方签名。但此后谭永晃、李亮珍并未按照协议履行房屋过户义务。
另查明，江门市新会区镇路镇府住宅11幢102房产（房地证号：）的登记权属人为谭永晃，登记共有人为李亮珍。镇路镇府住宅9幢18#车房（房地证号：）登记权属人为谭永晃，登记共有人为李亮珍。李亮珍与谭永晃原系夫妻关系，2008年5月13日经原审法院（2008）新法民一初字第123号民事判决书判决离婚。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点在于以下两点。第一，2011年12月15日，李亮珍（协议甲方）、谭永晃（协议乙方）与徐凤凌（协议丙方）三方签订的《协议书》效力如何。第二，《协议书》载明的“关于新会区镇圩11座102房（单车房）的买卖事宜”条款，应作何理解。
关于争议焦点一。徐凤凌与李亮珍、谭永晃在平等自愿的基础上，于2011年12月15日就诉争房屋达成的一致买卖协议，系双方真实意思表示，该房屋买卖合同依法成立。庭审中，李亮珍辩称，《协议书》对单车房的约定并不明确，因此该份协议应认定为无效。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定及原审查明的事实，本案中并不存在影响《协议书》效力的法定事由，《�议书》对单车房的约定不明确，但并不导致合同无效。因此，原审法院对李亮珍的该项辩称，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，徐凤凌与李亮珍、谭永晃均应按《协议书》的内容，全面履行自己的合同义务。
关于争议焦点二。对于《协议书》载明的“关于新会区镇圩11座102房（单车房）的买卖事宜”条款，双方当事人对此有不同的理解。徐凤凌、阮玉锋主张该条款涉及的房产包括江门市新会区镇路镇府住宅11幢102房产以及镇路镇府住宅9幢18#车房。李亮珍主张该条款系约定不明，因此协议应认定为无效。谭永晃则主张该条款应理解为房屋买卖的标的物为镇圩11座102房的单车房，即该《协议书》只涉及车房的买卖，并在庭审中确认该单车房即是9幢18#车房。对于李亮珍的主张，前文已经论�，在此不再重复。对谭永晃的主张，原审法院认为，第一，《协议书》涉及的房款总额为101000元，而该9幢18#车房显示建基面积仅为7.05平方米，计算单价高达14326.24元／平方米。从该车房的大小、位置以及《协议书》签订的时间综合判定，谭永晃的主张，与常理不符。第二，谭永晃主张买卖的标的即是“11座102房的单车房”，而李亮珍的委托代理人在笔录中明确11幢并没有相对应的单车房。在此前提下，谭永晃在《协议书》中却未明确该房屋买卖合同标的物“11座102房的单车房”的位置或房地证号，与日常交易习惯不符。第三，镇路镇府住宅11幢102房产以及镇路镇府住宅9幢18#车房两个房地产权证均由原告持有，该两房亦由原告居住、使用。而《协议书》签订至今已有两年多时间，李亮珍、谭永晃对此并未提出异议。第四，虽然谭永晃、李亮珍与徐凤凌均同意不再按照�2007年元月27日签订的《房屋转让合同》履行。但从该《房屋转让合同》的内来看，双方当时就已经明确，转让的房产为“镇路11座102单元（房产证号：第、车房证号：第）”，即已经包括房屋（房地证号：）与车房（房地证号：）两部分。以上亦可以作为参考，解释徐凤凌与谭永晃、李亮珍在签订《协议书》时约定条款为“11座102房（单车房）”的原因。综合以上四点，原审对谭永晃“该《协议书》只涉及车房的买卖”的主张不予支持。原审认为，在合同履行过程中，双方当事人均应遵循诚实信用原则。对《协议书》未约定明确的“11座102房（单车房）”内容，原审结合双方签订合同的性质、目的和交易习惯，综合认定为“11幢102房及9幢18#车房”。
阮玉锋诉请将诉争房屋过户到徐凤凌、阮玉锋两人名下。原审认为，阮玉锋并不是2011年12月15日签订的《协议书》上的�同当事人，且徐凤凌与李亮珍、谭永晃均同意按《协议书》的约定履行，即“乙方负责……将上述房屋办理过户到丙方名下”，因此，对阮玉锋的该项诉讼请求，原审不予支持。
庭审中，阮玉锋、徐凤凌明确表示愿意承担本案的诉讼费用，系其真实意思表示，符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，原审依法予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，于2014年4月11日作出如下判决：一、谭永晃、李亮珍应在本判决发生法律效力之日起十日内协助将位于江门市新会区镇路镇府住宅11幢102房屋（房地证号：）及位于镇路镇府住宅9幢18#车房（房地证号：）过户到徐凤凌名下，并由谭永晃承担由此产生的相关过户费用；二、驳回阮玉锋、徐凤凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半计算），由阮玉锋、徐凤凌自愿负担。
当事人二审的意见
李亮珍不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：单车房不在房屋买卖之内。主要事实和理由是：因2006年12月，李亮珍未收到房屋租金，才知道自己的房屋被阮玉锋、徐凤凌占用，李亮珍因听信了阮玉锋的话，没有经过谭永晃的同意签订了合同，一直都是以圩11座102房为主，并没有提及到单车房。
谭永晃不服原审判决，向本院提起上诉称：2011年12月14日，谭永晃与阮玉锋在镇解决房屋买卖争议问题时，双方先达成了主体框架协议，即（2011）江中法民一终字第426号民事调解书的全部条文，即（2014）江新法泽民初字第59号民事判决书中第三页描述的调解协议约定。由于该调解协议约定谭永晃、李亮珍、徐凤凌不再按2007年1月27日签订的《房屋转让合同》履行、不再按（2011）新法民二初字第261号判决履行、关于座落于镇路11座102单元房屋的处理另行协商解决等。在此前提下，谭永晃与阮玉锋协商解决了以下问题：（一）2007年1月至2011年12月，因房屋产权没有变化，阮玉锋、徐凤凌居住的房屋实际上是租住，月租500元／月，共5年合计30000元，双方同意按9折计算为27000元；（二）阮玉锋私下拆除原房屋的全部装修，造成严重损失，需向谭永晃赔偿装修款45000元；（三）原房屋中的全自动洗衣机一台及木家具一批，已被阮玉锋支配处理，阮玉锋需向谭永晃赔偿1000元；（四）谭永晃同意以28000元的价格向阮玉锋转让11座102配套的单车房用于经营电脑维修（因该单车房的房产证在徐凤凌手上所以无法注明地址及证书号），并定于2012�3月底前将上述房屋过户到徐凤凌名下；（五）11座102单元的转让价商定为2000元／平方米，房屋建筑面积加外阳台面积按90平方米计算，实际上超过90平方米，并商定阮玉锋、徐凤凌任何一方购买，均可扣除上述装修赔偿45000元，若2012年3月底不签订该房屋买卖合同而由阮玉锋继续居住，租金从2012年1月起按每月600元计算，两年调整一次。协议达成后，阮玉锋当即回家取了29000元交给谭永晃，买下了单车房和给了11座102房屋中洗衣机和家具的赔款，因资金不够，暂时将11座102号房屋买卖一事放下，谭永晃按照阮玉锋的要求，出具了收条。2011年12月15日，双方律师起草《协议书》时，阮玉锋极力要求谭永晃同意将所有费用101000元写在11座102（单车房）的房价上，其理由为上述租金和赔偿装修款李亮珍之前已向其追讨，但法院驳回了，现在又出现，而且钱又不是给李亮珍，担心李亮珍有意见，所以才出现了上述价款的表述情况，而该款项与11座102房屋的买卖无关。《协议书》系双方律师在中院指导下形成的，事隔两年多，阮玉锋提出脱离文字本意的理解，谭永晃不认可。《协议书》约定的11座102房（单车房）应理解为单车房。原审判决认定《协议书》未明确“11座102的单车房”的位置或房地证号，与日常交易习惯不符。2007年李亮珍与阮玉锋签订《房屋买卖合同》时同样没有位置或房地证号。该房产仅登记在谭永晃一人名下，李亮珍、阮玉锋和徐凤凌无权买卖。另外，（2014）江新法泽民初字第59号判决否定了（2011）江中法民一终字第426民事调解书的主体框架，属于基层法院否定中级法院的裁决，应属无效。
徐凤凌、阮玉锋答辩称：原审判决正确，要求维持原判。
徐凤凌、阮玉锋在二审期间提供的证据有：2011年11月18日签订的《补充协议�，以证明谭永晃上诉中陈述双方协商的情况不属实。
李亮珍、谭永晃在二审期间均没有提供新的证据。
对徐凤凌、阮玉锋在二审期间提供的证据，李亮珍认为：签订该协议书时李亮珍不在场，不清楚是否真实；谭永晃认为：对该证据的真实性没有异议，当时谭永晃没有看该协议就签名，且该协议签订的时间在调解协议签订时间之前，另外，该协议第二点有歧义，结合第一点的内容，谭永晃认为约定由谭永晃办理房屋过户后，徐凤凌、阮玉锋另外支付4万元给谭永晃。
为查明本案事实，本院调取了本院（2011）江中法民一终字第426号案件的案卷材料，包括授权委托书、律师事务所出具的函件、法庭调查笔录、调解笔录以及送达回证。各方当事人均确认上述证据均为该案的案卷材料，对其真实性无异议，但谭永晃对有关笔录中阮玉锋、徐凤凌的陈述不予确认。
经审�，徐凤凌、阮玉锋在二审期间提供的证据与本案存在重大关联，为客观查明本案事实，本院采纳作为二审程序中的新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：本院（2011）江中法民一终字第426号房屋买卖合同纠纷一案中，李亮珍、谭永晃分别委托广东律师事务所律师黄劲涛作为其二审诉讼代理人，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提出反诉、上诉、代为签收有关法律文件等。该案审理过程中，各方当事人经本院主持调解达成调解协议并由本院制作民事调解书，本院于2011年12月25日向谭永晃、李亮珍送达调解书并由黄劲涛代为签收。
再查明：2011年11月18日，谭永晃与阮玉锋就路11栋102单元房屋的买卖事宜达成如下协议：1、谭永晃负责过户给阮玉锋，费用由谭永晃负责，阮玉锋协助签名�续；2、阮玉锋另付4万元给谭永晃，并签订《补充协议》。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李亮珍、谭永晃与徐凤凌在本院（2011）江中法民一终字第426号房屋买卖合同纠纷一案的审理过程中，各方当事人于2011年12月14日达成调解协议，内容包括“谭永晃、李亮珍与徐凤凌关于坐落于江门市新会区镇路11座102单元房屋的处理另行解决，以后谭永晃、李亮珍与徐凤凌互不追究责任。”本院根据各方当事人达成的上述调解协议制作民事调解书，并于2011年12月25日送达给谭永晃、李亮珍，即对谭永晃、李亮珍发生法律效力，其诉讼代理人黄劲涛的二审诉讼授权应至该日消灭。在各方当事人达成调解协议后，黄劲涛作为李亮珍、谭永晃的诉讼代理人，根据其“进行和解”的授权，于2011年12月15日按照调解协议的上述约定继而代为签订《协议书》，该协议属该案件中和解协议的范畴，黄劲涛有权代李亮珍、谭永晃签订上述协议书。
根据《协议书》的内容，反映李亮珍、谭永晃和徐凤凌就新会区镇圩11座102房（单车房）的买卖事宜达成合意，即李亮珍、谭永晃向徐凤凌出卖上述房屋并由徐凤凌支付价款共计11.1万元，由谭永晃协助过户并承担过户费用。对上述协议内容，各方当事人存在争议，李亮珍认为，该协议仅约定出卖新会区镇圩11座102房而不包括单车房；谭永晃认为，该协议仅约定出卖镇路镇府住宅9幢18号车房而不包括房屋；徐凤凌、阮玉锋则认为该协议系就买卖新会区镇圩11座102房和镇路镇府住宅9幢18号车房事宜达成的合意。在各方当事人对合同内容存在争议时，应根据合同文义、目的、缔约习惯等予以综合认定。本院对此分析认定如下：
首先，从合同文义和缔约习惯分析，协议中对买卖标的表述为“新会区镇圩11座102房（单车房）”，内容上涵括了房屋及单车房，且本案房屋与车房位于不同地址、有独立的房产证，若买卖标的仅为房屋或单车房，应直接记载相应的地址或房产证号，而上述协议书既记载了房屋的地址，亦在其后记载了“单车房”字样，买卖标的为房屋和单车房的可能性较大，文义上应作买卖房屋及单车房的理解。
其次，从合同目的和交易过程来看，徐凤凌主要希望通过《房屋转让合同》取得房屋所有权，单车房系作该房屋的配套设施、完善房屋使用功能之用，且其已在该合同订立后进行装修并实际使用多年。在本院（2011）江中法民一终字第426号房屋买卖合同纠纷一案中，双方达成的调解协议仍约定谭永晃、李亮珍与徐凤凌关于坐落于江门市新会区镇路11座102单元房屋的处理另行协商解决，结合《协议书》签订后谭永晃与阮玉锋签订的《补充协议》亦明确买卖标的系江门市新会区镇路11座102单元房屋，从上述情况来看，双方约定的买卖标的至少应为上述房屋而不可能仅为单车房。
再次，从合同价款的数额分析，若按谭永晃的主张，买卖标的仅为单车房，则该单车房的价格远超市场正常价格范围，不合常理。而谭永晃在本案中主张其与阮玉锋达成的协议实为由阮玉锋向谭永晃支付租金27000元，赔偿装修款45000元及赔偿原房屋中家具电器款项1000元，并以28000元的价格向阮玉锋转让镇路镇府住宅9幢18号车房，不包括上述房屋，并在协议书中将上述费用共计101000元记载为“新会区镇圩11座102房（单车房）”的房价，但谭永晃对此未能提供证据予以证明，李亮珍、徐凤凌和阮玉锋对此又不予确认，其应当承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳。
另外，李亮珍、谭永晃在订立协议书时均明知徐凤凌、阮玉�持有涉案房屋及车房的房产证，而李亮珍、谭永晃在订立协议书时均未提出返还不属买卖范围的房屋房产证，且在该协议书签订后近两年时间亦未向徐凤凌、阮玉锋要求返还，显然不合常理。
综合上述理由，本院认定《协议书》是合同各方对新会区镇圩11座102房和镇路镇府住宅9幢18号车房事宜所作的约定，该协议系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原审根据协议书约定，判令谭永晃、李亮珍协助将涉案房屋和车房过户到徐凤凌名下，并由谭永晃承担由此产生的相关过户费用正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人�亮珍、谭永晃负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一四年八月二十七日
书记员 区健敏