陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆民初字第03715号
原告某投资有限公司
原告某购物有限公司
被告万某
原告某投资有限公司（以下简称某公司）、某购物有限公司（以下简称某公司）与被告万某租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法由代理审判员张晓涛适用简易程序独任审判，于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告某公司、某公司的委托代理人钞佐星、陈芳，被告万某及其委托代理人秦峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司、某公司诉称：2009年10月7日，榆林市都市服饰有限公司与原房屋共有人路林洁等人签订了房屋租赁合同，创办了榆林市都市服饰广场。2012年4月4日，某公司与路林洁等房屋共有人签订了房屋所有权转让合同，购买了都市服饰广场地下一层及地上二层房屋所有权及土地使用权，并依法办理了房地产所有权变更手续。2013年5月9日，某公司与榆林市都市服饰有限公司签订了解除租赁关系协议书，自愿解除了都市服饰广场的原租赁合同。2013年5月8、9日，某公司又与某公司先后签订了商业项目委托运营意向书以及补充协议，将都市服饰广场交由时尚港湾公司管理经营，商场更名为某服饰广场。被告于2013年3月20日签订了原都市服饰广场E15柜位经营合同，约定租赁期1年，租赁期间从2013年3月9日起至2014年3月8日止。合同到期后，被告仍在原柜位继续经营，但却拒绝签订续租合同，后于2014年5月31日自行撤柜。截止撤柜之日止，被告拖欠原告租金、管理费等计114147元。请求：1、依法判令被告赔偿原告从2013年11月起至2014年5月31日止的柜位金、管理费用等损失计114147元。2、判令被告承担违约金6000元（该违约金已从履约保证金中扣除）。3、本案诉讼费由被告承担。
原告某公司、某公司向法庭提供了以下证据：
第一组：E-15柜经营合同一份，证明被告万某与榆林市都市服饰有限公司之间存在租赁合同关系，被告万某未依约交纳租金，原告某公司、某公司要求被告万某承担名为滞纳金实为违约金的诉讼请求应予支持。
第二组：1、榆林市房权证字第00852**号、00866**号2、解除租赁协议书3、商业项目委托运营合同、授权委托书4、E-15柜帐务核对表，证明某公司和时尚港湾公司是本案适格诉讼主体。
第三组：销售单13支，证明经营合同于2014年3月8日期满后，原告某公司、某公司与被告万某虽未续订书面租赁合同，但被告万某实际占用E-15柜位继续进行经营活动至2014年5月31日，实际使用期间租赁费及管理费等应由被告万某承担。
第四组：欠费明细表一份，证明被告万某的欠费明细情况。
被告万某辩称：与被告万某形成租赁合同关系的主体是榆林市都市服饰有限公司而非二原告，故被告对二原告的诉讼请求不承担任何责任。
被告万某向法庭提供了以下证据：
第一组：经营合同一份，证明被告与胡彩霞于2013年3月20日所签订租赁合同，与原告之间没有合同关系。
第二组：收款收据一份，证明原、被告于2014年3月9日后有口头租赁关系，至2014年7月份共4个月，每月5000元租赁费已全部交清。
经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据合同内容真实性无异议，对证明目的有异议，认为落款时间与被告所持合同的落款时间不一致，证明目的不予认可。被告对原告提供的第二组证据，认为其中第1、2、3份证据与本案无关联性，不发表质证意见；对该组第4份证据的真实无异议，对证明目的有异议，认为该份证据不能证明原、被告之间存在租赁合同关系。对原告提供的第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为第三组证据正好证明被、原告之间于2013年3月8日至2014年3日9日期间没有合同，在2014年3月9日之后才存在口头租赁关系。对原告提供的第四组证据真实无异议，证明目的有异议，认为没有被告的签字，不能证明被告欠原告租金等相关费用。
原告对被告提交第一组证据的合同内容真实无异议，备注（手写另注）的真实性无法确定，对证明目的有异议，认为胡彩霞是代表榆林市都市服饰有限公司履行职务行为与被告所签订合同，不是胡彩霞个人行为，且此合同是榆林市都市服饰有限公司的格式合同。原告对被告提供的第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为被告从2013年5月至今拖欠租金及管理费11万多元，2万元是其中一部分，而不是全部。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：
原告提交的第一组证据，被告对其真实性无异议，对落款时间有异议，但未提供相应证据佐证，可以证明2013年3月20日，被告万惠平、王静与榆林市都市服饰有限公司签订了经营合同以及月租金17850元、月管理费400元、合同期限2013年3月9日至2014年3月8日。月售后服务费30元的事实，本院对该组证据依法予以采信。原告提交的第二组证据，被告万某认为其中第1、2、3份证据与本案没有关联性未质证，经审查，该证据客观真实，能够证明某公司、某公司是时尚港湾服饰广场的房产所有权人和商场经营权人，与本案具有关联性，本院对该证据依法予以采信；该组第4份证据，被告万某对其真实性没有异议，对证明目的有异议，认为不能证明其与原告之间存在租赁合同关系，经审查，该账务核实清单系原告某公司与被告于2013年5月8日对账清单，且有被告万某本人签字确认，清单载明内容与第一组证据相互关联印证，形成证据链条，其证明目的，本院予以采信。原告提交的第三组证据，被告有异议，认为原告与被告仅在口头租赁关系，证明目的不予认可，经审查，该证据形式合法、内容真实，可以证明被告2014年3与9日后在继续使用租赁物的事实，该证明目的，本院予以采信。原告提交的第四组证据，被告对真实性无异议，证明目的有异议，认为欠费明细表没有被告签字，不予认可；经审查，该组证据来源合法，内容真实，与案件其它事实相互关联印证，且被告未提供相应证据予以反驳佐证，足以证明原告的证明目的，依法予以采信。
被告提交的第一组证据，原告对该合同内容予以认可，对合同手写的另注内容有异议，并认为胡彩霞是代表榆林市都市服饰有限公司履行职务行为与被告所签订合同，不是胡彩霞个人行为；经审查，被告持有的合同备注手写内容部分在原告持有合同的并无该内容，被告不能证明该内容的真实性，故本院对内容无法予以确认，对于其他内容的真实性予以确认；同时合同签订方为榆林市都市服饰有限公司，由委托代理人胡彩霞签字，虽未加盖公章，但该格式合同与原告持有的合同相互一致，且合同的履行为榆林市都市服饰有限公司，胡彩霞作为公司的部门经理其签约行为应当视为代理行为，被告与榆林市都市服饰有限公司形成了合同关系，故其证明目的，本院依法不予采信。第二组证据，原告对其真实性没有异议，经查，对于证明被告给原告交付2万元租赁费的事实，依法予以采信，其他证明目的无事实依据支持，不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：
2009年10月7日，榆林市都市服饰有限公司从路林洁等人处承租了位于榆林市新建南路三官会下巷至普济寺下巷地下一层及地上二层房产创办了榆林市都市服饰广场。2012年4月4日，某公司从路林洁等房屋共有人处购买了都市服饰广场地下一层及地上二层房屋所有权及土地使用权。2013年5月9日，某公司与榆林市都市服饰有限公司解除了都市服饰广场的原租赁合同。2013年5月9日，某公司将都市服饰广场交由某公司管理经营，商场更名为某服饰广场。2013年3月20日，被告万某、王静与榆林市都市服饰有限公司管理都市服饰广场E15柜位签订了经营合同，合同约定月租金17850元、月管理费400元、合同期限2013年3月9日起至2014年3月8日止。月售后服务费30元，履约保证金6000元，合同还约定了其他内容；同时被告向榆林市都市服饰有限公司交纳了3个月的租金及保证金6000元等费用，双方依约履行合同。2014年5月16日被告向原告某公司交纳了租赁款20000元。2013年5月17日，某公司与榆林市都市服饰有限公司进行柜位交接时，与被告万某就5月8日前的柜位账务进行了核对后，万某在该账务核实清单上签字确认，但双方未再续签书面合同。合同到期后，被告万某仍在原柜位继续经营，于2014年5月31自行撤柜。为此，原告起诉本院并提起前述诉请。
本院认为，榆林市都市服饰有限公司与被告万某、王静签订的榆林市都市服饰有限公司经营合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均应确认为有效合同。合同在履行过程中，出租人榆林市都市服饰有限公司将租赁标的物的所有权转让于原告某公司，原告某公司交予原告某公司管理经营，2013年5月17日，原告某公司、榆林市都市服饰有限公司和被告对原租赁期间的费用进行了对账核实，并向被告告知租赁物所有权转移。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，租赁物由被告继续承租。2014年3月8日，合同履行期限届满后，被告仍继续使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告形成了不定期租赁合同关系。被告理应向原告支付租赁费及相关费用，但被告直至合同解除仍未履行支付义务，已构成违约，故其应当承担继续履行赔偿的责任。被告以原告与其未签订租赁合同，并不拖欠原告2012年3月9日至2014年6月1日的租金的理由进行抗辩，不能对抗出租人榆林市都市服饰有限公司将租赁标的物的所有权转让于原告某公司及原告某公司、榆林市都市服饰有限公司和被告对原租赁期间的费用进行对账核实，并向被告告知租赁物所有权转移的事实，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告主张被告赔偿原告从2013年5月1日起至2014年5月31日止的租金及管理费等损失计114147元及由被告承担违约金6000元的请求，经审查，根据原告提交的欠费明细表列明原告对被告销售金额的返款部分抵扣及扣除已付金额，被告不能提供相反的证据予以反驳，可以认定被告拖欠租金及管理费为114147元的事实；对原告主张违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告主张以保证金6000元抵扣违约金6000元，未超出合同约定亦未违反法律规定，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，判决如下：
本判决生效十后，由被告万某支付原告某投资有限公司、某购物有限公司租金及管理费人民币114147元；并支付原告违约金人民币6000元（以保证金6000元抵扣，原告已扣除）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1350元，由被告万某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
代理审判员 张晓涛
二〇一四年九月二十七日
书 记 员 薛 婧
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