四川省眉山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川14执异20号
案外人浙江报喜鸟服饰股份有限公司。
委托代理人徐正飞。
申请人执行人张俊伦。
委托代理人徐璐。
被执行人张洪社。
被执行人乐山银基房地产开发有限公司。
法定代表人：张洪社。
本院在执行申请执行人张俊伦�请执行被执行人张洪社、乐山银基房地产开发有限公司（以下简称乐山银基公司）一案中，案外人浙江报喜鸟服饰股份有限公司（以下简称浙江报喜鸟公司）于2016年8月1日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年8月9日组织双方进行了听证，现已审查终结。
案外人浙江报喜鸟公司称，2011年12月17日，浙江报喜鸟公司与张俊伦签订了《商品房买卖合同》，合同约定由案外人报喜鸟公司向乐山银基公司购买乐山市市中区鼓楼街23号地块桂花楼19、20号（现命名为市中区鼓楼街58号7幢1-4楼，分两份房产证，房产证号分别为乐房权证乐山市字第2014421000**号、第2014121000**号）商品房。案外人依约全额支付购房款后，该商品房已经交由案外人占有、使用。因银基公司的原因，至今未将涉案房屋权属转移登记到案外人名下。2015年4月2日彭山县法院因张俊伦与银基公司案件诉前财产保全，裁定查封了涉案房屋权。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，该商品房人民法院不得予以执行查封。故案外人要求法院予以解除查封。
申请人执行人张俊伦辩称，浙江报喜鸟公司购买乐山银基公司的房产，未在房管局进行备案或预约登记，浙江报喜鸟公司仅有合同上的请求权，不对房屋享有物权；《商品房买卖合同》的签订时间、付款金额无法一一对应，合同真实性不应予以采信；浙江报喜鸟公司购买乐山银基公司的房产并未实际交付。
本院查明，申请人张俊伦与被申请人张洪社、乐山银基公司债务纠纷一案，张俊伦于2015年4月2日向彭山县人民法院提出诉前财产保全的申请。彭山县人民法院于2015年4月2日作出（2015）彭山民保字第167号民事裁定书，冻结被申请人张洪社、乐山银基公司在银行的存款8000万元，或查封、扣押其相应价值的财产。同日，彭山县人民法院向四川省乐山市房管局发出了（2015）彭山民保字第167号协助执行通知书，对乐山银基公司所有的位于乐山市市中区鼓楼街58号7幢1楼2-4楼（面积共计1373.44平方米）予以查封，查封期限为三年，即从2015年4月2日至2018年4月1日止。之后，由于彭山县人民法院对案件没有管辖权，张俊伦向有管辖权的眉山市中级人民法院提起了诉讼。眉山市中级人民法院于2015年11月25日作出（2015）眉民初字第190号民事判决书。张俊伦2016年6月24日向本院申请执行。本院在执行中，案外人浙江报喜鸟公司于2016年8月1日对执行标的提出书面异议。
2010年5月20日，乐山银基公司（甲方）与浙江报喜鸟公司（乙方）�订了《项目合作协议》，约定：甲方将位于嘉瑞财富广场招商中心旁土地使用权面积约为350平方米的商铺建成并达到符合法律规定的预售条件后，卖给乙方（即项目二）。甲方保证该建筑层数为地上四层或以上，地上1-3层全部卖给乙方，每层建筑面积约为300平米以上，三层总面积900平米以上。价格按建筑面积计算，一楼每平米五万五千元，二楼每平米一万五千元，三楼每平米八千元；房款支付时间及方式双方另行签订《商品房买卖合同》；房屋交付使用时间2011年6月30日前，产权登记时间为交付使用后180日内；甲方承诺在乙方支付给甲方项目三（即甲方计划将其拥有的沃尔玛商场卖给乙方）三千万元以后，甲方即按本合同总价基础上优惠七百二十万元。
2010年5月21日，乐山银基公司（甲方）与浙江报喜鸟公司（乙方）签订了《补充协议》，�定：在甲方完全履行了《项目合作协议》中关于项目二的所有义务的前提下，双方有权解除项目三项下合同条款。项目三合同解除后，乙方已支付项目三的房款转为项目二合同项下房款，差额部分进行找补。
2010年6月1日，报喜鸟公司通过银行转汇款方式分三次向乐山银基公司支付了款项3000万元。
2011年12月17日，浙江报喜鸟公司与乐山银基公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：浙江报喜鸟公司向乐山银基公司购买乐山市市中区鼓楼街23号块桂花楼19、20号，建筑面积1373.44平方米，单价每平米人民币21375元，总价29357280元，出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后未在乐山市住房保障和房地产管理局进行网签备案。
根据乐山市住房保障和房地产管理局档案资料证实，2011年12月13日至16日，浙江报喜鸟公司与乐山银基公司派员到乐山市住房保障和房地产管理局撤消了浙江报喜鸟公司购买乐山银基公司开发的位于乐山市鼓楼街58号嘉瑞财富广场商业步行街沃尔玛地下超市-1-1商品房合同备案登记。
2012年11月20日，乐山银基公司、浙江报喜鸟公司及乐山银基商业物业服务有限责任公司签署《嘉瑞财富广场商铺交接合同》，主要内容为：买受人购买了乐山市嘉瑞财富广场桂花楼19、29号商铺房，建筑面积1373.44平方米，出卖人按约将商铺交付给买受人。
浙江报喜鸟公司（甲方）与翁荣程（乙方）签订《报喜鸟房屋出租合同》（合同未注明签约时间），约定甲方将位于乐山市嘉瑞财富广场桂花楼1-4层（建筑面积1373.44平方米）租赁给乙方，租期3年，从2013年4月16日起至2016年4月15日止，租金年50万元，每半年支付一次。
2014年4月2日，乐山银基公司向浙江报喜鸟公司出具关于逾期办理产权的说明，载明该公司开发的嘉瑞财富广场项目，由于拆迁户数量大，房产证、土地证处于分割状态，导致整体手续被拖延。
本案审理中，浙江报喜鸟公司提交了加盖乐山市地方税务局专用章的2013年、2014年度地方税收通用纳税申报表、机打发票完税证明等证据，证明翁荣程2013年支付了以上租金，浙江报喜鸟公司2013年、2014年将租金纳入了纳税申报。
另查明，2010年5月20日，乐山银基公司（甲方）与浙江报喜鸟公司（乙方）签订了《商品房买卖合同》，乙方向甲方购买乐山市鼓楼街23号嘉瑞财富广场招商中心1-2层，建筑面积557.46平米，总价3000万元。合同签订后，2010年6月8日浙江报喜鸟公司通过银行转账方�分两次向乐山银基公司支付了3000万元。2011年7月11日浙江报喜鸟公司将嘉瑞财富广场招商中心幢1-2层出租给翁荣程使用至今，年租金50万元。浙江报喜鸟公司提交了加盖乐山市地方税务局专用章的2011年9月-2014年8月地方税收通用纳税申报表，证明浙江报喜鸟公司已将该项租金纳入了纳税申报。
以上事实，有《项目合作协议》、《补充协议》、银行汇款凭证5份、《商品房买卖合同》两份、《嘉瑞财富广场商铺交接合同》、《报喜鸟房屋出租合同》、地方税收通用纳税申报表3份、机打发票完税证明、乐山银基公司关于逾期办理产权的说明、翁荣程、陈庭塔的证言、听证记录以及法院相关法律文书等证据在案佐证。
本院认为，浙江报喜鸟公司购买乐山银基公司位于乐山市市中区鼓楼街23号块桂花楼19、20号商品房（现登记�市中区鼓楼街58号7幢1-4楼），总价29357280元。浙江报喜鸟公司于2010年6月1日通过银行汇款方式分三次向乐山银基公司支付了款项3000万元。依双方《补充协议》，该款在双方解除沃尔玛商场购买合同后，转为桂花楼19、20号商品房房款，至此浙江报喜鸟公司已全部付清房款。2012年11月20日，乐山银基公司将桂花楼19、29号商铺房交付给了浙江报喜鸟公司。收房后，浙江报喜鸟公司将桂花楼1-4层出租给租赁给翁荣程，租期3年，租金年50万元，租期从2013年4月16日起至2016年4月15日止。翁荣程按约交付了租金，并实际占有使用至今。另2010年5月20日浙江报喜鸟公司向乐山银基公司购买了嘉瑞财富广场招商中心1-2层，该房屋以及付款、租赁均与本案无关。案外人浙江报喜鸟公司在人民法院查封房产之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款且非因�受人自身原因未办理过户登记，其异议理由符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳�。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，裁定如下：
中止对乐山银基房地产开发有限公司所有的位于乐山市市中区鼓楼街58号7幢1楼2-4楼房产（面积共计1373.44平方米）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向四川省眉山市人民法院提起诉讼
审判长 ：胡海东
审判员 ：谭文胜
审判员 ： 王 卫
二〇一六年十一月七日
书记员 ：张艳丽