北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03190号
上诉人（原审被告）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。
法定代表人李贵杰，总�理。
委托代理人杨迪，女，1989年10月2日出生。
被上诉人（原审原告）天津三富者企业管理有限公司，住所地天津市河北区凤凰商贸广场2-101。
法定代表人孙英爱，总经理。
委托代理人马惠启，北京市证信律师事务所律师。
上诉人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）因与被上诉人天津三富者企业管理有限公司（以下简称三富者公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36772号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，三富者公司诉至原审法院称：2011年9月16日，三富者公司和华亿安顺公司签订租赁合同，约定三富者公司租赁华亿安顺公司位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街×号（世纪天乐潮青汇）的地下一层，租期为2011年9月28日至2013年12月27日。约定三富者公司于签订合同之日交纳租赁保证金500000元，用于三富者公司履行合同的担保以及三富者公司在租赁场地经营商业活动的诚信保证、产品质量或服务质量的信誉保证。当日，三富者公司交纳了500000元保证金。合同到期后，华亿安顺公司一直未退还三富者公司保证金，故三富者公司要求华亿安顺公司退还租赁保证金500000元。
华亿安顺公司辩称：三富者公司所述双方签订合同以及交纳保证金的情况属实。2013年4月12日，双方签订补充协议，变更了租赁面积和期限。三富者公司应交纳2012年1月1日至2012年12月31日租金（减免五个月租金）共计2394035元，至今三富者公司共支付1168870.87元，欠付1225164.13元。根据合同约定，华亿安顺公司有权从保证金中扣除任何未交费用，因此华亿安顺公司不同意退还保证金，同时保留向三富者公司追缴剩余租金的权利。
原审法院经审理查明：2011�9月16日，三富者公司和华亿安顺公司签订租赁合同，约定三富者公司租赁华亿安顺公司位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街×号（世纪天乐潮青汇）的地下一层（韩国城整租），租期为2011年9月28日至2013年12月27日。免租期为2011年9月28日至2011年12月27日。约定三富者公司于签订合同之日交纳租赁保证金500000元，用于三富者公司履行合同的担保以及三富者公司在租赁场地经营商业活动的诚信保证、产品质量或服务质量的信誉保证。当日，三富者公司交纳了500000元保证金。
三富者公司曾诉至法院，以华亿安顺公司未按照约定交纳涉案场地为由要求华亿安顺公司退还租金、赔偿损失等。法院查明三富者公司支付了2011年12月28日至2012年3月27日租金1545921元。法院经审理作出（2012）朝民初字第24902号民事判决书，判决华亿安顺公司返还三富者公司租金377050.13元。该判决已生效。三�者公司和华亿安顺公司当庭共同确认三富者公司已交纳租金1168870.87元。
原审庭审中，华亿安顺公司提交了《补充协议》，甲方为北京华亿安顺企业管理有限公司潮青汇分公司，乙方为三富者公司，内容为：由于受原业主违约导致地下一层原电玩城承租人未能按时撤离，导致双方租赁合同相关约定受到影响，双方协商一致特修订如下，租赁面积由2117.7平方米调整为1405.5平方米。租赁时间调整为2012年1月1日至2012年12月31日。免租期调整为2012年1月1日至2012年5月31日。三富者公司在《补充协议》上盖章，但甲方盖章处空白。《补充协议》签订时间为2013年4月12日。三富者公司对该证据质证时表示签订《补充协议》是应甲方公司的要求，配合甲方出具的文件，由于2012年9月1日至2012年12月31日长达四个月腾退期，甲方不好向上级交代，就让三富者公司配合出具文件，三富者公�盖章后交给了华亿安顺公司，但华亿安顺公司没有盖章，因此《补充协议》没有生效。
三富者公司主张租金不应计算至2012年12月31日，而应计算至2012年9月1日，并提交了《备忘录》作为证据。《备忘录》时间为2012年9月20日，参加人为世纪天乐商业管理集团黄鹤副总裁，三富者公司高家荣总经理。主要内容为：地下一层韩国城已于2012年9月1日将场地及经营管理权全权移交给潮青汇。三富者公司虽不再实际承租该地下一层，但承诺积极配合潮青汇善后工作，尽可能将现有商户迁至潮青汇楼上，并于2012年年底完成清退工作。黄鹤和高家荣在《备忘录》上签字。华亿安顺公司认可黄鹤的身份，并表示世纪天乐商业管理集团系华亿安顺公司的关联公司。
诉讼中，法院依法调取了三富者公司招租小商户时与各小商户签订的若干份租赁合同，合同显示租金交纳方式为半年付，�同签订时间为2011年11月至2011年12月之间。
法院询问三富者公司和华亿安顺公司是否收取2012年9月1日之后的小商户租金，华亿安顺公司表示否认，但不清楚三富者公司是否收取。三富者公司表示2012年9月1日之后进入清退期间，小商户都不再交纳租金，三富者公司只在合同签订时收取了半年的租金，此后租金没有收取。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。三富者公司诉至法院要求退还保证金，华亿安顺公司认可三富者公司交纳了保证金，但主张三富者公司欠付租金，不同意退还保证金。关于租金的计算，双方争议焦点是三富者公司应交纳租金的截止时间，三富者公司主张其应交纳2012年6月1日至2012年9月1日的租金，华亿安顺公司主张三富者公司应交纳2012年6月1日至2012年12月31日的租金。法院综合根�查明的事实可以认定，自2012年9月1日，三富者公司不再收取小商户租金，且双方协商自此三富者公司将场地及经营管理权移交，并不再实际承租地下一层。故三富者公司应交纳租金至2012年9月1日，现三富者公司不欠付租金，华亿安顺公司抗辩三富者公司欠付租金，不退还保证金没有事实根据，法院依法不予采信，三富者公司要求退还保证金有事实和法律依据，法院依法予以支持。据此，原审法院于2014年12月作出判决如下：华亿安顺公司于判决生效之日起七日内退还三富者公司租赁保证金五十万元。
判决后，华亿安顺公司不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回三富者公司原审诉讼请求。主要理由是：从现有事实和证据，不能得出三富者公司应交纳租金至2012年9月1日的结论，华亿安顺公司提交的《补充协议》已为三富者公司所承认，租赁时间已变更为2012年1月1日至2012年12月31日，故原审对租赁期限的认定错误。三富者公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
以上事实，有租赁合同、民事判决书、补充协议、备忘录及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案双方争议的主要问题是三富者公司是否欠付华亿安顺公司的租金。三富者公司认为自己应交纳2012年6月1日至2012年9月1日的租金，且租金已经全部交纳；而华亿安顺公司认为三富者公司应交纳2012年6月1日至2012年12月31日的租金，目前尚欠付1225164.13元。故本案的关键在于如何确定三富者公司应交纳租金的截止时间。从查明的事实来看，三富者公司于2012年9月1日已经将涉案租赁场地的管理权全权移交，不再承租该场地，亦不再从该场地获取相应的收益。故三富者公司交纳租金的时间应截止到2012年9月1日。根�（2012）朝民初字第24902号生效的民事判决，三富者公司已不欠付租金，故华亿安顺公司应当将租赁保证金予以退还。原审法院据此判决华亿安顺公司退还三富者公司租赁保证金500000元正确，本院予以维持。
综上，华亿安顺公司提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4400元，由北京华亿安顺企业管理有限公司负担（天津三富者企业管理有限公司已交纳，北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付天津三富者企业管理有限公司）；二审案件受理费8800元，由北京华亿安顺企业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 磊
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一五年三月二十日
书 记 员 陈 萌