昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初2537号
原告(反诉被告)：李某某，男，汉族，1962年11月6日生。
委托代理人：杨园、苟涛（实习律师），云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：云南远胜进出口贸易有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区白塔路131号汇都国际二期C栋4层407号。
法定代表人：郑某某。
委托代理人：何锦强，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：郑某某，男，汉族，1951年5月18日生。
被告（反诉原告）：彭某某，女，汉族，1974年12月5日生。
委托代理人：何锦强，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）李某某诉被告（反诉原告）云南远胜进出口贸易有限公司、被告（反诉原告）郑某某、被告（反诉原告）彭某某房屋租赁合同一案，本院于2016年4月25日立案，被告云南远胜进出口贸易有限公司、被告郑某某、被告彭某某于2016年8月17日提起反诉。本院依法适用普通程序，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告郑晓东及其委托代理人杨园、苟涛，三被告共同的委托代理人何锦强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李某某向本院提出下列诉讼请求：1、由三被告支付2015年10月16日至2016年1月16日的商铺租金19500元及租金自2015年10月16日至款付清之日止款付清之日止，按每日5%计算的滞纳金；2、由三被告支付违约金76050元，3。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月2日，原告和三被告订立《商铺出租合同》，被告向原告承租位于西山区金牛路77号盛高大城8栋6号商铺，租期自2014年4月17日至2019年4月16日，租金每年78000元，于每年4月、10月支付半年租金。2015年10月，被告没有支付租金39000元，原告多次催促，被告一直拖延，并于2016年1月搬离。故原告提起诉讼。
被告（反诉原告）云南远胜进出口贸易有限公司、被告（反诉原告）郑某某、被告（反诉原告）彭某某辩称，原、被告于2014年4月2日订立《商铺出租合同》，原告没有移交商铺使用权。2014年9月27日，原告通过陈某某告知被告，双方订立的租赁合同解除，此后商铺一直由陈某某使用。原告没有履行《商铺出租合同》，应驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）云南远胜进出口贸易有限公司、被告（反诉原告）郑某某、被告（反诉原告）彭某某向本院提出下列反诉请求：1、由原告支付三被告违约金117000元；2、诉讼费由原告承担。事实和理由：原告一铺二租，严重违反诚实信用原则，原告单方解除合同严重违约，按照《商铺出租合同》的约定，应当承担违约金117000元。
原告（反诉被告）郑晓东针对反诉辩称：被告反诉主张没有任何事实依据，不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《商铺出租合同》、原告账户明细、手机短信记录、相关网站对被告云南远胜进出口贸易有限公司的公司介绍、被告云南远胜进出口贸易有限公司的注册商标查询信息，三被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实主张，本院认定如下：
被告提交的杨黎和陈某某签订的《商铺租赁合同》原件，原告对真实性无异议，认可杨黎是其妻子。对《商铺租赁合同》的真实性予以确认。原告提交照片用以证明商铺由被告方使用，用以经营“香米满仓”粮油店。三被告认为照片与本案的关联性不明，不能证明被告使用商铺的事实。被告云南远胜进出口贸易有限公司陈述，其于2015年4月16日使用盛高大城8栋6号商铺，用以经营“香米满仓”粮油店，与原告提交的盛高大城商铺照片印证，真实性予以确认。其他店铺照片和本案没有关联性，本案中不予确认。被告方陈述，其和原告协商后于2015年10月15日搬离商铺，但钥匙没有及时归还。原告陈述，其电话催要租金，后发现被告擅自搬走，原告于2016年1月16日收回商铺。对被告方搬离商铺但未及时归还钥匙，原告收回商铺的事实予以确认。原告陈述收回商铺的时间是2016年1月16日，但原告2016年1月14日的手机短信表述，商铺现已另行出租，需支付2015年10月15日至2016年1月14日的三个月租金19500元。从短信内容看，原告收回商铺的时间应认定为2016年1月14日而非1月16日。原告陈述，《商铺出租合同》订立后，被告交纳了一年的租金，2015年4月16日支付了半年的租金，被告否认交纳过一年的租金。只认可支付了2015年4月至10月的半年租金。原告没有提交被告支付租金的直接证据，本院确认原告收到2014年4月至2015年4月的一年租金。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月2日，原告（甲方）和三被告（乙方）签订《商铺出租合同》，约定甲方将位于西山区金牛路77号盛高大城8栋6号商铺（建筑面积52.6平方米）出租给乙方经营。租期从2014年4月17日至2019年4月16日止，2014年4月17日至2015年4月16日的租金为78000元。三年内不涨租金，第三年后每年租金，按市场行情等经协商后适当递增。第一年租金每半年支付一次。如无故拖欠租金，甲方有权从拖欠之日起按拖欠天数租金金额加收每天5%的滞纳金。如果乙方违反本合同，视为违约，乙方需按解除合同之日起至合同期满之间的租金的30%，作为违约金支付甲方。该合同还附注：因乙方（承租人）变更，现更名为郑某某，特此声明，董婧雯。原告持有的合同末尾注明“盛高经营：陈某某”。原告认可收到了第一年的租金78000元。2015年4月8日，原告向三被告指定的联系人刘锐催告交纳租金，刘锐回复，安排公司财务尽快办理。2015年4月16日，被告云南远胜进出口贸易有限公司向原告支付了半年租金39000元。2015年11月、12月，原告向被告郑某某发出手机短信，催告租金。2016年1月14日，原告收回商铺，向被告郑某某发出手机短信，告知商铺已另行出租，要求支付2015年10月15日至2016年1月14日的租金19500元。2015年10月，原告向被告彭某某发出手机短信，要求协调租金支付事宜。被告彭某某短信回复，表示其和郑总公司于去年5月解除合作关系，郑总表示不要干涉他的事情。
被告云南远胜进出口贸易有限公司于2013年7月19日申请注册“香米满仓”商标，2015年2月8日，商标注册申请完成。其在相关网站发布的公司简介中表述，目前投资建设的有滇池路盛高大城店等多家“香米满仓”店铺。被告云南远胜进出口贸易有限公司表示于2015年4月16日使用本案商铺，用以经营“香米满仓”粮油店。被告云南远胜进出口贸易有限公司搬离盛高大城商铺后没有及时归还原告钥匙。
另，案外人杨黎（甲方）和陈某某（乙方）就盛高大城8栋6号商铺也签订了一份《商铺租赁合同》，合同内容与原、被告订立的《商铺出租合同》一致，落款时间为2014年4月2日。合同附注：该合同于2014年9月27日于曙光小区，应乙方要求，为方便乙方办理该商铺营业执照，故将原于2014年4月2日所签商铺合同作现合同的更改（只作甲、乙方名称更改，其余条款不变）。原告陈述，杨黎是其妻子。
本院认为：原告和三被告于2014年4月2日签订《商铺出租合同》，约定原告将位于西山区金牛路77号盛高大城8栋6号商铺出租给三被告经营使用。三被告认为原告将商铺另行出租给案外人陈某某，且被告彭某某不是承租人。房屋租赁合同是诺成性合同，《商铺出租合同》确认的出租人为原告，三被告为承租人。合同附注“因乙方（承租人）变更，现更名为郑某某，特此声明，董婧雯”。原告陈述，董婧雯是商铺上一位承租人，上述附注只是表示商铺由郑某某等人继续承租。原、被告认可以上附注系合同订立当天书写，以上附注不能证明合同订立时被告彭某某就不是承租人。被告彭某某给原告的短信回复中其“和郑总公司的合作关系解除”只是单方意思，也不能产生承租人由三被告变更为被告云南远胜进出口贸易有限公司、被告郑某某的法律效力，三被告认为被告彭某某不是承租人的观点不能成立。杨黎和陈某某的《商铺租赁合同》签订时间是2014年9月27日，原告是否构成“一铺二租”不影响2014年4月2日的《商铺出租合同》效力。原告和三被告订立的《商铺出租合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告是出租人，三被告是承租人。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告主张其履行了商铺交付义务，三被告支付了第一年的租金。三被告在书面答辩及反诉状中主张，原告“一铺二租”，三被告从未使用商铺。但庭审中三被告中又认可2015年4月16日至10月15日期间使用商铺，经营“香米满仓”粮油店，前后陈述矛盾。三被告所称的“一铺二租”是指杨黎和陈某某签订的《商铺租赁合同》。关于陈某某的身份，原告主张是被告云南远胜进出口贸易有限公司“香米满仓”盛高大城店的经营人员。三被告对原告这一陈述予以否认，表示2015年4月前商铺由陈某某使用，但不了解陈某某的经营情况。陈某某占有、使用过本案商铺，原、被告没有异议。如果陈某某是与被告方无关的人员，原告和三被告订立租赁合同却不履行交付租赁物的义务显然违约。如果陈某某是被告方认可的商铺使用人，则原告履行了交付义务。《商铺租赁合同》的附注记载，订立该份合同是为了陈某某办理商铺营业执照，除甲乙方名称外，原合同不变。如果陈某某是被告方认可的商铺使用人，《商铺租赁合同》并不足以证明原告存在“一铺二租”的违约行为。“香米满仓”盛高大城店的照片反映，该商铺进行了装修，安放了“香米满仓”的店铺招牌。三被告陈述，商铺由陈某某装修。则陈某某使用商铺期间也是经营“香米满仓”粮油店。原告2015年4月8日向三被告指定的联系人刘锐发出手机短信，通知交纳半年的房租，刘锐的回复则是安排公司财务尽快办理。三被告陈述于2015年4月16日使用商铺，而刘锐2015年4月8日即认可交纳租金。另一方面，如果原告不履行和被告订立的租赁合同，将商铺另行出租给陈某某是明显的毁约行为。即使三被告事后确需使用原告的商铺，原告、三被告、陈某某显然需要就原告的违约责任、原告和陈某某租赁合同解除、陈某某和三被告的商铺移交事项进行协商，但三被告并没有相关证据。综上，陈某某使用商铺期间经营“香米满仓”粮油店，被告方对原告2015年4月8日交纳租金通知没有异议，而三被告的陈述存在重大矛盾且无合理解释，可以认定陈某某是三被告认可的商铺使用人。原告履行了向三被告交付商铺的合同义务，三被告主张原告“一铺二租”没有事实依据，不能成立，其反诉请求本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。原告主张被告支付2015年10月16日至2016年1月16日的租金19500元。三被告陈述，与原告协商后于2015年10月15日搬离商铺，租赁合同已经解除，不应支付2015年10月16日以后的租金。三被告作为承租人应当按照合同约定在2015年10月支付下半年租金，原告向被告郑某某催告后，三被告没有支付租金已经违约。三被告称搬离前和原告进行了协商没有相关证据，也没有及时归还商铺钥匙和原告办理交接手续。原、被告既没有协议解除合同，三被告也不享有法定的合同解除权，三被告自行搬离商铺不能产生合同解除的法律效力。三被告自行搬离后，原告于2016年1月14日收回商铺另行出租，《商铺出租合同》已终止履行。原告收到一年半的租金，即2014年4月17日至2015年10月16日的租金。三被告还应支付2015年10月17日至2016年1月14日期间的租金共计19197.26元（日租金按每年365天折算）。原告主张将租金计算至2016年1月16日缺乏事实依据，本院不予支持。
原告主张未付租金从2015年10月16日至款付清之日止，按每日5%计算的滞纳金和违约金76050元，三被告认为约定的违约金过高，要求调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。合同约定的滞纳金系逾期付款违约金性质，30%的违约金则以剩余租期的租金总额计算。原告没有提交实际损失的证据。2016年1月14日，原告收回商铺另行出租，原告的可得利益损失缺乏依据、三被告违约行为给原告造成的直接损失是未付租金的逾期利息，原告主张的滞纳金、违约金数额远远高于其实际损失，应当予以调整。经法庭释明后，原告表示如果滞纳金和违约金不能并处，主张违约金。三被告从2015年10月17日延迟支付19197.26元租金。人民银行同期6个月贷款利率为4.35%，上浮50%的逾期利息利率为6.525%。19197.26元租金从2015年10月17日至2016年10月16日的逾期利息为1252.62元。考虑三被告经催告仍不支付租金的违约情形及延迟履行仍在继续的因素，本院酌情判处三被告承担违约金2000元。滞纳金是三被告逾期支付租金时的违约责任约定，迟延支付租金造成的逾期利息损失已经可以通过违约金得到弥补，原告主张的滞纳金本院不予支持。本院支持的违约金数额虽然远低于原告请求金额，但原告主张的违约金具有合同约定依据，而纠纷起因系三被告违约行为所致，本诉受理费仍然主要由三被告负担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条，第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）云南远胜进出口贸易有限公司、被告（反诉原告）郑某某、被告（反诉原告）彭某某于判决生效十日内支付原告(反诉被告)李某某2015年10月17日至2016年1月14日的租金19197.26元和违约金2000元。
二、驳回原告(反诉被告)李某某的滞纳金请求。
三、驳回被告（反诉原告）云南远胜进出口贸易有限公司、被告（反诉原告）郑某某、被告（反诉原告）彭某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2189元（原告已预交），由原告承担656元，三被告承担1533元；反诉受理费1320元(云南远胜进出口贸易有限公司已预交)，由三被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。
审 判 长 武 云
人民陪审员 何 云
人民陪审员 汤池琼
二〇一六年十一月二日
书 记 员 周 转