广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）良民一初字第289号
原告：黄报器。
委托代理人：陈力，南宁市邕宁区蒲庙镇法律服务所法律工作者。
被告：何广新。
委托代理人：黄大革，南宁经纬法律事务所法律工作者。
原告黄报器与被告何广新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理，依法由审判员廖辉燕适用简易程序于2013年6月20日公开开庭进行了审理。原告黄报器及其委托代理人陈力、被告何广新及其委托代理人黄大革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄报器诉称：2012年2月15日，原、被告经协商签订一份《合同书》，约定：原告租用被告位于金象三区景华西路6号房的后进两格铺面用于经营榨米粉店，租期为四年，即从2012年1月1日至2015年12月30日为止。签订《合同书》后，原告投资8万多元进行经营，并按约定缴纳水电费和租金。开始由于人生地不熟，客源少，经营困难，后来经过原告不断改善服务质量和水平，生意逐渐好转。正当原告对未来充满希望的时候，被告突然以�告的经营对其造成不安全的影响和油烟、煤气污染大为由，要求于2013年5月28日前终止合同并收回铺面。原告认为，《合同书》是双方在平等协商的基础上自愿签订，应受法律保护。被告作为出租方，应诚实信用，不能擅自解除合同。被告要求于2013年5月28日前终止合同属无理。为了维护原告的合法利益，请求法院依法判决确认原、被告于2012年2月15日签订的《合同书》合法有效，判令被告何广新继续履行该份《合同书》，由原告租用被告位于南宁市良庆区金象三区景华西路6号房后进两格铺面用于经营米粉店至2015年12月30日。
原告黄报器为证明其主张，提供以下证据：1、《合同书》1份，证明被告将其铺面租给原告至2015年12月30日。2、《通知》，证明被告要求2013年5月28日前终止合同，并收回铺面。3、建设工程规划许可证、土地房屋契证，证明涉案房屋为被告所有。4�个体工商户营业执照，证明原告合法经营米粉店。5、收据，证明原告已支付租金至2013年5月28日。6、餐饮服务许可证，证明原告合法经营米粉店。
被告何广新辩称：被告与原告签订合同后，被告依约履行了合同的所有义务，而原告至今却未按合同约定预付下一季度的租金，且原告在店内使用污染煤烟，造成店面及周边环境污染很大。被告数次要求原告履行合同的约定，要求原告预付租金和使用清洁环保的火源，但原告置之不理。原告擅自在店面外占用消防通道及在楼道安装加工设备，给整栋楼带来非常大的消防安全隐患。原告原来使用的店名已经更改，被告认为原告已经转让店铺。原告上述行为已构成违约，被告有权单方终止合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告何广新为证明其主张，提供证据照片，证明原告未经被告同意，擅自加装加工间和清洗盆及原�已私下转让铺面。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1-5的真实性均无异议，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。原告提供的证据6，被告对真实性不予认可，但未能举出反驳证据予以证明。因该证据加盖有南宁市食品药品监督管理局的印章，且与原告提供的证据个体工商户营业执照相互印证，本院予以采信，作为本案定案依据。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但对被告的证明内容有异议，因被告未能举出其他证据予以佐证，仅凭照片不足以证明其所主张原告擅自转租涉案房屋的事实，故本院不予采信，不作为本案定案依据。
根据以上确认的证据及当事人无异议的事实，本院确认以下法律事实：
2012年2月15日，原告（乙方）与被告（甲方）就南宁市良庆区景华路西6号房后进两格铺面租赁事宜签订一份《合同书》，约定：一、乙方要求甲方提供租�金象三区景华路西6号后进两格铺面做饮食生榨米粉店一间，要求使用四年，第一年2012年铺面租金每月1500元，第二年2013年1月1日铺面租金上升为每月租金2000元，第三年至第四年铺面租金每月为2000元，甲方同意乙方要求。二、甲方要求乙方租用铺面先付款后使用，乙方同意甲方要求。三、乙方每月铺面用的水电费，乙方要按时自己交纳，如乙方有不按时交纳水电费的情况，甲方有权停止乙方水电使用权。四、甲方要求乙方提前预付一个季度的铺面租金，第一年为4500元，第二年起即后三年为6000元。五、如果乙方有不按时交纳预先规定的提前预付一个季度的铺面租金，甲方有权停止乙方的铺面使用权，甲方有权单方面终止合同，收回铺面。六、甲方要求乙方爱护铺面的设施，保持整洁，不能让店内被油烟污染。八、在使用过程中，乙方如果有损坏屋内铺面的铁门等设施，乙方本人可以自己清人修理或向甲方赔偿。九、乙方不得在铺面做违规违法的生意，否则后果自负。十、乙方不得随便更改铺面的用途或转让，如需更改必须经得甲方同意。如果乙方经营不下，可以转让，但必须经过甲方同意才能转让生效。十一、以上合同甲乙双方共同遵守。十二、合同自2012年1月1日至2015年12月30日止，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
合同签订后，被告将房屋交给原告使用，原告使用该房屋经营生榨米粉小吃店至今。原告经营该生榨米粉小吃店，办理有个体工商户营业执照、健康证明、餐饮服务食品安全培训合格证和餐饮服务许可证。2013年4月20日，被告给原告发出1份《通知》，内容如下：“屋主何广新因建楼房加层施工，对壹楼租户铺面经营时对顾客人员出入不安全和租房在铺面做饮食加工过程中产生油烟、煤气污染很大，影响到二�，严重影响到房主本人身体健康及楼上住户身体健康。所以屋主通知租户黄报器老板于2013年5月28日前终止合同收回铺面，请黄报器做好搬出准备工作。屋主：何广新20**年4月20日”。原告收到通知后，对解除合同存在异议，遂于2013年5月20日向本院提起本案诉讼。
原告承租后，已按合同约定付清2013年5月28日前的租金，其中最后一次是2013年2月28日交纳了2013年2月28日至5月27日的租金共6000元。原告在2013年5月28日前曾要求向被告支付2013年6-8月的租金，但被告拒绝收取，被告在庭审中表示待本案审结后再收取。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，根据诚实信用原则，各方当事人均应恪守合同约定，全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。原告与被告签订房屋租赁合同，该合同是双方当事人自愿签订的，没有违反法律、行政法规的强�性规定，合同合法有效。该合同虽然约定原告如未预付下一季度租金，被告有权终止合同，收回铺面。但根据已查明的事实，原告未能于2013年5月28日前预付下一季度（2013年6-8月份）的租金系因被告向原告发出了关于解除房屋租赁合同的《通知》后，因双方对解除合同存在异议，原告要求向被告支付租金，被被告拒绝收取所致，并非无故有意拖欠。原告延期付款不应承担违约责任，被告以原告未按约预付租金已构成违约为由，主张解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。被告以原告违法违规占用消防通道，在楼道安装加工设备，给整栋楼带来消防安全隐患为由，主张解除合同。被告未能举出消防部门关于原告的行为导致消防安全隐患，且双方签订的合同未约定原告如有上述行为时被告有权单方终止合同，故被告单方解除合同的理由不成立，无法律依据，本院不予支持。被告辩称原告已转租涉案房屋给他人，与查明的事实不符，本院不予采信。订立合同时，双方已明确约定承租房屋的用途是经营生榨米粉店，被告应当预见到原告依约定用途使用承租房屋必然会产生油烟，故被告以原告在店内使用污染煤烟造成店面环境污染很大为由，主张终止合同，理由不成立，本院不予支持。综上，本案当事人虽然约定了合同解除的条件，但原告不存在约定解除合同的违约情形，也不存在法定解除合同的情形，故被告关于解除房屋租赁合同的抗辩意见，本院不予支持，原告要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院<；关于适用中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
原�黄报器与被告何广新于2012年2月15日就南宁市良庆区景华路西6号房后进两格铺面租赁房屋签订的《合同书》合法有效，双方应继续履行。
案件受理费1350元，减半收取675元，由被告何广新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向该院预交上诉费，逾期未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 廖辉燕
二〇一三年八月五日
书记员 黄 鸣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法�九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院<；关于适用中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不�支持。