北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第4074号
上诉人（原审原告）冯力，男，1972年5月27日出生。
上诉人（原审原告）景慧，女，1973年11月25日出生。
上诉人（原审原告）梁东，男，1983年2月28日出生。
上诉人（原审原告）梁舰，男，1981年4月19日出生。
上诉人（原审原告）梁铁树，男，1955年2月1日出生。
上诉人（原审原告）北京瑞华欣隆科技有限责任公司，住所地北京市海淀区玉海园二里7楼305号。
法定代表人冯金梅，董事长。
上诉人（原审原告）北京大陆航星质量认证中心有限公司，住所地北京市海淀区玉泉路甲12号7层。
法定代表人韩海华，董事长。
上述七上诉人之委托代理人舒胜来，北京方耀律师事务所律师。
上诉人（原审原告兼上述七上诉人之诉讼代表人）郑军，男，1971年10月12日出生。
被上诉人（原审被告）北京海开·倚源物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区中门良实家园1号楼底商2门02室。
法定代表人陈芳珍，总经理。
委托代理人朱晓东，北京市连纵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京海开房地产股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀南路21号海开大厦。
法定代表人周有健，董事长。
委托代理人刘芳，女，1989年10月3日出生，北京海开房地产股份有限公司职员。
委托代理人邵长松，北京市恒达律师事务所律师。
上诉人郑军、冯力、景慧、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心有限公司、梁东、梁舰、梁铁树因与被上诉人北京海开·倚源物业管理有限公司（以下简称海开倚源公司）、北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开股份公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第1737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑军，上诉人冯力、景慧、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心有限公司、梁东、梁舰、梁铁树之委托代理人舒胜来，被上诉人海开倚源公司之法定代表人陈芳珍、委托代理人朱晓东，被上诉人海开股份公司之委托代理人刘芳、邵长松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑军、冯力、景慧、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心有限公司、梁东、梁舰、梁铁树在原审法院诉称：我们均系xx园综合楼业主，且人数已占该综合楼业主人数的50%以上。本小区物业管理遵守市小区办2003年3月核准通过的《xx园办公楼物业管理公约》。我们与北京海开物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。海开倚源公司于2004年11月对xx园综合楼进行事实物业服务，但该公司长期多次侵犯我们各位业主的权益和公共利益。如利用小区共有场地、共有设施违法经营；侵占小区公共场地和公共收益；擅自占用疏散通道等，管理服务水平差，频繁更换人员，与业主关系紧张并被工商、城管、房管、消防、市政等多部门处罚、告诫。我们通过行政复议及法律诉讼得知海开倚源公司系依据《xx园综合楼物业管理委托合同》进行物业管理。该委托合同不符合法律规定，应属无效合同。具体原因一是该合同签订的委托方系海开股份公司，并非xx园综合楼开发商。二是该委托合同的签订与《xx园办公楼物业管理公约》相违背，不符合物业管理企业选定、变更条件。三是海开股份选聘物业企业，未按照《物业管理条例》的规定，未经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。故我们认为该委托合同系属于合同签订双方恶意串通，损害国家、集体、第三人利益，损害社会公共利益并违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。且该委托合同上有该综合楼前期物业服务企业北京海开物业管理有限公司（以下简称海开物业公司）的确认，应亦属于物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同，亦属无效。为维护业主的合法权益和社会公共利益，故诉至法院要求：1、判令《xx园综合楼物业管理委托合同》无效；2、判令由海开倚源公司承担全部诉讼费。
海开倚源公司、海开股份公司在原审法院辩称：不同意郑军等人的诉讼请求。郑军作为代表人参加诉讼，但是在郑军等人提交起诉书之后，我方认为起诉书中景慧的签字与以往物业公司签字是不一致的。梁东、梁舰、梁铁树就综合楼物业取得是共有产权证，因此该三人属共同享有一个专有面积，应按照一个业主计算。郑军等人的事实与法律依据主要依据合同法第52条，按照民诉法的规定，如果依据第52条决定无效，应该是合同的缔约当事人，而不是案外人，因此郑军等人不是缔约的主体，所以郑军等人按照合同法52条，确认无效不符合民诉法的规定。根据最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，与郑军等人起诉的事实与理由不相符。因此我们认为本案郑军等人起诉不符合民诉法受理的规定，建议法院驳回郑军等人的诉请。海开股份公司作为xx园综合楼的开发建设单位，依法委托物业管理单位进行物业管理，其与海开倚源公司签订的物业委托合同符合《xx园办公楼物业管理公约》的规定。海开物业公司在管理xx园综合楼项目过程中，一直处于严重亏损状况，导致无力经营。2004年3月15日北京海开房地产集团公司（以下简称海开集团公司）决定解散海开物业公司并对其工作人员进行经济补偿。由于xx园综合楼需要物业管理单位进行物业管理，因此二被告才于2004年10月19日签订物业管理委托合同。海开物业公司甚至没有参加2004年的企业年检。虽然《xx园办公楼物业管理公约》中对于开发企业变更物业管理企业的条件表述为：物业管理企业被取消管理资质或该企业注销，但并非规定必须在物业管理企业资质被取消后或者企业注销后才能变更。考虑到物业服务和管理的连续性，实际上本案涉诉委托合同是在海开物业公司已经实际将被取消资质和即将因改制而注销的情况下签订的，不违反管理公约的约定。
原审法院经审理查明：2001年5月8日海开集团公司就xx园综合楼取得《建设工程规划许可证》。该证附件显示建设单位为海开集团公司，建设位置为海淀区采石路。同年，海开集团作为建设单位取得xx园综合楼《建筑工程施工许可证》。
2002年6月27日，北京市海淀区经济体制改革办公室向海开集团公司出具《关于对北京海开房地产集团公司将其所属建设项目全部转入北京海开房地产股份有限公司的批复》（海体改字（2002）15号），文件主要内容为：“根据2001年11月26日区政府《关于北京海开房地产集团公司重组改制并设立股份有限公司的批复》（海政发（2001）159号）的要求，经与区国资办研究，报主管区长批准，同意你公司《关于对北京海开房地产集团公司将其所属的建设项目全部转入北京海开房地产股份有限公司进行确认的请示》。请持此批复抓紧办理各项手续”。2002年9月6日，海开集团公司作为甲方与乙方海开股份公司签订《关于项目变更的协议》。主要内容为2001年初海开集团公司开始对本企业进行改制，2001年12月28日正式组建海开股份公司。根据新公司章程规定，海开集团公司今后将不再从事房地产开发事宜，将原开发项目转入乙方，乙方负责转入项目的开发建设、经营等全部工作。在后文关于转入项目的具体描述中，包括本案中的xx园综合楼。2002年11月18日，海开集团公司作为土地使用者，取得了xx园综合楼的《国有土地使用证》。2002年12月16日海开股份公司作为建设单位，取得了xx园综合楼的《工程竣工验收备案表》。
2003年3月，海开集团公司作为xx园综合楼的开发企业，指定了《xx园办公楼物业管理公约》（以下简称管理公约）并提交北京市居住小区管理办公室核准。该管理公约显示，物业管理企业为海开物业公司。该管理公约第二章第四条对于物业管理企业的选定和变更，第1款约定为：“在物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；B、该企业注销。上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知产权人，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同，并须到小区办备案。”第2款约定为：“物业管理委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约”。
2003年5月28日，海开股份公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）海开物业公司签订《xx园综合楼物业管理委托合同》（以下简称原物业委托合同）。合同约定甲方将xx园综合楼委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为自物业交付入住之日起至业主委员会成立选聘新的物业公司止。
2003年12月19日，海开集团公司作为出卖人与买受人北京大陆航星质量认证中心就xx园综合楼7层的6间房屋签订商品房买卖合同。
2004年10月19日，海开股份公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）海开倚源公司签订《xx园综合楼物业管理委托合同》（以下简称涉诉委托合同）。合同约定甲方将xx园综合楼委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2004年11月1日起至业主委员会成立选聘新的物业公司止。涉诉委托合同第39条约定：“本合同自签字、盖章及北京海开物业管理有限公司确认之日起生效”。在涉诉委托合同落款处有甲方海开股份公司的签字盖章，有乙方海开倚源公司的签字盖章，另有标注为：“确认方北京海开物业管理有限公司”的海开物业公司的签字盖章。
2005年3月8日，海开股份公司分别向业主发放关于该公司委托海开倚源公司实行物业管理的确认函。其中北京市公安局海淀分局、海淀区市政园林服务中心、北京远东网络安全研究院、北京大陆航星质量认证中心、北京安达信康医药科技有限公司等五位业主在上述确认函上表示同意并加盖公章。北京瑞华欣隆科技有限责任公司负责人冯力在确认函上书写了如下意见：“请解释说明为何要更换物业，有否向北京小区办征询过意见，北京市其他小区有否类似情况，在不知北京海开倚源物业具体情况下如何做答”，上述意见的落款时间为2005年4月6日。北京海特蓝宇科技发展有限公司在确认函上签署了否定意见。
2005年6月8日，海开股份公司向xx园综合楼全体业主发出《关于物业公司调整的通知》，主要内容为：“xx园综合楼物业公司的物业管理工作原由海开物业公司负责，因企业改制需要，现调整为北京海开倚源公司。鉴于xx园综合楼尚未成立业主委员会，按政府有关规定，变更物业公司需三分之二以上业权人（以所占面积为单位）同意。现已有五家业主同意调整物业公司，其面积已超过该大厦面积的三分之二。相关部门已同意xx园综合楼物业公司调整的请求，并已办理完相关手续。自2004年11月1日的物业费由海开倚源公司收取并承担相应物业管理责任。
现xx园综合楼未成立业主大会、业主委员会。海开倚源公司具有叁级服务资质。
此外，诉讼中被告方为证明海开物业公司在2003年的经营和解散情况，向法院提交了：1、海开（2003）36号《关于对﹤关于北京万泉庄园酒店有限公司改制中解决劳动关系及相关问题的请示﹥的复函》；2、海开（2004）20号《关于王伟等人经济补偿的通知》。经法院查阅上述文件内容，其中并无内容能够直接反映海开物业公司经营或解散情况。海开股份公司还向法院提交了海淀区玉泉路xx号综合办公楼（玉海大厦）的产权人及专有面积等情况。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房买卖合同、《xx园办公楼物业管理公约》、《xx园综合楼物业管理委托合同》、业主名册、关于项目变更的协议、《工程竣工验收备案表》、企业年检报告、确认函、《关于对北京海开房地产集团公司将其所属建设项目全部转入北京海开房地产股份有限公司的批复》等。
原审法院认为：郑军等人要求法院依法确认涉诉委托合同无效主要基于三个理由即：1、委托方海开股份公司并非开发企业，不具备选聘物业企业的主体资格；2、涉诉委托合同的签订违反了管理公约关于变更物业服务企业的约定，且涉诉委托合同签订双方系恶意串通；3、涉诉委托合同中有原物业企业海开物业公司的签字确认，属于物业服务企业将全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同，由于违反了法律规定应属无效。
根据双方提交的证据材料，对于委托方的主体资格问题。海开股份公司系因海开集团公司企业改制而新成立的企业，且在成立后，从海开集团公司接受了全部房地产开发事宜，并负责相应项目的开发建设、经营等全部工作。虽然在海开股份公司成立后，本案涉诉房地产项目xx园综合楼的有关建设、出售、管理公约制定的有关手续仍有海开集团公司的参与，但上述情况应属于海开集团与海开股份公司在有关项目交接过程中的一些阶段性职能混同，并不能因此否认海开股份公司替代海开集团公司作为xx园综合楼开发企业的主体资格。因此郑军等人以海开股份公司非开发企业为由，主张涉诉委托合同无效，因缺乏事实依据，法院不予采信。
对于涉诉委托合同的签订是否违反了管理公约约定问题。法院注意到管理公约对于物业管理企业的选定和变更明确列举了两种情形，并进一步约定了在出现相关情形，需要变更物业管理企业时，开发企业应按照各种程序采取何种方式完成变更物业企业。从现有证据证明的时间顺序审查，海开股份公司与海开倚源公司签订涉诉委托合同在先，海开股份公司就变更物业管理企业征求产权人意见在后，海开物业公司被注销在上述行为之后。上述事实行为的发生顺序确与管理公约约定不符。但海开股份公司变更物业管理企业的程序与管理公约约定不符并非合同无效的法定情形。且根据涉诉委托合同签订后的履行情况来看，在委托合同签订后，海开倚源公司切实开始提供物业管理服务，原物业服务企业海开物业公司已不再进行企业年检并最终被注销。上述情况与被告方抗辩中提到了为确保物业服务管理的持续性存在对应关系。由此可以确认，海开股份公司与海开倚源公司签订涉诉委托合同的行为，系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，且并非恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益的行为。郑军等人方以涉诉委托合同的签订违反了管理公约为由，主张确认涉诉委托合同无效，因于法无据，法院不予支持。
对于涉诉委托合同是否属于物业服务企业将全部物业服务一并委托他人的情形。根据涉诉委托合同的签订主体和约定内容，考虑到涉诉委托合同签订时，尚由海开物业公司提供物业管理服务，因此海开物业公司在涉诉委托合同上签字盖章的行为，应属于与合同内容有利害关系的第三方为确保合同顺利履行对合同内容的一种确认行为，并非转委托行为。故郑军等人方的相关主张，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回郑军、冯力、景慧、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心有限公司、梁东、梁舰、梁铁树的全部诉讼请求。
郑军、冯力、景慧、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心有限公司、梁东、梁舰、梁铁树均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判确认《xx园综合物业管理委托合同》无效。上诉理由是：1、原审判决认定事实错误，对合同签订人的主体资格、涉案合同严重违反物业管理规约、侵犯业主权益的等基本事实未能查清，无视业主的权利，对证据的采信存在偏颇；2、原审判决对合同违反公约的问题未予认定，且物业公司在实际履行过程中未能履职。综上所述，理应认定合同无效。
海开倚源公司、海开股份公司答辩称：不同意郑军、冯力、景慧、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心有限公司、梁东、梁舰、梁铁树的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点问题是合同的效力问题，根据双方的诉辩主张，本案在上诉中上诉人继续主张涉案合同无效的主要理由可概括为三个方面，一是本案合同签订的双方主体不适格，二是涉案合同侵害了业主的合法权益，三是涉案合同违反了业主公约规定。
首先，关于合同签订主体资格问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《北京市物业管理办法》第八条规定，建设单位承担前期物业服务责任。根据上述规定，前期物业合同的性质，实质上突破了合同的相对性，其目的在于保障在业主取得新建的房屋至业主或业委会与新的物业公司签订正式的物业服务合同之前能够享受到物业服务。故建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有为小区选聘物业服务企业的权利，更有选聘物业服务企业的义务。本案中，海开股份公司系因海开集团公司企业改制而新成立的企业，且在成立后，从海开集团公司接受了全部房地产开发事宜，并负责相应项目的开发建设、经营等全部工作。故涉案合同的性质仍系前期物业服务合同，海开股份公司有权委托海开倚源公司为涉案小区提供前期物业服务。
其次，关于上诉人主张的涉案合同侵害业主合法权益的问题。《中华人共和国合同法》第五十二条第二项规定的损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，其适用前提是合同缔约双方有恶意串通。具体到本案中，涉案合同总则明确载明签订该合同的前提是“鉴于海开物业管理有限公司控股权发生变化”，该情形并不属于恶意串通的情形，且现有证据不足以认定合同缔约双方存在其他恶意串通的行为，故业主以涉案合同侵害业主利益为由主张合同无效的理由，本院不予支持。
再次，关于涉案合同违反业主公约的问题，涉案合同的签订确有与业主公约不一致的地方，但《中华人共和国合同法》第五十二条第五项规定合同无效的情形系合同违反法律、行政法规的强制性规定。而业主公约并非法律与行政法规，此合同的签订未与业主充分沟通，但该瑕疵并不能导致合同无效的法律后果。
综上所述，对上诉人的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由郑军、冯力、景慧、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心有限公司、梁东、梁舰、梁铁树负担（已交纳三十五元，余款三十五元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由郑军、冯力、景慧、北京瑞华欣隆科技有限责任公司、北京大陆航星质量认证中心有限公司、梁东、梁舰、梁铁树负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 温志军
审 判 员 汤 平
代理审判员 唐兴华
二〇一四年六月三十日
书 记 员 何 悦