广东省�州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5851号上诉人（原审被告）：卢严会，男，1986年6月2日出生，汉族，住河南省邓州市。委托代理人：伍艳萍，广东许铭丞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪丽玲，女，1976年11月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：梁翔东，男，1968年9月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被上诉人的共同委托代理人：黎鹏俊，广东品杰律师事务所律师。原审第三人：陈娟，女，1981年3月4日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。原审第三人：西藏惠融小额贷款有限责任公司，住所地西藏拉萨市金珠西路158号世通阳光新城2幢4单元8楼2号，统一社会信用代码91540091MA6T1ECH3N。法定代表人：王硕。原审第三人：深圳市佰城壹家投资担保有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入住深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码9144030033506361XN。法定代表人：顾洁。上述三原审第三人共同委托代理人：盛志林，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。原审第三人：唐超群，女，1990年9月12日出生，汉族，住河南省邓州市。上诉人卢严会因与被上诉人洪丽玲、梁翔东、原审第三人陈娟、西藏惠融小额贷款有限责任公司（以下简称惠融公司）、深圳市佰城壹家投资担保有限公司（以下简称佰城公司）、唐超群房屋买卖合同纠纷一案，上诉人卢严会不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人卢严会上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项判决；2.驳回洪丽玲、梁翔东的诉讼请求；3、一、二审的受理费依法由洪丽玲、梁翔东负担。事实与理由：一、卢严会与洪丽玲之间合同未能继续履行完毕是由于洪丽玲在履行过程中先违反双方合同约定，导致事后就履行情况未能达成一致意见，致使合同交易过户拖延履行导致无法办理过户，卢严会在合同约定的期限内主张暂不办理过户属于依法行使法律规定的先履行抗辩权。卢严会因为生意急需资金周转，于2016年11月5日与洪丽玲就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，以成交价140万元的价格将案涉房屋出售给洪丽玲，洽谈过程中明确告知洪丽该房屋存在按揭贷款83万元左右，且卢严会没有资金用于提前还贷赎回房产证，需要洪丽玲垫付款项给卢严会赎契并办理了按揭贷款的抵押涂销手续方能办理双方的买卖过户登记手续。经过协商，洪丽玲表示需要收到其出售自有房产的房款后才能支付该垫资款，根据与其交易买家的合同约定，应该在2017年3月底前收齐房款了才能支付，同时也担心不能按期收到款项，希望给予一个月的宽限期限，故双方经过协商，对于该其垫资赎契在《房屋买卖合同》第21条进行了明确约定最迟在2017年5月30日前完成。合同签订后，卢严会多次询问洪丽玲其天河卖房款收取进展，要求尽快办理赎契手续以便尽快办理过户手续。2017年3月30日前，洪丽玲已经收齐其天河售房款，卢严会要求洪丽玲立即付款便于自己去银行还清贷款，但是洪丽玲反悔了，以各种担心为借口拒绝支付。当时为了促成交易，卢严会还答应配合办理授权公证书，便于洪丽玲垫资赎契后随时可以办理房屋交易过户手续。也是因为洪丽玲反悔未能办理。其后，经由中介建议以及洪丽玲�同意，商定由中介公司牵头联系小额贷款公司借款垫资给卢严会去银行申请提前还贷赎回房产证，垫资期限是1个月，所需的垫资手续费由洪丽玲支付，同时卢严会也要求在垫资后一个月内办理完毕交易过户手续。卢严会一心为了完成交易，也答应了，也未考虑洪丽玲后期会再次反悔，并未与洪丽玲协商不能按期支付垫资公司款项的利息如何承担。垫资公司因为考虑到洪丽玲答应一个月内代付垫资款项及垫资的目的是为了让卢严会与洪丽玲双方能完成交易过户手续，当时也没有要求卢严会将房屋办理抵押登记手续。洪丽玲在中介的建议和沟通下也同意上述方案。2017年4月1日，卢严会与惠融公司、佰城公司签订了借款及服务协议两份共80万元，并依照惠融公司的要求配合办理了《公证授权委托书》，且卢严会的房产证、身份证、银行卡原件都交付给惠融公司了。洪丽�也依照口头协议书约定支付了惠融公司收取的垫资手续费。卢严会分别申请了商业贷款及公积金贷款提前还款，惠融公司也按期垫付了款项给申请人办理提前还贷赎契手续，且卢严会于2017年5月17日收到惠融公司发送的涂销证明，同时卢严会知可办理案涉房屋的过户手续了。当即，卢严会立即通知洪丽玲并要求办理过户手续。但是洪丽玲以其丈夫梁翔东的公积金未审批下来，而且不同意依照事先约定支付惠融公司垫资款项，要求办理过户了才同意支付80万元垫资款。直至2017年5月26日，洪丽玲的丈夫梁翔东才取得银行的40万元公积金贷款审批通知书。当天是周五，而且没有预约，根本无法办理过户手续。2017年5月26日，卢严会还积极与洪丽玲碰面协商处理，由于洪丽玲不同意支付垫资款，加上带着其弟弟威胁卢严会，如果不答应其要求并配合办理过户，要打死卢严会让�严会出不去酒店门，最后协商未果。2017年5月29日，洪丽玲在没有与中介及卢严会、垫资公司协商一致的情况下，也未就是否支付垫资公司的80万元垫资款项作出明确表示，就单方要求卢严会配合办理过户，卢严会才表示不配合办理过户，因为洪丽玲多次违反约定，导致卢严会无法达到出售房屋缓解资金周转的根本目的。此后，惠融公司、佰城公司、陈娟在卢严会不知情的情况下，因公证的授权委托书及持有的卢严会的证件，办理了案涉房屋的抵押登记手续。在整个交易过程中，洪丽玲多次违反双方合同约定及口头协商约定，卢严会之所以在合同履期限届至时拒绝配合办理过户，是因为洪丽玲的违约行为让卢严会无法达到出售房屋的签约目的，而且给卢严会造成了无限大的可预见的风险和损失，比如后期垫资款项利息问题等，在此情况下，拒绝配合办理过户事实上是依法履行法院赋予卢严会的先履行抗辩权。二、一审判决第一项无法直接执行，不符合法律规定的生效判决执行条件，还有赖于其他判决方能执行，依法应当予以撤销。事实上，根据卢严会与第三人签订借款和服务协议的约定，利息等各项费用是超过法律规定的可支持利息范畴的，卢严会认为过高，可以依法要求予以调整，需要经由法院判决方能确定卢严会需要支付的利息标准。而且卢严会仅授权案外人郑泽鹏代办抵押登记手续，并未授权其代为签订《借款合同》及《不动产抵押合同》，案涉房屋办理的抵押登记手续中涉及的上述两份合同都是由郑泽鹏在卢严会不知情的情况下签订之后直接与陈娟办理了房屋抵押登记手续，卢严会认为该抵押登记的效力有待商榷。根据《民事诉讼法》第463条规定，卢严会与第三方之间的借款服务合同存在合法性异议，最终需要实际�行的利息标准有待于生效判决文书，此类情况不同于银行按揭贷款代偿及配合办理抵押涂销手续，不符合上述法律规定的“给付内容明确”。也就是该判决内容不符合直接执行的法定条件。三、案涉房产不符合办理过户条件，判决第三项判决内容存在无法执行的客观情形。一审中，双方都提及到案涉房屋存在轮候查封的客观情况，而且洪丽玲查封在前，案外人广州婉仪服装有限公司诉讼保全查封在后。一审法院向南沙国土资源和房屋管理局发征询函，在轮候查封情况下，是否符合办理过户条件，得到的答复是：在办理转移登记前须先行办理抵押涂销抵押登记。此外，协助司法执行通知书是我局办理不动产登记的依据之一。基于贵院是第一查封单位，我局将依据贵院出具的《协助执行通知书》的内容办理有关登记业务。但是忽略了另外一种客观情况，一审法院征询�是在轮候查封且是要求过户的主体先行查封的情况下，由法院出具协助执行通知书可以法律过户手续。但是，轮候查封案涉房屋的案外人广州婉仪服装有限公司的诉讼已经于2017年10月作出生效判决文书，判决卢严会需另行的债务义务高达90万元，随时可能进入执行程序需要将房屋进行拍卖。诉讼财产保全，是为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产采取限制当事人处分的强制措施，卢严会认为并不能对抗和排除法院的强制执行程序导致的对被保全的财产的处分行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十五条及《物权法》的规定，尚未办理过户登记手续的情况下，洪丽玲不能取得案涉房屋的所有权，属于一般性的债权请求，从权属上案涉房屋还是属于卢严会所有，卢严会作�案外人广州婉仪服装有限公司的义务履行人，案涉房产是可以作为被执行的财产的，执行法院是可以对案涉房屋进行查封并采取拍卖等强制执行措施的。卢严会认为一审法院没有根据客观情况变化合理考虑，未能考虑到执行措施和诉讼保全的轮候查封的区别，仅仅依据南沙国土资源和房屋管理局关于诉讼轮候查封是否符合办理过户登记的复函，作为认定可判决继续履行过户的依据，导致判决存在无法执行的可能性，依法应当予以撤销。被上诉人洪丽玲、梁翔东答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，尤其是对于双方房屋买卖交易过程中各个程序及时间点认定清楚，一审判决认为卢严会违约是正确的，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人陈娟、惠融公司、佰城公司答辩称：同意一审判决，同意由卢严会或者洪丽玲清偿惠融公司的借款本金80万元，清偿完毕之后我方才能协助解除抵押登记。对于律师费两万元的认定一审判决书也有载明，但是判项中并没有明确律师费的具体金额以及违约金的具体计算方式，我方对此有异议。原审第三人唐超群不同意一审判决，同意卢严会的意见。被上诉人洪丽玲、梁翔东向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.洪丽玲向惠融公司支付80万元、利息（利息以80万元为本金，按照每日千分之一的标准从2017年9月1日计至该款清偿之日止）、律师费20000元；由卢严会、陈娟、惠融公司办理位于广州市南沙黄阁镇境界大街12号X房的抵押登记涂销手续；2.卢严会配合洪丽玲、梁翔东办理上述房屋的过户手续；3.洪丽玲向卢严会支付房款余额（按1400000元减去洪丽玲已支付的20万和第1项中的800000元本金、利息、律师费20000元的余额计算）；4.卢严会向洪丽玲�梁翔东支付违约金（违约金以1400000元为基数，按每日千分之一的标准从2017年5月30日起计算至案涉房屋过户至两原告名下之日止）；5.卢严会承担本案受理费和财产保全费。一审法院认定事实：洪丽玲与梁翔东系夫妻关系，广州市南沙房地产交易中心于2017年7月10日出具购房资格证明，认定洪丽玲、梁翔东二人截至2017年7月10日止具备在本市住房限购区域内住房购买资格。广州市南沙黄阁镇境界大街12号X房在房屋登记机关登记的产权人是卢严会。卢严会与唐超群系夫妻关系。陈娟为上述房屋在房屋登记机构登记的抵押权人，抵押的债权数额为80万元，登记时间为2017年6月2日。2016年11月5日，卢严会（卖方）、洪丽玲（买方）、广州裕优房地产代理有限公司（经纪方，负责人员是陆俊康）签订了《房屋买卖合同》，卢严会将上述房屋出售给洪丽玲。合�约定：“第三条买卖双方均同意该物业成交价为人民币1400000元整，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变……第四条买方应按照本合同附件中约定的付款方式按时将楼款支付给卖方……第八条卖方应在交易过户完成前将有关该物业的产权瓜葛、债务、税项、租赁及还清抵押等清理完毕，并保证卖方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。……第十一条1、卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。2、卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同规定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全�已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。3、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。……第二十一条三方约定其他事项：双方友好协议，业主申请还贷以买家收到天河房屋款约定在2017年3月30日前申请，如买家提前收到即提前申请，如还没收到就往后延期到4月30日。”合同附件约定：“买卖双方一致同意买方按以下述E项方式支付楼款并办理交易手续。E.涂销抵押按揭付款①签订本合同时支付人民币50000元作为定金。②于2017年1月30日前支付楼款（含定金）100000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿�贷款手续……③部分楼价款900000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。④400000元于交易过户完成并办妥他项权利登记证，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款。银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易手续需在2017年5月30日前完成（以付清双方交易税费为准）……备注：买卖双方确认均已清楚了解合同条款的内容及含义，并自愿接受合同条款的约束。”当天，洪丽玲支付购房定金5万元。洪丽玲后又于2017年1月15日支付5万元，于2017年3月26日支付5万元，于2017年4月1日支付5万元给卢严会，包括定金共支付20万元。由于卢严会原来已经将涉案房屋抵押给银行贷款，需要办理提前还贷涂销抵押登记。洪丽玲只有在收取其出售位于天河区房屋的购房款（银行按揭放款）后才�备支付案涉房屋房款的能力。因此，卢严会、洪丽玲在2017年2、3月份多次聊天，就天河区购房款何时可以到账时间进行沟通，卢严会提出由洪丽玲先行支付购房款来办理案涉房屋的提前还贷手续，款项到位就通知他申请还款涂销抵押的手续，洪丽玲因资金未到位没有支付款项。2017年3月底，洪丽玲称在确保该款项用于提前偿还银行还贷以及办理好公证委托的情况下，同意卢严会的方案。2017年3月30日，洪丽玲通知卢严会已经收到天河出售房屋的楼款。双方约定于3月31日上午在南沙公证处办理公证，下午再去银行办理提前还贷，但双方最终没有办妥公证手续。洪丽玲、卢严会经过沟通后，决定由卢严会借款偿还原来银行贷款，涂销抵押。卢严会与唐超群于2017年4月1日办理了公证，委托郑泽鹏、陈婷婷负责处理案涉房屋的提前还款等。2017年4月5日,卢严会、唐超群（借款�）与惠融公司（贷款人）、佰城公司（服务方）签订了《借款及服务协议》两份，约定由借款人向惠融公司分别借款32万元和48万元用于办理案涉房屋的提前还贷，借款期限为90个自然日（自借款发放成功之日起开始计算），还款日期分别为2017年7月4日和2017年8月1日。借款日利率为0.0225%，借款期限内借款利息合计分别为6480元和9720元。逾期还款的，贷款人有权按逾期款项的0.1%加收逾期罚息，直至借款人清偿完毕之日止。借款本金发放成功之日即为协议生效之日；借款人未履行或不适当履行本协议造成贷款人及/或服务方损失的，除贷款人及/或服务方有权依法行使债权追偿权外，借款人还应承担贷款人及/或服务方因行使追偿权而支付的催收费、律师费、差旅费等所有费用。签订协议后，惠融公司委托陈娟以其个人名义办理卢严会、唐超群房屋抵押事宜，并分别于2017年4月6日、5月2日通过佰城公司将其提供的32万元、48万元转账给卢严会。卢严会办理了还贷涂销抵押的手续。2017年5月9日，案涉房屋的贷款银行出具贷款还清证明，证明卢严会于4月6日还清了案涉房屋的贷款本息解除合同。同日，卢严会将该证明拍照发到由买卖双方、经纪方和按揭公司组成的微信群，并要求在5月17日办理过户手续。2017年5月26日，洪丽玲取得梁翔东住房公积金贷款审批确认书，贷款金额为40万元，收款账户为卢严会名下的建设银行账户。5月29日，卢严会向洪丽玲表示不再出卖案涉房屋，洪丽玲不同意，双方因此产生本案纠纷。佰城公司、陈娟、惠融公司共同委托律师参加诉讼，佰城公司支付律师费20000元。在一审诉讼过程中，洪丽玲、梁翔东提出财产保全申请，一审法院于2017年6月19日以（2017）粤0115民初2746号民事裁定书作出查封、扣押或冻结被告卢严会价值1400000元财产的裁定。一审法院依法查封了案涉房屋，查封期限自2017年6月22日起至2020年6月21日止。2017年8月10日，广州市白云区人民法院又轮候查封了案涉房屋。洪丽玲为证明具备履行合同的能力，提供个人资信证明书，证实洪丽玲有存款120万元。卢严会为证明双方履行合同的过程，申请陆俊康、赵华出庭作证。陆俊康作为经纪方广州市裕优房地产代理有限公司的经办人员出庭作证称：“我负责协助原、被告签订买卖合同，后续的事情就是我同事吴鸿贝、赵华负责跟进的”，“当时协商买方将钱给卖方进行赎契的”，“买卖合同第21条是由我书写的”，“当时是约定买家收到天河房屋的尾款后就转到卖家的账户”。经纪方广州市裕优房地产代理有限公司的经办人员赵华出庭作证称：“据了解，当时买卖双方约定买家支付相应的楼款给卖家赎契，�该事宜进行公证。……公证当天进行查册，买家10点左右到公证处，因为卖方查册时间比较久，卖方妻子没有及时到场，卖方及其妻子发生了争吵，买方称经了解卖方的妻子不去了，因为无法查册、人不齐，买家就致电中介称因为无法查册、卖家妻子没有来，就无法办理公证……买家也回广州了。卖家中午到中介方称其妻子下午可以来，让我联系买家，但买家表示不来了。……公证的内容是全权委托买家指定的人员办理全权委托，委托办理房屋交易的公证，约定办理完公证后就将房产证等资料交付给买家，后来公证后没有办成，买家也明确表示因为担心资金安全问题，不再愿意提前支付款项给卖家还款。……我就想卖家提出建议找垫资公司垫资还款，由买卖双方就垫资费用进行协商，我当时电话沟通双方，卖家不愿意出垫资费用，买家愿意出15000元垫资费用，超过15000元部分的再协商，卖家没有明确答复。……当时我是和买卖双方一起到陈娟所工作的佰仟金融公司，首先是我、金融公司工作人员、卖家到公证处，因为当时约定要拿买家支付的楼款作为回款还给佰仟金融公司，也到银行做了资金监管，是买家代卖家支付了15000元的垫资费用。解押条件是买卖双方完成过户。因为业主的公积金还款日期比较紧凑，也遇到假期，买家公积金的还款日期确定是4月4日，需要将垫资的资金转入卖家的账户用于还款，但垫资公司致电给我称因为银行系统原因导致无故退款，超过了预约的还款时间，预约时间作废，顺延到5月4日还款。还完款后，买家做了按揭申请。卖家以及买家、中介人员建立了微信群，卖家在该群里称超过5月17日还无法过户的，房屋就不卖了或者涨价到180万元。我知道后也和卖家沟通过，买家肯定不会同意你的方案的。期间，我一直有电话与买卖双方进行沟通。……最终双方没有达成一致的协商。”为核实涉案房屋是否具备办理过户登记条件，一审法院发函征询广州市南沙国土资源和规划局的意见。该局于2017年12月15日复函称：“在办理转移登记前须先行办理涂销抵押登记。此外，协助司法执行通知书是我局办理不动产登记的依据之一。基于贵院是第一查封单位，我局将依据贵院出具的《协助执行通知书》的内容办理有关登记业务。”一审法院认为，对于梁翔东的诉讼主体资格问题。案涉房屋买卖合同是由洪丽玲与卢严会签订，虽然梁翔东与洪丽玲系夫妻关系，案涉合同履行过程中亦是以梁翔东的名义申请银行按揭贷款，依据合同相对性原则，梁翔东不是合同相对方，故其作为本案原告的诉讼主体资格不适格，一审法院对该抗辩意见予以接纳。对于�同效力问题，案涉房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当切实履行。一方不履行合同或履行合同不符合约定的，属于违约。对于是哪一方违约的问题，卢严会主张对方未按约定垫资涂销抵押。合同第四条约定卖家负有还清抵押贷款的义务，第二十一条约定涂销抵押申请时间为洪丽玲收到天河房屋房款后，最迟在2017年4月30日前。补充协议约定则为2017年1月30日收到首期房款当日申请。补充协议约定在交易过户递件和取得相关收据当天支付第二期房款90万，过户办证完成，由贷款银行支付余款40万。上述交易应在2017年5月30日完成。双方的合同，对卖家申请还贷的时间约定前后矛盾，根据签订合同的过程、双方履行的情况和证人的证言等判断，双方是按主合同第二十一条履行的。买方已支付20万�，故按合同约定第二期房款应在交易递件时支付80万元，买方没有提前支付款项的义务。履行合同过程中，双方就提前付款问题进行协商，因未能满足办妥委托公证的的前提条件，买方并未提前支付款项。合同只是约定在2017年4月30日前申请还贷，并未约定买方在该期限前提前支付用于还贷的楼款。买方未在此前支付房款，不属于违约。涂销房屋原有的抵押仍是卖方的义务，卢严会等向第三方借款用于办理案涉房屋的抵押涂销,实际是双方就出资涂销抵押问题达成了新的约定，卢严会称洪丽玲未按时付款，缺乏事实依据，一审法院对其主张不予采纳。卢严会在合同约定交易完成时间前提出终止合同，违反了合同的约定。对于洪丽玲提出诉讼请求，卢严会不履行合同，洪丽玲要求继续履行，并同意向借款人惠融公司支付80万元、利息和实现抵押权的律师费，向卢严会支付房款余额的诉请，一审法院予以支持。惠融公司、陈娟应在洪丽玲履行上述义务后办理涂销抵押登记手续，卢严会应予以配合。在支付款项和涂销抵押后，卢严会应协助办理将涉案房屋过户至洪丽玲名下的手续。由于房屋买卖合同约定交易手续须在2017年5月30日前完成（以付清双方交易税费为准），卢严会拒绝履行合同义务导致延期，应支付违约金。合同约定违约金以140万元为基数，按照每日千分之一的标准计算过高，应按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从2017年5月31日开始计算至案涉房屋付清双方交易税费之日止。对于卢严会、佰城公司、惠融公司就签订三方合同履行问题引发的争议的，属于其他法律关系，可另案要求处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、原告洪丽玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人西藏惠融小额贷款有限责任公司支付800000元本金、利息和实现抵押权的律师费；第三人陈娟、西藏惠融小额贷款有限责任公司应在原告洪丽玲上述款项付清之日起十日内办理广州市南沙黄阁镇境界大街12号X房抵押登记涂销手续，被告卢严会对办理上述手续应予以协助；二、原告洪丽玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向卢严会支付购房款余额（以120万元减去上述第一项判项中已付的800000元本金、利息和实现抵押权的律师费计算）；三、被告卢严会应于第一、二项判项履行完毕之日起十日内，协助原告洪丽玲办理广州市南沙黄阁镇境界大街12号X房产权过户登记手续；四、被告卢严会应于第三项判项所称登记过户手续办理完毕之日起十日内向原告洪丽玲支付逾期办理过户违约金（以1400000元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从2017年5月31日开始计算至原告洪丽玲和被告卢严会付清广州市南沙黄阁镇境界大街12号X房交易税费之日止）；五、驳回原告洪丽玲、梁翔东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20776元（包括受理费15776元、保全费5000元），由被告卢严会负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，在本院询问洪丽玲是否愿意自行承担代卢严会偿还借款的风险时，洪丽玲表示其已将购房余款120万元交至一审法院，但要求在应支付给卢严会购房余款120万元中直接扣减借款本金80万元及利息（按照80万元为本金，按照月利率2%从2017年9月1日起计算至清偿之日止），并表示无法接受先将120万元作为房款支付给卢严会，再自行筹备资金清偿卢严会欠款本息约100余万元的债务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案二审的争议焦点为上述买卖合同能否继续履行的问题。由于案涉房屋的抵押权人为陈娟，在案涉房屋过户到洪丽玲名下前需办理涂销抵押登记手续，而涂销抵押登记的前提是清偿陈娟等的借款及�息等，虽洪丽玲同意履行一审判决第一项支付所有借款的本金、利息及实现抵押权的律师费，但在卢严会对其与惠融公司等签订的《借款及服务协议》的效力存在异议及主张所约定的利率、违约金过高的情况下，一审未审查卢严会应付借款的利息及实现抵押权的律师费具体金额的情况下，直接判决在应付的剩余房款中直接扣减该垫付款项不当。在二审中，洪丽玲仍坚持在其应付给卢严会剩余的款项中扣减借款本金80万及利息（按照80万为本金，按照月利率2%从2017年9月1日起计算至清偿之日止），即洪丽玲对支付案涉房屋涂销抵押的费用是附条件，因此在待清偿抵押债务及剩余房款金额未能确定、各方争议较大且未解决的情况下，洪丽玲要求办理案涉房屋过户手续仍存在障碍，故对其要求办理过户手续的诉讼请求不予支持，随之对其建立在办理过户手续基础上的其�诉讼请求亦不予支持。综上所述，上诉人卢严会的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初2746号民事判决；二、驳回洪丽玲、梁翔东的诉讼请求。一审受理费15776元及保全费5000元、二审案件受理费共15776元,均由洪丽玲、梁翔东负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年五月二十二日书记员  徐毅敏