湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3242号
上诉人（原审被告）赵四清。
委托代理人王金吕，湖南弘一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南工程职业技术学院，住所地：长沙县万家丽北路水渡河路***号。
法定代表人龚声武，院长。
委托代理人黄博衍，湖南李凤祥律师事务所律师。
原审第三人吴干云。
上诉人赵四清因与被上诉人湖南工程职业技术学院（以下简称湖南工程职院）、原审第三人吴干云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2015）长县民初字第03497号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、各方当事人无争议的事实。2006年，湖南工程职院将学生公寓a、b栋地下室的经营使用权交与吴干云，同年8月23日，吴干云将其中b栋（现更名为翠竹苑a、b栋）地下室出租给了常超，租期三年，次月17日，常超又将该地下室转租给了赵四清，其后赵四清将该地下室及部分消防通道作为门面对外经营至今。各方认可地下室及消防通道租金为8000元/年，未交水电费按845元/年从2012年1月1日起算，赵四清已向吴干云支付了1000元押金及至2011年12月31日止的租金，后段租金未再支付。因就租赁问题协商未果，湖南工程职院于2015年9月21日诉至原审法院，主张前述诉求，原审法院于2015年9月29日向赵四清送达了起诉状副本。二、各方当事人有争议的事实（一）湖南工程职院是否为租赁合同的相对方。湖南工程职院认为，其作为租赁物的所有权人，在2010年1月1日收回租赁物的出租权后，是赵四清租赁合同的相对方，对此提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、湖南北山建设集团股份有限公司出具的证明、吴干云出具的“关于湖南工程职业技术学院学生公寓a、b栋负一楼经营管理权的情况说明”和证明、湖南工程职院出具的两份通知予以证明。赵四清认为，租赁合同的相对方为吴干云，租金也一直向吴干云支付，其对此提交了吴干云与常超之间的《租赁合同》、常超与赵四清之间的转租协议、常超的两份收条及吴国斌的租金收条予以证明。吴干云认为，其已于2010年1月1日将租赁物的出租权交还给湖南工程职院。原审法院认为，湖南工程职院提交的证据能证实其系租赁物的所有权人，吴干云作为赵四清租赁合同的原出租人，将租赁物的出租权返还给湖南工程职院，属于有权处分，在权利转让通知到达对方后，湖南工程职院继受了吴干云出租人的身份，有权以赵四清租赁合同相对方的身份主张权利，自2010年湖南工程职院收回租赁物至2015年9月原审法院受理本案，时间跨度近5年，租赁物一直处于湖南工程职院校园内并由赵四清使用，赵四清辩称不知合同相对方已变更，明显不符合日常生活常理，原审法院认定，湖南工程职院为赵四清租赁合同的出租方。（二）赵四清已付租金的数额。湖南工程职院认为，其从未收到过赵四清的任何租金。赵四清认为，其已向吴干云支付了至2011年12月31日止的租金，对此提交了收条予以证明。吴干云认可赵四清的本项主张。原审法院认为，赵四清向吴干云支付的款项是否应认定为支付的租金，判断依据在于赵四清支付款项时是否知悉吴干云的即时身份，湖南工程职院虽主张已通过书面通知的方式告知了赵四清收回出租权的事实，但其提交的两份通知均无法证明何时到达赵四清，赵四清基于相信吴干云为出租人的身份而向其支付租金，应视为履行支付租金的义务，原审法院认定赵四清已将2011年12月31日之前的租金支付完毕，同时还支付了1000元的押金。（三）租赁期限。湖南工程职院认为，赵四清承诺租期到2012年1月12日止，对此提交了承诺书予以证明。赵四清认为，承诺书不属实，非本人签名。吴干云陈述，未与赵四清书面约定租赁期限。原审法院认为，有书面记载的租期届满后，赵四清继续使用租赁物至今，无证据证明合同双方约定了租赁期限或湖南工程职院提出了异议，赵四清的原租赁合同继续有效，但租期变为不定期。
原审法院认为：一、案件中止问题。赵四清人身伤害纠纷的处理，并不影响本案租赁合同的审理，本案也无需以赵四清的人身伤害纠纷处理结果为依据，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止情形。二、合同解除问题。湖南工程职院与赵四清之间成立真实、合法、有效的租赁合同，应遵循公平原则确定彼此的权利义务，湖南工程职院作为出租人有收取租金的权利，赵四清作为承租人，自知道或应当知道出租人变更后，即应向湖南工程职院支付租金，但至本案审理过程中，赵四清仍明确表示不履行合同主要义务，违反了合同约定，湖南工程职院行使合同解除权，原审法院予以支持，在前期解约通知尚无法确定明确的到达日期情况下，原审法院以包含有解约意思表示的起诉状副本送达给赵四清之日即2015年9月29日作为通知到达的明确日期，确认湖南工程职院与赵四清之间的租赁合同于2015年9月29日发生解除的效力。三、房屋腾退问题。租赁合同解除后，赵四清无权继续使用租赁物，有腾退房屋的义务，湖南工程职院表示，在不影响房屋主体结构及使用安全的情况下，赵四清对于其租赁期间添置的物品均可处置搬离，原审法院认为，根据赵四清的房屋使用情况，原审法院酌情给予赵四清10天的腾退期，赵四清应在此期间内履行腾退房屋的义务，在腾退过程中，不得损害房屋的主体结构完整及正常使用，不得毁损房屋。四、租金、占用费及水电费支付问题。双方确认租金按8000元/年计算，2012年1月1日起至合同解除之日止的期内租金，赵四清应向湖南工程职院支付到位，合同解除之后的房屋占用费按原租金标准8000元/年计算到房屋实际腾退完毕时止，其中10天的腾退期可免付占用费。双方确认水电费按845元/年从2012年1月1日起算，此系当事人意思自治，原审法院予以支持，赵四清应以此标准向湖南工程职院支付自2012年1月1日起至房屋实际腾退之日止的水电费，已付押金1000元，可在拖欠款项中直接抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认湖南工程职业技术学院与赵四清的租赁合同于2015年9月29日解除；二、限赵四清于本判决生效后十日内腾空并搬离所使用的湖南工程职院湖南工程职业学院学生公寓翠竹苑a、b栋地下室及消防通道；三、限赵四清于本判决生效后十日内向湖南工程职业技术学院支付拖欠的房屋租金、占用费及水电费（房屋租金及占用费按8000元/年的标准从2012年1月1日计算到房屋实际腾退时止，不含10天的腾退期；水电费按845元/年的标准从2012年1月1日计算到房屋实际腾退时止；赵四清已付押金1000元直接抵扣应付款项）。四、驳回湖南工程职业技术学院其他的诉讼请求。本案受理费1259元，减半收取629.5元，由赵四清负担。
上诉人赵四清不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，并判令由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，湖南工程职院不是赵四清所签订的租赁合同相对人，其无诉讼主体资格。《湖南工程职业技术学院小门面租用协议》和《湖南工程职业技术学院美食一条街小门面租用协议》表明租赁合同的出租方为吴干云，不是湖南工程职院。二、湖南工程职院称其已通过书面方式告知赵四清收回出租权无证据证明。三、是吴干云收取了赵四清2010年至2011年12月31日的租金。四、赵四清从2006年与吴干云签订租赁合同起，出租方一直是吴干云，吴干云是涉案房屋所在学生宿舍的开发商，双方出租关系维持了近9年。虽然两份租赁合同已转化为不定期租赁合同，但出租方均为吴干云，要行使解除权也应由吴干云而非湖南工程职院。五、本案合同履行过程中，湖南工程职院致使赵四清受到人身伤害，并构成轻伤，该刑事案件并未处理，赵四清认为案件应中止审理。六、湖南工程职院主张的房屋租金及水电费已过诉讼时效，不应予以支持。
被上诉人湖南工程职院答辩称：1、湖南工程职院与吴干云已于2010年1月1日解除了租赁合同，吴干云已将租赁物的出租权等相关权利义务交还给了湖南工程职院，这是湖南工程职院和吴干云一致确认的客观事实（以下简称该事实）。2、湖南工程职院和吴干云已将该事实告知了赵四清。自湖南工程职院和吴干云达成解除租赁合同约定以后的几年以来，双方一直不断地以口头及书面形式告知了赵四清该事实。这其中有以下几个方面完全可以证明湖南工程职院和吴干云已经告知了赵四清该事实：2010年4月28日，湖南工程职院主管总务后勤的副院长召集了吴干云和赵四清在其办公室开会，告知了赵四清该事实，并将书面的《通知》（一审证据5（1））分别交到了赵四清的手上。2012年2月8日，湖南工程职院再一次告知赵四清该事实，并要求解除与赵四清的租赁合同，当时赵四清拒不同意解除，且还与湖南工程职院物业公司工作人员发生了冲突。在本案一审中，赵四清还根据该次发生的事实，主张湖南工程职院赔偿其在该次冲突中受到的人身损害。2012年10月20日，湖南工程职院就本纠纷第一次起诉，并以起诉状的形式将湖南工程职院已收回了出租权的情况告知了赵四清。2015年9月21日，湖南工程职院就本纠纷第二次起诉，并再一次告知了赵四清该事实，但赵四清直至一审庭审时仍拒不履行合同义务。3、吴国斌收取赵四清租金的行为不影响湖南工程职院为赵四清租赁合同的出租方这一客观事实。赵四清故意绕开湖南工程职院和吴干云，欲将租金交给了吴干云的弟弟吴国斌，吴国斌在知道了其哥哥即吴干云已于2010年1月1日将出租权交回给湖南工程职院的情况后，就立即将其收取的该部分费用交给了湖南工程职院。4、本案不符合法律规定的应中止审理的情形。5、湖南工程职院诉请的租金及水电费用没过诉讼时效。本案中，湖南工程职院与赵四清之间是不定期租赁合同关系，且赵四清在本案一审中未提出诉讼时效的抗辩，而是在二审期间提出，人民法院应不予支持。
原审第三人吴干云答辩称：1、吴干云与湖南工程职院已于2010年1月1日解除了租赁合同，并将租赁物的出租权等权利义务交还给了工程职院。2、吴干云和工程职院一直不断地以口头及书面形式将吴干云已于2010年1月1日将租赁物的出租权交还给湖南工程职院的情况告知赵四清。2010年4月28日，湖南工程职院当时主管总务后勤的万院长还召集吴干云、赵四清在万院长办公室开会，当面告知其工程职院已经收回了出租权的事实，并将书面的《通知》（一审证据5（1））分别交到了他们的手上。2012年2月8日，湖南工程职院要求解除与赵四清的租赁合同，他们不同意，并与湖南工程职院物业公司工作人员发生了冲突打了架。3、吴干云交还出租权后，湖南工程职院主张解除与赵四清的租赁合同，但赵四清为了达到继续使用该租赁物的目的，故意将租金交给了吴干云的弟弟吴国斌，吴国斌在完全不知情的情况下，收取了赵四清2010年度和2011年度的费用，但在得知情况后就立即将其收取的上述租金交还给了湖南工程职院。4、吴干云于2010年1月1日解除了与工程职院的租赁合同后，吴干云在该租赁物上的权利义务都已转让给了工程职院，并将该情况告知了赵四清。2010年1月1日以后，赵四清在该租赁物上的权利义务的相对方就已是湖南工程职院，与吴干云无关。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为:赵四清与湖南工程职院的人身伤害纠纷并不影响本案双方房屋租赁合同纠纷的处理，且不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于中止诉讼规定的情形，故赵四清认为本案应中止审理的理由不成立。从双方不断发生争执、提起诉讼等事实可以认定赵四清已知晓吴干云将涉案房屋的出租权等权利义务交还给了湖南工程职院。赵四清与吴干云之间的房屋租赁合同真实有效，湖南工程职院将吴干云代为经营管理的涉案房屋确已收回管理权，赵四清作为承租方应履行支付租金义务，应自知道或应当知道出租人变更后向湖南工程职院支付租金，但赵四清在原审开庭笔录中认可2012年起就没支付租金的事实，赵四清不履行合同主要义务，湖南工程职院有权解除合同，合同解除时间认定为载明湖南工程职院明确解除合同意思的原审起诉状副本送达赵四清之日即2015年9月29日。双方租赁合同解除后，赵四清应腾退房屋交还湖南工程职院，酌情给予其10天腾退期。赵四清在原审开庭笔录中表示愿意支付水电费，双方合意水电费从2012年1月1日起按845元/年计算，租金按8000元/年从2012年1月1日起计算。赵四清在原审中未提出支付房屋租金及水电费的诉讼时效的抗辩，二审期间提出，本院不予支持。故赵四清应依照约定向湖南工程职院支付自2012年1月1日起至房屋实际腾退之日止的水电费。合同解除后的房屋占用费按房屋租金8000元/年计算至房屋实际腾退之日，其中10天的腾退期可免占用费。赵四清已支付的押金1000元可直接抵扣应付款。综上，上诉人赵四清的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费1259元，由上诉人赵四清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 陈慧子
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。