广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 (2012)深福法民三初字第2030号 原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地广东省深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层**整层。 负责人刘军，该行行长。 委托代理人陆林，广东深天成律师事务所律师。 委托代理人李强，广东深天成律师事务所律师。 被告朱波，住址广东省五华县。 被告东莞市益田奥城房地产投资有限公司，住所地广东省东，住所地广东省东莞市凤岗镇竹塘村凤清路翡翠山湖会所** 法定代表人姚嫏。 委托代理人钟志，住址重庆市渝**，系公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行诉被告朱波、东莞市益田奥城房地产投资有限公司（以下简称东莞益田公司）借款合同纠纷一案，本院于2012年8月28日立案受理后，依法由审判员李立、人民陪审员谭文英、夏文郁组成合议庭，适用普通程序，于2013年1月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李强，被告东莞益田公司委托代理人钟志到庭参加诉讼，被告朱波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年1月21日，原告与被告朱波签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告朱波向原告贷款59万元，用于购买位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园一期2栋2单元2401房，借款期限为360个月（自2011年2月1日起至2041年1月31日止），贷款利率为基准利率下调15%（基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率），贷款逾期的罚息利率为本合同贷款利率的水平上浮50%，被告朱波采用“等额本金还款法”的方式还款。为担保债务履行，被告朱波将其所购涉案房地产抵押给原告。被告东莞益田公司对被告朱波的上述债务提供连带责任担保。上述抵押房产，已于2011年6月25日在东莞市房地产交易所办理了他项登记证明，他项权证明书为：20110625B8F8B4622785。合同生效后，原告依约履行了划款义务，然而被告朱波并未依合同约定履行还款义务，截至2012年8月21日，已累计拖欠原告贷款本息3期。据此，请求法院判令：1、解除原告与被告朱波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告朱波立即偿还原告贷款本息合计587334.69元（其中本金578814.96元，利息8452.07元，罚息67.66，利息、罚息均暂计至2012年8月21日，之后利息、罚息按合同约定继续计算至全部借款还清之日止），并加倍支付延迟履行期间的债务利息；3、对抵押的房产处理后以所得之价款优先清偿原告的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由被告朱波继续清偿；被告东莞益田公司对被告朱波的债务承担连带保证责任；4、两被告承担本案一切诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。 被告朱波在答辩期限内未提交书面答辩状，开庭时缺席。 被告东莞益田公司当庭答辩称，根据保证书的约定，我方的保证期间届满后无需承担保证责任，我方于2010年1月21日与被告朱波签订《个人住房（商业用房）借款合同》，我方于2010年11月17日与原告签订保证书，保证书第四条有关于保证期间的约定，保证期间从借款合同生效之日起至办妥房产抵押登记，且将房产证交给原告保管之日止。被告朱波于2011年6月25日于东莞市房地产交易所办理了抵押登记，根据保证书约定，我方的保证期间已经于2011年6月25日届满，被告朱波于2012年6月开始拖欠原告借款本息，我方无需为被告朱波的债务承担保证责任。另外，根据法律的相关规定，我方无需承担保证责任。根据担保法第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对于物的担保以外的债权承担保证责任，被告朱波已将房屋抵押给原告，原告应行使抵押权实现债权，不应要求我方对被告朱波的全部债务承担连带清偿责任。综上，请求驳回原告对我方的诉讼请求。 经审理查明，原告在举证期限内举证如下：1、《个人住房（商业用房）借款合同》；2、《公证书》；3、《保证书》；4、个人贷款支付凭证；5、商品房他项权登记证明；6、个贷信息查询单。经开庭核对原件，本院对原告提交的证据予以确认，原告提交的证据充分、确凿，本院对原告陈述的事实予以确认。 另查，被告东莞益田公司于2010年11月17日向原告出具了一份《保证书》，其中约定：保证人（即被告东莞益田公司）为原告与债务人（即被告朱波）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》所形成的债权提供连带责任保证担保，保证责任范围为上述借款合同项下全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等等）；保证期间自借款合同生效之日起至办妥房地产抵押登记并将房产证交原告保管之日止。 本院认为，原告与被告朱波之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应全面履行合同义务。原告依据合同约定向被告朱波发放了贷款，截至起诉之日，被告朱波累计3期未按合同约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。原告请求解除与被告朱波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告朱波偿还贷款本金、利息、罚息，符合合同和法律规定，本院予以支持。原告是涉案房地产的抵押权人，有权就依法处分抵押物所得之价款优先受偿。原告认为《保证书》中对保证期间的约定为自借款合同生效之日起至办妥房地产抵押登记并将房产证交原告保管之日止，但涉案房产并未办理房产证，因此被告东莞益田公司的保证期间并未届满，并请求被告东莞益田公司对上述《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务承担连带保证责任。但，被告东莞益田公司与原告在合同中约定的保证为附解除条件的保证，该解除条件即为涉案房地产办妥房地产抵押登记并交原告保管之日止。涉案房产于2011年6月25日办妥房地产抵押登记，至该日止，解除保证责任的条件成就，被告东莞益田公司的保证责任解除，该解除条件的核心内容为“办妥房地产抵押登记”，只要实现了该条件，原告就拥有优先受偿权，是否将房地产证交其保管，不影响其权利的实现。因此，原告以涉案房地产证未交由其保管主张解除条件未成就的理由不成立，本院不予支持。综上，原告对被告东莞益田公司承担连带责任的请求，不符合合同约定及法律的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行与被告朱波于2011年1月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告朱波应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行贷款本金578814.96元，利息8452.07元，罚息67.66元（利息、罚息均暂计至2012年8月21日，之后利息、罚息按合同约定计至本判决确定的还款之日止）； 三、原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行有权对处置被告朱波名下的位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街大运城邦花园一期2栋2单元2401房所得价款优先受偿，不足部分由被告朱波继续清偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行的其他诉讼请求。 如被告朱波未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。 本案案件受理费9673元（原告已预交），由被告朱波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李    立 人民陪审员 谭  文  英 人民陪审员 夏  文  郁 二〇一三年一月十八日 书 记 员 刘卓灵（代）