江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆千民初字第0092号
原告周怡。
被告朱炳其。
被告徐金娥。
被告韩亚琴。
被告朱城锌（曾用名朱于钦）。
被告傅宝元。
原告周怡与被告朱炳其、徐金娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由代理审判员杭宇适用简易程序独任审判，后依原告申请追加韩亚琴、朱城锌、傅宝元为本案共同被告参加诉讼，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告周怡、被告朱炳其、韩亚琴、傅宝元到庭参加诉讼。被告徐金娥、朱城锌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周怡诉称：2009年12月12日，经昆山市千灯镇宏信房屋中介所，原告与被告签订安置房转让协议书一份，按照协议规定原告购买被告名下的坐落在昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室房屋（含阁楼）及美景园XX号楼XXX号车库。协议对成交总价款、付款房屋、产权过户、违约责任等均作了约定。协议签订后，原告按协议规定一次性付清了268000元房款。现因原告多次要求被告协助办理房屋所有权证、土地使用权证过户协商未果，特向法院提起诉讼，请求判令被告协助原告办理昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室房屋（含阁楼）及美景园XX号楼XXX号车库的房屋所有权证、土地使用权证的过户手续。
被告朱炳其辩称：2009年12月份我通过被告傅宝元开设的房屋中介公司将涉案房屋及车库出售给原告。2009年12月12日在被告傅宝元的房产中介处与原告签订了安置房转让协议书，收取了原告支付的购房款268000元。涉案房屋及车库的钥匙通过被告傅宝元交付给原告。在办理涉案房屋及车库的产权登记时办到了我儿子朱仁华、儿媳韩亚琴的名下。现我儿子朱仁华已去世。协助原告办理涉案房屋及车库的产权过户手续时希望原告能进行补偿。
被告徐金娥未作答辩。
被告韩亚琴辩称：关于房屋买卖的交易过程以及产权登记时办到了朱仁华和我名下的经过，我不是太清楚。请求法院依法判决。
被告朱城锌未作答辩。
被告傅宝元辩称：希望原告与被告达成调解，协商处理本案纠纷。
经审理查明：2009年12月12日，经昆山市千灯镇宏信房屋中介所傅宝元介绍，原告周怡（乙方）与被告朱炳其（甲方）签订千灯镇动迁房安置房转让协议书一份，约定原告向被告朱炳其购买位于昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室（含阁楼）以及X号自行车车库；房屋总价为268000元，以现金形式支付；上述房屋房产证、土地证由地方政府统一办理，甲方在领到两证后必须即刻通知乙方前来领取，如乙方需进行产权过户，甲方必须无条件协助办理并提供一切相关材料。昆山市千灯法律服务所对该转让协议书进行了见证。协议签订后，原告以现金形式通过被告傅宝元转交被告朱炳其268000元购房款。被告朱炳其向原告交付了涉案房屋及车库的钥匙。涉案房屋及车库由原告周怡占有和使用至今。现因原、被告就房屋过户事宜协商未果，引起本案纠纷。
另查明：涉案房屋位于昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室（含阁楼），建筑面积为106.95平方米（阁楼建筑面积为51.17平方米）。涉案车库位于昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX号，建筑面积为23.12平方米。涉案房屋及车库系被告朱炳其、徐金娥拆迁安置所得。2013年2月4日被告朱炳其、徐金娥与朱素芳、朱文华、朱仁华签订人民调解协议书，其中载明：被告朱炳其、徐金娥系朱素芳、朱文华、朱仁华的父母；因城镇规划需要，坐落在昆山市千灯镇新泾村五组珠泾XX号的农村房屋进行动迁，现安置房屋坐落于昆山市千灯镇东江园X号楼XXX室、昆山市千灯镇东江园XX号楼XXX室、昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室（含XXX阁楼）、昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室（含XXX阁楼）住房共四套，昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室、昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室、昆山市千灯镇东江园XX号楼XXX室、昆山市千灯镇东江园X号楼XXX室车库共四间；被告朱炳其、徐金娥与朱素芳、朱文华、朱仁华约定昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室（含XXX阁楼）、昆山市千灯镇东江园X号楼XXX室、昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室、昆山市千灯镇东江园X号楼XXX室的产权归被告朱炳其所有；昆山市千灯镇东江园XX号楼XXX室、昆山市千灯镇东江园XX号楼XXX室归朱文华所有；昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室（含XXX阁楼）、昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室归朱仁华所有；朱素芳自愿放弃对上述房屋的分配。涉案房屋及车库于2013年3月1日登记于朱仁华和被告韩亚琴名下。朱仁华和被告韩亚琴系夫妻关系，被告朱城锌系朱仁华和被告韩亚琴之女。朱仁华于2015年2月2日因病死亡。
以上事实，由原告提供的动迁安置房转让协议书、临时订房单、见证书、付款收据、见证费发票、被告朱炳其提供的拆迁协议书、拆迁补偿安置协议书、现金完税证、本院依职权调取的房屋所有权登记资料及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：被告徐金娥、朱城锌经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。原告与被告朱炳其签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同全面履行约定的义务。被告徐金娥作为被告朱炳其的妻子，经此多年从未提出异议，应当推定被告徐金娥知道并认可被告朱炳其将涉案房屋及车库对外转让，故被告朱炳其代为签订房屋买卖合同的行为对被告徐金娥具有约束力。根据房屋买卖合同的约定，被告朱炳其、徐金娥将涉案房屋及车库出售给原告，原告履行了付款义务，被告朱炳其、徐金娥则向原告交付了房屋及车库。被告朱炳其、徐金娥作为出卖人，应当继续履行协助原告办理涉案房屋及车库的产权过户手续的义务。
不动产善意取得的条件应包括受让人受让不动产时善意、以合理的价格转让以及不动产已登记。涉案房屋及车库系被告朱炳其、徐金娥所有的农村房屋拆迁安置所得。在履行房屋买卖合同时，原告已经支付了购房款，且在房屋中居住多年，朱仁华和被告韩亚琴作为被告朱炳其、徐金娥的儿子和儿媳对此知情的可能性相当大。而且朱仁华和被告韩亚琴并未为取得房屋支付对价，不符合善意取得的条件。虽然目前涉案房屋及车库的产权已登记至朱仁华和被告韩亚琴名下，但其取得所有权的依据已不能成立。原告基于真实有效的房屋买卖关系，有权要求将涉案房屋及车库的产权过户到自己名下，朱仁华和被告韩亚琴应当协助原告办理相应过户手续。朱仁华现已死亡，涉案房屋及车库作为其与被告韩亚琴的夫妻共同财产，其中一半由被告朱炳其、徐金娥、韩亚琴、朱城锌继承，被告朱炳其、徐金娥、韩亚琴、朱城锌应当在其继承遗产限额内清偿朱仁华的债务，继续履行房屋买卖合同，因此被告朱炳其、徐金娥、韩亚琴、朱城锌应当协助原告办理涉案房屋及车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告朱炳其、徐金娥、韩亚琴、朱城锌于本判决生效之日起十日内协助原告周怡办理位于昆山市千灯镇美景园XX号楼XXX室（含阁楼）以及美景园XX号楼XXX号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费5320元，减半收取2660元，由原告周怡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 杭 宇
二〇一五年四月七日
书 记 员 徐梦丹
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。