新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终3704号上诉人（�审原告）蒲某某，女，1985年4月3日出生，汉族，中国南方新疆航空公司职员，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘某某，女，1986年12月10日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：李雪冰，新疆源智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜宁，新疆源智律师事务所律师。上诉人蒲某某因与上诉人刘某某合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒲某某及其委托诉讼代理人马宏彬，被上诉人刘某某及其委托诉讼代理人李雪冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蒲某某上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判刘某某向我退还转让费43万元，并由刘某某承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决已经查明案外人即原房屋所有权人张楚晨收回涉案房屋的事实，根据我们双方合同约定，在房东收回房屋的情形下，刘某某应当向我方退还全部转让费用及当年受损的年房租费用，该约定符合法律规定，且刘某某也并未对该条款提出调整意见，法院应当依据该约定进行裁判，本案为合同纠纷，并非侵权纠纷，在本案中适用公平原则不妥，特别是刘某某在履行合同时存在违约行为，更不应适用公平原则。一审法院还判决我方向刘某某返还全部证照、物品及设备设施，该判决内容没有依据，应予以撤销，刘某某并未反诉要求我方返还其证照等物品，一审法院不应对此作出处理，且我方为拆卸、运输、保管以上物品支出了相应费用，我方认为对物�返还问题应当另案处理才能更好的解决双方矛盾。刘某某辩称，蒲某某的上诉请求没有事实和法律依据。我们双方签订的转让合同中约定了我保证蒲某某能正常经营雅佳园招待所三年时间，涉案房屋的所有权人并未要求与我解除合同，其也未向我发出收回房屋的通知，说明合同是正常履行的，蒲某某受让涉案招待所后，存在不按时支付租金，欠缴物业费的情形，也向我明确表示不想再继续经营，故蒲某某系因自身原因放弃了经营，并非我的原因造成，蒲某某应当自行承担责任，其要求我退还全部转让费没有事实和法律依据，关于返还物品的问题，我已将物品出售给了蒲某某，不存在返还的问题，一审法院对此不应进行处理。请求二审法院驳回蒲某某的上诉请求。刘某某上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判驳回蒲某某要求我�还转让费43万元的诉讼请求，并由蒲某某承担本案诉讼费用。事实与理由：合同中约定我负有保证蒲某某经营三年的义务，但在蒲某某经营期间，其未能按期向涉案招待所所用房屋的产权人支付租金，也未按期缴纳物业费，我向蒲某某催缴租金时，其丈夫张小龙明确表示无钱支付租金，也将不再经营，故涉案招待所未能经营三年系蒲某某自行决定放弃经营，并非我的原因导致，蒲某某要求我退还转让费的请求无合同依据。虽在涉案转让合同履行期间，原房屋产权人将房屋出售，但我与其签订的租赁合同期限至2017年12月6日，依据买卖不破租赁的原则，房屋出售行为并不影响房屋租赁合同的效力，且原房屋产权人并未向我提出解除租赁合同，收回房屋的要求，蒲某某将房屋直接返还于原房屋产权人，也表明其自行决定不再经营涉案招待所。另，双方签订合同后，蒲某某一直以我注册的个体工商户名义对外经营，在法律上不存在我擅自转租房屋而导致租赁合同解除的情形，蒲某某也并未提供合法有效的证据证实房屋产权人向其提出了收回房屋的要求，其称因我违约导致双方转让合同无法正常履行的理由没有法律依据。我向蒲某某交付涉案招待所时，该招待所经营手续及设施均齐全，现蒲某某在合同履行期间将涉案招待所所用房屋已退还于原房屋产权人，一审判决我退还转让费，但涉案招待所已无法返还，该裁决也不符合解除合同后的法律处理原则。蒲某某辩称，刘某某的上诉理由没有事实依据。涉案招待所所用房屋的租赁合同系刘某某以个人身份与房屋产权人签订，并非以招待所的名义，现其中一位房屋产权人将房屋出售于案外人后，案外人已将房屋改造装修为养生馆，不再适合做招待所。刘某某在与我签订涉案转让�同时隐瞒了相关事实，对其与案外人印芳签订租赁合同的实际价格进行了隐瞒。我在一审庭审过程中已提供了充分证据证实我不能再继续经营招待所的原因系刘某某违约导致房屋产权人将涉案房屋收回，而并非我自行决定不再经营，刘某某未按合同约定保证我经营三年的时间，应当依据合同承担相应责任。请求二审法院驳回刘某某的上诉请求。蒲某某向一审法院起诉请求：1、解除我与刘某某签订的雅佳园招待所转让合同；2、判令刘某某向我退还全部转让费43万元。一审法院认定事实：2014年7月2日，刘某某与案外人张楚晨签订商铺租赁合同，承租张楚晨所有的位于乌鲁木齐市克拉玛依东路恒昌花园9-2-5号商铺，租赁期限三年，自2014年12月7日至2017年12月6日，租金总计204000元，租金为二期支付：第一期租金102000元，于2014年12月7日付清；第二期租金102000元，于2015年6月6日付清，后双方于合同落款处将第二期付款日期改为2015年9月6日。合同第二条还约定，如承租人（即刘某某）擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋。2014年9月6日，刘某某又与案外人印芳签订商铺租赁合同，承租印芳所有的位于乌鲁木齐市克拉玛依东路恒昌花园9-2-3、9-2-4号商铺，租赁期限一年，自2014年12月7日至2015年12月6日，租金80000元，分二期付清，第一期40000元，于2014年12月7日支付；第二期40000元，于2015年7月8日付清。该合同亦约定如承租人刘某某擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋。2014年10月7日，刘某某与蒲某某签订雅佳园招待所转让合同，将其从案外人张楚晨、印芳处承租的、用于开办招待所的位于沙依巴克区克拉玛依西街2577号恒昌.恒业花园9-2-3、9-2-4、9-2-5号房屋，及招待所的经�权、设备设施、营业执照等证照和有关店内一切物品（不包括房屋所有权）转让给蒲某某，双方约定转让价格450000元，其中包括剩余房租41366元。合同第三条付款方式为：合同签订之日起乙方（即蒲某某）应向甲方（即刘某某）首付人民币200000元整，第一笔后甲方将雅佳园招待所的经营权移交给乙方，归乙方所有。第二笔在2014年10月28日支付人民币200000元，如逾期不付甲方有权收回本店经营权和第一笔首款200000元不退。剩余转让费尾款50000元乙方将2014年11月开始，每月付10000元以此类推，应在2015年4月30日付清，如不付剩余尾款滞纳金（按）百分之五收取。合同第四条第3款约定：此合同为甲乙双方的私下合同。因未经房东同意，故甲方有义务在乙方缴纳租金和有关续租事宜同房东交流上进行协助。第5款约定：甲方保证三年内若遇政府拆迁和房东收回房屋的情况，从而�成乙方无法正常经营，甲方应退还乙方支付的全部转让费及当年受损的年房租费用；如因乙方原因导致不能正常经营则甲方不承担任何责任......。合同签订后，蒲某某于2014年10月25日向刘某某支付转让费430000元，刘某某出具收条，并于收条中注明“剩余20000元在2015年12月30日之前付清”。之后蒲某某一直使用刘某某名义办理的工商营业执照等相关手续经营。2015年9月25日，案外人张楚晨向蒲某某发出告知书，内容为：“蒲某某女士：鉴于你目前经营的位于乌鲁木齐市沙区克西路恒昌恒业9-2-5（雅佳园招待所），系本人与刘某某签订的《商铺租赁合同》，因在合同期未经本人允许擅自转租他人，故告知人已经以刘某某违约的事实为由解除该合同并告知对方，现告知人已将该房屋出售给刘丽华，在此告知人应当在2015年10月25日之前将该房屋交付给刘丽华（房款交�，办理过户后房屋所有权属于刘丽华），否则将由你承担全部不利后果。”蒲某某收到此通知后，将房屋交付与刘丽华，现由刘丽华经营国珍健ＸＸ活馆。庭审中双方均认可蒲某某使用房屋的期限自2014年10月7日至2015年10月25日。在一审审理过程中，刘某某于2016年3月21日取得了沙依巴克区克拉玛依西街2577号恒昌.恒业花园9-2-3、9-2-4房屋的所有权，其向蒲某某表示可以保证其继续经营。蒲某某对此认为刘某某在第一次开庭时已经明知刘丽华购买了恒昌.恒业花园9-2-3、9-2-4、9-2-5三套房屋且已用于经营国珍健ＸＸ活馆，其在9-2-3、9-2-4号房屋产权人故意违约情况下购买了该两套房屋，现该两套房屋为此产生诉讼，尚在审理中未有结论；而另一套9-2-5房屋亦由刘丽华购买，该房屋是招待所的门厅部分，仅使用9-2-3、9-2-4号房屋不能正常经营招待所。双方在交接雅佳园招待所时�未制作交接清单，蒲某某现将招待所的相关设备设施、物品等打包存放，并于庭后制作了物品清单，刘某某在庭后拒绝确认该清单。一审审理过程中，刘某某出示了2015年9月14日其在招待所的录像资料，证实蒲某某的丈夫明确表示不想继续经营该招待所。蒲某某对此不予认可。刘某某陈述蒲某某在经营招待所时尚欠付物业费等相关费用，但其未举证证实欠付的具体数额。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。蒲某某与刘某某签订的雅佳园招待所转让合同的内容并不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应严格按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，蒲某某虽知晓其受让招待所过程中使用房屋的情形并未经房屋所有权人同意，但双方已于合同中明确约定刘某某须与房主协商解决续租的事宜，且约定如三年内房主收回房屋使其无法经营，则刘某某应退还蒲某某已支付的全部转让费及当年受损的房租。现蒲某某于诉讼中提交了9-2-5号商铺原所有权人张楚晨签署的要求其退出租赁房屋的告知书及该商铺现所有权人刘丽华的证人证言，可证实由于刘某某未能协调使张楚晨同意由蒲某某继续使用房屋，导致该商铺被原所有权人张楚晨收回并另行出售，致使雅佳园招待所转让合同无法继续完全履行。因蒲某某自2014年10月7日至2015年10月25日期间已实际经营，故根据公平原则，蒲某某实际经营招待所约一年时间，使用了刘某某提供的证照、设备设施及物品等，其应当承担相应费用。双方之间约定的转让费为45万元，其中所包含的41366元租金应由蒲某某自行承担，为此，实质上蒲某某经营招待所三年的�让费为408634元，蒲某某实际经营一年，应当折扣费用136211元（408634元÷3年），即刘某某应退还蒲某某的转让费为252423元（408634元－20000元－136211元）。蒲某某收到退还的转让费同时亦应将受让的全部证照、物品返还刘某某。刘某某抗辩称蒲某某要求解除合同的原因是其无力经营，但刘某某提供的影像资料和证人证言只能显示2015年9月14日蒲某某的丈夫张小龙与刘某某商谈交租金过程中提及不想继续经营的情形，并不能证实该情形是否真实发生，即不能证实导致合同不能继续履行是由于蒲某某不愿继续经营所致，且该组证据形成于蒲某某已被告知退出房屋之前，故刘某某的证据不能对抗蒲某某提交的告知书的证明力，对其抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条之规定，判决：一、解除蒲某某与刘某某签订的《雅佳园招�所转让合同》；二、刘某某退还蒲某某转让费252423元【蒲某某返还其从刘某某处受让的全部证照、物品及设备设施（见蒲某某提交的物品清单）】。本院二审期间，刘某某围绕其上诉请求依法申请证人孙金山出庭作证，以孙金山的证言证实2015年上半年，雅佳园招待所的经营人向房屋所有权人表示不再继续经营雅佳园招待所。本院组织当事人进行了质证，蒲某某的质证意见为：对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，孙金山与刘某某同为另案被告，二人具有利害关系，孙金山对雅佳园招待所的经营人并不清楚，我第一次和房屋产权人联系是2015年7月，不可能在6月份的时候就知道孙金山的身份并和他联系，孙金山的证言不能证明我自行决定不再经营。因孙金山并非商铺租赁合同的一方当事人，本院对孙金山的身份无法确认，故对其证言的效力不予认定。本院二审认定事实及依据的证据与一审判决认定一致。本院认为，蒲某某与刘某某签订的雅佳园招待所转让合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该转让合同内容反映，雅佳园招待所所用房屋系刘某某自案外人张楚晨及印芳处租赁，两份商铺租赁合同中均约定若刘某某将房屋擅自转给他人使用的，出租人有权终止合同，转让合同还约定因合同未经房东同意，刘某某有义务在蒲某某交纳租金和有关续租事宜同房东交流上进行协助，故刘某某上诉称蒲某某一直以其注册的个体工商户名义对外经营，在法律上不存在其擅自转租房屋而导致租赁合同解除的情形的理由没有合同依据，本院不予采信。蒲某某在一审审理过程中提交了案外人张楚晨向其发出的告知书，结合本�其他事实，可以认定该告知书的真实性，张楚晨作为涉案招待所所用房屋的出租人之一，是因刘某某将房屋擅自转给他人使用，违反商铺租赁合同约定的行为而收回房屋，并非仅是因为其将涉案房屋出售与他人，故刘某某上诉认为涉案房屋即使出售也不影响蒲某某继续经营雅佳园招待所，蒲某某不应将涉案房屋返还于张楚晨的上诉理由与事实不符，本院不予采信。刘某某上诉称系蒲某某自行决定不再经营雅佳园招待所，但其未能提供充分证据予以证实，且在张楚晨发出告知书之前，蒲某某一直在经营雅佳园招待所，即使其存在欠付租金和物业费的行为，也不能证实蒲某某自行放弃经营雅佳园招待所，故本院对刘某某的该上诉理由不予采信。根据双方转让合同约定，三年内若遇房东收回房屋的情况，从而造成蒲某某无法正常经营，刘某某应退还蒲某某支付的全部转让费及当年受损的房租费用，双方于2014年10月7日签订涉案转让合同，案外人张楚晨于2015年10月25日收回涉案房屋，导致蒲某某无法继续经营，故刘某某应当依据合同约定向蒲某某退还全部转让费，双方在涉案转让合同中约定的转让费为45万元，其中包含剩余房租41366元，该部分房租系2014年的剩余房租，故应当由蒲某某承担，其余部分数额为实际的转让费用，现蒲某某交纳的转让费为43万元，扣除房租41366元，刘某某应当向蒲某某退还转让费388634元（43万元-41366元），本案系合同纠纷，蒲某某向刘某某主张退还全部转让费是基于刘某某违反合同约定，未能履行相应义务，而双方在合同中对违约应承担的责任有明确约定，应当从其约定，一审法院依据公平原则判决有误，本院予以纠正，蒲某某的部分上诉请求成立，本院予以支持。本案虽判决解除双方签订的雅佳园转让合同�并由刘某某向蒲某某退还部分转让费，但该退还转让费的结果系刘某某应当承担的违约责任，并非合同解除的后果，故对刘某某上诉称一审判决其退还转让费，但涉案招待所已无法返还，该裁决不符合解除合同后的法律处理原则的上诉理由，本院不予采信。一审审理过程中，双方当事人就雅佳园转让合同所涉及的全部证照、物品及设备设施等均未提出相关主张，且双方均认为该问题不应在本案中进行处理，故一审判决对此处理不妥，本院予以纠正，当事人可另行解决。综上，蒲某某的上诉请求部分成立，本院予以支持，刘某某的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初433号民事判决第一项，即解除蒲某某与刘某某签订的《雅佳园招待所转让合同》；二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初433号民事判决第二项，即“刘某某退还蒲某某转让费252423元【蒲某某返还其从刘某某处受让的全部证照、物品及设备设施（见蒲某某提交的物品清单）】”为：刘某某退还蒲某某转让费388634元（43万元-41366元）。以上刘某某应给付蒲某某款项388634元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审请求标的为43万元，核定给付金额为388634元，占请求标的的90.4%，一审案件受理费7750元（上诉人�某某已预交），由上诉人蒲某某负担9.6%即744元，上诉人刘某某负担90.4%即7006元；上诉人蒲某某的二审请求标的为43万元，核定给付金额为388634元，占请求标的的90.4%，二审案件受理费3851.54元（上诉人蒲某某已预交），由上诉人蒲某某负担9.6%即369.75元，上诉人刘某某负担90.4%即3481.79元；上诉人刘某某的二审请求标的为252423元，核定给付金额为0元，二审案件受理费5086.34元，由上诉人刘某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐晓元审 判 员  卫 杨代理审判员  徐 岚二〇一六年十二月七日书 记 员  焦 玉