广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂05民终410号
上诉人(原审被告)：北海兰庭房地产有限公司，住所地合浦县廉州镇廉东大道85号。统一社会信用代码：91450521685152161L。
法定代表人：童庆钱，董事长。
委托诉讼代理人：周林东，合浦县“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告):梁振志，男，1982年4月5日出生，汉族，住合浦县。
孙其娟，女，1983年7月1日出生，汉族，住合浦县廉州镇悦港大道*号玫瑰御园第*幢***号。公民身份号码：。
上诉人北海兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）因与被上诉人梁振志、孙其娟商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2017）桂0521民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
兰庭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、涉案合同的效力，各方当事人、诉讼参与人和一审法院均未否定。合同约定的办证或违约条款作为合同的构成部分，所发生的法律效果应有效。民事法律行为只要不违反国家法律法规的强制、禁止性规定，就应当依照合同约定。二、上诉人与被上诉人商品房买卖虽采用格式合同，而该格式合同是国家官方机关提供采用的范本，其中的各项约定也经双方当事人充分知晓、协商之后形成的合意。合同项下第十五条中的综合验收，作为合同双方之间合意的同时，也是规划批准项目中不可或缺的部分，是行政管理部门依法管理的规范要求，涵盖了规划、消防、人防、环保、道路、绿化、物业管理等方方面面，缺一不可。双方协商签订合同后，上诉人已将综合验收的含义进行释明，尽了审慎义务。另外综合验收一词也为社会公众认知，并无歧义。综合验收后90天内作为办证条件成就的时间，是上诉人的合同义务，条件成就时就必须依约履行合同，否则承担违约责任。三、2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》目录中第83项对住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验查的行政审批的取消，其准确的意思是取消行政审批的程序，而非综合验收的本身，一审法院对之解读错误。现实中，讼争项目的综合验收及办证的申报已处于有序进行中。上诉人开发建设的是一个整体小区，被上诉人买受的仅是局部的个体，将个体分离整体罔顾综合验收的惯例，不符合行政管理部门的管理规范和物权登记的条件。综上，在双方当事人有合法约定的办证期限，而上诉人也未逾期的情形下，一审法院超越合同的本身认定上诉人违约没有事实和法律依据，请求驳回被上诉人一审诉讼请求。
二被上诉人答辩称：一、上诉人作为提供格式条款的一方并没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务并采取合理的方式提请被上诉人注意免除或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明。上诉人在一审庭审中己当场否认了向被上诉人提示和告知了该限制其责任的条款，所以“综合验收”对当事人双方不产生拘束力。且上诉人在一审庭审中己当场承认办理产权登记并不需要综合验收才能办理。综合验收通过才能办证这条款己经在一审法院引用的2004年的法律规范中删除。显然上诉人以此作为其恶意的违法建设行为的借口。而且国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。上诉人应该告知被上诉人，上诉人没有履行告知义务，则其抗辩不成立；二、上诉人主张办证的申报己处于有序进行中并指日可待，被上诉人所买受的房屋己如约交付使用，其他权利毫发无损。对此被上诉人不予认可。上诉人也曾多次口头承诺尽快为被上诉人办理产权证，却多次毁诺，全无诚信可言。被上诉人所买受的房屋于2013年8月31日己交付使用至今未能办理产权证，其间被上诉人一直背负着没有房产证的压力，直接影响到我们的生活，不能更名过户、不能自由买卖。这期间产生的利息及通胀损失、因该案产生的交通误工等费用都是被上诉人的损失。三、一审也有证据证明上诉人因商业利益非法变更改动了报建楼层数且一直拖延不接受主管部门处罚导致审核无法通过。被上诉人至今无法办理产权证是上诉人的主观违法违建且主观拖延办证进程行为导致的。
二被上诉人向一审法院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期违约金26255元（按合同约定，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行）；二、被告协助原告办理好房产证；三、案件诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年7月3日，原告梁振志、孙其娟与被告北海兰庭房地产有限公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定两原告购买被告开发的位于廉州镇泮塘大转盘南侧玫瑰御园第2幢501号房，该商品房建筑面积共93.72平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2030元，总金额为190252元。《合同补充协议》约定付款方式为一次性付款，签订合同当日，买受人向出卖人交付购房定金20000元，买受人在2012年7月3日交付购房款114252元（购房定金在付清全部购房款时冲抵），在2012年9月10日交付购房款57000元，在2013年8月31日前交付购房款19000元。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、×；6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未能按期付清房款或其他原因；3、因垄断行业垄断材料、连日雨天、停水停电、政府政策或指令及其它非出卖人原因影响的。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、×。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：1、……3、按本合同第九条处理，如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任，若因买受人原因付款不及时，过户资料不充分完善，税费不付足等及其它原因，造成无法按时办理产权登记的，由买受人承担全部责任。合同签订后当日，原告向被告支付了办证费4500元，2013年8月31日，被告将涉案房屋交由两原告管理使用。2013年9月7日，原告交齐了全部购房款共190252元。2016年3月11日被告向原告开具了金额为190252元的购房款发票，同年3月15日原告缴纳了契税2853.78元。
另查明，被告开发的玫瑰御园项目，分四期建设，第一期工程（第1幢至第5幢楼）于2012年3月办理《建设工程规划许可证》，2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请竣工规划验收，由于存在违法建设行为，2017年6月23日经合浦县住房和城乡规划建设局对其作出行政处罚，2017年11月24日竣工规划验收合格。二、三、四期工程（第6幢至第12幢楼）已规划验收，其中第二期工程（第6幢至第8幢楼）于2017年2月21日竣工规划验收合格、第三期工程第9幢楼于2015年7月1日竣工规划验收合格、第三期工程第12幢楼于2016年12月6日竣工规划验收合格、第四期工程（第10幢楼、第11幢楼）于2017年8月21日竣工规划验收合格。玫瑰御园1至12幢楼均已办理了《商品房预售许可证》，6、7、8幢楼已办理了房屋所有权证，1、2、3、4、5、9、10、11、12幢楼尚未办理房屋所有权证。合浦县房产管理局于2017年11月9日出具的房屋权利记载信息查询结果载明“经查我局房产登记信息系统，坐落于廉州镇泮塘大转盘南侧玫瑰御园2幢501号房的房产，权利人：梁振志（身份证号：）、孙其娟（身份证号：），截至2017年11月9日9时13分止，上述商品房没有办理房屋所有权证。”
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行。对于如何理解双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定第一款“综合验收”的问题，原告认为被告交房给其就是商品房已经验收合格了，按照合同的约定，被告应当在交房后90日内将材料交相关部门办理产权证书，其买房子的时候，被告也没有明确解释综合验收的含义，如果是被告所说的综合验收再办理产权证书的话，那办理房产证就会遥遥无期，对其也是不公平的。被告认为综合验收指的是整个小区的全面验收，住宅小区综合验收必须符合下列要求：1、所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；2、住宅及公共配套设施、市政公用设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。玫瑰御园一共有四期，综合验收指的是四期的全面验收。该院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。双方所订立的商品房买卖合同属格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”被告按照合同的约定已于2013年8月31日将涉案房屋交付给原告管理使用，原告有理由相信该房屋已经验收合格，被告将综合验收作为办理权属登记的条件之一应对原告释明综合验收的含义，被告在庭审中也承认办理产权登记不一定要综合验收合格才能办理，被告于2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请规划验收第一期工程（第1幢至第5幢楼），但由于存在违法建设行为，2017年6月23日合浦县住房和城乡规划建设局对其作出处罚后，2017年11月24日第一期工程才竣工规划验收合格。显然“综合验收”限制了被告应承担的责任，而且国务院已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，被告有义务将“综合验收”的含义及相关规定向原告进行释明。在庭审中，被告认为没有义务逐条解释合同上的所有条款，因被告否认其向原告提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款中约定的“综合验收”对原、被告双方不产生拘束力。而且办理产权登记并不需要综合验收才能办理，为此，双方应按照涉案合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理……”来履行。因此，因被告的原因，原告没有在规定期限内取得房地产权属证书，被告已构成违约，原告请求被告协助其办理涉案房屋权属证书符合法律规定，该院予以支持。
关于原告主张的违约金的计算方式及计算时间是否合理的问题。原告请求从商品房交付使用后再算逾期180日后的第二天起开始计算违约金，由被告每日按原告已支付的房价款即190252元的万分之一计至起诉之日止即2017年11月3日止的违约金，违约金为26255元。被告则认为如果其违约，按照合同约定，应以综合验收后90天作为期限，逾期超过180日后从第181天开始计算违约金算到实际交付房产证之日止。该院认为，原告的请求没有违反法律规定，该院予以支持。按照原告的请求，违约金每日按房屋总价190252元×0.00001=19.0252元，从2014年2月28日起计至2017年11月3日止（共计1345天），违约金即为1345天×19.0252元=25588.89元，原告主张违约金26255元过高，该院对过高的部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告北海兰庭房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告梁振志、孙其娟办理位于廉州镇泮塘大转盘南侧玫瑰御园第2幢501号商品房的权属证书；二、被告北海兰庭房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告梁振志、孙其娟逾期办理商品房权属证书的违约金25588.89元。
本院二审期间，被上诉人提交了以下四项证据作为新证据：一、建设工程竣工规划验收合格单，证明上诉人主观上对玫瑰御园一期办证进程是进行拖延办理且事先恶意违建事实；二、建设工程竣工规划验收消防备案凭证，证明上诉人主观上对玫瑰御园一期办证进程拖延办理且事先恶意对未进行消防验收隐瞒；三、玫瑰御园交接书，证明上诉人主观上对玫瑰御园一期恶意隐瞒违建事实且在多项验收手续不合格的情况下宣称已具备交楼条件对业主进行欺骗；四、公告及房产局开具的查询证明，证明业主所在及并未办理房产总证，上诉人再次毁诺，欺骗业主已全无诚信可言。上诉人对证据一至四的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该四份证据只能记载上诉人在履行合同中形成的有关事实，不能证明被上诉人主张的三个事实，即使有这些情形，也与本案无关。本院认为，上述证据与本案具有关联性，可以作为本案证据使用。
双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。二审审理查明的事实与一审查明的相同，对一审判决认定的案件事实予以确认。
综合双方诉辩，归纳二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否为格式合同；二、上诉人兰庭公司是否存在违约行为，应否承担违约责任。
针对第一个争议焦点即上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否为格式合同的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，对于该条款正确的理解是指在订立合同时不能与对方协商的条款。基于格式合同具有定型化特点，格式合同的主要特点在于未与对方协商。判断是否属于格式合同应严格根据合同的内涵和特征来判断。本案双方当事人在订立讼争《商品房买卖合同》时，可以任意修改合同条款形式和内容，也可以增减条款，合同并不具有定型化、不能协商的特点，因此不属于格式合同。《商品房买卖合同》通常是开发商根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件，对完善合同条款，明确当事人的权利与义务，弥补当事人因法律知识的欠缺造成合同内容的缺陷和漏洞等方面具有十分有益的示范作用，通常又被称为示范合同。一审法院认定此类示范合同为格式合同适用法律错误，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点即上诉人兰庭公司是否存在逾期办证违约行为，应否承担违约责任的问题。如前所述，讼争《商品房买卖合同》并非格式合同，合同为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定合法有效，虽然综合验收的行政审批已被取消，但涉案房屋仍需依照法定流程办理竣工验收，双方当事人仍应履行上述约定。该履行期限的约定是依照普通购买者的认识订立，是可以预见的不确定日期。之所以是可以预见，是因为开发商在商品房交付使用后需依照法定流程逐步办理竣工验收，除非有不符合竣工验收的情形出现，否则竣工验收时间是可以预见的不确定日期。本案中因开发商违建行为导致综合验收无法正常进行，这种阻碍竣工验收正常进行的行为是购房者在订立合同是不能预见的，并不属于双方约定情形之列，不构成可以免责的法定情形，兰庭公司应对因违建行为导致无法进行正常竣工验收的期间承担相应的违约责任。根据合浦县规划局2017年11月28日出具的《关于北海兰庭房地产有限公司玫瑰御园（1#-5#）规划验收情况的复函》可知，2013年12月兰庭公司向合浦县规划局申请规划验收，由于存在违法建设行为，导致规划验收无法正常进行。直至2017年6月23日合浦县规划局对兰庭公司作出行政处罚后，该局才同意讼争工程规划验收。由此可知，2013年12月至2017年6月期间因为兰庭公司的违法建设行为导致综合验收不能正常进行，兰庭公司应该对该期间的违约行为承担违约责任。合同约定逾期办证的违约责任参照出卖人逾期交房的违约责任。即逾期超过180日后，买受人可以选择解除合同或者要求出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。被上诉人已交付的房价款为190252元，则每月的违约金为190252元×0.01%×30=570.76元，兰庭公司应向被上诉人支付2013年12月至2017年6月的违约金为570.76×43=24542.68元。
综上，《商品房买卖合同》合法有效，合同约定的办证条件尚未成就，被上诉人要求兰庭公司在当前情况下协助办理好房产证依据不足，本院不予支持。但兰庭公司在履行办证的过程中存在违约行为导致办证逾期，应承担相应的违约责任。一审法院适用法律有误，导致实体处理有不当之处，本院予以纠正。兰庭公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同》第三十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2017）桂0521民初2465号民事判决；
二、上诉人北海兰庭房地产有限公司支付被上诉人梁振志、孙其娟逾期办理商品房权属证书的违约金24542.68元；
三、驳回被上诉人梁振志、孙其娟的其他诉讼请求。
一审案件受理费228元，二审案件受理费464元，合计692元，由上诉人北海兰庭房地产有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十五天内履行完毕。逾期不履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 文 全
审 判 员 何能媛
审 判 员 叶 萍
二〇一八年五月十五日
法官助理 庞晓湖
书 记 员 曾 荣