湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3608号原告肖翠华，女，1975年5月10日出生，汉族。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告肖翠华与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖翠华、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖翠华向本院提出诉讼请求:1.判令被告按每日43.39元支付逾期交房违约金39658元;2.判令被告按所购房款百分之一的标准支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金4339元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月14日，原告、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第1栋1505号房，总价款为433927元。合同第八条约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同第十五条约定出卖人在2015年6月30日前为买受人办理好房屋产权证书，同日，原被告还签订了一份格式化的《补充协议》，该《补充协议》第九条约定：“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，……若不按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款百分之一支付违约金，合同签订后，原告如约向被告支付了首付款93927元，按揭贷款340000元，并于2016年2月全部还清贷款，但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》。被告至今没有为原告办理房屋产权登记证。故此，被告已构成逾期交房违约和逾期办理房屋产权登记证违约，依法应当承担约定的违约责任。本次诉讼违约金为：1、逾期交房违约金：自2014年1月1日于2016年6月14日止，共计914天逾期交房违约金，按每日43.39元的标准支付，合计39658元；2、逾期办理房屋产权登记证书违约金，房款的百分之一的标准付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金4339元。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被答辩人请求答辩人支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。答辩人与被答辩人于2014年1月4日办理了房屋交接手续，房屋已经转移占有，由被答辩人占有和使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条固定，答辩人已经履行了房屋交付义务。2014年1月4日之后答辩人不应当支付逾期交房违约金。被答辩人于2017年11月22日向人民法院提起诉讼，那么2015年11月22日之前产生的逾期交房违约金，因被答辩人怠于主张权利，已经超过两年的诉讼时效。人民法院不应当予以支持。二、答辩人于2017年11月15日为被答辩人办理了不动产权证书，答辩人已经履行了办证义务，故请求法院驳回被答辩人的不合理诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告购买大汉.龙城兴龙府第1、2号幢15层1505号房，总价款为433927元；交房时间为2013年12月31日前，逾期交房不超过60天，自交房期限届满第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方约定交房后730个工作日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款的百分之一支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款等费用。2013年12月14日，涉诉房屋工程质量竣工验收合格。2014年1月4日，被告向原告交付了涉诉房屋。2015年1月26日，涉诉房屋建设工程消防验收合格。2016年6月13日，被告取得涉诉房屋的《竣工验收备案表》。另查明，被告未在2016年1月4日之前为涉诉房屋办理好不动产权证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已按约定履行了付款义务，被告应按约定履行相关义务。原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面履行约定的义务。根据双方约定，被告应在2013年6月30日前将涉诉房屋交付原告，但被告却于2014年1月4日才交付房屋，被告的行为构成违约，应承担违约责任。原告于2017年5月9日向法院起诉要求被告支付逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间为二年，因此原告要求被告支付2014年1月1日至2014年1月4日（3天）的违约金的请求权已超过诉讼时效，故本院不予支持。虽原告称因涉诉房屋在2014年1月4日并未达到约定交付的条件，只有在被告取得涉诉房屋的《竣工验收备案表》之日，才能视为交付，但原告在对房屋是否达到之前约定的条件存在争议的情况下却接收房屋的行为应视为原告已同意接收当时状态下的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故对于原告的该主张，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告应在交房后的730日内为原告办理好土地使用权证及房产证，现土地使用权证及房产证已合并成不动产权证，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成根本违约，应承担继续履行的法定违约责任。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告不能在交房后730日内为原告办理好涉诉房屋产权属证书的，被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金，且因被告是2014年1月4日向原告交付商品房，被告未在2016年1月4日之前为涉诉房屋办理好不动产权证，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金433927元（433927元×1%=4339元)。故对于原告要求被告向其支付逾期办证违约金4339元的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖翠华支付逾期办证违约金4339元；二、驳回原告肖翠华的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费900元，由原告肖翠华负担800元，被告怀化市大汉置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（本页无正文文本）审 判 长  欧 燕审 判 员  舒珏惠人民陪审员  武建红二〇一八年一月十五日代理书记员  肖圣岚附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。