湖北省汉川市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉川民初字第01049号
原告汉川时代金球文化传媒有限公司。住所地：汉川市仙女山街道办事处欢乐街汉正广场*楼。
法定代表人傅斌星，该公司总经理。
委托代理人肖生宜，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人黄望诚。系汉川时代金球文化传媒有限公司经理。代理权限为变更、放弃诉讼请求、调解。
被告毛轩。
委托代理人周甜，湖北首义律师事务所律师。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，调解。
委托代理人韩红梅，湖北立丰律师事务所律师。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解。
原告汉川时代金球文化传媒有限公司（以下简称汉川金球传媒公司）诉被告毛轩房屋租赁合同纠纷案及毛轩诉汉川时代金球传媒有限公司房屋租赁合同纠纷案。本院于2015年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月26日、2015年10月22日二次公开开庭合并进行了审理。原告汉川金球传媒公司的委托代理人肖生宜、黄望诚，被告毛轩的委托代理人周甜、韩红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汉川金球传媒公司诉称：2013年5月22日，原、被告签订了一份场地租赁协议，约定原告将位于汉川市仙女山街道办事处欢乐街汉正广场5楼的建筑面积约600m2房屋场地租赁给被告开办音乐厅，租赁期限从2013年5月23日起至2023年5月22日止；租金第一年为200000元，第二年为205000元，第三年为212000元；租金按季度提前15天支付下季度租金，水电费按月支付；装修费用由被告自行投资；合同签订后3日内被告支付保证金50000元，合同到期后3个月内无息返还；如逾期支付租金按所欠租金的日千分之三支付违约金；逾期超过30日，原告有权解除合同，留置承租区内的物品；如合同到期或提前解除，被告应在30日内自费搬迁可移动的物品，将租赁房屋场地返还。合同签订之后，原告按约定将租赁物交付给被告使用。被告将房屋装修后开办了字号为音乐魔方量贩KTV。2014年6月22日之前的租金被告已付清。2014年6月23日至2015年6月22日的租金共计220833元，被告于2015年1月15日支付租金40000元，下欠租金180833元，被告在经营期间尚欠水电费8351元，已由原告为其代缴。故被告汉川金球传媒公司诉至法院。请求判令：1.解除原、被告于2013年5月22日签订的场地租赁协议；2.返还租赁的房屋场地；3.清偿所欠租金180833元；4.支付代为垫付的水电费8351元；支付违约金78751元（其违约金2014年9月至12月为23400元，2014年12月至2015年6月为32288元，3月至6月为18450元，2015年6月为4613元）。
被告毛轩辩称：汉川时代金球文化传媒有限公司在签订协议时不是合法租赁人，其主体不适格，原、被告所签订的房屋租赁合同无效，承租的第五层房屋没有经过消防验收合格，违约金条款也无效，水电费因没有实际使用，不应支付。
原告汉川金球传媒公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证。拟证明汉川金球传媒公司的诉讼主体资格；
证据二：毛轩的居民身份证。拟证明毛轩的诉讼主体资格；
证据三：房屋租赁合同、二份补充协议。拟证明汉川金球传媒公司对汉正广场5楼的房屋享有使用权及出租权；
证据四：场地租赁协议。拟证明1.原、被告于2013年5月22日签订了场地租赁协议；2.毛轩承租了位于汉川市仙女山街道办事处欢乐街汉正广场5楼的房屋场地面积约600m2；3.毛轩应支付租金的金额、时间及违约责任；4.毛轩自行办理经营活动需要的资质证书、经营许可、营业执照等，并实施防火和安全保护措施；
证据五：KTV水电费通知单及证明。拟证明1.毛轩欠缴2014年12月、2015年1月的水电费共计8351元；2.汉川金球传媒公司已为毛轩代缴水电费8351元；
证据六：租金催缴函。拟证明汉川金球传媒公司于2014年10月31日向毛轩催收租金；
证据七：承诺书。拟证明毛轩承诺2015年1月31日前付清所欠租金；
证据八：租金通知函。拟证明汉川金球传媒公司向毛轩催收租金及水电费；
证据九：解除合同通知。拟证明汉川金球传媒公司于2015年7月23日在湖北日报上对毛轩发出解除合同通知；
证据十：建设工程规划许可证。拟证明汉正广场加层取得规划许可证；
证据十一：工程竣工验收备案证明书。拟证明汉正广场电影院改造工程办理了竣工验收备案；
证据十二：建设工程消防验收意见书。拟证明汉正广场5楼影城装修工程消防验收合格；
证据十三：证人谢某证言。拟证明毛轩的KTV经营至2015年1月停业。
被告毛轩为支持其抗辩主张，向本院提交下列证据：
证据一：场地租赁协议。拟证明毛轩承租的房屋场地建筑面积约600m2，租赁期限自2013年5月23日至2023年5月22日，免租期为三个月；
证据二：保证金收据。拟证明汉川金球传媒公司收取毛轩租金50000元；
证据三：租金收据。拟证明毛轩支付租金190000元；
证据四：孝感市公安消防大队建设工程消防验收意见书，孝公消验（2009）第18号。拟证明毛轩承租房屋的主体建筑在扩建后未通过建设工程消防验收；
证据五：建设工程施工图设计文件技术性审查报告书。编号：2008071。拟证明毛轩承租的场地位于汉正广场地上第五层，该楼层没有经过规划许可，是违章建筑；
证据六：湖北川东置业有限公司与浙江时代金球影业投资有限公司签订的房屋租赁合同。拟证明汉川金球传媒公司与毛轩承租场地的出租人主体不适格；
证据七：汉川音乐魔方KTV装修合同及收条。拟证明毛轩承租场地后，与张连明签订装修合同，对承租场地进行装修，工程款为1300000元；
证据八：立方体广告装饰有限公司提货单及收条。拟证明毛轩支付广告费47183元；
证据九：装修设计费、壁画、音响设备、空调、沙发茶几等发票及收据。拟证明毛轩支付装修设计费及音响、空调等费用466879元；
证据十：汉川市公安消防大队行政处罚决定书及消防罚款、消防检测等票据。拟证明：1.毛轩开办的音乐魔方KTV被汉川市公安消防大队责令停止营业，并被处罚35000元；2.毛轩支付消防罚款等费用116460元；
证据十一：合伙协议。拟证明毛轩、陈鹏、李星龙、匡知文四人合伙创办音乐魔方KTV。
根据双方当事人的申请，本院依法调查、收集如下证据：
证据一：汉川市城市建设工程规划许可证申报审批表。工程名称：汉正广场加层，建设地点：汉川市欢乐街；
证据二：汉川市欢乐街汉正广场综合楼5层房屋所有权证；建设工程规划许可证，建设工程名称：汉正广场加层；湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。工程名称：汉正广场电影院改造工程；
证据三：孝感市公安消防大队关于浙江金球影业有限公司汉川时代金球影城装修工程局部消防验收不合格的意见，孝公消验（2013）第0057号；孝感市公安消防支队关于浙江金球影业有限公司汉川时代金球影城装修工程消防验收合格的意见，孝公消验（2013）第0082号；孝感市公安消防大队关于汉川市魔方音乐会所装修工程消防验收不合理的意见，孝公消防验（2013）第0166号。
经庭审质证，原告汉川金球传媒公司对被告毛轩提交的证据一、二、三真实性无异议；对证据四、五无异议，但认为文件内容不能达到其证明目的；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，认为补充协议已将房屋租赁合同的权利转让给汉川金球传媒公司；对证据七有异议，认为系复印件，施工方为个人，没有装修资质；对证据八无异议，但认为毛轩提交的22张广告提货单证明其KTV一直在经营；对证据九有异议，认为系复印件，收据多为白条，不予认可；对证据十的真实性无异议，对证明目的有异议，认为音乐会所并没有因为行政处罚而停业；对证据十一有异议，认为系复印件，与本案没有关联。对本院调查收集的三份证据均无异议。
被告毛轩对原告汉川金球传媒公司提交的证据一、二、六、七、九、十三无异议；对证据三的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据四无异议，但认为合同无效；对证据五的真实性无异议，但认为不能证明水电费是毛轩实际使用；对证据八的真实性有异议；对证据十、十一有异议，认为不是原件；对证据十二的真实性无异议，但认为不是针对汉正广场加层后的主体验收消防意见。对本院依法收集调查的三份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。
对上述无争议的证据，本院予以采信。对有争议的证据，本院综合评判如下：双方有争议的证据，主要集中在汉正广场5楼是否为合法建筑物以及毛轩开办的汉川市魔方音乐会所不能合法经营的主要原因。从汉川市城乡建设局于2011年6月21日核发的建设工程规划许可证（建字第2011-26号）和2011年11月23日核发的建筑工程施工许可证，湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书和汉正广场5层的房屋产权证书，可以认定汉正广场5楼的建筑物系合法建筑。从孝感市公安消防支队关于汉川市魔方音乐会所装修工程消防验收不合格的意见和汉川市公安消防大队对汉川市魔方音乐会所于2014年2月24日作出的行政处罚决定书可以说明汉川市魔方音乐会所不能合法经营的主要原因，系其装修工程消防验收不合格所致。
经审理查明：原告系浙江时代金球影业投资有限公司的子公司，2011年3月15日浙江时代金球影业投资公司与湖北川东置业发展有限公司签订了房屋租赁合同，合同中约定了浙江时代金球影业投资发展公司可以自主将租赁标的物转租给子公司。2013年5月22日，被告毛轩与原告汉川金球传媒公司签订了场地租赁协议。协议约定：汉川金球传媒公司将位于汉川市仙女山街道办事处欢乐街汉正广场5楼的建筑面积约600m2房屋场地租赁给毛轩开办中高档卡拉OK，租赁期限自2013年5月23日起至2023年5月22日止，3个月的免租期，第一个租赁年度的开始日期从免租期届满次日起计算，租金第一年为200000元，第二年为205000元，第三年为212000元，按季度提前15天支付下季度租金，水电费按实际抄表情况按物业公司要求的单价向汉川金球传媒公司按月支付上月费用，合同签订之日起三日内支付50000元保证金，合同到期后三个月无息返还，毛轩应在租赁标的内安排并实施防火和保护措施，自行办理经营活动需要的所有资质证书。经营许可、营业执照，设备及场地装修费用由毛轩自行投资，拖欠租金每日应按照拖欠费用的3‰缴纳滞纳金。逾期超过三十日，汉川金球传媒公司有权解除合同，如本合同到期或提前终止，毛轩应在期满或终止后30日内，自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁标的交回，且不得破坏原有的不可移动之装修部位等条款。合同签订后，汉川金球传媒公司将约定的房屋场地交付给毛轩使用。毛轩于2013年5月25日交付了保证金50000元，于2013年6月对承租房屋进行了装修，同年10月，汉川魔方音乐会所开始经营。2013年9月27日，毛轩支付租金50000元，2014年1月6日，支付租金50000元，2014年10月8日，支付租金50000元。2014年10月31日，汉川金球传媒公司向毛轩发出租金催缴函，2014年11月23日，毛轩向汉川金球传媒公司出具承诺书，承诺2015年1月31日前缴清所欠租金（2014年5月23日至11月22日）101250元。2015年1月9日，毛轩支付租金10000元，2015年1月12日支付租金30000元。汉川市魔方音乐会所应交的水电费（2014年12月的水电费4750元，2015年1月的水电费3601元）8351元由汉川金球传媒公司代为支付。2015年1月，汉川市魔方音乐会所停业。2015年7月23日，汉川金球传媒公司采用登报的方式向毛轩发出解除合同通知。
另查明，汉川市城乡建设局于2011年6月21日对汉正广场加层建设项目核发了《中华人民共和国建设工程规划许可证》，2011年11月23日核发了《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，汉川市住房保障和房屋管理局于2012年2月28日对汉正广场5层进行了产权登记。2013年6月24日，孝感市公安消防支队作出了关于浙江金球影业有限公司汉川时代金球影城装修工程消防验收合格的意见。2013年11月27日，孝感市公安消防支队作出了关于汉川市魔方音乐会所装修工程消防验收不合格的意见。2014年2月24日，汉川市公安消防大队对汉川市魔方音乐会所作出行政处罚决定书。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。原告汉川时代金球文化传媒有限公司系浙江时代金球影业投资有限公司的子公司，浙江时代金球影业投资有限公司于2011年3月15日与湖北川东置业发展有限公司签订了房屋租赁合同，合同约定了浙江时代金球影业投资有限公司可以自主将租赁标的物转租所属的子公司，被告与原告所签订的场地租赁协议，双方已实际履行，没有异议，其主体适格。被告所租赁的场地，其建筑经过有关部门许可，并取得房屋产权，其建筑合法。被告作为开办经营者，应按合同的约定，安装好消防设施，并通过相关部门验收合格，但被告没有履行合同义务，应当由自身承担责任。因被告毛轩未依照合同约定及其承诺按时履行支付租金及水电费的义务，原告汉川金球传媒公司据此行使合同解除权，向被告毛轩通知解除合同，并向本院提出解除场地租赁协议的诉请，本院依法予以支持。关于返还租赁房屋场地的诉请，因合同已经解除，租赁标的物应当返还，本院予以支持。关于清偿所欠租金180833元，支付代缴的水电费8351元的诉请，有协议、承诺书等证据佐证，本院予以支持。关于支付违约金78751元的诉请，因被告毛轩严重违反合同，且双方有逾期付款违约金的约定，故本院亦予以支持。因合同已经解除，保证金50000元应当返还，可冲减其租金。根据﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告汉川时代金球文化传媒有限公司与被告毛轩签订的场地租赁合同；
二、被告毛轩于本判决生效之日起三十日内向原告汉川时代金球文化传媒有限公司返还租赁的房屋场地；
三、被告毛轩于本判决生效之日起十日内向原告汉川时代金球文化传媒有限公司支付拖欠的租金130833元（已扣除保证金50000元）及代缴的水电费8351元；
四、被告毛轩于本判决生效之日起十日内向原告汉川时代金球文化传媒有限公司支付违约金78751元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5319元，由原告汉川时代金球文化传媒有限公司负担1050元，被告毛轩负担4269元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件受理费5319元。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邹 琦
二〇一五年十二月一日
书记员 李会平
附：相关法律条文
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百二十一条基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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