常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0404民初550号
原告曹xx。
原告骆xx。
上述两原告委托代理人杨xx，律师。
上述两原告委托代理人徐x，实习律师。
被告江苏xx超市连锁有限公司。
法定代表人王xx，该公司总经理。
委托代理人陈x，该公司法务。
原告曹xx、骆xx诉被告江苏xx超市连锁有限公司（以下简称为“xx公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，由代理审判员许雯雯适用简易程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理；后依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告曹xx及两原告的委托代理人杨xx、被告的委托代理人陈x到庭参加诉讼。第二次庭审，两原告的委托代理人杨xx到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
两原告诉称，两原告于2015年7月购买了刘xx、王xx所拥有的位于常州市钟楼区新闸街道xx房屋（以下简称为“xx房屋”），并于2015年7月2日办理的房屋所有权证，于2015年7月30日办理了国有土地使用权证。因原产权人刘xx、王xx于2007年1月13日与被告签订了《租房协议》，将xx房屋出租给被告，租赁期限为2008年1月1日至2018年12月31日。原告为避免纠纷，特于2015年8月29日、12月9日向被告寄送了两份《房屋产权转让变更通知函》，告知被告xx房屋的产权变更信息，并随寄了房屋所有权证复印件，希望被告能与原告就后续租房事宜进行协商。被告于2015年12月17日回函，表示已知晓房屋转让事宜并要求原告提供相应证件以供被告备案。原告按被告的要求寄送了相关证件的复印件，但被告却未能按照《租房协议》的约定向原告支付2016年上半年的租金。原告为此向被告寄送了《履行通知告知函》，要求被告支付租金，否则视为被告放弃承租权利，《租房协议》自动终止。但被告仍未支付租金，原告因此寄送了《解除房屋租赁合同通知函》，通知被告正式解除《租房协议》。现被告仍占用xx房屋拒不返还，原告为维护自己的权益诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间的租赁关系已于2016年1月12日解除，被告立即将承租房屋腾空交还原告方；2、被告向原告支付2016年1月1日至1月12日的租金，自2016年1月13日按原租金标准支付占有使用费至被告实际返还房屋之日；3、诉讼费用由被告承担。
被告xx公司辩称，两原告的诉请与事实不符，被告不存在拖欠房租情况，请求判令原、被告继续履行《租房协议》，理由如下：1、从函件往来看，被告最初收到原告邮寄的两份房屋所有权证登记时间均为2015年某月2日，但此后收到的房屋所有权证登记时间为2015年7月2日，而被告放弃优先购买权的时间是2015年7月31日，证明原告与原产权人恶意串通，剥夺被告的优先购买权。原产权人刘xx于2015年8月3日与被告仍签订了一份补充协议，进一步说明刘xx隐瞒被告将xx房屋出售给原告；2、原产权人刘xx于2015年2月6日向被告借款300000元。按照以往惯例，刘xx也以经济周转困难为由先向被告借款，再以被告下次应付租金冲抵，故被告主张行使抵销权，不拖欠原告租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年1月13日，刘xx、王xx（甲方）与常州市xx超市连锁有限公司（乙方）签订《租房协议》，约定：1、甲方同意将xx房屋一幢四层楼（建筑面积1600平方米、附房产证复印件）出租给乙方，甲方保证该房屋产权属于甲方所有。2、租赁期间为2008年1月1日至2018年12月31日。3、房屋租金：2008年1月1日至2012年12月31日期间，每年租金260000元；2013年1月1日至2018年12月31日期间，租金每隔两年提高5%（注：2013年1月1日至2014年12月31日，每年应付260000+260000*5%=273000元；2015年1月1日至2016年12月31日，每年租金273000+273000*5%=286650元；2017年1月1日至2018年12月31日，每年租金286650+286650*5%=300982.5元）。4、租赁期间，甲方若转让该房屋，最终获得该房产的一方自然成为本协议的甲方，不影响本协议的继续履行。5、租金每年分上半年和下半年两次支付，先付后使用。《租房协议》签订后，xx房屋由被告使用，租金支付至2015年12月31日。
2014年9月11日，常州市xx超市连锁有限公司的名称经核准变更为本案被告。
两原告向刘xx、王xx购买xx房屋，该房屋于2015年7月2日登记为两原告按份共有。
又查明，2015年8月29日，两原告向被告寄送《房屋产权转让变更告知函》，告知被告xx房屋已由原产权人刘xx、王xx转让给两原告，请被告于收到该函件十日内与两原告联系，并与两原告重新签订租赁合同、将下期租金支付至两原告指定账户。
2015年12月9日，两原告再次向被告寄送《房屋产权转让变更告知函》，载明：自2016年8月29日发函通知被告房屋产权变更事项后，被告未给予原告任何回复。今再次发函通知被告，xx房屋已由原产权人刘xx、王xx转让给两原告，请被告于收到该函件五日内与两原告联系，并与两原告协商租赁事宜、将下期租金支付至两原告指定账户。该函件中列明了汇款账户，并随寄了xx房屋的土地使用权证复印件。
2015年12月17日，被告向原告回函告知：已于2015年12月9日收到两原告寄送的《房屋产权转让变更告知函》。根据被告相关规定，更换新房东后财务需建立新的客户档案，故需新房东的身份证、房屋所有权证（包括共有权人）、土地使用权证（证件只需要复印件）。现缺新房东的身份证、房屋所有权证复印件，望于十日内将所缺材料提供给被告。两原告遂于2015年12月28日向被告寄送了其要求的产权人身份证、房屋所有权证复印件，但房屋所有权证登记时间显示为2015年某月2日。
2016年1月2日，两原告向被告寄送《履行合同告知函》，载明：被告于刘xx、王xx于2007年1月13日就xx房屋签订了《租房协议》，约定了租赁期限及租金支付方式。两原告作为新的房屋产权人，根据法律规定的“买卖不破租赁”，愿继续履行被告与刘xx、王xx签订的《租房协议》。两原告已于2015年8月29日、12月9日向被告告知过xx房屋产权变更为两原告所有，且按照被告要求寄送了新产权人即两原告的身份证复印件、房屋所有权证复印件等。被告按照《租房协议》最迟应于2015年12月31日向两原告支付2016年上半年的租金，但被告至今仍未支付，已构成违约。望被告收到本函之日起五日内支付租金，否则视为被告放弃承租权利，原《租房协议》将自动解除。
2016年1月11日，两原告向被告寄送《解除房屋租赁合同通知函》，载明：两原告多次发函告知被告xx房屋的产权人变更为两原告，要求被告按照《租房协议》继续履行。但被告违反《租房协议》约定，至今未能支付2016年上半年的租金。两原告在2016年1月2日寄送的《履行合同告知函》中告知被告应于收函之日起五日内支付租金，否则原《租房协议》自动解除。但被告在合同履行期间无正当理由拒不支付房租，经两原告限期催告后仍不支付房租，根据合同法相关规定，两原告作为出租人有权解除《租房协议》。现正式通知被告2007年1月13日签订的《租赁协议》解除，被告应在收到本函七日内将房屋腾空交还两原告。该《解除房屋租赁合同通知函》于2016年1月12日送达被告。
2016年1月14日，被告向原告回函称：两原告于2015年12月28日寄送的房屋所有权证登记时间一栏显示2015年7月2日，而被告放弃优先购买权的承诺时间为2015年7月31日。两原告及刘xx剥夺了被告的知情权，故双方之间的买卖行为无效，在两原告购买xx房屋的价格基础上，被告作为承租方仍然具有优先购买权。因此等原因，两原告2016年1月2日寄送的《履行合同告知函》及2016年1月11日寄送的《解除房屋租赁合同通知函》均为无效告知。
以上事实由原、被告庭审陈述与自认，《租房协议》、两份《房屋产权转让变更告知函》、两份《回函》、《履行合同告知函》、《解除房屋租赁合同通知函》等证据予以证实。
审理中，被告提供了被告2015年7月31日出具的《放弃优先购买权承诺书》、刘xx与被告于2015年8月3日就延长xx房屋租赁期限至2020年12月31日而签订的《补充协议》，结合两原告向其寄送的登记月份不清的房屋所有权证，用以证明刘xx与两原告恶意串通、隐瞒房屋出售的事实并侵犯了被告的优先购买权。被告并提供了刘xx2015年2月6日出具的《借条》，用以证明刘xx向被告借款300000元，被告以该借款冲抵租金的事实。原告质证后认为，因被告承诺放弃优先购买权，故侵犯其优先购买权的主张没有依据；即使《补充协议》真实存在，也系刘xx向被告隐瞒事实，被告应向刘xx请求赔偿，与原告无关；《借条》真实性无法确定，即使真实存在，也系刘xx与被告之间的借款纠纷，与本案无关。
本院认为，刘xx、王xx与被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效后，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，租赁房屋xx房屋在《租房协议》约定的租赁期间内变更为两原告按份共有，故两原告应当作为《租房协议》之甲方与被告继续履行《租房协议》。按照《租房协议》约定，租金每年分上半年和下半年两次支付，先付后用，现被告支付租金至2015年12月31日，并应按约于2015年12月底向两原告支付2016年上半年的租金。被告未能按约支付，在两原告给予的宽限期内仍未支付，根据《合同法》第九十三条第一款第（三）项规定，两原告有权解除与被告的《租赁协议》。事实上，两原告已于2016年1月11日书面通知被告解除《租房协议》，《解除房屋租赁合同通知函》于2016年1月12日送达被告，故双方之间的租赁关系已于2016年1月12日解除，被告应向原告支付租金至解除之日，经本院核算为8638.8元。租赁关系解除后，被告应将房屋腾空交还两原告，现被告仍占有使用该房屋，应自2016年1月13日起按租金标准向两原告支付占有使用费至实际交还房屋之日止。
被告抗辩两原告侵犯其优先购买权，《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，故被告行使优先购买权的通知义务人为原出租人刘xx、王xx。又根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。综上，即使被告主张侵犯其优先购买权，主张的对象亦应当为原出租人刘xx、王xx，原告以此为由拒不向两原告支付租金的主张不能成立。被告另抗辩以刘xx向其借款冲抵租金，《合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中原告对被告享有租金债权，即使被告对刘xx享有借款债权，原、被告也非互负到期债务的相对方，不符合行使抵销权的条件，故对该意见本院不予采纳。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第二百二十九条、第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告曹xx、骆xx与被告江苏xx超市连锁有限公司就常州市钟楼区新闸镇xx房屋的租赁关系于2016年1月12日解除。
二、被告江苏xx超市连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告支付租金9424.1元。
三、被告江苏xx超市连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内将常州市钟楼区新闸镇xx房屋腾空交还给原告曹xx、骆xx，并自2016年1月13日起按《租房协议》约定的租金标准支付占有使用费至实际交还房屋之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费398元（原告已预交），由被告承担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 许雯雯
人民陪审员 戴晓燕
人民陪审员 许静霞
二〇一六年七月七日
书 记 员 杨汶旭