江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终2866号
上诉人（原审原告）：唐同莲。
上诉人（原审原告）：万林高。
上诉人（原审原告）：万巧兰。
上诉人（原审原告）：万洪兰。
上诉人（原审原告）：万玉兰。
被上诉人（原审被告）：陈咬福。
委托诉讼代理人：田甜。
上诉人唐同莲、万林高、万巧兰、万洪兰、万玉兰因与被上诉人陈咬福农村房屋买卖合同暨农村土地承包合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2016）苏0982民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐同莲、万林高、万巧兰、万洪兰、万玉兰共同上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项内容，改判陈咬福返还案涉房屋及4.1亩承包田；2.一、二审费用全部由陈咬福承担。事实和理由：1.万林高无权处置案涉房屋，且其系在唐同莲、万巧兰、万洪兰、万玉兰不知情的情况下处置的房产，陈咬福亦无权购买。同时，万林高亦无权处置案涉4.1亩承包田，陈咬福亦未对案涉房屋进行重大修缮，故万林高与陈咬福签订的售房协议是一份完全无效的协议；2.一审判决适用法律错误。本案应适用《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条的规定。
陈咬福辩称，1.陈咬福购买案涉房屋时签订了买卖合同，当时签订合同时唐同莲及她的子女均在场；2.双方原先都是福东村村民，后来才发生变更，陈咬福有权购买案涉房屋；3.2004年买房后两三年，陈咬福对房屋进行了较大程度的翻修，基本上除了地基以外都进行了翻修；4.当时签订合同时约定4.1亩承包地就是一并流转的。
唐同莲、万林高、万巧兰、万洪兰、万玉兰共同向一审法院起诉请求：确认万林高与陈咬福签订的《售房协议》无效，判令陈咬福返还房屋三间、厨房一间、猪圈二间、厕所一间、工具间一间等附属设施及4.1亩承包田经营权，本案诉讼费用由陈咬福负担。
一审法院认定事实：原大丰市裕华镇福东村十组15排20号农房（含主房三间、厨房一间、猪圈二间、厕所一间、工具间等附属设施)系万春井、唐同莲夫妇共有。万春井、唐同莲夫妇共生育三女一男，即长女万巧兰、次女万洪兰、三女万玉兰，长子万林高。2001年3月份万春井去世。同年7月，因区划调整，原福东村十组划归裕华居委会，上述房屋及土地现位于盐城市××区××镇××组。原裕华镇福东村其余村民小组合并到裕华镇福丰村，现为盐城市大丰区大中镇福丰村。
2004年8月12日，万林高与陈咬福订立售房协议，将上述唐同莲居住的房屋转让给陈咬福，该协议约定：“经万林高、陈咬福双方多次协商，达成以下买房协议：一、万林高将自己所处原福东10组头排20号一幢三间主房，另附房若干，全部卖给陈咬福，售价叁万贰仟捌佰元整。二、随房转让屋内固定设施，如水、电等，房前屋后树木一并转让（中堂、吊钟带走）。三、万林高现有台账土地面积一并随房转让给陈咬福，交接期于秋播明年茬（万年高保留房屋西侧田块为蔬菜地，此田待房屋交接后完茬交接）。四、协议签订后，陈咬福预交给万林高壹仟元定金，本年度9月底先交房款壹万壹仟捌佰元整，余款贰万元于房屋交接时全部结清。五、如遇上级有关部门要求房屋变更，则变更费由买方陈咬福负担。六、此协议一式两份，万年高、陈咬福各执一份，协议签订后，双方应共同遵守，如有违约，由违约方承担全部责任。”万林高及陈咬福夫妇均在该协议中签名，案外人杭某、周某作为见证人在协议中签名。协议订立后，万林高与陈咬福履行了协议全部内容，万林高将涉案房屋的所有权证书一并交付给陈咬福，现涉案房屋仍登记在唐同莲和已去世的万春井的名下。
一审另查明：2010年左右，陈咬福对涉案房屋进行了翻修，并新建了附房、围墙、水泥场地、院墙等。陈咬福现为盐城市大丰区大中镇福丰村村民，其在福丰村无宅基地。
一审法院认为：万林高与陈咬福签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，但双方在签订该协议时，唐同莲为盐城市××区××镇裕华居委会居民，陈咬福系盐城市大丰区大中镇福丰村居民，双方并非同一集体经济组织成员，陈咬福在大中镇裕华居委会依法不享有宅基地的使用权，其购买涉案农村房屋的行为违反了相关法律法规的强制性规定，故万林高与陈咬福订立的《售房协议》第一条为无效条款。陈咬福与唐同莲虽然非同一集体经济组织成员，但其依据《售房协议》第三条的约定在使用涉案的4.1亩承包地的过程中，裕华居委会并无人在陈咬福开始使用承包地两个月内对涉案4.1亩承包地主张过优先权，故万林高与陈咬福订立的《售房协议》中第三条的约定符合《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，该土地承包经营权的流转合法有效。陈咬福受让唐同莲的涉案房屋已达12年之久，且陈咬福在此期间又对涉案房屋进行了重大修缮，其在购买房屋后大中镇福丰村现已无宅基地，故《售房协议》第一条的约定虽无效，但本案争议的农村房屋不宜判决向唐同莲、万林高、万巧兰、万洪兰、万玉兰返还。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，一审判决：一、万林高与陈咬福签订的《售房协议》中第一条约定无效；二、驳回唐同莲、万林高、万巧兰、万洪兰、万玉兰的其他诉讼请求。案件受理费602元，减半受取301元，由唐同莲、万林高、万巧兰、万洪兰、万玉兰负担。
二审中，当事人没有提供新证据。
二审审理过程中，本院到盐城市××区××镇裕华居委会调查，该居委会卢日辉副主任在接受本院调查时表示对万林高与陈咬福签订的《售房协议》中约定土地随房转让的行为表示认可；同时，本院还调查了双方签订《售房协议》的见证人杭某与周某，杭某陈述签订该协议时，陈咬福夫妇、万林高夫妇、唐同莲均在场，好像万林高的大姐大姐夫也在场，且房屋已装潢过；周某陈述《售房协议》由其书写，当时陈咬福夫妇、万林高夫妇、万林高大姐夫妇均在场，唐同莲是否在场记不清了，当时其任福丰村支部副书记、副主任。经本院组织质证，陈咬福对周某的调查笔录中周某关于唐同莲是否在场记不清的陈述表示异议，对其他调查笔录内容均无异议；唐同莲等五人对杭某陈述的在场人有异议，称只有万林高夫妇在场，对裕华居委会卢日辉副主任的陈述中有无宅基地转让不认可，对其他调查内容均认可。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，1.农村宅基地具有福利性质，只供该村民小组等集体经济组织成员享有。本案中，陈咬福系福丰村村民，其与唐同莲并非同一集体经济组织成员，虽然《售房协议》的签订系双方当事人真实意思表示，但因陈咬福在裕华居委会不享有宅基地的使用权，故其购买建设在裕华居委会集体所有土地上的房屋违反了法律法规的强制性规定，因而《售房协议》第一条约定内容无效。但是，案涉房屋转让给陈咬福发生于2004年，距今已12年之久，双方在签订协议后已实际履行了付款和交房义务，陈咬福实际占有使用房屋至今，也进行了修缮与装潢，且唐同莲等人亦未提供证据证明其于期间提出过反对，现唐同莲、万巧兰、万洪兰、万玉兰以万林高未经其同意，擅自转让房屋与土地侵犯其共有权的主张与事实不符。加之，陈咬福在福丰村已无宅基地，福丰村在接受本院调查时亦表示无法再为陈咬福安排宅基地，故《售房协议》第一条约定虽无效，但案涉房屋不宜判决向唐同莲、万巧兰、万洪兰、万玉兰以及万林高返还。
2.通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。本案中，双方于案涉《售房协议》中约定4.1亩土地一并随房转让，裕华居委会在陈咬福使用案涉土地后无人就此提出优先权主张，且裕华居委会在本院调查时亦认可该转让行为，故一审判决认定案涉土地承包经营权的流转合法有效并无不当。
综上所述，唐同莲、万林高、万巧兰、万洪兰、万玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费620元，由上诉人唐同莲、万林高、万巧兰、万洪兰、万玉兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 周 陇
代理审判员 樊丽萍
二〇一六年十一月二日
书 记 员 周亚梅