贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第866号
上诉人（原审原告）谢江。
上诉人（原审原告）翟肖南。
上诉人（原审原告）陈迪。
上列三上诉人共同委托代理人陈建，贵州达德律师事务所律师。
上列三上诉人共同委托代理人刘大军，贵州达德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵州全林企业集团房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市富水南路198号。
法定代表人陈全林，该公司董事长。
委托代理人黄修钟。
上诉人谢江、翟肖南、陈迪与被上诉人贵州全林企业集团房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2014年4月29日作出（2014）乌民初字第157号民事判决。上诉人谢江、翟肖南、陈迪不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明：2013年8月10日，原告谢江、翟肖男、陈迪作为承租方（乙方）与被告贵州全林企业集团房地产开发有限公司作为出租方（甲方）经协商一致，被告同意将该公司所有并经营的温泉酒店、温泉池、游泳池、锅炉房、储水池、配电房、餐厅、高尔夫球场、会所、婚庆广场、会议室等设施、设备以对外租赁经营的方式出租给原告作为商业经营之用。双方签订了《物业租赁合同》一份，合同第二章约定：一、承租地址为贵阳市乌当区国际公馆路1号泉天下名流俱乐部。二、本次承租经营期限为六年，自计租起始日开始计算。具体时间为：2014年01月01日至2019年12月31日止。三、为保证乙方装修改造顺利达到开业经营条件，甲方给予乙方4-5个月的改造营运期，运营改造期间，乙方无需支付租赁费用，但应自行承担该期间使用的水、电、气及垃圾清运费。运营改造期间为：2013年8月10日至2013年12月31日，租金计租日从2014年1月1日起计算。四、本合同签订当日内，乙方应向甲方指定账户缴纳履约保证金（人民币1000000元整），作为其履行本合同的保证金，甲方收到履约保证金后第二天向乙方移交上述房屋及设施设备（按现有双方清点的资产及设施设备进行移交，后附移交清单，并附双方清点人员签字清册），甲方移交的房屋及设施设备在租赁经营期内由乙方保管使用，所有资产及设施设备所有权属于甲方。承租到期后乙方应完好无损将上述租赁物交还给甲方。本履约保证金不计利息。⋯⋯。第五章、合同的变更、解除或终止，一、本合同生效后即具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或解除；本合同需要变更或解除时，须经过双方协商一致达成新的书面协议，在新的书面协议未达成之前，本合同依然有效。二、本合同履行期间，如因不可抗力等因素（如地震、海啸政府规划搬迁等），致使甲、乙双方任何一方利益受到重大影响，受影响的一方可在30日内提出变更或解除本合同，双方均不承担赔偿责任。三、乙方经营管理不善或经营决策严重失误，给甲方造成重大损失，或者乙方未按本合同第六条之规定按时足额缴纳承包费，本合同即刻终止。⋯⋯。六、本合同规定的承租期满，甲、乙双方的权利、义务履行完毕后，本合同自行终止。⋯⋯。另查明，原、被告双方于2013年8月10日签订租赁合同，随后原告于2013年8月12日向被告支付了履约保证金1000000元。2013年9月6日，原告向被告支付了2014年1月1日至2014年6月30日的租金和租赁税金共计930000元，原告于2013年8月7日将被告租赁物接收管理使用，此后原告对部分租赁物进行了改造及装修，在改造装修过程中，发现房屋出现质量问题，原告多次与被告进行交涉未果，诉至法院，请求：一、依法确认原、被告2013年8月10日签订的《物业租赁合同》无效；二、判令被告返还原告的租赁履约保证金1000000元和房屋租金930000元；三、判令被告赔偿原告的损失668045.26元；四、诉讼费由被告承担。
原判认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，租赁合同中约定的租赁物系被告原经营的贵阳市乌当区泉天下名流俱乐部，包括被告所有的温泉酒店、温泉池、游泳池、锅炉房、储水池、配电房、餐厅、高尔夫球场、会所、婚庆广场、会议室等设施、设备，并非单一的房屋租赁，原告在双方尚未正式签订合同之前即接收被告所属的上述设施、设备并进行装修改造，应认定原告此后与被告签订合同是在对被告租赁物有了充分了解后作出的选择，因此，被告与原告签订《物业租赁合同》没有故意隐瞒真实情况，且未诱使原告作出错误的意思表示，不存在欺诈、胁迫行为，该合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。对于原告陈述的在装修过程中发现租赁物部分出现质量问题，其可就单一标的物的瑕疵问题与被告协商采取补救措施加以整改完善即可，该瑕疵并不足以导致合同无效。此外，因出租给原告的建筑物有相关部门的批建手续，且有相关部门颁发的土地使用权证，并已经履行了相应的登记手续，虽未办理产权登记手续，但并不影响原告使用，故原告主张被告无房屋产权登记手续而导致合同无效的理由不能成立，不予采纳。综上，本案《物业租赁合同》是原、被告双方在平等协商情况下签订，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，应认定为有效合同。因本案《物业租赁合同》为有效合同，原告主张被告返还原告的租赁履约保证金和房屋租金以及赔偿原告的损失均不适用无效合同的相关规定，对原告该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，判决：驳回原告谢江、翟肖男、陈迪的诉讼请求。案件受理费27680元，由原告谢江、翟肖男、陈迪负担。
一审宣判后，上诉人谢江、翟肖南、陈迪不服，向本院提起上诉称：一、本案争议的《物业租赁合同》系房屋租赁合同。该合同的租赁物除房屋外，其他设施系房屋的附属设施。上诉人签订合同的目的主要是经营夜总会，实际上租赁房屋是主要部分，也就是说房屋与其他设施哪部分能达到上诉人的合同目的，而其他设施就是上诉人不租赁也能达到合同目的，达到经营所需。其他设施只是被上诉人为达到其收益的目的，将其与房屋捆绑进行出租。我国法律并未对物业租赁合同有明文规定，只是被上诉人在拟定合同时，偷梁换柱自行设定的一个名称而已。该合同系被上诉人提供，在法律没有明文规定的情况下，包括合同名称，如签订合同的当事方对合同的名称及内容产生歧义，应作出对提供合同一方不利的解释。因此本案应为房屋租赁合同纠纷。二、本案争议的《物业租赁合同》应为无效合同。1、合同签订后才知道租赁房屋无规划许可证和房屋产权手续。由于被上诉人的欺骗行为，导致上诉人作出错误的意思表示与之签订合同，单从被上诉人的这一行为来讲，就构成合同无效中的欺诈，双方签订的合同就应为无效合同。2、由于被上诉人出租给上诉人的房屋未取得任何合法手续，特别是未取得规划许可证，违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定系违章建筑。该合同违反《中华人民共和国城乡规划法》第40条第一款的强制性规定，同时也违反了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。三、即使法院认定合同有效，该合同也无法履行。1、上诉人才开始装修租赁房屋中的其中一栋房屋就出现严重的质量问题，上诉人从事的是娱乐行业，一旦开始经营，就会存在密集人群，而房屋存在质量问题和安全隐患，房屋一旦发生垮塌，后果不堪设想。2、还有就是租金是房屋和其他附属设施共同组成的，而房屋得不到使用，其他设施就失去使用价值。3、被上诉人也无法提供相关手续给上诉人办理营业执照等营业手续，从而导致上诉人根本无法达到合同目的。四、被上诉人应承担合同无效给上诉人造成的全部损失，并返还上诉人交纳的履约保证金和租金等费用。五、一审法院程序违法。一审法院在审理过程中未行使释明权，导致审理程序违法，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定，一审法院应当行使释明权，告知上诉人变更诉讼请求，而本案一审法院在审理中，未行使释明权，告知上诉人变更诉讼请求，直接判决驳回上诉人的诉讼请求，显然程序违法。综上所述，一审判决认定事实不清，程序违法，适用法律错误，恳请二审法院一、将本案发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求，二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人贵州全林企业集团房地产开发有限公司答辩称：一、该合同不是房屋租赁合同，根据双方所签订的合同、名称及合同内容中所表明的约定，该合同完全是由众多标的物组成能正常进行经营的场所，而非是单一的一栋或多间房屋的租赁合同。在合同租赁内容中明确有约定，上属所租赁的标的物内容有：高档餐饮、酒店住宿、棋牌娱乐、体育健身、会议召开、婚庆等所能使用的设施及设备、场地、场所。上诉人同被上诉人在初期商谈租赁事宜时，上诉人其主观上及意思表述中完全是要租赁整个泉天下云上俱乐部的以上所有场地、场所和所有的设施和设备。而并非是该俱乐部中的一间房屋或一项设施和一个单一标的物。二、上诉人有权出租所有标的物。上诉人所出租的场地、场所，或所有建筑物、设施、设备，都是被上诉人的合法财产，在双方合同履行期中，也没有第三人去影响上诉人对所有租赁物的正常使用，也没有他人对上诉人主张任何权利，况且在合同中也未约定被上诉人必须提供手续，否则该合同就无效的特别约定。所以上诉人提出认定该合同无效无法律依据，是错误的。三、合同签订不存在欺诈和隐瞒胁迫、诱导等行为。上诉人在合同签订前，被上诉人详细介绍和告知该租赁物目前的所有情况和存在的问题及未完善的事宜，为此上诉人还多次到现场进行了察看、调查、了解后完全知道和彻底了解了该租赁物的一切情况，才慎重、认真地作出了真实意思的表示。因而在合同尚未签订前，双方就作了所有标的物的移交和接收。上诉人接收标的物后才签订该合同，所以上诉人是非常了解和明白该标的物所有的实际情况，才与被上诉人签订了合同。被上诉人并没有隐瞒、欺诈，更无胁迫、威胁之手段，也未作出诱导上诉人作出错误的判断。四、被上诉人的标的物，不存在质量问题。既没有相关部门出具该房屋存在质量问题的质检报告，也没有专家出具具有法律效力的有关文件和质检资料，仅提交几张照片，该照片既不能证明是被上诉人的标的物，也不能证明租赁房屋存在质量问题。况且该租赁合同所租赁的标的物并非是上诉人自身认为存在质量问题的这一单一标的物，也未约定如有单一标的物出现问题就可以解除合同或认定合同无效，如仅以此一个在该合同中，并非是主要标的物存在所谓有质量问题来要求认定整个物业租赁合同无效，法院理应不能采信。五、上诉人的诉讼行为是恶意诉讼，理应不能支持。上诉人应承担继续履行合同义务，所受到的损失自行承担。在该合同中第4章第3条第2款中明确规定：“如上诉人需对承租项目的设施、设备作重大调整和调整经营方案，需提前30日报被上诉人同意后，方能进行，并承担全部费用”。但上诉人将具备会议召开的会议室改造成KTV房，对这重大调整却未按约定上报被上诉人，也在未取得被上诉人同意的情况下，擅自将被上诉人投资300余万元的多功能会议室全部拆毁，至今不予恢复。其损失应由上诉人自己承担。六、原审法院判决程序不违法，于法有据。一审法庭向上诉人询问是否变更诉讼请求，并履行释明告知义务。上诉人在得到告知和释明后未提出任何的要求和答复，并表明同意开庭，-审程序合法。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审中，被上诉人提交照片16张，拟证明双方签订的是物业租赁合同而非房屋租赁合同。针对该证据，上诉人质证称：真实性无异议，但不能达到证明目的。双方签订的是房屋租赁合同，其他是辅助设施，被上诉人的房屋质量有问题，且没有合法手续。对该证据证明效力，结合双方签订的《物业租赁合同》，本院依法予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明，双方签订的《物业租赁合同》中涉及的房屋并未取得建设工程规划许可证。上述事实，有双方当事人陈述，《物业租赁合同》等证据在卷予以佐证，并经双方当事人质证，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人与被上诉人于2013年8月10日签订的《物业租赁合同》的效力；2、一审法院程序是否合法。
关于争议焦点1，综合一、二审查明的事实，该《物业租赁合同》的租赁标的物包含了温泉酒店、温泉池、游泳池、锅炉房、储水池、配电房、餐厅、高尔夫球场、会所、婚庆广场、会议室等设施、设备，而非单一的房屋租赁。上诉人主张双方签订的《物业租赁合同》为房屋租赁合同，该主张与事实不符，本院不予采纳。由于该《物业租赁合同》并非单一的房屋租赁合同，对该合同的效力不能适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而确认无效。经审理查明，在合同尚未签订前，双方就作了租赁标的物的移交和接收，并由上诉人进行装修改建，上诉人在了解和明白租赁标的物的实际情况后与被上诉人签订合同，合同中也并未约定租赁标的物必须取得相关手续，应当认定签订合同是上诉人真实意思表示。被上诉人并未隐瞒真实情况诱导上诉人作出错误意思表示，不存在欺诈，也没有胁迫行为，该合同也并未损害国家利益，合同并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形，该合同为有效合同。上诉人上诉称：由于房屋质量有严重问题致使房屋得不到使用；被上诉人无法提供相关手续给上诉人办理营业执照等营业手续，上述两个原因导致整个《物业租赁合同》合同目的无法实现。为证明该主张，其仅提交房屋照片予以证明，该照片不能达到其证明目的，对该证据证明效力不予确认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人上诉要求被上诉人返还履约保证金、赔偿上诉人房屋租金损失及其他损失的上诉请求，因《物业租赁合同》属于有效合同，对该履约保证金、房屋租金损失及损失赔偿不适用无效合同的相关规定，对该上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点2，经审查，一审法院已经履行了释明义务，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27680元，由上诉人谢江、翟肖南、陈迪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 炫
代理审判员 龙 珑
代理审判员 邱翠雪
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 石 敏