浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第1808号
原告：葛巧云。
委托代理人：马晓军，浙江乾道律师事务所律师。
被告：周ＸＸ。
委托代理人：徐波，浙江五联律师事务所律师。
原告葛巧云诉被告周ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理。依法由审判员戚利尧适用简易程序于2014年10月20日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2014年12月24日、2015年2月4日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告葛巧云、被告周ＸＸ的委托代理人徐波到庭参加诉讼；第二次庭审，原告葛巧云及其委托代理人马晓军，被告周ＸＸ的委托代理人徐波到庭参加诉讼；第三次庭审，原告葛巧云及其委托代理人马晓军，被告周ＸＸ及其委托代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛巧云起诉称：原、被告于2006年9月1日签订《租房协议》一份，约定由原告出租给被告位于杭州市富阳区（原富阳市、下同）银湖街道高桥新集镇10号楼一、二楼西面两间店面及二楼一套房屋（以下简称涉案房屋），租期自2006年9月1日至2009年8月31日。2008年8月8日，原、被告再次签订《租房协议》一份，约定租期为自2008年9月1日至2011年8月31日止，租费按前一年基数每年递增10%，具体分别为45000元、49500元、54450元，被告须在当年9月1日前先付款后承租。2011年8月31日租期届满，原、被告口头约定按原协议继续租赁，租金每年递增10%。考虑到被告承租期限即将再次到期，原告于2014年7月25日起先后多次采取电话通知、到被告工作办公地点口头通知以及到租房处张贴通知、短信通知等形式，告知并要求其租期届满后，做好腾退租房、清理租房现场工作，但被告对此一概置之不理。要求：一、判令被告腾退位于杭州市富阳区银湖街道高桥新集镇10号楼一、二楼西面两间店面及二楼一套房屋；二、判令被告支付2014年9月1日起至2014年9月10日期间的房屋使用费7200元及支付自2014年9月11日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费；三、判令被告承担本案诉讼费。2014年12月24日，原告变更第二项诉讼请求，要求判令被告支付2014年9月1日起至2014年9月10日期间的房屋占有使用费7200元及支付自2014年9月11日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费；2015年2月4日，原告再次变更第二项诉讼请求，要求判令被告赔偿原告2014年9月1日起至2014年9月10日期间的租金损失7200元及赔偿自2014年9月11日起至被告实际腾退房屋之日止的租金损失。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、原告身份证一份，证明原告主体适格。
2、原告结婚证一份、浙江省建设用地许可证一份，证明涉案房屋系原告夫妻所有的财产。
3、《租房协议》二份（2006年9月1日一份、2008年8月8日一份），证明原、被告间房屋租赁合同关系。
4、通知二份、短信照片二份，证明原告于2014年7月28日提前一个月通知被告，要求其腾退租房，并做好清理工作。
5、收据三份，证明2011年9月1日开始到2014年8月31日为止的租金都是在前一年基础上递增10%，租期到2014年8月31日止。
6、杭州市富阳区人民政府银湖街道办事处、杭州市富阳区银湖街道城市管理科出具的证明一份，证明涉案房屋经合法审批建造，是原告所有的房屋。
被告周ＸＸ答辩称：一、原告主体不适格。原告提供了结婚证和浙江省建设用地许可证来证明涉案房屋系原告夫妻所有，被告认为不成立。浙江省建设用地许可证只能证明该地块的使用权，不能证明本案房屋的权利归属，原告未能提供证据证明涉案房屋系其所有。原告提供的浙江省建设用地许可证中的权利人并非结婚证上的原告与其丈夫的任何一人。原告是杭州市富阳区银湖街道下门村（现高桥村）人，其丈夫白金河是杭州市富阳区银湖街道上郜村（现勤乐村）人，浙江省建设用地许可证的权利人为白金和，是杭州市富阳区银湖街道舒姑垟村（现高桥村）人。国家行政机关出具的相关权利、身份证书，其证明力高于其他书证。因此，原告应当举证证明其是本案适格主体。要求驳回原告的诉讼请求。
被告周ＸＸ未向本院提供证据材料。
原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据1，被告未发表质证意见。证据2，被告对结婚证未发表质证意见；对浙江省建设用地许可证的真实性无异议，关联性有异议，认为仅能证明土地所有权，不能证明涉案房屋的归属，浙江省建设用地许可证的权利人与原告夫妇并非同一人。证据3，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为仅能证明原、被告间签订过租赁合同并不能证明其（涉案房屋）权利归属，并不能证明2011年8月31日以后的涉案房屋权利归属。证据4，被告对三性均有异议，认为是原告单方提供，未得到被告认可也不能证明被告确实收到该通知。证据5，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认可对租金的约定，不认可对租期的约定。证据6，被告对三性均有异议，认为户籍由公安机关负责管理，而不是由人民政府负责管理；浙江省建设用地许可证的颁发机关是杭州市富阳区国土资源局，而不是杭州市富阳区银湖街道城市管理科；白金河与白金和不但名字不一致，户籍所在地也不一致。故证据没有证明力。本院综合被告的质证意见和庭审陈述，并对被告未发表质证意见的证据进行审核，认为证据1、2、3、5、6具有证明效力，证据4中，通知二份，不具有证明效力；短信二份，具有证明效力。
本院经审理，认定如下事实：
原告与白金河系夫妻关系。1995年11月24日，白金河（误写成白金和）经杭州市富阳区国土资源局批准，取得浙江省建设用地许可证，在杭州市富阳区银湖街道高桥新集镇建造了营业房。2006年9月1日，原告与被告签订《租房协议》，约定：甲方（原告、下同）在新集镇（10号楼一、二楼西面）两间店面连二楼一套出租给乙方（被告、下同）；承租期自2006年9月1日起至2009年8月31日止；租费及付款方式为第一年38000元，乙方在订协议时先付款后承租，后两年租费根据市场价格涨跌而定；甲方租给乙方的店面是两间空屋（无固定设备），乙方经营需装饰要征得甲方同意后方可实施，费用由乙方自理。承租期满退租时应把房屋恢复原状，确无法恢复的固定装饰无偿转给甲方，可搬运设施由乙方自行搬走，甲方不作任何经济补偿；乙方采用先付款承租，中途自动退租，租金不予返还，确因特殊情况实在无法经营需转租应征得甲方同意后方可转租，否则甲方有权收回承租权；租期为三年，租金分年先付，年与年之间租与不租乙方提前一个月通知甲方，三年租期期满后有关协议需要重新拟定，乙方如需继续承租，在同等条件下乙方有优先权。协议签订后，原、被告依约履行。2008年8月8日，原、被告又签订《租房协议》一份，约定：甲方（原告、下同）在新集镇10号楼（一、二楼西面）两间店面连二楼出租给乙方（被告、下同），原协议签订至2009年8月31日止，乙方因业务扩大需重新将一楼二楼进行装潢，经双方协商，特订如下协议：承租期自2008年9月1日至2011年8月31日止，为期三年；租费及付款方式：三年租费按前一年基数每年递增10%，即为2008年9月1日至2009年8月31日租费为45000元，2009年9月1日至2010年8月31日租费为49500元，2010年9月1日至2011年8月31日租费为54450元，房租费乙方必须在当年9月1日前先付款后承租；甲方租给乙方店面是两间空房（除房屋外无一分财产折价给乙方），乙方经营需装潢应征得甲方同意后方可实施，费用由乙方自理，承租期满后退租时应把房屋恢复原状，确实无法恢复的固定装潢应无偿归甲方所有，可搬动设施由乙方自行搬走，甲方不作任何经济补偿；乙方采用先付款承租，中途自动退租，租金不予返还，确因特殊情况实在无法经营需转租应征得甲方同意后方可转租，否则甲方有权收回承租权；租期为三年，租金分年先付，年与年之间租与不租乙方提前一个月通知甲方，三年租期期满后有关协议需要重新拟定，乙方如需继续承租，在同等条件下乙方有优先权。协议签订后，原、被告仍依约履行。2011年9月3日，被告向原告缴纳房租费60000元，原告向被告出具收条，载明租期为2011年9月1日至2012年8月31日，延长租期为一年，具体条款按原合同执行。2012年9月3日，被告向原告缴纳房租费66000元，原告向被告出具收条，载明租期为2012年9月1日至2013年8月31日，延长租期为一年，具体条款按原合同执行。2013年9月3日，被告向原告缴纳房租费72600元，原告向被告出具收条，载明租期为2013年9月1日至2014年8月31日，延长租期为一年，具体条款按原合同执行。2014年7月28日，原告短信通知被告，告知被告有关“租房到期收回店面”的通知已经张贴在卷闸门上，请被告自己查看。被告收到短信并回复原告。2014年7月份开始，被告停止营业，但至今未将房屋钥匙交给原告。
本院认为：原、被告签订二份《租房协议》，原告将以其丈夫名义审批建造的涉案房屋出租给被告使用，双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，《租房协议》有效。被告以原告不是涉案房屋权利人为由，主张原告主体资格不适格，与事实不符，也无法律依据，本院不予采信。2011年8月31日第二份《租房协议》期满后，被告分别在2011年9月3日、2012年9月3日、2013年9月3日向原告缴纳房租费，原告在向被告出具的收条中均明确“延长租期一年，具体条款按原合同执行”，该三份收条，应当视为三份租房协议，与上述《租房协议》具有同等效力。被告主张2011年9月1日起双方没有确定租赁期限，与事实不符，本院不予采信。原告在2014年8月31日租期届满前一个月，通知被告“租房到期收回店面”，已明确表明租期届满不再向被告出租涉案房屋，被告应当在租期届满之日向原告返还租赁房屋。被告继续占有涉案房屋，不符合法律规定，由此造成原告的经济损失应当予以赔偿。故原告要求被告腾退涉案房屋，赔偿至实际腾退之日止的经济损失，理由正当，本院予以支持。对于经济损失的计算，原告要求按照上一年度租金递增10%计算，被告要求按照最后一份书面合同约定的租金计算。本院认为，原、被告在《租房协议》和三份收条中关于租金每年递增10%的约定仅适用于租赁期限内，并不能当然推定租期届满后被告继续占用租赁房屋时需按上一年度租金标准递增10%向原告赔偿损失，因此，原告对于经济损失计算标准的主张，缺乏理由，本院不予采信；本院已确认原告2013年9月3日向被告出具的收条等同于租房协议，现被告要求按照最后一份书面合同约定的租金计算损失，本院酌情按照2013年9月1日至2014年8月31日涉案房屋年度租金标准72600元／年计算损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告周ＸＸ于本判决生效之日起十日内腾退座落杭州市富阳区银湖街道高桥新集镇10号楼一、二楼西面两间店面及二楼一套房屋；
二、被告周ＸＸ赔偿葛巧云20**年9月1日起至实际腾退之日止按照每月6050元计算的经济损失，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告葛巧云的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告周ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴贤祥
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 孙军涛
二〇一五年三月四日
代书 记员 吴翰佩