山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1677号
上诉人（原审被告、反诉原告）姜纯桥，男
委托代理人王生波
被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛海信房地产股份有限公司
法定代表人刘浩
委托代理人盛雁，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人李瑞敏，山东元鼎律师事务所律师。
上诉人姜纯桥因与被上诉人青岛海信房地产股份有限公司（以下简称海信地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2010）南民初字第20012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月24日受理后，依法组成由审判员许红担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员潘红燕参加评议的合议庭，于2013年8月12日组织双方当事人进行事实与证据核对。上诉人姜纯桥的委托代理人王生波，被上诉人海信地产公司的委托代理人盛雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海信地产公司在原审中诉称，双方签订了《商品房买卖合同》，姜纯桥购买海信地产公司所开发的青岛市宁德路x号半山兰亭x号楼x单元xxx户房屋，原签约面积为183.3平方米，经房屋测绘部门实测，实测面积为198.38平方米，因此，按合同约定，姜纯桥应补交房屋价款194532元。对此海信地产公司已多次通知姜纯桥及时交纳，并于2008年两次发出催款的律师函，但一直没有收到姜纯桥的任何回复。为此，海信地产公司诉至法院，请求法院依法作出判决如下：一、判令姜纯桥支付房款194532元及自起诉之日起至判决生效之日止按银行同期贷款利息计算的利息；二、本案诉讼费用由姜纯桥承担。
姜纯桥在原审中辩称，第一、双方签订的房屋买卖合同中所约定的面积条款是海信地产公司擅自打印的，属于可撤销条款。房屋实际面积超出所约定面积3%以内的我们可以承担，超出3%以外的应由海信地产公司自行承担。第二、海信地产公司作为房产开发企业，应该有能力将房屋面积误差控制在合理范围内也即3％以内，但是现在实际的误差超过合理比例的三倍，是海信地产公司为了获取更大利益的单方行为，明显属于商业欺诈行为。第三、海信地产公司应该提交的房屋相关验收手续一直未提交。综上，法院应驳回海信地产公司诉请。
姜纯桥在原审中提起反诉称，双方于2005年8月9日签订《商品房买卖合同》，约定姜纯桥购买青岛市宁德路x号半山兰亭x号楼x单元xxx户房屋一处。双方合同约定，海信地产公司于2006年6月30日将经过综合验收合格的房屋交付姜纯桥。但海信地产违反合同约定，迟迟于2006年10月22日才将仍存在严重质量问题的房屋交付，按双方合同约定，海信地产公司应支付姜纯桥违约金267196.41元，但经多次交涉，海信地产公司未有任何答复，却起诉姜纯桥。为此，姜纯桥提起反诉，请求法院判决如下：一、要求海信地产公司赔偿姜纯桥逾期交房违约金267196.41元及自反诉之日起至判决生效之日期间的利息。二、反诉费用由海信地产公司承担。
海信地产公司针对反诉辩称，第一、海信地产公司已经于2006年6月30日之前将房屋交付通知公告送达姜纯桥，而姜纯桥于2010年5月20日才提起反诉，早已超过诉讼时效。第二、海信地产公司公告后，因为姜纯桥迟迟不办理交接，导致交房时间延后，责任应由其自行承担。综上，法院应驳回姜纯桥的反诉请求。
原审法院经审理查明，2005年8月9日，海信地产公司与姜纯桥签定《商品房买卖合同》，约定姜纯桥购买海信地产公司所开发的坐落于青岛市宁德路x号半山兰亭x号楼x单元xxx户房屋，房屋建筑面积为183.3平方米，单价为12900元，总房款为2364570元。在该合同第五条“面积确认及面积差异的处理”中双方约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以青岛市国土资源和房屋管理局最终实测面积为准，据实核算，多退少补；同时，双方在合同第八条“交付期限”中约定，海信地产公司应当在2006年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付姜纯桥使用。双方在合同第十一条“交接”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理（不作累加）（1）预期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分至十的违约金，合同继续履行。（2）预期超过60日后……”另外，双方还就保修责任、争议解决方式等事项进行了约定。2006年6月29日，海信地产公司在青岛晚报刊发《海信半山兰亭项目交付通知》，通知业主持身份证、购房合同、房款收据到海信地产半山兰亭项目现场办理交付手续。2006年8月14日，青岛市国土资源和房屋管理局向海信地产公司出具青房地权备字（2006）第27号房地产权属登记证明，确认海信地产公司所开发的坐落于青岛市宁德路x号x栋x单元xxx户等203套商品房已具备房地产权属登记条件，准予登记，其中姜纯桥所购买的坐落于青岛市宁德路x号半山兰亭x号楼x单元xxx户房屋附于《准予登记房屋明细表》中，建筑面积登记为198.38平方米。2006年10月22日，姜纯桥实际接收涉案房屋。后因双方就剩余房款及海信地产公司是否存在预期交房等问题未达成一致，海信地产公司遂诉至法院。
原审法院认为，海信地产公司与姜纯桥签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务，否则应视为违约。本案中，双方在《商品房买卖合同》明确约定，“产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以青岛市国土资源和房屋管理局最终实测面积为准，据实核算，多退少补”，且经青岛市国土资源和房屋管理局测绘登记，姜纯桥购买青岛市宁德路x号半山兰亭x号楼x单元xxx户房屋得实际面积为198.38平方米，超出合同中所约定的面积（183.3平方米）15.08平方米，姜纯桥理应按照合同约定补交给海信地产公司房屋面积差价款。因此海信地产公司诉请姜纯桥支付剩余房款194532元（15.08平方米×12900元／平方米）并支付利息的诉讼请求，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。关于姜纯桥反诉海信地产公司存在逾期交房行为并要求海信地产公司支付预期交房违约金及利息的请求，原审法院认为，根据海信地产公司提交的由青岛市档案馆出具的《青岛晚报》上发布的涉案房屋所在项目交付通知可以看出，海信地产公司已于2006年6月29日公告通知姜纯桥交付房屋，履行了合同中约定的交房通知义务，在此前提下，姜纯桥如认为海信地产公司仍存在逾期交房行为，应提交相关证据加以证实姜纯桥未能如期接收涉案房屋的责任由海信地产公司方所导致，而综合审查姜纯桥提交的相关证据，无法证实上述事项及海信地产公司存在逾期交房的行为，因此对姜纯桥的反诉请求，原审法院认为无事实依据，不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、姜纯桥于判决生效之日起十日内支付青岛海信房地产股份有限公司房款194532元及自上述款项产生的利息损失（具体金额按照银行同期贷款利率，自2009年11月13日起计算至判决生效之日止）。二、驳回姜纯桥针对青岛海信房地产股份有限公司提起的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4191元，由姜纯桥承担，反诉案件受理费2654元，由姜纯桥自行承担。
宣判后，姜纯桥不服原审判决，提起上诉。
上诉人姜纯桥上诉请求撤销原审判决第二项，依法改判海信地产公司支付姜纯桥违约金267196.41元及利息。其主张上诉理由为：双方在商品房买卖合同中约定，房屋交付的程序应当是在房屋达到交付条件后，书面通知并出示证明文件及提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，才能完成合同交付义务。海信地产公司采用报纸公告的方式通知交付，不符合合同的约定及法律的规定，双方当事人签订的商品房买卖合同中姜纯桥及其委托代理人的地址、电话明确，海信地产公司书面通知交付房屋不存在障碍。其在报纸上公告交付房屋是为了掩盖未能按时竣工验收，导致迟延交房的事实。原审中，海信地产公司未提交证据证明2006年6月29日该房屋已经具备综合验收合格的证明文件，仅提供了2006年8月14日颁发的房地产权属登记证明，因此海信地产公司没有证据证明更未按合同约定出示及提交相关符合合同约定交付条件证明文件，逾期交房的责任应当由海信地产公司承担。
被上诉人海信地产公司辩称，一审判决事实充分，适用法律正确，请求依法维持。从上诉状可以看出，姜纯桥的上诉理由主要是针对交付通知和交付条件，关于交付，海信地产公司于交付之前在当地有影响力的报纸上进行公告，该公告是向特定的小区业主发出的，具有特定的效力，而且姜纯桥明知双方约定的房屋交付时间，也有义务在交付时间到海信地产公司办理房屋交接，姜纯桥没有证据证明其要求交付房屋，而房屋不能交付的情况，而且小区业主均在该交付时间完成交付。姜纯桥称交付的公告通知有违法律规定，但法律没有禁止该通知方式，所以海信地产公司在报纸上进行通知符合法律规定。姜纯桥所称的民诉法公告送达是民事诉讼中的一种送达方式，而本案中双方当事人作为平等的民事主体，报纸本身也是书面通知的一种方式。关于交付的条件，姜纯桥主张涉案房屋在交付时间时尚不符合交付条件，应承担相应的举证责任，其无法提供合法有效的证据，上诉请求不能成立。房屋交付并非单方义务，购房人也有约定的和法定的接收房屋义务。姜纯桥称没有接到通知，事实上该案的立案通知是2008年，在四、五年时间内进行一审的诉讼原因是在一审时法院多种方式均无法向上诉人送达诉状和传票，因此，海信地产公司不存在违约交房的责任。
经本院审理查明的事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，根据双方当事人在合同中的约定，海信地产公司应当在2006年6月30日将综合验收合格的商品房交付姜纯桥使用，姜纯桥实际接收涉案房屋时间为2006年10月22日，即姜纯桥主张海信地产公司逾期交房行为即使成立，该违约行为亦已经在2006年10月22日结束。而姜纯桥于2010年5月20日方在原审中提起反诉，主张逾期交房违约金，已经超过诉讼时效。海信地产公司在原审中已经提出时效抗辩，姜纯桥未能提交有效证据证明诉讼时效存在法定中断、中止的情形，因此，本院对海信地产公司的时效抗辩予以支持。
综上，姜纯桥的上诉请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5308元，由上诉人姜纯桥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
代理审判员 潘红燕
代理审判员 龙 骞
二〇一三年九月十六日
书 记 员 赵媛媛
书 记 员 王庆光