江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗民初字第1843号
原告江苏沪武建设集团有限公司，住所地扬州市江都区华山路460号。
法定代表人张某甲，该公司董事长。
委托代理人张某乙，江苏某某律师事务所律师。
被告扬州嘉联置业发展有限公司，住所地在扬州市邗江区新城河路506号。
法定代表人王某某，该公司董事长。
委托代理人韩得志（扬州某某置业发展有限公司管理人扬州弘瑞会计师事务所有限公司员工）。
被告孙井东。
委托代理人宋某某，江苏某某某律师事务所律师。
原告江苏沪武建设集团有限公司（以下简称某某公司）与被告扬州某某置业发展有限公司（以下简称某某公司）、被告孙某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭分别2015年9月21日、2016年6月2月公开开庭进行了审理。原告某某公司委托代理人张某乙、被告某某公司委托代理人韩得志、被告孙某某委托代理人宋某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，2012年9月18日，某某公司与某某公司签订建设工程施工合同，约定某某公司将位于邗江北路与××交叉口西南角的蜀冈玫瑰园一期工程交由某某公司施工，合同总价暂定8000万元，具体按实结算等内容。合同签订后，某某公司依约进行了工程施工，某某公司对部分在建房屋领取了预售许可证。后因某某公司违约导致工程停工，双方进行了工程决算并约定了工程款支付时间，但某某公司至今未能支付。为此，某某公司向扬州市中级人民法院起诉，要求某某公司支付工程款并判令某某公司对工程折价或拍卖的价款享受优先受偿权。据了解，2014年9月17日，某某公司与孙某某就蜀冈玫瑰园A10-102号房屋的买卖事宜签订商品房买卖合同并办理了网签手续，但孙某某实际未支付任何购房款项。某某公司系上述工程的施工单位，某某公司逾期未支付工程款，某某公司依法享有该工程折价或拍卖所得价款的优先受偿权，某某公司与孙某某恶意串通、以物抵债的行为侵害了某某公司的合法权益，所以签订商品买卖合同无效。原告某某公司诉请判令：确认两被告签订的备案号为SPE3DCC0025的商品房买卖合同无效。后某某公司增加诉讼请求，要求确认两被告签订的备案号为SPE3DCC1000的商品房买卖合同无效。
原告某某公司提供的证据有：
1、建设工程施工合同一份，证明某某公司是玫瑰园一期工程的施工单位；
2、补充协议书一份，证明某某公司拖欠原告10800多万元的工程款，某某公司享有包括本案讼争房屋在内的所有承建房屋的优先受偿权；
3、受理通知书及起诉状各一份，证明某某公司就工程款及对承建房屋的优先受偿权问题已经于2014年10月18日向扬州市中级人民院提起诉讼，此案正在审理过程中；
4、某某公司与某某公司签订的协议书一份，证明讼争房屋是由某某公司以房抵债给孙某某；
5、销售备案表及商品房买卖合同，证明案涉商品房买卖合同以房抵债，该行为损害了原告的合法权益。
被告某某公司辩称：1、某某公司就与某某公司之间的建设工程施工合同，已另案对某某公司提起诉讼，某某公司对工程结算价款提出异议；2、据管理人向某某公司法定代表人王某某了解，孙某某与某某公司签订的商品房买卖合同，均是以房抵债。
被告某某公司的提供证据有：购房协议书复印件、记账凭证、进账单，证明孙某某等和某某公司之间实质为借款，而非购房合同关系。
被告孙某某辩称,被告孙某某与某某公司就A10-102及A10-104两套房屋购买达成合议，出于真实意思表示，并签订了房屋购买合同也进行了网上备案，现已实际交付了房屋价款共计850万元，不存在原告及某某公司所称以物抵债的行为，是真实的房屋买卖，请求驳回原告的诉讼请求。
被告孙某某提供的证据有：
1、商品房买卖合同二份，证明孙某某向某某公司购买房屋；
2、收据、本票各二张，证明孙某某就玫瑰园两套房屋实际支付价款850万元。
经审理查明：
2012年9月18日，某某公司（甲方）与某某公司（乙方）签订《建设工程施工合同》一份，约定：1、甲方将位于邗江北路与××交叉口西南角的蜀冈玫瑰园一期工程，建筑面积约45317.3㎡，全部交由乙方施工总承包；2、乙方承包范围为的项目均为包工包料，确保质量、工期和安全文明施工；3、施工工期以定额工期八折计算，一期工程合同工期为350日历天，开工时间以甲方书面发出开工令乙方确认的日期起算。竣工时间按乙方根据建设、设计、监理、勘探、施工五方竣工验收的意见，整改合格后该工程质量合格，获得竣工验收报告，符合工程竣工标准的日期为竣工时间；4、本合同总价暂定为8000万元，具体按实结算。
2014年11月15日，某某公司（甲方）与某某公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要内容为：由于甲方存在根本性违约行为，无论建设工程合同下面是否继续履行，甲方承诺在本协议签署后立即支付已结算工程款人民币10800.36354万元。逾期不支付，甲方从本协议签订之日起按年利率11%支付逾期付款利息。
2014年9月17日，某某公司与孙某某签订《商品房买卖合同》三份，约定孙某某购买开发建设的邗江北路与台扬路交叉口西南角的蜀冈玫瑰园A10-102、A10-104房屋，房屋价款共计850万元。
2014年9月19日，孙某某通过中信银行江都出具本票两张，其中载明“收款人扬州某某置业发展有限公司、凭票即付250万元、600万元”。
2014年9月19日，某某公司出具收据一份，其中载明“交款单位孙某某、收款方式本票、人民币410万元、收款事由收A10-102购房款”；2014年9月19日，某某公司出具收据一份，其中载明“交款单位孙某某、收款方式本票、人民币440万元、收款事由A10-104购房款”。
某某公司收到上述款项。因某某公司于2014年8月29日向案外人张晶晶借款600万元（期限从2014年8月29日至2014年9月3日），借款担保单位为孙某某，某某公司于2014年9月29日将孙某某在2014年9月19日出具的600万元的本票背书转让用于偿还张晶晶的借款。
庭审中，某某公司提供某某公司的记账凭证中记载孙某某支付的上述款项为借款。某某公司提供《购房协议书》复印件一份，主要内容为：“1、甲方（出借人）张义龙、潘进、孙某某，乙方（借款人）扬州某某置业发展有限公司；2、收房地产市场客观形势影响，乙方开发的蜀冈玫瑰园项目面临阶段性销售困境，愿意以优惠价格对外销售，同意乙方购买七套别墅，总价为叁千万元；3、张义龙购买A5-102、A5-103、A5-104，潘进购买A2-101、A2-104，孙某某购买A10-102、A10-104。该协议书的落款甲方签字“潘进、孙某某”，乙方签字“王某某”、盖章“扬州某某置业发展有限公司”。孙某某对上述协议的真实性不予认可。
另查明，2014年11月18日，扬州市中级人民法院受理某某公司诉某某公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2014）扬民初字第00107号，某某公司诉请判令：1、某某公司立即支付工程款10800.36354万元，自2014年11月16日起至工程款付清止按照年利率11%的标准支付逾期付款利息；2、确认某某公司对承建工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2015年8月5日，扬州市中级人民法院裁定受理了某某公司提出的重整申请，重整案件尚未审结。因某某公司重整案件尚在审理中，某某公司主张某某公司支付工程款及优先受偿权的（2014）扬民初字第00107号案件处于中止审理状态。
本案争议焦点为：原、被告签订的商品房买卖合同是否有效。
本院认为，某某公司与孙某某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，受法律保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，孙某某向某某公司购买案涉房屋，支付相应的房款，孙某某系消费者，因此，即使某某公司就工程价款享有优先受偿权，也不及于某某公司与孙某某签订《商品房买卖合同》中的房屋，因此不得对抗孙某某。某某公司主张某某公司与孙某某签订商品房买卖无效无事实和法律依据，应予驳回。某某公司辩称其与孙某某之间系借贷关系，并举证了购房协议书复印件、记账凭证及进账单，但因购房协议系复印件、记账凭证系某某公司内部自行制作，孙某某对上述证据的真实性均不予认可，某某公司又未能提供其他证据予以证实，故本院对某某公司的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回江苏某某建设集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告江苏某某建设集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 李 五
人民陪审员 崔赐彬
人民陪审员 薛小华
二〇一六年六月三日
书 记 员 孟 婷
江苏沪武建设集团有限公司