广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法石民初字第1475号
原告广州某物业管理服务有限公司，住所地：。
法定代表人吴某，职务副董事长。
委托代理人陈秀芬，女，该公司员工。
被告李某，男，1964年3月7日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
原告广州某物业管理服务有限公司诉被告李某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案经过两次庭审：第一次庭审时，原告广州某物业管理服务有限公司的委托代理人陈秀芬，被告李某到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告广州某物业管理服务有限公司的委托代理人陈秀芬到庭参加诉讼，被告李某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告广州某物业管理服务有限公司诉称，被告于2009年11月18日与开发商广州番禺某房地产开发有限公司（以下简称“某房地产公司”）签订编号200911751370号的《广州市商品房买卖合同（预售）》，由被告购买某房地产公司预售的某花园某一号园2栋1001单元，合同约定交楼日期为2010年12月28日。同日，双方还签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定，由某房地产公司委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务，且协议中的权利义务可转让给其委托的物业管理公司，被告购买的单元建筑面积为523.97平方米，住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每月4元计收（不含公共水电分摊费），交费时间是自合同约定交楼之日起开始缴交，每月最后一日前向物业公司交纳物业管理费、水电费等费用，逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金，还对代缴水电费及有偿服务费等作了约定。某房地产公司委托原告进行上述楼盘的物业管理与服务，随后原告授权其分公司即广州某物业管理服务有限公司南村分公司（以下简称“原告南村分公司”）经营管理上述楼盘物业项目。在涉案房产已具备合同约定的交付条件，且某房地产公司在被告未按合同约定时间办理收楼手续时，也向其发出《收楼催告书》的情形下，被告于2013年6月3日才前来某房地产公司委托的广州某创展物业管理有限公司（以下简称“某创展公司”）办理收楼手续，签收《房屋交接备忘录》等相关收楼资料。依据《商品房买卖合同》附件七第六条的约定，被告逾期办理收楼手续的，视为某房地产公司已按时按质于2010年12月28日交付房屋，被告应自合同约定的交楼之日起承担物业管理费，且物业公司将对房屋进行有偿保养，有偿保养费按建筑面积计算每平方米2元／月。被告于收楼当日向原告南村分公司交纳2013年6月至8月的物业管理费共计6287.7元。但被告拒绝支付其拖欠的从2011年3月1日至实际收楼日止的物业管理费，以及原告代缴的公共电分摊费，经原告及其南村分公司多次致函催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告与某房地产公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。原告经某房地产公司依法选聘提供物业管理与服务，被告作为物业业主享受了原告提供的物业管理服务，却无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为此，依据《广东省物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告向原告支付拖欠的从2011年3月1日起至2013年5月31日止的物业管理费共计人民币56589.3元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2013年5月31日为22386.3元；2、被告向原告支付清洁保养费，从2011年3月起至2013年5月共计人民币28296元；3、被告给付原告为其代缴的2011年5月1日至2013年5月31日期间的公共电分摊费（包括电梯电费、梯灯及水泵电费）共计人民币938.37元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告李某辩称，1、我不同意原告的诉讼权求；2、我没有收楼期间的管理费用不应该交纳；3、收楼后的管理费用我已经交纳了。
经审理查明，原告是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理。2009年11月18日，广州番禺某房地产开发有限公司（开发建设单位，作为合同甲方）与被告李某（作为合同乙方）签订编号为20的《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告李某向该公司购买位于广州市番禺区沙溪大道480号某花园某一号园2栋1001单元，房屋建筑面积517.95平方米（合同面积）。该合同第十三条约定“甲方应当在2010年12月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。”合同附件七第六条第3项约定“由于乙方原因未能按期办理房屋交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：（1）自甲方发出的入住通知书告知的房屋交付手续办理期间逾期之日起，乙方每日向甲方支付相当于全部房价款万分之叁的违约金，并视为甲方已经按时按质交付该商品房，乙方应当自该日起承担该商品房的物业管理费。该房屋的风险责任自合同约定的房屋交付日起由甲方转移给乙方。（2）物业公司将对乙方逾期未办理交接手续的单元进行有偿保养，有偿保养的内容是室内工程维护、室内普通保养保洁、安全巡查及开关窗户通风等，有偿保养收费标准是该商品房建筑面积计算每平方米2元／月。”上述合同还约定了其它条款。同日，双方还签订一份《前期物业管理服务协议》，该合同约定“前期物业管理是指：自房屋出售之日起，至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时、自然终止的物业管理，由甲方委托合适的物业管理公司管理。”“甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。”“本协议中甲方的权利义务可依法转让给其委托的物业管理公司。”“乙方交纳费用时间：自合同约定交楼之日起（无论乙方是否实际居住或使用该单位）开始缴交。以后每月最后一日前自行到物业管理公司交纳物业管理费、水电费等。”“住宅物业服务费按每平方米建筑面积4元／月计收，今后物业管理公司可根据物价局核定的收费标准进行调整；《房地产权证》办理完前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收物业服务费，《房地产权证》办理完后按《房地产权证》记载的建筑面积计收物业服务费；如《房地产权证》面积与《商品房买卖合同》约定面积不相符的，则《房地产权证》办理完前收取的管理费，实行不退不补。”“乙方每月最后一日前缴交物业服务费用，逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰向甲方缴交违约金。”上述合同还约定了其它条款。2011年7月13日，广州番禺某房地产开发有限公司与原告签订一份《某花园一期前期物业服务合同》，原告是接受广州番禺某房地产开发有限公司的委托管理某花园小区一期（以下简称“涉讼小区”），该合同约定“在物业管理区域内，乙方（即本案原告）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。”“在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、收取物业管理服务费及分摊的公共水电费；2、收取车位租金及车位管理费；3、按规定收取由业主承担的公共设施维修费。”“单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。”“本合同期限自2011年8月1日起至2014年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”上述合同还约定了其它条款。2010年12月23日，广州番禺某房地产开发有限公司通知被告李某于2010年12月28日收楼。2010年12月28日，被告李某前往办理收楼手续时，认为房屋的装修有严重的质量问题影响其入住，要求广州番禺某房地产开发有限公司整改，并以此为由未办理收楼手续。2011年4月3日，广州番禺某房地产开发有限公司向被告发出《收楼催告书》，被告李某未予回应。2012年2月28日、4月25日、5月25日、7月16日、12月27日，原告多次向被告邮寄《管理费催告函》，被告李某一直未予理会。2013年5月31日，被告李某前往办理收楼手续，广州番禺某房地产开发有限公司与被告李某签订《广州番禺某房地产开发有限公司商品房买卖合同面积变更确认协议》，双方确认案涉房屋实测建筑面积为523.9651平方米。2013年6月3日，双方办理完毕收楼手续，被告李某缴纳了2013年6月至2013年8月的物业管理费。因被告李某认为其没有办理入住手续前无需缴纳管理费，由此产生本案纠纷。
另查明，原告主张的代垫电费包括2011年5月3日至2013年6月3日的梯灯、电梯公共电分摊费及2012年7月2日至2013年6月3日的水泵公共电分摊费，其提供了涉诉房屋所在区域共同用电的缴费发票及《某一号园2栋公摊电费表》等，根据《某一号园2栋公摊电费表》的计算，原告主张的分摊费用是按照不同楼层的用户类型按户进行计算。原告提供的其中计费时间为2011年5月3日至2011年9月3日的梯灯用电缴费发票及电梯用电缴费发票显示缴费人为广州市某创展物业管理有限公司。
以上事实，有商品房买卖合同（编号20）、前期物业管理服务协议、竣工验收备案表、收楼催告书快递凭证、房屋交接备忘录、业主信息登记表、业户须知、区域防火责任承诺书、物业管理费发票、中标通知书及前期物业管理中标备案回执、某花园一期前期物业服务合同、物业管理企业资质证明、授权书、通知、欠物业管理费明细表、公共电梯、梯灯费分摊各户明细表及发票、催缴函挂号回执、商品房买卖合同面积变更确认协议及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告广州某物业管理服务有限公司是具有相应物业管理资质的公司，该公司通过合法方式与涉讼小区开发建设单位签订《某花园一期前期物业管理服务合同》而取得对该小区进行物业服务管理的资格，合同期限为2011年8月1日起至2014年12月31日。该公司依照物业服务合同为该小区提供了物业服务，被告李某作为涉诉房屋的购买人，不论其是否享受了原告提供的物业管理服务，均应依法缴纳物业管理费。原告主张2095.9元／月的物业管理费系按照案涉房屋的实测建筑面积523.9651平方米计算，而根据《前期物业管理服务协议》的约定，在《房地产权证》办理完前应按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收物业管理费，《房地产权证》办理完后则按《房地产权证》记载的建筑面积计收物业管理费，原告主张按实测建筑面积计算物业管理费应承担证实办理《房地产权证》时间的举证责任，现原告未能举证证实办理《房地产权证》的时间，仅是提供《广州番禺某房地产开发有限公司商品房买卖合同面积变更确认协议》一份，证实被告李某在2013年5月31日才与开发建设单位确认案涉房屋的实测建筑面积，故2013年5月31日前的物业管理费仍应以合同建筑面积517.95平方米计算。另外，根据《某花园一期前期物业服务合同》的约定，原告在2011年8月1日前并未取得涉讼小区的物业服务管理资格，其以自己的名义主张2011年8月1日之前的物业管理费明显属于主体不适格，故原告主张的物业管理费应从2011年8月1日起计算至2013年5月31日，共计22个月。上述物业管理费合计45579.6元［（4元／月·平方米×517.95平方米）×22月］。被告李某未按合同约定支付对价给原告，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费等费用外，还应按照约定支付违约金给原告。原告主张按约定从逾期之日按照每日1‰的标准计算违约金，该约定未违反国家法律、行政法规强制性规定，对此本院予以准许，但各月违约金总额不得超过该月应交纳的物业管理费用为宜。
关于原告主张的代垫公共电分摊费问题。由于原告提供的证据显示2011年5月3日至2011年9月3日的公共梯灯及电梯电费并非由其缴纳，原告以自己的名义主张该部分公共电分摊费明显属于主体不适格。原告提交的证据证实其已实际代垫了2011年9月3日至2013年6月3日的公共梯灯及电梯电费及2012年7月2日至2013年6月3日的水泵电费，其所主张的公共电的分摊计算方式及标准符合《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法》等相关规定，故对上述费用被告应当及时返还原告，金额共计777.48元。
关于原告主张的清洁保养费的问题。涉讼小区开发建设单位在与被告李某签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定被告逾期未办理交接手续时，由物业公司对物业内部进行有偿保养，收费标准按建筑面积以每平方米2元／月的标准计算。而原告在涉讼小区提供物业服务系基于涉讼小区开发建设单位的委托，但在涉讼小区开发建设单位与原告签订的《某花园一期前期物业服务合同》中，涉讼小区开发建设单位并未将业主逾期收楼时的有偿保养服务内容转让给原告，仅是在合同中约定“单个业主可委托乙方（即本案原告）对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”。在没有得到涉讼小区开发建设单位委托的情况下，原告提供室内清洁保养服务就仅能基于业主的委托，本案的被告李某明显没有委托或要求原告提供有偿清洁保养服务。综合以上分析，本院认为，原告以自己的名义要求被告支付清洁保养费缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告李某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州某物业管理服务有限公司支付2011年8月至2013年5月份期间的物业管理费45579.6元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理费用2071.8元为本金，按每日千分之一的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业管理服务费之日止，每月应交纳费用的违约金分期计算，上述各月所计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理费2071.8元）；
二、被告李某在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告广州某物业管理服务有限公司代垫的2011年9月3日至2013年6月3日公共电分摊费777.48元；
三、驳回广州某物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2464元，由原告广州某物业管理服务有限公司负担1408元，被告李某负担1056元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 王宏平
人民陪审员 曾敏娜
人民陪审员 麦绮旋
二〇一四年六月三日
书 记 员 邬敏秋
陈瀚