广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1625号
上诉人（原审原告）：王梦婷，女，汉族，住所地：广东省普宁市。
委托代理人：孙桂林，广东万乘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈博裕，男，台湾居民。
被上诉人（原审被告）：沈丹，女，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区（四期西区）*栋24c。
两被上诉人共同委托代理人：付增海，广东信达律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：刘辉，广东信荣律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：涂有高，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，系该司职员。
上诉人王梦婷因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月19日，王梦婷作为买方与陈博裕作为卖方签订一份《二手房买卖合同》，约定，王梦婷购买陈博裕所有的位于深圳市罗湖区东晓路百仕达花园中海苑某栋5d号房产，价格为3650000元；王梦婷同意在本合同生效当日向陈博裕支付定金100000元，定金交予双方约定的第三人监管；经王梦婷、陈博裕协商一致，约定王梦婷向银行按揭贷款支付约定楼款；涉案房产现处于抵押状态，陈博裕同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起三日内自行办理所有赎楼手续；王梦婷、陈博裕双方如任何一方逾期履行超过5日，守约方可解除合同并选择要求另一方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任；涉案房产的交楼时间为2013年6月1日；双方还对其他事项进行了约定。沈丹作为陈博裕的代理人也在该合同上签字确认。合同签订当日，王梦婷、陈博裕还与中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）签订《资金托管协议》，双方同意将王梦婷支付的定金100000元交中原地产托管。随后，王梦婷支付定金100000元托管于中原地产处。
2013年3月22日，王梦婷与陈博裕签订《补充协议》，称现因王梦婷的深圳社保尚差几个月才有购房资格，故双方协商一致如下：王梦婷同意将托管于中原地产的定金90000元及现金1000000元于2013年3月25日前支付陈博裕；双方约定涉案房产履行首付款及相关过户手续定于2013年8月30日前，届时陈博裕须将1090000元以转帐或刷卡方式汇入双方指定的银行作首期款监管。同日，王梦婷将1000000元转入沈丹的帐户，陈博裕、沈丹亦出具收款收据。后中原地产将托管定金中的90000元支付给陈博裕，另外的定金10000元现仍在中原地产处。
2013年3月28日，王梦婷与陈博裕同中国工商银行股份有限公司深圳东门支行签订了《二手楼交易资金监管协议》。随后，陈博裕应王梦婷的要求，将王梦婷已支付的购房首付款1000000元又返还给王梦婷。王梦婷此后再未按照《补充协议》的约定将该笔款项支付给陈博裕。陈博裕于2013年4月22日办理了涉案房产的注销抵押登记手续。2013年9月2日，陈博裕将涉案房产出售给案外人。陈博裕、沈丹为夫妻关系。
王梦婷向原审法院提起本案诉讼，请求：1、陈博裕返还王梦婷定金90000元；2、陈博裕支付王梦婷违约金730000元；3、沈丹就上述返还及支付承担连带责任；4、陈博裕、沈丹承担本案诉讼费用。
原审法院认为，王梦婷与陈博裕签订的《二手房买卖合同》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。合同生效后，王梦婷支付了定金100000元，并按照《补充协议》的约定向陈博裕支付首期款1000000元，但在2013年3月28日后，陈博裕又按照王梦婷的要求，将上述款项1000000元返还给王梦婷。此后，王梦婷未再继续履行《补充协议》中将定金90000元及现金1000000元交给陈博裕使用的约定，王梦婷的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任；陈博裕在办理完赎楼手续后，在二手房买卖合同没有解除的情况下，于2013年9月2日将涉案房产另行出售给他人，陈博裕的行为亦构成违约，也应当承担相应的违约责任。王梦婷、陈博裕双方的行为造成合同和协议无法继续履行，因此双方应各自承担相应的责任，故王梦婷无权要求陈博裕支付违约金，王梦婷的该项诉讼请求原审法院不予支持。王梦婷支付的定金90000元现在陈博裕处，合同无法继续履行，陈博裕应当将该定金返还王梦婷，故王梦婷的该项诉求，原审法院予以支持。剩余定金10000元，现托管于中原地产处，王梦婷对此未提出诉讼请求，原审法院不做处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、陈博裕、沈丹在判决生效之日起十日内向王梦婷返还定金90000元；二、驳回王梦婷的其他诉讼请求。如果陈博裕、沈丹未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元，由王梦婷负担10000元，陈博裕、沈丹负担2000元。
上诉人王梦婷不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定王梦婷存在违约行为是错误的。实际情况是，陈博裕、沈丹与王梦婷开设银行监管账户且王梦婷存入1050000元后，尽管提前完成交易的计划未能实现，但双方均认可保持资金监管状态以待王梦婷购房资格具备时继续履行。亦即陈博裕、沈丹与王梦婷以在法律上为有效的事实行为改变了《补充协议》第1条之约定。因此，此后陈博裕、沈丹和王梦婷及中介机构的交涉，仅在于要求王梦婷及中介机构赔偿其因提前赎楼而受的损失，从未要求王梦婷再行支付1000000元供其使用，亦未从未就资金监管状态提出异议，且陈博裕、沈丹退回王梦婷的1000000元也一直处于上述监管账户直至2013年10月31日监管期限届满（2013年9月2日陈博裕、沈丹已基于买卖将涉案房产变更登记至案外人名下）。对于王梦婷而言，1000000元本己交付陈博裕、沈丹，该笔资金存放银行监管账户与再度交付陈博裕、沈丹并无区别，如陈博裕、沈丹确曾要求王梦婷再度交付，王梦婷没有必要予以拒绝。陈博裕、沈丹用以证明其曾要求王梦婷再行支付1000000元供其使用的证据仅为证人徐某的证言。但从证人书面证言及法庭提问可知：l、证人就职于中原地产亦即涉案房屋买卖交易的中介方的市场竞争对手美联地产；2、陈博裕、沈丹正是通过证人所在工作单位并以证人本人作为具体跟单人员将涉案房产出售予案外人的。因证人及其工作单位均与陈博裕、沈丹及涉案房产存在直接的利害关系，因此其证言不应被采信。王梦婷及陈博裕、沈丹均作为证据提交的《拒绝履约告知书》由陈博裕、沈丹于2013年7月25日签署并发往王梦婷，其时距纠纷产生已近三个月，且从案件事实发展看可确定陈博裕、沈丹当时己决定另售涉案房产。因此该告知书最能反映双方当时交涉的真正内容以及陈博裕、沈丹欲据以违约的真正借口。而在告知书里，陈博裕、沈丹只提及提前赎楼损失赔偿而只字未提王梦婷应交付1000000元供其使用。如陈博裕、沈丹确曾提过前述要求并以此为理由拒不履行涉案房产交付及过户义务，在这样一份摊牌性的文件里不予提及是完全不可能的。由此可见，陈博裕、沈丹根据《补充协议》第1条之约定要求王梦婷再度交付1000000元，系其为应诉而编织的谎言。陈博裕、沈丹之所以退回1000000元，系因经中介从业人员怂恿，中介从业人员、王梦婷及陈博裕、沈丹三方合意拟通过所谓“特殊关系”提前办理过户，陈博裕、沈丹亦是明知其违法性而仍实施此违法行为。此违法行为虽与合同及其履行事实相关，但在法律上是完全独立于合同及其履行的行为，不能据此认定任何一方违约。此外，根据法律，明知其违法性而自愿从事违法行为而产生的损失，法律不予救济。故陈博裕、沈丹即使因提前赎楼而受损失，只能自行承担。
二、原审判决在认定陈博裕、沈丹一房两卖违约且违约金条款约定明确的情况下认为王梦婷无权要求陈博裕、沈丹支付违约金，如非故意偏袒陈博裕、沈丹，则一定是对相关法律理解的错乱。1、陈博裕、沈丹违约事实清楚。至2013年9月2日，尽管双方存在赔偿纠纷且陈博裕、沈丹已延迟履行其合同义务，但《二手房买卖合同》及其《补充协议》在法律上依然有效，亦即陈博裕、沈丹直至此时仍负有将涉案房产交付王梦婷及将涉案房产所有权变更登记至王梦婷名下之义务。但陈博裕、沈丹却于该日基于买卖将涉案房产所有权变更登记案外人名下。至此，陈博裕、沈丹不但延迟履行合同义务，亦以其行为表明不再履行其合同义务，违约事实清楚。王梦婷在此情况下解除合同并追究陈博裕、沈丹违约责任，于法有据。2、即使王梦婷存在陈博裕、沈丹所称违约行为，陈博裕、沈丹也不能据以抗辩其所应承担的违约责任。即使（仅为说明问题而作假设）如陈博裕、沈丹所称，王梦婷经其要求未能提供1000000元供其使用构成违约，则其依法应作如下处理：行使先履行抗辩权并催告、等待甚至采取法律措施直至王梦婷履行相关义务；经催告在一定期限内王梦婷仍不履行相关义务，于合理时间内书面通知王梦婷解除合同然后另行处分涉案房产。在此情况下，陈博裕、沈丹亦可追究王梦婷的违约责任。但陈博裕、沈丹未作前述处理，而是弃其应予履行的合同义务于不顾，如上所述悍然违约。根据我国合同法，王梦婷若违约，应承担违约责任；陈博裕、沈丹既已违约，当然亦应承担违约责任；且双方各自违约行为不得互为抗辩，因为任何未能履约行为如经抗辩为合法无需承担违约责任，即非为违约。3、双方关于违约金的约定明确、合理。《二手房买卖合同》第十一条“卖方违约的违约责任”明确约定，如卖方逾期履行超五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金。该合同第十条亦有关于买方违约的对等约定。该约定因其对等、基于行业惯例及符合当时房地产市场行情而具有合理性。2013年深圳市房产价格涨幅在20%以上。4、原审判决关于陈博裕、沈丹无需支付违约金的理由毫无法律逻辑。首先，尽管陈博裕、沈丹己将涉案房产所有权变更登记至案外人名下，但在法律逻辑上，合同并非绝对无法履行。参照我国合同法第五十一条的立法精神，如陈博裕、沈丹从案外人处购回涉案房产交付王梦婷及将涉案房产所有权变更登记至王梦婷名下，合同还是可以履行的。故原审判决所谓“造成合同和协议无法继续履行”是武断的、错误的法律判断。其次，即使陈博裕、沈丹经努力证明无法购回涉案房产因此在事实上“合同和协议无法继续履行”，则造成这一情形的唯一原因毫无疑问是陈博裕、沈丹一房二卖并将涉案房产所有权转移登记至案外人名下的行为。而即使假设王梦婷存在陈博裕、沈丹所辩称的违约行为，就合同履行而言，该行为也只可能导致两种法律后果，一是缔约方均延迟履行合同，二是陈博裕、沈丹解除合同致缔约方不再履行，断不可能导致本案“合同和协议无法继续履行”的情形。更何况就合同继续履行而言，王梦婷尽早将购房款存入银行监管账户实际上非但不是阻碍，反而更便利继续履行。在此情况下原审判决将“合同和协议无法继续履行”的责任强加于王梦婷，令人费解。再次，本案是违约之诉，其基本诉由为：因陈博裕、沈丹违约故王梦婷解除涉案合同及协议并依约定请求损害赔偿。本案王梦婷并未提出关于继续履行合同的诉讼请求，故合同能否继续履行并不影响本案处理，更不应该成为本案判决依据。但原审判决忽略前述诉由，反而在阐述判决理由时一再仅拿“合同及协议无法履行”说事。既然原审判决认定陈博裕、沈丹一房二卖为违约，则该判决断不可能对王梦婷据此并根据我国合同法第九十四条解除合同的法律效力产生异议。因此，当原审判决阐述陈博裕、沈丹应返还定金之理由时，其正确理据应为因合同被解除，陈博裕、沈丹持有定金再无法律依据而应返还；但原审判决在此处仍连牵强附会都算不上地得出“合同及协议无法履行”。既然原审判决确认陈博裕、沈丹违约，就应该同时判令陈博裕、沈丹承担违约责任。即使王梦婷也存在违约行为，也不能作为陈博裕、沈丹违约的抗辩事由，否则陈博裕、沈丹的违约行为在法律上就不构成违约。王梦婷系基于违约要求陈博裕、沈丹支付违约金，原审判决应该处理，即使王梦婷也存在违约行为，因陈博裕、沈丹未就王梦婷的行为提出反请求，也只能另案处理。最后，王梦婷认为，原审判决置本案基本诉求于不顾，莫名其妙地引入与本案处理并不相干的“合同及协议无法履行”作为重要判决基础；在认为王梦婷及陈博裕、沈丹均存在违约行为且应各自承担相应违约责任且陈博裕、沈丹违约责任约定明确的情况下，未厘清各方所应承担的法律责任，草草以双方违约责任相当，因此相互抵消的方式了事。
为维护上诉人王梦婷合法的民事权益，请求：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项；3、判令陈博裕支付王梦婷违约金730000元；4、判令沈丹就陈博裕向王梦婷返还定金及支付违约金承担连带责任；5、判令陈博裕、沈丹承担全部诉讼费用。
被上诉人陈博裕、沈丹答辩称：一、王梦婷违约事实清楚，主要有两点违约行为：1、提前完成交易的计划未能实现，王梦婷应按《补充协议》的约定将首期款交付陈博裕使用，王梦婷与陈博裕签署房屋买卖合同时，应对自身的购房资格进行审查，造成房屋买卖合同无法按照约定履行的过错明显在于王梦婷，陈博裕不但没有要求追究违约责任和解除合同，反而同意延迟履行，签署《补充协议》后，陈博裕在已经取得首期款使用权的情况下，在王梦婷表明过户可以提前进行的情况下，又马上将首期款交付王梦婷进行资金监管，这些足以表明陈博裕履行合同的诚意和善意，但事实表明房屋过户无法提前进行，在这种情况下，情形已恢复至签署《补充协议》时的情形，显然王梦婷应当重新按照《补充协议》的约定继续履行将首期款交付陈博裕使用的义务，否则陈博裕没有理由同意将合同履行期限延后。2、未能在8月30日之前办理过户手续，根本过错在于王梦婷，而不在于陈博裕、沈丹。双方签订的《二手房买卖合同》第五条约定，在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产前无抵押无查封）之日起三个工作日内买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，双方签署的《补充协议》第二条约定，双方约定此单位履行首付款监管及相关过户手续定于2013年8月30日前，从以上两条约定可以看出，买方取得银行贷款承诺函和卖方赎楼是办理递件过户手续的必要前提，且过户手续应在8月30日前完成，而过户手续应在取得贷款承诺函之日起三个工作日内办理，那么买方应在8月27日之前取得银行贷款承诺函，否则卖方显然不必履行递件过户手续，且在事实上也不可能履行递件过户手续。
二、陈博裕、沈丹不存在违约行为，如第一点所述，王梦婷将首期款交付给陈博裕、沈丹使用以及王梦婷在8月27日之前取得银行贷款承诺函，均为陈博裕、沈丹履行递件过户手续的必要前提，在王梦婷未作到前两项要求时，陈博裕、沈丹有权决定将房产另行出卖给其他人。
三、王梦婷已于2014年1月24日发出律师函书面通知解除双方的房产买卖合同以及补充协议，因此根据最高人民法院（2009）民一终字第23号判决确定的处理原则，王梦婷既已解除买卖合同以及补充协议，就无权依据合同上的违约金条款来主张违约金。
四、即便王梦婷有权利主张违约金，陈博裕、沈丹也认为违约金高于实际造成的损失，请求法院予以减少，法律依据是《合同法》的第114条，同时陈博裕、沈丹也因为王梦婷的行为遭受了支付赎楼费用以及赎楼费闲置的利息损失，且王梦婷对此有重大过错，事后王梦婷也一直未把首期款支付给陈博裕、沈丹使用，因此陈博裕、沈丹认为王梦婷应该根据其过错承担相应的责任。
原审第三人中原地产答辩称：中原地产已确实履行了向当事双方报告合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，作为居间方已确实履行了应尽的义务，且并无过错。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。王梦婷、陈博裕签订的涉案《二手房买卖合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，当事双方均应严格履行。在签订涉案合同后，陈博裕、沈丹积极配合王梦婷办理资金监管手续，并办理了涉案房屋的赎楼手续，已适当履行了合同义务。由于在王梦婷收回根据涉案《补充协议》所支付的1000000元后，当事双方无法就如何继续履行合同达成一致，原审法院确认双方各自承担相应责任，驳回王梦婷的要求陈博裕、沈丹承担违约责任的诉讼请求，处理结果并无不当，本院予以维持。王梦婷的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11100元，由上诉人王梦婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 邹俊辉（兼）