广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第286-290号上诉人（原审原告）：张红飞委托代理人：何秀利，。上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司，。委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。上诉人张红飞、深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称“太古公司”）因房屋租赁合同纠纷五案，均不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第268-272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本五案进行了合并审理，现已审理终结。原审法院审理查明，深圳市南山区深南西路北侧的某某花园的涉案商铺于2003年9月、12月分别登记至张红飞名下（商铺编号、建筑面积详见附表），房产证载明“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。2003年2月2日，张红飞（出租方，甲方）与太古公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；出租铺位的月租金详见附表；乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责缴付铺位出租税费，乙方负责支付出租铺位的水电费、卫生费、空调费、管理费；甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2‰；及其他条款。太古公司提交了时间为2013年1月14日的《通知》，主张其将该《通知》在涉案商场物业办公室门口进行了张贴。太古公司在该《通知》中告知涉案商场各业主，因经营需要，其决定合同期满终止后不再继续承租各业主位于某某花园的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。太古公司另提交了其于2013年2月27日登报刊登的《关于解除租赁合同的通知》以及于2013年4月28日登报刊登的《深圳市太古物业管理有限公司公告》，用以证明太古公司于合同到期前后通知包括张红飞在内的业主不再续租并告知其前往管理处办理相关手续。张红飞对太古公司提交的以上通知、公告的真实性予以认可，但表示通知方式不合法、不合理。2013年11月25日，包括张红飞在内的涉案商场部分业主登报刊登《深圳市南山区某某花园商铺业主联合声明》，要求太古公司以合法形式返还商铺，并支付合同到期后的商铺使用费及滞纳金。张红飞提交了现场照片，拟证明太古公司侵占商铺并统一对外发布招商广告，太古公司对照片不予认可。太古公司表示，《租赁合同》到期后，T4F058（268号案）、T4F057（269号案）、T4F137（270号案）号商铺一直处于空置状态；T4F142号商铺（271号案）先处于空置状态，后与案外其他相邻商铺共同出租给米享高尔夫，租期为2013年9月15日至2016年9月14日，2013年11月15日开始计租，计租日前为装修免租期；T3C030号商铺（272号案）与案外其他相邻商铺自2011年11月25日起共同出租给必胜客使用，租期10年，至2021年11月24日。双方均确认合同期限内的租金太古公司已经支付完毕，合同到期后太古公司未向张红飞支付过租金或商铺使用费。太古公司提交了建设工程消防验收意见书，用以证明涉案商场消防验收合格。以上事实，有房地产证、《租赁合同》、《通知》、报纸、建设工程消防验收意见书等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。张红飞的诉讼请求为：1、太古公司支付张红飞合同到期后继续使用商铺的使用费及违约金（自2013年3月1日起暂计至起诉之日），使用费按原合同以每月净租（扣除所有税费后）计，具体金额详见附表，以上费用太古公司均应双倍支付；2、太古公司承担诉讼费。原审法院认为，张红飞与太古公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。《租赁合同》约定租赁期限至2013年2月28日止，《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然张贴了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定张贴通知或登报公告可以作为送达与合同履行相关的文件材料的方式，《租赁合同》中记载了张红飞的地址和电话，从租赁期限内太古公司向张红飞支付租金的事实亦可推知太古公司知悉张红飞的联系方式，在此情况下，太古公司并未举证证明其直接通知了张红飞本人不再续租，其迳行以张贴、登报等方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力。而张红飞作为涉案商铺的所有权人暨出租人，在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，张红飞未能积极履行收回商铺义务，故张红飞、太古公司双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。T4F058（268号案）、T4F057（269号案）、T4F137（270号案）号商铺在《租赁合同》期满后一直处于空置状态，张红飞虽主张太古公司实际使用涉案商铺，但太古公司对涉案商铺所在裙楼对外发出招租广告并不能证明其对涉案商铺具有实际使用行为，对于张红飞的上述主张，原审法院不予采纳。故2013年3月1日之后涉案商铺空置产生的损失，因张红飞、太古公司对此均有过错，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未明确粤海街道汇景花园商业用房高层二楼以上的租金标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月·平方米，太古公司应向张红飞支付2013年3月1日至庭审之日即2014年4月24日期间的涉案商铺空置损失每铺各2145元【74×4.2×（13＋24／30）×50%】。张红飞请求太古公司双倍支付以上费用并支付滞纳金，没有依据，原审法院不予支持。T4F142号商铺（271号案）在《租赁合同》期满后至出租给米享高尔夫之前一直处于空置状态，张红飞虽主张太古公司实际使用涉案商铺，但太古公司对涉案商铺所在裙楼对外发出招租广告并不能证明其对涉案商铺具有实际使用行为，对于张红飞的上述主张，原审法院不予采纳。故2013年3月1日至2013年9月14日期间涉案商铺空置产生的损失，因张红飞、太古公司对此均有过错，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置损失各承担一半的责任，太古公司应向张红飞支付2013年3月1日至2013年9月14日期间T4F142号商铺的空置损失1005元【74×4.2×（6＋14／30）×50%】。太古公司自认该商铺自2013年9月15日起出租给米享高尔夫，其应向张红飞支付房屋使用费，原审法院酌定太古公司参照原《租赁合同》约定的租金标准向张红飞支付2013年9月15日之后的房屋使用费至本案庭审之日即2014年4月24日，张红飞主张以税后租金标准计算，系其对自身权利的处分，原审法院予以照准，计5529元【754.27×（6＋16／30＋24／30）】。张红飞请求太古公司双倍支付以上费用并支付滞纳金，没有依据，原审法院不予支持。T3C030号商铺（272号案）在《租赁合同》期满前已由太古公司租赁给必胜客并使用至今，张红飞未对此表示反对，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，张红飞、太古公司就涉案商铺已形成不定期租赁关系，原《租赁合同》继续有效，太古公司应按照原《租赁合同》约定的租金标准向张红飞支付T3C030号商铺2013年3月1日之后的租金至庭审之日即2014年4月24日，张红飞主张以税后租金标准计算，系其对自身权利的处分，原审法院予以照准，计12586元【912.05×（13＋24／30）】。根据《租赁合同》的约定，太古公司应于每季度最后一日前向张红飞支付租金，太古公司拖欠租金，应向张红飞支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2‰，故太古公司应向张红飞支付2013年3月1日至庭审之日即2014年4月24日期间T3C030号商铺租金的滞纳金，滞纳金以欠租当季度的所欠租金为计算基数，以每日0.2‰为计算标准，分别自拖欠次日即下一季度的第一日起计，均计至本判决确定的付款之日止。张红飞请求太古公司双倍支付以上费用，没有依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、深圳市太古广场物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张红飞支付深圳市南山区深南西路北侧的某某花园T4F058（268号案）、T4F057（269号案）、T4F137（270号案）号商铺2013年3月1日至2014年4月24日期间的损失每铺各2145元；二、深圳市太古广场物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张红飞支付深圳市南山区深南西路北侧的某某花园T4F142号商铺（271号案）2013年3月1日至2013年9月14日期间的损失1005元、2013年9月15日至2014年4月24日期间的房屋使用费5529元；三、深圳市太古广场物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张红飞支付深圳市南山区深南西路北侧的某某花园T3C030号商铺（272号案）2013年3月1日至2014年4月24日期间的租金12586元及其滞纳金（滞纳金以欠租当季度的所欠租金为计算基数，以每日0.2‰为计算标准，分别自拖欠次日即下一季度的第一日起计，均计至本判决确定的付款之日止）；四、驳回张红飞的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费的分担详见附表。上诉人张红飞不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：一、依法撤销广东省深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第268-272号民事判决书；二、依法支持张红飞一审全部诉讼请求；另外，所有涉及以税后租金标准计算的赔偿金额，即为扣除税款后的张红飞实际应得额，相应税款按照惯例由太古公司代缴。如太古公司不愿带缴税款，则需要更改为按照税前租金标准计算赔偿金额。三、依法判令太古公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、太古公司向法庭提交的《通知》以及报纸的声明，不能作第1页共4页为认定事实的依据。1、太古公司处，有张红飞的地址、身份证号码以及联系方式，但太古公司没有具体通知张红飞。2、该通知是否向张红飞送达，送达的方式是什么，没有具体说明，也没有相关证据。3、张红飞没有天天看报纸的义务，也没有必须看那一份报纸的义务，因此，太古公司通过报纸声明的方式，是没有合同依据和法律依据的。4、《通知》以及报纸的内容仅仅是不再续租，但并没有说返还租赁物和如何返还，况且张红飞从没有收到什么《通知》。二、太古公司向张红飞返还铺位是《租赁合同》约定的义务，同时也是太古公司的法定义务。1、根据《租赁合同》第九条、第十九条的规定，合同终止后十五日内迁出铺位，返还给张红飞。2、《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。4、法院认为张红飞对于涉案商铺未能返还存在过错并无法律依据。第2页共4页。5、法院认为太古公司对涉案商铺所在裙楼对外发出招租广告并不能证明其对涉案商铺具有实际使用行为，并无法律依据。太古公司将整个裙楼所在的商铺对外发布招租，并且在未征得业主同意的情况下将所涉商铺租赁出去，只要有1个商铺租出去，就已经证明太古公司实际使用涉案商铺。如果太古公司发布招租广告后没有一个商铺租出去，应请太古公司提供证据。三、太古公司实际上不具备返还租赁物的条件。1、铺位没有定位。2、未取得分铺后的消防验收证明。3、太古公司不定期使用租赁物。4、太古公司存在改建加建行为。5、部分业主的铺位至今无法找到。6、部分业主的房屋仍然被占用，根据统一经营的原则，太古公司应当承担统一经营的义务，既然太古公司使用了部分铺位，就应当对其他铺位统一经营。四、一审判决结果错误。一审认定事实的错误，以及适用法律的错误，必然导致判决结果错误。为维护张红飞的正当权益，恳请二审法院依法支持张红飞的上诉请求。太古公司就张红飞的上诉答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回是由张红飞原因造成的，涉案商铺的空置损失应该由张红飞自行承担。太古公司已履行通知义务。二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。张红飞主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。三、张红飞故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。张红飞与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。涉案业主中部分业主不具备适格的主体资格，原因是有部分业主属于二手房业主，原租赁合同的当事人为原业主与太古广场物业公司。业主主张以租赁合同关系要求支付房屋空置损失和房屋使用费无任何事实和法律依据。太古公司亦不服原审判决，向本院提起上诉：请求：1、撤销原审判决；2、依法改判，驳回张红飞的全部诉讼请求；3、张红飞承担本案一审及二审案件受理费。事实与理由为：一、原审判决认定事实不清。在本案中，原审判决在认定太古公司与张红飞之间的房屋租赁合同关系时，认为太古公司对于涉案商铺在“租赁合同》到期后未能交还和收回存有过错。太古公司认为原审判决上述内容存在认定事实不清的情形：1、正如原审判决认定，太古公司在原《租赁合同》到期前已经向张红飞表示不再续租的情况，太古公司系通过在办公场所张贴公告、登报等形式向张红飞表示不再续租：（1）虽然太古公司与张红飞之间《租赁合同》约定了有关张红飞的地址和电话，但是由于该等联系方式是在十年前约定，在太古公司发布通知时，该等联系方式很有可能早就已经失效。（2）由于涉案商铺所在的科技园购物中心存在类似纠纷或租赁合同到期的业主众多，如果太古公司一一通知存在较大困难，而且由于涉案商铺可能存在的所有权变更之情况，太古公司并无法完全掌握涉案商铺的真实产权情况，只有在张红飞向太古公司收铺时，太古公司才能准确、真实了解涉案商品的产权状况。（3）事实上，在其他类似案件中，众多业主也已经认可太古公司曾经在办公场所张贴不续租的通知，并提供了当时太古公司张贴通知的照片加以证明。太古公司认为，虽然太古公司与张红飞之间的《租赁合同》并未约定张贴通知或者登报的送达方式，但是从法律规定的基本精神以及本案的实际情况，张贴通知或者登报并不致侵害张红飞的合法权益，而且完全能够达到依法通知、送达张红飞的效果。（4）在贵院受理的其他类似案件中，部分业主也曾登报向太古公司提出过权利主张，因此太古公司认为对于登报通知的方式，类似张红飞的业主们是可以接受而且亦认可其效果的。2、张红飞作为涉案商铺的权利人应当履行如期收房的义务。根据我国现有法律、法规的规定及太古公司及张红飞之间的约定，张红飞如期收房系其权利，更系其不可推卸的责任。在太古公司明确表示不再续租涉案商铺且张红飞已经知晓的情况下，张红飞须自行承担未如期收房的后果。综上，太古公司认为原审法院关于涉案商铺租期届满后未能交还和收回的责任认定存在错误。在太古公司已经采取了尽可能的通知方式告知张红飞不再续租的事实，张红飞未能履行应尽的收铺义务，理应承担由此产生的一切后果与责任，而不应当认定太古公司存在部分过错。二、涉案商铺原《租赁合同》租金畸高，而且存在其特定历史背景：张红飞提供的涉案商铺原《租赁合同》，太古公司认为涉案商铺的原租金畸高，而且存在其特定历史背景：1、根据深圳市有关政府部门公布的数额，涉案商铺2013年的指导一楼租金价格为人民币62元左右，而原《租赁合同》约定的租金为该指导价格数倍，明显属于畸高。2、原《租赁合同》之所以约定如此高的租金价格，主要是开发商为了吸引业主买房。而且，经过最近几年房地产业的发展，涉案商品的价格也得到了较大提高，可以说张红飞实现了双赢的目的。综上，太古公司认为，在原《租赁合同》到期后，仍然酌定按照畸高的价格要求张红飞向太古公司支付涉素商铺的租金，显然已经违反了《合同法》公正公平的基本原则，也侵害了太古公司的合法权益。三、太古公司实质上只是涉案商铺所在物业的管理方，而非转租牟利方。虽然根据张红飞提供的证据显示，太古公司自张红飞处承租了涉案商铺，并转租给他人。但是，实际上太古公司只是涉案商铺所在物业的管理方。1、由于涉案商铺所在物业分别属于数百的业主，如果由各自业主转租或利用，势必无法发挥该等商铺的价值，更可能危害所在物业的整体利益。因此，为了保障业主的权益，太古公司之前便自业主处以租赁的名义承接了涉案商铺所在物业，并进行统一招商和利用。2、原《租赁合同》期间内，涉案商铺所在物业经常存在无法转租出去的情况，但是为了保障业主的权益，太古公司自行承担该租金的损失，仍然按照《租赁合同》的约定支付给了业主。同时，正是考虑到这一情况，在原《租赁合同》即将到期的情况下，太古公司便表示不再续租，除非有关业主与太古公司另行协商租金并另行订立租赁合同。四、原审判决适用法律、法规错误。关于太古公司表示将涉案商铺自2013年9月10日至2014年1月4日出租给他人，原审法院酌定参照原《租赁合同》向张红飞支付房屋使用费。太古公司认为原审法院上述处理，实属明显的适用法律、法规错误：1、根据本案已经查明的事实，太古公司在与张红飞之间的《租赁合同》到期前，已经通过多种方式表示不再续租的事实，同时太古公司与张红飞并未再就涉案商铺的续租达成一致，只是由于张红飞未能履行收铺义务导致涉案商品未能即使办理交铺手续，但是这并不能改变《租赁合同》已经于2013年2月28日到期终止的事实。2、2013年9月10日至2014年1月4日，太古公司在未取得张红飞许可的情况下，擅自将涉案商铺出租给了第三方，太古公司认为即使太古公司上述行为侵犯了张红飞的相应权益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，在此种情况下，即使太古公司需要向张红飞承担相应的赔偿责任，也只能在太古公司自第三处收取租金的范围内承担。综上，太古公司认为原审判决参照原《租赁合同》约定的租金标准判令太古公司向张红飞支付自2013年9月10日至一审起诉之日的房屋使用费，变相认为原《租赁合同》延续，属于适用法律、法规错误，对于太古公司亦不公平。综上所述，太古公司认为原审认定事实不清，适用法律、法规错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，恳请贵院依法撤销原审判决，并依法改判，驳回张红飞的全部诉讼请求。张红飞就太古公司的上诉答辩称：所有的铺位没有按照原状态交付给我，造成我无法收回商铺，根据房产证上面统一经营原则。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本五案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而张红飞作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知张红飞取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，张红飞亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，张红飞就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置期间的损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。此外，太古公司自认对T4F142号商铺（271号案）自2013年9月15日起出租给米享高尔夫，其应参照原《租赁合同》约定的租金标准支付该期间的占有使用费，原审处理结果并无不当，本院予以维持。T3C030号商铺（272号案）在《租赁合同》期满前已由太古公司租赁给必胜客并使用至今，张红飞未对此表示反对，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，张红飞、太古公司就涉案商铺已形成不定期租赁关系，原《租赁合同》继续有效，太古公司应按照原《租赁合同》约定的租金标准向张红飞支付2013年3月1日之后的租金至原审庭审之日即2014年4月24日，张红飞主张以税后租金标准计算，系其对自身权利的处分，本院予以照准。又因太古公司未按时支付该商铺租金，其应按约定标准向张红飞支付滞纳金，原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本五案二审案件受理费由上诉人张红飞、深圳市太古广场物业管理有限公司负担（具体金额详细见附表）。本判决为终审判决。审 判 长 邱  裕  华代理审判员 蔡  妍  婷代理审判员 唐    毅二〇一五年三月十一日书 记 员 邹俊辉（兼）