湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7294号
上诉人（原审被告）：颜学斌。
委托诉讼代理人：杨文，湖北扬子律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张锐，男。
委托诉讼代理人：贺焰，北京大成（武汉）律师事务所律师。
原审被告：方运莲，女。
委托诉讼代理人：杨文，湖北扬子律师事务所律师。
上诉人颜学斌因与被上诉人张锐、原审被告方运莲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
颜学斌上诉请求：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初1428号民事判决第二项，依法改判或发回重审。二、张锐承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实清楚但是认定违约金过高，请求依法予以调整，适当降低标准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当调整的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同�第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，张锐的损失就是颜学斌拖欠的2016年1月1日至2016年6月1日租金损失，租金总额为18000元，若按合同约定的100元／天计算违约金，则违约金数额达到15000元，远超过损失的30﹪。颜学斌逾期缴纳租金不是其刻意为之，同时张锐有一定原因，颜学斌一直在积极交纳租金，只是因为张锐无故要求涨租金，颜学斌觉得无力负担，遂在2015年月日向张锐律师提出解除合同，腾退房屋，返还预收的租金和押金，但张锐一直不予回复，也不与颜学斌办理退房手续，颜学斌无法才继续承租。
张锐辩称，颜学斌在合同租赁期届满后，与出租人张锐达不成新的协议，形成不定期租赁关系，继续使用房屋却不支付租金构成违约，一审法院判令其承担的违约金没有高于出租人张锐的损失，请求维持一审判决。
张锐向一审法院起诉请求：1、判令颜学斌、方运莲立即从租赁的位于汉阳区福地华庭1栋1层10号商网腾退出去；2、判令颜学斌、方运莲支付截止2016年3月31日拖欠的房租人民币29，025元，及至腾退之日止的房租；3、判令颜学斌、方运莲承担张锐为维权支付的律师费人民币10，000元；4、判令颜学斌、方运莲支付2016年1月-3月份的延期违约金人民币9，100元，及至腾退之日止未付的违约金；5、本案诉讼费用由颜学斌、方运莲承担。
一审法院认定事实：颜学斌与方运莲系夫妻关系。张锐系位于武汉市汉阳区福地华庭1栋1层10号商网（建筑面积33.15平方米）的所有权人。张锐与颜学斌于2013年6月30日签订了《租赁合同》（合同号：WHHYS20130630）一份，合同约定：张锐将位于武汉市汉阳区�地华庭10号商网门面租赁给颜学斌，租期自2013年7月1日至2014年6月30日止；租金标准为每月人民币3，750元；颜学斌向张锐缴纳押金人民币3，000元；合同期满后，颜学斌有优先续租权，颜学斌如需续租，应在租期届满前两个月向张锐提出，在双方协商好价格和租赁期后签订新租赁合同，如果颜学斌不签订租赁合同，则颜学斌按照2013年合同每月租金的1.5倍按季度支付给张锐，期限为一年。如果颜学斌再不续签合同，则按照2013年合同每月租金的3倍按季度支付给张锐，期限为一年，以此类推；颜学斌未按时向张锐支付所有应付款项属于颜学斌违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向张锐支付100元的违约金，超过5日张锐有权采取措施，收回房屋；如果颜学斌不签合同，也不退房给张锐，张锐有权通过法律手段收回房屋，颜学斌承担甲方的律师费、来回路费及张锐因此请假的工资等所有费用等条款。合同签订后，张锐向颜学斌交付了租赁房屋，颜学斌按约向张锐支付押金及房屋租金。张锐与颜学斌、方运莲于2014年7月8日签订《关于租赁合同WHHYS20130630的补充协议》一份，将租赁期限延长至2015年6月30日。2014年10月，张锐与颜学斌、方运莲签订《关于租赁合同WHHYS20130630的补充协议（二）》一份，变更了租金收款账户。租赁合同到期前，因周边拆迁，影响了经营，张锐、颜学斌协商一致将租金标准变更为每月人民币3，600元。租赁合同于2015年6月30日到期后，张锐、颜学斌双方就续租事宜多次协商，但未达成一致。颜学斌继续占有使用租赁房屋，并按每季度人民币10，800元的标准向张锐支付了2015年第三、四季度的租金，此后颜学斌未再向张锐支付租金。张锐诉讼委托代理人于2015年10月19日向颜学斌发出律师函一份，要求颜学斌按照合同约定，于收函后七日内补齐2015年7月1日至12月31日所欠付租金人民币12，150元，并于收函后三十日内和张锐签订新的租赁合同。颜学斌于2016年6月1日将租赁房屋交付给张锐。颜学斌对张锐提交的《委托代理合同》的真实性有异议，但未提交相应证据予以证明，一审法院对张锐和其委托诉讼代理人签订的《委托代理合同》的真实性予以确认。
一审法院认为，张锐与颜学斌签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。方运莲代颜学斌与张锐签订了《关于租赁合同WHHYS20130630的补充协议》及《关于租赁合同WHHYS20130630的补充协议（二）》，变更了《租赁合同》中约定的租赁期限和租金缴纳账户，颜学斌对此并无异议，张锐与颜学斌也均按照变更后的合同履行，《关于租赁合同WHHYS20130630的�充协议》及《关于租赁合同WHHYS20130630的补充协议（二）》合法有效。租赁期间届满后，颜学斌继续使用租赁房屋，并向张锐支付房屋租金，张锐并未提出异议，张锐与颜学斌签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因租赁期间届满之前，张锐与颜学斌协商一致将租金标准变更为每月3，600元，故双方之间形成的不定期租赁合同的租金标准也应按每月3，600元计算。颜学斌租赁张锐的房屋用于经营，应当向张锐支付房屋租金，故颜学斌应当向张锐支付自欠租之日（2016年1月1日）起至腾退之日（2016年6月1日）止的房屋租金18，000元（5＊3600=18000）。因颜学斌已经将租赁房屋返还给张锐，租赁合同没有继续履行，颜学斌支付给张锐的人民币3，000元押金，张锐应予退还，两项冲抵，颜学斌应当向张锐支付租金人民币15，000元。颜学斌占有使用租赁房屋但未支付租金的�为系违约行为，应当承担租赁合同约定的违约责任，即自欠租之日（2016年1月1日）起至腾退之日（2016年6月1日）止，按每日人民币100元计算，共计人民币15，000元（5＊30＊100=15，000元）。上述租金及违约金债务系颜学斌、方运莲夫妻关系存续期间所负，颜学斌、方运莲应当共同偿还。在不定期租赁合同履行期间，颜学斌和张锐为签订新租赁合同进行了多次协商，不属于合同约定的不签订租赁合同的情况，故对张锐要求颜学斌按1.5倍支付租金及承担律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。因颜学斌在本案审理期间内将租赁房屋返还给张锐，故对张锐要求颜学斌、方运莲从租赁的位于汉阳区福地华庭1栋1层10号商网腾退的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零七条、第两百三十六条、《中华人民共和国民事诉�法》第一百四十二条之规定，判决：一、颜学斌、方运莲于本判决生效之日起十日内向张锐支付租金人民币15，000元；二、颜学斌、方运莲于本判决生效之日起十日内向张锐支付违约金人民币15，000元；三、驳回张锐的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币502元（张锐已预交），由颜学斌、方运莲负担（颜学斌于本判决生效之日起十日内交纳）。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。
本院认为，张锐与颜学斌、方运莲签订的《租赁合同》及《关于租赁合同WHHYS20130630的补充协议》、《关于租赁合同WHHYS20130630的补充协议（二）》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同及协议合法有效。租赁期间届满后，颜学斌继续使用租赁房屋，并向张锐支付房屋租金，张锐未提出异议，张锐与颜学斌签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期间届满前张锐与颜学斌将租金标准变更为每月3，600元，故双方之间的不定期租赁合同的租金标准也应按每月3，600元计算，颜学斌应当向张锐支付自2016年1月1日至2016年6月1日的房屋租金18，000（5＊3600=18000）。颜学斌继续占有使用租赁房屋但未支付租金的行为构成违约，应当按租赁合同约定支付违约金，即自欠租之日（2016年1月1日）起至腾退之日（2016年6月1日）止，按每日人民币100元计算，共计人民币15，000元（5＊30＊100=15，000元），张锐在租赁合同履行中不存在违约行为。张锐的损失为18000元，一审法院判令颜学斌、方运莲支付张锐违约金15000元，并没有超过张锐损失18，000元的30%。因此，一审法院判决符合《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零七条、第二百三十六条的及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。
综上所述，颜学斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费502元，由颜学斌、方运莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏循平
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一六年十二月六日
书记员 黄 浩