广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8307号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金良坤，住所地：福健省福鼎市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市荣健农副产品贸易有限公司。住所地：深圳市光明新区公明办事处根竹园社区南环路边东江仔工业区。
法定代表人：许�送，总经理。
委托代理人：鲁冬青，广东淳锋律师事务所律师。
委托代理人：梁特，广东淳锋律师事务所实习律师。
上诉人金良坤因与被上诉人深圳市荣健农副产品贸易有限公司（以下简称荣健贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第1615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年12月5日，金良坤与荣健贸易公司签订了一份《租赁合同》，约定荣健贸易公司将位于深圳市光明新区公明街道根竹园的深圳市荣健农副产品贸易有限公司的农产品场地XXX号租赁给金良坤从事茶叶专营，第一到第三年每月租金3080元，管理费539元/间，租赁保证金9240元。
签订合同后，金良坤支付了租赁押金9240元。2013年12月7日，金良坤委托深圳市江兆丰广告装饰有限公司对涉案商铺进行装修，向深圳市江兆丰广告装饰有限公司支付了装修费59800元。
荣健贸易公司主张自2015年3月起至2015年11月，金良坤欠付租金、水电费、管理费共计35465.4元，金良坤对此数额予以确认，但主张因荣健贸易公司将该市场改为水果市场导致金良坤无法营业故拒绝交付租金。
此后双方发生纠纷，金良坤主张荣健贸易公司于2015年11月9日锁门停电，荣健贸易公司陈述于2015年11月15日锁门。
另查明，涉案房屋暂未办理报建手续。
金良坤的一审诉讼请求：判令荣健贸易公司补偿因其妨碍金良坤经营给金良坤造成的经济损失97664元。
荣健贸易公司的一审反诉请求：1、判令金良坤支付租金、水电费、管理费共计35465.4元；2、金良坤支付违约金42233.69元（截至2015年11月）；3、反诉费用由金良坤承担。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。荣健贸易公司未提交涉案房屋的报建手续，故与金良坤签订的《租赁合同》应为无效。合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据上述规定荣健贸易公司应将收取的押金返还给金良坤，金良坤应将承租的房屋返还给荣健贸易公司，荣健贸易公司当庭确认2015年11月15日锁门，故涉案房屋已经在荣健贸易公司控制之下，故金良坤无需再行返还涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规�，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持，金良坤使用涉案房屋期间仍应参照合同的约定向荣健贸易公司支付房屋使用费。金良坤主张荣健贸易公司于2015年11月9日锁门未提交相应的证据证明，原审法院采信荣健贸易公司的主张于2015年11月15日锁门，故金良坤应向荣健贸易公司支付2015年11月15日前的租金、水电费、管理费共计33655.5元。因合同无效，荣健贸易公司主张金良坤支付违约金依据不足，原审法院不予支持。关于装修费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据上述司法解释的规定，对于房屋的装修损失，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中因涉案合同的无效系因房屋无报建手续所致，荣健贸易公司作为出租方应承担损失，金良坤作为承租方应查证房屋报建手续再行承租也应承担损失，原审法院酌定荣健贸易公司应向金良坤支付装修损失2万元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、金良坤与荣健贸易公司于2013年12月5�签订的《租赁合同》无效；二、荣健贸易公司于判决生效之日起五日内向金良坤返还押金9240元；三、荣健贸易公司于判决生效之日起五日内向金良坤支付装修损失2万元；四、金良坤于判决生效之日起五日内向荣健贸易公司支付2015年3月至2015年11月15日期间的房屋使用费33655.5元；五、驳回金良坤的其他诉讼请求。六、驳回荣健贸易公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费1121元，由金良坤承担785元，由荣健贸易公司承担336元。反诉案件受理费436元，由金良坤承担189元，荣健贸易公司承担247元。
上诉人金良坤不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令维持原审判决第一、六项，撤销原审判决第二、三、四、五�，并依法改判。上诉理由：原审法院判决金良坤与荣健贸易公司签订的《租赁合同》为无效合同，是符合法律规定的。荣健贸易公司在未取得合法手续的前提下，将市场租给金良坤，并在金良坤不知情的情况下，未经告知而擅自改变市场经营性质，不仅存在违法经营，还涉嫌欺诈。原审法院判决双方的合同无效，于法有据。然而，在处置合同无效后的财产，原审法院的判决有失公允。合同之所以被确认为无效，完全是荣健贸易公司的过错造成的，金良坤由此遭受的损失是巨大的。根据合同法第五十八条的规定，荣健贸易公司应当承担全部的损害赔偿责任。原审法院应当根据以下构成要件，来确定赔偿金额：1、有损害事实存在。金良坤作为承租方，一直处于弱势，在数个月的装修和试营业的过程中，个人损失严重。金良坤不是本地人，在深圳借房居住的费用，加上�间的浪费，已经无法从本次诉讼中得到解决。2、赔偿义务人具有过错。市场不具备经营主体，荣健贸易公司不仅蒙骗金良坤，还将这种恶劣行为扩大到金良坤的同乡人，许多同乡人因金良坤的介绍，也陷入荣健贸易公司的陷阱，给金良坤造成深远影响及精神损害。3、过错行为与遭受损失之间有因果关系。金良坤是纯粹的茶商，本着“为商为人、言行一致、一诺千金”的原则，相信了荣健贸易公司的花言巧语，导致无法经营，损失惨重。因此，全额退还所缴纳的租金和押金、承担装修费并赔偿一定的损失，是合理的诉求。但是，原审法院忽视了上述因果关系，没有支持金良坤的诉求。综上，金良坤请求二审法院判令荣健贸易公司：1、在返还9240元押金的基础上，退还管理费8624元（扣除按实计算的水电费）；2、在装修后的房屋及设备全部由荣健贸易公司全部接管的基础上，荣健贸易公司应当支付5万元装修费给金良坤（按合同约定为5年10个月，金良坤实际控制时间为3个月，空档期为10个月；按照时间分摊，荣健贸易公司应当返还大部分，为六分之五）；3、由于金良坤曾经为荣健贸易公司“揽客”，导致同乡的不满，受到精神损害，故请求二审法院支持金良坤对荣健贸易公司的精神损失费2万元；4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》仅适用于居住和办公的房屋，不适用于商铺，不适合本案。原审法院依据上述规定判决金良坤支付房屋使用费，依据不足。5、在2015年11月15日金良坤回老家探亲期间，荣健贸易公司在未通知金良坤的情况下对涉案商铺断电锁门，导致金良坤店铺里的茶叶冰柜冰融化成水，造成一百多斤茶叶（每斤单价69元-490元）泡水变质发霉，给金良坤造成严重损失。
被上诉人荣健贸易公司答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，金良坤的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回，维持原判。金良坤主张退回的管理费属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的占有使用费的必要组成部分，荣健贸易公司无需退回该费用。金良坤的装修行为并未经过荣健贸易公司同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，荣健贸易公司本无须向金良坤作出补偿，金良坤主张5万元的赔偿于法无据。金良坤提出的精神损害没有法律依据，请求二审法院予以驳回。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审开庭调查过程中，双方均同意本院主持对涉案商铺包括商铺内的茶叶等物品进行交接。庭后，金良坤自行取回了店铺内未损坏的茶叶。损坏的茶叶仍留在商铺内的冰箱里。金良坤称损坏的茶叶价值3万多元，荣健贸易公司认为金良坤在本案一审中未对损坏的茶叶提出具体的诉讼请求，金良坤二审提出的该项请求，不属于本案审理范围。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，原审法院认定涉案商铺租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。合同无效后，因合同取得的财产应予返还。荣健贸易公司已收回涉案商铺，原审法院判决荣健贸易公司向金良坤返还押金，并判决金良坤参照合同约定的租金标准向荣健贸易公司支付商铺收回前期间欠付的房屋占有使用费，符合合同法和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具�应用法律若干问题的解释》第五条的规定。
关于装修损失赔偿问题。涉案房屋租赁合同系因房屋无报建手续而无效，荣健贸易公司作为出租人对此过错更大。在涉案商铺被收回后，金良坤对涉案商铺所做的装饰装修也由荣健贸易公司取得。对金良坤的装修损失，荣健贸易公司应当承担主要责任。原审法院判决荣健贸易公司向金良坤赔偿装修损失2万元，未能考虑到双方过错的大小。基于以上两点考虑，并结合双方有关租期的约定和合同的实际履行情况，本院酌情判决荣健贸易公司向金良坤赔偿装修损失4万元。
金良坤上诉提出有关返还物业管理费及给予精神损害赔偿的主张均缺乏依据，本院不予支持。对于金良坤二审提出的茶叶损坏的损失赔偿问题，因金良坤在一审并未就此提出具体的诉讼请求，本案对此不作处理，金良坤可另循法律途径主张�利。
综上，上诉人金良坤有关装修损失赔偿过低的上诉部分有理，其他上诉无理。原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确。但在装修损失赔偿的处理上未能合理考虑双方的过错程度，判决的装修损失赔偿数额过低，依法应予相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第1615号民事判决第一、二、四、六项；
二、撤销原审判决第五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第1615号民事判决第三项为：深圳市荣健农副产品贸易有限公司应于本判决生效之日起五日内向金良坤赔偿装修损失4万元；
四、驳回金良坤的其他诉讼请求。
本案一、二审本诉及反诉案件受理费共计2929元，由上诉人金良坤负担1429元，由被上诉人深圳市荣健农副产品贸易有限公司负担1500。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年七月十五日
书 记 员 陈艳华(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者�清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。