广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第316号
上诉人（原审被告）：覃雅玉，女。
委托代理人：李罗军，男，系覃雅玉的丈夫。
被上诉人（原审原告）：广东金信联行置业有限公司。住所地：广东省东莞市东城区东泰社区四环路中信东泰花园会所*楼。
法定代表人：罗凤，该公司董事长。
委托代理人：陈耀祖，男，系该公司员工。
委托代理人：严智奎，男，系该公司员工。
原审第三人：何燕玲，女。
上诉人覃雅玉因与被上诉人广东金信联行置业有限公司（以下简称金信联行）以及原审第三人何燕玲居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民二初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金信联行向原审法院诉称：2014年2月15日，金信联行（合同丙方）与覃雅玉（合同乙方）、何燕玲（合同甲方）就交易位于东莞市东城区中信东泰花园嘉华苑H座407号（以下简称案涉物业）签署《房地产买卖及居间合同》。该合同第二十条约定，乙方应于合同签订当日向金信联行支付居间服务费16500元，逾期支付居间费的，按每天1%标准向金信联行支付滞纳金。合同签订后，金信联行的居间义务履行完毕，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，覃雅玉应依约支付居间服务费，但覃雅玉未予履行。经过金信联行工作人员电话和短信通知覃雅玉，以及在2014年7月3日发函致覃雅玉，要求覃雅玉支付合同中约定的居间服务费，但是覃雅玉却一直未予履行。由于覃雅玉拒绝履行《房地产买卖及居间合同》中约定的义务，致使金信联行权益受到损失，因此，为维护自身合法权益，金信联行特起诉至原审法院，请求判令：1.覃雅玉向金信联行支付居间费16500元；2.覃雅玉向金信联行支付滞纳金16500元（以16500元为本金，自2014年2月14日起按照每日1%的滞纳金暂计算至2014年8月19日，以滞纳金不超过本金为限，合计16500元）；3.覃雅玉承担本案全部诉讼费用。
覃雅玉向原审法院辨称：2014年2月15日金信联行与覃雅玉及何燕玲签订了《房地产买卖及居间合同》一份，覃雅玉拟购买何燕玲位于东莞市东城区中信东泰花园嘉华苑H座407号房屋，并于当日缴纳定金20000元，定金当时由金信联行收取。因为金信联行与何燕玲隐瞒物业真实情况及其违约行为导致交易无法实现，签约前何燕玲向金信联行出示了其按揭购房贷款合同，并声称一周内向银行偿还最后一期按揭贷款，当覃雅玉问及房屋产权证的时候，何燕玲称房屋产权证在家里需要下次拿过来。当覃雅玉和何燕玲共同到金信联行服务质量控制中心核验产权资料时，金信联行的一名工作人员向何燕玲和金信联行的业务员蔡小姐问及房产证时，何燕玲未告知没有产权证的事实，声称回家找到后拿过来，后来金信联行服务中心的工作人员和金信联行的业务员蔡小姐沟通后，还特意写了居间合同第十一部分的约定“乙方同意产权资料暂时由甲方保管，收到丙方通知后三个工作日交还丙方，到房管所签订《房屋买卖合同》”，并要求覃雅玉签署，此条明显是金信联行开脱自己明知何燕玲没有产权证仍欲隐瞒事实促成交易。覃雅玉购买案涉物业前计划是在两个月内可以办好过户相关手续和装修事宜，并在签约前已将该要求明确告知金信联行，金信联行也回复何燕玲已办出案涉房屋的房产证，办理过户的时间只需要一个月左右，可以满足覃雅玉的时间要求。因此，覃雅玉才于2014年2月15日与金信联行和何燕玲签订案涉《房地产买卖及居间合同》。签订合同后，覃雅玉才发现何燕玲的房产证尚未办出，并因此无法如期在一周内还清贷款，在覃雅玉再给予一个月的宽限期后，金信联行和何燕玲仍然没有协助覃雅玉办好过户手续，所以导致合同无法履行。金信联行在促成覃雅玉和何燕玲签约中并没有如实告知覃雅玉何燕玲尚未办出房产证的事实，在签约后，即使覃雅玉给予宽限期，金信联行仍然无法协助覃雅玉办理过户手续。综上，金信联行没有尽到居间服务义务，所以覃雅玉拒绝支付居间费。金信联行主张居间费滞纳金也没有法律依据。
何燕玲经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。
原审法院经审理查明：2014年2月15日，何燕玲（甲方）与覃雅玉（乙方），以及金信联行（丙方）三方签订一份《房地产买卖及居间合同》，合同约定涉及如下内容：一、甲方将其所有的、位于东莞市中信东泰花园嘉华苑H座407房以550000元的价格出售给乙方；二、在合同签订当日，乙方向甲方支付定金20000元，甲乙双方到房管所签署《房地产买卖合同》当天乙方向甲方支付首期款160000元，余款370000元由乙方向银行申请按揭贷款支付；三、基于丙方已促成甲乙双方就案涉物业的交易并提供居间服务，甲乙双方同意乙方在本合同签订当日向丙方支付居间服务费16500元，逾期支付居间服务费的，每逾期一日按应付费用的1%标准向丙方支付滞纳金；四、合同第十一部分“补充约定”：乙方同意甲方产权资料由甲方暂时保管，收到丙方通知后，3个工作日交还丙方，到房管所签《房管所买卖合同》。
当天，何燕玲（甲方）与覃雅玉（乙方），以及金信联行（丙方）三方另签订《交易须知》、《代办委托经纪服务合同》和《补充协议》，对案涉物业买卖事宜的相关事项进行补充约定。同一天，覃雅玉支付了购房定金20000元，该笔款项由金信联行代收，但覃雅玉并未向金信联行支付居间服务费。
双方签订上述一系列合同和协议时，案涉物业的产权是登记在何燕玲名下，但该物业尚未办出房地产权证。案涉物业于2014年5月7日办出房地产权证后，金信联行于2014年5月19日向覃雅玉的户籍地址邮寄《业务联系函》（编号：0123213-01号），告知覃雅玉案涉物业的房地产权证已经办出，请覃雅玉尽快提供银行贷款所需要的资料到金信联行配合办理贷款手续，如由于覃雅玉原因导致合同无法按约定进行或者损害到其他方的利益，覃雅玉将要承担相关责任。该邮件无法投递成功，被退回。2014年5月19日，金信联行向何燕玲邮寄了《温馨提示》，告知何燕玲在案涉物业办出房地产权证后，买方至今一直未配合签署银行按揭贷款手续，金信联行已多次与买方电话沟通协调，但买方都未能及时办理此事项，金信联行已致函买方，尽快前来配合签订买方名下的贷款申请。
上述邮件发出后，覃雅玉仍没有办理银行贷款申请。2014年6月20日，何燕玲向金信联行发出《解除合同通知书》，称：由于覃雅玉不按合同履行已逾期超过二十日，为避免造成不必要的损失，特正式告知金信联行解除三方签订的合同。2014年7月4日，金信联行向覃雅玉的户籍地址和《房地产买卖及居间合同》中提供的地址分别邮寄《业务联系函》（编号：0123213-03），通知覃雅玉须在2014年7月7日前支付居间服务费16500元，否则，逾期支付居间服务费的，每逾期一日按应付费用的1%标准向金信联行支付滞纳金。该邮件于2014年7月5日由他人签收。
原审庭审中，金信联行主张：根据三方签订的《房地产买卖及居间合同》第二十二条约定，金信联行已经成功促成何燕玲与覃雅玉签订上述房地产买卖合同，所以金信联行已履行完毕相应的居间服务，并有权要求覃雅玉支付居间服务费。然而，覃雅玉在合同签订之后一直没有支付任何居间服务费，因此金信联行要求覃雅玉按合同约定支付居间服务费和滞纳金。
针对金信联行的上述主张，覃雅玉抗辩称：覃雅玉在签订案涉《房地产买卖及居间合同》之前有明确告知金信联行要保证案涉物业能够在一个月左右办理完毕过户手续，覃雅玉才同意签订合同，当时金信联行的工作人员口头承诺案涉物业办理产权过户的时间只需要一个月左右，可以满足覃雅玉的要求，因此覃雅玉才与何燕玲和金信联行签订了《房地产买卖及居间合同》。然而，覃雅玉事后才知道金信联行和何燕玲一直隐瞒了案涉物业尚未办出房地产权证的事实，这导致案涉物业办理产权过户的时间一拖再拖，直到一手房地产权证办出后已远远超过了覃雅玉事前要求的过户时间，覃雅玉签订合同的目的已经无法实现，因此导致覃雅玉不继续履行合同的原因是金信联行隐瞒了与交易相关的重要事实，导致覃雅玉作出错误判断而签订合同，因此金信联行的行为已构成违约，覃雅玉无须再向其支付居间服务费，金信联行主张的滞纳金也没有法律依据。此外，虽然合同约定居间服务费是合同签订之日支付，但双方又口头变更了付款时间，约定居间服务费在办理过户手续当天再支付。金信联行对于覃雅玉在抗辩中所称的签约前提出的条件以及变更居间服务费付款时间的情况均不予确认，金信联行称：双方并没有口头约定变更居间服务费支付时间，而覃雅玉称金信联行曾向其承诺案涉物业办理产权过户的时间只需要一个月左右也是不属实的，因为即使三方签约时案涉物业已经办出房地产权证，但由于覃雅玉是采用申请银行贷款的方式支付购房款余款，所以买卖双方是不可能在一个月左右完成产权过户手续的。
以上事实，有原审法院审查认定的如下证据：金信联行举证的《房地产买卖及居间合同》、《交易须知》、《代办委托经纪服务合同》、《补充协议》、温馨提示一份、业务联系函两份、解除合同通知书，覃雅玉举证的收款收据、银联刷卡凭条，以及原审法院的庭审笔录等书证附卷为证。
原审法院认为：何燕玲经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对金信联行、覃雅玉的主张也没有提交书面意见和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由何燕玲自行承担。
金信联行、覃雅玉和何燕玲签订的案涉《房地产买卖及居间合同》、《交易须知》、《代办委托经纪服务合同》、《补充协议》等一系列交易文件，是各方当事人真实的意思表示，约定内容并未违反法律法规的强制性规定，因此依法应认定合法有效，各方当事人均应按约定履行各自义务。
本案的争议焦点在于：覃雅玉主张是因为金信联行的居间服务存在重大瑕疵导致其与何燕玲的房地产买卖合同无法继续履行是否有合法依据。对此，原审法院认为：首先，经原审庭审查明，在三方签订案涉《房地产买卖及居间合同》等交易文件时，案涉物业的产权已明确登记在何燕玲名下，物业产权并没有瑕疵，因此当时案涉物业尚未办出房地产权证并不影响《房地产买卖及居间合同》的正常履行。第二，覃雅玉主张其在签约之前有明确告知金信联行需要在两个月之内处理完毕物业的过户和装修事宜，而且其是在金信联行明确承诺和保障案涉物业能够在一个月左右办理完毕过户手续的情况下，才同意签订《房地产买卖及居间合同》和购买案涉物业。然而，在三方签订的合同和其他交易文件中并没有体现覃雅玉主张的上述情况，而且金信联行对覃雅玉所称的签约前提条件也不予确认，因此原审法院对覃雅玉的主张不予采纳。综上，本案的证据不足以证明是因为金信联行提供的居间服务存在重大瑕疵而导致覃雅玉与何燕玲的房地产买卖合同无法继续履行，现由于覃雅玉没有履行向银行申请贷款的义务而导致何燕玲提出解除合同，因此金信联行要求覃雅玉支付合同约定的居间服务费16500元合法有理，原审法院予以支持。
关于金信联行主张的滞纳金请求。案涉《房地产买卖及居间合同》第二十条约定：逾期支付居间服务费的，每逾期一日按应付费用的1%标准支付滞纳金。对此，覃雅玉在原审庭后向原审法院提交书面意见主张该合同中约定的滞纳金过高，请求依法适当降低。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原审法院认为金信联行在本案中并未举证证明其因覃雅玉逾期付款而造成的实际损失情况，而且案涉《房地产买卖及居间合同》在签订后即没有继续履行，金信联行后续并未因履行合同而发生更多的人力、物力支出，因此案涉《房地产买卖及居间合同》约定居间服务费的逾期付款滞纳金以每逾期一日按应付费用的1%标准计算，过分高于金信联行造成的实际损失，原审法院依法对此予以适当调整，酌情认定覃雅玉应按应付费用的30%向金信联行支付滞纳金4950元。对于金信联行超出部分的滞纳金请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限覃雅玉于一审判决发生法律效力之日起五日内向金信联行支付居间服务费16500元；二、限覃雅玉于一审判决发生法律效力之日起五日内向金信联行支付滞纳金4950元；三、驳回金信联行的其他诉讼请求。如果覃雅玉未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费312.5元，由金信联行负担109.5元，由覃雅玉负担203元。
上诉人覃雅玉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院根据金信联行提交的查档资料作出“当时涉案物业尚未办理出房地产权证并不影响《房地产买卖及居间合同》的正常履行”的认定，明显与事实不符。争议双方自始至终均没有对房屋权属的真实性提出过异议。在三方当事人于2014年2月15日签订《房地产买卖及居间合同》时，金信联行与何燕玲共同向覃雅玉隐瞒了未办理出房产证的事实（该房产证于2014年5月7日才办理出），而由于案涉物业没有房产证，导致金信联行无法按其承诺的期限即一个月左右的时间内为覃雅玉办理房屋过户手续。案涉物业没有房产证影响了案涉《房地产买卖及居间合同》的正常履行，导致了覃雅玉合同目的无法实现。案涉《房地产买卖及居间合同》的正常履行应当是金信联行在其承诺的一个月左右的时间内安排覃雅玉与何燕玲到房管所办理过户手续。二、原审法院认定“覃雅玉在签约之前明确告知金信联行需要在两个月之内处理完毕物业的过户和装修事宜，而且其是在金信联行明确承诺和保障案涉物业能够在一个月左右办理完毕过户手续的情况下，才同意签订《房地产买卖及居间合同》和购买案涉物业”这一事实没有在合同中约定而不予采纳，原审该认定错误。《房地产买卖及居间合同》是金信联行制定的格式合同，在该合同中，没有专门设定过户时间的条款，金信联行将房产过户时间写成“等其通知”，这足以体现金信联行对客户不诚信。对该格式合同，原审法院应当作出对金信联行不利的解释。原审法院并未认真查明金信联行的相关业务操作实情。法院可以随机选取金信联行位于东莞的数个营业网点或其他有信誉的房产中介进行调查，看房产中介是否会对客户作出“房产过户需要一个月左右的时间或者更快”的承诺。对于覃雅玉主张的上述事实，原审法院不予采纳是错误的。三、原审法院认为由于覃雅玉未履行向银行申请贷款的义务导致何燕玲提出解除合同，故判令覃雅玉应全额支付居间服务费。原审法院忽视了案涉纠纷产生的根本原因，即金信联行和何燕玲共同隐瞒未办出房产证的事实以及签约后迟迟无法办理过户手续。四、金信联行代理人一审陈述，金信联行与何燕玲也有过合作，对其基本情况有一定了解，何燕玲也向金信联行隐瞒了没有房产证的事实。在签约当天，覃雅玉追问查验房产证时，何燕玲称房产证放在家里下次再带来，金信联行又将三方协议收回并写上“产权资料由何燕玲暂时保管”等内容。金信联行该做法未尽到审慎义务，违反了诚实信用原则。五、案涉合同中约定的16500元费用不仅仅包括居间服务费用，还包括了代为办理物业的评估报告书、代为办理过户以及代为办理缴费纳税手续、代为办理房产证等费用，该些服务项目金信联行并未提供。金信联行的格式合同单方约定只要促成签约则完成居间服务忽视了上述约定服务项目的价值，显失公平。原审判令覃雅玉全额支付16500元不公平。六、原审法院判决覃雅玉向金信联行支付4950元滞纳金违背事实。双方约定居间费的支付条件是过户，由于金信联行和何燕玲共同隐瞒了未办出房产证的事实才导致金信联行迟迟未能在其承诺的期限内到房管所办理过户。由于该条件未成立，故覃雅玉无需支付滞纳金。七、在案涉合同签订后，覃雅玉的丈夫曾多次电话催促金信联行安排办理过户手续，金信联行告知何燕玲的房产证未办出，需要先办理何燕玲的房产证后才能安排去办理房产过户手续。八、居间服务费通常应当由交易双方各承担一半，居间服务费全部由覃雅玉承担有失公平。九、未经覃雅玉的同意，金信联行协助何燕玲单方解除了合同。金信联行已经收取覃雅玉的定金20000元，原审法院未予以核实。综上所述，覃雅玉上诉请求二审法院判令撤销原审判决，改判覃雅玉无需向金信联行支付居间服务费及滞纳金，由金信联行承担本案全部诉讼费用。
上诉人覃雅玉在二审期间没有向本院提交新证据。
被上诉人金信联行向本院答辩称：一、金信联行并没有隐瞒案涉物业没有办出房产证的事实，三方当事人所签订的《房地产买卖及居间合同》中已经明确了案涉物业没有房产证的事实。虽然案涉《房地产买卖及居间合同》是金信联行出具的格式合同，但在房产交易过程中，因案涉物业的不同，交易三方可以对格式合同的条款进行补充约定。二、案涉合同第九条明确载明了覃雅玉应该在何燕玲名下的房产证办出后办理住房贷款，在案涉房产交易中，覃雅玉未能办住房贷款，从而导致何燕玲终止合同，因此，并非是何燕玲或金信联行违约。三、覃雅玉已在合同上签字同意由何燕玲暂时保管产权资料。四、居间费用和办证服务费用是两种不同的费用，两者不能混同。中介服务费是三方约定的，约定的数额并没有超过法律的相关规定，故由何燕玲和覃雅玉承担是合理的。五、20000元定金与本案无关。
被上诉人金信联行在二审期间没有向本院提交新证据。
原审第三人何燕玲未向本院提出答辩意见，也未交新证据。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：案涉《交易告知》中记载案涉房产未办出产权证。
以上另查明事实，有《交易告知》附卷为证。
本院认为：本案为居间合同纠纷，金信联行、覃雅玉、何燕玲签订的《房地产买卖及居间合同》为三方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方当事人应遵照执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人覃雅玉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：覃雅玉应否向金信联行支付居间服务费以及滞纳金。
金信联行已促成覃雅玉与何燕玲签订案涉房产买卖合同，依据案涉《房地产买卖及居间合同》第二十条以及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条规定，覃雅玉应向金信联行支付居间服务费16500元。覃雅玉逾期向金信联行支付居间服务费，根据《房地产买卖及居间合同》第二十条约定，金信联行有权要求覃雅玉支付滞纳金。覃雅玉辩称金信联行和何燕玲在案涉《房地产买卖及居间合同》签订之时隐瞒了案涉房产未办出房产证的事实，但覃雅玉该项主张与案涉《交易告知》中记载的有关案涉房产未出房产证的内容明显不相符，因此本院对覃雅玉该项主张不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，覃雅玉未能提交有效证据证明金信联行故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，从而损害了覃雅玉的利益，覃雅玉应自行承担举证不能的不利后果。原审法院判令覃雅玉应向金信联行支付居间服务费16500元以及滞纳金4950元并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人覃雅玉的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费336.25元，由上诉人覃雅玉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡晓婷
代理审判员 邹凤丹
代理审判员 王 振
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 谭震聪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。