广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民二初字第296号
原告东莞市莞家房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市东城区，注册号：441900001506768。
法定代表人黄文明，总经理。
委托代理人习召军，广东众坚律师事务所律师。
委托代理人梁森。
被告冯茂，男，汉族，住福建省泉州市泉港区，公民身份号码：×××4635。
被告陈福姐，女，汉族，住福建省泉州市泉港区，公民身份号码：×××7028。
委托代理人冯茂，系陈福姐丈夫。
第三人黄红娟，女，汉族，1976年10月19日出生，住广东省东莞市常平镇土塘禾头岭**号，公民身份号码：4419001976********。
第三人陈志鹏，男，汉族，住广东省博罗县，公民身份号码：×××0213。
委托代理人黄红娟，系陈志鹏妻子。
原告东莞市莞家房地产中介服务有限公司诉被告冯茂、陈福姐、第三人黄红娟、陈志鹏居间合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理，受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人习召军，被告冯茂、第三人黄红娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，第三人是案涉物业东莞市东城区堑头祥兴大厦502号的业主。原告在为两被告和两第三人提供了案涉物业买卖的居间服务后，与两被告及两第三人三方于2014年12月3日签订了关于案涉物业的房屋买卖和居间服务合同《房地产买卖（居间）合同》，并约定了居间服务费用。第三人收取了两被告20000元定金，并出具了收据。后两被告借故未按照约定履行合同，按照合同约定，应由两被告向原告支付总楼价的3%即15000元作为居间服务费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：一、两被告向原告支付房屋买卖居间服务费15000元；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告辩称，一、案涉房产的土地性质为集体所有，根据《土地管理办法》第六十三条之规定，集体土地不得转让；又根据《城市房地产管理办法》第九条之规定“集体土地不得转让，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”，且根据担保法有关规定，案涉房屋也不得用于抵押。签订合同时，被告并不知晓该房屋权属性质，原告隐瞒其所知晓的信息，导致签订合同后必然的不能进行权属变更，合同无效的责任应由原告承担。被告并非本集体内部成员或城市居民，没有在本集体购房的资格，所签订的买卖合同是无效的。根据《房产经纪管理办法》第二十九条的规定，原告向被告提供违反《房产经纪管理办法》的中介服务并索要居间服务费，其行为已经违反了消费者权益保护法。二、原告所提供的合同条款为格式条款，霸王条款，条款无效。原告提供的合同是格式合同，其并未对格式条款作出合理释明，催赶被告迅速签约，对买卖双方提出补充协议和完善合同内容的请求拒绝。根据合同法及消费者权益保护法的相关规定，案涉合同无效。三、原告未履行合同义务。原告在合同订立之前，抛出包税费、包贷款、包过户等承诺，但是签订合同后却不履行承诺。原告自始至终没有履行贷款承诺，没有签订包税费的协议，也没有协助办理买卖双方的过户手续，未履行合同义务。综上所述，案涉合同无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称，2014年12月3日约晚上20时，买卖双方约定在原告处商议有关过户费用，并未涉及要当晚签订案涉合同，而在商议过程中原告要求三方先签订合同，改天取得房屋的有关发票后再计算过户所需的费用。在原、被告双方商议的过程中，第三人并未参与，但听到被告两人坚持要求以五万元向原告支付全包所有有关房屋的过户所需的费用（含居间服务费），期间原告的员工称需打电话向老板请示，请示后表示同意，在原告的诱导和隐瞒下，合同便在原告与被告两人未签订锁定费用的情况下签订了案涉的合同。合同签订后，第三人到银行办理房屋的提前还款手续，在这个过程中，原告要求第三人支付10000元给办理被告两人按揭银行办事的人，并称经过了第三人陈志鹏同意。后经核实，陈志鹏并未同意支付该笔费用，第三人与被告沟通后，知道原告不肯与被告就当初口头承诺的五万元签订相关书面协议。过了数天在被告两人的担忧下，以防在房屋的交易过程中又遇到原告的无理索取，第三人配合被告到原告公司要求终止三方合同，但被原告拒绝。约一个月后，被告另寻东莞市满堂红地产公司作为中介完成房屋买卖事宜，并办理了过户手续，被告也支付了同行业中较高的居间费用给东莞市满堂红地产公司。因此，三方未能履行合同协议是由原告的不诚信引起的，与被告及第三人无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年12月3日，原告与被告冯茂、陈福姐，第三人黄红娟、陈志鹏签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定由第三人黄红娟向被告冯茂、陈福姐转让案涉位于东莞市东城区堑头祥兴大厦502号的物业。案涉物业权属人是第三人黄红娟，占有全部份额，转让价款为500000元。该合同第七条约定：“本合同在履行过程中，经纪方应严守诚实、信誉的服务原则为买卖双方提供居间服务，不得损害买卖双方的合法权益。基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付总楼价3%代理费。”该合同第八条约定：“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用。即合同的变更、终止等不影响居间费用的收取。”该合同附件第一条约定了买方的付款方式，其中定金20000元应于2014年12月3日前支付，首期款150000元应在房管所过户当天一次性支付，余款350000元采用普通按揭贷款方式支付，买方应于签订合同后5个工作日内到银行办理按揭贷款申请。合同签订当天，被告向第三人支付了定金20000元，第三人黄红娟对此出具了一份收据。
双方对如下问题存有争议：
一、合同是否有效。被告主张案涉房产的土地性质为集体所有，根据相关法律规定，案涉房屋不得转让。原告在促成双方签订合同时，隐瞒案涉房屋的性质，导致签约后必然的不能进行权属变更，合同无效的责任应当由原告承担。
二、原告是否未履行合同义务。
被告主张原告曾经作出包税费、包贷款、包过户等口头承诺，其中最开始口头约定包所有费用为35000元，后签订合同时变更为50000元，但原告自始至终没有履行自身的承诺，也没有完成买卖双方的过户手续。对此，被告提交了与李利娟的微信聊天记录及证人证言等予以证明。经审查，聊天记录中，并未提到包税费、包贷款、包过户的价款问题，但原告的员工明确表示案涉的房屋是可以办理贷款，且同类型的房屋已经促成交易几套。原告否认其曾向被告承诺包所有费用为50000元。
三、中介费的数额。
原告主张按照合同约定中介费为总楼价的百分之三即15000元。被告则认为双方在协商过程中，原告承诺中介费为10000元，对此提交了一份手写的费用清单，但该清单上并没有原告签名确认，原告对此份证据亦不予确认。
同时，被告申请证人出庭拟证明原告曾经向被告承诺包税费的情况。证人郭某出庭称其是被告陈福姐的同事，当时陪同陈福姐一起看房，原告的员工李利娟向被告承诺就案涉房屋可以以30000元包税费加10000元佣金付费。原告认为证人与被告存在利害关系，且证人所称的费用与被告主张的不一致。被告则解释称证人陈述的40000元费用是开始协商的时候原告提出的，但签订合同当天原告要求提高至50000元。
被告及第三人确认买卖双方曾一起到原告处要求解除合同，但原告予以拒绝，后买卖双方另寻东莞市满堂红地产公司作为中介，重新签订合同并办理过户手续，权属人已从黄红娟变更至冯茂。原告据此认为被告的行为属于违约，于是原告在2015年1月19日诉至本院请求依法裁判。
以上事实，有原告提交的《房地产买卖（居间）合同》、收据、短信记录、《房产登记信息查询结果》，被告提交的《房地产买卖（居间）合同》、房地产权证复印件、名片、微信记录、费用手写清单，东莞市东城房地产管理所出具的《房产登记信息查询结果》以及本院的庭审笔录等附卷为据。
本院认为，原、被告均确认双方缔结《房地产买卖（居间）合同》的事实，本院予以采信。本案的争议焦点是：一、案涉《房地产买卖（居间）合同》是否有效；二、被告应否向原告支付居间报酬、数额如何确定。
关于焦点一。
首先，虽然被告抗辩称案涉房屋的土地性质并不能转让，而原告隐瞒了该信息导致签约后必然的不能进行权属变更，所以合同无效的责任在于原告。但经本院调查发现案涉房屋已经进行了权属转移登记，可见被告的抗辩并不成立，本院不予采信。
其次，被告对于其主张的合同为格式合同而无效亦没有法律依据。案涉合同虽然是经中介起草，但内容条款是经过各方协商确定，且双方在订立合同后已经履行了支付定金部分的约定，可见各方在签订合同时是没有异议的。双方后因包税费等问题产生争议而没有继续履行合同，故被告据此理由主张合同无效没有事实及法律依据，本院不予采信。
再次，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应当向本院提交证据证明原告存在违反承诺的事实，但证人陈述的包所有费用的数额与被告、第三人陈述的数额不一致，而证人并未参与签订合同，且与被告存在利害关系，本院对证人的证言不予采信。另外，房屋交易过程中需要交纳的税费等费用是有关部门依照规定收取，被告以原告可能在过户过程中多收取费用而不履行合同，属于主观臆测，没有事实依据。被告对其主张未能提供充分证据证明，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采纳其抗辩意见。
关于焦点二。
如上所述，案涉《房屋买卖及居间合同》的内容是原、被告以及第三人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立，本院予以确认。虽然被告与第三人已通知原、被告解除案涉合同，并寻找其他中介公司完成交易，但这并不改变原告已为被告和第三人提供居间服务并促成双方订立合同的事实。而对于居间报酬数额的问题，虽然被告抗辩称当时约定中介费为10000元并提交了手写的费用清单，但该份清单上并没有原告签名确认，原告对此亦不予确认，根据“谁主张谁举证”的证据规则，本院对被告的该项主张不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告促成签订案涉《房地产买卖合同》，有权依据该合同第二条第三点及第七条的约定要求被告支付居间报酬15000元（500000×3%=15000元），原告的诉请合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告冯茂、陈福姐应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市莞家房地产中介服务有限公司支付居间报酬15000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为87.5元（原告已预交），由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄淑娇
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。