江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初5405号
原告（反诉被告）：傅文珍，女，1973年8月24日生，汉族，住江苏省昆山市。
原告（反诉被告）：汪海洋，男，1970年8月26日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：陈诚（两原告共同委托），江苏君中律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵鼎鹏，男，1983年1月7日生，汉族，户籍地江苏省滨海县，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人郑铭，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托诉讼代理人纪慧，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告傅文珍、汪海洋诉被告赵鼎鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后,被告赵鼎鹏提起反诉，本院经审查后决定合并审理，依法适用简易程序,于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告傅文珍、汪海洋的共同委托诉讼代理人陈诚、被告赵鼎鹏的委托诉讼代理人纪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅文珍、汪海洋向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2015年12月30日签订的关于苏州市人民路3188号万达广场19幢1103室的《房屋租赁合同》于2016年7月13日解除；2.被告将上述房屋返回原告，并支付自2015年7月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按原租金标准计算）；3.判令被告支付违约金15000元，赔偿原告房屋及装修装饰损失修复费用计40000元。事实与理由：2015年12月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的苏州市人民路3188号万达广场19幢1103室房屋用于经营房屋经纪事务，租赁期限自2016年1月14日起至2017年1月13日止。合同签订后，原告交付房屋；然而，被告在半年后单方口头通知原告于2016年7月13日终止合同，且擅自搬离后至今拒绝将钥匙退还原告、返还房屋。被告单方面终止合同的行为严重违反了合同约定，应按约承担违约责任，其拒绝返还租赁物，造成房屋闲置损失，应予赔偿，且在使用和搬离过程中造成房屋包括地板在内的装饰装修、办公家具等严重破损，对修复费用应承担赔偿责任。
被告赵鼎鹏辩称，首先，因原告拖欠涉案房屋物业管理费，物业管理公司多次断电，导致我方无法正常使用房屋，故已经在2016年6月2日搬离；我在2016年6月10日至6月15日期间，多次与原告的代理人杨书菊短信联系，表明解除合同并将房屋交付对方的意思，原告的代理人没有拒绝被告交房的意思表示，故我认为双方合同在2016年6月15日已经协商解除。其次，杨书菊在2016年6月18日给我发送短信指出房屋内的一些问题，说明原告已经实际控制了该房屋，至7月初原告也已经在承租房屋加了门锁，故原告主张的房屋占有使用费无依据，在原告实际控制该房屋后产生的损失不应由被告承担。第三，关于违约金，我搬离是因为原告拖延支付物业费导致该房屋多次断电，且原告未拒绝我方解除合同，违约金诉请应予驳回。最后，关于房屋装饰装修的修复费用，被告在承租房屋期间并未对房屋装修进行任何破坏，故该部分费用是不存在的，应予驳回。
赵鼎鹏向本院提出反诉请求为：1.判令反诉被告返还租金及押金共计22721元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告停电期间的租金损失1847元。事实与理由：根据双方合同约定，涉案房屋的管理费应由原告负担，但因反诉被告其未按期缴纳，物业公司在2016年5月24日断电导致我方不能正常工作。为此，我方在2016年5月20日至6月10日期间多次短信联系原告代理人，商谈退租及还房事宜，其未提出异议但一直以没有时间为由拖延办理。直至2016年6月15日，我方再次通知交房，原告未提出任何异议，其后于2016年7月初将门锁更换，实际控制房屋，但是至今没有返还我方租金及押金，请求法院判如所请。
反诉被告傅文珍、汪海洋辩称，反诉原告的诉请无事实及法律依据，物业费问题没有导致停电的发生，我们将租赁房屋交付了反诉原告，履行了租赁合同的主要义务，且租赁房屋符合安全使用的需要，物业费是否交纳不能成为解除合同理由，在法律上也没有依据。两原告确实委托杨书菊代签了涉案房屋租赁合同，但是从来没有委托其处理合同解除事宜，其行为不能代表我们，双方从来没有就提前解除合同达成过一致意见。2016年6月15日，我们通过杨书菊知道反诉原告要用到2016年7月13日，我们表示如果其能够将房屋恢复原状，我们就不再追究违约责任，后来被告没有恢复原状，我们不同意解除，如果被告违约解除应承担违约责任。
经审理查明：苏州市姑苏区人民路3183号19幢1103室房屋（建筑面积157.98平方米）系傅文珍、汪海洋共同共有。
2015年12月30日，傅文珍、汪海洋（甲方）与赵鼎鹏（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方使用，租期自2016年1月14日起至2017年1月13日止，保证金为15333元，年租金95000元（含物业管理费，物业管理费由甲方负担），租金每半年支付一次，租赁期间乙方使用该房屋产生的水、电费等由乙方承担。合同第六条约定，乙方返还房屋应符合正常使用状态，期间乙方所做装修需恢复到原来状态，否则保证金将不予退还。合同第十一条约定，在合同期内乙方在提前三个月书面通知甲方的情况下，可以提前解除合同，为此乙方应支付15000元违约金，乙方交还房屋时不破坏装修，若恶意破坏甲方有权要求乙方复原，乙方应迁出所有物品，否则甲方或物业管理公司可以委托清洁公司清除，费用由乙方负担。合同第十五条约定，房屋交房前为精装修，乙方在租赁期间不得破坏甲方原有装修风格及结构，不得在墙体及地面打洞，否则押金将不予退还。该合同甲方落款处签字系由傅文珍、汪海洋所开办幼儿园的员工杨书菊代签。合同签订后，赵鼎鹏支付15333元保证金及截至2016年7月13日的租金。
2016年5月26日，赵鼎鹏方短信联系杨书菊，告知其涉案房屋所在物业管理公司催缴物业费的事实，并要求杨书菊支付物业管理费以通电上班，杨书菊于当天支付物业管理费7440元；后赵鼎鹏方又于2016年5月30日联系杨书菊，告知物业在5月30日当天才通电，要求谈谈退租的事情，杨书菊表示房屋要恢复，双方自2016年6月1日至6月10日多次就退租事宜进行沟通。
2016年6月15日，赵鼎鹏联系傅文珍询问是否清洗完地毯即退全款押金，傅文珍表示要恢复到原来；2016年6月18日，赵鼎鹏分别向杨书菊和傅文珍发出通知表示因物业拉闸断电，其无法正常办公已被迫搬离，要求赔偿损失。杨书菊表示赵鼎鹏违约搬离在先，且房屋内装修、设施损坏严重，经两次当面协商未果，将追究法律责任；傅文珍表示赵鼎鹏所述不属实，指出其想要违约退房。
2016年7月11日，傅文珍、汪海洋委托江苏君中律师事务所陈诚律师向赵鼎鹏发出律师函一份，要求赵鼎鹏归还涉案房屋钥匙并赔偿房屋装修、装饰及家具破损的损失。赵鼎鹏于2016年8月15日回函称其提前搬离是因为傅文珍、汪海洋拖欠物业费导致其不能正常工作、无法实现租赁合同的合同目的，其有权解除合同；并指出其在2016年5月30日已经告知合同解除事宜，并在6月2日实际搬离，房屋门锁也已由傅文珍、汪海洋更换，房屋已经归还，故不愿意承担违约责任并保留追究对方违约责任的权利。
2016年7月14日，杨书菊报警称其将涉案房屋出租给赵鼎鹏，但赵鼎鹏既不再承租，也不归还钥匙，苏州市公安局姑苏分局城北派出所出警后告知其诉讼解决。
另查明，涉案房屋停电后，赵鼎鹏在房屋上加锁；傅文珍、汪海洋也在房屋侧门加锁。
2016年9月30日，原、被告双方经本院要求对涉案房屋进行交接，双方明确房屋内设施设备均已归还。傅文珍、汪海洋表示房屋出租时状态完好，归还时损坏超出正常限度，故要求赵鼎鹏赔偿修复费用，但其未举证证明房屋出租时的状态；傅文珍、汪海洋还表示双方在交接时约定由赵鼎鹏负责清扫房屋，故双方未交接赵鼎鹏锁在涉案房屋大门上的门锁钥匙，因此未完全交接；赵鼎鹏表示其没有清扫的义务，交接当天是委托其同事郭瑞代为操作，当天晚上其看到交接单后就将门锁取下；傅文珍、汪海洋表示赵鼎鹏未通知门锁取下的事情，其在2016年11月份才发现赵鼎鹏加的锁已经取下，但是房屋内未予清扫。
审理中，傅文珍、汪海洋曾要求本院对涉案房屋的装修装饰修复费用进行评估，但其未能举证证明房屋出租之初的状态，无法确定修复的标准，故本院未予同意。
审理中，本院还至苏州市万达广场物业管理有限公司调查涉案房屋停电事宜及被告搬离时间，苏州市万达广场物业管理有限公司表示该公司对欠缴物业费业主会履行催收程序，经催收仍不支付的，会采取停电措施，但不清楚涉案房屋是否曾因物业管理费问题停电；对承租人撤场事宜，需产权人同意后才开具放行单，本案被告搬离时间是在2016年6月8日，该公司与汪姓产权人指定的杨老师联系确认后放行。
以上事实，由傅文珍、汪海洋提交的房屋所有权证书、房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证、物业费支付凭证、赵鼎鹏提交的房屋租赁合同、物业费催缴单、短信聊天记录、本院调取的接处警工作记录、本院调查笔录及当事人庭审陈述在案证实。
本院认为，傅文珍、汪海洋与赵鼎鹏签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，已经成立并有效，双方均应按约履行各自的义务。现因赵鼎鹏已经搬离涉案房屋，双方租赁合同已经解除。
关于合同解除时间，赵鼎鹏以其要求退租时，杨书菊未持异议为由，主张已与傅文珍、汪海洋协商一致退租，傅文珍、汪海洋则抗辩称合同解除是房屋租赁合同重要事项，在未授权杨书菊的情况下，其二人并不认可杨书菊与赵鼎鹏之间的沟通信息。然而，从合同的签订到履行过程中双方沟通、再到涉案房屋物业管理费的支付及赵鼎鹏撤场时汪海洋要求物业与杨书菊联系等事实，赵鼎鹏有理由相信杨书菊有权代表傅文珍、汪海洋与之协商退租事宜，本院认定傅文珍、汪海洋同意赵鼎鹏提前退租。然而，赵鼎鹏与杨书菊沟通过程中并未明确合同解除时间，本院根据赵鼎鹏于2016年6月8日搬离且傅文珍、汪海洋知晓的事实，结合赵鼎鹏在答辩中自认双方合同在2016年6月15日解除的事实，认定双方房屋租赁合同于2016年6月15日解除。
关于合同解除的责任，赵鼎鹏认为傅文珍、汪海洋未能按期支付物业管理费导致涉案房屋停电，致使其合同目的不能实现，但是停电时间仅系其在双方短信往来中的自述，未有其他证据证实，且傅文珍、汪海洋已经于其短信告知停电当日支付了物业管理费，故本院认为赵鼎鹏不能以合同目的无法实现为由解除合同。合同解除的原因在于赵鼎鹏单方提前解除合同，傅文珍、汪海洋同意其单方解除并不意味着免除其提前解除合同的违约责任。根据双方合同约定，承租人可以违约解除合同，但需承担15000元的违约金，在赵鼎鹏无正当理由提前解约的情况下，其应承担合同约定违约金，对傅文珍、汪海洋要求赵鼎鹏支付15000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于傅文珍、汪海洋主张的房屋使用费。一方面，赵鼎鹏本应在合同解除后即返还房屋，但其未予归还且在涉案房屋上加锁，直至2016年9月30日方按本院要求交接房屋；另一方面，傅文珍、汪海洋明知赵鼎鹏已于2016年6月8日搬走，在此之后即应采取措施收回房屋防止损失的进一步扩大，在2016年7月14日报警后警方已经告知其通过诉讼处理，但其直至8月16日才向本院递交诉状材料，至诉讼中方按本院要求收回房屋，对损失的扩大有一定的责任。考虑到上述两方面，对于合同解除后至房屋交接期间的房屋使用费，本院认定赵鼎鹏需承担相当于2.5个月租金19792元（95000元÷12个月×2.5个月）的房屋占有使用费。傅文珍、汪海洋还主张在2016年9月30日双方交接时，赵鼎鹏同意清扫后归还房屋故房屋未于该日收回，然而本院为防止损失的进一步扩大，明确要求双方在2016年9月30日交接房屋，傅文珍、汪海洋未在本院指定的日期收回房屋，自2016年10月1日起的损失由其自行负担；且房屋已经在2016年9月30日交接，对于傅文珍、汪海洋要求赵鼎鹏返还房屋的诉请本院不再支持。
关于赵鼎鹏反诉主张的租金及押金，合同已于2016年6月15日解除，赵鼎鹏支付租金至同年7月13日，故傅文珍、汪海洋应退还租赁押金15333元及2016年6月16日至2016年7月13日期间的租金7027元（95000元÷365天×27天）。赵鼎鹏还反诉主张傅文珍、汪海洋应退还停电期间的租金，但未举证证明停电时间，故本院不予支持。傅文珍、汪海洋抗辩称赵鼎鹏承租期间破坏了房屋的装修及设施，故租赁押金不应返还，然其未举证证明房屋出租时装修及设施的状态，无法证实房屋损耗系超出正常使用的范畴，本院对该抗辩意见难以采信，同时亦无法支持其要求赵鼎鹏支付修复涉案房屋装修的损失40000元的诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、傅文珍、汪海洋与赵鼎鹏于2015年12月30日签订的房屋租赁合同于2016年6月15日解除；
二、傅文珍、汪海洋于本判决生效之日起十日内退还赵鼎鹏租金7027元及租赁押金15333元，合计22360元；
三、赵鼎鹏于本案件生效之日起十日内向傅文珍、汪海洋支付房屋占有使用费19792元，并支付违约金15000元，合计34792元；
第二项与第三项相互折抵后，赵鼎鹏需于本判决生效之日起十日内支付傅文珍、汪海洋12432元；
四、驳回傅文珍、汪海洋其他诉讼请求；
五、驳回赵鼎鹏其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1425元，减半收取计713元，由傅文珍、汪海洋负担331元，赵鼎鹏负担382元；反诉案件受理费207元，由傅文珍、汪海洋共同负担188元，赵鼎鹏负担19元；双方自行结算，两项折抵后，赵鼎鹏于本判决生效之日起10日内直接支付194元给原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 衡晓晴
二〇一六年十二月六日
书 记 员 李艳婷