福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终2430号上诉人（原审原告）：周仰潜，男，1962年11月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：郑仁川，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，福建仁胜律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：福建信捷典当有限公司，住所地漳州市龙文区锦绣一方12幢D12号店面、12幢2A。组织机构代码：59599462-1。法定代表人：庄妙奇，总经理。委托诉讼代理人：张志华，福建衡评律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑顺添，福建衡评律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢志勇，男，1973年2月3日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。被上诉人（原审被告）：漳州市鹏盛文化传媒有限公司，住所地漳州市芗城区延安北路61号永亨世家9幢105室。统一社会信用代码：913506007983909163。法定代表人：张莉，经理。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐艳微，福建南州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林取胜，男，1975年10月4日出生，汉族，住漳州市芗城区。被上诉人（原审被告）：陈惠娜，女，1977年11月16日出生，汉族，住漳州市芗城区。上诉人周仰潜、福建信捷典当有限公司（以下简称“信捷典当公司”）因与被上诉人谢志勇、漳州市鹏盛文化传媒有限公司（以下简称“鹏盛公司”）、林取胜、陈惠娜房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周仰潜及其委托诉讼代理人郑仁川、陈静，上诉人福建信捷典当有限公司的委托诉讼代理人张志华，被上诉人谢志勇、漳州市鹏盛文化传媒有限公司的共同委托诉讼代理人蔡清良到庭参加诉讼。被上诉人林取胜、陈惠娜经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周仰潜上诉请求：1.撤销原判第二项，改判谢志勇、鹏盛公司搬出讼争房屋并从2014年1月至实际搬离之日止按每月2000元向周仰潜支付占用费；2.一、二审案件诉讼费由谢志勇、鹏盛公司承担。事实和理由：一、原判认定林取胜与谢志勇、鹏盛公司签订的《房屋租赁合同》合法有效错误。林取胜与谢志勇、鹏盛公司之间并不存在房屋租赁的真实意思表示，林取胜向谢志勇出具《房屋租赁合同》及《收据》是基于双方之间的民间借贷关系，林取胜因向谢志勇借款，应谢志勇要求而出具了空白的《房屋租赁合同》及《收据》。涉案《房屋租赁合同》并未载明明确的租赁物、租赁期间及租金数额等，且林取胜亦未收取租金。故林取胜与谢志勇并未达成租赁合意，涉案《房屋租赁合同》自始不成立；二、原判认定谢志勇、鹏盛公司合法占有使用讼争房屋错误。谢志勇、鹏盛公司占有讼争房屋并非基于租赁关系，而是因为谢志勇与林取胜有义务往来，林取胜欠其款项，谢志勇便借故威胁林取胜交出讼争房屋钥匙，非法占用了讼争房屋。谢志勇、鹏盛公司辩称：我方与林取胜签订的《房屋租赁合同》合法有效，周仰潜的上诉主张不能成立。我方与林取胜自愿签订涉案《房屋租赁合同》，合同签订后，我方依约支付了租金，林取胜在一审庭审中也自认其自愿将讼争房屋钥匙交付我方，双方意思表示真实。我方系讼争房屋的合法承租者，周仰潜主张我方恐吓林取胜交出讼争房屋的钥匙，非法占用讼争房屋缺乏依据，其要求我方腾房并支付占用费不能成立。综上，请求驳回周仰潜的上诉请求。信捷典当公司辩称：谢志勇、鹏盛公司与林取胜之间不存在真实的租赁关系，双方是民间借贷关系，我方要求其搬出讼争房屋。信捷典当公司上诉请求：1.撤销原判第三项，改判谢志勇、鹏盛公司搬出讼争房屋。2.一、二审案件诉讼费由各被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定林取胜、陈惠娜与周仰潜签订的《房屋租赁协议书》成立并生效错误。周仰潜与林取胜、陈惠娜虽然签订了《房屋租赁协议书》，但该协议并非双方的真实意思表示，双方之间实际上是民间借贷关系，并不存在房屋租赁关系；二、原判认定我方要求谢志勇、鹏盛公司腾房没有法律依据错误。根据《物权法》第190条的规定，承租权不能对抗抵押权，谢志勇、鹏盛公司占用讼争房屋的行为实际上是对抗我方的抵押权，其依法应予腾房。谢志勇、鹏盛公司辩称：一、我方使用讼争房屋并未对抗信捷典当公司的抵押权。信捷典当公司对讼争房屋享有的是抵押权，是交换价值，而我方享有的是租赁权，是使用价值。我方对讼争房屋的使用并不会阻碍信捷典当公司实现抵押权时所能获得的金钱权益，故无论我方与林取胜的租赁合同成立时间是在设立抵押权之前或之后，信捷典当公司均无权要求我方腾房；二、本案属于租赁合同纠纷，是要确定讼争房屋租赁权的归属，而信捷典当公司基于与林取胜之间的典当合同关系参与本案诉讼，两者属于不同的法律关系，不能合并审理。且信捷典当公司的抵押权已经另案处理，不能在本案中重复主张。综上，请求驳回信捷典当公司的上诉请求。周仰潜辩称：谢志勇、鹏盛公司与林取胜之间没有租赁房屋的真实意思表示，林取胜也未实际收取租金，谢志勇与鹏盛公司应依法腾出讼争房屋。林取胜、陈惠娜对双方上诉主张均未提交书面答辩意见。周仰潜向一审法院起诉请求：1、确认周仰潜与林取胜、陈惠娜签订的《漳州市房屋租赁协议书》有效；2、判令谢志勇、鹏盛公司搬出讼争房屋；3、判令谢志勇、鹏盛公司支付从2014年1月起至实际搬离日止的占用费，每月按2000元计算。信捷典当公司向一审法院提出诉讼请求：判令谢志勇、鹏盛公司搬出讼争房屋。一审法院认定事实：2011年6月27日，周仰潜与林取胜、陈惠娜签订一份《房屋租赁协议书》，约定：林取胜、陈惠娜将坐落于漳州市芗城区永亨世家9幢105室的房屋以每月2000元的租金出租给周仰潜，租赁期为2011年6月27日至2031年6月27日止，计240个月，周仰潜一次性付清租金480000元。2011年6月27日，林取胜出具一份收到周仰潜480000元租金的收据。合同签订后，周仰潜并没有实际使用该房屋。2011年11月12日，林取胜、陈惠娜与信捷典当公司签订了《房地产最高额典当借款合同》、《房地产最高额抵押合同》，约定：由林取胜、陈惠娜以其所有的位于芗城区延安北路61号永亨世家9幢105号房产及相应的土地使用权作为当物及抵押物，向信捷典当公司典当最高额1600000元，典当期限从2012年11月12日到2013年5月12日。2012年11月6日，林取胜、陈惠娜向信捷典当公司出具《声明书》，该《声明书》上记载：“漳州市芗城区永亨世家9幢105室属于本人自用，未出租。如未按期还款付息给福建信捷典当有限公司，本人同意无条件抵偿或交付拍卖处置以归还所欠福建信捷典当有限公司的债务。如有虚假，本人愿意承担由此引起的一切法律责任。”2012年11月15日，当物（本案讼争房产）办理抵押登记。之后，林取胜又与谢志勇、鹏盛公司签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定，林取胜将其位于漳州市芗城区永亨世家9幢105室的房屋出租给谢志勇、鹏盛公司，租赁期为20年，自2012年12月7日至2031年12月6日止。合同签订当时谢志勇及鹏盛公司并没有在该租赁合同上签名或盖章。2012年12月6日，林取胜向谢志勇出具一份收到二十年租金410400元的收据。鹏盛公司交纳了2014年1月至6月的物业管理费及部分水电费。2014年3月7日，陈惠娜缴纳了2014年3月份出租该房屋所需的各种税费。周仰潜和谢志勇、鹏盛公司确认本案租赁物即漳州市芗城区延安北路幢永亨世家61号9幢105号房屋由谢志勇及鹏盛公司在执掌。鹏盛公司企业登记住所系本案租赁物处所××福建省××区××路永亨世家61号9幢105号。信捷典当公司向芗城区法院另案起诉林取胜、陈惠娜等典当纠纷一案[案号为（2015）芗民初字第1602号]。2015年7月20日，芗城区法院作出（2015）芗民初字第1602号民事判决书，判决：“1、林取胜、陈惠娜应当自判决发生法律效力之日起十日内偿还福建信捷典当有限公司当金1400000元及自2013年6月1日起至还清当金之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计付利息和综合费。2、若林取胜、陈惠娜不能清偿该债务，福建信捷典当有限公司对当物（芗城区延安北路61号永亨世家9幢105号房屋）拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。3、许松能、漳州市承友工贸有限公司、漳州华协行五金制品有限公司应对该债务承担连带责任保证。许松能、漳州市承友工贸有限公司、漳州华协行五金制品有限公司承担清偿责任后，有权向林取胜、陈惠娜追偿。4、驳回福建信捷典当有限公司其他诉讼请求。”2016年3月22日，信捷典当公司依据（2015）芗民初字第1602号生效判决书向芗城区法院申请强制执行[案号为（2016）闽0602执行510号]。2012年11月30日，漳州市鹏盛广告有限公司名称变更登记为“漳州市鹏盛文化传媒有限公司”。2014年4月30日，周仰潜与谢志勇因本案租赁合同发生纠纷，漳州市公安局通北派出所对林取胜进行询问，并制作询问笔录，该笔录上记载：问:永亨世家9-105是否有人在使用？答：永亨世家9-105现在是谢志勇的公司在使用，我没有告诉周仰潜。问:周仰潜是否和你签房屋租赁合同？答：因为2011年我向周仰潜借款共计750000元，当时我与周仰潜签了房屋租赁合同，合同内容都是我自己填写的，合同最后有我和我妻子陈惠娜的签名。我还写了一张收到周仰潜租金480000元整的收据。问：你和谢志勇是什么关系？答：2011年我向谢志勇借钱共40000元，谢志勇拿了空白的房屋租赁合同，要求我在空白的房屋租赁合同上签名还要在一部分空白处按手印，那份空白的租赁合同中，我只在合同最后甲方及签约代表处签名按手印，合同其他位置我都没签名。同时谢志勇还拿出一份收据要求我填写地址和签名（并按手印），收据中的租金及支付人部分是空白的。一审法院认为，周仰潜与林取胜、陈惠娜于2011年6月27日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效。林取胜与谢志勇、鹏盛公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，亦合法有效。周仰潜请求确认其与林取胜、陈惠娜签订的房屋租赁协议书有效，合法有据，予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，由于目前讼争租赁物即芗城区延安北路永亨世家61号9幢105号房屋系由谢志勇、鹏盛公司合法占有使用，谢志勇、鹏盛公司应为芗城区延安北路永亨世家61号9幢105号房屋承租人。周仰潜主张谢志勇、鹏盛公司腾房并支付占用费，无法律依据，不予支持。信捷典当公司主张谢志勇、鹏盛公司腾房，无法律依据，亦不予支持。谢志勇、鹏盛公司辩称其于2012年10月初与林取胜签订租赁合同，租赁权成立在先，未提供证据予以证明，不予采纳，故谢志勇、鹏盛公司承租权不能对抗信捷典当公司的抵押权。由于谢志勇、鹏盛公司已经合法占有租赁房屋，林取胜、陈惠娜无法向周仰潜交付租赁房屋，故林取胜、陈惠娜的行为构成违约，应向周仰潜承担相应的违约责任。林取胜、陈惠娜经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认周仰潜与林取胜、陈惠娜于2011年6月27日签订的《房屋租赁协议书》合法有效；二、驳回周仰潜的其他诉讼请求；三、驳回信捷典当公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，除周仰潜对原判查明认定的“合同签订后，周仰潜并没有实际使用该房屋”有异议，主张其已经实际占有使用讼争房屋；对“2012年12月6日，林取胜向谢志勇出具了一份收到二十年租金410400元的收据”有异议，主张林取胜虽然出具了该收据，但收据中没有写明租金数额；谢志勇、鹏盛公司对原判查明认定的“2012年11月15日。之后，林取胜又与谢志勇、鹏盛公司签订一份《房屋租赁合同》”有异议，主张双方的合同是2012年10月签订的之外，双方当事人对原判查明认定的事实无争议，本院对无争议的事实予以确认。另查明，周仰潜主张其已经占有使用讼争房屋，但在二审中未能提供新的证据以证明该主张，且该主张与周仰潜在通北派出所的《询问笔录》中关于“通过开锁师傅将门锁打开”，以及其在一审庭审中关于“由于资金不到位，所以才没有使用该房屋”的陈述相矛盾，故周仰潜对原判认定的其没有实际使用讼争房屋的异议不能成立，不予采纳。根据林取胜在通北派出所的《询问笔录》中关于“谢志勇还拿出一份收据要求我填写地址和签名（并按手印），收据中的租金及支付人部分是空白的”的陈述，林取胜出具给谢志勇的《收据》中并未填写租金数额，故周仰潜对原判认定的林取胜向谢志勇出具了一份收到二十年租金410400元的收据的异议成立，予以采纳。谢志勇、鹏盛公司主张其与林取胜的《房屋租赁合同》是2012年10月签订的，却未能提供证据以证明该主张，其对该事实的异议不能成立，不予采纳。再查明，二审中，周仰潜向本院提交《笔迹鉴定申请书》一份，要求对谢志勇、鹏盛公司与林取胜签订的《房屋租赁合同》落款处林取胜、谢志勇及鹏盛公司的签章的具体形成时间、林取胜向谢志勇出具的《收据》中租金“肆拾壹万零肆佰（￥410400）”是否为林取胜所写及林取胜的签字的具体形成时间等事项进行鉴定。本院认为，关于周仰潜的上诉主张。根据双方当事人的诉辩主张，周仰潜与谢志勇、鹏盛公司之间的争议焦点是林取胜与谢志勇、鹏盛公司签订的《房屋租赁合同》的真实性及效力如何认定。根据林取胜在通北派出所《询问笔录》及一审庭审中的陈述，上述《房屋租赁合同》系其本人签字按手印后交给谢志勇，而其向谢志勇出具的《收据》中也明确了讼争房屋的具体位置及款项性质是“租金”，并且讼争房屋系林取胜交付谢志勇、鹏盛公司使用，林取胜亦未对谢志勇、鹏盛公司占有使用讼争房屋提出异议，故林取胜与谢志勇、鹏盛公司已经就讼争房屋的租赁达成合意，上述《房屋租赁合同》的真实性应予确认。虽然根据林取胜在通北派出所《询问笔录》及一审庭审中的陈述，在其向谢志勇出具上述《房屋租赁合同》时，谢志勇及鹏盛公司并未在合同上签字盖章，但根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。林取胜已经将讼争房屋交付谢志勇、鹏盛公司使用，上述《房屋租赁合同》已经实际履行，依法成立并生效。据此，林取胜和谢志勇、鹏盛公司就讼争房屋达成的租赁合意事实清楚，证据充分，可予认定。而双方之间是否存在民间借贷关系属于租赁合同成立前的前置法律关系，并不影响上述《房屋租赁合同》的效力，对本案的实体结果没有影响。据此，周仰潜关于林取胜对讼争房屋的租赁不知情，其与谢志勇、鹏盛公司并未达成租赁合意，上述《房屋租赁合同》自始不成立的上诉主张与事实不符，不予采纳。同理，根据现有证据及事实，可以认定林取胜与谢志勇、鹏盛公司已就讼争房屋达成了租赁合意，周仰潜申请对上述《房屋租赁合同》及林取胜出具给谢志勇的《收据》中的部分字样进行鉴定，该鉴定鉴定事项对本案的实体结果亦无影响，依法不予准许。周仰潜关于谢志勇、鹏盛公司非法占用讼争房屋的上诉主张与法不符，不予采纳。关于信捷典当公司的上诉主张。信捷典当公司对讼争房屋享有的是抵押权，即当债务人（林取胜、陈惠娜）不履行到期债务时，有权就讼争房屋优先受偿的权利。该抵押权与谢志勇、鹏盛公司享有的租赁权分属不同的法律关系，根据《物权法》第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。可见法律并未禁止设立了抵押权的财产进行出租，谢志勇、鹏盛公司基于租赁权对讼争房屋进行使用并不影响信捷典当公司就讼争房屋优先受偿的权利。且信捷典当公司与林取胜、陈惠娜之间的典当纠纷，已经芗城区法院另案作出判决，明确了若林取胜、陈惠娜不能清偿所负债务，信捷典当公司有权就讼争房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿。故信捷典当公司关于谢志勇、鹏盛公司继续使用讼争房屋是以租赁权对抗抵押权的上诉主张与法律规定不符，不予采纳。综上，周仰潜、信捷典当公司的上诉主张均不能成立，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5650元，由上诉人周仰潜负担1400元，由上诉人福建信捷典当有限公司负担4250元。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  翁艺晖代理审判员  黄 兴二〇一七年一月二十二日书 记 员  詹靓妹