苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏商初字第1284号
原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行。
负责人顾英姿，该支行行长。
委托代理人李云茂，江苏华海中天律师事务所律师。
委托代理人张智峰，江苏华海中天律师事务所律师。
被告马家芬。
原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称“农行姑苏支行”）与被告马家芬金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由本院审判员浦莉独任审判，于同年11月17日公开开庭进行了审理。原告农行姑苏支行的委托代理人李云茂到庭参加诉讼，被告马家芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行姑苏支行诉称：2012年12月4日，原告与被告马家芬签订了《个人购房担保借款合同》1份，约定原告向被告发放贷款98万元，贷款期限自2012年12月4日起至2042年12月3日止；被告以其所有的房屋提供抵押担保并已办理抵押登记。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告屡次拖欠还款。根据合同约定，原告宣布合同项下贷款全部提前到期并要求被告立即归还全部借款本息及相关费用，但被告仍不归还。现诉至法院，请求法院判令：1、被告立即归还原告贷款本金人民币962397.45元，利息24049.24元（暂计至2014年10月8日，之后的利息按合同约定利率计算至还清贷款本息之日止）；并承担原告为诉讼而支付的律师费人民币39200元；2、原告对被告的抵押物就上述全部债务优先受偿；3、被告承担本案诉讼费用。
被告马家芬未作答辩，也未向本院递交书面答辩意见。
经审理查明：2012年12月4日，贷款人（抵押权人）农行姑苏支行与借款人（抵押人）马家芬签订了《个人购房担保借款合同》1份，合同约定，农行姑苏支行向马家芬提供借款98万元，由马家芬用于购买苏州×××（房屋他项权证登记的：苏州×××）房屋，贷款期限为360个月，自2012年12月4日起至2042年12月3日。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款利率为浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%确定，如遇利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按月足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同项下贷款由被告马家芬提供上述房屋抵押担保，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定了其他事项。合同签订后，贷款人（抵押权人）农行姑苏支行、借款人（抵押人）马家芬均予以签名盖章。2014年4月24日，双方就马家芬所有的坐落于苏州×××房屋办理了抵押登记，房屋他项权人为农行姑苏支行。
2012年12月4日农行姑苏支行依约向马家芬发放贷款98万元，并约定贷款期限为360个月，自2012年12月4日起至2042年12月3日止。后因马家芬未能按约还款，截至2014年10月8日，马家芬结欠农行姑苏支行借款本金962397.45元，利息（含罚息、复利）24049.24元。
另查明，为实现本案债权，原告与江苏华海中天律师事务所签订《聘请律师合同》，并支付律师费代理费39200元。
以上事实，由原告提供的《个人购房担保借款合同》、房屋他项权证、个人借款凭证、贷款利息清单、《聘请律师合同》、律师费支付凭证、江苏增值税普通发票以及当事人的陈述等证据予以证实，上述证据真实、合法且与本案有关联，本院对上述证据予以确认。
本院认为：原告与被告马家芬签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效。双方均应按约履行各自义务。在合同签订后，原告依约发放了贷款，被告马家芬未按约还本付息，构成违约。因被告马家芬未按约还款已超过90天，原告有权按照合同约定提前收回已经发放的贷款，并要求被告马家芬立即归还全部借款本息，及赔偿原告因诉讼而产生的律师费、诉讼费等损失，因此，本院对原告要求被告马家芬归还全部借款本息及支付律师费损失的诉讼请求予以支持。但律师费过高，本院依相关规定调整为30261元。因双方就抵押物已办理了抵押登记手续，抵押权生效，原告依法享有抵押权，在被告马家芬不能清偿债务时，原告有权对抵押物行使优先受偿权。因此，本院对原告要求行使抵押权的诉讼请求予以支持。被告马家芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告马家芬于本判决生效之日起十日内一次性归还原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行借款本金962397.45元，利息（含罚息、复利）24049.24元（利息暂计算至2014年10月8日，之后的利息、罚息、复利按照合同的约定计算至实际给付之日止）。
被告马家芬于本判决生效之日起十日内支付给原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行律师费损失30261元。
如被告马家芬未履行上述付款义务，原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行有权就被告马家芬抵押的坐落于苏州×××房屋以协议折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14111元，减半收取7056元，财产保全费5000元，合计12056元，由被告马家芬负担，于本判决生效之日起十日内支付给原告（原告同意其已经预交的案件受理费7056元，财产保全费5000元，本院不再退还，由被告向原告直接给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 浦莉
二〇一四年十一月十七日
书记员 尤闻
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。