湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1389号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市观沧海网吧服务有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道1592-1号（转车楼生活小区2号楼2层1号）。
法定代表人：汪拥军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭德华，男，1949年2月15日出生，汉族，住武汉市江岸区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉振生生化药品有限公司，住所地武汉市江岸区胜利街300号9层C室。
法定代表人：姜涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈逸峰，湖北得伟君尚律师事务所律师。
上诉人武汉市观沧海网吧服务有限公司（以下简称观沧海公司）与上诉人武汉振生生化药品有限公司（以下简称振生公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初3733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
观沧海公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项和第一项中“停产停业损失215318.5元”的内容；2、依法改判振生公司向观沧海公司支付违约金90000元、停产停业损失790848元、多交的房屋租金135000元，加上一审判决认定的振生公司应向观沧海公司支付的装修补偿费用997828元、临时安置补偿70743元、房屋押金10000元，以上合计人民币2094419元；3、本案一审、二审的诉讼费全部由振生公司承担。事实与理由：一、一审判决认定的振生公司应向观沧海公司支付的停产停业损失的计算标准无法律依据，应予以纠正。振生公司应该按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条的规定支付停产停业损失790848元[（8612740.24+7204219.88元）*5%]。二、振生公司未按合同约定履行义务，应承担违约责任。2014年1月15日，武汉市江岸区人民政府下达了岸政征[2014]1号《房屋征收决定书》，振生公司既未按合同约定书面通知观沧海公司，也不与观沧海公司协商观沧海公司有权获得法律规定的搬迁费用、经营损失等补偿，企图侵吞本属于观沧海公司所依法享有的装修、搬迁、停产停业等补偿。振生公司应当依据《房屋租赁合同书》第7.1条之规定向观沧海公司支付3个月房租共计90000元的违约金。三、一审判决认定观沧海公司还需向振生公司支付67500元租金是完全错误的。房屋被征收完全符合《房屋租赁合同书》第六条第6.2项关于“不可抗拒的因素，使合同无法履行”的情况，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，属“不可抗力”解除合同情况。而且，在租赁房屋被征收的情况下，振生公司已丧失了租赁房屋所有权人的资格，观沧海公司停付房租合理合法。四、在办理“办改商”的手续中，正是由于观沧海公司租赁了被征收房屋进行经营，并以该租赁房屋办理了工商营业执照，才使得振生公司取得720余万元的经营性补助（办改商），经营性补助（办改商）经费包含有对停产停业等经营性损失的补偿，因此，振生公司给予观沧海公司停产停业损失补偿，合情合理合法。
振生公司针对观沧海公司的上诉请求和理由辩称，对方要求经营性补偿没有事实依据，观沧海公司将房屋转租给案外人经营的旅馆至2015年10月才腾退，故观沧海公司认为其2014年就已腾退房屋没有事实依据，请求驳回对方的上诉请求。
振生公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回观沧海公司的全部诉讼请求；2、判令观沧海公司支付2014年3月至2015年10月房屋租金600000元、违约金90000元、逾期付款滞纳金25560元（以600000元为本金，自2015年11月1日起计算至款清之日止，暂计至2016年12月31日），共计人民币715560元；3、判令观沧海公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、本案所涉房屋装修剩余价格评估为997828元，该价格不仅包括观沧海公司对该房屋的装修，也包含振生公司以及案外人彭念军对该房屋的装修。一审法院对评估公司的调查笔录及评估明细表显示，案外人用于经营旅馆，对房屋投入了313113元装修，且其中253113元被评估公司认可并计入房屋装修剩余价格。一审法院以无法区分观沧海公司和彭念军各自装修部分剩余价格为由，酌定由观沧海公司获得涉案房屋装修剩余价格的全部补偿没有事实和法律依据。二、观沧海公司在一审中诉请振生公司支付停产停业损失968000元，依据振生公司与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订的《征收补偿协议书》，振生公司因涉案房屋拆迁获得停产停业损失的金额为零，观沧海公司的诉请没有事实依据。《征收补偿协议书》既约定了停产停业损失，又约定了经营性补助，显然两笔补偿并不是同一属性，一审法院将经营性补助直接视为停产停业损失，按停产停业损失的标准计算出金额并判令振生公司支付给对方没有法律依据。三、次承租人彭念军一直在案涉房屋内经营旅馆至2015年10月。转租是观沧海公司与案外人彭念军的合同关系，振生公司从未收到过彭念军任何租金。一审法院认定观沧海公司于2014年10月已全部腾退，不需支付2014年11月至2015年10月房屋租金，与事实不符。彭念军在案涉房屋继续经营旅馆说明砌墙打围并未导致房屋无法继续经营，一审法院酌定观沧海公司按月租金50%向振生公司支付租金没有事实和法律依据。四、2014年3月至2014年10月，观沧海公司经振生公司多次催要仍拒不支付房屋租金，其行为已严重违约，应支付违约金90000元及相应滞纳金。一审法院认定观沧海公司受客观因素影响并未恶意拖欠租金不用承担违约责任没有事实和法律依据。五、观沧海公司恶意拖欠租金后，振生公司法定代表人已通知对方解除合同。2015年12月1日，振生公司与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》，确定补偿金额，并将房屋交付武汉市江岸区房屋征收管理办公室，而此时振生公司与观沧海公司的租赁合同早已解除，观沧海公司无权向振生公司主张权利。
观沧海公司针对振生公司的上诉请求和理由辩称，一审法院判令涉案房屋装饰装修补偿款归观沧海公司完全正确，振生公司应当按照《租赁合同》的约定和《征收办法》的规定对观沧海公司进行停产停业损失的补偿，观沧海公司依法腾退涉案房屋，振生公司的违约责任不能免除。综上，请求驳回振生公司的上诉请求。
观沧海公司向一审法院起诉请求：1、振生公司向我公司支付装修补偿费用1272000元、房屋押金10000元、多交的房屋租金135000元、违约金90000元、临时安置补偿70473元、停产停业损失968000元，以上合计2545743元；2、振生公司承担本案诉讼费。
振生公司反诉请求：1、观沧海公司支付2014年3月至2015年12月的房屋租金660000元；2、观沧海公司支付违约金90000元、滞纳金17622元；3、反诉费由观沧海公司承担。
一审法院认定事实:振生公司原系位于本市江岸区解放大道1592-1号转车楼生活小区2号楼2层1号房屋（以下简称案涉租赁房屋）的所有权人，该房屋建筑面积939.64㎡。
2010年5月31日，出租方振生公司（甲方）与承租方观沧海公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》。双方约定，甲方将位于解放大道1592-1号租赁给乙方使用；租赁物的功能为网吧、棋牌使用；租赁期限为八年，从2010年9月1日起至2018年8月30日止，起租日开始计算租金。甲方于起租日两个月前交付租赁房屋给乙方，作为装修期用；租金为年租金三十五万元（无税）。甲方收到租金时须向乙方开具收据；乙方于本合同签订之日起，交下一个年度第一季度租金时，向甲方一次性缴纳承租押金10000元，合同期满后或不再续签合同，即退押金（无息）；甲方第一年按全年收取房屋租金。全年房屋租金合计三十五万元（即2010年9月1日至2011年8月30日止租金），并由乙方以现金方式支付给甲方。以后按三个月一次，时间为支付期的前十五天；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之一，如拖欠金连续达十天，甲方有权单方面解除本合同，本合同在甲方解除合同通知书送达乙方时解除；如遇政府地域整体开发、市政公共设施建设、政府征用等不可抗拒的因素，使合同无法履行，甲方应提前60天书面通知乙方退租搬迁，甲方除退还剩余预收租金外，不再承担其他经济责任。乙方有权获得法律规定的搬迁费用、经营损失等补偿，甲方有义务协助乙方获得补偿。如乙方在获得补偿后未在规定的时间内按期腾退，甲方有权对乙方滞留在甲方的物质按堆放废弃物清理出场做废品处理，处理的物质收入充抵乙方房屋占用费及违约金；甲方按现有结构及现状租赁房屋给乙方使用，乙方在租赁期内不得随意改变租赁物现状及房屋结构，不得给租赁物设施造成破坏。如确需进行房屋现状改变及需对房屋进行维修，需甲方同意，其费用由乙方自理。合同解除时装饰装修应保留原状；乙方享有租赁物部分转租权，不得进行违法经营；甲乙双方任何一方违约，违约方都应支付相当于3个月租金的违约金给守约方。
2010年6月，观沧海公司对案涉租赁房屋进行了装修。
2011年12月31日，出租方振生公司（甲方）与承租方观沧海公司（乙方）又签订了一份《房屋租赁合同补偿协议书》。双方约定，由于甲方提供的原电力容量（电表号009079401）不足，乙方经向供电部门申请现已电力增容（电表号6609405172、6609405130），其电力增容后的产权归乙方所有。本补充协议从签订之日起经甲乙双方签字盖章后立即生效。同日，观沧海公司向振生公司交纳房屋租赁押金10000元。
2014年1月，武汉市江岸区人民政府决定对二七沿江片进行旧城区改造，并于同月15日公告《房屋征收决定书》。观沧海公司租赁振生公司的房屋正处于征收范围内。《二七沿江片二期（二期-2片）旧城区改建项目房屋征收补偿方案》规定，被征收人为征收范围内被征收房屋的所有权人；被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人支付货币补偿费，另给予被征收人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、其他相应的补偿、补助和奖励；被征收房屋的价值由评估机构通过评估确定；被征收房屋装饰装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定；征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，给予被征收人临时安置补偿费。临时安置补偿费由评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定。选择货币补偿的，一次性给予被征收人3个月的临时安置补偿费；征收生产经营性用房，造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或公有房屋承租人认为其停产损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、按照6个月的时间期限等停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以货币补偿；对住改商房屋，按住宅房屋予以补偿，对其实际用于经营的部分，给予经营性补助，补助标准为商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%。
武汉国佳房地资产评估有限公司（以下简称国佳评估公司）对案涉租赁房屋价值评估为9166元/㎡；对装修剩余价格评估为997828元；对设备及物品搬迁补偿费评估为26542元。
2014年4月14日，江岸区沿江商务区二七片房屋征收指挥部向被征收户和经营户发出《通知》，内容为“根据工作安排，二七街房屋征收指挥部决定在5月中上旬对二期2-2、2-3片征收范围内沿解放大道、转车楼门面、下正街至头道街居民区打围墙。鉴于围墙的修建可能给您带来生活、经营上的诸多不便，请各位被征收户、经营户给予配合，并提前告之做好准备。”
2014年10月24日，观沧海公司向振生公司送达《房屋腾退通知函》，上载：“我单位承租贵公司解放大道1592-1号二楼用于网吧经营场所的房屋，早已被武汉市政府决定征收，属于政府征收拆迁范围。今年以来，拆迁办已多次上门要我单位停止经营并已多次停业，我单位一直是亏本经营。现四周已砌墙打围，网吧确已无法正常，近日，拆迁办再次上门勒令我单位停业搬迁。根据政府征收法律法规及政策的相关规定，我单位在无法抗拒的情况下不得不停业搬迁。现已按拆迁办要求搬迁腾退完毕，特此通知贵公司。此函一次三份，甲乙双方各持一份另一份交拆迁办存档。”2014年10月28日，振生公司法定代表人姜涛签收该通知函。
2015年12月1日，武汉市江岸区房屋征收管理办公室（甲方）与振生公司（乙方）签订《征收补偿协议书》。双方约定，一、乙方被征收房屋状况征收范围，乙方房屋（房屋所有权证号：武房权证岸字第××号，国有土地使用证号：岸国用2001字第169号）位于转车楼生活小区2号楼2层1号，证载建筑面积939.64㎡；二、乙方选择按货币补偿方式补偿；三、甲方应向乙方支付的征收补偿、补助及奖励如下：1、房屋价值补偿，办公用房单价为9166元/㎡，计算939.64㎡×9166元=8612740.24元；2、装修装饰补偿997828元；3、附属设备补偿，水表1500元、电表900元、设施设备26542元；4、。；5、临时安置补偿939.64㎡×25×3=70473元；6、停产停业损失补偿（生产经营性用房）……；7、。；8、。；9、。；10、。；11、经营性补助（办改商）939.64㎡×（24500元－9166元）×50%=7204219.88元；12、。；13、。以上1-13项征收补偿、补助及奖励款项总计：16914203.12元。
一审法院另查明：根据《房屋租赁合同》的约定，观沧海公司先支付租金后使用房屋。2010年9月1日至2013年8月30日期间的房租，观沧海公司按每年350000元支付；2013年9月起，观沧海公司按每年360000元支付。双方均确认，观沧海公司最后一次租金支付时间是2014年2月18日，金额为90000元。
观沧海公司主张振生公司“退还多收的房屋租金135000元”是指，2014年2月18日支付的租金对应租赁月份是至2014年5月31日止。2014年1月15日区政府下达征收通知书，是合同中约定的不可抗力的因素，振生公司应当退还多收的房租。135000元的租金对应的是2014年1月15日至5月31日一共是4个半月，每个月30000元，共计135000元。“停产停业损失968000元”是指，依据武汉市国有土地上房屋征收和补偿办法第三十条第三款，按照六个月的实际效益进行补偿计算，按照2012年公司利润结余1936657.48元除以2得出968000元。
振生公司主张观沧海公司“支付房屋租金660000元”是指，2014年3月至2015年12月期间的租金，30000元×22个月＝660000元。
一审法院还查明：2012年3月22日，观沧海公司与案外人彭念军签订《房屋租赁合同书》，将解放大道1592-1号部分房屋租赁给彭念军作为旅馆使用，租赁期限为六年，从2012年5月1日起至2018年4月30日止。但该份合同未约定具体的租赁面积及租赁区域。此后，彭念军对租赁部分进行了装修。
振生公司成立于1998年。2000年8月11日，公司住所地由江岸区江岸路12号变更为江岸区南京路180号；2001年5月8日，公司住所地由江岸区南京路180号变更为江岸区解放大道1592号-1号；2011年2月18日，公司住所地由江岸区解放大道1592号-1号变更为江岸区胜利街300号9层C室。
一审法院认为，观沧海公司与振生公司签订的《房屋租赁合同书》，合法有效。《房屋租赁合同书》约定“如遇政府地域整体开发、市政公共设施建设、政府征用等不可抗拒的因素，使合同无法履行，振生公司应提前60天书面通知观沧海公司退租搬迁，振生公司除退还剩余预收租金外，不再承担其他经济责任。观沧海公司有权获得法律规定的搬迁费用、经营损失等补偿，振生公司有义务协助观沧海公司获得补偿。”现观沧海公司租赁振生公司的房屋已被征收，且振生公司已与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订《征收补偿协议书》，确定了拆迁补偿金额。根据上述约定，观沧海公司理应获得相应补偿。针对双方本、反诉主张的诉讼请求，一审法院逐一评判。
本诉部分，关于装修补偿费用，国佳评估公司对案涉租赁房屋装修剩余价格评估为997828元。根据查明的事实，案涉租赁房屋除有观沧海公司作为网吧经营外，案外人彭念军作为次承租人也租赁了部分面积用作开设旅馆。为查明案件事实，一审法院前往国佳评估公司调查，国佳评估公司评估经办人员无法区分观沧海公司和彭念军各自装修部分的剩余价格。鉴于案涉租赁房屋的装修已不复存在，再行鉴定已不可能，通过其他证据亦不能客观、准确地认定各自装修剩余价格，为避免承租人与次承租人利益受损，故一审法院酌定由观沧海公司获得案涉租赁房屋装修剩余价格的全部补偿；关于临时安置补偿，临时安置补偿是对被拆迁人或者房屋承租人因房屋被征收至产权调换房屋交付或者安置房交付之前这一特定过渡期限内，征收人对被拆迁人或者房屋承租人因另寻住房搬迁所产生的损失或者增加费用的补偿。观沧海公司作为房屋承租人应获得该部分补偿；关于停产停业损失，《二七沿江片二期（二期-2片）旧城区改建项目房屋征收补偿方案》规定“征收生产经营性用房，造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或公有房屋承租人认为其停产损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、按照6个月的时间期限等停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以货币补偿。”振生公司与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订的《征收补偿协议书》中未确定停产停业损失金额，但确定了经营性补助金额。双方在《房屋租赁合同书》中约定“观沧海公司有权获得法律规定的搬迁费用、经营损失等补偿”，观沧海公司虽无证据证明其在2014年10月前有停业的情形，但砌墙打围确实会对经营产生影响。故可参照上述停产停业损失的计算标准，酌定按被征收房屋价值的2.5%补偿，即8612740.24元×2.5%=215318.50元。案外人彭念军与振生公司并无直接的合同关系，如彭念军认为前述三项补偿自己亦有部分权利，可与观沧海公司协商或通过其他合法途径解决；关于房屋押金，因双方的租赁合同已终止，振生公司应向观沧海公司退还房屋押金；关于多交的房屋租金及违约金，观沧海公司于2014年2月18日支付的租金对应租赁月份是2014年3、4、5月，而江岸区沿江商务区二七片房屋征收指挥部确定的打围墙时间是“5月中上旬”，观沧海公司也无证据证明2014年1月至5月期间停止经营，故观沧海公司要求振生公司退还多交的房屋租金及支付违约金，缺乏事实根据。综上，振生公司应向观沧海公司支付的费用，合计1293619.50元（装修补偿费用997828元＋临时安置补偿70473元＋停产停业损失215318.50元＋房屋押金10000元）。
反诉部分，2014年10月24日，观沧海公司向振生公司送达《房屋腾退通知函》。同月28日，振生公司法定代表人姜涛签收该通知函。从通知函记载的内容及送达情况可以说明，一、观沧海公司于2014年10月正式停业；二、振生公司知晓观沧海公司于2014年10月已全部腾退。同时，观沧海公司于2014年2月18日支付的租金对应租赁月份是2014年3、4、5月，至2014年10月正式停业，也仅有5个月的租金未支付，租金为5个月×30000元=150000元。因此，振生公司向观沧海公司主张2014年3月至2014年5月，2014年11月至2015年12月期间的房屋租金，事实根据不足。鉴于案涉租赁房屋四周已于2014年5月中上旬砌墙打围，势必影响网吧的正常经营，双方对此均无过错，故一审法院酌定观沧海公司按月租金标准50%向振生公司支付2014年6月至2014年10月期间的租金，即150000元×50%=75000元。同时还应对2014年5月已支付租金的一半按前述标准计算扣减，即30000元÷2×50%=7500元，观沧海公司应向振生公司支付的房屋租金为67500元（75000元－7500元）。观沧海公司未向振生公司支付房租，受客观因素影响，并未恶意拖欠，故振生公司要求观沧海公司支付违约金及滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉振生生化药品有限公司于一审判决生效之日起七日内向武汉市观沧海网吧服务有限公司支付1293619.50元（装修补偿费用997828元＋临时安置补偿70473元＋停产停业损失215318.50元+房屋押金10000元）；二、驳回武汉市观沧海网吧服务有限公司的其他诉讼请求；三、武汉市观沧海网吧服务有限公司于一审判决生效之日起七日内向武汉振生生化药品有限公司支付房屋租金67500元；四、驳回武汉振生生化药品有限公司的其他反诉请求。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费27166元、保全费5000元、邮寄费20元，合计32186元，由武汉市观沧海网吧服务有限公司负担16083元，武汉振生生化药品有限公司负担16103元。反诉受理费5738.5元（已减半），由武汉振生生化药品有限公司负担5164.65元，武汉市观沧海网吧服务有限公司负担573.85元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
观沧海公司提交证据两份：证据一、工商查询信息及情况说明，拟证明彭念军经营的武汉市江岸区泰合旅馆注册地不在涉案房屋，泰合旅馆不在涉案房屋内经营，涉案房屋装修评估剩余价值是对观沧海公司的补偿；证据二、工商变更查询信息，拟证明振生公司只是涉案房屋的出租人，不是该房屋的实际装饰装修人，振生公司系因观沧海公司在该房屋内实际经营而获得“办改非”的经营性补偿。
振生公司提交证据三份：证据一、武汉市江岸区泰合旅馆的声明一份，拟证明涉案房屋在2015年10月之前一直可从事经营活动，旅馆一直向观沧海公司支付租金，振生公司已经对旅馆进行过补偿；证据二、房屋现场照片，拟证明观沧海公司腾退时对房屋进行了破坏性的拆除，使房屋既不能自用也不能出租，房屋内各种设备均已搬走；证据三、企业咨询报告，拟证明观沧海公司的住所地于2010年8月31日才迁入涉案房屋。
经质证，振生公司对观沧海公司提交的证据的意见为：对证据一、证据二的真实性无异议，但与本案无关联性，且不能达到其证明目的。观沧海公司对振生公司提交的证据的意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据二的真实性无异议，但不能达到其证明目的；对证据三的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为，观沧海公司提交的证据一不能证明泰合旅馆未在涉案房屋中经营，本院不予采信；证据二不能达到其证明目的，本院不予采信。振生公司提交的证据一真实性无法确认，本院不予采信；证据二不能达到其证明目的，本院不予采信；观沧海公司对证据三的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，2010年8月31日，观沧海公司的住所地由武汉市江岸区解放大道1502号变更为武汉市江岸区解放大道1592-1号。
本院认为，观沧海公司与振生公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。本案诉争房屋在租赁期间被征收，根据合同约定，观沧海公司应当获得相应的补偿。
关于停产停业损失的补偿，振生公司与武汉市江岸区房屋征收管理办公室签订的《征收补偿协议书》中虽然没有确定停产停业损失金额，但确定了经营性补助金额，且《二七沿江片二期（二期-2片）旧城区改建项目房屋征收补偿方案》规定“征收生产经营性用房，造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或公有房屋承租人认为其停产损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、按照6个月的时间期限等停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以货币补偿”，一审法院考虑到砌墙打围会对观沧海公司的经营产生影响，从而酌定参照停产停业损失的计算标准，按被征收房屋价值的2.5%进行补偿并无不当，对于观沧海公司认为振生公司应当支付停产停业损失790848元的上诉请求及振生公司认为不应支付停产停业损失补偿的上诉请求，本院均不予支持。
关于装修补偿费用，《征收补偿协议书》中确定装修装饰补偿为997828元，虽然该补偿价格包含了彭念军经营的旅馆的装修剩余价格，但一审法院前往国佳评估公司调查，国佳评估公司评估经办人员亦无法区分观沧海公司和彭念军各自装修部分的剩余价格，一审法院为避免承租人与次承租人利益受损，酌定由观沧海公司获得全部装修装饰补偿并无不当，振生公司认为彭念军对旅馆投入的313113元装修中的253113元被评估公司认可并计入房屋装修剩余价格的上诉理由，因其未提交证据证明，本院不予采纳。
关于房屋租金，2014年10月24日，观沧海公司向振生公司送达《房屋腾退通知函》，同月28日，振生公司法定代表人姜涛签收该通知函，上述事实可以说明观沧海公司于2014年10月正式停业且振生公司知晓观沧海公司于2014年10月已腾退房屋。一审法院考虑到诉争房屋于2014年5月中上旬砌墙打围势必影响网吧的正常经营，酌定观沧海公司按月租金标准50%向振生公司支付2014年6月至10月的租金，并对2014年5月已经支付租金的一半按前述标准计算扣减并无不当。对于观沧海公司要求振生公司退还多交的房屋租金135000元及振生公司要求观沧海公司支付2014年3月至2015年10月房屋租金600000元的上诉请求，本院均不予支持。
关于违约金，本案系因诉争房屋被拆迁而引发的纠纷，观沧海公司无证据证明振生公司有违约行为，其要求振生公司支付违约金的上诉请求，本院不予支持。而观沧海公司未支付租金系受客观因素影响，并非恶意拖欠，对于振生公司要求观沧海公司支付违约金及滞纳金的上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，观沧海公司和振生公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21808.5元，由武汉市观沧海网吧服务有限公司负担16070元，由武汉振生生化药品有限公司负担5738.5元。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 黄 更
审判员 胡丹丹
二〇一七年四月十一日
书记员 黄 劼