湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2015）望民初字第02507号原告湖南武高科房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金星北路三段209号。法定代表人刘创，董事长。委托代理人王健，系原告公司法务人员。被告郑明。被告戴莉锋。原告湖南武高科房地产开发有限公司（以下简称“武高科公司”）诉被告郑明、戴莉锋商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员程凯龙担任审判长，与人民陪审员戴铄、罗胜军组成合议庭公开开庭进行了审理，原告武高科公司的委托代理人王健、被告郑明、戴莉锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武高科公司诉称，2014年04月28日，原告与被告郑明签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），由郑明购买武高科公司开发的新地东方明珠三期7栋1309房，购房总价513545元，首付163545元，贷款350000元。贷款发放后，郑明出现连续逾期还款，后贷款银行起诉郑明要求偿还贷款，并通知武高科公司承担担保责任。经协商，贷款银行于2015年11月25日从武高科公司账户按照郑明贷款余额本息、违约金和诉讼费用共划走356489.50元，并终止了与郑明的贷款合同。之后，武高科公司要求郑明支付为其垫付的相关费用，郑明以无力偿还为由拒绝。另外，郑明在购房时向武高科公司借得首付款80000元，被告戴莉锋对该笔款项向武高科公司签署了《共同还款承诺书》，承诺与郑明共同偿还该笔款项。综上所述，武高科公司为了维护自身合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除武高科公司与郑明于2014年04月28日签订的《商品房买卖合同》；2、郑明支付武高科公司违约金163545元（首付款）；3、郑明偿还武高科公司代为支付的中国银行松桂园支行的贷款利息、违约金、律师费、诉讼费合计16331.50元；4、郑明、戴莉锋共同偿还武高科公司首付款借款本金80000元，利息按照年息24%计算至清偿之日止（截至起诉之日止的利息为16727.67元）；5、郑明承担本案全部诉讼费用。被告郑明辩称，购房合同是被告签的，但真正买房子的是被告的朋友姚胜，怎么样处理要听姚胜的意见。被告戴莉锋辩称，被告是提供了担保，但是当时售楼人员一再强调，提供担保就算郑明违约也没有任何关系。本案审理过程中，原告武高科公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议各一份，拟证明双方的合同关系，以及郑明逾期还款导致武高科公司承担连带还款责任后郑明应当承担的违约责任。2、案件受理通知书、民事起诉状各一份，拟证明中国银行松桂园支行已就郑明逾期还款一事提起诉讼并被法院受理。3、金额6403.88元的律师代理费发票及金额3404元的法院缴款书各一份，证明需要由郑明承担的诉讼相关费用为9807.88元。4、中国银行扣划武高科公司款项凭证三张，共扣划356489.50元包含郑明应付的利息、罚息及律师代理费等。5、贷款结清凭证一张，拟证明郑明的贷款余额已由武高科公司全部结清。6、《个人借款协议》一份，拟证明郑明向武高科公司借得房屋首付款8万元，逾期还款违约金高于年利率24%。7、《共同还款承诺书》一份，拟证明戴莉锋承诺与郑明共同对8万元借款承担还款责任。8、《个人一手住房贷款合同》一份，拟证明武高科公司与郑明的担保关系以及武高科公司作为担保人在郑明不履行还款义务的时候有义务代为偿还利息、罚息及相关的诉讼费用。郑明、戴莉锋对武高科公司提交的上述八份证据均无异议，本院经审查核实后认为均具有真实性、合法性和关联性，具有证据效力，可以作为本案的定案依据。根据上述有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院查明如下案件事实：2014年04月28日，原告武高科公司（××）与被告郑明（××）签订了一份合同编号为201304071309的《商品房买卖合同》，约定郑明向武高科公司购买位于长沙市望城区金星北路三段209号7栋13层1309号房屋，该房屋建筑面积为112.98平方米，其中套内建筑面积88.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.02平方米（实际面积最终以产权登记的面积为准）；合同总价款为513545元，其中首付款163545元于合同签订时支付，剩余350000元向中国银行湖南省分行长沙三湘支行申请贷款。同日，双方还签订《补充协议》，该协议第四条约定：“××不履行还款义务的处理办法：1、××因自身原因，不履行银行或公积金中心贷款还款义务而导致××承担连带责任的，××应于接到××书面通知后10日内偿还××代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给××赔偿金，赔偿金为××代为清偿的款项金额的20%。如超过15天××仍未向××支付前述款项，则××有权解除合同，并将已付房款一并作为赔偿金，不予退还。2、如因××不履行还款义务，而导致银行或公积金中心提前解除抵押借款合同而使××承担连带责任，提前偿还××所欠全部贷款余额的，××应于10日内偿还××代为清偿的全部贷款款项及罚息，并应支付给××房屋总价款10%的违约金，否则××有权解除合同，并将已付房款一并作为赔偿金，不予退还。3、如因××逾期偿还贷款等违约行为而导致××承担连带责任的，××有权行使解除商品房买卖合同权利，××应于××书面解除通知送达之日起7日内，与××到政府相关部门办理好《商品房买卖合同》相关登记注销手续；如买卖人已入住的，须在前述期限内腾空房屋并支付于办理入住手续之日起至办理《商品房买卖合同》相关登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有损毁，××还应另行给予赔偿。××未按期迁出该商品房的，××按总房价款每日1‰向××支付违约金。该条款不影响××依据其他条款约定向××追究其他违约责任”。同日，武高科公司与郑明、戴莉锋签订一份编号为201304071309的《个人借款协议》，约定由郑明向武高科公司借款80000元用于支付上述所购买房产的首付款，郑明承诺在2014年10月28日之前一次性偿还40000元，在2015年04月28日之前一次性偿还40000元，上述期限内武高科公司同意免除相应的利息。若郑明未能按约定时间偿清借款，则自逾期之日起30日内，按照借款金额的同期银行贷款利率四倍每日向武高科公司支付违约金；超过30日的，按照借款金额的10%支付违约金；超过60日后，武高科公司有权将郑明所购房屋另行出售，并收取借款金额30%作为违约金。戴莉锋自愿以其所有的房产（合同编号为20120018311）对郑明的上述借款进行担保，并向武高科公司出具了一份还款（共同还款）承诺书，承诺若郑明在上述约定的时间内不能偿还全部借款，则由戴莉锋偿还该借款、违约金、损失及可能产生的处置该房产所发生的费用，担保不得撤销直至借款及违约金得以结清。上述买卖合同、借款协议签订后，郑明于2014年04月29日与中国银行长沙市松桂园支行签订了《个人一手住房贷款合同》，双方约定的贷款金额为350000元，贷款期限为20年，贷款利率按照浮动利率方式计算，并定于每月的10日为结息日和付息日。同时，双方还就各自的违约行为及应当承担的违约责任进行了详细约定，武高科公司作为贷款合同履行的担保方，在保证人一栏签章予以确认。合同履行过程中，因郑明未能按时偿还贷款，中国银行长沙市松桂园支行于2015年10月15日向长沙市开福区人民法院起诉，要求解除与郑明签订的贷款合同并由武高科公司对郑明因逾期还款所产生的相关违约行为承担连带保证责任。2015年11月25日，武高科公司通过银行转账方式替郑明偿还了所有到期及未到期贷款本息，并支付了相应的违约金、律师费及诉讼费用，共计356489.50元，解除了《个人一手助住房贷款合同》。后来，原、被告双方协商处理代付贷款事宜，未能达成一致意见，原告遂诉至本院，请求判令：1、解除武高科公司与郑明于2014年04月28日签订的《商品房买卖合同》；2、郑明支付武高科公司违约金163545元（首付款）；3、郑明偿还武高科公司代为支付的中国银行松桂园支行的贷款利息、违约金、律师费、诉讼费合计16331.50元；4、郑明、戴莉锋共同偿还武高科公司首付款借款本金80000元，利息按照年息24%计算至清偿之日止（截至起诉之日止的利息为16727.67元）；5、郑明承担本案全部诉讼费用。本院认为，原告武高科公司与被告郑明签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当依照合同约定履行各自义务。《补充协议》第四条第2款约定“如因××不履行还款义务，而导致银行或公积金中心提前解除借款合同而使××承担连带责任，提前偿还××所欠全部贷款余额的，××应于10日内偿还××代为清偿的全部贷款款项及罚息，并应支付给××房屋总价款10%的违约金，否则××有权解除合同，并将已付房款一并作为赔偿金，不予退还”。2015年11月25日，因被告郑明未履行偿还银行贷款的义务，导致武高科公司按照《个人一手助住房贷款合同》约定，履行了连带责任保证担保义务，代替郑明偿还了所有到期及未到期贷款本息并支付了相应的违约金、律师费及诉讼费用等共计356489.50元，解除了《个人一手助住房贷款合同》。被告郑明应当在2015年12月5日前向原告偿还全部代付款并支付违约金。但是被告郑明没有履行该义务，已构成违约，应当按照约定承担违约责任。因此，武高科公司要求解除与郑明于2014年04月28日签订的合同编号为201304071309的《商品房买卖合同》并将已付房款一并作为赔偿金不予退还的诉讼请求，本院予以支持。关于已付房款数额的认定问题，郑明已向武高科公司实际支付首付款83545元，以向武高科公司借款的方式支付首付款80000元，从公平和客观角度来看，本院认定被告郑明已付首付房款83545元，原告依约定有权将该款作为赔偿金不予退还；向原告借支的80000元应当视为未付房款，因合同解除，应当不再继续支付，所以原告要求被告郑明偿还借款80000元和支付相应利息的诉讼请求，本院不予支持。同理，被告戴莉锋的连带责任保证担保责任应予免除。《商品房买卖合同》解除后，被告郑明购买的房屋应当退还给原告，原告应当退还被告已实际支付的全部购房款433545元（513545元-80000元），扣除原告已代付的银行贷款本息、违约金、律师费、诉讼费356489.50元，实际取得赔偿金77055.5元。如果武高科公司再要求郑明偿还其代为支付的贷款利息、违约金、律师费、诉讼费共计16331.5元，有失公允，所以对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告湖南武高科房地产开发有限公司与被告郑明于2014年04月28日签订的合同编号为201304071309的《长沙市望城区商品房买卖合同》，被告郑明退还所购买的位于长沙市望城区金星北路三段209号7栋13层1309号房屋给原告湖南武高科房地产开发有限公司；二、被告郑明已实际支付的购房价款除抵偿原告湖南武高科房地产开发有限公司所代为支付的银行贷款本息、违约金、律师费、诉讼费外，余款77055.5元作为赔偿金，原告湖南武高科房地产开发有限公司不予退还；三、驳回原告湖南武高科房地产开发有限公司的其他诉讼请求；本案受理费5449元，由被告郑明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  程凯龙人民陪审员  戴 铄人民陪审员  罗胜军二〇一六年四月二十五日代理书记员  肖 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各自的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。