重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初14048号原告重庆市轩安物业管理有限公司，住所地重庆市江北区红黄路89号中北大楼8楼，统一社会性用代码91500105683903507Q。法定代表人谭旭，重庆市轩安物业管理有限公司董事长。委托代理人何代成，男，重庆市轩安物业管理有限公司员工，住重庆市合川区。被告冯文学，男，1967年10月3日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告黎维英，女，1970年11月14日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告冯熙熙，女，1999年4月23日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告冯婷婷，女，1989年11月7日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆市轩安物业管理有限公司与被告冯文学、黎维英、冯熙熙、冯婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告重庆市轩安物业管理有限公司的委托代理人何代成，被告冯文学到庭参加了诉讼。被告黎维英、冯熙熙、冯婷婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市轩安物业管理有限公司诉称，原告与重庆市沙坪坝区曾家镇五里社区居民委员会签订了《康田曾家园A、B区物业服务合同》，合同有效期自2013年12月1日起至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效时止。后原告又与沙坪坝区曾家镇五里社区康田A、B区业主委员会签订了《康田曾家园A、B区物业服务合同》，合同有效期自2015年1月1日起至2016年12月31日止。原告为康田曾家园A、B区提供了物业服务，被告作为小区业主，享受了服务，但一直未履行按时缴纳物业服务费的义务。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付上述拖欠的物业服务费1841.70元，公共照明能耗费300元，滞纳金95.83元，合计2237.53元。被告冯文学辩称，对于原告陈述的欠付物管费和公摊费的时间段和计算方式没有异议，但是我们不交上述费用是有我们的原因的。因为小区不安全，我家之前车被偷了，家里也被偷了，原告都不管。车库的车辆没有规范管理，小区的保安没有尽到职责，没有规范，小区的清洁卫生需要加强，小区外来车辆乱停乱放，需要整理，外来人员进出需要登记。综上，请求法院依法判决。被告黎维英、冯熙熙、冯婷婷未答辩。经审理查明，康田曾家园A、B区座落于重庆市沙坪坝区曾家镇五里社区，占地面积40454平方米，建筑面积147213平方米，该小区用于安置拆迁户居住。2013年12月10日，沙坪坝区曾家镇五里社区居民委员会代表小区全体业主与重庆市轩安物业管理有限公司（本案原告）签订了《康田曾家园A、B区物业服务合同》，约定由重庆市轩安物业管理有限公司为小区业主提供物业管理服务，合同期限为2013年12月1日起至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效止；物业服务费按月收取，住宅按照1.00元/月·平方米（由曾家镇政府补贴0.50元/月·平方米，向业主实际按0.50元/月·平方米收取），商业物业按照2.80元/月·平方米收取，共用的专项设备运行的能源消耗，采取10.00元/月·户的方式向业主分摊计收。业主或使用人若不按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向重庆市轩安物业管理有限公司支付违约金。2014年12月17日，重庆市沙坪坝区曾家镇五里社区康田曾家园A、B区业主委员会代表小区全体业主与重庆市轩安物业管理有限公司（本案原告）签订了《康田曾家园A、B区物业服务合同》，约定由重庆市轩安物业管理有限公司为小区业主提供物业管理服务，合同期限为2015年1月1日起至2016年12月31日止。物业服务费按月收取，住宅按照1.00元/月·平方米（由曾家镇政府补贴0.50元/月·平方米，向业主实际按0.50元/月·平方米收取），商业物业按照2.80元/月·平方米收取，车位服务费50元/个·月，按照10.00元/月·户的标准向业主或使用人收取公共设施设备等的能源分摊费用。业主或使用人若不按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向重庆市轩安物业管理有限公司支付违约金。合同签订后，2015年3月20日，重庆市沙坪坝区房屋管理局对该物业服务合同进行了备案。另查明，原告系从事物业服务的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理，家政服务等。被告冯文学、黎维英、冯熙熙、冯婷婷为重庆市沙坪坝区曾家镇五里社区康田曾家园小区业主，其名下房屋坐落于重庆市沙坪坝区曾家镇曾福路X号X。该房屋的建筑面积为122.77平方米。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业服务费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告以在被告房屋大门张贴催费通知等方式，向被告催缴了2014年1月至2016年6月的物业服务费、公摊费、滞纳金等，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告明确诉讼请求，要求被告支付2014年1月至2016年6月期间的物业服务费1841.70元、公共照明能耗费300元，并请求以被告欠付的物业服务费和公共照明能耗费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率按月计算滞纳金，滞纳金从2016年7月1日起算，直至被告付清欠付的费用为止。上述事实，有原告提供的物业服务企业资质证书，营业执照，原告分别与五里社区居民委员会和康田曾家园A、B区业主委员会签订的《康田曾家园A、B区物业服务合同》，物业服务合同备案证明，物业管理费催费通知及张贴通知的照片，以及原告和被告冯文学的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，被告黎维英、冯熙熙、冯婷婷经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证、质证、辩论的权利，本院可以依法缺席审判。沙坪坝区曾家镇五里社区居民委员会根据法律规定代表小区业主与原告签订了物业服务合同，康田曾家园A、B区业主委员会根据法律规定代表小区业主与原告签订了物业服务合同，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为康田曾家园A、B区提供了物业管理和服务，且物业服务合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告及康田曾家园A、B区全体业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费。因物业管理涉及面很广，包括保安、卫生、绿化、车辆管理等多项内容，管理是动态的、长期的，服务是否存在瑕疵、是否到位，也是主观的，本身很难认定。部分业主存在素质不高的问题，诸如乱停乱放、乱丢垃圾、损坏公物等行为，并非原告物业公司的责任。被告作为业主，认为物业管理存在瑕疵，又不提供证据予以证明，由此拒付物业服务费，应属不当，被告应承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2014年1月至2016年6月期间的物业服务费及滞纳金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为122.77平方米，康田曾家园A、B小区的物业服务收费标准为0.50元/月·平方米，故被告应支付的物业服务费为：122.77平方米×0.50元/月·平方米×30个月=1841.55元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业服务费滞纳金每日千分之三的标准过高，现原告自愿将滞纳金降低为以拖欠的物业服务费为本金，从2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率按月计算滞纳金，直至被告付清欠付的物业服务费止，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。关于原告主张的公共照明能耗费，《康田曾家园A、B区物业服务合同》有载明，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持。因此，被告应支付原告2014年1月1日至2016年6月30日期间的公共照明能耗费为：10元/月·每户×30个月=300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告冯文学、黎维英、冯熙熙、冯婷婷于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆市轩安物业管理有限公司2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费1841.55元、公共照明能耗费300元，以及物业服务费的滞纳金，该滞纳金以被告欠付的物业服务费1841.55元为本金，从2016年7月1日起，至被告付清欠付的物业服务费止，按照中国人民银行同期贷款利率按月计算。二、驳回原告重庆市轩安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆市轩安物业管理有限公司已预交），由被告冯文学、黎维英、冯熙熙、冯婷婷负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市轩安物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 畅二〇一六年十二月二十八日书 记 员 谭诗芮