广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民二初字第588号
原告：中国银行股份有限公司中山分行，住所地中山市中山三路18号中银大厦，组织机构代码89810182-7。
负责人：杨志盛，行长。
委托代理人：郑逸天、王荣建，分别系广东东方昆仑律师事务所律师、律师助理。
被告：叶常开，男，1982年8月21日出生，汉族，住中山市，。
被告：林思敏，女，1986年3月14日出生，汉族，住中山市东区，。
委托代理人：陈华保，系广东洋三律师事务所律师。
被告：中山市大信置业有限公司，住所地中山市石岐区大信南路1号。
法定代表人：张镇成。
原告中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中山中行）诉被告叶常开、林思敏、中山市大信置业有限公司（以下简称大信置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中山中行的委托代理人郑逸天，被告林思敏的委托代理人陈华保到庭参加诉讼。被告叶常开下落不明，经本院公告送达，期限届满没有到庭参加诉讼；被告大信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山中行诉称：原告于2012年3月29日与三被告签订了《个人一手房贷款合同》（合同编号：JG7CAA20121304号），约定由原告发放贷款255000元给被告叶常开、林思敏用于购买位于中山市港口镇兴港南路48号大信芊翠家园E区12幢704房，贷款期限为20年，被告叶常开、林思敏应从贷款发放后的次月起逐月还款；被告叶常开、林思敏以上述所购房产抵押给原告作为偿还贷款的担保，被告大信置业公司对该贷款债务承担连带清偿责任。该合同办理了见证手续。合同签订后，原告已依约放贷，但被告叶常开、林思敏自2013年6月1日起未能依时还贷付息，已连续欠供款3期。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与三被告签订的《个人一手房贷款合同》；2.被告叶常开、林思敏向原告清偿贷款本金247862.02元及利息、逾期利息（利息、逾期利息暂计至2013年8月15日止分别为3643.98元和59.85元。从2013年8月16日起至借款清还之日止，按合同约定及中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计付）；3.被告叶常开、林思敏向原告支付因追索本案合同债务而支付的律师费12000元；4.原告对被告叶常开、林思敏提供的抵押房产享有优先受偿权；5.被告大信置业公司对被告叶常开、林思敏的上述债务承担连带清偿责任；6.被告承担本案诉讼费。
原告中山中行在本案诉讼期间变更上述诉讼请求第2项为：被告叶常开、林思敏向原告清偿贷款本金246334.45元及利息、罚息（利息、罚息暂计至2014年7月30日止分别为14342.49元和1046.93元。从2014年7月31日起至合同解除之日止的利息、罚息，按合同约定计付；合同解除后的，利息、罚息，按照中国人民银行同期同类逾期贷款基准利率计算利息及逾期利息）。
原告中山中行对其陈述，在法定举证期限内提供的证据有：1.被告叶常开、林思敏的居民身份证（复印件）及被告大信置业公司的企业机读档案登记资料；2.个人房屋贷款申请表；3.个人一手住房贷款合同及(2012)广邦律见字第2170号见证书；4.中国银行借款借据；5.中山市商品房抵押登记备案证明；6.2013年8月15日的贷款已还款查询清单及逾期未还款查询清单；7.2014年7月30日的贷款已还款查询清单。
被告林思敏辩称：1.原告已诉请利息就不应该计算罚息；2.解除合同后的利息应该按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；3.原告诉请的律师费，没有合同依据，且没有相关发票证明,故该项诉请不应支持。
被告叶常开、大信置业公司在法定期限内没有提出书面答辩意见,也没有提供证据。
经审理查明：2012年3月21日，叶常开、林思敏因购买大信置业公司的预售商品房之需共同向中山中行申请贷款。2012年3月29日，中山中行（贷款人及抵押权人）与叶常开、林思敏（借款人及抵押人）及大信置业公司(保证人)签订了一份《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG7CAA20121304号），定明：借款人向贷款人贷款255000元，用于购买位于中山市港口镇××信××区××房产；贷款期限20年/240个月；贷款利率执行浮动利率,浮动周期为12个月,在第一个浮动周期内的贷款月利率为5.2875‰，每满一个浮动周期后重新定价日适用的中国人民银行颁布的相应档次贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率，利息按月结付；还款方式采用按月等额本息还款方式，即借款人分240期还本付息；借款人如未按约定期限还款，对逾期的部分应从逾期之日起按逾期贷款罚息利率（即本合同约定贷款利率水平上加50%）支付罚息；本合同项下的借款人债务包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约给贷款人造成的损失和费用等，上述债务由借款人以本合同贷款所购的房屋作为还款担保；保证人对本合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；保证人的保证期间为自主合同的最后一期债务履行期限届满之日起两年；借款人未按期归还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，有权终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，行使抵押权，要求保证人承担保证责任。上述合同各方在合同文本上的签署由广东邦仁律师事务所见证并出具(2012)广邦律见字第2170号见证书。2012年4月1日，中山中行按上述合同的约定向叶常开、林思敏发放了贷款255000元。叶常开、林思敏在贷款后未能按时还款，载至2013年8月15日止已连续3期未还贷，拖欠已到期的贷款本金及利息（含罚息）共5501.8元。中山中行因追讨上述欠款未果，故于2014年5月26日诉至本院，主张前述实体权利。
再查：叶常开、林思敏在2013年8月15日后还了一部分贷款本息，但载止至2014年7月30日止，其共有12期已到期的贷款本息未予清还，已到期未还的贷款本息金额共计22483.19元（其中含本金7093.77元，利息14342.49元，罚息1046.93元）,未到还款期的本金为239240.68元，尚欠贷款本金合计246334.45元。
又查：叶常开、林思敏提供给中山中行作为本案合同项下抵押担保的房产已于2012年4月16日在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房抵押登记备案手续（登记号为：易房抵字第DY201206941号），但尚未办妥抵押登记手续，中山中行也未收到该房产抵押的他项权证。
另查：中山中行因委托广东东方昆仑律师事务所代理追索本案债务需支付的律师费至今尚未实际支付。
本院认为：中山中行与叶常开、林思敏、大信置业公司签订的《个人一手住房贷款合同》是合同各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性效力性规定，应当合法有效。叶常开、林思敏取得该贷款合同项下的贷款后未依约还本付息构成违约，其行为导致约定解除合同的条件成就，故中山中行请求解除借款合同，提前收回贷款，并要求叶常开、林思敏承担支付利息损失等违约责任，理据充分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”本案中，由于该合同约定抵押的预售商品房已办理了商品房抵押登记备案手续，该抵押应当有效，故中山中行作为抵押权人对该项财产依法享有优先受偿权。由于目前该预售商品房仅进行了抵押备案登记，而未办理抵押登记，故大信置业公司作为本案合同债务的阶段性连带责任保证的保证人，应依合同的约定对叶常开、林思敏在办妥该房产抵押登记之前因违约所产生的债务承担连带清偿责任。但由于叶常开、林思敏已对本案合同债务设定了物的抵押担保，故根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，大信置业公司只应对叶常开、林思敏房产抵押担保以外的债权向中山中行承担连带清偿责任。对于中山中行诉请的12000元律师费用，因该项费用至今尚未实际产生，故本院对该项诉求不予支持，中山中行可待该费用实际产生后另行向叶常开、林思敏、大信置业公司主张权利。叶常开、大信置业公司分别经本院公告和传票传唤，均无正当理由不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，其应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司中山分行与被告叶常开、林思敏签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG7CAA20121304号）。
二、被告叶常开、林思敏应于本判决发生法律效力之日向原告中国银行股份有限公司中山分行清偿贷款本金246334.45元及利息[暂计至2014年7月30日止的利息14342.49元、罚息1046.93元；自2014年7月31日起至至合同解除之日止的利息、罚息，按合同约定的方法和利率计算；合同解除之次日起至实际清偿欠款之日止的利息，以所欠贷款本息按合同约定的罚息利率计算]。
三、原告中国银行股份有限公司中山分行在上述第二项债权范围内，对被告叶常开、林思敏购买的位于中山市港口镇兴港南路48号大信芊翠家园E区12幢704号预售商品房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201206941号）以折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；
四、在原告中国银行股份有限公司中山分行的上述第二项债权范围内，对处分上述抵押物仍不能清偿的部分，由被告中山市大信置业有限公司承担连带清偿责任;被告中山市大信置业有限公司承担保证责任后，有权向被告叶常开、林思敏追偿。
五、驳回原告中国银行股份有限公司中山分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5253元（原告已预交），由原告中国银行股份有限公司中山分行负担239元，被告叶常开、林思敏、中山市大信置业有限公司负担5014元（三被告应于本判决生效之日起七日内将该款迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 贺铁斌
审 判 员 邓树青
人民陪审员 黄洁怡
二〇一四年八月十五日
书 记 员 唐宇杭