重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第05830号
原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司，住所地重庆市永川区凤凰大道777号，组织机构代码78155303-7。
法定代表人王寒峰，董事长。
委托代理人陈卓、汤成帅，均系重庆索通（永川）律师事务所律师（特别授权）。
被告锐钛电子（重庆）有限公司，住所地重庆市永川区星光大道999号1幢（重庆永川工业园区凤凰湖工业园区内），组织机构代码05986940-5。
法定代表人向喜贵，董事长。
委托代理人黄兵、江巨能，均系泰和泰（重庆）律师所事务所律师（特别授权）。
原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司（以下简称兴永公司）与被告锐钛电子（重庆）有限公司（以下简称锐钛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，依法由代理审判员覃魏枢适用简易程序分别于2014年10月8日公开开庭进行了审理，原告兴永公司的委托代理人陈卓、汤成帅，被告锐钛公司的委托代理人黄兵、江巨能到庭参加诉讼。庭审中被告锐钛公司申请司法鉴定但未缴纳鉴定费用，本院于2015年1月21日再次公开开庭进行审理，被告锐钛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告兴永公司诉称，原、被告于2013年4月7日签订《标准厂房租赁协议书》，约定原告将厂房4050平方米出租给被告，月租金标准第一年为6.4元／平方米，第二、三年为10.7元／平米／月，租金每半年提前支付，且约定如被告累计拖欠租金达3个月以上的，原告有权要求被告承担合同年度租金30%的违约金。合同签订后，原告交付了厂房，但被告一直未支付租金。截至2014年8月起诉时，被告理应一并支付原告2013年5月1日至2014年10月31日的厂房租金571050元，故起诉要求：1、由被告支付原告厂房租金571050元并按租赁合同继续履行；2、由被告支付原告违约金156006元。
被告锐钛公司辩称：未付租金属实，但原告提供的厂房未取得房屋产权证书以及消防、环评验收，且厂房地面出现大面积沉降，墙面开裂，导致生产受到影响，为此被告曾多次函告原告整改未果，故要求行使不安抗辩权，租金暂不支付；另原告主张的违约金过高，要求人民法院依法予以调整或者不予支持。
经审理查明，位于重庆市永川区兴龙大道2088号的四号厂房（工业用房，名义层共4层，房屋建筑面积共计12026.48平方米）系原告所有。2013年4月7日，原、被告签订《标准厂房租赁协议书》，主要约定：1、原告将“重庆永川工业园区凤凰湖工业园区”（以下简称“凤凰湖工业园区”）内电子五小区标准厂房第四幢左半部分的一、二、三层出租给被告（经双方验收后现状出租），租赁面积共计4050平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月29日止；2、租金第一年按6.4元／平方米／月计算（月租金为25920元），第二、三年按10.7元／平方米／月计算（月租金为43335元）；3、租金从2013年5月1日起算，每半年缴付一次，并于到期之日前7日内付清下一半年的租金；4、被告签订协议后须向原告缴纳履约保证金110000元，该保证金在租赁期满后15日内一次性无息退还；5、租赁期内，由被告负责该厂房及所属设施的装修、维修责任，但因房屋建筑质量造成的由原告负责整修；6、如被告拖欠租金累计达3个月以上的，原告有权终止合同并要求被告按照合同年度租金的30%支付违约金；如被告逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的百分之五支付原告滞纳金；7、如原告提供的房屋不符合约条件，严重影响生产的（如消防、电梯无法通过验收），或者原告不履行维修、养护等义务导致被告生产受阻且经书面通知后在规定期限内不能改正的，被告有权解除合同。合同签订后，原告将上述“四号厂房”中的约定部分交付被告使用，被告投入机器、设备组织生产、经营至今。被告未支付原告租金，按照合同约定标准，尚欠原告2013年5月1日至2014年10月31日的厂房租金共计571050元。
庭审中，原、被告为出租厂房是否存在建筑质量问题发生争议。被告陈述其承租的厂房出现地基塌陷、承重梁裂缝等严重质量问题，导致其公司部分精密生产模具以及环氧地坪受损，要求原告赔偿直接经济损失625000元，但其公司不要求解除合同。截止本案法庭辩论终结时，被告未向本院提交书面反诉状，亦未缴纳相应诉讼费用。另被告向本院申请就厂房地基及其楼层荷载是否符合工业厂房标准进行专项司法鉴定，但被告未按规定预缴鉴定费用，该项鉴定委托被鉴定机构退回本院。
另查明，原告于2014年4月1日取得上述“四号厂房”的房产权利证书（205房地证2014第××××××号）。
上述事实，有当事人陈述、《标准厂房租赁协议书》、房屋产权证书、照片、《召回整改联络函》及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证并经本院核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告自愿签订的《标准厂房租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告承租原告厂房理应按约支付租金，被告拖欠原告2013年5月1日至2014年10月31日的厂房租金571050元的行为构成违约，原告有权要求被告支付该笔费用。本案中，被告提出承租厂房存在消防、环评、建筑质量等诸多问题因而拒绝支付租金，但是：1、原告于起诉前已合法取得了该厂房的产权证书，被告并未提供该厂房在消防、环评、建筑质量等方面存在问题而被相关部门处罚的决定书，故验收手续问题并不影响租赁合同效力；2、双方合同明确约定该厂房系现状租赁，由被告负责维修，并未约定具体、详细的交付标准，故被告承租即视为接受，对厂房表面瑕疵应予容忍，对厂房在使用过程中出现的轻微质量问题也应由被告自行负责，不应纳入争议范围；3、双方合同并未约定租金支付与原告整修的先后履行顺序，即使因原告原因导致被告受损，亦系另一法律关系，被告不得以此为由拒绝支付租金；4、被告主张该厂房荷载严重不符一般标准，即该厂房存在隐藏的建筑质量问题，被告应当对此承担举证责任，但被告既未提供充分证据加以证明，且在申请司法鉴定后未按规定预缴鉴定费用因而放弃了鉴定要求，致使争议事实无法通过司法鉴定意见予以认定，其应当承担举证不能的不利法律后果，故被告以此为由要求原告承担违约责任证据不足。另本案争议事实并不符合合同法规定的行使不安抗辩权的构成要件，故被告以不安抗辩权拒付租金的理由不能成立。
综上，被告拒绝支付原告租金的各项辩解理由均不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付（2013年5月1日至2014年10月31日的）厂房租金571050元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告还要求被告承担违约金156006元，被告提出该违约金过分高于原告实际损失，要求本院予以调整。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人约定、各自过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，酌定主张违约金按照拖欠租金总额的20%计算，即114210元，对超出部分的违约金本院不予支持。原告要求被告继续履行合同，因双方合同尚未到期，被告并不要求解除合同且愿意继续履行，故该项请求实无必要因而本院不予支持。虽然被告于庭审中口头反诉要求原告赔偿损失，但其未按规定缴纳反诉费用，其口头反诉请求本院按自动撤回反诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、由被告锐钛电子（重庆）有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司2013年5月1日至2014年10月31日的厂房租金571050元及违约金114210元，合计685260元；
二、驳回原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为5535元，由原告重庆市永川区兴永建设发展有限公司负担318元，由被告锐钛电子（重庆）有限公司负担5217元（被告应负担部分原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 覃魏枢
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 黄 琳