武陟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民二初字第00098号
原告孙倩倩，女，1988年5月7日出生，汉族。
委托代理人郭慧，河南华凌律师事务所律师。
委托代理人孟超，男，1989年3月12日出生，汉族。
被告武陟县新时代置业有限责任公司。
法定代表人左艳玮，经理。
委托代理人刘德阳，该公司法律顾问。
原告孙倩倩与被告武陟县新时代置业有限责任公司（以下简称新时代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭慧、孟超、被告委托代理人刘德阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月6日，原告与被告签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：原告在被告处购买其开发的歌乐园公馆一幢二单元601号商品房一套，该商品房单价为2896.16元，房屋总价款为330107元。被告应当在2014年5月31日前将上述房屋交付原告。合同约定被告逾期超过90天的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。现被告逾期交房的期限早已超过90日，原告按照合同的要求已向被告送达了解除合同的通知，同时要求被告退还全部已付款并按照约定向原告支付违约金，但被告并未对原告进行任何答复。原告与被告签订商品房买卖合同后，原告向中国农业银行股份有限公司武陟县支行（以下简称“武陟县农行”）申请了购房贷款，贷款本金为23万元整，贷款利率为贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，基准利率调整的，贷款利率调整以12个月为一个周期。贷款批准后，武陟县农行将贷款本金直接划入被告账户，至此，原告不仅按照约定的期限向被告支付了全部购房款330107元，还向被告支付了交易、测绘、评估、抵押等费用1978元。但被告并未按照合同约定的期限向原告交付房屋。被告逾期交房后，导致原告不得不在外租房居住。原告在外租房的每月房租为200元。另因被告违约导致原告解除合同还须向武陟县农行多支付利息，原告因购买该处商品房已经向税务部门交付了房屋契税6602.14元。上述费用均系因被告违约导致原告不得不解除合同而给原告造成的损失。根据《合同法》的规定因被告逾期交房导致原告租房的房租以及导致原告不得不解除合同而多交的契税、利息等均系因被告违约而给原告造成的损失，故被告依法应向原告进行全部赔偿。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、判令立即解除原被告之间签订的编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同；2、判令被告立即退还原告全部已付款332085元（其中购房款330107元、交易、测绘、评估、抵押等费1978元）；3、判令被告立即向原告支付违约金1660.425元（原告已付款332085元的0.5%）；4、判令被告立即赔偿给原告造成的契税损失6602.14元、房租损失（自2014年7月1日暂计算至2015年3月31日共计1800元）、利息损失（含原告因提前还款须交的一个月利息，其中按揭利息自2013年12月23日计算至2015年3月20日共计24219.89元）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告新时代公司辩称，由于国家金融政策产生变化，被告出现了建设资金短缺的情形，导致开发的商品房未能按期交房，原告正在积极施工，争取尽快交付，根据合同约定，可以适当进行延期，原告的诉讼请求应提供合法有效的证据予以印证，否则不予认可，原告要求的契税按揭利息的返还，没有事实及法律依据，其诉称的租金，应考察其真实性，且各项损失属于间接损失，不应列入赔偿范围，被告同意同原告积极协商妥善处理本案。
根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：被告延期交房是否属于合同约定的延期交房情形？原告各项诉请有无事实及法律依据以及应否得到支持？
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、身份证一份。证明原告主体资格。2、被告工商登记信息打印件。证明被告主体资格。3、买卖合同一份。证明关于购买被告房屋，原被告就交房日期约定为2014年5月1日，被告逾期交房应承担的违约责任，按照合同约定，被告可以予以延期的情形包括…..，本案中被告予以交房的原因不属于这些，明显系违约行为。4、担保借款合同一份。证明原告因购房在中国农行武陟县支行贷款23万元的事实，贷款利率为贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，基准利率调整的，贷款利率调整12个月为一个周期。5、借款凭证一份。证明武陟县农行已将贷款本金23万元按原告指定划入被告账户。6、发票。证明原告已经向被告支付了所购房屋的全部购房款330107元。7、收据复印件一份。证明原告向被告缴纳了交易、测绘、评估、抵押等费用计1978元。8、税收缴款书一份。证明原告已就所购房屋向税务部门缴纳了契税计6602.14元。9、房屋租赁合同一份。证明因被告逾期交房导致原告自2014年7月1日起在外租房，房屋每月为200元。10、还款记录一份。证明原告就所够房屋自2013年12月23日起至2015年3月20日向银行支付按揭利息共计24219，89元。11、退房通知函及EＭS快递单。证明原告就被告逾期交房事宜已按照约定通知被告并要求被告按照合同约定承担违约责任。12、还款记录。证明原告因购房向贷款银行还款的事实。13、EMS投递及签收信息一份。证明原告所寄退房通知函已经被告工作人员签收。
被告新时代公司对以上证据质证后认为，对证据1、3、4、5、6、8无异议。对证据2系网上下载的材料，应以我方提供的为准。对证据7系复印件，对真实性不予质证。对证据9真实性有异议，该协议的双方尤其是出租房孟金宝未到庭，不能确定孟金宝的真实身份和房屋租赁合同的真实性。对证据10真实性有异议，系下载件，复制件，应提交银行实际收取原告的偿还借款的清单作为依据。对证据11通知函我方没有收到；对特快专递回执没有我方签名。对证据12真实性无异议，但并没有载明是原告向贷款银行所做的还贷结息，与本案无关联性。对证据13真实性有异议，系网上下载件，没有邮政部门的盖章确认。
被告未向本院提供证据。
经本院审核，对于双方当事人无异议的证据，本院予以采信，可以作为认定案件事实依据。原告提供的证据2，被告虽提出异议，但是该证据与被告提供的营业执照相印证，对该证据，本院予以采信。原告提供的证据7系复印件，不符合证据的客观真实性，对该证据，本院不予采信。原告提供的证据9，被告提出异议，且该证据不符合证据的关联性，对该证据，本院不予采信。原告提供的证据10，被告提出异议，但是该证据与被告无异议的证据12相互印证，对该证据，本院予以采信。原告提供的证据11、13，被告虽有异议，但是该证据投递地址为被告新时代公司名称及地址均系新时代公司，且收件人系该单位工作人员，该证据能相互印证，对该证据，本院予以采信。
本院根据当事人的陈述、有效证据及庭审调查，对本案事实确认如下：2013年9月16日，原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的歌乐园公馆的商品房第一幢二单元六层601号，房价为2896.16元／平方米，房屋总价款为330107元，交房时间为2014年5月31日前。合同约定，被告逾期超过90天的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告因购买被告商品房于2013年11月6日与中国农业银行股份有限公司武陟县支行（以下简称“武陟县农行”）签订个人购房担保借款合同，合同约定借款金额为23万元整，借款期限为240个月。还款方式为等额本息还款，借款人承诺在借款实际发生之日起36个月内不提前还款，借款人提前还款，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。贷款利率为贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，基准利率调整的，贷款利率调整以12个月为一个周期。武陟县农行于2013年12月23日将贷款23万元支付被告。被告于2014年8月6日向原告出具销售不动产统一发票。原告于2014年8月6日交付契税6602.14元。原告已按合同约定向被告支付购房款，被告未依约定将原告所购房屋交付于原告。原告已于2015年元月15日向被告邮寄退房通知函，并由被告员工张维升签收该通知函，该通知函要求被告退还全部已付款并按照约定向原告支付违约金。双方形成纠纷，原告诉至法院。
另查明，原告自2014年1月20日开始每月向案外人中国农业银行武陟支行偿还购房贷款。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。被告未按合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。根据双方合同的约定，被告逾期超过90天的，原告有权解除合同。现原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。双方合同约定逾期交房原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。被告收到原告邮寄的退房函已超过90日，原告要求被告退还购房款及违约金的请求有事实及法律依据，本院予以支持。但本院认为该购房款仅指双方约定的房款330107元，违约金应以房款330107元为基数计算。双方约定的违约金过低的，当事人可以请求增加，因此原告提出支付购房款利息的请求，本院予以支持，但本院认为该利息以230000元为本金，自2013年12月24日起至本判决确定的义务履行期间届满之日一个月后止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%计息为宜。原告因购买被告商品房缴纳的契税6602.14元，系购买被告商品房所交费用，因被告违约导致双方之间的合同解除，对于该费用，被告应于退还。原告主张被告支付抵押、测绘等费用及房租损失的请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》；
二、被告应于本判决生效后十日内退还原告购房款330107元；
三、被告应于本判决生效后十日内支付原告违约金1650.535元及契税6602.14元；
四、被告应于本判决生效后十日内支付原告相应利息（以230000元为本金，自2013年12月24日起至本判决确定的义务履行期间届满之日一个月后止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%计息）；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3398元、保全费2352元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 吴明慧
二〇一五年六月二十八日
书记员 成斐斐