吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终922号
上诉人（原审被告）：张浩然，住吉林市。
委托诉讼代理人：张枢龙（系张浩然父亲），住吉林市。
被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司，住所地吉林市。
负责人：朗雨春，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨文鹏。
委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。
原审第三人：吉林市万科滨江房地产开发有限公司，住所地吉林市。
法定代表人：林瞳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙伟强。
上诉人张浩然因与被上诉人北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司（以下简称万科物业）及原审第三人吉林市万科滨江房地产开发有限公司（以下简称万科地产）物业服务合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院(2016)吉0291民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张浩然的委托诉讼代理人张枢龙，被上诉人万科物业的委托诉讼代理人杨文鹏、王旭明到庭参加诉讼。原审第三人万科地产经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
张浩然上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万科物业的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案涉及物业服务的合同有两个，一个是万科物业与万科地产签订的前期物业服务合同，另一个是万科地产与买受人签订的补充协议，补充协议第33条第三款第2项约定：“业主应自出卖人交付使用通知书约定的交付之日起交纳物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业费由出卖人全额交纳。”按照商品房买卖合同的约定，万科地产应当在2012年12月交房，但是张浩然在验房时发现房屋存在严重的质量问题，对此《房屋交接验收表》上有明确记载。万科地产承诺给予维修，但令人无法容忍的是维修时间长达三十个月之久，直至2015年4月才维修完毕。因此，根据上述补充协议的约定，万科地产应当承担张浩然入户之前的物业费。二、张浩然于2014年3月先后找到万科地产和万科物业，提出2013年物业费由三方协商解决，要求立即办理进户手续，并主动交纳了房屋维修基金，预存了水电费，但是万科物业坚持不交2013年物业费就不予办理进户手续。直至2016年4月张浩然才办理了入户手续，领取了房屋钥匙和门禁卡。万科城小区管理严格，如果没有门禁卡和房屋钥匙，业主根本不能进出小区和房屋，一审法院以张浩然在2014年4月预存水电费后房屋每月都有用电记录为由否定实际进户时间为2016年4月明显错误。
万科物业辩称，张浩然与万科地产约定交付房屋时间为2012年12月31日，且万科地产于2012年5月14日向张浩然发出了房屋交付催告函，故应认定万科地产按照约定交付了房屋。张浩然抗辩因房屋存在质量问题，导致其未能如期收房，故应承担2016年4月22日之后的物业费。因张浩然就其抗辩未能提供相应的证据，故一审法院认定其承担举证不能的后果正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
万科地产在二审中未到庭参加诉讼，但提供如下书面答辩意见：1.万科地产与张浩然之间系商品房买卖合同关系，万科物业与张浩然之间系物业服务合同关系，两个法律关系不应混淆，张浩然不能以房屋质量未达到其心理预期标准为由拒绝支付物业费。2.张浩然应当向万科物业履行交纳物业费义务，提供物业服务的是万科物业，而非万科地产，故物业服务合同的履行情况与万科地产无关。3.万科地产和万科物业是两个相互独立的法人单位，张浩然以房屋存在质量问题为由申请追加万科地产为本案第三人并拒绝交费没有法律依据，如果张浩然认为万科地产违约，可以另行提起诉讼解决，不应将毫无关联的万科地产牵连其中。4.按照张浩然的抗辩观点，势必要对商品房买卖合同的履行情况进行审查，如果法院进行审理，将严重违反民事诉讼审理程序和原则，形成错误裁判。
万科物业向一审法院起诉请求：判令张浩然给付物业服务费7945.92元（2013年1月1日至2016年3月31日）及滞纳金11984.43元，总计19930.35元。
一审法院认定事实：2008年10月10日，万科物业与万科地产签订吉林万科城（一期）前期物业服务合同，约定万科物业从事万科城的物业管理服务，合同对物业基本情况、物业服务区域内权属情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项均作出了详细的约定，其中物业服务费标准为高层住宅1.9元/月/平方米，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向原告支付违约金。2011年4月，张浩然与万科地产签订房屋买卖合同，约定房屋坐落于吉林市万科城6-4楼1单元22层042号，建筑面积116.17平方米，万科地产应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合合同约定的商品房交付张浩然使用。2012年12月10日，张浩然接到万科地产的电话通知并验收房屋。万科地产主张通知张浩然验房的同时也通知其收房。2012年5月14日，万科地产向张浩然邮寄房屋交付催告函。2014年3月10日，万科物业代为收取张浩然电费、电费合计600元。万科地产于2015年4月9日至12日对涉案房屋棚顶和墙面进行维修。2016年4月份，张浩然母亲李淑琴签收房屋交付使用通知单、委托授权书、客房钥匙/物品签收单。
一审法院认为，万科物业与万科地产签订的吉林万科城（一期）前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，张浩然应按照约定及法律规定自房屋交付之日起交纳物业费用。关于房屋交付时间，张浩然主张因房屋存在质量问题，未能如期收房，应自2016年4月22日交纳物业服务费用，但未能提供相应证据证实其主张，应承担举证不利的后果。而根据万科物业提供的收据及客户电费明细单显示，2014年3月10日，张浩然交纳代收电费、水费，2014年4月份，涉案房屋每月均有用电消费，故对于张浩然于2016年实际入户的答辩意见，不予采信。前期物业服务合同第十三条第四款约定：“因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。”因张浩然与万科地产约定的交付日期为2013年1月1日，故张浩然应自2013年1月1日起交纳物业服务费用。关于物业服务费数额，主张2013年1月1日至2016年3月31日物业服务费用为7945.92元，因涉案房屋建筑面积116.17平方米、物业服务费标准为高层住宅1.9元/月/平方米，2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费用为7946.03元（1.9元/月/平方米×116.17平方米×12月×3），故其主张的7945.92元应为2013年1月1日至2015年12月31日期间物业费用，该主张合法有据，应予支持。关于滞纳金，因万科物业自愿放弃，于法不悖，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定作出判决。
一审法院判决：一、张浩然于判决生效之日起15日内给付北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司物业费7945.92元；二、驳回北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司的其他诉讼请求。案件受理费298元由张浩然负担118.8元，由北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司负担179.2元。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
经本院二审审理查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是张浩然交纳物业费的起算时间应当如何确定。通常情况下，业主从办理进户手续后开始享受物业服务，即应承担进户之后的物业费。但本案中张浩然与万科地产在补充协议中约定业主应自出卖人交付使用通知书约定的交付之日起交纳物业服务费，而万科地产在交付使用通知书中确定的交付时间为2013年1月1日，故张浩然应当按照约定承担2013年1月1日之后的物业费，其主张承担2016年4月22日实际进户之后的物业费不符合约定，无法得到支持。至于张浩然提出的因房屋存在严重质量问题而导致延期交付的抗辩观点，因房屋质量是否合格涉及万科地产在履行商品房买卖合同中是否违约问题，而该问题与本案审理的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，且张浩然在本案中未能提供充分证据证明确因万科地产原因导致延期交付，故张浩然的这一抗辩观点不能成立。如果张浩然认为因万科地产违约而导致其利益受损，可以另行向万科地产主张权利。
综上所述，上诉人张浩然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张浩然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
审 判 员 任宝君
代理审判员 赵翠霞
二〇一七年四月十七日
代理书记员 任 杰