江苏省仪征市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仪民初字第0649号
原告（反诉被告）姜小红。
委托代理人赵文林，江苏征远律师事务所律师。
被告（反诉原告）万启祥。
委托代理人周静，仪征市盛昌法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）姜小红与被告（反诉原告）万启祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理，依法由审判员许仪萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜小红及其委托代理人赵文林、被告（反诉原告）万启祥及其委托代理人周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姜小红诉称，2011年12月19日，我和被告万启祥签订租赁协议书，将超市出租给被告经营，年租金180000元，租赁期限1年，至2012年12月30日。后双方补充约定租赁期限延长至2013年12月30日。协议第5条约定，双方应自觉全面履行合同义务，否则向对方承担违约金30000元。但被告对2013年的租金于2012年12月9日、27日、31日分别付了10000元、10000元、36000元，于2013年1月2日、4日、8日、21日分别付10000元、7000元、3500元、80300元，合计156800元，尚欠租金23200元。另外，被告对所出租的房屋和超市资产，给付了2013年12月31日起至2014年2月19日的租金计30000元，其承诺于2014年2月25日前归还房屋和超市资产，延迟1天给付违约金1000元，但直至2014年2月27日才归还。现我要求：1、判令被告给付60167.6元（2013年租金23200元、违约金30000元、水费179.4元、电费1188.2元、迟延2014年2月26日-27日两天的违约金2000元、2014年2月20日-25日六天的租金3600元）；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）万启祥答辩并反诉称，一、我不欠原告租赁费用。我已向原告交付2013年的租金是166800元，这笔款的构成是原告出具的156800元的收条，还有原告于2012年12月9日在我经营的超市用代购券购买了10000元的商品，承诺用来冲抵租金的租金，故我只有13200元租金未给付原告。我向原告交付的定金有30000元，合同到期后可冲抵租赁费用，原告应返还我方冲抵租金后的定金余款。原告出租的房屋是仪征市公房管理所的，原告是将房屋转租给我。原告与仪征市公房管理所的房屋租赁合同于2013年12月30日到期后。经过竞标，原告于2014年1月20日开始才再承租该房屋，在此期间，仪征市公房管理所未收取原告的租金。故从2013年12月31日至2014年1月19日间，原告是没有权利收取我的租金的，而原告收取了我自2013年12月31日起至2014年2月19日的租金30000元，我同意这30000元用于给付原告2014年1月20日至2月25日的租金按每天600元标准计算的21600元，余款8400元原告应返还与我。我已于2014年2月25日左右将房屋和超市资产交付原告。应缴纳的水费、电费，因受交费时间等限制，我会主动到水务部门和供电部门去交纳或给付原告。我并没有违约的事实，不应承担违约金。二、原告存在以下违约行为：原告于2014年3月12日承诺半个月内给付我安装超市的卷帘门、玻璃门补偿款3000元，至今未付；原告在超市的二楼经营的餐厅，在2013年1月24日失火，造成我的损失，原告应予赔偿；原告在我处购买白酒1140元，未给付货款；原告未向我出具租赁费用的发票。故应驳回原告的诉讼请求，反诉要求判令原告：1、返还定金冲抵2013年租金后的余款16800元；2、给付2014年3月12日承诺给付的补偿款3000元；3、赔偿被告在阻力期间因火灾造成的财产损失22817.55元；4、给付货款1140元；5、出具2012年、2013年、2014年共计381600元的租金发票；6、承担违约金30000元；7、返还2013年12月31日起至2014年1月19日的租赁费用8400元；8、承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）姜小红对被告（反诉原告）的反诉请求及理由辩称，被告向我方交纳的定金30000元是事实，我同意被告用该笔定金折抵其应缴纳的2013年欠交的租金。我用代购券购买10000元商品，冲抵租金，此款早已结算，不存在冲抵问题，在2013年1月21日的条子上已载明，我已经打了收条给对方。被告于2012年12月9日给付我的租金10000元，当时没有出具收条，我在2013年1月2日的收条上补充“加壹万”，并加以标注说明“12月9日”。二、应给付对方的补偿款3000元，我方不持异议。三、被告主张的火灾损失，我方不予认可。对方在此期间每天正常营业，不存在停业，火灾是意外事件，我方不存在违约。四、原告主张的货款1140元，此酒属代销商品，现在还剩余670元货物没销掉。五、原告要求开具租金发票，租赁房屋是原告从房管所租赁的，且合同中无此约定，所以不应支持此项要求，根据合同相对性，我方不予认可。六、对方提出在房屋租赁过程中我方存在违约，应承担违约金30000元，对方称我方构成违约，无事实与法律依据，不应得到支持。
经审理查明，原告（反诉被告）将其承租的仪征市直管公房管理所的房屋转租给被告（反诉原告），同时将该房屋内的固定设施出租给被告。双方于2011年12月19日就上述租赁事项，签订《租赁协议书》1份。双方约定：“一、甲方（本诉原告）将现有超市的房屋场地及其内的固定设施出租给乙方（本诉被告）经营使用。乙方交付押金3万元。合同届满后乙方必须将原超市房屋场地及所有固定资产完好无损的交给甲方，如有损坏，按价赔偿。乙方在经营中所产生的一切费用（人员工资、水电费、税收等）均由乙方承担，并自行及时到有关部门交付。二、乙方每年付甲方租赁费十八万元（含房产及固定资产等），先交后租。三、乙方在租赁经营期间，应自行领营业执照，遵纪守法，合法经营，并不得转租。四、租赁经营期限1年，自二○一二年元月一日至二○一二年十二月三十日止，期满后，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租。五、违约责任：1、甲、乙双方应自觉全面履行合同的义务，否则依法向对方承担违约金3万元。……”2012年12月19日，双方当事人签订《补充协议》1份，内容为：“1、租赁经营期限延至2013年12月30日。2、本补充协议与2011年12月19日双方订立的租赁协议书具有同等法律效力。”2011年12月18日，被告向原告交纳租赁定金30000元.被告向原告已付清2012年1月1日至2012年12月30日的租金180000元。被告分别于2012年12月27日和12月31日向原告交付租金10000元和30000元，分别于2013年1月2日、1月4日、1月8日、1月21日，向原告各交付租金20000元、13000元、3500元、80300元，合计156800元。2014年1月22日，原告收取被告2013年12月31日至2014年2月19日的房屋及固定设施使用费30000元。2014年2月27日，被告向原告交付所租赁的房屋及内部的固定设施。2014年3月12日，原告向被告出具承诺一份，承诺补偿被告对承租房屋安装的玻璃门及卷帘门3000元，此款未给付。
上述事实，原、被告无异议，并有原告提供的原、被告双方签订的《租赁协议书》、《补充协议》、被告提供的原告出具的收条6张、仪征市直管公房管理所与原告签订的《房屋租赁合同》2份、原告出具的承诺1份、《超市规定资产盘点表》1份、《招租启示》复印件等证据予以证实。
本案在审理过程中，被告向原告交付了水、电费计1367.6元，原告撤回要求被告给付水电费和给付2014年2月20日至25日的租金3600元的诉讼请求。双方当事人均表示，如果己方违约，要求降低违约金。
本案在审理过程中，本院依职权向仪征市直管公房管理所负责人作调查笔录1份。
本案的争议焦点是：1、被告实付2013年度的租金数额；2、原、被告双方对租赁合同的履行是否存在违约行为；3、原告是否应向被告出具租赁费发票；4、原告是否应返还被告2013年12月31日至2014年1月19日的租赁费用8400元。
针对第一个争议焦点，被告提供原告出具的租金收条5张，认为，原告当时是用代购券购买1万元的商品，口头表示折抵10000元租金，原告自认2012年12月9日收到租金10000元，而原告合计156800元的收条中没有该日期的收条，故其实际给付原告的租金是166800元。原告质证认为，被告所说不是事实，其用代购券购买商品折抵租金只有10300元，在2013年1月21日的收条中已予以说明，2012年12月9日收的10000元租金，当时没有出具收条，故在2013年1月2日的收条上添写了“加壹万〈12月9日〉”，故实际收到被告交付的租金是156800元。本院认为，被告否认原告陈述在2013年1月2日的收条上添写“加壹万〈12月9日〉”，但没有提出更加合理的解释，亦未提供其他证据证明其陈述的事实，故对原告收取被告2013年租金是156800元的事实予以认定。
针对第二个争议焦点，原告提供被告出具的承诺1份，认为，双方的租赁协议约定先交后租，被告未按时缴纳2013年的租金180000元，按照合同约定应承担违约金30000元；租赁期满后，被告承诺在2月25日前交付屋和设施，延迟一天处违约金1000元，实际是2月27日交付房屋和设施，应承担违约金2000元。被告认为，合同中未约定租金的具体给付期限，合同到期后，其在原告处的定金30000元，可抵作所欠房租；被告在2月25日前后，已将承租的房屋交付给原告，故不存在违约行为。而原告的违约行为在反诉理由中已作了说明。原告则认为己方不存在违约行为。本院认为，双方当事人租赁协议第二条约定，先交后租，应理解为先交租金再承租房屋及超市设施。被告认为约定不明，无事实依据。按照双方的协议约定，被告第二年承租的时间是自2012年12月31日起至2013年12月30日止，被告缴纳2013年租金的时间应在2012年12月30日前。被告实际在2012年12月30日前缴纳的房租是20000元，在2013年1月21日前缴纳的房租是136800元，被告延迟缴纳租金，且在租赁期满后，未按承诺在2月25日前交付屋和设施，系违约行为。被告尚欠原告2013年的租金23200元，可用被告交付的定金30000元予以折抵。被告陈述的原告的违约事实，均不在租赁协议履行范围内，不属违约行为。
针对第三个争议焦点，被告认为，原告收取了被告的租赁费用后，在出租房屋中获取了收益，应该向被告出具发票。原告质证认为，双方在合同中未约定出具发票，即使开发票，税费应由被告负担。本院认为，被告的该反诉请求及理由，合理合法，原告作为纳税义务人，收取被告的租赁费用后，应向被告出具税务发票。
针对第四个争议焦点，被告提供仪征市直管公房管理所与原告签订的房屋租赁合同2份、仪征市直管公房管理所的招租启示1份，证明原告在2013年12月31日至2014年1月19日期间未承租涉案房屋，无权将房屋出租给被告，而原告收取了被告2013年12月31日至2014年2月19日的租金30000元，被告同意向原告缴纳2014年1月20日至2月25日按每天600元标准计算的租金21600元，剩余的8400元，原告应予以返还。原告质证认为，收取的租金还包含有超市内的设施，被告损坏了很多设施，这8400元用于赔偿这部分损失，不同意返还。本院认为，经过调查，2013年12月31日至2014年1月19日期间，涉案房屋为仪征市直管公房管理所招租期间，该所认可将涉案房屋由原告经营使用，不与被告发生租赁法律关系。原告向被告收取在此期间的租赁费用，不违反法律规定，故被告要求原告退还此期间的租赁费用，本院不予支持。
综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方于2011年12月19日签订了《租赁协议书》，于2012年12月签订《补充协议》，因出租人未提出异议，原告相对于被告享有和承担出租人的权利和义务，被告享有和承担承租人的权利和义务。被告向原告交付了2013年的租金156800元，尚欠23200元，其给付原告的定金应当抵作所欠租金，剩余部分原告应予以返还。被告向原告延迟缴纳2013年租金，租赁期满后，未按承诺时间将租赁房屋及超市设施交还原告，存在违约行为。本院结合鉴于原告延迟时间较短，被告认为约定违约金数额明显偏高，要求降低违约金数额，故酌情确定被告应给付原告违约金2000元。被告要求原告给付其安装卷帘门、玻璃门补偿款3000元的请求，原告无异议，本院予以支持。原告收取被告缴纳的租金，应向被告出具租赁费用发票，原告辩称应由被告承担税费的意见，无法律和事实依据，本院不予采纳。因原告在2013年12月31日至2014年1月19日期间对涉案房屋有使用的权利，故被告要求原告返还向其缴纳的30000元租金中，扣除2014年1月20日至2月25日的按照每天600元计算的租金后，返还余款的请求，无法律依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿因火灾造成的损失和要求原告给付货款的请求，与本案不属同一法律关系，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）万启祥于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）姜小红支付违约金2000元。
二、原告（反诉被告）姜小红于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）万启祥定金余款6800元（30000元-23200元）、给付补偿款3000元；并向被告（反诉原告）万启祥出具房屋和超市设施等租赁费381600元的发票。
三、驳回原告（反诉被告）姜小红的其他诉讼请求和被告（反诉原告）万启祥的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1304元，依法减半收取652元，反诉受理费1944元，依法减半收取972元，合计收取1624元，由原告（反诉被告）负担746元，被告（反诉原告）负担878元。双方应承担的费用折抵后.应由原告（反诉被告）负担的部分，被告（反诉原告）已垫付，原告（反诉被告）于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）94元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费1304元或反诉受理费1944元。
审判员 许仪萍
二〇一四年六月十九日
书记员 陆筱婧