上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初12275号
原告：上海证券有限责任公司，住所：上海市黄浦区四川中路XXX号XXX楼。法定代表人：李俊杰，总经理。委托代理人：郭臻南，国浩律师(上海)事务所律师。委托代理人：沈波，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海理想物业管理有限公司，住所：上海市奉贤区江海路XXX弄XXX号。法定代表人：李新，总经理。委托代理人：周双虎，上海顺盈律师事务所律师。被告：上海市奉贤区土地储备中心，住所：奉贤区南桥镇华苑路XXX号。法定代表人：汤云飞，主任。委托代理人：夏静，女，上海市奉贤区土地储备中心员工。委托代理人：杜怡，上海市建纬律师所事务所律师。原告上海证券有限责任公司诉被告上海理想物业管理有限公司、上海市奉贤区土地储备中心物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郭臻南，被告上海理想物业管理有限公司(以下简称理想物业)的委托代理人周双虎、被告上海市奉贤区土地储备中心(以下简称土地储备中心)的委托代理人杜怡、夏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告于2015年7月签订《物业管理服务合同》，约定理想物业为土地储备中心名下理想未来广场的标的物业提供物业服务。根据合同第十一条的约定，土地储备中心在物业合同的权利义务相应转让给第三方时，土地储备中心应保证该第三方同意受让本合同。同时，该物业合同第3条约定，从第三年起物业费用每年较上年递增5%。根据原告与被告土地储备中心签署的相关服务置换协议，土地储备中心受让该房屋的目的就是为了根据置换协议向原告交付该置换房屋即标的物业，该标的物业于2016年3月变更登记至原告名下。现理想物业已经起诉要求原告支付物业服务费。原告认为该物业合同对原告不产生约束力，物业合同约定的从第三年起每年递增5%，不公平、不合理，两被告在明知标的物业实际将转让给原告所有的情况下，仍约定该不公平、不合理条款，实质上让原告承担不利后果，严重损害原告合法利益，故诉讼请求：判令撤销两被告签订的《物业管理服务合同》。原告为其诉请，提供的证据和待证事实如下：1、上海市房地产登记簿查询信息十四页，证明原告是合法业主；2、上海证券南桥营业部房屋置换协议书一份，证明被告储备中心受让给房屋目的系按照约定向原告交付置换房屋，被告储备中心签订合同时明知原告为最终业主，却事先未通知并征得原告同意，与被告理想物业签署损害原告合同权益的物业管理服务合同；3、物业管理服务合同一份，证明两被告于2015年7月27日签署了物业合同，该合同相关条款不公平、不合理，实质上损害了原告作为业主的合法权益；4、民事起诉状一份，证明被告理想物业已经诉至法院，要求原告根据系争合同约定支付物业费；5、上海市奉贤区人民法院传票一份，证明法院已立案受理该案，如判决原告承担义务，则被迫接受每年递增5%的不公平条款，损害原告的合法权益。被告理想物业辩称，该份物业合同签订时没有显失公平，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等情况，第三年起每年递增5%有一定依据，比如上海市最低工资标准从2015年的2020元调整到2016年的2190元，增幅为8%，所以合同约定递增5%也属合理；原告通过继受方式取得房屋的相关物业服务合同的权利义务，应当遵守合同，不符合撤销合同的规定，请求依法驳回原告诉请。被告理想物业为其辩称，提供的证据和待证事实如下：1、上海市商品房出售合同一份，证明附件5中约定的物业管理费的上涨跌幅度比例是有依据的；另外签署合同的时候合同义务人是被告土地储备中心，后来原告继受取得房屋所有权，也应继受该项义务；2、物业合同两份，证明被告理想物业与该区域其他人的物业合同也约定每年递增5%。被告土地储备中心辩称，原告称被告土地储备中心故意签署对原告不利的合同没有依据；原告主张的5%增幅不合理，没有任何证据；房屋过户给原告，相应权利义务由原告承担，包括物业合同的相关条款，故请求驳回原告诉请。经庭审质证，被告理想物业对原告提供的证据1无异议；证据2真实性、关联性请法庭依法核实，与本案没有关联性；证据3、4、5真实性无异议，但不认可证明内容。被告土地储备中心对原告提供的证据1无异议，证据2、3、4、5真实性无异议，但证明内容不认可。原告对被告理想物业提供的证据1真实性无法确认，不认可证明内容；证据2的签订人是承租人，不知道租期长短，合同约定的第三年起的递增条款并不必然直接适用。被告土地储备中心对证据1真实性和关联性无异议；证据2没有异议。经审查，本院认定，原告提供的证据均具有真实性，据此认定相关事实，被告理想物业提供的证据1认定为定案证据，证据2与本案无关联性。经审理查明，2008年4月28日，原告与被告土地储备中心签订房屋置换协议书，约定为实施旧城改造计划，被告土地储备中心将原告所属南桥证券营业部房屋所在地块重建后，将新房置换给原告。该地块改造完成后，理想未来广场内涉案的奉贤区江海路XXX弄XXX号XXX室和209室、奉贤区南奉公路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、南奉公路XXX弄XXX号XXX室，因故先登记在被告土地储备中心名下，后于2016年3月登记过户至原告名下。2015年7月23日，上海理想未来房地产有限公司与被告土地储备中心签订《上海市商品房出售合同》，约定将奉贤区南奉公路XXX弄XXX号房屋(即本案涉及的物业房屋之一)出售给被告土地储备中心。该附件5“《房屋使用公约》或有关承诺书”中载明，理想未来广场项目物业管理服务费收费标准为12元/月/平方米，物业管理方每年可参照上海市政府公布上一年度的社会物价水平涨跌幅比例或政府强制要求调整最低工资标准涨跌幅比例，在涨跌幅比例范围内相应调整物业管理服务收费的涨跌幅水平。2015年7月27日，两被告签订《物业管理服务合同》，约定上述房屋由被告理想物业进行物业管理服务;并约定，物业管理费为12元/月/平方米，合同暂定前两年的管理费用，从第三年起物业费用每年较上年递增5%,第一年即2015年6月1日至2016年5月31日物业管理费为187273.44元，第二年即2016年6月1日至2017年5月31日物业管理费为187273.44元，第三年即2017年6月1日至2018年5月31日物业管理费为196637.11元等等。另查明，被告理想物业根据该《物业管理服务合同》已经向本院起诉，要求原告和被告土地储备中心支付2016年4月份的物业管理费15606.12元。本院认为，根据合同法规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求撤销，本案原告主张2015年7月27日两被告签订的《物业管理服务合同》不公平、不合理，并且主要针对合同中“从第三年起物业费用每年较上年递增5%”该条款，原告应有充分理由证明该合同或该条款确实在订立合同时显失公平，但诉讼中，原告并没有充分理由支撑该主张。物业服务企业支出的成本主要在人工成本部分，从2015年4月1日起，上海市最低月工资标准从1820元调整到2020元，增幅为约11%，考虑包括该因素等社会原因，本院认为，2015年7月27日两被告合同约定“从第三年起物业费用每年较上年递增5%”该条款也并非全不合理，并未显失公平。另外，本案中两被告签订《物业管理服务合同》过程中，也不存在其他应当撤销合同的法定事由，故本院对原告的主张不采纳，对其诉请应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告上海证券有限责任公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一六年九月八日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……