四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第30号
上诉人（原审原告）王翠华，女，生于1963年3月2日，汉族。
委托代理人韩冬，四川诰通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）范锦先，男，生于1965年5月2日，汉族，城镇居民。
委托代理人刘明祥，四川致中吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵举强，男，生于1965年7月28日，汉族。
被上诉人（原审被告）刘锦屏，男，生于1972年12月13日，汉族。
被上诉人（原审被告）张军，男，生于1975年8月29日，汉族。
原审被告四川省苍溪县建筑安装工程公司。住所地苍溪县陵江镇内西街**号。
法定代表人孙明，经理。
上诉人王翠华、范锦先与被上诉人赵举强、刘锦屏、张军、原审被告四川省苍溪县建筑安装工程公司房屋买卖合同纠纷一案，不服苍溪县人民法院（2014）苍溪民初字第1977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人王翠华及委托代理人韩冬、上诉人范锦先及委托代理人刘明祥，被上诉人赵举强、刘锦屏、张军到庭参加了诉讼。原审被告四川省苍溪县建筑安装工程公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原审查明：2008年5月12日地震后，苍溪县陵江镇原畜牧兽医站、原城郊食品站的住户楼成危房，不能居住。2009年4月6日、4月25日，被告赵举强、刘锦屏、范锦先先后与原城郊食品站、畜牧兽医站的刘守荣等46户协商达成协议，由原城郊食品站、畜牧兽医站的全体住户委托被告赵举强、刘锦屏、范锦先办理灾后重建手续对该危房进行重建，同意除还建全体住户的住房外，所产生的其他权益由被告赵举强、刘锦屏、范锦先享有，以抵修建房屋工程款。2010年3月4日，赵举强、刘锦屏、范锦先与被告张军签订了《苍溪县“锦绣阳光”项目全程预定营销及策划委托代理合同》，被告赵举强、刘锦屏、范锦先就“锦绣阳光”项目的全程策划及预定营销顾问事宜委托张军办理，合同有效期自本合同签订生效之日起（即2010年3月4日起）至双方完成本合同约定的权利及义务并结清所有费用后止，双方约定由被告赵举强、刘锦屏、范锦先派驻代表协助张军办理房屋预定营销事宜。后被告张军在“锦绣阳光”项目附近（现圣象地板门市部）租房设立“锦绣阳光”售房部，按合同履行被告赵举强、刘锦屏、范锦先的委托事项，被告赵举强、刘锦屏、范锦先未在售房部派驻代表和财会人员，每次卖房均是被告张军联系被告赵举强、刘锦屏、范锦先到场签定合同和收房款。
2010年10月2日，被告赵举强、刘锦屏、范锦先将该房屋的建筑工程发包给被告四川省苍溪县建筑安装工程公司。
2012年1月10日，原告王翠华到“锦绣阳光”售房部购房，在与被告张军达成购房意向后，被告张军电话联系被告赵举强、刘锦屏、范锦先，当时被告赵举强、刘锦屏、范锦先均不在苍溪县城，均表示回苍溪后再在售房协议上补签。后原告王翠华到《锦绣阳光》购房与被告张军签订《锦绣阳光VIP会员内部认购协议》：出卖人（甲方）：刘锦屏、赵举强、范锦先联系电话：1878126****买受人（乙方）：王翠华身份证号码：510824196303027481甲乙双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下协议：第一条：房屋情况：1、乙方所购房屋位于苍溪县陵江镇人民东路1、3、5号（原陵江食品站）的锦绣阳光A幢捌层叁号（从车库数起第壹拾层）。2、乙方所订购房屋建筑面积103.8m2（最终面积以苍溪县房地产监理所测绘订定面积为准）。3、乙方所订购的房屋为框剪结构，其规划用途为住宅。4、乙方所订购的房屋建筑面积为单价￥3878.00元／m2，总房款￥402536.00元，大写肆拾万零贰仟伍佰叁拾陆圆整。第二条：乙方付款方式、付款时间和优惠方式1、付款方式：分期付款；2、付款时间：乙方于2012年元月10日交定金￥190000.00元，（大写人民币壹拾玖万元整）。3、优惠方式：内部认购优惠￥23874元／套。4、甲方修至乙方所定楼层时，乙方须付到总房款的85％以上。5、甲方向乙方交付钥匙时，乙方必须付足房款的97％以上。6、余款3％待甲方办理房产证、土地使用证后付清。并各自交纳双方的费、税后；甲方交付给乙方两证。第三条：双方的权利、义务1、若乙方未按约定的时间交纳房款，甲方有权解除合同，并将该房另行销售，乙方所交定金不予返还。2、若乙方在签订本合同后要求退房，甲方只返还乙方订金百分之六十，并有权将房屋另行销售。3、乙方已经知晓甲方暂时未取得乙方认购楼栋的房屋销售证件的相关情况并且自愿签订本认购协议书。第四条：交付使用1、甲方应在2012年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，该预订房经验收合格，并符合本协议约定的预订房交付乙方使用。除不可抗拒的因素延期交房外。2、甲方完成室内地坪为水泥混合沙浆找平，墙面与天花板为水泥混合浆，抹面压光。第五条：如在履行本合同中发生纠纷，甲、乙双方应（本）着友好的态度协商解决，协商不成的，双方均有权向该定购房屋所在地人民法院提起起诉。第六条：本合同一式两份，甲方执壹份，乙方执壹份。空格部分填写与印文字具有同等法律效力，自双方签字盖章并在乙方付款后生效。补充协议：此房款含水、电、气的立户费用，乙方所购房屋属国有土地性质，甲方在国家规定时间内办理土地使用证和房屋产权证。甲方（签章）：刘锦屏、赵举强、范锦先、张军代、乙方（签章）：王翠华2012年1月10日。该认购协议上刘锦屏赵举强、范锦先的签名系被告张军所签，《锦绣阳光VIP会员内部认购协议》签订当天，原告方以银行存款的方式向被告张军卡号为6228482861887754417帐户上存款160000元，同时支付被告张军现金30000元，被告张军向原告出具了190000元的收款收据。2012年1月16日，被告张军将其中的100000元转存至被告刘锦屏、赵举强、范锦先在苍溪县农业银行联名帐户22—286500460066792中，其余90000元抵作委托费用。事后被告刘锦屏、赵举强、范锦先未在认购协议上签字，亦未向被告张军出具收款收据。2012年12月6日，被告刘锦屏、赵举强、范锦先又将锦绣阳光A幢捌层叁号房屋卖与第三人杨小飞，杨小飞已对该房装修、入住。
2013年3月，原告在被告张军处得知被告刘锦屏、赵举强、范锦先又将房屋卖与第三人后，多次找被告张军及刘锦屏、赵举强、范锦先协商无果，后原告向苍溪县公安局“经侦”大队报案，经“经侦”大队督促、协调，被告刘锦屏、赵举强、范锦先承认原告交房款190000元的事实，购房有效；由原告在“锦绣阳光”项目中还没有售出的房中重新选房，原告同意重新选房，但要求被告刘锦屏、赵举强、范锦先另外赔偿损失50000元，因被告刘锦屏、赵举强、范锦先不同意，双方协商处理未成。现原告诉至法院要求解除合同，被告双倍返还原告定金、退还购房款，并承担从付款之日起的资金利息；本案诉讼费由被告承担。
原审认为：2008年5月12日地震后，被告刘锦屏、赵举强、范锦先与原城郊食品站、畜牧兽医站的刘守荣等46户协商，得到刘守荣等46户的授权取得对苍溪县原城郊食品站、畜牧兽医站原46户的房屋进行灾后重建，依据合同约定取得了所建楼房还建后剩余房屋的财产权利。2012年1月10日，被告刘锦屏、赵举强、范锦先的委托代理人张军与原告王翠华签订《锦绣阳光VIP会员内部认购协议》，现被告刘锦屏、赵举强、范锦先、张军认可该协议效力且协议内容不违反法律规定，应为合法有效，本院予以确认。2012年12月6日，被告刘锦屏、赵举强、范锦先又将原告所购房屋卖与第三人杨小飞，现在杨小飞已装修、入住，原告王翠华与被告刘锦屏、赵举强、范锦先所签订的购房合同已履行不能，原告请求解除购房合同的诉讼请求，本院准许。被告刘锦屏、赵举强、范锦先的行为属一房二卖，侵犯了原告的合法权益，应当依照双方的约定和法律规定承担违约责任。原告要求被告双倍返还定金并退回购房款、承担资金利息的诉讼主张，符合法律规定，本院准许。原、被告在合同中约定定金190000元，其总房款为402536元，定金应以20％计为80507．20元，原告的其余购房款109492.80元应予返还，可从付款之日起按人民银行同期同类贷款利率计付利息。被告四川省苍溪县建筑安装工程公司系工程的承建方，在本案中不承担责任。被告张军的行为是代理行为，被告张军应承担的责任，应由被代理人刘锦屏、赵举强、范锦先承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”和《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”之规定判决：一、解除原告王翠华与被告刘锦屏、赵举强、范锦先签订的《锦绣阳光VIP会员内部认购协议》。
二、被告刘锦屏、赵举强；范锦先双倍返还原告王翠华购房定金161014.40元。三、被告刘锦屏、赵举强、范锦先返还原告王翠华购房款109492.80元，并承担从2012年1月10日起至付清该款之日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算的资金利息。上述义务，限被告刘锦屏、赵举强、范锦先在本判决生效后立即履行。四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告刘锦屏、赵举强、范锦先承担，该款原告已预交，被告在执行兑现时一并支付给原告。
上诉人王翠华的主要上诉理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。三被上诉人应承担已付购房款一倍的赔偿。（一）一审法院认定事实不清，三被上诉人系进行房地产开发，与上诉人签订的是商品房预售合同。三被上诉人取得对原城郊食品站、畜牧兽医站的地，发包给专门的建筑公司对该房屋进行修建，设立售房部对该房屋进行销售等一系列行为为房地产开发行为。双方当事人签订的是商品房预售合同。上诉人不是原城郊食品站、畜牧兽医站的住户，所购买的是在市面上正常销售的房屋。上诉人与三被上诉人的委托人签订的“内部认购协议”其实质就是商品房预售合同。（二）、一审法院适用法律错误，三被上诉人恶意地一房二卖，明知已经与上诉人签订了房屋买卖合同后，再次将房屋销售给他人并予以交付给他人，欺诈隐瞒不能取得商品房预售许可证件，严重损害了上诉人的利益，应该承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿并承担房屋差价损失。二、三被上诉人一房二卖，违反合同约定，应该承担定金双倍返还、返还合同价款及支付利息等的法律责任。请求：1、依法改判（2014）苍溪民初字第1977号民事判决第四项，判决三被上诉人连带支付赔偿款19万元。2、依法改判（2014）苍溪民初字第1977号民事判决第四项，判决三被上诉人连带支付赔偿房屋差价损失83040元。3、一、二审诉讼费用判决由三被上诉人承担。
上诉人范锦先的主要上诉理由：一、原审原告未按合同约定交足房价总额的85%，按总价402536元计算，应交纳342155.6元，否则上诉人有权处分预售房屋，上诉人不构成违约，而是被上诉人王翠华违约在先。二、一审法院判决双倍返还所适用法律错误，本案涉案房屋不是法律所规定的商品房买卖的性质，该房是灾后重建项目，属原业主自建房屋并非具有商品房开发建设资质的开发企业，经行政许可从事的房地产开发项目，因此，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。三、被上诉人张军应依法承担相应的法律责任。该合同所收价款19万元，其中有9万元一直在张军处，并未向上诉人交付并占用至今，如果要求返还和承担赔偿责任，张军应承担返还9万元和承担9万元的赔偿责任。四、一审判决书中将原审被告刘锦屏的抗辩意见未在法律文书中载明，只有被告范锦先的抗辩意见，且引用的法律依据时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》中居然没有“商品房”三个核心文字。而且所引用的第二条亦属错误。五、原审原告诉请的是因一房二卖主张按已付房款一倍承担赔偿责任，并没有按定金罚则提出诉讼主张，而一审法院却超越当事人的诉讼主张，从理论上计算出定金金额并按定金罚则作出判决，违反民事诉讼法的基本原则。请求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求或依法改判。
被上诉人赵举强针对上诉人王翠华、范锦先的上诉事实、理由在庭审中的答辩内容：上诉人王翠华买房这件事我们不清楚，她是一年以后给我们打电话说要接房，我们才知道。我们让张军卖房子，只是介绍到这里来，我们来办手续，上诉人王翠华起诉我们三个合伙人没有拿出购房合同和收款收据，她主张的购房损失我们不认可，她的上诉理由不成立。我同意范锦先的上诉意见。
被上诉人刘锦屏也同意上诉人范锦先的上诉意见。
被上诉人张军针对上诉人王翠华、范锦先的上诉事实、理由在庭审中的答辩内容：上诉人王翠华所陈述的是事实。对于上诉人范锦先以及赵举强、刘锦屏三个开发商的陈述与事实有出入。因为在签合同时我给他们打了电话的，他们都在广元，所以知道这件事。我先代收了王翠华16万元转账，3万元现金，票没有开，这样就过了一年多，这是他们有意一房二卖。
在二审举证期限内，各方当事人均未向本院提供新证据。在庭审中上诉人范锦先向本院提供了王金成《证明》一份，农行苍溪状元桥分理处《活期存款账户交易明细》，以证明到目前为止三合伙人未收到上诉人王翠华的购房款。
上诉人王翠华质证认为：王金成的证明不符合证据规则的“三性”，也没有其他证据相佐证。转账明细中看不出该款10万元是谁交的，与本案不具有因果关系。
被上诉人赵举强、刘锦屏均同意上诉人范锦先的观点。
被上诉人张军质证认为：我有转账依据。同意上诉人王翠华的质证意见。
上诉人王翠华在庭审中也提供了苍溪县电子政务内网《关于壹品江山等房产不能对外销售的通告》，其中就包括了上诉人范锦先、被上诉人赵举强、刘锦屏合伙承建的灾后重建项目《锦绣阳光》，以证明该房产不准对外销售。
上诉人范锦先质证认为：我们也认为这是个无效合同。
被上诉人赵举强、刘锦屏、张军对此无异议。
本院质证认为：对上诉人范锦先提供的王金成《证明》以及农行苍溪状元桥分理处《活期存款账户交易明细》，由于出具证明人未到庭作证，接受当事人质询，转账明细也反映不出该10万元是谁交的，且不属新证据，本院不予确认。
对上诉人王翠华提交的苍溪县电子政务内网《关于壹品江山等房产不能对外销售的通告》各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人范锦先与被上诉人赵举强、刘锦屏三合伙人受苍溪县陵江镇原畜牧兽医站、原城郊食品站46户职工的授权委托，取得两处危房楼住户灾后重建工程，双方协商一致并依据合同约定对所建楼房还建后，剩余房屋以抵修建房屋工程款的事实和上诉人范锦先、被上诉人赵举强、刘锦屏的委托代理人即本案被上诉人张军与上诉人王翠华签订《锦绣阳江VIP会员内部认购协议》的事实各方当事人不持异议，本院予以确认。本案中，被上诉人张军与上诉人王翠华签订的购房协议不违反法律规定，合法有效。后上诉人范锦先、被上诉人赵举强、刘锦屏又将出售给上诉人王翠华的房屋卖于案外人杨小飞，其行为属典型的一房二卖，侵犯了上诉人王翠华的合法权益，上诉人范锦先、被上诉人赵举强、刘锦屏的过错责任明显，应当按照双方约定和法律规定承担违约责任。本案的性质系危房拆除后的灾后重建房多余的房屋买卖，系一般房屋买卖纠纷，不属商品房买卖，不适用最高人民法院关于商品房买卖的司法解释。双方在购房合同中虽约定购房定金为19万元，但按照法律规定定金不超过标的总额的20%，超过部分抵作价款。上诉人王翠华所购房总房款为402536元，原审人民法院以20%计算定金为80507元，由上诉人范锦先、被上诉人赵举强、刘锦屏双倍返还，其余的109492.80元连同资金利息返还给上诉人王翠华符合法律规定和本案实际。上诉人王翠华要求上诉人范锦先、被上诉人赵举强、刘锦屏连带支付赔偿款19万元的上诉请求，本院不予支持。二审中，王翠华增加赔偿房屋差价诉讼请求，本院依法调解不成，王翠华可依法另行主张。上诉人范锦先、被上诉人赵举强、刘锦屏与被上诉人张军之间是委托代理关系，被上诉人张军在履行委托代理过程中所产生的法律后果理应由上诉人范锦先、被上诉人赵举强、刘锦屏承担。原审被告四川省苍溪县建筑安装工程公司在本案中无过错，不承担本案所涉民事责任。
综上，上诉人王翠华、范锦先的上诉理由不成立，其诉讼请求本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12357元，由上诉人王翠华负担7000元，范锦先负担5357元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁晓斌
审 判 员 张 明
代理审判员 袁 峻
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 徐 菲