天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6780号
上诉人（原审被告）：续玉兰，女，1958年10月13日出生，汉族，石油部管道局退休干部，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：田俊山（系续玉兰之夫），男，1955年8月16日出生，汉族，天津小拇指汽车维修服务有限公司法定代表人，住河北省廊坊市广阳区。
被上诉人（原审原告）：龙湾（天津）物业服务有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街富民路8号龙湾城。
法定代表人：陈海涛，总经理。
委托诉讼代理人：刘莉，女，该公司员工。
上诉人续玉兰因与被上诉人龙湾（天津）物业服务有限公司（以下简称龙湾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
续玉兰上诉请求：1．撤销一审判决；2．发回重审或改判龙湾物业公司减收续玉兰2年物业管理费6,626元；3．龙湾物业公司立即将其破拆的续玉兰房屋的墙体按原状恢复。事实和理由：一审庭审中，续玉兰反映了龙湾物业公司破拆维修其房屋，破坏整体装修效果，至今未恢复原状的情况。按照龙湾物业公司和业主所签合同约定，房屋保质期为5年，三年内龙湾物业公司一直未维修房屋。按照天津市房管局规定，龙湾物业公司有责任对业主的房屋进行维修。龙湾物业公司说由开发商负责是推卸责任，事实上龙湾物业公司与小区开发商同属一个公司的下属公司。实际操作中小区的房屋内部维修一直由龙湾物业公司负责。2017年初，龙湾物业公司工作人员要求续玉兰配合将房门钥匙交出半个月，要在续玉兰的房屋楼下进行破拆来维修管道，这足以证明其工作范围包括房屋内部维修。龙湾物业公司不能按时维护小区绿地和消防器材，楼道杂物乱堆乱放。绿地灌溉无人看守过度用水，导致续玉兰的房屋被水淹，房屋内墙受损。一审判决存在程序瑕疵。开庭时续玉兰曾提交上诉状所附照片，一审法院未调查核实，审查证据不全面。对要求龙湾物业公司恢复其破拆的房屋一节，一审判决未支持是错误的。
龙湾物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。续玉兰一审提出的是质量问题，其提交的证据与龙湾物业公司无关。破拆的人员不是龙湾物业公司的工作人员。消防栓不存在损坏问题。对楼道杂物堆放问题，龙湾物业公司只能劝解，无强制权利，业主不听也没有办法，只能回去再行协商劝解。
龙湾物业公司向一审法院起诉请求：1．续玉兰给付龙湾物业公司物业费3,313元及违约金398元，合计3,711元；2．案件受理费由续玉兰负担。
一审法院认定事实：2013年5月21日龙湾物业公司与案外人天津龙湾置业投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定案外人天津龙湾置业投资有限公司将龙盛园小区委托给龙湾物业公司进行前期物业管理服务，合同第六条内容为物业管理服务费用，其中第（一）款第1项规定：物业管理服务费用标准为：高层住宅1.44元/月每平方米，另约定“配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.94元的标准由业主交纳”；第（六）款第2项规定交纳费用时间为“业主于每月5日前交纳”；第（七）款规定“甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金”。续玉兰于2014年10月10日就其所有的龙盛园10栋1门101号房屋办理入住登记，该房屋建筑面积为96.88平方米；龙湾物业公司在完成物业管理服务之后，按合同约定续玉兰每月应向龙湾物业公司交纳物业管理服务费230.57元，龙湾物业公司在一审中向续玉兰主张物业管理服务费标准为1.9元/月每平方米，每月应交物业费184.07元，均低于龙湾物业公司与案外人天津龙湾置业投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》相关标准。续玉兰自2015年10月1日起至2017年3月31日，共计18个月，未向龙湾物业公司交纳物业管理服务费，以龙湾物业公司在本案中主张的标准计算为3,313元。另外，按照合同约定，续玉兰未按时缴纳物业费，属于违约，累计应支付龙湾物业公司违约金398元。龙湾物业公司向续玉兰催要，续玉兰拒绝给付，为此龙湾物业公司诉来一审法院。就续玉兰在一审庭审中所反映的龙湾物业公司物业管理服务存在的问题，续玉兰举证相关照片22张；龙湾物业公司针对续玉兰所反映的问题：草地浇水导致的漏水问题属于房屋质量问题；续玉兰屋内破拆检修不是龙湾物业公司所为，是小区房屋建筑商大元建业集团股份有限公司对各楼下水弯头进行的检修，龙湾物业公司只负责联系业主，龙湾物业公司提供该公司出具的承诺书；续玉兰水泵损坏的原因是排污管道不合格造成的，与龙湾物业公司无关；龙湾物业公司提供了天津市新建商品住宅质量保证书，载明了竣工验收合格时间；楼道堆放自行车及其他业主对续玉兰房屋的影响，龙湾物业公司仅负责协调，无强制手段及能力；续玉兰反映的上述问题龙湾物业公司会尽量改善协调并且解决。
一审法院认为，龙湾物业公司根据与案外人天津龙湾置业投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》约定，取得了对龙盛园小区前期物业管理服务的资格，续玉兰所有的龙盛园10栋1门101号房屋属于龙湾物业公司的物业管理服务范围。续玉兰在入住房屋时确认接受《前期物业服务合同》的条款内容，龙湾物业公司在此后提供物业管理服务之后，续玉兰即负有向龙湾物业公司交纳物业费的义务，续玉兰拖欠龙湾物业公司物业费的行为已经构成违约，应当承担本案的民事责任；龙湾物业公司在一审中主张的物业费标准低于《前期物业服务合同》约定，对其主张的标准一审法院予以照准，其违约金的计算方法符合《前期物业服务合同》约定，一审法院予以认可；就续玉兰反映的房屋因破拆检修导致屋内装修恢复不达要求的问题，龙湾物业公司已提供案外人大元建业集团股份有限公司出具的承诺书，续玉兰可就相关损失向其另行主张；就续玉兰反映的水泵损坏的问题，其认可系排污管道不合格造成，排污管道的选购与安装显然非龙湾物业公司行为，续玉兰可查明实际责任人并向其另行主张；续玉兰所反映的先交费后验房问题与本案中物业费纠纷无关；就续玉兰所反映的物业管理服务不到位的情况，一审法院认为，物业服务是针对全体业主的，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或者存在瑕疵为由而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，续玉兰如果认为龙湾物业公司未按照合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张龙湾物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，续玉兰以此为由拒交物业服务费，显然不属于合理选择；另一方面，居民小区的设施及环境卫生随时可能发生变化，物业公司也应做好常态、灵活的管理服务，龙湾物业公司在履行服务的过程中应当注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对其服务范围内即时出现的问题应当及时发现、随时解决。综上所述，续玉兰抗辩理由一审法院不予采纳，龙湾物业公司的诉讼请求不违反双方合同的约定及法律规定，其起诉请求续玉兰支付龙盛园10栋1门101号房屋自2015年10月1日至2017年3月31日的物业费3,313元及违约金398元共计3,711元，理由充足，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：一、续玉兰给付龙湾（天津）物业服务有限公司2015年10月1日至2017年3月31日期间物业费3,313元；二、续玉兰给付龙湾（天津）物业服务有限公司违约金398元（2015年10月6日至2017年3月5日）。上述一、二项合计3,711元，此款于判决生效后三日内给付。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费25元，由续玉兰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。续玉兰上诉主张其房屋被水淹内墙受损，物业服务不达标，给其造成经济损失，龙湾物业公司应先修复维修管道时破拆的墙体，在此之前其不应交纳物业费一节，因双方所签物业服务合同合法有效，龙湾物业公司依约提供了物业服务，一审法院认定续玉兰应交纳物业服务费并无不妥。经审查，龙湾物业公司主动找续玉兰索要钥匙开门，便于案外人大元建业集团股份有限公司维修管道的情况属实。龙湾物业公司自认维修人员不是龙湾物业公司的工作人员，破拆是由地产的施工方案外人大元建业集团股份有限公司进行的，事先未征求续玉兰关于墙体破拆问题的意见，墙体尚未修复。现续玉兰的房屋因管道跑水造成墙体被泡、家电和家具受损的后果。对追索物业服务费的诉请，续玉兰抗辩称龙湾物业公司应先行修复维修管道时破拆的墙体，续玉兰再行交纳物业服务费，一审判决认定该意见不应视为续玉兰的抗辩理由，续玉兰可以向案外人大元建业集团股份有限公司主张权利是正确的。龙湾物业公司是物业服务企业，对续玉兰的房屋墙体进行破拆的企业是案外人大元建业集团股份有限公司，二者均为独立法人，施工方破拆行为给续玉兰造成的损失及后果与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。龙湾物业公司一审时已提交案外人大元建业集团股份有限公司出具的承诺书，续玉兰可就相关损失向其另行主张。续玉兰主张物业服务费不应先行交纳，理据不足，故其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，续玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人续玉兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓燕
代理审判员 张炳正
代理审判员 赵 盈
二〇一七年九月七日
书 记 员 王同顺
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……