广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦民一终字第240号
上诉人（一审被告）卓燕飞。
委托代理人陈锋。
被上诉人（一审原告）林星南。
被上诉人（一审原告）林文达。
两被上诉人委托代理人符锦芳，广西金湾律师事务所律师。
上诉人卓燕飞因与被上诉人林星南、林文达房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第245号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人卓燕飞的委托代理人陈锋、被上诉人林星南、林文达的委托代理人符锦芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年7月26日，原告林星南与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定林星南将其所有的钦州市恒基·国际城一层第1120号商铺租给被告，租期自2012年8月1日起至2017年7月31日止，前三年每月租金13485元，三个月支付一次，首期租金在商铺交付使用当天支付，以后每期租金在30天前交清，收取合同保证金26970元，水电费、物业费等费用由被告承担，2012年8月1日至8月7日共7天为免租金装修期，被告转租商铺必须提前一个月书面告知原告并经同意方可转租；租赁期间，未经原告同意转租、擅自退租、拖欠资金累计10日以上的，原告有权终止合同、收回商铺、没收保证金、被告按合同年度租金的100%支付违约金；租赁期间，被告逾期交纳合同约定应交的费用的，每逾期一天按应交费用总额的10%支付滞纳金；如被告逾期支付租金的，每逾期一日按日租金的三倍支付滞纳金。同日，原告林文达委托原告林星南与被告又签订一份《商铺租赁合同》，约定林文达将其所有的钦州市恒基·国际城一层第1119号商铺租给被告（林文达1119号与林星南1120号相连连体出租），该合同约定的铺面面积、租金数额、收取合同保证金与前一份合同不同，其他约定均相同，本合同约定的租金为每月16693元、合同保证金为33386元。两份合同签订后，被告依合同约定分别支付了合同保证金并交纳租金至2013年11月7日（有七天免租金装修期），按合同约定被告应于2013年10月1日（原告自认应于2013年10月8日前）前支付下一租期三个月的租金，但被告没有支付，双方没有签订解除合同也没有经得原告的同意解除合同的情况下，被告清空铺面通过其员工于2013年11月27日将铺面钥匙交还原告，转告原告说被告不再承租此铺面。为此，双方发生争议，原告诉至该院，请求法院确认双方解除合同的时间为2013年12月1日、判决被告支付违约金362136元［（16693元＋13485元）×12个月］、判决被告支付拖欠2013年11月份的租金30178元（16693元＋13485元）及滞纳金90531元（30178元÷30天×30天×3倍）、没收被告交纳的保证金60356元、诉讼费用由被告负担。
一审法院认为，原告与被告于2012年7月26日分别签订的二份《商铺租赁合同》，除合同约定应交的费用每逾期一天应按交费总额的10%支付滞纳金及如被告逾期支付租金的每逾期一日按日租金的三倍支付滞纳金属重复约定及约定滞纳金过高不符合法律规定外，其他约定没有违反法律规定，部分约定违反法律规定属无效外，不影响其他条款的效力，因此，合同约定应交的费用每逾期一天应按交费总额的10%支付滞纳金及如被告逾期支付租金的每逾期一日按日租金的三倍支付滞纳金约定无效；其他约定是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效条款。被告应于2013年10月8日前（合同约定被告应于2013年10月1日前支付，原告自认2013年10月8日前支付，该院予以认可）支付下一租期三个月的租金，但被告没有支付，经营至2013年11月27日也没有交纳租金，已构成违约；双方没有签订解除合同也没有经得原告的同意解除合同的情况下，被告清空铺面通过其员工于2013年11月27日将铺面钥匙交还原告，转告原告说被告不再承租次铺面，被告抗辩是2013年11月9日将铺面钥匙交还原告退租但没有证据证实其主张，该院对被告认为退租的时间不予认可，合同约定租期自2012年8月1日起至2017年7月31日止，被告经营一年零四个月左右于2013年11月27日退租，造成合同终止履行，被告的行为属违约行为，应承担违约责任。被告认为是2013年11月9日将铺面钥匙交还原告退租并征得原告同意解除租赁合同，但没有足够证据证实自己的主张，原告也不予认可，因此，被告的主张该院不予支持。被告认为2013年11月9日结清水电物业费，如果原告不同意收钥匙就是不同意被告搬走，物业管理公司不会让被告搬走，被告就不可能清空铺面，以此来推定原告同意解除租赁合同，被告的主张只是一种假设，而没有证据证实自己的主张，该主张该院不予支持。被告于2013年11月27日退租不再租赁铺面，被告也明确表示不再履行合同，原告要求确认双方解除合同的时间为2013年12月1日，被告清空铺面通过其员工于2013年11月27日将铺面钥匙交还原告，因为被告于2013年11月27日单方已终止履行合同，原、被告双方也承认合同已实际解除，因此，解除合同的时间应为2013年11月27日；合同约定，租赁期间、未经原告同意转租、擅自退租、拖欠租金累计10日以上的，原告有权终止合同、收回商铺、没收保证金、被告按合同年度租金的100%支付违约金；因被告擅自退租、从2013年10月8日起至2013年11月27日止共逾期51天没有支付下一期的租金，被告的行为属违约行为，应承担违约责任，根据合同约定，被告违约的，原告有权没收保证金，被告按合同年度租金的100%支付违约金，因此，原告没收被告交纳的保证金60356元（林星南收取保证金26970元＋林文达收取保证金33386元）及要求被告支付违约金362136元［按合同年度租金的100%支付违约金（林星南每月16693元＋林文达每月13485元）×12个月］该院予以支持。关于2013年11月份的租金问题，被告交纳租金至2013年11月7日，被告经营至2013年11月27日，所欠租金从2013年11月8日起至2013年11月27日止共20天原告要求支付一个月的租金不合理，20天租金应为20118.67元［（16693元＋13485元）÷30天×20天］；因原告得到上述赔偿已足以弥补被告违约所造成原告的损失，所以，原告要求被告支付拖欠11月份租金的滞纳金该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、原告林星南、林文达分别与被告卓燕飞于2012年7月26日签订的《商铺租赁合同》已于2013年11月27日解除；二、被告卓燕飞支付2013年11月8日起至2013年11月27日止租金20118.67元给原告林星南、林文达；三、被告卓燕飞交纳的保证金60356元（林星南收取26970元＋林文达收取33386元）归原告林星南、林文达所有；四、被告卓燕飞支付违约金362136给原告林星南、林文达；五、驳回原告林星南、林文达的其他诉讼请求。案件受理费8542元（原告已预交），减半收取4271元，由原告林星南、林文达负担771元，由被告卓燕飞负担3500元。
上诉人卓燕飞不服一审判决，上诉称，一、一审法院立案审查不严，将两个独立的民事行为错误理解为必要共同诉讼，立案为一个案件，程序错误。本案涉及的两个商铺分别是属于不同当事人，签订不同的租赁合同，上诉人也是按照不同铺面缴纳合同保证金，因此，两位被上诉人的出租行为是独立的，一审法院应分别立案，在征得当事人同意情况下合并审理，但是一审法院现将不符合共同诉讼的两个行为立案为一个案件，并且遗漏当事人，林星德是商铺共有人，应追加为案件当事人；二、一审判决超出诉讼请求，存在程序错误。林星南、林文达起诉时诉讼请求1、法院判决被告支付违约金362136元；2、判决被告支付拖欠2013年11月份的租金30178元（16693元＋13485元）及滞纳金90531元（30178元÷30天×30天×3倍）；3、诉讼费用由被告负担。庭审中没有变更诉讼请求。但是一审判决内容为五项：一、原告林星南、林文达分别与被告卓燕飞于2012年7月26日签订的《商铺租赁合同》已于2013年11月27日解除；二、被告卓燕飞支付2013年11月8日起至2013年11月27日止租金20118.67元给原告林星南、林文达；三、被告卓燕飞交纳的保证金60356元（林星南收取26970元＋林文达收取33386元）归原告林星南、林文达所有；四、被告卓燕飞支付违约金362136给原告林星南、林文达；五、驳回原告林星南、林文达的其他诉讼请求。案件受理费8542元（原告已预交），减半收取4271元，由原告林星南、林文达负担771元，由被告卓燕飞负担3500元。因此一审法院判决超出原告诉讼请求，程序错误。三、一审法院认定事实不清。1、关于合同解除时间。上诉人认为是2013年11月9日解除了合同，因为2013年11月9日是实际退场时间，如果出租人不同意解除合同退场，物业公司是不会同意上诉人将商铺内物品搬走，上诉人提供了退场时的水电物业费清单作证。被上诉人主张是2013年11月27日，但是没有任何证据加以作证。一审法院没有分析就认定上诉人的主张是一种假设，一审法院对合同解除时间的认定错误。2、关于是单方解除还是协商一致解除的问题。上诉人在租赁期间经营严重亏损，在不得已情况下，上诉人与被上诉人林星南协商将商铺转租以减少损失，但租金过高无人愿意接受租赁，上诉人告知林星南解除租赁合同，并于2013年11月9日结清水电费和物业费，物业公司征求被上诉人同意后给上诉人搬离物品退场。同时被上诉人林星南在上诉人退场后张贴招租广告，证明了被上诉人同意上诉人解除租赁合同，是协商一致解除合同的。四、一审法院适用法律错误。原告没有证据证明存在实际损失，双方约定违约金过分高于造成的损失，因此请求人民法院依法进行调整，按照银行同期贷款利率计算。一审法院判决了合同保证金又判决违约金，相当于重复判决违约金给被上诉人。一审法院不调整过高的违约金，属于适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判：1、原告林星南、林文达分别与被告卓燕飞于2012年7月26日签订的《商铺租赁合同》已于2013年11月9日解除；二、被告卓燕飞支付2013年11月8日起至11月9日止租金2011元给原告林星南、林文达，并从合同保证金中扣除；三、被告卓燕飞交纳的保证金60356元（林星南收取26970元＋林文达收取33386元）无权没收归原告林星南、林文达所有；四、驳回被告卓燕飞支付违约金362136给原告林星南、林文达的诉讼请求；五、驳回原告林星南、林文达的其他诉讼请求。
被上诉人林星南、林文达答辩称，一、一审法院程序合法。本案讼争商铺是被上诉人一起租给上诉人做一个独立品牌经营的，并且商铺所有人都授权给林星南和上诉人签订租赁合同，一审法院立案和审理程序都是合法的。林星德和林星南是商铺共有人，林星南有权利起诉，没有遗漏当事人。二、一审查明事实清楚，适用法律正确，判决正确。上诉人认为违约金过高，但是违约金是双方当事人签订合同时的真实意思表示，不存在过高的情况，上诉人只履行了一年三个月的合同就单方解除合同，事前没有告知被上诉人，上诉人存在严重过错，并且拖欠租金超过十天，根据上诉人的过错和预期的利益，被上诉人预期可得的租金将近200万。因为上诉人擅自退租导致商铺空置，合同中对于违约金有明确的约定，因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理过程中，上诉人卓燕飞未向本院提交新证据。
被上诉人林星南、林文达向本院提交了以下新证据：
1、《商铺租赁合同》一份，拟证明本案讼争的商铺从上诉人违约搬走后一直无人承租直到2014年6月20日才重新出租出去，商铺空置长达七个多月；
2、《商函》三份，拟证明被上诉人曾多次通知上诉人缴纳租金，上诉人逾期缴纳租金存在违约行为；
3、《收费收据》，拟证明案讼争的商铺从上诉人违约搬走后一直无人承租直到2014年6月20日才重新出租出去。
上诉人卓燕飞对被上诉人提交的新证据质证意见如下：对证据1真实性和关联性有异议，不能证明上诉人的主张；对证据2真实性有异议，但是证明了1120商铺还有一个共有人林星德，一审程序不合法；对证据3真实性和合法性有异议，因为收费收据都没有物业公司盖章，并且收据显示电费损耗是2014年5月18日，证明这个时间商铺已经正常使用，与证据1存在矛盾，不能证明上诉人的主张。
本院认为，证据1、证据2符合证据真实性、合法性和关联性要求，本院予以采信；证据3没有物业公司盖章，本院不予采信。
经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
综合当事人的诉辩分歧意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、一审程序是否违反法定程序；2、《商铺租赁合同》解除时间；3、上诉人卓燕飞在履行合同过程中是否存在违约行为？如果存在违约行为，上诉人应承担怎样的违约责任。
关于一审是否违反法定程序问题。上诉人主张一审立案错误并且遗漏当事人。本院认为，林文达、林星德授权被上诉人林星南与上诉人卓燕飞签订《商铺租赁合同》符合法律规定，林星德是否起诉上诉人是其权利，本案涉及的两个商铺是相连相通的，上诉人卓燕飞租赁两个商铺统一经营鞋类品牌，上诉人也一直将两个商铺的租金交给被上诉人林星南，因此，一审法院立案和审理并没有违反法定程序，对上诉人该主张，本院不予支持。
关于合同解除的时间的问题。上诉人卓燕飞抗辩主张解除合同的时间是2013年11月9日。本院认为，合同约定租期自2012年8月1日起至2017年7月31日止，合同未到期，双方当事人没有签订解除租赁合同协议，被上诉人也没有同意解除合同的情况下，上诉人就清空铺面并通过其员工于2013年11月27日将铺面钥匙交还被上诉人，表示不再承租该铺面。上诉人没有提供充分的证据证明2013年11月9日就解除了合同，被上诉人对此也不予认可。因此，一审认定解除合同的时间是2013年11月27日并无不当。
关于上诉人是否违约，应否承担违约责任的问题。上诉人卓燕飞主张是双方当事人协商一致同意解除合同的。本院认为，上诉人否认是双方协商一致解除合同，合同未到期，上诉人就退租要求解除合同，上诉人没有提供充分证据证明双方是协商一致解除合同，因此对上诉人该主张，本院不予支持。上诉人卓燕飞于2013年11月27日退租，造成合同未到期便终止履行，构成违约，应承担违约责任。《商铺租赁合同》约定租赁期间，未经被上诉人同意转租、擅自退租、拖欠租金累计10日以上的，被上诉人有权终止合同并要求上诉人应按合同年度租金的100%支付违约金。因此，按合同约定，上诉人卓燕飞应支付违约金362136元给被上诉人林星南和林文达（支付给林星南13485x12=161820元，支付给林文达16693x12=200316元），但是上诉人卓燕飞已经缴纳了60356元合同保证金给被上诉人（林星南收取26970元＋林文达收取33386元），合同约定保证金在合同期满、商铺收回验收合格并保证无任何拖欠费用后7天内无息退还。一审判决上诉人支付362136元违约金又将合同保证金60356元判归被上诉人所有，存在重复计算。合同约定的违约金已经弥补了被上诉人因上诉人违约造成的损失，上诉人缴纳给被上诉人的合同保证金，被上诉人应予返还，因此违约金和合同保证金两项扣减，上诉人卓燕飞还应支付301780元违约金给被上诉人林星南和林文达（支付林星南违约金161820-26970=134850元，支付林文达违约金200316-33386=166930元）。上诉人主张违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，被上诉人提供了证据证明因上诉人未到期就退租导致商铺空置的租金损失，双方合同约定5年履行期限，上诉人只履行了一年四个月就提前终止履行，上诉人存在违约行为而被上诉人没有存在过错，并且合同中对违约金约定是双方当事人真实的意思表示，上诉人也无证据证明违约金过高，因此综合本案合同履行的情况和当事人的过错及预期利益等因素，上诉人该主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人卓燕飞上诉理由部分成立，对于其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、维持钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第245号民事判决第一项、第二项、第五项及诉讼费负担内容；撤销钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第245号民事判决第三项内容；
二、变更钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第245号民事判决第三项内容为：上诉人卓燕飞支付301780元违约金给被上诉人林星南和林文达（支付林星南违约金161820-26970=134850元，支付林文达违约金200316-33386=166930元）。
二审案件受理费8542元（上诉人已预交），由上诉人卓燕飞负担6200元，被上诉人林星南和林文达负担2342元。
上述判决规定的债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶枝仁
代理审判员 李夏冰
代理审判员 何 海
二〇一四年十月二十日
书 记 员 苏 芸