福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初5966号原告：张云仙，女，1970年1月21日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：孙扬锋，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所律师。被告：卓新风，男，1980年5月8日出生，汉族，住厦门市思明区。被告：许诗琪，女，1982年4月14日出生，汉族，住厦门市思明区。上列被告共同委托诉讼代理人：林时坤，福建厦宇律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：康韵芳，福建厦宇律师事务所律师。原告张云仙与被告卓新风、许诗琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云仙及其委托诉讼代理人孙扬锋、王娜，被告卓新风、许诗琪的共同委托诉讼代理人林时坤、康韵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云仙向本院提出诉讼请求：1.解除张云仙与卓新风于2017年1月17日就厦门市思明区槟榔西里277号2204室房产签订的《房产买卖协议》；2.卓新风、许诗琪立即向张云仙双倍返还定金100万元、退还购房款30万元及其利息（以30万元为基数，按年利率6%的标准，自2017年2月25日起计至被告实际退还之日止）；3.卓新风、许诗琪立即向张云仙赔偿购房的差价损失（暂定200万元，具体以评估的差价为准）；4.卓新风、许诗琪立即向张云仙赔偿律师费3万元、担保费10560元。事实和理由：2017年1月17日，张云仙与卓新风、中介方签订《房产买卖协议》，约定张云仙向卓新风购买厦门市思明区槟榔西里277号2204室房产，成交总价为888万元，协议签订之日支付购房定金50万元，2017年2月28日前支付30万元，于2017年4月1日前支付320万元，于2017年5月1日前支付338万元、剩余150万元以向银行申请按揭贷款的方式支付；在转让房产时，若该房屋处于出租状态，保证已将房屋出租情况告知，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权。合同还就其他权利义务等进行了相关约定。卓新风在签约转让讼争房屋时从未告知房屋存在租赁事宜，张云仙依约支付了50万元定金及30万元购房款，后卓新风突然告知讼争房屋存在20年的足月，且其银行账户存在收取租金的银行记录。卓新风未将房屋租赁20年的重大事实告知张云仙，导致张云仙购房目的无法实现，且债权人扬言要查封房产，卓新风可能随时丧失履约能力，其也已明确告知无法解除与租户的租赁关系。鉴于前述事实，张云仙已书面通知卓新风中止讼争合同的履行，但其至今未能提供能够履约的担保，且明确表示无法解除与案外人形成的20年租约关系，故张云仙根据合同法的相关规定提出各项诉求，许诗琪与卓新风系夫妻关系，讼争房屋属夫妻共同财产，其亦应共同承担责任。卓新风、许诗琪辩称，一、张云仙要求解除讼争合同，并无事实与法律依据。签订讼争合同时，卓新风并不知晓其受案外人欺骗签订空白20年租期租约的事实，故也就未故意隐瞒该事实，卓新风也是在2017年3月25日案外债权人讨债过程中才知道曾经签署所谓租约，得知后已于当日立即告知张云仙，故卓新风并不存在主观故意；讼争房屋一直由卓新风居住使用，并未出租他人，所谓租约并非卓新风的真实意思表示，卓新风正与案外债权人协商解除，且不排除所谓租约可能被认定无效等情形，在租约合法性被确认之前，张云仙立即提起诉讼，其解除合同的行为属于防卫过当。二、张云仙要求其他各项诉求也无依据，卓新风并不存在主观故意，张云仙无权要求双倍返还定金及赔偿差价损失，律师费、担保费也不属于必然发生费用，也无合同约定。综上，本案各项诉求均应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年1月17日，卓新风、许诗琪（甲方）与张云仙（乙方）签订了一份编号为0001759号的《房产买卖协议》，约定由乙方向甲方购买位于厦门市思明区槟榔西里277号2204室房产，用途为住宅，建筑面积为141.19平方米；成交总价为888万元，本协议签订当日支付甲方定金50万元，2017年2月28日前支付30万元，2017年4月1日前支付320万元，2017年5月1日前支付338万元，乙方向银行申请商业贷款150万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起三日内将差额部分直接以现金方式支付给甲方；上述房屋已经办理土地房屋权证，但处于银行抵押状态，甲方应于2017年4月1日前办理提前还贷手续及解除抵押登记手续，双方应于2017年4月7日前前往土房局办理交易过户登记手续；甲方应于2017年6月1日前将房屋交付乙方使用。合同第十条约定甲方在转让上述房产时，若该房屋处于出租状态，甲方保证已将该房屋出租情况告知乙方，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权，若乙方不同意继续出租，则甲方应在交房前解除同承租人的租赁关系。合同第十七条补充约定甲方在交房当日必须收到乙方全部购房款。上述合同签订后，张云仙于2017年1月18日支付了50万元定金，于2017年2月25日支付了30万元购房款。2017年3月25日，张云仙得知讼争房屋存在20年租约及卓新风存在高额债务的相关事宜，遂于2017年3月28日发出一份《通知函》，告知卓新风因讼争房屋存在20年租约，且卓新风背负巨额债务，房产随时可能被债权人查封而导致无法过户，故其中止履行合同。卓新风、许诗琪确认已收到该《通知函》。另查明，张云仙因本案支出律师费3万元、担保费10560元。审理中，卓新风、许诗琪确认因向案外人借款800万元，签署了诸多文字材料，该债权人在2017年3月25日追讨债务时曾出示了关于讼争房屋20年租约的租赁合同，此时才知道曾签署了20年租约的租赁合同，目前仍在与债权人协商处理该事宜。本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，双方应依约履行。签订讼争合同时，卓新风、许诗琪并未向张云仙披露曾就讼争房屋签署了租赁合同，而该事宜确将影响张云仙是否购买讼争房屋，也将实际影响张云仙能否实际使用讼争房屋；卓新风、许诗琪虽抗辩认为其在2017年3月25日才知晓该租赁合同，但亦确认确实曾签署该租赁合同，因此卓新风、许诗琪作为该租赁合同的签署人，对在签订讼争合同前未向张云仙如实披露该信息存在过错。张云仙在已依约支付50万元定金及30万元购房款后，得知讼争房屋存在20年租约事宜，该事项确将影响卓新风、许诗琪能否实际履行讼争合同，故张云仙有权中止继续支付购房款。直至本案庭审，卓新风、许诗琪仍主张相关租约事宜尚在协商中，未能确保张云仙继续履行讼争合同可实际取得讼争房屋，张云仙的合同的目无法确保实现，结合卓新风、许诗琪自认对外举债800万元尚未清偿等事实，本院认定张云仙有权要求解除讼争合同。本案系因卓新风、许诗琪过错导致解除，应双倍返还定金合计100万元，另有30万元购房款亦应退还，张云仙要求支付30万元的相应利息，本院予以支持，按中国人民银行同期同类贷款利息计算，自2017年2月25日起计至该款项实际退还之日止。另，鉴于张云仙仅支付了少额购房款，讼争房屋也并未实际交付，合同签订后不久张云仙即已得知租约事宜，时间间隔较短，故本院对张云仙要求赔偿购房差价损失之诉求，不予支持，相关评估鉴定与本案处理结果无必然关系，不予准许。张云仙要求赔偿律师费及担保费，因该部分费用并非必然损失且讼争合同亦未约定由违约方负担，故对该部分诉求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告张云仙与被告卓新风、许诗琪于2017年1月17日就厦门市思明区槟榔西里277号2204室房产签订的《房产买卖协议》；二、被告卓新风、许诗琪于本判决生效之日起十日内向原告张云仙双倍返还定金合计100万元；三、被告卓新风、许诗琪于本判决生效之日起十日内向原告张云仙退还购房款30万元及利息（利息以30万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率位标准，自2017年2月25日起计至实际还款之日止）；四、驳回原告张云仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36980元，由原告张云仙负担6980元；被告卓新风、许诗琪负担30000元；财产保全费5000元，由被告卓新风、黄国珍负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （王瑛）二〇一七年六月六日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。