辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民六终字第121号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳鼎盈置业有限公司（原名沈阳女人街房地产开发有限公司），住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。
法定代表人：沙爽，该公司董事长。
委托代理人：李丹丹，女，1985年11月15日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：潘莉莉，北京金诚同达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街21号27至29层。
负责人：廖志坚，该公司总经理。
委托代理人：刘东亚、王海燕，辽宁大宸律师事务所律师。
上诉人沈阳鼎盈置业有限公司（简称鼎盈公司）因与上诉人中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司（简称平安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人鼎盈公司的委托代理人李丹丹、潘莉莉，上诉人平安公司的委托代理人刘东亚、王海燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告鼎盈公司一审诉称，我公司与平安公司于2008年达成《房屋租赁合同》一份，约定我公司将富腾大厦30间，建筑面积共计5096.3平方米的房屋出租给平安公司及中国平安财产保险股份有限公司辽宁分公司作办公使用，租期自2008年7月10日至2018年7月9日。后，我公司与平安公司于2010年达成《房屋租赁合同》一份，约定我公司将富腾大厦8间，建筑面积共计1558.37平方米的房屋出租给平安公司作办公使用，租期自2010年1月11日至2018年7月10日。平安公司以押一付六的方式向我公司支付房屋租金和物业管理费，应于每半年起租日前5天向我公司预付下一个半年的租金。平安公司入住后，对房屋进行大拆大改，破坏房屋结构，并使污水渗入楼板，导致楼下商铺有味，无法正常使用。房屋原租期10年，平安公司只租赁3年，还有租赁期7年，我公司投入的电力增容工程费155440元为额外支出，仅对平安公司租赁有用。现平安公司未在约定的租金付款日前向我公司支付相应租金，故我公司诉至法院，请求确认平安公司于2011年4月28日向我公司发送的退租函无效；请求判令平安公司向我公司支付至判决生效之日止所欠租金及利息（截止到本申请之日所欠租金为743789.04元及利息36929.12元）并另支付三个月的租金200821.41元；请求判令平安公司将所承租房屋恢复原状或支付工程款1384046元；请求判令平安公司向我公司支付因其租赁期间卫生间下水漏水，污水已渗入混凝土楼板，需将原混凝土拆除重新浇筑的工程费150000元；请求判令平安公司支付电缆等工程费用155440元；判令平安公司承担本案诉讼费用。
原审被告平安公司一审辩称，涉诉房屋租赁合同已于2011年7月1日合法解除，鼎盈公司要求我公司支付此后的租金无事实及法律依据；我公司无需承担租赁房屋恢复原状产生的款项，我公司对房屋进行装修后，涉诉房屋才通过综合验收，涉诉房屋竣工时的状态即为房屋现在的状态，另外租赁合同对解除合同相应损失并未进行补充约定，双方于2010年签订租赁合同，房屋原状就是2010年签订租赁合同时的状态；原一审法院委托的关于恢复原状工程款鉴定报告无事实和法律依据，不能作为定案依据；鼎盈公司要求我公司承担电缆改造工程款，无事实及法律依据，应依法驳回；请求法院支持因鼎盈公司阻扰行为对我公司造成的经济损失；综上，请求法院依法驳回鼎盈公司关于要求我公司支付租金，恢复原状等全部的诉讼请求，依法支持平安公司因鼎盈公司无理阻扰搬迁财产行为对平安公司造成的经济损失的诉讼请求。
反诉原告平安公司一审诉称，我公司已依据双方于2010年1月11日签订的《房屋租赁合同》第17条的约定提前2个月通知鼎盈公司解除租赁关系，依据《合同法》第93条规定，双方租赁关系事实上已经解除。鼎盈公司阻扰我公司将物品搬出租赁房屋，致使资产仍滞留房屋内，给我公司造成巨大经济损失。2011年5月21日，我公司组织人员，雇请车辆至租赁房屋处搬迁我公司资产，但遭到阻拦，我公司报警，警察告知系经济纠纷，其不受理，到法院解决。2012年3月21日，法院组织我公司与鼎盈公司至现场核查我公司滞留现场资产，并制作资产清单，已证实资产滞留的事实，我公司大量资产长期滞留于租赁房屋中，无法搬出使用，已给我公司造成了大量的经济损失。综上所述，因双方租赁关系已经解除，鼎盈公司提出支付租金等主张不应得到法律支持，相反，鼎盈公司对其阻扰我公司搬迁给我公司造成的损失应承担赔偿责任。故，我公司反诉要求确认我公司与鼎盈公司签订的房屋租赁合同已于2011年7月1日解除；请求人民法院依法判决鼎盈公司履行合同解除后的附随义务，收回房屋；请求人民法院判决因鼎盈公司阻扰资产迁出，给我公司造成的经济损失1551188元；判令鼎盈公司承担本案诉讼费用。
反诉被告鼎盈公司一审辩称，平安公司无权单方解除合同，平安公司与我公司双方合同约定的单方解除权需要具备一定的条件，而平安公司在本诉庭审中及《退租函》中所称的事实均不存在，也没有证据证明，即使存在一些需要维修的问题，平安公司也应及时通知被反诉人维修，若我公司不及时维修，可通过租赁合同约定的方式自行维修，之后向我公司主张维修费用，但无权以此为由解除合同。而平安公司在未通知我公司维修的情况下，突然以我公司未尽维修义务为由企图单方解除合同，显然违反法律规定和合同约定，因此其主张确认合同已经解除的诉讼请求不应支持，应予驳回。双方租赁的合同仍在履行过程中，既然双方未协商一致解除租赁合同，平安公司也不符合单方解除租赁的条件，因此租赁合同尚未解除，仍在履行过程中，并且平安公司尚有办公家具未搬出租赁房屋，且由平安公司自行进行保管、管理，因此其主张的赔偿其所谓经济损失的诉讼请求，不应支持，应予驳回。针对平安公司提出鉴定的鉴定报告有异议，鉴定报告中所记载平安公司的损失与我公司没有关系。鉴定报告与事实不符，不能作为定案的依据。
原审法院经审理查明，鼎盈公司与平安公司及案外人中国平安财产保险股份有限公司辽宁分公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定平安公司承租鼎盈公司位于沈阳市浑南新区浑南西路1号的富腾大厦内的房屋（建筑面积为5096.3平方米，共30间），房屋租赁期限为10年，自2008年7月10日至2018年7月9日。鼎盈公司于租期起始之日前免费提供3个月装修期。2008年8月11日，鼎盈公司向平安公司出具承诺书一份，承诺平安公司可以进场装修，该承诺书作为鼎盈公司与平安公司于2008年8月签订的房屋租赁合同的附件，具有同等法律效力。合同签订后，平安公司开始对租赁房屋进行装修。2010年，鼎盈公司将上述出租房屋中22间转让给案外人韩琦。鼎盈公司与平安公司就另8间房屋签订租赁合同，房屋租赁合同约定，双方于2007年7月10日签署的房屋租赁合同于2010年1月11日起不再继续履行，鼎盈公司将位于沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾大厦房屋出租给平安公司使用，建筑面积共计1358.37平方米（房间号316、417、425、426、427、428、429、430），出租期为8.5年，自2010年1月11日至2018年7月10日止。出租房屋的单位租金按建筑面积计算，在租赁期间逐级递增，并在合同中载明每年租金具体数额。具体的数额为2010年1月11日至2010年6月30日，每月每平方米39.55元，每月租金75343.48元，每年租金452060.88元；2010年7月1日至2011年1月10日，每月每平方米租金45.63元，每月租金65219.87元，每年租金391319.23元；2011年1月11日至2012年7月10日，每月每平方米租金45.63元，每月租金61982.42元，每年租金1115683.62元。租金支付方式为“押一付六”，平安公司应于每半年起租日前提前五天向鼎盈公司预付下一个半年的租金。租赁期间内，鼎盈公司应当按照平安公司要求提供单独配电，保证供电容量满足使用要求，平安公司根据实际需要无偿使用弱电井。合同终止时，平安公司应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好（正常损耗除外），同时结清应当由平安公司承担的各项费用；房屋出租使用过程中，鼎盈公司对房屋及内部的设施具有维修义务，平安公司无法通知鼎盈公司维修或鼎盈公司拒不维修的，平安公司可经合同登记机关签证后代为维修或由平安公司自行维修，由鼎盈公司承担维修费用。因平安公司使用不当或不合理使用，出租房屋及其内的设施出现损坏或者发生故障，平安公司应负责及时维修或赔偿；租赁期间，双方都不得借故解除合同，如平安公司确需退房的，应提前两个月通知鼎盈公司，押金不予退还，并赔偿鼎盈公司所造成的相应损失。合同签订后，鼎盈公司向平安公司交付了本案所涉房屋，平安公司向鼎盈公司支付租金至2011年6月份。2011年4月28日，平安公司向鼎盈公司发出《退租函》一份，内容为鼎盈公司租赁给平安公司的房屋存在漏水、电梯无法正常使用、外墙玻璃破损长期未维修等问题，严重影响了平安公司的正常使用，依据《房屋租赁合同》，平安公司正式通知鼎盈公司，平安公司决定于2011年7月1日停止租赁上述物业。2011年5月11日，鼎盈公司向平安公司就《退租函》进行了答复，称平安公司提出的情况不属实，要求继续履行合同，并称若平安公司确需单方解除合同，应当对租赁房屋恢复原状，赔偿鼎盈公司经济损失。2011年5月21日，平安公司欲从租赁房屋处搬离滞留设备，遭到鼎盈公司阻拦，后经警察调解处理。2012年8月16日，鼎盈公司申请对租赁房屋恢复原状所需的工程款以及因维修卫生间下水漏水而将原混凝土拆除重新浇筑的工程费进行司法鉴定，花费鉴定费34600元。2012年6月26日，平安公司提出鉴定申请，申请对其承租的富腾大厦A座、B座3－4层房屋内滞留资产无法利用的折旧费用（自2011年5月至评估鉴定截止日）及被迫另行购买同类资产设备所涉及的折旧金额（自资产实际购买日至评估截止日）进行评估鉴定，支付鉴定费13000元，鉴定完成后，平安公司将滞留于涉诉房屋的财产陆续搬出。2012年5月30日，平安公司出具《关于退租函内容的说明》一份，内容为平安公司自愿违反房屋租赁合同中关于期限的约定，提前行使解除权并可按房屋租赁合同约定赔偿给鼎盈公司造成的相应损失。另查明，2010年7月1日，经鼎盈公司与平安公司协商，平安公司用房屋押金147835.13元向鼎盈公司支付2010年7月1日至2011年1月10日的房屋租金。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。鼎盈公司与平安公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照约定履行各自义务。关于涉案租赁合同是否解除的问题。因平安公司已按照合同约定提前两个月通知了鼎盈公司解除涉案租赁合同，且现平安公司已另行选好办公地址，从2011年7月起并未继续在涉诉房屋进行办公使用，故双方继续履行涉案租赁合同已无客观可能，租赁合同应予解除。鼎盈公司坚持要求平安公司继续履行合同，支付租金及利息至判决生效之日止，缺少法律和合同依据，不予支持。因平安公司系自愿违反房屋租赁合同中关于期限的约定，提前行使解除权，其行为构成单方违约，故平安公司应承担相应的违约责任，鉴于租房押金已经事实上不存在，故对鼎盈公司要求平安公司另行支付三个月租金的诉讼请求予以支持。关于三个月租金的具体数额，应比照双方签订的合同中同期间双方约定的租金标准来进行确定，即2011年7月至2011年9月的租金为185947.26元（65219.87元×3个月）。关于鼎盈公司要求判令平安公司将承租房屋恢复原状的诉讼请求。因平安公司对租赁房屋的装修及改建行为系经过鼎盈公司的同意，且房屋租赁合同也仅约定合同终止时，平安公司应及时腾空交回房屋，并未对涉诉房屋恢复原状进行约定，故鼎盈公司要求平安公司将涉诉房屋恢复原状无合同和法律依据，不予支持。关于鼎盈公司要求判令平安公司支付因卫生间下水漏水，需将原混凝土拆除重新浇筑的工程费用的诉讼请求，根据租赁合同约定，因平安公司使用不当或不合理使用而发生故障的，平安公司应及时维修或赔偿，鼎盈公司并未举证证明该楼板渗透系平安公司使用不当所致以及对楼板拆除和重新浇筑是修复该问题的唯一方法，鼎盈公司应对此承担举证不能的责任，因此对鼎盈公司的该项诉讼请求，不予支持。对鼎盈公司要求平安公司支付电缆工程费用的诉讼请求，因没有充足证据予以证实，不予支持。对于平安公司要求鼎盈公司支付因鼎盈公司阻扰资产迁出而造成的经济损失的反诉请求。根据法律规定，债权人合法占有债务人动产，在债权未受清偿前，债权人可以留置已合法占有的债务人的动产。因平安公司单方行使解除权，构成违约，在双方对合同是否解除及合同解除后的违约责任应当如何承担的问题尚未达成一致意见，鼎盈公司亦未占有租房押金的前提下，鼎盈公司的行为，具有事实和法律上的依据，故对平安公司的该项反诉请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、沈阳女人街房地产开发有限公司与中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司关于沈阳市浑南区浑南四路1号富腾大厦的房屋租赁合同于2011年7月1日起解除；二、中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司于判决生效之日起十日内给付沈阳女人街房地产开发有限公司违约金185947.26元；三、驳回沈阳女人街房地产开发有限公司的其他诉讼请求，驳回中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23330元，由沈阳女人街房地产开发有限公司承担19311元，中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担4019元；反诉费18143元，由中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担；本诉鉴定费34600元，由沈阳女人街房地产开发有限公司承担；反诉鉴定费13000元，由中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担。
宣判后，鼎盈公司及平安公司均不服，向本院提出上诉。鼎盈公司上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、平安公司于2011年4月28日向我公司发送的退租函无效；3、平安公司应付给我公司租赁房屋的租金及利息；4、平安公司支付恢复原状工程费用；5、平安公司支付将原混凝土拆除重新浇筑的工程费用150000元；6、平安公司支付电缆等工程费用155440元；7、本案二审诉讼费用由平安公司承担。事实及理由为：1、原审法院对案涉事实及证据没有经过双方当事人质证，平安公司发送的退租函无效；2、原审法院解除租赁合同的时间缺乏事实及法律依据；3、平安公司入住后，破坏房屋结构，只租赁3年，平安公司既无法定解除权，也无合同约定解除权；4、平安公司使用不当，租赁的卫生间下水漏水，污水已渗入混凝土楼板；5、我公司按照平安公司的要求对电缆等工程进行了改造，花费的工程款有票据为证。
被上诉人平安公司答辩称，鼎盈公司的上诉请求不成立，请求依法驳回。事实及理由为：1、2011年4月28日的《退租函》合法有效，原审判决无漏项，确认房屋租赁合同解除就是认可《退租函》的有效，自鼎盈公司收到时，对鼎盈公司发生效力；2、案涉租赁合同于2011年7月1日已合法解除，鼎盈公司请求支付租赁费的上诉请求不成立，我公司从2011年7月1日起并未继续在案涉房屋进行办公，案涉租赁合同继续履行已无客观可能；3、案涉房屋现状与租赁时状态一致，鼎盈公司要求平安公司支付恢复原状工程款的上诉请求不成立，不符合事实及法律规定，案涉房屋不存在恢复问题；4、鼎盈公司要求我公司支付因租赁期间卫生间下水漏水，污水渗入楼板需将原混凝土拆除重新浇筑及电缆工程费用的上诉请求不成立，案涉房屋不存在下水漏水的问题，电缆费用与我公司无关。
平安公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判鼎盈公司赔偿我公司经济损失1482533.5元，本案一、二审诉讼费、鉴定费等实际发生的费用由鼎盈公司承担。事实及理由为：我公司搬迁资产，遭到鼎盈公司阻拦，原审法院主审法官组织我公司与鼎盈公司至现场核查滞留现场资产，并制作资产清单，已证实资产滞留的事实，因鼎盈公司的阻拦行为，致使我公司大量资产无法搬迁使用，造成了巨大经济损失。
鼎盈公司答辩称：平安公司要求我公司赔偿因阻拦财产搬迁造成的损失没有事实及法律依据。1、我公司并未阻拦平安公司搬迁资产；2、我公司出租给平安公司的房屋只有8间，其要求我公司承担30间房屋物品不能搬迁造成的损失不妥；3、关于损失计算问题，评估机构无权确定损失的计算方法。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为鼎盈公司。
又查明，经现场勘查，鼎盈公司未能提供案涉三楼房间的大门钥匙，无法进行现场查看。二楼（案涉为一间房屋，鼎盈公司不清楚具体平安公司使用哪间房屋）的装修状态为已刮大白、地砖铺设。现鼎盈公司不能提供平安公司租赁前案涉房屋的图纸。案涉房屋系在平安公司装修之后办理的竣工验收，鼎盈公司提供的用以鉴定的图纸系竣工验收的图纸。沈阳建正工程造价咨询事务所有限公司系出具案涉房屋恢复原状结论的鉴定机构，询问时陈述不清楚房屋租赁时是清水状态还是装修后的状态，只能依据图纸进行鉴定，坚持原鉴定结论，不同意重新复议，也不同意变更原结论。
再查明，平安公司申请对滞留资产无法使用的折旧费用及被迫另行购买同类资产设备所涉及的折旧金额进行评估鉴定，辽宁光辉资产评估有限责任公司以基准日2013年1月10日所表现出的损失价值进行评估，评估方法为重置成本法，已扣除从2008年到2011年平安公司正常使用状态下的折旧，基本公式为重置全价×成新率＝评估价值，新增资产的折旧为搬出物品到评估基准日之前正常使用状态下的折旧，刨除经济性折旧和实体性贬值，评估结论为滞留资产的残值价值136318.43元及购买新设备的补偿价值1414870元，合计1551188.43元。平安公司在辽宁光辉资产评估有限责任公司作出滞留物品损失价值的报告出具之后陆续搬迁滞留于鼎盈公司内的物品。辽宁光辉资产评估有限责任公司现陈述坚持原鉴定结论，不同意调整。
还查明，鼎盈公司庭审陈述对原审判决并无意见，其系在平安公司上诉的情况下提出的上诉请求，在平安公司撤回上诉的同时同意撤回其上诉。
上述事实，有鼎盈公司提交的两份租赁合同、发票两张、消防合格意见一份、回复函一份、平安公司租用房屋费用表、鉴定报告及复议说明一份、验收报告两份，平安公司提交的房屋租赁合同两份、退租函和特快专递详情单、关于中途退租的实际损失、调派出动单、证人证言、阻扰搬迁照片、资产设备搬迁通知函和特快专递详情单、租赁现场四层房屋直接露天照片2张、承诺书、资产滞留涉诉房屋内照片14张及双方当事人的陈述等证据材料在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为，关于鼎盈公司提出的平安公司发送的退租函无效、要求平安公司支付租金至判决生效日止的请求是否应予支持的问题，平安公司在搬迁以前即已另行选好办公地址，从2011年7月起并未继续在涉诉房屋进行办公使用，虽有部分办公设备未能从涉诉房屋搬离，亦非由其自身原因所致，现平安公司已另址办公，并提前两个月发出退租函明确表示拒绝继续履行合同，故双方继续履行涉案租赁合同已无客观可能，案涉租赁合同应于2011年7月解除。鼎盈公司坚持要求平安公司支付租金至生效判决之日缺少法律和合同依据，不予支持。
关于鼎盈公司要求平安公司支付案涉房屋恢复原状的工程款应否支持的问题，案涉房屋系在平安公司装修之后办理的竣工验收，沈阳建正工程造价咨询事务所有限公司系依据鼎盈公司提供的竣工验收（装修后）图纸出具的鉴定结论，该结论所指状态与案涉房屋装修前的状态不符，即鉴定结论明显依据不足，现沈阳建正工程造价咨询事务所有限公司仍坚持原鉴定结论，则案涉房屋恢复原状费用的结论不能采纳，鼎盈公司又不能提供案涉房屋装修之前的图纸，故鼎盈公司的该项请求不应支持。
关于鼎盈公司要求平安公司支付卫生间漏水的修复费用的问题，根据本案双方租赁合同的约定，因平安公司使用不当或不合理使用而发生故障的，平安公司应及时维修或赔偿，鼎盈公司并未举证证明该楼板渗透系平安公司使用不当所致以及案涉卫生间确实存在漏水问题，故鼎盈公司的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。
关于鼎盈公司要求平安公司支付电缆费用的问题，因本案双方对电缆费用的承担并无约定，故鼎盈公司的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。
关于平安公司要求鼎盈公司赔偿滞留物品损失的问题，平安公司的损失系滞留物品的贬值损失，该项损失属于经营性费用支出，应列入平安公司的经营性支出账目之内，即属于平安公司正常承担的费用，该项费用不应由鼎盈公司赔偿。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23330元（沈阳鼎盈置业有限公司交纳），由沈阳鼎盈置业有限公司承担；二审案件受理费18143元（中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司交纳），由中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年十一月十八日
书记员 张鑫桐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；