河北省兴隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第1110号
原告（反诉被告）高亚丽，住河北省兴隆县。
被告（反诉原告）赵满山，住河北省兴隆县。
被告（反诉原告）倪秀丽，住河北省兴隆县。
委托代理人盛时达（被告赵满山姐夫），住河北省兴隆县。
委托代理人杨文军，河北瑞峰律师事务所律师。
原告（反诉被告）高亚丽与被告（反诉原告）赵满山、倪秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日依法受理后，依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高亚丽，被告（反诉原告）赵满山、倪秀丽及其委托代理人盛时达、杨文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我与被告曾于2013年8月24日签订协议，由我承租被告的二层楼房一处，年租金9，000.00元。合同约定如一方违约，向对方支付年租金30%的违约金。但协议签订后，被告仅将该二层楼房的其中一间房屋交给我使用，其他房屋被其出租给他人，已构成违约。被告还向我收取了整个二层楼房的取暖费。另外大约在2014年5、6月份时，经被告同意我与其解除了租赁合同，后被告又反悔并将我所使用房屋的门锁更换，扣留了部分重要美容用品，给我造成损失。要求被告返还我30%的年租金并支付违约金2，700.00元，退还我多交的取暖费2，000.00元，并赔偿我被扣留美容用品的损失20，000.00元。
被告赵满山、倪秀丽辩称，首先原告所诉合同系倪秀丽与其签订，被告赵满山不应成为本案被告。其次，与原告签订的租赁合同存在笔误，原告实际承租的只是我方向其交付的二层楼房中的南侧商业用房，我方不存在违约行为。第三，我方没有扣留原告美容用品的行为。因此要求驳回原告的诉讼请求。另外，原告承租房屋期间，没有按照约定交纳房屋的取暖费用，现提起反诉，要求被告支付2013-2014年度的取暖费用1，900.00元及利息。
原告对被告的反诉辩称，2013年10月份，我已将被告二层楼房的全部取暖费2，210.00元交给了被告赵满山。因此应由被告退还我多交的取暖费。要求驳回被告的反诉请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1号证，“协议书”一份。证明原告与被告倪秀丽于2013年8月24日签订协议，约定由原告承租被告坐落在兴隆县兴隆镇大街路北的二层楼房一处。双方对租金、租赁期限、违约金及其他相关内容进行了约定。
2号证，照片6张。用以证明被被告扣押的原告物品情况。
3号证，已过保质期的化妆品若干。证明目的同2号证。
4号证，收据一份（无公章）。用以证明原告因被告扣押物品造成的损失（卖货架子小车）情况。
5号证，执行笔录复印件一份。证明经兴隆县人民法院执行，原告从所承租的房屋搬走相关物品的情况。
6号证，证人张某甲的证言。主要内容为：证人系原告的邻居。2014年夏天，证人帮原告搬兴隆镇大街路边美容院的物品。第一次没有搬完。大约一周后第二次去搬的时候，发现原告无法打开美容院的门锁，便没有再搬。
7号证，证人房某某的证言。主要内容为：证人系原告美容院的顾客。原告开业时证人曾办理过一张一年期的美容卡。几个月后的2014年夏季，证人再去做美容时发现原告已不再原地经营。
被告对原告提供的证据质证认为：1号证“协议书”上的第一条制作时有遗漏，原告实际承租的房屋仅为二层南面的房屋。对2号证的真实性无异议，但照片所展现的物品并非被告扣留。3号证与本案无关。4号证无收款单位印章，不予认可。5号证属实，但与本案无关。6号证不属实。7号证达不到原告的证明目的。
被告为证明其抗辩及诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1号证，“协议书”一份。内容与原告提交的1号证相同。
2号证，被告倪秀丽与李某某、杨某、张某乙签订的租房协议书共三份。证明被告曾分别与上述三人签订租房协议，由上述三人分别承租被告第二层楼房北面的房屋，并且租赁到期日均超过原、被告的合同签订日期。被告提供该证据用以证明其与原告之间的租房合同实际约定仅由原告承租其二层楼房南面的房屋。
3号证，（2014）兴民初字第2021号民事判决书。用以证明原、被告就本案租赁合同曾产生其他纠纷，被告起诉原告。原告在该诉讼中并未对租赁房屋的面积提出异议。
4号证，（2015）兴执字第635号执行通知书及执行笔录二份。证明原告所诉物品系被告根据（2014）兴民初字第2021号民事判决向本院申请执行，在执行中由原告取走。据此证明被告并未扣留原告的物品。
5号证，取暖费发票一张。证明被告交纳了办案争议楼房2013-2014年度的取暖费共9，372.40元。
6号证，证人李某某的证言。主要内容为：证人系被告赵满山的同学，自2012年8月1日租赁赵满山二层靠北的一间房屋至今。证人租住的房屋路过原告所租赁的房屋。原告搬走后，没有人动过原告承租房屋的门锁。
原告对被告提供的证据质证认为：1号证中我的姓名不是我本人所写。对2号证不认可。3、4号证属实。5号证不能证明我没有交取暖费。6号证不属实。
为查明本案事实，本院调取了（2015）承民终字第590号民事判决书一份。该判决维持了本院（2014）兴民初字第2021号民事判决的内容。
经庭审质证，本院对证据作以下确认：
首先对原告提供的证据，1号证与被告提供的1号证内容相同，且被告未对证据本身的真实性提出异议，予以采信。2、5号证，被告对其真实性无异议，本院予以采信。3号证，被告虽有异议，但该证系物证原物，应予采信。4号证无收款单位印章，且被告有异议，本院无法确认其真伪，不予采信。6、7号证，被告均有异议，本院无法确认证据的真伪，因此不予采信。
其次对被告提供的证据，1号证虽然原告称证据上原告的签名不属实，但该证据上的内容与原告提供的1号证相同，且经初步核对，本院认为该证据上原告的签名与原告提供1号证上原告的签名笔迹基本一致，仅大小不同。因此本院予以采信。2号证虽然原告不认可，但该些证据均系书证，且有原告提供的6号证能够佐证，亦予以采信。3、4、5号证，原告未对证据的真实性提出异议，予以采信。6号证中有关原告从租赁的房屋搬走后，没有人动过门锁的内容，因原告有异议，本院亦无法确认该证言部分的真伪，因此不予采信。
对本院调取的证据，双方当事人均未对其真实性提出异议，予以采信。
综上，本案经审理查明，被告赵满山、倪秀丽系夫妻，二人在兴隆县兴隆镇大街路北有楼房一处。2013年8月24日，原告高亚丽与被告倪秀丽签订协议，约定由原告承租被告上述楼房的二层房屋用于经营美容店。租赁期限自2013年8月24日至2016年8月24日，租金为每年9，000.00元。其中协议的第六条规定，租期内的水、电、取暖费等费用由乙方即原告负担。第十三条规定，如一方违约，向对方支付年租金30%的违约金。协议签订后，被告将该楼二层南面的一处房屋（面积约50平方米）交给原告高亚丽使用，其余北面的房屋未交付。原告交纳了第一年（即2014年8月24日以前）的租赁费9，000.00元。2013年10月23日，被告向兴隆县兴隆热力有限责任公司交纳了整栋楼房的取暖费共9，372.40元。2014年7月，原告将其承租房屋内的部分物品搬出，并向被告提出解除租赁合同，双方发生了争议。被告（另案原告，下略）倪秀丽于2014年9月9日向本院起诉，要求原告（另案被告，下略）高亚丽支付第二年的租金及违约金。后本院作出（2014）兴民初字第2021号民事判决，解除原、被告之间的租赁合同，由原告于判决生效后十日内给付被告倪秀丽违约金2，700.00元，并将承租房屋内的物品搬出。判决同时驳回了被告倪秀丽的其他诉讼请求。后倪秀丽不服上诉，河北省承德市中级人民法院于2015年2月6日作出（2015）承民终字第590号判决，驳回上诉，维持原判。后被告倪秀丽就该案申请执行，本院于2015年4月16日执行，原告高亚丽搬出了其承租房屋内的全部物品。
本院认为，第一，原告高亚丽与被告倪秀丽于2013年8月24日签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，双方应按照协议的约定全面履行各自的义务。被告倪秀丽未按照协议的约定向原告交付全部租赁房屋，已构成违约，原告要求其支付违约金的请求符合有关法律及上述协议的规定，依法应予支持。同时，被告赵满山虽未直接与原告签订协议书，但其与被告倪秀丽系夫妻关系，且本案争议房屋系二被告的共同财产，被告赵满山应依法就本案租赁关系与倪秀丽共同享有权利、承担义务。被告关于协议书存在笔误的主张，证据不足，本院不予采纳。第二，原告要求被告按照年租金的30%赔偿损失的请求，与其要求被告支付违约金的请求重复，应不予支持。原告要求被告退还多交的取暖费并赔偿扣留美容物品损失的请求，因其提供的证据不足以证明其向被告交纳了2013-2014年度的取暖费及被告存在扣留其美容物品的事实，因此本院亦不予支持。第三，被告提供的证据能够充分证明其向有关供热公司交纳了原告租赁期间全部楼房的取暖费，而原告未能提供证据证明其向被告交纳了其所承租房屋的取暖费。被告反诉要求原告支付取暖费的请求符合双方协议的约定，本院予以支持。但被告要求原告支付利息的请求，因双方签订的协议未明确约定取暖费的给付时间，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告赵满山、倪秀丽于本判决生效后十日内支付原告高亚丽违约金2，700.00元（9，000.00元×30%）。
二、反诉被告高亚丽于本判决生效后十日内支付反诉原告赵满山、倪秀丽取暖费1，900.00元（38元／平方米×50平方米）。
三、上述一、二项相互抵顶，由被告赵满山、倪秀丽于本判决生效后十日内给付原告高亚丽800.00元。
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费410.00元，反诉费25元，共435元，由原告负担235.00元，被告负担200.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 付强
审 判 员 赵一
代理审判员 薛刚
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王冰