江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0423民初1610号
原告江西武宁农村商业银行股份有限公司，住所地：武宁县豫宁大道62号。
法定代表人夏四新，该公司董事长。
委托代理人刘青华，系公司的职员。
被告柯斌，男，1974年4月2日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。
被告余园园，女，1979年3月11日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。
原告江西武宁农村商业银行股份有限公司（简称武宁农商行）与被告柯斌、余园园借款合同、保证合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘青华到庭参加了诉讼，被告柯斌、余园园经本院公告送达诉状及开庭传票后，未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，1、要求两被告共同偿还借款本金250000元、利息及罚息共计98966.35元（算至2016年12月26日止）；2、要求两被告支付后期逾期贷款罚息（以250000元为基数按月利率9.43‰上浮20%从2016年12月26日计算至付清之日止）；3、要求对抵押物（太婆堰居委会建昌西路西侧8栋1-3-1房屋）享有优先受偿权。事实和理由是，2012年9月27日，被告柯斌因经营酒店需资金周转在原告处贷款250000元，且双方签订了《个人借款合同》。合同约定，借款期限为2012年9月27日至2014年9月25日止，具体借款期限及日期以借款凭证为准，借款利率为固定利率为月利率9.43‰，逾期还款罚息利率为借款利率基础上上浮20%。此外，原告与两被告签订了《最高额抵押合同》，两被告将其共同所有位于太婆堰居委会建昌西路西侧8栋1-3-1房屋为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同约定。合同签订后，原告在借款期限内即授信期限内向原告申请发放贷款。原告按约向被告柯斌发放贷款，且出具了借款凭证一张，并约定借款期限为1年。借款期限届满后，被告柯斌按约偿还了借款本息。2013年12月27日，被告柯斌又申请原告发放贷款250000元。原告向被告柯斌出具借款凭证一张，且被告柯斌在该借款凭证上签字认可。借款凭证约定，借款期限为2013年12月27日至2014年9月25日止，借款月利率为9.43‰，结息方式为按季结息。原告按约向被告柯斌发放贷款，但被告柯斌未按约偿还借款本息。后原告多次向两被告催要借款本金及利息，但两被告至今未付，故原告诉诸本院。
两被告未到庭，未答辩。
原告为证明其诉讼主张，提交了如下证据：
第一组证据，农村信用社（农商银行）个人借款申请书复印件一份（与原价核对无异）、《个人借款合同》复印件一份（与原价核对无异）、《个人借款合同补充协议》复印件一份（与原价核对无异）、《最高额抵押合同》复印件一份（与原价核对无异）、结婚证复印件一份、共同还款承诺书复印件一份（与原价核对无异）、江西省农村信用社借款凭证复印件一份（与原价核对无异）、房屋权属证书复印件一份、他项权证复印件一份，提款通知书复印件一份，用以证明2013年12月27日，被告柯斌在合同约定的2年授信期限内向原告申请发放贷款250000元，借款期限为2013年12月27日至2014年9月25日止，借款月利率为9.43‰，且两被告将其共同所有位于太婆堰居委会建昌西路西侧8栋1-3-1房屋为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。此外，被告余园园自愿共同承担还款责任。
第二组证据，还款明细一份、贷款账户信息一张，用以证明两被告截至2016年12月26日止已拖欠原告借款本金250000元、利息及罚息共计98966.35元的事实。
经审查，本院认为，原告提交的证据来源与形式合法，且与本案相关联，能够证明待证事实，本院依法均予以采信。
两被告均未到庭，未提交证据。
经审理查明，2012年9月27日，被告柯斌与被告余园园夫妻存续期间因经营酒店需资金周转在原告处贷款250000元，且双方签订了《个人借款合同》。合同约定：“第一条金额借款金额：（大写）贰拾伍万元整（小写）250000第二条借款期限24个月，自2012年9月27日起至2014年9月25日止。借款日期自实际提款(即办理借款凭证，下同)日起算，具体借款期限及日期以借款凭证为准；若为分期提款，借款期限自第一个实际提款日起算。第三条用途借款用途：因酒店缺少资金周转需要贷款。第四条借款利率与计结息1、借款利率借款利率为下列第1种：（1）固定利率，即在借款期限内合同利率不变。根据中国人民银行利率政策和现行基准利率，年利率约定为月利率9.4208‰4、罚息（1）若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止……（6）罚息利率逾期贷款罚息利率为本条第1款约定的借款利率水平上加收20%……第六条提款时间及方式1、借款人应按下列第1种时间和方式提款：（1）于2012年9月27日一次性提款。”。同日，两被告与原告签订了《最高额抵押合同》。合同约定“第一条被保证担保的主债务为乙方（原告）依据主合同发放的借款，金额为人民币（大写）贰拾伍万元整，借款用途为开酒店，借款期限为24个月，自2012年9月27日起至2014年9月25日止。如有变更，依主合同约定。第二条保证担保范围甲方（被告柯斌）抵押担保的范围包括主合约项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和法律服务、评估、登记、保险、保管、鉴定、公证以及乙方为实现债权的所有费用。第三条抵押物抵押物详见“抵押物明细表”……抵押物明细表抵押物名称房屋抵押物数量一套抵押物所在地新宁镇建昌路164号301室权属证号武房新宁字第38693号武土（2002）字第302号”。
合同签订后，原告与两被告办理了抵押登记。合同约定的借款期限实为授信借款期限，被告柯斌可在授信期限内随时向原告申请发放贷款250000元，但还款期限不能超过1年。2012年9月27日，被告柯斌申请发放贷款250000元，原告按约发放贷款，被告柯斌按约偿还了借款本息。2013年12月27日，被告柯斌又申请原告发放贷款250000元，并与原告补充签订了《个人借款合同补充协议》。协议约定，被告自2013年12月27日起借款利率为月利率9.43‰。原告向被告柯斌出具借款凭证一张，且被告柯斌在该借款凭证上签字确认。借款凭证明确约定，借款期限为2013年12月27日至2014年9月25日止，借款月利率为9.43‰，结息方式为按季结息。原告按约向被告柯斌发放贷款，但被告柯斌未按约偿还借款本息。2014年3月21日，被告柯斌偿还了借款利息1.5元。截至2016年12月26日止，被告柯斌已拖欠原告借款本金250000元、利息及罚息共计98966.35元。后原告多次向两被告催要借款本金、利息及罚息，但两被告至今未付，故原告诉诸本院。
另查明，武宁县农村信用合作联社更名为江西武宁农村商业银行股份有限公司。
本院认为，被告柯斌因经营酒店需资金周转在原告江西武宁农村商业银行股份有限公司处贷款250000元，且双方签订了《个人借款合同》，应认定双方形成了借款合同法律关系。被告柯斌、余园园系夫妻关系，夫妻存续期间所产生的债务为夫妻共同债务，且被告余园园签署了共同还款承诺书，故两被告对该笔贷款应承担共同偿还责任。原告按约向被告柯斌发放借款本金250000元，被告柯斌、余园园应按约偿还借款本金及支付相应利息。借款期限届满后至今，被告柯斌、余园园未偿还借款本金分文，故对原告要求被告柯斌、余园园偿还借款本金250000元的诉请，本院予以支持。其次，原告要求被告依约按月利率9.43‰支付借款期限内的利息及按月利率9.43‰上浮20%即月利率11.316‰支付期限外的逾期贷款罚息，该请求符合合同约定，且不违反法律规定，本院亦予以支持。另外，原告请求对两被告用于抵押的位于太婆堰居委会建昌西路西侧8栋1-3-1房屋行使抵押物权，本院认为，原、被告双方就两被告以该房屋用于借款抵押进行约定，并办理了抵押登记。该行为是双方真实意思表示，且符合法律规定，抵押有效。依据相关法律规定及约定，两被告未履行债务，原告可行使抵押物权，故对于原告该请求本院予以支持。两被告经本院传票合法传唤后未到庭应诉，因此产生对其不利的法律后果，由其自负。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、二百零四条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、四十一条、四十二条、五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告柯斌、余园园于本判决生效之日起三日内共同偿还原告江西武宁农村商业银行股份有限公司借款本金250000元、前期利息及罚息共计8966.35及后期逾期贷款罚息（以250000元为基数按月利率9.43‰上浮20%即月利率11.316‰从2016年12月27日计算至付清之日止）。
二、原告在上述债权数额范围内对抵押物即太婆堰居委会建昌西路西侧8栋1-3-1房屋享有抵押权，被告柯斌、余园园不履行债务时，原告有权依据法律规定以抵押财产折价或拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。其价款超过债权款部分归抵押人（两被告）所有，不足部分由债务人偿还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6180元，由两被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 邱 湘
审 判 员 刘梦三
代审判员 李如意
二０一七年一月四日
代书记员 王泰兰