江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8763号
上诉人（原审原告）:郭易平，女，1980年2月8日生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。
委托诉讼代理人：吴芳芳，江苏和舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:刘文勇，男，1973年5月5日生，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：杨羿珺，江苏吴鼎律师事务所律师。
上诉人郭易平因与被上诉人刘文勇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郭易平上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判由刘文勇赔偿郭易平店铺装修及设备损失87641元、经营损失105759元并返还租金17000元、租房押金10000元，诉讼费由刘文勇承担。事实和理由：刘文勇在未告知郭易平的情况下向创元公司提出退租申请，创元公司随后要求我方限期搬走，突然的搬迁导致郭易平没有时间寻找新的店铺并装修，产生相应的损失应当由刘文勇赔偿。
刘文勇辩称：同一审意见。
郭易平向一审法院起诉请求：1、判令刘文勇向郭易平赔偿店铺装修、设备损失87641元；2、判令刘文勇赔偿郭易平2015年11月1日至2016年6月30日的经营损失105759元；3、判令刘文勇向郭易平返还2015年11月1日至12月31日的房屋租金17000元及租房押金10000元。
一审法院认定事实：2011年4月，刘文勇与苏州创元资产开发经营有限公司签订房屋(场地)租赁合同，其向苏州创元资产开发经营有限公司承租西中市136号482.40平方米房屋(三层)，租赁期限自2011年7月1日起至2016年6月30日。
2012年11月9日，郭易平(乙方、承租方)与刘文勇(甲方、出租方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方将西中市136号一层房屋建筑面积80平方米出租给乙方经营“五芳斋”品牌，租赁期限自2012年12月1日起至2016年6月30日止，租金为一年102000元；押金10000元，因乙方违约提前解除合同，押金作为违约金，不再退回。合同第六条第1款约定，“合同期间，甲方擅自解除合同，提前收回租赁房屋，除退还剩余房租外，应按乙方装修、设备价值(经第三方评估)赔偿损失”。上述合同甲方落款处由刘文勇签名、“苏州市平江区川聚香火锅店”盖章。
合同签订后，刘文勇按约交付了房屋，郭易平则按约支付了押金及至2015年12月31日止的租金，其中：2013年6月15日向刘文勇支付押金10000元、租金51000元，刘文勇向其出具的两份收据均加盖“无锡市川聚香餐饮有限公司”公章，并有刘文勇、张小龙签名，押金收据上刘文勇还注明“房租期满后退还”；2015年7月2日向陈建侠支付的51000元加盖了“苏州市平江区川聚香火锅店”公章。苏州市平江区川聚香火锅店于2015年3月更名为姑苏区川聚香火锅店，经营者为刘文勇，刘文勇同时系无锡市川聚香餐饮管理有限公司的法定代表人。
2015年8月31日，刘文勇以饭店生意差无法经营为由，向出租人苏州创元资产开发经营有限公司提出“提前退租(2015年9月30日)”的申请。9月28日，苏州创元资产开发经营有限公司与李宏签订租赁合同书，将西中市136号一至三层482平方米出租给李宏，约定租赁期限自2015年10月1日起至2017年9月30日止。11月5日，刘文勇向郭易平的丈夫发送短信，告知郭易平火锅店已经由张小龙抵转给李宏，刘文勇早已不经营火锅店，郭易平方表示其已经交给律师处理。郭易平陈述，刘文勇与房东提前解除了合同，郭易平是事后才知道的，11月5日当天郭易平要求刘文勇去处理，并拨打了“110”，刘文勇才发短信给郭易平方。
2015年11月，郭易平搬离承租房屋。西中市136号现由案外人李宏开设了“姑苏区李宏食府”经营餐饮，姑苏区川聚香火锅店已不再经营。
又查明：郭易平与浙江五芳斋实业股份有限公司签订五芳斋连锁特许经营合同，浙江五芳斋实业股份有限公司授权郭易平使用“五芳斋”字号，约定期限3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。郭易平承租上述西中市136号房屋后，对房屋进行了装修，经营“五芳斋”品牌及小吃。
上述事实，由郭易平提交的房屋租赁合同、申请、收据、收条、照片、姑苏区川聚香火锅店、无锡市川聚香餐饮管理有限公司及姑苏区李宏食府的工商登记信息、刘文勇提交的房屋(场地)租赁合同、手机短信内容、租赁合同书以及当事人陈述在案证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，郭易平与苏州市平江区川聚香火锅店的业主刘文勇签订租赁合同，承租西中市136号一层房屋经营“五芳斋”品牌，苏州市平江区川聚香火锅店更名为姑苏区川聚香火锅店后，其工商登记的业主仍然是刘文勇。刘文勇主张其将火锅店转让给了张小龙、李宏、其非火锅店的实际业主，但刘文勇未提供证据证明其早已告知郭易平火锅店已经更换经营者，也无证据证明郭易平与新的经营者发生租赁关系，且刘文勇向苏州创元资产开发经营有限公司提出提前解除租赁关系是以饭店生意差无法经营作为理由，而非经营者变更，同时，本案诉讼中西中市136号由案外人李宏开设“姑苏区李宏食府”，“姑苏区川聚香火锅店火锅店”实际已不再经营，故诉讼程序上郭易平申请将姑苏区川聚香火锅店变更为刘文勇，一审法院予以准许；实体义务上郭易平主张由刘文勇承担租赁合同的责任，亦无不妥，一审法院予以支持。刘文勇与案外人张小龙、李宏是否存在火锅店经营权的转让，本案不予理涉。
关于郭易平损失的问题。郭易平主张其装修共花去242000元，尚未到期的租赁期限内装修损失为45091元(242000元/3.58年×0.667年=45091元)，设备款损失为42550元，合计损失87641元。为此，郭易平提交了以下证据：1、2012年12月18日，郭易平与案外人苏州卡组克建筑设计有限公司签订关于“浙江五芳斋苏州西中市店面”的装修合同及工程预算书，约定总造价242000元，2012年12月20日开工，2013年1月19日竣工；2、销售合同及清单、订货清单、收条、销货表、收款收据，主张设备损失42550元，郭易平称其设备已经卖掉，约6000元；3、证人胡某的证言及胡某出具的收条4份计128000元（2012年12月18日5万元、2013年1月4日2万元、2月1日1万元、2月4日48000元），证人系苏州卡组克建筑设计有限公司法定代表人，其出庭陈述：郭易平店铺是我装修的，图纸是五芳斋总公司提供的，材料品牌图纸都写明，付款约定分三次，实际不止三次，签订合同时应当先付10万元，因为银行要预约并且与郭易平比较熟，所以当时没有按合同付10万元，只付了5万元，其余付款时间不记得了，总共收到242000元，都是现金，每次我都写收条的，没有开具发票。
此外，郭易平还主张三个月营业损失，其提交了五芳斋餐饮有限公司的对账通知书，以证明其2014年11月至2015年9月间（10个月）的粽子销售额，并进而主张其3个月经营损失为105759元（粽子进货额共计822592元，粽子占销售额的70%，其他餐饮占30%，822592元÷10个月÷70%×利润30%×3个月=105759元）。
刘文勇对上述证据均持异议，表示无法确认其真实性，无相应的发票，不具有证明力。
一审法院认为，郭易平对其店铺装修所支付的装修费用，仅提交了128000元的收据4份，未能提交装修发票及其他有效支付凭证，仅凭现有证据不足以支持郭易平关于为装修支出242000元的主张。鉴于郭易平确实进行装修、店铺装修实际已经不存在，一审法院考虑郭易平必要的装修支出及剩余租赁期内装饰装修的残值，对郭易平主张的装修损失,一审法院酌情予以确定。关于郭易平主张的设备损失42550元和营业损失105759元，其提交的证据均不足以证明，一审法院无法认定。
综上，一审法院认为，郭易平与刘文勇于2012年11月9日签订的房屋租赁合同成立、有效，依法受到保护。该合同由刘文勇加盖苏州市平江区川聚香火锅店的章，刘文勇系火锅店的个体业主，现火锅店实际已经不再营业，故郭易平根据租赁合同要求刘文勇承担合同责任，并无不当，一审法院予以准许。刘文勇主张火锅店实际业主为案外人张小龙、李宏，但没有证据证明郭易平在明知火锅店业主变更的情况下与案外人建立了租赁关系，故对于刘文勇主张其不应承担合同责任、应由案外人承担责任的抗辩意见，一审法院不予采纳，刘文勇承担责任后可根据其与案外人的协议另行协商。
刘文勇于2015年8月31日向前手出租人苏州创元资产开发经营有限公司提出提前解除租赁合同，没有证据证明其在合同解除时有效保证了郭易平继续承租的合同权利。现郭易平无法按其与刘文勇约定的租赁期限继续承租西中市136号房屋，双方之间的租赁合同实际已经解除，对此刘文勇存在违约行为，侵害了郭易平的合法权益，故其应当向郭易平返还未履行租期内郭易平已支付的租金，自2015年11月6日起计算，认定为15583元［102000元/年÷12个月×（1+5/6）］及押金10000元，并应当赔偿郭易平相应的损失。
双方当事人之间的租赁合同第六条第1款约定，因甲方擅自解除合同，提前收回租赁房屋，除退还剩余房租外，应按乙方装修、设备价值(经第三方评估)赔偿损失，本案租赁合同未能继续履行的责任在刘文勇，故对于郭易平主张的损失应当参照该条款的约定进行赔偿。郭易平的经营损失不在约定赔偿范围内，故对此项赔偿主张，一审法院不予支持。
关于装修损失，双方当事人租赁合同约定的租赁期限自2012年12月1日起至2016年6月30日止（43个月），剩余租赁期限自2015年11月6日起计算为7个月25天，其装修残值损失参考其提交的收条（128000元）及刘文勇于2016年2月26日开庭时对于郭易平装修费用的估算，认定为23318元［128000元÷43个月×（7+5/6）个月］。关于设备损失，郭易平提交的证据不足，且已经被郭易平变卖，故一审法院不予支持。郭易平在搬离时对其装修损失、设备损失均未能进行证据的保存，对未能举证的损失，由郭易平自行承担。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、刘文勇于判决生效之日起10日内返还郭易平租金15583元、押金10000元，并赔偿郭易平装修损失23318元，合计48901元。二、驳回郭易平的其他诉讼请求。一审案件受理费4606元，郭易平负担3584元，刘文勇负担1022元，刘文勇应负担案件受理费部分于判决生效之日起10日内直接支付给郭易平。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，郭易平提供纳税申报表一份，证明郭易平经营五芳斋期间的部分营业额，刘文勇对此未予质证。另，郭易平在二审庭审中表示对一审判决由刘文勇返还租金15583元及押金10000元无异议。
本院认为，郭易平与刘文勇签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。刘文勇提前向房屋所有权人退租，导致郭易平在租赁期内被迫腾房产生损失，刘文勇构成违约，应承担相应赔偿责任。
关于设备及装修损失。郭易平在搬离涉案房屋之后自行将生产经营设备变卖，无法证明设备的实际价值，现其主张设备损失并无相应依据，本院不予支持。针对装修损失，郭易平虽提供相应装修合同，但该合同仅为约定价格，不足以证明实际装修发生的费用，一审法院根据其提供的收条总金额计算装修损失并无不当，本院予以维持。
关于经营损失。郭易平二审提供的纳税申报表并不能证明店铺具体盈利情况，也不能证明其在搬离房屋对应期间的往年同期营业额，不能作为其主张经营损失的依据。本案中，郭易平经营的五芳斋粽子店主营粽子，具有时令性，其主张经营损失应当结合相应的时令判断。郭易平于2015年11月搬离涉案房屋，该期间前后并非粽子销售旺季，其他兼营的小食品所占营业比例及盈利情况无证据证明，且涉案店铺营业期间必然会产生人工、水、电费等，因此，在郭易平未能提供充分证据证明其在搬离房屋相应期间店铺能否盈利的情况下，本院对其关于经营损失的主张不予支持。
综上所述，郭易平上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4606元，由上诉人郭易平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年一月八日
书 记 员 郭 玮