河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第369号
上诉人（原审被告）张维华，男
上诉人（原审被告）胡亚楠，女，
被上诉人（原审原告）周灵华，男
委托代理人郑卓鸿，河南天地律师事务所律师，特别授权。
上诉人张维华、胡亚楠因与被上诉人周灵华房屋租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2013）灵民一初字第2035号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张维华、胡亚楠，被上诉人周灵华及其委托代理人郑卓鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：张维华、胡亚楠系夫妻关系。2008年12月10日胡亚楠代表家庭与周灵华签订一份房屋租赁协议书，将其家庭位于灵宝市实验高中南第一电讯城西三间门面房租给周灵华，租期三年（2008年12月至2011年12月10日），租金17万元，于合同签订同时一次性付清。2010年7月，周灵华取得胡亚楠同意续租的情况下，花费34.5万元对该房进行了装修。2011年元月18日周灵华与胡亚楠续签了五年租赁合同（2011年12月10日至2016年12月10日），租金为30万元，并约定违约金10万元。合同签订后，周灵华预付租金10万元，约定余款20万元于2011年12月10日前付清。周灵华按合同向胡亚楠支付其余20万元租金时，胡亚楠以家庭出现矛盾为由拒收租金。2012年3月，张维华及其父母等人多次到周灵华的营业场所阻挡周灵华营业并将房门锁住不让周灵华经营，后周灵华将所租房屋中物品搬走，另行租房经营。2013年11月8日周灵华起诉，要求解除其与胡亚楠的房屋租赁合同，返还租金85000元，赔偿利息损失24225元，承担违约金10万元，赔偿房屋装修损失271197元，共计480422元。另查明：周灵华所租房屋的宅基地使用权原系张维华之父张相福，2010年8月18日张相福向张维华书写证明一份，将该土地使用权及房屋赠予张维华，2009年张维华借其妻兄胡艳熊资金，将房屋改建成前楼6层，后楼4层的两栋住宅楼。后因家务事，发生矛盾，张相福反悔，于2012年6月26日起诉要求撤销赠与，2012年6月28日双方达成调解协议，双方同意撤销赠与，土地使用权及房屋归张相福所有，灵宝市人民法院作出（2012）灵民一初字第1317号民事调解书，2013年4月11日作出（2013）灵民再字第1号民事判决书，撤销了（2012）灵民一初字第1317号民事调解书，该案上诉后，被三门峡中级人民法院发回重审，此案正在重审中。
原审认为：签订租房协议时，张维华之父张相福已将土地使用权及房屋使用权赠与给张维华，该房的所有权及土地使用权属张维华所有，张维华、胡亚楠及其父张相福均无异议，签订的第一份租房协议已履行完毕，第二份协议已履行三个月，因此所签订的协议是真实意思表示，亦不违反法律规定，属有效协议，双方均应自觉履行。胡亚楠签订协议时是代表其家庭所签，张维华辩称，胡亚楠签订协议，其不知道，因张维华、胡亚楠就住在周灵华所租房屋的二楼，出入大门就和张维华、胡亚楠所租房屋相邻，第一份协议已履行，其不知道胡亚楠将房屋租给周灵华显然是不客观的，其辩称与事实不符，不予支持。签订房屋租赁协议时房屋使用权是张维华的，在履行租房协议过程中，因张维华之父张相福反悔，要求撤销赠与土地房屋所有权，该案正在重审中。本案中，即使所有权变更，也不影响租房协议的效力。第二份租房协议在履行中，张维华要求将第二笔房租交给其父，因房屋所有权尚未变更，其要求显属不当，张维华等人阻挡周灵华经营并将门锁住，属违约行为，胡亚楠虽未参与阻挡周灵华经营，但拒收周灵华第二笔房租，已表明其有不再履行合同的意思，因张维华、胡亚楠的违约行为，致使周灵华已无法履行合同，周灵华要求解除合同，退还房租，赔偿损失，理由正当，其合理部分，应予支持。张维华辩称，周灵华的装修在第一份合同期间，该合同已履行完毕，其装修损失不予赔偿，因周灵华对房屋的装修，虽在第一份合同期间，但周灵华在第一份合同即将期满，在取得胡亚楠同意续租的情况下，才投入数十万元对房屋进行装修，其目的显然是为了第二份合同能够履行的情况下才装修的，故周灵华要求张维华、胡亚楠承担装修损失，予以支持。周灵华要求张维华、胡亚楠承担违约责任、赔偿损失，张维华、胡亚楠的违约责任应以实际损失为限，既要求赔偿损失，又要求支付违约金，不符合相关法律规定，其要求张维华、胡亚楠支付违约金的诉讼请求，不予支持。周灵华要求张维华、胡亚楠赔偿利息损失，因房屋装修的费用，本应由周灵华承担，而周灵华又借他人的款项，借款的利息属另一借款合同法律关系中其应承担的义务，该义务转嫁给张维华、胡亚楠，亦属不当，故周灵华要求张维华、胡亚楠承担利息损失的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项，第一百一十三条第一款，判决：一、胡亚楠、张维华退还周灵华房屋租金85000元（已占用的三个月已扣除）、赔偿房屋装修损失271197元，鉴定费2000元，共计358197元，限判决生效后十日内一次付清。二、驳回周灵华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9076元，由周灵华负担2403元，胡亚楠、张维华负担6673元。
宣判后，张维华、胡亚楠不服，上诉称：1、房屋是张博理转租给周灵华的。2、周灵华续签5年房屋租赁协议书后直至现在未付房租20万元，将房屋转租周灵红，未告知张维华、胡亚楠的情况下搬走，周灵华违约。3、张维华母亲在出租房屋闹过，但事情已解决；张维华父母房屋出售也不影响周灵华使用房屋。请求撤销原审判决，由周灵华承担诉讼费、交通费并支付违约金10万元。
周灵华答辩称：1、周灵华2008年12月10日与胡亚楠签订的房屋租赁协议书，并不是从张博理转租的；在第一次租期到期前近一年又与胡亚楠签订了为期5年的房屋租赁协议书。2、周灵华按协议约定向胡亚楠交房租，胡亚楠以家庭内部有矛盾为由拒收，不是周灵华不交房租。张维华与其母想增加房租在店内闹，又将店门上锁，阻挡经营。3、周灵华没有将房屋转租给周灵红，是张旭华在2012年12月将房屋租给周灵红。
二审庭审中，张维华、胡亚楠提交：房屋租赁临时协议书一份，证明原承租人是张博理。
周灵华质证称：房屋租赁临时协议书与本案无关。张维华、胡亚楠提交的协议是2007年12月份前的。周灵华与胡亚楠签订协议是2008年12月10日，是先租给张博理，后来租给了周灵华。
周灵华提交：灵宝市公安局金城派出所证明和陈某某证明各一份，证明2012年3月21日店门被上锁、停业。
张维华、胡亚楠质证称：1、对灵宝市公安局金城派出所证明内容没有异议；2、陈某某没有说明是3月份的哪一天，陈某某与周灵华的妻子在同一单位上班，有利害关系。
经评议认为：张维华、胡亚楠提交的房屋租赁临时协议书签订时间是2007年12月17日，周灵华与胡亚楠签订第一份房屋租赁协议书是2008年12月10日，与本案没有关联性，不予采信。
周灵华提交的灵宝市公安局金城派出所证明，张维华、胡亚楠没有异议；证人陈某某虽未出庭，但其证言内容与灵宝市公安局金城派出所证明能够相互印证，能够证明周灵华经营的凤凰布艺窗帘店在2012年3月21日被张维华家人上锁，无法经营的事实，本院予以采信。
二审查明的事实与原审基本一致。
本院认为：一、张维华、胡亚楠上诉称本案所涉房屋是周灵华从张博理处转租，而周灵华与胡亚楠签订第一份房屋租赁协议书的时间是2008年12月10日，并已履行完毕，张维华、胡亚楠的该条上诉理由与本案审理没有关联性，不能成立。
二、周灵华与胡亚楠签订第二份房屋租赁协议书的时间是2011年1月18日，双方约定租金为30万元。2011年1月18日、2011年1月28日，周灵华分两次向胡亚楠交付租金10万元，胡亚楠向周灵华出具收条。周灵华向胡亚楠交付剩余租金20万元时
胡亚楠因其家庭矛盾，没有接收。张维华母亲在店中闹事，张维华哥哥张旭华将店门上锁，长达几个月，导致周灵华无法正常经营，属于违约行为。张维华、胡亚楠上诉称张维华、胡亚楠没有违反合同约定，是周灵华违约的上诉理不能成立。
三、张维华、胡亚楠上诉称周灵华将房屋转租给周灵红，未告知张维华、胡亚楠的情况下搬走，周灵华违约。原审中张维华提交的（2012）灵证民字第236号公证书证明是张旭华于2012年11月22日与周灵红签订的房屋租赁合同，张维华、胡亚楠的该条上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9076元，由上诉人张维华、胡亚楠承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭丽莎
审判员 李小敏
审判员 汤静侠
二〇一四年四月二十二日
书记员 崔传军