盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都民再初字第00010号
原审原告盐城市温馨花园小区业主委员会，住所地在盐城市解放南路235号。
负责人仇玉民，主任。
委托代理人徐金林，江苏维世德（盐城）律师事务所律师。
被告陈建章，居民，（原审被告江苏赋隆物业服务有限公司股东）。
被告江苏赋隆建设工程有限公司，住所地在盐城市鹿鸣路6号（原审被告江苏赋隆物业服务有限公司股东）。
法定代表人王亚琴，经理。
二被告的共同委托代理人许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
盐城市温馨花园小区业主委员会（以下简称业委会）诉盐城赋隆物业服务有限公司（以下简称赋隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月5日作出（2013）都民初字第1763号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年7月23日作出（2013）都民监字第0006号民事裁定，再审本案。再审中，盐城赋隆物业服务有限公司被注销，本院遂追加该公司投资设立股东陈建章、江苏赋隆建设工程有限公司（以下简称赋隆建设公司）为被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原审原告业委会负责人仇玉民及其委托代理人徐金林、被告陈建章暨陈建章、被告赋隆建设公司法定代表人王亚琴的共同委托代理人许斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月5日，原审原告业委会诉称，2013年5月18日，我方与原审被告赋隆物业公司签订了温馨花园小区物业管理服务合同（以下简称赋隆物业合同），约定被告为小区提供各项物业管理服务，并约定三个月的托管试用期。在试用期中，原审被告收取了小区业主的门面房租赁费、广告位租赁费和物业管理费等，但原审被告提供的服务却不符合合同的约定。2013年8月24日，我方组织了有原审被告代表参加的测评会，测评结果为满意率30%、不满意率70%，远远达不到合同约定的满意率85%的要求，后经业主代表要求和业委会委员的协商，决定终止同原审被告签订的物业合同，并于2013年8月27日向原审被告发出了《关于赋隆物业公司托管试用期终止告知函》（以下简称终止合同函），但原审被告拒绝终止合同。现请求法院判决解除我方与原审被告签订的物业合同，并判令二被告向我方移交物业管理设施和档案、退还已收取的门面房租赁费24.5万元、广告位租赁费1万元和物业管理费3万元。原审被告赋隆物业公司辩称：1、我公司与原审原告签订的物业合同虽没有经过业主大会或业主代表大会的确认，但合同签订后，我方按合同约定提供的物业服务并未遭到业主的反对，说明广大业主已经认可并接受我方的物业服务行为，因此物业合同是合法有效的。2、原审原告虽组织了部分业主对我公司的服务进行满意度测评，但并不代表我公司不能履行合同，原审原告可要求我公司进行整改，事实上测评大会上相关负责人员也已对我公司提出了整改要求。3、测评大会仅就我公司提供的服务满意度进行了测评，并没有就是否同我公司解除合同进行讨论和决定，原审原告事后经几位委员的协商和所谓的业主代表要求，就作出同我公司终止合同的通知，明显违反法律规定，因此原审原告的终止合同函不具有法律效力。4、如果业主大会决定解聘我公司，原审原告应当赔偿我公司依据物业合同所投入的各项费用。
原审查明，2013年5月18日，原审原告业委会以业委会的名义在事先未得到该小区业主大会授权的情况下就小区的物业服务与原审被告赋隆物业公司签订了物业合同，合同约定：赋隆物业公司为温馨花园小区提供物业管理服务，期限为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日止，其中2013年6月1日至2013年8月31日为托管试用期，如受托单位在试用期内不能履行合同，招标人有权根据相关约定终止合同履行，受托单位应承担相应的责任。赋隆物业公司就管理服务的指标在合同中作出承诺，其中客户基本满意率为95%以上等。合同还对其他事项进行了约定。业委会委员在合同上签名，并加盖了业委会印章，原审被告赋隆物业公司的法定代表人陈建章亦在合同上签名，并加盖了公司印章。合同签订后，原审原告向原审被告移交小区物业相关设施和档案材料，原审被告亦进驻该小区，并提供物业服务。2013年6月5日，原审原告向原审被告发出通知，要求原审被告暂停下水道疏通、化粪池清理、围墙补建等工作。2013年6月8日，原审原告向原审被告发出告知函，载明：城南新区管委会于6月5日组织有关部门召开了温馨花园小区整治会议，会议认为小区在招聘物业公司过程中未向新都街道报告、亦未召开业主代表大会、参加竞聘的公司不足三家，因此双方签订的合同是无效合同，会议决定业委会与盐城赋隆物业服务有限公司签订的合同，城南房产局不予备案。2013年7月1日，原审原告致函给原审被告，载明：经业委会全体委员同意，赋隆物业公司自2013年7月1日起可以收取商业街业主（商户）的物业费、物业用房租金及车辆管理费等。后原审被告收取了小区门面出租费、广告位租赁费和物业管理费等。2013年8月9日，原审原告向小区业主发出公告，决定于2013年8月24日下午3时在新车库办公楼召开全体业主大会，由业主对原审被告的工作进行评议，并对原审被告的服务管理满意度进行投票表决。2013年8月24日，原审原告组织并召开了有街道、社区、房产部门等单位及原审原、被告代表和部分业主参加的“温馨花园物业公司服务满意度测评会”（以下简称测评大会），测评大会就原审被告服务满意度进行了测评，共回收153张测评表，其中满意票28张，基本满意票18张，不满意票107张，原审被告代表王荣仁在统计表上签名。次日，原审原告方组织楼长和业委会委员就测评结果进行研究和讨论，并以业主代表大会和业主委员会的名义作出关于终止物业服务合同的决定。2013年8月27日，原审原告向原审被告送达了以业主代表大会和业主委员会名义作出的试用期终止告知函，要求原审被告在当月30日前做好相关交接手续。后原审被告拒绝终止合同，原审原告遂诉至本院。诉讼中，原审被告提起反诉，要求原审原告赔偿损失622530.84元，但未按相关规定交纳反诉费用，本院另行裁定按自动撤回反诉处理。另查明：原审原、被告间所签订的物业合同，至法庭辩论终止前，温馨花园小区业主大会尚未对是否追认合同、是否解聘原审被告作出决定。
原审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。选聘和解聘物业服务企业应当由业主大会决定。业主大会决定的事项由业主委员会执行。本案中，原审原告作为温馨花园小区业主大会的执行机构，在未得到小区业主大会授权的情况下就小区的物业服务与原审被告签订了物业合同，违反了法律法规关于选聘物业服务企业应当由业主大会决定的规定，而业主大会至今未进行追认，故双方所签订的合同应当属于无效合同。现原审原告要求解除合同，并要求原审被告返还相关服务费用，因合同的解除当以合同有效为前提，且要求原审被告返还相关物业费用应由业主或实际交款人主张，故本院对原审原告的请求不予支持。关于原审原告诉称的业主代表大会于2013年8月25日作出的终止物业合同的决定，已对原审原、被告间签订的物业合同进行了追认，并决定同原审被告解除合同。根据原审原告提供的议事规则，1、业主如不能亲自参加业主大会可委派代表出席，委派代表如代表业主投票，应有业主的书面授权；2、业主大会需就决议事项逐一进行表决。而原审原告未能提供业主的授权委托书或相关证据，证明业主委托楼长代为行使表决权，故在该决议上签名的楼长，不能当然取得代为本楼其他业主行使表决权的权利。同时原审原告公告的事项和组织投票表决的事项仅为对原审被告的工作进行评议和对原审被告服务满意度进行表决，而对是否追认合同及是否解聘被告并未进行公告和表决。因此，2013年8月25日的决定，不能视为业主大会或业主代表大会追认合同并解聘被告的决定，其决定的事项不能产生应由业主大会或业主代表大会所作决定的效力，故本院对原审原告的该项主张不予采信。至于原审被告关于其已实际进行了物业服务且未遭到业主的反对，说明业主已经认可并接受原审被告的物业服务行为，因此物业合同是合法有效的辩称，于法无据，本院亦不予采信。遂判决如下：驳回盐城市温馨花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费5735元，减半收取2867.5元，由原审原告盐城市温馨花园小区业主委员会负担。后双方当事人均未上诉，判决发生法律效力。
本院再审过程中，原审原告业委会诉称同原审。被告陈建章、赋隆建设公司共同答辩称，请求法庭维持原审判决：1、原审原告与赋隆物业公司签订物业服务管理合同情况属实，合同签订后，赋隆物业公司按约履行了物业管理的义务，虽经原审原告组织部分业主对赋隆物业公司的物业服务进行测评，但并没有对是否解除聘用作出表决，因此，原审原告主张解除合同没有事实依据；2、赋隆物业公司在原审判决作出后，由于原审原告又聘用其他物业公司，强行接管温馨花园小区，赋隆物业公司被迫于2014年1月底撤场，赋隆物业公司未能收取相关业主的物业费，造成了严重的损失；3、对赋隆物业公司注销和两被告共同开办的事实无异议，但是赋隆物业公司前期为温馨花园小区提供的物业服务，要求原审原告方承担相关的法律责任。
本院再审查明：2013年5月18日，业委会委员以业委会的名义在事先未得到该小区业主大会授权的情况下就小区的物业服务与赋隆物业公司签订了物业合同，合同约定：赋隆物业公司为温馨花园小区提供物业管理服务，期限为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日止，其中2013年6月1日至2013年8月31日为托管试用期，如受托单位在试用期内不能履行合同，招标人有权根据相关约定终止合同履行，受托单位应承担相应的责任。赋隆物业公司就管理服务的指标在合同中作出承诺，其中客户基本满意率为95%以上等。合同还对其他事项进行了约定。业委会委员在合同上签名，并加盖了业委会印章，赋隆物业公司的法定代表人陈建章亦在合同上签名，并加盖了公司印章。合同签订后，业委会向赋隆物业公司移交小区物业相关设施和档案材料，赋隆物业公司于次日进驻该小区，并提供物业服务。2013年6月5日，业委会向赋隆物业公司发出通知，要求赋隆物业公司暂停下水道疏通、化粪池清理、围墙补建等工作。2013年6月8日，业委会向赋隆物业公司发出告知函，载明：城南新区管委会于6月5日组织有关部门召开了温馨花园小区整治会议，会议认为小区在招聘物业公司过程中未向新都街道报告、亦未召开业主代表大会、参加竞聘的公司不足三家，因此双方签订的合同是无效合同，会议决定终止业委会与盐城赋隆物业服务有限公司签订的合同，城南房产局不予备案。2013年7月1日，业委会致函给赋隆物业公司，载明：经业委会全体委员同意，赋隆物业公司自2013年7月1日起可以收取商业街业主（商户）的物业费、物业用房租金及车辆管理费等。赋隆物业公司于2013年7、8月份收取承租商户的租金24.5万元（其中文辉商店3万元、建萍粮油店10万元、迎驾酒门市3万元，租赁期均自2013年6月1日起至2016年5月31日止；瘦脂媚美容店8.5万元，租赁期自2013年9月1日至2016年5月31日止），及小区南、北门四块显示屏广告租赁费0.3万元（租赁期自2013年6月1日至2014年5月31日止）。同时，还收取了部分门面房物业费约3万元。2013年8月24日，原审原告组织并召开了有街道、社区、房产部门等单位及原审原、被告代表和部分业主参加的“温馨花园物业公司服务满意度测评会”（以下简称测评大会），测评大会就原审被告服务满意度进行了测评，共回收153张测评表，其中满意票28张，基本满意票18张，不满意票107张，原审被告代表王荣仁在统计表上签名。次日，原审原告方组织楼长和业委会委员就测评结果进行研究和讨论，并以业主代表大会和业主委员会的名义作出关于终止物业服务合同的决定。2013年8月27日，原审原告向原审被告送达了以业主代表大会和业主委员会名义作出的试用期终止告知函，要求原审被告在当月30日前做好相关交接手续。后原审被告拒绝终止合同。2013年8月底，赋隆物业公司撤出温馨花园小区，小区物业由业委会临时代管，直至新选聘的物业公司进场。
另查明：赋隆物业公司于2013年5月19日进驻温馨花园小区，交纳了前任物业公司遗留的电费4270.34元，为25幢楼业主室内下水道疏通花费500元及21幢（1A）楼排水系统疏通花费9500元。盐城赋隆物业服务有限公司于2011年3月23日登记设立，注册资本为100万元，投资设立的股东为陈建章、江苏赋隆建设工程有限公司。2014年10月16日，赋隆物业公司股东陈建章、赋隆建设公司未通知债权人业委会申报债权即对公司进行清算，并办理了注销登记。再审中，本院依法通知陈建章、江苏赋隆建设工程有限公司作为本案被告参加诉讼。
本院再审认为，选聘物业服务企业依法应由业主共同决定，业委会赋隆服务公司签订物业服务合同前未经业主共同决定，事后亦未获业主共同追认，故该合同无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还，业委会不应对无效合同主张解除，但要求返还财产的主张依法应予支持。原审原告于2013年8月27日通知赋隆物业公司终止合同履行，赋隆物业公司亦于当月底撤出小区，双方事实上已终止了合同。原审被告根据合同阶段性在小区从事物业服务，相关合法支出应当补偿。赋隆物业公司一次性收取公共物业承租商户及电子广告位的租金，在扣除物业服务公司从事物业服务期间应得的补偿后应当返还给原审原告。赋隆物业公司向业主收取的物业费用，未提供实时服务，应当返还的物业费用，应由交费业主另行主张。故原审原告要求二被告返还3万元物业服务费的请求，本院不予支持。原审原告要求二被告返还物业服务档案资料的请求，二被告明确该资料已经灭失，因该物业服务档案资料不能以价值来衡量，故该项请求，本院不予支持。但原审原告就重新制作这些档案材料所花费的费用可另行主张权利。赋隆物业公司为前任物业服务企业垫支的电费及疏通下水道和排水系统的费用，应当在返还的租金中冲减。赋隆物业公司于2014年10月16日未经合法清算即被二被告注销，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，业委会作为债权人对因此造成的损失，应当由投资设立的股东即陈建章与赋隆建设公司承担赔偿责任。赋隆物业公司收取公共物业租金24.8万元，扣除从事服务期内应得的16051.14元及垫支的14270.34元，还应返还原审原告217678.52元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）都民初字第1763号民事判决。
二、被告陈建章、江苏赋隆建设工程有限公司退还原审原告盐城市温馨花园小区业主委员会人民币217678.52元。于本判决书生效后10日内付清。
三、驳回原审原告盐城市温馨花园小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5735元，由原审原告盐城市温馨花园小区业主委员会负担1355元，由被告陈建章、江苏赋隆建设工程有限公司负担4380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（汇款户名：盐城市财政局，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，账号：4021）
审判长 王 华
审判员 黄约平
审判员 陶永刚
二○一六年元月二十日
书记员 陈 晓
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》
第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。
清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
5、《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。