山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民初字第150号
原告：梁山县水泊街道办事处。
法定代表人：杨孟刚，主任。
委托代理人（特别授权）：杨玉艳，山东及时雨律师事务所律师。
被告：梁山环宇挂车制造有限公司，住所地：梁山县徐集镇蔡南村。
法定代表人：郭本福，经理。
被告：梁山县金穗粮油工贸有限公司
法定代表人：唐家会，经理。
被告：山东省梁山县华梁面粉厂，住所地：梁山县韩岗镇小窑村。
法定代表人：赵成彬，厂长。
被告：鲁新军。
四被告共同委托代理人（特别授权）：贾庆民、陈颖，山东宏易律师事务所律师。
第三人：弘盛地产有限公司，住所地：泰安市青年路90号。
法定代表人：王安年，董事长。
原告梁山县水泊街道办事处（以下简称水泊街道办）与被告梁山环宇挂车制造有限公司（以下简称环宇公司）、梁山县金穗粮油工贸有限公司（以下简称金穗公司）、山东省梁山县华梁面粉厂（以下简称华梁面粉厂）、鲁新军及第三人弘盛地产有限公司（以下简称弘盛公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告水泊街道办诉讼代理人杨玉艳，被告环宇公司法定代表人郭本福，被告华梁面粉厂法定代表人赵成彬，四被告共同委托代理人贾庆民、陈颖，到庭参加了诉讼。第三人弘盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月27日，原告与弘盛地产梁山分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买第三人弘盛地产有限公司位于梁山县宋城名郡（宋城义街）第134号商铺，房屋总价款254.8万元于当日付清，并交付房屋。原告已按约定于当日交清了全部房款。第三人也向原告交付了该房屋，并由原告占用、使用至今。2014年4月27日，济宁市中级人民法院根据四被告人的申请，在执行程序中裁定查封了涉案房屋。原告提出执行异议。济宁市中级人民法院又做出（2014）济执异字第339-5号裁定书驳回了原告的异议。综上所述，原告对涉案房屋已取得所有权，被告无权再要求法院按第三人的财产予以执行。为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，1、确认梁山县宋城名郡第134号商铺所有权归原告；2、立即停止对涉案商铺的强制执行，并解除查封扣押；3、由被告承担诉讼费用。
四被告共同辩称：、人民法院执行被执行人财产具有合法的执行依据。答辩人与被执行人间的债权债务关系真实、合法，并已经济宁市中级人民法院（2014）济民初字第69号生效判决书予以确认，由于被执行人在规定期限内不履行生效判决书判定的还款义务，应答辩人之申请，济宁市中级人民法院依法对被执行人财产采取强制执行措施，人民法院查封并强制执行被执行人财产的行为符合法律规定。、被答辩人未依法取得涉案房产的所有权，该房产仍为弘盛地产有限公司所有。被答辩人与弘盛地产有限公司间仅签订了一份商品房买卖合同，并未就涉案房产到主管部门办理房屋所有权登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被答辩人与弘盛地产有限公司签订的商品房买卖合同如果真实存在，在双方并未就该房产办理完毕备案登记手续的情形下，仅仅产生债权的效力，而不发生涉案房产所有权转移的效力，该房产仍为被执行人弘盛地产有限公司所有，人民法院的查封行为并无过错。、被答辩人不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的已经实际占有涉案房产以及无过错的情形，该条规定并不适用于本案。上述条款的适用需同时满足如下几个要件：第三人虽未办理过户登记手续，但已经支付全部价款；该房产已经向第三人交付，即该房产已经为第三人实际占有；第三人无过错。首先，被答辩人并未完全交付购房款。其次，被答辩人并非无过错第三人，被答辩人与弘盛地产有限公司于2012年6月27日签订《商品房买卖合同》，而人民法院查封涉案房产的时间为2014年4月26日，这中间的间隔时间近二年。根据《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被答辩人在涉案房产能够办理商品房预售合同登记备案手续的情形下，未要求被执行人为其办理登记备案手续，被答辩人存在明显过错。而对于该“过错”的理解，并非被答辩人所说的“购买行为无过错”，而应指第三人对于未办理过户登记手续的状态无过错，即涉案房屋未转移登记至原告名下并非原告的原因，而本案被答辩人显然不符合该情形。另一方面，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定是出于对已全额交付房款并实际占有使用房屋但由于客观原因尚未办理产权变更登记的无过错第三人利益的保护。该条文因在一定的角度上突破了物权法关于不动产物权转移要件的法律规定，从维护物权法的稳定性以及权威性的角度来讲，对其适用应严格的进行要件对比，即除第三人已经全额交付房款并实际占有使用房屋外，还必须满足未办理产权变更登记是因客观上不以第三人意志为转移的原因导致的无法办理，应为“客观上不能办”而非“能办而未办”，而本案中即是“能办而未办”的情形。而本案中，原告不但无法证明其实际占有涉案房产，更无法证明其对于该房产至今未办理产权登记的状态不存在过错。实践中，由很多的房屋买受人在完成了房屋买卖的合同行为并实际使用房屋后，因回避缴纳税费而怠于行使要求出卖人配合办理产权变更登记的权利，如将这部分情形全部适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定无疑会对物权法关于不动产物权转移的规定的权威性造成损害。综合上述两点理由，本案不适用前述司法解释。综上，人民法院查封涉案房产的行为完全符合相关法律、法规及司法解释的规定，被答辩人的诉求于法无据，请求人民法院查明事实，依法驳回其诉求。
第三人弘盛公司未发表意见。
原告为支持其诉讼请求，提供下列证据：
证据一、济宁市中级人民法院（2014）济执异字第339-5号裁定书、送达回证，证实济宁市中级人民法院于2014年4月26日裁定查封了涉案房产。原告提出执行异议后，于2015年5月13日收到案外人执行异议被驳回的裁定，从而取得诉权。
证据二、商品房买卖合同一份；
证据三、财政授权支付凭证、中国工商银行网上银行电子回单、弘盛地产有限公司梁山分公司收房款收据、销售不动产统一发票各一份。
证据四、房屋分成分户平面图、房地产价格评估表各一份；
证据二、三、四证实2012年6月27日，原告与弘盛地产有限公司梁山分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买第三人弘盛地产有限公司位于梁山县宋城名郡（宋城义街）第134号商铺，房屋总价款254.8万元于当日付清，并交付房屋。原告已按约定于当日交清了全部房款。后来经房管局实地测量后开具的房款发票证实，原告已超额交纳房款。
证据五、物业领房验收表，证实第三人于2012年6月27日向原告交付了涉案房产（钥匙、电卡）。
证据六、邓某（内墙涂料粉刷施工人）证明和装修款发票各一份；梁山行王装修工程部庞某（装修人）证明和清单、装修款发票各一份；杨国良（铺地板砖）证明、装修款发票各一份。证实原告在2013年年底之前对涉案房屋进行了装修，说明早在济宁中院查封之前，第三人已将房屋交付给原告。
证据七、社区开业前的照片，证实原告在2013年12月17日对涉案房屋的装修将结束，工作人员正在打扫卫生、布置室内设施。说明早在济宁中院查封之前，第三人已将房屋交付给原告。
证据八、梁山县住房保障和房产管理办公室证明一份；证据九、弘盛地产有限公司证明一份，两份证据证实涉案房产未办理登记，是因为梁山县住房保障和房产管理办公室在2012年未开办商品房网签业务，且弘盛地产公司承认地产公司对未办证存在过错。原告和第三人签订的商品房买卖合同可以证实，买卖合同第23条和补充协议第3条可以证实双方约定的商品房申请登记备案是由第三人负责，并且办理房产证、土地证时由第三人备齐相关资料后通知买受人办理房屋权登记，但事实上第三人即未办理商品房预告登记，也未通知原告办证，经原告多次催促第三人一直以种种理由拖延，因此原告对涉案房产未办证不存在任何过错。
四被告共同发表如下质证意见：对于证据一没有异议，证明了人民法院对于涉案房产的查封行为具有合法的执行依据，查封行为完全合法；对证据二，商品房买卖合同真实性无异议，但因该合同未依法进行备案登记，因此，其是否得以实际履行无法确定。即便该合同实际履行，根据该合同第八条约定，出卖人交房日期与人民法院查封日期相距时间较长，原告既未与出卖人办理房屋产权登记手续，亦未进行商品房买卖合同备案登记手续，导致涉案房产在人民法院查封时登记权利人为弘盛地产公司，根据该商品房签订的日期与原告提交的证据五物业领房验收表显示的日期为同一天，由此可见原告购买的并非预售房而是现房，那么原告主张的该合同第23条的约定不再适用，而事实上涉案房产所在的社区在原告购买房屋时大部分业主均已经办理的登记手续，可见该房屋在当时具备办理登记的条件，是原告怠于行使其权利。原告对此存在严重过错；对证据三对于财政授权支付凭证真实性无异议，该数额与原告提交的不动产销售发票中载明的房款数额不一致，亦未载明购买房屋的具体房号，无法证实系交纳的涉案房屋的房款。对于房款收据，代理人认为房款的交纳数额应以证实的发票数额为准，该款项无法证实系交纳的涉案房产的房款对该份证据中的不动产销售发票，该发票显示原告交付购房款2490995元，而证据二商品房买卖合同中购房款为2548000元，因此原告并未全部付清购房款；对于证据四，房屋分层分户平面图即使显示的是涉案房屋，也不能够证实原告为房屋所有权人，该证据与本案争议焦点问题无关；对于证据五物业交房验收表，对于该表格真实性有异议，该验收表无开发商盖章或负责人签字确认，不能作为房屋的交付证明；对于证据六真实性有异议，也不足以证实涉案房屋已经向原告交付。首先，该组证据中的证人证言应出庭作证，提交书面证言不能作为认定事实的证据；其次，装修款发票等材料仅显示付款人为原告，但并未显示装修的房屋具体名称以及地址等信息，如无装修装饰合同或材料买卖合同相印证无法证明与涉案房屋有关；对与原告提交的装修材料等的发票及收据等，均无法显示与本案具有关联性，无法证实原告占有涉案房产。对证据七的图片真实性无异议，但该份证据不能证实原告在2013装修结束的时间点无法证明；对于证据八有异议，首先出具该证明的梁山县住房保障和房产管理办公室并非法定的房屋产权登记管理部门，其无权对于房产的登记备案情况发表任何证明，其次中华人民共和国城市商品房预售管理办法颁发的时间为2004年，该办法中明确规定对商品房的预售进行网签备案，而该证明显示2012年梁山县尚未实施商品房预售合同网签备案，显然与法律规定不符，对其真实性以及合法性均有异议；对于证据九真实性有异议，在原告购买房屋时该社区房屋均已办理登记，所起其证明内容不真实，并且原告在购买房屋后至人民法院查封前近两年的时间并没有通过诉讼或仲裁等形式主张开发商为其办理登记，其存在严重的过错，因此原告主张不成立。
四被告为支持其答辩意见，提交下列证据：证据一、涉案房屋所在社区其他业主马国成的房产证复印件一份，证明涉案房屋已经具备登记办证的条件，而原告并没有办理；
原告质证意见如下：对于该份证据真实性有异议，被告应当提供原件。假如该房产证是真实的，但与本案所涉房产是否具有可比性被告没有任何证据证实，因为第三人所开发的宋城名郡由大约450多户业主，这些业主情况各不相同，济宁中院查封涉案房产时第三人正在为部分业主办理房产证，第三人一直未通知原告办理房产证，也未向房管部门提供原告办证必须的资料。因此该证据不能证实原告对未办证存在过错。
本院审理查明，2012年6月27日，原告与弘盛地产梁山分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人弘盛地产位于梁山县宋城名郡（宋城义街）第134号商铺（以下简称第134号商铺），房屋总价款2548000元。原告当日付款2548000元，并从宋城名郡物业服务中心领取房屋钥匙、电卡，并进行装修，原告已合法占有第134号商铺。
另查明，2014年9月28日作出（2014）济民初字第69号民事判决书，判决被告弘盛地产有限公司向华梁面粉厂、金穗公司、鲁新军偿还投资款23766121元及利息。在该案件诉讼中，济宁市中级人民法院于2014年4月26日裁定查封了包括原告主张权利的134号商铺（对应在房产部门的备案号106-205-304），并于2014年4月29日向梁山县住房保障和房产管理办公室送达。原告提出执行异议后，于2015年5月13日收到案外人执行异议被驳回的裁定，并于当日提起执行异议之诉。
本院认为，原告的起诉属于执行异议之诉的受案范围。本案的争议焦点问题是原告对134号商铺是否享有民事权益及其是否足以排除强制执行。本院认为，原告与第三人签订商品房买卖合同，但未办理商品房转让登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，原告不享有134号商铺的所有权。在本院查封之前，原告与弘盛地产梁山分公司已签订合法有效的书面买卖合同，并占有134号商铺，支付全部价款。因第三人公司资金紧张，不能足额缴纳税款，影响了办证，未办理房屋过户登记，原告没有过错，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告对134号商铺享有的民事权益足以排除人民法院强制执行。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、不得执行宋城名郡134号商铺（对应在房产部门的备案号106-205-304）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告梁山环宇挂车制造有限公司、梁山县金穗粮油工贸有限公司、山东省梁山县华梁面粉厂、鲁新军共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 李兆军
审 判 员 王 军
代理审判员 张思平
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 王 晨