广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂07民终5号上诉人（一审被告）：广西富桂房地产开发有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道143号德瑞花园6号楼2617号。法定代表人：谢国鸿，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴小彤，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚晓芸，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：方海洲，男，1954年7月5日出生，汉族，广西灵山县居民，住灵山县。委托诉讼代理人：叶勇，广西同望律师事务所钦州分所律师。上诉人广西富桂房地产开发有限公司因与被上诉人方海洲商品房预售合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2016）桂0721民初1561号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富桂公司的委托诉讼代理人吴小彤、奚晓芸，被上诉人方海洲的委托诉讼代理人叶勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富桂公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、驳回被上诉人方海洲的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将合同约定的上诉人应提交办理大产权证登记备案资料的时间错误认定为应为被上诉人办理取得房产证的时间，属于严重认定事实错误。该合同第十五条约定的是出卖人提交资料办理备案登记而不是办理房产证的时间，上诉人已于2013年3月25日，即在合同约定的540日内，将相关资料提交给房管局备案，已严格依照合同约定履行了义务。根据房屋权属登记的有关程序，自出卖人提交办理大产权证登记备案资料后，须由房管部门指定的测绘机构进行测绘，出具大产权证测绘报告，取得大产权证后，由各购房户提交各自的相关资料，并经测绘部门对各套房屋出具面积测绘报告，再经房管部门按程序审核、确认，由开发商根据房屋面积测绘结果出具正式发票和权属转移证明，方能办理各套房屋的权属证书，而测绘部门出具报告的时间不由上诉人能够预测或控制，上诉人直至2014年12月9日才取得大产权证。一审法院将测绘部门所用的测绘时间及责任均认定由上诉人承担，是没有事实和合同约定的。二、一审判决错误的将办理购房者所够商品房产权证的义务主体认定为上诉人，属于严重的认定事实错误。合同第十五条所约定，房产权证是由买受人即被上诉人负责，也可委托他人办理，出卖人是协助办理。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条也规定了，开发企业应当协助购买人办理土地使用权变更和房屋产权登记手续。在办理大产权证及各购房者分户房产证过程中，义务主体是购房者，而上诉人是有配合的义务，但一审法院错误认定办理各分户房产证的主体为上诉人，并且遗漏查明办理房屋产权证义务主体的被上诉人提交办理房产证资料的时间，进而认定上诉人应承担责任错误。三、一审法院错误认定上诉人在办理房屋所有权证过程中没有履行义务，并进而认定上诉人应承担全部逾期取得房产证的违约责任，属于严重的认定事实错误和适用法律错误。被上诉人一直没有将办理房产证的相关资料提交给上诉人或者房管局，导致其未取得房产证，责任不在上诉人。四、被上诉人并没有证据证明其损失大于合同所约定的违约金标准的情况，一审判决擅自提高违约金计算标准，是错误的。上诉人已依照合同约定履行了义务，不存在违约责任，一审判决擅自提高违约金标准，是对自由裁量权的滥用。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。方海洲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人没有依照合同约定履行义务，致被上诉人至今未能办理房产证，应当承担违约责任。请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。方海洲向一审法院起诉请求：1、被告协助原告办理灵山县灵城镇富桂·香江国际3幢905号房的《房屋所有权证》；2、被告向原告支付逾期办证违约金33801.4元（违约金计算：以本金196102元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从实际的交房日期2013年2月16日至2016年7月8日，共计1238天，减去约定的540天，被告应支付原告698天的违约金共计33801.4元，以法院计算结果为准，以后依法延计）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年2月13日，原告方海洲与被告广西富桂房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于灵山县原农副产品综合批发市场的“富桂·香江国际”第3幢9层05号商品房，建筑面积88.43平方米，房价款总额196102元；被告应于2012年11月30日前将符合条件的房屋交付原告；在合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、房屋产权证办理由买受人负责，也可委托他人办理，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理，国家政策规定的由买受人承担的有关税费及办理房产证的相关费用由买受人负担。出卖人在产权登记约定的时间内办理权属登记后，因政府及其它相关部门原因导致无法按时取得房产证的，出卖人不承担责任。”；在合同附件四“合同补充协议”第四条中约定：1、本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式或报纸公告形式按下列地址送达：通讯地址为灵山县灵山中学，邮政编码为535400，电话号码为137××××5998；2、……;3、任何通知、付款要求或者各种通讯只要按照上述地址发送，即应视作在下列日期被送达：（1）如果是信函，则为挂号信发出后5个工作日；（2）如果是传真，则为发出之日；（3）如果派人专程送达，则为收件人签收之日；（4）如果是报纸公告，则为公告之日。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款。2011年4月25日，原告向灵山县地方税务局缴纳了契税并获得了契税完税证。2013年2月6日，被告通知各业主，可于同月7日至8日以及同月15日至3月10日办理交房手续。原告接到被告的《交房通知书》后，于2013年2月16日已到被告处办理交房手续，同日向被告支付办理房产证代收费用。被告于2014年12月9日已取得“富桂·香江国际”小区的《房屋所有权证》（证号为：灵房权证灵山字第××号）。2016年7月18日，原告起诉至本院，请求判决：1、被告协助原告办理灵山县灵城镇富桂·香江国际3幢905号房的《房屋所有权证》；2、撤销原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”；3、被告向原告支付逾期办证违约金33801.4元（违约金计算：以本金196102元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从实际的交房日期2013年2月16日至2016年7月8日，共计1238天，减去约定的540天，被告应支付原告698天的违约金共计33801.4元，以法院计算结果为准，以后依法延计）；4、被告承担本案诉讼费用。在2016年8月30日的庭审过程中，原告撤消了第二项的诉讼请求。另查明，办理业主分户产权证应提供的资料如下：1、富桂·香江国际房屋所有权证的复印件；2、商品房买卖合同；3、房屋产权转移书；4、购房发票；5、契税完税证；6、分户面积测绘图纸；7、身份证复印件；8、结婚证复印件。在以上的8项材料中，原告只需提供第5、7、8项的材料，其他材料需由被告方协助提供。此外，截至2016年9月14日，灵山县房产管理局未收到原告方海洲申请办理产权登记的任何材料。一审法院认为，原告方海洲与被告广西富桂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方间形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。一审法院确认本案的争议焦点归纳为：一、原告请求被告协助办理《房屋所有权证》，有何事实及法律依据；二、被告在房产登记方面是否存在违约，应否支付违约金；三、原告请求增加违约金是否合法有据。一审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的相关规定，被告协助原告办理房屋所有权证是被告作为房地产开发企业必须履行的法定义务。本案中，原告请求被告履行协助办证的义务，也是基于以上的法律规定及双方签订的《商品房买卖合同》的约定来进行，并非如被告所主张的办理买受人的《房屋所有权证》是买受人自行办理的，原告请求的协助办理，属于另一委托代理关系。因此原告请求被告协助办理《房屋所有权证》的请求，合法有据，该院予以支持。二、被告主张其已于2013年3月25日向相关职权部门递交办理大产权证的相关资料，但由于被告的报建面积与灵山县国土资源局发的《土地使用权证》的面积不符，导致其未能如期取得大产权证，因此逾期提交资料报产权机关登记备案并不是出卖人的原因所造成，不应由被告承担逾期办证的责任。该院认为，根据《商品房买卖合同》第十五条中的“出卖人在产权登记约定的时间内办理权属登记后，因政府及其它相关部门原因导致无法按时取得房产证的，出卖人不承担责任”的约定，被告只有在提供相应材料协助原告办理权属登记后，由于政府部门原因导致原告无法取得房产证的，才不归责于被告即被告可免责。但被告作为商品房开发商应提供土地、房产权属明确、无纠纷的商品房，如有纠纷，应由被告负责处理，不能以此来抗辩善意第三人，因此被告以其与原土地权属所有者发生产权纠纷作为抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳；其次，被告认为其已于2014年12月9日取得了“富桂·香江国际”小区的《房屋所有权证》并于当日提交产权登记机关备案，随后被告也以电话、短信、粘贴公告、信函等方式通知业主办理相关手续，已经完成了合同第十五条约定的备案义务；对于其他协助义务，被告认为先由原告提交其身份证复印件、结婚证复印件、契税完税证后，随后被告才需协助其办理测绘报告、购房发票与房屋产权转移书，原告没有完成其先前义务，被告就不能履行其协助义务。该院认为，根据灵山县房产管理局出具的《灵山县人民法院调查取证函的回复函》，其已明确了办理业主分户产权需要提交以下的材料报产权登记机关备案：“1、富桂·香江国际房屋所有权证的复印件；2、商品房买卖合同；3、房屋产权转移书；┄┄”。在本案中，被告仅向房产登记机关提交《房屋所有权证》，并没有完成向房产登记机关备案的义务，此外被告也没有按照合同约定的通知方式通知原告提交材料，且在原、被告签订的《商品房买卖合同》中，并没有约定原告的先前义务；况且，被告该主张是被告代理原告办理权属转移的流程；即使在原告不积极履行其义务的情况下，被告仍有义务将上述材料提交给房产登记部门或交由原告收执，因而对于被告的这一主张，本院不予支持；最后，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告提交的证据只证实其于2014年12月9日取得了“富桂·香江国际”小区的《房屋所有权证》，而至今也没有将如房屋产权转移书、分户面积测绘图纸等办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案或向原告提供，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告请求被告支付违约金，合法有据，该院予以支持。三。根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，被告违约应按已付房价款的0.1%计算违约金（逾期办证违约金＝196102*0.1%≈196.1元）。原告认为，《商品房买卖合同》是格式合同，合同约定的违约金显属过低，因而应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，适当增加违约金；由于损失无法确定，并按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来确定原告方海洲的实际损失数额。该院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然是格式合同，但对办证的违约责任的约定，并没有免除、减轻被告的责任，因而合法有效，但双方对违约金的约定显属过低，原告提出增加违约金，合法有据，该院予以支持；由于原告的损失难以确定，因而原告请求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，合法有据，该院予以支持；原告于2013年2月16日已到被告处办理交房手续，根据合同约定，被告应在商品房交付使用后540日内即在2014年8月16日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因而违约金的计算时间从2014年8月17日起计至涉案商品房权属登记相关手续办妥之日止。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定，判决：一、被告广西富桂房地产开发有限公司协助原告方海洲办理灵山县“富桂·香江国际”第3幢9层05号房的《房屋所有权证》；二、被告广西富桂房地产开发有限公司向原告方海洲支付逾期办证违约金（违约金计算：以196102元为基数，从2014年8月17日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止）。案件受理费423元，由被告广西富桂房地产开发有限公司负担。本院二审期间，富桂公司围绕上诉请求，向本院提交了二审新证据：灵山县房产局出具的《证明》，证实内容为：灵山县宏达房产交易服务中心属该局下属企业，具有独立法人资格，依据自身的经营范围独立开展业务。经开庭质证，被上诉人认为，对该证据的三性没有异议。对此证据，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。对一审查明的事实，上诉人认为，一审认为2013年2月16日被上诉人向上诉人支付办理房产证代收费用不是事实，是其他费用，对其他事实，没有异议。本院认为，从该收据上所列事项，注明的是办理房产证代收费用。一审认定此事实并无不当。对上诉人的异议，不予支持。被上诉人对一审查明的事实没有异议。对一审查明事实，本院予以确认。本院另查明，在2013年3月25日，上诉人委托灵山县宏达房产交易服务中心对其所开发的房地产进行测绘。灵山县宏达房产交易服务中心是灵山县房产管理局下属企业，为独立法人单位，负责对外进行房产测绘等业务。本院认为，对于上诉人是否应当承担违约责任的问题，即上诉人是否违反了合同的约定或者法律的规定。根据双方所签订的合同第十五条，约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。如困出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%支付违约金给买受人。该条约定的，只是办理产权登记备案时间，而不是办理房屋产权证书的时间。一审法院认为办理备案的时间为办理房产权证书的时间是错误的。上诉人在2013年3月25日向房屋管理部门提交了相关资料，但上诉人并没有能提交相应证据证明其所提交的材料符合备案登记的条件。至2014年10月28日，才得出房产测绘报告，但此时已超过了双方合同约定的备案登记时间540天。上诉人也没有提供相应的证据，证明在其申请办理相关备案登记过程中，是因为审核、登记部门的原因而至延误，而且此原因也不是双方合同所约定的可以除斥的时间。因此，在此方面，上诉人存在了违约行为。应当承担违约责任。对于被上诉人所主张的违约金损失问题，违约金既是对违约行为的一种惩罚，也是对守约方损失的一种补偿，但被上诉人并没有提出其因上诉人的违约布至其损失的依据，被上诉人认为违约金过低，但这是双方所约定，并没有证据证明存在违背被上诉人真实意思表示的情形，因此，本院认定双方合同所约定的违约金，不存在过低的情形。一审判决对双方违约金的约定进行调整，没有法律依据。上诉人上诉请求撤销一审判决第二项，有事实和法律依据，但上诉人上诉请求撤销一审判决第一项，该项判决内容是协助被上诉人办理房产权属证书的请求，依照合同约定，其协助办理房产证是其义务，现在已符合办理权属证书的条件，其该项上诉请求理由不成立，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，认定上诉人违约，判决上诉人应当承担违约责任正确，但判决上诉人承担的违约责任计算标准错误，本院依法予以改判。上诉人的上诉请求理由部分成立，本院予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持灵山县人民法院（2016))桂0721民初1561号民事判决的第一项；二、撤销灵山县人民法院（2016)桂0721民初1561号民事判决的第二项；三、由上诉人广西富桂房地产开发有限公司支付给被上诉人方海洲违约金196.10元。一审案件受理费423元，由上诉人广西富桂房地产开发有限公司负担133元，被上诉人方海洲负担290元。二审案件受理费423元，由上诉人上诉人广西富桂房地产开发有限公司负担133元，被上诉人方海洲负担290元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 成代理审判员 何 海代理审判员 李秋华二〇一七年三月二十九日书 记 员 班智晓