吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民再终字第15号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）张爱宁，干部。
委托代理人常静，吉林研法律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）李羽桐。
委托代理人于小辉。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）于海霞。
委托代理人周海涛，吉林巨石律师事务所律师。
申请人再审张爱宁、李羽桐与被申请人于海霞返还原物纠纷一案，松原市宁江区人民法院于2013年5月21日作出（2013）宁民初字第921号民事判决。李羽桐不服，向本院提出上诉，本院于2013年9月12日作出（2013）松民一终字第647号民事判决，维持原判。张爱宁、李羽桐不服，向本院申请再审，本院于2014年1月7日作出（2013）松民申字第82号民事裁定，由本院再审本案。本案依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李羽桐及委托代理人于小辉、申请人再审张爱宁及委托代理人常静、被申请人于海霞的委托代理人周海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于海霞诉称，2011年1月12日，原告与二被告签订房屋出租合同一份，将其二层楼房租给二被告使用，租期为一年（2012年3月1日至2013年3月1日），合同到期后，二被告拒绝搬离。故诉至法院，请求判令二被告立即从租赁的房屋中迁出；请求判令二被告给付原告自2013年3月1日起至迁出之日止的房屋租金；请求判令二被告赔偿未能租赁他人的定金损失30000元。
李羽桐辩称，2013年3月1日合同到期后至3月4日，于海霞未明确表示将该房屋不租给其使用，因为此时正在协商房租涨多少。3月5日，于海霞将我的店内财物损毁，因此财物损失纠纷在宁江区民主街派出所进行解决，至9月30日次日才将该房屋钥匙交给于海霞。现在只能给付原告3月2日至3月4日房屋租金，不同意赔偿3月5日至10月1日期间的租金，不同意赔偿于海霞的定金损失30000元，因为于海霞3月5日与新的承租户签订房屋租赁定金合同是于海霞自行扩大的损失。
张爱宁辩称，在租赁合同上虽有我的签字，但是合同履行期间我没有占有和使用该房屋，是李羽桐独资开店使用该房屋，工商营业执照上的企业法人也是李羽桐自己。至2013年3月1日合同终止后，我没有申请续租，也没有占有使用该房屋，对3月5日的事情也不知情。故我不同意赔偿原告的租金损失和定金损失。
一审查明，2011年1月12日，原告与二被告订立房屋租赁合同一份，原告将其坐落于松原市宁江区民主街，面积约为123.71平方米的商业用房一套租给二被告使用，租金为90000元，租赁期限为一年，即自2012年3月1日起至2013年3月1日止。房屋租赁期间届满，原告与二被告就续租事宜未达成协议，并因此引发纷争。原告在合理期限内已履行通知义务，表明租赁合同即将解除，二被告应依约履行合同义务，但二被告迄今未返还租赁物。案件审理过程中，原、被告就迟延交付租赁物期间的租金损失计算公式和数额协商一致，均认可每日租金损失可按246.58元计算，即年租金90000元÷365天＝246.58元。另查明，2013年3月5日，原告与案外人徐某某签订租房定金协议，原告拟将本案租赁物租与徐某某使用。当日，原告收受徐某某所交定金30000元。嗣后，原告未能如期交付租赁物，使合同目的无法实现，原告因此违约，故其已向徐某某双倍返还定金60000元。案件审理过程中，案外人徐某某出庭证实上述事实，原、被告对徐某某的证人证言均无异议。
一审认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反国家法律法规，应为有效合同。当事人据此享有合同权利，履行合同义务。现涉案合同租赁期间届满，应依法解除。二被告在合同履行期间届满后应积极返还租赁物，但二被告怠于履行合同义务，推迟交还租赁物，使原告的可得利益遭受损失，同时，二被告的违约行为，亦使原告与案外人签订的合同不能及时履行，合同目的无法实现，原告为此已向案外人双倍返还了定金，从而，又给原告造成实际经济损失，即定金损失。鉴于原告的经济损失皆因二被告的过错所致，并且二被告的违约行为与损害结果间存在因果关系，故二被告对此应承担赔偿责任，二被告的辩解理由不成立，不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，遂作出（2013）宁民初字第921号民事判决如下：一、解除原告于海霞与被告李羽桐、张爱宁签订的房屋租赁合同；二、被告李羽桐、张爱宁立即将租赁物（坐落于松原市宁江区民主街，面积约为123.71平方米的商业用房一套）返还给原告于海霞；三、被告李羽桐、张爱宁自2013年3月2日（租赁期间届满日的次日）起每日赔偿原告于海霞可得利益损失，即租金损失246.58元，至租赁物返还完毕之日止；四、被告李羽桐、张爱宁赔偿原告于海霞定金损失30000元。案件受理费9400元，由被告李羽桐、张爱宁承担。
李羽桐上诉称，原审判决认定上诉人李羽桐、原审被告张爱宁与被上诉人于海霞房屋租赁期间届满，应依法予以解除是认定事实错误，原审判决保护于海霞定金损失3万元，属于采信证据错误；李羽桐及张爱宁与于海霞房屋租赁合同无法继续履行是由于于海霞找人毁损李羽桐店内衣物造成的，责任在于海霞一方，李羽桐及张爱宁不应承担民事责任；于海霞故意损毁李羽桐店内衣物，且损毁衣物价值较大，于海霞涉嫌毁坏公私财物罪，本着“先刑事后民事”的原则，本案应当中止诉讼。于海霞辩称，原审判决正确。
张爱宁辩称，我已经在合同终止前退出，没有占有使用该房屋，也没有参与经营，我不应当承担责任。
二审查明的基本事实与原审法院认定的事实一致。
二审认为，于海霞与李羽桐及张爱宁所签订的房屋租赁合同约定的租赁期限是2012年3月1日至2013年3月1日，按照双方约定合同到期后李羽桐及张爱宁如继续租用，在原租金基础上双方协商新的租金，同等租金其优先，达不成协议，其立即搬出，于海霞另行出租。2013年3月1日，诉争双方就下一年的租金未达成协议，合同履行期限届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，李羽桐及张爱宁应返还租赁房屋。于海霞在诉争房屋到期后，与案外人徐某某签订租房定金协议，并在房屋不能按期交付的情况下，双倍返还徐某某定金于法有据，李羽桐的上诉理由不能成立。至于李羽桐主张的于海霞指使他人损毁李羽桐衣物是侵权，与本案返还原物不是同一法律关系，李羽桐可另案告诉。原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，遂作出（2013）松民一终字第647号民事判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费9400元由上诉人李羽桐负担。
李羽桐申请再审称，房屋租赁合同虽然于2013年3月1日到期，但是我仍然想要继续租赁房屋，而且于海霞也一直在合同到期后同我协商下一年房租价格，没有明确表示不再将房屋出租给我，直到2013年3月5日当天，双方还就下一年房屋租赁情况进行协商，于海霞到我经营的服装店内，将服装店内的衣物等物品损毁，致我受伤，现双方就此冲突一直没有处理结果；房屋租赁合同到期后，我明确表示继续承租房屋，而且根据法律规定，在同等价格条件下，我有优先承租权。在原审庭审时通过双方询问到庭证人徐某某，可以证明于海霞于2013年3月5日与案外人签订的租房定金协议内容不属实，该租房定金协议内容不客观不应采信；因于海霞将我服装店内的价值3万元的衣物毁坏，造成双方房屋租赁合同无法继续正常履行，责任完全在于海霞一方。我不应当承担任何民事责任。
张爱宁申请再审称，我于2010年与于海霞签订了房屋租赁合同，从事服装零售业务，至2011年10月我将经营的服装店出兑给了李羽桐，经与于海霞协商，就房屋租赁事宜，李羽桐与于海霞另行签订了房屋租赁协议，但于海霞要求我也在合同书上签字，我便在合同上签了字。但自此时开始，服装店只由李羽桐一人经营，即租赁房屋由李羽桐一人实际占有和使用，房租费是李羽桐出的。我与李羽桐之间不存在合伙关系，更不是租赁合同的相对人，李羽桐承认此事实；李羽桐与于海霞就房屋租赁合同到期后的续租问题未达成协议而发生了纠纷，并发生了打砸服装店之事对此我毫不知情。直到于海霞起诉，法院传唤我时才知此事。在两次庭审中，我已多次向法庭提出，室内没有我的任何物品，也未参与续租问题的协商，因此原审法院认定“原审于海霞的经济损失皆因二被告所致”是错误的。扩大的损失也不应由我承担；我签字的李羽桐与于海霞之间的房屋租赁合同已于2013年3月1日到期终止，李羽桐与于海霞之间是因续租问题发生的纠纷而非租赁合同履行发生的纠纷，故我不应承担责任。
于海霞答辩称，一、二审判决正确，应予维持。
本案经本院审理查明，2010年，张爱宁与于海霞签订了为期3年的房屋租赁合同（2010年3月1日---
2013年3月1日）从事服装零售业务，企业名称为松原市宁江区民主街金旗舰饰品专卖店。2011年1月12日，于海霞与张爱宁、李羽桐签订房屋出租合同书一份，合同约定：“出租方（以下简称甲方）于海霞。承租方（以下简称乙方）李羽桐、张爱宁。甲方将属于自己的房屋出租给乙方使用，双方根据合同法的规定，本着自愿、等价有偿原则订立本合同。1、甲方将其坐落于松原市宁江区民主街大约面积为123.71平方米的两层楼房租给乙方，乙方对所出租的房屋地理位置，建筑结构充分了解，并同意承租，租期为一年，从2012年3月1日起到2013年3月1日为止；合同到期后乙方如继续租用，在原租金基础上双方协商新的租金，同等租金乙方优先，达不成协议，乙方立即搬出，甲方另行出租；2、乙方每年提前二个月向甲方交纳租金9万元整，必须在签订合同时一次性全部交齐租金，以甲方出据为凭，不得拖欠，以后每年都是这样执行。否则甲方有权终止合同，另行出租，如乙方依约交纳租金，甲方如需提前终止合同，必须经乙方同意，不得提前解约，如遇政府部门的统一规划拆迁，甲乙双方终止合同，甲方按余下月份返还给乙方租金，其他不承担任何责任，如乙方无正当理由要求终止合同，甲方有权不返还乙方已交租金”。合同三、四、五、六、七、八项还对其他事项进行了约定。2011年10月31日，张爱宁与李羽桐签订《房屋转租合同》，约定张爱宁将其承租的于海霞的房屋转租给李羽桐，自此，李羽桐独自占有、使用于海霞出租的该房屋。李羽桐于2012年3月1日办理的工商企业名称为松原市宁江区尚层衣舍服装店，经营者姓名为李羽桐。2012年3月1日至2013年3月1日期间房屋租金由李羽桐交纳，房屋由李羽桐独自占有使用，张爱宁未参与经营管理和分红。另查明，2013年3月1日合同到期时，李羽桐与于海霞联系续租租金未果。3月5日，于海霞与徐某某签订《租房定金合同》，约定租期3年，租金每年15万元，定金3万元，3月7日交房，3月7日，于海霞返给徐某某定金3万元，又支付给徐某某违约金3万元。3月5日下午，李羽桐向松原市公安局宁江一分局民主派出所报警，称于海霞亲属来商店毁坏部分财物。2013年12月17日，松原市公安局宁江一分局作出不予调查处理告知书，认为不属于公安机关管辖范围。2013年3月8日，于海霞诉至法院。2013年9月30日，李羽桐将其剩余物品搬出该房屋。10月1日，李羽桐将该房屋的钥匙交给于海霞。
本院认为，于海霞与李羽桐、张爱宁签订的房屋租赁合同是双方事人的真实意思表示，系有效合同。在合同履行中，张爱宁没有占有和使用该房屋，与李羽桐亦不存在合伙法律关系，更非实际承租人。合同于2013年3月1日到期后，与于海霞商议租金额的承租人是李羽桐，至2013年3月4日亦未达成协议，根据原房屋租赁合同的约定：“合同到期后乙方如继续租用，在原租金基础上双方协商新的租金，同等租金乙方优先，达不成协议，乙方立即搬出，甲方另行出租”。因于海霞与李羽桐未达成新的协议，故承租人李羽桐应当立即搬出。对于3月2日至3月4日的租金损失因李羽桐同意承担，故予以支持。庭审中，双方当事人对迟延交付租赁物期间的租金损失计算公式和数额协商一致，均认可每日租金损失可按246.58元计算，即年租金90000元÷365天＝246.58元，予以确认。经计算，3月2日至3月4日房租损失为739.74元（246.58元X3天）。3月5日，于海霞表示不租给李羽桐，而李羽桐坚持使用并控制房屋钥匙不交给于海霞，致使于海霞不能使用该房屋，故李羽桐应承担2013年3月5日至2013年10月1日期间全部房租损失。经计算，3月5日至10月1日房租损失为52028.38元（246.58元X211天）。对于于海霞赔偿案外人徐某某违约金损失30000元问题，因为于海霞在3月5日未实际接收诉争房屋的情况下与案外人徐某某签订房屋租赁定金合同，导致与案外人合同违约，并承担违约金，且于海霞在未明确告知李羽桐房屋将以年租金15万元租给案外人并征求李羽桐意见的情况下，擅自与案外人另行签订租赁合同。系放任违约，属于扩大损失，根据《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定。该损失30000元应由于海霞自行承担。对于张爱宁在本案中是否承担共同赔偿责任的问题，因为张爱宁不是实际承租人，也未与李羽桐共同占用该房屋，也未参与续租，亦不清楚于海霞与李羽桐之间发生的财物损毁的一事，故张爱宁在本案中不承担责任。对于李羽桐主张于海霞指使他人损毁衣物等请求是侵权法律关系，与本案返还原物不是同一法律关系，故李羽桐可以另案告诉。综上，原一、二审判决错误，应当改判。经本院审判委员会（2014）第7次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）松民一终字第647号民事判决和松原市宁江区人民法院（2013）宁民初字第921号民事判决；
二、解除被申请人于海霞与申请再审人李羽桐、张爱宁签订的房屋租赁合同；
三、申请再审人李羽桐、张爱宁立即将租赁物（坐落于松原市宁江区民主街，面积约为123.71平方米的商业用房一套）返还给被申请人于海霞（已经返还）；
四、申请再审人李羽桐自2013年3月2日（租赁期间届满日的次日）起赔偿被申请人于海霞可得利益损失，即每日租金损失246.58元至租赁物返还完毕之日2013年10月1日止，共计52768.12元。
五、驳回被申请人于海霞的其他诉讼请求。
申请再审人李羽桐如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1869元、二审案件受理费1869元，由申请再审人李羽桐负担2238元，由被申请人于海霞负担1500元。由本院退给申请再审人李羽桐7531元（9400元-1869元），由松原市宁江区人民法院退给被申请人于海霞7531元（9400元-1869元）。
本判决为终审判决。
审判长 郑长波
审判员 于 涛
审判员 方丽霞
二〇一四年三月十一日
书记员 肖淑波