上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第32294号
原告钱红英。
原告江宁。
原告江某某。
上列两原告共同委托代理人钱红英。
被告何钢。
原告钱红英、江宁、江某某诉被告何钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告钱红英（系原告江宁、江某某的委托代理人），被告何钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱红英、江宁、江某某诉称，浦东新区兰花路XXX号底层沿街房屋系原告钱红英、江宁、江某某三人共有产权。2013年3月3日，经上海益泓房屋经纪事务所介绍，三产权人共同委托原告钱红英将该房屋出租给被告何钢经营淮苏小吃，同时签订了《房屋租赁合同》。合同约定出租人钱红英自2013年3月20日起将房屋租赁给承租人何钢使用；租金以先付后用的原则，一次支付三个月，支付日期为每三个月的第一个月的20日以前付清；2013年至2015年期间每月租金为人民币（以下币种相同）15，000元；如乙方（指被告）逾期超过十五日交付租金，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方（指原告）有权收回房屋，并追究乙方违约责任。合同签订后，被告入住系争房屋于2013年3月20日支付了第一季三个月的租金45，000元。2013年6月20日，被告应该支付第二季三个月的房租时，原告多次与被告电话联系，被告均不接电话。6月25日，原告到系争房屋处找被告催其支付房租时得知被告早在2013年5月8日就瞒着原告私自将系争房屋以16万元的价格转租给案外人王甲、王乙。原告遂与王乙交涉，王乙认为其已经支付给被告16万元，理应使用该房，拒绝再付房租。后经原告与王乙、王甲协商，双方约定由原告替被告一次性退付给王乙、王甲两人10万元，王乙、王甲将系争房屋归还给原告。现原告已经收回系争房屋。故原告诉讼至法院，要求：1、判令解除原、被告双方于2013年3月3日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告实际损失10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告何钢辩称，被告承租系争房屋后与案外人陈某某、朱某某合伙经营趣捞，当时案外人陈某某、朱某某要求将系争房屋进行转租，坚持要求被告在转让协议上签字，被告由于在合伙投资总额中所占的比例最少且对转租与转让的概念不清楚，故无奈在转让协议上签了字。被告在系争房屋内进行了装修，现要求拆除系争房屋内的装修并将房屋恢复原状。合同约定的违约金为25，000元且被告在原告处有押金25，000元已经抵作违约金，故不同意赔偿原告的实际损失10万元。
经审理查明，系争房屋登记的权利人为原告钱红英、江宁、江某某。
2013年3月3日，原告钱红英（甲方）与被告何钢（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于浦东新区兰花路XXX号1层室的房屋在正常状态下出租给乙方办公使用。出租房屋的登记面积为147.90平方米。租赁期自2013年3月20日起至2023年3月19日止。2013年3月20日至2015年3月19日的月租金为15，000元；2015年3月20日至2018年3月19日的月租金为18，000元；2018年3月20日至2023年3月19日的月租金为24，000元。租金按每叁个月为一期支付，第一期租金应于2013年3月20日以前付清，以后每期租金支付时间为每周期前，先付后用。合同第5.4条约定：如乙方逾期支付租金超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。合同第6条约定：为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金共计25，000元整，乙方应于2013年3月20日前支付，甲方在收到保证金后应予以书面签收。除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空并付清所有应付费用后的当天将保证金全额无息退还乙方。如乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后的十天内补足。合同第7.1条约定：乙方应承担租赁期内的水、电、煤气、电讯、上网费、有线电视费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。合同第7.2条约定：土地使用税、房屋维修费由甲方缴纳，物业管理费由乙方承担。合同第11.1条约定：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为25，000元整。
2013年5月8日，被告何钢、案外人陈某某、朱某某（甲方）与案外人王甲（乙方）签订了《转让协议》一份，约定甲方同意将兰花路XXX号商铺转让给乙方。转让金为16万元整。同日，案外人王乙向被告何钢、案外人陈某某、朱某某支付了转让费105，000元。
2013年7月5日，案外人王甲出具《委托书》一份，内容为：兹全权委托王乙在沪办理上海退房代理人，具体签订退房协议。
2013年7月7日，原告钱红英（出租房屋产权人代表）与案外人王乙（出租房实际占用人代表）签订《退房协议》一份，约定：1、现在占用人王乙、王甲同意在2013年7月10日之前将浦东新区兰花路XXX号房屋退还给产权人钱红英；2、出租人钱红英在2013年7月10日支付给王乙、王甲10万元整；3、占用人王甲、王乙保证在2013年7月10日前把该房完整、无损、清空并不留任何后遗症（包括不再次私下转让该房给第三人）地退还给产权人钱红英；4、产权人钱红英未能在2013年7月10日按约定支付10万元的，每超过1天，应向王甲支付10万元的万分之三的滞纳金；占用人王甲、王乙不能在2013年7月10日按本协议第3条退还房屋的，每超过1天，钱红英有权扣除给付10万元的万分之三违约金。
2013年7月12日，原告钱红英向案外人王乙支付了退房款10万元。
另查明，2013年3月2日，原告江宁、江某某出具《委托书》一份，内容为：兹全权委托钱红英在沪办理兰花路XXX号1层商铺之出租，退房及有关该商铺的其它一切事宜。2013年9月20日，被告何钢注销了在系争商铺内的《餐饮服务许可证》。
再查明，2013年3月28日，被告何钢（甲方）与案外人陈某某（乙方）、朱某某（丙方）签订《三人合作合伙合同》一份，约定甲乙丙三方自愿合伙经营趣捞，总投资为34万元，各占投资总额的34.41%、31.47%、34.12%。本合伙依法组成合伙企业，由甲方负责办理工商登记。本合伙企业经营期限为十年。
2013年7月22日，原告钱红英、江宁、江某某起诉来院，诉请如前。
庭审中，原、被告双方一致确认被告已向原告支付了截止至2013年6月19日的租金和押金25，000元，之后未付。关于被告所交付的押金，原、被告双方一致同意抵作违约金，由原告予以没收。此外，原告称其已于2013年7月10日收回系争商铺。经本院释明合同解除的后果，原告要求被告支付其欠付的水电费和物业管理费共计4，376.11元（原告仅提供了部分水电费和物业管理费的单据）和2013年6月20日至2013年11月20日的房屋租金75，000元，被告则要求取回系争商铺内的中央空调、冰箱、脱排油烟机、柜子、操作台、灯具若干。关于被告要求取回的物品，原告称除中央空调外，其余物品均已被案外人王甲搬离，且中央空调属原告所有，与被告无关。
以上事实由原、被告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、委托书、转让协议、银行卡取款业务回单、退房协议、银行贷记凭证、收据、餐饮服务许可申请材料接收凭证、合伙合同、发票及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付房屋租金。现被告未按合同约定按时支付房屋租金，且未经原告同意擅自将系争商铺转租给案外人，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应迁出，将系争房屋返还给原告，并支付拖欠的房屋租金。鉴于原告通过与案外人王乙、王甲签订退房协议并支付退房款10万元的方式已于2013年7月10日收回了系争商铺，故本院认定合同解除日为2013年7月10日，原告要求被告按照合同约定的租金标准支付2013年6月20日至2013年7月10日的房屋租金，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2013年7月11日至2013年11月20日的房屋租金，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付欠付的水电费和物业管理费，符合合同约定，本院予以支持。关于水电费和物业管理费的金额，由本院根据原告提供的缴费单据予以确定。原告要求被告赔偿因其擅自转租而给原告造成的清退实际使用人收回系争商铺的实际损失，于法有据，本院予以支持。鉴于原、被告双方一致同意以被告交付的押金25，000元抵扣违约金，故本院认为在原告主张的实际损失10万元中应当相应扣除上述违约金。被告要求取回系争商铺内的中央空调、冰箱、脱排油烟机、柜子、操作台、灯具若干，遭原告否认，且被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予支持。被告要求拆除系争房屋内的装修并将房屋恢复原状，因租赁合同的解除系由于被告违约所致，且装饰装修物与系争房屋已经形成附合，故本院对此亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告钱红英、江宁、江某某与被告何钢的房屋租赁合同；
二、被告何钢应于本判决生效之日起十五日内支付原告钱红英、江宁、江某某自2013年6月20日起至2013年7月10日止的房屋租金10，356.15元；
三、被告何钢应于本判决生效之日起十五日内支付原告钱红英、江宁、江某某水电费及物业管理费共计3，005.81元；
四、被告何钢应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告钱红英、江宁、江某某实际损失75，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，300元，公告费260元，合计2，560元，由被告何钢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 周国莲
二〇一四年三月三日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。