内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终1122号
上诉人(原审原告)永生，男，1984年10月12日出生，蒙古族，无业，现住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：王晓辉，内蒙古蒙得律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)杨洪奇，男，1994年5月7日出生，汉族，无业，现住吉林省大安市。
上诉人永生因与被上诉人杨洪奇租赁合同纠纷一案，不服西乌珠穆沁旗人民法院（2017）内2526民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永生及其委托诉讼代理人王晓辉，被上诉人杨洪奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人永生上诉请求：1、依法撤销西乌旗人民法院作出的（2017）内2526民初96号民事判决书，依法改判。2、案件受理费及其他费用均由杨洪奇承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。一、双方所签订的《饭店、旅店租赁合同》第三条第2项约定：”乙方于租赁开始时第一年为每半年付租金，签合同之日起交付半年的租金35000元”，该表述虽没有明确约定为每半年初给付后半年的租金，但通过签订合同之日收取了2016年4月1日至2016年10月1日半年的租金35000元，结合租赁的交易习惯多为预付租金的方式，应确定为双方合同本意为预付第一年的下半年租金，第一年下半年给付租金的时间应为2016年10月1日，不是一审判决认为的2017年4月I日，该时间的认定有悖双方签订合同的本意，有悖法律所指的交易习惯。二、即使合同约定的半年给付租金约定不明，视为2017年4月1日给付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项”在履行期限届满之前，当事入一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，永生也有权依法要求解除合同。2016年9月28日，到了约定应付第一年下半年租金时，杨洪奇没有就合同如何履行事宜同永生进行协商，而是将所租房屋钥匙留给永生，以家中有事暂让永生为其看管所承租的饭店、旅店为由径行离开，到至今毫无影踪，以自己的行为明确表示不再继续履行合同，其行为完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项法定解除合同要件，一审判决确认尚不满半年期就认为不符合约定或法定解除合同的情形，适用法律错误，扩大了永生的经济损失。三、因杨洪奇在签订合同时承诺租期为三年，甚至称可能会超过三年，在此情况下要求永生无偿对饭店内的全部桌椅等物去旧换新，对六间平房中用于经营饭店的三间平房进行了室内装修，铺设地面，并为其配备7饭店使用的电器等，加盖了六间平房长约21米、宽约2.4米、高约2.4米的太阳照，花去费用3万余元，现杨洪奇仅给付半年租金后，就不再继续经营，不对租赁事宜进行协商，永生如不依法解除合同，无法对所出租的房屋行使任何权利，只能任其闲置，还得为其看管，后期索要租金、违约金也是难上加难。杨洪奇的行为己经违约，永生有权按其租赁合同的约定主张违约金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明本案事实，公正裁决。
被上诉人杨洪奇辩称，因工商检查旅店不具备手续，租金应当减半。2017年永生将饭店转租，存在欺诈行为，该合同应为无效。同时因整个村子为拆迁区，永生明知要拆迁却故意隐瞒事实，应解除合同。
上诉人永生向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《饭店、旅店租赁合同》，返还房屋；2、判令杨洪奇按合同约定的租赁费金额为准立即支付其使用期限内的租金（自2016年10月1日期至实际返还房屋之日止，以实际租赁使用日期为准）；3、判令杨洪奇给付因租赁期间单方违约产生的违约金70000元；4、本案诉讼费及其他费用全部由杨洪奇承担。
一审法院认定事实：永生诉称2016年4月1日与杨洪奇签订了《饭店、旅店租赁合同》，杨洪奇租用饭店、旅店后，只缴纳2016年4月1日至2016年10月1日半年的房租3．5万元，至今未缴纳后半年的房租。根据我国民事诉讼法相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。该案中，杨洪奇经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩意见，视为放弃了答辩和质证的权利，故该院对永生提交的证据和主张的事实予以确认。一审法院认为，双方签订的《饭店、旅店租赁合同》合法有效，双方当事人都应当按照合同约定履行权利和义务。该合同中约定的租赁期限为3年，从2016年4月1日至2019年4月1日止，每年租赁费为7万元。合同第三条第2项约定了房租的支付方式”乙方（被告）于租赁开始时第一年为每半年付租金，签合同之日起交付半年的租金3．5万元，次年以此为标准付全年租金。”由此可见，双方仅对第一年前半年（即2016年4月1日至2016年10月1日）的房租支付时间有明确约定即”签合同之日起交付半年的租金3．5万元”，但对后半年（2016年10月1日至2017年4月1日）的房租支付时间具体在哪一天未作明确约定，只笼统约定为每半年支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对支付期限约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付。本案中双方的租赁期限为3年，从2016年4月1日起至2017年4月1日才届满1年，故该院认为第一年下半年房租的支付期限应当至2017年4月1日止，在此期限前杨洪奇支付下半年的房租均可，不能认定为违约，现因永生在2017年4月1日前就起诉杨洪奇违约并要求支付租金及违约金，故该院对永生这一诉求不予支持。对永生要求解除合同的主张，因现有证据不足以证明本案具备约定或法定解除合同的情形，故该院对永生主张解除合同的诉求无法支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告永生的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告永生承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、杨洪奇于2016年9月28日离开案涉租赁房屋并将租赁房屋钥匙放置在租赁房屋内的柜台上，出门遇到永生索要下半年房租时明确表示不再租赁。2、永生已于2017年5月将案涉房屋出租。3、庭审中，永生明确表示违约金可按照30%调整。
本院认为，杨洪奇于2016年9月28日离开案涉租赁房屋并明确告知永生其不再租赁案涉租赁房屋且离开后也未与永生进一步联系协商租赁房屋事宜，该行为表明杨洪奇已不再根据双方签订的《饭店、旅店租赁合同》履行其给付房屋租金的主要义务且不愿继续履行合同。根据《饭店、旅店租赁合同》第8条违约责任第1款”如乙方不按时缴纳租金，应承担逾期付款的利息，经甲方催要后，逾期15天不缴纳租金，甲方有权解除本协议”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项”在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”的规定，永生要求解除合同的请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条”当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，杨洪奇应承担违约责任。自2016年10月1日至2017年5月1日所产生的租金为40833元（7万元/12个月×7个月），但鉴于永生于2016年9月28日已明知杨洪奇违约，不再根据双方签订的合同履行其主要义务，根据双方约定，永生催要租金后15日杨洪奇不缴纳租金的，其即有权解除协议，能通过行使解除权恢复对案涉房屋的完整所有权后对案涉房屋进行再次租赁等处分，且依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”永生负有采取措施防止损失扩大的义务，故该期间的租金以双方约定的房屋租金为标准，本院酌情定为20416元。关于违约金的问题按30%调整，即违约金21000元(7万元×30%)。综上，杨洪奇应给付永生租金及违约金合计为41416元。
另外，关于永生要求杨洪奇返还房屋的主张，经庭审查明，目前涉案房屋永生已处于事实占用状态，其该项诉求本院不予支持。
综上所述，上诉人永生的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院（2017）内2526民初96号民事判决；
二、解除上诉人永生与被上诉人杨洪奇签订的《饭店、旅店租赁合同》；
三、被上诉人杨洪奇于本判决生效后三十日内给付上诉人永生租金及违约金41416元；
四、驳回上诉人永生的其他诉讼请求。
一审案件受理费1550元，减半收取775元；二审案件受理费1550元；合计2325元，由上诉人永生负担900元，被上诉人杨洪奇负担1425元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖有才
审 判 员 娜日苏
代理审判员 程鹏皎
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 陈墨颖