上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2136号
原告上海金豫百货有限公司。
法定代表人周文娟。
委托代理人徐俐。
委托代理人王嘉丽。
被告严骏。
委托代理人严世林。
原告上海金豫百货有限公司（以下简称“金豫公司”）与被告严骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告金豫公司的委托代理人徐俐、王嘉丽，被告严骏及其委托代理人严世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金豫公司诉称：2012年8月8日，被告与原告签订《绿地金御广场租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室A区的房屋（以下简称“系争房屋”）；租赁期限自2012年8月10日至2015年9月25日，其中包括装修期从2012年8月10日至2012年9与25日，租赁期间的租金标准为每月人民币（以下币种同）5，017.23元，管理费为每月320.40元，租赁合同还约定了租金及管理费的支付方式。被告自2013年11月开始拖欠租金、管理费、水费、空调费，原告多次催缴，被告仍无实质行动，为此，原告诉至法院，请求判令：1、原、被告之间的租赁合同于2014年7月10日解除；2、被告向原告支付拖欠的2013年11月1日至租赁合同解除之日止的租金（暂计算至2014年6月30日，拖欠租金为40，137.84元），并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清租金为止（逾期违约金暂计算至2014年6月30日为29，325.71元）；3、被告向原告支付拖欠的2014年6月1日至租赁合同解除之日止的管理费（暂计算至2014年6月30日，拖欠的管理费为20.46元），并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清管理费为止（逾期违约金暂计算至2014年6月30日为4.09元）；4、被告向原告赔偿损失60，206.76元（月租金5，017.23元×12个月）；5、原告无需返还被告支付的租赁保证金15，051.69元；6、被告向原告支付装修期期间的租金7，492.32元（自2012年8月10日起至2012年9月25日止，按照月租金5，017.23元计算）；7、被告向原告支付减免的租金45，980.10元（自2012年9月26日起至2013年6月30日止，按照月租金5，017.23元计算）；8、被告限期将租赁房屋恢复原状并返还，并结清2013年8月的空调费1，357.48元），每逾期一日返还租赁房屋的，按承租房屋租金、管理费标准的双倍支付迟延期间的占用费；9、被告自判决书生效之后合理期限内办理完毕将其注册地址从承租房屋内迁移出去的变更手续。
被告严骏辩称：对于诉请1，希望继续履行合同，因为合同期没到，并希望减免一部分租金，商场内其他商户经协商后也减免了一些租金。对于诉请2，2013年11月1日之后没付过租金，原告当时同意协商免租期的事情，说先免着，减免终止的时间到时候再通知，但一直没有收到原告收取租金的通知，且当时被告在原告账户中多存了一些钱，付三押四的租金在里面放着，原告可以从里面扣除；被告没有违约，不同意支付违约金，2013年4月原告在没有告知被告的情况下把其中的一个通道堵住了，被告无法经营，且被告要求原告提供材料让被告办理证照，但原告没有提供，所以餐饮许可证和营业执照都没有办理下来，被告没有违约，且原告主张的违约金标准过高。对于诉请3，2014年6月1日之后的管理费没有支付，原告没有向被告要过，不同意支付违约金，理由同上，违约金标准也过高。对于诉请4，如果原告认为被告欠付房租，原告应当及时通知被告，即便从账户中扣除租金，也应该提供发票给被告，原告应采取措施防止损失扩大，但原告没有通知被告，被告不承担由此扩大的损失。对于诉请5，如果合同解除，租赁保证金应当返还，可以抵扣欠付费用。对于诉请6，是霸王条款，免除了原告的义务，加重了被告的责任，合同中都是乙方的义务，甲方责任一点都没有。对于诉请7，2012年9月26日起是不收租金，被告没有支付，当时是口头约定要减免的，但截止时间被告不清楚，当时说收取租金的时间另外再说，2012年9月26日至2013年6月30日的确没有支付租金。对于诉请8，空调费是没有支付，因为被告认为空调费不合理，从签合同的美食广场分布图看，同意平面图上的28家所有的商铺共同承担，但现在原告却按照已招租进来的14家进行平摊，被告认为应该按照28家来进行平摊，空调开关原告随意操作，现在高温下也没有开，根本没有客户会进来。不同意恢复原状并返还，合同还没有到期；不同意合同解除后按双倍支付使用费，原告违约在先。对于诉请9，被告没有办理营业执照和餐饮许可证。
经审理查明：2012年8月8日，原告作为出租／预出租方（甲方）、被告作为承租／预承租方（乙方），签订了《商铺租赁／预租合同》一份，载明“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租／预承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括乙方承租／预承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租／预出租给乙方的该物业位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室A区（即绿地金御广场13号1层A区），该物业建筑／预测建筑面积为16.02㎡；第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系；第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为经营小吃零售使用，经营的品牌为丸来玩趣，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第2.4条约定，乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件，如尚未登记注册的需提供投资人证明文件（投资人是个人的应当提供有效的身份证明文件，投资人是公司的应当提交公司的营业执照，组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证等），如经营业态为餐饮业、娱乐业等特许行业，还需提供食品卫生许可证、特种行业许可证等相关合法经营的证明文件，待公司注册登记后15日内向甲方提供营业执照及其他相关证明文件予以核对；第3.1条约定，该物业租赁期自2012年8月10日起至2015年9月25日止；第3.2条约定，装修期自2012年8月10日起至2012年9月25日止，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，每1个月为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于每期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据；第5.2条约定，自2012年8月10日起至2015年9月25日止，每月租金为5，017.23元，每年租金为60，206.70元，即约10.30元／㎡／日；第6.1条约定，该物业租赁保证金为相当于租赁期内月平均租金的3倍计15，051.69元，由乙方于本合同签署当日支付给甲方；第6.2条约定，租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或本合同约定由乙方承担的费用，有权扣减因乙方退场（包括提前解除或终止本合同）未及时办理相关手续所产生的滞纳金、占用费及其他相关费用，有权扣减由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金；租赁期届满本合同终止（或提前解除）时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本合同约定的标准交还了该物业、付清租赁期内应付租金、管理费、公用事业等费用及其他应付费用，并已办妥以该物业为注册或使用地址的相关注销登记（若有）手续后，甲方应在其后的30日内将租赁保证金无息返还乙方；第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为每月每平方米20元，月管理费合计320.40元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳；第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，每1个月为一期支付一次，先付后用，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付于物业管理公司或甲方，之后每期管理费乙方应于每期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费；第7.3条约定，为确保乙方按约定支付管理费，乙方须于该物业交付日前向甲方或物业管理公司一次性交付相当于3个月管理费的管理费保证金计961.20元；第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和于该物业内使用设施的费用包括额外空调费（若有）、电话初装费及使用费和有线电视开通费（若有）等，上述费用自甲方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方／物业管理公司统一收取并代为支付；第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效；合同第11.1条约定，乙方确认收到并知悉该物业平面图及相关技术资料，乙方应按甲方或物业管理公司的规定安排设计装修方案；第13.1条约定，乙方应于装修期届满之次日即2012年9月26日（“开业日”）开始营业；第15.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该物业恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方，当乙方向甲方归还该物业时，甲、乙双方应依交接清单对该物业进行验收，并就该物业的归还和情况签署一份返还表格或类似文件；第15.2.1条约定，甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间进入并收回该物业，乙方应当在依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作；第15.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第15.2.1条项下权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止（或解除）日以前租金、管理费等标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引发的一切损失；第17.2.3条约定，若乙方以该物业为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后3日内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30日内完成该等变更手续；第17.2.15条约定，乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金；第20.2条约定，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；第20.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第15.2条约定收回该物业及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及／或免租期间之租金，B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（若有），C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息，D、除乙方已支付的租赁保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；第20.3.1条约定，本条（20.3条）所述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、公用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的，……G、乙方没有获得合法的经营权或经营证照的，或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的，或乙方发生进行其他违法经营活动的；第25.3条约定，甲方对乙方因不履行其在本合同项下义务和责任的豁免、谅解及忽略，并不得构成甲方放弃根据本合同向乙方进行追究的权利，也不影响甲方继续或日后向乙方进行追究的权利；第25.7条约定，本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项之先前的所有口头及书面协议。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同签订后，原告于2012年9月10日将系争房屋交付被告使用，现系争房屋仍由被告在经营使用。庭审中，原、被告确认在签署本租赁合同前，因租赁房屋由最初的大套换成了现在的小套，被告已向原告预交了40，000元款项。对于上述款项，原告表示被告一开始签的是9号位置的租赁合同，签的是8，000元一个月租金和2，000元一个月的推广费，支付方式是付一押三，被告支付了40，000元；支付后没有履行前面的合同，房屋也没有交付，后来双方协商一致更换了现在的14号位置，本案所涉合同是没有推广费的，被告后来补交了137.84元，共计是5个月的租金和3个月的押金40，137.84元；因被告没有按约交纳租金及物业管理费，原告将其中4个月的租金数额抵充了2013年7月至10月的租金，故本案中原告的租金是从2013年11月1日开始主张，原告另将一个月的租金数额5，017.23元抵充了2013年3月份部分物业费231.66元，以及2013年4月至2014年5月共14个月的物业费4，485.60元，余下299.94元抵充了被告2014年6月的部分物业费，所以2014年6月原告只主张物业费20.46元。被告认为其是支付了一笔40，000元，后换成小套，对原告的陈述是认可的，但应按照合同约定的付一押三把多余的钱款退还给被告。
另查明，2011年2月11日，案外人应某某、孙某与原告签订了《委托经营管理协议》和授权委托书，案外人应某某、孙某授权原告在委托经营期限内对位于上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX层的房屋全权进行管理活动，包括但不限于原告以自己或案外人应某某、孙某的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。
2013年6月9日，上海绿地澜湾置业有限公司取得系争房屋所在物业区域的上海市房地产权证（大产证），2013年7月26日，上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层房屋被核准登记在案外人应某某、孙某名下。
2014年8月27日，本院召集原、被告对系争房屋进行了现场勘验，双方对于本院勘验时拍摄的照片无异议，被告结合庭审中提供的照片认为，原告将系争房屋西侧的主要通道用一面墙堵住，影响了被告的经营和客流，原告也没有妥善经营美食广场，垃圾乱堆。原告则表示该堵墙是用来隔离被告与另一间商铺的，该堵墙也不是原告施工，而是原告将商铺出租后，承租商铺的商户用来隔离的，该堵墙后并不是通道，而是另一间商铺，并且被告承租商铺所在的美食广场本来就有出入口，通道都是畅通的，根本不影响客流的导入，被告从未与原告在合同中有关于此事的任何约定，也从未向原告提出过关于此墙的隔离对被告产生了任何影响；对于被告提供的反映市场管理问题的照片，原告无法确认照片中所拍摄内容的时间和地点，照片与本案无关联性，原告也不认可是自己造成的，假设照片能够成立，也只是反映租赁房屋周边的一个环境，并不影响被告对租赁房屋的使用。
庭审中，原告提交了2013年8月美食广场空调电费结算单一份，该清单载明被告经营的丸来玩趣餐饮店2013年8月的空调费为1，357.48元，被告在该清单上签名。
庭审中，原、被告确认双方于2012年9月26日至2012年10月17日期间协商过开业优惠的问题，原告表示考虑到开业优惠，当时约定给一部分商铺免租半年左右，统一约定到2013年6月30日结束；租金应该按时按约支付，双方没有约定原告要通知被告支付租金，免租半年后商铺都是统一在支付租金，后续再免租都是有补充协议的，原告没有收到被告要求免租的要求；合同应按约履行，被告长期不支付租金，达到了解除租赁合同的条件，被告应承担违约责任。被告则表示原告口头同意免租，后续没有告知过免租结束支付房款，被告根本不知道原告给的免租期已经到期，原告没有告诉被告，没有催款通知，也没有原告扣除租金的票据，原告称免租期终止另行通知，但被告没有收到通知；原告账户里有被告4个月的租金，如果被告欠付租金，原告应该告诉被告在扣除租金，被告当然就认为一直处于免租金状态。
庭审中，被告陈述开办餐饮店需要提供房屋小产证办理餐饮许可证和营业执照，被告虽然没有发过书面信函索要，但一直向楼管催促，楼管告知被告小产证没有办出来，后来原告的楼管换了，被告也没有找到去要小产证，被告自2012年9月26日至今在系争房屋处经营丸来玩趣餐饮店；签订合同前被告向有关部门了解过需要小产证，被告2011年在本市浦东新区开奶茶店的时候已经了解了这个情况，开餐饮店必须小产证；签订合同时被告询问过原告有无房地产权证，原告告知办营业执照时该提供的都会提供。原告则表示根据合同约定，原告是协助义务提供产权证，商场有商户通过大产证办理经营证照，只要有要求，原告都会配合提供原告可以提供的材料；租赁合同都是互相告知并清楚后才签订的，如果产证的提供影响租赁合同履行的话，应在合同中明确，而不只是原告协助。
庭审中，本院告知被告如果合同解除被告认为有解除的后果需要处理的，可在7日之内向法庭提出，逾期未提出的视为放弃，相关后果处理可另行解决，被告在限定期限内并未提出。
以上事实，由商铺租赁／预租合同、工作联系单、记账回执、收据、现金解款单、空调费清单、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、委托经营管理协议、授权委托书、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商铺租赁／预租合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告违约未支付租金已符合合同约定的解除条件，原告行使合同解除权并无不当，本院予以支持。至于被告抗辩的原告未通知其免租期结束，也没有发出催款通知，如果被告欠付租金，原告可从账户内扣除被告已交的4个月租金的意见，一则，原告对此予以否认，并表示当初约定商铺免租半年左右，统一到2013年6月30日结束，免租半年后商铺都是统一在支付租金，后续再免租都是有补充协议的；二则，被告的辩称理由与双方所签合同不符，双方没有在合同中约定原告要通知被告支付租金，被告也并无证据证实原告承诺过免租期终止后会另行通知；三则，庭审中被告也陈述希望继续履行合同，并希望减免一部分租金，商场内其他商户经协商后也减免了一些租金，由此可知被告对于应当支付租金一事是知悉的，被告虽已预付部分租金给原告，但预付的金额仍不足以偿付其长期拖欠原告的租金。故对于被告的上述抗辩理由，本院不予采信。至于合同解除的时间，因原告诉讼前未向被告发出过解除合同的通知，本院确认以诉状副本送达被告之日即2014年7月10日为合同解除之日。再次，合同解除后，被告理应搬离并将系争房屋返还原告，因系争房屋出租时原告同意被告进行装修利用，故对于原告主张的将系争房屋恢复至毛坯状态的请求，本院不予支持。合同虽然应当解除，但解除之前被告拖欠的租金及管理费仍应支付，原告的上述主张于法有据，本院予以支持。合同解除之后，因被告仍然占有使用系争房屋，故原告按约要求被告按承租房屋租金、管理费标准的双倍支付逾期返还房屋期间的占用费，于法不悖，本院予以支持。至于原告主张的租金及管理费的违约金，符合双方合同约定，但计算标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。至于原告主张的被告赔偿12个月租金损失、无需返还租赁保证金、被告支付装修期期间的租金以及被告支付减免的租金，符合双方合同约定，均属合同解除后被告应承担的违约金，但被告在诉讼中亦表示违约金过高，综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告参照6个月的标准支付原告违约金30，103.38元，扣除被告已支付的租赁保证金15，051.69元，被告还需支付原告15，051.69元。至于原告主张的被告支付空调电费1，357.48元，因被告已在结算单上签字确认，本院予以支持。至于原告主张的被告办理完毕将其注册地址从承租房屋内迁移出去的变更手续，被告庭审中明确表示其没有办出餐饮许可证和营业执照，原告也并未提供证据证实被告在系争房屋处办理过注册登记的手续，故对此本院不予支持。最后，被告虽抗辩称其多次向原告主张要小产证未果，开办餐饮店必须要有小产证，原告将主要通道堵住，原告没有妥善经营、垃圾乱堆等，因被告在签订合同之前就已明知开办餐饮店必须要有小产证，但其仍与原告就系争房屋签订合同并一直经营，被告也并未提供证据证明其对房屋的实际使用受到影响，故本院对此难以采信；此外，根据双方庭审陈述以及本院现场勘验，被告提供的证据并不足以证实原告将主要通道堵住，也不足以证明原告没有妥善经营、垃圾乱堆影响到了被告对房屋的实际使用，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海金豫百货有限公司与被告严骏2012年8月8日签订的《商铺租赁／预租合同》于2014年7月10日解除；
二、被告严骏于本判决生效之日起十日内返还原告上海金豫百货有限公司位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室A区的房屋；
三、被告严骏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司2013年11月1日起至2014年7月10日止的租金41，787.34元；
四、被告严骏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述租金的逾期支付违约金（其中5，017.23元自2013年10月22日起、5，017.23元自2013年11月21日起、5，017.23元自2013年12月22日起、5，017.23元自2014年1月22日起、5，017.23元自2014年2月19日起、5，017.23元自2014年3月22日起、5，017.23元自2014年4月21日起、5，017.23元自2014年5月22日起、1，649.50元自2014年6月21日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；
五、被告严骏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司2014年6月1日起至2014年7月10日止的管理费123.81元；
六、被告严骏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述管理费的逾期支付违约金（其中20.46元自2014年5月22日起、103.35元自2014年6月21日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；
七、被告严骏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司自2014年7月11日起至房屋返还之日止的占用费（其中房屋使用费按照每月10，034.46元、管理费按照每月640.80元的标准计算）；
八、被告严骏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司解约违约金15，051.69元（已扣除被告支付的租赁保证金15，051.69元）；
九、被告严骏于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司空调费1，357.48元；
十、驳回原告上海金豫百货有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，293元、减半收取2，146.50元，由原告上海金豫百货有限公司负担1，253元（已付），被告严骏负担893.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年十月八日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。