四川省富顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0322民初1554号
原告：李远和，男，1963年1月18日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。
原告：李兵，男，1985年3月2日出生,住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。
原告：李春燕，女，1983年11月15日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。
被告：李长林，男，1972年8月20日出生，住四川省富顺县。
原告李远和、李兵、李春燕与被告李长林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李远和、李兵、李春燕及其委托诉讼代理人谭国君到庭参加诉讼，被告李长林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
原告李远和、李兵、李春燕向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《购房协议书》无效；2.判令被告退还原告出售给被告的房屋，原告退还被告购房款180000元；3.判令被告支付自2017年3月起一年的占用房屋使用费12000元。事实和理由：原、被告于2017年3月4日签订《购房协议书》，约定：原告将自己所有的位于富顺县住房一套，门面一个卖给被告，购房款为259800元，2017年3月4日支付180000元，余款在2017年4月底付清。现被告未付余款，因双方买卖的是宅基地房屋，未经批准，该房屋买卖合同应属无效。
被告李长林未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法审查后对以下证据的真实性、合法性、关联性均予以确认并在卷佐证：原被告的身份户籍信息、《购房协议书》、《土地使用权证》。
本院经审理认定事实如下：原告李兵、李春燕系原告李远和的子女。三原告原来的户籍登记地均为四川省富顺县x镇x村三组55号，后原告李兵、李春燕的户籍均于2012年迁入四川省富顺县x镇x村一组。被告李长林的户籍登记地为四川省富顺县x镇x村十二组13号。
2015年10月29日，原告李兵依法取得了包括涉案二楼住房在内的《土地使用权证》，土地使用权类型为批准拨用宅基地。2015年10月29日，原告李春燕依法取得了包括涉案一楼门面在内的《土地使用权证》，土地使用权类型为批准拨用宅基地。
2017年3月4日，原告李远和作为甲方与被告李长林作为乙方签订《购房协议书》，载明：“x镇x村一组李远和在x镇农贸市场修建门面住房多套，现x村十二组村民李长林需要购房。门面一个及二楼住房一套总售价双方协定为25.98万元，分两次付清。第一次于2017年3月4日首付18万，第二次于2017年4月底付清。第三次待甲方把集体土地使用证办好后，乙方最后支付2万。其他设施水电气由乙方负责（如另一方反悔、付违约金10万元）。此协议甲乙双方各持一份，并于2017年3月4日双方签字生效。”原告李远和在甲方栏签名捺印，被告李长林在乙方栏签名捺印，见证人栏有案外人刘登华签名。2017年4月11日，富顺县x镇x社区居民委员会在该协议书上注明情况属实，并加盖公章。协议签订当日，被告向原告支付了购房款180000元，原告遂将二楼住房一套和一楼门面（面向该幢楼房从左往右第二间门面）交付给被告。
诉讼过程中，原告李远和、李兵、李春燕一致表示：本案住房和门面按照土地使用证上登记的土地使用权主体分别返还，即二楼住房返还给原告李兵，一楼门面返还给原告李春燕；由原告李兵、李春燕共同退还被告李长林购房款180000元。
本院认为，本案系农村宅基地上的房屋买卖合同纠纷，根据《物权法》和《土地管理法》的相关规定可知，宅基地属于农民集体所有。宅基地的所有权和使用权依法受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即只能是本农村集体经济组织的成员，特定的宅基地仅限于本农村集体经济组织特定的成员享有使用权，本农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占用和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅。宅基地使用权人经本集体经济组织同意，可以将合法建造的住房转让给本集体内的农户，住房转让时宅基地使用权一并转让。本案中，二原告将宅基地上的房屋转让时须与宅基地使用权一并转让，因二原告均系x镇x村一组的集体经济组织成员，被告系x镇x村十二组的集体经济组织成员，故二原告向本农村集体经济组织以外的被告转让宅基地上的房屋违反了法律法规的强制性规定，双方签订的《购房协议书》应当认定为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告李长林应当返还原告交付的房屋。三原告当庭做出的按土地使用证登记名字返还，以及原告李兵、李春燕退还购房款的意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。因此，被告应将二楼住房返还给原告李兵，一楼门面返还给原告李春燕；原告李兵、李春燕应当退还被告已支付的购房款180000元。原告主张的占用房屋使用费，因其未提交任何证据证明房屋使用费的计算标准，应自行承担相应法律后果，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原被告均可就因合同无效所受到的损失向对方另行主张相应权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
原告李远和与被告李长林于2017年3月4日签订的《购房协议书》无效；
限被告李长林于本判决生效之日起六十日内将坐落于富顺县x镇x村一组的二楼住房一套腾退并交付给原告李兵；
限被告李长林于本判决生效之日起六十日内将坐落于富顺县x镇x村一组的一楼门面一间（面向该幢楼房从左往右第二间门面）腾退并交付给原告李春燕；
限原告李兵、李春燕于本判决生效之日起六十日内退还被告李长林购房款180000元；
五、驳回原告李远和、李兵、李春燕的其他诉讼请求。
案件受理费2070元，由原告李远和、李兵、李春燕负担1035元，被告李长林负担1035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判长 何春燕
审判员 罗倩茹
审判员 郑 伟
二〇一八年六月二十七日
书记员 余 琳
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占用和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
2.《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
3.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。