福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅民初字第1498号
原告雷春芝。
委托代理人薛桂坤。
被告（反诉原告）福州西酒物业管理有限公司。
被告（反诉原告）福州西酒物业管理有限公司三明分公司。
上述二被告共同委托代理人陈自明。
上述二被告共同委托代理人黄书。
原告（反诉被告）雷春芝与被告（反诉原告）福州西酒物业管理有限公司、福州西酒物业管理有限公司三明分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法由代理审判员余金花适用简易程序公开开庭进行了审理，因本案案情复杂当事人争议大，本院于2014年8月6日转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年9月23日、2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告雷春芝的委托代理人薛桂坤，被告福州西酒物业管理有限公司、福州西酒物业管理有限公司三明分公司共同委托代理人陈自明、黄书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷春芝诉称，被告福州西酒物业管理有限公司与展旺地产（福建）有限责任公司签订《上河城前期物业服务合同》，合同期限自2010年10月17日起至2012年10月17日止。合同到期后，二被告不按期进行物业工作移交，导致原告预交的有关款项无法结转和退还。原告于2009年5月6日向二被告办理交房手续，同时按要求交纳了装修押金2000元，公共水电预存金200元，共计2200元。二被告不讲诚信，没有依约履行物业工作职责和义务，又拒退还预收款项，故原告起诉请求判令二被告退还预收的装修押金2000元，公共水电预存金200元，共计2200元，并由二被告承担本案的诉讼费用。
被告福州西酒物业管理有限公司、福州西酒物业管理有限公司三明分公司共同辩称及反诉称，2011年1月，被告福州西酒物业管理有限公司三明分公司与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费按每月每平方0.6元标准缴纳，交房时预交一年物业费，一年后按季预交。协议签订后，原告仅缴纳物业费至2011年1月就未再缴纳物业费，经二被告多次催讨未果，原告至今尚欠物业费1362.2元、电梯年检费32.5元、电梯维保费54元、公共水电公摊费336.5元，原告主张的预收款不足扣除尚欠的物业费、电梯年检费等，还应补交。为此，二被告反诉请求判令原告支付尚欠的物业费1362.2元（从2011年1月至2012年11月）、电梯年检费32.5元（2012年）、电梯维保费54元（2012年第三、四季度）、公共水电公摊费336.5元（从2010年11月至2012年12月止）及违约金1965.44元。
反诉被告（原告）雷春芝辩称，反诉应在举证期限届满前提出，二被告的反诉已过期限，二被告反诉的是原告拖欠物业费，与本案没有关联，不是同一法律关系；二被告在物业管理期间履行义务不到位，上河城大部分业主不满意，导致业主不缴费或拖延缴纳物业费，原告在二被告与业委会移交前半年才装修，2013年春节才入住，按物业服务行业的规定，只要缴纳60%的物业费即可，二被告应退还40%的物业费。现物业服务合同已到期，根据相关的法律规定，业主请求物业公司退还违规收取的费用，应当归还，请求法院驳回反诉原告的诉求。
经审理查明，2010年10月17日，被告福州西酒物业管理有限公司与展旺地产（福建）有限责任公司签订《上河城前期物业服务合同》，由被告福州西酒物业管理有限公司负责上河城小区物业管理具体事项，合同期限为2010年10月18日至2012年10月17日。合同到期后，二被告未及时办理物业移交手续，直至2012年11月30日，才与梅列区上河城业主委员会办理物业移交的手续。同日，二被告退出物业管理区域。梅列区上河城上知园2幢1303室原业主邹建明于2009年5月6日向二被告交纳了上述房屋的装修保证金2000元、预存公共水电周转金200元，合计2200元；于2011年3月9日向二被告交纳了该房屋2010年1月至2010年12月的物业费711元。2011年1月26日，原业主邹建明将上述房产转让给原告，且将其已经交纳的装修保证金2000元及预存公共水电周转金200元预收款项一并转让给原告，原告支付给其现金2200元。2011年3月9日，原告与被告福州西酒物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告的房屋建筑面积是98.77㎡，物业服务费按每月每平方0.6元标准缴纳，交房时预交一年物业费（物业服务收费标准中不含电梯运行电费、电梯年检费用和电梯维保费、公共水电分摊费，由业主按实分摊），一年后按季预交，并对双方权利义务、物业管理服务内容等作出具体约定。原告于2011年1月购买了上述房产后，于2011年3月9日向二被告交纳了2009年及2010年的电梯年检费70.2元，于2011年9月21日向二被告交纳了公用水电公摊费（2011年7月至9月）44.9元，在此期间原告未交纳过物业费等其他费用。
另查明，被告福州西酒物业管理有限公司三明分公司系被告福州西酒物业管理有限公司设立的分公司，未取得独立的法人资格。
上述事实，有原告提供的《上河城前期物业服务合同》、《房地产买卖契约》、收款收据二份、2013三民终字第679号民事判决书，被告提供的《上河城物业交接仪式签字》、《前期物业管理服务协议》、收款收据三份、三明市梅列区住房和城乡规划建设局梅建（2012）124号文件、营业执照、组织机构代码证，本院对案外人邹建明所作的询问笔录及原、被告在庭上的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
原、被告争议的焦点及本院对证据及事实的分析与认定：原告是否拖欠物业费、电梯年检费、电梯维保费、公共水电公摊费及是否应支付的问题。
反诉原告（被告）认为，原告应按被告福州西酒物业管理有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》交纳物业费，原告的物业费仅缴纳至2011年1月就未再交纳，应将尚欠的物业费、电梯年检费等予以交纳。原告的房屋已经装修，不属于空置，不能按60%来收取物业费。因此，原告拖欠的物业费1362.2元（从2011年1月至2012年11月）、电梯年检费32.5元（2012年）、电梯维保费54元（2012年第三、四季度）、公共水电公摊费336.5元（从2010年11月至2012年12月1日止）及违约金1965.44元，应支付给二被告。为此，被告提供了以下证据予以证明：1、发票、《电梯保养服务合同》各一份，证明二被告于2011年11月30日向福建省特种设备检验研究院三明分院交纳了2011年的电梯类特种设备检验费4210元，上知园1-2幢共130户，计算出每户承担2011年的电梯年检费是32.5元，原告未交纳2011年的电梯年检费计32.5元；电梯维保费每月每台是210元，上知园共2部电梯，一季度是1260元，当时入住的共有47户，每户每季度应承担27元，原告2012年第三、四季度未交纳电梯维保费计54元。2、上知园2幢1303室公共水电公摊费用的欠费清单，原告自2010年11月至2012年12月尚欠的电公摊费用合计是381.4元，扣除原告已经交纳的44.9元（2011年7月至9月），剩余336.5元未交纳。3、缴费通知单二份，证明二被告分别于2012年1月18日、2012年9月12日向原告催缴物业费的事实。
反诉被告（原告）质证认为，二被告提供的第1、2份证据，其认为发票不是原件，也没有盖章，缺乏真实性，二被告应提供原始材料，这些不是公布的材料，是被告自己打印的，且被告提供的这些证据已经超过举证期限；对二被告提供的第3份证据，其没有收到。其认为，一、被告的反诉未在举证期限内提出，已过期限，且与本诉没有牵连性，不是同一法律关系，不具备反诉的条件。二、二被告在物业服务期间，未按《前期物业管理服务协议》履行义务，导致上河城94.76%的业主不满意，因此才拒交或拖延交纳物业费。三、被告没有进行正式的催缴，也没有证据证明其有向原告催缴过，对于已经缴纳的物业费未提供正式发票，都是二被告自行印刷的收款收据，物业费没有按月明细公布，不公开透明。四、原告所有的房屋虽已装修，但在被告退出物业管理前半年才装修，在2013年春节才入住，按照《三明市物业服务收费实施办法》（明价（2010）114号）第十五条第二款之规定，原告可以按60%交纳空置物业服务费，原告已经交纳的物业费应有40%部分二被告理应退还。为此原告提供了以下证据予以证明：1、三明市梅列区上河城业主委员会三梅上业字（2012）11号《关于上河城物业管理服务工作及配套建设情况问卷调查结果通报》，证明二被告在上河城物业管理服务期间，绝大多数业主不满意，导致业主拒绝交纳或拖欠物业费；2、2012年9月10日、2012年10月29日上河城业主委员会关于上河城物业合同到期进行移交的两次通知，证明二被告在合同到期时拒不退出和移交，未妥善处理业主预交款项及拖欠的物业费，其责任在二被告；3、2013年6月18日、2013年12月23日上河城业主委员会关于业主另行起诉二被告的两次通知，证明二被告名为自行清退预收款，实际上久拖不决。4、2014年8月22日、2014年8月26日上河城公共电表、水表过户清单各一份，证明上河城绝大部分电表、水表是二被告移交前不久过户的，而原先的公共水电费都是由开发商支付的。
反诉原告（被告）质证认为，原告提供的第1份证据是上河城业主委员会自己处理的，没有第三方的证实，数据不真实。对于第2份证据，是原告自己写的，情况不真实。对于第3份证据有异议，先前提供的证据中可以证明其有与业主进行清退预收款。对于第4份证据有异议，二被告在前期有支付了水电费共计149842.5元。
本院认为，第一，提出反诉应当是与本诉具有法律上的牵连关系，且应当在举证期限届满前提出。被告的反诉请求系要求原告支付物业费、电梯年检费等，与本诉具有法律上的牵连关系，同属物业服务合同纠纷，且被告的反诉是在举证期限届满前提出，符合法律规定。故原告主张被告的反诉已过期限，本院不予采纳。第二，《三明市物业服务收费实施办法》第十五条第二款规定，业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空臵物业及入住后长期未使用的空臵物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空臵物业服务费。原告的房屋已经装修，不属空臵房屋，且其也未向被告提出申请，故原告主张按物业服务费标准的60%交纳物业费，本院不予采纳。第三、被告福州西酒物业管理有限公司与展旺地产（福建）有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主都具有约束力，合同期限自2010年10月18日起至2012年10月17日止。被告福州西酒物业管理有限公司三明分公司与原告签订《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实的意思表示，原告应按约定缴纳物业费、电梯年检费等。合同到期后，二被告未与原告续签物业服务合同，经上河城业主委员会、梅列区住建局多次通知其移交，二被告于2012年11月30日才办理移交。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持。故被告要求原告支付的物业费、电梯年检费等截止时间应计至合同终止的时间即2012年10月17日。原告尚欠的物业费应从2011年1月1日起计算至2012年10月17日止，原告所有的房屋面积为98.77㎡，合同约定的物业费每月每平方米0.6元计算，计1333.35元；原告尚欠2011年的电梯年检费计32.5元；2012年第三、四季度的电梯维保费按每季度27元计，原告尚欠的电梯维保费计至2012年10月17日，即为31.5元；原告尚欠的公共水电公摊费用计至2012年10月17日，原告应交纳321.9元（336.5元扣除2012年10月17日至2012年11月30日的14.6元）。鉴于二被告在物业服务合同过程中，确实发生电梯年检、维保及公共水电公摊费用，且其是根据实际支出，按户予以分摊，故二被告要求原告交纳的上述各项费用，本院予以部分支持，原告应向二被告缴纳尚欠的物业费1333.35元、电梯年检费32.5元、电梯维保费31.5元，公共水电公摊费用321.9元。
综上所述，本院认为，被告福州西酒物业管理有限公司与展旺地产（福建）有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主都具有约束力，合同期限自2010年10月18日起至2012年10月17日止。被告在物业服务合同期限内向原告收取装修保证金2000元、公共水电预存金200元，因二被告已与原告终止物业服务合同，故原告主张要求被告退还上述预收款的诉讼请求，本院予以支持。被告福州西酒物业管理有限公司三明分公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实的意思表示，原告应按约定缴纳物业费、电梯年检费等。截止合同终止日，原告尚欠的物业费1333.35元、电梯年检费32.5元、电梯维保费31.5元，公共水电公摊费用321.9元应予以交纳，故二被告要求原告支付物业费、电梯年检费等费用的诉讼请求本院予以部分支持。鉴于二被告在物业管理中存在瑕疵，引发原告对物业管理服务不满，故二被告要求原告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、第十条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定判决如下：
一、被告福州西酒物业管理有限公司应于本判决生效后三日内支付给原告雷春芝装修保证金2000元及预存公共水电周转金200元，合计2200元。
二、原告雷春芝应于本判决生效后三日内支付被告福州西酒物业管理有限公司物业费1333.35元、电梯年检费32.5元、电梯维保费31.5元，公共水电公摊费用321.9元，合计1719.25元。
三、驳回被告福州西酒物业管理有限公司、福州西酒物业管理有限公司三明分公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告福州西酒物业管理有限公司负担；反诉案件受理费25元，由原告雷春芝负担10元，由被告福州西酒物业管理有限公司负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审 判 长 戴丽英
代理审判员 余金花
人民陪审员 刘春花
二〇一四年十一月十日
书 记 员 姜 凤
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。