河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商梁民初字第1615号
原告要某某，男，汉族，1964年10月6日生，
委托代理人李素英，河南凤苑律师事务所律师。
被告高某某，女，汉族，1954年4月14日生，
委托代理人郝双才、李新芳（实习），河南尊典律师事务所律师。
被告刘某某，男，1976年10月2日生，汉族，
被告刘某某，女，成年人，
被告刘某某、刘某某委托代理人程攀登、黄天华（实习），河南尊典律师事务所律师。
原告要某某与被告高某某、刘某某、刘某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月14日受理后，依法组成合议庭，由审判员戴彦欣担任审判长，审判员黄清培、人民陪审员邓广志参加合议。于2013年8月5日、10月18日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称：2007年12月30日，原告与被告高某某之夫、被告刘某某、刘某某之父刘让领签订《售房协议书》一份，约定原告购买被告高某某、刘让领位于商丘市长征南路180号一层南侧第五间门面房，建筑面积为127.3平方米，价格为2000元／平方米，总金额为254600元。合同签订后，原告三次支付被告购房款13万元，被告高某某及刘让领也将该门面房交付原告使用，并口头约定：待办理过户登记手续后，余款付清。后原告多次催促刘让领办理过户登记手续无果。2012年2月13日，宋国珍拿着房产证要求原告搬出门面房，原告才得知，刘让领及被告高某某又将该门面房卖出，并办理了过户登记手续。此后，原告多次找刘让领及被告高某某退还购房款并赔偿损失，刘让领多次承诺再给原告解决一间门面房，并出具书面保证一份，保证在4月15日前解决。被告刘某某也向原告保证负责解决门面房之事。2012年9月，刘让领因病去世，原告的门面房也未解决。此后，原告多次找被告刘某某解决此事无果，诉请法院判令被告：1、退还购房款13万元；2、赔偿可得利益损失32万元；3、诉讼费用由被告承担。
被告高某某辩称：1、原告与刘让领是否存在买卖合同关系，被告高某某并不知情。2、原告要求可得利益损失，没有事实法律依据。
被告刘某某辩称，1、原告与刘让领是否存在房屋买卖合同关系，刘某某不知情，没有为其父提供过担保，也没有承诺过为原告解决门面房之事。2、其父刘让领去世后，没有留下任何遗产，更谈不上继承遗产。综上，原告要求被告刘某某承担赔偿责任，没有事实法律依据，请法院驳回对被告刘某某的诉讼请求或驳回起诉。
被告刘某某辩称：1、原告与刘让领是否存在房屋买卖合同关系，刘某某不知情。2、其父刘让领去世后，没有留下任何遗产，更谈不上继承遗产。综上，原告要求被告刘某某承担赔偿责任，没有事实法律依据，请法院驳回对被告刘某某的诉讼请求或驳回起诉。
本案争议焦点：1、原告与刘让领签订售房协议，收取原告购房款13万元，并将该门面房交付原告使用，三被告是否知情，被告刘某某是否承诺原告解决门面房事宜。2、原告要求可得利益损失有无事实法律依据。3、原告的损失，三被告是否承担赔偿责任。
原告向本院提交的证据有：第一组：1、2007年12月30日，原告与刘让领、高某某签订的《售房协议书》一份。2、刘让领出具的购房款收条、收据三张。证明原告与刘让领、被告高某某房屋买卖合同关系存在，原告已支付购房款13万元。第二组：1、被告高某某房产证存根一份；高某某身份证复印件一份。2、2011年11月9日，刘让领、高某某与宋国珍签订的《转让协议》一份；宋国珍房产证复印件一份；高某某、刘让领书写的收到条一份。证明①原告与刘让领、被告高某某签订售房协议时，该门面房产权人已为被告高某某，双方所签售房协议合法有效。②刘让领、被告高某某将已卖给原告的门面房又卖给宋国珍，并为宋国珍办理了产权过户登记手续，属一房二卖，应承担违约责任。第三组：2012年4月3日，刘让领向原告出具的保证书一份，证明刘让领、被告高某某一房二卖后，双方一直协商解决此事，刘让领承诺在2012年4月15日之前，给原告解决一间门面房。第四组：原告与被告刘某某谈话录音光盘一张；根据录音整理的文字记录一份。证明被告刘某某多次向原告承诺，不让原告找其父刘让领，门面房之事由其解决。第五组：高秀华出庭作证证明，自己也买了刘让领的门面房，是第九间，到目前为止也未办过户登记手续，其合同上高某某的签名为其本人后来补签，购房款交给了刘让领。第六组：赵玉芝出具的证明一份，证明2008年初租赁原告购买的门面房经营餐馆至今，前四年租金交给原告，2012年2月13日宋国珍将房屋收回后，租金交给宋国珍。第七组：凤苑律师事务所律师李素英、赵凤莲对商丘市储运总公司党支部书记所作的调查笔录一份，证明①该房产与储运公司没有关系，该房产使用的土地原为储运公司所有，后卖给刘让领开发房地产。②要某某购房款收据上盖的储运公司的章不是该公司的章，储运总公司也没有刻过售房专用章。第九组：房地产估价报告一份；评估费票据一张。证明涉案房产目前的价格为85.87万元，支付评估费8000元。
被告高某某、刘某某、刘某某未向本院提交证据材料。
经庭审质证，三被告对原告提交的证据均有异议，本院作如下认定：
一、原告提交的第一组证据，三被告认为不知情，无法确认是否为其父母所签订、收款；售房协议、收款收据均盖有商丘储运公司筹建处印章，恰能证明售给原告的房屋出售方为储运公司。本院认为，售房协议书上有刘让领、高某某的签名、捺印，收款收据上有刘让领的签名，被告高某某在本院指定的期限内就售房协议上签名、捺印是否为本人所签未向本院作出说明，应承担不利的法律后果，其辩称售房协议不知情，与事实不符，本院不予采信。结合原告提供的第二组证据，该售房协议的标的物第五间门面房，在签订协议时房屋产权人已为被告高某某，刘让领、高某某为夫妻关系，二人对该房屋有处置权，虽售房协议上盖有储运公司筹建处印章，储运公司对该房不可能有处置权，三被告辩称该协议的出售方为储运公司，与事实不符，本院不予采信。
二、原告提交的第二组证据，三被告认为是复印件，不予质证。本院认为，该组证据虽为复印件，但身为该房屋产权人的高某某未在本院指定的期限内就该房屋是否为其所有，并一房二买作出说明，应承担不利的法律后果，该证据形式虽有瑕疵，本院予以采信。
三、原告提交的第三组证据，三被告认为不知情。本院认为，结合原告提供的其他证据，能够形成证据链条，证明原告支付13万元购房款后，刘让领、高某某将房屋交付原告使用，因该房屋在银行设定有抵押，一直未办理产权过户登记手续，后银行主张抵押权，经拍卖宋国珍竟买成功，并办理了产权过户登记手续。原告钱、房两空，向出售人刘让领要说法，刘让领写出保证，符合常理，本院予以采信。
四、原告提交的第四组证据，三被告认为，该证据形式不合法，时间、地点、录音人不能确定，录音内容没有明确提到为该房提供担保，按照担保法规定，保证应当以书面形式，口头保证不具有担保效力。本院认为，该录音被告刘某某未在本院指定的期限内就录音内容是否为其本人所述作出说明，应承担不利的法律后果，该录音为刘某某所述，本院予以采信。该录音内容“我现在想尽一切办法解决，俺爹的事就是我的事”，应为刘某某基于亲情，对其父亲所欠债务的承担，而非对其父亲债务的担保，本院予以采信。
五、原告提交的第五组证据，三被告认为，即使售房协议上高某某的签名为其本人所签，因是后来补签，合同早已生效。本院认为，刘让领与高某某为夫妻关系，售房协议标的物第五间门面房虽然登记在高某某名下，可以认定为夫妻共同财产，均有处置权，事后高某某在合同上补签自己的名字并捺印，是对售房协议的尽一步确认，本院予以采信。
六、原告提交的第六、七组证据，三被告认为证人应出庭接受询问，未出庭，不予质证。本院认为，该证人虽未出庭接受询问，结合原告提交的其他证据，能够相互印证，其证明的内容客观真实，形式虽有瑕疵，本院予以采信。
七、原告提交的第八组证据，三被告认为，评估报告结论不客观。本院认为，该鉴定系法院委托，程序合法，鉴定机构、人员具有相应的资质、资格，该鉴定结论本院予以采信。
根据上述认证查明：2005年，刘让领在长征路东、货场路南、民主路北商丘市储运总公司的土地上投资建设了储运综合楼。
2005年8月30日，高某某出资737010元购买商丘市储运总公司坐落于长征南路180号建筑面积共737.01平方米商住楼，并办理了产权登记过户手续。
2007年12月30日，甲方为刘让领，乙方为要某某，签订《售房协议》一份，主要约定：房屋坐落位置：商丘市长征南路180号，建筑物性质为商业用房，结构属框架；房屋面积：127.3平方米，一层最南侧第五间；价格、房款：单价每平方米2000元，总金额为254600元；付款方式：现金；产权登记的约定：乙方在实际接收房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续等内容。高某某后来在甲方落款处签名并捺印。协议签订后，原告要某某三次向刘让领支付购房款13万元，刘让领将房屋交付原告使用。因该房屋在银行设定有抵押，原告要某某一直未能办理房屋产权登记过户手续，也未交纳下欠的购房款。
2011年11月9日，刘让领、高某某与宋国珍签订《转让协议》一份，主要约定：宋国珍通过商丘市恒星拍卖有限公司合法拍得商丘市华商银行的资产，该资产位于梁园区长征路东侧180号综合楼四间门面房（现经营：傻实惠饭店、涮锅饭店、美发店、烤鸭店）共计792.61平方米，购买价共计2420000元。高某某及刘让领保证上述产权清晰无纠纷，如有纠纷产生的所有责任由高某某和刘让领承担，并赔偿所有损失，现有房屋及租金一并转让给宋国珍，和租房者的交割由高某某和刘让领联系并清晰的交割清，高某某和刘让领保证以前和第三方产生的所有纠纷与本转让无关。协议签订后，办理了产权登记过户手续。
2012年2月13日，宋国珍拿着房产证向原告主张物权后，原告要某某多次找刘让领、被告高某某、被告刘某某退还购房款并赔偿损失。2012年4月3日，刘让领向原告书写保证条一份，内容为：“刘让领保证把长征路要某某的一间门面房的事处理完毕，时间在4月15日前处理清楚，固定一间门面房”。2012年春节期间，被告刘某某口头向原告承诺：俺爹的事就是我的事，我现在想尽一切办法解决，我想法赶快把事办成。后因一直没有解决，形成纠纷。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告要某某与刘让领、被告高某某签订的《售房协议》，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规强性规定，为有效合同。刘让领收取原告要某某部分购房款13万元后，将房屋交付原告要某某使用，都部分履行了合同义务。该房屋刘让领、高某某出售前在商丘华商银行贷款设定抵押，后因刘让领、高某某在约定的期限内未能偿还银行贷款，华商银行主张抵押权取得该房屋所有权，宋国珍通过拍卖竟买取得该房屋所有权，并办理了产权登记过户手续，均符合法律规定，应予保护。刘让领、被告高某某未在约定的期限内偿还银行贷款本金及利息，银行主张抵押权后拍卖，宋国珍通过竟买取得该房屋所有权，并办理了产权登记过户手续，致使与原告要某某签订售房协议无法继续履行，造成原告要某某钱、房两空，虽不符一房二卖，应为根本性违约，依法应退还购房款并赔偿损失。故原告要某某要求被告高某某退还购房款13万元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告高某某赔偿可得利益损失，结合估价报告，目前该房地产总价值85.87万元，可得利益损失应为72.87万元，原告要求可得利益损失32万元，属对自己利益的处置，符合法律规定，本院予以支持。被告刘某某基于亲情，口头向原告承诺：“俺爹的事就是我的事，我现在想尽一切办法解决，我想法赶快把事办成”，根据合同自由原则和从保护债权人利益出发，第三人代替债务人履行债务，只要不违反法律规定，不给债权人造成损失，应为有效。刘某某向要某某承诺解决债务时，并未明确其父母退出债务关系，要某某也未明确免除刘让领、高某某的债务，双方之间无转移债务的意思表示，要某某接受刘某某解决债务，只是表明同意刘某某加入到原债务关系之中，属于法律上的债务加入，在要某某、刘让领、高某某、刘某某之间形成并存的债务承担法律关系。故原告要求被告刘某某承担退还购房款并赔偿可得利益损失，本院予以支持。原告要求被告刘某某承担赔偿责任，因没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
被告高某某、刘让领退还原告要某某购房款13万元，赔偿可得利益损失32万元。共计45万元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，评估费8000元，合计16050元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，逾期按不上诉处理，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 戴彦欣
审 判 员 黄清培
人民陪审员 邓广志
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 侯麟虹
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