山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滕民初字第865号
原告（反诉被告）：滕州饭店有限责任公司。住所地滕州市善国中路**号。
法定代表人：李金虎，总经理。
委托诉讼代理人：马运营，滕州市北辛法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：吕玉祥，男，1967年10月出生，滕州饭店有限责任公司职工。
被告（反诉原告）：中泰证券股份有限公司（原齐鲁证券有限公司）。住所地山东省济南市经七路**号。
法定代表人：李玮，董事长。
委托诉讼代理人：狄瑞伦，男，中泰证券股份有限公司滕州善国中路证券营业部总经理。
委托诉讼代理人：安乙文，男，1981年6月16日出生，中泰证券股份有限公司法律事务部员工。
原告（反诉被告）滕州饭店有限责任公司（以下简称滕州饭店）与被告（反诉原告）中泰证券股份有限公司（以下简称中泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李金虎及其委托诉讼代理人马运营，被告中泰公司委托诉讼代理人狄瑞伦、安乙文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕州饭店向本院提出诉讼请求：1.请求确认中泰公司于2014年11月11日做出的解除房屋租赁合同通知内容无效；2.中泰公司交纳2014年10月6日至2015年10月5日的租金79万元，并按合同约定以79万为基数，按照日万分之二，从2014年10月6日的次日开始支付滞纳金至判决书确定生效之日止；3、中泰公司支付违约金以第五年的83万元和第六年的87万元总计金额为170万元×10%=17万元并赔偿经济损失（83万元+87万元-17万元）×30%=45.9万元。事实和理由：双方于2011年9月19日签订的房屋租赁合同约定了相关权利义务。滕州饭店依照约定，将房屋交付给中泰公司使用，中泰公司将房屋租金交付至2014年10月5日。2014年11月11日，中泰公司作出解除房屋租赁合同通知，但其解除房合同的行为不符合房屋租赁合同约定的合同变更、解除和终止的条件，亦不符合合同法第九十四条的规定。
被告中泰公司辩称，租赁房产由中泰公司的分支机构中泰证券股份有限公司滕州善国中路证券营业部（以下简称滕州营业部）实际使用并支付房屋租金。涉案租赁房产频繁出现漏雨、渗水现象，经多次维修，依然无法恢复，严重影响正常经营活动。迫于无奈，滕州营业部于2014年9月搬出涉案房产。同时，中泰公司根据租赁合同的约定，委托滕州营业部于2014年9月16日向滕州饭店邮寄了解除租赁合同通知书，通知滕州饭店自该通知发出之日起解除上述房屋租赁合同。滕州饭店于2014年10月9日将滕州营业部诉至滕州市人民法院，在2014年11月11日该案开庭过程中，中泰公司向滕州饭店当庭送达解除房屋租赁合同通知，2014年11月11日解除租赁合同通知有效，应驳回原告的诉讼请求。原告已就本案所涉事实向法院提起诉讼，原告又就相同的诉讼事实诉至法院，提起基本相同的诉讼请求，原告的行为明显是司法资源浪费，违反一事不再理的原则，依法应驳回。
反诉原告中泰公司向本院提出反诉请求：请求判令滕州饭店返还中泰公司空调23台。事实和理由：中泰公司租赁房屋后自行购置空调23台。中泰公司委托滕州营业部于2014年9月16日向滕州饭店邮寄了解除租赁合同通知书。2014年11月11日，中泰公司向滕州饭店送达解除房屋租赁合同通知。中泰公司于2014年9月24日搬迁时，滕州饭店阻挠中泰公司搬迁空调，双方发生纠纷，中泰公司报警。2015年7月7日，双方进行房屋交接。但因滕州饭店阻挠，中泰公司一直无法取回空调。
反诉被告滕州饭店对中泰公司的反诉辩称，滕州饭店没有阻止中泰公司进行搬迁。2015年7月7日交接时，滕州饭店认为空调是滕州饭店的，如中泰公司主张空调所有权，应提供发票及安装合同等充分证据。由于中泰公司一直不提供有关空调的相关证明，导致资产不能划清。请求驳回中泰公司的反诉请求。
经审理查明，出租方（甲方）滕州饭店与承租方（乙方）齐鲁证券有限公司于2011年9月19日达成房屋租赁合同，内容为：甲方出租给乙方的房屋位于滕州市善国中路18号，一楼大厅北侧及楼多功能厅，面积共约1100平方米。该房屋租赁期共6年，自2011年10月6日起至2017年10月5日止。甲方于2011年10月6日前向乙方交付该房屋，租赁期满前，乙方如要求续租，则应在租赁期满一个月之前通知甲方，经甲方同意续租后，双方重新签订租赁合同。租赁期满，甲方有权收回出租房屋及其附属设施设备等甲方资产，乙方应将承租房屋及其附属设施等甲方资产交还甲方，属于乙方添置、安装的家具、设备等非定着物可以由乙方带走，装饰部分在乙方不拆除的前提下无需恢复原状，并于租赁期满前乙方将乙方所有的物品搬出所承租场所，逾期未搬出的物品视为乙方放弃物品的所有权。该房屋租金金额第一、二年均为70万元，第三年期租金为75万元，第四年期租金79万元。第五年期租金为83万元，第六年期租金为87万元。租金按年度预付。在2011年10月6日前（交接日期前），甲方提供正式发票后，乙方在七日内支付第一笔租金，今后每年租期届满前三日预付下一年度租金。在租赁期内，甲方仅负责房屋主体结构、水源、电源及原消防设施的维修，甲方应保证出租房屋处于能够安全、正常使用状态。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。甲方提出常规性的维修保养等检查，须提前五日书面通知乙方，乙方在不影响正常营业的情况下给予积极协助配合。乙方要求维修，若甲方不能及时维修并影响乙方正常使用的，乙方可代为修理，费用（不得高于物价部门核定的定额标准）由甲方承担或直接从租金中扣除。合同的变更、解除与终止：1.经双方协商一致可以变更或解除本合同；2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿由此带来的损失：（1）所提供房屋不符合约定条件和安全标准，约定条件和安全标准，以双方交接时的条件和标准为依据，严重影响乙方正常，安全使用的；（2）甲方未尽房屋主体结构使用安全保障义务，严重影响乙方正常、安全使用的且乙方书面告知甲方，甲方在合理的期间不能排除的；（3）由于房屋设有他项权利或甲方无权处置等原因导致第三人对该房屋主张权利，严重影响乙方正常、安全使用的。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并要求乙方赔偿相应的损失。……（4）无正当理由未支付租金或迟延预支付租金十五日以上，经甲方催收后在合理期限内仍不支付的。甲方违约责任：……甲方接到乙方维修通知后3日内，派出人员与乙方指定人员对接，分清维修事项、责任、拿出维修方案，确定维修时间进行维修，否则视为不履行维修义务。因情况紧急且甲方明知的事项，乙方组织维修的，甲方支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证且价格不高于市场公允价格。……如因甲方提供的房屋及其附属配套设施权属瑕疵和正常使用状态等违反本合同约定的情形，影响乙方正常使用租赁房屋及其设施的，乙方可以延付房屋租金、减付租金或相应延长租期。该情形超过2个月仍未消除的，乙方可以解除合同，要求甲方退还预付的租金并赔偿由此给乙方带来的直接损失。乙方违约责任：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照年租金的10%向甲方支付违约金，给甲方造成损失的应进行赔偿。……（4）未经甲方同意，提前退租终止合同的。2.乙方无正当理由迟延支付租金十五日的，按所欠金额的日万分之二向甲方支付滞纳金。超过一个月的，甲方有权选择收取滞纳金或终止合同。
2014年9月19日，滕州饭店收到滕州营业部邮寄的解除租赁合同通知。通知内容：滕州饭店有限责任公司，2011年9月14日经齐鲁证券有限公司授权，我营业部与贵公司签订了期限为六年的房屋租赁合同（2011年10月6日至2017年10月5日），租赁贵公司一楼和三楼共1100平方米，作为营业部营业用房。房屋租金已交至2014年10月5日。贵公司交付房屋后，房屋多处漏雨，我司多次要求贵司修复，贵司至今不能修复完毕，严重影响了我公司的办公营业。贵司的行为，构成违约，为此，我部特通知贵司，自本函发出之日起，解除我部与贵司签订的房屋租赁合同。因贵公司对合同中非定物及恢复原状理解异议，不同意我部拆除，原租赁房屋内我公司资产尚有空调24台。我部认为，上述空调属于我部财产，贵司不应阻拦我司将上述空调拆除。2014的9月16日。
原告滕州饭店于2014年10月9日以滕州营业部为被告诉至本院，请求确认滕州营业部于2014年9月16日的“解除租赁合同通知”的行为无效。该案案号（2014）滕民初字第4216号。
2014年11月11日，中泰公司在（2014）滕民初字第4216号案开庭时当庭向滕州饭店又送交了解除房屋租赁合同通知，内容为：滕州饭店有限责任公司，2011年9月，我司为设立分支机构齐鲁证券有限公司滕州善国中路证券营业部（以下简称“滕州营业部”）租赁贵公司房屋，因该营业部属新设立分支机构，尚未办理营业执照，所以由我司与贵司签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同履行期间，该房屋多处漏雨，我司及滕州营业部多次要求贵司修理，但一直未能修复。迫于无奈，2014年9月16日，我司委托滕州营业部向贵司送达解除租赁合同通知，通知贵司自该日起解除双方签订的房屋租赁合同。随后，滕州营业部一直要求与贵司进行房屋交接并邮寄送达了房屋钥匙。但贵司一直未予配合，同时阻挠滕州营业部拆除空调等财产。鉴于上述情况，我司再次向贵司发函，通知贵司自2014年9月16日，解除我司与贵司的房屋租赁合同。同时，通知贵司在收到本函三日内配合滕州营业部做好房屋交接工作。
诉讼中，中泰公司提交了谈话录音，照片，以证明房屋多次漏雨，严重影响其经营。滕州饭店对上述证据有异议，不认可中泰公司主张的事实。中泰公司提交了空调安装合同及空调发票，滕州饭店对空调的权属未提供证据证明。
另查明，该房屋由滕州营业部使用，租金已交至2014年10月5日。2014年9月，滕州营业部搬至搬至善国中路7号经营。齐鲁证券有限公司于2015年9月9日名称变更为中泰证券股份有限公司。齐鲁证券有限公司滕州善国中路证券营业部于2015年9月23日名称变更为中泰证券股份有限公司滕州善国中路证券营业部。原、被告于2015年7月7日协商办理了涉案租赁房屋的现场交接，中泰公司交付滕州饭店房屋钥匙，双方签订交接书，涉案租赁房屋中有空调23台[空调品牌及型号：格力（DFR－35GW）3台、海尔（DFR-32GW）2台、格力（DFR-72LW）1台、格力（DFR-120LW）3台、格力（DFR-50GW）6台、格力（DFR-72GW）1台、格力（DFR-73JW）1台、格力（DFR-100LW）2台、格力（DFR-70LW）1台、海尔（RF-13WBR）1台、格力吸顶式2台]，交接书注明涉案房屋中的23台空调权属双方有争议。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、租金发票、解除房屋租赁合同通知、空调安装合同及空调发票、交接书等证据在卷为凭。
本院认为，滕州饭店针对两个解除通知分别提起诉讼，不属于重复起诉。中泰公司未提供证据证明房屋漏雨造成严重影响使用或其他滕州饭店违约行致使不能实现合同目的的情形，中泰公司以租赁房屋漏雨一直未修复为由解除租赁合同无事实和法律依据。2014年11月11日解除通知不符合法律规定，不发生解除的效力。滕州饭店请求确认中泰公司于2014年11月11日做出的解除房屋租赁合同通知无效，符合法律规定，予以支持。
2015年7月7日，双方交接房屋以事实行为解除合同，租金应付至2015年7月7日。2014年10月6日至2015年7月7日的租金，应为9个月零2天，按年租金79万元计算，为596828.76元。中泰公司应从2014年10月6日起按约定的日万分之二支付滞纳金，以596828.76元为基数计算，滕州饭店主张计算至判决书确定生效之日止，予以支持。该滞纳金为中泰公司迟延支付租金对滕州饭店造成的损失。
2015年7月7日，双方协商交接房屋，实为中泰公司提前退租的情况下，滕州饭店同意解除合同，中泰公司应按照合同约定按年租金的10%支付违约金，该违约金为因中泰公司提前退租造成滕州饭店的损失。因合同约定为“年租金”，该“年租金”应为当年租金，非下余租期租金。滕州饭店认为违约金为下余租期租金的10%不当，违约金应为当年租金的10%。当年租金为79万元，10%的违约金为79000元。滕州饭店未提供证据证明约定违约金少于其损失，其另外提出的赔偿损失请求，无事实和法律依据，不予支持。
2015年7月7日交接书注明涉案租赁房屋中的23台空调权属双方有争议，可证明双方因搬迁空调有争议，结合2014年9月滕州营业部搬至善国中路7号经营的事实，中泰公司主张2014年9月滕州饭店阻挠中泰公司搬迁空调的事实予以认定。空调作为动产，不能因空调安装在出租房屋就推定为出租人所有。所有权人对自己的财产应是清楚的，本案房屋租赁合同未载明涉案租赁房屋中存在争议的空调，滕州饭店以由于中泰公司一直不提供有关空调的相关证明、导致资产不能划清为由阻止中泰公司搬迁空调不当。中泰公司提交了空调安装合同及空调发票，滕州饭店对空调的权属未提供证据证明，涉案租赁房屋中的23台空调所有权应认定属于中泰公司。中泰公司请求判令滕州饭店返还23台空调的诉讼请求，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
确认被告中泰证券股份有限公司于2014年11月11日做出的解除房屋租赁合同通知无效；
被告中泰证券股份有限公司支付原告滕州饭店有限责任公司租金596828.76元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
被告中泰证券股份有限公司支付原告滕州饭店有限责任公司滞纳金（以租金596828.76元为基数，按照日万分之二计算，从2014年10月6日起计算至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；
被告中泰证券股份有限公司支付原告滕州饭店有限责任公司违约金79000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
驳回原告滕州饭店有限责任公司的其他诉讼请求；
反诉被告滕州饭店有限责任公司返还反诉原告中泰证券股份有限公司空调23台（详见事实部分），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18300元，由被告中泰证券股份有限公司负担11566元，由原告滕州饭店有限责任公司负担6734元。反诉诉案件受理费810元，由反诉被告滕州饭店有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判长 侯成文
审判员 蒋继伟
审判员 罗 璇
二〇一六年十一月十四日
书记员 杨 利