江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）睢民初字第01590号
原告杨宇（又名杨猛），男，1980年6月28日生，汉族，个体工商户。
被告徐哲，男，1965年10月14日生，汉族，个体户。
原告杨宇诉被告徐哲财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年6月17日立案受理后，依法由审判员梁云适用简易程序独任审判，后依法转入普通程序组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告杨宇、被告徐哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宇诉称，我于2007年8月2日从徐州医药股份有限公司购得坐落在睢宁县睢城镇中山路东、县百货大楼北侧的四层楼房1幢（房产证号：睢房权证睢城字第A9-03-23**号）。被告徐哲原租赁该房屋用于经营，但租赁早已期满。在我取得房屋所有权后多次要求被告将房屋腾出并交付给我，被告以种种理由拒绝搬出房屋。被告非法侵占我房屋已3年多，致使我无法行使对该房屋所享有的物权，给我造成了重大损失，现提起诉讼，请求法院依法判令被告赔偿因侵占我所有的房屋造成的损失150万元（最终以评估数额为准），并负担本案的诉讼费用。
被告徐哲辩称，涉案房屋原由我投资建设并出资装潢，我依据与睢宁县医药公司签订的三份租赁协议，在涉案的房屋中经营，系合法占有使用，睢宁县医药公司至今尚欠我120万元未有偿还。我使用该房屋是合法的，未有直接侵害原告的合法权益，原告如果认为自己有损失，应向医药公司主张权利，而不应当由我赔偿。
经审理查明，本案涉案房产共一栋四层，原属睢宁县医药公司所有，在1999年睢宁县医药公司建设该房屋时，因建设资金短缺，经睢宁县医药公司与被告徐哲协议，由被告徐哲垫付装潢工程款，并先期支付租金70万元。房屋建成后由被告徐哲对该楼房一、二两层的部分房屋租赁使用经营鞋店。1999年11月28日，被告徐哲与案外人睢宁县医药公司（又称江苏省医药公司睢宁县公司）签订房屋租赁协议，由被告徐哲承租睢宁县医药公司坐落在睢宁县中山南路房管大楼南侧大楼的一楼自南向北4间门面房，计222平方米（已扣除走道）；2000年8月2日被告徐哲与案外人睢宁县医药公司再签合同，由被告徐哲租赁睢宁县医药公司二楼5间房屋，计350平方米；合计572平方米。2001年9月8日双方第三次签订租赁合同，明确约定被告徐哲对睢宁县医药公司上述范围的房产租赁经营，租期变更为8年，即2001年4月18日起至2009年4月19日止。该租赁合同于2001年9月12日在睢宁县公证处办理了公证。被告徐哲也依约付清了8年租金。
2001年4月27日，徐州医药股份有限公司因睢宁县医药公司欠其货款，向徐州市中级人民法院提起诉讼，后经审理，徐州市中级人民法院于2001年6月20日作出（2001）徐经初字第90号民事判决书，依法判令睢宁县医药公司于判决生效后十日内，向徐州医药股份有限公司清偿货款本金1318042.50元及利息。此间，徐州医药股份有限公司于2001年4月23日申请财产保全，徐州市中级人民法院于2001年5月15日作出（2001）徐经初字第90号民事裁定书，裁定冻结睢宁县医药公司银行存款2363172.50元，如因存款不足冻结数额，则查封其相应价值的财产。后因无存款，即于同日查封睢宁县医药公司坐落在睢宁县中山南路房管大楼南侧楼房一幢（一至四层计1838.78平方米）也即本案所涉房产。在执行程序中，睢宁县农村信用合作社联合社于2001年8月9日向徐州市中级人民法院提交异议书，提出因睢宁县医药公司曾以该查封房产分别于2000年1月14日、2000年4月26日在该信用联社办理抵押贷款，贷款本金为146万元，根据《中华人民共和国担保法》等有关规定，在睢宁县医药公司未清偿借款本息之前，该查封房产不能直接用来偿还其他债务。此后，睢宁县农村信用合作社联合社于2001年11月5日出具证明，证明睢宁县医药公司在该社贷款本息1693533.79元，已于2001年11月5日由徐州医药股份有限公司代为还清。在徐州市中级人民法院执行过程中，徐州医药股份有限公司与睢宁县医药公司达成房产转让协议。徐州市中级人民法院于2001年11月2日作出（2001）徐执字第213号民事裁决书，裁定将睢宁县医药公司坐落在睢宁县中山南路房管大楼南侧的楼房一幢（即本案所涉房屋）折价3126000元抵给徐州医药股份有限公司。徐州市中级人民法院于2001年11月5日分别发出协助执行通知书，要求睢宁县国土资源局协助将房产所涉土地使用权过户到徐州医药股份有限公司名下，要求睢宁县房产管理局协助将该房产过户到徐州医药股份有限公司名下。2002年9月24日睢宁县房产管理局办理该房屋变更登记。
房屋过户到徐州医药股份有限公司后，被告徐哲仍在原租赁范围内占用、使用，并经营药店、鞋店。徐州医药股份有限公司未要求睢宁县医药公司交付房屋，也未申请徐州市中级人民法院强制执行，更未要求本案被告徐哲搬出租赁的房屋或向其主张租金。
2007年3月26日徐州医药股份有限公司召开董事会就睢宁该房产（原睢宁县医药公司上述抵债房产）转让形成决议，同意转让涉案房产。2007年7月5日徐州医药股份有限公司与原告杨宇达成房地产买卖协议，后于2007年8月9日达成房产买卖契约，并经睢宁县房产管理局鉴证。约定徐州医药股份有限公司将其所有的睢宁县中山路房产（即本案所涉房产）出售给杨宇，价格为340万元，2007年8月2日交付房款。同时约定由杨宇承担变更过户契税、营业税和其他税金、费用，并自行解决土地使用证换证手续。协议中徐州医药股份有限公司郑重地向原告杨宇提示：该标的从2001年11月2日至今，始终被第三方占有使用，甲方从未使用过（由原睢宁县医药公司租赁该第三方办药店、鞋店使用）；由于该房屋始终被第三方占有使用，房屋过户给乙方后，应由乙方自行收回该房屋，并与第三方解决纠纷，与甲方无关；由于甲方从未接触、使用过该标的，因此，甲方不知道该标的是否还存在其他问题纠纷和风险等10项内容。徐州医药股份有限公司于2007年8月10日请示徐州化工资产经营公司，徐州化工资产经营公司于同日批复同意办理该房产变更手续。睢宁县房产管理局于2007年8月17日为原告杨宇办理了该房屋所有权证，原告杨宇于2007年8月20日领取该证，房产证号为睢房权证睢城字第A9－03－18**号。
原告杨宇取得房屋产权证后，于2007年8月25日通过邮件通知被告徐哲搬出房屋。被告徐哲以原告杨宇与徐州市医药股份有限公司之间的买卖行为侵害了其优先购买权，并已于同年8月21日提起诉讼，请求撤销该买卖协议为由拒绝搬出。
2007年9月13日，原告杨宇提起诉讼，请求判令被告徐哲搬出涉案房屋，排除妨碍；被告徐哲以租赁尚未到期，且其主张的优先购买权纠纷案尚在审理之中为由予以抗辩。2007年12月6日，本院作出（2007）睢民一初字第2473号民事判决书，判令被告徐哲自判决生效之日起十日内搬出该房屋，并将楼房交付给原告杨宇占有。被告徐哲不服，提出上诉。2008年4月23日，徐州市中级人民法院作出（2008）徐民一终字第602号民事调解书，原告杨宇与被告徐哲达成协议：杨宇不再坚持一审诉讼请求，徐哲亦不再坚持上诉主张。
被告徐哲认为徐州医药股份有限公司与原告杨宇之间的房产买卖协议侵犯了其优先购买权，于2007年8月21日向本院提起诉讼。本院于2007年12月6日作出（2007）睢民一初字第2212号民事判决，驳回徐哲的诉讼请求。徐哲不服提出上诉，2008年4月23日撤回上诉，徐州市中级人民法院同日裁定准予撤回上诉。
2008年3月24日，原告杨宇因未能提供该房屋占用土地的权属证书，睢宁县房产管理局作出决定（睢房发（2008）10号），撤销登记在原告杨宇名下的睢房权证睢城字第A9－03－18**号《房屋所有权证》。2009年11月26日原告杨宇再次取得上述楼房的房屋所有权，房产证号为睢房权证睢城字第A9-03-23**号；2009年11月27日原告杨宇取得上述楼房范围内的国有土地使用权，国有土地使用权证号为睢土国用（2009）第96601号。原告杨宇取得物权后，三次通知被告徐哲搬出该房屋，被告徐哲拒绝。2010年1月26日原告杨宇向本院提起诉讼，要求被告徐哲搬出涉案房屋，排除妨碍。本院于2010年6月19日作出（2010）睢民初字第106号民事判决书，判令被告徐哲于判决生效后三个月内从原告杨宇所有的坐落于睢宁县睢城镇中山路东、县百货大楼北侧的四层楼房1幢（房产证号为睢房权证睢城字第A9-03-23**号）内搬出，并将该楼房交付原告杨宇占有。被告徐哲不服，提出上诉。2010年8月3日，徐州市中级人民法院对被告徐哲的上诉立案受理，并于2010年9月19日作出（2010）徐民终字第1685号民事判决书，依法判令驳回上诉，维持原判。2010年8月3日下午原告杨宇自行占有了该涉案房屋，并将该涉案房屋一、二层内被告徐哲正在经营的物品搬至房屋的三、四层存放。此后该涉案房屋由原告杨宇占有使用。
另查明：被告徐哲曾于2008年6月3日，以涉案房屋在1999年建设时，其垫付了1259736.31元装潢工程款尚未偿还为由，向本院提起诉讼，要求江苏省医药公司睢宁县公司返还其装潢费用1259736.31元。该案经徐州市中级人民法院二审组织调解，于2012年6月19日双方当事人达成协议：上诉人徐哲在本次诉讼中不向被上诉人江苏省医药公司睢宁县公司就该纠纷主张权利，双方纠纷另行解决。
上述所称“中山南路房管大楼南侧房屋”、“中山中路东侧房屋”、“睢宁县睢城镇中山路东、县百货大楼北侧的四层楼房1幢”等，均指同一处房产，即本案所涉房产。
还查明，2011年9月8日，原告杨宇以被告徐哲拒绝搬出涉案房屋，妨碍其行使所享有的物权，给其造成重大损失为由提起诉讼，请求判令被告徐哲赔偿其损失150万元，并负担本案诉讼费用。本院于2012年8月14日作出（2011）睢民初字第1569号民事判决，判决驳回原告杨宇的诉讼请求。杨宇不服提出上诉，徐州市中级人民法院于2013年5月17日作出（2012）徐民终字第1764号民事调解书，调解双方之间的纠纷另行解决。2013年6月17日，杨宇又向本院提起本次诉讼。
以上事实，有原告杨宇、被告徐哲陈述，存放在本院（2011）睢民初字第1569号民事诉讼一审卷宗中的证据材料，（2010）睢民初字第0106号民事判决书一份，（2010）徐民终字第1685号民事判决书一份，本院（2011）睢民初字第1569号民事判决书一份，（2008）徐民一终字第602号民事调解书一份等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告杨宇要求被告徐哲赔偿损失150万元的诉讼请求，依法不应予以支持，具体理由如下：一、被告徐哲系通过租赁合法占有使用该房产的。本案涉案房产原属睢宁县医药公司所有，在1999年建设该房屋时，因建设资金短缺，经睢宁县医药公司与被告徐哲协议，由被告徐哲垫付部分装潢工程款，并先期支付租金70万元。房屋建成后由被告徐哲对部分房屋租赁使用经营鞋店。前后三次双方签订租赁协议后，被告徐哲租赁涉案房屋部分一层及二层用于经营，租期至2009年4月19日止。租赁期间的租赁费，被告徐哲已付清。其后虽然租赁期满，但因其追索建房时垫付的装潢费用，其诉讼一直处在法院审理之中，至2012年6月19日双方才达成调解协议。2010年1月26日原告杨宇向本院提起诉讼，要求被告徐哲搬出涉案房屋。本院于2010年6月19日作出（2010）睢民初字第106号民事判决书，判决被告徐哲于本判决生效后三个月内从涉案房屋中搬出，并将该房屋交付原告杨宇占有，该案在二审期间原告杨宇即于2010年8月3日自行占有使用。因此，原告杨宇请求判令被告徐哲赔偿其自2007年8月2日购房以来至2010年8月4日其占有之前，所侵占其所有的房屋造成损失150万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。二、杨宇虽然通过徐州市医药公司购买了涉案房屋并办理了权属证书，但徐州市医药公司并没有将涉案房屋交付给杨宇，作为不动产买卖合同，除了付清价款，还要交付使用，这是履行此类买卖合同的基本要素，杨宇虽然付清了价款并取得权属证书，但徐州市医药公司并没有将该房屋实际交付，杨宇与徐州市医药公司之间的买卖合同并没有履行完毕。杨宇没有实际占有的原因在于徐州市医药公司没有实际履行交付义务，而并非在于原合法占有使用者被告徐哲。如果杨宇认为其在取得涉案房屋权属证书后，应得到该房屋的收益，那么，杨宇也只能向买卖合同的相对方即徐州市医药公司主张损失，而不能直接向徐哲主张该房屋租金的损失，因为杨宇与徐哲之间既没有合同关系，徐哲又系合法占有使用该房屋。且在法院判决徐哲搬出该房屋的宽限期内，在该判决尚在二审期间，杨宇即自行将徐哲的物品搬出该房屋并自行占有。因此杨宇直接向徐哲主张占用该房屋的损失仍缺乏事实及法律依据。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杨宇对徐哲的诉讼请求。
案件受理费9150元，由原告杨宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 梁 云
人民陪审员 郭克强
人民陪审员 宋 浩
二〇一四年三月十六日
书 记 员 张 侃
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。