江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第00471号
原告（反诉被告）苏州市同策房地产经纪有限公司，住所地苏州市工业园区娄葑分区通园路666号。
法定代表人王莉，苏州市同策房地产经纪有限公司经理。
委托代理人吕才勇，苏州市同策房地产经纪有限公司职员。
委托代理人陈永，江苏锐华律师事务所律师。
被告（反诉原告）南通久和房地产开发有限公司，住所地海安县海安镇长江西路33-2号。
法定代表人郝昀，南通久和房地产开发有限公司董事长。
委托代理人强强，江苏汇典律师事务所律师。
委托代理人薛艳东，江苏汇典（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）苏州市同策房地产经纪有限公司（以下简称同策公司）与被告（反诉原告）南通久和房地产开发有限公司（以下简称久和公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。同策公司的委托代理人吕才勇、陈永，久和公司的委托代理人强强、薛艳东（第一次未出庭）到庭参加诉讼。本院组织公众参审员吴达华（同为人民陪审员）、赵云、陆朝模、闾可勤到庭参与庭审活动。本案现已审理终结。
原告同策公司诉称：2011年6月3日，原、被告双方签订《“海安县体育中心北侧4号地块”商品房项目委托代理销售合同》（以下简称4号地块合同）；2012年9月8日，双方签订《“海安县体育中心东地块”商品房项目委托代理销售合同》（以下简称东地块合同），代理合同约定由原告独家负责合同约定标的的代理营销工作。自合同签订后，原告按代理合同约定内容积极、认真推进营销工作。
2014年9月3日，原、被告间签订《奥体新城尚府佣金结算协议》。协议确认，截止2014年4月25日，按照东地块合同的约定，奥体新城尚府项目按全款到账计算的应付总佣金为1632.454819万元，截止2014年8月20日，被告尚未支付的佣金为565.062971万元。针对该结算协议确定的未支付的佣金金额565.062971万元，被告仅支付395万元，尚拖欠170.062971万元。
自2014年4月26日起至2015年10月15日，依据东地块合同的约定，被告应支付原告的佣金及依据2011年双方所签订的4号地块合同剩余未支付佣金，合计为342.977911万元，但被告未支付。
上述两笔，被告拖欠佣金合计为513.040882万元；2015年9月，被告支付30.7367万元给原告用于支付销售人员奖金，故被告尚欠原告佣金482.304182万元（被告拖欠佣金应承担逾期付款责任）。
2015年10月12日，被告擅自无故单方解除代理合同，导致合同不能继续履行，依据代理合同被告应承担擅自解除合同违约金。请求法院判令被告支付原告拖欠的代理佣金482.304182万元，支付逾期付款违约金95.460836万元（欠付佣金的20%）及擅自解除合同的违约金50万元。
被告久和公司答辩并反诉称：由于同策公司在履行合同过程中严重违反委托代理销售合同，存在提供虚假信息、高估冒算代理佣金和溢价提成、不能按时完成有关指标等行为，侵犯了我公司的合法权益，我公司有权依约终止合同。我公司的行为符合合同的约定，不存在违约及承担违约金。同策公司主张支付佣金及违约金的事实不清，证据不足。同策公司据以主张佣金的主要依据是2014年9月3日的《奥体新城尚府佣金结算协议》，该协议是同策公司以欺骗方式获取的，为失效协议。当时，同策公司以其公司要上市需要有一份比较好的财务数据为由，请我公司帮助盖章。我公司只看了同策公司提供的销售金额，而没有根据合同进行核算就盖了章。后我公司发现同策公司提供的数据、佣金及溢价提成等计算方法与合同不符，于2015年6月15日书面通知同策公司终止该协议，并要求其按合同约定执行。同策公司于2015年6月23日回函明确“双方明确截止2014年4月25日具体未结佣金和溢价数额及支付时间”。另外，同策公司主张的佣金及溢价提成在提取佣金比例、溢价提成的范围等方面都违反合同的约定。根据2012年9月8日签订的委托代理销售合同第四部分第一条第1项约定，“被告必须保证在《价格策略与定价报告》中所提供的竞争或可比项目的资料及售价的真实性，如原告发现被告刻意隐瞒或提供虚假市场信息，则视损失和影响大小扣除被告当期佣金的20%以上不超过50%作为赔偿”。2013年6月，我公司委托第三方对本地竞争或可比项目的售价进行调查，发现被告向原告提供的价格信息明显低于真实情况，被告刻意隐瞒并提供虚假信息的行为导致原告最终所定的房屋销售价格偏低，损害了原告方的合法权益。同策公司违反合同约定，被告公司要求原告承担违约金350万元。
原告同策公司针对被告久和公司的反诉辩称：被告的反诉没有事实和法律依据。双方签订的代理合同第四部分第一款第二条，明确约定乙方按照甲方审核决定的销售底价当期折扣及付款方式，严格执行销售；不得擅自低于底价进行销售和折扣。可以明确看出，对外销售的价格决定权在反诉人，所以不存在被告久和公司主张的事实和依据。如果有损失，其损失应该由被告久和公司自行承担。
经审理查明：2011年6月，开发商久和公司（甲方，下同）与代理商同策公司（乙方，下同）签订4号地块合同，约定甲方委托乙方代理销售本项目的商品房（包括住宅、商铺、车库、车位、储藏室等，不包括政府安置房）及本项目整体的产品策划、推广策划、销售策划和销售执行；代理期限为本合同签订之日起生效，项目全部交付后自动终止。双方还对其他条款进行了约定。庭审中，双方均表示对此合同的履行没有争议。
2012年9月8日，开发商久和公司（甲方，下同）与代理商同策公司（乙方，下同）签订东地块合同，约定甲方委托乙方代理销售“海安县奥体新城尚府”的商品房[包括住宅、车库（车位）、储藏室等]，可售面积约70万平方米（以实际分期开发建设及销售为准）；乙方工作内容包括营销策划工作（市场调查、规划设计跟进服务、销售推广策划、广告策略、广告设计与广告跟进服务）和销售代理工作；合同自签订之日起生效，至2014年12月30日止；如届时双方无异议，则视为自动延长。庭审中，双方均主张该格式合同由对方提供，但均未举证证明各自主张。
对于成功销售，合同约定，商品住宅的预售（销售）以套为出售单位，乙方完成下列方式之一，甲方将视之为乙方完成销售业绩（成功销售）：办理按揭贷款的客户，乙方以甲方名义与客户签订预售（销售）合同，且收取合同约定的除贷款以外的首期房价款，并按照按揭银行的要求收齐贷款申请材料和办理好各项手续（银行手续资料全部完毕）；一次性付款的客户，乙方以甲方名义与客户签订预售（销售）合同，且收取合同约定全额房款。
对于委托代理销售底价，双方约定，具体销售执行价格由乙方在开盘20日前提出《价格策略与定价报告》，以完成价格表的形式提出销售价格建议，由甲方最终审核、决定开盘价格，甲方决定后双方各自签章备案，并交付乙方执行；在销售过程中，甲方有权根据市场和销售情况对价格进行调整；乙方必须保证在《价格策略与定价报告》中所提供的竞争或可比项目的资料及售价的真实性，如甲方发现乙方刻意隐瞒或提供虚假市场信息，则视损失和影响大小，扣除乙方当期佣金的20%以上不超过50%作为赔偿，并可取消乙方销售代理权；乙方按照甲方审核决定的销售底价、当期折扣及付款方式严格执行，不得擅自低于底价进行销售和打折，但乙方为了促进销售而不影响底价的前提下，可对外调整销售表价；如果客户要求取得低于乙方权限折扣点，乙方必须向甲方负责人员请示并得到书面获准后方能执行；在销售过程中，经甲方特殊批准打折后售出的房屋，按未打折价格计算乙方的销售考核指标，按打折后的实际销售额计算乙方的销售代理费；甲方可以根据市场及销售情况要求乙方调整对外销售价格，该调整一般为每半月一次，但甲方可根据市场情况、销售情况随时提出调整。
对于佣金，双方约定，甲方按规定向乙方支付佣金（包括销售佣金及广告企划佣金），包括乙方负责实施的全程营销策划、代理销售及销售服务工作所发生的费用，（1）若住宅、商业用房按合同要求（合同要求指第五条中的考核要求，但车位、储藏室除外，下同）都完成指标，佣金按已成功销售房屋的实际到账金额×1.0%计算；若未按指标完成则按已成功销售房屋的实际到账金额×0.85%结算；（2）若车位储藏室按合同要求都完成指标，该部分佣金按实际总销金额×1.2%结算，若按合同要求未完成指标则按实际总销金额×0.85%结算，同时车位、储藏室的销售指标不作为乙方退场的考核依据；（3）甲方根据乙方商业招商及销售情况保留最终合同中商业销售代理的解除权，乙方应无条件接受，并按甲方要求做好相关交接工作。另外，合同还对广告企划佣金进行了约定。甲方于每月5日前，根据乙方上月实际成功销售商品住宅的实际到账金额确认乙方佣金收益，并在7个工作日内向乙方支付合同约定的相应部分的佣金。
对于佣金的支付方式，合同约定，1.每期（即每批次，下同）销售率（每批成功销售面积/每批可售总面积）低于60%时，每次按应结实际佣金的80%额度提取佣金，余下的佣金可作为销售押金留存于甲方；2.每期销售率高于或等于60%低于90%时，每次按应结实际佣金的90%额度提取佣金，余下的佣金可作为销售押金留存于甲方；同时，将每期销售率低于60%未结算的佣金结算给乙方；3.每期销售率高于或等于90%，按实际应结佣金结算，且付清所余销售押金。
对于溢价（指乙方所有成功销售的商品住宅的对外实际成交总金额超出合同约定的销售底价，乘以成功销售总面积的部分），双方约定，若每批次销售后期，对难去化房源采取促销而使成交价低于底价，则此房源不在溢价范围之内（溢价为零）；商品房溢价按甲方得85%、乙方得15%计算，此溢价分成比例仅针对一期7幢高层和8幢花园洋房，东地块其他房源的溢价分成，则根据销售情况以及总体状况双方另行协商。双方还对溢价的支付方式及时间作了约定。
对于考核要求，双方约定，在甲方确保工程进度并确保广告及促销策略按双方既定计划如实如期实施的前提下，乙方每期销售进度必须达到下列考核要求，每批次开盘日起4个月内，住宅、商业必须达到40%分批销售率，储藏室必须达到30%分批销售率，车位必须达到5%分批销售率；每批次开盘日起8个月内，住宅、商业必须达到70%分批销售率，储藏室必须达到45%分批销售率，车位必须达到10%分批销售率；每批次开盘日起12个月内，住宅、商业必须达到90%分批销售率，储藏室必须达到55%分批销售率，车位必须达到25%分批销售率；每批次开盘日起18个月内，住宅、商业必须达到99%分批销售率，同时底层及顶层商品房必须达到99%销售比例，储藏室必须达到75%分批销售率，车位必须达到50%分批销售率；乙方必须保证销售掉的99%房源中包含了最难销售的房源，最难销售的房源须经三次以上申报签字认可，否则视为未完成指标。
双方对于完成指标约定了奖励方法。同时，双方还约定，甲方自开盘日起每4个月对乙方的每批次销售进度进行考核，如乙方连续2次未达到考核标准，甲方有权终止合同（车位和储藏室除外）；乙方应于接到甲方书面通知一周内办理完移交手续并撤离销售代理现场，甲方则根据合同约定的佣金结算标准将未结算的佣金一次性结算给乙方。
对于违约责任，合同约定，非因法律规定或合同约定的情形，甲乙双方均不得擅自提前解除合同；除非征得对方同意，擅自解约方应向对方支付违约金人民币50万元整；在乙方完全按照合同达到销售计划并未违约的前提下，甲方若未能按照合同约定的佣金和溢价结算方式支付乙方费用的，则一周后每迟延一天甲方按应付款项金额的万分之5向乙方支付滞纳金；如逾期超过30天甲方仍未付款，乙方有权单方面终止合同，并要求甲方支付应付代理佣金及乙方应得溢价款外，甲方还应以应付款项金额的20%向乙方支付违约金。
双方还对相关考核细则及奖励制度形成了附件。其中6·2明确“本次约定的销售底价为：东地块一期7幢高层（2#、7#、16#、17#、18#、19#、26#）均价5880元/㎡，东地块一期8幢花园洋房（3#、5#、8#、9#、10#、11#、12#、13#）均价7200元/㎡”。
合同订立后，同策公司即驻场进行营销策划以及销售代理工作。2014年9月3日，双方签订《奥体新城尚府佣金结算协议》，“奥体新城尚府自2012年9月9日对外正式公开销售，截止2014年4月25日，已形成住宅销售全款到账为1453套，销售面积为166131.67㎡，销售金额为人民币1041854862元；储藏室524个，面积为5549.17㎡，储藏室销售金额为人民币19836291元；车位为124个，车位销售金额为人民币9786000元。按《东地块合同》中相关内容的约定，乙方代理甲方本项目总佣金为人民币16324548.19元。截止2014年8月20日，甲方已支付乙方代理佣金为人民币10673918.48元，甲方尚未支付乙方代理佣金为人民币5650629.71元。现甲（久和公司）乙（同策公司）双方自愿达成如下（协议）：一、甲乙双方对奥体新城尚府截止2014年4月25日产生的销售房源、面积、金额无异议，并且对产生的总代理佣金及已支付和未支付佣金数额无异议。二、甲方同意在2014年12月30日前向乙方支付剩余未支付佣金人民币5650629.71元，同时甲方应于2014年9月10日前支付乙方代理佣金100万元，2014年10月30日前支付乙方代理佣金200万元，2014年11月30日前支付100万元，2014年12月30日前支付乙方代理佣金1650629.71元。三、甲方支付乙方未支付佣金人民币5650629.71元后，甲方对乙方代理销售的奥体新城尚府项目自2012年9月9日至2014年4月25日止全款到账商品房、储藏室、车位而产生的佣金已全部结清，乙方不得以任何理由要求甲方支付其他相关佣金和费用。四、对于自2012年9月9日至2014年4月25日止乙方产生的实际销售商品房、储藏室车位而未全款到账的，甲乙双方同意以本次结算的方式结算，同时房款全款到账后，按月结算。对本项目2014年4月25日之后产生的销售，甲乙双方自愿遵守《东地块合同》中约定的（除附件一中的6.2条款）相关权利义务执行。五、自2014年4月26日起至本合同结束（2014年12月30日）所销售的住宅、商业、车位、储藏室不再计算溢价，按实际全款到账的销售总额结算佣金”。
上述协议签订后，久和公司于2014年9月30日通过银行汇款100万元、11月3日汇款100万元，2015年1月26日汇款80万元、2月4日汇款115万元，以上合计395万元给同策公司。另，同策公司自认2015年9月久和公司支付30.7367万元用于支付销售人员奖金。
合同到期后，同策公司继续履行销售代理工作，双方未重新订立合同。
2015年6月15日，久和公司向同策公司发函，认为双方于2014年9月3日签订的奥体新城尚府佣金结算协议，“确定的佣金结算方式和金额是由于甲方相关人员的工作失误，在佣金结算和金额确认方面没有严格按《东地块合同》的相关约定进行计算和确认，从而导致佣金的结算和金额不一致，要求终止双方于2014年9月3日签订的奥体新城尚府佣金结算协议，并按合同尽快对佣金进行结算，最终结果多退少补”。
同月23日，同策公司书面回复，认为“截止2014年4月25日，我司根据合同计算佣金及溢价数额，按三万方为一批次，未付佣金及溢价为7304799元；按实际推出销售批次，未付佣金及溢价为7860382元；按佣金比率0.85计算，未付佣金及溢价为5650629.71元。后经双方多次友好协商，本着相互理解，长期战略合作出发，按佣金及溢价总额最少的第三方式结算，确定未付佣金及溢价为5650629.71元。针对本次函件内容，我司已与集团总部法务及独立第三方上市审计事务所相关部门积极沟通，望能积极解决贵司要求，但总部法务及第三方上市审计事务所明确告知，我司目前处于上市阶段，原奥体新城佣金结算协议已于2014年审计确认完成，若现在要终止此协议，则属于重大事项变故。后因苏州公司与总部多次沟通，总部法务及独立第三方上市审计事务所给出变通处理方法，即若要终止原奥体新城佣金结算协议，则希望我司与贵司明确截止2014年4月25日具体未结佣金和溢价数额及支付时间，同时在即将签订的终止奥体新城佣金结算协议中注明，从而便于通过上市流程的审核”。
2015年10月10日，久和公司向同策公司发出通知一份，“2012年9月8日合同第四部分委托代理销售底价、代理佣金及广告费等第五条考核要求中约定：如乙方2次未达到考核标准，甲方有权终止合同。乙方应于接到甲方书面通知后一周内办理完移交手续并撤离销售代理现场。根据对贵公司的考核结果，贵公司已2次以上未达到考核标准，故根据合同约定，现书面通知贵公司：一、从即日起解除双方签订的《商品房项目委托代理销售合同》；二、请贵公司在接到本通知后一周内办理完毕移交手续并撤离销售代理现场”。同策公司于2015年10月12日收到此通知后，于10月19日撤场。
另查明：对于东地块合同所涉及房屋，久和公司已办理了商品房预（销）售许可证，其中2012年9月4日新城尚府3、5、9、10号楼许可销售；2012年9月12日新城尚府17、18号楼许可销售2012年9月28日新城尚府19号楼许可销售；2012年12月14日新城尚府16、26号楼许可销售；2013年4月27日新城尚府2、7、8、11号楼许可销售；2013年7月22日新城尚府23号楼许可销售；2013年8月13日新城尚府21号楼许可销售；2013年10月10日新城尚府20号楼许可销售；2013年11月6日新城尚府12、13号楼许可销售；2013年12月3日新城尚府25号楼许可销售；2014年10月21日新城尚府15号楼及商业B许可销售；2015年2月11日新城尚府1、6号楼许可销售。庭审中，久和公司陈述71、65、75号属商铺，包含在19、26、13号楼销售许可中。
上述事实，有同策公司提供的委托代理销售合同、奥体新城尚府佣金结算协议、银行客户专用回单，被告提供的委托代理销售合同、商品房预（销）售许可证、函件、回复函、解除合同通知等在卷佐证，本院均予以确认。
审理中，双方对以下事实予以确认：
（1）同策公司认为新城首府部分商品房及储藏室、车位应按实际销售金额的0.75%结算，久和公司认为对于客户蔡连生（房款3万元）、顾裕东（房款3.6864万元）因退房而不应结算佣金外，其他均表示认可。庭审中，久和公司提供了该两户退还购房款的财务发票，同策公司对此表示认可。经核算，该部分佣金为36.915511万元。
（2）对6、15号楼同策公司同意按0.85%结算佣金。
（3）在双方制作的奥体新城未结佣金情况表中，对于奥体新城尚府同策公司销售的商品房，双方确认套数及面积、销售额均一致，该部分销售款分别为：5370.1425万元、2450.6453万元、639.0257万元、896.763万元、8621.8837万元、1645.1525万元、2828.2229万元、35.5万元。
双方对以下事实存在争议：
（1）同策公司认为有46户已签订商品房买卖合同，未全款给付，但在2015年10月19日同策公司撤场前已办理好相关贷款手续，应视为成功销售，该部分佣金为37.7766万元。久和公司认可有15户同策公司成功销售。其中11户（钱建中房款81万元、张建华房款85.6048万元、蔡元华房款53万元、濮海军房款54.8万元、陈志强房款57.5万元、张娟房款46.888万元、陈定钧房款61万元、王小君房款59.6万元、曹文明房款62.1301万元、相武房款76.4万元、吴健房款75万元），另有4户（王小丹房款83.1720万元，姜冬甫房款92.7343万元，邱宝进房款92.7806万元、丁唯房款68.5851万元）在同策公司所主张的已签订订购合同但未签订销售合同的名册中。同策公司向本院申请调查其他业主银行贷款情况及久和公司电脑中所记载的收取房款记录。经本院调查，中国银行股份有限公司海安支行证明以下业主签订贷款合同的时间分别为，叶祖灵（房款53.0912万元）2015年10月8日，汪恩桃（11－404室，房款78万元）2015年10月12日，吴志来2015年12月23日，张翔2015年10月13日，王锋2015年10月14日；兴业银行股份有限公司海安支行证明以下业主签订贷款合同的时间分别为，汪恩桃（11－504）2015年10月14日，冯海阳2015年10月15日，张英军2015年10月14日；中国农业银行股份有限公司海安县支行证明以下业主签订贷款合同的时间分别为，张晓梅2016年1月29日，谢信荣2015年11月18日，蔡元华2015年10月22日（已在久和公司认可名册中），陈婷婷2015年11月9日，王俊2015年10月22日；中国工商银行股份有限公司海安支行证明以下业主签订贷款合同的时间分别为，韩世海（房款69.3763万元）2015年9月23日，卢晓燕2016年1月1日；中国建设银行股份有限公司海安支行证明以下业主签订贷款合同的时间分别为，陈建民2015年12月31日，张琦2016年2月24日。本院从久和公司的电脑记载中查明，方卫、徐芹、崔金杨、康建国、沈海燕、徐慧（65－1－109）至今未支付全款，马子程、吉成林、周付林、黄小凤、王生梅、王建冰、徐福祥、丁兆平、徐慧（65－1－110、65－1－111）、杨立林全款现金分期给付，最后一笔给付时间为2015年10月23日～2016年4月6日。另本院电话对刘朔明、周国亭的贷款签订情况进行了解，刘朔明反映2015年10月23日在中国建设银行股份有限公司海安支行办理贷款手续；周国亭反映2015年10月16日在中国邮政储蓄银行海安支行办理贷款手续。双方当事人对以上事实均无异议。
（2）同策公司认为有48户（含王小丹，姜冬甫，邱宝进、丁唯）虽未签订商品房买卖合同，但其已与客户办理订购手续，因久和公司要求撤场，导致其无法履行。该部分按1%计算佣金为42.9268万元，久和公司应支付50%。对此久和公司不予认可。
（3）对于佣金计算比例，同策公司认为应按1%的比例结算，但久和公司认为同策公司未能达到合同约定的考核指标，应按0.85%比例结算。对此，久和公司提供了同策公司销售佣金明细，该明细反映以下内容，3、5、9、10、17、18、19号楼为第一批次，开盘时间为2012年9月9日（19#为2012年9月29日）；16、26号楼为第二批次，开盘时间为2012年10月28日、2012年12月31日；2、11、7、8号楼为第三批次，开盘时间为2013年4月20日、2013年3月23日、2013年3月23日、2013年5月26日；12、13号楼为第四批次，开盘时间为2013年11月2日。另外，23、21、20、25、1、6号楼没有明确批次，开盘时间为2013年6月30日、2013年8月18日、2013年10月11日、2013年11月28日、2015年1月22日、2015年6月19日。
该明细同时显示了各楼盘、各批次在开盘4个月、8个月、12个月、18个月直至2015年10月10日的销售率，截止开盘18个月，第一批次的销售率为95.42%，第二批次的销售率为94.98%，第三批次的销售率为91.03%，第四批次的销售率为65.32%。另外，23、21、20、25号楼截止开盘18个月的销售率分别为80.09%、46.80%、34.77%、63.83%，1号楼截止开盘8个月的销售率51.80%
对此，同策公司认为同批次推出七幢房源，在海安市场是不切实际的，同时同策公司提供了1、6、15号楼的佣金核算明细，该明细显示，1、6、15号楼的开盘时间分别为2015年1月31日、2015年6月17日、2014年11月9日，1号楼截止开盘8个月销售率为52%。审理中，本院要求同策公司根据每批次的销售制作销售进度明细，但其未能提供。
（4）久和公司认为同策公司违约，并提供了2012年8月同策公司所制作的《奥体新城－尚府营销策划报告》，同时提供了2013年6月久和公司委托常州中天房产代理有限公司所制作的《海安市场调研报告》以及海安县房产交易中心的证明，以证明因同策公司刻意隐瞒并提供虚假信息的行为导致久和公司最终所定的房屋销售价格偏低的主张。同策公司在《奥体新城－尚府营销策划报告》中，将奥体新城周边房产的成交价进行了罗列，其中金石蓝郡5558元起至5800元，华新一品5600元，金水湾7000元。同策公司建议项目的二期高层入市价格为5860元。在常州中天房产代理有限公司所制作的《海安市场调研报告》中，该公司对海安地区2013年1月至5月的交易数据进行了统计，分析了周边竞争项目价格，其中金石蓝郡6800～7200元，金水湾7733～8000元，建议奥体新城当前实际成交均价为6600元。另外，海安县房产交易中心证明2012年8月、2013年5月以下楼盘的成交价格为，金石蓝郡6211元、6570元，华新一品5322元、5463元，金水湾7208元、7659元。
同策公司质证认为，策划报告只是作为代理公司根据客观的市场情况以及周边的销售价格，同时考虑客户购买的心理价格提出该公司对后期价格的参考意见，最终销售价格的确认由被告确定，被告仅以市场调研数额来认为原告存在欺诈行为，没有依据。
本案在审理过程中，经本院组织部分公众听审员参与旁听庭审（实际到庭的公众听审员为4人）。到庭的公众参审员认为双方应按照合同的约定，履行各自的义务，对于佣金的计算，应按双方的约定处理。
本院认为：原、被告因原告代理销售被告开发的楼盘，双方所订立的代理合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同应当认定为合法有效。双方均应当按照合同约定，善意、全面履行合同。违反合同约定，应当依法承担违约责任。
纵观双方当事人的诉辩主张，本院认为，本案的争议焦点有四，一是久和公司、同策公司是否构成违约；二是合同解除条件是否成就，合同是否有效解除及解除的时间；三是久和公司应向同策公司支付佣金的数额；四是违约金的数额。
（一）久和公司、同策公司是否构成违约
（1）久和公司是否违约问题
依照双方合同的约定，同策公司应当履行的合同义务为营销代理，包括销售、策划、广告策略与设计等；久和公司的主要义务为支付代理费用。
从双方举证来看，被告久和公司并未按照合同约定及时足额向原告同策公司支付佣金，构成违约。
2014年9月3日，双方签订《奥体新城尚府佣金结算协议》，该协议对截止2014年4月25日未结佣金和溢价提成等进行了结算。此后久和公司于2015年6月15日向同策公司发函，要求终止结算协议，重新结算。但就重新结算与同策公司并未达成一致意见，双方亦未实际重新结算。在该结算协议并不存在法定无效情形的前提下，久和公司唯一否定此结算协议的合法途径为向人民法院或其他法定机关主张撤销或变更，但其在知道或者应当知道撤销、变更事由之日起一年内没有行使撤销、变更权，其撤销、变更权消灭。故，该结算协议有效。久和公司在结算协议签订后应在2014年12月30日前支付佣金人民币565.062971万元，但截止该履行期限，久和公司仅支付395万元，尚欠170.062971万元至今仍未支付，久和公司不按照结算协议履行，亦构成违约。
2014年4月26日至合同解除前，同策公司所代理销售的佣金，久和公司除仅仅代为支付30.7367万元用于销售人员奖金外，其余佣金至今亦未给付。按照双方合同的约定，久和公司应于每月5日前，根据同策公司上月实际成功销售商品住宅的实际到账金额确认代理佣金收益，并在7个工作日内支付合同约定的相应部分的代理佣金。虽然双方对支付比例上存在争议，但久和公司至少应当按照合同约定的最低限额部分支付，其既未按月结算，亦未在合同解除后7日内给付佣金，亦构成违约。
（2）同策公司是否违约问题
久和公司提出反诉，认为同策公司刻意隐瞒并提供虚假信息，导致久和公司最终所定的房屋销售价格偏低，应承担违约责任。
双方合同约定，原告开盘前20日向被告提供售价建议，但双方并未明确约定每期楼盘开盘前均需提供售价建议，且双方还约定被告可不断地适时调整案涉楼盘的售价。从现有证据来看，同策公司所提出的《奥体新城－尚府营销策划报告》系2012年8月制作，而常州中天房产代理有限公司所制作的《海安市场调研报告》系对2013年上半年的房产销售数据进行的统计分析，故两份报告之间无关联性。相对于海安县房产交易中心所出具的数据，同策公司报告中的数据有高有低，加之欺诈为主观故意，因此认定同策公司存在欺诈没有事实依据。根据合同，同策公司仅仅是提出销售价格建议，在经久和公司审核后决定开盘价格，且在销售过程中，久和公司有权根据市场和销售情况对价格进行调整。即便同策公司确定的首期售价建议价格偏低，在其后的履行过程中，久和公司完全可以适时进行调整。因此，久和公司主张同策公司违约不能成立，其要求同策公司承担违约责任的请求本院不予支持。
（二）合同解除条件是否成就，合同是否有效解除及解除的时间
法律规定，委托合同的委托人可以行使任意解除权，当事人也可以约定排除委托方任意解除权及约定合同解除的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照双方约定，在符合法律规定或合同约定的情况下，可以提前解除合同；擅自解除合同的，须向对方支付违约金50万元。由此可见，双方合同除约定违约时对方的解除权外，并未协议排除被告作为委托方的任意解除权。同时，双方合同中多处约定了原告违约时，被告的合同解除权。本案中，久和公司2015年10月12日致函同策公司，认为同策公司已2次以上未达到考核标准，根据久和公司提供的同策公司销售明细及同策公司自行制作的1、6、15号楼的销售情况，应当认定同策公司连续2次未达到考核标准的行为客观存在，且符合双方合同第四部分第五条考核要求规定的单方解除合同的条件，故久和公司取得合同约定的解除权。另一方面，双方委托合同约定的合同履行期限至2014年12月30日止，如届时双方无异议，则视为自动延长。该期限虽届满，但双方均未提出异议，因此，自期间届满次日起应视为双方继续履行原委托合同。但对于原合同继续履行的期限双方没有约定，按照法律规定，对于期限未定的合同，双方均可以随时主张解除。综上，久和公司2015年10月主张解除，既符合法律规定，亦符合合同约定，为合法解除。久和公司解除合同的通知到达之日即2015年10月12日，双方的委托合同有效解除。
（三）久和公司应向同策公司支付佣金的数额
同策公司主张的佣金为代理销售部分的费用，而该费用久和公司支付的前提必须是同策公司成功销售的商品房。对于成功销售，在签订商品房销售合同的情况下，合同约定两个情形，一是办理按揭贷款的客户，收齐贷款申请材料和办理好各项手续（银行手续资料全部完毕），二是一次性付款的客户，收取合同约定全额房款。对照上述条件，在合同解除前仍未能签订贷款合同或仍未能付清全部房款的客户，应视为同策公司未能成功销售，同策公司所主张的该部分佣金本院理应不予支持。
对于在合同解除时同策公司虽与客户签订了订购合同，但因仍未签订商品房销售合同，且客户也未缴纳房款，此部分的代理佣金，同策公司要求久和公司支付50%，因不符合约定，该请求本院亦不予支持。
根据合同约定，住宅、商业按合同要求都完成指标，佣金按已成功销售房屋的实际到账金额×1.0%计算；若未按指标完成则按已成功销售房屋的实际到账金额×0.85%结算。现同策公司主张按1%的比例结算，而久和公司认为应按0.85%的比例结算。本院认为，根据双方约定的考核要求，结合佣金支付方式，每批次的销售率达到最终考核指标应为终极目标，而每4个月的考核仅作为对同策公司阶段考核依据而并非最终结算的依据。故对于自2014年4月26日至合同解除前代理佣金的结算应按0.85%的比例结算。本院认定的代理佣金包括以下部分：
（1）双方已确认的部分为36.915511万元。
（2）对于截止2014年4月25日的佣金，久和公司尚欠170.062971万元。
（3）对于同策公司主张的已签订销售合同且办理贷款手续，但银行未放款部分，根据已查明的事实，结合久和公司的自认，本院认定截止2015年10月12日符合结算条件的为18户，分别为钱建中房款81万元、张建华房款85.6048万元、蔡元华房款53万元、濮海军房款54.8万元、陈志强房款57.5万元、张娟房款46.888万元、陈定钧房款61万元、王小君房款59.6万元、曹文明房款62.1301万元、相武房款76.4万元、吴健房款75万元、王小丹房款83.172万元，姜冬甫房款92.7343万元，邱宝进房款92.7806万元、丁唯68.5851万元、叶祖灵房款53.0912万元，汪恩桃（11－404）房款78万元、韩世海房款69.3763万元。以上按0.85%比例结算佣金为10.63063万元（1250.6624万元×0.85%）。
（4）对于奥体新城尚府同策公司销售的其余商品房，双方确认的套数及面积、销售额均一致，按销售额的0.85%计算，佣金为191.142353万元[（5370.1425万元+2450.6453万元+639.0257万元+896.7630万元+8621.8837万元+1645.1525万元+2828.2229万元+35.5万元）×0.85%]。
综上，久和公司应支付代理佣金为378.014765万元（36.915511万元+170.062971万元+10.63063万元+191.142353万元－30.7367万元）。
（四）违约金的数额
（1）久和公司应承担的违约金数额
同策公司主张的违约金为两部分，一是逾期付款违约金95.460836万元；二是擅自解除合同的违约金50万元。
根据合同约定，“乙方完全按照本合同达到销售计划并未违约的前提下，甲方若未能按照本合同约定的代理佣金和溢价结算方式支付乙方费用的，则一周后每迟延一天甲方按应付款项金额的万分之五向乙方支付滞纳金。如逾期超过30天，甲方仍未付款，乙方有权单方面终止合同，并要求甲方支付应付代理佣金及乙方应得溢价款外，甲方还应以应付款项金额的20%向乙方支付违约金”。由此可见，久和公司支付逾期付款违约金须满足完成销售计划且未违约。
从目前的证据及双方认可的事实来看，同策公司违约的事实不能得到法院的认定，故同策公司不构成违约。但根据同策公司完成销售的情况，对照双方订立的合同，确实没有完成销售计划。虽然双方对于销售计划及考核要求理解上有歧义，双方约定同策公司不完成销售计划久和公司即不支付违约金未必公平，但依照法律规定当事人之间的约定优先适用。在双方之间此约定的效力并未被有效排除的情形下，同策公司据此主张久和公司支付20%的违约金，不符合法律规定及双方的约定。
2014年9月，双方对此前久和公司应付的款项进行了结算，此协议中双方并未再约定久和公司逾期付款应当承担违约责任的方式。依照法律规定，当事人在没有约定违约责任方式时，应当按照法定的违约责任方式承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，法定违约责任的方式为继续履行、采取补救措施或赔偿损失。在久和公司不履行2014年9月协议的情形下，仍然放任其不承担违约责任有失公平。故本院认为，被告久和公司应当按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率的标准赔偿原告同策公司逾期付款的利息损失。2014年9月结算协议中的佣金按约定计算，2014年9月结算协议后的佣金从合同解除后第8日即2015年10月20日开始计算。对于2015年9月久和公司给付的30.7367万元，同策公司未提供具体的还款时间，本院推定为2015年9月1日；因该款双方未能明确偿还的何项欠款，应认定为偿还2014年9月前结算协议中的欠款。本院认定，久和公司应当赔偿的利息损失为20.37644万元（自2014年9月11日起分期计算，其中100万元自2014年9月11日至2014年9月30日为2955.56元，200万元自2014年10月31日至2014年11月3日为933.33元，100万元自2014年11月4日至2014年11月30日为4044.44元，200万元自2014年12月1日至2014年12月30日为9022.22元，365.062971万元自2014年12月31日至2015年1月26日为1.4764.77万元，285.062971万元自2015年1月27日至2015年2月4日为3547.45元，170.062971万元自2015年2月5日至2015年9月1日为5.067877万元，139.326271万元自2015年9月2日至2016年6月15日为4.882031万元，238.688494万元自2015年10月20日至2016年6月15日为6.899755万元）。自2015年6月16日起的损失仍按此标准计算。
对于同策公司主张因久和公司擅自解除合同的违约金50万元，因本院前文所述的理由，久和公司解除合同不构成违约，同策公司的该诉讼请求，本院不予支持。
（2）同策公司的违约金数额
基于前文所述，同策公司向久和公司提供售价建议，不构成欺诈，亦不构成其承担违约金的条件，故久和公司的该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条、第四百一十条的规定，判决如下：
一、被告久和公司给付原告同策公司营销代理佣金378.014765万元。
二、被告久和公司偿付原告同策公司损失20.37644万元。
上述一、二两项合计398.391205万元，由被告久和公司于本判决发生法律效力后10日内履行完毕，并按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率标准赔偿原告同策公司自2016年6月16日至本判决确定的履行期间届满之日的利息损失（本金为378.014765万元）。
如久和公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告同策公司的其他本诉请求。
四、驳回被告久和公司的反诉请求。
本诉案件受理费5.5394万元，反诉案件受理费1.7400万元，合计7.2794万元，由同策公司负担2万元，久和公司负担5.2794万元（久和公司应给付的案件受理费3.5394万元已由同策公司代垫，久和公司在履行上述义务时一并给付同策公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7.2794万元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 贲 华
代理审判员 王 欢
人民陪审员 吴达华
二〇一六年六月十五日
书 记 员 陈小菁
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以','2018-10-09
05:47:21',0,'web',NULL),(17356807,'482689e7-173e-4c97-b7ec-a73f0125497f','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：81次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"文书ID\":\"482689e7-173e-4c97-b7ec-a73f0125497f\",\"案件名称\":\"张德金、张清秀、张华林、张美平与张勇民、施锦春民间借贷纠纷一审民事裁定书\",\"案号\":\"（2017）闽0424民初17号\",\"审判程序\":\"一审\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1490198400000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"补正文书\":\"2\",\"法院名称\":\"宁化县人民法院\",\"法院ID\":\"1340\",\"法院省份\":\"福建\",\"法院地市\":\"三明市\",\"法院区县\":\"宁化县\",\"法院区域\":\"\",\"文书类型\":null,\"文书全文类型\":\"1\",\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"不公开理由\":\"\",\"DocContent\":\"\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":\"原告张德金、张清秀、张华林、张美平与被告张勇民、施锦春民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月3日立案。原告张德金、张清秀、张华林、张美平于2017年2月21日向本院提出撤诉申请\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"张德金、张清秀、张华林、张美平与张勇民、施锦春民间借贷纠纷一审民事裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"张德金、张清秀、张华林、张美平与张勇民、施锦春民间借贷纠纷一审民事裁定书
（2017）闽0424民初17号\");$(\"#hidDocID\").val(\"482689e7-173e-4c97-b7ec-a73f0125497f\");$(\"#hidCaseName\").val(\"张德金、张清秀、张华林、张美平与张勇民、施锦春民间借贷纠纷一审民事裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）闽0424民初17号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"宁化县人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"1340\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"宁化县人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"民间借贷纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2017-02-21\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"张德金,张清秀,张华林,张美平,张勇民,施锦春\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第一百四十五条\',法条内容:\'第一百四十五条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"张德金、张清秀、张华林、张美平与张勇民、施锦春民间借贷纠纷一审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-03-23\\\\\",\\\\\