上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第99号
原告上海市闵行区颛桥镇光明村民委员会。
负责人谢某某。
委托代理人张娜，上海锦汇律师事务所律师。
委托代理人杭程，上海锦汇律师事务所律师。
被告上海军剑机电设备有限公司。
法定代表人缪某某。
委托代理人薛洪庭，上海市万方律师事务所律师。
原告上海市闵行区颛桥镇光明村民委员会（以下简称光明村委会）与被告上海军剑机电设备有限公司（以下简称军剑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张娜、杭程，被告法定代表人缪某某及其委托代理人薛洪庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年1月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告向原告租赁闵行区××路××号房屋，租期截止2014年3月31日，年租金为1，424，704.50元（人民币，下同），先付后用，如逾期支付，则每日按欠租额的3%计算滞纳金。2013年3月22日，原、被告签订一份《会议纪要》，被告承诺于2013年9月底之前搬离房屋，搬离过程中凡涉及企业内部问题均由被告自行处理，原告同意减免部分租金，仅收取至2013年6月30日的租金。此后，被告未按承诺的期限搬离厂房，也未支付自2013年7月起的租金和使用费。现要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付2013年下半年的租金746，721.87元，以及自2013年7月6日起至实际付款日为止，按上述金额的每日千分之一计算的滞纳金（暂计133，663.21元）；3、被告支付违约金186，680.47元；4、要求被告将房屋恢复原状后搬离。
被告辩称，涉案房屋涉及闵行区智慧城项目征地动拆迁，故双方曾签订《会议纪要》。之后被告积极寻找新的租赁场所准备搬迁，然原告却迟迟没有落实动迁补偿，导致被告无法搬离。该征地动迁项目是协议征收，需要先腾地，动拆迁的具体工作由闵行区颛桥镇重大办（全称为上海市闵行区颛桥镇重大项目推进办公室）负责，且在2012年时，重大办委托了评估公司至涉案厂房进行初步评估。另外，在涉案厂房周边的房屋已陆续拆迁。目前，原、被告之间不是租赁合同纠纷，而是涉及房屋动拆迁补偿。由于原告没有支付被告动迁拆补偿款，故不同意原告的请求。
经审理查明，2004年1月18日，原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份，约定，甲方将位于闵行区××路××号，原甲方所属上海常华光纤通信设备有限公司的老厂房5，570平方米，新厂房2366平方米，新办公用房748平方米，辅助房63平方米，总计8，747平方米的房屋，总占地16，500平方米，出租给乙方作机械制造、办公等用；租期十年，自2004年4月1日起至2014年3月31日止；租金及付款方式：老厂房5，570平方米＊0.4元＊365天=813，220元／年，新厂房2，366平方米＊0.55元＊365天=474，974.50元／年，新办公楼748平方米＊0.5元＊365天=136，510元／年，新老房屋和区域内总占地及围墙南面的绿化带每年租金共计为1，424，704.50元；每满五年按租金总价环比增长5%；先付后用，每年1月5日前付清上半年租金，7月5日前付清下半年租金，若逾期支付，每逾期一天则按应付租金的3%支付滞纳金；在租期内，乙方如需对承租房屋改建或在空地上新建房屋，须由甲方书面同意，所需费用由乙方承担，合同期满，乙方应恢复原状；乙方拖欠租金或其他费用一个月以上，甲方有权终止本合同，乙方应支付违约金，违约金为合同期内剩余租金的50%。合同对于房屋维护等作了约定。
此后，原、被告按约履行上述合同。
2013年3月22日，原告负责人、被告法定代表人以及颛桥重大办负责人、上海常华光纤通信设备有限公司法定代表人在上海市闵行区颛桥镇光明村民委员会会议室签订一份《会议纪要》，主要内容为：“智慧城”项目非居房屋涉及企业军剑公司，坐落于颛桥镇光明村。该企业与光明村委会的厂房租赁将于2014年3月到期，与上海常华光纤通信设备有限公司的两份租赁合同中一份已于2012年12月到期，另一份将于2013年9月到期。根据企业实际情况，经颛桥镇重大办、上海常华光纤通信设备有限公司和颛桥镇光明村协调，就企业搬迁事宜达成如下处理意见：1、军剑公司同意于2013年9月底之前完成全部搬离工作；2、搬离过程中凡涉及一切企业内部问题（诸如新厂房选址、转租企业清理、工人合同纠纷等）均由军剑公司自行处理；3、上海常华光纤通信设备有限公司租赁给军剑公司的厂房，租期统一延至2013年9月30日，租金收取至2013年6月30日；4、颛桥镇光明村委会与军剑公司的厂房租金收取至2013年6月30日，如能提前完成搬离，则根据实际提前日期相应减免租金。在该会议纪要下方落款处由原告光明村委会、被告军剑公司，以及上海常华光纤通信设备有限公司加盖公章。
被告军剑公司支付了截止2013年6月30日的租金，然未按《会议纪要》约定的期限即2013年9月30日前搬离，且使用房屋至今。
2013年11月，原告委托上海锦汇律师事务所杭程律师向被告寄发律师函，要求被告立即搬离房屋并付清2013年7月起的租金和使用费。
现原告以诉称理由诉至本院。
另查，2012年6月，闵行区“智慧城”项目土地储备签约仪式在闵行区颛桥镇政府举行。涉及的土地储备采取协议征收方式。
庭审中，被告表示，涉案房屋及土地因“智慧城”项目建筑而协议征收。原告表示，“智慧城”建设项目用地并未正式动迁，且涉案房屋土地目前也没有被动拆迁。
诉讼中，原告表示愿意放弃要求被告支付2013年7月至9月期间的租金、逾期支付租金的滞纳金，以及违约金的请求。
上述事实，由原告提供的厂房租赁合同、会议纪要、律师函，被告提供的闵行区政府网站截屏等，以及双立陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定的租期截止2014年3月31日，但在双方签订的会议纪要中约定被告应当于2013年9月30日前搬离，原告免收2013年7月至9月三个月的租金，该项约定的本质是原、被告以协议方式约定租赁合同于2013年9月30日解除。此约定不违反法律规定，对原、被告双方均有法律效力，故本院确认双方的租赁合同于2013年9月30日解除。合同解除后，承租人理应及时向出租人返还租赁物。然而，被告未能按期在2013年9月30日前搬离涉案房屋，违反了双方的约定。现原告要求被告搬离房屋，并将房屋恢复原状的请求，于法有据，本院予以支持。在合同解除后，被告仍然在使用涉案房屋，故应当支付原告房屋使用费，使用费的标准可参照租赁合同约定的租金标准计算。按租赁合同约定，前五年的每年租金为1，424，704.50元，自2009年4月1日起，租金增加5%，即年租金为1，495，939元，折合月租金为124，661元。2013年7月至9月的租金373，983元，原告自愿放弃此期间的租金，以及迟延支付租金的滞纳金、违约金的请求，不违反法律规定，本院予以准许。对于2013年10月至12月的房屋使用费373，983元，被告应当支付。被告以其动迁补偿款未取得为由而拒绝搬离的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海市闵行区颛桥镇光明村民委员会与被告上海军剑机电设备有限公司于2004年1月18日就上海市闵行区××路××号房屋而签订的《房屋租赁合同》于2013年9月30日解除；
二、被告上海军剑机电设备有限公司于本判决生效之日起三十日内恢复上海市闵行区××路××号房屋原状后搬离，将房屋归还原告上海市闵行区颛桥镇光明村民委员会；
三、被告上海军剑机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区颛桥镇光明村民委员会自2013年10月1日起至2013年12月31日期间的房屋使用费人民币373，983元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14，401.16元，财产保全费5，000元，合计19，401.16元，由原告负担12，610.76元，被告负担6，790.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年六月九日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。