河南省卢氏县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1224民初2367号
原告王伟生，男，1968年6月13日生，汉族，农民，住卢氏县。
委托代理人任铁栓，卢氏县城关法律服务所法律工作服务者。代理权限：具有代为承认、放弃、变更诉讼请求的权利；具有代为出庭陈述、举证、质证、辩论的权利；具有代为申请调解、与对方当事人和解等诉讼权利。
被告吴铁丰，男，1964年3月11日生，回族，住卢氏县。
委托代理人常晓科，河南宇萃律师事务所律师。代理权限：具有代为承认、放弃、变更诉讼请求的权利；具有代为出庭陈述、举证、质证、辩论的权利；具有代为申请调解、与对方当事人和解、提出反诉、申请执行、代领法律文书等诉讼权利。
委托代理人买占明，男，1945年4月15日生，回族，住卢氏县，系被告吴铁丰岳父。代理权限：代为应诉、代为承认、放弃、变更诉讼请求的权利；代为举证、质证、辩论的权利；代为申请调解、和解、提出反诉、代领法律文书等诉讼权利。
原告王伟生与被告吴铁丰合同纠纷一案，本院于2017年9月25日受理后，依法适用简易程序由审判员程军平独任审判，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告王伟生的委托代理人任铁栓、被告吴铁丰的委托代理人常晓科、买占明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王伟生诉称：2017年2月5日，他和被告吴铁丰签订购房协议，约定被告吴铁丰将其建筑面积为60平方米的三楼南套房屋出售给他，房屋总价15万元，分两次付款。协议签订之日，他交给被告吴铁丰10万元现金，被告吴铁丰将房屋交付给他。他入住后发现面积不对，经丈量，房屋实际建筑面积为50.19平方米，与协议签订的面积误差9.81平方米。另外，他购买被告吴铁丰的房屋没有相关的合法手续，属小产权，无法办理房产证。他与被告吴铁丰协商解除购房协议，返还房款未果，现请求法院依法判决解除原被告之间的购房协议，判令被告吴铁丰返还购房款10万元及利息。庭审中，原告王伟生变更诉讼请求为：请求法院确认原被告之间签订的购房协议无效，判令被告吴铁丰返还购房款10万元及利息。
被告吴铁丰辩称：原告王伟生在购买房屋前，曾带其父亲、姐姐、姐夫多次看房，其是在充分了解、多次实地挑选和反复比较后才决定购买的，并不存在原告王伟生所诉欺诈情况。他出售给原告王伟生的房屋包含整体装修，房屋建筑面积60平方米包含了墙体、楼梯等公共部分，原告王伟生诉称房屋面积相差9.81平方米不是事实。购房协议第六条可以证明原告王伟生明知该房不能办理房产登记手续，不存在重大误解。原告王伟生要求解除购房协议，其行为构成违约，原告王伟生应当承担违约责任并赔偿他的经济损失。因原告王伟生入住新房近一年时间，若解除购房协议，原告王伟生应支付违约金5万元，并赔偿房屋折损差价。
原告王伟生向本院提交的证据材料有：购房协议1份及收条1张。以此证明，2017年2月5日，被告吴铁丰将其位于卢氏县城关镇北关三街坊的三楼南建筑面积为60平方米的房屋一套以15万元价格出售给原告王伟生，双方约定分两次付清房款，原告王伟生于当日已经支付购房款10万元等情况。
被告吴铁丰向本院提交的证据材料有：1、卢集建（94）字第0106004号集体土地建设用地使用证复印件1份；2、北关字第436号房屋所有权证复印件1份；3、村镇建设工程规划许可证申请书复印件1份。以此证明，被告吴铁丰位于卢××县城关镇××组的房屋拥有合法的房产土地手续，该房原为4层砖混结构平房，因系危房，被告吴铁丰申请改建为三层临时房屋，卢氏县城关镇北关村委会及卢氏县城关镇政府于2016年3月均批准其改建，但因卢氏县住房和城乡规划建设局冻结手续办理，现暂未获批准。
庭审中，本院组织双方当事人对证据进行质证。
被告吴铁丰对原告王伟生提交的证据真实性未提出质疑。
原告王伟生对被告吴铁丰提交的证据真实性未提出质疑，但认为被告吴铁丰未取得卢氏县住房和城乡规划建设局的建设工程规划许可证，故其所建房屋不合法，在集体土地上修建的房屋属于小产权房，不能对外出售。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，在听取当事人的质证意见基础上，本院对以上证据认证如下：原告王伟生及被告吴铁丰提交的证据材料均形式合法，内容客观真实，与本案案件事实相关联，可以作为本案的定案依据。
根据上述证据及双方当事人陈述和质证意见，结合庭审调查情况，本院可以认定以下事实：
原告王伟生系卢氏县东明镇江渠村四组居民，被告吴铁丰系卢氏县城关镇北关村居民。2017年2月5日，被告吴铁丰将其位于卢氏县城关镇北关三街坊的三楼南建筑面积为60平方米房屋一套（已装修）转让给原告王伟生，两人并签订购房协议。协议约定：房屋总价款15万元，协议签订当日，原告王伟生向被告吴铁丰支付购房款10万元，剩余5万元原告王伟生于2017年12月5日前给付被告吴铁丰。协议签订当日，原告王伟生给付被告吴铁丰10万元。次日，原告王伟生搬入该房屋居住至今。
2017年10月9日，原告王伟生以购买被告吴铁丰的房屋建筑面积不实，被告吴铁丰没有房屋合法手续等理由向本院提起本案诉讼。
审理中查明，原告王伟生所诉的被告吴铁丰的房屋位于卢××县城关镇××组，原系一层四间砖混结构房屋，该房屋有房屋所有权证和集体土地建设用地使用证。2016年3月20日，被告吴铁丰以危房改建为由向相关部门提出申请，请求办理三层临时砖混结构房屋的建设工程规划许可证。卢氏县城关镇北关村委会及卢氏县城关镇人民政府乡镇建设服务中心经初审、复审同意原告王伟生改建，但卢氏县住房和城乡规划建设局至今未予审定批准。
被告吴铁丰将原一层四间房屋改建为四层砖混结构房屋，每层分一大、一小两套房屋。原告王伟生购买的房屋系三楼南套。
本院认为：本案所诉房屋附着的土地属于集体土地，集体土地宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
原告王伟生与被告吴铁丰买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地使用权。原告王伟生的户口虽属农村户口，但其是卢氏县东明镇江渠村四组居民，并非卢氏县城关镇北关村的集体经济组织成员，其不具有使用卢氏县城关镇北关村宅基地的资格。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，原告王伟生与被告吴铁丰签订的购房协议违反有关法律、法规等强制性规定，应属无效协议。
我国合同法第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告双方明知该房屋属于集体土地上建设的房屋而进行房屋买卖交易，双方均有过错，应相互赔偿对方的损失。依照合同无效的处理原则，原告王伟生应返还房屋，赔偿被告吴铁丰房租损失，被告吴铁丰则应退还购房款10万元，并承担相应利息损失。根据案情，本院酌定房租损失为每月500元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告王伟生和被告吴铁丰于2017年2月5日签订的购房协议无效。
二、限原告王伟生于本判决生效后十日内返还被告吴铁丰位于卢氏县城关镇北关三街坊的三楼南的房屋一套。
三、限被告吴铁丰于本判决生效后十日内退还原告王伟生购房款10万元及利息（利息按购房款10万元计，自2017年2月5日起计至本判决确定的还款之日止，月利率5‰）。
四、原告王伟生于本判决生效后十日内给付被告吴铁丰房租损失（按每月500元计，自2017年2月6日起计至原告王伟生腾出房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告王伟生负担575元，被告吴铁丰负担575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审判员 程军平
二〇一七年十一月十三日
书记员 杨旭东