2014-132李敬华、何文林、邹云生与宜春银智投资开发有限公
司合资、合作开发房地产合同纠纷一案二审民事判决书
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民一终字第132号
上诉人（原审原告）：李敬华，男，汉族，住江西省宜春市宜丰县。
上诉人（原审原告）：何文林，男，汉族，住江西省宜春市宜丰县号。
上诉人（原审原告）：邹云生，男，汉族，住江西省宜春市宜丰县。
以上三上诉人的共同委托代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宜春银智投资开发有限公司，住所地江西省宜丰县城新昌西大道42号4号楼。
法定代表人：李政，该公司董事长。
委托代理人：易惠新，江西华晟律师事务所律师。
上诉人李敬华、何文林、邹云生因与被上诉人宜春银智投资开发有限公司（以下简称银智公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江西省宜春市中级人民法院（2013）宜中民四初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李敬华、何文林、邹云生的委托代理人杜红民，银智公司的委托代理人易惠新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月16日，银智公司以4261.25万元竞得宜丰县城中公园南侧土地121.75亩。2010年4月30日，宜丰县建设局对该宗地规划道路红线与宗地红线为8米。2010年5月10日，宜丰县人民政府（批复）同意将银智公司取得的面积约121.75亩商业住宅开发地调整为133.16亩。2010年5月12日，宜丰县国土资源局与银智公司就该宗土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要内容为：建设项目名称为县城中公园南侧宗地，建设地址为县城中公园南侧，规划用地性质为商住用地，该宗地东至空地、南至永和大道延伸到路、西至渊明大道、北至城中公园，总用地面积约88773.4㎡，建筑用地面积约117.58亩，容积率不大于2.4，建筑密度不大于28%，建筑后退地边界距离东、南、北侧后退道路红线大于3.0米，西侧后退道路红线大于5.0米，用地范围内应设置垃圾站、公厕、物管用房各一处。市政工程设计要求：负责用地范围内小区道路硬化及区外道路的人行道建设（道路交通），按规划要求兴建用地范围内的下水道（给水排水），小区内电力线、电信线、广电线地埋（电力、电信、广电）。其中，宗地西北角后退道路红线大于10.0米。之后，银智公司向宜丰县国土资源局申请将该宗土地分割成10宗，该局将该宗土地划分成第1至第10号地块，并颁发宜国用（2010）字第978号至987号《中华人民共和国国有土地使用证》给银智公司。2011年9月5日，银智公司作为甲方，李敬华、何文林、邹云生作为乙方，签订《合作经营合同》，主要内容有：双方同意合作经营开发甲方名下宜丰县城中公园南侧地块（丽湖花园）项目，各占50%的股份。宗地位置面积为133.16亩，确认建筑面积以宜丰县规划局审批通过的实际面积为准。自2011年9月6日起至项目完全结束止（合作）。在合同签订三日内，乙方支付5000万元，总体规划方案评审通过后5个工作日支付1500万元，余款1580万元在2011年12月30日前支付，总金额为8080万元。同年9月7日，甲、乙双方签订《合作经营补充协议》，主要内容有：项目计划在2012年5月份之前开工，甲方用项目部分土地使用权证在银行办理抵押贷款3200万元，其中1600万元用于乙方抵付2011年12月30日前支付给甲方的合作经营费，从2012年1月1日起，1580万元的贷款利息由乙方承担。2011年12月2日，甲、乙双方签订《合作经营补充协议（二）》，主要内容有：乙方已支付甲方6500万元，余款1580万元分两次支付，同月12日支付80万元，2012年2月20日向甲方支付1500万元，合作经营项目正式定名为“金湖御景”。2012年3月12日，银智公司出具收条一份，内容有：收到李敬华、何文林、邹云生等人合作开发经营“金湖御景”项目的投资款8080万元，其中，2011年9月6日收5000万元，同年11月10日收1500万元，同年12月12日收80万元，2012年2月20日收1500万元。双方签订合作经营协议后，李敬华、何文林、邹云生参与“金湖御景”项目的经营管理，其中，李敬华任项目部总经理。李敬华、何文林、邹云生与银智公司合作后，以银智公司的名义委托珠海艺蓁工程设计有限公司对“金湖御景”项目进行规划设计，该规划设计的“总用地面积”为88773.4㎡（约133.16亩），因不符合宜丰县建设局规划而无效。为此，李敬华、何文林、邹云生与银智公司多次协商，要求银智公司退还多投入的资金，银智公司均予以拒绝，故起诉至法院。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。国土资源部公布的《土地登记办法》第三条规定：“土地登记实行属地登记原则”；第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。《江西土地登记办法》第九条第（一）项规定：“国有土地使用权，由使用国有土地的单位或者个人申请，但用于市政公共设施的除外”。本案中，银智公司以竞价的方式取得宗地坐落于宜丰县城中公园南侧88773.33㎡（约133.16亩）地块用于商住开发，宜丰县国土资源局根据与银智公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》及银智公司的申请，依据《土地登记办法》、《江西省土地登记办法》及相关规定，依法核准并颁发该宗地块《国有土地使用证》面积为117.58亩于法有据，应予认可。《中华人民共和国城乡规划法》第十七条规定：城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、总体规划的强制性内容。城市总体规划还应当对城市更长远的发展做出预测性安排。本案中，宜丰县建设局于2010年4月30日即对该宗地用地红线、用地范围内设置的公共建筑及市政工程设计要求作出了规划设计条件。2011年9月5日李敬华、何文林、邹云生与银智公司就该宗地块进行合作经营开发，双方认可“项目地块面积为133.16亩，确认建筑面积以宜丰县规划局审批通过的实际面积为准”，因此，李敬华、何文林、邹云生关于银智公司用于开发经营的土地只有117.58亩、银智公司应退还其多支付的合作开发资金9453944元的诉讼请求与本案查明的事实不符，不能成立，不予支持。关于违约责任的问题。如上所述，银智公司取得的该宗地块为133.16亩，鉴于城乡规划要求，规划区范围基础设施和公共服务设施用地为城市规划的强制性内容，且宜丰县建设局于2010年4月30日就该宗地块所作出的《规划设计条件通知书》明确了实际建设规划面积为117.58亩，该宗地块的15.58亩系用于规划区范围内基础设施和公共服务设施建设用地。至于双方选定珠海艺蓁工程设计有限公司就“金湖御景”项目进行规划设计方案未能通过当地建设规划而作废，应认定系“金湖御景”项目部未按宜丰县建设局《规划设计要求通知书》所致，双方均有过错，不能认定银智公司存在隐瞒实际建设用地情形，因此，李敬华、何文林、邹云生关于要求银智公司承担不能交付15.58亩土地并承担300万元违约金的诉讼请求与本案已查明的事实不符，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李敬华、何文林、邹云生对宜春银智投资开发有限公司的诉讼请求。案件受理费96524元，由李敬华、何文林、邹云生承担。
李敬华、何文林、邹云生不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定银智公司不存在故意对李敬华等三人隐瞒项目可供建设用地面积仅117.58亩的事实，认定事实错误。1、银智公司于2010年5月2日与宜丰县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的附件中明确了建筑用地面积仅117.58亩。银智公司在签订合作经营合同时已经知道，却故意隐瞒。2、2010年5月19日，银智公司取得该宗土地的土地使用权证，证书上的记载面积共计117.58亩。3、银智公司明知项目可供用地面积仅有117.58亩，仍然在2011年9月5日签订的《合作经营合同》中载明“项目地块面积为133.16亩”，出让合同的规划条件和取得土地使用权证早在一年多前已经明确，该行为为故意隐瞒。4、银智公司用其在合作前拟报建的设计方案作为签订合同的依据，该方案载明建设用地面积为133.16亩。二、根据双方合同的约定，李敬华等三人按照合同约定的133.16亩土地面积支付合作款8080万元，但实际面积只有117.58亩，银智公司应返还其多占用的资金945.3944万元。三、银智公司应承担其占用资金的利息。根据双方签订的《合作经营补充协议（二）》第2条的规定，双方合作期间占用资金的利息应按照月息1.2%计算。四、一审程序违法，未按照法律规定组成合议庭。综上，请求二审法院：1、撤销宜春市中级人民法院（2013）宜中民四初字第10号民事判决，改判银智公司返还多占用的合作资金945.3944万元，并判令银智公司承担占用资金的利息约300万元（利率按合同约定每月1.2%，从2011年9月6日起暂计算至2014年7月30日止，此后的利息计算至多占合作款项清偿时止）；2、一、二审诉讼费由银智公司承担。
银智公司答辩称，一、原审判决事实清楚、证据充分、判决适当。1、根据宜丰县国土局的出让合同，涉案地块的出让面积为133.16亩，但代征城市建设用地面积为15.58亩，规划建设面积为117.58亩。银智公司在与李敬华等三人商谈合作事宜时，已经交付了相关文件，不存在银智公司存在故意隐瞒的事实。2、2010年5月19日，银智公司取得了涉案地块的国有土地使用权证，但由于代征城市道路面积属于公益用地，不予发证，因此造成登记面积与签订合同的面积不符，这是依据政府相关规定办理的结果，并非银智公司造成的。3、李敬华等三人以双方共同委托的设计单位将133.16亩面积作为设计依据的事实主张银智公司隐瞒实际建设用地面积，是不成立的。首先，银智公司未向设计单位要求按照133.16亩建设面积进行设计，是设计单位的误解，将土地出让面积当做建设规划面积；其次，设计方案是双方共同委托设计单位设计的，出现失误也应为双方的共同责任。二、李敬华等三人要求银智公司返还合作资金945.3944万元，无事实依据。李敬华等三人对土地出让面积和代征道路面积等有理解错误，银智公司并未隐瞒土地面积，不存在违约行为。三、李敬华等三人要求银智公司支付资金占用费的请求，无事实依据。根据双方签订的合作合同，银智公司并未多收取合作资金，因此，也不需要支付利息300万元。综上，请求二审法院维持原判。
根据双方诉辩意见，本案的争议焦点为：银智公司在签订合作合同时，是否存在故意对李敬华等三人隐瞒项目地块面积仅有117.58亩而非133.16亩的事实，导致李敬华等三人按股份比例多缴纳合作资金945.3944万元？是否该返还李敬华等三人多缴纳的资金及该资金的利息？
本院二审期间，李敬华等三人提交了两份设计方案。一份是《丽湖花园设计方案》，该方案是银智公司单独进行的，于2011年4、5月份开始设计，2011年8月份定稿，也是银智公司用于签订合作合同所提交的方案。另一份是2011年12月定稿的《金湖御景设计方案》，这个方案是双方在合同签订后一起做的，但这个方案报到规划局后是没有通过，双方重新按117.58亩修改。这两份方案是同一个设计单位设计的，其中记载的项目用地面积均为133.16亩。这两份设计方案用于证明银智公司故意隐瞒项目实际面积是117.58亩的事实，导致李敬华等三人一直认为合作开发的土地面积为133.16亩。银智公司质证称，对这两份设计稿的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该设计稿不能证明银智公司故意隐瞒土地面积。双方在商谈合作协议时，李敬华等三人就已经全部知晓地块的情况，也看过银智公司提供的规划意见和土地证，该行为是发生在这两份设计方案之前的。银智公司只是把土地证等文件交给了设计单位做设计，具体情况没有交代清楚，设计单位的失误导致设计方案两次被修改，而不是银智公司隐瞒地块面积。本院认为，以上两份设计方案记载的用地面积均为133.16亩，该项目地块面积应由项目方提供给设计单位，由于第一份设计方案产生于双方签订合同之前，在本案中系由银智公司提供项目地块面积给设计单位，无证据显示为设计单位的失误，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。
二审查明的其他事实与原审一致，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，2011年9月5日，银智公司（甲方）与李敬华等三人（乙方）签订了一份《合作经营合同》，约定：双方合作经营开发甲方名下宜丰县城中公园南侧地块（丽湖花园）项目，甲、乙双方各占50%股份；项目地块面积为133.16亩，确认建筑面积以宜丰县规划局审批通过的实际面积为准；在合作期间内乙方向甲方支付土地及前期等各项费用计人民币8080万元。同年9月7日双方又签订了一份《合作经营补充协议》，约定甲乙双方共同合作经营开发的宜丰县城中公园南侧133.16亩土地项目（原定名丽湖花园），计划在2012年5月份之前开工，如在此之前发生土地闲置等费用由银智公司独资承担，乙方不负责。该两份合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。本案中的双方共同开发的项目地块，为银智公司于2009年通过竞拍取得，2010年5月11日签订《国有建设用地土地使用权出让合同》，该合同附件3中关于总用地面积载明，“宗地面积约88773.4㎡，建筑基地面积约117.58㎡”。2010年5月20日，银智公司将该宗土地分为十宗，分别取得十宗地的国有土地使用证，国有土地使用证记载的面积总计117.58亩。对于该宗地的土地出让面积（133.16亩）与土地使用证记载的面积（117.58亩）不一致的情况，宜丰县国土资源局出具了一份说明，内容为：“宜丰县城乡规划建设局规划出让红线图明确了该宗地出让宗地红线与道路红线间隔8米（为国家城市代征公共道路），即该宗地出让红线临近规划道路分摊8米”，“国家代征城市道路是不发证的，在办理土地初始登记时，必须扣除国家代征城市公共道路所占面积，因而形成了土地出让面积与土地证面积不一致”。
根据双方合作协议的约定，双方合作开发的项目地块面积为133.16亩，银智公司以地块入股，李敬华等三人出资8080万元入股，双方各占该项目50%股权。在庭审过程中，双方均认可李敬华等三人所承担的8080万元的出资款是按照133.16亩的地块面积计算得出的，即该8080万元投资款，为133.16亩土地的同等对价，由此双方各占该项目50%股权。故本案中双方的争议在于，未载入土地使用权证的国家代征城市公共道路的15.58亩土地面积，是否属于李敬华等三人应支付同等对价的土地面积。第一，双方签订的《合作经营合同》中约定，“该项目地块面积为133.16亩，确认建筑面积以宜丰县规划局审批通过的实际面积为准”。地块面积是指地块边界线所包围的范围，该合同中的地块面积应为双方共同开发建设的地块面积；建筑面积亦称建筑展开面积，是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和，与容积率等指标相关。即按照合同约定，项目地块面积确定为133.16亩，建筑面积未确定。第二，双方签订合作经营合同时，银智公司已经取得该宗土地的国有土地使用权证，记载面积共计117.58亩，根据物权法的相关规定，银智公司只对权属证书中登记的117.58亩土地享有使用权，其有权以上述面积的土地与他人共同开发经营，取得项目中50%股权。而按照双方的约定，李敬华等三人取得50%股权，需要支付地块面积的对价，故其按约定应该支付117.58亩土地的对价，而非133.16亩。第三，双方在2011年9月5日及9月7日签订的两份合同中载明的项目地块面积均为133.16亩，且银智公司委托珠海艺臻设计院设计的《丽湖花园设计方案》中记载的地块面积为133.16亩，该方案于2011年8月定稿，为双方签订合同的依据。双方合作之后，该设计院于2011年12月提交的《金湖御景设计方案》中记载的地块面积仍为133.16亩，该方案报到规划局后没有通过。由此可知，银智公司存在将133.16亩作为项目地块面积进行签约的故意。银智公司称设计图中的面积错误地记载为133.16亩，是设计单位的失误，证据不足，本院不予采信。由此，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，银智公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实而提供虚假情况，违背了诚实信用原则，应承担相应的责任。根据双方合作经营的真实意思表示，李敬华等三人应支付117.58亩的土地对价用于取得该项目50%的股权，结合133.16亩的对价为8080万元，117.58亩的对价应为7134.623万元，故银智公司应返还李敬华等三人多支付的合作资金945.377万元。关于李敬华等三人多支付的上述合作资金的利息问题，双方在合同中并无明确约定，故应从其支付完应支付的7134.623万元，开始支付超额投资款之日起计算，即从2012年2月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。李敬华等三人主张按照《合作经营补充协议（二）》中约定的项目部承担的借款利率来计算利息，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实、适用法律均存在部分错误，应予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江西省宜春市中级人民法院（2013）宜中民四初字第10号民事判决；
二、宜春银智投资开发有限公司于本判决生效后十五日内返还李敬华、何文林、邹云生投资款945.377万元，并从2012年2月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清时止；
三、驳回李敬华、何文林、邹云生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费96524元，二审案件受理费96524元，共计193048元，由宜春银智投资开发有限公司负担135133元，李敬华、何文林、邹云生负担57915元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭海鹏
代理审判员 颜凌云
代理审判员 李 平
二〇一四年十二月二日
书 记 员 张 英