商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2014）商州民初字第00714号原告刘某，女，汉族。原告杨某（原告刘某之夫），男，汉族。委托代理人黄某，男，汉族。被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。法定代表人郭晓明，董事长。委托代理人周保民，男，汉族，陕西奥星纪元房地产开发有限公司总工程师。委托代理人周彦飞，男，汉族，陕西奥星纪元房地产开发有限公司工程股职员。原告刘某、杨某与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及原告刘某、杨某的委托代理人黄某与被告奥星纪元公司的委托代理人周保民、周彦飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某、杨某诉称，2011年11月22日原告刘某与被告奥星纪元公司签订由被告提供的制式商品房买卖合同，合同编号：（GF—2000—0171）陕奥字2012御源花园152号并经商洛市商州区房地产交易中心登记备案，合同登记号（2012）0334。合同签订后原告按合同约定时间于2011年5月10日向被告交清全额购房款共计324728元。依据合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月1日前向买受人交付符合合同约定的并经验收合格的商品房，有合法的特殊原因可以延期。2013年4月17日原告接到被告交房电话通知，原告于2013年4月18日领回书面交房通知，原告于2013年4月23日去御源花园售楼部交接房屋，被告的工作人员列举了如下清单：契税4886元、大修基金6515元、燃气初装费2320元、装修押金2000元、面积差价1023元。被告的工作人员说，被告延期交房违约，契税优惠。违约金计算时间为10个月，减去雨天和政府因中考和高考的停工令减去1个月，约为19000多元，取整数给原告赔偿15000元，违约金15000元打欠条。因被告单方随意确定违约金且打欠条，违约金计算时间与实际情况差异过大，原告要求被告提供合法延期依据，按合同约定据实准确计算违约金并按现金支付，原告应交的大修基金6515元、燃气初装费2320元、装修押金2000元，现金交付，交接房屋。因双方未协商达成一致，使交房未果。当时被告工作人员表明，待向领导请示处理后通知原告办房屋交接。时至2014年5月6日，原告未接到被告的房屋交接通知。2014年5月7日，原告去御园物业管理处请求被告交房，被告的郭晓明经理说，根据售房合同第十一条第三款规定，原告违约，不享受优惠契税的政策，被告给原告违约金也不给了，契税、大修基金、燃气初装费、装修押金、面积差价、物业费等由原告全部交清后才给交房，否则不向原告交房。2014年6月25日经商州区法院案前调解，被告的郭晓明经理到场调解，调解未成。2014年7月1日在原告向被告交付大修基金6515元、燃气初装费2320元、面积差价款1023元、2013年9月到2014年9月一年的物业费后，被告才向原告交房。根据售房合同第十一条第三款约定，被告向原告交房时间为2013年4月18日，比2012年5月1日交房时间延期353天，被告应向原告赔偿违约金计353天×97.42元/天=34382.2元，其中可扣减被告举证合法延期天数的违约金。原告与被告的购房合同真实合法有效，原告履行了合同约定的付款义务，理所应当的享有合同约定的权利。被告违约延期交房，侵犯了原告的合法权益并给原告造成了巨大损失，被告应当向原告赔偿违约金，被告有按期提供办理房屋产权证的合法、有效、完整资料的责任。请求法院：1、判令被告限期向原告赔偿合同约定的违约金计34382.2元（按合同约定，每日97.42元计算，算到2013年4月18日共353天，可扣减被告合法举证交房延期的天数）；2、判令被告限期向原告提供商州区文卫北路御源花园1号楼4单元2层201号办理房产证的完整、合法、有效资料；3、被告承担本案诉讼费及相关费用。庭审中，原告放弃第2项诉讼请求。被告奥星纪元公司未提交书面答辩状，口头辩称，原告诉诉状中的多处陈述与事实不符，原告多次提到郭晓明说什么，但郭晓明来商洛的次数很少；原告诉称被告逾期交房，按照约定被告已通知交房，原告没有提出书面材料，也没有提出异议或者赔偿，应视为默认交房，所以对原告第一项诉讼请求不予认可，不予赔偿；关于办证的事，原告的房屋契税尚未交完，其他的资料已经完善，如果原告交完契税就可以办证。对原告陈述的合同签订的时间、房价款，房价款已交清的的事实没有异议，被告通知原告的交房时间，契税等交费清单均属实，售楼部承诺的关于违约金赔偿的事被告说不清，原告说的交纳物业费、大修基金等事情也属实。经审理查明，2011年1月4日，原告杨某代原告刘某（乙方）与被告奥星纪元公司（甲方）签订《合作建房协议书》，主要内容为，乙方自愿合作建设御源1#楼4单元2层201（东）商品房，该商品房销售面积120.68平方米（最终以政府权威部门测量面积为准），房屋总款324728元，该房建成后归乙方所有；签订本协议时，向甲方支付10000元作为建房的保证金，协议签订后须于2011年1月4日前付清164728元（含保证金），剩余建房款160000元须于2011年5月1日前付清；甲方如在2012年5月1日之前未将合作所建房屋交付乙方，应按本协议约定将合作建房款退还乙方，并支付银行同期利息，以补偿乙方的损失。2011年11月22日，原告刘某（买受人）与被告奥星纪元公司（出卖人）签订陕奥字2012（御源花园）152号商品房买卖合同，合同登记号（2012）0334，被告于当日向原告出具购房款324728元收据1张。原被告签订的商品房买卖合同载明，第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于商洛市金凤山公园项目用地范围编号为2009-13-1的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号商洛国用（2010）第40号；该地块土地面积为55841.57m2，规划用途为住宅，土地使用年限自2010年6月1日至2080年6月1日；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名御源花园，建设工程规划许可证号为611001201100015号，施工许可证号为2011012号。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为商洛市房产管理局，商品房预售许可证号为201106号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第1#幢4单元2层201号房，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为3米，建筑层数地上6+1层；建筑面积120.68平方米；该商品房建筑面积为预测面积，建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量并报商洛市房屋产权登记机关备案的建筑面积结果为准；买受人所购买的该套商品房面积（含公摊面积）中不含小区内的商铺、车库及建筑外墙面的面积。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为2690.82元/平方米，总金额324728元。第五条面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限：买受人于2011年1月4日支付首付款164728元，余款160000元于2011年5月10付清全部房款。第八条交付期限：出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、市政原因停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节目、庆典、中高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间表，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十一条交接：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、由于买受人原因未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担；2、由于买受人不能按期付款造成的延期交房责任由买受人承担；3、买受人收到书面通知后，未在通知的期限内前来办理交房手续的，视为出卖人已交付该商品房，由出卖人将商品房移交给物业管理公司进行有偿管理，因此所造成的损失和实际发生的所有费用由买受人承担。双方还就买受人逾期付款的违约责任，规划、设计变更的约定，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，关于产权登记的约定，保修责任等在合同中进行了约定。2013年4月17日被告通知原告交房，18日原告领回书面交房通知。在交房过程中，被告告知原告还应交纳契税4886元、大修基金6515元、燃气初装费2320元、装修押金2000元、面积差价1023元，双方因被告逾期交房应承担的违约责任发生争议，原告未接收房屋。2014年7月1日原告向被告交大修基金6515元、燃气初装费2320元、面积差价1023元及装修管理费、建筑垃圾费、2013年9月1日至2014年8月31日物业费、生活垃圾费等费用后，被告将房屋实际交付原告。另查明，被告开发建设的御源花园1#住宅楼于2011年7月20日开工，2013年3月22日施工企业陕西天信建筑工程公司、建设单位即本案被告、监理单位北京中环工程建设监理有限责任公司项目监理部、勘察单位商洛市水电地质勘探队、设计单位商洛市建筑勘察设计院均同意验收御源花园1#住宅楼。商洛市住房和城乡建设局分别于2011年12月23日、2012年12月24日，向市直各在建工地发出关于冬季各在建工程暂停施工的通知。施工单位陕西天信建筑工程公司就御源花园1#住宅楼分别于2012年2月7日、2013年3月5日得到监理单位北京中环工程建设监理有限责任公司项目监理部的同意后开工。2013年3月1日，被告向商洛市建筑工程质量安全监督中心站申请对其御源花园一标段竣工及二标段主体验收。2012年9月4日商洛市商州兴业房地产测绘队向被告出具10000元测绘费发票。2013年3月18日，商洛市商州兴业房地产测绘队向被告出具御源花园1号楼实测面积详表。原告刘某、杨某于1993年7月17日在原商州市张墹乡人民政府注册登记结婚。审理中，被告认为其未逾期交房，因下雨天停工52天、其已电话通知该业主，由商洛市住建局发文停工107天，等待竣工验收和面积测绘计176天，2012年高考、中考政府部门联合通知停工计6天，共计停工时间362天，按合同约定应除这些天数后，被告未逾期交房。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告刘某、杨某提交的证据（均为复印件）有合作建房协议书，商品房买卖合同，2011年11月22日购房款收据，御源花园业主入伙通知书，御源花园入住房款结算清单，2014年7月1日大修基金、房屋差价、燃气费、装修管理费、建筑垃圾费、物业费、生活垃圾收据，原告结婚证复印件；被告奥星纪元公司提供的证据（均为复印件）有商洛市气象台20**年8月8日证明，商洛市住房和城乡建设局商政建发[2011]184号、商政建发[2012]221号关于在建工程冬季暂停施工的通知，2011年7月20日、2012年2月7日、2013年3月5日、开工报告报审表，2011年7月21日、2012年2月4日、2013年3月3日开工报告，2013年3月1日被告关于御源花园一标段竣工及二标段主体验收的报告，2013年3月22日御源花园1#住宅楼工程通过验收各方会签表及竣工验收记录，2012年9月4日商洛市商州兴业房地产测绘队向原告出具的测绘费发票，商洛市商州兴业房地产测绘队盖章的御源花园1号楼实测面积详表，1号楼业主交房登记表，2011年8月24日商洛市建设工程造价管理站建设工程施工合同备案表，御源花园1#楼停工明细表。以上证据，已经质证和本院审查，真实合法，可以采信。本院认为，原告刘某、杨某夫妇由原告刘某出面与被告奥星纪元公司签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，对双方当事人均具有约束力。合同约定被告应于2012年5月1日前向原告交房，被告未按该期限交房，应向原告承担逾期交房期间的违约责任。因商洛市住房和城乡建设局分别在2011年12月23日、2012年12月24日通知商洛市直各在建工地冬季在建工程暂停施工，本案诉争房屋的施工单位在来年即2012年2月7日、2013年3月5日开工，两次冬季停工期间按被告提供的开工审批时间应分别为45天、71天，被告主张停工天数为37天、70天；2012年6月份中、高考停工6天，根据原被告双方在商品房买卖合同第八条中的约定，上述113天应予延期。被告认为雨天停工且其已电话告知业主，上述天数应予延期的观点，因被告没有证据证明其将雨天停工已告知原告、且原告不予认可，不符合双方应予延期的约定条件，本院不予采纳；被告提供的证据无法证明政府相关部门于何时受理其御源花园1#住宅楼竣工验收和面积测绘的报告，被告认为等待竣工验收和面积测绘的天数应予延期的观点，本院亦不予采纳。综上，被告本应于2012年5月1日前向原告交房，却到2013年4月18日实际通知交房，逾期交房时间为352天，减去原被告按合同约定应予延期的天数113天，被告应向原告承担239天的逾期交房违约责任，根据原被告在商品房买卖合同第九条的约定，被告应支付原告逾期交房违约金23283元（即324728元×3/10000/天×239天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司支付原告刘某、杨某逾期交房违约金23283元。限判决生效之日起30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由原告刘某、杨某负担200元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  何 明人民陪审员  李淑珍人民陪审员  喻荆民二〇一四年十二月八日书 记 员  李 倩