北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4380号
上诉人（原审被告、反诉原告）：余静，女，1965年7月1日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：施晓萌，男，1980年11月28日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：吴铁军，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵燕，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：张雪，女，该公司法务。
委托诉讼代理人：刘莹，女，该公司法务。
上诉人余静因与被上诉人施晓萌、北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初57752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余静，被上诉人施晓萌的委托诉讼代理人吴铁军、赵燕，存房公司的委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余静上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除双方于2016年3月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议；3.判令注销涉案房屋网签手续；4.判令施晓萌赔偿违约金6万元；5.本案诉讼费由施晓萌承担。主要事实及理由：一审法院认定事实不清。余静的婚姻状况不真实，涉案合同是一份虚假合同，未婚是存房公司让余静签的。合同签订日期为2016年3月20日，约定的成交日期是2016年9月20日，在这期间施晓萌只向余静支付了5万元的订金，未支付首付款和尾款。而施晓萌的批贷函下来是在2016年10月10日，足够证明施晓萌借款的货代函下来太晚的原因导致合同没有在约定日期2016年9月20日之前完成，施晓萌才是合同逾期履行的违约方。合同约定在面签之日支付第一笔房款294.5元，2016年6月8日，余静配合施晓萌在民生银行做了面签，民生银行拒贷，在2016年7月13日做完网签以后，存房公司将在民生银行曾经签过申请贷款的资料转去了汇丰银行申请贷款，而且在10月10日成功拿到了批贷函，说明在民生银行做的就是一次有效的面签，不是提交资料，不是草签。合同约定在面签之日也就是2016年6月8日民生银行做完面签，无论贷款是否成功，施晓萌都应该向余静支付首付款，但施晓萌并未支付，已经违约。余静认可涉案房屋是婚前财产，房产证是余静一个人的名字，而余静是在2015年登记结婚的，但是现任丈夫付了5年的银行贷款，还在2013年付了10万元的银行贷款尾款，涉案房屋的共同还款人是余静的丈夫，余静不能以虚假的未婚状态将涉案房屋出售。
施晓萌辩称：同意一审法院判决，按照约定首付款应当在批贷后支付，2016年6月8日是网签之前预收资料的过程，因此2016年6月8日之前无需支付首付。批贷时间一再拖延是因为余静不配合导致。从相关证据可以看出，余静未婚的事实出现在签完合同4-5天后，但余静直至一审开庭前一直未提出过已婚的相关证据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
存房公司辩称：同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，买卖合同合法有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
施晓萌向一审法院起诉请求：1.判令余静继续履行双方于2016年3月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《商业贷款付款方式及补充协议》及《买卖定金协议书》；于判决生效后10日内协助办理北京市朝阳区利泽西园122号楼×门×号房屋（以下简称涉案房屋）的贷款手续，并于判决生效后30日内配合办理过户手续，将涉案房屋登记至施晓萌名下，并于过户当天向施晓萌交付；2.判令余静支付施晓萌违约金46万元；3.判令余静赔偿施晓萌逾期腾房造成的租金损失，按照每月5800元标准，计算自2016年9月20日至涉案房屋实际交付之日止；4.余静承担本案诉讼费用。
余静向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2016年3月20日签订的合同及相关补充协议；2.施晓萌配合余静办理涉案房屋的网签注销手续；3.施晓萌向余静支付违约金92万元；4.全部诉讼费用由施晓萌负担。
一审法院认定事实：2016年3月20日，经存房公司居间，施晓萌作为买受人，余静作为出卖人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同）、《补充协议》、《商业贷款付款方式及补充协议》及《买卖定金协议书》，约定余静将登记在自己名下的涉案房屋以总价460万元的价款出售给施晓萌。合同中第八条权属登记第一款约定，买卖双方应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权登记转移手续，如合同履行期间因此产生需要延长申请办理房屋权属登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议；第九条违约条款第二款第2项约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过十五日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第九条违约条款第四款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告十五日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方继续履行，违约方须按该合同成交总价款的10%承担违约责任；第十条合同解除条款约定如出卖人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行……买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。同日，双方就合同履行期间签订了《补充协议》，约定：双方协商一致办理完手续的时间在2016年9月20日前办完所有手续。同日双方签订的《商业贷款付款方式及补充协议》中约定：定金为5万元；买卖双方应于网签后2个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为人民币160万元；买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关材料；若贷款未获批准，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合；买受人于面签当日支付出卖人购房款294.5万元，支付方式为搜房托管。
庭审中，施晓萌提交了余静签署的《未婚声明》、《居民死亡医学证明书》、余静户口本、《北京市内销商品房预售契约》及涉案房屋产权证，并称余静之前夫已于1991年2月5日去世，死亡证明为余静于2000年购买房屋时自行向开发商提交的，购买本房屋时余静亦未再结婚，涉案房屋贷款于2013年还清，余静与现任丈夫于2015年结婚。余静对该组证据真实性认可，并称涉案房屋为其个人财产，不涉及他人权益，其丈夫亦认为其有权单独处置；但称《未婚声明》是在中介要求下出具的，并非其本人意愿。
就其主张余静的违约情形，施晓萌提交了录音及文字整理资料、短信及QQ聊天记录一组，欲证明余静与其沟通过程中几次表示因房价上涨不想出售涉案房屋；且经施晓萌与中介多次催促，余静至今未配合办理第二次银行面签手续，亦未配合办理搜房托管手续。余静对该组证据的真实性予以认可，但称通话录音等不能完整再现双方交易的全部过程，只是部分截取，其虽然口头表示过违约，但一直以实际行动予以配合，并称超过了双方约定的最后履约时间是施晓萌方造成的。存房公司对该组证据中其中介工作人员与余静沟通的部分予以认可，并称余静一直拖延办理网签等手续；因余静在国外，故存房公司工作人员为配合其时间将第二次申请银行贷款时间约在2016年9月18日，但余静仍未到场配合；且余静时而表示不再出售房屋时而又配合办理手续，但其实际行为是一直拖延履约。
就其主张的租房损失，施晓萌提交了其与案外人的房屋买卖合同及房屋租赁合同，欲证明其因为履行本案合同已将之前登记在自己名下的房屋出售了，且因本案合同履行不畅，现其租房居住，产生了租房损失。余静对该组证据证明目的不予认可，称该房屋买卖合同可以证明施晓萌在签订本案合同时不具备购房资格，直至2016年6月售出前手房屋才具备了购房资格；租赁合同无法核实真实性，亦不能证明施晓萌实际产生了租房损失。
施晓萌还提交了落款日期为2016年9月19日的《履约催告函》及邮件底单1份，欲证明其曾以邮寄催告函的方式催告过余静配合履约。余静对该证据真实性不予认可，并称未收到该催告函。存房公司对该证据予以认可。
就其履约能力，施晓萌提交了汇丰银行楼宇按揭贷款批准通知书书及招商银行出具的存款证明，欲证明其有能力继续履约。余静对该组证据的证明目的不予认可，并称该证据可以证明银行批贷不需其出面即可办理，故其不构成违约。
一审庭审中，余静提交了案外人罗某及李某出具的证明，欲证明其签约时已告知存房公司其已经结婚的事实，中介称国外登记结婚国内无法查询，授意其签署了未婚证明。余静还提交了其与施晓萌于2016年9月18日的录音、短信记录一组及其与存房公司工作人员的电话录音1份、北京鸿炜亿家宾馆望京店的房费账单1份，欲证明其一直配合履约，且为配合履约其于2016年9月16日就回国了。施晓萌对该组证据证明目的不予认可。
为证明其为已婚状态，余静还提交了公证书1份，显示其与现丈夫MICHAEL某于2015年1月6日在马来西亚登记结婚。
就合同履行情况，双方均陈述施晓萌已支付5万元房屋定金；涉案房屋已办理完网签登记；且第一笔房款294.5万元至今尚未支付。关于未支付原因，施晓萌及存房公司称称双方约定应于面签当日将294.5万元以搜房托管的方式支付给余静，但经存房公司及其本人催告，余静未于2016年9月18日配合办理汇丰银行面签手续及搜房托管账户手续，故其无法支付294.5万元。余静认可自己在2016年9月18日未至汇丰银行配合办理面签手续亦未办理搜房托管手续，但施晓萌至今未支付首付款行为已经构成根本违约，据此施晓萌应向其支付违约金。
就涉案房屋权属情况，余静认可其前夫于1991年去世，余静个人于2000年签订购房合同购买涉案房屋，2002年房屋登记至余静名下，后2015年1月6日其与现任丈夫在马来西亚登记结婚。经询，余静称涉案房屋为其个人婚前财产，亦不涉及他人权利，其有权单独处分。
另查，法院调取涉案房屋登记信息中显示，涉案房屋登记在余静一人名下，无抵押贷款，无查封。
一审法院认为：施晓萌与余静签订的合同及相关补充协议合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而本案合同及相关补充协议约定，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关材料；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告十五日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方继续履行，违约方须按该合同成交总价款的10%承担违约责任。现依据在案证据可以查明，因第一次银行贷款未成功，本案三方约定进行第二次银行贷款申请，但余静未于2016年9月18日至现场配合办理贷款手续。施晓萌提交的录音中可以显示于2016年9月18日之后，施晓萌又曾通过电话催告余静，要求其配合办理搜房托管及缴税、过户等手续，应视为已尽到合理催告义务，但余静至今未予以配合，其怠于履行合同义务的行为应视为违约，应承担相应的违约责任。
关于合同能否继续履行。首先，本案证据可显示，涉案房屋购买于2000年，于2002年登记至余静一人名下，而余静与现任丈夫于2015年1月6日登记结婚，购买涉案房屋时余静为单身。余静亦当庭表示涉案房屋为其婚前购买的个人财产，不涉及案外人权益，其有权单独处分。其次，涉案房屋已在房屋管理部门办理完毕网签备案手续，且施晓萌已向法院出示了其有能力继续履行合同的证据，并称其原意一次性付清尾款。故法院认为本案合同具备继续履行的条件，施晓萌主张的继续履行合同及相关补充条款，将涉案房屋过户至其名下并交付的诉请，有事实及法律依据，法院予以支持。而施晓萌作为购房一方，其主要合同义务为支付房款，故施晓萌亦应支付相应的剩余房款。另，双方亦应按照合同约定的税费负担方式及主管行政机关确定的税费数额依法缴纳相应税费。
关于余静主张施晓萌未支付首付款294.5万元的行为构成根本违约，并据此反诉主张解除合同、支付违约金的反诉请求。法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后一方有权拒绝其履行要求。本案双方约定，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关材料；若贷款未获批准，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合；买受人于面签当日支付出卖人购房款294.5万元，支付方式为搜房托管。现可查明，余静未于三方约定的2016年9月18日到场配合办理面签手续及搜房托管手续，后经施晓萌催告至今仍未配合办理前述手续，故施晓萌有权拒绝履行后续的付款义务；且因未办理搜房托管手续，施晓萌实际亦无法支付该294.5万元款项。综上施晓萌该行为不构成违约。另，余静还主张因施晓萌的缘故导致合同未在双方约定的2016年9月20日前履行完毕，但其提交的证据无法证明该主张成立，该主张亦并不构成合同继续履行的实际障碍，就此主张法院不予采纳。综上，余静主张施晓萌构成根本违约的抗辩意见及其据此主张的全部反诉诉请，无事实及法律依据，法院不予支持。
另，关于施晓萌主张的违约金，余静认为其主张过高，应依法予以酌减。法院将在遵循公平原则基础上，考虑合同履行情况及施晓萌的实际损失后依法予以酌定。关于施晓萌主张的租金损失，因违约金之目的为弥补当事人的实际损失，法院将在违约金诉请内一并考虑，不再另外支持。
综上，一审法院于2016年12月判决：一、余静继续履行二○一六年三月二十日与施晓萌签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》；施晓萌于判决生效后三十日内给付余静购房款人民币四百五十五万元，余静于收到上述款项同时协助施晓萌办理位于北京市朝阳区利泽西园122号楼×门×号房屋的产权过户手续，将上述房屋转移登记至施晓萌名下，并于转移登记过户完成当日将上述房屋交付给施晓萌；二、余静于判决生效之日后三十日内给付施晓萌违约金六万元；三、驳回施晓萌的其他诉讼请求；四、驳回余静的全部反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认；本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。
上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《商业贷款付款方式及补充协议》《买卖定金协议书》《北京市内销商品房预售契约》、户口本、《死亡证明》、催告函、邮寄底单、存款证明书、录音、短信及QQ记录、证人证言、公证书、产权证及租赁合同等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，施晓萌与余静签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。买卖双方均应依据约定履行各自的合同义务。首先，据本案已查明事实，2016年6月8日买卖双方因未能成功办理银行贷款手续，约定于2016年9月18日再次至民生银行办理贷款手续，但余静未能依约到场配合办理贷款手续，且在施晓萌电话催告其办理搜房托管及缴税、过户等手续后，余静至今仍未予以积极配合，故一审法院认定余静怠于履行合同义务的行为应视为违约，并无不当。其次，关于施晓萌未支付首付款294.5万元一项。双方合同约定，买受人于面签当日支付出卖人购房款294.5万元，支付方式为搜房托管，但据已查明事实，余静未能于约定时间到场配合办理贷款手续，且至今亦未配合办理买受人施晓萌支付购房款的搜房托管手续，故施晓萌无法依据合同约定的方式支付余静294.5万元款项，故余静上诉称施晓萌逾期付款，构成违约的主张，本院不予采信。最后，关于余静的婚姻状况，余静于一审中明确表示，涉案房屋系其婚前个人财产，不涉及案外人利益，其有权处分，且涉案房屋登记为余静个人所有，房屋登记时间亦早于余静与现任丈夫结婚登记时间，故本院认为，余静上诉主张其系已婚的婚姻状况，不构成涉案房屋买卖合同继续履行的障碍，故一审法院判决余静继续履行与施晓萌签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》，并无不当，本院予以维持。
综上所述，余静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43200元，由余静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 潘 蓉
审 判 员 沈 放
二〇一七年三月二十九日
法官助理 贾宇飞
书 记 员 李 峥