山西省阳曲县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0122民初863号
原告：弓大伟，男，1983年7月13日出生，汉族，阳曲县东黄水镇蒲子村居民，住阳曲县。
委托诉讼代理人：赵秀芹，山西黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓芳，山西黄河律师事务所律师。
被告：山西德和盛房地产开发有限公司，住所地阳曲县县城新安东街（水利局旁）。
法定代表人：李润林，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：郭鹏辉，山西晋商律师事务所律师。
原告弓大伟与被告山西德和盛房地产开发有限公司（以下简称德和盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弓大伟及其委托诉讼代理人赵秀芹、张晓芳、被告德和盛公司委托诉讼代理人郭鹏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弓大伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房预订协议书》及《商品房买卖合同》，向原告交付位于阳曲县德和盛小镇1幢14号房，并办理相关产权手续；2、判令被告向原告支付违约金74950元，自2014年10月31日起至2017年9月30日止，并承担到实际交房之日止；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月20日原告与被告依法签订《优惠审批单》，该审批单第6条约定，双方按照9800元/平方米的购房价签订《商品房买卖合同》。2014年1月23日，原告与被告又签订了《商品房预订协议书》，该协议书第三条约定：原告同意签订本协议时，交付定金49999元，作为原告、被告双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，原告交付的定金正式转为购房款；第四条约定：原、被告双方商定，预定天为15天，原告于2014年2月10日前持本协议书、定金收据，如选择按揭方式则携带按揭所需资料到销售现场，签订《商品房买卖合同》，并按下列第二种方式（按揭贷款）付款。2014年1月27日，原告如约向被告支付定金49999元（后转为购房款）；2014年3月3日，原告向被告支付购房款301879元，至此原告按照被告要求和银行按揭贷款所需，支付被告购房首付款71.1平方米*9800元/平方米*50%=351878元，当天原告与被告签订了《商品房买卖合同》。但被告以向阳曲县房地产管理局备案为由，将合同全部收回，导致原告未持有合同。被告将合同收回后并未如约或在规定期限内办理备案，原告银行按揭无法办理。原告曾找被告协商将剩余房款付清，被告按约定向原告交房，但被告不接受房款，也不履行合同约定的交房义务，且至今不予履行。原告认为，既然双方签订《商品房预订协议书》并随后签订《商品房买卖合同》，那么，双方均应履行，原告已经履行了合同约定的付款义务，而被告却不按照合同约定办理相关手续并向原告交房。被告的行为已经构成违约，应当根据合同约定承担违约责任并继续履行合同。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，根据《合同法》及其他相关法律规定诉至贵院，望判如所请。
被告德和盛公司辩称：1、被告未在《商品房买卖合同》上盖章，该买卖合同未成立。通知原告解除《商品房预定协议书》。2、原告向被告支付首付款后应向银行提供原告的相关信息办理按揭贷款。原告把所有责任推到被告方是不合理的，原告所诉事实有待核查。3、被告只收到首付款，未收到尾款，被告享有抗辩权，不应承担交付房屋的义务。被告正式告知解除双方的合同，同意退还原告首付款。4、原告要求被告继续履行交房义务的前提条件是原告付清全部房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，违约金计算没有依据。
本院经审理认定事实如下：2014年1月20日，原告弓大伟与被告德和盛公司签订《优惠审批单》，双方约定：弓大伟登记”德和镇小镇”项目住宅1号楼14号房，该房屋原单价10800元／平方米，优惠后单价9800元/平方米签订《商品房买卖合同》。2014年1月23日，原、被告签订《商品房预订协议书》，双方约定：原告预订太原市阳曲县德和盛小镇1幢14号房，该房屋建筑面积为71.11平方米，用途为商业；按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米10800元，总金额767988元；原告同意签订本协议时，交付定金49999元，作为原、被告双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，原告交付的定金正式转为购房款；预订天为15天，原告选择按揭贷款方式付款，应于2014年2月10日前持本协议书、定金收据及按揭所需资料到销售现场，签订《商品房买卖合同》；如在预订期内，原告未依本协议约定付款，则开盘前及开盘期间的优惠自动取消等。2014年1月27日，原告向被告交付定金49999元。2014年3月3日，原告弓大伟与被告德和盛公司签订《商品房买卖合同》（编号：CF-2000-0171），合同约定：原告弓大伟购买被告德和盛公司建设的阳曲县108国道旁德和盛小镇第1幢14号房，该商品房用途为商业，属框架结构，建筑层数地上两层，建筑面积71.11平方米，其中，套内建筑面积68.50平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.61平方米；该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米9800元，总金额696878元；原告于2014年3月3日付总房款50%计351878元，剩余房款50%计345000元做银行按揭；原告如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的0.1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；被告应当在涉案房屋交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由被告向阳曲县房地产管理局申请登记备案等。该合同由被告德和盛公司保管提供，原告弓大伟在该合同的买受人处签名捺印，被告德和盛公司在出卖人处没有加盖公章或委托代理人、法定代表人的签名。合同签订当日，原告弓大伟向被告交纳购房款301879元。至今原告弓大伟未能办理银行按揭，也未向被告德和盛公司交纳剩余房款，被告德和盛公司未按合同约定向阳曲县房地产管理局申请登记备案。该商品房至今尚未完成综合验收，未取得综合验收合格证。
另查明，被告德和盛公司已于2013年1月4日取得由阳曲县房地产管理局颁发的涉案房屋（2013）阳商房预售字第壹号《商品房预售许可证》，有效期自2013年1月起至2014年10月，后延期至2016年10月，后再次延期至2017年12月。
以上事实有当事人的当庭陈述、《优惠审批单》、《商品房预订协议书》、《商品房买卖合同》（编号：CF-2000-0171）、《商品房预售许可证》（2013）阳商房预售字第壹号、收据两支、《回函》等在案佐证。
本院认为，被告德和盛公司虽然未在《商品房买卖合同》上签字盖章，但该合同由被告保管提供，被告德和盛公司已按该合同的约定收取了原告弓大伟交纳的部分购房款，结合原被告双方之前签订的《优惠审批单》、《商品房预订协议书》，应当认定原被告形成了商品房买卖合同关系。该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以认定。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。但是，根据原、被告在合同中”被告应当在2014年10月30日前将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，该涉案房屋尚未完成综合验收并取得验收合格证，因此，该房屋在事实和法律上均不具备交付条件，也不具备办理相关产权登记的条件。原告弓大伟作为买受人的主要义务为支付房款，合同约定以银行按揭贷款的方式向被告德和盛公司交纳剩余房款，仅为原告对剩余房款支付方式的选择。从合同的公平、等价有偿原则出发，原告在不能办理按揭贷款、未付清房款的情况下，要求被告交付房屋、办理产权登记手续，显失公平。故对原告弓大伟要求被告德和盛公司交付涉案房屋，并办理相关产权手续的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，在原告无法以银行按揭方式支付剩余房款，亦未采取其他方式向被告完成交付的情况下，要求被告德和盛公司支付自2014年10月31日起至2017年9月30日止的违约金74950元，并承担到实际交房之日止的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告弓大伟的诉讼请求。
案件受理费1774元，财产保全费5000元，由原告弓大伟负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 段拴柱
人民陪审员 范国庆
人民陪审员 王文彪
二〇一八年三月二十六日
法官 助理 关 念
书 记 员 张霞艳
书 记 员 张霞艳