太原市迎泽区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）晋0106执异字第2号
异议人陈晓英，女，汉族，1958年8月18日出生，住山西省太原市晋源区。
委托代理人王莹，山西恒一律师事务所律师。
申请执行人郗庆宝，男，汉族，1970年2月21日出生，住山西省太原市迎泽区。
被执行人杨剑，男，汉族，1972年7月20日出生，住山西省太原市迎泽区。
本院在执行申请执行人郗庆宝与被执行人杨剑民间借贷纠纷一案中，异议人陈晓英向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭对异议人陈晓英提交的证据进行了书面审查，现已审查终结。
异议人陈晓英称：我经朋友介绍与被执行人杨剑于2014年5月19日签订《房屋转让协议》，约定被执行人杨剑将长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋卖给我，房屋使用面积64平米，房屋售价31.5万元。合同签订后，被执行人杨剑向我出具书面委托书，委托书的内容为：“兹委托张勇（身份证号：）代表杨剑（身份证号：）全权办理山西省化工研究所位于长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋转让的收款事宜。收款账号为：中国建设银行43×××93，户名：张勇。”2014年5月19日异议人陈晓英将1.5万元现金交给张勇（有书面收条）。2014年5月20日、2014年5月23日我（委托丈夫闫国庆）通过建设银行（账号62×××73）转账方式分别转给张勇20万元，9.9950万元（有书面转账凭条）届时我己按照合同约定付清全部购房款31.5万元（因跨行转账需手续费50元，异议人向受托人张勇说明后，50元手续费由张勇承担）。付清购房款后，我于2014年下半年入住该房屋。因该房屋在我购买时已在房地局办理网签手续，暂时无法在房地局更名过户，因此只在物业公司的电脑上进行更名，待具备更名手续条件后，被执行人杨剑承诺第一时间与我办理过户手续。我已经按照合同约定以合理价格支付全部购房款，并已装修入住近两年，实际占有该房屋，因过户条件不成熟，未办理过户。随后，我得知贵院将上述房屋进行了查封，我认为该套房屋不是被执行人杨剑的而是我的，因此请求贵院解除对我所有的位于太原市长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋的查封。
被执行人杨剑称2014年3月左右，我因欠康某25万元余无法偿还，故全权委托张勇代我办理我的位于太原市长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋的买卖手续，我认可委托书和2014年5月19日的买卖合同中的签字和手印均是我的，我在签订合同后2-3日将房屋钥匙交给了张勇，当时房子是空置的，我交过2013到2014年的物业费，没有交过其他水电气暖的费用。
2017年1月10日，本院对证人康某进行了询问，康某称：2014年5月19日杨剑与陈晓英签订了位于太原市长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋的买卖合同，当时我在场，杨剑也在场，杨剑的名字是他本人签的，陈晓英的名字也是她本人签的。
本院经书面审查并询问证人康某后查明，申请执行人郗庆宝与被执行人杨剑民间借贷纠纷一案中，本院于2014年11月10日做出（2014）迎民初字第1387号民事判决书，判决：被告杨剑于本判决生效之日起十日内偿还原告郗庆宝借款人民币十四万元及其十万元借款本金自2013年3月11日起至本判决确定的履行之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。因被执行人杨剑未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人郗庆宝向本院申请执行，本院于2015年5月18日做出（2015）迎民执字第32号执行裁定书，将被执行人杨剑所购买的位于长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋进行查封，查封期限为两年，自2015年5月26日至2017年5月25日止，并将执行裁定书和协助执行通知送达至山西省化工研究所。
2014年5月19日异议人陈晓英（××）与被执行人杨剑（××）签订了《房屋转让合同》，康某作为担保方提供见证，双方约定将被执行人杨剑所有的位于长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋以31.5万元的价格转让给异议人陈晓英。合同签订后，被执行人杨剑出具书面委托书，委托书的内容为：“兹委托张勇（身份证号：）代表杨剑（身份证号：）全权办理山西省化工研究所位于长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋转让的收款事宜。收款账号为：中国建设银行43×××93，户名：张勇。”《房屋转让合同》签订当天异议人陈晓英以现金支付方式向张勇支付了第一笔购房款1.5万元。2014年5月20日、2014年5月23日异议人陈晓英的丈夫闫国庆通过建设银行转账方式分别转给张勇20万元，9.995万元。截止2014年5月23日异议人陈晓英己按照合同约定支付购房款31.495万元。
2014年5月23日山西省化工研究所（有限公司）行政科出具了证明，证实位于长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋为杨剑出资购买，且购房款已汇入该单位账户。2014年5月20日，太原市国投和祥物业管理有限公司出具了装饰装修许可证，2014年11月6日异议人陈晓英缴纳了长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋2014—2015年度的取暖费1197元。2015年9月8日异议人陈晓英缴纳2015-2016年度取暖费1197元。
截止2017年3月13日，长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋未办理房屋产权登记。经与山西省化工研究所（有限公司）行政科和太原国投房地产管理有限公司了解，该批回迁安置房的房屋产权登记手续均在办理过程中。
上述事实有太原市迎泽区人民法院（2014）迎民初字第1387号民事判决书、（2015）迎民执字第32号执行裁定书、协助执行通知书、房屋转让合同、被执行人杨剑委托张勇代收房款委托书、受托人张勇向异议人陈晓英出具的收条、中国建设银行转账单、太原市国投和祥物业公司出具的收据、取暖费专用收据、水费、电费、煤气费对账单、山西省化工研究所（有限公司）行政科出具的证明、异议人陈晓英与闫国庆结婚证明及康某询问笔录、太原国投房地产开发有限公司询问笔录在案佐证。
本院认为，根据被执行人杨剑向法院的陈述以及证人康某的证言可以认定，被执行人杨剑于2014年5月19日委托张勇全权办理买卖其所有位于长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋的事实和2014年5月19日被执行人杨剑与异议人陈晓英签订了《房屋转让合同》的事实。本院认为杨剑出具委托手续并转让长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋系双方真实意思表示，应为合法有效。本案异议人陈晓英在本院查封长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋之前，已按照合同约定以现金和银行转账的方式支付了该套房屋的购房款。根据异议人陈晓英向本院提供的从2014年11月6日起陆续支付的物业费、2014年至2016年取暖费缴费单据可以证明本院在对长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋采取强制措施前异议人陈晓英已实际占有了该房屋。因该套房屋系回迁安置房且房屋产权手续正在办理过程中，因此，本院认为异议人陈晓英对于不能办理产权变更登记不存在过错。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，异议人陈晓英认为位于长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋为其购买所得的主张依法有据，本院应予采纳，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第四款、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定裁定如下：
一、异议人陈晓英的异议成立。
二、解除对长风西大街回迁安置小区1号楼1单元602室房屋的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向太原市迎泽区人民法院提起诉讼。
审判长 王 钢
审判员 曲建君
审判员 张卫东
二〇一七年四月六日
书记员 李亚南