湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第48号
上诉人（原审被告）张焱，又名张艳，男，1974年10月20日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托代理人刘华玲，湖南闻胜律师事务所律师。代理权限：特别授权。即代为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）醴陵市来龙门街道办事处。
法定代表人刘天汉，主任。
委托代理人石伟，湖南弘扬律师事务所律师。代理权限：特别授权。即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代收法律文书。
上诉人张焱与被上诉人醴陵市来龙门街道办事处租赁合同纠纷一案，上诉人于2014年2月27日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月19日公开开庭审理了此案。上诉人张焱及其委托代理人刘华玲，被上诉人醴陵市来龙门街道办事处的委托代理人石伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2004年9月17日，原告醴陵市来龙门街道办事处与被告张艳签订了一份《租赁合同书》，合同约定原湖南省醴陵环球电瓷电器厂一栋三层的厂房（面积1200平方米）租赁给被告开办国际环球家俱城，租赁时间从2004年12月1日到2012年12月1日，每年租金47000元。并缴纳押金5000元，押金在合同期满，无欠交水、电费、租金等违约现象方可退回。合同签订后，原告将原湖南省醴陵环球电瓷电器厂一栋三层的厂房交被告改造使用。2012年12月1日，原告向被告发出通知，通知内容“由于市环球电瓷电器厂企业改制即将结束，加之租赁合同到期，故租赁合同至2012年12月2日终止，特此通知”。2012年12月4日，原告又向环球家俱城租赁户发出终止房屋租赁合同通知，内容是“环球家俱城租赁合同已于2012年12月1日到期，经办事处研究决定合同终止，不再续签，特此通知”。通知发出过后，被告要求继续租赁，原告考虑环球电瓷电器厂改制工作随时可能启动，口头同意被告以不定期方式继续租赁，但被告从2013年7月至9月的房屋租金未交纳。2013年9月6日，原告所属湖南省醴陵环球电瓷电器厂经醴陵市国资局委托株洲彩泉拍卖公司公开拍卖，由案外人周序钢、何明波、周秋平合伙竞买成功，并于2013年10月8日签订了资产转让合同。被告亦报名参加了拍卖，但未竞买成功。2013年9月13日，原告向被告发出通知，要求被告在2013年10月13日将租赁房屋移交给原告。到期后，被告没有移交。2013年12月初，被告将租赁房屋中的属于原湖南省醴陵环球电瓷电器厂资产的1127.36平方米的房屋腾退，属于醴陵市房产管理局直管公房的姜湾上正街68号门面至今没有腾退。2013年12月11日原告向本院起诉，要求被告腾退租赁房屋，缴纳拖欠租金11750元，押金5000元不予退还，并赔偿至实际搬迁之日的经济损失。另查明，原湖南省醴陵环球电瓷电器厂（前身为醴陵市新胜工业瓷厂）属于醴陵市黄泥坳办事处新胜居委会。1988年7月，醴陵市黄泥坳办事处新胜居委会将醴陵市新胜工业瓷厂移交给原告。当时瓷厂需要开办门市部，醴陵市黄泥坳办事处新胜居委会将承租醴陵市房产管理局姜湾上正街68号门面转租给瓷厂使用，由瓷厂每年补偿2500元给醴陵市黄泥坳办事处新胜居委会。2006年8月16日，原、被告签订协议书，约定原告将环球电瓷电器厂原窑炉车间一宗土地及其建筑物以245000元的价格转让给被告，被告支付了120000元后，因其他原因转让未成。
一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。本案争执的焦点是被告是否已腾退全部租赁房屋？被告是否拖欠了2013年7-9月的房屋租金款11750元？被告原缴纳的房屋押金5000元原告是否应退还给被告？被告是否应赔偿原告至被告搬迁之日止的经济损失？原、被告签订的《租赁合同》是双方在平等协商的基础上达成一致的合意，系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。合同到期后，原告考虑环球电瓷电器厂改制工作随时可能启动，口头同意被告以不定期方式继续租赁，不定期租赁合同出租人可以随时要求解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在原湖南省醴陵环球电瓷电器厂资产拍卖成交后，通知被告在一个月内移交租赁房屋，履行了告知义务，被告应在规定的期限内腾退全部租赁房屋，被告仅腾退属于原湖南省醴陵环球电瓷电器厂资产的1127.36平方米的房屋，属于醴陵市房产管理局直管公房的姜湾上正街68号门面租赁房屋没有腾退，其行为已构成违约，故要求被告腾退租赁房屋，缴纳拖欠租金11750元（2013年7-9月），押金5000元不予退还的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告已腾退了原湖南省醴陵环球电瓷电器厂资产的1127.36平方米的房屋，对于原告要求被告赔偿至实际搬迁之日的经济损失，原告又未提交相应的证据予以证明，对此项请求，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、第二百三十五条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告醴陵市来龙门街道办事处与被告张艳于2004年9月17日签订的《租赁合同书》在2013年12月11日解除；二、被告张艳在本判决书生效后三天内腾退属于醴陵市房产管理局直管公房的姜湾上正街68号门面租赁房屋原告醴陵市来龙门街道办事处；三、被告张艳支付原告醴陵市来龙门街道办事处2013年7-9月房屋租金共计11750元，此款限被告在本判决书生效后三天内支付给原告；四、被告张艳在签订合同时缴纳的合同押金5000元，因被告违约，原告不予退还；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2422元，由原告负担1935元，被告负担487元。
一审宣判后，上诉人张焱不服提起上诉，认为被上诉人
将不属于自己的房屋出租给了张焱，该部分出租无效。被上诉人没有证据证明涉案房屋仍归其管理，一审将不属于被上诉人的房屋腾退给被上诉人不符合法律规定。另张焱没有拖欠租金，一审判决不予退还押金没有依据。请求二审依法改判。
被上诉人醴陵市来龙门街道办事处答辩称：醴陵市来龙
门街道办事处根据1988年和1992年的两份协议取得涉案门面的租赁管理权。双方的租赁合同到期后张焱应退还租赁物。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。
另二审核实上诉人第二代身份证记载姓名张焱，男，1974年10月20日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市西山办事处河西村麻园组90号。身份证号：430281197410202010。其曾用名张艳与醴陵市来龙门街道办事处签订合同的事实。
本院二审认为：本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是张焱是否应该腾退姜湾上正街68号门面房屋？张焱原缴纳的房屋押金5000元被上诉人是否应予退还？现综合分析如下：
2004年9月17日，醴陵市来龙门街道办事处与张焱（又名张艳）签订《租赁合同书》系双方协商一致的真实意思表示。未违背法律有关规定，合法有效，双方应当遵照合同全面切实履行。合同签订后，被上诉人依约将原湖南省醴陵环球电瓷电器厂车间、一栋三层的厂房（建筑面积1200平方米）交付给张焱开办国际环球家俱城，该建筑面积1200平方米既包含原湖南省醴陵环球电瓷电器厂的车间、生产厂房还包括原湖南省醴陵环球电瓷电器厂开办门市部的姜湾上正街68号门面房屋。上诉人也依约接收了上述三部分房屋。合同约定租赁时间从2004年12月1日到2012年12月1日。合同到期后，因企业改制被上诉人向张焱明确告知不续签合同，只能以不定期方式继续租赁，被上诉人在原湖南省醴陵环球电瓷电器厂资产拍卖成交后，通知张焱在一个月内移交租赁房屋，履行了告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，张焱应在规定的期限内腾退全部租赁房屋，张焱仅腾退属于原湖南省醴陵环球电瓷电器厂资产的1127.36平方米的房屋，属于醴陵市房产管理局直管公房的姜湾上正街68号门面租赁房屋没有腾退，不符合承租人在租赁合同到期后退还全部租赁物的法定义务。故上诉人的行为已构成违约，上诉人以涉案房屋不属于被上诉人所有为由拒绝腾退租赁房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人缴纳的押金，根据双方《租赁合同书》第二条3项“合同期满，无欠交水、电费、租金等违约现象方可退回”的规定，因张焱的行为已构成违约，所以其要求退还押金的理由也不能成立。
综上，上诉人张焱的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2420元，由上诉人张焱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。