江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00902号
上诉人（原审被告）泰州市新时代房地产开发有限公司，住所地泰州市金水湾小区北大门30#楼一、二楼。
法定代表人付庆根，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）王忠东，江苏胜泰律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）宋选强，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）张萍。
委托代理人（特别授权）于爱明，江苏海信律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）姜永祥。
上诉人泰州市新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）与被上诉人张萍商品房买卖合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2015年7月17日作出（2015）泰海民初字第0081号民事判决，上诉人新时代公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审经审理查明：2010年8月26日，新时代公司（出卖人）与张萍（买受人）签订商品房买卖合同�份，约定由张萍购买新时代公司开发的金水湾11幢3单元1005号房，建筑面积138.2平方米，双方约定按照建筑面积计算商品房价款，商品房单价为每平方米6367.59元，公共维修基金每平方米30元，共4146元，总价880000元，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房地产交易中心最终测量面积按实结算。买受人在2010年8月26日前付购房款计人民币捌拾捌万元整。出卖人应当在2011年8月30日前将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收备案；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后付款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已�付房价款万分之二的违约金；商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，商品房为住宅的，还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：出卖人从整个小区经综合验收合格六个月后，因出卖人的责任买受人不能取得房地产权属证书的，向买受人支付已付房款以同期银行贷款为基准的利息，至办理好产权证为止。合同签订后，张萍按约向新时代公司交付购房款、公共维修基金合计人民币884146元。2011年8月19日，新时代公司开发的金水湾11号楼经泰州市住房和城乡建设局备案，同年8月30日，新时代公司通过邮局向张萍寄送交付通知一份，该签收回执签收人为“ＸＸ”。2012年6月11日，张萍向新时代公司支付超合同面积部分房款28655.09元，因新时代公司认为张萍存在迟延接受房屋需承担违约金，拒绝向张萍交付购房款发票，2012年6月14日，张萍向新时代公司交付违约金15000元，新时代公司向张萍交付908655.09元的购房发票和15000元违约金发票。2012年6月27日，新时代公司向张萍交付房屋。后张萍诉讼至原审法院，要求新时代公司返还违约金15000元，经两审终审，法院判决新时代公司返还张萍人民币15000元。现张萍以新时代公司存在迟延交付房屋、迟延办理房屋权属证书为由，诉讼至原审法院。
原审另查明，新时代公司承建的金水湾小区国有土地使用权证号为泰州国用（2008）第4766号，证载土地面积41397平方米，2010年7月16日，上述土地证注销登记，同�7月22日，新时代公司取得泰州国用（2010）第12552号国有土地使用权证，证载土地面积33789平方米，涉案金水湾11号楼坐落于上述土地范围内。2010年7月28日，新时代公司将证载22526平方米国有土地使用权抵押给银行，于2010年9月14日将剩余11263平方米土地使用权抵押给银行，上述土地抵押权于2012年7月31日被注销。2012年8月9日，新时代公司将上述33789平方米土地再次抵押给银行，2013年6月27日，新时代公司至泰州市国土资源局办理金水湾11幢住宅的土地使用权分割登记，泰州国用（2010）第12552号土地使用权证上抵押权登记至2013月8月12日注销。2013年9月3日，新时代公司将泰州国用（2010）第12552号土地使用权证注销。此外，金水湾小区分三期开发，双方合同约定的商品房属于二期工程，金水湾三期工程于2011年12月8日竣工验收。
原审庭审中，新时代公司述称，其不存在�致张萍逾期办证的违约行为，合同约定出卖人从整个小区综合验收合格六个月后，方符合办理房地产权属证书的条件，而金水湾小区至今未完成小区综合验收，张萍主张逾期办证，无事实和法律依据；张萍述称，国务院于2004年5月发布决定，取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，同时合同约定房屋经综合验收合格方符合交付要件，新时代公司向张萍交付房屋，证明房屋已通过综合验收，房屋所在土地被新时代公司抵押，致张萍无法办证，应承担因违约所致张萍的损失。
原审法院认为，张萍、新时代公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，合同依法成立并生效，应当作为确定双方权利义务的依据。本案争议焦点为：一、新时代公司是否存在逾期交房的违约行为；二、新时代公司是否存在逾期提交办�房屋权证证书的相关材料，致张萍无法办到土地使用权证的违约行为。
关于争议焦点一，合同约定新时代公司应于2011年8月30日前，将符合双方约定的商品房交付张萍，同时约定商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，商品房为住宅的，还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。根据上述约定，合同载明“通知”应为新时代公司收受房屋的通知到达张萍，而本案虽新时代公司提供了交付通知和交邮手续，但根据新时代公司所举证据，该邮件的签收人为“ＸＸ”，故不能认定新时代公司已按照合同约定，书面通知张萍办理房屋交付手续。本案因双方是否存在迟延领受房屋一节发生争议，新时代公司直至2012年6月27日方将房屋向张萍交付，违反了双方关于在2011年8�30日前交付房屋的约定，新时代公司存在违约行为，应按合同约定向张萍承担违约责任。合同双方关于逾期交付超过60日的，从合同规定的最后付款期限的第二天起，至实际交付之日2012年6月27日止计算违约金。现张萍主张从2011年8月30日起计算逾期交房之违约金，并无不当，原审法院对此予以确认。新时代公司应从2011年8月30日起，按日向张萍支付已交付房价款880000元万分之二的违约金53152元；关于880000元以外的购房款28655.09元，张萍于2012年6月11日实际缴纳，该部分已付房款的违约金应从张萍缴纳之日起按日万分之二的标准计算至新时代公司实际交房之日2012年6月27日，应为91.70元，上述两项违约金合计人民币53243.7元。新时代公司抗辩其不存在逾期交房，与事实不符，原审法院对此不予采纳。
关于争议焦点二，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：出卖人从整个小区经综合验收合格六个月后，因出卖人的责任买受人不能取得房地产权属证书的，向买受人支付已付房款以同期银行贷款为基准的利息，至办理好产权证为止。本案新时代公司于2012年6月27日向张萍交付房屋，在此后的180日内，新时代公司未能将张萍办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，致张萍不能取得房地产权属证书，应认定新时代公司构成违约。对于如何计算违约金的问题，合同约定出卖人从整个小区经综合验收合格六个月后，向买受人支付已付房款以同期银行贷款为基准的利息，直至办理好产权证为止。而国务院国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，非行政审批式的小区综合验收是否实施及何时实施的主动权掌握在出卖人一方，该条款实际限制了新时代公司责任，新时代公司应采取合理的方式提请张萍注意该条款，但新时代公司无证据证明其已经采取合理的方式向张萍说明该条款的内容，故该条款中关于何时开始计算利息的内容应为无效，新时代公司应自违约时即向买受人支付已付房款以同期银行贷款基准利率计付的利息。本案新时代公司于2012年6月27日向张萍交付房屋，从次日起计算180日，张萍逾期办证的违约金应从2012年12月26日起算。而张萍房屋所涉国有土地使用权，在此期间被新时代公司抵押给银行，直至2013年8月12日注销，众所周知，土地使用权存在他人抵押权的，无法办理国有土地使用权登记的相关手续，现张萍主张将逾期办证的违约金计算至2013�7月15日，与法并无不当，原审法院对此予以确认，按合同约定，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，新时代公司应承担的违约金为30022.96元（908655.09元×6%÷365×201天）。新时代公司抗辩该小区未经综合验收，新时代公司行为不存在违约，无事实和法律依据，原审法院对此不予采纳。上述两项违约金合计人民币83266.66元，新时代公司应按约向张萍支付。张萍主张从2011年8月30日起算逾期办证的违约金，无事实和法律依据，原审法院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，原审判决：一、新时代公司于判决生效之日起十日内给付张萍违约金人民币83266.66元。二、驳回张萍其他的诉讼请求。本案受理费人民币3494元，由张萍负担1602元，新时代公司负担1892元（张萍已预交，新时代公司于判决�效之日起十日内将应负担部分迳交张萍）。
上诉人新时代公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方合同除了约定上诉人在2011年8月30日前交付商品房外，又在补充协议中约定如被上诉人未能付清全部房款和相应费用的，上诉人有权拒交房屋，逾期交房责任由被上诉人承担。本案涉案房屋于2011年8月19日竣工验收备案，上诉人于2011年8月30日通过邮寄方式通知被上诉人交付房屋，但由于邮局的原因未能有效签收，上诉人在通知过程中无过错。被上诉人在明知交付时间的情况下，未能付清房款和相应费用，造成逾期交房责任应当自行承担。本案中，被上诉人在2012年6月11日才交清全部房款，此时上诉人才有交房义务。原审判决逾期交房违约金自2011年8月30日起算不当。2、原审判决关于逾期办证违约金明显不当。首先，被上诉人在合同约定的时间办理了�屋产权证，即使未能履行办理国有土地证的相关义务，也只能承担一半的违约责任。其次合同约定因上诉人原因导致被上诉人不能办证的违约责任是在整个小区综合验收合格后六个月，由于综合验收正在进行，上诉人承担逾期办证违约金的条件尚未成就。再次，虽然作为新政审批的小区综合验收已取消，但作为备案制的小区仍存在，签订合同时，上诉人已就相关条款向被上诉人进行了说明，并在合同文本中采用加黑方式予以提示，原审认定无效没有依据。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人张萍答辩称：1、对于逾期交付房屋的违约责任，被上诉人对于超面积的部分没有按期缴纳房款的原因是被上诉人根本无法知道交付房屋超面积，故相关款项只能在房屋交付后才能支付，这是由于上诉人未履行通知义务造成的后果。合同的违约责任并不以是否存在过错为构成要件，上诉人以邮局的原因没有妥投推卸责任，上诉人对此不能免责。2、关于逾期办证的违约责任，合同约定逾期办证就应当承担违约责任，上诉人主张只有土地证未办只应承担一半的违约责任无法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案双方在合同中约定，新时代公司应于2011年8月30日前，在商品房达到使用条件后，应当书面通知买受人办理交付手续。通过庭审已查明，新时代公司未能按照合同约定，书面通知张萍办理房屋交付手续。对于上诉人辩称由于邮局的原因导致通知未能有效签收，上诉人在通知过程中无过错，不应当承担赔偿义务的主张，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应�承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原审判令新时代公司从2011年8月30日起向张萍支付违约金并无不当之处，本院予以支持。
双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案新时代公司于2012年6月27日向张萍交付房屋，在此后的180日内，新时代公司未能将张萍办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，结合张萍房屋所涉国有土地使用权在此期间被新时代公司抵押给银行，直至2013年8月12日注销抵押权，由于在存在抵押权的情况下，国有土地使用权的分割登记无法办理，故新时代公司应当承担由此产生的张萍房屋所涉的国有土地使用权证不能办理的违约责任。
本案涉案小区的综合验收实施主动权在新时代公司，双方合同约定出卖人从整个小区经综合�收合格六个月后，向买受人支付已付房款以同期银行贷款为基准的利息的条款限制了新时代公司责任，且该合同条款系上诉人新时代公司单方提供，新时代公司虽辩称已在合同文本中采用加黑方式予以提示，但不能认定其已经采取合理的方式向张萍说明该条款的内容，故相关条款应视为无效。对于上诉人辩称的由于仅有国有土地使用权证未能办理，应当承担一半的违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3494元，由泰州市新时代房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周卫平
代理审判员 潘贻杰
代理审判员 顾连凤
二〇一五年十二月一日
书 记 员 彭世美