襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城王民初字第00084号
原告（反诉被告）朱毓萍，女，1975年出生。
委托代理人李永兵，襄阳市樊城区米公法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）湖北万嘉和科技实业有限公司。住所地：襄阳市樊城区中原路**号。
法定代表人欧阳玉琴，该公司经理。
委托代理人刘向东，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。
原告朱毓萍与被告湖北万嘉和科技实业有限公司（以下简称万嘉和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，万嘉和公司提出反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序审理，由审判员阮桥独任审判，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告朱毓萍的委托代理人李永兵，被告万嘉和公司的委托代理人刘向东、袁忠泽到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月，但期满后未达成协议。本案现已审理终结。
原告朱毓萍诉称，2014年4月28日，原、被告在协商一致的基础上签订一份房屋租赁合同。该合同约定，原告承租被告140平方米的经营房屋，房号为17号，租赁期限从2014年4月28日至2015年2月28日，月租金为55元每平方米，综合管理费为15元每平方米，合计70元每平方米，每月应交纳9000元租金。合同签订时原告需一次性交纳第一个月租金和综合管理费共计9000元及房屋租赁押金15000元等。合同还约定，合同期间，被告不得无故收回房屋，确有特殊情况，如因政府市政建设拆迁或因自然灾害，可与原告协商，原告应配合被告解决。合同即将到期，原告应提前一个月和被告协商续签合同，否则，视为原告放弃优先承租权，被告有权将房屋收回或另行出租等。合同签订后，原告如约履行，被告却在2014年10月6日向原告发出通知，其内容为因转制经营需要，决定到时不再续租，被告的行为违反合同的约定。再者，原告多次找被告协商续租房屋，被告以相同的理由拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1、被告与原告续签房屋租赁合同；2、被告承担本案诉讼费。
被告万嘉和公司辩称，1、原告没有具体诉讼请求，应当驳回起诉。依据《民事诉讼法》第一百一十九条第三款之规定，起诉必须有具体的诉讼请求，原告主张续签房屋租赁合同，并不是具体的诉讼请求。2、原告主张续签房屋租赁合同，无法律和事实依据，应予以驳回。双方当事人签订的房屋租赁合同于2015年2月28日到期，且原告也未按合同约定交纳租金，被告有权解除合同。在合同到期前，被告多次发出到期后不再续租的通知，被告没有违约行为，被告没有与原告续签合同的义务。3、原告恶意诉讼，滥用诉权，应承担本案全部诉讼费用。
反诉原告万嘉和公司反诉称，2013年3月1日，双方签订房屋租赁合同，合同约定：万嘉和公司将位于襄阳市樊城区中原路万嘉灯饰城一楼10号71.5平方米经营房屋，以月租金5000元租赁给朱毓萍使用，租赁期限为两年，截止日期为2015年2月28日。2014年10月6日，万嘉和公司以书面形式通知朱毓萍房屋租赁期满后将不再续签，要求其按约定应在2015年3月1日前腾退房屋。2015年2月至3月，万嘉和公司又多次以书面形式通知朱毓萍在2015年3月15日必须腾退返还房屋，但朱毓萍仍未腾退。案件诉讼过程中，万嘉和公司变更反诉内容和请求，称因朱毓萍与他人调换房屋，实际占用的是万嘉灯饰城一楼13号，请求判令：1、朱毓萍立即腾退位于襄阳市樊城区中原路万嘉灯饰城一楼13号135平方米经营房屋；2、朱毓萍向万嘉和公司支付2015年2月1日至4月9日期间的租金20663元；3、朱毓萍向万嘉和公司支付2014年11月至2015年1月期间三个月房租滞纳金6750元；4、朱毓萍赔偿因延迟腾退房屋给万嘉和公司造成的损失388000元；5、朱毓萍向万嘉和公司支付拆灯转运货物的费用3500元。
反诉被告朱毓萍针对反诉辩称，1、万嘉和公司强行将朱毓萍承租房屋打开，强制拆除内部设施，已侵害朱毓萍权利，已构成犯罪，请求将案件移送公安机关。2、朱毓萍在合同未到期时，已向法院提起诉讼，要求万嘉和公司依合同约定续签合同，但万嘉和公司于2014年10月6日下达通知不再续租，其行为违反合同约定。3、朱毓萍并未违反合同约定，并非迟延交付租金和迟延腾退房屋。朱毓萍多次向万嘉和公司协商续租之事，但万嘉和公司不予理睬，且拒收房租。万嘉和公司要求朱毓萍赔偿因腾退而产生的损失和支付拆灯转运货物的费用，无法律依据。故请求法院驳回万嘉和公司的反诉请求。
经审理查明，2013年3月1日，朱毓萍和万嘉和公司订立合同一份，约定万嘉和公司将其位于万嘉灯饰10号，面积为71.5平方米的经营房屋出租于朱毓萍用于经营灯饰。租期从2013年3月1日至2015年2月28日。月租金为55元每平方米，综合管理费为15元每平方米。
2014年4月，朱毓萍将其经营的10号经营房屋与另一租户谢威经营的13号经营房屋进行互换。朱毓萍与万嘉和公司重新订立合同一份，约定万嘉和公司将其位于万嘉灯饰13号，面积为135平方米的经营房屋出租于朱毓萍用于经营灯具。租期从2013年3月1日至2015年2月28日。月租金为55元每平方米，综合管理费为12元每平方米，合计67元每平方米，每月应交纳9000元。签订合同时朱毓萍须一次性交纳第一个月租金和综合管理费共计9000元，及房屋租赁押金15000元。以后朱毓萍每月1至5日自觉向万嘉和公司交纳当月租金及管理费。每月5日后拖延一天按月租金的1%计收滞纳金；房屋租赁价格不分淡旺季，朱毓萍不得以任何理由拒交、欠交租金。当月30日未交纳租金，视为违约，万嘉和有权解除合同，没收押金。合同期间，万嘉和公司不得无故收回房屋，确有特殊情况，如因政府市场建设拆迁或自然灾害，可与朱毓萍协商，朱毓萍应配合妥善解决。合同即将到期，朱毓萍应提前一个月主动和万嘉和公司协商续签合同，否则视为朱毓萍放弃优先租赁权，万嘉和公司有权将房屋收回或另行出租。合同到期，合同自然终止，朱毓萍必须按时搬出物品腾退房屋，逾期则视为放弃所有权，由万嘉和公司处理；如因此给万嘉和公司带来损失，万嘉和公司除可用押金充抵外，还可通过法律途径进行索赔。合同还对其他事项进行了约定。
2014年10月6日，万嘉和公司向万嘉灯饰城各经营商户发出通知，称房屋租赁合同将于2015年2月28日到期，因转制经营需要，决定到时不再续租。望经营商户提前做好准备，在租赁到期后按时腾退房屋。2015年2月3日，万嘉和公司向经营商户发出告知书，称考虑到商户拆灯需要，将2015年3月1日至3月7日七天时间给商户腾退房屋，过时将视为违约。2015年3月3日，万嘉和公司向经营商户发出通知，称房屋租赁合同已于2015年2月28日到期，考虑到拆灯所需时间，给予商户15天的时间腾退房屋，商户务必于2015年3月15日之前腾退房屋，否则按合同约定视为放弃房屋内物品所有权，万嘉和公司将自行处置。2015年3月1日至15日是拆灯腾退房屋时间，不是继续经营时间，所以从2015年3月4日起，如果继续营业而不拆灯腾房，将予断电处理。2015年3月23日，万嘉和公司向朱毓萍发出《催促函》，称为防止损失扩大，现催促在收到函件后腾退房屋，如仍拒绝履行腾退义务，万嘉和公司将在4月1日清除封存物品，收回房屋，先以押金冲抵损失，超出部分将依法律程序，责令排除妨碍和赔偿损失，并追索所拖欠房租及逾期腾退而造成的全部损失（其中包括与新租赁方合同约定的交房时间违约损失）。因朱毓萍未在万嘉和公司指定期限内腾退房屋，2015年4月9日，万嘉和公司组织人员打开朱毓萍承租的13号经营房屋，拆除内部灯饰，对房屋进行腾空，并将屋内物品存放于万嘉灯饰城4楼仓库。
另查明，2015年3月11日，万嘉和公司向万嘉灯饰城经营户发出告知书，称其不再化整为零对外出租，拟采取一、二楼整体对外租赁的方式出租，原万嘉市场所有经营户在同等条件下均有优先租赁权，并告知有关整体租赁的基本条件。2015年3月23日，万嘉和公司和湖北华丽世家照明电器股份有限公司（以下简称华丽世家公司）订立合同，约定万嘉和公司将万嘉灯饰城一楼和二楼出租给华丽世家公司经营，租赁期为2015年4月1日至2025年3月31日，2015年4月1日至2018年3月31日，每年租金为196万元，2015年4月1日至6月30日为三个月的免租金期。万嘉和公司必须按合同约定时间向华丽世家公司交付房屋，延迟交房需赔偿年租金总额30%的违约金，并从当年应交租金中进行抵扣。2015年4月10日，万嘉和公司和华丽世家公司签订《房屋租赁交接单》，其载明因原租户拒腾退，导致万嘉和公司未能按约定时间交房，现房屋已全部腾空，符合约定的交付条件，特此办理交接手续。双方确认万嘉和公司将万嘉灯饰城一、二楼房屋交付于华丽世家公司，自当日起房屋的责任和义务也同步转移。因万嘉和公司未按房屋租赁合同的约定时间向华丽世家公司交付房屋，根据合同约定支付年租金总额30%的违约金，即58.8万元，该款从本年租金中扣出。
再查明，朱毓萍于分别于2014年11月30日、12月31日和2015年1月30日支付当月租金和管理费，未支付2015年2月及以后的房屋租金和管理费。
本院认为，原、被告双方于2013年3月1日签订租赁合同，后朱毓萍与他人进行承租房屋的置换，双方于2014年4月重新签订租赁合同，均系双方真实意思表示，且不违反强制性法律和行政法规的规定，为有效合同，双方均应按约定履行。
本案争议焦点有：一、朱毓萍是否享有优先承租权；二、万嘉和公司自行腾空房屋是否合法；三、万嘉和公司能否要求朱毓萍进行赔偿和支付相关费用。
关于焦点一，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。为保证出租方的利益，承租人只有在同等条件下才享有优先承租权。本案中，万嘉和公司在合同到期后，拟将房屋由原来分散的出租方式转为整体出租，并向各承租人发出要约邀请，在租赁方式、租期、金额等相同的情况下，万嘉和公司应当优先与朱毓萍签订，而朱毓萍并没有就此向万嘉和公司发出要约，其要求以原来的租赁方式续签合同，不符合优先承租权的条件。且朱毓萍在承租期间，未按期交付租金，故朱毓萍不享有优先承租权，其要求万嘉和公司续签合同的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点二，租赁合同一方违约后，守约方行使权利救济手段应依法或依约。本案中，双方租赁合同关系已于2015年2月28日终止，在合同已终止的情况下，朱毓萍对其承租房屋并无使用权，应按照合同约定搬出物品和返还房屋。万嘉和公司先后多次通知包括朱毓萍在内的商户具体腾退房屋的时间，并一再推迟腾退时间，而朱毓萍仍不返还。万嘉和公司于2015年4月9日将房屋腾空，将房屋内物品进行异地存放，是对自身权利进行保护的自助行为，不违反法律规定。因万嘉和公司已收回房屋，故本院对其要求朱毓萍立即腾退房屋的诉讼请求不予支持。
关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方在合同中约定因朱毓萍未按时腾房给万嘉和公司带来损失，万嘉和公司可用押金充抵外，还可通过法律途径进行索赔，但对于除押金以外的违约损害赔偿的范围，仍应以违约方在订立合同时预见或者应当预见到的损失为准。2015年3月23日，万嘉和公司和华丽世家公司订立租赁合同对违约金进行约定，并非朱毓萍在订立合同时所能预见的。故本院对万嘉和公司要求朱毓萍赔偿388000元的请求不予支持。
关于租金和管理费，朱毓萍作为承租人，应按约定交纳租金和管理费，其应支付2015年2月房屋租金和管理费，以及2015年3月至腾空之日止的占用费。万嘉和公司主张2015年2月1日至4月9日期间的租金20663元，实际包含合同租赁期内的租金和管理费，以及租赁期满后的占用费。对2015年2月的房屋租金和管理费，本院予以支持。占用费的具体数额，参照月租金确定为55×135＋55×135÷30×9＝9652.5元。关于万嘉和公司所主张的2014年11月至2015年1月的滞纳金，因合同约定朱毓萍每月1至5日自觉向万嘉和公司交纳当月租金及管理费。每月5日后拖延一天按月租金的1%计收滞纳金。朱毓萍分别在2014年11月30日、12月31日和2015年1月30日支付当月租金和管理费，且未支付2015年2月的租金和管理费，故2014年11月的滞纳金为55×135×1%×25＝1856.25元，2014年12月的滞纳金为55×135×1%×26＝1930.5元，2015年1月的滞纳金为55×135×1%×25＝1856.25元，以上合计5643元。关于万嘉和公司主张的拆灯转运货物的费用3500元，本院酌定支持100元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第一百一十三条第一款，判决如下：
一、驳回原告朱毓萍的诉讼请求；
二、反诉被告朱毓萍于本判决生效之日起十日内支付反诉原告湖北万嘉和科技实业有限公司2014年2月的租金和管理费合计9000元，以及2014年3月后的房屋占用费9652.8元、拆灯转运货物的费用100元；
三、反诉被告朱毓萍于本判决生效之日起十日内支付反诉原告湖北万嘉和科技实业有限公司2014年11月至2015年1月的滞纳金5643元；
四、驳回反诉原告湖北万嘉和科技实业有限公司其他反诉请求。
上述款项逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本诉案件受理费40元，由原告朱毓萍负担。反诉案件受理费减半收取3790元，由反诉原告湖北万嘉和科技实业有限公司负担3570元，反诉被告朱毓萍负担220元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 阮 桥
二〇一五年六月十日
书记员 吴文进