浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书（2015）衢江执异初字第2号原告：王建国，军人。委托代理人（特别授权）姜顺兴。被告：浙江江山农村商业银行股份有限公司。法定代表人:周涛。委托代理人：毛罡剑。第三人：王建林，农民。第三人：祝月琴，居民。原告王建国与被告浙江江山农村商业银行股份有限公司、第三人王建林、祝月琴案外人执行异议之诉一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行审理。原告王建国的委托代理人姜顺兴、被告浙江江山农村商业银行股份有限公司的委托代理人毛罡剑到庭参加诉讼、第三人王建林、祝月琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王建国诉称：第三人王建林、祝月琴是其兄嫂。2006年1月，第三人王建林、祝月琴到浙江谷丰房地产有限公司处购买了坐落于江山市双塔街道金家乌木山一区112幢住宅一套，尚欠该房地产公司部分房款。为了还清房款，第三人王建林、祝月琴与原告王建国商议转让房屋事宜，后双方于2008年8月12日签订了购房协议书，约定第三人将该房屋的地下室与三楼、阁楼计价460000元转让给原告王建国所有。原告王建国分别于2008年8月12日和9月22日，分两次付清了购房款460000元，之后原告居住并管理了该房屋的地下室与三楼、阁楼。第三人还清了所欠房地产公司的债务。2011年2月13日，第三人王建林因办厂缺乏资金，向被告浙江江山农村商业银行股份有限公司借款，并用坐落于江山市双塔街道金家乌木山一区112幢住宅的201、101室房屋作为抵押担保物。借款到期后，第三人王建林、祝月琴无力归还，被告浙江江山农村商业银行股份有限公司诉至法院要求第三人归还借款，并在案件生效后申请法院强制拍卖坐落于江山市双塔街道金家乌木山一区112幢住宅的201、101室房屋。法院遂将该房屋整体拍卖。原告王建国向法院提出执行异议，法院于2015年1月16日作出民事裁定，驳回王建国的异议。原告王建国遂于2015年2月4日提起执行异议之诉，诉请法院要求：一、依法确认坐落于江山市双塔街道金家乌木山一区112幢地下室与第三层及阁楼归原告所有，并停止对上述房屋的强制执行措施；二、本案诉讼费用由被告承担。为此，原告向本院提供如下证据以证明其主张：证据一：2008年8月12日协议书一份、收条两份；证明原告购买了第三人位于江山市双塔街道金家乌木山一区112幢房屋的第三层、阁楼、地下室。并说明第三人已经收到了购房款。被告质证该证据真实性无异议，但与房产抵押无关联性，并认为房屋的买卖价值与当时的市场价不相符。证据二：（2008）江民初字第1487号民事调解书，证明第三人与谷丰房产存在债权债务关系，因为有该债务的存在，第三人才将房产卖给原告。债务存在的时间和买卖的时间相同都在2008年6月份与8月份。证据三:（2012）衢江商初字第597号民事判决书，证明从判决书第二条看第三人仅以乌木山一区112幢201、101室房屋对浙江江山农村商业银行股份有限公司借款进行抵押的事实。被告质证证据二、三的真实性无异议，并认为证明对象与要求执行该房产无关联性。被告浙江江山农村商业银行股份有限公司辩称：房产抵押是整体房产抵押不是某部分的抵押，并进行过房产登记，程序都是依法进行的。原告及第三人的签订协议等，不影响房产的抵押权。被告浙江江山农村商业银行股份有限公司未向本院提交相关证据材料。第三人王建林、祝月琴缺席未作答辩，也未在指定的举证期限内向本院提交本案相关证据材料。在庭审中，本院出示了证据：本院委托衢州中瑞华资产评估有限公司做出的资产评估报告，报告中的第三十五页中的房屋他项权证，附记上“土地使用权证同时抵押”。证明根据《物权法》的规定土地使用权同时抵押的，抵押时原有地上的附属物也一并抵押的事实。原被告双方对该证据质证均无异议。经庭审质证，本院对上述证据无异议部分予以确认；争议的部分，本院在本案争议焦点中结合双方当事人在庭审中的陈述进行综合分析。本院查明的事实是：第三人王建林、祝月琴是原告王建国的兄嫂。2006年1月，第三人王建林、祝月琴到浙江谷丰房地产有限公司处购买了坐落于江山市双塔街道金家乌木山一区112幢住宅一套，尚欠该房地产公司购房款、代建地下室、庭园建设费共计260000元。为了还清上述款项，第三人王建林、祝月琴与原告王建国商议转让房屋事宜，并双方于2008年8月12日签订了购房协议书，约定：“甲方：王建林、祝月琴，乙方：王建国。…一、双方一致同意，由乙方出资16万元代甲方支付所欠购房款，在甲方需要还清银行按揭贷款时，乙方再出资30万元代其偿还。因乙方在江山市区无住房，甲方自愿将坐落于江山市区金谷山庄112幢房屋的地下室、房屋第三层及阁楼抵偿给乙方，门前庭院双方共同共有。二、付款方式：1、乙方应在2008年8月15日前将上述16万元支付给甲方。2、甲方收到银行预约还款通知后，乙方将上述30万元支付给甲方。三、乙方付清上述款项后，江山市区金谷山庄112幢房屋的地下室、房屋第三层及阁楼的所有权归乙方所有，由于所抵偿的上述房屋不能办理房屋产权证书，甲方承诺如以后相关政策允许，甲方一定为乙方办理房屋产权证书，所需相关费用由乙方承担。四、以后如遇国家征用的，江山市区金谷山庄112幢房屋的地下室、房屋第三层及阁楼所得的征用补偿款归乙方所有。五、因乙方长期在部队服役，家属也随军，甲方应为乙方尽到管理职责，并负责将乙方所属房屋作简单装修，费用由甲方承担。甲方不得擅自将乙方房屋出租或抵押他人。六、因上述房屋的结构限制，不能另行开辟楼梯通行，甲方应无条件将该房屋的楼梯、通道提供给乙方使用。乙方有权决定上述房屋的用途，今后乙方退役回到江山，甲方不得以任何理由干涉乙方使用房屋，也不得干涉其行使所有权。七、上述协议双方自愿达成，应共同信守。八，本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：王建林、祝月琴乙方：王建国二00八年八月十二日。”合同签订后，原告王建国分别于2008年8月12日及9月22日支付给第三人王建林160000元和300000元的购房款。2011年2月13日，第三人王建林因办厂缺乏资金，以江山市江鹰工艺品厂的名义向被告浙江江山农村商业银行股份有限公司贺村支行借款2200000元，并用坐落于江山市双塔街道金家乌木山一区112幢住宅的201、101室房屋作为抵押担保物，于2011年2月22日与被告一起到江山市房地产管理处办理了抵押登记。江山市房地产管理处向双方发放了房他证字第T0204**号房屋他项权证，该证上载明了上述房屋抵押登记事项以及在附记上注明了“土地使用权证同时抵押”。借款到期后，第三人王建林、祝月琴无力归还，被告浙江江山农村商业银行股份有限公司诉至法院要求第三人归还借款本息，并在案件生效后申请法院强制拍卖坐落于江山市双塔街道金家乌木山一区112幢住宅的201、101室房屋。法院遂将该房屋整体拍卖。原告王建国向法院提出执行异议，法院于2015年1月16日作出民事裁定，驳回王建国的异议。另查明，2014年12月2日始，浙江江山农村合作银行自行终止，其债权债务由浙江江山农村商业银行股份有限公司承接。江山市双塔街道金家乌木山一区俗称“金谷山庄”。江山市双塔街道金家乌木山一区112幢房屋核准办证面积为170.96平方米（即第一、二层），该房屋的地下室以及第三层、阁楼无产权登记。本案争议的焦点是：一、江山市双塔街道金家乌木山一区112幢的房屋地下室、第三层以及阁楼的归属问题。原告提出按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，认为法院不应对该房屋的地下室、第三层及阁楼采取强制执行措施。本院认为，原告王建国虽然已经支付全部价款和占有房屋，但其明知上述财产无产权登记并在一定时间内无法办理产权过户登记手续，仍继续购买该房产，其具有致使该房产长期未办理过户登记的主观过错，法院采取强制执行措施符合法律规定。原告王建国以2008年8月12日与第三人王建林、祝月琴签订了购房协议书并支付了购房款460000元，房屋的地下室、第三层及阁楼已卖给了原告王建国，并以《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”以及《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第三十二条、第一百三十三条等法律规定为依据，主张认为该房屋的地下室、第三层及阁楼属其所有。本院认为，原告王建国与第三人王建林、祝月琴之间订立购房协议书，并支付了购房款是事实，双方签订的合同也真实有效。但《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即对不动产物权的变动，我国《物权法》采用了登记生效主义。根据《物权法》第九条的规定，本案王建国要取得房屋的地下室、第三层及阁楼的所有权必须到江山市房地产管理处与第三人王建林、祝月琴办理过户登记手续之后才能取得。而《物权法》第十五条以及《合同法》的规定是有关合同如何生效的法律规定，物权未经过登记，不影响合同的效力，即原告王建国与第三人王建林、祝月琴虽然没有办理过户登记手续，不影响法律保护其双方订立的购房协议书约定的权利义务，此为法律上的物权效力和合同效力的区别。原告王建国未按照《物权法》的规定与王建林、祝月琴办理房屋过户登记，并不取得房屋地下室、第三层及阁楼的所有权，该房屋上述区域仍属第三人王建林、祝月琴所有，即本案中原告王建国主张房屋的物权缺乏法律依据。但原告王建国因第三人王建林、祝月琴的违反购房协议书的规定，可以向王建林、祝月琴主张合同上的权利。故本案争议的江山市双塔街道金家乌木山一区112幢的房屋地下室、第三层以及阁楼归属于第三人王建林、祝月琴所有。二、抵押范围问题。原告王建国主张本院（2012）衢江商初字第597号民事判决书第二项判决规定第三人王建林、祝月琴仅以江山市双塔街道金家乌木山一区112幢201、101室房屋对浙江江山农村商业银行股份有限公司借款进行抵押，并未包括房屋的地下室、第三层及阁楼，法院不能将该房屋的上述区域一并拍卖。本院认为，《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第三人王建林、祝月琴用江山市双塔街道金家乌木山一区112幢201、101室房屋作抵押向被告浙江江山农村商业银行股份有限公司借款，并双方于2011年2月22日在江山市房管处办理了抵押登记手续，取得了他项权证。他项权证除记载江山市双塔街道金家乌木山一区112幢201、101室房屋的抵押登记情况外，还在附记上记载了“土地使用权证同时抵押”，故王建林、祝月琴除将房屋抵押外，其房屋建造的基础建设用地产生的土地使用权也登记抵押给浙江江山农村商业银行股份有限公司。另据原告王建国代理人在庭审中陈述以及其举证的（2008）江民初字第1487号民事调解书，证明了房屋的地下室、第三层及阁楼于2011年抵押贷款之前已经建立，并和房屋的201、101室形成一个整体而不可分割。根据《物权法》的以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押的上述规定，第三人王建林、祝月琴所有的建立在已抵押的土地使用权上的地下室、第三层及阁楼，也应一并抵押给权利人浙江江山农村商业银行股份有限公司。故本案物权抵押范围包括江山市双塔街道金家乌木山一区112幢201、101室房屋，该房屋的地下室、第三层和阁楼，以及该房屋依据建设的土地使用权。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告王建国属案外人，其所提交的的证据不能证明其已经办理房屋过户登记，其拥有该房屋的所有权，即原告王建国就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，且根据法律规定第三人王建林、祝月琴拥有该房屋的所有权和使用权，并该房屋以及土地使用权和争议的房屋地下室、第三层、阁楼一并抵押给权利人浙江江山农村商业银行股份有限公司。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王建国的诉讼请求。案件受理费8200元，由原告王建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判长 徐 松审判员 叶宗信审判员 周向明二〇一五年六月二日书记员 刘 俏