广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第1175号原告（反诉被告）：林君次，男，1958年1月18日出生，住中山市西区。委托代理人：陈旭成、李霞，广东卓正律师事务所律师。被告（反诉原告）：林子权，男，汉族，1963年4月26日出生，住中山市。被告（反诉原告）：方艺池，女，汉族，1967年9月25日出生，住中山市。两被告共同委托代理人：罗敏，广东正日律师事务所律师。原告（反诉被告）林君次诉被告（反诉原告）林子权、方艺池租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法由代理审判员刘敏娟独任审理，后组成合议庭，分别于2015年12月8日、2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告林君次及其委托代理人陈旭成，被告林子权、方艺池及其共同委托代理人罗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林君次诉称：原告与被告林子权于2005年8月15日签订《土地出租合同书》，约定原告将位于沙溪镇岗背南路段、得益建材店背后的土地租赁给林子权，租赁期限为10年，自2005年9月1日至2015年9月1日，每月租金1000元；被告在该土地建房，费用由其投资，期满后不得拆去，不得破坏，无条件交原告自理。两被告为夫妻关系，该土地及房屋一直是由两被告共同管理，被告自2015年6月起未向原告交纳租金，合同到期后拒不向原告交还土地及房屋，并继续收取租户租金，原告经多次要求未果，故向法院提起诉讼，请求判令：1.两被告立即将位于沙溪镇岗背南路段、得益建材店背后的土地及房屋交付给原告；2.两被告立即向原告支付2015年6月到8月的租金共3000元及利息（利息计算方式：按中国人民银行同期同类贷款利率，由2015年6月1日起计算至租金全部清偿之日止）；3.两被告由2015年9月1日起，按每月18250元的标准，向原告赔偿损失，直至两被告向原告交付房屋之日止；4.两被告承担本案诉讼费用。原告林君次对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供了以下证据：1.人口信息全项2份（林子权、方艺池）；2.林子权、方艺池的结婚登记申请书及其审查处理结果；3.土地出租合同书（2005年8月15日）；4.国有土地使用证；5.房地产估价报告书；6.结婚登记申请书。被告林子权、方艺池答辩并反诉称：一、2008年8月15日，原告与被告签订《土地出租合同书》，约定原告将涉及土地（面积约1亩）出租给被告用于修建二层房屋（房屋面积为1246.56平方米），房屋建成后由被告对外出租收取租金，报建费用由原告负责支付。2005年9月1日，被告修建的二层房屋竣工并对外出租。2008年，被告因更换出租证时需要原告提供报建资料，被告才发现原告仅报建房屋面积196平方米，未报建房屋面积1050.56平方米。原告与被告签订《土地出租合同书》的时间是2005年8月15日，但原告提供的建设工程规划许可证、建设工程报建批复通知书显示批复时间却是2004年12月27日，正常情况下应该是原告与被告先签订合同明确报建面积，原告再进行报建。显然原告与被告签订合同时就隐瞒真实情况，采取欺诈的手段骗取被告签订合同，骗取被告建原告并不准备报建的房屋，以便将来收归自己所有或转让他人。后来，原告瞒着被告开价1000000元想将房屋转让给他人，违反了被告有优先购买权的规定。根据合同法第五十二条规定，原告没有对面积1050.56平方米房屋进行报建，损害了国家利息，也损害了被告利益，该部分无效，原告无权要求被告交付未报建面积为1050.56平方米的房屋，若要收回，应向被告赔偿房屋价值900000元（按现时造价减折旧费计算）。二、双方签订《土地出租合同书》时约定，被告支付土地租金为1000元/月，租期10年，该1000元租金在当时其实属于天价，由于双方是亲威关系，而且原告也强调土地租金收取的基础是被告可以在涉案土地上修建二层房屋（面积为1246.56平方米）出租。但原告在报建时只报建了196平方米，隐瞒真实情况，欺骗被告修建了未报建部分1050.56平方米的房屋，故其不能收取该部分房屋所在土地租金，按约定只能收取已报建面积为196平方米房屋所在的土地租金20855元（即每平方米0.88676元，计算方式：196平方米×0.88673元×12月×10年＝20855元），原告至今共收取被告全部面积为1246.56平方米房屋土地租金117000元，多收取96145元，应予退还，鉴于双方是亲威关系，只要求返还70000元。三、2005年9月1日，被告修建的房屋竣工后出租，至2006年3月，所有73间房间均租满，但从2006年3月以后，因干部每隔一段时间就到出租房告知是危房要拆除，导致租客退房，造成租金损失30000元（空置25间，平均租金185元，空置8个月，即25间×185元×8个月＝37000元）。另外还造成被告支付出租房工人工资28800元（每人1800元，即1800元×2人8个月＝28800元），鉴于双方是亲威关系，只要求赔偿30000元。综上，原告采取欺骗的手段骗取被告签订合同，损害了国家利益，导致被告修建了法律禁止的违法建筑，该部分合同无效。根据我国《合同法》第五十八条规定，被告提起反诉，请求判令：1.原告向被告赔偿所建房屋价值900000元，房屋租金损失、支付房屋管理人员工资损失30000元；2.原告向被告退还多交的土地租金70000元；3.原告承担全部诉讼费用。被告林子权、方艺池对其辩解及反诉在举证期限内向法院提交的证据有：1.通话录音及其文字整理、照片；2.称重单5份；3.收据9本（2015年9月1日至12月1日）；4.铺位出租赁合同书3份（2004年2月19日、2005年8月15日、2005年9月1日）；5.土地出租合同书（2005年8月15日，与林子权提供的证据2相同）；6.收据（2004年2月25日）7.建设工程规划许可证、建设工程报建批复通知书（村镇）、建筑施工协议（均为复印件）；8.工程（）算表、报价表；9.房产造价和出租房租金收入明细；10.个体户机读档案登记资料（中山市沙溪镇得益建材店）；11.第一层平面图；12.照片8张（连体建筑证据）。原告林君次对被告林子权、方艺池反诉答辩称：一、被告反诉提出合同无效无事实和法律依据，签订合同时，不存在欺诈或者胁迫行为，涉案土地出租给被告时，被告清楚土地的现状，涉案土地相关报建资料也交给了被告使用，被告在合同履行期间从未提出过异议。原告的出租行为并不存在损害国家利益情况，报建的面积少于实际面积，只是违背了国家的管理规定，属于国家行政处理的范围，并不能导致合同无效。二、被告提出要求赔偿损失及员工工资的主张也缺少事实和法律上的依据，并且已过反诉时效，请法院依法驳回。三、关于原告要转让土地的问题与本案无关，原告只要不违反法律规定就可以将涉案土地有权转让给任何人。原告林君次对其反诉辩解及反诉在举证期限内向法院提交的证据与本诉证据一致。经审理查明：2005年8月15日，林君次为出租方（甲方）与林子权为承租方（乙方）签订《土地出租合同书》，约定：甲方将沙溪镇岗背村岗背南路段、得益建材店背后土地一块出租给乙方使用，面积约1亩；出租年期为10年，自2005年9月1日起至2015年9月1日止，每月租金1000元（每季付租金1次）；乙方在该土地建房间、生棚应按建委许可认定范围使用，若超出建委许可认定范围，损失由乙方负责；乙方在该土地建房间、生棚费用由乙方投资，期满后不得拆去，不得破坏，无条件交甲方自理；乙方需甲方协助办理出租证件或手续，甲方无条件协助解决（费用由乙方负责），否则造成损失由甲方负责赔偿；合同还作了其他约定。合同签订后，林君次将涉案土地交林子权使用，林子权于2005年9月1日在该土地上建起出租房73间并对外出租、收取租金。因林子权从2015年6月起没有向林君次交纳租金，合同到期后也没有依约交还承租的土地及其建筑物给林君次，林君次经追讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：位于中山市××岗××村的土地使用权［土地证号：国（20**）第×××号］登记在林君次名下，面积为1275.70平方米。2004年12月27日，中山市规划局向林君次颁发建设工程规划许可证（编号×××），准许上述土地建设宿舍楼，面积196平方米。又查：林君次在提起本案诉讼前，委托中山市华信房地产土地评估有限公司对涉案房地产进行评估，上述评估公司于2015年9月2日作出华信评报字（2015）第×××号房地产估价报告，内容主要为：涉案土地上建筑物为混合瓦屋顶结构，面积1014平方米，建筑物评估价值365040元；共有出租屋73间，租金评估价为18250元。庭审中，林子权、方艺池对上述评估报告不予确认，但其陈述确认其在涉案土地上建有出租屋73间，其中水泥瓦房面积1031.737平方米、石棉瓦房96平方米、星铁棚面积118.825平方米，建筑面积合计1246.562平方米。再查：林子权与方艺池系夫妻关系，两人于1994年11月10日登记结婚。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点为涉案租赁合同的效力问题。对此，本院分析如下：1.林君次作为涉案土地的合法使用权人，享有将涉案土地出租给他人、收取租金的权利；2.涉案的租赁标的物是土地，而非房屋；3.林子权称于2008年更换出租证时才发现报建的房屋面积为196平方米，但在庭审中林子权确认其于2005年9月1日已修建好面积合共1246.56平方米的出租房并对外出租，可见其在2005年出租房屋时已办理了出租证，在当时就应当知道房屋报建面积，林子权在知道此情况时即可要求林君次补办相应手续，但其从未提及；4.涉案合同已履行完毕，林君次隐瞒房屋面积的报建情况并没有影响到林子权的实际收益;5.即使林君次存在故意隐瞒报建房屋面积的问题，此情形亦应由行政部门处理。综上，林君次与林子权签订的土地租赁合同，并不存在无效的情形，该合同系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，已依法成立并生效。林子权从2015年6月起没有按照约定时间交纳租金，在合同到期后，也没依约交还承租的土地及其建筑物给林君次，林子权的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，合同期满后，林子权在该土地上建的建筑物无条件归林君次处理。故林君次主张林子权交还涉案土地及地上建筑物、支付2015年6月8月的租金共3000元，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因双方未约定违约责任，故林君次主的利息应称为利息损失，因双方约定按季交纳租金，故利息损失应从2015年9月1日起按中国人民同期同类贷款的利率计算至实际付清租金之日止。关于林君次主张从2015年9月1日起按每月18250元的标准赔偿损失的问题。由于双方土地租赁合同期满后，林子权并未向林君次返还租赁物并一直占用至今，故林君次所主张的损失实际应为占有使用费，林君次主张按每月18250元的标准计算并提供评估报告，林子权不予确认。因该评估报告是林君次单方作出，林君次在庭审中亦表示不申请评估，根据《最高人民法院适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条的规定，林君次应承担举证不能的后果。因林子权仍继续占用涉案租赁物，应向林君次支付占有使用费，因双方没有对此进行约定，故该费用的收费标准可参照双方签订的土地租赁合同书中的约定标准，即1000元/月。根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款情形的除外。”的规定，涉案债务发生在林子权、方艺池婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，方艺池对此债务承担共同清偿责任。基于上述理由，林子权、方艺池反诉要求林君次赔偿930000元及退还多交的土地租金70000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、被告林子权于本判决生效之日起七日内将位于中山市沙溪镇岗村［国有土地使用证：中府国用（2001）字第×××号］的土地使用权及地上建筑物交付给原告林君次；二、被告林子权、方艺池于本判决生效之日起七日内向原告林君次支付2015年6月8月的租金共3000元及利息损失（利息损失的计算方式：以3000元为基数，从2015年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至清付租金之日止）；三、被告林子权、方艺池于本判决生效之日起七日内向原告林君次支付从2015年9月1日起，按每月1000元的标准计算至被告林子权、方艺池返还上述第一项判决中租赁物给原告林君次之日止的占有使用费；四、驳回原告林君次的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告林子权、方艺池的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（原告林君次已预交），反诉案件受理费6900元（被告林子权、方艺池已预交），合计6950元，由被告林子权、方艺池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民代理审判员  刘敏娟人民陪审员  梁蓓莉二〇一六年三月十八日书 记 员  黄孝轩陈桂清