广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终468号
上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市粤华园林绿化建设管理有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：徐臻，总经理。
委托诉讼代理人：罗嘉熙，北京大成（珠海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海香山书画院，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：朱伯利，理事长。
委托诉讼代理人：张京正，广东友邦方达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄能建，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省珠海市香洲区，。系珠海香山书画院员工。
上诉人珠海市粤华园林绿化建设管理有限公司（以下简称粤华公司）与上诉人珠海香山书画院（以下简称香山书画院）因租赁合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
粤华公司的上诉请求：1、请求撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初2919号民事判决，改判香山书画院向粤华公司支付自2013年11月1日至2016年1月19日场地占用费130680元；判令香山书画院支付水费90.7元，电费619元，卫生管理费300元；判令粤华公司无需退还租赁押金15000元。2、一审及二审诉讼费用、鉴定费用由香山书画院承担。
事实和理由如下：一、关于《租赁合同》效力问题
粤华公司与香山书画院于2008年7月3日签订的《租赁合同》经珠海市中级人民法院裁定，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定认定《租赁合同》无效，即便《租赁合同》无效，香山书画院也应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定向粤华公司支付房屋占有使用费，且该房屋占有使用费的标准也应当按照租金标准计算。
香山书画院从2013年11月开始拖欠租金直到2014年5月26日《租赁合同》解除，经粤华公司多次催促要求香山书画院腾退租赁标的物，但香山书画院仍一直以其所有的桌椅板凳等物品占有租赁标的物，并将租赁物的门窗全部换锁、贴上封条，不允许粤华公司对租赁标的物进行任何形式管理、占有、使用、收益，香山书画院该等非法占有租赁标的物的行为直至2016年1月19日。粤华公司作为珠海市国有资产管理委员会授权对珠海公益设施管理、使用、收益的单位，不能任由香山书画院这样一直非法占有国家财产，粤华公司经请示上级领导研究决定后，经过咨询原审及二审法院的意见，为避免损失进一步扩大，粤华公司于2016年1月19日对该租赁标的物进行清场，收回租赁标的物。截止到此时香山书画院依然欠付租金达7个月（2013年11月至2014年5月），非法占有租赁标的物20个月（2014年5月26日至2016年1月19日）。
因香山书画院拖欠租金及非法占有租赁标的物的行为导致粤华公司无法对租赁标的物进行占有、使用、收益，给国家造成了严重的经济损失，故香山书画院应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定向粤华公司支付房屋占有使用费￥1306800（每月￥4840×27个月）。
二、关于装修费的问题香山书画院的诉请之间存在矛盾。
香山书画院在二审上诉中请求的是其租赁的标的物为房屋，且该房屋因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋而认定《租赁合同》无效，既然香山书画院已经承认其租赁的标的物是“房屋”则香山书画院在承租该租赁标的物之时，该租赁标的物必然是具有墙体、屋顶、门窗、上下水、电线、电缆及隐蔽工程等房屋必备要素，这些必备要素必然是在签订《租赁合同》之时已经由粤华公司已经建成的，否则没有这些要素的存在那么租赁的标的物只能算是“场地”而非“房屋”。
珠海市中级人民法院也是基于香山书画院承租了该“房屋”未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋而认定《租赁合同》无效，现在重审阶段香山书画院由提出该等房屋构成要素全部是由其建设的，假如该等房屋要素全部由香山书画院建设，那么当初的租赁标的物只能认定为“场地”，如果租赁标的物是“场地”那么就不能够依照前款规定认定《租赁合同》无效，这明显存在严重矛盾。香山书画院在原审一审开庭的过程中认可租赁的标的物是“房屋”，并认可合同效力，二审开庭过程中也认可租赁的标的物是“房屋”，但否定合同效力，重审过程中由变相否认（提出房屋要素是香山书画院建设的）租赁的标的物是“房屋”，香山书画院在诉讼过程中严重的违背诚实信用原则。
首先，如果认定“房屋”要素是由香山书画院建设，则应同时认定粤华公司出租的标的物为“场地”而非“房屋”，更应认定《租赁合同》有效，香山书画院主张其装修费用为￥302205.68元，但香山书画院却未提供相关的建设装修合同、采购明细、施工设计、工人工资、报建审批等任何具有客观证明力的证据，仅是提供香山书画院单方自行制作的表格，该等证据不具有任何证明力。
香山书画院主张其实施了装修行为，但香山书画院从来未向粤华公司申请、报批过任何装修方案，粤华公司也从来没有同意香山书画院对租赁标的物进行任何形式装修、改造，香山书画院也未提供任何能够证明粤华公司同意香山书画院装修的证据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定香山书画院未经粤华公司同意进行的装修无权请求粤华公司赔偿。
其次，如果认定“房屋”要素是由粤华公司建设，则香山书画院未进行建设装修，也未支付建设装修费用，香山书画院更无权要求粤华公司对香山书画院进行赔偿。
综上，无论上述何种情形，粤华公司均无需向香山书画院支付建设装修赔偿，香山书画院该项请求无任何事实和法律依据。
三、关于香山书画院主张的停业损失问题。
首先，香山书画院提出的工资损失及学院退费损失10.5万元，仅是香山书画院单方制作的表格，没有经过财务审核，不具有客观性，也无其他证据相互佐证，也无粤华公司的认可，不具有证明力，无法客观真实的支持香山书画院的主张。
其次，香山书画院提出的工资损失及学院退费可能是由多种原因构成，香山书画院自身管理不善、教学质量低下等，并不必然与粤华公司有关。
综上，粤华公司在整个争议的过程中不存在任何过错，更不可能产生对香山书画院的赔偿责任。
四、关于押金1.5万元的问题。
押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还，在违约时将会被扣除。双方在《租赁合同》中约定了押金1.5万元，因粤华公司出租给香山书画院的租赁标的物为“房屋”也包括该房屋附属的设施、设备等多种财产，粤华公司为保障合同履行及所出租标的物损有所赔，故收取了该1.5万元押金，双方并未约定该押金可以直接抵作租金，如果直接抵作租金，那么租赁标的物及其附属设施、设备的损毁灭失以什么作为保障。
香山书画院拖欠租金、水电费、卫生费，并非法占有租赁标的物长达27个月，该租赁标的物周边房屋租金价格大幅提升，而该租赁标的物却被香山书画院非法占有，导致粤华公司无法对该租赁标的物进行占有、使用、收益，给粤华公司造成了巨大的损失，该1.5万元押金应当作为损害赔偿金赔付给粤华公司。故粤华公司无需向香山书画院退还押金1.5万元。
综上，香山书画院提出的诉请不具备请求权基础，亦无事实和法律依据，恳请法院依法查清事实，维护法律的尊严和良好的社会秩序，给予粤华公司公平、公正的判决。
针对粤华公司上诉，香山书画院答辩称：粤华公司上诉没有事实和法律依据，依法应驳回，具体事实和理由以我方提交上诉状事实和理由部分为准。
香山书画院的上诉请求：一、请求维持一审判决第三、第五判项；二、请求撤销一审判决第一、第二、第四、第六判项，改判粤华公司赔偿香山书画院：1、装修费302205.68元；2、2014年1月粤华公司强行停电导致香山书画院被迫停业期间的损失10.5万元（工资损失9.5万元，学员退费1万元）；3、诉讼费、鉴定费、评估费由粤华公司承担。
事实和理由如下：一、关于涉案物业的性质及其维修责任。香山书画院与粤华公司双方的纠纷始于2012年，而非始于2014年元旦前后的所谓“欠租、停电”，原因是涉案物业的结构性缺陷导致漏水，但粤华公司作为物业出租方拒绝履行维修责任，导致香山书画院无法正常使用。至纠纷诉诸法律，始知其为违章建筑非法出租。（2016）粤0402民初2919号判决不问纠纷缘由、建筑物性质，只字不提维修责任，而非法出租的房屋结构性缺陷导致漏水，粤华公司拒绝履行维修责任是产生纠纷、诉讼的根本原因，即引起纠纷和损失完全是粤华公司的责任。二、关于停电的合法性及责任问题。本案原审认定粤华公司不能用停电方式处理租赁纠纷，而重审则误判停电为“合理”。依法理事实应判决粤华公司停电不合法且属于恶意，导致香山书画院被迫停业，由此产生的损失应该由粤华公司承担。因为：自始没有法律约束力的无效合同中的约定不能作为停电的依据。即使依据合同约定，事实也不符合停电的要件，合同约定有关费用在每月5号缴纳，粤华公司停电日期为2014年1月1日放假，既未到交租日，也是公众假期，在没有通知的情况下停电且从不恢复供电(事后到1月3日才通知)。香山书画院最后一次补交租时间是2013年12月2日，到2014年元旦停电时隔不到“一个月”。双方合同不排除押金可作抵顶租金且已有先例，押金足以支付二个月的租金和水电费有余，不存在“欠租两个月”的事实。合同尚未到期，粤华公司停电属于违约行为，显然其停电的目的并非为追讨租金，其恶意是为了逼迫香山书画院停业而逼迁。三、关于香山书画院被迫停业期间的损失。自2014年1月1日停电且从不恢复，涉案场地已丧失经营使用基本条件，直接后果是香山书画院在该场地被迫停业。尽管香山书画院采取异地借用场所等“避险”措施，避免自身机构不致于消亡的更严重后果，但不能因此认定为无损失和免除粤华公司责任。鉴于上述事实原因，即粤华公司非法出租违章建筑、不履行物业维修责任、恶意停电，应当赔偿香山书画院被迫停业期间的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释的规定处理。《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。也应包括停业损失，且香山书画院请求赔偿的损失只限于特定时段内的“部分”损失是合法合情合理的。四、关于装修费的赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（2016）粤0402民初2919号判决已认定是香山书画院对房屋进行了装修。粤华公司从未与香山书画院商议赔偿或拆除，粤华公司现已非法侵占装修物业并再次出租转让给第三方，应视为“同意利用”装修装饰物，依法应按“现值”赔偿。但上述判决书依据“无效合同”推判装修使用期八年并判赔偿“残值”于法于理不当。五、关于“房屋占用费”的判断。自2014年1月1日停电之日起，该物业已失去了经营使用的基本条件致该址停业关门。该址处于粤华公司管理的公园内，期间的涉案房屋实际由粤华公司一直控制，证据显示粤华公司2014年元旦停电后（租赁期内）随即公告重新招租，在诉讼过程中粤华公司已经对涉案房屋重新出租并进入经营就是明证。双方从未就腾退房屋时间、赔偿事宜达成协议，而粤华公司可以、事实上也随意进入及处置该物业。也就是说，粤华公司既能于2016年1月重新出租进入该址，也可以于2014年或若干年后重新出租进入该址，香山书画院也无任何办法。因此，判决书对占用费的计算时间、方法无法律和事实依据，这样判决无异于变相鼓励出租方采取非法手段逼迁仍能获得收益。占用费应当计至2014年1月1日停电之日止方为合理。综上，粤华公司作为一个国有大企业，理应严格遵纪守法，理应完全清楚1995年和2015的《城市房屋租赁管理办法》均明定未依法取得房屋所有权证的、属于违法建筑等的房屋不得出租，但其不告知承租方而违法出租谋利，纯属故意行为，且又拒不履行维修责任，当导致纠纷争议时，粤华公司及其下属的公园管理处恶意串通，采取停电逼迁行为，直至侵占香山书画院装修装饰物，应该承担所有赔偿责任。
针对香山书画院上诉，粤华公司答辩称：以粤华公司上诉状陈述意见为准。
粤华公司向一审法院起诉请求：1、判令香山书画院支付2013年11月1日至2016年1月19日的房屋占有使用费130680元（4840元/月×27月）；2、判令香山书画院支付欠付的2013年10月至2014年5月的水费90.7元、电费619元、卫生管理费300元；3、判令粤华公司无需退还租赁押金15000元；4、判令香山书画院承担诉讼费用及鉴定、评估费用等全部费用。
香山书画院向一审法院提出反诉请求：1、判令粤华公司按装修造价鉴定书认定的实际造价赔偿装修费用302205.68元；2、判令粤华公司赔偿2014年1月停电致香山书画院被逼停业期间的损失赔偿金10.5万元（工资损失9.5万元、学员退费1万元）；3、判令粤华公司退还押金1.5万元，并退还部分租金；4、诉讼费、鉴定费、评估费由粤华公司承担。
一审法院认定事实：2008年7月3日，以粤华公司为甲方、香山书画院为乙方签订一份《租赁合同》，约定粤华公司将位于香山公园西门的左侧亭廊（即原麻将馆、茶馆部分）及右侧管理室（即保姆介绍所部分）租给香山书画院作书画院之用；租赁建筑面积约260平方米，租赁期限为8年，自2008年9月1日至2016年8月31日止（2008年7月1日至2008年8月31日止为进场准备期，免收租金，水电费按实计收）；租金每年48000元，香山书画院每月向粤华公司缴纳租金4000元，年租金每二年递增10%，每月缴纳卫生管理费100元；租赁有关费用必须在当月5号前缴纳，逾期缴纳，每天加收欠费总额3‰的滞纳金；香山书画院在签订合同时缴纳租赁押金15000元。合同第七条和第八条对双方的权利义务作出具体约定：粤华公司不负责对现有亭廊等设施进行维修，只提供香山书画院经营用的水电源，水电费由香山书画院按实际用量并按公园规定价格向公园缴纳；香山书画院拖欠租金或相关费用时，粤华公司有权追缴租金或做出停水停电的行为；粤华公司负责审核香山书画院对亭廊室内的装修及室外绿化景观改造的方案，有权制止香山书画院的破坏结构，影响景观等不规范行为；香山书画院自行负责亭廊建筑物的装修（包括各种市政设施如排洪、排污等）及建筑物的日常维修（如防盗、防漏等），并自行承担一切费用。第九条约定，香山书画院要按时缴纳管理费及水电费，欠费达二个月，粤华公司有权停水、停电或终止合同，没收租赁押金并追缴租金；承租期满后二天内，香山书画院将经营项目及原公司附属设施如数退还给粤华公司，装修后不可动产无偿归粤华公司所有，如有损坏，按价赔偿；如因香山书画院及人员的逾期侵占，香山书画院须按原租金标准按日加倍向粤华公司支付场地设施占用费，且无权要求粤华公司退回租赁押金等等。落款处，粤华公司、香山书画院均签章确认。
2008年7月8日，香山书画院向粤华公司交付租赁押金15000元。香山书画院自2008年起使用涉案租赁物并进行了装修装饰，主要包括在亭廊加装铝合金玻璃门窗，室内铺设木地板和天花板，并增添经营场地所需的家具设备等。
2013年6月14日，粤华公司委托广东显德律师事务所向香山书画院发出一份《律师函》，称香山书画院拖欠2013年4-5月租金9680元，4-5月水电费299.4元、5月卫生费100元、应补交递增租金1320元，合计11399.4元，要求香山书画院在2013年6月25日前一次性付清欠费及6月份新产生的费用。同月21日，香山书画院向粤华公司复函，称香山书画院自租用物业来，投入大量人力物力改善环境，对物业防水、排水等设施投入大量金钱，才使物业正常使用，但由于物业主体建筑质量极差，特别是墙体和瓦顶、横梁几乎用黄泥沙修造，导致租赁物业逢雨必漏，主要原因是建筑主体和结构问题，理应由出租方负责维修维护，2012年4月报告粤华公司，2013年粤华公司只做了简易维修，没有解决问题，没有履行应当承担的责任，香山书画院才暂缓交租。
其后，香山书画院陆续向粤华公司支付租金及水电费，但香山书画院又拖欠了2013年10月起的水电费和卫生管理费以及2013年11月起的租金。粤华公司根据查表度数主张香山书画院欠付2013年10月至2013年12月水费90.7元、电费619元和卫生管理费300元，香山书画院认可欠费事实，但对欠付水电费具体数额不认可。
粤华公司于2014年1月1日对涉案租赁物业停水停电，并于2014年1月3日向香山书画院发出一份《告知函》，称香山书画院拖欠租金已超过2个月，该公司根据合同第九条第三款的约定于2014年1月1日对香山书画院停水停电，要求香山书画院速交所欠租金。同月5日，香山书画院回函称，粤华公司违约停水停电，属恶意行为。同月10日，粤华公司再次发出一份《告知函》，称香山书画院已拖欠租金及水电费超过2个月，依约对香山书画院停止供电，但维持供水，要求香山书画院1月16日前缴纳租金及水电费。同年4月19日香山书画院向粤华公司发函称，由于粤华公司停电，造成其机构办公、业务无法正常开展，面临停业，多项经济损失达9万元，要求循法律途径或协商解决。2014年5月26日，粤华公司向香山书画院发出《关于解除租赁合同的通知》称，香山书画院自2013年11月以来拖欠租金、卫生管理费、水电费，严重违反合同义务，决定从即日起解除与香山书画院的租赁合同，没收租赁押金，并于5月31日前返还租赁物，办理交接手续，结清所有债务。若2014年6月1日后仍占用租赁物，将按合同约定加倍收取场地设施占用费。
香山书画院称因粤华公司停水停电，自2014年1月1日起停止在涉案租赁物业经营，2014年1月至6月期间周末借用公园后面的社区活动中心进行培训，寒假班借用新竹居委会的场地进行培训，自2014年9月搬离涉案租赁物业，但香山书画院未将租赁物业返还给粤华公司。在（2014）珠香法民三初字第938号案件中，2015年9月16日法庭审理时，审判员询问双方是否能够办理交接手续？香山书画院称同意在鉴定报告出来之后，并且开完庭后进行腾退。粤华公司表示同意。粤华公司、香山书画院确认时间在庭审后一个星期之内交接，但事实上香山书画院未将租赁物业返还粤华公司，粤华公司于2016年1月19日自行强制收回物业，并再次出租给他人。
香山书画院举证发放工资的工薪单11页，其中2014年1月10日发放12月份工资12464.30元、2014年1月25日发放2013年8月31日至2014年1月12日教师提成9299.90元、2014年2月10日发放1月份工资13344.30元、2014年3月10日发放2月份的工资13344.30元、2014年3月9日发放1人2013年8月31日至2014年1月12日教师提成1680元、2014年4月10日发放3月份工资14329.50元、2014月4月30日发放1人4月份工资2248.10元、2014年5月10日发放4月份工资15314.80元、2014年5月12日发放1人5月份工资1120元、2014年5月30日发放1人5月份工资880元、2014年6月10日发放5月份工资15752.16元，共计99777.36元。同时香山书画院举证2014年1月至6月退费明细表3页，主张退还学员费用8224.25元，并列表说明2014年1-6月的培训费收入少于2013年1-6月的培训费收入。
在（2014）珠香法民三初字第938号案件中，经香山书画院申请，原审法院委托广州市润恒房屋安全鉴定有限公司对涉案租赁物进行房屋漏水原因鉴定。该公司于2014年10月25日出具《房屋渗水原因鉴定报告》，其鉴定结论为：香山公园西门的左侧亭廊渗水痕迹主要表现在：①东北房东、北墙和东侧大厅西墙北侧墙体的抹灰层开裂、起豉及渗水痕迹，原因是由于雨水从屋面上部排水横管周边间隙经混凝土梁渗下所致；②东侧大厅天面板、雨篷的渗水，原因是雨水从雨篷的接缝处渗入所致；③西南亭廊墙角的渗水痕迹，原因是由于该处地势低于室外地坪，水从室外土层渗入墙体所致。香山公园西门的右侧管理室渗水痕迹主要表现在：①墙体的抹灰层开裂、渗水痕迹，原因是由于该处墙体受潮，水从墙角处上渗所致；②天面板的渗水痕迹，原因是由于雨水从屋面接缝处下渗所致。处理建议为：1、对受潮的墙体重新做防水处理；2、对屋面重做防水层处理。香山书画院为此支付鉴定费6000元。
上述案件中，经香山书画院申请，原审法院委托珠海市物资招标有限公司对租赁房屋内外范围装饰装修及附属设施工程造价进行鉴定。该公司于2015年7月15日作出《报告书》，鉴定结果说明包含两部分，其中无争议部分为现场能见到，工程量和单价均可以具体核实得到的项目。该公司组织粤华公司、香山书画院到场勘察实际施工情况，并对珠海市香山书画院内外范围装饰装修及附属设施所需鉴定的项目进行实测实量，根据当时施工期间珠海市的计价办法及相关规定进行计算，该部分鉴定造价结果为275573.83元。所附列表显示鉴定范围包含未形成附合的装饰装修物如立式大冰柜、冷藏水柜、消毒柜、蒸柜、风柜抽风机、不锈钢台板货架等，香山书画院称一直存放于租赁物业内，无任何移动；粤华公司称在2016年1月对租赁物业清场时，将物品作为遗弃物清理。而有争议部分属于隐蔽工程，现场无法从表面核实到的项目：①屋面防水部分和干铺水泥砂石垫层工程量为现场实测实量，但其做法是根据香山书画院单方陈述计算，并根据当时施工期间珠海市的计价办法及相关规定核实单价；②化粪池扩容，从原有的3立方扩容到8立方，此工程量为根据粤华公司单方陈述计算，只能对其单价进行核实，根据当时施工期间珠海市的计价办法及相关规定进行计算。该部分鉴定造价结果为26631.85元，其中屋面防水部分和干铺水泥砂石垫层工程造价为20912.36元，化粪池扩容造价为5719.49元。对于屋面防水部分和干铺水泥砂石垫层的施工，香山书画院未举证证明；对于化粪池扩容的施工，香山书画院举证工程结算协议书及手写施工费用清单复印件。香山书画院为该部分鉴定支付鉴定费5000元。
另查明，珠海市事业单位改制为企业工作办公室于2002年8月26日向市园林管理处发出《关于成立珠海市粤华园林绿化建设管理公司的批复》，同意成立国有独资企业珠海市粤华园林绿化建设管理公司即粤华公司，其中包括香山公园在内的九家单位的净资产作为设立粤华公司的出资。
一审法院认为，粤华公司既未能提供出租物业的建设工程规划许可证，又无法提供证据证明将亭廊改建为房屋经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，粤华公司和香山书画院于2008年7月3日签订的租赁合同无效。基于上述认定，原审法院结合当事人的举证、陈述及鉴定结论依法对双方的本反诉请求作出如下认定:
一、房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”香山书画院和粤华公司签订租赁合同后，一直正常使用租赁物业，粤华公司参照合同约定的租金标准收取费用，于法有据，香山书画院要求粤华公司退回已收取租金的诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。自2013年11月起香山书画院未再支付房屋占有使用费用，但仍占用租赁物业，直至粤华公司2016年1月19日收回租赁物业。2013年11月至2013年12月，香山书画院正常使用粤华公司提供的租赁物业，故香山书画院应参照合同约定租金标准即每月4840元向粤华公司支付2013年11月1日至2013年12月31日期间的房屋占有使用费9680元。自2014年1月1日起，因香山书画院未缴纳房屋占有使用费，粤华公司根据合同约定对租赁物业采取停水停电措施，香山书画院未能正常使用租赁物业，根据双方的过错，原审法院酌定香山书画院按每月2000元的标准向粤华公司支付2014年1月1日至2016年1月19日期间的房屋占有使用费为49267元。故原审法院支持香山书画院向粤华公司支付2013年11月1日至2016年1月19日期间的房屋占有使用费合计58947元。
关于香山书画院以租赁物业漏水、粤华公司负有维修义务为由拒付房屋占有使用费的抗辩，原审法院认为，广州润恒房屋安全鉴定有限公司由于租赁物业漏水的原因在《房屋安全鉴定报告》中建议对受潮墙体和屋面重做防水处理，属于租赁合同约定的香山书画院义务。即使如香山书画院所述应由粤华公司维修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”的规定，香山书画院可以要求粤华公司维修或自行维修后，要求粤华公司承担维修费用，而非采取拒付房屋占有使用费的方式。故原审法院对香山书画院拒付房屋占有使用费的抗辩理由不予采纳。
二、水电费和卫生费。香山书画院2013年10月至同年12月期间一直正常使用租赁物业，但未向粤华公司缴纳过水电费和卫生管理费。粤华公司举证香山书画院该期间的水电表度数以及对应计算2013年10月8日至11月6日电费198元、水费33.6元，2013年11月7日至12月3日的电费272元、水费57.1元，2013年12月3日至2014年1月3日的电费149元，在合理范围内，而香山书画院未提出的相反证据予以反驳，故原审法院支持香山书画院向粤华公司支付2013年10月至2013年12月期间的水费90.7元、电费619元和卫生管理费300元。
三、租赁押金。粤华公司和香山书画院签订的《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还”的规定，粤华公司依据合同收取香山书画院的租金押金15000元应当返还香山书画院。
四、装修费用。《租赁合同》约定香山书画院自行负责亭廊建筑物的装修（包括各种市政设施如排泄、排污等）及建筑物的日常维修（如防盗、防漏），香山书画院已举证证明承租租赁物业后进行了装饰装修并在约定经营范围内使用，粤华公司从未就香山书画院对租赁物业的装饰装修和使用提出异议，故粤华公司主张香山书画院装饰装修租赁物未向粤华公司申报或备案的说法不能成立，应视为粤华公司同意香山书画院对租赁物业的装饰装修。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”鉴定报告中，无争议部分装饰装修造价为275573.83元，其中包含了小部分未形成附合的装饰装修物，粤华公司未能举证证明在收回物业前通知香山书画院收回该部分物品，原审法院对粤华公司主张香山书画院怠于收回该部分物品的说法不予采纳。由于香山书画院未能自行拆除未形成附合的装饰装修物，而是粤华公司在收回物业时予以处理，故粤华公司应对该部分物品残值予以补偿。有争议部分装饰装修造价包括两部分，一部分为屋面防水部分和干铺水泥砂石垫层，香山书画院未举证证明曾进行该项工程的施工，原审法院对香山书画院主张施工该部分工程的说法不予采信；另一部分为化粪池扩容，虽然香山书画院仅举证手写施工清单的复印件，但是结合香山书画院进行装修的事实，原审法院认定香山书画院施工该部分装修工程。综上，原审法院认定香山书画院对租赁物装饰装修的造价为275573.83元+5719.49元=281293.32元。租赁合同约定租赁期限为八年，自2008年9月1日至2016年8月31日止，还约定承租期满后二天内，香山书画院将装修后不动产无偿归还粤华公司。由此可见，香山书画院在对租赁物业进行装饰装修时，应当预见租赁物的装饰装修的使用期限只有八年，八年以后香山书画院将对装饰装修物不再享有支配和处置权利。所以认定粤华公司收回租赁物业之时装饰装修的残值，可将香山书画院支出的装饰装修费用分摊入八年，按租赁期的剩余时间计算，2016年1月19日至2016年8月31日共266天。租赁物业的装饰装修残值为281293.32元÷8年×266天/365天=25624.67元。由于粤华公司将租赁物业收回后又转租给他人使用，视为粤华公司利用了租赁物业的装饰装修物，故原审法院认定粤华公司赔偿租赁物的装饰装修损失25624.67元给香山书画院。
五、停业损失。《租赁合同》约定香山书画院拖欠租金或相关费用时，粤华公司有权追缴租金或做出停水、停电的行为。虽然《租赁合同》无效，但是香山书画院在拖欠粤华公司租金等费用时，应当预见粤华公司将采取停水停电方式追讨租金。为避免因停水停电造成的损失，香山书画院应采取适当的行为解决双方之间的矛盾，而不是欠付房屋占用使用费等相关费用。香山书画院因其不当行为而导致租赁物业停水停电，由此产生的损失应自行负担，粤华公司无需承担赔偿责任。香山书画院请求粤华公司赔偿2014年1月停电致其停业损失的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
六、鉴定费。经香山书画院申请，原审法院委托广州润恒房屋安全鉴定有限公司对租赁物业的右侧管理室进行房屋漏水原因鉴定，珠海香山书画院预付鉴定费6000元。该鉴定结论说明了漏水原因并建议重做防水处理，不能成为香山书画院拒付房屋占用使用费的抗辩理由，故该部分鉴定费应由珠海香山书画院自行负担。至于租赁物业的装饰装修造价鉴定是认定香山书画院反诉请求的必要鉴定内容，根据合同无效的过错，粤华公司负担鉴定费3000元，香山书画院负担鉴定费2000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，一审法院判决如下：一、香山书画院于判决发生法律效力之日起十日向粤华公司支付2013年11月1日至2016年1月19日的房屋占有使用费人民币58947元；二、香山书画院于判决发生法律效力之日起十日向粤华公司支付水费人民币90.7元、电费人民币619元、卫生管理费人民币300元；三、粤华公司于判决发生法律效力之日起十日内向珠海香山书画院退还租金押金人民币15000元；四、粤华公司于判决发生法律效力之日起十日内向珠海香山书画院赔偿装修损失人民币25624.67元；五、驳回粤华公司的其他诉讼请求；六、驳回香山书画院的其他反诉请求。如果付有履行义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币8753元，粤华公司负担人民币7453元，香山书画院负担人民币1300元；反诉受理费2917元，粤华公司负担人民币440元，香山书画院负担人民币2477元；鉴定费人民币11000元，粤华公司负担人民币3000元，香山书画院负担人民币8000元。
二审期间，双方未提交新证据。
本院经审理查明，2008年7月3日，粤华公司（甲方）与香山书画院（乙方）签订《租赁合同》，第6条约定：1、乙方签订合同时缴纳租赁押金15000元。承租期满，乙方无违反合同条款、结清所欠费用后，租赁押金将不计利息全额退还；2、如因乙方原因导致租赁合同提前终止或在承租期内有其他违约行为，甲方有权扣除乙方的租赁押金不予退还；3、如乙方有任何欠缴费用，或因乙方或乙方属下责任人员怠于支付，导致甲方履行债务或代为对外支付，甲方有权扣除乙方相应租赁押金；4、如乙方的租赁押金在承租期内被甲方以合理袁益部分或全部扣除，乙方必须在三日内补足差额；5、如合同终止时，乙方尚有原承租期间产生的对第三方的合同责任或法定义务履行完毕或在争议中，甲方有权暂时扣留租赁押金至有关事宜处理完毕。第8.7条约定：乙方自行负责亭廊建筑物的装修（包括各种市政设施如排洪、排污等）及建筑物的日常维修（如防盗、防漏等），并自行承担一切费用，由于不可抗力因素（如雷电、台风、发生禽畜疫情等自然灾害）或供水供电部门的停水、停电、错峰等造成的损失，甲方不负任何责任，不得以任何理由提出停业、减租、补偿、维修等要求（除政府有政策外）。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
租赁押金15000元是否返还问题。
涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，将亭廊改建为房屋也未经过主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，粤华公司与香山书画院签订《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，粤华公司依据无效合同所取得15000元租赁押金，应当予以返还粤华公司上诉认为其无需返还15000押金理据不足，本院不予支持。至于粤华公司上诉认为15000元应当作为损害赔偿金赔付，本院认为在确定粤华公司与香山书画院各自所承担支付义务后，双方在执行中可以互相抵扣，但是不得以此为由拒不退还押金。
粤华公司主张房屋占有使用费确定问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效时，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋使用费，人民法院一般应于支持。涉案租赁物系因属于违章建筑导致租赁合同无效，租赁物虽系违章建筑，但是仍然具备使用功能，因此租赁合同中针对房屋租金约定标准以及租金如何支付，逾期支付租金等约定在本案处理中应当予以参照适用。粤华公司参照租赁合同请求香山书画院支付涉案租赁物占用费，符合法律规定，应当予以支持。香山书画院上诉认为系因租赁物业漏水，粤华公司怠于进行维修，故其有理由拒付房屋占有使用费，对此本院认为，根据《房屋渗水原因鉴定报告》显示是墙体因为受潮导致房屋渗水，因此建议对受潮墙体重新做防水和对屋面重新做防水层处理，根据租赁合同约定香山书画院负责建筑物日常维修，包括防漏，因此对案涉租赁物重新做防水处理义务应属于香山书画院履行，故香山书画院不得以房屋渗水为由拒付房屋占用费。香山书画院认为房屋渗水原因在于房屋结构性漏水，但是根据《房屋渗水原因鉴定报告》内容显示，无法证实案涉房屋是因为房屋本身结构导致漏水，因此香山书画院该上诉理由，本院不予采纳。
关于房屋占用费具体费用确定。2013年11月1日至2013年12月31日期间，香山书画院正常使用租赁物，因此应当参照合同约定租金标准每月4840元支付房屋占用费。虽然双方诉讼期间曾经涉及场地移交问题，但是香山书画院一直未将场地交还粤华公司，涉案租赁物一直存放香山书画院物件，直至2016年1月19日粤华公司自行收回租赁物，因此香山书画院应当支付2014年1月1日至2016年1月19日期间房屋占有使用费。虽然香山书画院逾期缴纳使用费不当，但是粤华公司在香山书画院正常经营时采取停水停电措施，确有不妥当，导致香山书画院无法正常使用涉案租赁物，考虑双方均对此存有过错，一审法院将2014年1月1日至2016年1月19日期间房屋占有使用费调整为每月2000元，符合客观事实，本院予以维持。香山书画院应向粤华公公司2013年11月1日至2016年1月19日期间的房屋占有使用费合计58947元
粤华公司主张水电费、卫生管理费费是否支付问题。
依照《租赁合同》约定，香山书画院应当按照水电实际用量向香山公园按照规定价格缴纳水电费，且卫生管理费应由香山书画院按每月100元标准交纳。根据粤华公司提交水电表度数，显示香山书画院自2016年10月至12月期间使用水费90.7元、电费619元，香山书画院并未缴纳上述水电费及三个月卫生管理费300元，一审法院认定香山书画院向粤华公司支付，理据充分，本院予以支持。香山书画院认可欠费事实，但是对数额不予认可，但其并未提供相应证据证实自己花费水电数额，故对其辩称本院不予采纳。
香山书画院主张装修损失确定问题。
关于涉案租赁物装饰装修造价认定问题。根据《租赁合同》约定，香山书画院租赁左侧亭廊及右侧管理室，租赁物装修均由香山书画院进行施工，因此装修所产生费用应当列为损失范畴。粤华公司上诉认为不应将装修费用列为损失，因为涉案房屋本已经存在，对此本院认为，《租赁合同》明确将租赁物确定为房屋，并非场地，因此将《租赁合同》效力认定无效。虽然香山书画院承租涉案场地，但是其提交证据以及现场状况显示香山书画院对租赁物进行装修，因此装修鉴定价值应当列为损失范畴。虽然香山书画院对租赁物进行装修事宜并未向粤华公司进行申报，但是基于租赁合同对此有约定且香山书画院装修及其后使用期内粤华公司一直未提出异议，本院认定粤华公司对香山书画院装饰装修予以认可，粤华公司以装修未进行申报为由拒不认定装修事实，理据不足，本院不予采纳。鉴定报告中所载无争议部分装饰装修包含了已形成附合装饰装修物及部分未形成附合的物品，已形成附合装饰装修物鉴于租赁物已经被粤华公司收回，该部分价值由粤华公司使用，因此应当列为损失范畴。部分未形成附合的物品，香山书画院可以取走再行使用，虽然双方对租赁合同履行已经产生争议，但粤华公司强行收回物业之前应当通知香山书画院取回该部分物品，鉴于粤华公司未能举证证实通知香山书画院，因此对该部分物品价值亦应当列为损失范畴。关于有争议部分装饰装修造价，鉴于该部分工程属于隐蔽工程，因此无法现实予以查看，故香山书画院应当对工程是否施工进一步举证证明。对于屋面防水和干铺水泥砂石垫层工程，香山书画院未能证实其曾经对此进行施工，现场无法显示该部分工程存在，因此对该部分工程价值不予列入损失范畴。对于化粪池扩容工程，诚如一审法院所述，该项工程应当在工程施工范畴内，故本院对该部分造价予以采纳，列入损失范畴。结合上述分析，香山书画院对租赁物装饰装修造价总额应为281293.32元（275573.83+5719.49），一审法院认定正确，本院予以确认。
关于香山书画院装修损失认定问题。根据《租赁合同》约定，租赁期限届满后，香山书画院将不动产无偿归还粤华公司，但是双方未在期限届满前已经产生纠纷，且粤华公司于2016年1月19日已经收回案涉租赁物，即双方租赁合同关系已经提前解除，根据上述分析，产生如此后果在于双方过错，因此对于香山书画院装修损失认定问题，应当根据双方各自的过错承担相应的责任。鉴定部门鉴定报告价值应当是复原上述装修应当花费款项，而涉案房屋装修已经使用多年，因此香山书画院主张损失应当界定的装修部分残值损失。一审法院根据公平原则，将上述装饰装修价值分摊入香山书画院承租期限八年之内，按照租赁期剩余期限计算装修价值，符合客观事实，本院予以采纳。具体计算如下：281293.32元÷8年×266天/365天=25624.67元。粤华公司将租赁物收回，并未提前告知香山书画院，实际使用了租赁物业装饰装修物，因此其应当支付该部分装修残值损失，原审法院认定正确，本院予以维持。
香山书画院主张停业损失确定问题。
虽然《租赁合同》认定无效，但是《租赁合同》中针对房屋租金约定标准以及租金如何支付，逾期支付租金等约定在本案处理中应当予以参照适用。《租赁合同》中已然约定香山书画院拖欠租金或者相关费用时，粤华公司有权追缴或者作出停水、电的行为，根据上述约定，香山书画院应当能够预见拖欠粤华公司租金及其他费用可能产生后果。香山书画院拖欠租金事实发生后，粤华公司采取停水电行为，香山书画院应当将欠付费用予以支付，以便减少损失发生，但香山书画院一直未支付相应费用，反而以漏水为由继续拒付租金，根据上述分析，漏水并不能成为香山书画院拒付租金之事由，本院认为因香山书画院不当行为所导致租赁物停水、电损失应当由香山书画院自行承担，一审法院认定正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。上诉人粤华公司、香山书画院上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币12055元，由上诉人粤华公司负担人民币3747元，由香山书画院负担人民币8308元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年三月三十一日
书记员 李立荣