焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民二初字第00560号
原告（反诉被告）牛洪宇，男，37岁，汉族，住焦作市。
委托代理人郑金宁，河南正乾坤律师事务所律师。
委托代理人郑旭春，河南正乾坤律师事务所实习律师。
被告河南中海房地产开发有限公司，住所地：郑州。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人孙保红，河南苍穹律师事务所律师。
委托代理人孙浩宸，河南苍穹律师事务所律师助理。
原告（反诉被告）牛洪宇与被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日作出受理决定，于2015年9月23日向被告（反诉原告）中海公司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，于2015年10月10日向原告（反诉被告）牛洪宇送达了开庭传票、举证通知书等。被告（反诉原告）中海公司于2015年10月30日提起反诉，本院决定将反诉原告中海公司与反诉被告牛洪宇房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，于2015年11月2日向反诉被告牛洪宇送达了反诉状副本等。本院依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牛洪宇及其委托代理人郑金宁、郑旭春，被告（反诉原告）中海公司的委托代理人孙保红、孙浩宸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告牛洪宇诉称，2011年12月7日，原、被告签订商品房买卖合同，购买被告中海欧凯龙第1号商住楼1单元7层705号房。建筑面积52平方，每平方2980元，总价款154960元.合同约定交房期限为2012年8月31日，取得该房产证的期限为2013年8月31日。原告如约履行了合同义务，支付了前部房款。但被告违反合同约定，不仅延迟交房455天，而且房产证至今没有音信。根据合同第八条、第九条的约定，出卖人延期交房的应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。另根据合同第十五条约定，“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。诉讼请求：1、判令被告支付违约交房的违约金14101.36元（30.992元＊455天）；支付未办理房产证的违约金（截止2015年8月31日）11312元，并立即办理房产证；2、从截止日至取得房产证之日，除按合同约定的日万分之一支付违约金外，另按照同期银行贷款利率的两倍支付利息；3、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：确认本案争议的房产归原告所有，判令被告立即履行将办理房屋产权登记的资料提交房产管理部门和土地管理部门，并协助办理房屋产权证的义务。
本诉被告中海公司辩称，一、被告逾期交房有无法预见的客观事实存在，焦东路桥的封闭施工对被告的工期造成了重大影响，应在合同约定的违约天数基础上予以扣除233天。因合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对于被告明显不公平，被告请求法庭对合同中约定的违约金的数额予以减少。二、办理房产证是房屋行政管理机关的职责，故原告要求被告支付未办理房产证的违约金并立即办理房产证，该诉讼请求错误。依据原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告仅有向产权登记机关提供备案资料的义务，而无办证的义务，因此，原告要求被告支付未办理房产证的违约金并立即办理房产证无合同依据。三、逾期交房必然会造成办证时间向后推迟，两者存在着必然的时间联系。不应以同一事实让被告承担两次违约责任，这样对被告显然是不公平的，故被告不应因同一法律行为而承担多种法律上不利后果。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。
反诉原告中海公司反诉称，2011年12月7日，双方签订《商品房买卖合同》，依据合同约定，因买受人原因导致银行不能在合同签订60日内将买受人的全部按揭贷款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，应按照合同第七条规定承担违约责任。因此反诉被告应当在2012年2月4日前支付房款9万元，但其实际交款时间为2012年3月28日，逾期53天。按照合同约定反诉被告应按日向反诉原告支付逾期应付款万分之二的违约金。反诉请求：1.判决反诉被告牛洪宇向反诉原告河南中海房地产开发有限公司支付逾期付款违约金954元；2.诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告牛洪宇辩称，被告的反诉请求和理由不能成立，具体有以下几点：1.原告没有合同约定的违约事实，不存在违约请求，原告的反诉没有事实基础；2.假如说有延迟交付按揭贷款的事实，也是被告的责任；3.被告的具体责任：商品房买卖合同第24条规定，被告应当在合同生效之日30天以内向房管局申请预告登记，被告违反约定于2012年3月1号才履行了预告登记的义务，导致按揭贷款迟延到2012年3月28号，反诉被告不存在违约，故反诉原告请求不能成立。
根据本、反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：1.原告要求确认房屋归原告所有的依据；2.原告要求被告支付逾期交房违约金以及未办理房产证违约金的依据；3.反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的依据。
围绕争议焦点，原告（反诉被告）牛洪宇提交的证据材料为：1原告身份证复印件一份1页，证明原告的主体资格。2.购房收据、契税完税证共三份2页，证明原告全面履行了合同义务。3.商品房买卖合同一份16页，证明原被告之间权利义务的关系，还证明被告违反合同至今没有履行办理房屋权属登记的义务。原告起诉延期交房的违约金和至今未办理产权登记的违约金的依据，被告未在合同约定的期限内申请，导致按揭贷款延迟，属于被告责任。如被告遇有不可抗力应当在30日以内告知买受人，被告未履行该合同约定所称的延期交房的理由不成立。4.预购登记证书一份1页，证明预告登记的义务人是被告，由于被告延期预告登记导致按揭抵押登记滞后。
被告（反诉原告）中海公司质证认为，对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，因焦东路修桥对被告的施工造成了影响，并且合同中的违约金过高，应予减少。对其它证明指向无异议。对证据4真实性无异议，依据双方签订的合同约定，不论什么原因，只要买受人逾期付款，均要承担责任。
对原告（反诉被告）牛洪宇所举证据，本院作出如下认证意见：原告牛洪宇提交的证据均真实有效，予以确认。
被告（反诉原告）中海公司提交了以下证据材料：1.原告入住办理流程表一份2页，证明原被告双方在2013年12月1日已经办理完成房屋的交接入住手续，将房屋交付原告；2.监理公司的情况说明一份一页、焦东路桥封闭期间报纸公告一份1页、南水北调办公室证明一份一页，证明因焦东路桥施工给被告的施工造成影响，停工233天的事实，因此原告要求逾期违约金应扣除233天；3.情况说明3份，证明因焦东路修桥给焦东路两侧的商户经营上带来了严重的影响；4.商品房买卖合同一份18页，证明原告逾期付款49天的事实；5.银行转账通知书复印件一份1页、收据复印件一份1页，证明原告是在2013年3月28日将9万元房款支付给被告，逾期49天。
原告（反诉被告）牛洪宇质证认为，对证据1真实性无异议，但不能证明对方所称的证明指向。对证据2、3真实性有异议，南水北调施工在先，中海房产开发在后，这个证据不能证明对方的证明指向。这组证据不合法，违反了民事诉讼法第115条规定，只有出证单位的盖章没有负责人的签字，不合法，与本案没有关联性。对方所称免责理由不属于法律规定的不可抗力，该事由可以避免，因此不属于不可抗力的理由。对证明4真实性有异议，对该合同第17页、18页，这补充条款属于不能成立的合同附件，因为该补充协议没有合同双方当事人的签字盖章和手印，属于单方行为，对原告无效。该商品房买卖合同第24条恰恰印证了开发商违约的事实，违约预告登记的事实，对方所称的免责支付、延期交房的不可抗力，合同第8条印证了开发商违反合同约定不管发生什么事由，应当在30日告知原告，但是开发商未告知。对证据5转账凭证无异议，但不能证明对方所称的证据指向。
对被告（反诉原告）中海公司所举证据，本院作出如下认证意见：证据1，原告对其真实性无异议，予以认定；证据2中的监理公司说明，原告异议成立，不予认定，对证据2中的公告报纸、南水北调办公室证明的真实性予以确认，对被告所称指向不予确认；证据3，原告异议成立，对其真实性不予确认。证据4、5，真实有效，予以认定。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年12月7日，以牛洪宇为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第1号商住楼1单元7层705号房，该商品房用途为住宅，建筑面积52平方米，总金额154960元，买受人于2011年12月7日前支付总房款的40%计64960元，剩余60%房款90000元办理公积金贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。
中海公司分别于2011年12月7日、2012年3月28日收取牛洪宇房款64960元、90000元。2012年3月1日，被告作为预告登记义务人为原告办理预购商品房预告登记。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年12月1日，牛洪宇在中海公司印制的“入住办理流程表”上签字并领取房屋钥匙，该流程表显示牛洪宇所购丽江1号楼1单元705号房屋的总房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。牛洪宇与中海公司签订房屋买卖合同后，牛洪宇按约向中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，中海公司未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故牛洪宇要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持，因牛洪宇已于2013年12月1日在中海公司处领取了房屋钥匙，故违约金应自2012年9月1日起计算至2013年12月1日。中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但中海公司并未向牛洪宇告知该事项，故中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。中海公司要求牛洪宇支付逾期付款53天的违约金，但本案系因被告延期办理预告登记导致原告未能按合同约定的期限办理贷款，而非原告原因导致逾期付款，故对被告的该项反诉请求，不予支持。牛洪宇要求中海公司按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给其造成的具体损失数额，中海公司请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，牛洪宇已在中海公司处领取了房屋钥匙，中海公司已履行了交房义务，根据公平和诚实信用原则，本院酌定中海公司应按照合同约定的违约金的50%向牛洪宇支付逾期交房违约金。此外，被告应当按照约定的期限向产权登记机关提供资料，而被告并未提供证据证明其已履行该项义务。故原告要求被告向产权登记机关提供办理权属登记需要的资料及赔偿逾期提供资料致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金，理由正当，予以支持。由于涉案房产交付使用的时间为2013年12月1日，故被告将办理产权登记的资料报产权登记机关备案的最后期限为2014年12月1日。被告应当自2014年12月2起向原告支付违约金，截止2015年8月31日，被告未按约定报送相关资料违约273天，违约金数额为：154960元×1／10000×273天=4230.41元。原告要求确认房屋所有权属于物权确认纠纷，与原告所诉的房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，且原、被告双方均未提供证明本案所涉房屋产权权属的相关证据材料，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告立即办理房产证，因办理房产证系产权登记机关的职责，而非合同中约定的被告的义务，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告按同期银行贷款利息加倍支付利息，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款154960元向原告牛洪宇支付逾期交房违约金7081.67元（从2012年9月1日起至2013年12月1日止，按日万分之二的50%计算）；
二、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由被告河南中海房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；
三、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按原告已付房款154960元的日万分之一向原告牛洪宇支付自2014年12月2日起至本判决确定的履行之日止逾期向房产登记机关提供资料的违约金（截止2015年8月31日为4230.41元）；
三、驳回原告牛洪宇的其它诉讼请求；
四、驳回反诉原告河南中海房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费435元，由原告牛洪宇承担241元，被告河南中海房地产开发有限公司承担194元；反诉费25元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 康福军
审 判 员 王惠敏
代审判员 司少华
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 薛园园