浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第152号
原告：温州中驰置业发展有限公司。
法定代表人：刘嵩，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：吴岩银、南仕，浙江合众律师事务所律师。
被告：李云。
委托代理人（特别授权）：董春雷，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
原告温州中驰置业发展有限公司与被告李云房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由代理审判员施巧巧独任审判，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告温州中驰置业发展有限公司的委托代理人吴岩银、南仕，被告李云的委托代理人董春雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告温州中驰置业发展有限公司起诉称：2014年4月2日，被告李云向原告购买了坐落于乐清市中心区“中驰湖滨花园”第52幢7层705号的一套商品房，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201390001751113，备案登记号为20141001168）。合同约定：房屋总价款为1628468元。买受人于合同签订之日支付首期房款498468元，余款1130000元申请银行住房按揭贷款支付给出卖人；买受人如未按合同规定的时间付款逾期超过90日后，出卖人继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金；无论何种原因导致买受人未能获得按揭贷款二造成延迟付款、不足额付款等违约情形，买受人必须在补充协议签订后的15日内采用现金方式一次性付清全部剩余未付款。合同签订后，原告依约履行合同义务，系争商品房也早已过户登记至被告名下，但被告未按约支付首付款之外的购房款1130000元。虽经原告多次催讨，被告至今未付。故原告诉请：判令被告继续履行其与原告于2014年4月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201390001751113，备案登记号为20141001168），立即向原告支付剩余房款1130000元及违约金（以1130000元为基数按日万分之三自2014年4月18日起计算至实际付清之日止）。
被告李云答辩称：原告在被告办理银行按揭贷款时，存在违约行为。答辩人要求解除合同，退房退款。首先，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第七条约定，采取银行按揭贷款的付款方式，对于补充协议第三条的约定，答辩人认为该补充协议的条款与《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的内容相冲突，是单方承诺的行为应属于无效条款。原告不积极配合答辩人办理银行按揭，导致银行不能放贷，无法履行合同；其次，本案诉争的52栋商品房的规划设计被原告违法变更。涉案房产在住建局备案时有南向门厅设计，实际交付的房屋没有南向门厅，这个变化改变了原告购买商品房的使用功能，违反了《商品房购买办法》第二十四条之规定，51-53栋的业主关于该变更已向相关部门控诉，并由相关部门受理，在起诉前原告也有纠正及调整该变更行为的意向及动作；最后，答辩人因原告不履行协助答辩人办理银行贷款的行为无法办理按揭贷款，而答辩人是工薪族，只能支付月付，无法支付原告诉请的1130000元及相应的违约金，据此，双方应解除购房合同关系。
经审理查明：2014年4月2日，原告温州中驰置业发展有限公司与被告李云签订《商品房买卖合同》（合同编号为201390001751113，备案登记号为20141001168），约定被告李云购买中驰湖滨花园第52幢705号商品房，建筑面积90.36平方米，房价为1628468元，买受人（被告李云）采取银行住房按揭贷款方式付款，首期房款498468元于合同签订之日支付，剩余房价款1130000元，由买受人自行申请银行住房按揭贷款支付出卖人。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（原告）支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。此外，合同补充协议部分第三条关于按揭贷款付款的补充约定：1、买受人选择银行按揭贷款方式支付购房余款的，买受人必须在本补充协议签订后7天内，向出卖人指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并完成所有银行按揭贷款文件资料手续的签署。出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，相关责任及费用由买受人自行承担。买受人未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限完成所有银行按揭贷款文件资料手续的签署，导致买受人没有按照本补充协议约定期限支付全部房款的，视为买受人付款违约，买受人应按本补充协议约定的条款承担违约责任。……3、买受人承诺签订《商品房买卖合同》和本协议前已经向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致买受人未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形买受人必须在本补充协议签订后15日内采用现金方式一次性付清全部剩余未付款限，否则视为买受人付款违约，买受人应按本补充协议约定的条款承担违约责任。买卖合同签订后，原告支付了首付款498468元，剩余1130000元购房款经催讨至今未付。2014年6月29日，原、被告办理了涉案房产的所有权转移登记手续。
另查明，被告李云向原告另外购买了一套商品房，并已办理公积金贷款。该商品房与涉案房屋系相邻位置，实际两套商品房合并为同一空间进行使用。被告陈述其就二套商品房一同申请住房公积金贷款，但仅另一套商品房获得住房公积金贷款，本案所涉商品房未获得贷款。尔后，被告就本案商品房向多家银行申请按揭、抵押贷款未果，被告陈述银行不放贷原因一为同一空间另一套房屋已办理公积金贷款，银行方面认为如果再办理银行贷款出现还贷问题后进行处置存在一定问题；原因二为原告没有积极配合办理。原告认为被告未获得贷款的原因同上述原因一。
以上事实，有原告营业执照，被告身份证，商品房买卖合同、房屋权属查询登记信息及原、被告陈述为据。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同约定的内容诚实守信地履行相应的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告认为被告未按约定办理银行按揭贷款手续，应当按约定现金支付剩余房款，被告称其未能办理按揭贷款手续是因为原告未予配合，且双方在补充协议关于办理按揭贷款的约定与《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定相冲突，属于无效，要求解除合同。本院认为，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案不属于该条规定的因不可归责于当事人双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同的情况。根据原、被告陈述，被告未获得银行按揭贷款的原因是被告已就同一空间的另一套商品房办理住房公积金贷款，多家银行因此均不予办理贷款。本院认为，本案商品房存在一定的特殊性，需与同一空间另一套商品房结合进行考虑。原、被告约定涉案房屋办理银行按揭贷款，被告申请办理住房公积金贷款仅获得另一套商品房的公积金贷款，尔后本案商品房因此无法获得银行贷款，其责任不可归责于原告，虽被告主张原告不予配合办理贷款，但未能举证，且无法获得银行贷款的根本原因并非原告不予配合，故本院认定被告未获得按揭贷款系被告的原因，被告应根据双方约定承担违约责任，应在签订合同之日起15日内即2014年4月17日前支付剩余购房款并支付违约金。此外，对于被告提出的涉案商品房所在的52幢楼南向门厅被原告违法变更原设计的主张，因被告未提供充分证据，亦与本案无直接关联，故本院不予采信。对于被告称自己无能力支付剩余1130000元房款及违约金，要求解除合同的主张，原告不予认可。本院认为，被告要求解除合同属于一个独立的诉，被告应提出反诉，但被告并未提出反诉，故本院对被告的主张不予采纳，被告可另行起诉主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李云应继续履行原告温州中驰置业发展有限公司与被告李云签订的《商品房买卖合同》。
二、被告李云应支付原告温州中驰置业发展有限公司购房款1130000元及违约金（以1130000元为基数，自2014年4月18日起按日支付万分之三违约金至实际履行之日止）。款限本判决生效后十日内交本院民一庭转付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费14970元，减半收取7485元，由被告李云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
代理审判员 施巧巧
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 於丹建