广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法朗民一初字第141号
原告（反诉被告，以下统称原告）：陈钦锐，男，汉族，1974年1月15日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：丁秩筹，广东昊盟律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：何新容，女，汉族，1976年10月16日出生，住广州市。
委托代理人：盛太福，北京市大成（广州）律师事务所律师。
原告陈钦锐诉被告何新容财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，被告何新容提起反诉，本院对被告何新容的反诉予以受理。本案依法由审判员郑伟乐适用简易程序独任审判，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告陈钦锐的委托代理人丁秩筹，被告何新容及其委托代理人盛太福到庭参加诉讼。本案后转换适用普通程序，由审判长郑伟乐、人民陪审员马远琼、人民陪审员叶沛良组成合议庭，于2015年5月26日再次公开开庭进行了审理。原告陈钦锐的委托代理人丁秩筹，被告何新容及其委托代理人盛太福到庭参加诉讼。本案因原告陈钦锐申请对房屋毁损部分的修复价值进行评估鉴定，鉴定期间不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告陈钦锐诉称：何新容是原韩某某所有的东莞市大朗镇黎贝岭村上彭新村北巷XX、XX、XX、XX号［现门牌地址为黎贝岭村上彭新村北巷XX、XX号，土地使用证号：东府集用（2004）第1900XXXXXX号，房产证号：粤房地证字第XXXX**号］房屋的承租人。因韩某某和许某某欠他人债务，上述房屋被法院强制执行并委托拍卖。陈钦锐于2013年9月3日以1，150，296元的价格竞买拍得该房屋并已缴清相关费用。本院于2013年10月11日作出（2012）东二法执字第3949－2号执行裁定，裁定上述房屋归陈钦锐所有。2013年10月28日，本院向何新容发出书面通知，要求其清空上述房屋后交付给陈钦锐，并告知该房屋已经拍卖，固定在墙上的门窗、水电、消防、防盗网等不能拆走，但何新容仍擅自将上述财产损坏拆走，造成陈钦锐至今无法出租的重大经济损失。为维护自身合法权益，陈钦锐遂诉至法院，请求判令：1.何新容赔偿房屋损坏的修复费用（约200，000元，最终以评估机构认定的损失为准）；2.何新容赔偿因房屋损坏造成的租金损失（从2013年10月29日起以每月租金8，000元计算至房屋修复之日止，暂计至起诉之日止约20，000元）；3.何新容承担本案诉讼费用。
被告何新容答辩称：1.何新容是依据消防部门的要求对案涉厂房的楼顶进行拆除，不是故意损害陈钦锐的权益，不应承担赔偿责任。2.何新容已经于2014年1月6日将案涉房屋移交给法院。法院给予何新容移交房产的最后期限为2013年12月31日，即使应承担租金，也只是2013年12月31日至2014年1月6日期间的租金。3.何新容发现案涉房屋于2014年3月18日至2014年3月21日期间已经被陈钦锐使用，且已经通电，表明陈钦锐在何新容移交房屋后已经接收了该房屋。
被告何新容反诉称：何新容原从韩某某处购买东莞市大朗镇黎贝岭村上彭新村北巷XX、XX、XX、XX号（现门牌地址为黎贝岭村上彭新村北巷XX、XX号）房屋用于制衣生产经营。后经法院审理认定房屋买卖合同无效，判决韩某某赔偿何新容损失并将该房屋执行拍卖。经法院拍卖，由陈钦锐竞得该房产。法院于2013年10月28日出具通知书给何新容，告知何新容自收到通知之日起60日内清空房屋并移交给陈钦锐。2013年10月31日，何新容收到该通知，依通知应在2013年12月31日前移交房屋给陈钦锐。但陈钦锐为尽快拿到房屋，不顾何新容所涉房产还在法院给予的法定使用期限内，于2013年11月2、3日聚众到何新容处采用强行撬门、断电、恐吓、威胁等措施，阻止何新容生产经营，使何新容的工厂在当天全面停产，造成何新容对李某某的订单延迟交货，被李某某追偿违约赔偿42，500元。同时，何新容在停产期间仍需支付员工工资、闲置房屋损耗及停产造成利润损失等。为维护自身合法权益，何新容遂提起反诉，请求判令：1.陈钦锐赔偿因其阻止何新容生产经营而造成的经济损失52，000元（包括停产期间支付的员工工资3，100元、房屋使用费损耗400元、停工造成的生产利润损失6，000元、停工延期交货对外承担的违约赔偿42，500元）；2.本案诉讼费用由陈钦锐承担。
原告陈钦锐答辩称：陈钦锐没有恐吓何新容，只是要求何新容尽快清空房屋，何新容主张的损失与陈钦锐无关，请法院驳回何新容的诉讼请求。
经审理查明：位于东莞市大朗镇黎贝岭村上彭新村北巷XX、XX、XX、XX号房屋［现门牌号码为：东莞市大朗镇黎贝岭村上彭新村北巷XX、XX号，土地使用权证号：东府集用（2004）第1900XXXXXX号，房地产权证号：粤房地证字第XXXX**号，房产登记的建筑面积795.36平方米，建基面积144.86平方米］，原属韩某某所有。因韩某某未履行生效法律文书确定的付款义务，上述房屋被本院强制执行拍卖。拍卖时拍卖公告载明案涉房屋土地系集体土地，买受人需承担过户风险及费用，按现状拍卖，建筑面积1，075.75平方米，其中加建部分280.39平方米没有办证。陈钦锐于2013年9月3日以1，150，296元的最高应价竞得该房屋。陈钦锐缴清相关款项后，本院于2013年10月11日作出确权裁定，确认上述房屋归陈钦锐所有。陈钦锐于2013年10月28日收到上述确权裁定书。
本院审理的何新容诉韩某某、许某某房屋买卖合同纠纷［案号：（2012）东二法民一初字第7250号］一案中，何新容于2010年7月30日与韩某某就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，并主张于2010年11月接收韩某某交付的该房屋，后因未能办理过户登记手续，何新容起诉至本院，本院经审理认定双方签订的《房屋买卖合同》无效，判决韩某某、许某某返还购房款680，000元及相应利息以及赔偿装修费损失294，000元给何新容。在上述案件审理及本院强制执行拍卖案涉房屋的过程中，何新容一直占有使用案涉房屋。
2013年10月28日，本院向何新容发出强制搬迁通知，限何新容于收到通知之日起60天内将案涉房屋清空并移交给买受人陈钦锐，逾期未移交将采取强制搬迁措施。当天，陈钦锐向本院反映，经其前往案涉房屋查看，发现案涉房屋使用人何新容拆除了很多门窗及水电、消防等设施，故暂不接收案涉房屋。
2013年11月6日，东莞市大朗镇火灾隐患整治办公室对何新容位于案涉房屋的工厂（东莞市大朗杰睿毛织厂）进行消防安全现场检查，发现存在以下问题：1.宿舍与车间分开，用砖墙分隔；2.每40平方米配一个4公斤ABC型干粉灭火器；3.走火通道杂物需要清理；4.天台铁皮需要拆除；5.车间货物不能堆放太高。该整治办责令何新容的工厂于2013年11月11日前整改完毕上述问题。
2013年11月8日，何新容向本院反映称，陈钦锐于2013年11月2、3日到其位于案涉房屋的工厂强行撬锁、断电，并与工厂工人发生冲突，经当地警务室协商未能达成一致，之后陈钦锐还找当地消防部门到其工厂进行检查，何新容同时表示会在法院给予的两个月搬迁时间内搬迁完毕，如超出合理搬迁时间，愿意参照周围房屋的标准支付租金。本院告知何新容搬迁时可以搬走其个人财产，但固定在墙上的门窗、水电、消防、防盗网等不能拆走。何新容主张陈钦锐于2013年11月2－3日带人到其工厂撬门、断电，妨害其生产经营、造成其工人工资、违约赔偿等损失，并提供了录像及录像截图、书面证人证言、订单、违约通知、收款收据、书面证人证言、员工工资表及发放记录、结婚证、工商登记信息予以佐证。录像及录像截图显示一伙人员于2013年11月3日对何新容位于案涉房屋内的工厂进行撬门、影响其生产。何新容主张录像中可看到陈钦锐本人，陈钦锐则表示看不清楚。书面证人证言为陈某某、周某某、胡某某的证人证言，陈某某陈述其于2013年11月3日上午到何新容工厂交货时，见到5、6人强行进入该厂，与厂内工人发生争执；周某某陈述其于2013年11月3日到何新容工厂交货时，见到5、6人强行进入该厂，与厂内工人发生争执；胡某某陈述其于2013年11月3日到何新容工厂交货时，见到5、6人强行进入该厂，与厂内工人发生争执；上述三人的证人证言内容描述的过程几乎一模一样，且日期“2013年11月3日”处都有添加“2日”的内容。订单显示何新容与李某某签订加工订单，下单日期2013年10月5日，出货时间2013年11月5日，若迟延交货1－3天（含3天），需赔偿订单总金额的5%作为违约金即42，500元。违约通知载明李某某于2013年11月6日通知何新容因迟延交货需赔偿违约金42，000元。收款收据显示李某某在何新容的应收货款中扣除违约金42，500元。书面证人证言为李某某的证人证言，显示李某某在与何新容结算货款时扣除42，500元抵充违约金。结婚证显示何新容与李某甲系夫妻关系。工商登记信息显示东莞市大朗杰睿毛织厂的经营者为李某甲。员工工资表及发放记录显示李某甲、何新容发放工厂员工2013年11月份的工资46，501.5元。
2014年1月6日，何新容向本院表示已清空案涉房屋，并移交房屋钥匙。本院向其询问陈钦锐反映的房屋内的门、电线、部分窗户、楼顶铁皮房等部分的损坏情况时，何新容表示上述财产系其向韩某某购买该房屋后重新增加的，门是因为新工厂需要使用，没有资金购买，所以拆走；部分窗户、楼顶铁皮房是因为消防部门检查并发出了整改令要求拆除；电线是清场后收垃圾的人员损坏的。
2014年12月10日，陈钦锐接收案涉房屋，但表示案涉房屋的电线、消防、门窗均已损坏，将继续保留追究何新容法律责任的权利。
根据陈钦锐的申请，本院委托广东华联建设项目管理咨询有限公司（以下简称华联公司）对案涉房屋毁损部分的修复费用进行鉴定。委托鉴定前，本院组织双方当事人到现场进行查看，发现案涉房屋内部分门窗被拆除，水电、消防设施毁损严重、楼顶的铁皮房及门窗被拆除。华联公司经鉴定认为，案涉房屋毁损部分工程造价为173，865.4元（其中没有争议金额为17，337.27元，有争议金额为156，528.13元）。陈钦锐向华联公司支付了鉴定费4000元。何新容收到该鉴定意见后提出异议，华联公司针对异议内容回复如下：1.如属有施工资质单位施工，按原鉴定造价不变，如属无施工资质的进行施工，应扣除利润，则无争议部分含规费税金应修正为17，134.72元，双方有异议部分扣除利润规费税金修正为150，327.76元；2.是否交规费税金可凭相应的工程发票，如无法提供发票可扣除规费税金费用，无争议部分扣除规费税金588.94元，有争议部分扣除规费税金5，464.59元。陈钦锐对该鉴定意见没有异议，何新容则主张对其中没有争议的部分17，337.27元没有异议，对其他不予确认，主张陈钦锐提出的吊风扇、舱底扇原本并不存在，陈钦锐提出的水电、门窗、线路等明细亦存在严重数据错误，且鉴定意见按现行装修标准计算，没有考虑使用年限折旧因素。
陈钦锐提供了三份租赁合同、一份证明及一份网页截图，拟证明案涉房屋周边的租金标准。三份租赁合同的租赁物与案涉房屋座落于属同一村落，租金标准每月每平方米约为9－10元左右。证明由案涉房屋所在村委会出具，载明案涉房屋附近房屋租金每平方米每月在8－10元之间。网页截图显示位于东莞市大朗镇的部分厂房、仓库的出租价格。何新容质证认为，对证明的真实性没有异议，但村委会不是专业租赁市场管理部门或鉴定机构，其出具的租金标准证明不能作为本案参考依据，而对三份租赁合同及网页截图的真实性、合法性、关联性均不予确认。何新容提供一组照片，拟证明陈钦锐于2014年3月18日、2014年3月21日使用案涉房屋作为早餐店，且房屋内已经通电。上述照片显示案涉房屋摆放早餐摊档，但未见经营人员。陈钦锐主张无法确认拍照日期，且陈钦锐尚未接收该房屋，陈钦锐并不清楚是否有其他人员使用该房屋。何新容主张其损失包括房屋使用费的损耗，何新容按每月5，000－6，000元的标准计算2013年11月2－3日的损耗损失400元。
另查明，陈钦锐起诉时一并申请财产保全，申请查封何新容价值200，000元的财产，并提供了房产担保。本院经审查后予以受理，并作出（2014）东二法朗民一初字第141号民事裁定，于2014年1月26日冻结了何新容的银行存款200，000元。
上述事实，有陈钦锐提供的执行裁定书、租赁合同、证明、网页截图，何新容提供的消防安全现场检查记录、执行笔录、照片、视频录像、书面证人证言、订单、违约通知、收款收据、员工工资表、工资发放记录、结婚证、工商登记信息，华联公司的鉴定意见，本院调取的（2013）东二法朗执字第441号执行笔录、移交笔录、评估报告、拍卖公告、通知书、照片、送达回证、（2012）东二法民一初字第7250号起诉状、房地产权证、民事判决书以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案系财产损害赔偿纠纷。围绕双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、何新容是否存在毁损案涉房屋的侵权行为，若存在侵权行为，应如何赔偿陈钦锐的修复损失；二、何新容是否应赔偿陈钦锐的租金损失；三、陈钦锐是否存在影响何新容工厂生产的侵权行为，若存在侵权行为，应如何赔偿何新容的停工损失。
关于焦点一。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。陈钦锐通过拍卖竞得案涉房屋后，于2013年10月28日签收拍卖成交的确权裁定书，故陈钦锐于2013年10月28日取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据案涉房屋的拍卖公告内容，该房屋按现状拍卖，该房屋内的附属设施，如水电、消防、铁皮房等均在拍卖范围内，陈钦锐作为买受人，对此享有所有权。何新容作为案涉房屋拍卖期间的占有人和使用人，经本院于2013年10月28日发出强制搬迁通知，何新容应于60天内即2014年12月28日（不含28日）前搬迁完毕并按拍卖成交时的房屋现状交还案涉房屋。何新容于2014年1月6日提出已搬迁完毕及移交房屋时，拆除了部分门窗及楼顶铁皮房。经本院组织双方现场查看，发现案涉房屋除部分门窗、楼顶铁皮房拆除外，水电、消防等设施及房屋其他部分亦存在不同程度的毁损。何新容辩称楼顶铁皮房系根据消防检查整改要求进行拆除，但该整改通知系针对何新容经营的东莞市大朗杰睿毛织厂发出，且何新容仅系案涉房屋的使用人，故是否拆除应先征得案涉房屋权属人陈钦锐的同意，何新容并未能提供充分证据予以佐证，本院对其该项辩解不予采信。何新容辩称电线等系其清场后收垃圾的人员损坏的，但何新容作为案涉房屋的占有人即临时管理人，应确保案涉房屋在清场后、移交前保持原状，不遭受他人毁损，何新容未能按现状交付房屋，存在过错，对何新容的该项辩解，本院亦不予采信。针对案涉房屋毁损部分的修复费用，因陈钦锐主张的部分修复范围、修复标准难以与原有现状作充分比对，结合华联公司作出的鉴定意见，以及房屋毁损情况、何新容予以确认的部分，本院酌情确定该费用为150，000元。
关于焦点二。根据强制搬迁通知，何新容应于2013年12月28日前搬迁完毕并交还房屋，何新容至2014年1月6日才提出搬迁完毕，对于2014年12月28日至2014年1月6日期间案涉房屋的租金损失，何新容应予赔偿。对于2014年1月7日至陈钦锐接收房屋即2014年12月10日期间的房屋租金损失，因何新容的行为导致案涉房屋存在毁损，何新容应赔偿陈钦锐该期间的租金损失，但陈钦锐未及时接收房屋及采取修复措施，导致租金损失的扩大，陈钦锐自身应承担一半的责任。何新容辩称陈钦锐2014年3月18日、2014年3月21日已使用案涉房屋，但其提供的证据并未能佐证该事实，且陈钦锐当时并未接收案涉房屋，对何新容的该项辩解，本院亦不采信。另外，考虑房屋修复需要一定的期限，本院酌情确定修复期限为两个月。关于房屋租金标准的确定。陈钦锐主张案涉房屋周边的租金标准为每月每平方米8元－10元，有租赁合同、证明予以佐证，且该租金标准在合理范围内，而何新容反诉时提出的房屋使用费损耗是根据每月6，000元的租金标准计算，该标准与陈钦锐主张的标准亦较为接近。根据案涉房屋的建筑面积及上述理由，陈钦锐主张按每月8，000元计算租金损失，本院予以采信。因此，何新容应赔偿的租金损失为：8，000元／月×10／31月（2013年12月28日－2014年1月6日）＋8，000元／月×（25／31＋10＋10／31）月（2014年1月7日－2014年12月10日）×50%＋8，000元／月×2月（合理修复期）＝63，096.77元。
关于焦点三。何新容提供的陈某某、周某某、胡某某的书面证人证言中，证言描述内容几乎一模一样，且在日期处有相同的添加字样，可信度较低，对该书面证人证言，本院不予采信。何新容主张陈钦锐于2013年11月2－3日对其工厂进行撬门、断电，但其提供的视频录像等证据仅显示上述行为发生于2013年11月3日，故陈钦锐仅需赔偿当天给何新容造成的损失。对于何新容主张的房屋使用费损耗，何新容并未提供证据证明已支付该期间的房屋使用费。对于何新容主张的违约赔偿损失，何新容提供的订单、违约通知、收款收据、李某某的书面证人证言中，均为李某某个人签名出具，但李某某并未出庭作证，上述证据的可信度不高，本院难以采信。而何新容主张的生产利润损失，亦存在不确定性。结合上述分析意见及何新容主张的损失情况，本院酌情确定何新容的损失为4，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告何新容于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿修复费用150，000元给原告陈钦锐。
二、限被告何新容于本判决赔偿租金损失63，096.77元给原告陈钦锐。
三、限反诉被告陈钦锐于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿损失4，000元给反诉原告何新容。
四、驳回原告陈钦锐的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告何新容的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4，600元、保全费1，520元，由原告陈钦锐负担1，240元（受理费），被告何新容负担（受理费3，360元、保全费1，520元）。反诉受理费550元，由反诉原告何新容负担525元，反诉被告陈钦锐负担25元。本案鉴定费4，000元，由原告陈钦锐负担549元，被告何新容负担3，451元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 郑伟乐
人民陪审员 刘绮琪
人民陪审员 马远琼
二〇一五年七月十三日
书 记 员 谢妙芳
钟淑婷
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