河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商民再终字第10号
申请再审人（原审第三人、二审上诉人）：邓凤芝，住民权县。
委托代理人：侯俊书，住址同上。系邓凤芝丈夫。
委托代理人：王光纬，住郑州市金水区。
被申请人（原审原告、二审上诉人）：李体武，住民权县。
委托代理人：梁天超，河南梁园律师事务所律师。
被申请人（原审原告、二审上诉人）：李敏，住民权县。
委托代理人：梁天超，河南梁园律师事务所律师。
被申请人（原审被告、被上诉人）：民权县粮食局。住所地：民权县。
法定代表人：赵普胜，该局局长。
被申请人（原审第三人）：民权县粮食局第二面粉厂。住所地：民权县。
申请再审人邓凤芝与被申请人李体武、李敏、民权县粮食局（以下简称粮食局）、民权县粮食局第二面粉厂（以下简称第二面粉厂）确认合同无效纠纷一案，不服本院（2009）商民终字第226号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2012年10月26日作出（2011）豫法民申字第00502号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人邓凤芝及其委托代理人侯俊书、王光纬，被申请人李体武、李敏的共同委托代理人梁天超及被申请人李敏到庭参加诉讼，被申请人粮食局及第二面粉厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2005年12月13日，一审原告李体武、李敏起诉至民权县人民法院称，2000年7月，原告与粮食局下属的第二面粉厂签订房屋租赁合同，租赁期限十年，租金4.5万元。2005年6月15日，原告接到邓凤芝到法院起诉其房屋侵权的起诉书，原告才知道租赁的房屋被卖给了邓凤芝，该房屋买卖行为侵害了原告的优先购买权，要求确认粮食局与邓凤芝之间签订的合同无效，判决原告在同等条件下享有对房屋的优先购买权。被告粮食局辩称，原告与第二面粉厂签订的租赁合同无效。该房产权归粮食局，第二面粉厂没有处分权，是在粮食局不知道的情况下签订的租赁合同，粮食局事后没有追认。所签租赁合同是双方恶意串通的，损害粮食局的利益，并且没有到房屋管理部门登记备案。第三人邓凤芝称，李体武与第二面粉厂签订的租赁合同违反了有关房屋租赁管理的强制性规定，租金偏低，李体武与李敏之间合伙、退伙不真实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，所签租赁合同是无效合同，所以原告对房屋不享有优先购买权。
民权县人民法院于2006年6月4日作出（2006）民民初字第6l号民事判决：一、解除被告民权县粮食局与第三人邓凤芝的房屋买卖合同；二、被告民权县粮食局应将转让给第三人邓凤芝的房屋以7万元的价格转让给原告李敏、李体武。粮食局及邓凤芝不服判决提起上诉，本院于2006年9月28作出（2006）商民终字第574号民事裁定，裁定撤销民权县人民法院（2006）民民初字第61号民事判决，发回民权县人民法院重审。民权县人民法院于2007年7月10日作出（2007）民民重字第7号民事判决：驳回原告李敏、李体武的诉讼请求。李体武、李敏、邓凤芝均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2007年l0月8日作出（2007）民终字第644号民事裁定，裁定撤销民权县人民法院（2007）民民重字第7号民事判决，发回民权县人民法院重审。
发回重审后，追加第二面粉厂为第三人参加诉讼，民权县人民法院作出（2008）民民重字第1号民事判决认定，2000年6月25日，李体武与李敏签订一份合伙协议，双方共同出资建小型超市，以李体武的名义办理门面房出租，李敏具体协调办理租赁事宜，房屋租赁后，使用权归双方共同拥有。2000年7月1日，李敏的丈夫李照海以李体武的名义与第二面粉厂签订一份房屋租赁合同，合同约定第二面粉厂将位于民权县府前街西侧原粮食局大门南侧的门面房两间出租给李体武使用，租赁期限10年，租金45000元，租金已全部付清。粮食局在得知房屋被出租后，于2003年7月曾通过粮食局派出所追要过此房屋，后因经办人死亡，此事搁置。2004年2月14日，因超市效益不好，李体武提出退伙，并且与李敏签订了退伙协议，协议约定以李体武名义所租赁的房屋，由李敏继续使用。2005年11月25日，李敏又与宋纯立合伙，共同在租赁房屋开一手机店。另查明，2002年8月份，粮食局与第三人邓凤芝签订了一份售房协议，2004年9月，粮食局与邓凤芝签订了房地产买卖契约，将房子以70000元的价格转让给了邓凤芝，并办理了房地产转让手续。2005年6月15日，第三人邓凤芝以李敏侵权为由向民权县人民法院提起诉讼，后又撤诉。
民权县人民法院（2008）民民重字第1号民事判决认为，第二面粉厂成立后，因其无办公用房，粮食局调配其两间房让第二面粉厂作为临时办公用房，但该房屋所有权并未发生转移，仍归粮食局所有，原告李体武在和第二面粉厂签订房屋租赁合同时，在合同中对此也作了明确注明。粮食局作为该房屋所有权人，有权处分该房屋，其与邓凤芝签订的售房协议，不违背法律规定，应为有效合同，且该合同双方均已履行完毕，并依法办理了物权变更登记，邓凤芝取得了该房屋的权利证书，对该房产享有所有权，其合法财产权依法应予保护。粮食局在允诺第二面粉厂使用该房屋时，就第二面粉厂对该房屋享有哪些权利未作详细说明，所以第二面粉厂与李体武、李敏签订的租赁合同，不违反法律规定，且双方均已履行了合同义务，第三人邓凤芝虽然取得了该房的所有权，但买卖不破租赁，原告李体武、李敏对该房可继续使用至期限届满。李体武、李敏作为涉诉房屋的承租人，具有本案原告资格。原告李体武、李敏诉称，粮食局出卖该房屋，原告李体武、李敏对该房享有同等条件下优先购买权。依照法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。该院认为，优先购买仅是基于法律的规定产生，具有一定的专属性，只有出租人对出租的房屋享有所有权的，即产权人和出租权一致时，出租人出卖出租房屋，承租人才享有同等条件下的优先购买权。就本案而言，原告请求的优先购买权是基于租赁合同关系存在而获得的合同债权，依照法律规定，合同权利只能向特定的义务人即合同当事人请求，而不能向合同关系以外的第三人请求。第二面粉厂对涉诉房屋不享有所有权，其与原告李体武、李敏签订房屋租赁合同也未征得房屋所有权人粮食局的同意，粮食局不是租赁合同的当事人，其与原告李体武、李敏之间没有发生租赁关系，也就没有权利、义务相约束，租赁合同对粮食局没有约束力，粮食局处分该房屋时，该房屋的承租人即本案原告也不享有同等条件下的优先购买权。综上，原告李体武、李敏要求保护其优先购买权的诉讼请求，于法无据，理由不能成立，不予支持。民权县人民法院于2008年12月10日作出（2008）民民重字第1号民事判决：驳回原告李体武、李敏的诉讼请求。案件受理费1000元，原告李体武、李敏各负担500元。
李体武、李敏上诉称，一、原审认定部分事实错误。1、原审依据的粮食局派出所询问第二面粉厂法人代表张杰的问话笔录，得出粮食局对其下属单位第二面粉厂租房行为不认可。但该份笔录所显示的是第二面粉厂将房租给上诉人的经过，没有涉及房屋租赁无效，没有显示或隐示粮食局追要房屋。被上诉人提交的粮食局派出所朱明光的说明，虽然证明调查笔录是追要房屋，“后因经办人死亡，此事搁置”，但朱明光没有出庭接受质询，又无其他证据印证，依照最高法院证据认定规则，此证言不得作为有效证据使用。况且，经办人之一张世晟死亡了，另一个经办人朱明光仍健在，以“经办人死亡”作为追房“此事搁置”的理由不能成立。即使朱明光不能追要，那么粮食局派出所其他工作人员也可以继续追要，粮食局也可以用其他方式追索房屋。而事实是粮食局交给二级机构使用的门面房，二级机构已经出租，粮食局派出所对二级机构租房的情况都进行了调查，因为已成事实，粮食局默认；2、上诉人主张自己的优先购买权，所依据的基本事实和证据之一是房屋转让合同上的“补充说明”。该转让合同和补充说明，都是由粮食局具体经办该房转让的经办人粮食局国资股长赵自州填写，并盖有粮食局的公章。此房比其他房屋少售5.8万元，是因为还有7年租期，同时此降价是经法人代表同意的。由此说明粮食局认可了第二面粉厂将该房出租这一事实，认可了租赁合同的效力，认可了所剩的7年租期的约束力。此外上诉人提供的证据还有粮食局审计股的审计报告，张杰的录音，上诉人的上述证据形成的证据链是完整的，原判虽对这系列证据效力予以认可，但对上述证据印证的事实不予认定是错误的；二、原审判决理由逻辑错误，法律阐释错误，推导的结论荒谬。l、原审分别认定了房屋租赁合同、房屋买卖合同都是有效合同。但就本案争议的焦点比照法律而言，该两份合同不能同时都认定有效，只能一个有效。若租赁合同有效，那么同等条件优先购买权就受保护，转让合同则因侵犯优先购买权而无效。若认定转让合同有效，就必须先予认定租赁合同无效，优先权不受保护。2、原审判决对法律的理解阐释错误。原判认为“只有出租人对出租房层有所有权的，即产权人与出租人一致时，出租人出卖房屋，承租人才享有同等条件下的优先购买权”，这个论断是错误的，因为国家机关、团体、事业单位对国有资产均无所有权。另外，原审将粮食局定位为租赁合同当事人以外的第三人，是不正确的，因为粮食局对该房出租合同已经默认，也便成为合同当事人。即使没有默认，但粮食局出售该房时在合同上的“补充说明”则是对该房屋租赁合同的书面承认，因此，粮食局不再是第三人而成为当事人。原审也认为粮食局出售该房后不破除原租赁合同，继续履行至期满，这充分说明粮食局不是第三人，而是与第二面粉厂一体的，受该合同约束的当事人，上诉人完全可以向粮食局主张优先购买权。请求撤销该原判，并改判确认被上诉人与第三人涉案房屋的买卖合同无效，上诉人同等条件下享有优先购买权，被上诉人将涉案房屋以7万元价格（原被上诉人转让给第三人的价格）转让给上诉人。
邓凤芝上诉称，一、李敏、李体武所持有的合同，没有经过粮食局的同意，粮食局曾多次向李敏、李体武追要房屋，充分说明李敏、李体武所持有的租赁合同无效。原审认定租赁合同有效无事实和法律依据；二、李敏、李体武在原审中并没有主张继续使用房屋，原审判决其继续使用房屋错误。请求依法改判，认定李敏、李体武所持租赁合同无效。
粮食局辩称，一、答辩人从未有出租过李敏、李体武所占用的房产，也没有同意、授权第二面粉厂出租该房，没有从第二面粉厂的出租中获得任何收益，第二面粉厂出租房屋侵犯了答辩人的所有权，对答辩人没有法律约束力；二、第二面粉厂将该房出租给李敏、李体武，属于没有代理权，也没有处分权的第二面粉厂处分了答辩人的财产，在答辩人追认之前合同不生效，如果答辩人拒绝追认则归于无效。本案中，答辩人已经以自己的行为表明了拒绝追认该租赁合同，因此，第二面粉厂与李敏、李体武签订的租赁合同无效；三、“追认”是一种积极行为，消极行为不能构成追认，即使答辩人没有提出异议，也构不成对租赁合同的默认；四、答辩人与李敏、李体武既没有签订租赁合同，也不存在口头租赁合同，更不存在答辩人对第二面粉厂所签合同的追认，李敏、李体武对答辩人房屋实施占有、使用和收益的行为是对答辩人财产权的侵犯；五、即使答辩人追认了第二面粉厂签订的租赁合同，也只是认可了李体武的承租人资格，李敏仍不具有承租人资格。李敏、李体武之间签订的合伙与退伙协议，是对房屋承租权的流转，即使李体武原是承租人，在承租人流转的情况下，也因不再承租房屋而丧失了承租人资格，因此不具有优先购买权。李敏因其不具备对房屋的合法承租权，也不具有优先购买权；六、答辩人将该套房屋转让给邓凤芝，是为了弥补答辩人对邓凤芝的违约行为，邓凤芝购买房屋并进行了登记，已对该房享有物权，而李体武、李敏的优先购买权属于债权范围，在邓凤芝已经享有物权的情况下，即使李体武、李敏享有优先购买权，他们的救济方式也只能是以答辩人侵犯其优先购买权为由请求损害赔偿，也不能对抗邓凤芝的物权；七、李敏、李体武要求以7万元的价格购买房屋超出了其诉讼请求，无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
第二面粉厂述称，粮食局将门面房交给第二面粉厂管理使用时，并未说明用于办公。争议的门面房一套两间一直当作门市部，2000年3、4月份门市部负责人提出不干，该房一直闲置，2000年7月出租给李体武，由于粮食局局长赵普胜就住在该门面房的上边，对该房出租是知情的。房屋租金一直有第二面粉厂收取，直至粮食局将房出卖。第二面粉厂公章已于2003年夏天被粮食局收回，职工已由粮食局安置。
上诉人李体武、李敏提供如下证据材料：1、张杰的调查笔录；2、审计报告。
经庭审质证，邓凤芝、粮食局对上诉人提供的证据材料有异议，认为张杰没有出庭接受质询，且一些重要时间错误；审计报告虚假。
针对证据，本院二审认为，由于张杰是第二面粉厂法人代表，上诉人提供的虽是调查笔录，但只能作为本案原审第三人对案件事实的陈述。因此，张杰不需出庭接受质询；审计报告加盖有粮食局监察股、审计股的公章，邓凤芝及粮食局虽称审计报告虚假，但没有提供相应证据证明。因此，邓凤芝及粮食局的异议理由均不能成立，上述证据材料能够作为认定案件事实的有效证据。
本院二审查明，争议房屋原系粮食局建造，后交给第二面粉厂使用。该房原为第二面粉厂的器材门市部，因效益不好，于2000年3、4月份闲置。2000年6月25日，李体武与李敏签订一份合伙协议，双方共同出资建小型超市，以李体武的名义办理门面房出租，李敏具体协调办理租赁事宜，房屋租赁后，使用权归双方共同拥有。2000年7月1日，李敏的丈夫李照海以李体武的名义与第二面粉厂签订一份房屋租赁合同，合同约定，第二面粉厂将位于民权县府前街西侧原粮食局大门南侧的门面房两间出租给李体武使用，租赁期限10年，租金45000元，租金已全部付清。2001年5月，粮食局监察股、审计股受粮食局党组的指派，对第二面粉厂（原粮食总公司第二分公司）企业经营状况及财务收支情况进行了审计，并于5月12日出具了审计报告。该审计报告显示，第二面粉厂近二年来共收取九人租金90160元，其中包括李体武租金25000元，并注明租期约五年。2002年8月份，粮食局与第三人邓凤芝签订了一份售房协议，主要约定：粮食局现有位于大门南侧，南起第三个门的营业门面房一套（二间），由于业务需要，粮食局愿将此房以70000元的价格出售给邓凤芝，邓凤芝将70000元一次性付清；自交清房款之日起，房屋所有权归邓凤芝所有。粮食局经办人在合同后签署补充说明，内容为：此房已经二公司出租十年，现仍有七年期限，经赵局长同意作价70000元售给邓凤芝，售房后的一切事物由邓自行解决。2003年7月21日，粮食局派出所曾向张杰询问该房出租的有关情况。2004年2月14日，因超市效益不好，李体武提出退伙，并且与李敏签订了退伙协议，协议约定以李体武名义所租赁的房屋，由李敏继续使用。2004年9月，粮食局又与邓凤芝签订了房地产买卖契约，将房子以70000元的价格转让给了邓凤芝，并办理了房地产转让手续。2005年6月15日，第三人邓凤芝以李敏侵权为由向民权县人民法院提起诉讼，后又撤诉。2005年11月25日，李敏又与宋纯立合伙，共同在租赁房屋开一手机店。
另查明，第二面粉厂公章已于2003年夏天被粮食局收回，职工已由粮食局安置。
本院二审认为，经本院审判委员会研究认为，争议房屋系粮食局建造，第二面粉厂将该房出租给李敏、李体武，在租赁期内，粮食局将该房出售给邓凤芝的事实清楚。
关于李敏、李体武与第二面粉厂签订的租赁合同是否有效的问题。争议房屋的产权虽属于粮食局，但其已将该房交由第二面粉厂管理使用，且粮食局并未提供充分有效的证据证明，该房只能作为办公使用。因此，第二面粉厂将该房出租给李敏、李体武属于正常的管理使用范围，无需向粮食局领导汇报，并经局领导同意。从该房的使用情况来看，在出租给李敏、李体武之前，该房是作为第二面粉厂的器材门市部，而非用于办公。粮食局局长赵普胜就居住在该房上边，在2001年5月，该局党组又指派局监察股、审计股对第二面粉厂企业经营状况及财务收支情况进行了审计，该审计报告明确载明李体武租赁该房的有关情况，赵自州也在粮食局与邓凤芝的购房协议中注明了该房的出租情况。从上述事实可以得出结论，粮食局对第二面粉厂出租该房是明知的。粮食局派出所向第二面粉厂法定代表人张杰询问房屋出租情况，是在粮食局将房屋出售给邓凤芝之后，且该笔录中并未显示粮食局要追回出租的房屋。由于出租房屋属于第二面粉厂正常的管理使用范围，第二面粉厂与粮食局之间不存在代理关系，更不存在民权县粮食局的追认问题。因此，第二面粉厂与李敏、李体武签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同。
关于邓凤芝与粮食局签订的房屋转让协议是否有效的问题。承租人的优先购买权虽是法定权利，但其属于债权范畴，而粮食局将房屋出售给邓凤芝，并办理了过户登记，邓凤芝已经取得该房的物权，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，李敏、李体武以粮食局侵犯其优先购买权为由，请求确认粮食局与邓凤芝签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持。但粮食局在未经评估的情况下，以明显低于市场价转让国有资产，违反了《国有资产评估管理办法》第三条第（一）项的规定，应为无效。因此，民权县粮食局与邓凤芝签订的房屋转让协议为无效协议。
关于李敏、李体武是否享有优先购买权，其主张以七万元的价格受让已出卖给邓凤芝的房屋能否成立的问题。在第二面粉厂停止经营后，民权县粮食局将交由第二面粉厂管理使用的财产及公章收回，并将其职工予以安置，说明民权县粮食局承受了第二面粉厂的债权债务。第二面粉厂与李敏、李体武签订租赁合同，并收取10年的租赁费，其与李敏、李体武之间已经形成债权债务关系，第二面粉厂的义务应由民权县粮食局承担，民权县粮食局有继续履行该租赁合同的义务。因此，该租赁合同在李敏、李体武与民权县粮食局之间仍然具有法律约束力。李体武作为合伙执行人，其签订租赁合同的效力及于李敏，李敏也享有该房屋的租赁权。在退伙后，李体武已经不再享有租赁合同的权利义务。即使李体武退出合伙后，其与李敏之间形成转租关系，根据《合同法》第二百四十二条第二项规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。由此可见，如果李体武在未经民权县粮食局同意的情况下将房屋转租给李敏，其法律后果是民权县粮食局可以解除合同，在民权县粮食局没有解除合同的情况下，转租有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。因此，李敏的优先购买权是法定的。由于民权县粮食局在出售给邓凤芝房屋时，已经考虑了该房被出租的情况，给了邓凤芝一定价格优惠，售房价格并非该房的实际价格。因此，李敏主张以七万元的价格受让已出卖给邓凤芝的房屋，不予支持。
原审判决虽在说理部分称“李敏、李体武可以继续使用该房屋”，但在判决主文中并没有进行判决，因此，邓凤芝的上诉理由也不能成立，应予驳回。综上所述，上诉人李敏、李体武的上诉理由成立，予以支持。上诉人邓凤芝的上诉理由证据不足，不予采纳。原审认定事实不清，证据不足，处理不当。本院于2009年10月29日作出（2009）商民终字第226号民事判决：一、撤销民权县人民法院（2008）民民重字第1号民事判决；二、上诉人李敏、李体武在同等条件下享有优先购买权；三、上诉人邓凤芝与被上诉人民权县粮食局签订的房屋买卖合同无效；四、驳回上诉人李敏的其他诉讼请求；五、驳回上诉人李体武的诉讼请求；六、驳回上诉人邓凤芝的上诉。
邓凤芝申请再审称，（2009）商民终字第226号民事判决在认定事实和适用法律上确有错误，请求依法改判其与民权县粮食局签订的房屋买卖合同有效。一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原判决认定“第二面粉厂将该房屋出租给李敏、李体武的合同有效”缺乏证据证明。2、原判决认定“第二面粉厂将该房出租给李敏、李体武属于正常的管理使用范围”缺乏证据证明。3、原判决认定“民权县粮食局承受了第二面粉厂的债权债务”缺乏证据证明。二、原判决适用法律确有错误。1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。申请再审人在购买涉诉房屋后，及时办理了房屋登记手续，又于2009初将房屋转让给了杜祥民，并办理了房屋登记手续。原审判被申请人李敏、李体武享有优先购买权，违反该司法解释的规定。该《解释》第二十一条规定：出租人侵害承租人优先购买权，承租人“请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”判决应适用本条规定，驳回被申请人李敏、李体武的诉讼请求。2、原判决以申请人购买的房屋没有经过评估为由，确认房屋买卖合同无效。申请再审人购买房屋，是否经过评估，与被申请人李敏、李体武没有直接的利害关系。《民事诉讼法》第一百零八条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。根据这一规定，李敏、李体武若以“房屋没有经过评估”作为理由起诉就不具备原告资格，应驳回起诉。3、超过了合法的承租期间，承租人就不再享有优先购买权。即使李体武的租赁合同是有效的，在原判决生效之时，租赁期限也已经届满了，李敏、李体武不再享有优先购买权。原判决“李敏、李体武在同等条件下享有优先购买权”，排除了优先购买权的先决条件，导致他们在任何时候都享有优先购买权，这明显违背法律的规定。4、在第二面粉厂没有注销的情况下，原判决认定：“民权县粮食局承受了第二面粉厂的债权债务”，违反法律规定。5、原判决认定“在退伙后，李体武已经不再享有租赁合同的权利义务”。所以，即使李体武的租赁合同是有效的，李体武也不具备优先购买权。三、原判决认定李敏是承租人，享有承租人的权利，民权县粮食局对李敏承担义务，没有法律依据。如果原判决“李敏享有优先购买权”是正确的，那么原审就遗漏了应当参加诉讼的当事人。按照原判决“合伙人享有优先购买权”，那么宋纯立也享有优先购买权，应当追加宋纯立参加诉讼。四、原判决自相矛盾。原判决第二项为“李敏、李体武在同等条件下有优先购买权”，第五项为“驳回李体武的诉讼请求”。第二项与第五项明显矛盾。五、最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十七条规定：“未经房主同意房客转租、出借和换房的，不予准许。”原判决认定，“在退伙后，李体武已经不再享有租赁合同的权利义务。即使李体武退出合伙后，其与李敏之间形成转租关系”。这种转关系即未经房屋所有人粮食局同意，也未经第二面粉厂同意，按该司法解释的规定，转租是无效的。而判决书确认定：“李体武在未经民权县粮食局同意的情况下，将房屋转租给李敏，其法律后果是民权县粮食局可以解除合同，在民权县粮食局没有解除合同的情况下，转租有效。”这种认定显然是违反上述司法解释的，是错误的。六、申请再审人提供的新证据，民权县政府法制办对该房的《房地产估价报告》足以推翻原判决结果。根据《房地产估价报告》经评估，房屋单价为1850元∕平方米，房屋登记面积为61.83平方米，按照单价为1850元∕平方米计算，房屋价值应该是11.5万元。又由于购买时，该房存在租赁未到期，故以7万元购买是与市场价相符的。二审判决称“粮食局在未经评估的情况下，以明显低于市场价转让国有资产应为无效。”当时因为房屋存在租赁未到期而减价，所以这个“明显低于市场价”既无证据又不质证，原、被告，第三人，法院都未提出过此问题，故不应以此理由确认再审申请人的房屋买卖合同无效。另外，《国有资产评估管理办法实施细则》第六条：《国有资产评估管理办法》第三条所说的情形中：“（一）资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元以上的经济行为。”申请再审人买的这套房经民权县政府法制办公室委托房产评估单位按2002年市场价进行评估的结果是11.5万元，所以买卖该房不在《国有资产评估管理办法》规定的应当进行资产评估的范围以内，原判决适用法律不当。七、《国有资产评估管理办法实施细则》第八条：《国有资产评估管理办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行评估：“（二）国有资产租赁给外商或非国营单位。《国有资产评估管理办法实施细则》第十条规定，“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效。”根据以上两条规定，李体武、李敏所依据的租赁合同应为无效的租赁合同。无效的租赁合同不受法律保护，也不产生优先购买权。原审对于申请人所购房屋的评估情况以及合同有效的证据，没有“全面、客观地审核”，没有“运用逻辑推理和日常生活经验”进行判断。故判决李体武、李敏有优先购买权，是适用法律错误。
被申请人李体武、李敏辩称，一、本案中所争议的房子系原审被告民权县粮食局建造，后交给第二面粉厂管理使用。该房原为第二面粉厂的器材门市部，因效益不好，于2000年3、4月份闲置。2000年6月25日，李体武与李敏签订一份合伙协议，双方共同出资建小型超市，以李体武的名义办理门面房租赁，李敏具体协调办理租赁事宜，房屋租赁后，使用权归双方共同拥有。2000年7月1日，以李体武的名义与第二面粉厂签订一份房屋租赁合同，第二面粉厂将位于民权县府前街西侧原粮食局大门南侧的门面房两间出租给李体武使用，租赁期限10年，租金4.5万元，当时租金已全部付清。2001年5月，粮食局监察股、审计股受粮食局党组的指派，对第二面粉厂（原粮食总公司第二分公司）企业经营状况及财务收支情况进行了审计，并于5月12日出具了审计报告。该审计报告显示，第二面粉厂近二年来共收取九人租金90160元，其中包括李体武所交租金。2002年8月份，在承租人毫不知情的情况下，粮食局与第三人邓凤芝签订了一份售房协议，粮食局将此房以70000元的价格卖给邓凤芝。粮食局经办人在合同后签署补充说明，内容为：“此房已经二公司出租十年，现仍有七年期限，经赵局长同意作价70000万元售给邓凤芝，售房后的一切事务由邓自行解决”。2003年7月21日，粮食局派出所曾向张杰询问该房出租的有关情况。随后粮食局收回第二面粉厂公章，职工已由粮食局安置。2004年2月14日，因超市效益不好，李体武提出退伙，并且与李敏签订了退伙协议，协议约定以李体武名义所租赁的房屋，由李敏继续使用。2004年9月，粮食局又与邓凤芝签订了房地产买卖契约，将房子以70000元的价格转让给了邓凤芝，并办理了房地产转让手续。2005年11月25日，李敏与宋纯立合伙，共同在租赁房屋开一手机店。李敏是房屋的承租人。二、《房地产估价报告》证明房屋在买卖时价值129500元，该评估说明邓凤芝与民权县粮食局签订的房地产买卖合同因恶意串通、损害国家、集体或第三人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，本案房屋买卖合同无效。邓凤芝与民权县粮食局在明知该房已被出租，又将该房屋在没有通知承租人的情况下出售给了邓凤芝，上述事实由民权县粮食局与邓凤芝所签订的售房协议书及补充说明佐证。双方恶意串通，已明显低于市场的价格秘密将房屋出售给邓凤芝，邓凤芝对房屋买卖的行为不属于善意取得，而是双方“恶意”转让。邓凤芝与民权县粮食局签订的房地产买卖合同因恶意串通、损害国家、集体或第三人利益而无效。三、本案中李敏、李体武在同等条件下享有优先购买权。1、依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人以同等条件有优先购买的权利”。本案中民权县粮食局在出卖该房屋时，明明知道该房屋的租赁状况，而却将房屋出卖给邓凤芝。邓凤芝恰恰又明知该房屋的出租情况，并在买卖合同落款处又清楚的注明了这一事实，足以说明了买卖双方明显的“恶意”。2、依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条：规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的。（二）出租人将房屋出卖给近亲属情形。（三）出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。（四）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。而本案，既不存在出租人履行告知义务，也不存在第三人善意购买，不能对抗承租人优先购买房屋的主张。3、本《解释》第二十一条规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。本《解释》将承租人优先购买权定性还原为债权，仅规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第五十八条第一款第（四）项和《合同法》第五十二条第（二）顼之规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。而原判即依据上述法律规定作出的上述判决，其不仅认定事实清楚，而且适用法律完全正确。四、原判认定李敏、李体武与第二面粉厂签订的租赁合同合法有效，事实清楚，证据充分。争议房屋的产权虽属于粮食局，但其已将该房交由第二面粉厂管理使用，且粮食局并未提供充分有效的证据证明，该房只能作为办公使用。因此，第二面粉厂将该房出租给李敏、李体武属于正常的管理使用范围，无需向粮食局领导汇报，或经局领导同意。从该房的使用情况来看，在出租给李敏、李体武之前，该房是作为第二面粉厂的器材门市部，而非用于办公。粮食局局长赵普胜就居住在该房上层，对其出租情况十分清楚。在2001年5月，该局党组又指派局监察股、审计股对第二面粉厂企业经营状况及财务收支情况进行了审计，该审计报告明确载明李体武租赁该房的有关情况，赵自州并在粮食局与邓凤芝的购房协议中注明了该房的出租情况。从上述事实可以得出结论，粮食局对第二面粉厂出租该房是明知的。粮食局派出所向第二面粉厂法定代表人张杰询问房屋出租情况，是在粮食局将房屋出售给邓凤芝之后，且该笔录中并未显示粮食局要追回出租的房屋。由于出租房屋属于第二面粉厂正常的管理使用范围，第二面粉厂与粮食局之间不存在代理关系，更不存在民权县粮食局的追认问题。因此，第二面粉厂与李敏、李体武签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定。因此，原判认定为有效合同，证据充分。邓凤芝称“李体武在退伙后，已经不再享有租赁合同的权利义务”，这是其的断章取义。没有综合考虑原判决所认定的前后事实，企图达到其无理缠诉的目的。五、原判认定原审被告民权县粮食局“承受了第二面粉厂的债权债务”是完全正确的。第二面粉厂是粮食局的下属二级机构，该面粉厂停止经营后，民权县粮食局将交由第二面粉厂管理使用的全部财产及公章收回，并将其职工予以安置，此时，该面粉厂已不复存在。那么，根据（1987年8月29日法﹤研﹥复（1987）33号）《最高人民法院关于行政单位或企业单位开办的企业倒闭后债务由谁承担问题的批复》的规定，其债权债务依法应由民权县粮食局承担，因此，原判决认定这一事实完全正确。邓凤芝的申诉理由依法不能成立。（2009）商民终字第226号民事判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，再审依法应予维持。
本院认为，没有有效证据足以推翻评估报告，故本院对争议房屋作出的《房地产估价报告》予以采信。
本院再审查明，本院再审查明的事实与本院二审认定的事实相同。另查明，根据民权县粮食局的委托，民权县房地产管理局和商丘物华房地产评估咨询公司于2009年9月28日至30日对争议房产就估价时点2002年8月28日的市场价值进行评估。争议房产位于民权县府前街中段西侧，粮食局综合楼底层门面房，从南往北数第三套，建筑面积为70平方米。经评估，房屋单价为1850元∕平方米，房屋总价值为1850元∕平方米×70平方米＝129500元。民权县粮食局第二面粉厂于2000年6月27日注册登记，企业性质为国有，主管部门为民权县粮食局，法定代表人是张杰，于2004年10月18日被吊销营业执照。以上事实有《房地产评估报告》、工商局证明为证，当事人对证据真实性无异议。
本院再审认为，关于李敏、李体武与第二面粉厂签订的租赁合同是否有效的问题。争议房屋的产权虽属于粮食局，但其已将该房交由第二面粉厂管理使用，且粮食局并未提供充分有效的证据证明对该房的使用有特殊规定，因此，第二面粉厂作为一个企业将该房出租给李敏、李体武属于正常的管理使用范围。该房屋是临街门面房，李体武、李敏租赁该房从事商业经营活动，粮食局对该房的出租使用情况应当是明知的，并且粮食局局长赵普胜就居住在该房上边；在2001年5月，该局党组又指派局监察股、审计股对第二面粉厂企业经营状况及财务收支情况进行了审计，该审计报告明确载明李体武租赁该房的有关情况；粮食局与邓凤芝签订的就该房的购房协议中注明了该房的出租情况。综上，粮食局对该房的出租使用情况是明知的，没有有效证据证明粮食局对房屋的出租提出异议。由于出租房屋属于第二面粉厂正常的管理使用范围，第二面粉厂与粮食局之间不存在代理关系，故也不存在民权县粮食局对本案租赁合同的追认问题。邓凤芝再审称，第二面粉厂以10年4.5万元的价格将房屋出租给李体武、李敏属明显价格较低，根据原国有资产管理局颁布的《国有资产评估管理办法施行细则》，此房出租给李体武、李敏必须进行评估，由于没有评估，第二面粉厂与李体武、李敏签订的租赁合同属无效合同，李体武、李敏对该房屋没有优先购买权。本院认为，租赁合同已经履行，再者，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同才无效。综上，第二面粉厂与李敏、李体武签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同。
关于粮食局与邓凤芝签订的房屋转让协议是否有效的问题。本院认为，李体武、李敏租赁该房期间，粮食局与邓凤芝签订售房协议。首先，粮食局与邓凤芝签订的售房协议后书写有“补充说明：此房以经二公司租出十年，现有七年期限，经赵局长同意作价柒万元（70000）售给邓凤芝，售房后的一切事务由邓自行解决。”可见粮食局、邓凤芝对买卖的该房已经出租是明知的。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，对“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，“承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持”。该条规定的重点在第三人购买时是否“善意”，具体到本案，衡量标准即是是否在合理期限内告知承租人出售事宜及价格是否合理。房屋买卖合同双方粮食局和邓凤芝对出卖的房屋是国有资产都是明知的。本案该房在2002年8月份的市值为129500元，但邓凤芝以7万元购买该房，与评估价值相差较大；双方签订的《售房协议书》第一条书面打印价格为128000元，但被人用笔划掉后书写成70000元，这说明粮食局当时对房屋的市场价值是明知的；《售房协议书》后的“补充说明”可证明粮食局、邓凤芝对买卖的该房已经出租是明知的，又无有效证据证明就要出卖租赁房事宜曾告知李体武、李敏及李体武、李敏知道出售该房并表示放弃优先购买权，故买卖行为侵害了他人优先购买权。本案承租人之所以多年诉讼主张优先购买权，在于涉案房产是县城临街门面房，具有商业价值。粮食局和邓凤芝明知涉案房屋属于国有资产，在没有证据证明在合理期限内告知承租人出售事宜和承租人放弃优先购买权的情况下，以明显不当的低价买卖该房产，故不属于善意购买。综上，本案存在明显的恶意串通，本案粮食局与邓凤芝签订的售房协议符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效之规定，故粮食局与邓凤芝签订的房屋转让协议属无效合同。
关于李体武、李敏与第二面粉厂签订房屋租赁合同对粮食局是否有效问题。第二面粉厂于2000年6月27日注册登记，企业性质为国有，主管部门为粮食局，第二面粉厂的公章已于2003年夏天被粮食局收回，职工已有粮食局安排，该企业于2004年10月18日被吊销营业执照。作为第二面粉厂的主管部门，民权县粮食局的行为说明其已承受了第二面粉厂的债权债务。再者，第二面粉厂与李敏、李体武签订租赁合同，双方已实际履行合同，第二面粉厂的义务应由粮食局承担，事实上，粮食局也实际承担了该租赁合同的履行义务，未有有效证据证明粮食局曾提出变更或解除该租赁合同。
关于李体武与李敏之间是否存在转租问题。李体武与李敏在2000年6月25日签订《协议》合伙经营小型超市，属于《民法通则》规定的个人合伙，虽然是李体武一人在2000年7月1日与第二面粉厂签订的房屋租赁合同，但租赁该房的实际用途是李体武与李敏合伙经营小型超市，所以李体武作为合伙执行人签订房屋租赁合同的行为不是个人行为，其签订租赁合同的效力及于李敏，李敏亦是承租人。虽然李体武在2004年2月14日与李敏签订《退伙协议》，但李体武退伙仅是其与李敏间的合伙内部行为，李体武与李敏之间不存在转租问题，该退伙行为不影响与第二面粉厂签订的房屋租赁合同的效力。本院二审认定“在退伙后，李体武已经不再享有租赁合同的权利义务”不当，再审予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”综上，李体武、李敏作为承租人对本案争议房产在同等条件下有优先购买的权利。
关于邓凤芝称，如果李敏对本案争议房屋享有优先购买权，则宋纯立亦享有优先购买权，应追加宋纯立参加诉讼的问题。本院认为，承租人的优先购买权虽是法定权利，但其属于债权范畴，权利人有权放弃对优先购买权的行使，故对宋纯立是否享有优先购买权及行使权利与否，应由其个人依法主张，在宋纯立个人未予主张的情况下，本案不予审理。
本院二审判决第五项“驳回上诉人李体武的诉讼请求”存在书写错误，再审予以纠正。
综上，申请再审人邓凤芝的再审理由不能成立，本院对其再审请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持本院（2009）商民终字第226号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、对本院（2009）商民终字第226号民事判决第五项“驳回上诉人李体武的诉讼请求”变更为驳回上诉人李体武的其他诉讼请求。
本案诉讼费用按二审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 尤永胜
审判员 张学朋
审判员 翟作仁
二〇一三年三月二十五日
书记员 王 锋