上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初6759号原告：上海旭领湖置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：居轶凯，总经理。委托诉讼代理人：郑玮，上海申拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马刚，上海申拓律师事务所律师。被告：宋来彪，男，1987年6月20日生，汉族，住山东省阳谷县。被告：冯学琴，女，1985年12月19日生，汉族，住重庆市九龙坡区。二被告共同委托诉讼代理人：鲁培栓，上海一凡律师事务所律师。原告上海旭领湖置业有限公司与被告宋来彪、冯学琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月25日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年8月24日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马刚到庭参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人郑玮到庭参加第二次庭审,被告宋来彪到庭参加第一次庭审，被告冯雪琴及两被告的共同委托诉讼代理人鲁培栓两次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告上海旭领湖置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就坐落于本区车墩镇影振路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市商品房预售合同》；2.被告支付违约金228,993.6元。事实和理由：2015年10月11日，被告向原告购买系争房屋，双方签订了《上海市商品房预售合同》，总房价款为1,526,624元。根据合同约定，被告应当于签订合同时支付购房款310,000元，于2015年10月20日前支付购房款156,624元，于2015年11月26日支付购房款1，060,000元。如被告逾期支付房款超过90天的，原告有权解除合同，并要求被告承担房屋总价15%的赔偿责任。合同签订后，被告仅支付房款466,624元，经原告多次催讨剩余房款，被告均未支付，遂涉讼。被告宋来彪、冯学琴辩称：同意解除合同，因为被告属于本市住房限购�象，无法继续履行合同。不同意支付原告违约金，因为原告并未因合同无法履行而产生任何损失，相反因为房价的上涨而获取了利益，原告主张的违约金标准过高。且原告自身存在过错，原告明知被告属于限购对象，但仍与被告签订合同，双方口头约定好，待被告满足购房条件后再签订备案的预售合同。除了付给原告的房款之外，被告还支付给案外人35,000元，用于抵扣房款。经审理查明：被告宋来彪、冯学琴系夫妻关系。截至2015年年末，被告宋来彪在本市参保个人城镇基本养老保险缴费累计14个月,被告冯雪琴未能提供其在本市参保个人城镇基本养老保险缴费情况。2015年10月11日，原、被告签订样张《上海市商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买系争房屋，房屋总价为1,526,624元，合同第七条约定，被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金…�逾期超过90天后，原告有权选择下列第二种方案追究被告责任：……二、原告有权要求被告继续履行或单方面解除本合同……如原告单方面解除合同的，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，原告有权在被告已支付的房款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还被告。如被告支付的房价款不足赔偿原告全部损失的，原告有权追索。合同附件一约定，被告应当按下列方式向原告支付房款：1)本合同签订之日，被告支付购房款310,000元；2)于2015年10月20日前，被告支付购房款156,624元；3)于2015年11月26日前，被告支付购房款1,060,000元，被告未按上述约定如期足额支付房款的，应按合同正文第七条的约定承担违约责任。合同另对其他相关事项作了相应约定。同日，被告宋来彪签署《限购限贷承诺书》及《现场看房确认单》，载明承诺符合上海市房地局的购房政策要求(不牵涉限购、限贷问题)，如因承诺不属实造成后果全部由本人自行承担，以及对房屋的具体位置、楼层、后期规划方案等相关事项均已充分了解。合同签订后，被告按约向原告支付了房款466,624元。后续房款至今尚未支付。原、被告协商未果，遂涉讼。审理过程中，原告表示同意扣除违约金后返还被告剩余购房款。以上事实，有参保缴费情况、样张《上海市商品房预售合同》及双方当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间的样张《上海市商品房预售合同》，虽然合同上注明了“样张”字样，但合同内容均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，该合同与备案的预售合同在形式上的差异不影响合同的效力。现因被告宋来彪、冯学琴均非本市户籍人员，且在本市参加个�城镇基本养老保险累计并未达五年，属于本市住房限购对象，故双方之间的预售合同在事实上不能履行，原告主张解除合同，本院予以支持。作为合同解除的后果，原告应当将所收房款返还被告。本案的主要争议在于，原告是否明知被告属于限购对象？被告是否需要承担相应的违约责任？虽然原告提供了被告宋来彪签署的《限购限贷承诺书》，但本院结合本案实际情况，本院依法认定原告在签订样张预售合同时对被告的限购情况系明知。理由如下：自原、被告签订样张预售合同至原告提起本案诉讼期间，本市住房限购政策发生了重大变化，即提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日的前三年在本市累计缴纳两年以上，调整为自购房之日的前63个月累计满60个月。在原、被告签订样张预售合同时，被告宋来彪在本市累计缴纳社�已达12个月，被告有理由相信在一年之后可满足购房条件，继续购买系争房屋。另，一般情况下，样张合同系在签订网签备案版本的预售合同之前打印出来给当事人确认合同内容所用，双方签订样张合同之后，在对合同条款没有争议的情况下，双方未继续签订网签备案版本的预售合同不符常理，原告对此未能作出合理解释，反而是被告的辩称意见与常理相符，可信度较高。原告作为具有专业资质的房地产开发企业，对于购房者的资格审查不甚严密，签订样张预售合同过于草率，自身存在较大过错，且原告并未提供证据证明其因合同解除遭受的具体损失。综上，本院认为，原告明知被告属于被限购对象，仍与其签订样张合同，对于被告无法实际履行合同之法律后果，原告自身存在过错，故其无权以被告逾期支付房款为由主张解除合同，亦无权向被告主张相应的解约违约金。被告支付给案外人的某某，应另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百一十条第(一)项、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告上海旭领湖置业有限公司与被告宋来彪、冯学琴于2015年10月11日签订的样张《上海市商品房预售合同》；二、原告上海旭领湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告宋来彪、冯学琴购房款466,624元；三、驳回原告上海旭领湖置业有限公司的其余诉讼请求；如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,735元，由原告上海旭领湖置业有限公司负担2,367.5元(已付)，由被告宋来彪、冯学琴负担2,367.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一六年十月九日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有�列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。