湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0611民初731号
原告张应华，男，1964年10月16日出生，汉族，村民，住湖北省石首市。
原告张敏，男，1987年5月25日出生，汉族，村民，住湖北省石首市。
原告张应华、张敏共同委托人代理人吴桃初，男，1959年11月6日出生，汉族，村民，住湖北省石首市调关镇南湖村*组****号。
被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区柳林洲街道办事处。
法定代表人周中云，男，该公司总经理。
委托代理人周中林，男，该公司股东。
第三人方宇军，男，1973年10月14日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托代理人贺先明，湖南卓夫律师事务所律师。
原告张应华、张敏与被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司（以下简称锦绣苑房产公司）、第三人方宇军房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年受理后，以（2015）君民初字第33号民事裁定书裁定驳回起诉，原告张应华、张敏不服，提起上诉。2016年9月6日岳阳市中级人民法院以（2016）湘06民终37-2号民事裁定书，指令本院审理。本院2016年12月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张应华以及张应华、张敏共同委托代理人吴桃初、被告锦绣苑房产公司委托代理人周中林、第三人方宇军委托代理人贺先明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张应华、张敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告锦绣苑房产公司依据合同向原告交付景秀佳园第030幢06层605号商品房；2、请求判处被告锦绣苑房产公司向原告支付违约金54054元；3、请求判处第三人方宇军归还景秀佳园第030幢06层605号商品房；4、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年1月4日，两原告与被告锦绣苑房产公司签订《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房预售合同》，2012年2月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告张应华、张敏购买被告锦绣苑房产公司开发的位于君山区原粮油公司院内的第030幢06层605号商品房，建筑面积153.06平米，总金额为192090元，被告锦绣苑房产公司于2012年2月29日交房。合同签订后，原告张应华、张敏按约定支付了房款182000元，余下10090元，按照合同约定在被告锦绣苑房产公司办理好房产证后一次性付清。随后原告又缴纳了电入户费1500元、燃气开通费2300元、物业专项维修基金3842元、2011年9月1日至2014年1月1日的物业管理费1710元。被告锦绣苑房产公司一直不向原告履行交房义务，原告多次催其交房，但被告锦绣苑房产公司一直不予答复，其法定代表人和其他负责人也不露面，导致原告至今无法入住。2013年11月5日，原告前去看房时，发现第三人方宇军已经入住并正在进行装修，原告随即向岳阳市公安局君山区分局报案，君山公安分局向第三人方宇军下达停止装修通知，但其拒绝执行。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
证据组一、原告张应华、张敏个人身份证，拟证明原告个人基本信息；
证据组二、《住房预售合同》、《商品房买卖合同》，拟证明原告已向被告购买商品房以及网签合同；
证据组三、付款凭证，拟证明原告已支付了水电入户、燃气开通、物业管理、维修资金等费用；
证据组四、申诉状，拟证明原告向君山公安分局报案、君山公安分局向第三人方宇军下达了停止装修通知，但第三人方宇军拒不执行；
证据组五，君山区人民检察院公诉刑诉（2014）31号起诉书，拟证明周中云骗取了方宇军261000元；
证据组六、岳房他证君山区字第××号，拟证明原告房产被抵押的时间为2012年9月12日，属于先买后抵；
证据组七、借款协议，拟证明借款内容与抵押内容以及实际意思表示不相符；
证据组八、《销售合同》，拟证明方宇军向被告锦绣苑房产公司购买的是原告的房产。
被告锦绣苑房产公司对证据组一、二、三、六、七无异议，对证据组四、五、八有异议，认为原告所述与事实不符；
第三人方宇军对证据组一没有异议；对证据组二、三有异议，认为没有原件核对，属于事后伪造，原告与被告锦绣苑房产公司恶意串通损害第三人利益。第三人一共抵押了被告锦绣苑房产公司房屋三套，这三套房屋钥匙均交给了第三人，第三人是合法占有和使用，且进行了装修入住，所以被告不可能再与原告签订买卖合同，按照原告说法，该房产已经网签，而网签后是不可能办理抵押的，所以原告所诉均是谎言；对证据组四，系原告单方说法，不具备真实性；对证据组五、检察院起诉意见不能作为认定事实的依据，应以法院判决为准，抵押合法有效；对证据组六、七无异议；对证据组八，证明被告锦绣苑房产公司采取以物抵债的形式，将争讼房屋出卖给了第三人。但并不能因此证明抵押权消灭。
被告锦绣苑房产公司辩称，本公司是合法开发房产，有合法的预售许可证，原告与本公司买卖合同均是合法的，抵押是违规办理，房屋应该给予原告。但不同意支付违约金。
被告锦绣苑房产公司向本院提交岳阳市中级人民法院（2016）湘06刑终127号刑事判决书一份，拟证明相关事实。
原告及第三人对被告该证据真实性无异议。
第三人方宇军述称，一、第三人与本案没有任何合同关系，不是本案当事人；二、原告张应华、张敏与本案被告恶意串通，目的在损害第三人合法利益，因为第三人他项权是办理了抵押登记的，如果原、被告买卖合同真实、应该有网签备案，而网签了第三人就不可能办理抵押登记；三、第三人享有合法的担保物权，原、被告买卖合同属于债权，而物权优于债权，在原告的合同目的已经不能实现的情况下，原告依法只享有返还房款及利息和合同解除权；四、第三人享有合法的担保物权，且属于善意第三人，其担保物权依法应予保护；五、实际上，原告所诉与事实不符，也不合逻辑，应不予认定；六、争讼房产是被告锦绣苑房产公司自愿交付第三人，且第三人已经装修并入住，原告要求归还依法不能成立，请求驳回原告诉讼请求。
第三人方宇军为证实自己的主张成立，向本院提交以下证据：
证据组一、第三人与被告锦绣苑房产公司借款协议拟证明被告锦绣苑房产公司向第三人借款五十万元，并将争讼房产抵押给第三人；
证据组二、涉诉房屋的他项权证，拟证明第三人享有合法的担保物权，原告合同目的已不能实现，原告无权要求第三人返还房产。
原告张应华、张敏认为第三人所提交的证据不能证明其举证目的，抵押无效。
被告锦绣苑房产公司对第三人所提交的证据无异议。承认借款五十万并抵押属实，不过这五十万元不是第三人一个人的，还包括其案外人债权人的几十万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告所提交证据的认证：原告所提供的证据，均提交了原件并经核对无异，第三人方宇军关于原告提交的证据均系事后伪造的虚假证据的质证意见，没有提供证据证明且与现有证据所证明的事实不符，对该意见，本院不予采信。
证据组一、原告张应华、张敏个人身份证，证明原告个人基本信息，该组证据被告及第三人均无异议，且具有真实性合法性关联性，对其证明效力，本院予以确认；
证据组二、《住房预售合同》、《商品房买卖合同》，证明原告张应华、张敏与被告锦绣苑房产公司于2011年1月1日签订《住房预售合同》，2012年2月1日签订《商品房买卖合同》，合同标的物系本案争讼房屋。该组证据具有真实性合法性关联性，对其证明效力本院予以确认；
证据组三、付款凭证，证明原告已支付了182000元房款以及相应的水电入户、燃气开通、物业管理、维修资金等费用；该组证据具有真实性合法性关联性，对其证明效力本院予以确认。该组证据证明两原告履行了主要合同义务。证明原、被告间具有房屋买卖合同关系。原告关于被告锦绣苑房产公司已经向其交付房屋，没有证据证明，且与其在起诉状所陈述“但被告锦绣苑公司一直没有按照法律规定和合同约定向原告交付商品房”的事实以及其他证据所证明的的事实不符，故对原告关于其合法拥有争讼房产所有权的诉辩意见，本院在本案中不予采信；
证据组四、申诉状，证明原告曾主张过争讼房屋产权，并在发现第三人装修房屋时向君山公安分局报案。该组证据具有真实性合法性关联性，对其证明效力本院予以确认；
证据组五，君山区人民检察院公诉刑诉（2014）31号起诉书，对其真实性合法性本院予以确认。但对案件事实的确认，应以人民法院生效判决所确认的事实为准；
证据组六、岳房他证君山区字第××号，证明被告锦绣苑房产公司于2012年9月12日将争讼房产抵押给第三人方宇军并依法进行了抵押登记，第三人对该房产享有担保物权；该组证据具有真实性合法性关联性，对其证明效力本院予以确认；
证据组七、借款协议，证明第三人方宇军与被告锦绣苑房产公司之间的借款关系以及抵押关系；该组证据具有真实性合法性关联性，对其证明效力本院予以确认；
证据组八、《销售合同》，证明第三人方宇军被告锦绣苑房产公司一房两卖，将已出卖给原告的房产于2013年8月16日再次以出卖的形式抵给第三人，付款方式为一次性付清，并在缴纳1000元保证金后可以对房产进行装修。该组证据具有真实性合法性关联性，对其证明效力本院予以确认；
对被告锦绣苑房产公司提交证据的认定：岳阳市中级人民法院（2016）湘06刑终127号刑事判决书，证明被告锦绣苑房产公司法定代表人周中云因刑事犯罪受到刑事处罚，本案原告张应华、张敏、第三人方宇军均不是该刑事案件受害人。
对第三人提交的证据的认定：
证据组一、第三人与被告锦绣苑房产公司借款协议，证明被告锦绣苑房产公司向第三人借款五十万元，并将争讼房产抵押给第三人方宇军；该组证据具有真实性合法性关联性，对其证明效力本院予以确认；
证据组二、涉诉房屋的他项权证，证明第三人方宇军对争讼房产享有合法的担保物权。该组证据具有真实性合法性关联性，对其证明效力本院予以确认；
在本案庭审过程中，原告及第三人均对对方提交的证据的关联性提出异议，该异议属于对证据的法律适用问题，本院将证据查明的事实并结合其他有效证据进行综合判断。
本院根据采信的证据以及当事人双方陈述，认定事实如下：
2011年1月1日，原告张应华、张敏与被告锦绣苑房产公司签订《住房预售合同》，原告张应华、张敏预购被告锦绣苑房产公司第十栋东单元西户第六层住房一套（即第十栋605号房）。2012年2月1日，双方正式签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告张敏购买被告锦绣苑房产公司第030幢06层605号住房（被告自编号为第十栋605号），价款为192090元，面积为153.06平米。合同履行：付款：2011年12月支付170000元，余款在买受人拿到房产证后付清。交房：出卖人在2012年2月29日前交房。违约责任：买受人逾期付款，逾期付款30日内，买受人按照未付金额每日万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按照未付金额每日万分之三支付违约金。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期不超过30日交房，出卖人支付买受人已交房款每日万分之三的违约金，逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应在30日内返还全部已交房款，并自合同约定的交房之日起至返还房款之日止，按照每日万分之三支付违约金。合同签订后，原告张敏2011年1月1日交购房款100000元，2011年1月8日交50000元、2011年3月19日交20000元、2012年2月1日交12000元，累计支付房款182000元。同时原告2011年3月19日缴纳电入户费1500元、燃气开通费2300元、2011年2月14日交购架空层（自西向东第二间）款32524元，2013年11月5日交物业管理费（2011年9月1日至2014年1月1日）1710元，2013年6月6日交物业专项维修资金3842元。此后，被告锦绣苑房产公司没有按照合同约定向原告交付房屋。为此，原告多次欲找被告锦绣苑房产公司相关人员协商无果。
另查明，2012年9月7日，被告锦绣苑房产公司向第三人方宇军借款500000元（被告锦绣苑房产公司代表人周中云陈述其中包括其他债权人债务20多万），借款时约定用包括原告所购10栋605号商品房在内以及6栋303号、103号三套房屋作抵，并于2012年9月12日办理抵押登记。2013年8月16日，被告锦绣苑房产公司通过与第三方宇军签订房屋买卖合同，采取以物抵债方式，以单价180600元价格将争讼房产和其他两套抵押房屋出卖给第三人。并约定，第三人方宇军在缴纳1000元保证金后，可以对房屋进行装修。第三人随后将三套房屋处理给案外人，现案外人已经装修并入住。2013年11月5日，原告发现别人在装修自己购买了的房屋，遂向岳阳市公安局君山分局举报无果。原告遂诉至本院。此外，第三人方宇军与被告锦绣苑房产公司关于争讼房屋的抵押登记没有撤销。
还查明，被告锦绣苑房产公司原法定代表人周中云因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪被依法判处有期徒刑十一年，原告张应华、张敏以及本案第三人方宇军均不是该案生效刑事判决（2016）湘06刑终127号判决所确认的被害人。
本院认为，本案争议焦点为：一、被告锦绣苑房产公司将争讼房屋抵押给第三人并实际交付，构成根本违约，导致原告合同目的无法实现，原告张应华、张敏主张被告锦绣苑房产公司履行合同义务交付房屋的请求能否成立；二、原告张应华、张敏请求第三人方宇军返还争讼的房屋能否成立。
一、被告锦绣苑房产公司将争讼房屋抵押给第三人并实际交付，构成根本违约，导致原告合同目的无法实现，原告张应华、张敏主张被告锦绣苑房产公司履行合同义务交付房屋的请求能否成立。
原告张应华、张敏与被告锦绣苑房产公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该买卖合同合法有效，原告张应华、张敏在合同签订后，履行了主要合同义务，交付了房款，被告锦绣苑房产公司理应按合同约定履行交房义务。但被告锦绣苑房产公司既没有向原告交付房屋，也没有为其办理房屋产权证书，还违约一房两卖，将该争讼房屋通过以物抵债，采取签订买卖合同的方式先将争讼房屋抵押给第三人方宇军，随后又将争讼房屋交付给第三人，第三人方宇军已对该争讼房屋转卖给了案外人，现案外人已装修并入住，致使原告买卖房屋合同目的无法实现，依据合同法和相关司法解释的规定，原告有权请求被告锦绣苑房产公司返还购房款及利息、赔偿损失、请求不超过已付购房款一赔的赔偿责任，有权请求解除合同，在本案审理中，经本院释明，原告坚持其主张被告锦绣苑房产公司交付房屋的诉讼请求不变，故对原告要求被告锦绣苑房产公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告锦绣苑房产公司根本违约，应依照合同约定，支付违约金，从2012年2月29日至2015年1月4日，累计33个月，182000×0.003%×33×30=54054元。故对原告请求被告锦绣苑房产公司支付违约金的请求本院予以支持。
二、原告张应华、张敏请求第三人方宇军返还争讼的房屋能否成立。
被告锦绣苑房产公司与第三人方宇军所签订的买卖房屋合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。第三人在与被告签订借款合同后，办理了抵押登记，后被告又采取以物抵债的方式，以买卖合同的形式，将房屋交付给第三人（第三人与被告锦绣苑房产公司所签合同对入户装修进行了约定，在没有其他证据证明第三人非法入户的前提下，本院据合同约定认定第三人入户属于锦绣苑房产公司交付后入户），第三人事后将该房屋转卖给了案外人。依据合同相对性原理，原告只能对合同相对方行使请求权，不能对合同外第三人行使请求权，原告虽然履行了主要合同义务，交付了房款，但由于被告锦绣苑房产公司的根本违约，致使原告没有依法取得争讼房屋的物权，原告要求第三人返还争讼房屋的请求，没有事实和法律依据，对原告该请求本院不予支持。原告关于本案第三人是否存在侵权或抵押是否违法的事实所涉及的法律关系，超出本案合同纠纷的审理范围，且案情较为复杂，本院不宜在本案中一并合并处理，原告应另行提起诉讼解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第八条第八条、第九十四条第九十四条第四项第四项、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：
一、被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司支付原告张应华、张敏违约金54054元；
二、驳回原告张应华、张敏其他诉讼请求。
如果未按本判决的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4840元，由被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 毛学文
审 判 员 李 平
人民陪审员 罗 华
二〇一七年十一月二十日
代理书记员 郭 红
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。