宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2O15）甬东民初字第687号
原告：周国良。
委托代理人：孙国庆，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：胡申田，浙江和义观达律师事务所实习律师。
被告：童世彪。
委托代理人：周含宇，浙江宇豪律师事务所律师。
委托代理人：许丹敏，浙江宇豪律师事务所律师。
被告：宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社。住所地宁波市江东北路***号。
法定代表人：虞祥来，该合作社董事长。
委托代理人：虞红，浙江君为律师事务所律师。
原告周国良为与被告童世彪、宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社（以下简称“江南合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月14日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由代理审判员朱琼适用简易程序独任审判，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年8月4日、2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告周国良的委托代理人孙国庆、胡申田，被告江南合作社的委托代理人虞红到庭参加了两次庭审，被告童世彪的委托代理人周含宇到庭参加了第一次庭审。审理中，原告周国良向本院申请对涉案房屋的装修价值进行评估，并申请鉴定人员出庭，本院依法予以准许。鉴定机构慈溪海博资产评估有限公司的鉴定人陈森岳到庭参加了第二次庭审。本案经庭外和解未果，现已审理终结。
原告周国良起诉称：被告童世彪系被告江南合作社的村民。2011年1月6日，原告与被告童世彪签订《房屋租赁合同》一份，约定被告童世彪将坐落于宁波市江东区江东北路401号江南社区原橡胶厂门口的建筑物出租给原告，租赁期限九年，自2011年1月5日起至2020年1月4日止；房屋水电费押金10000元；房屋租金第一年430000元，之后按每两年递增5%方式计算，先付后用。如因政府规划原因造成搬迁，赔偿款按年份计算，装修赔偿（含轻质隔墙）归原告。合同签订后，原告按约支付房租及押金，并投入大量资金，对房屋进行装修，将一楼门面房出租做小店、废品收购等，二楼、三楼做单身公寓。2015年3月31日，宁波市江东区福明街道“三改一拆”行动领导小组办公室下发了《违章建筑限期拆除告知书》，责令被告江南合作社于2015年4月15日前拆除违法建筑。2015年4月1日，《宁波晚报》对涉案房屋系违章建筑的事实进行了报道。现原告已向被告童世彪支付了截至2015年7月15日的房屋租金，因涉案房屋无法继续使用，原告认为被告童世彪应退还原告多支付的自2015年4月16日至2015年7月15日期间的房屋租金118194元，水电押金10000元；赔偿原告的装修损失和可得经济利益损失。经评估，原告的装修损失为904500元；根据涉案房屋现使用情况，原告的可得利益损失为806894.37元。同时，原告认为，2011年7月11日，被告江南合作社在原告与被告童世彪签订的《房屋租赁合同》上盖章，并载明原告租赁的房屋“产权属于江南股份经济合作社所有，同意童世彪转租”，原告据此认定涉案房屋系被告江南合作社所有的有产权证的房屋。实际被告江南合作社是明知该出租房为违章建筑，故意隐瞒事实，并盖章确认产权归自己所有，其行为是造成原告损失最直接的原因，应承担连带责任。原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告童世彪退还原告已支付的2015年4月15日以后的房屋租金98711.51元，退还房屋押金10000元；2、被告童世彪赔偿原告装修损失904500元；3、被告童世彪赔偿原告因房屋拆除导致的可得利益损失806894.37元；4、被告江南合作社对上述诉请承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求为：被告童世彪退还原告已支付的2015年4月15日至2015年7月15日期间的房屋租金118194元，退还房屋押金10000元，本院依法予以准许。
被告童世彪答辩称：第一，原告要求退还其已支付的2015年4月15日以后的租金没有事实与法律依据，涉案房屋至今仍未办理腾退手续，并且一直由原告占有使用至今，原告的租金应当支付至实际腾退之日止。第二，根据租赁合同约定，房屋水电费押金应于合同终止、原告实际腾退之日，双方对水电费等进行结算后才能决定是否可以退还，现原告未实际腾退房屋，且水电费未进行结算，押金不应退还原告。第三，原告的装修损失不应全部由被告赔偿。涉案房屋一楼是有合法产权证的房屋，可以继续租赁和使用，该部分房屋不存在装修损失；二楼、三楼房屋无房产证，但该情况原告在租赁时已明知，故若该部分房屋被拆除，造成的装修损失原告应承担同等过错。第四，原告主张的可得利益损失，既然涉案房屋已经被认定为违法建筑，作为原告来说，并不存在可得利益损失，可得利益损失应当是受法律保护的权益，故请求法院驳回原告主张的可得利益损失。
被告江南合作社答辩称：涉案房屋确系被告江南合作社所有。但根据合同相对性原则，被告江南合作社不是《房屋租赁合同》的合同相对人，原告不能以其与被告童世彪签订的《房屋租赁合同》向江南合作社提起诉讼，请求法庭驳回原告对被告江南合作社的起诉。同时，违章建筑认定应由有权的行政机关作出，“三改一拆”办公室作出的拆除通知并不能作为认定涉案房屋属于违法建筑的依据。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1．原告提供《房屋租赁合同》二份，拟证明原告与被告童世彪曾签订房屋租赁合同，约定了双方的权利、义务，被告江南合作社在租赁合同上盖章，以租赁房屋产权人身份同意转租的事实。经质证，被告童世彪对上述证据的真实性无异议，认为上述证据可以表明原告对涉案房屋没有产权证的情况是明知的，且涉案房屋由被告童世彪转租给原告已征得被告江南合作社的同意。被告江南合作社对合同的真实性无异议，但认为涉案房屋虽没有产权证，但有土地证，不能因没有产权证就认定该房屋为违章建筑。本院认为，两被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。
2．原告提供《违法建筑限期拆除告知书》复印件及《宁波晚报》2015年4月1日A3版打印件各一份，拟证明涉案房屋部分超出用地审批手续属违法建筑，宁波市江东区福明街道“三改一拆”行动领导小组办公室责令被告江南合作社于2015年4月15日前自行拆除违法建筑的事实。经质证，两被告对上述证据的真实性、关联性均有异议。两被告认为，原告未提供证据原件，证据真实性无法核实。同时，仅凭告知书不足以认定涉案房屋是属于违法建筑，且福明街道“三改一拆”办公室仅仅是政府部门下属的临时设置的机构，不具有认定房屋是否为违法建筑的主体资格，也不具有行政职权。《宁波晚报》的新闻报道也不能作为房屋系违法建筑的依据。本院认为，两被告对上述证据真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，本院对上述证据真实性予以确认。
3．原告提供评估报告一份，拟证明涉案房屋内的固定装修现值为904500元的事实。经质证，被告童世彪对上述证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为该评估报告为原告单方委托，对评估内容不予认可。被告江南合作社与被告童世彪的质证意见一致。本院认为，两被告对该份证据有异议，且该份证据系原告单方委托相关机构进行评估，本院对该份证据不予确认。
4.原告提供涉案房屋转租合同九份，拟证明原告存在预期可得利益损失的事实。经质证，两被告对上述证据真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，原告提供的上述租赁合同部分租赁期限已届满，部分合同无当事人签字，不足以证明原告的待证事实，故本院对原告的待证事实不予确认。
5.被告江南合作社提供集体土地使用证复印件一份，拟证明涉案房屋系合法建筑的事实。经质证，原告周国良对该份证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为土地证不足以证明上述房屋系合法建筑；被告童世彪对该份证据无异议。本院认为，原告周国良及被告童世彪对该份证据真实性无异议，本院对该份证据真实性予以确认，但土地使用证不足以证明涉案房屋系合法建筑，故对被告江南合作社的待证事实本院不予确认。
6.因原告申请，本院委托慈溪海博资产评估有限公司对涉案房屋室内装修价值进行了评估，慈溪海博资产评估有限公司出具海博评报字（2015）1-021号资产评估报告书一份，并派鉴定人陈某出庭接受当事人质询。经质证，原告周国良对该份评估报告书有异议，认为评估机构未按照房屋内装修材料的市场价格对装修价值进行评估；被告童世彪对评估报告书真实性无异议，但认为水表、电表不属于固定装修；被告江南合作社对该份评估报告书无异议。
7.为查明案件事实，本院向宁波市江东区福明街道“三改一拆”行动领导小组办公室调取涉案房屋集体土地使用证复印件一份、“三改一拆”行动领导小组办公室现场检查（勘查）笔录一份、江东区福明街道“三改一拆”行动领导小组办公室20157002号咨询函一份、宁波市国土资源局出具的甬土东复函（2015）01号复函一份。经质证，原告周国良对上述证据无异议，但认为上述证据仅能证明涉案房屋在2001年办理过用地手续，但无建房批文，涉案房屋应属违法建筑。被告童世彪、被告江南合作社对上述证据无异议，但认为违法建筑认定应由规划管理部门作出行政裁决，江东区福明街道“三改一拆”行动领导小组办公室不能仅凭宁波市国土资源局出具的复函就认定涉案房屋系违法建筑。
本院经审理，认定事实如下：宁波市江东区江东北路401号房屋系被告江南合作社所有。2011年1月6日，原告周国良与被告童世彪签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告童世彪将坐落于宁波市江东区江东北路401号江南社区原橡胶厂门口一楼由南往北七间店面（含楼梯1间），二楼、三楼全部房屋，面积共计约1700平方米，出租给原告使用，租赁期限九年，自2011年1月5日起至2020年1月4日止；房屋水电费押金10000元；房屋第一年租金430000元／年，先付后用，每半年支付一次，第三年起每二年租金递增5%；2011年1月5日至2012年1月4日原告实际支付10个半月租金。2011年7月11日，因原告要求，被告江南合作社在《房屋租赁合同》下方备注“房屋产权属于江南股份经济合作社所有，同意甲方转租”，并在备注处盖章。合同签订后，原告按约缴纳了房屋水电费押金及截至2015年7月15日的房屋租金，被告童世彪按约交付了房屋。2015年3月31日，宁波市江东区福明街道“三改一拆”行动领导小组办公室作出《违法建筑限期拆除告知书》，要求被告江南合作社于2015年4月15日前自行清理腾空江东北路401号超出用地审批手续的违法建筑内的所有物品，自行拆除违法建筑，逾期不拆除，将依法强制清理、强制拆除。经查明，涉案房屋一楼面积约220㎡，目前仍由原告继续使用；二楼、三楼房屋面积约1480㎡，已于2015年4月15日腾空，且入口处被福明街道“三改一拆”行动领导小组办公室上锁。经慈溪海博资产评估有限公司评估，涉案房屋形成附合的装饰装修物价值为309669元。
另查明，涉案房屋所占用的土地中447㎡于2001年办理过用地审批手续。原告周国良与被告童世彪曾于2011年1月5日签订虚假的《房屋租赁合同》一份，约定：童舒表（实际为被告童世彪）将坐落于江南社区原橡胶厂门口的房屋出租给原告周国良，租赁期限九年，房屋租金60000元。该租赁合同下方备注有“房屋产权属于江南村所有，未领房产证，可以用于生产经营用，同意转租”，备注处有宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社、宁波市江东区人民政府福明街道办事处房地办公室盖章。
本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告周国良与被告童世彪签订的《房屋租赁合同》无效。租赁合同签订后，原告周国良实际占有并使用房屋，应参照合同约定支付占有使用费。但因原告周国良自2015年4月16日起已不再实际占有使用涉案房屋二楼、三楼，故上述房屋的占有使用费应支付至2015年4月15日止。原告周国良要求被告童世彪退还房屋水电费押金，因房屋并未全部腾退，且双方未对房屋水电费进行结算，本院对原告的该项诉请不予支持。原告周国良经被告同意对租赁房屋进行了装饰装修，合同无效后，被告童世彪不同意利用装饰装修物，双方应各自按照导致租赁合同无效的过错分担已形成附合的装饰装修物的现值损失。被告童世彪作为出租方，将未取得建设工程规划许可证建设的租赁房屋出租，对于导致合同无效存在过错。但原告周国良作为承租方，租赁房屋用于经营，在订立合同时对房屋的权属、土地使用权的性质等重大事项均应尽到审查义务，故原告周国良、被告童世彪对造成合同无效的过错相当，各为50%。故本院确定被告童世彪应对原告形成附合的装饰装修物现值损失承担50%的责任。形成附合的装饰装修物因已添附于租赁房屋，不宜与租赁房屋分离，所有权由被告童世彪取得。原告要求被告童世彪支付可得利益损失的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求房屋所有人被告江南合作社与被告童世彪承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告周国良与被告童世彪于2011年1月6日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告童世彪退还原告周国良已支付的2015年4月16日至2015年7月15日期间涉案房屋二楼、三楼的房屋占有使用费102898.3元；
三、被告童世彪支付原告周国良形成附合的租赁房屋装饰装修损失154834.5元；
上述款项合计257732.8元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告周国良的其他诉讼请求。
若被告童世彪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费21182元，由原告周国良负担18216元，被告童世彪负担2966元；鉴定费5400元，由原告周国良负担4644元，被告童世彪负担756元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 施 益
代理审判员 朱 琼
人民陪审员 郭文煌
二〇一五年十一月十日
代书 记员 史 忆