天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民重字第12号
原告孙伟，居民。
委托代理人郑爱鲜（系原告之母）。
委托代理人程玉凤，天津张盈律师事务所律师。
被告天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地：天津市宝坻区京津温泉城珠江南路1号。
法定代表人赵玉亭，该公司总经理。
委托代理人王超，该公司法律部职员。
委托代理人ＸＸ，该公司职员。
原告孙伟与被告天津合生珠江房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，原告于2012年1月13日向本院起诉，本院于2012年9月29日作出（2012）宝民初字第826号民事判决书。原告孙伟提出上诉，天津市第一中级人民法院2013年3月15日作出（2012）一中民四终字第1735号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，因原告申请对争议房屋质量进行鉴定，本案依法中止诉讼。中止事由消除后，恢复审理，并公开开庭进行了审理。原告孙伟的委托代理人郑爱鲜、程玉凤，被告法定代表人的委托代理人王超、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告及其委托代理人诉称，2007年8月30日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市宝坻京津温泉城上京别墅顺园-××，建筑面积231.17平方米，价款136万元，被告于2007年10月30日前将商品房交付原告。如逾期交付，合同继续履行，但被告应支付原告已付款利息，自合同约定被告应交付商品房之日起至实际交付之日止，按银行同期贷利率计算；此外，被告还应每日按商品房价款的万分之二向原告支付违约金。合同签订后原告如约付款，但由于诉争房屋存在质量问题，被告到期未交付房屋。后原告发现诉争之房存在质量问题是影响安全的严重质量问题，遂多次要求被告按国家建筑规范标准对房屋进行修复并交付使用，而被告至今未能修复，故起诉要求：1、被告将坐落于天津市宝坻区周良庄镇珠江温泉城上京别墅顺园-××房屋修复合格并交付原告；2、被告向原告支付截至2011年12月31日的已付款利息389368元及逾期交房违约金430304元，并自2012年1月1日起至原告实际接收房屋之日止，按银行同期贷款利率支付原告已付款利息，按商品房价款的日万分之三支付原告违约金；3、诉讼费由被告承担。本案在重新审理过程中，原告变更诉讼请求如下：要求被告重新建房，如果不能实现，则要求：1、被告按照现在的市场价格将房款退还原告；2、被告向原告支付2007年11月1日至判决之日间的已付款利息及逾期交房违约金；3、由被告向原告支付契税40800元、维修基金13600元；4、诉讼费由被告承担。
被告法定代表人及其委托代理人辩称，诉争房屋已经竣工验收合格并取得准许交付使用证，故此被告不同意原告房屋存在严重质量问题的观点，原告以此为由拒不接收，从而认为房屋逾期交付，这只是其主观臆断，原告主张的巨额违约金及已付款利息不能成立。另外，对房屋质量有异议并不能成为原告拒收房屋的依据，原告收楼后并不影响其对质量问题提出异议，原告是由于自身原因拒绝收楼，被告不能承担逾期交房的责任，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年8月30日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2005-7062127号），合同约定，原告购买被告开发的宝坻区周良庄京津温泉城上京别墅顺园-××住宅，建筑面积231.17平方米，每平方米5869.41元，总价款136万元，原告首付款76万元，其余房款60万元由原告向银行办理商品房担保贷款的方式支付；商品房竣工验收合格后，方可交付，未经验收或者验收不合格的，不得交付；被告于2007年10月30日前将商品房交付原告。合同第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述日期，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；此外被告还应按商品房价款的日万分之二向原告支付违约金。合同及补充协议当中对其他权利义务进行了约定。2007年8月30日原告给付被告首付款76万元（其中含定金5万元）。2007年9月5日，原告用涉诉房屋作抵押在兴业银行股份有限公司天津分行贷款支付60万元，贷款期限至2032年9月20日。原告同时交纳了房屋契税40800元、维修基金13600元等其它款项。
2005年8月31日诉争房屋经过竣工验收备案并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。
2009年10月30日原告对诉争房屋进行验收，提出了包括二层南侧卫生间入口墙面倾斜（承重墙）等八处质量问题；2010年3月20日原告再次对诉争房屋进行验收，提出的质量问题为二层楼梯墙面与八角厅不在一条线。
2010年4月12日，原告向被告提出书面维修要求，包括主卧室窗户按建筑要求须有过梁、12墙需做拉筋等八项维修要求。
本院在原审中作出判决如下：一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后30日内将符合国家质量标准的宝坻区周良庄镇珠江温泉城上京别墅顺园-××房屋交付给原告。二、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告已付房款利息371543元（自2007年10月31日至2011年12月31日按原告已付房款及中国人民银行同期贷款利率计算）并给付原告自2012年1月1日起至原告实际交付符合国家质量标准的房屋之日止的利息（按原告已付房款及中国人民银行同期贷款利率计算）。三、天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告逾期交房违约金388960元（自2008年1月31日计算至2011年12月31日，按已付房款136万元、日万分之二计算），并给付原告自2012年1月1日起至原告实际交付符合国家质量标准的房屋之日止的违约金（按已付房款及日万分之二计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费11996元（原告已预交），由原告负担1000元，由被告负担10996元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。
本案在本院第一次审理过程当中原告要求对诉争房屋存在的质量问题及维修方案进行鉴定，并要求对诉争房屋是否符合设计要求、结构是否安全进行鉴定；本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司进行鉴定，该公司要求被告方提供诉争房屋施工过程资料（材质证明、隐蔽验收、质量验收、特别是地基基础、沉降监测资料），被告在本院指定期限内未能提供上述资料；2012年7月16日鉴定机构函告本院，因被告未能提供上述资料无法鉴定。2012年7月24日经本院询问，被告方称其不可能有这些资料，按行业惯例这些资料应由建委、监理保管。
本案在本次审理中，原告再次提出申请要求对诉争房屋存在的质量问题及维修方案进行鉴定，并要求对诉争房屋是否符合设计要求、结构是否安全进行鉴定；本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司进行鉴定，该公司要求被告方提供诉争房屋施工过程资料（材质证明、隐蔽验收、质量验收、特别是地基基础、沉降监测资料）及设计图纸、地勘报告，但被告在本院指定期限内仍未能提供上述资料；2013年12月23日鉴定机构函告本院，因被告未能提供上述资料无法鉴定。
庭审中，原告方称被告未办理房屋交付手续，被告称向原告发出过交楼通知，现在没有证据，但称交楼验收交接表也是交房的证明之一。
本案在审理过程中，原告要求被告重新建房，如果不能实现，则要求被告退房并支付相应的已付款利息及违约金。对于原告以上诉讼请求，被告方委托代理人明确表示，不可能给原告重新建房。
被告向本院提供了2012年天津市宝坻京津温泉城上京别墅顺园××号、××号别墅销售合同两份，其中顺园729号别墅合同订立于2012年4月13日，载明出卖方为被告，购买方为案外人刘桂春，商品房销售按建筑面积计算，每平方米5956.26元。顺园704号别墅合同订立于2012年8月2日，载明出卖方为被告，购买方为案外人苏江抚，商品房销售按建筑面积计算，每平方米6380.09元。
因上京顺园的别墅已售罄，且备案合同均系2012年以前，本案在审理过程中，本院在天津市国土资源和房屋管理局调取了与上京顺园同一地段且毗邻的上京康园的部分备案合同，其中2012年11月20日被告与案外人张福林订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园××号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米9666.67元。2012年11月20日被告与案外人张进保订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园××号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米9346.87元。2012年5月26日被告与案外人周轩宇订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园××号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米9572.40元。2012年5月26日被告与案外人姜育岩订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园××号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米13464.80元。2012年8月11日被告与案外人张悦订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园××号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米10261.04元。
在本院审理的本案被告作为原告诉被告张德安商品房买卖合同纠纷一案，本案被告向本院提供了2014年7月29日其与案外人张德安订立的关于周良庄镇京津温泉城上京康园××号销售合同一份载明，商品房销售按建筑面积计算，每平方米11351.40元。本院在审理原告王啸然诉本案被告商品房买卖合同纠纷一案中，王啸然购买的是被告周良庄镇京津温泉城上京康园××号别墅，被告的委托代理人ＸＸ在2014年11月18日的调查笔录中称，该地区现在房屋售价每平米12000元左右。
经询问，原告主张退房价款按现价计算，并要支付相应的利息和违约金；被告则主张依原、被告所订立的合同销售价款每平方米5869.41元计算。
上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、交楼验收交接表、竣工备案通知、商品房准许交付使用许可证等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告在协商一致基础上签订了涉诉《天津市商品房买卖合同》，签订该合同时被告具备了商品房销售的基本条件，该合同合法有效，本院予以确认。通过双方的陈述及对证据的质证意见，双方主要争议焦点是涉诉合同应否解除及如果解除如何退还购房款。本院裁判理由如下：
首先，涉诉合同应否解除。根据《建筑法》的规定，房屋建筑工程应当包括房屋地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其它土建工程等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在本案中，原告提出了包括二层南侧卫生间入口墙面倾斜（承重墙）、二层楼梯墙面与八角厅不在一条线等八处质量问题，被告对此予以否认。原告提出以上问题属于质量问题并严重影响正常的居住使用，申请对房屋是否符合设计要求、结构是否安全等问题进行司法鉴定，但因被告没有按鉴定机构要求提供施工过程资料而未能进行鉴定。根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定“建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。”被告作为建设单位依法应当将鉴定需要的资料建立档案，且被告并未提供证据证实其已经将档案资料移交给相关部门，故此本院认定原告要求的鉴定未能进行，责任在于被告，并认定原告提出的问题存在，现作为买受人的原告提出解除合同，本院予以支持。
本案在审理过程中，原告要求被告重新建房，如果不能实现，则要求被告退房并支付相应的已付款利息及违约金。对于原告以上诉讼请求，被告方委托代理人明确表示，不可能给原告重新建房，而且重新建房亦不切实际，故本院对原告要求重新建房的请求不予支持。
其次，合同解除后，返还购房款是被告的主要义务。对于返还购房款是按照原告购买房屋时的价格还是按照现在的价格退还？损害赔偿在合同法中的应用十分广泛，且争议较大，对于因合同解除权的行使而导致的损害赔偿范围的界定，归根到底也就是信赖利益与期待利益选择的问题。对如何返还购房款应着重从以下几个方面考虑：一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。该规定中的“利益”包括了信赖利益、期待利益、履行利益等类型。二、《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本条所说的“赔偿损失”应指信赖利益损失。因此，在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，因为房价涨跌不能协议一致时，另一方当事人应当可以提出要求当事人对房屋差价部分进行赔偿的请求。损失赔偿数额应限于信赖利益损失中的直接损失，即以不超过履行利益为限。三、被告提交的上京顺园的销售合同均价6000多元，经了解顺园房屋基本售罄，从本院调取和被告进行其它诉讼时提交的2012年至2014年间被告销售房屋的六份商品房买卖合同看，销售的房屋与原告房屋基本在同一地段，合同平均价格为10610.53元／㎡，低于被告自述的平均销售价格12000元／㎡。四、《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告购买房屋已经八年，一直不能正常居住才要求解除合同，当时的购买价与现在的实际销售价款相差较大，按照上述平均销售价在同一地段再购买等面积房屋，需要支付2452836.22元（231.17㎡×10610.53元／㎡）左右。如果按照原购买价退款，所退回房款根本不能购买到等面积同环境条件的房屋，且原告还应有利息损失。原告的损失不应仅仅定位在金钱上，几年来原告为了解决房屋存在的问题，奔波于津宝两地之间，百余万元的别墅不能使用，其精神上的折磨是无法用金钱衡量的。五、在目前商品房建筑市场秩序混乱，工程质量问题频出且禁而不绝的形势下，应贯彻公平原则，充分保护购房人的权益，考虑房屋差价损失问题。所谓房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。房屋差价损失如何计算，实践中一般采取委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（诸如相邻幢同楼房及房型、相同区域内的房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失。认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的选择为基础，结合违约方的违约行为以及审理中房屋价格的涨跌情况，予以合理确定。因此，退房时遇价格上涨，应按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款，以保障购房人能够持所退回房款仍能在同一地段再购置同类型房屋。六、就本案而言，涉诉地段所有别墅均系被告开发销售，销售价格基本可以确定，如果再委托具有评估资质的专业机构进行评估，只能增加当事人的损失费用，其结论能否作为被采信的证据使用或是否具有参考价值，仍是未知数。近几年来，被告在该地段的销售房屋价格不等，较原告购房时已大幅度提高，甚至成倍提高，平均价格在10000元／㎡以上。综合被告近几年的销售情况并结合市场行情，参照被告的销售合同及所述现在的平均销售价格，本院酌定被告按照11000元／㎡向原告返还购房款，金额人民币2542870元。原告应在合同解除收到返还购房款后，办理涉诉房屋抵押权注销手续。为了保障合同解除后能够及时注销抵押权，避免产生新的诉讼，被告可选择将应返还原告购房款汇至本院账户，待原告注销抵押权后领取。
第三，关于维修基金、契税等问题。因被告违约造成双方合同解除，根据《合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告赔偿损失。在合同目的不能实现的情况下，被告向原告代收的维修基金及契税已经造成了原告损失，理应由被告协助原告向有关部门办理退还手续，如不能退还则由被告予以赔偿。
因原、被告双方的商品房买卖合同已经解除，且本院已按现在的市场价格确定由被告向原告退还房款，故本院对原告要求被告给付违约金和利息的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告孙伟与被告天津合生珠江房地产开发有限公司于2007年8月30日签订的合同编号2005-7062127的《天津市商品房买卖合同》；
二、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告孙伟房屋价款人民币2542870元；
（返还购房款可直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）
三、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告孙伟向有关部门办理退还原告缴纳的维修基金13600元，房屋契税40800元，合计人民币54400元，如此款不能被退还则由被告予以赔偿。
四、原告孙伟于被告天津合生珠江房地产开发有限公司返还上述款项后10日内办理涉案房屋的抵押权注销手续。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23992元（原告已预交），由被告负担，于判决生效后三十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 杨旭东
代理审判员 何玉江
人民陪审员 丁建华
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。