江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终0404号
上诉人（原审被告）黄炳洋。
委托代理�彭燕敏，江苏金天虹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金坛中大物业管理服务有限公司，住所地常州市金坛区西门大街219号。
法定代表人林行阔，该公司总经理。
委托代理人王锦芳。
上诉人黄炳洋因与被上诉人金坛中大物业管理服务有限公司（以下简称中大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院作出的（2015）坛民初字第1359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审情况：
中大公司诉称，2013年12与31日中大公司、黄炳洋签订一份《金坛中大国际商贸城商铺租赁经营合同》，合同租赁期为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同中约定的2014年度商铺租金及物业费已经结清。2015年度双方未续订租赁合同，2015年开始黄炳洋未支付物业费，2014年之后的广告费黄炳洋也未支付。现中大公司起诉要求判令：一、黄炳洋立即腾出所占房屋；二、要求黄炳洋支付2015年1-3月的房屋占有使用费57489元，并承担按照合同约定的租金标准自2015年4月1日起至实际腾房之日止的占有使用费；三、要求黄炳洋支付2014年度及2015年1-3月的广告费16940元，并承担按照合同约定的租金标准自2015年4月1日起至实际腾房之日止的广告费；四、要求黄炳洋支付2015年1-3月的物业管理费1128元，并承担按照合同约定的标准自2015年4月1日起至实际腾房之日止的物业费；三、本案诉讼费由黄炳洋承担。
黄炳洋辩称，黄炳洋自2010年起至2014年止，每年与中大公司签订商铺租赁经营合同。2014年底，黄炳洋在网络上看到关于常州中大投资发展有限公司的相关信息，为维护自身权益，要求中大公司提供商铺产权所有人委托租赁�议书，中大公司不提供；且中大公司又擅自改变商铺布局，造成黄炳洋经营困难，黄炳洋要求中大公司作出合理解释并予以协商解决，但中大公司不予理睬或推诿搪塞。因此，2015年中大公司未与黄炳洋签订商铺租赁经营合同。而后，黄炳洋边经营边与中大公司沟通，但未果。2015年6月4日，中大公司拒绝为黄炳洋经营的商铺提供电费充值，造成黄炳洋租赁经营的商铺停电。后110指挥中心及市场监督管理局多次参与协商但无果。中大公司的行为造成黄炳洋经营瘫痪，截止到2015年8月26日，共造成经营损失539268元。根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，国家对物业管理活动的企业实行资质管理制度。本案中大公司未能提供物业管理资质证书，说明中大公司实施的物业管理行为不合法，中大公司无权接受业主的委托与黄炳洋签订商铺租赁协议并收取物业管理费。另黄炳洋自2014年1月1日起，未再使用中大公司的广告位，黄炳洋无需再支付广告费。
原审法院经审理查明，2013年2月20日，中大公司、黄炳洋补充签订5份《金坛中大国际商贸城广告位租赁协议》，由中大公司将中大商贸城内C5和C3西侧连廊楼梯及扶手两侧（租金800元/年）、C5和C3东侧连廊楼梯及扶手两侧（租金1000元/年）、2号转盘下四个柱子（租金1000元/年）、2号转盘南侧连廊扶手玻璃（租金800元/年）、佳海大厦、法恩莎门上南面（租金2000元/年）的广告位出租给黄炳洋使用；2013年3月11日，中大公司、黄炳洋又补充签订1份《金坛中大国际商贸城广告位租赁协议》，由中大公司将中大商贸城内1号转盘北面、佳海大厦东面墙第一块（租金8000元/年）的广告位出租给黄炳洋使用。上述6份协议的租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2014年1月1日之后，双方未就广告�租赁事宜再签订相关协议。
2013年12与31日，中大公司、黄炳洋签订一份《金坛中大国际商贸城商铺租赁经营合同》，约定由中大公司将中大国际商贸城C3幢235-248号3间（164.04平米）、C5幢201-256号21间（1070.3平米）的商铺出租给黄炳洋，年租金为229958元，物业管理费按每年每平米3.5元收取，合同租赁期为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，黄炳洋按约付清了2014年度的租金。2015年1月1日起至今，黄炳洋一直占用诉争商铺。
原审另查明，2009年韩赟等14人分别与中大公司签订委托租赁协议书，将包括上述涉案21间商铺在内的49间商铺全权委托中大公司对外租赁，委托租赁期为7年，自2010年1月1日至2016年12月31日止，同时约定：关于承租人的选择、租赁用途、租金数额及收取、租赁期限、商铺装潢装修、纠纷解决等一切事宜由中大公司处理�业主不予干涉。
原审庭审中，中大公司陈述，广告位的日常管理由中大公司负责。中大公司同意将收取黄炳洋的2000元保证金在总的诉请中扣除。黄炳洋陈述，2014年后黄炳洋就没有使用广告位，至于广告还在广告位上，与黄炳洋无关，因为广告位是由中大公司管理的。
原审法院经审理后认为，中大公司、黄炳洋之间签订的商铺租赁经营合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。黄炳洋抗辩中大公司缺乏物业管理资质证书，无权签订商铺租赁经营合同，不符合法律规定，法院不予采纳。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，黄炳洋租期至2014年12月31日止，现租期已届满，黄炳洋应将诉争房屋返还给中大公司。同时，黄炳洋还应当支付中大公司实际占用租赁房屋期间的使用费，自2015年1月1日起算至黄炳洋实际返还租赁物之日止。至于使用费的标准，参照租赁合同约定的年租金229958元，故黄炳洋应支付中大公司的占有使用费具体为自2015年1月1日起算至黄炳洋实际返还租赁物之日止，按照每年229958元标准计算。中大公司同意抵扣2000元保证金，并无不妥，法院予以确认。关于广告费的请求，法院认为，首先，中大公司、黄炳洋自2014年1月1日至今未再签订广告位租赁协议，黄炳洋也否认继续使用2013年租赁的广告位；其次，即便现在广告位上依然有黄炳洋的广告，也不能就此认定黄炳洋继续使用了广告位，鉴于广告位由中大公司负责日常管理，中大公司应当就黄炳洋继续使用广告位的事实进行举证，但中大公司未能提供充足的证据加以证明，故中大公司主张广告费缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于物业费的请求，法院认为，中大公司、黄炳洋自2014年1月1日至今未再�物业管理达成相关协议，也未提供证据证明中大公司事实上为黄炳洋提供了物业管理服务，故中大公司以黄炳洋继续占用商铺为由主张物业管理费，不符合法律规定，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、黄炳洋于判决生效之日起45日内将本案所涉中大国际商贸城C3幢235-248号3间（164.04平米）、C5幢201-256号21间（1070.3平米）腾让给中大公司；二、黄炳洋于判决生效之日起45日内支付中大公司占有使用费（自2015年1月1日起至上述租赁物实际返还之日止，按照每年229958元标准计算后扣除保证金2000元）；三、驳回中大公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�延履行期间的债务利息。案件受理费1689元，由中大公司负担404元，黄炳洋负担1285元。
上诉人黄炳洋不服原审判决，向本院提起上诉称，2009年金坛中大国际商贸城招租。中大公司承诺商铺租赁期为7年，自2010年1月1日起至2016年12月31日止。2010年1月1日至2014年12月31日，黄炳洋与中大公司每年签订租赁经营合同。中大公司将C3幢235－248及C5幢201－256号商铺出租给黄炳洋。2014年底，黄炳洋看到网络上关于常州中大投资发展有限公司有关不良信息，黄炳洋为维护自身权益，要求中大公司提供商铺产权所有人委托租赁协议书，中大公司不提供。且由于中大公司擅自改变商铺布局，造成黄炳洋经营困难等相关事宜，黄炳洋要求中大公司作出解释并予解决，但中大公司推诿搪塞或置之不理。因此，2015年黄炳洋未与中大公司签订商铺租赁经营合同。而后，黄炳洋边经营，�与中大公司沟通，但未果。2015年4月18日，中大公司向人民法院提起诉讼，要求与黄炳洋终止租赁合同，并支付租金、广告费、物业管理费。2015年6月2日法院开庭审理，在案件未果的情况下，2015年6月4日，中大公司拒绝为黄炳洋经营的商铺提供电费充值，造成黄炳洋租赁经营的商铺停电，无法经营。110指挥中心及金坛市场监督管理局多次协调无果。中大公司所为，给黄炳洋造成较大的经济损失，黄炳洋将另案主张权利。一审判决书载明：“经审理查明，黄炳洋按约付清了2014年度的租金229958元。2015年1月1日起至今，黄炳洋一直占用诉争商铺。”黄炳洋认为这一查明与事实不符。一审庭审中，黄炳洋提交了中大公司出具的黄炳洋交纳租金的收据。2014年度租金，非合同约定的229958元，而是中大公司与黄炳洋协商价189472元。另，黄炳洋不存在占用诉争商铺一说，而是租赁�用商铺。首先，中大公司改变商铺经营布局，致使黄炳洋经营受损，相应事宜双方需协商解决，而中大公司不与黄炳洋沟通协商解决，不与黄炳洋签订合同。其次，中大公司承诺，商铺租赁期限为七年。一审判决认为“黄炳洋抗辩中大公司缺乏物业管理资质证书，无权签订商铺租赁经营合同，不符合法律规定，法院不予采纳。”黄炳洋认为这一认定违反法律规定。国务院颁布的《物业管理条例》规定：“国家对物业管理活动的企业实行资质管理制度。”中大公司在庭审中未能提供物业管理资质证书，则说明中大公司实施的物业管理行为不合法，中大公司无权接受业主委托与黄炳洋签订商铺租赁经营合同并收取物业管理费。黄炳洋租赁经营的商铺，应由房屋所有权人与黄炳洋签订合同。综上所述，请求二审法院撤销原判，驳回中大公司的原审诉讼请求。
被上诉人中大公司答辩称，黄炳洋2014年交完租金以后，再没有与中大公司签订合同，虽然中大公司没有物业管理资质，但实际提供了服务，一审法院没有支持物业费不应当，请求二审法院予以支持。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的案件事实与一审相一致。
本院认为，中大公司受房屋所有权人的委托，以自己的名义将涉案房屋出租给黄炳洋使用，该行为不违反法律规定，应属有效。黄炳洋提出中大公司缺乏物业管理资质证书，故无权签订商铺租赁经营合同。但国务院颁布的《物业管理条例》是政府对相关行业的管理性规定，黄炳洋以中大公司违反上述条例为由请求确认双方签订的合同无效，本院不予支持。依据中大公司与黄炳洋之间的租赁经营合同，黄炳洋租赁商铺的期限为2014年1月1日起至2014年12月31日止。依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当及时返还租赁物。因黄炳洋在租赁期限到期后，未经中大公司的同意继续使用租赁的商铺，中大公司主张黄炳洋及时腾出租赁商铺的诉讼请求应予支持。黄炳洋逾期未返还商铺，应当支付实际占用期间的使用费，原审法院参照2014年度租赁经营合同约定的年租金计算使用费并无不当。综上，黄炳洋的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1689元，由上诉人黄炳洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 袁海燕
代理审判员 是飞烨
二〇一六年五月十一日
书 记 员 朱 赤