北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初19405号原告：郑哲衎，男，1984年11月20日出生。委托代理人：张淑玉（原告之岳母），女，1962年5月22日出生，中国工商银行股份有限公司云南分行退休职工，住本市×××街×××单元×××号。被告：冯江龙，男，1977年10月28日出生。委托代理人：郑传锴，北京市安理律师事务所律师。委托代理人：许海涛，北京安理（天津）律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告郑哲衎与被告被告冯江龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理。依法由审判员杨莹适用简易程序，追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告郑哲衎的委托代理人张淑玉，被告冯江龙及其委托代理人郑传锴，第三人链家公司的委托代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑哲衎向本院提出诉讼请求：请求判令被告冯江龙向原告郑哲衎支付2009年3月14日至2016年11月10日的违约金10万元；案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年4月8日，郑哲衎与冯江龙签订合同编号为C62631的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定冯江龙将北京市东城区×××街×××号楼×××单元×××号房屋出售给郑哲衎，房屋成交价款为98万元。2009年3月1日，郑哲衎、冯江龙及链家公司签订《补充协议》，约定冯江龙保证在房屋过户后一个月内将户口迁出上述房屋，并在过户当日将该房屋交付郑哲衎。2009年4月22日，郑哲衎取得北京市东城区×××街×××号楼×××单元×××号房屋的房屋所有权证。经郑哲衎多次催告，冯江龙至今仍未履行合同约定的户口迁出义务，构成违约。冯江龙应当向郑哲衎承担违约责任，支付违约金。故原告诉至法院。被告冯江龙辩称：1、2009年4月8日的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及2009年3月1日的《补充协议》非冯江龙本人签字，不能代表冯江龙本人真实意思表示。2、郑哲衎未提出明确的违约金计算方式及计算标准，且《补充协议》中未对违约金标准进行约定。3、郑哲衎估算的违约金过高，希望法院予以调整。且郑哲衎的户籍曾迁入北京市东城区×××街×××号楼×××单元×××号房屋，郑哲衎没有实际损失。4、郑哲衎取得涉诉房屋不合法，本案房屋系无权处分取得，冯江龙保留追索的权利。综上，被告冯江龙不同意原告的诉讼请求。第三人链家公司述称：原告的诉讼请求与链家公司无关，链家公司不发表意见。经审理查明：位于北京市东城区×××街×××号楼×××单元×××号房屋（以下简称涉诉房屋）原系被告冯江龙所有，2006年2月8日，冯江龙的户籍迁入涉诉房屋。冯江龙因涉嫌犯非法吸收公众存款罪于2008年12月3日被羁押，因涉嫌犯非法经营罪于2009年1月9日被逮捕，因犯非法吸收公众存款罪于2011年1月26日被取保候审。2011年8月16日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中刑终字第696号解除取保候审决定书，决定对冯江龙取保候审的强制措施予以解除。2009年3月2日，北京市方圆公证处作出（2009）京方圆内民证字第02261号《公证书》，证明冯江龙于2009年3月2日在公证员面前，在《委托书》上签名。该《委托书》的内容为，冯江龙委托高金柱作为其代理人，办理涉诉房屋代为办理还款手续，领取还款证明，领取相关证明材料；领取银行出具解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续；代理出售涉诉房屋，包括签订房屋买卖合同，代收房款、登记、填表、立契，在房产部门办理产权过户手续，变更房产证和土地使用权证书、交接房屋，协助买受人办理银行贷款按揭等相关事项。委托期限一年，受托人无转委托权。2009年3月1日，冯江龙（甲方）的委托代理人高金柱与郑哲衎（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议约定，甲、乙、丙三方经友好协商，对所签订的关于涉诉房屋买卖事宜的《北京市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》作出补充，甲方保证在过户后一个月内将户口迁出涉诉房屋，并在过户当日将涉诉房屋交付乙方。2009年4月8日，郑哲衎作为买方与冯江龙的委托代理人高金柱签订合同编号为C62631号的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定出卖人所售房屋坐落为东城区×××街×××号楼×××单元×××号。经双方协商一致，该房屋成交价格为980000元。该合同对出房人办理完成原有户口迁出手续时间及因出卖人自身原因未如期将与涉诉房屋相关的户口迁出应支付的违约金及违约金标准均没有约定。2009年4月13日，原告郑哲衎取得涉诉房屋所有权证。郑哲衎户籍于2010年左右迁入涉诉房屋。2016年9月23日，原告郑哲衎与案外人赵雪骐签订合同编号为C1345639号的《存量房屋买卖合同》，郑哲衎将涉诉房屋出售给赵雪骐。案外人赵雪骐的户籍于2016年9月29日迁入涉诉房屋。2016年11月24日，郑哲衎户籍自涉诉房屋迁出。现涉诉房屋内有冯江龙及赵雪骐的户籍。庭审中，关于原告与被告签订合同情况，原告称其与被告于2016年3月1日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，但原告将《房屋买卖合同》遗失。房屋买卖合同系与高金柱签订，因高金柱取得公证委托书。关于《补充协议》、《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及（2009）京方圆内民证字第02261号《公证书》，被告均不予认可。被告称，被告不认识高金柱，亦未授权高金柱进行出售涉诉房屋，认为人民法院生效判决查明的事实应高于公证书效力。经询，被告称其知道有《公证书》，但从未见过《公证书》，故未向公证处反映《公证书》的相关问题。关于原告要求的违约金，原告称依据2009年3月1日冯江龙与郑哲衎及链家公司签订的《补充协议》，冯江龙应于房屋过户后一个月内迁出户籍，但冯江龙至今未将户籍迁出。因合同中对违约金标准没有具体约定，故原告自己估算违约金的数额为10万元。为证明被告逾期迁户籍给原告造成的损失，原告提交与链家公司的聊天记录、涉诉房屋所在地区房屋在原告另行出售同期成交记录、原告与案外人赵雪骐之间的《北京市存量房屋买卖合同》及赵雪骐签署的《关于拒绝支付户口保证金的说明》等证据。被告对原告提交的聊天记录真实性不予认可；对原告提交的成交记录，被告认为没有打印时间，无法证明原告的损失；对原告与案外人赵雪骐之间的《北京市存量房屋买卖合同》及赵雪骐签署的《关于拒绝支付户口保证金的说明》，被告不认可证据的关联性，且认为《北京市存量房屋买卖合同》与《关于拒绝支付户口保证金的说明》系原告与案外人串通伪造的证据。第三人链家公司对聊天记录、成交记录、原告与案外人赵雪骐之间《北京市存量房屋买卖合同》的真实性认可，对证明目的不发表意见；对《关于拒绝支付户口保证金的说明》的真实性无法确认，证明目的不发表意见。上述事实，有《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，《补充协议》，房屋所有权证，房屋档案，（2011）高刑终字第197号刑事判决书，（2011）二中刑终字第696号解除取保候审决定书，证明及双方当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，高金柱依据公证委托书代理被告与原告签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及高金柱代理被告与原告、链家公司签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同及协议对被告具有约束力。被告依据《补充协议》的约定，负有在过户后一个月内，即2009年5月13日前将户籍迁出涉诉房屋的义务。但被告的户籍至今未迁出，违反了合同的约定。因双方合同未约定逾期未迁户籍应支付的违约金及违约金标准，现原告自己估算的违约金，被告不予认可。原告提交的证据仅证明原告与案外人在买卖涉诉房屋过程中对迁户籍一节存在争议，但损失尚未确定。故原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告可待损失确定后，再另行向被告主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定之规定，判决如下：驳回原告郑哲衎的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告郑哲衎负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 莹二〇一六年十二月十六日书记员 赵思宇