四川省成都市武侯区人民法院发文稿纸
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请打印份核稿：单位及拟稿人：
民二庭事由：
民事判决书附件：发送机关：打字：校对：成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）武侯民初字第4072号
原告成都市金瑞泰置业有限公司。住所地：成都市武青南路**号。
法定代表人殷琦，经理。
委托代理人宋晓东，四川康维律师事务所律师。
委托代理人李华，四川康维律师事务所律师。
原告成都市瑞泰华实业有限公司。住所地：成都市武侯区机投镇果埝村*组。
法定代理人谢文谦，经理。
委托代理人周锐，四川康维律师事务所律师。
委托代理人李华，四川康维律师事务所律师。
被告成都大商投资有限公司。住所地：成都市武侯区晋阳路***号。
法定代表人毛平，董事长。
委托代理人周元林，北京惠诚（成都）律师事务所律师。
被告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司。住所地：成都市武侯区晋阳路***号。
负责人卢红建，总经理。
委托代理人李于飚，四川典章律师事务所律师。
委托代理人周元林，北京惠诚（成都）律师事务所律师。
原告成都市金瑞泰置业有限公司（以下简称金瑞泰公司）、成都市瑞泰华实业有限公司（以下简称瑞泰华公司）与被告成都大商投资有限公司（以下简称大商公司）、成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司（以下简称大商千盛分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月22日作出（2010）武侯民初字第4382号民事判决书。被告大商公司、大商千盛分公司不服该判决，上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2012年6月21日作出（2012）成民终字第2150号民事裁定书，以原判决事实不清、证据不足为由发回本院重审。本院依法受理后，另行组成合议庭于2012年9月27日、2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告金瑞泰公司的委托代理人宋晓东、李华，原告瑞泰华公司的委托代理人周锐、李华，被告大商公司的委托代理人周元林，被告大商千盛分公司的委托代理人李于飚、周元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金瑞泰公司和瑞泰华公司诉称，2007年4月30日，原告与被告大商公司签订《物业租赁合同》，其主要内容为：被告大商公司承租原告位于成都市武侯区果丰路与晋阳吉北路交界处的建筑物的-1层—4层共5层；该租赁标的物5层合计建筑面积为61995.95平方米，其中有关-1层和4层租赁面积的确认双方另以补充协议约定；被告大商公司最终根据房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证建筑面积向原告支付租金；租金标准及计算方式为：1.18元／平方米×天×实际租赁面积×365天，每3年在上一期基础上递增5%；租金按90天为一期，在每期开始的前5日支付；起租时间为被告大商公司开业之日，最迟不超过2007年11月18日；拖欠租金的违约责任是，每逾期一日，承担当期拖欠租金之千分之一的违约金。同年7月19日，原告与被告大商公司依据已经签订的《物业租赁合同》共同对租赁物业负1楼和4楼面积进行估测，签订了《补充协议》，具体内容为：（1）-1层面积为13735.5平方米，4楼面积为13540.59平方米，此次估测后5层合计建筑面积由原来的61995.95平方米变更为60907.13平方米；（2）将4楼的租金计算方式调整为：30元／平方米×月×实际租赁面积×12个月，每3年在上一期基础上递增5%。另外，二原告与二被告还签订了《补充协议》，约定二被告共同作为承租方，共享和共担租赁合同项下权利和义务。同年11月，原告取得了房产管理部门核发的房屋所有权证，其记载-1层至4层的建筑面积共计64149.26平方米。原告随即通知被告大商公司按照房产管理部门的房屋产权面积确认实际租赁面积，以准确核算租金。但二被告拒绝予以确认。从2007年11月18日开始计租起至2010年11月15日的租赁期间，原告均按房屋产权面积64149.26平方米为基数计算租金向被告开出发票，累计金额为81292080.42元。被告收到发票后，未提出异议且将全部发票悉数入帐，但却未按发票金额支付租金，截至起诉时，仅支付租金76190636.29元，尚欠原告租金5101444.13元。依据合同约定，二被告还应承担逾期支付租金的违约金。综上，原告为维护自身合法权益，请求法院判令：一、确认二被告承租的瑞泰锦城物业-1层至4层以房屋所有权证记载的建筑面积64149.26平方米计算租金；二、判令二被告支付拖欠的租金5101443.13元，及相应的违约金300185.83元（暂计算至2010年10月20日）；三、判令二被告承担本案诉讼费用。
本案诉讼中，二原告将第二项诉请中的违约金金额变更增至2300185.85元。
被告大商公司和大商千盛分公司辩称，原告要求按租赁物业产权证载明的建筑面积计算租金的诉请是不成立的，没有事实与法律依据。一、原、被告于2007年7月19日签订的《补充协议》对主合同中关于租赁物业建筑面积、计租面积、支付租金及相关费用作出了明确约定，是对主合同相关条款的排除与变更；《补充协议》签订的前提条件是基于主合同第1.8款“承租方可以免费使用租赁物业的公共区域、公用设施及公共通道”的约定，并根据双方签订的《会议纪要》、《租赁物业平面图》对“公共区域、公用设施及公共通道”标注，并实际计算后进行的明确约定。故房屋产权证面积中包括不应该计算租金的“公共区域、公用设施及公共通道”面积；二、原告要求被告支付拖欠租金及违约金的诉请亦不成立。被告一直按照双方签订的合同、协议约定的租赁面积，标准及支付时间向原告支付租金，全面履行了合同义务，没有拖欠租金的行为；三、原告虚增发票金额，并称被告未提出异议，违反本案的基本事实，也不符合法律规定。原告利用先开发票后付款的机会，不按双方合同约定开具发票金额，其单方行为被告一直不予认可，其行为本身违法，不应受到法律保护。被告通过书面方式明确向原告表明被告只按补充协议约定的计租面积、金额及标准向原告支付租金，且一直以该标准向原告支付租金，原告单方面虚增发票金额对被告没有约束力；四、如果法院认为被告存在违约行为，合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年4月30日，原告金瑞泰公司和瑞泰华公司与被告大商公司签订了《物业租赁合同》，约定原告将位于成都市武侯区果丰路与晋阳吉北路交界处（武侯区机投镇晋阳村3组）的建筑物出租给被告大商公司使用；对租赁物描述为：“租赁标的物共5层，包括负1F至4F，合计建筑面积约为61995.95平方米，其中：-1F：14492.55平方米、1F：13540.59平方米、2F：13546.02平方米、3F：13546.02平方米、4F：6870.77平方米（有关1F、-1F租赁面积的确认双方以补充协议另行约定）。具体租赁物业平面图参见附件3”。以上括号内的1F经双方确认为4F的笔误。
合同同时约定：“租赁面积测算原则按国家规定的建筑面积计算原则为依据，最终以房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证记载的产权建筑面积为准，乙方（被告大商公司）最终根据房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证建筑面积向甲方（原告）支付租金”。协议第1.7条约定“租赁物业包括但不限于上述条款所指的建筑物本身、停车场以及按照【附件5-租赁物业现状说明】确定的应由甲方提供的符合租赁物业技术条件并通过竣工合格验收的水、电、消防设施等等”。第1.8条约定：“甲方同意乙方……并可（免费）使用租赁物业的公共区域、公用设施及公共通道”。同时，协议第1.5条记载的《附件4》为“租赁物业周边道路、公共区域、公共设施及公共通道示意图”。
合同第3.1、3.2条约定的租金、费用及支付方式为：1.租赁期限为20年；2.租金、费用：起始年为1.18元／平方米×天×实际租赁面积×365天，每3年在递增5%；每天每平方米租金包括物业租金0.48元、设施及设备折旧费0.5元、消防设施维护管理费0.2元；3.支付方式：按90天为一期支付，被告大商公司应在收到原告开具的符合财税政策规定的发票，且每期的前5日支付；4.违约责任：被告大商公司拖欠租金，每逾期1日，违约金为当期拖欠租金的千分之一。
以上合同所附《附件3：租赁物业平面图》，包含负一楼至四楼全部平面图纸，图纸中均以红色、蓝色、黄色对不同部分进行划分，在图注中记载：“红色：商场租赁范围，由承租方管理维护、承担费用，向出租方交付租金；蓝色：承租方专用（管理维护）的范围，不计租金，管理维护费用由承租方承担；黄色：公共配套的设施设备和功能用房，不计租金，由物管公司管理维护。”此外，备注部分记载：“1.乙方（成都大商投资有限公司）专属设备用房及其附属设施，计入乙方（成都大商投资有限公司）租赁面积；2.公共区域部分设备及其附属设施，不计入乙方租赁面积其物管由甲方负责管理”；3.最终租赁面积核定以双方签字确认为准。”
经本院对该《附件3：租赁物业平面图》审查，负一楼蓝色标注部分为货运车道，黄色部分为弱电室、配电房；一楼黄色部分为银行、消防控制室、楼梯；二楼黄色部分为弱电室、楼梯；三楼黄色部分为弱电室、楼梯；四楼黄色部分为物管用房、监控室、楼梯，蓝色部分为其余住宅区的底楼花园。另，经本院对《附件4：租赁物业周边道路、公共区域、公共设施及公共通道示意图》审查，该图纸以草金路、晋吉北路、晋康路为界，标注了主体建筑周边的广场、道路、停车场的状况。
同年7月19日，原告金瑞泰公司和瑞泰华公司与被告大商公司签订了《补充协议》，约定签订的目的为“双方共同对租赁物业地下一层、地上第四层面积测量后，达成如下协议作为原《物业租赁合同》的补充协议”，按照该签约目的，双方确认测量结果为：（1）租赁物业共5层，包括负1楼至4楼，合计建筑面积为60907.13平方米，其中负1楼面积为13735.50平方米，1楼面积为13540.59平方米，2楼面积为13546.02平方米，3楼面积为13546.02平方米，4楼面积为6539平方米；（2）负1楼至3楼合计计租面积为54368.13平方米，起始年被告大商公司向原告支付费用计算方式为1.18元／平方米×天×实际租赁面积×365天，每3年在上一期基础上递增5%，每天每平方米1.18元的费用包括物业租金0.48元、设施及设备折旧费0.5元、消防设施维护管理费0.2元；（3）4楼计租面积为6539平方米，起始年费用计算方式为30元／平方米×月×实际租赁面积×12个月，每3年在上一期基础上递增5%，每月每平方米30元的费用包括物业12元、设施及设备折旧费13元、消防设施维护管理费5元；（4）本协议仅为双方关于计租面积及相应费用的约定，其余相关事项均以双方签订的《物业租赁合同》相关约定为准。
另外，原告金瑞泰公司和瑞泰华公司与被告大商公司和大商千盛分公司还另行签订了《补充协议》，约定原《物业租赁合同》乙方主体变更为大商公司和大商千盛分公司，二者共同享有和承担合同项下权利、义务、责任；由大商千盛分公司向原告支付租金和费用；原告开具的发票抬头为大商千盛分公司。
同年11月7日，原告金瑞泰公司取得了房产管理部门核发的房屋所有权证，其权属证记载租赁的负1楼商业部分建筑面积为12200.68平方米，1楼建筑面积13819.18平方米，2楼建筑面积14638.93平方米，3楼建筑面积14681.63平方米，4楼建筑面积6723.62平方米。以上共计62064.04平方米。
此外，原告金瑞泰公司同时取得房屋所有权证（权1291984）记载负二楼至四楼中非商业用途的其他部分共计3997.91平方米。房产证备注中记载该面积包括：人防-2层303.73平方米，物管用房4层197.46平方米，设备房-1层340.59平方米，卫生站4层409.43平方米，库房-1层1675.79平方米，货运车道-1层1070.91平方米。
原告金瑞泰公司和瑞泰华公司于同年12月12日向被告大商公司发出《关于对千盛百货晋阳店租赁面积和出租方确认的函》，称依据房屋所有权证记载的面积，大商公司承租面积核定以产权证记载面积为准。大商公司向金瑞泰公司和瑞泰华公司复函称：双方计租面积应以2007年7月19日签署的《补充协议》为准。2008年11月5日，四川康维律师事务所接受金瑞泰公司委托，向大商公司发出律师函，要求大商公司在收到该律师函起5个工作日内将已实际占用的超出《补充协议》约定租赁面积的租金1350013.82元一次性支付给金瑞泰公司。同年11月12日，大商公司针对四川康维律师事务所律师函作出回复，仍认为：《补充协议》中特别提到该协议仅为双方关于计租面积及相应费用的最终约定；涉及租赁面积、计算租赁面积依据的标准等问题应以《补充协议》约定为准。2010年3月17日，金瑞泰公司和瑞泰华公司向大商公司发出《关于瑞泰锦城计租面积差异处理的专函》，其主要内容为：因在2007年4月30日签订《物业租赁合同》时瑞泰锦城产权实测面积没有测定，双方约定大商公司最终根据房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证建筑面积支付租金，合同数据根据大商公司张处长要求暂按图测面积计算得出。后大商公司以“集团要求成都大商公司年度经营预算必须数据化为理由”，要求对原《物业租赁合同》数据化，所以双方于2007年7月19日签订了《补充协议》。2007年11月，金瑞泰公司取得产权面积实测报告，该报告载明面积与原《物业租赁合同》签订的面积产生差异，金瑞泰公司和瑞泰华公司多次致函要求处理此事，按照产权面积作为计算租金标准并对之前的租金支付问题进行结算。
另查明，1.本案审理中，金瑞泰公司和瑞泰华公司共同向本院说明，本案涉及的租赁标的物系金瑞泰公司和瑞泰华公司联建开发，虽然登记于金瑞泰公司名下，但两公司共享权利。
2.金瑞泰公司自2007年11月7日取得了房屋所有权证后，一直以房屋所有权证中记载的房屋建筑面积64149.26平方米计算租金金额并以该金额向大商千盛分公司出具发票。但大商公司财务人员在双方的《发票移交单》两次注明：“发票计算面积与租赁面积不符”。
3.2007年11月28日及12月20日，金瑞泰公司分别致函大商千盛分公司，要求其分别垫付372874.78元和736067.55元的电费，将来在大商千盛分公司应付电费中予以扣减。大商公司及大商千盛分公司认为上述电费在本案中应当冲抵租金。
4.2008年11月14日，大商千盛分公司致函金瑞泰公司称，因租赁物的贺圆弧门处楼板顶和商场部分楼板顶漏水，给公司多家合作商家造成较大损失，商家向其索赔，损失金额为211700元，该费用将在该月的租金中扣除；2010年8月19日大商千盛分公司致函金瑞泰公司称，由于屋面持续漏水，给该公司和商家造成的经济损失及此次防水预计施工费用共计560000元，将于本季度应付租金中扣除。
另外，在本案审理过程中，应被告申请，本院委托成都度量诚测绘有限公司对“瑞泰锦城A区综合楼地下一层至地上四层实际面积”进行面积测量，据《面积测绘报告》显示：负一层至四层的总面积为71548.32平方米，商场租赁范围实际面积为60816.83平方米（负一层13728.01平方米、一层13320.15平方米、二层13559.81平方米、三层13560.69平方米、四层6648.17平方米）；公共配套设施和功能用房面积2257.21平方米（负一层628.32平方米、一层816.34平方米、二层207.05平方米、三层207.05平方米、四层398.45平方米）；承租方专用包括负一层车道1200.5平方米、四层的屋面及出屋面梯间7273.78平方米。被告依据该《面积测绘报告》，要求承租面积按照60816.83平方米计算。
上述事实，有《物业租赁合同》、《附件3：租赁物业平面图》、《附件4：租赁物业周边道路、公共区域、公共设施及公共通道示意图》、《补充协议》、《会议纪要》、《房屋所有权证》、房产测绘报告、《面积测绘报告》、双方往来函件及租金支付凭证若干等证据及双方当事人陈述，在案佐证。
本院认为，原告金瑞泰公司和瑞泰华公司与被告大商公司和大商千盛分公司签订的《物业租赁合同》及其《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规，合法有效且应当受法律保护。虽然涉案房屋登记于金瑞泰公司名下，但因金瑞泰公司认可此房屋系与瑞泰华公司联建开发，且认可瑞泰华公司对此房屋享有权利，故瑞泰华公司系本案的适格主体。
关于双方对实际计租面积的争议，由以下方面的分歧产生：
一、《物业租赁合同》及所附《附件3：租赁物业平面图》，与《补充协议》之间关于计租面积计算方式存在的分歧，以及由此产生的计租面积的分歧分析。
《物业租赁合同》中约定：（1）“租赁面积测算……最终以房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证记载的产权建筑面积为准。（2）“1.8甲方同意乙方……并可（免费）使用租赁物业的公共区域、公用设施及公共通道”。此外，所附《附件3：租赁物业平面图》以红色、蓝色、黄色标注：计租面积部分、货运车道、弱电室、配电房、楼梯、物管用房、监控室、住宅区的底楼花园。
《补充协议》约定：“双方共同对租赁物业地下一层、地上第四层面积测量后，达成如下协议作为原《物业租赁合同》的补充协议”。此协议对该时间段内双方共同测量的面积进行了确认。
由于以上合同约定之间的分歧，造成双方对计租面积之间产生以下三四种不同的计租方式：
1.《物业租赁合同》对计租面积的初步描述为：合计建筑面积约为61995.95平方米（其中：负一楼14492.55平方米、一楼13540.59平方米、二楼13546.02平方米、三楼13546.02平方米、四楼6870.77平方米（有关4楼、负一楼租赁面积以补充协议另行约定）。
2.《补充协议》中双方测量的面积：计租总面积为60907.13平方米（具体为：负1楼面积为13735.50平方米，1楼面积为13540.59平方米，2楼面积为13546.02平方米，3楼面积为13546.02平方米，4楼面积为6539平方米）；
3.《物业租赁合同》所约定的房产证记载的产权建筑面积所记载的面积，分为两部分：
第一部分为原告认为的计租商业面积部分，总面积为64149.26平方米（具体为：负1楼商业部分建筑面积为12200.68平方米，1楼建筑面积13819.18平方米，2楼建筑面积14638.93平方米，3楼建筑面积14681.63平方米，4楼建筑面积6723.62平方米，另含《房屋所有权证》（权1291984）记载的卫生站4层409.43平方米，库房-1层1675.79平方米。）
第二部分为原告认为不计租的，免费使用的“其他”面积，即《房屋所有权证》（权1291984）记载负二楼至四楼中非商业用途的其他部分（具体包括：人防-2层303.73平方米，物管用房4层197.46平方米，设备房-1层340.59平方米，货运车道-1层1070.91平方米）。
4.案件审理中委托测量产生的《面积测绘报告》测量的实际面积：计租总面积为60816.83平方米，具体为（负一层13728.01平方米、一层13320.15平方米、二层13559.81平方米、三层13560.69平方米、四层6648.17平方米）；具体计算方式为：总面积71548.32平方米，减去公共配套设施和功能用房面积2257.21平方米（负一层628.32平方米、一层816.34平方米、二层207.05平方米、三层207.05平方米、四层398.45平方米），减去承租方专用包括负一层车道1200.5平方米、四层的屋面及出屋面梯间7273.78平方米所得。
二、本院对于计租面积应采用的计算方式的认定。
本院认为，《物业租赁合同》第1.3条第一款中约定：“租赁面积测算……最终以房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证记载的产权建筑面积为准。”并且约定了估算的计租面积，以“约为”进行表述以明确该约定的不确定性，并约定具体租赁物业平面图参见附件3。同时，在该款约定的估算面积尾部标注“有关4楼、负一楼租赁面积以补充协议另行约定”。与之对应，（1）平面图附件3标注了估算计租面积时未计算的区域；（2）《补充协议》对负一楼、四楼进行了测量并约定于《补充协议》中，对该两楼层的计租面积进行了变更，其余一楼、二楼、三楼仍沿用《物业租赁合同》中估算的计租面积。故本院认为，由于《物业租赁合同》在约定中多处表明其估算面积的不确定性，故虽然《补充协议》进行了部分测量，仍不能违背改变《物业租赁合同》第1.3条第一款约定的计租面积具有不确定性的事实。《物业租赁合同》第1.3条第二款约定：“租赁面积测算……最终以房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证记载的产权建筑面积为准。”该约定是独立和确定的，明确了在《房屋产权证》办理之后的租赁面积确认方式。
所以，在计算计租面积时，在《房屋产权证》出具之后，不应再以《物业租赁合同》、《租赁物业平面图》、《补充协议》的约定确定计租面积，而应当按照《物业租赁合同》约定的“最终以房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证记载的产权建筑面积为准”为基础对计租面积进行确定。
《物业租赁合同》中约定：“1.8甲方同意乙方……并可免费使用租赁物业的公共区域、公用设施及公共通道”。经本院审查，该条款所约定的“公共区域、公用设施及公共通道”，与《附件4：租赁物业周边道路、公共区域、公共设施及公共通道示意图》所约定的内容一致，故该区域的约定应当以《附件4：租赁物业周边道路、公共区域、公共设施及公共通道示意图》为准，并不应当产生争议。
此外，所附《租赁物业平面图》以红色、蓝色、黄色标注：计租面积部分、货运车道、弱电室、配电房、楼梯、物管用房、监控室、住宅区的底楼花园。与之对应的是：涉案房产的《房屋产权证》（权1291952、1291976、1291977、1291979、1291982）、《房屋所有权证》（权1291984）记载了负一楼至四楼的全部商业面积及卫生站、库房。此外，《房屋所有权证》（权1291984）对非商业用途部分，即物管用房、设备房、货运车道等的面积均进行了记载，故本院认为，由于《房屋所有权证》（权1291984）已经对公共设施单独办理了房产证，故计租商业面积以：五份《房屋产权证》（权1291952、1291976、1291977、1291979、1291982）记载的商业面积，加上《房屋产权证》（权1291984）中记载的卫生站、库房面积为计租基础，符合《物业租赁合同》关于“租赁面积测算……最终以房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证记载的产权建筑面积为准”的约定。
关于《附件3：租赁物业平面图》中黄色部分中尚有部分楼梯间的面积无法确认的问题，被告认为依据《房产测绘技术报告书》中关于“功能区2”公摊的计算标准进行扣减，对此经本院审查，该部分公摊包括楼梯、自动扶梯、观光电梯、门厅、前室等，但参照《附件3：租赁物业平面图》可见、自动扶梯、门厅、前室等并不在双方标注的免租范围内，故该计算方式无法反映应当扣减的楼梯的真实公摊面积。同时，本院认为，依据《物业租赁合同》中关于“建筑面积”的约定，楼梯部分应按照公摊的方式对整栋建筑物进行分摊计算，且依据《房产测绘技术报告书》的计算方式已经摊入房产证所记载的房屋建筑面积之中，如按照《物业租赁合同》中以房产证记载的建筑面积计租的标准而言，该部分楼梯面积已不在计租的范围内，再次扣减无实际意义，且更不应如同《面积测量报告》的方式仅计算平面面积进行扣减。
对于被告据以计算租赁面积的答辩意见，本院认为，首先，《补充协议》是建立在《物业租赁合同》约定单独对负一楼、四楼进行测量的情况下达成，而未对一楼、二楼、三楼的计算面积进行变更；而《物业租赁合同》内容已明确表明合同中对计租面积的测量均为估算，而最终应以“房产证记载的产权建筑面积为准”，故依据《补充协议》确定计租面积的方式是不准确的；此外，本院应被告申请而委托测量的《面积测量报告》，与原告领取的《房屋产权证》所依据的成都成房测绘有限责任公司出具的《房产测绘成果报告》的结论存在差距。被告委托测量的《面积测量报告》中《作业声明》第三条记载的测量对象为“实际面积”，而对该“实际面积”进行测量，与《物业租赁合同》约定的“建筑面积”并非同一含义。故本院认为，对该两份报告引用的取舍仍应以《物业租赁合同》的约定为基础，如引用被告委托测量的《面积测量报告》作为计算租赁面积的依据，则从根本上违背了《物业租赁合同》约定的计算租赁面积的基础是“最终以房地产主管部门认可的测量机构实际测量所得房产证记载的产权建筑面积为准”这一约定。
综上，本院认为，原、被告双方在履行《物业租赁合同》中最终计算租赁面积的基础应为《房屋产权证》（权1291952、1291976、1291977、1291979、1291982、1291984），计租面积应为64149.26平方米。
三、对原告诉讼请求中欠付租金金额及违约金金额的分析。
据前所述，被告应当按照《房屋产权证》（权1291952、1291976、1291977、1291979、1291982、1291984），面积64149.26平方米向原告支付租金。在《房屋产权证》办理完毕且原告通知被告之前，被告仍应按照《物业租赁合同》、《补充协议》约定支付租金。2007年12月12日，原告首次发函要求被告按照《房屋产权证》交付租金，故该租金标准应从2007年12月19日，即起租期第二个月起计算。
涉案房产计租面积为64149.26平方米，具体为负1楼商业部分建筑面积为13876.47平方米（含负一楼库房1675.79平方米），1楼建筑面积13819.18平方米，2楼建筑面积14638.93平方米，3楼建筑面积14681.63平方米，4楼建筑面积7133.05平方米（含四楼卫生站409.43平方米）。依据《补充协议》最终确定的租金标准：负一楼至三楼按1.18元／平方米／天计算，四楼按30元／平方米／月计算，每三年递增5%。
按照该标准，在2007年12月19日至原告起诉之日所在的付款周期的期末之日即2010年11月15日为止的1063天，租金为：
负一楼至三楼：（13876.47平方米＋13819.18平方米＋14638.93平方米＋14681.63平方米）×1.18元×1063天=71517712.85元；
四楼：7133.05平方米×30元／月×12月÷365天×1063天=7478563.22元；
总租金合计：78996276.07元。
经查，截止原告起诉之日，被告已支付租金76190636.59元，扣除第一个月按《补充协议》标准计算的租金2188718.36元后即74001918.23元，与应付租金之差额为4994357.84元。综上，被告自2007年12月19日至2010年11月15日，欠付租金差额为4994357.84元。
由于大商公司及千盛分公司没有按照双方合同约定履行自己的付款义务，应当承担相应的违约责任。按照原告向被告历次开具发票的情况显示，以2008年11月15日开具的发票为界，双方确定了租金支付周期以2008年11月20日起三个月为一个支付周期。故对此前的租金支付期限本院认定以2008年11月20日为准。由于原告未举证证明其损失达到双方约定的违约金计算标准，且被告认为约定的违约金过高并申请法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本院对违约金的计算标准由每日千分之一酌情调整为以中国人民银行同期贷款利率的两倍为基础的年利率12%，按照每三个月为一期所迟延支付的租金差额为基数计算违约金至被告实际支付租金差额之日止。
综上，原告金瑞泰公司和瑞泰华公司要求确认租赁的建筑面积、被告支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，正当合法，本院部分予以支持。原告金瑞泰公司和瑞泰华公司要求被告千盛分公司承担民事责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持；被告大商公司和千盛分公司提出其垫付的电费应当抵扣租金、建筑物漏水造成了其经济损失且应从租金中扣除相关费用的主张，缺乏当事人双方的约定，为被告大商公司、大商千盛分公司单方主张，缺乏双方合意，本院在本案中不予处理，被告大商公司、大商千盛分公司可就该部分款项单独诉讼。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认被告成都大商投资有限公司应当以面积64149.26平方米作为向原告成都市金瑞泰置业有限公司、成都市瑞泰华实业有限公司计付成都市武侯区晋阳路269号房产负1楼至4楼租金的标准；
二、被告成都大商投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都市金瑞泰置业有限公司、成都市瑞泰华实业有限公司支付租金4994357.84元（截止2010年11月15日）；
三、被告成都大商投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都市金瑞泰置业有限公司和成都市瑞泰华实业有限公司支付违约金（违约金以年利率12%分段计算：以2119918.10元为基数自2008年11月20日起计算至欠付租金清偿之日止；以171388.97元为基数自2009年2月20日起计算至欠付租金清偿之日止；以394332.36元为基数自2009年5月20日起计算至欠付租金清偿之日止；以394332.36元为基数自2009年8月20日起计算至欠付租金清偿之日止；以394332.36元为基数自2009年11月20日起计算至欠付租金清偿之日止；以171388.97元为基数自2010年2月20日起计算至欠付租金清偿之日止；以394332.36元为基数自2010年5月20日起计算至欠付租金清偿之日止；以954332.36元为基数自2010年8月20日起计算至欠付租金清偿之日止）；
四、驳回原告成都市金瑞泰置业有限公司、成都市瑞泰华实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费63710元，由被告成都大商投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 沈璟晶
人民陪审员 白玉茹
人民陪审员 蒋裔鸣
二〇一四年九月十五日
书 记 员 赖 婷