广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初203号
原告：王玉文，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××0036。
委托代理人：熊强，系广东信孚律师事务所律师。
委托代理人：王骏鹏，系广东信孚律师事务所律师。
被告：佛山市南海区欧泰置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，组织机构代码××。
法定代表人：胡晖。
委托代理人：郑春艳，女，汉族，××年××月××日出生，住广州市海珠区，系被告职工。
第三人：招商银行股份有限公司佛山分行，住所地：佛山市南海区，统一社会信用代码91440600778334079C。
负责人：杨法德。
委托代理人：殷喜平，男，汉族，××年××月××日出生，住佛山市禅城区。
委托代理人：可丹琼，女，汉族，××年××月××日出生，住佛山市禅城区。
原告王玉文与被告佛山市南海区欧泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月31日立案受理后，依法追加招商银行股份有限公司佛山分行为第三人参与诉讼，并由代理审判员谢晓东适用简易程序于同年3月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人熊强、被告委托代理人郑春艳、第三人委托代理人殷喜平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告和被告于2014年7月18日签订了《商品房买卖合同》一份，约定了原告购买被告所开发建设位于佛山市南海区狮山镇科技西路6号欧浦城市花园2座402号房间一间，价格为928723元。合同还约定了被告交付房屋给原告的时间为2015年8月31日，超过90日逾期交房，原告有权解除合同。合同签订后，原告在2014年8月13日贷款37万元支付完毕了购房款，产生了每个月2217元的利息。最终，被告没有在2015年12月1日前交房。原告提出退房请求之后，被告以各种理由不退款和不履行违约责任，造成了原告较大的损失。为维护自身合法权益，原告起诉，请求判令：1、解除原、被告于2014年7月18日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还购房款928723元、搭建费500元；3、被告支付违约金46436元、贷款利息损失35472元、签约服务费损失500元及以558723元为本金从2015年9月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：同意解除买卖合同，同意退还购房款928723元、搭建费500元。同意按商品房买卖合同第9条第1项第2款计付违约金，但双方并未约定如合同解除，被告须承担贷款利息损失，故不同意承担贷款利息损失及558723元的利息。签约服务费500元为原告单方请律师所支付费用，与被告无关，不同意承担。
第三人辩称：第一，希望原被告之间能够达成和解；第二，如果双方无法达成和解，请法院依法判决。
第三人提出独立请求称：由于第三人是本案诉讼标的物的合法抵押权人，对该标的物有独立请求权，特别根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定以第三人身份参加诉讼，并提出独立诉讼请求如下：一，如原被告之间的《商品房买卖合同》解除，第三人与原告签订的《个人购房借款及担保合同》项下的贷款提前到期；二，原告应归还截止2016年3月8日的购房贷款本金余额357639.91元，并从2016年3月9日起按照合同约定年利率7.205%计息；如原告逾期还款或法院判决《商品房买卖合同》解除之日起，按合同约定的年利率上浮50%的标准计算利息，直至第三人贷款本息金额获得清偿之日止，如贷款提前到期，原告除偿还本息外，还应另行支付尚欠本金1.5%的提前还款违约金；三，被告佛山市南海区欧泰置业有限公司对上述第2项所述款项承担连带清偿责任；四，由原告或被告承担诉讼费；五，第三人有权对座落于广东省佛山市狮山镇科技西路6号欧浦城市花园2座402房的房产被拍卖或变卖后的价款优先受偿。
针对第三人之诉，原告述称：对第三人第1、3、5项诉请无异议。对第2项诉请中1.5%的提前还款违约金有异议，原告因被告不能交房尚未提出申请要求提前还款，起诉后法院追加银行作为第三人。对第4项诉请，认为应由被告承担诉讼费。
针对第三人之诉，被告述称：对第三人第1、2、3、5项诉请，认为根据贷款及担保协议履行，但不同意承担尚欠本金1.5%的提前还款违约金。对第4项，诉讼费应由原告承担。
庭审中，原告举证如下：
1．组织机构代码证、工商公示信息、身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2．广东省商品房买卖合同原件1份，用以证明双方买卖合同关系。
3．发票原件1份，用以证明原告已支付全部房款。
4．收款收据原件2份，用以证明原告已支付搭建费、签约服务费。
5．延期仍未收楼告知书原件1份，用以证明被告逾期交楼，原告要求退房。
6．个人购房借款及担保合同原件1份，用以证明原告向第三人借款370000元用以购买涉讼房屋。
经质证，被告对原告证据1-3、6无异议，对证据4中搭建费收据无异议，签约服务费收据真实性由法院核实，但认为与本案无关，应由原告自负；对证据5中被告合同专用章盖章无异议，对签收人不清楚。第三人对原告证据1-6均无异议。
庭审中，被告没有证据出示。
庭审中，第三人举证如下：
1.个人购房借款及担保合同复印件1份，用以证明原告与第三人的贷款关系，如解除涉讼买卖合同，原告应按尚欠本金1.5%支付提前还款违约金。
2.个人贷款固定利率协议书复印件1份，用以证明贷款期间内，固定年利率为7.205%。
3.个人贷款借款借据复印件1份，用以证明第三人已依约放款370000元。
4.粤房地预登佛预字第0200228794号预购抵押权预告登记证书复印件1份，用以证明涉讼房屋已办理抵押登记。
5.个人贷款不可撤销担保书复印件1份，用以证明被告为原告在贷款合同项下债务承担连带清偿责任。
6.王玉文个人贷款情况表打印件1份（加盖招商银行股份有限公司佛山分行个人信贷业务专用章），用以证明截至2016年3月9日，原告仍欠第三人贷款合同项下本金357639.91元。
经质证，原告对第三人证据1-6无异议，但认为并非原告原因导致涉讼买卖合同解除，不需按尚欠本金1.5%支付提前还款违约金。被告对第三人证据1-6均无异议。
经审查，原告证据4中律师签约服务费收据是原件，被告虽未确认其真实性，但也未举证予以反驳；原告证据5的延期仍未收楼告知书是原件，且被告对告知书上被告的合同专用章的真实性予以确认，本院对上述原告证据4、5的真实性予以采信；其余证据，因相对方对证据的真实性均无异议，且该些证据来源合法、客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2014年7月18日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告将其已经取得商品房预售许可证、位于佛山市南海区狮山镇科技西路6号欧浦城市花园第2座402房（以下简称“涉讼402房”）以总金额928723元出售予原告；原告应于预售合同网上签订之日起7日内支付全部购买价款的60%，金额558723元，剩余房款370000元应于2014年7月21日前申请办理银行按揭手续；被告应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并办理竣工验收备案的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已经交付房价款万分之四的违约金；等等。同日，原告还向被告支付了“佛山市南海区狮山镇科技西路6号欧浦城市花园002座0402号房代收佛山市友恒装饰设计工程有限公司搭建费”500元，向广东法品律师事务所支付了签约服务费500元。
2014年8月13日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订编号为招银佛个字第20141500114的《个人购房借款及担保合同》，约定：原告向第三人申请贷款370000元，用于向被告购买涉讼402房，贷款直接划入被告开立的商品房项目预收款专业账户；贷款期限为240个月，即从2014年8月13日起到2034年8月13日止；贷款利率采用固定利率，为贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率上浮10%；如遇基准利率调整的，合同执行利率不调整；借款人未按照合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；贷款人提前还款的，需支付提前还款金额1.5%的提前还款违约金；贷款发放之后，借款人或抵押人与售房人或者其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权继续履行合同或要求借款人提前偿还合同项下的全部或部分贷款；借款人自愿以上述涉讼402房的全部权益抵押给贷款人，作为偿还合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等的担保。
同日，原告与第三人签订《个人贷款固定利率协议书》，明确上述《个人购房借款及担保合同》执行年利率为7.205%。同时，被告与第三人签订《个人贷款不可撤销担保书》，被告自愿为原告在上述招银佛个字第20141500114的《个人购房借款及担保合同》项下全部债务承担连带保证责任。
2014年8月28日，上述《广东省商品房买卖合同》在佛山市南海区房产交易所办理备案登记。同日，原告与第三人就案涉402房办理了预购商品房抵押权预告登记手续，编号为粤房地预登佛预字第0200228794号。
2014年9月22日，第三人根据合同约定，将案涉贷款370000元支付至被告开立的商品房项目预收款专业账户，原告亦签名确认，并明确扣款日为每月8日。
2014年12月3日，被告开具发票确认收到原告全部购房款合计928723元。
2015年12月2日，原告向被告送达《延期仍未收楼告知书》，明确被告未按合同约定履行交房义务，已构成实质性违约，原告提出退房请求，要求被告协助办理退房手续。被告于同日盖章确认签收上述材料。
另查，截至2016年3月9日，原告尚欠第三人贷款本金357639.91元，利息71.58元。
本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原被告双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2015年8月31日前交付经验收合格且已办理竣工验收备案的房屋给原告，逾期超过90天，原告有权选择解除合同，现被告没有按期履行交房义务，原告从2015年11月29日开始享有单方解除合同的权利，故双方签订的《广东省商品房买卖合同》在原告送达《延期仍未收楼告知书》予被告时，即2015年12月2日解除。原告请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，被告也没有异议，本院予以支持。
《广东省商品房买卖合同》因被告违约而解除，根据合同约定，被告应按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，即被告应支付违约金46436.15元，高于原告主张的46436元，这是原告对自身权利的处分，被告也没有异议，本院对原告的主张予以支持，故被告应支付违约金46436元予原告。因违约金和损害赔偿不应重复主张，原告主张的贷款利息损失系原告履行其与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》所支付的利息，在被告按照合同约定承担违约金的情况下，原告再请求被告承担其支付的贷款利息损失，被告不同意承担，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”现原、被告签订的商品房买卖合同已解除，第三人依照《个人购房借款及担保合同》主张贷款提前到期，实际上是主张解除《个人购房借款及担保合同》。第三人的上述主张理据充分，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”至庭审日止，被告应返还原告支付的购房款本金为571083.09元（928723-357639.91）、应返还第三人支付的购房贷款为357639.91元。首先，关于原告支付的购房款，《广东省商品房买卖合同》解除之后，被告根据合同约定应在60天内退还全部已付款，故被告至迟应在2016年1月30日退还原告支付的购房款。原告主张被告支付2015年9月1日至2016年1月30日期间的利息不符合双方约定，本院不予支持。被告逾期退款给原告造成损失并体现为利息损失，根据原告诉请，被告应以571083.09元为本金，从2016年1月31日起，至实际清偿之日止，按同期银行贷款利率计付利息予原告。原告请求超出上述核定的，本院不予支持。其次，关于第三人支付的购房贷款，被告应支付截至2016年3月9日原告尚欠第三人贷款本金357639.91元，利息71.58元予第三人。因《个人购房借款及担保合同》并未针对本案合同解除情形约定利息如何计付，第三人于本案中诉请解除贷款合同，而该合同亦因被告违约经判决解除，本院根据诚实信用原则及公平原则，结合本案实际处理情况，认定被告应从2016年3月10日起至付清之日止，以尚欠贷款本金按年利率7.205%计付利息予第三人。第三人有关退款本金及利息的请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
因被告违约导致《个人购房借款及担保合同》项下贷款需提前还款，根据《个人购房借款及担保合同》约定，原告应支付提前还款金额1.5%作为提前还款违约金，故原告应支付5364.60元（357639.91×1.5%）予第三人，原告辩解《个人购房借款及担保合同》非因原告原因而解除，故不同意承担提前还款违约金理据不足，本院予以驳回。根据被告在《个人贷款不可撤销担保书》所作的担保，被告应就原告应向第三人支付的提前还款违约金承担连带清偿责任，被告的辩解不符合双方约定，理据不足，本院予以驳回。
关于原告在购买案涉402房过程支付的搭建费500元，原告请求返还，被告没有异议，本院予以支持；关于原告在购买涉案405房过程中支付的签约服务费500元，应发生于原告与案外人之间，为签约产生的费用，在被告根据合同约定承担违约责任的情况下，原告再要求被告支付该项支出没有依据，被告也不同意，本院不予支持。
关于第三人诉请的针对涉讼房屋优先受偿的问题。本院认为，第三人主张优先受偿以其对涉讼房屋享有抵押权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但并不同于抵押权登记，预告登记权利人对涉讼房屋并未因此取得抵押权。涉讼房屋现仅办理抵押权预告登记，第三人并未实际取得涉讼房屋抵押权，故其诉请针对涉讼房屋优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、确认原告王玉文与被告佛山市南海区欧泰置业有限公司于2014年7月18日签订的《广东省商品房买卖合同》于2015年12月2日解除；
二、解除原告王玉文与第三人招商银行股份有限公司佛山分行于2014年8月13日签订的《个人购房借款及担保合同》；
三、被告佛山市南海区欧泰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款571083.09元予原告王玉文，并应以571083.09元为本金，从2016年1月31日起至实际清偿之日止，按同期银行贷款利率计付利息予原告王玉文。
四、被告佛山市南海区欧泰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房贷款357639.91元、截至2016年3月9日止的利息71.58元予第三人招商银行股份有限公司佛山分行，并应以尚欠贷款本金，从2016年3月10日起至付清之日止，按年利率7.205%计付利息予第三人。
五、被告佛山市南海区欧泰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金46436元予原告王玉文。
六、被告佛山市南海区欧泰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还搭建费500元予原告王玉文。
七、原告王玉文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付提前还款违约金5364.60元予第三人招商银行股份有限公司佛山分行。
八、被告佛山市南海区欧泰置业有限公司对原告王玉文在上述七项对第三人招商银行股份有限公司佛山分行所负债务承担连带清偿责任。
九、驳回原告王玉文的其他诉讼请求。
十、驳回第三人招商银行股份有限公司佛山分行的其他诉讼请求。
如果原告、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7000.11元（原告王玉文已预交），由原告承担283.62元，被告佛山市南海区欧泰置业有限公司承担6716.49元并应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。
第三人之诉受理费3332.3元（第三人招商银行股份有限公司佛山分行已预交），由被告佛山市南海区欧泰置业有限公司承担并应于上述付款同期迳付予第三人，本院不另收退。
如不服本判决，原、被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 谢晓东
二〇一六年三月十一日
书 记 员 叶芳晖