湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终337号
上诉人（原审被告）巴东县亚星宏达汽车服务有限公司。住所地：巴东县野三关镇名相路。
法定代表人贾常雄，经理。
委托代理人（特别授权）郑玉琴。
被上诉人（原审原告）湖北野之源食品有限公司。住所地：湖北巴东经济开发区发展大道*号。
法定代表人郑国翠，经理。
委托代理人（特别授权）邓清源，公司总经理。
上诉人巴东县亚星宏达汽车服务有限公司（以下简称亚星宏达公司）因与被上诉人湖北野之源食品有限公司（以下简称野之源公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2015）鄂巴东民初字第01869号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法由审判员郜帮勇担任审判长，审判员吴卫、侯著韬参加的合议庭对本案公开开庭进行了审理。亚星宏达公司的委托代理人郑玉琴、野之源公司的委托代理人邓清源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
野之源公司一审时诉称，双方于2014年5月12日签订《场地租赁合同》，约定亚星宏达公司租用野之源公司的场地和部分房屋从事汽车贸易经营。合同签订后，野之源公司全面履行了合同约定的义务，亚星宏达公司却未按合同约定履行，未按约定支付租金，擅自将房屋转租并改变租赁用途。双方签订的合同合法有效，应正确全面履行。亚星宏达公司不信守合同，其行为已构成事实和根本违约，经野之源公司数次电话和书面函告，要求与亚星宏达公司当面协商处理相关事宜，但亚星宏达公司却不予理睬。请求解除双方于2014年5月12月签订的《场地租赁合同》，并支付到期租金65万元和按年租金百分之三十计算的违约金30万元。
野之源公司一审时未提交答辩意见。
原审查明，野之源公司、亚星宏达公司于2014年5月12日签订《场地租赁合同》，约定：甲方（野之源公司）将坐落于巴东经济开发区发展大道66号房屋及场地租赁给乙方（亚星宏达公司）从事汽车贸易项目经营，租赁期限为五年，第一年租金100万元，自场地竣工交付使用次月起计算租金，详见移交手续。合同终止条件：…4、一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；5、甲乙有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的；双方还对其他事项进行了约定。2015年3月14日，亚星宏达公司法定代表人贾常雄之妻郑玉琴领取野之源公司办公大楼二楼左侧卷门钥匙三把。2014年9月10日，贾常雄与王从满签订《房屋租赁合同》，贾常雄将上述部分租赁物转租给王从满，租赁期限为2014年11月10日至2019年11月10日。野之源公司于2015年10月13日以亚星宏达公司改变租赁用途、将房屋转租和未付清租金为由函告亚星宏达公司已构成了根本违约，要求亚星宏达公司在三日内将所承租房屋内与汽车贸易经营无关的其他经营项目及设施、设备全部拆除，恢复合同约定的特定用途，交清已到期的租金。合同签订后，亚星宏达公司向野之源公司支付租金35万元（含定金10万元）。野之源公司以亚星宏达公司改变租赁用途和转租为由提起诉讼。
原审认为，野之源公司、亚星宏达公司签订的《场地租赁合同》，是双方真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后，野之源公司、亚星宏达公司均应依约履行合同义务，野之源公司依约向亚星宏达公司交付了租赁物，亚星宏达公司应依约向野之源公司支付租金。关于野之源公司向亚星宏达公司交付租赁物的时间，不能以野之源公司提供的亚星宏达公司转租房屋的时间而认定交付租赁物的时间，而野之源公司又没有提交合同约定的移交手续，从本案有效证据进行分析，亚星宏达公司法定代表人贾常雄之妻郑玉琴出具领条领取租赁物钥匙的时间即2015年3月14日应视为野之源公司向亚星宏达公司交付租赁物的时间。依合同关于交付时间的约定，亚星宏达公司应从2015年4月起计算租金。虽双方对租金的支付时间没有约定，但依当地交易习惯，亚星宏达公司应于2015年3月14日向野之源公司交付第一年租金100万元。现亚星宏达公司仅支付35万元，应承担继续履行下欠租金65万元的义务。因亚星宏达公司未经野之源公司同意，擅自将部分租赁物转租给他人，并不按约定支付租金，已构成了根本违约，现野之源公司以此为由要求解除合同符合法律规定，应当予以支持。对于野之源公司所主张亚星宏达公司的违约情形，双方所签订合同中对该违约情形的违约金如何计算未进行约定，故野之源公司主张亚星宏达公司按年租金总额百分之三十支付违约金的理由不成立，其请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、解除湖北野之源食品有限公司与巴东县亚星宏达汽车服务有限公司于2014年5月12日签订的《场地租赁合同》；二、巴东县亚星宏达汽车服务有限公司在本判决生效后10日内支付湖北野之源食品有限公司房屋租金人民币650000元；三、驳回湖北野之源食品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13300元，减半收取6650元，由巴东县亚星宏达汽车服务有限公司负担5150元，湖北野之源食品有限公司负担1500元。
亚星宏达公司不服一审法院上述判决，向本院提出上诉称，一审法院没有将起诉状副本及开庭传票等送达给亚星宏达公司，而是将上述文书留置送达，并缺席审判，程序违法；一审判决认定租赁物交付时间为2015年3月14日与事实不符，野之源公司并没有将租赁物完全移交给亚星宏达公司；一审判决认定亚星宏达公司没有交纳租金，擅自转租，改变租赁物用途构成根本性违约与事实不符，亚星宏达公司只是按照合同约定在可营业的场所内试营业，不存在支付租金，也不存在违约。亚星宏达公司与野之源公司签订合同后，对租赁物的使用有口头约定，招商是在野之源公司的指导下进行的，对租赁物的使用征得其同意，并非擅自改变租赁物用途，而野之源公司迟迟不交付租赁物，构成违约，致使亚星宏达公司蒙受巨大的财产损失。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
野之源公司二审时答辩称，一审程序合法、认定事实清楚，野之源公司已经将房屋全部交付给亚星宏达公司使用，亚星宏达公司拿房产证去办理营业执照、交租金等都可以证明亚星宏达公司一直在使用租赁房屋，现亚星宏达公司无人管理，致使野之源公司损失还在增加，野之源公司请求亚星宏达公司支付自接收之日至将场地全部交付给野之源公司之日的租金，并将场地恢复原状、赔偿损失合理，请求驳回亚星宏达公司的上诉请求。
二审期间，亚星宏达公司向本院提交了以下证据：证据1、场地租赁合同一份。拟证明：野之源公司未交付房屋，租金还不能开始起算。证据2、李坤周出具的证明一份。拟证明：经营期间野之源公司断水断电致使亚星宏达公司无法招商。证据3、照片15张。拟证明：野之源公司还有部分房屋未竣工、未交付；亚星宏达公司设计策划的招商广告并非改变租赁用途。
野之源公司表示对证据1的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，不能证明房屋没有交付；对证据2有异议，断水断电是因亚星宏达公司未缴纳水电费被供水、供电部门所断，或者因供水、供电部门故障所致；对证据3中的部分照片中所拍摄的情况没有异议，但照片是不同时间段拍摄的，部分门面闲置后存放物品是事实，多数照片拍摄情况不属实。
本院认为，野之源公司对亚星宏达公司提交的上述部分证据的真实性虽无异议，但对其证明目的均提出异议，认为不能达到其证明目的。因亚星宏达公司提交证据1、证据2均为复印件，本院无法核实其真实性，且上述证据1、2、3无其他证据予以佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信。
二审期间，野之源公司向本院提交了《关于场地交付使用的通知》一份。拟证明：野之源公司于2015年1月8日通知亚星宏达公司接收场地。亚星宏达公司对该证据不认可，表示没有收到该通知。本院认为，该证据亚星宏达公司不予认可，野之源公司未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。
二审庭审中，亚星宏达公司陈述已经将承租的部分房屋转租给他人，野之源公司表示认可，对此，双方共同协商与其他承租人协商解决相关房屋租赁问题或另行主张权利。对于涉案《场地租赁合同》的解除问题，庭审中野之源公司明确表示以起诉状落款的时间即以2015年10月21日为请求解除双方合同的时间；亚星宏达公司亦明确表示同意解除双方签订的《场地租赁合同》。野之源公司同意并认可亚星宏达公司签订《场地租赁合同》后依据经营之需对部分房屋进行了装修、安装了卷闸门。亚星宏达公司的法定代表人贾常雄因涉嫌行贿被鹤峰县公安局羁押。
另，亚星宏达公司陈述在签订《场地租赁合同》后投入30多万元对承租房屋进行了装饰装修（含卷闸门安装）；野之源公司陈述在签订《场地租赁合同》后依据亚星宏达公司要求做隔墙投入约18万元，现若解除合同又将投入约10万元拆除隔墙。
亚星宏达公司、野之源公司对一审认定的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审双方当事人的争议焦点是：关于涉案《场地租赁合同》是否解除的相关问题；亚星宏达公司应当支付租金数额的确定；亚星宏达公司、野之源公司的损失承担问题。对此，本院分别评析如下：
一、关于涉案《场地租赁合同》是否解除的相关问题。本院认为，依据合同解除的事由不同，合同解除可以分为约定解除和法定解除。野之源公司与亚星宏达公司签订的《场地租赁合同》约定：“交付时间：自场地竣工交付使用次月起计算租金，详见移交手续。”一审判决依据亚星宏达公司法定代表人贾常雄之妻郑玉琴出具领条领取租赁房屋钥匙的时间，即2015年3月14日视为野之源公司向亚星宏达公司交付租赁物的时间，并认定亚星宏达公司应从2015年4月起计算租金并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”亚星宏达公司未按照约定交纳租金，构成违约，野之源公司依法享有解除权，有权依据合同约定和法律规定解除合同；而野之源公司未按《场地租赁合同》中的约定将租赁物按时、全部交付给亚星宏达公司，亦构成违约，对于合同的解除，亦应承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，野之源公司通过诉讼方式请求解除合同，涉案《场地租赁合同》自野之源公司向一审法院提交的起诉状副本送达给亚星宏达公司之日起，即2015年11月4日解除。对此，亚星宏达公司在二审中亦明确表示同意解除双方签订的《场地租赁合同》。一审判决虽就涉案《场地租赁合同》的具体解除时间未予认定，但判决解除双方签订的《场地租赁合同》并无不当。
二、关于亚星宏达公司应当支付租金数额的问题。依据亚星宏达公司将涉案《场地租赁合同》中约定的租赁物大部分安装了卷闸门，对部分房屋进行了装饰装修及将部分租赁物进行招商、转租的事实，可以认定野之源公司已将涉案《场地租赁合同》约定的大部分租赁物交付给亚星宏达公司，亚星宏达公司应当按照约定支付租金。依据双方约定，亚星宏达公司应从2015年4月1日起计算租金，现野之源公司认为亚星宏达公司构成违约，请求解除合同并支付到期租金。野之源公司在二审中明确表示以向一审提交起诉状的落款时间即2015年10月21日为要求解除双方合同的时间，依据前述认定，双方签订的《场地租赁合同》自2015年11月4日即起诉状副本送达给亚星宏达公司之日已经解除。因野之源公司一审时的诉讼请求明确为亚星宏达公司支付到期租金，结合双方在合同履行中的实际情况，亚星宏达公司应当支付自2015年4月1日起至2015年11月4日止的租金597260元（1000000元÷365天×218天），亚星宏达公司已经支付租金350000元，还应当支付剩余租金247260元。至于涉案《场地租赁合同》解除后至亚星宏达公司返还租赁物期间的占用费问题，野之源公司在一审时并未明确提出该项请求，故本院不予处理。一审判决解除双方签订的《场地租赁合同》，但未明确双方合同解除的具体时间，存在瑕疵，同时，一审法院于2015年11月3日受理该案后，于2016年1月21日即作出判决解除双方签订的合同，仍判决亚星宏达公司支付合同解除后的租金，属于部分事实认定错误，应当予以纠正。另，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方签订的《场地租赁合同》解除后，尚未履行的，应当终止履行，亚星宏达公司应当及时将使用的租赁物返还给野之源公司。亚星宏达公司、野之源公司二审时均表示共同与其他承租人协商解决相关房屋租赁问题或另行主张权利，故对租赁物的返还问题在本案中不予处理。
三、关于亚星宏达公司、野之源公司的损失问题。二审期间，野之源公司认可亚星宏达公司在签订《场地租赁合同》后，对租赁的部分房屋进行了装饰装修（含安装卷闸门）。亚星宏达公司陈述在签订《场地租赁合同》后投入30多万元对承租房屋进行了装饰装修（含安装卷闸门）；野之源公司陈述在签订《场地租赁合同》后依据亚星宏达公司要求做隔墙投入约18万元，现若解除合同又将投入约10万元拆除隔墙。经审查，双方在一、二审中均未提供充分有效的证据证明双方各自损失的具体数额。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”亚星宏达公司、野之源公司对上述主张应当承担举证不能的法律后果。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋出租合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，因双方违约导致合同解除的，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任。本案双方均同意解除合同，双方在履行合同过程中均存在违约行为，野之源公司、亚星宏达公司因合同解除所造成的损失应当由各自承担。
另，关于本案一审程序是否违法的问题。亚星宏达公司的法定代表人贾常雄因涉嫌行贿被鹤峰县公安局羁押，未到庭参加诉讼，一审法院缺席审理并作出裁判不妥，但由于亚星宏达公司在二审时已经委托代理人出庭参加诉讼，并充分发表了意见，在二审时明确表示同意解除双方签订的合同。为减少当事人诉累，避免损失进一步扩大，本院在查明相关案件事实后依法判决。
综上，一审判决认定部分案件事实错误，本院依法予以纠正。亚星宏达公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋出租合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持湖北省巴东县人民法院（2015）鄂巴东民初字第01869号民事判决第一项，即解除湖北野之源食品有限公司与巴东县亚星宏达汽车服务有限公司于2014年5月12日签订的《场地租赁合同》；
二、撤销湖北省巴东县人民法院（2015）鄂巴东民初字第01869号民事判决第一项、第三项，即巴东县亚星宏达汽车服务有限公司在本判决生效后10日内支付湖北野之源食品有限公司房屋租金人民币650000元；驳回湖北野之源食品有限公司的其他诉讼请求；
三、由巴东县亚星宏达汽车服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付湖北野之源食品有限公司租金247260元；
四、驳回湖北野之源食品有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费6650元，湖北野之源食品有限公司负担3070元，巴东县亚星宏达汽车服务有限公司3580元；二审案件受理费10300元，湖北野之源食品有限公司负担4744元，巴东县亚星宏达汽车服务有限公司5546元。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一六年五月十五日
书记员 张晶晶