福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第14693号
原告厦门市基督教三自爱国运动委员会，住所地厦门市思明区思明西路64号民主大厦5楼。
法定代表人陈美满，主席。
委托代理人王飞、蔡秋月（实习），福建金海湾律师事务所律师。
被告庄惠仁，男，1942年9月19日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告庄安人，男，1944年7月9日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列二被告共同委托代理人蓝安绪、张晓莉，福建志远律师事务所律师。
原告厦门市基督教三自爱国运动委员会（以下简称基督教三自爱委会）与被告庄惠仁、庄安人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法由审判员朱晨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告基督教三自爱委会的委托代理人王飞、蔡秋月，被告庄惠仁、庄安人及其共同委托代理人张晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告基督教三自爱委会诉称，2007年4月11日，被告庄惠仁、庄安人以其母黄恩典的名义与原告签订《住宅租赁合同》。2007年12月31日租赁期限届满后，被告未与原告续订租赁合同，也未将租赁房屋退还原告而居住至今（据被告自述，其母黄恩典已于2007年3月过世）。今年以来，原告因教会工作需要多次与被告协商收回房屋事宜，被告都予拒绝。为此，原告于2015年8月向被告寄发了《关于解除思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋租赁合同关系并收回租赁房屋的通知书》，被告于2015年8月30日回函原告，拒不清还房屋。现诉请判令：1、被告庄惠仁、庄安人立即清还思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋；2、被告庄惠仁、庄安人共同偿付拖欠的房屋租金2812元（自2015年1月至2015年8月31日）；3、被告庄惠仁、庄安人共同支付房屋占用费（按市场评估价从2015年9月1日起计至实际清还之日止）。
被告庄惠仁、庄安人辩称，原告起诉状中所述部分与事实不符，双方之间的租赁关系一直存续至今，是长期稳定的租赁关系。而且，双方之间的房屋租赁关系并非传统的、普通的建立在私人所有权基础上的租赁法律关系，而是建立在公有住房基础上的租赁法律关系。非因特定事由，原告作为房屋的所有者和管理者不得终止公有住房租赁合同。具体如下：
一、福建路43号房屋的历史事实和现状。据厦门市图书馆馆藏的《鼓浪屿文史资料》记载，1908年中华基督教徒共同组织圣教书局董事会，在鼓浪屿大埭路（现为龙头路446号）开办闽南圣教书局出售《圣经》。1932年由教会人士捐款在福建路43号建筑一幢三层的楼屋作为圣教书局的新址。被告的爷爷庄逸清当时在鼓浪屿福音堂传道，1928年受聘为该书局经理直至1948年去世。被告的父亲庄廼昌年轻时即受聘为该书局的学徒、店员，庄逸清去世后便继任闽南圣教书局经理直至1956年该书局歇业。该房屋一层为圣教书局，二、三层为员工住家。自1932年该房屋建成经营开始，被告的爷爷、父亲五代人就一直居住于此。根据庄逸清与圣教书局董事会的协议，1948年圣教书局董事会是用福建路43号房屋的所有权与应支付给庄逸清的养老金相抵。庄逸清当时是享有该房屋的所有权，但因互信而未与圣教书局董事会签订书面协议更未办理相关手续。新中国成立后，被告一家根据当时的户籍政策以被告父亲为户主落户于福建路43号二、三层。被告父亲去世后，户主便变更在被告名下。此期间，房屋有关的土地税费一直由被告向有关部门缴纳。文革期间的1966年10月，当时的鼓浪屿房管部门接管了福建路43号房屋，并要求当时被告的父亲缴纳房屋租金。该租金后来便一直向鼓浪屿房管部门支付，直至原告取得房屋所有权后变更为向原告支付。2012年厦门市人民政府公布福建路43号为重点历史风貌建筑，2013年1月28日，福建省人民政府公布福建路43号圣教书局旧址为福建省级文物保护单位。以上历史事实可知，自1932年被告的爷爷、父亲开始至今，被告家族前后五代人居住在此长达半个多世纪的原因并非是与原告之间的租赁关系，而是在于被告爷爷、父亲作为圣教书局员工和管理人的特殊身份。
二、退一万步讲暂不论被告爷爷当时是否获得了福建路43号房屋的所有权，文革后至原告取得所有权前该房屋为鼓浪屿房管所的直管公房，原告取得所有权后该房屋为单位自管公房。双方之间的租赁关系是公有住房租赁关系，本案不能简单地适用民法有关租赁关系终止的法律规定。文革后至原告取得该房屋所有权期间，被告的父亲是向鼓浪屿房管部门支付租金，可知当时该房屋的性质是直管公房。而从原告提交的房屋所有权证可知，落实宗教房产政策后原告享有的福建路43号的所有权性质为“集体”。《住宅租赁合同》第二条中“房屋月租金额参照《厦门市公有住宅标准》”的约定内容亦可证明该房屋公有住宅的性质。被告的父亲、母亲、被告享有的是公有住房的承租权，而非普通房屋的承租权。根据我国法律、案例和相关政策，公有住房承租人享有对公有房屋的占有权和使用权，非因特定原因公房出租人不得终止公有住宅租赁合同，而且公有房屋承租权可以作为遗产继承。因此，不论从历史事实还是福建路43号公有住宅租赁的法律事实，被告均享有继续承租和居住的权利，原告不得终止租赁合同。
三、双方之间虽未签订书面租赁合同，但租赁关系一直存续至今，且原告对与被告之间存在长期、稳定的租赁关系是默认和默许的。原告取得福建路43号房屋所有权后，被告家庭便根据要求向原告支付租金。被告家族在此已居住83年，对该房屋有着深厚的感情，不存在将不继续居住在此的可能性。2008年至2014年被告均按之前的做法于年底一次性缴纳租金，原告对此从未提出异议。2015年的租金尚未到支付时间，被告并未拖欠。
四、原告要求被告退还福建路43号房屋用于其自养的诉求，不符合鼓浪屿申遗要求，亦不符合《厦门市重点历史风貌建筑保护条例》的规定。福建路43号房屋现有的楼下店面、楼上住家的建筑风格、居住形态是不允许改变的，鼓浪屿申遗不但是对建筑物的保护，更重要的是对鼓浪屿文化遗产的保护和展示。福建路43号作为圣教书局的旧址是历史有形的遗产，而被告家族作为圣教书局工作人员和后代居住在此则是历史的无形遗产，应予保留和保护。鼓浪屿申遗鼓励老居民回岛居住，而原告却要终止租赁合同让被告一家搬离，显然与鼓浪屿申遗背道而驰。原告即使与被告解除了租赁合同，亦无法自用或将二、三层变更为经营场所出租。原告诉求终止租赁合同自养的目的无法实现。
综上，被告一家五代人自1932年起居住、使用并落户于福建路43号房屋是有着特殊的历史事实和历史背景的。其后与鼓浪屿房管部门和原告之间建立的均是公有住房的租赁关系，而非普通的商品房租赁关系，出租人非因特定事由不得终止合同。希望原告尊重历史事实，并希望法院查明事实，驳回原告的诉求，给予被告一家应有的居住和使用权。
经审理查明，厦门市思明区鼓浪屿福建路43号（共三层）房屋登记为原告基督教三自爱委会所有。2007年4月11日，被告庄惠仁、庄安人以其母亲黄恩典的名义（乙方）与原告（甲方）签订一份《住宅租赁合同》，约定：乙方承租甲方管理的福建路43号房屋作为住宅使用；月租金参照《厦门市公有住宅标准》为351.5元；租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日。黄恩典去世后，实际由两被告向原告承租福建路43号二层、三层房屋即讼争房屋和交纳租金。上述合同约定的租赁期限届满后，原、被告双方未续签书面租赁合同，但两被告继续租用讼争房屋，并按上述合同约定的租金标准按年度向原告交纳租金至2014年，每年度租金的交纳时间为当年年底或次年年初，原告开具收款收据交由两被告收执。自2015年1月1日起至今，两被告未向原告交纳租金，两被告认为2015年度的租金尚未到支付时间，两被告并未拖欠。
2015年8月12日，原告向两被告寄发《关于解除思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋租赁合同关系并收回租赁房屋的通知书》，内容包括：一、自本通知送达之日，双方的不定期租赁合同关系解除；二、两被告应于2015年9月1日前向原告清退并交付租赁房屋，结清拖欠的房租，逾期将以侵占房屋为由追索侵占费用（以市场租赁价格计算）。两被告于次日收到上述函件。厦门市思明区公证处对前述邮寄送达的过程进行公证。
以上事实，有原告提交的国有土地使用证、房屋所有权证、《住宅租赁合同》、（2015）厦思证内字第5954号公证书（含《关于解除思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋租赁合同关系并收回租赁房屋的通知书》、邮件详情单、邮件查询单），两被告提交的收款收据，以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
此外，两被告还向本院提交百度搜索、鼓浪屿文史资料、福建省级文物保护单位照片、庄廼昌手书资料、庄廼昌户口页、庄惠仁户口页、庄安人户口页、证明（书）等证据，并申请证人陈某、郑某出庭作证，证明：1、本案并非普通的房屋租赁法律关系，自1932年开始，被告前后五代人居住于讼争房屋有其特殊的历史背景和缘故，自有户籍记录以来（1948年1月1日至今），福建路43号二、三层的户主就一直为庄廼昌和两被告，不能以租赁法律关系简单处理本案；2、讼争房屋所在的福建路43号是1932年教会人士捐款所建，作为闽南圣教书局经营场所，一层是书局，二、三层为员工住处，后经落实政策由厦门市宗教事务局办理并将产权放置在原告名下，是福建省级文物保护单位；3、两被告的爷爷庄逸清自1928年开始直至1948年去世任职闽南圣教书局经理；4、两被告的父亲庄廼昌自1931开始直至1956年书局歇业在闽南圣教书局任职学徒、店员和经理，后被安排在鼓浪屿新华书店工作直至退休；5、按照庄逸清和闽南圣教书局董事会的协议，福建路43号作为原闽南圣教书局董事会的资产是抵给庄逸清的，该房屋的所有权应属于庄家。原告除对庄惠仁户口页、庄安人户口页的真实性、合法性无异议外，对其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议，并认为所有的教会财产都是有历史传承的，不管历史如何，新中国成立后，福建路43号房屋是由原告根据相关政策继承下来的，即便两被告落户在此，也不能证明两被告有世袭居住的权利。
综上，本院认为，原告基督教三自爱委会系厦门市思明区鼓浪屿福建路43号（共三层）房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被告庄惠仁、庄安人于2007年4月11日以其母亲黄恩典的名义与原告签订的《住宅租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。黄恩典去世后，实际由两被告向原告承租福建路43号二层、三层房屋即讼争房屋和交纳租金，原告和两被告之间建立房屋租赁合同关系，双方应按上述合同的约定全面履行各自的义务。上述合同约定的租赁期限届满后，原、被告双方未续签书面租赁合同，但两被告继续租用讼争房屋，并按上述合同约定的租金标准按年度向原告交纳租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知两被告。现原告于2015年8月12日发函给两被告要求解除双方之间的不定期租赁合同关系，并要求两被告于2015年9月1日前清退讼争房屋结清房屋租金，符合法律规定，双方之间的不定期租赁合同关系于被告收到函件之日即2015年8月13日解除。原告诉请两被告清还讼争房屋和支付2015年1月至8月的租金2812元（351.5元／月×8个月），本院予以支持。考虑到被告占用讼争房屋有一定的历史缘由，原告诉请两被告按市场租金标准支付占用费，本院不予支持，两被告应参照原租金标准向原告支付自2015年9月1日起至实际清还之日止的占用费。两被告主张双方之间的房屋租赁关系是建立在公有住房基础上的长期稳定的租赁法律关系，非因特定事由不得终止，缺乏充分证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告庄惠仁、庄安人于本判决生效之日起一个月内向原告厦门市基督教三自爱国运动委员会清还厦门市思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋；
二、被告庄惠仁、庄安人于本判决生效之日起一个月内向原告厦门市基督教三自爱国运动委员会支付租金2812元（2015年1月至2015年8月）；
三、被告庄惠仁、庄安人于本判决生效之日起一个月内向原告厦门市基督教三自爱国运动委员会支付占用费（按351.5元／月的标准，自2015年9月1日起计至实际清还之日止）；
四、驳回原告厦门市基督教三自爱国运动委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告庄惠仁、庄安人负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 朱 晨
二〇一五年十一月六日
代书记员 黄宇星
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。