江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6394号
上诉人(原审原告):黄瑷，女，1965年3月12日生，汉族。
委托诉讼代理人:戴建军，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄莎，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):马公舟，男，1968年2月26日生，汉族。
委托诉讼代理人:刘桥民，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈海霞，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人黄瑷因与被上诉人马公舟房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1383号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄瑷上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿20万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决已认定被上诉人于2015年11月27日违约解除合同收回房屋，上诉人向被上诉人主张收益损失并无不当，但以上诉人于2016年3月15日于案外人于某解除承包合同为由，认定上诉人可得利益终止，缺乏事实依据。上诉人与于某解除合同，是因为被上诉人违约解除合同造成的，被上诉人收回房屋，上诉人已无法履行与于某之间的合同，上诉人无任何过错，若被上诉人没有违约解除合同收回房屋，上诉人完全有权要求于某继续履行承包合同，上诉人亦不会发生可得利益损失。综上，被上诉违约解除合同是上诉人可得利益损失的根据原因，故上诉人理应赔偿上诉人的全部损失，而一审仅判决赔偿损失2015年12月1日至2016年3月15日期间的可得利益损失不当。
马公舟辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.一审认定被上诉人于2015年11月27日解除合同，构成违约错误。被上诉人解除合同是因为上诉人拒付租金的情况下，经多次催要仍不支付，故上诉人主张因被上诉人单方解除合同应承担赔偿损失的诉讼不应得到支持。2.上诉人主张20万元赔偿没有事实依据，因证人于某明确陈述，承包费用每年42万元，尽管合同约定第2年起每年52万元，但不可能按照52万进行支付，此说明逾期的收益是不可能成立的。因上诉人当着于某的面表示拒绝支付被上诉人租金，于某认为上诉人已构成拒不支付部分租金违约，所以其明确拒绝支付承包金，故解除合同并未给上诉人造成损失。
黄瑷向一审法院起诉请求：马公舟返还其已付租金等款项计215880元并承担相应利息损失，同时要求马公舟赔偿预期收益损失200000元。
一审法院认定事实：黄瑷自2003年向马公舟承租北圩路2号门面房用于经营火锅店，双方于2014年10月11日续签租赁合同，约定：续租期自2014年11月26日起至2017年11月25日止，年租金420000元，合同签订时黄瑷支付第一年全年租金，后两年租金半年一付，付款日为每年5月10日和11月10日前，如黄瑷拖欠租金累计达一个月，则马公舟可终止合同收回房屋，如黄瑷逾期支付租金超过三个月，马公舟有权解除合同。因黄瑷未按约定于2015年11月10日前支付2015年11月26日至2016年5月25日半年租金210000元，马公舟于2015年11月27日将租赁房屋自行收回。2015年12月7日，黄瑷向马公舟支付2015年11月26日至2016年5月25日半年租金等款项计215880元。此后因不能继续租用房屋，黄瑷于2016年3月提起本案诉讼。审理中，马公舟称涉案房屋被自己收回后已另行租与他人。
一审法院另查明，黄瑷于2010年在征得马公舟同意后将自己经营的火锅店交由案外人于某承包经营。2014年11月26日，黄瑷与于某续签承包经营合同，约定：续展承包期自2014年11月26日至2017年11月25日，承包经营费自2014年12月1日起算，第一年420000元，第二年起每年520000元。一审审理中，黄瑷称由于于某拖欠承包经营费，自己已于2016年3月15日解除了与于某的承包经营合同。
一审法院认为，黄瑷虽未按约定于2015年11月10日前支付2015年11月26日至2016年5月25日半年租金210000元，但黄瑷于2015年12月7日已支付上述租金及逾期违约金，其对之前的履约瑕疵已作了补救。而根据双方2014年10月续签的租赁合同约定，在黄瑷拖欠租金累计达一个月或逾期支付租金超过三个月的情形下，马公舟才有权解除合同收回房屋。但截至2015年12月7日，黄瑷实际逾期仅为27天，并未达到一个月，更未超过三个月，在此情形下，马公舟行使合同解除权的条件并未成就，其无权单方解除合同收回房屋。但马公舟却在此前于2015年11月27日便单方解除合同收回房屋且未再将房屋交由黄瑷继续租用，此举不符合合同约定，已构成根本违约，黄瑷据此诉请马公舟返还已付租金等款项计215880元并承担相应利息损失，理由正当。黄瑷于2010年将其经营的火锅店交由案外人于某承包经营，根据2014年10月黄瑷、马公舟续签的租赁合同及2014年11月黄瑷与于某续签的承包经营合同约定，2015年12月1日之后的承包经营费为520000元/年，而同期租金为420000元/年，黄瑷因此自2015年12月1日起将可获取每年100000元的可得利益。但由于马公舟于2015年11月27日违约解除合同收回房屋，黄瑷因此无法实现上述可得利益，其据此向马公舟主张收益损失，并无不当。但根据黄瑷所述，其已于2016年3月15日解除了与于某的承包经营合同。而在承包经营合同解除后，承包经营费将不再发生，黄瑷的上述可得利益因此亦将终止，故黄瑷主张的收益损失应按100000元/年的标准自2015年12月1日起计算至其自认的承包经营合同解除之日（2016年3月15日）止，具体金额应为29166.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、马公舟于判决生效之日起十日内向黄瑷返还租金等款项计215880元并赔偿相应利息损失（自2015年12月8日起至判决确定的返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、马公舟于判决生效之日起十日内向黄瑷赔偿收益损失29166.67元；三、驳回黄瑷其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由黄瑷负担3122元，马公舟负担4478元。
二审中，上诉人认为，一审法院未阐明其与案外人于某2016年3月15日解除承包经营合同的原因。其与于某解除合同的主要原因是案涉房屋被马公舟收回，同时于某也拖欠承包经营费，因其无法向于某交付相应的房屋，无法继续履行合同，故其方与于某解除承包经营合同。
双方当事人二审中没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，案外人于某在一审中出庭作证称：“因为当时要拆迁，为了将来能多拿些补偿所以写的高点，但实际租金还是按42万元支付的，这是口头约定的”。
本院认为，双方当事人签订的涉案房屋租赁合同，合法有效，均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第一百十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被上诉人马公舟于2015年11月27日单方解除合同，自行收回案涉房屋，与合同约定不符，构成根本性违约,导致合同终止。马公舟收回案涉房屋后，上诉人黄瑷丧失了对涉案房屋承租后使用的权利，导致2014年11月26日黄瑷与案外人于某签订的《承包经营合同》无法继续履行，此原因应归责于马公舟。马公舟同意黄瑷与于某签订《承包经营合同》，即应当预见黄瑷可获得相应的收益。根据涉案合同及黄瑷与于某签订的《承包经营合同》中租赁期限、租金、承包经营期限、承包经营费等有关约定，若黄瑷与于某签订《承包经营合同》履行完毕，其可获取20万元的可得利益。马公舟虽主张黄瑷与于某第二年起合同金额并非52万元，但于某在一审关于合同金额的证人证言无证据支持，亦不符合市场交易规律，本院不予采信。马公舟根本违约解除合同收回房屋，导致黄瑷无法实现上述可得利益，其据此向被上诉人马公舟主张收益损失20万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定上诉人黄瑷与案外人于某约定的承包经营合同终止期限为2016年3月15日、黄瑷的预期可得利益即予当日终止系认定事实不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人黄瑷的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1383号民事判决第一项；
二、变更南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1383号民事判决第二项为，马公舟于本判决生效之日起十日内向黄瑷赔偿利益损失20万元。
一审案件受理费7600元，二审案件受理费4300元，均由马公舟承担。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年十月二十六日
书记员 王 慧