上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终817号
上诉人（原审原告）陈干，XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省蒙城县XX镇XX村XX庄XX号。委托代理人王海鹏，上海理帅律师事务所律师。委托代理人何智伟，上海理帅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨忠英，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX号。委托代理人林吉忠，男，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。上诉人陈干因居间合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后依法组成合议庭，于同年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人陈干及其委托代理人王海鹏、何智伟，被上诉人杨忠英的委托代理人林吉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年12月20日，案外人俞某某委托房产中介人员杨忠英即本案杨忠英出售其所有的奉贤区XX镇XX区XX弄XX室房屋，要求到手650,000元（人民币，下同），并承诺今后杨忠英的销售价与俞某某无关，双方签订《房屋买卖授权委托书》。当日，杨忠英联系买家石某某，俞某某与石某某签订《购房定金协议》，约定俞某某将涉案房屋出售给石某某，房屋总价为650,000元，现付定金30,000元。后石某某不要该房屋，委托石某甲将该房屋转手出售，石某甲遂于2014年12月22日与杨忠英签订《房屋买卖授权委托书》，由杨忠英以720,000元价格出售该房屋。2014年12月23日杨忠英联系陈干与石某甲，签订《购房定金协议》，约定由陈干以718,000元价格购买该房屋，现付定金40,000元。2015年2月2日陈干与俞某某签订《房屋买卖合同》，约定陈干以718,000元价格购买该房屋，双方均在该《房屋买卖合同》上签字。但同一天，俞某某签订另一份《房屋买卖合同》，约定陈干以650,000元价格购买该房屋，但该合同上陈干并未签字，“陈干”两字由他人签署。2015年3月2日陈干夫妻与俞某某夫妻签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋交易价格为650,000元，双方办理了产权过户手续，之后陈干取得了该房屋的《上海市房地产权证》。陈干已将约定房款718,000元全部支付给杨忠英，杨忠英已将650,000元房款支付俞某某。陈干、杨忠英约定的中介费7,000元，陈干支付了2,000元，另5,000元尚未支付。2015年5月陈干因涉案房屋价格与杨忠英产生纠纷而报警。杨忠英在派出所做笔录时认可2015年2月2日签订的房价650,000元的《房屋买卖合同》，不是陈干所签，当时陈干不知道还有另一份650,000元房价款的《房屋买卖合同》。2015年6月，陈干起诉至原审法院，要求判令：1、解除陈干、杨忠英之间的居间合同；2、判令杨忠英退还中介费2,000元；3、判令杨忠英返还侵占的价款68,000元，并支付从2015年5月6日起至本判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。庭审中，陈干撤回第一项诉讼请求。原审另查明，原房主俞某某在本案诉讼中对原审法院表示，认可杨忠英与陈干约定的房价款718,000元，超过650,000元的部分即68,000元，其不向杨忠英主张，应归杨忠英所有。原审认为，本案主要争议的是杨忠英与陈干之间居间行为是否有效。原房主俞某某授权居间人即杨忠英出售涉案房产，并申明只要到手650,000元，杨忠英辗转与陈干建立居间合同关系，约定以718,000元价格将涉案房产出售给陈干，陈干接受该价格，与俞某某签订《房屋买卖合同》，陈干的意思表示真实。陈干认为杨忠英欺上瞒下，如果得知俞某某愿意以650,000元价格成交，杨忠英则不会同意以718,000元的价格成交，所以违背其意愿，这一观点法院不能采信。因为从2014年12月20日俞某某授权给杨忠英买卖涉案房产的授权内容看，俞某某并未排除杨忠英自主加价出售房屋的权利，也就是俞某某授权杨忠英的是底价650,000元成交，高出650,000元则不禁止。这一授权的内容，在事后即诉讼中法院找俞某某谈话时，俞某某也予以承认。合同具有相对性，杨忠英与俞某某之间有约定，陈干不能否定杨忠英与俞某某的意思自治及他们之间行为的效力。陈干将俞某某与杨忠英之间的约定理解为必须以650,000元价格出售，有失偏颇。杨忠英经俞某某的授权，与陈干达成以718,000元价格成交的合意，居间由陈干与俞某某签订了买卖合同，并且涉案房产正式过户到陈干夫妻名下，涉案房产的买卖合同已经履行完毕，房款在陈干与杨忠英之间、杨忠英与俞某某之间已经交付完毕，杨忠英的居间义务已经履行完毕，杨忠英与陈干之间的居间行为应为有效，故陈干无权要求杨忠英返还已经收取的居间费2,000元以及差价68,000元，对其诉讼请求不予支持。原审法院审理后于2015年11月18日作出判决：对原告陈干的全部诉讼请求不予支持。案件受理费人民币775元，由原告负担。判决后，陈干不服，上诉至本院称，被上诉人杨忠英存在欺诈行为，其隐瞒真实房屋所有权人、隐瞒真实房价，有违居间人的义务。涉案房产的价格应由买卖双方确定，被上诉人不是房屋产权人，其无权决定房屋价格，更无权对房屋进行加价销售。俞某某出具的《房屋买卖授权委托书》系无效的格式条款。其中被上诉人没有约定具体的佣金，而是将高额的房屋差价作为佣金，排除了俞某某知晓真实房价的权利。故请求二审撤销原判，并依法改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人杨忠英辩称，其不同意上诉人陈干的上诉请求。上诉人认为被上诉人欺上瞒下，如果得知俞某某愿意以650,000元价格成交，被上诉人则不同意以718,000元的价格成交，这一观点无情理，也无法理。因为从2014年12月20日俞某某授权给被上诉人买卖涉案房产的授权内容看，俞某某并未排除被上诉人自主加价出售房屋的权利。这一授权内容，在事后即诉讼中法院曾找俞某某谈话时，俞某某也予以承认。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋买卖的过程中，被上诉人杨忠英作为居间人是否存在欺诈行为。对此，本院注意到，其一，俞某某与杨忠英签订的《房屋买卖授权委托书》言明“俞某某到手总价650,000元，今后杨忠英的销售价与俞某某完全无关，俞某某无权干涉”，因此俞某某的授权内容为保证其出售涉案房屋到手房款650,000元，其不干涉杨忠英自主加价出售该房屋的权利，并且在原审法院找俞某某谈话时，俞某某亦认可差价68,000元应归杨忠英所有，鉴此，杨忠英有权决定涉案房屋的出售价格，其加价出售该房屋不构成排除俞某某知晓真实房价的权利；其二，经杨忠英居间，上诉人陈干与俞某某签订《房屋买卖合同》，明确约定陈干以718,000元价格购买涉案房屋，故陈干应当对其交易对象、交易价格清楚明了，并且《房屋买卖合同》已实际履行完毕，陈干再主张杨忠英在居间过程中隐瞒真实房屋所有权人、隐瞒真实房价，缺乏依据，本院不予采信。因此，本院认定杨忠英作为居间人并不存在欺诈行为，并且杨忠英的居间义务已经履行完毕，陈干要求杨忠英退还中介费与涉案房屋的出售差价，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,550元，由上诉人陈干负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年三月七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……