南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通山民初字第00536号
原告（反诉被告）蔡宝成。
委托代理人蔡小青。
被告（反诉原告）徐水华。
原告（反诉被告）蔡宝成与被告（反诉原告）徐水华租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由代理审判员管丽君独任审判，于同年8月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于同年11月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡宝成及其委托代理人蔡小青、被告（反诉原告）徐水华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡宝成诉称，2009年12月7日，原告与被告订立租赁协议，将闲置房屋及�地出租给被告开办织布厂。合同约定房屋租金为12000元／年，空地租金为780元／年，租金于每年6月底和10月底分两次支付，逾期加付每天千分之一的滞纳金。合同另对租赁房屋的数量、状况、租金及支付方式等均作出了明确约定，但双方未对租赁期限作出明确约定。2014年6月底，被告未能依约支付租金，经原告多次催要，被告仍拒不支付。原告认为，被告拒付租金的行为已经导致合同目的无法实现。2014年11月初，被告未经原告许可，擅自想把房屋租与他人，违反了合同法的相关规定，原告依法可解除双方订立的租赁合同。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方订立的租赁合同；2、被告向原告支付拖欠租金21986.25元（自2013年12月7日至2015年7月22日止）及滞纳金8905.95元，租金按照13530元／年一直计算至原告实际退还房屋及自留地为止；3、诉讼费由被告承担。
被告徐水华辩称，2014年11月至今的损失均是原告及严吉琴造成。答辩人想转行，准备将厂房及设备转租给他人，遭到原告反对。此外，原告蔡宝成还干扰答辩人工厂的内部管理，不允许答辩人改变工作方式和用人方式，甚至还不允许答辩人的老婆女儿来经营工厂，严吉琴默认原告蔡宝成的行为，导致答辩人工厂停产至今，故答辩人未支付租金。答辩人租赁房子后对房子进行了改造与新建，基础建设投入14万元，及其它附属物品共计超过40万元，均是因双方订立了条款明确的租赁协议而进行的，答辩人的损失过高。答辩人仅认可支付2014年1月至10月的租金，此后的租金因原告阻扰答辩人正常经营导致答辩人停产，故答辩人不予支付。
反诉原告徐水华诉称，2013年下半年，因反诉原告想转行，打算把厂出租给他人经营，但遭反诉被告坚决反对。反诉被告�允许反诉原告将厂承包给他人，亦不允许反诉原告的妻子、女儿来协助经营，甚至要求反诉原告必须以之前的工作量进行生产，不允许增加用人数量，干扰了反诉原告的正常经营。双方在协商过程中，反诉被告甚至打骂反诉原告。反诉被告应对反诉原告2014年11月起的损失承担赔偿责任。反诉原告请求判令：1、反诉被告不得干扰和干预反诉原告的内部事务；2、继续履行租赁合同；3、反诉被告赔偿反诉原告经济损失（自2011年11月1日起至本案结束后三个月止，按照110.44元／天计算）；4、反诉案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告蔡宝成辩称，1、答辩人并未阻扰反诉原告的正常生产，只是因反诉原告拖欠租金而去要了几次租金；2、如果反诉原告正常生产，其妻子和女儿来经营答辩人不会阻止；3、2014年6月和10月应该给付的租金一直未给，直到11月份反诉原告�厂房租给了他人并收取了定金，答辩人才去找反诉原告，不同意反诉原告将房屋转租给他人，答辩人认为反诉原告提出让妻子和女儿来经营系借口，实际是转租给他人，名义上称系妻子和女儿来经营；4、反诉原告就是借着这种说法称答辩人阻挠其生产；5、因为讨要租金比较困难，答辩人才去反诉原告厂里催要。
经审理查明，2009年12月7日，原、被告及案外人严吉琴签订租赁合同，原告（反诉被告）蔡宝成将9间房屋（租金12000元／年）以及部分自留地（租金780元／年）租赁给被告（反诉原告）徐水华，严吉琴将7间房屋（8400元／年）及部分自留地（450元／年）租赁给被告（反诉原告）徐水华，三方一起签订租赁协议，租赁期限为长期，租金三年作一次调整，大米价格变动10%，租金变动1%，租金每年分两次给付，上半年6月底付一半，下半年10月底付另�半，逾期加付每天千分之一的滞纳金。
案涉房屋无建房审批手续及产权证书，被告（反诉原告）徐水华未领取营业执照。被告（反诉原告）徐水华租赁房屋后，对原告（反诉被告）蔡宝成及严吉琴的房屋均作了改动，并自行搭建部分房屋。2014年6月、10月应支付的租金被告（反诉原告）徐水华至今未支付。2014年11月初，被告（反诉原告）徐水华欲将织布厂租给他人，遭原告（反诉被告）蔡宝成及严吉琴反对，后严吉琴表示同意其转租，但因原告（反诉被告）蔡宝成坚决不同意，该厂未能转租。
审理中，双方一致认可，原告（反诉被告）蔡宝成租赁给被告（反诉原告）徐水华的房屋及土地租金调整后为13530元／年，双方对于案涉房屋无审批手续均属明知。严吉琴租赁给被告（反诉原告）徐水华的房屋及土地租金调整后为9600元／年。
以上事实，有当事人陈述、各项书证及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。
关于本诉部分，本院认为，合法的民事权益受法律保护。虽原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，但是案涉房屋并无合法的审批手续，不能产生设立物权的法律效果，原、被告订立的租赁合同不具有法律约束力，应属无效，故对原告要求解除租赁合同的诉请本院不予支持。但根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于被告的机器设备至今仍在案涉的房屋内，实际占有使用了该房屋及自留地，故被告应支付占有使用期间的费用。审理中，原、被告一致认可租金为13530元／年，故本院参照该标准计算被告占有使用期间的费用。同时提醒被告，在本院认定租赁合同无效后，为避免损失的扩大，被告应及时搬离，若被告仍占有使用该房屋，则应当继续支付使用费。关于本案所涉未付使用费的起算点，原告陈述租金已支付至2013年12月7日，被告认为租金已支付至2014年1月28日，理由是原告蔡宝成于2014年1月28日曾出具一份领条，载明领到被告徐水华房租6970元，故房租应已支付至其出具领条之日。本院认为，原、被告签订的租赁合同中约定，租金每年分两次给付，上半年6月底付一半，下半年10月底付一半，审理中被告也曾自认租金支付至2013年12月31日，后仅以领条的落款时间系2014年1月28日为由推翻自认。本院根据原、被告租金半年一付的约定，结合2014年1月28日支付的金额6970元超出双方一致认可的半年租金6765元，以及被告曾作出的租金付至2013年12月31日的自认，认为2014年1�28日的领条所记载的租金应已支付至2013年12月31日较为符合常理，故认定未支付的使用费应从2014年1月1日开始计算。关于滞纳金，原、被告双方签订的租赁协议无效，且原告对合同无效存在过错，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。
关于反诉部分，反诉原告徐水华陈述，双方发生争议后，厂房钥匙由其控制，现其每周出入厂房并未受到阻止。反诉被告自认知道反诉原告将厂房租给了他人并收取了定金后，认为反诉原告的老婆和女儿参与经营是一种借口，故反对反诉原告的老婆和女儿参与经营。本院认为反诉被告该理由仅是其自行推测，并无证据予以佐证，故认定反诉被告对反诉原告的生产经营造成了一定困扰，应承担一定的赔偿责任。鉴于反诉原告并未提交其他有关反诉被告妨碍其生产经营的证据，反诉被告仅是曾经有过言语上的阻扰，但目前并无阻扰的行为和言语。反诉原告认为若其进行生产经营必然会遭到反诉被告的阻扰系反诉原告的臆测，并无事实依据，故其不生产经营与反诉被告蔡宝成无关。因此，对反诉原告要求反诉被告不得干扰和干预反诉原告的内部事务的诉请本院暂不予支持。关于反诉原告要求继续履行合同的诉请，因案涉租赁合同无效，故对该诉请本院不予支持，但需要再次提醒反诉原告注意，虽合同无效，若继续占有使用案涉房屋，则仍需继续支付占有使用费。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉请，因反诉原告对其具体损失的主张并无证据提交，结合前述分析反诉被告的过错行为，本院酌情认定由反诉被告蔡宝成赔偿反诉原告使用的所有房屋、土地两个月的占有使用费损失（包括反诉原告占有使用严吉琴房屋及土地的费用），即3855元［（9600＋13530）÷12×2）］。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告徐水华支付原告蔡宝成房屋及自留地使用费（自2014年1月1日起至被告徐水华退还房屋及自留地时止，按照13530元／年计算）。
二、反诉被告蔡宝成赔偿反诉原告徐水华3855元。
上述款项，均于本判决发生法律效力之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告蔡宝成的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告徐水华的其他诉讼请求。
本诉案件受理费572元，由原告蔡宝�负担165元，由被告徐水华负担407元，反诉案件受理费828元，由反诉原告徐水华负担750元，由反诉被告蔡宝成负担78元（蔡宝成已支付572元，徐水华已支付828元，待执行时由徐水华给付蔡宝成329元）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉上诉案件受理费572元、反诉上诉案件受理费828元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审 判 长 管丽君
审 判 员 赵建华
人民陪审员 徐 东
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 倪 茜
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