福建省永泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）樟民初字第93号原告唐玲，女，汉族，福州市人，住福州市仓山区。委托代理人陈建新，福建归一律师事务所律师。委托代理人陈林，福建归一律师事务所律师。被告福州唐乾明月房地产开发有限公司。住所地：永泰县樟城镇吉祥温泉小区49幢2单元5#。法定代表人连嘉，总经理。委托代理人向传金，福建创元律师事务所律师。原告唐玲诉被告福州唐乾明月房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭进行了审理，原告唐玲委托代理人陈建新、被告福州唐乾明月房地产开发有限公司委托代理人向传金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年原告看到被告所做的“唐乾明月·驿都”广告，声称：拎包即住，温泉入户，酒店管理，高速高铁，养老度假；5188元／m2起（含2000元／m2精装修及电器等等），并实地参观了被告的“样板房”。于2012年10月25日，与被告签订了编号：MF-2007-01-No0434020《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告以7276.12元／m2的单价和人民币332737元的总价购买被告开发的“唐乾明月”1408#单元住宅一套，建筑面积：45.73平方米（其中套内建筑面积：35.01平方米，公共分摊：10.72平方米）；《合同》约定：“出卖人（被告）应当在2013年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、上述第2点中约定的电信、有线电视、邮政信报箱按设计施工到位，实际使用日期以当地相关单位批准使用日期为准，本项目无管道燃气接入；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1或2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房款的千分之一元违约金。”同时还约定：“出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之五的违约金。”合同签订后，原告按约全部履行交付了购房价款。2013年12月30日，被告在未达到《合同》约定的交房条件，即通知原告交房，原告即发函要求被告按交房条件及“样板房”进行整改，尽快达到交房条件，岂知，虽经十数次的催促及交涉，被告以种种理由拖延、搪塞，至今未达交房条件。请求依法判令被告：1、完成承诺交房条件，承担未达交房条件而逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金人民币31443.65元（先算至2014年7月31日，并要求判决支付至达到交房条件实际交房之日止）；2、按2000元／㎡装修标准，装修到位；3、承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、对于本案所涉房屋是否符合合同约定的交付标准的问题。答辩人认为交付的房屋是符合合同约定的交付条件的，不需要支付逾期交房违约金。本案所涉房屋是符合双方所签署的《商品房买卖合同》所约定的交付标准的。本案涉案房屋经过建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的验收，取得了相关的《竣工验收报告》、《消防验收报告》，并于2014年1月23日办理工程竣工验收备案，取得永泰县住房和城乡建设局的《工程竣工验收备案表》，符合双方所签署的《商品房买卖合同》约定的交付条件。目前唐乾明月二期（驿都）部分业主已经办理了相关产权证书。答辩人已经在双方约定的期限内发函要求原告办理交房手续（原告诉状也明确2013年12月30日开发商有通知原告交房）。在涉案房屋符合合同约定的交付条件的情况下，原告接到交房通知后仍然不办理交房手续，致使延误交房，完全系原告自身原因造成。因此原告无权要求开发商承担逾期交房违约金。同时，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，由于买受人原因未能按期交付的，买受人需要按日向出卖人支付50元的保管费以及按《商品房买卖合同》与《前期物业管理合同》的约定向物业公司交付物业管理费。况且，《商品房买卖合同》第十三条约定，房屋装饰装修的整改不影响合同的履行和房屋的正常交接。二、关于原告要求按2000元／㎡的装修标准装修到位的问题。答辩人认为原告的该项诉求没有任何事实和法律依据。开发商在其房产广告的尾部通常标有免责条款“具体以双方签署的合同为准”或“具体以实物为准”等内容。该广告内容仅仅可以视为要约邀请，系发布给不特定的任何第三人的。买受人在有意向购买广告所涉房屋时，由买受人向开发商发出要约，但是此时开发商没有承诺，没有同意按照广告所涉内容签署合同，该次要约承诺失败；随后开发商将先前广告所涉内容作了实质性修改后（即双方签署合同时在《商品房买卖合同》中将任何广告、楼书、模型等内容完全剔除在合同以外）重新向买受人发出新的要约，此时的买受人仍然愿意和开发商签署合同即买受人承诺了开发商的新的要约内容，说明买受人愿意以开发商重新发出的要约内容为基准签署《商品房买卖合同》，则双方的权利义务需按照新的要约内容所签署的《商品房买卖合同》为准。双方在正式签署《商品房买卖合同》时，对广告的内容作了明确的修正约定“出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该商品房的交付标准及本《商品房买卖合同》的组成部分”，则双方的权利义务需按修改后的《商品房买卖合同》条款为准。该广告内容并非合同内容，不能作为双方权利义务的依据。经审理查明，2012年10月25日，原告唐玲与被告福州唐乾明月房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》及六份合同附件，合同及附件六约定原告向被告购买座落于永泰县塘前乡大樟村唐乾明月·驿都14层1408号房，建筑面积45.73平方米。其中，套内建筑面积35.01平方米，公共部位共有分摊建筑面积10.72平方米，每平方米7276.12元，总价为人民币332737元。签约当日原告支付人民币30000元作为履行合同的定金，定金充抵购房款；买受人应于签订本合同后七日内付清剩余购房款计人民币302737元。合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、上述第2点中约定的电信、有线电视、邮政信报箱按设计施工到位，实际使用日期以当地相关单位批准使用日期为准，本项目无管道燃气接入；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1或2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房款的千分之一元违约金。…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按延期时间向出卖人支付每天五十元整的保管金，自出卖人发出的“交房通知书”上载明的交付日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务、风险随之转移给买受人，给房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和任何其他杂费应由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，由买受人承担。”合同第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。2、出卖人负责经双方确认的合理期限内，按双方确认的合理整改要求完成整改使之符合合同约定的装饰、设备标准，但相关整改不影响本合同的履行和房屋的正常交接。”双方另在附件三就建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准等事项同时做了书面约定；在附件四还就前期物业服务合同进行约定，其中第十条约定“业主应于甲方通知其接楼之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳（首次可预收6个月），业主或物业使用人应在每月的5号之前（如遇节假日顺延）履行交纳义务”；在附件六第七条约定：出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该商品房的交付标准及本《商品房买卖合同》的组成部分。本项目的实际情况需报政府相关部门审批的以政府相关部门的审批为准，不需政府相关部门审批的以《商品房买卖合同》的约定和实际施工为准”。合同签订后，原告依约全部交付了购房款。2013年1月29日被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收，竣工验收结论：本工程施工符合图纸设计和施工规范要求，没有违反强制性要求，各分部施工质量全部合格，建筑工程结构安全，完成合同约定全部内容，满足使用功能要求，工程质量资料齐全，符合标准规定，满足验收条件，同意交付使用。2013年6月21日永泰县公安消防大队对唐乾明月二期（驿都）建设工程进行消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。2013年4月15日、19日，被告分别与福州倪世装修工程有限公司、福建省泉州市惠鸿装饰有限公司签订《唐乾明月·驿都室内精装工程施工承包合同》，将1－10层、11－17层商品房进行装修。2013年12月5日，永泰县住房和城乡建设局以樟规竣备字（2013）第06号《永泰县建设项目规划竣工报备审核意见书》对唐乾明月二期（驿都）项目一幢十九层，总建筑面积40408.55平方米，同意通过报备审核。2014年1月23日，永泰县住房和城乡建设局在《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签署意见：本工程的竣工验收备案文件于2014年1月23日收讫。对竣工验收备案文件中《工程质量监督报告》、《质量合格文件》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等13项内容验证情况均为符合要求。被告于2013年12月30日前向原告发出《交房通知书》，原告以未达交房条件为由向被告发函，要求被告按交房条件及“样板房”进行整改。双方为此至今未能完成交接。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同；被告提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、福建省新建商品住宅质量保证书和使用说明书、永泰县建设项目规划竣工报备审核意见书、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、《商品房买卖合同》附件（一至六）、唐乾明月·驿都室内精装工程施工承包合同（1－10层、11－17层）等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。双方在合同中已就交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定，房屋交付时间为2013年12月30日前，交付条件是该商品房经验收合格。原告所购买的房屋于2013年1月29日经建设、勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格以及2013年6月21日消防验收合格，故该房屋具备了约定的交付条件。该商品房达到交付使用条件后，被告在约定的交付期限内向原告发出交房通知书，履行了书面通知买受人办理交付手续的义务。在交接过程中，原告则以该房屋在精装修方面存在诸多质量问题为由拒绝接受该房，致使双方未能完成交接。根据》第规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。“严重影响正常居住使用”是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。由此可见，购房者只有在所购房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可拒收。本案原、被告在签订《商品房买卖合同》时已就室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标进行了违约责任约定，对达不到约定标准的，出卖人负责在合理的期限内，按合同约定的标准完成整改，但相关整改不影响本合同的履行和房屋的正常交接。原告在未经具备资质的相关部门确认的情况下主张房屋在装修方面存在诸多质量问题缺乏证明力，没有证据证明该房屋存在的质量问题是否达到了严重影响房屋正常居住使用的程度，且原告在诉讼中亦未申请鉴定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，故可认定讼争房屋在2013年12月30日已符合合同约定的交付使用条件，原告不同意收楼缺乏事实和法律依据。另原告提供被告所作的宣传、广告材料证明被告所交付的房屋未达宣传、广告载明的条件，本院根据原、被告在附件六第七条的约定，对原告的该项主张不予采信。因此，原告诉请被告支付逾期交房违约金人民币31443.65元及按2000元／㎡标准装修到位，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张交付使用的房屋在精装修方面存在质量瑕疵问题，被告应当根据双方的合同约定及《建设工程质量保证书》、《住宅质量保证书》等内容及相关法律、法规规定，遵循诚实信用原则，在合理期限内完成整改，使之符合合同约定的装饰、设备标准。为保护当事人的合法权益，依照《》第、第及》第的规定，判决如下：驳回原告唐玲的诉讼请求。本案案件受理费586元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长郑少智人民陪审员张琼人民陪审员何蕾二〇一五年四月二十二日书记员林建锋附：主要法律条文《中华人民共和合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。》第因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。