广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3423号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈志斌，男，1973年11月6日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艳丽，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余中辉，男，1984年2月18日出生，汉族，住四川省武胜县。
委托诉讼代理人：史一鸣，广东华信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈少吟，广东华信达律师事务所律师。
上诉人陈志斌因与被上诉人余中辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初7189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人陈志斌上诉请求：1.撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初7189号民事判决第二项、第三项；2.驳回余中辉的全部诉讼请求；3.支持陈志斌的全部诉讼请求。事实和理由：一、解除合同的责任在于余中辉，其严重逾期办理按揭贷款申请手续，违反了合同约定，陈志斌据此解除合同并要求余中辉支付违约金，依法有据。二、一审法院仅凭QQ对话中的一句“好的”，以及与余中辉具有利害关系的证人单某陈述，即认定“双方存在口头约定，对之前的贷款期限进行了变更”，缺乏依据。1.双方与房天下公司共同签订的居间服务合同明确约定不得以口头承诺、未经本人签字或加盖公章的书面承诺变更合同条款；2.证人鲁某与余中辉存在利益关系，且其证言与事实矛盾，不能作为判断本案事实的依据；3.陈志斌与余中辉的QQ通话既不能表示双方对“贷款期限进行变更”，该回复只是对收到余中辉通知的习惯性回复，并不是同意余中辉的延期。且余中辉在严重逾期后，也未在陈志斌容忍的期限内继续办理申请按揭手续。三、一审法院对陈志斌因履行合同产生的交通费、差旅费及误工费不予认定，违背事实依据，损害陈志斌的合法权益。
被上诉人余中辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、证人鲁某的证言、余中辉提前交付首期款的事实行为、双方的QQ聊天记录、陈志斌的自认均能印证本案双方当事人早已协商好在2016年3月份办理按揭贷款申请手续，因此一审判决认定陈志斌要求解除合同是造成房屋买卖合同无法履行的主要原因，并判决陈志斌承担违约责任是正确的；二、一审判决未支持陈志斌关于交通费、差旅费和误工费的反诉请求认定事实清楚、适用法律正确；三、陈志斌所称的“未形成书面补充协议的条款变更均不产生法律效力”毫无依据。
余中辉向一审法院起诉请求：1.陈志斌向余中辉返还购房款183000元；2.陈志斌按房屋总成交价20%向余中辉支付违约金107600元。
陈志斌向一审法院反诉请求：1.解除双方于2015年10月16日签订的房屋买卖合同；2.余中辉按房屋总成交价的20%向陈志斌支付违约金107600元；3.余中辉赔偿陈志斌为履行合同支付的交通费、差旅费、误工费等合理费用5000元。
一审法院认定事实：2015年10月16日，陈志斌（甲方）与余中辉（乙方）签订珠海市存量房屋买卖合同一份，约定甲方出售房屋位于中山市坦洲镇乐××锦绣××房，建筑面积为86.76平方米；该房屋已经设定抵押，抵押人为陈志斌，抵押金额为240000元，甲方应在过户交易之前办理抵押注销手续；房屋成交总价款为538000元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10000元，乙方选择申请贷款，拟贷款金额为400000元，在办理房屋所有权转移登记当天乙方向甲方支付138000元；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过合同签订后80日；如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款的，且乙方无法支付房屋成交总价款的，合同终止，甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任；甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、缴税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反合同约定，应承担违约责任；甲方应当在收取全部房款当日将房屋交付乙方;如一方依照合同约定单某解除合同，应当以书面的方式进行，自发出的书面通知到达另一方之日起自动解除，违约方应按成交总价款的20%向守约方承担违约的责任；补充协议约定：如乙方最终未能获得银行贷款，则甲方承诺返还定金的一半给乙方；甲方在银行出具贷款承诺书之后才去交易过户，此承诺书是给甲方的；双方还约定了其他权利义务。同日，陈志斌、余中辉与房天下公司还签订了居间服务合同，余中辉支付陈志斌定金10000元。2015年11月2日，余中辉支付陈志斌房屋首付款173000元，陈志斌将涉案房产证2本交付房天下公司。2015年11月9日，陈志斌结清个人一手住房购置贷款。2015年12月17日，陈志斌递交了注销抵押资料、土地证、房产证等。2016年3月2日，余中辉通过腾讯信息称“我老婆还有几天就过来了，这几天先准备资料，之前资料过期了”，陈志斌回复“好的”。2016年3月31日，陈志斌通过腾讯信息向余中辉发送关于单某解除房屋买卖合同的通知，载明：甲方为履行合同办理各种手续，包括向银行提交贷款资料、配合信息查询等，并于2015年12月17日办理了房屋抵押注销手续。乙方办理贷款的时间超出合同约定的期限，甲方有权单某解除合同，乙方赔偿甲方损失。余中辉回复“法庭上见”。
一审法院认为，余中辉与陈志斌签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年3月2日，余中辉通过腾讯信息告知陈志斌其妻子还有几天就过来，余中辉先准备资料，之前资料过期了，陈志斌回复好的，可知陈志斌是同意余中辉在2016年3月份办理按揭手续的。结合证人鲁某证明双方曾口头约定2016年2月、3月份办理按揭手续的证言，一审法院认定双方存在口头约定，对之前的贷款期限进行了变更。2016年3月31日，陈志斌向余中辉发送解除合同的通知，主要理由为余中辉在合同签订之日起80日内未办理按揭贷款手续。但是陈志斌未能提供证据证明，其在2016年3月2日至同年3月31日期间向余中辉催告要求其办理按揭手续而余中辉拒不履行，且余中辉不存在致使不能实现合同目的的行为。因此陈志斌在2016年3月31日要求解除合同不符合双方约定及法律规定，属违法解除合同，应当承担违约责任。陈志斌要求解除合同是造成房屋买卖合同无法履行的主要原因，根据双方约定，一方违约造成合同解除的，应当支付房屋总价款的20%作为违约金。故余中辉请求退还购房款183000元及违约金107600元（538000元×20%），不违反法律规定及双方约定，一审法院予以支持。因余中辉要求退还购房款，陈志斌请求解除合同，故双方均同意不再履行合同，涉案房屋买卖合同可予解除。陈志斌反诉主张赔偿交通费、差旅费、误工费等，因双方并未约定，且缺乏法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除余中辉与陈志斌于2015年10月16日签订的珠海市存量房屋买卖合同；二、陈志斌于一审判决生效之日起七日内返还余中辉购房款183000元、违约金107600元；三、驳回陈志斌的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5660元，减半收取为2830元（余中辉预交)，由陈志斌负担（陈志斌于一审判决生效之日起七日内返还余中辉）；反诉案件受理费5153元（陈志斌已预交），由陈志斌负担。
本院二审期间，上诉人陈志斌围绕上诉请求提交了证据：陈志斌向银行取回产权证书的证明一份，拟证明陈志斌是在本案诉讼后才向银行取回产权证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，因该证据与本案二审争议的事实不具有关联性，本院不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审诉讼中，证人鲁某作证称：其是作为中介方促成双方达成交易的。双方曾口头约定由于买方妻子在老家待产，无法办理银行按揭，2016年2月、3月才能到中山办理，余中辉先把首期款给了陈志斌偿还贷款解除抵押。2016年3月初余中辉及妻子来中山市办理手续时，陈志斌先是××不能及时过来，后来就直接不去了，并让余中辉赔偿损失。一审法院组织当事人进行了质证，余中辉对证人证言予以确认。陈志斌主张证人强调了余中辉妻子必须到现场签字，没有其他选择，贷款时间过长的原因在于余中辉妻子没有签字交申请，双方并未口头协商2016年2月、3月份办理贷款手续。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审争议焦点为：一、双方签订合同后，余中辉与陈志斌是否就涉案买卖合同条款进行了变更；二、陈志斌是否应对本案合同无法继续履行承担违约责任。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中余中辉通过腾讯信息告知陈志斌推迟提交办理按揭手续，陈志斌回复“好的”，证明余中辉与陈志斌就关于申请按揭贷款的合同条款进行变更达成了合意。结合证人鲁某关于双方曾口头约定于2016年2月、3月办理按揭手续的证言，足以证明余中辉与陈志斌已就变更涉案合同申请按揭贷款期限的条款达成了一致意思表示。证人鲁某作为能正确表达意志的成年人，出庭作证，接受了当事人的质询，故一审法院采信该证言并无不当。陈志斌关于鲁某证词不能作为判断本案事实依据的主张不能成立，本院不予采信。陈志斌、余中辉与房天下公司签订的居间服务合同与本案房屋买卖合同分属两个合同，该居间服务合同关于不得以口头承诺变更合同条款的约定并非本案房屋买卖合同的条款，并不能对本案房屋买卖合同关系产生拘束力，故对陈志斌上诉认为合同约定不得以口头方式变更本案房屋买卖合同条款的主张，本院亦不予采信。
关于争议焦点二，合同当事人解除合同，应符合法定或约定的解除条件。2016年3月31日陈志斌向余中辉发送解除合同的通知时，并无合同约定当事人可以单某解除合同的事由，也不存在余中辉违约导致合同目的不能实现的情形。因双方已约定推迟办理按揭贷款，陈志斌亦未举证证明双方变更合同申请按揭期限条款后其向余中辉催告要求余中辉办理按揭贷款手续并给予合理期限。故合同约定的解除条件并未成就，陈志斌单某通知余中辉解除涉案房屋买卖合同，拒绝继续履行合同义务，系违约行为，应当承担相应的违约责任。因双方当事人于一审诉讼中均同意不再履行合同，一审法院据此判决解除双方签订的房屋买卖合同，陈志斌返还余中辉购房款并按合同约定支付房屋成交总价款的20%违约金并无不当。关于陈志斌主张为履行合同支付的交通费、差旅费、误工费等费用，因双方合同并未约定余中辉应承担上述费用，且陈志斌系本案合同的违约方，故其主张上述费用无法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈志斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10813元（陈志斌已预交），诉讼保全费1973元（余中辉已预交），均由上诉人陈志斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 龙战江