安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第01361号
原告安徽恒宇物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蒙城路79号。组织机构代码79187831-0。
法定代表人杨晋，该公司总经理。
委托代理人王冰，安徽铸志律师事务所律师。
被告淮南市财富中心业主委员会，住所地安徽省淮南市田家庵区财富中心小区。
负责人程银，该业主委员会主任。
委托代理人俞海藻，该业主委员会主任助理。
委托代理人朱学军，该业主委员会委员。
原告安徽恒宇物业管理有限公司（以下简称安徽恒宇物业）与被告淮南市财富中心业主委员会（以下简称财富中心业委会）物业管理委托合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法组成由审判员费云担任审判长并主审本案，代理审判员魏莉、人民陪审员陈超参加的合议庭审理本案，于同年8月4日公开开庭对本案进行了审理。原告安徽恒宇物业的委托代理人王冰以及被告财富中心业委会的委托代理人俞海藻、朱学军均到庭参加了诉讼；原告安徽恒宇物业法定代表人杨晋以及被告财富中心业委会负责人程银经本院传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽恒宇物业起诉称：2008年9月16日，原告与淮南市金大陆房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由原告对淮南市财富中心小区进行物业管理。小区成立业主委员会后，原告又与小区业主委员会即被告签订了物业服务合同，继续对小区进行物业服务。2012年9月30日，原、被告物业服务合同到期，双方未能续签合同，原告退出财富中心小区。之后，被告向小区业主收取应由原告收取的原告服务期间的物业费用共计106511元，经原告多次催要，被告拒不返还，原告曾于2013年8月提起诉讼，后撤诉，现再次提起诉讼，要求判令被告返还收取的物业费106511元，并承担本案诉讼费用。
原告安徽恒宇物业为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码证复印件以及法定代表人身份证明，证明其诉讼主体资格适格。财富中心业委会质证意见：没有异议。本院经审查依法予以确认。
证据二、金大陆·财富中心前期物业服务合同（2008年9月16日至2011年9月15日）复印件，证明安徽恒宇物业对财富中心小区提供了物业服务。财富中心业委会质证意见：没有异议。本院经审查依法予以确认。
证据三、财富中心物业管理委托合同（2011年10月1日至2012年9月30日）复印件，证明安徽恒宇物业对财富中心小区提供了物业服务。财富中心业委会质证意见：没有异议。本院经审查依法予以确认。
证据四、工作联系函（2012年7月1日）复印件，证明2012年7月份，安徽恒宇物业提前通知财富中心业委会将于合同期满后按规定程序退出财富中心物业管理。财富中心业委会质证意见：没有异议。本院经审查依法予以确认。
证据五、会议纪要（2012年10月24日）复印件，证明财富中心业委会收取了应当由安徽恒宇物业收取的物业费。安徽恒宇物业对该会议纪要并不认可，也没有在上面签字。财富中心业委会质证意见：真实性、证明目的均有异议，原告出示的会议纪要复印件不是原件的复印件，是原告同意我们收取的物业费。本院经审查后认为，原告安徽恒宇物业自己对其所举的此证据不予认可，本院对此证据不予确认。
证据六、本区朝阳街道办事处证明（2013年6月7日），证明原告向被告移交了一些相关的书面资料。财富中心业委会质证意见：移交的这些资料，只是一些产品的说明图，关键的资料都没有，我们要的是单体建筑结构竣工图。本院经审查后认为，被告的质证意见不具备针对性，本院对此证据予以确认。
证据七、物品收条（2012年10月24日）复印件，证明在2012年10月24日，双方办理了现场移交。财富中心业委会质证意见：对证据的真实性没有异议，原告移交的只是钥匙。本院审查后对此证据予以确认。
证据八、财富中心电表度数（2012年10月24日）、财富中心物业办和监控室电表底数（2012年10月26日）复印件，证明双方在2012年10月24日左右，一直在办理现场移交手续。财富中心业委会质证意见：没有异议。本院审查后对此证据予以确认。
证据九、财富中心移交资料明细表（2013年6月19日）复印件，证明原告已将物业公司所有的资料，包括图纸资料、监控资料、业主档案等全部移交给被告了。财富中心业委会质证意见：真实性没有异议，对证明目的有异议，竣工总平面图、地下管网工程竣工图没有移交。本院审查后对此证据予以确认。
证据十、收据171张复印件，证明被告实际收取了本应由原告收取的物业管理费215749.70元的事实。财富中心业委会质证意见：没有异议。本院审查后对此证据予以确认。
证据十一、本院（2013）田民一初字第02395号民事判决书、安徽省淮南市中级人民法院（2014）淮民一终字第00101号民事裁定书，证明原告曾经起诉过，后来又撤诉了。财富中心业委会质证意见：没有异议。本院审查后对此证据予以确认。
被告财富中心业委会当庭辩称：1、安徽恒宇物业服务期间未正确履职，撤出后未完全履行相关法律义务，是造成物业费无法及时收取的主要原因。2011年10月19日，根据安徽恒宇物业与安徽金大陆房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，以及安徽恒宇物业已经在财富中心提供物业管理服务的事实，原、被告签订了物业管理委托合同，服务期限至2012年9月30日。安徽恒宇物业在履约期间，小区共13部电梯最高时竟然有8部电梯不能正常使用，水泵供水系统频发故障，门禁系统不能正常发挥作用，公共面积被非法侵占，消防设施形同虚设，引起业主强烈不满。2012年下半年，电梯、门禁、消防系统部分重要部件丢失被盗，损毁严重，多个电梯因长期不维修保养而不能使用，停水停电时常发生，很多业主因不满物业服务而拒交物业管理费。同年10月25日，业主代表与本区朝阳街道办事处、市区两级房管局以及安徽恒宇物业在朝阳街道办事处进行了协商，就安徽恒宇物业撤离的相关事宜形成了会议纪要，即安徽恒宇物业按照《安徽省物业管理条例》第四十八条、第五十六条的规定，做好物业管理的移交工作。但时至今日，安徽恒宇物业大部分重要资料未移交，电梯、门禁、消防系统存在安全隐患，小区共用部位被侵占，移交工作尚未处理完毕。2、财富中心业委会代为收取的物业管理费金额为106511元。3、安徽恒宇物业没有完全履行撤离义务，给财富中心小区业主造成了巨大损失。由于资料移交不全，导致小区公共供电出现问题，不得以使用合肥百大商场的高价电却无法整改，此项支出每月就有1万多元；安徽恒宇物业进驻时，小区所有电梯均可正常使用，其撤离时，有8部电梯不能正常使用，仅此一项损失经电梯维保公司测算就有5万多元；安徽恒宇物业进驻时，所有消防电脑控制柜均可正常使用，消防枪头完备，其撤离时，5台消防电脑控制柜只有1台可用，消防枪头丢失100多只，紧急疏散指示灯严重损坏，损失达4万多元；安徽恒宇物业进驻时，门禁监控系统均可正常使用，其撤离时，门禁监控系统无法使用，两项损失6万多元；安徽恒宇物业进驻时，水泵均可正常使用，其撤离时，水泵锈蚀严重无法使用，此项损失7000余元；财富中心地下停车场系统在向安徽恒宇物业移交时，含有出入口控制部分、管理中心部分所有设备，均可正常使用，其撤离时，系统电脑、时租卡读写器、管理软件、入口控制器、直杆自动挡车器均不知去向，损失3万多元；安徽恒宇物业进驻时，金大陆公司提供了价值7万余元的办公经费，其撤离时，所有设备全部被搬走；安徽恒宇物业服务期间，属全体业主共有的共同安全通道被合肥百大商场、交通银行等单位非法占有或租用，另收取每户300元的垃圾清运费和电梯损耗费，至今尚有50多户没有装修，其撤离后也不提退还。4、安徽恒宇物业必须完全履行撤离义务，是业委会移交物业费用的前提条件。业委会当初按照会议纪要的安排，代为收取应当由安徽恒宇物业收取的物业费时，是为了确保业主利益不受非法侵害，确保交接顺利，目前没有向安徽恒宇物业移交物业费用，是督促安徽恒宇物业正确履行相关义务。综上所述，由于安徽恒宇物业没有按照物业管理委托合同履行自己的义务，其撤离时，也未按照2012年10月24日的会议纪要履行自己的义务，故请求驳回原告安徽恒宇物业的诉讼请求。
被告财富中心业委会为支持其辩称意见，向本院递交了以下证据：
证据一、财富中心业主委员会登记备案表复印件，证明被告的主体资格适格。安徽恒宇物业质证意见：没有异议。本院经审查依法予以确认。
证据二、会议纪要（2012年10月24日），证明我们向业主收费是经过朝阳街道以及安徽恒宇物业同意的，是合法的。安徽恒宇物业质证意见：对真实性没有异议，但对证明观点有异议，认为收费可以配合我们去收，钱应该交给我们，不应该由被告直接拿走。本院经审查后认为，会议纪要意见第二条表述，财富中心业委会对部分业主欠物业费进行催交，收取的物业费在社区监管下主要用于保安保洁人员的工资、电梯的维保费用、共用设施的电费和安徽恒宇物业撤离前应该修理而未修理的共用设施以及损坏的设备等。原告的抗辩理由不能成立，不予采信。本院对此证据予以确认。
证据三、财富中心移交资料清单复印件，证明竣工总平面图、地下管网工程竣工图、单体建筑、结构、设备竣工图没有移交，最关键的资料没有移交。安徽恒宇物业质证意见：对真实性没有异议，但对证明观点有异议，认为竣工总平面图、地下管网工程竣工图、单体建筑、结构、设备竣工图没有移交，是因为安徽金大陆房地产开发有限公司没有将该资料移交给我们，没有这三份资料并不影响物业公司的正常管理和工作。本院对此证据予以确认，对原告的抗辩理由予以采信。
证据四、电梯缺件情况汇总统计报告复印件以及电梯损坏照片21张，证明安徽恒宇物业进驻财富中心小区时电梯是完好无损的，是因为他们不保养、不维修，造成了13部电梯有8部损坏，还有一些电梯主要部件被盗。安徽恒宇物业质证意见：对该组证据的真实性、关联性均有异议，认为这组照片拍的是哪个地方的电梯不确定，拍摄时间不确定，不能证明电梯在我们移交的时候有问题。本院经审查后认为，这组照片没有拍摄时间，拍摄时也没有参照物，无法确定被拍摄电梯的具体地点。本院对原告的抗辩理由予以采信，对该组证据不予确认。
证据五、被盗的消防设备清单，证明消防设备被盗的事实。安徽恒宇物业质证意见：我们对此不予认可。本院经审查对该证据依法予以确认。
证据六、收条、汇款凭证复印件，证明安徽金大陆房地产开发有限公司给了安徽恒宇物业7万元的办公费用。安徽恒宇物业质证意见：证据是复印件，不予质证，另该费用与本案无关。原告的抗辩理由成立，本院对该组证据不予确认。
证据七、安徽恒宇物业收据、收条（2009年7月3日）、淮南财富中心智能停车场系统验收移交单复印件，证明财富中心地下车库是安徽恒宇物业接手管理的。安徽恒宇物业质证意见：与本案无关，不予质证。原告的抗辩理由成立，本院对该组证据不予确认。
经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，确认以下事实：2008年9月16日，安徽恒宇物业与安徽金大陆房地产开发有限公司签订了金大陆财富中心前期物业服务合同，合同期限自2008年9月16日起至2011年9月15日止。合同约定，安徽恒宇物业对小区的物业公共设施设备维护管理，消防供水系统的维护管理，合同终止时，将物业管理用房及相关资料及时完整地移交给业主委员会。2011年9月6日，财富中心业委会成立。同年10月19日，安徽恒宇物业与财富中心业委会签订了财富中心物业管理委托合同，合同期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止。合同约定，安徽恒宇物业提供服务的受益人是财富中心小区的全体业主和物业使用人；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、健身器材等的养护和管理，公共环境卫生的管理，垃圾的清运等；管理与物业相关的资料。合同履行期间，时常发生电梯运行故障、电梯设备损坏被盗、门禁系统损坏以及消防设施损坏被盗现象，由于安徽恒宇物业没有及时对上述故障进行维修和养护，导致部分业主对安徽恒宇物业意见很大，拒交物业管理费，以至于合同到期后，原、被告未能续签物业管理委托合同。为了化解矛盾，2012年10月24日，在朝阳街道办事处主持下，召开了由淮南市物业管理科、田家庵区房管局、朝阳街道办事处、龙湖社区社居委、安徽恒宇物业以及财富中心业委会等分别派员参加的协调会，就淮南财富中心物业的有关事项进行了充分协商，形成会议纪要，达成以下意见：1、同意安徽恒宇物业于2012年10月25日退出淮南财富中心的物业管理，按照《安徽省物业管理条例》做好物业管理的移交工作；2、安徽恒宇物业同意财富中心业委会对部分业主欠交的物业费进行催交，收取的物业费在社区监管下主要用于保安保洁人员的工资、电梯的维保费用、共用设施的电费以及由安徽恒宇物业撤离前应该维修而未维修的共用设施和损坏的设备等。费用使用合理，并报安徽恒宇物业和区房管局备案。3、财富中心业委会负责落实安徽恒宇物业退出后的小区保洁保安及电梯维保等工作，确保小区居民正常生活。4、安徽恒宇物业有责任配合财富中心业委会做好物业移交的相关手续。会后，安徽恒宇物业未按会议纪要的要求履行维修公用设施设备的义务，部分资料没有移交，小区地下停车库的设备没有移交。
另查明，安徽恒宇物业退出财富中心小区后，财富中心业委会向小区部分业主收取了欠交的物业费用共计106511元。
本院认为，原、被告签订的财富中心物业管理委托合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，该合同合法有效，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定和法律规定诚信的履行各自的义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、原告安徽恒宇物业在合同期内是否按照约定履行了物业管理职能？二、原告安徽恒宇物业要求被告财富中心业委会返还物业费106511元的合理性。
关于焦点一：安徽恒宇物业在合同期内，对部分电梯损坏、消防设施损坏未能及时予以修理，丢失的消防设备未能及时补上，门禁系统损坏不予修理等，引起部分业主不满，以至于拒交物业费，并产生纠纷。在朝阳街道办事处主持下进行双方协调后，安徽恒宇物业又未能按会议纪要的要求认真履行撤场后的移交工作，其未按合同约定认真履约是造成纠纷的主要原因。
关于焦点二：根据2012年10月24日形成的会议纪要，该纪要意见第二条表明，财富中心业委会对部分业主欠交的物业费进行催交，收取的物业费在社区监管下主要用于保安保洁人员的工资、电梯的维保费用、共用设施的电费和安徽恒宇物业撤离前应该修理而未修理的共用设施以及损坏的设备等。根据《安徽省物业管理条例》第四十八条、第五十六条的规定，物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；移交物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据等。因安徽恒宇物业未能对应该修理的共用设施和损坏的设备进行修理或者更换，该项费用应当用于财富中心小区设施设备的维修和更换。故其要求返还物业费106511元的请求，理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告安徽恒宇物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费2430元，由原告安徽恒宇物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：工商银行淮南舜耕支行，账号：1304002229004369288，户名：淮南市财政局（032）。），上诉于安徽省淮南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 费云
代理审判员 魏莉
人民陪审员 陈超
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 张洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。