浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第1421号
上诉人（原审被告）：蔡慧玲，
汉族，住浙江省温州市瓯海区郭溪镇梅屿村温翟东路***号。公民身份号码：3303041983********。
委托代理人：郑小文。
被上诉人（原审原告）：魏力。
上诉人蔡慧玲与被上诉人魏力因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2012）杭下民初字第1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年6月2日，魏力、蔡慧玲及案外人杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《购房意向合同》，就魏力通过我爱我家公司购买蔡慧玲房屋事宜进行约定，转让房屋坐落杭州市江干区丽江公寓白云苑4幢2单元1702室，建筑面积82.96平方米；转让总价1382000元，首付30%，其余申请商业贷款；交易过程中产生的税费由买方承担；首付款于签订正式房屋转让合同后5个工作日内支付，产权过户当日交房给魏力；魏力为表示对我爱我家公司提供房源的购买诚意，同意向我爱我家公司支付意向金5万元，若蔡慧玲接受魏力的购买条件并签署该意向书后，意向金转为定金；魏力和蔡慧玲同意在该意向合同签字后10个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》。上述协议中房屋转让方的相关事宜实际系我爱我家公司与案外人李维真协商确定，蔡慧玲及李维真均曾向我爱我家公司员工表示，卖方的相关事项由李维真决定。蔡慧玲已收取我爱我家公司转交的魏力的购房定金5万元。2012年6月10日下午，蔡慧玲来到杭州与魏力协商签订正式转让合同事宜。蔡慧玲要求在补充协议中增加如魏力贷款审批不通过应向其承担违约责任的内容，魏力要求在补充协议中增加如果其贷款不能审批通过应及时退还首付款的内容，魏力要求我爱我家公司在补充协议上盖章，各方就上述等内容存在争议，当日未能达成一致意见，遂约定待相应问题协商好后再行签订转让合同。后经协商，补充协议已经增加如魏力贷款审批不通过导致合同终止应补偿蔡慧玲1万元的内容，我爱我家公司与魏力就在补充协议上盖章事宜也达成一致意见。同年6月25日，我爱我家公司负责本次房屋买卖的员工吴志民向李维真发短信，称“我今晚去把合同打出来让客户（指魏力）这边签好字，明天我送过来给您签”，李维真回复“可以”。同日，魏力在《杭州市房屋转让合同》及修改后的《补充协议》上签字。吴志民再次与李维真联系，李维真表示合同约定在10个工作日内签订正式合同，现已超过签订时间，且房屋价格也已经上涨，故不同意签订正式合同。2012年6月27日，魏力向蔡慧玲发函，称根据意向书的约定，蔡慧玲应在2012年6月15日前与其签订《杭州市房屋转让合同》，但至今蔡慧玲仍未与其签订，故函告要求蔡慧玲于2012年7月3日23时前至我爱我家公司（杭州市西湖文化广场环球中心22楼签约中心）签订《杭州市房屋转让合同》，逾期则蔡慧玲违约。当月28日12时42分，魏力向蔡慧玲发短信，重申要求蔡慧玲前来签约，并告知已发函。蔡慧玲回函称只听中介安排，到现在其和李姐（即李维真）都没接到中介的电话，希望魏力与中介联系。同日13时4分和29日21时57分，吴志民向蔡慧玲两次发短信，要求其于7月3日23时前履约签订合同。当月7月3日，蔡慧玲向魏力发函，称其已于6月10日来杭州与魏力洽谈签订《杭州市房屋转让合同》事宜，但因魏力以我爱我家公司不在《杭州市房屋转让合同》上签章为由拒不在合同上签字，导致合同无法成立。房屋转让合同并不以中介公司签章为合同生效的必要条件，魏力以中介公司不在《杭州市房屋转让合同》上签章为由而拒不签字实属无理。现房屋转让合同无法签订系魏力过错导致，魏力应承担违约责任，为此，蔡慧玲将行使合同权利，没收定金，并解除与魏力的购房意向。后双方仍未能协商签订转让合同，魏力于2012年11月7日提起诉讼，诉请判令：1、蔡慧玲双倍返还定金100000元；2、蔡慧玲依照合同承担违约责任，向魏力支付房屋转让总价的10%即138200元；3、蔡慧玲赔偿魏力自2012年6月2日起至本案审理结束时同面积大小（82.96平方米）房屋市场价格上涨部分约100000元；4、本案诉讼费用及财产保全费用由蔡慧玲承担。原审诉讼中，魏力增加诉讼请求，要求解除双方当事人之间的《购房意向书》。
原审法院审理认为：魏力与蔡慧玲签订的《购房意向合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。一、关于违约的认定。双方约定在意向合同签订后十个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》，此后双方也依约于2012年6月10日就签订房屋转让合同进行协商。在协商过程中双方均有权就合同内容提出自己的意见，因协商不成未签订房屋转让合同，不应认定双方存在违约行为。双方约定此后就相关内容继续协商，表明双方仍应按照意向合同的约定继续履行签订房屋转让合同的义务，故蔡慧玲称魏力及我爱我家公司要求其签订合同时已超出10个工作日缺乏依据，不予采纳。此后通过我爱我家公司协调，补充协议已作相应变更，我爱我家公司在征求李维真同意并与魏力先行签订协议后，李维真拒绝签订的行为，应认定为违约。李维真虽然并非合同相对人，但蔡慧玲在签订意向合同及协商的过程中，曾明确表示涉及该房屋卖方的相关事宜由李维真决定，因此，李维真的意思表示应视为蔡慧玲的意思表示，故应认定蔡慧玲违约。二、关于解除合同。如前所述，经中介公司沟通、魏力在房屋买卖合同上签字后，李维真代表蔡慧玲明确表示不签订合同，魏力的合同目的不能实现，且蔡慧玲此后向魏力发函也表示解除合同，故对魏力要求解除合同的请求予以支持。三、关于违约责任的承担。魏力既主张双倍返还定金，又主张违约金，经释明后，其明确由对方承担违约金，故对魏力主张加倍返还定金部分不予支持。合同已经解除，魏力已支付的5万元定金应予返还。双方签订的系意向合同，按照杭州市房屋转让的通常做法，双方还需签订《杭州市房屋转让合同》，故该意向合同实际属正式合同前的预约合同。预约合同是约定双方将要在一定期限签订正式合同的合同，而并非内容已经完整和确定的正式合同，一方因另一方违约而遭受损失应限定在为准备达成正式合同而支出的费用范围内。合同约定的违约金与魏力因此遭受的损失相比显然过高。且蔡慧玲此前也曾按照意向合同的约定，到杭州与魏力协商签订《杭州市房屋转让合同》，有过履行合同的行为，只是因双方就部分内容协商未能达成一致而不能签订合同。综合上述情形，原审法院酌情确定由蔡慧玲承担违约金5万元，其余部分不予支持。魏力主张的市场价格上涨损失，未能提交证据证明市场价格存在上涨情形及具体金额，且双方签订的仅系预约合同，魏力的该主张也缺乏依据，不予支持。本案立案时案由确定为商品房预售合同纠纷，但双方实际系就二手房进行买卖，故案由应确定为房屋买卖合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2013年1月31日判决：一、解除魏力与蔡慧玲签订的《购房意向合同》；二、蔡慧玲于判决生效之日起十日内退还魏力定金人民币5万元；三、蔡慧玲于判决生效之日起十日内支付魏力违约金人民币5万元；四、驳回魏力的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费6373元减半交纳为3186.5元，财产保全申请费2211元，合计5397.5元（已由魏力预交），由魏力负担3801.5元，蔡慧玲负担1596元（于判决生效之日起十五日内向原审法院交纳）。
宣判后，原审被告蔡慧玲不服，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实错误，对举证责任的分配及证据证明效力的认定亦不符合法律规定。二、原审判决没有审明蔡慧玲与魏力双方未能签订正式的房屋转让合同的真正原因。三、原审法院未通知第三人李维真到庭参加诉讼，存在程序违法。请求二审法院撤销原判，改判驳回魏力的诉讼请求，一、二审诉讼费由魏力承担。
被上诉人魏力在二审诉讼中辩称：上诉人蔡慧玲在房产交易过程中，多次表示如有任何问题都找李维真商量。在我爱我公司去温州和其谈房价时，也是直接和李维真谈的。期间，被上诉人和李维真通过多次电话，但上诉人本人却没有和被上诉人联系过。吴志民和被上诉人没有利害关系。被上诉人多次和李维真联系要他们来杭州商谈，但他们一直不肯过来。后来被上诉人去温州见了李维真，经协商，被上诉人同意如果贷款下不来，给李维真1万定金，如房子正常成交，我爱我家就减少中介费两、三千。对这个约定李维真也是认可的。因为房价上涨，李维真要求被上诉人加价10万，被上诉人不同意，并发了敦促函给上诉人，但上诉人和李维真均没有答复被上诉人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审诉讼中均未提出属于二审程序中的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：本案所涉的《购房意向合同》从内容上看，其性质应属于预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。现已查明，2012年6月2日，双方当事人签订《购房意向书》后曾在当月10日协商签订正式买卖合同，但因就魏力如无法通过贷款审批的担责双方当事人无法达成合意，双方同意继续进行协商。此后，魏力同意就其上述情形承担违约责任，并与我爱我家公司达成一致意见，并通知蔡慧玲前来签订房屋买卖合同。而蔡慧玲本人在此后就再未向魏力提出签订正式的转让合同的意思表示，并发函给魏力，以房屋买卖合同无法签订系被魏力的过错为由要求解除与魏力的购房意向合同。原审判决据此认定蔡慧玲的违约行为导致双方当事人无法签订房屋买卖合同，蔡慧玲应向魏力承担违约责任系正确。对于双方当事人协商过程中所涉及的案外人李维真的身份，根据原审诉讼中蔡慧玲的陈述，李姐（李维真）与其是表亲关系，在双方当事人的协商过程中也起到了一定的作用。对于魏力在原审庭审中诉称的我爱我家公司员工吴志民曾表示去温州给蔡慧玲签合同但遭李维真以短信告知涨房价为由予以拒绝的主张，蔡慧玲未直接予以否定，而是主张因协议没有体现其意思，所以其不同意魏力及中介公司前来签约。此外，蔡慧玲在原审诉讼中提交的证据1--“邮件”中，也载明系魏力发给李姐（李维真）的。上述证据足以证实李维真代表蔡慧玲自始参与了与魏力及我爱我家公司就案涉房屋买卖的协商过程，对李维真的代理行为蔡慧玲系予以认可，该节事实也可以与原审诉讼中出庭作证的吴志民的证言相印证。蔡慧玲上诉否认李维真的代理行为及其法律后果，本院不予采信。蔡慧玲诉称原审法院未通知李维真作为第三人参加诉讼存在程序违法的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人蔡慧玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一三年七月十二日
书记员 王勤