江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0803民初7118号
原告：丁安林，男，1967年10月5日生，汉族，住淮安市淮安区。
委托诉讼代理人：冯小飞，江苏沁心律师事务所律师。
被告：淮安祥和置业有限公司，住所地淮安市淮安区关天培路155号翡翠城小区。
法定代表人：罗登国，该公司董事长。
被告：淮安市宝隆置业有限公司,住所地淮安市淮安区关天培路翡翠城小区。
法定代表人：谈玉明，该公司总经理。
原告丁安林与被告淮安祥和置业有限公司（以下简称祥和公司）、淮安市宝隆置业有限公司（以下简称宝隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁安林及其委托诉讼代理人冯小飞到庭参加诉讼。被告祥和公司和宝隆公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁安林向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于淮安市淮安区关天培路155号翡翠城29号楼110、111、303室房屋归原告所有；2、判决两被告协助原告办理上述房屋的产权变更登记手续。事实与理由：2010年9月26日，原告以总价400万元的价款购买两被告开发位于淮安市淮安区关天培路155号翡翠城29号楼110、111、303室房屋。原告分别于2010年9月26日、2010年10月8日和2010年11月16日分三次支付全部购房款400万元。2011年3月14日，原、被告补签三份购房合同。同年8月，被告将上述房屋交付给原告使用，但至今未将房屋产权过户在原告名下。
被告祥和公司和宝隆公司未作答辩。
经审理查明，2010年9月26日，原告以总价400万元的价款购买两被告共同开发位于淮安市淮安区关天培路155号翡翠城29号楼110、111、303室房屋。2010年9月26日、2010年10月8日和2010年11月16日，原告分三次通过银行转账的方式汇款100万元、100万元和200万元至被告宝隆公司账户。
2011年3月14日，原告与被告祥和公司签订三份购房合同，约定被告祥和公司将位于淮安市淮安区关天培路155号翡翠城29号楼110、111、303室房屋出售给原告，房屋总价款为400万元。同年8月，被告祥和公司将房屋交付给原告使用至今。现上述房屋产权登记在被告宝隆公司名下。
另查明，2011年9月8日，史海浪（××）与罗登国（借款人）、宝隆公司（担保人）签订借款协议一份，约定借款金额500万元，借款期限3个月，从2011年9月8日至2011年12月8日，借款逾期时按违约本金的日息万分之五加收罚息，且担保方无条件授权××处置抵押物。同日，罗登国出具“今借到史海浪人民币伍佰万元整”借条一张。史海浪分别于2011年9月8日、2011年9月9日分三次通过银行转帐500万元给罗登国。
登记在被告宝隆公司名下的位于淮安市淮安区关天培路155号翡翠城29号楼110、111、303室房屋存在抵押权。2011年10月26日，祥和公司（甲方）与史海浪（乙方）签订抵押借款合同一份，约定：一、借款金额450万元。二、借款期限自合同生效之日至2011年12月8日。三、甲方向乙方借款以甲方开发建设的翡翠城花园小区29号楼3套商业、30号楼2套商业，共计473.09平方米。乙方由史海浪、戴兰英签名。抵押房屋清单为29号楼110室面积为108.25平方米、111室面积为108.25平方米、303室面积为230.07平方米，30号楼108室面积为7.18平方米、109室面积为19.34平方米。淮安市淮安区房屋登记中心根据上述合同及抵押房屋清单为29号楼110室、111室、303室办理淮房建楚州字第C113429号在建工程抵押登记证明。
2011年10月26日，祥和公司（甲方）与史海浪（乙方）签订抵押借款合同一份，约定：一、借款金额450万元。二、借款期限自合同生效之日至2011年12月8日。三、甲方向乙方借款以甲方开发建设的翡翠城花园小区29号楼3套商业、30号楼2套商业，共计473.09平方米（详见抵押清单）。乙方由史海浪、戴兰英签名。抵押房屋清单为29号楼110室面积为108.25平方米、111室面积为108.25平方米、303室面积为230.07平方米，30号楼108室面积为7.18平方米、109室面积为19.34平方米。淮安市淮安区房屋登记中心根据上述合同及抵押房屋清单为29号楼110室、111室、303室办理淮房建楚州字第C113429号在建工程抵押登记证明，为30号楼108室、109室办理淮房建楚州字第C113430号在建工程抵押登记证明，两份证明载明抵押权人为史海浪、戴兰英，抵押人为祥和公司，债权数额分别为400万元、50万元。
2010年9月26日，丁安林（甲方）与宝隆公司、祥和公司（乙方）签订协议一份，约定甲方于2010年9月25日订购翡翠城花园小区三套商铺，分别为29号楼111商铺，面积108.25平方米，29号楼110商铺，面积108.25平方米、29号楼303商铺，面积230.09平方米.以上3套商铺房屋总价400万元。乙方承诺于2011年6月30日将甲方所定的商铺交与甲方，并于当日与甲方签署上述3套商铺的商品房买卖合同。祥和公司认可通过宝隆公司收到丁安林支付的购房款400万元。2011年3月14日，丁安林与祥和公司分别就29栋110室、111、303室签订商品房买卖合同。2012年5月13日，丁安林致函宝隆公司、祥和公司，要求为其办理房地产在建工程抵押登记证明。
淮安市中级人民法院（2012）淮中商初字第0052号生效判决书认为，史海浪、戴兰英虽然是在建工程抵押登记证明中载明的抵押权人，但在建工程抵押登记证明是依据2011年10月26日宝隆公司、祥和公司分别与史海浪、戴兰英签订的抵押借款合同办理，这两份抵押借款合同不同于2011年9月8日史海浪与罗登国、宝隆公司签订的借款协议，宝隆公司、祥和公司亦未实际按照这两份抵押借款合同约定分别向史海浪借款50万元、450万元，故这两份抵押借款合同中抵押物所担保的主债权并不存在，史海浪无权依据这两份抵押借款合同要求宝隆公司、祥和公司对罗登国的个人债务承担担保责任。祥和公司与史海浪、戴兰英于2011年9月26日签订的抵押借款合同，约定以在建工程为祥和公司的借款提供抵押担保，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。第三人丁安林与祥和公司签订商品房买卖合同后，并未向登记机构申请预告登记，亦未办理权属变更登记，其主张自己为淮安区翡翠城花园小区29栋110室、111、303室房屋所有权人无事实依据，其请求确认2011年9月26日抵押借款合同无效亦无事实依据，本院不予支持。
审理中，经本院释明原告是否同意变更诉讼请求要求解除购房合同返还购房款，原告表示不同意变更诉讼请求。
原告以两被告至今未将上述房屋产权登记在原告名下诉至本院。
以上事实，有原告陈述、原告提供的银行转账凭证和收据、商品房买卖合同三份、产权证三份和（2012）淮中商初字第0052号民事判决书一份等证据证明，经庭审审查，本院予以确认。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告祥和公司签订的三份商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
买受人应当按照约定的数额支付价款。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。原告购买位于淮安市淮安区关天培路155号翡翠城29号楼110、111、303室房屋，已经按照合同的约定支付了购房款。出卖人应当按照合同的约定协助原告办理过户的义务。原告将购房款交付给被告宝隆公司，被告宝隆公司与被告祥和公司系合作开发上述房屋，虽原告与被告祥和公司签订买卖合同，因房屋登记在被告宝隆公司名下，原告要求被告宝隆公司履行义务，未突破合同相对性原则，符合规定。因上述房屋存在合法有效的抵押权，原告要求过户存在权利障碍，故对此请求，不予支持。经本院释明，原告是否要求变更诉讼请求，要求解除购房合同返还购房款，原告表示不同意，原告有权在法律规定的范围内对自己的民事权利和诉讼权利进行处分。原告要求直接确认上述房屋归原告所有，该请求属于合同的履行问题，故对该请求本院也不予支持。
被告祥和公司和宝隆公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告丁安林的诉讼请求。
案件受理费38810元，公告费560元，共计39370元，由原告丁安林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 孙环亮
人民陪审员 马红香
人民陪审员 吴云平
二O二O一七年五月二十六日
书 记 员 杜 鹃
附:裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。