宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终399号
上诉人（原审被告）冯全义，男，1959年1月28日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被上诉人（原审原告）徐荣仙，女，1974年4月18日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
上诉人冯全义因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第5229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人冯全义，被上诉人徐荣仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年7月2日，原告徐荣仙与被告冯全义及涉案房屋的原承租人王军签订《转让协议》一份，约定被告冯全义同意王军将位于银川市兴庆区解放西街西桥巷239号店铺（漫步影像摄影）转让给原告，房屋建筑面积为62.26平方米，王军与被告签订的租赁合同租期到2014年4月1日止，年租金为40000元，原告在2013年7月2日前一次性向王军支付转让费共计人民币110000元，如因自然灾害等不可抗因素导致原告经营受损与王军无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店铺，其有关补偿归原告。2014年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于银川市兴庆区住房租赁给原告使用，租赁期限共3年，被告从2014年4月1日起将出租房屋交付原告使用至2017年3月31日收回，房屋租金每年交纳一次，提前一个月交纳，第一年租金40000元，每年上涨2000元。如因自然灾害等不可抗因素导致原告经营受损与被告无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店铺，其有关补偿归原告。2013年11月2日，银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部与被告冯全义签订《国有土地房屋征收补偿协议书》一份，约定银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部将位于营业房予以拆除。被告冯全义选择以原地产权调换作为补偿方式。后冯全义获得有限电视补偿费320元、磁卡电表补偿费280元、磁卡水表补偿费162元、搬迁补助费2241.36元、临时安置补助费47068.56元，以上共计50071.92元。庭审中，原告徐荣仙称向王军交纳的转让费110000元中，包含经营权转让费70000元、房屋租金40000元，因原告实际占有、使用涉案房屋的时间只有2个月，故剩余房屋租金20000元应当退还。被告冯全义认可原告王军按照年租金40000元的标准将房屋租金支付至2014年4月1日。2013年8月29日，银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部向原告下发拆迁通知，限原告于一个月内搬离，2013年11月1日，涉案房屋被政府强制拆迁。为此原告诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行转让协议及租赁合同；2、被告支付原告房屋拆迁补偿款50071.92元；3、被告返还原告房屋租金20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，原、被告一致认可双方租赁合同实际签订的时间为2013年7月2日。原告徐荣仙称2013年9月28日政府禁止开门营业，其于2013年9月底搬离涉案房屋；被告冯全义称涉案房屋于2013年11月1日被拆除。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法、有效。被告出租给原告的房屋被拆除，被告冯全义选择了以原地产权调换方式获取了房屋产权补偿并获得补偿款50071.92元。原、被告租赁合同中约定的“如遇政府规划、国家征用拆迁涉案店铺，其有关补偿归原告所有”中“其有关补偿”指向不明，现原告主张的补偿款50071.92元，是政府对拆迁房屋的有限电视、磁卡电表、磁卡水表、搬迁补助及临时安置补偿，该补偿款应当归以上财产所有人及房屋产权人，故原告依据合同约定主张该补偿款50071.92元，法院不予支持。因涉案房屋已经被拆除，合同目的无法实现，故原告要求继续履行转让协议及房屋租赁合同，法院不予支持。根据原、被告及王军签订的转让协议和原、被告的当庭陈述，王军已经按照40000元／年的标准向被告冯全义支付了截止2014年4月1日的一年房屋租金，原告徐荣仙向王军支付了2013年7月2日至2014年4月1日的全部转租租金40000元，现涉案房屋被政府强制征收并拆除导致原告于2013年9月30日停止经营并搬离，被告冯全义应当向原告徐荣仙返还剩余租赁期（2013年10月1日至2014年4月1日，共计6个月）的房屋租金20000元（30000元÷9个月×6个月）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决：一、被告冯全义于本判决生效之日起十日内返还原告徐荣仙房屋租金20000元；二、驳回原告徐荣仙的其他诉讼请求。如果被告冯全义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1552元，原告徐荣仙负担1109元，被告冯全义负担443元。宣判后，冯全义不服，提起上诉。
上诉人冯全义上诉称，一、上诉人与转租人王军签订的房屋租赁使用合同，租期为三年，按照合同约定上诉人是从转租人王军处收取了第一年的租金3.6万元，非判决书认定的4万元。二、上诉人与转租人王军履行房屋租赁合同4个月后，被上诉人与转租人王军达成转租协议，2013年7月2日上诉人与被上诉人签订了租赁合同，但因租赁合同在实际履行之前已经拆除，其合同的目的无法实现，上诉人与被上诉人之间未发生使用费用，故上诉人没有义务返还被上诉人主张的租赁费。三、被上诉人与转租人王军事实上形成了合同关系，并支付了转让费和房屋租金，所以在转租期间发生了未能履行的情况，首先应该解除被上诉人与转租人之间的纠纷，非由上诉人承担被上诉人转租期间的返还义务。综上，一审认定事实不清。请求二审法院撤销一审判决，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐荣仙辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。被上诉人与上诉人在2014年7月1日签订的房屋租赁协议中明确注明了款项，并由上诉人签字，一审法院在判决中适用了不可抗力导致租赁合同无效的相关法律规定，故一审判决认定事实上并无不妥，上诉人的诉请不能成立。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确、程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的转让协议、房屋租赁合同、国有土地房屋征收补偿协议书及双方当事人的当庭陈述等证据证实，足以认定。。
本院认为，上诉人冯全义将涉案房屋租赁给案外人王军，2013年7月2日，被上诉人徐荣仙与案外人王军签订的《转让协议》中，被上诉人支付的转让费包括案外人王军已向上诉人交纳的2014年4月1日的租金。因政府强制征收导致被上诉人于2013年9月30日停止经营并搬离。上诉人应向被上诉人返还剩余租金。上诉人上诉称其不应向被上诉人返还租金的上诉理由不能成立。其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费443元，由上诉人冯全义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斐
审 判 员 彭 云
代理审判员 宁 丽
二〇一六年五月五日
书 记 员 樊新巧
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。