杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下商初字第4231号
原告：韩盛，男，1982年9月15日出生，汉族，户籍地浙江省淳安县，住浙江省杭州市江干区。
被告：杭州清盛置业有限公司，工商登记地：浙江省杭州市钱江经济开发区顺达路101号北206房，现住址不详。
法定代表人：曹卫国。
被告：曹卫国，男，1971年4月14日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市下城区，现住址。
被告：王丽英，女，1973年10月15日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市下城区，现住址。
原告韩盛为与被告杭州清盛置业有限公司（以下简称清盛公司）、曹卫国、王丽英民间借贷纠纷一案，于2015年10月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘新玉独任审理。后因案情需要，本案调整由审判员俞瑛、代理审判员楼芝兰与人民陪审员周文灿共同组成合议庭进行审理。2016年4月28日，本院对此案公开开庭进行审理。原告韩盛到庭参加诉讼，被告清盛公司、曹卫国、王丽英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。
原告韩盛起诉称：被告清盛公司向原告借款并签订4份《房产抵押借款协议》（编号分别为：AMB-HZ141210-126；AMB-
HZ141210-127；AMB-HZ141210-128；AMB-
HZ141210-129），以上协议约定被告清盛公司向原告借款人民币合计2000000元，借款期限自2014年12月10日至2015年3月9日止，借款年利率8.2%。若借款逾期，则每日须按未归还总金额的0.1%支付从逾期之日起至实际支付之日止的逾期罚息。为确保借款的正常履行，被告清盛公司以其所有的坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢1069室/1192室/1193室/1036室/1031室/1039室/2301室/2300室/2299室/2260室/2261室/2180室/2184室/2185室/2214室/2213室/2215室/2259室/2258室/2302室/1044室/1045室/1046室/2303室/2304室的房屋为本借款协议项下所有债务提供抵押担保，并于2014年12月10日对上述抵押房产完成抵押登记办理。抵押担保范围为主债权本金及其利息、罚息、诉讼费、律师费、差旅费和所有其他应付合理费用。合同还对各方的权利义务、违约责任、争议解决等事项作了约定。同时，被告曹卫国向原告出具担保函，同意为被告清盛公司在上述全部《房产抵押借款协议》项下的全部债务提供连带保证。2015年3月9日被告清盛公司和原告就上述借款期限进行展期并订立《借款展期协议》，借款期限延长至2015年10月9日，借款年利率从2015年4月开始由原先的8.2%调整到8.5%。同时，被告曹卫国、王丽英向原告韩盛提供连带保证责任，同意为被告曹卫国在《房产抵押借款协议》和《借款展期协议》项下的全部债务提供连带保证。由于借款协议约定还款方式是按月付息，到期还本。被告清盛公司借款后已经支付了9期利息，本应于2015年10月8日归还全部借款本息合计人民币2014166.67元，但至借款到期日分文未支付。原告已按约向被告发放了借款，履行了自己的出借义务，然现借款到期，被告未能按约履行自己的还款义务。同时，被告曹卫国、王丽英作为担保人，应在担保责任范围内对被告清盛公司的债务承担连带保证责任。因此，原告为维护自身的合法债权，保障自身对抵押财产的优先受偿，提起诉讼，要求判令：1、被告清盛公司归还原告借款本金、利息及罚息合计人民币2016528.49元（2015年10月12日以后罚息按照合同约定计算至借款还清）；2、原告对被告抵押的坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢1069室/1192室/1193室/1036室/1031室/1039室/2301室/2300室/2299室/2260室/2261室/2180室/2184室/2185室/2214室/2213室/2215室/2259室/2258室/2302室/1044室/1045室/1046室/2303室/2304室的房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价后所得价款在上述金额上享有优先受偿权；3、被告曹卫国、王丽英对上述全部款项在担保责任范围内承担连带还款责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，韩盛公司明确第一项诉讼请求，具体为：借款本金2000000元、利息14166.67元，罚息2361.82元（2015年10月12日以后罚息按2014166.67元为基数按照合同约定计算至借款还清）。
为证明其事实主张，原告韩盛向本院提交如下证据：
1.《房产抵押借款协议》4份，以证明原告和被告清盛公司之间的借款事实。
2.《借款展期协议》4份，以证明原告和被告清盛公司对借款展期进行延长，被告曹卫国、王丽英对该笔承担连带保证责任的事实。
3.《担保函》1份，以证明被告曹卫国对该笔借款承担连带保证责任的事实。
4.账户明细1份。
5.收据1份。
证据4、5共同证明原告将借款打入被告清盛公司账户，被告清盛公司收到该笔借款，合计金额2000000元。
6.《房屋所有权证》25份，以证明本案所涉25套房屋在被告清盛公司名下的事实。
7．《房屋他项权证》25份，以证明被告清盛公司名下的25套房屋已经抵押给原告的事实。
8.个人电子转账凭证40份，以证明原告将款项打入被告清盛公司的账户。
被告清盛公司、曹卫国、王丽英未作答辩，亦未提交证据。
经庭审质证，被告清盛公司、曹卫国、王丽英未到庭，视为放弃质证权利，本院对原告韩盛提交的证据审核后认为，上述证据客观、真实，能互为印证，并且与本案存在关联，本院予以认证。
综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：
2014年12月10日，被告清盛公司（甲方，借款人）与原告韩盛（乙方）签订《房产抵押借款协议》四份，均约定：借款金额伍拾万元，期限从2014年12月10日起至2015年3月9日；借款利率为8.2%；每月付息，到期结清本息，付息日为每月的9日；甲方未按本协议约定时间归还借款本金、利息视为逾期，对应归还借款本息总额中未付部分款项，按未归还总金额0.1%/日支付从逾期之日起至实际支付之日止的逾期罚息。四份《房产抵押借款协议》并约定，清盛公司以自有房产设定抵押。其中编号AMB-
HZ141210-126《房产抵押借款合同》约定，坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢1069室/1192室/1193室/1036室/1031室/1039室的价值为人民币壹佰万元整，各方均同意以柒拾伍万元整价格为限设定抵押；其中编号AMB-
HZ141210-127《房产抵押借款协议》约定，坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢2301室/2300室/2299室/2260室/2261室/2180室的价值为人民币壹佰万元整，各方均同意以柒拾伍万元整价格为限设定抵押；其中编号AMB-
HZ141210-128《房产抵押借款协议》约定，坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢2184室/2185室/2214室/2213室/2215室/2259室/2258室的价值为人民币壹佰万元整，各方均同意以柒拾伍万元整价格为限设定抵押；其中编号AMB-
HZ141210-129《房产抵押借款协议》约定，坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢2302室/1044室/1045室/1046室/2303室/2304室的价值为人民币壹佰万元整，各方均同意以柒拾伍万元整价格为限设定抵押。
同日，被告曹卫国向韩盛出具《担保函》，为清盛公司的借款2000000元及利息提供不可撤销的连带保证担保。
同日，韩盛以转账方式共计向清盛公司支付借款2000000元。韩盛、清盛公司为上述抵押物办理了抵押登记手续。并且，韩盛已经领取《房屋他项权证》。
清盛公司付清了借款期限内的利息，但是未能归还本金。经与清盛公司协商后签订《借款展期协议》四份，均约定借款期限延长至2015年10月9日，借款利率调整为年利率8.5%。清盛公司继续以前述抵押物提供抵押担保，曹卫国继续提供保证担保，并新增保证人王丽英。四份《借款展期协议》均约定，保证人同意债权人有权选择保证、抵押、质押等担保方式中一项或者几项来实现债权，实现担保的方式不以物的担保为绝对优先，而由出借方根据实现债权的最大可能来选择，保证人对此不提出异议、不以此作为抗辩理由。
清盛公司支付利息至2015年9月9日，此后未有还款。遂韩盛提起本案诉讼。
本院认为，原告韩盛与被告清盛公司签订的四份《房产抵押借款协议》，与被告清盛公司、被告曹卫国、王丽英签订的四份《借款展期协议》以及被告曹卫国向原告韩盛出具的《担保函》均是当事人真实意思的表示，协议、函的内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。韩盛作为出借人已提供借款，清盛公司作为借款人理应按期还款，但清盛公司未能在借款到期日还款，曹卫国、王丽英作为保证人亦未能履行代偿义务，以上是引起本案纠纷的直接原因，均应承担相应的责任。为担保本案债务，清盛公司还以登记在其名下的房产提供抵押担保，并且已经房产主管部门办理抵押登记，抵押权设立。在清盛公司未能按期归还债务的情况下，韩盛作为抵押权人有权对抵押物变现后的价款享有优先受偿权。鉴于清盛公司提供抵押担保时与韩盛商定了抵押物的抵押价值，故应在约定的价值范围内优先受偿。另韩盛将清盛公司未付利息计入本金，并以此为基数计算罚息，此种计算方式不符合《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第125条关于“……出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护”的规定。
综上，本院对韩盛诉讼请求中的合理部分予以支持。被告清盛公司、曹卫国、王丽英经本院合法传唤，无正理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第125条之规定，判决如下：
一、被告杭州清盛置业有限公司于本判决生效后十日内归还原告韩盛借款本金2000000元。
二、被告杭州清盛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告韩盛利息14166.67元。
三、被告杭州清盛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告韩盛罚息2345.21元（暂计算至2015年10月11日，此后以借款本机2000000元为基数按年利率21.4%计算至借款本金还清日）。
四、若被告杭州清盛置业有限公司未能按前述第一、二、三项履行支付义务，则原告韩盛有权以杭州清盛置业有限公司名下坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢1069室/1192室/1193室/1036室/1031室/1039室房产拍卖、变卖或折价后的价款在750000元范围内优先受偿；以杭州清盛置业有限公司名下坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢2301室/2300室/2299室/2260室/2261室/2180室房产拍卖、变卖或折价后的价款在750000元范围内优先受偿；以杭州清盛置业有限公司名下坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢2184室/2185室/2214室/2213室/2215室/2259室/2258室房产拍卖、变卖或折价后的价款在750000元范围内优先受偿；以杭州清盛置业有限公司名下坐落于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城3幢2302室/1044室/1045室/1046室/2303室/2304室房产拍卖、变卖或折价后的价款在750000元范围内优先受偿。
五、被告曹卫国、王丽英对被告杭州清盛置业有限公司前述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。
六、驳回原告韩盛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件预收受理费22932元，财产保全申请费5000元，两项合计27932元，由被告杭州清盛置业有限公司、曹卫国、王丽英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 俞 瑛
代理审判员 楼芝兰
人民陪审员 周文灿
二〇一六年九月二十二日
代书 记员 宋圆圆