湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂青山民二初字第00233号
原告中国冶金地质总局中南局，住所地武汉市武昌区和平大道728号水岸国际1号楼23楼（工商注册地湖北省武汉市青山区和平大道1250号）。
法定代表人许智迅，该局局长。
委托代理人李志刚，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人徐海琴，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
被告徐国强，武汉市青山区鑫狄龙酒店业主。
委托代理人戴军，男，1970年11月17日出生，汉族，（特别授权代理）。
委托代理人谢贯虹，湖北本倡律师事务所律师（一般代理）。
原告中国冶金地质总局中南局诉被告徐国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法组成由审判员刘均担任审判长，人民陪审员刘齐、董丽霞参加的合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告中国冶金地质总局中南局的委托代理人李志刚，被告徐国强的委托代理人戴军、谢贯虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国冶金地质总局中南局诉称：2008年8月，湖北金城娱乐有限公司与被告签订及《房屋及设备租赁》合同一份，合同约定将原告位于武汉市青山区建二路44号房屋出租给被告，时间为5年，2008年8月8日开始计算，租金按年收取，每年租金300，000元人民币。同时，合同对双方权利义务以及违约责任进行了约定。合同签订后，湖北金城娱乐有限公司履行了交付义务，被告开始经营使用。2009年8月19日出租人变更为原告，该合同继续履行，被告按合同向原告履行了交纳租金的义务。但自2011年7月起，被告开始不交租金，截止目前，共欠租金及房屋占有使用费775，000元。为此，原告多次派人催缴，被告以各种理由不付。不仅如此，原告在催讨租金的过程中，还发现被告未经同意，将出租房分解后转租给其他多家商户。2013年8月8号，双方的《房屋及设备租赁合同》已到期，合同到期后原告多次要求被告交付所拖欠的租金并退回房屋，但被告仍以各种理由不交纳租金并腾退房屋。故原告诉至法院，请求判令：解除原、被告之间的《房屋及设备租赁合同》；被告支付拖欠租金600，000元及违约金182，280元（2011年8月起暂计算至2014年2月28日）；被告支付房屋占有使用费175，000元（2013年8月起暂计算至2014年2月28日）；被告依法腾退所承租房屋；被告承担诉讼费。
原告中国冶金地质总局中南局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房屋租赁合同，证明原告与被告之间的租赁关系，以及合同对双方权利义务的约定；
证据二、房屋所有权证及国有土地使用权证，证明租赁的房屋属于原告所有；
证据三、网络发票，证明被告租金交纳至2011年7月；
证据四、催交房租通知书，证明被告欠房租后，原告多次催收；
证据五、律师函，证明原告为拖欠租金和腾退事宜委托律师向被告致函，要求解决纠纷；
证据六、情况说明，证明原告至租赁房屋测量出租赁物的实际面积约2537平方米。
被告徐国强辩称：原、被告签订的合同有效未到期，应继续履行该合同；合同签订后原告未按合同的约定提供2600平方米的房屋，因此租金应按实际的租赁面积计算；占用费也应按照实际面积计算；在合同履行过程中，原告提供的设备不能使用、房屋漏水，致使被告不能使用给被告造成了损失；合同未约定被告不能转租，被告为了降低损失，将部分门面与他人共同经营。
被告徐国强为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、房屋及设备租赁合同（同原告提供的证据一），证明合同中并未约定房屋不能转租且租赁面积应是2600平方米，原告需提供完好的设备及房屋；
证据二、7份报告，证明被告向原告提出租赁房屋中设备不完善及房屋漏水，但原告并未解决，导致第二次装修的损失，原合同出租方同意给被告补偿并同意将租赁合同顺延3年；
证据三、照片，证明租赁房屋实际漏水情况；
证据四、裁定书，证明原承租人及租赁房屋实际面积大概是1600平方米，后经被告改造后进行了扩建。
证据五、证人王某证言，证明发电机和中央空调是坏的，搭建的有一部分是徐国强建的及合同到期后顺延三年。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性及合法性无异议，但对证明目的需要说明的是合同中约定租赁房屋的面积是2600平方米，原告要提供完好的设备，合同并未约定被告不能转租；对证据二的真实性及合法性无异议，但认为被告实际使用面积只有1600平方米；对证据三的真实性、合法性及证明目的均无异议；对证据四、五认为被告没有收到通知书及律师函，不发表质证意见，对证据五的证据目的认为租金应按实际承租面积来计算；对证据六真实性及证明目的均有异，认为原告单方出具的。
原告对被告提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同中约2600平方米包括了加层及后期扩建；对证据二中的2008年12月21日的报告真实性无法确定，其他报告认为无我方公司的盖章及签名，故我方不予质证；对证据三的真实性有异议，该证据不能证明具体时间、地点；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，该裁定书中的地址与本案诉争房地址不一致，房屋后经加层加盖已超出裁定书中约定的面积；对证据五的真实性有异议，王某应当出庭经原、被告双方当庭提问及质证，这份笔录是法院单方制作的，该份证据不能作为有效的证据。
本院认为，原告提交的证据一、二、三，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据四，无被告签字，被告也不予认可，本院对该证据不予采信；证据五，虽不是被告本人签收，但邮寄地址及名称与被告一致，本院对该证据予以采信；证据六，与本院组织原、被告实地测量的面积不一致，本院对该证据不予采信。
被告提交的证据一、三，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据二中有王某签字的报告，客观、真实，本院予以采信，其他证据无原告签名及认可，本院对其他证据不予采信；证据四，客观、真实，但本院对其证明目的不予采信；证据五，客观、真实，但本院对其证明合同到期后顺延三年的目的不予采信。
经审理查明：2008年5月8日，被告（乙方）与湖北金城饮食娱乐有限公司（甲方）签订《房屋及设备租赁合同》，合同约定：租赁范围为武汉市青山区建设二路44号房屋，建筑面积约2600平方米；租期为伍年，租期到期后，乙方有优先续租权，租期自2008年8月8日起至2012（3）年8月8日止；年租金叁拾万元，租金支付方式为一年度一交，第一次租金支付的时间为本合同生效之日起五日内，余下年份的租金支付时间为当年的8月8日至合同期满；甲方应保证出租的房屋能正常使用，甲方向乙方提供完好的发电机一台和中央空调系统交与乙方无偿使用，租赁期间设备的运行、维护、保养等费用由乙方自行承担；乙方违反本合同约定未按时缴纳租金，每延迟一日，按未付租金总额的万分之四支付违约金，延期超过30天甲方有权解除合同；合同解除后，乙方应立即向甲方移交房屋和设备，乙方可不在损坏房屋及基本装修的情况下带走自己的物品。合同签订后，被告进场进行了装修。
2008年12月13日，被告向湖北金城饮食娱乐有限公司打报告，称：“在装修完后，发现中央空调及发电机组完全无法使用，以及面积严重不足，与合同不符，并且房屋多处漏水，对我方装修及经营设施严重损坏，造成巨大损失，请贵公司来现场协商解决”。2008年12月21日，湖北金城饮食娱乐有限公司的经理王某在该份报告上写明：“关于上述各项给你方造成的不便及损失在以后经营中协商补偿解决，在合同到期后可顺延叁年。”
2009年8月19日，原、被告及湖北金城饮食娱乐有限公司三方协商后，将合同主体由湖北金城饮食娱乐有限公司变更为原告，但三方未对2008年12月13日的报告进行协商确认。此后，被告向原告交纳租金至2011年8月7日，2011年8月8日至今的租金未交纳。原告多次向被告催缴租金，但被告认为原告应将中央空调、发电机及房屋漏水情况进行解决后，再支付租金。故原告诉至本院，请求判如所请。
另查明：2009年10月23日，王某向武汉市中级人民法院提出书面申请，请求终结湖北金城饮食娱乐有限公司的公司清算程序。法院经审理认定：座落于青山区和平大道1072号吉林街建筑面积为1657.06平方米的房屋（权利人为中国冶金地质总局中南局）作为出资交湖北金城饮食娱乐有限公司实际使用至今，但未办理产权过户登记手续。2009年10月28日，武汉市中级人民法院作出（2009）武民商外清字第1号民事裁定书，裁定：终结湖北金城饮食娱乐有限公司清算程序；由秘鲁共和国利马市汉民酒店公司（王某）及中国冶金地质总局中南局向原湖北金城饮食娱乐有限公司登记机关，办理湖北金城饮食娱乐有限公司法人营业执照的工商注销手续。2003年3月13日，武汉市青山区房产管理局向原告颁发的房屋所有权证表明，租赁房屋位于青山区吉林街，第16幢1-2层建筑面积为1657.06平方米，设计用途为商业服务。2014年9月9日，本院组织原、被告双方对诉争房屋中原告搭盖的面积进行了测量，经测量：一楼搭盖的面积为362.2平方米，二楼搭盖的面积为78.69平方米，三楼搭盖的面积为285.36平方米，共计726.25平方米。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间的《房屋及设备租赁合同》是否能解除及被告是否腾退所承租房屋；被告是否向原告支付拖欠租金600，000元及违约金182，280元；被告是否向原告支付房屋占有使用费175，000元。
关于原、被告之间的《房屋及设备租赁合同》是否能解除及被告是否腾退所承租房屋的问题。第一，原、被告之间的合同约定建筑面积约2600平方米，而房产部门确定的面积为1657.06平方米，原告擅自搭盖的面积为726.25平方米，擅自搭盖的部分至今未经主管部门批准建设，因此，合同中出租面积1657.06平方米的部分有效，其他部分无效；第二，合同约定租金为一年度一交，未按时缴纳租金，延期超过30天原告有权解除合同，被告自2011年8月起未交纳租金，已超过合同约定的30天，原告可以解除合同，但由于合同约定的期限为5年，合同于2013年8月8日已到期，此后，原、被告未续签合同，原告也多次要求被告腾退，因此，原、被告之间的合同已于2013年8月8日解除；第三，虽然2008年12月21日，湖北金城饮食娱乐有限公司的经理王某表示在合同到期后可顺延叁年，但该报告在2009年合同主体变更时原告并未确认；第四，由于原、被告之间的合同履行期限已届满，被告理应向原告返还租赁物，从租赁房屋中腾退。故原告要求解除原、被告之间的《房屋及设备租赁合同》及被告腾退所承租房屋的诉请，本院对被告腾退所承租房屋的诉请予以支持，其他诉请，不予支持；被告辩称原、被告签订的合同有效未到期，应继续履行该合同的意见，本院不予支持。
关于被告是否向原告支付拖欠租金600，000元及违约金182，280元的问题。第一，合同约定的年租金为300，000元，被告从2011年8月8日至2013年8月的租金未交纳，该期间的租金被告理应交纳；第二，被告称原告租赁的房屋面积不足，应按实际面积支付租金，由于原、被告之间的合同约定年租金是300，000元，面积约为2600平方米，而租赁房屋的实际面积为2383.31平方米（1657.06平方米＋726.25平方米），由于实际面积与合同约定面积存在较大差距，原告应按实际面积向被告收取租金，因此，租金参照相应的比例为每年274，997元，因此，被告应向原告交纳租金549，994元（2011年8月8日至2013年8月8日）；第三，由于原、被告双方都违反合同的约定，应当各自承担相应的责任，合同约定未按时缴纳租金，每延迟一日，按未付租金总额的万分之四支付违约金，因此，被告应按未付租金总额的日万分之二向原告支付违约金，2011年8月8日至2012年8月7日的违约金应以274，997元为基数计算，2012年8月8日至2014年2月28日的违约金以549，994元为基数计算。故原告要求被告支付租金及违约金的诉请，本院对支付租金549，994元及部分违约金的诉请予以支持，其他诉请，不予支持。被告辩称租金按实际租赁面积计算的意见，本院予以支持。
关于被告是否向原告支付房屋占有使用费175，000元的问题。第一，原、被告合同于2013年8月8日到期后，原告多次要求被告腾退并支付拖欠的租金，但被告迟迟未予腾退，现原告要求被告支付房屋占用费合理合法；第二，原、被告之间的合同约定年租金是300，000元，面积约为2600平方米，而租赁房屋的实际面积为2383.31平方米，因此，占用费参照相应的比例为每年274，997元；第三，原告诉请计算占用费至2014年2月28日，因此，被告应支付的占用费为152，776元（2013年8月9日至2014年2月28日）。故原告要求被告支付房屋占用费175，000元的诉请，本院对被告支付152，776元的部分予以支持，其他部分不予支持。被告辩称占用费也应按照实际面积计算的意见，本院予以支持。关于被告辩称在合同履行过程中，原告提供的设备不能使用、房屋漏水，致使被告不能使用给被告造成了损失等意见，由于被告已另行提起诉讼主张该部分的损失，故本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十七条、第九十八条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告徐国强于本判决生效之日起10日内向原告中国冶金地质总局中南局支付从2011年8月8日至2013年8月8日的租金549，994元及违约金（以274，997元为基数，从2011年8月8日至2012年8月7日按日万分之二计算；以549，994元为基数，从2012年8月8日至2014年2月28日按日万分之二计算）；
二、被告徐国强于本判决生效之日起10日内向原告中国冶金地质总局中南局支付从2013年8月9日至2014年2月28日的房屋占用费152，776元；
三、被告徐国强于本判决生效之日起20日内将武汉市青山区建设二路44号（青山区吉林街）房屋腾退给原告中国冶金地质总局中南局；
四、驳回原告中国冶金地质总局中南局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13，533元，由原告中国冶金地质总局中南局负担1，533元，被告徐国强负担12，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费13，533元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 均
人民陪审员 刘 齐
人民陪审员 董丽霞
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 司 思