河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民一初字第1930号原告（反诉被告）新乡凯德商用置业有限公司，住所地新乡市人民中路199号。法定代表人李楠，总经理。委托代理人谢荣华、张光军，河南国豪律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）侯艳君，女，汉族，1967年2月19日出生，住郑州市金水区。委托代理人岳彦、邓晨夕，河南中原法汇律师事务所律师。原告（反诉被告）新乡凯德商用置业有限公司（以下简称凯德公司）诉被告（反诉原告）侯艳君房屋租赁合同纠纷一案，新乡市红旗区人民法院于2013年8月23日作出（2013）红民一初字第492号民事判决书，原、被告双方均不服该判决，向本院提出上诉。2014年8月4日新乡市中级人民法院作出（2014）新中民三终字第6号民事裁定书，撤销（2013）红民一初字第492号民事判决书，发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新乡凯德商用置业有限公司的委托代理人谢荣华，被告（反诉原告）侯艳君及其委托代理人岳彦、邓晨夕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告新乡凯德商用置业有限公司诉称，2012年6月1日，张佩佩与原告签订编号为MLEAS-2049-A-2012-IC059的《房屋租赁合同》，承租凯德广场·红旗01层23号面积为88.18平方米的商铺，租赁期限为2012年6月25日至2012年12月31日。2012年6月29日，原、被告与张佩佩签订编号为MLEAS-2049-A-2012-IC071的《三方转让协议》，由被告受让MLEAS-2049-A-2012-IC059号《房屋租赁合同》项下的全部权利和义务。租赁合同期限届满后，原、被告双方未就合同续签事宜达成一致，被告向原告申请继续使用承租的商铺处理尾货，期限为2013年1月1日至2013年2月28日，原告免收租金。直至2013年2月28日，原、被告双方仍未就租赁合同续签事宜达成一致，而被告却继续占用商铺，被告的行为已严重违约并侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请：一、请求依法判令被告将位于新乡是红旗区人民中路199号凯德广场红旗01层23号面积为88.18平方米的商铺恢复原状后返还给原告；二、请求依法判令被告支付拖欠原告的租金等费用1691.84元；三、请求依法判令被告自2013年3月1日起按每日304.221元的标准赔偿给原告造成的损失直至被告将商铺恢复原状后返还原告；四、本案诉讼费用由被告承担。本诉被告侯艳君辩称，被答辩人的诉请不能成立。答辩人不存在违约，双方合同到期后，答辩人继续使用，被答辩人没有通知解除，在双方协商期间，被答辩人没有经过答辩人同意，擅自将货物、店面予以损坏，将物品拉走，给答辩人造成巨大损失；根据房屋租赁合同通用条款第六条第四项租赁期内，乙方每三年对房屋装修更新一次，在第八条第一句商户在合同生效后60天内购买公众合同险以及第十二条第二项第十二小项说到的任何租赁年度这三内容显示租赁期限至少为三年，而不是合同中约定的四个月十一天，更重要答辩人的装修花了32000元如果仅仅是租赁期为四个月十一天的话，营业额也难以满足装修投入，说明租赁期不止为四个月十一天，而是三年，在答辩人经营期间被答辩人承诺的开放式经营已经打破，被答辩人引进拉夏贝尔，造成经营环境变成封闭式经营环境，答辩人无法正常营业；综上被答辩人违约在先，因此被答辩人诉请不能成立。反诉原告侯艳君反诉称，2012年10月28日，侯艳君与凯德公司签订《房屋租赁合同》，侯艳君承租凯德广场的01-71号商铺，合同约定了侯艳君对该商铺的装修标准及要求每三年对该房屋进行装修和设施更新一次。侯艳君在凯德公司核准和同意后，对商铺进行了精装修，支付装修材料费和装修人工费共计45000元。在侯艳君经营15个月后，凯德公司便以商场改造为名拆除了该店面，侯艳君依据租赁合同第十二条12.1（4）约定（合同期间，甲方需要对商场或其他任何部分拆除或重建时影响到该房屋经营的，届时双方协商解决），找凯德公司协商赔偿事宜，该公司虽答应赔偿，但不讲诚信至今久拖不决。由于货品积压，经凯德公司同意，2012年6月份，本人又再次出资12万对边厅01-23店面进行精装修。2012年7月，凯德公司擅自改变租赁物周围原状（有租赁合同中图纸为证），且在未征求一楼商户意见的情况下，同意深澳豆捞餐饮饭店和拉夏贝尔集合店进行全封闭式装修，且装修时间长达半年，装修竣工后发现商场店面的结构形成了店中店、屋中屋的经营模式，已彻底改变了原承租房屋的外部布局结构，违反了商场采取开放式装修及经营的合同承诺，凯德公司存在明显的合同违约及过错。自从凯德公司同意上述两家进驻装修后，在侯艳君和其他商户的店面门前围挡起来，只留下不足两米的过道，与商场大厅隔绝，装修期间噪音不断，造成商场购物人员不知道围挡里面还有商铺在营业，或知道有商铺而不愿前往，为此彻底失去了客源，造成了大量的货品积压及严重贬值，每月的营业额还不够支付房租，更谈不上给营业员支付工资了，给本人造成极大的经济损失（法院可去装修后的现场实地勘察）。在此期间，凯德公司不但不设身处地的为商户着想，解决上户经营困难，反而故意制造事端，指使商场保安人员上门骚扰、威胁、停电、锁门打人等一系列的恶劣手段干扰商户的正常经营，其最终目的是使本人及其他商户无法正常经营而无奈关门走人，同时造成商户是自己退出经营的假象，这样即达到了他们欺诈违约而又不承担任何责任的目的，也为将来重新招商做准备，这就是凯德公司的所作所为及提起诉讼的目的，也是凯德公司与商户产生纠纷的根源。在此期间商户们深知凯德公司是强势主体，没有力量与之抗衡，始终抱着妥善解决问题的态度和对方进行协商，但公司自恃力量强大不予理会，并唆使保安将商户打伤，公安机关多次出警处理。由于凯德公司存在合同违约和过错行为，合同约定的经营场地已无法恢复原状，现在凯德公司起诉要求解除合同，造成侯艳君装修两个店面的投资无法收回，致使侯艳君的合同目的无法实现，凯德应当予以赔偿并退还保证金及租16431.5元。侯艳君请求法院查清事实，并依法驳回凯德公司的诉请，依法认定凯德公司构成违约，并判令该公司承担因违约给侯艳君造成的经济损失（装修损失67643.97元、货品贬值损失30000元，经营损失40000元，货品售价与进货总价差额300000元，保证金与租金16431.5元）。反诉被告凯德公司辩称，被答辩人的反诉请求缺乏事实和依据，请求法院予以驳回。经审理查明，侯艳君是个体工商户，2012年6月1日，侯艳君承接张佩佩与凯德公司签订房屋租赁合同（合同约定租赁房屋面积为88.18平方米，预付每平方米每月租金35元，合同到期时间为2012年12月31日），侯艳君遂对商铺进行了精装修，后因凯德公司经营不善，导致侯艳君后续无法经营。现凯德公司以侯艳君拖欠租金为由诉至法院。侯艳君以凯德公司违约造成其损失为由在本案中提起了反诉。另查明，侯艳君将房屋腾空时间为2013年7月10日（合同到期后共占用191天），经鉴定侯艳君装修费用在评估基准日价格为67643.97元；本案中侯艳君的损失本院认定如下：租赁保证金6172.6元；装修费用根据鉴定为67643.97元；货物损失（货物在凯德公司处，长期放置，原告已放弃残值）根据侯艳君所提供的照片和市场的价格因素，本院酌定为20000元较为适宜；租金、货品损失、货品贬值损失因侯艳君未提供证据证明，本院不予支持，以上合计93816.57元。侯艳君应支付凯德公司占用房屋期间的租金应为88.18平方米×35元/天÷30天×191天＝19649.44元。现凯德公司已将该商场售于新乡胖东来百货有限公司。认定上述事实的证据材料有原告所提交的房屋租赁合同及照片。本院认为，侯艳君与凯德公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。侯艳君应依约足额交纳房租，凯德公司应保证侯艳君对房屋的正常使用，但凯德公司因其自身经营不善，导致侯艳君后续无法经营，故凯德公司的行为已构成违约，对侯艳君的各项合理损失应予以赔偿，故本院对侯艳君要求凯德公司赔偿其损失93816.57元的反诉请求，本院予以支持。凯德公司诉称侯艳君违约，要求解除双方之间签订的合同并将房屋恢复原状的诉讼请求，且凯德公司已将商铺拆除，现双方已不具备履行合同的条件，故凯德公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因侯艳君未提供证据证明其在合同到期后仍占有租赁房屋系经凯德公司的同意，故凯德公司要求侯艳君支付合同到期后占用房屋的租金19649.44元的诉讼请求，本院予以支持。凯德公司已将该商场售于新乡胖东来百货有限公司，故凯德公司要求恢复原状等诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除新乡凯德商用置业有限公司与侯艳君承接张佩佩在2012年6月1日签订的《凯德广场红旗房屋租赁合同》；二、新乡凯德商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿侯艳君各项损失共计93816.57元；三、侯艳君于本判决生效之日起十日内支付新乡凯德商用置业有限公司房屋占用期间的租金19649.44元；四、上述两项折抵后，新乡凯德商用置业有限公司应当向侯艳君支付74167.13元；五、驳回新乡凯德商用置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回侯艳君的其他反诉请求。如果新乡凯德商用置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，反诉费2655元，合计2805元，由新乡凯德商用置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘向军审 判 员  李 琦人民陪审员  郭培周二〇一六年九月八日代书 记员  曹纪珂