浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第143号
上诉人（原审原告）杭州安舍物业管理有限公司。
法定代表人余长福。
委托代理人（特别授权）陆建强、王应跃。
被上诉人（原审被告）浙江国厦控股集团有限公司。
法定代表人叶金凤。
委托代理人（特别授权）陈菊华。
被上诉人（原审被告）东阳市加贝购物广场有限公司。
法定代表人贺拥军。
委托代理人（特别授权）王攀。
上诉人杭州安舍物业管理有限公司（以下简称安舍物业公司）因与被上诉人浙江国厦控股集团有限公司（以下简称国厦公司）、东阳市加贝购物广场有限公司（以下简称加贝公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告安舍物业公司起诉称，2010年1月17日，东阳市五星大厦业主委员会（以下简称五星业委会）代表全体业主将东阳市五星大厦（以下简称五星大厦）的物业委托安舍物业公司管理，同日双方签订了《物业管理服务合同》，合同对双方的权利义务作了明确约定。合同签订后，安舍物业公司依约提供了物业服务义务，该小区的绝大多数业主也依约交纳了物业服务费，但国厦公司作为五星大厦非住宅商业楼1-5层的业主，加贝公司作为该物业的使用人，至今未交纳物业服务费。经安舍物业公司及业委会多次催讨，国厦公司、加贝公司均以各种理由拒付。按合同约定，逾期交纳物业服务费，应每日按应交金额0.1%支付滞纳金。请求：判令国厦公司、加贝公司立即支付安舍物业公司自2010年2月至2013年1月的物业服务费470832.54元及滞纳金171853.88元，合计642686.42元（滞纳金已从2010年5月起计算至2012年5月止，以后仍按每日0.1%的标准计算至实际履行之日止），并互负连带责任。
原审被告国厦公司答辩称，一、五星业委会与安舍物业公司签订的《物业管理服务合同》，是基于杭州怡华物业管理有限公司东阳分公司（以下简称怡华物业公司）与国厦公司签订的《前期物业服务合同》，两者的物业管理范围应该相同，而国厦公司所有的商业用房不属于前期物业管理服务合同约定的物业服务范围，怡华物业公司在提供物业服务期间，从没有向国厦公司、加贝公司收取物业服务费，故上述商业用房也不应属于安舍物业公司提供物业服务的范围，安舍物业公司无权收取物业服务费。另国厦公司、加贝公司在签订租赁合同时约定：国厦公司同意加贝公司租赁范围内的物业管理不受怡华物业公司及其他物业公司管理，租赁范围内的物业管理由加贝公司自行解决。二、收取物业服务费应根据权利义务相一致的原则，由于安舍物业公司没有对国厦公司所有的商业用房提供物业服务，故其不能向国厦公司收取物业服务费。三、五星业委会与安舍物业公司签订的物业管理服务合同涉及国厦公司所有商业用房的内容无效，对国厦公司、加贝公司不具有约束力。综上，请求驳回安舍物业公司的诉讼请求。
原审被告加贝公司答辩称，根据法律规定，交纳物业服务费的主体是业主，如业主和物业使用人不一致的，除非明确约定由使用人承担，否则应由业主交纳物业服务费。国厦公司、加贝公司签订的租赁合同明确约定物业服务费不需由加贝公司交纳，加贝公司承租的房屋的物业管理实行自行管理，且实际上确实由加贝公司雇请了保洁、保安等人员进行管理，并每年向政府部门交纳排污、垃圾处理等费用。另外，加贝公司的租赁期限自2010年8月18日至2017年8月17日止，而安舍物业公司却要求加贝公司承担2010年2月开始的物业服务费，显然不合理。综上，加贝公司不是物业服务合同的一方当事人，安舍物业公司要求其支付物业服务费的诉请，于法无据，请求依法驳回安舍物业公司的诉讼请求。
原审判决认定，国厦公司原名浙江国厦房地产开发有限公司，于2008年4月28日经工商登记变更为现名。宁波市北仑加贝购物俱乐部与加贝公司均具有法人资格，是两个不同的公司法人。国厦公司系五星大厦裙房商业楼第一至五层房屋（不包括第一、第四、第五层中的物业管理用房）的所有权人，其于2008年11月12日申领了房屋所有权证，所有权证登记房屋建筑面积合计为18627.8平方米。2007年2月16日，国厦公司与怡华物业公司签订了《东阳五星大厦前期物业服务合同》，合同第六条约定：裙房的商业部分，物业管理不包括在内，待出租后再由怡华物业公司与被租赁人商谈物业管理及费用事宜。上述合同约定期限自2007年起至本物业业主委员会成立之日。2008年11月15日，上述双方又签订了补充合同一份。2007年6月16日，国厦公司（甲方）与宁波市北仑加贝购物俱乐部（乙方）签订租赁合同，约定：由甲方将坐落于东阳市人民路66号五星大厦商业楼第1-5层建筑面积约19287.95平方米的房产与配套场地、配套设备设施出租给乙方使用，租赁期限为10年，从2007年8月18日至2017年8月17日止；甲方同意乙方租赁范围内的物业管理不受怡华物业公司及其他物业公司管理，租赁范围内的物业管理由乙方自行解决，若与国家相关法律法规相冲突时，由甲方协调好。2010年5月8日，国厦公司与加贝公司（乙方）重新签订租赁合同一份，约定由国厦公司将上述商业楼及配套设施等出租给加贝公司使用，租赁期限为7年，从2010年8月18日至2017年8月17日止，对物业服务费的约定与上述租赁合同相同。2009年11月30日，五星业委会成立后，前期物业服务合同终止，怡华物业公司于2010年1月底退出五星大厦。2010年1月经五星业委会及业主代表审定表决后，决定聘请安舍物业公司为五星大厦的物业服务企业。2010年1月17日，五星业委会（甲方）与安舍物业公司（乙方）签订物业管理服务合同一份，约定：甲方将坐落于东阳市人民路66号东阳五星大厦商住楼（建筑面积为63054.911平方米，注：包括上述国厦公司所有的商业用房）委托乙方进行物业管理。服务期限自2010年2月1日至2013年1月31日，其中2010年2月1日至2010年8月31日为物业管理试用期。物业管理服务费：由业主或物业使用人按其拥有建筑面积每月每平方米按以下标准每年向乙方交纳：高层（物管费＋能耗费），A、物管费：试用期按原物业收费标准0.7元／平方米／月收取，试用期后根据试用期管理实际开支，重新调整管理方案并提交业主大会重新制订收费标准。B、能耗费：18楼以下为0.45元／平方米／月，19楼以上为0.55元／平方米／月。业主出租其拥有的物业，应当承担物业管理服务费，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起，按有关规定加收滞纳金。按每逾期一日加收应缴额的0.1%支付滞纳金（不超过千分之二）。2010年4月20日，五星业委会与安舍物业公司又签订补充合同一份，对交纳物业费的时间约定为：物业服务费一年度交纳一次，按合同起止时间计算，从每年2月1日至下一年的1月31日为一年度。乙方可提前预收整年度的物业管理费（包括第一年度），但业主在每一年度开始的前三个月交纳的，不算违约，不应收取滞纳金。上述物业管理服务合同签订后，安舍物业公司为五星大厦提供物业服务，但给国厦公司提供的服务仅为：消防监控与供水设备的日常管理维护，五星大厦东面即人民路西侧公共场地的清扫和管理。2012年3月26日，安舍物业公司给国厦公司、加贝公司各邮寄了律师函一份，要求支付物业服务费470832.54元及滞纳金，但国厦公司、加贝公司均未支付。
另查明，自2007年8月18日至2012年8月，国厦公司曾将五星大厦非住宅商业楼1-5层中属于五星业委会所有的第四层、第五层中的物业管理用房出租给加贝公司使用，但其已将收取的租金全部支付给五星业委会。加贝公司将向国厦公司承租的商业用房中第一层临人民路的部分房屋（建筑面积为354平方米）转租给杭州肯德基有限公司使用，该部分房屋的物业服务费已由杭州肯德基有限公司支付。
原审法院认为，国厦公司与怡华物业公司签订的前期物业服务合同，虽约定国厦公司所有的商业用房不属怡华物业公司提供物业服务的范围，但该合同期限于2010年1月底已终止，之后不具有法律约束力。五星业委会经业主代表审定表决后聘请安舍物业公司为该小区的物业服务企业，并于2010年1月17日与安舍物业公司签订了物业管理服务合同，该合同合法有效，于2010年2月1日后对全体业主具有法律约束力。国厦公司作为五星大厦的业主之一，且事实上接受了安舍物业公司提供的部分物业服务，依法应自2010年2月起向安舍物业公司缴纳相应的物业服务费。其以前期物业服务合同约定的物业服务范围不包括其所有的商业用房，故五星业委会与安舍物业公司签订的物业管理服务合同约定的物业服务范围也不应包括其所有的商业用房的辩称意见，与客观事实不符，不能成立，不予采纳。由于国厦公司与宁波市北仑加贝购物俱乐部及加贝公司分别签订的租赁合同均约定“租赁范围内的物业管理不受怡华物业公司及其他物业公司管理，租赁范围内的物业管理由乙方自行解决”，该约定符合法律、法规的规定，故承租方即宁波市北仑加贝购物俱乐部与加贝公司不需承担物业服务费，而应由国厦公司承担。安舍物业公司对加贝公司的诉请不能成立，不予支持。但国厦公司、加贝公司据此认为安舍物业公司没有提供物业服务、不应支付物业服务费的辩称意见，没有事实和法律依据，不予采信。关于安舍物业公司可向国厦公司收取的物业服务费数额的认定：五星大厦非住宅商业楼1-5层中的物业管理用房不属于国厦公司所有，对第四、五层物业管理用房，虽然国厦公司曾出租给加贝公司使用，但其已将收取的租金全部交给业委会，故对物业管理用房，不应认定为安舍物业公司为国厦公司提供物业服务的范围，相应的物业服务费不应由国厦公司承担。第一层中已由杭州肯德基有限公司交纳了物业服务费的部分，安舍物业公司在诉请中已扣除该部分的物业服务费。另，安舍物业公司只为国厦公司提供了合同约定的物业服务的小部分内容，根据权利义务相一致的原则，其无权要求国厦公司按合同约定标准支付物业服务费。根据安舍物业公司为国厦公司提供物业服务的范围和内容，该院酌情确定由国厦公司按五星业委会与安舍物业公司签订的物业服务合同约定的标准的10%支付安舍物业公司物业服务费，经计算，数额为46050元［（18627.8-354）×0.7×12×3×10%］。关于国厦公司应否承担逾期支付的滞纳金：虽然国厦公司一直未依照合同约定支付物业服务费，但因安舍物业公司没有依照物业服务合同的约定为国厦公司提供物业服务，而仅是提供了小部分内容的物业服务，其也一直未与国厦公司协商确定正当合理的收费标准，导致国厦公司应如何支付物业服务费一直处于不确定状态，故安舍物业公司不能要求国厦公司承担滞纳金。综上，安舍物业公司的诉请部分成立，予以支持，大部分不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、浙江国厦控股集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付杭州安舍物业管理有限公司物业服务费46050元。二、驳回杭州安舍物业管理有限公司对东阳市加贝购物广场有限公司的诉讼请求。三、驳回杭州安舍物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10228元，由杭州安舍物业管理有限公司负担9495元，由浙江国厦控股集团有限公司负担733元。
宣判后，原审原告安舍物业公司向本院提起上诉称，一、一审仅认定其为国厦公司提供消防监控与供水设备的日常管理维护，五星大厦东面即人民路西侧公共场地的清扫和管理，与事实不符。五星大厦作为一个整体，安舍物业公司系为全体业主提供物业服务。一审将商业用房部分单独分割，仅以国厦公司实际享受到的服务来认定安舍物业公司是否尽到服务义务，与法律规定相悖。二、根据合同约定，国厦公司、加贝公司负有预交物业服务费的义务，无权以存在服务瑕疵为由拒交物业服务费。一审以安舍物业公司未尽到服务义务为由减免服务费及双方未确定收费标准，不应承担滞纳金显然错误。三、退一步讲，即使存在服务瑕疵，一审仅支持10％的服务费，明显过低，有违公平公正原则。综上，请求二审查明事实，撤销原判，依法改判国厦公司、加贝公司支付2010年2月至2013年1月的物业管理费460500元及逾期滞纳金168082.50元，合计628582.50元整（滞纳金已从今2010年5月起按应交物业管理费的每日0.1％计算至进门12年5月止，以后仍按应交物业管理费的每日0.1％计算至实际履行之日止），并互负连带责任。
被上诉人国厦公司答辩称，一、一审根据现场勘查笔录等认定商业部分与住宅部分仅消防监控合并正确。二、涉案商业物业部分一直由加贝公司自行组织保安、保洁等人员进行物业管理，安舍物业公司未提供任何证据证明其对案涉商业物业进行了物业管理。综上，不论从设施设备的独立性，还是权利义务相一致原则，安舍物业公司的上诉请求均应驳回，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人加贝公司除同意国厦公司的答辩意见外，补充答辩：一、根据相关物业管理规定，业主是交纳物业费的主体，除非业主与非业主使用人明确约定，否则承租人和使用人无需支付物业费。二、加贝公司有自己的保安、保洁，安舍物业从未对涉案物业进行管理。请求二审法院依法维持一审判决。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，一、2012年9月28日，一审经现场勘查后制作了“现场勘查情况记录”，该记录经庭审质证，双方当事人均无异议，应作为本案的定案依据。故一审认定安舍物业公司为国厦公司提供住宅区与商业区共享的“消防监控与供水设备的日常管理维护，五星大厦东面即人民路西侧公共场地的清扫和管理”，并无不当。二、2010年1月17日，五星业委会与安舍物业公司签订了《浙江省物业管理服务合同》，该合同对作为五星大厦业主之一且亦实际接受了部分物业服务的国厦公司具有约束力，国厦公司应缴纳相应的物业服务费。加贝公司与国厦公司的租赁合同已约定租赁范围内的物业管理由加贝公司自行解决，且直至二审中，安舍物业公司对加贝公司自行安排保安、保洁人员进行商业区物业管理之事实亦无异议，故加贝公司无需承担涉案物业管理费。三、虽然物业管理服务合同在被撤销前对国厦公司具有约束力，但在合同履行过程中，安舍物业公司未实际接管国厦公司所有、超出原怡华物业公司前期物业管理范围的商业区域，其对该区域在保洁、安保等主要物业服务上自理予以默认，应视为双方对原物业管理服务合同进行了变更。鉴于双方未就安舍物业公司已提供的小部分物业服务收费标准达成一致意见，故一审根据安舍物业公司提供物业服务的范围和内容，遵循公平原则，酌情确定国厦公司按物业管理服务合同约定标准的10％支付物业服务费并无不当，安舍物业公司要求国厦公司承担滞纳金的诉请亦依据不足。综上，安舍物业公司的上诉意见，本院均不予采纳。原判认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10228元，由上诉人杭州安舍物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一三年四月三日
代书 记员 朱丽敏