吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉07民初5号
原告:沈树春。
委托代理人:宛宝全，吉林迅捷律师事务所律师。
被告:吴志学，个体工商户，现住松原市。
委托代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。
被告：吉林省明珠房地产开发有限公司，住所：松原经济技术开发区铁西街2#48门，组织机构代码79114XXXX。
法定代表人:于树森，系董事长。
原告沈树春诉被告吴志学、吉林省明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠房地产公司）合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，并依法组成合议庭，于2016年3月7日、3月18日公开开庭进行了审理。原告沈树春及其委托代理人宛宝全、被告吴志学的委托代理人王照林、明珠房地产公司法定代表人于树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈树春诉称：2010年10月10日，原告沈树春与被告吴志学签订了《土地使用权转让合同》一份，沈树春是转让方，吴志学是受让方。合同约定：沈树春将松原市宁江区新城东路08－02区块的土地使用权的三分之一转让给吴志学，总价款为人民币1950万元，价款的履行方式为分四次给付，其中第四笔价款人民币950万元，于2011年7月30日前一次性给付，如吴志学不能于2011年7月30日前付清此款，将于2011年8月1日起按照此合同项下第四笔价款金额按月息4分计息。合同签订后，沈树春积极履行了自己的合同义务，吴志学即开始以明珠房地产公司的名义在该区块从事房地产开发业务。在合同价款的给付方面，吴志学在履行至第四笔合同价款时经双方协商，沈树春作出了让步承担了部分费用，双方最终确认第四笔价款实际支付737.6万元即可，被告吴志学给沈树春出具了737.6万元的欠据一枚。依据双方签订的《土地使用权转让合同》第三条第4款之规定，应自2011年8月10日起按照月利4分向沈树春支付利息。本案中沈树春仅主张按照月息2分计息至吴志学实际给付之日。原告沈树春认为，依据双方所签订的《土地使用权转让合同》，被告吴志学应立即支付合同价款737.6万元，及自2011年8月1日起至实际给付之日止按照月利2分计算的利息。被告明珠房地产公司在2011年8月1日欠据上签字，且被告吴志学所购买的土地使用权用于被告明珠房地产公司的开发项目，该项目有产品未售，被告明珠房地产公司应与被告吴志学共同承担连带偿还责任。原告沈树春请求：1、判令二被告立即支付合同价款737.6万元及利息，利息自2011月8月1日起至实际给付之日止按照月利2分计算。2、被告明珠房地产公司与被告吴志学共同承担连带偿还责任。沈树春为支持其诉讼请求提供如下证据：1.2010年10月10日原告沈树春与被告吴志学签订《土地使用权转让合同》。2.2011年8月1日吴志学给沈树春出具的《欠据》一枚。3.2010年4月5日沈树春、杨兴亮、付昌国签订的《协议书》一份。4.2011年8月28日吴志学、付昌国、沈树春签订的《协议书》。5.2012年10月24日明珠房地产公司为沈树春出具的收据。6.2011年5月14日和2010年9月23日吴志学为沈树春出具的借据2枚。7.沈树春制作的偿还借款本金及部分利息明细表。8.证人李某某出庭证言。9.2011年11月4日、2011年8月1日明珠房地产公司为沈树春出具的《收据》2枚。
被告吴志学辩称：一、因被告吴志学购买的原告沈树春等人地块上原吉林省华孚药业股份有限公司（以下简称华孚药业公司）的仓库至今无法拆迁，以致吴志学负责开发的10栋楼中29#、30#楼无法全部完工交付使用。现已确认，华孚药业公司以上述仓库产权作抵押在松原市城市信用社股份有限公司贷款350万元，2008年12月17日松原市中级人民法院作出（2008）松民二初字第39号民事判决书，判令：1.华孚药业公司给付松原市城市信用社股份有限公司借款本金350万元及利息（利息自2000年3月21日起按双方约定的贷款利率6.3375‰计算）；2.松原市城市信用社股份有限公司有权以抵押的仓库折价或以其拍卖、变卖价款优先受偿。现经粗略计算，自2000年3月21日起至2016年3月21日止（192个月），如要拆迁该抵押仓库则须支付贷款本息7758800元。显而易见，沈树春及案外人付昌国仅就拆迁华孚药业公司的仓库补偿300万元违背民事法律的公平公正基本原则，应依法予以调整。另外，按照2013年春兴花园开发项目交付使用时市场销售均价3800元/平方米计算，因拆迁搁置，吴志学至今无法收回的楼房销售款至少1140万元。即便以利息标准计算经营损失亦达到1663893元。此即是吴志学未支付土地转让尾款的主要原因。至于沈树春如对仓库拆迁搁置至今的事实不予认可，则可请求人民法院到春兴花园小区进行实地现场踏查。二、吴志学拖欠沈树春土地转让价款的具体数额应经双方核对账目后予以确认。三、沈树春保全查封的列于被告明珠房地产公司名下的春兴花园小区108套住宅房屋及54套车库已全部对外销售，现业户皆支付了合理对价并实际入住。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的相关规定，上述住宅房屋及车库的产权发生了转移，以上的保全查封应依法解除。被告吴志学提交如下证据：1.2011年3月18日吴志学挂账的收据。2.2008年12月17日松原市中级人民法院作出（2008）松民二初字第39号民事判决书。3.2011年8月28日沈树春、吴志学及案外人付昌国签订的协议书以及吴志学购买的沈树春等三人地块上原华孚药业公司的六张仓库照片。4.2011年8月1日沈树春与吴志学签署的收据。5.2010年9月24日至2011年7月2日吴志学向沈树春转款的两张中国工商银行个人业务凭证、五张中国建设银行转账凭条以及两张中国农业银行存款业务回单。6.2011年9月8日吴志学向沈树春转款的一张中国建设银行转账凭条、2012年10月24日至2013年11月4日沈树春给吴志学出具的四张收据。
被告明珠房地产公司辩称：一、被告明珠房地产公司不是土地使用权转让合同的签订主体，而且也从未在2011年8月1日的欠据上加盖公章，根据合同相对性原则，原告沈树春诉求被告明珠房地产公司对本案土地转让欠款承担连带给付责任于法无据。首先，2010年10月10月原告沈树春与被告吴志学之间签订的“土地使用权转让合同”上并未加盖被告明珠房地产公司的公章，而且2011年7月22日被告吴志学才与被告明珠房地产公司签订了“挂靠合同”。即被告明珠房地产公司并不知晓沈树春与吴志学之间的土地转让事宜，故该土地转让合同涉及的权利与义务概与明珠房地产公司无关。其次，2011年吴志学与案外人崔海军（春兴花园小区实际开发人）共同以明珠房地产公司的名义合伙开发春兴花园小区期间，明珠房地产公司确曾授权吴志学刻制了公章号码2207010002572、财务章号码2207010002573及案外人崔海军刻制了公章号码2207010002576、财务章号码2207010002577，并仅用于销售春兴花园小区楼盘。吴志学在2011年8月1日的“欠据”上加盖的是其刻制的号码2207010002572公章，此并非系明珠房地产公司的真实意思表示，故而仍应由吴志学自行承担责任。二、基于开发资质挂靠关系，被告明珠房地产公司可以在持有和登记在自身名下的春兴花园小区房产范围内对本案土地转让欠款承担偿付责任。2011年吴志学与案外人崔海军共同以明珠房地产公司的名义合伙开发春兴花园小区，在扣除税金、管理费等款项后，春兴花园小区房产皆归属于吴志学与案外人崔海军，故明珠房地产公司可以在春兴花园小区房产范围内对本案欠款承担责任。综上，被告明珠房地产公司拒付土地转让欠款有充分的抗辩理由，在此请求人民法院依法驳回原告沈树春对其的诉讼请求。明珠房地产公司提供证据：1.2011年7月22日明珠房地产公司与吴志学签订的挂靠合同一份。2.明珠房地产对公章和名章公告。
经本院审理查明：2010年4月5日，杨兴亮、沈树春、付昌国签订《协议书》（以下称《4.5协议》），约定用共有的松原市宁江区新城东路08-02号土地，开发建设春兴花园小区。由东向西划分三个施工区段，依次为杨兴亮、沈树春、付昌国，权益三方各占三分之一份额，临街商企楼建筑费用均担，由东向西杨兴亮、沈树春、付昌国各享有三分之一份额。2010年10月10日，沈树春与吴志学签订《土地使用权转让合同》，约定：第一条、转让标的，沈树春同意将其所有的松原市宁江区新城东路08－02区块的土地使用权的三分之一转让给吴志学。第二条、土地位置及基本情况，沈树春转让的土坐落落于松原市宁江区新城东路，沈树春与松原市国土资源局签订的土地出让合同号为：J00029，新城东路08－02号地块总面积为68954.5平方米，四至范围以合同附图为准，乙块位置以杨兴亮、付昌国、沈树春三人合签的三方协议中确定的沈树春所有的区块为依据。第三条、合同价款，双方一致确认本合同项下土地转让总价款为人民币19500万元。第四条、价款履行方式和土地权交付时间，第一笔价款人民币50万元于此合同签订同时给付。第二笔价款人民币250万元于2010年9月30日前给付，第三笔价款700万元于2010年12月30日前给付，第四笔价款950万元于2011年7月30日前一次性给付。如吴志学不能把第四笔价款于2011年7月30日前付清，双方共同确定除了正常按期付清第四笔价款外，吴志学于2011年8月1日起按照此合同项下第四笔价款金额按月息4分计息，于每月月末结算给沈树春，如不能及时结息，视为吴志学违约，违约金为吴志学欠息金额的日千分之五计算给付沈树春。吴志学必须于2011年12月30日前把第四笔价款及其产生的利息总计人民币金额付清于沈树春，如吴志学不能于2011年12月30日还清本金和利息，双方共同确定，由吴志学在08－02号地块上的建筑完毕的房屋作价付给沈树春，房屋位置是规划设计方案中16号楼的由西向东立体砍块，价格是每平方米均价人民币2000元，并且吴志学一并负责沈树春所拥有后批房屋产权证及土地使用权证的办理事项及相关费用支出。合同签订后，吴志学按照约定给付沈树春前三批价款1000万元。沈树春交付了转让的土地。2011年8月1日，沈树春与吴志学经结算，吴志学给沈树春出具欠据一枚，注明“吴志学购买春兴花园小区土地款950万元，扣除税款55400元、拆迁费7万元、华孚仓库动迁费150万元，剩余7376000元。吴志学在该据欠款人处签字，沈树春在收款人处签字，该据加盖了“吉林省明珠房地产开发有限公司”公章和法定代表人“于树森”名章。2011年8月28日吴志学为甲方，沈树春和付昌国为乙方签订《协议书》，约定：一、因08－02区块吴志学提出四项事宜即：1、拆迁华孚制药厂库房的补偿；2、杨兴亮提出的利息款；3、以前的所有税费；4、拆迁公司产生的税费（刘育才公司）。二、以上四项及相关问题经甲乙双方协商达成以下事宜：1、一次性在吴志学欠沈树春和付昌国资金中扣除人民币4227000元。2、以后08－02区块中发生的一切经济及其他问题由吴志学自行全部承担，与沈树春、付昌国无关；吴志学再无权以各种理由提出有关经济及其他问题，沈树春和付昌国一律不承担任何责任，均由吴志学自行解决并承担。三、吴志学欠沈树春和付昌国剩余资金，一次性当时还清。三人签字。
2010年10月10日沈树春与吴志学签订土地使用权转让合同后，吴志学按照合同约定，给付沈树春价款1000万元，其中现金600万元，400万元用所建房屋抵顶。2011年7月22日吴志学与明珠房地产公司签订一份《靠挂合同》，约定吴志学以明珠房地产公司的名义，在从沈树春和付昌国购买的土地上从事房地产开发，每年吴志学向明珠房地产公司缴纳管理费5万元，靠挂期限为2年。现吴志学已经实际进行了开发。
本院认为：原告沈树春等三人在取得了松原市宁江区新城东路08－02区块土地后，即取得了该宗土块的使用权。2010年10月10日沈树春与吴志学签订转让合同，沈树春将其享有的三分之一土地使用权转让给吴志学，该合同是双方的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方已经实际履行，吴志学对合同效力无异议，该合同应认定为有效合同，对双方均具有约束力。沈树春交付了出让的土地，吴志学应承担按照约定给付价款的义务。合同约定该宗土地转让价款为1950万元，吴志学已经给付沈树春1000万元没有异议，本院对此予以确认。本案双方争议的焦点为：1、被告吴志学拖欠原告沈树春土地转让款的数额，双方之间是否存在其他的经济往来，2011年沈树春、付昌国与吴志学于2011年2月28日签订的《协议书》是否有效。2、沈树春主张拖欠转让款应按照2分计算利息是否应予支持。3、被告明珠房地产公司是否应承担相应的责任。现综合评判如下：
一、被告吴志学拖欠原告沈树春土地转让款737.6万元应予认定。根据双方签订的土地转让合同第四条约定，第四笔转让款为950万元，应于2011年7月30日前一次性付清，如不能付清，于2011年8月1日起按照此合同项下第四笔价款金额按月息4分计息，于每月月末计算给沈树春，2011年8月1日吴志学给沈树春出具了欠据一枚，注明“吴志学购买春兴花园小区土地款950万元，扣除税款55400元、拆迁费7万元、华孚仓库动迁费150万元，剩余737.6万元。吴志学对该欠据的真实性没有异议，本院予以采信。吴志学辩称在2011年8月1日出具该欠据之后，转给沈树春一定数额的现金，用房屋抵顶了一部分欠款。经查，2012年10月24日、2012年11月4日吴志学以明珠房地产公司的名义与沈树春结算，用两幢别墅和车库抵顶沈树春欠款400余万元，双方认可该欠款是吴志学应支付的第四笔之前土地转让款400万元及利息，与第四笔转让款无关。从沈树春提供的银行转帐凭证和吴志学给沈树春出具的借据，以及吴志学用其他楼房抵顶债务事实，可以认定沈树春与吴志学之间存在其他的经济往来，吴志学否认存在其他经济往来，主张楼房是抵顶第四笔转让款名义提供证据，该主张本院不予支持。2011年8月28日吴志学与沈树春、付昌国签订的协议，不但涉及华孚制药厂库房的补偿，还涉及利息、税费和其他拆迁费，并对双方的权利义务进一步明确，该协议是三方真实意思，不违反法律的规定，吴志学主张该协议无效没有事实和法律依据，且华孚制药仓库虽是判决确认的抵押物，目前尚未执行，吴志学称沈树春只补偿150万元不足以弥补其所造成的经济损失没有事实依据，该抗辩理由也不能成立。原告沈树春主张吴志学尚欠土地转让款737.6万元，证据充分，沈树春的请求应予支持。
二、关于拖欠转让款利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中吴志学未按照约定时间给付第四笔转让款，构成了违约，依法应承担违约责任。根据双方转让合同约定，第四笔转让款逾期给付，应按照4分结算利息，该约定虽是真实意思表示，但超出法定部分约定无效。原告沈树春主张所欠转让款按照月利2分利率计算利息，不违反相关法律规定，应予保护。
三、明珠房地产公司应承担相应民事责任。沈树春与吴志学签订的土地转让合同虽没有明珠房地产公司参与，但吴志学受让后与明珠房地产公司签订了靠挂合同，以明珠房地产公司的名义进行开发，所建设的春兴花园小区楼房登记在明珠房地产公司名义，且明珠房地产公司在答辩中认可其可在登记其名下的春兴花园小区财产范围内承担连带责任，对此原告沈树春没有异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告吴志学于本判决生效后立即给付原告沈树春人民币737.6万元及利息，利息自2011年8月1日起至给付完毕之日止按月利2分利率计算；
二、被告吉林省明珠房地产开发有限公司在持有和登记在其名下的春兴花园小区财产范围内承担连带给付责任。
案件受理费112968元，保全费5000元，合计117968元，由被告吴志学、吉林省明珠房地产开发有限公司负担。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 于福桐
审 判 员 刘 洋
代理审判员 邵国政
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 段贵斌