湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第02393号
原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司。
法定代表人谢少军，公司董事长。
委托代理人刘兴华，湖南金厚律师事务所律师。
被告刘宇民。
原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司与被告刘宇民追偿权纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月25日，被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1、被告向建行湖南省分行借款人民币240000元用于购房，借款期限15年，采用月等额本息还款法，2、被告以其借款购买的宁乡县XX房产作为抵押，3、抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、债权人实现债权的费用和借款人所应付其他费用。为保证上述债权的实现，2012年5月，原、被告和中国建设银行股份有限公司宁乡支行签订了《个人住房借款担保合同》，合同约定，1、原告愿为被告提供借款合同项下金额全额保证担保，其保证方式为连带责任保证；2、当被告连续三个月未偿还贷款本息或累计六个月未按时足额偿还贷款本息时，同意由原告替被告代偿该笔贷款，代偿后建行湖南省分行将债权和抵押权一并转让给原告，3、原告有权从代偿之日起按代偿金额向被告每日计收千分之一的违约金，有权要求被告承担按标的额10%的律师费损失；4、原告取得抵押权和债权后，即可依法处分抵押物，并以所得价款优先受偿。截止2015年1月21日，被告已连续三个月未归还贷款本息，根据《个人住房借款担保合同》之约定，原告依约代替被告向建行宁乡支行偿还了欠款共计229499.93元，建行宁乡支行依约办理了债权和抵押权转让手续。原告履行代偿义务后，亦多次向被告追偿欠款，但被告拒不履行还款义务，多次协商均未果。原告请求判令：1、被告向原告支付代偿款229499.93元；2、被告向原告支付违约金29146.5元（违约金从代偿之日暂计算至2015年5月28日，后段违约金计算至实际清偿之日）。3、被告向原告支付实现债权费用13000元；4、原告对被告位于宁乡县ＸＸ房产享有优先受偿权；5、被告支付本案的诉讼费用。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、个人住房（商业用房）借款合同，拟证明被告向中国建设银行借款24万元用于购买宁乡县金ＸＸ房产的事实；
2、个人贷款支付凭证，拟证明中国建设银行向被告支付24万元贷款的事实；
3、个人住房借款担保合同，拟证明原告为被告向中国建设银行借款24万元提供连带责任担保的事实，并且约定了逾期利息及律师费的标准；
4、关于代偿个人住房贷款的函、还款凭证，拟证明原告为被告向建行代偿的事实；
5、中国建设银行结算证明及解除担保责任通知书，拟证明原告为被告向建设银行偿还本金及利息229499.93元，并且偿还完之后解除原告担保责任的事实；
6、债权转让协议，拟证明原告向建行代偿229499.93元之后建行将其债务及3028号房屋的抵押权转让给原告的事实。
被告未到庭应诉，未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。
被告未到庭发表质证意见。对原告所提交的证据，经审查后，本院认证如下：原告提交的证据，来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，确认为有效证据。
根据采信的证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2012年5月25日，被告刘宇民与与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告向建行湖南省分行借款人民币240000元用于购房，借款期限为180个月，即2012年6月11日至2027年6月11日，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币2163.9元，被告以其购买的宁乡县ＸＸ房产作为抵押（抵押物的产权证号为宁房权证ＸＸ字第**号），于2012年6月11日在宁乡县乡镇产权管理服务中心办理了抵押登记。为保证借款合同的履行，2012年5月11日，中国建设银行股份有限公司宁乡支行与原、被告签订了《个人住房借款担保合同》，合同约定，原告愿为被告提供借款合同项下金额全额保证担保，其保证方式为连带责任保证，抵押担保范围包括借款本金240000元及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当连续三个月未偿还贷款本息或累计六个月未按时足额偿还贷款本息时，中国建设银行股份有限公司宁乡支行有权从原告保证金帐户直接扣收贷款本息，中国建设银行股份有限公司宁乡支行将债权和抵押权转让给原告。被告如果未按照《借款合同》的约定履行义务，导致原告按本合同承担保证代偿责任后，原告有权从代偿之日起按代偿金额向被告每日计收千分之一的违约金，被告承担按标的额10%的律师费损失，原告取得抵押权和债权后，即可依法处分抵押物，并以所得价款优先受偿。2012年5月30日，中国建设银行股份有限公司湖南省分行向被告提供了借款240000元，被告从2014年11月、12月、2015年1月连续三个月未偿还贷款本息，2015年1月21日，原告根据约定向中国建设银行股份有限公司宁乡支行支付了代偿款229499.93元。原告履行代偿义务以后，中国建设银行股份有限公司宁乡支行向原告送达了解除担保责任通知书，同时，双方签订了债权转让协议，中国建设银行股份有限公司宁乡支行将对被告享有的229499.93元债权及抵押权转让给原告。原告履行代偿义务后，通知了被告，亦多次向被告追偿欠款，但被告拒不履行还款义务，双方为此引发纠纷。
本院认为，中国建设银行股份有限公司宁乡支行与原、被告签订的《个人住房借款担保合同》、原告与中国建设银行股份有限公司宁乡支行签订的债权转让协议，系双方真实意思表示，合法有效。现因被告未履行借款合同，导致原告按保证合同承担了保证代偿责任，原告有权根据《担保合同》的约定对被告进行追偿，以被告提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得到的价款优先受偿，并有权要求被告从代偿之日起至实际清偿之日止支付违约金，但双方约定的违约金标准过分高于被告因违约给原告造成的损失，本院酌情调整违约金按照日万分之五的标准支付，2015年1月21日至2015年5月28日的违约金为14573元（229499.93元×0.0005×127天）。原告依债权转让议取得抵押权后，可以依法行使法律规定的有关抵押的权利，因抵押物已经办理了抵押登记，对外具有对抗第三人的效力，故原告要求享有优先受权的请求，本院予以支持。原告为实现债权请律师代理诉讼，既未提供委托代理合同，亦未向本院提交代理费用票据，因此，原告要求被告支付实现债权的费用13000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、第五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘宇民向原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司支付代偿款229499.93元；
二、被告刘宇民支付原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司2015年1月21日至2015年5月28日的违约金14573元，2015年5月28日以后的违约金按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止。
上述一、二项限被告刘宇民于本判决生效之日起十日内付清；
三、如果被告刘宇民未履行上述一、二项义务，原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司有权以被告刘宇民所有的位于宁乡县ＸＸ号，产权证号为宁房权证ＸＸ字第**号的房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物后的价款对上述一、二项债权优先受偿。上述房产折价、或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归被告刘宇民所有，不足部分由被告刘宇民清偿；
四、驳回原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5374元，由原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司负担125元，由被告刘宇民负担5249元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
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审 判 长 黄金友
人民陪审员 刘 舟
人民陪审员 杨 丹
二〇一五年十月八日
书 记 员 赵 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。