安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00018号
上诉人（原审原告）：王家国，男，1978年9月10日出生，汉族，户籍地安徽省霍山县，现住浙江省安吉县。
上诉人（原审原告）：汪武萍，女，1986年12月18日出生，汉族，户籍地安徽省霍山县，现住浙江省安吉县。
两上诉人的共同委托代理人：ＸＸ，安徽晟成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司。
法定代表人：舒世海，该公司总经理。
委托代理人：李良平，该公司职员。
委托代理人：胡秀平，霍山县诸佛庵镇法律服务所法律工作者。
上诉人王家国、汪武萍因商品房销售合同纠纷一案，不服霍山县人民法院于2014年9月25日作出的（2014）霍民二初字第00282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人王家国及其与汪武萍的共同委托代理人ＸＸ，被上诉人安徽省霍山县宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）的委托代理人李良平、胡秀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王家国、汪武萍诉称：2013年11月2日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的东湖名都商业A-4号房，总价款733606元，原告于合同签订之日首付房价款373606元，余款360000元办理银行按揭贷款。该合同第八条，交付期限中约定出卖人应当在2013年3月1日前交付商品房，第九条对被告逾期交房的违约责任进行了约定：逾期交房超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告依约履行了付款义务，被告未履行合同义务，至今未交付商品房。原告与其协商未果，特起诉要求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告所支付的首付款373606元及按揭款16872.16元，并判令被告按原告累计已付款的1%支付违约金及因解除合同给第三方所造成的损失。
原审被告宏安公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人主张解除合同的，应当通知对方。原告未履行通知义务，不发生解除合同的效力。因原告在外地打工，未留存其外地居住地址，被告书面通知无法送达，双方口头约定通过电话通知交付。被告按照约定于2014年3月1日电话通知原告来办理交房手续，原告因工作原因没有回来办理手续。2013年3月中旬，原告回来准备办理交接手续时，提出要为其配置一个停车位，被告没有答应其无理要求，原告以此不办理交接手续。房屋未能按期交付，原告应该承担违约责任。本案未出现解除合同的约定条件和法定条件，原告应该遵循诚实信用原则，与被告办理交付手续，双方继续履行合同，请求驳回原告诉讼请求。
原审查明：原告王家国、汪武萍均是霍山县落儿岭镇人，两人系夫妻关系。2013年11月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的东湖名都商业A幢4号商房屋，建筑面积为62.17平方米，总价款733606元，首付373606元，余款360000办理银行按揭贷款。二、被告应该在2014年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合合同约定的商品房交付原告使用。三、原告逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理，逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。四、被告逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起三十内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。五、商品房达到交付使用条件，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的验收合格证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告于2013年11月2日支付了房屋首付款376606元。2013年11月22日，原告王家国与中国银行股份有限公司霍山支行签订一份《个人商业用房贷款合同》，被告系保证人。合同约定：原告向中国银行股份有限公司霍山支行借款360000元，用于支付东湖名都A-4商业用房购房款，贷款期限120个月，自贷款实际放款日计算，原告王家国以东湖名都A-4商业用房提供抵押担保，被告宏安公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告王家国依约按月还款至2014年6月。同时查明，被告于2010年取得霍山县衡山镇迎驾大道北侧编号为C-2010-04-01商住地块土地使用权，经批准，被告在该地块上建设商品房，建设项目名称为东湖名都，并取得该商品房预售许可证。2014年2月20日，霍山县建筑工程质量监督管理站对东湖名都三期商铺A座进行了验收，六安市建工建设监理有限公司、霍山县宏宇建业有限公司、合肥工业大学建筑设计研究院、被告均参与了验收。2014年3月1日，被告电话通知原告王家国办理房屋交付手续，原告没有前来办理交接手续。2014年3月23日，被告再次电话联系原告王家国，原告王家国仍没来办理交付手续。2014年5月底，原告王家国到被告宏安公司售楼部，看到其购买的商铺门面前没有停车位，双方发生矛盾。2014年3月1日至2014年6月1日，原告没有主动要求与被告办理房屋交付手续，也没有要求解除合同。2014年6月9日，原告以被告没有交付房屋为由，起诉要求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。
原审法院认为：本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，合法、有效，原、被告均应该遵守合同约定履行自己的义务。双方约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。2014年3月1日，被告虽然没有进行书面形式通知原告办理交付手续，但是以电话通话形式通知了原告，实际上已经履行了通知交房的义务。办理房屋交付手续系双方双务行为，需原、被告双方相互配合完成。现原告以被告未履行房屋交付义务，要求解除合同，但未举证证明被告延误房屋交付的期限和被告拒绝办理房屋交付手续的违约事实。故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及被告返还首付款并支付违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。该院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王家国、汪武萍的诉讼请求。案件受理费7750元，由原告王家国、汪武萍负担。
宣判后，王家国、汪武萍不服，向本院提起上诉称：一、双方合同约定商品房达到交付使用条件后，还应当书面通知被上诉人办理交付手续，但被上诉人至今未书面通知两上诉人办理；二、被上诉人提交的证据只能证明2014年3月1日给上诉人打过电话，但不能证明其通知办理交付手续。且两证人证言相互矛盾，不应采信。原审认定被上诉人电话通知上诉人办理交付手续无事实依据，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人宏安公司答辩称：一、被上诉人于2014年3月1日电话通知上诉人办理交房手续，其因工作原因未能回来。同年3月中旬，上诉人回来办理交接时，提出为其配置停车位的超出合同约定范围的无理要求，被上诉人未答应，以此不办理交接，是上诉人恶意不办理交付手续，并非被上诉人的原因。上诉人以被上诉人未履行房屋交付义务为由，要求解除合同、返还首付款并支付违约金的诉求证据不足；二、双方虽约定书面通知，但上诉人在外务工，书面通知无法送达，被上诉人电话通知后，上诉人也同意回来办理交接，电话通知也达到了通知的目的。房屋在2014年3月1日具备交付条件，附属工程已完工，被上诉人没有不通知交房的理由和原因；三、双方作为合同的当事人应遵守合同约定，办理交付手续，实现合同目的。因上诉人违约，应支付违约金，被上诉人保留追究其违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审庭审中，上诉人向本院提交如下证据
一、调查令回执、测绘表各一份，证明被上诉人没有按照规定向相关部门进行备案，且测绘结果是在2014年4月17日被上诉人已经违约时作出的，被上诉人应交付的房屋不具备交付条件。
二、证人王某证言，证明2014年4月2日，证人陪同王家某被上诉人处看房子，当时的房屋不具备交付条件。
被上诉人的质证意见：
对证据一，调查令回执无协助调查单位印章，对其真实性、合法性、关联性有异议，且备案是行政管理上的备案，与房屋是否验收合格没有关系；测绘报告主要用于办理房产证时核对房屋面积误差，不影响房屋交付。
对证据二，证人王某与上诉人王家国系叔侄关系，其陪同王家国到现场时，并未进去，其只是站在外面，并未听见具体内容，其证言不应采信。
本院认证意见，对证据一，合同约定的交付条件与是否进行备案及房屋测绘结果没有关联，对该证据的证明目的不予认定；对证据二，证人并未能证明房屋的现状如何及不具备交付的条件是什么，该证言不具有证明力，不予认定。
双方当事人所举其他证据及相对方的质证意见与一审相同，本院认证意见同于一审。
二审审理查明的事实同一审一致。
本院认为：归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人宏安公司是否在2014年3月1日电话通知了上诉人办理交房手续，该电话通知是否符合合同约定，是否能达到双方在商品房买卖合同中关于书面通知上诉人办理交房手续的目的。首先，2014年2月20日，被上诉人宏安公司开发的东湖名都三期商铺A座通过竣工验收，具备本案双方当事人签订《商品房买卖合同》约定的交付条件，即“该商品房经验收合格”，被上诉人在具备交房条件后，没有理由迟延交付。其次，因上诉人长期在外务工，未在其户籍地居住生活，导致被上诉人无法书面通知被上诉人办理交房事宜，上诉人也未提出证据证明其已将现居住地的准确地址告知了被上诉人，故被上诉人电话通知上诉人回来办理交房手续，虽有违双方关于书面通知的约定，存在瑕疵，但被上诉人在一审所举的通话记录、证人出庭证言能够证明被上诉人在2014年3月1日、3月23日两次电话通知上诉人，履行了通知义务，但上诉人未能回来办理，造成被上诉人客观上交付不能，故上诉人以被上诉人逾期交房超过30日，请求解除合同的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7750元，由上诉人王家国、汪武萍负担。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 张胜钧
审判员 张海龙
二〇一五年三月三日
书记员 马 龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判《、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。