济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第866号
原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市槐荫区。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
被告王健，男，1972年2月10日出生，住济南市槐荫区。
委托代理人楚来安，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。
原告济南华舜物业管理有限公司与被告王健物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法由代理审判员牟阳独任审判，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林世军、被告委托代理人楚来安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南华舜物业管理有限公司诉称：2001年8月1日，原告与玉景家园小区开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定由原告对小区进行物业服务，原告根据合同约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。请求法院判决被告支付物业费1276.4元；被告按日支付百分之三的违约金；诉讼费用由被告承担。
被告王健辩称：起诉状称原告根据合同约定履行了自己的业务，被告至今拒交物业费与事实不符，原告基于物业服务委托合同是原告与原开发商签订的合同，合同第一章第二条第五款明确规定，委托管理的物业构成细目，第五章第十八条乙方需按照济南市玉景家园服务标准见附件，也没有附件，没有相应的人员来完成物业服务。且根据山东省物业管理条例第六十条规定，物业服务企业应当具有相应专业工程技术人员，具备为业主提供转向服务的义务，从事物业管理人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，原告也没有提供相应资质人员。物业服务委托合同第二章委托服务事项第四条明确规定，保修期外对房屋公用部分的小修及养护包括房顶、楼盖、外墙面、楼梯间、庭院，现在小区楼梯间及庭院损害严重，大门口牌扁掉下来也没有人维修。物业服务委托合同第二章委托服务事项第五条明确规定，保修期外公用设施小区的小修和养护包括公用下水道、水管及照明，现实情况是小区夜晚的路灯，原有15个现在正常照明4个，单元门前的灯多次反映未修理。单元门对讲系统多次反映没有修理，还有院墙等给小区造成了安全隐患。服务合同第二章第六条明确规定，保修期外公用设施和附属建筑物，构筑物的小修养护包括非市政道路室外下水道化粪池，现在小区情况是下水道堵塞，小区一楼业主已经将下水道通到管道井，最严重就是小区2号楼4单元，下水道堵到4楼。严重影响美观和安全性，化粪池也从来没有疏通过，为业主休闲的竹亭已经不存在。第二章第七条规定，公共绿大的养护自物业公司更换人来从未进行浇水维护等，造成草木大量枯死，且现存草坪物业人员也不修，物业公司人员还在拔草。保安的不作为造成大量外来车辆进入小区，造成小区车位紧张。第二章第八条规定，公共环境卫生包括房屋公用部分的清洁，单元楼梯清扫，自物业公司更换人员以来基本没有进行清理。公共场所也垃圾遍地很久没有清理，7号楼东边垃圾箱近8个月没有清理，多次找物业反映才进行清理。且现在小区垃圾清理包给了环卫局，导致垃圾清理不及时。第二章第九条规定，协助维护小区的公共秩序，包括24小时传达值班，不定时值班，自更换人员以来没有了巡逻，在三年前是保安一直不定期巡逻的，大门封闭。现在大门24小时开放，封闭式小区形同虚设，监控摄像头没有。以上说明原告治安服务没有履行。合同第二章第十一条规定，组织开展社区文化娱乐活动，现实情况是没有举行。第四章第十一条第四款规定，负责编制房屋及附属建筑物，构筑设施、设备绿化等年度维修维护计划，从未看到养护计划。根据相关规定，从事物业管理人员应当按照规定取得执业资格证书。原告自2001年以来从来没有有资质的管理人员，有时雇佣大学生导致错误百出。物业公司工作人员不维护绿化，反而破坏绿化，草坪仅有的一个已经也被拔了。物业公司不作为不但损害了小区业主的合法权益及财产利益，也影响了创成活动，按照规定封闭小区的应当由物业方承担，居委会由于物业不作为，也亲自打扫。小区在2001年建设的时候是槐荫区第一个花园式小区，现在是垃圾场、菜市场。小区业主大部分2010年以前都交纳了物业管理费，从2011年以后没有交物业费的主要原因就是造成了小区脏乱差，业主得不到应有的服务。因此原告不能单方面说根据合同约定履行了义务。综上所述，原告违反了平等原则。物业不能只享有收费的权利，而不承担服务义务。违背了合同法诚实信用的原则。合同法规定，当事人应按照约定全面履行义务。第六十条规定，当事人后付债务的，应当及时履行，一方在对方不符合约定时，有权履行相应的要求。因此，我认为没有相应物业服务为什么要交服务费。就像去商场买东西，商场不能提供需要的商品，能交钱吗。综上，本案由原告首先没有履行物业服务委托合同所规定的物业服务，未提供符合标准的物业服务，导致业主拒绝交纳物业费，业主是在正当行使法律规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼费由原告承担。
经审理查明，2001年8月1日，原告济南华舜物业管理有限公司与济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，合同约定，济南经济房地产开发中心将玉景家园小区委托至济南华舜物业管理有限公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签订《物业服务合同》时止。物业管理服务费标准为按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米／月，商业用房及居民用房改变其使用性质的0.6元／平方米／月。协议生效后，原告济南华舜物业管理有限公司对玉景家园小区提供了物业服务。2010年10月，原告济南华舜物业管理有限公司的法定代表人由王成培变更为隋阳。
被告王健系济南市槐荫区玉景家园小区的业主，其房屋建筑面积98.48平方米。按上述收费标准，被告王健自2011年1月至2012年12月未交纳物业费共计1276.4元。
以上事实，有原告提交的《玉景家园物业服务委托合同》、《山东华土集团济南华舜物业管理有限公司玉景家园小区物业管理合同书》、工商登记情况、被告提交的照片一宗及当事人的陈述为证。
本院认为，原告济南华舜物业管理有限公司与济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该协议为有效协议。被告王健作为玉景家园小区的业主接受了济南华舜物业管理有限公司的服务，应当交纳物业服务费。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，华舜物业的物业服务工作还存在需要改进之处，但被告拒绝交纳物业费的做法本院不支持。原告济南华舜物业管理有限公司要求被告按照《玉景家园物业服务委托合同》的约定支付拖欠的物业费共计1276.4元的诉讼请求，不违反法律和相关法规的规定，本院予以支持。原告要求的违约金，对此本院认为，被告王健拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，本院不支持这种做法，但考虑到华舜物业的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告济南华舜物业管理有限公司要求被告王健承担逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王健自本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付物业管理费1276.4元。
二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告王健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 牟 阳
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 赵姗姗