广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11048号上诉人（原审被告、反诉原告）：林启文，男，1976年9月2日出生，汉族，身份证住址福建省连江县。委托诉讼代理人：幸小平，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖扬皇，广东瑞迪安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州联合交易园区经营投资有限公司，住所地广州市海珠区新港西路82号自编B1栋6楼。法定代表人：阳兵，董事长。委托诉讼代理人：余海涛，广东岭南律师事务所律师。上诉人林启文因与被上诉人广州联合交易园区经营投资有限公司（以下简称联合交易园区公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7706号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。林启文上诉请求:1.撤销原审判决；2.联合交易园区公司退还押金43193元；3.联合交易园区公司赔偿林启文租赁房屋内价值50000元的财产、房屋装修费60000元；4.本案诉讼费用由联合交易园区公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。一、解除合同时间应为2016年11月10日，而非2016年11月30日，且联合交易园区公司不享有单方解除合同权，不得没收押金。联合交易园区公司作为出租方，依据法律规定应当保证林启文承租的场地正常使用，不得停电。林启文租用场地进行拍摄工作，停电使其无法经营，对其造成极大损失。联合交易园区公司在2016年11月9日就对林启文强制停电，违反合同规定，林启文在2016年11月10日起无法使用租赁物开展经营，2016年11月10日双方合同就已解除。二、林启文不存在违约行为，不应给付违约金。依据合同约定交纳租金期限为每季度的15日之前，而联合交易园区公司在林启文没有违约的情况下，于2016年11月9日强制停电，违反了合同规定。三、林启文缴纳的押金应当抵扣实际发生租金后，剩余部分退还林启文。非因林启文原因，联合交易园区公司不能单方解除合同、没收押金。四、联合交易园区公司应赔偿林启文租赁房屋内的财产以及装修费用。双方合同约定属于霸王条款，显失公平。联合交易园区公司确认林启文物品在租赁房屋内，联合交易园区公司强行锁门造成物品无法取回，其自行处理林启文物品，且不赔偿装修损失属于强占行为。联合交易园区公司答辩称：不同意林启文的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其全部上诉请求，维持原判。事实与理由：一、林启文称联合交易园区公司不享有单方解除合同的权利，依据合同法第93条第2款约定，合同当事人可以约定解除合同条件，在条件成就时合同可以解除，且租赁合同第5.3条已约定合同解除条件。二、林启文称不应计算违约金，联合交易园区公司认为租赁合同已对逾期支付租金明确约定按1%每日支付违约金，林启文在2016年11月15日之前未按合同约定向联合交易园区公司支付2016年11、12月及2017年1月的租金，因此其认为林启文已违反合同约定。至于林启文所称是因联合交易园区公司强制停电而不予支付租金的抗辩并未提供相关证据证实，其称租赁合同已在2016年11月解除无法律依据。三、林启文称押金可做租金抵扣，依据合同5.3条约定，林启文逾期支付租金，林启文支付的押金包括保证金是不予退还的。因为林启文逾期支付租金导致合同解除，联合交易园区公司剩余租期还有11个月，即便在收回展厅后于2017年7月将展厅出租，尚有七个月损失不能收回，即便在扣除保证金后联合交易园区公司仍有20万元损失。因此联合交易园区公司扣除押金的行为符合租赁合同约定，也是对联合交易园区公司损失的弥补。四、关于林启文租赁房屋装修问题，根据租赁合同10.3条约定，在合同解除后林启文一直不予处理遗留在展厅内的设施及物品，因此联合交易园区公司根据合同约定对物品进行处理。根据租赁合同10.2条约定及租赁合同司法解释第11条第2款，林启文要求联合交易园区公司承担装修损失没有依据。综上，联合交易园区公司在解除与林启文的租赁合同时，完全依据合同及法律规定，不存在林启文所称的情况。联合交易园区公司向一审法院起诉请求：1、林启文向联合交易园区公司支付2016年11月至2017年1月的租金108845元；2、林启文支付从2016年11月16日起至实际支付之日止的违约金（以108845元为本金，每日按1%的标准计算）；3、林启文承担本案全部诉讼费用。林启文一审反诉请求：1、确认联合交易园区公司、林启文签订的展厅租赁合同在2016年11月9日已经解除；2、联合交易园区公司退还押金43193元给林启文；3、联合交易园区公司赔偿林启文租赁房屋内价值50000元的财产；4、联合交易园区公司赔偿林启文装修费60000元；5、本案诉讼费、反诉费由联合交易园区公司承担。一审法院认定事实：2010年11月30日，联合交易园区公司（承租方、乙方）与广州摩托集团公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：广州摩托集团公司所有的建筑面积147766.7平方米房产、建筑物、构筑物及房产用地范围内占地面积为146774平方米的场地及场地范围内附属的所有设备、设施，整体出租给联合交易园区公司，租赁物将用于建设广州联合交易园；租赁期限自2011年3月1日起至2031年2月28日；联合交易园区公司可对租赁物进行改建、重建、扩建、加建、拆除和装饰；联合交易园区公司可将租赁物分开转租与第三方使用；等。2015年6月30日，林伟健向联合交易园区公司缴纳D2046-D2053展厅1个月保证金34554元。2016年8月4日，认租人林伟健（认租商铺编号D2046-D2053）填写《客户申请表》，以其为香港身份在办理营业执照方面不便为由，申请合同乙方由其名字变更为林启文。2016年8月10日，联合交易园区公司（甲方、出租方）与林启文（乙方、承租方）签订《展厅租赁合同》，约定：甲方同意出租，乙方同意承租的是指位于广州市海珠区新港西路82号广州轻纺交易园内D区D2046、D2047、D2048、D2049、D2050、D2051、D2052、D2053位的展厅；展厅的建筑面积为863.86平方米，套内建筑面积为431.93平方米；乙方只可将展厅用作展示、经营办公室使用；租赁期限为2年，自计租之日起计算；于本合同签署的当天，乙方应当向甲方支付相当于1个月租金总额的保证金，即34554元；展厅的租金按34554元/月计算，自计租日起计算，租赁期限内每1年按上一年度的租金标准上浮5%，具体如下：第1年每季租金总额为103662元，第2年每季租金总额为108845元；上述所称的计租日起算时间自2015年11月1日起计算，上述约定的租金每季支付一次，首次的租金在本合同签署的当天内支付完毕，此后的租金则每季度的15日前支付完毕；乙方逾期支付上述约定的首次租金的，本合同自动终止；此后乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过7天仍未支付的，甲方有权单方解除本合同，在此情况下，乙方已支付的所有费用不予退还（含保证金）；甲方权利义务：7.3甲方有权指定有关的物业管理机构负责场内的日常管理工作；乙方权利义务：8.2乙方应遵守甲方或甲方指定的物业管理机构制定的有关管理的规章制度，遵从物业管理机构的管理；乙方应自行负责展厅的装修、装饰以及办理经营所需的相关证件等；乙方出现以下事由之一时，甲方有权解除合同，在此情况下，乙方已支付的租金或费用（含保证金）不予退还，作为支付与甲方的违约金；9.1.4不遵守有关的物业管理规定，经甲方或甲方指定的物业管理机构要求纠正后仍拒不纠正的；9.1.7出现本合同约定的甲方有权解除的其他事由；于本合同解除或期限届满的当天内，乙方应将展厅及甲方提供的配套设施按清洁、良好、适租的状态返还甲方；本合同终止后，乙方装修装饰的设施不得拆除，且甲方不作任何补偿；自本合同终止之日起3天后，乙方遗留在展厅的所有物品、设施、设备，视为乙方放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自行采取任何方式处理、处分；乙方同意，在乙方接收展厅后，展厅之地址，即为乙方的通信地址。上述地址、联系人为本合同双方认可的联系地址、联系人，任何因本合同或者履行本合同的有关函件、资料、文件等，寄送至上述地址即视为送达、通知了对方；等。同日，林启文（乙方、经营者）与广州博晟物业管理有限公司（甲方、物业服务机构，以下简称博晟公司）签订《物业服务协议书》，约定：乙方承租了广州联合交易园区经营投资有限公司位于广州市海珠区新港西路82号广州轻纺交易园内D区第二层D2046、D2047、D2048、D2049、D2050、D2051、D2052、D2053位的展厅，该展厅的建筑面积为863.86平方米；物业综合管理费以展厅的建筑面积按8639元/月计算，承租期限内，每一年按上一年度的物业综合管理费标准上浮5%，具体为第1年每季的物业综合管理费总额为25917元，第2年每季的物业综合管理费总额为27213元；本合同签署的当天，乙方应当向甲方支付相当于1个月物业综合管理费总额的保证金，即8639元；物业综合管理费起算时间自2015年11月1日起计算；上述约定的物业综合管理费每一季度支付一次，首次的物业综合管理费在本合同签署的当天内支付完毕，此后的物业综合管理费则在租赁合同每履行满一季度的15天前支付完毕；甲方权利义务：6.2甲方有权对轻纺交易园公用部位、公共设施设备、保安、交通、环境卫生、绿化、广告、交通、保安等项目进行维护、修缮、服务和管理，维护轻纺交易园的经营环境和经营秩序；6.4当乙方未按约定缴纳物业综合管理费及相关费用时，甲方有权停止该展厅的电、空调等的供应；乙方权利义务：7.3乙方有权就交易园的管理向甲方提出意见和建议；7.6不得占用、损坏展厅的公共部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共有设施设备的，应事先经甲方书面批准，并应在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；乙方逾期缴纳物业综合管理费及其他相关费用的，每逾期一天，按逾期应付款金额的1%的标准向甲方支付违约金，超过五天仍未缴纳的，甲方有权停止向乙方提供一切之服务包括但不限于水、电和空调等的供应；10.5.1乙方已认真阅读以下附件，并同意以下附件为本协议的有效组成部分：附件三《广州轻纺交易园物业管理制度》：写字楼开门时间是每天8:30-18:30；经营者如需在开门时间外在轻纺交易园逗留、作业，须提前到服务管理机构申请并征得同意，否则服务管理机构出于安全理由有权进行清场；等。联合交易园区公司就其主张还提交了以下证据：1、联合交易园区公司于2016年12月8日发出的《关于限期缴交租金及物业综合管理费的函》及将该函张贴在D2046门口的照片，请阁下务必于2016年12月10日前至客服中心收款处缴清上述款项等；2、联合交易园区公司于2016年12月14日发出《关于解除租赁合同的通知》及将通知张贴在涉案商铺门口的照片；3、涉案商铺门口和消防卷闸照片。林启文质证表示：其没有收到过证据1的函和证据2的通知，对真实性、合法性和关联性不予认可；对证据3的真实性、合法性予以认可，根据照片上显示卷闸门旁边是有个按钮的，平时是上锁的，事发当天不知为何没有上锁，所以我们的工作人员出来按了那个锁，导致卷闸门掉了下来，但是该卷闸门本来就是坏了，若正常的话，应该是慢慢下来的；从联合交易园区公司发的维修单也证明卷闸门有质量问题，卷闸门属于消防性的，并不是林启文自己安装的门，与一般的自用门有区别，消防卷闸门的作用都是由联合交易园区公司来承担。林启文就其反诉请求还提交了以下证据：1、林伟健于2015年6月30日向博晟公司缴纳D2046-D2053展厅1个月保证金8639元的发票；2、林启文未拿的物品清单和租赁期间商铺的装修情况的照片；3、2016年10月16日发生消防卷闸门事故的视频和现在租赁物内的装修与林启文当时装修一样的照片；4、林启文与园区租户的微信聊天记录，其中2016年12月1日16:22，内容为：他们把你门锁上了；5、林启文与园区物业管理人员李杰玉聊天记录，其中2016年10月18日下午3:08，林：卷门事故1、是属园区安全管理缺陷事件，没锁上安全防护；2、是卷门质量问题，人员都差点受伤，这是直接导致事故主要原因，卷门如果是好，也不会有问题，你反映反映；李：我等下过去你那边沟通吧；下午4:08，李：我这边已经通知工程人员先把门修好，后续再谈维修费用问题；2016年10月21日上午11:17，李：（转发廖燕春微信，追一下摄影基地，D2046-D2053的空调费还有电费，8月9月的，22号停电），摄影基地8月份的费用忘记交了是吗？林：应该是，等下过去交；李：好的，谢谢，因为财务那边明天的停电名单有写；2016年10月27日下午2:49，李：（转发1、广州德叁三装饰工程有限公司出具的安装维修卷闸门的发票，金额为1380元；2、交易园消防钢质卷闸门维修报价单；3、广州联合交易园区经营投资有限公司、广州博晟物业管理有限公司《用章呈批表》，经办部门为物业部，经办人为李杰玉等）；林：这两天不谈这事；李：3点半我们过去吧，到时会停电处理的，所以您要安排时间，最后一句写着：逾期，我司将采取相关措施进行追究和索赔；林：这很严重；李：到时停电就换成您要找领导谈了；6、证人证言。联合交易园区公司质证表示：对证据1的真实性合法性予以确认，但该发票与本案无关，该保证金是联合交易园区公司与博晟公司基于物业管理关系缴纳的保证金，林启文不应向联合交易园区公司主张；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，该证据为单方证据；认可证据3中卷闸门下降视频的真实性、合法性，但关联性不予认可，涉事的卷闸门是常启式的卷闸门，除了发生火警时才自动放下，而林启文的员工先后多次擅自操作消防设施导致损害，应由林启文赔偿损失费用，且租赁展厅内的水电、空调等与物业相关的事项是林启文与博晟公司签订的合同，林启文应该向博晟公司提出，而不应该拒交租金与联合交易园区公司对抗，另外两个视频我方认为与本案无关，因为不知道具体记载的时间也不知道具体内容；该证据中的照片林启文未提供照片来源，对真实性、合法性无法确认，且时间为2015年10月11日发的朋友圈，且该照片即使是真实的，反映的是当时的状况，不能证明林启文与联合交易园区公司解除租赁合同时仍然是该状态；对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，是林启文的单方证据；对证据5的真实性、合法性和关联性予以确认，但对证明内容不予确认，李杰玉是博晟公司的员工，不是联合交易园区公司的员工，从微信记录中看出是因为林启文擅自开启消防卷闸门造成损害拒不赔偿，博晟公司才对林启文进行停电并从双方对话中看到博晟公司拟在2016年10月27日对林启文商铺进行停电；对证据6的真实性、合法性和关联性不予确认，该证人证言是林启文的员工所作的，有利益相关性。联合交易园区公司于2017年8月22日向一审法院提起本案诉讼。联合交易园区公司表示：涉案商铺是由博晟公司在2016年11月30日对涉案商铺进行拍照、登记及加锁的；涉案商铺已于2017年7月另行出租给其他人。林启文表示：涉案商铺是在2016年11月9日晚上12点之后被停电的；2016年11月涉案商铺被加锁后，其没有与联合交易园区公司沟通要求继续支付租金，由对方提供用电，由其继续使用涉案场地。一审法院认为：联合交易园区公司、林启文签订的《展厅租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。林启文主张联合交易园区公司在每天六点后暂停涉案场地的空调供应，消防门存在重大安全隐患，对商铺直接停水停电违反了合同的义务。但根据林启文与涉案场地的物业管理公司即博晟公司签订的《物业服务协议》的内容来看，涉案场地的开门时间是至18:30，且根据林启文提供的证据5，涉案商铺被停电是由于林启文欠缴2016年8、9月份的电费及消防卷闸门的事故问题，博晟公司进行管理采取的强制措施，故联合交易园区公司辩称上述事情与联合交易园区公司无关，属于物业管理法律关系的意见合理有据，一审法院予以采纳。林启文据此拒交租金的抗辩意见无理，一审法院不予采纳。林启文主张2016年11月9日涉案商铺被停电，但就此只提供了证据6，故对该事实，证据不足，一审法院不予确认。林启文要求确认租赁合同于2016年11月9日解除，证据不足，一审法院不予支持。租赁合同约定：林启文应在每季度的15日前支付每季度的租金，逾期超过7天未支付的，联合交易园区公司有权单方解除合同，并不予退还保证金。联合交易园区公司确认于2016年11月30日营业后对涉案商铺进行加锁，结合林启文提供的证据4，一审法院对林启文从2016年12月1日起无法使用涉案商铺的事实予以确认。由于林启文逾期支付租金，故联合交易园区公司按照合同约定于2016年11月30日营业后对涉案商铺进行加锁的行为应视为行使解除权，双方的租赁关系应于2016年12月1日解除。联合交易园区公司认为双方的租赁关系于2016年12月14日解除的意见，依据不足，一审法院不予采纳。联合交易园区公司要求林启文支付2016年11月的租金及违约金，合理有据，一审法院予以支持，但违约金应以36281元为本金。联合交易园区公司要求林启文支付2016年12月至2017年1月的租金及违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。林启文要求联合交易园区公司退还押金、赔偿租赁房屋内价值50000元的财产及装修费60000元，依据不足，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，于2018年3月23日作出如下判决：一、确认联合交易园区公司与林启文签订的《展厅租赁合同》于2016年12月1日解除；二、林启文在本判决生效之日起10日内，向联合交易园区公司支付2016年11月的租金36281元；三、林启文在本判决生效之日起10日内，向联合交易园区公司支付逾期缴纳2016年11月租金的违约金（以36281元为本金，每日按百分之一的标准计算，从2016年11月16日计至林启文实际清偿36281元之日止，总额以36281元为限）；四、驳回联合交易园区公司的其他诉讼请求；五、驳回林启文的全部反诉请求。本案本诉受理费7259元，由联合交易园区公司负担5952元，林启文负担1307元。本案反诉受理费4843元由林启文负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另，双方在二审期间均确认一审判决第二项的文字有笔误，应为：林启文在本判决生效之日起10日内，向联合交易园区公司支付2016年11月的租金36281元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对林启文的上诉请求及联合交易园区公司答辩意见，分析如下：关于双方合同解除的时间。根据合同法第九十三条第二款的规定，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方《展厅租赁合同》第5.3条约定，林启文应在每季度的15日前支付每季度的租金，逾期超过7天未支付的，联合交易园区公司有权单方解除合同，并不予退还保证金。林启文在2016年11月15日之前未按合同约定向联合交易园区公司支付2016年11月的租金，且一直未沟通要求继续支付租金，已构成违约，联合交易园区公司享有合同解除权。联合交易园区公司确认于2016年11月30日营业后对涉案商铺进行加锁，一审认定该行为应视为行使解除权，并认定双方合同自2016年12月1日起解除，并无不当，本院予以维持。林启文认为双方合同自2016年11月10日起解除，但并无双方于此时已行使解除权的事实依据，故本院不予接纳。关于合同解除的责任。林启文主张联合交易园区公司存在先行违约，在其并未违约的情况下，于2016年11月9日强制停电，导致林启文无法正常进行经营活动，林启文不应承担违约过错责任。结合林启文一审提交的证据分析，由于林启文欠缴2016年8、9月份涉案商铺的电费，博晟公司进行物业管理而准备采取停电措施。但林启文既未举证证实11月9日实际停电并自当日起一直处于停电状态，也未证实其与联合交易园区公司积极沟通商铺使用及租金缴纳事宜，其以被强制停电为由不予支付租金的抗辩理由没有依据，故其未按合同约定支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。一审判令林启文应支付2016年11月租金并按《展厅租赁合同》约定对逾期支付租金按每日1%的标准支付违约金并无不当。关于押金是否应予退还或抵扣的问题。依据双方《展厅租赁合同》第5.3条约定，林启文逾期支付租金超过7天仍未支付的，联合交易园区公司有权单方解除租赁合同，并不予退还保证金。因林启文违约导致涉案商铺租赁合同解除，联合交易园区公司直至合同解除后数月才将商铺另行出租，亦受有损失。因此，联合交易园区公司不退还保证金即押金具有合同和事实依据。林启文要求退还押金或将押金作为租金抵扣的请求，本院不予支持。关于租赁房屋内财产及装修费用处理。依据《展厅租赁合同》第10.3条约定，合同终止之日起3天后，林启文遗留在展厅的所有物品、设施、设备，视为放弃对该等物品、设施及设备的所有权，联合交易园区公司可自行采取任何方式处理、处分。林启文在合同解除3日内并未处理遗留在展厅内的设施及物品，联合交易园区公司有权对遗留物品进行处理。联合交易园区公司对涉案商铺加锁后，林启文未在合理期限内要求继续使用场地或取回商铺内物品设施，其要求赔偿或取回的物品清单亦无充分证据证实。又依据《展厅租赁合同》第10.2条约定，合同终止后，林启文装修装饰的设施不得拆除，且联合交易园区公司不做任何补偿。结合《最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，林启文要求联合交易园区公司赔偿财产损失及装修费没有依据，本院不予支持。综上所述,林启文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4671元，由上诉人林启文负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一八年八月十四日书记员  张永亮张冰玲