广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3303号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚国华，男，1975年7月6日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：林高民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市合城房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人：汤晓晖。
委托代理人：麦永丰，该公司职员，联系地址。
被上诉人（原审第三人）：毛智军，男，1981年2月12日出生，汉族，住所地江西省南昌市新建县，经常居住地广州市海珠区江燕路**号901。
上诉人姚国华因居间合同纠纷一案不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月14日，姚国华（买方）与毛智军（卖方）、广州市合城房地产代理有限公司（中介方，下称“合城公司”）签订《房屋买卖中介合同》，约定：买卖之房屋地址为广州市海珠区江燕路44号901房；物业成交价格为1940000元；买卖双方确认独家委托中介方提供中介服务，且中介方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意：买方于本合同签订之日向中介方支付人民币30000元作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的千分之三向中介方支付滞纳金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，不影响中介方向买卖双方收取咨询及中介服务费，守约方因此而损失咨询及中介服务费的，由违约一方承担赔偿责任；等。同日，姚国华与合城公司签订了《咨询及中介服务费确认书》，载明姚国华承诺在与卖方签署买卖合同的当天向合城公司缴交咨询及中介服务费30000元。
姚国华曾于2013年11月25日向毛智军提起诉讼，要求解除《房屋买卖中介合同》并由其承担赔偿责任等，广州市海珠区法院于2014年2月10日作出（2013）穗海法民三初字第3304号民事判决书，判决如下：一、解除姚国华与毛智军、广州市合城房地产代理有限公司于2013年9月14日签订的《房屋买卖中介合同》中的买卖关系；二、毛智军在本判决生效之日起十日内向姚国华支付违约金194000元；三、毛智军在本判决生效之日起十日内向姚国华返还定金50000元；四、驳回姚国华的其他诉讼请求。该判决认定毛智军的不作为行为违反了合同约定，导致合同无法履行，毛智军应承担违约责任。鉴于毛智军的上述违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定及合同关于“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同”的约定，姚国华有权要求解除合同，因《房屋买卖中介合同》中除约束姚国华、毛智军之间的买卖关系外，还约束了姚国华、毛智军与广州市合城房地产代理有限公司的居间关系，故以解除上述合同中的买卖关系为宜。姚国华表示中介费还没有支付给广州市合城房地产代理有限公司，姚国华在此情况下所主张的中介费30000元不足以认定为是其实际损失。故姚国华要毛智军承担因房屋交易不能所产生的中介费30000元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。上述判决已经发生法律效力。
2014年4月1日，合城公司向原审法院提出起诉，请求：姚国华支付中介服务费30000元及滞纳金16290元；2.诉讼费由姚国华承担。一审期间姚国华提出反诉，请求：1.合城公司立即返还诚意金5000元及逾期付款违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，从2013年8月27日计至合城公司清偿本息为止）2.诉讼费由合城公司承担。
2014年5月5日的庭审中，合城公司与姚国华双方确认对各自主张的金额没有异议。合城公司表示姚国华同意将5000元诚意金转为涉案房屋的中介费。姚国华确认假如合城公司能够为其寻找到合适的房源并成功购买的话，同意将5000元诚意金折抵应缴纳的中介费，但因第三人违约，导致合同没有最终履行，姚国华认为其不应当向合城公司支付中介费，合城公司应当直接向违约的第三人收取中介费。另，合城公司与姚国华均同意在本诉成立的前提下，5000元和利息用于折抵合城公司主张的中介费。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。合城公司作为经纪方，为姚国华提供了订立合同的媒介服务，促成姚国华签订《房屋买卖中介合同》，虽然该合同的买卖关系已被判决解除，并且已经发生法律效力，但根据生效的民事判决，买卖关系被解除的责任并不在于合城公司，故姚国华应依合同约定向合城公司支付咨询及中介服务费30000元。姚国华抗辩合同解除的责任在第三人违约，因第三人是违约方，合城公司应向第三人直接收取中介费，该项抗辩曲解了合同约定的本意，故原审法院不采纳姚国华抗辩意见。另姚国华认为必须在交易成功后才能支付中介费，合城公司对此不予认可，姚国华也未能充分举证双方有此约定，故原审法院认为姚国华的该项抗辩因缺乏依据，不予采纳。因姚国华逾期支付中介费给合城公司，其依合同约定要求姚国华支付滞纳金，合情合理，原审法院予以支持，因姚国华对合城公司主张的滞纳金金额16290元没有异议，原审法院对此予以认定。
被上诉人合城公司确认收取了上诉人姚国华缴纳的诚意金5000元，并同意在本案中折抵其主张的诚意金和利息，姚国华也表示假如合城公司能够为其寻找到合适的房源并成功购买的话，同意将5000元诚意金及利息折抵应缴纳的中介费，没有违反法律相关规定，原审法院予以准许。上诉人姚国华反诉要求被上诉人合城公司退回诚意金5000元及按中国人民银行逾期贷款利率计付从2013年8月7日起至实际付清之日止的利息，合城公司同意，原审法院予以认定。因双方在2014年5月5日的庭审中确认同意折抵，故原审法院认为利息计算至2014年5月5日为宜。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年6月18日作出判决如下：一、姚国华自本判决生效之日起10日内向广州市合城房地产代理有限公司支付咨询及中介费30000元及滞纳金16290元；二、广州市合城房地产代理有限公司自本判决生效之日起10日内向姚国华退还诚意金5000元，并从2013年8月7日起至2014年5月5日止按中国人民银行逾期贷款利率计付利息给姚国华；三、姚国华按上述第一、二项主文的确定的债务互相冲减后的金额向广州市合城房地产代理有限公司履行支付义务。一审案件本诉受理费958元，由姚国华负担。本案反诉受理费25元，由广州市合城房地产代理有限公司负担。上述受理费已分别由双方预交，双方均同意由对方在履行生效判决时将应承担的受理费直接向己方支付。
判后，姚国华不服上述民事判决，上诉称：1.原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人口头承诺“当房屋完成交易后再交中介费”这一客观事实，应当得到法庭采信。因为被上诉人合城公司先收了5000元的诚意金，没有退还才会有这样的承诺，而三方签订的《房屋买卖中介合同》是格式样本，第三人违约也是双方所没有想到的，因而才会有口头承诺的事实。且一审判决书中提到合城公司表示本人同意将5000元诚意金转为涉案房屋的中介费，假如合城公司能够为其寻找到合适的房源并成功购买的话，同意将5000元诚意金折抵应缴纳的中介费，但合城公司并没有保证我成功购买房屋。2.原审法院认定第三人有违约责任，既不判令第三人承担违约责任，也不将第三人追加为被告，将居间合同关系与房屋买卖关系的纠纷分案处理，既违反了一般的审判原则，也浪费了司法诉讼资源。原审法院的审判原则完全违背了当事人签订《房屋买卖中介合同》的意思表示，本案中如果存在中介费支付的问题，那也应当判令由被上诉人毛智军承担中介费的违约赔偿责任。3.原审法院判决要求上诉人支付的滞纳金过高，这笔滞纳金既不合情也不合理，严重违背了上诉人在原审庭审中的意思表示。即使存在滞纳金的支付责任，根据《合同法》第114条的规定，也应当予以适当减少。4.三方签订《房屋买卖中介合同》第九条是无效条款，被上诉人合城公司口头承诺“当房屋完成交易后再交中介费”这一客观事实，应当得到法庭的采信。5.涉案争议的中介费是属于被上诉人合城公司提供给上诉人第三方的中介服务费用，被上诉人违约在先，才会有口头承诺当涉案房屋交易完成后再收中介费这一客观事实。6.被上诉人合城公司在提供中介服务中，没有履行保证该房屋成功交易义务，故被上诉人向上诉人追索中介费缺乏依据，请求上诉法院驳回被上诉人合城公司的诉讼请求。综上，请求：1.依法撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第524号民事判决书中判决内容的第一项和第三项；2.确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖中介合同》第九条是无效条款，并依法驳回被上诉人合城公司的诉讼请求；3.判令被上诉人毛智军承担中介费的违约赔偿责任；4.诉讼受理费由被上诉人承担。
被上诉人合城公司答辩称：1.一审法院认定的事实是根据我们双方签订的合同，是真实有效的。2.《房屋买卖中介合同》第九条是买卖合同双方同意的情况下，才在我们第三方签订的。3.上诉人请求判令被上诉人毛智军承担中介费用5000元，我方没有异议。4.关于诉讼费用，我方认同法院的判决结果。5.我们中介方并不介入双方签订合同的细节，我们认为已经尽到中介方应尽的协助义务。6.关于滞纳金的问题，在合同内已经明确表示在签约的当天应支付中介费，否则要缴纳0.3%的滞纳金，这是在合同中早已表明的。
被上诉人毛智军答辩称：上诉人要求我方赔付中介费是不对的，因为我卖房本身就讲明我方不支付任何费用，这是交易的前提条件。而且海珠法院的一审判决没有做到公平公正，我们买卖双方当时有一个口头承诺，但第2天上诉人就反口不买了，直接将我告到法院，在原审期间曾经调解，法院给予的调解内容，我方也予以同意，当时上诉人口头同意说签一份协议，但其就是不买了。口头协议也是协议，包括中介方也有说，是按揭支付，我们口头协议也应该受到法律保护，我方并没有出现违约事由，且中介费用跟我方并无关联。
原审法院查明的事实，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以确认。
本院认为，姚国华与毛智军、合城公司签订《房屋买卖中介合同》合法有效，合同三方均应依法履行。虽然广州市海珠区法院于2014年2月10日作出（2013）穗海法民三初字第3304号民事判决书，解除了该合同中姚国华与毛智军的买卖关系，但该合同对姚国华和合城公司的中介关系仍然具有约束力，姚国华应当按照合同约定支付中介费及违约金给合城公司。姚国华上诉提出，合城公司口头承诺当房屋完成交易后再交中介费，没有提供相应证据，合城公司也不认可，本院不予采纳。合同约定，姚国华和毛智军在买卖过程中，买方或者卖方违约，守约方因此而损失咨询及中介服务费的，由违约一方承担赔偿责任，这是买卖双方的法律关系，不能因为毛智军违约，姚国华就要求中介方合城公司直接向毛智军收取中介费，姚国华的这一上诉理由也不成立。因此，原审法院判令姚国华按照合同约定支付合城公司中介费及滞纳金并无不当。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费958元由上诉人姚国华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜传杰
审判员 田 绘
审判员 刘贤君
二〇一四年十一月七日
书记员 杨 旦
张辉