济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2759号
原告济南荣恩房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人马晓伟，总经理。
委托代理人贾明君，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托代理人彭秋霞，山东德衡（济南）律师事务所律师。
被告刘静妹，女，生于1982年8月10日，汉族，住山东省齐河县。
原告济南荣恩房地产开发有限公司（以下简称荣恩公司）与被告刘静妹商品房买卖合同纠纷一案，原告荣恩公司于2015年8月25日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。本院依法适用普通程序，由审判员马悦静担任审判长，与人民陪审员吕春华、朱翠荣组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告荣恩公司的委托代理人彭秋霞到庭参加诉讼，被告刘静妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告荣恩公司诉称，2014年10月10日，原被告签订《济南市商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的荣盛锦绣澜湾花园2号楼1单元1903室的房屋，房屋总价款923833元。合同签订后，被告以自有资金支付93833元，其余部分通过向中国农业银行股份有限公司济南泺源支行按揭贷款646000元、向廊坊物业服务有限公司济南分公司（以下简称廊坊物业公司）借款184000元的方式支付，原告为其上述两笔借款均提供了担保，现房款已经全部付清。2014年10月10日，原被告在房管部门办理了网签登记和合同备案。2015年6月23日，因被告逾期归还银行贷款，贷款银行从原告保证金账户中直接扣划12323.12元用于偿还被告所欠款项。2015年8月5日贷款银行向原告发送通知：因被告拖欠多起贷款本息，决定宣布贷款提前到期，要求原告收函后三日内向其承担连带保证责任，偿还被告所欠贷款本息。之后贷款银行分三次扣划了原告账户中共计648909.59元。2015年8月11日，廊坊物业公司得知被告多次逾期还款，原告承担连带还款责任后，在发函委托原告处理与被告之间的商品房买卖合同解除时，优先扣除被告向廊坊物业公司的借款。原被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“因被告办理担保贷款，原告就被告贷款向贷款银行提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由原告享有。如被告连续2个月或累计三个月逾期付款的，原告有权解除合同及本协议，原告解除合同，被告须向原告支付房屋总金额10%的违约金及原告代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。在履行完毕合同注销手续，原告扣除实际损失后将剩余房款退还给被告或法院指定的账户。如已付房款不足赔偿原告实际损失，原告有权追索。”基于此约定，2015年8月21日，原告向被告发出《解除合同暨债务抵销通知》，内容为：1、立即解除原被告之间的《济南市商品房买卖合同》，并退还被告支付的购房款923833元。2、被告应支付原告向贷款银行代垫款项661590.08元（包括代垫五期银行贷款20186.76元、代垫费用总额日万分之五的利息357.37元、一次性支付剩余银行按揭贷款640745.95元），原告优先扣除被告应偿还的廊坊物业公司借款184000元，以上两项合计共845590.08元。3、原告依约解除合同，被告应当向原告支付的违约金为92383.3元。4、被告应偿还原告的937973.38元与原告应退还被告的购房款923833元折抵后，被告应向原告支付14140.38元违约金。5、由于被告的违约行为导致原告通过法律途径解决所产生的诉讼费等一切费用均由被告承担，被告拒不支付，拒绝配合办理网签撤销手续，导致原告无法将房屋另行销售。请求法院判决确认原告于2015年8月21日向被告发送的《解除合同暨债务抵销通知》合法有效；被告协助原告办理在济南市住房保障和房产管理局的预售网签登记和合同备案的撤销手续；确认原告对“荣盛锦绣澜湾花园”2号楼1单元1903号的房屋享有所有权；被告支付原告解除合同违约金14140.38元，支付原告支付的律师代理费45000元。
被告刘静妹缺席未答辩。
经审理本院认定，2014年10月10日，原被告签订一份《济南市商品房买卖合同》，约定刘静妹购买荣恩公司开发的荣盛锦绣澜湾花园2号楼1单元1903室的房屋一套，价款923833元首付款277833元，余款646000元通过银行按揭贷款方式支付。在合同附件五《合同补充协议》中约定：……，第三条关于合同第六条房款支付的补充约定……4、因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有。如买受人连续2个月或累计3个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人扣除实际损失后将剩余房款退还给买受人或法院指定的账户。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索。出卖人不解除合同的，买受人应按代垫费用总额每日万分之五的标准向出卖人支付代垫期间的违约金。《合同补充协议》第十六条约定：出卖人向买受人发送的任何通知或邮递，均以购房合同登记通讯地址为准。如买受人发生通讯地址变更，须提前5日以书面形式通知出卖人，否则造成有关的通讯不能送达或送达不到的，均视为已送达，由此产生的不利后果，由买受人自行承担。同城以挂号邮寄、特快专递发出后的第二日为送达日，……。合同一方按照另一方在合同中所留地址投递邮件的情况下，若出现邮件被退回、拒收或由任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。
刘静妹在2014年9月21日—2014年9月25日向荣恩公司累计支付了93833元。2014年10月10日，廊坊物业公司作为甲方与刘静妹作为乙方，荣恩公司作为丙方签订《借款协议书》，约定刘静妹向廊坊物业公司借款184000元，用于购买荣盛锦绣澜湾花园2号楼1单元1903室的房屋，借款期限自2014年10月10日至2016年7月31日，由刘静妹在2016年7月31日前一次性向廊坊物业公司偿还借款184000元，刘静妹按照协议约定按期还款的，借款不计利息。借款协议书第4.4条约定，乙方因与第三人之间的纠纷导致《商品房买卖合同》项下的物业被司法机关采取冻结、查封等强制措施的，甲方有权提前收回借款；借款协议书第5.3条约定，因乙方未按约定偿还借款达到或超过30日的，除按本协议第五条第2款向甲方承担违约责任外，丙方有权选择解除乙方签订的《商品房买卖合同》；合同解除后，乙方已付的购房款按如下方式处理：（1）乙方尚未偿还的按揭贷款本息部分，丙方可直接支付至按揭贷款发放银行，因乙方逾期还款导致的违约责任，由乙方自行承担。（2）乙方已经支付的购房款，丙方在扣除乙方依《商品房买卖合同》及相关协议约定应承担的违约金及赔偿金和乙方应偿还的按揭贷款本息及罚息后，其余部分用于偿还甲方在本协议项下的借款本金及违约金，直接付至甲方；在偿还借款及违约金后如仍有剩余，则剩余部分丙方应该退还乙方。如剩余部分不足以偿还甲方借款，则不足部分由丙方补足，丙方承担担保责任后有权向乙方追偿，并要求乙方赔偿因此造成的损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等实现债权的费用）。当日廊坊物业公司按照借款协议书的约定将184000元打入荣恩公司的账户中，刘静妹向廊坊物业公司出具收条184000元，荣恩公司为刘静妹的该笔借款提供担保。
2014年11月12日，刘静妹作为借款人和抵押人、中国农业银行股份有限公司济南泺源支行作为贷款人、荣恩公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》一份，约定刘静妹购买荣恩公司开发建设的“荣盛锦绣澜湾花园”2号楼1单元1903号商品房一套，向银行贷款646000元。合同第9.1.2条约定，荣恩公司为刘静妹的该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照《民事诉讼法》有关规定确定应承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。第11.4条约定，在刘静妹未按约定按期足额偿还借款时，农业银行有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布刘静妹与农业银行签订的借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求刘静妹、荣恩公司全额赔偿。前述贷款银行于2014年11月14日，将上述贷款打入荣恩公司的账户。
2015年6月23日，因刘静妹逾期偿还银行贷款，贷款银行从荣恩公司扣款12323.12元，用于支付2015年4月、5月、6月份的应偿付贷款。2015年8月5日，贷款银行宣布刘静妹的贷款提前到期并书面要求荣恩公司承担保证责任。2015年8月20日，农业银行从荣恩公司扣款4098.23元，用于支付刘静妹2015年7月份的银行贷款。2015年8月21日，农业银行从荣恩公司扣款4065.41元，用于支付刘静妹2015年8月份的银行贷款。2015年8月21日，农业银行一次性将剩余银行按揭贷款640745.95元扣划。
2015年8月22日，荣恩公司向刘静妹发出《解除合同暨债务抵销通知》，内容为：1、立即解除你与我公司签署的《济南市商品房买卖合同》，我公司应退还你支付的购房款923833元。2、你应支付我公司向农业银行代垫款项661590.08元（包括代垫五期银行贷款20486.76元、代垫费用总额日万分之五的利息357.37元、一次性支付剩余银行按揭贷款640745.95元），我公司预先扣除你应偿还的廊坊物业公司借款184000元，以上两项合计共845590.08元。3、我公司依约解除合同，你应支付我公司违约金为92383.3元。4、你应偿还我公司的937973.38元与我公司应退还你的购房款923833元抵销后，你仍应向我公司支付14140.38元解除合同违约金。5、由于你的违约行为导致我公司通过法律途径解决所产生的诉讼费、律师费等一切费用均由你承担。此通知于2015年8月22日发出，向刘静妹在《济南市商品房买卖合同》中留存的通讯地址通过特快专递邮寄，后于2015年8月25日因“收件人迁移新址，原址查无此人”退回。
廊坊物业公司因获知刘静妹逾期偿还银行贷款，造成银行自荣恩公司账户中扣划款项，于2015年8月4日向刘静妹发出通知，要求其提供借款担保，如不能提供将解除《借款协议书》，并依据《借款协议书》第五条的约定要求荣恩公司直接从其解除商品房买卖合同后应退还的购房款中直接偿还借款本金。2015年8月13日，因刘静妹未提供借款担保，廊坊物业公司再次向刘静妹发出通知：1、我公司与你之间的《借款协议书》立即解除，请你于2015年8月15日前向我公司偿还借款184000元；2、根据《借款协议书》第五条的约定，我公司要求荣恩公司直接从其解除《商品房买卖合同》后应退你的购房款中直接扣除该笔借款。3、本通知我公司同时抄送荣恩公司。2015年8月21日，廊坊物业公司收到荣恩公司支付的184000元。
本院认为，原被告签订了《济南市商品房买卖合同》及附件，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。荣恩公司作为保证人，为刘静妹向农业银行的贷款提供连带责任保证，在刘静妹未按照贷款合同的约定及时还款的情况下，造成农业银行要求荣恩公司承担保证责任，荣恩公司向农业银行偿还贷款本息661232.71元，此债务刘静妹应当偿还。荣恩公司代刘静妹偿还贷款的事实，达到了双方约定的合同解除的条件，荣恩公司通知刘静妹解除双方的《济南市商品房买卖合同》并无不当，荣恩公司向其发送的《解除合同暨债务抵销通知》有效，根据双方合同的约定，在发出的第二日即2015年8月23日视为送达，故双方签订的《济南市商品房买卖合同》在2015年8月23日已经解除。原被告及廊坊物业公司签订的《借款协议书》，约定了借款协议书解除的条件及解除后的处理，因刘静妹的履约能力出现变化，导致廊坊物业公司对其还款能力产生怀疑，符合法律规定的不安履行抗辩权的实施条件，廊坊物业公司在要求刘静妹提供担保未果的情况下，解除双方的《借款协议书》并要求刘静妹提前清偿借款符合法律规定，荣恩公司依照《借款协议书》的约定自应当退还刘静妹的购房款中清偿其向廊坊物业公司的借款184000元符合合同约定。
根据原被告的约定：如买受人连续2个月或累计3个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人扣除实际损失后将剩余房款退还给买受人或法院指定的账户。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索。出卖人不解除合同的，买受人应按代垫费用总额每日万分之五的标准向出卖人支付代垫期间的违约金。荣恩公司依照合同约定要求刘静妹支付房屋价款的10%计92383.3元的违约金，符合法律规定，本院予以支持。荣恩公司要求刘静妹支付357.37元代垫费用的利息不超出法律规定，本院予以支持。以上荣恩公司为刘静妹偿付的贷款、借款，及刘静妹应当支付荣恩公司违约金及代垫费用共计937973.38元，与荣恩公司应当退还刘静妹的购房款923833元折抵后，刘静妹应当支付荣恩公司14140.38元。荣恩公司为处理此纠纷，委托山东德衡（济南）律师事务所处理，支付代理费45000元，提交了委托代理合同及收取费用发票，依据合同附件的约定，应当由刘静妹负担，本院予以支持。原告荣恩公司与被告刘静妹已经就双方签订的房屋买卖合同在房管部门办理了网签登记和合同备案，双方合同解除，刘静妹应当协助办理荣恩公司办理撤销手续。原被告签订的《济南市商品房买卖合同》附件中约定在担保贷款的担保期内，物权不发生转移，故刘静妹并不享有“荣盛锦绣澜湾花园”2号楼1单元1903号商品房的所有权，且因荣恩公司尚未取得涉案房屋的所有权，故本院对其第三项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告济南荣恩房地产开发有限公司发送给被告刘静妹的《解除合同暨债务抵销通知》于2015年8月23日发生法律效力。
二、被告刘静妹于本判决生效之日起二十日内，协助原告山东荣恩房地产开发有限公司办理在济南市住房保障和房产管理局的预售网签登记和合同备案的撤销手续（限于“荣盛锦绣澜湾花园”2号楼1单元1903号的房屋）。
三、被告刘静妹支付原告山东荣恩房地产开发有限公司解除合同违约金14140.38元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告刘静妹支付原告山东荣恩房地产开发有限公司律师代理费45000元，于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回原告山东荣恩房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6915元，财产保全费5000元，公告费450元，均由被告刘静妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 朱翠荣
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 吕桂文