广西壮族自治区宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宾民一初字第1489号
原告黎信。
委托代理人甘友思，广西思盛律师事务所律师。
被告梁棋宁（曾用名梁其宁）。
委托代理人罗锴，广西港天律师事务所律师。
委托代理人冯燊，广西政大律师事务所律师。
原告黎信与被告梁棋宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭，书记员谭秋铭担任记录，于同年8月18日、12月15日公开开庭审理了本案。原告黎信及其委托代理人甘友思、被告梁棋宁及其委托代理人冯燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎信诉称，2014年7月10日，原告与被告签订了《房屋转让协议》，协议内容为：第一，甲方自愿将位于宾阳县甘棠镇甘正街384号【瓦房结构，面积100平方米，证书号国用（000636变）第071176号】转让给乙方；第二，该房屋转让金为25万元正（￥贰拾伍万元）；第三，付款方式：双方签订协议之日，乙方向甲方付前期购房款拾伍万元正（￥150000元），余款甲方办理过户手续到乙方名下后付清；第四，权利与义务：1、甲方保证其所转让的房屋合法，无任何纠纷，若有纠纷或争议，甲方负责无条件解决清楚，若解决不了的，则甲方双倍退回所收乙方的全部付款。2、乙方办理过户手续所需费用由甲方负责。3、其他未尽事宜，双方可另行协商解决。签订协议后，至2015年3月9日，原告共向被告支付了购房款20万元，但至今被告没有配合原告到房管部门办理房屋过户手续。宾阳县甘棠镇甘正街第384号房屋是被告梁棋宁与其母亲陈焕深的共同财产，梁棋宁的母亲陈焕深与梁棋宁的父亲梁光只生育有梁棋宁一个儿子，梁棋宁的父亲梁光于1962年9月15日病故，梁棋宁的母亲陈焕深于2012年6月14日病故。因此，梁棋宁是其母亲陈焕深唯一第一顺序继承人，梁棋宁有权将该房屋转让给原告。为此，特向人民法院起诉，请求法院判决：1、确认原告与被告于2014年7月10日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2、被告协助原告办理房屋过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。
原告黎信就其主张，在举证期限内提供以下证据：1、房屋转让协议书复印件一份，证明原、被告双方存在合法的房屋买卖关系；2、宾阳县公安局死亡户口注销单复印件一份，××故；3、广西宾阳县人民政府财政局颁发的私有房屋产权证复印件一份，证明宾阳县财政局于1980年11月28日颁发甘棠镇甘正街第384号房屋的产权证，产权人是陈焕深和梁棋宁；4、宾阳县甘棠镇甘棠社区居委会出具的证明复印件一份，证明甘棠社区甘正街63号房屋产权为陈焕深、梁光共有，其夫妻只生育了梁棋宁，未抱养小孩，××故，××故，被告是该房屋唯一的合法继承人；5、2015年3月9日收条复印件一份，证明被告于2015年3月9日收到原告交来的购房款20万元；6、宾阳县公安局甘棠派出所证明复印件一份，证明梁棋宁曾用名为梁其宁；7、宾阳县甘棠镇甘棠社区居委会出具的证明复印件一份，证明梁棋宁曾用名为梁其宁；8、宾阳县甘棠镇甘棠社区居委会出具的证明复印件一份，证明梁棋宁父亲××故，××故。
被告梁棋宁辩称，一、原、被告之间是借款合同关系，借到的实际金额为13.5万元，被告是在受蒙蔽的情况下签订了房屋转让协议书，当时被告以为是以房屋作为借款抵押担保，因此该房屋买卖协议不是双方的真实意思表示；二、即使这份房屋转让协议书是双方的真实意思表示，但是这份协议书也是不合法的。因为该房屋是农村宅基地上的房屋，根据2011年全国民事审判业务工作会议纪要第15条和相关法律规定，农村宅基地是不能向本集体经济组织成员以外的人转让的。
被告梁棋宁就其辩解，在举证期限内提供的证据有：1、集体土地使用证复印件一份，证明涉案房屋是建造在农村宅基地上的房屋；2、甘棠镇甘棠社区居委会证明复印件一份，证明甘棠镇甘正街384号与甘正街63号系同一地址。
本院对宾阳县甘棠镇甘棠社区居委会主任劳雪娥的询问笔录1份，居委会主任在该询问笔录证实在房屋转让合同上盖章只是确认梁棋宁在宾阳县甘棠镇甘正街63号的房屋确系其所有，当时梁棋宁告知系为了办理贷款事宜，并认为梁棋宁房屋成交价格明显低于市场价格。
综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、本案是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷？2、如果是房屋买卖合同纠纷，合同是否真实有效？3、被告实际收到的款项是多少？
经庭审质证，被告对原告提供的证据2、3、6、7的真实性、合法性、关联性均无异议。对于证据1，被告认为，一、该协议书上的签名确系被告所签；二、被告以为当时签的是借款的抵押合同；三、黎信的住址是宾阳县芦圩镇临浦街190号，其不是与被告为同一集体组织成员；四、对该证据的关联性没有异议。对于证据4，认为该证明反映的不是事实，其反映的被告母亲的死亡时间与证据2的时间不一致。对于证据5，该收条上梁棋宁的签名确系被告所签，但是数额不真实，被告没有收到原告交来的20万元，实际收到的是13.5万元。对于证据8的意见与证据4的意见一致。
原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对土地证的合法性有异议，因为土地登记性质与房产性质不一致，房产证是财政局地财股颁发的证，所以该土地应该为国有划拨土地，并且被告是城镇户口，该房子是在解放前就建好了的，这份土地使用证是被告在欺瞒相关单位的情况下办理的，原告打算提起行政诉讼，撤销该土地证。原告对于被告提供的证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。
对于本院向宾阳县甘棠镇甘棠社区居委会主任劳雪娥的询问笔录，原告对该份询问笔录的意见：1、劳雪娥作为一个街委会主任在买卖合同上盖章，应该知道房子买卖的事情；2、房子转让价格是符合当时房价的，劳雪娥说房价低不是事实。被告认为劳雪娥说的是事实。
综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告黎信（合同乙方）与被告梁棋宁（合同甲方）于2014年7月10日订立有一份《房屋转让协议书》，协议书约定：第一，甲方自愿将位于宾阳县甘棠镇甘正街384号【瓦房结构，面积100平方米，证书号国用（000636变）第071176号】转让给乙方；第二，该房屋转让金为25万元正（￥贰拾伍万元）；第三，付款方式：双方签订协议之日，乙方向甲方付前期购房款拾伍万元正（￥150000元），余款甲方办理过户手续到乙方名下后付清；第四，权利与义务：1、甲方保证其所转让的房屋合法，无任何纠纷，若有纠纷或争议，甲方负责无条件解决清楚，若解决不了的，甲方则双倍退回所收乙方的全部付款；2、乙方办理过户手续所需费用由甲方负责；3、其他未尽事宜，双方可另行协商解决。宾阳县甘棠镇甘棠社区居民委员会在该协议上证实甘棠镇甘正街384号房屋产权实属梁棋宁所有，并加盖了公章。合同签订后，被告梁棋宁向原告黎信交了一份宾阳县财政局于1980年11月28日核发的私有房屋产权证书（产权人为陈焕深、梁其宁），由其收执。2015年3月9日，被告梁棋宁向原告黎信出具了一份收到黎信交来购房款20万元的收条，被告梁棋宁的儿子梁艺也在收条上签名。原、被告双方确认通过网银支付给被告的款约7000元。
另查明，宾阳县甘棠镇甘正街384号房屋与甘正街63号房屋属同一房屋。宾阳县甘棠镇甘正街第384号房屋系被告梁棋宁与其母亲陈焕深共同共有。被告母亲陈焕深于2012年4月26日去世。
再查明，宾阳县人民政府于2015年4月28日向被告梁棋宁颁发了宾阳县甘棠镇甘正街384号房屋的集体土地使用证，土地使用证号为：宾集用（2015）第07224号。被告梁棋宁常住人口登记卡职业一栏中将梁棋宁登记为粮农。现因被告未协助原告办理房屋过户手续而产生纠纷，原告为此诉至本院。
本院认为，关于焦点1，本案是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷。
原告黎信与被告梁棋宁于2014年7月10日签订的《房屋转让协议书》，首先，从该协议内容来看，虽然约定了价款及付款方式，但是作为房屋买卖合同的基本条款之一的房屋交付期限，并未作明确约定；其次，从付款情况来看，按协议约定，协议签订当日应付给甲方购房款为15万元，余款在房子过户后付清，而原告黎信声称已付购房款20万元，其付款金额与房屋转让协议的约定不相符，并且原告黎信对于已付的购房款，在被告否认收到原告购房款20万元的情况下，作为大额支付款项，原告黎信未提供其他证据来相互印证已付款20万元的事实。第三，从被告的答辩来看，被告梁棋宁认为，该房屋买卖合同实际是民间借贷，利息是按月息5分计算，首期的15万元实际收到原告的款项为12.75万元，另外2.25万元作为利息。后来通过网银转款给其的有7000元左右，由于未能还款，双方于2015年3月9日进行结算，就出具了20万元的收条给原告黎信，被告对于借贷情况及收条的形成过程作出了合理的解释，该解释是符合逻辑的。第四，从房屋成交的价格来看，根据本院对宾阳县甘棠镇甘棠社区主任的询问笔录内容可以看出，该房屋转让的价格与同期同地段的房屋交易价格相比，明显偏低。综上所述，本院认为，原告黎信与被告梁棋宁签订的房屋转让协议，名为房屋买卖，实为民间借贷，应当以民间借贷法律关系来处理本案。为此，本院已向原告黎信释明，经释明后，原告黎信仍坚持诉讼请求。本案中，原告黎信请求确认房屋买卖合同合法有效并要求被告梁棋宁协助办理房屋产权转移过户于法无据，本院不予支持，依法予以驳回。对于其他的争议焦点，本院在本案中不再作论述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黎信的诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告黎信负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费5050元，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王忠贤
审 判 员 黄日进
代理审判员 邓婷婷
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 谭秋铭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。