成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第1148号
原告张琴，女，1967年8月15日出生，汉族，住西宁市城北区。
委托代理人罗毅，四川岷山律师事务所律师。
委托代理人李韦，四川岷山律师事务所律师。
被告成都伊顿投资有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人陈菀，成都伊顿投资有限公司总经理。
委托代理人杜伟，四川科信律师事务所律师。
委托代理人王洪星，四川科信律师事务所律师。
原告张琴与被告成都伊顿投资有限公司（以下简称伊顿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理后，依法由代理审判员徐俊杰适用简易程序进行独任审判，并公开开庭进行了审理。原告张琴的委托代理人李韦，被告伊顿公司的委托代理人王洪星，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张琴诉称，张琴与伊顿公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》约定由张琴将位于成都市总府路18号“春熙商汇广场”项目2层10号房屋出租给伊顿公司。双方对租赁期限、租金标准以及租金递增方式进行明确约定，合同签订后，张琴按约将该房屋交付给伊顿公司使用。
2014年4月起伊顿公司以亏损为由不按时按约定支付张琴租金，擅自降低40%的租金，并一直拖欠张琴的租金。同年5月伊顿公司发函告知，自2014年4月起单方面终止履行该《房屋租赁合同》。按照双方签订的《房屋租赁合同》规定，伊顿公司单方面解除合同的行为已经构成了根本违约。因伊顿公司的违约行为已经对张琴的利益照成了严重损失，依据《房屋租赁合同》第7.3条、第8.4条规定，伊顿公司应当承担相应的违约责任和赔偿张琴的损失。
另，伊顿公司在装修时“春熙商汇广场”将原有电梯设备擅自拆除，严重影响张琴的合法权益。
现张琴请求判令：1、解除张琴与伊顿公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议。2、伊顿公司支付张琴2014年4月至2014年12月拖欠的租金共计37388.63元。（2014年4月应付3月25日至4月24日应当支付租金10158.27元，实际支付6735.38元，未付租金差额3422.89元；2014年5月应付4月25日至5月24日应当支付租金10158.27元，实际支付6735.38元，未付租金差额3422.89元；2014年6月应付5月25日至6月24日应当支付租金10158.27元，实际支付6735.38元，未付租金差额3422.89元；2014年7月至11月每月应付上月25日至当月24日应当支付租金11377.26元，实际支付6735.38元，差额4641.88元；2014年11月25日至2014年12月24日，应当支付租金11377.26元，实际支付6137.42元，差额5239.84元，上述差额共计38717.91元，以诉状中要求的金额37388.63元为准。）3、伊顿公司支付因其违约解除合同的违约金20000元。（按合同约定解除合同后，合同解除之日至合同到期之日，按应付租金总额的20%支付违约金。）4、伊顿公司恢复总府路18号“春熙商汇广场”项目的电梯，严格按照产权面积，恢复隔墙、恢复房屋原状。（庭审中，张琴表示放弃此项诉讼请求以另案起诉。）5、伊顿公司承担本案诉讼费。
被告伊顿公司辩称，1、双方签订房屋租赁合同，建立房屋租赁关系属实，伊顿公司没有异议。伊顿公司产生巨额亏损，2014年5月23日向张琴发函解除合同，张琴也收到伊顿公司的解除函。张琴未在3个月提起诉讼或仲裁，应当认定签收日，双方租赁关系已经解除。2、伊顿公司向张琴发出解除函之后，已经按照解除函陈述的每月向张琴支付房屋使用费6735.38元至2014年11月，2014年12月支付房屋使用费6137.42元，不拖欠原告的租金。3、若张琴认为解除函没有发生法律效力，则伊顿公司认为违约金不应当以支持。4、伊顿公司对张琴当庭陈述的2014年4月至12月实际支付租金金额无异议。
经审理查明，位于成都市总府路18号“春熙商汇”广场系成都市兴文投资发展有限公司（以下简称兴文公司）开发建设，该项目工程于2009年3月6日经竣工验收，并准予备案。“春熙商汇”广场共计4层，总建设面积37893平方米，其中，2、3、4层每层45户，共计135户，均由伊顿公司统一承租。
张琴购买该“春熙商汇”广场1单元2层10号（建筑面积44.33平方米）商业用房后，于2007年12月22日与伊顿公司签订《房屋租赁合同》，约定：张琴将该商业用房出租给伊顿公司，租赁期限为10年，自开发商交房后满3个月的第二日起至满10年的对应日止；张琴委托伊顿公司代为办理房屋交接与验收，伊顿公司应开发商的通知要求按时办理房屋接收手续；前三年每月租金税前为9929.92元，年租金税前为119159.04元，前三年保持不变，从第四年开始，每两年在上一年租金基础上递增12%；伊顿公司应在合同生效之日向原告支付定金9929.92元，作为第一个月的租金；租金每月支付一次，于每月届满后10日内给付，并直接存入原告指定的银行账户，视为伊顿公司已履行租金支付义务；伊顿公司不交付或不按约定交付租金达60日以上，张琴有权解除合同；租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前二个月书面通知对方，并由双方签订书面终止合同；若伊顿公司单方提起解除或者终止合同，除承担违约责任外，应赔偿原告损失以及主张权利而支出的直接费用等；逾期给付租金的，以应付租金的每日万分之三给付违约金；租赁期内，任何一方非约定理由单方提前解除或者终止合同应支付对方违约金，违约金以剩余租期内应交付租金总额的20%计付。
2009年9月23日，原告张琴与伊顿公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就房屋建筑面积与实测面积差异，达成协议：《房屋租赁合同》的建筑面积变更为44.47平方米；租金变更为前三年每月租金税前9961.28元，年租金税前为119535.36元；其他约定不变。
2010年1月27日，张琴取得成都市总府路18号1栋“春熙商汇”广场1单元2层10号商业用房房屋所有权证（权1568432）。
根据双方《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，2014年3月25日至4月24日、4月25日至5月24日、5月25日至6月24日，张琴主张伊顿公司应付租金10158.27元，但实际每月支付6735.38元，每月未支付差额3422.89元，伊顿公司未提出异议；2014年6月25日至12月24日，张琴主张伊顿公司应付租金11377.26元，但其中2014年6月25日至11月24日实际每月分别支付6735.38元，每月未支付差额4641.88元，2014年11月25日至12月24日实际支付6137.42元，未付差额5239.84元。对此，伊顿公司均未提出异议。
2014年5月23日，伊顿公司向张琴发送《关于解除2007年12月22日﹤房屋租赁合同﹥及相关补充协议的函》，载明：在签订《房屋租赁合同》之时，双方均未对房屋出租市场未来的行情作较为准确把控，致使双方约定租金较高，导致伊顿公司在招租招商中无法达到双方《房屋租赁合同》约定的租金水平。伊顿公司已累计亏损达900万元，甚至出现部分房屋空置情况，亏损更为严重，现已无力继续履行合同。并提出处理方案：1、协商降低双方合同租金至伊顿公司现在实收租金水平（其中，二楼租金税前租金降低39%，三楼租金税前租金降低49%，四楼租金税前租金降低39%），双方签订补充协议变更租金条款，继续履行原合同；2、伊顿公司退出双方房屋租赁合同关系，但愿意为业主与房屋实际承租使用人提供居间服务；3、双方协商一致解除合同，签订合同解除协议，伊顿公司退出房屋租赁合同关系，房屋交由业主自行出租，伊顿公司将现有租房客户全部移交业主。上述方案经多次沟通，仍未能达成一致处理意见。因此，伊顿公司决定自2014年4月起终止履行双方《房屋租赁合同》及相关补充协议，并停止继续支付租金，双方《房屋租赁合同》及相关补充协议于业主收到本函之日起正式解除。若房屋实际承租使用人仍将租金（房屋使用费用）交至伊顿公司，伊顿公司愿意将房屋实际承租使用人交至伊顿公司的租金（房屋使用费）代转至业主银行账户。但不视为伊顿公司对《房屋租赁合同》的继续履行，不视为伊顿公司在履行租金支付义务，仅属伊顿公司自愿代转行为。若业主在收到本函之日起15日内，愿意就其房屋出租事宜继续与伊顿公司协商，伊顿公司也愿意在能力范围内参照伊顿公司提出的上述方案加以处理。
2015年1月15日，张琴提起本案诉讼。
另查明，自2014年8月，本院先后立案受理“春熙商汇”广场3楼业主分别起诉伊顿公司、兴文公司请求确认伊顿公司《关于解除房屋租赁合同及相关补充协议的函》的行为无效的租赁合同纠纷案件，以及4楼业主起诉伊顿公司、兴文公司请求解除与伊顿公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议的租赁合同纠纷案件。
上述事实的认定，有张琴提交的原告身份证、工商查询信息、房产证、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议和伊顿公司提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、银行转账凭证、解除协议函、邮寄单、签收证明等证据以及双方当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，张琴与伊顿公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行其义务。
关于张琴请求解除合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”伊顿公司向张琴发送《关于解除2007年12月22日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，证明伊顿公司已明确表达其不再继续履行租赁合同的意愿。如果符合约定解除或法定解除的条件，合同当事人一方可以作出解除合同的意思表示，即通过通知的形式行使合同解除权而解除合同，同时法律赋予了另一方的异议权。本案中，在伊顿公司通知解除合同后，张琴未在法定期限内行使异议权，现张琴提起诉讼，请求解除合同，证明张琴对伊顿公司提出的解除合同意愿予以认可，双方具有解除合同的合意，对张琴的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于租金。根据双方合同约定，张琴主张2014年3月25日至4月24日、4月25日至5月24日、5月25日至6月24日，伊顿公司应分别支付税后租金10158.27元，且实际支付6735.38元，未支付差额3422.89元，伊顿公司未提出异议，故本院予以确认；张琴主张2014年6月25日至12月24日期间，伊顿公司应分别支付税后租金11377.26元，且其中2014年6月25日至11月24日期间每月分别实际支付6735.38元，未支付差额4641.88元，11月25日至12月24日实际支付6137.42元，未付差额5239.84元，伊顿公司亦未对此提出异议，本院予以确认。综上，上述期间内，伊顿公司未支付的租金差额部分共计38717.91元，张琴要求伊顿公司支付租金差额，有事实及法律依据，本院予以支持。庭审中，因张琴只要求伊顿公司支付租金差额37388.63元，是对其诉讼权利的处分，本院予以确认。
关于违约金。张琴主张伊顿公司违约解除合同，按合同约定，合同解除之日至合同到期之日，应付租金总额的20%支付违约金，现张琴主张20000元；而伊顿公司提出张琴主张违约金过高，请求减少或不支付。对此，本院认为，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现张琴以伊顿公司违约解除合同为由，请求伊顿公司给付违约金20000元，按双方合同关于以解除之日至合同到期之日的应付租金总额20%支付违约金的约定，张琴该主张已明显低于双方的约定，因此伊顿公司请求予以减免，本院不予采纳。
张琴在庭审中明确放弃请求伊顿公司恢复隔墙、恢复房屋原状的诉讼请求，其属于自由处分民事诉讼权利的行为，本案予以确认，故对其不再作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告张琴与被告成都伊顿投资有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；
二、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告张琴2014年3月25日至2014年12月24日期间未足额支付的租金共计37388.63元；
三、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告张琴违约金20000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费717元，由被告成都伊顿投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 徐俊杰
二〇一五年五月二十日
书 记 员 成 敏
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。