杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0191民初403号
原告：杭州东沙商业中心管理有限公司。住所地：杭州经济技术开发区下沙天城东路***号东沙铭城*层****室。
法定代表人：滕鸿余，该公司总经理。
委托代理人：胡跃军，该公司员工。
被告：高伟庆。
原告杭州东沙商业中心管理有限公司（以下简称东沙公司）与被告高伟庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林晖独任审理，于2016年3月22日公开开庭审理了本案。原告东沙公司的委托代理人胡跃军，被告高伟庆到庭参加诉讼。后因双方均具有调解意向，向法院申请庭外协商60日，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告东沙公司起诉称：2014年1月10日，被告向杭州长都实业公司（以下简称长都公司）承租位于杭州××商业中心××区商铺18间，面积共计1289平方米，原告、被告与长都公司共同签订的《商铺租赁合同》约定，被告每年需向原告支付综合服务费，每年的综合服务费为141145.5元，第一次于合同签订后一次性付清，以后每年服务费被告必须按照原告要求的时间一次性缴纳，此外，原告、长都公司于2014年5月20日签订补充协议，约定被告使用原告的中央空调系统，费用按原合同约定的综合服务费增加0.2元/平米/天计算，以后每年以94097元的标准交纳，与原合同约定的综合服务费同时交纳，先付后用。同时，合同约定，如被告不能够按期缴纳合同项目相关款项及费用的，每延期一日按全部应缴金额的0.1%支付违约金。被告自2015年1月15日起未按约支付综合服务费。原告现起诉至法院，请求判令（变更后）：一、被告支付2015年1月15日起至2016年3月22日止的综合服务费271979元；二、被告支付自2016年3月23日起至实际腾退之日的综合服务费；三、被告支付延期支付综合服务费的违约金88232元（以全部应缴金额235242.5元为基数自2015年1月15日按日千分之日暂计算至2016年1月20日），要求按日千分之一的标准计算至实际付清之日止；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告高伟庆答辩称：对原告提出的金额还需要核实，在续签合同中增加了0.2元/平方米的中央空调使用费，但是在2015年我没有使用中央空调，即便使用了，使用空调的时间也是有季节性的；支付综合服务费的时间是跟着房租的，我认为原告的起算时间不对，应该是从2015年4月15日开始计算；原告要求的违约金计算标准过高，违约金的起算时间也应从2015年4月15日，对违约金的计算基数，我还需要再核实一下。
本院经审理查明：2014年1月10日，长都公司与东沙公司共同作为甲方与被告高伟庆（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将东沙商业中心三层C区083-106号商铺共18间租给乙方使用经营，该商铺面积为1289平方米，年租金总额为823348.75元；租赁期限为八年，自2014年4月15日起至2022年4月14日止，计算租金的起租日为2014年4月15日，甲方应于2014年1月15日前将符合交付条件的商铺交付给乙方；乙方在承租该商铺期间应承担综合服务费（包含：公共能耗费、保洁保安、宣传推广费等），实行先交后用；第一年的计费标准为每天每平方米0.3元，计费天数按365天/年，商铺面积为1289㎡，年综合服务费总额为141145.50元，在合同签订生效之日一次性缴清；以后每年综合服务费的缴费时间及标准，甲方届时将根据国家的收费政策及相关变动情况计价收取，乙方必须按照甲方要求的时间一次性缴付；年综合服务费由东沙公司收取。同时，双方约定如乙方未及时缴纳水、电、综合服务费、广告费等一切应承担或缴纳的相关费用，经催告后未限期缴纳的，由甲方实施先行从保证金中赔偿或扣除；乙方不能按期缴纳合同相关款项、费用的，每延期一日按全部应缴金额的0.1%支付违约金，甲方无正当理由延期交付商铺的，每延期一日按年租金的千分之一支付违约金。同日，双方还签订了补充协议，约定商铺租赁期限为八年，甲方赠送乙方90天装修期，装修期自2014年1月15日起至2014年4月14日止，合同计算租金日期为2014年4月15日至2022年4月14日止；综合服务费的起收日为2014年1月15日；合同第二年至第八年租金按年支付，需提前一个月缴纳；该协议作为双方签订《商铺租赁合同》补充合同，与原合同具有同等法律效应，与原合同冲突时，以本协议为准。
2014年5月30日，长都公司与高伟庆再次签订《补充协议》一份，约定乙方（高伟庆）因经营需要，申请使用甲方（长都公司）中央空调，双方协商同意将乙方区域空调管道并入甲方空调系统，允许乙方使用甲方空调；空调使用期限为2014年6月1日至2022年4月14日；乙方使用甲方空调系统的能耗费用，双方协商一致同意在原合同约定的综合服务费标准的基础上增加0.2元/㎡/天；2014年6月1日至2015年1月14日的费用为58778.4元，以后每年以94097元缴纳（每年与原合同约定的综合服务费同时缴纳），先付后用。
合同签订后，被告高伟庆支付了2014年度的综合服务费。2015年夏季，被告使用原告中央空调系统。2015年冬季，原告未开放使用冬季暖空调。案涉商铺自2016年1月后因被告逾期支付相关费用，原告采取停电措施，至今未正常经营。
2016年6月7日，本院至现场实地勘察，双方当事人同意被告高伟庆租赁商铺被占用的面积为43.20㎡。
以上事实认定由原告东沙公司提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》，以及当事人的陈述予以证实，本院对上述证据材料予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告要求被告支付2015年1月15日起至2016年3月22日止的综合服务费271979元。被告抗辩称综合服务费的起算时间应与房租一样自2015年4月15日起算，且其2015年度并未使用空调，应扣除相应的空调使用费。对此，本院认为，双方于2014年1月10日签订的补充协议中明确约定综合服务费的起收日为2014年1月15日，故原告诉请综合服务费的起算时间符合双方约定，因被告实际承租商铺的面积为1245.8㎡，根据双方约定的综合服务费计算公式，2015年度被告应交纳的综合服务费（不含空调系统能耗费）金额为136415.10元。又因2015年度被告仅使用了夏季空调，冬季空调并未使用，原告在庭审中亦同意扣除2015年度冬季空调的使用费，根据双方于2014年5月30日签订的补充协议，空调系统的能耗费用为每年94097元，而被告在2015年度仅在夏季使用，故被告应交纳的空调系统能耗费为47048.50元。综上，被告应交纳2015年1月15日起至2016年1月15日止的综合服务费总额为183463.60元。因自2016年1月后，案涉商铺未正常经营使用，故本院对原告诉请2016年2月1日起的空调系统能耗费不予支持，但因被告的设备物品等尚占用着案涉商铺，故仍应向原告支付综合服务费。原告另要求被告支付延期支付综合服务费的违约金，符合双方约定，但原告诉请违约金标准过高，本院酌定按年利率7.8%进行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告高伟庆于本判决生效之日起十日内支付原告杭州东沙商业中心管理有限公司2015年1月15日起至2016年1月15日止的综合服务费183463.60元；
二、被告高伟庆于本判决生效之日起十日内支付原告杭州东沙商业中心管理有限公司综合服务费（不含空调系统能耗费）（自2016年1月15日起按136415.10元/年计算至腾退之日止）；
三、被告高伟庆于本判决生效之日起十日内支付原告杭州东沙商业中心管理有限公司违约金（以183463.60元为基数，按年利率7.8%计算至付清之日止）；
四、驳回原告杭州东沙商业中心管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告高伟庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费6200元，减半收取3100元，由原告杭州东沙商业中心管理有限公司负担1112元，由被告高伟庆负担1988元。原告杭州东沙商业中心管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告高伟庆于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 林 晖
二〇一六年六月十五日
书 记 员 江亮珍