甘肃省平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0802民初1987号
原告巨建丽。
委托代理人徐鹏，甘肃晨东律师事务所律师。
被告沈涛。
被告苏红利。
委托代理人曹占荣，平凉工业园区法律服务所法律工作者。
本院受理原告巨建丽与被告沈涛、被告苏红利房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员徐筱娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巨建丽及其委托代理人徐鹏、被告沈涛、被告苏红利及其委托代理人曹占荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告巨建丽诉称：原告系新民新厦二楼22号营业房所有权人，2014年9月24日原告与被告沈涛签订房屋租赁合同1份，约定原告将该营业房租赁给被告沈涛，期限5年，从2015年8月20日起至2020年8月19日，每年租金11500元。合同第五条约定被告在租赁期间或合同到期时不能以任何理由将房屋转租，如有转租行为原告有权收回房屋，并要求被告支付违约金。2016年2月2日，原告接到崆峒区法院送达的诉讼文书，被告苏红利起诉要求解除与被告沈涛签订的租赁合同，并要求原告及被告沈涛返还已支付的租金及转让费。自此，原告才得知被告沈涛于2015年12月28日未征得原告同意私自将承租房屋转让给被告苏红利。原告应诉期间，被告苏红利撤诉，至今房屋仍由被告苏红利占用。原告起诉要求：1、解除原告巨建丽与被告沈涛之间的租赁合同，由被告沈涛、苏红利向原告返还租赁房屋。2、要求被告沈涛支付违约金3000元。
被告沈涛辩称：一、原告诉称的本案事实错误。其2014年与原告签订了涉案房屋的租赁合同，至2014年8月20日期间按新民商厦惯例都是每年签订一次合同，按年支付房租。2014年9月初，其给原告口头告知要将经营权转让给被告苏红利3年，经与原告协商，原告要求一次性签订5年合同，收取3年租赁费，并提前一年于2014年9月支付。原告诉称禁止转租的合同内容虽然存在，但不是双方签订合同本意的真实表达。当时原告称合同是从网上下载的，其也未再坚持删除关于不得转租的约定。2015年10-12月期间被告苏红利由于经营不善不想继续经营，给原告多次打电话发短信要求原告根据合同第五条收回房屋。对此事原告与其也曾多次沟通，原告认为被告苏红利打扰了她的正常生活，要求其合同到期收回房屋不要再租给被告苏红利。2016年4月原告要求其保证三年后按合同收回房屋，在得到口头承诺后原告还不放心，要求支付50000元保证金。在其拒绝后原告利用签合同时的疏漏要求解除合同。其认为，原告在合同签订时就明知其将房屋转让给被告苏红利的事实，而且即使第五条成立，原告早已过了半年的追诉期。合同的主体正在履行合同，并未侵害原告的任何权益，也未造成原告任何损失。二、原、被告签订的协议合法有效。根据合同的相对性，原、被告签订的协议系双方真实的意思表示，且该协议并不存在约定合同无效和法定合同无效情形，原告在明知被告与第三人签订了房屋租赁协议的情形下，与被告签订房屋租赁协议，属其真实意思表示，该合同合法有效。三、原告的诉讼请求应予以驳回。原告诉称的案件事实错误，其与原告签订的房屋租赁真实合法有效，且双方已实际履行，该协议也不违反《合同法》第五十四条规定。因此，原告的各项诉讼请求应依法予以驳回。
被告苏红利辩称：同意原告巨建丽要求收回房屋的诉讼请求。其租赁房屋时向被告沈涛支付了3年的房租34500元、转让费85000元、后支付房屋装修费用16000元，要求原告及被告沈涛承担。
经审理查明：原告巨建丽系崆峒区新民商厦二楼22号营业房所有权人。新民商厦建成后，涉案营业房由新民商厦代租给被告沈涛，被告沈涛与新民商厦每年签订租赁合同1次，最后一次租赁合同2015年8月20日到期。2014年9月24日，原告与被告沈涛签订房屋租赁合同1份，约定原告将涉案营业房租赁给被告沈涛使用，租赁期限5年，从2015年8月20日起至2020年8月19日。每年租金11500元，前3年租金34500元一次性付清，后2年租金在前3年租期满前1个月协商调整并交清。被告沈涛在租赁期间或到期时不能以任何理由将房屋转租他人经营，如转租他人，原告有权收回房屋，一切损失由被告沈涛承担，并向原告支付违约金。双方如有违反本合同，应按五年房屋租金总价的5%进行赔偿。合同签订后，被告沈涛向原告支付了前3年的租金。
2015年3月15日，被告沈涛未征得原告同意，与被告苏红利签订协议1份，约定被告沈涛将涉案营业房转让给被告苏红利使用，转让费85000元，2015年8月20日至2018年8月19日房租34500元，共计119500元，一次性付清。租赁期限3年，2015年8月20日至2018年8月19日。在租赁期内，如房东收房发生任何事宜，由被告沈涛解决处理。同日，被告苏红利向被告沈涛支付转让费、租赁费120000元。后涉案营业房由被告苏红利经营。2015年12月12日，被告苏红利担心原告不同意转租房屋使自己受损，给原告发短信说明转租事实，要求与原告签订租赁合同，原告始知二被告转租房屋。2015年12月28日，被告苏红利以原告不同意转租房屋为由起诉于本院，要求确认其与沈涛签订的房屋租赁合同无效、被告沈涛返还其转让费85000元、房屋租金34500元、赔偿经济损失13000元，诉讼中，被告苏红利撤回起诉。
本院确认的以上事实，有原、被告陈述及原告提供的房屋租赁协议复印件1份、转租协议复印件1份、存款业务凭单1份、（2016）甘0802民初312号应诉通知书1份、民事起诉状原件1份、被告沈涛提供的短信记录3条在卷佐证，足以认定。
本院认为，新民商厦代原告巨建丽与被告沈涛签订的房屋租赁合同及原告巨建丽与被告沈涛签订的房屋租赁合同，均是双方当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，本院对以上合同的效力予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案在原告与被告沈涛履行房屋租赁合同过程中，被告沈涛未经原告同意，私自将租赁房屋转租给被告苏红利。原告于2015年12月12日得知二被告转租房屋，2016年4月27日诉讼要求解除合同，所以本院对原告要求解除与被告沈涛签订的房屋租赁合同、由二被告交回营业房的诉讼请求予以支持。被告沈涛私自转租房屋属于违约行为，由于合同未确定后两年的具体租赁费，参照合同约定的前三年租赁费，被告沈涛应承担的违约金为2875元（11500元×5年×5%）。由于原告已收取被告沈涛2015年8月20日至2018年8月19日期间的租赁费，所以该违约金可在已收取的租赁费中扣收，原告将剩余租赁费退还给被告沈涛。
被告沈涛关于原告在2014年9月24日签订合同时即口头同意转租的抗辩意见无证据证明，所以本院对被告沈涛要求驳回原告诉讼请求的意见不予采纳。根据合同的相对性，二被告签订的房屋转租协议的权利义务不能及于原告，本案也仅对原告主张的事实理由、诉讼请求进行处理，所以本院对被告苏红利要求原告及被告沈涛返还房租、转让费、赔偿装修费用的抗辩意见不予采纳。被告苏红利对原告收回房屋给其造成的损失可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告巨建丽与被告沈涛签订的房屋租赁合同；
二、被告沈涛、苏红利于本判决生效后十日内向原告巨建丽交还位于崆峒区新民商厦二楼22号营业房1间；
三、被告沈涛于本判决生效后十日内向原告巨建丽支付违约金2875元；
四、驳回原告巨建丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告沈涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
代理审判员 徐筱娟
二〇一六年七月十五日
书 记 员 高路平