河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第2950号
上诉人（原审第三人）李某某，男，汉族，住沧州市。
委托代理人叶某某，女，汉族，住址同上，系上诉人之妻。
委托代理人张国旗，河北铭鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐某某，女，汉族，住沧州市。
被上诉人（原审原告）苑某，男，汉族，住址同上，系被上诉人之子。
二被上诉人委托代理人马荣霞、牛凤华，河北衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沧州市同聚祥成龙房地产开发有限公司。
法定代表人陈玉洪，该公司董事长。
委托代理人刘若菊，河北建平律师事务所律师。
上诉人李某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2013）运民初字第713号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2005年被告沧州市同聚祥成龙房地产开发有限公司（以下简称成龙房地产）与第三人李某某签订了两份商品房买卖合同，约定李某某购买沧州市解放西路成龙小区1-1-101（价款1548000元）、104号商铺（价款176700元）。同年5月10日第三人李某某办理了房屋产权登记，沧州市房产管理局为此两套房屋颁发了以第三人李某某为房屋所有权人的房屋所有权证。2005年12月底，原告徐某某和其丈夫苑某某与被告分别签订了两份商品房买卖合同，约定原告购买成龙小区1-1-101、103、104和1-1-111铺共四套商铺，且约定在2005年12月26日前交付1-1-101、103、104号，2006年1月5日交付1一1-111铺。合同签订后，原告徐某某和其丈夫于2006年1月12日交付了全部房款。后被告将房屋钥匙交付给原告徐某某及其丈夫苑某某，原告徐某某自2006年初至今一直在使用该房屋。2008年原告丈夫苑某某因病去世，除原告徐某某（苑某某妻子）和原告苑某（苑某某儿子）以外无其他继承人。二原告在接受房产后多次找被告要求开具发票，并办理房屋过户手续，但被告迟迟不予出具。因二原告催的紧了，被告交给原告两份房屋所有权证，二原告发现这两份房屋所有权证的名字为第三人李某某，找被告询问，被告于2012年交给原告一张证明复印件，该证明内容为：“李某某于2005年购买成龙小区1-1-101、104室，后因资金紧张交不上房款，把两处房产退还了沧州市成龙房地产开发有限公司，为此该房所有权属于沧州市成龙房地产开发有限公司所有。”第三人李某某以被告出具证明时李某某是在白纸上签的字，白纸上没有内容为由，申请是否为先签字后打印进行鉴定，因该申请无法鉴定李某某撤回了该申请。2004年10月28日，第三人李某某与中国农业银行沧州市新华支行签订了房屋按揭借款合同，李某某以沧州市解放西路住宅小区1号楼1-2层S101-2号门市作价1725000元的价值作抵押，贷款890000元，后该890000元均系被告成龙房地产进行偿还。另查明，2006年4月13日被告办理了公司变更登记，将原公司名称“沧州市成龙房地产开发有限公司”变更为“沧州市同聚祥成龙房地产开发有限公司”。
原审认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。”根据该规定，不动产权属证书只能作为证据使用，但是其不具有绝对的证明力，不动产登记所产生的效力仅仅是物权公示效力。也就是说不动产权属证书不是认定产权归属的唯一绝对、当然的证据，在有充分反证的情况下，应当根据客观事实认定所有权人。本案中诉争的成龙小区1-1-101、104室房产，登记权利人第三人李某某没有事实上的出资，也没有占有、使用、收益过该不动产，第三人手里除了房产证外，没有其他任何可以证明其享有所有权的证据。相反原告徐某某及其丈夫苑某某对诉争房产全额出资，被告也在当时将涉案房产实际交付给了原告徐某某及其丈夫苑某某，这些年来二原告也一直在占有、使用、收益该争议房屋。且被告成龙房地产辩称将成龙小区1-1-101、104室登记在第三人李某某名下，是为了以第三人李某某的名义贷款，第三人李某某自己提供的房屋借款合同一份以及第三人李某某自认的以上贷款由被告成龙房地产偿还亦可以证实被告的该辩称。又因为第三人李某某自己资金紧张交不上房款，已经于2011年6月30日出具书面证明将两套房产退还给被告成龙房地产公司，随着该书面证明的出具，第三人李某某和被告成龙房地产公司又形成了新的法律关系，即双方达成退房合意的法律关系，从而终止了第三人李某某和被告成龙房地产公司原来房屋买卖法律关系中双方的权利义务，即第三人李某某终止履行交付购房款的义务和第三人李某某不继续享有该房屋所有权的权利。故二原告所举证据已经形成一个完整的证据链条，可以证明二原告是争议房产的实际所有权人。第三人李某某述称其与成龙房地产公司签订的协议是先签字后打印的内容，第三人李某某对协议的内容不予认可，但是对此第三人李某某没有相应的证据予以证实，其应当承担举证不能得后果，故本院对第三人李某某的该述称不予采信。第三人述称原告的诉求已经超过诉讼时效，但是被告认可原告一直向被告主张权利，且第三人也已经将争议房屋退还给被告，故原告的诉求未超过诉讼时效。第三人李某某主张成龙小区1-1-101、104室房屋应当有共有人其妻叶某某，但是该争议房屋登记的共有人是“0”人，故第三人的该主张本院不予支持。第三人李某某还主张其与被告原法人叶若一是亲属关系，叶若一出资为第三人李某某购买的房屋，十年内房屋由叶若一占有，李某某不收取租金，十年后李某某取得争议房屋的使用权和所有权，对此第三人未提供证据予以证实，本院对第三人的该主张亦不予支持。综上，本案诉争的成龙小区1-1-101、104室的房屋所有权应当属于二原告徐某某、苑某。本案诉争的成龙小区1-1-103和l-1-111商铺，成龙小区1-1-103商铺登记在被告成龙房地产公司名下、1-1-111商铺尚未进行产权登记，被告成龙房地产认可原告购买了以上房屋，故被告成龙房地产公司应当对成龙小区1-1-103和1-1-111商铺给原告办理房屋产权登记手续。二原告对诉争的房屋一直未办理产权登记手续，是由于被告的过错造成的，故被告应承担因其过错造成的办理登记手续增加的费用（具体数额按照实际损失计算）。原告关于被告承担违约金的主张，依据不足，本院不予支持。遂判决：一、成龙小区1-1-103、111室的房屋所有权属于原告徐某某、苑某，被告成龙房地产应当协助原告办理房屋产权登记手续。限判决生效后十日内履行。二、成龙小区1-1-101、104室的房屋所有权属于原告徐某某、苑某，第三人李某某应当协助原告办理房屋产权登记手续。限判决生效后十日内履行。三、原告办理产权登记手续增加的费用（具体数额按照实际损失计算）由被告成龙房地产承担。限办理房屋产权登记手续后十日内履行完毕。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告成龙房地产承担；保全费5000元，由原告承担。
宣判后，李某某不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误，违反法定程序。被上诉人苑某不是适格的原告并应追加李某某之妻叶某某参加本案诉讼。在被上诉人徐某某与成龙房地产公司签订房屋买卖合同以前，上诉人已经与成龙房地产公司签订了商品房买卖合同并于2005年5月10日办理了房产登记手续，上诉人已经取得该两套房屋的所有权，在这种情况下徐某某无权购买，成龙房地产公司也无权出卖他人的财产，并且他们对该房地产登记在李某某的名下也是明知，证明被上诉人徐某某和成龙房地产存在恶意串通，购房资金来源不影响上诉人享有房屋所有权，法律未规定不动产谁先占用就是谁的，不动产以登记为确定所有权人的原则，原审判决根据被上诉人实际占用该房屋就认定上诉人不享所有权是错误的。上诉人不认可退房证明是其所签，该证明系被上诉人伪造的。综上，上诉人认为原审判决错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人徐某某要求上诉人李某某协助办理成龙小区1-1-101室和1-1-104室的房屋过户到其名下的诉讼请求。
被上诉人徐某某、苑某辩称：本案原审经理两次开庭同时涉及鉴定、调解，符合法律规定。涉案房产登记资料中共有权人登记为0，所以上诉人之妻叶某某与本案不具有法律上的利害关系。对于涉案房产徐某某签订的一手购买合同，依约交纳房款并对该房产一直对外占有、使用和收益，且房产证也在被上诉人手中，上诉人对该房产没有进行过任何出资，对该房产没有占有、使用和收益，是因为成龙房地产公司为了办理抵押贷款借上诉人之名，双方之间没有真实的购房协议，没有真实的购房法律关系，在2011年出具退房证明后，其双方之间购房的法律关系已经终止，只是没有办理过户手续，上诉人对于争议房产不论是事实上还是法律上都不是该房子的权利人。所以原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人沧州市同聚祥成龙房地产开发有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，因合同签订人苑某某（被上诉人徐某某之夫）死亡，则其法定继承人苑某作为原审原告起诉符合法律规定。上诉人主张应追加其妻叶某某参加本案诉讼，因涉案房屋所有权证共有权人一栏登记为0，所以上诉人之妻叶某某不应作为本案当事人参加诉讼。
被上诉人成龙房地产公司2005年与上诉人李某某签订了两份商品房买卖合同，约定李某某购买沧州市解放西路成龙小区1-1-101（价款1548000元）、104号商铺（价款176700元），并于同年5月10日为上诉人李某某办理了房屋产权登记，后成龙房地产公司又于2005年12月与被上诉人徐某某和其丈夫苑某某分别签订了两份商品房买卖合同，约定被上诉人购买成龙小区1-1-101、103、104和1-1-111铺共四套商铺，其中被上诉人成龙房地产公司对成龙小区1-1-101、104号商铺存在一房二卖的情况，在上诉人李某某办理了房屋所有权证后，被上诉人成龙房地产公司对于该两商铺的处分属于无权处分，因购买人被上诉人徐某某及其丈夫苑某某有理由相信成龙房地产公司对其开发的房屋有处分权，所以其签订的购买合同并非当然无效，处分该两套商铺的合同即为效力待定合同。
因上诉人李某某自己资金紧张交不上房款，其于2011年6月30日出具书面证明将两套房产退还给被上诉人成龙房地产公司，随着该书面证明的出具，上诉人李某某和被上诉人成龙房地产公司又形成了新的法律关系，即双方达成退房合意的法律关系，从而终止了上诉人李某某和被上诉人成龙房地产公司原来房屋买卖法律关系中双方的权利义务，即其不再继续享有该房屋所有权的权利，被上诉人成龙房地产公司基于该合意已取得了该两套房屋的处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，被上诉人徐某某和其丈夫苑某某与被上诉人成龙房地产公司签订的购买成龙小区1-1-101、103、104和1-1-111铺共四套商铺的房屋购买合同合法有效。
上诉人李某某主张其已与被上诉人成龙房地产公司签订了商品房买卖合同并办理了房产登记手续，已经取得该两套房屋的所有权，被上诉人徐某某无权购买，成龙房地产公司也无权处分他人的财产，被上诉人徐某某和成龙房地产公司存在恶意串通，不动产以登记确定所有权人，购房资金来源不影响上诉人享有房屋所有权，原审判决以被上诉人实际占用该房屋认定上诉人不享所有权是错误的。并且主张退房证明系被上诉人伪造，对其签字不予认可。庭审后上诉人李某某向本院提交鉴定申请，请求对退房证明上的本人签字进行鉴定。本院认为，上诉人李某某在原审庭审中对退房证明上的本人签字予以认可，只是主张当时是在白纸上签的字。因上诉人李某某在原审审理中亦提出鉴定申请，后因该内容不能鉴定而撤回申请，故其要求再次鉴定本院不予支持。上诉人李某某手里除了房屋所有权证书复印件外，没有其他任何可以证明其享有涉案房屋所有权的证据。相反被上诉人徐某某及其丈夫苑某某对诉争房产全额出资，被上诉人成龙房地产公司也在当时将涉案房产实际交付给了徐某某及其丈夫苑某某，这些年来一直由其占有、使用、收益该争议房屋。且被上诉人成龙房地产公司辩称成龙房地产公司为了办理贷款将多处房屋登记在法定代表人亲戚的名下，或登记在公司名下，其中将成龙小区1-1-101、104室登记在上诉人李某某名下，是为了以李某某的名义办理贷款，办理过户所有的费用均由被上诉人成龙房地产公司交付，上诉人李某某提供的房屋借款合同及自认的以上贷款由被上诉人成龙房地产公司偿还亦可以证实该事实。故上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人李某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 位海珍
审 判 员 王济长
代理审判员 陈 华
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 王 蓉