保定市南市区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第124号
原告（反诉被告）清苑县供销合作社联合社棉油加工厂。住所地：河北省保定市南市区三丰东路*号。
法定代表人杨保成，该厂厂长。
委托代理人李晨良，河北澜森律师事务所律师。
被告（反诉原告）保定华恒贸易有限公司。住所地：河北省保定市长城南大街***号。
法定代表人皮连魁，该公司总经理。
委托代理人吕二军，河北达公律师事务所律师。
原告（反诉被告）清苑县供销合作社联合社棉油加工厂（以下简称棉油加工厂）、被告（反诉原告）保定华恒贸易有限公司（以下简称华恒公司）为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由马喜增适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）棉油加工厂委托代理人李晨良，被告（反诉原告）华恒公司法定代表人皮连魁、委托代理人吕二军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）棉油加工厂诉称，2007年1月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，被告租赁原告部分闲置场地、门脸及库房。合同约定租金及交纳方式为：每年租金为11.5万元整，分两次均等交纳，即合同生效日起预交半年租金，半年到期在预交下半年租金，以此类推。合同签订后，原告依约将闲置场地、门脸及库房交给被告使用，但自2009年5月起被告以资金紧张为由不再交纳租金，自被告拒交租金后，原告多次向被告催缴租金，但被告以种种理由拒不缴纳，一直至今。为维护原告单位合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求依法判令原告与被告在2007年1月1日签订的《租赁合同》解除。责令被告搬出租赁场所；请求判令被告支付原告自2009年5月至2013年11月的租金53万元以及利息81656元。
被告华恒公司（反诉原告）辩称：原、被告2007年1月1日签订的《租赁合同》已经于2009年7月由原告通知被告解除，所以不存在欠交租金问题。原告当时通知被告解除合同，是原告违约，所以不存在被告赔偿原告损失。被告于2009年7月底前已经搬走，只有留守人员看守，被告设备存留在租赁场地是因为与原告协商搬迁费用赔偿未果。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告华恒公司（反诉原告）反诉称：反诉人与被反诉人于2007年1月1日签订租赁合同，约定被反诉人将其部分闲置场地、门脸及库房出租给反诉人。后反诉人按约定缴纳了租金，被反诉人将租赁物交付给反诉人，被反诉人同意，反诉人对租赁物进行了维修改造并在租赁场所上增建建筑及设施，后又购进了生产加工设备并安装在租赁场地上。2009年7月14日，被反诉人解除合同，通知反诉人称因政府拆迁，将对被反诉人所有地上建筑物进行拆除，要求反诉人于2009年7月25日前搬清。《租赁合同》第四条约定，城建改造征地，需拆迁赔偿时，所建永久性建设属于反诉人投资建筑的归反诉人。第四条约定，租赁期间，单方终止合同需赔偿对方一切损失。所以，反诉人与被反诉人双方就拆迁引起的赔偿问题进行协商。但一直未予最终确认，所以，因确定损失的需要，反诉人装修、增建建筑、设施及设备等一直未能拆除，只是将能搬走的货物搬走，保留1-2个人在租赁场地上看守，但基于合同已经终止，反诉人不能使用租赁物及自建建筑、设施及设备，无法开展业务工作，持续至今，几年来产生巨大经济损失。特提出反诉，要求被反诉人赔偿反诉人各项经济损失（暂时计算为645.5万元）。
原告（反诉被告）棉油加工厂辩称：法律上的解除，要有解除的意思表示，被反诉人是基于拆迁办通知要求被反诉人搬清。被反诉人并没有达到解除合同的目的，反诉人一直未搬走，也没有停止生产经营活动，被反诉人发出通知后，没有对反诉人的生产活动造成不良影响。反诉人自2009年5月至起诉都没有缴纳租金，表明反诉人不履行合同，被反诉人难以继续履行合同，所以，解除合同的责任应由反诉人承担并赔偿被反诉人。反诉人若主张双方《租赁合同》已经解除，应在法律规定的时效期限内行使权利，但自2009年7月至本案反诉人提出反诉要求，已经间隔五年之久，已经超过诉讼时效，不应支持反诉人的反诉请求，应驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，棉油加工厂为甲方，华恒公司作为乙方，于2007年1月1日签订《租赁合同》，合同约定：棉油加工厂将部分闲置场地、门脸及库房出租给华恒公司。一、出租范围：1、甲方配电室以西至家属院宿舍东墙，北起打包机房北门口10米处，南至围墙及材料库房；2打包机房（西）和锯齿车间；3、门市部6间。二、租赁期限壹拾年，即2007年1月1日至2017年3月1日止。三、租金及交纳方式为：每年租金壹拾壹万伍仟元整，分两次均等缴纳，即合同生效之日起先预交半年租金，半年期到再预交下半年租金，以此类推。四、租赁期间：1、甲方负责提供水源，水电费由乙方自负。2、乙方在租赁期间所建永久性建筑，合同期满，应无偿交给甲方，对甲方现有建筑及设施，乙方负责维修、保养，不得损坏，否则赔偿损失。3乙方不得污染环境，噪声不得影响居民，否则后果自负。负担自己的损失，预交租金按实际租期计算，剩余部分退还乙方。如政策发生变化，城建改造征地，需要拆迁赔偿时，所建永久性建设属于甲方投资建筑的归甲方，属于乙方的投资建筑归乙方。5、乙方要合法经营，独立核算。甲方不负担乙方的任何债权债务，不得转让租赁，租赁由甲方负责。6、租赁期间，甲乙双方不得单独终止合同，否则一切损失由对方负责。7、合同期满，如乙方续租，在同等条件下优先租给乙方。履行中，自2007年上半年至2009年上半年，承租人华恒公司陆续对租赁建筑进行装修、装饰，在租赁场地上新建建筑，进行基建设施新增和改造，购置、安装设施设备。在新填设备未安装期间，为最大程度发挥租赁和新建房屋使用价值，华恒公司使用该部分房屋作为库房存储货物经营批发销售业务。原告于2008年上半年与开发商签订《联合开发协议》，2008年9月17日经过土地挂牌交易由开发商受让此租赁场地的土地使用权，办理了将该地块原国有工业用地变更为房地产开发商业用地的审批手续。棉油加工厂与开发商于2008年9月16日订立《协议书》，约定开发商给付棉油加工厂补偿款916万元，并约定在建成房后给予棉油加工厂4080平方米的底商门脸。
华恒公司承租后按约定支付棉油加工厂租金，从2009年1月，租金实行按月支付，一直至2009年4月共交付4万元租金，之后租金华恒公司未再继续支付。2009年7月14日棉油加工厂向华恒公司发出书面通知，主要内容：我单位已接保定市城镇面貌三年大变样指挥部五拆办公室通知，将对我厂所有底商建筑物进行拆除，望接此通知后于2009年7月25日前搬清。并附有保定市城镇面貌三年大变样指挥部五拆办公室2009年7月10日的督办通知卡，主要内容为“棉油加工厂：贵单位地块市规划局已经原则同意规划为居住用地，对该地块进行改造。请于2009年7月31日前将地上原有建筑拆除完毕，以保证城镇面貌三年大变样工程的如期完成。”由于考虑到拆迁，接到棉油加工厂通知后，华恒公司将库存货物搬迁至另行租赁的库房，双方就损失赔偿问题一直协商未达成一致，华恒公司生产设备即未能搬迁也无法投产获得利益，为维持生存，华恒公司继续经营货物批发销售业务。在本案租赁场地华恒公司留1-2名人员看守新建、装修的建筑及改造添置的设施设备至今。另查明，华恒公司工商登记住所地一直在租赁场地所在地，并参加2007年至2012年度工商年检，年检资料显示华恒公司的销售收入一直在增长，但2009年以后数额与2009年数额对比变化不大。
在审理过程中，棉油加工厂、华恒公司共同对华恒公司添置设备和设施、在租赁场地内新增建筑及装修、基建新增设施和改造设施的内容进行了清点和确认。经华恒公司申请，本院依法委托保定大雁资产评估有限公司对华恒公司申请的以下项目进行了评估并作出DYZP（2014）-054号《资产评估报告书》：华恒公司添置设备和设施2009年7月至2014年3月的折旧损失价值为379573元，在2014年3月拆除后的剩余价值为251705元（机器设备清查明细表中载明：全自动真空夹胶加热合成炉2104年3月净值为59400元，拆除后价值为0）；华恒公司搬迁设备设施的费用（拆卸、运输、安装）77224元；2014年3月至2017年3月1日华恒公司重新在相同地段相同场地的租赁费540000元；华恒公司在租赁场地内新增建筑及装修、基建新增设施和改造设施2009年7月份价值1447953元，2014年3月份价值1089085元。对于该资产评估报告，双方认可，本院予以认定。
本院认为：一、2008年9月出租人棉油加工厂将出租物转让用于开发。2009年7月14日棉油加工厂书面通知限期搬迁，并附有保定市城镇面貌三年大变样指挥部五拆办公室的限期拆除督办通知卡。接到通知后华恒公司同意解除并搬出了该场地。以后华恒公司没有实际使用租赁物，所以，租赁合同已经于2009年7月14日实际解除。棉油加工厂要求支付2009年7月14日以后的租赁费没有依据。但对2009年5月至7月14日的租金14375元予以支持。二、2009年7月14日的书面通知，虽附有保定城镇面貌三年大变样指挥部五拆办公室限期拆除的督办卡，但棉油加工厂与开发商是合作进行的商业开发而不属于行政强制拆迁，造成合同解除主要是棉油加工厂违约，其应当赔偿华恒公司因解除合同而产生的损失。棉油加工厂提出华恒公司的主张已经超过诉讼时效，但因合同解除赔偿以及拆迁赔偿在双方《租赁合同》中有明确约定，赔偿数额需以华恒公司增添装饰装修、新建、扩建建筑及设施设备的现状为确定条件，该部分财产在赔偿数额且能确定前，华恒公司未进行搬迁，已经证明华恒公司在主张权利，所以，棉油加工厂认为超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。
关于因解除合同而产生的华恒公司的损失，双方的争议包括下列部分：（一）、华恒公司在租赁物上装饰装修物和在承租土地上新建建筑物和基建新增设施和改造设施的残值损失；（二）、华恒公司在租赁物上添置的设施设备损失；（三）、华恒公司因搬迁产生搬迁费损失；（四）、华恒公司另行租赁同等场所租赁费、过渡费损失以及2009年8月至2014年3月起诉时止的停产的经营性可得利益损失。（五）、评估费。
（一）、（1）关于华恒公司装饰、装修物的残值损失。由于是经出租人同意进行，是因出租人违约导致合同解除，且对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，出租人应赔偿剩余租赁期内附合的装饰装修物的残值损失。（2）关于在承租土地上新建建筑、基建新增设施和改造设施的损失。华恒公司新建建筑、基建新增设施和改造设施是安装生产加工设备设施的厂房及配套设施，出租人同意建设，且并无行政机关认定为非法建筑。虽然合同约定“乙方在租赁期间所建永久性建筑，合同期满，应无偿交给甲方”。但承租人自2007年上半年至2009年陆续完成新建建筑，而在2009年7月就面临拆除损失较大。且双方解除合同并不是协商结果，而是出租方违约造成，棉油加工厂明知解除合同会造成相应损失，但其与开发商约定的补偿费并未补偿华恒公司。故棉油加工厂对新建建筑、基建新增设施和改造设施部分的残值也应赔偿。
（二）、关于华恒公司在租赁物上添置的设备、设施损失。由于添置设备、设施是华恒公司租赁场地后经营活动需要，不属于不动产投资建设，但因赔偿问题自2009年7月14日双方一直未能协商一致，故该部分设施设备必然产生折旧损失，同时，因其中部分设备拆除后价值为零，故棉油加工厂应对该部分设备折旧以及部分拆除后价值为零的也设备进行赔偿。
（三）、关于华恒公司提出的搬迁费损失。由于棉油加工厂违约解除合同，导致华恒公司在合同未到期前，停止生产性经营并进行搬迁，必然产生搬迁费用，对该部分损失，棉油加工厂应进行赔偿。
（四）、关于华恒公司另行租赁同等场所租赁费损失、过渡费、以及2009年8月至2014年3月起诉时止的停产的经营性可得利益损失。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成损失，包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，双方原租赁合同对于租赁费约定为每年11.5万元，直至2017年3月。而自华恒公司2014年3月反诉，至2017年3月，华恒公司另行租赁同等场地，租赁费数额增加，对于增加的部分，应视为华恒公司因棉油加工厂解除合同所导致的租赁费损失。其次，对于2009年8月至2014年3月起诉时止停产停业的经营性可得利益损失及过渡费。因华恒公司目前未能提供充分证据证明其实际损失，本院暂不予支持其该项请求，华恒公司可另案主张。
（五）、关于华恒公司主张的评估费3万元。本案评估的费用，系因棉油加工厂解除合同导致赔偿问题发生，所以，对于该项费用，已由华恒公司支付，应由棉油加工厂进行赔偿。
综上，出租方棉油加工厂应赔偿华恒公司新建建筑及装饰、装修物、基建新增设施和改造设施的残值损失、设施设备损失、搬迁费、租金损失和评估费。关于新建建筑及装修物、基建新增设施和改造设施的残值损失额、添置设备和设施损失数额、搬迁费数额、租金损失额的认定。本院认为，因2009年7月租赁合同已经解除，华恒公司在租赁场地内新建建筑及装修物、基建新增设施和改造设施的损失即已经产生，因此，该部分损失应按2009年7月为基准日的评估价值1447953元赔偿。棉油加工厂认为华恒公司的工商年检资料显示其注册地址并未变更，且2009年后也一直有销售收入，因2009年前，华恒公司生产设备未安装齐备，不能开展生产性经营，2009年后，销售收入变化不大，故对棉油加工厂认为华恒公司2009年7月以后一直在使用生产设备进行经营，没有发生生产方面的经营性损失和设备、折旧损失的观点，本院不予支持；同时华恒公司添置设备和设施折旧损失数也应自2009年7月开始计算，至华恒公司申请的评估基准日2014年3月，该部分损失应按379573元赔偿，因其中全自动真空夹胶加热合成炉2104年3月净值为59400元，拆除后价值为0，所以，棉油加工厂还应赔偿华恒公司搬迁拆除设备、设施导致的该项损失59400元，共计438973元。自华恒公司申请资产评估的基准日2014年3月开始至双方原《租赁合同》终止日2017年3月1日，华恒公司重新在相同地段租赁相同场地租金经评估为540000元，华恒公司主张以该数额作为租赁费损失赔偿标准，但华恒公司按原《租赁合同》在上述期限内需支付租金345000元，华恒公司的损失为重新租赁支付租金时比原租金多出的部分，即540000元－345000元=195000元，故华恒公司租赁费损失的赔偿请求仅应支持195000元，对于超出部分不予支持。关于华恒公司主张搬迁费损失，因系棉油加工厂提前违约解除租赁合同导致华恒公司搬迁，应按评估数额77224元进行赔偿。华恒公司主张本案审理过程中依法产生的评估费30000元，属于赔偿范围，本院已予以支持。
另外，本案争议租赁合同实际上已经于2009年7月解除，故对棉油加工厂起诉提出的要求解除合同不再判决主文中做出判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）保定华恒贸易有限公司于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）清苑县供销合作社联合社棉油加工厂自2009年5月至2009年7月14日租赁费14375元。
二、原告（反诉被告）清苑县供销合作社联合社棉油加工厂给付被告（反诉原告）保定华恒贸易有限公司新建建筑及装修物、基建新增设施和改造设施残值损失1452724元、添置设施设备损失数额438973元、搬迁费77224元、租金损失额195000元、评估费30000元。以上共计2193921元，于本判决生效后15日内付清；同时，华恒公司在租赁场地上所建建筑及装饰、装修、基建新增设施和改造设施，由清苑县供销合作社联合社棉油加工厂在付清上述款项后自行拆除。华恒公司在租赁场地上所安装添置设备设施由华恒公司在收到上述款项后15日内搬清。
三、驳回原告（反诉被告）诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9920元，减半收取4960元，由清苑县供销合作社联合社棉油加工厂负担（已预交），反诉费56985元，减半收取28493元，由保定华恒贸易有限公司负担18995元，由清苑县供销合作社联合社棉油加工厂负担9498元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于保定市中级人民法院。
审判员 马喜增
二〇一四年十月二十日
书记员 张亚娇