安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00198号
上诉人（原审被告）：安徽省台客隆连锁超市有限责任公司，住所地安徽省宣城市经济开发区，组织机构代码78306689-X。
法定代表人：翁友定，该公司董事长。
委托代理人：李有胜，安徽南宣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无为县国泰房地产开发有限公司，住所地安徽省无为县，组织机构代码73001616-X。
法定代表人：谢维好，该公司董事长。
委托代理人：谢玉亮，该公司经理。
委托代理人：凤良宝，安徽伟明律师事务所律师。
原审被告：顾驹，男，1984年4月19日出生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（以下简称“台客隆公司”）因与被上诉人无为县国泰房地产开发有限公司（以下简称“国泰公司”）、原审被告顾驹房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院于2014年7月3日作出的（2014）无民重字第00014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人台客隆公司的委托代理人李有胜，被上诉人国泰公司的委托代理人谢玉亮、凤良宝到庭参加诉讼。原审被告顾驹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明：2007年8月15日，国泰公司与台客隆公司签订租赁合同一份，国泰公司（合同甲方）将其开发建造的位于无为县无城镇君临四季花都路的房屋地下一层（建筑面积约2150平方米）及地上一层（建筑面积约2150平方米）出租给台客隆公司（合同乙方）。双方合同约定：“一、租赁物标准：……（G）涉及商场内外的二次装修，甲乙双方协商解决。（H）一层配置无框门窗，商场进口配置防盗卷帘门。……二、租赁物用途：1、甲方同意乙方将出租的租赁物用于乙方开设台客隆大卖场（超市），同意按各种合作经营方式经营，但不得从事非法活动，出售假冒伪劣产品。商场外的总招牌必须使用“台客隆”名称，统一管理。三、租赁物交接：1、甲方应于2008年7月1日前按约定租赁物地下层及一层土建竣工验收后交付乙方。2、甲方向乙方提供的装修期为60天，（即自2008年7月1日至2008年8月31日），装修期内免收租赁费。租赁费自约定装修期结束后1天计租。……四、租赁期限：1、本合同租赁物一层建筑面积约2150㎡、地下层建筑面积约2150㎡、共建筑面积4300㎡，租赁期为壹拾贰年，自交房后60天免租期后第一天算起。五、租赁费及支付（均为人民币）：1、本合同租赁物……第壹至伍年，租赁费每年为人民币捌拾万元、第陆年起，在年租金的基础上，每年增加租金肆万元。即第陆年年租金84万元，第柒年年租金88万元，第捌年年租金92万元，第玖年年租金96万元，第十年年租金100万元，第十一年年租金104万元，第十二年年租金108万元。……六、双方权利义务：……2、乙方商场开业后，乙方如对租赁物外部进行装修改造，需经甲方同意，……八、乙方权利义务：……5、乙方可以采取场地柜台出租、联营等方式与厂商进行合作经营。乙方承诺作为承租人继续履行本合同项下的义务，并保证甲方不因该转租行为而使本合同项下的利益受到影响。……九、有关违约条款：……5、特别约定：无论本合同的效力如何，本合同的违约条款均为双方仍然有效，对双方均有约束力。如发生违约，由违约方支付给守约方违约金贰佰万元。……”国泰公司与台客隆公司间的租赁合同签订后，双方按约交接了租赁物，台客隆公司随后对租赁物进行了内外装修，并利用租赁物开设了台客隆超市，进行经营活动。台客隆超市开业时，该超市仅有一处入口，在该入口上方，台客隆公司制作安装了“台客隆超市”字样的商场总招牌，超市入口两旁的临街部分，则被台客隆公司按建筑物结构分割成若干临街门面，用于出租，租赁物地下一层则主要作为超市果疏区用于销售瓜果疏菜等。上述状况一直持续至2012年，租赁合同双方也一直按约履行合同未产生争议。2012年12月25日，台客隆公司与顾驹签订《安徽台客隆精品百货专柜租赁合同》一份，双方约定：台客隆公司将无为台客隆超市内整体地下室店铺租赁给顾驹经营“无为百盛服饰购物广场”，租赁期限自2012年12月25日起至2017年12月24日止，每年租赁费用为250000元。此后，顾驹利用台客隆超市地下一层经营服装等服饰产品，台客隆公司将正对该地下一层楼梯处的地上一层的原精品门面拆除，形成进入超市和地下一层的另一入口，在该入口处上方制作安装了名为“百盛服饰广场”的店铺招牌，其与台客隆超市总招牌并列且规模大小相当。对台客隆公司与顾驹间的租赁合同及上述对租赁物的改造行为，国泰公司持有异议，并于2013年1月23日向台客隆公司发出律师函，认为台客隆公司的行为违反双方租赁合同的约定，要求台客隆公司改正；同年4月1日，台客隆公司复函称其与顾驹间的租赁合同并不违反和国泰公司间的租赁合同约定，但承认“百盛服饰广场”招牌的制作安装存在不当，并承诺在该招牌上增加“台客隆”名称。此后，台客隆公司在原“百盛服饰广场”招牌的左下角增加了“台客隆”字样。对台客隆公司的答复和仅修改招牌的行为，国泰公司未能接受，双方就争议协商未果，国泰公司遂诉至法院请求判令：1、确认台客隆公司与顾驹间的租赁协议无效；2、台客隆公司停止违约行为，将房屋恢复到台客隆公司开业时的原状；3、台客隆公司支付国泰公司合同违约金200万元。
原审法院另查明：顾驹在从台客隆公司租赁该超市地下一层场地后，在工商部门注册了名称为“无为县无城百盛服饰购物广场”的个体工商户执照，并实际独立经营服饰产品，其人员管理，收银和出具的购物票据，以及出入店铺的安检等，并非受台客隆超市的统一管理。
原审法院认为：台客隆公司与国泰公司间的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。台客隆公司租赁国泰公司房屋后，按双方租赁合同约定用途，实际开设经营台客隆连锁超市，为此对租赁物进行的装饰装修，按照双方合同约定和法律规定，均应得到出租人的同意，台客隆超市正式营业时，租赁物的利用现状，国泰公司表示认可。现台客隆公司未经国泰公司同意，改变超市开业时租赁物利用现状，拆除租赁物临街门面的隔墙，改设成一道进入超市的入口，属超市开业后对租赁物外部的装修改造，这一擅自改造租赁物行为，违反双方合同约定和法律规定，构成违约，国泰公司要求台客隆公司将租赁物此处结构布局恢复至超市开业时的状况，符合法律规定，本院予以支持。台客隆公司与顾驹间以百货专柜租赁名义签订合同，将租赁物地下一层整体租赁给顾驹经营服饰产品，对外不仅从新开设的入口可直接进出该地下一层，且在租赁物外与台客隆超市总店招相同位置，制作安装的“百盛服饰广场”店招与台客隆超市店招规模大小相近，使租赁物对外形成两种不同的店招，足以给消费者造成两个独立商铺的印象。根据原审法院现场勘验，顾驹的百盛服饰购物广场在经营管理上也处于独立状态，其经营方式已超越国泰公司与台客隆公司间租赁合同约定许可的以场地柜台出租的合作经营范畴，也与超市行业场地柜台出租的经营惯例不符，台客隆公司辩解其与顾驹间系场地柜台出租关系，百盛服饰由超市进行统一管理，不符合事实。因此，台客隆公司将租赁物地下一层整体租赁给顾驹，实际是对租赁物进行的分割转租行为，该行为事先未得到出租人国泰公司的同意，且事后仅一个月时间内，国泰公司对此即提出异议，要求台客隆公司改正，但台客隆公司和顾驹至今没有按要求改正。台客隆公司未经出租人同意，擅自转租部分租赁物，并违反与国泰公司间租赁合同约定，在租赁物外设置“台客隆超市”和“百盛服饰广场”两种店招，其上述行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。国泰公司未请求解除与台客隆公司的租赁合同，仅要求确认台客隆公司与顾驹间转租合同无效，因该擅自转租行为虽然违反法律规定，并违背合同当事人行使权利、履行义务的诚实信用原则，但并不违反法律和行政法规的强制性规定，故主张转租合同无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持；国泰公司要求台客隆公司恢复店招原状，符合法律规定，应予支持。台客隆公司在履行与国泰公司的租赁合同过程中，无视出租人权利，有多项违约行为，且属重大违约，国泰公司根据双方租赁合同有关违约金条款的规定，要求台客隆公司承担违约金责任，符合法律规定，应予支持，但其要求按约定的200万元给付违约金，根据本案违约行为的性质和违约方的过错程度，该数额明显过高，且台客隆公司经原审法院释明后，也认为该项违约金请求过高，要求予以减少，法院予以采信。鉴于台客隆公司的违约行为给国泰公司造成的具体损失额难以计算，原审法院参照相关规定并结合本案租赁合同及非法转租合同有关租金的约定，酌定台客隆公司给付违约金50万元。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第二百二十三条，第二百二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，第十六条的规定，判决：一、台客隆公司于判决生效后十日内，将其店招“台客隆超市”东侧的“百盛服饰广场”店招拆除，恢复原状；将新开设的进入超市的入口恢复成原来临街门面的结构状态。二、台客隆公司于判决生效后十日内给付国泰公司违约金50万元。三、驳回国泰公司的其他诉讼请求。案件受理费19200元，由国泰公司承担5000元，台客隆公司承担14200元。
台客隆公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院审理程序错误。原审法院以“台客隆公司支付国泰公司合同违约金200万元”作为国泰公司原审的诉请，显系错误。台客隆公司并未收到该诉状。实际上，台客隆公司收到的诉状中并没有违约金200万元的诉请，其要求的违约金为人民币5万元。二、原审法院认定事实错误。1、原审法院认为“台客隆超市开业时，该超市仅有一处入口”并据此认定台客隆公司“拆除租赁物临街门面房的隔墙，改设成一道进入超市的入口，属于开业后对租赁物外部的装修改造”构成违约，系事实认定错误。本案的证据并不足以确定台客隆超市开业时的房屋状况。2、原审法院认为“台客隆公司将租赁物地下一层整体租赁给顾驹，实际是对租赁物进行的分割转租行为，”并据此认定台客隆公司的行为构成违约，系事实认定错误。台客隆公司与顾驹之间系以场地柜台租赁的方式进行合作，并非转租。台客隆公司从事的是超市行业，顾驹经营的是服饰销售，而服饰销售属于超市的经营范围；由超市方提供场地、厂商提供人员和商品，双方以联营或场地柜台租赁的方式进行合作，此系超市行业惯例；台客隆公司与顾驹签订的《租赁合同》中也明确了台客隆公司可以通过场地柜台租赁方式与他人合作且不构成违约。顾驹经营的百盛服饰区域与台客隆超市区域相连，属于超市内部的一个经营区域，与超市仍然属于一个整体。在国泰公司将租赁房屋交付给台客隆公司时，大门就已经存在，台客隆公司当时为经营需要将该道大门用塑胶板临时封闭，故对大门的重新贯通并未对租赁物的状况作任何改变。3、原审法院认为“台客隆公司未经出租人同意，擅自就转租部分租赁物，并违法与国泰公司间租赁合同约定在租赁物外设置台客隆超市和百盛服饰广场两种店招，其上述行为已构成违约”，属于认定事实错误。依据双方签订的《租赁合同》第六条第2项规定，仅对租赁物外部进行装修改造才需征得国泰公司的同意，现台客隆公司仅在租赁物的外立面换了一块招牌而已，并不构成违约。4、台客隆公司与顾驹间采用场地柜台这样的方式合作，已经超过2年时间，在此期间内国泰公司从未提出过任何异议，应当视为对这种行为的认可。三、原审法院适用法律错误。1、本案中台客隆公司的行为并未给国泰公司造成任何损失，国泰公司也未举证证明给其造成的损失，故原审法院判决台客隆公司支付国泰公司违约金50万元过高，适用法律错误。2、原审法院未全面客观地审核证据，对证据的采信违反法律规定。综上，请求二审法院依法撤销（2014）无民重字第00014号民事判决并在查明事实的基础上依法改判、驳回国泰公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由国泰公司承担。
国泰公司答辩称：一、原审程序合法，台客隆公司上诉理由不成立，在原审中我方已经将违约金的数额由5万变更为200万，这一诉求在原一审时就已经变更了，且该诉请变更原审法院已经送达给了台客隆超市。二、原审认定事实没有错误。台客隆超市开业的时候确实只有一个入口；且原审法院认定“台客隆公司未经出租人同意，擅自就转租部分租赁物，并违反与国泰公司间租赁合同约定在租赁物外设置台客隆超市和百盛服饰广场两种店招，其上述行为已构成违约”这一事实没有错误。三、双方合同中约定了违约金，应当按照约定的违约金履行，本案分割出租的权利应当属于所有人所有，台客隆公司分割出租系因分割出租的收益大于整体出租，故台客隆公司在没有经过国泰公司同意的情况下予以分割出租系属违约。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
顾驹二审未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
二审中，台客隆公司、国泰公司、顾驹均未提交新证据。
本院二审对原审法院查明认定的事实予以确认。
本院认为：（一）台客隆公司与国泰公司签订的房屋租赁合同合法有效，该合同对二次装修事项均明确约定，双方应当按约全面履行。台客隆公司承租涉案房产开设经营连锁超市，为此对租赁物进行的装饰装修，其装修布局风格达到国泰公司认可。现台客隆公司进行二次装修，拆除隔墙，增设入口，该行为系对超市开业后租赁物外部装修的重新改造。根据合同约定：台客隆公司商场开业后，如对租赁物外部进行装修改造，需经国泰公司同意。此二次装修改变开业时超市设计原状，此次改造租赁物行为，未经国泰公司同意，违反双方合同约定，构成违约，国泰公司要求台客隆公司将租赁物此处结构布局恢复至超市开业原状，符合法律规定，本院予以支持。（二）国泰公司与台客隆公司之间租签订的租赁合同约定台客隆公司（乙方）可以采取场地柜台出租、联营等方式与厂商进行合作经营。台客隆公司与顾驹间以百货专柜租赁名义签订合同，所谓专柜租赁合同，本案系指顾驹向台客隆公司租赁专柜用于经营而签订的合同。顾驹对租用的专柜只有使用权，没有所有权。顾驹仅能对所租专柜及其所占空间进行布局装饰，其装修风格应统一于整个商场布局，其经营模式应融于商场统一管理。现台客隆公司将租赁物地下一层整体租赁给顾驹，顾驹对外不仅新开设入口直接进出该地下一层，且在与台客隆超市总店招毗邻位置，制作安装大小相当的“百盛服饰广场”店招，足使消费者认为“百盛服饰广场”为独立商铺。根据原审法院现场勘验，顾驹的百盛服饰购物广场在经营管理上也处于独立状态，因此，台客隆公司将租赁物地下一层整体租赁给顾驹，实际是对租赁物进行的分割转租行为，该行为事先未得到国泰公司的同意，构成违约。（三）台客隆公司与国泰公司签订的房屋租赁合同合法有效，但台客隆公司与顾驹间签订的转租合同，未经国泰公司同意，事后亦未追认，台客隆公司的转租行为违反合同约定，应承担违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因本案租赁合同纠纷，不能计算出实际损失，现合同约定的违约金超过二年的租金，应当予以减少。原审参照的二年租金系台客隆公司与国泰公司签订的房屋租赁合同租金，本案参照的应为台客隆公司与顾驹间签订转租合同的租金，其双方约定的租金每25万元，原审酌定台客隆公司给付违约金50万元，恰恰系其两年租金，故本院对此调整为台客隆公司给付国泰公司一年租金的违约金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）之规定，判据如下：
一、维持安徽省无为县人民法院于2014年7月3日作出的（2014）无民重字第00014号民事判决第一、三项，即台客隆公司于判决生效后十日内，将其店招“台客隆超市”东侧的“百盛服饰广场”店招拆除，恢复原状；将新开设的进入超市的入口恢复成原来临街门面的结构状态。
二、将“安徽省台客隆连锁超市有限责任公司于判决生效后十日内给付无为县国泰房地产开发有限公司违约金50万元”变更为“安徽省台客隆连锁超市有限责任公司于判决生效后十日内给付无为县国泰房地产开发有限公司违约金25万元”。
三、驳回国泰公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费19200元，由安徽省台客隆连锁超市有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 张 勤
审判员 周宏斌
二〇一四年十一月十二日
书记员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。