镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇经丁商初字第0025号
原告海龙核材科技（江苏）有限公司，住所地镇江市京口区京口工业园区谏辛路36号。
法定代表人戴金华，该公司董事长。
委托代理人解俊。
委托代理人周国平。
被告江苏置业有限公司，住所地镇江市中山东路206号，经营地镇江市丁卯经八路17号。
法定代表人龚新福，该公司董事长。
委托代理人黄伯龙。
委托代理人孙亮，江苏江成律师事务所律师。
原告海龙核材科技（江苏）有限公司诉被告江苏置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理，依法由代理审判员曾晓青适用简易程序于2014年2月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人解俊，被告委托代理人黄伯龙到庭参加了诉讼。因案件复杂，本院转为普通程序，依法由代理审判员曾晓青担任审判长，与人民陪审员张建红、张龙云组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人解俊，被告委托代理人黄伯龙、孙亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月12日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告从2008年1月1日至2012年12月31日租用被告厂房。合同签订后，原告按合同约定向被告支付2万元保证金，且至2012年12月31日前付清全部房租。租赁到期后，被告未按合同约定退还原告保证金2万元。经原告多次索要，被告拒不支付。根据合同约定，违约方应承担相应的违约金。现原告诉至法院要求被告退还原告租赁保证金2万元，并支付原告违约金5000元，本案诉讼费用由被告承担。
以下为原告向本院提交的证据材料及被告的质证意见：
2007年9月12日《厂房租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系，原告要求被告退还2万元保证金的事实。被告对该证据材料无异议，但原告对承租物造成损坏，目前尚未修复，且原告尚欠被告水电费以及垃圾清运费等未支付。
被告辩称：原告尚欠被告水电费4334.1元。租赁期满后，原告未能将承租厂房内垃圾清理、未能将其损坏的展示厅一楼卷帘门及厂房大门修理，原告为此支付垃圾清运费3440元、修理费1400元。且双方签订的租赁合同的第2条第1款约定，合同保证金在承租期满后，承租物无损时返还，否则作为损坏赔偿。厂房出租给原告期间遭受了大量的破坏，原告也没有恢复承租之前的状态，故不具备返还保证金条件。原告违约在先，被告保留对原告造成损失的超出2万元的部分的追索权和保留追究原告违约责任的权利。综上，原告的诉讼请求缺乏主张的条件，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
以下为被告向本院提交的主要证据材料及原告的质证意见：
1、电费收据复印件2份、水费收据复印件1份，拟证明原告尚结欠被告水电费共计4334.1元的事实。原告对该证据无异议。
2、照片53张，收条、领据复印件各1份，拟证明原告承租结束以后，垃圾未清理，后来被告分别于2013年11月4日向张学飞支付垃圾清运费3200元，于2013年11月11日向蒋承凤支付垃圾清运费240元，合计为原告垫付垃圾清运费3440元的事实。原告对照片的真实性无法确认，收条、领据均是原告单方提交，原告不予认可。承租结束以后，原告已将垃圾清理完毕，可能有一部分未能清理到的地方，其认可垃圾清运费600元。
3、修理费发票、收条复印件各1份，拟证明原告承租的我方厂房内的卷帘门及进厂的电动门发生损坏，被告为此支付修理费共计1400元（电动门修理费770元、卷帘门修理费630元）的事实。原告对该组证据材料的真实性无异议，但认为根据《厂房租赁合同》中的第3项第4条的规定，租赁期内，由于自然原因所导致的房屋维修，由被告负责维修。即使卷帘门和自动门发生损坏，也属于自然原因，维修费用应由被告承担。
4、《证明》复印件1份、照片16张，拟证明原告承租结束后，未修复厂房内损坏的设施的事实。原告对该组证据中照片的真实性没有异议，对其证明目的有异议。根据《厂房租赁合同》中的第3项第1条，一方在不破坏房屋结构，保证建筑物安全的情况下，经出租人同意后，可以自行改造、装修。原告根据生产需要，确实在厂房内开挖了一些沟槽，但这均是在被告同意的情况下改造的，这也没有破坏房屋的完整，故原告不应承担所谓的赔偿责任。原告不清楚《证明》中的证明人是否为被告公司员工，故对《证明》不予认可。
5、照片11张，拟证明原告承租被告房屋后，未能将厂房内的地面所挖的沟槽恢复；未将设置的电梯井所占用的草坪恢复原状，导致电梯井积水严重；地面损坏严重，未能恢复；厂房外墙的墙砖擅自拆除、刷成涂料，未能恢复的事实。原告对该证据材料的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。租赁合同约定一方在不破坏房屋结构、保证建筑物安全的情况下，经出租方同意后，可自行改造装修。厂房内的沟槽大部分是之前承租的机械厂所挖。原告在承租使用时，经出租人同意后，挖了两条沟槽，将厂房外墙的墙砖拆除、刷成涂料。原告承租房屋时，涉案房屋所有权属于京口区政府所有，原告对房屋的改造已经过京口区政府同意。电梯井在原告承租时就已经存在，故不存在所谓的未能恢复问题。
6、原告网站截屏照片打印件1组及原告网站宣传片视频资料1份，拟证明原厂房南侧的外墙系墙砖装饰，原告在承租期满后，却将外墙砖拆除，用涂料装饰。另原告为了运输的便利，开挖了电梯井。原告承租的被告厂房内有一座假山，目前被原告擅自取走，未能恢复原貌的事实。原告对该证据的真实性有异议，认为假山系原告自行购买的。租赁合同约定，合同保证金在承租期满后，承租物无损时返还，否则作为损坏赔偿。关于“承租物无损”，原告认为应该根据第3条第1款，一方在不破坏房屋结构、保证建筑物安全的情况下，经出租方同意后，可自行改造装修是一个概念。按照常理，租赁房屋时，一般都存在改造、装修的问题，只要不破坏房屋结构，正常都应视为承租物无损。原告承租被告厂房多年，有些改造也是向出租方协商后进行的，且已改造多年。如果出租方不同意这样的改造，应该早就向原告提出，而不是在房屋承租结束后，再就原告改造行为提异议。
原告提交的证据及被告提交的证据1、6收集合法、内容客观真实、与本案均有关联性，本院予以确认。被告提交的证据2-5，本院将综合认定。
经审理查明：2007年9月12日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，被告将位于本市丁卯开发区经八路17号（原镇江皮鹿丹公司）的厂区内，展示厅一、二层楼共2000平方米，以及办公楼楼下一层出租给原告作为厂房、办公室和宿舍使用，租期自2008年1月1日起至2012年12月31日止；原告向被告交纳合同保证金2万元，承租期满10日内，承租物无损时，被告一次性退还2万元保证金，否则作为损坏赔偿；租赁期内原告的水电费由原告自付，垃圾由原告自行处理；被告在厂房交付前确保房屋的完整，原告在不破坏房屋结构，保证建筑物安全的情况下，经被告同意后，可以自行改造装修，其费用由原告自行承担；租赁期满，原告在租赁物上进行的装潢、改造归被告所有；房屋租赁期间，由于自然原因所导致的房屋维修由被告负责，维修费用由被告承担；任何一方违约，应支付当年租金50%的违约金。
合同签订后，被告依约将涉案房屋交付给原告使用，原告向被告交纳了2万元保证金。
2012年12月31日合同到期后，原、被告未达成续租协议，被告未返还原告保证金2万元。
另查明，原告尚欠被告水电费共计4334.1元。厂房租赁期间，原告在厂房内开挖了部分沟槽，并将厂房南外墙面外墙砖拆除后用涂料装饰。庭审中，原告认为承租结束以后，垃圾已经清理完毕，可能有一部分未能清理到的地方。如果确实产生了垃圾清运费，其认可合理的垃圾清运费600元。
现原告向被告主张未果，遂诉至本院。
本案争议焦点：被告是否应返还原告保证金2万元。
本院认为：原、被告签订厂房租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。
合同约定承租期满，承租物无损时，被告一次性退还保证金2万元，否则作为损坏赔偿。现被告辩称原告在承租厂房期间对厂房地面开挖多条沟槽，原告对此亦予以认可，根据沟槽的空间大小，结合填充沟槽所需材料的市场价格以及工人工资，本院确定厂房地面恢复原状所需费用为4000元；因原告对承租物造成损坏，未恢复原状，有违约行为，本院对原告主张被告支付违约金的意见不予采纳。被告辩称原告拆除涉案厂房外墙砖后将外墙涂涂料，对房屋造成损坏的意见，因原告该行为仅是对外墙外观的装修，属于合理使用，并未对厂房造成实际损坏，原告以此为由拒绝返还保证金，本院不予支持。被告辩称原告承租厂房期间，未经其许可开挖电梯井，因被告未能提供充分的证据证实，且原告对此不予认可，本院不予采信。被告第一次庭审时辩称厂区水池内原有喷泉一座，后被原告换成假山，要求原告恢复原喷泉的意见，未能提供充分证据证实，且原告不予认可，本院不予采信，另该辩称意见与被告第二次庭审时辩称的水池内原有假山一座，要求原告返还假山的意见，相互矛盾，本院对被告要求原告返还假山的意见，亦不予采信。
被告辩称原告尚欠其水电费共计4334.1元，原告对此予以认可，本院予以确认；被告辩称其为清理原告离厂后遗留的生产垃圾，产生垃圾清运费3440元的意见，因其提供的照片不能看出拍摄时间，照片中垃圾也无法判断是否系原告遗留，现被告根据其提供的照片及垃圾清运费用收款收据主张垃圾清运费，证据不足。原告认可垃圾清运费中的600元，本院予以确认。
扣除原告需支付的水电费、垃圾清运费及厂房地面恢复原状所需费用共计8934.1元，被告还应返还原告保证金11065.9元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏置业有限公司于本判决生效后十日内还给原告海龙核材科技（江苏）有限公司保证金11065.9元。
二、驳回原告海龙核材科技（江苏）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费426元，由原告海龙核材科技（江苏）有限公司负担200元，被告江苏置业有限公司负担226元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 曾晓青
人民陪审员 张建红
人民陪审员 张龙云
二〇一四年七月二日
书 记 员 阎蓓蓓
附：法律条文、上诉须知
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。