山东省诸城市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）诸特字第4号
申请人诸城市贝斯特工贸有限公司。
法定代表人王树岗，该公司董事长。
委托代理人王桂祥，山东贝特律师事务所律师。
被申请人诸城市益泰丰工贸有限公司。
法定代表人刘刚，该公司董事长。
申请人诸城市贝斯特工贸有限公司（以下简称贝斯特公司）于2015年7月28日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员隋超杰独任进行了审查。
申请人称，2013年3月15日，被申请人诸城市益泰丰工贸有限公司（以下简称益泰丰公司）与中国银行股份有限公司诸城支行（以下简称中国银行诸城支行）签订编号为2013年诸中银最高额抵字013-1号和编号为2013年诸中银最高额抵字013-2号最高额抵押合同两份，以诸城市房权证辛兴镇私字第××号房产、诸城市房权证辛兴镇私字第××号房产及诸国用（2005）第××号土地使用权为诸城市润生淀粉有限公司（以下简称润生公司）自2013年3月1日至2014年3月1日止签署的单笔合同提供最高额抵押担保。2013年诸中银最高额抵字013-1号合同所担保债权最高本金金额为15920000元，2013年诸中银最高额抵字013-2合同所担保债权最高本金金额为13636300元，两合同担保债权最高额本金共计29556300元。合同还约定基于主债权所发生的利息、违约金、损害赔偿金、实现债权费用、其它相关损失和费用，也属于被担保债权。上述债权金额之和，即为合同所担保的最高债权额。合同还对其它相关事项出作了约定。2013年3月14日诸城市住房和城乡建设局对抵押房屋作了抵押登记，并颁发房他证辛兴镇字第××号和房他证辛兴镇字第××号房屋他项权证书。2013年3月15日，诸城市国土资源局对抵押土地作了抵押登记，并颁发诸他项（2013）第××号他项权利证书。
2013年11月4日，润生公司与中国银行诸城支行签订编号为2013年诸中银借字第033号流动资金借款合同，合同约定借款金额20000000元，借款期限12个月，借款期届满日归还合同项下全部借款，该合同属于被申请人与中国银行诸城支行签订的编号为2013年诸中银最高额抵字013-1号和编号为2013年诸中银最高额抵字013-2号最高额抵押合同项下的主合同，由其提供最高额担保。合同还对其它事项作了约定。2013年11月4日，中国银行诸城支行发放给润生公司贷款20000000元。借款到期后，借款人、保证人和抵押人均未按期履行还款义务，至2014年12月28日尚欠银行借款本金20000000元、利息464868.44元。
2014年12月29日，申请人与中国银行诸城支行签订债权转让合同，约定主债权、从债权、抵押权、保证债权一并转让给申请人。同日，中国银行诸城支行将债权转让全部事宜通知了各债务人（包括被申请人）。2015年1月5日，申请人向中国银行诸城支行支付了债权转让金20000000元。
因被申请人未履行还款义务且担保人亦未履行担保义务，为此，请求法院依法准许申请人实现抵押权，裁定拍卖、变卖抵押物，拍卖、变卖所得价款优先偿还申请人债权本金20000000元、利息464868.44元及自2014年12月29日至全部债务付清之日止按合同约定利息上浮50%计算的罚息和一切实现债权费用。案件受理费由被申请人承担。
被申请人未答辩。
本院查明，2013年3月15日，被申请人益泰丰公司与中国银行诸城支行签订编号为2013年诸中银最高额抵字013-1号和编号为2013年诸中银最高额抵字013-2号最高额抵押合同两份，以被申请人所有的诸城市房权证辛兴镇私字第××号房产、诸城市房权证辛兴镇私字第××号房产及诸国用（2005）第××号土地使用权为案外人润生公司自2013年3月1日至2014年3月1日期间与中国银行诸城支行签署的单笔合同提供最高额抵押担保。2013年诸中银最高额抵字013-1号合同所担保债权最高本金金额为15920000元，2013年诸中银最高额抵字013-2号合同所担保债权最高本金金额为13636300元，两合同担保债权最高额本金共计29556300元。两担保合同还约定基于主债权所发生的利息、违约金、损害赔偿金、实现债权费用、其它相关损失和费用也属于被担保债权。2013年3月14日诸城市住房和城乡建设局对上述房屋作了抵押登记，并颁发房他证辛兴镇字第××号和房他证辛兴镇字第××号房屋他项权证书。2013年3月15日，诸城市国土资源局对上述土地作了抵押登记，并颁发诸他项（2013）第××号他项权利证书。
2013年11月4日，润生公司与中国银行诸城支行签订编号为2013年诸中银借字第033号流动资金借款合同一份，合同约定借款金额20000000元，借款期限12个月；借款年利率为7.2%，按季结息，每季度末月的20日为结息日，21日为付息日；逾期贷款罚息为约定利率加收50%；借款期限届满日归还合同项下全部借款。合同同时约定该合同项下债务的担保方式为本合同属于被申请人与中国银行诸城支行签订的编号为2013年诸中银最高额抵字013-1号和编号为2013年诸中银最高额抵字013-2号最高额抵押合同项下的主合同，为其提供最高额担保。2013年11月4日，中国银行诸城支行发放给润生公司贷款20000000元。上述借款到期后，借款人、保证人和抵押人均未按期履行还款义务，至2014年12月28日尚欠银行借款本金20000000元、利息464868.44元。
2014年12月29日，申请人贝斯特公司与中国银行诸城支行、润生公司及被申请人益泰丰公司签订债权转让合同一份，约定将上述借款的债权20000000元、至2014年12月28的利息464868.44元及抵押权、保证债权等权利一并转让给申请人，合同同时约定：对润生公司逾期偿还借款本金及利息部分，仍应承担的借款期限内的利率计收的利息和逾期借款按合同利率加收50%的利率计收的罚息形成的债权转让给申请人，由申请人直接追偿。同日，中国银行诸城支行将债权转让全部事宜通知了各债务人。为此，申请人向法院提出申请，请求对被申请人益泰丰公司所有的抵押财产进行拍卖、变卖，申请人对债务人润生公司所享有的本金20000000元、至2014年12月28的利息464868.44元及自2014年12月29日至全部债务付清之日止按合同约定利息上浮50%计算的罚息在29556300元范围内有优先受偿权。
本院认为：被申请人与中国银行诸城支行签订的最高额抵押合同，中国银行诸城支行与润生公司签订的借款合同，申请人与中国银行诸城支行、润生公司及被申请人益泰丰公司签订债权转让合同，均是当事人的真实意思表示，且不违背法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行权利义务。申请人依债权转让合同享有被申请人益泰丰公司所有的土地、房产的抵押权。现上述财产未设立其他在先的他项权利，且申请人的债权未受清偿，因此，申请人请求对上述财产在拍卖、变卖或折价所得款项在担保范围内优先受偿的主张，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人诸城市益泰丰工贸有限公司所有的位于诸城市辛兴镇驻地的土地及房屋[房产证号：诸城市房权证辛兴镇私字第××号，房产证号：诸城市房权证辛兴镇私字第××号，国有土地使用权证编号：诸国用（2005）第××号]准予拍卖、变卖等方式依法变价，申请人诸城市贝斯特工贸有限公司对债务人润生公司所享有的本金20000000元、至2014年12月28的利息464868.44元及自2014年12月29日至全部债务付清之日止按合同约定利息上浮50%计算的罚息在变价后所得款项在29556300元范围内优先受偿。
本裁定为终审裁定。
审判员 隋超杰
二〇一五年八月二十八日
书记员 刁建琳