上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民三（民）初字第2171号
原告上海某某工业投资发展有限公司，住所地某某某。
法定代表人黄某某，总经理。
委托代理人岳某，上海市某某律师事务所律师。
委托代理人毕某某，上海市某某律师事务所律师。
被告林某某，男，某年某月某日生，汉族，户籍地某某某，
委托代理人周某，上海某某律师事务所律师。
第三人戚某某，女，某年某月某日生，汉族，户籍地某某某，
第三人上海某某农贸市场经营管理有限公司，住所地某某某。
法定代表人戚某某，董事长。
两第三人共同委托代理人沈某，上海市某某律师事务所律师。
原告上海某某工业投资发展有限公司诉被告林建伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2013年7月31日依法准予原告申请，追加戚某某、上海某某农贸市场经营管理有限公司为本案第三人，后适用简易程序于2013年8月26日、10月10日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人岳某、被告委托代理人周某（第一次庭审后接受委托）以及两第三人共同委托代理人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年3月15日签订《租赁合同》。约定：原告将位于上海市金山区某某镇学府路1591号建筑面积为4，381.23平方米房屋（共三层）出租给被告；用途限于菜场、超市等相关行业经营之用；租金标准为人民币（下同）0.885元／平方米／天；租赁期限为2011年4月1日至2019年7月14日。其后，被告将涉租房屋一楼共计1604.88平方米转租给第三人戚某某，后戚某某在该地址注册成立了上海某某农贸市场经营管理有限公司，并实际经营该农贸市场。由于被告长期拖欠原告租金，故原告于2013年2月4日向被告发出解约告知书，双方经协商，于2013年4月1日签订《合同解除协议》，确认协议当日双方终止租赁关系，被告应于签署该协议后十个工作日内前往工商等相关行政部门办理完成迁址或注销手续。然被告至今仍未返还涉租房屋中一楼，两第三人仍占据经营。故依法请求判令：1、被告支付租赁期间未支付租金1，916，788元（按0.7元／平方米／天计算）；2、被告支付租赁期间未支付水电费403，260元（截止2013年4月涉租房屋整体电费）；3、被告将上海市金山区某某镇学府路1591号房屋中的一楼返还原告，两第三人承担连带责任；4、被告支付占有使用费（以占有面积1，478平方米为基数，按5，025.20元／天标准计算，自2013年4月16日起至实际返还之日止），两第三人承担连带责任。庭审中将诉讼请求第3、4项中要求两第三人承担连带责任变更为共同责任。
被告庭审中辩称，原、被告间的租赁合同及解除协议均属实，租金确实未支付，具体金额可按合同约定计算。在被告租赁原告房屋之前，第三人戚某某也与原告联系租赁事宜。第三人戚某某之夫与被告协商由第三人戚某某与被告之妻各持50%的股份注册公司后合作经营租赁房屋中的一楼，故合同是以被告的名义签订。后实际注册的公司是以第三人戚某某名义注册。后由于双方关系变差，当时约定一楼房租按1.8元／平方米／天计算，第三人戚某某除向被告支付了保证金200，000元，从未向支付过租金。被告涉租房屋的水电费，包括不是第三人租赁的二楼、三楼都由第三人实际收取，故整体电费应由第三人承担。因第三人实际占有讼争房屋，故返还房屋及支付占有使用费也均应由第三人承担。
两第三人庭审中述称，经原告同意，第三人戚某某与被告签订分租合同。原告因没有向被告收到租金而与被告解除合同，应与第三人无关，原告未向法庭说明第三人实际租赁房屋的装修改造情况，以及第三人向被告部分履行支付租金的义务。第三人系合法取得租赁物，原告请求返还无事实依据。第三人愿意继续履行分租合同，可按合同约定租金标准支付占有使用费，具体支付多少，因已向被告支付了700，000元，故从何时起算尚需核实。被告辩称与第三人合作经营，无非是想逃避原、被告间的合同责任。被告与第三人间的分租合同约定了租金为1.20元／平方米／天，被告关于与第三人合作经营的陈述不真实，故表示不予认可。至于原告主张的水电费应明确标准，扣除案外人使用的部分后由被告承担，这符合原、被告及被告与第三人间两份合同的约定。综上，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提供了双方当事人主体信息材料、《租赁合同》、涉租房屋产权登记信息、解约告知书、《合同解除协议》、电力公司电费发票及明细表、第三人的赔偿请求书、《房屋租赁合同》、被告向涉租房屋中二楼、三楼租户收取租金的部分收据等证据。
被告未向本院提供证据。
两第三人为证明其主张，向本院提供了原告出具的证明、公安机关出具的证明、收据、签购单、结算书、某某镇学府幼儿园的情况说明等证据。
经庭审质证，两第三人认为原告向本院提供的被告向涉租房屋中二楼、三楼租户收取租金的部分收据为复印件，故不予认可。本院认为，就证据本身而言，虽部分收据盖有第三人上海某某农贸市场经营管理有限公司合同专用章或财务专用章，但尚有电费预付款等情况，仅管两第三人在本院限定的期间未作说明，以及被告主张应由第三人支付，但原告主张由被告支付，且存在合同依据，第三人是否向其他租户收取水电费问题，可由被告与第三人之间另行解决，故本院对该证据不作评价。除此之外，各方对彼此提供的其他证据的真实性均表示无异议，故本院依法予以采信。
本院查明，原、被告于2011年3月15日签订《租赁合同》。约定：原告将位于上海市金山区某某镇学府路1591号建筑面积为4，381.23平方米房屋（共三层）出租给被告；用途限于菜场、超市等相关行业经营之用；租赁期限为2011年4月1日至2019年7月14日；被告在2011年4月1日至2011年7月14日的免租期内无须向原告支付租金；租金标准：第一年为0.60元／平方米／天，第二年为0.80元／平方米／天，第三年为1.10元／平方米／天，逐年递增；租赁期间，被告承担并按时支付使用该房屋所发生的水电费；被告在原告交付房屋时支付房屋租赁保证金200，000元；合同还对租金支付方式、房屋装修、租赁期满及本合同终止后房屋的返还等等作了约定。当日，转租方即被告与受转租方即第三人上海某某农贸市场经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同由被告及第三人戚某某在合同上签字，约定：被告经原告同意将位于上海市金山区某某镇学府路1661弄1号建筑面积为1，478平方米一楼房屋转租给第三人；该房屋用途、租赁期限、免租期及交纳保证金等与原、被告订立的合同相同；平均月租金为53，947元，六年内保持不变，自第七年起双方可协商对租金调整，但不得超过调整前租金的5%；在房屋转租期间，第三人使用该房屋所发生的水电费由被告承担等等。上述两份合同签订前的2011年3月17日，第三人向被告交纳了保证金200，000元，被告再将此保证金200，000元交纳给原告。2011年5月27日，第三人上海某某农贸市场经营管理有限公司成立，股东为戚某某、杨卫忠。2013年2月4日，原告向被告发出解约告知书。原、被告双方于2013年4月1日签订《合同解除协议》：1、双方确认2013年4月1日正式终止租赁关系；2、被告应于签署本协议后十个工作日内前往工商等相关行政部门办理完成迁址或注销手续；3、上述协议取代此前双方就该事宜所达成的任何书面或口头协议，并成为双方就租赁合同解除而形成的最终意见。2012年3月6日，上海市金山区某某学府幼儿园向某某市场公司出具情况说明：2012年3月6日至同年7月30日期间借电使用，电费由幼儿园支付，按0.90元／度计取，每月结算，并请提供有效票据。上海某某金山置业发展有限公司在该情况说明上盖章指示：望能予支持。至2013年4月，原告向电力公司共计缴纳电费403，260元。现因原、被告合同解除后，被告仍未支付租赁期间的租金、水电费，以及原、被告与第三人就租赁及赔偿事宜不能协商，致第三人仍占有使用涉租房屋中一楼，形成纠纷，原告遂诉来本院。
另查明，位于上海市金山区某某镇学府路1591号房屋登记权利人为原告。原告建设的某某某某家园项目，三号地块集贸市场（上海某某农贸市场经营管理有限公司）门牌号码为学府路1661弄1号。上海某某金山置业发展有限公司隶属于原告。
审理中各方一致确认被告向原告交纳的保证金200，000元折抵租金。
本院认为，原、被告间的租赁合同以及被告与第三人间转租合同，均无法律规定的无效情形，故应认定为合法有效，对相关当事人具有法律约束力。原、被告间的租赁合同在履行过程中因被告逾期支付租金而协议解除，则被告与第三人间转租合同将因此处于履行不能的状态。原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行合同。因此，在出租人即原告与次承租人即第三人就继续履行合同不能达成一致的情况下，转租合同也将同时解除。
合同解除后，在被告租赁期限内所欠原告租金、水电费应当支付。原告主张被告支付租金1，916，788元，原告计算的数额少于被告按照合同约定，扣除免租期租金后，应当向原告交纳的租金，此系原告自行处分权利，与法不悖，应予支持。扣除被告向原告交纳的保证金200，000元后，被告尚应支付原告租金1，716，788元。原告主张的水电费，按合同约定应由被告支付，合法有据，本院亦予支持。至于被告认为由实际收取的第三人承担的辩解意见，以及第三人述称其并未实际收取水电费，且原告主张的水电费存在案外人使用的情况及原告向案外人的收费标准等提出的质疑，因无证据或充分证据佐证，故本院均不予采信。就水电费问题，原告承诺未向案外人收取水电费，现被告与第三人间相互推卸责任，最终究竟由谁承担，应当另行解决。另外，实际占有使用涉租房屋中一楼的第三人负有腾房义务，并应支付逾期腾房占有使用费。因原告计算占有使用费标准有误，本院应予调整，即以1，478平方米为基数，按1.20元／平方米／天标准，自2013年4月16日起至实际返还之日止。原、被告间合同解除后，合同相对人被告及实际占有使用房屋的第三人应当负有共同腾房的义务，而原告主张被告及第三人共同支付占有使用费，因无法律依据，故本院无从支持。
综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告林建伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某工业投资发展有限公司租金1，716，788元；
二、被告林建伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某工业投资发展有限公司水电费403，260元；
三、被告林建伟以及第三人戚某某、上海某某农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市金山区某某镇学府路1591号（门牌号码为学府路1661弄1号、建筑面积为1，478平方米）房屋中的一楼返还原告上海某某工业投资发展有限公司；
四、第三人戚某某、上海某某农贸市场经营管理有限公司应支付原告上海某某工业投资发展有限公司占有使用费（以1，478平方米为基数，按1.20元／天／平方米标准计算，自2013年4月16日起至实际返还之日止）；
五、驳回原告上海某某工业投资发展有限公司其他诉讼请求。
如果被告、第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取13，444元，由被告负担。被告所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 金志荣
二〇一三年十月十八日
书 记 员 张 辉
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。