北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民再终字第04865号
上诉人（原审被告、反诉原告）庞迎潮，男，1956年5月19日出生。
委托代理人曹鹏博，北京市安博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市西城区市政市容管理委员会，住所地北京市西城区北礼士路12号南楼。
法定代表人刘戍东，主任。
委托代理人周成，北京金沃律师事务所律师。
委托代理人王维，男，1982年3月4日出生。
原审被告庞迎冬，男，1954年10月27日出生。
原审第三人付衍，女，1960年9月29日出生。
原审第三人白云，男，1971年4月26日出生。
北京市西城区市政市容管理委员会（下称西城区市政管委）与庞迎潮、庞迎冬，第三人付衍、白云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，西城区市政管委于2010年8月12日起诉至法院，北京市西城区人民法院于2010年10月8日作出（2010）西民初字第12187号民事判决。庞迎潮不服，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2011年7月18日作出（2011）一中民申字第6347号民事裁定，提审本案。北京市第一中级人民法院经审理于2011年12月作出（2011）一中民提字15943号民事裁定，撤销原一审判决，将本案发回北京市西城区人民法院重审。北京市西城区人民法院重审后，于2014年12月18日作出（2012）西民再初字第00025号民事判决。庞迎潮不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人庞迎潮的委托代理人曹鹏博，被上诉人西城区市政管委的委托代理人王维、周成，原审被告庞迎冬，原审第三人付衍到庭参加诉讼。原审第三人白云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
西城区市政管委诉称，西城区市政管委因环境整治项目建设，于2007年8月经批准取得京建西拆许字（2007）第121号《房屋拆迁许可证》，对北京市西城区××号等地进行拆迁，庞迎潮、庞迎冬名下房产在此次拆迁范围内。
西城区市政管委于2010年5月与庞迎潮、庞迎冬签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》（下称《拆迁协议》），约定货币补偿价格及搬迁时间。后庞迎冬、庞迎潮未在约定时间前搬家腾房，故要求庞迎冬、庞迎潮履行与西城区市政管委所签订货币拆迁补偿协议，庞迎冬、庞迎潮及付衍、白云将北京市西城区××号北房两间及自建房腾空交西城区市政管委拆除。
庞迎潮辩称，北京市西城区××号房屋系庞迎冬于上世纪八十年代购置的私房，最初未办理产权手续。庞迎冬1989年出国时将房屋卖给庞迎潮，当时包括正式房两间和一个院落，并从案外人处购买自建房三间，但均未办理房产证。后庞迎冬亏钱回国，无住处无收入，庞迎潮给庞迎冬房屋让其居住，给庞迎冬钱款让其经营。1991年，庞迎冬与庞迎潮将两间房屋析产为一人一间并分别登记。之前产权均登记在庞迎冬名下，庞迎潮买房后亦未变更。实际是庞迎潮赠与庞迎冬一间房屋。
后，房屋由庞迎冬使用，其将整个院落房屋包括自建房出租给白云经营酒吧，由付衍与白云签订合同，庞迎冬收房租后再给庞迎潮。庞迎潮于2007年最后一次到涉讼房屋，后因中风未再去过。西城区市政管委拆迁房屋、刊登公告，庞迎潮均不知情。
庞迎冬于2010年5月以办理电话过户、营业执照年检等为由，从庞迎潮处借走身份证、户口本和房产证，但未说明拆迁之事。庞迎潮于2010年11月29日在网上得知房屋拆迁之事，遂找到西城区市政管委，但西城区市政管委不予答复。庞迎潮未与西城区市政管委签订相关协议，亦未委托庞迎冬代理签订，更未收到任何款项。原审诉讼庞迎潮不知情，未委托庞迎冬代理，亦未签订授权委托书。西城区市政管委在拆迁开始时未查找庞迎潮（户籍及房屋档案均有联系方式），即公告告知拆迁事项，致庞迎潮拆迁前不能知晓相关事宜，房屋拆除后要求信息公开了解情况亦未果。西城区市政管委并隐瞒原审诉讼情况，庞迎潮提起诉讼后，其才出示原审判决。西城区市政管委的上述行为均表明其非善意合同相对方。故不同意西城区市政管委的诉讼请求。庞迎潮并以西城区市政管委为被告提出反诉，要求确认庞迎冬代理庞迎潮在拆迁安置协议纠纷中进行的诉讼行为无效，要求确认庞迎冬代理“庞迎潮”与西城区市政管委签订的货币拆迁补偿协议无效。
庞迎冬辩称，北京市西城区××号北房两间系庞迎冬1985年购置。2000年时庞迎潮称依据政策，如果析产则拆迁时可以多分面积。庞迎冬遂以赠与形式进行析产，其中一间房屋产权登记至庞迎潮名下。但庞迎潮只是形式产权人，其不在此居住经营，相关房屋所有权证、身份证及户口本亦在庞迎冬处。2000年后涉讼房屋用于开办咖啡馆，庞迎冬亦搬离此处。
2008年奥运会前夕，西城区市政管委在××号找到庞迎冬商谈拆迁之事，庞迎冬没有告知庞迎潮。2010年5月，庞迎冬在委托书上签署庞迎潮名字后，持房产证、身份证和户口本，至西城区市政管委代理庞迎潮与西城区市政管委签署货币拆迁补偿协议。原审诉讼系因庞迎冬将涉讼两间房屋出租给白云开办咖啡厅，白云要求补偿不予腾房所致。白云为补偿事宜己另行起诉庞迎冬。白云与庞迎冬在该案中达成和解，后白云将相关房屋腾空。庞迎冬将房屋交给西城区市政管委，领取全部拆迁款。
××号房屋均系庞迎冬私产，原审中，庞迎冬以庞迎潮之名自行办理委托手续，委托书上“庞迎潮”三字确非庞迎潮所签。庞迎冬拥有涉讼房屋产权，代理行为合法有效。庞迎冬代理涉讼房屋相关事宜，拆迁协议等均合法有效。不同意庞迎潮的反诉请求。如果调解解决纠纷，同意在拆迁协议约定的三十万元补偿款范围内给付庞迎潮；如果庞迎潮不同意此方案，庞迎冬同意西城区市政管委的诉讼请求。
付衍述称，付衍于1993年与庞迎冬结婚后即在××号居住，后该房用于开办饭馆。析产只是形式，办理赠与手续系为拆迁中多分得房屋。庞迎潮既未出资亦未使用涉讼房屋，两间房屋均系付衍和庞迎冬所有。涉讼房屋产权证从未在庞迎潮手中，庞迎冬曾为庞迎潮帮忙办理贷款。房屋出租开办咖啡厅、经营、签署协议及收益等庞迎潮均未参与，××号房屋与庞迎潮无关。庞迎冬与西城区市政管委签订的协议合法有效。同意庞迎冬的答辩意见及对庞迎潮反诉的答辩意见。
西城区市政管委针对庞迎潮的反诉答辩称，2007年8月，西城区市政管委取得拆迁许可证进行拆迁过程中，庞迎潮未在拆迁现场出现，亦无人提供其具体住址。2008年3月21日，西城区市政管委在人民日报海外版刊登《拆迁公告》，告知庞迎潮见报后携带有关证件到拆迁办公地点办理手续，但到期无人前来。同年11月28日，西城区市政管委再次通过报纸向其公告送达涉讼房屋评估报告。此后，经西城区市政管委多方努力，查找到庞迎潮户籍地，上门探访发现庞迎潮并不在此居住，居住人为庞迎冬。经询，庞迎冬表示，庞迎潮在外工作，不愿与拆迁人接触，已全权委托庞迎冬负责处理涉讼房产拆迁事宜，并当场向工作人员出示涉讼房屋产权证、庞迎潮身份证等原件，据以说明委托关系。2010年5月，庞迎冬又按要求向西城区市政管委转交有庞迎潮签名、手印的授权委托书，载有委托庞迎冬代办拆迁安置补偿协议、领取拆迁款等事项。之后，庞迎冬代表庞迎潮与西城区市政管委签订、履行拆迁协议并代领拆迁款。
现庞迎潮否认委托书的真实性，称庞迎冬没有代理权。但在拆迁合同洽谈及签约过程中，西城区市政管委依法拆迁，并对未能到场的拆迁人努力查找，在查找不到的情况下公告告知；庞迎冬以代理人身份向西城区市政管委出具庞迎潮全部有效证件原件、委托书，庞迎冬的行为足以使西城区市政管委相信其具有代理权，西城区市政管委没有过错，尽到了作为拆迁人的审查义务，系善意第三人，所支付的拆迁补偿、补助数额公平合理，故本案当事人之间形成表见代理。依据法律规定，所签订的合同应为有效。不同意庞迎潮的反诉请求。若法院认定合同无效，要求法院判令拆迁款实际领取人庞迎冬如数返还拆迁款，同时鉴于涉讼房屋系因政府行为被拆迁，已不再具有恢复原状的可能，西城区市政管委同意按房屋评估价值对庞迎潮进行补偿。
白云在原一审审理中述称，白云与兄长自2000年开始经营××号咖啡厅，房内物品均系白云所有。租赁合同先由白云兄长签订，2010年由白云签订，租金交至2010年6月20日。现因拆迁咖啡厅停业，白云作为经营人存在经营损失，依法应得到补偿。白云已另案起诉庞迎冬要求补偿，现同意在获得补偿后腾退涉讼房屋。
原审法院经审理查明，庞迎冬与庞迎潮系兄弟关系，与付衍系夫妻关系。根据房屋档案及房屋所有权证记载，1988年3月，北京市西城区××号北房两间登记至庞迎冬名下；2001年5月，上述房产分别登记至庞迎冬、庞迎潮名下，其中西侧一间登记在庞迎冬名下，建筑面积为23.5平方米；东侧一间登记在庞迎潮名下，建筑面积23.4平方米。庞迎潮名下房屋产权登记申请书记载的产权来源为赠与。2003年8月26日至2009年8月26日，庞迎潮以其名下房产进行抵押贷款，金额200000元。
2007年5月17日，付衍领取个体工商户营业执照，在上述房屋开办北京迎桥咖啡厅，后于2010年6月18日注销。2010年4月14日，庞迎冬与白云签订《协议书》，约定：庞迎冬将西城区××号房屋租赁给白云经营使用，期限一年，自2010年4月30日至2011年4月30日止，由于不可抗拒的原因及政策性因素造成白云无法继续经营，协议终止，双方互不负赔偿责任及其他责任。年租金216000元，按月付款，每月20日交租金，每次18000元。
2007年8月8日，西城区市政管委因环境整治项目建设，经批准取得京建西拆许字（2007）第121号《房屋拆迁许可证》，对西城区××号等地进行拆迁。拆迁实施单位北京锦江昊房屋拆迁服务有限责任公司；拆迁期限自2007年8月8日至2008年8月7日。同日，北京市西城区房屋管理局发出《北京市房屋拆迁公告》；西城区市政管委发出《房屋拆迁通知》，明确了此次拆迁补偿的政策法规依据，并通知拆迁居民携带身份证、产权证明、租赁契约、营业执照等，到西城区市政管委在前海东沿17号办公地点协商办理有关拆迁事宜。
2008年8月7日拆迁期限届满，西城区市政管委经有关行政主管部门批准将拆迁期限陆续展期至2010年8月10日。
为了对房屋拆迁货币补偿提供依据，2007年8月8日，西城区市政管委委托北京西城房地产价格评估有限公司对拆迁房屋进行评估，庞迎潮名下房屋在估价期日的拆迁补偿价格为277247元；庞迎冬名下房屋在估价期日的拆迁补偿价格为278368元。
拆迁开始后，西城区市政管委因未能与庞迎冬、庞迎潮取得联系，曾于2008年3月21日，在《人民日报》（海外版）向庞迎冬、庞迎潮刊登《拆迁公告》，告知二人西城区××房屋拆迁，二人在公告刊登后30日内由本人携带身份证、户口本、房屋产权证原件到拆迁办公室办理拆迁补偿事宜。同年11月28日，西城区市政管委再次在《人民日报》（海外版）刊登《北京市房屋拆迁估价结果送达公告》，要求前海东沿房屋拆迁人庞迎冬、庞迎潮在公告发出60日内到拆迁办公室领取房屋拆迁估价结果报告，如对结果有异议，可申请复核或另行委托评估机构进行评估。如20日内未申请复核或另行委托评估，视为放弃申请复核的权利。
2010年5月22日，庞迎冬携带庞迎潮身份证、户口本、房产证原件及非庞迎潮本人书写的授权委托书，代庞迎潮（甲方）与西城区市政管委（乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。依该协议：根据京建西拆许字（2007）第121号《房屋拆迁许可证》，甲方因环境整治项目建设，需拆迁乙方在拆迁范围内西城区××号所有的房屋；乙方有正式住宅房屋1间，建筑面积23.4平方米，实际居住三人，户主本人、妻子及之子；被拆迁房屋经评估所在区位补偿价为9566元／平方米，区位补偿款223844元，重置成新价53403元，被拆迁房屋补偿款合计277247元；甲方支付乙方拆迁补助费61620元，其中包括搬家补助费、电话移机费、空调移机费、有线电视费、支持重点工程奖、提前搬家奖励费、停产停业补助费35100元等；乙方应在2010年5月29日前完成搬迁，并将原住房及自建房一并交甲方拆除；甲方应在乙方完成搬家后七日内，将被拆迁房屋补偿款、拆迁补助费共计338867元，一次性付给乙方；乙方应将所住房屋产权证交甲方，由甲方协助乙方办理注销登记手续。庞迎冬并以庞迎潮代理人身份与西城区市政管委签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定西城区市政管委支付庞迎潮一家生活困难购房补助6161133元。
同日，庞迎冬（乙方）与西城区市政管委（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：乙方在拆迁范围内西城区××号住宅1间，在册及实际居住3人，户主本人、之妻及之女；经评估被拆迁房屋补偿款合计278368元；拆迁补助费61772.5元（包含项目同庞迎潮）；搬迁期限，乙方应在2010年5月27日前完成搬迁，并将原住房及自建房一并交甲方拆除；甲方在乙方完成搬家后七日内将房屋补偿款、拆迁补助费共计340140.5元一次性给付乙方。庞迎冬（乙方）并与西城区市政管委（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定西城区市政管委另行支付庞迎冬一家生活困难购房补助费。
上述协议签订后，由于涉讼房屋未能腾空，2010年8月12日，西城区市政管委起诉庞迎冬、庞迎潮、付衍、白云，要求依约腾房。
原一审审理期间，庞迎冬制作虚假的庞迎潮的授权委托书代庞迎潮到庭应诉，北京市西城区人民法院作出（2010）西民初字第12187号民事判决。白云不服提起上诉，后又于2010年12月10日撤回上诉。
此外，2010年6月21日，白云起诉庞迎冬，要求庞迎冬支付因拆迁所获营业损失补偿款120000元。2010年11月17日，双方达成和解：2010年11月25日之前，白云将其占用的北京市西城区××号房屋腾空交予庞迎冬；自白云腾房之日起三日内，庞迎冬给付白云一次性经济补偿款20万元。案件受理费1350元，由双方各负担675元。12月8日，庞迎冬向白云支付200675元。
2010年11月，庞迎冬在白云腾房后将西城区××号房屋及自建房交与西城区市政管委，领取庞迎冬名下拆迁款，同时领取庞迎潮名下拆迁款6500000元。后西城区市政管委将涉讼房屋拆除，并收回房产证。
2010年12月21日，庞迎冬以白云为被告提起房屋租赁之诉，要求白云支付2010年6月至11月房租90000元及利息10000元。2011年6月，北京市西城区人民法院作出一审判决，确认白云未支付2010年5月20日至11月19日房屋租金，判令白云给付庞迎冬租金90000元，驳回庞迎冬其他诉讼请求。白云不服提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
2010年12月，庞迎潮因拆迁之事找到西城区市政管委并致函，要求公开房屋拆迁有关文件，未得到书面答复。2011年1月7日、1月25日，庞迎潮两次起诉西城区市政管委，称自己未与西城区市政管委签订拆迁协议，要求确认涉讼庞迎冬代其与西城区市政管委签订的拆迁补偿协议无效。后分别于2011年1月25日、3月7日撤诉。
另查，依据庞迎潮及其妻户口簿记载，庞迎潮户籍地为北京市海淀区××号×门×号，庞迎潮之妻户籍地记载为北京市西城区××巷××号。庞迎潮及其妻身份证记载地址为北京市海淀区××号×门×号。
庞迎冬在拆迁时向西城区市政管委提交《两户情况介绍》称，庞迎冬无住房，身体状况不佳，食道癌手术后，每年需要不低于两次术后复查及治疗，需要人照顾；付衍待业，无生活来源，需自行交纳社会养老保险；子读高中，需交高额学费。庞迎潮无住房，租房，身患脑血栓，一只眼失明；其妻退休，仅领到最低生活工资，需自行交纳社会养老保险；其子大学毕业，待业。
原审法院经审理认为，本案争议焦点为庞迎冬以庞迎潮代理人身份与西城区市政管委签订的拆迁补偿协议是否有效。而认定上述协议效力需判断两个问题：1、庞迎潮名下房产归属；2、庞迎冬的代理行为是否构成表见代理。
1、关于庞迎潮名下房产归属问题
再审审理中，庞迎冬提出庞迎潮名下房屋为借名赠与，庞迎冬系真正产权人，庞迎潮对此不予认可。由于该争议涉及物权权属，属确认之诉，系另一法律关系，主体亦不相同。合议庭遂释明庞迎冬应另诉解决房产权属问题。如其另诉本案中止审理，同时限定等待其另行提起诉讼的期限。但庞迎冬在期限内未予提出。故本案作为合同之诉，涉讼房屋所有权人应以产权登记为准。
2、庞迎冬的代理行为是否构成表见代理。
《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。在订立合同时，表见代理成立需要具备四个条件：（1）行为人实施了无权代理行为；（2）相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，在此认识基础上与行为人签订合同。相对人所依据的事实包括两个方面，一是被代理人的行为；二是相对人有正当的客观理由；（3）相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权做出判断的过程中，主观上需为善意，无过失；（4）无权代理人代理被代理人与相对人签订合同，应具备合同有效的一般条件，本身不具备无效和应被撤销的内容。
具体到本案，庞迎冬持庞迎潮的房产证、户口本、身份证、“委托书”，以庞迎潮代理人的身份，与西城区市政管委洽商并签订拆迁货币补偿协议，制造了代理权存在的表面现象。西城区市政管委在签订合同时，逐一核实了房产证、户口本、身份证的真实性，有理由相信庞迎冬为代理人，属善意的相对人，构成表见代理，而且庞迎冬以庞迎潮代理人身份与西城区市政管委签订的拆迁协议，约定的内容及补偿价款，符合相关法律法规的规定，合同已履行完毕，合同合法有效。涉讼拆迁补偿协议系双方真实意思表示，合同内容符合拆迁的法律法规规定，合同合法有效。庞迎冬有义务按约履行。
综上，西城区市政管委按照与庞迎冬、庞迎潮合同约定，要求庞迎冬、庞迎潮、付衍、白云腾房，符合法律规定，法院予以支持。原一审审理中庞迎冬未经庞迎潮授权向法庭提交的“庞迎潮委托书”，不具有委托授权的效力。庞迎冬未经授权代理庞迎潮签订合同、代领拆迁款及给庞迎潮带来的损失，双方如有纠纷可以另行解决。本案经审判委员会讨论决定，于2014年12月18日依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条之规定，判决：一、庞迎冬、庞迎潮、付衍、白云负责将北京市西城区××号北房两间及自建房全部腾空，交北京市西城区市政市容管理委员会拆除（已执行）；二、驳回庞迎潮要求确认庞迎冬代签的“庞迎潮”与北京市西城区市政市容管理委员会签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效的反诉请求。
判决后，庞迎潮不服，以原审认定事实不清、适用法律错误、程序违法为由向本院提起上诉，要求撤销原判，驳回西城区市政管委的诉讼请求，支持其原审反诉请求。西城区市政管委、庞迎冬、付衍同意原判。白云在法定上诉期内未提出上诉。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院二审予以确认。
二审中，庞迎冬仍坚持庞迎潮名下房屋为借名赠与，庞迎冬为真正产权人。合议庭再次向其释明此系另一法律关系，应另案解决。庞迎冬表示不就此提起另案之诉。合议庭遂向其释明，涉讼庞迎潮名下房屋产权以登记为准。
上述事实，有各方当事人陈述，西城区市政管委所提交京建西拆许字（2007）第121号《房屋拆迁许可证》、北京市房屋拆迁公告、房屋拆迁通知、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、北京市非住宅房屋拆迁估价结果报告、付衍个体工商户营业执照、2008年3月21日《人民日报》（海外版）《拆迁公告》、2008年11月28日《人民日报》（海外版）《评估结果送达公告》、庞迎潮及其妻身份证户口簿、授权委托书、庞迎冬身份证、庞迎冬出具的两户情况介绍、领款凭证；庞迎潮提交的房屋所有权证、起诉登记通知书、诉讼费收据、庞迎潮致西城区市政管委的函；付衍提交的注销核准通知；原审法院调取的西城区××号房屋档案、查找白云的调查笔录、（2010）西民初字第9562号卷宗相关材料及调解书、（2011）西民初字第1083号民事判决书、（2011）一中民终字第10959号民事判决书、（2011）西民初字第3061、5058号卷宗相关材料及送达白云反诉状及开庭公告，二审查找白云工作记录等证据在案佐证。
本院认为，本案争议焦点系庞迎冬以庞迎潮代理人身份与西城区市政管委所签订拆迁补偿协议是否有效。根据本案现己查明的事实，庞迎冬持庞迎潮房产证、户口本、身份证、“委托书”，以庞迎潮代理人身份，与西城区市政管委洽商并签订拆迁货币补偿协议，形成了代理权存在的表象。西城区市政管委在签订合同时，逐一核实房产证、户口本、身份证的真实性，有理由相信庞迎冬为代理人，属善意相对人，庞迎冬的代理行为构成表见代理。庞迎冬以庞迎潮代理人身份与西城区市政管委签订拆迁协议，约定的内容及补偿价款，符合相关法律法规的规定。故涉讼拆迁补偿协议应为有效，双方均应依约履行。庞迎冬未经授权代理庞迎潮签订合同、代领拆迁款及给庞迎潮造成损失，双方如有纠纷可另行解决。综上，庞迎潮上诉要求驳回西城区市政管委的诉讼请求，支持其反诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作处理并无不当，本院予以维持。白云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七十元，由庞迎冬、付衍负担五十元，由白云负担二十元（均于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五十元，由庞迎潮负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由庞迎潮负担（己交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 宏
审 判 员 马宏敏
代理审判员 闵 蕾
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 丁 晨