江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中商终字第00285号
上诉人（原审原告）郭启胜，职业不详。
委托代理人ＸＸ，江苏和成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏金湖农村商业银行股份有限公司，住所地金湖县健康路1号。
法定代表人郑淮，该公司董事长。
委托代理人卜聘凡，该公司职员。
委托代理人黄德昌，江苏法嘉德律师事务所律师。
原审第三人金湖县顺达棉业有限公司，住所地金湖县建设路116号。
法定代表人柏晓勇，该公司总经理。
上诉人郭启胜因与被上诉人江苏金湖农村商业银行股份有限公司（以下除判决主文外简称金湖农商行）、原审第三人金湖县顺达棉业有限公司（以下除判决主文外简称顺达公司）执行异议纠纷一案，不服江苏省金湖县人民法院于2015年7月6日作出的（2015）金民初字第00608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人郭启胜委托代理人ＸＸ、被上诉人金湖农商行委托代理人卜聘凡、黄德昌到庭参加诉讼。原审第三人顺达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郭启胜一审诉称，本人与顺达公司于2012年6月16日签订的仓库租赁合同，约定将位于唐港集镇顺达公司院内的两幢厂房租赁给本人。租期从2013年5月18日至2023年5月17日，年租金为30000元，并于签订合同时一次性支付第三人顺达公司全部租金300000元，该合同经金湖县涂沟镇法律服务所见证。2014年3月1日，本人将上述仓库转租给许维松，2015年2月28日金湖县人民法院向许维松发出（2014）金执字第0453号执行裁定书和协助通知书，扣留了上述两幢仓库的租金40000元（其中包括郭启胜的35000元）。2015年2月2日，郭启胜向法院提出执行异议，2015年3月1日法院作出（2015）金执异字第00005号执行裁定书，驳回了郭启胜的异议。故提起诉讼，要求：1、依法撤销（2014）金执字第0453号协助执行通知书；2、依法确认郭启胜对第三人所有的两幢厂房在抵押权实现前的租赁权；3、由金湖农商行承担本案的诉讼费用。
金湖农商行在一审中辩称，第三人的两幢厂房已经抵押给金湖农商行，金湖农商行实现债权具有优先权，郭启胜与第三人签订的租赁合同无效。请求驳回郭启胜的诉讼请求。
顺达公司在一审中陈述，同意郭启胜的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2010年5月4日、金湖农商行与第三人顺达公司签订了最高额借款合同及房地产抵押合同，约定将位于金湖县唐港集镇第三人顺达公司院内所有的房地产抵押给金湖农商行，约定了抵押期限等内容，办理了抵押登记[金他项（2010）第196号、金房他证金湖县字第1012**号、金房他证金湖县字第1024**号]。后第三人顺达公司累计从金湖农商行处借款527.5万元，至期后，第三人顺达公司未能还款，金湖农商行遂向原审法院提起实现担保物权申请，原审法院于2014年3月12日作出（2014）金商特字第0006号民事裁定，依法拍卖、变卖第三人顺达公司用于抵押的房地产，且对第三人顺达公司房地产拍卖、变卖价款中的527.5万元及至实际还款之日止的利息享有优先受偿权。金湖农商行于2014年3月19日向原审法院申请执行。原审法院于同年5月6日分别向金湖县住房和城乡建设局和金湖县国土资源局发出（2014）金执字第00453号执行裁定书和协助执行通知书，对第三人顺达公司位于金湖县唐港集镇院内的房地产进行了查封。2015年2月28日原审法院向许维松送达了（2014）金执字第0453号执行裁定书及协助执行通知书，扣留了金湖县新胜箱包厂、许维松应缴纳的2015年3月1日至2016年2月底的租金40000元。
原审另查明：郭启胜与第三人顺达公司在金湖县涂沟镇法律服务所见证下，于2012年6月16日签订了仓库租赁合同，约定将位于唐港集镇顺达公司院内的两幢厂房租赁给郭启胜，租期十年（2013年5月18日至2023年5月17日），年租金为30000元，并于签订合同时一次性支付全部租金300000元。2013年3月1日，在第三人同意的情况下，郭启胜将上述仓库转租给许维松，约定：第三人顺达公司院内两幢仓库租赁给金湖县新胜箱包厂、许维松，租期暂定三年，租金一年一定，从2013年3月1日至2014年2月29日，年租金为26000元，签字时一次付清当年租金等内容，但上述租赁行为在租赁过程中均未能征得金湖农商行同意，且事后亦未能得到金湖农商行的追认。2015年2月2日，郭启胜向原审法院提出执行异议，本院于2015年3月31日作出（2015）金执异字第00005号民事裁定书，驳回郭启胜的异议。
原审法院认为：关于郭启胜、金湖农商行争议的抵押物在抵押权实现前郭启胜与顺达公司签订的租赁合同是否有效的问题，原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立之后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。从该法条立法原意来看，抵押物是可以进行出租的，只是不能影响抵押权的实现。虽然顺达公司与金湖农商行在最高额抵押合同中约定了不得出租的条款，但是从有效利用资产的原则来看，该条款加重了抵押人的责任，由于该条款是格式条款，因此应当认定不得出租条款无效，抵押人可以将抵押物在进行登记后出租，但出租的期限以不得影响抵押权的实现为原则。本案郭启胜与顺达公司关于租期的约定只能到郭启胜依法不得收取租金之日止。金湖农商行抗辩租赁合同无效的意见不予采纳。关于抵押物在实现抵押权实现前的产生的租金归谁所有的问题，原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。本案争议的标的物是租金，应当属于法定孳息。结合本案的事实，原审法院认为，抵押物的实际使用人是许维松，只有通过使用人许维松对财产的实际使用才能产生租金，而本案的郭启胜是通过租赁和转租赁的关系赚取租金差价，是抵押物的使用权人而不是使用人，其赚取差价的行为受到实际使用人许维松向其合法缴纳租金的影响。本案中，抵押物已经于2014年5月6日被原审法院查封，并于2015年2月28日向许维松送达了民事裁定书和协助执行裁定书，完成了法律规定的查封、扣押程序以及通知义务，故郭启胜对第三人抵押物租赁权的行使期限只能至2015年2月28日止，自2015年2月28日起，抵押物产生的租金应当归抵押权人即金湖农商行所有，并不是郭启胜主张的抵押物实际拍卖交付前。同时，郭启胜承租和转租的行为是在抵押权设立登记后，郭启胜可以通过从抵押财产登记中查询租赁财产的物上负担情况，既然可以查询承租财产的负担，郭启胜未查询或者明知承租财产的负担的情况，仍然采取一次性缴纳十年租金的方式进行租赁和转租经营行为，就应当承担由此产生的经营风险，郭启胜应当注意而未注意或者故意不注意不属于法律规定的善意第三人。综上，郭启胜主张要求依法撤销（2014）金执字第0453号协助执行通知书是对原审法院执行行为提出的异议，本案不予理涉。对郭启胜主张确认对顺达公司所有的两幢厂房至抵押权实现前享有租赁权的请求与法律规定不符，不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条之规定，原审判决：驳回郭启胜的诉讼请求。案件受理费695元，由郭启胜负担。
上诉人郭启胜不服一审判决，向本院提起上诉称，抵押物在抵押权实现前上诉人与第三人顺达公司签订的租赁合同合法有效，抵押权的实现应是抵押物依法拍卖或变卖成功，且上诉人取得抵押物使用权后与案外人许维松之间的租赁合同租金不属于抵押物的法定孳息。抵押权人收取租金的条件尚未成就。综上，原审法院认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人金湖农商行答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人顺达公司未作陈述。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审归纳本案争议焦点为：上诉人郭启胜与第三人顺达公司签订租赁合同是否有效，其产生的租金由谁收取。
本院认为，2012年6月16日，郭启胜与顺达公司签订的仓库租赁合同，尽管签订该租赁合同时间是在被上诉人金湖农商行取得顺达公司抵押权之后，被上诉人金湖农商行与顺达公司签订的最高额抵押合同亦约定了出租的条款，且顺达公司的出租行为并不影响被上诉人金湖农商行抵押权的实现，从有效利用资产节约资源方面综合考虑，故上诉人郭启胜与顺达公司签订的仓库租赁合同有效。
本案中，因顺达公司欠被上诉人金湖农商行贷款未还，为实现债权提供抵押的抵押物于2014年5月6日被原审法院查封，并于2015年2月28日向案外人许维松（上诉人郭启胜转租后的承租人）送达了民事裁定书和协助执行通知书，完成了法律规定的程序。因上诉人郭启胜只是涉案标的物的使用人，且又将其使用的抵押物转租给案外人许维松，其对顺达公司抵押物租赁权的行使期限应至2015年2月28日止，被上诉人金湖农商行对2015年2月28日之后的抵押物租金享有权利，而不是上诉人郭启胜主张的抵押物实际拍卖交付前对抵押物享有收取租金权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人郭启胜负担（已付）。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雷
审判员 周业友
审判员 刘群英
二〇一五年九月十七日
书记员 简 易