上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第18494号
原告管君婷，女，1988年4月16日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人丁彦伶，上海普若律师事务所律师。
被告黄昆鹏，女，1976年9月12日生，汉族，住辽宁省本溪市。
委托代理人肖伟，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
原告管君婷诉被告黄昆鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月8日公开开庭进行审理。原告管君婷的委托代理人丁彦伶，被告黄昆鹏及其委托代理人肖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告管君婷诉称，2014年3月6日，被告黄昆鹏向案外人赵某某承租上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场南楼一层S1-22室（靠南方向一间）（以下简称系争房屋）。2014年9月20日，被告黄昆鹏将系争房屋转租给原告。但2015年4月5日，被告未及时支付案外人赵某某房租，导致赵某某强行将原告所租赁的房屋进行了关门处理。截至关门之日，原告多向被告支付租金人民币（以下币种相同）13，267元。故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间就系争房屋签订的《租赁合同》；二、被告退还原告多付的租金共计13，267元；三、被告支付解约违约金6万元；四、被告返回房屋保证金3万元。
被告黄昆鹏辩称，系争房屋已于2015年4月5日因被告与赵某某之间的租金纠纷被赵某某收回，故同意解除原、被告签订的《租赁合同》，并愿意退还2015年4月5日之后的租金；原告在租赁期间超范围经营、延付租金、未经许可擅自装修，原告违约在先，故不同意支付解约违约金，要求没收保证金。
经审理查明，2014年3月25日，被告黄昆鹏与案外人赵某某签订《租赁合同》，约定黄昆鹏向赵某某承租系争房屋，租期为2014年3月25日至2017年3月24日。2014年9月20日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告承租系争房屋，租期为2014年10月1日至2015年9月30日，月租金13，000元，年租金156000元；本租赁合同生效起，原告应向被告支付房屋租赁保证金（押金）30，000元，租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告，按双方约定正式解除合同日期往后顺延至六个月后返回原告（以保证原告在租赁期间内未给被告造成任何合同内、合同外带来的经济损失）；租赁期间，原告使用系争房屋所发生的水、电、通讯、有线电视等及其他相关使用、运营费用等均由原告承担，物业管理费由被告承担；租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前收回系争房屋的，被告须向原告支付双倍保证金的违约金；本合同终止，双方互不承担责任的情形包括：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，因社会公共利益被依法征用，因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，因不可抗力毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋。2015年3月18日，赵某某向原告发短信称如果被告这个月不给房租，月底过来关店门。2015年4月5日，赵某某直接向原告通知关门，收回系争房屋，并于当日将关门情况通知黄昆鹏。2015年4月8日，原告与赵某某以黄昆鹏拖欠租金为由向公安机关报案，公安机关当日通知黄昆鹏前去协商解决双方的纠纷，黄昆鹏以身体不好未前往。当日原告短信通知被告要提前终止合同。
另查明，原告已向被告支付2015年4月5日之后的租金共计13，267元，该租金被告当庭表示愿意返还。
审理中，原、被告双方确认系争房屋的水、电费用已经结清。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、赵某某于2015年3月18日发给原告的短信、赵某某出具的证明、原告于2015年4月8日发给被告的短信以及原、被告的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。
首先，关于合同解除及租金返还。在《租赁合同》履行过程中，系争房屋因被告与案外人赵某某的租金纠纷被赵某某于2015年4月5日收回，原告签订《租赁合同》的合同目的已无法实现，故原告依法享有合同解除权。现原告于2015年4月8日短信通知被告终止合同，故原、被告的《租赁合同》于2015年4月8日解除。原告要求被告返还2015年4月5日之后的已付租金13，267元，被告当庭表示同意返还，本院予以准许。
其次，关于退还保证金。《租赁合同》约定，租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告，按照双方约定正式解除合同日期往后顺延至六个月后返还原告。现原告主张被告返还保证金3万元，而被告抗辩原告超范围经营、延付租金、未经许可擅自装修，故不同意返还保证金。对于被告抗辩的原告超范围经营问题，本院认为一则被告无证据证明原告存在上述问题，二则超范围经营并不构成被告没收保证金的合理抗辩，故被告的抗辩，本院不予支持。对于原告延付租金问题，被告在本案中并未主张延付租金的违约金，被告如认为原告存在延付租金的事实，可另行主张，在本案中不存在与保证金抵扣的问题。对于未经许可擅自装修问题，被告在庭审中自认原告进行装修系经其同意，故被告的抗辩，自相矛盾，本院不予支持。因此，被告要求没收定金的抗辩，无事实和法律依据，被告应依约在《租赁合同》解除之日即2015年4月8日之后的六个月内将保证金返还给原告。
再次，关于解约违约金。《租赁合同》约定，租赁期间，被告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告须向原告支付双倍保证金的违约金。原告依据上述约定主张解约违约金6万元。但《租赁合同》的解除系原告行使解除权所致，并非被告擅自解除合同，系争房屋也系被案外人赵某某关门，被告并未提前收回房屋。故原告依据上述约定主张解约违约金，依据不足，本院不予支持。如因合同解除存在相应的损失，原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定判决如下：
一、原告管君婷与被告黄昆鹏就上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场南楼一层S1-22室（靠南方向一间）签订的《租赁合同》于2015年4月8日解除；
二、被告黄昆鹏于本判决生效之日起十日内返还原告管君婷租金13，267元；
三、被告黄昆鹏于2015年10月8日前返还原告管君婷保证金30，000元；
四、驳回原告管君婷的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，365元，减半收取计1，182.50元，财产保全费1，170元，共计2，352.50元，由原告管君婷负担1，364.45元，由被告黄昆鹏负担988.05元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 唐墨华
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。