广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第423号
原告（反诉被告）杨旭东，住址深圳市福田区。
原告（反诉被告）杨卫华，住址深圳市福田区。
两原告共同委托代理人周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市金融一网科技有限公司，住所地深圳市福田区滨河大道。
法定代表人李华军。
委托代理人王华喜，广东华商律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院也予受理，将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人周科，被告的委托代理人王华喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月1日，原告与被告签署了《物业租赁及经纪合同》。合同约定，被告承租位于深圳市福田区滨河大道与XX九路交界西北xxx大厦XX单位之物业（以下简称该房产），租赁期限自2012年8月6日起至2015年8月5日止，2014年8月6日之后的月租金为39662元，租赁保证金75540元。合同第4条3款约定，被告拖欠租金达10天或欠交管理费、水电费等累计达5000元的，视为被告违约，被告已交付的押金或租金不予返还。合同签订后，被告支付了押金，原告履行了合同义务，但被告拖延支付租赁税费、管理费、水电费和2014年12月之后的租金。被告的行为已经构成了根本违约，原告有权没收租赁押金并解除双方的租赁合同，被告应当付清租金及相关费用后将房产交付给原告。为了维护原告的合法权益，遂向贵院提起民事诉讼，请求判令：1、被告支付租金暂计3个月人民币118986元（从2014年12月16日计至实际交楼之日）及利息暂计10000元（从2014年12月16日按同期人民银行贷款利率计至实际支付之日）；2、被告支付管理费10000元、租赁税费28183元及利息暂计2000元（从2015年1月22日按同期人民银行贷款利率计至实际支付之日）；3、确认从2015年3月15日起解除双方的房屋租赁合同，原告没收被告己支付的租赁保证金75540元；4、被告将房产交付给原告并支付恢复原状的费用42800元；5、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告明确其主张的管理费是2014年12月至2015年3月期间的费用。
被告口头答辩称，一、原、被告于2014年12月15日解除了租赁合同关系，此后被告对涉案房产不具有支付租金的义务，也不需要支付利息。被告于2012年租赁涉案房产用于经营，根据备案登记的深圳市房屋租赁合同的约定，租赁期至2013年12月23日止，到期后双方没有续签，被告继续使用房产，原告继续收取租金。根据合同法第二百三十二条的规定，双方租赁关系为不定期，当事人有权随时解除租赁合同。二、管理服务费应由物业公司向当事人主张，原告无权主张，原、被告的租赁合同已于2014年12月15日终止，被告已结清租赁合同期间的管理费，解除合同后的管理费不应由被告承担。根据双方的租赁合同书第十条，租赁税费应由原告承担。三、鉴于原、被告之间的租赁合同于2013年12月23日到期，双方为不定期租赁合同关系，2014年12月16日涉案房产被原告加锁、占有、控制，不存在被告交付房屋给原告的问题，被告没有再使用涉案房屋，原告应返还被告租赁保证金。原告主张恢复原状的费用无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。其余同反诉意见。
被告反诉称，被告于2012年租赁原告名下位于福田区滨河大道与XX九路交界西北XXXX大厦XXX房产用于经营，根据双方备案登记的《深圳市房屋租赁合同书》约定，租赁期自2012年12月24日至2013年12月23日止。该合同到期后，双方并未签署租赁合同，被告继续使用上述房产，原告继续收取租金。2014年6月，因被告经营业务调整及重组，被告指派职员以电话、面谈、短信等方式通知原告，上述房产的租赁将于2014年12月15日终止、租金支付到2014年12月15日，原告置之不理。期间，被告再三与原告方沟通联系，要求妥善处理租赁终止后退场等相关事宜，同时还物色、推荐了第三方继续承租原告物业。原告对此不予配合，向被告开出无理高额赔偿条件，并采取对上述物业加锁、不出具放行条等方式阻挠被告及时搬场、退还水电及房屋租赁押金，严重影响被告业务重组及正常的运转。原告已就上述房产的租赁纠纷提起诉讼，为维护被告合法权益，被告依据民事诉讼法及相关司法解释的规定，向贵院提起反诉，请求判令：1、确认原告与被告之间的租赁合同已于2014年12月16日解除，原告退还被告房屋租赁押金75540元；2、原告返还被告被扣留在XXX大厦XXX房屋内下列物品：大卡位15个（价值12000元）、财务面对面卡位2套4个（价值5000元）、呼叫中心小卡位9个（价值6057元）、椅子40把（价值9200元）、大书柜1个（价值2500元）、前台1个（价值2600元）、铁皮柜3个（价值900元）、电风扇1把（价值150元）、茶几1套（价值900元）、金融一网10801套（价值3200元）、花木盆栽7盆（价值775元）、小写字台1张（价值800元）、活动柜8个（价值1200元），并向被告出具上述物品放行书面手续，如原告不能返还上述原物则照价赔偿被告；3、原告出具书面手续为深圳市XX物业管理服务有限公司向被告退还10000元水电保证金提供一切配合；4、本案诉讼费用由原告承担。
两原告共同口头答辩称，一、被告已构成违约，原告有权没收租赁押金。二、原告并未收到被告在反诉状中列明的财物，根据原告在管理处核实，这些财物均由被告偷偷搬走，如果被告还无理要求，原告将采取刑事报案的方式解决。三、有无交纳水电保证金原告不清楚，原告无任何义务配合被告办理相关手续。四、本案中核心争议焦点是两份合同，一份是原、被告真实意思表示的合同，一份是用于备案的合同，本案应以双方真实表示的合同作为双方权利义务的依据。请求驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月1日，两原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）及经纪方签订《物业租赁及经纪合同》，约定乙方承租甲方位于深圳市福田区XX大厦X层X单的房屋（以下称涉案房产），建筑面积为343.39平方米；租约期由2012年8月6日至2015年8月5日止；每月租金为37770元，须于18日之前支付甲方。每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水、电费、室内设施的维修等杂费，由乙方支付；如乙方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金或租赁押金将被没收，甲方有权将该物业租予任何人；三方签署本合同之同时，乙方即向甲方支付2个月押金和1个月租金，共计113310元；合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁押金退还乙方；租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责修好和恢复原状或赔偿经济损失；租赁期间，乙方拖欠租金达10天或欠交管理费、水电费等累计达5000元，视为乙方违约，乙方已交付的押金或租金不予返还。乙方须全部承担因违约所造成的责任。
同日，原被告双方签订《补充协议》约定，租赁期间为2012年8月6日至2014年8月5日，每月租金为37770元，租赁期间2014年8月6日至2015年8月5日，每月租金为39662元；本协议约定之月租金为甲方实收金额，租赁产生的税费由乙方负责支付，经双方协商同意，租赁所正式租赁合同价格填写为市场指导租金价格，但实际租金支付以本协议约定之月租金为准；2012年8月6日至2012年9月15日为甲方提供给乙方的免租装修期，免租期间管理费与装修产生的费用由乙方负责支付；室内家私包含大会议桌一张、会议椅15张、办公椅9张、格力空调6部；若甲方违约，乙方除要求甲方双倍返还租赁押金外，还可追究甲方装修损失等附带赔偿责任；乙方所支付的第一个月租金为2012年9月16日至2012年10月15日之租金，次月租金交纳日期为2012年10月18日或之前。
同日，原告向被告开具收到租赁押金75540元的收款收据。
2012年8月2日，涉案房产的物业管理单位深圳市XX物业管理有限公司（下称XX物业）向被告开具收取水电保证金10000元的收款收据。
被告另行提交了双方于2012年12月24日签订的深圳市房屋租赁管理办公室制的用于备案登记的《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定的涉案房产的租金为29188.15元，租期限为2012年12月24日至2013年12月23日。
原告为证实其主张的事实，向本院提交了深圳市福田区地方税务局开具的收取涉案房产2013年4月1日至2013年12月23日期间的租赁税及其他税共计20496.99元的税收缴款书、XX物业开具的客户为被告的2015年1月的管理费及其他费用共计5408.80元的收费通知书、拍摄于2015年4月3日的涉案房产的现状的照片，照片显示办公区域挂有被告公司的名称及部分办公用品。深圳辉煌达装饰工程有限公司出具的涉案房产写字楼还原履行还原预算书，预算书中注明的基础项目包含了中厅钢架、玻璃拆除5000元、搬运费1500元、洗手间还原6000元、办公室顶部翻新、涂料15300元、办公室墙面翻新150**元，工程管理费2568元、设计管理费2568元，税金2140元，工程总造价为50076元。XX物业于2015年4月22日开具了收取涉案房产2014年12月至2015年4月管理费9157元的发票、2014年11月至2015年4月水费、电费及燃气费1011元的发票、2015年4月的排水费、维修资金及垃圾处理费514.30元的收款收据。
2015年1月8日，被告通过顺丰速运向原告发出《通知书》称，双方签订的合同约定的租期为一年，自2012年12月24日至2013年12月23日。合同到期后，双方未续签租赁合同，我方继续使用贵方物业。我公司因业务调整及重组原因须对XX大厦XX退租。我公司就此曾于2014年12月16日，指派委托李萍以电话、面谈、短信等方式正式告知贵方，我公司对上述物业租赁至2014年12月16日。在此过程中，我公司再三与贵方沟通联系，要求妥善处理租赁终止后退场等相关事宜，同时，我公司还物色了第三方承租贵方物业，贵方不予配合，且向我公司开出无理赔偿条件，并采取对上述物业加锁、不出具放行条等方式阻挠我公司及时搬场，严重影响我公司业务重组及正常的运转。我公司再次重申，双方的租赁关系于2014年12月16日终止，请贵方收到本通知后，对上述租赁物及时采取合理处置措施并配合我公司搬场、退还押金。被告于次日签收该邮件。李萍当日将该通知书的内容以短信的方式发给了原告。
被告为主张其被原告扣留的物品，向本院提交了涉案房产加锁的照片及深圳市XXX家具有限公司的送货单及发票，送货单记载的客户为被告，送货地址为涉案房产，货物为屏风卡位、台面板、前台、大班台及家具一批，货物价格共计25000元。
2015年6月15日，XX物业出具《情况说明》称，XX大厦XXX单元前租户深圳市金融一网科技有限公司于2015年12月13日计划搬离XX大厦XX，当日仅有一张带有身份证复印件的放行条（保险柜、复印机各一台），业主同意该物品搬离，而后业主称不再允许任何物品搬出，为避免租户不经业主同意私自搬迁，客服人员每日对该单元办公情况进行重点巡查，2014年12月24日傍晚，租户尝试将物品搬出，被告安保和客服人员拦下，后该租户直接将物品（木板、卡位六块）直接弃于云松货梯口，业主于2014年12月31日委托物业上锁，上锁时发现户内物品基本搬空，并及时通知业主，业主方接通知后前来拍照。
另查，根据被告的申请，本院调取了原告与新租户就涉案房产签订的租赁合同，合同约定的租期为2015年4月4日至2018年4月3日。
再查，就原告主张其代被告支付了2014年11月至2015年4月的管理费、水电费等费用，鉴于原告仅提交了相应的发票及收据，本院遂责令原告在庭后补充提交相应支付该款项的凭证等补强证据，原告未向本院提交。
庭审时，双方确认被告实际支付租金至2014年12月16日。关于被告实际搬离的时间，原告称其于2014年12月24日从物业公司处得知被告搬离，原告于2014年12月13日同意被告搬离保险柜及复印机并于12月31日委托物业公司将涉案物业上锁。被告称其于2014年12月初开始撤离，最终于12月15日撤离完毕，在此之前的物业管理费、水电费已结清。
本院认为，原、被告双方于2012年8月1日签订的《物业租赁及经纪合同》、《补充协议》主体适格，意思表示真实，为有效协议，双方据此成立合法有效的房屋租赁合同关系，应以该《物业租赁及经纪合同》及《补充协议》作为认定本案事实的依据。双方于2012年12月14日签署的用于备案登记的《深圳市房地产租赁合同》不是双方的真实意思表示，也不是双方实际履行的合同，不能作为认定本案事实的依据。
关于合同的解除。依据合同约定，涉案房屋的租赁期限至2015年8月5日届满。根据原告及被告庭审时的陈述、被告向原告发出的通知书及信息内容、XX物业出具的情况说明等证据，本院确认被告于2014年12月15日开始撤场并最终于2014年12月24日搬离涉案房产、原告于2014年12月31日对涉案房屋加锁的事实，据此认定涉案租赁合同应自原告实际收回涉案房产加锁后被告未能占用涉案房产之日即2014年12月31日解除。
关于本诉请求。1、关于租赁保证金。依照合同约定，如被告未能履行合同约定，原告有权没收租赁押金。被告因不可归责于原告的原因提前解约，已构成违约，原告有权没收租赁押金75540元。2、关于租金及利息。合同约定2014年度的月租金为39662元，如上所述，涉案合同于2014年12月31日解除，被告实际支付租金至2014年12月16日，被告应向原告支付拖欠的2014年12月17日至12月31日的租金19831元（39662÷2），合同约定的租金支付时间为18日之前，即2014年12月16日之后的租金应在2014年12月18日前支付，原告请求自2014年12月16日起计算利息无合同依据，被告应向原告支付拖欠租金19831元及按中国人民银行同期贷款利率自2014年12月18日计至实际清偿之日止的利息。对原告主张租金及利息超出的部分，本院不予支持。3、关于管理费、租赁税费及利息。原告主张的管理费为2014年12月至2015年4月，被告已结清了2014年12月15日之前的费用，原告未提交其代被告向物业公司支付该费用的相关凭证，且被告已实际于2014年12月份搬离涉案房产，被告已向物业公司预交了10000元的管理费及水电费押金，对2014年12月16日至12月31日期间的管理费，应由被告与物业公司据实结算，故对原告主张的管理费10000元，本院不予支持。关于租赁税费，税收缴款书列明的税款所属期是2013年4月1日至2013年12月23日，合同约定涉案房产的租赁税费由被告承担，被告应向原告支付其代付的20496.99元的税费并支付自原告垫付日即2015年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息，对原告主张税费超出的部分，本院不予支持。4、关于恢复原状的费用。被告虽提前退租构成了违约，但并没有证据显示被告在租赁期间对涉案房产及其设施故意或过失损毁，原告请求被告承担恢复原状费用42800元，没有事实依据，本院不予支持。
关于反诉请求。如上所述，因被告违约，原告已依据合同没收了涉案租赁押金，被告要求返还租赁押金无合同依据，本院不予支持。关于被告请求原告返还的物品，虽然被告提交了其购买该物品的送货单及发票，但根据物业公司的证明，被告已将物品基本搬离，对被告的该请求本院不予支持。关于协助退还10000元水电保证金的问题。根据XX物业公司出具的收据，本院认定被告向物业公司支付了10000元的水电保证金。在被告结清其承租涉案房产期间的相关费用后，原告应根据诚实信用原则协助被告办理退还保证金事宜，对被告的该反诉请求，本院予以支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告杨旭东、杨卫华与被告深圳市金融一网科技有限公司于2012年8月1日签订的《物业租赁及经纪合同》、《补充协议》于2014年12月31日解除；
二、被告深圳市金融一网科技有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告杨旭东、杨卫华支付租金19831元及利息（利息以19831元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年12月18日起计至实际清偿之日止）；
三、被告深圳市金融一网科技有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告杨旭东、杨卫华支付租赁税费20496.99元及利息（利息以20496.99元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年1月22日起计至实际清偿之日止）；
四、原告杨旭东、杨卫华有权没收被告深圳市金融一网科技有限公司支付的租赁保证金75540元；
五、在被告深圳市金融一网科技有限公司结清其承租涉案房产期间的相关费用后，原告杨旭东、杨卫华应协助被告办理退回水电保证金事宜；
六、驳回原告杨旭东、杨卫华的其他诉讼请求；
七、驳回被告深圳市金融一网科技有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。
本案本诉受理费5613元（已由原告预交），由原告负担3351元，被告负担2262元；反诉受理费1458元（已由被告预交），由原告负担100元，被告负担1358元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 韦开丽
人民陪审员 韩光明
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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