广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5944号上诉人(原审被告)广州市珠江湾房地产有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人谢炳钊，职务总经理。委托代理人李靖飞、马勋伟，均为公司职员。被上诉人(原审原告)罗光辉，住所地广州市天河区。被上诉人(原审原告)杨勉茹，住所地广州市天河区。被上诉人(原审原告)罗方悠，住所地广州市天河区。三被上诉人共同委托代理人谢炎燊，广东南国德赛律师事务所律师。三被上诉人的共同委托代理人王官伟，广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人广州市珠江湾房地产有限公司（下简称珠江湾公司）因与被上诉人罗光辉、杨勉茹、罗方悠商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。珠江湾公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回罗光辉、杨勉茹、罗方悠的全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由罗光辉、杨勉茹、罗方悠负担。上诉理由：罗光辉、杨勉茹、罗方悠诉请我司支付逾期办理涉案房屋《房地产权证》的违约金没有任何法律依据，且与事实不符。我司未能在合同约定期限内办妥房产证，原因在于罗光辉、杨勉茹、罗方悠未按约定在交楼时提交办证资料，根据合同附件七补充协议第9条的约定，罗光辉、杨勉茹、罗方悠应在收楼时提交齐办理房产证的有关资料和证明文件，签署相关文件(包括但不限于签署房地产买卖申请审批表、提供购房人身份证明文件、商品房买卖合同备案回执)，并开具所有购房的发票及交清所有购房税费等(具体按政府房屋管理部门要求)。双方均已知悉办理房产证所需资料，珠江湾公司不再另行书面通知。罗光辉、杨勉茹、罗方悠迟延提交的，按照迟交的时间相应顺延办理房产证的时间及相应免除珠江湾公司迟延办证的责任。事实上，罗光辉、杨勉茹、罗方悠应在收楼时未向珠江湾公司交齐办证资料，导致珠江湾公司未在合同约定的期限内为罗光辉、杨勉茹、罗方悠办理涉诉房屋的房产证，综上所述，珠江湾公司实际并不存在逾期办证责任，请法庭依法予以驳回罗光辉、杨勉茹、罗方悠的全部诉讼请求。罗光辉、杨勉茹、罗方悠辨称同意一审判决。罗光辉、杨勉茹、罗方悠向一审法院起诉请求：1、珠江湾公司向罗光辉、杨勉茹、罗方悠支付延期办理商品房产权登记的违约金76757.92元（自2010年10月25日起算，至2014年6月17日止，共1388天）；2、珠江湾公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2009年9月3日，罗光辉、杨勉茹、罗方（乙方，购买方）与珠江湾公司（甲方、出售方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：200909455511），约定乙方以总金额1930547元向甲方购买广州市海珠区xx路xx街珠江xx湾E9栋601号房，房屋用途为住宅，层高为3米，建筑面积176.39平方米，套内建筑面积149.52平方米，共用分摊建筑面积26.87平方米；自合同网上签订日起0日内付32.66%即630547元；其余130万元办理银行按揭；甲方应当在2009年10月31日前将本合同标的物房屋交付乙方使用；（第十四条第2项）因乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意从收楼通知书规定的收楼日期的次日起视为甲方已实际交楼，乙方应按约定缴纳各项款项和费用（如物业管理费等）；（第二十一条）产权登记乙方委托甲方办理产权登记，甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房产登记要求的、需乙方提供的证件资料；如甲方不能按期办妥产权证，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日起至乙方实际取得房产证之日止，每日按该商品房的总价款0.05%支付违约金等。该合同的补充协议约定：（第6条）甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方无需催告，自收楼通知约定的交楼日起视为乙方已实际收楼，该房屋的风险转移给乙方，乙方应按约定缴纳相关费用（如物业管理费等）；（第9条）乙方应在收楼时向甲方提交办证的有关资料和证明文件……；双方已知悉办证所需资料，甲方不再另行书面通知，乙方迟延提交的，按照迟交的时间相应顺延办证时间及相应免除甲方迟延办证的责任；甲方应在该商品房交付日起360天内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，甲方交件后，因政府或乙方原因导致迟延出证的，甲方不承担责任；甲方逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向乙方支付违约金，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金等。合同签订后，按照购房实际面积，罗光辉、杨勉茹、罗方悠最终向珠江湾公司支付了房款1918948元。珠江湾公司分别于2009年9月16日和2010年9月28日出具收款发票给罗光辉、杨勉茹、罗方悠。2009年11月15日，罗光辉、杨勉茹、罗方悠方办理了收楼手续，接收了涉案房屋。2014年6月17日，罗光辉、杨勉茹、罗方悠取得了涉案房屋的房地产权证，登记的地址为广州市海珠区xx街4号601房。2016年3月14日，罗光辉、杨勉茹、罗方悠向珠江湾公司寄送《律师函》，要求珠江湾公司承担逾期办证的违约责任。本案诉讼中，罗光辉、杨勉茹、罗方悠与珠江湾公司确认若从2009年10月31日起算360日，期满日为2010年10月25日；若从2009年11月15日起算360日，期满日为2010年11月10日；若从2010年9月28日起算360日，期满日为2011年9月23日。一审法院认为，罗光辉、杨勉茹、罗方悠与珠江湾公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。罗光辉、杨勉茹、罗方悠主张珠江湾公司存在逾期办证的情形，应承担违约责任。根据合同中“甲方应在该商品房交付日起360天内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记”的约定，办证时间从交房之日起计算。根据本案查明的事实，可认定珠江湾公司交楼的时间是2009年11月15日。罗光辉、杨勉茹、罗方悠认为应以合同约定的交楼时间2009年10月31日来确定，一审法院不予采纳。从2009年11月15日起算360日，期满日为2010年11月10日，该时间是珠江湾公司为罗光辉、杨勉茹、罗方悠办妥房产证的期限。珠江湾公司辩称因罗光辉、杨勉茹、罗方悠迟延交付办证所需资料，故办证时间应当顺延。罗光辉、杨勉茹、罗方悠对此予以否认。由于该办证所需资料中的购房发票、税款凭证等均需要珠江湾公司先履行开票义务才能获取，而其余办证资料中的购房合同、业主身份资料等，珠江湾公司此前已持有。因此，对于珠江湾公司的该辩解，一审法院不予采纳。因珠江湾公司直至2014年6月17日才领取涉案房屋产权证，故珠江湾公司应根据补充协议中“甲方逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向乙方支付违约金，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金”的约定，承担违约责任。珠江湾公司逾期办证之日是2010年11月11日，至2013年11月10日己满3年，故该时间段的违约金为57568.44元（1918948元×1%×3年）。而2013年11月11日至2014年6月16日期间的违约金依约计算为11461.13元（1918948元×1%÷365天×218天）。据此，珠江湾公司应向罗光辉、杨勉茹、罗方悠支付逾期办证违约金69029.57元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内向三原告支付逾期办证违约金69029.57元。二、驳回三原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1719元，由三原告负担173元，被告负担1546元。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，1、珠江湾公司与罗光辉、杨勉茹、罗方悠均无提交证据；2、珠江湾公司表示不清楚罗光辉、杨勉茹、罗方悠何时交齐办理房产证的资料；3、罗光辉、杨勉茹、罗方悠则表示其办理收楼手续时已交齐了办理房产证所需要的资料给珠江湾公司，但珠江湾公司并无出具收据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为迟延办证能否归责于罗光辉、杨勉茹、罗方悠的问题。虽然罗光辉、杨勉茹、罗方悠现不能提供证据证实其在办理收楼之日已将办理房产证的资料给珠江湾公司，由于涉案房屋的产权证已经取得，可证实罗光辉、杨勉茹、罗方悠已将其应交的资料交给了珠江湾公司，但珠江湾公司亦不能提供证据证明罗光辉、杨勉茹、罗方悠何时将上述资料交给珠江湾公司，且珠江湾公司亦未提供证据证明涉案房屋所在楼宇何时已办理了权属登记，故一审法院不予采纳珠江湾公司认为迟延办证归责于罗光辉、杨勉茹、罗方悠的主张并无不当，本院予以确认。综上所述，珠江湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元，由广州市珠江湾房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年六月二十日书记员  邹凌青