山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第1029号
上诉人（原审被告）威海惠灵置业有限公司，住所地乳山市白沙滩镇宫家村。
法定代表人任玲，经理。
委托代理人邢京科，山东闻远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）洪浩。
委托代理人吴飞，安徽衡威律师事务所律师。
委托代理人洪荣祖，
住安徽省淮南市谢家集区平山救护村1O楼2单元2号。
上诉人威海惠灵置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山人民法院（2015）乳民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年10月1日，原、被告签订编号（乳）w1108095号商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于乳山银滩旅游度假区山海明圣居住小区18幢1单元302号住宅一套，建筑面积53．59平方米，单价每平方米5220元，计房款279740元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款。买方在本合同签订当日已付屋款30000元（定金），余款249740元于2011年10月30日之前付清。第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率�的违约金。合同第十五条关于产权登记中约定，出卖人应当在商品房交付使用后9O日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2011年1O月5日向被告交付房款279740元，2013年6月1日原告向被告交付维修基金、契税、工本费5201元，2013年6月1日、6月17日原告向物业部门、燃气部门、水电部门交付各种物业费、水电费、试气费共计998元。
另查明，涉案商品房于2014年6月12日取得威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，该备案证注明竣工日期为2013年1O月21日。2013年6月1日，原、被告签订入住协议，被告将涉案房�交付原告使用，因逾期交房被告于2013年6月1日支付给原告违约金1500元。后因出卖人的原因导致买受人至今无法办理涉案房屋所有权登记。被告主张已按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对此被告未提交相关证据予以证实。此案经调解无效。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述及相关书证等在案为证。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应依合同的约定严格履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告亦应在合同约定期限内履行向原告交付约定商品房的义务。原、被告于2013年6月1日签订了入住协议，被告将涉案商品房交付给原告使用，因为被告逾期交房，被告已支付给原告违约金1500元，应认定双方对逾期交房已达成协议且处理完毕，原告诉请被告支付逾期交房违约金3944元，理由不当，不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，由于被告原因导致原告至今无法办理房屋所有权登记，使原告不能达到合同目的，被告的行为已构成根本违约，现原告诉请解除商品房买卖合同并由被告返还已付购房款279740元，理由正当，予以支持。被告主张已按合同约定的期限将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未�交相关证证实，其该主张证据不足，不予采纳。被告关于商品房买卖合同第十五条约定买受人不退房，只需向买受人支付违约金即可的抗辩主张理由不当，不予采纳。原告向被告交付的维修基金、契税、工本费5201元系原告因本次购房向被告交付，被告应予返还。原告主张涉案合同中约定0.05％违约金过低并要求予以调整，理由正当，予以支持。但原告诉请被告支付违约金101335元于法无据，不予支持，诉争违约金应自2011年1O月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算。原告诉请被告赔偿往返办证费用4O00元理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则））第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、解除原告洪浩与被告威海惠灵�业有限公司2011年10月1日签订的（乳）W1108095号商品房买卖合同；二、被告威海惠灵置业有限公司返还原告洪浩已付购房款279740元及维修基金、契税、工本费5201元；三、被告威海惠灵置业有限公司支付原告洪浩违约金（以279740元为本金，自2011年10月5日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；上述二、三条款限被告威海惠灵置业有限公司于判决生效后十日内付清。四、驳回原告洪浩的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7135元，由原告洪浩负担1500元，由被告威海惠灵置业有限公司负担5635元。
宣判后，上诉人威海惠灵置业有限公司不服原审法院判决，提起上诉称，涉案合同中明确约定逾期办证的买�人不退房，表明双方已约定在此情况下被上诉人不享有合同解除权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定系任意性规定而非强制性规定，不能以此认定上述合同约定无效；上诉人逾期办证并未影响被上诉人对房屋的使用和合同目的的实现，也不构成根本性违约，涉案合同不应法定解除；上诉人逾期办证未给被上诉人造成任何损失，原审参照贷款利率对约定违约金数额进行调整亦缺乏依据。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人洪浩辩称，原判正确，请求维持。
案经本院二审审理查明，二审中，上诉人认可因部分费用未交纳，导致至今未能办理整个房屋的初始登记确权，亦无法进行涉案房屋权属登记资料的备案，至于何时能够办理初始登记确权和进行权属资料的登记备案亦无法确定。被上�人主张因上诉人不能办理产权证，导致涉案房屋无法出售或出租，难以实现房屋使用价格和收益，涉案合同中约定的违约金数额过低，不足以弥补由此上诉人造成的实际损失。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，合同解除权包括约定解除权和法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定系对买受人享有法定解除权的规定，该规定系强制性规定，而非任意性规定，不能通过当事人之间的约定予以免除。涉案合同中关于因上诉人原因导致被上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书情况下被上诉人不得退房的约定剥夺了被上诉人作为买受人依法享有的上述法定解除权，同时减轻甚至免除了上诉人作为开发商应承担的法定义务和责任，故本院认定，涉案合�中第十五条第2种方式的约定不能排除和否定被上诉人依据上述司法解释第19条所享有的法定解除权。现查明，上诉人自认因其欠费原因至今未能办理房屋的初始登记确权，也无法在合同约定的期限内将其需要提供的资料报产权机关登记备案，且自涉案房屋交付使用之日起90日的规定期限届满之日起至今不能办理初始登记确权，符合上述司法解释第19条规定的因上诉人的原因导致被上诉人在规定期限内无法办理房屋所有权登记的法定解约情形。同时，上诉人至今不能办理产权证的严重违约行为导致被上诉人无法实现诸如房屋转售等合同目的，符合《中华人民共和国合同法》关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解约情形。故被上诉人按照法律规定诉请解除涉案商品房预售合同，合法有据，本院予以支持。上诉人主张被上诉�不享有约定解除权和法定解除权，于法相悖，本院不予采纳。因上诉人的上述违约行为已导致被上诉人无法实现合同目的，并给被上诉人造成房屋收益和处分权受限的利益损失，而涉案合同约定的违约金数额并不足以弥补被上诉人的相关损失，被上诉人有权要求参照损失调增违约金数额，原审判决参照上诉人占有被上诉人已付购房款期间的中国人民银行同期贷款利息判令上诉人承担逾期办证的违约金，并无不妥，本院予以照准。综上，上诉人之上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5635元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 刘双双