福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文民初字第1544号
原告邹福文，男，汉族，1986年1月4日出生，住福建省华安县。
被告漳州长福房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区五号路长福小区2幢D07号店面。组织机构代码78900169-1。
法定代表人王卫民，董事长。
委托代理人蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。
案由：商品房预售合同纠纷
原告邹福文与被告漳州长福房地产开发有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告邹福文、被告长福公司的委托代理人蔡云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹福文诉称，2010年4月28日，邹福文向长福公司购买位于龙文区长福裕景2幢2602号商品房一套，购房总价款为人民币440051元，并签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，长福公司应当在2011年5月28日前将符合相关约定条件的商品房交付买受人使用，但长福公司直至2012年6月28日才将上述商品房交付邹福文使用。请求判令长福公司向邹福文支付逾期交房违约金人民币17426元（逾期天数从2011年5月29日至2012年6月28日，共计396天）。
被告长福公司辩称，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定是双方的真实意思表示，应作为本案的定案依据；二、根据长福公司提供的《石材幕墙设计合同》等证据，长福公司可以顺延交房日期143天；三、根据长福公司提供的协议书等证据，可以顺延交房日期176天；四、根据合同约定，长福公司可以延期交房的情形还有雨天、节日假日、停水、停电、大风、创卫、高考等；五、关于原告要求调高违约金的问题，被告没有违约；六、原告起诉超过两年诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年4月28日，邹福文与长福公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定：“邹福文购买的商品房为龙文区迎宾路南侧、五号路东侧交界处长福小区2幢2602号，建筑面积101.11平方米，每平方米人民币4352.2元，总金额人民币440051元，买受人于购房合同签订之前向出卖人支付购房款人民币135051元，余款人民币305000元向中国工商银行股份有限公司漳州分行按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、如出卖人不能按期将房产交付买受人使用，又无延期证明，出卖人应偿付买受人已付房款日万分之一的违约金，至通知交房之日止。《合同补充协议》第六条第6项约定：出卖人可据实予以延期交房的其他因素：（1）遇到雨天（昼夜降雨量达到25mm及六级以上大风天气造成无法正常施工）；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；（2）遇到政府部门作出禁止施工作业及节日假期，如创卫、实施交通管制、高考、噪音管制、重大传染性疾病、元旦、端午、中秋、国庆春节假期；（3）因市政规划、基础设施建设或更改建设，造成无法正常施工；（4）其他非出卖人所能控制的因素等内容”。合同签订后，邹福文依约履行了付款义务，长福公司于2012年6月28日将商品房交付邹福文使用。自2011年5月29日起至2012年6月28日止的期间时间为396天。
另查明，长福小区的开工时间为2008年3月16日，2009年8月26日主体结构工程完工并于2009年8月28日经相关部门验收合格。该小区1#、2#楼及连接段一、二层外墙原设计方案是贴仿石面砖，2011年1月5日，长福小区设计单位向长福公司出具《设计修改补充通知单》，内容为：“应使用功能及安全要求，1#、2#楼及连接段一、二层外墙石材改为干挂施工，需二次设计并送审，由有资质单位施工。”2011年4月16日，长福公司就长福小区1#、2#楼与连接段的石材幕墙深化设计签订设计合同，该设计变更于2011年6月经相关审查公司审查合格后施工，于2011年9月9日经验收合格，期间共计146天。2012年2月14日，长福公司以村民黄流水因征地拆迁矛盾阻挠施工为由，起诉至龙文区人民法院要求黄流水立即停止阻碍长福公司建议施工的行为并赔偿损失。2012年3月5日，长福公司以黄流水的行为已经政府相关部门协调处理为由，撤回起诉。因村民黄流水的阻挠施工行为，施工单位及监理单位出具工程签证单，证明长福公司因此停工时间为：2011年9月6日-9月12日、9月16日-9月23日、10月8日-10月11日、10月13日-11月15日、2012年2月13日-2月18日，共计59天。应《漳州市城乡规划局关于建设项目绿化规划实施的温馨提示》的要求，长福公司调整绿化工程设计方案及施工工期，增加工期18天。
另查明，根据漳州市气象科技服务公司提交气象报告，自2010年4月28日起至2012年6月28日止，漳州市出现大雨以上天数计38天，六级以上风及台风51天，共计89天；高考共计6天；节假日共计64天。
本院认为，邹福文与长福公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。现邹福文以该合同为据要求长福公司支付逾期交房违约金，有理有据，应予支持。关于违约金的计算标准，因合同第九条第2项载明：“如出卖人不能按期将房产交付买受人使用，又无延期证明，出卖人应偿付买受人已付房款日万分一的违约金，至通知交房之日止。”
本案争议的焦点主要是逾期交房的天数问题。邹福文与长福公司双方签订合同的时间是2010年4月28日，交付商品房时间是2012年6月28日，长福公司要求扣除可以顺延交房的天数，应自2010年4月28日起算。邹福文与长福公司双方在《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第六条第6项中就可予以延期交房的因素做了明确约定，对可予扣除的因素及天数分别认定如下：1、因村民黄流水阻挠施工等导致的无法正常施工59天；2、绿化工程设计方案及施工工期调整导致增加工期18天；3、节假日64天；4、高考6天；5、昼夜降雨量达到25㎜及六级以上大风、台风天气89天；6、因幕墙设计变更导致增加工期酌情计算73天。上述五项在扣除重复计算的天数后为286天。其中上述第3、4项情形属于《合同补充协议》第六条第6项第（2）种因素；上述第5项情形属于《合同补充协议》第六条第6项第（1）种因素；上述第2项情形属于《合同补充协议》第六条第6项第（3）种因素；上述第1、6项情形属于《合同补充协议》第六条第6项第（4）种因素。
关于原告邹福文起诉是否超过两年诉讼时效问题，根据《商品房买卖合同》第八条约定，长福公司应当在2011年5月28日前将商品房交付邹福文使用。本案长福公司依据合同约定，可以延期交房的天数为286天，故长福公司可顺延至2012年3月9日前将商品房交付邹福文使用，自2012年3月10日起，长福公司应当承担逾期交房违约责任，故本案邹福文主张逾期交房违约金的诉讼时效应自2012年3月10日起计算。根据合同第九条约定，长福公司承担逾期交房违约金是按日分别计算，诉讼时效期间也应分别按日计算。本案逾期交房时间期间自2012年3月10日至2012年6月28日，故邹福文主张逾期交房违约金诉讼时效期间为2014年3月10日至2014年6月28日止。邹福文于2014年7月23日向本院起诉，主张长福公司应承担逾期交房违约金已超过二年诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告邹福文的诉讼请求。
本案受理费人民币236元，由原告邹福文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 邹岩松
代理审判员 严淑珍
人民陪审员 赖杜恺
二〇一四年九月十八日
书 记 员 林斐偲
判决引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。