河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0821民初1081号原告：刘海江，男，1978年5月5日出生，汉族，住河南省修武县。委托诉讼代理人：耿海中，河南华凌律师事务所律师。被告：焦作万合置业有限公司，住所地：修武县幸福路86号，统一社会信用代码：9141082169489954XE。法定代表人：陈岩，总经理。委托诉讼代理人：黄圣斌，系其员工。委托诉讼代理人：吕洪兴，河南光裕律师事务所律师。原告刘海江与被告焦作万合置业有限公司（以下简称万合公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2017年7月3日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，后因案件复杂，转入普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海江向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告签订的合同编号为201008171的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告立即返还原告已支付的购房款162520元、天然气初装费2910元、有线电视初装费240元、自来水初装费430元、电入户初装费250元，以上合计166350元；3.判令被告立即赔偿原告已支付的购房首付款52520元所产生的利息直至实际清偿完毕之日止（按银行同期贷款利率计算，自2011年4月8日期暂计算至起诉之日止为22058.4元）；4.判令被告立即赔偿原告已实际支付购房余款即银行贷款110000元所产生的利息直至实际清偿完毕之日止（自2011年8月8日起暂计算至2017年2月8日利息为37325.5元，具体实付利息以银行记取的利息为准）；5.判令被告立即赔偿原告装修费48900元；6.本案的诉讼费用全部由被告承担。审理中，原告刘海江变更第五项诉讼请求为判令被告立即赔偿原告装修费53573.05元。事实与理由：2011年1月23日，原告与被告签订了合同编号为201008171的《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定，原告购买被告建设开发的东方花园第11幢西单元6层602号商品房。2011年4月8日，原告支付首付款52520元。后原告应被告要求，还提前交纳了天然气初装费、自来水初装费、电入户初装费等各项费用。2011年8月8日，原告通过工商银行按揭贷款向被告支付了剩余房款共计110000元。房款付清后，被告交付了房屋。2012年2月份，原告开始装修房屋共计花费48900元。原告入住后，发现房屋出现大面积漏水，地板、墙壁出现大面积裂缝等严重质量问题，而且愈演愈烈。原告多次督促被告维修，被告也维修过五六次，但仍不能解决质量问题，后被告干脆置之不理。原告在该房屋居住胆战心惊，不得已现租房在外居住。原告认为被告交付的房屋因质量问题严重影响了原告的正常居住使用，已构成根本违约致使不能实现合同目的，给原告造成了巨大的经济损失。原告提起诉讼，请求判如所请。被告万合公司答辩称：1.原告要求解除合同不合法，并且已超过法定期限；2.原告的第二、三、四项诉请没有事实和法律依据。对原告、被告的无异议的证据本院予以采信并存卷备查，对原告刘海江提交的其他证据，本院分析认证如下：个人购房借款、担保合同、房地产抵押合同及借款借据各一份，万合公司质证后认为借款凭证看不清楚。结合刘海江提供的个人购房担保合同、房地产抵押合同，可以认定刘海江为购买涉案房屋向中国工商银行股份有限公司修武支行签订个人购房借款、担保合同按揭贷款的事实，且贷款的金额为110000元，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，且随基准利率的调整而调整，对该组证据本院予以采信；个人一手住房购置贷款明细单一份，万合公司质证后认为该证据未加盖公章，因该组证据来源不明确，本院不予采信；焦作市建设工程质量管理协会质量鉴定报告及河南蓬业工程咨询有限公司鉴定意见书各一份，万合公司质证后认为该质量鉴定报告明确表示可以返修解决，对该质量鉴定报告及鉴定意见书的真实性、关联性未提出异议，且该组证据系经人民法院委托，经有权机构通过合法程序作出，本院对该组证据予以采信。本院经审理认定事实如下：刘海江与万合公司签订了合同编号为201008171的《商品房买卖合同》及补充协议，刘海江购买万合公司开发建设的东方花园第11幢西单元6层602号商品房。2011年4月8日，原告支付首付款52520元。后刘海江向万合公司交纳有线电视初装费240元、天然气初装费2910元、自来水初装费430元、电入户初装费250元。2011年8月8日，刘海江通过与中国工商银行股份有限公司修武支行签订个人购房借款、担保合同按揭贷款向万合公司支付了剩余房款共计110000元，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，且随基准利率的调整而调整。2012年2月份，刘海江开始装修，后经河南蓬业工程咨询有限公司出具鉴定意见书，刘海江的装修费用为53573.05元。刘海江入住后，涉案房屋存在出现大面积漏水，地板、墙壁出现大面积裂缝等问题。经刘海江要求，万合公司经过数次维修，未解决上述问题。刘海江认为该房屋不能居住，要求解除合同，与万合公司产生纠纷。本院认为，双方的争议焦点有以下几个方面：1.刘海江要求解除商品房买卖合同有无事实和法律依据？刘海江及万合公司对该涉案房屋存在漏水情况的事实均予以认可，万合公司认为其漏水情况经维修尚可居住，刘海江认为房屋已经过五六次维修仍未解决漏水问题。对该房屋是否存在质量问题，经焦作市建设工程质量管理协会出具质量鉴定报告，该报告显示“1.屋面渗漏，墙面渗水，内粉大面积脱落、霉变，房屋的使用功能严重受影响，住宅工程质量不合格；2.混凝土楼板裂缝不影响房屋的主体结构安全，但影响混凝土的耐久性，应作封堵处理”，同时建议“1.室内渗漏严重影响了住户居住使用功能，应对屋面工程的泛水坡度、防水卷材、雨落水口细部做法、坡屋面细部做法等部位进行返修处理；2.后加盖的屋顶彩钢瓦斜屋面能起到减少在平屋面落雨的作用，但金属板檐口未挑出墙面，能否从根本上解决屋面渗水现象，需经雨后对其防水效果进行观察”。本院认为作为生活必需品的房屋，是刘海江按揭贷款购置，购置后很快进行装修入住，其目的是获得安宁舒心的住所，改善居住条件，提高生活质量。而本案中，作为顶楼且位于全年降雨并不少见区域的房屋，自入住后就一直存在经雨后漏水的问题，同时该房屋还存在混凝土楼板裂缝，不予封堵将影响混凝土的耐久性等问题。持续漏水及墙面裂缝已严重影响刘海江的使用，严重贬损房屋的价值，该问题显属严重质量问题；房屋经多次、长时间的维修尝试，均未根本解决问题，已超出了一般情况下社会大众对于新买房屋质量问题的容忍限度和容忍义务；依据鉴定结论，该房屋的严重渗漏水问题是因：1.屋面防水施工质量较差，屋面泛水坡度不明显、无雨落水口导致屋面积水，部分防水卷材开裂、破损、脱落，2.屋顶造型斜屋面施工细部做法错误，雨水顺外墙渗漏水，3.混凝土顶板、地面存在裂缝所致，可见该房屋漏水非单一、小范围原因造成，返修工程量大，能否起到效果未知，如果认定按照万合公司多次处理无果且即便均通过加盖彩钢瓦屋面等方式也不能从根本解决漏水问题的维修方式修缮完工的房屋不严重影响居住，实为对作为消费者的购房者容忍义务的加重、责任的苛刻和对其权利的保护不力，实为对房屋建造者和经营者之过度保护。因此，本院认为，涉诉房屋的质量问题属严重的质量问题，且已实际严重影响刘海江居住使用，已属根本违约。刘海江要求解除该房屋买卖合同的请求，应予准许；2.刘海江要求解除合同是否已超过法定期限？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”之规定，系属对于因迟延交付房屋或支付购房款所触发的违约解除事由下权利行使之规制，并非规制因质量问题而享有的解除权行使期限，且本案中涉案房屋在2017年1月23日进行最后维修，房屋漏水等问题并未得到解决，可视为刘海江因不能实现商品房买卖合同之居住的目的，产生解除合同的条件，刘海江于2017年7月3日向修武县人民法院提起诉讼，自此也未超过一年；3.刘海江所付首付及所贷房款的利息应否得到支持？因商品房买卖合同符合解除条件，合同解除购房款应全额返还刘海江。首付款及所贷房款的利息为解除合同所生之损失，万合公司有损失赔偿责任，刘海江所付首付及所贷房款的利息本院予以支持；4.刘海江的装修费用53573.05元是否应结合其使用年限予以适当折扣？其他费用是否应予赔偿？刘海江在该房屋居住约5年，但因房屋存在严重漏水等问题，造成房屋整体使用功能严重受损且部分房屋未实际使用，同时结合二次装修时的剩余残值，本院酌定万合公司应予赔偿刘海江的装修费用为45000元。此外，天然气初装费、有线电视初装费、自来水初装费、电入户初装费系购买使用房屋之投入，且天然气、有线电视、自来水及电入户等初装完成后，属房屋不可分割之增值部分，因而合同解除后，上述费用应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘海江与被告焦作万合置业有限公司签订的合同编号为201008171的《商品房买卖合同》及补充协议于判决生效之日解除；二、被告焦作万合置业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿原告刘海江购房首付款52520元并支付利息，利息自2011年4月8日起按照年息6%计算至实际归还之日止；三、被告焦作万合置业有限公司于判决生效之日起七日内返还原告刘海江购房贷款110000元并支付实际产生的利息（利息以刘海江与中国工商银行股份有限公司修武支行签订个人购房借款、担保合同约定的利率计算，自2011年8月8日计算至返还之日止，且以刘海江向中国工商银行股份有限公司修武支行实际支付的利息为限）；四、被告焦作万合置业有限公司于判决生效之日起七日内返还原告刘海江装修费45000元、天然气初装费2910元、有线电视初装费240元、自来水初装费430元、电入户初装费250元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5490元，鉴定费7550元，由被告焦作万合置业有限公司承担，暂由原告垫付，待被告履行义务时，径付原告。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  千 磐人民陪审员  崔新和人民陪审员  薛栓牢二〇一八年八月二日书 记 员  范玉新河南省修武县人民法院民事判决书（附页）（2017）豫0821民初1081号民事判决书所引用的相关法律条款具体内容表述如下：一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。