甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘10民终190号上诉人（原审原告）李明泽，男，1980年8月4日出生，汉族，住庆阳市西峰区。被上诉人（原审被告）甘肃昊鑫市场开发股份有限公司，住所地：庆阳市西峰区。法定代表人任廷发，该公司董事长。委托代理人曹华，男，该公司副总经理。委托代理人王振华，甘肃隆庆律师事务所律师。上诉人李明泽为与被上诉人甘肃昊鑫市场开发股份有限公司（以下简称昊鑫公司）定金合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第2243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人李明泽，被上诉人昊鑫公司的委托代理人曹华、王振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原审法院审理查明：2013年3月17日，李明泽（买受人、乙方）与昊鑫公司（出卖人、甲方）签订了《商品房认购协议书》一份，协议的主要内容为：“一、乙方预定甲方开发建设的位于庆阳市西峰区广场路7号昊鑫嘉苑楼盘7号楼1603号房屋，建筑面积94.76平方米，其中套内面积平方米，公用建筑分摊面积16.62平方米。最终以房产测绘部门实际测量面积为准，多退少补。房屋单价5280元/平方米，总房款为50.0333万元。该房屋带负二层052号车位，车位总价为23.6万元。住宅和连带的车位一并购买不可分割，但车位在全款交清时乙方可以自由转让，甲方无偿为乙方提供办理车位转让所需的相关手续。二、1、乙方必须在本协议签订之时向甲方交纳房屋定金10万元。车位定金10万元。房屋定金在签订《商品房买卖合同》时抵作首期房款，车位定金在签定《地下车位买卖合同》时抵作车位款。2、乙方必须在本协议签订之日起15日内交清首期房款及车位款并签定《商品房买卖合同》和《地下车位买卖合同》。逾期不办理者视为违约，甲方不再为其保留本协议预定房屋和车位，定金不予退还，本协议自行终止。”协议签订当天，李明泽向昊鑫公司交纳定金10万元。昊鑫公司实际收取李明泽车位定金3.6万元。2013年7月18日，双方正式签订了《商品房买卖合同》，当日，李明泽给昊鑫公司交款28.0333万元；同年9月24日交款22万元，共计交款50.0333万元。2014年11月，昊鑫公司向李明泽交付了房屋。原审法院审理认为，本案争议的焦点是：一、本案案由如何确定。二、昊鑫公司预售商品房搭售车位的行为是否有效。三、本案是否适用定金罚则。关于焦点一，所谓民事案件案由，是指民事诉讼案件的名称，是人民法院以民法理论为基础对民事法律关系进行的分类。民事案件案由一般地是根据当事人主张的民事法律关系的原始性质来确定。本案李明泽诉讼请求及事实要求昊鑫公司退还收取的车位定金及利息，对于双方之间的房屋买卖民事法律行为则不产生争议，故本案案由确定为定金合同纠纷，最能准确体现双方当事人争议的民事法律关系。关于焦点二，昊鑫公司预售商品房搭售车位的行为是否有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条第二款规定“本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序行为”。昊鑫公司不是公用事业单位，在房地产开发企业中不具有垄断地位，不存在排挤、损害竞争对手，故双方的纠纷不适用该法。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定商品房买卖中的惩罚性赔偿责任在适用条件上与《中华人民共和国消费者权益保护法》规定不同，商品房是特殊的商品，商品房买卖不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。李明泽无证据证实昊鑫公司销售楼房有合同法第五十二条规定的情形，双方所签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”昊鑫公司附带销售车位作为要约发布后，一经李明泽承诺（签字）即告合同成立并生效，且李明泽已经实际交付定金。故昊鑫公司预售商品房搭售车位的行为是一种营销策略，该行为有效。双方均应当遵守履行所签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》。事实上，李明泽所购买的楼盘在西峰区具有优越的地理位置，李明泽为了得到楼房，在2013年3月17日签订《商品房认购协议书》时，就认同了昊鑫公司收取车位定金的行为，在随后签订《商品房买卖合同》时，李明泽对昊鑫公司扣收车位定金亦未提出异议，昊鑫公司给李明泽交付楼房后，李明泽才提起诉讼，其行为违背诚实信用原则。三、本案是否适用定金罚则？定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。本案中，双方所签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》，符合法律规定，合法有效。合同约定的车位总价为23.6万元，车位定金10万元，李明泽实际交付定金3.6元，符合法律规定，故李明泽约定的定金条款合法有效。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”第一百一十七条规定“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”李明泽交付车位定金后，随后放弃了车位买卖合同的签订，原审认为李明泽要求昊鑫公司返还定金的请求不符合法律规定，不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十七条的规定，判决：驳回李明泽的诉讼请求。案件受理费847元，由李明泽负担。上诉人李明泽不服原审判决，向本院提出上诉称：1、昊鑫公司以搭售车位的形式变相提高备案房价的行为违法，搭售车位的约定条款违反了法律的强制性规定，应为无效。庆阳市政府相关部门于2013年年底已叫停了昊鑫公司的违法搭售行为。昊鑫公司利用其在交易中的优势地位在《商品房认购协议书》格式条款中以明显不合理的价格出售车位，也违反了合同法关于格式条款的规定，该条款是以合法形式掩盖非法目的约定，应为无效条款。2、签订购买合同时，双方均同意解除车位购买约定内容，且上诉人自始并无购买车位的真实意思，不存在违约行为。3.昊鑫公司以车位定金名义收取的款项属于不当得利，上诉人自始并无购买车位的意思表示，不存在缔约过失或违约行为；根据《合同法》第九十七条的规定，被上诉人应当返还所谓的“车位定金”。故上诉请求撤销原判，改判支持其原审的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。被上诉人昊鑫公司答辩称：1、昊鑫公司不存在侵害公平交易权、违背意愿搭售的行为，认购协议不存在加重上诉人责任、排除其权利的情形，双方签订合同完全符合合同法的要约承诺条件，昊鑫公司向上诉人附带车位没有违反法律强制性规定，属于合法有效的契约行为；2、上诉人在履行协议的过程中存在严重违约行为，昊鑫公司扣除定金合法，不构成不当得利。上诉人称昊鑫公司以合法形式掩盖非法目的，无法律依据。答辩认为原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判处适当，应当驳回上诉，维持原判。原审认定事实的证据有：当事人陈述、银行卡交易明细及收款收据、《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》复印件等证据在卷证实，本院予以认定。二审中，上诉人申请证人张筠民出庭作证，以证实该小区业主因昊鑫公司的违法搭售行为提起诉讼后，昊鑫公司已与业主达成和解协议，退付了业主的定金。证人张筠民陈述其妻李红梅因与昊鑫公司房屋买卖合同纠纷一案不服西峰区人民法院判决提起上诉后，昊鑫公司与李红梅达成和解协议，昊鑫公司退付了李红梅交付的定金，李红梅撤回了上诉。经质证，昊鑫公司认为证人不具备作证资格，作证程序不合法，证人所证实的个案和解结果不能作为支持上诉人上诉请求的依据。经审查，证人证实业主李红梅与昊鑫公司达成和解协议而撤回上诉属实，和解协议系双方自愿协商的结果，与本案无直接关联性，在本案中不予采信。经审理查明并综合全案证据材料，本院二审认定的事实与原审审理查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点问题是：1、昊鑫公司与李明泽在《商品房认购协议书》中约定的车位认购条款是否合法有效；2、昊鑫公司应否返还李明泽车位定金并支付利息。现查明，昊鑫公司与李明泽签订《商品房认购协议书》是由昊鑫公司单方提供的格式合同，合同约定李明泽认购昊鑫公司商品房一套，同时约定：“该房屋带负二层052号车位，车位总价款23.6万元。住宅和连带的车位一并购买不可分割……。”该约定条款实质就是要求李明泽在购买商品房时必须附带购买车位，排除了李明泽的自主购买权利，加重了李明泽的购房负担，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，故昊鑫公司与李明泽在《商品房认购协议书》中约定的车位认购条款属无效条款。《商品房认购协议书》签订后，昊鑫公司收取李明泽3.6元车位定金，将李明泽的《商品房认购协议书》及车位定金收据原件收回，再未签订《地下车位买卖合同》，最终车位由昊鑫公司另行出售，均系昊鑫公司利用开发商的优势主导地位单方操作完成的行为。上述系列行为表明，李明泽无购买车位的真实意思表示，李明泽与昊鑫公司签订的《商品房认购协议书》中约定的车位认购条款并未实际履行，双方最终并无车位买卖的实际行为，昊鑫公司收取李明泽3.6万元车位定金，违反了《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”的规定。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”昊鑫公司与李明泽约定的车位认购条款无效，昊鑫公司应将收取的3.6万元车位定金返还给李明泽。李明泽要求昊鑫公司支付利息的请求，因李明泽与昊鑫公司签订《商品房认购协书》时，明知昊鑫公司的搭售行为不合理，但仍向昊鑫公司交付了车位定金，李明泽亦有一定过错。因此，对李明泽要求昊鑫公司支付利息的请求不予支持。综上所述，原审判决适用法律错误，判处不当，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第2243号民事判决；二、甘肃昊鑫市场开发股份有限公司返还李明泽车位定金3.6万元；三、驳回李明泽的其他诉讼请求。上述内容限判决生效后三十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费1694元，由李明泽负担339元，甘肃昊鑫市场开发股份有限公司负担1355元。本判决为终审判决。审 判 长  张治辉代理审判员  赵会娥代理审判员  赵 敏二〇一六年四月七日书 记 员  杨 柳