江苏省苏州市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）苏中行终字第00221号上诉人（原审原告）钱月华。委托代理人黄勤，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托代理人刘江，江苏合展兆丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）苏州市住房和城乡建设局（下称市住建局），住所地苏州市锦帆路239号。法定代表人张永清，局长。委托代理人朱激，局长助理。委托代理人熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。原审第三人施宏。上诉人钱月华因房屋行政登记及行政赔偿一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2014)姑苏行初字第0009号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年××月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人钱月华的委托代理人黄勤、刘江，被上诉人市住建局的委托代理人朱激、熊坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，200××年5月31日，钱月华与苏州融汇房地产开发有限公司（下称融汇公司）签订商品房买卖合同，向其购买汇翠花园*幢10××室房屋。2009年1月4日，市住建局向钱月华颁发了编号为苏房权证市区字第××号房屋所有权证书。案外人钱海峰（居民身份证号码××）系钱月华之子，与施宏为朋友关系。2010年，钱海峰与施宏商定以买卖方式将苏州市汇翠花园*幢10××室房屋过户登记至施宏名下，以此获取银行贷款。钱海峰提供了房屋所有权证及钱月华的身份证、户口簿、离婚调解书等材料。施宏于2010年5月24日在编号为苏平契*的存量房买卖契约买受人栏内签名，上述买卖契约中出卖方“钱月华”签名字样经司法鉴定，结论为倾向认为签名非钱月华本人所签。2010年6月2日，出卖人“钱月华”与买受人施宏作为申请人向市住建局下属的苏州市房产交易登记管理中心（下称市房产登记中心）申请房屋转移登记，填写了房屋登记申请书（转移登记）、房产登记委托书，并提交了双方身份证、户口簿、民事调解书、房屋土地证（均为原件核验后留复印件）以及房屋买卖契约、资金托管凭证等，同时递交了苏房权证市区字第××号房屋所有权证原件。2010年6月3日，市住建局经审核，核准并颁发了产权人为施宏的苏房权证市区字第××号房屋所有权证书。2012年12月5日，施宏委托代理人与案外人史磊签订存量房买卖合同，约定将汇翠花园1幢10××室房屋以64万元价格出售给史磊，双方于2012年12月13日向市住建局申请办理所有权转移登记，市住建局于2012年12月28日向史磊颁发了产权人为史磊的编号为苏房权证市区字第××号房屋所有权证。经钱月华申请，原审法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对下列事项进行鉴定：1、对日期为2010年6月2日《房屋登记申请书（转移登记）》中“转让人（被询问人）签章”落款处的“钱月华”签名字迹、2010年6月2日《苏州市房产登记委托书》中“委托人”落款处的“钱月华”签名字迹是否出自钱月华笔迹。2、对日期为2010年5月24日《存量房买卖契约》（编号为苏平契201005240069）第12页上“本人（签章）”落款处的“钱月华”签名字迹、2010年6月2日《房屋登记申请书（转移登记）》中“转让人（被询问人）签章”落款处的“钱月华”签名字迹、2010年6月2日《苏州市房产登记委托书》中“委托人”落款处的“钱月华”签名字迹是否出自徐琳笔迹。其中徐琳为苏州市房屋置换中心有限公司的工作人员。该司法鉴定中心于2015年5月18日出具了司鉴中心[2015]技鉴字第581号鉴定意见书，结论为上述《房屋登记申请书（转移登记）》、《苏州市房产登记委托书》上需检的“钱月华”签名不是钱月华本人所写，无法判断《房屋登记申请书（转移登记）》、《苏州市房产登记委托书》及《存量房买卖契约》上需检的“钱月华”签名是否为徐琳所写。钱月华同时申请对诉争房屋汇翠花园1幢10××室2014年1月3日的房地产市场价值进行评估，经原审法院委托，江苏金宁达房地产评估有限公司于2015年4月30日作出《房地产估价报告》，评估时点的房地产市场价值为811552元。原审法院另查明，本案审理期间，钱月华就本案所涉的苏平契201005240069《存量房买卖契约》提起民事诉讼。原审法院于2015年2月10日作出（2014）姑苏民五初字第0241号民事判决，该判决认定钱月华作为标的房屋的原所有权人，未在买卖契约中签名，也未授权其他人对其所有的房屋作出处分，法院不能仅依据其与钱海峰的母子关系认定存量房买卖契约出自其真实意思表示，施宏也无相关证据可证明其就存量房买卖契约的主要条款和钱月华达成了合意，双方之间的存量房买卖契约并不成立。同时认定，史磊从施宏处购买诉争房屋出于善意，支付了合理的对价，并依法办理了产权登记手续，实际占有了房屋，应当认定其取得了该房屋的所有权，钱月华无权再向其主张返还房屋。该判决作出后，当事人均未提起上诉，已生效。原审法院再查明，2009年××月6日，苏州市房屋置换中心有限公司（下称置换中心）与市房产登记中心签订备忘录，由后者授权前者在办理房屋登记手续（买卖、抵押）中核验买卖、抵押双方的身份证、结婚证、离婚证、离婚协议、户口簿、房屋所有权证、房屋他项权证、见证买卖双方签署《成交确认书》、《委托书》、《苏州市房屋登记申请表》（包括转移登记、抵押登记）、《房屋登记询问表》；委托见证人栏由房屋置换中心交易经办主管人员盖“此签名确系当事人当面签订”、“该复印件与原件无异”字样和签名，并加盖“苏州房屋置换中心有限公司业务专用章”后生效，并确定因核验错误造成法律纠纷的，房屋置换中心承担全部责任。原审法院认为，根据建设部《房屋登记办法》第四条的规定，市住建局作为本市房产行政主管部门，对本行政区域内的房屋进行权属登记和管理，系其法定职责，是本案适格的被告。《房屋登记办法》第三十二条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖……；第二十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项所规定的材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。根据上述规定，房屋买卖合同系市住建局办理房屋所有权转移登记的基础。本案中，原审法院生效民事判决已确认，钱月华作为诉争房屋的所有权人未在买卖契约中签名，也未授权其他人对其所有的房屋作出处分，其与施宏之间的存量房买卖契约并不成立。故市住建局作出的涉案房屋所有权转移登记已缺少事实基础，依法应予撤销。但鉴于该房屋已被转移登记于案外人史磊，且生效民事判决已认定史磊取得该房屋系出于善意，合法取得了诉争房屋的所有权，故被诉的房屋所有权转移登记行为已不具有可撤销内容，应依法确认该登记行为违法。《房屋登记办法》第六条第二款规定，从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设行政主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。但住房和城乡建设部2009年4月1日发布的建房[2009]61号《住房和城乡建设部关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》中明确，2010年起开展房屋登记官培训考核工作。从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证》的人员，应调离房屋登记审核岗位。本案的房屋登记行为发生在2010年12月20日，故当时对房屋登记审核人员持证上岗并无强制性要求。涉案的房屋登记审核人员依法具有审核职权。同时，市房产登记中心在无法律、法规或者规章规定的情况下，授权置换中心行使申请材料核验等行政职权，应视为委托，其法律后果应当由被告承担。钱月华认为系非法委托的观点，不予采纳。关于钱月华要求市住建局赔偿损失的诉请。《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。《房屋登记办法》第九十二条第二款规定，房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。第七条第一款规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。第十一条规定申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。本案中，市住建局在办理诉争房屋转移登记时，已按照《房屋登记办法》第三十三条的规定，要求被申请人提交了登记申请书、申请人双方的身份证、户口簿、房屋所有权证书、存量房买卖契约等原件进行核验，并对房屋所有权证及存量房买卖契约原件进行留存。同时，根据《房屋登记办法》第十八条的上述规定对申请人进行了询问，经权属审核后核发了产权人为施宏的房屋所有权证书。虽经事后证明，钱月华的身份被冒用，但市住建局已按照《房屋登记办法》的上述规定进行审查，程序合法，已尽合理审查义务，在涉案的房屋转移登记中不存在明显过错，钱月华要求市住建局赔偿缺少事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：一、确认市住建局于2010年6月3日作出的苏房权证市区字第××号房屋所有权登记违法；二、驳回钱月华的其他诉讼请求。上诉人钱月华上诉称，一、根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第二十一条的规定，行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下，授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使职权的，应当视为委托。当事人不服提起诉讼的，应当以该行政机关为被告。市住建局将办理房屋登记手续中的法定职责委托给市房产登记中心的行为合法，当事人不服提起诉讼的应当以市住建局为被告。但2009年××月6日市房产登记中心与置换中心签订备忘录，将其受托职责转委托给不属于管理公共事务的事业型组织置换中心，不符合《中华人民共和国行政许可法》第二十四条、《中华人民共和国行政处罚法》第十八条有关受托组织不得再委托的规定。两者之间的委托系非法、无效委托。二、上述转委托行为导致上诉人所有的房屋被非法转移，市房产登记中心存在过错。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条的规定，被上诉人应当承担全部过错责任，赔偿上诉人的全部损失。即使上述转委托合法，置换中心在办理涉诉房产转移登记中无能力核验买卖双方身份证的真假，无能力见证申请人当面签署《房屋登记申请书（转移登记）》、《苏州市房产登记委托书》的真实意思表示，未审核出上面的“钱月华”并非上诉人所签，应当承担责任。被上诉人也确认其工作人员从未与房屋转移登记申请人当面核实，仅从形式上审查申请材料。请求撤销原判，判令被上诉人赔偿上诉人经济损失811522元，评估费64××5元、鉴定费15500元及上诉费由被上诉人承担。被上诉人市住建局答辩称，一，上诉人市房屋登记中心的转委托非法无效的观点不成立，置换中心前身系苏州市住房交换所，该单位早在九十年代即为苏州市房产管理局的下属单位，一直承担为方便群众办理产权过户手续的验证工作。有关备忘录的情况早在2001年就已存在，现在只是把一些验证的工作继续由置换中心来把关，并没有影响市房屋登记中心行使审核、登记的权利。被上诉人作为发证部门，对相关资料按规定进行了合理审查，并不存在非法委托的情况。被上诉人对置换中心鉴证的行为是对外承担责任的，因此并未影响上诉人任何的合法权益。第二，鉴证单位在行使鉴证工作的过程中，并无未尽审查义务的情况。上诉人的儿子一手炮制了房屋买卖和转移登记的过程，其中涉及非法伪造、变造房屋权属证书、房屋买卖合同，甚至有冒领房产证的可能性，被上诉人已经报案，而且公安机关已经立案，应当由责任人承担刑事责任。即使上诉人可能存在部分损失，也是与上诉人儿子的行为有关，甚至与上诉人自己的过错有关，与被上诉人没有关联性。因此，被上诉人不应承担任何赔偿责任。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人施宏未陈述意见。原审被告向原审法院提供的证据材料：第一组证据：1、房产分层分户平面图；2、苏州市房地产测绘队登记报告；3、房屋登记申请书（转移登记）；4、民事调解书；5、苏州市存量房交易资金托管存款凭证；6、户口簿及身份证（钱月华、施宏）；××、存量房买卖契约；8、苏房权证市区字第××号房屋所有权证；9、苏州市房产登记申请书；10、房屋登记询问表；11、苏州市房产登记委托书；12、户口簿及身份证复印件；13、中国建设银行股份有限公司苏州分行营业执照；14、个人住房（商业用房）借款合同；15、房地产抵押估价报告；16、致委托方的函；1××、苏房权证市区字第××号房屋所有权证存根；18、苏房市区他字第10110839号房屋他项权证存根；19、现金完税证及发票。第二组证据：1、房产分层分户平面图；2、房屋登记申请书（转移登记）；3、购房人家庭人员及名下住房情况申报表；4、苏州市存量房交易资金托管存款凭证；5、苏州市房产交易登记管理中心告知书；6、户口簿及身份证；××、会员参保证明；8、苏国用（2010）第05016××66号土地证；9、存量房买卖合同；10、苏房权证市区字第××号房屋所有权证；11、公证书；12、房屋登记申请书（抵押设立登记）；13、苏州市房产登记委托书；14、中国建设银行股份有限公司苏州分行营业执照；15、估价协议书；16、个人住房（商业用房）借款合同；1××、现金完税证及发票；18、苏房权证市区字第××号房屋所有权证存根；19、苏房权证市区他字第××号房屋他项权证存根。原审被告还补充提交了苏州市存量房交易资金托管支取通知书及中国工商银行流水凭证。原审被告向原审法院提供的依据：《房屋登记办法》、《苏州市城市房屋权属登记条例》。原审原告向原审法院提供的证据材料：1、200××年5月31日签订的《商品房买卖合同》；2、汇翠花园1幢10××室房屋所有权证、土地使用权证；3、存量房买卖契约（编号：苏平契*）、销售不动产统一发票；4、存量房买卖合同契约（编号：苏存合同*）；5、苏州市房屋权属登记簿；6、（2014）姑苏民五初字第0241号民事判决书；××、司鉴中心[2015]技鉴字第581号鉴定意见书；8、置换中心的企业信息；9、缴费通知和发票各2份；10、房地产估价报告。原审第三人施宏未向原审法院提供证据材料。原审法院依职权调取的证据：1、苏州市机构编制委员会办公室苏编办1999第16号关于苏州市住房交换服务所更名的批复及名称变更预核准登记通知书；2、市房产登记中心与置换中心备忘录。上述证据、依据均已随案移送本院。本院经审查认定，原审法院对证据认证正确。根据本案有效证据，本院经审查，原审判决认定事实清楚，证据充分。庭审中，双方当事人围绕本案的争议焦点即被上诉人是否应当对上诉人承担赔偿责任，分别发表了辩论意见。上诉人认为，房屋登记人员应当具有相关资质，被上诉人没有查验申请材料，办理人员是置换中心的员工，没有专业知识也没有上岗证，无法审核出登记申请是否是产权人的真实意思表示，整个登记过程中被上诉人存在失职行为，没有按照《房屋登记办法》的规定严格实施，导致涉案房屋在钱月华本人并不知情的情况下被转移，损失应当由被上诉人承担。被上诉人认为，在办理转移登记时被上诉人已经尽到了审查义务，也穷尽了所有手段。本案的责任在于钱月华本人对材料的保管不严以及其儿子刻意的犯罪行为，被上诉人不存在任何过错或违法行为，不应当承担赔偿责任。本院认为，《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，被上诉人在办理诉争房屋转移登记时，按照《房屋登记办法》第三十三条的规定，要求申请人提交了登记申请书、申请人双方的身份证、户口簿、房屋所有权证书、存量房买卖契约等原件进行核验，并对房屋所有权证及存量房买卖契约原件进行留存。同时对申请人进行了询问，经权属审核后核发了产权人为施宏的房屋所有权证书。房屋转移登记以房屋所有权发生转移的事实为基础。本案中，相关生效判决已确认涉案房屋转移登记所依据的存量房买卖契约并不成立，故涉案房屋所有权转移登记已缺少相关事实基础，依法应予撤销。但鉴于该房屋已被案外人史磊善意取得，进行了房屋所有权转移登记，故被诉的房屋所有权转移登记行为已不具有可撤销内容，应依法确认违法。现虽有相关证据证明上诉人的身份被冒用，房屋转移登记所依据的存量房买卖契约亦被生效判决认定为未成立，但上述情形均系上诉人的儿子钱海峰故意隐瞒真实情况和提供虚假材料而造成。在登记过程中申请人提供了符合《房屋登记办法》规定的所有申请登记材料，被上诉人在审核中虽已尽审慎审核义务，但确实难以发现钱海峰有意为之的虚假情形。因此，被上诉人按照《房屋登记办法》的规定对被诉房屋登记行为进行了审慎的审查，并不存在违法行为。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条的规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；（三）违法征收、征用财产的；（四）造成财产损害的其他违法行为。根据该条规定，行政机关及其工作人员在行使职权时存在法定的违法行为致使受害人财产损失的情形，应当负行政赔偿责任。本案中，被上诉人在房屋登记过程中并无违法行为，因此不应承担行政赔偿责任。上诉人要求被上诉人赔偿其损失及承担相关评估费、鉴定费的请求，本院不予支持。关于上诉人提出的市房屋登记中心转委托行为违法的问题，本院认为，市房产登记管理中心在无法律、法规或者规章规定的情况下，授权苏州房屋置换中心有限公司行使申请材料核验等行政职权，应视为委托，其法律后果是被上诉人承担相应的法律责任，但该行为并不能直接导致涉案房屋登记行为违法。同时，房屋登记官培训考核工作自2010年方始开展。从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证》的人员，应调离房屋登记审核岗位。本案的房屋登记行为发生在2010年12月20日，故当时对房屋登记审核人员持证上岗并无强制性要求。上诉人该理由无法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钱月华负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈芝颖代理审判员  倪志钧代理审判员  林 磊二〇一五年九月十四日书 记 员  王雪麟