江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初7401号
原告：太仓三鑫复合材料有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇民营小区，统一社会信用代码91320585088199404C。
法定代表人：戴欢福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：施铭，江苏广浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王驰，江苏广浩律师事务所律师。
被告：苏州德佛工艺品有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇民营小区（荷池村），统一社会信用代码91320585778012782R。
法定代表人：闵培德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张康亮，上海百悦律师事务所律师。
原告太仓三鑫复合材料有限公司与被告苏州德佛工艺品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序于2017年1月23日公开开庭审理了本案。原告太仓三鑫复合材料有限公司法定代表人戴欢福及其委托诉讼代理人施铭、王驰、被告苏州德佛工艺品有限公司的法定代表人闵培德及其委托诉讼代理人张康亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太仓三鑫复合材料有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的租金985362.03元（具体计算明细为：1.一号北车间二楼自2015年1月1日起计算至2016年10月10日止，以0.25元/平方米/天，使用面积按照1523.02平方米计算的租金247110元；2.一号北车间一楼自2015年5月1日起计算至2016年10月31日止的租金67500元，庭审中明确要求计算至实际腾退之日止，以150元/平方米/年，使用面积按照300平方米计算；3.办公楼自2015年1月1日起计算至2015年5月31日止，以150元/平方米/年，使用面积按照1000平方米计算的租金62500元；4.办公楼自2015年6月1日起计算至2016年10月31日止的租金73291.25元，庭审中明确要求计算至实际腾退之日止，以150元/平方米/年，使用面积按照344.9平方米计算；5.二号南车间自2015年1月1日起计算至2015年12月31日止，以150元/平方米/年，使用面积按照1523.02平方米计算的租金228453元；6.二号南车间自2016年1月1日起计算至实际腾退之日起，一楼按照150元/平方米/年，二楼按照0.25元/平方米/天，使用面积均按照1523.02平方米计算）；二、判令被告立即腾退归还占用原告的土地和厂房（具体范围为：一号北车间一楼使用面积300平方米的厂房；344.9平方米的办公楼；二号南车间一幢）。事实和理由：1.2013年12月27日原告法定代表人与被告签订《协议书》一份，约定被告将所有的厂房4146平方米及土地15.2亩转让给原告，2014年12月15日被告将其中7629.3平方米的土地及4146平方米的厂房过户至原告名下，尚有部分土地未过户。同时双方约定资产转让后被告借用原告的厂房，租赁价格为150元/平方米/年。2.资产转让原告后，被告自2015年1月1日起至2016年10月10日期间，一直占用一号北车间二楼，也未支付原告任何费用，故主张要求被告支付以0.25元/平方米/天、使用面积按照1523.02平方米计算的占用费247110元；3.2015年5月1日原、被告双方口头约定被告承租原告所有的一号北车间一楼部分厂区，使用面积为300平方米，租金为150元/平方米/年，但自租赁至今未支付任何租金，且仍在使用中；4.资产转让后，被告自2015年1月1日起至2015年5月31日止实际占用原告办公楼1000平方米，按照150元/平方米/年，应付原告费用62500元，至今也未支付；5.2015年6月1日原、被告双方口头约定被告承租原告所有的办公楼部分办公室，实际面积为344.9平方米，租金按照150元/平方米/年计算，但自租赁至今未支付任何租金，且仍在使用中；6.2015年1月1日原、被告双方签订二号南车间租赁协议书一份，被告承租原告所有的南车间一幢，租期为一年，租金按照150元/平方米/年、使用面积按照1523.02平方米计算、租金为228453元/年。合同到期后，双方因租金计算方式问题发生争议，未继续签订租赁合同，但被告一直占有原告所有的南车间一、二层未腾退归还原告。7.因被告一直占用原告二号南车间未还，原告要求被告自2016年1月1日起计算至实际腾退之日起，二号南车间一楼按照150元/平方米/年、二楼按照0.25元/平方米/天，使用面积均按照1523.02平方米计算占有使用费用。经双方协商未果，原告诉至法院。
被告苏州德佛工艺品有限公司承认原告太仓三鑫复合材料有限公司所述的第1.3.4.5.6项事实。但被告同时认为：1.涉案厂房及土地系原告从被告处购得，双方协议明确约定资产过户给原告后，原告同意将厂房及办公用房出租给被告使用，车间按单层面积计算，故原告主张二号南车间按照两层面积进行收费无任何依据；2.一号北车间二楼在资产转让给原告时的确放置了属于被告的部分物品，大约也只占了约150平方米，但是当时因为双方关系较好，二楼空间原告也不使用，故让被告免费临时使用的，不存在租赁及非法占用的情况。且双方当时明确说好，二楼空间原告何时需要被告随时将自己物品搬离腾退，被告也未实际控制该二层车间，自2016年10月份原告一直没有也未向被告催要，故在2016年10月6日原告通知被告搬离时被告随即就搬离，原告收取占用费无任何依据；3.至于在租赁及占用期间未支付原告费用的原因，是因为原、被告双方在厂房及土地交易过程中，原告也尚未付清厂房及土地转让款，故双方在2015年时曾协商以租金抵扣转让款，原告也是同意的，故才未支付租金及使用费；4.原告肆意撕毁双方于2013年12月27日签订的协议书，违反了其中约定欲收取南车间二层的租金，导致双方就厂房租赁事宜一直协商不成，故请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告的答辩意见原告述称：1.2015年1月1日双方签订的南车间租赁合同到期后，原、被告双方未继续签订新的租赁合同，原告有权收取二层车间的使用费用；2.一号北车间二楼均是被告占用，虽然被告在原告通知后很快即搬离，但仍应支付相应占用费用；3.双方的确谈过以租金抵扣转让金的事情，但双方就租金及使用费计算的差异导致未能达成一致意见，另外，因被告已另案诉讼要求原告支付未付清的厂房及土地转让款，故原告也不再要求直接抵扣。
庭审中，就一号北车间二楼的情况原告向本院陈述：“在厂房及土地转让过来以后，被告在二楼放了点东西，因在转让协议中原告需要补偿被告搭棚费用8万元，所以原告就向被告提出占用该地方，就用8万元抵扣掉；而且原告曾在2015年2月份时向被告交涉，把东西搬掉，不搬掉的话就要收钱。2015年5月1日被告提出租赁原告北车间一楼300平方米时，原告也提出如果被告及时搬离二楼，前面部分可以不收钱，如果不搬掉就要算占用费。”对此，被告并不认可。另外，庭审中原告也明确双方未就北车间二楼租赁事宜进行过协商，原告自2015年1月1日起至2016年10月期间也未向被告发送过任何函件，表示要求其搬离或收取费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于一号北车间二层被告是否应当支付使用费的问题。本院认为，1.结合庭审中原、被告双方的陈述情况分析，该北车间二层自被告转让给原告后，一直未有使用，被告也仅是放置了部分物品。原告也仅是在2016年10月份前后将该车间出租给他人使用，原告庭审中虽声称在产权过户后不久多次要求被告搬离，否则即收取相应费用，但并未提供相应证据证明；2.2015年5月1日原告就该车间一楼仅300平方米的厂区范围租赁问题与被告协商确定租金等事项，而二楼面积为1523.02平方米，如要求被告支付费用，原告长期以来并未以书面形式告知被告占用的费用标准及长期占用的后果，有违常理；3.2015年1月1日原、被告双方就二号南车间签订租赁协议时，租金也仅是按照第一层的建筑面积计算，对于与一号北车间相同结构的车间，并不另外收取第二层车间的费用。综上，本院认为，结合原、被告双方在资产转让过程中的约定、双方在租赁事实中租金的计算等情形分析，原告主张要求被告支付二层占用费用的请求依据并不充分，相反被告所称基于当时双方关系较好，北车间二层不收取费用的陈述更符合实际情况，本院对原告要求被告支付自2015年1月1日起至2016年10月10日期间北车间二层占用费的诉讼请求，不予支持。
二、关于原告自2016年1月1日之后能否收取二号南车间二层的费用问题。原告提供了2013年12月27日双方签订的《协议书》、2015年1月1日双方签订的《租赁厂房合同书》各一份，被告对此真实性均无异议，本院依法予以确认。在《协议书》中双方约定资产转让后，原告同意被告借用厂房，办公用房约2000平方米（按实际面积结算），租赁价格每年每平方米150元，车间按单层面积计算，待资产转让手续结束后，另行签订租赁协议。故双方于2015年1月1日签订了《租赁厂房合同书》，在该份合同中，被告承租了南车间一幢，建筑面积为1523平方米，租期为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日止。原告庭审中陈述该期间的租金费用也是按照单层车间面积计算。本院认为，虽然2013年12月27日双方签订的《协议书》中约定原告同意出租厂房给被告使用，车间按单层面积计算，但同时也约定了需要双方另行签订租赁协议，此份协议书中并未明确约定原告在此后多年内均应保持相同价格及均应按照单层面积计算租金价格，2015年1月1日双方签订的《租赁厂房合同书》到期后，双方应就新的租赁事宜如租期、租金标准、租赁面积等重要问题重新协商确定，且实践中双方也一直在进行协商，庭审中，被告对于一直占有使用二号南车间两层的事实也无异议，故原告有权要求被告按照其实际占用的面积支付相应费用。而对于应支付的费用标准问题，对于该车间二层租赁费用以0.25元/平方米/天计算，被告也未提出异议，本院确认以此标准计算。
本院认为，对于被告实际承租的原告所有的一号北车间一楼300平方米的部分厂区以及344.9平方米的办公楼，双方未签订书面租赁合同，依据法律规定，对于租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。自2016年8月份起，原告就租赁事宜多次向被告发函，要求被告签订书面合同并付清租金，否则收回厂房，因协商未果诉至法院要求被告腾退归还占用的厂房，原告以诉讼的形式表明不再履行合同，并要求被告腾退占用的上述厂房及办公用房，本院依法予以支持。而对于原、被告双方签订的关于二号南车间租赁合同期间届满后，经协商双方未继续签订书面合同，也未达成继续租赁的合意，原告已明确告知被告不再续租，被告理应将租赁物及时返还给原告，但被告在租赁期限届满后仍继续占用租赁物未予归还原告，违反了相关法律规定，故对原告要求被告腾退归还所占用的二号南车间的诉讼请求依法应予支持。
对于被告应支付原告的相关费用问题，本院认定如下，自2015年1月1日起至2015年5月31日止被告实际占用原告的办公楼1000平方米，应付费用62500元，被告无异议，本院依法予以确认。对于自2015年1月1日起至2015年12月31日止期间的二号南车间的租赁费用228453元，被告无异议，本院依法予以确认。对于被告仍在占用的一号北车间一楼300平方米厂区的费用，自2015年5月1日起计算至被告实际腾退之日止，以150元/平方米/年计算；对于被告实际使用的344.9平方米办公楼的费用，自2015年6月1日起计算至被告实际腾退之日止，以150元/平方米/年计算；对于被告仍占用的二号南车间费用，自2016年1月1日起计算至被告实际腾退之日起，该车间一楼以150元/平方米/年、二楼以0.25元/平方米/天，使用面积均按照1523.02平方米计算。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条规定，判决如下：
一、被告苏州德佛工艺品有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告太仓三鑫复合材料有限公司款项290953元。
二、被告苏州德佛工艺品有限公司于本判决生效之日起30日内将占用的原告太仓三鑫复合材料有限公司一号北车间一楼300平方米厂区腾退归还原告并支付使用期间的费用（计算方式为：自2015年5月1日起计算至被告实际腾退之日止，以150元/平方米/年、按照使用的300平方米计算）。
三、被告苏州德佛工艺品有限公司于本判决生效之日起30日内将占用的原告太仓三鑫复合材料有限公司的344.9平方米办公楼腾退归还原告并支付使用期间的费用（计算方式为：自2015年6月1日起计算至被告实际腾退之日止，以150元/平方米/年、按照使用的344.9平方米计算）。
四、被告苏州德佛工艺品有限公司于本判决生效之日起30日内将占用的原告太仓三鑫复合材料有限公司的二号南车间腾退归还原告并支付使用期间的费用（计算方式为：自2016年1月1日起计算至被告实际腾退之日起，该车间一楼以150元/平方米/年、二楼以0.25元/平方米/天，使用面积均按照1523.02平方米计算）。
五、驳回原告太仓三鑫复合材料有限公司的其他诉讼请求。
上述款项直接支付至原告太仓三鑫复合材料有限公司的银行账户（户名：太仓三鑫复合材料有限公司，开户行：中国银行太仓浮桥支行，账号：48×××74）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13654元，减半收取6827元，由被告苏州德佛工艺品有限公司负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 员 张永生
二〇一七年一月二十六日
法官助理 李 玲
书 记 员 夏成程