山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6839号上诉人（原审被告）：胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会。法定代表人：张涛，主任。委托诉讼代理人：李凤，胶州立丰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘鹏，胶州立丰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨铸德。委托诉讼代理人：雷东林，胶州中云法律服务所法律工作者。上诉人胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会（以下简称水寨居委会）因与被上诉人杨铸德房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人水寨居委会的委托诉讼代理人李凤,被上诉人杨铸德的委托诉讼代理人雷东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水寨居委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判水寨居委会不承担赔偿杨铸德损失责任或发回重审；2、一、二审诉讼费用由杨铸德承担。事实和理由：一、原审法院仅凭杨铸德提交的装修合同、装修明细、收据及转账记录，在未查清涉案房屋现场装修工程量及实际装修费用情况下，就认定涉案房屋的装饰装修费用为80万元，属于事实认定错误。1、原审庭审中水寨居委会已经提交2015年7月19日涉案房屋现场照片光盘一份，从该照片中可以看出该照片拍摄地点为涉案房屋，拍摄时间在水寨居委会与杨铸德签订农村实物资产交易合同之前，该照片结合水寨居委会提交证据水寨居委会天泰广场网点出资成交公示、解除合同等材料，足以证明在水寨居委会将涉案房屋出租给杨铸德之前，曾经将涉案房屋出租，涉案房屋是由原承租人进行的装修并非杨铸德进行的装修，且涉案房屋现状与水寨居委会出租给杨铸德之前基本一致，杨铸德所述明显与事实不符。2、根据谁主张谁举证原则，本案中杨铸德诉请为要求水寨居委会赔偿损失80万元，则杨铸德应就因水寨居委会原因给杨铸德造成的实际损失为80万元举证予以证明，杨铸德庭审中提交的装修合同、装修明细、收据及转账记录等证据材料不足以证明系因水寨居委会原因给杨铸德造成损失80万元，杨铸德应承担举证不能的不利后果。二、原审法院认定水寨居委会对杨铸德因涉案房屋装修而造成损失存在较大过错，承担60％的过错赔偿责任，属于责任划分不清。水寨居委会仅为一般普通购房者，在建设单位、物业单位未明确告知且在与水寨居委会网点房近似其他网点房多年正常经营餐饮经营活动情况下不可能知道涉案房屋存在使用限制，水寨居委会出租涉案房屋时对涉案房屋存在使用限制并不知情，水寨居委会无过错不应承担赔偿责任。杨铸德辩称，1、双方当事人签订《农村实物资产交易合同》明确约定，承租房产从事餐饮业，自主经营，且水寨居委会保证合法经营不受干涉，否则，水寨居委会应承担损失。杨铸德足额支付租金并进行装修、办理工商登记等事项，在办理环保手续时，才知道水寨居委会在合同中承诺的保证，根本无法履行。杨铸德要求解除合同的理由是合同目的无法实现，水寨居委会明显存在过错，一审法院认定其承担60%的责任，应为合理认定。2、一审法院认定赔偿数额合理。杨铸德提交了与装修单位的合同及汇款80万元的银行汇款凭证及装修明细，能够证明杨铸德造成的装修损失。水寨居委会上诉主张的该房屋的现状系租赁之前他人装修的，但没有提供有效证据予以证实，原审法院不予认定，于法有据。请求驳回上诉，维持原判。杨铸德向一审法院起诉请求：解除杨铸德与水寨居委会双方于2015年10月30日签订的农村实物资产交易合同；2、水寨居委会立即返回杨铸德租金215810元，并赔偿杨铸德损失80万元；3.本案的诉讼费用由水寨居委会承担。一审法院查明事实：2013年5月29日，水寨居委会与青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司（以下简称天泰公司）签订青岛市商品房预售合同，约定水寨居委会购买天泰公司位于胶州市澳门路333号海湾.天泰金融广场小区9号楼商业1层101、109、110户，用途为商业。该合同中未告知水寨居委会涉案房屋的准许使用功能。胶州市环境保护局于2011年5月16日出具的胶环审（2011）110号关于天泰公司海湾天泰金融广场项目环境影响报告书的批复中，载明天泰金融广场项目商业以金融为主，不设餐饮业和娱乐业，并载明建设方在出售、出租物业时，须明示商业网点的准许使用功能，保障群众的知情权。之后2014年4月青岛理工大学出具海湾天泰金融广场项目环境影响变更报告中，载明根据区域发展情况，在网点中加设餐饮，故编制环境影响变更报告，海湾天泰金融广场的部分楼座即2#、3#、4#、7#、8#、10#楼部分区域设专用烟道，并规定油烟排放口位于楼顶或采取高效油烟净化设施，但9#楼的功能没有改变。在该环境影响评价报告中建议建设单位应在项目房屋预售和出售时公示项目餐饮业位置以及油烟气排放口设置情况，并在售房合同中明确。2015年10月30日，杨铸德、水寨居委会签订农村实物资产交易合同一份，约定：水寨居委会将持有的实物资产胶州市天泰广场9号楼101#、109#、110#网点以租赁方式有偿出租给杨铸德，期限2016年2月1日至2026年1月31日，租期10年，租赁费每年215810元，水寨居委会租给杨铸德主要从事餐饮酒店等自主经营，租赁费第一次交款为签字之日起30日内一次性交齐，以后每年2月1日前一次性支付水寨居委会。合同第六条双方声明与保证中第六款约定：水寨居委会保证杨铸德在本合同期内合法正常经营不受干涉，若非因杨铸德原因导致杨铸德合法经营受到干涉，水寨居委会应当向杨铸德承担违约赔偿责任，并承担由此给杨铸德造成的损失。合同第八条违约责任第三款约定：标的资产存在重大事项未披露或存在遗漏，对标的资产造成重大不利影响的，或可能影响资产转让价格的，杨铸德有权解除合同，杨铸德不解除合同的，有权要求水寨居委会就有关事项进行补偿，经双方协商，也可以约定其他赔偿方式；第四款约定：如水寨居委会承租期间终止合同，则水寨居委会应向杨铸德赔偿因提前终止合同而遭受的一切损失并承担一切损失及承担违约金，该损失赔偿范围包括但不限于杨铸德因此而造成的实际损失(实际损失包括但不限于杨铸德前期投入的装修费、新增设备、设施价款、装修费设计费、设备预定费等所有实际损失)，杨铸德因此造成的预期损失水寨居委会还应向杨铸德支付租金3倍的违约金。2015年11月27日，杨铸德支付水寨居委会租赁费215810元。2015年11月6日，杨铸德与青岛盛世壹生装饰设计有限公司（以下简称盛世公司）签订装修工程施工合同，约定杨铸德将施工地点为海湾·天泰金融广场9号楼101#、109#、110#网点装修工程发包给盛世公司，工程采用承包方包工包料的承包方式（承包人提供装饰装修材料明细表），开工日期为2015年11月12日，竣工日期为2016年1月12日，工程价款为2465000元。合同生效后，发包人杨铸德按照下列方式支付工程款：第一次，开工前三日40%计986000元；第二次，工程进度过半50%计1232500元；第三次，双方验收合格保修期满10%计246500元。2015年11月9日，杨铸德通过汇款方式支付盛世公司80万元，青岛盛世公司给杨铸德出具收款收据。在装修过程中，物业公司通知杨铸德，涉案房屋不能从事餐饮酒店经营，杨铸德与盛世公司于2015年12月5日签订补充协议，载明双方于2015年11月6日签订工程施工合同一份，合同签订后，杨铸德于2015年11月9日支付合同约定部分装修费80万元，盛世公司已实际从事装修工作，现因杨铸德租赁的房屋不得从事餐饮服务，而盛世公司现在从事的餐饮装修已无实际意义，经杨铸德申请，双方协商一致，确定如下原则：一、因装修工作已大部分完成，故杨铸德已支付装修费80万元不予退还，余下装修费160万元，杨铸德无需支付，盛世公司放弃原有的权利，双方合同自行解除；二、盛世公司收取的80万元，无需向杨铸德出具发票，如杨铸德需要出具发票，则支付税款后，盛世公司可支付杨铸德；三、双方各自余下损失均自行承担，双方无其他争议，双方权利义务终止。水寨居委会对杨铸德的装修费用不予认可，申请对涉案房屋的装修费用进行鉴定。本院依法委托后，青岛市昊金海建设项目管理有限公司出具退案说明称，因杨铸德、水寨居委会双方对工程量有异议，不能确认现场装修工程量为杨铸德、水寨居委会哪方施工，故将案件退回。之后，为确定鉴定范围，一审法院要求杨铸德、水寨居委会继续举证，并组织杨铸德、水寨居委会勘验现场。杨铸德提交海湾.天泰金融广场物业服务中心出具的证明，载明涉案房屋自2013年房屋交付后，水寨居委会从未到物业公司办理涉案房产装修的相关事宜，上述房产只有杨铸德到物业公司办理过相关手续。一审法院依法到海湾.天泰金融广场物业服务中心询问该公司的经理臧辉月，其称上述证据是该公司出具的，并称业主或施工方施工，必须到物业公司填写申请表、缴纳装修保证金，水是由物业公司出具证明，到自来水公司开通，电是到物业公司办理电费卡，定期充电。之后，物业公司出具杨铸德到物业公司办理的相关材料。该材料显示，杨铸德（王海生代签）与物业公司签订天泰物业装饰装修管理协议，在装饰装修申请表中，装修负责人为杨铸德，装修单位为盛世公司，装修期限为2015年11月4日至2016年5月30日，装修施工项目内容为：1、铺地暖、砸墙、改水、改电、刮腻子、做吊顶；2、铺地砖大理石；3、门头制作；4、移楼梯、封隔断、拆除。网点装饰装修消防安全协议、消防安全责任书也由杨铸德（王海生代签）签订。之后，一审法院经询问水寨居委会是否继续委托鉴定，水寨居委会提交书面撤回鉴定申请。在庭审中，一审法院组织当事人进行交接，水寨居委会表示不同意交接，称待本案判决生效后再行交接。一审法院认为，杨铸德在租赁水寨居委会的房屋时，双方明确约定水寨居委会出租给杨铸德的涉案房屋主要从事餐饮酒店经营等自主经营，但是根据杨铸德提交的胶州市环境保护局胶环审（2011）110号关于天泰公司海湾天泰金融广场项目环境影响报告书的批复及青岛理工大学的环境影响评价变更报告显示，涉案房屋不能从事餐饮经营，致使杨铸德租赁涉案房屋的合同目的不能实现，故对杨铸德要求解除其与水寨居委会双方于2015年10月30日签订的农村实物资产交易合同的诉讼请求，一审法院予以支持。因杨铸德的合同目的不能实现，故对杨铸德要求水寨居委会返还已经交付的租赁费215810元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于杨铸德主张的装修费损失80万元，杨铸德提交装修合同、装修明细、盛世公司出具的收据及转账记录、补充协议予以证明，从装修合同签订日期2015年11月6日及杨铸德2015年11月9日转账给盛世公司的转账记录可以看出，杨铸德已经实际支付该装修款项。水寨居委会辩称涉案房屋大部分是在杨铸德租赁之前装修的，因其提交的除照片之外的证据均系复印件，杨铸德不予认可，仅凭照片，一审法院无法确认涉案房屋是杨铸德租赁之前装修的，故对水寨居委会的抗辩理由，一审法院不予采信。结合物业公司出具的涉案房屋仅有杨铸德办理过物业装修事宜，及一审法院依法调取的杨铸德与物业公司签订的天泰物业装饰装修管理协议、装饰装修申请表中载明的内容，一审法院依法认定涉案房屋是杨铸德进行的装饰装修。关于装修费用，因杨铸德已经提交证据予以证明，虽水寨居委会对此不予认可，但在水寨居委会申请对涉案装修工程进行鉴定，一审法院依法委托后，水寨居委会又撤回鉴定申请，这是水寨居委会对自己诉讼权利的放弃，应当承担举证不能的法律后果，一审法院依法认定涉案工程的装饰装修费用为80万元。从杨铸德、水寨居委会签订的合同可以看出，杨铸德租赁房屋的主要用途是从事餐饮酒店经营，而水寨居委会在出租涉案房屋时，未告知杨铸德涉案房屋的准许使用功能，导致杨铸德在不知情的情况下对涉案房屋租赁使用并进行装修，造成损失，水寨居委会对此存在较大的过错；杨铸德在租赁涉案房屋时，未尽一定的注意义务，在尚未确定涉案房屋的准许使用功能时就租赁使用并进行装修，亦存在一定的过错，综合本案案情，一审法院认为由水寨居委会承担60%的过错较为适宜，故水寨居委会应当赔偿杨铸德损失480000元，水寨居委会可在承担赔偿责任后，向相关责任方追偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条之规定，判决：一、解除杨铸德与胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会双方于2015年10月30日签订的农村实物资产交易合同；二、胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会于判决生效后十日内返回杨铸德租赁费215810元；三、胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会于判决生效后十日内赔偿杨铸德损失480000元；四、驳回杨铸德的其他诉讼请求。案件受理费13924元，诉讼保全费5000元，共计18924元，由杨铸德负担3166元，胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会负担15758元。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2015年10月30日，杨铸德与水寨居委会签订的农村实物资产交易合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。水寨居委会将案涉房屋租给杨铸德主要从事餐饮酒店等自主经营，由于涉案房屋不能从事餐饮经营，致使杨铸德租赁涉案房屋的合同目的不能实现，故对杨铸德要求解除其与水寨居委会双方于2015年10月30日签订的农村实物资产交易合同并返还预交的租赁费的诉讼请求，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。涉案合同签订后，2015年11月6日，杨铸德与青岛盛世壹生装饰设计有限公司（以下简称盛世公司）签订装修工程施工合同，在施工过程中，杨铸德在得知涉案房屋不得从事餐饮酒店经营后，于2015年12月5日其与盛世公司签订补充协议，终止双方签订的装修合同。双方约定，因装修工作大部分完成，杨铸德于2015年11月9日支付合同约定部分装修费80万元不予退还。杨铸德在一审提交装修合同、装修明细、盛世公司出具的收据及转账记录等证据予以证明其装修损失80万元，并提供海湾.天泰金融广场物业服务中心出具的证明，载明涉案房屋自2013年房屋交付后，水寨居委会从未到物业公司办理涉案房产装修的相关事宜，涉案房产只有杨铸德到物业公司办理过相关手续。虽然水寨居委会主张涉案房屋大部分是在杨铸德租赁之前装修的，但没有提供有效证据予以证实，且书面申请撤回已提交的鉴定申请，是对其诉讼权利的放弃，故对一审法院认定涉案工程的装修装饰损失为80万元，本院予以确认。杨铸德租赁房屋的主要用途是从事餐饮酒店经营，而该房屋在设计时不能从事餐饮业经营，水寨居委会未告知杨铸德涉案房屋的准许使用功能，违反了双方所签合同第六条双方声明与保证中第六款的约定：水寨居委会保证杨铸德在本合同期内合法正常经营不受干涉，若非因杨铸德原因导致杨铸德合法经营受到干涉，水寨居委会应当向杨铸德承担违约赔偿责任，并承担由此给杨铸德造成的损失。故水寨居委会对杨铸德因装修造成的损失，应承担主要过错责任；杨铸德在租赁涉案房屋时，也未尽一定的注意义务，导致对涉案房屋进行装修造成的损失，也存在一定过错。一审法院根据过错大小，判决水寨居委会承担60%的过错，赔偿杨铸德装饰装修损失480000元，不违反法律规定及合同约定，本院予以确认。综上所述，胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10759元，由胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  徐镜圆审判员  李晓波审判员  孙秀强二〇一七年十二月十五日书记员  王庆光书记员  郭丹丹