天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨港民初字第12号
原告赵之庆，男，1964年5月5日生，汉族，天津市滨海新区人，天津顺远精细化工有限公司副经理，住天津市滨海新区。
委托代理人董杨,天津勤达律师事务所律师。
被告窦培基，男，1938年12月15日生，汉族，天津市滨海新区人，住。
委托代理人高洪秀（窦培基之次外甥女），女，1966年6月25日生，汉族，个体工商户，住天津市滨海新区。
委托代理人高红娟（窦培基之三外甥女），女，1970年4月6日生，汉族，职业不详，住天津市滨海新区。
原告赵之庆与被告窦培基房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵宝华独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵之庆及其委托代理人董杨，被告窦培基及其委托代理人高洪秀、高红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵之庆诉称，2013年4月27日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的位于天津市滨海新区大港太平镇太平村泰安里7号楼1单元301号房屋卖给原告，价款270000元，被告于该合同签订后三个月内搬走室内物品。该房屋就位于原告家对门，多年来一直由被告的妹夫高兴泉夫妇居住使用。代表被告与原告洽谈的是高兴泉的两个女儿，即窦培基的外甥女，她们在双方签订合同前明确向原告表示高兴泉也同意卖房。合同签订当天，原告交付了全部270000元房款，被告更换了门锁和钥匙。在约定交房期限临近届满之时，案外人高兴泉对该房屋权属提出异议，并强行砸开房门，回到该房屋居住至今，致使原告无法取得该房屋。原告认为，双方签订合同时，被告承诺该房屋权属清楚、无任何争议，但现在因被告家庭内部原因原告根本无法实际取得该房屋，原告合同目的无法实现。故起诉请求依法判令解除原、被告2013年4月27日签订的房屋买卖合同、被告返还原告购房款270000元同时支付原告违约金27000元并以270000元为基数、按一年期存款利率（3.25%）支付自2013年4月27日起至判决生效之日的利息损失。
原告赵之庆提交证据有：
1.涉案房屋原始购房收据6张，证明该房屋原系被告窦培基所有的事实。
2.原、被告签订的房屋买卖合同一份、房款收条一张，证明被告承诺该房屋权属清楚、无任何物权争议以及腾房、交房时间等事实。
3．涉案房屋照片7张，证明诉争房屋现由高兴泉在内居住以及二人发生矛盾的事实。
4.公安大港分局太平派出所治安调解协议书一份，证明原告与高兴泉因本案诉争房屋腾房发生争议，并由派出所进行调处的事实。
根据原告申请，本院依法调取了太平派出所对原告与案外人高兴泉之间房屋纠纷进行调处所做谈话笔录等卷宗材料，另对案外人高兴泉进行调查询问时制作询问笔录一份，记载原告与案外人高兴泉确因该房屋腾房问题发生争执、案外人高兴泉至今仍对该房屋主张所有权的事实。
被告窦培基辩称，本案诉争的天津市滨海新区大港太平镇太平村泰安里7号楼1单元301号房屋，系被告窦培基向太平村村民委员会购买的农村小产权楼房，所有权属于被告窦培基。案外人高兴泉是窦培基的妹夫，该房屋2004年建成后一直由高兴泉夫妇在内居住，被告窦培基每天也去那吃饭。对原告诉称双方签订房屋买卖合同、交付房款的事实均无异议。但被告与原告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且已经履行完毕，钱房两清，没有解除合同的事实和法律依据。针对被告的妹夫高兴泉强行进入诉争房屋内问题，被告向原告表示歉意，并且一直在通过村委会等组织积极处理，不久就会有解决方案，但这也不是原告解除房屋买卖合同的法定理由。合同签订后，被告一直积极主动进行清理腾房，但原告并未及时开门配合，故原告对于该房屋未能及时清空、交付亦有过错。被告按原告要求更换了门锁、并把新的房门钥匙交给了原告，该房屋已经交易完成，被谁侵占已经与被告无关，原告应当自行向案外人高兴泉主张权利。另，被告一家三口都是残疾人，当初的270000元买房款已经用于生活和看病，现在也根本没有能力返还房款，如被告败诉就会面临没有财产可供执行的局面，一家人将被逼上绝路。故被告不同意原告的主张，请求依法判决驳回原告诉请。
被告窦培基未提交证据。
经审理查明，2013年4月27日，原告赵之庆与被告窦培基签订房屋买卖合同一份，约定被告窦培基将天津市滨海新区大港太平镇太平村泰安里7号楼1单元301号房屋以270000元的价格卖给原告赵之庆；被告窦培基保证其对该房产拥有完全所有权，无担保、抵押等各种物权归属不明情况；被告在收到房款后即时交房并在三个月内清走屋内物品；如有违约则需承担房屋交易价格10%的违约金等等。合同签订当天，原告向被告支付了全部270000元房款，被告更换了该房屋门锁并将钥匙与该房屋交款收据数张一并交与原告。在原、被告约定交房期限届满之前的2013年7月23日，案外人高兴泉以该房屋系其夫妻购买并一直在内居住、原被告买卖行为侵犯了其合法权益为由，砸开该房屋门锁，进入该房屋居住。此后，原告赵之庆与案外人高兴泉因该房屋多次发生冲突，虽经当地公安部门调处，但高兴泉始终不同意搬出该房屋。至原告提起本案诉讼时，该房屋仍由案外人高兴泉占有使用。在本案之前，原告赵之庆曾以高兴泉为被告、窦培基为第三人提起诉讼，要求二人共同腾房交付房屋，后撤回起诉、另行提起本案诉讼。
另查，案外人高兴泉系本案被告窦培基的妹夫、本案被告窦培基委托代理人高洪秀、高红娟之父。涉案泰安里7号楼1单元301号房屋系太平村村民委员会在2002年前后的农村楼房化期间，在该村集体所有土地上兴建的小产权楼房。该房屋交款收据上记载的交款人名称均为窦培基，但自2004年楼房建成交付使用至今，一直由高兴泉夫妇在内居住。原告赵之庆的住所位于涉案房屋对面，与高兴泉两家为对门邻居。在原、被告签订该房屋买卖合同前一年零八个月时间里，高兴泉因妻子住院治疗疾病等原因，在子女家居住生活，并未在该房屋内居住。在本案审理过程中，案外人高兴泉明确表示该房屋系其夫妇出资购买，坚决不同意腾房搬出。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的房屋买卖合同、收款条、房款收据、有关公安派出所案卷处理文书笔录、本院对高兴泉的询问笔录等证据证明属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为是否具有解除合同的法定事由，而被告是否拥有涉案房屋所有权问题并非双方主要争点。合同法明确规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，被告窦培基作为房屋卖方，应当按照合同约定向原告赵之庆履行全面交付房屋的义务，以保证原告赵之庆能够取得房屋占有、使用、处分、收益等全部权利。现被告窦培基仅抗辩自己系该房屋所有权人，对案外人高兴泉在原、被告履行房屋买卖合同过程中对该房屋提出权属争议并实际“进驻占有”该房屋，导致原告不能实际取得该房屋这一事实并无异议。故原告赵之庆解除合同、返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。被告窦培基主张已履行交付房屋义务、原告对于无法腾房亦存有过错等，但不能提交相关证据证实，对被告抗辩主张本院不予支持。对于原告违约金及利息损失主张，经本院释明，被告方认为原告诉请标准过高请求予以调整。综合考虑本案原告赵之庆与案外人高兴泉长期紧邻居住以及原告赵之庆非太平村村集体经济组织成员对实现合同目的影响因素等实际情况，本院依法确定以270000元为基数、按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（年6%）标准计算自房款交接之日起至判决确定的返还房款之日止的利息金额为原告方实际损失，以此为基础进行调整，不再适用逾期罚息上浮标准。原告违约金及利息损失两项诉请总额超出前述标准部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告赵之庆与被告窦培基2013年4月27日就天津市滨海新区大港太平镇太平村泰安里7号楼1单元301号房屋签订的《房屋买卖合同》。
二、被告窦培基于本判决生效之日起十日内返还原告赵之庆购房款270000元并以270000元为基数、按年6%贷款利率标准给付原告赵之庆自2013年4月27日起至本判决确定的返还房款之日止的利息损失。
三、驳回原告赵之庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2878元，由原告赵之庆负担200元、被告窦培基负担2678元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 赵宝华
二〇一四年二月十日
书记员 刘立刚
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。