苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初字376号
原告华夏银行股份有限公司苏州分行。
负责人刘瑞嘉，该分行行长。
委托代理人杨亚琴，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人杨霄，江苏新苏律师事务所律师。
被告朱海军。
被告王明芽。
委托代理人朱海军，（系被告王明芽之夫）。
被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司。
法定代表人李海林，总经理。
委托代理人臧道连，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。
委托代理人范亚威，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师。
原告华夏银行股份有限公司苏州分行与被告朱海军、王明芽、苏州欧瑞物业经营管理有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，由本院审判员陆荣寿任审判长并主审，代理审判员茹艳爽、人民陪审员傅幼敏参加合议，于2016年5月10日依法公开开庭进行审理。原告华夏银行股份有限公司苏州分行委托代理人杨亚琴，被告朱海军，被告王明芽的委托代理人朱海军，被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司委托代理人臧道连、范亚威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华夏银行股份有限公司苏州分行诉称：2012年9月17日，原、被告签订《个人房屋抵押借款合同》五份，约定被告朱海军、王明芽向原告借款五笔共计121.9万元，用于购买位于苏州市高新区长江路×××号××16、××21、××20、××19、××11室的房屋。被告朱海军、王明芽以其所购房产提供抵押担保，被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司提供阶段性连带责任保证担保。后原告依约定发放了贷款。然被告未能按照合同约定还本付息，原告催讨未果，起诉至法院，请求依法判令：1、被告朱海军、王明芽归还原告借款本金974016.3元，欠息（含利息、罚息、复利）29315.44元（截止2015年11月23日，之后欠息按照合同约定计算至本息还清之日止）；2、被告朱海军、王明芽承担原告为实现债权所支付的律师费30667元；3、原告就以上债权（包括诉讼费、保全费）对被告朱海军、王明芽所抵押的房产享有优先受偿的权利；4、被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司对被告朱海军、王明芽上述债务承担连带保证担保责任；5、被告承担本案的诉讼费用、保全费。
庭审中，原告当庭撤回上述第三项诉讼请求，本院依法口头予以准许。
被告朱海军、王明芽共同答辩称，认可原告的起诉事实，对欠款事实和金额无异议，但对于律师费部分希望由原告方承担。
被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司答辩称，同意依法按合同承担担保责任。律师费的承担不在担保范围之内，另本金及利息的真实性请求法院依法审查。
本院经审理查明，2012年9月17日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告朱海军、王明芽（甲方、借款人、抵押人）、被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司（丙方、保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》（编号：NJ0×××0061）一份，约定：本合同项下贷款，甲方只能用于按照甲方与售房人苏州欧瑞物业经营管理有限公司于2012年5月25日签订的苏新合同20×××12号《商品房买卖合同》购买坐落于苏州市高新区长江路×××号××16室的房屋；本合同项下贷款金额为236000元，贷款金额指的是本金，不包括应计收的利息和其他费用；本合同项下贷款期限为10年，自2012年9月17日至2022年9月17日止，实际贷款期限以借款借据为准，借据凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下贷款利率为年利率7.205%，利息自贷款发放之日起计算；本合同利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用，调整时，按照中国人民银行调整后的相应基准利率上浮10%计算；本合同项下贷款采用受托支付的方式，支付至：收款人名称：苏州欧瑞物业经营管理有限公司；开户行：华夏银行苏州园区支行；账号：12×××10；贷款本息归还方式为按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；甲方不按合同约定的还款日起偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按照合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对于不按期支付的利息，按罚息利率计收复利；甲方未按本合同约定还本付息，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已经发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息。本合同项下保证为阶段性担保，即丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任；丙方自愿且不可撤销的为本合同项下所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任；本合同项下的保证期间，自本合同约定的甲方每次应偿还贷款本息之日起两年。上述事实由《个人房屋抵押借款合同》一份予以证明。
同日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告朱海军、王明芽（甲方、借款人、抵押人）、被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司（丙方、保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》（编号：NJ0×××0062）一份，约定：本合同项下贷款，甲方只能用于按照甲方与售房人苏州欧瑞物业经营管理有限公司于2012年5月25日签订的苏新合同20×××31号《商品房买卖合同》购买坐落于苏州市高新区长江路×××号××21室的房屋；本合同项下贷款金额为275000元，贷款金额指的是本金，不包括应计收的利息和其他费用；合同约定的其他权利义务内容与编号为NJ0×××0061《个人房屋抵押借款合同》一致。上述事实由《个人房屋抵押借款合同》一份予以证明。
同日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告朱海军、王明芽（甲方、借款人、抵押人）、被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司（丙方、保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》（编号：NJ0×××0063）一份，约定：本合同项下贷款，甲方只能用于按照甲方与售房人苏州欧瑞物业经营管理有限公司于2012年5月25日签订的苏新合同20×××23号《商品房买卖合同》购买坐落于苏州市高新区长江路×××号××20室的房屋；本合同项下贷款金额为236000元，贷款金额指的是本金，不包括应计收的利息和其他费用；合同约定的其他权利义务内容与编号为NJ0×××0061《个人房屋抵押借款合同》一致。上述事实由《个人房屋抵押借款合同》一份予以证明。
同日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告朱海军、王明芽（甲方、借款人、抵押人）、被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司（丙方、保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》（编号：NJ0×××0064）一份，约定：本合同项下贷款，甲方只能用于按照甲方与售房人苏州欧瑞物业经营管理有限公司于2012年5月25日签订的苏新合同20×××20号《商品房买卖合同》购买坐落于苏州市高新区长江路×××号××19室的房屋；本合同项下贷款金额为236000元，贷款金额指的是本金，不包括应计收的利息和其他费用；合同约定的其他权利义务内容与编号为NJ0×××0061《个人房屋抵押借款合同》一致。上述事实由《个人房屋抵押借款合同》一份予以证明。
同日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告朱海军、王明芽（甲方、借款人、抵押人）、被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司（丙方、保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》（编号：NJ0×××0065）一份，约定：本合同项下贷款，甲方只能用于按照甲方与售房人苏州欧瑞物业经营管理有限公司于2012年5月25日签订的苏新合同20×××08号《商品房买卖合同》购买坐落于苏州市高新区长江路×××号××11室的房屋；本合同项下贷款金额为236000元，贷款金额指的是本金，不包括应计收的利息和其他费用；合同约定的其他权利义务内容与编号为NJ0×××0061《个人房屋抵押借款合同》一致。上述事实由《个人房屋抵押借款合同》一份予以证明。
上述五份合同签订后，原告按照合同约定放款方式向被告朱海军、王明芽发放贷款236000元、275000元、236000元、236000元、236000元，合计发放贷款1219000元，起息日均为2012年10月12日，到期日为2022年10月12日，利率为7.205%。上述事实由借款凭证五份、电子转账凭证五份予以证明。
然上述贷款发放后，被告朱海军、王明芽未能按约定归还贷款本息构成违约，原告宣布贷款全部提前到期，并要求被告朱海军、王明芽立即归还结欠全部贷款本息。截止2015年11月23日，被告朱海军、王明芽结欠原告贷款本金974016.3元，利息（含罚息、复利）29315.44元。原告催讨未果，起诉到法院。上述事实由欠息清单五份、提起到期通知书五份、邮寄凭证两份、庭审笔录予以证明。
为实现本案债权，原告与江苏立泰律师事务所订立《聘请律师合同》一份，约定代理费30667元，该所委派律师出庭参与诉讼，原告已经实际支付上述代理费用。上述事实由《聘请律师合同》、银行电子回单、庭审笔录予以证明。
本院认为，原告与被告朱海军、王明芽、苏州欧瑞物业经营管理有限公司签订的《个人房屋抵押借款合同》五份均系双方当事人真实意思表示、依法成立且有效，双方应按约履行合同义务。上述五份合同签订后，原告按约发放了贷款合计121.9万元，但被告朱海军、王明芽未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，现原告要求被告朱海军、王明芽归还全部借款本金并支付相应利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告朱海军、王明芽承担其为实现债权支付的律师费的诉讼请求，因双方在合同中对律师费负担未作出明确约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司自愿为被告朱海军、王明芽结欠原告的上述债务提供阶段性连带责任保证担保，被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司未能按约定履行保证担保责任构成违约，应当对被告朱海军、王明芽结欠原告的上述债务在原告依法取得房屋他项权证前承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告朱海军、王明芽于本民事判决发生法律效力之日起十日内支付原告华夏银行股份有限公司苏州分行贷款本金974016.3元，利息（含罚息、复利）29315.44元（截至2015年11月23日，之后利息、罚息、复利按照合同约定计算至被告实际给付之日止）。
二、被告苏州欧瑞物业经营管理有限公司对被告朱海军、王明芽结欠原告华夏银行股份有限公司苏州分行的上述债务（包括本案诉讼费用）在原告华夏银行股份有限公司苏州分行依法取得房屋他项权证前承担连带清偿责任。
三、驳回原告华夏银行股份有限公司苏州分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14106元，财产保全费5000元，合计19106元，由原告华夏银行股份有限公司苏州分行负担567元，由被告朱海军、王明芽负担18539元，被告朱海军、王明芽负担部分于本民事判决发生法律效力之日起十日内支付原告。原告预交的诉讼费用，本院不再予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院;开户行：中国农业银行苏州苏福路支行;账号：10×××76。
审 判 长 陆荣寿
代理审判员 茹艳爽
人民陪审员 傅幼敏
二〇一六年五月十日
书 记 员 陈 雯
本判决所援引法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。