天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0112民初7381号
原告：吴金华，男，1973年9月1日出生，汉族，个体工商户，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：翟德智，天津世杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王殿标，天津世杰律师事务所律师。
被告：贾志强，男，1964年6月4日出生，汉族，无职业，户籍地河北省石家庄市无极县，现住河北省深州市。
委托诉讼代理人：胡锐利，北京隆安（天津）律师事务所律师。
第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司津南第一分公司，住所地天津市津南区双港镇微山南路西侧普雅花园36-104。
法定代表人：孙志彬，职务总经理。
委托诉讼代理人：冀鹏飞，男，1991年9月12日出生，汉族，该公司职员，住天津市津南区。
原告吴金华诉被告贾志强及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司津南第一分公司（以下简称“金乐家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴金华的委托诉讼代理人翟德智、王殿标，被告贾志强的委托诉讼代理人胡锐利，第三人金乐家公司的委托诉讼代理人薛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴金华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》。2、判令被告退还原告支付的定金20000元。3、判令被告承担因违约造成原告的全部经济损失2038000元。4、被告承担违约金227500元。5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月19日，原告、被告、第三人签署《房屋买卖居间合同》一份，约定由原告购买被告所有的坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧昆兰苑23-4的房屋，价款为4550000元，定金为20000元，合同签订当日原告依约向被告支付定金20000元，并向第三人交纳中介费38000元，上述合同签订后，被告一直未能依照合同约定办理余款清贷事宜，且告知原告不愿再继续履行合同，由于被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，不仅包括直接损失定金20000元、居间服务费38000元，还包括间接损失近期房屋价格上涨的差价损失2000000元，违约金227500元，为维护自己的合法权益，故原告诉至人民法院。
被告贾志强辩称，针对原告的第一项诉请，如果原告执意解除合同，被告方同意解除合同，但系原告单方提出，并非被告违约造成。针对原告的第二项诉请，因被告并未实际收取原告定金，定金亦不在第三人处，不存在退还情形。针对原告的第三项、第四项诉请，因被告不存在违约情况，主张的损失过高，且违约金和损失不能同时主张。另，双方签订合同时均知晓涉案房屋没有产权证的事实，根据法律规定，该合同应属于无效合同，而合同无效应该恢复原始状态，请求法庭予以考虑。综上，请求法院驳回原告的全部诉请，
第三人金乐家公司述称，定金是被告自愿放在第三人处代为保管，涉案房屋已经具备办理产权证的条件。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告吴金华提交的《房屋买卖居间合同》一份，能够证实原、被告就涉案房屋就总价款、款项给付方式、房屋交付、违约责任的有关约定，亦能够证实被告在合同中承诺自行清偿贷款的事实。
2、原告吴金华提交的定金收据1张，能够证实被告在2016年6月19日收取定金20000元的事实，被告抗辩并未收到定金与证据不符，本院不予采信。
3、原告吴金华提交的金乐家公司出具的收据1张，能够证实原告于2016年6月19日交付居间服务费38000元的事实。
4、原告吴金华提交的“交通银行天津梅江支行”出具的业务流水一份，证明证实原告吴金华在2016年6月已经将涉案房屋首付款已经准备充足的事实。
5、被告贾志强提交的代保管定金收条1张，内容为：“代保管定金收条今收到贾志强（身份证号）转交吴金华（身份证号：）购买贾志强（身份证：）名下坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧昆兰苑23-4购房定金人民币贰万元整（小写：￥20000元整），代为保管。收款人：孟宪良2016年6月19日”，欲证实被告未收到定金的事实，但该证据与原告提交的证据2相佐证，均显示被告与第三人存在代保管关系，对被告抗辩并未收到定金的主张，本院不予采信。
6、被告贾志强提交的涉案房屋房产证一份，能够证实涉案房屋已经取得产权证的事实，亦能够证实截止庭审之日被告尚未清偿涉案房屋贷款的事实，但并不能证实被告方积极履行合同义务的事实。
7、本院依法调取的天津市金乐家房地产经纪有限公司涉案小区近几个月的成交记录一份，能够反映涉案房屋小区近几个月市场价格涨跌情况，对本案认定涉案房屋的价值具有参考价值，故对该证据的证明效力，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月19日，原告、被告、第三人签署《房屋买卖居间合同》一份，约定由原告购买被告所有的天津市津南区双港镇梨双公路南侧昆兰苑23-4房屋，价款为4550000元，因该涉案房屋在签订合同时尚未取得房产证，亦有1680000元抵押贷款未清偿，故合同约定：“自合同签订次日起，被告自行前往建设银行天津南开支行预约清贷，待原告购房资质审核符合现行政策后，被告自行到上述银行还贷款，领取他项权证并到房管局办理抵押贷款注销手续。”合同还约定：“原告应在2016年7月19日前筹齐首付款”。合同又约定：“若甲方或乙方违反本合同约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任”。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，并向第三人交纳中介费38000元。
后三方口头约定，由被告先去办理房产证，房产证下来之后再去办理清偿尾款，但没有约定具体时间。后被告称工作繁忙，至2016年9月9日以后才实际取得涉案房屋的产权证书。2016年10月初，被告表示不能以原价格再出售给原告，但此举未能征得原告的同意，后被告未再办理抵押贷款清偿事宜，双方发生争议，故原告诉至人民法院，请求诉如所请。
庭审中，原告表示愿意继续履行合同，被告明确表示因原告方提出解除合同的事宜，故不再继续履行合同。第三人认可其代为被告保管20000元定金，被告可随时取回。被告在庭审辩论中抗辩原告未先给付首付款，系原告违约在先。本案虽经人民法院调解，原告在调解过程中愿意以高出原合同价格200000元的价格购买该涉案房屋但仍未获得被告的同意，致使双方未能达成一致协议。庭审后，原告向本院补交其在签订合同之时已经筹齐首付款的证据。
本院认为，双方争议焦点如下：1、原告、被告、第三人均同意解除双方于2016年6月19日签订的《房屋买卖居间合同》是否具有法律效力？2、《房屋买卖居间合同》的过错方和违约方是谁？3、原告主张的各项诉请及损失是否有事实及法律依据？
围绕第一个争议焦点：本院做以下分析：原告、被告、第三人于2016年6月19日签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。针对被告抗辩涉案房屋在签订合同时未有产权证明、不具有合法性、双方签订的买卖协议应为无效的主张，本院认为，尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条属管理性的规定，而非效力性的强制性规定，对双方之间房地产买卖协议的效力并无影响。
围绕第二个争议焦点：本院做以下分析：被告未办理清偿涉案房屋抵押贷款的先义务，于2016年10月初欲以涨价的目的宣布不再出售涉案房屋，构成《房屋买卖居间合同》根本性违约，显然系房屋买卖居间合同的过错方和违约方，故应对被告的损失承担赔偿责任。被告庭审辩论中抗辩，原告未先给付购房款故构成先行违约的抗辩主张，一方面，双方签订的合同约定于2016年7月19日前筹齐而并非给付，而原告庭后亦补交证实其已筹齐首付款的证据，另一方面，被告该抗辩亦与合同双方约定采用资金监管程序给付的程序不符，故对被告该抗辩主张，本院不予采信。
围绕第三个争议焦点：本院做以下分析：1、现原告起诉解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告请求解除原告、被告、第三人之间签订《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以准许。2、因被告系合同违约方，故原告主张被告退还定金20000元，有合同及法律依据，本院予以支持。3、因被告系合同违约方，原告主张的违约金227500元，有合同及法律依据，本院予以支持。4、原告为购买涉案房屋，向第三人交纳中介费38000元，中介费实质为居间费用，第三人为原、被告提供了订立合同的机会，并促成合同的订立，故其收取有关报酬于法有据，而第三人所收取合理的中介费用应视为原告的实际损失，应由被告贾志强承担。5、原告主张的差价损失2000000元，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，如果被告同意继续履行合同，则原告可以原购房款取得涉案房屋，现由于被告的违约行为致使原告使用原购房款在本地区、本小区不能再购得相同结构、户型的房屋。鉴于被告于2016年10月初即已表示不再出售涉案房屋，而2016年10月以后，原告未能采取弥补措施，亦未再积极购买其他房屋，故涉案房屋2016年10月以后的涨跌损失不应再计为本次原告作为守约方的损失。结合本院调取的2016年10月初涉案小区的平均成交市场价格，考虑涉案房屋的坐落位置、户型、朝向、房龄、未装修等因素，本院予以支持涨跌损失计1000000元。6、因双方签订的合同明确约定：“若甲方或乙方违反本合同约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任”，根据该约定，可以认定本案违约金系补偿性违约金，其原意为弥补守约方的损失，故第4、5项损失与违约金部分227500元不得重复计算。即被告应退还原告定金20000元、赔偿违约金227500元、赔偿违约金不足以弥补的损失部分810500元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告、被告、第三人于2016年6月19日签订的《房屋买卖居间合同》。
二、被告贾志强于本判决生效后十日内退还原告吴金华定金20000元。
三、被告贾志强于本判决生效后十日内赔偿原告吴金华违约金227500元。
四、被告贾志强于本判决生效后十日内赔偿原告吴金华经济损失810500元。
五、驳回原告吴金华的其他诉讼请求。
如被告贾志强未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25084元、保全费5000元，由原告吴金华承担16157.56元，由被告贾志强承担13926.44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 白全仁
审 判 员 国 艳
代理审判员 刘信亮
二〇一七年二月十三日
书 记 员 张勇昊
速 录 员 刘俊瑶