浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第204号
上诉人（原审原告）叶超斌。
委托代理人（特别授权）吴淑萍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王锦云。
被上诉人（原审被告）骆影新。
上诉人叶超斌为与被上诉人王锦云、骆影新房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2014）金义廿三里民初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人叶超斌的委托代理人吴淑萍，被上诉人王锦云到庭参加诉讼。现已审理终结。
叶超斌起诉称，叶超斌向王锦云、骆影新购买房屋，王锦云于2004年5月17日出具收条一份，明确收到叶超斌房屋预购定金35万元。后王锦云、骆影新自行建房。叶超斌、王锦云、骆影新于2013年10月20日达成还款协议，约定由王锦云、骆影新于2013年10月25日前退款15万元，于2014年7月底前返还余款20万元，如王锦云、骆影新不按期支付的，同意支付以前的利息损失20万元。王锦云、骆影新先后支付25万元，后经叶超斌多次催讨，余款10万元至今未付。叶超斌认为，双方达成的还款协议合法有效，王锦云、骆影新应按协议履行。现叶超斌诉请判令：1、王锦云、骆影新返还叶超斌房屋预购定金10万元；2、王锦云、骆影新赔偿利息损失20万元。叶超斌当庭补充事实称，现王锦云、骆影新已经把房子造好了。叶超斌方是去购买土地的。我们去买的时候是老房子拆掉了。关于35万元的定金，其中25万元中的15万元是按期支付的，另外的10万元是超期1个月支付的。其余的没有支付。叶超斌的户口不是在王锦云、骆影新所在村的。本案讼争的土地是集体土地。
王锦云辩称，本案讼争的土地是集体土地。本人当时没有钱造，想买个套间住一下就好了。后来叶超斌后面的钱也没有来付过。叶超斌是来买地皮的，他自己不来造房子。叶超斌起诉是敲诈，双方也是协商过的。到后来，本人要把钱还给叶超斌，想把十万元送给他，叶超斌说不要送过来，法庭开庭见。对于返还定金十万元本人不认可。本人也有损失，起码几百万元的损失。本人一年有十几万元可以租的。对于利息损失20万元，我是不给叶超斌的，叶超斌应该赔偿本人损失。
骆影新未作答辩。
原判认定，叶超斌向王锦云、骆影新购买房屋，王锦云于2004年5月17日出具收条一份，明确收到叶超斌房屋预购定金35万元，后王锦云、骆影新自行建房。双方于2013年10月20日达成还款协议，约定由王锦云、骆影新于2013年10月25日前退款15万元，于2014年7月底前返还余款20万元，如王锦云、骆影新不按期支付的，同意支付以前的利息损失20万元。达成还款协议后，王锦云、骆影新按期支付15万元，另外的10万元超期1个月支付，余款10万元至今未付。讼争房屋所在的土地系义乌市稠城街道下骆宅村集体土地。叶超斌系义乌市佛堂镇奕岩头村村民，王锦云、骆影新系义乌市稠城街道下骆宅村村民。
原审法院认为，叶超斌与王锦云、骆影新转让的标的是农村集体土地上的房屋。根据合同法规定，如果合同违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。由于叶超斌并非义乌市稠城街道下骆宅村村民，依法不享有下骆宅村集体土地使用权，而其所购买的房屋建在下骆宅村集体土地上，根据房地一致原则，上述叶超斌、王锦云、骆影新之间的房屋买卖合同无效。根据合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。叶超斌主张返还房屋预购定金10万元，合法有理，予以支持。叶超斌主张利息可以从还款协议逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。超期支付的10万元和未支付的10万元应计算利息。综上，叶超斌诉请合理部分，原审法院予以支持。骆影新经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王锦云、骆影新于本判决生效后十日内返还叶超斌人民币10万元并赔偿利息损失（按20万元为基数，从2014年8月1日起计息至2014年8月31日；按本金10万元为基数，从2014年9月1日起计算至实际履行完毕之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息）。二、驳回叶超斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元；由叶超斌负担1885元，由王锦云、骆影新负担1015元。
宣判后，叶超斌不服，向本院提出上诉称，一、原判认定事实错误。一审中叶超斌并未主张利息可以从还款协议逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。二、原判驳回叶超斌要求赔偿利息损失20万元的请求没有法律依据。（一）2013年10月20日签订的还款协议合法有效，双方应按照还款协议履行。该还款协议是双方对如何归还35万元及不按期归还的违约责任的约定，是双方意思自治的体现，并不违反法律、行政法规的强制性规定。（二）20万元利息损失是合理的。王锦云、骆影新收取35万元已有十余年，是该笔款项的实际使用人，按当时的银行同期同类贷款利率计算至今，利息损失近25万元。王锦云、骆影新对十余年来的利息损失存在明显过错。（三）法院生效裁判具有指引作用，原判结果可能会导致部分人通过买卖农村土地及房屋而无偿使用他人的钱财，这与立法本意不符。三、原判适用法律不当。原判所适用的都是关于合同无效的条款，并没有判决驳回叶超斌要求赔偿20万元利息损失的法律条款。综上，请求撤销原判主文第二项，依法改判支持叶超斌的一审诉讼请求。
王锦云答辩称，本案的起因是叶超斌已在另外地方购房，故不想要涉案宅基地，其迫于没收定金35万元的压力也没有明确表示不要该宅基地，导致土地空了十余年，根据不断上涨的建房成本以及本可以收取的租金收益来计算，本人损失几十万。关于还款协议书，本人由于没文化，当时是被敲诈，对于20万元利息损失的约定是在不知情地情况下签字的，本人没有追究叶超斌的违约责任，叶超斌反而要本人支付所谓的20万元利息损失，这极其不公平、不公正。本人认为20万元利息损失过高，要求二审法院调整到一审判决结果。综上，一审判决公正，请求二审驳回上诉、维持原判。
骆影新二审未作答辩。
二审期间，叶超斌向本院提供录音光盘和整理文本一份，内容是2006年夏天王锦云要求涨价，双方无法协商一致，王锦云承诺退还定金并赔偿利息损失，证明王锦云、骆影新对35万元这十余年的利息损失存在明显过错。王锦云质证认为，对这份录音的真实性不认可。针对叶超斌提供的证据，本院认为，考虑该证据与2013年10月20日签订的还款协议相互印证，本院对其证明力予以认定。王锦云向本院提供：1、骆影新与叶超斌的短信记录一份，证明骆影新正在申请贷款，贷下来就向叶超斌还款。2、骆影新与叶超斌的通话记录一份，证明骆影新一直在主动与叶超斌联系，是有还款意愿的。叶超斌质证认为，对王锦云提供的两份证据真实性不清楚。如果该证据是真实的，恰好证明叶超斌多次向王锦云、骆影新催索10万元，王锦云、骆影新一直拖欠不付。针对王锦云提供的证据，本院认为，该短信记录、通话记录均不属于新的证据，故在本案中不予认定。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。另查：二审期间，叶超斌出具书面声明，表示考虑王锦云年纪较大，自愿放弃追究5万元的利息损失，仅要求王锦云、骆影新归还10万元本金，赔偿15万元利息损失。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、叶超斌与王锦云、骆影新于2013年10月20日签订的还款协议的效力问题。王锦云主张该协议是受欺诈下达成，但其未提供任何证据予以证明，本院不予采纳；王锦云主张该协议内容显失公平，但其未在法定的除斥期间行使变更或撤销权，故也不予采纳。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。二、还款协议约定的20万元利息损失是否过高。35万元定金按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2004年5月17日交付王锦云之日起计算至2014年9月29日一审起诉之日，利息已超过20万元，故王锦云主张还款协议约定的20万元利息损失过高缺乏事实依据。鉴于叶超斌二审期间书面声明自愿放弃追究5万元利息损失，仅要求王锦云、骆影新归还10万元本金，并赔偿15万元利息损失，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，原判认定的事实清楚，适用法律和实体处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2014）金义廿三里民初字第190号民事判决；
二、王锦云、骆影新于本判决生效后十日内返还叶超斌10万元并赔偿利息损失15万元。
如果未按本判决指定的期限自觉履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2900元；二审案件受理费5050元，均由被上诉人王锦云、骆影新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
审 判 员 胡 照
二〇一五年四月二十三日
代书记员 何晓慧