北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第15999号
原告铸诚良品（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区阎村镇后十三里村北大街101号。
法定代表人李涛，总经理。
委托代理人孟丽，女，1984年8月29日出生。
被告北京金宸亚恒投资顾问有限公司，住所地北京丰台区太平桥华源四里甲1号1-7层戴纳海朗酒店8305室。
法定代表人陶颖，总经理。
原告铸诚良品（北京）房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）与被告北京金宸亚恒投资顾问有限公司（以下简称投资公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告经纪公司的委托代理人孟丽、被告投资公司的法定代表人陶颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告经纪公司诉称，原告与被告于2014年2月5日签订了委托销售代理合同，约定被告委托原告对位于北京市通州区XX项目进行销售，并协助完成售后服务工作。被告承诺于2014年7月30日前取得项目商品房预售许可证，逾期超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还已支付的履约保证金，并一次性支付补偿金，还应承担原告为项目投入的多项费用。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了履约保证金200万元，并派人员进驻项目，进行前期销售宣传工作。但2014年7月30日，被告并未如约取得项目的商品房销售许可证，项目至今未取得预售手续，未达到销售条件。原告在此期间支付了大量宣传费用及人员工资，故诉请法院判令：1.原、被告于2014年2月5日签订的委托销售代理合同解除；2.被告向原告双倍返还履约保证金400万元；3.请求法院判令被告向原告支付补偿金150万元；4.请求法院判令被告向原告支付为该项目已投入的费用404万元。
原告经纪公司向本院提交委托销售代理合同、户外广告发布合同、户外广告牌租赁合同、手机短信发布框架协议、短信平台服务协议、手机短信发布协议、预支工作人员工资费用申请单、关于汽车租赁费要件审批表、关于围挡、喷绘费用要件审批表、关于新销售中心包装（含设计）要件审批表、关于购置新销售中心的家具要件审批表、履约保证金收据三张（200万元）、制作费收据（8万元）、装修及设计费收据（15万元）、每月办公用品及杂费要件审批表予以证明。
被告投资公司辩称，原告在起诉书中陈述的订立合同属实。确实没有取得项目的许可证，同意解除合同。同意原告符合合同约定的主张，100万元的违约金约定太高，申请调整减免。在404万元的支出费用中有26万元未经审批，不同意负担。
被告投资公司向本院提交委托销售代理合同予以证明。
经本院庭审质证，当事人对原告经纪公司提交的委托销售代理合同、户外广告发布合同、户外广告牌租赁合同、手机短信发布框架协议、短信平台服务协议、手机短信发布协议、预支工作人员工资费用申请单、关于汽车租赁费要件审批表、关于围挡、喷绘费用要件审批表、关于新销售中心包装（含设计）要件审批表、关于购置新销售中心的家具要件审批表、履约保证金收据三张（200万元）、制作费收据（8万元）、装修及设计费收据（15万元）、每月办公用品及杂费要件审批表、被告委托销售代理合同的真实性无异议，本院予以确认。
经审理查明，2014年2月5日，投资公司（甲方）与经纪公司（乙方）就天晟XX项目销售委托代理事宜签订委托销售代理合同，合同内容有：“第一条项目概况。本合同所涉及项目位于北京市通州区XX，该项目总建筑面积30000平方米，该项目土地用途为住宅。第二条商品房基本情况。第三条代理事项。甲方委托乙方对该项目进行销售，并协助完成售后服务工作，具体包括如下内容：1.负责组织完成该项目市场定位研究，完成产品策划。2.全面协助甲方完成本项目的市场推广方案策划及宣传工作。3.代理本项目的对外销售工作。4.在甲方协助下乙方开展售后服务，包括办理因销售所需的项目备案手续、交易合同备案手续、按揭贷款、购房客房入住、办理产权客房所需资料等各项必要的工作。第四条代理期限。乙方全程代理该项目期限自2014年2月15日至2015年2月14日。合同到期，经双方协商，如甲方需乙方继续销售，以补充协议的方式重新签订代理合同。在本代理期限结束后，乙方不再对该项目拥有本合同规定的相关权利。第五条市场推广。1.乙方负责组织各相关合作机构开展市场推广策划工作，并提出市场推广方案和计划，经甲方批准后，由乙方负责组织执行。2.本项目与搜房网合作费用由甲方承担。3.本项目物业管理顾问费用由甲方承担。4.本项目的市场推广费用由乙方先行垫付，根据销售完成情况，甲方向乙方支付该费用。第六条销售价格。第七条佣金、溢价分成及保证金。1.本项目销售面积约30169平方米，整体均价不低于24000元，销售总价不低于72400万元。2.本项目的销售佣金为总成交额的2.5%。3.甲、乙双方一致同意，销售佣金中的20%部分作为该项目销售保证金，并在每月结算时扣除。4.本项目的市场推广费用为总成交额的1%，根据上述第五条第4点之规定，乙方先行支付，根据销售完成总任务的90%，甲方按总成交额的1%支付，不足90%，按总成交额的0.8%支付。5.本代理合同结束后，甲方一次性退还乙方所有保证金。6.通过乙方整体运作，如销售均价高于该项目整体均价，且在2015年2月14日前完成本项目90%面积的销售，乙方可以参与溢价款分成。甲、乙双方溢价分成比例为甲方80%，乙方20%。7.溢价分成部分在乙方完成项目总体销售90%任务后……。第八条支付期限及方法。第九条履约保证金。乙方需支付甲方履约保证金200万元整。甲、乙双方签订本合同当日，乙方支付50万元，乙方提交销售计划，甲方予以确认后，乙方支付100万元整，乙方进场前支付50万元整。第十条甲方权利、义务。2.甲方应于2014年7月30日前取得该项目销售相关手续，达到销售条件，甲方将该项目商品房预售许可证等相关手续复印件交予乙方。第十一条乙方权利、义务。1.乙方按本合同第九条约定支付履约保证金。2.乙方必须在2015年2月14日前签署完毕本项目所有商品房的商品房买卖合同。第十二条违约责任。1.如该项目未能按时取得商品房预售许可证，每逾期一日甲方按照合同总价款的万分之三支付违约金，逾期超过30日，乙方有权单方解除合同，如乙方解除合同的，甲方应双倍返还乙方支付的履约保证金，一次性支付补偿金50万元整，并一次性退还乙方所支付的其他款项及应支付的违约金。2.如乙方未能按照本合同第九条约定时限支付履约保证金的，任何一期逾期超过30日，甲方有权单方解除合同。如甲方解除合同的，甲方不予退还乙方支付的履约保证金，在乙方与甲方办理（包括但不限于交接或解除等）所有关于该项目已经发生的与乙方有关的法律文件，且乙方交回已收到的全部项目证照、协议和文件资料后一个月内，甲方将乙方支付的其他款项无息一次性退还乙方。3.如乙方未能在2014年12月31日前与北京市民旺房地产开发有限责任公司签署完毕本项目所有商品房90%的商品房买卖合同，每逾期一日乙方按照合同总价款的万分之一支付违约金。4.由于任何一方违约，造成本合同及其附件不能履行或不能完全履行时，违约方应给予上述条款约定违约金，并向守约方一次性支付补偿金50万元整。第十三条不可抗力。第十四条法律适用。第十五条争议解决。第十六条合同生效及其他约定。”2014年2月7日，投资公司收到经纪公司支付的保证金50万元；同年2月10日收到保证金100万元；同年2月27日收到保证金50万元，合计200万元。
经纪公司主张的支出费用汇总：
一、经纪公司在审理中提交了要件审批表的费用。2014年2月1日，经纪公司向投资公司申请支出“人员费用每月10万元。”2014年2月3日，经纪公司向投资公司申请支出“汽车租赁费2万元。”2014年2月8日，经纪公司向投资公司申请支出“每月办公用品及杂费1万元，预计10个月合计10万元。”2014年2月21日，经纪公司向投资公司申请支出“围挡、喷绘费用27万元。”2014年3月17日，经纪公司向投资公司申请支出“手机短信发布费用10万元。”2014年5月24日，经纪公司向投资公司申请支出“短信平台服务费用12万元。”2014年7月，经纪公司向投资公司申请支出“新销售中心包装（含设计）费16万元。”2014年8月3日，经纪公司向投资公司申请支出“购置新销售中心家具款16万元。”2014年8月13日，经纪公司向投资公司申请支出“手机短信发布费用18万元。”。经纪公司为上述支出费用均填写有要件审批表，并均有投资公司法定代表人陶颖的签字。审理中，投资公司对经纪公司主张十三个月的人员工资合计130万元提出异议，同意按照十个月支付人员工资费用100万元，经纪公司遂放弃了30万元人员工资费用的诉讼请求。上述费用合计211万元。
二、经纪公司依据2014年2月21日与投资公司签订的户外广告发布合同支出“指路牌”费用90万元。
三、经纪公司依据与投资公司签订的户外广告牌租赁合同支出“户外广告-通管批内环路005号三面单立柱”费用50万元。
四、经纪公司2014年3月19日支出印刷品制作费8万元、2014年5月14日支出“老销售中心整改、厕所租赁及包装”费用15万元，合计23万元，投资公司以未经其确认为由不同意负担。
上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，经纪公司与投资公司签订的委托销售代理合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。投资公司未能在合同约定的期限内取得商品房预售许可证，致使合同约定的解除条件成就，经纪公司解除合同的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持，在本案审理中，当事人确定合同解除的日期为2015年6月25日，本院准许。经纪公司要求投资公司双倍返还履约保证金的诉讼请求，符合合同约定的因投资公司违约导致经纪公司行使合同解除权后的处理方式，本院予以支持。经纪公司要求投资公司支付补偿金的诉讼请求中包括50万元补偿金和100万元违约金，其中的50万元补偿金为合同约定产生，投资公司应予支付。另100万元违约金，投资公司提出减免申请。当事人在合同中就因一方违约导致合同解除后的违约责任承担方式约定为支付违约金，投资公司未按约定期限取得商品房预售许可证达30日，经纪公司即可单方解除合同并由投资公司按照合同约定的标准支付补偿金，因此，投资公司除向经纪公司支付补偿金外还应按照合同约定的违约金计算标准向经纪公司支付违约金，故违约金应以合同约定的总价款1810万元为基数按日万分之三计算30日，对经纪公司主张的违约金超出部分，本院不予支持。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。通过经纪公司提交的要件审批表可以判断，经纪公司作为受托人，支出费用前需经委托人投资公司确认。鉴于经纪公司就其主张的支出“老销售中心整改、厕所租赁及包装”费用及“印刷品制作”费用前是经投资公司确认一节，未能出示证据证明，故对经纪公司要求投资公司支付相应费用的诉讼请求，本院不予支持。投资公司对其确认的费用，属经纪公司为投资公司处理事务支出的费用，投资公司负有支付义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十八条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、铸诚良品（北京）房地产经纪有限公司与北京金宸亚恒投资顾问有限公司于二○一四年二月五日签订的委托销售代理合同于二○一五年六月二十五日解除；
二、本判决生效之日起五日内，北京金宸亚恒投资顾问有限公司双倍返还铸诚良品（北京）房地产经纪有限公司履约保证金即四百万元；
三、本判决生效之日起五日内，北京金宸亚恒投资顾问有限公司给付铸诚良品（北京）房地产经纪有限公司补偿金五十万元、违约金十六万二千九百元，合计六十六万二千九百元；
四、本判决生效之日起五日内，北京金宸亚恒投资顾问有限公司给付铸诚良品（北京）房地产经纪有限公司支出费用三百五十一万元；
五、驳回铸诚良品（北京）房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果北京金宸亚恒投资顾问有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万九千二百九十元，由铸诚良品（北京）房地产经纪有限公司负担五千六百三十元（已交纳）；由北京金宸亚恒投资顾问有限公司负担三万三千六百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一五年八月十四日
书记员 苏晓明