江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安开民初字第01435号
原告姚连珍。
原告谢友祥。
二原告共同委托代理人尤峰，江苏钻石律师事务所律师。
被告储开宏。
委托代理人吉玉梅，江苏哲邦律师事务所律师。
被告梅丛霞。
委托代理人丁维仁，南通市实力法律服务所法律工作者。
被告童月琴。
原告姚连珍、谢友宏与被告储开宏、梅丛霞、童月琴租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员史友军独任审判，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告姚连珍及原告姚连珍、谢友祥的委托代理人尤峰，被告储开宏的委托代理人吉玉梅，被告梅丛霞的委托代理人丁维仁，被告童月琴到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭进行了审理，原告姚连珍及原告姚连珍、谢友祥的委托代理人尤峰，被告储开宏的委托代理人吉玉梅，被告梅丛霞的委托代理人丁维仁到庭参加诉讼，被告童月琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告姚连珍、谢友祥诉称：二原告系夫妻关系。1998年，谢友祥购买了海安县泰宁市场A区141、142店面房，并办理了房屋所有权证。2004年8月8日，姚连珍（甲方）与储开宏（乙方）签订《租房协议》，双方商定，储开宏承租原告泰宁市场A区141、142两间店面，租期拟定10年，自2005年9月28日至2015年9月27日。租金第一年2万元整，起算日每年9月28日起至次年9月27日为一年，以此类推，储开宏付款给姚连珍需提前一个月一次性付清每年房租，以后每年房租根据市场行情双方商议（同等条件，优先乙方）。2010年原告根据市场租赁行情提出每间店面房年租金3万元，多次与储开宏协商无果，2010年9月27日、29日，2011年9月22日，2012年9月2日先后多次发函给储开宏，但储开宏一方面不按市场租赁行情缴纳租金、不退房屋，另一方面用原告的房屋出租给他人收取高额租金。2012年将泰宁市场A区141租给陈阳两年，收陈阳7万元，2013年又将房屋转租给童月琴，收童月琴4.5万元房租，致使原告与贲道霞所签《房屋租赁合同》无法履行。现要求：1、终止2004年8月18日原告与储开宏签订的租房协议；2、储开宏、梅丛霞赔偿原告2013年9月28日至2014年9月27日房屋占用费6.6万元；3、三被告退还原告位于海安县泰宁市场A区141、142房屋并承担本案诉讼费。
被告储开宏辩称：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，租赁期限为10年，剩余的时间也不足一年，原告要求终止租房协议并赔偿损失没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告梅丛霞辩称：我与原告之间不具有房屋租赁合同关系，原告要求我返还房屋并承担占用费没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告童月琴辩称：我没有什么意见，只是我与梅丛霞签订的合同是有效的，不管哪方胜诉，我的合同怎么办？
经审理查明：原告谢友祥、姚连珍系夫妻关系。1998年，原告谢友祥购得位于海安县城长江中路59号（海安镇海光村四组）泰宁市场A区141、142店面房两间，并办理了房屋所有权证和国有土地使用证。2004年8月18日，原告姚连珍（甲方）与被告储开宏（乙方）签订《租房协议》一份，双方约定：经甲、乙双方商议，乙方承租甲方泰宁市场A区141、142两间店面，租期拟定10年，自2005年9月28日-2015年9月27日。租金第一年贰万元整，起算日每年9月28日起至次年9月27日为壹年，以此类推。乙方付款给甲方需提前壹（一）个月一次性付清每年房租，以后每年房租根据市场租赁行情双方商议（同等条件，优先乙方）。乙方租赁期间一切费用自理，装璜不得破坏房屋结构。以上协议，双方共同遵守，未尽事宜，协商解决。
协议签订后，被告储开宏租赁使用上述租赁房屋并按约履行了2005年9月28日至2006年9月27日的房屋租金20000元。协议履行过程中，2010年9月27日，原告姚连珍向被告储开宏发出通知一份，内容为：根据我与你签订的租房协议，位于泰宁市场A区141、142两间店面的交付租金时间已到期，根据市场租赁行情，每间店面的年租金为叁万元，两间共计需租金陆万元整。现限你于2010年9月28日前给付，否则你将失去优先承租权，我将与你解除租赁合同，并且我方严正声明，未经我方同意，从2010年9月27日起，你不得将上述两间店面部分或全部转租他人，否则我方将依法解除与你的租赁合同，并由你承担一切法律责任！同年9月29日，姚连珍又向储开宏发送函一份，内容为：2010年9月27日，我向你发出一份通知，要求你于2010年9月28日前给付泰宁市场141、142号门面房租金陆万元整。你收到通知后，在我规定的时间内你未能如期给付，故我决定收回泰宁市场A区141号门面房，并且你所承租的泰宁市场A区142门面房租金还少支付柒仟元整，现限你在收到函三日内给付，否则，由此产生的法律后果由你承担！
2011年9月22日，姚连珍给储开宏回函一份，内容为：今收到储开宏于2011年9月20日通过中国邮政储蓄银行汇来的人民币贰万肆仟元，其汇款单附言写明是2011年至2012年度泰宁市场A区141-142号房租，现我方回函给你方严正声明，此前我方及通过律师已发函给你，表明我方已予上述两函发出之日与你方解除泰宁市场A区141-142号门面房的租赁合同，现你方汇款给我方，我方视为是你方支付的欠我方的租金及占用费的一部分。现你方仍欠我方房租及占用费合计壹万叁仟元，请速给付并立即将上述两间门面房返还给我方。否则，一切法律后果自负。特此函复！
2012年9月2日，原告谢友祥、姚连珍又给被告储开宏回函一份，内容为：今收到孟盛才于2012年8月29日通过中国邮政储蓄银行汇来的人民币贰万肆仟元整，其汇款单附言写明是2012年至2013年度泰宁市场A区141-142号（储开宏）。现我方再次回函给你方，再次严正声明，我方通过律师多次发函给你方，清楚表明于2010年9月29日已通知你方与你方解除海安县泰宁A区142号门市场A区141号门面房租赁合同并决定收回，要求你方腾空交付。2011年8月20日通过律师发函给你方，明确表明与你方解除海安县泰宁市场A区142号门面房，现你方又汇款给我方，我方认为是你方支付所欠我方的租金及占用费的一部分。现你方仍欠我方占用费肆万玖仟元（具体计算如下：每年每间门面房的占用费为叁万元，2011年9月-2012年9月，你方非法占用我方141、142号门面房产生占用费陆万元，2011年9月28日前你方还欠我方房租及占用费壹万叁仟元，以上合计柒万叁仟元，扣除你方2012年8月29日汇款贰肆仟元，你方还下欠我方肆万玖仟元占用费）。你方应在收到本函三日付清肆万玖仟元占用费，并腾空141、142两间门面房交付给我方，否则，一切法律后果自负。特此复函！
上述三封信函原告姚连珍均通过特快专递寄给被告储开宏。
2013年4月28日，被告储开宏将泰宁市场A区141号店面房转租给陈某，陈某经营4个月后，又由被告转租于他人。
2013年8月30日，原告姚连珍又与贲道霞签订《房屋租赁合同》一份，姚连珍将上述讼争房屋租赁给贲道霞，双方约定房屋每间年租金3.3万元，两间合计6.6万元，租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日，贲道霞交纳押金1万元，但合同未实际履行。
2013年9月27日，被告梅丛霞（曾系储开宏儿媳）与被告童月琴签订租房协议一份，梅从霞将泰宁市场A区141号店面房租赁给童月琴，双方约定，租期自2013年9月28日起至2015年9月27日止，两年的租金标准为人民币45000元（含店面装修、更衣柜一只、吧台一只、衣架服装及鞋子等一并转让），梅丛霞已按约履行了45000元的租金。
另查明：从2006年起，被告储开宏将上述讼争店面房的年租金提高到每间每年12000元，从2006年9月28日至2013年9月27日的年租金被告储开宏均已履行，2013年9月28日至2014年9月27日的年租金24000元以及2014年9月28日至2015年9月27日的年租金24000元，被告储开宏分别于2014年1月7日和2014年8月25日通过邮政储蓄银行汇给原告姚连珍，但姚连珍均予以拒收。诉讼中，2015年4月2日，被告储开宏通过邮政储蓄银行各汇款24000元给原告姚连珍，汇款附言说明是2013年9月28日到2014年年9月28日和2014年9月28日到2015年9月28日房租（A区141、142）。
还查明：海安县泰宁市场经过多年发展，市场店面多种性质并存，有个人产权、国有产权和泰宁市场自有产权，个人产权店面由个人直接出租，国有产权店面以拍卖形式出租，市场自有店面随市场发展租金标准逐年提高。
2012年12月25日，原告姚连珍向本院起诉，要求被告储开宏立即腾空并搬出海安县泰宁市场A区141、142店面房，后因未按本院指定期限预交案件受理费，本院于2013年1月15日依法裁定按自动撤诉处理。后双方因租赁事宜协商未果，再次成讼。
上述案件事实，有原告提供的原被告的租房协议，函、回函（复印件）、通知函及特快专递详单（复印件）、原告与贲道霞的房屋租赁合同、证人证言；被告储开宏提供的邮政储蓄银行汇款收据、海安县泰宁市场管理办公室出具的情况说明以及当事人陈述等在卷证实。
本院认为：原姚连珍与被告储开宏签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行。被告储开宏在履行租房协议过程中未经原告同意擅自将房屋转租于他人，原告得知后于2010年9月27日函告被告储开宏，不得部分或全部转租，否则，将解除与储开宏的租赁合同，此后，被告储开宏仍将租赁房屋转租给陈某等人，故原告要求终止双方租赁协议、腾空交房的诉讼请求本院予以支持。
根据原告姚连珍与被告储开宏协议的约定，以后每年的房租根据市场行情双方商定，但双方是否协商？如何协商？协商结果如何？双方均没有结果，故应当认定双方对以后的租金标准约定不明；被告储开宏按约给付了第一年的租金1万元，从第二年以后每年的租金上涨到12000元，说明该地域的租赁行情看涨，结合原、被告的举证、质证及本院的调查情况可以推定：泰宁市场自有店面的租金标准是逐年提高的，故原告要求按市场行情调整租金标准的诉讼请求于法有据，应予支持；但原告要求按照其与他人签订的尚未实际履行的合同标准确定租金标准，无事实和法律依据，本院不予采信。根据被告储开宏转租的情况，结合2013年以来泰宁市场自有房屋的市场租赁行情，本院将原告位于泰宁市场A区141、142号店面房的占用费标准酌定调整为每间每年17250元。扣减被告储开宏按每间每年12000元／年标准支付的房租后，被告储开宏尚应再支付2013年9月28日至2014年9月27日的占用费10500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、终止原告姚连珍与被告储开宏于2004年8月18日签订的租房协议，被告储开宏将位于海安县泰宁市场A区141、142号店面房返还给原告姚连珍、谢友祥。
二、被告储开宏于本判决发生法律效力后10日内再给付原告姚连珍、谢友祥2013年9月28日至2014年9月27日的房屋占用费10500元。
三、驳回原告姚连珍、谢友祥的其他诉讼请求。
案件受理费1610元，由原告谢友祥、姚连珍负担1130元，被告储开宏负担480元（已由原告代垫，被告储开宏在履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1610元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 史友军
人民陪审员 管金玲
人民陪审员 彭龙圣
二〇一五年九月二十三日
见习书记员 王泽清
附，有关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。