浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初12215号原告（执行案外人）：秦水荣，男，1953年5月28日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：朱春华、朱妙，浙江中行律师事务所律师。被告（申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码：91330000075327358A。法定代表人：蓝翔。委托诉讼代理人（一般授权代理）：俞惠南，浙江越光律师事务所律师。被告（被执行人）：浙江云翼标准件有限公司，住所地绍兴市柯桥区杨汛桥镇特色工业园区，统一社会信用代码：330621000205416。法定代表人：洪国祥。原告秦水荣诉被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）、浙江云翼标准件有限公司（以下简称云翼公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刁学伟担任审判长，与代理审判员孔宏伟、人民陪审员周宗芳组成合议庭，于2017年2月10日公开开庭进行了审理。原告秦水荣委托代理人朱妙、被告浙商资产公司委托代理人俞惠南到庭参加诉讼，被告云翼公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦水荣诉称，2013年4月30日，原告与被告云翼公司签订租赁合同一份，约定云翼公司将位于绍兴市柯桥区杨汛桥镇杨江公路以南、合力村路以西厂房中的5164平方米的房屋以每年每平方米70元的价格租赁给原告，租赁期8年，合计租赁费为2892209.6元，如一次性支付则可优惠至200万元。合同签订后，双方均按合同履行相应义务，原告至今仍占有使用租赁房屋。被告云翼公司办理涉案房屋抵押的时间为2014年1月8日，该时间晚于原告租赁开始的时间，原告与被告云翼公司签订的租赁合同合法有效，并已实际履行，根据我国《物权法》第190条的规定，原告的承租权要优先于抵押权，法院在对执行标的进行拍卖时需要保证原告的租赁期限至2021年4月28日止，并确认原告对租赁标的物有优先购买权。（2016）浙0603执异103号执行裁定书在证据采信和事实认定上明显错误，在法律适用上亦有错误，该裁定严重损害了原告的合法权益。为此原告特提起执行异议之诉，请求法院：一、撤销（2016）浙0603执异103号执行裁定书；二、确认原告与被告云翼公司位于绍兴市柯桥区杨汛桥镇杨江公路以南、合力村路以西厂房中的5164平方米的房屋进行带租拍卖，租期终止日为2021年4月30日；三、确认原告作为上述租赁物的合法承租人，依法对该租赁物享有优先购买权；四、本案诉讼费用由被告承担。被告浙商资产公司答辩称，一、云翼公司在向中国建设银行股份有限公司绍兴支行（以下简称建行绍兴支行）贷款并办理抵押时，向建行绍兴支行出具承诺书一份，明确表示抵押时抵押物不存在租赁，该份承诺书系云翼公司真实意思表示，在原告没有其他确实的证据推翻上述承诺书的情况下，承诺书真实有效。二、建行绍兴支行以及委托的评估机构在本案所涉抵押物抵押前，均到现场进行过勘察，均未发现现场存在租赁的情况，现场也没有任何人向调查人员提出过存在租赁的情况，根据现场勘查情况，不存在租赁情形。三、原告秦水荣未提供实际支付租金的有效依据，200万元支付凭证上并没有备注租金的款项属性，且秦水荣在听证会时明确与ＸＸＸ之间一直有款项往来，因此，200万元的支付凭证与八年租金之间显然有拼凑的痕迹。四、秦水荣称租赁起点为2013年4月30日，而云翼公司拍卖成交的时间为2013年4月3日，付清全部拍卖款的时间在2013年5月2日，接收拍卖物的时间更是在这个时间之后，拍卖成交款全部缴纳以及云翼公司实际接受拍卖成交标的的时间尚未明确的情况下，原告与云翼公司成立租赁关系显然不合常理。从秦水荣提交的证据来看，并没有实际占有、使用租赁物的依据，秦水荣在听证中陈述存在转租，但是也无法陈述转租的相关事实，更不能提供转租的相关依据。由此，秦水荣并未实际占有所谓的租赁物。综上，被告认为秦水荣主张的租赁关系不真实，请求法院驳回原告诉讼请求。被告云翼公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。原告秦水荣为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1、（2016）浙0603执异103号执行裁定书复印件一份，证明法院驳回了原告的执行异议，原告提起本案执行异议之诉的法律依据。证据2、租赁合同一份、汇款凭证复印件一份，证明原告自2013年4月30日起承租涉案厂房。证据3、营业执照复印件一份，证明原告自2003年4月起开办绍兴柯桥红伟服饰砂洗有限公司，经营服饰砂洗、涂层，原告租赁厂房用于自己公司的生产扩大。证据4、绍兴县红伟服饰砂洗有限公司环境影响报告复印件一份，证明原告经营的服饰砂洗、涂层需有相应的环评，所以才将涉案房屋转为仓库使用。针对原告提交的证据，被告浙商资产公司质证认为：对证据1三性没有异议；对证据2三性均有异议，理由在答辩意见中已陈述；对证据3、4三性均有异议，原告开办公司的实际情况与本案所涉厂房并无关联，而环评报告出具的时间早于被告云翼公司通过拍卖所得本案所涉厂房的时间，与本案毫无关联。被告浙商资产公司为证明其主张，向本院提交以下证据：证据5、2014年1月8日由被告云翼公司向建行绍兴支行出具的承诺书一份，证明云翼公司在向建行绍兴支行贷款时已明确表示抵押物未对外出租，不存在租赁情况。证据6、绍兴市平淮资产评估有限公司出具的评估报告复印件一份，其中包括一组涉案抵押物的现场照片，证明评估机构在接受委托进行现场勘验时，并未发现在抵押物上存在原告所说的租赁情况。针对被告浙商资产公司提交的证据，原告秦水荣质证认为：对证据5三性均有异议，承诺书证明的情况与本案事实不符，根据原告与云翼公司签订的租赁合同，原告于2013年4月30日即已租赁了涉案厂房，而承诺书签订时间为2014年1月，此时原告已经租赁了涉案厂房；对证据6三性均有异议，这组照片中三张是涉案厂房外观照片，无法明确厂房内机器设备的情况，另两张涉及厂房通道的照片并不是涉案租赁物的照片，不能反映厂房租赁情况。为查明案件事实，本院依职权调取证据7、（2015）绍柯商初字第423号民事判决书一份，证明法院判决确认被告云翼公司对浙江赛德贸易有限公司（以下简称赛德公司）与建行绍兴支行之间相关债务承担最高额抵押担保责任。原告对证据7真实性没有异议，被告对证据7三性均无异议。被告云翼公司未到庭参加诉讼，视为放弃对证据的质证权利及举证权利。根据原告及被告的举证、质证，本院认证如下：原告秦水荣提交的证据1，被告对其三性没有异议，经与本院（2016）浙0603执异103号执行案件中原件核对无异后，本院确认其证明力；证据2，被告对其三性均有异议，且汇款凭证只能证明原告秦水荣与ＸＸＸ之间存在款项往来，不能证明款项性质，而租赁合同没有其他证据佐证，真实性存疑，故该组证据不能作为定案依据；证据3、4，被告对其三性均有异议，且待证内容与本案事实缺乏直接关联，故对其证明力本院不予确认；被告提交的证据5，原告对其真实性没有提出实质性异议，故本院对其真实性予以确认，且该证据符合证据三性要求，故本院确认其证明力；证据6，原告对其三性均有异议，且该组证据不能形成完整的证据链，无法仅凭照片判断涉案房产是否存在租赁，故本院对该组证据的证明力不予确认。证据7，原、被告对其真实性均无异议，且符合证据三性要求，故本院确认其证明力。根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2014年1月8日，云翼公司与建行绍兴支行签订《最高额抵押合同》一份，约定云翼公司以其所有的位于绍兴市柯桥区杨汛桥镇园里湖村的9776平方米房产及9552平方米国有土地使用权在最高额为1,670万元范围内为浙江赛德贸易有限公司（以下简称赛德公司）与建行绍兴支行在2014年1月8日至2016年1月8日期间签订的人民币资金借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、出具保函协议所产生的债务提供抵押担保。该合同签订后，双方即办理了最高额抵押登记，他项权证号为绍县房地产（2014）第0818号。2014年1月9日，建行绍兴支行向赛德公司放贷1,500万元，但赛德公司未按约还款并支付相应利息，故建行绍兴支行诉至本院。经审理，本院于2015年5月15日作出（2015）绍柯商初字第423号民事判决书，其中确定：赛德公司应归还给建行绍兴支行借款人民币1,500万元，支付截止2015年1月4日的利息489,063.41元，并支付自2015年1月5日起至实际清偿之日止按《人民币流动资金贷款合同》约定和中国人民银行有关规定计付的利息（含罚息、复利），利随本清，款限于本判决生效之日起十日内付清；建行绍兴支行就赛德公司的债务对云翼公司提供的编号为绍县房地产（2014）第0818号他项权证项下的抵押物在最高额1,670万元范围内依法定程序优先受偿。该判决书生效后，义务人未自觉履行相关义务。2015年3月19日，建行绍兴支行将判决确定的债权转让给浙商资产公司，浙商资产公司向本院申请执行，本院立案执行后，拟对包括涉案房屋在内的抵押物进行评估、拍卖，秦水荣据此向本院提出执行异议。经审查，本院于2016年11月30日作出（2016）浙0603执异103号执行裁定书，裁定驳回案外人秦水荣的执行异议。秦水荣不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，遂成讼。同时查明，被告云翼公司在与建行绍兴支行签订《最高额抵押合同》时，出具承诺书一份，承诺前述抵押房产未对外出租。本院认为，人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房屋抵押前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果同时符合租赁合同真实且签订于涉案房屋抵押前、案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今的，在执行过程中应当保护案外人的租赁权。本案中，原告秦水荣陈述与被告云翼公司于2013年4月30日签订关于涉案房屋的租赁合同，但被告浙商资产公司对该合同的真实性不予认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告负有举证责任，即原告须提供充分有效的证据证明涉案房屋租赁合同真实且签订于涉案房屋抵押之前。本案中，虽然原告秦水荣与被告云翼公司签订的房屋租赁合同落款时间为2013年4月30日，早于2014年1月8日的抵押登记，但在涉及第三人利益时，原告仍须提供其他确切证据佐证其与被告云翼公司关于涉案房屋租赁合同的签订日期为2013年4月30日或至少签订于2014年1月8日涉案房产抵押登记之前。在诉讼过程中，原告提供了一份2013年5月2日原告秦水荣与ＸＸＸ之间的汇款凭证，但该份凭证并未注明款项性质，不能证明该款项即是涉案房屋租赁的租金。因此，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭租赁合同不能认定在2014年1月8日之前原告与被告云翼公司签订涉案房屋租赁合同的事实。同时，原告也未提供证据证明其在涉案房屋抵押之前已经占有使用涉案房屋至今。故原告提供的证据不能形成完整的证据链，本院对原告所述在涉案房屋抵押之前即与被告云翼公司签订涉案房屋租赁合同并占有使用至今的事实不予认可。综上所述，因原告未能提供确切证据证明其主张的租赁权先于抵押且可以对抗本院执行，故本院对涉案房产进行的执行措施符合法律规定，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。被告云翼公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告秦水荣的诉讼请求。案件受理费22,800元，由原告秦水荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  刁学伟代理审判员  孔宏伟人民陪审员  周宗芳二〇一七年二月二十八日书 记 员  李 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。