广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终609号上诉人（原审原告）：苏育扉，1984年10月11日出生，汉族，住贵港市港南区。委托诉讼代理人：陆如积，广西君望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈飞影，男，1962年12月10日出生，汉族，住贵港市港北区。委托诉讼代理人：蒙宝林，广西天承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李标，男，1976年12月3日出生，壮族，住桂平市。被上诉人（原审被告）：李天华，男，1966年9月7日出生，壮族，住桂平市。被上诉人（原审被告）：陈燕基，女，1967年7月25日出生，壮族，住桂平市。被上诉人（原审被告）：广西桂平市华燕房地产开发有限公司，住所地广西桂平市西山镇凤凰新区。法定代表人李标，该公司经理。上诉人苏育扉因与被上诉人陈飞影、李天华、陈燕基、李标、广西桂平市华燕房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服贵港市港北区人民法院于2016年12月24日作出的（2016）桂0802民初字1764号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。上诉人苏育扉的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人涉案的11套房屋已经办理了预售合同登记备案，一审判决认定没有办理是完全错误的。本案一审期间上诉人向法院提交了桂平市房产管理所出具13套房屋的《商品房备案管理凭证》11份，上诉人购买时每一套房屋均有一个备案凭证。2、上诉人购买涉案的11套房屋已经通过抵债形式全部付清房款，买卖行为合法有效。同为华燕公司的债权，一审法院不保护上诉人抵债购买在前的房屋是错误的。3、涉案的房屋是在建直接预售给上诉人的房屋，产权并没有登记在华燕公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，双方的买卖合同有效，受法律的保护。一审法院使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定审理本案是适用错误，本案没有证据下明被执行的房屋登记在华燕公司名下，上诉人与华燕公司是物权买卖，应优于本案的金钱债权，一是法院先保护本案的金钱债权、不保护上诉人的物权是明显错误的，严重损害了上诉人的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定，上诉人的异议成立。被上诉人陈飞影答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。、李天华、陈燕基、李标、广西桂平市华燕房地产开发有限公司在二审期间没有提出答辩意见。上诉人苏育扉向一审法院提出的诉讼请求：1.判决法院立即停止对原告购买的位于桂平市西山镇岭头村“莲塘花苑”6#-1-601、6#-1-1702、6#-1-1705、6#-2-205、6#-2-301、6#-2-302、6#-2-405、6#-2-602、6#-2-702、6#-2-705、6#-2-1705号共11套房屋的强制执行，并解除对上述11套房屋的查封和拍卖；2.确认原告与被告华燕公司于2013年5月13日签订的上述11套房屋的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于桂平市西山××头村“××”××套房屋已出售给原告；3.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：被告陈飞影诉被告李标、李天华、陈燕基、华燕公司民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，法院根据被告陈飞影的申请，于2013年9月27日作出(2013)港北民初字第1818号民事裁定书，查封了被告名下在建的位于桂平市西山××头村“××”××＃楼、××＃楼、××＃楼××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××商品房共四十五宗。该案判决生效后，因被告李标、李天华、陈燕基、华燕公司未履行判决书确定的债务，被告陈飞影向法院申请强制执行。案件进入执行程序后，一审法院于2015年9月2日作出（2015）港北执字第820-5号执行裁定书，裁定对上述房屋续封。2015年8月28日，一审法院裁定拍卖上述房屋。2016年2月1日，案外人即原告苏育扉以其已于2013年5月13日向被告华燕公司购买上述房屋中的11套房屋为由，向法院提出异议。一审法院经审查后于2016年4月5日作出（2016）桂0802执异4号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服该裁定，遂提起案外人执行异议之诉，要求对上述房屋不予执行，并确认该房屋已经出售归其所有。另查明，被告李天华、李标、陈燕基是被告华燕公司的股东，因资金周转困难，从2011年起陆续多次向案外人莫江涛借款。双方于2012年7月21日签订了借款合同，确认四被告借到案外人莫江涛借款2612万元。2013年5月13日，原告与被告华燕公司签订23份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于桂平市西山镇岭头村“莲塘花苑”6＃-1-601号、6＃-1-703号、6＃-1-1102号、6＃-1-1105号、6＃-1-1405号、6＃-1-1602号、6＃-1-1605号、6＃-1-1702号、6＃-1-1705号、6＃-2-205号、6＃-2-301号、6＃-1-302号、6＃-2-405号、6＃-2-602号、6＃-2-702号、6＃-2-705号、6＃-2-902号、6＃-2-1205号、6＃-2-1401号、6＃-2-1402号、6＃-2-1403号、6＃-2-1605号、6＃-2-1705号共23套房屋。因案外人莫江涛亦欠有原告借款，故四被告与原告、案外人莫江涛三方达成抵债协议，同意以原告于2013年5月13日向被告华燕公司购房的价款785.8164万元，用于冲抵偿还四被告欠案外人莫江涛的部分借款。被告华燕公司于2013年5月13日向原告出具上述23套房屋的房款收据，以此确认抵债的事实。再查明，涉案11套房屋在桂平市房产管理所的商品房备案管理凭证中登记在被告华燕公司名下，在该所至今未有办理商品房预售合同登记备案，亦无商品房抵押权预告登记。一审法院认为，本案的争议焦点为原告就涉案的位于桂平市西山××头村“××”××套房屋是否享有否足以排除被告陈飞影的执行申请的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然原告与被告华燕公司在本院查封涉案房屋之前就签订了购房合同，并以“互相抵债”的方式支付完毕购房价款，但并未到房产部门办理预售合同登记备案，而且原告一次性购买24套房屋的意图明显不是用来居住，亦不能证实其名下无其他用于居住的房屋，故本案不符合上述司法解释规定的情形，原告就涉案13套房屋不享有足以排除被告陈飞影执行申请的民事权益。原告请求停止对涉案房屋的执行不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决：驳回原告苏育扉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告苏育扉负担。在二审中，上诉人提供了记新的证据：1、桂平市房产管理所出具的情况说明，拟证明2013年前该所在进行预售商品房合同备案时会根据建设项目取得预售许可的情况向开发企业发放一户一联的《商品房备案管理凭证》，该凭证和商品房屋预售合同都是申请合同备案的要件，没有《商品房备案管理凭证》不给予备案登记；2、贵港市港北区人民检察院通知书，拟证明向检察院提出对拍卖行为进行监督的申请、检察院已受理；3、商品房预售许可证复印件，拟证明涉案的房屋都是可能预售的；4、商品房预售合同登记备案申请表、初始登记申请书、房屋转移登记申请书、授权委托书、调查表记要，拟证明涉案房屋在当时向房管所提出申请，房管所以开发企业欠税为由，没有受理登记申请；且涉案房屋没有登记在开发商名下，开发商在没有房屋登记之前已经出卖了涉案房屋给上诉人。被上诉人陈飞影认为，1、情况说明的真实性不持异议，但房管所的情况说明内容没有法律依据支持；2、检察院的通知书与本案争议无关联；3、商品房预售许可证复印件无原件，对其真实性不认可；4、商品房预售合同登记备案申请表等材料的真实性不认可，而且不能证实拟证明内容。李天华、陈燕基、李标、广西桂平市华燕房地产开发有限公司在二审期间没有提出质证意见。本院认为，房管所情况说明和检察院的通知不能证明与本案存在直接关联，不作为定案依据；商品房预售许可证复印件能与商品房备案管理凭证的内容相印证，对其真实性予以认定，但与本案争议无关联；商品房预售合同登记备案申请表等材料不能证明拟证明内容。各方当事人对一审法院认定的事实不提出异议，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条已明确规定买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议成立的条件，上诉人没有提供充分证据证明已符合该条规定的全部条件且没有办理过受让物权预告登记，因此，本院对上诉人所提异议不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苏育扉负担。本判决为终审判决。审判长  李业佳审判员  梁小宁审判员  黄 奔二〇一七年六月十六日书记员  陈 洁