广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初16807号
原告：邢宗麟，男，汉族，1984年2月22日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
被告：梁竞豪，男，汉族，1962年7月10日出生，住址广东省佛山市南海区。
第三人：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元，组织机构代码727151643。
法定代表人：张锦成。
委托代理人：陈梓盛，男，汉族，1992年11月19日出生，系公司员工。
上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周争锋，第三人委托代理人陈梓盛到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月2日，原告与被告在第三人的居间下签订NO.28680号《房屋转让合同书》，以425万元购买被告名下深圳市福田区皇岗路与滨河路交界东南皇某苑A区1-4栋28层2-2809，房产证号码：30××81。被告当日收取原告定金30万元，并双方同意将定金交由美联物业代理（深圳）有限公司托管。原告积极履行义务，支付完全部中介佣金6.2万元，申请递件过户后，因被告在购买涉案房产时伪造身份资料，导致涉案房产被国土局锁定而无法过户，在原告和政府部门沟通过程中，涉案房产在2015年8月13日又被深圳市龙岗区人民法院依法查封，遂引发此案。原告认为被告和原告签订的《房屋转让合同书》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行。涉案房产因被告伪造身份证而被国土局锁定，后又被人民法院查封，导致合同无法继续履行构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起此诉，请求判令：1、解除原、被告签订的28680号《房屋转让合同书》；2、被告返还原告定金30万元；3、被告支付原告违约金85万元；4、被告承担本案全部诉讼费。
被告未答辩，开庭时缺席。
第三人述称，我方已经履行居间义务，1万元水电押金将根据法院判决处理。
经审理查明，2015年6月1日，原告（买方）与被告（卖方）签署《房屋转让合同书》约定，被告将其名下位于深圳市福田区皇岗路与滨河路交界东南皇某苑A区1-4栋28层2-2809号房产（下称涉案房产）以425万元的价格转让给原告，签署合同当天支付定金30万元；买方须于2015年6月15日前将首期款（不含定金）183万元支付至监管账号；买方须于2015年6月15日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料；该物业有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼；所有交易税费由买方支付；卖方应于收到除交楼押金外的其余楼款之日起2日内将物业交付予买方。双方协商同意在定金中预留10000元作为交楼押金交由第三方监管；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金并承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注约定，第三方已详细告知买卖双方现行的限购、限外及贷款政策，双方确认已知悉，且买卖双方确保可提交合格、真实有效的文件以办理过户及贷款手续。
同日，原告、被告及第三人签署《美联物业代理（深圳）有限公司资金托管协议》，协议约定各方同意将涉案房产的交易定金中的10000元交由第三人托管。目前该10000元仍由第三人托管。
同日，原告的亲属张伯韬代原告向第三人支付了定金30万元，同时向第三人出具声明称，如最终有关该物业的买卖未能交易成功，第三人在退还该笔款项时，一定将该款原路退还至声明人的付款账户。庭审时，张伯韬出具《声明》称，其代原告向被告支付的定金30万元，同意将该定金直接退还原告。
同日，被告向原告开具《收款收据》，确认收到原告支付的定金30万元。
次日，被告向第三人出具《指定收款书/收款委托书》，要求第三人将定金29万元存入其指定的银行账户。
2016年6月2日，被告公证委托担保公司办理涉案房产的赎楼事宜。
2015年6月18日，原告、被告及中国工商银行股份有限公司深圳华强支行签署《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款268万元监管在该银行。因涉案房产未能交易成功，该监管款在监管期限届满后已退还原告。
2015年6月23日，中国工商银行股份有限公司深圳华强支行向原告出具《二手楼贷款确认书》，确认向原告发放127万元的贷款。
2015年7月28日，原告与被告前往产权部门办理过户登记手续并签署《深圳市二手房买卖合同》。
同日，原告向第三人支付了佣金62000元。
2015年8月12日，原告与被告签署《交楼确认书》，确认被告自该日起将涉案房产交付原告占有使用。目前原告仍实际占有使用涉案房产。
2015年9月1日，深圳市房地产权登记中心向原告下发深房登函（2015）495号《深圳市房地产权登记中心关于皇某苑A区1-4栋2-2809房产相关情况的复函》称，原告与被告向该中心申请办理涉案房产的转移登记，并提交了《居民身份证领取凭证》、户口本身份证明等材料，其中前者记载的领取人为梁竞豪、落款为“深圳市公安局梅林派出所”；后者记载的户主为梁竞豪、落款为“深圳市公安局梅林派出所”。上述转移登记申请经核准后核发了深房地字第××号《房地产证》。2015年8月，该中心收到深圳市公安局福田分局人口管理科出具的《关于核查梁竞豪身份证明材料的复函》，复函称“经核查，梁竞豪不是我市居民，我市也无梁竞豪任何户籍记录”。因此，深房地字第××号《房地产证》核准登记依据的梁竞豪的身份证明材料与事实情况不相符。《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条第一款第二项规定，当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的，登记机构可以决定撤销全部或者部分核准登记事项。根据上述规定，我中心已启动撤销深房地字第××号《房地产证》核准登记的程序，截至2015年8月28日，上述程序尚未完成。另皇某苑A区1-4栋2-2809已于2015年8月13日被深圳市龙岗区人民法院以(2015)深龙法民二初字第969号法律文书查封，查封期限至2018年8月12日。综上，皇某苑A区1-4栋2-2809目前暂不具备办理转移登记的条件。
另查，涉案房产登记在被告名下，房产证号为深房地字第××号。因被告下落不明，本院依法向被告公告送达应诉材料，公告期于2016年11月3日届满。
本院认为，原告与被告签署涉案合同时，涉案房产登记在被告名下，且相应的产权证亦为合法有效。原告与被告之间签订的《房屋转让合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告已依约支付了定金、办理了资金监管并已取得了贷款承诺函，被告因涉嫌伪造证件采取欺骗手续获准涉案房产的登记，且涉案房产亦被其他法院查封，涉案房产已不具备办理转移登记的条件，被告构成根本违约。原告有权按合同约定解除合同并要求被告返还定金、承担违约责任。原告系以诉讼的方式请求解除合同，涉案合同应自本案应诉材料送达被告之日即2016年11月3日解除。鉴于定金中的1万元作为交楼押金现仍由第三人托管，为减少诉累，第三人应迳行向原告退回1万元，被告应向原告返还定金29万元。被告构成根本违约，原告请求被告按合同成交价20%支付违约金85万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于涉案合同已解除，且原告目前仍在占有使用涉案房产，相关房产的返还事宜，被告可另循途径解除。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及举证的权利，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告邢宗麟与被告梁竞豪于2015年6月1日签署的《房屋转让合同书》于2016年11月3日解除；
二、被告梁竞豪应于本判决生效之日起10日内向原告邢宗麟返还定金29万元；
三、被告梁竞豪应于本判决生效之日起十日内向原告邢宗麟支付违约金85万元；
四、第三人美联物业代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告邢宗麟返还定金1万元。
如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15150元（已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一六年十二月二日
书 记 员 李锐珊
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。