天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初80665号
原告曹丽，女，汉族，1967年7月3日出生，住天津经济技术开发区。
委托代理人任伟，天津诺信律师事务所律师。
被告北京萱姿睿宜服装服饰有限公司，住所地北京市东城区东水井胡同11号楼11层12B03。
法定代表人陈克川，执行董事。
委托代理人边立鑫，上海和基律师事务所律师。
原告曹丽诉被告北京萱姿睿宜服装服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年02月29日立案受理后，由代理审判员张红杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹丽委托代理人任伟与被告委托代理人边立鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月9日原被告签订《商铺租赁合同》和《补充合同》，原告将其名下坐落于天津经济技术开发区展望路7号22门101号一至二层合计面积为609平方米的商铺出租给被告。合同约定，商铺租赁期为10年3个月，其中2013年2月1日至2013年4月30日为装修免租期，租金支付期自2013年5月1日至2023年4月30日止，每连续365日为一个租金计算年度；合同期内的总租金为2991.8万元人民币，其中每个年度的租金明细为：第一年255万，第二年255万，第三年275.4万，第四年275.4万，第五年297.4万，第六年297.4万，第七年321.2万，第八年321.2万，第九年346.9万，第十年346.9万；租金每半年支付一次，先付后用，各相应提前2个月支付；在商铺约定的交付日期后，被告擅自提前解除合同的，双方的租金按时计算精确到日，多退少补。被告应向原告按合同期内全部租金的10%赔偿损失。合同订立后，原告如约完全履行了合同义务，而被告却于2015年12月17日向原告单方出具了《解除商铺租赁合同通知书》，擅自解除了上述租赁合同，严重违反了双方共同订立的《商铺租赁合同》，根据第十条第三款的约定应对原告承担如诉请之违约责任。故诉请法院判令：1、解除原被告双方订立的《商铺租赁合同》和《补充合同》，并判令被告向原告立即支付违约金299.18万元人民币；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告要求支付违约金的诉请，原告主张的该违约金299.18万元过高，请求法院予以调减。被告认为被告提前支付原告到2016年4月30日的租金及留存在原告处的房屋租赁押金42万元，两项合计92.36万元，足以弥补原告所受到的经济损失。被告方同意解除合同。
原告为支持其主张，提交了以下证据：
证据1、房产证，证明涉案房屋为原告所有；
证据2、《商铺租赁合同》和《补充合同》，证明2013年1月9日双方就涉案房屋达成书面协议，明确了租金，租期和被告擅自违约的情况；
证据3、《解除商铺租赁合同通知书》，证明被告未与原告协商，擅自解除合同。
被告为支持其答辩，提交了以下证据：
证据1、（2014）滨功民初字第2677号民事裁定书及传票，证明被告经营困难属实及原告曾因被告欠付租金将被告至法院的事实；
证据2、《补充协议》，证明2014年11月27日原告已确认被告确实存在经营困难的情形及原被告、出租管理方所达成减免第三年度部分租金的事实；
证据3、银行业务回单4张、银行凭证的客户留存单1张，证明被告依约将租金提前支付至2016年4月30日及原告处存有被告所支付的42万元押金的事实；
证据4、《解除商铺租赁合同通知书》、《函》、《关于交还商铺的联系函》，证明被告已提前一个多月告知原告2016年1月20日解除房屋租赁关系，并在2016年1月22日实际搬离原告出租的商铺后告知了原告房屋搬离之后各项公共费用支付、工商及税务证照注销事务办理等后续情形。
经庭审质证，被告对原告的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为违约金过高，请法庭予以调减；对证据3无异议，并表示发通知书前与原告多次沟通过。原告对被告的证据1、2的真实性合法性无异议，关联性不认可，认为与本案无关；对证据3的真实性合法性认可，关联性不认可；对证据4中《解除商铺租赁合同通知书》予以认可，但通知书的内容需要法院确认；对《函》无异议；对《关于交还商铺的联系函》真实性认可，合法性关联性不予认可，认为该联系函的内容不能说明与事实一致。
经审理查明，原、被告及案外人天津昭瑞物业有限公司于2013年1月9日签订《商铺租赁合同》和《补充合同》，约定原告将其名下坐落于天津经济技术开发区展望路7号22门101号一至二层合计面积为609平方米的商铺出租给被告。合同约定，商铺租赁期为10年3个月，其中2013年2月1日至2013年4月30日为装修免租期，租金支付期自2013年5月1日至2023年4月30日，每连续365日为一个租金计算年度；合同期内的总租金为2991.8万元人民币，其中每个年度应付租金明细为：第一年255万，第二年255万，第三年275.4万，第四年275.4万，第五年297.4万，第六年297.4万，第七年321.2万，第八年321.2万，第九年346.9万，第十年346.9万；租金每半年支付一次，先付后用，各相应提前2个月支付。2013年1月20日前被告向原告支付押金人民币42万元，押金汇至原告账户后生效。被告自行承担商铺使用过程中产生的水、电、气、物业费、宽带等费用。合同签订后，在约定的商铺交付日期前，原被告双方有任何一方违约或擅自解除合同的，押金适用定金罚则。对于合同的变更和解除，合同的约定为：合同约定双方协商一致可变更或解除合同。原告迟延交付商铺达30天以上的；提供的商铺不符合要求致使被告停用或严重影响经营达10天以上的；未尽修缮义务或其他重大情况使被告不能正常使用的等情形下被告有权解除合同。被告存在拖欠房租达一个月以上等情形的原告有权解除合同。在商铺约定的交付日期后，因被告违约致使原告提前解除合同（包括终止）的或者乙方擅自提前解除合同的，双方的租金按实计算精确到日，多退少补，被告应向原告按合同期内全部租金的10%赔偿损失。案外人天津昭瑞物业有限公司负责出租房屋的管理等相关事宜，原告每年向其支付管理费人民币8万元。
另查，2013年1月17日，被告依约向原告支付了押金人民币42万元，此后双方按照合同约定履行各自的义务。直至2014年，因被告未按协议履行支付2015年5月1日至2016年4月30日租金的义务，原告将被告诉至本院。2014年11月27日原被告双方再次签订《补充协议》一份，约定将2015年5月1日至2016年4月30日的租金由275.4万元变更为185万元。同日，原告向本院撤回起诉。被告已按照此《补充协议》履行向原告支付了租金185万元。2015年12月20日原告收到被告邮寄的《解除商铺租赁合同书通知》，被告通过该通知书告知原告自2016年1月20日起被告单方解除与原告之间的房屋租赁合同，被告于2016年1月20日起将搬离涉案房屋，并承诺将结清2016年1月20日前的房屋租金、物业管理费、水费、电费、通讯费，并要求原告收到通知书后同被告联系，协商后续事宜。2016年1月16日左右，原告向被告回函，表示已收到《解除商铺租赁合同通知书》，但不认可被告单方解除的行为，并称根据双方签订的租赁合同，被告不具有任意解除权，认为被告的行为已构成违约，原告有权向法院追究被告的违约责任。希望被告慎重考虑，继续如约履行合同义务。2016年1月28日原告收到被告的《关于交还商铺的联系函》，被告通过此函告知原告其已于2016年1月22日撤出商铺，房屋租金交至2016年4月30日，水、电、气、通讯、物业管理费已全部交清等。
以上事实，原、被告双方提供的证据以及双方当事人的陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规及强制性法律规定，应确认有效，双方均应遵照履行。
关于租赁合同关系解除的问题，本案中被告单方解除同原告之间租赁合同关系的行为既非法定情形，亦非合同约定的情形。在原告收到被告《解除商铺租赁合同通知书》后，向被告邮寄的要求继续履行合同义务的《函》显示原告不同意解除同被告之间的租赁合同，且双方未再就解除租赁合同事宜达成一致。故，被告单方解除租赁合同的行为构成违约。然，庭审过程中被告表示已搬离涉案房屋，且原告主张以起诉立案的时间即2016年2月29日为合同解除的时间，原告的主张不违反法律规定，本院对此予以照准。
关于违约金的问题，原告主张被告按照《商铺租赁合同》的第十条第三款的约定请求被告向其支付合同期内全部租金10%即299.18万元的违约金。被告以违约金过高为由请求本院予以调整。本院认为，原告主张299.18万元违约金的请求与损失相比确系过高。被告的租金已交至2016年4月30日，双方之间的租赁合同于2016年2月29日解除，被告已多向原告支付的2016年3、4月份的租金为30.83万元。另，被告留存原告处的押金为42万元，按照合同约定，此款项折合租金的租期为1.83个月。故，原告处尚留存被告合计3.83个月的租金共计72.83万元。该款项足以弥补原告寻找新租户合理期间的合理损失。此外，鉴于原告同意将上述款项直接支付给原告作为补偿。故，本院将原告主张的违约金数额调整为72.83万元。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款的规定判决如下：
一、原被告双方之间于2013年1月9日签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》于2016年2月29日解除；
二、被告向原告支付违约金72.83万元（此部分款项以被告在原告处的2016年3、4月份的租金30.83万元及租房押金42万元直接进行抵扣，被告无需另行支付。）
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15367元，由原告承担11626元，由被告承担3741元，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 张红杰
二○二○一六年八月十一日
书 记 员 张晓珅
附：法律释明
⒈《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。