上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第421号
原告（反诉被告）潘顺强，男，1949年10月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市徐汇区。
委托代理人张XX。
被告（反诉原告）何天华，男，1972年1月21日出生，汉族，户籍地浙江省台州市，现住上海市闵行区。
被告（反诉原告）上海纳坂川投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人何XX，董事长。
上列二被告（反诉原告）共同委托代理人金焱，上海泰吉十方律师事务所律师。
原告潘顺强与被告何天华、上海纳坂川投资管理有限公司（以下简称纳坂川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理。2015年4月3日，被告何天华、纳坂川公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘顺强及其委托代理人张XX，被告（反诉原告）何天华（同时作为纳坂川公司的法定代表人）及委托代理人金焱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）潘顺强诉称，位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号房屋的权利人为潘顺强、马某某。2008年10月22日，潘顺强将房屋及搭建的X号、Y号门面上方阁楼都出租给何天华、纳坂川公司使用。合同约定的房屋租赁期限为2008年12月1日至2014年11月30日，现租赁期限已到期。2014年9月30日，何天华在收款单上也清楚表明，愿意结束租赁期。后权利人又两次发信函给何天华，要求收回房屋。但何天华、纳坂川公司强行使用上述房屋至今。
原告（反诉被告）潘顺强认为，根据合同第七条的约定，除权利人同意续租外，何天华、纳坂川公司应在合同期限届满后的7日内返还房屋。现权利人不同意续租，故要求何天华、纳坂川公司搬离，将房屋返还权利人。又根据合同第九条约定，何天华、纳坂川公司应按照租金额的两倍支付自2014年12月1日起至实际搬离之日止的赔偿金。故潘顺强起诉来院，要求法院判令：1、何天华、纳坂川公司搬离位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号房屋（面积为55.56平方米）及X号、Y号房屋的阁楼（面积约为90平方米），并将房屋恢复原状；2、何天华、纳坂川公司向潘顺强支付自2014年12月1日起至实际搬离之日止，按照每日人民币（以下币种相同）131.51元的标准计算的房屋使用费；3、何天华、纳坂川公司支付自2014年12月1日起至实际搬离之日止，按照每日263.02元的标准计算的赔偿金。
诉讼中，潘顺强撤回要求将房屋恢复原状的诉讼请求。
被告（反诉原告）何天华、纳坂川公司共同辩称，首先，房屋租赁合同的承租人为纳坂川公司，何天华为纳坂川公司的法定代表人，何天华的行为代表公司的行为，房屋也是由纳坂川公司经营使用。其次，根据补充协议的约定，租赁期限届满后，承租人可以续租。现合同仍在有效期内，故纳坂川公司不同意搬离。但纳坂川公司对于潘顺强主张的房屋使用费的起算时间（即自2014年12月1日起计算）以及每日按照131.51元计算的标准均没有异议。最后，对于潘顺强主张的赔偿金，纳坂川公司认为没有依据，故不同意支付。同时，因承租人对房屋进行了精装修，现潘顺强不同意续租，则应当赔偿装修费用。承租人支付的为保证转让权、续租权的50，000元钱款，若合同终止，潘顺强也应当予以返还。据此，何天华、纳坂川公司提出反诉，要求法院判令：1、潘顺强赔偿装修款230，000元；2、潘顺强返还50，000元。
对于何天华、纳坂川公司的反诉，潘顺强辩称，房屋租赁合同中约定装修款由对方支付，现合同已经履行完毕，且潘顺强没有违约，也不同意利用装修，故不同意赔偿装修费用。至于50，000元，支付该笔钱款是潘顺强的租赁条件，以确保每年的租金保持不变，并可使用房屋内的电气设备等。故不同意退还。综上，潘顺强不同意何天华、纳坂川公司的全部反诉请求。
经审理查明，位于上海市闵行区XX路XXX号XXX-
XXX号房屋的权利人为潘顺强和案外人马某某。其中，X号房屋的面积为55.56平方米，Y号房屋的面积为64.81平方米。
2008年10月22日，“出租方（甲方）”处记载有潘顺强、“承租方（乙方）”处为记载有何天华、朱某某的《房屋租赁合同》约定，乙方承租甲方位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号房屋（含一、二楼），面积约150平方米，租赁期限自2008年11月1日起至2014年11月30日止，租金为每年48，000元。第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后的七日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应当按当期日租金标准向甲方支付该房屋占用使用费。第九条约定，租赁期间，甲、乙双方任何一方提前收回此商铺导致本合同解除的，违约方须赔付给守约方提前收回房屋的天数的租金额的2倍赔偿金，违约方还应负责赔偿守约方的实际损失。合同还对其他事项作出了约定。合同附页另约定，1、甲方租给乙方房屋同时收转让金伍万元；2、房屋租赁期满，甲方在没有如遇市政动迁或者其他不可抗拒的前提下，由乙方继续承租并转让，转让权归乙方所有。上述合同落款“甲方”处由潘顺强签字、“乙方”处由何天华签字并加盖纳坂川公司印章。
上述合同签订后，潘顺强交付了房屋。何天华支付了50，000元转让金。
2014年9月30日，何天华签署《收款单》，上载收到房东潘顺强退款12，000元（2014年9月13日工商银行汇款多汇的房租款三个月）。
2014年10月25日，潘顺强在其向何天华书写的信函中载明了潘顺强对于房屋续租的条件（主要为租金将调整为每月8，000元）。
2014年11月8日至同年11月30日，潘顺强与何天华互通短信，就房屋续租事宜进行磋商，但双方主要因租金金额问题而未能就续租事宜达成一致意见。
2014年12月18日，潘顺强向何天华寄出挂号信，信件的主要内容为再次告知何天华双方租赁期已经结束。
后潘顺强因何天华、纳坂川公司在其不同意续租的情况下，仍占有使用房屋，遂以诉称事由起诉至法院。
另查明，纳坂川公司的法定代表人为何天华，该公司成立于2008年7月15日，其经营范围包括投资管理、理发服务、美容美发用品的销售等。
庭审中，双方确认：一、因上海市闵行区XX路XXX号XXX号房屋、Y号房屋毗邻，且层高较高，两处房屋打通后在内搭建有阁楼，故本案租赁标的物实际为上海市闵行区XX路XXX号XXX号房屋内一楼的55.56平方米以及前述X号房屋、Y号房屋内搭建的二层阁楼约90平方米；二、关于双方就租赁事宜所发生的钱款往来，均是由潘顺强与何天华之间进行结算；三、对于2014年9月30日《收款单》上记载的“多汇的房租款三个月”是指2014年12月、2015年1月及2015年2月的房租。但《收款单》上的如下文字：“注：房客何天华汇款金额到2014年11月30日为止，结束租赁期。”，何天华、纳坂川公司称，是潘顺强事后添加，何天华在签署《收款单》当时并未有上述文字。四、2014年11月30日《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，何天华向潘顺强汇款12，000元，潘顺强确认收到。但潘顺强表示，其已明确告知何天华租赁合同已经结束，对于上述12，000元，其同意返还何天华，于本案中一并处理；五、关于租赁合同抬头“承租方（乙方）”处记载的案外人“朱某某”，均确认不是租赁合同的当事人。
另，关于房屋租赁押金，双方在本案诉讼中（直至本案判决之日）不能确定押金是否存在及押金的具体数额。
以上事实，由潘顺强提供的2008年10月22日的《房屋租赁合同》、何天华于2014年9月30日签字确认的《收款单》等，何天华提供的2008年10月22日的《房屋租赁合同》的附页、双方之间的信函、短信等，以及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证，本院对上述证据的效力予以确认。
对于何天华、纳坂川公司提供的2014年10月20日的《租房续租申请》，主要内容为何天华向潘顺强申请续租房屋，因潘顺强表示未收到该份申请函，何天华、纳坂川公司未进一步提供寄送或收件凭证，故本院对该份证据的证明效力不予认定；对于由案外人上海A公司出具的《证明》及《收条》，因对上述证据的真实性无法确认，故对其证明效力不作认定。
诉讼中，因何天华、纳坂川公司反诉要求潘顺强对装修损失予以赔偿，潘顺强对于装修损失赔偿金额不予认可，故何天华、纳坂川公司申请对装修造价进行司法鉴定。本院经审查后，依法委托上海东方投资监理有限公司（以下简称东方公司）对上海市闵行区XX路XXX号XXX号商铺装修造价进行司法鉴定，该公司于2015年9月6日出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为“上海市闵行区XX路XXX号XXX号商铺的装饰装修工程的装修造价为179，930元”，其中装饰工程的造价为134，183元，安装工程的造价为45，747元。对于上述鉴定意见书，双方均无异议。
本院认为，本案首先需明确的是涉案《房屋租赁合同》的承租主体。对此，潘顺强认为，虽何天华是纳坂川公司的法定代表人，合同由纳坂川公司盖章，但因在实际租赁过程中，均是由何天华个人处理租赁事宜，钱款均由何天华个人支付，故承租人实际为何天华。何天华、纳坂川公司则认为，何天华是纳坂川公司的法定代表人，系代表纳坂川公司签署合同、支付钱款，故《房屋租赁合同》的承租主体为纳坂川公司。本院认为，本案《房屋租赁合同》的承租主体应当认定为何天华、纳坂川公司共同承租，理由如下：于何天华而言，其一、涉案《房屋租赁合同》的抬头“承租人”处明确记载了何天华个人的姓名，落款处亦有何天华个人的签字。其二、从涉案《房屋租赁合同》的整个合同行文看，也并未明确指向房屋系出租给纳坂川公司经营使用。其三、在整个房屋租赁合同的履行期间，均是由何天华个人支付钱款，其亦使用了租赁标的物。其四、从潘顺强与何天华的书信往来、交谈记录中也反映出，双方均认为彼此为房屋租赁合同的相对方。故本院认定，何天华为租赁合同的相对人之一。于纳坂川公司而言，房屋租赁合同上具有该公司的公司印章，该公司于本案中又确认其实际使用了房屋，亦认可其作为合同相对人的身份，故纳坂川公司以其自身的意思表示及实际行为加入了本案房屋租赁合同的履行，则同样为房屋租赁合同的相对人之一。
本案其次需区分的是，涉案《房屋租赁合同》的租赁范围实际包括了两个部分，一是位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号内一楼的房屋（面积为55.56平方米，以下简称一楼房屋），二是位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号、Y号内自行搭建的二层阁楼（面积约为90平方米，以下简称二楼阁楼）。因上述一楼房屋属合法建筑，且双方就此建立的房屋租赁关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但上述二楼阁楼为自行搭建的加层分割部分，既无房地产权证，也无合法建造的相关手续，由此形成的租赁关系不具有法律效力，应认定为无效。
鉴于上述两处房屋的权利状态不同，所依据的法律规定及所导致的法律后果均具有差异，故分述如下：一、关于双方就一楼房屋所建立的房屋租赁关系，因该租赁关系合法有效，故合同中的各项约定对双方均具有约束力。根据合同的约定，租赁期限至2014年11月30日届满。租赁期限届满后，双方未达成新的租赁意向，则双方的租赁权利义务终止，何天华、纳坂川公司理应将一楼房屋返还潘顺强。现何天华、纳坂川公司在未获得潘顺强同意的情况下，仍继续占有使用该处房屋，缺乏法律依据，应当向潘顺强支付占有使用期间的房屋使用费。
二、关于双方就二楼阁楼所建立的房屋租赁关系，因该租赁关系无效，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故何天华、纳坂川公司应将二楼阁楼返还潘顺强。该租赁关系虽无效，但潘顺强仍可请求何天华、纳坂川公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
综上，潘顺强主张何天华、纳坂川公司支付上述房屋（包括一楼房屋及二楼阁楼）自2014年12月1日起至实际搬离之日止，按照每日131.51元的标准计算的房屋使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方租赁合同于2014年11月30日届满，何天华在与潘顺强未达成新的租赁意向情况下，先后向潘顺强汇款12，000元，该钱款现潘顺强表示须返还何天华，并要求本院于本案中一并处理，于法不悖，本院予以确认。
关于潘顺强要求依据双方合同第九条，即“租赁期间，甲、乙双方任何一方提前收回此商铺导致本合同解除的，违约方须赔付给守约方提前收回房屋的天数的租金额的2倍赔偿金，违约方还应负责赔偿守约方的实际损失。”，主张何天华、纳坂川公司支付赔偿金的诉讼请求，本院注意到，该违约责任的适用基础为租赁期间一方提前收回商铺致合同解除，而本案租赁合同已经届满，并不适用上述第九条约定，故本院对于潘顺强的该项诉讼请求，不予支持。另，诉讼中，潘顺强撤回要求将房屋恢复原状的诉讼请求，系当事人合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。
关于何天华、纳坂川公司的反诉请求，本院认为，一、关于装修款的赔偿，因双方约定的租赁期限已经于2014年11月30日届满。而何天华、纳坂川公司作为承租人，在租赁之初，应当已经对租赁期限届满后不续约的风险具有预估，并已将装修投入作为实现租赁合同目的的必要成本。在整个租赁期内，实际已进行了分摊，对装修最大化地进行了利用，故其租赁房屋的经营目的已经基本实现。故何天华、纳坂川公司再要求潘顺强赔偿装修损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于二楼阁楼部分的装修，亦属同理。二、关于50，000元转让费是否应予返还，本院认为，该50，000元钱款的性质，根据双方合同之约定为“转让费”。但目前，房屋租赁相关的法律法规未对“转让费”作出明确定义。本院认为，基于房屋租赁市场的行业惯例和普遍认知，在房屋租赁关系中，转让费一般应理解为承租人为了获得房屋的租赁权利、额外支付给出租人（无论其为原始权利人或转租人）的一定数额的费用。实际上，房屋转让费一定程度上包含了房屋（尤其为经营性商铺）的商业价值，而该价值是无形的、附加的价值。对于转让费的具体数额，正是租赁双方对于该商业价值的磋商议价结果，亦可理解为承租人承租房屋的额外的租赁条件。基于上述认定，本案中的50，000元转让费，潘顺强可不予返还。
另，关于租赁押金，鉴于租赁合同中对押金未有约定，而双方在本案诉讼中（直至本案判决之日）亦不能确定押金是否存在及押金的具体数额，故本院在本案中不作处理。双方若另有争议的，可待备齐相关证据材料后另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）潘顺强与被告（反诉原告）何天华、上海纳坂川投资管理有限公司于2008年10月22日就位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号房屋、Y号房屋内搭建的二层阁楼（面积约为90平方米）所建立的房屋租赁关系无效；
二、被告（反诉原告）何天华、上海纳坂川投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号内一楼房屋（面积为55.56平方米）；
三、被告（反诉原告）何天华、上海纳坂川投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号房屋、Y号房屋内搭建的二层阁楼（面积约为90平方米）；
四、被告（反诉原告）何天华、上海纳坂川投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）潘顺强自2014年12月1日起至实际搬离之日止，按照每日131.51元的标准计算的房屋使用费；
五、准许原告（反诉被告）潘顺强于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）何天华、上海纳坂川投资管理有限公司人民币12，000元；
六、驳回原告（反诉被告）潘顺强的其余本诉诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）何天华、上海纳坂川投资管理有限公司的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计人民币1，390元，由原告（反诉被告）潘顺强负担人民币900元，由被告（反诉原告）何天华、上海纳坂川投资管理有限公司共同负担人民币490元。反诉案件受理费减半收取计人民币2，900元，由被告（反诉原告）何天华、上海纳坂川投资管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。