浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0603民初6887号
原告：宣正祥，男，1972年12月10日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区。
委托诉讼代理人(特别授权)：冯坚，浙江大公律师事务所律师。
委托诉讼代理人(特别授权)：劳晓洁，浙江大公律师事务所律师。
被告：绍兴伦凯贸易有限公司，住所地：绍兴市东湖镇会龙村混里江畈（会龙大道）。统一社会信用代码：91330602MA288GP472。
法定代表人：高建海。
委托诉讼代理人(特别授权)：金萍，浙江亿旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人(特别授权)：王志敏，浙江亿旺律师事务所律师。
原告宣正祥与被告绍兴伦凯贸易有限公司（以下简称伦凯贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理，原告宣正祥的委托诉讼代理人冯坚、劳晓洁，被告伦凯贸易公司的委托诉讼代理人金萍到庭参加诉讼。期间，双方申请庭外和解三个月，后和解未成。本案现已审理终结。
原告宣正祥向本院提出诉讼请求：1.确认被告向原告寄送的落款时间为2017年5月9日的《函》无效；2.被告继续履行原告与赵小凤于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月15日，原告与赵小凤签订《房屋租赁合同》一份，赵小凤将其所有的坐落于原绍兴县柯桥山阴路以南城市花园1幢商铺（以下简称“租赁房屋”）出租给原告使用，租赁期自2013年5月16日起至2022年7月31日止。2016年12月20日10时至2016年12月21日10时期间，绍兴市柯桥区人民法院在淘宝司法拍卖网络平台上对租赁房屋进行第三次拍卖活动，该次拍卖为“带租拍卖，租期至2022年7月31日。”被告通过该次拍卖竞得了租赁房屋。2017年4月，被告委托律师向原告发函，以绍兴市柯桥区柯桥汤之乡浴场在2015年12月5日涉黄为由，认为其享有租赁合同的解除权，并要求原告与其协商解决上述事宜。为此，原告于2017年4月25日回函给被告，认为被告的主张缺乏相应依据，同时，原告回函要求被告及时提供租金收款账户，避免原告无法按期支付租金。2017年5月11日，原告再次向被告寄送《关于再次要求提供租金收款账户的函》，要求被告提供租金收款账户，但被告仍拒绝提供。2017年5月17日，原告收到被告寄送的落款时间为2017年5月9日的《函》，其以绍兴市柯桥区柯桥汤之乡浴场在2015年12月5日涉黄为由，决定终止《房屋租赁合同》，并要求原告立即腾退租赁房屋。原告认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。被告作为房屋受让人以绍兴市柯桥区柯桥汤之乡浴场在2015年12月5日涉黄为由决定终止《房屋租赁合同》并要求原告立即腾退租赁房屋，缺乏相应依据。为维护原告合法权益，现起诉来院。
被告伦凯贸易公司辩称，被告向原告寄送的2017年5月9日的《函》是有效的，合同应在2017年5月17日解除，因为函件送达时间是2017年5月17日。本案被告已于2017年7月3日另案起诉要求解除原、被告双方之间的租赁合同，并要求原告宣正祥腾退涉及的房屋以及要求支付合同解除之后至实际腾退房屋之时的房屋使用费，故被告认为本案的函是有效的，应该解除合同，而不是继续履行双方之间的房屋租赁合同。请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月15日，原告（承租人，乙方）与原房屋所有权人赵小凤（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容，甲方将其所有的坐落于原绍兴县柯桥山阴路以南城市花园1幢商铺出租给乙方使用，租赁期自2013年5月16日起至2022年7月31日止。租金自2013年8月1日开始算起，2013年8月1日至2019年7月31日期间的6年每年租金为1,000,000元，2019年8月1日至2022年7月31日期间的3年每年租金为1,150,000元。合同另约定，在租赁期间，乙方有擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的，甲方有权终止本合同。合同还对其他事项作了约定。合同订立后，赵小凤依约交付了房屋，被告亦按约支付了租赁期间的租金，并开设了绍兴市柯桥区柯桥汤之乡浴场。合同履行期间，赵小凤因未履行生效法律文书确定的义务，案涉房屋被本院依法查封并通过淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖（不含内部装修，带租拍卖）。2016年12月21日，被告以16,420,000元最高价竞得。本院于2017年2月9日作出(2015)绍柯执民字第2103号之四执行裁定书，裁定案涉租赁物归买受人即本案被告所有，其财产权自本裁定送达被告起转移。被告已办理案涉租赁物的不动产权证。原告已支付截止2017年7月31日的租金（其中2016年8月1日至2017年7月31日的租金由原告于2016年4月26日交至本院执行款专户），嗣后的租金被告借故拒收。
2017年4月20日，被告向原告快递送达《律师函》一份，以原告以个体工商户经营的绍兴市柯桥区柯桥汤之乡浴场在2015年12月5日涉黄，被绍兴市公安局柯桥分局柯桥派出所处以治安管理处罚，违反了《房屋租赁合同》的约定为由，被告有权终止《房屋租赁合同》，要求原告在收到律师函后七天内，与被告协商解决上述事宜。2017年4月25日，原告向被告快递送达《回函》一份，认为被告主张享有租赁合同的解除权，缺乏相应依据，同时要求被告提供租金收款账户。同年5月11日，原告向被告送达《关于再次要求提供租金收款账户的函》，再次函告被告向原告提供租金收款账户。2017年5月11日，被告向原告快递送达《函》一份，决定终止《房屋租赁合同》，并要求原告收函后立即腾退房屋。现原告以被告要求解除合同缺乏相应依据为由，起诉至本院，酿成纠纷。
另查明，2015年12月5日，经绍兴市柯桥区公安局柯桥派出所查明，原告经营的绍兴市柯桥汤之乡浴场部分员工以非法营利为目的，从事卖淫活动，该所对上述员工处以行政拘留等行政处罚。
本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。原告与原出租人赵小凤签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。被告租赁期间通过司法拍卖的方式取得了出租房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故被告虽不是上述租赁合同的相对人，仍应按照合同约定履行义务，并依法享有合法权利。
本案的争议焦点在于，租赁期间发生所有权变动，新的所有权人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权？本院认为，租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，对《合同法》关于“不影响租赁合同的效力”的规定是承租人占有租赁物的合法原因、占有权取得维持。因此，租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，承租人对租赁物的占有性质仍为有权占有，从而承租人得以对抗租赁物新的权利人的返还原物请求权。通过租赁合同效力的维持实现保护承租人的实际租赁需求、实现对物的价值的充分利用、促进物的流转等目的，维持出租人及承租人之间的租赁合同关系。本案中，被告通过司法拍卖的形式取得租赁房屋的所有权，在拍卖前设定的条件就是带租拍卖，也就是说，房屋受让人在参与竞拍对以后要继续履行租赁合同是明知的，如果在拍卖成交后可以以承租人原先的违约行为作为解除合同的理由，既不符合司法拍卖设定的条件，也不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定；再者，该行政处罚发生后，原告仍按约履行合同义务，缴纳房租原房屋出租人赵小凤并未因原告的涉黄行为行使合同解除权，而是继续收取租金，维持双方的合同关系，被告两年后取得租赁房屋的所有权，依法应承受法院在拍卖时设定的条件，被告辩称案涉合同已于2017年5月17日起解除，与法不符，本院不予采纳。原告要求被告继续履行合同，理由成立，本院予以支持。
关于原告要求确认被告向原告寄送的落款时间为2017年5月9日的《函》无效的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，合同在履行过程中，出现了一方有权解除合同的事由，合同并不发生当然解除的法律后果，而是由有权解除合同者进行选择，或者解除合同，或者继续履行合同。该法律规定采取由解除权人向对方当事人进行意思表示来反映行为人的选择结果，有异议再由人民法院进行确认。也就是说，人民法院确认的是解除合同的理由是否成立，合同是否能继续履行。现原告起诉来院要求继续履行合同，本院已对被告解除合同之行为予以评判，原告再行要求确认被告寄送之《函》无效，于法无据，本院不予支持。
综上，对原告合理部分诉讼请求本院予以支持，对其不合理部分诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：
一、原告宣正祥与被告绍兴伦凯贸易有限公司继续履行由原告宣正祥与原出租人赵小凤于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》。
二、驳回原告宣正祥的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告绍兴伦凯贸易有限公司负担，限被告绍兴伦凯贸易有限公司于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 李佩艺
二〇一八年二月二日
书记员 李琼珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。