江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4247号
上诉人（原审被告）：黄芹，女，1966年8月22日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：王国祥，江苏国磊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔红娟，江苏国磊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盐城市电子设备厂有限公司，住所地在盐城市开放大道139号。
法定代表人：程伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙万新，该公司职员。
委托诉讼代理人：孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。
上诉人黄芹因与被上诉人盐城市电子设备厂有限公司（以下简称电子厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
黄芹上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人长期存在房屋租赁关系，并对承租的房屋投入巨资进行改建，因政府整体规划拆迁，2015年9月拆迁评估公司对承租房屋的装饰装潢补偿费、搬迁补助费已确定，在本期合同到期前上诉人多次要求与被上诉人续签租赁合同并交付次年租金，但被上诉人明确拒绝，故上诉人不存在违约行为；2、一审判决上诉人从2015年12月7日起支付房屋使用费，却对被上诉人于2016年1月15日起对承租房屋停水停电的行为视而不见，租赁房屋已失去使用价值，无需再承担房屋使用费，上诉人保留追究经济损失的权利；3、被上诉人收取上诉人多年的租金，却从未开具发票，该行为涉嫌逃税。
电子厂答辩称，1、双方当事人签订的合同合法有效，合同已期满且面临政府整体规划拆迁，被上诉人有权不再续签合同，上诉人亦无权再使用被上诉人的房屋，其擅自占用应当支付使用费。2、合同明确约定租赁期限届满后，不可移动部分无偿归被上诉人所有，拆迁对上诉人没有产生任何影响，拆迁补偿与上诉人无关。3、租金是以被上诉人出租房屋为基础等价有偿收取的，上诉人提出被上诉人涉嫌逃税，无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
电子厂向一审法院提出的诉讼请求：1、被告立即腾空所租赁的门市；2、被告按双方订立租赁合同约定的租金数额支付租金给原告至交房之日止（租金从2015年12月7日起至让房之日止按照每月1225元计算）；3、被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2014年12月6日，原告电子厂（甲方）与被告黄芹（乙方）签订《租赁协议书》一份，载明：“甲、乙双方一致协商，现就乙方承租甲方门市二间一事达成如下协议：一、租赁标的，位于市开放大道139号，甲方所拥有的56平方米门市；二、租期，租赁期限为壹年，即自2014年12月6日至2015年12月6日止；三、租金及支付方式，壹年租金14700元整，一次性交清一年房租，……如乙方因经营需要续租，须于租期结束前两个月提出续租请求。四、违约责任，1、因遇政府规划建设征地、拆迁需要等不可抗力因素，和甲方总体规划改变双方中止协议，甲方需提前两个月通知乙方中止合同，乙方经济损失甲方不予补偿。双方不得提前无故终止协议，甲方因经营需要也可将其他房屋进行调剂。2、……。3、……。4、乙方必须合理使用租赁财产，在不改变财产主体结构的前提下，乙方可进行合理的改造和内外装修，否则甲方有权责令乙方恢复原状，甲方有权解除协议，合同履行期满，对乙方所添置的设施及装潢器材，可移动部分由乙方处置，不可移动部分含门、窗无偿归甲方所有。5、……。五、……。六、……。七、……。八、……。九、甲方目房屋环境现状出租，乙方予以事实认可，因台风、室内进水、火灾等自然因素导致乙方损失的，甲方免除责任。十、……。十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，在签字盖章后生效。2014年12月6日。”合同签订后，双方按约履行。合同到期后，原、被告双方之间未能达成新的租赁协议。原告于2016年年初，在被告租赁的门市处张贴通知，要求被告于2016年2月4日前搬迁，但到期后被告未能让房。原告遂诉至一审法院。
另查明：案涉房屋，原告于1998年开始出租给被告使用，开始租赁时，租赁房屋系空房，后经被告装潢投入使用。2015年由于政府整体规划拆迁要求，需对原告案涉的房屋进行了征用拆迁。2015年9月份，拆迁评估公司对原告的案涉房屋进行现场评估，原、被告双方均在现场。
一审法院认为：一、关于应否腾空案涉房屋问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告间签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告签订租赁合同后，原告将被告交付了案涉房屋，被告亦进行了使用。现双方约定的合同期满，且期满后原告已明确表示不再向被告续租案涉房屋并要求被告搬迁，被告应按合同的约定返还案涉房屋，现被告未能按约返还，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告腾空案涉房屋的诉讼请求，予以支持。
二、被告应否支付相应的房屋占有使用费问题。因双方租赁期满后不再有租赁关系，被告未能按期让出，给原告造成了损失，且由于双方均未能提供该房屋的现行租赁价格，一审法院现参照双方的原租金标准，故原告要求被告按双方订立租赁合同约定的租金数额支付租金给原告至交房之日止（租金从2015年12月7日起至让房之日止按照每月1225元）的诉讼请求，依法予以支持。
三、对租赁房屋的装潢部分，原告是否应予赔偿的问题。被告当庭提出其在租赁房屋的过程中，对承租的房屋进行了装潢，但双方的租赁合同已对装潢部分进行了约定，即：“合同履行期满，对乙方所添置的设施及装潢器材，可移动部分由乙方处置，不可移动部分含门、窗无偿归甲方所有。”故对于被告辩称原告赔偿租赁房屋装潢部分的经济损失，不予采信。但被告可以将该租赁房屋中的装潢可移动部分，自行处置。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告黄芹应于本判决生效之日起三十日内腾空租赁原告盐城市电子设备厂有限公司位于市开放大道139号56平方米的门市。二、被告黄芹应于本判决生效之日起十日内向原告盐城市电子设备厂有限公司支付自2015年12月7日起至实际迁让房屋之日止按每月1225元标准的房屋使用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告黄芹负担（原告已预交，被告在判决生效之日起十日内直接支付给原告）。
本院二审期间，围绕黄芹的上诉请求，电子厂提交了房屋征收调查公告照片和其向被上诉人发出的拆迁通知照片，房屋征收调查公告的落款时间是2014年7月10日，拆迁通知的落款时间是2015年12月5日，以证明案涉房屋和场地因政府规划拆迁，电子厂已告知各承租人在合同到期后予以搬迁。经本院组织证据交换和质证，上诉人认为该证据不是新证据，且其真实性和来源也无法确认，不予认可。本院经审核认为，因一审中双方当事人对2015年9月拆迁评估公司对案涉房屋进行现场评估时双方均在场的事实无异议，结合电子厂未与上诉人续签租赁合同及未收取下年度租金的事实，可以认定上诉人对案涉房屋和场地已由政府规划拆迁是明知的。
本院二审查明的事实与原审判决相同，本院予以确认。
另查明，2016年2月4日电子厂对案涉房屋和场地停水停电。经本院现场勘查，黄芹经营的销售门市在正常经营。
本院认为:上诉人黄芹与被上诉人电子厂签订的房屋租赁协议，是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行期限届满前因政府整体规划拆迁，电子厂已拒绝与黄芹续签房屋租赁合同，现原房屋租赁协议租赁期限已届满，黄芹继续占用原租赁房屋无合同依据和法律依据，依法应予迁让。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”房屋租赁协议约定“合同履行期满，对乙方（本院注：黄芹）所添置的设施及装潢器材，可移动部分由乙方处置，不可移动部分含门、窗无偿归甲方（本院注：电子厂）所有”，故本院对黄芹主张电子厂赔偿其装饰装潢、搬迁补助损失的理由不予支持，其可将该租赁房屋中添置的可移动设施及装潢器材自行处置。因房屋租期届满后双方不再存在租赁合同关系，电子厂无继续向所出租的房屋和场地供电供水的合同义务，且黄芹亦正常经营，故一审法院参照双方约定的原租金标准计算黄芹从2015年12月7日起至实际迁让之日止的房屋占有使用费并无不当。至于黄芹上诉所称电子厂收取租金未开具发票涉嫌逃税问题，不属于本案民事案件的审查范围。
综上，上诉人黄芹的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 谢超亮
审判员 陈 杰
二〇一六年十二月十二日
书记员 成以琴