中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）民再申字第310号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人，原再审申请人）：天津市天益工贸有限公司。
法定代表人：王清，该公司总经理。
委托代理人：段治平，北京市康达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人，原被申请人）：天津市滨海商贸大世界有限公司。
法定代表人：杨凤兰，该公司董事长。
被申请人（一审第三人）：王锡锋（曾用名王锡凤）。
再审申请人天津市天益工贸有限公司（以下简称天益公司）因与被申请人天津市滨海商贸大世界有限公司（以下简称滨海公司）、王锡锋财产权属纠纷一案，不服天津市高级人民法院（2009）津高民再字第0010号民事判决（以下简称再审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
天益公司申请再审称：（一）再审判决认定滨海公司未适当履行配合义务，认定事实错误。根据《中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法》第五条及第十六条的规定，借款人必须具备两个重要条件：一是已经与售房人签订商品房买卖合同或协议；二是已经支付不低于所购商业用房全部价款的40%作为购房首付款。借款人在向银行申请贷款时必须提供已签署的商品房买卖合同及首付款凭证。名义购房人王锡锋至今未与滨海公司签订正式的房屋买卖合同，首付款问题也没有解决，且王锡锋也没有证据证明银行受理了其贷款申请，因此，王锡锋办理按揭贷款的条件并未成就，滨海公司配合办理贷款的义务尚未开始，不可能存在滨海公司未适当履行配合义务的问题。（二）再审判决适用法律错误。1.在滨海公司没有违约而天益公司已逾期付款的情况下，滨海公司确实享有解除权。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十五条第二款的规定，滨海公司没有在天益公司催告后的合理期限（3个月）内行使解除权，其解除权已在起诉前消灭。因此，再审判决认定滨海公司有权解除合同，适用法律错误。2.即使滨海公司违约，本案也不应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项而应适用第（三）项的规定，滨海公司无权不经催告而直接起诉解除合同。事实上，滨海公司不仅没有催告过天益公司付清余款，而且对天益公司与案涉房屋租户续签租约并继续经营长达半年之久也从未提出过任何异议。天益公司有充分理由相信滨海公司愿意继续履行合同并愿意给予天益公司充分的时间筹集剩余房款。3.再审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条关于分期付款买卖合同的规定，适用法律错误。分期付款买卖合同是指当事人约定在标的物交付给买受人后，买受人将其应付的总价款在一定期限内分批向出卖人支付的特殊买卖合同。分期付款买卖合同的典型特征在于标的物交付之后价款分批支付。本案所涉房屋交付之前，首付款3400万元已经支付完毕，交付之后，购房余款5100万元应由天益公司通过银行贷款一次性付清，不存在分期支付的问题。因此，本案所涉合同并非分期付款买卖合同，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定。4.再审判决在平衡双方利益时，根本没有真正考虑案涉房屋增值的因素，导致判决结果过于偏向滨海公司，对天益公司显失公平。第一，由于案涉房屋产生了数亿元的巨额增值，滨海公司因合同解除而获得的利益已远远超过其因合同解除而损失的租金，所以滨海公司即使在合同解除的前提下也不会产生实际损失。基于违约赔偿应以实际损失为限的原则，在滨海公司无任何实际损失的情况下，再审判决不应判令天益公司向滨海公司返还租金作为违约赔偿。如果再审判决认为天益公司在合同解除时应当向滨海公司返还因使用案涉房屋所获得的租金利益，那么基于对等原则，滨海公司也应当向天益公司返还因使用3400万元首付款所获得的利益。再审判决仅判令滨海公司返还首付款利息，显失公平。第二，如果案涉合同应当解除且系因天益公司单方违约造成，那么案涉房屋的增值部分当然应该全归滨海公司所有。但是，既然再审判决认定天益公司、王锡锋与滨海公司对合同未能继续履行均负有责任，那么案涉房屋的增值部分就不能由滨海公司独自享有，天益公司也应享有一定的权益。天益公司依据2007年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项、第（六）项（即《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项）的规定申请再审。
本院经审查查明：滨海公司于2006年6月28日向天津市第二中级人民法院提起诉讼，该院于2006年7月18日受理。再审判决关于滨海公司于2006年7月18日提起诉讼的认定有误，本院予以纠正。
本院认为，本案再审审查涉及以下问题：1.天益公司关于再审判决认定事实错误的申请再审事由能否成立；2.天益公司关于再审判决适用法律错误的申请再审事由能否成立。
（一）天益公司关于再审判决认定事实错误的申请再审事由能否成立
再审判决认定“滨海公司并未适当履行自己的配合义务，提供涉讼房屋的所有权证及国有土地使用证”，并据此认定天益公司、王锡锋与滨海公司三方对合同未能继续履行应承担相应的责任。天益公司申请再审称，滨海公司不可能存在未适当履行配合义务的问题，并以此作为理由，主张再审判决认定事实错误。
经查：滨海公司起诉请求解除案涉协议，天益公司承担违约责任。天益公司提起反诉，以滨海公司未按约定履行配合义务，致使天益公司未能取得贷款，余款未付为由，请求继续履行协议，滨海公司赔付违约金255万元及相应的银行利息325万元等。一审判决认定，滨海公司未提交房屋所有权证及国有土地使用证原件具有合理性，不能认定其未作配合或违约。一审判决作出后，天益公司以滨海公司不履行合同义务，使协议履行受阻，一审判决认定的事实有误等为由，提起上诉。二审维持原判后，天益公司仅以二审判决适用法律错误为由向本院申请再审。本院指令天津市高级人民法院再审本案。再审期间，天益公司又主张滨海公司未履行合同约定的配合义务。再审判决支持了天益公司的该项主张，认定滨海公司未适当履行配合义务，并在此基础上对双方的利益分配重新作了调整。再审判决作出后，天益公司再次向本院申请再审，称王锡锋办理按揭贷款的条件并未成就，滨海公司配合办理按揭贷款的义务尚未开始，不可能存在滨海公司未适当履行配合义务的问题。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款的规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。本案诉讼期间，天益公司在滨海公司是否履行了配合义务，是否构成违约的问题上屡次反复，为达到能使本案再次进入再审的目的，否认其在一审、二审及再审期间坚持的主张，否认再审判决中对其有利的认定，有悖诚实信用原则，本院对其该项申请再审事由不予支持。
（二）天益公司关于再审判决适用法律错误的申请再审事由能否成立
1.再审判决认定滨海公司有权解除合同，适用法律是否错误
2004年3月8日，滨海公司与天益公司签订《滨海商贸大世界B座商业楼转让协议》（以下简称《转让协议》），将案涉房屋转让给天益公司。2005年7月11日，滨海公司与天益公司及王锡锋签订《补充协议》，三方约定改由以王锡锋的名义办理购房、贷款及产权过户手续，天益公司、王锡锋负责自行办理按揭贷款，并应当于协议签订之后30日内支付剩余房款5100万元，但天益公司、王锡锋未能依约履行。2005年12月18日，天益公司法定代表人王维向滨海公司发出《通报函》，声明天益公司不同意将首付款3400万元转为王锡锋个人的付款，亦不能在约定期限内办理贷款，并提议解除合同。2006年6月28日，滨海公司提起诉讼，请求解除《转让协议》及《补充协议》，一审、二审、再审判决均予以支持。天益公司申请再审称，参照《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款的规定，滨海公司未在天益公司《通报函》发出后三个月内行使解除权，其解除权已在起诉前消灭。
本院认为，天益公司的该项申请再审理由不能成立：首先，《商品房买卖合同司法解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”滨海公司并非房地产开发企业，其系向特定的对象天益公司及王锡锋出售房屋，而非向社会销售，故案涉协议并非该司法解释所称的商品房买卖合同，本案不适用上述司法解释。解除权行使期限属于除斥期间，超过权利行使期限，解除权消灭，故该期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响，在法无明文规定的情况下，天益公司请求参照适用上述司法解释就商品房买卖合同所规定的解除权行使期限，缺乏事实与法律依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对房屋买卖合同的解除权行使期限，法律没有规定，本案当事人在合同中亦未约定，何为“合理期限”，应当由人民法院结合具体案情予以认定。本案中，《转让协议》签订后，滨海公司已将案涉房屋交付给天益公司管理、经营，天益公司已支付了首付款3400万元，并自2004年5月17日起至2006年6月26日共计向案涉房屋内的租户收取租金18723264.69元及保证金145211元。一旦合同解除，不仅涉及滨海公司、天益公司及王锡锋之间的权利义务关系，还涉及到资产及租户移交等诸多问题，且天益公司在2005年12月18日发出的《通报函》亦只是表明“拟与贵公司（滨海公司）协商解除上述协议”，因此，滨海公司需要充分时间对是否解除合同进行研究。再次，天益公司在发出《通报函》后至滨海公司起诉前，既未履行《补充协议》项下的付款义务，亦未表达过继续履行合同的意愿，其违约行为始终处于延续状态。综合本案情况，滨海公司收到《通报函》后，于2006年6月28日提起诉讼，并未超出合理期限。
2.再审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，适用法律是否错误
天益公司主张本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。
本院认为：上述规定仅适用于当事人一方“迟延履行主要债务”的情形，而在本案中，天益公司已明确表示不能在约定期限内办理贷款，不能支付剩余购房款5100万元，并提议协商解除合同，属于迟延履行债务致使不能实现合同目的的情形，而非仅仅是“迟延履行主要债务”，故本案不适用该项规定。再审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人有权解除合同的规定，适用法律正确。
3.再审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定，适用法律是否错误
根据《转让协议》及《补充协议》的约定，首付款3400万元在《转让协议》签订后20日内分期付清，余款5100万元在《补充协议》签订后30日内付清，因此，案涉合同符合分期付款买卖合同的特征，再审判决适用法律并无不当。
4.再审判决是否显失公平
根据《转让协议》第五.3条的约定，天益公司反悔单方面提出解除本协议或本协议因天益公司违约而解除的，天益公司应承担转让总金额百分之三的违约金，并赔偿滨海公司租金损失，滨海公司应将扣除违约金及赔偿金后的天益公司已付款项的余额无息返还给天益公司。上述约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且在案涉合同履行过程中，系天益公司先行提议解除协议。再审判决考虑到房地产市场价格上涨等因素，为平衡双方利益，判令天益公司仅需返还已收取租金18723264.69元的一半即9361632.35元，并判令滨海公司给付天益公司3400万元的利息11622390元，符合公平原则。天益公司主张违约赔偿应以实际损失为限，并主张其对房屋增值部分也应享有一定的权益，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，天益公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。根据《最高人民法院关于修改后的民事诉讼法施行时未结案件适用法律若干问题的规定》第一条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回天津市天益工贸有限公司的再审申请。
审 判 长 张国蓉
代理审判员 付少军
代理审判员 张 帆
二〇一三年一月三十一日
书 记 员 饶 赟