福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尤民初字第616号
原告福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。组织机构代码：73803442-6。
法定代表人孙勇，董事长。
委托代理人王伟勤，福建大中律师事务所律师。
被告尤溪开成房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇。组织机构代码：79195885-3。
法定代表人丁芳宜，董事长。
委托代理人邱宁江，福建邱宁江律师事务所律师。
委托代理人吴晓挺，福建邱宁江律师事务所律师。
原告福州西酒物业管理有限公司（以下简称“西酒公司”）与被告尤溪开成房地产开发有限公司（以下简称“尤溪开成公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理，依法由审判员纪宝玲适用简易程序公开开庭进行了审理。后因双方当事人对案件事实争议较大，本案转为普通程序审理，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告西酒公司的委托代理人王伟勤、被告尤溪开成公司的委托代理人吴晓挺两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西酒公司诉称，2007年6月1日，原、被告签订《前期物业服务合同》，该合同约定：由原告为被告所开发的位于福建省尤溪县水东路1号“大儒名城”物业提供前期物业管理服务，被告向原告支付物业管理服务费、开办费、空置房物业服务费等费用；物业服务费用收取标准为多层住宅每月每平方米0.4元（人民币，下同）、带电梯住宅每月每平方米0.65元、超高层电梯住宅每月每平方米0.8元、双拼别墅每月每平方米1.2元、商业店面每月每平方米1元；已竣工但尚未出售，或者因被告未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费按70%支付；物业费应于每月10日前交纳，未能按时足额支付的，应按日千分之五支付违约金等。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，组织物业管理人员进驻“大儒名城”提供物业管理服务，被告却长期拖欠原告物业管理费。2012年8月13日，经原、被告双方对账确认，被告尚欠原告物业管理服务费561186.14元。此后，经原告多次催讨未果。诉请判令：1.被告立即向原告支付拖欠的物业服务费561186.14元及违约金（自2012年8月13日起，按日千分之一计算至被告还款之日止，暂计至起诉之日为482058元）；2.本案诉讼费用由被告负担。
被告尤溪开成公司辩称，一、原告诉讼已超法定诉讼时效，丧失胜诉权。第一，原告主张的物业费用系至2012年8月止的费用，原告于2015年4月提起诉讼，已超法定诉讼时效期间；第二，原告于2013年7月17日邮寄的催收函被告并未收悉，原告所称通知曹总的行为，对被告不产生效力。二、原告主张的物业服务费未经被告确认，主张所欠物业服务费及违约金无事实依据。原告仅提供被告当时的一般工作人员的签字，其效力并不当然地及于被告。三、原告非法将前期物业服务合同转包，应承担相应违约责任。四、原告应承担《前期物业服务合同》范围内中应承担的费用666142元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
在本案审理过程中，原告西酒公司为证明其主张向本院提供以下证据：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书一份，证明原告的主体情况；2.企业登记基本情况表一份，证明被告主体资格及福州开成房地产开发有限公司系被告的股东的事实；3.前期物业服务合同一份，证明原、被告之间的物业服务合同权利义务关系；4.对账单三份，证明2012年8月13日，经原、被告双方对账确认，被告尚欠原告物业服务费561186.14元的事实；5.省内特快专递邮件详情单一份，证明2013年7月17日，原告向被告发函，要求被告支付拖欠的物业服务费的事实。
被告尤溪开成公司质证认为，对原告提供的1、2、3号证据的真实性不持异议；对原告提供的4号证据的真实性有异议，无法确定对账单中签字的人是否有经被告授权，亦无法确定是否为其本人签名；对证据5的真实性不持异议，但与本案不具有关联性，首先收件人曹总是否是公司的股东无法确定，即使是公司的股东曹望，其并非被告的法定代表人，送达地址也非公司住所地，且原告邮寄的是什么材料无法确定。
本院认为，被告对原告提供的1、2、3号证据的真实性没有异议，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，可以作为本案定案依据。对原告提供的4号证据，被告对“陈熙湘”的签名持有异议，但又不提出鉴定，应承担举证不能的法律后果，故对该份证据的真实性，本院予以认定；对原告提供的5号证据，虽被告对该份证据的真实性不持异议，但仅凭现有证据不能证明“曹总”系被告公司的主要负责人，无法证实与本案有关联，本院不予认定。
在本案审理过程中，被告尤溪开成公司为证明其主张向本院提供以下证据：1.尤溪大儒名城物业管理合作协议一份，证明原告存在非法转包的事实；2.项目费用清单一份，证明相关费用应由原告负担的事实。
原告西酒公司质证认为，对被告提供的1、2号证据的真实性持有异议，被告未提供证据的原件；对证明对象有异议，根据双方签订的物业合同的约定，保修期外单次单项维修费用在200元以内由原告负责，超出200元范围由原告报方案，经被告或业主委员会审核后由公共维修资金开支，被告提供的2号证据与本案不具有关联性。
本院认为，被告提供的1号证据系原告内部管理规定，与本案不具有关联性，本院不予确认；被告两次庭审均未向本院提供2号证据的原件，且仅凭现有证据无法证实与本案具有关联性，本院不予确认。
经庭审举证、质证，对本案主要事实作如下认定：
2007年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同主要约定：1.甲方选聘乙方对大儒名城提供前期物业管理服务，物业名称为大儒名城，物业类型为住宅、店面，坐落位置为福建省尤溪县水东路1号，建筑面积约25万平方米。2.乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业档案资料管理等。3.物业服务费用由业主暂按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体标准为多层住宅每月每平方米0.4元、带电梯住宅每月每平方米0.65元、超高层电梯住宅每月每平方米0.8元、双拼别墅每月每平方米1.2元、商业店面每月每平方米1元。4.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按70%向乙方交纳，商业店面空置房物业管理服务费自甲方商业店面开始销售之日起计算；商业店面若只租不售，则商业店面的物业费由甲方支付。5.专项维修资金的使用：保修期内维修费用由甲方负责。保修期外单次单项维修费用在200元以内由乙方负责，超出200元范围由乙方报方案，经甲方或业主委员会审核后由公共维修资金开支。6.业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日5‰的标准向乙方支付违约金。7.本合同期限自2007年6月1日起至2010年5月31日止等。《前期物业服务合同》期满后，原、被告未签订书面合同，原告仍然负责大儒名城小区的物业服务相关工作。2012年8月13日，原告与被告公司员工陈熙湘就被告应付原告费用进行对账，确认：被告应付原告2011年8月至2012年7月物业费用80619.90元（其中2012年6月至7月空置房物业费用计27462.50元、2012年6月至7月新华都物业费用计6326.60元、2012年7月份积分17066.70元、2012年6月至7月水费41.60元、2011年11月至2012年7月份水公摊292.70元、2011年12月至2012年7月水管漏水公摊14374.80元、2011年8月至2012年7月电公摊15055.00元），被告公司员工陈熙湘在开成地产签名处写明“以上账务除水管漏水公摊及电公摊两项外其他账务已校，情况属实”；被告应付原告2011年9月至2012年5月间物业费用224854.70元（其中2011年11月至2012年5月空置房物业费用116495.80元、2011年12月至2012年5月份新华都物业费用18979.80元、2012年2月及5月积分66902.70元，2011年9月至2012年5月水费7494.00元、2011年11月至2012年5月开成用电费用14982.40元）。被告公司员工陈熙湘亦在表格上开成房地产签名处注明“以上账务属实”；被告应付原告2011年6月至2012年2月物业费用255711.54元（其中2011年6月至7月样板房物业费15338.00元、2011年8月至2011年10月销售部物业费用39360.00元、2011年7月至2011年10月电费17190.44元、2011年8月至2011年10月空置房物业费用65959.50元、2011年8月至2011年11月新华都物业费用11072.00元、2011年11月免三个月物业费计106521.60元），被告公司员工陈熙湘在开成地产签名处注明“以上账户属实”。对账后，被告未向原告支付上述费用。为此，原告诉至本院。
庭审中，原、被告双方均认可在《前期物业服务合同》期限届满后，双方相关权利义务仍按《前期物业服务合同》的约定履行。
上述事实，有双方当事人的庭审陈述及提供的证据予以证实，本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点为：
一、原告的起诉是否已经超过诉讼时效问题；二、被告公司员工陈熙湘结算行为的效力问题。对双方当事人争议的问题，本院予以查明并分析认定如下：
一、原告的起诉是否已经超过诉讼时效问题
原告西酒公司认为，原告已于2013年7月17日向被告发函要求支付物业服务费，诉讼时效已经中断，故本案未超过诉讼时效。
被告尤溪开成公司认为，原告主张所欠物业管理费已经超过诉讼时效，原告所发的函件无论从形式上还是内容上都不是向被告主张权利，形式上原告向曹总主张相关权益，曹总并非尤溪开成公司的法定代表人或授权的人，原告的函件邮寄至福州开成公司而非被告的住所地，因此原告向曹总寄送的不能确定内容的函件，不能发生诉讼时效中断的后果。
本院认为，本案中，原告与被告公司员工陈熙湘在2012年8月13日对被告应付原告2011年6月至2012年7月间的物业服务费用进行对账时，未对物业服务费用的付款期限作出约定，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，本案的诉讼时效自原告向被告主张权利之后起算，本案中被告不认可原告主张于2013年7月17日向其主张权利，因原、被告双方均未能举证证明原告何时向被告主张权利，则本案的诉讼时效自原告向本院起诉被告要求支付尚欠物业服务费用时起算。故本案原告的起诉未超过诉讼时效。
二、被告公司员工陈熙湘结算行为的效力问题
原告西酒公司认为，被告公司员工陈熙湘以被告公司物业管理人员身份与原告进行往来，原、被告之间的业务均由陈熙湘负责，陈熙湘的对账签字行为是履行职务行为，是代表被告公司对外进行经营活动的行为，因此三份对账单可以作为被告拖欠原告涉案费用的依据。
被告尤溪开成公司认为，对陈熙湘系其公司员工无异议，但不能确定对账单上“陈熙湘”的签名系陈熙湘本人所签，且被告未授权陈熙湘对外确认巨额债务，对陈熙湘的结算行为不予认可。
本院认为，被告对三份对账单上“陈熙湘”的签名持有异议，但又不提出鉴定，应承担举证不能的法律后果。被告有无授权陈熙湘与原告进行结算系公司与员工之间的内部关系，被告亦在庭审中认可陈熙湘曾负责物业管理方面的事务，原告有理由相信陈熙湘的行为系履行职务行为，故被告公司员工陈熙湘的结算行为有效。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》，未违反有关法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按合同约定履行。原告作为物业管理服务企业，履行了合同约定的基本物业管理服务义务，应当获得相应的报酬，被告应当按照合同约定交纳物业服务费用。原、被告双方在2012年8月13日对账时尚未对2011年12月至2012年1月的水管漏水公摊及2011年8月至2012年7月的电公摊两项费用进行核算，故原告主张的物业服务费用561186.14元应扣除水管漏水公摊14374.80元、电公摊15055.00元，被告应付原告物业服务费用应为531756.34元。根据合同约定，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日5‰的标准向原告支付违约金，现被告未按约支付物业服务费用，其行为已构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告自行将违约金标准降低至每日1‰，系其对自身民事权利所作的处分，不违反法律规定，本院予以支持。因双方在对账时未约定付款期限，故违约金应自起诉之日起即2015年3月26日起计算至本院确定的付款之日止。原告主张的违约金超出本院认定的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：
一、被告尤溪开成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福州西酒物业管理有限公司物业服务费用531756.34元。
二、被告尤溪开成房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福州西酒物业有限公司物业服务费用531756.34元自2015年3月26日起至本判决确定的履行期限内的付款之日止按每日1‰标准计算的违约金。
如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费14189元，由原告福州西酒物业管理有限公司负担6556元，由被告尤溪开成房地产开发有限公司负担7633元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 张忠谋
审 判 员 纪宝玲
人民陪审员 陈永青
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 蒋兴荣
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。