文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)亳民一终字第00288号上诉人（原审被告）：亳州东风房地产开发有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区谯陵北路90号。法定代表人：李继东，该公司经理。委托代理人：蒋卫华，安徽赵长利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于文清，男，1973年9月13日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。被上诉人（原审原告）：王殿芳，女，1969年8月14日出生，汉族，农民，系于文清之妻，住址同上。委托代理人：于文清，男，1973年9月13日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。上诉人亳州东风房地产开发有限公司（以下简称东风房地产公司）与被上诉人于文清、王殿芳房屋买卖合同纠纷一案，上诉人东风房地产公司不服亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第01713号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人东风房地产公司的委托代理人蒋卫华，被上诉人于文清及王殿芳的委托代理人于文清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告于文清、王殿芳为购买被告东风房地产公司开发的房屋，于2010年9月24日向被告东风房地产公司交付房屋首付款64792元。2010年12月3日，原告于文清、王殿芳与被告东风房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告于文清、王殿芳购买被告东风房地产公司开发的位于亳州市××城区××北××小区××单元××室房屋一套，建筑面积88.15平方米，总价204792元；合同第八条约定商品房应当在2011年6月30日前验收合格并交付买受人使用；合同第九条约定,1、出卖人（被告东风房地产公司）逾期交房，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人（原告于文清、王殿芳）支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告于文清、王殿芳按被告东风房地产公司要求，于2011年2月23日向中国建设银行股份有限公司亳州分行贷款140000元用于支付给被告东风房地产公司下余房款，合计支付被告东风房地产公司房款204792。被告东风房地产公司未能在合同约定的期限内交付房屋，至2012年6月14日原告于文清、王殿芳起诉时被告仍未交付房屋。一审法院认为:原告于文清、王殿芳与被告东风房地产公司签订的商品房买卖合同是双方平等、自愿订立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原告于文清、王殿芳与被告东风房地产公司签订的《商品房买卖合同》的交接条款中规定“商品房到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；因此，被告东风房地产公司应当按照约定的方式即书面通知买受人办理交付手续，该通知义务应当是明确的，让买受人可以知晓的。诉讼中，被告东风房地产公司提供2012年2月20日亳州晚报公告一份，辩称已公告通知所有业主办理交接手续，对此原告于文清、王殿芳不予认可。被告东风房地产公司在报纸上刊登公告并不能证明可以让买受人知晓，因此，被告东风房地产公司应承担未按合同约定通知导致逾期交房的违约责任。根据原告于文清、王殿芳与被告东风房地产公司约定“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，故原告于文清、王殿芳要求被告东风房地产公司自2011年7月1日起至被告东风房地产公司实际交付房屋之日止按日支付已交房价款万分之一的违约金，并无不当，应予支持。逾期交房违约金自2011年7月1日起至2012年6月14日止（即原告于文清、王殿芳起诉之日），按房款204792元之日万分之一计算，以后继续计算至本判决确定的交房之日止。被告东风房地产公司辩称金华苑项目的土地被法院查封，导致迟延交房，但其提交的2011年11月8日亳州市中级人民法院（2011）亳民一初字第00043号民事裁定书是在逾期交房后，此辩称不能作为其迟延交付房屋的理由，故被告东风房地产公司的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告亳州东风房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，将双方约定的位于亳州市××城区××北××小区××单元××室房屋一套（建筑面积88.15平方米），交付给原告于文清、王殿芳；二、被告亳州东风房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，支付原告于文清、王殿芳逾期交房违约金7167.72元（自2011年7月1日起至2012年6月14日止，按房款204792元的日万分之一计算，以后继续计算至本判决确定的交房之日止）。案件受理费130元，由被告亳州东风房地产开发有限公司负担。一审宣判后，东风房地产公司不服，向本院提起上诉。上诉人东风房地产公司上诉称：一、一审法院认定事实错误，上诉人的金华苑项目实际是个别股东借用上诉人资质开发，不是上诉人自己开发的，一切责任应该由项目部股东承担，被上诉人故意在房屋买卖合同中留下错误的联系方式，致使上诉人无法联系到被上诉人，后被上诉人在知道别的购房户都已经领到房屋钥匙以后，也去上诉人处要房屋钥匙，但因为不愿意缴纳契税及办证等费用就拒绝接受房屋，违约的原因是被上诉人自己造成的，上诉人2012年2月20日也在亳州晚报公告了交房时间，该通知方式符合合同约定的形式，属于书面通知的一种。二、一审法院计算违约时间不正确，2011年初，因为上诉人股东之间合作开发土地纠纷，导致金华苑项目房屋验收迟延，而后该纠纷在亳州市中级人民法院审理期间，土地在2011年11月8日被查封，进而导致无法验收，即使认定上诉人延迟交房属于违约，违约时间也应该计算到2011年11月8日被法院查封时止。综上，一审认定事实错误，请求二审法院依法改判。被上诉人于文清、王殿芳辩称：被上诉人购买的是东风房地产的房屋，不是个人的房屋，造成的损失应当由该公司承担。上诉人没有通过任何方式通知被上诉人领房。上诉人的土地查封与本案无关，并且上诉人违约在前，查封在后，一审判决正确依法应予维持。二审中上诉人双方当事人所举的证据除与原审相同外，上诉人另提供如下证据：1、两份公证书。证明2012年2月公司与全体购房户协商延迟交房一事，双方达成意见自领钥匙之日起放弃违约金。2、证明一份，证明房屋钥匙已交付给于文清。双方对一审中证据的质证意见同一审。针对二审中上诉人提供的证据，两被上诉人的质证意见为：一审中上诉人没有举证，不是新证据，不予质证，且这几份证据都是假的，证人与上诉人均有亲戚关系。合议庭合议后针对二审中上诉人提供证据认证如下：针对证据1、2到不到其证明目的，依法不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为：综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩要点，本案的争议焦点为：1、违约的责任应当由谁来承担，应当由项目部股东承担，还是上诉人承担2、被上诉人对延期交房是否有一定的责任，一审计算违约时间是否正确？针对争议焦点1，由于上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议的出卖方为上诉人亳州东风房地产开发有限公司，故应当承担房屋买卖协议义务的一方是亳州市东风房地产开发有限公司，上诉人主张违约责任应当由其股东来承担的上诉理由不能成立。争议焦点2，由于合同中约定“商品房到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”而本案中上诉人并没有以书面通知的方式通知两被上诉人交付房屋，虽然上诉人称其在2012年2月20日在亳州晚报公告交房的事宜，但该公告交房并非双方约定的书面通知方式，且不能证明可以让买受人知晓，另，上诉人主张由于该房屋所涉土地已被人民法院查封其不应当承担违约责任，由于法院查封该房屋所涉土地与被上诉人无关，被上诉人对逾期交房并不存在过错，且查封是在双方约定的交房时间之后，因此，该上诉理由亦不能成立。上诉人应当承担未按照合同约定通知被上诉人导致的逾期交房的违约责任。双方合同约定的交房时间为2011年6月30日，逾期交房的时间应当从2011年7月1日起计算，一审对此计算日期并无不当。综综上，一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元由上诉人亳州东风房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决审 判 长 赵 亮代理审判员 许 林代理审判员 陈 芹二〇一三年五月二十三日书 记 员 赵昱昱