安徽省淮南市谢家集区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0404民初1242号原告：陈杰，男，1991年2月19日生，汉族，户籍地浙江省永嘉县，现住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：刘恒，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。被告：吴伟波，男，1983年6月11日生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。原告陈杰与被告吴伟波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈杰及其委托诉讼代理人刘恒、周宗辉到庭参加诉讼，被告吴伟波经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除《超市服装区租赁合同》；2.返还未使用租赁房屋期间的租金100000元，并支付自2016年9月1日起至款项付清之日止，按年利率6%（按照中国人民银行同期同类贷款年利率）计算的占用期间利息；3.赔偿各项损失30000元；4.本案诉讼费用由吴伟波承担。事实和理由：2015年6月2日，陈杰与吴伟波签订了超市服装区租赁合同，吴伟波将位于谢家集区杨公镇好又多超市内的400平米服装区出租给陈杰。该合同约定租期两年，自2015年9月1日起至2017年9月1日止，年租金100000元，两年租金一次性付清。合同签订后，陈杰向吴伟波支付了租金200000元。后经了解，该超市所用房屋系吴伟波从庞辉处承租。因吴伟波拖欠房租，吴伟波与庞辉于2016年8月27日签订了解除租赁合同协议，约定吴伟波5日内负责腾空超市所有经营区域，将房屋交给庞辉。此后，陈杰接到庞辉通知，并于2016年9月1日前搬离其承租的超市内服装区域。现因吴伟波原因导致陈杰所承租房屋于2016年9月1日前即被收回，陈杰前期投入的固定装修无法继续使用，服装生意无法经营，损失惨重，经多次找吴伟波协商未果，现提起诉讼。吴伟波未到庭亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对陈杰提交的证据：1.陈杰身份证复印件、2.超市服装区租赁合同，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；3.解除租赁合同协议复印件（附带庞辉说明：此件仅用于清除超市经营商证据），结合本院向庞辉核实的情况，能够证明因吴伟波拖欠租金，双方于2016年8月27日协商解除了涉案超市的房屋租赁合同，导致陈杰被限期搬出其承租的服装区域；陈杰与吴伟波所签订超市服装区租赁合同无法继续履行系吴伟波违约导致，其应当返还剩余租金10万元。本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；4.照片3张、收据1份，证明陈杰租赁服装区时为经营进行了装修，并支付相应费用75000元，现因吴伟波原因租赁区域仅使用一年，吴伟波应承担30000元。本院认为收据出具时间为2014年10月3日，在涉案合同尚未签订之前，且陈杰亦陈述上述装修是其与吴伟波于2014年租赁关系期间所添置，因此，该组证据与涉案合同缺乏关联，本院对其关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2015年6月2日，陈杰与吴伟波签订了《超市服装区租赁合同》，吴伟波将位于淮南市谢家集区杨公镇街道好又多超市内的400平米区域出租给陈杰。该合同约定陈杰用该区域经营服装（不包括拖鞋、内衣）；租期两年，自2015年9月1日起至2017年9月1日止；租金为每年100000元，两年租金一次性付清，合同签订日交付100000元，剩余100000元于2015年8月15日前交付，并对承租期间水电费、解除及续租等进行了相应约定。合同签订后，陈杰陆续向吴伟波支付了租金200000元，并由吴伟波在合同中书写了“租金已付清”。2016年8月27日，庞辉持其与吴伟波签订的解除租赁合同协议，要求陈杰清空并返还从吴伟波处承租的超市服装区域。现陈杰认为因吴伟波单方原因导致其所承租服装区域在合同期限届满前即被收回，无法继续经营，同时对自己前期投入的固定装修造成损失，故起诉来院。另查明，经本院向庞辉核实，庞辉与吴伟波于2014年8月1日就涉案房屋签订了租赁合同。因吴伟波拖欠2016年房屋租金未付，双方经协商于2016年8月27日解除房屋租赁合同，并约定5日内腾空超市。陈杰于2016年9月10日前将所承租服装区域所有商品搬离并交还给庞辉。本院认为：首先，陈杰与吴伟波签订超市服装区租赁合同是双方当事人真实意思表示，应按照约定履行。本案中，吴伟波从庞辉处承租涉案房屋后，用于经营超市，后其又将超市内部分区域出租给陈杰用于经营服装，该租赁系转租关系。陈杰已按照合同约定向吴伟波支付了该服装区域两年的租金，因吴伟波单方原因导致涉案房屋被出租人庞辉整体收回，故吴伟波不能向陈杰提供合同约定的租赁区域，其与陈杰所签订的租赁合同不能继续履行，合同目的无法实现。对此，陈杰已提交了庞辉出具解除租赁合同协议复印件及备注予以证明，另结合本院向庞辉核实的情况，陈杰主张解除双方签订的超市服装区租赁合同的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，陈杰与吴伟波之间的租赁合同解除后，按照该合同履行情况，即陈杰已按照约定支付了两年租金200000元，现因吴伟波单方原因致使双方租赁合同在第一年内即不能继续履行，故陈杰要求吴伟波返还剩余租赁期限的租金100000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于陈杰主张吴伟波支付自2016年9月1日起至租金全部返还之日止，按照年利率6%（按照中国人民银行同期贷款利率计算）计算的占用期间利息损失。结合本案查明事实，庞辉与吴伟波在2016年8月27日即解除了超市房屋租赁合同，从而致使吴伟波与陈杰之间的超市服装区租赁合同无法履行，故吴伟波违约在先，陈杰要求其赔偿自2016年9月1日起至租金全部返还之日止的占用期间利息损失，正当合理，本院予以支持，但对于具体利息计算标准以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算为宜。再次，对于陈杰要求赔偿服装区域装修投入损失30000元的诉讼请求，因陈杰在审理中陈述该装修是其与吴伟波首次租赁关系存续期间内即2014年发生的，即该装修发生在涉案租赁合同签订之前，该收据并非正式合法的票据，且其亦未提交充分证据证明该装修与涉案合同存在关联，故本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十八条以及参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、依法解除原告陈杰与被告吴伟波于2015年6月2日签订的超市服装区租赁合同；二、被告吴伟波向原告陈杰返还租金100000元及占用期间利息（占用期间利息计算方式：以100000元为基数，自2016年9月1日起至上述租金付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告陈杰的其他诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取计1450元，由原告陈杰负担335元，由被告吴伟波负担1115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。代理审判员  陈建军二〇一六年十二月二十六日书 记 员  张泽怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……