湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1261号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）宜昌安华置业有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（神仙湾）。
法定代表人王安旺，董事长。
委托代理人周泽成，湖北夷陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）黄林。
委托代理人张雨，宜昌市夷陵区黄花法律服务所法律工作者。
原审第三人中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道92号。
法定代表人赵轶庚，行长。
委托代理人胡云兰，湖北西陵律师事务所律师。
上诉人宜昌安华置业有限责任公司（以下简称安华置业公司）因与被上诉人黄林、原审第三人中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行（以下简称建行夷陵支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第1997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2007年12月10日，黄林与安华置业公司经协商签订《商品房买卖合同》，约定由黄林出资494120元购买安华置业公司开发的安旺花园16幢1楼11号房，面积44.92平方米，单价1.1万元／平方米；2008年3月21日前首付总房款的50%，剩余房款用银行按揭方式一次性付清；逾期付款超过三十日后，安华置业公司有�单方解除合同，并按总房款的10%收取违约金。2008年3月18日，安华置业公司为黄林开具了247120元的购房发票。2008年8月4日，黄林向安华置业公司支付16幢1楼11号商铺的办证费用30468元、土地证费283元；同日，安华置业公司用欠黄林往来款冲抵16幢1楼11号商铺欠款26267.50元。2009年3月10日，黄林向安华置业公司交纳16幢1楼11号商铺评估费（代交）1000元。2010年12月8日，黄林向安华置业公司交纳16幢1楼11号商铺房款4万元。2011年12月10日，黄林向安华置业公司交纳16幢1楼11号商铺房款56762元，当日的收据上备注有“欠余款及办证费23778元”。2013年12月19日，黄林向安华置业公司交纳16幢1楼11号商铺房款尾款3万元。因安华置业公司未为黄林办理安旺花园16幢1层11号房的权属证书，黄林于2015年10月19日诉至一审法院，要求安华置业公司立即履行2007年12月10日�订的《商品房买卖合同》，办理安旺花园16幢1楼11号房的房屋产权证和土地使用权证。一审审理过程中，安华置业公司提起反诉，要求解除双方于2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》，由黄林将安旺花园16幢1楼11号房屋返还给反诉原告，并支付违约金49412元。
同时查明，黄林在安华置业公司处曾承接工程。黄林与安华置业公司经协商签订《商品房买卖合同》后于2008年5月5日与第三人建行夷陵支行签订借款合同，在第三人建行夷陵支行借款24万元，安华置业公司提供保证责任担保，黄林按月偿还建行夷陵支行借款本息，截止2015年12月6日尚欠借款本金74448.84元。安华置业公司已将安旺花园16幢1楼11号房交付给黄林。
原审认为，黄林2007年12月10日与安华置业公司签订的《商品房买卖合同》及2008年5月5日与第三�建行夷陵支行签订的《借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，黄林分多次向安华置业公司支付房款，在2011年12月10日安华置业公司出具的收据上载明黄林“欠余款及办证费23778元”，而2013年12月19日安华置业公司出具的收据载明收到黄林尾款3万元。结合这两份收据看，足以证明黄林已经履行了全部的付款义务。安华置业公司认为该收据系公司临时人员所出且已经从公司离职，但该收据加盖了安华置业公司的公章，应当认定系安华置业公司认可上述事实，故其该辩解理由不能成立，不予采信。根据合同约定，黄林应当在2008年3月21日前首付总房款的50%，剩余房款用银行按揭方式一次性付清，故黄林应当在银行按揭款到账后不欠安华置业公司购房款，但从双方提交的证据看，黄林最后一笔款项系在2013年12月19日支付，显然黄林存在逾期支付购房款的行为。根据合同约定，安华置业公司在黄林未按时付清全部房款已构成违约的情况下，双方约定的合同解除条件已经成就，安华置业公司即有权解除商品房买卖合同，将所收取的房款退回黄林，但是安华置业公司在约定的合同解除条件成就后，未将所收取的房款退回黄林，又先后多次接受黄林支付的房款直至其将全部房款收齐，这是接受违约方继续履行合同的行为，应视为对合同解除权的放弃，故双方签订的商品房买卖合同应当继续履行。同时，结合黄林提供的证据看，黄林在安华置业公司承接有工程，并曾用部分工程款抵偿购房款，可以认定双方实际上对《商品房买卖合同》约定的付款方式及付款时间另行口头作出了变更。黄林要求�华置业公司立即履行2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》，办理安旺花园16幢1楼11号房的房屋产权证和土地使用权证的理由成立，予以支持。安华置业公司反诉要求解除双方于2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》，由黄林将安旺花园16幢1楼11号房屋返还给安华置业公司，并支付违约金49412元的理由不成立，不予采信。经法院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。据此判决：由安华置业公司在判决发生法律效力后立即协助黄林办理安旺花园16幢1楼11号房的房屋产权证及土地使用权证；驳回安华置业公司的反诉请求。
上诉人安华置业公司上诉称，安华置业公司对黄林以工程款26267.50元抵交房款的事实予以认可。2011年12月10日出具的收据及2013年12月19日出具的收据系当时的售楼人员（郑冰和朱艳丽）出具，其两人在不清楚实际交费的情况下，依黄林的要求，出具了错误的备注信息，该两人出具的收条不能作为认定黄林实际欠款和交款事实的依据。原审忽视了黄林所举证的收据总额与房款总额之间的差额，并偏信黄林所说的用工程款抵交房款的陈述，以不真实的错误备注为据，认定黄林交清全部房款，属事实认定错误。双方约定的房款为494120元，黄林实际交款只有439020.50元，尚欠55099.50元。黄林的欠款行为，已经超过合同约定的交款期限，构成违约，应当承担违约责任。根据双方买卖合同的约定，黄林应返还房屋，并支付违约金49412元。请求撤销原审判决，改判：1.驳回黄林的诉讼请求；2.判令解除安华置业公司与黄林的《商品房买卖合同》，黄林返还安旺花园16幢1楼11号房屋；3.黄林支付违约金49412元。
被上诉人黄林辩称，黄林最后两次交款都有安华置业公司财务�员确认，并盖有公司公章。黄林与安华置业公司有工程业务往来，双方是在对账之后，才出具的收条并备注欠余款的数额。安华置业公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈述，对本案的处理无意见。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方的主要争议在于2011年12月10日的收据中备注“欠余款及办证费23778元”及2013年12月19日的收据中注明3万元的“房款尾款”的真实性。从两份收据的形式要件看，有两位经手人的签字和安华置业公司的财务专用章，两份收据相互印证，应可证明备注内容的真实性，黄林已尽到了举证义务。安华置业公司认为该收据是售楼人员在不清楚实际交费数额的情况下，依黄林的要求，出具了错误的备注信息。安华置业公司否认该收据的证明效力，应当提供相反的证据予以证实。现安华置业公司未能提供证据，其对证据提出的异议，本院不予采信。黄林虽逾期支付房款，但安华置业公司并未选择解除双方的合同，将所收取的房款返还给黄林，而是多次接受黄林支付的剩余房款直至将全部房款收齐，这实际是安华置业公司以自己的行为表明放弃解除合同，同意继续履行合同。一方逾期后继续交纳房款，另一方不行使解除权，继续收取房款的行为，视为双方对逾期付款约定的变更。安华置业公司要求解除合同，返还房屋的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判�如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9200元，由上诉人宜昌安华置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余焕春
审 判 员 袁红文
代理审判员 张 端
二〇一六年七月十二日
书 记 员 刘周宜