江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第01644号
原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司，住所地南通市开发区星湖大道1088号。
法定代表人唐煌琪，董事长。
委托代理人周一鸣，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
委托代理人曹璇（特别授权），江苏炜赋集团南通物业发展有限公司职员。
被告张杰。
委托代理人王晓燕（特别授权）。
委托代理人杨宝平。
原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司与被告张杰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，依法由代理审判员顾彬适用简易程序独任审判，于2014年11月18日、12月11日公开开庭进行了审理。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的委托代理人周一鸣、被告张杰的委托代理人王晓燕、杨宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司诉称，其与被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所居住的小区承担物业管理工作，被告应定期缴纳物业费。自2010年1月1日起，被告开始拒交物业费。经原告多次催要，被告置之不理，截至2012年12月31日止，被告欠缴物业费计人民币5042.52元。原告诉至法院请求依法判令被告支付所欠物业费人民币5042.52元及利息损失（按年利率6%从2010年1月1日起计算至判决确定的被告给付之日止）。
被告张杰辩称，第一，被告于2006年签订物业合同的相对人为“江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司”，而非本案原告，原告主体不适格。第二，原告物业服务有诸多不到位之处，具体包括：公共设施（屋顶栏杆、景观灯、地砖、12幢及13幢楼所附非机动车车库、电机箱、玻璃、窨井盖、花坛、电梯）毁损未修、违章搭建（12幢楼顶洗衣房、地面水渠）未予制止、停车（包括机动车和非机动车）秩序维护不力、环境卫生和绿化维护不到位。此外，原告未依法移交小区的全部档案资料，尤其是隐蔽工程中的供水内网管线图，以致小区游泳池（景观水池）长期漏水无法修理。因此，应根据原告服务不到位的程度对物业费相应打折收取。第三，原告已经于2012年3、4月份退出都市华城小区，无权收取此后的物业费。第四，原告曾向被告发送过一封律师函催要物业费，但抬头名称却写的是“詹毅”，与被告家毫无关系，因此不具有催收效力，根据诉讼时效的有关规定，原告只能追诉2012年的物业费。第五，2010年政府在都市华城推行直供水惠民工程改造，业委会委托原告联系落实，但原告的不作为导致小区居民错过了改造计划，现在要改水则需要巨额经费，该费用应由原告承担。第六，原告尚未向全体业主移交广告收益、车位租赁收益，理应立即返还，并赔偿给被告造成的精神和物质损失。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告张杰系南通市崇川区都市华城＊幢＊＊＊室业主，该房屋建筑面积为140.07㎡。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司于2009年与南通市都市华城业主委员会签订《南通市都市华城物业管理服务合同》一份，约定了如下事项：一、江苏炜赋集团南通物业发展有限公司为都市华城小区提供物业服务；二、合同期限暂定三年，第一年自2009年1月1日至2009年12月31日，第二、三年至年底续签，合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满前三个月内提出书面意见，合同期满前三个月双方协商未果，江苏炜赋集团南通物业发展有限公司应在本合同期满后一个月内继续履行合同，业委会应在此期间内选聘新的物业服务企业；三、居住房屋物业费按年收缴，收费标准按前期物业服务合同执行；四、江苏炜赋集团南通物业发展有限公司有义务督促都市华城的开发商对以下公共设施进行维修和调整：毁损道路、景灯的修复，景观水池漏水的修复，部分公用设施刷漆见新，其他毁损公用设施的修复等。
另查明，2003年4月28日，“江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司”与江苏炜赋集团建设开发有限公司签订《物业管理合同》一份，约定二层以上的民用住宅物业费单价为1元／月／㎡。2006年5月25日，被告张杰与“江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司”签订《物业管理服务合同》一份，该合同最后一章的最后一条载明：“本合同自双方签字或盖章后生效，合同有效期至业主管理委员会成立后订立新的物业管理委托协议止”。“江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司”系原告变更企业名称前的名称。2009年订立的《南通市都市华城物业管理服务合同》第一年合同期届满后，原告与都市华城业主委员会未再续订合同，业委会也未在一个月之内选聘新的物业服务企业，原告一直服务至2012年12月31日才正式退出都市华城小区，后南通嘉晟物业管理有限公司进驻该小区提供物业服务。
还查明，原告在2010年至2012年为都市华城小区提供物业服务期间，对都市华城小区开发商维修相关公共设施督促不力，根据相关证据及本院的实地调查情况具体表现在：部分路面地砖、景观灯、花坛、楼顶护栏及窨井盖毁损后未予修复；景观水池漏水问题未予解决。2012年，都市华城小区业主曾自发组织了对原告物业服务满意度的调查问卷，绝大部分楼栋的业主代表（楼长）均对原告的服务质量很不满意，从2幢、12幢、13幢、15幢、18幢等楼栋的普通业主中抽取的部分业主大多没交物业费，绝大多数被调查业主对原告的服务质量不满意。
上述事实，有房屋电子登记簿查询结果证明、《南通市都市华城物业管理服务合同》、《物业管理合同》、《物业管理服务合同》、工商登记资料、照片（路面地砖、景观灯、花坛、楼顶护栏、窨井盖、景观水池）、南通嘉晟物业管理有限公司出具的维修清单、虹桥街道证明、《2012年都市华城广大业主对炜赋物业管理调查表》、《新西社区都市华城理事会服务处值班表》、《都市华城炜赋物业民意调查表》（附被调查业主信息汇总表、调查统计结果）及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。本案中，自2010年1月1日开始，原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司与被告或都市华城业委会之间再未签订任何物业服务合同，业委会也未在一个月之内选聘新的物业服务企业，在原告继续为都市华城提供物业服务的情况下，没有证据表明专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主曾提出异议，故应认定原告与都市华城业委会之间成立了不定期的物业服务合同，双方于2009年订立的《南通市都市华城物业管理服务合同》在任何一方行使解除权之前仍对双方具有约束力。被告辩称当事人双方应受2006年订立的《物业管理服务合同》约束，且该合同的签订一方为“江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司”而非原告，故原告主体不适格，无权向被告收取物业费。对此，本院认为：原告主张的是2010年至2012年期间的物业费，该期间段约束双方的合同依据应为以上2009年订立的《南通市都市华城物业管理服务合同》，而该合同签订后2006年订立的《物业管理服务合同》即告失效。只要与被告在2009年签订《南通市都市华城物业管理服务合同》的相对人是依法成立的江苏炜赋集团南通物业发展有限公司，则该公司的诉讼主体资格就是适格的。
关于原告主张的被告欠费期间即2010年1月1日至2012年12月31日，被告对该期间段未交费的事实未提出异议，但辩称原告已于2012年3、4月份撤出都市华城小区，该时间之后的期间段原告无权收费，并提供了《炜赋物业关于退出都市华城物业管理项目的报告》、《告示》两份证据予以证明。对于这两份证据，原告对其真实性予以认可，但不认可被告的上述证明目的。本院认为，以上两份证据都盖有原告的公章，且原告认可其真实性，故本院对上述证据予以采信，从中确实可以看出原告撤出都市华城小区的意思表示，但原告称只是作出撤出决定，后经地方政府挽留直至2012年12月31日才正式实际撤出，并提供了虹桥街道出具的证明予以证实，该份证据具备真实性、合法性及关联性，本院依法予以采信。被告辩称事实情况与该证据反映的内容不符，但未提供相反证据予以反驳，故被告以上抗辩主张本院不予采纳，原告主张的被告欠费期间段于法有据。
关于原告主张的物业费单价，2009年订立的《南通市都市华城物业管理服务合同》明确规定参照前期物业服务合同的标准执行，2003年订立的《物业管理合同》即为前期物业服务合同，其中载明物业费单价为1元／月／㎡，被告对该价格标准亦予以认可，故原告按该标准主张物业费于法有据。
综上，被告应缴纳物业费的数额为人民币5042.52元（140.07＊1＊36）。
关于上述债权的诉讼时效问题，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间也可以参照该规定。本案中，2010年至2012年期间，原告连续为都市华城小区提供物业服务未曾间断，同时《南通市都市华城物业管理服务合同》约定物业费缴费周期为一年，故本案中物业费请求权的诉讼时效应从2013年1月1日起算，至2015年1月1日届满。因此，即便原告起诉前未曾有效向被告催要物业费，仅依起诉时间看原告要求被告给付物业费的请求也未超过诉讼时效。被告辩称诉讼时效只能从2012年12月31日往前追溯两年至2011年1月1日，是对诉讼时效概念的错误理解；后又辩称只有2012年的物业费未超过诉讼时效，是就每一期的物业费分别计算诉讼时效，于法有悖。故被告以上有关诉讼时效的抗辩主张本院不予采纳。
对于原告主张的上述物业费，被告是否应全额缴纳，对此，本院认为，我国相关法律及司法解释规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确且无法达成补充协议的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，根据被告提供的照片，都市华城小区内路面地砖、景观灯、花坛、楼顶护栏、窨井盖及景观水池确实存在毁损情况，原告称该毁损情况无证据证明系在原告服务期间发生，对此，本院认为，南通嘉晟物业管理有限公司出具的维修清单可以证明这个问题，因为该公司进驻都市华城前一直由原告提供物业服务，根据常理，以上公共设施的毁损事实应当发生在原告服务期间。此外，景观水池的漏水问题根据本院的实地调查至今未予解决。依照合同约定，以上公共设施的维修责任主体固然不是原告，但原告承担着督促开发商履行维修职责的义务，而对于此项义务的履行原告未提供证据证明，故可以认为原告未履行物业合同中约定的督促义务，至少是未完全履行。关于2012年都市华城业主对原告物业服务满意度的评价，虽然不能与原告的物业服务质量划等号，但从被调查业主的数量、分布、代表性等因素看，可以反映出原告当时的整体服务质量的欠缺，也可以认为原告未达到物业合同中有关服务质量标准的约定。至于被告提出的其他服务不到位之处，因欠缺事实或法律依据，本院不予采信。其中，有的事实对应的证据不具备关联性，无法证明是发生在原告服务期间，例如电机箱、玻璃的毁损，停车秩序维护不善，环境卫生和绿化维护不到位；有的事实与被告没有直接的利害关系，有违合同相对性原理，例如12幢及13幢楼所属非机动车车库改造、12幢楼的违章搭建；有的事实因原告提供了反驳证据而未能成立，例如电梯的维护、小区相关档案资料的移交。综上，当事人在双务合同中互负牵连到期义务，且双方义务没有先后履行顺序，一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告在2010年至2012年服务期间存在服务不到位问题且程度较为严重，被告根据原告的违约行为要求减付物业费的抗辩主张，是行使同时履行抗辩权的行为，于法有据，但减付物业费的幅度应与原告的违约程度相适应，本院酌定支持原告人民币3500元的物业费主张，超出部分予以驳回。鉴于被告成功行使了同时履行抗辩权，故其迟延支付物业费的行为不构成违约，原告无权要求被告赔偿利息损失。
此外，关于被告抗辩的直供水改造问题，原告的相应义务并未约定在2009年订立的《南通市都市华城物业管理服务合同》中，不能成为被告行使同时履行抗辩权的理由和依据。被告该项主张连同其要求原告返还公共收益、赔偿相关精神和物质损失、承担改水工程费用等主张，与本案非同一法律关系，被告可另案主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告张杰于本判决生效后十日内一次性给付原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司南通市崇川区都市华城6幢804室2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业费人民币3500元。
二、驳回原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（已减半），由原告负担人民币8元，被告负担人民币17元（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并与原告结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
代理审判员 顾彬
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 赵云
附法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
江苏省高级人民法院《关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的讨论纪要》（苏高法审委（2005）17号）
第四条当事人在合同中约定债务人以分期履行的方式履行债务的，诉讼时效期间自最后履行期届满的次日起计算。当事人在总合同项下又分别单独签订多份合同的，诉讼时效以每份分合同最后履行日期届满的次日起计算。
江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委（2009）36号）
第四条物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。
第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。
对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。
第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。