广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法厚民一初字第402号
原告：李建明，男，汉族，1974年2月18日出生，住湖南省华容县。
委托代理人：吕军，广东振能律师事务所律师。
委托代理人：段春晓，广东振能律师事务所律师。
被告：周表良，男，汉族，1962年12月10日出生，住内蒙古乌兰察布市。
被告：王东飞，男，汉族，1969年4月27日出生，住河北省沧州市盐山县。
被告：王绍勇，男，汉族，1981年4月1日出生，住河北省沧州市盐山县。
三被告共同委托代理人：李志勇，广东拾佰仟律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：黎恒鸿，广东拾佰仟律师事务所辅助人员。
被告：东莞市展鸿物业租赁有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：王绍勇。
委托代理人：李志勇，广东拾佰仟律师事务所律师。
委托代理人：吴进和，广东拾佰仟律师事务所律师。
原告李建明诉被告周表良、王东飞、王绍勇、东莞市展鸿物业租赁有限公司（以下简称展鸿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序，并由审判长李春宏，与代理审判员刘超、人民陪审员方肖君组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告李建明的委托代理人吕军到庭参加诉讼，被告周表良、王东飞、王绍勇、东莞市展鸿物业租赁有限公司的共同委托代理人李志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李建明诉称：周表良代表四被告于2013年5月28日与原告签订了食堂承包合同，约定原告承包工业区的饭堂和小店。原告为此支付了进场费、保证金、押金共计120，000元。原告承包饭堂期间，被告违反不许在工业区另设其他饭堂的承诺允许工业区工厂自行开设饭堂，同时被告物业员工长期在原告处吃饭不给餐费，致使原告经营困难，双方产生矛盾，2014年4月1日，被告物业人员对原告雇员实施殴打，虽说在公安机关主持下达成调解，但随后被告对饭堂停水停电，同年4月10日被告发布通知解除原、被告之间的承包合同，原告多次向被告主张返还120，000元和厨房设备、厨具，被告不同意。为维护原告自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.确认原、被告于2013年5月28日签订的饭堂承包合同已解除；2.四被告共同向原告返还进场费、保证金、押金共120，000元；3.四被告返还原告为租赁场地举办饭堂所购置的设备和厨具价值23，990元；4.四被告赔偿原告饭堂装修款30，000元；5.诉讼费由四被告承担。
被告周表良、王东飞、王绍勇辩称：周表良、王绍勇、王东飞分别为展鸿公司的股东，本案是展鸿公司与李建明之间的纠纷，与3名股东无关。所以请求驳回李建明对三股东的诉讼请求。
被告展鸿公司辩称：李建明与展鸿公司签订了饭堂承包合同，其长期拖欠承包款，是李建明违约，李建明交付的合同保证金及押金依约不应当返还。李建明所称的进场费，展鸿公司未曾收取过。基于李建明为举办饭堂购置的厨具并进行装修而产生的装修款，均因李建明先违约而应由李建明自行承担，与展鸿公司无关。
本院经审理查明：展鸿公司于2013年6月7日经登记成立，股东为周表良、王东飞、王绍勇。李建明于2013年5月28日与展鸿公司签订一份饭堂承包合同，合同发包方甲方为展鸿公司，承包方乙方为李建明，合同约定：一、甲方将东莞市厚街镇宝屯村下屯石角路工业园食堂、小店发包给乙方经营，经营地址为宿舍三楼，由乙方自行安排厨房设备、搭建和经营，承包期限为五年，从2013年6月1日至2018年6月1日，每月租金为10，000元（不含水电费）含一间宿舍。乙方在承包前须向甲方交纳保证金50，000元，承包期间乙方不得中途转包及单方面终止承包，否则甲方有权没收全部保证金；…，五、2.合同期满，甲方保留引进两家承包的权利，乙方不得干涉，但乙方享有优先续包的权利。3.乙方承包食堂后，所有水电费均由乙方负担，并按月结算。上述合同的落款处发包方甲方为周表良签名，承包方乙方为李建明签名。
上述合同签订后，李建明于2013年6月4日、6月7日分别向账号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊转账50，000元，共计100，000元，展鸿公司于2013年6月8日出具了收款收据确认收到保证金50，000元，收款人处为王东飞签字并盖有展鸿公司公章。经本院当庭询问，被告确认收到了上述100，000元，但认为除了展鸿公司出具保证金收据确认的50，000元外，剩余的50，000元系由周表良收取，属于李建明与周表良之间的私人款项往来，与展鸿公司无关。另展鸿公司还于2013年5月28日出具了收款收据确认收到李建明厂房2个月押金及1个月租金共30，000元，收款人处为周表良签字。
另查，李建明主张系被告单方解除合同并对李建明的员工进行殴打，并向本院提交了一份东莞市公安局厚街分局治安调解协议书，内容为“2014年4月1日14时30分，汤某某和李某某在展鸿物业三楼王总办公室与王总因物业饭堂的承包合同问题发生口角，随后物业保安唐华军与汤某某和李某某夫妇两人发生肢体冲突，导致汤某某和李某某夫妇两人受伤。经派出所调解，由唐华军一次性赔偿6，000元给汤某某和李某某，双方不再追究对方法律责任”，被告对东莞市公安局厚街分局治安调解协议书的真实性确认，但认为系保安的个人行为，与展鸿公司无关，且已经通过调解解决。上述事件发生后，展鸿公司于2014年4月10日向李建明发出追讨租金的通知，通知中注明“根据贵我双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定，你方应在每月5号前向我方缴纳当月租金及水电费，现您方已拖欠我方从2013年11月起租金39，294.5元…你方须在2014年4月25日前交清拖欠的所有费用并搬走物品”。李建明收到上述通知后，已经于2014年6月9日将涉案建筑物内的个人物品搬走，并当庭撤回了第三项诉求。
再查，李建明委托李某某、吕军于2014年4月11日前往广东省东莞市南华公证处申请对吕军致电13823＊＊＊＊、13826＊＊＊＊的过程进行保全，并取得经公证的电话录音一份，李建明当庭称系其委托代理人吕军与被告王东飞之间的电话录音，经查，录音中存在以下内容“①吕：现在目前进驻的工厂比较少，总共人也就百把来个人，里面又搞了一个饭堂，他说他生意非常难做，你们上次也体谅过他，当时说2月份、3月份免掉这个房租，周总跟他讲过这个东西；②王：就是说，当时这个要求，周总还做不了主，跟我商量，我说可以，说实在的，确实也比较难做，咱也谅解；③吕：也就是说你那个当时比较谅解他的，2、3月份房租给他免掉嘛；④王：对，我们好心没换来好报；…，⑤吕：你也知道，当时他们签这个合同的时候，他说他转账，转了10万块，然后又给了3万块，有押金，有保证金，有入场费，给了13万，对吧？；⑥王：对，这个13万是不假”。被告对公证书及录音光盘的真实性予以确认，但认为当时王东飞正在与其他客户商谈事情，为了尽快结束电话交谈，王东飞未对李建明的提问进行仔细考虑并敷衍的回答是，被告还认为展鸿公司并没有认可减免房租，仅仅是股东之间对2、3月的房租减免进行过商量，但没有对李建明作出明确承诺，且王东飞没有掌管财务，其对李建明转账的款项及性质应当是不清楚的。
至于李建明诉求的装修费用30，000元，李建明向本院提交了单方制作的装修清单及部分装修合同的原件为证，其中装修清单显示的装修费为40，150元，装修合同显示东莞市厚街冠升厂饭堂的装修合同款为23，500元，被告对李建明提交的装修清单及部分装修合同的真实性均不予确认。经本院当庭询问，李建明表示诉求的装修款30，000元系装修折旧后的价值，被告则当庭表示不清楚装修需要多少款项。为查明装修物的价值，本院当庭要求李建明在庭后三个工作日内向本院提交书面评估申请，李建明当庭表示清楚并表示若逾期未提交评估申请则视为李建明放弃该项诉讼请求，但李建明至今未向本院提交书面评估申请。
关于四被告之间的责任，李建明称与周表良签订合同时展鸿公司尚未成立，根据合同相对性应由周表良承担责任，且周表良签订合同时系代表合伙人王绍勇、王东飞签订，故三自然人被告应承担合同责任，另展鸿公司出具收据确认收到李建明的租金及水电费，应一并承担责任。四被告则表示案涉合同的权利义务应当由展鸿公司承担，展鸿公司控制案涉场地，周表良仅仅作为签约代表履行的是职务行为。经本院询问，李建明当庭确认其在签订合同时清楚知悉履约的主体是展鸿公司，并认为三名股东承担责任系基于签约时展鸿公司未成立，应由股东承担连带责任。
至于案涉合同的性质，李建明主张是租赁合同，李建明称被告仅仅提供一个场地给原告，李建明租赁被告的场所后进行装修，购买各种设备并聘请工作人员，李建明还认为案涉租赁合同无效并当庭撤回了第一项诉求。被告主张是承包合同，被告称案涉合同的核心价值系经营饭堂而非取得几间宿舍。另关于案涉建筑物的合法性，被告在2014年7月1日的庭前调查中提交了与东莞市厚街信托贸易公司签订的房屋租赁合同原件及集体土地建设用地使用权证复印件，拟证明案涉建筑物的合法性。本院当庭向被告释明要求在庭前调查后七个工作日内提交证据证明案涉建筑物取得建设工程规划许可证或经市一级规划建设部门批准建设，但被告在2014年7月14日的庭审中仍未提供。
以上事实，有李建明提供的食堂承包合同、企业机读档案登记资料、银行查询结果、公证书及光盘、收款收据、收费通知单、催收租金通知、治安调解协议书、厨房设备清单及部分收据、装修费用清单、装修合同，被告提供的房屋租赁合同、李建明搬走的证明、集体土地建设用地使用权证及本院一审庭审笔录为证。
本院认为：关于案涉合同的性质，虽然其标题为饭堂承包合同，但其合同中使用的为月租金的字眼，且被告提供的仅仅为宿舍三楼场地的使用，李建明需自行安排厨房设备、搭建和经营，被告开具给李建明的收费通知单、收据也写明需交厂房租金××元或收到厂房租金××元，另被告展鸿公司在2014年4月10日向李建明发出的通知也写明“根据贵我双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定，你方应在每月5号前向我方缴纳当月租金及水电费，现您方已拖欠我方从2013年11月起租金39，294.5元…”等内容，本院依法认定案涉饭堂承包合同实质上为场地租赁合同，故案涉双方的权利义务应适用租赁合同法律关系进行处理。
李建明当庭撤回了诉请第一项、第三项，属于李建明自行处分权利，对此本院予以确认，另原告未在本院释明的期限内提交书面评估申请，按照李建明的陈述，本院依法视为其放弃了诉请第四项，综上，本院需处理的事项仅为李建明诉请的第二项：“四被告共同向原告返还进场费、保证金及押金共120，000元”。
至于合同的相对方及权利义务主体，本院认为案涉合同的履约主体及相对方应为展鸿公司，理由为：虽然在签订饭堂承包合同时展鸿公司尚未成立，但合同的甲方明确写明为展鸿公司，且原告当庭也明确表示在签约时清楚履约主体是展鸿公司，即原告签订合同时系清楚知悉合同相对方不是周表良，故本院依法认定展鸿公司为案涉合同的相对方，并采信四被告的主张即周表良在饭堂承包合同上的签字仅作为职务行为，其法律后果由展鸿公司承担。又因展鸿公司为有限责任公司，李建明诉求股东周表良、王东飞、王绍勇基于发起人身份承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
至于合同的效力，被告未能在本院释明的期限内提交案涉建筑物取得建设工程规划许可证或经市一级规划建设部门批准建设的证据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉饭堂承包合同为无效合同。又依照该法第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，合同无效后，展鸿公司应向李建明返还除场地占用费、水电费等合理费用之外的其他款项。
至于需返还的金额，首先，关于2013年5月28日收款收据中的30，000元，该款项明确写明系收取两个月押金及一个月租金，即收取的押金为20，000元，因合同无效，展鸿公司需向李建明返还20，000元押金；其次，关于2013年6月4日、6月7日向账号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊转账交付的100，000元，被告确认收到该款，但认为其中的50，000元为保证金，另外50，000元系李建明与周表良之间的私人往来款项，本院认为，虽然饭堂承包合同写明保证金为50，000元，但原告代理人吕军在录音中称转账的100，000元及另30，000元中既有保证金、入场费还有押金，被告股东王东飞在录音中也表示认可，现展鸿公司当庭主张王东飞不负责掌管财务，并认为王东飞对被告公司财务状况不清楚，但2013年6月8日的50，000元保证金收款收据的收款人处系王东飞签字，即王东飞事实上对李建明所缴纳的款项性质及数额是清楚的，故本院对被告的主张不予采信，并认定剩余的50，000元为进场费，并认定被告展鸿公司需向李建明返还保证金50，000元及进场费50，000元。综上，展鸿公司需向李建明返还押金、保证金及进场费共120，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市展鸿物业租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李建明返还押金、保证金及进场费共120，000元；
二、驳回原告李建明的其他诉讼请求。
如被告东莞市展鸿物业租赁有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3，780元，原告李建明已预交，由原告李建明承担580元，被告东莞市展鸿物业租赁有限公司负担3，200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 李春宏
代理审判员 刘 超
人民陪审员 方肖君
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 胡佩茵
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