广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2014）江开法民二初字第4号原告中国农业银行股份有限公司开平市支行。负责人张德胜，男，系该行行长。委托代理人李庆年，男，系该行员工。委托代理人何青华，男，系该行员工。被告关日明，男，1979年9月26日出生，汉族。被告开平市碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人杨文杰，系该公司总经理。委托代理人刘剑辉，男，系该公司员工。委托代理人王艳，女，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称“开平农行”）诉被告关日明、开平市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“开平碧桂园”）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理立案后，依法组成合议庭适用普通程序，并于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告开平农行委托代理人李庆年、何青华和被告开平碧桂园委托代理人王艳到庭参加诉讼，被告关日明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开平农行诉称，2012年11月2日，原告与二被告签订一份编号为44020120120105799的《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告关日明提供贷款29万元用于购买位于开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园·翡翠湾峰景苑一街19幢1104房，期限15年，年利率5.895%，被告关日明按借款合同约定每月等额还款，并约定由被告开平碧桂园提供连带保证担保。该担保借款合同已依法向开平市房地产交易登记所办理了《广东省开平市期房抵押备案证明书》。合同签订后，原告依约于2012年11月5日将上述贷款划付到被告关日明在原告处开立的账号为6228450610076968413的账户。贷款发放后，被告关日明未按借款合同约定履行还款义务，截至2013年12月5日止，被告关日明累计断供5期（月），结欠到期应还未还贷款本息共12244.54元（其中本金5283.47元，利息6961.07元），经原告多次催收，被告关日明仍未偿还借款本息，被告开平碧桂园也没有履行连带保证清偿责任，两被告的行为违反了合同约定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告关日明于2012年11月2日签订的编号为44020120120105799的《个人购房担保借款合同》；2、被告关日明偿还借款本金281811.16元（含未到期本金）、利息6961.07元（暂计至2013年12月5日）合共288772.23元及至款项清偿日止发生的利息给原告；拍卖或变卖抵押物所得款项优先偿还被告关日明所欠原告的借款本息；3、被告开平碧桂园对被告关日明结欠原告的借款本息承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。原告开平农行对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照复印件1份、负责人身份证明书1份、张德胜身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告关日明身份证复印件1份、被告开平碧桂园营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书1份、杨文杰身份证复印件1份，证明两被告的的诉讼主体资格；3、个人购房担保借款合同1份，证明原告与被告关日明签订个人购房担保借款合同并约定借款金额、用途、期限、利率、还款、担保等事实；4、按揭业务担保合作协议1份，证明原告与被告开平碧桂园于2011年12月6日签订了一份按揭业务担保合作协议，约定由原告向购买被告开平碧桂园兴建的碧桂园·翡翠湾项目房产的购房者提供抵押贷款服务以及合作内容、期限、保证等事实；5、期房抵押备案证明书复印件1份、期房抵押备案收件收据复印件1份，证明被告关日明将开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园·翡翠湾峰景苑一街19幢1104房抵押给原告；6、个人借款凭证1份，证明原告向被告关日明指定的账户发放贷款29万元的事实；7、借款人还款明细表1份、借款人应还未还明细数据表一份，证明被告关日明向原告偿还部分贷款本息及应还未还贷款本息的情况；8、担保人履行责任通知书2份，证明原告分别于2013年10月10日、2013年11月10日书面通知被告开平碧桂园履行连带保证责任的事实。被告关日明没有答辩，在举证期限内也没有提供任何证据。被告开平碧桂园答辩称：被告开平碧桂园并非对被告关日明的全部债务承担连带保证责任，而是就涉案商品房被处置后被告关日明未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：(一)被告开平碧桂园与原告签订的《按揭业务担保合作协议》第六条约定“在乙方（开平碧桂园）的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方（开平农行）向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。(二)虽然原告与被告关日明签订的《个人购房借款及担保合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但根据《按揭业务担保合作协议》第十三条约定“在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房借款及担保合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人购房借款及担保合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。”则开平碧桂园的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。(三)《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，综上所述，开平碧桂园应就涉案商品房被处置后关日明仍未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。被告开平碧桂园对其辩解在举证期限内提供的证据有：按揭业务担保合作协议1份，证明被告开平碧桂园与原告有约定，被告开平碧桂园仅对商品房处置后被告关日明未能偿还的债务承担连带保证责任。被告关日明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经庭审质证，原告与被告开平碧桂园对双方提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，经本院核证，对原告及被告开平碧桂园提供的证据依法予以采纳，并作为本案认定案件事实的依据。经审理查明：2011年12月6日，原告与被告开平碧桂园签订一份《按揭业务担保合作协议》，约定由原告对被告开平碧桂园兴建的碧桂园·翡翠湾项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，并由被告开平碧桂园对所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供协议约定的连带责任保证，保证期限为自原告依照与购房者、被告开平碧桂园签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。2012年11月2日，原告与被告关日明签订一份编号为44020120120105799的《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告关日明提供贷款29万元用于购买位于开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园·翡翠湾峰景苑一街19幢1104房，期限15年，年利率5.895%，被告关日明按借款合同约定每月等额还款，并以上述商品房作抵押，由被告开平碧桂园提供保证担保，原告在该合同贷款人一栏签名盖章确认，被告关日明在借款人和抵押人一栏签名确认。合同签订后，原告依约于2012年11月5日将上述贷款划付到被告关日明指定的账号为688658029070的账户，被告关日明于2012年11月6日以上述房屋向开平市房地产管理局房地产交易登记所提出期房抵押备案申请，房地产交易登记所同日就该申请出具了期房抵押备案证明书，抵押期限为2012年11月6日至2029年11月5日。贷款发放后，被告关日明分别于2012年12月5日、2013年1月5日、2月5日、3月5日、4月5日、5月5日、6月5日、7月5日还款本金8188.84元、利息11257.24元，但从2013年7月6日起被告关日明未能按时履行还款义务，截至2013年12月5日止，被告关日明累计断供5期（月），结欠到期应还未还贷款本息共12244.54元（其中本金5283.47元，利息6961.07元），其后经原告多次催收，被告关日明仍未偿还借款本息，被告开平碧桂园也没有履行连带保证清偿责任，遂成诉讼。另查，被告关日明购买的上述房屋本案辩论终结时被告开平碧桂园仍没有为其办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。本院认为：本案属金融借款合同纠纷。原告开平农行与被告关日明、被告开平碧桂园分别签订《个人购房担保借款合同》和《按揭业务担保合作协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反我国法律法规的禁止性规定，应合法有效，双方建立的借款和担保合同法律关系，依法应受保护。合同签订后，被告关日明没有依约按期履行还款义务，是违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”至2013年12月5日，被告关日明已连续断供5期，其行为表明不履行还款义务，原告请求解除合同，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定“借款人应当按照约定的期限返还借款。”第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告关日明在借款后没有按合同的约定按期按额偿还，原告主张被告关日明偿还借款本金281811.16元（含未到期本金）、利息6961.07元（暂计至2013年12月5日）及至款项清偿日止发生的利息，于法有据，本院予以支持。本案中，虽然被告关日明购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，但由于该房屋属于期房，被告关日明已向开平市房地产交易登记所成功办理期房抵押备案，该房屋的抵押权登记可以通过该备案登记待办理《房屋产权证》后实现，该抵押备案登记合法、有效，受法律保护。另外，被告开平碧桂园虽未在原告与被告关日明签订的《个人购房担保借款合同》以保证人身份签名盖章加以确认，但从其与原告签订《按揭业务担保合作协议》的时间及内容看，其保证责任及于所有符合抵押贷款条件购买被告开平碧桂园兴建的碧桂园·翡翠湾房产的购房者，被告开平碧桂园需对被告关日明所欠的贷款本金利息等相关费用承担协议约定的连带责任保证，且原告与被告开平碧桂园在该合作协议第六条甲方承诺部分第（九）项中明确约定“在乙方（开平碧桂园）的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方（开平农行）承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”，因此，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”、第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，应当变卖或拍卖被告关日明座落于开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园·翡翠湾峰景苑一街19幢1104房的房屋所得价款优先用于偿还贷款本息，不足部分才由被告开平碧桂园承担连带保证责任。原告开平农行请求被告开平碧桂园对被告关日明结欠的全部借款本息承担连带清偿责任的请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告关日明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：1、解除原告中国农业银行股份有限公司开平市支行与被告关日明于2012年11月2日签订的编号为44020120120105799的《个人购房担保借款合同》；2、被告关日明应在本判决生效之日起十日内偿还借款本金281811.16元、利息6961.07元以及从2013年12月6日起至判决确定之日止期间发生的利息（按欠款本金额以中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；3、如被告关日明不履行上述第二判项确定的义务，则变卖或拍卖其所有的位于开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园·翡翠湾峰景苑一街19幢1104房房屋，原告中国农业银行股份有限公司开平市支行对变卖或拍卖后所得价款享有优先受偿权；4、对上述第三判项确定的抵押房屋变卖或拍卖后所得价款，仍不足以清偿原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的债权的，被告开平市碧桂园房地产开发有限公司对债权余额部分承担连带保证责任；被告开平市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告关日明追偿；5、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5631元(原告已交纳)，由被告关日明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门中级人民法院。审 判 长  戚锦洪审 判 员  梁治平代理审判员  黄文玲二〇一四年六月十六日书 记 员  郭雪银谭丽娜