西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第02331号
原告薛改玲，女，汉族，1954年6月30日出生，住西安市雁塔区。
原告刘军，男，汉族，1982年1月21日出生，住西安市雁塔区。
共同委托代理人刘仲玺，男，汉族，1951年3月2日出生，住西安市雁塔区。系原告薛改玲之夫、原告刘军之父。
共同委托代理人范春华，陕西华宝卓律师事务所律师。
被告西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区唐延路北段22号金辉国际广场19层。
法定代表人林茂盛，系该公司董事长。
委托代理人张琪，陕西标典律师事务所律师。
委托代理人熊平，陕西标典律师事务所律师。
原告刘军、薛改玲与被告西安金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘军、薛改玲的共同委托代理人刘仲玺、范春华，被告金辉公司的委托代理人熊平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘军、薛改玲共同诉称：2009年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区雁南五路以南融侨·曲江观邸第X幢X单元XXX室房屋一套，面积166.95平方米，房屋总价1231196元。合同约定，原告购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为《商品房买卖合同》附件，被告按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的责任。2011年5月7日，被告将房屋交付原告。收房后不久，原告开始对房屋进行装修。2011年12月，房屋装修完毕。房屋装修完毕后，原告开始购买家俱，对房屋进行布置，准备入住。2012年7月，原告发现房屋客厅、餐厅、三个卧室顶部出现不规则裂缝30多处，这些裂缝长则3米左右，短则2米左右。原告即将该问题向被告和小区物业部门反映，同时，原告就出现的裂缝问题咨询有关建筑设计部门及施工部门，相关部门认为裂缝是房屋主体结构存在问题及不规范施工造成的。原告遂要求被告请具有司法鉴定资质且法院认可的鉴定单位对房屋裂缝进行鉴定，并按鉴定意见处理房屋出现的质量问题，但被告请来的鉴定机构的资质与鉴定人员的资质分属两个单位。时至今日，原、被告就裂缝问题意见无法达成一致，致使原告无法入住该房屋。现原告诉至法院，请求：1.判令被告承担因房屋出现质量问题造成房屋不能使用的损失费531448元（比照同类地区相同面积住宅的月租金14800元，从2012年7月计算至2015年10月）；2.判令被告承担因房屋空置产生的物业费、车位费、电梯费、有线电视费、垃圾清运费、暖气空置费合计25882元；3.判令被告承担阳台修缮费6800元；4.判令被告承担房屋修缮费用185870元；5.判令被告承担鉴定费50000元；6.判令被告承担本案诉讼费。
被告金辉公司辩称：1.涉案房屋的裂纹不影响居住，不存在客观上无法居住的情形，原告的第一、二项诉讼请求无事实和法律依据，系原告滥用诉权以达到索取不正当利益，请求法院驳回原告第一、二项诉请。2.关于阳台修缮费6800元，涉案房屋的南阳台东墙面已经过了2年的质量保修期，且无法确定责任主体，应由原告自行维修并承担费用，请求法院驳回原告的第三项诉请。3.涉案房屋经验收合格，结构安全，被告同意陕西兵器建设监理咨询有限公司的鉴定报告，愿意承担50%的维修费用45381元，请求法院驳回原告第四项诉讼请求中的超出部分。4.关于原告要求支付50000元鉴定费的诉请，被告认为原、被告应按照判决结果分担双方的鉴定费用。5.涉案房屋在向原告交付前即2011年4月28日已取得竣工验收备案表，且经三次鉴定，均表明裂缝不影响房屋结构安全，不存在影响原告安全使用的情形，被告承担责任的范围仅限于修复费用，不包括修复期间的其他损失。6.2011年5月7日房屋交付后，原告一直实际占有、控制涉案房屋，享有使用权，按正常施工程序，房屋的合理维修期限在45天至60天左右，在被告同意维修的情况下，原告一再拖延、索要高额赔偿且不提供配合，任由房屋空置，故原告故意造成的扩大损失即2013年1月以后超出合理期限的其他损失，被告不应承担。7.涉案房屋已于2015年7月维修完毕，原告主张2015年7月以后的空置损失无事实根据。
经审理查明：2009年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号Y091XXXXX。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区雁南五路以南融侨·曲江观邸第8幢2单元3层20301号房，建筑面积166.67平方米，房屋总价1229131元。其后，原、被告签订《面积差异处理协议》，约定因该房屋的产权登记建筑面积为166.95平方米，总价为1231196元，原告向被告补足差价2065元。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。原、被告间的《西安市商品住宅质量保证书》载明，墙面、顶棚抹灰脱落的保修期限为2年。合同签订后，原告按合同约定向被告支付全部房价款。2011年5月7日，被告将房屋交付原告。房屋交付后，原告对涉案房屋进行装修，经本院查看该装修系精装。2012年7月，原告发现涉案房屋的客厅、餐厅及卧室顶部出现不规则裂缝，遂将该情况告知被告。其后至2013年1月，原、被告就裂缝的检测与维修多次交涉，但无法达成一致，原告遂诉至本院。
诉讼中，原告申请就以下问题进行鉴定：1.房屋存在什么质量问题？2.造成房屋质量问题的原因是什么？3.修复这些质量问题需要多少费用？经西安市中级人民法院（以下简称西安中院）委托，陕西信远建筑工程司法鉴定所（以下简称信远鉴定所）于2013年7月做出《建筑工程司法鉴定报告》，鉴定意见为：1.涉案房屋楼板的裂缝为非结构性裂缝属于混凝土在凝结时及后期温度效应所形成的，属施工过程中养护和防护不到位所致，不影响结构安全，对混凝土内的钢筋寿命有一定影响，应进行密封补强加固处理。2.修复费用估算为44037元。原告花费鉴定费20000元。
原告收到该鉴定报告后，第一次提出如下异议：1.该报告第五项“鉴定分析”，第二分项中有此结论“……不排除施工过程中过早上荷的影响”。房屋屋顶是否因承重、受压、变形而下沉，层间距缩小。各个房间的层间距是多少？现实的情况怎样？该套房产是否属于合格的房产？鉴定报告没有载明。2.该报告第五项“鉴定分析”，第四分项中有此结论“……对混凝土内的钢筋寿命有一定影响，应进行密封补强加固处理”。但鉴定报告对由此造成的房屋贬损及所造成的危害没有给出具体的程度确认和损失的具体量化？针对原告的第一次异议，信远鉴定所答复如下：1.报告中所提到“不排除施工过程中过早上荷的影响”，这只是分析裂缝的因素之一，现场勘察时尚未发现各房间的楼板下沉现象，经维修加固处理后可满足安全使用要求。2.鉴定报告中已明确说明涉案房屋楼板裂缝属施工养护过程中养护和防护不到位所致，不影响结构安全，对混凝土内的钢筋寿命有一定影响，应进行密封补强加固处理，补强加固方案及费用具体见建议处理意见和修复费用估算表，不存在房屋价值贬损问题，造成房屋价值的贬损，折合人民币多少不属鉴定范围之内。
其后，原告第二次提出如下异议：1.鉴定机构所做的鉴定报告依据及资料不足。2.涉案房屋裂缝宽度已达到0.15mm至0.75mm之间，需采用“注射法”。3.鉴定报告中关于修复费用估算明显不足。针对原告的第二次异议，信远鉴定所答复如下：1.鉴定采用《碳纤维片材加固混凝土结构技术规程》（CECS146:2003）对裂缝进行密封补强加固处理，此规程对碳纤维加固做法更明确，符合行业规定，不存在选错标准问题，而异议中提到的（GB50367-2006）规范适用于承重构件混凝土裂缝的修补，对承载力不足引起的裂缝修补技术，而涉案房屋楼板的裂缝为非结构性裂缝。2.本报告中建议处理意见方案中已明确说明选用碳纤维片材及粘贴无纺布对裂缝进行密封和补强加固处理，异议人提出需采用注射法，只是加固方法的其中一种。3.经复核修复费用估算，只对碳纤维加固费用进行估算，满布粘贴无纺布费用未做，故增加该项费用为84.3m2×80元/m2=6744元，加上10%不可预见费674.4元，则原鉴定意见修复费用估算为51455元，特此更正。
其后，原告第三次提出异议，经本院释明，原告申请鉴定人员出庭接受质询，并提出房屋顶裂缝增大，故本院组织原、被告双方和信远鉴定所对现场补充勘察，信远鉴定所经现场补充勘察，认为裂缝确实有所增加，遂做出《补充鉴定意见书》，对原鉴定意见变更如下：1.原鉴定报告修复费用及异议回复修复费用合计为44037+7418=51455元；2.本次补充鉴定增加费用：按“保护施工”方案为44916元，按“拆除重做”方案为117385元；现补充鉴定增加后修复费用按两种方案列出，最终由法庭决定：（1）按“保护施工”方案为51455+44916=96371元；（2）按“拆除重做”方案为51455+117385=168840元。
收到信远鉴定所的《补充鉴定意见书》后，原告第四次提出如下异议：异议人委托具有资质的陕西建大工程科技有限公司对争议房屋进行了现场勘查，综合鉴定结论制定了合理的加固方案，并出具了《顶板加固施工方案》。异议人认为《补充鉴定意见书》将采用注射法对裂缝进行补强和封闭的修复费用估算为12760元显然不合理，故提出异议，要求鉴定部门在《顶板加固施工方案》基础上对修补费用重新进行估算。针对原告的第四次异议，信远鉴定所答复如下：本次补充鉴定意见书中修复费用估算依据建议处理意见、现场勘察记录、当地现行人工、材料价格和现场实际情况进行估算综合单价，鉴定人认为合理。
对信远鉴定所的《补充鉴定意见书》，被告提出如下异议：1.“现浇板加固补强施工对装修的影响损坏问题”的鉴定内容计算重复、评估价格远远高于市场价格。2.“混凝土现浇板采用碳纤维片材加固费问题”中存在问题。3.对现浇板缝采用压力注射法封闭存在问题。4.《补充鉴定意见书》形式要件不具备。针对被告的异议，信远鉴定所答复如下：1.铲除顶棚腻子层对顶角线及墙面采用彩条布进行遮挡保护及对室内地面铺毛毡遮挡木地板，该保护措施费依据现行市场人工单价、材料进行估算，鉴定人认为合理；补充鉴定意见书中提出“保护施工”和“拆除重做”两种方案，供法庭参考。拆除装修重做费用依据现行市场人工、材料进行估算，鉴定人认为是合理。2.补充鉴定意见书中已说明南阳台、厨房、门厅、走廊、主卫、客卫的现浇板同客厅、卧室等顶板是同一批次现浇的，该部分仍采用碳纤维加固，费用单列，供法庭参考。碳纤维粘贴面积及无纺布粘贴面积系鉴定人依据现场实测实量进行计算。3.涉案房屋顶板出现大量裂缝的处理方案问题，考虑到碳纤维加固层、装饰抹灰层对裂缝有一定的保护作用，鉴定人考虑到采用注射法提高房屋耐久安全性，鉴定人认为是合理的。4.该项不属技术鉴定范畴。同时，被告认为信远司法鉴定所与其存在利害关系，申请该鉴定所回避，并申请重新鉴定。收到被告的重新鉴定申请后，本院征询原告意见，原告表示同意被告的重新鉴定申请。
经询，原、被告对信远鉴定所的鉴定报告所认为的涉案房屋楼板裂缝为非结构性裂缝均无异议，被告遂申请对涉案房屋室内天花板裂缝的维修方法、维修费用、装修恢复费用进行重新鉴定。经西安中院委托，陕西兵器建设监理咨询有限公司（以下简称兵器公司）做出《建筑工程司法鉴定报告》，鉴定意见为：（一）维修方法：1.卧室1、卧室2、卧室3天花板建议采用灌浆法处理后，板底用聚合物砂浆进行薄抹灰处理；2.起居室、餐厅天花板裂缝建议采取压力灌注法进行修补后，采用碳纤维片材进行补强加固。（二）天花板裂缝维修费用、装修恢复费用总计估算为90762.19元。被告花费鉴定费25000元。
收到兵器公司的鉴定报告后，原告提出以下异议并申请鉴定人员出庭接受质询：1.《估算书》对装饰装修费用估算为25868.08元，这远不符合西安市装修市场现状。2.《估算书》对碳纤维布补强加固费用估算为48048元，这项评估不够客观，不能反映目前市场价格。针对原告的异议，兵器公司答复如下：碳纤维布补强加固的每平方米造价1200元，参照市场价。施工方法按照《碳纤维布加固砼结构技术规程》（CECS146:2003（2007））第5章要求进行施工，碳纤维布补强加固数量40.04米2。2.环氧树脂液压力灌封包括以下施工步骤：（1）在楼板底沿裂缝剃成V缝，清理缝隙内的尘土；（2）对裂缝采用注射法，以一定的压力将低粘度、高强度的裂缝修补胶液注入裂缝腔内。
对兵器公司的鉴定报告，被告提出以下异议：1.《修复费用估算书》第一条第2款说明包括“装饰装修费用”，异议人要求鉴定人明某装饰装修费用”与“装修恢复费用”是否同一概念、两者费用有无差别？2.装修恢复费用与被申请人原告装修标准有关，鉴定报告对原有装修和恢复装修的具体标准均未提到，也无所使用材料和面积的说明。3.鉴定报告无碳纤维布补强加固费用48048元的具体构成及计算依据和计算方法。4.环氧树脂液压力灌缝7315元具体包括哪些费用？这些费用的计算依据和计算方法是什么？针对被告的异议，兵器公司将详细费用估算列表予以答复。
同时，原告于2014年12月向本院反映涉案房屋南阳台东侧墙面出现裂缝，申请对南阳台东侧墙面裂缝原因、维修方法、维修费用和装修恢复费用进行鉴定。经西安中院委托、陕西省建筑工程质量检测中心（以下简称建工检测中心）做出《曲江观邸8号楼2单元301室南阳台东侧墙裂缝原因及维修费用鉴定报告》，鉴定意见为：1.裂缝墙体其他区域未发现裂缝，建筑物底层室外散水功能完好，外围墙体无异常。2.裂缝区域抹灰粉刷的薄厚不均匀、局部砌筑灰缝厚度过厚产生的干缩变形较大，导致瓷砖产生裂缝。该裂缝属一般项目的施工质量缺陷，不影响房屋的结构安全。3.本次维修直接费用约需0.68万元。4.鉴于裂缝有碍观瞻，影响适用性，应对裂缝区域进行修缮处理。原告花费鉴定费30000元。收到建工检测中心的鉴定报告后，被告提出以下异议：1.0.68万元的费用包含哪些具体内容？2.更换瓷砖面积、数量是多少？新更换瓷砖的单价是多少？是否与原瓷砖标准相符？3.除瓷砖外施工所需材料费的数量和价格是多少？施工的人工费是多少？4.上述费用的计算依据和计算方法是什么？针对被告的异议，建工检测中心列明具体费用清单予以答复。庭审中，被告认为该鉴定意见没有说明抹灰裂缝的原因是原告装修施工造成还是其向原告交付房屋时施工质量造成，经本院释明被告认为涉案房屋的南阳台裂缝已过2年保修期，故其不申请鉴定机构对裂缝原因进行说明。为查明案件事实，本院向建工检测中心发函，要求明确抹灰裂缝的原因是原告装修施工造成还是被告建筑施工造成。建工检测中心复函如下：裂缝区域抹灰粉刷层薄厚不均匀是由于被告原砌筑墙体平整度不合理所致，砌筑灰缝厚度过厚为被告砌筑施工所致，因此裂缝产生的根本原因为被告方施工导致。
诉讼中，本院于2013年10月31日查看现场后认为涉案房屋的裂缝问题不影响正常居住使用，且信远鉴定所的鉴定意见亦认为涉案房屋的裂缝问题非结构性裂缝，故本院向原告释明在裂缝问题非系结构性裂缝的情况下其可以正常居住使用涉案房屋，否则因其未采取适当措施致使损失扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。经本院释明后，原告坚持认为裂缝问题影响其对涉案房屋的居住使用。
在原、被告双方均对兵器公司的鉴定报告提出异议，且被告对建工检测中心的鉴定报告提出异议的情况下，原告告知本院其将对涉案房屋进行维修。经本院询问，被告表示因双方对涉案房屋的鉴定意见尚未达成一致，且原告未提供自行维修的具体方案和费用预算，故不同意原告自行维修。同时，本院向原告释明，在双方已将维修方案和维修费用提交鉴定且双方对兵器公司和建工检测中心的鉴定报告存在异议，被告不同意其自行维修的情况下，建议原告待涉案房屋的维修方案和维修费用的鉴定意见确定、本案结束后再行维修，否则由此引起的不利法律后果，其需自行承担。此外，本院再次向原告释明，涉案房屋的裂缝问题不影响正常居住使用，故告知原告勿因裂缝问题空置房屋，否则由此引起的损失属扩大损失，相关后果需其自行承担。庭审中，原告提交西安市永学建筑工程有限公司出具的《曲江观邸8号楼2单元301房间加固及修复费用》及收款收据各一份，主张诉讼中2015年7月其因维修涉案房屋花费185870元，历时近1个月。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《面积差异处理协议》、《西安市商品住宅质量保证书》、信远鉴定所《建筑工程司法鉴定报告》、兵器公司《建筑工程司法鉴定报告》、建工检测中心《曲江观邸8号楼2单元301室南阳台东侧墙裂缝原因及维修费用鉴定报告》、鉴定费发票、维修费收据、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第十六条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。本案中，被告向原告交房后一年余，涉案房屋天花板出现裂缝，根据合同约定，被告应对天花板裂缝承担维修义务，或者应当承担相应的维修费用。经信远鉴定所鉴定，涉案房屋楼板的裂缝为非结构性裂缝，属于混凝土在凝结时及后期温度效应所形成的，属施工过程中养护和防护不到位所致，不影响结构安全，对混凝土内的钢筋寿命有一定影响。原、被告双方对此均无异议，本院依法予以采信。原、被告双方对信远鉴定所所做出的裂缝修复费用评估均有异议，被告申请对涉案房屋室内天花板裂缝的维修方法、维修费用、装修恢复费用进行重新鉴定，经询原告同意被告进行重新鉴定。经兵器公司鉴定，卧室1、卧室2、卧室3天花板建议采用灌浆法处理后，板底用聚合物砂浆进行薄抹灰处理，起居室、餐厅天花板裂缝建议采取压力灌注法进行修补后，采用碳纤维片材进行补强加固，天花板裂缝维修费用、装修恢复费用总计估算为90762.19元。本院认为，兵器公司的鉴定意见较信远鉴定所关于维修方法和维修费用的鉴定意见更为客观，依据也更为充分，故依法采信兵器公司的鉴定意见，被告应向原告支付天花板裂缝维修费用、装修恢复费用共计90762.19元。原告主张其诉讼中为维修涉案房屋天花板裂缝花费185870元，提交收款收据予以证明，请求被告予以支付，因经本院释明原告坚持诉讼中维修且其提交的维修费票据系非正式票据，故本院对其该项请求依法不予支持。同时，原告主张涉案房屋因裂缝问题无法居住使用，请求被告支付2012年6月至2015年8月期间的房屋空置费570000元（15000元/月×38月）。经信远鉴定所鉴定，涉案房屋的天花板裂缝非结构性裂缝，且经本院查看该裂缝不影响正常居住使用，并向原告释明其需采取适当措施防止损失扩大，勿因裂缝问题空置房屋，否则由此引起的损失属扩大损失。但考虑原告发现裂缝后与被告交涉、协商并通过鉴定确定房屋裂缝原因的时间因素，本院酌情认定房屋空置期1年1个月（2012年7月发现裂缝至2013年7月信远鉴定所鉴定意见确定裂缝原因）和维修期1个月，考虑涉案房屋的面积、装修状况及位置，并参考类似面积、装修状况及位置的同类房屋月租金，酌情认定涉案房屋的空置费为5000元/月，房屋空置费共计70000元。原告主张房屋空置期间的物业费、车位费、电梯费、垃圾清运费、暖气空置费等费用，但未提交相应票据佐证，故证据不足，依法不予支持。有线电视费，按票据金额认定1876元。此外，原告于2014年12月向本院反映涉案房屋南阳台东侧墙面出现裂缝，申请对南阳台东侧墙面裂缝原因、维修方法、维修费用和装修恢复费用进行鉴定，并根据鉴定意见原告请求被告承担涉案房屋南阳台东侧墙面裂缝的维修费用6800元。因原、被告间的《西安市商品住宅质量保证书》载明墙面、顶棚抹灰脱落的保修期限为2年，涉案房屋南阳台东侧墙面抹灰所导致的裂缝超出2年保修期，且原告并未提供证据证明其在2年保修期内曾就此问题向被告提出过维修要求，故原告该项诉请无事实和合同依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告西安金辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘军、薛改玲支付天花板裂缝维修费用、装修恢复费用共计90762.19元。
二、被告西安金辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘军、薛改玲支付房屋空置费70000元和有线电视费1876元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告刘军、薛改玲的其余诉讼请求。
本案案件受理费11800元，由原告承担8800元，被告承担3000元。因原告已预交，故被告应将该款连同与上述款项一并支付原告。鉴定费75000元（其中原告支付50000元，被告支付25000元），由原告承担10000元，被告承担65000元，被告应将该款连同上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
人民陪审员 张津立
人民陪审员 张金桂
二〇一六年五月九日
书 记 员 谭 鑫
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