江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民初字第00105号
原告徐州新田投资发展有限责任公司，住所地江苏省徐州市建国西路80号。
法定代表人郝敬良，该公司董事长。
委托代理人张厚刚，江苏同瑞律师事务所律师。
委托代理人杨海萍，该公司工作人员。
被告上海圣博华康投资管理有限公司，住所地上海市龙华路2577号。
法定代表人孙业利，该公司董事长。
委托代理人赵兴东，江苏红杉树律师事务所律师。
委托代理人李松，该公司经理。
被告徐州圣博宏康创意服务有限公司，住江苏省徐州市民主北路68号。
法定代表人王志宏，该公司董事长。
委托代理人曹英博，江苏金铎律师事务所律师。
原告徐州新田投资发展有限责任公司（以下简称新田投资公司）与被告上海圣博华康投资管理有限公司（以下简称上海圣博华康公司）、徐州圣博宏康创意服务有限公司（以下简称徐州圣博宏康公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告新田投资公司的委托代理人张厚刚、杨海萍，被告上海圣博华康公司的委托代理人赵兴东、被告徐州圣博宏康公司的委托代理人曹英博到庭参加诉讼。
原告新田投资公司诉称：2010年2月11日，原、被告签订《原徐州针织总厂土地及房产租赁协议书》，约定被告承租原告所有的位于民主北路68号（即原徐州针织总厂）土地及房屋，改造实施“创意68”项目，协议约定租赁场地面积为8948㎡，租赁房屋及其他配套设施共25幢，建筑面积为16117.48㎡。合同期限为2010年2月11日至2025年2月10日。根据租赁合同约定，原告给予被告一年半的项目建设期，即从2010年2月11日起至2011年8月10日止为免租期，从2011年8月11日起至2014年8月10日止，年租金为240万元，年度租金被告应于每季度首月的10日前将租金支付至原告指定账户。目前被告应支付从2011年8月11日起至今（计算至2014年4月10日）的租金，合计640万元，但被告仅支付了预付租金100万元。2012年10月31日，原告委托律师向被告发出“创意68”租赁合同纠纷律师函，并经原告多次电话及上门催缴，被告又陆续支付了40万元，至今被告仍欠付原告租金500万元。基于被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告现依据双方签订的《租赁协议书》第六条第3款规定，起诉请求：1、判令解除原告与上海圣博华康公司于2010年2月11日签订的《租赁协议书》以及原告与徐州圣博宏康公司于2011年3月8日签订的《租赁协议书补充协议》；2、判令两被告就截止到2014年4月10日欠付的租金500万元承担连带支付责任；3、判令两被告连带向原告支付截止到2010年4月10日止的违约金719.82万元。
被告上海圣博华康公司答辩称：1、上海圣博华康公司与原告建立合同关系后已将合同所有权利义务转让给徐州圣博宏康公司，该项目实际由徐州圣博宏康公司运营，原告对此情况是充分知晓的。2、收到原告诉状后经商讨和研究，上海圣博华康公司亦希望通过这次诉讼彻底解决与原告、徐州圣博宏康公司的纠纷。如不能调解解决，我方同意原告关于解除合同的请求，相关费用的处理遵从法院判决。3、因本案牵扯的具体业户较多，社会影响较大，如原告与徐州圣博宏康公司之间能够形成调解意见，上海圣博华康公司也会予以配合。
被告徐州圣博宏康公司答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其租赁的标的物合同上称有房证的和没有房证的共计16000平方米，其中没有房证的2500余平方米。即使如合同所述，各方对于没有房证的租赁标的物都知晓，但纳入租赁范围中的没有房证且无规划许可证的2500余平方米租赁物应属无效，另原告主张有房证的13000余平方米也没有提供证据证明。涉案租赁物为危旧房改造，由于结构原因导致大消防至今无法验收。在涉案地块承租的重要客户大地影院以此为由至今仍拒付租金460万元，其余商铺也以此为由少缴或不缴租金。在我方涉及相关诉讼时找原告协商，但原告拒不提供房产证和规划许可证。故合同约定的租金应按照比例将没有规划许可证的部分房租扣除，考虑到因原告租赁物存在问题给被告造成的损失，也应酌情减少租金。
经审理查明：2010年2月11日，原告新田投资公司（甲方）与被告上海圣博华康公司（乙方）签订《租赁协议书》一份，徐州市鼓楼区人民政府（丙方）、徐州市国土资源局（丁方）作为监证方监督双方执行该合同。协议的主要内容有：租赁地点和租赁范围：甲方向乙方提供租赁的经营场地和房屋等附着物位于徐州市民主北路68号（即原徐州针织总厂）；租赁房屋及其他配套设施共25幢，建筑面积为16117.48㎡（其中有证房产13544.77㎡，无证房产2572.71㎡，最终房屋面积以市房产管理局测绘图为准）。租赁期限：乙方租赁期限为15年，即从2010年2月11日起至2025年2月10日止。租金及支付方式：1、免租期。甲方给予乙方一年半的项目建设期，建设期的起始时间自双方正式交接完物业之日起计。2、从2011年8月11日至2014年8月10日止，年租金为240万元。……4、年度租金乙方按季度支付，乙方应于每季度首月的10日前将租金支付至甲方指定账户。5、乙方所需的消防、空调加建、改建部分，在甲方许可的情况下，可由乙方出资施工完成并承担相关费用。违约责任：如乙方未按合同规定的时间向甲方缴交租金，从逾期之日起甲方有权按到期应收租金额的3‰每天加收违约金。逾期60天未付，甲方有权解除租赁合同，收回房屋、场地，乙方应承担违约责任。其他约定：在承租期间，乙方自行组建徐州圣博宏康创意服务有限责任公司，由该公司全面享有和承担本合同项下的所有权利义务并全面经营管理创意68项目。如该公司不能承担本合同下的相关义务，由乙方全部承担。协议签订后，原告新田投资公司与被告上海圣博华康公司于当日进行物业移交，并签订《土地及房屋交接书》对移交的涉案土地、房屋具体面积予以明确。为配合徐州圣博宏康公司运营涉案项目，被告上海圣博华康公司于2010年4月12日出具证明一份，内容为“徐州圣博宏康创意服务有限公司是上海圣博华康投资管理有限公司所属项目子公司，位于徐州市民主北路68号（原徐州针织总厂）。徐州创意68文化产业园一切业务往来均由徐州圣博宏康创意服务有限公司负责”。
2010年9月26日，被告上海圣博华康公司向原告新田投资公司出具《关于原徐州针织总厂租赁房产的情况说明》一份，并附表对拆除、改建后的房屋面积予以明晰。2010年12月29日，原告新田投资公司（甲方）、被告上海圣博华康公司（乙方）、被告徐州圣博宏康公司（丙方）联合签署《证明》一份，主要内容为“根据甲方与乙方签订的《原徐州针织总厂土地及房产租赁协议书》第八款第1条中的约定，由乙方自行组建丙方，并由丙方全面享有和承担本合同项下的所有权利义务并全面经营管理创意68项目。如丙方不能承担合同项下的相关义务，由乙方全部承担”，对三方权利义务的承担进行明确。
2011年3月8日，原告新田投资公司（甲方）与被告徐州圣博宏康公司（乙方）签订《租赁协议书补充协议》，就涉及停车场的有关事项进行了补充约定。
另查明，在合同履行期间，被告徐州圣博宏康公司向原告新田投资公司支付预付租金100万元后，未依约按时缴纳涉案房屋租金，虽经原告多次发函催缴，仅于2013年8月9日、2014年1月20日分别支付租金10万元、30万元。期间被告徐州圣博宏康公司以运营困难、资金压力为由发文请求延期支付租金，并于2013年2月7日出具保证书承诺“所欠租金，于2013年2月28日之前付清”。截止到原告诉请的2014年4月10日，被告徐州圣博宏康公司欠付涉案房屋租金共计500万元。
又查明，被告徐州圣博宏康公司在诉讼过程中于2015年1月26日向原告支付了租金100万元。
以上事实有当事人签订的《租赁协议书》、《租赁协议书补充协议》、情况说明、证明、往来函件等证据以及当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、原告与两被告之间的《租赁协议书》及《租赁协议书补充协议》应否予以解除；2、两被告应否连带向原告支付2014年4月10日前的租金500万元；3、两被告应否连带向原告承担违约责任，如需承担，违约金额如何确定。
针对本案的争议焦点，本院结合证据材料综合评判分析如下：
一、关于原告与两被告之间的《租赁协议书》及《租赁协议书补充协议》应否予以解除的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告上海圣博华康公司签订《租赁协议书》后，于协议签订当日即完成土地、房屋交接，将涉案租赁房屋交付承租人使用。但涉案租赁项目“创意68”的实际经营人被告徐州圣博宏康公司在依约支付了100万预付租金后，仅在原告多次发函催缴后陆续支付租金40万元，即截止到原告诉请的2014年4月10日，被告徐州圣博宏康公司实际支付租金共计140万元，尚欠500万元租金未依约按时支付。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，以及涉案《租赁协议书》关于违约责任第3条“如乙方未按合同规定的时间向甲方缴交租金……。逾期60天未付，甲方有权解除租赁合同，……”之约定，自原告于2012年4月16日向被告上海圣博华康公司发函催缴租金至被告徐州圣博宏康公司出具保证书承诺于2013年2月28日之前付清所欠租金，期间历时十月有余，被告徐州圣博宏康公司仍逾期未支付欠付租金，已构成对涉案租赁协议的严重违约，原告可依约、依法行使其合同解除权。故原告起诉要求判令解除其与两被告之间的《租赁协议书》及补充协议的请求合法有据，本院予以支持。
二、关于两被告应否连带向原告支付2014年4月10日前的欠付租金500万元的问题。本院认为，租金的支付是承租人对租赁物使用、收益的对价给付，承租人即被告徐州圣博宏康公司在对涉案房屋拆迁、改造后，已将部分房屋对外租赁进行收益，依约应向原告履行其作为承租人支付租金的义务，逾期未支付，已构成对涉案租赁协议的违约。自免租期满至原告诉请的2014年4月10日，被告徐州圣博宏康公司尚欠原告租金500万元（应付租金640万元-
已付租金140万元）。至于被告徐州圣博宏康公司辩称的部分房产无证、大消防未经验收应扣减部分租金的理由，因在原告与两被告签订的《租赁协议书》及补充协议中，已对其中部分房屋无证的问题进行明示，而政府主管部门对此也进行了监证，且该部分无证房屋并未影响被告徐州圣博宏康公司对涉案租赁物的整体使用、收益，该情形不能作为其拒付租金的正当理由；另该协议亦约定如涉消防、空调加建、改建部分，在原告许可的情况下，可由承租人出资施工完成并承担相关费用，被告徐州圣博宏康公司作为涉案项目“创意68”拆迁、改造的实施主体，应对涉案房屋改造后的结构、消防等问题承担主要责任，现其以房屋结构问题拒付租金亦无事实和法律依据。被告徐州圣博宏康公司的上述辩称理由不能成立，本院不予支持，被告徐州圣博宏康公司应向原告支付2014年4月10日前的欠付租金500万元。
另据原告与上海圣博华康公司签订的《租赁协议书》以及原告与两被告三方联合签署的《证明》，该两份书面文本中被告上海圣博华康公司均明确表示如被告徐州圣博宏康公司不能承担涉案租赁合同项下的相关义务，由其全部承担。现被告徐州圣博宏康公司未依约足额支付欠付租金，被告上海圣博华康公司应依约对徐州圣博宏康公司欠付的500万元租金中其不能清偿的部分承担给付责任，该责任的承担系对被告徐州圣博宏康公司履行义务的补充，而非连带责任的承担。
三、两被告应否连带向原告承担违约责任，如需承担，违约金额如何确定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告徐州圣博宏康公司未履行其支付租金的合同义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。原告与被告上海圣博华康公司签订的《租赁协议书》约定“如乙方未按合同规定的时间向甲方缴交租金，从逾期之日起甲方有权按到期应收租金额的3‰每天加收违约金”，原告据此计算截止到2014年4月10日的违约金数额共计719.82万元，但两被告主张该约定的违约金过分高于给原告造成的损失，请求予以调整。本院综合比较原告诉请的同期欠付的租金以及其实际损失情况，认为该约定的违约金明显过高。但考虑到被告的违约行为确给原告造成了租金及预期利益等损失，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度，本院酌定违约金以欠付租金为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍分段计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告徐州新田投资发展有限责任公司与被告上海圣博华康投资管理有限公司于2010年2月11日签订的《租赁协议书》，以及与被告徐州圣博宏康创意服务有限公司于2011年3月8日签订的《租赁协议书补充协议》；
二、被告徐州圣博宏康创意服务有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告徐州新田投资发展有限责任公司支付截止到2014年4月10日欠付的租金500万元及违约金（按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍以本金人民币60万元为基数，从2012年1月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2012年4月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2012年7月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2012年10月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年1月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年4月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年7月11日计算到2013年8月9日；以本金50万元为基数，从2013年8月10日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年10月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2014年1月11日计算到2014年1月20日；以本金30万元为基数，从2014年1月21日计算到2014年4月10日）；
三、对上述款项中被告徐州圣博宏康创意服务有限公司不能清偿的部分，由被告上海圣博华康投资管理有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费94990元，由被告徐州圣博宏康创意服务有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。上诉时应根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》和《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京分行山西路支行，帐号：03×××75。）
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 赵明辉
二〇一五年六月十八日
书记员 孙晓明