福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第1436号
上诉人（原审被告）饶玉英，女，1968年10月1日出生，汉族，身份证住址福州市鼓楼区，现住福州市晋安区。
委托代理人徐久声，男，1960年9月21日出生，汉族，系上诉人的丈夫。
被上诉人（原审原告）福州伊甸园物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福新中路75号永同昌大厦20层。
法定代表人陈龙，总经理。
委托代理人林少东，福建理争律师事务所律师。
上诉人饶玉英因与被上诉人福州伊甸园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2012）晋民初字第2912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，因福州市文华小区业主委员会与被上诉人之间的物业服务合同纠纷尚未审结，本院于2013年8月16日中止了本案的审理，2014年8月14日恢复审理，现已审理终结。
原审法院查明：2001年福州市物价委员会文件核定文华小区住宅物业管理服务收费为每月每平方米0.4元。2006年8月15日，福州永同昌房地产开发有限公司与福州普瑞特物业管理有限公司签订一份《物业管理委托合同》，约定由福州普瑞特物业管理有限公司负责文华小区的物业管理，委托管理期限自2006年8月16日至2014年8月15日，合同约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五十交纳滞纳金处理”。2007年10月1日该合同经福州市晋安区房地产管理局物业管理科备案登记。另查：被告系福州市晋安区文华小区6#311业主。其房屋建筑面积为109.29平方米，每月应交物业费43.7元。自2007年11月起被告未缴纳物业服务费、水费。原告催索无果，遂诉至原审法院。诉讼中，原告变更违约金的计算标准，请求按日万分之二点五计算逾期付款违约金。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；被告系文华小区的业主，原告作为物业服务企业其与建设单位就文华小区的物业服务签订的《物业管理委托合同》对被告具有约束力，被告认为业主大会已经选聘新的物业公司，前期物业服务合同已经终止，但仅提供几张照片和一份居委会证明为证，但该照片无法体现业主大会已经选聘新的物业公司及选聘的程序符合法律规定，且居委会提供的证明仅有盖章，没有负责人的签字，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第77条“依照民事诉讼第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章，并加盖单位公章”，因此该证明的真实性无法确认，被告抗辩理由原审法院不予采纳。故被告应当依约支付物业费及违约金。被告认为2009年1月前的物业费、水费均已交清，但未能提供证据证明，原审法院不予采信。被告未依约定按期交纳物业服务费，应当承担违约责任，故原告请求按每日万分之二点五计算支付逾期缴纳物业费的违约金，可予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告饶玉英应于本判决生效之日起十日内按每月43.7元计算支付原告福州普瑞特物业管理有限公司自2007年11月2日起至2012年12月1日止的物业服务费2665.7元；并按其拖欠金额的每日万分之二点五分段计算支付原告福州普瑞特物业管理有限公司自2007年12月2日起至本判决确定的还款之日止的逾期付款违约金；二、被告饶玉英于本判决生效之日起十日内支付原告福州普瑞特物业管理有限公司自2008年1月至2010年9月止的水费838.9元；三、驳回原告福州普瑞特物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费186元，减半收取93元，由被告饶玉英负担（已由原告预付，待被告还款时迳付原告）。
一审宣判后，原审被告饶玉英不服，向本院提起上诉。
上诉人饶玉英上诉称：上诉人与被上诉人没有合同约定的法律关系。文华小区业主大会2005年已经成立，业主大会及业主委员会才是小区业主的唯一代表，被上诉人在此之后与他人所签的合同对上诉人没有约束力，故其2006年8月15日与福州永同昌房地产开发有限公司所签的《物业管理委托合同》主体违法、程序违法、内容违法，是无效合同，对文华小区业主没有约束力。小区业主大会2010年8月已作出选聘新物业的决定，被上诉人拒绝退出，要求上诉人支付2010年8月之后的“物业费、违约金、水费”不应予以支持。被上诉人所谓存在“事实上的物业服务关系”，是被上诉人没有合同，强赖在小区的行为，应为法律禁止。另，上诉人在原审庭审时已申明：根据《民法通则》第135条规定，被上诉人已失去两年之前权利的主张；且被上诉人提供的用水量登记系其单方面所为，不能证明其真实性。综上，上诉人请求：1、撤销一审判决；2、依法改判，驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人福州伊甸园物业管理有限公司答辩称：被上诉人与上诉人存在物业管理委托合同关系，文华小区自始至终都是由被上诉人管理，且物业费也是根据市物价的定价进行收取。业委会已经到期，在此期间并未选聘新的物业公司，故被上诉人有权继续接管该小区。被上诉人已经提供了物业管理服务，上诉人应支付物业费。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的基本事实清楚。
另查明，福州普瑞特物业管理有限公司于2012年11月29日变更为福州伊甸园物业管理有限公司。
再查明，本院对上诉人福州市文华小区业主委员会与被上诉人福州伊甸园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2014年6月6日作出（2014）榕民终字第697号民事判决书，认定“文华小区全体业主经过投票选聘的物业公司，选聘程序符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项的规定。……并于2010年8月30日与选聘的福州鑫九洲物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，期限3年，从2010年9月1日起至2013年8月13日止，该合同已经生效。……根据文华小区2010年8月5日经过全体业主大会选聘物业服务企业的事实，以及发函通知被上诉人做好与选聘的物业服务企业移交小区物业管理的通知，……至此，被上诉人已经丧失对文华小区物业服务管理的资格，拒不办理物业移交手续，至今仍然占据文华小区物业服务区，侵害了文华小区业主的利益。”判决“被上诉人福州伊甸园物业管理有限公司应在本判决生效之日起十五日内与上诉人福州市文华小区业主委员会办理小区物业移交手续，撤出文华小区。”
本院认为，本案争议焦点在于福州市文华小区2010年8月5日选聘出新的物业服务企业之后，上诉人与被上诉人之间是否仍存在物业服务合同关系。根据已查明的事实，自2001年起至今诉争小区一直系由被上诉人提供物业服务，上诉人关于2006年被上诉人与福州永同昌房地产开发有限公司订立的《物业管理委托合同》不是前期物业服务合同的主张，缺乏依据，不予采纳。本院（2014）榕民终字第697号民事判决生效之前，福州市文华小区业主委员会与福州鑫九洲物业管理有限公司签订的《物业服务合同》仍处于效力待定状态，亦没有证据证明福州鑫九洲物业管理有限公司对文华小区履行物业服务管理，在此期间，对文华小区提供物业服务的仍然是被上诉人。上诉人一审期间已经就诉讼时效问题提出答辩，被上诉人于2012年11月8日方提起本案诉讼，因此，被上诉人主张2010年11月8日之前的物业费已经超过诉讼时效，超过诉讼时效部分的物业费不予支持，原审法院判决上诉人支付自2007年11月2日起至2012年12月1日止的物业费及违约金错误，本院予以纠正，上诉人应当支付自2010年11月8日起至2012年12月1日止的物业费及违约金。
本案经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2012）晋民初字第2912号民事判决第一、三项；
二、维持福建省福州市晋安区人民法院（2012）晋民初字第2912号民事判决第二项；
三、上诉人饶玉英应于本判决生效之日起十日内按每月43.7元计算支付被上诉人福州伊甸园物业管理有限公司自2010年11月8日起至2012年12月1日止的物业费1082.5元；并按其拖欠金额的每日万分之二点五分段计算支付被上诉人福州伊甸园物业管理有限公司自2010年12月8日起计至款项还清之日止的逾期付款违约金；
四、驳回上诉人饶玉英的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人福州伊甸园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费186元，由上诉人饶玉英负担86元，由被上诉人福州伊甸园物业管理有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈集美
审 判 员 郑克华
代理审判员 陶莉晶
二〇一四年九月二十七日
书 记 员 陈碧珍