北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第17827号
原告田学敏，女，1948年1月30日出生。
委托代理人辛红，女，1973年9月24日出生，无业。
委托代理人张文生，北京市京翰律师事务所律师。
被告北京�祥基业房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里72号16号楼3层1311室。
法定代表人石磊，经理。
委托代理人邢军鹏，男，1988年11月21日出生，该公司职员。
原告田学敏与被告北京万祥基业房地产经纪有限公司（以下简称：万祥基业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田学敏的委托代理人张文生、辛红、被告万祥基业公司的委托代理人邢军鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田学敏诉称，原告田学敏与万祥基业公司于2015年7月7日签订的房屋出租代理合同，合同约定被告以租金每月3000元租赁原告房屋，租金按季缴付。2015年10月15日合同约定付房租日，被告没有及时汇房租款，原告打电话要求被告汇房租遭到对方拒绝，至今被告拒不付房租也未交还房屋。2015年7月31�被告的工作人员打电话告知原告房屋下水道漏水，后原告及时通知物业疏通了下水道，但是被告在房屋的漏水没有清理的情况下锁门离开了该房屋。2015年8月17日物业打电话说邻居反映原告的房子里漏水有恶臭味传出，原告通知被告带钥匙来看看情况，被告不予理会。2015年8月21日原告再次要求被告来，仍不来人。由于情况紧急，原告请烽火轮开锁公司开门换锁，对房屋里的污水进行了清理，但是由于浸泡时间过长对房屋造成的重大损毁。原告无奈诉至法院要求：1、解除与被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付2015年10月15日到2016年8月29日的房租31479元，违约金6000元；3、赔偿房屋家具损坏损失20000元；4、2015年7月至2016年8月27日有线费电视费252元；5、燃气和电费45元、水费5080元、开锁费220元，以上合计63076元。
被告万祥基业公司辩称，不同意原告的诉讼请求�根据双方合同第八条的规定，原告交付房屋下水道漏水，因房屋老旧自然返水，被告找物业修了好几次，原告房屋严重不符合使用标准，被告有权单方解除合同。被告与原告交涉好多次并且报警，被告让原告退还房租，但原告不退，导致事情久拖不决。原告房屋漏水浸泡、家具损毁和被告无关，包括有线电视费、燃气费、电费、水费、开锁费在内的损失是因为原告不同意退租自己扩大的损失，被告均不同意赔偿。综上，请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告田学敏系北京市大兴区x镇x园x号楼x单元x室房屋的公有住宅承租人，2015年7月6日，田学敏和万祥基业公司签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定被告以租金每月3000元租赁原告房屋，租金按季缴付，出租委托期限为2015年7月15日至2018年7月15日，田学敏于2015年7月7日将上述房屋交付被告，被告将�屋转租他人。双方在合同中对房屋及附属设施的维护及合同解除的情形作出约定，合同第六条第二款规定：房屋的基础设施因自然老化所导致的损坏由田学敏（甲方）负责，或者由万祥基业公司（乙方）维修，田学敏（甲方）承担费用。合同第八条第三款第四项规定：万祥基业公司（乙方）在田学敏（甲方）设施严重老化、供水供电不足情况下有权解除合同。经查，万祥基业公司支付田学敏租金至2015年10月15日。田学敏承租公租房屋所在小区的物业公司曾派工于2015年7月29日（家中无人）、2015年8月19日（住户无人，确定下水道堵，待联系）、2015年8月21日（已疏通）、2016年11月9日（完成疏通）、2016年3月30日（从井中拉出多次后疏通）到田学敏家疏通下水道。经查，2015年7月29日之后，被告和实际承租人协商退房后搬离了该房屋，但未向原告交还房屋钥匙，2015年8月19�，因邻居反映屋内有恶臭，田学敏向物业公司报修后因无法进入房间未能疏通，直到2015年8月21日找开锁公司开锁后进入房屋完成疏通。2015年9月份，万祥基业公司又将该门锁更换，现该房屋钥匙存放于万祥基业公司。经查，田学敏承租公租房屋所在小区属于老旧小区，一楼大多数住户为了排水方便，从自家钻墙打孔直接向窗外排生活污水。庭审过程中，被告认为下水道反水系原告未履行告知义务所致，无权要求赔偿损失；田学敏称自己没有违约，下水道反水修好后并不影响居住，并没有同意和被告解除合同，也没收到房间钥匙，被告自2015年7月29日至2015年8月21日不提供钥匙，导致无法进入房间进行疏通，造成屋内财产浸泡被淹，应该承担赔偿责任；另外，原告主张下水道疏通以后，被告工作人员在该房屋继续居住三个月左右，并出示了在阳台晾晒衣物的相关照片，�告不予认可。
另查，根据双方签名确认的房屋交割单，证实屋内家具家电配置和装修情况，具体物品有：双人床1张、椅子4把、衣柜3个、沙发1张、茶几1张、电视柜1个、电脑桌1个、梳妆台1张、餐桌1张、床头柜2张、电视、冰箱、洗衣机、燃气灶、电热水器、微波炉、机顶盒、VCD机各1台。另根据原告提交房屋2015年8月21日被淹之后拍摄的光盘，田学敏请物业公司疏通房屋时，房屋内部地面以上因下水道反水时间较长，积水严重，部分墙面因污水浸泡受潮发黑，与地面接触的家具底部受潮。该房屋设施、家具家电及室内装修均比较老旧，原告并未对上述损失申请价值鉴定。庭审中，田学敏要求被告赔偿电视费、燃气费、电费、水费、开锁费等，但未提交有效证据，被告以原告违约在先为由不同意赔偿。
上述事实，有双方当事人陈述笔录、谈话笔录、公有住房租赁合同、出租代理合同、光盘、照片、物业服务单、房屋附属设施、设备交割单等证据在案佐证。
本院认为，因违约行为造成损失的，应该根据违约责任的大小按照合同约定承担相应的赔偿责任。本案中，原被告双方签订了出租代理合同，从字面意思理解，双方合同属于居间代理关系，但该合同的诸多条款均体现了租赁合同的性质和内容，如该出租代理的合同期限长达3年、被告通过转租赚取房租差价等，还规定了合同解除、违约责任等诸多租赁合同性质的条款。因此，双方签订合同的名称虽然是出租代理合同，但名为代理实为租赁，应该认定为租赁合同。关于哪方违约问题，双方争议的关键在于下水道反水是否影响居住。根据双方合同第八条第三条第四款，万祥基业公司在田学敏提供房屋设施严重老化、供水供电不足情况下有权解除合同。�于下水道反水是否属于房屋设施严重老化，本院认为，被告在房屋反水后想解除合同，但未与原告协商一致即搬离房屋，而此时物业公司尚未入户疏通，无法判断下水道反水是否影响居住，被告搬离房屋属于单方意愿，此时租赁合同并未解除。因原告公租房所在小区属于老旧小区，双方在签订合同之时应该对房屋设施基本情况有所预见，被告不能因一次房屋反水即认定原告违约，无权单方解除合同。综上，被告在未明确下水道反水是否影响居住的情况下搬离房屋，导致房屋长时间空置，在反水问题修好以后亦未搬回居住，应该承担相应的违约责任并支付相应的租金。根据双方签订的合同，被告应赔偿原告违约金6000元。现原告以被告违约为由要求解除合同，被告亦同意解除，本院予以准许。关于租金的支付期限，应该计算至被告收到原告起诉状副本之日起开始计算�被告收到原告起诉状副本的日期为2016年7月26日，被告应自2015年10月15日起支付原告房租25100元。关于原告主张的财产损失，根据双方合同第六条第二款，房屋的内部设施老化修理属于自然损耗，应该由原告完成，相关损失本由原告自己承担。但本案中，被告单方办理房屋后拒不交换钥匙，导致原告无法及时发现并进入屋内修理，对原告屋内财产被水浸泡有一定责任。原告明知被告在下水道反水没有修好的情况下即搬离了房屋，在长达20天的时间内不采取措施，同样有一定的责任。本院考虑双方均有责任，酌定双方各自承担一半损失。鉴于原告房屋及家具家电较为老旧，墙上家电部分并未实际受损，也未对屋内损失情况申请鉴定，本院酌定其财产损失为2000元。综上，被告应赔偿原告经济损失1000元。原告主张开锁费和有线电视费，虽未提供有效票据，但确有发生之必�，本院予以支持，有线电视费（18元*12个月＋18元÷30天*11天＝222.6元）同样计算至被告收到原告起诉状副本之日。关于水费、电费、燃气费，因原告没有提供有效票据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：
一、原告田学敏与被告北京万祥基业房地产经纪有限公司解除房屋租赁合同；
二、被告北京万祥基业房地产经纪有限公司赔偿原告田学敏房屋租金损失二万五千一百元、财产损失一千元、有线电视费二百二十二元六角、开锁费二百二十元，合计二万六千五百四十二元六角（于本判决生效后七日内履行）；
三、驳回原告田学敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百七十七元，由原告田学敏负担三百九十九元三角三分（已交纳）；由被告北京万祥基业房地产经纪有限公司负担九百七十七元六角七分（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李新亮
人民陪审员 朱庆华
人民陪审员 于 静
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 郑少杰
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