海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1192号
上诉人（原审原告）：吴秀芳。
委托代理人：曾雷，海南大兴天泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南恒金房地产开发有限公司。
法定代表人：林敏，总经理。
委托代理人：程赟，海南万理律师事务所律师。
上诉人吴秀芳因与被上诉人海南恒金房地产开发有限公司（以下简称恒金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
原审法院经审理查明：2009年5月18日，胡平山（吴秀芳前夫）与恒金公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：胡平山购买恒金公司开发位于海口市流水坡市灯泡厂东北侧的“碧水名城”小区房屋一套，房号为Dl幢X幢XXX号，建筑面积91．42平方米；按建筑面积计算，每平方米4425．6元，总房款404588元；胡平山应于签订合同当日支付首付款84588元，余款32万元申请银行按揭贷款；恒金公司应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门办理工程竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付胡平山使用；恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，胡平山不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即恒金公司承诺在交房之日起二年内办结房产证，但因胡平山或产权部门原因造成的延误除外。合同签订后，胡平山向恒金公司支付了首付款，并通过银行按揭贷款的方式向恒金公司付清了全部购房款。恒金公司向胡平山出具了销售不动产专用发票。2011年5月25日，恒金公司以邮政挂号信的方式向胡平山发出“入住通知书”，要求胡平山办理入住手续，同年7月16日，恒金公司再次通过邮政挂号信的方式向胡平山发出“交房通知书”，要求胡平山在2011年8月1日前办理交房手续。胡平山一直末与恒金公司办理交房手续。2012年11月27日，安徽省望江县人民法院作出（2012）望民一初字第00182号民事判决书，认定胡平山与吴秀芳于1995年同居生活，于1996年1月8日登记结婚，后夫妻感情破裂，并判决胡平山与吴秀芳离婚，夫妻共同财产位于海口市碧水名城Dl栋4单元XXX房归吴秀芳所有，按揭贷款由吴秀芳偿还，胡平山协助吴秀芳办理相关变更手续。该判决发生法律效力后，胡平山于2013年11月28日出具一份《情况说明》，说明上述房屋产权人经法院判决变更为吴秀芳，恒金公司一直未通知交房所产生的延误违约及所有相关事项，与胡平山无关，均由吴秀芳全权处理。吴秀芳持胡平山出具的《情况说明》，要求恒金公司将海口市碧水名城Dl栋4单元XXX房交付给吴秀芳使用。2013年12月12日，吴秀芳与恒金公司办理了交房手续。2014年7月23日，吴秀芳向原审法院提起本次诉讼。恒金公司提交《关于尽快完善手续、办理房产证通知》及《整付零寄交寄清单》、挂号信费发票。欲证明恒金公司办理房屋总证后已履行通知吴秀芳办理分证的义务，逾期办证违约金应计算至房产总证办好之日止。吴秀芳对恒金公司上述证据的真实性无异议，但认为上述证据无法证明恒金公司挂号信邮寄的文件是《关于尽快完善手续、办理房产证通知》。因恒金公司未能提交其他证据证明其挂号信邮寄的文件名称，故原审法院对其证明内容不予以确认。
原审法院认为：胡平山与恒金公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。关于恒金公司是否逾期办理产权证问题。《商品房买卖合同》约定，恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，胡平山不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即恒金公司承诺在交房之日起二年内办结房产证，但因胡平山或产权部门原因造成的延误除外。合同签订后，吴秀芳与恒金公司于2013年12月12日办理了交房手续，据此恒金公司应在2015年12月12日前为吴秀芳办理房产过户手续。恒金公司为吴秀芳办理房产过户手续期间尚未届满，吴秀芳主张恒金公司逾期办证，与事实不符，不予采信。故吴秀芳要求恒金公司支付逾期办证违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：驳回吴秀芳。
上诉人吴秀芳不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。
一、原审法院认定“关于被告是否逾期办理产权证问题。《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即被告承诺在交房之日起二年内办结房权证，但因原告或产权部门原因造成的延误除外”上述认定属于原审法院认定事实不清，适用法律错误。在本案中，应以吴秀芳提交的《商品房买卖合同》作为原审法院依法判决的关键证据：吴秀芳与恒金公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，在吴秀芳所持有的合同中仅仅约定：“恒金公司应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，吴秀芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第项处理，”吴秀芳与恒金公司均未在上述空格处填写任何的选项，系空白选项，从中也可以视为双方对恒金公司的办证时间及逾期办证的违约责任没有任何的约定。那么没有约定时就应按照相关法律规定来履行，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的约定，因本案中的争议房屋在签订合同时属于尚未建成房屋，又根据在2014年4月10日，海口市美兰区人民法院作出恒金公司向吴秀芳支付2009年12月29日至2011年6月10日的逾期交房违约金的（2014）美民一初字第375号生效民事判决书来看，已经确认本案XXX房屋的交付时间为2011年6月10日，故根据上述交付时间起算90日，即在2011年9月8日前，恒金公司就应为吴秀芳办理权属证书，故原审法院认定“被告应当在商品房交付使用后360日内”；“即被告承诺在交房之日起二年内办结房权证，但因原告或产权部门原因造成的延误除外”的毫无事实依据，而且吴秀芳向原审法院提交的编号为GF-2000-0171D《商品房买卖合同》文本系安徽省望江县人民法院向恒金公司及其他部门调取的材料，经法院判决已经认定的证据，故吴秀芳所提交的《商品房买卖合同》具有公信力，应作为原审法院判决的关键证据。
二、原审法院认定“合同签订后，吴秀芳与恒金公司于2013年12月12日办理了交房手续，据此恒金公司应在2015年12月12日前为原告办理房产过户手续。恒金公司为原告办理房产过户手续期间尚未届满，原告主张恒金公司逾期办证，与事实不符，不予采信”上述认定也属于原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院严重混淆“办理交房手续”与“交付房屋”两个概念。首先，在2014年4月10日，海口市美兰区人民法院作出恒金公司向吴秀芳支付2009年12月29日至2011年6月10日的逾期交房违约金的（2014）美民以初字第375号生效民事判决书来看，已经确认本案XXX房屋的交付时间为2011年6月10日，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：下列事实当事人无需举证证明，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的约定，交房时间已经是无须证明，也无法进行更改的；其次，根据本案的实际情况，在2011年6月10日，海口市建设工程质量监督站给恒金公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》，也就是碧水名称房屋已经于2011年6月10日符合了吴秀芳与恒金公司双方签订《商品房买卖合同》的约定的交付条件；再次，根据碧水名城小区同小区其他业主在海口市美兰区人民法院关于逾期办证事项的诉讼的生效判决【（2014）美民一初字第149-211号生效民事判决书】，都均确认碧水名城小区的房屋在2011年6月10日已经符合《商品房买卖合同》中约定交房条件，也均确认碧水名城小区业主的房屋交付时间为2011年6月10日或2011年8月1日；最后，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，如果买受人原因逾期收房的，则已视为出卖人实际交付房屋，从上述约定也表明不应该以吴秀芳实际收房之日作为交房的日期。但在本案中，原审法院却严重混淆“交房”与“收房”两个概念，认定吴秀芳办理交房手续的时间是交房时间，其实这是吴秀芳的收房时间，这等于是同一法院对同一事实却做出截然两种不同的判决，显然有损法律的权威性。
综上所述，请求法院依法判令：一、撤销（2014）美民一初字第1881号民事判决书；二、改判恒金公司向吴秀芳支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2011年9月8日起至恒金公司办理过户手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即每逾期一日按购房款404588元的万分之2.55的标准）计算，暂计算至起诉之日为104408元；三、本案一审、二审的诉讼费由恒金公司承担。
被上诉人恒金公司答辩称：一、吴秀芳主张“收房”与“交房”不是同一概念很荒唐，恒金公司不交房，吴秀芳又如何收房。二、具备了交房条件，就一定是“交房”吗？三、吴秀芳所主张的“对同一事实却做出截然两种不同的判决”是错误的，原因在于不是“同一事实”，差异在于对“交房”的理解，基础在于“逾期交房”判决书、调解书等对于“交房”的时间界定不同，甚至有的案件没有生效法律文书对此作出界定。四、恒金公司在原审中已经提供证据证明关于办理房产登记的时间有明确约定，并非如吴秀芳所说。只是吴秀芳的合同被漏填了，恒金公司担心吴秀芳误会恒金公司是私自新添加的，所以向“海口市房屋产权交易登记中心”调取了该合同。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，吴秀芳的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，恒金公司提交新证据1份：2014年7月22日在《海南日报》上刊登的公告，证明已通知各位业主办理产权登记。吴秀芳经质证，对该证据的真实性无异议。经本院审查，确认上述证据的真实性、合法性及关联性，上述证据可以作为认定本案事实的依据。本院要求吴秀芳于庭审后十日内提交其缴纳契税、房屋维修基金的发票，但吴秀芳未提交。
二审查明，在签订《商品房买卖合同》的同时，胡平山、恒金公司双方还共同签订了《合同补充协议》，作为《商品房买卖合同》的附件，《合同补充协议》第九条约定：买受人在办理房屋交付手续前应依法规之规定缴交物业专项维修基金，买受人拒绝足额缴纳该项基金则出卖人有权暂缓交付房屋。第十一条约定：买受人确认合同上填写的收件地址、楼房号码、邮编均准确无误。出卖人发出的信件按以上地址寄出即视为信件已经送达。买受人若变更收件地址，必须及时向出卖人提交书面变更通知。第十三条约定：买受人在通知的期限内未提供办理房屋权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人承担。2013年12月24日，吴秀芳以恒金公司未按时交付海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期Dl栋X幢XXX房为由，向原审法院提起诉讼，请求判令恒金公司支付逾期交房违约金。原审法院于2014年4月10日作出（2014）美民一初字第375号民事判决书（已生效），认定恒金公司逾期交房期间为2009年12月29日起至2011年6月10日止。2014年4月23日，恒金公司开发建设的位于海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期Dl栋楼房办理了房产总证（证号：海房字第HK413XXX**号，总建筑面积12588.97平方米）。2014年6月30日，海口市住房和城乡建设局向恒金公司颁发了位于海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期Dl栋X幢XXX房的《房屋所有权证》（证号：海房字第HK419XXX**号）。2014年5月22日，恒金公司向胡平山发出《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，告知应在收到本通知10个工作日内缴纳契税、房屋维修基金等税费，以便及时办理房产证。同年7月22日，恒金公司在《海南日报》上刊登公告，通知各位业主办理产权登记。2014年7月23日，吴秀芳以恒金公司逾期办理房屋产权证为由，向原审法院提起诉讼，请求判令恒金公司支付逾期办理房屋产权证的违约金。二审庭审期间，吴秀芳自认，案涉房屋原以其前夫胡平山的名义办理了银行按揭贷款，现因变更按揭人为吴秀芳的手续尚未办好，房产所有权还未能登记在吴秀芳名下。吴秀芳至今未缴纳案涉房产的契税、房屋维修基金。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：
关于恒金公司逾期办理房屋权属登记的起算和截止时间问题。根据已生效的（2014）美民一初字第375号民事判决书的认定，恒金公司逾期交付案涉房产的期间为2009年12月29日起至2011年6月10日止，则本案《商品房买卖合同》约定的应办理相应房产证的二年期间应自2011年6月10日起算，至2013年6月10日止。恒金公司未在此期间办理房产证，房产证逾期办理的时间自2013年6月11日起算。原审法院未根据本案具体案情认定双方的交房时间存有不当，本院予以纠正。案涉房产的《商品房买卖合同》的购房人原为吴秀芳的前夫胡平山，吴秀芳与胡平山通过法院判决解除婚姻关系，根据法院的判决及离婚双方的约定，吴秀芳取得本案《商品房买卖合同》项下的权利，胡平山在本案《商品房买卖合同》中的权利义务的效力及于吴秀芳。2012年11月27日，安徽省望江县人民法院判决胡平山与吴秀芳离婚，吴秀芳持胡平山于2013年11月28日出具的《情况说明》，与恒金公司于2013年12月12日办理了收房手续。恒金公司于2013年12月12日就知道购房主体已变更为吴秀芳，恒金公司《关于尽快完善手续、办理房产证通知》应发给吴秀芳，但恒金公司于2014年5月22日发出的《关于尽快完善手续、办理房产证通知》的收件人是胡平山，因此，恒金公司通知吴秀芳办理房产证的时间应认定为2014年7月22日，即恒金公司在《海南日报》刊登公告的时间。由于案涉房产的按揭贷款人尚未由胡平山变更为吴秀芳，以及吴秀芳至今未缴纳案涉房产的契税、房屋维修基金的原因，案涉房产至今未能过户到吴秀芳名下。本院认为，恒金公司已于2014年7月22日通知各位业主办理房屋产权登记，并陆续为符合条件的其他购房人办理了房屋产权登记，而吴秀芳由于上述原因未能办理案涉房屋产权登记，上述原因并非恒金公司违约造成，因此逾期办证的时间暂计至2014年7月22日，即本案逾期办理案涉房产权属登记的违约金的计算起止时间为：2013年6月11日至2014年7月22日。吴秀芳主张恒金公司自2011年9月8日起至办理过户手续之日止支付逾期办理房产权属登记的违约金无事实与法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因双方签订的合同没有约定违约金，故恒金公司应向吴秀芳支付的逾期办证违约金按上述法律规定的标准予以计付。
二、关于《商品房买卖合同》文本问题。吴秀芳所持的《商品房买卖合同》在办证时间的填空处及逾期办证的违约责任的选项上显示为空白，恒金公司提交的自海口市房屋产权交易登记中心调取的备案合同中则显示出上述原审法院查明的内容。恒金公司解释称，吴秀芳所持有的《商品房买卖合同》的空白处系漏填，应以在海口市房屋产权交易登记中心备案的合同为准。对此，本院认为，本案《商品房买卖合同》系格式合同，一式多份，虽然吴秀芳所持的《商品房买卖合同》未填写办证时间及逾期办证的违约责任的选项，但恒金公司所持合同文本已在海口市房屋产权交易登记中心备案，并有初始购房人胡平山的签名，因此，提交海口市房屋产权交易登记中心备案的合同文本具有公示力和公信力，原审法院采信该合同文本符合法律规定。吴秀芳主张以其所持有的《商品房买卖合同》作为本案定案依据无法律根据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1881号民事判决；
被上诉人海南恒金房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向上诉人吴秀芳支付自2013年6月11日起至2014年7月22日止的逾期办理房屋产权登记的违约金（违约金计算方法：以购房款404588元为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）；
驳回上诉人吴秀芳的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2465元，二审受理费2465元，合计4930元，由上诉人吴秀芳负担3069元，被上诉人海南恒金房地产开发有限公司负担1861元。
本判决为终审判决。
审判长 彭彩燕
审判员 袁?文
审判员 王法坚
二〇一五年十一月二十三日
书记员 段海斌