河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终3113号上诉人（一审被告）兰考县金泰房地产开发有限公司。住所地兰考县团结路中段九龙宾馆*楼。组织机构代码66340813-8。法定代表人李建华，总经理。委托诉讼代理人王思民，系公司法律顾问。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）黄卫红，女，1986年8月15日生，汉族，住河南省兰考县。黄卫红为与兰考县金泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2017年3月7日向兰考县人民法院提起诉讼，请求判令：1、支付违约金12498.39（从2016年1月1日计算至2016年5月12日止）；2、退还天然气配套费2880元等。2017年9月6日，兰考县人民法院作出（2017）豫0225民初1396号民事判决，兰考县金泰房地产开发有限公司对判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审审理查明：原告黄卫红与被告兰考县金泰房地产开发有限公司于2015年6月12日签订祥龙佳苑商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买祥龙佳苑10号楼2单元5层东房，建筑面积146.18平方米，总价款416613元。合同第8条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……合同第9条约定，除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第11条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告于2015年6月12日向被告支付了首付款186613元，办理贷款230000元。原告履行付款义务后，被告未能依照合同约定在2015年12月31日前向原告交付符合双方约定条件的房屋。2015年12月16日，被告作为建设单位与监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位在祥龙佳苑7号楼的工程质量竣工验收记录上共同签字确认。2015年12月17日，原告向兰考县物业管理中心交纳了住宅维修专项资金4385元、2015年12月9日原告向被告交纳了天然气初装费2880元，2016年5月12日，原告领取了钥匙接收了房屋。另查明，被告对于祥龙佳苑项目商品房销售价格在兰考县物价管理办公室进行了两次备案：2012年10月26日，被告对建设起讫时间在2012年12月1日至2014年11月15日、面积为169720.4平方米的商品房住宅以住宅均价2850/平方米的价格进行了备案；2016年7月11日，被告对建设起讫时间在2012年7月30日至2014年7月30日、面积为41260平方米的商品房住宅以住宅均价3100/平方米进行了备案。第二次的备案表中明确备注：此价格含水、电、气、暖、有线电视、通讯等安装费用。还查明，2014年9月22日，兰考县人民政府兰政〔2014〕20号文件《关于印发兰考县住宅专项维修资金管理办法的通知》第13条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房销售单位不得将房屋交付购买人。再查明，2015年6月11日，针对祥龙佳苑三、四期的1、2、5、10号楼，被告与开封西纳天然气有限公司兰考分公司签订了用户发展合同（整体民用户）。工程内容为：小区建筑红线至用户表后阀之间的燃气管道及设施的安装、调试，不含各类用气设备购置及用户设备的连接、安装、调试。按照政府有关部门的收费文件及国家有关的收费标准进行核算，甲方需向乙方支付接驳费每户2880元。被告以天然气初装费的名义向每户收取2880元后向开封西纳天然气有限公司兰考分公司转付了该款。以上事实有祥龙佳苑商品房买卖合同、工程质量竣工验收记录、天然气初装费收据、住宅维修专项资金交款单、兰考县商品房销售价格备案表两份、用户发展合同（整体民用户）及天然气工程款发票、兰政〔2014〕20号文件、庭审笔录在卷佐证，可以认定。一审法院认为，本案双方争议的焦点是：1、是否因原告未及时交纳住宅维修专项资金的原因而致逾期交房？被告是否应当承担逾期交房违约责任，如果承担违约责任应当承担多少；2、被告应否退还天然气初装费。一、原被告双方于2015年6月12日签订的祥龙佳苑商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。被告辩称其于2015年12月20日电话通知原告接收房屋领取钥匙，但原告对此事实不予认可，被告也不能举出有效证据证明，对此项辩称不予采信。被告关于根据兰政〔2014〕20号文件规定，只有原告交纳了住宅专项维修资金后其才能将房屋予以交付、因原告交钱时间晚、其不应该支付违约金的辩称，因二者在商品房买卖合同中对此费用何时交纳并无明确约定，对被告的此项辩称也不予采信。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告辩称因天气原因房屋交付应当延期，从兰考县气象局于2015年11月26日提供的气象资料情况说明上看，工程施工期间确实存在一些高温、降雨等天气，但这些天气并非连续时间较长的极端天气，属本地较为正常的气候现象。一般来说，一项建设工程在确定施工所需时间是应该预见天气原因到并为此预算出合理的时间的，高温、降雨天气不属于不可抗力。根据双方商品房买卖合同第8条的规定，即使遭遇不可抗力的原因，延期交房也要满足出卖人在发生之日起30日内告知买受人才可以据实延期，本案中被告也并未举出告知方面的证据。对被告依据本条款辩称应予以延期不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告依约按时交付了房款，被告没有提供有效证据证明商品房达到交付使用条件后，其按照合同约定的要求和方法履行了书面通知原告办理交付手续和出示齐全证明文件的义务，造成了原告于2016年5月12日才实际接收了房屋的后果，被告应承担履行合同义务不符合约定而致逾期交房情形的违约责任。原告认可已于2016年5月12日接收了房屋，以该日为实际交付时间。综上，根据双方签订的商品房买卖合同，被告作为开发商履行交房义务时不仅要书面通知原告办理交付手续，还需要出示商品房经验收合格的证明文件，签署房屋交接单，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。在履行合同通知义务中，如果通知方未使用书面形式，而是通过其它方式通知，比如电话通知，如果对方接受，并明确表示已知悉，则视为双方协商一致变更合同，通知方面就不构成违约。如果对方不予理会，或者没有收到，则通知方仍需要履行书面通知义务，否则构成违约。被告没有举证证明履行通知义务时符合双方合同约定，亦没有证明其通知原告交纳住宅专项维修资金原告未交的证明，也没有举出有效证据证明有可据实予以延期交房的情形，应承担逾期交房的违约责任。被告违约逾期交房天数从2016年1月1日起算，至2016年5月12日，共132天，故被告应承担的违约金应为10998.58元（416613元×0.02%×132天）。二、被告无须退还原告已交纳的天然气初装费2880元。本案中，被告收取的2880元天然气初装费显系商品房买卖合同明确约定的天然气开通费、被告与开封西纳天然气有限公司兰考分公司用户发展合同中的接驳费。商品房销售价格属于市场调节价，定价权属于企业，但需向物价部门备案。实际上，天然气开通费不论开发商或纳入房屋销售价格，或采取代收代付的形式向业主收取，最终都还是会让购房者承担。被告在兰考县商品房销售价格前后两份备案表也说明了祥龙佳苑前期备案表未按文件要求将天然气初装费计入商品房销售价格，后期则遵照文件的要求进行了备案。开发商按照文件要求将天然气开通费等成本计入房屋销售价格，既符合文件要求，也可以避免不必要的争议，应该是最妥当的做法。开发商向业主收取该项费用是否合理的关键还是要看双方在商品房买卖中对此是否有明确约定以及该费用的用途和去处、是否重复收费。兰政〔2012〕1号文件规定了本地城市配套费的征收管理办法，相关方应予遵守执行。但本地的城市配套费的具体使用范围一般至建设项目规划红线，并不包括住宅小区从建设项目规划红线到各户的建设费用。且开发商亦提供的其与开封西纳天然气有限公司兰考分公司签订的合同及天然气工程款发票证明：该笔费用被用于小区建筑红线至用户表后阀之间的燃气管道及设施的安装、调试，不在城市配套费的使用范围之内，其代收代付并非重复收费行为。故对原告要求被告退还天然气初装费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、被告兰考县金泰房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告黄卫红逾期交房违约金10998.58元；二、驳回原告黄卫红其他的诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取57元，由被告兰考县金泰房地产开发有限公司负担38元。原告黄卫红负担19元。兰考县金泰房地产开发有限公司上诉称：1、上诉人与被上诉人在合同补充条款中对住宅专项基金的缴存、管理、使用等，明确约定按当地政府的规定办理。而根据兰政（2014）20号文件的规定，未交存首期住宅专项维修基金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。因此，被上诉人不缴纳住宅专项维修基金，上诉人不交房构不成违约；2、一审仅注意到了合同条款，完全忽视了合同补充条款，而高温降雨天气是双方约定顺延交房的情形，一审中上诉人提供的证据表明，合同期间高温天气57天，降雨100天，顺延期限应为157天；3、虽然双方合同约定为书面通知交房，实际履行过程中上诉人为电话通知。而被上诉人已经对房屋进行了装修并实际入住，充分说明上诉人已经通知到了被上诉人，属于双方对通知方式的变更。因此，一审将实际收房日期作为通知收房日期显然不当，不能作为延期交房的证据计算违约责任。综上，上诉人在被上诉人缴纳了住房专项维修基金后，上诉人就向其交付了房屋构不成违约。请求撤销一审判决，依法改判。黄卫红答辩称：1、虽然合同约定了住宅专项维修基金按照政府规定缴纳，但并未约定何时缴纳、如何缴纳。实际情况是答辩人接到被答辩人的通知后，就去进行了缴纳，且在双方约定交房期限内缴纳。另外，维修基金系房屋建成之后进行维修的资金，不影响房屋的竣工日期，且政府的文件作为业主也不知情，不能作为延期交房的理由；2、合同虽然约定因高温降雨等恶劣天气无法正常施工可以顺延交房，但被答辩人并没有按照合同约定提前30日通知答辩人，其也没有证据证明存在因恶劣天气影响施工的情形，事实上也均为正常自然气候。因此，被答辩人以高温降雨天气原因应当顺延交房的理由不能成立；3、被答辩人没有按照约定书面通知答辩人办理交房手续，没有签署交接单，也没有向答辩人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且至今未办理房屋产权证。综上，被答辩人严重违约，答辩人多年积蓄购买房产不能办理产权证，为了维护答辩人的合法权益，请求驳回其上诉，维持一审判决。二审审理查明事实与一审一致。本院认为：上诉人与被上诉人虽然约定专项维修基金的缴存、管理、使用、续筹备等按照当地政府的规定办理，但未约定未及时缴纳专项维修基金作为延期交房的条件。且上诉人也没有提供证据证明系因被上诉人未及时缴纳专项维修基金，导致其逾期交房。另外，被上诉人缴纳专项维修基金系在双方约定的交房时间内。因此，对于上诉人以未缴纳专项维修基金，不交房构不成违约的理由与事实不符，本院不予采纳。关于上诉人称高温降雨应顺延交房期限问题。双方虽然约定了因高温降雨等恶劣天气无法正常施工可以顺延交房，由于上诉人未提供证据证明确实存在恶劣天气影响其履行交房义务的情形，一审对于其辩称应予延期交房的意见未予采信并无不当。另外，因上诉人未能提供通知被上诉人交房的相关证据，一审以被上诉人自认的接收房屋的时间作为交付房屋时间计付违约金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持，对于上诉人的上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人兰考县金泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李佩生审判员  刘庆龙审判员  王 岩二〇一七年十一月一日书记员  吕开心