阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳城法民二初字第255号
原告：徐梅。
委托代理人：余飞。
被告：阳江同心房地产开发有限公司。
法定代表人：张敏明。
委托代理人：黄泽强。
原告徐梅诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年4月2日向本院起诉，本院于同日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐梅的委托代理人余飞，被告同心房地产公司的委托代理人黄泽强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐梅诉称：2012年10月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买坐落于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第3幢第803号商品房一套，总价款为551410元，付款方式为签订合同时交付首期166410元，余款385000元由银行按揭付款；被告应于2013年6月30日将竣工验收合格的房屋交付给原告，并在验收交接时向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件；若被告逾期交付商品房按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；等等。合同签订后，原告支付了上述商品房的购房款551410元给被告，履行了全部合同义务。合同约定的交付时间到了，被告没有通知原告收楼。被告逾期交付房屋，严重违约，使原告的合法权益遭受严重侵害，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：一、被告支付违约金45325.90元（从2013年7月1日起计至2014年3月31日共274日按已付房款的每日万分之三计算）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告同心房地产公司辩称：一、被告迟延交付商品房的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致被告无法按时办理竣工验收程序。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书的期限，无须承担违约责任”的约定，被告于2013年5月7日向市政部门申请涉诉房地产项目的给水主管道工程的审批，但因该期间阳江市正在申请“国家园林城市”而暂停市内市政工程开挖审批，直至2013年12月13日才予以批准，期间相隔两百多天，被告无法进行施工，从而无法办理涉案商品房的竣工验收手续。而被告于2014年1月13日办理竣工验收备案，由此可知，若市政部门对被告于2013年5月7日的申请予以受理，则市政部门最迟应当于7天内即2013年5月15日通过被告的申请，被告完全有可能于2013年6月30日前向原告交付房屋。由此证明被告延迟交付房屋的根本原因是市政部门延迟审批涉案商品房给水主管道工程。因此，被告交付房屋的时间应当顺延212天，即交付时间应当为2014年1月28日。即使被告有迟延交付房屋的情况，也应当以2014年1月29日为迟延交付时间的起始日。二、原告计算违约金没有任何事实依据。原、被告双方于2013年11月26日签订了《业主钥匙签收单》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，应视为被告已于2013年11月26日向原告交付房屋。根据上述被告交付房屋的时间应当为2014年1月28日之前，故被告不存在迟延交付房屋的行为。即使按照合同约定被告应当于2013年6月30日交付房屋，违约金也应当从2013年7月1日计算至2013年11月25日。综上，按照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及相关法律法规规定，被告交付房屋的时间应当顺延为2014年1月28日，被告不存在违约行为。故原告的诉讼请求没有任何法律及实施依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：2012年10月9日，原告徐梅（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12100160），合同主要约定：买受人向出卖人购买坐落于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第3幢8单元第803号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011055号，建筑面积共121.46平方米（其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），单价为每平方米5670.03元，房屋总价款为551410元，定于2013年6月30日前交付，出卖人交付时具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按时支付了全部购房款。原告认为被告没有按时交付经验收合格的商品房，遂诉至本院，请求如诉请。
庭审中，被告辩称其曾于2013年5月7日向市政部门申请涉诉房地产项目的给水主管道工程的审批，因在此期间阳江市正在申请“国家园林城市”，从而暂停市内市政工程开挖审批，最终导致被告无法进行施工，从而无法办理竣工验收手续。因此，被告认为其迟延交付房屋的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致被告无法按时办理涉案竣工验收程序，属于原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋，无须承担违约责任。”约定的情形，交付时间应当顺延。该给水工程于2013年12月13日才予以批准，被告于2014年1月13日已办理了涉案工程竣工验收备案，因此，如果2013年5月7日给水工程被予以批准，被告完全有可能于2013年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房。但被告没有提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉诉房地产项目的给水工程申请，且相关的行政部门不予审批，也没有证据证明涉诉的房地产项目给水工程属于市政工程。原告对此则回应，涉诉房地产的通水工程是民用工程，非市政工程，该情况不属于不可抗力，被告没有证据证明是由于政府的原因造成其迟延交房，且双方在合同约定交付经验收合格的商品房的时间为2013年6月30日，被告称于2013年5月7日申请审批涉案房地产项目通水工程，明显是没有控制好工程的竣工时间。
又查明，涉案房屋于2014年1月13日取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》。庭审中，被告主张其已于2013年11月26日向原告交付了房屋，并与原告签订了《业主钥匙签收单》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应视为被告已于2013年11月26日向原告交付了房屋。原告在庭审中确认其于2013年11月26日与被告签订了《业主钥匙签收单》，收到上述房屋并进行了装修，但认为被告交楼时没有出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，涉诉房屋尚未达到交付的条件，因此被告确实存在迟延交房的违约行为，违约金应从2013年7月1日起计至2014年3月31日止。
以上事实，有原告提供的原告的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票、工商登记资料，被告提供的《商品房买卖合同》补充协议、《阳江市供用水合同》、施工图、施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、《业主钥匙签收单》及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案是被告作为出卖人将正在建设中的商品房预先出售给原告，原告支付房屋价款，被告向原告交付房屋过程中产生的纠纷，属商品房预售合同纠纷。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12100160），是双方真实意思表示，主体适格，内容合法；本案涉案预售的商品房亦已领取商品房预售许可证，该合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否存在迟延交房的违约事实；二、若被告构成违约，应如何计算违约金。
对于焦点一，被告是否存在迟延交房的违约事实问题。原、被告在合同明确约定：出卖人定于2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。本案中，原告主张被告至起诉之日尚未履行交付商品房的义务，被告已构成违约；被告则主张已于2013年11月26日履行了交付房屋给原告的义务，并辩称其迟延交付商品房的原因是市政部门迟延审批涉案房地产项目的通水工程的申请，导致无法按时办理竣工验收程序，属于原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项的约定“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋，无须承担违约责任。”的情形，交付时间应当顺延。对此，本院认为，被告在本案没有提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉诉房地产项目的给水工程申请，相关的行政部门不予审批，也没有证据证明涉诉的房地产项目给水工程属于市政工程，被告应承担举证不能的不利后果。退一步而言，即使被告能举证证明其于2013年5月7日向市政府部门提出过涉案房地产项目的给水工程申请，按其上述提出申请的日期与合同约定交付房屋日期相隔很短，很明显是被告没有控制好涉案房地产项目施工期限，完全是被告一方的原因所致，不属于双方在合同约定的交易时间应当顺延的情形。因此，被告未能依约于2013年6月30日将房屋交付给原告存在迟延交房的事实。
对于焦点二，若被告构成违约，应如何计算违约金的问题。被告已于2013年11月26日将涉诉房屋交付给原告使用，原告亦已收取房屋并进行了占有、装修和使用，且该房屋后来被告已经取得了政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》，属于经验收合格的房屋，符合交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应视为被告于2013年11月26日向原告交付了房屋。按原、被告双方在合同约定的交房日期2013年6月30日的第二天开始计算，被告迟延149天交房。依照合同中“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；”的约定，被告在本案中应支付给原告的违约金为24648.03元（551410元×0.0003／日×149日）。因此，对原告请求超出本院核定的违约金数额的部分，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金24648.03元给原告徐梅；
二、驳回原告徐梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费933元，由原告徐梅负担516.80元，被告阳江同心房地产开发有限公司负担416.20元（本案受理费933元已由原告预交，本院不作退回，待被告履行上述款项时一并支付416.20元给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
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审 判 长 梁胜光
人民陪审员 谢仕生
人民陪审员 林天成
二〇一四年九月十五日
书 记 员 林良超