云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第306号
原告张世浩，男，汉族，1963年10月11日出生，住云浮市云城区。
原告罗群芳，女，汉族，1960年11月20日出生，住云浮市云城区。
两原告的共同委托代理人邱庭辉、钟卓科，广东百誉律师事务所律师。
被告邬光鸿，男，汉族，1981年5月24日出生，住云浮市云城区。
被告黄雪妹，女，汉族，1985年12月5日出生，住云浮市云城区。
原告张世浩、罗群芳诉被告邬光鸿、黄雪妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告张世浩、罗群芳的委托代理人钟卓科、被告邬光鸿到庭参加诉讼，被告黄雪妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张世浩诉称：2012年11月7日，被告邬光鸿与原告签订一份《房屋转让合同》，约定：原告将座落于云城区金山路与屏风路交汇处的商住楼第四层402房以每平方米4700元的价格转让给被告邬光鸿，总价款为642678元。付款方式分三期：被告支付了第一期15万元；第二期10万元以向原告借款（每月利息1%）的形式支付，已还清本金；第三期完全没有履行。办理房屋的过户费用各负责一半。违约金按所欠款项以每天5%收取。2013年6月18日，原、被告签订一份《购房�充合同》，约定被告在办好房产证30天内付清余下购房款。2014年4月8日，原告已将房屋过户至被告名下，过户费用由原告先行支付，但被告迟迟未付清余下购房款及相关款项，包括购房款392678元、过户费用19796.52元、第二期购房款利息8570元。2014年5月10日，原告向被告发出《购房欠款催收通知》。2014年5月29日，原告再次委托律师所发函给被告。被告均未履行，故应按合同约定以所欠款项的30%支付违约金123742元。据此，原告请求法院：1、判决两被告立即支付余下购房款及应承担过户费用共412474.52元给两原告。2、判决两被告立即支付第二期购房款利息8570元给两原告。3、判决两被告立即支付违约金123742给两原告。4、本案诉讼费用由两被告承担。
原告张世浩为证明其主张，向本院提供以下证据：1、身份证，证明原告的主体资格。2、身份证、结婚证，证明被告的主体资�。3、房屋转让合同、购房补充合同，证明被告向原告购房的相关情况。4、购房欠款催收通知、律师函，证明原告向被告催收欠款的情况。5、发票，证明原告已缴纳相关税款。6、利息清单，证明被告欠原告第二期购房款利息。7、房地产权证，证明原告已将房地产转移登记到被告名下。
被告邬光鸿辩称：1、余下购房款未能履行并非故意拖欠，而是银行贷款未发放，双方口头约定第三期房款在成功办理银行贷款后支付，因未能如期贷款成功，被告多次主动向原告解释并得到理解。即使违约，原告请求支付违约金123742元明显过高，且没有证据证明对其造成损失，是不合理的。合同约定违约金按未付款额的5%计算，违背了合同法的公平原则。2、原告请求支付第二期购房款利息没有依据。被告称该期购房款以贷款形式支付，没有事实依据。
被告邬光鸿没有向本院提供证据。
被告黄雪妹没有提出答辩意见，也没有提供证据。
经审理查明：2012年11月7日，原告张世浩（出让方、甲方）与被告邬光鸿（买受方、乙方）签订一份《房屋转让合同》，该合同约定：一、甲方转让给乙方的房屋座落在云浮市云城区金山路与屏风路交会处，张世浩商住楼第四层402房。二、房屋面积：乙方购买402房的建筑面积约140平方米（实际面积以房管局发证面积为准），汽车、摩托车位不按面积计价。三、甲方的房屋转让价为4700元／平方米。四、房屋转让款为人民币658000元。五、付款时间与方法：乙方按以下期限分三期支付房款给甲方。1、第一期：乙方在2012年11月7日向甲方支付15万元购房定金。如乙方违约的定金不退还，如甲方违约，双倍返还定金。第二期：乙方在2013年6月30日向甲方支付10万元购房款。（注：在该栏旁边空白处原告张世浩用手写体载明：“另计利息从十一月起计息10‰”，被告邬光鸿没有签名确认。）第三期：乙方在甲方办理房屋产权证转户手续7天内乙方将剩余购房款付清给甲方（实际金额以房管局发证面积计，多退少补）。七、办证、转户及费用。1、办理房屋产权证及土地使用证由甲方负责。甲方领取房产权证后一个月内必须与乙方办理房产权证转户手续。2、办理转户所产生的费用由甲、乙双方各负责一半（以发票为准）即时支付办证费。八、交楼日期：甲方定于2012年11月1日前交楼给乙方。十、违约责任。乙方必须按本合同规定的时间付清房款给甲方，如逾期超过七天，甲方每天按欠交总额的5%收取乙方违约金。若逾期超过十五天则视为乙方不履行本合同处理，作自动放弃购房，甲方收回房屋，所交款项不予退还。十二、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生�。原告张世浩及被告邬光鸿分别在合同上签名捺印确认。
合同签订后，被告邬光鸿于2012年11月7日支付了定金15万元给原告张世浩，2013年4月10日支付了房款3万元，2013年4月30日支付了房款2万元。2013年6月18日，原告张世浩（甲方）与被告邬光鸿（乙方）签订一份《购房补充合同》，该合同约定：为了尽快办理过户手续，明确该房的产权，甲方卖给乙方的402房，面积136.74平方米，剩余房款442678元，现甲方将402房、面积为136.74平方米的房地产证转到乙方名下，剩余房款442678元在办好房产证到乙方名下30天内（从发证之日计算），乙方将剩余房款及办证费用全部付清给甲方。逾期未能付清的，按每天5%的违约金计收。其他事项按原合同执行。补充协议签订后，被告邬光鸿于2013年7月22日支付了房款2万元，之后又支付了3万元。至此，被告邬光鸿尚欠原告张世浩购房款392678元。2014年1月24日，被告邬光鸿、黄雪妹取得了涉案房屋的国有土地使用权证［证号：云府国用（2014）第000360号］。2014年4月3日，被告邬光鸿、黄雪妹取得了涉案房屋的房地产权证（证号：粤房地权证云字第00000282**号）。原告张世浩、罗群芳预付了办证费用合共39593.04元。2014年4月8日，原告张世浩将涉案房屋交付给被告邬光鸿占有使用。但被告邬光鸿未按约定将购房余款及办证费用支付给原告张世浩。2014年5月10日，原告张世浩向被告邬光鸿发出《购房欠款催收通知》，确认被告邬光鸿尚欠购房款392678元，应承担过户费用19796.52元，合共欠款412474.52元。2014年5月29日，原告张世浩委托广东百誉律师事务所向被告邬光鸿发函催收。但被告邬光鸿仍未履行，两原告遂向本院起诉，请求解决。
另查明，原告张世浩与罗群芳是夫妻关系，被告邬光鸿与黄雪妹是夫妻关系。原告张世�称，第二期房款10万元是被告邬光鸿以向其借支的形式支付的，双方约定按照10‰计算利息，该款项被告邬光鸿已陆续归还完毕。对此，被告邬光鸿予以否认。两原告起诉后，两被告于2014年11月28日转账支付了40万元给两原告。
本案在审理过程中，原告张世浩于2014年8月15日向本院提出诉讼保全申请。本院于2014年8月28日作出（2014）云城法民二初字第306-1民事裁定，对被告邬光鸿、黄雪妹共有位于云浮市市区屏峰路与金山路交汇处第四层402号房在50万元范围内予以查封，对原告张世浩所有用作担保的位于云浮市市区屏峰路与金山路交汇处第七层702号房予以查封。2014年9月24日，原告张世浩向本院申请解除诉讼财产保全。本院于2014年10月31日作出（2014）云城法民二初字第306-2民事裁定，解除对被告邬光鸿、黄雪妹共有位于云浮市市区屏峰路与金山路交汇处第四层402号房�证号：粤房地权证云字第00000282**号）的查封，解除对原告张世浩所有用作担保的位于云浮市市区屏峰路与金山路交汇处第七层702号房（证号：粤房地权证云字第00000231**号）的查封。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告张世浩与被告邬光鸿签订的《房屋转让合同》及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，上述合同及协议均合法有效，本院予以确认。由于原告张世浩与罗群芳是夫妻关系，被告邬光鸿与黄雪妹是夫妻关系。涉案房屋转让前是两原告的夫妻共同财产，涉案房屋转让后是两被告的夫妻共同财产，因此，两原告及两被告均享有和承担上述合同约定的权利和义务。按照《购房补充合同》约定，两被告应在取得房屋产权证30天内付清剩余购房款及办证费用，逾期按每天5%收取违约金。本案中，两被告已于2014年4月3日取得了涉案房屋产权证，理应于30天内即2014年5月3日前付清剩余房款及办证费用，但两被告未按该约定履行，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告邬光鸿抗辩认为双方口头约定于成功办理银行贷款后支付余款，但未能提供证据证实，两原告亦予否认，该意见本院不予采纳。两原告起诉后，被告邬光鸿又于2014年11月28日支付了40万元，其中392678元应视为支付剩余购房款。因此，两原告请求继续支付房款392678元，本院不予支持。关于办证费用39593.04元的问题。按照《房屋转让合同》第七条第2项约定，办证费用由双方各负担一半。两原告已预付涉案房屋的办证费用39593.04元，该款应由原、被告各负担一半即19796.52元（39593.04元÷2）。两原告请求返还办证费用19796.52元，应减除两被告于起诉后支付的部分7322元（400000元-392678元），即两被告还应支�12474.52元（19796.52元-7322元）给两原告。关于逾期付款违约金的问题。按照《购房补充合同》约定，两被告应在取得房屋产权证30天内付清剩余购房款及办证费用，逾期按每天5%收取违约金。该违约金标准已超出法律许可的范围，本院酌定参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算。具体计算方法：逾期支付购房款的违约金以392678元为本金从2014年5月4日起计至2014年11月28日止；逾期支付办证费用的违约金从2014年5月4日起至2014年11月28日止以19796.52元为本金计算，从2014年11月29日起至付清款日止以12474.52元为本金计算。综上，两原告关于违约金的请求，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。被告邬光鸿抗辩认为违约金过高请求调整，理由成立，本院予以采纳。关于第二期购房款的利息问题。双方约定第二期房款10万元应于2013年6月30日前支付。原告张世浩称，该期房款是被告邬光鸿以向其借支的形式支付的，双方约定按照10‰计算利息。对此，被告邬光鸿予以否认。原告张世浩对该主张未能提供证据证实，其单方在《房屋转让合同》添加的内容“另计利息从十一月起计息10‰”，被告邬光鸿也没有签名确认。因此，原告张世浩请求支付第二期购房款利息8570元，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，被告黄雪妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邬光鸿、黄雪妹于本判决发生法律效力之日起十五日内支付�证费用12474.52元及违约金（违约金的计算方法：从2014年5月4日起至2014年11月28日止以19796.52元为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，从2014年11月29日起至付清款日止以12474.52元为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算）给原告张世浩、罗群芳。
二、被告邬光鸿、黄雪妹于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期购房款违约金（违约金以392678元为本金，从2014年5月4日起至2014年11月28日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算）给原告张世浩、罗群芳。
三、驳回原告张世浩、罗群芳的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9248元、财产保全费3020元，由原告张世浩、罗群芳负担受�费6816元、财产保全费1967元，被告邬光鸿、黄雪妹负担受理费2432元、财产保全费1053元。（原告张世浩、罗群芳已预交受理费9248元、财产保全费3020元）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 林 燕
人民陪审员 刘伯云
人民陪审员 陈广宇
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 邓伟静