辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终2573号
上诉人（原审原告）崔振，男，1986年8月30日出生，现住营口市鲅鱼圈区。
被上诉人（原审被告）米高(辽宁)置业有限公司,住所地营口市鲅鱼圈区四台子村。
法定代表人刘国光，系公司经理。
委托代理人马世龙，系辽宁华君律师事务所营口分所律师。
上诉人崔振因房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民三初字第00631号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔振、被上诉人米高（辽宁）置业有限公司的委托代理人马世龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
崔振上诉请求：1、请求撤销一审判决。2、判令被上诉人支付逾期交房违约金72364元（自2012年12月30日至2014年8月1日共610天（实际入住之日），按已付房款395430元的日万分之三计算：395430×0.0003×610。3、房产证违约金为35589元，按同期银行贷款利率计算（总购房款×违约月数（实际领钥匙之日）×银行同期贷款利率(395430×15×0.006)，4、追加2014年8月1号（实际入住之日）至2016年7月30日（递交上诉书之日）之间的违约金（计算方法同上）。5、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由：一、一审判决中部分认定事实不清，（一）、一审法院认定上诉人所购买房屋于2013年7月1日起可办理入住手续。而上诉人于2014年8月1日去亚龙湾一号小区办理房屋交付使用手续时，被上诉人不能出示任何房屋验收合格证明文件，在物业交接钥匙时，被上诉人之物业（米高四维（营口）物业管理有限公司）也不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；”《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程．未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”双方签订商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定经验收合格后的商品房交付买受人使用；第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电自交付之日起达到使用条件2012年12月30日天然气入户预留接口。第九条约定：逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金。按照相关法律及双方签订的合同约定，被上诉人在2014年8月1日时，并不具备商品房交付条件，应按照合同第九条约定支付上诉人逾期交房违约金。（二）一审法院所确认的证据：米高四维（营口）物业管理有限公司的信函是指被上诉人所发出的《入伙通知书》，并不是入住通知。并且上诉人至今也未接到过任何形式的入住通知。被上诉人也拿不出任何证据，证明通知过上诉人可以入住。实际上当时小区无水无电无路，业主去现场时，被上诉人根本没有此房屋的相关验收文件。根据相关法律规定，亚龙湾一号小区当时并不具备交房条件，（三）部分亚龙湾一号小区的业主可以证明，该小区2013年冬天并没有供暖，迫使入住的业主搬出了小区另行居住。一直到2014年5月份才接通生活用水用电，2014年11月开通煤气、开始第一次供暖，期间开发商并未书面通知购房人房屋可以交付使用，部分业主于2014年11月末去售楼处办理交接手续时，要求被上诉人出示房屋验收合格文件及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件，被上诉人不能出示。（四）一审法院判决依据理由是：考虑整个房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，维护社会经济次序，保持社会稳定，防止企业破产造成更严重的社会问题，仍以被告给业主信函可在2013年7月1日以后办理入住手续，及结合“亚龙湾壹号”其他业主的入住情况认定被告交房日期为2013年7月1日。以上根据，严重违反了法律的公平公正原则。难道按合同判决就会扰乱经济次序？导致社会不稳定？出现严重的社会问题？法院以预判的形式来审理本案是严重错误的。“以及其他业主的入住情况”来判定入住的时间，一审法院也没有明确调查清楚20。13年7月1日有到底多少业主入住，就判定可以交房的错误判决。而且物业费是从2014年8月1日开始收取的。2014午8月1号之前连物业费都不敢收取的小区能算交付使用吗？二、一审法院认定的违约金额以万分之一点五计算没有事实依据和法律依据；同时一审法院也认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，也就是被上诉人在签订合同时已经预知风险的情况下，承诺如违约则按日万分之三的违约金比例赔偿上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同中明确约定以万分之三计算，并没有违反法律规定，且符合实际，并不过高。一审法院认为过高没有依据。按照央行2012年底1-3年期贷款利率为6.15%逾期贷款按40万计算为每日82元，而按照万分之三计算是120元，如果按万分之一点五计算就是60元，明显低于贷款率。违约金高于贷款利率一点也应是极正常的。应完全按合同约定执行，况且被上诉人和法院并未事先告知业主有此规定。三、房产证逾期办理违约赔偿金额。关于房产证违约合同上写的是协商解决。我们多次找开发商协商解决房产证违约的事情，开发都不予理会。我们投诉到辽宁民心网，得到的答复是让业主走法律程序。违约赔偿没有明确约定，并不等于我们放弃约定和约定为零责任。最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己购付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。法律都有明确的赔偿规定，一审法院却不受理。
米高（辽宁）置业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，请求维持原判。
崔振向一审法院起诉请求：依法判令被告逾期交房违约金暂计为67025元、逾期办理房屋权属证书违约金暂计为16608元，并判令被告承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2010年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以395430元的价格购买了由被告开发建设的位于营口市鲅鱼圈区xxx大街x段x-
x号第x幢x单元1303号、面积为76平方米的房屋，原告分期将房款395430元付清。合同中第八条约定交房日期为2012年12月31日前，具备条件为该商品房验收合格。合同第九条第1款第2项约定逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。截至约定的交房日期，被告未按约定交房。上述房屋于2013年7月1日起可办理入住手续。经核算，被告逾期交房181天。另查，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，但至今未到国家规定的建设工程主管部门备案登记。一审法院院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故而有效。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约交付了全部房款，履行了自己的义务；被告却未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据。关于交房日期，虽然双方约定商品房验收合格后交付，但考虑整个房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，维护社会经济秩序，保持社会稳定，防止企业破产造成更严重的社会问题，仍以被告给业主信函中可在2013年7月1日以后办理入住手续，及结合“亚龙湾壹号”其他业主的入住情况，认定被告交房日期为2013年7月1日。双方关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金”，本院认为，该违约金约定的数额过高，应以房价款的日万分之一点五计算违约金为宜。双方约定的交房日期为2012年12月31日前，被告逾期交房181天，故而违约金计算为10736元[395430元×0.00015×181天]。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告米高（辽宁）置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告易秀梅违约金10736元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求案件受理费1890元，由被告米高（辽宁）置业有限公司负担68元，由原告崔振负担1822元。
二审中，被上诉人提交消防验收意见书、环境保护分期验收意见书、建筑工程雨、污水排水设施验收意见书、建设工程规划核实合格证，证明以上项目已经验收合格。本院经审理查明的其他事实与原审认定的基本事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定了交房条件和交房日期，被上诉人未按合同约定的日期交房，应从约定的交房次日起至其交付符合交房条件房屋之日止，承担违约责任。关于房屋符合交房条件的日期认定问题，2013年11月6日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位分别在“单位工程质量竣工验收记录”上签字盖章，认定房屋符合要求，同意验收，故被上诉人交付验收合格房屋的日期可认定为2013年11月6日，逾期交房309天，被上诉人应支付违约金至2013年11月6日。关于违约金的计算标准问题，一审判决结合本地区房地产行业的实际情况和企业实际承受能力，酌定以房屋价款的日万分之一点五计算违约金本院予以支持。被上诉人应支付上诉人违约金故而违约金计算为18209.55元[395430元×0.00015×307天]。关于房屋的其他使用问题，因上诉人起诉要求逾期交房违约金，与其他问题不属于同一法律关系，故本院不予论处。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民三初字第00631号民事判决；
二、被上诉人米高(辽宁)置业有限公司于本判决生效后10日内支付上诉人崔振违约金18209.55元。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1890元，由上诉人崔振负担1200元，被上诉人米高（辽宁）置业有限公司负担690元，二审案件受理费1622元，由上诉人崔振负担1000元，由被上诉人米高(辽宁)置业有限公司负担622元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 毅
审 判 员 宋福田
代理审判员 陈 巍
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 李 博