上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10046号
原告沈正彬。
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
被告沈鑫惠。
第三人沈辰阳。
第三人沈雅凤。
委托代理人沈雅芳。
委托代理人沈辰阳。
第三人沈雅仙。
第三人沈雅芳。
原告沈正彬与被告沈鑫惠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，依法适用简易程序，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序审理，由审判员胡铁红担任审判长，与代理审判员张盈、人民陪审员张蓓莉组成合议庭。案件审理中，追加沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳作为本案第三人参加诉讼，于2014年8月27日再次公开开庭进行了审理。原告沈正彬及其委托代理人焦春伟，被告沈鑫惠及第三人沈辰阳、沈雅芳兼沈雅凤的委托代理人、沈雅仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈正彬诉称，原、被告同为上海市浦东新区川沙镇赵行村沙金队村民。1992年4月4日，被告原有的宅基地获批翻建房屋，并取得了《造房用地许可证》，由此同年9月12日被告与原告签订一份《并房契》，约定被告愿将其在该赵行村金沙队的宅基地及房屋以人民币2，500元（以下币种相同）出让给原告。签约后，原告付清款项，被告也将房屋交付原告，原告拆除了老房，并在相关部门批准新的宅基地上移建了房屋，房屋一直由原告居住使用至今。原告认为，原、被告系同一集体经济组织成员，双方所签署的《并房契》对被告的宅基地及房屋转让不违反法律规定，因为合法有效，故起诉要求：1、确认原、被告于1992年9月12日订立的《并房契》合法有效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告沈鑫惠辩称，认为双方于1992年9月12日签署的《并房契》为无效。理由认为：第一，原告在本村有自己的宅基地及住房，并在动迁时得到安置，根据《土地管理法》，农村居民只能有一处宅基地，原告在他处已有宅基地及住房，《并房契》违反了法律行政法规的强制性规定，也使其超过居住标准；第二，原告在得知农村土地使用权要换证后，与被告父亲谈及购买房屋之事，被告父亲表示自己要住，原告曾表达可以留房间给被告居住，之后被告父亲过世，1992年原告突然写信给被告说房屋被损坏，迫使被告与之签署了合同，原告以欺诈、胁迫的手段订立合同，构成合同法第52条第1项的事项；第三，后被告并无心思打理这事，原告私自以被告名义申请建房，1992年7月1日获取建房许可证的批复，就此过程被告不知情，原告的行为构成以合法形式掩盖其非法目的；第四，根据《并房契》，原告明知房屋是被告及沈辰阳兄弟俩的，但原告仅让被告签署，并未让沈辰阳签字；第五，原宅基地使用证上是被告父亲沈富根姓名，新的土地使用权证批复下来才知道登记为被告，在该证上也标注不得转让；同时，宅基地权证上的登记人并非房屋使用权的唯一证明，家庭中还有被告母亲，原告的作法侵犯了被告母亲利益。对于《并房契》确系被告签署，就房款2，500元也由被告收取。
第三人沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳共同述称，第三人沈辰阳曾在插队时住在《并房契》所说的房屋中，后搬回上海市区居住。90年年初，听到老房子没有居住，拾荒人员翻入家中毁坏并偷窃房屋物品，在此情况下，第三人沈辰阳与被告沈鑫惠回到乡下，将老房子中的物品拿走。当时原告沈正彬要出2，000元买房子，第三人沈辰阳表示钱不要了，造好房子后留一间给其，以后还可以回来住住，对此原告沈正彬也表示同意。此后，再无人与第三人沈辰阳商量过房屋的问题，对《并房契》是直到乡下房屋要动迁，才得知，第三人沈辰阳没有在签约现场，没有签字，就父辈名下的房产有多少也不知道，《并房契》无效。况且1994年9月办出的宅基地土地使用权证上明确注明不得转让，故原告陈述被告将宅基地及房屋以2，500元出让原告是没有道理的。宅基地最早使用权人为第三人及被告的父亲，父亲过世后就房屋买卖应与母亲黄真男协商，但黄真男开始都不知道此事，是在92年之后好几年，母亲黄真男和其他子女才知道老房屋出售的事情。综上，同意被告沈鑫惠的意见，认为《并房契》为无效。
经审理查明，原告沈正彬的父亲与被告及第三人的父亲为亲兄弟。沈富根与黄真男为被告沈鑫惠及第三人的父母，沈富根于1990年年底过世，黄真男于2014年3月过世。原告沈正彬为本市浦东新区川沙镇黄楼公社赵行大队沙金队社员。
1989年12月，以沈富根及黄真男（本案被告及第三人的父母）作为申请人，向川沙县黄楼公社赵行大队相关造房小组提出申请，表示老宅地在川沙县黄楼公社赵行大队，有两间旧房已年久失修，需要重新翻建。1990年2月，以沈富根家庭为单位就建房提出申请，其中家庭成员有被告沈鑫惠、母亲黄真男、弟弟沈辰阳，表示现有住房一房一披，建筑面积47平方米，申请造房一幢三层水泥砖瓦房，面积40平方米，造房理由为危房拆迁。沈富根1990年年底过世。1992年3、4月房屋所在的生产队、村及乡政府在申请表下方表明意见，同意老宅基地彻底清除，移位占用规划地40平方米。1992年7月，上海市浦东新区黄楼乡人民政府颁发《造房用地许可证》，表示经村乡审核，上报县建设局批准已准予在规划地造房40平方米，另在该证注意事项手写注明“新户主其子沈鑫惠”。1992年9月12日，原告沈正彬与被告沈鑫惠签署《并房契》一份，内容为兹有沈鑫惠、沈辰阳兄弟俩将祖传瓦房一间，客堂半只，一个披并于堂兄沈正彬，经双方议定时值2，500元。并房契立据后，钱款一次付清，今后产权有沈正彬所有，任凭拆迁等等，与沈鑫惠、沈辰阳无述。恐后无凭，特立此并房契为凭。下方并出者写有“沈鑫惠、沈辰阳”，由被告沈鑫惠一人签署，并入者由原告沈正彬签字。与此同时，原告沈正彬支付了2，500元。1993年相关部门在《上海市农村宅基地使用权审核表》调查意见上表明，该户1992年经县人民政府批准建房35平方米，现经验收总用地面积为99平方米，现核定该户宅基总面积77平方米，超占22平方米，超占使用面积部分作为临时用地；老证收回，该户原有房47平方米，于1992年7月1日经乡政府批准拆除全部老房，于规划地上准建新房40平方米；就审批意见处各部门盖章表示同意发证。1994年9月19日，上海市浦东新区综合规划土地局颁发《宅基地使用权证》，登记土地使用者为沈鑫惠，地号为赵行村199丘﹤18﹥，核定使用面积77平方米，其中住房占地35平方米。该证颁发后一直由原告持有，就该地上的房屋由原告沈正彬建造，并一直由原告沈正彬占有使用，房屋对外编排门牌号码为本市浦东新区龚家宅XXX号。现房屋所属区域已开始动迁。
另查，1990年11月，沈富根曾写信给原告，表示有关房屋之事目前未解决，其多次到农村在上海的建筑队了解情况，希望原告能与之协商解决，同时表示不必做别的手续，把事情谈好写份手续给原告，并承诺今后绝不反悔。同时，被告庭审中表示农村老房无人居住，被告家庭成员均居住上海市区，父亲沈富根过世后，房屋无人管理，1994年年底左右去乡下，才看到老房屋没有了，新宅基地上原告建造的新房子，因有并房契在，故没有提出异议。第三人沈辰阳表示无人通知过他在并房契上签字，其不清楚并房契，但大概知道2，500元的事情，1994年左右知道原先老房被拆除。其他第三人表示，父亲沈富根过世后相关事情应与母亲黄真男协商，母亲开始不知道这个事情，大概在1992年后好几年，母亲和第三人才知道老房屋出售的事情，但后因知道并房契是沈家儿子签字，所以没有再说什么。
以上事实，由申请书、信件、社员建房用地申请表、造房用地许可证、并房契、上海市农村宅基地使用权审核表、宅基地使用权证等以及原、被告、第三人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告于1992年9月签署的《并房契》系双方就被告及相关家庭成员在本市浦东新区川沙县黄楼公社赵行大队处宅基地房屋建立的买卖关系，虽签约时，原先宅基地老房需要拆除，新规划分配宅基地尚未建造新的房屋，但鉴于被告及相关家庭成员在此处当且仅有一块宅基地，而在相关部门准许拆除原先老房移建新房后，原、被告即签署了《并房契》，原告之后在该宅基地上建造了房屋并一直使用至今，被告及第三人在得知后并无提出异议，说明双方交易的标的是被告及相关家庭成员在本市浦东新区川沙县黄楼公社赵行大队处宅基地上的房屋即本市浦东新区龚家宅XXX号，《并房契》签署后原告支付了相应的对价，买卖是原、被告的真实意思表示。被告提出原告在该村他处有自己的宅基地和房屋，根据相关法律，一户只能拥有一处宅基地的规定，双方的买卖违反了相关法律禁止性规定，对此本院认为，该规定并不约束于基于继承、集体经济组织间买卖等流转，就被告该抗辩，本院不予采纳，双方的买卖并不违反相关禁止性的法律法规。同时被告及第三人提出《并房契》并未得到母亲黄真男、弟弟沈辰阳同意签字，相关权利人未在《并房契》上签字等要求确认合同无效的意见，该并非法律上判断合同是否具有法律效力的要件，也不符合法律规定的合同无效情形，该仅是买卖合同的效力有否及涉于第三人的范畴。由此，被告及第三人以相关理由认为《并房契》无效，没有事实及法律依据，本院不予采纳。现基于双方对《并房契》效力存在争议，故原告要求法院对《并房契》效力为有效予以确认，本院对此确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
确认原、被告于1992年9月签署的《并房契》有效。
案件受理费50元，由被告沈鑫惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 张 盈
人民陪审员 张蓓莉
二〇一四年九月十六日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。