苏州市姑苏区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）姑苏执异字第0007号
异议人周翔，男，1961年2月1日出生。
异议人顾志明，男，1978年6月17日生。
异议人潘燕琼，女，1974年3月12日生。
委托代理人李国梁（代理以上三异议人），上海中企泰律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ杰（代理顾志明、潘燕琼），北京盈科（上海）律师事务所律师。
申请执行人中国民生银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区时代广场23幢。
负责人杨华，行长。
委托代理人蒋瑜、邵冰妍，江苏新天伦律师事务所律师。
被执行人贺家英，女，1963年4月22日出生。
被执行人林裕文，男，1956年1月3日出生。
被执行人刘建生，男，1970年2月25日出生。
委托代理人林裕文，即上述被执行人。
被执行人占月英，女，1967年1月20日出生。
被执行人苏州巨益贸易有限公司，住所地苏州市虎泉路888号27幢。
法定代表人张为国，总经理。
被执行人苏州博昌钢铁发展有限公司，住所地苏州市虎泉路888号27幢401-B410室。
法定代表人刘建新，总经理。
本院依据生效的（2013）姑苏商初字第0083号民事调解书，立案执行中国民生银行股份有限公司苏州分行与贺家英、林裕文、刘建生、占月英、苏州巨益贸易有限公司、苏州博昌钢铁发展有限公司金融借款合同纠纷一案，执行中案外人周翔、顾志明及潘燕琼向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行听证审查。异议人顾志明、潘燕琼及其委托代理人ＸＸ杰、李国梁（暨周翔委托代理人）、申请执行人的委托代理人蒋瑜、邵冰妍、被执行人暨刘建生的委托代理人林裕文参加听证，被执行人占月英、贺加英、苏州巨益贸易有限公司及苏州博昌钢铁发展有限公司经本院传票传唤未到庭参加听证。
异议人周翔异议称：上海市宝山区逸仙路某弄某号某室房屋系上海市松江区人民法院的执行标的，在该院主持下各方当事人达成和解，约定以该房屋出卖后的价款用于偿还债权人周翔的债务。为使案件顺利执行，该院解除了对系争房屋的查封，然后异议人在该房屋上设定了抵押权。后该房屋由善意第三人顾志明、潘燕琼购得，但在其支付部分房款并缴纳全部税费后，在进行房产过户登记时得知被苏州市姑苏区人民法院查封，使交易无法继续，影响了异议人在先的合法权益，请求予以撤销。理由：1、对该房屋出卖所得价款，异议人拥有在先权利。异议人不但基于松江法院执行案件获得该项权利，而且拥有抵押权，只是配合房屋出卖而注销，故异议人的合法权益不受任何侵犯。2、该房屋是在松江法院主持下由当事人进行变卖，买方是善意第三人，买卖行为合法有效。姑苏区法院的查封损害了异议人的合法权益，也严重损害了善意第三人的合法权益。3、异议人周翔债务缠身，若房屋不能过户将使其无法获得执行，导致生存危机。4、姑苏法院案件申请执行人为大型金融机构，与异议人及善意第三人来讲，更应维护作为弱者和个人的异议人及善意第三人的利益。5、如继续查封将不利于法院执行工作的统一性、严肃性。总之，解除查封拥有充分的事实和法律依据，反之则对多方不利，并将严重影响异议人及善意第三人的生活乃至生存。
异议人顾志明、潘燕琼异议称：姑苏法院对系争房屋的查封，既严重损害了异议人的合法权益，也损害了该房款实际收益人的合法权益，还使松江法院的有关案件受到严重影响。故查封裁定应予撤销。理由：1、异议人是善意第三人，其购买系争房屋的行为不存在任何过错，依法应受保护。2、继续查封对异议人极不公平。异议人所付购房款已用于归还占月英的银行按揭贷款并偿还其他债务，且占月英诉讼缠身，无力也不可能向异议人返还购房款。3、姑苏法院的裁定与松江法院处理在先并以该房屋为执行标的的执行案件相冲突，不利于维护法院执行的统一性。4、继续查封将严重损害周翔的合法权益。5、姑苏法院案件的权利人是银行，相较而言，应当充分优先考虑周翔的利益。
申请执行人民生银行辩称，1、根据法律规定，物权变动以登记时发生效力，即使占月英与买受人之间存在真实的合同，在所有权发生变动之前申请人依法申请查封都有相应的法律依据。2、买受人尚未付清房款，其要求解除查封没有法律依据。3、即使申请人出于同情同意解除查封，但交易价款中除去归还银行贷贷款外，其余应当由申请人与周翔按债权比例参与分配，而不应全部支付给周翔。
被执行人刘建生辩称，在松江法院案件执行过程中，与周翔约定变卖系争房屋以归还该案债务。买方一直没有付清房款，并且因买方自身原因导致没有在合同约定的2013年3月1日前办理过户手续，是买方违约在先。由法院依法审查。
被执行人林裕文辩称，按照法律规定处理。
被执行人苏州巨益贸易有限公司及苏州博昌钢铁发展有限公司未作答辩。
被执行人占月英未作答辩，但其在本院谈话中表示房屋交易总价为195万元，交房时间为2013年5月1日，买方先后支付定金1万元、房款63万元（该款已用于归还银行贷款）、直接支付给周翔30万元，余款未付。因买方另有一处房屋，牵涉到二手房政策问题而没能在3月1日前办好过户手续。其分一把房屋钥匙给买方只是让其先看看房子，得知房屋被查封后未及时要回，后来买方擅自装修，为此多次与买方及其律师进行交涉。由于买方自身原因导致不能及时过户，不同意解除查封。
查明，上海市宝山区逸仙路某弄某号某室房屋登记在被执行人占月英名下。2012年6月18日，上海市松江区人民法院以（2012）松民一（民）初字第4610号民事裁定书及协助执行通知书查封该房屋产权（该案原告即本案异议人之一周翔）。该院在执行过程中，因被执行人提供担保且申请执行人周翔同意解除查封措施而作出（2012）松执字第5106号民事裁定，裁定解除对占月英名下位于上海市逸仙路某弄某号某室房屋的查封措施。2012年12月17日房屋查封措施予以解除，同年12月24日占月英、周翔在房屋登记部门办理了抵押登记，债权数额为130万元。
2012年12月27日，占月英（甲方）与潘燕琼（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上海市逸仙路某弄某号某室房屋以人民币195万元的价格转让给乙方，双方于十日内签订房地产买卖合同。当天双方还与上海中原物业顾问有限公司签订了《房地产买卖居间协议》。签约后乙方支付给占月英定金1万元。
2013年1月4日，占月英（甲方）与潘燕琼、顾志明（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方占月英将系争房屋转让给乙方潘燕琼、顾志明，转让价款共计188万元，甲方于2013年5月1日前腾房并交乙方验收交接，2013年3月1日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于房款交付时间，合同附件三约定：乙方首期支付给甲方137万元、定金1万元，合计138万元作为全额首期价款（其中2万元由居间方保管），2013年3月1日前双方共同申请办理产权过户手续（送件），居间方收执收件收据后35日内，乙方通过银行放款给甲方第二期房款人民币50万元，待乙方取得房地产权证且双方对房地产进行验看、清点无误后，乙方自行支付或由居间方代为转付给甲方尾款2万元。在《补充协议》中另约定，实际成交价为人民币195万元，合同价为188万元，其中7万元作为差额补偿，由乙方在2013年1月4日直接支付给甲方。签约当天乙方支付房款63万元，占月英用该款归还房屋全部剩余贷款本息，注销了权利人为中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行的抵押登记；1月22日周翔注销抵押登记；2月2日乙方潘燕琼直接向周翔支付30万元，占月英认可该款作为乙方已付房款，周翔认可该款作为占月英在（2012）松执字第5106号案件中的履行款。3月29日买受人潘燕琼、顾志明缴纳、支付各项税金共计157947元并领取了销售不动产发票。
至此潘燕琼、顾志明共计支付房款人民币94万元。
本案审理期间，本院根据原告中国民生银行股份有限公司苏州分行的申请，对被告财产进行诉讼保全，于2013年3月13日依法查封系争房屋产权，查封时该房屋上无权利限制、无抵押登记。审查期间，本院书面告知异议人潘燕琼、顾志明，如要求继续履行合同，应在指定期限内向本院交付全部余款，但两异议人未予交付。
以上事实有《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收条、上海市房地产登记薄、销售不动产发票、税收通用缴款书、（2012）松执字第5106号民事裁定书及送达回证、（2013）姑苏商初字第0083号民事裁定书及送达回证、（2013）姑苏执异字第0007号通知、谈话笔录等予以证实。
本院认为，根据相关规定，被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人支付部分价款并要求继续履行合同的，应当在合理期限内向人民法院交付全部余款。本案异议人潘燕琼、顾志明在涉案交易中只支付部分价款，且因其自身原因未能在合同约定的期限内办理过户手续，此后交易房屋被人民法院查封而无法过户，故潘燕琼、顾志明作为买受人对于产权未能过户存在过错，尤其在本院向其告知、释明后仍未能交付余款，不符合最高人民法院关于“第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。故异议人潘燕琼、顾志明的请求不予支持。
关于异议人周翔的观点，本院认为，案件审理期间人民法院根据当事人的请求对被告财产采取诉讼保全措施，查封被告名下财产，符合法律规定，并无不当。作为买受人的潘燕琼、顾志明未付清房款，法院查封并不损害其利益；周翔作为占月英的债权人同意人民法院解除查封，解封及注销抵押权登记后，争议房屋即处于无权利限制且无优先权保护的状态，由此可能产生的风险及不利后果周翔应当能够预见。周翔曾因抵押登记而享有优先权，但抵押登记一经注销，优先权也随之丧失，其债权与其他普通债权并无二致。尽管潘燕琼、顾志明与占月英之间的交易合法有效，但其对占月英享有的权利较之其他债权同样不具有法定的优先权。民事法律关系当事人地位平等，当事人的合法权益依法受到保护。故周翔要求解除查封的请求于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人潘燕琼、顾志明、周翔提出的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
执行长 覃 灏
执行员 顾跃华
执行员 刘艳林
二〇一三年十月八日
书记员 张 静