湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂十堰中民四终字第00505号上诉人（原审被告）十堰佳和房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民北路**号。法定代表人尹新平，该公司经理。委托代理人易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行调解，签收法律文书等。委托代理人李析，系该公司副经理。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行调解，签收法律文书等。被上诉人（原审原告）王敏，市民。被上诉人（原审原告）钱程，市民。上诉人十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）因与被上诉人王敏、钱程商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第01173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长、审判员王海主审、审判员徐恩田参加评议的合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，不需要开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。王敏、钱程原审诉请：请求人民法院判令佳和公司为我们开具金额为5万元的不动产发票，立即给我们购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1006号商品房办理房地产权属证书，向我们支付逾期办理房地产权属证书违约金19000元（25万元3%÷30天76天，计算至2015年3月16日），从2015年3月17日以购房总价款按每月3%的标准支付违约金至实际办理房地产权属证书之日止，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定：2010年12月1日，王敏、钱程与佳和公司签订的《商品房买卖合同》约定，王敏、钱程购买佳和公司开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1006号，面积为99.43平方米的房屋一套，房款总价25万元，交房日期为2011年11月26日，佳和公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料，报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，王敏、钱程已向佳和公司交清了全部购房款，但佳和公司没有给王敏、钱程开具不动产发票。佳和公司已于2011年11月26日将该房屋交付王敏、钱程使用。合同约定佳和公司应给王敏、钱程办理房地产权属登记，需由其提供的资料报产权登记机关备案时间超过后，王敏、钱程等业主找佳和公司协商处理办法，佳和公司于2014年11月24出具承诺书，承诺“在2014年12月31日前为丹江口市明珠·新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件，若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。”但截止目前，佳和公司仍未将办理房屋登记手续所需材料提供给房屋产权登记机关备案，导致王敏、钱程以及同时购该楼盘房屋的所有业主至今未能取得该房屋的房地产权属证书，王敏、钱程遂提起诉讼。另查明，佳和公司开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地的楼盘于2010年9月16日已取得了湖北省商品房预售许可证书。一审法院认为：王敏、钱程与佳和公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意识表示，且已取得了湖北省商品房预售许可证书，符合法律规定，合法有效，依法予以保护。王敏、钱程按合同约定，履行了交付房款的全部义务，佳和公司虽按约将房屋交付王敏、钱程使用，但未按照合同约定在房屋交付使用后90日之内向房屋产权登记机关，提供必要的文件资料备案，导致不能办理房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。合同中虽约定出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，但该约定过低，对买受人不公平。佳和公司提出承诺书约定的违约金标准明显过高，要求按合同约定支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王敏、钱程不能提供实际损失的证据，但确有损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院酌定按月息6‰利率予以计算，自2015年1月1日至2015年3月31日佳和公司应支付王敏、钱程的逾期利息为4500元（25万元月息6‰3个月）。对王敏、钱程要求佳和公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金19000元，2015年3月17日以后的违约金按购房总价款月息3%的标准支付至实际办理房地产权属证书之日止的诉讼请求，一审法院予以部分支持。对王敏、钱程要求佳和公司立即给其购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1006号房屋办理房地产权属证书。因合同约定由佳和公司向产权登记机关提交所需备案的资料，且办产权证只有产权登记机关才能办理，佳和公司应按合同约定履行义务。对王敏、钱程要求佳和公司开具正式发票的请求，因税务发票由税务机关管理，王敏、钱程可向税务机关反映，不属于人民法院主管范围，况且合同亦未约定卖方什么时间开具正式发票，该项请求一审法院不予支持。对佳和公司关于双方签订的商品房合同中对于逾期交房的违约责任有约定，应当按照合同约定履行的辩解意见，因约定明显过低，一审法院不予支持；对其承诺的违约金明显过高的理由，一审法院予以支持；对其辩解房屋证件没有办理的责任不在其的抗辩理由，因不是法定免责事由，且其有将办理房屋权属登记所需的全部材料交付产权登记机关备案的义务，故一审法院对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后30日内将办理位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地楼盘的房屋权属登记所需的全部材料交付产权登记机关备案。二、十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向王敏、钱程支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的逾期办证违约金4500元，自2015年4月1日起至实际提供办理房屋权属登记所需的全部材料交付产权登记机关备案之日止，向王敏、钱程支付逾期办理房地产权属证书违约金（违约金按购房总价款25万元，以月利率6‰予以计算）。三、驳回王敏、钱程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，由王敏、钱程负担233元，十堰佳和房地产开发有限公司负担122元。宣判后，佳和公司不服一审判决，向本院上诉称，应当按照双方合同约定的违约条款支付违约金。请求二审法院予以改判。上诉人佳和公司在二审期间未向本院提交新的证据。被上诉人王敏、钱程答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人王敏、钱程在二审期间未向本院提交新的证据。经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，2014年12月22日，佳和公司给王敏、钱程开具了1份金额20万元的发票，尚有5万元未开票。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，按6‰利率予以计算比较适当。佳和公司上诉称，应当按照双方合同约定的违约条款支付违约金的理由，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人十堰佳和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决（或裁定、或调解书）发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判长  王志刚审判员  王 海审判员  徐恩田二〇一五年十二月十日书记员  刘亚琼附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。