江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终433号
上诉人（原审被告）宿迁市中苏糖业烟酒有限公司,住所地宿迁市宿城区苏兴大厦精品街9-10号。
法定代表人宋高诗,该公司总经理。
委托代理人陈兴、严彩霞，江苏祥盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ理。
委托代理人刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。
上诉人宿迁市中苏糖业烟酒有限公司（以下简称中苏公司）因与被上诉人ＸＸ理商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第1834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ理原审诉称，2012年8月27日，双方当事人达成购买苏兴大厦精品街9号房产的意向，中苏公司遂收取ＸＸ理定金50万元。后双方就房屋总价款没有达成一致，ＸＸ理一直租用中苏公司房屋并支付租金至2014年4月21日。期间，ＸＸ理一直要求与中苏公司签订买卖合同，将房屋转让给ＸＸ理，中苏公司一直不予理会且拒绝转让。ＸＸ理无奈，遂要求中苏公司返还定金，中苏公司仍无理拒绝。为维护ＸＸ理的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：1.中苏公司立即返还定金50万元并赔偿利息损失暂定为50000元（利息从2012年8月28日起算至判决确定的履行之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由中苏公司承担。诉讼中，ＸＸ理撤回要求中苏公司赔偿利息损失的诉讼请求。
中苏公司原审答辩称：1.双方涉案商品房买卖合同发生于2012年，合同对定金的交付及房款的交付均有明确约定，房款交付日到期前ＸＸ理明确表示自己没有能力履行义务，到期后没有交纳余款。按照约定定金不予退还符合法律规定，故不同意返还。2.ＸＸ理的诉讼已超过诉讼时效。
原审法院经审理查明，2012年8月27日，ＸＸ理与中苏公司达成购买苏兴大厦精品街9号房产的意向，中苏公司收取ＸＸ理定金50万元，并出具收条一张，载明：“收条今收到ＸＸ理买房（苏兴大厦精品店9号）定金五十万元正。注：买房余款必须在2012年10月15日前付清，否则视为自动放弃购买该房，将不预返还所交的买房定金。并于2012年11月17日前交出该房。”
原审另查明，中苏公司于2013年11月14日向法院提起诉讼，要求ＸＸ理支付租用中苏公司宿迁市宿城区东大街9号的宿迁苏兴大厦精品店自2012年11月18日至ＸＸ理搬出之日止的租赁费用。庭审中，ＸＸ理称，2012年8月27日ＸＸ理曾经因买房向中苏公司支付50万元定金，杨旭强说900万元出售，且包括过户费用，后来再找杨旭强，杨旭强说贵贱不卖。中苏公司称，ＸＸ理找中苏公司要购买该房屋，且付了定金，中苏公司将房屋拿去评估，将评估报告给ＸＸ理，ＸＸ理以价格过高为由拖着不买。
原审再查明，2014年8月22日，ＸＸ理向原审法院提起诉讼，要求中苏公司返还购房定金50万元。因ＸＸ理提供的中苏公司送达地址法院无法通知中苏公司应诉，且在规定的期限内ＸＸ理仍不能提供中苏公司依法可送达的地址，该院于2014年9月10日依法驳回ＸＸ理的起诉。
原审法院认为，根据当事人的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任，即交付定金的一方当事人违约的，丧失取回定金的权利；收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。
本案中，苏公司收取ＸＸ理50万元定金作为商品房买卖合同担保，根据约定，ＸＸ理应当在约定的时间就房屋买卖合同的具体条款与中苏公司进行协商，积极促成房屋买卖合同的成立，但双方在磋商订立商品房买卖合同中就房屋总价款产生争议，致使合同不能按期订立。并无证据证明，在签订定金合同之前双方就房屋总价款达成一致意见，双方当事人对此协商不成，不能认定其中一方当事人拒绝订立商品房买卖合同，因此不能适用定金罚则，故中苏公司应将收取ＸＸ理的定金返还给ＸＸ理。
当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交诉状或者口头起诉之日止中断。ＸＸ理于2014年8月22日向法院提起诉讼要求中苏公司返还定金50万，诉讼时效中断，故ＸＸ理的本案诉讼并未超过诉讼时效。中苏公司提出ＸＸ理的诉讼超过诉讼时效的辩称，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：宿迁市中苏糖业烟酒有限公司于判决生效后十日内将收取的定金500000元返还ＸＸ理。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元、保全费1335元，合计10635元，由宿迁市中苏糖业烟酒有限公司负担。
原审判决宣判后，中苏公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定双方对于涉案房产价格未协商一致，不符合事实，亦不合理。双方就涉案房产价格一致约定为900万元，中苏公司更是在之后将房产进行评估，并将评估内容告知ＸＸ理，以确定约定的900万元价格是符合市场价格的。中苏公司出具的收条上载明“余款10月15日前付清”，说明双方当时对房价是确定的，且在原审诉讼中，ＸＸ理也承认当时说的是900万元，足以证明双方对房价的约定是一致的。ＸＸ理称其后来找中苏公司，中苏公司表示“贵贱不卖”，不符合事实。中苏公司多次找ＸＸ理要求其支付购房余款，ＸＸ理均反悔不愿购买。ＸＸ理违反约定拒绝支付剩余房款构成违约，因此涉案定金中苏公司无需返还。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回ＸＸ理的诉讼请求。
被上诉人ＸＸ理答辩称，当时双方确实说过房屋暂定价为900万元，双方约定交了定金之后再确定最终价格，确定总价后再减去50万元定金。但是后来双方就最终确定价格没有协商一致，对过户费用由谁承担也存在分歧，故ＸＸ理一直未予支付余款。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案二审的争议焦点为：涉案的50万元定金应否适用定金罚则，中苏公司是否应予返还上述款项。
本院认为，中苏公司向ＸＸ理出具的收条中虽然载明“余款10月15日前付清”，但中苏公司并无证据证实该收条中所指的余款具体数额。关于上述收条中“余款”的含义，中苏公司在二审中表示：“当时双方因为怕对房款有争议，约定由评估机构评估出来的房价扣除50万元，余下的房款再付清，只是说明了当时是暂定900万元，但要以评估机构的具体数额为准。打算在交定金之后对房价进行评估”。ＸＸ理虽然对中苏公司主张双方约定以评估机构评估价格确定涉案房产价格不予认可，但中苏公司的上述陈述可以印证ＸＸ理提出双方曾经说过的900万元仅为暂定价，其出具收条时双方并未就最终交易价格予以确定的主张。结合现有证据及中苏公司的陈述，本院认为，应当认定ＸＸ理向中苏公司出具收条时，双方并未就涉案房产的最终成交价格达成一致意见。鉴于中苏公司收取定金时双方对房屋价格尚未予以确定，且中苏公司自认评估机构作出的评估价格已超出了900万元，双方就过户费用的承担亦未作明确约定，则ＸＸ理的付款义务尚未明确，故中苏公司提出ＸＸ理未能履行支付房款义务构成违约的主张，本院不予支持。双方未能就作为买卖合同主要条款的涉案房屋价款达成一致意见，故房屋买卖合同未能成立，中苏公司应将其收取的购房定金50000元返还给ＸＸ理。况且，中苏公司于2013年就涉案房屋的租金起诉ＸＸ理，说明在之后就涉案房屋双方已经形成了租赁关系，以实际行为改变了之前的房屋买卖意思表示。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由宿迁市中苏糖业烟酒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年五月十一日
书 记 员 许小璇
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