河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终2237号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑州高屋置业有限公司。
法定代表人刘保强，总经理。
委托代理人尹志凌、高晨，河南仟问律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）曹保强。
委托代理人张伍涛，河南怡龙律师事务所律师。
上诉人郑州高屋置业有限公司（以下简称高屋置业）因与上诉人曹保强房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第2078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高屋置业委托代理人高晨、上诉人曹保强委托代理人张伍涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月6日，曹保强、高屋置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：曹保强以646319元的价格购买高屋置业开发的位于惠济区滨河路北、茂源街东15幢1单元6层605号建筑面积为89.29㎡的房屋一套；付款方式及期限为2012年8月6日以现金的方式支付396319元，2012年9月6日以商业贷款的方式支付250000元，办理银行按揭的应保证余款在一个月内到达公司账户；曹保强如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，曹保强按日向高屋置业支付逾期应付款万分之一的违约金；交付期限为高屋置业应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合该合同约定的商品房交付给曹保强使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；高屋置业如未按该合同规定的期限将该商品房交付曹保强使用，逾期不超过30日，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋置业按日向曹保强支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，曹保强有权解除合同，……曹保强要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋置业按日向曹保强支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：……双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
同日，曹保强、高屋置业还签订的补充协议一份，约定：高屋置业应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，高屋置业在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。合同签订当日，曹保强向高屋置业交纳购房首付款396319元，余款250000元通过向银行贷款的方式向高屋置业交纳，于2012年9月19日到账。2013年12月31日，曹保强领取涉案房屋钥匙。
另查明，根据郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，高屋置业于2014年2月24日将天地湾晴苑小区15号楼工程报送备案，备案管理部门于2014年2月25日审查同意备案。为办理产权初始登记，高屋置业于2014年3月18日委托郑州市郑房测绘队对涉案房屋所涉建筑进行房屋面积测绘，该队于2014年9月19日出具了房屋面积测绘报告书。2014年9月24日，高屋置业将天地湾晴苑小区15号楼向房管部门提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书。
原审法院认为，曹保强、高屋置业签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该院确认其合法有效。曹保强、高屋置业均应按照合同约定履行各自的义务。高屋置业明知房屋未经验收即交付房屋的行为违背诚实守信原则，希望高屋置业在今后的经营中能避免再出现此类现象。因曹保强、高屋置业未约定高屋置业逾期取得竣工备案表的违约金承担及标准，高屋置业已经在合同约定时间内履行了交付房屋的义务，曹保强也未举证证明因高屋置业延迟取得竣工备案表给其造成的具体损失，故曹保强要求高屋置业按照逾期交房违约责任支付其违约金的诉讼请求，证据不足，理由不当，该院不予支持。关于曹保强要求高屋置业支付逾期报送房屋初始登记资料违约金的请求，该院认为，高屋置业逾期提交房屋权属初始登记资料确属违约，应承担违约责任，但考虑到高屋置业非因自身原因未按时提交房屋权属登记资料的客观情况，高屋置业提出的调减违约金的辩解意见，该院予以支持。综合考虑高屋置业的过错程度、曹保强实际损失等情况，根据公平原则，该院酌定高屋置业支付曹保强逾期提交房屋权属初始登记资料违约金9695元。关于高屋置业的反诉请求，因高屋置业为曹保强出具的收到银行按揭贷款票据的时间为2012年9月19日，至高屋置业提出反诉时已超出两年的诉讼时效期间，因高屋置业未提供其存在诉讼时效中止、中断情形的相关证据，故高屋置业的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决高屋置业于该判决生效之日起十日内赔偿曹保强违约金9695元；驳回曹保强的其他诉讼请求；驳回高屋置业的反诉请求。案件受理费317元，由曹保强负担169元，高屋置业负担148元；反诉费25元，由曹保强负担。
宣判后，高屋置业不服该判决，向本院提起上诉称，高屋置业按时报送了初始登记资料，因郑州市郑房测绘队延期出具测绘报告，导致郑州市住房保障和房地产管理局逾期受理产权初始登记，上述情况是高屋置业无法预见且不能避免的，属于不可抗力。一审判决高屋置业支付逾期报送初始登记资料违约金，属于认定事实错误和适用法律错误。即使按照一审判决所认定，高屋置业逾期提交初始登记资料确属违约，一审判决酌定高屋置业承担9695元违约金过高，有违公平原则，二审法院应在一审判决基础上再酌减3000元，改判承担违约金6695元。曹保强逾期付款按照合同约定应支付违约金，一审判决认定高屋置业未提供存在时效中止、中断情形的证据，属于认定事实错误，二审法院应依法改判或发回重审。综上，请求二审法院依法维持一审判决第二项，撤销第一、三项，改判驳回曹保强的诉讼请求或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由曹保强负担。
曹保强答辩称，高屋置业上诉称其按期报送初始登记资料，因郑房测绘队原因造成房管局逾期受理产权初始登记的上诉理由不能成立。开发商报送材料不齐，房管局有权拒绝接收资料，根据双方合同约定，无论是开发商未按期报送资料还是资料不齐全，房管局未受理，均视为开发商违约，应当承担违约责任。高屋置业要求酌减违约金的理由不能成立，双方在合同中自行约定违约金的计算标准和方式，且一审法院已经酌减一部分违约金，高屋置业再行要求酌减的理由不能成立。开发商在业主支付贷款款项时已经知道业主贷款逾期，开发商未在法定期限内要求业主承担逾期付款违约责任，而是在业主提起诉讼后进行反诉，明显超出诉讼时效规定。
曹保强上诉称，一审判决未依法判决高屋置业承担逾期交房违约金明显错误。且一审判决在已经查明高屋置业存在逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的事实下，却不依法按照合同约定的逾期天数判决高屋置业承担违约责任明显错误。一审判决调减、降低了高屋置业逾期向房屋登记部门报送初始登记违约金没有事实和法律依据。请求二审法院依法撤销原审判决第二项，另行判决高屋置业赔偿曹保强逾期交房的违约金7368元，赔偿逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的违约金差额3619.17元。诉讼费用由高屋置业负担。
高屋置业答辩称，本案不存在逾期交房，曹保强已在合同约定的交房时间实际接收了涉案房屋，曹保强要求高屋置业支付逾期交房违约金的上诉请求无合同依据和法律依据。逾期报送初始登记资料的责任不在高屋置业，且曹保强无任何损失的情况下，对该违约金标准予以酌减符合法律规定，二审法院应予维持，并驳回曹保强的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于高屋置业逾期取得竣工备案表是否应支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，高屋置业虽在交付房屋时尚未取得竣工备案表，但鉴于曹保强已经接收涉案房屋，且合同未就逾期取得竣工备案表约定违约责任，故曹保强根据合同约定的逾期交房违约责任要求高屋置业支付违约金的诉讼请求显然证据不足。高屋置业在明知尚未取得竣工备案表的前提下依然通知曹保强接收房屋，明显有悖诚实信用原则，但该过错尚未达到必然承担违约责任的程度。综合考虑曹保强的实际损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度等因素，原审判决未支持曹保强主张高屋置业承担逾期取得竣工备案表违约金的诉讼请求合理适当。二、关于高屋置业逾期提交初始登记资料是否应支付违约金的问题。尽管高屋置业逾期提交初始登记资料是因第三方原因所致，但高屋置业作为一家专门从事房地产开发经营的企业对房管局办理房屋产权初始登记的程序及周期应当有所预见，故对高屋置业主张的逾期提交初始登记资料系由不可抗力造成的上诉理由不予支持。关于原审认定的逾期提交初始登记资料违约金标准是否过高的问题。高屋置业在原审反诉请求中所主张曹保强逾期支付房款的违约金标准为按日支付逾期应付款万分之一，而原审认定的高屋置业逾期提交初始登记资料违约金标准实质上是按日支付总房款的0.01%，两者的违约金标准一致。根据公平原则和诚实信用原则，原审判决依据上述标准确定违约金的数额并无不当。高屋置业实际交房的日期为2014年2月27日，依据双方约定，高屋置业应在2014年4月27日前提交初始登记资料，高屋置业实际提交初始登记资料的日期为2014年9月24日，故高屋置业逾期报送初始登记资料的天数应为150天。按照按日支付总房款的0.01%的违约金计算标准，该项违约金应为9695元，故高屋置业应向曹保强支付逾期提交初始登记资料违约金9695元。三、关于曹保强应否支付逾期付款违约金问题。曹保强交付房款时间为2012年9月19日，依据合同约定，曹保强违约时间应自2012年10月19日起算，而高屋置业向人民法院主张该项权利的时间为2015年12月9日，明显超出两年诉讼时效规定，且高屋置业无诉讼时效中止、中断或延长的证据，表明其已丧失胜诉的权利，故对于高屋置业主张曹保强支付逾期付款违约金的诉讼请求不应予以支持。综上，高屋置业、曹保强的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费392元，其中，郑州高屋置业有限公司负担317元，曹保强负担75元。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年三月二十二日
书记员 安靖凯