广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2170号原告（反诉被告）：北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区中山三路33号六层A、B塔楼中间位置，组织机构代码71813666-0。法定代表人：王毅青。委托代理人：向春兰、陈倍锦，分别系广东胜伦律师事务所律师、律师助理。被告（反诉原告）：广州新中轴建设有限公司，住所地广州市天河区珠江新城临江大道海心沙岛东区南教学楼，组织机构代码78606771-6。法定代表人：郝玉龙，该司董事长。被告（反诉原告）：广州市城市建设投资集团有限公司，住所地广州市越秀区中山四路228号5-7楼11-12楼，组织机构代码68326080-4。法定代表人：朱志刚，该司董事长。上述被告（反诉原告）的共同委托代理人：苏祖耀、周建森，均系广东经纶律师事务所律师。原告（反诉被告）北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称仲量联行公司）诉被告（反诉原告）广州新中轴建设有限公司（以下简称新中轴公司）、广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称城建公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）仲量联行公司的委托代理人向春兰、陈倍锦，被告（反诉原告）新中轴公司、城建公司的共同委托代理人周建森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）仲量联行公司诉称：原、被告就花城汇物业服务事宜签订了《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》及系列补充协议，约定2011年2月15日至2013年3月31日期间，原告依约提供物业管理服务，根据《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》第二十条的约定，被告应每月向原告支付管理服务酬金，并承担驻场员工工资及福利等人力成本。然而，被告一直未按照约定支付2013年1月至2013年3月的管理服务酬金、2012年12月至2013年3月的员工工资及解约赔偿金，共计777682.02元，原告多次催收，被告仍然未支付。两被告共同委托原告提供物业管理服务，对拖欠服务酬金、员工工资及解约赔偿金行为，两被告需承担连带责任。为维护己方的合法权益，原告起诉要求：1、被告支付2013年1月1日至2013年3月31日期间的管理酬金48万元及利息41656元（以16万元为本金，自次月10日起计至起诉之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；2、被告支付2012年12月1日至2013年3月31日期间的员工工资共计225956.52元（段新武、林海燕12月份工资56425.25元，1月份工资56487.09元，2月份工资56487.09元，3月份工资56557.09元）及工资利息（以当月工资为本金，自次月10日起计至起诉之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）、解约赔偿金71725.5元（其中林海燕解约赔偿金31878元，段新武解约赔偿金39847.5元）及利息（以71725.5元为本金，自2013年4月10日起计至起诉之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。被告（反诉原告）新中轴公司、城建公司针对本诉辩称：一、原告在合同期内未尽管理职责存在违约行为，应赔偿被告的损失及承担违约责任，合同期满后没有将服务期间收取的押金、保证金、保险赔偿款以及代收的物管费移交被告，被告有权以服务报酬、驻场员工费用冲抵原告应移交的财产，暂缓支付争议的费用。1、原告在为花城汇项目服务期间，由其保管的项目财产无故丢失，原告应赔偿被告的直接经济损失25002元。原告在为花城汇项目服务期间，花城汇项目（一区、二区、三区）因装修改造，由原施工单位拆卸部分工程材料（包括一区报废资产、可移地续用资产以及一、二、三区的风管）后，原告清点后接收并进行现场保管。经委托评估公司对拆卸的一区工程材料评估，花城汇（一区）报废资产及可移地续用资产约16382元，风管136091元，按2220元/吨折算，约61吨，共152473元。二区、三区也拆下相当数量的风管，一区加上二区、三区后的风管总数会远超过61吨。但对工程材料拍卖后，对风管进行过磅量风管只有50吨，拍卖成交总价仅有127471元，比一区的拆卸工程材料评估价152473元还少25002元。原告不能作合理的解释，原告应承担财产丢失的责任。2、原告在服务合同签订后却没有按合同的约定派驻管理人员，原告应承担违约责任。《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》第五条约定“项目总物业经理、财务总监、行政总监、物业总监及工程总监共5人（乙方派驻高级管理人员）须乙方人员担任”。服务合同第三十七条第1项约定“除派驻总物业经理外，乙方还应派驻的其它管理人员及部门负责人的人数共为4名，其职位分别为：财务总监、行政人事总监、工程总监、物业总监”。第三十三条约定：“乙方派驻的高级管理人员应符合本合同及招投标文件的要求”。但原告在合同签订后，仅派驻了两名总监，整个合同期内另两名总监都没有派驻。根据服务合同第五十八条“违反本合同的约定委派服务团队成员。乙方未按合同的约定派出驻场高级管理人员的（总物业经理及各部门总监），未能按时到位或乙方未能于总部派驻人员替代的，每逾期两个月，乙方应向甲方支付两个月该人员薪额为违约金，未到位逾期超过三个月的，甲方有权终止合同”的约定，原告应按两名总监的薪额向被告支付违约金。3、原告在服务期间收取的押金、保证金至今未移交被告。原告在为花城汇项目服务期间收取了各种押金、保证金合计219300元，服务合同届满后，原告应将该押金、保证金移交花城汇新的物管单位广州市建隆物业管理有限公司，双方也已签订了移交明细表，经多次催收，但原告至今仍未将该款项汇至广州市建隆物业管理有限公司的账户。4、原告在服务期间收取的花城汇项目的相关保险赔款至今未移交给被告。原告在为花城汇项目服务期间，被告城建公司作为花城汇的业主投保了财产险、机器损坏险、公众责任险、停车场责任险、现金责任险，在此期间花城汇发生了几起保险事故，被告及时向受损害方进行了赔偿，在向保险公司理赔时，保险公司将这几笔保险赔款共86900元都汇到了被保险人之一的原告的账户，服务期满，原告却没有将属于被告的保险赔偿款返还给被告城建公司。5、原告代收的物管费尚未移交给被告，原告在为花城汇项目服务期间，2013年3月13日曾代业主收了一笔15600元的物业管理费，原告应将该物业管理费返还给被告城建公司。二、原告在合同期满后没有移交项目相关的财产，合同期内未尽管理职责构成违约，应承担违约责任及赔偿被告的损失，双方一直在协商争议的解决办法，原告要求支付利息没有依据。三、原告要求支付解约赔偿金没有法律依据和合同依据，服务合同第七十条约定“甲方、丙方不因本合同而与乙方有任何合资或合伙之关系。乙方委派的服务团队成员（包括总物业经理及乙方委派的其它人员）由乙方按照本合同约定的程序派出，与乙方存在劳动关系或劳务关系，是乙方的雇员和代理人，乙方应对其委派的服务团队成员的行为承担全部责任”。第三十九条约定：“乙方委派的管理人员发生工伤由乙方负责，甲方及丙方不承担责任和费用”。原告委派的人员是原告的员工，与被告不存在劳动关系，原告要求支付赔偿金没有法律依据，服务合同也没有期限届满支付赔偿金的约定，原告要求支付解约赔偿金也没有合同依据。四、原告没有提供顾问服务，原告要求支付顾问服务报酬没有依据。物业服务合同期限届满后，双方就顾问服务事宜最终未能协商一致，被告最终决定没有聘请原告作为顾问，双方没有签订顾问服务合同。花城汇是个十几万平方米的超大型商场，原告在物业管理服务期间仅派驻2名工作人员（总监），合同期满后需要移交的资料非常多，移交工作繁琐，从2013年4月起开始移交资料，现在还有大量物业管理资料未移交，移交工作至今未结束。综上所述，原告在合同期内违约应承担违约责任，在合同期满后没有将相关财产移交，移交工作不完整，被告有权暂不支付争议的费用，被告有权以原告的服务报酬、驻场员工费用冲抵原告应移交被告的款项本息及应承担的违约赔偿金。原告要求的解约赔偿金没有依据。原告没有提供顾问服务，要求支付顾问服务报酬及员工工资没有依据。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告（反诉原告）新中轴公司、城建公司反诉称：原、被告就花城汇物业服务事宜签订了《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》，原告为被告提供物业管理服务，服务期间从2011年2月15日至2012年12月31日。2012年12月1日签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议（三）》，服务期限延长至2013年3月31日。一、原告在为花城汇项目服务期间，由其保管的项目财产无故丢失，原告应赔偿被告的损失25002元。花城汇项目（一区、二区、三区）因装修改造，由原施工单位拆卸部分工程材料（包括一区报废资产、可移地续用资产以及一、二、三区的风管）后，原告清点后接收并进行现场保管。经委托评估公司对拆卸的一区工程材料评估，花城汇（一区）报废资产及可移地续用资产约16382元，风管136091元，按2220元/吨折算，约61吨，共152473元。二区、三区也拆下相当数量的风管，一区加上二区、三区后的风管总数会远超过61吨。但对工程材料拍卖后，对风管进行过磅量风管只有50吨，拍卖成交总价仅有127471元，比一区的拆卸工程材料评估价152473元还少25002元。原告不能作合理的解释，原告应承担财产丢失的责任。二、原告在服务合同签订后却没有按合同的约定派驻管理人员，原告应承担违约责任，应按合同约定支付违约金。签订的《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》第五条约定“项目总物业经理、财务总监、行政总监、物业总监及工程总监共5人（乙方派驻高级管理人员）须乙方人员担任”。服务合同第三十七条第l项约定“除派驻总物业经理外，乙方还应派驻的其它管理人员及部门负责人的人数共为4名，其职位分别为：财务总监、行政人事总监、工程总监、物业总监”。第三十三条约定“乙方派驻的高级管理人员应符合本合同及招投标文件的要求”。但原告在合同签订后，仅派驻了两名总监，整个合同期内另两名总监都没有派驻。根据服务合同第五十八条“违反本合同的约定委派服务团队成员。乙方未按合同的约定派出驻场高级管理人员的（总物业经理及各部门总监），未能按时到位或乙方未能于总部派驻人员替代的，每逾期两个月，乙方应向甲方支付两个月该人员薪额为违约金，未到位逾期超过三个月的，甲方有权终止合同”的约定，原告应按两名总监的薪额向被告支付违约金，2012年5名派驻人员的每月工资及福利支出费用预算125400元，2名派驻人员的每月薪额为50160元，原告应支付的违约金为1521520元。三、原告在为花城汇项目服务期间收取的押金、保证金应移交被告，原告在为花城汇项目服务期间收取了各种押金、保证金合计219300元，服务合同届满后，原告应将该押金移交花城汇新的物管单位广州市建隆物业管理有限公司，双方也已签订了移交明细表，经多次催收，但原告至今仍未将该款项汇至广州市建隆物业管理有限公司的账户。四、原告收取的花城汇项目保险赔款应移交给被告，原告在为花城汇项目服务期间，被告城建公司作为花城汇的业主投保了财产险、机器损坏险、公众责任险、停车场责任险、现金责任险，在此期间花城汇发生了几起保险事故，被告及时向受损害方进行了赔偿，在向保险公司理赔时，保险公司将这几笔保险赔款共86900元都汇到了被保险人之一的原告的账户，服务期满，原告却没有将属于被告的保险赔偿返还给被告城建公司。五、原告代收的物管费应移交给被告，原告在为花城汇项目服务期间，2013年3月13日曾代收了一笔15600元的物业管理费，原告应将该物业管理费移交给被告城建公司。六、原告应立即向被告完整移交物业管理资料，服务合同第六十六条约定“本合同终止时，乙方必须按照本合同关于移交的约定将本项目全部档案、文件、各类图纸，一切己签署合同文本、记录和财务账簿的原件、复印本移交给甲方或甲方指定的接收方”。原告作为物管单位，服务期满后移交资料是原告的应尽义务，但直到现在还有大量物业管理资料未移交，原告的移交工作没有完成。综上，原告在合同期间未尽管理职责构成违约，应承担违约责任及赔偿被告的损失，服务合同期满后应移交项目相关的财产及档案资料却没有移交。特提起反诉，请求判令：1、原告支付保管财产损失25002元；2、原告支付违约金1153919.79元；3、原告返还服务期间收取的押金、保证金共219300元及从2013年3月1日起至移交之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；4、原告返还保险赔偿款86856元及从2013年4月1日起至移交之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；5、原告返还代收的物管费15600元，其中扣除水电费1257.75元，原告实际应返还物管费14342.25元及从2013年4月1日起至移交之日止的利息（以14342.25元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；6、原告完整移交物业管理资料。原告（反诉被告）仲量联行公司针对反诉辩称：1、被告第一项反诉请求没有事实依据，按照被告陈述，该项诉请所依附的法律关系应是保管合同关系，该法律关系与本诉的法律关系属于不同的法律关系，因此被告不应当在本次诉讼提出该项反诉请求，案涉中废旧资产处理、评估全是由被告自行参与并处理，原告根本没有参与其中，所以发生的所有法律责任应由被告自行承担，被告提供的评估报告，不能作为废旧资产实际重量的数据，因为该份评估报告中的数据根本没有经评估人员实地一一核实，因此该数据不能作为认定废旧资产的准确数据。2、被告第二项反诉请求没有事实依据及合同依据，根据双方管理合同第二十六条第15项约定，原告需按预算方案（即附件二、三）配置人员，根据管理合同附件三，乙方于首年派驻5人，次年派驻3人，事实上原告是按该约定派驻人员，原告于2012年年初应被告要求将5名派驻人员减少至3名，于2012年年中，原告应被告要求解聘一名派驻人员，最终派驻人员为2人，即原告增加或减少派驻人员都是经被告批准，也是应被告要求，所以原告不存在违约行为，若原告存在违约行为，而在整整2、3年合同期间，被告从来没有表示过任何异议，这视为双方以实际行动变更派驻人员的约定。3、关于被告第三、四、五项反诉请求，原告认为押金、保证金、保险赔偿款，物管费均与本诉的法律关系属于不同的法律关系，被告应当另行另案主张。4、关于被告第六项反诉请求要求原告移交完整的物业管理资料，原告在合同期满后已将所有物业管理资料全部移交给花城汇目前的物业管理公司，且该物业管理资料均由建隆物业管理公司的主管李圣海保管，物业管理资料的原件也在建隆公司处，所以原告已履行所有物业管理资料的移交义务。经审理查明：2011年9月20日，新中轴公司（委托方/甲方）与案外人北京仲量联行物业管理服务有限公司（受托方/乙方）及城建公司（付款方/丙方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》（以下简称《服务合同》），约定：项目名称为广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务，项目类型为商用物业；乙方物业管理期限自2011年2月15日起至2012年12月31日止；甲乙双方约定，本物业的地下商场及负二层停车场（不包括地面广场，下沉广场，隧道及公交车站）由乙方统一实施物业管理；乙方主要工作范围，在上述所规定的责任前提下，乙方将按以下几个方面的工作范围，履行管理服务责任：1.项目入伙前物业管理服务，2.项目接管验收，3.项目日常管理及维护，4.项目装饰装修管理及维护服务，5.员工管理，6.本项目有关的财务管理，7.定期或不定期提供物业管理工作报告，8.合同和招标文件规定的其他工作；乙方将对本项目的管理承担全面执行责任，行使本合同中赋予乙方的管理权，包括对本项目进行日常管理、运作监督、服务、环境卫生、维修保养和投购公众责任保险等（乙方只购买公众责任险，其它保险项目由甲方和/或丙方自行购买）；乙方所负责的开支包括乙方派驻现场所有员工及广州市建隆物业管理有限公司为履行本合同所聘请的所有人员的薪酬福利，各设备设施系统维护保养费用、清洁除四害费用、商场内部室内绿化费用、行政费用、公众责任险费用、保安及日常运作器材费用及法定营业税费（所含项目见附件2预算及附件3地下商场预算说明表），上述开支并不包括水、电、煤、电话、宽带网络、柴油等能源燃料费、财产一切险等其它保险费用，资本性或更换、更新工程及物业改造或升级基金（不包含项目详细参阅附件3地下商场预算说明表）；物业管理费和其它合理相关费用的收取和管理：1.甲方委托乙方以甲方名义向商场承租人催交物业管理费和其它合理相关费用，2.物业管理费和其它合理相关费用须进入甲方指定的专用账户，乙方对物业管理费没有所有权；乙方物业管理服务费采取包干制，第一年不高于13046693元，第二年不高于25114512元，具体支出方式如下：（1）工资及福利支出，本合同附件2的预算表中，第三项第一款仲量联行员工工资及福利支出费用实报实销（若未发生员工解聘事项，首年预留的终止合同赔偿金将不予支付），即由乙方根据每月到职的人员，于每月5日前向甲方提供上月到职人员的工资及福利费用表，甲方负责初审，报丙方审核同意后由丙方向乙方支付，甲方和丙方必须在每月10日前完成审核并支付乙方有关费用，乙方的人员编制数量及薪酬水平应不高于附件2中预算数额……（2）乙方管理服务酬金，本合同附件2的预算表中，第八项仲量联行管理服务酬金按每月160000元人民币计算，由乙方每月5日前提出支付申请，甲方负责初审，报丙方审核同意后由丙方向乙方支付当月的管理服务酬金；甲方和丙方必须在每月10日前完成审核并支付乙方当月的管理服务酬金；（3）其他物业管理费，本合同附件2预算表中第一项、第二项及第四至第七项、第九项仲量联行的管理服务费，按照第一年平均每月205631元，第二年平均每月710461元计算，具体由乙方每月1日前提出支付申请，甲方负责初审，报丙方审核同意后由丙方向乙方支付当月的管理服务费，甲方和丙方必须在每月5日前完成审核并支付乙方有关费用；乙方应根据项目实际进度设定人员配置，有关人员数量及金额应先得到甲方同意后方可实施（附件2预算表中的人员配置表是根据附件3预算说明表设定，如实际情况不同，人员配置及所需金额需作调整，如金额有差别，须经甲方同意后安排支付）；乙方权利义务：……13.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料……19.乙方负责辖区区域内的安全保卫工作，包括维护公共秩序、保护甲方财产物资、安全监控、门岗执勤、治安突发事件的应急方案及处理……21.乙方负责制定管理区域内合理的公众责任保险投保计划和预算方案，并负责购买……；甲方及丙方的付款义务，甲方和丙方在此陈述并承诺由甲方直接履行向乙方支付本合同约定的管理服务费用的义务，如果丙方未按合同约定支付相应的管理服务费超过一个月的，乙方有权向丙方要求支付；（第三十二条）甲方和/或丙方支付给乙方的包干费用已经包括乙方聘用所有员工或者由其聘请的劳务人员所产生的开支，员工开支包括员工工资、养老金、公积金、失业保险、残疾人保障金、医疗保险、生育保险、工伤保险、外来从业人员综合保险、意外保险、年终奖等福利及用工单位解聘或遣返员工（包括但不限于劳动关系的终止或解除）须承担的劳动经济补偿等，乙方选派或招聘的员工应按国家劳动法、劳动合同法等相关法律法规的规定，由乙方与其签订劳动合同或聘用合同，有关员工开支应从乙方为本项目开设的支出账户中支付，乙方应负责予以支付员工开支费用，乙方不得以增加员工数量或其他任何理由要求，要求甲方和/或丙方增加管理费用；（第三十七条）除派驻总物业经理外，乙方还应派驻的其它管理人员及部门负责人的人数共为4名，其职位分别为：财务总监、行政人事总监、工程总监、物业总监；本合同提前终止或合同期满终止时，乙方应在合同终止后五天内，向甲方或甲方指定单位无条件进行移交，1.移交范围包括但不限于物业、与物业相关的所有机械设备仪表、办公用品、工具、用具、器材、日常使用的且完整的计算机软件系统及全部电子文件、物业管理手册、管理记录、维修记录、移交记录、设计图纸、财务账目、账册与凭证、说明书、文件、管理制度、规范、规程、计算机管理程序和其他材料等，乙方的移交必须使甲方或甲方指定单位能够直接继续实施正常的物业管理活动而不存在任何障碍；2.乙方应在移交日将届时使用的物业管理所需要的所有属于本项目的电脑软件及全部电子档案资料无偿移交给甲方或甲方指定单位；3.上述移交范围的资产、资料和权利在向甲方或甲方指定单位移交时应不存在任何被查封、扣压、留置权、抵押、担保物权或任何种类的其它请求权或权利负担；自移交日开始，乙方在本合同项下物业管理权即应终止，本合同约定的乙方应尽的义务及于移交日之前发生及未付的债务乙方仍应继续履行；在本合同上述所有内容的基础上，于本合同终止之日或双方协商解除本合同之日甲乙双方就可能存在的应付、应收款项约定如下：1.乙方按照本合同应得的费用甲方尚未付清的，丙方应于乙方按照合同的约定向甲方或甲方指定单位完成移交之日起计三十（30）个工作日内结算给乙方，逾期不付的，乙方有权诉诸法律并追索违约金；2.对于管理费账户的全部物业管理人应收账款，于移交日次日起追索权属于甲方或甲方指定单位；乙方违反本合同的约定，未能尽职尽责完成乙方责任义务，或未能达到约定的管理目标的，乙方应根据甲方发出的整改通知书在甲方要求的期限内整改完毕，如乙方逾期未能完成整改，甲方有权终止合同，造成甲方的实际直接经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿；在物业管理过程中，如因乙方或其工作人员的原因导致甲方直接经济损失的，乙方必须承担相应的责任，如因甲方或其工作人员的原因导致乙方直接经济损失的，甲方必须承担相应的责任；任何一方提前终止合同的，违约方应赔偿受影响方壹个月管理服务费作违约金，同时如非因乙方违约或乙方提出提前终止合同的，丙方应及时支付乙方已经提供的相关服务费；（第五十八条）乙方未按合同约定派出驻场高级管理人员的（总物业经理及各部门总监），未能按时到位或乙方未能于总部派驻人员暂代的，每逾期两个月，乙方应向甲方支付两个月该人员薪酬为违约金，未到位逾期超过三个月的，甲方有权终止合同；乙方不得擅自收取任何应由甲方收取的收入或其他与项目有关的任何收入，或隐瞒私吞代收的项目收入，如果乙方违约收取的，乙方应立即将项目收入转交给甲方，每迟延一天，应按所收项目收入额向甲方支付利息，情节严重的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任和刑事责任；本合同终止时，乙方必须按照本合同关于移交的约定将本项目全部档案、文件、各类图纸，一切已签署合同文本、记录和财务账簿的原件、复印本移交给甲方或甲方指定的接收方等。附件2乙方提交及经甲方审批之首年及次年的开支预算载明，仲量联行管理服务酬金2011年2月15日至2011年12月期间首年支出月度预算为152727元/月，2012年1月至2012年12月期间次年支出月度预算为160000元/月等；其附件3预算方案说明中乙各项开支说明第3条中工资及福利支出费用中除了首年5个及次年3个由仲量联行派驻的工作人员，其他的由建隆与其签订劳动聘用合同，仲量联行委派的人员代表仲量联行履行本协议规定的各项职责和义务等。新中轴公司（甲方）与北京仲量联行物业管理服务有限公司（乙方）、城建公司（丙方）及仲量联行公司（丁方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲乙丙三方在2011年2月15日签署了《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同》（“合同”），由乙方向甲方提供物业管理服务，现乙方将其在合同下的一切事务授权丁方代其处理，丁方同意本授权并将代理乙方处理在合同中一切事务（包括但不限于收款事务），甲方和丙方知悉并同意乙方和丁方之间的这个授权代理……本补充协议自2011年2月20日由四方签署并加盖公章后生效。新中轴公司（甲方）与北京仲量联行物业管理服务有限公司（乙方）、城建公司（丙方）及仲量联行公司（丁方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》），约定：甲乙丙丁四方经协商同意对主合同中“其他物业管理费”进行变更，四方同意2012年该项目的管理服务费按照共5638960元，即平均每月469913元的标准执行……本补充协议自2012年6月1日由四方签署并加盖公章后生效。新中轴公司（甲方）与北京仲量联行物业管理服务有限公司（乙方）、城建公司（丙方）及仲量联行公司（丁方）签订《广州市珠江新城核心区经营性项目物业管理服务合同补充协议（三）》（以下简称《补充协议三》），约定：甲乙丙丁四方经协商一致，同意对原合同约定的乙方物业管理服务期限延长至2013年3月31日，2013年1至3月期间项目的“其他物业管理费”仍按2012年的标准即平均每月45.21万元的标准执行……本补充协议自2012年12月1日由四方签署并加盖公章后生效。2013年3月28日，仲量联行公司向新中轴公司发出《关于支付珠江新城核心区经营性项目物业管理费的函》，向该司申请支付2013年1月至3月其他物业管理费1339893元、2013年1-3月管理服务酬金480000元、2012年12月-2013年3月仲量联行员工工资及福利支出225956.52元，其中，其他物业管理费预算为每月452068元，根据城投财务要求扣除固定资产折旧费预算5437元，其他物业管理费预算调整为每月446631元，三项费用共计2045849.52元。2013年9月5日，仲量联行公司向广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司发出《关于：花城汇移交文件、供应商押金退款及应收发展商款项事宜》，函称仲量联行公司已根据广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司的要求完成了与建隆物业的所有移交文件，关于花城汇项目应收发展商款项，截至今天，广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司仍未支付2012年12月至2013年6月的仲量联行公司员工工资、员工经济补偿金、2013年1月至3月的管理酬金、以及2013年1月至3月的物业服务费，合计2304765.38元，请尽快批示并完成上述款项支付。2014年6月18日，仲量联行公司委托广东胜伦律师事务所向新中轴公司及城建公司发出《律师函》，要求在收到函件之日起十五天内一次性向仲量联行公司支付2013年1月至2013年3月的管理服务酬金、2012年12月至2013年3月的员工工资及解约赔偿金、2013年4月至2013年6月的顾问服务酬金和2013年4月至2013年6月的驻场员工费用，共计1129872.38元等。本案审理过程中，双方当事人就对方当事人的诉请发表如下意见。一、新中轴公司及城建公司对仲量联行公司的诉请意见如下：1、对仲量联行公司诉请要求支付管理酬金480000元无异议，但因其在履行合同过程中丢失保管的财产所以未支付该酬金；2、对仲量联行公司诉请要求支付2012年12月1日至2013年3月31日期间的员工工资225956.52元无异议，但不愿支付利息和赔偿金，因仲量联行公司在与其办理物业管理手续移交过程中存在履行瑕疵；二、仲量联行公司对于新中轴公司及城建公司的反诉请求意见如下：同意返还押金、保证金共219300元；同意返还保险赔偿款86856元；同意返还物管费15600元，但需扣减水电费1257.75元。关于员工解约赔偿金问题，仲量联行公司要求新中轴公司及城建公司支付员工解约赔偿金71725.5元（林海燕解约赔偿金31878元和段新武节约赔偿金39847.5元），新中轴公司及城建公司称支付解约赔偿金没有法律依据和合同依据，《服务合同》约定仲量联行公司雇佣的员工与其无关。关于物品交接的相关问题，新中轴公司及城建公司称仲量联行公司作为物管单位，服务期满后移交资料是应尽义务，但直到现在还有大量物业管理资料未移交，仲量联行公司的移交工作没有完成。仲量联行公司已履行完毕资料原件的移交手续，对此提《花城汇全面物业管理交接工作及2013年4月-6月物业顾问工作总结报告》及附件1至13及物业资料具体交接的光盘及其签收函等证据；其中有2013年7月5日新中轴公司员工签收一份的函件（以下简称2013年7月5日函件）记载：兹收到仲量联行公司提交的《花城汇全面物业管理交接工作及2013年4月-6月物业顾问工作总结报告》及附件1至13，原件一份。对此，新中轴公司及城建公司称要和建隆公司询问相关情况。随后新中轴公司及城建公司明确经核实仲量联行公司未办理移交的物品为仲量联行公司提交的光盘内容中的附件7（花城汇管理处车场部存档资料移交清单共12页）和附件13（花城汇重要固定资产清册共15页），上述附件在仲量联行公司提供的光盘中接收方没有签名或盖章。仲量联行公司称《花城汇全面物业管理交接工作及2013年4月-6月物业顾问工作总结报告》中新中轴公司的员工已经签字确认双方已经交接上述附件，双方已经实际且完整移交，只是手续上存在瑕疵，且附件13中大多是花城汇固定资产，事实上仲量联行公司就不可能把这些物品带走或移走。仲量联行公司和新中轴公司及城建公司均在上述附件的打印件上签名。关于保管项目财产问题，新中轴公司及城建公司称仲量联行公司在为花城汇项目服务期间，花城汇项目（一区、二区、三区）因装修改造，由原施工单位拆卸部分工程材料（包括一区报废资产、可移地续用资产以及一、二、三区的风管）后，仲量联行公司清点后接收并进行现场保管；经委托评估公司对拆卸的一区工程材料评估，花城汇（一区）报废资产及可移地续用资产约16382元，风管136091元，按2220元/吨折算，约61吨，共152473元；二区、三区也拆下相当数量的风管，一区加上二区、三区后的风管总数会远超过61吨；但对上述三区工程材料拍卖后，对风管进行过磅，风管重量只有50吨，拍卖成交总价仅有127471元，比一区的拆卸工程材料评估价152473元还少25002元，故要求仲量联行公司支付保管项目财产损失25002元。新中轴公司及城建公司对此提交1.《广州市珠江新城核心区废旧资产出让项目花城汇一区资产评估工程委托书》、2.资产评估报告书（粤世资评报字（2012）第F0022号新中轴公司及城建公司，以下简称报告书）、3.关于花城汇废旧资产处置评估咨询报告备案事宜的请示（该书涉及本案内容有经新中轴公司组织公开拍卖最终珠江新城花城汇一区、花城汇二区及花城汇三区的废旧资产成交价为127471元）等证据；仲量联行公司对上述证据真实性无异议，但提出案涉中废旧资产处理、评估，全是由新中轴公司或城建公司自行参与并处理，仲量联行公司根本没有参与其中，所以发生的所有法律责任，应由其自行承担；被告提供的评估报告，不能作为废旧资产实际重量的数据，该份评估报告中的数据根本没有经评估人员实地一一核实，因此该数据不能作为认定废旧资产的准确数据；双方唯一能够确定的具体量是废旧资产的数量，报告书中提到388个废旧资产，那么如果被告要想证明废旧资产发生了损失就不应当以根本没有进行实际核查的重量来作为参考，而应当是以数量即388项是否发生减少为证明的依据，但新中轴公司及城建公司无法证明，所以其该项诉讼请求是没有依据。关于因管理人员产生违约金的问题。新中轴公司及城建公司称根据《服务合同》第五十八条的约定，自2012年1月原告派驻3人，3人支付的工资是129827.35元，2011年10月派驻5人时的工资165700.04元，薪额的差额是35872.69元，该薪额的差额作为违约金；自2012年8月原告又减少一名工作人员，所以违约金也相应调整。仲量联行公司称关于依据《服务合同》的第二十六条第15项和合同附件三，从合同签订后即2011年2月15日至2011年12月31日派驻人员是5人，新中轴公司向仲量联行公司发出一份名为《关于2012年参与花城汇项目管理人员的函》（复印件）显示新中轴公司及城建公司要求仲量联行公司将由派出参与管理项目的人员由现有的5人调整至3人，所以仲量联行公司就在2012年1月起至2012年7月派驻3名员工；到了2012年6月，新中轴公司及城建公司要求仲量联行公司更换总物业经理，所以派驻在花城汇的人员就暂时减为两人，后来仲量联行公司又向新中轴公司及城建公司提供一些新的总物业经理名单，但是最终没有选定，所以自2012年8月至2013年3月派驻人员一直是两人，而整整八个月期间，新中轴公司及城建公司一方面每个月都会同意仲量联行公司的两位员工的支付申请，另一方面也从来没有提出任何的异议，所以根据民通意见第66条规定，其认为新中轴公司及城建公司已经通过其实际行动认可两名的派驻人员，故相应违约金的诉讼请求没有事实依据。仲量联行公司提供的《关于2012年参与花城汇项目管理人员的函》（复印件，经询问其无法提供原件），该函记载：新中轴公司于2011年11月28日向北京仲量联行物业管理服务有限公司发出，函称按照《服务合同》及预算的约定，2012年北京仲量联行物业管理服务有限公司派出参与花城汇项目管理人员将由现有的五人即总物业经理、物业总监、工程总监、财务总监、行政人事总监调整至3人，即总物业经理、物业总监、工程总监三人，根据合同第五章员工管理第三十四条的约定，派出人员离任前必须交接好负责工作，并完成离任审计等。新中轴公司及城建公司称上述函件无原件，对其真实性不予确认，经询问，其未提供本案起诉前就上述违约金向仲量联行公司主张权利的相关证据。本院认为：新中轴公司、城建公司、案外人北京仲量联行物业管理服务有限公司和仲量联行公司各方分别签订的《服务合同》、《补充协议》、《补充协议二》和《补充协议三》是各方的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。新中轴公司、城建公司分别系《服务合同》的物业管理委托方和付款方，仲量联行公司有权要求其就本案诉讼请求承担连带责任。本案中新中轴公司及城建公司同意向仲量联行公司支付管理酬金480000元和2012年12月1日至2013年3月31日期间的员工工资225956.52元，仲量联行公司同意向新中轴公司及城建公司返还押金、保证金共219300元、保险赔偿款86856元和代收物管费14342.25元（已扣减水电费1257.75元）；对于上诉款项的自认，本院予以照准。关于员工解约赔偿金的问题。仲量联行公司要求新中轴公司及城建公司支付两员工劳动解约赔偿金。《服务合同》中第三十二条约定新中轴公司及城建公司支付给仲量联行公司的包干费用已经包括仲量联行公司聘用所有员工或者由其聘请的劳务人员所产生的开支，员工开支包括员工工资、养老金、公积金、失业保险、残疾人保障金、医疗保险、生育保险、工伤保险、外来从业人员综合保险、意外保险、年终奖等福利及用工单位解聘或遣返员工（包括但不限于劳动关系的终止或解除）须承担的劳动经济补偿等，不得以增加员工数量或其他任何理由要求新中轴公司及城建公司增加管理费；故仲量联行公司上诉诉请，缺乏理据，本院不予支持。关于保管项目财产问题。依据《服务合同》，新中轴公司确有保管案涉场地财产义务；但报告书中只是估算花城汇一区财产重量，且花城汇一、二、三区财产的拍卖系新中轴公司自行组织，拍卖上述案涉财产亦依据重量计价；故新中轴公司及城建公司以拍卖上述案涉财产重量低于报告书中估算花城汇一区财产的重量为由，要求赔偿损失不足以形成完整证据链，故本院对新中轴公司及城建公司要求赔偿保管项目财产损失的诉请不予支持。关于物品移交问题。双方在《服务合同》中明确约定移交的程序，但双方均未提交证据证明双方严格按照合同的约定启动和完成移交程序；且双方并未提交《服务合同》签订之初的相关物品交接记录。现新中轴公司及城建公司起诉要求仲量联行公司完整移交物品资料，经过庭审后确认仲量联行公司尚未移交的物品为仲量联行公司提交光盘中的附件7和13记载物品，结合2013年7月5日函件记载内容，新中轴公司、城建公司的上述诉请有悖常理，亦缺乏理据，本院依法不予支持。关于派驻管理人员及相应违约金问题。仲量联行公司和新中轴公司及城建公司确认仲量联行公司就案涉物管项目于2012年1月起至2012年7月派驻人员为三人；于2012年8月至2013年3月派驻人员为两人；故新中轴公司及城建公司要求仲量联行公司按照《服务合同》第五十八条支付相应违约金。关于2012年1月起至2012年7月派驻人员为三人，对此仲量联行公司称2012年1月起至2012年7月派驻3名员工是依据附件3约定和《关于2012年参与花城汇项目管理人员的函》指示，虽《关于2012年参与花城汇项目管理人员的函》无原件，但结合附件3预算方案说明中乙各项开支说明第3条约定的内容和双方实际履行情况，对于仲量联行公司上述抗辩本院予以采信，本院对新中轴公司及城建公司要求上述期间的违约金的诉讼请求不予支持。关于2012年8月至2013年3月派驻人员为两人，对此仲量联行公司称2012年6月，新中轴公司及城建公司要求仲量联行公司更换总物业经理，所以派驻人员就暂时减为两人，随后仲量联行公司又向新中轴公司及城建公司提供一些新的总物业经理名单，但是最终没有选定，所以自2012年8月至2013年3月派驻人员一直是两人，在这8个月中，新中轴公司及城建公司每个月都会同意仲量联行公司的两位员工的支付申请，从来没有提出任何的异议，故新中轴公司及城建公司已经通过其实际行动认可两名派驻人员。《服务合同》中对员工管理有明确的约定，现新中轴公司及城建公司在《服务合同》合同履行期届满后提出相应派驻人员不足从而要求相应违约金，虽仲量联行公司的履行存在瑕疵，但结合双方合同实际履行情况，新中轴及城建公司的该诉请有悖常理，故新中轴公司及城建公司要求上述期间的违约金的诉讼请求本院亦不予支持。关于仲量联行公司要求管理服务酬金、员工工资、解约赔偿金及新中轴公司、城建公司要求押金、保证金、保险赔偿款、代收物管费等款项的利息的问题。双方就上述款项并未约定逾期付款的违约金，现双方均要求相应款项利息，但本案中双方就案涉合同的履行均有瑕疵，亦互负付款义务，故本院对仲量联行公司和新中轴公司及城建公司的相应利息请求均不支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州新中轴建设有限公司和广州市城市建设投资集团有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司支付2012年12月1日至2013年3月31日期间管理酬金480000元和员工工资225956.52元；二、原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司自本判决发生法律效力之日起10日内向被告广州新中轴建设有限公司和广州市城市建设投资集团有限公司返还押金、保证金219300元、保险赔偿款86856元和代收物管费14342.25元；三、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司其他诉讼请求；四、驳回被告广州新中轴建设有限公司和广州市城市建设投资集团有限公司其他反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12250元，由原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司负担1390元，被告广州新中轴建设有限公司和广州市城市建设投资集团有限公司负担10860元，反诉受理费9433元，原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司负担2020元，被告广州新中轴建设有限公司和广州市城市建设投资集团有限公司负担7413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  刘道桂人民陪审员  何梅英二〇一六年十月二十五日书 记 员  梁怡筠李艾潼本判决书已于2016年月日送达