湖南省湘乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0381民初82号
原告刘应云。
委托代理人张立良，湖南法至律师事务所律师，代理权限，一般代理。
被告潘友良。
被告湘乡市旭瑞房地产开发有限公司，住所地湘乡市昆仑桥办事处东山中路11号。
法定代表人潘友良，董事长。
被告潘伯洋。
委托代理人赵志强，湘乡市环市法律服务所法律工作者，代理权限，一般代理。
原告刘应云与被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司、潘伯洋民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法组成由审判员陈锋华担任审判长，审判员欧阳旸、人民陪审员徐国良参加评议的合议庭，于2016年5月5日进行了第一次公开开庭审理，因原、被告双方提交了新证据，于2016年6月20日进行了第二次公开开庭审理，书记员彭欢担任记录。原告刘应云及其委托代理人张立良，被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司的法定代表人潘友良、潘伯洋及被告潘伯洋的委托代理人赵志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘应云诉称：2014年1月21日，被告潘友良与原告签订《抵押借款协议》，由原告为被告潘友良经营的被告湘乡市旭瑞房地产开发有限公司开发的湘乡市梅坪村房地产项目（现福盈庭项目）提供周转资金400万元，并以该项目土地权证作抵押，利息为每月3%，按月付息，借款期限为三个月。被告潘伯洋在协议上签字提供担保。协议签订后，被告实际借原告270万元。借款到期后，至2015年6月被告偿还了150万元，其中利息为137.7万元，本金12.3万元。至2016年1月15日止，被告尚欠原告本金252.7万元，利息30.3万元。现还款期限已经届满，经原告多次催讨，三被告均未依约偿还借款本金及利息。原告遂诉至法院，请求人民法院依法判令：1、被告潘友良和被告湘乡市旭瑞房地产开发有限公司偿还原告借款本金252.7万元，利息30.3万元，并自2016年1月15日起至实际偿还之日止按每月2%支付利息。2、由被告潘伯洋对上述借款本息负连带清偿责任。
被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司辩称：一、原告实际提供借款只有270万元，导致被告的项目逾期开发，原告应负相应的违约责任。二、因原告至今收押“福盈庭”国有土地使用权证。借款到期后，该宗土地至今没有转让给被告潘伯洋。三、实际至2016年4月15日止，被告已还款194.5万元，其中本金为167万元，利息27.5万元。被告愿意依法实事求是偿还余下借款，并请求法院根据原告的违约情况及法律规定，降低借款利率，不计复息，审核本息金额。
被告潘伯洋辩称：一、从《抵押借款协议》的借款期限看，原告对本被告提出的诉讼主张已明显超过诉讼时效，我的保证责任依法应予免除。依据《中华人民共和国担保法》第26条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。二、《抵押借款协议》对我无任何约束力，且自始至终因条件尚未成就而未生效。从《抵押借款协议》第四条和第六条之约定明显可知我承担担保责任是附生效条件的，需条件成就担保合同才生效。原告执有抵押物的相关权证，但至今未按协议约定办理抵押物登记，亦未依协议将抵押物办理至我的名下。综上，请求依法驳回原告要求我负连带清偿责任的诉讼请求。
原告刘应云为了支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、《抵押借款协议》1份，拟证明原告刘应云与被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司就借款事宜达成协议并约定月息3分，被告潘伯洋提供担保的事实。
2、银行转账凭证5份，拟证明实际借款为270万元，其中265万元是银行转账，5万元是现金给付的事实。
3、结算单1份，拟证明原告与被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司于2015年3月15日经结算确认：截至2014年8月26日被告尚应给付借款本金1605522元；按本金1605522元，月息3分计算，截止2015年3月15日被告尚应给付原告借款本金1943916元的事实。
4、借条1张，拟证明被告潘友良于2015年3月15日向原告出具了借条，并记名借款数额为1944000元的事实。
对原告提交的上述证据，被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司发表如下质证意见：一、对证据1、2真实性、合法性没有异议，但借款协议原约定是借款本金400万元按月息3分，借款本金实际金额为270万元；二、证据3、4无异议，但是2014年8月26日之前我是按月息3分偿还原告的部分本息，2015年3月15日出具的借条也是按3分的利息利滚利得来的；希望不计复息，另外被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司于2015年5月25日至2015年8月20日分六次共偿还了原告7.5万元。
对原告提交的上述证据，被告潘伯洋发表如下质证意见：一、对证据1、2真实性、合法性没有异议，我在协议上签字了，转账我没有参与，具体数字我不清楚；二、证据3、4原告与被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司之间的偿还数额与结算往来被告潘伯洋不清楚。
被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：
5、2016年6月7日本息计算表1份及附件2张，拟证明借款本金270万元，被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司已经还本167万元，付息27.5万元的事实。
6、银行流水4张，拟证明被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司的还本付息情况。
对被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司提交的上述证据，原告刘应云发表了如下质证意见：出具收条的我就承认，没有收条的我就不承认，2014年8月8日之前被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司偿还本息数额合计1505000元我认可。另外2014年8月8日至2014年8月26日偿还170000元我认可；2015年5月25日至2015年8月20日偿还7.5万元我也认可。其余的我不认可。2015年3月15日被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司向我出具了新的结算借条，被告应该按该新借条继续履行还款义务。
被告潘伯洋未向本院提交证据。
对于上述证据，本院结合当事人陈述作如下认证：证据1、2、3、4原、被告对其真实性均无异议，其来源合法，且能互相印证，形成证据锁链，本院予以认定，并作为定案的依据。证据5、6被告提交的本息计算表及银行转账流水不能客观的反应每笔款项的收款人即为本案的原告或原告指定的代收人，原告亦提出了异议，证据5、6本院不予以认定。
根据本院认定的上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院认定本案基本事实如下：2014年1月24日被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司因经营需要资金，提出向原告刘应云借款400万元，并向原告出具了借条，由被告潘伯洋作为保证人在借条上签字，其内容如下：“湘乡市旭瑞房地产开发有限公司因开发座落在湘乡市新湘办事处梅坪村，地块编号为4303810030840546000，资金周转困难，刘应云同志自愿借款给潘友良予以支持解决。经协商特订如下借款协议条款：一、借款金额：人民币肆佰万元整二、借款期限：2014年1月24日至2014年4月24日，暂定三个月，最迟不超过5个月。（借期以借据为准）三、借款利息：月利率3%，按月付息。如提前偿还借款时，不足一个月按一个月计息，超过一个月时按实计息。四、借款人潘友良在借款期内以该宗地国土使用权证原件（偏号为4303810030840546000）作抵押物担保，还清借款本息后，国土使用权证原件无偿归还给潘友良。五、考虑刘应云同志对公司的支持，该项目建筑施工业务在同等条件、同等价格的前提下，以高于1%的价格优先承包给刘应云同志（具体施工承包合同另行签订）六、违约责任：若潘友良借款到期本息不能归还时，该宗土地潘友良自愿以肆佰万元整借款为出让金，归担保人潘伯洋所有，所欠刘应云借款肆佰万元整由潘伯洋偿还。七、本协议一式三份，刘应云、潘友良、潘伯洋各持一份，签字后生效。三方签字：刘应云、潘友良、潘伯洋”。借款协议签订后，原告刘应云实际提供了借款资金270万元，被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司按月息3分偿还原告部分借款本息至2014年8月26日。原告与被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司于2015年3月15日进行了结算：至2014年8月26日被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司尚欠原告借款本金1605522元；因之后被告未偿还借款本息，截至2015年3月15日止按本金1605522元，月息3分计算，被告尚应给付原告借款本金1943916元。2015年3月15日被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司向原告出具了借条，借条内容为“借到刘应云现金计币壹佰玖拾肆万肆仟元借款人：潘友良2015年3月15日”。2015年5月25日至8月20日被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司偿还了原告75000元。之后被告再未偿还原告借款。原告刘应云遂诉至本院。
另查明：本案所涉土地座落于湘乡市新湘办事处梅坪村，土地编号为4303810030840546000的国有土地使用权尚未过户至被告潘伯洋名下。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护，本案被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司向原告借款270万元并出具了借条的事实清楚，证据确实充分，被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司应按约定履行还款义务。本案争议的焦点是：
一、被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司尚应偿还原告的借款本金数。1、被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司与原告经结算确认截止2014年8月26日其尚应给付原告借款本金1605522元，本院依法予以认可。至于被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司辩称其偿还的利息均是按月息3分给付的，并要求核减利息冲抵本金。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定“…借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”因被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司已偿还的利息未超过法律规定的上限即年利率36%，被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司要求核减利息冲抵本金的答辩理由不能成立，本院不予支持。故截止2014年8月26日止被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司仍按其与原告结算约定偿还原告借款本金人民币1605522元。2、原告刘应云诉称其要求被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司按2015年3月15日出具的借条计付借款本金的诉讼请求本院亦不能予以支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”本案被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司2015年3月15日向原告出具的借条系以借款本金1605522元为基数，并以年利率36%计算复利，超过法律规定的上限即年利率24%，故原告要求按1944000元计算的借款本金的诉讼请求本院亦不能予以支持，故仍应按1605522元计算借款本金数。
二、被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司应给付的利息计算方式。1、利息给付的标准。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持…”。故原告刘应云请求按月息2分计算利息的诉讼请求本院予以支持。2、利息给付的时间。被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司已于2015年5月25日至2015年8月20日给付了原告7.5万元，因其给付不足以清偿原告的全部债务，且原、被告均没有约定清偿顺序，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务”。故被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司给付的7.5万元可视为其以2014年8月26日借款本金1605522元为基数，按约定的利息即月息3分偿还了原告47天的利息，即偿还利息至2014年10月12日止。
三、被告潘伯洋是否应当承担连带保证责任。被告潘伯洋辩称《抵押借款协议》对其无任何约束力，且自始至终因条件尚未成就而未生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。《抵押借款协议》第六款约定“违约责任：若潘友良借款到期本息不能归还时，该宗土地潘友良自愿以肆佰万元整借款为出让金，归担保人潘伯洋所有，所欠刘应云借款肆佰万元整由潘伯洋偿还。”从协议约定可见，该保证合同系附生效条件的合同；担保人潘伯洋承担保证责任的条件是土地过户至其名下，现因编号为4303810030840546000国有土地使用权尚未过户至被告潘伯洋名下，担保人潘伯洋承担保证责任条件尚未成就，保证合同依法未生效。故被告潘伯洋辩称其不应承担保证责任的答辩意见本院予以采纳。
据此,依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条之规定判决如下：
一、由被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司共同偿还原告刘应云借款本金人民币1605522元及利息，利息的计算方式为自2014年10月12日起按年利率24%给付至清偿之日止。
二、驳回原告刘应云的其他诉讼请求。
以上给付内容限本判决生效后七日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取29400元，财产保全费5000元，合计34400元。由原告刘应云负担9288元，被告潘友良、湘乡市旭瑞房地产开发有限公司负担25112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
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审 判 长 陈锋华
审 判 员 欧阳旸
人民陪审员 徐国良
二〇一六年七月十三日
书 记 员 彭 欢
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
(一)实现债权的有关费用;
(二)利息;
(三)主债务。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。