山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋04民终1340号
上诉人（原审原告）张爱英，女，汉族。
委托代理人段易江，山西易晋律师事务所律师。
委托代理人刘超，山西易晋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）靳振业，男，汉族。
被上诉人（原审被告）张志田，男，汉族。
委托代理人李翠英，女，汉族，系被上诉人张志田之妻。
原审第三人王建斌，男，汉族。
原审第三人张爱花，女，汉族。
上诉人张爱英因确认合同无效纠纷一案，不服山西省襄垣县人民法院（2015）襄民初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张爱英及其委托代理人段易江、刘超，被上诉人靳振业，被上诉人张志田及其委托代理人李翠英，原审第三人王建斌、张爱花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原告张爱英与被告靳振业系夫妻关系，第三人王建斌与张爱花系夫妻关系，原告张爱英系第三人张爱花的姐姐。本案涉诉住宅，位于襄垣县古韩镇张家庄村，被告靳振业因继承取得所有权，并于2002年7月以靳振业名义办理了《集体土地使用证》。约在2004年，被告靳振业因房屋年久失修，张志田前去帮忙。在此过程中，双方就买卖房屋的事情进行协商，初步确定靳振业以人民币7000元的价格将上述房屋出卖给张志田。后靳振业返回太原，委托王建斌、张爱花夫妇办理买卖房屋手续。2004年4月7日，张志田到王建斌家里，王建斌起草一份买卖房屋协议书并由张爱花打印后交给张志田一份。内容为：“立卖房院文字：靳振业由于本人常年不在家，房屋无法管理，现将本院土房五间卖于本村村民张志田名下。四至以土地使用证为准，双方协商同意估计柒仟圆整。以后如有他人争议，以字据一并了结。空口无凭，立字为证。立卖房院文字人靳振业中证人王建斌张爱花二○○四年四月七日“。后张志田将7000元现金交给王建斌、张爱花夫妇，王建斌、张爱花夫妇将房屋的《集体土地使用证》交付给了张志田。此后，靳振业回到襄垣，在张志田家中，在上述空白的买卖房屋协议书上签字确认，张志田也在协议书上签字确认。之后，张志田对上述房屋进行了拆除猪圈、三间南房、大门、新建两间北房、街门扇换成铁门扇、院墙修理等多处维修和改建，并实际占有使用房屋至本案诉讼。上述事实，在本案2011年11月15日第一次开庭审理时被告张志田、被告靳振业、第三人王建斌、张爱花均予以认可。
原审认为，本案房屋买卖合同是双方的真实意思表示并已经实际履行。从法庭查明的事实来看，虽然被告靳振业主张协议签订和履行过程存在协议内容简单、交付房款和土地使用证时靳振业不在现场、靳振业事后在协议书上补签名、中证人没有签名、四邻村委没有到场等程序方面的瑕疵，但所有的这些“瑕疵”，都不足以否定靳振业亲笔在房屋买卖协议上签名并且张志田在房屋交付后实际占有使用房屋多年、对房屋进行多处翻修改建的事实。被告靳振业和第三人王建斌、张爱花关于双方签订合同具体过程的陈述多处明显违背社会常理，本院不予采信。《合同法》规定：依法成立的合同，自成立时生效。据此，双方签订的房屋买卖合同依法成立并生效。《物权法》规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，本案双方在订立房屋买卖协议并实际履行之后，虽然没有办理房屋土地变更登记手续，但不影响房屋买卖协议的效力。原告张爱英以其对靳振业出卖房屋不知情为由请求确认合同无效，其理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第9条规定：根据已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，当事人无需举证，但有相反证据足以推翻的除外。第64条规定：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。依据上述规定，结合本案事实，具体分析如下：从双方签订并履行房屋买卖协议的过程来看，虽然没有证据证实原告张爱英在场参加过买卖房屋的协商，但是法庭判断事实不得不注意以下情节：1、靳振业委托王建斌、张爱花办理房屋买卖手续后曾经返回太原居住；2、靳振业是在从太原再次回到襄垣后，在张志田家里，在房屋买卖协议书上签名确认；3、张爱英的妹妹张爱花、妹夫王建斌也就是本案的第三人参加了签订合同的部分过程：合同由王建斌起草、张爱花打印，二人收取了张志田的7000元房款并且将《集体土地使用证》交给了张志田；4、张志田占有使用房屋直到本案发生诉讼长达7年，期间还对房屋进行了多处维修和改建；5、张爱英本人认可其娘家就在张家庄村，现在张家庄村还有亲戚；6、靳振业在本次庭审中陈述：其从来没有和张志田商量过出卖房屋的事情，当时只是说过出卖五间房屋的三根大梁的事情。而其在本案之前的庭审中陈述则是其未经妻子张爱英同意，自己做主将房屋出卖给张志田。对比之下，可以证明靳振业关于案件关键事实的陈述前后矛盾，有所隐瞒；7、第三人王建斌、张爱花在本次庭审中陈述：其在没有和靳振业、张爱英进行核实的情况下，就起草并打印合同、收取张志田7000元、向张志田交付《集体土地使用证》，明显不符常理。而第三人王建斌在本案之前的庭审中陈述则是“他们双方同意买卖，是我帮他们办的手续”。对比之下，也可以证明第三人王建斌、张爱花关于案件关键事实的陈述前后矛盾，有所隐瞒。被告靳振业和第三人王建斌、张爱花在本案之前的庭审中承认的上述对己方不利的事实，在本次庭审过程中虽然反悔但没有相反证据足以推翻，本院依法应当予以确认。综合分析以上情节，按照一般的社会常理推断，可以确定，张爱英对靳振业和张志田的房屋买卖协议是知情并且同意的。退一步来讲，即便张爱英对靳振业和张志田的房屋买卖协议确实不知情，依据《婚姻法》司法解释规定：婚姻法第17条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。鉴于本案双方在交易过程中的上述种种情节，足以使包括张志田在内的一般社会公众有充分理由相信靳振业的行为代表其夫妻共同意思，在此情况下，法院也不得以张爱英不同意或者不知道为由认定合同无效。原告关于张志田在本村还有其他住宅的意见。本院认为，《土地管理法》关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”规定，属于行政法律规范，即调整行政机关在实施行政管理过程中产生的行政关系的法律规范，并非民事法律规范，不能作为认定民事法律关系产生、变更、消灭的直接法律依据。因此，对原告的意见，本院不予支持。此外，被告张志田关于原告起诉超过诉讼时效的辩解意见，因本案系房屋买卖产生的物权纠纷，依法不适用诉讼时效的法律规定，本院不予支持。综上，被告靳振业和被告张志田签订的房屋买卖协议合法有效，原告张爱英的诉讼请求于情不符，于法无据，本院不予支持，本案经本院主持调解未果，经合议庭评议，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用＜婚姻法＞若干问题的解释》第十七条之规定，原审判决：一、确认被告靳振业与被告张志田签订的，落款时间为二○○四年四月七日的房屋买卖协议书有效；二、驳回原告张爱英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张爱英承担。
判后，张爱英不服，提起上诉。其上诉称：靳振业与张志田签订的房屋买卖协议无效，协议是第三人起草，所付房款也是第三人收取，土地使用证也是在由第三人保管期间交付给张志田的，当时签订房屋买卖协议上诉人根本不知道，一审认定事实及适用法律错误，请求二审依法判决靳振业与张志田签订的房屋买卖协议无效，并要求张志田立即返还上诉人住宅一套及农村集体土地使用证。
被上诉人靳振业辩称：因协议是王建斌所写，不是双方的真实意思表示，其没有委托王建斌代写协议，也没有委托张爱花卖房，认可上诉人的上诉意见。
被上诉人张志田辩称：靳振业将房屋卖给被上诉人是上诉人夫妻同意的，并由靳振业委托王建斌、张爱花卖房，协议是王建斌起草，张爱花打印，后被上诉人与靳振业签字，双方签订的房屋买卖协议有效，系真实意思表示，故请求二审依法维持。
原审第三人王建斌、张爱花述称：合同无效。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：2004年4月7日，张志田到王建斌家里，王建斌起草了一份买卖房屋协议书，并由张爱花打印后交给张志田一份，内容为：“立卖房院文字：靳振业由于本人常年不在家，房屋无法管理，现将本院土房伍间卖于本村村民张志田名下。四至以土地使用证为准，双方协商同意估价柒仟圆整。以后如有他人争议，以字据一并了结。空口无凭，立字为证。立卖房院文字人靳振业中证人王建斌张爱花买人张志田二○○四年四月七日。”后张志田将7000元现金交给王建斌、张爱花夫妇，王建斌、张爱花夫妇将房屋的《集体土地使用证》交付给了张志田，此后，靳振业从太原回到襄垣，并到张志田家中在该买卖房屋协议书上签字确认，同时张志田也在该协议书上签字确认之后，张志田开始对该院内的房屋进行改建，将其中的三间南房、猪圈、大门拆除，并新建两间北房及对院墙等多处进行了维修和改建，并实际占有和使用该房屋至今的事实清楚，且在一审法院于2011年11月15日
第一次开庭审理时张志田、靳振业、第三人王建斌、张爱花均认可上述事实，故本院予以确认。上诉人张爱英主张靳振业与张志田签订的房屋买卖协议无效，协议是第三人起草，所付房款也是第三人收取，土地使用证也是在由第三人保管期间交付给张志田的，当时签订房屋买卖协议上诉人根本不知道，本院认为，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。原判结合本案事实，从7个方面分析最终认定按照一般的社会常理推断，可以确定，张爱英对靳振业和张志田的房屋买卖协议是知情并且同意的适当。退一步讲，即便不知情，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效，故对上诉人张爱英主张靳振业与张志田签订的房屋买卖协议无效及其不知情的该项诉求，本院不予采纳。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力之规定，本院认为，双方虽没有办理房屋土地变更登记手续，但不影响合同的效力，故对上诉人张爱英主张一审适用法律错误的该项诉求，本院亦不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费100元，由上诉人张爱英承担。
本判决为终审判决。
审判长 程 琼
审判员 王 瑞
审判员 杨利兵
二〇一六年十月二十日
书记员 左樱桃