福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4517号
上诉人（原审被告）：欧晨，男，1976年8月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人（原审被告）：林丽清，女，1977年11月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：林希，男，1978年6月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：曾臻，女，1982年9月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：周一帆，福建至理律师事务所执业律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩叙，福建至理律师事务所执业律师。
原审第三人：郑健，男，1967年9月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
原审第三人：谢瑜，女，1992年10月20日出生，汉族，住福建省建阳市。
委托诉讼代理人：姚建玲，女，1966年4月26日出生，汉族，住福建省建阳市，系谢瑜母亲。
上诉人欧晨、林丽清因与被上诉人林希、曾臻，原审第三人郑健、谢瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
欧晨、林丽清上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林希、曾臻的一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由林希、曾臻负担。事实和理由：一、一审法院认为欧晨、林丽清没有收回委托书或发出声明等撤销委托的行为表示，就认定欧晨、林丽清没有撤销委托是错误的。委托合同的解除权属于没有附加任何前置条件的任意解除权，只要解除合同的一方及时通知另一方即可，并没有前置条件和形式要求。欧晨、林丽清于2013年10月就已经通知郑健撤销委托，已经符合了法定解除权的要求，委托合同已经撤销。二、一审法院认为《房屋买卖合同》合法有效是错误的。欧晨、林丽清已经于2013年10月解除了委托合同，签订《房屋买卖合同》时郑健已经不是受托人，不能代表欧晨、林丽清签订合同，鉴于郑健系无权处分，欧晨、林丽清并没有追认《房屋买卖合同》，故该合同是无效合同，一审法院认定该合同合法有效是错误的。
林希、曾臻辩称：一、一审法院事实认定清楚，法律适用正确，欧晨、林丽清的诉请毫无事实和法律依据。本案中，欧晨、林丽清与郑健早在2011年时就办理了委托授权的公证，郑健一直持有合法有效的委托授权公证书，是欧晨、林丽清的合法代理人，其在2015年12月代表欧晨、林丽清同林希、曾臻签署的房屋买卖合同意思表示真实，内容合法有效，欧晨、林丽清理应承担一切法律后果。二、欧晨、林丽清所述在2013年解除了对郑健的委托授权毫无事实依据。首先，欧晨、林丽清并未提供任何证据证明其在2013年10月有向郑健发出过解除委托通知。其次，自办理委托公证书以来欧晨、林丽清既未向公证机关申请过撤销公证，也未采取过任何撤销措施。最后，直到2015年12月林希、曾臻与郑健签订房屋买卖合同时，郑健仍持有合法有效的授权委托公证书。可见，欧晨、林丽清从未有过要撤销对郑健委托授权公证的意思表示，其所述毫无事实依据。三、从一审查明的事实来看，欧晨、林丽清是在2016年4月18日向福州市房产交易中心提交关于取消委托的声明。本案中，我们暂且不论该声明是否能够合法有效的解除欧晨、林丽清在2011年作出的委托书授权公证，单从时间上来看，该声明在林希、曾臻与郑健签订房屋买卖合同之后，其撤销行为并不影响郑健在撤销代理之前所实施的代理行为。因此，林希、曾臻与郑健签订的房屋买卖合同真实有效，欧晨、林丽清应按合同约定履行相应的法律义务。
郑健、谢瑜辩称，同意林希、曾臻的答辩意见。
林希、曾臻向一审法院起诉请求：1.判令欧晨、林丽清立即将其所有的位于福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷保护改造工程第三坊A2#楼207单元（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的房屋所有权转让至林希、曾臻名下；2.判令欧晨、林丽清向林希、曾臻支付违约金83200元（截止到2016年6月17日，之后违约金按照合同约定日万分之五计算至过户为止）；3.判令欧晨、林丽清承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：本案诉争房屋坐落于福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷保护改造工程第三坊A2#楼207单元（所有权证号：R0765568），现登记于欧晨、林丽清名下。2011年7月11日，欧晨、林丽清向郑健出具《委托书》，约定：“兹委托郑健为我们的全权代理人，并以我们的名义，为我们办理座落于福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷保护改造工程第三坊A2#楼207单元房屋的如下事宜：1.代为办理上述房产申请还款手续、抵押注销受理手续、解押还款手续及领取上述房产抵押注销受理单、保单、结清证明，领取注销完结后的产权证等相关材料。2.待上述房产解押后，代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴税等相关事宜。3.代为签订上述房产的买卖合同并代收全额售房款。4.代为办理、领取上述房产《国有土地使用权证》及其过户等相关手续……受托人在上述权限范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署的有关文件我们均予以承认。受托人有转委托权。委托期限自委托之日起至委托事项办妥为止。”2011年7月13日，福州市公证处出具（2011）榕公证内民字第8527号《委托书公证书》，载明：“兹证明欧晨（男，一九七六年八月八日出生）与林丽清（女，一九七七年十一月二十八日出生）于二0一一年七月十一日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、捺手印。”上述《委托书公证书》无原件，各方当事人对其形式真实性无异议。2015年12月21日，郑健代欧晨、林丽清与林希、曾臻签订《房屋买卖合同》，约定：“卖方：欧晨、林丽清，受托人：郑健，买方：林希、曾臻。一、卖方所转让房地产坐落于：福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷保护改造工程第三坊A2#楼207单元。二、该房产转让总价款为人民币叁佰贰拾万元整（小写：320万元）。自合同签订之日起，买方应在十五个工作日内代为解押还款人民币壹佰捌拾万元整（小写：180万元），剩余房款140万元待买方办理银行房产抵押贷款后再行支付。办理该房产相关过户手续中，双方按规定应缴纳的一切税、费，均由买方承担……买方应在卖方支付解押款后天内协助卖方办妥产权过户及抵押贷款手续。违反上述约定，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金……本合同解押之日，卖方即向买方交付房产……”上述《房屋买卖合同》落款处甲方显示郑健代欧晨、林丽清签字，乙方显示林希、曾臻签字。2016年4月12日，林希从其本人账户向不良贷款回款专户内汇入人民币1933586.36元。同日，中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市分行资产保全部出具《说明》，主要内容如下：“客户欧晨（350122197608086435）在邮储银行申请个人贷款，用坐落于福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷保护改造工程第三坊A2#楼207单元的房产抵押。截止2016年4月12日仍欠本息合计1933586.36元，现有自然人林希（350123197806241519）愿意代客户欧晨偿还相应款项，并将款项存入银行指定的如下账户：账户名：不良贷款回款专户，账号：35×××24，开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市分行。特此说明。”2016年4月14日，郑健向谢瑜出具《转委托书》，约定：根据原委托人欧晨、林丽清于2011年7月11日所签署的委托书，转委托人郑健现委托谢瑜为欧晨、林丽清的全权代理人，办理座落于福建省福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷保护改造工程第三坊A2号楼207房产如下事项：1.代为办理上述房产申请还款手续、抵押注销受理手续、解押还款手续及领取上述房产抵押注销受理单、保单、结清证明，领取注销完结后的产权证等相关材料。2.待上述房产解押后，代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴税等相关事宜。3.代为签订上述房产的买卖合同并代收全额售房款。4.代为办理、领取上述房产《国有土地使用权证》及其过户等相关手续……转受托人在上述权限范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署的有关文件我均承认。转受托人无再转委托权。委托期限自委托之日起至委托事项办妥为止。”2016年4月15日，福州市公证处出具（2016）榕公证内民字第8338号《公证书》，载明：“申请人：郑健，男，一九六七年九月二十四日出生，公民身份号码：。公证事项：签名。兹证明郑健于二〇一六年四月十四日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《转委托书》上签名、捺手印。”2016年4月18日，林希从其本人账户向谢瑜账户内汇入两笔款项分别为人民币608000元、800000元，合计1408000元。2016年4月18日，欧晨、林丽清向福州市房地产交易中心发出《关于“取消（2011）榕公证内民字第8527号委托书公证书声明”》,表明：取消郑健的授权，郑健持被取消的授权委托书已实施、正在实施或者将要实施的房产交易等相关民事行为无效，声明人既不承认，也不接受。案件审理过程中，林希、曾臻对购房款支付作出如下说明：签订《房屋买卖合同》时预估解押款为180万元，实际解押款为1933586.36元，经林希、曾臻与第三人协商，由第三人先行垫付133500元，林希、曾臻支出1800086.36元，后林希、曾臻于2016年4月18日支付给第三人的1408000元中包含了林希、曾臻归还给第三人的133500元及第三人先行垫付的物业费、评估费8000元，林希、曾臻购买本案诉争房屋的实际支出为合同约定的3200000元。经林希、曾臻与欧晨、林丽清庭审确认，目前房屋仍由欧晨、林丽清使用，没有交付林希、曾臻。
一审法院认为，欧晨、林丽清于2011年7月12日向郑健出具的《委托书》经福州市公证处公证，且各方当事人对其形式真实性均无异议，欧晨、林丽清认为其于2013年已经撤销上述委托，但并无收回委托书或发出声明等撤销委托的行为表示，故该抗辩不能成立；欧晨、林丽清于2016年4月18日向福州市房地产交易中心发出撤销上述委托的声明，郑健依据《委托书》于撤销委托之日即2016年4月18日前以欧晨、林丽清的名义实施出售房屋行为，欧晨、林丽清对郑健的代理行为应承担民事责任。郑健依据《委托书》于2015年12月21日与林希、曾臻签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，欧晨、林丽清认为房屋价款320万明显低于市场价格，且认为林希、曾臻与郑健存在恶意串通的情形，但并未提交证据证明其主张，故该抗辩不能成立，林希、曾臻与郑健签订的该房屋买卖合同合法有效。依法成立的合同，当事人均应依约履行，林希、曾臻于2016年4月12日为欧晨、林丽清偿还抵押贷款1933586.36元，已经履行了解押义务，欧晨、林丽清应配合林希、曾臻办理相关产权过户手续，故林希、曾臻要求欧晨、林丽清配合其办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。林希、曾臻依据《房屋买卖合同》第四条：“……买方应在卖方支付解押款后天内协助卖方办妥产权过户及抵押贷款手续。违反上述约定，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金……”要求欧晨、林丽清自林希、曾臻知道欧晨、林丽清不予配合办理过户手续之日即2016年4月22日起按照合同约定的日万分之五的标准向其支付违约金至房屋过户止。双方对违约事项表述存在瑕疵，但欧晨、林丽清不予配合林希、曾臻办理房屋过户手续，已经构成违约，依据双方对违约金的意思表示，林希、曾臻该项诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、欧晨、林丽清在本判决生效之日起十五日内，协助林希、曾臻办理坐落于福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷保护改造工程第三坊A2#楼207单元（所有权证号：R0765568）房屋的产权过户手续；二、欧晨、林丽清在本判决生效之日起十五日内，向林希、曾臻支付违约金（以购房款3200000为基数，自2016年4月22日起至欧晨、林丽清协助林希、曾臻向房管部门办理讼争房产过户手续之日止，按日万分之五标准计付）。本案诉讼费33065元，因适用简易程序减半收取16532.5元，保全费5000元，均由欧晨、林丽清共同负担。
二审中，当事人未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实清楚。
本院认为，关于欧晨、林丽清认为其2013年10月份已经通知郑健撤销委托，故其对郑健2011年7月11日出具的《委托书》已经撤销，郑健与林希、曾臻签订的《房屋买卖合同》应为无效的主张。首先，欧晨、林丽清并未提供其2013年10月份已经撤销委托的证据；其次，欧晨、林丽清对郑健2011年7月11日出具的《委托书》经过公证程序确认，如撤销须经相应程序。故欧晨、林丽清认为其2013年10月份已经通知郑健撤销委托的主张依据不足，不予支持。
关于林希、曾臻与郑健签订的涉案《房屋买卖合同》的效力问题。欧晨、林丽清在经公证确认的委托书中明确将涉案房屋的出卖事宜委托给郑健。欧晨、林丽清并未提供证据证明《委托书》于林希、曾臻与郑健签订涉案《房屋买卖合同》之前已经撤销，因此，郑健具有法律意义上的代理人身份。涉案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。欧晨、林丽清对郑健2011年7月11日出具的《委托书》进行了终止委托的公证声明，但根据在案证据，欧晨、林丽清的终止声明系在2016年4月18日作出，当时林希已经将买卖价款全部付清，该房屋买卖契约已经实际履行，郑健的代理行为已经完毕，委托行为也无法撤销。
关于房屋价格是否过低的情形。欧晨、林丽清在委托书中将房屋出售事宜全部委托给郑健，如果委托人欧晨、林丽清认为郑健在代理过程中存在危害委托人利益的行为，其可以依法追究郑健的法律责任。现既无证据证明买受人与代理人恶意串通，也无证据证明涉案《房屋买卖合同》约定的房屋价格过低，欧晨、林丽清拒绝交付房屋的行为缺乏法律依据。欧晨、林丽清应当履行交付房屋的义务。林希、曾臻要求欧晨、林丽清协助办理房屋产权过户手续，应予支持。
综上所述，欧晨、林丽清的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33065元，由欧晨、林丽清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一六年十一月三十日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 林 舒