上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初9195号
原告上海品瑞物业顾问有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人沈胤，总经理。委托代理人李子舟，男。委托代理人傅玄杰，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告上海毓阳投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人马云龙，董事长。委托代理人邬铁军，上海市友禾律师事务所律师。原告上海品瑞物业顾问有限公司(以下简称品瑞公司)诉被告上海毓阳投资发展有限公司(以下简称毓阳公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告品瑞公司的委托代理人李子舟、傅玄杰，被告毓阳公司的委托代理人邬铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告品瑞公司诉称，2013年9月30日，原、被告签订《毓阳泓智大厦委托代理营销合同》，约定原告代理销售被告开发的上海南汇临港新城“毓阳泓智大厦”12套商铺；每平方米单价高于人民币(币种下同)35,000元的，被告需支付该房产出售总价3%的佣金。根据上述约定，原告进行推广销售，总计售出11套商铺，成交单价均高于每平方米35,000元，被告应根据约定支付佣金总额2,082,150.96元，但实际仅支付1,529,368.40元，现起诉要求：被告立即支付原告佣金552,783元。被告毓阳公司辩称，双方签订合同情况属实，但该合同有效期至2013年12月31日止，之后已经失效。2014年1月1日起，双方之间未签订委托代理销售合同，也没有按照原合同3%的佣金标准执行，而是实行“一房一价”，实际结算有1%、2%、3%三种情况，其中3%的情况是客户(购房人)在2013年曾经购买过，2014年又购买的。现双方争议涉及两位客户(购房人)共5套房屋。其中客户高兴龙所购3套房屋，双方已经按2%的标准进行了结算并实际支付完毕。客户朱丽雅所购2套房屋，被告同意按2%的标准结算，计241,598.38元。因此，同意支付原告佣金241,598.38元，不同意原告主张的其余佣金。经审理查明，2013年9月30日，原、被告签订《毓阳泓智大厦委托代理营销合同》，约定甲方(被告)将其开发的毓阳泓智大厦项目部分房屋(具体地址、门牌号及建筑面积详见附表)委托乙方(原告)代理营销。委托代理营销时间：2013年10月1日至2013年12月31日，共计3个月。房屋成交单价不得低于每平方米35,000元；当该套房屋成交单价高于(含)每平方米35,000元时，甲方按该套房屋的总房价款乘以0.03的金额支付乙方佣金。佣金结算时间：该套房屋签订了对应的《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》，并且甲方获得该套房屋足额总房价款的第1日起15个工作日内，甲方支付乙方该套房屋的佣金。本合同自前款约定的委托代理营销截止时间，即2013年12月31日后的第1日起自动失效，甲、乙双方协商决定是否签订新的合同。合同附有毓阳泓智大厦委托代理营销房源表，房源为山兰路XXX号(下文路名略)等共计12套房屋。上述合同签订后，实际成交房屋总计11套。2013年12月31日以前成交的462、478、480号3套，双方已经按总房款3%的标准结算并实际支付佣金。其中478、480号的购房人为唐昭芬。2014年1月成交5套。其中客户朱丽雅购买的464、466号2套，面积相同，成交单价均为每平方米35,340元，每套总房价为6,039,959.40元，双方尚未结算佣金。客户高兴龙是原预购由被告开发、原告营销的其它楼盘的客户，后放弃购买原预购房屋，转为购买本案中468、470、472号3套房屋；3套房屋的成交单价均为每平方米36,480元，总房价分别为6,234,796.80元、6,234,796.80元和6,568,953.60元，被告已按总房款2%的标准给付原告佣金合计380,770.95元。2014年3月成交的474号，成交单价为每平方米37,915元，双方已经按总房款3%的标准结算并实际支付佣金。476号房屋先由廖玮代唐昭芬于2013年12月11日签署定金合同支付定金，2014年3月27日唐昭芬本人再次签署定金合同，成交单价为37,215.65元，原、被告也已经按照总房款3%的标准结算并支付佣金。484号房屋成交于2014年1月1日之后，成交单价为31,719.93元，该房屋购房者实际是被告方的关系客户，而非原告营销客户，但原、被告仍以总房款1%的标准结算并实际支付了佣金。现双方争议的为464、466、468、470、472号五套房屋的佣金。原告主张的佣金包括按总房价3%计算的464、466号全部佣金，以及按总房价3%计算的468、470、472号佣金差额。被告提供了《毓阳泓智大厦资金支付签收表》1份，该表载明462、468、470、472、476、478、480号佣金金额，并由原告法定代表人签名，其中468号佣金为125,863元、470号佣金为125,863元、472号佣金为132,605元。双方确认，上述佣金实际均为银行转账支付；除该签收表外，双方之间无其他结算凭据。本院认为，本案争议在于双方之间《毓阳泓智大厦委托代理营销合同》约定的佣金标准是否适用于2014年1月1日以后成交的房屋。当事人对合同的效力可以约定附期限；附生效期限的合同，自期限届至时生效；附终止期限的合同，自期限届满时时效。本案双方明确约定合同自约定的委托代理营销截止时间，即2013年12月31日后的第1日起自动失效。现双方在委托营销截止时间届满后，并未协商延长该合同的生效期间，因此被告关于该合同已经于2014年1月1日起失效的意见本院予以采纳。原告直接依据该合同主张佣金，依据不足。双方《毓阳泓智大厦委托代理营销合同》失效后，原告仍提供了该楼盘的营销服务，被告接受，应认定为双方之间成立了新的营销合同，但对佣金标准未约定。《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行……双方确认除《毓阳泓智大厦资金支付签收表》外，没有其它结算凭证。而且相关款项系银行转账支付，《毓阳泓智大厦资金支付签收表》不具有收款凭证性质。因此，可以认定《毓阳泓智大厦资金支付签收表》为双方的结算凭证，原告法定代表人在该表上对468、470、472号佣金金额签名确认，应视为双方已经对该3套房屋的佣金(总房价的2%)结算完毕。现原告按总房价3%的标准主张差额部分，不予支持。对争议的464、466号房屋的佣金仍应根据《合同法》第六十条、第六十一条的规定处理。分析2014年1月1日之后成交并已结算的佣金标准，468、470、472号购房者是其它楼盘转来，476号购房者在2013年12月曾先行预定，484号购房者系被告关系客户，三者均有特殊性，不足以作为认定双方交易习惯的参考。而《毓阳泓智大厦委托代理营销合同》的生效期间与本案争议房屋成交时间相距不远，该合同约定的佣金标准一定程度上反应了当时的市场价格；双方在该合同失效后实际按该标准结算了474号房屋的佣金，故可以作为认定双方交易习惯的参考。由此，本院判定按照总房价3%的标准结算464、466号房屋的佣金，即12,079,918.80元×3%=362,397.56元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：被告上海毓阳投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海品瑞物业顾问有限公司佣金362,397.56元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,327.83元，由原告上海品瑞物业顾问有限公司负担6,735.96元，被告上海毓阳投资发展有限公司负担2,591.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。