上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初9002号
原告李希龙，男，1962年7月19日生，汉族，住上海市松江区。被告倪习文，男，1983年7月16日生，汉族，住安徽省六安市。原告李希龙与被告倪习文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告李希龙、被告倪习文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李希龙诉称：2015年2月，经案外人夏磊介绍，被告向原告承租位于上海市松江区叶榭镇富荣开发区叶车路XXX号厂房(以下简称“涉案房屋”)，从事服装和羊毛衫生产。双方对租赁期限、租金标准、支付方式均进行了约定。截至2016年4月30日，被告仅支付原告人民币25,000元(以下币种同)使用费，尚欠81,666元未付，原告多次催交未果，遂诉至法院，请求判令：1、被告搬离租借使用的位于上海市松江区叶榭镇叶车路XXX号二楼厂房；2、被告支付拖欠房屋使用费98,333.33元(2015年3月1日至2016年6月30日)；3、被告支付原告垫付的自来水费及污水排放费492吨计2,458.03元(2015年3月1日至2016年6月28日，自来水每吨2.89元、污水费每吨2.34元×0.9)；4、被告承担合同终止后至搬离上述房屋期间的使用费(每年使用费10万元计算，自2016年7月1日至实际返还房屋之日)；5、被告对租借使用后宿舍隔墙进行拆除、恢复原状。诉讼中，原告撤销了其第三、五项诉讼请求。被告倪习文辩称：对于诉请1，不同意搬离涉案房屋，因为工厂现在进行生产，搬离困难较大，且设备无处安放，由于经济不景气，上半年的收益还没有拿到，等到下半年条件好了把此前拖欠的租金付清，对于原告陈述的承租位置和面积没有异议；对于诉请2，被告于2015年3月1日之后的确只付了25,000元，但是愿意到年底前支付欠付的使用费；对于诉请4，在合同期内的使用费同意支付，对于计算标准也没有异议；合同是2015年3月1日签订的，但是被告实际上是5月份搬进来的，之间的2个月是因为前租客没有搬离。对于诉请3、5没有异议。经审理查明：2001年2月27日，上海富荣经贸发展有限公司(以下简称“富荣公司”)作为甲方、原告李希龙作为乙方，双方签订了《上海(叶榭)富荣经济区厂房购置合同书》一份，约定甲方将松江区叶榭镇叶新公路北侧富荣经济园区内的1号厂房出售给乙方，厂房面积为655平方米，购房总价445,400元；乙方所购厂房之周围空余场地，作为乙方租用性质，每年需乙方支付给甲方2,000元，上述空地内，乙方如需搭建其他附属设施的，应事先征得甲方同意，并按甲方的整体布局之要求进行施工。合同还对其他相关事宜进行了约定。2005年3月10日，富荣公司又与原告签订了《扩建厂房安全治安管理协议》一份，约定富荣公司同意原告在富荣经济园区内的1号厂房内扩建辅助厂房，扩建总面积540平方米，合计5万元。2015年3月4日，原告李希龙作为出租方、被告倪习文作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告，租借期限三年，自2015年3月1日至2018年2月29日止；租金计算和支付方式：每年租金为10万元，租金支付方式为先付后用，每半年支付一次，即在起始日前10天内将房租交付给出租方，承租方如需发票时其税金由承租方承担(注：第一年为9万元)。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告已支付原告租赁费用25,000元，原告未向被告收取过押金或租赁保证金。另查明，2016年6月27日，上海市公安局松江分局叶榭派出所出具证明一份，载明原富荣开发区三期1号厂房和“富汇路XXX号”和现地址“叶车路XXX号”为同一地址。庭审中，因涉案房屋并未取得房产证或者建设工程规划许可证，本院向原、被告释明了涉案租赁合同为无效合同，并要求原、被告庭审后七日内调整诉讼请求，或者就合同无效的后果提出请求，逾期不提出的承担相应的不利后果，但原、被告均未向本院提出。庭审中，被告辩称涉案房屋的钥匙是原告让当时的上家给自己的，上家在2015年4月20日左右搬完后把钥匙给被告，被告于5月1日左右才搬进去，故2015年3月1日至4月30日的租金应当减免。原告则表示不予认可，双方并未约定免租期，且是因为被告自己的合同没有到期，所以没有搬进来，实际上被告于2015年3月11日就可以搬进来了，被告2015年4月初开始装修，装修完5月份搬进来，第一年的租金也已减去了一万元。以上事实，有厂房购置合同书、扩建厂房协议、房屋租赁合同、公安局证明以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，原告出租给被告的涉案房屋并未取得合法批准建造房屋的相关许可证明，故原、被告之间签订的两份租赁合同，违反了我国法律和行政法规的强制性规定，应当认定无效。其次，合同无效后，被告应当将涉案房屋返还原告，故原告主张被告返还其房屋的请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的被告支付自2015年3月1日至2016年6月30日止拖欠的使用费98,333.33元的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。被告虽辩称应当扣减前2个月的使用费，但原告对此不予认可，被告也未能提供充分的证据证实其有扣减的依据以及曾为此提出过异议，故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。对于原告主张的被告自2016年7月1日起按照每年10万元的标准向原告支付至返还房屋之日止的使用费的请求，于法有据，被告也无异议，本院予以支持。原告放弃其部分诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。被告在本院向其释明合同无效后，并未在限定的期间内向本院提出无效后果的处理请求，本案不再予以处理，双方可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告李希龙与被告倪习文于2015年3月4日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告倪习文于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告李希龙位于上海市松江区叶榭镇富荣开发区叶车路XXX号二楼的厂房；三、被告倪习文于本判决生效之日起十日内支付原告李希龙自2015年3月1日至2016年6月30日止拖欠的使用费98,333.33元；四、被告倪习文于本判决生效之日起十日内支付原告李希龙自2016年7月1日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的使用费(按照每年100,000元的标准计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,881元，减半收取940.50元，由被告倪习文负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一六年八月十二日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。