湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初498号
原告：徐明生。
委托代理人：郑厚勇，湖北平合律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
共同诉讼代表人（34名原告推荐）刘春林、甘超凡、董焕开，分别住咸宁市咸安区温泉路68号、89号。均系原湖北省咸宁卫生学校教职工。
被告：咸宁市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚房地产公司），组织机构代码：79594932-3。
住所地：咸宁市温泉银泉大道***号。
法定代表人：李友群，该公司执行董事。
委托代理人：余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
第三人：湖北新产业技师学院［咸宁职业教育（集团）学校］，（以下简称湖北技师学院）。
住所地：咸宁温泉横温路职教园。
法定代表人：杨金炎，湖北技师学院院长。
委托代理人：樊斌。代理权限为一般授权代理。
原告徐明生等34人与被告金诚房地产公司、第三人湖北技师学院房屋拆迁安置补偿合同纠纷34案，本院于2015年6月26日作出的（2014）鄂咸安民初字第04167号民事判决书，判决：一、被告咸宁市金诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告徐明生逾期办理还建房屋产权证违约金人民币34230元（从2011年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋总价值150462元为基数，按中国人民银行规定的年贷款利率的130%标准计算）。二、第三人咸宁卫校于本判决生效后十日内向原告徐明生交付还建房的房屋所有权证和国有土地使用权证。三、驳回原告徐明生的其他诉讼请求。送达后，被告金诚房地产公司和原告徐明生均不服，提出上诉，湖北省咸宁市中级人民法院于2015年12月4日作出（2015）鄂咸宁中民终字第836号民事裁定书，撤销咸宁市咸安区人民法院（2014）鄂咸安民初字第04167号民事判决，并发回咸宁市咸安区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告徐明生的委托代理人郑厚勇、推荐的共同诉讼代表人刘春林、甘超凡、董焕开、被告金诚房地产公司的委托代理人余隆盛、第三人湖北技师学院的委托代理人樊斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐明生诉称：2008年原湖北省咸宁卫生学校（以下简称咸宁卫校）地块由被告金诚房地产公司投资开发商品房项目，原告等卫校职工家属楼成为拆迁对象。在开发过程中，原、被告就房屋拆迁安置补偿相关事项签订了《房屋拆迁还建合同》，并由咸宁卫校作为合同鉴证人。还建合同约定了双方权利义务，并特别约定了被告必须按时办理“房产证”和“土地证”及违约金100000元等内容。合同签订后，原告按约履行了搬迁等义务，但被告违反合同约定迟迟没有办理还建房屋相关证件，原告等被拆迁户多次要求被告和鉴证人履行合同承担违约责任，被告和鉴证人每次都答应要求，但每次均拖延不办。依法被告应当赔偿违约金及其他经济损失。为此，请求人民法院判令被告继续履行《房屋拆迁还建合同》，办理还建房屋产权证和出让土地使用权证；支付原告违约金100000元；赔偿迟延办证的经济损失；本案的诉讼费用由被告承担。
原告徐明生为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1：企业工商信息。证明被告的主体资格。
证据2：房屋拆迁还建合同。证明原、被告之间合同法律关系。
证据3：通知。证明原、被告对合同履行事项进行多次协商处理。
被告金诚房地产公司辩称：一、原、被告在《房屋拆迁还建合同》中约定的限期为原告办理好拆迁房屋房产证、土地使用权证，如果未按时办好，被告赔偿原告违约金10万元的条款无效。被告为了落实市委、市政府关于改造老城区、为民办实事的精神、更好地开发利用咸宁卫校老校区的土地资源，通过招拍挂的形式依法取得老校区的开发权，并同意在咸宁卫校城区的国有划拨土地上出资为该校的教职工建职工宿舍楼。建设主体是咸宁卫校，被告只是出资单位，这种还建不是房地产开发，是福利建房，因为建房的土地是教育用地和国有划拨土地，而且土地使用权人是咸宁卫校，并不是被告，所以，被告不是还建房的办证主体，办证主体是咸宁卫校，被告只能协助咸宁卫校办证。因此，原、被告合同中约定的办证时间和办证义务被告是无法履行的，所以，该约定无效。二、被告没有按时办理原告还建房的房屋权属证书没有过错，其责任和过错在咸宁卫校。由于办证主体是咸宁卫校，而且由于咸宁卫校内部存在纠纷，又是福利性房屋，统一抵扣契税问题，要求统一办理所有还建房的权属证书，并且由于咸宁卫校没有及时交付办证资料及所交办资料不全而导致办证迟延，责任和过错不在被告，请求人民法院审查。2014年下半年，导致办证时间迟延，还有一个重要原因是中央审计组和中央巡视组驻我市审查土地出让问题。在此特别强调，在2013年7月前，咸宁卫校已将所有还建房的房产证书办好。三、原告要求被告支付10万元违约金没有事实依据。由于咸宁卫校还建房已经按时竣工并交付给了原告，并没有影响原告的使用，因此，即使被告迟延办证，但因为没有给原告造成任何损失，原告不能要求被告承担10万元违约金及赔偿经济损失。
被告金诚房地产公司为了支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据1：咸宁卫校的土地使用权证。证明本案争议范围建在国有划拨土地上，使用权人是咸宁卫校。
证据2：土地出让合同书、补充协议书。证明咸宁卫校要求原告的还建房建在咸宁卫校的40亩划拨土地上，还建房的办证主体为咸宁卫校，被告仅负协助办证义务。
证据3：建设工程规划许可证审批单、建设工程规划许可代理证、建筑工程施工许可证。证明还建房的建设主体为咸宁卫校，被告仅为承建方和出资方，因此，还建房的办证主体为咸宁卫校。
证据4：还建房的土地证和房产证总证。证明还建房的土地证为国有划拨土地，还建房的房产证在2009年就已办好。
证据5：交付房产证、土地证手续。证明被告已将还建房的房产证、土地证办好交付给了咸宁卫校，咸宁卫校未分发给还建户，责任在卫校。
第三人湖北技师学院述称：原、被告签订了合同，原告起诉是维护其权利，被告认为咸宁卫校在拆迁还建中有责任，可以另行主张权利，起诉咸宁卫校。湖北技师学院作为第三人，不应在本案中承担责任。
第三人湖北技师学院对其述称理由未向本院提交证据。
经庭审质证，各方当事人质证意见如下：被告对原告的证据1、2均无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据是原告提交的，恰好证明导致办证迟延的原因不在被告。第三人对原告的证据无异议。原告对被告的证据1的真实性无异议，但认为合同的主体是被告，合同约定了被告的义务，被告不能否定违约金的效力。对证据2的真实性无异议，合同只对合同相对人具有约束力，不能对抗第三人，且合同约定办证主体是被告，被告应承担违约责任。对证据3、4、5认为是被告与第三人之间的法律关系，与原告无关。第三人对被告全部证据的真实性无异议，但认为本案讼争的是原、被告之间的合同关系，如果被告对第三人有异议，可以另行起诉，被告应当为原告办证。
对上述有争议的证据，本院评判分析如下：对双方当事人确认无异议的证据予以采信。对双方当事人确认真实性无异议的证据，且与本案诉辩事由具有一定关联性的，本院亦作为定案的参考依据。对有争议的证据，本院认为，原告对被告的证据2、3、4、5认为是被告与第三人之间的法律关系，就合同相对性而言，原告的异议成立。因此，对原告主张被告按照合同约定承担违约责任本院予以支持。
经庭审查明，2006年9月8日，被告与咸宁卫校签订一份“土地出让合同书”，合同约定咸宁卫校为甲方，被告为乙方，合同第二条第一款约定“还建拆迁职工宿舍，1、乙方出资在新卫校旁还建职工宿舍住宅小区，共4幢计102套（其中1套按成本价售给甲方）职工宿舍，用于安置老校区搬迁职工，还建房土地含在乙方出资征地40亩内，每套平均面积为140㎡；同时负责住宅小区的‘三通一平’和围墙建设……”；合同第二条第三款约定“乙方出资在新卫校旁征地40亩（学校旁不足40亩时，可在另处征地），用于卫校发展预留用地，该地由乙方全额出资办理相关手续，以卫校名义办理划拨用地土地使用证。”2007年9月12日，被告与咸宁卫校根据上述“土地出让合同书”签订一份“补充协议书”，“补充协议书”第3条约定“还建房须经城建部门检验合格，移交给甲方，由甲方统一按单位具体要求安排楼层分配，通知单位职工尽快搬迁，争取老卫校尽早动工”；第4条约定“还建房办理房产证及土地证，甲方应该争取各项政策最大优惠，乙方给予积极配合办理相关证件代交各种费用。”同年6月6日，咸宁卫校以其名义作为建设单位在规划管理部门办理了原告等“拆迁还建住宅楼”的“建设工程规划许可证”。2009年7月28日，原、被告签订一份“房屋拆迁还建合同”，合同约定：原告自愿选择1栋二单元三层302室，面积为160㎡（后房屋登记面积为167.18㎡），超出还建面积按900元／㎡由原告补偿给被告。合同中约定被告为原告办理房产证、土地证的时间为2010年12月31日前，双方不得无故违约，若有一方违约则由违约方支付对方违约金10万元。合同签订后，原告退出了被拆房屋，被告亦按约将建好的还建房屋交付给原告使用。但因被告、咸宁卫校之间的问题及其他客观原因，导致被告未能在2010年12月31日前为原告办好还建房屋的产权证照；而是在2013年11月25日、2015年2月3日才将办好的原告的房屋所有权证、土地使用权证按被告与咸宁卫校之间的约定交给第三人分发，但因第三人的原因未能及时分发给原告。为此，原告诉至本院，请求依法处理。
同时查明：咸宁卫校已经于2013年合并到咸宁职业教育（集团）学校，但保留咸宁卫生学校牌子，即咸宁职业教育（集团）学校（咸宁市广播电视大学、咸宁市卫生学校、咸宁市生物机电工程学校、咸宁市高级技工学校、咸宁市艺术学校、咸宁市交通学校、咸宁市商业职业中等专科学校、咸安区中等职业技术学校）。后于2015年1月，又变更为湖北新产业技师学院［咸宁职业教育（集团）学校］。
根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点为：1、原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”效力的认定。2、被告与咸宁卫校签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”与原、被告之间的合同有无关联。3、房屋的性质及建设主体的认定。4、被告应否承担违约责任的认定。5、被告主张违约金过高是否有事实及法律依据。
本院认为，1、原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”效力的认定。原、被告均是具有完全民事行为能力的自然人和企业法人，是适格的民事主体，双方签订的“房屋拆迁还建合同”亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律的强制性规定，该合同合法有效。2、被告与咸宁卫校签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”与原、被告之间的“房屋拆迁还建合同”有无关联。由于房屋拆迁还建的建设单位是咸宁卫校，原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”是建立在被告与咸宁卫校签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”的基础上，因此被告与咸宁卫校签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”与原、被告之间的合同有一定的关联性。但就合同的相对性而言，原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”是经双方协商签订，是其真实意思表示，未违背法律规定，属有效合同，故不能因第三人原因来免除被告应当承担的违约责任。3、房屋的性质及建设主体的认定。原告被拆迁房屋属于单位原房改房，个人享有房屋所有权，但不享有国有土地使用权，其土地使用权为单位国有划拨土地；还建房的所有权虽归原告享有，但土地使用权需要依法改变使用性质，即由国有划拨土地改变为国有出让土地，需缴纳土地出让金；原告虽然是与被告签订的房屋拆迁还建合同，但该还建房的建设规划许可审批的建设单位名称是咸宁卫校，因此，其建设主体是第三人湖北技师学院。4、被告应否承担违约责任的认定。原、被告之间订立的“房屋拆迁还建合同”对双方的权利、义务及违约责任均作出了相应的约定，未违背法律强制性规定，应当受到法律保护，虽然被告金诚房地产公司主张其违约责任的产生是因为第三人所造成，但因违约责任只能在合同当事人之间产生，合同之外的第三人不承担违约责任，因此，被告金诚房地产公司应当承担违约责任。5、被告主张违约金过高是否有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告没有提交证据来证明因被告的违约行为给原告造成的实际损失。因此，被告金诚房地产公司主张违约金过高有事实及法律依据。
另外，原告在庭审中认为本院已经作出判决的彭易军诉被告金诚房地产公司房屋拆迁还建合同纠纷一案，当事人彭易军也系102户拆迁户之一，其诉请的事实及理由均与原告一致，但案件的处理结果是支持了被告金诚房地产公司向彭易军承担违约金10万元。经审查，本院在审理彭易军诉被告金诚房地产公司房屋拆迁还建合同纠纷一案中，因被告金诚房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩主张约定的违约金过高请求依法予以调整，因此，本院审理后缺席作出了（2012）鄂咸安民初字第00382号民事判决书判决被告金诚房地产公司支付彭易军违约金10万元。判决书送达后，被告金诚房地产公司不服判决在上诉期内向咸宁市中级人民法院提起了上诉，后该案在咸宁市中级人民法院调解结案。
综上，本院认为，原、被告之间订立“房屋拆迁还建合同”是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律的禁止性规定，该合同合法有效。虽然该合同为涉他性合同，是以被告与第三人订立的“土地出让合同书”和“补充协议书”为依据订立的，违约后果的发生受制于被告与第三人之间合同的履行。但根据合同的相对性、公平性原则，也不能因此免除被告的逾期办证违约责任，原告要求被告承担逾期办证违约责任合理部分的诉讼请求，本院予以支持；但因为原告没有提交证据来证明因被告的违约行为给原告造成的实际损失，因此原告要求被告支付10万元违约金的诉讼请求过高应依法予以调整。原告要求被告继续履行办证义务的请求，现被告已经办理好了房屋所有权证和土地使用权证，应当发给原告。被告提出对逾期办证约定承担违约责任的条款无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告提出未能按时为原告办证的过错责任在第三人，应由第三人承担责任的抗辩意见，属另一法律关系，可以依法另行主张权利。第三人认为原告起诉是依法维护权利，被告认为咸宁卫校在拆迁还建中负有责任，可以另行主张权利，但其在本案中不承担责任的述称理由成立，本院予以采纳。本案经本院多次做调解工作未果。为了维护社会经济秩序，平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告咸宁市金诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告徐明生逾期办理还建房屋产权证违约金人民币50000元。
二、被告咸宁市金诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐明生交付还建房的房屋所有权证和土地使用权证。
三、第三人湖北新产业技师学院［咸宁职业教育（集团）学校］在本案中不承担责任。
四、驳回原告徐明生的其他诉讼请求。
案件受理费1050元，由被告金诚房地产公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费；诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 斌
审 判 员 万 明
人民陪审员 李汉华
二〇一六年六月十六日
书 记 员 赵 越
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
…………
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的：“过分高于造成的损失”。