湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂大冶民初字第02374号
原告黄丽芳。
委托代理人王敏，湖北人本律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告大冶市起华房地产开发有限公司（以下简称起华公司），住所地：大冶市保康路北门3-1号楼一单元2楼。
法定代表人夏自高，该公司董事长。
委托代理人袁东升，湖北华全律师事务所法律工作者。委托权限：特别授权。
原告黄丽芳与被告起华公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄丽芳及其委托代理人王敏、被告起华公司委托代理人袁东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄丽芳诉称，2008年6月28日，被告与我签订《房屋拆迁还建协议书》及《补充协议》各一份，约定由被告起华公司对我拥有55.75平方米所有权的原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼进行拆迁改造，被告起华公司共计应返还我72.9平方米的商品房。双方还对延期交房和违约等事项进行了约定。协议签订后，我按协议约定履行了义务，但被告起华公司至今未按约定交付房屋。2015年5月25日，被告起华公司通知我们拆迁户抓阄确定还建房，我选的还建房是11101号。对所选房屋超过还建面积部分，被告起华公司要求我们拆迁户按市场价支付房款，而我们约定的是每平方米1800元，双方未能达成一致。故请求法院依法判决：1、被告起华公司将位于大冶市北门路粮食工贸商住大楼一单元第11层11101号房屋（94.16平方米）交付给我，并为我办理房屋土地所有权和房屋所有权登记；2、被告起华公司支付我房租1.95万元；3、被告起华公司支付违约金10万元。上述2、3项合计11.95万元，扣除超过还建部分的面积我应补缴房款3.8268万元，被告起华公司应给付我8.1232万元。
原告黄丽芳为支持其主张，向法院提供了以下证据：
1、原、被告双方于2008年6月28日签订的《房屋拆迁还建协议书》及《补充协议》各一份，用以证明原、被告双方达成房屋拆迁还建协议并约定了还建面积、交房时间及违约责任等事实；
2、被告起华公司收条和通知各一份，用以证明原告黄丽芳已按约定交付了拆迁房屋的房产证和土地使用权证并在2009年6月搬离了拆迁房屋的事实；
3、2015年7月22日出版的《今日大冶》报纸一份，用以证明被告起华公司要求拆迁还建户按市场价格补交超过还建面积部分的房款和违约六年不交付房屋的事实；
4、拆迁还建户出具的抓阄分配还建房的情况说明一份，用以证明起华公司于2015年5月25日组织还建户抓阄确定了还建房，因双方对超过还建面积部分的房价存在争议而未签订协议和交房；
5、抓阄用字条一份，用以证明黄丽芳抓阄确定的房号；
6、证人张某甲、张某乙证言，用以证明2015年5月25日起华公司组织拆迁户抓阄确定了各自的房号。
被告起华公司辩称：1、原告黄丽芳要求我公司交付粮食工贸商住楼11101号房无事实和法律依据，应依法予以驳回；2、原告黄丽芳要求我公司承担逾期租金1.95万元和违约金10万元的请求中，租金可以按具体时间计算，但10万元违约金没有事实和法律依据，应依法予以驳回；3、我公司只能依照合同的约定返还给原告黄丽芳72.9平方米的商品房。
被告起华公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
1、与原告黄丽芳提供的证据1相同，用以证明逾期交房只承担租金不应另行认定为违约行为而承担10万元违约金；
2、搬迁安置费领取条二份，用以证明原告黄丽芳于2009年7月和2010年8月两次领取安置费，和2011年5月30日前的租房费用已经支付。
经庭审质证，原告黄丽芳对被告起华公司提供的二份证据无异议。被告起华公司对原告黄丽芳提供的证据1、2无异议，对其他证据有异议。认为：证据3只是一篇媒体报道不具有证明起华公司违约六年不交付房屋事实的效力；证据4是原告黄丽芳及其他拆迁户单方书写的说明，他们与起华公司均是这次拆迁纠纷的相关方有利害关系，所作的说明不具有证明力；证据5不具备证据的形式要求，不应作为证据使用；证据6中证人张某甲、张某乙与我公司是这次拆迁还建纠纷的相关方有利害关系，所作的证言法院不应采信。
对原、被告双方提供的证据，本院认定如下：原告黄丽芳提供的证据1、2及被告起华公司提供的二份证据双方当事人无异议，符合证据的合法性、关联性和客观性，本院予以采纳；原告黄丽芳提供的证据3系一篇媒体关于双方争议的报道，不具备证明双方争议案件事实的效力，该证据对所要证明的案件事实不具有证明力；原告黄丽芳提供的证据4系证人证言，尽管在该证据上签名的证人与被告起华公司有利害关系，且大部分证人没有出庭作证，单独不足以证明有关案件事实，但与原告黄丽芳提供的证据6相互印证，可以认定被告起华公司在2015年5月25日组织拆迁户抓阄确定房号的事实；原告黄丽芳提供的证据5不具备证据的形式要求，该证据所有证明的案件事实，本院不予采信。
经审理查明，2008年6月28日，原、被告双方签订《房屋拆迁还建协议书》及《补充协议》各一份。约定由起华公司对黄丽芳拥有55.75平方米所有权的原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼进行拆迁改造，开发建造“粮食工贸商住楼”，被告起华公司按1：1.2的比例返还黄丽芳66.9平方米的商品房。起华公司对黄丽芳未取得所有权的12平方米自建房屋同意按1：0.5的比例返还6平方米商品房，合计返还商品房72.9平方米。如起华公司返还的房屋超出上述面积，超出部分由黄丽芳按每平方米1800元购买，不足部分由起华公司按每平方米1800元对黄丽芳进行补偿。水电开户、房产证、土地证由起华公司负责办理并承担相关费用，新房产权登记的契税，超过还建面积部分由黄丽芳承担。起华公司在还建楼动工之日起12个月内交付商品房，逾期须按每月300元承担黄丽芳房租。任何一方违约，应向对方赔偿一切经济损失并承担10万元的违约罚款。协议签订后，黄丽芳按协议约定向起华公司交付了拆迁房屋的所有权证和土地使用权证，于2009年7月搬离该拆迁房，被告起华公司支付了2011年5月份之前的安置费。2015年5月25日，起华公司通知黄丽芳等拆迁户抓阄确定还建楼并签订协议，黄丽芳抓阄确定的房屋是还建楼的10401号房，另一拆迁户黄长申抓阄确定的是11101号房，双方自愿交换楼层，即黄丽芳的还建楼的房号为11101号。该房设计面积为94.16平方米，原、被告双方对所选房屋超过还建面积部分，被告起华公司要求原告黄丽芳按市场价支付房款，原告黄丽芳则要求按合同约定的每平方米1800元支付，双方未能达成一致，亦未签订购房合同，被告起华公司截至本案开庭审理仍未向原告黄丽芳交付还建楼。本案审理中，依原告黄丽芳的申请，本院作出财产保全裁定，禁止被告起华公司向他人销售该房和在该房上设立其他物权抵押。
本院认为，依法成立并生效的合同，当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。原、被告双方自愿签订的《房屋拆迁还建协议》及《补充协议》符合法律规定，属有效协议，双方应当全面自觉履行。原告黄丽芳已按协议约定搬离拆迁房屋并交付房屋房产证和土地使用权证，但被告起华公司未能按约定的时间交付还建楼，并且逾期时间较长，构成违约，应承担违约责任。尽管双方约定的10万元违约金数额偏高，但鉴于本案被告起华公司严重违约、不主动采取补救措施履行合同和取得对方当事人谅解，应适当给予惩罚性违约赔偿。因此原告黄丽芳要求被告起华公司支付逾期交房租房费用和10万元违约金的请求应予支持。关于原告黄丽芳要求被告起华公司交付粮食工贸商住楼11101号房屋的问题，尽管被告起华公司负有依照合同约定履行交付还建楼的义务，也曾经组织拆迁户进行抓阄确定房号，但双方并未签订书面购房协议，房屋属于特定的不动产，房屋交付之前有严格的验收和审批程序。原告黄丽芳未向本院提供证据证明双方签订了购买被告起华公司开发的粮食工贸商住楼11101号房屋的证据，也未提供该房已经验收完毕具备进入市场流动条件的证据。因此，原告黄丽芳要求被告起华公司交付粮食工贸商住楼11101号房屋的请求，本院不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告大冶市起华房地产开发有限公司定于本判决生效之日起十日内支付原告黄丽芳违约金人民币10万元；
二、被告大冶市起华房地产开发有限公司从2011年6月起每月支付原告黄丽芳租房费用人民币300元至还建楼交付的当月止，本判决生效之前的租房费用定于本判决生效之日起十日内支付，之后则每满一年支付一次；
三、驳回原告黄丽芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2155元，财产保全费1966元，合计4121元，原告黄丽芳负担50元，被告大冶市起华房地产开发有限公司负担4071元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币2155元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号：17-154101040002529，开户银行：农行黄石市分行团城山支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柯彬
人民陪审员 刘军
人民陪审员 石敏
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 柯昊