广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1179号
上诉人（原审被告）：惠州广信物业发展有限公司，住所地：惠州市府前路1号。
法定代表人：邓星明
委托代理人：刘强，惠州广信物业发展有限公司员工
被上诉人（原审原告）：马惠珍，女，1967年1月10日出生汉族，住广东省惠州市惠城区。
上诉人惠州广信物业发展有限公司因租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1275号民事判决，向本院提起上诉。向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告马慧珍诉称：2006年,原告与被告签订了世贸中心商铺委托经营/租赁协议书,将世贸三楼A3-55商铺委托给被告经营管理,由被告每月固定支付原告租金并将租金支付至原告的银行账户。协议签订后,被告却未能依约履行协议,从2013年11月开始至2014年12月期间,终止了租金的支付。原告认为被告未能按协议约定支付原告租金,严重损害了原告的合法权益。原告曾多次要求被告遵守协议,支付租金,但被告均不予支付。现原告为保护自已的合法权益不受损失,特向法院提起诉讼,依法判处:1、责令被告偿还原告租金14750元;2、责令被告向原告支付违约金750元;3、责令被告承担本案的诉讼费用。
被告惠州广信物业发展有限公司辩称:请求法院依法驳回原告从2014年6月中旬以后的租金的诉讼请求,驳回原告要求支付违约金的诉讼请求,原告委托被告租赁房产,被告将该物业租赁给海雅百货公司,至2013年11月份开始欠缴租金,被告和海雅百货有限公司于2014年6月14日解除双方的租赁合同,解除合同之后,现在全部物业由业主委员会管理,是业主的原因导致物业租赁达不成一致的意见,现在很多家因为业主的意见不统一无法租赁,2014年6月14日之后的租金就没有发生,也就不存在租金的问题。被告和海雅百货有限公司的诉讼分两次,第一次是2013年11月至2014年2月份的租金,第二次2014年3月至2014年6月份的租金,目前第一阶段的租金判决已经发生效力,被告也申请强制执行,目前在执行局执行,第二阶段诉讼在审理阶段,在民一庭审理,据说已经判决,但是还没有拿到判决书,第二阶段我们不是故意拖延,现在一个月的租金一百多万元,但是被告不会拖欠原告租金,只要租金到位,都会按照业主名册由银行代付,目前原告也没有必要提起诉讼,只要向执行局交付申请,我们也同意直接从执行局支付给原告。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告购买了惠州市惠城区新岸路1号世贸中心3层A3-055号商场(以下简称“涉案商铺”)并办理了房地产权证,原告购买涉案商铺后与被告签订了合同,约定原告将涉案商铺交由被告统一对外出租,租期十年,每月租金1134.64元。被告支付租金至2013年10月止后未支付租金,原告与被告协商未果遂诉至本院,请求判如所请。原、被告当庭陈述双方签订的合同原件均已经丢失,但双方均认可到庭审时为止,仍是属于双方合同约定的委托经营期限内。庭审时,经询问,原告陈述第一项诉讼请求14750元是从2013年11月计算至2014年11月的租金,共计13个月。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订合同,合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定,对其合法性,本院予以确认,双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定将涉案商铺交由被告经营,被告应按照合同约定支付租金,被告支付租金至2013年10月份止,原告诉请被告支付2013年11月至2014年11月止共计13个月的租金合计14750元符合法律规定,本院予以支持。原告诉请被告支付违约金750元没有合同依据,本院不予支持。被告以其与惠州市海雅百货有限公司之间存在租赁纠纷正在诉讼中为由对原告进行抗辩并向本院申请中止本案审理,经审查,该两个案件是两个独立的诉讼,没有法定中止的情形,本院对被告要求中止审理的意见不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告惠州广信物业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告马惠珍支付2013年11月至2014年11月的租金合计14750元。二、驳回原告马惠珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费188元,减半收取为94元(原告已预交94元),由被告惠州广信物业发展有限公司负担。
当事人二审的意见
惠州广信物业发展有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销惠城区人民法院的(2015)惠城法民一初字第1275号判决,发回重审。2、由被上诉人承担本案诉讼费用。主要理由:一、本案一审判决认定事实错误,请求法院发回重审。1、本案事实上是一个委托代理关系。上诉人与被上诉人马慧珍之间签订了世贸中心委托经营/租赁协议书,被上诉人委托上诉人统一招租,由上诉人代收租金后转交给上诉人,故上诉人只负责代收代付租金,不需要直接支付租金,对此一审法院事实认定错误。2、遗漏本案被告人惠州市海雅百货有限公司,该商铺的实际承租人是惠州海雅百货公司,租金应当由惠州海雅百货公司承担,不应当由上诉人承担,对此一审法院事实认定错误。3、从2011年3月起,惠州市惠城区河南岸街道办事处己经负责监管租金,租金由惠州海雅百货直接支付到惠城区河南岸街道办事处的资金监管账户。故原告索要的租金应当从河南岸街道办事处的监管账户中支付,不应当由上诉人支付租金。对此一审法院事实认定错误。4、早在2014年5月1日,广信业主大会经过表决,解除了承租人的租赁合同,最后在惠城区法院(2014)惠城法民一初字第1153号判决书中也确认了承租人海雅百货与业主之间的租赁合同于2014年5月19号解除。因此对于2014年5月之后的租金被上诉人马慧珍再主张是没有法律依据的。对此一审法院事实认定错误。5、本案被上诉人要求的部分租金已经超过一年的诉讼时效。二、本案适用法律错误,请求发回重审。本案中上诉人和被上诉人之间签订的是委托代理合同,双方之间是委托代理关系,不是租赁关系。故一审法院适用法律错误,请求发回重新审理。综上所述,一审判决忽略了案件基本事实,判决适用法律关系错误请求依法予以纠正并改判。
被上诉人答辩称：合同并没有结束，我方是为了回上诉人欠我们的租金才在5月份开了业主大会，河南岸办事处的工作人员可以证明。请求法院强制执行。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人惠州广信物业发展有限公司是否应当支付租金17450元。具体判析如下：
第一，被上诉人马惠珍购买了惠州市惠城区新岸路1号世贸中心3层A3-055号商场(以下简称“涉案商铺”)并办理了房地产权证,与上诉人签订了世贸中心商铺委托经营/租赁协议书,约定上诉人将涉案商铺交由被告统一对外出租,租期十年,每月租金1134.64元。经查，惠州市河南岸新岸路世贸中心大厦系由惠州广信物业发展有限公司开发建设。2006年6月7日，惠州广信物业发展有限公司与深圳海雅商业连锁有限公司签订《惠州世贸中心建筑物租赁合同》，将世贸中心大厦裙楼第一至五层部分商铺租赁给海雅商业连锁有限公司开办商场，其中包括了本案的被上诉人所有的商铺。据此，根据合同的相对性原理，上诉人与深圳海雅商业连锁有限公司之间的合同与本案上诉人与被上诉人马惠珍之间的租赁合同关系为不同的法律关系。上诉人广信物业发展有限公司对外出租出第三人不得约束商铺出租人。上诉人主张与被上诉人权存在代收代付关系与事实不符。第二，关于河南岸办事处成立临时监管账户问题，该监管是为了解决商铺所有权人请求支付租问题，并不免除上诉人的债务。第三，关于业主大会解除通知的问题。一方面，业主大会并不是租赁合同一方当事人，没有权利解除涉案合同。另一方面，即便业主大会有解除的权利，上诉人在解除通知后并没有返还涉案的商铺给被上诉人，仍然占有使用，租赁关系并未实际解除。第三，对于本案的诉讼时效问题。首先，上诉人与被上诉人签订的租赁合同由2006年10月4日至2016年10月3日，为期10年，上诉人在有效期限内追偿租金，并没有怠于行使权利；其次，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予以支持，但其基于新的证据能够证明对方当事的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，上诉人在一审期间并未对诉讼时效提出抗辩，二审亦未向法庭提供相关的证据证明；最后，被上诉人在涉案租赁纠纷当中，参与了相关的维权活动，积极主张权利，时效具有中断事由，上诉人主张部分租金已经超过诉讼时效与事实不符。据此，原审法院判决惠州广信物业发展有限公司应当支付租金17450元给被上诉人，处理适当，应当予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用188元，由上诉人惠州广信物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年十一月五日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；