河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第50号
原告刘志刚，东庞煤矿工人。
委托代理人张建岭，河北领航律师事务所律师。
被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。组织机构代码证号：××。
法定代表人张峰，该公司经理。
委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。
原告刘志刚诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴会峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘志刚及其委托代理人张建岭到庭参加了诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志刚诉称，2011年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将邢台市桥西区金域首府第13号楼3单元501房以399985元出售给原告。自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。2013年1月3日原告接电话通知前去收房。原告去了之后发现小区的道路不通、小区内随处可见建筑垃圾，并且还有未完工的楼层继续施工，水电也未通，更重要的是原告要求被告出示商品房验收合格的合法证明文件，被告无法提供，并明确告知原告未曾取得竣工验收备案表以及其他相关证明文件。被告声称按照合同第八条关于交房资格的约定已经具备交付条件。原告认为合同该约定与国家相关法律有冲突，不符合法定交房条件，故拒绝收房。2013年7月21日原告急于住房无奈之下接收了房屋。鉴于被告的行为已违反了《商品房买卖合同》的约定，给原告造成经济损失和精神损失，为维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，提请诉讼，请求依法判决被告承担逾期交房的违约金。2013年6月28日，原告向被告支付该房屋契税及维修基金，并督促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直未办理其应有的房屋所有权证，自合同第十五条规定被告在商品房交付使用后90日内未取得房地产权属证书的按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即支付房屋产权证违约金。诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋综合验收合格表、房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期交房违约金29199元及办理房屋所有权证的违约金2000元，共计31199元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中说明了所主张的逾期交房违约金期限为2011年12月31日至2013年12月31日，2013年12月31日以后的逾期交房违约金原告保留诉权。
被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、关于延期交房的期限已由于行政法的变更已无效，根据适用的《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，金域首府13号楼已经验收合格，已达到法定的验收条件。原告2013年7月21日办理交房手续，因此被告的延迟交房的期限为2012年1月1日至2013年7月20日。虽然原告办理交房手续时13号楼尚未竣工验收合格，但是依据《商品房买卖司法解释》第十一条，商品房转移占有及视为交付的规定，2013年7月20日之后，被告不应当承担任何延迟交房的责任，如果由于被告交付房屋不符合法定条件给原告造成任何损失，被告可以承担违约责任，但该违约责任不是延迟交房的违约责任且原告为此承担举证责任。2、合同中约定的违约金过高，应当根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十八条、第二十九条、《最高法审理商品房买卖解释》第十六条、第十七条已予调整。被告逾期办理房屋产权证书的原因是市政府承诺了万峰大酒店综合开发项目（包括金域首府13号楼）减免税费优惠政策没有落实，导致被告无法办理，责任不在被告，被告不应当承担违约责任。
经审理查明，2011年4月21日，原告刘志刚与被告河北万峰房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2011005070；房屋代码：223858，223953。该合同约定原告购买被告公司所开发的金域首府13号楼3单元501号商品房及地15号地下室，总价款为399985元，首付款129985元，贷款270000元。该《商品房预售合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1款第2项约定“逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。该《商品房预售合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。
原、被告均认可在《商品房预售合同》签订后，原告刘志刚依约向被告支付了全部房价款共计：399985元，其中个人支付129985元，贷款支付270000元。原告又于2013年6月28日向被告交纳相应的办证费及双气费用。
被告河北万峰房地产开发有限公司认可其未能按约定的交付期限交房。被告主张已于2013年7月21日向原告办理了交房手续，因此被告延迟交房的期限为2012年1月1日至2013年7月20日，共计565天。原告认可于2013年7月21日实际接收了该房屋，同时主张被告所交付的房屋至今不具备交房条件，被告应承担逾期交房违约金期限为2012年1月1日至2013年12月31日，2013年12月31日以后的逾期交房违约金原告保留诉权。
被告河北万峰房地产开发有限公司提交了邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目13#楼的建设工程竣工验收报告，竣工验收结论显示为“本工程已完成了图纸设计的全部工作内容，质量符合国家验收规范要求，技术资料基本齐全，质量等级评定为合格。存在问题如下：1、个别管道没封堵；2、个别水龙头没按上；3、个别消火栓导线没按；4、个别电管井没有封堵”，并加盖有建设施工单位、勘察单位、设计单位、施工图审查机构、监理单位、施工单位等单位印章和负责人或法定代表人的签章，显示时间为14年6月17日。原告主张该报告记载的验收日期为2014年6月17日，且该报告不是综合验收报告，可证明在2014年6月17日之前该建设工程并未验收，被告所交付房屋不具备交付条件。
被告河北万峰房地产开发有限公司提交原告本人签署填写的移交业主物品登记表及业主家庭情况登记表，为证明被告向原告交付房屋日期为2013年7月21日，该日被告已将房屋转移占有给原告，之后不应认为被告延迟交付房屋。原告对该证据真实性没有异议。
被告河北万峰房地产开发有限公司提交对金域首府13号楼3单元702号房屋租金进行的价格评估鉴定结论，并要求法院根据该估价结果，来证明其在《商品房预售合同》中与原告间所约定逾期交房的违约金过高，应予适当调整。
以上查明事实，有商品房预售合同、购房款缴费收据凭证、移交业主物品登记表、金域首府13号楼竣工验收报告、金域首府13号楼3单元702号的房屋租赁价格鉴证书以及原、被告当庭陈述的庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告刘志刚按《商品房预售合同》的约定向被告河北万峰房地产开发有限公司支付了房款，被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于迟延交房的违约责任问题，被告河北万峰房地产开发有限公司认可其存在违约的事实，同时主张与原告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院结合案情并参照相同小区不同房型的平均年租金价格，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于违约天数的计算，被告承认延迟交房期限为2012年1月1日至2013年7月20日，原告也认可与被告在2013年7月21日办理了相关的交房手续，本院认为2013年7月21日原告已实际取得了房屋的占有，故延迟交房期限应自2012年1月1日至2013年7月20日止，共计565天。综上，被告延迟交房违约金数额为399985元×0.00008×565天=18079元。
关于逾期办理房地产权属证书违约责任问题，被告称未能按约定办理房地产权属证书的原因是市相关部门未落实相关优惠政策，但未提交相关证据予以证明，因此被告应承担迟延办理房地产权属证书违约责任，应按合同中约定由被告按照原告已付房价款的0.5％向原告支付违约金。综上，被告逾期办理房地产权属证书违约金数额为399985元×0.5％=2000元。
关于原告要求法院判令被告立即为其办理房屋综合验收合格表、房屋所有权证的诉讼请求，因涉及的法律关系并不属于法院管辖范围，本院不予审理。本案经调解无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》二十七条、二十九条之规定，判决如下：
一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告刘志刚购买位于邢台市桥西区金域首府13号楼3单元501号商品房及地15号地下室的逾期交房违约金18079元。
二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告刘志刚逾期办理房地产权属证书违约金2000元。
三、驳回原告刘志刚其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取290元，由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 吴会峰
二〇一五年三月十六日
书记员 石树勋