上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第684号
原告（反诉被告）张成龙。
委托代理人苏万东，上海市震旦律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁自祥。
被告（反诉原告）刘勤兰。
上列两被告（反诉原告）共同的委托代理人夏永恒，上海申亚律师事务所律师。
原告张成龙与被告袁自祥、刘勤兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理。依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，袁自祥、刘勤兰向本院提起反诉，本院予以合并审理，并于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张成龙及其委托代理人苏万东，被告（反诉原告）袁自祥、刘勤兰及其委托代理人夏永恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张成龙诉称，2013年3月左右，其需要资金周转，遂决定出售位于上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）。2013年3月13日，其委托小妹陈艳代其与袁自祥、刘勤兰签署了《房地产买卖居间协议》。2013年4月18日，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），《买卖合同》约定由其将系争房屋转让给袁自祥、刘勤兰，转让价格为人民币760，000元（以下币种均为人民币），其不承担在办理产权变更手续中所产的任何税费。同日，双方签订《补充协议书》，协议约定袁自祥、刘勤兰在《买卖合同》约定的转让价基础上另行补偿给其装修补偿款290，000元，其合计的到手价为1，050，000元。《买卖合同》签订后，其即着手履行合同，包括将尚欠银行贷款还清、至上海市房地产登记处注销抵押权登记等。根据《买卖合同》约定，双方应于2013年8月20日之前至上海市闵行区房地产登记处办理系争房屋的过户手续。然在2013年8月20日的前几日，刘勤兰通过房屋买卖经纪人得知，双方在签订《买卖合同》时，袁自祥、刘勤兰的身份不符合上海市新购住房政策的要求，被限制购买住房；但如果至约定办理正式过户手续的2013年8月签订《买卖合同》的话，则符合上海市新购住房政策的要求。故刘勤兰及居间方屡次要求其撤销先前于2013年4月18日签订的《买卖合同》，重新签署落款日期为2013年8月20日后的《买卖合同》，并立即办理过户手续。其认为其有诚意将系争房屋转让给袁自祥、刘勤兰，但其无义务与袁自祥、刘勤兰重签合同，故对于袁自祥、刘勤兰如此不合理的要求，其明确表示不予同意。嗣后，双方间通过互发《律师函》、函件进行了交涉。在来往的书面材料中，袁自祥、刘勤兰刻意隐瞒自己因被限购而不能办理过户手续的事实，并称是其以房屋升值需加价为由拒绝配合办理过户。其在收到律师函后，亦至上海市闵行区交易中心进行询问，交易中心工作人员答复称，因袁自祥、刘勤兰属于限购对象，故凭借双方现有网签合同是无法办理系争房屋的过户手续的。
原告（反诉被告）张成龙认为，袁自祥、刘勤兰是基于其自身的原因，致使系争房屋不能办理产权变更登记手续，无法实现买卖系争房屋的合同目的，现向法院提起诉讼要求判令：一、解除双方间有关系争房屋的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》；二、赔偿其经济损失17，000元。
被告（反诉原告）袁自祥、刘勤兰辩称，2013年3月13日，其与自称是张成龙表妹的陈艳签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》，当时即告知陈艳由于其未缴满一年个人所得税，故双方约定过户时间定于2013年8月20日以后，陈艳予以认可，双方商定系争房屋的总房价为1，040，000元。当日，其给付陈艳定金50，000元。2013年4月18日，其与张成龙在中介公司处见面，当张成龙得知其缴税未满一年，系争房屋需于2013年8月20日过户时，即要求增加系争房屋的转让价。为此，经协商，系争房屋的转让价由1，040，000元增加至1，050，000元。当日，双方签订了《买卖合同》，其给付张成龙房款700，000元。2013年8月16日，其至上海市闵行区交易中心去审税，但税务部门称税单的开单日须与《买卖合同》相吻合，即其在《买卖合同》签订时需具备购房资格。此时，其联系张成龙，要求张成龙与其重新签订一份落款日期符合限购政策的《买卖合同》。张成龙称其很忙，没有时间。2013年8月21日，双方在中介公司见面，中介公司称《买卖合同》有问题，需更改落款日期，张成龙不同意。其与张成龙商量，因当时房价在上涨，故愿意额外补偿30，000元给张成龙。但张成龙称要改日期就必须按照系争房屋当时的价格重新签订《买卖合同》。2013年8月31日，张成龙要求刘勤兰去中介公司进行协商，并要求刘勤兰在合同不变更日期的情况下去交易中心办理过户手续，但交易中心的工作人员早已明确《买卖合同》上的落款日期不更改是无法办理过户手续的。此后，张成龙一直不配合其办理系争房屋的过户手续，除非其愿意另行给付张成龙房款100，000元。因协商未果，其遂聘请了律师发函与张成龙进行交涉。因交涉未成，其曾向法院提起诉讼，后因2013年11月，上海市政府出台了新的限购政策，故其只得撤回起诉。
被告（反诉原告）袁自祥、刘勤兰认为，系争房屋无法办理过户手续均因张成龙不予配合所致，现其已具备在上海市购房的资格，故其不同意张成龙的本诉请求，并依据上述事实向本院提起反诉，要求判令张成龙履行合同，配合其办理系争房屋的过户手续。
张成龙针对袁自祥、刘勤兰的反诉请求辩称，在2013年8月20日前，其一直要求袁自祥、刘勤兰按已签订的《买卖合同》办理过户手续，直至同年9月初，其仍一直催促袁自祥、刘勤兰办理系争房屋的过户手续，故其不同意上述反诉请求。
经审理查明，2013年3月13日，经张成龙委托案外人陈艳作为出卖方（甲方）与刘勤兰作为买受方（乙方）签订《房地产买卖居间协议》，协议约定乙方向甲方购买坐落于上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价为1，040，000元，乙方向中介公司支付意向金50，000元。甲方在本协议上签字后，乙方交付的意向金转为定金。
2013年4月18日，张成龙（卖售人，甲方）与袁自祥、刘勤兰（买受人，乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX），合同约定乙方向甲方购买坐落于上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为76.07平方米，总价款为760，000元。此款，乙方于2013年3月13日给付甲方定金50，000元。待甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付房款410，000元。待该房屋交易过户时，甲、乙双方至交易中心办妥产权过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7个工作日内，乙方向甲方支付房款300，000元，该款项由乙方的贷款银行一次性划入甲方账户（具体时间以银行放贷时间为准），贷款不足部分过户当日以现金方式补足。甲、乙双方于2013年8月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。甲方于2013年9月1日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同补充条款二约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同对双方其他的权利义务作了约定。上海乾层房地产经纪事务所作为居间方在上述合同上盖章。
同日，张成龙（签约甲方）与袁自祥、刘勤兰（签约乙方）还签订了《协议书》一份，协议约定甲、乙双方就乙方购买甲方所有之系争房屋，于2013年4月18日签订了《上海市房地产买卖合同》。现双方在协商一致的基础上，就该买卖合同中未尽事宜达成本协议书。首先，双方确认系争房屋的实际成交价计1，050，000元（2013年3月13日支付定金50，000元，2013年4月18日支付70，000元（700，000元）整（其中包括装修补偿款290，000元），剩余300，000元整由乙方的贷款银行一次性转入甲方账户］。甲、乙双方确认：该买卖合同第二条所约定的转让价款计730，000元（760，000元）整为双方买卖该房地产的名义成交价格。乙方的付款义务仅以本协议书第一条所述的实际成交价格为限，乙方无权要求按该买卖合同中约定的名义成交价格承担付款义务。
同日，张成龙向袁自祥、刘勤兰出具了两张首付款收据，第一张确认了已收到袁自祥、刘勤兰支付的房款计460，000元（包括了袁自祥、刘勤兰于2013年3月17日所缴纳的定金50，000元）。第二张确认已收到袁自祥、刘勤兰支付的房款计290，000元。
2013年5月7日，张成龙还清了系争房屋在上海浦东发展银行闵行支行的银行贷款本息计469，075.66元，该行在收到上述款项后，注销了设定在系争房屋上抵押登记。
2013年8月16日，袁自祥、刘勤兰至上海市闵行区房地产交易中心办理审税手续，交易中心工作人员表示，袁自祥、刘勤兰因签署《买卖合同》时尚处于限购之列，故其无法按照原先的合同进行过户，除非双方重新网签合同。袁自祥、刘勤劳遂与张成龙取得联系，但张成龙拒绝重新签订网签合同。
2013年8月26日，袁自祥、刘勤兰委托上海申亚律师事务所夏永恒律师发函至张成龙，要求张成龙办理系争房屋的过户手续。张成龙收到该函后，遂于同年8月31日回函致袁自祥、刘勤兰，在该函中张成龙认为袁自祥、刘勤兰在《买卖合同》约定的2013年8月20日过户的最后期限前未能提供有效的过户手续资料，不具备在上海的购房资格并要求更改合同致使过户无法顺利进行，且其未收到剩余的购房款。况且，2013年8月30日13时左右双方在玉轩地产和贵方协商后未能达成一致意见。故希望袁自祥、刘勤兰收到此函后五日内与其加紧协商并支付2013年8月20日之后产生的逾期违约金，还应按合同约定支付房款总价的20%违约金。
2013年9月13日，张成龙委托北京盈科（上海）律师事务所姚艳艳律师函致袁自祥、刘勤兰，表明了以下内容：1、根据双方签订的买卖合同过户不具备可能性，是否考虑解除合同并按约定承担相关责任？2、张成龙不知袁自祥、刘勤兰何时具备购房资格，如果袁自祥、刘勤兰在具备购房资格时可再行买卖，那双方要重新签订买卖合同，并按照具备购房资格时的市场价格等因素再行协商，才能得到交易中心认可。袁自祥、刘勤兰是否考虑届时重新签订买卖合同，如果时间不会太久，张成龙愿意优先考虑袁自祥、刘勤兰；3、袁自祥、刘勤兰如有更好的提议或办法，双方可再协商，妥善处理。
另查明，刘勤兰自2013年8月16日起向上海市地方税务局奉贤分局缴纳工资、薪金所得税。
审理中，袁自祥、刘勤兰向本院表明如下事项：一、根据合同的约定，其尚欠张成龙购房款300，000元，其愿意将上述款项在本案中一并给付张成龙；二、其愿意另行补偿张成龙30，000元；三、根据《买卖合同》的约定，系争房屋过户期间所发生的税费、手续费均由其自行承担。
以上事实，由张成龙提供的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《个人贷款提前还款明细清单》、《上海市闵行区房地产登记收件收据》、《律师函》、《快递查询单》，袁自祥、刘勤兰提供的《个人所得税完税证明》、《定金收据》、《首付款收据》、《汇款凭证》及双方当事人陈述等为证。
2014年4月22日根据袁自祥、刘勤兰的申请，上海乾层房地产经纪事务所的员工王海洋到庭作如下陈述：接触系争房屋的出卖方时，是一名自称张成龙的妹妹叫陈艳的人，其持有系争房屋的产权证原件及张成龙的身份证复印件，在多处中介公司挂牌交易系争房屋，其称系争房屋内有其投资的部分。居间合同是以陈艳的名义签的，当时的总房价定为1，040，000元，陈艳收取了50，000元定金。此后，张成龙亦在定金收据上签了字。其作为业务员在向买卖双方提供居间服务时，必须要知道买方是否具有购房资格，是否有贷款能力。在接触袁自祥、刘勤兰时，已被告知袁自祥、刘勤兰缴税未满一年。当遇到张成龙时，其就将上述情况告知了张成龙，张成龙亦同意等到袁自祥、刘勤兰缴税满一年后再办理系争房屋的过户手续。为此，系争房屋在与陈艳签订《居间合同》时虽已约定总房价为1，040，000元，但在张成龙签署网签合同时，张成龙要求在原定合同价上再加10，000元，其所在公司从佣金部分拿出8，000元，袁自祥、刘勤兰另加2，000元，凑了10，000元给张成龙，张成龙才签署了《买卖合同》的网签版，故系争房屋的总价由1，040，000元变更为1，050，000元。此时，其告知张成龙、袁自祥及刘勤兰，虽然可以签订网签合同，亦可以审税，但系争房屋过户必须到2013年8月20日，即刘勤兰在本市缴税需满一年。届时，双方需把合同的网签时间变更一下，合同其他的内容不变。2013年8月16日，其联系了张成龙，与其商定重签合同的时间。张成龙称其不在上海，并称让其重签合同也可以，但需要按2013年8月时的市场价格重签。其即将此事转告了袁自祥、刘勤兰，袁自祥、刘勤兰不同意。2013年8月21日上午，张成龙与其取得联系称可以协助办理系争房屋的过户手续。其再次告知张成龙，若要过户，需变更网签合同的签署时间，张成龙予以拒绝。按常理，房屋买卖办理过户手续一般都在签约后的二个月内，而系争房屋从签订买卖合同到过户长达4个月，这足以证明张成龙对袁自祥、刘勤兰是限购对象是明知的。张成龙不愿意重签网签合同，只是想让袁自祥、刘勤兰补足系争房屋于2013年8月时的房价而已。
经庭审质证，张成龙确认王海洋确实向其提供过居间服务，但其陈述与事实有出入。张成龙补充说明称：1、其约定于2013年8月过户只是为了能在系争房屋内多住几日；2、其是于2013年8月16日才知道袁自祥、刘勤兰属限购对象；3、其自2013年8月底至9月初就一直催促袁自祥、刘勤兰办理系争房屋的过户手续。2013年9月5日，其亦去了上海市闵行区房地产交易中心，得知2013年4月签订的《买卖合同》无法过户。袁自祥、刘勤兰对王海洋的陈述无异议。
本院认为，双方当事人于2013年4月18日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。袁自祥、刘勤兰在签订《买卖合同》时，刘勤兰尚未缴纳满12个月的个人所得税，因此根据《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》中，即“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”之规定，其尚不能据此合同完成系争房屋的过户手续。然而，此不足以否定上述《买卖合同》的法律效力。根据上述《买卖合同》约定，双方应于2013年8月20日之前共同至房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。然而，在2013年8月16日时，刘勤兰在本市缴纳个人所得税的期限已满12个月，因此刘勤兰于2013年8月16日至房地产交易中心办理审税等手续时，交易中心工作人员表示，刘勤兰因签署《买卖合同》时尚处于限购之列，故其无法按照原先的合同进行过户，除非双方重新网签合同。显然，从该答复可知，房地产交易中心并未否定系争房屋过户的可能性。就重新网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要。双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而是在网络上登记一个新的签署日期。因此，张成龙重新与袁自祥、刘勤兰进行网签合同并非系与袁自祥、刘勤兰另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的《买卖合同》，完成相应的配合义务而已。显然，张成龙以“其无义务与袁自祥、刘勤兰重签合同”为由不履行该配合义务，其行为显属不当，应承担相应法律责任。现袁自祥、刘勤兰要求张成龙继续履行合同，配合办理系争房屋的过户手续的反诉请求，于法有据，本院予以支持。同理，张成龙要求解除双方间签订的《买卖合同》及《协议书》，并由袁自祥、刘勤兰赔偿损失的本诉请求，于法无据，本院不予支持。至于袁自祥、刘勤兰在本案审理中所作的其愿意在本案中一并给付张成龙购房款及补偿款的意思表示，系其对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张成龙继续履行与被告（反诉原告）袁自祥、刘勤兰就位于上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内配合将上述房屋过户至袁自祥、刘勤兰名下（过户期间所发生的税费及手续费均由袁自祥、刘勤兰自行承担）；
二、被告（反诉原告）袁自祥、刘勤兰于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）张成龙购房款300，000元；
三、被告（反诉原告）袁自祥、刘勤兰于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）张成龙补偿款30，000元；
四、驳回原告（反诉被告）张成龙的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计112.50元，反诉案件受理费40元，财产保全费5，000元，合计5，152.50元由张成龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉
于上海市第一中级人民法院。
审判员 林霞
二〇一四年八月二十五日
书记员 张辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。