浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第696号
上诉人（原审原告）许立平。
被上诉人（原审被告）绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司。
法定代表人倪小永。
诉讼代表人浙江中兴会计师事务所。
委托代理人（特别授权）孙树宁。
上诉人许立平因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2013）绍民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月26日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月6日，原告因经营需要与被告签订《租赁合同》，约定：被告将位于厂区内的租赁物即11054平方米厂房及3453.3平方米土地出租给原告，年租金1143318元，押金100000元；租赁期自2011年2月1日起至2014年1月31日止。租金按先付后租的原则支付，每年支付一次，首期在合同签订后的7个工作日内支付，以后每年租金应在租赁期到期日前15天支付；原告逾期支付租金，每逾期一日，应向被告支付应付款总额万分之五的违约金，逾期时间超过30日的，每逾期一日，应向被告支付应付款总额万分之八的违约金；原告在付清首期租金后35天内被告将租赁物交付给原告。押金100000元，在签订日生效后3天内一次性付清，在合同终止后帐清归还，押金不计算利息。原告合法使用租赁物，原告应在使用租赁物前，自行向政府有关部门办理合法经营的必备文件和证照，与被告无关；租赁期内，原告设备没有环评，如原告自上设备没有环评，没有手续齐全或违章给政府部门抓获、罚款等均由原告自负，与被告无关。如遇不可抗力、政府拆迁、规划调整、自然灾害等因素，致使本合同无法继续履行的，本合同即为终止，双方互不承担违约责任等。双方协商一致可变更或者解除合同；被告超过合同约定时间30日不能交付租赁物的，原告有权提前解除合同；一方当事人按照合同约定，单方面行使解除合同权利的，应书面通知对方，并在收到通知时生效。除合同约定或者法律规定外，在承租期内原、被告任何一方提前终止合同，则应提前3个月书面通知对方，并征得对方的同意。上述出租厂房为被告所有的工业仓储用房，被告早于2009年6月12日向当地绍兴县马鞍镇人民政府、马鞍镇寺桥村民委员会、寺桥村村民出具《环境污染责任保证书》，载明：“本公司取得的土地，因贵方按国家政策在该土地上绝对不允许经营污染项目，或者产生环境污染以致影响居民正常生活，故保证如下：本公司为无污染企业，经营项目与公司的工商营业执照登记内容一致；本公司对经营过程中产生的污染责任承担一切后果；在土地使用权范围内，本公司对转让或出租给别人后，在经营中产生污染，承担一切后果；违反上述内容，本公司愿意承担一切责任后果，并承担环保部门处罚金额十倍的违约金，并承诺于贵方并由环保部门确认污染超标之时起三日内支付完毕”。
签约后，原告依约支付首期租金以及押金，被告向原告交付了租赁物。2011年5月9日，绍兴县东旭拉毛有限公司成立，其经营场地为涉案租赁物，法定代表人为原告。该公司在成立前委托浙江省环境保护科学设计研究院就该公司新建年产拉毛针织布4000吨生产线项目进行建设项目环境影响评估，该院认为拉毛机、剪毛机、定型机在生产经营中会产生毛尘和废气，对周围环境有影响。绍兴县环境保护局对上述环境评估报告出具绍环批（2011）147号批复，原则同意上述环境评估报告中提出的各项污染防治措施与意见，同意绍兴县东旭拉毛有限公司租用被告厂房实施年产拉毛针织布4000吨生产项目，同时严格按“三同时”要求落实各项污染治理措施；项目配套环保措施未经环保部门验收合格，扩建项目不得投入正常生产。2011年5月，因绍兴县东旭拉毛有限公司的定型机设备在生产过程中产生废气，当地寺桥村村民以该公司生产经营违反上述《环境污染责任保证书》为由向绍兴县信访局上访，反映该公司的环境污染问题，后绍兴县东旭拉毛有限公司停止生产。此后，原、被告双方为此发生纠纷，当地寺桥村民委员会、滨海派出所也介入协调，但未果。
2012年4月18日，诗瑜公司（原告）起诉许立平（被告），诉请许立平支付第二年租金1143318元等，本院于2012年6月10日作出（2012）绍民初字第1401号民事判决书，判决：许立平支付给诗瑜公司租金1143318元等，该判决已生效。
2012年6月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，认为被告在与原告签订租赁合同时，故意隐瞒其曾于2009年6月12日出具《环境污染责任保证书》的重要事实，导致其开办的绍兴县东旭拉毛有限公司无法继续生产经营，无法实现租赁合同的目的，故通知解除上述合同。该解除合同通知书已于2012年6月27日送达给被告。
2013年5月9日，原、被告达成协议书1份，协议载明：甲方诗瑜公司，乙方许立平，为减少损失，甲、乙双方现通过协商，就下列事宜达成协议：一、本协议签订次日甲方可进入租赁厂房，也可以对乙方租赁的厂房另行处理（含出租）；二、乙方承诺租赁的厂房内已没有其财物（不含现遗留的添置物），若有则作为抛弃物由甲方自行处理，乙方不向甲方主张权利；三、至于甲、乙双方终止（解除）租赁合同的实际时间，乙方在签订本协议之前有无实际腾退房屋给甲方，甲方在签订本协议前有无实际占有租赁房屋，以及其他事项均由法院另行依法认定和处理；四、租赁范围内由乙方搭建的钢棚由法院另行依法处理。被告于2013年5月10日接收了租赁物。
在诉讼期间，经原告申请，该院委托绍兴市柯桥区价格认证中心对原告投入的下列财产（现遗留的添置物）进行了评估：1、涉案租赁房屋北首紧靠房屋的一排二层钢棚（含二钢铁楼梯），二楼中的宿舍，钢棚中间楼梯旁二间小卫生间，涉案租赁房屋西首墙面与西首一排平屋之间的一钢棚；2、涉案租赁房屋西首一排平屋（包括卫生间、食堂和仓库）；3、涉案租赁房屋北首一排二层钢棚下面的水泥地上加厚的一层水泥（朝东首近一半面积）；4、从涉案租赁房屋延伸至屋外锅炉的二根导热管；5、涉案租赁房屋二楼的办公室；6、涉案租赁房屋一楼从东第一根柱子到第八根柱子间的水泥地面的绿色涂层及房屋一楼中的一小间办公室。该中心出具绍柯价认字第（2014）04号价格认证结论书，结论为：上述财产价格为1131512元。原告为此花去评估费6500元。
以上事实，有原告提供证据：租赁合同、银行卡存款业务回单、收据复印件、环境影响报告表、批复、环境污染责任保证书复印件、内部明电复印件、说明、企业法人营业执照、公证书、解除合同通知书、邮件详情单、邮件查询单、变更登记情况表、责令整改通知书复印件、（2012）绍民初字第1401号判决书、被告的基本情况表、车间承包协议书、拉毛公司的证明、申请调取（2013）绍民初字第694号案庭审笔录、（2014）04号价格认证结论书、协议书；被告提供证据：房产所有权证复印件、（2012）绍民初字第1401号民事判决书复印件、批复复印件、（2013）浙绍民申字第5号民事裁定书、（2012）浙绍民终字第1306号询问笔录；原审法院现场勘验笔录、照片、询问笔录；及当事人在诉讼中的陈述佐证。
原审法院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应认定合法有效。据此，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务并享有合同权利。租赁合同是典型的双务合同，作为出租人，其合同债权为收取租金，其合同债务为将租赁物交付承租人使用、收益。而作为承租人，其合同债权为对租赁物的占有、使用及收益，其合同债务为交付租金。本案的争议焦点是：一、合同的解除时间及造成合同解除的原因？二、原告的合理损失的金额及该损失如何承担？
对于第一个问题即合同解除的时间和原因问题。合同解除是指合同成立以后，当具备合同约定或者法定解除的条件时，因当事人一方或者双方意思表示，或者依照法律规定而使合同权利义务终止的行为。合同解除是合同终止的一种形式，包括约定解除和法定解除。原告认为，双方在签订租赁合同之前，被告曾向当地政府、村委、村民出具过《环境污染责任保证书》，保证被告厂区绝不经营污染项目，但被告在与原告签订租赁合同时隐瞒了上述保证书的事实；原告在租赁厂房并开办绍兴县东旭拉毛有限公司后，当地村民以该公司生产经营存在污染，不符合《环境污染责任保证书》为由阻止该公司生产并向相关部门信访反映，导致绍兴县东旭拉毛有限公司无法继续生产经营，被告构成重大违约，使原告的合同目的不能实现；原告依照我国合同法第九十四条的规定，行使合同解除权，要求解除合同，并于2012年6月25日依法向被告发出了解除合同的通知，该通知已于6月27日送达给被告，故要求确认租赁合同自2012年6月27日起解除。而被告认为原告行使的解除权的理由不当，合同应自双方于2013年5月9日达成协议的次日即5月10日起解除。现原告基于我国合同法第九十四条的规定提出解除合同，并已向被告送达解除合同的书面通知，应属于法定解除范围。据此，原告应举证证明被告存在使合同目的不能实现的根本违约的要件事实。根据查明的事实，被告曾于2009年6月向当地政府、村委、村民出具过《环境污染责任保证书》，结合原告租赁被告的财产用于生产经营，且其所开办的公司具有污染性，该保证书的出具影响了其生产经营，事后公司经营时即遭到当地村民的阻止，致使原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合同的理由正当，予以支持。当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故认定原、被告签订的租赁合同自解除合同通知书到达被告时即自2012年6月27日起解除，原告要求确认合同自2012年6月27日起解除的理由正当，予以支持。被告辩称该保证书不影响原告的经营，与事实不符，不予采纳。同时被告辩称原告发出的解除合同通知书属于诉讼请求的重复，不具有法律效力，不能认定通知书到达被告时即解除，解除时间应为双方于2013年5月9日达成协议的次日；该院认为，被告的这一辩称理据不足，不予采纳。故认定在合同解除的原因方面被告存在违约，应承担相应的违约责任。但原告在经营前未委托环保部门对有可能致环境污染进行考量、评估风险，设备未经环保部门检测合格即投入使用，也是其中一个原因，应承担相应的责任。
对于第二个问题，首先是原告的合理损失。1、原告主张退还的第一年租金1143318元，因原告在合同解除前实际已使用了租赁物，故其要求被告赔偿，于法无据，不予支持。2、原告主张的押金，根据收据认定为100000元。3、原告主张的基建费用2211627元，根据评估结论书认定为1131512元。4、原告主张的设备搬迁及安装费842634元，即使合同不解除，在原告租赁期届满后原告搬离租赁物时该笔费用原告必然会产生，故现原告要求被告赔偿于法无据，不予支持。5、原告主张的工人工资2558341元和预计年利润1500000元，理据不足，不予支持。故认定原告的合理损失为1231512元。其次是原告的合理损失如何承担的问题。因本院已认定合同于2012年6月27日起解除，故押金被告应予全额返还。对于基建费用即添置物的损失，根据原、被告的违约责任大小，酌情认定由被告承担80%即905209.60元。被告辩称原告添置财产时未经其同意，且其开设的公司无法继续经营的原因在于公司违规经营，不应由其承担损失；原告添置财产时或事后被告未曾向原告提出过异议，且被告存在违约，故对被告的这一辩称不予采纳。
综上，对于原告的合理部分诉讼请求予以支持，不合理部分诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原、被告于2011年1月6日签订的《租赁合同》自2012年6月27日起解除；二、被告绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司应返还给原告许立平押金100000元，赔偿原告许立平损失905209.60元，合计人民币1005209.60元，款限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告许立平的其他诉讼请求。案件受理费70291元（已预交），由原告许立平负担56444元，被告绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司负担13847元，其中被告应负担的金额限于本判决生效后七日内向本院交纳；评估费6500元（原告已交纳），由被告绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司负担，限于本判决生效后十日内支付给原告许立平。
许立平不服原判，提起上诉称，由于被上诉人违约造成上诉人无法实现《租赁合同》真正的使用目的，致上诉人遭受重大经济损失。一审法院违约归责为上诉人承担20%，被上诉人承担80%，但一审法院仅支持上诉人诉称的基建费用的损失，对上诉人诉称其他损失未予支持不当，上诉人请求二审法院撤销一审判决，改判原审判决第三项内容，即支持上诉人要求被上诉人退还2011年租金1143318元、设备搬迁及安装费842634元、2011年2月至2012年4月的工人工资2558341元、预计年利润1500000元。
被上诉人绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司辩称，上诉人租赁被上诉人的厂房后所办的企业没有按照环保局批复要求建造相关设施，企业经营前也未经验收，上诉人所称的损失即使存在责任应当自负，要求二审法院驳回许立平的上诉请求。
二审中，当事人各方均未提供符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项规定的新证据。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为，许立平上诉主张称本案的违约责任一审法院已归责，但一审法院仅支持上诉人诉称的基建费用的损失、其他损失未予支持不当，请求二审法院支持上诉人要求被上诉人退还2011年租金、设备搬迁及安装费、2011年2月至2012年4月的工人工资、预计年利润。对此，原审法院根据查明的事实，已作出相关评判，并依法作出判决，本院亦予以认同，且二审中上诉人许立平未能提供新的证据佐证其所上诉所主张的事实，依法应当承担不利的法律后果。故许立平的上诉理由不能成，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，所作判决并无不当予。故的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70291元，由上诉人许立平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 夏 鸿
二〇一四年八月二十日
书 记 员 陆琪瑜