西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第04022号
原告（反诉被告）朱琪。
委托代理人赵建华，陕西德茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）霍瑜。
被告（反诉原告）陈世坤。
共同委托代理人田磊，陕西吉尔律师事务所律师。
共同委托代理人张小建，陕西吉尔律师事务所律师。
原告朱琪与被告霍瑜、陈世坤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告霍瑜、陈世坤的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告霍瑜通过易居阁房产中介出租其名下位于西安市雁塔区科技路XXX号XXX小区31号楼10101号房屋，并全权委托被告陈世坤处理该房出租事宜。原告于2014年6月22日获此信息后，6月23日通过中介和被告陈世坤取得了联系。陈世坤告知原告，其有一套300平方米的房子可出租给原告，并约好6月24日在中介办公室（位于XXX小区20号楼1层）详谈。6月24日中午，原告、陈世坤、中介公司小曹经协商后就房屋租赁事宜达成了口头协议，约定房屋租期8年，租赁价格为前三年每年租金为16.5万元，第四年开始，每月租金1.6万元（每年租金为19.2万元），同意原告对房屋进行装修但不给原告装修期，房屋租赁合同由被告方拟定好之后，双方于6月25日在中介办公室签订正式房屋租赁合同。约定好上述事项以后，陈世坤要求原告支付叁万元定金以示诚意，原告也诚意租赁该房，就与陈世坤、中介公司小曹一同到科技路西口的中国银行给被告霍瑜的银行卡上转了30000元，用途为定金，陈世坤给原告出具了收到原告叁万元定金的收条，将房门钥匙交给了原告。6月25日下午，陈世坤通过中介将拟好的房屋租赁合同给了原告，因该合同没有被告违约的条款，原告要求增加被告违约条款，为此于6月28日、29日两次同陈世坤沟通，陈世坤不仅不同意，连原先允许原告进行装修的承诺也反悔了，明确表示不允许原告对房屋进行装修，到了6月29日晚上，陈世坤强令原告将房门钥匙交还给他，原告无奈只得交还。原告要求被告退还定金，被告置之不理，至今未退还原告定金。另外，原告聘请了装修公司对该房屋进行了平面布置设计，并已预付了设计费15000元。被告收取原告定金后，又将该套房屋以更高的租金出租给了第三方。故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、二被告双倍返还原告租房定金60000元及银行转账手续费；2、二被告赔偿原告支付的设计费15000元；3、二被告承担本案诉讼费用。
被告霍瑜、陈世坤辩称，1、因违约责任等租赁合同重要条款未达成一致，租赁关系根本无法成立，原告以被告不履行租赁合同为由要求双倍返还定金及设计损失无事实和法律依据，不应支持。理由如下：（1）原告诉请认为“双方租赁关系已经成立，被告恶意违约，不交付房屋”，该表述明显与事实不符。本案中被告与原告就租赁合同的条款及内容进行了多次协商，但始终未达成一致，因此双方租赁关系根本就没有成立。（2）原告称口头租赁关系成立的说法不符合“六个月以上租赁应当订立书面合同的法律规定。既然租赁关系没有建立，被告不负有任何继续履行、交付房屋的合同义务，不应承担莫须有的违反合同约定的违约责任。租赁合同未正式订立前，租赁关系存在不确定性，原告不应当也无权委托第三方对被告房屋进行设计，该设计费用应由原告自行承担。2、原告拒绝使用中介租赁合同版本、故意设置无理的违约责任条款造成合同无法订立，原告涉嫌恶意诉讼以获取不当利益，应当按照定金法则承担责任，无权要求返还定金、赔偿损失。理由如下：（1）原告拒绝使用中介合同版本是造成合同无法订立的根本原因。本案被告与原告经易居阁房屋中介介绍相识，原告实际查看房屋后认为符合其要求并准备租赁，在合同内容未商谈的情况下原告主动支付了30000元定金。此后，被告与原告对合同条款进行了多次协商但始终无法达成一致，原因在于原告坚持要求将被告单方解约责任约定为“按日赔付自终止日至合同期满日日均营业额四倍赔偿金”，将原告单方解约责任约定为“预付租金及保证金不退”，甚至要求被告抵押一套房屋以保证租赁合同履行。被告显然不能接受以上不合理约定，但是为了促成租赁合同的订立，被告仍然多次联系易居阁中介以及原告，要求按照房屋中介的租赁合同版本签订，但均被原告所拒绝。（2）被告发现租赁合同无法订立后，曾于2014年6月29日、2014年7月5日等多次主动提出退还原告定金，但原告拒不理睬。结合“原告在合同条款未确定时主动缴纳数万定金”、“原告要求抵押房屋以保证租赁合同履行”、“原告拒绝中介合同、并设置明显不合理条款造成合同无法签订”、“原告拒绝收取退还定金，强硬的必输无疑表述”等事实，本案原告涉嫌故意阻碍合同订立，并恶意诉讼以获取不当利益，原告诉请不应支持。3、本案定金属于立约定金，根据担保法司法解释第一百一十五条规定，原告拒绝订立主合同，无权要求返还定金。对于经中介促成的租赁双方，按照中介的合同版本签订租赁合同符合常理以及当前市场实际情况，本案中定金合同成立时双方并未特别约定合同版本。因此应当按照中介合同版本签订合同。原告拒绝按此订立合同的，无权要求返还定金。
被告霍瑜、陈世坤反诉称，2014年6月，被告与原告经易居阁房屋中介介绍相识，原告实际查看房屋后认为符合其要求准备租赁，并主动支付了叁万元立约定金。此后，被告与原告多次对合同内容进行沟通，但原告一直拒绝订立租赁合同。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此，被告反诉至法院，请求法院依法判令：1、被告没收原告已交定金30000元；2、原告承担诉讼费用。
原告朱琪反诉辩称，1、被告应双倍返还原告定金。本案中，被告通过房产中介出租房屋，原、被告以及房产中介三方就房屋租赁的期限、租赁价格、租赁用途、装修事宜等合同的主要条款口头上达成了一致意见，合同的主要条款谈妥后，原告按照被告的要求转账支付了30000元租房定金，被告予以认可并出具了收条，并将房屋钥匙交付给了原告。至此，双方虽未采用书面形式订立合同，但双方的房屋租赁合同关系已经成立。但被告未履行交房义务，构成根本性违约，应按定金罚则承担双倍返还原告定金并赔偿原告损失的违约责任，而不是原告承担违约责任。2、被告适用法律错误。被告适用最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第115条属于适用法律错误。如前所述，双方的房屋租赁合同关系已经成立，不存在立约定金问题。确切地说，原告按照被告的要求交付的三万元定金，其性质和作用应为证约定金，证明双方的房屋租赁合同关系已经成立；并且不论合同法还是担保法都没有对定金进行分类界定。因此，只要是定金的适用，都应按定金罚则处理，而不区分定金的类别，所以本案中，被告适用法律错误，请法庭驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原告与被告陈世坤经“易居阁”房屋中介介绍相识，原告欲承租被告霍瑜的房屋。经协商，2014年6月24，原告、陈世坤、中介公司曹超伟协商后就房屋租赁事宜达成了口头协议，该协议约定了房屋租期，付款方式、涨幅、递增程度，同意原告对房屋进行装修但不给原告装修期，房屋租赁合同由被告方拟定好之后，双方于6月25日在中介办公室签订正式房屋租赁合同。同日，原告向被告霍瑜通过银行转账30000元。后因合同中关于违约条款及房屋装修事宜双方未就租赁合同达成一致致使双方未签订房屋租赁合同。2014年6月29日，原告将房屋钥匙返还给被告。
上述事实，中国银行客户回单、当事人陈述等以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证核对无误。
本院认为，原、被告约定订立房屋租赁合同事宜，系双方当事人的真实意思表示。原告向被告霍瑜通过银行转账30000元，系原告希望被告和其订立合同的意思表示，属原告向被告发出的要约邀请。被告霍瑜接收该30000元，并向原告提供的租赁合同系被告向原告发出的要约，但因原告对于被告提供合同的违约条款及房屋装修未达成一致，原告对于被告的要约并未作出承诺，并以自己的行为明确表示拒绝被告的要约。至此，原、被告之间订立租赁合同的事宜不能实现，被告占有原告向被告霍瑜转账为订立合同的30000元订金已无合法依据，应当予以返还。庭审中，原、被告均称该30000元系定金，但均未提供有效的证据予以佐证，本院对此不予采信。因此，原告要求被告双倍返还60000元定金的诉请以及被告反诉要求依法没收原告30000元定金的反诉请求，本院依法均不予支持。原告要求被告返还银行转账手续费50元的诉请，于法无据，本院依法不予支持。原告要求被告赔偿设计费15000元的诉请，因原、被告之间并未签订合法有效的合同，原告聘请设计公司进行设计的行为对被告并无约束力，因此原告的该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：
一、被告霍瑜、陈世坤于本判决生效之日起十日返还原告朱琪订金30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告朱琪其余之诉讼请求。
三、驳回被告霍瑜、陈世坤之诉讼请求。
本案案件受理费1676元，由原告朱琪承担913元，被告霍瑜、陈世坤承担763元。因原告朱琪已预交，被告霍瑜、陈世坤并上述款项一并支付给原告朱琪。本案反诉费275元，由被告霍瑜、陈世坤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 王瑞长
人民陪审员 孙晓霞
二〇一五年二月二日
书 记 员 王 璐