沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈和民二初字第02063号原告陈丽丽，女，汉族。被告辽宁容川房地产发展有限公司。法定代表人栗维军，系董事长。委托代理人王洪，汉族。原告陈丽丽诉被告辽宁容川房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员王萍适用简易程序独任审判，于2014年9月11日公开开庭进行了审理，原告陈丽丽、被告辽宁容川房地产发展有限公司委托代理人王洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽丽诉称，2011年6月26日，原告为购买被告开发的位于沈阳市和平区文体西路小巧巷丽阳快乐E家的一处房产，与被告签订了《团体购房子意向书》一份，根据《意向书》约定，原告一次性向被告交纳预交意向房款35万元人民币，被告应于《意向书》签订满18个月之日向原告交付所购意向商品房，如被告不能按期交房，则无条件一次性退还原告已交付意向房款，并按照原告已缴纳款项的年利率25%向原告支付违约金。2012年12月26日，双方约定的18个月期限届满，被告向原告表示不能交房，原告提出退房子，并要求被告依据《意向书》返还房款本金及相应违约金。后经双方协商，签订《补充协议》一份，约定：1、被告于2013年2月19日支付原告2011年6月26日至2012年12月26日的违约金人民币131250元；2、被告于《补充协议》签订之日起3至6个月内返还原告团购房款本金及按《意向书》约定继续按年利率25支付自2012年12月26日起至实际返还团体购房款本金之日止的违约金额。《补充协议》签订后，被告于2013年年初支付原告违约金131250元，后经原告多次催促，被告于2014年4月29日，2014年6月25日二次向原告支付部分本金40000元，故原告诉至法院。诉讼请求：1、请求判令依法解除原、被告双方的《团体购房意向书》及《补充协议》；2、请求依法判令被告立即返还原告已缴纳的购房意向款31万元本金；3、请求依合同约定判令被告立即向原告支付2012年12月26日之后产生的违约金，以年利率25%计算至全部本金清偿之日止（截至2014年7月8日，被告已拖欠原告违约金额118479元）；4、请求判令被告支付因延迟履行上述本金及违约金而产生的利息（以人民银行同期贷款利率计算，至全部款项清偿之日止，截至2014年7月8日，已产生利息32627元）5、诉讼费由被告承担。被告辽宁容川房地产发展有限公司辩称，原告所述签订合同的事实客观存在，由于我公司共同开发该项目的合作伙伴承诺的资金至今仍未到位，致使给原告的房屋至今未能建成，我公司同意与原告解除合同，退还预购房款，并适当承担违约责任。我公司已于2014年4月29日退还本金20000元，2014年6月25日退还本金20000元。现未返还的购房款余额为310000元。由于原合同违约金约定过高，依据最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二第二十九条之规定，请求法院适当减少违约金，我公司已于2013年2月5日已经支付给原告131250元违约金，已符合法律支付违约金的范围和要求。因此除返还原告剩余购房款外，被告不应再支付违约金。请求法院驳回此项诉讼请求。经审理查明，2011年6月25日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订团体购房意向书一份，约定乙方意向购买由甲方拟开发的位于和平区文体西路小桥巷“丽阳·快乐E家”商品住宅房，甲方以7000元／㎡的意向单价向乙方出售商品房，乙方购买50㎡的户型一套，一次性缴纳预交意向房款叁拾伍万元人民币。甲方应于本意向书签订满18个月之日向乙方交付其所购意向商品房，如甲方不能按期交付商品房，则本意向书终止。甲方无条件一次性退还乙方已交付意向房款，并按乙方已缴纳预交意向房款的年25%向乙方支付违约金。由于甲方原因未按期退还乙方房款及支付违约金的，甲方应按乙方缴纳预交意向房款的年25%计算继续支付违约金，直到付清为止。同日，原告一次性给付被告房款350000元，同时被告向原告出具了收款收据。之后，被告未按上述意向书约定向原告交付房屋，双方于2013年1月8日签订补充协议一份，约定“鉴于甲、乙双方于2011年6月25日签订的合同号为HⅡ20010364的《团体购房意向书》在约定期限届满18个月，乙方依该《团体购房意向书》提出退房，要求甲方返还房款本金及支付相对应的违约金时，甲方就此不能全部履行，双方特作出补充协议如下：一、甲方于2013年2月1日支付乙方2011年6月25日至2012年12月25日的违约金人民币131250元。二、甲方于本协议签订之日起3至6个月内返还乙方团购房款本金及按《团体购房意向书》约定继续按年25%支付自2012年12月26日起至实际返还团购房款本金之日止的违约金。……”。该补充协议签订后，被告向原告支付了上述补充协议约定的2011年6月25日至2012年12月25日的违约金人民币131250元。之后，没有按照补充协议约定的时间返还购房款本金和自2012年12月26日起的违约金。仅是于2014年4月29日退还本金20000元，2014年6月25日退还本金20000元。上述事实，有团体购房意向书、补充协议、收款收据及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的团体购房意向书系属预约合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现原告诉请解除合同、退还购房款，被告表示同意，本院准予。对于原告要求被告按照已付房款的年利率25%继续给付违约金并支付至今未给付本金及违约金而产生的利息损失诉讼请求，依据双方签订的补充协议约定，违约金应按已付房款的年利率25%计算，故应按该标准计算，对于被告提出合同约定违约金过高、应适当减少的抗辩，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈丽丽与被告辽宁容川房地产发展有限公司于2011年6月25日签订的《团体购房意向书》及于2013年1月8日签订的《补充协议》；二、本判决生效之日起十日内，被告辽宁容川房地产发展有限公司返还原告陈丽丽购房款310000元；三、本判决生效之日起十日内，被告辽宁容川房地产发展有限公司给付原告陈丽丽违约金，以350000元为本金，从2012年12月26日起至2014年4月28日止，以330000为本金，从2014年4月29日起至2014年6月24日止，以310000元为本金，从2014年6月25日起至本判决确定给付之日止，均按照年利率25%标准计算；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陈丽丽的其他诉讼请求。案件受理费8317元，减半收取4159元，由被告辽宁容川房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王萍二〇一四年十月八日书记员  张崇本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。