四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第257号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）杨传勇。
委托代理人魏顺福。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人杨传勇的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，2006年6月20日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：杨传勇以960元／平方米的价格购买星宇公司修建的星宇城南家园第A幢B单元D号房屋，杨传勇首付32，029元，其余价款70，000元由杨传勇向中国工商银行股份有限公司丝绸分行借款支付；出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付经分期综合验收合格的商品房。出卖人逾期未交房，不超过90日，自约定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同时，该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按“买受人必须在2006年12月31日前到星宇公司办理房屋交接手续，逾期未办理的，其违约责任由买受人承担”。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“房屋交接后一年内办理”处理。2006年1月11日星宇公司分别开具了以买方名称为“杨传勇”，金额为32，028元的不动产发票和配套费等7，350元、房屋维修基金2，040元的收条。2006年11月16日杨传勇与贷款人中国工商银行股份有限公司南充市丝绸支行签订了个人购房借款合同，约定杨传勇向南充市丝绸支行贷款70，000元，同日，将此款转入星宇公司账户。2006年11月29日，星宇公司开具了以买方名称为“杨传勇”，金额为70，000元的不动产发票。2007年1月1日杨传勇签订了有关物业管理的承诺书。2007年1月25日，杨传勇与星宇公司签订了商品房交接书、房款结算表及有关车位车库等方面的补充协议。2010年8月30日星宇公司向南充市房地产产权产籍监理处出具通知书，告知杨传勇所购买的房屋可以办理房屋所有权证，2010年9月2日，该房屋的所有人登记为“杨传勇”（共同共有）。2011年9月13日，星宇公司向南充市国土资源局出具通知书，告知杨传勇所购买的星宇公司所修建的3幢3单元502号房屋可以办理土地使用证。2011年9月19日，该房屋的土地使用权人登记为“李桂秀、杨传勇”。2011年10月17日南充市住房和城乡建设局同意四川星宇地产有限公司所开发的星宇城南家园建设工程的综合验收并备案。
2012年5月2日，杨传勇向一审法院提起诉讼称：2006年6月20日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2006年12月31日前向杨传勇交付房屋，并于2008年1月25日前为杨传勇办理房屋产权证书。杨传勇依约支付了购房款102，029元，星宇公司经多次催促于2007年1月25日才将房屋交付，2011年10月9日星宇公司才为杨传勇办理土地产权证书。请求判令：1、星宇公司支付逾期交房违约金255元（已付购房款102，029元按每日万分之一从2007年1月1日计算至实际交房日）；2、星宇公司支付逾期办证违约金38，720元（已付购房款102，029按每年10.35％﹤按中国人民银行逾期贷款利息即6.9X（1＋50％﹥）从2008年1月25日计算至实际办理日）；3、本案诉讼费由星宇公司承担。
星宇公司辩称：房屋迟延交付系杨传勇自己未在约定明间内办理房屋交接手续，责任不在公司，且也超过了诉讼时效。因杨传勇是按揭方式购房，故杨传勇已将办理权属证书的事宜委托给了其办理按揭的银行即中国工商银行南充市丝绸支行，星宇公司不承担逾期办证的责任。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。杨传勇与四川星宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。杨传勇作为买受人应当按照合同约定支付房屋价款，星宇公司作为房地产开发企业应当按照合同约定按期交付符合交付使用条件的房屋。本案中，杨传勇与四川星宇房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》约定了其应当在2006年12月31日前向买受人交付商品房，在杨传勇缴清购房款后，星宇公司应履行合同约定按期交付房屋，但至2007年1月25日，星宇公司才将验收合格的房屋交付与杨传勇，违反了合同约定，且没有不可抗力的因素，星宇公司应当承担违约责任，杨传勇请求星宇公司按约定支付违约金符合法律规定，法院予以支持。根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”星宇公司作为房地产开发企业，应按照法律的规定和合同的约定，在房屋交接后一年内协助办理权属证书（即2008年1月25日前办理），但直至2011年9月13日，星宇公司才向国土部门出通知履行完毕自己的应尽义务，违反了合同约定，且没有不可抗力的因素，星宇公司应当承担违约责任，杨传勇请求星宇公司支付违约金符合法律规定，予以支持。但具体的数额，应以核定的为准，诉讼请求大于计算结果的予以驳回。对于星宇公司辩称“原告已将办理权属证的事宜委托给了其办理按揭的银行即中国工商银行南充市丝绸支行，被告不承担逾期办证的责任”，对此，在商品房买卖过程中，买受人可以将自己的某些权利委托给他人，这是符合法律规定的，即使买受人将办理产权的事宜委托与他人，也不当然地排除出卖人按照建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条规定的应尽义务，且在审理过程中星宇公司未能举出充分证据证实自己完全尽到义务，是被委托人或委托人的原因致使逾期办证，故对其辩称，不予支持。根据该合同“出卖人逾期未交房，不超过90日，自约定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行”之约定，星宇公司应从2007年1月1日起至2007年1月25日每日按已付房款102，029元万分之一支付给杨传勇违约金。因双方在合同中未对逾期办理权属登记约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故星宇公司应从2008年1月26日起至2011年9月13日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给杨传勇违约金。至于星宇公司辩称“原告未在2006年12月31日前来办理交接手续，其责任应当自负”不能成立，因为该合同第十一条规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，星宇公司仅举出公告以此证实自己履行了告知义务，但未能举出充分的证据证实星宇公司在房屋具备交付使用条件后书面通知过买受人前来接收房屋，亦未举出充分证据证实是买受人的原因，使得本应如期交付使用的房屋未能按期交付，故对星宇公司的此辩称，不予支持。星宇公司辩称“原告未在2年内主张权利，已过诉讼时效”，星宇公司在2011年9月13日才实际履行了协助办理土地证的义务，是诉讼时效的中断，星宇公司以此辩称不支付违约金不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第171条、第173条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条之规定、判决：一、由四川星宇房地产开发有限公司从2007年1月1日起至2007年1月25日每日按已付房款102，029元万分之一支付给杨传勇逾期交房的违约金。二、由四川星宇房地产开发有限公司从2008年1月26日起至2011年9月13日按照已付购房款总额102，029元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给杨传勇逾期办土地使用证的违约金。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
宣判后，上诉人星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判为驳回杨传勇的诉讼请求。其事实及理由为：1．上诉人与被上诉人的合同虽然约定应在2006年12月31日交付房屋但合同也约定被上诉人必须在2006年12月31日前到星宇公司办理房屋交接手续，逾期未办者其延期交房的违约责任由被上诉人承担，被上诉人在2007年1月25日才办理房屋交接手续，违约在先，同时主张延期交房违约金已过诉讼时效。2．上诉与被上诉人的合同约定在交房后一年内办理房产证，后来又委托银行办理房屋产权证书。被上诉人所购买1幢的其它住户在2007年9月已办理了房产证，被上诉人在2011年9月5日才提前还清贷款，变更合同付款方式之后才去办土地证与上诉人无关。3．被上诉支付房款102，029元，原判令上诉人支付高额违约金不公正。所以，原判令上诉人支付逾期交房和逾期办证的违约金是错误的，依法应予改判。
被上诉人杨传勇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。委托银行办理产权手续不能免除星宇公司作为开发商的办证义务。关于交房的问题，由于开发商未能尽到通知购房户交接房屋的通知义务，因此，迟延交房的责任在于星宇公司，而并非购房人。且被上诉人主张迟延交房及办证的请求均未超过诉讼时效。
本院二审审理查明：杨传勇与星宇公司使用的是四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF-2000-0171《商品房买卖合同》示范文本，其中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”。该合同没有对违约责任作出约定。
关于星宇公司不能及时为购房业主办理《国有土地使用证》的原因问题。星宇公司提交了嘉陵区经营城市管理局2013年3月29日的“情况说明”，内容是：“案涉项目用地与时代.御花园交界处约有半亩土地（原国道212道路）属于星宇公司受让的规划用地，也是雅豪宝光园和高速公路还房小区居民进出必经之路，案涉项目开工时，政府新规划的道路尚未开通，该项目2005年开工打围墙时上述小区居民阻工上访，星宇公司尊重政府的意见，考虑原国道212国道线行人通行，一直未按规划红线的用地范围将该道路围入项目用地范围内。项目完工后（2011年）星宇公司拟打围墙，多次遭到上述两小区居民的阻扰，无法打围墙。由于规划用地红线与实际用地不符，业主也因无法办土地使用证而上访，后经嘉陵区政府多个部门参与协调、火花镇街道办及宝光山社区居委会和派出所采取措施，2011年8月星宇公司才按规划红线打完围墙”。经走访南充市国土资源局，上述围墙是否修建并不影响案涉小区项目土地总登记及购房业主的分户登记，同时分期开发的房屋也并非要等全部项目开发完毕才能办理土地总登记及购房业主的分户登记。
2006年11月16日，杨传勇、李桂秀向中国工商银行南充市支行出具《授权委托书》，委托中国工商银行南充市支行代其在南充市房屋管理部门办理案涉房屋的《房屋所有权证》及《他项权证》。
二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。
本院认为：一、关于上诉人提出迟延交房不应由其承担责任，且被上诉人主张迟延交房违约责任的请求已过诉讼时效的问题。根据房屋实际交付时间，即2007年1月25日，此时上诉人的违约事实已经成立，根据诉讼时效的有关规定，权利人主张违约责任应当在自违约事实发生之日起两年内，因而，被上诉人主张被上诉人逾期交房的违约责任应当在2009年1月25日前，本案中亦不存在诉讼时效中断的情形，被上诉人抗辩认为上诉人在2011年9月13日仍在为其办理土地使用权证的行为能够造成逾期交房违约责任诉讼时效中断的理由不成立，交付房屋与办理产权手续是相互独立的两个过程，履行办证的义务不导致交房问题诉讼时效的中断。因此，被上诉人关于逾期交房违约责任的主张已过诉讼时效，因上诉人提出了时效抗辩，对于被上诉人的该项主张不予支持。
二、关于上诉人提出的对于办理房屋“两证”不存在违约的问题。案涉房屋迟延办理土地使用证的事实存在，双方当事人均无异议，星宇公司提出迟延的原因不在于自己，应该免责，故应由其承担举证责任。星宇公司提出的围墙及分期开发问题均不影响土地使用证的办理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，星宇公司应承担迟延办理土地使用证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第（三）项“......，双方同意按下列第3项处理：......，3、房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，该条款对办理两证的期限作出了明确约定，即交付房屋的一年之内。本案中，虽然购房人杨传勇委托工商银行办理《房屋所有权证》，但未委托其办理《土地使用权证》，因此，协助办理土地使用权证的义务主体仍为星宇公司，即星宇公司仍应协助杨传勇办理土地使用权证。另外，即使购房人杨传勇还清银行贷款是在2011年9月5日，但因购房人和银行的借贷关系与星宇公司和购房人的房屋买卖关系系不同的法律关系，购房人的还贷行为不影响星宇公司为杨传勇办理土地使用权证，因此，上诉人的该项上诉理由亦不成立。星宇公司于2011年9月13日才向南充市国土资源局出具了办证通知书，并告知杨传勇所购买的房屋可以办理国有土地使用权证，因此，星宇公司就办理国有土地使用权证的问题上构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方在合同中未约定逾期办证的违约金，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条的规定，可按人民银行逾期贷款利率计算损失，即上诉人应从2008年1月26日起至2011年9月13日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计付被上诉人杨传勇的损失。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持南充市嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第556号民事判决第二项。
二、撤销南充市嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第556号民事判决第一项。
三、驳回被上诉人杨传勇的其他诉讼请求。
上述债务，四川星宇房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费774元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担700元，被上诉人杨传勇负担74元；二审案件受理费774元，由星宇公司负担700元，被上诉人杨传勇负担74元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐 晓 兰
代理审判员 石 炜
二〇一三年六月九日
书 记 员 彭宣（代）