安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民一终字第00270号
上诉人（原审被告）：马鞍山市华侨物业发展有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：张久林，该公司总经理。
委托代理人：韩斌，安徽华冶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市珍珠园小区业主委员会，住所地安徽省马鞍山市花山区。
负责人：朵宝兰，该业主委员会主任。
委托代理人：周俊平，马鞍山市雨山区向山镇法律服务所法律工作者。
上诉人马鞍山市华侨物业发展有限责任公司（以下简称华侨公司）因与被上诉人马鞍山市珍珠园小区业主委员会（以下简称珍珠园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第00859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。上诉人华侨公司的委托代理人韩斌，被上诉人珍珠园业委会的委托代理人周俊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
珍珠园业委会在原审中诉称：被告系原告前期聘用的物业服务企业，双方签订的服务合同已于2014年12月31日到期。原告早在2014年10月就依法通过招投标方式选定了新的物业公司，被告也参与了竞标并知晓。2015年1月1日，新的物业公司进驻珍珠园小区，但被告以种种借口和理由拒不搬出位于珍珠园三村自行车棚楼上属于小区全体业主所有的物业服务用房，也不移交相关场所及设施。被告的行为不仅妨碍了新的物业公司工作开展，也影响到珍珠园小区物业服务质量，损害了广大业主的利益。故原告具状法院诉请判令：1、被告立即搬出位于珍珠园三村自行车棚楼上8间物业用房；2、被告按每月4200元的标准赔偿自2015年1月1日起至实际搬出之日止的占用上述房屋期间的损失。
原审法院查明：华侨公司原系珍珠园业委会选聘的物业服务企业，长期为马鞍山市珍珠园小区提供物业管理服务。2013年12月31日，珍珠园业委会与华侨公司签订一份《物业管理服务合同》，该合同约定：珍珠园业委会委托华侨公司对珍珠园小区实行专业化、一体化物业管理，期限自2014年1月1日止2014年12月31日，合同终止时华侨公司应向珍珠园业委会归还委托管理的全部物业和物业管理用房及其他物业管理档案资料。该合同对双方其他权利、义务还作出约定。华侨公司提供物业服务期间，珍珠园业委会将位于珍珠园小区三村自行车棚二楼的8间物业用房提供给华侨公司作为物业服务办公用房。2014年10月，珍珠园业主委员会通过招投标方式选聘了马鞍山市人可物业管理有限责任公司（以下简称人可公司）为珍珠园小区的物业服务企业，物业管理服务合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日。华侨公司也参加投标，但未中标。珍珠园业委会于2014年12月27日通知华侨公司于2015年1月1日将物业服务办公用房移交给珍珠园业委会。但届期，华侨公司一直未将物业服务办公用房移交给珍珠园业委会，人可公司进驻珍珠园小区后在该小区无处办公。珍珠园业委会与华侨公司协商未果，以致成讼。
原审另查明：2013年12月，华侨公司与珍珠园业委会签订《房屋租赁合同》，承租了珍珠园三村车棚用于停车和管理，每间每月租金为320元，华侨公司占用的8间物业服务办公用房位于珍珠园三村车棚楼上。华侨公司认为上述物业服务办公用房每间每月的租金应按200元计算，珍珠园业委会遂变更请求要求华侨公司按每月1600元（每间每月200元）的标准赔付占用珍珠园三村车棚楼上8间物业服务办公用房的租金损失。
原审法院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。珍珠园业委会与华侨公司签订的《物业管理服务合同》履行期限于2014年12月31日届满，华侨公司应按合同约定将物业管理用房交还珍珠园业主委员会，华侨公司拒不将物业管理用房交还珍珠园业委会违反了合同约定和法律规定。珍珠园业委会诉请华侨公司立即搬出位于珍珠园三村自行车棚楼上8间物业用房符合法律规定，依法予以支持。华侨公司在合同期满后继续占用物业用房，致使新选聘的物业公司在珍珠园小区无处办公，影响了珍珠园小区的物业服务质量，珍珠园业委会诉请华侨公司按每月1600元的标准赔付自2015年1月1日起至腾让房屋止的占用8间物业用房的租金损失，符合法律规定，依法亦予以支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《物业管理条例》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年4月7日作出如下判决：一、被告马鞍山市华侨物业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内搬出马鞍山市珍珠园小区三村自行车棚楼上8间物业用房；二、被告马鞍山市华侨物业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内按每月1600元的标准向原告马鞍山市珍珠园小区业主委员会支付自2015年1月1日起至实际腾让物业用房之日止的房屋占用使用费。案件受理费80元减半收取40元，由被告马鞍山市华侨物业发展有限责任公司负担。
宣判后，华侨公司不服，向本院提起上诉称：一、存在历史遗留问题客观上无法办理移交。上诉人不仅提供物业服务，还按照供电及政府有关部门要求管理珍珠园配电房。上诉人要求办理配电房等事项的移交，但被上诉人一直不予接收，致使短期内无法办理移交手续。二、上诉人、被上诉人经政府组织协调，已达成三点意见：珍珠园配电房由上诉人维护，被上诉人每月支付人员工资18000元；被上诉人支付2014年物业补贴款9万元；被上诉人同意上诉人使用物业办公用房至2015年6月30日。双方应按上述三点意见处理。三、根据双方物业合同约定及上述协调意见，被上诉人应当将所欠上诉人相关款项付清。四、上诉人不应支付房屋占用使用费。首先，物业办公用房不是商业用房，上诉人没有给被上诉人造成损失；其次，上诉人在维护被上诉人小区的配电房，使用物业用房并无不妥；第三，房屋使用费每月1600元没有依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判或发回重审。
珍珠园业委会辩称：上诉人无法办理移交的理由不能成立，所谓的历史遗留问题不是双方物业服务合同的内容，所述理由与本案无关；协调会的一方当事人是业主委员会，业主委员会没有在协调意见上签字，协调意见是无效的；上诉人提出的欠款一事，没有事实根据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与原审相同。
围绕上诉请求范围，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：原审确定华侨公司搬出物业用房，并按每月1600元标准支付自2015年1月1日起至实际腾让物业用房之日止的房屋占用使用费，依据是否充分。
本院认为：一、关于腾让物业用房问题。物业用房属于全体业主所有，该房屋在物业管理合同期间由物业管理企业使用。在物业服务合同终止时，物业管理企业应当将该房屋交还给业主委员会，故珍珠园业委会要求华侨公司交还物业用房的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。华侨公司管理维护配电房，与交还物业用房没有关联性，故华侨公司以管理维护配电房为由、拒不交还物业用房的上诉理由不充分，本院不予采纳。华侨公司提出双方就移交问题达成“协调意见”，但珍珠园业委会没有在“协调意见”上签字，且表示不认可协调意见，故华侨公司关于双方应按“协调意见”履行的上诉主张，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。二、关于房屋占用使用费问题。物业服务合同终止时，华侨公司应当交还占用的八间物业用房。华侨公司继续占用不交还，珍珠园业委会有权请求华侨公司承担侵权责任。一审期间，华侨公司提出按每间每月200元计算物业用房租金，珍珠园业委会亦予以认可。原审根据双方一致认可的每间每月200元的标准，确定八间物业用房每月房屋占用使用费1600元，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费用按一审判决执行；二审诉讼费80元，由上诉人马鞍山市华侨物业发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 范秀媛
代理审判员 刘 乔
二〇一五年七月三日
书 记 员 丁 莉
附：本案适用法律相关条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。