云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文中民一初字第5号
原告（反诉被告）文山永园房地产开发有限公司。
组织机构代码：76387469-7。
住所地：文山市开化镇卧龙110米大街龙景园（市政府旁边）。
法定代表人赵仕海，董事长。
委托代理人王西、刘向平，云南恒鑫律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）李洪文，男，1963年3月10日出生，汉族，住昆明市五华区。
委托代理人张利祥，云南浩达律师事务所律师。特别授权。
原告（反诉被告）文山永园房地产开发有限公司（以下简称永园房地产公司）与被告（反诉原告）李洪文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永园房地产公司委托代理人王西、刘向平，被告（反诉原告）李洪文委托代理人张利祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）永园房地产公司诉称：2014年8月13日，原、被告签订了《房屋（商场）出售合同》，合同约定：由被告向原告购买位于文山市政府旁文山龙景园小区一、二层及地下负一层的房地产，以及永园小区地下负一层车位，上述房地产的总价款约为91893105元。合同约定，被告应在签订合同当日向原告支付2000万元的购房款；在合同签订之日起10日内再支付3000万元购房款，如果逾期不支付，则被告应向原告支付每日0.3%滞纳金等。然而，被告自签订合同至今，虽经原告多次催告，却一直没有按约定履行支付购房款的义务。而原告为了全面履行合同，已将上述房产空置，等待移交期间造成了巨大的经济损失。现原告认为继续履行合同已无必要，故提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋（商场）出售合同》并由被告支付原告违约金50万元；2、由被告因不履行合同赔偿原告经济损失1710万元（暂计算至2014年12月13日，此后的经济损失仍按合同约定的办法计算）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告李洪文答辩兼反诉称：针对原告的起诉，被告答辩认为原告签订合同的权利是有瑕疵的，原告的委托权限不包含《房屋（商场）出售合同》所涉及的标的物，并且合同的签订违反了法律的强制性规定。被告反诉提出原、被告双方于2014年8月13日签订了《房屋（商场）出售合同》是事实，合同虽然对违约金事项及双方权利义务都作了约定，但事实上是永园房地产公司以欺诈的手段与李洪文签订该合同。永园房地产公司的行为违反了民事行为应当遵守的诚实信用原则，给李洪文造成了重大的经济损失，现永园房地产公司反而还先提起诉讼来逃避应承担的义务。李洪文为维护其合法权益，反诉请求：1、人民法院依法确认《房屋（商场）出售合同》无效；2、判令永园房地产公司向李洪文承担违约金50万元，在庭审过程中其变更为要求永园房地产公司赔偿经济损失50万元；3、由永园房地产公司承担本案全部诉讼费。
针对李洪文的反诉，永园房地产公司答辩称：李洪文当庭变更诉讼请求，我们本来可以要求答辩期的，但考虑到节约司法资源，我们放弃答辩期。李洪文请求确认合同无效，但合同法关于合同无效的情形不在其请求之列，其主张的事实和理由又是按照撤销权来陈述，相互矛盾，李洪文的反诉请求不成立，应当予以驳回。
原告（反诉被告）永园房地产公司针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：
第一组：永园房地产公司营业执照、组织机构代码证，用以证明原告永园房地产公司的基本情况，永园房地产公司是本案的适格主体。
第二组：李洪文身份证，用以证明李洪文签约时提供的身份证明，李洪文是本案的适格主体。
第三组：房屋（商场）出售合同，用以证明：①李洪文向永园房地产公司购买龙景园小区一、二层及地下负一层和永园小区地下负一层车位，双方签订了房屋（商场）出售合同；②李洪文违反合同的约定，永园房地产公司有权解除合同，并有权按合同约定要求李洪文承担违约责任。
第四组：龙景园国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证二份（其中正本一份）、商品房预售许可证明、地下车位示意图、龙景园一楼商铺房屋所有权证及土地使用权证、龙景园二楼商场房屋所有权证及土地使用权证、永园小区国有土地使用权证、永园小区建设工程规划许可证、永园小区建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、永园小区商品房预售许可证明、永园小区地下车位示意图，用以证明永园房地产公司对出售给李洪文的房屋和地下车库享有合法的处置权。
第五组：公司章程修正案（2006年），用以证明赵仕海系永园房地产公司法定代表人，是公司唯一股东。
经质证，李洪文对永园房地产公司提交的第一组至第五组证据的三性均无异议，但这些证据不能得出李洪文违约的结论；永园房地产公司虽然有权处置其财产，但该公司在对公司重大资产进行处置时必须要有股东会决议，非法定代表人处置公司资产时，除必须要有股东会决议外，还得有公司法定代表人的明确授权；原、被告之间签订的买卖合同涉及的是原告的全部资产，但合同签订人没有法定代表人明确授权可以处置公司的全部资产。
本院认为，永园房地产公司提交的第一组至第五组证据客观真实，李洪文对其证据的客观性、合法性、关联性均无异议，能够证明本案双方当事人自愿签订《房屋（商场）出售合同》的事实，虽然该合同的签名不是法定代表人，签名系张鹏，但有公司印章，并且该合同的签订已得到永园房地产公司的认可。第五组证据永园房地产公司章程来源于文山市工商行政管理局，公司股东只有赵仕海一人，不存在股东会。李洪文提出永园房地产公司处置公司重大资产时没有经过股东会决议，并且签订合同的主体没有得到法定代表人的授权，以此来否定合同签订主体没有权限处置公司资产的理由不成立。合同中涉及的标的物龙景园小区一、二层及地下负一层和永园小区地下负一层车位均是永园房地产公司的资产，永园房地产公司有权处置，本院对永园房地产公司提交的第一组至第五组证据均予以采信。
被告李洪文（反诉原告）针对其答辩意见和反诉请求向本院提交了如下证据：
第一组：房屋（商场）出售合同、法人授权委托书，用以证明：①李洪文与永园房地产公司之间房屋买卖合同关系及违反合同约定应承担的责任；②永园房地产公司没有与李洪文签订房屋买卖合同的权利，被代理人至今未追认代理人的代理行为，法人授权委托书中的法定代表人签名系伪造，永园房地产公司以欺诈行为与李洪文签订合同。
经质证，永园房地产公司对该组证据中的第一份《房屋（商场）出售合同》，认可真实性，但不认可其证明的内容。理由是：该合同主体、内容均不违反国家现行法律规定，因而有效，而且此证据恰恰支持了永园房地产公司的主张；第二份《法人授权委托书》因其是复印件，不予质证，需要特别说明的是：《房屋（商场）出售合同》上盖有永园房地产公司的公章，就已经确认签订此合同是永园房地产公司的法人行为，并且被告也陈述，永园房地产公司一直在要求李洪文履行合同。因此，该合同上是否有张鹏的签字，张鹏的签字是否有法定代表人的委托书，并不减损此合同的有效性。
本院认为，永园房地产公司和李洪文双方都将《房屋（商场）出售合同》作为证据提交，内容一致，系双方真实意思表示，双方已认可，本院确认永园房地产公司和李洪文双方签订《房屋（商场）出售合同》的事实，本院对《房屋（商场）出售合同》予以采信。对于李洪文提交的第一组证据中《法人授权委托书》，因该委托书是一份复印件，本院无法确定《法人授权委托书》的客观真实性，本院不予采信。对于李洪文提出《房屋（商场）出售合同》的签订至今被代理人未追认的证明内容，因《房屋（商场）出售合同》有张鹏的签名和永园房地产公司的印章，永园房地产公司已认可该份合同的真实存在，系公司行为，并要求合同主体一方李洪文履行合同，故李洪文提出的证明内容不成立，本院对李洪文欲以证明的内容不予采信。
第二组：自然人股东身份证明、公司章程、调取证据申请书，用以证明：①永园房地产公司的股东人数有2人；②法人授权委托书法人代表签字系伪造；③公司章程用以证明永园房地产公司签订出售公司重大资产未经股东会作出决议，违反公司章程；④永园房地产公司已经于2014年7月14日将合同标的物中的地上房屋抵押给上海浦发银行昆明分行，永园房地产公司未将标的物抵押事项告知李洪文，系民事欺诈行为。
经质证，永园房地产公司对该组证据中第一份《自然人股东身份证明》，不认可真实性、合法性、关联性等三性，因为该份证据早已作废；第二份《公司章程》，不认可真实性、合法性、关联性等三项，因为此份证据早已作废；第三份《调查取证申请书》，这不是证据，而是李洪文向法院提起的申请，不属于证据范畴，无法质证。在庭审中，永园房地产公司认可其确实于2014年7月14日做过抵押，现在还在抵押当中，签订合同当时已告知过李洪文部分资产用作抵押的事实。
本院认为，李洪文提交的自然人股东身份证明、公司章程是永园房地产公司原有公司章程，该章程已于2006年4月15日作了修改，永园房地产公司已提供了公司章程修正案，否定了李洪文提供的公司章程，并且该修正案备案于文山市工商行政管理局，故李洪文提交的公司章程已废止，本院不予采信。公司章程修正案已将原来的在册股东自然人2人修改为1人，只有股东赵仕海1人，对此，本院予以确认。故此，李洪文提交的自然人股东身份证明和公司章程因被修改而废止，本院不予采信。对于李洪文提出的法人授权委托书法人代表签字系伪造的证明内容，没有证据证明，本院不予采信；对于李洪文提出的关于永园房地产公司签订出售公司重大资产未经股东会作出决议，违反公司章程的证明内容，因根据永园房地产公司的《公司章程修正案》，该公司不设股东会，并且公司认可《房屋（商场）出售合同》的签订是公司行为，故李洪文提出的证明内容不成立，本院不予采信。对于李洪文提出的关于《调查取证申请书》，不属于证据，在庭审中，永园房地产公司已认可其于2014年7月14日做过抵押，现还在抵押当中，故本院不需要调取永园房地产公司抵押贷款合同的事实。对于永园房地产公司在签订合同当时是否已告知李洪文资产用作抵押的问题，涉及到本案双方当事人争议问题即关于合同效力问题，本院将结合本案证据和事实予以综合评判。
根据庭审、举证、质证及认证，本院确认本案法律事实如下：
2014年8月13日，永园房地产公司与李洪文经协商签订了《房屋（商场）出售合同》，合同约定：永园房地产公司将其享有完整所有权的房产即座落于云南文山市政府旁文山龙景园小区一、二层及地下负一层，永园小区地下负一层车位，其中一层总面积约8694.31㎡；二层总面积13869.57㎡；负一层车位279个（含永园小区29个），以上房产全部按现状整体出售给李洪文。房屋总价款约91893105元，支付方式为在本合同签订时，李洪文向永园房地产公司支付第一笔款2000万元；合同签订之日起10日内李洪文再支付3000万元作为第二笔购房款；在永园房地产公司将上述标的物的房屋产权证办理为李洪文名下并交付该产权证后30日内由李洪文付清全部购房款；如果逾期支付，则李洪文应向永园房地产公司支付每日0.3%滞纳金。本合同签订后，李洪文支付上述两笔购房款5000万元后，永园房地产公司即为李洪文办理房屋产权证。同时，双方共同对所出售房产清点登记造册，并将房屋交付李洪文使用。双方还特别约定上述房屋包括商场、地下车位一经移交，房屋的所有权即归李洪文所有，即应承担由此而产生的权利义务；永园房地产公司在出售给李洪文前出租的部分一层商铺，公司将出租合同转给李洪文执行，若需要收回出租房屋的，由永园房地产公司承担处理与租赁户的合同解除责任。除此，双方还约定了违约责任及处理方式，约定：李洪文必须按双方约定期限支付购房款，若不能按时支付约定的数额，永园房地产公司有权要求解除合同，收回合同项下所有标的物，退回李洪文所支付的全部购房款；若永园房地产公司在三个月内不能将上述房屋产权证办理完交给李洪文，李洪文要求解除合同的，则由永园房地产公司退还李洪文支付的全部购房款并承担占用款项期间的银行利息；由于一方违约导致解除合同后果的，除按前款约定承担责任外，还应承担守约方全部的直接经济损失，然后再支付守约方违约金50万元等内容。双方签订合同后，李洪文没有按照合同约定的时间支付购房款，至今未履行合同约定的购房款支付义务，合同涉及的标的物房产、车位也未移交，由永园房地产公司管理使用。合同中涉及的标的物部分资产即龙景园小区一、二楼于2014年7月14日抵押给上海浦发银行昆明分行，并办理了抵押登记。
之后，永园房地产公司认为合同已无继续履行的必要，于2014年12月29日向本院提起诉讼，要求解除该合同，并提出因房产空置等待移交造成了经济损失，要求李洪文支付违约金50万元并赔偿经济损失1710万元。本案在审理过程中，李洪文提出反诉，认为永园房地产公司没有将合同涉及的标的物已用作抵押的事实告知买方，存在欺诈行为，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，应认定此转让行为无效，反诉请求确认《房屋（商场）出售合同》无效并赔偿经济损失即因本次诉讼支付给律师的费用50万元。
案件通过审理，归纳原、被告双方当事人争议的焦点问题主要是：1、合同效力问题，即双方签订的《房屋（商场）出售合同》是否合法有效？是否应当解除还是确认无效？2、该合同是否给永园房地产公司造成经济损失，若存在，永园房地产公司请求的经济损失1710万元应否支持？3、永园房地产公司主张的违约金50万元和李洪文主张的经济损失50万元应否支持？
针对焦点问题，本院结合本案证据和事实，综合评判如下：
一、关于合同效力问题。
本案中，主要涉及到抵押物在抵押期间转让行为的效力问题，双方当事人主要针对《房屋（商场）出售合同》中涉及的标的物，在签订合同时，出卖方永园房地产公司是否将合同标的物已抵押的事实告知了买受人李洪文，李洪文在签订该合同时是否知道合同标的物已用于抵押的事实，或者未告知买受人是否必然引起转让行为无效的认定，在明确这一问题后，本案合同的效力问题就能得以确认。
首先，从法律规定内容上看，抵押人在抵押期间转让抵押物行为的限制我国法律作了相应规定，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。据此，抵押物在抵押期间可以转让，但有条件限制，即必须通知抵押权人或告知受让人转让物已经抵押的情况，否则转让行为无效。最高人民法院于2000年颁布实施的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条对此作了进一步解释，放宽对抵押物转让的限制，该条第一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。从该条规定前半句的内容来看，对于已办理了抵押登记的抵押物，抵押人转让抵押物，虽未通知抵押权人或告知受让人，不影响抵押权的效力，而抵押物的转让行为并不当然无效。该条规定的后半句内容来看，明确的是在受让人取得抵押物所有权后，受让人可以代替债务人清偿债务，使抵押权消灭，受让人取得向抵押人的追偿权。后半句针对的是受让人的涤除权，而抵押人对抵押物转让行为效力主要是该条规定的前半句。第六十七条规定内容，该司法解释赋予了抵押权人追及权和受让人涤除权，具体而言，抵押人有权处分抵押物以行使财产权；抵押权人在债权未得到清偿时可直接对转让后的抵押物行使抵押权，即要求抵押人将转让抵押物所得的价款用于提前清偿所担保的债权；受让人可以代替债务人清偿全部债务，通过消灭债权来消灭抵押权的方法涤除抵押权，以实现其购买抵押物的目的。该规定进一步对抵押人、抵押权人和受让人三者之间的利益进行了平衡，对《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定内容进行了具体解释。2007年实施的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条又对抵押物的转让作了规定，该条第一款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条第一款明确了抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。该条第二款虽然作了有条件转让的限制性规定，即抵押人转让抵押物应当经抵押权人同意，但2011年6月全国民事审判工作会议纪要中关于合同效力问题明确了“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。”本案中，永园房地产公司对已办理抵押登记的抵押物进行转让，对抵押物转让是否通知或经抵押权人上海浦发银行昆明分行同意，双方当事人均未涉及，不是本案争议事实。况且，根据该会议纪要的规定，即使永园房地产公司转让抵押物没有经过抵押权人同意，也不影响转让合同的效力。而本案中双方争议的事实是出卖人是否告知受让人合同标的物已抵押登记的情况，未告知是否必然导致转让合同无效，《中华人民共和国物权法》没有关于抵押人转让抵押物还应告知受让人的相关规定，即物权法没有禁止性规定。目前，只有担保法及其司法解释对应否告知受让人情形作了相应规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，抵押人转让抵押物，虽未告知受让人，不影响抵押权的效力，而抵押物的转让行为并不当然无效。本案中，即使永园房地产公司未告知受让人李洪文转让标的物已抵押的事实，不影响抵押权的效力，双方签订的《房屋（商场）出售合同》效力也不必然导致无效。
其次，从本案事实来看，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以反驳的除外。由此，本案可根据日常生活经验法则，符合房屋买卖的交易习惯推定本案事实。本案合同约定的价款是91893105元，属于购买重大资产，按照日常交易习惯，其不可能在不明确房屋产权状况的重大事项时就签订价值近一个亿的房屋买卖合同。并且本案在审理过程中，李洪文一方在发表辩论意见时提出因其资金不足，需要融资，通过先付几千万元把产权证拿过来再去银行贷款。根据其陈述的内容，在永园房地产公司未出示房屋产权证原件的情况下，李洪文不可能不作进一步了解就签订该合同，作为一个长期经商的商人，作为一般常识，李洪文应当知道签订合同的法律后果。虽然，李洪文陈述其是在签订合同后要求永园房地产公司提供合同标的物的相关资料，因永园房地产公司未提供才去调查落实知道房屋已抵押的事实，但自始至终没有提交任何证据证明其是在签订合同后才知道抵押情况的证据予以反驳。综上，本院认定双方当事人在签订《房屋（商场）出售合同》时，永园房地产公司已告知了李洪文合同标的物涉及的房屋产权证已设定抵押的事实。
根据上述分析认定，本院认定永园房地产公司与李洪文签订的《房屋（商场）出售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，本院确认合法有效。基于双方都不愿意再履行合同的实际情况，永园房地产公司主张解除合同的请求成立，本院予以支持。李洪文反诉主张永园房地产公司存在欺诈隐瞒了房屋已经抵押的事实，因永园房地产公司并不存在欺诈，其要求确认合同无效的理由不成立，本院不予支持。
二、关于本案合同是否给永园房地产公司造成经济损失，若存在，其主张的损失应否支持的问题。
本案在审理过程中，永园房地产公司提出因与李洪文签订《房屋（商场）出售合同》后，李洪文不履行合同付款义务，房屋空置等待移交期间给公司造成了巨大经济损失，按照合同约定由李洪文支付自签订合同之日起每日0.3%滞纳金计算经济损失。本案合同的签订是否给永园房地产公司造成经济损失，根据《房屋（商场）出售合同》第七条特别约定，合同涉及的房屋（商场、地下车位）按现状出售，出售前已出租的部分一层商铺，永园房地产公司将出租合同转给李洪文执行，若需要收回出租房屋的，由永园房地产公司承担处理与租赁户的合同解除责任。从合同约定内容看，合同签订前部分商铺在租赁期间，房屋并未因本案合同的签订而空置。本案合同签订后，李洪文未付购房款，永园房地产公司也未交付房产，合同还未开始履行。在约定的第一笔付款即合同签订当天，李洪文就未按约定付款，经永园房地产公司催告后，李洪文仍不履行合同，其以自己的行为表明不履行合同。在此情况下，永园房地产公司就可以按照双方合同第八条（1）项约定“如李洪文不能按时按数额支付购房款，永园房地产公司有权解除合同”的约定来行使合同解除的权利，但永园房地产公司未对李洪文提出解除合同，直至本案诉讼时才主张解除合同，并主张由李洪文承担经济损失。本案中虽然合同约定由违约方承担守约方的直接经济损失，但是，合同并未实际履行，对永园房地产公司未造成直接的经济损失，永园房地产公司也未提交因履行合同造成实际经济损失的证据。对于永园房地产公司提出以每日0.3%滞纳金计算经济损失的主张，根据《房屋（商场）出售合同》第四条约定的内容，该条约定的0.3%滞纳金，实际上是针对在合同履行过程中，如果李洪文不按时付款，则逾期除了支付购房款外还应当支付滞纳金。根据法律规定，所谓滞纳金是指逾期付款违约金，具有法定性、强制性和惩罚性的性质，当事人有约定的从约定，无约定的应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。故此，双方约定的0.3%滞纳金是双方在履行合同中为了约束付款方李洪文按时履行付款义务而设定，具有惩罚性质，并没有约定在合同的违约责任条款中。综上，因本案合同并未实际履行，对永园房地产公司未造成实际经济损失，其主张以合同约定的逾期付款每日0.3%滞纳金计算合同签订后至今的房屋空置损失要求李洪文承担，没有事实法律依据，本院不予支持。
三、关于永园房地产公司主张的违约金50万元和李洪文主张的经济损失50万元应否支持的问题。
对于永园房地产公司主张的违约金50万元，因双方在《房屋（商场）出售合同》第八条（3）项作了明确约定，该条约定“由于一方违约导致解除合同后果的，除按前款约定承担责任外，还应承担守约方全部的直接经济损失，然后再支付守约方违约金50万元”。据此，本案合同因李洪文不履行付款义务致使合同解除，李洪文存在违约行为，双方约定的违约金50万元数额不违反法律规定，故李洪文应按合同约定支付永园房地产公司违约金50万元，本院予以支持。
对于李洪文反诉主张的经济损失50万元，本案在审理过程中，李洪文提出因本案诉讼委托代理人参加诉讼支付律师代理费50万元，对其造成经济损失要求永园房地产公司承担，因诉讼产生律师代理费的问题，双方合同对此无约定，并且也无法律规定，故李洪文反诉请求由永园房地产公司承担其律师代理费50万元的主张，无事实法律依据，本院不予支持。
综上所述，永园房地产公司与李洪文签订的《房屋（商场）出售合同》合法有效，因被告违约，且双方都无继续履行合同的意愿，永园房地产公司主张解除合同的请求成立，本院予以支持。李洪文反诉主张永园房地产公司存在欺诈要求确认合同无效的理由不成立，本院不予支持。永园房地产公司主张以合同签订后至今的房屋空闲损失按照合同约定每日0.3%滞纳金计算经济损失要求李洪文承担，无事实法律依据，本院不予支持。本案合同因李洪文不履行付款义务致使合同解除，李洪文应按合同约定支付永园房地产公司违约金50万元，本院予以支持。李洪文反诉主张因本案诉讼支付律师代理费50万元要求永园房地产公司承担的请求，因无事实法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国担保法》四十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决如下：
一、解除永园房地产公司与李洪文于2014年8月13日签订的《房屋（商场）出售合同》。
二、由李洪文向永园房地产公司支付违约金50万元。限本判决生效后10日内履行完毕。
三、驳回永园房地产公司的其他诉讼请求。
四、驳回李洪文的反诉请求。
案件受理费127400元，由永园房地产公司承担123781元，李洪文承担3619元。反诉费8800元，由李洪文承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的二年期限内向本院申请执行。
审判长 吴 会
审判员 陈国淑
审判员 陈登荣
二〇一五年七月二日
书记员 张 艾