终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初2153号
原告：广州地铁集团有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：丁建隆，职务董事长。
委托代理人：黄志明、黄梓恩，均系广东格林律师事务所律师。
被告：叶儒权，男，1989年5月14日出生，汉族，住福建省政和县。
第三人：广州市十甫名都市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：翁妃陆，职务总经理。
委托代理人：邓涛，男，1994年10月22日出生，汉族，系被告公司法务专员，联系地址。
原告广州地铁集团有限公司诉被告叶儒权、第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告广州地铁集团有限公司的委托代理人黄志明、黄梓恩、被告叶儒权到庭参加诉讼。第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广州地铁集团有限公司诉称：原告曾于2012年将位于广州市荔湾区华贵路1—27号（贵贤上品小区）的商铺首层至三层整体出租给第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司经营，第三人后来将其中华贵路1号首层xxx号商铺分租给被告叶儒权，并与之签订了《贵贤上品商铺租赁合同》，被告在承租物业上经营一间便捷便利店。经查询工商登记信息，上述便利店为个体工商户，其经营者为被告叶儒权，组成形式为个人经营。上述合同约定，租赁期限为2013年10月份起至2018年5月31日止，承租面积为21.62平方米，租金从2015年11月1日至2016年10月31日，租金单价为384.90元/㎡/月，折合月租金为8321.54元/月，2016年11月1日起至2017年10月31日至，单价为415.70元/㎡/月，折合月租金为8987.43元/月。
后由于第三人拖欠原告租金及水电费，原告诉至贵院。根据贵院一审判决以及广州市中级人民法院在2016年8月23日作出二审生效判决，判决第三人应自判决生效之日起10日内即2016年9月3日一次性前向原告支付广州市荔湾区华贵路1-27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层自2013年9月26日至2015年6月1日止的租金及相应的违约金，合计约为2500万元左右。法院判决生效后，原告向贵院申请强制执行第三人，但到目前为止，除了之前通过财产保全措施执行回来的13.9万元款项外，其他款项全部都未能执行。
另，被告承租了上述分租物业后，从2015年11月份起停止向第三人缴纳租金及相应的水电费，截止最终退场之日（2016年12月13日），被告尚欠第三人将近14个月的租金、水电费及相应的违约金未予支付。第三人在明知自己拖欠原告巨额款项的情况下，对于被告拖欠租金的行为，本应积极予以追讨，以便偿还原告。但其即使在被原告申请强制执行的情况下，仍然没有依法对被告的欠租违约行为采取诉讼或其他有效措施，明显属于怠于行使自己的权利，并已影响到原告欠款的追收。根据《合同法》第七十三条、最高院关于适用《合同法》若干问题的司法解释一第十一条以及第十三条等规定，特向贵院起诉。据此，请求判令：1、被告向原告支付租金112324.92元（拖欠租金的月份为2015年11月1日至2016年12月31日，其中2015年11月1日至2016年10月31日，按8321.54元/月的租金标准计算；2016年11月1日至2016年12月31日，按8987.43元/月的租金标准计算）；2、被告向原告支付迟延支付租金的违约金（从2015年11月3日起计，每逾期一天按实际拖欠租金的千分之五的标准计至付清之日止，暂计至2017年3月7日为104714.9元，每期违约金均未超本金）；3、被告向原告支付原告所垫付的电费43025.6元以及水费211.9元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告叶儒权辩称：我实际拖欠的租金不是原告诉状的那么多，因为第三人出租给我的租金是打了6.8折，2015年11月以后的水电费我又交了4个月，是交给第三人，交到了2016年3月份，所以欠的水电费没有原告所诉那么多。同意按照6.8折的租金及水电费交给原告，但不同意交违约金。第三人还欠我的4万元押金，地铁公司应当退还我。
第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司没有答辩。
经审理查明：2012年12月28日，原告广州地铁集团有限公司与第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司签订《广州地铁贵贤上品裙楼商业首、二层租赁合同》，由原告将坐落于广州市荔湾区华贵路1-27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层出租给第三人。
后来，第三人将其中华贵路1号首层xxx号商铺分租给被告叶儒权，2014年11月3日，第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司（甲方）与被告叶儒权（乙方）签订了《贵贤上品商铺租赁合同》，约定：甲方同意出租且乙方愿意承租该物业商铺为A5栋19号商铺（以下简称“涉案商铺”），商业暂定为2013年10月交付，商铺建筑面积约为21.62平方米，租赁有效期为合同生效之日起至2018年5月31日止；乙方承租该物业的租金按建筑面积计算，租金明细如下：2014年11月1日至2015年10月31日，租金单价为356.40元/㎡/月；2015年11月1日至2016年10月31日，租金单价为384.90元/㎡/月（即每月租金为384.90元/㎡/月×21.62平方米=8321.54元）；2016年11月1日至2017年10月31日，租金单价为415.70元/㎡/月（即每月租金为415.70元/㎡/月×21.62平方米=8987.43元）；自物业交付之日起第壹个月，租金、管理费及水电费按月结算，乙方须在每月2日前向甲方缴纳当月租金、管理费及上月水电费，物业将根据交付日期分别计租；乙方迟交租金、管理费及水电费等，每逾期一日，按应交租金的千分之五向甲方支付违约金等等。
2014年11月3日，第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司（甲方）与被告叶儒权（乙方）签订了《贵贤上品首层商铺补充协议》，约定：乙方承租甲方华贵路贵贤上品项目裙楼首层A5-19号商铺，双方协商一致，补充协议如下：一、甲方同意乙方以年度的方式缴纳承租商铺的租金，年度缴交租金享受6.8折优惠，租金每年递增8%，履约保证金为20000元，消防保证金为10000元，水电保证金为10000元，合计人民币40000元。租金明细：2014年11月1日至2015年10月31日租金为62876元；2015年11月1日至2016年10月31日租金为67906元；2016年11月1日至2017年10月31日租金为73338元；二、乙方必须在甲方物业交付后三个工作日内支付首年租金，从第二年开始，乙方需在每年度最后一个月的20日前缴纳下一年度的租金，该商铺管理费、水电费等其他费用南非按月结算，按合同约定的时间缴付；三、如乙方不按约定时间缴纳年度租金，则视为乙方自动放弃甲方给予的缴交的折扣优惠等等。上述租赁合同及补充协议签订后，被告以年度的方式向第三人缴纳承租商铺2014年11月1日至2015年10月31日的租金为62876元，但2015年11月1日起至原告收回商铺之日即2016年12月13日止的租金至今没有交纳。
由于第三人违约拖欠原告租金及水电费，为此原告向本院提起（2015）穗荔法民三初字第258号的诉讼。2016年3月9日，本院作出（2015）穗荔法民三初字第258号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司一次性支付广州市荔湾区华贵路1-27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层自2013年9月26日至2015年6月1日止的租金（按建筑面积4826.03平方米，其中2013年9月26日至2014年4月25日租金按12.927元/平方米/月计算，2014年4月26日至2015年5月31日租金按90.490元/平方米/月计算，2015年6月1日租金按93。205元/平方米/月计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月应缴租金为本金，从逾期之日起按每日千分之五计算，每期违约金以不超出当期所欠租金为限。其中，2013年9月26日至2014年4月25日租金的违约金从2014年4月11日起以该期间应缴租金为本金计算至实际清偿之日止；2014年4月26日至2015年5月31日的租金违约金从应缴之月第11日起计算至实际清偿之日止，2015年6月1日的租金违约金按此标准以此类推）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司、第三人叶儒权等将广州市荔湾区华贵路1-27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层腾退交回原告广州地铁集团有限公司；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司按建筑面积4826.03平方米，93.205元/平方米/月计的标准支付自2015年6月2日起至实际腾退广州市荔湾区华贵路1-27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层之日止的房屋使用费等。由于叶儒权等不服本院的上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2016年8月23日作出（2016）粤01民终8198号民事判决书，判决：驳回上诉维持原判。后广州地铁集团有限公司向本院申请执行已经发生法律效力的（2015）穗荔法民三初字第258号民事判决书。在执行过程中，广州市十甫名都市场经营管理有限公司、叶儒权等已于2016年12月13日将广州市荔湾区华贵路1-27号贵贤上品小区裙楼商业首（包括涉案商铺）、二层腾退交回原告广州地铁集团有限公司，但广州市十甫名都市场经营管理有限公司尚欠广州地铁集团有限公司租金、房屋使用费、原告垫付的水电费等200多万元没有缴交，无款执行。2017年3月15日，原告向本院起诉，提起本案诉讼。
在诉讼中，原告诉请被告支付原告所垫付的电费43025.6元以及水费211.9元，但没有提供足够的证据证实被告拖欠原告所诉请的水电费，而被告则当庭承认其欠电费9000元、水费211.9元，没有支付给原告，也没有支付给广州市十甫名都市场经营管理有限公司。
本院认为：第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司（甲方）与被告叶儒权（乙方）于2014年11月3日签订的《贵贤上品商铺租赁合同》、《贵贤上品首层商铺补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
第三人至今没有完全履行本院已经发生法律效力的（2015）穗荔法民三初字第258号民事判决书确的的义务，尚欠租金、房屋使用费、原告垫付的水电费等200多万元没有缴交给原告，而被告至今没有向第三人缴交2015年11月1日起至原告收回商铺之日即2016年12月13日止的租金、及拖欠的电费9000元、水费211.9元，且第三人至今没有以提起诉讼等方式向被告追偿，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。”的规定，原告诉请被告向原告支付涉案商铺租金2015年11月1日起至原告收回商铺之日即2016年12月13日止的租金（其中2015年11月1日至2016年10月31日，按8321.54元/月的租金标准计算；2016年11月1日至2016年12月13日，按8987.43元/月的租金标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告向原告支付迟延支付租金的违约金（违约金以当月应缴租金为计算本金，从逾期的当月3日起按每日千分之五计算，计至被告清偿租金之日止，每期违约金以不超出当期所欠租金为限）的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告向原告支付原告所垫付的电费9000元以及水费211.9元的诉讼请求，本院予以支持，原告诉请的其余租金、电费，依据不足，本院不予支持。
关于被告请求按6.8折优惠方式缴纳承租商铺的租金的问题。因第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司（甲方）与被告叶儒权（乙方）于2014年11月3日签订了《贵贤上品首层商铺补充协议》第二条约定：“从第二年开始，乙方需在每年度最后一个月的20日前缴纳下一年度的20日前缴纳下一年度的租金。”而被告至今没有向第三人缴纳2015年11月1日起至原告收回商铺之日即2016年12月13日止的租金，违反了上述约定，根据该补充协议第三条：“如乙方不按约定时间缴纳年度租金，则视为乙方自动放弃甲方给予的缴交的折扣优惠。”的约定，故被告该请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合法》第六十条、第七十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十一条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告叶儒权向原告广州地铁集团有限公司支付2015年11月1日起至2016年12月13日止的租金（其中2015年11月1日至2016年10月31日，按8321.54元/月的租金标准计算；2016年11月1日至2016年12月13日，按8987.43元/月的租金标准计算）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告叶儒权向原告广州地铁集团有限公司支付第一项判决租金的违约金（违约金以当月应缴租金为计算本金，从逾期的当月3日起按每日千分之五计算，计至被告清偿租金之日止，每期违约金以不超出当期所欠租金为限）。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告叶儒权向原告广州地铁集团有限公司支付电费9000元、水费211.9元。
四、驳回原告广州地铁集团有限公司的其他诉讼请求。
如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2602元，由原告负担252元，由被告负担2350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一七年四月二十六日
书记员 吴 帆
姚晓丹