安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2014）蜀民二初字第00546号原告：安徽信旺物业管理有限责任公司，住所地合肥市包河区美菱大道131号，组织机构代码77114332-5。法定代表人：何章柱，该公司总经理。委托代理人：许长江，安徽金榜律师事务所律师。委托代理人：侯纯龙，安徽金榜律师事务所律师。被告：薛章旺，男，1969年8月15日出生，汉族，户籍地合肥市包河区，经常居住地合肥市蜀山区。委托代理人：刘钊，安徽国天律师事务所律师。委托代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。原告安徽信旺物业管理有限责任公司（以下简称信旺物业）与被告薛章旺物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月11日受理后，依法由审判员李中明独任审判，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告信旺物业的委托代理人侯纯龙、被告薛章旺的委托代理人刘钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信旺物业诉称：原告接受合肥大唐置业有限公司委托对信旺华府骏苑进行前期物业管理。2006年7月11日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定信旺华府骏苑高层住宅服务费为每平方米1.15元。物业管理服务费交房时预交半年，之后每季度交纳一次，每季度的第一月20号前交纳，逾期未交纳的，从逾期之日起按照每天应交款的万分之三交纳违约金。经物价部门核准2013年12月31日之前物业管理费为每月每平方1.15元，2014年1月1日之后物业管理费为每月每平方1.29元。被告系原告管理的信旺华府骏苑小区17#1708室业主，该房屋总建筑面积156.49平方米。被告自2008年9月1日开始拖欠物业管理费，截止2014年3月31日共计拖欠12527元。被告拖欠物业管理费的行为影响原告正常运营，严重损害原告及其他业主利益，经原告多次催要仍拒不支付，2014年3月6日原告在信旺华府骏苑17幢楼旁张贴公告，通知被告七日内支付物业管理服务费，但至今被告不予理睬。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，要求判令：1、被告支付原告物业管理服务费12527元、违约金3577元（暂算至2014年3月31日，并至款清之日止），共计16104元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。原告信旺物业为证明其诉请，提供如下证据：1、信旺华府骏苑前期物业服务合同；2、前期物业管理服务协议；3、信旺华府骏苑业主结算明细表；4、入住手续；5、物业收费许可证、服务价格登记证；6、公告照片。被告薛章旺辩称：1、原告主张的物业管理费部分已经超过法定的诉讼时效，2012年3月份之前的物业费已经超过诉讼时效；2、原告主张的物业管理费用价格不统一，合同中约定的物业费是1.15元，不应按物价局的1.29元计算物业费；3、原告的服务存在瑕疵，原告主张违约金无事实和法律依据。被告薛章旺未提交证据。对原告所举的证据，本院审核认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6因符合证据的三性，可作为本案的证据使用，其证明效力予以确认。依据以上具有证明效力的证据和当事人的陈述，本院查明事实如下：2006年1月16日，合肥大唐置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《信旺·华府骏苑前期物业管理委托合同》，约定：甲方通过公开招标选聘方式将信旺·华府骏苑委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款……。2006年7月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方所购房屋基本情况：类型：住宅；坐落位置：合肥市望江西路与潜山路交叉口东南角第17幢西单元17层1708室；建筑面积：156.49平方米。第三条二、物业管理服务费及其他费用标准：物业管理服务费（不包括公共水电费及其损耗）按建筑面积计算：经综合测算本物业高层住宅综合服务费为1.15元/平方米·月……本物业管理服务费入伙时预交半年，之后每季度缴纳一次，每次缴纳费用时间为每季度的第一月20日前，逾期未缴纳有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补缴，并从逾期之日起按每天应交款的万分之三缴纳滞纳金。2008年3月8日，被告办理入住手续，并将物业费交至2008年8月31日止，自2008年9月1日至今，被告未缴纳物业费用。合肥市蜀山区物价局出具了《服务价格登记证》，自2014年1月1日开始有电梯物业综合服务费为1.29元/平方米·月。2014年3月6日，原告张贴公告催告被告交纳物业管理费。本院认为：原告信旺物业与被告薛章旺签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，因此原、被告均应当按照协议约定履行各自义务。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题及时解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。被告作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对原告在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与原告积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告服务质量存在瑕疵或房屋质量有问题就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。被告认为原告所主张的物业管理费部分已经超过法定的诉讼时效，经审查，原告于2014年3月6日曾经张贴公告向被告主张权利，2012年2月份及其以前的物业管理费，原告没有证据证明其向被告主张过权利，故2012年2月份及其以前的物业管理费超过诉讼时效，本院不予支持。自2012年3月至2014年5月31日期间，按2014年1月1日前1.15元/平方米·月、2014年1月1日后按1.29元/平方米·月计算的4968.47元物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持；超出4968.47元的部分，本院不予支持。原告要求被告支付违约金，因原告仅能证明其于2014年3月6日向被告主张过权利，故其要求被告承担至2014年3月31日止的违约金3577元，并至款清之日止的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、薛章旺于本判决生效后十日内支付安徽信旺物业管理有限责任公司物业服务费4968.47元；二、驳回安徽信旺物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，减半收取101.50元，由安徽信旺物业管理有限责任公司负担51.50元，由薛章旺负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李中明二〇一四年八月二十五日书记员  **梅附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。