广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第1158号
原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社，地址：广东省东莞市。
负责人孙东光，该合作社总经理。
委托代理人周晓明，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人关学军。
被告东莞市昊阳五金制品有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人张占科。
原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社诉被告东莞市昊阳五金制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社的委托代理人周晓明和被告东莞市昊阳五金制品有限公司法定代表人张占科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社诉称，原告与被告于2007年3月6日签订《有期有偿租赁厂房合同书》，于2012年5月28日续签，续签期间为2012年6月1日至2017年5月30日，约定租金为每月40000元。2015年10月起，被告便一直拖欠原告厂房租金，2015年4月起拖欠水电费，虽经原告多番追讨，被告均推诿不付。被告长期拖欠租金的行为给原告带来重大的经济损失，损害了原告的合法利益，已构成根本违约，使合同目的无法实现。原告于2015年5月28日向被告发出《终结厂房租赁合同通知书》，以书面的形式向被告追讨租金，被告为2015年6月支付了120000元租金，剩余部分拒不支付。原告于2015年7月1日委托广东莞信律师事务所向被告发出单方解除租赁合同关系的《律师函》。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告租赁合同关系于2015年7月1日依法解除；2、被告支付原告2014年10月至2015年6月厂房租金240000元及滞纳金455955.6元（滞纳金按每超期一个月加收20%收取）；3、被告支付原告2015年4月1日至2015年6月30日水费3524.7元、电费21784.33元；4、本案诉讼费由被告承担。
2015年8月17日，原告以案涉租赁物无房产证为由向本院变更诉讼请求为：1、确认原告与被告所签《有期有偿租赁厂房合同书（续期）》无效；2、被告支付原告2014年10月至2015年6月厂房占用费240000元及滞纳金455955.6元（滞纳金按每超期一个月加收20%收取）；3、被告向原告2015年4月1日至2015年6月30日的水费3524.7元、电费21784.33元；4、本案诉讼费全部由被告承担。
庭审中，原告撤回对滞纳金的主张，不再要求被告支付滞纳金455955.6元。
被告东莞市昊阳五金制品有限公司辩称，被告没有异议，被告于2007年向原告交付押金100000元，同意将押金100000元进行抵扣。
经审理查明，位于东莞市清溪镇罗马工业开发区工业厂房（B套）的案涉房屋，系由原告投资建造。原、被告双方确认截止本案一审法庭辩论终结前该房屋尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。
2007年3月6日，原、被告签订一份《有期有偿租赁厂房合同书》，原告将案涉房屋出租给被告，租期为5年，后来双方又于2012年5月28日进行租赁合同续签，续签期间为2012年6月1日至2017年5月30日，双方约定，厂房租金每月计40000元，预交80000元作为押金；被告必须在当月15日前足额缴纳租金和水、电费及其他费用。合同同时约定，被告必须自觉向原告缴交必要的各项费用，若被告超期缴交的，原告可向被告加收滞纳金，滞纳金按超期一个月加收20%计算收取，如被告拖欠租金达三个月，视为被告根本违约，原告有权单方面解除本合同，收回房屋；同时，如被告违约，押金归原告所有、不得退回等。原、被告按约履行，被告向原告缴纳押金80000元。
原告主张被告自2014年10月份开始就没有缴交租金，于2012年5月28日缴纳租金120000元，原告于2015年7月1日向被告发出律师函，要求解除双方的租赁合同。同时原告主张因案涉租赁物尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证，应该认定租赁合同无效，虽然租赁合同无效，但被告应按40000元／月的标准支付尚欠的2014年10月至2015年6月期间的占有使用费240000元，押金80000元应用于抵扣滞纳金；被告则确认其2015年5月28日向原告缴纳租金120000元，之后原告于2015年5月强制关闭被告的大门，导致无法经营，并未收到原告发出的律师函，主张占有使用费应计算至2015年6月，不同意押金用于抵扣滞纳金，被告无需支付滞纳金。原、被告确认被告的机器设备截至一审辩论终结前仍占用案涉房屋。
另查明，原、被告确认被告尚拖欠2015年4月1日至2015年6月30日的水费3524.7元、电费21784.33元。
以上事实，有原告提供的《有期有偿租赁厂房合同书（续期）》、《终结厂房租赁合同通知书》、律师函、水费收款收据、电费发票等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，原告撤回对滞纳金的诉请，系原告对权利的自主处分，本院予以准许。《有期有偿租赁厂房合同书（续期）》虽系原、被告双方的真实意思表示，但是否有效，应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。原、被告均确认案涉厂房未取得相应的房地产权证及建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2012年5月28日签订的《有期有偿租赁厂房合同书（续期）》依法无效。对原告要求确认该《有期有偿租赁厂房合同书（续期）》无效的诉讼请求，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因租赁合同无效，被告应搬离涉案厂房并将涉案厂房交还给原告，原告应向被告退还缴纳的押金80000元；依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予以支持”的规定，因被告仍占用案涉厂房，故原告请求被告按照40000元／月的标准支付占有使用费至交还案涉厂房为止。经核算，自2014年10月至2015年6月的房屋占有使用费360000元，扣除2015年5月28日已经支付的120000元，尚欠房屋占有使用费240000元（360000元-120000元）。因原告需退还被告缴纳的押金80000元，被告主张应在房屋占有使用费中抵扣，而原告主张将押金抵扣滞纳金，但《有期有偿租赁厂房合同书（续期）》认定无效，原告要求被告支付滞纳金缺乏依据，因此应将押金在房屋占有使用费中予以抵扣，故被告应向原告支付2014年10月至2015年6月期间的房屋占有使用费为160000元（240000元-80000元）。至于2015年7月起的房屋占有使用费，原告在本案中并未主张，原告可另行提起诉讼进行主张。
另，原告主张被告拖欠其2015年4月1日至6月3日的水费3524.7元、电费21784.33元，原告举证相应的水费收款收据、电费发票，被告当庭予以确认，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社与被告东莞市昊阳五金制品有限公司于2012年5月28日签订的《有期有偿租赁厂房合同书（续期）》依法无效；
二、被告东莞市昊阳五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空、搬离位于东莞市清溪镇罗马工业开发区工业厂房（B套），并将上述厂房交还给原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社；
三、被告东莞市昊阳五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社2014年10月至2015年6月期间房屋占有使用费人民币160000元；
三、被告东莞市昊阳五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社水费人民币3524.7元、电费人民币21784.33元；
四、驳回原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5280元，由原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社负担1592元，由被告东莞市昊阳五金制品有限公司负担3688元。原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社已预交受理费11012.64元，多收的受理费5732.64元退回给原告东莞市清溪镇罗马天生湖股份经济合作社。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黎杰安
人民陪审员 林海文
人民陪审员 刘丽璋
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 肖 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。