广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0184民初2469号
原告：广州从化珠光投资有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街镇北路田边村1号三层自编C351房，统一社会信用代码：914401846681385602。
法定代表人：谢炳钊，总经理。
委托诉讼代理人：何妙辉、温晋民，该公司员工。
被告：李某昌，男，汉族，1986年9月6日出生，住广东省广州市从化区，
第三人：黄某丹，男，汉族，1985年10月6日出生，住广东省普宁市，
委托诉讼代理人：徐海、黄前明，广东广信君达律师事务所律师。
原告广州从化珠光投资有限公司与被告李某昌，第三人黄某丹商品房预售合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温晋民、何妙辉，第三人的委托诉讼代理人黄前明到庭参加了诉讼。被告李某昌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月11日，被告与原告签订了《广州市商品房买卖合同》(合同编号：201202123576)，约定被告以总金额4166744元购买由原告开发建设的一套建筑面积为260.58平方米的房屋，地址：从化区街口街珠光·流溪御景花园山语三街（自编）C27幢102房。该合同第八条约定，被告以首期款加按揭款方式组合付款，被告支付了1256744元首期款，剩余房款金额2910000元向按揭银行贷款。原告于2010年10月12日与建设银行从化支行（下称：按揭银行）签订《中国建设银行从化支行楼宇抵押贷款合作协议》，约定原告对按揭银行向原告开发的珠光·流溪御景花园项目购房人发放的住房抵押贷款提供阶段性连带保证，阶段性保证的保证期间为自借款合同签订之日起案涉房屋抵押登记办妥之日止。被告于2012年2月15日与按揭银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（下称：担保借款合同），被告向按揭银行借款2910000元用于购买案涉房屋，原告依与按揭银行的合作协议同样为被告的按揭贷款提供阶段性连带保证和抵押担保。原告配合按揭银行办理案涉房屋的抵押备案证明后，按揭银行已全额放款给原告。然而，自2015年3月起，被告就开始没有按约定向按揭银行还款，于2015年7月21日被按揭银行起诉至广东省广州市从化区人民法院要求解除担保借款合同，并要求被告立即退还借款本金2813851.7元及利息，原告对被告的上述借款本息承担连带清偿责任。广东省广州市从化区人民法院于2016年4月20日作出（2015）穗从法民二初字第932号民事判决书，判决解除被告与按揭银行的担保借款合同，被告于判决生效后10日内支付本金2771689.5元及利息，原告对被告履行的给付义务承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。判决生效后，原告履行保证责任，共计向按揭银行支付本息、诉讼费、公告费共计2955328.32元。然而，被告至今没有向原告赔偿任何损失及支付任何费用。根据原告与被告签订的商品房买卖合同附件七第11条第(3)款约定，被告不按期偿还银行按揭款，按揭银行要求原告承担担保责任的，视同被告的原因造成房屋买卖合同不能履行。附件七第12条约定，因被告违约导致合同不能履行或解除的，被告应向原告支付总房款的10%作为违约金。附件七第13条约定，合同解除的，合同双方在七日内配合办理退房手续，被告已交税费不予退还。根据上述合同条款约定，由于被告不按期偿还银行按揭贷款，造成原告承担担保责任，视为被告的原因造成商品房买卖合同不能履行，合同目的已不能实现。因此原告起诉请求判令：一、解除原告与被告于2012年2月11日签订的《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201202123576)；二、被告向原告支付总房款4166744元的10%共计416674.4元违约金；三、被告自《广州市商品房买卖合同》解除之日起7日内配合原告办理退房手续，被告就购买涉案房屋已交的税费由被告自行承担；四、本案的诉讼费由被告负担。
被告无答辩。
第三人述称：一、原告的起诉已经超过除斥期间。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十五条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”按原告在执行异议案件中的陈述，原告至迟应当在2015年7月21日即获悉被告存在未按期偿还按揭贷款的违约行为，根据（2015）穗从法民二初字第932号民事判决书所载内容：“本院于2015年8月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。同年11月6日转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。……被告广州从化珠光投资有限公司的委托代理人温晋民到庭参加了诉讼……”亦可知，原告早已知悉被告存在未按期偿还按揭贷款的违约行为，但原告直至2016年12月13日才向法院起诉要求解除合同，已经超过了行使解除权的一年最长期限，其解除权已经消灭，即原告起诉要求解除合同已超出法律规定的除斥期间，对其诉讼请求应当予以驳回。二、原告存在严重违约行为。本案被告已经支付了全部房款，并缴清了办理产权登记的所有税费，已经履行完毕买卖合同约定的所有义务。而原告却可能存在逾期交付房产及逾期办理房产证的违约行为。1.根据原告提交的售楼计划书显示，案渉房产项目的竣工交付时间为2011年12月31日。而根据案渉商品房买卖合同第十三条的约定，原告应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付被告使用。同时，该合同第十四条及附件七本合同补充协议第6条均有约定，原告通知被告收楼后，被告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，原告无须催告，自收楼通知约定的交楼日起视为被告已经实际收楼，该房屋的风险转移给被告。按上述合同条款的约定，在原告不存在违约拒不交付房产的情况下，应当推定原告已将案渉房屋交付给了被告。2.原告可能存在逾期办理房产证的违约行为，根据合同第二十一条的约定，原告应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为被告办妥产权登记，同时该合同附件七补充协议第9条约定，原告应当在该商品房交付之日起360天内到房地产登记机关为被告办妥产权登记。按照上述合同条款的约定，在原告不存在违约行为的情况下，应当在被告断供前即已完成案渉房屋的产权登记至被告名下的相关手续。但案渉房屋至今未能办理产权登记，在被告已全额支付购房款项的情况下，其不可能拖延收楼及拒不配合办理产权登记，而至今未能办理产权登记应归咎于原告的违约行为。三、原告起诉要求解除合同的事由不能成立。原告以被告未偿还银行贷款为由要求解除合同，该理由不能成立。主要理由：1.房屋买卖合同与借款合同属于两个不同的合同，具有各自的独立性，属于不同的合同关系。原告不能以被告未履行借款合同约定的义务而解除房屋买卖合同。被告已经全面履行了房屋买卖合同约定的义务，不存在违约的情形，故原告无权要求解除合同。2.原告履行了保证责任，可依照合同的约定或法院的判决，向被告追偿，其对被告所享有的是因履行了担保责任而享有的债权，该债权为普通债权，并不享有优先权，更不能因此而享有买卖合同的解除权。四、正是由于被告已经履行了房屋买卖合同约定的所有义务，原告应当按照合同约定，继续履行合同，为被告办理产权登记手续。现原告不仅不为被告办理产权登记手续，还起诉要求解除合同，想用其违约行为来获取利益，不仅违反合同约定，违背诚实信用原则，还严重损害其他债权人的合法权益。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年2月11日，原告与被告签订编号为201202123576的《广州市商品房买卖合同（预售）》一份。该合同第四条约定，被告向原告购买位于从化区街口街珠光·流溪御景花园山语三街（自编）C27幢102房，该房屋建筑面积为260.58平方米，套内面积为260.58平方米；合同第七条约定，涉案房屋以整幢出售，总金额为4166744元；合同第八条约定，被告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的30.16%，金额1256744元，剩余房款金额2910000元，须于2012年2月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；合同第十三条约定，原告应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付被告使用。第十四条约定，原告如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，原告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向被告支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，被告有权单方面解除合同。……被告要求继续履行的，合同继续履行，原告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向被告支付违约金。合同第三十一、三十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件，本合同附件与正文具有同等法律效力。合同附件七本合同补充协议，第6条约定，原告通知被告收楼后，被告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，原告无须催告，自收楼通知约定的交楼日起视为被告已经实际收楼，该房屋的风险转移给被告，被告应按约定缴纳相关费用（例如物业管理费等）。第9条约定，在交楼时，被告须一次性向原告提交齐办理房产证的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括但不限于签署房地产转移登记申请表、房地产预告登记证明、（车位合同专用）车位对应房屋的房地产权证复印件、具结书、提供购房人身份证明文件），并交清所有购房款及税费等（具体按政府房屋管理部门要求），双方均已知悉办理房产证所需资料，原告不再另行书面通知，被告迟延提交的，按照迟交的时间相应顺延办理房产证的时间及相应免除原告延迟办证的责任，采用按揭方式付款，如银行需保管房产证原件的，由按揭银行直接向房地产登记机构领取或原告领取后将房地产证交给按揭银行；原告应当在商品房交付之日起360天内到房地产登记机构为被告办妥产权登记。原告交件后，因政府或被告原因导致延迟出证的，原告不承担责任。原告逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向被告支付违约金。每满一年原告按已付房款的1%向被告支付违约金；逾期超过一年的，被告有权提出退房，原告按已付房款的1%赔偿被告损失，并将被告已付房款退还给被告。第11条第三款约定，被告逾期超过十天未办理有关的按揭贷款手续，或未按银行要求提供所需资料，或未完全完成按揭所需手续，或其按揭贷款不被银行接受又不按原告指定的其他付款方式付款的，以及被告不按期偿还银行按揭款，银行要求原告承担担保责任的，视同被告的原因造成本合同不能履行。第12条约定，因被告违约导致合同不能履行或解除的，被告应向原告支付总房款的10%作为违约金。第13条约定，合同解除的，双方在七日内配合办理退房手续，被告应在五日内全部搬离，还应每月按总房价千分之四的标准向原告支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿；其他已交税、费不予退还。第16条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第21条约定，本合同与附件不一致之处，以附件约定为准。
2010年10月12日，中国建设银行股份有限公司从化支行（以下简称建行从化支行）与原告签订了《中国建设银行从化支行楼宇抵押贷款合作协议》（编号：2010003号），合同约定原告对建行从化支行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在建行从化支行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。其保证期限为自建行从化支行将贷款资金划入原告的银行账户之日起至原告办妥《房地产权证》和《他项权利证》交建行从化支行保管之日止。保证范围为抵押贷款本金、利息（包括罚息、复息、违约金等）、建行从化支行为实现债权而发生的有关费用等。
2012年2月15日，建行从化支行与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）（合同编号440560008-011-2012000083），约定被告向建行从化支行借款291万元，用于购买从化区街口街珠光·流溪御景花园山语三街（自编）C27幢102房，借款期限30年（2012年2月15日至2042年2月15日），分360期按月等额归还借款本息等。同时约定担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告自愿以其购买的案渉房屋为借款作抵押担保，2012年9月27日双方为抵押物办理了抵押备案证明（从押备字第20121735号）。
借款合同签订后，建行从化支行于2012年2月15日向被告发放贷款291万元，但被告自2015年2月开始逾期还款，建行从化支行于2015年8月26日向本院起诉要求解除借款合同，并要求被告清偿借款本金2813857.7元及利息，原告对被告的上述借款本息承担连带清偿责任。本院于2016年4月20日作出（2015）穗从法民二初字第932号《民事判决书》，判决解除被告与建行从化支行的借款合同，被告于判决生效后10日内返还建行从化支行借款2771689.5元及利息，原告对被告在该判决中应履行的给付义务承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向被告追偿等。该判决已于2016年7月12日生效。
2016年9月26日，建行从化支行个人贷款中心向原告出具《收据》，记载被告因未能按时偿还建行从化支行贷款本息已被该行立案起诉，目前该案已开庭并判定原告负连带担保责任，现收到原告关于垫付该笔住房贷款拖欠款项合计2955328.32元。
另查，原告称涉案房屋已建成，可交付，但尚未为被告办理涉案房屋产权登记，且被告并未向其缴纳过税费。
再查，案渉房屋被广东省普宁市人民法院于2014年10月23日以（2014）揭普法占执字第60-1号之一执行裁定书轮候查封，该案申请执行人即为本案第三人。
原告于2016年12月13日以本案诉讼请求和事实理由提起诉讼，本院以案渉房屋被广东省普宁市人民法院查封应向该院提出执行异议为由，作出（2016）粤0184民初5026号民事裁定驳回原告的起诉。原告不服，提出上诉，广东省广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终7403号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）粤0184民初5026号民事裁定，指令本院审理。
本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。现由于被告不按期偿还银行按揭款，原告依据本院（2015）穗从法民二初字第932号民事判决书已对被告应履行的给付义务承担了连带清偿责任，根据合同附件七第11条第三款的约定，此种情形下视同被告的原因造成本合同不能履行，该约定不违反法律法规强制性规定，合法有效。《广州市商品房买卖合同（预售）》不能履行，致使原告的合同目的不能实现，此事由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人可以解除合同的法定情形。虽案渉房屋被广东省普宁市人民法院以（2014）揭普法占执字第60-1号之一执行裁定书查封，该查封实为预查封，但上述查封并不影响原告依据合同的约定及法律的规定行使解除权，被告尚未取得案渉房屋的所有权，故对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，在作为违约方的被告没有催告原告行使解除权的情况下，原告的合同解除权应在解除权发生之日起一年内行使。合同虽约定被告不按期偿还银行按揭款，银行要求原告承担担保责任的，视同被告的原因造成本合同不能履行。但被告是否按期偿还贷款不能以银行单方主张确定，仍应以生效文书查明事实为准。本院（2015）穗从法民二初字第932号民事判决书认定原告需因被告的不按期偿还银行按揭款而向银行承担连带清偿责任，故该判决书生效之日即2016年7月12日，原告的合同解除权条件成就，解除权自此发生。原告于2016年12月13日起诉要求解除合同，并未超过法律规定的解除权一年的行使期限。故对于第三人的抗辩，本院予以驳回。
根据合同附件七第12条约定，因被告违约导致合同不能履行或解除的，被告应向原告支付总房款的10%作为违约金。合同附件七第13条约定，合同解除的，双方在七日内配合办理退房手续，被告应在五日内全部搬离，还应每月按总房价千分之四的标准向原告支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿；其他已交税、费不予退还。故原告要求被告支付总房款4166744元的10%共计416674.4元违约金，及自《广州市商品房买卖合同》解除之日起7日内配合原告办理退房手续的诉讼请求，本院亦予以支持。由于原告承认被告并未向其缴纳过税费，而被告向其他有关部门缴纳的税费则依法不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故被告就购买涉案房屋已交的税费由被告自行承担的诉请，本院不予处理。
第三人抗辩称原告存在逾期交房、逾期办证违约行为。首先，根据合同的相对性原则，原告是否违约应由作为合同相对方的被告进行主张，现被告并未主张原告违约；其次，退一步讲，即便原告确实构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告应承担的违约责任可由被告另行主张，并不影响原告依据合同的约定及法律的规定主张本案权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广州从化珠光投资有限公司与被告李某昌于2012年2月11日签订的编号为201202123576的《广州市商品房买卖合同（预售）》；
二、被告李某昌在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告广州从化珠光投资有限公司解除合同违约金416674.4元；
三、被告李某昌在本判决发生法律效力之日起7日内协助原告广州从化珠光投资有限公司办理退房手续。
本案受理费21734元，由被告李某昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李耀文
人民陪审员 黄美银
人民陪审员 黎丽娟
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 陈振文