广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2269号
上诉人（原审被告）：深圳市俊和园投资有限公司。
法定代表人：蔡清俊。
委托代理人：晏晓英，广东知明律师事务所律师。
委托代理人：李琼，广东知明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市常兴物业管理有限公司。
法定代表人：黄瑞文，总经理。
委托代理人：华光，广东茂亨律师事务所律师。
上诉人深圳市俊和园投资有限公司（以下简称俊和园公司）因与被上诉人深圳市常兴物业管理有限公司（以下简称常兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第983号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
常兴物业公司原审诉讼请求：1、俊和园公司向常兴物业公司支付物业管理费、本体维修基金6万元，水电费100681元，垃圾处理费963元，滞纳金39897元（2014年1月6日至2014年5月15日期间）；2、解除常兴物业公司与俊和园公司于2013年8月28日签订的《物业管理协议》；3、本案诉讼费由俊和园公司承担。
原审法院审理查明，2013年8月28日，常兴物业公司与俊和园公司签订《物业管理协议》，约定：常兴物业公司为俊和园公司所租商铺提供物业管理服务，商铺位于深圳市南山区某广场负一层（部分），期限自2013年8月28日起至2018年7月12日止。物业管理费按建筑面积6元／月／平方米计，本体维修基金按0.25元／月／平方米计，常兴物业公司同意给予俊和园公司优惠，物业管理费及本体维修基金按12000元／月收取，从2013年8月28日起计，俊和园公司应在每月5日前交纳。受有关部门或单位的委托，常兴物业公司可提供水费、电费、电话、电视、本体维修基金、排污费、垃圾处理费等代收代缴服务，收费标准执行政府有关规定。如俊和园公司违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，常兴物业公司有权要求俊和园公司补交从逾期之日起按每天千分之三计算的滞纳金，如果俊和园公司在规定交费时间后20天仍然不交清费用的，则常兴物业公司有权单方面解除本协议，并扣留俊和园公司支付的所有保证金作为违约金，等等。
2013年9月5日，俊和园公司向常兴物业公司交纳了水电保证金15万元、装修押金1万元。
为证明俊和园公司欠缴电费、水费、排污费、垃圾处理费金额，其提交了十份《收费通知单》。俊和园公司对上述单据的真实性、合法性、关联性均不认可，并表示从未收到。常兴物业公司为此还补充提交了深圳市南山区某广场业主委员会出具的《情况说明》、《供用电合同》、《深圳市城市供水用水合同（试行）》、《委托书》、《委托银行代收水费合同书》、水电费发票、污水、垃圾处理费专用收据等证据。
另查，《物业管理协议》所涉铺位为俊和园公司从案外人某集团有限公司处租赁而来。
俊和园公司于2014年7月1日收到常兴物业公司的起诉状。
原审法院认为，常兴物业公司与俊和园公司签订的《物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。常兴物业公司与某集团有限公司签订的租赁合同效力问题并不影响《物业管理协议》的效力，俊和园公司以此为由拒付物业管理费及其它费用，于法无据，原审法院不予采纳。俊和园公司欠缴物业管理费及本体维修基金6万元、水电费100681元、垃圾处理费963元，事实清楚、证据充分，其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。常兴物业公司请求俊和园公司支付滞纳金，其本质为逾期付款违约金，虽然俊和园公司主张标准过高，但是综合考虑俊和园公司违约行为对常兴物业公司造成的实际损失、公平及诚实信用原则，原审法院认为双方约定的俊和园公司按所欠费用的每日千分之三支付违约金的标准并未过分高于损失，故原审法院不予调整，常兴物业公司请求俊和园公司按约定标准支付违约金，原审法院予以支持。俊和园公司逾期缴纳各项费用，已达到合同约定的常兴物业公司单方解除合同的条件，故俊和园公司收到常兴物业公司的起诉状之日为合同解除之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认常兴物业公司与俊和园公司于2013年8月28日签订的《物业管理协议》于2014年7月1日解除；二、俊和园公司应于判决生效之日起十日内向常兴物业公司支付物业管理费、本体维修基金6万元、水电费100681元、垃圾处理费963元；三、俊和园公司应于判决生效之日起十日内向常兴物业公司支付2014年1月6日至2014年5月15日期间逾期支付物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾处理费的违约金39897元。案件受理费2162元，由俊和园公司负担。
上诉人俊和园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、由被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决上诉人与被上诉人2013年8月28日签订的《物业管理协议》于2014年7月1日解除，并判上诉人支付2014年1月至5月的物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾处理费以及上述费用的逾期违约金是完全错误。（一）根据双方签订的《物业管理协议》第十三条明确约定：“如果乙方与商铺业主签订的合约（包括租赁合同或补充协议）被终止或解除，本协议自动解除。”那么本案的《物业管理协议》的履行与上诉人和商铺出租方签订的租赁合同的履行情况有着必然的联系，租赁合同的效力直接影响物业管理协议的终止、解除及效力，因此一审法院在判决书第4页的认为上诉人与某集团有限公司签订的租赁合同效力问题并不影响《物业管理协议》的效力是错误的。关于上诉人与出租方某集团有限公司（被上诉人的关联公司）就涉案商铺租赁合同的效力问题是（2014）深南法前民初字第24号案的争议焦点，24号案一审判决双方解除签订的《房屋租赁合同补充协议》，上诉人不服一审判决已提起上诉。由于某集团有限公司在与上诉人签订租赁合同时故意隐瞒某广场负一楼3500平方米只有1129平方米有产权证，而另外2300多平方米是出租方擅自将没有产权的建筑物共有部分的房屋设备用房及停车位作为商铺出租的事实，上诉人在万代公司的不实承诺下承租了涉案负一楼3500平方米“商铺”，此后因租赁物无法办理正常经营所需手续及消防不能通过验收而导致负一楼商铺被查封无法使用。因此就上诉人与出租方租赁合同纠纷一案，租赁合同效力是案件的关键问题，二审法院尚未作出认定。根据《物业管理协议》第十三条的约定，若上诉人与某集团有限公司的租赁合同无效或被撤销，上诉人没有义务再按物业管理协议支付各项费用，并且已交的物业管理等费用也应退还上诉人。因此在上诉人与万代公司租赁合同纠纷一案二审法院对合同效力未作出认定前，本案一审判决上诉人与被上诉人的物业管理协议于2014年7月1日解除并判上诉人支付2014年1月至5月的物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾处理费及上述费用的违约金没有事实依据。（二）根据涉案负一楼3500平方米“商铺”的产权状况及房屋功能用途，一审法院完全支持被上诉人所主张的每月12000元的物业管理费、本体维修基金没有法律依据。根据上诉人与某集团有限公司的租赁合同纠纷即（2014）深南法前民初字第24号案中法院查明的相关事实证明，万代公司出租给上诉人的负一楼3500平方米商铺只有1129平方米有产权证，产权人为万中投资有限公司，而另外的2300多平方米为设备用房及停车位，没有相关产权证，并且根据万代公司提交的某广场一期的《建设工程规划许可证》，设备用房与停车位是与某广场二期共有，其性质应属于物业共用部位及场地，是全体业主共有。被上诉人作为某广场的物业管理单位，并且还是某集团有限公司的关联公司，对于《物业管理协议》中涉及的负一楼的房屋功能用途及产权情况应当是明知的，但被上诉人与上诉人签订物业管理协议时违背诚实信用原则，与万代公司共同隐瞒出租物业的重大违法问题，将没有产权证的业主共有的2300多平方米的设备用房及停车位面积也计算物业管理费和本体维修基金是没有法律依据的，上诉人除本案之外已经多交的2300平方米物业管理费及本体维修基金上诉人将另案向被上诉人主张退还。二、一审法院完全按照被上诉人单方制作的水、电费的收费通知单的数额判由上诉人支付2014年1月至5月巨额的水电费是没有事实依据的。l、（2014）深南法前民初字第24号案已查明涉案租赁场所于2013年12月23日就被工商、消防等部门勒令停业、查封，所有商户均没有经营，通往一层的自动扶梯也被消防部门查封而停运，但被上诉人单方制作的水、电费收费通知单的数额不符合租赁物停业的实际情况，数额明显虚高，不合常理。2、关于水、电费的单价，《物业管理协议》第六条第1款的约定，被上诉人代收代缴水、电费，收费标准执行政府有关规定。根据被上诉人提交的供电局和水务集团的发票，被上诉人水、电收费通知单中的单价高于供电和水务公司的单价，所以被上诉人收费通知单中的单价应于更正。三、被上诉人没有按《物业管理协议》约定提供物业服务，其主张支付物业管理费没有依据。根据《物业管理协议》第二条第3款第1）、5）项及第六条第2款的约定，被上诉人要提供扶梯给上诉人使用，并负责扶梯的开机关机，日常维护保养，但涉案物业一层通往负一层的扶梯于2014年1月被消防主管部门查封而停止使用，被上诉人没有按约定提供相关服务，其仍然按协议约定主张物业管理费不合理。四、一审判决上诉人支付2014年1月6日至2014年5月15日期间逾期支付物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾处理费的违约金39897元完全错误。1、根据上诉人与出租方签订的房屋租赁合同的情况，双方签订的《物业管理协议》很有可能早已解除或自始不生效，因此上诉人不存在迟延向被上诉人支付管理费等费用的事实，一审判上诉人支付违约金没有事实根据。2、违约金应以补偿为主，应以被上诉人因迟延收到费用所受的实际损失为基础，并充分考虑协议履行中双方过错情况。《物业管理协议》是被上诉人提供的格式合同，约定每日千分之三的违约金比例过高，属于不公平条款。综上所述，一审法院对本案事实认定错误，适用法律不当，被上诉人主张的物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾费及相应的违约金没有事实依据，请求二审法院查明事实，撤销一审判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人常兴物业公司答辩称，一、本案纠纷与上诉人和业主之间的房屋租赁纠纷是两不同的法律关系产生的纠纷，两者之间没有必然的因果关系，没有必然的关联性，上诉人更不能以其与业主之间或者是某集团有限公司之间存在着纠纷为由而拒付物业管理费、水电费等费用。二、涉案物业管理合同没有违反法律规定，理应合法有效，双方理应按照物业管理合同的约定履行各自的义务，而上诉人违反《物业管理协议》约定的交款物业管理费、水电费的义务，根据《物业管理协议》的规定，被上诉人有权解除涉案的物业管理合同。三、被上诉人是帮有关水电部门代收代付水电费用，本身被上诉人是没有任何的利益而言，根据涉案的物业某广场的水电费的收费的具体办法，先由被上诉人向水电部门支付水电费用，由银行从被上诉人的帐户转划水电费，后由被上诉人抄表制作收费单，再收取水电费用，该办法已经执行了十多年，没有任何业主或使用者提出任何异议。四、上诉人与被上诉人之间的《物业管理协议》的第四条第六款写的很清楚，商铺的水电费用按照实际使用表数收费，而且上诉人已经按照这个方式支付了相关的费用一部分。原审判决有事实根据，有法律依据，证据充分，适用法律适当，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。俊和园公司与常兴物业公司签订的物业管理协议是双方当事人的真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案物业服务合同合法有效正确，本院予以确认。关于物业管理费及本体维修基金，双方在合同中明确约定按12000元／月收取，常兴物业公司依据该标准请求俊和园公司支付物业管理费及本体维修基金，原审法院予以支持有合同依据，并无不当，本院予以确认。关于拖欠的水电费、垃圾处理费数额，常兴物业公司提交了收费通知单、供用电合同、供水用水合同、发票、业委会出具的情况说明等证据以证明其请求，俊和园公司对此不予认可，但未提供其已支付水电费的相关证据或其他足以反驳的相反证据，原审法院对常兴物业公司的请求予以支持并无不当。至于逾期付款违约金，双方在合同约定的日千分之三的标准明显偏高，俊和园公司提出了调整请求，原审法院未予调整存在不当，本院予以纠正，本院酌定按日万分之三的标准计算俊和园公司逾期付款的违约金，故2014年1月6日至2014年5月15日期间俊和园公司逾期支付物业管理费、本体维修基金、水电费、垃圾处理费的的违约金应为3989.7元。俊和园公司拖欠物业管理费等费用已构成违约并达到合同约定的解除条件，原审法院判令涉案合同于俊和园公司收到起诉状之日解除并无不当，本院予以确认。
综上所述，俊和园公司的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决实体处理部分有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第983号民事判决第一、二项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第983号民事判决第三项为：上诉人深圳市俊和园投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市常兴物业管理有限公司支付2014年1月6日至2014年5月15日期间滞纳金3989.7元；
三、驳回被上诉人深圳市常兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2162元，由俊和园公司负担2000元，常兴物业公司负担162元；二审案件受理费人民币4324元，由俊和园公司负担4000元，常兴物业公司负担324元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一五年三月十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。