浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异216号
案外人寿泽森，男，1951年7月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市越城区，现住绍兴市鹅亭境园西区。
委托代理人（特别授权代理）徐梦城、范慧慧，浙江朋成律师事务所律师。
申请执行人管锡荣，男，1946年5月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）陈志锋，绍兴市明成法律服务所法律工作者。
被执行人丁文娟，女，1963年10月17日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
在本院执行申请执行人管锡荣与被执行人丁文娟追偿权纠纷一案中，案外人寿泽森对执行丁文娟所有的坐落绍兴市鹅亭境园西区16幢404室的房产和附属16幢9号车棚（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人寿泽森称：案外人认为涉案房产属于案外人所有，法院无权查封并执行该房屋，具体理由如下：案外人与被执行人本不认识，2010年3月3日，经绍兴市张市越城区章大姐房屋中介服务部介绍，案外人向被执行人购买涉案房产，双方共同订立房地产转让合同，约定成交价为32万元，2015年6月可上市交易，被执行人在30天内完成领证、过户手续，余款10万元、中介费1000元在房产过户后一次性付清。合同签订当日，案外人支付给被执行人购房款22万元，支付中介费2000元，被执行人将涉案房产交付给案外人使用，并将房产证、契证、门牌证、有线电视证、钥匙等证件交付给了案外人。案外人接收房屋后，对该房屋进行了装修并一直居住使用至今。2014年5月22日，被执行人以可以办理过户手续为由又领取了购房款2万元，但被执行人收款后至今未办理过户手续。案外人认为，案外人与被执行人签订的房屋买卖合同，双方主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，且双方已实际履行了合同约定的义务，故对各方当事人均具有约束力。因案外人已按合同约定支付购房款并实际占有房屋使用至今，故上述房屋的产权应属案外人所有，虽然案外人并未办理房屋产权过户手续，但该过错在于被执行人，且并不影响案外人实际取得上述房屋的权利。同时，案外人愿意将剩余购房款按照法院的要求汇入法院指定的账户内，因此，上述房屋的产权并非是被执行人所有，应属案外人所有，法院无权对属于案外人所有的房屋进行查封拍卖。综上，请求法院不得执行涉案房产，并解除对涉案房产的财产保全措施。
申请执行人管锡荣称：涉案房产目前仍登记在被执行人丁文娟名下，因此案外人与丁文娟之间是债权债务关系。案外人在执行异议申请书中陈述合同约定余款10万元在过户后一次性付清的内容不真实，双方在合同中并未约定。涉案房产属于经济适用房，根据《浙江省经济适用住房管理办法》第29条规定，五年内不得上市交易，被执行人于2008年领取契证，于2010年3月3日与案外人签订房屋转让合同，故合同并不成立。即使合同成立，按照合同约定，案外人对涉案房产是经济适用房也是知情的，异议申请书中也陈述涉案房产要到2015年6月才能过户，应该知道在此期间涉案房产可能存在被法院查封的风险，且案外人未及时支付购房款及缴纳土地转让金，因此双方合同是无效的，案外人对房产未能过户也存在过错，综上，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人丁文娟答辩称：涉案房产确实卖给案外人了，房款还未支付完毕，2万元款项当时是我向案外人借的。案外人曾经向越城区人民法院起诉我，在调解过程中，双方约定过户费用由我承担，过户之后案外人再给我28万元。
本院查明：2008年8月11日，被执行人丁文娟取得坐落绍兴市越城区鹅亭境园西区16幢404室房产的契税证一本。对应的销售不动产统一发票记载，付款方为丁文娟，收款方为绍兴市经济适用房建设领导小组办公室，不动产项目名称为鹅亭境园西区16幢404室经济房及16幢9号车棚。2015年9月1日，丁文娟领取了坐落鹅亭境园西区16幢二单元404室，权证号为绍房权证绍市字第××号经济适用住房的房产证，附记中记载购买经济适用住房在取得房屋契证后满5年，方可依法转让，但须缴纳土地收益等价款。
2010年3月3日，案外人寿泽鑫（乙方）与被执行人丁文娟（甲方）签订房地产转让合同1份，约定甲方同意将涉案房产转让给乙方；成交总价为32万元，双方同意在合同签订之日，乙方向甲方支付22万元整，甲方于当日将房屋及其他附属设施设备交付给乙方（包括煤气卡、有线电视等）；乙方办理过户、公证手续，甲方必须配合，在可以办理过户、公证手续条件之日起，甲方必须在30天内配合乙方完成，所交税费及其他费用由乙方承担；合同同时对双方其他权利义务事项作了约定。合同签订后，案外人于同日向被执行人支付购房款22万元，并由被执行人出具收条为凭。被执行人于2010年将涉案房产交付给案外人，案外人进行装修并居住使用至今，期间涉案房产的物业费、水电费等费用均由案外人缴纳。2014年5月22日，被执行人丁文娟还向案外人借款2万元，承诺于2014年7月22日归还，并出具借条1份为凭。
另查明，原告管锡荣为与被告丁文娟追偿权纠纷一案，于2016年2月16日向本院提起诉讼。诉讼中，本院依据（2016）浙0602民初字1469号民事裁定书，于2016年2月19日首轮查封了被执行人丁文娟名下坐落鹅亭境园西区16幢404室的房产。2016年5月10日，该案原、被告达成调解协议，本院出具（2016）浙0602民初字1469号民事调解书。因丁文娟未按调解协议约定履行，管锡荣向本院申请强制执行，本院于2016年7月18日立案受理，案号为（2016）浙0602执3269号。
还查明，2016年1月14日，寿泽森向本院起诉丁文娟，要求丁文娟协助办理涉案房产的过户手续，本院经审理于2016年7月6日作出（2016）浙0602民初650号民事裁定书，认为涉案房产现因其他案件被本院查封，原告要求办理过户可向本院提出异议，无另行起诉的必要，裁定驳回原告寿泽森的起诉。寿泽森不服该裁定，向绍兴市中级人民法院提起上诉，绍兴市中级人民法院于2016年8月18日作出（2016）浙06民终2872号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。案外人遂向本院提出执行异议，在异议审查过程中，案外人明确表示如法院认定其尚应支付10万元购房款，其同意按照法院的要求将款项交付执行，对2万元借款将另行向丁文娟主张权利。
本院认为：本案为一般金钱债权的执行。涉案房产虽为经济适用房，但被执行人丁文娟领取契证至今已满5年，符合上市交易条件，故案外人与被执行人签订关于涉案房产的买卖合同可认定合法有效。案外人签订该买卖合同于涉案房产被法院查封之前；占有使用涉案房产亦在法院查封之前；同时亦已按合同约定于签约当日支付22万元购房款，并同意按照人民法院的要求将剩余购房款交付执行；被执行人丁文娟2015年9月1日才领取了坐落鹅亭境园西区16幢二单元404室房屋的房产权证，案外人于2016年1月14日即起诉丁文娟，就涉案房产主张权利，但因涉案房产被（2016）浙0602民初650号案件查封而无法办理过户登记，案外人对房产未办理过户并无过错。综上，案外人对登记在被执行人名下涉案房产所提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院依法予以支持。关于2014年5月22日，被执行人丁文娟向案外人出具的借条中所涉2万元款项能否抵充购房款问题，因借条中明确记载该笔款项性质为借款而非购房款，故本院认为该2万元款项案外人不能直接抵充购房款，可另行向丁文娟主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
在案外人按照法院的要求将剩余10万款项交付执行后，中止对坐落绍兴市鹅亭境园西区16幢404室的房产和附属16幢9号车棚的执行，并解除对上述房产的查封措施。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年十二月二日
书 记 员 茹琳霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。