安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民一初字第01196号原告（反诉被告）：何云，个体户。委托代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。被告（反诉原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：侯涛，该公司员工。委托代理人：汪水林，安徽协利律师事务所律师。原告（反诉被告）何云与被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称滁州瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何云及其委托代理人李家顺、周大伟，被告（反诉原告）滁州瑶海物业公司的委托代理人侯涛、汪水林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。何云诉称：原告经营家装建材多年，在滁州瑶海物业公司及瑶海农机大市场开发商的宣传下，2011年12月31日，双方就原告承租滁州瑶海物业公司管理的财富瑶海A区13号楼19-22号房屋之事签订了《房屋租赁合同》，依合同约定，原告承租的房屋的规划业态为吊顶（即家居、建材市场），租期自2012年1月1日起至2014年12月31日止，共3年，合同签订后，原告即投入大量人力物力进行装修，但是，2012年10月28日，滁州瑶海物业公司及瑶海农机大市场开发商宣布财富瑶海建材市场开业后，滁州瑶海物业公司承诺的各方面软硬件条件都不完备，广告宣传力度不足等，导致原告等家装建材经营户还没有正式开展经营就陷入更本无法经营的境况。原告等家装经营户自2012年7月开始向政府反映情况、请求尽快解决问题，滁州瑶海物业公司及瑶海农机大市场开发商书面承诺加强对瑶海农机大市场中家装建材专业市场的宣传，但收效甚微。滁州市规划局于2014年4月8日、4月30日书面告知，原告承租的上述房屋用地性质为商业用地，规划定位为农机、农资交易市场，而滁州瑶海物业公司及瑶海农机大市场开发商营业执照中“家装建材经营项目”在原告等从事经营的A区是不存在的，规划中可以建设家装建材市场项目至今还没有开发建设，被告的行为不仅损害了原告的合法权益，也损害了国家关于规划、国有土地使用权出让的出让金等规定，有损国家利益，被告欺诈原告签订合同，原告有权申请撤销合同同时主张损失，现诉请依法撤销双方签订的房屋租赁合同，赔偿原告装修损失计85500元，并承担本案的诉讼费用。滁州瑶海物业公司辩称：何云以答辩人签订合同时存在欺诈情形，要求撤销房屋租赁合同无事实与法律依据。因为何云与答辩人在合同第一条明确约定租赁房屋的业态为吊顶。事实上何云经营吊顶属商业经营性质，答辩人未改变规划的商业性质；从合同约定来看，答辩人有权对市场租赁房屋建设规划为商业性质，在不违反建设规划商业性质前提下，有权调整市场商业业态布局；房屋租赁合同的签订时间是2011年12月31日，合同租期是2012年1月1日至2014年12月31日，合同已履行过两年半时间，假设答辩人签订合同时存在欺诈情形，行使的撤销权一年除斥期间已过；何云要求答辩人赔偿装修损失也无事实及法律依据，其诉请不能成立。滁州瑶海物业公司反诉称：2011年12月31日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，被反诉人承租位于财富瑶海A区13号楼19-22号房屋共4间，承租房屋的规划为吊顶，租期3年，合同还约定了其他事项，合同签订后，被反诉人仅交纳了2012年12月31日之前的租赁费及物业费，对2013年1月1日至2014年12月31日的租金及物业费拒不缴纳。反诉人多次催要，但被反诉人不予理睬，至今未支付拖欠的租金及物业费。因此反诉人特提起反诉，请求判令被反诉人向反诉人：1、支付租金43646元；2、支付物业费7202元；3、支付违约金8729元。何云对滁州瑶海物业公司的反诉请求辩称：1、反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁关系是事实，但反诉被告不应承担反诉原告主张的租金、物业费，理由是：反诉原告通过欺诈手段与反诉被告签订租赁合同，反诉被告已申请撤销合同，根据合同法的规定，合同撤销后因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案中，反诉原告采取欺诈手段是造成合同被撤销的根本原因，反诉被告也没有在合同被撤销前获得任何财产利益，反而亏损严重，一直无法经营，因此反诉被告不应承担租金及物业费。退而言之，即便反诉被告应当承担租金及物业费，反诉原告主张的租金、物业费的计算时间上存在错误，应当以反诉被告实际租赁期限计算为准。反诉被告不存在违约行为，不存在支付违约金的情形，即便反诉被告违约，违约金的计算也应当以实际租金为依据，综上应驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2011年12月31日，滁州瑶海物业公司作为甲方与作为乙方的何云签订了1份《房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方受产权人委托管理的财富瑶海A区13号楼19-22号房屋，共计4间，建筑面积为363.72平方米，乙方承租房屋的业态为吊顶，租期自2012年1月1日至2014年12月31日止，共3年，租金为月租金10元／平方米。租金减免：1、招商优惠，甲方同意在租期内免除乙方第1年6个月的租金、第2年和第3年各免除3个月的租金；2、装修奖励，承租房屋规划业态的最低装修标准为500元／平方米，经验收确认后，第二年和第三年租金各免除3个月的租金；3、其他优惠，提供45日的装修免租期。三年的租金实缴总额为81837元，即每年实际支付租金分别为16367.4元、32734.8元、32734.8元；按年度作为一个租金支付周期，乙方应付的首期实缴租金须在本合同签订的同时予以支付，后续每个支付周期内的实缴租金应在上一个支付周期届满的两个月前予以一次性支付。物业管理费，承租方每月每平方米承担1.8元；违约责任为合同约定的租期内应付租金总额的20%……”合同签订后，何云支付了2012年1月1日至2012年12月31日的租金16367元及物业费5892.3元，滁州瑶海物业公司向何云催收第二年度租赁费用时，何云以滁州瑶海物业公司违规招商为由拒付租赁费，双方协商未果，诉至本院。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。何云与滁州瑶海物业公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。何云诉称滁州瑶海物业公司与其签订租赁合同时存在欺诈行为，但未能提供有效证据予以证明，滁州瑶海物业公司亦不认可，本院不予采信，何云以滁州瑶海物业公司存在欺诈为由要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》，无事实及法律依据，本院不支持。《房屋租赁合同》签订后，何云对承租房屋进行装修系其自身经营所需，发生的装修费用理应由其自行承担，因此何云要求滁州瑶海物业公司赔偿其装修费用85500元，于法无据，本院亦不支持。滁州瑶海物业公司将租赁房屋交付给何云使用，其已经履行了合同义务，作为承租人何云应当按照合同约定向出租方支付租赁费和物业费。何云并没有提交证据证明滁州瑶海物业公司在租赁合同履行过程中存在违约行为，故何云拒付租赁费和物业费是错误的，已构成违约，滁州瑶海物业公司要求何云按合同约定支付2013年1月1日至2014年12月31日的租赁费43646元、物业费7202元及违约金8729元合计59577元，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何云于判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司物业费、租赁费及违约金合计人民币59577元；二、驳回原告（反诉被告）何云的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2018元，反诉案件受理费1290元减半收取即645元，计2663元，由何云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  龙云宏审 判 员  唐 伟人民陪审员  张 龙二〇一四年十二月十二日代理书记员  马茂丽附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。