江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1511号
上诉人(原审被告)：江西立信置业投资集团有限公司，住所地江西省瑞昌市黄金工业园南园。
法定代表人：楼健栋，董事长。
委托诉讼代理人：张志浩，该公司法务。
被上诉人(原审原告)：胡建国。
委托诉讼代理人：聂梅，江西瀚友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万齐仁，江西瀚友律师事务所律师。
上诉人江西立信置业投资集团有限公司（以下简称立信公司）因与被上诉人胡建国商品房预售合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2017）赣0481民初314号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人立信公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定在规定的时间内履行了产权登记备案唯一义务，不存在违约行为。二、办理产权证的主体是被上诉人，什么时间内能办好产权证是产权部门的责任，与上诉人无关，不是上诉人能控制的，更不能将逾期办证的责任强加于上诉人。三、目前该房产还未实际交付给被上诉人使用，其占有、使用及经营管理权在上诉人，上诉人没有交付使用后逾期办理产权证的违约行为。四、违约金是违约方对未违约方造成损失的补偿，本案中上诉人并未违约，退一步说就算上诉人存在违约行为，至今也未给被上诉人造成损失。
被上诉人胡建国未提交答辩意见。
胡建国向一审法院起诉请求：一、判令立信公司向胡建国支付逾期办理房屋产权证的违约金3914.36元；二、判令立信公司在十五天之内为胡建国办理好房产证；三、判令立信公司退还胡建国购房契税3914.25元以及赔偿面积差损失；四、本案诉讼费由立信公司承担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实予以确认。双方争议焦点为：一、立信公司是否存在违约行为。立信公司对胡建国提供的《商品房买卖合同合同》真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为根据合同第十七条关于产权登记的约定，我公司仅有将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，而我公司已经进行备案，不存在违约行为；对胡建国提供的立信集团同意履行合约回复函、关于办证及5月份房租的回复和关于“中部庐山红木大市场”部分业主商铺（店面）产权多年未办理相关事项的上访信真实性、合法性均有异议，没有明确是针对本案胡建国，与本案无关。胡建国对立信公司提供的瑞昌市新建商品房网上签约系统截屏真实性、合法性、关联性均由有异议，与本案不属于同一个法律概念，不能达到其证明目的；委托经营管理合同真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为立信公司的使用权是胡建国根据委托经营管理合同赋予的，不是胡建国没有使用权，若胡建国没有使用权怎么把店面委托给立信公司经营？一审法院认为，双方的争议焦点为店面何时“交付使用”。胡建国、立信公司之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。按照买卖合同第九条有关“交付期限”的约定，出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，除因国家、省、市等有关部门颁布的相关法律法规或政策有变化而引致的延误或买受人未依约向出卖人支付应付购房款的情况下，出卖人才可据实予以延期。现在胡建国已经依约履行支付购房款的义务，且按照市场交易习惯，立信公司已在2014年5月2日将商品房交付给胡建国，胡建国因此享有店面的所有权。且根据经营管理合同，委托方系胡建国，受托人是瑞昌市立信商业运营管理有限公司，立信公司是担保方而非受托人。瑞昌市立信商业运营管理有限公司是基于胡建国的委托才对店面进行经营管理，但不能因此否定胡建国已享有店面的所有权。根据买卖合同第十七条“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因买受人提供的资料不及时或不齐全，办理产权证书时间为：买受人提供合格资料之日起往后顺延90天，出卖人无须承担任何违约责任”的约定。立信公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院依胡建国申请向瑞昌市国土资源局调查取证，瑞昌市国土资源局向一审法院出具回函，证实瑞昌市在2016年元月1日开始实施两证合一（房屋产权证和国有土地使用权证），统一为不动产权证；该局尚未收到涉诉房屋的不动产登记的材料和申请。自2014年5月2日将商品房交付给胡建国至今，立信公司未将办理权属登记的需由其提供的相关资料报产权登记机关，也未提供证据证实是因胡建国提供的资料不及时或不齐全导致顺延，其已经违反了合同约定，存在违约行为。二、关于胡建国要求立信公司在十五天之内为其办理好房产证。因胡建国提起诉讼时，涉诉房屋所在地江西省瑞昌市已经实行“两证合一”，对不动产实行不动产权登记。胡建国要求立信公司办理好房产证的诉讼请求已无现实可能和必要，经一审法院当庭释明，胡建国变更该项诉请为要求立信公司在十五天之内为其办理涉诉房屋不动产权证书。一审法院认为，房屋的交付使用和所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，仅仅是房屋的交付使用无法实现买受人购买房屋的目的，只有办理不动产转移登记，才发生物权变动的效力，商品房买卖合同的目的才能最终实现。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《城市商品房预售管理办法》第十二条等法律规定，不动产权证书的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理产权登记手续。出卖人在履行转移不动产义务的行为方式上，表现为提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理不动产登记手续。根据买卖合同第十七条关于产权登记的约定，出卖人负有的义务为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现胡建国已按合同约定向立信公司支付全部房款，立信公司协助胡建国办理不动产登记手续，取得房屋的不动产权证符合双方的合同约定及法律规定。故对于胡建国该项诉请，立信公司不是产权登记部门，无法“办好”不动产权证，但立信公司应向不动产权登记部门递交办理涉诉房屋的不动产权证所需资料，并协助胡建国办理该房产的不动产权登记手续。三、关于胡建国主张退还契税3914.25元和赔偿面积差损失。根据2016年4月19日由江西省财政厅、江西省地方税务局下发的赣财法[2016]32号《江西省财政厅江西省地方税务局关于部分调整我省契税税率的通知》的文件，对承受房地产开发企业新建非住宅的纳税人，其契税基准税率由4%下调至3%。胡建国在交房时确按4%的基准税率向立信公司缴纳契税，但目前涉诉房屋的不动产登记手续未办理下来，无法核实契税缴纳情况，胡建国又未提供证据证实立信公司已经按3%向相关部门缴纳契税，故无法支持胡建国要求立信公司按1%退还3914.25元契税的诉请。同理，根据胡建国、立信公司之间签订的商品房买卖合同第五条有关“面积确认及面积差异处理”的约定，面积差应根据产权登记面积和合同约定面积的差额来确定。截止目前，涉诉房屋的不动产登记手续未办理下来，无法核实产权登记面积，且胡建国又未提供证据存在面积差。经当庭释明，胡建国也并未明确要求立信公司赔偿多少损失。
一审法院本院认为，胡建国与立信公司签订的商品房买卖合同合法有效，应予履行。立信公司不依照约定，及时将办证材料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。胡建国主张立信公司支付违约金3914.36元（391436元×1%），一审法院予以支持。鉴于瑞昌市地区实行两证合一，胡建国同意变更诉请为办理不动产权登记，一审法院予以照准。对于胡建国要求立信公司退还其购房契税3914.25元以及赔偿面积差损失的诉请，因未提供证据证实，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、江西立信置业投资集团有限公司在本判决生效后一个月内向胡建国支付违约金3914.36元。二、江西立信置业投资集团有限公司应于本判决生效之日起一个月内向不动产权登记部门递交办理位于瑞昌市赛湖路西侧、杨林湖大街北侧2栋115、215号房屋的不动产权证所需资料，并协助胡建国办理该房产的不动产权登记手续。三、驳回胡建国其他的诉讼请求。如未按本判决履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费50元，由江西立信置业投资集团有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，上诉人江西立信置业投资集团有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。根据该合同第十七条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而上诉人未能在约定时间内履行备案手续，上诉人存在违约行为，应当承担相应的违约责任。根据该合同第十七条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，故上诉人应当向被上诉人按照约定比例支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，上诉人应当承担继续履行的违约责任，及时向不动产产权登记部门递交办理不动产权证所需资料。上诉人上诉提出其已按照合同约定在规定的时间内履行了产权登记备案唯一义务，不存在违约行为。经查，一审法院向瑞昌市国土资源局进行调查，该局证实未收到上诉人提交的涉诉房屋不动产登记材料和申请，故上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。上诉人上诉提出办理产权证的主体是被上诉人，什么时间内能办好产权证是产权部门的责任，与上诉人无关，不是上诉人能控制的，不能将逾期办证的责任强加于上诉人。经查，被上诉人未能获得产权证书的原因是上诉人未及时向瑞昌市国土资源局提交相关资料，上诉人应当承担逾期办证的相应责任，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。上诉人上诉提出目前该房产还未实际交付给被上诉人使用，其占有、使用及经营管理权在上诉人，上诉人没有交付使用后逾期办理产权证的违约行为。经查，上诉人与被上诉人对房屋已经交付和交付的具体时间均无异议，房屋委托经营与房屋所有权的取得属两个不同的法律关系，不能以涉案房屋委托他人经营来否认该房屋已经实际交付的事实，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。上诉人上诉提出违约金是违约方对未违约方造成损失的补偿，本案中上诉人并未违约，退一步说就算上诉人存在违约行为，至今也未给被上诉人造成损失。经查，因上诉人的原因导致被上诉人未能及时取得不动产权证，被上诉人不能完整享有不动产物权，损失必然存在，且合同明确约定了违约金的比例，上诉人提出被上诉人没有损失且没有损失就不能享有合同约定的违约金的主张无事实和法律依据，上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。
综上所述，江西立信置业投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人江西立信置业投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王烜城
审判员 周 炜
审判员 熊 涛
二〇一七年九月八日
书记员 敬鸿林