河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民二初字第23号
原告宁晋县恒基房地产开发有限公司，住所地河北省宁晋县北鱼乡北鱼二村。
法定代表人李荣涛，该公司董事长。
原告李荣涛。
二原告委托代理人赵建华，河北天宏律师事务所律师。
被告河北山水假日酒店有限公司，住所地河北省宁晋县凤凰北路546号。
法定代表人陈小宽，该公司董事长。
被告河北云顶房地产开发有限公司，住所地河北省宁晋县城小南海市场内四排30号所属单元楼。
法定代表人陈小宽，该公司董事长。
被告陈小宽。
被告贾艳红。
被告李玉湖。
原告宁晋县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、李荣涛与被告河北山水假日酒店有限公司（以下简称山水公司）、河北云顶房地产开发有限公司（以下简称云顶公司）、陈小宽、贾艳红、李玉湖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告恒基公司、李荣涛的委托代理人赵建华到庭参加诉讼，被告山水公司、云顶公司、陈小宽、贾艳红、李玉湖经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告恒基公司、李荣涛诉称，被告山水公司与被告云顶公司的股东均是被告陈小宽、贾艳红，被告陈小宽、被告贾艳红分别占两家公司的80%、20%的股份。山水公司、云顶公司均系独立的法人单位。被告李玉湖系被告山水公司、云顶公司不动产项目转让的代理人，同时他也是被告陈小宽、被告贾艳红与原告李荣涛股权转让合同的代理人。2014年3月8日，原告李荣涛作为法人代表受原告恒基公司委托与四被告陈小宽、贾艳红、山水公司、云顶公司签订了《河北山水假日酒店有限公司、河北云顶房地产开发有限公司股权及酒店改扩建项目转让协议》。虽然该协议上显示了股权转让的部分内容，但由于作为被告山水公司、云顶公司的股东被告陈小宽、贾艳红没有给代理人李玉湖的书面授权，李玉湖的股权转让的代理行为显然是无效的。本协议的主要内容实质上被告两公司将山水假日酒店地块及地上附属建筑物和山水假日酒店改扩建项目以8300万元转让给原告恒基公司，将云顶公司的价值约3000万元的剩余房产以80%的价格即2400万元转让给原告恒基公司。以上款项的履行期限为，协议签订后24小时内原告恒基公司将第一笔4500万元山水酒店项目转让款交给被告山水公司、云顶公司，被告山水公司、云顶公司开始为原告恒基公司办理山水假日酒店的清点交接工作；原告恒基公司在2014年3月31日前支付给被告山水公司、云顶公司4500万元（其中含山水假日酒店的转让金余款3800万元及预支付云顶公司剩余房产转让款700万元）；在2014年5月31日前支付第三笔即云顶公司的剩余房产销售款，协议签订时，预计为3000万元。原告恒基公司按照协议约定将第一期、第二期项目转让款共计9000万元交给了被告山水公司、云顶公司，被告山水公司、云顶公司仅将建筑物山水假日酒店及酒店改扩建项目交给了原告恒基公司，原告恒基公司也在接管酒店改扩建项目后，进行了自行投资建设，对建筑物山水酒店进行了重新装修改造。又因为被告山水公司、云顶公司自2014年5月31日至今，迟迟无法将云顶公司的剩余房产进行清算及交接给原告恒基公司，所以第三笔项目转让款根本无法完成。后经原告恒基公司了解，被告云顶公司的部分房产已经被法院查封，云顶公司的剩余房产转让已经成为不可能履行。综上所述，原告恒基公司与被告山水公司、云顶公司双方仅对协议约定的山水假日酒店本身及酒店改扩建项目进行了转让交接，因被告山水公司、云顶公司的法律责任直接导致原协议约定的云顶公司的剩余房产转让部分根本无法继续履行，在原告公司多次催促被告山水公司、云顶公司后，仍然无法完成。根据我国《合同法》第九十四条第（五）项的规定及第九十七条的规定，原告要求对尚未履行的部分终止履行，并要求被告山水公司、云顶公司退还预收取的原告恒基公司700万元的转让款，且按照银行同期贷款利率的4倍赔偿原告恒基公司损失。又因为另三被告陈小宽、贾艳红、李玉湖在被告山水公司、云顶公司或为股东，或为《转让协议》直接操办人，其过错责任是非常明显的，故诉至法院，请求：1、依法确认原告李荣涛与被告李玉湖代理被告陈小宽、被告贾艳红签订的协议中的股权转让部分无效；2、依法确认原告恒基公司与被告山水公司、云顶公司之间上述协议中已经履行的转让山水假日酒店地块及地上建筑物及改扩建项目部分合法有效；被告山水公司、云顶公司协助原告公司办理过户手续；3、判令终止协议中关于云顶公司剩余房产转让部分的履行：4、判令被告山水公司、云顶公司返还预收取的原告恒基公司700万元的云顶公司剩余房产转让款，并按照同期银行贷款利率的四倍赔偿原告经济损失；5、被告陈小宽、贾艳红、李玉湖对第4项诉讼请求部分承担连带责任；6、诉讼费由被告承担。
原告恒基公司、李荣涛为支持其主张，提交以下证据：证据1、原告李荣涛身份证、原告恒基公司企业营业执照、企业组织机构代码、法定代表人身份证复印件；证据2、2014年3月8日《河北山水假日酒店有限公司、河北云顶房地产开发有限公司股权及酒店改扩建项目转让协议》；证据3、三份收据及四份银行汇款通知单，证明已将9000万元转让款交付给云顶公司、山水公司，二公司出具收据；证据4、委托转账声明及授权被告李玉湖代理云顶公司、山水公司进行转让事宜的特别授权委托书；证据5、河北省石家庄市中级人民法院（2015）石立保字第00080号民事裁定书、河北省宁晋县人民法院（2015）宁民保字第59号民事裁定书，证明云顶公司的剩余房产已经被法院查封，导致协议约定的云顶公司剩余房产部分转让不能实现；证据6、云顶公司、山水公司工商登记表；证据7、山水酒店地块附图。
五被告未答辩，也未提交证据。
经审理查明，被告山水公司和云顶公司均为独立的企业法人。被告陈小宽、贾艳红均为被告山水公司和云顶公司的股东，两人分别占被告山水公司和云顶公司80%、20%的股份。
2014年3月8日，恒基公司的法人代表李荣涛作为受让方（乙方），山水公司、云顶公司的全体股东作为转让方（甲方），李玉湖作为甲方的授权代理人，签订了《河北山水假日酒店有限公司、河北云顶房地产开发有限公司股权及酒店改扩建项目转让协议》（以下简称《转让协议》），协议主要约定：一、转让事项。甲方转让山水公司及云顶公司全部股权及该酒店改扩建项目予乙方，总价格为人民1.763亿元，其中山水假日酒店地块及地上附属建筑物和山水假日酒店改扩建项目价值为8300万元（包括山水假日酒店建筑面积约21000平方米折价5000万元，山水假日酒店项目占地约12389平方米折价1080万元，山水假日酒店改扩建项目预期盈利2220万元）、云顶公司剩余房地产价值9300万元，剩余房地产由甲方自行销售收款至2014年5月30日止，销售后剩余存量房产按原双方认可的价格计算总价，按剩余存量总价款的80%确定为最后一笔付款的数额。二、支付方式及期限。协议签订后乙方向甲方支付4500万元作为第一笔转让金，甲方开始办理山水假日酒店的清点交接工作；乙方于2014年3月31日前支付第二笔转让金4500万元（其中含山水假日酒店的转让金余款3800万元及预支付云顶公司剩余房产转让款700万元）；乙方于2014年5月31日前支付第三笔转让金，即甲方剩余销售房产金额，预计为3000万元。三、移交情况。全部转让金支付前，山水公司的公章、合同专用章、财务章、法定代表人章及其他可能代表公司的所有印章进行登记并由双方共同保管；云顶公司印章于股权变更完毕时交付；财产及相关档案资料由双方共管；甲方配合办理公司工商登记变更手续等。四、甲方保证此次股权转让已征得全体股东的同意，公司财产不受第三方提出主张，由此出现的任何争议，均由甲方承担一切后果及相应赔偿责任。甲方保证配合乙方完成资产清点和确认，保证为乙方公司名下各种证照、权利证明的更名。李荣涛、李玉湖在《转让协议》上签字，山水公司、云顶公司加盖公章。
签订《转让协议》时，被告山水公司、云顶公司书面授权被告李玉湖全权代理转让事宜。被告陈小宽、贾艳红没有书面授权李玉湖代理两人进行股权转让事项，《转让协议》签订后，李玉湖的代理行为也未得到陈小宽、贾艳红的追认。
协议签订后，原告恒基公司依约将第一期、第二期转让款共计9000万元交给被告山水公司和云顶公司，被告山水公司和云顶公司向原告恒基公司出具收款收据。被告山水公司、云顶公司仅将建筑物山水假日酒店及酒店改扩建项目交给了原告恒基公司，原告恒基公司在接管酒店改扩建项目后，自行投资对建筑物山水酒店进行了重新装修改造。被告山水公司、云顶公司自2014年5月31日至今，没有将云顶公司的剩余房产进行清算并交接给原告恒基公司。被告云顶公司的部分房产已经被法院查封。
以上事实有原告恒基公司提交的《转让协议》、三份收据及四份银行汇款通知单、委托转账声明、特别授权委托书、河北省石家庄市中级人民法院（2015）石立保字第00080号民事裁定书、河北省宁晋县人民法院（2015）宁民保字第59号民事裁定书等证据加以证实，本院予以确认。
本院认为，《转让协议》中虽约定了将陈小宽、贾艳红全部股权转让给李荣涛，但签订《转让协议》时，被告陈小宽、贾艳红没有书面授权李玉湖代理两人进行股权转让事项，《转让协议》签订后，李玉湖的代理行为也未得到陈小宽、贾艳红的追认。因此李玉湖的股权转让的代理行为无效，原告关于确认《转让协议》中关于将陈小宽、贾艳红股权转让给李荣涛的约定无效的主张，本院予以支持。
《转让协议》中酒店改扩建项目的转让内容是原告恒基公司和被告山水公司、云顶公司在双方自愿的基础上，平等协商达成的协议，是双方的真实意思表示，合法有效。从《转让协议》中酒店改扩建项目转让部分约定的内容和履行情况看，该协议实质上被告山水公司、云顶公司将山水假日酒店地块及地上附属建筑物和山水假日酒店改扩建项目以8300万元转让给原告恒基公司，将云顶公司的价值约3000万元的剩余房产以80%的价格即2400万元转让给原告恒基公司。协议签订后，原告恒基公司依约将第一期、第二期转让款交给被告山水公司和云顶公司，被告山水公司、云顶公司将山水假日酒店及酒店改扩建项目交给了恒基公司，原告恒基公司接管后自行投资对建筑物山水酒店进行了重新装修改造。因此《转让协议》中原告恒基公司与被告山水公司、云顶公司已经履行的转让山水假日酒店地块及地上建筑物和改扩建项目合法有效，被告山水公司、云顶公司依法应按转让协议约定协助原告恒基公司办理过户手续，即协助办理被告山水公司和云顶公司名下各种证照、权利证明的更名。
《转让协议》签订后，被告山水公司、云顶公司未按协议约定将云顶公司的剩余房产进行清算并交接给原告恒基公司，且被告云顶公司的部分房产已经被法院查封。《转让协议》关于将云顶公司剩余房产转让给原告恒基公司的约定事实上不可能履行，该转让部分依法予以解除并终止履行。被告山水公司、云顶公司应将收取的该部分转让款700万元返还给原告恒基公司，并赔偿原告恒基公司的损失。因原告恒基公司未提交证据证明其受到的损失，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利息的150%计算。
《转让协议》中的股权转让部分无效，原告要求被告陈小宽、贾艳红和李玉湖连带偿还转让款700万元并赔偿损失的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
原告李荣涛是原告恒基公司的法定代表人，其在《转让协议》上签字，就酒店改扩建项目协议部分其履行的是职务行为，不具备诉讼主体资格，其对被告山水公司、云顶公司的起诉依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、《河北山水假日酒店有限公司、河北云顶房地产开发有限公司股权及酒店改扩建项目转让协议》中关于将被告陈小宽、贾艳红股权转让给原告李荣涛的约定无效。
二、《河北山水假日酒店有限公司、河北云顶房地产开发有限公司股权及酒店改扩建项目转让协议》中原告宁晋县恒基房地产开发有限公司与被告河北山水假日酒店有限公司、被告河北云顶房地产开发有限公司已经履行的转让山水假日酒店地块及地上建筑物及改扩建项目部分有效；被告河北山水假日酒店有限公司、被告河北云顶房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内，协助原告宁晋县恒基房地产开发有限公司办理被告河北山水假日酒店有限公司和河北云顶房地产开发有限公司名下各种证照、权利证明的更名。
三、终止《河北山水假日酒店有限公司、河北云顶房地产开发有限公司股权及酒店改扩建项目转让协议》中关于云顶房地产剩余房产转让部分的履行。
四、被告河北山水假日酒店有限公司、被告河北云顶房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向原告宁晋县恒基房地产开发有限公司返还预收取的700万元剩余房产转让款，并赔偿自2014年5月31日起按中国人民银行同期同类贷款年利息的150%至实际支付之日止的损失。
五、驳回原告宁晋县恒基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回原告李荣涛对被告河北山水假日酒店有限公司和河北云顶房地产开发有限公司的起诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，由被告河北山水假日酒店有限公司、被告河北云顶房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 张新戈
审判员 何秀艳
审判员 秦一臣
二〇一六年三月十六日
书记员 陈勇铮