江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民再指字第17号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：南昌春的白金会娱乐有限公司。
法定代表人：陈伟，该公司经理。
委托代理人：梁年萍，江西赣兴律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谢翔鹰，男，汉族。
委托代理人：吴阳阳，江西英华律师事务所律师。
申请再审人南昌春的白金会娱乐有限公司因与被申请人谢翔鹰房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）洪民三终字第35号民事判决，向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院于2014年10月29日作出（2014）赣民申字第185号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。南昌春的白金会娱乐有限公司委托代理人梁年萍，谢翔鹰及其委托代理人吴阳阳到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月28日，一审原告谢翔鹰起诉至南昌市青山湖区人民法院后移送南昌市东湖区人民法院称，2012年9月13日，原、被告签订了一份租赁合同书，合同约定：“甲方（被告）将坐落在南昌市扬子洲路21号的房屋及所有设施设备租赁给乙方（原告）使用，租赁期从2012年9月16日至2016年3月26日，每月租金15万元，装修期2个月，装修期间免收租金，乙方二次装修改造，应向消防、城建等相应部门申报改造手续；甲方应确保乙方经营期间所需一切证照齐全有效合法……”。合同签订后，原告依约向被告支付了合同保证金30万元，且支付了营销入场费166000元，但被告一直未向原告提供相应营业证照。2012年10月14日，原告决定对租赁房屋进行装修，并以函的形式告知了被告所需的材料且要求被告提供营业执照，但被告迟迟未将相应材料和证照交付于原告，致使原告无法完成装修审批手续，也无法进行开业准备。后来，被告将车辆横停在租赁房屋大门前，并切断了租赁房屋电源，再后来，被告又封了租赁房屋大门，致使原告无法进入租赁房屋。另外，原告在试营业期间，经被告允许，使用了被告提供的第三人所有的POS机，被告至今未将营业款235807元返还原告。故原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同书》；2、判令被告返还原告合同保证金30万元；3、判令被告返还原告营业款共计235807元；4、判令被告赔偿原告各项损失共计349194元；5、本案诉讼费用由被告承担。后原告向本院提出申请，要求撤回第三项诉讼请求即要求撤回判令被告返还原告营业款共计235807元的诉讼请求。
一审被告南昌春的白金会娱乐有限公司辩称，1、原告提出解除合同的理由不成立，本案租赁纠纷违约方在于原告而非被告。原告利用装修期间不计算租金便利，擅自营业违反了合同约定及法律的规定。原告提出装修申请是在答辩人要求其整改的前提下才决定要装修的，但其并没有到市房管部门申请房屋装修许可单，也没有提交装修的设计方案和施工图，答辩人无法确定其是否需要装修的真实意愿。答辩人也为此专门复函要求原告提交设计方案和施工图，但原告一直未提交。原告没有按合同约定向答辩人支付租金，根据合同的约定，除去装修免租期两个月外，原告应在2012年11月16日之前将第一个月的租金支付给答辩人，答辩人为此还专门发函向原告追缴，但原告一直未支付租金。原告提前终止合同，根据合同约定，其交纳的保证金依法不予退回给原告。2、在本案中答辩人没有违约行为。答辩人已经按合同约定如实将全部租赁房屋及相关设备交由原告。答辩人所有的经营手续包括营业执照、消防、卫生的许可证均一应俱全，在签订合同时，原告已对此全部予以了解。鉴于本案的这一事实，答辩人保留对原告反诉或另行起诉的权利。请求合议庭在查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。
南昌市东湖区人民法院一审查明，2012年9月13日，谢翔鹰（乙方）与南昌春的白金会娱乐有限公司（甲方）签订一份《租赁合同书》，合同约定：1、甲方将坐落在南昌市扬子洲路21号的房屋（1-4楼，建筑面积约6000平方米，不包括一楼所有包厢及原厨房和原仓库）及所有设施设备租赁给乙方使用，租赁期从2012年9月16日至2016年3月26日。2、甲方出租给乙方的房屋租金每月15万元，实行先付租金后使用的原则，装修期2个月，装修期间免收租金。3、本合同签订之日起二日内，乙方须支付合同保证金30万元给甲方，合同期满，双方不再续约，由甲方将合同保证金在期满后三天内退还给乙方。该保证金不计算利息同时在租赁期内不折抵租金。4、乙方所用的水、电费等相关费用必须按月按时按实际用量向甲方缴纳，如乙方未按时交纳水、电费由此产生的一切责任都由乙方承担。5、甲方原投资的电力变压器、发电机组、锅炉设备、音响设备、电脑点歌系统、沙发、茶几及各种用具等移交给乙方使用，在租赁到期时，乙方须交还给甲方，如有缺失的，乙方须赔偿给甲方，如有损坏的，乙方须负责维修好后交还给甲方，乙方不得以甲方给予乙方使用的资产或以甲方名义对外进行任何形式的抵押或担保。6、乙方逾期支付租金除如数补交实际应交金额外还需承担所欠租金总额每日2%的滞纳金，连续拖欠达30天行为的，甲方有权终止合同，已交房租与合同押金甲方不予退还。7、由于乙方需进行二次装修改造，所有改造费用由乙方承担，如甲方单方面原因终止该合同，二次装修改造费用由甲方全部承担，如乙方违约或提前终止本合同乙方所交合同保证金归甲方所有，甲方不退还给乙方。同时，乙方二次装修改造费用由乙方承担，甲方不予承担，乙方二次装修改造，应向消防、城建等相关部门申报改造手续，如乙方不申报手续施工，所产生的停业处罚全部由乙方承担赔偿。8、甲方应确保乙方经营期间所需一切证照齐全有效合法，乙方日常经营所需的出具证明盖章等甲方必须配合，在租赁期内所有证照的年检换证费用全部由乙方承担。9、有关本协议的通知、请求等，均需以书面形式为准，并采用专人送达或邮寄方式传递至本合同之首所列双方地址，在该书面信函寄出15日后，即视为函件对方已经收到。10、除合同期满，甲方不得以任何理由终止本合同履行，否则甲方应赔偿乙方所有支付给营销经理的入场费。合同签订后，谢翔鹰向南昌春的白金会娱乐有限公司支付了保证金30万元，南昌春的白金会娱乐有限公司将租赁房屋及其原投资的音响设备、电脑点歌系统等设施交付给谢翔鹰经营使用。谢翔鹰自2012年9月17日起在租赁房屋内开始营业。2012年10月8日，“谢先生”报警称，在亚洲CD白金会所有两人偷走电脑芯片，南昌市公安局东湖分局七里街派出所处警情况载明：到达现场，询问报警人可了解，是前任老板和现在老板合同纠纷，引发前任老板叫了人把电脑芯片拿走。2012年10月9日，群众报警称，在亚洲CD白金会所有人恶意破坏电表导致会所断电，南昌市公安局东湖分局七里街派出所处警情况载明：到达现场，是承包者与原经营者（股东）之间的经济纠纷。2012年10月10日，南昌春的白金会娱乐有限公司向谢翔鹰发出通告（通告上的打印日期为2012年10月8日，张贴通告的照片日期为2012年10月10日），称谢翔鹰承租的其房屋目前发生部分违规问题：四楼装修手续仍未进行申报并在装修期间不能营业，消防存在重大隐患，员工存在场内留宿并中途留门外出问题等，因以上原因，现强制对场所进行停业整改，待整改验收合格后方可恢复营业。2012年10月14日，谢翔鹰向南昌春的白金会娱乐有限公司复函称，其于2012年10月10日已收到南昌春的白金会娱乐有限公司发出的《整改通告》，其决定停止试营业、对租赁房屋继续进行装修并正在办理装修申报手续，但需要南昌春的白金会娱乐有限公司提供租赁房屋的房产证复印件、租赁合同等材料，并要求南昌春的白金会娱乐有限公司提供租赁合同约定第八条第1款约定的一切证照，以待工商等部门检查时使用，并要求南昌春的白金会娱乐有限公司返还其在试营业期间用刷卡机刷的20余万元营业额，以及要求其将停放在租赁房屋大门口的车辆移走、归还配电间、大门、包房钥匙、控制点歌系统的加密狗u盘。2012年10月18日，南昌春的白金会娱乐有限公司向谢翔鹰复函称，其函件已收悉，其函件中提及的再装修事宜，其将尽力配合，但要求其提供书面的有关需要装修的具体项目和内容以及相关装修设计方案和施工图。2012年10月31日，谢翔鹰向南昌春的白金会娱乐有限公司复函称，其依约无义务向南昌春的白金会娱乐有限公司提供装修项目和内容以及相关装修设计方案和施工图，并重新提出了2012年10月14日复函中提出的要求。
另查明，南昌春的白金会娱乐有限公司将诉争房屋租赁给谢翔鹰之前曾在诉争房屋内经营卡拉OK厅娱乐活动，谢翔鹰承租该房屋后，以试营业的名义在1-3层内经营卡拉OK厅娱乐活动。谢翔鹰主张其在2012年11月13日便被南昌春的白金会娱乐有限公司赶出了租赁房屋，南昌春的白金会娱乐有限公司自认其于2012年12月中旬将诉争房屋及其相关设施另行租予他人经营使用。
再查，为证明谢翔鹰聘用了罗娇娇、陈霖、赵丽萍、凌杰作为营销经理，并向其四人支付了入场费166000元，谢翔鹰向本院提交了谢翔鹰分别与署名为陈霖、赵丽萍及与署名为罗娇娇签订的劳动合同各一份及署名为陈霖的出具的收到谢翔鹰亚洲CD白金会入场费8万元的收条、署名为罗娇娇的出具的收到谢翔鹰入场费8万元的收条及一份难以辨别姓名的内容为收到亚洲CD白金会补偿款（入场费）6000元的收条一份。南昌春的白金会娱乐有限公司对此质证时表示，这些证据与本案无关，根据其双方租赁合同约定，谢翔鹰对其经营期间的经济损失独立承担，并且独立承担经营期间的法律责任和安全责任。为证明谢翔鹰支付装修费150944元和员工工资32250元，谢翔鹰向本院提交了装修结算清单、工资表二份，南昌春的白金会娱乐有限公司对此质证时表示，对这些证据三性均有异议，工资表与本案无关，装修的结算清单只是打印件，但这些说明谢翔鹰对其租赁场所进行了装修，并未因南昌春的白金会娱乐有限公司没有提交相关手续而使其无法装修。
南昌市东湖区人民法院一审认为，谢翔鹰、南昌春的白金会娱乐有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因南昌春的白金会娱乐有限公司已终止其与谢翔鹰之间租赁合同的履行，并已将诉争房屋及其相关设施另行租予他人经营使用，故对谢翔鹰要求解除谢翔鹰、南昌春的白金会娱乐有限公司签订的《租赁合同书》的诉请，法院予以支持。因谢翔鹰、南昌春的白金会娱乐有限公司约定自2012年9月16日到11月16日的两个月为免付租金的装修期，谢翔鹰、南昌春的白金会娱乐有限公司在此期间就因装修问题及试营业问题发生争执，且南昌春的白金会娱乐有限公司自认其于2012年12月中旬就已将诉争房屋及其相关设施另行租予他人经营使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，南昌春的白金会娱乐有限公司应返还谢翔鹰合同保证金30万元。对于谢翔鹰要求判令南昌春的白金会娱乐有限公司返还营业款235807元的诉请，谢翔鹰虽在法庭调查结束后向法院提交撤回申请，但其撤回该项诉请，并不损害他人利益，系其对自己诉讼权利的处分，法院予以准许。但根据《诉讼费用交纳办法》第三十五条之规定，该部分请求数额的案件受理费应由谢翔鹰负担。对于谢翔鹰要求判令南昌春的白金会娱乐有限公司赔偿其入场费、员工工资、装修费各项损失共计349194元的诉请，因入场费、员工工资系谢翔鹰在免付租金的装修期间所支付的经营成本，且其未提供相应支付凭证，亦未提供装修实际发生的费用票据，故对谢翔鹰该诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除谢翔鹰与南昌春的白金会娱乐有限公司于2012年9月13日签订的《租赁合同书》。二、南昌春的白金会娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向谢翔鹰返还合同保证金30万元。三、驳回谢翔鹰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案由谢翔鹰预交的案件受理费12650元，由谢翔鹰承担6850元，由南昌春的白金会娱乐有限公司承担5800元（此款限南昌春的白金会娱乐有限公司随上述款项一并给付谢翔鹰）。
南昌春的白金会娱乐有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，根据双方签订的合同约定，被上诉人如连续拖欠达30天租金仍未支付时，上诉人有权终止合同的履行并不退还合同押金，现被上诉人2012年11月17日就应缴纳每月15万元的租金，但直至2011年12月17日仍未缴纳，拖欠租金已达30天，上诉人有权终止合同并不退还合同押金，综上，被上诉人违反合同约定擅自在装修免租期内营业，不仅违反相关法律规定，还损害了上诉人的合法权益，并在免租期到期后，又违约不支付租金，对于其的恶意主张，依法不应得到法律的支持，要求二审法院查清事实后依法撤销一审判决第二项并改判不返还被上诉人合同保证金30万元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人谢翔鹰答辩称，上诉人在答辩人承租期间，对承租房屋进行断电，指使他人拿走了答辩人点歌芯片，上诉人以种种严重违约行为，已经提前终止合同履行，且已将房屋另租他人，故一审法院判令上诉人返还答辩人30万元保证金，符合法律规定；租赁合同并没有约定装修期间不能进行营业，而且答辩人营业所需的人员、刷卡机全部由上诉人提供，每天还会派会计到答辩人处核帐，所以上诉人明知答辩人营业情况，上诉人称答辩人违约且违法，没有依据，综上，要求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间被上诉人谢翔鹰提供了一份东湖公安分局七里街派出所2013年11月15日的情况说明及四张照片，证明2012年10月8日、9日左右上诉人将汽车停放在被上诉人店面门口等，阻止其经营，导致合同无法履行。上诉人质证认为，对情况说明的内容的真实性、合法性、关联性均有异议，认为芯片在双方签订合同时说已经给了被上诉人，没有任何证据证明上诉人委派音响师拿走芯片；对照片的三性也均有异议，认为照片拍摄的时间不能确定是在其主张的时间，从照片内容可以看出，场所正在停业装修，不存在经营期间。本院认证如下：情况说明是东湖公安分局七里街派出所出具的，对其真实性本院予以确认，照片因没有拍摄日期，其真实性及与本案的关联性本院均无法确认。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院二审认为，谢翔鹰与南昌春的白金汇娱乐有限公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应切实履行。根据上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司的上诉及被上诉人谢翔鹰的答辩，并经当庭确认，本案双方当事人二审争议的焦点是：上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司是否应返还被上诉人谢翔鹰合同保证金30万元？按照双方合同的约定，2012年9月16日至11月16日为免租期，2012年10月双方就因装修及试营业问题发生纠纷，10月8日被上诉人谢翔鹰报警称有人偷走电脑芯片，2013年11月15日南昌市公安局东湖分局七里街派出所情况说明载明系原亚洲CD白金汇负责人刘猛通知音响师拿走了被上诉人音响点歌系统电脑芯片，10月9日接群众报警称有人恶意破坏电表导致会所断电，派出所处警情况载明，到现场，是承包者与原经营者（股东）之间的经济纠纷，被上诉人谢翔鹰自述称因被拿走点歌电脑芯片、断电等无法继续营业2012年11月13日离开租赁场所，并于2012年11月23日诉至青山湖区人民法院要求解除租赁合同，返还合同保证金并赔偿其经济损失，2012年12月中旬上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司已将租赁房屋另行租给他人，综合上述情况，一审判决上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司返还被上诉人谢翔鹰合同保证金30万元并无不当，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元由上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司承担。
南昌春的白金会娱乐有限公司申请再审称，一、原二审判决未认定被申请人违约，属认定事实错误。2012年9月13日，申请人（甲方）与被申请人（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定甲方将坐落于南昌市扬子洲路21号的房屋及所有设备租赁给乙方使用，租赁期从2012年9月16日至2016年3月26日；房屋租金每月15万元，实行先付租金后使用原则，装修期2个月，装修期间免收租金；本合同签订之日起二日内，乙方须支付合同保证金人民币30万元，合同期满，双方不再续约，由甲方将保证金在期满三日内退还给乙方。合同签订后，被申请人违约在先，未到城建、消防等部门办理任何手续，未对租赁场所做任何装修，即开始营业。申请人无奈，于2013年10月8日向被申请人发出《整改通告》，对其未到城建、消防部门申报、办理装修等相关手续；消防相关问题；员工留宿问题；容留吸毒现象等部分违规问题进行了通告。被申请人复函称其决定停止试营业，同时称被申请人派人拿走加密狗U盘使其不能营业，其一、说明其在收到整改通告后仍在违约营业，复函所称内容亦是阳奉阴违，其二、证据显示根本就没有加密狗U盘一说，更加不存在导致系统崩盘。综上，被申请人在合同签订后未报批城建、消防等手续以及未装修的情况下，即开始营业属严重违约。二、原二审判决申请人退还被申请人保证金30万元无法律依据，适用法律确有错误。保证金，即履约保证金，是合同当事人为保证双方签订的合同得以履行保证金。本案在合同中对保证金亦约定，申请人在合同到期后三日内归还被申请人。而在合同签订后，被申请人即违约进行营业，导致纠纷发生，理应承担违约责任，承担合同无法履行的责任，故该保证金理应不予返还。且在申请人发出《整改通知》后，阳奉阴违继续营业，导致纠纷发生以及合同无法继续履行，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定；合同解除后......；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被申请人严重违约，导致申请人损失，保证金不应退还，同时，还应承担赔偿申请人损失的责任。故本案原一、二审判决认定事实、适用法律错误。请求上级人民法院再审，判令：1、撤销原一、二审法院民事判决；2、驳回被申请人谢翔鹰的诉讼请求；3、原一、二审及再审案件受理费由被申请人谢翔鹰承担。
被申请人谢翔鹰辩称，一、春的白金会存在以下严重违约行为致使合同目的无法实现，一审、二审法院关于返还保证金判决认定事实清楚，证据确实充分。双方签订的《租赁合同》的第八条第1款明确约定，答辩人承租期间，春的白金会不得以任何理由干涉原告经营；但合同签订后，在2012年10月8日、9日，春的白金会派人连续两天到答辩人承租房屋内实施断电，拿走控制整个电脑系统的电脑芯片，随后，还将车辆故意停放在出租房屋门口，2012年11月21日春的白金会派人将所有大门关闭，春的白金会以上每个行为都已经严重影响了答辩人使用承租的房屋，致使双方间合同无法执行，被告构成根本违约。而且，春的白金会在一审时已经自认其在2012年12月中旬已经将房屋另租他人的事实。二、答辩人在合同履行过程中，不存在违约行为。1、2012年9月13日，双方签订租赁合同后，答辩人营业所需的人员、设备、刷卡机全部由春的白金会提供，每天营业结束，春的白金会均会派会计到答辩人处与答辩人核实一天刷卡消费金额，而且在答辩人试经营期间，春的白金会也未提过答辩人不能经营，另外，租赁合同并没有约定装修期间不能进行营业，所以，答辩人试营业申请人知晓且并不违反合同约定。2、答辩人在对承租房屋装修时，已经向有关部门申报，因需要提供房屋房产证、房东身份证等证件才可以申报，但答辩人向春的白金会要求其给付以上材料时，对方一直未给付，所以答辩人不存在违约。三、请求贵院依法支持答辩人在一审中关于349194元损失的诉讼请求。因春的白金会违约行为，造成了答辩人各项损失349194元，一审中提供了相应的证据，请求贵院予以支持。综上所述，请求依法驳回申请人再审申请，并支持答辩人要求损失的诉讼请求。
本院再审查明，一、二审查明的事实再审予以确认。
另查明，2012年11月13日南昌春的白金会娱乐有限公司发通知函给谢翔鹰称，根据2012年9月13日您与我公司签订的租赁合约第二条“先交租金后使用”的规定，您应在2012年11月16日之前将当月租金15万元付至我公司账户。
本院再审认为，谢翔鹰与南昌春的白金会公司签订《租赁合同书》有“先交租金后使用”、“装修期2个月，装修期间免收租金”的条款，但双方在合同中未对装修期间如何计算及未进行全面装修前是否能营业进行约定，致使在合同履行过程中，双方就因装修及试营业等问题发生纠纷，导致双方无法继续履行合同，原一、二审判决解除双方的合同及退还保证金并无不当，应予维持。一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。申请人再审理由不充分，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2014）洪民三终字第35号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊义元
审 判 员 罗 琛
代理审判员 戴泰苛
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 施 毅