北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第03484号原告徐亚君，女，1962年12月17日出生。委托代理人韩华，北京市盈科律师事务所律师。被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生。原告徐亚君与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢肖独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐亚君及其委托代理人韩华、被告罗顿公司委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐亚君诉称：2009年6月20日，原告与被告签订《商品房预售合同》，由原告购买被告开发的昌平区沙河镇高教园房屋（以下简称“诉争房屋”）。2009年6月27日，原、被告双方签订《补充协议》，约定诉争房屋总房款变更为718,259元，第一部分首付款为310,736元，第二部分为407,523元。合同签订后，原告于2009年6月22日向被告交付购房首付款310,736元，并于2009年6月27日支付第二笔购房款407,523元，至此原告已向被告支付全部购房款718,259元。按照原、被告双方签订的《商品房预售合同》第二十一条约定：出卖人应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书至日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金。原告认为，被告未按照双方签订的合同约定办理诉争房屋初始登记及所有权证书，其行为严重侵害了原告的合法权益，特诉到贵院，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋所在楼栋权属证明违约金109462.6元；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金93086.4元；3、诉讼费由被告承担。被告罗顿公司辩称：第一、事实方面：我司按合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。1、我司交付房屋后，原告无论是自住、出租、转让商品房，均已完全占有了商品房，并享有了商品房的所有权益。我司迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何实际损失，相反，在此期间，随着我司对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益，没有任何损失。2、房屋初始登记是房屋转移登记的前提，我单位同一违约行为承担双重违约责任，即便认为我单位办理产权登记违约，二者违约行为也不应重复评价，违约金也不应叠加计算，同时房屋初始登记事实上未给原告造成任何损失，和原告主张的损失也没有任何因果关系。第二、有关违约金的法律和司法解释方面：根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我司有权因违约金过高请求法院对违约金予以减少。1、根据《合同法》第114条，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。3、根据《合同法若干问题的解释（二）》第29条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。4、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。5、从以上法律规定可以看出，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故我司有权请求法院对违约金予以减少，法院也应当予以支持。第三、法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素：1、我单位开发建设的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，是北京市重点工程，我单位的商品房开发建设主要是为平衡沙河高教园区土地---一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我司几无获利，我司近年累计上缴税收约6至7亿元，并承担了日益上涨的拆迁成本，我单位给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会效益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。2、我司在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施建设过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我单位仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我司的财产状况，使我司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，我司已经向原告交付了房屋并办理了产权证书，原告完全占有使用该房屋、享有收益并获巨大增值，尽管我司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但原告并未因此造成任何损失，而楼栋权属证明（初始登记）逾期则完全和原告无关，希望贵院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条和29条的规定，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对原告主张的违约金利息和楼栋权属证明（初始登记）逾期造成的违约金全部驳回。经审理查明：2009年6月20日，徐亚君与罗顿公司签订编号为Y820198的《北京市商品房预售合同》，合同约定，徐亚君购买罗顿公司开发的位于昌平区北街家园八区7号楼14层4单元1402号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，徐亚君依约定向罗顿公司支付了全部购房款。2011年1月16日，罗顿公司向徐亚君交付了房屋。罗顿公司直到2013年3月21日，才办理完昌平区北街家园八区7号楼的楼栋权属证明，违约508天。2014年3月13日，徐亚君才取得昌平区北街家园八区7号楼14层4单元1402号房屋的产权证，违约432天，应支付违约金93086.4元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房发票、收据、发票、银行转账凭证、房屋所有权证、楼栋权属证明、房屋交付验收表、逾期交房违约金收据以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：徐亚君与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向徐亚君承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于徐亚君现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对徐亚君造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故本院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付徐亚君逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与原告主张的损失之间不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此徐亚君要求罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告徐亚君逾期办理房屋所有权证书违约金人民币一万八千六百一十七元二角八分；二、驳回原告徐亚君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百七十元，由原告徐亚军负担一千一百零六元（已交纳），由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担一千零六十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 谢 肖二〇一五年三月二十六日书 记 员 王婷婷