北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第18694号
原告赵淑清，女，1932年6月9日出生。
身份证号：×××
委托代理人梁晓晨，北京市元泓律师事务所律师。
被告张根柱，男，1970年3月20日出生。
身份证号：×××。
委托代理人陈娟，北京市一法律师事务所律师。
委托代理人徐辉，北京市一法律师事务所律师。
被告北京市海淀区苏家坨镇周家巷村村民委员会，住所地北京市海淀区苏家坨镇周家巷村。
组织机构代码：A0275XXXX。
负责人刘福义，村委会主任。
委托代理人陈宝国，男，北京市海淀区苏家坨镇周家巷村党支部委员。
原告赵淑清与被告张根柱、北京市海淀区苏家坨镇周家巷村村民委员会（以下简称周家巷村委会）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵淑清及其委托代理人梁晓晨与被告张根柱及其委托代理人陈娟、徐辉、被告周家巷村委会之委托代理人陈宝国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵淑清诉称，2002年我与张根柱签订《宅基地使用权及其他权利转让合同书》。2015年，我依法向海淀区法院起诉，请求确认2002年我与张根柱签订的《宅基地使用权及其他权利转让合同书》无效。海淀区法院依法做出（2015）海民初字第4264号判决，确认我与张根柱签订的《宅基地使用权及其他权利转让合同书》无效。随后，张根柱上诉，2015年4月23日，北京市第一中级人民法院做出（2015）一中民终字第03557号裁定，准予张根柱撤回上诉。2014年9月6日，因苏家坨镇周家巷村进行宅基地腾退搬迁，张根柱作为被腾退人与周家巷村委会签订了《宅基地腾退安置补偿协议书》。但我认为，张根柱并非苏家坨镇周家巷村集体经济组织成员，其购买宅基地上房产行为并不符合法律规定，宅基地及宅基地上房产的相关权利人也并不是张根柱，其亦不应是宅基地被腾退的适格主体。所以，张根柱与周家巷村委会签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》中被腾退人即张根柱并非适格主体，该协议不符合相关法律、行政法规的强制性规定，亦侵害了我应享有的相关合法权益。故诉至法院，请求法院判决确认张根柱与周家巷村委会之间签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》无效。本案诉讼费由张根柱和周家巷村委会承担。
被告张根柱辩称，赵淑清将诉争房屋出售给我，因我非本村集体经济组织成员，该买卖行为违反了法律规定，其行为无效。但该买卖行为发生在2002年，至赵淑清起诉买卖合同无效时，我已经重新翻盖了房屋一直居住到2014年拆迁，已经占有使用房屋十几年，也得到了村民和村委会的认可。我是合法的被拆迁安置人。根据诚实信用原则，应当认定我对诉争房屋有占有、使用、收益等权利，并认定周家巷村委会与我签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》有效。赵淑清出售诉争房屋后已经丧失了对诉争房屋的权利，也不是拆迁安置补偿协议当事人，该协议约定的补偿内容与其无关。我虽非该集体组织成员，但拆迁时依据有关规定给与我住宅区位补偿金是腾退人周家巷村委会根据《苏家坨镇宅基地腾退安置及补偿工作实施方案》及实施细则和相关规定，不违反法律的强制性规定。综上所述，赵淑清受利益驱动违背诚实信用原则提起诉讼，从制裁不讲诚信、鼓励支持诚信、维护社会公德的角度，请求法院驳回赵淑清的诉讼请求。
被告周家巷村委会辩称，我方认为根据周家巷村腾退细则的规定，张根柱作为宅基地实际使用人，有权作为被腾退人签订腾退协议，故诉争的《宅基地腾退安置补偿协议书》有效。本案最终结果我方听从法院判决。
经审理查明，2002年12月2日，赵淑清（甲方）与张根柱（乙方）签订《宅基地使用权及其它权力转让合同书》一份，该合同书载明：“1、甲方自愿将海淀区北安河乡周家巷村北街34号0.36亩的宅基地的使用权及其他权力转让给乙方，自2002年12月2日开始。2、甲方将全部有关宅基地的契约和相关证明材料，转交给乙方。3、宅基地的所有合法继承人出具书面同意证明并本人签字。4、村委会出具签定此合同的证明书。5、乙方按合同一次性付给甲方购房基地款叁万伍千元整。6、乙方购买宅基地使用权及其它权力的合同签字生效后，如遇不可抗拒的原因（国家统一规划占地、道路占地等）需要搬迁，乙方享受有关赔偿权力。7、本合同未涉及到的问题，双方可友好协商解决。8、本合同从签订之日起生效，一式三份，甲乙双方各执一份，村委会存档一份。”该合同书另注明：赵淑清手头不变，地更名改性（姓）。
上述合同书签订后，双方依约履行，张根柱将3.5万元支付给赵淑清，赵淑清将合同书所涉海淀区北安河乡（现苏家坨镇）周家巷村北街34号院及院内房屋交付给张根柱，并将已取得的诉争院落的北安河乡村民建房现场审核表及村民建设通知书交付张根柱。之后，张根柱将院内房屋全部拆除翻建为北房6间，并将院落封顶。2014年9月6日，因苏家坨镇周家巷村进行宅基地腾退搬迁，张根柱作为被腾退人与北京市海淀区苏家坨镇周家巷村村民委员会就诉争院落签订《宅基地腾退安置补偿协议书》，该协议书载明应安置对象为张根柱，房屋重置成新价为109143元，最大可置换安置房建筑面积为224.53平方米，张根柱应支付超面积价款45000元，各项补助奖励款合计770133.4元，自行周转补助费为34800元。上述协议书签订后，张根柱将诉争院落及房屋交由拆迁单位。
2015年，赵淑清来院起诉张根柱，要求确认双方签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》无效。本院经审理后认为宅基地属于农民集体所有，非集体经济组织成员购买宅基地上的房屋应属无效，赵淑清与张根柱非同一集体经济组织成员，双方签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》虽系当时双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效合同。本院作出（2015）海民初字第4264号民事判决书，判决赵淑清与张根柱签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》无效。判决后，张根柱不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉，案件审理过程中，上诉人张根柱自愿撤回上诉。北京市第一中级人民法院作出民事裁定书，裁定：准予上诉人张根柱撤回上诉。
另查，《苏家坨镇周家巷村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》第三条第三款规定“本实施细则所称被腾退人是指北京市海淀区苏家坨镇周家巷村宅基地的合法使用权人。”第十九条关于被腾退人的认定，原则如下“……三、与原宅基地使用权人无直系亲属关系，自行与原宅基地使用权人订立继承、买卖、赠与、转让等行为的人员，或经法院判决只享有房屋权利的人员，无权获得本村宅基地使用权……”。赵淑清的户籍登记在诉争院落，农业户口，张根柱的户籍登记地为江苏省铜山县大许镇板桥村6队，农业户口。
上述事实，有双方当事人的陈述、（2015）海民初字第4264号民事判决书、（2015）一中民终字第03557号民事裁定书、周家巷村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则、宅基地腾退安置补偿协议书等证据在案佐证。
本院认为，根据人民法院已经发生法律效力的民事判决所认定的事实及判决结果，赵淑清与张根柱签订的《宅基地使用权及其它权力转让合同书》无效，故张根柱不是周家巷村北街34号院内房屋所有权人。依据《苏家坨镇周家巷村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》相关条款的规定，张根柱亦不是周家巷村北街34号院宅基地使用权人。故根据《苏家坨镇周家巷村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》相关条款的规定，张根柱不应被认定为周家巷村北街34号院被腾退人。因此，周家巷村委会将张根柱作为该院宅基地被腾退人并与之签订宅基地腾退安置补偿协议书，缺乏事实及法律依据。现赵淑清作为原宅基地使用权人要求确认张根柱与周家巷村委会所签订的上述协议书无效之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：
张根柱与北京市海淀区苏家坨镇周家巷村村民委员会于二〇一四年九月六日签订的《宅基地腾退安置补偿协议书》无效。
案件受理费七十元（已由赵淑清预交），由张根柱、北京市海淀区苏家坨镇周家巷村村民委员会共同负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周志辉
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 周乐怡