四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1306号
上诉人（原审被告）谢苏民，男，生于1978年2月1日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人何削春，阆中市七里法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）庄发志，男，生于1974年8月17日，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）郑秋菊，女，生于1975年10月11日，汉族，住四川省阆中市。
二被上诉人委托代理人缪永展，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。
上诉人谢苏民因与庄发志、郑秋菊租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢苏民及其委托代理人何削春，被上诉人庄发志、郑秋菊委托代理人缪永展均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年4月11日，庄发志、郑秋菊作为甲方与谢苏民作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：庄发志、郑秋菊将其自有的位于阆中市公园路XX号(面积约2000平方米)共5层房屋连同室内装修和经营设备一并租赁给谢苏民经营宾馆、茶楼，租赁期限为十年(2012年8月1日作为起算时间)，租金前二年为每年65万元，二年后按前一年租金的6％逐年递增，谢苏民每年的8月31日前付清下年度的租金。如拖欠租金10日以上的视为根本性违约，出租方可以无条件收回房屋，并要求承租方承担违约金。该合同第十一条对违约责任作了约定：任何一方在根本性违约的情况下，应向守约方支付合同总金额的20％的违约金，其他一般性违约的，应支付合同总金额10％的违约金。合同签订后谢苏民向庄发志、郑秋菊交纳定金10万元(已抵作租金)，同时向庄发志、郑秋菊交纳了保证金5万元。该合同对保证金约定为租赁期满后，乙方不再租赁的，甲方以本合同约定乙方无违约的情况后，一月内退还全部保证金。从2015年起由于经营不景气，未按照合同约定时间支付租金，2015年8月31日谢苏民向庄发志、郑秋菊书立“谅解说明”一份，承诺在2015年8月31日向庄发志、郑秋菊支付租金8万元、在2015年9月30日向庄发志、郑秋菊支付租金35万元、在2015年10月30日向庄发志、郑秋菊支付剩下租金30万元。后谢苏民仅于2015年9月1日向庄发志、郑秋菊支付租金8万元，2015年11月1日前向庄发志、郑秋菊支付租金20万元，下欠租金45万元一直未支付。2015年11月6日再次与庄发志、郑秋菊协商，并协议在2015年12月1日前向庄发志、郑秋菊支付下欠的租金45万元。期满后谢苏民仍然未给付下欠的租金45万元，庄发志、郑秋菊遂诉讼来院。
谢苏民称解除合同自己损失惨重，租金在积极筹备中，要求继续履行合同，租金按月支付，庄发志、郑秋菊不同意继续履行租赁合同。
庄发志、郑秋菊2016年1月6日向原审法院提起诉讼称，请求判令：1、解除庄发志、郑秋菊与谢苏民于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2、由谢苏民支付从2015年8月1日起至交付房屋之日止的租金；3、判令谢苏民支付违约金14.6万元。
谢苏民在原审辩称，对签订《房屋租赁合同》的事实不持异议，拖欠2015年8月1日起至2016年8月1日的租金45万元也是事实。拖欠租金的原因是经营不景气所致。租赁合同是庄发志、郑秋菊方提供的格式合同，合同中加重了谢苏民的责任，谢苏民花费几百万元装修该房屋，解除合同，谢苏民损失太大，谢苏民同意支付所欠租金45万元，不同意解除合同。
原审法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，其效力法院予以认定。谢苏民应当按照合同的约定履行给付租金的义务，由于谢苏民未履行租赁合同的主要条款，已构成违约，故庄发志、郑秋菊主张解除合向及承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。由于谢苏民拖欠部分租金，结合本案的具体实际，在计算违约金时法院按一般违约情形处理，其违约金按10％计算。由于合同期限尚未届满，所交保证金5万元予以退还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除庄发志、郑秋菊于2012年4月11日与谢苏民签订的《房屋租赁合同》；二、谢苏民支付庄发志、郑秋菊从2015年8月1日起至交付房屋之日止的租金（每天按2000元计算，谢苏民已交的租金28万元从中品迭）；三、谢苏民一次性支付庄发志、郑秋菊违约金73000元；四、庄发志、郑秋菊退还谢苏民保证金50000元。
若谢苏民未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3220元，由谢苏民负担。
宣判后，上诉人谢苏民不服，向本院提起上诉。请求二审法院撤销原审判决，改判决驳回庄发志、郑秋菊的诉讼请求或将案件发回重审，一、二审案件受理费由庄发志、郑秋菊负担。主要事实与理由：一、原审判决认定事实不清，处理结果有违公平原则。1、上诉人承租被上诉人房屋的前三年均按时支付租金，2015年拖欠被上诉人租金属实，但不是故意拖欠，拖欠租金的原因是经济不景气，酒店生意连续亏损，造成上诉人经济困难，没有按时支付租金的能力。2、上诉人2012年4月11日与被上诉人签订《租赁合同》后，为将房屋改装为酒店，对租赁房屋进行装饰、装修和添制设施、设备，并在租赁的二幢房屋上各增建了一层，新增房屋使用面积达1000平方米，上述共花费人民币412万元，原审法院判决解除租赁合同不符合法律规定，且对上诉人极不公平，上诉人为此将遭受巨大的经济损失。退步说，即便是原审判决解除租赁合同正确，法院也应根据合同法第九十七条规定，判决被上诉人返还上诉人的设施、设备，并赔偿装饰、装修损失。二、本案的租赁合同系被上诉人提供的格式合同，且对合同条款未与上诉人进行协商，租赁合同第3.3条和11.3条加重了上诉人的责任，应根据合同法相关规定认定无效。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人庄发志、郑秋菊辩称：1、起诉前，我方已两次宽展谢苏民租金支付的时间，但谢苏民均未按照宽展时间支付租金，原审判决解除租赁合同符合法律规定。2、本案的《租赁合同》条款系双方协商后签订，合同第3.3条和11.3条合法有效。
本院二审法院审理查明：1、《租赁合同》第十一条违约责任11.2条约定：在根本违约的情况下，守约方可选择要求对方终止合同。11.3条约定：乙方违约，甲方有权不退还乙方的保证金，甲方并无条件收回房屋，甲方不对乙方作任何的经济补偿。2、被上诉人庄发志、郑秋菊已于2016年5月16日采取停电等方式强行收回了租赁房屋。
本院二审审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。上诉人谢苏民未提供证据证明庄发志、郑秋菊对合同内容未与其协商，也未举证证明本案租赁合同系重复使用，故本院对上诉人谢苏民主张《租赁合同》第3.3条和11.3条系格式条款的主张不予支持。上诉人谢苏民与被上诉人庄发志、郑秋菊签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照租赁合同约定，谢苏民应当在2015年8月31日前支付2016年度的房屋租金，因谢苏民未能按照合同约定时间支付，经协商，被上诉人庄发志、郑秋菊曾两次宽展谢苏民租金的支付时间，但谢苏民仍未按宽展时间支付租金，谢苏民作为《租赁合同》的承租人，按照合同约定时间向房屋出租人支付租金系合同的主要义务，故谢苏民未按照合同约定及宽展时间支付租金的行为系根本性违约，庄发志、郑秋菊请求解除《租赁合同》，符合《租赁合同》第十一条——违约责任11.2条“在根本违约的情况下，守约方可选择要求对方终止合同”约定解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合。”之规定，对庄发志、郑秋菊解除《租赁合同》的请求，应予支持。
原审判决“谢苏民支付庄发志、郑秋菊从2015年8月1日起至交付房屋之日止的租金（每天按2000元计算，谢苏民已交的租金28万元从中品迭）”，因庄发志、郑秋菊已于2016年5月16日强行将租赁房屋收回，故谢苏民应当支付的租金计算至2016年5月15日截止，经计算，2015年8月1日至2016年5月15日期间房屋租金共计576000元（2000元X288=576000元）。
关于谢苏民上诉主张解除《租赁合同》，应当判决庄发志、郑秋菊赔偿其装饰、装修的损失及返还其设施、设备的问题，二审法院审理二审民事案件只针对当事人在原审的诉讼请求及上诉人的上诉请求进行审理，因谢苏民在原审未针对上述事实提起反诉，二审提出上述主张不属本案审理的范围，但谢苏民可另案提起诉讼。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。因庄发志、郑秋菊强行收回租赁房屋，属于原审判决作出后新发生的事实，故本院二审对谢苏民应当支付租金金额的调整系基于新证据的改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初字160号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初字160号民事判决第二项“谢苏民支付庄发志、郑秋菊从2015年8月1日起至交付房屋之日止的租金（每天按2000元计算，谢苏民已交的租金28万元从中品迭）”为“由谢苏民在本判决发生法律效力之日起十日内支付庄发志、郑秋菊2015年8月1日至2016年5月16日期间的租金576000元（谢苏民已交的租金28万元从中品迭）。”
二审案件受理费3220元，由上诉人谢苏民负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一六年八月十五日
书记员 赖姝伶