天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终624号
上诉人（原审被告）：王宽，男，1971年7月8日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。
上诉人（原审被告）：王淳，女，1972年9月14日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：王宽（王淳之兄），1971年7月8日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。
被上诉人（原审原告）：高树泉，男，1965年1月12日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
上诉人王宽、王淳因与被上诉人高树泉房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王宽、王淳上诉请求判令：1、请求撤销原判第一项，即本判决生效后十五日内，被告王宽、王淳将坐落于天津市××楼××502房屋恢复原状并返还原告高树泉，发回重审或判决驳回被上诉人高树泉全部一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，双方曾签订书面房屋租赁合同，后在履行过程中双方协商经房屋出售。后因王宽在监狱服刑而未完成购房手续。期间王淳代王宽支付了部分房款。后王宽出狱，因房屋价格上涨，高树泉拒绝继续履行房屋买卖手续，已构成违约。现上诉人居住诉争房屋系基于照顾案外人王文茹。已交付的9400元均系购房款。本案遗漏诉讼主体，案外人王晓彤、王文茹现在实际居住并使用诉争房屋，应将实际使用人作为共同被告。
高树泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我同意原审法院判决。上诉人陈述由别人居住诉争房屋是因为当时我与上诉人约定租房，是上诉人前妻撬门进住的，现由上诉人母亲及妹妹居住。上诉人当时有意向要买我房，但我没有答应，我们之间没有任何合同。
高树林向一审法院起诉请求：1.判令二被告腾空并返还原告坐落于天津市××楼××502房屋；2.判令二被告向原告支付租金78591元及自2016年1月26日至判决生效之日止的房屋使用费；3.判令二被告向原告支付违约金22000元；4.本案诉讼费用由二被告负担。
一审法院认定事实，原告系坐落于天津市××楼××502房屋所有权人。2008年1月1日，原告通过房屋中介公司与被告王宽签订《房屋租赁协议书》，约定：原告将讼争房屋出租给被告王宽居住使用，租赁期限自2008年1月25日始至2013年1月25日止，租金每年一交，年租金22000元。被告需按期交付租金，不得拖欠，否则，原告有权终止协议。被告不得使用本房屋从事非法活动，不得转租或转借他人。协议经双方签字后生效，如有违约，违约方应赔偿因此给对方造成的一切损失。并备注：保证3年双方维持合同，如有一方违约，以一年的房租作为补偿，提前2个月交下年度房租。
协议签订后，原告将讼争房屋交付被告王宽使用，被告王宽向原告支付一年租金22000元。2008年12月14日至2015年2月13日，被告王宽因刑事犯罪在天津市梨园监狱服刑。此期间，原告联系被告王宽催要2009年租金，未果。2009年1月，原告与房屋中介公司找到开锁机构将讼争房屋打开收回房屋，2009年2月，被告王宽前妻李群将讼争房屋门锁撬开，被告王淳住进讼争房屋。此后，原告一直向被告王淳、李群催要租金并要求腾房。2011年3月26日、5月9日，被告王淳各给付原告租金2000元。2013年1月2日，原告找到被告王淳及案外人李群，李群称被告王宽出事后，王淳没地方住，搬到讼争房屋内，我们还是继续租吧，王宽明年回来后给原告补足4年的房租，王宽在里面一直想给原告一部分租金，王宽讲过只要王淳住着，该给的肯定给。被告王淳称“让我先住着，等王宽回来给原告补齐租金……就和一年半载的，我们多给钱也行，王宽不给，我们姐俩给”。2013年3月17日，原告与被告王淳经公安机关解决纠纷，被告王淳向原告出具欠条一张，内容为：王宽承租的高树泉南开区灵隐道怀安西里4号楼2门502房屋，房租2009年1月至2013年1月，共4年，由王宽回来后偿还；2013年1月至2014年底，王淳所欠房租也由王宽回来后偿还。2013年7月，被告王淳给付原告5000元。2013年12月，被告王淳给付原告409元。2015年2月13日，被告王宽刑满释放后，原告向被告王宽催要房租，被告王宽以各种理由拒付，并再次与原告协商购买讼争房屋，双方未达成一致意见。
另查，被告王宽与案外人李群于2013年12月4日，经法院调解解除婚姻关系。
庭审中，被告王宽述称现被告王宽、被告王淳、被告王淳之女王晓彤、二被告母亲王文茹居住在讼争房屋内，原告不将房屋卖给被告王宽，不同意腾房。
一审法院认为，原告与被告王宽签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。租赁期限届满，被告王宽继续使用讼争房屋，被告王淳居住在讼争房屋，曾于2011年、2013年向原告支付租金9409元。根据法律规定，原租赁合同继续有效，但双方的租赁期限为不定期。不定期租赁，原告可以随时解除合同。
关于被告王宽主张原告诉请的2009年1月至2015年1月房租及使用费已超过诉讼时效一节，由于被告王宽自2008年12月14日至2015年2月13日在监狱服刑，期间，被告王淳居住在讼争房屋内，原告提供了其向被告王淳及案外人李群催要租金的证据。此后，原告又提供被告王宽出狱后，向被告王宽催款的短信记录。上述证据足以证明原告在诉讼期间内一直向二被告主张权利。关于被告王宽主张被告王淳及案外人李群对原告作出的承诺不能代表被告王宽一节，基于此二人与被告王宽具有亲属关系及婚姻关系，原告有理由相信此二人有代理权，此二人的行为构成表见代理。对被告王宽具有约束力。关于原告主张二被告共同支付所欠房租及使用费一节，合同期内的租金应由被告王宽予以偿还，租赁期间届满后的房屋使用费亦应由被告王宽支付，房屋使用费应参照协议约定的租金标准支付。关于原告主张二被告支付违约金22000元一节，该违约金在协议中双方是针对“保证3年双方维持合同，如有一方违约，以一年的房租作为补偿”进行的约定，该约定被告王宽并未违约，原告该诉请不成立。
一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告王宽、王淳将坐落于天津市××楼××502房屋恢复原状并返还原告高树泉；本判决生效后十五日内，被告王宽给付原告高树泉租金84000元；二、本判决生效后十五日内，被告王宽给付原告高树泉自2013年1月25日始至本判决生效之日止的房屋使用费，参照《房屋租赁协议书》约定的租金标准支付，扣除被告王淳已支付的5409元；三、驳回原告高树泉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3632元，由原告高树泉负担480元，由被告王宽负担3152元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，王宽与高树泉签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，并已实际履行，且不违反法律行政法规的强制性规定，应系有效合同。双方当事人均应依照合同约定履行义务。租赁期间届满后王淳居住在诉争房屋内，曾向高树泉支付租金9409元。关于上诉人主张诉争房屋实际双方已进行买卖一节，双方未就诉争房屋签订过房屋买卖的相关合同及协议，且上诉人未能提供双方系买卖的相关证据。关于上诉人提出该案遗漏当事人问题，《房屋租赁协议书》系王宽与高树泉签订，在租赁期间届满后，王淳也向高树林交纳过相应费用。在双方解除租赁合同时，上诉人应将租赁房屋返还高树泉。综上所述，王宽、王淳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人王宽、王淳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
审 判 员 张玉明
代理审判员 赵 盈
二〇一七年二月十三日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；