南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇港民初字第00727号
原告张某1，男，1988年12月16日生，汉族，住南通市崇川区。
委托代理人夏洋，上海正源律师事务所律师。
委托代理人陈建，北京市隆安（南通）律师事务所律师。
被告张某2，男，1963年3月6日生，汉族，住南通市崇川区。
被告丁某，女，1967年7月14日生，汉族，住南通市崇川区。
委托代理人陈四新，江苏大生律师事务所律师。
被告张某3，男，1928年11月28日生，汉族，住南通市崇川区。
委托代理人马焕清（系被告张某3之子），男，住南通市崇川区。
原告张某1与被告张某2、丁某、张某3分家析产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托代理人夏洋、陈建，被告张某2、被告丁某及其委托代理人陈四新、被告张某3委托代理人马焕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某1诉称，1986年10月，被告张某3在钟秀街道中心村七组申请获批在该组拆除老房三间68.27㎡，翻建正房两间70.22㎡，保留三间89.38㎡，合计159.6㎡，登记常住人口有张某3、马红珍、张风林等九人。1989年，在70.22㎡的两间平房上加盖一层，变成二层楼房，但没有办理审批手续，1995年张某2在该房南侧违法建设32㎡平房一间。2003年确认该房常住人口为张某2、丁某、张某1、张某3四人，经审批保留楼房70.22㎡×2，未批先建房屋处罚后补办平房11.2㎡，合计建筑面积151.64㎡。2003年6月24日，该房拆迁，合计应得补偿245873.88元。2005年3月，张某2代表该户与南通苏通房地产开发有限公司签订两份商品房买卖合同，购买坐落南通市紫东花苑2幢207室、车库13室和9幢407室、车库18室两套安置房，并以被告张某2、丁某的名义领取了房产证。原告系被安置人口，请求判令原告享有其中四分之一的面积，诉讼费依法分担。
被告张某2、张某3答辩称，同意原告的诉讼请求。
被告丁某答辩称，案涉房产是张某2、丁某的夫妻共同财产，已经按照合法程序办理了房产登记并领取了房产证，该房产与他人无关。案涉房产是因为拆迁购买，权利人和购买人是被告丁某、张某2，按照相关拆迁政策，直系亲属可以协商确定由谁购买，从2003年旧房拆迁到领取产权证，从未有人提出异议，拆迁时原告还在读小学，没有能力出资建房或买房。之前原告也没有对案涉房屋提出过任何主张，表明其对家庭财产分割是完全认可的，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告张某3与案外人马红珍系被告张某2的父母，原告张某1系被告张某2与前妻李晶之子，1996年6月，被告张某2与李晶经本院调解离婚。××××年××月××日，被告张某2与被告丁某登记结婚。
1984年，被告张某3申请获批在本市郊区钟秀公社中心大队七小队（现崇川区钟秀街道中心村七组）拆除三间66.25㎡，原地翻建正屋三间84㎡，保留两间47.27㎡，合计131.27㎡，登记常住人口有张某3、马红珍、张风林、张某2、张美琴、张毅、朱燕香七人。2002年11月25日，张某3、马红珍和张风林订立赠与合同，约定张某3、马红珍自愿将上述84㎡的三间平房赠与张风林，并于同日在江苏省南通市公证处办理了公证手续。
××××年××月，被告张某2和李晶登记结婚。1986年，被告张某3再次申请获批在该组拆除老房三间68.27㎡，翻建正屋两间70.22㎡，保留三间89.38㎡，合计159.6㎡，登记常住人口有张某3、马红珍、张风林、朱燕香、张某2、李晶、张毅、张美琴、张捷九人。1989年，在70.22㎡的两间平房上又加盖了一层，变成二层楼房，但没有办理审批手续。1995年，张某2在该房南侧违法建设32㎡平房一间，被南通市规划局处以罚款960元。1996年6月，李晶诉张某2离婚纠纷一案经本院调解，双方自愿离婚，在调解协议第五条约定：“坐落在南通市钟秀乡中心村七组21号两楼两底房屋的所有权李晶自愿放弃，该条款不制作在调解书内，双方无其他财产纠葛”。2002年11月27日，张某3、马红珍和张某2订立赠与合同，约定张某3、马红珍自愿将南通市钟秀乡中心村七组朝南的两楼两底及一间楼梯间（建筑面积：70.22㎡）赠与张某2，并于同日在江苏省南通市公证处办理了公证手续。2003年5月，张某2申请获批保留楼房70.22㎡×2，未批先建房屋经监察处罚后，在宅基地内补办平房11.2㎡，合计建筑面积151.64㎡，余房全部拆除。登记常住人口有张某2、丁某、张某1、张某3四人。2003年6月24日，张某2（乙方）与南通大华置业拆迁有限公司（甲方）签订南通市城市房屋拆迁补偿安置协议，约定拆除张某2所有的坐落南通市中心村七组合法建筑面积151.64㎡的楼房和平房，张某2户应得被拆迁房屋建筑造价补偿79912.44元、区位补偿（含宅基地用地差值补偿）137179.12元、附属设施设备补偿20520元、搬家费1213.12元、6个月过渡费4549.20元、种田补贴2500元，合计245873.88元。
2005年3月22日，被告张某2与南通苏通房地产开发有限公司签订两份商品房买卖合同，购买坐落本市紫东花苑2幢207室（77.98㎡）、2幢13号车库（18.99㎡）和9幢407室（77.58㎡）、9幢18号车库（8.36㎡）两处拆迁安置房屋。同年12月6日，经结算，2幢207室中，以单价1700元/㎡购得77.98㎡房屋，金额为143171.3元，另补差-758元，住宅合计142413.3元，以单价1750元/㎡购得2幢13号车库，车库合计33232.5元；9幢407室中，以单价1700元/㎡购得73.66㎡房屋，合计133987.5元，以单价2800元/㎡购得超“被拆迁合法建筑面积”15%以内面积3.92㎡房屋，合计11744.3元，以单价1580元/㎡购得9幢18号车库，车库合计13208.8元。同日，南通苏通房地产开发有限公司为张某2开具销售不动产通用发票，紫东花苑2幢207室（77.98㎡）、2幢13号车库（18.99㎡）房款为175645.8元，紫东花苑9幢407室（77.58㎡）、9幢18号车库（8.36㎡）房款为158940.6元。张某2以拆迁补偿款245873.88元及利息7500元向南通苏通房地产开发有限公司支付253373.88元，后又向南通苏通房地产开发有限公司补缴房款88579.32元。2006年4月25日，张某2、丁某向南通市房产管理局产权监理处申请办理上述两处房屋的产权登记，张某2在申请报告上签字同意增加配偶丁某为共有人共同领证，并提交钟秀街道中心村社区居委会和钟秀街道办事处出具的证明一份，内容为：“经核实，兹证明张某2原在钟秀乡中心村七组建有房屋，建筑面积140.44＋11.2㎡，房屋产权系其所有”。次日，张某2、丁某共同取得上述两处房屋及车库的产权登记。
2015年4月2日，被告丁某诉至本院，要求与被告张某2离婚，并主张上述两处房屋为夫妻共同财产要求分割。2015年5月5日，本院判决不准离婚。同年11月24日，被告丁某再次诉至本院，要求与被告张某2离婚，2016年2月4日，被告张某2与被告丁某经本院调解离婚，双方在调解书中一致同意对案涉南通市紫东花苑9幢407室、9幢18号车库和2幢207室、2幢13号车库不予处理。
另查明，庭审中，原、被告双方一致确认案涉南通市紫东花苑9幢407室、2幢207室房屋市场价格按照6000元/㎡、2幢13号车库按照3500元/㎡、9幢18号车库按照2000元/㎡进行计算。
以上事实，有南通市郊区村民建房审批证书、南通市崇川区民房建设申报审批表、南通市规划管理局处罚决定书、南通市城市房屋拆迁补偿安置协议、南通市城市房屋拆迁评估报告、房屋销售结算表、商品房买卖合同、销售不动产通用发票、申请报告、房屋产权证、撤销公证书的决定、本院（2015）崇港民初字第00324号民事判决书、本院（2015）崇港民初字第00688号民事调解书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，案涉南通市紫东花苑2幢207室房屋、2幢13号车库和9幢407室房屋、9幢18号车库系由张某2户原坐落南通市中心村七组房屋拆迁安置购买所得，应属张某2户家庭共有财产。根据法律规定，家庭共同共有的财产在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时，共有人可以请求分割。在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。现被拆迁房屋已经安置，原告张某1申请对案涉房屋分割于法有据。
综合原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：一、被拆迁房屋补偿权益如何分割。二、安置房屋权益如何分割。三、拆迁安置房屋的归属。
一、关于被拆迁房屋补偿权益分割问题。原南通市钟秀乡中心村七组朝南的两楼两底房屋及一间楼梯间（建筑面积：70.22㎡）系被告张某2分家所得，该房南侧违法建设32㎡平房亦由张某2建造，被告张某2对该房屋享有所有权。2003年5月，张某2户获批保留楼房70.22㎡×2，并在宅基地内补办平房11.2㎡后，常住人口变更为张某2、丁某、张某1、张某3四人，故该房屋的拆迁安置权益应由张某2、丁某、张某1、张某3共同享有，其中合法拆迁面积151.64㎡应由四人平分，每人分得37.91㎡。被拆迁房屋建造时，原告张某1、被告丁某均未出资，被告张某3的份额已经通过分家的方式赠与被告张某2，故拆迁安置补偿款中，被拆迁房屋建筑造价补偿79912.44元、附属设施设备补偿20520元，合计100432.44元应归被告张某2所有；区位补偿（含宅基地用地差值补偿）137179.12元、搬家费1213.12元、6个月过渡费4549.20元、种田补贴2500元，合计145441.44元应由张某2、丁某、张某1、张某3均等分割，各分得36360.36元。购买安置房结算时，该拆迁补偿款245873.88元产生的利息7500元按上述比例分割，被告张某2应分得4172.64元，丁某、张某1、张某3各分得1109.12元。综上，被告张某2应分得拆迁安置补偿款140965.44元，原告张某1、被告丁某、被告张某3各分得37469.48元。
二、关于安置房屋权益的分割。2005年12月6日，张某2户以1700元/㎡价格购买151.64㎡低价位商品房，该部分购房款合计276400.8元（142413.3元＋133987.5元），原、被告四人各应出资69100.2元，因拆迁补偿款253373.88元（含利息7500元）未分割已用于购房结算，原告张某1、被告张某3均未另外出资，故原告张某1、被告张某3应各自给付张某2购房款差额人民币31630.72元；拆迁补偿款253373.88元与该151.64㎡购房款276400.8元之间的差额23026.92元应视为被告张某2、丁某夫妻共同财产，由其二人各半享有，被告丁某应给付被告张某2购房款差额人民币8603.8元（140965.44元-69100.2元-31630.72元×2）。另低价购买的安置房151.64㎡安置价与市场价之间差额的利益，应由原告张某1、被告张某2、丁某、张某3四人均分。
另外，以2800元/㎡价格购买的紫东花苑9幢407室超被拆迁合法建筑面积15%以内面积3.92㎡（房款11744.3元）、以1750元/㎡价格购买的2幢13号车库18.99㎡（房款13208.8元）、以1580元/㎡价格购买的9幢18号车库8.36㎡（房款33232.5元），该部分房款系被告张某2、丁某办理房屋结算时支付，故该部分房屋应属夫妻共同财产，现张某2、丁某已离婚，应由二人均分。
三、关于拆迁安置房屋的归属问题。因被告张某2、丁某在该两套房屋中所占份额大于原告张某1和被告张某3所占份额，且二人在夫妻关系存续期间另外出资并办理该两套房屋的结算手续，贡献较大，故本院将紫东花苑2幢207室房屋、2幢13号车库归并给被告张某2所有，将紫东花苑9幢407室房屋、9幢18号车库归并给被告丁某所有。
被告张某2享有拆迁安置面积37.9㎡，其取得紫东花苑2幢207室房屋、2幢13号车库后，享有的该部分面积安置价与市场价之间的差额利益已包含于房屋当中，其应向原告张某1、被告张某3支付40.07㎡（77.98㎡-37.9㎡）房款（含差价利益）240420元（40.07㎡×6000元/㎡），按市场价向被告丁某支付车库对价33232.5元（18.99㎡×3500元/㎡÷2）。被告丁某享有拆迁安置面积37.9㎡，其取得紫东花苑9幢407室房屋、9幢18号车库后，享有的该部分面积安置价与市场价之间的差额利益已包含于房屋当中，其应向原告张某1、被告张某3支付35.76㎡（73.66㎡-37.9㎡）房款（含差价利益）214560元（35.76㎡×6000元/㎡），按市场价向被告张某2支付1.96㎡房屋对价11760元（3.92㎡÷2×6000元/㎡）及车库对价8360元（8.36㎡÷2×2000元/㎡）。
综上，紫东花苑2幢207室房屋、2幢13号车库归被告张某2所有，紫东花苑9幢407室、9幢18号车库归被告丁某所有，被告张某2给付原告张某1、被告张某3房款人民币177158.56元（40.07㎡×6000元/㎡-31630.72元×2），被告丁某给付原告张某1、被告张某3房款人民币214560元（35.76×6000元/㎡），该两笔款项由原告张某1、被告张某3各半所有；被告张某2给付被告丁某人民币4508.7元（33232.5元-8603.8元-11760元-8360元）。上述款项相互抵消之后，被告张某2应给付原告张某1人民币181667.26元，被告丁某应给付原告张某1人民币14192.02元、给付被告张某3人民币195859.28元。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条的规定，判决如下：
一、坐落南通市紫东花苑2幢207室房屋、2幢13号车库归被告张某2所有。
二、坐落南通市紫东花苑9幢407室房屋、9幢18号车库归被告丁某所有。
三、被告张某2给付原告张某1人民币181667.26元；被告丁某给付原告张某1人民币14192.02元，给付被告张某3人民币195859.28元。
上述第三项给付义务，由被告张某2、丁某于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12262元，由原告张某1、被告张某3各负担2838元，被告张某2、丁某各负担3293元。（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时与原告一并结清）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费12262元（诉讼收费账户名为：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 李 坚
代理审判员 孙太永
人民陪审员 苑力力
二〇一六年六月十二日
书 记 员 王 杨