广东省佛山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）佛中法审监民再字第29号
一审被告、二审上诉人：米丽思，女，汉族，1988年10月12日出生，住广东省清新县。
委托代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。
委托代理人：张建洪，男，汉族，1966年4月9日出生，住广东省广州市海珠区，系原审上诉人米丽思之夫。
一审原告、二审被上诉人：张小芳，女，汉族，1980年8月14日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：黄莹屏，广东国慧律师事务所律师。
委托代理人：谢金花，广东国慧律师事务所实习律师。
米丽思与张小芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月9日作出（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年4月15日作出（2014）佛中法立民监字第2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。米丽思的委托代理人黄永升、张建洪，张小芳及其委托代理人黄莹屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年2月21日，张小芳起诉至佛山市南海区人民法院，请求判令：一、解除张小芳与米丽思于2011年11月17日签订的《房屋买卖合约》，米丽思立即搬离位于佛山市南海区的房屋，将该房屋按原貌交还给张小芳，并协助张小芳办理该房屋的水电费缴费过户手续；二、米丽思立即向张小芳支付违约金84000元；三、米丽思自2012年1月6日起至其实际交还房屋日止按每月2500元的标准向张小芳支付房屋使用费，房屋交还前的房屋管理费、水电费及其他相关费用由米丽思承担；截至起诉日止的房屋使用费为3750元；四、本案的诉讼费由米丽思负担。
佛山市南海区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条的规定，于2012年4月17日作出（2012）佛南法民三初字第175号民事判决：一、解除张小芳与米丽思就位于佛山市南海区的房屋订立的买卖合同关系；二、米丽思应于判决发生法律效力之日起三十日内退还位于佛山市南海区的房屋予张小芳；三、米丽思应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金84000元予张小芳；四、驳回张小芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6538.75元（张小芳已预交），由张小芳负担18.75元，由米丽思负担6520元。
米丽思不服一审判决，向本院提起上诉。二审期间，双方当事人自愿达成调解协议，本院于2012年8月9日作出（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书，调解内容为：一、张小芳与米丽思就位于佛山市南海区的房屋买卖合同继续履行；二、米丽思应当在2012年8月30日前向张小芳支付所欠购房余款61万元、首期款逾期违约金6万元，合共670000元（上述款项米丽思可以申请银行按揭贷款的方式支付，具体数额以银行审批的为准，张小芳应协助办理相关手续，贷款金额不足部分米丽思须以现金方式补齐）；三、米丽思未能在2012年8月30日前付款的，张小芳可给予22天的宽限期，即米丽思至迟须在2012年9月22日前清偿债务，且自2012年9月1日起计至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的双倍计付欠款利息；米丽思在2012年9月22日前仍未能履行付款义务的，张小芳有权解除合同，并要求米丽思除支付首期款逾期违约金6万元外，另行支付违约金2.4万元，且按2500元／月的标准支付自2012年1月6日起至实际交还房屋之日止的房屋租金；四、张小芳应在2012年8月15日前提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助米丽思申请银行按揭。米丽思应在2012年8月15日签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并提供齐全办理银行贷款所需的资料；五、米丽思同意张小芳于2014年6月1日前迁出户口；六、一审案件受理费6538.75元（张小芳已预交）、二审案件受理费1900元减半收取950元（米丽思已预交13077.50元），均由米丽思负担（米丽思须于2012年8月30日前支付购房余款时向张小芳返还其垫付的诉讼费用6538.75元，法院不另作收退；米丽思多交的诉讼费12127.50元，可向法院申请退回）。
本院再审过程中，米丽思称：一、米丽思与张小芳于2011年11月17日签订的案涉合同违反国务院的“限购令”政策，该“限购令”属于行政法规上的禁止性强制性规定，该合同应确认为无效合同。二、米丽思系非佛山户籍且没有在佛山累计交纳1年以上个人所得税或社会保险，不具备佛山的购房资格，不具备签订案涉合同的民事行为能力，二审调解书内容违反“限购令”的禁止性规定。三、依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同的履行应以合同有效且客观上能够履行为前提，否则合同不必也不应履行；当事人承担违约责任也应以合同合法有效且能够履行为前提。综上，案涉合同应属无效合同，请求再审撤销二审调解书，同时撤销一审判决，驳回张小芳的全部诉讼请求，由张小芳承担案件的全部诉讼费用。张小芳辩称：一、认定合同无效应以法律及行政法规的强制性规定为判断标准，限购政策不能作为判定合同有效与否的法律依据。二、现在合同之所以不能履行，完全是米丽思的多次违约行为造成的，其在签合同时清楚的知道有关限购政策和自身情况，只是其想通过补交社保的方式使自己符合购房资格。原审期间无论法院有否对其购房资格进行审查，都不影响案件的正确处理；涉案合同因米丽思的违约而被解除，其理应承担相应的违约责任。本案一审判决及二审调解都没有问题，应予维持。
米丽思在再审期间向本院提交以下证据：1.米丽思的常住人口登记卡一份，拟证明米丽思不是佛山户籍，不符合购房资格。2.佛山市南海区地方税务局大沥分局和桂城分局的证明各一份，佛山市禅城区地方税务局及社会保险基金管理局的证明各一份，佛山市南海区社会保险基金管理局的不予受理告知书一份，上述证据拟证明米丽思不具备在佛山购买房屋的资格。3.另案（2013）佛南法民三初字第183号案件受理通知书、起诉状、反诉状、民事裁定书各一份，拟证明米丽思就本案已另案提起诉讼。
张小芳对上述证据1、2的真实性无异议，对证明内容有异议，认为米丽思明知自己为非佛山户籍，但其承诺有办法解决，是其违约在先；对证据3的真实性无异议。
张小芳在再审期间向本院提交了以下证据：购房资格确认书及司法鉴定意见书各一份，拟证明米丽思在签约时已知悉限购政策，并承诺其符合购买资格。
米丽思对该证据的真实性无异议，对关联性和合法性有异议，其认为当时签名只是根据中介要求所签，并不知悉具体内容。
本院再审认为，本案二审调解书的基础为双方继续履行《房屋买卖合约》，由于涉案房产的购买人米丽思系非佛山户籍居民，原一、二审期间由于米丽思受限购政策影响不具有购房资格，进而导致二审调解书无法履行，该调解书应予撤销。调解书撤销后，应对本案原一审期间张小芳的全部诉讼请求进行审理，由于米丽思后续另案诉至原一审法院，请求确认《房屋买卖合约》无效，张小芳返还购房款并赔偿装修损失及中介代理费、律师费、诉讼费。张小芳反诉请求确认《房屋买卖合约》已于2012年10月17日解除，米丽思返还房屋并按2500元／月支付租金，同时，又主张米丽思支付违约金84000元及诉讼费。为便于原一审法院查清事实，化解纠纷，应将本案发回重审，由原一审法院一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、撤销本院（2012）佛中法民一终字第1293号民事调解书及佛山市南海区人民法院（2012）佛南法民三初字第175号民事判决；
二、本案发回佛山市南海区人民法院重审。
本案原一审案件受理费由一审法院重审时予以确定，原二审案件受理费950元由本院退回给原二审上诉人米丽思。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 怀 晓 红
代理审判员 欧阳凤霞
代理审判员 林 传 富
二〇一四年八月六日
书 记 员 陈 国 卿