湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1221民初642号原告（反诉被告）：怀化天成房地产开发有限公司，住所地中方县。法定代表人：王伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨旭涛（特别授权），公司法律顾问。被告（反诉原告）：宋莉莉，女，1978年10月13日出生，汉族，住所地长沙市雨花区，现住湖南省怀化市。被告（反诉原告）：钱世荣，男，1976年12月20日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人：兰志如（特别授权），北京盈科（长沙）律师事务所律师。上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄盼，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司（以下简称怀化天成公司）与被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怀化天成公司的委托诉讼代理人杨旭涛，被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣的委托诉讼代理人兰志如、黄盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）怀化天成公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告解除《商品房买卖合同》理由不成立，解除合同行为无效；2、判决被告支付原告购房欠款303048元和违约金90000余元（暂计算止起诉之日）；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年3月，原告和被告签订购房合同三份，约定由被告购买原告开发的位于中方县县城怀黔路边的“中华源”项目1#、2#、3#门面三间，购房款总额为1439608元，双方约定了具体的权利和义务关系，但被告多次违约未依约定支付购房款，按双方购房合同约定被告应于2012年9月30日前付清1#、2#、3#门面购房欠款，若被告违约，则每日必须按欠款总额的万分之二支付违约金。因1#、2#门面实际面积小于订购面积24.89㎡（合同约定面积按最终实测计算，多退少补），3#门面房款已付清，但3#门面增加了0.66㎡，增加购房款5668元。通过结算，被告至今仍欠原告购房款303048元未付。另被告于2016年8月24日向原告发出解除《商品房买卖合同》通知函，原告于2016年8月29日向被告已书面复函，告知被告解除理由不成立，要求被告按合同约定履行支付原告购房欠款，但被告仍拒绝支付原告购房欠款。特提起诉讼，恳请法院判如所请。被告宋莉莉、钱世荣辩称，1、原告的诉讼请求不应得到支持，原告未按房屋买卖合同约定交付房屋，且面积差额比例超过了14%，导致被告合同目的不能实现，构成违约；2、原告交房时间推迟，至今没向被告交房；3、原告将钱世荣列为被告缺乏法律依据，应予以驳回。被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的二份《商品房买卖合同》，编号为湘中房（合）NO.00028**、00028**；2、判令反诉被告退还反诉原告已付购房款932587元及其利息，并按合同约定给付违约金；3、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年3月8日，反诉原告与反诉被告签订了二份编号为00028**、00028**的《商品房买卖合同》，合同约定反诉原告购买反诉被告位于中方县怀黔路中华源生态住宅小区31幢1层1号、2号两间门面，建筑面积为85.8平方米、85.12平方米，合同签订后，反诉原告已按合同约定支付购房款932587元，但反诉被告根本违约。1、逾期交付房屋，且至今未交付。根据合同约定，反诉被告应于2012年9月30日前，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给反诉原告，但直至2013年4月25日才完成工程竣工验收备案，明显违背了合同约定，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告按已付款的10%承担违约责任；2、房屋测量建筑面积小于合同约定面积。经中方县房产局测量，1号房面积为73.43平方米，误差比绝对值达到14.4%，2号房面积为72.6平方米，误差比绝对值达到14.7%，均超过了3%，导致反诉原告的合同目的不能实现，反诉被告已构成违约，反诉原告有权解除合同，反诉被告应赔偿损失和承担违约责任；3、反诉原告数次向反诉被告要求解除合同，返还房款，均遭拒绝，2016年8月24日反诉原告向反诉被告发出解除《商品房买卖合同》通知函，要求解除合同，返还房款。原告（反诉被告）怀化天成公司对被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣提起反诉的答辩意见：1、反诉原告已经丧失解除权，不是因为反诉被告延迟的原因，而是反诉原告宋莉莉在接到通知及怀化日报的公告以后迟迟没来收房；2、关于面积误差，合同里有约定是多退少补，即使存在差额反诉原告也不存在以这个理由要求解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院在庭审中组织当事人对提交的证据进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的三份《商品房买卖合同》及三份《商品房买卖合同补充协议》予以采信，该证据证明被告（反诉原告）宋莉莉在原告（反诉被告）处购买“中华源”项目31幢1#、2#、3#门面，并对房屋的面积、价款、违约责任等权利义务进行了约定；2、对被告（反诉原告）宋莉莉的解除《商品房买卖合同》通知函及原告（反诉被告）的复函予以采信，该证据证明被告（反诉原告）宋莉莉于2016年8月24日以所购门面商品房实测登记面积与合同约定面积有误差为由，要求解除合同；原告（反诉被告）以买卖房屋面积符合双方约定为由，复函被告（反诉原告）申请解除合同按退房处理的理由不成立；3、对原告（反诉被告）提交的《建设工程竣工综合验收备案书》、《交房公示》予以采信，该证据证明涉案房屋的竣工验收、交付时间。上列证据均来源合法，客观真实，与本案有关联性。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院确认如下案件事实：被告（反诉原告）钱世荣、宋莉莉系夫妻关系。被告（反诉原告）宋莉莉与原告（反诉被告）怀化天成公司分别于2012年3月8日、2012年7月31日签订了三份《商品房买卖合同》和三份《商品房买卖合同补充协议》，即被告（反诉原告）宋莉莉购买原告（反诉被告）怀化天成公司开发的，位于中方县城怀黔路“中华源”项目第31幢的1#、2#、3#门面。1#门面合同约定：面积85.80平方米，每平方米8422.70元，共计人民币722668元，2012年3月8日付款322668元，2012年9月30日付清400000元；2#门面合同约定：面积85.12平方米，每平方米8422.70元，共计人民币716940元，2012年3月8日付款416940元，2012年9月30日付清300000元；3#门面合同约定：面积29.95平方米，每平方米8588元，共计人民币257211元，于2012年7月31日前付清。1#、2#、3#门面合同均约定：买受人付款逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；凡产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时，以产权登记面积为结算面积，房价按实结算，多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人退房时，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人；买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。交房时间均为2012年9月30日前经验收合格交付，逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。同时还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）宋莉莉于2012年3月8日向原告（反诉被告）怀化天成公司支付1#、2#门面款739608元，2012年7月31日支付3#门面款257211元，2012年10月29日支付门面款110000元，2014年10月15日补交门面款32979元，2014年10月30日补交门面款50000元，共计交付门面款人民币1189798元。被告（反诉原告）怀化天成公司于2013年4月28日在怀化《边城晚报》发出交房公示，定于2013年5月8日起正式交房。涉诉房屋于2013年4月25日竣工经验收合格，5月27日竣工综合验收备案，但被告（反诉原告）一直未去办理收房手续。被告（反诉原告）宋莉莉自2014年10月以来，以所购门面产权测量面积与合同约定面积误差绝对比超过达10%为由，多次向原告（反诉被告）怀化天成公司口头申请退房未果。2015年4月13日，经中方县房地产测量事务所测量调查核定，被告（反诉原告）宋莉莉所购买的1#门面建筑面积为73.43平方米，与合同约定面积少12.37平方米，误差为14.417%；2#门面建筑面积为72.60平方米，与合同约定面积少12.52平方米，误差为14.708%；3#门面建筑面积为30.61平方米，与合同约定面积多0.66平方米，误差为2.203%。2016年8月24日，被告（反诉原告）宋莉莉向原告（反诉被告）怀化天成公司发出《解除商品房买卖合同通知函》，要求解除《商品房买卖合同》。2016年8月29日，原告（反诉被告）怀化天成公司复函被告（反诉原告）宋莉莉，称房屋面积误差符合合同约定，解除合同按退房处理的理由不成立，并要求被告（反诉原告）宋莉莉支付所欠购房款303048元及逾期付款违约金90000余元。由此双方形成纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣系夫妻关系，在本案中将钱世荣作为权利义务主体符合法律规定。原告（反诉被告）怀化天成公司与被告（反诉原告）宋莉莉签订的“中华源”项目第31幢的1#、2#、3#门面的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力。合同签订后，买卖双方应当依法按照合同约定行使权利和履行各自的义务。被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）3个门面、尚欠部分购房款未付的事实客观存在，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付所欠房款的诉讼请求，本院予以支持。根据双方的合同约定，产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补，1#门面价款应为73.43平方米×8422.70＝618478.86元，2#门面价款应为72.60平方米×8422.70元＝611488.02元，3#门面款价款应为30.61平方米×8588元＝262878.68元，共计总价款人民币1492845.56元，已付1189798元，尚欠303047.56元未付。被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）违约未按合同约定时间交付房屋，且房屋面积误差比绝对值超过14%的抗辩理由成立，故原告（反诉被告）违约在先，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付90000余元违约金的诉讼请求，本院不予支持。经中方县房地产测量事务所测量核定，1#、2#门面面积误差比均超过了3%，双方合同“产权登记建筑面积与合同约定建筑面积产生差异时以产权登记面积为结算面积，总价按实结算，多退少补”的约定，是对解决门面面积确认问题的约定，而不是对解决面积差异处理问题的约定。对面积差异处理问题没有约定或者约定不明的，依法按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，即面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，被告（反诉原告）自2014年10月就知道所购1#、2#门面面积误差达10%，但一直没有主张诉讼权利，应视为同意继续履行合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故被告（反诉原告）要求解除与原告（反诉被告）签订的1#、2#《商品房买卖合同（合同号No.00028**、00028**）》、返还购房款的反诉请求，本院不予支持，原告（反诉被告）要求确认被告（反诉原告）解除《商品房买卖合同》的行为无效，本院予以支持；但原告（反诉被告）在履行合同中，逾期交房、面积误差绝对值超出3%，已构成违约，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按合同约定支付违约金的反诉请求，本院予以支持。根据合同约定，原告（反诉被告）未在约定的时间内即2012年9月30日前交付门面，应从约定的最后交付期限的第二天起（2012年12月31日）至实际交付之日（2013年5月8日）止共129天，按日向被告（反诉原告）支付已交房款（1106819元）万分之二的违约金为28555.93元；1#门面合同约定面积85.80平方米，实际建筑面积73.43平方米，加上误差比绝对值3%计2.57平方米，少面积9.8平方米，违约金为82542.46元（9.8㎡×8422.70元），2#门面合同约定面积85.12平方米，实际建筑面积72.60平方米，加上误差比绝对值3%计2.55平方米，少面积9.97平方米，违约金为83974.32元（9.97㎡×8422.70元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋莉莉要求解除《商品房买卖合同》无效；二、被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣支付原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司购房款303047.56元；三、原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣逾期交房违约金28555.93元；四、原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣1#、2#门面面积误差违约金166516.78元；五、二、三、四项相抵后，限被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司人民币107974.85元；六、驳回原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7195元，反诉案件受理费减半收取7016元，共计人民币14211元，原告（反诉被告）怀化天成房地产开发有限公司负担7111元，被告（反诉原告）宋莉莉、钱世荣负担7100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  唐光礼人民陪审员  杨司妹人民陪审员  肖佐茹二〇一七年三月十三日代理书记员  曾湘君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。