上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初199号
原告(反诉被告)：上海安济建筑工程有限公司，住所地上海市。
法定代表人：叶雪峰，总经理。
委托诉讼代理人：阳胜，上海川汇律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海上禾文化创意发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：刘修成，执行董事。
委托诉讼代理人：王玉芳。
委托诉讼代理人：朱珍珍，上海宇珏律师事务所律师。
原告上海安济建筑工程有限公司诉被告上海上禾文化创意发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告上海上禾文化创意发展有限公司提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2017年3月9日组织双方当事人进行了庭前证据交换，并于2017年9月13日、2017年11月3日两次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告,以下简称“原告”)上海安济建筑工程有限公司的委托诉讼代理人阳胜与被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海上禾文化创意发展有限公司委托诉讼代理人朱珍珍到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告上海安济建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2015年5月13日签订的《资源整合和房屋使用服务协议》无效；2.被告向原告返还履约保证金5万元、赔偿装饰装修损失暂计60万元和设施设备、办公用品搬迁损失44,690元以及员工遣散费损失58,300元。事实和理由：2015年5月13日，原、被告签订了《资源整合和房屋使用服务协议》，约定：被告将位于上海市广中西路XXX弄XXX号XXX幢上禾中心4楼402室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告办公使用，租期两年，但被告口头约定租期会到六年，房屋产证在大房东手上，以后办证可以拿来使用，让原告放心使用并进行装潢。原告装潢花费约120万元左右。2016年7月初，被告的员工通知原告要拆除系争房屋，原告要求被告给出书面说法并提供系争房屋的产权证，但时至起诉之时，被告仍未提供房屋产权证。后经查证，大房东出租给被告的房屋只有三层，根本没有原告承租的四楼，故原告完全有理由相信系争房屋属违章建筑，原、被告就此签订的《资源整合和房屋使用服务协议》应当被认定为无效合同。根据上述客观存在的事实，原告有权要求被告返还履约保证金并要赔偿相关损失，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。
被告上海上禾文化创意发展有限公司辩称，在签订合同前被告已将其与房屋所有权人签订的租赁合同作为系争房屋合法性证明提交给原告查看，故原告对系争房屋的基本状况是明知的。系争房屋系所有权人向相关部门办理过施工备案所取得，故原、被告之间签订的合同合法有效。即使法庭在审理后对合同效力作出认定，原告在签约时负有对房屋状况的审查义务，在其明知系争房屋基本状况的前提下，应当承担合同效力存在瑕疵所生产的法律责任。并且，原告对系争房屋的装修预案未经原告同意，搬迁损失及员工遣散费损失并不存在，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告上海上禾文化创意发展有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告于2015年5月13日签订的《资源整合和房屋使用服务协议》于2016年10月13日解除；2.原告向被告返还系争房屋；3.原告支付被告自2016年8月1日起至实际返还系争房屋之日止的服务费及房屋使用费(截止至2017年3月9日暂计316,155.25元)。事实和理由：原、被告于2015年5月13日签订的《资源整合和房屋使用服务协议》约定：被告将系争房屋提供给原告使用，租期自2015年5月13日至2017年5月12日，原告应按每年52万元的标准向被告支付费用，支付方式为先付后用，每三个月为一个付费周期，原告应于每一付费周期届满前7个工作日内一次性足额支付三个月的服务费。被告已按约履行交付房屋给原告使用的义务，但原告自2016年7月23日起无故拖欠服务费用，被告多次催讨无果，遂根据合同约定终止《资源整合和房屋使用服务协议》，并要求原告返还系争房屋。但原告既未支付相关费用，又实际占有使用系争房屋不还，且向法院提起诉讼主张合同无效。为维护自身合法权益，被告特提起反诉。
原告上海安济建筑工程有限公司针对反诉辩称，首先，鉴于双方签订的协议无效，被告不享有合同解除权，且原告至今未收到过解除通知，故不同意第1项反诉诉请；其次，由于原告主张被告赔偿系争房屋的装修损失，损失结果有待于司法鉴定给出结论或对方认可，待条件成就后即同意将系争房屋返还给被告；最后，原告已经不在系争房屋处经营办公，仅留有几个工作人员对系争房屋进行看管，并未对系争房屋实际使用，故不同意支付房屋使用费。
本院经审理认定事实如下：
上海市广中西路XXX弄XXX号房屋的所有权人为案外人上海欧亚多媒体产业发展有限公司(以下简称“欧亚公司”)，据上海市房地产权证登记，房屋范围包括1幢全幢(层数2层，建筑面积1,283.16平方米)和2幢全幢(层数3层，建筑面积2,312.80平方米)。被告向欧亚公司承租其中的上海市广中西路XXX弄XXX号XXX幢共三层房屋，租期自2013年12月8日至2019年4月7日。
2015年5月13日，原告(乙方)和被告(甲方)签订了《资源整合和房屋使用服务协议》，约定：甲方为乙方入驻系争房屋提供相关服务，乙方在签约前已充分了解甲方所能提供的服务内容和所属物业的现状情况；服务期限自2015年5月13日至2017年5月12日，其中2015年5月13日至2015年7月31日为免服务费期，在此期限内甲方向乙方免收服务费；乙方在合同生效后5个工作日内向甲方支付履约保证金5万元；服务费包括咨询服务费和系争房屋(计建筑面积439.22平方米)的房屋使用费，服务费标准为每年52万元；乙方如对房屋装修，应提前10日向甲方提交书面申请，并附上全套装修施工图纸以及甲方要求提供的其他资料，并在装修施工前10日内支付装修押金5万元，在乙方按双方事先达成一致的装修方案完成装修后由甲方退还；该合同还对其它相关事项进行了约定。
签约后，原告向被告支付了履约保证金5万元及装修押金5万元，被告将系争房屋交付给原告使用。其间，原告用已付的装修押金抵付了相关应付费用。双方一致确认原告向被告支付服务费及房屋使用费至2016年7月底。
2016年9月30日，被告发给原告《催款函》，要求被告于2016年10月10日前支付2016年8月1日至2016年10月31日期间的服务费及相关滞纳金。同年10月12日，被告发给原告《房屋使用协议终止通知书》，称：鉴于原告欠付相关费用，被告通过电话、EMS等方式催讨未果，根据合同相关约定被告有权通知原告终止租赁关系，现通知原告自本通知函发之日起双方的房屋租赁关系终止，要求原告支付拖欠的房屋服务费及其它相关费用，并要求原告最迟于2016年10月19日前搬离系争房屋。同月19日，被告又发给原告《催促返还房屋通知》，重申了前函立场，再次要求原告支付欠费并立即搬离系争房屋。
此后，因双方未能协商解决纠纷，原告起诉至法院，遂成讼。
审理中，原告提出对系争房屋内截止至2016年9月1日时的固定装修现存价值委托进行司法鉴定的申请。本院通过上海市高级人民法院依法委托上海申元工程投资咨询有限公司(以下简称“鉴定机构”)开展相关司法鉴定工作，鉴定机构于2017年7月20日出具了《司法鉴定意见书》。其间，在鉴定机构完成对系争房屋的现场勘验后，原、被告于2017年5月18日办理了房屋交接手续，由原告将系争房屋交还给了被告。
鉴于诉讼过程中当事人的相关行为导致案件事实的发展，原告申请变更诉讼请求为：1.原、被告于2015年5月13日签订的《资源整合和房屋使用服务协议》无效；2.被告向原告返还履约保证金5万元、赔偿装饰装修损失904,734元和设施设备、办公用品搬迁损失44,690元以及员工遣散费损失58,300元。被告坚持其辩称意见，并变更其反诉诉讼请求为：原告支付被告自2016年8月1日起至2017年5月18日止的服务费及房屋使用费415,643.84元(按照每年52万元的标准计算)。原告针对反诉坚持其辩称意见。
上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的合同虽然名为《资源整合和房屋使用服务协议》，但其主要权利义务关系为被告将系争房屋交付给原告使用、原告向被告支付相关使用费，其本质为房屋租赁合同，应受房屋租赁合同相关法律规定调整。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，据合法的权属登记记载，上海市广中西路XXX弄XXX号XXX幢房屋为3层，并不包括系争房屋在内。而当事人未能提供相关证据以证明系争房屋属于合法建造的房屋或合法的临时建筑，故根据上述司法解释的规定，应当认定原、被告之间就系争房屋签订的《资源整合和房屋使用服务协议》为无效合同。
房屋租赁合同无效，当事人可请求赔偿因合同无效遭受的损失。结合案情，本院归纳本案的争议焦点为：一、租赁合同无效导致当事人产生的损失为多少？二、当事人如何承担相关损失？本院分别作如下评析。
一、租赁合同无效导致当事人产生的损失
(一)原告主张的相关损失
原告为证明其主张的相关损失提供了下列证据：
1.欧亚公司发给被告的《关于拆除广中西路XXX弄XXX号XXX幢房屋的通知》，证明欧亚公司已于2016年7月29日通知被告拆除系争房屋，原告遂找被告要说法，被告才提供了其与欧亚公司的租赁合同和补充协议，原告才得知系争房屋未包括在原合同中，没有产权证属于违法建筑。
被告否认其收到过该通知，也否认其向原告提供过该通知，认为系争房屋仍由原告正常使用，并未拆除，原告亦未交还房屋。即使该通知是真实的，也是欧亚公司与被告之间的事，与原、被告之间的合同无关。
2.《合同无效通知书》及寄送凭证，证明原告于2016年10月29日通知被告，其在2016年7月得知系争房屋将被拆除后即要求被告给出书面说法并提供房屋产权证，但被告到8月仍未提供，故应认定原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同无效，并且原告就此向被告提出相关赔偿主张。
被告对该证据真实性无异议，但认为该通知系原告在收到被告向其催讨拖欠的房屋使用费，通知终止协议并要求返还房屋的函件后才发出的，其目的在于规避支付房屋使用费，故对该证据的关联性不予认可。
3.《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：系争房屋截止至2016年9月1日的固定装修残值以及现存价值的鉴定工程总造价为904,734元。原告对该鉴定结论无异议，并据此要求被告赔偿其固定装修的损失904,734元。
被告认为双方合同约定的租期为2015年5月13日至2017年5月12日，原告实际使用系争房屋至2017年5月18日才将其返还给被告，故系争房屋内的固定装修价值已因租期届满而全部摊销完毕，不存在固定装修的损失。并进一步指出，即使要对系争房屋内固定装修残值作出评估，也应当以2017年5月18日双方办理房屋交接时作为时间结点，而非采用原告所申请的2016年9月1日。
为此，鉴定机构出具了《补充鉴定说明》，意见为：1.按照8年自然折旧期，残值率按照10%计算，折旧起算日期为2015年9月，至2017年5月止，现值为818,721元；2.按照2年合同期作为折旧期，不考虑残值率，折旧起算日期为2015年9月，至2016年8月止，现值为509,710元。
针对《补充鉴定说明》，原告坚持认为应以原鉴定意见为准；被告也坚持按照两年合同期计算折旧、原固定装修价值已摊销完毕，不存在固定装修损失的意见，但对补充鉴定说明的计算方式予以认可。
4.《上海安济建筑工程有限公司搬场报价表》及相关企业的营业执照，证明原告因搬离系争房屋而发生搬迁费损失44,690元。
被告认为报价表仅属于要约，无法证据原告实际发生了相关损失。
5.《解除劳动关系协议书》一组，证明原告因无法继续正常经营而遣散员工，产生了员工遣散费损失共计58,300元。
被告认为该组证据系原告自行制作，故其证据的三性均不认可，并认为在相关协议载明的解除劳动关系时间，原告仍在占用系争房屋，并不存在需要遣散员工的事实与理由。
6.上海市不动产权证书、物业公司出具的《证明》及物业费发票，证明原告发现系争房屋属违章建筑后，为继续经营而购置了上海市殷高西路XXX号房屋用作办公，并于2016年9月1日起即搬至该处办公，认为其自此时开始即不再使用系争房屋。
被告对证据的真实性与合法性予以认可，但认为被告在2016年10月12日才向原告发出解约通知，在此期间原告对系争房屋的实际使用并未受任何影响，原告是否在它处经营和实际使用与否并无必然联系，在办理房屋交接手续前原告仍应向被告支付房屋使用费。
被告则认为原告应支付自2016年8月1日起至2017年5月18日止的服务费及房屋使用费415,643.84元(按照每年52万元的标准计算)。
根据已查明的案件事实，并结合当事人的举证质证意见，本院对原告所主张的各项损失作如下认定：
1.设施设备、办公用品搬迁损失。原告提供的相关证据不足以证明该损失已实际发生，并且即使双方租赁合同在合法有效的前提下履行完毕，原告也负有将相关物品搬离系争房屋之法定义务，在此情况下也会产生相应的设施设备、办公用品搬迁的费用，故该费用的发生与合同无效并非必然相关，不应认定为损失。
2.员工遣散费损失。原告提供的相关证据亦不足以证明该损失的实际发生，并且原告自认其从系争房屋搬至新址继续经营办公，可见合同无效并不必然导致原告需要遣散员工的后果，故员工遣散费与合同无效并不必然相关，该费用不应认定为损失。
3.装饰装修损失。根据双方书面合同中的相关约定内容，以及原告向被告支付了装修押金之事实，应当认定原告对系争房屋的装修已获被告同意。在租赁合同无效时，承租人经出租人同意的固定装修，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现因租赁合同无效导致原告对系争房屋内固定装修无法继续使用，该部分装修的现值应当认定为损失。关于固定装修现值的计算方式，双方各持一词。但被告所称固定装修按照两年合同期已推销完毕的计算方法是指残值损失，并不适用于本案案情。而结合在案证据分析可知，原告在获悉系争房屋将被拆除后，及时向被告了解系争房屋是否属于合法建筑，在被告无法提供相关合法证明时，原告对于系争房屋属于违法建筑、租赁合同属于无效合同的推断系正常合理的怀疑，在此情况下，原告不继续使用系争房屋而是搬至新址办公亦属合理之举。并且，原告也及时向被告发函要求赔偿因合同无效而造成的相关损失，不存在放任相关损失扩大的不当之处。此后由于双方未能就赔偿事宜通过协商方式解决，原告为防止系争房屋内的固定装修等证据灭失而安排几名工作人员在此看守，系其维护自身合法权益的正当行为，不应认定为原告仍正常使用系争房屋。因此，原告主张以其搬离系争房屋的时间2016年9月1日作为评估固定装修现值的时间节点，理由正当，且于法有据，本院予以采纳。被告认为应以诉讼过程中双方交接房屋的时间(2017年5月18日)计算固定装修的现值，缺乏依据，本院不予采纳。因此，根据经法定程序委托司法鉴定得出的鉴定意见，本院认定系争房屋内固定装修的现值损失为904,734元。
(二)被告所主张的相关损失
关于被告主张自2016年8月1日起至2017年5月18日止的服务费及房屋使用费损失，鉴于原告自认其使用系争房屋至2016年8月底，而仅向被告支付租赁费用至2016年7月底，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，该部分费用不属于合同无效造成的损失，故原告应承担实际使用期间(2016年8月1日至2016年8月31日)的房屋使用费43,333.33元(计算方式：520000÷12)。原告在2016年9月1日后未继续正常使用系争房屋，直至双方办理房屋交接手续止，该期间产生了房屋空置损失，相应的房屋使用费应当认定为合同无效造成的损失，该部分损失金额为372,310.50元(计算方式：520000÷12×8+520000÷365×18)。
二、相关损失如何分担
原告作为出租方，负有确保租赁物系合法建筑之责任。而被告作为承租方，亦负有及时充分了解系争房屋基本状况的审慎义务。本案中，系争房屋是否属于合法的建筑物，双方当事人均可通过查阅公开的不动产登记信息获知。被告从案外人处某某的上海市广中西路XXX弄XXX号XXX幢房屋不包括系争房屋，其在与原告签订租赁合同时隐瞒了该节事实，对合同无效存在过错。被告在订立租赁合同前未全面了解系争房屋是否属于合法建筑，对合同无效亦存在过错。但对于租赁合同无效的后果，被告的过错明显大于原告，本院认定原、被告间的过错比例为3︰7。
综上所述，本院认为，原、被告就系争房屋签订的《资源整合和房屋使用服务协议》因租赁物属于违法建筑而导致无效。合同无效的，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告正常使用系争房屋至2016年8月底，但仅支付租金至2016年7月底，故还应向被告支付2016年8月1日至2016年8月31日期间的房屋使用费43,333.33元。因合同无效导致当事人产生的损失，包括系争房屋内固定装修现值损失904,734元以及原告搬离系争房屋后的房屋使用费损失372,310.50元，应由原、被告按照其过错比例分担，其中被告应赔偿原告固定装修现值损失633,313.80元、原告应赔偿被告房屋使用费损失111,693.15元，剩余部分损失由双方自行承担。双方在诉讼过程中已就系争房屋办理了交接手续，故原告已付的租赁保证金5万元应在本案中一并结算为宜，保证金应由被告返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告上海安济建筑工程有限公司和被告上海上禾文化创意发展有限公司于2015年5月13日就上海市广中西路XXX弄XXX号XXX幢上禾中心4楼402室房屋签订的《资源整合和房屋使用服务协议》无效；
二、被告上海上禾文化创意发展有限公司应赔偿原告上海安济建筑工程有限公司固定装修现值损失633,313.80元；
三、被告上海上禾文化创意发展有限公司应返还原告上海安济建筑工程有限公司保证金50,000元；
四、反诉被告上海安济建筑工程有限公司应支付反诉原告上海上禾文化创意发展有限公司2016年8月1日至2016年8月31日期间的房屋使用费43,333.33元；
五、反诉被告上海安济建筑工程有限公司应赔偿反诉原告上海上禾文化创意发展有限公司2016年9月1日至2017年5月18日期间的房屋使用费损失111,693.15元；
上述第一至第五项费用进行结算后，被告上海上禾文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安济建筑工程有限公司528,287.32元。
六、原告上海安济建筑工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。
七、反诉原告上海上禾文化创意发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费4,285元，由原告上海安济建筑工程有限公司负担1,285.50元，被告上海上禾文化创意发展有限公司负担2,999.50元。
司法鉴定费34,000元，由原告上海安济建筑工程有限公司负担10,200元，被告上海上禾文化创意发展有限公司负担23,800元。
本诉案件受理费14,319.52元，减半收取计7,159.76元，由原告上海安济建筑工程有限公司负担2,093.19元，被告上海上禾文化创意发展有限公司负担5,066.57元；反诉案件受理费3,021.20元，由反诉原告上海上禾文化创意发展有限公司负担1,321元，反诉被告上海安济建筑工程有限公司负担1,700.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 巫建强
二〇一七年十二月八日
书记员 王心颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。