江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第2032号
原告（反诉被告）朱建萍。
原告（反诉被告）宰玉琴。
被告（反诉原告）刘文旭。
委托代理人康辉，江苏理华律师事务所律师。
原告朱建萍、宰玉琴与被告刘文旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，被告刘文旭在提交答辩状期间提起反诉，本院决定合并审理。本案由代理审判员叶城斌独任审判，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱建萍、宰玉琴、被告（反诉原告）刘文旭及其委托代理人康辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建萍、宰玉琴共同诉称：2014年2月23日，两原告通过房产中介公司与被告签订房地产买卖合同，约定将位于扬州市友谊新村33幢103室房屋出售给被告，房屋总价款为35万元。合同签订时，被告依约支付了1万元定金，后由于被告反悔，原告无奈签订补充协议，将房屋总价款变更为345800元。2014年3月25日，原、被告双方办理了房屋过户手续，被告将房屋余款33.5万元交扬州市房管局托管，同时被告口头承诺取款时将800元一并交付。2014年5月16日，原、被告口头约定前往房管局办理取款手续，但当日被告无故反悔。经两原告多次催要，被告一再出尔反尔。2014年5月21日，原告再次要求被告办理取款手续，但被告仍表示拒绝付款。原告认为被告应立即按合同约定支付房款，现被告拒不配合原告领取房款，已构成违约。故诉至法院请求判令被告刘文旭给付房款335800元并承担违约金1万元。
原告朱建萍、宰玉琴提供下列证据：
1、房地产买卖合同，证明原、被告约定买卖房屋及付款条件；
2、存量房资金托管协议，证明原、被告约定了交易资金托管在房管局托管中心，被告不配合履行办理付款手续；
3、补偿说明及房屋权属登记收据收件复印件，证明原、被告就房屋价款签订补充协议并按约履行了过户义务；
4、房屋所有权证复印件，证明原告为房屋合法权利人；
5、手机短信通信记录，证明原告通知被告履行合同，被告拒不配合；
6、证人肖某的证言，证明二手房交易流程；
7、证人樊某的证言及扬州福康房产代理有限公司证明、收条，证明原、被告交易纠纷的产生过程及交易的流程。
被告刘文旭辩称并反诉称：被告已经将房款交付至资金托管中心，已履行付款义务，原告未能领取房款的原因是支付房款时原告口头承诺将房屋钥匙交付给反诉原告，但迟迟未交，而且根据合同约定，卖方交房前要结清水电费，但至今也没有结清，房屋权属登记收件收据至今也没有交还，因此领取房款的条件没有成就，原告方违约在先，请求驳回原告的诉讼请求并判令：1、反诉被告朱建萍、宰玉琴承担违约金1万元；2、反诉被告朱建萍、宰玉琴交付房屋钥匙并结清水电费、交还房屋权属登记收件收据；3、反诉被告朱建萍、宰玉琴从支付房款之日起按每日万分之三支付反诉原告滞纳金。
反诉原告刘文旭提供下列证据：1、房地产买卖合同；2、存量房资金托管协议；3、欠费停电通知书。
反诉被告朱建萍、宰玉琴辩称：房屋的水电费已结清至2014年3月份双方已签订房屋买卖合同时，之后产生水电费可能是由于看房需要产生，应该不超过10元，目前没有结清。房屋钥匙、收据收件都交给中介公司保管，现在不同意交付给买方，水电费根据中介公司交易习惯应在房产证过户后办理水电卡更名时结清，但反诉原告至今不配合办理付款手续，后续的交房手续无法办理，违约方是刘文旭，请求法院驳回刘文旭的诉讼请求。
经审理查明：扬州市邗江区友谊新村33幢103室住宅房屋（建筑面积49.69平方米，以下简称讼争房屋）登记在朱建萍、宰玉琴名下，朱建萍、宰玉琴各享有50%的份额。2014年2月23日，朱建萍、宰玉琴（甲方）通过扬州福康房产代理有限公司（丙方）居间与刘文旭（乙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：①甲方将讼争房屋作价35万元出售与乙方，签订协议之日付定金1万元，余款付款方式为现金加贷款，通过房管部门托管交易（其中首付款10万元、余款24万元）。该价款为净得价，房地产过户的营业税、个税、契税及杂费及中介费5000元由乙方承担，土地证过户费用由乙方承担；②2014年4月10日左右交房、付清房款。甲方在房地产交付给乙方前的水电费、煤气、电话等费用由甲方负责结清，甲方并将户籍迁出；乙方委托中介方贷款，如贷款政策出现变化，造成丙方未能办理好房屋过户或贷款手续，交房和支付房款时间可做顺延处理；③如乙方不能按期向甲方付清房款或不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，违约方应向对方给付相当于上述房地产价款万分之三的滞纳金，另承担违约金1万元。此后，原、被告签订补充协议一份，约定房屋总价款变更为345800元，买房如公积金贷款问题无法正常交易，由买方自行解决。签订协议之日，刘文旭支付原告定金1万元。
2014年3月25日，宰玉琴、朱建萍（甲方）、刘文旭（乙方）与扬州市存量房交易资金托管中心（丙方，以下简称托管中心）签订《存量房交易资金托管协议》，约定：①乙方将房屋交易资金335000元存入丙方指定的托管账户，存入资金后，甲乙双方凭丙方出具的托管证明申请办理房屋过户登记；②房屋权属登记机构核准登记后，甲方向丙方申请领取房款转账凭证，乙方向登记中心领取房屋权属证书；③丙方在确认乙方已取得房屋权属证书后将托管资金转账支付给甲方，且该付款行为不受甲乙双方之间基础合同纠纷的影响。协议签订后，刘文旭将发放的贷款及首付款存入了托管账户并与宰玉琴、朱建萍到房管部门申请办理房屋过户登记手续，缴纳过户税费等，后原告及中介方多次通知刘文旭到房管部门办理领取房款及房产证手续，因刘文旭要求过户前先行交付房屋、结清水电费用，拒不配合办理领款、领产权证手续，导致交易至今未完成。
以上事实，有房屋所有权证、房地产买卖合同、存量房资金托管协议、补充协议、房屋权属登记收据收件、收条、扬州福康房产代理有限公司证明、证人肖某、樊某的证言、短信通信记录、电费催缴通知单及当事人陈述佐证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人均应遵照诚实信用原则履行合同。原、被告签订的《房地产买卖合同》、《存量房交易资金托管协议》及补充协议均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案原、被告因合同义务的履行顺序发生争议，应当按合同条款的约定确定双方的权利和义务。原、被告在2014年2月23日签订的《房地产买卖合同》中约定“2014年4月10日左右交房、付清房款”，该条款没有约定履行的顺序，应认定为交付房屋（钥匙）与付清房款同时履行。而2014年3月25日原、被告签订的《存量房交易资金托管协议》第五条中约定领款的条件为：卖方向托管中心申请领取房款转账凭证、买方向登记中心领取房屋权属证书、托管中心确认买方取得房屋权属证书，之后将托管资金转账支付给卖方，该条款约定的付款条件为申请领款及领取权属证书，与《房地产买卖合同》中双方对付款条件的约定不相一致。上述两份协议均为当事人签署，《存量房交易资金托管协议》签署时间在后且该托管协议明确约定付款行为不受基础合同纠纷的影响，故应认定该协议已对《房地产买卖合同》的付款条件进行了更正，双方应按《存量房交易资金托管协议》约定的付款条件履行义务。本案中，刘文旭经原告及中介公司多次通知拒不配合办理领房产证手续，导致原告至今不能从托管中心领取房款，刘文旭虽然将房款支付给托管中心，但不能据此认定其已完成履行给付房款的义务，刘文旭拒不配合交易手续的行为属违约行为，应承担违约责任。原告主张刘文旭立即给付剩余房款335800元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，同时对原告主张的违约金1万元，符合法律规定及合同约定，本院亦予以支持。对刘文旭反诉主张的违约金1万元及滞纳金，因原告并未违约，本院不予支持。刘文旭辩称原告应先行交付房屋钥匙、结清水电费用后再与原告到房管部门办理领房产证、领款手续，不符合合同约定，本院不予采纳。鉴于交付房屋钥匙、结清水电费用是原告的义务，对刘文旭的该项反诉请求，本院予以支持，但履行时间应在原告履行支付房款义务后。对刘文旭主张的退回权属登记收据收件的请求，因该收据收件并非宰玉琴、朱建萍持有，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、朱建萍、宰玉琴与刘文旭签订的《房地产买卖合同》、《存量房交易资金托管协议》及补充说明继续履行，刘文旭于本判决生效之日起十日内给付朱建萍、宰玉琴购房款335800元，违约金1万元；
二、朱建萍、宰玉琴在刘文旭履行本判决第一项义务后十日内向刘文旭交付房屋钥匙、结清房屋交付前的水电费用；
三、驳回刘文旭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6488元，依法减半收取3244元，由被告刘文旭负担，反诉案件受理费290元，依法减半收取145元，由反诉原告刘文旭承担。（本诉案件受理费被告刘文旭应在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）
代理审判员 叶城斌
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 卞 杰