湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第334号
上诉人（一审被告）蔡志文，住岳阳市岳阳楼区。
委托代理人袁春，湖南惠风律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。
法定代表人杨伦培，该公司总经理。
委托代理人宋宪辉，该公司职工。
委托代理人安丽娣，湖南昌言律师事务所律师。
上诉人蔡志文因与被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院于2015年5月6日作出的（2014）岳中民二初字第71号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人蔡志文委托代理人袁春，被上诉人国大公司委托代理人宋宪辉、安丽娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2008年1月1日，国大公司与蔡志文签订《房产租赁合同》，约定：国大公司将原银河大歌厅租赁给蔡志文从事娱乐业经营；租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日止；如租赁期限届满，蔡志文继续使用租赁物，租赁期限为不定期，国大公司有权终止合同；租赁房产月租金10000元，物业管理费10000元；合同期满，蔡志文应当退还租赁物；双方还约定了其他事项。之后双方开始履行合同。至2012年12月31日租赁期满后，蔡志文继续租赁房屋，国大公司没有提出异议并收取了租金和物业管理费。2013年7月1日，国大公司书面通知蔡志文租赁关系自通知到达之日起解除，并要求蔡志文在2013年7月30日前交还承租房屋。而蔡志文虽然停止了经营，但仍将其所有的桌椅、音响灯光、餐饮用具等物品堆放于租赁房屋内，没有与国大公司办理场地移交手续，此后亦未再向国大公司交纳任何费用。
国大公司请求判令：1、蔡志文立即腾空承租场地，将租赁物返还国大公司；2、蔡志文支付占有租赁物给国大公司造成的损失，截止2014年10月31日共计32万元；3、承担本案诉讼费用。
一审法院认为，蔡志文与国大公司签订的《房产租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。本案中租赁合同到期后，双方未续签书面合同，租赁期限转为不定期，国大公司有权随时终止合同。而国大公司于2013年7月1日向蔡志文送达《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除〈房产租赁合同〉的通知》，告知双方租赁关系自通知送达之日起解除，并给予蔡志文一个月的时间腾退房屋，国大公司此举符合合同约定和法律规定。蔡志文不主动清退，而在租赁房屋内堆放自有物品的行为，是继续占据房屋、不予退还的意思表示，违反了合同约定，应当承担退还房屋和赔偿损失的违约责任。蔡志文占据房屋给国大公司造成的损失范围应为蔡志文占用租赁物期内，国大公司依据合同可获得的收益，即自2013年7月至2014年10月按20000元／月计算的可得利益共计320000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十三条的规定，判决：一、蔡志文在判决发生法律效力后十日内搬离承租场地，并将租赁物返还给国大公司；二、由蔡志文在判决发生法律效力后十日内赔偿国大公司损失320000元。案件受理费5000元，由蔡志文负担。
蔡志文上诉称：一、一审判决事实不清。1、国大公司违约在先。首先，依合同约定国大公司应当提供热水、空调。自2004年改制开始，国大公司断断续续提供热水和空调，自2008年开始国大公司关闭酒楼，关闭客房部，基本上不再提供热水和空调。其次，国大公司关闭酒楼、关闭客房对蔡志文造成了巨大的影响。蔡志文的歌厅在国大公司处并不临街，与国大公司三星级宾馆形成一体，相辅相成，自国大公司关闭酒楼、客房开始，经营情况一直处于亏损状态。其三，国大公司的消防设施不合格，多次被消防部门处以停业整改和临时查封。一审判决对蔡志文提供的证据以没有关联性为由不予采信显然错误，应当对国大公司的违约行为给蔡志文造成的损失一并处理。2、一审判决认定蔡志文没有交还房屋错误。2013年6月，国大公司下达通知要求蔡志文停止营业，蔡志文自2013年7月便关门停止营业，遣散员工，并通知国大公司办理交接。国大公司并未安排员工和蔡志文办理交接，而是安排主要负责人同蔡志文协商补偿事宜。自蔡志文停止营业开始，国大公司将蔡志文租赁房屋所有通道全部封死，该房屋已处于国大公司控制中。即便蔡志文将东西全部撤空，由于国大公司本身已停止经营，国大公司也不可能营业。二、一审判决判令蔡志文支付占有费320000元错误。1、自2012年7月16日开始，国大公司经营场地被岳阳市公安局消防支队查封，至今未解除查封。一审法院对已被查封的场地判决支付占有费错误。2、2013年8月13日国大公司张贴通知，通知2013年7月份起租赁房屋进入腾退期，在腾退期间，公司不收取租金和物管费。一审判决却要求蔡志文支付现金和物管费，显然是错误的。3、国大公司没有物业管理资质，自2011年改制后，对出租房屋也没有提供物业管理。特别是蔡志文停业后，国大公司已将蔡志文承租房屋的所有通道封死，更不可能提供物业管理。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决并发回重审，与蔡志文起诉国大公司违约纠纷一并审理。
国大公司答辩称：一、一审案件判决事实清楚、适用法律正确。涉案《房产租赁合同》租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日止。租赁期限届满后，双方没有签订书面合同。2013年7月1日，国大公司向蔡志文送达了《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除〈房产租赁合同〉的通知》，告知蔡志文双方租赁关系自通知送达之日起解除，并要求蔡志文2013年7月30日前交还承租房屋。蔡志文虽然将员工遣散，但没有将租赁场地钥匙交还国大公司，仍然占用租赁物存放物品，一审法院作出蔡志文搬离租赁场地、返还租赁物的判决，事实清楚，适用法律准确。二、蔡志文的上诉理由不能成立，请依法驳回。1、国大公司与蔡志文是否存在违约及损失赔偿问题，蔡志文已经向一审法院另行提起了诉讼，因蔡志文未及时缴纳诉讼费，一审法院作出了（2014）岳中民二初字第46号民事裁定。本案为解除租赁合同后，承租方是否应当返还租赁物的纠纷，一审法院在国大公司的诉讼请求范围内审理，审理范围准确、适用法律准确。蔡志文认为一审法院应当对国大公司违约行为造成的损失一并处理的上诉理由依法不能成立。2、一审法院判决蔡志文支付占用费事实清楚、标准合理，应予维持。首先，国大公司租赁场地没有被消防部门实际查封，一审法院已经审理查明。其次，国大公司通知租赁户在2013年7月30日前将门面交还，在腾退期间即2013年7月1日至7月30日不收取租金。蔡志文曲解通知内容，不能作为其不予补交占用费的理由。其三，蔡志文认为国大公司没有物业管理资质，不应收取物业费，是对《物业管理条例》第三十二条“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”规定的片面理解，《物业管理条例》第三十二条是适用于“业主和物业服务企业”之间的法律关系，业主为房屋的所有权人，本案国大公司是房屋的租赁人不是所有权人，因此实行资质管理制度的规定不适用于国大公司和蔡志文之间。综上，蔡志文的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回蔡志文的上诉请求。
二审中，蔡志文提交国大公司于2015年8月13日发给各租赁户的一份通知，证明国大租赁房屋已经进入腾退期，在此期间不收物管费和租金。
国大公司质证称：对该份证据的真实性没有异议，但是不能达到对方的证明目的，国大公司之前通过公证机构向租赁方公证送达了通知，明确腾退期只有1个月，即7月1日至7月31日。
国大公司提交（2014）岳中民二初字第46号裁定，证明关于蔡志文所称的国大公司违约的赔偿纠纷，蔡志文已经提出诉讼，法院已经做出裁定。
蔡志文质证称：正因为本案要求对违约纠纷一并处理，在另案中蔡志文才撤诉。
经审查，蔡志文提交的通知真实性予以确认，对其证明目的需结合其他证据综合分析。国大公司提交的裁定书，真实性、关联性予以确认，蔡志文在该案中是否撤诉并不影响本案的审理。
本院另查明：2013年6月28日国大公司向蔡志文发出《岳阳国际大厦有限公司关于解除房屋租赁合同的通知》，载明：1、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；2、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还公司，逾期搬离的物品，视为废弃物；3、请于2013年7月30日间到公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还公司；4、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。
2013年8月13日国大公司向各租赁户发出《通知》，告知：2013年6月28日公司已通知各租赁户终止租赁合同，即自2013年7月份起，租赁房屋已进入腾退期。在腾退期间，公司不收取租金和物管费，仅代收自来水公司和电力公司提供的水电费：一、物管部生成水电费单据的时间确定为每月24日至26日。二、对于腾退完毕的租赁户，水电费单据生成时间为腾退截止日当天。三、物管部每月21日至23日完成抄录各租赁户的水表读数……。
除以上事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点的问题是：一、蔡志文关于要求国大公司赔偿违约损失的请求是否应当与本案一并审理。二、蔡志文是否应交还租赁物给国大公司；三、一审判决蔡志文赔偿国大公司32万元损失是否妥当。
一、蔡志文关于要求国大公司赔偿违约损失的请求是否应当与本案一并审理。根据国大公司的诉讼请求，本案的审理对象是蔡志文是否应返还租赁场地，并赔偿继续占有租赁物而给国大公司造成的损失。国大公司是否违约，是否应当承担违约责任的问题应当属于另一独立的诉，对此蔡志文在本案中并未提起反诉，其已就此另行提起了诉讼，这两个诉并非必须并案审理。因此，蔡志文要求在本案中一并处理国大公司是否存在先行违约于法无据，本院不予支持。
二、蔡志文是否应交还租赁物给国大公司。涉案租赁合同2012年12月31日到期后，双方当事人未续签书面合同，根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满合同变更为不定期合同，出租方国大公司有权随时终止合同。国大公司已向蔡志文送达解除合同的通知，租赁合同解除后，蔡志文继续占有租赁物法律依据不足，其应腾空租赁物并将其返还给国大公司。而根据蔡志文在岳阳楼区人民法院庭审的陈述，其虽于2013年7月停止了对涉案房屋的经营，但仍在租赁物内存放有设备，故一审判决蔡志文返还租赁物并无不当。
三、一审判决蔡志文赔偿国大公司32万元损失是否妥当。蔡志文上诉认为，国大公司在2013年8月张贴通知称在腾退期间不收取租金和物管费，而国大公司并未明确腾退期为2013年7月1日至2013年7月30日，故一审法院判决蔡志文赔偿国大公司32万元损失错误。经查，国大公司向蔡志文送达的《岳阳国际大厦有限公司关于解除房屋租赁合同的通知》，明确告知蔡志文应当于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还公司，2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利，由此可知国大公司给予蔡志文的腾退期为7月1日至7月30日。虽然2013年8月13日国大公司的通知称自2013年7月份起，租赁房屋进入腾退期，在腾退期间，公司不收取租金和物管费，且该通知未明确免租金和物管费的腾退期的具体期限，但根据该通知的内容来看，该通知主要是对水电费的收取时间和办法的明确，且根据交易习惯和正常逻辑，出租方在合同解除后给予租赁户的免交租金及物管费的腾退期不可能无期限，因此结合两份通知，可以综合认定涉案房屋的免收租金和物管费的腾退期是2013年7月1日至2013年7月30日。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故涉案租赁物是否被查封并不影响国大公司获取收益的权利，国大公司收回房屋是否自行经营或是将房屋另行出租，系国大公司的权利，蔡志文在2013年7月30日之后继续占有租赁物，应支付相应对价，一审法院参照合同约定由蔡志文支付房屋占有费符合民法公平和等价有偿的原则，蔡志文以上述理由主张不予支付租金依据不足，本院不予支持。但是，一审法院未予考虑国大公司给予蔡志文的1个月免租金腾退期不当；同时，蔡志文自2013年7月即已停止营业，并未享受物业管理服务，一审法院判决蔡志文支付物业管理费亦有不当。因此，本案蔡志文应从2013年8月至2014年10月按10000元／月的租金标准支付国大公司150000元。
综上，一审判决认定部分事实不清，蔡志文上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市中级人民法院（2014）岳中民二初字第71号民事判决第一项；
二、变更湖南省岳阳市中级人民法院（2014）岳中民二初字第71号民事判决第二项为：由蔡志文在本判决书送达之日起15日内支付岳阳国际大厦有限责任公司150000元；
三、驳回岳阳国际大厦有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5000元，由蔡志文负担3000元，岳阳国际大厦有限责任公司负担2000元；二审案件受理费5000元，由蔡志文负担3000元，岳阳国际大厦有限责任公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周春梅
代理审判员 肖 芳
代理审判员 梁昕昕
二〇一五年十月二十二日
代理书记员 陈 哲