江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1544号
上诉人（原审被告）无锡苏源置业有限公司，住所地无锡市堰桥街道西漳天一新街1号。
法定代表人田丰，该公司董事长。
委托代理人黄征、张钧，江苏创凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邹鹏飞，在无锡创明传栋科技有限公司工作。
委托代理人吴文俊、黄四美，江苏太湖律师事务所律师。
上诉人无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）因与被上诉人邹鹏飞商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠民初字第02728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月25日，邹鹏飞作为买受人与苏源公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份（合同备案号2012xxx0181、房屋代码32xxx440），约定由邹鹏飞购买阳光壹佰国际城第T1幢563单元25层XX号房，单价为每平米7050.08元，总金额621676元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，待商品房经验收合格后，将房屋交付买受人使用。合同第九条还约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点五的违约金。合同附件四补充协议第三条第4款约定：依据买卖合同约定，因出卖人逾期交房导致买受人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。
合同订立之日，邹鹏飞向苏源公司支付首付款191676元。2012年11月26日，邹鹏飞与中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建设银行无锡分行）、苏源公司签订个人住房（商业用房）借款合同，申请商业贷款130000元，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%。同日，邹鹏飞与建设银行无锡分行、无锡市住房公积金管理中心、无锡市住房置业担保有限公司签订无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同，由邹鹏飞申请公积金贷款300000元，贷款利率为中国人民银行规定的同期同档次公积金贷款利率。审理过程中，双方一致认可130000元贷款到账时间为2012年11月30日，300000元的贷款到账时间为2013年4月26日。
2014年7月16日，苏源公司向邹鹏飞发放温馨提示，内容为：“由于您购买的T1-xx号物业尚未全部完善，无法按照贵我双方商品房买卖合同中所约定的交付日期2014年7月31日进行交付，对此我们深表歉意。目前我司正在全力赶工，尽一切努力在最短时间内将物业交付给贵方。具体交房时间我司会提前两周以电话和EMS的形式通知到您。”此后，苏源公司一直未能履行交房义务。2014年10月1日，邹鹏飞通过EMS形式向苏源公司邮寄解除购房合同通知书，认为苏源公司逾期交房，已经构成违约，要求按照合同约定解除双方签订的商品房买卖合同，并要求苏源公司退还全部已付购房款。经查邮，上述邮件于2014年10月2日妥投。苏源公司表示并未收到上述解除合同的通知书，并表示涉案房屋确实延期交付，但在2014年12月18日开始就符合交房条件。后邹鹏飞以苏源公司未办理为由，诉至法院，请求判令：1、判令苏源公司返还其购房款621676元；2、判令苏源公司赔偿其利息损失（其中首付款的利息损失为：以191676元为基数，按同期银行同类贷款基准利率，自2012年10月25日起计算至判决应付之日止；贷款430000元的利息损失为：以130000元为基数，按同期银行同类贷款基准利率，自2012年11月30日起计算至判决应付之日止；以300000元为基数，按照同期银行同类贷款基准利率，自2013年4月26日起计算至判决应付之日止）；3、本案诉讼费用由苏源公司承担。
以上事实，由商品房买卖合同、销售不动产统一发票、延期交房通知、个人住房（商业用房）借款合同、无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同、解除购房合同通知书、邮寄凭证、查邮记录及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。在邹鹏飞与苏源公司订立的商品房销售合同中，明确约定了交房时间为2014年7月31日，但苏源公司至今未能履行交房义务，已构成违约。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。现苏源公司逾期交房已远远超出60日，故邹鹏飞依法享有合同解除权。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，邹鹏飞于2014年10月2日向苏源公司送达了书面函件，要求解除合同，已经在约定的时间内履行了解除合同的通知义务，故双方2012年10月25日签订的商品房买卖合同在2014年10月2日已经解除。苏源公司称未收到上述解除通知，但未能提交相应的依据，故法院对其该项抗辩意见不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的商品房买卖合同已经解除，苏源公司应当退还邹鹏飞已经支付的全部购房款共计621676元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。苏源公司未按约交付房屋，其行为构成违约，故邹鹏飞要求苏源公司按照同期银行同类贷款基准利率赔偿其款项支付之日至判决给付之日止的利息损失，证据充分，理由正当，应当予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、苏源公司于判决发生法律效力之日起十日内归还邹鹏飞购房款621676元。二、苏源公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿邹鹏飞利息损失（其中首付款的利息损失为：以191676元为基数，按同期银行同类贷款基准利率，自2012年10月25日起计算至判决给付之日止；贷款430000元的利息损失为：以130000元为基数，按同期银行同类贷款基准利率，自2012年11月30日起计算至判决给付之日止；以300000元为基数，按照同期银行同类贷款基准利率自2013年4月26日起算至判决给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10954元，由苏源公司负担。
苏源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：本案违约金标准是双方协商一致约定的，应按已付房款的1%确定，法院不应调整。即使调整，首付款未贷款不应计算损失，其余贷款部分的房款相关损失不能超过贷款利率。请求二审改判按照房款的1%确定违约金。
被上诉人邹鹏飞辩称：上诉人逾期交房导致双方买卖合同解除，造成其损失远远高于合同约定的违约金，一审调整违约金合理合法。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：根据违约金的补偿性功能，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，苏源公司未按约履行交房义务，构成违约。合同约定的违约金为已付购房款的1%，远低于邹鹏飞已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至苏源公司实际给付之日止的实际利息损失，故原审依法调整违约金数额并无不当。此外，根据违约金的惩罚性功能，合同当事人不得因违约行为获取利益。由于苏源公司的违约行为导致合同解除，相对于邹鹏飞支付的首付款及贷款的利息损失而言，苏源公司获取的利益为取得相应购房款而少支付的银行同期贷款利息，故原审按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定邹鹏飞的利息损失并无不当。
综上，苏源公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2143元，由上诉人苏源公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 潘晓峰
二〇一五年八月五日
书记员 张 威