浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1081民初13506号
原告（反诉被告）：梁福明，男，1976年2月20日出生，汉族，住温岭市。
委托代理人：江金伟，浙江磊鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江余友，男，1967年5月1日出生，汉族，住温岭市。
被告（反诉原告）：朱海红，女，1973年4月9日出生，汉族，住温岭市。
原告梁福明为与被告江余友、朱海红房屋买卖合同纠纷一案，于2016年11月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。本案由本院审判员林子云适用简易程序，分别于2016年13月30日、2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告梁福明及其特别授权委托代理人江金伟，被告江余友到庭参加诉讼。庭审中，被告江余友提出反诉，本院依法合并审理，被告朱海红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告梁福明起诉称：2001年10月19日，原告经人介绍向被告购买座落于温岭市箬横镇马桥小区一间四层楼房，并于当日支付定金10000元。2001年11月13日，原告与两被告签订房屋买卖合同，被告将其所有的座落在箬横镇马桥小区24幢东至西第五间四层楼一间出卖给原告，房屋转让价格为95008元。该房屋四至为：东至江余冬博中界，南至两边博中直出通道界，西至江连方博中界，北至两边博中直出通道界。原告于当日支付给被告45000元，并约定余款公证后付清。2001年12月5日，原告支付给被告30000元。合同签订后，原告对房屋进行装潢，并居住至今。2002年10月4日，被告办理了国有土地使用证，证号为温国用（2002）第G10875号。之后，由于两被告离婚，不能同时到场，导致该房屋在手续齐全的情况下，无法办理房屋所有权登记手续。原告曾多次催两被告办理房屋产权登记手续，但两被告均不配合。为此，现原告起诉请求：一、依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效；二、判令被告江余友、朱海红办理涉诉房屋所有权初始登记，并协助原告办理该房屋产权转移登记手续。
原告梁福明为了支持其主张的事实，提供了下列证据：
1、原告身份证复印件及被告协助查询户籍函各一份，用以证明原、被告的身份情况。
2、房屋买卖合同一份，用以证明两被告将涉案房屋以95008元的价格卖给原告的事实。
3、收条三份，用以证明被告方收取原告购房款共计85000元的事实。
4、结婚登记申请书、离婚登记申请书各一份，用以证明两被告于1997年4月14日结婚，后于2002年6月28日协议离婚的事实。
5、离婚协议书一份，用以证明离婚协议条款中两被告已无共同财产，该房屋已处理完毕的事实。
6、温岭市个人建房用地申请表一份，用以证明2001年8月，两被告及其女儿共同申请建房的事实。
7、户籍调查函一份，用以证明两被告的女儿已死亡的事实。
8、温岭市建设规划局文件一份及配套费发票、测绘费发票各一张，用以证明江余友的房屋符合规划，建造合法，从2003年3月6日开始可以办理房屋产权登记手续的事实。
9、房屋面积测绘成果书一份，用以证明江余友对房屋进行测绘，房屋建造符合法律规定的事实。
10、土地证明一份，用以证明被告江余友在2002年10月4日办理了国有土地使用权证的事实。
11、温岭市人民政府出具的关于国有土地使用权转让的意见书一份，用以证明本案涉诉房产连同土地可以转让的事实。
被告江余友答辩并反诉称，被告出售房屋给原告是实，但原告购买房屋时，被告己告知原告，土地使用权证是可以办理的，房产证能否办理是不清楚。如土地证办理后，被告要付清欠房屋款10008元，原告同意后向被告买房的。但被告土地证办好后，原告一直不支付所欠的10008元。该欠款至今15年了，当年的10008元与今天的10008元价值差距很大，该被告造成了很大的损失。故被告提起反诉，要求原告支付欠房屋款10008元；并赔偿欠款损失违约金50000元。
被告朱海红未作答辩，也未提起反诉。
被告江余友、朱海红未向本院提供证据。
原告针对被告江余友的反诉答辩称，欠房屋款10008元是实，但收条上已另有约定：“余款公证以后付清”。现被告反诉要求原告赔偿违约金50000元过高，原告最高赔偿被告损失20000元。
根据原告举证、被告质证，本院认证如下：
对原提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11，本院在送达起诉状副本时己一并将上述证据送达被告朱海红，被告朱海红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩、举证、质证的权利。被告江余友质证意见认为，证据2中朱海红写契当天是没有签名的，证据3“余款公证以后付清”，是原告另加的，被告不清楚，对其他证据被告无异议。原告认为，被告朱海红写契当天没有签名事实，是因为当时被告告知原告他们已离婚，所以原告也没注重此事，后得知出售房屋时，俩被告尚未离婚，故原告要求被告朱海红在契约上补签。本院认为，证据2被告朱海红对此也没有提出异议，且原告的解释也符合客观事实，证据2本院予以确认。对证据3中“余款公证以后付清“字迹，原告没有提供证据证明另加部份系被告江余友所写，故本院对证据3“余款公证以后付清”内容不予确认。其余证据被告无异议，本院予以确认。
根据上述证据的认定；本院综合认定本案事实如下：
2001年8月7日，被告江余友、朱海红、江玲肖（已故）共同申请获同意拆建一间、国有划拨新建一间。房屋建成后，通过金福明、吴新富介绍，被告将该房屋（尚未办理房产证和土地证）出卖给原告，原告支付给被告定金10000元，并由被告江于友出具收条一张给原告。2001年11月13日，被告由江伯明代笔出具《房屋出卖契约》一份，约定；座落在箬横镇马桥小区24幢东至西第五间四层楼房作价为95008元转让给原告，当日付清房屋款等其他事顼，被告江余友在契约出卖人处签名并按印，原告梁福明未在契约上签名。同日，原告支付房屋款45000元，此后，被告将房屋交付给原告，原告对房屋进行装潢并居住。2001年12月5日，原告又支付房款30000元，定金抵作房款后还欠被告10008元未付。
另查明，2002年10月4日，被告办理了涉案房屋土地使用证，证号为温国用（2002）第G10875号，2003年3月6日补办了涉案房屋许可手续。但在办理房产证过程中，因俩被告己于2002年6月4日离婚，出卖房屋契中被告朱海红未签名，导致不能办理房产证，后原告要求朱海红签名，被告朱海红在契约上补签。但又因被告江余友认为，双方口头约定土地证办好后就应付清尚欠的10008元，原告认为应将产权证过户后付清全部房款，为此，双方发生争执，房屋至今未办理初始登记和产权过户手续。
本院认为，本案原告梁福明虽未在契约上签名，但在庭审中，原告与被告江余友对房屋的买卖事实均无异，被告朱海红虽未当场在出卖房屋契约上签名，但在原告将房款支付给被告江余友后，自愿在契约中追认并补签，应认定该房屋买卖是双方当事人真实意思的表示。其次，原告提交温岭建设规划局文件温建函（2003）19号补办规划手续函，表明讼争的房屋已得到温岭市建设规划局的许可；温岭市人民政府出具的《关于国有土地使用权转让的意见》表明讼争房屋的土地使用权连同地上建筑物一起可以转让，据此，可以认定原、被告之间的房屋买卖合同未违反法律、法规的禁止性规定。故原、被告之间的房屋买卖合同合法有效。虽江玲肖作为共同审批人，对土地使用权亨有一定份额，但其己亡故，且俩被告系其第一顺序继承人，故俩被告出卖房地产的行为系有权处分。因此，原告要求俩被告办理讼争房屋所有权的初始登记及协助办理变更讼争房地产的权属登记至原告名下的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告江余友的反诉请求，本院认为，被告要求原告支付尚欠的房款10008元，符合合同的约定，本院予以支持；至于违约金主张过高，应依法予以调整，现原告自愿支付违约金20000元，未损害被告利益，也符合法律规定，本院予以准许。对于原告自愿承担办理产权初始登记及过户所需的税费，未违反法律禁止性规定，也未损害他人利益，本院予以准许。本案的标的物系被告江余友、朱海红共同共有，被告朱海红是必要共同诉讼参加人，现被告朱海红既未放弃也末提起反诉，应视其为共同反诉原告。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第五十六条、第一百四十四条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第七十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）梁福明与被告（反诉原告）江余友、朱海红的房屋买卖合同合法有效。
二、被告（反诉原告）江余友、朱海红在本判决发生法律效力之日起十日内办理坐落在温岭市箬横镇马桥小区土地使用证号为温国用（2002）第G10875号的房屋所有权登记手续，并协助原告梁福明变更房地产权属登记至原告梁福明名下，办理过程中涉及到所有税费均由原告梁福明负担。
三、原告（反诉被告）梁福明在本判决发生法律效力之日起十日内支付给被告（反诉原告）江余友、朱海红房屋款10008元，并赔偿违约金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2300元，反诉案件受理费650元，合计2950元，由原告梁福明负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费5900元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
审判员 林子云
二〇一六年十二月十六日
书记员 陈 杰