杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第1379号
原告（反诉被告）周响东。
委托代理人（特别授权）张巍竞。
被告（反诉原告）胡立阁。
委托代理人（特别授权）陈文明、李湘胜。
原告周响东诉被告胡立阁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理后，依法由审判员季隽虹独任审判。被告胡立阁提起反诉，本院依法审查后予以受理，对本诉与反诉合并审理，于2013年9月26日、10月8日两次公开开庭进行了审理。原告周响东的委托代理人张巍竞与被告胡立阁的委托代理人陈文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周响东诉称：2012年9月26日，原被告签订一份《商铺租赁合同》，双方约定，由被告将所承租的位于杭州市滨江区江南大道4358号（使用面积为200平方米）的商铺转租给原告，租期4年7个月，自2012年10月1日至2017年5月1日，租金一年一付。此后，原告按约向被告支付了第一年的租金22万元和50%的商铺转让费8万元，总计30万元。原告在付款接手商铺之后，开始装修，准备经营超市业务。但是在2013年3月底，即原告按约支付剩余50%商铺转让费前夕，偶然从商铺所有人陆凯伦处得知半年前被告与原告签约时所宣称的信息与房东所陈述的客观真实情况不符。原告立即联系被告请其出面商洽，但被告一直拒绝出面和进行任何解释或说明。直至2013年4月底，原告从房东处获悉，由于被告违约商铺将被房东提前收回。原告磋商未果被迫停业，清场退租。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求判决：1、确认双方《商铺租赁合同》于2013年5月1日解除；2、被告立即归还原告合同未履行部分的租金91667元，商铺转让费80000元，总计171667元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）胡立阁辩称：原告周响东违约在先，被告处于被动地位，没有严重违约行为。2013年3月底，原告以信息不符为由要求不再支付剩下的转让费及相关费用，也停止了日常经营。原告以自己的行为明确表示要提前终止合同。被告和原房东陆凯伦的租期也快到了，当时和陆凯伦协商，结果是继续承租。后来陆凯伦发现原告在张贴转让广告，被告遂与陆凯伦商量，双方于2013年6月15日结束了租赁合同。因原告以转让费的问题停止了营业，被告系在不得以的情况下才与原房东解除了租赁合同。对原告已支付的一年租金22万元，2012年11月至2013年6月15日期间，原告已使用租赁的房屋，故认可双方的合同于6月15日解除，对之后剩余的租金被告愿意返还。装修费被告没有返还的理由，原告接收房屋之后，设备和装修的一切都给了原告，此装修已经属原告所有。之后原告也对装修进行了破坏，现原装修也未还给被告。综上，请法院驳回原告的本诉请求。
反诉原告（被告）胡立阁反诉诉称：2011年3月25日，反诉人与陆凯伦签订《房屋租赁协议》，承租江南大道4358、4360号商铺。2011年5月3日，反诉人与杭州润锦环境艺术有限公司签订《装饰装修施工合同》，对承租商铺进行装修。2012年9月26日，经陆凯伦同意，反诉人与被反诉人周响东签订《商铺租赁合同》，将4358号商铺转租给周响东，约定周响东除支付房屋租金外，另行支付16万元商铺转让款，合同签订时支付8万元，合同签订半年后支付剩余8万元，且合同明确说明商铺转让款是指购买商铺内原来存在的装修及部分设备。合同签订后，周响东支付了8万元商铺转让款并对房屋进行了装修，但剩余8万元商铺转让款经反诉人催告至今仍未支付。另外，周响东违反合同约定未及时缴纳物业费和电费，该部分费用反诉人已代缴。故提起诉讼，请求法院判决周响东支付商铺转让款80000元、代缴电费及物业费2758.17元，共计82758.17元；诉讼费由周响东承担。
反诉被告（原告）周响东辩称：原告之所以会与被告签订转租合同是为了使用商铺进行商业经营活动，而不是单纯为购买商铺中的装修和设备。由于被告欠付租金导致房东提前收回商铺，最终导致原告的合同目的无法实现。在商铺都被回收的情况下，被告还要求支付剩余的8万元转让款是不合理的。其次，从法律关系上看，双方关于商铺转让款的约定实际上是附着在转租行为之上的，即商铺转让款是建立在租赁合同关系上的，完全迥异于单纯的设备买卖或装修的承揽合同。再次原告当时购买的主要设备，是被告无权处分的，是原房东陆凯伦的设备。被告无权要求支付16万元。2013年年底，原告从房东处得知，涉案商铺的大部分设施是房东所有，是房东出租给被告的。原告一直找被告协商，被告一直不予回应，避而不见。综上，原告不应当支付剩余的8万元转让款，对被告反诉主张的代缴电费及物业费2758.17元予以认可。
周响东为支持其本诉诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据材料：
1、商铺租赁合同及附件一份，拟证明原告诉讼请求返还部分租金、转让款的依据。
2、胡立阁收据一张、周响东向胡立阁汇款的银行转账记录、原、被告双方的短信往来记录，拟证明原告支付被告租金220000，50％商铺转让款80000元的事实。
3、胡立阁与陆凯伦签订的房屋租赁协议及房屋交割清单各一份，拟证明系被告违约导致原告被迫退租的事实。
4、陆凯伦向滨江法院起诉时提交的起诉状和证据清单，拟证明被告违约的事实。
5、涉案商铺现场照片，拟证明原告被迫清场退租的事实。
6、（2013）杭滨民初字第1295号案件受理通知书，拟证明房东陆凯伦已就被告违约的事实提起了诉讼。
7、清场退租告知书，拟证明被告违约导致原告被迫清场退租的事实。
8、原、被告双方短信往来记录，拟证明原告在处理纠纷时态度积极，被告对欺诈事实从未对原告正面回应的事实。
胡立阁为反驳周响东本诉请求所依据的事实，及支持自己的反诉请求，向本院提交如下证据材料：
证据一、关于商铺租赁的通知一份，拟证明周响东违约，未支付商铺转让款及物业费、水电费等，欲私自将房屋转租，胡立阁通知其改正的事实。
证据二、张贴通知照片一份，拟证明胡立阁将通知张贴于商铺的事实。
证据三、现场照片一份，拟证明周响东自行撤出商铺，停止经营的事实。
证据四、原、被告双方短信往来记录一份，拟证明胡立阁认为转让费有无及高低与原房东与胡立阁之间转让费支付方式没有关系，因此对周响东无回应，及周响东以转让费为由不愿承租房屋，不支付转让费，才导致三方合同解除。
证据五、胡立阁与陆凯伦签订的关于商铺转让费的说明一份，证明双方约定转让费是250000元，不存在胡立阁无权处分的事实。
证据六、律师调查笔录一份，拟证明胡立阁与陆凯伦就租金缴纳一直有协商，周响东提交的通知书是后补的，转让费确实为250000元等事实。
证据七、房屋租赁协议一份，拟证明胡立阁与陆凯伦签订房屋租赁协议。
证据八、商铺租赁合同一份，拟证明双方签订租赁合同约定相关权利义务。
证据九、装饰装修施工合同一份，拟证明胡立阁对转租房屋进行了装修的事实。
证据十、装饰工程预算清单一份，拟证明胡立阁对转租房屋进行了装修的事实。
证据十一、收据六份，拟证明胡立阁代缴了物业费与电费。
对原、被告提交的证据材料，本院结合双方的质证意见，认证如下：
被告对原告证据1、证据5的真实性无异议，本院予以确认；被告对原告证据2－4、证据6的三性无异议，本院予以确认；原告证据8与被告提交的证据四系同一份证据，对该证据的真实性本院予以确认，然其内容均不足以证明原、被告各自主张的待证事实。
原告对被告证据一－证据三的真实性均有异议，认为证据一通知系打印件，无原告或被告任何一方的签字，也无法证明照片拍摄内容的真实性，及张贴的真实性，本院认为原告的质证异议成立，对上述证据的三性不予确认；原告对被告证据五的关联性有异议，本院对该证据形式的真实性予以确认，证明力应结合本案其他证据综合认定；原告对被告证据七、八的真实性无异议，本院予以确认；原告对被告证据九的三性有异议，认为合同指向不明，不能证明合同约定的装修对象就是涉案商铺，对证据十的真实性无异议，合法性及关联性有异议，认为无法证明缴款单位与被告有关系，本院对证据九与证据十的真实性予以确认，但该证据仅证明被告与杭州润锦环境艺术有限公司于2011年5月3日就位于滨江区江景苑一房屋签订装饰装修施工合同，及约定合同总价款为247000元，但不足以证明被告就涉案商铺进行装修及已支付装修款二十余万元的事实。原告对被告证据十一的真实性无异议，本院予以确认。
被告对原告证据7的三性均有异议，认为是事后原告要求陆凯伦补签的，实际发出时间是7月16日。并提交证据六进行反驳。原告质证认为证据六系被告律师对陆凯伦所作的询问笔录，陆凯伦的身份应系证人，证人应出庭接受质证。本院认为原告的质证异议成立，对被告证据六不予采信，对原告7的三性予以确认。
结合上述认证及原、被告双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2011年3月5日，胡立阁与案外人陆凯伦就坐落于杭州市滨江区江南大道4358号和4360号商铺签订《房屋租赁协议》一份。协议约定，胡立阁承租陆凯伦上述商铺，租赁期限为6年，年租金280000元整，第四年递增房租的6％，以后每年以此递增；租用期内，如承租方有“无故拖欠房屋租金达10天；连续两个月不付相关费用等”情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋使用权等。此后，双方进行了房屋交割，交割物品包括：空调三台（包括遥控器）、卫浴设备、电动卷帘门一套、水晶吊灯二台、电脑主机显示器各一台、监控器一套。2012年9月26日，胡立阁又与原告周响东签订《商铺租赁合同》，合同约定：胡立阁将其承租的坐落于滨江区江南大道4358号，建筑面积约200平方米的商铺转租给周响东；租期4年7个月，自2012年10月1日起至2017年5月1日；2012年10月1日至2014年4月30日每年租金为人民币220000元，每年缴纳一次租金；周响东需向胡立阁缴纳160000元的商铺转让款，该款分两期支付，在合同签署日支付80000元，合同签署半年后支付剩下的80000元，该转让款是向胡立阁购买商铺内原来存在的装修及部分设备，设备清单见附件。当天周响东向胡立阁支付100000元。9月28日，周响东又支付了200000元（包括80000元商铺转让款）。
2012年10月24日，周响东与胡立阁委派的人员进行了交接，除承租的商铺外，周响东接收的物品为：三台中央空调及两个遥控器、一台油烟机、一个水槽、四张椅子和一张桌子、男厕女厕及2楼仓库钥匙各一把、大门钥匙一把、二楼格力小空调一台、六个监控器及影屏。此后，周响东在此商铺进行经营使用。
2013年5月，因陆凯伦认为胡立阁未按约定支付第三年度的租金，遂与胡立阁联系交涉支付租金事由。在此期间，陆凯伦发现该商铺已转租给周响东，遂又与周响东联系房屋租赁的相关事宜，并于6月初以胡立阁未及时交纳新一年房租为由，告知周响东要收回商铺。周响东与胡立阁联系解决此事未果，遂于6月15日搬离承租的商铺，且当天与陆凯伦进行了交接，交接的物品除与转租合同交接时的物品一致外，还包括热水器一台。
2013年7月15日，陆凯伦诉至滨江区人民法院，要求解除与胡立阁的房屋租赁协议，并要求胡立阁支付租金、违约金、返还房屋交割清单所载物品等。本院以（2013）杭滨民初字第1295号民事案件立案受理。8月21日，陆凯伦与胡立阁达成协议，确认因乙方（胡立阁）原因双方的租赁合同截止日期为2013年6月15日，并确认“原装修转让费为250000元，以每年50000元方式承付，现乙方退租，剩余装修转让费乙方将4360号商铺的装修以及六台空调和现有的办公设施留给甲方（陆凯伦）并给甲方38000元的补偿”。此后，陆凯伦申请撤诉，该案于9月23日以裁定撤诉方式结案。
另查明：至2013年6月15日止，胡立阁替周响东代缴的电费及物业费共计2758.17元。
本院认为，周响东与胡立阁于2012年9月26日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思之表示，形式及内容合法，为有效合同，对双方均具有约束力。然而在合同履行过程中，因胡立阁与出租人陆凯伦租赁合同的履行问题，导致陆凯伦基于所有权向次承租人周响东主张权利，周响东与胡立阁的转租合同无法继续履行而提前解除。因双方确认周响东搬离商铺及与陆凯伦进行交接的时间均为2013年6月15日，且原告的证据亦不足以证明陆凯伦的行为已使原告自5月1日起就无法继续使用商铺了，故本院确认原、被告《商铺租赁合同》的解除时间为2013年6月15日，原告主张以陆凯伦与胡立阁合同约定的交付租金截止日“5月1日”为合同解除之日，于法无据，本院不予支持。因原、被告双方的合同于6月15日解除，依《合同法》规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应返还给原告2013年6月16日起至2013年10月1日止的已付租金64167元。
对于争议的商铺转让款，原、被告双方的合同约定转让款是向胡立阁购买商铺内原来存在的装修及部分设备，从双方的物品物品交割清单来看，物品的价值并不高，虽然周响东在搬离商铺后已将该部分物品交给了陆凯伦，但从陆凯伦与胡立阁8月21日的协议来看，该部分物品仍作为胡立阁给予陆凯伦的装修转让费补偿给予了陆凯伦，故应视为该部分物品原告周响东已返还给被告胡立阁。此外，胡立阁与陆凯伦的房屋租赁协议并未约定250000元的装修转让费，但双方在陆凯伦起诉后，自行和解的协议中即8月21日的协议对此有了确认，即使250000元的装修转让费属实，胡立阁也仅仅是补偿陆凯伦38000元，该金额远远低于《商铺租赁合同》中约定的周响东应给予胡立阁的转让款。双方合同约定的履行期限共有4年7个月，而周响东实际使用的时间为8个半月，之后亦无法再继续使用该商铺，双方也无法恢复到签订转让合同前的租赁状态，根据上述履行情况和合同性质，本院酌情认定胡立阁应返还周响东转让款45000元，对胡立阁要求周响东支付剩余转让款80000元的反诉请求不予支持。对胡立阁反诉请求的代缴电费及物业费，周响东无异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认胡立阁与周响东签订的《商铺租赁合同》于2013年6月15日解除。
二、胡立阁于本判决生效之日起七日内返还周响东租金64167元、商铺转让款45000元，共计109167元。
三、周响东于本判决生效之日起七日内支付胡立阁代付的电费及物业费2758.17元。
以上二、三两项相抵，胡立阁还应支付周响东106408.83元。
四、驳回周响东的其他诉讼请求。
五、驳回胡立阁的其他反诉诉讼请求。
如胡立阁未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3733元，减半收取1866元，由周响东负担710元，胡立阁负担1156元。反诉案件受理费1869元，减半收取935元，由周响东负担31元，胡立阁负担904元。周响东于本判决书生效之日起十日内来本院退费；胡立阁于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78702011307282）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨支行）
审判员 季隽虹
二〇一三年十月二十八日
书记员 姜舒雯