北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第04568号上诉人（原审被告）陈维明，男，1951年2月27日出生。委托代理人白一彭，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人王园园，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨抒琴，女，1957年4月10日出生。被上诉人（原审原告）耿晓棣，男，1955年4月10日出生。二被上诉人之共同委托代理人闫旭，北京市元坤律师事务所律师。上诉人陈维明因所有权确认纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第05446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2013年3月，杨抒琴、耿晓棣诉至原审法院称：我们与陈维明系亲戚关系，涉案房屋最初是分给耿晓棣的父亲耿道明的福利房，由于房改时耿道明已经去世，陈维明作为长子婚后无房一直承租该房屋，因此房改时，由陈维明在1999年6月21日与中国人民银行签订房屋买卖契约。因陈维明于1989年11月定居香港，所以陈维明于1999年12月3日将涉案房屋卖与我们，我们支付了房款，陈维明交付了房屋。2004年6月30日，我们代陈维明领取了房产证，但之后因各种原因双方未做房屋产权变更。我们近年来与陈维明多次沟通此事，但未想陈维明背信弃义，不念亲情拒绝将房屋产权过户给我们，并于2013年1月在法院起诉我们排除妨害。为维护我们的权益，特诉至法院，请求：1、判令603号房屋归杨抒琴、耿晓棣所有，并由陈维明协助杨抒琴、耿晓棣办理产权过户手续；2、诉讼费由陈维明承担，如果有鉴定费也由陈维明承担。陈维明辩称：一、本案涉案房屋自始由我居住使用直到取得房屋所有权，不存在从我父亲名下继受取得的情形。我于1986年12月5日将户口迁入涉案房屋，1989年3月申请领取独生子女证仍居住在此。我因工作需要1989年去了香港，此房暂由亲戚照看或使用。1999年中国人民银行以25882.24元的价格将涉案房产卖给我。二、我从未作出任何将该涉案房屋转让给杨抒琴、耿晓棣的意思表示。我因工作关系长期居住于香港，杨抒琴、耿晓棣于上世纪九十年代接手帮助照看使用该房屋，但我并没有房产转让的意思表示。因杨抒琴、耿晓棣想长期使用，担心我随时收回，故杨抒琴、耿晓棣向我支付了一定数额的房屋使用费。杨抒琴、耿晓棣从接手房屋至今，一直擅自出租，所获得的收益远远超出支付的房屋使用费；况且房屋转让属于重大的财产处置行为，按理双方应当签订房屋买卖合同。即使没有正式合同，也应写明房屋买卖双方、房屋坐落、房屋价款等重要内容。后来我卖掉香港的房产决定搬回北京居住，与杨抒琴、耿晓棣多次协商收回房屋遭到拒绝。现我借住亲戚家，多有不便。综上，请求驳回杨抒琴、耿晓棣的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已经查明的事实：陈维明与耿晓棣系兄弟关系，耿晓棣与杨抒琴系夫妻关系；陈维明在1999年12月将涉案房屋转卖给耿晓棣、杨抒琴，并收取耿晓棣、杨抒琴的购房款30212元，同时双方对产权变更达成一致，只是囿于陈维明的身份及历史条件，未及时对房屋产权进行变更登记。综合上述情况，涉案房屋所涉及财产权益的家庭成员除陈维明外，对耿晓棣、杨抒琴已经购买涉案房屋，皆无异议。陈维明辩称未将涉案房屋转让给耿晓棣、杨抒琴，耿晓棣、杨抒琴于1999年12月3日向其支付的30212元系二人使用房屋的使用费、管理费，该辩称不符合常理且不符合交易习惯。涉案房屋原系中国人民银行的公有住宅楼房，耿道明原系中国人民银行的干部，而陈维明原系国家安全部门的干部，对该房屋的处分应综合考虑家庭成员的意见。现耿春梅、耿幼明皆出庭证实陈维明将涉案房屋转让给耿晓棣、杨抒琴；而耿晓棣、杨抒琴支付的房屋价款高于中国人民银行核算出的房价款27412.76元，且十几年来涉案房屋由耿晓棣、杨抒琴占有使用，二人对涉案房屋也进行了装修，2004年耿晓棣、杨抒琴从中国人民银行领取了房屋产权证原件，并保存至今。综合以上情况，陈维明的辩称，无事实依据，法院不予采信。现耿晓棣、杨抒琴要求陈维明协助办理涉案房屋的产权变更登记手续，法院予以支持。关于耿晓棣、杨抒琴要求确认涉案房屋的所有权归其所有，因双方已经达成房屋买卖之协议，并实际履行了付款及房屋交付手续，双方债权债务已经履行完毕，只是物权登记未予变更，该物权变更不影响合同效力，故本案并不涉及所有权的确认，对耿晓棣、杨抒琴要求确认涉案房屋归其所有，法院不予支持。据此，原审法院判决如下：一、陈维明于判决生效后十日内协助杨抒琴、耿晓棣将603号房屋产权转移登记至杨抒琴、耿晓棣名下；二、驳回杨抒琴、耿晓棣其他诉讼请求。判决后，陈维明不服，上诉至本院，认为原判认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回耿晓棣、杨抒琴的诉讼请求。耿晓棣、杨抒琴同意原审法院判决。经审理查明：耿道明与成华系夫妻，二人育有子女四人即耿晓明、耿幼明、耿晓棣、耿春梅，现耿道明、成华已经去世。耿晓明原系国家安全部门干部，因工作需要，1989年被派往香港，后改名为陈维明。杨抒琴与耿晓棣系夫妻关系。耿道明生前系中国人民银行干部，涉案房屋系中国人民银行于1986年分配给耿道明居住使用的公有住宅。分配后，该房由耿晓明夫妇使用。1999年6月21日，乙方耿晓明与甲方中国人民银行签订《房屋买卖契约》，该契约约定：”甲方将603号居室按成本价出售给乙方，房价款总额为25882.24元。1999年6月21日前付首付款25882.24元。职工以成本价购买的住宅楼房，产权归个人所有，一般住满五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”同日，耿晓明交纳房屋首付款25882.24元。1999年12月3日，耿晓明出具收条，该收条载明：”小弟、小杨：今收到小妹捎来的人民币叁万零贰佰壹拾贰元。特此证明。多谢！耿晓明。99年12月3日晚于深圳。”证人耿春梅、耿幼明向法庭提交了证人证言并当庭证实：”当时父亲耿道明的住房未达标，中国人民银行于80年代初补差分配给他涉案房屋，因长子耿晓明婚后无房，父母决定将该房由耿晓明夫妇居住。1999年中国人民银行出售公房，母亲决定由耿晓明按照房改房价格购买了该房。1999年冬，耿春梅因病和母亲去深圳疗养，耿晓明决定放弃涉案房屋，其明确表示：房屋其不要了，其不会再回北京了。当时考虑耿晓明已在深圳、广东购买了两处房，母亲决定将该房由耿晓明转卖给耿晓棣。后耿晓棣由工商银行汇款给耿晓明，耿晓明在收到房款后，给耿晓棣写下收条。当时房产证正在办理之中，中国人民银行无法更换产权人；而且因为耿晓明在中国已经没有户口和身份证明，也没有房产证，所以当时未办理房屋过户和公证手续。2004年12月，耿晓棣从中国人民银行领取了房产证。产权证下来后，因为耿晓明的身份问题，也无法办理过户手续。这样一来，这两年耿晓明就反悔了。而且二十多年来，耿晓明对父母未尽任何赡养义务，甚至长期不联系。涉案房屋确实是耿晓明转卖给了耿晓棣的，耿晓棣支付了购房款并拥有该房屋十几年。”2004年12月8日，杨抒琴代耿晓明（购房补充说明上耿晓明三字由杨抒琴书写）与中国人民银行签订《购房补充说明》，该说明注明实际房价款为27412.76元，维修基金1418.56元。后杨抒琴、耿晓棣领取房屋所有权人为耿晓明的房产证。2012年陈维明以房产证丢失为名申请补发办理房屋所有权证，2012年10月25日，房产部门向其补发了房屋所有权证。该房产证上注明原房屋所有权证号，填发日期：2004年7月1日。杨抒琴、耿晓棣出示”我的遗嘱”，该遗嘱载明：”今年四月我骨折，治病两个月，在生病期间，在北京小孩给予我的无微不'止'的照顾，我觉得三儿子小孩做事公正，孝顺父母，他办事我放心，因此我'生'后之事全部由他处理，我相信他会依照亲情妥善处理，家务事也要处理得合情合理，我也相信我的子女不会为小事而计较，特留此信，望子女照办。母亲成华于2006年8月21日（以前写的遗嘱作废，以此为准）2006年8月21日。”陈维明对”我的遗嘱”认可笔迹真实性，对证明目的不认可，认为内容与本案无关。一审审理过程中，陈维明主张杨抒琴、耿晓棣想长期用涉案房屋，担心其随时收回，故当时就向其支付了一笔房屋使用费30212元，从上世纪九十年代至今，杨抒琴、耿晓棣一直擅自出租，收益已经超过该房屋使用费。耿晓棣、杨抒琴对上述主张不予认可，认为收条没有体现使用费的意思表示，收条提到的当事人都在场，小妹也出庭作证了，30212元是购房款。1999年12月，陈维明将房屋卖给杨抒琴、耿晓棣并交付，2002年杨抒琴、耿晓棣对房屋进行了装修，2004年杨抒琴、耿晓棣领取房产证，这期间杨抒琴、耿晓棣一直占有使用房屋到今天，但陈维明对此却一无所知。杨抒琴、耿晓棣在这14年中没有就该房屋向陈维明支付其他费用，所以陈维明说30212元是管理费、房屋使用费，没有事实依据。上述事实，有双方当事人陈述，《房屋买卖契约》、《购房补充说明》、证明信、收条、证人证言、产权证书、及”我的遗嘱”等证据在案佐证。本院认为：涉案房屋原系中国人民银行分配给陈维明与耿晓棣之父耿道明使用的公有住宅，后耿道明夫妇交由陈维明夫妇居住使用，并由陈维明参与房改与中国人民银行签订《房屋买卖契约》购买了涉案房屋。现耿晓棣、杨抒琴主张陈维明已于1999年12月将涉案房屋转卖给其二人，并收取其二人支付的购房款30212元，对此其他家庭成员耿春梅、耿幼明均出庭予以证实，结合耿晓棣、杨抒琴对该房屋的装修及使用情况，耿晓棣、杨抒琴二人补交购房款及领取房产证的事实，足以认定陈维明已将涉案房屋转卖给耿晓棣、杨抒琴二人，陈维明理应协助耿晓棣、杨抒琴办理涉案房屋的产权变更登记手续。陈维明虽辩称其并未将涉案房屋转卖，耿晓棣、杨抒琴二人向其支付的系涉案房屋的使用费、管理费，但其并未提供充足证据予以证实，且该辩称亦不符合交易习惯，有悖社会常情，故本院对此不予采信。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元，由陈维明负担（于本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费14610元，由耿晓棣、杨抒琴负担14540元（已交纳），由陈维明负担70元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由陈维明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刁久豹代理审判员  刘丽杰代理审判员  王 佳二〇一四年六月二十日书 记 员  高 明