成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第636号
原告成都百扬实业有限公司。
法定代表人罗霞，该公司董事长。
委托代理人李志恒，四川英济律师事务所律师。
委托代理人艾崇龙，四川英济律师事务所律师。
被告四川金泰洲际投资有限公司。
法定代表人李海涛。
原告成都百扬实业有限公司与被告四川金泰洲际投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行审理，原告成都百扬实业有限公司的委托代理人李志恒到庭参加诉讼。被告四川金泰洲际投资有限公司因下落不明，本院于2014年3月29日在《人民法院报》上依法公告向其送达了起诉状副本及开庭传票等相关法律文书，现公告期届满，被告四川金泰洲际投资有限公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。
原告成都百扬实业有限公司诉称，原、被告于2012年9月3日签订了关于被告向原告承租百扬大厦2201、2208、2209单元的《租赁合同》。原告已按合同约定履行义务，但被告自2012年11月即拖欠房屋租金及水、电费等费用，经原告多次催收，被告仍未履行给付费用的义务。原告于2013年8月9日向被告发函，通知其按《租赁合同》的约定解除合同。截止2013年8月10日，被告欠原告房屋租金924715.22元、电费8835.75元、水费4.3元，共计933555.27元。抵扣被告的保证金445415.43元，被告还欠原告488139.84元。请求判决被告立即向原告支付扣收保证金后尚欠付的房屋租金、水费、电费共计人民币488139.84元，以及至被告全额清偿欠付的租金、水电费之日止按合同约定的逾期付款违约金。
经审理查明，2012年9月3日，以原告为出租方、被告为承租方，双方签订《租赁合同》，约定原告将百扬大厦写字楼第22层2201、2208、2209单元租赁给被告用于办公使用。租赁单元交付时间为2012年9月5日，租期从2012年11月5日-2015年11月4日止，计三年。租金每月每平方米141元，月计128432.67元。租金每月一付，先付后用。除首期租金于租赁合同签订后7日内支付外，每期租金于该期第一个日历月首日之5日前支付。承租方以银行转帐方式将租金存入下述出租方指定的收款帐户。开户银行：成都银行龙湖支行；户名：成都百扬实业有限公司；帐号：XXXXXXXXXXXX。承租方逾期支付租金的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额的3‰向出租方支付违约金。若承租方逾期支付租金达30日以上（含本数）的，出租方有权选择以下任一种处理方式：（1）解除合同，且承租方应按照本合同第19.2的约定承担违约责任。（2）继续履行合同，逾期时间内承租方继续每日按拖欠金额的3‰支付违约金，且出租方有权在此后任何时间行使和本合同5.3第1款约定的权利。双方约定，承租方应于本合同签署时向出租方支付租赁单元之保证金，保证金金额为人民币445415.43元（相当于3个月租金及3个月物业服务费总和）。如承租方违反本合同之规定，出租方有权以保证金抵付承租方应付款项，和∕或作为出租方因此而受损失之补偿，出租方亦有权根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给承租方。承租方无权自行或要求出租方以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。承租方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达到30天的，逾期补足保证金达30天的，出租方均可通知承租方解除本合同，提前终止租赁合同，收回租赁单元，承租方已支付的保证金及租金不予退还，并应按照本合同19.4约定的违约金计算标准向出租方支付违约金，若该违约金不足以弥补出租方因此受的任何直接及间接损失的，承租方还应足额赔偿。
租赁合同签订后，原告如约向被告交付租赁单元，被告向原告划付保证金445415.43元。2013年3月，原告向被告发送催收拖欠的租金、物业服务费、电费的函件。被告于同年4月24日回函，承诺最迟于2013年5月10日前补清所有相关欠款。2013年5月27日，被告向原告出具《保证书》，确认截止2013年5月27日，被告已拖欠原告租金757752.75元，电费7292.70元、水费4.3元。累计应缴违约金194505.23元。承诺于此保证书发出之日起15个工作日内补清上述全部欠款。届期，被告未给付欠款及违约金。2013年6月18日，原告向被告送达《关于暂停使用租赁单元的告知函》，通知被告自2013年6月19日起暂停使用租赁单元。2013年8月8日，原告向被告送达《律师函》，通知被告因其拖欠租金、物业管理费等费用已超过30日，自被告收到本律师函之日起，原告与被告签订的《租赁合同》即告解除并终止，被告应七日内交还租赁单元。
上述事实，有原告提交的《租赁合同》、原告向被告发出的关于催收租金、水电费的催收函件、解除《租赁合同》的律师函、被告支付的保证金的金额及转账凭证、《保证书》以及原告的陈述在案为证。
本院认为，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼的行为，视为放弃对原告的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证的权利。经对原告提交的案件证据审查核实后，本院确认上述证据符合民事诉讼证据的相关规定，能够作为本案有效证据予以采信。原、被告签订的《租赁合同》是双方在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张截止2013年8月10日，被告已欠付原告房屋租金924715.22元，扣收保证金445415.43元后，尚欠房屋租金479299.79元，有《租赁合同》、《保证书》、双方的往来函件、银行转帐凭证印证，被告未予抗辩，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”，故原告要求被告支付拖欠的截止2013年8月10日的房屋租金479299.79元，本院应予支持。原告主张被告尚欠电费8835.75元、水费4.3元，因被告在《保证书》中确认欠电费7292.70元、水费4.3元，原告未提交证据证明欠付电费金额是8835.75元，故本院确认被告欠原告电费7292.70元、水费4.3元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告要求被告支付拖欠的电费8835.75元、水费4.3元，本院予以部分准许。
关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，基于被告未支付房屋租金的事实，被告应向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能。双方原、被告在《租赁合同》中约定：承租方逾期支付租金的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额的3‰向出租方支付违约金。2013年5月27日被告出具的《保证书》确认，截止该日应缴的违约金为194505.23元，故应当视为截止2013年5月27日，被告认可了原告按合同约定计算违约金的标准和方式，本院予以确认。虽然被告未到庭答辩，但双方约定的按日3‰计算违约金明显过高，是否应当调整，应当以逾期付款损失为衡量依据，本案综合考虑被告未支付房屋租金等费用而给原告可能造成的损失等相关因素，兼顾公平原则，对原告要求被告支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定被告应按日万分之二支付2013年5月28日至实际付清之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告四川金泰州际投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都百扬实业有限公司支付房屋租金479299.79元、电费7292.70元、水费4.3元，合计486596.79元。
二、被告四川金泰州际投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都百扬实业有限公司支付截止2015年5月27日的违约金194505.23元。2013年5月28日至实际付清之日止的违约金，以486596.79元为基数，按日万分之二为标准计算至付清之日止。
三、驳回原告成都百扬实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取12706元，由被告四川金泰州际投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 蒋英姿
人民陪审员 朱晓波
人民陪审员 邓立强
二〇一四年七月十六日
书 记 员 郑小红
附：本判决适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。