广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民二终字第24号
上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市清凤房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区。
法定代表人：潘锦全，董事长。
委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。
委托代理人：刘东华，广东法行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：池润基，男，汉族，住广东省广州市天河区朝阳，公民身份号码×××。
委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。
原审第三人：潘锦全，男，汉族，住广东省清远市清城区。
上诉人清远市清凤房地产开发有限公司（以下简称清凤公司）因与被上诉人池润基、原审第三人潘锦全民间借贷纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（下称原审法院）（2012）清中法民二初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李洪堂担任审判长，审判员李震东、代理审判员杨靖参加的合议庭对本案进行了审理，书记员汪瑞芊担任记录。本案现已审理终结。
2012年8月，池润基向原审法院提起诉讼称：清凤公司因开发汇祥路资金周转困难向其借款，之后清凤公司未能如期还款，2012年2月23日双方签订了《协议书》，约定清凤公司将位于清远市清城区汇祥路1号商铺合共建筑面积849.41平方米抵债，并且上述商铺在四个月内办理过户手续，若清凤公司违约赔偿池润基3400万元。签订协议后，清凤公司只是将600平方米的商铺交付池润基，余下200多平方米的商铺尚未交付，按每平方米3万元计算，清凤公司抵给池润基的商铺价值为1800万元，因此，根据协议书的约定，清凤公司还需支付违约金1600万元给池润基。请求判令：1、清凤公司支付违约金1600万元；2、清凤公司立即协助池润基办理已经网签买卖合同的商铺鉴证手续，并负担相关费用；3、诉讼费用由清凤公司承担。
2012年9月10日，池润基向原审法院提交了变更诉讼请求申请书，事实与理由变更为：根据池润基与清凤公司于2012年2月23日签订的协议书约定，清凤公司用位于清远市清城区××路××849.41平方米的商铺抵欠池润基的借款本息3400万元；如违约则赔偿3400万元给池润基。协议签订后，清凤公司只是将部分商铺以网签的形式与池润基签订了买卖合同，尚有136.4平方米的商铺因被法院查封而至今未网签给池润基，已构成违约。根据双方当事人确定的债权总额为3400万元，按849.41平方米商铺抵偿债务计算，每平方米的商铺价值为4.002778万元，清凤公司未交付商铺的面积为136.4平方米，故其应赔偿损失545.97892万元给池润基。此外双方约定如清凤公司违约，则赔偿3400万元给池润基。按约定3400万元的30%计算违约金，清凤公司应当支付1020万元。因此，将原诉讼请求变更为：1、判令清凤公司赔偿池润基经济损失545.97892万元；2、判令清凤公司支付违约金1020万元给池润基；3、清凤公司立即协助池润基办理已经网签买卖合同的商铺的交易鉴证手续，并负担相关的费用。
清凤公司答辩称：（一）池润基为出借人应承担举证责任，证明其出借的具体数额，否则，应承担举证不能的后果。池润基只提供一份协议书，该协议书没有反映池润基实际借款金额、利率，以及双方签订用商铺抵清借款及利息的协议时所欠的借款本金及利息具体数额，无法证明该协议书是内容合法有效，按平等自愿、等价有偿、公平合理的原则签订的协议书。（二）池润基要求清凤公司赔偿损失545万元及违约金1020万元，但对此并无提供任何证据。一是池润基已收取高额利息及复息，根本无任何损失；二是在没有损失的情况下，又为何要求违约金；三是其要求支付违约金的协议书是一份显失公平的合同，清凤公司已反诉要求撤销该协议，池润基的诉请已没有依据。因此，池润基的诉求应予驳回。（三）清凤公司要求池润基返还多支付的本金及利息，有事实和法律依据，应予支持。（四）关于协议书及补充协议的合法性问题。1、由于清凤公司无法继续支付2011年12月以后的高额利息，双方经协商从2011年12月开始不再付息，用清凤公司名下的商铺抵销所欠借款。双方在2012年2月23日签订了一份协议书，约定用清凤公司849.41平方米的商铺抵偿仍欠池润基的2906万元，但该协议书内没有明确所欠借款本金及利息数额，也没有明确商铺抵偿的具体单价。协议书明显损害清凤公司及第三人利益。2、由于清凤公司开发的项目涉及当地的城市建设以及几百户回迁户的合法权益。协议书是池润基趁清凤公司无法还款、从中获取高息为目的迫使清凤公司签订的，该协议书显失公平且不合法，损害清城区政府及回迁户的利益，应予撤销。
清凤公司向原审法院提起反诉称：清凤公司从2009年8月5日开始向池润基借款，至2012年2月18日，先后9次向池润基借款，池润基实际支付借款本金3379万元，双方约定月利率按4%计算利息。清凤公司已实际归还借款本金（包括利息转本金）4506万元给池润基。池润基多收取清凤公司借款本金1127万元，应予返还。另外，池润基按每月4%利率已收取清凤公司支付的利息2059.52万元，超过同期银行贷款利率4倍的范围，因此清凤公司要求池润基返还多收取的利息1381.746万元。此外，池润基与清凤公司于2012年2月23日签订的《协议书》和2012年6月22日签订的《补充协议书》，内容存在重大误解、显失公平等违法情形，依法应予撤销。为此，请求判令：1、撤销清凤公司与池润基于2012年2月23日签订的《协议书》以及在2012年6月22日签订的《补充协议书》；2、池润基归还多收取清凤公司的借款本金1127万元，利息1381.746万元，合计2508.746万元，并从起诉之日起按银行同期贷款利率计付利息至清偿之日（具体金额以鉴定计算结果为准）；3、由池润基承担反诉费用。
针对清凤公司的反诉，池润基答辩称：（一）在程序上，应驳回清凤公司的反诉。1、本案是因为双方当事人之间的民间借贷关系变成以物抵债的法律关系，双方已不存在民间借贷关系。2、以物抵债协议签订后，清凤公司已将部分商铺出卖给池润基以抵偿债务，池润基已将所有的债权凭证原件归还给清凤公司。（二）在实体上，双方已失去了重新结算的基础。1、结算后，所有债权凭证已由清凤公司收回或销毁。从清凤公司所提供的证据反映借款金额与反诉状列表中所反映的金额不符。2、本案反诉不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的相关规定。（三）双方已经结算，并签订协议书和补充协议。该两份协议书是双方经过谈判，相互让步与妥协才达成的协议。（四）就反诉状而言：1、池润基支付借款有通过银行划帐、现金支付两种形式，不存在实际借出的款项少于借出数额。2、清凤公司认为利息转本金的问题。池润基把款项划入清凤公司的账户，得到了清凤公司的承认。这是典型的现金借贷，并不是利息转本金。3、清凤公司陈述已归还了相关款项，并认为池润基也将凭证交回，但没有证据证明清凤公司已归还款项。4、关于利息问题。清凤公司并没有支付足额的利息，月利率只是按照2%来支付，有的没有支付利息，按照清凤公司的举证，池润基先后共收取了利息410万元。清凤公司自己计算出来的利息是600多万元，其没有支付足额利息。
潘锦全称：与清凤公司的意见一致。
原审法院经审理查明：清凤公司经清远市工商行政管理部门核准成立于2006年3月17日，法定代表人潘锦全，股东潘锦全、张伟其，注册资本100万元，经营范围：房地产开发、经营。
清远市清城区人民政府为改造清城区杉岗塘（城中村）项目，在2005年11月间与清远市伟全置业有限公司签订《杉岗塘地段开发建设协议书》。为开发该项目，2006年4月6曰，清远市伟全置业有限公司与清凤公司签订《整体转让协议书》，将该项目整体转让给清凤公司开发，清远市伟全置业有限公司退出。
为开发该项目，资金周转困难，清凤公司从2009年8月5日起先后多次向池润基短期借款，并约定利息按月息4%计算。清凤公司认为池润基实际支付借款本金共计3379万元，其已归还借款本金（包括利息转本金）4506万元。池润基所支付的借款全部是通过银行划账，且存在预先在借款中扣减利息的行为，并提交借款合同以及有关支付证明单、银行客户回单、银行结算业务委托书、收款收据等财务凭证。而池润基认为，清凤公司向其借款本息共计3400万元，只归还借款本金800万元、利息41O万元，支付方式是通过银行划款及现金支付两种方式，不存在预先在借款中扣减利息的行为。经审查，从清凤公司提供的借款合同以及有关财务凭证中反映，借款数额与还款数额与双方陈述的均不吻合，而且池润基的大部分借款是通过银行划账到清凤公司财务人员李某的个人账户，还有小部分借款是用现金支付的。
2012年2月23日，池润基与清凤公司签订一份《协议书》，约定甲方（即清凤公司）自愿以清远市清城区汇祥路1号汇祥楼1#楼首层109、106-1；3#楼101、102、108；4#楼102、104、105、107-A；5#楼5A103、5A105、5A107-A、5B104、5B105；6#楼113、114；7#楼101、102、107号商铺，总建筑面积849.41平方米给乙方（即池润基），用于抵消甲方所借乙方的借款及利息。……乙方必需履行已经出租的商铺《租赁合同》，协议签订次月起，已出租的商铺租金归乙方所有，甲方代为收取。该商铺要在四个月内办理过户手续，否则赔偿乙方人民币3400万元。甲方协助该商铺的办证手续，商铺的销售税金由甲乙双方各负担50%。池润基、清凤公司及其两名股东潘锦全、张伟其均在协议书上签名盖章确认。
协议签订后，清凤公司只是将其中713.01平方米商铺网签的形式与池润基签订了买卖合同，其余136.4平方米的商铺因被清远市清城区人民法院查封而至今未网签给池润基。池润基确认实际收取已出租商铺3个月的租金以及出租商铺的租赁合同原件。
因清凤公司没有协助池润基完成网签商铺的交易签证手续，2012年6月22日，清凤公司（甲方）与池润基（乙方）再次签订一份《补充协议书》，约定：一、甲乙双方同意延期履行双方于2012年2月23日签订的《协议书》，即甲方在2012年7月23日之前将《协议书》约定的商铺全部转户到乙方名下，乙方不向甲方主张违约责任。二、甲方股东潘锦全同意补偿100万元给乙方，该款项在二年内付清，期间不计算利息。三、甲方履行本协议书后，双方的债权债务已经结清，乙方不得以任何理由向甲方及股东潘锦全主张任何经济责任，乙方向甲方另一股东主张权利与潘锦全无关。四、本协议书签订后，乙方应当协助甲方办理有关商铺的转户手续（包括解款乙方申请查封的商铺）。池润基在该协议书签名，清凤公司法定代表人潘锦全签名确认，但未加盖印章。
2012年7月5日，清凤公司与池润基再次签订《补充协议》，约定根据2012年6月22日签定（订）的补充协议书，2012年7月5日清凤公司已将汇祥路的临街商铺，面积849.41平方米网签到池润基名下。现双方协定：该批商铺如需办理房产鉴证手续，必须由池润基先生书面通知清凤公司。清凤公司在该协议书载明“到7月9日未网鉴完毕”，并加盖公司印章。
庭审中，清凤公司认为在签订协议时双方对债权债务进行了结算，清凤公司只欠池润基借款本金2150万元，利息756万元，合计2906万元。池润基不认可清凤公司认定的数额，认为双方有结算，借款本金和利息应为3300万元。池润基在庭审中还认为由于商铺的价格偏低，所以在清凤公司与池润基签订的《补充协议书》第二条约定，股东潘锦全同意补偿100万元给池润基，潘锦全对此有异议。
诉讼过程中，清凤公司向原审法院提出对财务票据司法审计的申请。池润基认为双方在签订《协议书》时已对之前债权债务进行了结算，结算后所有的债权凭证由清凤公司收回、甚至销毁，已失去了重新结算的基础，如再次审计，明显对其不公平。
原审法院认为：根据本案各方当事人在庭审中的陈述和答辩意见，归纳本案争议焦点是：一是本案案由是民间借贷纠纷还是买卖合同纠纷的问题；二是池润基的本诉请求是否得到支持的问题；三是清凤公司的反诉请求是否得到支持的问题。
一是本案案由是民间借贷纠纷还是买卖合同纠纷的问题。本案中，池润基与清凤公司签订的《协议书》、《补充协议书》是基于双方之前存在借贷关系，这种借贷关系除双方确认外，还有借款合同及支付证明单等证据佐证；其次，两份协议的内容是在清凤公司无法履行池润基债务的情况下，双方经协商一致达成的以房抵债的方式继续履行清偿债务的义务，因此该两份协议的性质应认定为清凤公司借款债务履行方式的增加，并没有产生一种新的买卖关系来代替原来的借款关系；再次，协议约定用于抵债的商铺，部分办理了网签手续，且池润基已实际收取了部分出租商铺的租金，清凤公司按协议约定以房抵债的方式的清偿债务行为已大部分实施，因此构成了代物清偿债务的要件。池润基提出变更本案案由为买卖合同纠纷，是否定双方实际存在的债权债务关系，因此池润基要求变更本案案由的理由与事实不符，原审法院不予支持。
二是池润基的本诉请求是否得到支持的问题。池润基与清凤公司签订的《协议书》、《补充协议书》是双方当事人为清偿债务达成的真实意思表示，其内容没有违反法律禁止性规定，应认定为有效协议。池润基作为债权人享有选择权，其既可依照借款合同请求清凤公司承担偿还尚欠借款本息的责任，又可依《协议书》请求清凤公司履行该协议义务。现在池润基选择依照《协议书》提起本案诉讼，要求清凤公司协助池润基办理已经网签买卖合同的商铺的交易鉴证手续的诉讼请求应得到支持，过户相关费用按照《协议书》的约定，由池润基及清凤公司各负担一半。
按《协议书》的约定，清凤公司应将其名下849.41平方米商铺全部过户到池润基名下用于清偿其欠池润基的全部债务。协议签订后，清凤公司只是将部分商铺以网签的形式与池润基签订了买卖合同，尚有136.4平方米商铺被清远市清城区人民法院查封而导致未办理网签手续。清凤公司已实际不能履行，池润基有权依照《协议书》约定要求清凤公司赔偿未能履行部分协议的损失。根据查明事实和现有证据，无法确认本案所涉的借款本金及利息数额。因此按《协议书》确定的赔偿金额3400万元为基数，按849.41平方米商铺抵偿债务计算，每平方米的商铺价格为4.002778万元，对应不能交付商铺136.4平方米总价值545.97892万元。因此池润基要求清凤公司赔偿损失545.97892万元的请求，原审法院予以支持。
此外，池润基因清凤公司未能按协议约定履行义务，要求清凤公司支付违约金1020万元。原审法院认为，清凤公司未按协议约定将849.41平方米商铺全部过户到池润基名下，是基于部分商铺被清远市清城区人民法院查封的客观事实，不是清凤公司主观原因所致，因此，池润基要求清凤公司支付违约金的请求，原审法院不予支持。
三是清凤公司的反诉请求是否得到支持的问题。清凤公司认为《协议书》及《补充协议书》内容存在重大误解、显失公平，请求法院予以撤销。如前所述，《协议书》及《补充协议书》是双方对之前的债权债务进行了结算，经协商后重新达成“以房抵债”的协议。即使按清凤公司的确认，其在签订协议时尚欠池润基本息2906万元，作为房地产开发商充分了解当时自有商铺价格、以及自己经营状况，因此不存在重大误解、显失公平的情况。潘锦全作为完全行为能力人自愿以个人财产对池润基补偿100万元的行为，是对自己权力的处分。潘锦全对此提出异议，原审法院不予支持。清凤公司没有提供上述两份协议存在重大误解、显失公平的证据，因此清凤公司申请撤销《协议书》、《补充协议书》的理由不成立，原审法院不予支持。
关于清凤公司请求池润基返还1127万元及利息的问题。《协议书》是经双方当事人对之前的债权债务进行结算后，重新达成以房抵债协议，这个事实双方均无异议。清凤公司自认其尚欠池润基本息2906万元，现清凤公司提出要求池润基返还1127万元及利息的请求，即否定之前双方以房抵债的行为，显然与事实不符。因此清凤公司要求池润基返还多支付1127万元及利息的请求，原审法院不予支持。
清凤公司提出司法审计的问题。原审法院认为，清凤公司未能提供全部借款合同，相关资料亦已由清凤公司收回，不能真实反映当时债权债务关系，且双方在签订《协议书》时已对之前的债权债务进行了结算，重新审计对池润基明显不公平，因此清凤公司提出司法审计的申请，原审法院不予采纳。
原审法院于2012年12月20日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十九条的规定，判决：一、限清凤公司在该判决生效之日起十日向池润基赔偿545.97892万元；二、限清凤公司在该判决生效之起三十日内协助池润基办理已经网签买卖合同的商铺交易鉴证手续，相关费用由双方各负担一半；三、驳回池润基其他诉讼请求；四、驳回清凤公司的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费117800元，财产保全费5000元，由池润基负担58900元，由清凤公司负担63900元；反诉案件受理费83619元，由清凤公司负担。
清凤公司不服原审判决，向本院提起称：（一）原审判决认定事实不清，依据不足。1、原审判决认为池润基出借款项“还有小部分借款是用现金支付的”无事实依据。池润基对于其出借款项的来源、交付方式及具体金额有举证义务，但却未提供证据证实其小部分借款是用现金支付的，池润基应承担举证不能的后果。2、原审判决定性本案是民间借贷纠纷而不是买卖合同纠纷，但在清凤公司提供大量证据情况下不采纳这些证据，偏信池润基主张的出借本金是3400万元，清凤公司只归还借款本金800万元、利息410万元，又认定双方签订以物抵债协议书时，同样欠本金、利息3400万元的所谓案件事实。（二）原审判决认定《协议书》合法有效，无事实和法律依据，应予撤销，池润基的诉求应予驳回。1、在池润基无举证证明清凤公司仍有借款本金及合法利息未还的情况下，原审判决支持池润基的诉求依据不足。2、《协议书》是在违法的基础上签订的，是内容不合法的无效合同。首先，池润基借款给清凤公司时已经预先扣除利息；其次，池润基已收取高额利息2095万元，其中有756万元利息，转为本金重复收取每月4%的复息。3、《协议书》与《补充协议书》是池润基乘清凤公司一时无法偿还高额利息，胁迫、恐吓清凤公司签订的，并以协议方式掩盖池润基预先扣息、收取违法高息和将利息打入本金计算复息的非法目的。且借款合同预先约定抵押人未受清偿时抵押物归债权人所有，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的规定。所以，《协议书》与《补充协议书》应予撤销。池润基据此主张违约金和损失没有事实和法律依据。4、由于双方约定从2011年12月份开始不计利息，清凤公司至此按照双方原来不合法的利息、复息计算，仍欠池润基借款本金2150万元加上利息转本金的756万元，合计2906万元。但在2012年春节期间，池润基胁迫清凤公司履行原借款合同的约定，用商铺抵债。池润基未能提供签订《协议书》时，清凤公司仍欠其3400万元的合法借款本息及其具体构成的依据。即使按借款本金2906万元，每月4%利率计算利息，至签订《协议书》的2012年2月23日止，本息也仅为3254.72万元而不是3400万元。（三）原审判决驳回清凤公司的反诉请求，依据不足。1、池润基预先在本金中扣除利息，违反了利息不得预先扣除的法律规定。池润基还将清凤公司逾期未还的利息打入本金计算高额复利。其多收取的本息应予返还。2、《协议书》及《补充协议书》中以商铺的所有权抵偿不明确、不具体及不合法的借款本息，且其内容违法，违背了清凤公司的真实意思表示，侵占了清凤公司剩余财产，更是严重损害了回迁户等第三人的利益。清凤公司的反诉请求，依据充分，应予支持。（四）原审判决适用法律错误。1、清凤公司提供了大量的证据证明双方之间借款的次数、金额，池润基无证据反驳，只能按实际出借的金额，在银行贷款利率四倍的范围内收取利息。池润基已收取利息2125.52万元。清凤公司至2011年11月底所欠的借款本金（包括利息转本金的756万元）为2906万元，池润基同意从2011年12月份开始不计利息。2、按9次借款实际到账的借款本金3379万元，以银行同期贷款利率的四倍计算利息，至2011年11月底清凤公司实际应支付的利息为668.954万元。（五）原审判决有意曲解清凤公司的意思表示，判决不公。2906万元是池润基违法收取利息及复息情形下的对数结果，不等于就是合法数额。原审认定双方之间的债权债务已结算无事实和法律依据。（六）原审不采纳清凤公司的证人出庭及对双方往来款利息审计申请，理由不充分。1、由于案涉往来款项均是以清凤公司原出纳李某的个人银行账户进行交易，同时又涉及池润基牟取非法高息，先扣除利息及收取高额违约金等违法问题，清凤公司申请证人李某出庭作证，以便李某当庭与池润基对质。为查清案件事实，清凤公司还申请原审法院调取池润基与清凤公司原出纳李某之间的所有往来款项的银行汇款转帐凭证。但原审法院均以李某与清凤公司有利害关系为由不予采纳。2、清凤公司向原审法院提出鉴定申请，请求委托有资质的机构对借款期限内的合法本金、利息进行计算。但原审法院却找托词予以驳回。池润基无举证证明已将全部借款资料交回清凤公司，无提供清凤公司出具的相关资料已收回的收据或收条；清凤公司已提供全部借款合同，原审法院认为不能反映真实债权债务，双方签订《协议书》已对之前的债权债务进行结算没有依据。请求：1、撤销原审判决第一、二、四项判决，重新判决，驳回池润基的诉讼请求，支持清凤公司的反诉请求；2、一、二审案件受理费、反诉案件受理费和财产保全费均由池润基承担。
清凤公司还补充上诉理由称：（一）原审判决连最基本的借款本金是多少，利息约定是多少以及本金及利息归还了多少，双方之间的债权债务数额是多少均未查清确认的情况下，就迳行认为抵债协议合法有效，缺乏事实和法律依据。（二）原审判决没有追加承租人为第三人，剥夺了承租人的优先受让权，本案应裁定发回重审。承租人亦书面向法院提出异议，原审遗漏诉讼主体，程序不当。（三）原审判决认为《协议书》、《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效协议，在涉案事实明显是池润基放高利贷的情形下，该认定与法律相违背。（四）原审判决偏袒池润基，“绕过”法律禁止性规定，认定清凤公司自认尚欠池润基本息2906万元，不支持清凤公司反诉请求。清凤公司在一审时只是认为按照利息4%、利率转本金计算复息及预先扣利息等不合法的计算，计至2011年11月底仍欠池润基2906万元，没有扣减池润基多收取的利息及本金。
池润基答辩称：（一）在程序上，本案应驳回清凤公司的反诉：1、本案是因民间借贷法律关系演变成以物抵债的商品房买卖法律关系。双方当事人在签订《协议书》时，已经就民间借贷的债权债务进行了结算，确定以物抵债的合同关系。清凤公司以民间借贷债权债务存在争议为由提出反诉，与本诉法律关系不符，合并处理不符合法律规定。2、以物抵债协议签订后，清凤公司已经履行了部分义务，将部分商铺网签了买卖合同抵偿债务，并实际交给池润基收取商铺和租金，且池润基在签订《协议书》时，已经将原有的债权凭证原件交还给清凤公司。如果法院受理清凤公司的反诉，双方重新核对、结算债权债务时，在举证及质证方面明显对池润基不利。因此，从公平、合理角度，法院也应当驳回清凤公司的反诉。（二）在实体上，本案也不适宜对双方之前的借贷重新结算。1、双方已失去重新结算的基础。结算时，债权凭证已全部被清凤公司收回甚至销毁，取而代之的是以物抵债的《协议书》和《补允协议书》。如果否定结算，则池润基无法举证，对池润基不公。从清凤公司的举证中，已反证证明清凤公司没有将全部的借贷列出，以此重新结算没有意义。2、本案也不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更或者撤销合同的情形，清凤公司不能举证证明本案存在上述情形，其请求撤销合同显然无理。（三）本案重新结算才是真正的显失公平。司法实践中，只有双方对结算存在重大争议，不能达成一致的情况下，才由法院强制结算。但本案结算时双方不存在争议，以《协议书》确认了结算结果和清偿债务的方式。此后，双方以《补充协议书》再次确认了之前的结算行为，且清凤公司还自愿再补偿100万元给池润基。如果结算对清凤公司不利，清凤公司不可能再增加补偿款。池润基已将债权凭证交还给清凤公司，《协议书》和《补充协议书》是双方综合考虑各方面的因素，相互谅解、让步、妥协，才达成的一致意见。若重新结算，池润基在谈判中所作的谅解、让步、妥协等，均因为债权凭证的交还而失去对等的地位，这有失公允。（四）对清凤公司其他上诉内容的回应。1、关于清凤公司认为的利息转本金问题。（1）反诉状所列的150万元借款不是利息转本金，而是池润基应清凤公司的要求将款打到清凤公司的账户上。（2）反诉状所列的其他四笔笔借款，都是池润基收到清凤公司利息后，清凤公司要求池润基再将款借给其周转。池润基将收取的现金在当日或第二天再借给清凤公司是典型的现金借贷，不是利息转本金，更不是计复息。2、关于利息问题。（1）双方约定借款利率是月息4%，但在履行中，清凤公司没有足额支付利息，有时仅按2%支付，有时没有支付。2、根据清凤公司的举证，池润基仅先后收取了清凤公司利息共4l0万元，与同期贷款利率四倍计算的利息677.774万元相比，清凤公司仍未付清应付利息。请求驳回清凤公司的上诉。
潘锦全未参加二审庭审，亦未提交意见。
除池润基认为清凤公司向其借款本息共计3400万元及池润基大部分借款是通过银行划账到清凤公司财务人员李某的个人账户，还有小部分借款是用现金支付的内容外，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
另查明：池润基认为，清凤公司至2012年2月23日尚欠其借款本息共计3300万元，抵债商铺没有按时过户债务就按3400万元计算。
本院认为：清凤公司对其与池润基之间存在借贷关系并无异议，其上诉的主要理由是自己已经超额支付借款的合法本息。就争议的有关问题，本院认定如下：
（一）关于2012年2月23日《协议书》、2012年6月22日《补充协议书》是否为清凤公司受胁迫签订的问题。2012年2月23日《协议书》中载明，清凤公司以849.41平方米的商铺抵消所借池润基的借款及利息，该内容表明，双方对债权债务关系进行了结算。清凤公司称该协议是在池润基的胁迫下签订的，该主张没有充分的证据予以证实。同时，清凤公司又于2012年6月22日、7月5日先后签订《补充协议书》和《补充协议》，其内容均认可以849.41平方米的商铺抵债的约定；潘锦全更是在2012年6月22日《补充协议书》中承诺除抵债的商铺外，再补偿100万元给池润基。故清凤公司及其法定代表人潘锦全的行为，与其自称的被胁迫下的行为常理不符。清凤公司并没有提供充分的证据证明其系被胁迫签订上述两份协议书的主张，故对该主张，本院不予采信。清凤公司据此上诉请求撤销这两份协议书，依据不充分，本院不予支持。
（二）关于清凤公司与池润基之间的责任认定问题。清凤公司确认在签订协议时双方对债权债务进行了结算，故池润基主张结算时已将债权凭证原件给回清凤公司符合常理。关于池润基实际出借的款项金额，池润基主张已因结算而将债权凭证返还清凤公司，同时因其存在现金交付和按清凤公司指令划给他人款项的行为故现无法举证准确金额，但2012年2月23日当时双方已经进行了对账结算，故清凤公司所欠的债务本息应以结算为准。清凤公司主张池润基出借的本金为3379万元，其已经偿还本金4506万元、利息2059.52万元给池润基，2012年2月23日结算时清凤公司只欠本金2150万元、利息756万元，但被池润基胁迫而确认了3400万元的金额。池润基虽无法一一举证出借的款项，但清凤公司的主张亦无法采信：1、如果池润基出借的本金为3379万元，清凤公司所述的已偿还本息金额加上其认为尚欠的本息金额高达9400余万元。清凤公司作为一家正常的企业法人，应可以将自己保留的结算凭证、计算方式提交给法院，但清凤公司除认为池润基计算了高息、复利、从本金中扣息的行为外，现提供的证据并无法充分证明其主张。2、如果结算时池润基已经存在计算高息、复利、从本金中扣息的行为，清凤公司在就此得出的尚欠本息数额分别为2150万元、756万元的情况下，为何还在结算而签订的2012年2月23日《协议书》中将赔偿数额提高到3400万元，清凤公司对此未作出合理解释。3、清凤公司认为池润基存在计算高息、复利、从本金中扣息等不合理行为，在从开始陆续借款到其所述不再计息的2011年12月的两年四个月期间要负担其所称的池润基出借金额将近三倍的债务，清凤公司称当时系受到池润基胁迫结算，但现并无证据反映其曾对如此的高额债务数额提出异议，不符合正常公司的反应。故清凤公司关于池润基多收取其本金1127万元、利息1381.746万元，这些款项应予返还的上诉请求，因没有充分的证据予以佐证，本院亦不予支持。清凤公司对曾于2012年2月23日、2012年6月22日、7月5日先后签订《协议书》、《补充协议书》、《补充协议》的事实并无异议，该三份协议书所涉的以商铺抵债的内容相一致，形成互相印证的证据链，在清凤公司无法证明系被迫签订这些协议书的情况下，原审法院以载明清凤公司、池润基结算后权利义务的2012年2月23日《协议书》作为清凤公司尚应履行义务的依据，并无不当。
（三）关于清凤公司抵债商铺的承租人是否为本案必须参加诉讼的当事人问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”清凤公司既然决定将出租的商铺抵偿拖欠池润基的债务，本应及时履行通知承租人是否行使同等条件下优先购买权的义务，该义务依法不应归于池润基。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因本案为池润基提起的请求清凤公司履行因借款而签订的抵债协议，承租人无权主张该协议无效，故承租人并非本案必须参加诉讼的当事人，原审法院未将承租人列为本案当事人并无不当。
综上所述，清凤公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实基本清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费133637元，由清远市清凤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李洪堂
审 判 员 李震东
代理审判员 杨 靖
二〇一三年七月十一日
书 记 员 汪瑞芊