浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第1520号
原告（反诉被告）：朱银宝，务工。
委托代理人：楼群英，浙江岱昌律师事务所律师。
委托代理人：邓冬玲，浙江岱昌律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司，住所地：义乌市江东街道梅湖新村19幢6号。
法定代表人：周中大，董事长。
被告（反诉原告）：浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司，住所地：义乌市江东街道梅湖新村19幢。
法定代表人：周中大，董事长。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：罗渭，浙江绣湖律师事务所律师。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：李玉亮，浙江绣湖律师事务所实习律师。
原告朱银宝为与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司（以下简称中厦公司）商品房预约合同纠纷一案，于2015年6月2日向本院起诉。本院受理后，两被告在举证期限内提出反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序由代理审判员吴晨播独任审判，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱银宝的委托代理人楼群英，两被告（反诉原告）共同委托代理人罗渭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱银宝起诉称：2011年3月25日，原告与被告协商预约购房事宜，被告向原告出示了平面图并介绍了面积、户型等相关事项后，原告与被告达成预约购房协议。双方约定由原告向被告预约购买被告开发的中厦国际广场（又称兴中大厦）B座11楼，并约定房屋产权登记面积不少于105平方米，电梯为一梯两户，具体条款及其他事宜待正式签订买卖合同时再行协商。原告于当天支付了预约款人民币50万元整并由被告中盛公司开具了预约款收据。被告取得房屋预售许可证后，原告与其他购房户发现面积严重缩水，原告预购的房屋面积竟然不到90平方米，而户型、房屋结构、电梯及其他设施也都与约定不符。另外，原告更了解到，原告预约的房屋被告竟已擅自用于抵交政府的土地出让金，被告根本已经丧失完整的产权。之后，原告就房屋权属、面积、户型、房屋结构、价格、附属设施等房屋买卖的重要内容多次与被告协商，但因被告的原因终未达成一致协议。原告认为，预约合同成立后，被告擅自将原告预约的房屋抵交给义乌市政府，丧失了完整产权，且房子面积、结构也与约定不符，导致双方就买卖合同无法成成一致而签订正式合同，被告已经根本违约。现诉请判令：一、解除原被告间的预约购房协议；二、被告返还原告预约款50万元并支付利息132812.5元（利息从2011年3月25日起按照银行同期贷款利率暂算至2015年6月25日），利息付至实际履行之日为止。原告庭审时补充陈述：预约时只是知道是B座的11楼，具体的房号是没有的。但是磋商正式合同时由被告告知是B座1105室。
被告中盛公司、中厦公司答辩称：1、原告要求解除预约合同，本诉被告没有意见，该请求不是本案争议的核心内容。2、原告预定的物业是B座1105室并支付了答辩人人民币50万元的预约款没有意见。2014年1月21日被告取得了预售许可证。
原告朱银宝为了证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1，预约款收据一份，证明原被告间达成预约购房协议以及原告缴纳了50万元预约款。
证据2、申请法院调取原告俞建、李红兴诉被告义乌市人民政府（国土资源局）一案中的庭审记录及被告与国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的补充协议以及抵交土地出让金的房屋清单，证明涉案房产已用于抵交土地出让金，被告已经丧失产权。
被告中盛公司、中厦公司的质证意见：
证据1、三性无异议。
证据2、补充协议的三性没有意见。清册的三性我方都有意见。即使涉案的物业如果在清册里面被告也有销售的权利，也是可以卖的，无非销售的款项直接打入国土资源局缴纳土地出让金的账户。庭审笔录真实性没有意见。
针对本诉，被告中盛公司、中厦公司未提供证据。
反诉原告中盛公司、中厦公司反诉称：本诉原、被告双方于2011年3月11日达成了兴中大厦A幢商品房买卖协议书，其中第一份协议书的第1条约定：……不确权登记的空调锅炉房屋每套4㎡面积及飘窗空中花园楼中楼中空部分阳台露台可以改造的面积每平方米按1：1比例计算，由购房户另行支付房款。第2条约定：如不按上述方案计算，双方再次约定按实际确权面积计算，在协议单价基础上每平方米上浮25%，加楼层差价每2层400元（东西边套各加25万元或20万元）计算总套房价。二楼以下每二层加400元楼层差价。第二份协议第5条约定：本诉原告如违约按照总房价的20%支付违约金。涉案房产具体计算方法是664468元【（36000元／㎡＋楼层差价2000元）×87.43㎡×20%】。2014年1月21日，反诉原告取得涉案楼盘的预售许可证，故多次电话通知本诉原告可以来办理签订正式的商品房合同，但本诉原告始终以种种理由而拒绝办理签订正式的商品房买卖合同。综上，涉案楼盘主体已结顶并已进入小区道路施工的扫尾阶段，原告预订的楼房反诉原告也没有另行出售，反诉原告有能力履行合同确定的交房义务，故本诉原告要求解除合同系违约行为，应当承担违约责任。现反诉请求判令：一、确认本诉原、被告双方于2011年3月11日签订的关于兴中大厦《（商品房）协议书》有效；二、本诉原告（反诉被告，下同）赔偿反诉原告违约金人民币664468元（（36000元／平米＋楼层差价2000元】×87.43平方米×20%）并自受理该案之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准赔偿反诉原告利息损失至实际付清为止。
反诉被告朱银宝答辩称：1、被告与原告间达成的是口头的预约协议，并未达成反诉原告提供的书面的协议书。该协议书里面并没有反诉原告在事实与理由部分陈述的第一条约定和第二条约定。2、房号在预约时并未确定。3、价格和面积不对，原告方预约价格是27600每平米，面积应当是105平方米。4、原、被告双方就签订正式合同进行过磋商但因价格、面积、户型、规划、抵交等事项未能签订正式协议。原告方没有违约行为。5、正式合同未能签订是由于反诉原告的违约行为，反诉原告户型结构改变，面积缩小、规划、价格而且将涉案房产抵交给政府已经构成违约。6、即使法院认定本诉原告方违约，那么违约金过高。
针对反诉被告朱银宝的答辩，反诉原告中盛公司、中厦公司补充陈述：1、合同的第三条最后部分约定户型、面积、规划等以政府批准为主。2、反诉原告曾经通知过反诉被告来签订正式的合同，但反诉被告一直未来，至今未与反诉原告见过面，磋商、签订正式合同的相关事项。3、违约责任应由反诉被告承担。反诉内容的第一、第二条，双方曾签订过二份协议，到目前为止我方就找到其中一份，另外一份暂时未找到。
反诉原告中盛公司、中厦公司为了证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1，商品房预售证复印件1份，证明涉案楼盘于2014年1月21日取得预售许可证事实。
证据2，《协议书》1份，证明涉案当事人签订协议的事实；本诉原告购买的物业位置；涉案当事人约定不同情况下不同单价计算房价；违约金计算成立。
反诉被告的质证意见：
证据1，因系复印件，对真实性有异议。
证据2，三性均有异议，该协议并非是原告的真实意思表示，合同内容系添加、伪造，也没有给原告一份，庭前原告方对于该协议已经向法院申请鉴定。即使该协议有效，该协议也达不到证明目的。首先该协议仅仅是预约协议，并非是买卖合同。协议书内容的正文部分又加盖了中盛公司的章压住了协议的第三条，该句话打印的油墨明显与其他条文不一样，因此该条应当是由被告单方面添加的。协议书上只有“朱银宝”的签名和下面的手机号码及落款时间是反诉被告写的。
反诉被告朱银宝提供快递单二份及投递结果查询一份、签订正式合同的通知书一份，证明5月26号反诉被告第一次到反诉原告公司要求结清尾款，反诉原告拒绝与反诉被告进一步磋商后反诉被告寄过二份邮件要求就正式合同进行磋商的事实。
反诉原告的质证意见：对快递单和投递结果查询真实性有意见。这个是本诉原告朱银宝有目的的组织和收集证据。本诉被告没有收到该快递内容。有关签订正式合同的通知书纯粹是朱银宝其自身意思的表示。
结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
一、本诉原告提供的证据。证据1，被告方无异议，确认其证明力。证据2，该证据系本院调取，由义乌市人民政府在相关的行政诉讼案件中提供，确认其真实性。该组证据中抵交土地出让金房屋清单中有房号“B-11-05”，原告虽称订立预约合同时双方未确定房号，但被告方自认房号为B1105，故可以认定涉案的房屋已由被告方向义乌市国土资源局用于抵交土地出让金。
二、反诉原告提供的证据。证据1、商品房预售证虽系复印件，但经本院与相关部门核实，涉案商品房预售证原件由相关部门存留，故对其真实性予以确认。证据2，该《协议书》，反诉被告曾申请对该《协议书》中的（1）-（6）点文字内容、“本协议一式二份、双方各执一份”，与其他打印文字是否一次性打印形成（包括六点文字内容是否一次性打印形成和这六点文字内容与其他部分是否一次性打印形成）进行鉴定，在本院委托过程中，原告又申请撤回了该鉴定申请。反诉原告也针对反诉被告的该鉴定申请申请对加盖在该份《协议书》上的三枚被告方印章是否加盖在打印文字上面（即打印文字形成在先，加盖公章在后）进行鉴定。对该申请，因本诉原告方撤回了鉴定申请，反诉原告的鉴定申请已无必要。反诉被告认可乙方处的“朱银宝”签名及手机号系反诉被告所写，也申请撤回了鉴定申请，故本院对该《协议书》的真实性予以确认。反诉被告提供的证据。根据本诉被告在EMS面单上注明的内件品名为“签订正式房屋买卖合同的通知书（请于二日内洽谈签订正式合同的相关事宜）”，以及该快递的投递情况，可以证明本诉被告曾向二被告发出磋商签订涉案商品房买卖合同的请求。
经审理，本院认定事实如下：
原告朱银宝向两被告预定由被告方开发的楼盘“中厦国际广场”房屋，并于2011年3月25日支付预约款50万元，由被告中盛公司开具收款收据一份予以确认。
2011年3月11日，原告（乙方）曾与两被告（甲方）签订《协议书》一份，其中载明：“幢号B楼层11房号2单元A甲乙双方本着平等自愿的原则，达成如下协议：（1）按揭10天支付预约房款60%的按每平方米27600元计算。（二楼以上每二层加400元楼层差价）。（2）全额10天内支付全部预约房款的按每平方米24600元计算。（二楼以上每二层加400元楼层差价）。（10天内指从按第一次缴纳预约款的时间计算）（3）如选择东西边套，在原基础价格上，东边套加价25万元，西边套加价20万元。边套须一次性全额付款。毛坯房交付签订合同后6个月内。户型面积、规划以政府批文为准。（4）乙方预约的房子按套销售计算方法按120平方米乘以27600加楼层差价计算总套房房价。（5）乙方如不按上述面积方案计算，双方再次约定按实际确权面积计算每平方米单价为36000元，加楼层差价每2层400元及边套费（东西边套各加25-20万元）计算总套房价。（6）甲方预售证办理完毕后乙方原先在发票中缴纳的预约款自动转为上述房子定金，乙方如违约按照总房价的20%支付违约金。”
被告中盛公司于2014年1月21日取得涉案楼盘的预售许可。双方当事人曾就涉案房屋签订正式的买卖合同进行过协商，但未达成一致意见。为此原告诉至本院。两被告于2015年6月24日收到原告的起诉状副本。原被告均同意解除预约合同，解除预约合同的时间为2015年7月1日。在庭审中，被告方认为原告预约的房号为B座1105室。该房屋已由被告方向义乌市国土资源局用于抵交土地出让金。
本院认为：原告向两被告预定房屋，被告中盛公司于2011年3月25日出具给原告的收款收据上只载明了预约款金额，原告与两被告签订的《协议书》也只约定了房号、房款的计算方法及违约条款，但原、被告双方对面积、交房期限等合同主要条款均未明确，故当时双方订立的合同为商品房预约合同。双方无法对其余合同主要条款内容达成一致意见，且双方都同意预约合同于2015年7月1日解除，故本院确认双方的商品房预约合同于2015年7月1日解除。关于合同解除的责任，被告认为原告预约的房号为B座1105室，根据抵交土地出让金的清单，该预约的房屋在抵交清单当中，故被告将原告预约标的物抵交土地出让金的行为，使得预约标的物存在权利瑕疵，应认定被告违约导致合同解除。原告有权要求被告返还预约款并赔偿利息损失，利息损失从交款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，原告的诉请合法有据，本院予以支持。关于反诉原告中盛公司、中厦公司的反诉问题。在反诉被告朱银宝未提供反驳证据的情况下，本院认定双方签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认有效。反诉原告未提供证据证明反诉被告存在违约行为，故反诉原告主张违约金及利息损失依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告朱银宝与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司在2011年3月25日订立的商品房预约合同于2015年7月1日解除。
二、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱银宝预约款人民币50万元并赔偿利息损失（从2011年3月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际履行之日止）。
三、确认反诉原告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司与反诉被告朱银宝于2011年3月11日签订的《协议书》合法有效。
五、驳回反诉原告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5064元，由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司负担；反诉案件受理费5222元，由反诉原告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司负担5000元，由反诉被告朱银宝负担222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费10128元／反诉费10444元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
代理审判员 吴晨播
二〇一五年十二月十五日
代书 记员 王康丽
【附注】
（2015）金义民初字第1467号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。