广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）穗中法民五终字第5372号
上诉人（原审原告）：广州市坑道管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：孙三龙，职务：所长。
委托代理人：郝岳华，广东海云天律师事务所律师。
委托代理人：肖碧艳，广东海云天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周正阳，住址湖南省桃江县。
委托代理人：文小彬，住址湖南省桃江县。
被上诉人（原审被告）：蔡放安，住址湖南省桃江县。
被上诉人（原审被告）：史海涛，住址河南省商水县。
委托代理人：曾英，广东人民时代律师事务所律师。
上诉人广州市坑道管理所因与被上诉人周正阳、蔡放安、史海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第254-1号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院经审理查明：荔湾区环市西路西村街75号之二的房地产（以下简称涉案房地产）的产权人是广州市人民防空办公室，有广州市坑道管理所提供的穗房地证字第0564337号《广州市房地产证》证实。周正阳是广州市越秀区登丰宾馆的个体工商户开办人，蔡放安是周正阳的女婿，其出资与周正阳共同经营广州市越秀区登丰宾馆。广州市越秀区登丰宾馆曾于2003年至2006年5月承租涉案房地产经营民安酒店，民安酒店于2006年5月结业解散。
2005年2月30日，广州市人民防空办公室与其下属机构广州市人防工程平战结合管理中心签订《民安大楼经营管理委托书》，由广州市人民防空办公室将民安大楼（荔湾区环市西路七十五号之二）及地下人防工程委托广州市人防工程平战结合管理中心进行经营管理。
蔡放安请人制作了广州市越秀区登丰宾馆的假公章，于2006年9月30日以广州市越秀区登丰宾馆的名义与广州市人防工程平战结合管理中心签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：由广州市越秀区登丰宾馆向广州市人防工程平战结合管理中心承租涉案房地产，租赁期限从2006年10月1日起至2014年9月30日止。蔡放安承租涉案房地产后与广州市青支商贸发展有限公司合作把房屋装修后分租给他人作写字楼，后又重新装修出租给杨某重新开办民安酒店，而杨某后来又将民安酒店转租给史海涛经营至今。
2012年3月29日，中国共产党广州市民防空办公室党组作出《关于市民防办事业单位和机关处室工作分工调整的通知》，将本案的涉案房地产等物业划归其下属单位广州市坑道管理所管理。
2014年12月30日，广州市坑道管理所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周正阳、蔡放安、史海涛向广州市坑道管理所交回广州市荔湾区环市西路西村街75号之二房号物业；2、周正阳、蔡放安、史海涛向广州市坑道管理所支付2014年9月的租金60770元及逾期付款违约金26131元（按每日0.5%的标准，自2014年9月6日起计至周正阳、蔡放安、史海涛实际付清之日止，暂计至2014年11月30日）；3、周正阳、蔡放安、史海涛向广州市坑道管理所支付占用期间使用费166080元（按照广州市房地产租赁管理所荔湾区其他区域办公用房租金参考价40元／平方米的标准，自2014年10月1日起计至实际交还涉案物业之日止，暂计至2014年11月30日）；4、本案诉讼费由周正阳、蔡放安、史海涛承担。
原审法院认为：本案涉案的房地产的权属人是广州市人民防空办公室，应当由广州市人民防空办公室作为原告提起本案的诉讼，请求周正阳、蔡放安、史海涛交回涉案房地产的管理使用权、支付租金及违约金、支付房屋使用费。广州市坑道管理所只是广州市人民防空办公室的下属单位，其受广州市人民防空办公室的委托行使管理权，其应当以权属人广州市人民防空办公室的名义起诉，而不是以自己的名义起诉。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：驳回广州市坑道管理所的起诉。
上诉人广州市坑道管理所不服原审裁定，向本院提起上
诉称：一、原审裁定认定蔡放安私自制作了广州市越秀区登丰宾馆的假公章并以其名义签订案涉租赁合同，属于认定事实错误。蔡放安在原审并没有提交任何证据证明租赁合同上加盖的广州市越秀区登丰宾馆公章并非该宾馆的备案公章，申请人对该事实并未确认。原审法院没有经过任何的调查取证，也未对涉案租赁合同上的公章进行鉴定的情况下，仅凭蔡放安在庭审时的单方陈述，就片面、武断地认定案涉租赁合同上越秀区登丰宾馆的公章是蔡放安私自请人制作的假公章，毫无事实和法律依据。广州市坑道管理所需特别强调，蔡放安是周正阳的女婿，广州市坑道管理所有合理理由怀疑，这是蔡放安故意捏造借口以帮其岳父逃避法律责任。二、广州市坑道管理所是案涉物业的合法经营管理者，亦是租赁合同约定的出租权利人，广州市坑道管理所有权以自己的名义提出本案诉讼。原审裁定认定广州市坑道管理所作为原告主体不适格，没有任何事实和法律依据。2005年12月30日，广州市人民防空办公室与广州市人防工程平战结合管理中心签订《民安大楼经营管理委托协议》，委托平某中心对案涉物业进行经营管理及维护。2012年3月29日，经中共广州市民防办公室党组会议决议，作出《关于市民防办事业单位和机关处室工作分工调整的通知》，将案涉物业划归到广州市坑道管理所管理。广州市人民防空办公室作为案涉物业的产权人，依照《行政事业单位国有资产管理办法》的规定将案涉物业委托给其下属单位广�市人防工程平战结合管理中心及广州市坑道管理所经营管理的行为合法有效。广州市坑道管理所依法负有维护国有资产（即案涉物业）安全、完整的责任，在案涉物业受到侵占时，完全有资格以案涉物业管理人的身份提起诉讼，要求周正阳、蔡放安、史海涛归还物业，排除妨碍。（二）广州市坑道管理所享有案涉租赁合同约定的出租人权利，依法有权起诉周正阳、蔡放安、史海涛要求其承担相应的违约责任。2006年9月30日，平战中心与周正阳及蔡放安签订案涉租赁合同，将案涉物业出租给周正阳、蔡放安。2012年3月29日，广州市人民防空办公室将包括案涉物业在内的14处物业统一划归广州市坑道管理所管理；其后，广州市人防工程平战结合管理中心与广州市坑道管理所签订了《环市西民安大楼移交确认书》（2012年5月27日），约定将案涉租赁合同约定的出租人权利转让给广州市坑道管理所行使。前述事项已通知承租人（周正阳、蔡放安），承租人亦一直配合广州市坑道管理所对案涉物业的定期消防检查，并按广州市坑道管理所要求对案涉物业进行整改，租期届满前向广州市坑道管理所发函要求续租等。广州市坑道管理所认为，广州市人防工程平战结合管理中心将《租赁合同》的出租人权利转让给广州市坑道管理所的行为符合《民法通则》及《合同法》关于合同权利义务转让的相关规定，周正阳、蔡放安亦以实际行为表明其对广州市坑道管理所继续行使出租人权利的认可，因此，该租赁合同权利的转让合法有效。根据合同相对性的法理，广州市坑道管理所有权以自身名义提起诉讼，要求法院维护出租人的合法权益，判令周正阳、蔡放安、史海涛归还物业、支付租金及物业使用费等。（三）《物权法》第三十二条规定：“物权受到�害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”。法律对“权利人”并没有作出限制性解释将其限定为所有权人。广州市坑道管理所作为案涉物业的经营管理者及出租权利人，是上述规定的“权利人”，在案涉物业受到侵害时，当然可以自己的名义提起本案诉讼。而原审法院却狭隘地将《物权法》第三十二条的“权利人”限定为所有权人，将其他权利人统统排除在外，并以此错误解读为依据认定广州市坑道管理所原告主体不适格，明显属于适用法律错误。（四）广州市坑道管理所在提起本案诉讼时，经法院立案庭审查，认定广州市坑道管理所接受物业产权人的委托，作为案涉物业的经营管理者与本案有直接利害关系，其起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件才予以立案受理。现原审法院毫无事实和法律依据否定这种利害关系，否定�州市坑道管理所的主体资格，适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条的规定裁定驳回起诉，无疑属于适用法律错误。三、原审法院程序错误。《民事诉讼法》第一百三十二条的规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加”。根据上述规定，原审法院若认为案涉物业产权人应当参加诉讼，则应当追加物业产权人市民防办作为共同原告或第三人参加诉讼。但原审法院却如此草率地驳回广州市坑道管理所的起诉，明显属于程序错误，更是浪费了司法资源，增添当事人的讼累。四、在司法实践中，法院已有多例判例认定物业管理者作为原告起诉符合法律的规定并得到法院支持。在物业受到侵权时，物业管理者以自身名义提起诉讼的，本案并非特例，在司法实践中较为常见，且物业管理者的原告资格都能得到法院的支持。综上所述，上诉请求：1、撤销原审裁定，指令原审法院继续审理该案；2、本案一、二审诉讼费由周正阳、蔡放安、史海涛承担。
经二审审理，广州市坑道管理所对原审法院认定广州市
越秀区登丰宾馆与广州市人防工程平战结合管理中心签订的《广州市房屋租赁合同》中广州市越秀区登丰宾馆的公章是假公章该事实不予认可外，原审其他查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，广州市越秀区登丰宾馆于2014年8月18日发函给广州市坑道管理所，就案涉房屋要求广州市坑道管理所续租。
本院认为，根据业已查明的事实，广州市人防工程平战
结合管理中心与广州市越秀区登丰宾馆签订《广州市房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给广州市越秀区登丰宾馆。根据中国共产党广州市民防空办公室党组作出的《关于市民防办事业单位和机关处室工作分工调整的通知》，案涉房屋已由广州市人防工程平战结合管理中心转为由广州市坑道管理所管理，从广州市越秀区登丰宾馆发函给广州市坑道管理所要求续租一节亦表明广州市越秀区登丰宾馆已经知晓案涉房屋出租人已变更为广州市坑道管理所。现广州市坑道管理所作为案涉房屋的出租人，依据案涉租赁合同要求广州市越秀区登丰宾馆的开办人及案涉房屋的实际使用人腾空交还案涉房屋，主体适格，原审驳回广州市坑道管理所的起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第188条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第254-1号民事裁定；
二、指令广州市荔湾区人民法院审理本案。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 邹文芳