内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第1645号
原告陈淑红，女，1956年5月8日出生，满族，退休职工，住赤峰市红山区。
委托代理人于化军，内蒙古信华律师事务所律师。
被告许英杰，男，1970年8月20日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市红山区。
被告赵芳，女，1973年10月24日出生，住址同许英杰，与许英杰系夫妻关系，其他自然情况不详。
二被告委托代理人牧玉平，内蒙古源生律师事务所律师。
原告陈淑红与被告许英杰、赵芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理，依法适用简易程序于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告陈淑红的委托代理人于化军，被告许英杰，被告许英杰、赵芳的委托代理人牡玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈淑红诉称，二被告于2011年3月租赁原告女儿张蔚然的房屋用于经营饭店，约定租赁期间为2011年3月1日至2013年2月28日。租期届满后，二被告提出继续租赁该房屋。双方于2013年2月27日再次签订租赁合同，约定租赁期间自2013年3月1日至2015年2月28日。在合同中约定：1、租赁期间的房屋租赁税等费用由被告承担（包括2011年至2013年度房屋租赁税）。2、租赁期间，被告不得擅自改变房屋主体及结构，不得随意损坏房屋设施。同时约定，若被告每年度2月1日前不交纳房租，视为下一年度不再续租。但在租赁期间，被告未经原告同意，擅自将该房屋西墙壁拆扒，私自改设门窗，破坏了房屋的整体结构。被告未按双方约定向税务机关交纳房屋租赁税，导致税务机关多次催促原告交纳。2015年3月，双方的租赁合同已经到期，原告要求被告腾房，但被告至今未腾出房屋。故原告诉至法院，请求判令：1、二被告立即为原告腾出房屋，支付逾期占用房屋期间的租金至腾出房屋之日，并赔偿原告损失20000元。2、给付原告租赁期间的房屋租赁税40000元。3、由二被告承担本案的诉讼费用。
被告许永杰、赵芳辩称，（一）原告所诉与事实不符。二被告于2006年开始租赁原告的房屋经营马大姐抻面总店。因原告不在本地工作，租金支付方式为每年的2月27日到期的前一天由原告发来卡号，以汇款的方式支付。合同签订日期虽是每年的2月27日，但原告不在赤峰，有时也会推迟1到3个月不等，多年以来双方一直如此。2011年双方签订的租赁合同为每两年一次，2013年双方再次签订租赁合同，合同样本进行了修改，约定期限也由过去的一年改为二年，当时也口头约定以后每两年签订一次合同。2014年9月末，被告拟对房屋进行装修。考虑到房屋租期临近，原告又不在赤峰，于是电话与其沟通问其2015年是否可以续租两年，原告回答可以续租。在这样的前提下，2014年10月3日停业对房屋进行了装修，装修期间为2个月，花费185000元（不含停业损失）。2015年2月27日该交下年租金时，原告没有与被告联系。被告通过电话找到原告，原告说再等等，房子可能要卖。被告说卖房应提前告知，且已经对房屋进行了装修。原告回答说考虑一下被告的损失。2015年3月10日，原告来到赤峰并找被告说，房子已经出售给了人川大药房。损失不可能给现金，可以再开半年。当时要求签订协议，原告说可以，但离开后就不再接电话了。（二）原告所诉没有法律依据，应依法予以驳回。原告并未通知不再租赁房屋，双方有口头约定后才进行的装修，原告应履行该协议。原告在未告知不再续租的情况下，双方已形成了无固定期限租赁合同。原告要求解除合同，应给予合理的搬家期限。二被告经营的马大姐赤峰连锁总部，租赁该房屋已有10年。另行找营业场所需要一定时间，且新的营业场所需要装修。原告出售租赁房屋，被告有优先购买权。原告未经被告同意提前将房屋出售违反法律规定，剥夺了被告的优先购买权，已属违约。（三）原告主张的房屋租赁税没有法律依据。赤峰地区房屋租赁一直没有收取租赁税，且税款应由国家税务主管部门收取，原告无权主张。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告陈淑红为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、房屋产权证复印件、委托书复印件及户籍证明复印件各1份，证明涉案房屋的产权人是张蔚然，张蔚然和本案原告系母女关系，该房屋租赁事宜由张蔚然委托原告全权办理。2、2013年2月27日签订的房屋租赁合同复印件1份，证明房屋租赁期限为2013年3月1日至2015年2月28日，租赁期间的房屋租赁税等费用应由被告承担。在租赁期间，被告不得擅自改变房屋结构及设施，若被告在每年度2月1日前不交纳房租，视为下一年度不再续租。3、照片5枚，证明被告在房屋租赁期间未经原告同意，擅自改变房屋主体结构，扒设后门一个且至今未履行修复义务。
原告陈淑红所举证据经被告许英杰、赵芳当庭质证，提出如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对于不再续租的证明问题有异议。原告每年索要租金的时间均在2月27日，并没有按约定在每年的2月1日履行，应该以实际履行为准。对证据3的真实性无异议，但对其证明的问题有异议。后门在租赁的时候就已经有了。改变主体结构的事实是不存在的，且原告也没有提供扒门的证据。对于外墙如何修复双方也正在商量，因为被告有押金3000元在原告处。
被告许英杰、赵芳为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：1、营业执照正、副本复印件各1份，证明自2006年以来，被告许英杰一直租赁原告的房屋经营马大姐抻面总店。2、2013年2月27日签订的房屋租赁合同复印件1份，证明在该合同中均标有原、被告的电话号码。合同中虽约定了装修费用由被告出，但并未约定房屋交回时装修费用的承担。3、公证书原件1份，证明原告未在合同租期内通知被告搬家，双方形成了无固定期限合同。原告通知被告解除合同的时间是2015年3月10日，其后便不再与被告联系，不接被告电话，制造恶意的违约。被告搬出之后仍然不接电话，用公证处电话通话的时候还曾经询问被告是用哪里电话拨打的。被告在2015年5月14日搬出。双方的通知以及搬出并没有给被告预留合理的宽限期，被告收到诉状的时间为2015年4月30日。
被告许英杰、赵芳所举证据经原告陈淑红当庭质证，提出如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但是对其证明问题第二点有异议。双方未在租赁合同中约定房屋装修费用的承担问题，租赁期限届满后，相关装修设施设备被告应自行拆除。对证据3的真实性无异议，对其证明的问题有异议。双方在租赁合同中明确约定被告应在每年的2月1日前交付租金，按此约定期限内向原告交纳租金是被告应尽的义务。尽管被告主张每年2月27日向原告交付租金，但并不意味双方对交付租金的期限作了变更。自2015年的3月初，原告就多次通知被告腾出房屋，但被告拒绝腾房。本案并非不定期租赁，而是属于被告违约。被告主张该证据证实原告未在合理期限内通知被告，与本案无关。
经审理查明，二被告自2006年开始租用位于赤峰市红山区哈达街办事处原某局院内1013号商厅用于经营马大姐抻面馆。上述房屋的登记产权人为张蔚然，张蔚然委托其母陈淑红办理上述商厅的相关租赁事宜。2013年2月27日，原告陈淑红作为甲方与作为乙方的许英杰、赵芳签订房屋租赁合同，该合同载明：“第一条：甲方将坐落于园林路中段春城小区南数第六个商厅出租给乙方。第二条：双方约定该出租房屋用途为快餐。租赁期间乙方不得私自转兑、转租、转借他人，不得改变房屋用途。第三条：租赁期限自2013年3月1日至2015年2月28日止。第四条：房屋年租金为105000元，租金按年度结算，上交租金，即每年2月1日前乙方向甲方将下一年度全年房租一次性交清。第五至十条（略）。第十一条：每年度2月1日前乙方将下一年度租金交给甲方，如不按时交纳甲方视为乙方下一年度不再续租。第十二条：（略）。”
另查明，双方对涉案房屋已由二被告于2015年5月14日腾出的事实不持异议。原告当庭撤回要求二被告腾出房屋、赔偿损失20000元及支付房屋租赁税40000元的诉请请求，主张二被告支付2015年3月1日至2015年5月14日期间的房屋租金（按年租金105000元的标准计算）。
本院认为，原告受房屋所有权人的委托以自己的名义与二被告签订房屋租赁合同，二被告对此无异议，且已实际履行。房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，二被告仍继续占有、使用租赁物。二被告虽已于2015年5月14日搬出涉案房屋，但未支付占用期间的租金。故原告主张由二被告按原合同约定的租金标准支付占用期间的租金21575元（75天×105000元÷365天），于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
被告许英杰、赵芳于本判决生效后十日内给付原告陈淑红2015年3月1日至2015年5月14日的房屋租金21575元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元、邮寄送达费60元，合计710元（原告已预交），由原告陈淑红负担480元，被告许永杰、赵芳负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 刘 伟
二〇一五年六月二十九日
书记员 李媛媛