上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初22057号
原告：谢沥，女，1988年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张东旭，上海友禾律师事务所律师。
被告：上海万裕房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：刘荣明，总经理。
委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：李瑶瑶，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原告谢沥与被告上海万裕房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案后，依法适用简易程序于2017年2月15日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2017年5月12日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张东旭，被告的委托诉讼代理人陈世福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢沥向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期交房违约金，以2,525,363元为本金，自2016年6月30日起至实际交付坐落于本区泗泾镇泗通路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)之日止，按照每日万分之五的标准计算。审理中，原告明确其主张至2017年5月18日止的逾期交房违约金。事实和理由：2015年10月24日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋。合同约定，被告应于2016年6月30日之前向原告交付系争房屋。且交付需满足以下条件“取得《住宅交付使用许可证》、被告对房屋设定的抵押已经注销、被告已按规定缴纳了物业维修基金”等，房屋的交付标志为双方共同签某《万业名苑房屋交接书》，验收交接时，被告应出示本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，被告应向原告提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，被告应当根据原告要求提供实测面积的相关资料。被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接收该房，由此产生的延期交房责任由被告承担。虽然合同补充条款一对上述约定作了相应更改，但是因免除了被告的法定和约定义务，应属无效。被告于2016年9月5日通知原告交房，但在实际交付房屋过程中，被告拒不出示其注销抵押权的证明，拒不提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，在原告没有实际验房的情况下，强令原告先签某《万业名苑房屋交接书》。原告拒不接受，认为被告的做法本末倒置，双方未能协商一致。故原告诉至本院，望判如诉请。
被告上海万裕房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在预售系争房屋的售楼处已经公开了《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》样本，且这些文本格式在相关网站上都是能查询得到的，不存在被告不同意交付的情形。且被告延期交付《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，是为了能让系争房屋的保修期起始日期延后起算。双方产生争议的真实原因是对逾期交房违约金以及因系争房屋实测面积减少应退房款的支付时间有异议，原告要求被告在2016年9月5日即支付违约金和面积差价，而被告则要求在2016年12月30日支付上述两笔款项。整个小区的购房业主仅剩余包括原告在内的五户业主对交房产生争议。被告同意按照总房价日万分之五的标准承担2016年7月1日起至2016年9月5日止的逾期交房违约金。但对于原告按照总房价日分之五的标准主张2016年9月5日之后的逾期交房违约金不予同意，且认为违约金标准过高，请求法院调整。
经审理查明，被告为本区泗通路688弄“万业名苑”(即系争房屋所在小区)项目的建设单位，于2016年9月5日取得包括系争房屋在内的“万业名苑”16幢房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，并取得了《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。
另查明，2015年10月22日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，面积为96.23平方米，房屋(不含房屋全装修)总价为2,525,363元。合同第十条约定，系争房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：……二、取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除合同。合同第十一条约定，被告定于2016年6月30日前将系争房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算。违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……。合同第十三条约定，系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付系争房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对系争房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签订《万业名苑房屋交接书》。在验收交接时，被告应出示符合本合同第十条约定的房屋条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，被告应向原告提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，被告应当根据原告要求提供实测面积的有关资料。被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受系争房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担。
合同补充条款一第八条约定，关于本合同第十条、第十一条、第十二条、第十三条的修改和补充：1、被告取得《住宅交付使用许可证》即具备了房屋交付条件。原告收到被告毛坯验收通知时，需对该房屋的毛坯状态进行第一次验收，并签订《万业名苑房屋交接书》；待被告完成原告要求的装修及设施设备工程后，被告向原告发出入住通知书，原告应于入住通知书中约定的日期与被告办理入住手续……。2、双方经协商一致确认：被告在符合本合同约定的房屋交付条件后，向原告发出书面通知，即具备了交付条件，被告不再承担延期交付的违约责任……。3、双方确认：毛坯房的装修标准和交付入住日期均以双方签订的《万业名苑毛坯房装修合同》为准。原告确认：在签订本预售合同的同时已经签订了《万业名苑毛坯房装修合同》。合同另对其他相关事项作了相应约定。
同日，原、被告就系争房屋签订《万业名苑装修合同》，合同第1条约定，原告为系争房屋的合法购买者，现特委托被告对所购毛坯房屋进行装修。第2条约定，原告同意被告可将系争房屋转委托给第三方进行装修。第4条约定，装修工期：自系争房屋毛坯房完成交付或视同交付时起，至2016年12月31日前竣工。若被告逾期竣工交付，按预售合同第十二条处理。第12条约定，装修完成后，被告向原告发出《入住通知书》，原告应当在《入住通知书》规定的日期接收房屋。合同另对其他相关事项作了相应约定。
2016年9月5日，被告就系争房屋取得“沪建管(松江)交付许(2016)第028号”房屋交付许可证。
2016年9月5日，被告向原告发出《交房通知》，通知原告于2016年9月5日前办理系争房屋的交付手续。该通知第4条载明，被告于2016年9月5日取得《住宅交付使用许可证》，此日期为延迟交付结算终止日，被告将根据预售合同第十二条的约定承担违约责任。原告于2016年9月6日收到该通知后，与被告就系争房屋办理交接手续。被告提供《万业名苑房屋交接书》一份，要求原告签字确认。该份交接书载明：1、系争房屋的实测面积为……。2、总房价为……。原告实际支付款与以上总房价款的差额部分，按双方已签订的购房合同约定的面积补退原则于全装修房屋交付时进行结算。3、该房屋已符合购房合同规定的取得《住宅交付使用许可证》之交付条件，原告同意接受。4、《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》被告于全装修房屋交付时给予原告。原告未在该《房屋交接书》上签字，原告所述理由如下：一是原告要求先查看系争房屋再签某《房屋交接书》遭到被告拒绝，且原告未向被告出示系争房屋的面积测绘报告及交付许可证书，致使原告无法核实《房屋交接书》所载的实测面积是否真实以及房屋是否存在规划变更；二是《房屋交接书》第2条中对于面积补差款的支付时间确定为全装修房屋交付时，原告认为应当毛坯房交付时支付；三是被告应及时向原告提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，并非等到全装修房屋交付时再提供给原告。
2016年9月15日，被告向原告发出《交房催告书》一份，要求原告于2016年9月20日之前办理系争房屋毛坯房验收交付手续。
2016年12月，被告口头通知原告就装修后的房屋进行交接，因被告要求原告在《万业名苑房屋交接书》落款日期倒签为2016年9月，而原告不予同意，双方产生争议，遂涉讼。
审理中，原、被告于2017年5月18日办理了系争房屋的交付手续。
审理中，原告提供录音资料三份，以证明在与被告工作人员、销售人员沟通交房事宜过程中，被告坚持认为其在2016年9月5日已经完成了交房义务，且在2016年9月拒不提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，并要求原告先签某《万业名苑房屋交接书》后才能验看系争房屋，存在违约。被告对该三份录音均不予认可。
审理中，被告提供案外人签某的《房屋交接书》、《收条》并申请证人戚某某、辛某出庭作证，以证明购买“万业名苑”小区内其他业主在2016年9月接收房屋时，收到了被告提供的《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，且被告并未拒绝业主要求先验看房屋再签某《房屋交接书》的要求。原告拒绝签某《房屋交接书》的真实原因只是对逾期交房违约金和面积减少所退房款差价的支付时间持有异议。原告对上述证据及证人证言不予认可，被告向其他人提供上述两书，不能证明被告曾经向原告表示可以提供上述两书。被告还提供照片一组，证明被告在售楼处现场已经公开出示《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》的样本，原告对此不予认可，表示从未在售楼处现场看过该材料。
以上事实，有《不动产权证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市商品房预售合同》、《万业名苑装修合同》、《交房通知》、《万业名苑房屋交接书》、《交房催告书》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋分别签订了《上海市商品房预售合同》、《万业名苑装修合同》，约定原告向被告支付对价购买全装修房屋。虽然《上海市商品房预售合同》第十一条约定了被告应于2016年6月30日前将系争房屋交付给原告，但在补充条款一第八条第3款中又约定，毛坯房的装修标准和交付入住日期均以双方签订的《万业名苑装修合同》为准。而根据《万业名苑装修合同》的约定，装修应2016年12月31日之前结束，故被告实际向原告交付房屋的期限应为2016年12月31日。《上海市商品房预售合同》中约定的2016年6月30日之前交付房屋，仅仅是形式上签某《房屋交接书》，并非实物交付房屋。综合原、被告签订的《上海市商品房预售合同》及《万业名苑装修合同》的内容，双方约定的实际交付房屋的期限应为2016年12月31日。本案中，虽然原告没有在2016年9月签某《房屋交接书》，但未影响被告受原告委托对系争房屋进行装修的事实。实际上，被告按约履行了《万业名苑装修合同》约定的合同义务，并在约定的期限通知原告就装修后的房屋办理交房手续。因此本院认为，被告无需承担2016年9月6日至2016年12月31日期间延迟交付房屋的违约责任。被告自愿按照总房款日万分之五的标准支付原告自2016年7月1日至2016年9月5日期间的违约金，属对自身权利的合法处分，且于法不悖，本院予以确认。
针对原告拒签《房屋交接书》的理由，本院评析如下：首先，原告并未提供充分证据证明被告拒绝了原告要求先查看房屋的要求；其次，被告提供了系争房屋所在小区其他业主签某的《房屋交接书》及《收条》，结合证人证言，本院有理由相信被告并未拒绝向原告提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》；最后，因房屋实测面积减少的房屋差价款支付时间确定为装修后的房屋实际交付时支付，亦属合理。且，如上文所述，即便原告存在合理的理由拒签《房屋交接书》，其仅仅是形式上没有签某《房屋交接书》，没有影响被告应于2016年12月31日之前将房屋实际交付给原告。
被告本应于2016年12月31日之前将装修后的房屋交付给原告，然被告于2017年5月18日才将房屋交付给原告，存在违约，应支付相应的违约金。被告以原告不同意在签某《房屋交接书》时将日期倒签为2016年9月5日为由，拒绝向原告交付系争房屋，没有法律依据，原告有权在《房屋交接书》中签某真实的落款日期。但原告主张的违约金标准过高，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则酌情确定违约金标准为总房价款的日万分之二，即每日505.07元(2,525,363元×0.02%)。从2017年1月1日计算至2017年5月18日，共计138天，违约金总计为69,699.66元(505.07元/天×138天)。另，被告自愿按照总房款日万分之五的标准支付原告自2016年7月1日至2016年9月5日期间的违约金84,599.56元﹛1,262.68元(2,525,363元×0.05%)/天×67天﹜。综上，两部分违约金共计154,299.22元，被告应支付给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
被告上海万裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢沥逾期交房违约金154,299.22元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,398元，由原告谢沥负担4,012元(已付3,128元，余款884元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告上海万裕房地产开发有限公司负担3,386元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。