云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民一初字第5233号原告吕翠连，女，1964年4月12日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。被告周明立，男，1977年2月6日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。原告吕翠连诉被告周明立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕翠连诉称：2008年9月16日，原告将土桥村统建房A1栋36号一层出租给湖南省涟源市茅塘镇洞门村六组村民刘可分作为商铺使用，租期五年。二楼作为住房居住（未签订合同）。2009年3月，刘可分将商铺及住房转让给被告使用。2013年9月30日合同到期，原告又与被告签订了两年的租房协议，时间自2013年10月1日起至2015年9月30日止。在此期间，被告在商铺门口摆一台球桌，经常经营至次日凌晨两点后，有时通宵经营，严重影响原告及周围居民的正常休息。为此，原告曾于2014年8月、9月、2015年1月、7月四次告知被告期满不再续租。2015年9月30日，协议到期，被告却以处理货物需要时间和有优先续租权为由不赔还原告房屋，强行占用至今。2008年9月16日初次租房时，原告就未收15日房租，又在一年前就通知被告不再续租。货物需要处理，是被告事先就预知并需要自行处理的事。优先续租权，根据租房协议约定，原告应在2015年9月份内与原告协商重新达成协议，支付次年房租。但被告并未这样做，现已丧失此权利。所以原告认为被告的理由不成立。协议期满后，原告为避免矛盾激化，多次找村委会、派出所帮助解决，均无结果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：一、判令被告立即归还非法侵占原告的房屋；二、判令被告支付原告自2015年10月1日起至归还房屋之日止的房屋租金损失，按每月6,000元计算；三、本案诉讼费由被告承担。本案庭审中，原告增加诉请要求被告将拆除的房屋隔墙恢复原状，并明确其第一项诉请中要求返还的房屋包括土桥村统建房A1栋36号一楼商铺及二楼住房。被告周明立辩称：被告租原告铺面至今已是七年，到今年10月1日合同期满。期间合同是分三次续约，原告在今年9月29日在被告事先完全没有任何思想准备的情况下告知铺面不再续租给被告。按照法律规定，房主在不打算将铺面租给经营者时必须提前至少一个月或者更长时间前通知经营者。被告租用铺面是经营超市，那么多货物不可能一下子处理。后来被告找原告协商，才知道被告是要变相涨房租。双方签订的合同明确约定合同期满后，房租按照新南界市场标准收取，但被告在合同期满后漫天要价。在合同期满后，被告就准备去交房租，由于原告要价过高致使双方产生纠纷，而不是原告所说被告不交房租。被告给原告的租金已是新南界市场中最高租金，但原告仍觉得不满意，故意拿各种理由刁难被告，被告主张优先续租的权利，原告却又以自己要经营为由想把被告赶走。合同期内，按约定原告不得干涉被告转让铺面，但被告想把超市转让给别人经营时原告不允许，才造成超市无法转让出去。合同期满前，原告没有提前通知被告不再续租，给被告带来了无法挽回的损失。被告要求原告免费给半年的时间处理超市的货物，因为被告的损失都是由于原告的原因造成的。原告必须补偿被告在经营期间装修铺面的费用，既然原告选择不再续约，这些损失理应由原告承担。由于原告的原因，致使被告经营的超市一直没有进货，基本属于亏损状态。因此，被告要求原告以现有房租再租给被告两年，直到被告的孩子小学毕业。原告针对其主张向本院提交证据如下：租房协议两份，欲证明原告和被告签过两次合同；收条，欲证明原告收过刘可分3,000元的押金。经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性均无异议。被告针对其主张向本院提交证据如下：3.租房协议复印件一份、租房协议原件一份，欲证明原、被告所签订合同约定被告可以转租铺面，但是原告干涉被告转租。经质证，原告对被告提交的证据3的真实性无异议。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1以及被告提交的证据3中承租人为“刘可分”的租房协议系同一合同文本的原件及复印件，原、被告相互对对方提交文本的真实性无异议，但该证据涉及案外第三人，本院在本案中不予认证。对于相应证据所涉及事项，本院按当事人主张处理；原告提交的证据1及被告提交的证据3中承租人为“周明立”的租房协议系同一合同内容的手写件及打印件，原、被告对对方提交文本的真实性互无异议，本院予以确认并采证；原告提交的证据2涉及案外人第三人利益，本院在本案中不予认证，相应证据所涉及事项，本院按当事人主张处理。经审理，本院确认本案法律事实如下：2013年10月1日，原告吕翠连与被告周明立签订《租房协议》，约定：“1、甲方（即本案原告）将土桥村新南界A1栋36号一层出租给乙方（即本案被告）作为商铺使用。租金每年肆万元正，期限贰年；2、租房时间自2013年10月1日起算，第一年租金自协议签订之日一次性付清，以后于每年9月底一次性付清次年租金；3、乙方所租房屋层作为商铺使用，不得改变房屋结构，不能经营会对房屋造成污染的项目；4、乙方经营所需相关手续，由乙方自行办理不得经营国家不允许的项目，如因证照等手续不给经营所产生的一切法律后果由乙方负责；5、乙方缴纳保证金，退房时必须保证房屋内水、电、门窗等设施完好，方可退还，如乙方提前退房、房租、保证金甲方不予退还；6、甲方如遇不可抗拒的原因（政策性）造成房屋不能继续使用，只负责退还所剩时间的租金；7、水、电费按市场标准收取，按月付清；8、在正常经营活动中，甲方不得干涉乙方在经营活动中的使用权和转租权，不许支麻将桌和违法的事情；9、在合同期满后，在同等条件下乙方有优先续租的权利；10、协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。”此外，原告将土桥村新南界A1栋36号二层出租给被告作为居住使用，租金为每月1,000元并按月支付，未签订书面合同。本案庭审中原、被告共同确认被告租赁上述房屋一层用于经营超市，被告已付清原告上述房屋一、二层截止2015年9月30日的租金。同时，原、被告共同主张2008年9月16日案外人刘可分与原告吕翠连签订《租赁协议》约定由吕翠连将土桥村新建房A1栋36号一层（即上述原、被告签订《租房协议》所约定房屋）出租给刘可分，但实际系周明立租赁、使用。另，被告自认其使用涉案土桥村新南界A1栋36号一层的同时租赁相邻的他人房屋经营，并将涉案房屋与相邻房屋的隔墙打通（拆除）。本案争议焦点为原告要求被告返还涉案土桥村新南界A1栋36号一层、二层房屋及要求被告支付房屋租金损失的请求是否有依据？本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告于2013年10月1日签订《租房协议》，约定由原告将土桥村新南界A1栋36号一层出租给被告使用，并明确租赁期限为两年。相应《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。至2015年10月1日，原、被告所订立《租房协议》约定的租赁期限已届满，依法被告应当返还原告所租赁房屋。此外，原告在（以下简称“涉案房屋”）一层给被告作为商业经营使用的同时，将该房屋二层出租给被告作居住使用。针对涉案房屋二层的租赁事项，双方未签订书面合同，且与《租房协议》项下涉案房屋一层属于可独立区分的标的，系另行就不同租赁标的物订立的口头合同。虽然涉案房屋一、二层存在针对不同租赁标的物分别订立形式不同租赁合同的情形，但鉴于相应楼层使用具有关联性，为避免当事人诉累，本院在本案中一并处理。就原、被告针对涉案房屋二层所订立口头合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，应视为不定期租赁。进而，根据同法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原告有权随时解除合同，被告亦应返还原告相应租赁标的物。现原告诉请要求被告返还涉案房屋一、二层有相应事实及法律依据，本院予以支持。对被告主张双方明确约定合同期满后被告有优先承租权故其有权要求原告继续租赁的抗辩理由，本院认为，原、被告所签订《租房协议》约定“在合同期满后，在同等条件下乙方有优先续租的权利”，但优先承租权并非法定权利或概念，合同当事人将“优先承租”作为承租人的权利进行约定时，应当具体明确相应权利的行使程序及方法，单纯概念约定并不具有操作性或无法确定合同当事人的权利义务。且根据被告的答辩意见，涉案租赁合同约定期限届满后，针对被告要求继续租赁的意向，原、被告双方曾经进行过协商，系被告无法接受原告提出的租金标准而不能达成合意。在此情形下，被告要求按原合同租赁条件续租房屋已违背合同系双方当事人合意结果的本旨。故被告的相应抗辩理由不能成立。此外，对于被告提出租赁期间原告阻止其转租/转让超市造成其损失的抗辩主张，属于合同履行事项且与本案争议无关联，本院不予审查及置评。而就被告抗辩要求原告赔偿装修损失的主张而言，该项主张未形成明确的诉请，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”以及第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，被告要求原告赔偿租赁期间装修费用或损失无相应依据，故本院不予支持。另，被告在租赁期限届满后，仍在占有使用租赁物，应承担相应房屋占有使用费。原告要求被告承担自合同期满次日起至实际返还租赁物之日止的租金损失的诉请实质与房屋占有使用费相同，本院予以支持。但原告要求计付费用的标准（即每月6,000元）缺乏相应依据，本院不予确认。对被告应承担房屋占有使用费标准，本院按租赁期限届满前的租金标准确定，即涉案房屋一层为109.59元/天（40,000元÷365天），二层为32.88元/天（1,000元×12月÷365天）。对于被告自认使用涉案房屋期间拆除部分墙体的行为，根据庭审原、被告陈述合同履行情况，应视为系经原告同意情形下为便于利用租赁物而改变租赁物原状使用。对于相应租赁物原状更改事项在租赁合同权利义务终止时如何处理，原、被告未提供明确约定的依据。但根据庭审中双方确认针对拆除墙体原告曾收取押金的情形，可合理推定双方曾达成在合同期限届满后由被告负责恢复的合意。故对原告要求被告恢复涉案房屋一层与相邻房屋处被拆除墙体的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告周明立于本判决生效之日起三十日内腾还原告吕翠连位于昆明市官渡区小板桥街道办事处土桥村新南界A1栋36号房屋的一层，并按109.59元/天的标准计付原告吕翠连自2015年10月1日起至实际腾还之日止的房屋占有使用费；二、由被告周明立于本判决生效之日起三十日内腾还原告吕翠连位于昆明市官渡区小板桥街道办事处土桥村新南界A1栋36号房屋的二层，并按32.88元/天的标准计付原告吕翠连自2015年10月1日起至实际腾还之日止的房屋占有使用费；三、由被告周明立于本判决生效后在腾还昆明市官渡区小板桥街道办事处土桥村新南界A1栋36号房屋的一层的同时将该房屋与相邻房屋处被拆除的墙体恢复原状。四、原告吕翠连的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告周明立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 涛人民陪审员  杨嘉升人民陪审员  郑 云二〇一五年十二月三十日书 记 员  何雅琴