上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初18642号原告：上海临港奉贤经济发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：易继伟，总经理。委托诉讼代理人：刘玲芳，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑倩，江苏漫修(上海)律师事务所实习律师。被告东仓仓储(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王焱，董事长。委托诉讼代理人：刘清华，上海市杰豪律师事务所律师。原告上海临港奉贤经济发展有限公司诉被告东仓仓储(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘玲芳、被告法定代表人王焱及被告委托诉讼代理人刘清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海临港奉贤经济发展有限公司(以下简称临港公司)向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》已于2016年5月25日解除；2、判令被告支付逾期租金人民币(下同)535,205元；3、判令被告支付相当于两个月租金的违约金517,326元；4、判令被告支付未按时支付租金和保证金的滞纳金；5、判令被告将系争厂房恢复原状。事实与理由：2015年8月19日，原告与上海人民企业集团水泵有限公司(以下简称水泵公司)签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于奉贤园区正琅路XXX号XXX号楼西侧约8,504平方米的厂房租赁给水泵公司使某，租期5年。根据租赁合同约定，水泵公司应在2015年9月1日前向原告缴纳租赁保证金775,989元，并在2015年12月1日前支付首期三个月租金775,989元，否则应以欠付金额为基数，按每周千分之五的标准支付违约金，若欠付累计达15日以上的，原告有权终止合同，且水泵公司应另行支付相当于2个月租金的违约金。租赁合同签订后，原告依约于2015年9月1日向水泵公司交付了房屋。2015年12月5日，原告、水泵公司与被告共同签署了《合同主体变更协议》，约定自2015年12月10日起，水泵公司将其在租赁合同项下的所有权利义务全部转让给被告。嗣后租赁房屋一直由被告承租使某，然被告却一直拖欠保证金及应付租金达半年多时间，原告多次催讨无果后，依约解除了租赁合同。故原告诉讼来院。第一次庭审时，原告变更第5项诉讼请求为：判令被告支付原告恢复原状的费用损失218,871.23元。并补充事实理由：系争厂房已由原告自行恢复原状。被告东仓仓储(上海)有限公司(以下简称东仓公司)辩称，同意确认双方的租赁合同已于2016年5月25日解除。但对支付租金不予同意，合同约定的租金计算是根据面积的每日每平方米1元计算的，实际计算下来是低于258,663元的标准的。根据每月租金计算被告的租金对被告不利，被告认为应当采用每日每平方米8,504元标准计算。且对欠付租金有异议，认为租赁合同虽于9月1日签订，但实际并未使某，直到11月18日才让被告使某部分场地，理由是消防不合格，要求被告整改。被告边装修边使某，直到2016年1月18日才将全部厂房交给被告使某。故租金应对自2016年1月19日起满月支付租金，扣除免租期四个月，原告还应退还被告租金648,976元。被告确实没有按照约定支付租金，但原告也没有如期交房，在没有合同约定的情况下，阻止被告使某房屋，导致被告临时租用其他房屋产生租金。违约金条款是真实的，但认为只有在合同继续履行的前提下，被告存在违约行为，原告可以要求违约金，但非滞纳金。原告单方解除租赁合同，在法院没有确定合同解除的情况下，在没有要求被告恢复原状的情况下，原告自行恢复，应当自行承担相应损失。原告诉请中主张了两项违约金，属于重复计算，且违约金约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《建设工程承包合同》，证明原告为了减少损失，在被告拒不履行修复义务的情况下，自行找人对系争房屋进行了修复，产生的费用应当由被告承担。被告对此不予认可，认为原告在提交诉讼请求后，在法院没有确认解除的情况下，原告擅自拆除建筑物，而根据合同约定，应当是被告自行移除，未作移除必须由原告通知被告，被告拒不移除原告方可自行移除或处置。2、被告提供的东仓仓储安全隐患通知书，证明原告在被告没有违反合同中关于停工条款的规定的情况下，通过邮件方式向被告发送通知书，要求被告停工，导致被告的租赁厂房无法正式使某，是原告违约。原告对真实性无法确认，认为没有原告盖章，也不是原告发送给被告的；且时间发生在租赁合同主体变更协议签署之前，与事实不符；即使是真实的，根据租赁合同的约定，原告也有权对装饰装修进行监督。本院认为，原告对该证据的真实性不予认可，而被告未能提供其他证据证明该通知书的真实性，故本院对该证据不予认定。3、被告提供的照片一组，证明原告在双方租赁合同还没有确认解除的情况下，擅自将被告的装修予以拆除，给被告造成了无法弥补的损失。原告对该证据真实性无法确认，形成时间也无法确认，地点也无法确认。本院认为，本院在现场勘查时对系争厂房进行了拍摄，以本院拍摄的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月19日，原告与水泵公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：水泵公司承租原告位于上海临港奉贤园区正琅路XXX号临港智造园中总建筑面积为10,232平方米的1号标准厂房西侧隔间约8,504平方米(详细位置见附件)；计租面积8,504平方米，即房屋的总建筑面积；移交日期以准入通知中的移交日期为准，不迟于2015年9月1日；租赁期限自2015年9月1日起至2020年8月31日；本合同共计有五个月的房屋免租期，分别为2015年9月1日至2015年12月31日和2019年9月1日至2019年9月30日；租金自2015年9月1日起至2017年8月31日止为每日每平方米1元，每月租金为258,663元；自2017年9月1日起至2019年8月31日止，每日每平方米1.08元，每月租金为279,356元；自2019年9月1日起至2020年8月31日止，每日每平方米1.17元，每月租金为302,636元；每三个月作为一个租金支付周期，先付后用；双方约定在2015年12月1日前支付合同约定的首期三个月租金775,989元；承租人应于每个租金支付期前五个工作日，无需任何通知，向出租人支付该期租金；保证金应为775,989元，分两期支付，在本协议签署后三个工作日内承租人先付第一期保证金100,000元，在2015年9月1日前支付剩余保证金675,989元；承租人承诺在合同签订后三个月内完成在临港奉贤园区内注册公司或将现有公司注册地变更为临港奉贤园区；承租人会在该厂房中注册1-2家新公司，出租人承诺会提供注册上的支持；若本合同期限届满或本合同提前终止，承租人应将房屋返还出租人，将房屋打扫干净，房屋的状况应当与当初接收房屋时相同，但因正常使某的老化除外；承租人应移除所有商业设施、承租人改建以及任何出租人或承租人在移交日起至到期日止的期间内所作改良及承租人放置在房屋内的所有财物和物品，除非出租人另行书面同意承租人可不作上述移除；若承租人未作出上述移除，则出租人可选择自行移除或处置，费用由承租人承担；若承租人未按时足额支付本合同项下租金、保证金或其他应付款项，则承租人应按欠交款额按每周千分之五的标准向出租人支付违约金，直至承租人还清所有拖欠款项的当日为止；承租人未按时足额支付本合同项下租金、保证金或其他应付款项累计达十五日及以上的，出租人可以终止本合同；任何一方违反其在本合同项下义务且在收到另一方要求其作出补救的书面通知后三十日后仍未补救完毕的，未违约一方可以终止本合同；相对方因违约方违约而终止本合同的，违约方除应承担相应违约责任外，租赁保证金将不予退还，还应向相对方另行支付相等于两个月的本合同项下租金(以届时适用的租金标准为准)作为违约金。双方在该合同附件三中签订《房屋移交函》，载明临港公司已于2015年9月1日将租赁房屋移交给水泵公司。2015年12月5日，原告临港公司与水泵公司、被告东仓公司签订《合同主体变更协议》一份，约定：临港公司与水泵公司签署租赁合同时，水泵公司承诺通过其关联方在临港奉贤园区新设公司，并由该公司实际使某该房屋经营相关业务，现该公司已成立即被告东仓公司；水泵公司与东仓公司协商一致，决定将水泵公司在租赁合同及补充协议项下的全部权利义务转让给东仓公司，而临港公司同意上述事宜；自2015年12月10日起，该房屋的承租人由水泵公司变更为东仓公司，临港公司将继续作为该房屋的出租方，享有相关权利及承担相关义务，水泵公司在变更日前未履行或未履行完毕的义务，由东仓公司继续履行；自变更日起，水泵公司根据租赁合同及补充协议已向临港公司支付的租赁保证金100,000元直接转为东仓公司应付的租赁保证金。上述租赁合同及主体变更协议签订后，水泵公司于2015年8月24日向临港公司支付租金100,000元。东仓公司于2015年12月23日向临港公司支付租金300,000元，并于2016年5月27日向临港公司支付租金300,000元。水泵公司及东仓公司均未向临港公司支付保证金。2016年3月21日，原告临港公司向被告东仓公司发送《催款通知书》，要求东仓公司支付第一期租金及押金。该《催款通知书》由东仓公司法定代表人王焱签收。2016年3月30日，被告东仓公司出具信函一份给临港公司，载明：收到临港公司的催款通知书，由于东仓公司贷款手续在批复当中，东仓公司将于2016年4月15日前补足全部款项，否则自愿承担相应责任。2016年4月19日，被告东仓公司出具承诺函一份，载明：东仓公司承诺于2016年4月30日前支付所欠房租押金，如未按时支付愿承担所有责任。2016年5月9日，原告临港公司向被告东仓公司发送《催款函》一份，载明：东仓公司尚有375,989元保证金未付清、尚有1,293,315元租金未付清；要求东仓公司最晚于2016年5月13日前付清上述款项。该《催款函》由东仓公司法定代表人王焱签收。2016年5月18日，原告临港公司向被告东仓公司发送《关于解除的函》一份，载明：东仓公司至今尚有相关保证金、租金等费用未付清；临港公司就上述欠款已向东仓公司出具《催款函》进行催讨，但至今未收到上述欠款及东仓公司任何答复；因东仓公司的上述行为已构成租赁合同项下重大违约，临港公司决定请东仓公司最晚在2016年5月24日前付清各项欠款1,669,304元；如到期未付清，则自2016年5月25日起，租赁合同自动解除，临港公司将收回该房屋、全额没收已付保证金、留置东仓公司在该房屋内存放的物品，向东仓公司进行索赔，并采取其他必要手段(包括诉讼等)维护临港公司合法权益。该《关于解除的函》由东仓公司法定代表人王焱于2016年5月20日签收。另，本院于2016年12月5日组织双方至系争房屋现场勘查并拍摄照片一组，制作现场勘查笔录一份。勘查情况经现场勘查笔录及照片确认如下：一、原告认为2016年5月25日双方已合意解除合同，故于当日将系争房屋收回并上锁。二、被告在房屋内制作的隔墙与装饰装修已由原告自行拆除，原告正收拾系争房屋欲将系争房屋交付案外人使某。三、被告存放在系争房屋内的货物由原告放置在系争房屋南侧空地上的四间活动房内。四、被告放置在系争房屋内的货柜、传送带等已由原告自行拆下，堆放在系争房屋南侧空地内。五、被告放置于系争房屋一楼的家具已由原告另行堆放在一间办公室中。上述三、四、五项原告同意被告搬离。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《合同主体变更协议》系双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告东仓公司作为承租人，未能按约支付租金、保证金，应承担相应的民事责任。按照双方合同的约定，东仓公司如逾期支付租金、保证金等款项超过十五日以上，临港公司可以要求终止合同，现东仓公司逾期支付2016年5月25日前租金及合同约定的保证金已超十五日，临港公司作为守约方有权要求解除合同。临港公司于2016年5月20日向东仓公司送达了解除租赁合同的函，明确东仓公司如不履行合同义务，则双方租赁合同于2016年5月25日解除;且庭审中，被告对于确认租赁合同于当日解除亦无异议，故对于原告要求确认双方《房屋租赁合同》已于2016年5月25日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告辩称，原告未在合同约定的期限将房屋交付被告使某，被告直至2015年11月18日才部分使某系争房屋，至2016年1月18日才完全接收房屋，且合同租金应当按每日每平方米1元计算，故被告并未延迟支付租金，反而多付租金648,976元的辩解意见，本院认为，第一，双方在合同中虽约定了租金计算方法为每日每平方米1元，但在条款中对计算后的每月租金进行了确定，为258,663元，故本院对被告该辩解意见不予采信；第二，被告在2016年3月及4月分别向原告出具了承诺函，对被告欠缴租金押金的情形进行了确认，故对被告上述已多付租金的辩解不予采信；第三，《房屋租赁合同》附件三《房屋移交函》中确定原告已于2015年9月1日将系争房屋移交案外人水泵公司，且被告在庭审中亦确认于2015年9月1日前已开始对租赁房屋进行装修，故本院认为，原告已按合同约定按期将租赁房屋交付被告，对被告上述辩解意见均不予采信。被告未能按约足额支付租金，应承担相应的民事责任，故对原告要求被告支付欠付租金535,205元的诉讼请求，本院依法予以支持。另，双方签订的租赁合同对于逾期付款违约金及解除合同违约金有不同的约定，原告主张两种违约金符合合同约定，现被告的逾期付款违约行为导致双方租赁合同的解除，被告除应按合同约定承担逾期支付租金和保证金的违约金外，亦应按照双方合同约定承担支付合同解除违约金的违约责任。但由于原告主张因被告逾期支付租金及保证金故行使合同解除权，所以逾期付款违约金及解约违约金虽可同时适用，但逾期付款违约金应当计算至合同解除前一日。现被告提出双方合同约定的违约责任过高，要求法院调整，故本院按照本案实际情况酌定，被告应支付原告逾期支付保证金的违约金(以100,000元为本金，自2015年8月25日起至2016年5月24日止，按每日万分之五计算；以675,989元为本金，自2015年9月1日起至2016年5月24日止，按每日万分之五计算)；被告应支付原告逾期支付租金的违约金(以675,989元为本金，自2015年12月1日起至2015年12月22日止，按每日万分之五计算；以375,989元为本金，自2015年12月23日起至2016年5月24日止，按每日万分之五计算；以459,216元为本金，自2016年4月1日起至2016年5月24日止，按每日万分之五计算)；被告应支付原告解除合同的违约金300,000元。原告于2016年5月20日发函声明若被告未能按约付清欠款则双方合同在2016年5月25日解除，后原告于2016年5月25日直接接收房屋，未给予被告恢复原状的合理时间，现原告未能举证证明曾通知被告进行恢复原状而被告拒绝，而原告在起诉要求被告恢复原状后擅自进行了自行恢复原状。本院认为，原告该行为的相应法律后果由原告自行承担，被告在庭审中同意自行恢复原状，且仅确认恢复原状费用为27,400元，故本院认定由被告按照其自认的费用支付原告恢复原状费用。对原告要求被告支付恢复原状费用27,400元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告上海临港奉贤经济发展有限公司与被告东仓仓储(上海)有限公司的房屋租赁合同关系于2016年5月25日解除；二、被告东仓仓储(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港奉贤经济发展有限公司欠付租金人民币535,205元；三、被告东仓仓储(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港奉贤经济发展有限公司解除合同的违约金人民币300,000元；四、被告东仓仓储(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港奉贤经济发展有限公司逾期支付租金的违约金(以人民币675,989元为本金，自2015年12月1日起至2015年12月22日止，按每日万分之五计算；以人民币375,989元为本金，自2015年12月23日起至2016年5月24日止，按每日万分之五计算；以人民币459,216元为本金，自2016年4月1日起至2016年5月24日止，按每日万分之五计算)。五、被告东仓仓储(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港奉贤经济发展有限公司逾期支付保证金的违约金(以人民币100,000元为本金，自2015年8月25日起至2016年5月24日止，按每日万分之五计算；以人民币675,989元为本金，自2015年9月1日起至2016年5月24日止，按每日万分之五计算)；六、被告东仓仓储(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港奉贤经济发展有限公司恢复原状费用人民币27,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,328元，减半收取，计人民币8,664元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一六年十二月三十日书记员  陈艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。