湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂茅箭民一初字第02361号
原告十堰市华夏建筑安装工程有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区汉江街办东环路*号。
法定代表人谭孝国，该公司董事长。
委托代理人陈应平，该公司项目经理。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。
委托代理人熊光辉，湖北无为律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告湖北荣耀房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市车城南路**号。
法定代表人何良跃，该公司董事长。
委托代理人魏明亮，该公司法律顾问。代理权限：调解、代收法律文书等。
委托代理人何智军，该公司员工。代理权限：一般代理。
原告十堰市华夏建筑安装工程有限公司（以下简称华厦公司）与被告湖北荣耀房地产开发有限公司（以下简称荣耀公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法组成由审判员张京郧担任审判长、审判员张昌安主审、人民陪审员彭绣霖参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告华厦公司的委托代理人熊光辉、陈应平，被告荣耀公司的委托代理人魏明亮、何智军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告华厦公司诉称：2012年10月10日，华厦公司（变更前为竹山县华厦建筑安装工程有限公司）与荣耀公司（变更前为湖北房县神农房地产开发有限公司）签订了一份《建筑工程施工合同》及《主体工程承包补充协议》，约定荣耀公司将其开发建设的房县城关镇白露社区馨港湾洗浴会所约7000平方米的2栋建筑发包给华厦公司承建，承包价格为每平方米1325元，工期360天，开工时间由荣耀公司通知。并约定华厦公司向荣耀公司缴纳50万元施工保证金，在施工到第二层时予以返还。合同签订后，华厦公司于2012年10月15日向荣耀公司交纳了50万元保证金，并开始施工前的准备工作。直至2013年5月1日，荣耀公司才告知华厦公司不再施工了，保证金在2013年5月10日前退还，按月息5分支付利息，赔偿华厦公司损失20万元。并保证在2013年5月10日前支付华厦公司，逾期兑现超一天加赔5000元。但荣耀公司至今未履行义务。请求依法判令荣耀公司：1、返还施工保证金50万元及占用利息17.5万元（2012年10月15日至2013年5月10日）；2、支付项目赔偿费20万元；3、支付逾期违约金217.5万元（2013年5月10日至2014年7月25日）；4、诉讼费由荣耀公司负担。
原告华厦公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：双方的工商登记资料，证明双方诉讼主体情况；
证据二：施工合同、补充协议各1份，证明双方签订施工合同的情况；
证据三：保证金收据2份，证明荣耀公司收取50万元保证金的情况；
证据四：承诺书1份，证明荣耀公司承诺赔偿利息、违约金等事实。
被告荣耀公司辩称：1、双方合同约定的工程因不可抗力原因不能施工，荣耀公司没有过错，可以减轻或免除其责任；2、荣耀公司收取的50万元保证金，已通过华厦公司员工借款的方式支付了15万元，还应支付35万元；3、华厦公司要求承担了利息，就不应再要求赔偿损失和违约金，其超出了法律规定的请求予以驳回。
被告荣耀公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：合伙协议1份，证明荣耀公司与当地村委会签订了合同，为施工项目的实施做了一定的前期工作；
证据二：借条、户籍证明，证明华厦公司已通过借支的方式领取了保证金15万元。
上述证据经庭审质证，荣耀公司对华厦公司提交的证据四的真实性有异议，对其提交的其他证据无异议。华厦公司对荣耀公司提交的证据的真实性无异议，但认为其证据一与本案无关，证据二中陈绪平借款12万元与其无关，不应从保证金中抵扣。本院认为，上述证据来源合法，无其他证据予以否定，依法应予采信。但对其证明目的，本院综合审查认定。
经审理查明：2012年10月10日，湖北房县神农房地产开发有限公司（后变更为荣耀公司）与竹山县华厦建筑安装工程有限责任公司（后变更为华厦公司）签订《建设工程施工合同》及《主体工程承包补充协议》，约定由华厦公司为荣耀公司建设馨港湾洗浴会所。约定于2012年10月24日以前开工，工期为360天，开工时间以荣耀公司通知为准。承包价格按建筑面积每平方米1325元。华厦公司需向荣耀公司交纳保证金50万元。华厦公司于2012年10月15日前向荣耀公司交纳了保证金50万元。但因荣耀公司未能办理全部审批手续，涉诉工程无法开工。2013年5月1日，荣耀公司法定代表人何良跃向华厦公司出具承诺：“①本工程压金伍拾万元按月息伍分计息。按条子的日期为准。②两年来的为本项目消毫的费用补偿贰拾万元整。③以上本息、费用在2013年5月10号以前付清。如在5月10日没有对现，超一天加现金伍仟元整”。后华厦公司索款无果，遂诉诸本院。
另查明，荣耀公司提供了借条2张共计15万元，要求从应支付华厦公司保证金中予以抵扣。华厦公司同意抵扣李立平2013年9月14日的3万元借款，但不同意抵扣陈绪平2013年4月26日的12万元借款。
本院认为：湖北房县神农房地产开发有限公司与竹山县华厦建筑安装工程有限责任公司签订《建设工程施工合同》及《主体工程承包补充协议》，双方间成立建设工程施工合同关系，相互间的权利义务，分别应由变更登记后的荣耀公司及华厦公司承担。合同签订后，所涉工程因荣耀公司未能办理相关审批手续不能开工，不属不可抗力。荣耀公司因此认为其不应承担责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。2013年5月1日，荣耀公司法定代表人何良跃向华厦公司出具的承诺，是在涉诉工程因审批手续不全无法开工的情况下，双方终止合同履行，并对相互间合同纠纷的协商处理，对双方当事人均具有拘束力。在该承诺中，双方约定荣耀公司补偿华厦公司消耗费用20万元，是对华厦公司所遭受的损失金额的约定，其他事项属对荣耀公司违约责任的约定。荣耀公司未按其约定履行，应承担违约责任。但依其约定的方式计算，荣耀公司应承担的违约金已远远超出了华厦公司的具体损失。荣耀公司可以要求适当降低。荣耀公司对其应承担责任的辩解意见，实质上包含了对违约金过高要求调整的意愿，应予酌情考虑。根据本案实际，本院对荣耀公司应承担的违违金以超过其损失的30%即26万元为限予以认定。因已超过了华厦公司的损失金额，对其要求赔偿损失不再重复计算。
对荣耀公司应返还华厦公司的保证金50万元，华厦公司同意扣除其承诺返还保证金后，李立平于2013年9月14日的3万元的借款，该款可从中抵扣。但对其承诺返还保证金前陈绪平于2013年4月26日的12万元借款，华厦公司并不认可。陈立平出具的12万元借条形成后4日，荣耀公司承诺返还华厦公司保证金50万元。如该借款确系华厦公司借款，一般情况下，荣耀公司在很短时间内承诺给付华厦公司保证金时，大多会要求相互抵扣。但荣耀公司承诺返还保证金并未将该12万元借款予以抵扣。现无证据证明陈绪平的前述借款系华厦公司对荣耀公司的借款，不符合法定抵销的情形，荣耀公司要求抵销此借款，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百六十九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：
一、被告湖北荣耀房地产开发有限公司返还原告十堰市华夏建筑安装工程有限公司保证金47万元；
二、被告湖北荣耀房地产开发有限公司支付原告十堰市华夏建筑安装工程有限公司工程补偿款及违约金共计26万元；
三、驳回原告十堰市华夏建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费31200元，由被告湖北荣耀房地产开发有限公司负担30000元，原告十堰市华夏建筑安装工程有限公司负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；帐号：17×××33－1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 张京郧
审 判 员 张昌安
人民陪审员 彭绣霖
二〇一五年六月十二日
书 记 员 陈方芳