河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终3894号
上诉人（原审原告）：河南省平顶山市副食品有限公司。
法定代表人：ＸＸ军，总经理。
委托诉讼代理人：朱燕，河南物华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平顶山市万佳房地产开发有限公司。
法定代表人：辛邵礼，总经理。
上诉人河南省平顶山市副食品有限公司（以下简称副食品公司）因与被上诉人平顶山市万佳房地产开发有限公司（以下简称万佳公司）联合建房合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2017）豫0403民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人副食品公司的委托诉讼代理人朱燕，被上诉人万佳公司的法定代表人辛邵礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
副食品公司上诉请求：增加判令万佳公司协助副食品公司办理合同约定的房屋产权证和土地使用证。事实与理由：一、一审判决未支持争议房屋过户给副食品公司，使副食品公司的合法权益不能维护，副食品公司的房屋面临评估拍卖，巨额国有资产流失的恶劣后果。二、根据合同法第六十条，当事人应当全面履行自己的义务，基于双方《联合建房合同》和《联合建房补充合同》，万佳公司应当协助副食品公司办理涉诉土地使用权及不动产权证。三、涉案房屋是万佳公司恶意将副食品公司的房屋登记在自己名下后抵押借款，故意侵犯副食品公司的利益，必须予以纠正。四、本属于副食品公司的房屋目前被万佳公司抵押在第三人名下，并被法院生效判决认定第三人享有抵押物处分后价款的优先受偿权，第三人已申请法院拍卖，副食品公司为维护自己的合法权益，请求确认合同效力并请求判令房屋过户到自己名下。
万佳公司辩称，原审判决正确。房产登记在万佳公司名下是合法登记，万佳公司愿意配合对方办理房产过户手续，目前万佳公司外面还有债权，等债权实现后，还上担保借款，然后就给副食品公司过户，这个时间不会太长。
副食品公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《联合建房合同》和《联合建房补充合同》有效；2.请求判令万佳公司协助副食品公司办理合同约定应分得的不动产权证及土地使用权证。3.案件受理费由万佳公司负担。
一审法院认定事实：2001年11月19日，副食品公司与平顶山市丰田房地产开发公司（后更名为平顶山市万佳房地产开发有限公司）签订《联合建房合同》，约定联合开发副食品公司先锋商场蔬菜交易大棚，开发地点位于东环路北段西侧，南、西邻蔬菜批发市场，北邻五交化商品综合住宅楼和副食品公司住宅楼。东西长98.4米，南北宽17米，占地面积约1672平方米（含南北通道占地面积）；开发项目为综合住宅楼，一层为蔬菜交易市场，建筑面积约1033㎡，二至六层为住宅楼，建筑面积约5900㎡；出资方式为原告以土地作为出资，工程土建、安装、室内外水、电、气、排污等费用均由万佳公司出资；具体分成为一楼交易市场按3.5:6.5分成，住宅楼按3:7分成；并约定该工程的立项报批、报建、土地过户（包括水电）等一切与该工程有关手续均有万佳公司办理并承担费用，万佳公司负责办理该土地出让、转让部分的所有手续并承担其费用，土地出让金、财政、税务、土地等部门收取的各项税费及有关该工程所有费用由被告承担。2001年12月16日，双方又签订《联合建房补充合同》，约定双方经协商，对2001年11月19日《联合建房合同》补充条款如下：由副食品公司出资，万佳公司负责施工建设一座东西长98.4米、南北宽7米，与主楼一楼北墙相连相通的交易大厅，面积约688.8㎡；副食品公司为扩大经营场地面积，自愿将应分得的住宅面积1770㎡置换一楼交易大厅443㎡，置换后双方应分得面积及位置为：配楼一层整个所有建筑面积688.8㎡，主楼一楼交易市场西部655.5㎡归原告所有；主楼一楼交易市场东部377.5㎡，主楼住宅的二至六层所有面积对万佳公司所有。另查明，双方联合建房前，副食品公司持有平国用（1998）字第w-0011号国有土地使用证，载明土地使用者为平顶山市付食品公司先锋商场，地址为矿工路东段9号院，地号为05-03-013，用地面积5689.26㎡。2001年11月26日，平顶山市城市规划局签发平城规管字（2001）第79号建设工程规划许可证，准予万佳公司建设位于东环路中段西侧底商住宅楼（两栋六（七）层）。2003年12月15日，万佳公司东环路4号楼经竣工验收合格，并提交竣工验收备案表。
2004年8月27日，平顶山市人民政府作出《关于收回平顶山市副食品公司国有土地使用权并出让给平顶山市万佳房地产开发公司的批复》（平政土【2004】138号）文件，载明涉诉工程项目基础已完工，该宗地占地面积1787.1平方米，平顶山市丰田房地产开发有限公司分摊714.8平方米。同意市国土资源局国有土地使用权出让方案（平国土资文【2004】145号），收回河南省平顶山市副食品公司使用的714.8平方米国有土地使用权并出让给平顶山市万佳房地产开发有限公司，使用用途为底商住宅楼，出让年限为50年。2004年8月4日，平顶山市国土资源局与万佳公司签订国有土地使用权出让合同（平国土补出【2004】54号），约定出让宗地位于东环路中段西侧，宗地编号为05-03-013-5，宗地总面积1787.1㎡，其中出让土地面积为714.8㎡，土地使用权出让年期为50年，并约定了土地使用权出让金单价及总额。合同签订后，万佳公司缴纳了土地出让金，但没有办理土地使用权证。2004年10月26日，万佳公司出具一份关于变更企业名称的声明，显示因工作需要，原平顶山市丰田房地产开发公司变更为平顶山市万佳房地产开发有限公司，原平顶山市丰田房地产开发公司与副食品公司签订的《联合开发合同》及以后补签的所有合同条款，均由平顶山市万佳房地产开发有限公司履行。
再查明，河南省助业投资担保股份有限公司（以下简称助业投资公司）与辛邵礼、万佳公司追偿权纠纷一案，2014年7月1日，平顶山市中院作出（2014）平民初字第7号民事判决，认定万佳公司为辛邵礼借款提供反担保，将公司名下房产两套（1、房产证号：平房权证字第××；房产坐落位置：卫东区矿工路东段南东环路西侧9号院3号楼1层底商；面积624.09平方米。2、房产证号：平房权证字第××；房产坐落位置：卫东区矿工路××东环路西侧××院××楼××底商；面积657.46平方米。）抵押登记在共同指定人王世重名下。王世重表示其是助业投资公司的员工，是名义上的抵押权人，实际权利人是助业投资公司，并判令辛邵礼偿还助业投资公司本金及利息，助业投资公司对万佳公司提供担保的抵押物出分后所得价款享有优先受偿权。判决生效后，助业投资公司申请执行，2015年5月21日，平顶山市中院作出（2015）平执字第49-1号执行裁定，裁定评估拍卖万佳公司提供担保的上述两处房产。副食品公司认为位于卫东区矿工路××东环路西侧××院××楼××底商的房产属于自己所有，向平顶山市中院提出执行异议，请求撤销对该房产的执行，2017年4月7日，平顶山市中院作出（2017）豫04执异18号执行裁定，查明副食品公司与万佳公司签订《联合建房补充合同》中约定的主楼一楼交易市场西部655.5平方米就是卫东区矿工路××东环路西侧××院××楼××底商的房产，但认为争议房屋仍登记在万佳公司名下，裁定驳回副食品公司的异议。又查明，现位于卫东区矿工路××东环路西侧××院××楼××底商的房产登记在被告万佳公司名下，经现场勘验，双方签订补充合同中约定的配楼一层交易大厅实际为半封闭状态的平台，上述房产及平台一直由副食品公司占有使用至今。
一审庭审中，副食品公司变更诉讼请求第二项为请求判令万佳公司协助副食品公司办理合同约定应分得的不动产权证及土地使用权证。万佳公司表示尚有二三百万元借款本息没有归还，也认可诉争房屋所有权证均在万佳公司名下，并自愿承担办理土地使用权证及不动产变更登记的费用。
一审法院认为，副食品公司与万佳公司签订的《联合建房合同》及《联合建房补充合同》，内容约定了双方的具体分配面积、费用承担、权利义务等事项，符合共同投资、共担风险、共享利益的法律特征，且履行了工程项目报批、建设用地、建设工程规划许可、竣工验收备案、申领房屋所有权证等行政审批手续，系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，故副食品公司请求确认双方签订的《联合建房合同》及《联合建房补充合同》有效，理由正当，应予支持。但根据查明事实，涉诉房屋尚存权利限制，在涉诉房屋的抵押权尚未涤除的情况下，办理权属证书仍存在履行方面的障碍，故在抵押权仍然存续的情况下，副食品公司请求万佳公司协助办理涉诉土地使用权证及不动产权证的请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认河南省平顶山市副食品有限公司与平顶山市万佳房地产开发有限公司签订的《联合建房合同》及《联合建房补充合同》有效；二、驳回河南省平顶山市副食品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由平顶山市万佳房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，本案审理的焦点在于涉案房屋目前能否办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，在抵押权尚未消灭前，不得办理抵押物的转让。因涉案房屋目前存在合法有效的抵押担保，不符合办理过户的条件，副食品公司要求万佳公司协助办理房屋过户的请求目前不具备履行条件。
综上所述，副食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人河南省平顶山市副食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭国会
审 判 员 张大民
审 判 员 李双双
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 于 帆
书 记 员 郭闪闪