广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1615号
上诉人（原审被告）：广州市南鹤房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区赤岗西路12号304。
法定代表人：叶青，职务经理。
委托代理人：李海军，广东建基律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邓志荣，男，1956年11月24日出生，汉族。
委托代理人：蔡若波、徐颖斯，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈子香，男，1977年11月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：黄秀成，女，1980年11月28日出生，壮族。
被上诉人共同委托代理人：李晓英、梁冬花，均系广东同益律师事务所律师。
上诉人广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称南鹤公司）、邓志荣与被上诉人陈子香、黄秀成因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈子香、黄秀成于2013年2月22日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认陈子香、黄秀成与南鹤公司之间的《商品房买卖合同》合法有效；2、南鹤公司、邓志荣协助陈子香、黄秀成前往房管部门，注销南鹤公司、邓志荣之间关于广州市海�区敦和路商住楼新怡苑第D幢1002单元的商品房预售登记，在注销预售合同的同时，南鹤公司协助陈子香、黄秀成将上述房屋登记过户至陈子香、黄秀成名下；4、南鹤公司、邓志荣承担本案诉讼费。
原审诉讼中，陈子香、黄秀成对其主张事实提交证据如下：1、2003年11月12日陈子香、黄秀成与南鹤公司签署的《新怡苑购房认购书》；2、2003年11月21日陈子香、黄秀成与南鹤公司签订的《商品房买卖合同》（复印件）；3、收据，证明陈子香、黄秀成支付了按揭费、部分购房款及相关税费；4、2004年2月24日两被告之间签订的《抵偿工程款协议》（复印件）；5、装修按金收据、有线电视费、水电费、卫生费票据（发票），证明陈子香、黄秀成于2004年入住涉案房屋。
经原审开庭质证，南鹤公司对证据1真实性、合法性、关联性均不予确认，上面只有陈子香的签名；证据2没有原件，南鹤公司也没有与陈子香、黄秀成签订过该合同，故对真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，收据上只有南鹤公司公司印章且很模糊，没有收款人签名；对证据4真实性没有异议，但与本案的关联性不予确认；对证据5的真实性、合法性及关联性由法院认定。
邓志荣对证据1真实性、合法性及关联性不认可，邓志荣也不清楚，该认购书不具有合同的效力；证据2是复印件，对真实性、合法性及关联性不认可，且没有经过房管部门的预售备案；对证据3真实性、合法性及关联性不认可，收据只有南鹤公司的盖章，没有经手人的签名；对证据4真实性无异议，但抵偿工程款恰恰可以证明邓志荣以涉案房屋抵偿工程款的方式抵债给第三方，并已足额支付了房款；对证据5真实性、合法性及关联性不认可，且自来水公司的票据电脑编号271650的污水处理费缴费通知单中记载的户名是陈锋，并非陈子香、黄秀成，与陈子香、黄秀成无关。
邓志荣对其抗辩意见提交证据如下：1、2003年8月11日两被告之间签订的《商品房买卖合同》（该合同已办理了鉴证）；2、2004年2月24日两被告之间签订的《抵偿工程款协议》；3、2004年2月26日《收据》，证明邓志荣将包括涉案房屋在内的15套房产的房款交给了南鹤公司。
经原审开庭质证，陈子香、黄秀成对证据1认为陈子香、黄秀成不是合同当事人，对真实性无法确认；关联性的意见与南鹤公司的意见一致；对证据2除南鹤公司的质证意见外，认为协议第一条约定邓志荣出售的18套房屋中包括涉案房屋，恰恰证明陈子香、黄秀成购买房屋的行为是合法有效，南鹤公司、邓志荣之间是以房款抵偿工程款的关系，而非真正意义上的买卖交易；对证据3认为不能证明邓志荣�际向南鹤公司支付了房款事实，收据是2004年2月26日出具，而陈子香、黄秀成购房支付房款的时间2003年11月21日，结合邓志荣与陈子香、黄秀成的证据可以证明，邓志荣是代南鹤公司出售房屋给陈子香、黄秀成，陈子香、黄秀成支付房款给南鹤公司后，南鹤公司向邓志荣出具的收据，而非邓志荣真实支付房款所出具的收据。
南鹤公司对证据l真实性无异议，但该合同不是一般意义上的买卖合同，该合同只是说明以售楼款优先抵偿工程款给邓志荣，从证据2可以证明；证据2从内容看，南鹤公司认为是以售楼款优先偿还工程款给邓志荣，而非以房抵债，如是以房抵债，就不会出现将出售房屋的楼款100%交给邓志荣，而南鹤公司出售房屋但不得私自收取楼款的情形；对证据3认为所涉款项邓志荣没有实际向南鹤公司缴纳，而且数额与抵偿工程款协议的金额不一致，收据注明“�售税费由邓志荣自己支付”，这说明包括涉案房屋在内的15套房屋均是由邓志荣出售。
原审诉讼期间，陈子香、黄秀成将房款137000元交到原审法院代管。根据陈子香、黄秀成申请，原审法院依法作出民事裁定书，查封登记在广州市南鹤房地产开发有限公司名下，且预售备案登记预购人为邓志荣的广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑D幢1002单元五分之一的房屋产权份额。
原审另查，邓志荣不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1595号民事判决，提起上诉，在广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2300号终审判决书中查明：2003年8月11日，邓志荣与广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称南鹤公司）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003002991号），订明邓志荣向南鹤公司购买广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑D幢1002号房，售�总金额182756元。该合同经广州市房地产交易所办理预售合同登记。2004年2月26日，邓志荣（甲方）与南鹤公司法定代表人叶青（乙方）签订了一份《抵偿工程款协议》。2003年11月21日，陈子香、黄秀成与南鹤公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定南鹤公司向陈子香、黄秀成出售广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑D幢1002号房，建筑面积共65.27平方米，总金额195810元；付款方式及期限：2003年11月21日前支付全部房价款的30%；余款137000元由银行提供7成15年按揭；南鹤公司应当于2003年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给陈子香、黄秀成使用；南鹤公司应当在商品房交付给陈子香、黄秀成使用后540日内，将办理权属登记需由南鹤公司提供的资料报产权登记机关备案；等等。该合同没有在有关部�办理预售合同备案手续。2003年11月21日，南鹤公司向陈子香、黄秀成开具收到购新怡苑D座1002房首期房款58810元（含10000元定金）。陈子香、黄秀成于2004年接收涉案房屋。据此认定，邓志荣于2003年8月8日与南鹤公司签订的《商品房买卖合》虽然名为房屋买卖合同，实质只是双方为了履行以出售案涉房屋所取得的价款用以抵偿工程欠款的债权契约，因此，该合同的性质并非真实的购房合同。另在上述案件一审诉讼期间，南鹤公司确认其已将涉案房屋出售给陈子香、黄秀成的事实。
原审法院认为，根据广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2300号终审判决书查明认定事实，以及南鹤公司在该案确认其向陈子香、黄秀成出售涉案房屋的事实。因此，原审法院对陈子香、黄秀成与南鹤公司签订《商品房买卖合同》的真实性予以认定，该合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对南鹤公司、邓志荣的抗辩意见，原审法院不予采纳。已生效判决文书认定南鹤公司、邓志荣之间签订的《商品房买卖合》性质并非真实的购房合同，而该合同预售登记的存在妨碍了陈子香、黄秀成就涉案房屋向南鹤公司主张权利，故陈子香、黄秀成要求两被告办理注销商品房预售登记手续有理，予以支持。陈子香、黄秀成向南鹤公司支付了首期房款，对购房余款也已交至法院代管，并实际接收涉案房屋，故陈子香、黄秀成要求南鹤公司协助将涉案房屋登记过户至陈子香、黄秀成名下，合法合理，但南鹤公司、邓志荣应在上述预售登记注销之后依合同约定协助陈子香、黄秀成办理涉案房屋的房地产权证为宜。至于购房余款的问题，因南鹤公司并未提出反诉，故本案对�不作处理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2013年12月2日作出如下判决：一、陈子香、黄秀成与南鹤公司于2003年11月21日签订的《商品房买卖合同》有效；二、南鹤公司、邓志荣在本判决生效之日起10日内，到房管部门办理注销双方就广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑D幢1002房的预售登记手续；三、南鹤公司在上述预售登记注销完毕之日起3日内，协助陈子香、黄秀成办理广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑D幢1002房的房地产权证。本案诉讼费2120元（其中受理费100元、财产保全费2020元）由南鹤公司、邓志荣负担。上述诉讼费已经由陈子香、黄秀成预交，陈子香、黄秀成同意由南鹤公司、邓志荣在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈子香、黄秀成。
判后，南鹤公司、邓志荣均不�原审判决，向本院提起上诉。南鹤公司上诉称：一、一审法院认定南鹤公司与陈子香、黄秀成之间存在《商品房买卖合同》，并判决该合同有效明显错误。双方并未签订过《商品房买卖合同》，陈子香、黄秀成提供的《商品房买卖合同》复印件不能作为证据。其他判决书也不能证明存在《商品房买卖合同》。二、南鹤公司与陈子香、黄秀成的商品房买卖关系未成立。双方之间最多只有一个《新怡苑购房认购书》，但其不具备商品房买卖合同的主要内容，所以该认购书不能认定为商品房买卖合同。同时，陈子香、黄秀成只是交付了首期款，故双方之间的商品房买卖关系未成立。三、因邓志荣的商品房买卖合同预售备案在先，未撤销预售登记之前，其和陈子香、黄秀成之间的商品房买卖合同关系无效。四、原审判令南鹤公司给陈子香、黄秀成办理房产证错误，有违公�公正原则。双方之间没有商品房买卖合同，买卖权利义务未约定，陈子香、黄秀成要求南鹤公司办理房产证没有事实依据和法律依据。五、南鹤公司请求解除与陈子香、黄秀成之间的买卖关系纠纷案正在原审法院审理中，本案应以该案的审理结果为依据，本案应中止审理。六、本案法律关系案由交织混杂，应驳回陈子香、黄秀成的起诉或者诉讼请求。本案中陈子香、黄秀成的诉讼请求包括确认合同效力纠纷、撤销预售登记纠纷、商品房买卖合同纠纷等几个法律关系和案由，原审一并处理错误，应分案处理。据此上诉请求：撤销原审判决，驳回陈子香、黄秀成的全部诉讼请求；由陈子香、黄秀成承担案件受理费。南鹤公司同时答辩称不同意邓志荣的上诉请求。
针对南鹤公司的上诉，陈子香、黄秀成答辩请求驳回上诉，维持原判。
邓志荣上诉称：一、一审认定事实�清，证据不足。相比陈子香与南鹤公司签订的合同，其与南鹤公司签订的合同更早，且在房管局做了鉴证，因此其的合同具有优先履行的效力。《抵偿工程款协议》是南鹤公司与邓志荣就案涉房屋以房抵债的协议，实际上是确认了邓志荣已经全额支付了购房款，虽然陈子香、黄秀成占有了案涉房屋，但是只是支付了部分房款，故应当以南鹤公司与邓志荣签订的合同为准。二、南鹤公司在庭审中已经否认了其与陈子香、黄秀成之间的合同关系，一审仍然对该合同的真实性予以认定，是错误的。三、《抵偿工程款协议》是以商品房抵偿工程款，而不是一审法院认定的以出售案涉房屋所取得的价款用以抵偿工程欠款的契约。据此上诉请求：撤销原审判决，驳回陈子香、黄秀成的诉讼请求；案件受理费陈子香、黄秀成、南鹤公司承担。邓志荣答同时辩称不同意南鹤公司的上诉请求。
针对邓志荣的上诉，陈子香、黄秀成答辩请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，南鹤公司提交工商管理部门于2014年1月16日出具的《证明》，该《证明》载明：南鹤公司于2004年11月30日负责人由黄运维变更为叶青。
本院认为：本案二审争议的焦点是陈子香、黄秀成是否有权取得案涉房屋。针对该焦点问题，首先需要回应案涉房屋是否已以房抵债给邓志荣。本院作出的发生法律效力的（2013）穗中法民五终字第2300号民事判决已经认定，邓志荣与南鹤公司签订的《商品房买卖合同》名为房屋买卖合同，实质只是双方为了履行以出售案涉房屋所取得的价款用以抵偿工程欠款的债权契约，故双方并非真正的购房合同。据此，案涉房屋并非以房抵债给邓志荣，邓志荣无权对案涉房屋主张权属。其次，陈子香、黄秀成是否与南鹤公司之间有买卖案涉房屋的合同关系。因南鹤公司在上述案件审理中自认其向陈子香、黄秀成出售了案涉房屋，且陈子香、黄秀成在本案中提交了其与南鹤公司签订的案涉房屋的认购书、买卖合同复印件和支付部分购房款的凭证，原审法院根据上述证据形成的证据链认定陈子香、黄秀成与南鹤公司之间有商品房买卖合同关系，并无不当，本院予以维持。陈子香、黄秀成已向南鹤公司支付首期房款，且将剩余房款交至法院代管，并实际占有使用案涉房屋多年，原审据此判令南鹤公司协助陈子香、黄秀成办理案涉房屋的房地产权证并无不当，本院予以维持。唯原审法院未能在本案中一并判令陈子香、黄秀成将案涉房屋的剩余房款支付给南鹤公司，未能彻底解决纠纷，有欠妥当，本院对此予以加判。
综上所述，南鹤公司、邓志荣的上诉请求均理据不足，本院�予支持。原审法院认定事实清楚，唯未对剩余房款予以处理欠妥，本院对此纠正后，其他判项可以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第642号民事判决；
二、陈子香、黄秀成在广州市南鹤房地产开发有限公司协助其办理广州市海珠区大塘村口墩和路南侧新怡苑D幢1002房的房地产权证的当天，将剩余房款137000元支付给广州市南鹤房地产开发有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费200元，由广州市南鹤房地产开发有限公司负担100元，邓志荣负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年七月××日
书 记 员 张 坤