江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3768号
上诉人（原审被告）徐季平。
委托代理人凌煜，江苏有言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴和瑛。
委托代理人崔小峰，上海市君悦律师事务所律师。
原审被告惠文英。
上诉人徐季平因与被上诉人吴和瑛、原审被告惠文英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟虞民初字第01101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月5日，原审原告吴和瑛与原审被告惠文英签订《商业用房租赁协议》一份，约定原审原告将位于常熟市和平街98号的沿街店面1间，共2层作为营业（办公）用房（权证编号：11018452，房层建筑面积47.81平方米）租给惠文英使用，年租金为人民币50000元。租期自2011年9月5日起至2014年9月4日止。付款方式：惠文英每12个月向原审原告缴纳租金人民币50000元，年租金分1次缴清，每年度提前15日向原审原告缴纳租金人民币50000元。合同期内惠文英不按时交付租金逾期超过10天（另有约定除外）原审原告有权单方终止本合同，所有损失由惠文英自行承担。合同同时约定：租金叁年不变，叁年以后若需续租，按市场行情在同等条件下乙方有优先承租权，乙方可以中途转让，但必须和甲方签订合同。如租期到期店内装修不拆除，并不得提出对该房子装修的经济补偿。合同签订后，原审原告将上述房屋交付惠文英使用、收益。原审被告按约支付了2011年9月5日至2012年9月4日的租金，自2012年9月5日起的租金拖欠未付。2012年9月1日，原审被告徐季平、惠文英出具欠条一份，载明：“今暂欠吴和瑛和平街（98号）2012.9.5-2013.9.5房租金壹年。（等房东吴和瑛事情处理完毕到我处领租金）欠款人：徐季平惠文英2012.9.1”。根据原审原告庭审中提交的常熟市虞山镇馨馨乐食品店工商登记信息、租房协议、房屋产权证反映，2013年3月15日，该房屋被转租给常熟市虞山镇馨馨乐食品店（经营者张烨），租期自2013年3月15日至2014年3月15日，对该事实，原审被告徐季平陈述“确实与馨馨乐食品店签过协议，因当时联系不到房东，所以转租给了馨馨乐食品店”。根据原审原告庭审中提交的常熟市虞山镇秀美人服装店（经营者马柱）工商登记信息、商业用房租赁协议、房屋产权证反映，该房屋后又被两原审被告转租给常熟市虞山镇秀美人服装店（经营者马柱），租期自2014年4月10日至2015年4月10日，对该事实，原审被告徐季平陈述商业用房租赁协议上徐季平与惠文英的签名确实是徐季平与惠文英所签。
2014年7月4日，原审原告吴和瑛委托上海市君悦律师事务所崔小峰律师向承租人催收租金收益等事宜。后崔小峰律师多次与原审被告徐季平通过短信等方式进行协商，因协商未果，原审原告诉讼来院。审理过程中，原审原告增加要求判令解除原审原告与两原审被告之间租赁合同关系的诉讼请求。原审被告徐季平、惠文英分别于2016年1月22日、2016年1月23日收到变更诉讼请求申请书。
另查明，原审原告吴和瑛因涉嫌犯罪于2012年8月16日被刑事拘留，同年9月21日转逮捕。2013年10月16日常熟市人民法院作出一审判决。
以上事实，有商业用房租赁协议、欠条、常熟市虞山镇馨馨乐食品店、常熟市虞山镇秀美人服装店工商登记信息、租房协议、和平街98号房屋产权证、公证书、（2013）熟刑二初字第0441号刑事判决书、（2014）熟刑二初字第00046号刑事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审原告吴和瑛的诉讼请求为：1、判令两原审被告立即向原审原告交付常熟市和平街98号房屋；2、判令两原审被告按年租金5万元向原审原告支付上述房屋自2012年9月5日至实际交还之日止的房屋租金及占用费（暂算至2015年6月4日为人民币137500元）；3、判令两原审被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原审原告变更其诉讼请求为：1、判令解除原审原告与两原审被告之间的租赁合同关系；2、判令两原审被告立即向原审原告交付常熟市和平街98号房屋；3、判令两原审被告按年租金5万元向原审原告支付上述房屋自2012年9月5日至实际交还之日止的房屋租金及占用费；4、判令两原审被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，原审原告吴和瑛与原审被告惠文英签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方之间的租赁协议约定的租期至2014年9月4日，但租赁期间届满后，原审原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同，解除的时间以原审被告收到原审原告要求解除双方租赁合同关系的申请书即2016年1月23日为准。合同关系解除后，原审被告理应返还承租房屋并支付房屋使用费。原审被告徐季平虽未在该协议上签名，但在欠条上签名确认，且也确认之后将该房屋分别转租给张烨、马柱，故两原审被告应对其拖欠的自2012年9月5日至2016年1月23日的租金及自2016年1月24日至实际返还房屋之日的使用费承担还款责任，同时应返还原审原告上述房屋。原审原告的诉讼请求，合法有据，应予支持。对于原审被告徐季平提出的因无法联系到原审原告导致其无法转租房屋并造成其损失的问题，对此原审被告未提交相关证据。对于原审被告徐季平提出的在租赁房屋后进行了两次装修并造成损失的问题，原审被告亦未提交相关证据，且根据租赁合同的约定，如租期到期店内装修不拆除，并不得提出对该房子装修的经济补偿，故对原审被告徐季平的抗辩意见，原审法院不予采纳。原审被告惠文英经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩等诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、原审原告吴和瑛与原审被告惠文英签订的《商业用房租赁协议》于2016年1月23日解除。二、原审被告徐季平、惠文英于本判决生效之日起十日内将常熟市和平街98号房屋返还给原审原告吴和瑛。三、原审被告徐季平、惠文英于本判决生效之日起十日内，按每年5万元的标准，支付原审原告吴和瑛自2012年9月5日至2016年1月23日的租金及自2016年1月24日至实际返还房屋之日的使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3960元，由原审被告徐季平、惠文英负担。
上诉人徐季平不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决解除吴和瑛与惠文英签订的《商业用房租赁协议》依据不足。原审中吴和瑛提出变更诉讼请求，已经超过法律规定的时间。法律规定不定期租赁关系的解除应当给予承租人一定的时间，而原审判决解除时间即为吴和瑛提出解除的时间，没有给惠文英一定的准备时间。二、原审判决徐季平与惠文英共同归还租赁房屋、支付租金，依据不足，判决不公。租赁协议系惠文英和吴和瑛所签订，虽然徐季平在欠条上签名，但不表示徐季平对欠条之后所产生的租金继续承担或加入。徐季平没有法定义务要为惠文英的债务承担责任，也没有证据证明徐季平要为惠文英的债务承担责任。三、吴和瑛的行为对徐季平、惠文英的利益造成严重损害。租赁初期徐季平、惠文英对涉案店铺进行了大量投入，按照商业惯例，该店转让可使惠文英增加十多万元的转让费。而此期间因吴和瑛因涉嫌经济犯罪被羁押，导致惠文英丧失了转让店铺的大好机会。四、涉案店铺已被吴和瑛换锁，严重损害了惠文英作为承租人的合法权益，租赁期限应当停止计算直到恢复正常。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回吴和瑛的诉讼请求。
被上诉人吴和瑛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均背离客观事实，依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
原审被告惠文英未作答辩。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，吴和瑛与惠文英签订的租赁协议合法有效。租赁协议约定的租期至2014年9月4日，租赁期满后，惠文英继续使用租赁房屋，吴和瑛未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。原审中吴和瑛在法庭辩论终结前变更诉讼请求，要求解除租赁合同，合法有据，应予支持。自吴和瑛2015年12月4日变更诉讼请求要求解除合同至一审法院2016年3月4日判决确认合同解除的期间，可视为已给予承租人合理的期限。徐季平虽然非租赁合同的签约当事人，但徐季平与惠文英共同使用租赁房屋，在结欠租金的欠条上签字确认，后又将租赁房屋转租给他人，据此足以认定徐季平为租赁房屋的实际承租人。租赁合同解除后，徐季平与惠文英应共同向吴和瑛返还租赁房屋并支付拖欠的租金和房屋使用费。关于徐季平上诉主张的转让费损失，并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于徐季平上诉提出的租赁房屋已被吴和瑛换锁，未提供证据予以证明，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3960元，由上诉人徐季平负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年七月十三日
书记员 王文君