广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9265号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李欢，女，汉族，1984年4月8日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：郭海英，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐若阳，广东广和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张子强，男，汉族，1985年10月12日出生，住所地：广东省博罗县。
委托诉讼代理人：陈淑娜，广东信荣律师事务所律师。
原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码：914403007412471827。
法定代表人：杜欣，董事长。
上诉人李欢因与被上诉人张子强、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初17403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李欢及其委托诉讼代理人郭海英、徐若阳，被上诉人张子强的委托诉讼代理人陈淑娜到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李欢上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判李欢无须支付张子强违约金537400元；2、张子强返还李欢定金200000元；3、张子强承担本案一、二审的全部诉讼费用。
事实和理由：一、原审法院适用法律错误。李欢解除与张子强之间的《房产买卖合同》是由于政策调整这一情势变更因素导致，并非李欢单方恶意违约，李欢无需支付违约金，且张子强应当退还李欢已付定金。2016年9月1日，李欢就购买张子强位于龙岗区横岗信义锦绣花园1号楼2单元1710号房产签订《房产买卖合同》。在此之前，李欢已明确告知张子强，待其出售位于龙岗区横岗信义锦绣花园3号楼2单元206号房产给案外人李洪并取得该房的卖房款后，才有资金支付涉案房产的首期款。李欢与案外人李洪的《二手房买卖合同》签订于2016年8月27日，合同签订后李洪已支付了定金。然而，2016年10月4日深圳市政府出台了新的楼市调控政策，将购房资格的限制由连续购买三年社保突变成五年，李洪由此丧失了购房资格，并直接导致李欢无法将房产出售给李洪。在这种情势变更的情形下，双方只得解除合同，并由李欢返还定金。对于此种情况，李欢、买受人李洪以及张子强均无法预见。政府政策的突然调整，直接导致李欢与李洪的交易失败，从而无法取得购房款，这是李欢与张子强签订合同之时无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。这直接导致李欢丧失履行能力，如果强行继续履行合同，对于李欢来说明显不公平，也不符合李欢与张子强签订合同之时的合同目的，更甚至导致李欢高额举债。依据《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》中有关情势变更的规定，李欢有权解除合同。因此种情势变更导致的合同解除，不可归责于双方，张子强应当返还李欢已支付的定金20万元，且李欢也无需支付违约金。李欢解除合同的无奈之举，完全是因为楼市条款调控政策这一情势变更的影响，而非李欢预期房价下跌的恶意违约。第一，从市场价格来看，涉案房产的房价并没有下跌，而是有一定的上涨，李欢作为买方没有任何必要和理由去拒绝履行合同。第二，李欢丝毫没有恶意，反而在与张子强订立并履行合同之时，已充分表现出了履约诚意，在手头资金紧张的情况下，李欢宁可对外借款，也按期支付了定金。第三，正是因为李欢有足够的诚意和履约保障（即另一房产售出后可取得购房款），张子强才会同意提前交房以供李欢装修。虽开始动工装修之时楼市调控政策已出，但在动工之前李欢已向世华地产（即李欢与李洪交易时的房产中介商）询问过买受人李洪是否会受政策影响、是否会影响到涉案房产的交易，而李欢得到的答复是不会受到影响。作为一个专业从事房产经纪业务的公司，李欢正是基于对其专业性答复的信赖才会着手装修。没想到在动工的第二天则被告知买受人李洪已不具备购房资格。因此，李欢解除合同是基于情势变更这一客观因素，而非李欢或张子强任何一方的原因，张子强应当返还定金，同时李欢也无需支付违约金。
二、原审法院事实认定错误，李欢在签订《房产买卖合同》之前便已充分告知张子强本合同的履行前提条件是，待李欢出售另一房产后收取购房款，张子强也对此表示接受，而并非原审法院所称李欢未尽注意义务审视自己的履约能力。李欢与张子强虽未就《房产买卖合同》的履行前提做书面约定，但双方已就该前提事项形成了口头合同，并且张子强以其实际行动表示接受了这一履行前提，应当认定李欢与张子强之间已就本合同的该项条款达成了一致的意思表示且已成立并生效。首先，从李欢应付首付款时间点的设置来看，合同签订于2016年9月1日，双方约定李欢支付首付款并作资金监管的时限为2016年11月4日，相隔两个多月。李欢与案外人李洪的《二手房买卖合同》签订于2016年8月27日，如按照2016年10月4日之前对于购房人满三年社保的资格限制政策，李洪也要等到10月份社保满三年后才可就该待售房产进行过户，故李欢与李洪约定在合同签订之日起60日后再行支付首期款并办理资金监管，也就是说李欢将在2016年11月初收到卖房款。由此可见，李欢与张子强签订的《房产买卖合同》中设置的李欢支付首期款的时间与李欢预计可以获得另一房产卖房款的时间一致。否则，李欢与张子强双方为何要将支付首期款的时间设定在距离合同签订之日的两个多月之后？此与交易惯例不符。其次，从李欢与张子强签订的《房产买卖合同》中关于定金条款的设置中看，张子强对于李欢仅仅30万元的定金都需要分三次付清的条款也表示了接受。可见，张子强在签订合同时对于李欢的经济能力非常清楚，且李欢本身也充分考虑到了自己的履约能力，不会在自己具有极大违约可能性的情况下去签订一个总房款三百多万元的购房合同。同时，作为交易中一般具有理智分析能力的正常人来说，双方均清楚地知道李欢作为一般工薪阶层，在月薪仅一万的情况下，如果没有李欢另一房产的出售作为履约的前提保证，不可能有能力出资购买张子强的房产。张子强作为本合同的出卖方，同样有义务去对交易的可行性、履约可能性进行预估。第三，双方是在链家公司的居间下，经过充分沟通后才签订的《房产买卖合同》，如果不是因为深圳市政府临时出台调控政策将购房人需交满三年社保变为五年这一情势变更因素，李欢与李洪之间的交易将会正常进行。然而在一审时，张子强称李欢隐瞒已有房屋的事实谎称首次置业，对李欢出售名下另一房产的情况不知情，这完全是不符合事实的虚假陈述。望二审法院对于本案基本事实予以查明。
三、退一步说，即使认定李欢应当支付违约金，因李欢解除合同的行为至今没有给张子强带来任何实际的损失，按总房款的20%比例计算违约金过高，应当予以降低。就本案来看，即便法院认定李欢属单方违约，应当承担违约责任，支付违约金，但因李欢的违约行为并未给张子强带来实际损失，应对违约金进行调整。与2016年9月的房价相比，涉案房产的现价已有所增长，如张子强再行出售涉案房产，反而可以获得比此前出售给李欢更高的价格，因此张子强并没有实际的损失，反而可能会因此获取更高额的利益。此外，至于李欢着手对房屋进行的拆除装修，李欢已给予了张子强15000元的补偿款，张子强也表示双方已就装修部分两清。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，在没有导致张子强产生实际损失的情况下，法院应当综合考量，降低违约金比例。
四、一审程序错误。李欢曾经提交了申请证人出庭作证申请书、延期举证申请书以及调查取证申请书，一审法院均未处理，既未表示接受也未予以驳回，属于程序违法，故本案应当发回重审。李欢要求调取的证据和延期的理由都是和另案相关。本案一审应当中止本案的审理，等到另案结果出来之后再审理，以查明事实、公正审理。但是，一审法院没有中止，也没有调查取证，对另案的判断完全是误判。一审认为另案不受政策影响，只是李欢的借口，但现在判决已出，证明另案中李洪确实是受政策影响无法购房。正是一审法官对于这一事实的错误猜测，才导致本案判决错误。
张子强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、李欢称其解除涉案合同非恶意违约，是由于政策调整、情势变更导致，这不是事实。事实情况是：1、李欢在合同签订后未依约履行合同义务，经张子强催告仍不履行，且在新政2016年10月4日出台后仍然接收涉案房屋，并拆除原有装修，而后又单方违法解除合同，违约恶意明显。2、李欢向案外人出售自有房屋，与本案买卖合同是两个相互独立的法律关系，李欢无权据此主张情势变更，即便李欢确因案外人的合同不能履行导致筹款不能，由此产生的风险及责任也不应该由张子强承担。3、在签订本案合同时，李欢并未告知其向案外人出售自有房屋的事实，在双方签订的补充协议中李欢亦明确该购买涉案房屋为其家庭在深圳首次置业，不存在李欢所称，本案合同履行的前提条件是待李欢出售另一房产，张子强表示接受的可能。4、根据深圳市相关楼市调控政策，案外人在已监管首期款取得贷款承诺函的情况下，并不受贷款政策影响，李欢适用情势变更原则更是于法无据。
二、李欢的违约行为恶意明显，给张子强造成的损失巨大，违约金不应调整。
链家公司未到庭，未作陈述。
李欢向一审法院起诉请求：1、解除李欢与张子强于2016年9月1日签订的房屋买卖合同；2、张子强退还李欢定金20万元；3、诉讼费由张子强承担。
张子强向一审法院反诉请求：1、李欢支付张子强违约金73.74万元（已支付定金20万元折抵违约金，还应支付53.74万元）；2、本案所有诉讼费用由李欢承担。
一审法院认定事实：2016年9月1日，李欢与张子强在链家公司的居间介绍下签订一份《房产买卖合同》，合同约定：张子强将其位于深圳市龙岗区横岗信义锦绣花园X号楼X单元XX号房产（粤2015深圳市不动产权第XX号）出售给李欢，转让成交价为3687000元；购房定金30万元，李欢应在合同签订当日支付定金10万元；李欢须于2016年11月4日前支付首期购房款（不包括定金）118万元到资金监管账户，办理监管手续，李欢应在办理首期款监管截止日前向银行提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行承诺金额为准。因合同产生的相关税费由张子强承担。任何一方不按合同约定履行义务，逾期在10日内，自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期超过10日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，守约方若为买受人，有权要求出卖人双倍返还定金或按合同约定总房价款20%支付违约金，守约方若为出卖人，有权没收定金或要求买受人按合同约定总房价款20%支付违约金。
同日，李欢与张子强签订一份《补充协议》，内容为：1、链家公司已经向李欢说明签订合同时所适用的限购政策，李欢确认知晓并明确具备购房资格，如因李欢不具备购房资格导致合同无法履行的，李欢应按原合同约定承担违约责任。李欢确认本次购房属于其家庭在深圳首套购房。合同约定的定金30万元，签约当日支付10万元，2016年9月15日前支付10万元，剩余10万元在2016年10月15日前支付。
合同签订后，李欢于2016年9月2日、15日通过刷银行卡、转账方式分别向张子强支付定金各100000元。2016年9月2日，张子强出具一份公证委托书，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、张彩丽、伍义东、杨霞、吴琼办理赎楼、过户等手续。2016年9月26日，张子强将涉案房屋移交给李欢，李欢于2016年10月9日向房屋所在小区的深圳市金阳成物业管理有限公司申请进行装修，装修期限为10月10日至12月5日。之后李欢委托装修人员进行装修，并将涉案房屋原装修予以拆除。
2016年11月4日，李欢向张子强邮寄一份《解约通知》，内容为：双方在9月1日签订买卖合同，当时协商在李欢卖房交易结束后，开始履行与张子强的买卖合同，因10月4日深圳房屋限购新政出台，李欢的房屋买家失去购房资格，李欢房屋不能售出，导致李欢无法继续履行与张子强的买卖合同，现提出解除双方所签订的房屋买卖合同。2016年11月5日，张子强向李欢邮寄一份《履约催告函》，内容为：根据合同约定李欢须于2016年10月15日前支付定金10万元且须于2016年11月4日前去银行办资金监管，但经张子强及链家公司多次通知，李欢未履行义务，故通知李欢于2016年11月10日前办理资金监管，否则视为单方违约。
一审另查明，1、李欢与案外人李洪于2016年8月27日签订一份《二手房买卖合同》，李欢将其位于深圳市龙岗区横岗信义锦绣花园X号楼X单元XX号房出售给李洪。李欢与李洪之间就该买卖合同产生的纠纷在一审法院另案处理，案号为（2016）粤0307民初17311号。2、链家公司确认张子强收取的定金中有收取交房押金2000元，同意在本案中按法院裁决处理。
一审法院认为，本案争议的焦点在于涉案买卖合同无法继续履行的过错责任问题。李欢主张由于政府调控政策原因，导致其与案外人李洪之间的交易没有完成，进而导致本案合同无法履行。张子强认为政府调控政策与本案无关，张子强已将涉案房产交付给李欢，李欢已破坏了原有装修，其解除合同的本质是预期房价下跌的恶意违约。一审法院认为，李欢并未提供证据证明双方有约定以李欢向案外人出售房产为本案合同履行前提条件，李欢在签订本案合同时应当审慎注意自己是否具有履约能力，而不是将其履行能力寄托于与案外人合同的顺利履行，李欢在自己售房合同并未能完全履行的情况下签订本案买房合同，由此产生的风险及责任应由李欢自行承担。同时，关于政府调控政策问题，根据2016年10月4日深圳市政策出台的相关房产调控政策规定，符合已网签合同或支付相关费用等条件的买卖合同并不受新政策的限制，且李欢2016年10月4日政策出台后，仍接收了房产并开始进行拆除装修，而在之后又拒绝继续履行合同约定义务并单方解除合同，其行为属于严重违约，故对李欢要求返还定金的主张，一审法院不予支持。张子强主张要求李欢按总房价款20%支付违约金73.74万元，一审法院予以支持，扣除李欢已支付的定金20万元，李欢还应支付张子强违约金53.74万元。链家公司收取的交房押金2000元（包含中20万元定金中），由链家公司直接返还给张子强。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除李欢与张子强于2016年9月1日签订的《房产买卖合同》；二、李欢于判决生效后十日内支付张子强违约金537400元；三、链家公司于判决生效之日起十日返还张子强押金2000元；四、驳回李欢的其他诉讼请求。付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元、财产保全费1520元，反诉案件受理费5587元、财产保全费3207元，合计12464元，由李欢承担。
经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事人签订的涉案《房产买卖合同》及《补充协议》为双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。张子强在收到全部购房款前已将涉案房产实际交付给李欢，积极履行了合同义务。但李欢未按照《补充协议》的约定在2016年10月15日前支付剩余10万元定金，亦未在《房产买卖合同》约定的11月4日前办理首期购房款的资金监管，反而在11月4日向张子强发函主张解除合同，其行为已构成违约，张子强可单方解除合同并要求李欢承担相应的违约责任。李欢虽上诉主张其解除合同有合理事由，但并未提供证据证明当事双方约定将李欢出售自身房产作为本案合同履行的前提条件，且本案《房产买卖合同》的签订和履行均在2016年10月4日限购政策出台前，不受该政策的影响，故李欢的上诉理由不能成立，不予采信。本院二审亦未发现一审判决存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，应当发回原审人民法院重审的情形，对李欢的该部分上诉主张，不予支持。综合考虑李欢在另行出售自身房产、违约时间较短、尚未给张子强造成重大损失等实际情况，本院基于公平原则，将违约金标准酌情调整为总房价款的10%，扣除李欢已经支付的定金20万元，李欢还应向张子强支付违约金168700元（3687000元×10%－200000元）。因李欢的单方违约行为导致本案纠纷，本案一、二审诉讼费用均应由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初17403号民事判决第一、三、四项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初17403号民事判决第二项为：李欢应于本判决生效后十日内支付张子强违约金168700元；
三、驳回张子强的其他反诉请求。
付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费2150元、财产保全费1520元，反诉受理费5587元、财产保全费3207元，二审案件受理费11174元，均由李欢负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=8a268e9a-2ad8-4ad9-9490-a85101025afa&imgId=OGEyNjhlOWEtMmFkOC00YWQ5LTk0OTAtYTg1MTAxMDI1YWZhMC5qcGVn01lydyh01)
二〇一七年七月三日
本件与原本核对无异
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。