安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终1446号
上诉人(原审原告):丁方排,男,1947年11月5日出生,汉族，住安徽省芜湖市三山区。
委托诉讼代理人：强昌连，安徽国本律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):杨有道,男,1953年12月12日出生,汉族，住安徽省芜湖市三山区。
委托诉讼代理人：杨良荣，男，1982年1月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区，系杨有道之子。
被上诉人(原审被告):丁恩平,男,1973年9月16日出生,汉族，住安徽省芜湖市三山区。
被上诉人(原审被告):许小妹,女,1973年7月9日出生,汉族，住安徽省芜湖市三山区。
被上诉人(原审被告):洪训伟,男,1995年7月15日出生,汉族，住安徽省芜湖市三山区。
被上诉人(原审被告):丁秀秀,女,1993年12月16日出生,汉族，住安徽省芜湖市三山区。
被上诉人(原审被告):姚金兰,女,1949年6月29日出生,汉族，住安徽省芜湖市三山区。
上诉人丁方排因与被上诉人杨有道、丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰确认合同无效纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2017）皖0208民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁方排及其委托诉讼代理人强昌连，被上诉人杨有道及其委托诉讼代理人杨良荣，被上诉人丁恩平、许小妹、姚金兰到庭参加诉讼。被上诉人洪训伟、丁秀秀经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁方排上诉请求：一、撤销原判，改判确认杨有道与丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰签订的《拆迁安置房买卖合同》无效。二、本案一、二审诉讼费用由杨有道与丁恩平等人双方各承担一半。事实和理由：一、原判认定本案讼争房屋系丁方排与丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰等人共有系认定事实错误。尽管《房屋拆迁补偿安置协议书》未明确记载，但事实上丁方排与丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰对两套安置房已进行了分割，即龙湖新城小区B3—1—202号房归丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀所有，龙湖新城小区B3—1—201号房归丁方排、姚金兰夫妇与其次子（因病已故）3人所有。二、原判认定丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰的售房行为构成表见代理错误。1、即使本案讼争房屋系丁方排与丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰等人共有，在未经丁方排书面同意的情况下，丁恩平等人与杨有道签订的《拆迁安置房买卖合同》也因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定而归于无效。2、《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》明确规定《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一、二、三、四、五、七项等规定均属于“效力性强制性规定”。该指导意见也明确指出：共有房屋的部分登记权利人转让房屋，属于无权处分行为。其他登记权利人以转让房屋未经其同意为由主张买卖合同无效的，一般予以支持。4、杨有道占有本案讼争房屋并非善意取得。从本案的实际情况看，杨有道存在明显过错：（1）、杨有道明知丁方排在离家不远的工地工作，却没有到该工地向丁方排说明其想购房的真实想法；（2）、本案讼争房屋为小产权房，暂不能办理产权登记手续，杨有道明知存在交易风险仍与丁恩平等人签订合同存在过失；（3）、本案讼争房屋在未依法办理过户登记手续前，杨有道与丁恩平等人即使签订了不动产买卖合同也不构成善意取得；（4）、杨有道在一审中提供的两位证人的证言相互矛盾，不能证明丁方排授权姚金兰代为签名及丁恩平等人售房的事实。三、原判适用《中华人民共和国合同法》第四十九条规定处理本案错误。
杨有道辩称：1、一审认定丁方排与丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰等人是本案讼争房屋共有人是正确的；2、该小区登记的户主是丁恩平，缴纳的水电费、燃气费收据上记载的缴费人也是丁恩平；3、丁方排是否在合同上自己签字，杨有道不清楚，只是听说因丁方排不识字，由姚金兰代签；4、杨有道听说本案讼争房屋可以由丁恩平、许小妹做主，不需要经过丁方排本人同意，故没有去现场。杨有道交钱的时候，看到合同上所有人都签过字了，故认为事情已经解决了。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
丁恩平、许小妹、姚金兰共同辩称：同意丁方排的上诉观点。
丁方排向一审法院起诉请求：1、依法确认杨有道与丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰双方所签订的《拆迁安置房买卖合同》无效；2、判令杨有道立即将其所购芜湖市三山区龙湖街道办事处龙湖新城小区B3-1-201号安置房返还给丁方排，丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰退还杨有道购房款人民币275000元；3、本案诉讼费用由杨有道与丁恩平等人双方各承担一半。
一审法院认定事实：2009年6月10日，丁方排家庭所在村民组因拆迁而得到安置房两套，分别为龙湖安置小区B3-1-201和B3-1-202，建筑面积都是97.41平方米。2016年，经中间人丁方青介绍，杨有道与丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰等签订了《拆迁安置房买卖合同》，约定将B3-1-201房屋一套出售给杨有道。同年7月17日，杨有道交付了全部的购房款275000元，丁恩平、许小妹出具收条、清空房屋并交付房屋钥匙。随后，杨有道接收房屋、装修并入住。丁方排以未在合同上签名，不知房屋买卖为由起诉至法院。《拆迁安置房买卖合同》中“丁方排”“姚金兰”的签名、手印非在杨有道当面所签，“丁方排”的签名由姚金兰代签。签订案涉《拆迁安置房买卖合同》期间，姚金兰与丁方排一起居住在建筑工地的工棚内。
一审法院认为，本案争议的焦点为：1、龙湖安置小区B3-1-201房屋是属于丁方排、姚金兰两人共同所有还是属于丁方排、姚金兰、丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀共同所有；2、诉争《拆迁安置房买卖合同》是否存在无效的事由。
关于争议焦点1，丁方排提交了《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书上被拆迁人处记载的是丁恩平、丁方排，家庭人口数为7人（包括丁方排已故的次子），安置房屋分别为龙湖安置小区B3-1-201和B3-1-202两间。虽然丁方排与丁恩平等人陈述口头约定B3-1-201房屋归丁方排、姚金兰所有，但并未提供证据证明。故应按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的记载认定B3-1-201房屋为丁方排、丁恩平家庭共有。
关于争议焦点2，第一，法律没有明确规定拆迁安置房禁止流通，故诉争合同并不因为合同的标的是拆迁安置房而导致合同无效；第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于行政管理部门对不符合规定条件的房地产在转让时办理房地产权属变更上所作的行政管理性质的规定，并非针对买卖合同效力的强制规定。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此丁方排以诉争合同中拆迁安置房未办理物权登记为由要求确认诉争买卖合同无效的理由，应不予支持；第三，本案中杨有道在签订《拆迁安置房买卖合同》时，要求卖方提供了拆迁安置协议，并根据拆迁安置协议上记载的情况，要求卖方家庭全部人员在合同上签字，由于丁方排不会写字，而由丁方排的妻子姚金兰代为签字。由此，杨有道完全有理由认为丁恩平等人的卖房行为是经过其家人协商同意的，姚金兰代丁方排签字是得到丁方排的授权的。而且杨有道购买该房屋也根据市场价格支付了全部的价款，并且有买卖见证人在合同上签字，这些都符合表见代理制度中关于相对人须为善意无过失的要件。综合以上几点，对于丁方排要求认定诉争《拆迁安置房买卖合同》无效的诉讼请求应不予支持。据此，一审法院判决：驳回丁方排的诉讼请求。案件受理费减半收取2713元，由丁方排负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、丁方排在一审中提交的《房屋拆迁补偿安置协议书》中，被拆迁人处记载的是丁恩平、丁方排，家庭人口数为7人（包括丁方排已故的次子），安置房屋为龙湖安置小区B3-1-201和B3-1-202两间。丁方排上诉称其与丁恩平等人口头约定B3-1-201号房屋归丁方排、姚金兰所有，但其并未提供充分证据予以证明，故一审法院认定B3-1-201号房屋为丁方排、丁恩平家庭共有，并无不当。二、杨有道在签订《拆迁安置房买卖合同》时，要求卖方提供了拆迁安置协议，并根据拆迁安置协议上记载的情况，要求卖方家庭全部人员在合同上签字。本案讼争房屋的共有人丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰均在该合同落款处签名，丁方排由其妻子姚金兰代为签字。该合同订立后，杨有道依约支付了全部购房款，丁恩平、许小妹也实际收取了上述款项并于2017年7月17日出具收条，其后又将本案讼争房屋交付给杨有道居住使用。由此，杨有道有理由相信丁恩平等人的卖房行为是经过其家人协商同意的，姚金兰有权代表丁方排在《拆迁安置房买卖合同》上签名。丁恩平、许小妹等人与杨有道签订该买卖合同的行为构成表见代理，该行为的法律后果应由丁方排、丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰共同承担。丁方排上诉称杨有道在签订该合同过程中存在过错，因其并未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。三、因丁恩平、许小妹等人签订《拆迁安置房买卖合同》的行为构成表见代理，本案不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定的情形，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定处理本案并无不当。综上所述，丁方排的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人丁方排负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 智
审判员 吴丽群
审判员 王习芸
二〇一七年七月三十一日
书记员 王 娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。