广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第107号
上诉人（原审被告、反诉原告）广州市广濠装饰有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人余广文。
委托代理人王小娟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨某坤，身份证住址广东省清新县。
委托代理人罗放清。
委托代理人黄彪。
上诉人广州市广濠装饰有限公司（以下简称广濠公司）因与被上诉人杨某坤租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年10月25日，杨某坤与广濠公司签订《租赁合同》，约定：广濠公司将坐落于广州市白云区黄石西路小坪村临编3号房屋首层A5、A6红线内临建商铺建筑面积200平方米出租给杨某坤作经营餐饮用途；租赁期限从2011年11月3日起至2015年11月30日止，共四年；杨某坤需向广濠公司支付三个月押金78000元；租金标准为：2011年12月1日至2012年11月30日止，每月租金26000元；2012年12月1日至2013年11月30日，每月租金28600元；杨某坤应当在每月10日前交纳当月租金，每逾期一日交纳3%滞纳金；杨某坤负责办理房屋的消防验收合格证，杨某坤租赁广濠公司房屋用作经营所需要的营业执照及各种许可证等，杨某坤自行负责办理，但广濠公司有协助杨某坤的义务……。当日杨某坤交纳了代办工商营业执照、卫生许可证费用30000元及租赁合同押金78000元。之后，杨某坤未办到营业执照、卫生许可证等证件，双方产生矛盾。2013年6月，杨某坤未交纳当月水电费23108元。同年6月30日晚，广濠公司在涉案房屋门上加锁。同年7月4日，杨某坤委托广东唯杰律师事务所罗放清律师向广濠公司发出《律师函》，称广濠公司存在如下行为，造成其巨大经济损失：1、收取了费用但未为其办理营业执照、卫生许可证；2、擅自上调水电费并以停水停电迫使其答应；锁门导致其无法经营，现通知广濠公司合同从同年7月1日起解除，要求广濠公司归还多收的水电费41197.5元、押金78000元、代办工商证件费用30000元、装修费用562000元。后广濠公司将涉案房屋收回。
另查明，涉案房屋的名称为“广州市白云区黄石西路小坪村临编3号首层A5、A6红线内临建商铺”，层数为1层，双方确认位于广州市白云区石井镇路小坪村临编3号的地址。上述地址显示经国土房管部门合法登记的房屋建基面积为88.0755平方米，层数为3层，建筑面积为261.18平方米，城市规划用途首层为办公，二、三楼为住宅。上述地址另有34.2942平方米未申请产权登记，另有余地289.8852平方米未经批准使用。
上述事实，有《租赁合同》、代办证照等费用收据、合同保证金收据、装修费用等单据、解除合同通知、快递单、查册表、现场照片、证人丘某、王某的证言、水电费单据及收据、未付款水电费单据及当事人陈述等证据证实。
对于杨某坤庭后提出增加确认租赁合同无效的诉讼请求，因已过举证期限，故原审法院不予准许。对于其庭后提出放弃确认租赁合同于2013年7月2日解除的诉讼请求，因放弃诉讼请求不受举证期限限制，故原审法院予以准许。
杨某坤于2013年7月8日向原审法院提起本案诉讼，广濠公司于2013年7月31日向原审法院提起反诉。杨某坤请求法院判令广濠公司：1、向杨某坤归还代为办理工商营业执照等证件费30000元；2、向杨某坤返还租赁押金78000元；3、向杨某坤返还多支付的水电费41197.5元；4、向杨某坤赔偿各项损失共计546106.8元；5、广濠公司负担诉讼费用。对于广濠公司广濠公司的反诉请求，杨某坤认为除6月水电费可按照原标准支付外，其余均不认可。
广濠公司辩称，不同意退还办理营业执照的3万元，因为杨某坤提供的收据上无该公司的公章；不同意退还押金，因为杨某坤违约，故应当没收押金；不同意退还水电费，因为广濠公司并未多收；不同意赔偿装修及购买设备的损失，因为本案是杨某坤违约。同时，广濠公司反诉请求：1、杨某坤向广濠公司支付2012年7、8月的租金共57200元；2、杨某坤向广濠公司支付尚欠的6月水电费23108元；3、杨某坤向广濠公司支付逾期支付租金及水电费的滞纳金暂计57853.9元（应计算至付清欠款之日）；杨某坤负担本案诉讼费用。
原审法院认为，出租人对于证明租赁合同合法有效负有举证义务，具体为须举证证实租赁房屋是否取得房产证，是否取得建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证建设，若租赁房屋是临时建筑，还须举证证实有无经过批准或按照批准内容建设，租赁期限有无超过临时建筑的使用期限，但广濠公司并未尽到上述举证义务，应承担相应不利后果。现查明涉案房屋为1层建筑（建筑面积200平方米），不属于国土房管部门依法核发房产证（建基88.0755平方米，3层）的范围，又无证据证实取得合法手续，故双方就此签订的租赁合同依法应认定为无效合同。基于无效合同，双方应就该合同取得的财产相互返还，对于造成的损失，应按照过错比例承担。现杨某坤要求广濠公司返还押金的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。对于杨某坤要求广濠公司赔偿经济损失的诉讼请求，经查，其提供的装修及购买设备的系列证据不能充分证实其损失具体数额，且未在法定期限提出损失评估的申请，但该损失又客观存在，故原审法院根据案情酌情认定为250000元；由于广濠公司是出租人，对于租赁合同无效应承担较大责任，故原审法院酌情确定其承担的责任比例为60%，故广濠公司应当赔偿杨某坤经济损失150000元。对于杨某坤要求广濠公司退还代办证照的费用30000元的诉讼请求，因广濠公司未提供证据证实该费用是否已实际支出用于办理相关证照，现基于合同无效，依法应予返还，故该诉讼请求原审法院予以支持。对于杨某坤要求广濠公司返还多支付的水电费41197.5元的诉讼请求，经查，杨某坤在合同履行期间实际按照新标准交纳了水电费，时间长达10个月，未提出异议，应视为双方在实际履行过程中达成合意变更，至于其在欠租后与广濠公司发生矛盾后再以此作为抗辩显属不当，故该诉讼请求原审法院不予支持。对于广濠公司反诉要求杨某坤支付2013年7、8两月租金的诉讼请求，经查，广濠公司在上述期间已实际收回涉案房屋，故不得再向杨某坤主张租金，故该诉讼请求原审法院不予支持。对于广濠公司要求杨某坤支付尚欠的2013年6月水电费23108元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于广濠公司要求杨某坤支付租金及水电费的滞纳金的诉讼请求，因合同无效，故该诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，原审法院判决：一、广濠公司于判决生效之日起五日内向杨某坤返还代办工商营业执照等费用30000元。二、广濠公司于判决生效之日起五日内向杨某坤返还租赁合同押金78000元。三、广濠公司于判决生效之日起五日内向杨某坤赔偿装修及设备经济损失150000元。四、杨某坤于判决生效之日起五日内向广濠公司支付拖欠水电费23108元。五、驳回杨某坤的其他诉讼请求。六、驳回广濠公司的其他反诉请求。本案本诉受理费10853元，由杨某坤负担6822元，由广濠公司负担4031元并于判决生效之日起五日内向原审法院交纳；反诉受理费1532元，由广濠公司负担1281元，由杨某坤负担251元并于判决生效之日起五日内向原审法院交纳
判后，广濠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，体现在：1、原审判决认定双方之间签订的租赁合同无效是错误的。广濠公司用于出租的房屋系“广州市石井镇小坪村临编3号首层A5、A6红线内临建商铺”，由于历史原因虽然没有办理完整的审批手续，但实际上村委会和国土房管部门均予认可，并且可以用于商业用途。该房屋至今仍用于商业用途，有关部门均无异议，杨某坤已经签约四年也没有异议，故不能认定合同无效；2、原审判决认定装修及设备费用250000元没有依据，且主要设备已被杨某坤拿走。杨某坤承租餐厅后仅做了简单的装修，后因经营不善承租两年后要求解约并拿走了主要设备。现杨某坤没有证据证明自己的装修和设备费用，又未能提出损失评估申请，属于举证不能，而法院主观认定为250000元明显依据不足，且该费用不包括折旧，对广濠公司极为不公；3、原审判决认定广濠公司应退还代办证费用依据不足。基于双方之间的合同并非无效，而且履行达两年之久。事实上杨某坤一直不配合办证，不去工商部门拿取有关手续，才使得证照未能办妥，为此广濠公司支出了费用、时间和精力，要求退还代办证费用没有依据；4、原审判决不支持杨某坤应支付7、8月租金，明显不公。杨某坤要求解约，既没有与广濠公司商量，也没有办理房屋交接手续，导致广濠公司房屋空置两个月，我方要求其承担租金完全合情合理。综上，广濠公司请求本院：1、确认案涉租赁合同合法有效；2、判决撤销原审判决第一项，改判驳回杨某坤要求退还代办营业执照费用3万元的诉讼请求；3、撤销原审判决第二项，改判驳回杨某坤关于返还押金78000元的诉讼请求；4、撤销原审判决第三项，驳回杨某坤关于赔偿设备及装修损失的诉讼请求；5、判令杨某坤支付滞纳金57853.9元；6、本案一、二审案件受理费由杨某坤负担。
杨某坤二审答辩称：1、涉案房屋没有合法产权及广濠公司违反城市房屋规划用途出租导致涉案合同无效的主要原因；2、关于装修及设备损失，在2013年6月30日晚上杨某坤及员工在被广濠公司赶走以后，再也没有机会进入涉案场地，更无法将有关设备搬离，杨某坤在一审时向原审法院提供了装修凭证及装修期间的光盘等证据证实其损失；3、广濠公司收取杨某坤代办工商营业执照的事实清楚，杨某坤合法经营需要广濠公司配合办理营业执照，广濠公司陈述杨某坤不予配合没有道理；4、2013年6月30日晚上由于广濠公司无故锁门导致杨某坤无法经营，杨某坤已没有占有涉案房屋，该期间广濠公司已实际回收涉案房屋，不应再向杨某坤主张任何费用。故请求本院驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实正确，本院予以认定。
本院认为，关于合同是否有效的问题，广濠公司未举证证明案涉房屋取得建设工程规划许可证，且其在二审诉讼中称案涉房屋属于临时建筑，在杨某坤经营期间未办理临时商业证。在案涉房屋为临时建筑未办理报建手续且未办理临时商业证的情况下，原审法院认定案涉租赁合同无效并无不当。
关于装修损失的问题，杨某坤在案涉场地经营餐厅，根据经营需要对案涉房屋进行装修、添置设备，2012年6月30晚广濠公司锁住案涉房屋后，杨某坤停止经营，在案涉房屋被广濠公司锁住的情形下，杨某坤不具备将经营场地内的可移动设备搬走的客观条件，广濠公司上诉称主要设备已搬走，但并未举证证实。在此情形下，原审法院酌情认定装修损失，并无不当。
关于代办工商营业执照费用30000元应否予以退还的问题，30000元代办费用交给伍某清，伍某清为广濠公司的股东之一，且广濠公司二审中陈述伍某清为其公司财务，另，广濠公司开具给杨某坤的租金、水电费的《支付证明单》记载经手人或者受款人为伍某清，综上，伍某清接收30000元代办费的行为可视为广濠公司的行为。广濠公司未举证证明已办妥工商营业执照且为此实际支付了相关费用，在此情形下，广濠公司应返还上述代办款项30000元。由于案涉租赁合同无效，且2013年7、8月份杨某坤已未实际使用案涉房屋，广濠公司上诉请求杨某坤支付上述两个月租金，理据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5312元，由上诉人广州市广濠装饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 杨仁义