安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖04民终1374号
上诉人（原审被告、反诉原告）：淮南市土地储备开发中心，住所地安徽省淮南市田家庵区。
法定代表人：鲍传华,该单位主任。
委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李恒瑞，男，1958年3月7日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：张永华，安徽张永华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淮南中迪置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。
法定代表人：王圣伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孔维钊，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。
上诉人淮南市土地储备中心（以下简称储备中心）因与被上诉人李恒瑞、淮南中迪置业有限公司（以下简称中迪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院(2015)潘民一初字第02376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人储备中心的委托诉讼代理人潘龙敏，被上诉人李恒瑞及其委托诉讼代理人张永华，被上诉人中迪公司的委托诉讼代理人孔维钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
储备中心的上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回李恒瑞对储备中心的诉讼请求，由中迪公司承担本案民事责任。事实和理由：1、中迪公司已经承接取得涉案拆迁房屋地块的开发建设权利和义务。李恒瑞的被拆迁房屋属于（2006）第13号房屋拆迁许可证载明的拆迁范围内的房屋，2006年11月，淮南市通达房地产开发有限责任公司取得此房屋所占土地使用权（淮国用（2007）第030003号），2012年7月，将涉案项目的开发权全部转给中迪公司。一审法院认定中迪公司未取得涉案拆迁房屋的土地是错误的；2、开发建设单位系涉案《房屋拆迁安置补偿协议》附条件的“相对方”，待条件成就后，即成为有效的合同相对人。一审法院依据合同相对性原则认定储备中心为《房屋拆迁安置补偿协议》的相对方承担责任是认定事实错误，该《协议》第十条、第十一条约定，《协议》的相对人是发生变化的，前期属于储备中心，待土地移交给开发建设单位，开发建设单位就成为了《协议》的相对方，现涉案土地项目已有明确的开发建设方即中迪公司，故该《协议》的相对方已经变更为中迪公司；3、中迪公司应承担《房屋拆迁安置补偿协议》中的安置补偿义务。涉案拆迁项目是淮南市的旧城改造项目，按照规定先由储备中心作为旧城改造项目的拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁安置补偿协议》，待被拆迁土地被依法出让后，由取得该土地的开发建设单位承担安置补偿义务。2007年，储备中心和中迪公司签订《城市房屋拆迁项目转让协议》明确了储备中心作为拆迁人的义务在开发建设单位明确后，由开发建设单位承担；4、不能安置的原因并不影响中迪公司继续履行安置的责任。本案中，出现长期不能安置的原因系李恒瑞拆迁房屋安置到二期项目中，由于二期地块拆迁工作未完成导致未开工建设。但不能免除开发建设单位的安置义务。拆迁补偿方案分为货币和还原房屋两种，没有房屋可以用货币补偿，中迪公司应承担相应的补偿责任；5、一审判令补偿标准依据不足。一审法院判令的补偿标准是依据房屋产权登记部门的涉案项目其他楼号的备案销售价参考确定。该备案价是政府对本项目房地产价格的监管措施，不是实际市场价格，一审法院以此作为补偿标准，依据不足。
李恒瑞辩称：中迪公司应与储备中心共同承担责任。储备中心上诉称一审认定的赔偿标准是按备案价格认定是不符合事实的，一审法院是按相邻楼盘已销售的价格确定的赔偿标准。
中迪公司辩称：1、储备中心与李恒瑞签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，中迪公司不是该《协议》的相对方，中迪公司不应承担责任；2、中迪公司并未取得涉案房屋土地开发的权利，中迪公司不应承担责任。
李恒瑞向一审法院起诉请求：要求储备中心、中迪公司继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》，为李恒瑞安置云景华城7号楼12层1201室面积为128.46平方米房屋一套或按照在售房屋价格5413元/平方米赔偿原告损失502329.98元（已扣除李恒瑞应补交房款193024元）；2、储备中心、中迪公司支付截止2015年12月4日拖欠的临时安置补助费51563.8元（过渡期外双倍的44793元+过渡期内拖欠的6770.8元），并要求储备中心、中迪公司自2015年12月5日起按每月20元/平方米标准支付李恒瑞临时安置补助费至房屋交付或赔款结清时止；3、诉讼费用由储备中心、中迪公司承担。
储备中心向一审法院反诉请求：解除储备中心与李恒瑞之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。
一审法院认定事实：李恒瑞为淮南市田家庵区政府后中楼西单元4层东户房屋（房产证号1-J2-233**号）的所有权人。2009年9月，储备中心作为拆迁人对田家庵区云景华城旧城改造项目范围内房屋实施拆迁，李恒瑞的该房屋属于拆迁范围。2009年9月5日，储备中心云景华城项目拆迁办公室(甲方，拆迁人)与李恒瑞(乙方，被拆迁人)签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：乙方在拆迁范围内区政府后中楼西单元4层东有住房一套，建筑面积49.77平方米，房产证号1-J2-233**号，合法产权证已交；房屋拆迁补偿为房屋产权调换；提供的安置房为云景华城7号楼12层1201室，建筑面积123.46平方米(以房地产管理局测绘的面积为准)，用途为住宅，结构为框架；安置房大于被拆迁房面积计算：合法被拆迁房面积49.77平方米，安置房面积123.46平方米，奖励面积7.47平方米，90平方米以内面积32.76平方米×2700元=88452元，90平方米以上面积33.46平方米×2980平方米=99710.8元，合计金额188162.8元；9层以上(含9层)需加付层差价安置房面积123.46平方米×30元/层×4(层数)=14815.2元；住宅搬迁补助费4元×49.77平方米×2次=398.16元；临时安置补助费8元×49.77平方米×24个月=9555.84元；临时安置费、搬迁补助费合计：玖仟玖佰伍拾肆元整(￥9954)；应付安置房房款拾玖万叁仟零贰拾肆整(￥193024)；产权调换安置临时安置补助费自乙方交房之日起计算；乙方自甲方交付新房钥匙之时(按房地产管理局测绘的面积计算安置房房款)将房屋差价款支付甲方；协议生效后，住宅过渡期不超过30个月，因甲方原因，造成安置房交房延期，应当承担按照市政府规定的标准2倍支付租房费至交付新房为止；乙方在本安置补偿协议中享有的权利，在与开发建设方签订的商品房买卖协议中继续有效；第六条双方约定的其它事项中载有“注：增加面积5平方米”；另外，双方在协议中还就其他权利义务等内容进行了约定。协议签订后，李恒瑞腾空房屋并于2009年9月30日将房屋交付淮南市土地储备中心云景华城项目拆迁办公室。现该房屋仍未被拆除，但已不适宜人居住。上述协议中约定的安置房云景华城7号楼仍未建，李恒瑞至今未能取得拆迁还原的安置房。
云景华城项目二期原由淮南市通达房地产开发有限责任公司开发，2012年7月26日，淮南市通达房地产开发有限责任公司与中迪公司达成协议，淮南市通达房地产开发有限责任公司将该项目转让给中迪公司承接继续开发，所有的权利和义务均由中迪公司承担。并经淮南市田家庵区人民政府专题会议纪要决定，同意云景华城项目变更开发单位。2012年12月6日起至2013年12月5日止，中迪公司每月通过银行转账向李恒瑞支付了398元临时安置补助费，合计5174元。云景华城7号楼相邻的5号楼12层的房屋在房屋产权登记部门的备案中，每平方米销售价格：1201室为5290元/平方米、1202室为5330元/平方米、1203室为5180.15元/平方米、1204室为4992.23元/平方米、1205室为5330元/平方米、1206室为5290元/平方米，均价为5235.4元/平方米。
本案于2016年3月15日第一次开庭审理后，关于李恒瑞要求储备中心、中迪公司继续履行协议，交付该安置房或按照在售房屋价格5413元/平方米赔偿损失502329.98元的诉讼请求，因经庭审查明本案案涉安置房所在云景华城7号楼至今未能动工建设，该安置房交付时间仍无明确期限，双方经调解又未果，经一审法院释明，李恒瑞同意解除该房屋拆迁安置补偿协议，对于其第一项诉讼请求，其表示放弃要求继续履行协议，交付该安置房的诉讼请求，明确要求储备中心、中迪公司按照在售房屋价格5413元/平方米赔偿其损失502329.98元。
一审法院认定的本案的争议焦点为：1、中迪公司在本案中是否应承担赔偿责任；2、储备中心要求解除房屋拆迁安置补偿协议有无事实和法律依据；3、李恒瑞要求储备中心、中迪公司按照在售房屋价格5413元/平方米赔偿损失502329.98元（已扣除李恒瑞应补交房款193024元）是否有事实和法律依据；4、李恒瑞要求储备中心、中迪公司支付其截止2015年12月4日拖欠的临时安置补助费51563.8元（过渡期外双倍的44793元+过渡期内拖欠的6770.8元），并要求自2015年12月5日起按每月20元/平方米标准支付其临时安置补助费至房屋交付或赔款结清时止是否有事实和法律依据。
一审法院认为：关于中迪公司在本案中是否应承担赔偿责任的问题。本案中，储备中心与李恒瑞签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，内容合法有效，签订该协议的主体双方是储备中心和李恒瑞，协议中储备中心是拆迁人，李恒瑞是被拆迁人，中迪公司并不是该协议的相对方，且中迪公司虽然为云景华城项目的开发单位，但因拆迁人对该案案涉地块的房屋拆迁工作仍未完成，中迪公司未取得该地块的土地使用权，其对该块土地尚未取得开发的权利，故根据合同的相对性原则，中迪公司在本案中不应承担赔偿责任。
关于储备中心要求解除房屋拆迁安置补偿协议有无事实和法律依据的问题。本案中，储备中心提出房屋拆迁工作未能完成，拆迁许可证已失效，储备中心现已丧失本项目的拆迁主体资格，其无法继续履行项目开发，不能按合同约定给付安置房屋，要求解除双方签订的房屋拆迁安置补偿协议的主张，经查，储备中心是云景华城项目的拆迁主体，其下设的云景华城项目拆迁办公室与李恒瑞签订的房屋拆迁安置补偿协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，协议内容合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。李恒瑞作为被拆迁房人履行了自己的义务，储备中心是该协议的相对方，至今未能按协议约定履行交付安置房屋，储备中心的行为构成违约，且本案案涉安置房所在云景华城7号楼现今未能动工建设，该安置房交付时间仍无明确期限，致使不能实现合同目的，现储备中心提出解除该房屋拆迁安置补偿协议，鉴于李恒瑞同意解除，对此予以支持。
关于李恒瑞要求储备中心、中迪公司按照在售房屋价格5413元/平方米赔偿损失502329.98元（已扣除李恒瑞应补交房款193024元）是否有事实和法律依据的问题。本案中储备中心与李恒瑞签订的房屋拆迁安置补偿协议，内容合法有效。李恒瑞已按协议履行了自己的义务，储备中心是该协议的相对方，其未能按协议约定交付安置房，现双方解除合同，李恒瑞并无过错，储备中心依法应当承担赔偿损失的责任，故李恒瑞要求储备中心按照在售房屋价格赔偿安置房损失，予以支持。对于中迪公司是否承担责任，上述已分析认定，中迪公司在本案中不承担赔偿责任。对于储备中心应赔偿的损失数额。本案中，案涉安置房所在位置是云景华城7号楼12层1201室，由于至今未能动工建设，现该房屋拆迁安置补偿协议解除后，储备中心应按交付李恒瑞的安置房同地段同楼层的房屋价格赔偿损失。按照签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第五条约定，安置房面积为123.46平方为，李恒瑞应付安置房房款193024元，同时，根据协议第六条双方约定的其它事项约定，增加面积5平方米，李恒瑞的安置房面积应为128.46平方米。另根据李恒瑞提交的房屋产权登记部门备案的云景华城5号楼12层1201-1206室房屋的销售价格，平均价格为5235.4元/平方米，而李恒瑞还原安置房规划位于云景华城7号楼12层与5号楼系云景华城相邻楼盘，可以认定该平均价格为本案案涉安置房屋的市场销售价格。储备中心应赔偿李恒瑞房屋损失为479515.5元(128.46平方米×5235.4元/平方米-193024元)。故李恒瑞要求储备中心按照在售房屋价格5413元/平方米赔偿损失502329.98元的诉讼请求，合理部分479515.5元的诉讼请求，予以支持，超出部分不予支持。对于李恒瑞要求中迪公司承担赔偿损失的诉讼请求，不予支持。储备中心在承担李恒瑞的安置房屋损失赔偿后，案涉的被拆迁房屋处分和所有收益的权利由储备中心享有。
关于李恒瑞要求储备中心、中迪公司支付其截止2015年12月4日拖欠的临时安置补助费51563.8元（过渡期外双倍的44793元+过渡期内拖欠的6770.8元），并要求自2015年12月5日起按每月20元/平方米标准支付其临时安置补助费至房屋交付或赔款结清时止是否有事实和法律依据的问题。本案中，储备中心向李恒瑞承担赔偿损失责任，中迪公司不承担赔偿责任，上述已经认定。根据房屋拆迁安置补偿协议的约定，临时安置补助费为8元/平方米，住宅过渡期为不超过30个月，因储备中心原因，造成安置房交房延期，应当承担按照市政府规定的标准2倍支付租房费至交付新房为止，故自2009年9月30日李恒瑞交房之日起至2016年8月31日止，临时安置补助费应为54149.76元(49.77平方米×8元/平方米/月×30个月+49.77平方米×8元/平方米/月×2倍×53个月)，扣除房屋拆迁安置补偿协议中李恒瑞应付安置房房款中抵扣的24个月临时安置补助费9555.84元及中迪公司已支付的5174元，储备中心还应支付李恒瑞临时安置补助费39419.92元(54149.76元-9555.84元-5174元)，临时安置补助费计算至2016年8月30日，此后的临时安置补助费按协议约定房屋面积49.77平方米每月16元/平方米继续计算。李恒瑞要求按每月20元/平方米标准支付临时安置补助费，无事实和法律依据。故李恒瑞要求储备中心支付临时安置补助费的诉讼请求，合理部分39419.92元(临时安置补助费计算至2016年8月30日，此后的临时安置补助费按房屋面积49.77平方米每月16元/平方米继续计算至房屋损失赔偿款付清时止)的诉讼请求，予以支持，超出部分不予支持。对于李恒瑞要求中迪公司支付临时安置补助费的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决：1、解除淮南市土地储备开发中心与李恒瑞于2009年9月5日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》；2、淮南市土地储备开发中心赔偿李恒瑞拆迁安置房损失479515.5元，于本判决书生效后十五日内付清；3、淮南市土地储备开发中心向李恒瑞支付临时安置补助费39419.92元(临时安置补助费计算至2016年8月30日，此后的临时安置补助费按房屋面积49.77平方米每月16元/平方米继续计算至房屋损失赔偿款付清时止)，于本判决书生效后十五日内付清；4、驳回李恒瑞的其他诉讼请求。本诉案件受理费9339元，由李恒瑞负担589元，由淮南市土地储备开发中心负担8750元，反诉案件受理费80元，由淮南市土地储备开发中心负担。
二审中，储备中心向本院提交证据：淮南市通达房地产开发有限责任公司（2007）第15号文件复印件一份、淮南市通达房地产开发有限责任公司与中迪公司签订的《协议》复印件一份，证明李恒瑞涉案房屋占用的土地已由淮南市通达房地产开发有限责任公司取得，合同的权利义务已经转移。中迪公司与淮南市通达房地产开发有限责任公司签订了《协议》，由中迪公司继续履行《协议》中拆迁人的义务。李恒瑞认为：该证据的真实性由法院核实，不能证明其观点，虽然涉案土地的开发公司由淮南市通达房地产开发有限责任公司转移给中迪公司，但储备中心作为合同义务履行人，不能免除合同义务，应与中迪公司共同承担责任。中迪公司认为该证据不属于新证据，不予质证。本院认为淮南市通达房地产开发有限责任公司的文件系复印件，无原件核对，对其真实性，本院不予确认；《协议》虽系复印件，依据一审查明事实可以反映中迪公司与淮南市通达房地产开发有限责任公司存在就涉案土地开发转让的《协议》，本院对其真实性，予以认定。
二审庭审后，储备中心向本院提交2006年7月12日的储备中心和淮南市通达房地产开发有限责任公司之间的《协议》一份，证明李恒瑞涉案房屋占用的土地已由淮南市通达房地产开发有限责任公司取得，《房屋拆迁安置补偿协议》中储备中心的安置义务已经转移淮南市通达房地产开发有限责任公司。李恒瑞认为：对该证据的真实性由法院核实。李恒瑞与储备中心签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，储备中心与淮南市通达房地产开发有限责任公司之间的协议，与李恒瑞无关，李恒瑞不知情，即便安置义务的转让，储备中心和中迪公司应共同承担责任。中迪公司经本院向其送达质证通知书后，并未按期对该证据进行质证。本院认为：对该《协议》的真实性，予以认定，依据协议内容，可以反映储备中心和淮南市通达房地产开发有限责任公司达成协议将《房屋拆迁安置补偿协议》中储备中心的安置义务转移给淮南市通达房地产开发有限责任公司。
二审对一审判决书认定事实予以确认。
另查明：2006年7月12日，储备中心与淮南市通达房地产开发有限责任公司签订《协议》，内容：1、储备中心在取得房屋拆迁许可证后与被拆迁人签订“房屋拆迁安置补偿协议”，该协议中约定的储备中心民事责任，在淮南市通达房地产开发有限责任公司取得土地揭牌资格后，全部转移淮南市通达房地产开发有限责任公司，淮南市通达房地产开发有限责任公司应全面正确履行该房屋拆迁安置补偿协议。
本院归纳本案二审争议焦点为：本案的赔偿责任主体是储备中心还是中迪公司，李恒瑞的损失数额应如何认定。
本院认为，2009年9月5日，储备中心与李恒瑞签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，签订该《协议》的主体双方是储备中心和李恒瑞，协议中储备中心是拆迁人，李恒瑞是被拆迁人。《协议》内容合法有效。李恒瑞按《房屋拆迁安置补偿协议》交付了被拆迁房屋，储备中心应按《协议》约定向李恒瑞交付安置房屋，但储备中心至今未向李恒瑞交付。鉴于涉案房屋交付日期无法确定，储备中心要求解除与李恒瑞签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，且李恒瑞表示同意，故一审法院判决解除涉案《房屋拆迁安置补偿协议》，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在《房屋拆迁安置补偿协议》解除后，李恒瑞要求储备中心赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。储备中心上诉称涉案土地的使用权证已由淮南市通达房地产开发有限公司取得，中迪公司与淮南市通达房地产开发有限公司达成协议，承担涉案土地的开发建设权利和义务，储备中心与李恒瑞签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的相对方已变成中迪公司，中迪公司应承担本案的赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。储备中心虽与淮南市通达房地产开发有限责任公司达成协议，在淮南市通达房地产开发有限责任公司取得涉案土地揭牌资格后，《房屋拆迁安置补偿协议》中储备中心的安置义务转移给淮南市通达房地产开发有限责任公司。后淮南市通达房地产开发有限责任公司取得涉案土地的使用权证，将涉案土地的后续开发建设权利义务转移给中迪公司。但储备中心对于《房屋拆迁安置补偿协议》中安置义务的转移无足够证据证明经过李恒瑞的同意。故储备中心与淮南市通达房地产开发有限责任公司签订的《协议》，约定涉案《房屋安置补偿协议》的安置义务转移给淮南市通达房地产开发有限责任公司，淮南市通达房地产开发有限责任公司与中迪公司签订《协议》将涉案土地的开发权利、义务转移给中迪公司仅对协议双方具有约束力，储备中心作为与李恒瑞签订《协议》的相对方仍应承担赔偿责任。储备中心在本案中承担赔偿责任后，其与淮南市通达房地产开发有限责任公司、中迪公司之间的纠纷，可按约定另行主张权利。
案涉安置房所在位置是云景华城7号楼12层1201室，由于至今未能动工建设，现该《房屋拆迁安置补偿协议》被解除后，中迪公司应按交付李恒瑞的安置房同地段同楼层的房屋价格赔偿损失。一审法院按相邻5号楼12层的备案销售均价认定李恒瑞的损失，并无不当。
综上所述，储备中心的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8989元，由淮南市土地储备开发中心负担。
本判决为终审判决
审 判 长 张晨
审 判 员 代奇
代理审判员 李侠
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 李乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。