福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1266号
原告徐桂香，女，1958年3月30日出生，汉族。
委托代理人张作勇，福建旭丰律师事务所律师。
被告厦门华通国际招商有限公司。
法定代表人高扬敏，董事长。
委托代理人钟喜华，福建知圆律师事务所律师。
原告徐桂香与被告厦门华通国际招商有限公司（以下简称华通招商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐桂香的委托代理人张作勇，被告华通招商公司的委托代理人钟喜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐桂香诉称，2009年5月17日，原告与被告华通招商公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：01580341）及其补充协议，约定原告以250000元（人民币，下同）的价格向被告购买位于厦门市海沧新市区01-4号地块海银大厦XX层XX单元的房屋，面积为47.56平方米。合同中同时约定，被告须于2011年3月30日之前交付房产。被告应在房产交房使用后60个工作日内，办理房屋所有权初始预登记协助原告取得房屋权属证书，否则应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%支付违约金。此外合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告积极履行义务，但被告未按约履行义务，直至2012年4月21日被告才将房产交付原告，2013年9月26日才通知办理房屋权属证书。被告行为已经构成违约，应向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，请求判令被告向原告支付逾期办证违约金（以250000元为基数，自2011年6月23日起计算至2013年9月26日止，按每日万分之一标准计算）。
被告华通招商公司辩称，原告徐桂香所主张的逾期办证违约金的起算时间、终止时间与实际不符，具体如下：1、违约金起算时间与合同约定不符。原告主张从2011年6月23日起开始计算逾期办证违约金不符合合同约定。合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，因此假使被告存在逾期办证情形，那么违约金起算点应当是交房后90日第二天，被告于2012年4月21日交房，因此违约金起算点应当是从2012年7月22日起算。2、违约金计算终止时间与合同约定、法律规定不符。违约金计算终止时间应当计算至被告向房管部门办理房屋所有权初始预登记之日，被告于2013年6月28日向厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门市土房局）窗口递交了地价缴清证明、竣工验收备案证明等项目初始登记所需的全部资料，办理了房屋所有权初始预登记，房管部门出具收件收据并载明在2013年8月12日取件，至此被告完成了合同约定的协助办证义务，因此违约金计算应当只计算至2013年6月28日。3、2013年6月28日之后，因厦门市土房局海沧工作站与测绘科之间对于面积测绘方法等存在不同的理解，导致海银大厦项目在完成面积测绘、并于2013年4月19日缴清了增容地价后，在2013年8月再次进行面积测绘，因此在2013年9月4日厦门市土房局再次通知被告补缴增容地价，被告于9月6日再次补缴增容地价。由此到2013年9月12日厦门市房地产交易权籍登记中心才批准即日起可办理该项目相关部分的分户登记及转移登记手续。因厦门市土房局不同部门之间对于面积测绘等方面存在不同理解，导致被告无法在2013年8月12日取件，该原因属于行政机关原因非出卖人原因。因此2013年6月28日之后的期间是是因行政机关原因导致的而非出卖人的原因导致的，故该段期间依法不属于被告应当承担违约责任的期间。4、被告在2013年6月28日办理了房屋所有权初始预登记，并将办理房屋产权证需被告提交的全部资料交付给原告后，因原告自身原因未及时办理产权证，不属于被告应承担逾期办证的范围。5、海沧法院生效的（2013）海民初字第4058号民事判决书已经确认被告应承担的逾期办证期间为交房后的91日至2013年6月28日止。综上，原告诉讼请求与《商品房买卖合同》约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定不相符，依法应当驳回原告的不当诉讼请求。
经审理查明，原告徐桂香（买受人）与被告华通招商公司（出卖人）于2009年5月17日签订一份编号为01580341的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将位于厦门海沧新市区海银大厦XX层XX单元的房产出售给原告，房款总价为250000元。合同第八条约定：“出卖人应在2011-3-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交房买受人适用……”。第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金……”。补充协议第六条约定：“因办理房屋权属登记手续的复杂性，买受人同意出卖人履行合同第十四条办理房屋所有权初始预登记、协助出卖人取得房屋权属证书义务的时间定为60个工作日……”。后该合同向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案，原告依约支付购房款。2012年4月21日，被告向原告交付房产。2013年6月28日，被告向厦门市土房局窗口办理了房屋所有权初始登记，厦门市土房局出具收件收据并载明在2013年8月12日取件。2013年9月12日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具《项目土地房屋权属登记通知书》给被告，告知海银大厦可以办理分户登记及转移登记手续。2013年9月17日，被告通知原告可办理房屋产权证。原告于2013年9月26日向被告领取了土地房屋产籍调查表、房屋平面图、厦门市宗地图用于自行办理产权证。2014年3月，原告诉至本院，提出如上诉请。
上述事实，有原告徐桂香提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记证明》，被告华通招商公司提供的《收件收据》、《项目土地房屋权属登记通知书》、《地价缴清证明》、《确认书》及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方自愿达成，合法有效，对双方均具有法律拘束力。2012年4月21日，被告向原告交付房产，根据合同及补充协议约定，被告应当在商品房交付后60个工作日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，被告直至2013年6月28日才向厦门市土房局完成房屋所有权初始预登记，明显违反约定，导致原告在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期办证违约金的诉求，具有合同和法律依据，本院予以支持，被告应依约支付原告逾期办理权属登记违约金8550元（以250000元为基数，按日0.01%的标准，自违约次日2012年7月22日起计算，直至2013年6月28日止，共计342天）。原告要求从2011年6月23日起计算违约金至2013年9月26日，与合同约定相悖，也与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门华通国际招商有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐桂香支付逾期办证违约金8550元；
二、驳回原告徐桂香的其余诉讼请求。
如果被告厦门华通国际招商有限公司未按照本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费428元减半收取214元，由原告徐桂香负担141元，由被告厦门华通国际招商有限公司负担73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 颜思远
二〇一四年四月三十日
书记员 张 猛
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。