南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第2398号
原告展顺火，男，1946年2月4日生，汉族。
原告郑嘉华，女，1952年9月2日生，汉族。
委托代理人展顺火，自然情况见上。
被告李福圣，男，1986年9月25日生，汉族。
委托代理人钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。
原告郑嘉华、展顺火与被告李福圣房屋租赁合同纠纷一案，原告郑嘉华、展顺火于2013年7月16日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员马巍适用简易程序，于2013年8月12日公开开庭进行了审理。原告郑嘉华的委托代理人原告展顺火，被告李福圣的委托代理人钱党兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑嘉华、展顺火诉称，南�市秦淮区菱角市93号1幢XXX室（以下简称诉争房屋）系两原告夫妻共同财产。2007年7月，被告的姐姐李福花在原告不知道的情况下，向原房屋承租人王玮承租了诉争房屋的部分区域，姐弟俩共同经营理发生意。原告于2007年8月1日追认了上述事实，为免纠纷产生，三方签订了协议书。2009年7月16日，原、被告签订了租期自2009年8月1日至2012年7月31日的租赁协议。2012年6月13日，原、被告续签了房屋租赁补充协议，租期自2012年8月1日至2015年7月31日止，为期三年。考虑到房屋租赁期较长，租赁期内双方均可能会发生一些特殊情况，租赁关系维持下去会给一方造成极大伤害。为保护双方权益，根据合同法规定，双方约定了原协议的第十三条，即双方均有单方终止合同的权利。后因原告家庭存有特殊情况，原告打算出售诉争房屋。2013年5月，被告通知原告准备将其承租的部分重新装�一下，原告明确答复被告，原告打算出售诉争房屋，被告不能装修，以免引起损失，并征求被告意见，问其是否愿意购买诉争房屋。被告答复，无钱购买诉争房屋。2013年6月6日，经中介公司介绍许宏业与原告方签订了房屋买卖合同，同年6月26日，原告与许宏业完成了诉争房屋产权的过户手续。原告依据法律规定及租赁协议的约定，于2013年6月6日向被告发出了《终止房屋租赁协议通知》，履行了通知义务。但被告于2013年7月6日给原告发信息，明确表示不认可原告的《终止房屋租赁协议通知》，不同意协议终止。被告的行为已构成违约，将导致原告不能按期交房，并将引发原告向购房者支付每日近600元的赔偿金。为避免原告的合法权益受到侵害，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告就本市菱角市93号1幢XXX室房屋签订的房屋租赁合同并将房屋交还给原告；2、被告承担本案诉讼费。
被告李福圣辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，理由如下：1、原、被告双方在租赁协议第十三条中约定，“如双方其中一方发生特殊情况，提前三个月通知对方终止协议，协议到时自动终止”，该条款属于约定不明的条款，不能作为原告要求解除租赁协议的理由；2、对发生特殊情况的一般理解，应解释为无法预见的客观情况，但原告将房产出卖给他人，属于完全可预见的主观意愿，因此，原告的卖房行为不属于所谓的特殊情况；3、根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；4、原告要求解除合同的诉讼请求，是根据法律所规定的不安抗辩权，而不安抗辩原则主要是针对利用合同进行诈骗的情况而言，原告适用该项原则解除合同是错误的。5、被告所承租的房屋原告已出售给第三人，合同的权利义务已转移给第三人，原告不是适格的主体。综上，被告请求驳回原告诉请。
经审理查明，本市菱角市93号1幢XXX室房屋系原告郑嘉华、展顺火夫妻共有房产，产权登记在原告郑嘉华名下。2007年8月1日，原告郑嘉华、展顺火与王玮、李福花签订《协议书》一份，约定王玮将承租的诉争房屋部分转租给李福花使用，由李福花与被告李福圣经营理发店。2009年7月16日，原告展顺火（甲方）与被告李福圣（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定，出租房屋地址为南京市菱角市93号1幢XXX室（乙方以前已实际承租区域），房屋租赁期限暂定三年，自2009年8月1日起至2012年7月31日，租金第一、二年为21000元，第三年为22000元。该协议第十一条约定，“乙方租赁期间，如遇政府市政建设、开发拆迁及发生不可抗拒情况等，本协议立即终止，甲方预收的房租按相应比例退还乙方。�产权人享受一切拆迁待遇和补助均与乙方无关。”第十二条约定，“本协议无论何原因终止，乙方搬离时，乙方财产可自行全部搬走，但任何装饰不得损坏，装饰性物品及涉及到房屋完整部分不得拆除。本协议终止后乙方如不让房，甲方有权任意处置乙方未搬出的所有财产。”第十三条约定，“如双方其中一方，发生特殊情况，提前三个月通知对方终止协议，协议到时自动终止。”2012年6月13日，原告展顺火与被告李福圣续签《房屋租赁补充协议》一份，约定租期为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止，租金第一年为22000元，第二年为23000元，第三年为24000元，除租期和租金约定予以变动外，其他内容按原协议执行。
2013年6月6日，原告展顺火向被告李福圣发出《终止房屋租赁协议通知》，内容为：“按本人与你所签房屋租赁原基础协议第十三条，如双方�中一方发生特殊情况，提前三个月通知对方终止协议，协议到时自动终止，根据第十二条规定承租户应及时搬空交房。现本人房屋已出售给许宏业先生，特通知你，我们双方所签房屋租赁协议于2013年9月7日终止。请于终止日前结清所有费用，将房屋搬空交回。”2013年7月6日，被告李福圣向原告展顺火发信息，以租赁双方未发生不可抗拒，政府建设及开发拆迁的情况为由，表示不认可上述《终止房屋租赁协议通知》。2013年7月14日，被告李福圣短信通知原告展顺火收取2013年8月至2014年2月的房租，原告展顺火未收取。
另查明，2013年6月6日，原告郑嘉华（甲方）与许宏业（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，将诉争房屋售与许宏业。合同第五条约定，“甲、乙双方定于2013年9月20日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。”当天，买卖双方向�产部门办理了产权过户的递件手续，当月许宏业即领取了房屋所有权证和国有土地使用权证。诉讼中，许宏业向本院出具情况说明，表示其在购房时知道被告李福圣的承租事实，基于原告展顺火与被告李福圣关于提前三个月通知解除合同的约定，其要求原告郑嘉华在9月20日前交付空房。2013年6月6日，许宏业母亲陪同卖方向被告李福圣送达了上述《终止房屋租赁协议通知》。
另庭审中，原告提供病历资料，证明原告郑嘉华早年长期患有出血性胃炎，近几年患冠心病，系高危病人，治疗费用很高，原告卖房是为了给郑嘉华治病。被告李福圣质证对真实性无异议，但认为病历反映的是原告郑嘉华2009年、2010年、2011年的患病情况，2012年至今的情况并无病历反映，该证据与本案无关联性。且原告已将诉争房屋售出，被告李福圣并未妨碍原告卖房。
上述事实，有原、被告陈述以及房屋所有权证、《协议书》、《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《终止房屋租赁协议通知》、短信记录、郑嘉华的病历资料、《南京市存量房买卖合同》、许宏业出具的情况说明等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告展顺火与被告李福圣所签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在《房屋租赁协议》中约定，“如双方其中一方，发生特殊情况，提前三个月通知对方终止协议，协议到时自动终止。”现原告为治病售房，于2013年6月6日向被告李福圣发出《终止房屋租赁协议通知》，通知被告李福�房屋租赁合同于2013年9月7日终止，要求被告李福圣将房屋搬空交回，符合双方约定，合同应于2013年9月7日解除。另外，许宏业与原告郑嘉华所签订的《南京市存量房买卖合同》约定原告郑嘉华应于2013年9月20日前交付房屋。许宏业亦表示其在购房时明知被告的承租事实，基于原告展顺火与被告李福圣关于提前三个月通知解除合同的约定，才与原告郑嘉华约定上述交房时间，以保证其能按期拿到空房。故在原告起诉时，诉争房屋的产权虽已变更为许宏业所有，但基于原告郑嘉华与许宏业的约定，原告仍负有腾空房屋交房的义务，其起诉被告李福圣解除合同，交还房屋，并无不妥。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告展顺火与被告李福圣就本市秦淮区菱角市93号1幢XXX室房屋所签订的房屋租赁合同于2013年9月7日解除。
二、被告李福圣于本判决生效之日起十日内腾空其承租的本市秦淮区菱角市93号1幢XXX室部分房屋，将该部分房屋交还原告展顺火、郑嘉华。
案件受理费925元，减半收取462.5元，由被告李福圣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 员 马巍
二〇一三年九月十三日
见习书记员 陶瑜