山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1602号
上诉人（原审原告）：蒋海升，男，1975年12月6日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：苏晓东，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘桂颖，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南冠润房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：魏峰，总经理。
上诉人蒋海升因与被上诉人济南冠润房地产经纪有限公司（以下简称冠润公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初5396号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋海升上诉请求：1、依法撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初5396号民事判决书；2、依法改判被上诉人冠润公司立即向蒋海升退还佣金人民币10000元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初5396号民事判决书（以下简称“一审判决”）认定事实错误，且适用法律错误，根据我国《民事诉讼法》第170条的规定，应当予以撤销并改判。一、一审判决存在明显的认定事实错误。（一）一审判决认定被上诉人已经履行了居间合同义务，向上诉人如实告知了涉案房屋真实情况，显属认定事实错误。2012年3月初，上诉人在房产网站上看到被上诉人发布的红山小区的简要房源信息，于是按其公布的电话联系了被上诉人工作人员表示希望看看房子。同年3月15日，被上诉人工作人员要求上诉人先在其格式的《居间看房协议》上签了字，然后带领上诉人来到济南市历下区红山圣都家园14号楼3单元502室（以下简称“涉案房屋”）现场看房。在此过程中，被上诉人工作人员一再向上诉人介绍该房屋地理位置、户型、采光等优点，极力向上诉人推荐购买此房，但是对该房屋手续是否完备等信息却只字不提。在被上诉人工作人员的一再鼓动下，次日（即2012年3月16日），上诉人就于被上诉人工作人员的主持下，与卖房人签订了《房屋买卖合同》，同时向卖房人支付了2万元定金，并向被上诉人支付了1万元佣金。此后，上诉人为履行一次性付款义务，四处向同事朋友借款。但由于卖方手续不完备，不能进行交易，无奈只能解除合同，卖方主动退还收取的2万元定金。在解除合同后，由于被上诉人在中介时隐瞒了房屋真实情况，提供的中介信息是违法信息，上诉人多次要求被上诉人退还佣金1万元。但是，被上诉人工作人员却以《房屋买卖合同》已签订为由拒绝退款。2012年3月24日，上诉人再次到被上诉人处要求退还佣金时，被上诉人当时的店长姚楠楠说退款可以，但必须等涉案房屋经他们之手再次卖出后才能退，并拿出其打印好的两份《承诺书》，要求上诉人签字。疲于多次催要无果的上诉人，见到终于有了退款希望，无奈之下违心在该《承诺书》上签了字，姚楠楠也在上面签字后给了上诉人一份，并要上诉人回去等消息。但被上诉人却违背其承诺，欺骗上诉人。此后，上诉人一等再等，其间多次向被上诉人催要均遭无理拒绝。最后，上诉人经进一步查核，涉案房屋建设手续不全，根本不能上市买卖，被上诉人不退还佣金行为非法。上诉人不得已才提起本案诉讼要求被上诉人退还佣金。以上就是本案的整个事实经过，被上诉人在带领上诉人看房及撮合买卖双方签订《房屋买卖合同》过程中，一直未履行如实报告义务，没有向上诉人告知涉案房屋建设手续不全、无法办理预售许可的真实情况。而且，在本案一审过程中，被上诉人也未提交任何证明其已向上诉人履行告知义务的证据。在被上诉人未履行告知义务，且依法应当承担举证不能的不利后果的前提下，一审判决毫无根据地认为被上诉人履行了告知义务，显然属于认定事实错误。（二）一审判决在已经确定被上诉人店长“姚楠楠”签字系其职务行为的情况下，却认为其所签《承诺函》是上诉人的单方意思表示，明显属于认定事实错误。对于本案中的《承诺函》，一审判决称“本院认为，店长姚楠楠的签字属于职务行为，本院确认该证据的真实性”（详见第2页第3段第4行）。而且，在该《承诺函》中，被上诉人店长“姚楠楠”代表被上诉人作出了多处明确的承诺，比如在该函第2段第7行明确承诺：“若上述房产在本店成交后，本店将在贰个工作日内通知蒋海升，退还100%佣金”“若未在本店成交的，只退还所支付佣金的50%”等。一审判决罔顾被上诉人在《承诺函》中作出多处承诺的事实，在已经确定被上诉人店长“姚楠楠”签字系其职务行为的情况下，却自相矛盾地认为其所签署的《承诺函》是上诉人的单方意思表示，明显属于认定事实错误。承诺函是双方共同的承诺，对双方都有约束力，怎么能认定是单方的承诺？二、一审判决依据《合同法》第425条驳回上诉人返还佣金的诉讼请求，属于适用法律错误。我国《合同法》第425条明确规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告，如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。作为专业的房屋中介机构，被上诉人应当对其所提供交易的房屋事先进行全面的了解，并将相关情况如实告知委托人，这是最基本的行业要求和职业常识。在本案中，被上诉人作为受上诉人委托的居间人，应当向上诉人提供房源的真实信息，负有如实报告涉案房屋建设手续不全情况的法定义务。但是，在其带领上诉人看房和撮合上诉人签约过程中，被上诉人却故意隐瞒房屋建设手续不全、不具备办证条件的重要事实，甚至在上诉人签订《房屋买卖合同》之后，也未将涉案房屋不具有预售许可、无法进行买卖和权属变更的事实告知给上诉人。被上诉人的上述行为，明显违反了《合同法》第425条所规定的如实告知义务，应当将已收取佣金退还上诉人。一审判决在其已明确被上诉人“负有居间服务义务，应当提供真实房源”（详见第3页第2段第4行）的情况下，却依据《合同法》第425条驳回了上诉人要求被上诉人退还佣金1万元的诉讼请求，明显属于适用法律错误，应依法改判。三、被上诉人未履行法定的告知义务，根据《合同法》第425条规定，其应当向上诉人返还其所收取的佣金1万元。如上所述，在被上诉人未向上诉人履行涉案房屋真实情况告知义务的情况下，根据《合同法》第425条之规定，被上诉人负有向上诉人退还全部佣金1万元的法定义务，上诉人享有要求被上诉人退还全部佣金的法定权利。在上诉人事后发现涉案房屋建设预售手续不全，根本无法交易、过户及合法转让的情况下，向被上诉人多次提出了退还服务佣金的请求。但是，被上诉人却利用其已控制该佣金以及具有房屋中介交易专业的优势，要求上诉人签署其事先拟定的《承诺书》，并在该《承诺书》中设定一系列至今仍无法成立的前提条件，例如“上述房产在本店成交”、“未在本店成交”等，（涉案房屋没有合法手续，根本不可能交易）从而在事实上形成对其退还佣金法定义务的免除或部分免除，排除了上诉人的法定权利。《城市房地产管理法》第38条第6款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第45条第4款规定，商品房预售需向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。根据我国《合同法》第40条的规定，该等《承诺书》中规定一系列退款条件的条款，显然属于无效。而且，事实上，到现在为止，被上诉人也没有将该房卖出去。众所周知，涉案房屋之所以在建成数年后，至今仍无法办理预售、销售登记以及权属登记手续，必定缺少法定的建设用地、建设规划或者建设施工手续，从法律性质上讲，该等房屋属于违章建筑，根本不能上市交易、买卖和进行所有权变更。所以，被上诉人在《承诺函》中设定的“上述房产在本店成交”或“未在本店成交”等还款条件，属于根本无法实现的条件。根据最高院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第75条“附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效”的规定，该《承诺函》中关于退还佣金条件等的约定明显属于无效。上诉人有权直接依据《合同法》第425条的规定，要求被上诉人返还全部佣金1万元。由此可见，被上诉人负有向上诉人退还全部佣金1万元的法定义务，上诉人享有要求被上诉人退还佣金1万元的法定权利。一审判决驳回上诉人诉讼请求，明显损害了上诉人的合法权益，应当依法改判。
冠润公司辩称，要求维持原判。
蒋海升向一审法院起诉请求：判令冠润公司返还蒋海升10000元佣金及利息（利息自起诉之日起算，至冠润公司返还佣金之日止）；2、诉讼费用由冠润公司承担。
一审法院认定事实：2012年3月15日，蒋海升与冠润公司签订《居间看房协议》，约定位于济南市历下区红山圣都家园14号楼3单元502室建筑面积约89平方米，委托出售价为727000元。合同第二条约定，乙方（冠润公司）为甲方（蒋海升）找到合适的房屋，并签订《房屋买卖（租赁）合同》同时支付代理服务费：买卖服务费为房屋实际成交价的2%；租赁服务费为成交首日租赁租金的50%。2012年3月24日，蒋海升向冠润公司店员姚楠楠以承诺人名义出具承诺函：因需要购房于2012年3月委托济南冠润公司介绍济南市历下区红山圣都家园14号楼3单元502室房屋并实地看房，本人同意购买该房，并于2012年3月16日，在济南冠润公司与房东方签署了《房屋买卖合同》（编号：0000086）并支付给房东定金人民币2万元及支付给冠润公司服务佣金人民币10000元。现因本人个人原因经买卖双方协商同意将上述《房屋买卖合同》解除，本人要求退回上述定金及服务佣金。
原审法院认为，本案的焦点问题是涉案房屋没有预售许可证，蒋海升与冠润公司之间的《居间看房协议》是否因此无效而解除。双方之间的《居间看房协议》性质为居间合同，其中约定，冠润公司的义务是居间服务，提供真实房源，促成买卖双方签订房屋买卖合同。蒋海升提交的证据《承诺函》中自认冠润公司为自己提供了居间服务且收取了10000元佣金，因个人原因要求解除合同。这项内容佐证了双方之间的《居间看房协议》为双方真实意思表示，且没有违法内容，对其效力原审法院予以确认。协议内容对双方均具有约束力，各方均应依据协议行使权利和履行义务。《居间看房协议》性质为居间合同，冠润公司对涉案房屋是否手续完备，仅有告知义务，没有完备手续的义务。蒋海升称签订协议时，冠润公司表示将来办证没有阻力，但至2016年8月，涉案房屋仍未取得预售许可证，可以从侧面证明蒋海升签订《居间看房协议》时知道当时涉案房屋手续不完善。《承诺函》中称己方与卖方签订买卖合同后因个人原因要求解除《居间看房协议》，证明蒋海升自认已与卖方签订买卖协议，因此冠润公司已履行居间服务义务，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形，蒋海升应支持报酬。在《承诺函》中，蒋海升以“本人”身份作出承诺，该函无法看出有冠润公司的承诺，《承诺函》应确认为蒋海升单方意思表示，不对冠润公司发生效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条、第四百二十六条之规定，原审法院判决：驳回蒋海升的诉讼请求。如未能按照原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由蒋海升负担。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，蒋海升与冠润公司之间的《居间看房协议》合法有效，蒋海升向冠润公司支付1万元佣金后，涉案房产并未实际成交，从本案现有证据看，关于佣金是否应予返还，蒋海升找冠润公司进行协商，并于2012年3月24日，蒋海升向冠润公司出具承诺书，在该承诺书中明确载明：蒋海升与冠润公司双方协商同意，涉案房产在冠润公司处成交后，冠润公司承诺退还100%佣金，若未在冠润公司处成交，只退还佣金的50%。冠润公司玛雅房屋名士豪庭店店长姚楠楠在该承诺书中代表该店签字确认，冠润公司对姚楠楠系其公司员工并无异议，姚楠楠签字接受该承诺书系履行职务行为，该意思表示直接约束冠润公司。该承诺书证实，蒋海升与冠润公司已经对佣金的返还达成一致意见，现并无证据证实涉案房产在冠润公司处成交，故冠润公司应当按其接受的承诺书的约定向蒋海升返还所收佣金的50%，即5000元。蒋海升要求冠润公司全部返还佣金1万元的诉讼请求与承诺书的约定不符，超过部分不应支持。由于该承诺书中对于涉案房产在冠润公司处何时成交未明确约定最终期限，蒋海升有权随时要求冠润公司履行义务，冠润公司主张蒋海升起诉本案已经超过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初5396号民事判决；
二、被上诉人济南冠润房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人蒋海升5000元及利息（利息以5000元为基数，自2016年8月12日起至本判决确定的债务履行期限届满之日止，按同期银行贷款利率标准计付）；
三、驳回上诉人蒋海升的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由蒋海升、济南冠润房地产经纪有限公司各负担12.5元，二审案件受理费50元，由蒋海升、济南冠润房地产经纪有限公司各负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 韩 梅
审判员 郎家涛
审判员 宋海东
二〇一七年二月十三日
书记员 王宪峰