山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁02行终434号
上诉人（原审被告）青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局。
法定代表人杨军，职务局长。
委托代理人李宪洲，该局工作人员。
委托代理人李玉木，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王晗。
委托代理人张晓杰，内蒙古彩桥律师事务所律师。
原审第三人吴南南。
原审第三人王玉山。
委托代理人于海涛，山东新岛律师事务所律师。
原审第三人米万云。
委托代理人于海涛，山东新岛律师事务所律师。
原审第三人王孝东。
被上诉人王晗诉上诉人青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局（以下简称黄岛区国土局）、原审第三人吴南南、王玉山、米万云、王孝东房屋行政登记一案，山东省青岛市黄岛区人民法院已作出（2015）黄行初字第24号行政判决，上诉人黄岛区国土局不服该判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月9日在本院第十五法庭公开开庭审理了本案。上诉人黄岛区国土局的委托代理人李宪洲、李玉木、被上诉人王晗的委托代理人张晓杰，两原审第三人王玉山、米万云的委托代理人于海涛到庭参加诉讼。原审第三人王孝东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，原审第三人吴南南经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告王晗系王世林之女，第三人王玉山、米万云系王世林的父母，第三人吴南南系第三人王玉山、米万云的外孙、王世林的外甥。
2000年，王世林购买了位于青岛市黄岛区北江支路×号楼×室的房屋一套。2001年，房屋管理部门将该房屋所有权登记在王世林名下。2003年11月24日，王世林与前妻韩涛在民政部门协议离婚，离婚协议约定王晗归男方抚养，两处楼房（包括本案涉案房屋）归男方等内容。2004年8月3日，王世林因涉嫌故意伤害罪被刑事拘留，同年9月1日被逮捕，羁押于浙江省绍兴市看守所。2005年4月19日，被浙江省绍兴市中级人民法院判处死刑，缓期二年执行。2004年10月18日，被告为王世林与第三人吴南南办理了上述房屋的所有权转移登记，将房屋所有权由王世林名下变更登记到吴南南名下，并为吴南南发放了青房地权黄私转字第13××13号房屋产权证。被告的房产登记档案记载：房屋转让合同出让方有“王世林”签字字样及手印，房款收到条卖房人有“王世林”签字字样及手印，还有王世林的身份证复印件及王世林原持有的涉案房屋所有权证。2009年，第三人吴南南又将上述房屋转让给第三人王孝东，并由被告办理了房屋所有转移登记手续。现该房屋由第三人王孝东占有使用。
2013年11月21日，王世林在服刑期间死亡。2014年6月19日，王玉山、米万云以王晗为被告提起民事诉讼，要求继承分割王世林的青岛市黄岛区珠江路1517号内4号楼3单元301室房屋等遗产。后原告于2015年1月28日提起行政诉讼。
原审法院认为：国务院《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日实施，2008年1月15日废止）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日实施，2008年6月30日废止）第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条第二款规定：“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”
本案中，被告于2004年10月18日为王世林与第三人吴南南办理房屋所有权转移登记的行政行为本来应予撤销，理由是：根据查明的事实，虽然被告的房产档案中房屋买卖合同、收到条均有“王世林”签字字样及捺印，且有“王世林”的身份证复印件等材料，但被告在办理涉案房屋转移登记时，房屋所有权人王世林羁押于绍兴市看守所，客观上不可能到现场签字捺印、办理登记手续，档案中也没有王世林的书面委托材料。因此，被告在办理登记时违反了上述《城市私有房屋管理条例》第九条和《城市房屋权属登记管理办法》第十二条、第十三条第二款的规定，在王世林本人未到场、也无书面委托书的情况下办理了涉案房屋转移登记，显属违法。综上，该房屋转移登记行为因主要证据不足、违反法定程序应予撤销。但因涉案房屋已由第三人吴南南转让给第三人王孝东，且无证据证明第三人王孝东在购买该房屋时并非善意取得，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，应确认该登记行为违法。被告辩称的原告起诉已超过法定起诉期限的主张，因无证据证明，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局2004年10月18日为王世林与第三人吴南南办理涉案房屋（位于青岛市黄岛区北江支路×号楼×室）所有权转移登记的行政行为违法。本案案件受理费50元，由被告负担。
上诉人黄岛区国土局不服原审判决，上诉称，涉案房屋转移登记的申请人，是本案原审第三人吴南南和假冒的“王世林”，且吴南南是王世林的外甥。在申请涉案房屋转移登记时，吴南南显然明知对方不是王世林本人，故意予以隐瞒。由于在办理过程中，吴南南和他人提交的申请材料均有王世林的签字，还提供了王世林的身份证，交回了王世林的房屋所有权证，申请资料齐全，符合登记条件。作为登记部门的工作人员，只能对申请人双方结合身份证进行主观辨别和判断，只是合理审查，而非实质审查，登记申请的真实性由申请人负责。正是因吴南南与他人恶意串通，欺骗登记部门，骗取了登记。在上诉人已经尽到了合理的审查职责，不应承担责任。原审法院的认定，恰恰忽略了申请人恶意串通，故意假冒王世林去办理涉案房屋转移登记的情形。从审理情况来看，在不考虑有善意第三人的情况下，涉案转移登记错误，应当撤销。但该撤销不是因为登记程序违法，也不是登记部门未尽到审查职责，而是通过现有证据证明，原房屋权利人王世林因被公安机关羁押，客观上不可能到登记部门办理登记，登记行为缺乏客观、真实的登记基础。因此，原审认定上诉人登记程序违法属于认定事实不清。退一步讲，即使涉案房屋转移登记行为违法，被上诉人的起诉已经超过了法定的起诉期限。王世林离婚后，被上诉人随王世林生活，原审第三人王玉山、米万云是王世林父母，被上诉人和吴南南均生活在涉案房屋的小区。因此，王世林在2005年被判处死缓后，在长达11年期间不可能不对其父的重大财产进行妥善安排。在办理涉案房屋转移登记时，提交了王世林的身份证并交回了涉案房屋原房产证，因此，即使不是王世林直接授意的，但王世林其后应当是知情的。作为被上诉人的法定监护人明知登记行为违法，而没有在法定期限内主张，被上诉人提起的诉讼，已经明显超过了法定的期限期限。综上，原审法院判决认定涉案房屋转移登记行为程序违法没有事实和法律依据，且被上诉人的起诉超过法定起诉期限。请二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人王晗答辩称，《城市私有房屋管理条例》第9条规定，申请人要持有有效证件与本人核对后方能进行变更登记。上诉人陈述称是吴南南及其他人假冒王世林的名义进行登记没有过错是不能成立的，上诉人认为只提供所有权凭证和身份证证明就尽到了审查义务也是错误的。由于王孝东是基于合法的买卖关系而取得了涉案房屋的产权，因此，上诉人作出的从王世林名下转移登记在吴南南名下的登记行为不具有可撤销性，所以根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件的规定》第十一条第三款的规定，该行政行为应当确认违法。被上诉人认为原审法院适用法律正确。根据《行政诉讼法》第四十六条第二款的规定，因不动产提起的诉讼案件，自行政行为作出之日起超过20年的才不予保护。被上诉人知晓涉案房产被转移的时间为（2014）黄民初字第577号民事调解书作出后，到上诉人处调取涉案房屋的房产档案时，才知晓涉案房产违法转移变更到了王孝东名下。被上诉人是在知道或应当知道的6个月内提起行政诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上，请二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人王玉山、米万云陈述称，上诉人没有证据证明涉案房屋的转移登记是吴南南和假冒的王世林串通，导致错误的登记是因为上诉人未尽到审查义务，导致主要证据不足，违反法定程序。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原审第三人吴南南、王孝东均未向本院提交书面陈述意见。
各方当事人在原审中提供的证据已随案移送本院，上述证据在原审庭审中已经质证。经审理，本院同意原审法院对证据的认定及据此确认的案件事实。
本院认为，尽管从涉案房屋由原所有权人王世林名下转移登记到原审第三人吴南南名下的登记材料来看，资料齐全，符合当时法律规定的房屋转移登记的法定要件。但现因原审法院已查明了当时王世林因故意伤害被刑事羁押，客观上不可能到上诉人处办理相关转移登记手续，以及无证据证明原审第三人王孝东在购买涉案房屋时并非善意取得的事实下，原审法院依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，作出确认违法的判决正确，依法应当维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国宁
审 判 员 蒋金龙
代理审判员 林 桦
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 王 崧
书 记 员 刘 佳