江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1670号
上诉人（原审被告）王煜，男，汉族，1977年2月6日生。
被上诉人（原审原告）淮安金澄商业运营管理有限公司，。
法定代表人吴小红，该公司总经理。
委托代理人刘维忠，该公司职员。
上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司（以下简称金澄公司）与被上诉人王煜房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年7月18日作出（2014）淮开商初字第0156号民事判决。王煜不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人王煜、被上诉人金澄公司的委托代理人刘维忠、刘国振到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：淮安经济技术开发区博德五金建材家具广场由江苏博德置业有限公司（以下简称博德置业）开发建设，2010年6月，博德置业与金澄公司签订协议，约定博德置业将其开发建设的博德五金建材家居广场整体委托金澄公司经营管理。协议约定金澄公司在受托经营管理期间，以金澄公司名义与客户签订合同，权利义务由金澄公司享有并承担，协议还约定了有关委托经营的范围、方式、报酬等条款。
2011年9月30日，金澄公司、王煜签订《商位租赁预订单》，约定金澄公司将博德五金建材家居广场精品馆4楼8、9-2号商铺给与王煜预定，王煜经营类别墙艺装饰，摊位面积124.02㎡，租金单价28元／㎡／月，定金5000元。后王煜向金澄公司缴纳定金5000元。
2011年9月30日，金澄公司、王煜签订《博德国际精品馆商户装修协议》，约定王煜的摊位号为4F层8、9-2号，总面积124.02㎡，王煜的装修期限自2011年9月30日起至2011年10月30日止等内容。同日，王煜向金澄公司缴纳装修保证金2000元，金澄公司将上述房屋交付王煜装修和使用，双方未签订书面租赁合同。
还查明，博德五金建材家居广场的开业时间为2011年10月29日。
审理中，金澄公司要求以王煜已缴纳的定金5000元，装修保证金2000元冲抵相应的商铺租金。
金澄公司向一审法院起诉称：2011年9月30日，金澄公司、王煜约定金澄公司将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆4楼8、9-2号商铺出租给王煜经营，出租面积为124.02㎡，租赁价格为28元／㎡／月，王煜至今已承租近28个月，但未缴纳房租，金澄公司多次催要未果，现请求判令：1、解除金澄公司、王煜不定期商铺租赁关系；2、王煜立即归还博德五金建材家居广场精品馆4楼8、9-2号商铺；3、王煜按114.17／元／天标准支付租金，自2011年9月30日起至商铺归还之日；4、王煜承担本案诉讼费用。
王煜辩称：1、金澄公司、王煜至今未签订正式租赁合同，仅签订了商铺预定单，预约将4楼43号商铺出租给王煜，双方约定建立正式合同关系的条件是四楼市场正常运营且商铺入住率达80%，而至今未达到此条件；2、金澄公司、王煜对租金计算的时间没有约定，我方认为正式计算租金的时间应以双方正式签订租赁合同的时间为准；3、金澄公司要求王煜按照其标准进行装修，王煜为此花费大量装修费用，若金澄公司要解除预约关系，应赔偿我方装修损失；4、金澄公司多次虚假陈述，许多招商优惠政策没有兑现，给王煜造成透支误判，造成巨大的经济损失；5、金澄公司收取我方5000元定金，金澄公司现不与我方签订正式租赁合同，理应双倍返还，同时还应返还装修保证金2000元。综上，请求驳回金澄公司诉请。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，金澄公司将商铺交付被告装修并使用，双方至今未签订书面的租赁合同，形成不定期租赁关系。在租赁过程中，经金澄公司多次催要，王煜仍未支付租金。金澄公司主张解除双方租赁关系并要求王煜返还商铺的请求符合法律规定，予以支持。金澄公司按约将商铺交付王煜使用，王煜应履行支付租金的义务。
关于租金的计算时间。王煜称金澄公司、王煜口头约定租金计算时间以双方签订正式租赁合同时间为准，金澄公司对此不予认可，王煜亦未提供证据予以证实，应承担举证不能的后果。鉴于双方未签订正式租赁合同对租金计算时间进行约定，根据公平原则，酌定自博德五金建材家居广场的开业时间即2011年10月29日起计算租金至商铺返还之日。
关于租金标准。金澄公司、王煜所签订的《商位租赁预订单》以及装修协议中对租金单价、面积已作约定，王煜应按124.02㎡×28元／㎡／月=3472.56元／月向原告支付租金。
关于王煜要求金澄公司双倍返还定金问题。金澄公司、王煜签订的《商位租赁预订单》系对王煜承租商铺的预定，后金澄公司按约履行了向王煜交付预定商铺的义务，王煜要求金澄公司双倍返还定金的主张无法律依据，不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、解除原、被告之间不定期房屋租赁关系；二、被告王煜于本判决生效之日起三十日内将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆4楼8、9-2号商铺交还原告淮安金澄商业运营管理有限公司；被告王煜于本判决生效之日起三十日内向原告淮安金澄商业运营管理有限公司支付租金，具体数额以每月3472.56元的标准，自2011年10月29日起计算至返还商铺之日，扣除被告已付的7000元。案件受理费2384元，减半收取1192元，由被告王煜负担。
上诉人王煜不服一审判决，上诉称：1、一审法院认定事实不清：（1）金澄公司曾与其约定，在四楼商铺入住率达到80%后，再同四楼所有商户一起签订合同，收取租金等费用，合同签订前租金等费用免收，故只签订了商位租赁预订单，未签订正式的租赁合同。现租赁四楼商铺入住率并未达到80%。且金澄公司的招商海报上，对所有商铺承诺免租一年，此优惠政策已对1-3楼的商户执行。金澄公司在诉讼前亦未多次催要租金，反而四楼很多商户都主动找金澄公司询问正式合同事宜，金澄公司均未给予明确答复。（2）一审认定2011年10月29日为博德五金建材家居广场开业时间有误，王煜因装潢时间不够，故其商铺的正式营业时间是在2012年过年以后，且因金澄公司对精品馆管理不善，导致王煜经营亏本，2013年3月王煜已被迫停止经营。2、被上诉人提供的商铺所在的房屋至今没有取得消防验收报告，不具备出租房屋的法定条件。3、一审法院判决王煜向金澄公司返还商铺，但王煜已对商铺进行装修，花费约8.5万元，一审法院没有判决金澄公司返还其装修费用8.5万元不当。4、一审法院认定王煜曾向金澄公司交付定金5000元和装修保证金2000元，不应冲抵相应的商铺租金，而应向王煜返还。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回金澄公司诉讼请求并要求金澄公司承担一、二审诉讼费用。
金澄公司答辩称：1、依据涉案的商铺预定单和装修协议，可以证明双方之间的租赁关系已经成立，未签订正式合同的原因是王煜不配合。2、另外，王煜所称曾向其作出80%商户进场后才签订合同收取租金的事实并不存在，王煜正式开业时间是在2011年10月29日，租金应计算至其归还商铺为止。3、关于装修保证金和定金问题，在判决书中已经扣除，一审判决从租金中扣除正确。故请求驳回王煜的上诉请求，维持原判。
本院经审查，原审法院认定事实无误，本院予以确认。另金澄公司在二审审理过程中，对于因其发布招商广告中对所有商铺承诺免租一年，故在本案中，认可免去王煜应该给付的一年租金。
上诉人王煜在二审审理过程中，提供如下证据：
1、2011年6月17日欧宝军与金澄公司签订的商铺装修协议复印件一份，该复印件第二部分第6条内容为，“金澄公司向欧宝军承诺待四楼招商率达到80%以上，并签订正式租赁合同后开始计收租金，且享受交半年租金，即可以使用三年的优惠政策”。王煜认为该协议复印件反映在四楼商铺招商率未达到80%前，不应收取租金。
2、2011年9月2日涉案四楼商铺的商户朱同金与金澄公司签订的商位租赁预定单复印件一份，该复印件载有“同等条件基础上，与其他四楼其他商户同步，计租时间以正式合同约定时间为准”字样。王煜认为该预定单复件证明双方没有签订租赁合同之前，金澄公司不应收取任何费用。
3、情况说明复印件一份，该复印件载有“现有TCL灯饰入驻博德精品馆4F-46、47、48铺位面积为287.8平方米，该品牌子在前期招商过程中对市场做出了很大贡献，因此特申请给予其签三免二优惠政策，同时该经营户表示在今后的市场发展也会充分发挥自身的作用”的字样，复印件的下方另有“同意姜宇”的字样。王煜称，姜宇系金澄公司销售经理，该复印件可证明金澄公司给予商户优惠政策。
4、照片一张，陈连以期证明博德五金建材家居广场精品馆四楼的防火墙已被打通，消防验收不应合格。
金澄公司质证称，对于证据1，系复印件，故其真实性，不予认可。对于证据2的真实性认可，但王煜引证的内容部分，是手写体，该部分和公司保存的该分资料并不一致，对于手写部分不予认可，亦不能证明王煜证明目的。对于证据3的真实性无异议，但与本案无关联性，优惠政策仅对TCL灯饰经营商户仲伟芹适用。对于证据4反映的时间及地点，无法确定，且消防验收合格与否，应当由有关职能部门出具的相关文件证明。
金澄公司在二审中提供证据如下：
1、金澄公司与博德置业签订的协议书两份，内容为2010年6月1日至2016年5月31日，金澄公司取得了涉案商铺的管理权限。
2、淮安市公安消防支队建设工程消防验收意见书两份，分别证明博德五金建材家居广场国际精品馆建设工程消防施工于2011年11月13日经淮安市公安消防支队验收合格，博德五金建材家居广场国际精品馆内装修工程于2012年9月27日复检合格。
3、博德开业营销活动商户征集函2份，征集函载明，开业活动时间2011年10月29日-2011年11月5日，该征集函分别由四楼商户仲伟芹、陈连签名，两人为开业活动均提供了促销商品。
4、开业印制的宣传广告一份，该广告一面载有“博德五金建材家居广场10.29盛大开业”字样，另一面列明了促销商品及价格，可证明四楼开业时间是在2011年10月29日。
5、2011年6月17日欧宝军与金澄公司签订的商铺装修协议一份，内容为该复印件第二部分并无第6条规定，在相同位置仅对装修材料作出约定。
金澄公司认为，以上证据分别可以证明金澄公司的经营管理权限、开业时间、涉案精品馆工程已经过消防验收合格、公司对欧宝军并未作出过王煜所称的承诺。
王煜质证称，1、对证据1的真实性无异议，但该协议书明确约定博德置业委托金澄公司经营管理，金澄公司可以对外招商，并签订经营管理合同，但不能对外租赁。2、对于证据2的真实性表示怀疑，另外，消防验收的时间均在一审判决认定开业时间2011年10月29日之后，即使在2011年10月29日开业，当时尚未达到消防验收的要求。3、对于证据3的真实性不表异议，但征集函本身并不能反映商户实际开业经营的时间，当时仲伟芹、陈连的商铺均未装修好，故不可能实际经营，只是为了配合金澄公司搞促销活动，提供特价商品。4、对于证据4，因仅是开业广告，并不能反映实际的开业时间。5、对于证据5，因与其向法院提供的欧宝军与金澄公司签订的商铺装修协议在字体、装修期限并不相同，故该份证据系金澄公司伪造。
本案的争议焦点为：1、王煜与金澄公司是否存在房屋租赁关系，如果存在房屋租赁关系，对于收取租金的数额及期限应当如何确定。2、本案所涉商铺所在的房屋是否通过消防验收合格以及是否影响本案租赁关系的效力。3、王煜向金澄公司缴纳的定金及装修保证金是否应当返还。4、对于涉案商铺的装修损失，金澄公司是否应当向王煜进行赔偿。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在租赁过程中，上诉人拒不支付租金，应解除双方租赁关系。
对于争议焦点1、即王煜与金澄公司是否存在房屋租赁关系，如果存在房屋租赁关系，对于收取租金的数额及租赁期限应当如何确定。经查，金澄公司基于其与博德置业的约定，其受博德置业委托，取得了涉案商铺的管理权限，故金澄公司有权出租涉案商铺，并收取相应租金。2011年9月30日王煜向金澄公司签订商位租赁预定单一份，该预定单确定了铺位号、铺位面积、租金单价，并在当日与金澄公司签定博德国际精品馆商户装修协议一份，约定装修具体日期自2011年9月30日至2011年10月30日止。王煜拿到房屋后，即进行装修，并在装修结束后开始经营。王煜与金澄公司之间虽至今未签订书面的租赁合同，但根据双方的实际履行行为，可认定双方之间已形成租赁关系。
对于本案租金的数额及租赁期限的确定。由于2011年9月30日，金澄公司、王煜约定涉案商铺面积为124.02㎡，租赁价格为28元／㎡／月，故应按此标准计算租金。而开业广告及博德开业营销活动商户征集函均表明，博德五金市场开业日期为2011年10月29日，可以确定本日为该市场开业日期。但因双方约定的装修期限届满之日是2011年10月30日，故从2011年11月1日起算租金更为公平。又因金澄公司发布的招租广告上明确载明免一年租金，该承诺具体明确，应视为要约，则应从2012年11月1日起按预定单的标准起算租金至返还房屋之日止。虽然王煜称金澄公司向其允诺80%商户入住后才签订合同收取租金，但其未能举证证明其与金澄公司就此另行达成约定。对于金澄公司给予其他商户更多的优惠政策，根据合同相对性原理，也仅对特定商户适用，无法推及该优惠政策必须适用于王煜。
对于争议焦点2，即本案所涉商铺所在的房屋是否通过消防验收合格以及消防验收是否影响本案租赁关系的效力。经查，涉案房屋相关的消防验收意见书上均加盖了淮安市公安消防支队的公章，上述意见书证明，本案所涉商铺所在房屋已经本市公安消防支队消防检收合格，王煜未能提供证据否定上述证据的效力。虽然博德五金建材家居广场国际精品馆建设工程消防施工经淮安市公安消防支队验收合格的时间为2011年11月13日，该日期晚于博德五金市场开业日期2011年10月29日，但在一审判决前已通过消防验收，使租赁合同不生效的事由已经消灭。
对于争议焦点3，即王煜向金澄公司缴纳的定金及装修保证金是否应当返还。经查，因王煜欠付金澄公司租金，故以王煜向金澄公司给付的定金及装修保证金折抵租金，不予返还，折抵租金，并无不当。
对于争议焦点4，即对于涉案商铺的装修损失，金澄公司是否应当向王煜进行赔偿。王煜虽主张因本案所涉合同解除造成其装修损失，但在一审中其未进行反诉，故对此主张，本院在二审中不予理涉。
综上，由于本案二审中上诉人提供新证据，致原审判决认定事实部分有误，应予纠正。上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第十五条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2014）淮开商初字第0156号民事判决的第三项，维持第一、二项；
二、上诉人王煜于本判决生效之日起三十日内向被上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司支付租金，具体数额以每月3472.56元的标准，自2012年11月1日起计算至返还商铺之日止，扣除上诉人已付的7000元。
如上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2384元，减半收取1192元；二审案件受理费2384元，合计3576元，由上诉人王煜负担元，被上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司负担元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年十月二十日
书记员 靳蓓蕾