陕西省西安市长安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）陕0116执异66号
异议人（被执行人）：吴梁辉。
委托代理人：冯春华，系陕西赢弘律师事务所律师。
委托代理人：介晓敏，系陕西赢弘律师事务所律师。
申请执行人：陕西秦农农村商业银行股份有限公司兴庆支行。
负责人：党辉，系该行行长。
委托代理人：吕兴虎。
本院在执行申请人陕西秦农农村商业银行股份有限公司兴庆支行和被执行人吴梁辉、陈碧英贷款纠纷一案中，对被执行人名下的房屋予以查封。被执行人吴梁辉于2016年10月10日提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人称，（2015）年10月12日，贵院作出了（2015）长安执字第01255号执行裁定书，裁定查封：1、申请人吴梁辉名下位于西安市长安区郭杜东街樱花广场北侧融发沁园小区19幢房号10105号，产权证号46=02917号房屋一套（以下简称10105号房屋）；2、申请人吴梁辉名下位于西安市长安区郭杜北街盛世长安一期3号楼21101室，合同登记号为长房A200911642房屋一套（以下简称21101号房屋）；3、被执行人陈碧英名下位于西安市未央区凤城五路北侧紫薇希望城16幢6层房号20601，权属证号为1125116013-5-1-16-20601-1房屋一套（以下简称20601号房屋），现提出如下执行异议：
一、请人在被申请人处借款490万元时，以其名下位于西安市长安区郭杜东街樱花广场北侧融发沁园小区19幢房号10105号（产权证号46-029**）的房屋作抵押担保。本案抵押物是10105号房屋，故应仅查封抵押物（10105号房）即可，并就房屋进行优先受偿，而21101号房屋、20601号房屋与本案无关，不应查封。
二、在本案执行过程中，西安中院另外对外委托陕西开平房地产评估有限公司对抵押房产10105号房屋进行了评估，2016年6月28日陕西开平房地产评估有限公司作出陕开平（2016）字第FY-080号《房地产估价报告》，10105号房屋市场价值为817.60万元，而申请人在被申请人处借款仅为490万元，10105号房屋价值已远超于借款490万元，完全超过申请人应当履行义务的范围，而且根据《民事诉讼法》第二百四十二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，在抵押房屋10105号房屋价值已完全能够清偿的情况下，再查封申请人及被执行人陈碧英名下21101号房屋、20601号房屋，存在明显不当，故应撤销（2015）长安执字第01255号执行裁定的第二、三项。
三、贵院查封了申请人与被申请人陈碧英名下所有自住房屋，导致申请人与被执行人陈碧英目前已无居所，生活面临严重困难。
综上，申请人依据《民事诉讼法》第二百二十五条、二百四十二条、第二百四十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条等相关规定，为维护其合法权益，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院查清本案事实，依法撤销。请求依法撤销（2015）长安执字第01255号执行裁定书第二。三项，并同时解除对申请人吴梁辉名下位于西安市长安区郭杜北街盛世长安一期3号楼21101室，合同登记号为长房A200911642房屋一套、被执行人陈碧英名下位于西安市未央区凤城五路北侧紫薇希望城16幢6层房号20601，权属证号为1125116013-5-1-16-20601-1房屋一套的查封，以维护申请人合法权益。
申请执行人称，一、（一）截止2016年10月21日，被答辩人应向答辩人偿还借款本金490万元。（二）按照合同约定，被答辩人应偿还借款利息为1、截止2016年10月21日，已欠借款利息合计768453.24元；2、若按最终实现债权来算，保守估计为9个月之后（按273天计算），被答辩人需支付的利息合计为1281260.54元。3、以上利息计算依据为：（1）被答辩人与答辩人2014年10月30日签订的《个人借款合同》第十四条：“贷款期间，利率执行7.667‰。”（2）被答辩人与答辩人2014年10月30日签订的《个人借款合同》第是一条：“借款到期不能按时归还的，自逾期次日起计收罚息：罚息利率为本合同执行利率上浮50%。”（三）按照法律规定，执行期间的利息应计算为：1、答辩人于2015年9月9日向西安市长安区人民法院申请强制执行，至2016年10月21日（计408天），被答辩人需加倍支付的迟延履行期间的利息为510928.88元。2、若按最终实现债权来算，保守估计为9个月之后（按273天计算），被答辩人需支付的加倍部分迟延履行利息为852800.41元。3、以上利息依据为：（1）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。”（2）、根据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息使用法律若干问题的解释》第一条之规定：“根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。”（四）其他费用：1、答辩人已经支付的抵押物的评估费用30440元；2、法院执行费用54079元；3、按照评估报告的评估价值817.6万元的13%来核算，契税、拍卖手续费和中介费、其他杂费为1062880元。
综上所述，截止实现债权时，即9个月之后，被答辩人需向答辩人支付借款本息、各项费用共计为8181459.95元。因此，抵押物在司法拍卖前就已经不足以清偿答辩人的所有债权。
二、（一）本案抵押物融发沁园小区19幢10105号（产权证号46-02917号）的房产，经陕西开平房地产评估有限公司作出陕开平（2016）字第FY-080号《房地产评估报告》评估的市场价值为817.6万元。（二）被执行人名下其他两套房产的查封情况。1、根据陕西开平房地产评估有限公司作出陕开平（2016）字第FY-081号《房地产评估报告》显示：位于西安市长安区郭杜北街盛世长安一期3号楼21101号住宅的评估价为59.51万元。此套房产为银行按揭贷款购得，根据2014年9月29日吴梁辉的个人信用报告显示：吴梁辉购买此套房屋时，向银行贷款26万元，截止2014年9月2日，贷款余额为209020元。2、根据陕西开平房地产评估有限公司作出陕开平（2016）字第FY-082《房地产评估报告》显示：位于西安市凤城五路北侧紫薇希望城16幢6层20601号住宅的评估价值为90.31万元。此套房产为银行按揭贷款购得，根据2014年9月29日陈碧英的个人信用报告显示：陈碧英购买此套房产时，向银行贷款61万元，截止2014年9月20日，贷款余额为542906元；以上两套房屋均为银行按揭贷款购得，在实现债权时应优先支付对银行的按揭贷款吗，剩余部分才能偿还对代表人的欠款。
三、综上所述，仅执行的抵押物，已不足以清偿答辩人的债权及实现债权的其他相关必要费用，长安法院对上述两套房产的查封符合法律规定，不存在被答辩人所谓的超标的查封的行为。加之近几年房地产市场持续低迷，在销售疲惫的背景下，房屋变现几率低，而且房价还存在继续下跌的可能，这更给答辩人带来了难以实现其合法债权的风险，由于所欠款巨大，还需继续寻找被执行人可供执行的财产线索，继续查封，以便答辩人能够实现债权。肯定法庭在查明事实的基础上，驳回被答辩人的执行异议申请，加大执行力度，维护债权人合法权益。
本院查明，本院在执行申请执行人陕西秦农农村商业银行股份有限公司兴庆支行与被执行人吴梁辉贷款纠纷一案中，于2015年10月12日作出（2015）长安执字第01255号执行裁定书，该裁定书裁定：1、查封吴梁辉名下位于西安市长安区郭杜东街樱花广场北侧融发沁园小区19幢10105号、产权证46-02917号房屋一套；2、查封吴梁辉名下位于西安市长安区郭杜北街盛世长安一期3号楼21101室，合同登记证号为A200911642房屋一套；3、查封被执行人陈碧英名下位于西安市未央区凤城五路北侧紫薇希望城16幢6层房号20601，权属证号为1125116013-5-1-16-20601-1房屋一套。以上房屋被查封后，被执行人吴梁辉于2016年10月10日提出书面异议要求解除查封，撤销（2015）长安执字第01255号执行裁定书二、三项。并提交所查封房屋的《房地产估价报告》，用于证明执行法院属超标的查封。申请执行人认为被执行人在强制执行期间仍未履行还本付息的义务。现申请执行已14个月，目前房屋仍在拍卖阶段，若到最终实现债权还需很长时间，按双方签订的《个人借款合同》的约定，估计被执行人需支付的贷款本息加执行费用会超过查封房屋的估价，要求驳回被执行人的异议请求。
本院认为：本院实执部门在执行申请执行人陕西秦农农村商业银行股份有限公司兴庆支行与被执行人吴梁辉、陈碧英贷款一案中，对被执行人名下的房屋予以查封，所查封房屋的估价总计为967.43万元，考虑到其中两套系按揭贷款所购，目前贷款尚未清偿，加之执行期间的利息、房屋拍卖中可能出现流拍后降价拍卖等因素，本院在执行中并未超标的查封，也未影响被执行人正常生活，异议人吴梁辉的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回异议人吴梁辉的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向西安市中级人民法院申请复议。
审判长 刘小三
审判员 胡千平
审判员 郭鹏辉
二〇一六年十一月二十八日
书记员 张 婷