北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第09115号
原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
法定代表人于庆新，董事长。
委托代理人孟宪宏，北京市凯鹏律师事务所律师。
被告蔡念思，女，1953年10月11日出生。
委托代理人DONXIANGDONGCAI，男，1965年9月3日出生，加拿大籍，美国BOX公司CEO，住北京市朝阳区。
原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称原告）与被告蔡念思（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟宪宏，被告委托代理人DONXIANGDONGCAI到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年4月25日，我公司与北京胡姬花园房地产开发有限公司签订香江雅园（卓锦万代）前期物业管理服务合同，我公司又与北京市朝阳区卓锦万代国际别墅区业主委员会签订卓锦万代国际别墅区物业管理委托合同，合同约定：我公司为香江雅园（卓锦万代）提供物业管理服务，受益人是该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积支付物业管理费用，交纳时间、方式为按季度预收，逾期缴纳的从逾期之日起以应交未交物业费为基数，每逾期一天缴纳千分之二的违约金，直至付清之日。被告系上述物业×号别墅的业主，物业面积为211.32平方米，按约定应交2010年1月4日至2014年12月31日的物业管理费145521.69元，但被告一直以各种理由未履行缴费义务，产生违约金162291.85元。物业管理合同履行至今，我公司按照合同约定为被告所在小区提供物业服务，但被告没有履行缴费义务，经多次催要未果，现诉至法院，请求判令被告支付2010年1月4日至2014年12月31日期间的物业费145521.69元，并支付逾期支付物业费的违约金162291.85元。
被告辩称：我们2010年之后的物业费没有交纳。不交物业费的原因有二：其一，原告未履行其职责，对我的房屋和公共区域缺乏维护，造成我们房屋多年漏水，房屋使用状态很差。地下室漏水严重，原因是小区排水系统无法使用，雨水漏到我们的地下室，地下室的用水系统无法使用。一层的屋顶和二层屋顶都有漏水，造成墙皮脱落，已经三、四年了，一直没有得到维修。其二，现在物业费中包含会所费，但是会所我们无法使用。在过去五年内，我们没有任何使用会所的记录，会所的条件和服务时间造成我们无法使用。会所的营业时间在早上九点到晚上九点。在前几年我们按时交纳物业费之后，这些问题原告无法解决，所以之后没有再交。
经审理查明：2007年6月2日，被告与北京胡姬花园房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订编号为XF×××××的《北京市商品房现房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区新锦路18号院200、201、202、203、205幢楼×号的房屋，该商品房的建筑面积为272.49平方米。同时该合同约定：开发商依法选聘的物业管理企业为北京市均豪物业管理有限责任公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为11.5元/月平方米（地上建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常把维护费、绿化养护费、综合管理费等等。同日，被告签署“业主承诺书”，承诺同意遵守开发商制定的卓锦万代《业主临时公约》，承担违反《业主临时公约》的相应责任。2007年4月20日，开发商与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《香江雅园前期物业管理服务合同》，约定开发商依法选聘北京市均豪物业管理有限责任公司为其开发的香江雅园（现名称卓锦万代）提供前期物业管理服务，委托管理期限为自合同签订之日起三年。该前期物业管理服务合同约定：物业管理服务资金由业主按其拥有物业的地上建筑面积按每平方米每月11.5元预先交纳，业主入住时预付半年的物业管理服务资金，业主或物业使用人应在每年6月、12月的30日前按半年履行交纳义务。逾期交纳的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。2009年9月11日，开发商与北京市均豪物业管理有限责任公司又签订《香江雅园前期物业管理服务合同补充协议》，约定前期物业管理服务合同的期限改为：本合同执行期间，若小区按照法定程序成立业主大会或业主委员会，业主大会或业主委员会在其权属范围内合法选聘了新的物业管理公司，则本合同自动终止。如果业主大会或业主委员会同意选聘北京市均豪物业管理有限责任公司为小区物业管理公司，本合同亦自动终止，双方另行签订物业管理合同。如果业主大会或业主委员会在本合同期限到期后尚未成立及尚未合法选聘物业管理公司，则本合同自动延期，直至业主委员会合法选聘物业管理公司为止。后北京市朝阳区卓锦万代国际别墅区业主委员会（以下简称业主委员会）成立，并与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《卓锦万代国际别墅区物业管理委托合同》，约定由北京市均豪物业管理有限责任公司为卓锦万代国际别墅区提供物业管理服务，物业费按11.5元/平方米月（包括3元/平方米月用作会所运营费）向业主按季度预收；2011年度起，统一物业费的缴费周期，标准核算日为2011年6月1日，业主逾期未交纳物业服务费的，每逾期一日，北京市均豪物业管理有限责任公司有权向欠费人每日按应付总额千分之二的标准收取违约金。双方的委托管理服务期限为2011年4月1日至2013年3月31日。上述委托合同同时约定：“合同期满前180天合同当事人任何一方没有明确提出终止合同或修改合同的书面表示，合同将自动延期1年。上述《卓锦万代国际别墅区物业管理委托合同》签订后，北京市均豪物业管理有限责任公司于2011年10月28日变更为现原告现名称。2014年1月1日，新一届的业主委员会与原告签订《“卓锦万代国际别墅区”物业管理委托合同》，约定由原告继续为卓锦万代国际别墅区提供物业服务，委托物业管理服务的期限为2年，即2014年1月1日至2015年12月31日。合同的其他约定与之前的《卓锦万代国际别墅区物业管理委托合同》无异。
被告在收房后交纳了2010年1月3日之前的物业服务费，此后未再交纳物业费。被告对其未交物业费的事实予以认可，但其认为原告未履行自己的职责，未对其房屋和公共区域进行维护，导致其房屋多年漏水，影响房屋使用；被告同时称由于物业费中包含3元的会所运营费，但由于会所每天歇业时间太早导致其无法使用会所。被告提交照片若干，对其所称房屋漏水及地下室断水的问题。原告称被告房屋漏水是因为防水出现问题，但因为已过保修期，被告要求其进行维修需要收费，且被告未向其正式报修。被告认为部分漏水与公共区域有关。原告称小区会所由开发商负责运营，关于被告所提出的会所营业时间的问题，需要被告与小区业主委员会和开发商协商解决。
上述事实，北京市商品房现房买卖合同、前期物业管理服务合同及其补偿协议、物业管理委托合同、交屋验收单等书证及当事人陈述在案为证。
本院认为：被告作为北京市朝阳区新锦路18号卓锦万代别墅区×号房屋的业主，通过签署“业主承诺书”，以及通过出卖人与原告签订的《香江雅园前期物业管理服务合同》及其补充协议和北京市朝阳区卓锦万代国际别墅区业主委员会与原告签订的《卓锦万代国际别墅区物业管理委托合同》，从而与原告之间形成物业服务合同关系。根据《香江雅园前期物业管理服务合同》及其补充协议和《卓锦万代国际别墅区物业管理委托合同》的约定，原告为被告提供了物业服务，被告作为业主和物业使用人应履行向原告交纳物业费的义务。双方对于被告欠付2010年1月4日及之后物业费的事实均予以确认，原告现向被告主张2010年1月4日至2014年12月31日期间的服务费有事实和法律依据，本院予以支持。被告所提有关会所的营业时间问题，因会所并非原告实际运营，该意见不能构成其不支付物业费的理由，本院对其该意见不予采信。关于违约金，本院认为物业公司在物业管理中，亦应尽职尽责，不断提高其服务质量，完善细节。根据本案查明的情况，可以确认原告在接受开发商委托向被告所在小区提供物业服务过程中亦存在部分瑕疵，鉴于此，本院对其要求违约金的诉讼请求不予支持。本院希望原告不断提升物业服务水平和质量，完善物业管理服务的细节，以充分获取所服务小区业主的理解和配合。同时亦希望被告能及时交纳物业管理费，以保证小区物业的正常运转。本院相信，通过双方努力，所在社区定会和谐美丽。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡念思于本判决生效后七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二〇一〇年一月四日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业费十四万五千五百二十一元六角九分；
二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千九百一十七元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担二千四百六十六元（已交纳），由被告蔡念思负担三千四百五十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 王艳芬
二〇一六年五月十日
书 记 员 唐 琪