广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执复7号
申请复议人（利害关系人）陈见萌，女，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人罗文燕，广东淼鑫律师事务所律师。
申请执行人叶绍明，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
被执行人梁伟航，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
被执行人余玉华，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
第三人郭珠海，男，汉族，住广东省广州市越秀区。
申请复议人陈见萌不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法执异字第105号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年2月24日公开进行听证，申请复议人陈见萌及其委托代理人罗文燕，第三人郭珠海到庭参加听证。本案现已审理终结。
执行法院查明，执行法院于2014年4月25日立案执行申请执行人叶绍明与被执行人梁伟航、余玉华民间借贷纠纷一案，案号为（2014）佛南法罗执字第413号，执行依据为本院作出的（2014）佛中法审监民提字第2号民事判决。
在执行过程中，执行法院决定强制拍卖登记在被执行人梁伟航、余玉华名下的佛山市南海区罗村机场路××××101房（证号：37××76、08××29，以下简称101房）。2014年11月12日，第三人郭珠海竞得该房产。
另查明，执行法院在强制执行101房期间，曾多次在101房外张贴法律文书，详情为：1、2014年7月18日张贴（2014）佛南法罗执字第413-2号公告（公告拍卖决定）；2、2014年7月25日张贴（2014）佛南法罗执字第413-4号公告（公告评估报告内容）；3、2014年8月4日张贴（2014）佛南法罗执字第413-6号摇珠通知书；4、2014年8月5日张贴（2014）佛南法罗执字第413-5号执行裁定书；5、2014年8月28日张贴《拍卖通知书》（通知拍卖会的时间及地点等详情）。
执行法院认为，在强制执行101房的过程中，执行法院已依法向被执行人送达相关法律文书，并多次在101房外张贴相关法律文书，但异议人从未向执行法院反映其是房屋承租人的情况。因此，异议人称执行法院没有以合理方式通知其拍卖情况，无事实依据。而且，异议人提交的证据亦不能形成证据链有效证实其与被执行人梁伟航、余玉华之间就101房已签订房屋租赁合同且已支付租金并实际占有使用101房。因此，异议人的异议主张，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人陈见萌的异议。
申请复议人陈见萌不服该裁定，向本院申请复议称：一、执行法院对申请复议人提交的四份证据，以“被执行人未到庭确认其真实性，且无其他有效证据佐证”为由不予确认，执行法院的处理是错误的。理由如下：1.被执行人未到庭确认其真实性并非申请复议人所致，该理由不能成为质疑申请复议人证据不真实的理由。被执行人未到庭的原因有可能是执行法院没能通知到位，同时，被执行人未到庭可能是其自身行为。执行法院将被执行人未出庭应诉的风险转嫁于申请复议人，该行为明显是违反法律规定的，对申请复议人是不公平的。2.被执行人未到庭确认证据真实性，完全可以通过笔迹鉴定的方式确认证据的真实性。本案是民间借贷纠纷案件衍生的，在整个案件中绝对会有被执行人的签名，完全可以进行笔迹鉴定，为何执行法院不进行笔迹鉴定来确认真实性呢？3.执行法院认为该四份证据没有其他有效证据佐证，但申请复议人提供的四份证据，主要内容是《租房合同》和相关租金收据，这四份证据已经能够完全证明申请复议人与被执行人之间存在的租赁关系，还需要什么证据进行佐证？综上所述，执行法院不确认申请复议人提交的证据完全是违反法律规定的。二、在本案中，执行法院并没有向申请复议人释明涉案房屋拍卖的整个过程，也没有向申请复议人出示任何的文件信息以说明拍卖房屋流程的合法性，而仅仅在执行裁定书上以文字的方式说明张贴法律文书的事情，作为一个执行机构，对自己的执行行为，应当向各方当事人出示相应的合法流程的证据，而不仅仅是用文字说明，这是一种对案件审判的不尊重，而且申请复议人对执行法院所说曾多次在101房外张贴法律文书的说法持怀疑态度，一审法院可能没有进行张贴，或者张贴的位置不是在涉案房屋处。对于该理由，申请复议人恳请上级法院进行审核确认。三、本案中，申请复议人是涉案房屋的合法承租者，应当享有房屋承租者应有的权利。1.涉案房屋系由申请复议人承租使用，2010年3月23日，申请复议人与本案被执行人梁伟航就承租101房，签订了一份合法有效的《租房合同》。该合同约定租赁期限为十年，从2010年3月23日起至2020年3月22日止。租金每月3500元，每年给付一次，按照每年42000元支付给被执行人梁伟航，另付押金10000元。合同签订后，申请复议人依约向梁伟航的妻子余玉华支付押金10000元及2010年度的租金31500元，余玉华亦向申请复议人出具相应的收据。此后，申请复议人每年1月份均向梁伟航支付租金，没有拖欠任何租金，因此，《租房合同》是合法有效的，申请复议人对101房有合法承租权。2.申请复议人对101房有优先购买权。执行法院拍卖程序违法，应当撤销并在申请复议人优先权得到保障的情形下重新拍卖。3.申请复议人有合法承租权，执行法院在执行期间，违法强制申请复议人迁出，应当撤销。根据合同法第229条、民法通则意见第119条规定，即使因对101房进行拍卖致使所有权发生变动，也不影响申请复议人的合法承租权。综上所述，执行法院以被执行人未到庭确认证据的真实性、无其他有效证据佐证的理由对申请复议人的证据不予确认，是造成其认定事实不清，法律适用错误的主要原因，为此，特提出复议，请求依法撤销（2015）佛南法执异字第105号执行裁定，依法支持申请复议人的异议请求。
申请复议人陈见萌向本院提交了电费发票5份，公摊电费、水费、垃圾清运费等发票1份，公摊电费、管理费、水费等收据6份，拟证实其实际租赁使用101房的事实。经审查，上述证据不能与陈见萌提供的《租房合同》中的内容相互印证，不能证实其居住使用的事实。
经审查，对执行法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，第一，执行法院为拍卖涉案房屋，不仅在涉案房屋及房屋附近张贴了公告、通知书等法律文书，为此，执行人员还拍摄了相关照片存档；在评估涉案房屋时，评估人员还拍摄了涉案房屋内部照片附评估报告；竞买人等参与竞买涉案房屋时，亦实地考察过涉案房屋的实际情况。在执行法院执行过程中，自称早就租住在涉案房屋的申请复议人陈见萌，不仅未向执行法院提出过其租赁涉案房屋的情况，甚至对执行法院拟处置涉案房屋、竞买人看房等行为毫无反应，直到执行法院经多次进行拍卖并由竞买人竞买成交后才提出异议；且申请复议人还自称租赁101房屋的原因之一是附近有幼儿园，但其小孩才1岁多大，而租赁合同的签订时间是2010年，上述情形，明显不合常理，故对其实际租赁房屋的主张不予采信。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。申请复议人陈见萌向法院提供的《租房合同》、租金收据、水电费发票等证据，不足以证实其在执行法院查封涉案房屋之前已按合同约定实际占有、使用涉案房屋，对其申请带租约拍卖的请求依法不予支持。综上，执行法院作出的（2015）佛南法执异字第105号执行裁定，认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人陈见萌的复议请求，维持佛山市南海区人民法院（2015）佛南法执异字第105号执行裁定。
本裁定书送达后立即生效。
审判长 黎健毅
审判员 陈秀武
审判员 李蔚婕
二〇一六年三月十七日
书记员 钟燕莲