湖北省潜江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂潜江民初字第01241号
原告龚本江，男，1979年9月23日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业者。
委托代理人张春山，湖北江汉律师事务所律师。
被告汪社平，男，1964年11月25日出生，汉族，湖北省潜江市人，个体经营户。
原告龚本江诉被告汪社平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成由审判员李晓平担任审判长，人民陪审员胡忠荣、陈恢臣参加的合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告龚本江及其委托代理人张春山到庭参加诉讼；被告汪社平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚本江诉称：原告与被告汪社平经多次磋商后，以人民币（以下币种均为人民币）19万元的价格购买被告位于潜江市园林办事处东方社区居民委员会六组东林苑小区新建楼（南面）三楼朝北面积为87平方米的房屋，原告依约先后支付被告购房款17万元，双方约定余款在办理房屋所有权证后支付。此后，原告多次催促被告交付房屋，被告均以房屋没有办证拖延。原告要求被告返还购房款时，被告拒不返还。2013年10月18日，原告与被告补签购房协议，约定被告于2014年6月1日前为原告办理好房地产权证书。上述期限届满后，被告既不履行办证义务，也不退还原告购房款。现提起诉讼，请求判令被告返还原告购房款17万元，支付至2015年7月1日止的违约金2.615万元和迟延返还购房款的利息损失1.19万元。
原告龚本江为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告的居民身份证复印件1份，证明原告的身份情况。
证据二：被告汪社平的户籍证明打印件1份，证明被告的身份情况。
证据三：购房协议书1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系以及双方对权利、义务及违约责任进行明确约定的事实。
证据四：银行交易清单打印件3份，证明原告于2011年9月18日通过银行账户向被告支付购房款15万元的事实。
被告汪社平在法定期限内未向本院提交答辩状和相关证据。
本院依法调取的证据：湖北省潜江市人民法院（2015）鄂潜江民初字第00497号民事判决书，证明被告汪社平预售给原告的房屋系其与案外人从康明权处购得旧房后进行房地产开发而建造的房屋，该房屋系在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自开工建设，该房屋所占用土地的土地使用证号为潜国用（2011）第1423号，其占有、使用的土地使用权人为康明权；同时证明被告不具备商品房开发资质，其开发的包括本案争议的房屋在内的房屋至今未办理商品房预售许可证等事实。
经审查，原告龚本江向本院提交的上述证据以及本院依职权调取的上述证据来源合法，能够证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已依照合同约定向被告汪社平支付购房款17万元以及被告在不具备商品房开发资质，且未依法将其购买的案外人康明权享有使用权的土地办理权属变更登记的前提下与同样不具备商品房开发资质的案外人联合开发房地产，并将正在建设中的本案争议的房屋预先出售给原告等事实，与本案具有关联性，本院依法均予采信。
根据当事人所举证据及本院认证意见，本院确认本案的法律事实如下：
2011年9月18日，原告龚本江与被告汪社平经协商达成口头协议，被告将其承建的尚未办理房屋所有权证及土地使用证、位于潜江市园林办事处东方社区居民委员会六组东林苑小区新建楼（南面）三楼朝北、面积为87平方米的房屋出售给原告，房屋价款为19万元。协议达成当日，原告通过其设立在湖北潜江农村商业银行股份有限公司城东支行的个人账户向被告预付购房款15万元。2012年1月21日，被告向原告支付购房款（现金）2万元。双方约定剩余2万元购房款待被告为原告办理好房屋所有权证后支付。2013年10月18日，原告与被告补签了一份购房协议书。协议约定，被告销售给原告的房屋价格为19万元，原告已向被告支付购房款17万元，尚欠购房款2万元于房屋所有权证办理后支付；被告应于2014年6月1日前办理好房地产权属证书，并尽快交付于原告。如被告违反本合同产权登记约定，原告有权要求被告退房，并要求被告退还全部购房款及支付相应违约金。双方同时约定，若因被告原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由被告承担全部责任。上述合同签订后，被告未能按照约定期限为本案所涉房屋办理房地产权证书。为此引发纠纷，原告于2015年6月26日向本院提起诉讼，请求判令被告返还购房款17万元，支付至2015年7月1日止的违约金2.615万元和迟延返还购房款的利息损失1.19万元。
另查明，2008年3月17日，被告汪社平和案外人万兵兵与案外人康明权签订了一份房屋买卖合同。合同约定，康明权将其位于潜江市园林办事处东方社区居民委员会六组的私房及砖以412000元转让给被告和万兵兵，并配合被告和万兵兵办理房屋、土地变更登记手续。此后，被告等人将康明权转让的上述房屋拆除，建造了一栋包括本案争议房屋在内的五层房屋。2013年7月3日，潜江市城乡规划局以康明权在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自开工建设，违反了相关行政法规，责令其补办规划手续，缴纳城市建设配套费并处以罚款共计34500元。2013年9月11日，康明权委托潜江市房产测绘大队对该栋房屋的面积进行了测绘。2013年10月11日，被告向潜江市地方税务局直属征收局缴纳其他工程作业、城建税等税款23435元。
同时查明，2011年7月25日，潜江市国土资源局颁发潜国用（2011）第1423号土地使用证，该证载明的本案诉争房屋占有、使用的土地使用权人为康明权。
还查明，被告汪社平不具备商品房开发资质，其开发的包括本案争议的房屋在内的房屋至今未办理商品房预售许可证。
本院认为，被告汪社平在不具备商品房开发资质，且未依法将其购买的案外人康明权享有使用权的土地办理权属变更登记的前提下与同样不具备商品房开发资质的案外人联合开发房地产，并将正在建设中的本案争议的房屋预先出售给原告龚本江，双方所达成的购房协议实为房屋预售协议，该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……第项未依法登记领取权属证书的……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，属无效合同，本院不予保护。合同无效后，因该合同而取得的财产，应当予以返还。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。被告作为房地产开发商，知道或应当知道在其未依法取得商品房开发资质、所开发土地的使用权以及办理商品房预售许可证之前不得进行商品房开发及预售，但其违反上述规定开发商品房并向原告预售房屋，存在过错，应承担相应的民事责任。原告要求被告返还预付购房款17万元，承担相应利息损失的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。该利息损失，应以原告向被告实际交款的时间分段计付，即从2011年9月18日起至2012年1月20日止，本金按15万元计算；从2012年1月21日起至原告主张的2015年7月1日止，本金按17万元计算。其利率标准，应以中国人民银行规定的国有商业银行的同期同类贷款基准利率为准。对于原告超出部分的利息主张，本院依法不予支持。原告同时主张被告支付违约金2.615万元的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告汪社平于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告龚本江购房款人民币17万元，并按中国人民银行规定的国有商业银行的同期同类贷款基准利率计付原告龚本江的利息损失（从2011年9月18日起至2012年1月20日止，本金按15万元计算；从2012年1月21日起至2015年7月1日止，本金按17万元计算）；
驳回原告龚本江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4350元，由原告龚本江负担人民币550元，被告汪社平负担人民币3800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第项的规定，预缴上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院：开户银行：农行湖北省仙桃市支行复州分理处：户名：湖北省汉江中级人民法院：帐号17-313501040000019。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉案件费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李晓平
人民陪审员 胡忠荣
人民陪审员 陈恢臣
二０一五年十一月十九日
书 记 员 杨 婷