四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民再字第5号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：钟家海，男，1957年2月22日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，务工人员，住四川省内江市东兴区小河口镇高崇村*组**号。
委托代理人：王明忠，四川成隆律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王祖华，男，1964年6月14日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，农民，住广东省江门市斯贝科技缸套有限公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱天群，女，1967年3月8日出生，汉族，务工人员，住四川省内江市东兴区小河口镇高崇村*组**号，系申请再审人钟家海之妻。
申请再审人钟家海与被申请人王祖华、朱天群农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）内民终字第402号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。2013年11月13日，四川省高级人民法院作出（2013）川民申字第1895号民事裁定书裁定指令本院再审并中止原判决的执行。此后，本院依法另行组成合议庭于2014年2月13日公开开庭审理了本案。申请再审人钟家海委托代理人王明忠，被申请人王祖华到庭参加诉讼，被申请人朱天群经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2012年12月10日，一审原告钟家海起诉称，2012年初，原告钟家海找到被告王祖华要求将委托其看管的房屋收回，王祖华却拒绝返还，钟家海于6月起诉请求解除钟家海与王祖华间的保管合同，并要求王祖华将房屋返还给钟家海，开庭时王祖华拿出了他与钟家海的妻子朱天群签订的房屋买卖协议，钟家海才知朱天群私自将夫妻共同所有的上述房产卖给了王祖华。现起诉请确认两被告所签订内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋买卖协议无效和请求判令被告王祖华将房屋返还给原告。一审被告王祖华辩称，朱天群是完全民事行为能力人，与原告是夫妻关系，对房屋大事的处理，王祖华完全有理由相信钟家海是知道或应当知道，并且是他们经过共同商量后才由朱天群回家并经中间人王甫全协调将房屋出售的，房屋买卖协议合法；王祖华善意、有偿取得该房的占有权；钟家海时隔5年后提起民事诉讼，已超过二年的诉讼时效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第四十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》（简称《买卖合同解释》）第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”等相关规定，请求驳回原告钟家海的诉讼请求。一审被告朱天群辩称，回家卖房子前给原告钟家海讲过，钟家海不同意，房子是我卖的，他们要打官司跟我没有关系。
四川省内江市东兴区人民法院一审查明，钟家海与朱天群系夫妻关系，王祖华与朱天群系同胞兄妹。钟家海与朱天群婚后在内江市东兴区小河口镇高崇村6组修建砖混结构房屋一幢两层共八间138.42平方米。因双方均在广东省江门市打工，朱天群回家于2008年1月19日经中间人王甫全协调与王祖华签订《协议》，将位于内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋以41800元价格出售给王祖华，协议上买方为王祖华，卖方为钟家海，落款处卖方朱天群署名为“朱老六”，买方由王祖华署名为“朱老五”。协议签订后，王祖华付清了房款，朱天群将房屋所有权证和房屋钥匙交给了王祖华，该房屋即由王祖华居住至今。朱天群卖房后仍前往广东省江门市打工。由于钟家海、王祖华、朱天群均在外打工，该房屋一直未办理过户登记手续，内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋登记的所有权人现仍为钟家海，目前由王祖华居住。钟家海曾于2012年7月以保管合同纠纷为由向四川省内江市东兴区人民法院起诉，要求解除与王祖华之间的保管合同，并要求王祖华返还该房屋，经审理查明王祖华是基于与朱天群签订买卖协议而占有该房屋，遂判决驳回钟家海的诉讼请求。
四川省内江市东兴区人民法院一审认为，本案双方争议的焦点是朱天群与王祖华于2008年1月19日签订的内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋买卖协议是否有效。王祖华与朱天群系同组村民，符合农村房屋买卖及集体土地流转的相关规定。朱天群与钟家海系夫妻关系，对家庭财产具有平等处理权。买卖房屋是对夫妻生活有重要影响的行为，应当取得一致意见。钟家海与朱天群夫妻多年在外打工，其房屋空闲没人居住，朱天群独自回家处理卖房事宜，属情理之中。王祖华与朱天群系兄妹关系，作为相对的买房人即王祖华完全有理由相信对方夫妻是经过商量后作出的决定由其中一人回家卖房的。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，朱天群有权代表钟家海处理夫妻共同财产。钟家海在庭审中陈述朱天群曾向其提出卖房，只是自己没有同意，而朱天群专程从广东回家，卖房后仍然外出广东省江门市，且与钟家海共同生活十个月之久，钟家海应当知道卖房情况。朱天群与钟家海在法律上存在利害关系，其辩称卖房后未告知钟家海的主张，不应采信，故应当推定钟家海知道朱天群回家卖房的真相。因此，钟家海在五年之后称不知道其妻卖房擅自处分共有财产的主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处分，夫妻双方应平等协商，取得一直意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。由此可见，朱天群系完全民事行为能力人，并经中间人王甫全协调，签订该房屋买卖合同，属真实意思表示，钟家海也没有提供证明该合同无效的证据。王祖华支付了购房款41800元，属善意有偿取得。王祖华与朱天群之间签订的房屋买卖合同只是未办理产权转移登记，并不影响该合同的效力。所以朱天群与王祖华于2008年1月19日签订的内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋买卖协议应属有效。四川省内江市东兴区人民法院于2013年3月25日作出（2013）内东民初字第160号民事判决：一、朱天群与王祖华于2008年1月19日签订的内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋买卖协议有效；二、驳回钟家海的其他诉讼请求。本案案件受理费845元由钟家海负担。
钟家海不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实和适用法律错误，朱天群卖房子钟家海不知道，没有构成表见代理，是朱天群擅自处理房屋，王祖华购买钟家海与朱天群共同共有的房屋时没有钟家海的同意，不属善意取得。上诉请求撤销原判，依法改判支持钟家海的起诉请求。王祖华以与一审相同的理由作为答辩并请求驳回钟家海的上诉。朱天群答辩称，房子是我卖的，不知道房产权证现在哪里，他们打官司与我无关。
本院二审确认了一审认定的事实。
本院二审判决认为，本案争议焦点是，朱天群与王祖华于2008年1月19日签订的内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋买卖协议是否有效。
朱天群与王祖华均系完全民事行为能力人，双方在2008年1月19日签订的内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规关于房屋买卖的禁止性规定。朱天群与钟家海系夫妻关系，均多年在外打工，朱天群专程一人回家处理卖房事宜属情理之中。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处分，夫妻双方应平等协商，取得一直意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，王祖华与朱天群系兄妹，其有理由相信朱天群的卖房行为属于夫妻的共同行为，且王祖华为该房屋买卖支付了合理价款，其行为属于善意取得。根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”的规定，王祖华与朱天群签订的房屋买卖协议属于双方自愿，王祖华支付了房款，并实际占有和使用了该房屋长达五年之久，且该房屋的产权证书现也在王祖华处，虽未办理产权登记，但并不影响该买卖协议的有效性，因此，朱天群与王祖华于2008年1月19日签订的内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋买卖协议合法有效。本院于2013年6月20日作出（2013）内民终字第402号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费由钟家海负担。
钟家海申请再审称：一、本案的房屋买卖协议买方是王祖华，卖方是钟家海，签名就应是王祖华和钟家海或钟家海的代理人，合同才能成立，而该买卖合同的签名是朱老五和朱老六，在形式上不具有书面合同成立的有效要件的，该合同没有成立。二、一、二审判决认为王祖华有理由相信朱天群的卖房行为属于夫妻的共同行为属一、二审法院主观臆断，认定的基本事实缺乏证据证明，朱天群不构成表见代理。三、一审法院推定钟家海知道朱天群回家卖房真相，从而认为其在五年之后称不知其妻卖房擅自处分共有财产的主张不能成立属适用法律错误。四、由于钟家海不是房屋买卖合同的当事人，因此，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第十五条以及二审法院适用《最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉》第五十六条是错误的。五、一、二审法院认定王祖华属善意取得错误。王祖华明知朱天群是钟家海的老婆，所签合同的房屋产权证上的权利人也是申钟家海，该房屋就是钟家海和妻子朱天群的夫妻共同财产，在没有征得钟家海同意卖房的情况下而购买，所以王祖华不是善意；王祖华、朱天群所签的房屋买卖合同并没有办理产权登记手续；不能认定王祖华支付了合理价款，因此，王祖华不构成善意取得。其次，王祖华在没有钟家海同意卖房的证明书或者申请人委托朱天群卖房的委托书的情况下，一、二审法院认定被申请人王祖华仅凭和朱天群是兄妹关系，是不能作为王祖华相信其为夫妻共同意思表示的理由，应当认定本案争议的合同无效。其三、一审法院以申请人没有提供证明该合同无效的证据为理由错误。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第五条第一款，本案主张合同关系有效的举证责任应由被申请人王祖华承担，王祖华没有提供该合同有效的相关证据，法院应当认定本案争议合同无效。
王祖华在再审庭审中答辩认为房屋买卖协议有效。
本院再审查明的事实与本院二审查明的事实一致。另查明：
再审申请人钟家海与被申请人朱天群系夫妻关系，而被申请人王祖华与被申请人朱天群系同胞兄妹，双方当事人均系同组村民，本案讼争之房坐落于四川省内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号，系一楼一底砖混结构房屋，面积138.42平方米。该房为钟家海与朱天群在夫妻关系存续期间修建并于1996年11月3日领取《村镇房屋所有权证》，登记的房屋所有权人为钟家海，无共有人记录。
2008年1月19日，朱天群与王祖华就诉争房屋买卖事宜签订《协议》，《协议》载明，买方：王祖华；卖方：钟家海。协议第一条约定：钟家海坐落于小河口镇高崇村6社房屋一幢转让给王祖华；第二条约定：房屋总价值为41800元，一次性付清；第三条约定：房屋转让手续由王祖华负责办理，钟家海将该房屋的土地证、产权证交王祖华向有关部门办理手续。买方签名为“朱老伍”，卖方签名为“朱老六”。而协议订立后，王祖华称已将购房款全部支付给了朱天群，而朱天群则将相关权利证书及房屋钥匙交给了王祖华，据朱天群自述其未将房屋已转让给王祖华的事实告诉钟家海，也未将转让房款交给钟家海。
本院认为，根据再审查明的事实和证据，特别是双方当事人在再审庭审中发表的辩论意见，本案争议的焦点仍然是王祖华与朱天群签订的涉案房屋买卖的《协议》是否有效的问题，对此，本院作如下评析。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条对《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定解释为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。因此，王祖华与朱天群在2008年1月19日就讼争之房所签订的买卖协议是否有效的争议重点在于对王祖华的买受行为是否符合善意取得的法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。故认定受让人买受行为有效并取得不动产所有权的应同时具备三个要件，即（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
本案中，从本案审理查明的事实证实，第一、王祖华与朱天群系同胞兄妹，又系同组村民，应当知道朱天群的婚姻及财产状况，同时，讼争房屋仅登记在钟家海名下的事实通过其与朱天群签订《协议》和收执朱天群交付的房屋所有权证证实王祖华是应当知道的，但其在朱天群未出具钟家海授权委托书或者其他证据证明系夫妻共同意思表示的情况下仅凭二人具有夫妻关系的身份即与朱天群签订了《协议》，特别是诉争之房所有权登记在钟家海名下的客观事实使其行为难以保证其交易安全并实现其交易目的，同时，王祖华与朱天群签订的《协议》时载明的出卖人是钟家海，但朱天群并未提供钟家海的授权委托书，钟家海事后也未追认朱天群的出让共有房屋所有权行为，王祖华与朱天群签订该《协议》时使用绰号也难以认定该《协议》足以满足合同成立所要求的形式要件，上述客观事实证明王祖华在购买诉争之房时没有尽到应尽的审查注意义务，特别是在明知钟家海与朱天群夫妻关系与财产状况的情况下仍然以“朱老五”的名义购买登记在钟家海个人名下的房屋，证明王祖华的买受行为难以构成善意；第二、对王祖华支付的购房价款是否合理的问题，钟家海以城镇商品房与讼争之房的价格进行比较的理由缺乏关联性，也没有提供证据证明王祖华支付的对价存在不合理之处；最后，朱天群以钟家海名义转让给王祖华的房屋并未依照法律规定登记到王祖华名下，即买卖双方未办理过户登记手续。因此，按照法律规定对本案事实和证据的分析证明王祖华的买受行为不符合善意取得制度规定的构成要件。
至于如何适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）（三）》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的争议，本院认为，由于本案讼争之房属于夫妻共同共有财产且从现查明的事实和证据证明系夫妻一方未经另一方同意出售该共同共有财产，因此，根据本案讼争房屋所有权属性及买卖合同特征，应以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）（三）》的规定作为法律适用的根据。
综上，原一、二审判决认定朱天群出让讼争房屋所有权的行为系夫妻共同行为没有事实根据，并且朱天群的行为也不符合表见代理的法律规定，同时，原一、二审判决认为王祖华的买受行为已构成善意取得与法律规定及案件事实不符，难以认定王祖华买受讼争房屋的行为符合善意取得的法律规定，特别是讼争房屋至今未根据规定要求过户登记到自己名下，原一、二审判决适用法律错误，对此，本院再审予以纠正并认定王祖华与朱天群就讼争房屋签订的协议无效。申请再审人钟家海的再审申请理由成立，其诉讼请求应予支持，至于协议认定无效后涉及的价款返还及其他争议不属本案审理范围，应另行解决。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）内民终字第402号民事判决；
二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2013）内东民初字第160号民事判决；
三、被申请人王祖华与被申请人朱天群签订的《协议》无效；
四、被申请人王祖华应于本判决生效后三个月内将诉争之房既四川省内江市东兴区小河口镇高崇村6组79号房屋返还给申请再审人钟家海。
本案一审案件受理费845元，二审案件受理费845元，合计1690元，由被申请人王祖华、朱天群各负担845元。
本判决为终审判决。
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审判长 王 宏
审判员 魏发英
审判员 李小勇
二〇一四年五月二十六日
书记员 王虹又
附相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决.
三、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》
第十一条第一款一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。