重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第07098号
原告重庆梓恩物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区人和街15号5-6、5-7#，组织机构代码67867286-3。
法定代表人黎胜全，重庆梓恩物业管理有限公司总经理。
委托代理人刘阳，女，重庆梓恩物业管理有限公司职工，住重庆市渝中区。
被告匡萍，女，汉族，1958年2月15日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人邱国华（被告匡萍的丈夫），无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
被告邱霜，女，汉族，1985年10月15日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人邱国华（被告邱霜的父亲），无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆梓恩物业管理有限公司（以下简称梓恩物业）与被告匡萍、邱霜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用小额诉讼程序于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告梓恩物业的委托代理人刘阳到庭参加诉讼。被告匡萍及委托代理人邱国华、被告邱霜的委托代理人邱国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梓恩物业诉称，被告购买了某房屋（面积80.53平方米）（以下简称涉案房屋）。2008年8月11日，原告与业主委员会签订了物业管理服务合同，原告一直对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但被告自2012年5月1日起至2015年3月31日止拖欠物业服务费2851.3元。原告多次以多种形式向被告催缴物业服务费，被告均置之不理。原告请求法院判令：1、被告支付2012年5月1日至2015年3月31日的物业管理费2601.3元；2、被告支付逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以每月欠付的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍的标准，从欠付之日起计算至付清之日止。
被告匡萍、邱霜答辩，1、被告从2012年5月起没有向原告交纳物业服务费属实；2、原告在小区平街坝子私自设置停车场，收取停车费，严重违规堵塞消防通道，占据室外消火栓，呈重大消防隐患，停靠车辆乱停乱放，侵害业主的公共利益，使业主生活工作受到严重伤害；3、原告在小区垃圾处理上未履行物业服务公司应尽的责任，被告楼下的公共通道长期堆放着建筑垃圾，对被告的生活造成了严重的影响；4、小区的公共休闲场地乱搭乱建违章建筑；4、原告擅自提价物业管理费标准，不同意按照新的物业服务费标准交纳；5、原告在通道和电梯里面收取广告费，收取的费用没有公示，停车费也没有公示。
经审理查明，2008年11月16日，原告梓恩物业（乙方）与重庆市沙坪坝区科强·锦龙苑业主委员会（甲方）签订《物业管理合同》，约定甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区某小区提供物业服务，合同期限自2008年11月16日起至2010年11月15日止。合同第七条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.57元收取物业服务费，未达到标准时，按每月每平方米0.40元收取物业服务费，电梯费按常住人口每人每月10元收取；本物业的公用设施能源公摊费，由乙方负责在收取物管费时一并收取，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。合同第八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，每日应按照银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。合同附件三列明乙方的保洁服务标准包括：室外公共区域的公共道路无明显泥沙、污垢及白色垃圾等。
2014年3月11日，原告梓恩物业（乙方）与重庆市沙坪坝区科强·锦龙苑业主委员会（甲方）签订《物业管理合同》，约定甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区某小区提供物业服务，合同期限自2014年3月11日起至2019年3月10日止。合同第七条约定住宅按建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费、公共能源、力调）收取物业服务费；本物业的公用设施能源公摊费，由乙方负责在收取物管费时一并收取，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。合同第八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，每日应按照银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。合同附件三列明乙方的保洁服务标准包括：室外公共区域的公共道路无明显泥沙、污垢及白色垃圾等。
2008年11月16日至今，原告梓恩物业一直为科强·锦龙苑小区提供物业服务。
重庆市沙坪坝区某房屋登记的所有权人为被告匡萍、邱霜，该房屋建筑面积80.53平方米。
另查明，2011年4月8日，被告匡萍向原告按照0.57元/平方米的标准交纳了涉案房屋两个月的物业服务费共计91.8元，同时还交纳了两个月的力调费9元、公共能源费10元。
审理中，原告陈述2012年5月至2014年5月期间被告房屋的物业管理费是参照2008年11月16日签订的《物业管理合同》的约定标准支付，即按照建筑面积0.57元/平方米/月的标准计算物业服务费，同时每月还应交纳5元的公共能源费、4.50元的力调分摊费及10元的电梯费。2014年6月至2015年3月，被告房屋的物业服务费是按照建筑面积1.20元/平方米/月的标准计算。被告认可每月交纳5元的公共能源费及10元的电梯费，但对原告要求收取的每月4.50元的力调分摊费不认可，对2014年6月至2015年3月物业服务费是按照1.20元/平方米/月的标准计算也不认可。
另外，被告举示了照片等证据证明原告提供的物业服务不到位，原告认可被告举示的证明其楼下公共通道长期堆满建筑垃圾的两张照片的真实性，但是原告主张因为堆放的建筑垃圾是城市环境卫生管理局来清除，要求垃圾到了一定的体积才给予清除，涉案小区暂时没有其他合理的位置可以堆放垃圾，所以只能堆放在那里，原告对被告举示的其他照片的证明目的不予认可，坚持认为不存在违约行为。双方分歧较大，调解未成。
上述事实，有原告提供的《物业服务合同》、被告提供的照片、收据等证据及原被告的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆市沙坪坝区科强·锦龙苑业主委员会与原告于2008年11月16日和2014年3月11日签订的《物业管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，合同对小区全体业主具有约束力。
2008年11月16日签订的《物业管理合同》履行期间届满后即2010年11月16日月至2014年3月11日签订的《物业管理合同》前，原告仍为该小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，该部分期间，被告应参照物业服务合同的约定交纳物业服务费，现原告要求2012年5月至2014年5月期间被告房屋的物业管理费参照2008年11月16日签订的《物业管理合同》的约定标准，符合法律规定，本院予以支持。
2008年11月16日签订的《物业管理合同》约定，原告应当保证室外公共区域的公共道路无明显泥沙、污垢及白色垃圾，但通过被告举示的照片可以看出涉案小区存在室外的公共通道长期堆放建筑垃圾的情况，可见原告提供的物业服务未达到物业管理合同约定的服务标准，根据该合同第七条的约定，应按建筑面积0.40元/平方米收取物业服务费。因此，该期间被告房屋的物业服务费应按照建筑面积0.40元/平方米的标准计算，被告所有的房屋建筑面积为80.53平方米，每月物业服务费为32.21元。另外，被告举示的交费收据显示被告之前已向原告按照4.5元/月的标准交纳了力调费、按照5元/月的标准交纳了公共能源费，同时，被告在庭审中也表示对原告主张的10元/月的电梯费标准予以认可，因此，被告每月还应当向原告交纳力调费4.5元、公共能源费5元、电梯费10元，共计19.5元。综上，2012年5月至2014年5月期间，被告每月应当向原告交纳物业管理费51.71元，该期间为25个月，共计应交纳1292.75元。
2014年3月11日签订的《物业管理合同》约定，住宅的物业管理服务费用按照1.2元/平方米收取（含电梯费、公共能源、力调），被告所有的房屋建筑面积为80.53平方米，每月共计96.64元。同上，因原告提供的物业服务未达到合同约定标准，本院对被告应交纳的物业管理服务费酌情予以扣减20%，即被告每月应当向原告交纳物业服务费77.31元，因此，被告应向原告支付2014年6月至2015年3月期间的物业服务费共计773.1元。
综合以上论证得出，被告应向原告交纳2012年5月至2015年3月期间的物业管理费共计2065.85元。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。《物业管理合同》约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，每日应按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。但对被告何时应向原告交纳物业管理服务费并无合同约定，无法界定何时为逾期。因此，原告向被告主张逾期交纳物业服务费的违约金没有明确的合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条，第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告匡萍、邱霜于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆梓恩物业管理有限公司2012年5月至2015年3月期间的物业管理费共计2065.85元。
二、驳回原告重庆梓恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告匡萍、邱霜负担。限被告匡萍、邱霜本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆梓恩物业管理有限公司
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 向容
二〇一五年七月十五日
书 记 员 潘莹