贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2301民初1464号
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省兴义市瑞金北路7号，组织机构代码21528032-9。
法定代表人梅亮，该分行行长。
委托代理人朱冬华，男，1956年9月22日生，汉族，贵州省兴义市人，中专文化，系该分行信贷管理部员工，住贵州省兴义市，特别授权代理。
委托代理人马贵福，男，1958年6月13日生，汉族，贵州省册亨县人，中专文化，系该分行员工，住贵州省兴义市，特别授权代理。
被告韦丽曼，女，1986年6月25日生，壮族，专科文化，顶效开发区顶兴小学教师，住贵州省兴义市。
被告贵州根基房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下小区第12幢一层，组织机构代码78978569-2。
法定代表人陈贻，系该公司董事长。
委托代理人付孝菊，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工行兴义分行）诉被告韦丽曼、贵州根基房地产开发有限公司（以下简称根基房开）金融借款合同纠纷一案，本院2016年3月28日立案受理后，因被告韦丽曼下落不明，本院于2016年5月11日在《贵州民族报》A2版刊登公告，并依法组成合议庭于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告工行兴义分行的委托代理人朱冬华、马贵福及被告根基房开的委托代理人付孝菊到庭参加了诉讼，被告韦丽曼经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现己缺席审理终结。
原告工行兴义分行诉称，2012年8月2日，被告韦丽曼因购买位于兴义市××新区民航大道荣御天下第12幢8层803号房屋向原告申请个人住房贷款258000元，2012年10月23日，韦丽曼在兴义市房地产管理局办理了抵押预登记手续。2012年9月17日原、被告双方签订借款合同，约定借款期限20年，按月等额还本付息，该笔贷款于2012年10月17日开始还款，被告根基房开为被告韦丽曼提供连带保证担保，自愿承担代为还款责任。同日，原告向被告韦丽曼发放贷款258000元。至2016年2月15日止，被告仅归还贷款本金20957.47元，利息48349.96元，本息合计69307.43元；违约贷款本金2710.81元，违约贷款利息4798.70元，本息合计7509.51元。至今被告韦丽曼尚欠原告贷款本金237042.53元，利息4798.70元，合计所欠贷款本息241841.23元。被告韦丽曼在贷款发放后多次不按合同约定按时归还原告贷款，累计已有21次违约记录，并连续4个月未按合同约定偿还原告贷款本息，经原告采取电话及上门等方式多次进行催收，被告韦丽曼拒不履行还款义务，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令提前解除原、被告签定的个人购房借款合同；2、判令被告韦丽曼偿还所欠原告贷款本金237042.53元及利息、复息、罚息（利息、复息、罚息按合同约定进行计算，从贷款之日直至还清之日止）；?被告贵州根基房地产开发有限公司承担阶段性连带担保责任；3、判令原告对韦丽曼购买的位兴义市××新区××大道道荣御天下第12幢8层803号房屋一套享有优先受偿权；4、本案一切费用均由二被告承担。
被告根基房开发辩称，被告所诉的贷款及欠款属实，但我公司现己代被告韦丽曼向原告还款26665.07元，因我公司为被告韦丽曼对原告贷款承担的是阶段性担保责任，且被告韦丽曼对所诉房屋己在兴义市房地产管理局办理了抵押预登记手续，因此应由原告返还从我公司扣取的保证金26665.07元。
被告韦丽曼未答辩。
经审理查明，2012年8月29日，被告韦丽曼因购买位兴义市××新区××大道道荣御天下第12幢8层803号房屋向原告工行兴义分行申请个人住房贷款258000元。2012年9月17日，原告工行兴义分行与被告韦丽曼、根基房开共同签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额258000元，贷款期限为20年，按月等额本息还款；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期偿还贷款的，按罚息利率按日计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；贷款担保方式为抵押、保证，即被告韦丽曼用其购买兴义市××新区××大道道荣御天下第12幢8层803号房屋提供抵押担保；被告根基房开自愿向原告工行兴义分行提供连带责任保证，保证范围为阶段性连带保证，即保证人对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用承担连带保证责任，但如同时满足抵押物正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对到期的债务免除保证责任。合同签订当日，原告工行兴义分行向被告韦丽曼发放贷款258000元，至2016年2月15日止，被告韦丽曼归还了贷款本金20957.47元，利息48349.96元，本息合计69307.43元；尚欠原告工行兴义分行贷款本金237042.53元，利息4798.70元，本息合计241841.23元。被告韦丽曼多次未按合同约定按时归还原告工行兴义分行的贷款，经原告多次催收，被告韦丽曼仍未履行还款义务。
另查明，2012年10月23日，原、被告双方兴义市××新区××大道道荣御天下第12幢8层803号房屋在兴义市房地产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，至今未办理正式抵押权登记手续。2014年9月30日至2015年9月25日期间，原告工行兴义分行陆续从被告根基房开的保证金账户内扣划26665.07元用于清偿被告韦丽曼所欠贷款本息。
上述事实，有原告工行兴义分行的陈述及其提交的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书、被告身份证、户口册复印件、贷款申请、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同／担保合同》、房屋预告登记证明、借款凭证、还款明细清单，被告根基房开的辩解及其提交的扣款通知书等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告工行兴义分行与被告韦丽曼、根基房开共同签订的《个人购房借款合同／担保合同》约定具体，约定的内容未违反国家法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，是依法成立的合同，具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。工行兴义分行已经按照合同约定向被告韦丽曼发放贷款258000元，被告韦丽曼则应按照合同约定履行还本付息的义务。被告韦丽曼取得贷款后，未按照合同约定还本付息，其行为已构成违约，经原告催告后在合理期限内仍未履行，故对原告工行兴义分行要求解除双方签订的《个人购房借款合同／担保合同》及要求被告还本付息的请求，本院予以支持；原告工行兴义分行与被告韦丽曼在《个人购房借款合同／担保合同》中约定，借款人未按合同约定日期偿还贷款的，按罚息利率按日计收利息，对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。针对复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，故原告工行兴义分行要求被告韦丽曼支付罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。罚息、复利的利率应按合同约定的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%计算。对于原告工行兴义分行要求兴义市××新区××大道道荣御天下第12幢8层803号房屋享有优先受偿权的请求，虽然被告韦丽曼办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记行为的目的是为保证将来实现物权，该行为并不能等同于物权登记行为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的法律效力为：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，因原告工行兴义分行至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，抵押权尚未成立，故原告工行兴义分行兴义市××新区××大道道荣御天下第12幢8层803号房屋并不享有优先受偿权。被告根基房开与原告工行兴义分行在《个人购房借款合同／担保合同》中已经约定承担保证责任的方式为连带责任保证，且原告工行兴义分行至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证书，即双方约定的保证责任免除条件并未成就，故根基房开应当对该债务承担连带保证责任。被告根基房开向原告工行兴义分行承担保证责任后（包含原告工行兴义分行已从被告根基房开账户内扣划的保证金），有权向被告韦丽曼追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司兴义分行与被告韦丽曼、贵州根基房地产开发有限公司于2012年9月17日签订的《个人购房借款合同／担保合同》。
二、由被告韦丽曼偿还原告中国工商银行股份有限公司兴义分行借款本金237042.53元及截至2016年2月15日止的利息4798.70元，合计241841.23元；并以241841.23元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%自2016年2月16日起支付利息至清偿完毕之日止。
三、贵州根基房地产开发有限公司对上述债务向原告中国工商银行股份有限公司兴义分行承担连带清偿责任。被告贵州根基房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司兴义分行承担连带保证责任后，有权向被告韦丽曼追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。
诉讼费5456元（案件受理费4856元，公告费600元），由被告韦丽曼、贵州根基房地产开发有限公司承担。
上列义务，限判决生效后十日内自动履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 文 钒
审 判 员 帅 俊
人民陪审员 刘建英
二〇一六年八月五日
书 记 员 张 璟