陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝中民一终字第00242号
上诉人（原审被告，反诉原告）宝鸡市恒产置业有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区。
法定代表人安春海，该公司董事长。
委托代理人史朝军，陕西康嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）赵润年，男，生于1960年1月8日，汉族，农民，住宝鸡市千阳县南寨。
被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司宝鸡分行，住所地：宝鸡市渭滨区。
代表人佘拴孝，该行行长。
委托代理人张小军，该行职员。
上诉人宝鸡市恒产置业有限公司（以下简称恒产公司）为与被上诉人赵润年、中国建设银行股份有限公司宝鸡分行（建行宝鸡分行）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2013）宝渭法民初字第01958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月15日，原告（反诉被告）赵润年与被告（反诉原告）恒产置业公司签订商品房买卖合同，由赵润年购买恒产置业公司开发建设的位于宝鸡市创新路1号1幢1单元1004号房屋，房屋价款为469598元，房屋的交付时间为2012年12月8日前。合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过45天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”合同签订后次日，赵润年向恒产置业公司支付首付款149598元。
2011年2月24日，赵润年与中国建设银行宝鸡分行签订个人住房（商业用房）借款合同，贷款32万元，用于支付剩余房款，恒产置业公司为贷款提供保证担保。2011年4月11日，该笔32万元贷款以赵润年名义支付给了恒产置业公司。自2011年5月7日至2013年11月7日，赵润年共偿还银行贷款本金39909.58元，利息49360.05元，尚有280090.42元贷款未还。
2012年12月下旬，恒产置业公司欲将原约定的交房时间调整为2013年4月1日至4月30日，在其制定并提供的调整交房时间确认表中，赵润年签署的意见为“3、4月份”，并署名。
2013年2月3日，赵润年以书面形式向恒产置业公司发出申请书，载明“由于贵公司未能如期交房，按照《商品房预售合同》第九条，出卖人逾期交房的违约责任，我提出解除合同，请贵公司审批为盼”。
另查，2013年1月18日，被告恒产置业公司组织勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对本案争议楼盘进行了竣工验收，结论为该工程质量合格，通过验收。
原审法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在本案中，赵润年与恒产置业公司签订的《商品房预售合同》，系各自真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按约定全面履行。赵润年已按约付清房款，恒产置业公司理应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任。双方在《商品房预售合同》中约定的交房时间为2012年12月8日，嗣后双方以《调整交房时间确认表》的形式变更交房时间至2013年4月30日前，但在4月30日至今显已超过45天，但被告仍未履行交房义务，因此，依据《商品房预售合同》第九条之约定，赵润年请求解除合同的理由正当，予以支持。恒产置业公司辩称已通知赵润年收房，但其拒绝收房，以致房屋未能交付。对此原审法院认为，恒产置业公司所出示的证据不足以证明赵润年已收到交房通知，且恒产置业公司至今未能出示证据证明其出售的房屋业经规划、消防等部门的验收，已达到合同约定的“验收合格”的交付条件。因此即使赵润年收到了交房通知，其拒绝接受房屋亦属合法权利，因此对其辩解意见，不予采纳。恒产置业公司主张解除条件不成立的反诉理由，于法无据，不予支持。
合同解除后，已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告赵润年支付的购房首付款149598元及已偿还的按揭贷款39909.58元，恒产置业应向原告赵润年返还。截止2013年11月7日赵润年已偿还贷款利息49360.05元，系客观损失，恒产置业公司应予赔偿。赵润年主张按照中国人民银行同期贷款利率支付首付款149598元的利息，理出正当，予以支持。原告赵润年另要求赔偿违约金23479.9元的诉讼请求，因违约金的性质系以赔偿非违约方的损失为主要功能，因此，在恒产置业公司已赔偿赵润年利息等损失的前提下，赵润年再次主张违约金，系重复计算损失，不予支持。
关于原、被告与第三人签订的个人住房借款合同，因原、被告之间所签订的商品房预售合同已然解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，现原告请求一并解除个人住房借款合同，理由成立，予以支持。尚欠第三人建行宝鸡分行的贷款280090.42元，由被告直接向第三人建行宝鸡分行予以返还，2013年11月8日至贷款清偿之前所产生的利息由被告恒产置业公司予以偿还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、解除原告赵润年与被告宝鸡市恒产置业有限公司于2011年1月15日签订的商品房买卖合同。二、被告宝鸡市恒产置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告赵润年退还购房首付款149598元，退还赵润年已偿还的贷款本金39909.58元，赔偿截止2013年11月7日的贷款利息49360.05元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付首付款149598元的利息（自2011年1月16日至本判决生效之日止）。三、解除赵润年、宝鸡市恒产置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行在2011年2月24日签订的个人住房（商业用房）借款合同。四、宝鸡市恒产置业有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行退还购房借款280090.42元。并按贷款合同约定利率承担2013年11月8日至款清之日止的利息。五、驳回原告赵润年的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告宝鸡市恒产置业有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费8870元，由被告宝鸡市恒产置业有限公司负担。反诉受理费50元，由反诉原告宝鸡市恒产置业有限公司负担。
宣判后，恒产公司不服，提起上诉，认为1、原审程序违法，原审将建行宝鸡分行作为第三人属诉讼主体违法，违反了合同相对性原则，本案系商品房预售合同纠纷，被上诉人建行宝鸡分行对本案涉及的房屋不存在请求权。原审判决超出原审第三人的诉讼请求范围，将上诉人的连带担保责任改变为直接的偿还责任，判决错误；2、上诉人开发的商品房符合2011年1月15日双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定的交付条件，即该商品房验收合格，上诉人没有违约，相反，被上诉人至今未按合同收房已构成违约，应当承担相应的物业费用。3、本案原审适用法律错误。原审判决所适用的《城市房地产开发经营管理条例》已于2004年5月19日作废，根据现行的房地产行业规范，商品房的验收合格就是以五方签署的合格证明为主；本案双方就商品房交付期限约定明确，上诉人交付的商品房验收合格符合约定的交付条件，不存在违约，不存在解除合同及返还房款等情形；本案不适用《消防法》，该法第13条规定的只是备案，并非验收，原审判决适用该法错误。综上，原审判决显失公正，侵犯了上诉人的合法权益，请求：1、撤销原审判决，并改判驳回被上诉人张晓龙的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人张晓龙承担。
被上诉人赵润年辩称，当时签交房时间确认表时，是翻页的，我没有看前面，不知道签的什么，我是元月二十九签的名字，交房时间应该是十二月，到现在也没有通知交房。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人建行宝鸡分行辩称，我们认为应该考虑合同的严肃性，如果解除合同，我们发放贷款的本金及利息应该归还，另外上诉人应当承担连带还款责任。
二审查明事实与原审相同。
本院认为，上诉人恒产公司与被上诉人赵润年于2011年1月15日签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同签订后，双方均应按照约定履行义务。根据合同第八条、第九条约定，恒产公司应当在2012年12月8日前，将验收合格的商品房交付赵润年使用。若未按期交付，逾期不超过45日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒产公司按日向赵润年支付已交付房价款万分之二点五的违约金，合同继续履行；逾期超过45日，买受人有权解除合同。
根据《中华人民共和国合同法》第七十七条一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。2012年11月15日，恒产公司以冬季交房效果不佳等原因，征询多数业主意见，将原约定的交房时间调整为2013年4月1日至2013年4月30日，被上诉人赵润年在《调整交房时间确认表》上签字确认，确认意见一栏备注“3、4月份”，之后，赵润年领取了恒产公司赠送的礼品。被上诉人赵润年在上诉人恒产公司的《调整交房时间确认表》上签字确认，视为双方对《商品房预售合同》约定的交房期限进行了变更，变更后的交房期限为2013年3、4月，虽然赵润年的确认意见与恒产公司的调整交房时间不完全相同，但赵润年的确认意见并未从实质上变更恒产公司的要约，属于有效的承诺。本院认为，上诉人与被上诉人就交房时间达成新的一致意见，即2013年3月至4月交房。2013年2月3日，被上诉人赵润年向上诉人提交申请书一份，认为上诉人未如期交房，要求解除与上诉人之间的《商品房预售合同》，因此时约定的交房期限并未届满，故被上诉人赵润年要求解除合同的理由不能成立。恒产公司反诉请求该解除合同的申请无效的理由成立，应予支持，双方之间的《商品房预售合同》继续履行。被上诉人赵润年辩称，上诉人恒产公司同意其解除合同的请求，但未提交任何证据，且上诉人恒产公司在诉讼中不同意解除合同，故被上诉人赵润年该辩称意见不能成立，不予支持。
2013年2月25日，恒产公司电话通知赵润年领取房屋，在备注一栏中显示“要退房”。之后，恒产公司于2013年4月15日通过特快专递向赵润年送达了交房通知，被上诉人赵润年至今未领取房屋。在双方约定的交房期间内，上诉人恒产公司通知被上诉人接收房屋，但被上诉人拒绝接收，上诉人已经完成了合同义务，不存在违约行为。综上，上诉人并未违反合同约定，也不存在超期交房的问题，故被上诉人以此为由，请求解除《商品房预售合同》的请求不能成立，应予驳回。
被上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行诉讼请求不能成立，应予驳回。被上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，其一审交纳的诉讼费5520元在判决时未涉及，二审一并予以处理。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第七十七条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2013）宝渭法民初字第01958号民事判决；
二、驳回被上诉人赵润年的诉讼请求；
三、被上诉人赵润年2013年2月3日发出的解除《商品房预售合同》的通知书无效；
四、上诉人宝鸡市恒产置业有限公司与被上诉人赵润年于2011年1月15日签订的《商品房预售合同》继续履行；
五、驳回被上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行的诉讼请求。
一审本诉受理费、上诉费各8870元，由被上诉人赵润年负担；一审反诉受理费50元，由上诉人宝鸡市恒产置业有限公司负担；被上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡分行在一审交纳的诉讼费5520元，予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹军红
审 判 员 王根芳
代理审判员 彭 澍
二〇一四年十月十六日
书 记 员 黄 鑫