新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第00472号原告：鄢敏，女，1965年10月12日出生，汉族，住址辽宁省盘锦市兴隆台区。委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：符太岩，该公司工作人员。委托代理人：宋娜，该公司工作人员。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行(中国建设银行沈阳于洪支行)，住所地沈阳市于洪区。负责人：戴刚，该行行长。委托代理人：王宇，该行工作人员。委托代理人：曹勇，该行工作人员。第三人：房晓亮，住址辽宁省新民市。原告鄢敏诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行、房晓亮商品房销售合同纠纷一案，原告鄢敏于2015年1月5日起诉至本院，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员张瑞琦组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告鄢敏及其委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟公司”）的委托代理人符太岩、宋娜，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行（以下简称“于洪建行”）的委托代理人王宇、曹勇到庭参加了诉讼。第三人房晓亮经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法按缺席审理，现已审理终结。原告鄢敏诉称，2010年7月27日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计363664元，被告将1号楼1单元603号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的买卖协议有效，房屋产权归原告所有，被告协助办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告金晟公司辩称，金晟公司经前负责人刘红玉确认，新民市调查小组核实，原告为真实购房人。我公司在新民市政府领导下已于2014年10月22日对购房人发放钥匙，并办理入住，公司与房晓亮之间的购房是虚假的，在刑事判决中79页及裁定书23-24页足以证明公司是受害一方，确认刘红玉提供房源，决定钱的去向，并将该笔款项打入其亲属王海宇账户，公安机关并未追究，公司并未得到此笔款项。鉴于是虚假的买卖关系，公司也未收到房晓亮任何费用。综上，我们与房晓亮之间的买卖关系是不成立的，公司同意原告的诉讼请求。第三人于洪建行述称，第一、该房产已向我行申请贷款，经合法手续抵押给我行。我行对该房产享有高于物权的抵押权。第二、至今为止，没有任何生效的法律文书确认我行抵押权无效或者被撤销。第三、我行就行使抵押权问题，已经向有管辖权的法院即沈阳市于洪区法院提起了民事诉讼，现案件正在二审审理过程中。我行认为如果涉及抵押权问题，按照民诉法相关规定，应该由先立案具有管辖权的法院先审理。新民市人民法院未经民诉法程序确认有管辖权。第四、开发商的房产及销售是自身的行为，不应该由政府参与和指定，法院不能依据政府的行为作为法院裁判的依据。第三人房晓亮经本院依法传唤未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。经审理查明，2010年7月27日，案外人靳桂芝代表原告鄢敏与被告金晟公司签订《华丽英典商品房认购协议书》一份，约定鄢敏认购华丽英典项目1号楼1单元603号住宅一套，建筑面积106.96平方米（最终面积以房产局测定为准），实际成交价为3400元/平方米，总房款为363664元。原告方于2010年7月27日向被告金晟公司交楼款363664元，2014年向被告金晟公司交差价款10948元，被告金晟公司为其出具相应《收款收据》二张。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告鄢敏出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典1号楼1单元6层3号房产有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，被告金晟公司向原告鄢敏交付本案诉争房屋。原告鄢敏交纳物业费、电费、取暖费等费用，入住使用至今。另查明，案涉房屋于2011年5月23日取得商品房预售许可证，但至今尚未竣工验收合格。原告鄢敏和被告金晟公司签订的《华丽英典商品房认购协议书》所涉及的房屋与被告金晟公司为第三人房晓亮备案房屋为同一标的物。再查明，新民市房产管理处出具《金晟房地产商品房合同纠纷明细表》中说明，原告鄢敏的房屋为1#1-6-3，备案人为房晓亮，备案时间为2012年3月15日，钥匙持有人为鄢敏，抵押于洪建行。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“经审理查明：2012年2月至4月间，金晟公司在新民市民族街开发华丽英典商品房项目时，为解决公司资金运转问题，公司法定代表人符丽华、负责人刘红玉找到金辉、黄会泳、郭洪志、王海宇、付佳、安然、郭淑丽等人，通过上述人员找到李学峰等21人，以金晟公司的名义与金辉及上述21人签订虚假购房合同22份，将公司开发的房屋虚假销售给李学峰等人，金晟公司利用与李学峰等人签订的虚假购房合同在中国建设银行于洪支行办理个人住房按揭贷款，骗取贷款5，620，000元，造成银行损失5,607,880.87元”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉骗取贷款犯罪事实清楚，有下列证据予以证明……4、证人李学峰等22人的证言，结合个人住房借款合同、个人贷款购房抵押备案抵押登记书、建行于洪支行个人贷款支付凭证、贷款还款计划表、商品房地产交易税申报表、完税证明、销售不动产统一发票各22份及部分名义买房协议书等证据材料，证实2012年2月至4月间，金晟公司通过黄会泳、金辉、郭淑丽、王海宇等人找到李学峰等21人，与上述21人及金辉通过签订虚假购房合同22份，以上述22人为抵押人，金晟公司为保证人与建设银行沈阳于洪支行签订个人住房按揭贷款合同，将上述22套住宅抵押备案登记给建行沈阳于洪支行，贷款共计562万元的事实”。现该两份法律文书均已生效。上述事实有原告起诉状、《华丽英典商品房认购协议书》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《新民宏宇热力有限公司机打收费凭证凭证联》、电费收据联、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录、开庭笔录等证据，经庭审质证，予以确认，并庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有权对对方当事人提交的证据进行质证和答辩的权利，但本案第三人房晓亮经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据出庭当事人提供的证据及陈述，对本案的事实予以认定。原、被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法的商品房买卖关系，故对于原告请求法院确认原、被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了购房款，被告应负有向原告交付房屋，并协助原告办理房证的义务。但因现该房未进行竣工验收，尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。关于原告主张确认房屋产权归其所有的诉讼请求，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，因本案诉争房屋目前无法办理所有权登记手续，故原告此项诉讼请求，本院无法支持。关于第三人于洪建行提出的因本案涉嫌刑事犯罪应中止审理的陈述意见，鉴于第三人于洪建行与房晓亮在本案中未提出诉讼请求，已生效的沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书经审理查明部分又确认被告金晟公司与第三人房晓亮签订的购房合同为虚假合同，金晟公司利用与房晓亮等人签订的虚假购房合同在于洪建行办理个人住房按揭贷款骗取贷款，且该金融借款法律关系与本案商品房销售合同法律关系并非同一法律关系，第三人于洪建行亦未提供相关刑事立案证明，故对于第三人于洪建行的上述陈述意见，本院不予采纳。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告鄢敏与被告沈阳金晟房地产开发有限公司于2010年7月27日签订的《华丽英典商品房认购协议书》有效；二、驳回原告鄢敏的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费690元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  张瑞琦二〇一六年四月二十一日书 记 员  王海滨本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。