福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第245号
上诉人（原审原告）厦门中联房地产开发有限公司，组织机构代码15499751-X。
法定代表人林昕熠，董事长。
委托代理人颜云青、黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石孔亿，男，1966年4月4日出生，汉族。
上诉人厦门中联房地产开发有限公司（下称“中联公司”）因与被上诉人石孔亿房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第1526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中联公司的委托代理人颜云青到庭参加诉讼。石孔亿经合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中联公司向原审法院起诉，请求判令：1、确认解除中联公司与石孔亿双方于2011年8月12日签订的《商品房买卖合同》；2、石孔亿协助中联公司到厦门市土地房产管理局办理解除商品房买卖合同登记备案手续；3、石孔亿按照合同约定赔偿中联公司房屋总款10%的违约损失（合计260969.9元）；4、石孔亿承担律师费12800元；5、本案诉讼费用由石孔亿承担。
原审判决查明，2011年8月12日，石孔亿购买中联公司开发的厦门市集美东海小康住宅7#楼7梯11跃12层02单元商品房一套（集美区浔江里25号1102室），与中联公司签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定：中联公司将上述房屋以总价2609699元出售给石孔亿，该款项被告应于签订房屋买卖合同时付清首付款789699元（含定金10万元），余款1820000元以银行按揭贷款的形式支付。双方还签订了合同补充协议，对按揭付款方式进行了补充约定，补充协议附件六第二条第1款约定：乙方（石孔亿）确认在选择按揭贷款方式时，已经对申请按揭贷款可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数取得贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险；第2款约定：甲方（中联公司）仅限于协助乙方向甲方指定银行办理商品房抵押贷款，由按揭银行根据乙方的实际情况决定是否给予按揭贷款及决定具体贷款成数和年限；第5款约定：若因乙方的原因导致按揭无法办理，则乙方应在接到甲方书面通知按揭无法办理之日起7日内与甲方商定其他付款方式（但最迟应在两个月内缴清全部房款）。否则视为乙方同意在接到通知7日内一次性付清余额房款，若逾期两个月未付清，则甲方有权解除合同，乙方除应承担逾期付款解除合同的违约责任，还应以房款总额的10%作为赔偿支付给甲方，乙方还应承担解除本合同所产生的一切费用，余款不计利息退还乙方。在合同签订后，石孔亿依约交付了房屋首付款789699元，但因石孔亿属于二套房贷款，需提高首付款至60%，但一直未能办妥。2012年2月22日，中联公司以书面形式向石孔亿发出催告函，内容为“因为您属于二套贷款，首付需提高至60%，另银行还要求您提供原外地购买房产的按揭合同，我司工作人员已多次通知您补足以上款项及材料，但您至今仍未到我司补齐。现我司再次正式书面通知您，请您务必于2012年2月29日之前到我司补齐上述首付款及以上材料，并与银行办理按揭手续。否则视为您逾期付款，应按合同约定承担逾期付款违约责任。若因您的原因导致按揭无法办理，我司有权按照《商品房买卖合同》附件六第二条有关约定，要求您在7天内一次性付清房款。届时若您未能在7天内一次性付清房款，我司有权解除合同并要求您支付房款总额10%的违约金。”石孔亿至今仍未履行付款义务，已经支付的789699元仍然由中联公司占有。中联公司为本案支付律师代理费12800元。
原审判决认为，本案争议焦点在于，是否应当解除合同和违约责任的承担。一、是否应当解除商品房买卖合同。中联公司认为，双方当事人签订合同后应当按照合同履行义务，对于按揭付款方式双方当事人也进行了补充协议，明确了乙方在确认选择贷款方式时，对于申请按揭贷款可能存在的风险有充分的认识和了解，并自愿承担由此导致的风险。因此，石孔亿不按照合同约定履行自己的义务，中联公司有权行使解除合同。石孔亿认为，如果满足解除合同的约定，愿解除合同，但是，中联公司解除合同已经超过法律规定的期间，因此不同意解除合同。而且国家信贷政策和限购政策的房屋买卖政策是不能预见的，非被告主观原因导致违约。综上，双方签订的买卖合同补充协议中明确约定“乙方（石孔亿）确认在选择按揭贷款方式时，已经对申请按揭贷款可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够申请成数取得贷款有充分的了解和认识，并自愿承担其中的风险。”该约定系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。对于经双方意思表示一致达成的协议，双方均应受其约束。国家信贷政策和限购政策的房屋政策并不能构成石孔亿拒不履行合同义务的抗辩理由。按照双方约定，由于石孔亿原因无法办理按揭贷款的，中联公司有权要求其在7天内一次性付清全款，若仍未履行，中联公司有权解除合同。依中联公司提供的证据，2012年2月中联公司即书面催告石孔亿履行付款义务，并且明确提出可能解除合同的催告。可见，自2012年2月开始，中联公司已经明确了解享有解除合同并要求对方支付违约金的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，中联公司自2012年2月催告石孔亿7日内履行办理按揭贷款的义务，但石孔亿至今仍未履行付清尾款的义务。石孔亿拒不给付购房款，已经违反合同约定，中联公司享有解除合同的权利。根据合同约定，若因乙方（石孔亿）的原因导致按揭无法办理，则乙方应在接到甲方书面通知按揭无法办理之日起7日内与甲方商定其他付款方式（但最迟应在两个月内缴清全部房款）。否则视为乙方同意在接到通知7日内一次性付清余额房款，若逾期两个月未付清，则甲方有权解除合同……。庭审中，中联公司认为应当自2012年2月23日开始起算，7日内一次性付清尾款，即2月29日前石孔亿应当付清尾款。综上，按照合同附件的约定，两个月内，即4月底前未付清尾款的，中联公司有权解除合同。石孔亿没有催告中联公司解除合同，视为对方当事人没有催告，中联公司解除合同的权利应当在一年内行使，也即2013年4月底前中联公司应当提出解除合同，逾期不行使的，解除权消灭。根据庭审查明的情况，中联公司第一次提出解除合同是在本案2014年4月的起诉状中，已经超过法律规定的期限，合同解除权消灭，故中联公司请求解除合同，应不予支持，请求石孔亿协助办理解除登记备案手续，亦不予支持。二、石孔亿是否应当承担解除合同项下的违约责任。中联公司认为，石孔亿应当按照合同总价款的10%支付违约损失并支付律师代理费。石孔亿认为，未能申请按揭贷款的责任主要在中联公司，应当适当降低石孔亿的责任，而且应当以未付款作为计付违约金的基数。综上，中联公司主张的违约责任基于双方签署补充协议附件六第二条第1项的约定，即解除合同后违约方支付违约金。依该约定，解除合同应作为该项违约金支付的条件，但是由于中联公司丧失了解除合同的权利，且石孔亿也不同意解除合同，因此中联公司以该约定请求支付违约金并负担律师代理费，应不予支持。中联公司以其他约定请求违约金的，应另案主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十五条、九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回厦门中联房地产开发有限公司诉讼请求。
宣判后，中联公司不服，向本院提起上诉。
上诉人中联公司上诉称，一、原审判决适用法律错误。原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认为“法律没有规定或者当事人没有约定”，且因“对方当事人没有催告”，因此，“中联公司解除合同的权利应当在一年内行使，即在2013年底前中联公司应当提出解除合同，逾期不行使的，解除权消灭”。中联公司认为其仍可行使解除权，该权利未过行使期限。1、中联公司享有的权利的是约定解除权，非法定解除权。2、依照现行法律，并未对未经对方催告解除权的行使期限作出限制。3、本案不适用上述司法解释。该司法解释的前提针对的是法定解除权，而非针对中联公司享有的约定解除权。4、从立法本意而言，法定解除权为保护守约方的合法权益。石孔亿的行为欠缺履约诚意，要求中联公司继续履行，显失公平。二、石孔亿已经同意解除合同，并且做出明确意思表示，构成自认。在原审第一次庭审中，石孔亿明确表示同意解除合同。其仅主张违约金过高。而在第二次开庭时，石孔亿才提出中联公司超出了解除合同期限的理论。原审判决对此描述有失客观真实情况。石孔亿对外债台高筑，已经丧失了履约能力。其屡次向中联公司表示解除合同，故继续履行合同非其本意。综上，请求撤销原审判决，改判支持中联公司的诉讼请求。
被上诉人石孔亿未作答辩。
经审理查明，中联公司对原审判决查明的事实并无异议。石孔亿经合法传唤未到庭，视为其放弃诉讼权利，本院对原审判决查明的事实予以确认。中联公司未提交新的证据。
本院认为，因石孔亿无法依约办理按揭手续或支付剩余的购房款，中联公司依据其与石孔亿签订的《商品房买卖合同》之约定，依约享有约定解除权。原审判决认为中联公司逾期行使解除权，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，中联公司丧失行使解除权的权利。
但是，中联公司依双方之间在合同中并未就约定解除权的行使，且石孔亿也在其违约数年间未行使法律赋予的催告权，应视为其任由中联公司单方行使解约的权利，故现行法律对中联公司解除权之行使未予以期限上之限制。原审判决适用法律有误，应当予以纠正。石孔亿因未依约履行付款之义务，应当承担承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》中约定，石孔亿除应承担与其付款解除合同的责任之外，还应按总房款的10%作为赔偿支付给中联公司。石孔亿在原审审理中抗辩该违约金过高，基于石孔亿业已支付首付款，其再以总房款的10%承担违约责任确存在违约金过高之情形，本院酌定为以未付款1820000元的10%计付违约金，即为182000元。至于中联公司主张的律师费，缺乏合同依据，应予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第1526号民事判决；
二、解除厦门中联房地产开发有限公司与石孔亿于2011年8月12日签订的《商品房买卖合同》；
三、石孔亿于本判决生效之日起三日内到厦门市国土资源与房产管理局办理解除商品房买卖合同登记备案手续；
四、石孔亿于本判决生效之日起三日内向厦门中联房地产开发有限公司支付违约金182000元；
五、驳回厦门中联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费2853.5元，由厦门中联房地产开发有限公司负担883.5元，由石孔亿负担1970元；二审案件受理费5707元，由厦门中联房地产开发有限公司负担1767元，由石孔亿负担3940元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一五年四月二十日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。