黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱商初字第12号
原告黑龙江中盟金地房地产开发有限公司。
法定代表人陈德雷，男，系该公司总经理。
委托代理人崔国军，男，系该公司副总经理。
委托代理人刘杨，女，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被告哈尔滨新东方物业管理有限公司。
法定代表人张洪全，男，系该公司经理。
委托代理人刘凤艳，女，系黑河新东方物业管理公司副经理。
委托代理人于春浩，男，黑龙江民声律师事务所律师。
原告黑龙江中盟金地房地产开发有限公司（以下简称中盟公司）与被告哈尔滨新东方物业管理有限公司（以下简称新东方公司）物业委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人崔国军、刘杨；被告委托代理人刘凤艳、于春浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告2009年签订了《黑河市中盟金地花园小区前期物业管理委托合同》（以下简称《前期物业管理委托合同》），约定原告将其开发的黑河中盟金地花园小区前期物业管理委托给被告，该合同明确约定了被告的管理责任（见合同第二章）。但是被告在合同履行期间，没有按约定尽到对楼道粉刷、对落水管以及水泵进行管理维修等义务。由于被告怠于履行业务，致使业主对物业服务不满并多次到政府等部门进行上访，业主上访后被告仍然不履行相应的合同义务，由于被告拒不履行合同约定的管理义务，致使小区落水管、水泵损坏、墙体掉漆，为了防止损失的扩大和减少对社会、政府的不良影响，原告只好自行对楼道和外墙进行粉刷、修补、对落水管以及水泵进行维修更换。其中楼道粉刷费38，000.00元、落水管维修费和更换费67，334.00元、水泵维修更换费77，000.00元。进入雨季后因落水管没有维修造成多处破损，排水不畅导致外墙涂料大面积抛落，原告只好对损坏外墙重新进行粉刷，造成直接损失138，000.18元。2009年被告接管物业后水泵房电费应由被告缴纳，由于当时电业局没有为水泵房安装电表，被告从2009年12月至2011年11月一直用原告公司的三相工程用电，平均每月电费450.00元，共计23个月，电费共计为10，350.00元，以上23个月的电费均是由原告垫付的，被告一直拒不给付原告。2013年7月23日被告向原告送达了解除《黑河市中盟金地花园小区前期物业管理委托合同》的说明，在未提前通知原告的情况下撤走所有管理人员，造成小区管理瘫痪，原告为了维护小区在与其他物业公司交接前的正常运行，在40天内投入大量人力、物力以保证小区的正常运行，各项支出共计11，600.00元。综上，原告为了维护合法权益，故诉至法院，1、请求判令被告赔偿原告外墙粉刷费138，000.18元、楼道粉刷费38，000.00元、落水管维修费和更换费67，334.00元、水泵设备维修更换费77，000.00元、电费10，350.00元、其他损失11，600.00元，共计342，284.18元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。
原告为证明其主张成立，向法庭提供以下证据予以佐证：
证据一、《前期物业管理委托合同》复印件1份（原件当庭核对并返还原告），证明原告起诉被告赔偿的项目，在该合同约定的物业服务范围内（见合同第二章第五条、第六条、第八条，第六章第十九条第1款E项、F项）。
被告质证，对合同真实性无异议。对证实问题有异议，针对第五条、第八条，物业管理期间所发生的维修费用指的是日常维护费用，并不是指原告工程质量出现问题发生的工程维修费用。如果超过工程质保期发生的费用，应当有物业维修基金给付，不应该由物业公司承担。关于第十九条，居民用水二次加压，需要的电费，由被告自己承担，并不是由原告支出的。被告收取部分业主的一次性楼道粉刷费用，并不是用于解决原告工程质量存在问题而收取的，该费用应该由被告与部分业主解决，与原告无关。
证据二、1、2012年5月18日中盟公司与金光道公司签订的《中盟金地花园粉刷施工合同》1份；2012年6月1日电子转帐凭证1份（外墙粉刷花费95，000.00元）；2、2013年7月30日中盟公司与利远公司《中盟金地花园小区维修施工合同》1份；《投标总价》1份（上述证据均为与原件核对后的复印件），证明：“横”是代表外墙粉刷费45，443.00元，“勾”代表落水管的维修费21，764.06元。以上说明合计外墙粉刷费用138，000.18元的形成。
被告质证，对于原告提供的合同以及维修费用凭证、报价表，作为被告都不清楚、不认可。对其内容不予质证。工程质保期内发生上述费用，应该由原告自行承担，工程质保期外应该由物业维修基金给付。2013年7月30日以后发生的费用，因2013年8月1日起，原、被告合同已经解除，故7月30日以后发生费用与被告无关。
证据三、2010年6月10日中盟公司与现代建筑装饰公司签订的《施工承包合同书》1份、收据2张、特种转帐贷方凭证1张、特种转帐借方凭证1张、爱辉区地税局开具的建筑业统一发票1张（上述证据均为与原件核对后的复印件），证明：诉讼请求中楼道粉刷费38，000.00元的形成，系被告当时收取每户业主50.00元，760户业主的一次性楼道粉刷费38，000.00元，它包含在原告楼道实际粉刷费78，165.00元之中。
被告质证，被告没有粉刷，对发生费用不清楚。质保期内由原告承担，超过质保期应当由物业维修基金承担。被告实际收取住宅业户一次性楼道粉刷费用约400户，并不是用于解决原告工程质量存在问题而收取的，该费用应该由被告与部分业主解决，与原告无关。
证据四、2012年5月10日中盟公司与金光道公司签订的《中盟金地花园落水管改造工程承包合同》1份、电子转帐凭证1张、建筑业统一发票1张（上述证据均为与原件核对后的复印件），证明：落水管维修更换费用45，570.00元。
被告质证，与第三份证据前两点质证意见一致。
证据五、2012年4月24日中盟公司与哈尔滨劲弓机电经销部签订的《产品订货合同》1份、电子转帐凭证1张、发票8张（上述证据均为与原件核对后的复印件），证明：水泵及配套设施符合行业标准，质量保修一年，现维修更换费77，000.00元。
被告质证，与第三份证据前两点质证意见一致。二次供水电费每年每户50.00元，不包含维修和养护，水泵损坏得看情况，在质保期内由开发商承担，在质保期外由物业维修基金承担。
证据六、1、黑河供电公司用电量抄件复印件1份，证明：2011年11月安装的电表，该电表安装前，水泵房电费与中盟公司工程用电在一起计算的，是中盟公司交付的，另行安装电表以后由被告自行交纳电费。2、黑河供电公司电力销售发票复印件8张，证明：2009年12月至2011年11月份23个月的电费10，350.00元。
被告质证，电业局抄件证实不了2011年11月以前被告使用的水泵房用电由原告支出，在庭审过程中被告会提供水泵房电费由被告自行交纳的证据，原告提交8张电费发票，是2013年8月双方解除合同后发生的费用，证实不了原告所称2009年12月至2011年11月份23个月的电费10，350.00元。
证据七、照片复印件5张，证明：由于被告不维修管理，造成落水管和外墙损坏的影像。
被告质证，照片本身没有异议，对原告证明问题有异议。基于落水管设计问题，导致其破损，相应产生内外墙粉刷责任，均应由原告自行承担。
证据八、维修工程实测单1份，证明：原告通知过被告维修项目，希望被告维修，但是被告不同意，故原告统计维修工程量给被告，被告当时认可。
被告质证，真实性无异议。证明问题有异议。所发生维修项目和维修费用应当由原告承担，与被告无关。现原告证实被告存在违反合同约定，不能成立，不认可。
证据九、物业保洁人员工资表复印件1份，证明：被告撤走后原告在40天内增加的保洁人员7名，对这7名工人发放工资11，600.00元属于被告单方解除合同后产生的损失。
被告质证，2013年7月23日被告依法向原告送达解除合同通知，被告已收到该通知，被告工作人员一直工作到2013年7月31日，即双方约定合同解除日期前，2013年8月1日原告已和黑河市安泰物业公司，重新签订物业服务合同，原告主张上述各项费用，均与被告无关。
证据十、竣工工程备案证复印件1份，证明：1、开工时间是2009年4月3日，竣工时间是2011年7月19日。2、该工程经审查符合竣工条件，准予备案。3、证实建设开发单位、物业管理部门是工程保修期内管理的第一责任人，用户对工程质量提出问题，上级单位有进行处理的义务。
被告质证，对证据本身没有异议，对证明问题有异议。该楼房在2009月末，一期工程就交付业主使用了，而该工程竣工日期是2011年7月19日，该小区尚未竣工验收原告就交付业主使用，备案说明中，建设开发单位、物业管理部门，是工程质保期内第一责任人，建设开发单位承担了质保责任；物业管理部门，仅是承担日常维护责任，二者责任范围不一致。
证据十一、建设工程施工合同和工程质量保证书各1份（均为复印件），证明：中盟金地花园商住楼一期工程从项目的开发立项到选择的承包人、施工方法、建筑材料以及施工过程均符合国家的规定。工程承包人是黑龙江省第一建筑承包公司，承包人有国家认证建设资格，质量是合格的，工程最后通过验收。
被告质证，对证据本身没有异议，对证明问题有异议。一、原告认为承包单位具备相应资质，其工程质量就一定合格不符合法律规定，工程质量保修应与法律规定和双方当事人合同约定为准；二、施工单位向原告出具的工程质保书中，明确写明“质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算”，也就是经有关部门于2011年7月19日出具的竣工验收报告时间开始计算。
证据十二、黑河市工程质量监督站出具的工程质量监督报告复印件1份，证明：中盟金地花园小区1-8号楼，对工程观感质量检查验收评价各方共同认定为好。监督结论及备案建议是，根据对各方责任主体质量合格、证明文件、施工资料的抽查以及对竣工验收的监督，该工程中盟金地花园小区1-8号具备监督备案条件。证实工程质量合格。
被告质证，对于该证据是由黑河市质监站出具的没有异议，对原告证实问题有异议。1、该报告中所谈到的1-8号楼，其中8号楼属于3期工程，在2012年交付使用，2011年7月20日该报告显示8号楼质量状况，对此被告有异议；2、工程评价中，体现的是对观感与实际相符，仅是外观状况，对于内在工程质量是否达标，没有给出明确表述，故质保期内原告应依法承担相应的质保责任。
证据十三、申请证人梁存升出庭作证，原告欲证实举证责任告知笔录中1-6项，以及诉讼请求关于外墙粉刷、楼道粉刷、落水管更换、电费、其他损失如何形成的。梁存升当庭证实：1、当时工程施工时，原告使用供电局提供的变压器做工程临时用电，统一使用一块电表，是三相电。被告接收物业后，没有安装分电表，其管理的水泵房使用的是原告的三相电，被告一直用到分电表申请下来后也没给付其前期用电费；2、物业公司收取业主一次性楼道粉刷费，但是实际没有粉刷，最后是原告代为粉刷的；3、二次供水加压，水泵和变频及压力泵坏了，供不上水，业主上访，由原告垫付7万多元购买设备和维修，可能是自来水公司突然停水造成的；4、春天时楼面没有及时清雪，融化的雪水把PVC落水管冻坏了。落水管每栋楼都有损坏。落水管漏水，喷到墙上结成冰造成外墙涂料损坏。现原告主张的楼道粉刷费用是被告收取业户的费用。进户数有600多户，含门市；5、当时结冰后，到落水管道拐弯处，造成破损，所以后期改直行了。1、2、5、6、7号楼落水管全部改造由金光道公司于2012年5月10日改造取直，2013年7月30日由利远公司维修，损坏墙面占总墙面比例为五分之一以上。
被告质证，1、证人谈到的被告使用原告的三项电是不属实的，被告已经向法庭提交被告当期交纳电费的票据；2、被告确实收取了部分业主的一次性楼道粉刷费，但原告粉刷楼道的原因是由于其工程质量存在问题，而被告收取的一次性楼道粉刷费用是被告根据楼道入住户情况，认为楼道需要粉刷时才使用的，现原、被告物业委托合同已经解除，被告收取业主的楼道粉刷费用应由业主与被告另行解决，与原告无关；3、关于水泵损坏问题，不是被告原因造成的，原告进行更换是承担其在工程质保期内应承担的责任，更换的费用与被告无关；4、证人谈到的楼面，由于被告没有及时清雪造成的不属实，被告在合同履行期内，履行了相关义务。另外，落水管损坏是工程设计不合理导致的，落水管改造前后现场照片可以印证这一事实，至于证人谈到的落水管是个别更换，不属实，通过落水管改造合同及现场照片可以证实是全部更新。
被告辩称，1、原告起诉所述的内容与事实不符。原告在起诉状中所提到的被告没有对落水管以及水泵进行管理维修等义务，致使业主对物业服务不满多次到政府部门进行上访是错误的。事实情况是原告在向业主交付的房屋存在诸多质量问题，引发业主上访，被告也多次向原告反映，要求原告承担相应的质保责任；2、原告主张的各项损失均不能成立。（1）外墙粉刷费138，000.18元、落水管维修费和更换费67，334.00元、水泵维修更换费77，000.00元。在保修期内发生的上述费用应由原告承担。如发生在工程质保期外，依据《物业管理条例》第五十四条及国家发改委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第十一条“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”及双方签订的《前期物业管理委托合同》第22条的规定“房屋及共用部分（位）、共用设备、公共设施的维修、养护费用承担：由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，费用在房屋专项维修基金中列支。有关维修基金的管理办法根据政府相关的规定执行。”因此，如在工程质保期以外发生的，依法也不属于物业服务费用所应当支出的范畴，而应由业主所交纳的物业专项维修基金支出。（2）从被告实际接管水泵房开始所发生的电费均是被告自行交纳承担的，不存在使用原告的三相工程用电问题，原告主张的电费1，0350.00元不能成立。（3）如果发生楼道粉刷费38，000.00元，也是由于原告的工程质量存在问题而造成的。被告在部分业主入住时所收取的楼道粉刷一次性费用不属于原告工程质量原因而支出的费用，而是根据业主入住等情况综合考虑进行楼道粉刷时使用的。被告与原告已于2013年8月以前已解除了《前期物业管理委托合同》，而被告所收取业主的一次性楼道粉刷费用不属于原告，而是属于全体业主所有，依据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才存在是否向业主返还，而与原告无关。（4）关于其他损失11600.00元不能成立。在2013年7月23日被告向原告已送达了解除《前期物业管理委托合同》的通知，原告也已收到。自2013年8月1日起双方《前期物业管理委托合同》正式解除。被告的相关工作人员一直工作到2013年7月31日，在2013年8月1日以后发生的任何费用均与被告无关。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张成立，向法庭提供以下证据予以佐证：
证据一、《前期物业管理委托合同》1份10页，证明：其中合同第22条证明房屋及共用部分（位）、共用设备、公共设施的维修、养护费用承担是由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，费用在房屋专项维修基金中列支。
原告质证，真实性无异议。对证明问题有异议。本案原告主张维修费用不应该用物业专项维修基金维修，因为公共损失是被告在合同期间内违约行为造成的。应该类似于侵权义务人，不应该由原告承担。
证据二、（2014）爱商初字第187号民事判决书1份6页，证明：1、被告已于2013年7月23日向原告送达了解除《前期物业管理委托合同通知》且原告已经收到。2、该合同在2013年8月1日起解除；3、对于被告提供的小区存在工程质量问题的证据原告没有异议，认可小区工程质量存在问题。
原告质证，被告不能以偏概全，不代表整个工程存在质量问题。
证据三、小区维修前照片1份1页，证明：1、小区维修前，包括落水管在内的设施原告确实存在设计上的问题。原来有两处弯曲。春秋两个季节由于落水管弯曲融冻后水流不下来，导致水管破损，内外墙阴湿严重，原告为此改造了落水管、粉刷了墙面、楼道间。
原告质证，落水管符合设计院设计要求。更改原因是由于物业不对屋面进行清理，屋面有塑料袋、灰尘、纸屑等，导致落水管通水不畅。后由原告更换落水管，对泡落的墙面进行粉刷。
证据四、2011年8月15日（518.90元）和2011年10月19日（51.72元）水泵房交纳电费收据2页，证明：当期水泵房的电费是由被告自行缴纳的。
原告质证，真实性无异议。只能被告自行缴纳过两次电费，被告实际与原告混同用电时间是23个月，不能证明其他时间被告也交纳电费了。
证据五、2015年1月19日黑河市自来水公司证明1份1页，证明：水泵房是在2010年11月验收合格正常供水的，结合原告证据即2012年4月份水泵购货合同，原告称再次购买前3个月损坏的，也就是2012年1月水泵房电机损坏，二者间隔时间是1年2个月，说明在保修期2年内水泵等损坏了。
原告质证，原告不清楚是否是这个时间，要等证人梁存升回来证明。
证据六、2013年7月被告在中盟金地管理处人员工资表复印件1页，证明：被告对中盟金地小区的物业管理一直到2013年7月31日，也就是双方解除合同前，被告没有违约行为。
原告质证，对证据真实性不予认可。
证据七、黑河市中盟金地花园小区物业服务费收取事宜协调会议记录复印件1页，证明：原告认可自2013年8月1日起由黑河市安泰物业公司对中盟金地花园小区提供物业服务和管理。8月1日以后因物业管理发生各项费用均与被告无关。
原告质证，不清楚。证据上没有原告确认签字。对上次新东方物业公司胜诉判决，原告不服，因过上诉期，现在等待总公司意见，再次申诉。
法院依职权在黑河市房产管理局调取的证据：《黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行标准》复印件1份，证明：自2005年5月20起，黑河市房产管理局施行该标准，标准载明：楼房大修包括上、下水管线及设备更新；楼房中修包括全楼内外墙粉刷。本案涉及的落水管变更设计进行改造、水泵房设备更新，应属于大修；因落水管破损导致内外墙大面积粉刷属于中修。本案物业公司的维修，应为日常维护、维修，属于小修。大修、中修应由物业专项维修资金支付。
原告质证，对文件真实性无异议，对适用本案有异议。被告是违约行为造成的损害，原告为了弥补被告违约行为进行的支出应该由被告承担，不适用物业专项维修基金。保修期内的人为损坏，任何厂家都不会赔偿的。
被告质证，对于法庭出具的相关规定以及释明问题均没有异议。对于原告谈到的被告有违约行为，没有证据加以证实，相应损坏问题均不成立，被告不予认可。
经审理查明，2009年原告与被告签订了《黑河市中盟金地花园小区前期物业管理委托合同》，被告将中盟金地花园小区前期物业管理委托给原告，约定：委托管理期限自2009年12月16日起至业主委员会成立重新签订合同止；委托管理事项第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵、配电系统、弱电系统、供水系统、楼内消防设施设备；委托管理事项第二十二条：房屋及共用部分、共用设备、公共设施的维修、养护费用承担：由物业管理区域的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，费用在房屋专项维修基金中列支，有关维修基金的管理办法，根据政府相关的规定执行；委托管理事项第十九条：物业管理费，其中E、居民用水二次加压费每年每户50元，F、楼道粉刷费一次性每户50元。
签订上述合同后，被告2009年12月16日承接了1、2、5、6、7号楼一期工程、2011年6月份承接了3、4、9、11、12号楼二期工程。但是原告没有按规定提供给被告《物业质量保修文件》和《物业使用说明文件》，上述工程竣工时间是2011年7月19日。
双方交接后，因工程质量及工配套设施问题发生争议，2012年12月10日在黑河市质检站组织下，形成了《关于中盟金地花园小区工程质量问题协调会议纪要》，后来原告进行了整改。但被告认为因原告未能及时全部整改，使被告自2012年起处于经营亏损状态，故于2013年7月23日被告新东方物业公司向原告中盟公司送达了解除《黑河市中盟金地花园小区前期物业管理委托合同》的说明，即“新东方物业公司通知中盟公司，自2013年8月1日起解除物业管理委托合同”，被告办公室负责人田舒签收。2013年11月10日经黑河市房产管理局协调，双方达成了自2013年8月1日起解除物业管理委托合同，由黑河市安泰物业公司接管该小区。
在被告受托管理金地花园小区期间，原告支付了如下费用：一、2010年6月10日原告委托现代装饰公司对1、2、5、6、7号楼梯间大白粉刷；二、2012年5月10日原告委托金光道公司将落水管取直粉刷外墙面；三、2012年5月18日原告委托金光道公司对1、2、3、4号楼室外楼梯及墙面维修粉刷，对5号楼外墙粉刷，对1、2、5、6、7号楼梯间修补粉刷；四、2013年7月30日原告委托利远公司对1、2、5、6、7号楼落水管维修，檐口打断和窗口漏水维修。其中外墙粉刷费138，000.18元、楼道粉刷费38，000.00元、落水管维修费和更换费67，334.00元。
还有，黑河市自来水公司为被告出具《证明》，证实水泵房是在2010年11月验收合格正常供水。而在正常供水情况下，2012年4月24日原告购买水泵及配套设施支出77，000.00元，水泵房“原”水泵设备等损坏应为2012年1月，其在二年保修期内（即在2013年7月19日内）损坏。原告称被告使用水泵房未交纳三相电电费，现提交2013年9月份-2014年6月份用电发票，欲证实2009年12月份-2011年11月份23个月的电费10，350.00元；而被告提交的其自行缴纳的2011年8月15日和2011年10月19日水泵房2张电费发票在23个月内，双方发生争议。原告称被告撤走后原告在40天内增加保洁人员7名，发放工资11，600.00元，是在2013年8月1日起解除合同后发生的。现原告以被告拒不履行合同约定的管理义务，致使小区落水管、水泵损坏、墙体掉漆等为由诉至法院，1、请求判令被告赔偿原告外墙粉刷费138，000.18元、楼道粉刷费38，000.00元、落水管维修费和更换费67，334.00元、水泵设备维修更换费77，000.00元、电费10，350.00元、其他损失11，600.00元，共计342，284.18元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。
上述事实的认定，有原、被告的当庭部分陈述及《前期物业管理委托合同》、《中盟金地花园粉刷施工合同》、《施工承包合同书》、《中盟金地花园落水管改造工程承包合同》、《产品订货合同》、电费发票、照片复印件、竣工工程备案证、建设工程施工合同、工程质量保证书、工程质量监督报告、证人梁存升出庭部分证言、（2014）爱商初字第187号民事判决书、维修前照片、黑河市自来水公司证明、黑河市中盟金地花园小区物业服务费收取事宜协调会议记录、《黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行标准》为证证实，并经当庭质证、认证，本院予以确认和采信。
本院认为，原告与被告签订的《黑河市中盟金地花园小区前期物业管理委托合同》真实、合法、有效。2009年12月16日至2013年7月31日履约期间，双方应当按照合同约定和有关法律、法规的规定各自承担对小区共用部位、共用设备、公共设施的保修、维修和养护的义务。
关于原告诉求给付外墙粉刷费138，000.18元、楼道粉刷费38，000.00元。其中2010年6月10日现代装饰公司承接的粉刷项目、2012年5月10日金光道公司承接的落水管取直及粉刷项目以及2012年5月18日金光道公司承接粉刷项目。根据国务院《建设工程质量管理条例》“正常使用条件下，最低保修期限为：电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务”的规定，原告的上述三次维修项目，属于工程竣工验收后在2年保修期内（即在2013年7月19日内）出现质量问题，施工单位应当履行保修义务，物业公司不承担保修责任。综上，原告诉求被告给付外墙粉刷费、楼道粉刷费的主张不成立，本院不予支持。
关于原告诉求给付落水管维修费和更换费67，334.00元。其中2013年7月30日利远公司承接的落水管维修和檐口打断项目，已过2年保修期（保修期在2013年7月19日内）在维修期内，对此，国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务成本其中包括共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。《黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行标准》又明确规定：“落水管全部改造、水泵房设备更新，属于大修，楼房的内外墙粉刷属于中修”。总之，本案落水管维修属于大修，不属于物业公司的日常维护、维修，即小修。综上，原告诉求被告给付落水管维修费和更换费的主张不成立，本院不予支持。
关于原告诉求给付水泵、变频等设备维修更换费77，000.00元。因黑河市自来水公司证明水泵房是在2010年11月验收合格正常供水，故对正常使用的供水设备不足以造成损害，而原告主张系被告人为损坏证据不足。另外从原告陈述推定原水泵、变频等损坏时间应为2012年1月，且在2年内保修期内（即在2013年7月19日内）损坏，故应由生产商或经销商保修。综上，原告诉求被告给付2012年4月24日再行购买水泵变频等设备的主张不成立，本院不予支持。
关于原告诉求返还电费10，350.00元。原告诉称被告使用水泵房未缴纳电费，因其提交的用电收据不是在用电期间，且被告提交的二张水泵房电费收据能够反驳原告的主张，故原告诉求被告返还电费的主张，证据不足，本院不予支持。
关于原告诉求给付其他损失11，600.00元。原告诉称被告撤走后原告增加保洁人员的工资支出，系在黑河市房产局协调会议记录表明双方合同于2013年8月1日解除，由黑河市安泰物业公司接收管理，故原告诉求损失的主张不成立，本院不予支持。
另外，关于原告诉求给付一次性楼道粉刷费38，000.00元。按照合同约定，每户业主交纳的一次性楼道粉刷费50.00元，系业主进户装修完毕后对楼梯间破损墙面支付的一次性维修费用，性质属于物业公司收取的物业管理费，现被告认可收取400户业主楼道粉刷费后没有粉刷也没有返还业主，而原告为粉刷楼道向相关公司实际支付了粉刷费用，且被告已退出该小区物业管理，故原告主张被告返还一次性楼道粉刷费的请求合理，本院予以支持。被告的相关辩解理由，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告哈尔滨新东方物业管理有限公司给付原告黑龙江中盟金地房地产开发有限公司楼道粉刷费20，000.00元（50.00元×400户）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，434.00元，由原告承担6，134.00元、由被告承担300.00元；保全费976.00元，由原告承担919.00元、由被告承担57.00元。邮寄送达费50.00元由被告承担，被告承担费用与上款一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内，向本院书面申请执行。
审 判 长 毛瑞江
审 判 员 于广斌
人民陪审员 吴树峰
二〇一五年六月八日
书 记 员 高海燕