四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初字第38号
原告：乐山文化产业投资发展有限公司，住所地：乐山市市中区春华路300号。
法定代表人：赵耀，董事长。
委托代理人：薛涛，四川沫若律师事务所律师。
委托代理人：余琴，四川沫若律师事务所律师。
被告：周柯栋，男，汉族。
原告乐山文化产业投资发展有限公司（以下简称文化产业投资发展公司）与被告周柯栋物权保护纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员陈某独任审判，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告文化产业投资发展公司的委托代理人薛涛、余琴，被告周柯栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文化产业投资发展公司诉称：2014年12月19日，根据《乐山市人民政府办公室〈关于乐山市文化广播影视新闻出版局拟对乐山市文化产业投资发展有限公司增加注册资本金的请示〉议定事项的通知》、《乐山市国有资产监督管理委员会关于同意乐山市文化广播影视新闻出版局将市级文化系统部分国有资产注资乐山文化产业投资发展有限公司的批复》，原告与乐山市储备中心双方签订了《中心城区人民南路8号等三宗资产移交协议》，协议中约定将乐山市市中区人民南路（银河电影院）；市中区人民南路（影城大夏）；市中区新村街（片库）三宗资产移交给原告文化产业投资发展公司；三宗资产移交前后的责、权、利及管理责任和义务由原告公司承担。协议签订后，原告依法将上述房产变更至其名下。
2010年1月18日，被告与乐山市土地储备中心签订了《房屋租赁合同》，从2010年1月1日起至2010年6月30日止，租期为六个月。合同期满后，被告拒绝腾退门市交还给乐山市土地储备中心。2012年7月12日，乐山市土地储备中心分别以发《通知》和《律师催告函》的方式要求被告腾退门市并办理相关结算手续，但被告置之不理，拒绝腾退。2014年12月，原告接手上述房产后，按照国有资产管理的相关规定，门市出租必须通过招投标方式公开竞租。原告分别通过电话和书面通知形式告知被告可以通过公开竞租方式竞租门市，并要求被告立即腾退门市交还给原告。2015年5月，原告将被告占用的门市通过公开招租的方式对外出租，并与第三人签订了租赁合同。但被告拒绝腾退占用的门市，致原告无法向第三人交付门市履行合同义务。被告强行占用原告所有的门市已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，现向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即腾退位于乐山市市中区人民南路门市；2.判令被告因占用房屋给原告造成的损失，其损失金额参照房屋租金计算，从2015年1月1日起至2015年12月31日止，共计14200元；3.被告承担本案诉讼费。
被告周柯栋辩称：在原告公司成立之前，被告已在门市合法经营多年。从1997年至2003年，乐山市电影发行放映公司为解决职工下岗分流将住房、仓库等设施包出，2003年电影公司改制时将该地段的房产移交国土储备中心代管，当时改制小组为解决相关遗留问题，明确承诺继续履行协议至房屋改造为止，因改造计划未实施，后经国土储备中心挂牌交易，至今未果，进入无产权、无管理状态。2008年1月1日起，国土储备中心介入管理，象征性地收取房屋租金至2010年6月30日。虽然陆续收到通知，但均未出示相关产权证明，经营户主动要求国土储备中心继续行使权利遭到拒绝。现有经营户并非通过不法手段得到经营权，不存在强占的情形。原告在未出示房屋相关产权归属的证据及材料的情况下要求各经营户腾退房屋，并采用恐吓、封门等不合法手段强行干预，严重影响了正常的经营，造成了相应的经济损失。涉案的房产是原电影公司用住房、仓库等非商业资产改造形成的，而非标准的门市，不应按门市的标准评估。原告对涉案的房产评估过程不公开，价格不合理。原告在未取得产权证时委托产权交易中心进行公开竞价，其交易行为手续不全，拍卖价格应无效。被告是原电影公司职工，在2003年单位转制时，被告自谋出路一直使用诉争房。从2008年1月至2010年6月30日与土地储备中心签订房屋租赁合同，每年向土地储备中心缴纳租金，之后土地储备中心就没有进行管理，也没有缴纳房屋租金。目前门市被告仍在继续使用。
经审理查明：2010年1月18日，乐山市土地储备中心与被告签订一份《房屋租赁合同》，将位于中心城区人民南路营业用房租给被告使用，租赁期限从2010年1月1日起至2010年6月30日止，半年租金为600元。被告向乐山市土地储备中心缴纳了租金。房屋租赁合同期满后，乐山市土地储备中心于2010年7月12日申请四川省乐山市嘉州公证处向被告送达了《律师事务所函》和《通知》两份文书。《律师事务所函》和《通知》均载明，因双方签订的《房屋租赁合同》租赁期已满，本合同自动终止，要求房屋租赁户于2010年7月15日前自行腾退、搬离房屋，并将房屋交于储备中心等内容。
2014年12月19日，原告文化产业投资发展公司与乐山市土地储备中心签订《中心城区人民南路等三宗资产转移协议》。协议中约定将乐山市市中区人民南路（银河电影院）；市中区人民南路（影城大夏）；市中区新村街（片库）三宗净资产按现状整体移交给原告文化产业投资发展公司；三宗资产移交前后的责、权、利及管理责任和义务由原告公司承担；资产移交时间为2014年12月19日。2015年2月5日，文化产业投资发展公司向人民南路185号和191号租户发出《通知》，要求门市使用人必须于2015年2月28日前自行腾退、搬离所租赁的房屋等内容。2015年5月10日，文化产业投资发展公司向承租经营户发出《通知》，要求其在2015年5月14日之前自行搬离，腾退门市交还文化产业投资发展公司。至今，人民南路185号门市和191号门市仍由被告周柯栋占有使用。
2015年3月17日，原告委托四川国诚资产评估有限责任公司对位于人民南路门市和门市的市场租赁价格（年租金）进行评估，其评估的年租金均为6000元。2015年3月24日，原告向被告发出《告知函》，载明文化产业投资发展公司将于近期对位于人民南路及新村街的国有门市对外公开竞价招租，请周柯栋关注公开招租公告并按程序报名参加公开竞租等内容。2015年4月2日，原告委托乐山市产权交易中心有限公司对其有权处置的乐山市中心城区人民南路、新村街等街道共计29处国有门市（房屋）两年租赁权按国有产权程序进行公开招租。2015年4月3日，乐山市产权交易中心有限公司分别在《金融投资报》和《三江都市报》刊登《国有门市（房屋）招租公告》，其主要内容是：受委托，我中心定于2015年5月7日上午10时在乐山市产权交易大厅对位于乐山市中心城区人民南路、新村街等街道共计29处国有门市（房屋）两年租赁权进行公开招租；招租方式为公开竞价等内容。
2015年9月18日，原告文化产业投资发展公司取得位于市中区人民南路房屋所有权。《新编门牌号通知》载明原告所有的房产新编门牌号门市。
上述事实，有房屋租赁合同、票据、（2010）××证字第××号公证书、律师事务所函、通知、乐府常定（2014）138号议定事项通知、乐市国资法（2014）61号文件、中心城区人民南路8号等三宗资产转移协议、文化产业投资发展公司告知函和通知、新编门牌号通知、房产证、资产评估报告书、国有门市（房屋）招租公告、产权交易成交确认书、照片及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：乐山市土地储备中心与被告周柯栋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，系有效合同。在合同期满后，乐山市土地储备中心向被告周柯栋发出腾退房屋通知，表明乐山市土地储备中心不再有继续租赁房屋的意思，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此规定，在双方租赁合同期届满后，承租人即被告负有返还租赁物的义务，但被告一直占有使用该诉争房屋，有违法律之规定。
根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”的规定，原告文化产业投资发展公司依据其与乐山市土地储备中心签订《中心城区人民南路等三宗资产转移协议》而取得了诉争房屋的责、权、利及管理责任。原告文化产业投资发展公司可对其合法占有的不动产享有使用和收益等权利。本案中，原告文化产业投资发展公司委托有资质的评估机构对房屋租赁价格进行评估，评估机构作出的市场租赁价格（年租金）具有公正合理性，应该作为公开竞价招租的参考依据。之后，原告文化产业投资发展公司根据评估报告采用公开竞价招租方式对其资产管理，符合法律法规的规定，被告应当遵循竞价的程序参加招租，但被告没有参与对诉争门市的公开竞价招租。据以查明的事实，原告文化产业投资发展公司根据企业发展已从乐山市土地储备中心协议取得了诉争房屋的资产并办理了房屋产权证，是诉争房屋的实际产权人，在原告文化产业投资发展公司向被告发出腾退门市的《通知》后，被告仍然继续占有使用诉争门市，并且被告也无证据证明其与乐山市土地储备中心或者文化产业投资发展公司另外签订了对诉争房屋的租赁房屋合同，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告要求被告腾退租赁房屋的诉请于法有据，本院予以支持。
因被告无权占有使用该诉争房，被告的行为侵害了原告文化产业投资发展公司的权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因诉争门市在竞拍成交后未实际履行，应按两个门市的资产评估价格12000元计算损失具有合理性。原告文化产业投资发展公司诉请从2015年1月1日起至2015年12月31日止因被告占用房屋所造成损失本院确定为12000元。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：
一、周柯栋在本判决生效之日起十日内将占用的位于乐山市市中区人民南路门市和门市腾退给乐山文化产业投资发展有限公司；
二、周柯栋在本判决生效之日起十日内支付乐山文化产业投资发展有限公司因占用门市造成的损失12000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取计78元（乐山文化产业投资发展有限公司预缴），由周柯栋负担。（七日内缴纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 陈向东
二〇一六年三月二十二日
书记员 郭 颖