南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）栖民初字第300号
原告王某某。
委托代理人徐某某、李某，江苏某律师事务所律师。
被告王某。
委托代理人朱某某，江苏某律师事务所律师。（代理权于2013年5月20日被撤销）
委托代理人江某某、陈某某，江苏某律师事务所律师。
原告王某某与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程前葆独任审判，于2013年4月2公开开庭进行了审理。本案后转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年7月2日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人徐某某、李某，被告王某及其委托代理人朱某某、江某某、陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2012年8月5日，原被告及南京某房产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订房地产买卖中介合同，约定将原告名下位于本市栖霞区尧新大道XX号XX幢三单元XXX室房屋出售给被告，合同总价款为70万元。付款方式为合同签订当日支付定金4万元，2012年10月1日前付16万元，2012年10月15日前办理产权过户手续，过户当日付1万元房屋交付保证金，余款以商业贷款形式支付。但至今原告仅收到被告支付的定金4万元，合同第九条第2款约定被告逾期支付房款超过10日的，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。2013年1月25日原告通过快递以书面形式向被告及中介公司发出解除合同通知书，次日双方均收到。
原告认为，依照合同约定，被告应在2012年10月1日前支付购房款16万元但至今未付，因被告迟延付款导致原告解除合同，被告应当承担违约责任，原告根据我国合同法相关规定选择定金条款，被告无权要求返还定金。2012年10月25日原告办理土地证后就和被告一起前往房产局办理银行贷款预审手续，由于被告缺乏贷款资格而未办理成功。双方并未口头约定等原告办好土地证后支付首付款16万元。原告至今未同意被告�方变更首付款支付时间，被告应当在2012年10月1日前支付16万元，用于原告办理房屋解押手续，原告在收到被告16万元后，原告有能力办理房屋解押手续。被告贷款何时通过、能否通过，与房产过户没有直接关联，也不影响合同效力和履行。故原告诉至法院，请求判令：原告无需返还被告支付的定金4万元，本案诉讼费由被告承担。
被告王某辩称，被告为购买该房早于2012年9月20日准备好16万元首付款的银行本票，且在办理过程中随身携带多次出具。虽然合同约定了支付首付款的具体时间，但由于原告的原因造成双方的房屋过户手续无法办理，也导致了被告无法将首付款交付给原告。中介公司的具体经办人陈述由于原告担心被告的贷款手续不能通过，免得收到首付款后再退还比较麻烦，所以要求首付款在被告购房贷款预审通过后一并支付。真实原因是原告的房产贷款余�有40余万元，约定的16万元首付款不足以偿还原告的贷款，不能最终达到原告房产解押目的，因此原告害怕被告的贷款预审手续不能通过，最终导致交易不能顺利完成，所以原被告双方对首付款的时间及过户日期变更是达成一致的。如果没有获得原告同意，那么在办理被告银行贷款预审手续需要原告及其配偶签字时，原告及其配偶就不会积极配合。2013年1月17日被告的贷款预审已审核通过，被告最后一次2013年1月24日向原告发出书面要求履行合同通知。综上，被告认为在合同履行过程中，因为房价上涨的原因，导致原告拖延时间，拒绝按约履行合同。因此，本案违约方应当是原告而非被告，请求驳回原告的诉请，被告保留相应的权利。
经审理查明，2012年8月5日，原被告及中介公司签订房地产买卖中介合同（以下简称房屋买卖合同），约定将原告名下位于本市栖霞区尧新大道XX号XX幢三单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告，合同总价款为70万元。付款方式为合同签订当日支付定金4万元，2012年10月1日前付16万元，2012年10月15日前办理产权过户手续，过户当日付1万元房屋交付保证金，余款以商业贷款形式支付，以银行下款日期为准。该合同约定双方逾期交付房屋或支付房款超过10日，一方有权解除合同并有权要求对方按总房价款的百分之五支付违约金。双方在该合同中还补充约定：被告土地证办结时间不迟于2012年10月1日；房屋总价款改为69.4万元，解押款产生的利息由被告承担，借款人为原告，原告配合办理相关借款手续，银行贷款下放当日原告无条件还清用于解押的借款。
2010年4月19日，原告王某某为购买涉案房屋与招商银行南京分行签订了个人购房借款及担保合同，以涉案房屋作为抵押，向银行贷款51万元，原告按等额还款方式归还贷款本息。
被告王某于房屋买卖合同签订之日支付原告王某某定金4万元，涉案房屋土地使用权证于2012年10月23日颁发，中介公司经办人于2012年10月25日代原告领取。
关于房屋买卖合同约定的首付房款16万元，被告王某于2012年9月20日办理了金额为16万元的中国银行银行本票，收款人为原告王某某，申请人为王某，付款期限为出票之日起两个月。2012年11月19日，王某向其中国银行的账户存入16万元。关于此16万元的交付情况，中介公司经办人吴某在本案庭审中陈述：2012年9月20或21日，其约好原被告到南京市房产交易中心办理涉案房屋解押和王某的贷款预审手续，王某拿出16万元的银行本票准备交付给王某某，因王某某没有土地证讲先办理土地证，双方口头说好等土地证办好后办理王某的贷款预审手续，王某再将首付款16万元付给王某某。在土地证办好后约双�到房产局时，其看到王某又带来了16万元的银行本票。在2012年10月、11月，王某向其提出16万元本票快到期了何时将16万元付给王某某，其询问王某某，王某某表示银行抵押贷款远远超过16万元，等王某的贷款预审通过确认能够贷到47万元，就让王某将16万元付给他，他再办理房屋解押手续。因王某某妻子刘某某生孩子，直到2012年11月5日，王某某与其妻子在其陪同下到南京市房产交易中心，在王某的贷款预审文本上签名。吴某还当庭陈述：王某的贷款预审手续于2013年1月17日办好，其随后通知双方办理房屋解押和过户手续，王某某提出要求王某再补偿10万元，不然就卖房子。中介公司为双方进行协调，但未达成一致意见，导致之后手续未能办理，其已从银行将王某的贷款预审资料取回。
2012年11月5日，原告王某某妻子刘某某在“共有人同意出售承诺函”中签名，确认同意出售涉案房屋。被告王某于同日向银行书面申请贷款47万元，并以涉案房屋作为担保，银行于2013年1月17日审批同意。2013年1月22日、1月24日，被告两次以特快专递邮寄方式发函给原告，告知银行贷款已审核通过、首付款已准备好，要求原告办理涉案房屋解押和过户，原告均于次日收到。原告又于2013年1月25日向被告和中介公司发出解除合同通知书，提出被告至今只支付定金4万元构成根本违约，决定解除房屋买卖合同。
上述事实，有当事人陈述，原告举证的房屋买卖合同、解除合同通知书及快递详情单，被告举证的银行本票、银行进账单、函件及快递详情单、查询信息，被告申请出庭作证的中介公司经办人吴某证言及其提供的涉案房屋土地使用权证、王某新购住房证明、共有人同意出售承诺函、王某办理涉案房屋银行贷款的个人贷款申请表、个人二手住房贷款�同、房地产抵押合同，本院调查收集的电话笔录、涉案房屋的房屋登记簿、个人购房借款及担保合同、房地产抵押合同等证据证实。
审理中，经本院主持调解，因双方当事人意见不一，致调解未果。
本院认为，在原被告及中介公司签订房屋买卖合同时，本案涉案房屋设定了抵押，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”从该法条的立法目的来看，其目的既是充分保障抵押权人的利益不受侵害，同时又不过分妨碍财产流转，充分发挥物的效益。本案中，虽然原被告签订了房屋买卖合同，但涉案房屋所有权变更，只有在偿还银行贷款并解除设定的抵押后方能实现；即使抵押人不能偿还借款，抵押权人完全可以依照合同约定和法律规定主张实现抵押物权，其利益没有受到任何损害。因此本案原被告签订房屋买卖合同时，是否征得抵押权人的同意，不影响该合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，本案原被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，属有效合同，受法律保护。
本案双方当事人争议的主要焦点问题是，被告王某未按合同约定的期限支付购房款16万元是否构成违约，进而原告王某某主张的无需返还定金4万元的请求是否支持？双方签订的房屋买卖合同，约定原被告分别于2012年10月1日给付购房款16万元和办理土地证，被告在原告办理好土地证前，有权拒绝交付16万元。根据本院查明的事�，被告在2012年9月20日已办理了金额为16万元的银行本票，在到房产交易机构时都携带并出示，在2012年11月19日银行本票有效期到期时，又存入16万元，可见被告一直做好支付16万元购房款的准备。中介公司经办人的证言证明，双方第一次到房产交易机构时，因原告没有土地证表示先办理土地证，双方口头说好等土地证办好后办理被告的贷款预审手续，被告再将首付款16万元付给原告；在被告的16万元银行本票到期前，经询问原告，原告表示银行抵押贷款远远超过16万元，等被告的贷款预审通过确认能够贷到47万元，就让被告将16万元支付给原告，原告再办理房屋解押手续。其间，中介公司经办人于2012年10月25日代原告领取了涉案房屋的土地证，原告及其妻子于2012年11月5日在被告的银行贷款预审手续资料中签名。在2013年1月17日银行贷款预审通过，并经中介公司协调未果后，被告向原告书面表示16万元已准备好，要求原告继续履行合同。在这一过程中，均无证据证明原告要求被告先支付16万元购房款。因此，中介公司经办人的相关证言应予采信，证明原被告就16万元购房款给付的时间已口头协议变更，被告的行为没有构成违约。故，原告王某某主张无需返还定金4万元的请求依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告王某某的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 程前葆
人民陪审员 冀建锋
人民陪审员 张义全
二〇一三年八月二日
见习书记员 乔 溪