江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终4860号
上诉人(原审被告)：谢芳，女，1965年4月18日生，汉族，个体，住徐州市鼓楼区。
被上诉人(原审原告)：徐州润森装潢材料销售有限公司，住所地徐州市三环西路苏山街道办事处。
法定代表人：魏红，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘传刚，江苏智临律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单晓冬，江苏智临律师事务所实习律师。
上诉人谢芳因与被上诉人徐州润森装潢材料销售有限公司（以下简称润森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成审理了本案。上诉人谢芳，被上诉人润森公司法定代表人魏红及其委托诉讼代理人刘传刚、单晓冬到庭接受询问。本案现已审理终结。
上诉人谢芳上诉请求：l、请求审法院依法撤销一审判决，予以改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不充分，本案诉争房屋场地位于徐州市三环西路苏山头润森后院，2012年10月25日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，目的是用来停放工程机械及检修等工作，但由于2013年2月份三环西路建设高架桥，扩路施工造成上诉人机械及人员无法进入租赁场地(有照片证实)。又由于被上诉人在租赁场地擅自建房改建大门，导致雨水侵蚀机械配件等，给上诉人造成巨大经济损失。庭审中上诉人也提供了视听资料，这足以证明双方自2014年11月30日解除双方租赁关系。合同解除后，上诉人想尽快将机械设备转移出去，但被上诉人将大门锁死，不放上诉人拉走机械，并强行说上诉人继续租赁直至期满。为此，双方多次发生争执，并报过警。2015年5月l0日，上诉人向闫德忠支付五万元承兑汇票，并不能证明上诉人欲继续租赁被上诉人场地，而是被上诉人迟迟不开门，拒不让上诉人拉走机械，强行索要的场地费用，上诉人只是出于无奈，为了工地施工才支付五万元。目前，上诉人的机械还继续被上诉人控制。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，证据不足，判决结果不公，故特向贵院提出上诉，请二审法院依法公正判决。
被上诉人森润公司辩称，1、一审认定事实清楚，被上诉人扩建公司的大门，政府对西三环进行改造，是客观事实，上述行为并不影响双方租赁场地的合同履行。2、上诉人与被上诉人的租赁合同，虽然约定是2015年11月30日到期，但是租赁期满后双方并没有履行解除场地租赁及交接场地的手续，上诉人的机械设备仍然存放在场地，双方形成了续租关系，被上诉人要求上诉人支付租金的请求符合法律规定，综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
润森公司向一审法院起诉请求：判令谢芳支付租赁费用91667元（2015年6月1日至2016年4月30日），并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：润森公司系自然人独资公司。2012年10月25日，润森公司与谢芳签订《房屋场地租赁合同》。双方约定润森公司将其使用的徐州市三环西路“润森后院南边平房西垟向西、北边两层小楼东垟向西（含小楼）”出租与谢芳，租赁期限自2012年12月1日至2015年11月30日止，年租金100000元，使用时提前30日支付。谢芳有权在上述租赁场地中建设房屋，并在租赁期满后有权优先续租，租金标准不变。双方还对其他权利义务进行约定。后谢芳使用上述租赁场地用于机械的维修及存放。
2014年11月30日，谢芳与润森公司法定代表人魏红的丈夫闫德忠通话，交谈内容为“……谢：我就是想说房子的事。今年又到期了，我到现在都没有生意，我说就暂时不租了。闫：行，管。谢：看看你怎么弄呗？你要是想用咱再说，不然的话等到路修的差不多看看能那个咱再弄。闫：弄哪个？谢：就是房子、场地。闫：你现在不用了是不？谢：我是想现在是真是没有生意，没法进车。闫：哪地方？谢：就是咱厂里面。闫：怎么能？谢：这不一直都没法进车吗？这车来了都到别的地方去了，我都没法往里进。闫：那行，那不用就不用呗。谢：行，到时候等路修好了看怎么说呗。闫：不是的，你要不用了就不用了，你准备什么时候不用？谢：这不今年又到期了。闫：我还不知道来，我不大清楚。又到期了，什么时候到期的？谢：就已经到期了。那天我见你弟弟了，我跟你弟弟说了，你弟弟说给你说一声。闫：管，没事，不用就不用了。这两天我天天都过去，我在东边不让我租人家了吗？行，你要不用的话，我瞅过去咱把合同弄一下。不用就不用吧，没事。谢：好。闫：管，妹妹，再见。”
2015年5月10日，闫德忠出具《收条》，内容为“今收到谢芳场地租金（承兑汇票50000元），收款人闫德忠代魏红收。”
2016年4月15日，魏红向谢芳发送短信，内容为“谢芳，你租赁润森场地房屋已拖欠11个月的租金。我方现决定于2016年5月1日与你解除租赁关系，请你于2016年4月30日前与我办理场地房屋交接及租金结算事务，否则我方将自行清理场地房屋，后果由你自负。”
2016年5月16日，润森公司以诉称理由诉至一审法院，谢芳应诉后则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
一审庭审中，谢芳提交照片一组，陈述其自2014年11月30日后与闫德忠见过面，曾再次提及解除之事，但没有办理交接手续。谢芳本欲于2014年11月30日搬离租赁场地内的设备，但因徐州市三环西路施工堵塞租赁场地外出道路而作罢。后魏红以索要租金为由阻止谢芳运输设备，谢芳无奈支付50000元费用。但此后魏红欲收取2015年剩余租金，仍采取堵塞租赁场地道路、锁门等方式阻止设备运输。润森公司在租赁场地内施工致使谢芳的设备被水浸泡，遭受损失。2016年农历正月初七左右，谢芳自行运走部分设备。目前润森公司还扣留了部分设备及零件。在双方发生争议期间，谢芳并未采用诉讼等方式要求润森公司排除妨碍。润森公司对谢芳的上述陈述和证据均不予认可。
关于涉案租赁场地的权属问题，润森公司提交《证明》、《房屋所有权证》、《公司变更核准通知书》，证明江苏汉中建设集团有限公司（原江苏省铜山县建筑工程有限公司）于1998年在原徐州市国土资源局九里分局处领取徐土国用（97）字第09072号《国有土地使用证》，面积为5842.9平方米。后江苏汉中建设集团有限公司同意将上述土地及房屋办理在其全资子公司即润森公司名下。现润森公司已将相关房屋的所有权登记在其名下。关于上述证据，谢芳主张润森公司曾向其出示登记在江苏省铜山县建筑工程有限公司名下的土地使用权证书，润森公司表示其因法院拍卖而获得上述土地使用权，因费用问题未予过户。谢芳仅租赁约50平方米的房屋，其余全是场地。谢芳在使用租赁场地的过程中自建约800平方米的厂房。
一审法院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，谢芳关于徐州市三环西路施工堵塞租赁场地外出道路的陈述并不必然成为其行使合同解除权的法定事由，其于2014年11月30日与闫德忠通话时，《房屋场地租赁合同》约定的租赁期限并未届满。该通话应视为双方就合同解除与否进行的协商行为而非行使解除权的通知行为。从通话的内容来看，双方对于协商解除合同并未完全、明确地达成一致。此后谢芳并未及时清空并返还租赁场地，其在本案中就润森公司阻挠搬运设备的主张举证不足，不予采信，《房屋场地租赁合同》并未因通话而协商解除。谢芳的相关设备在约定的租赁期限届满后至今仍放置于租赁场地内，润森公司以谢芳欠付租金为由解除双方的不定期租赁合同关系并要求支付租金符合法律规定。综上所述，谢芳应支付润森公司租金91666.67元（100000元/12个月*11个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：谢芳应于判决发生法律效力之日起十日内向润森公司支付2015年6月1日至2016年4月30日的租金91666.67元。案件受理费2090元，减半收取1045元，由谢芳负担。
二审中，上诉人谢芳提供两份录音证据，1、2015年8月其与闫德忠的录音证据一份，证明：上诉人2015年8月份就让闫德忠把房子出租，闫德忠说可以，写个条子贴在门上，早点租早点不受损失。经质证，被上诉人润森公司对该录音证据的真实性有异议，从上诉人自认的录音时间在2015年8月份，不属于新证据，该份证据不能作为二审的有效证据。从录音的内容看，不能证明上诉人与被上诉人之间已经通过协商的方式解除租赁关系，录音中，男方的声音谈到要求见面协商，不是预约出租，对出租行为是被上诉人另行出租还是上诉人转租，录音中没有明确，被上诉人认为该份录音不能证明上诉人的观点。2、2016年2月25日谢芳与闫德忠的录音证据一份，证明上诉人想拉设备，魏红不让拉设备，扣了几个月，让上诉人交纳期间的费用，什么时候交清什么时候给摊铺机。经质证，被上诉人润森公司对该份证据的内容不予认可，认为上诉人来拉东西时候，被上诉人是敞开门的，上诉人没有拉走设备，还往里面进设备。且录音是闫德忠的声音，该证据不能作为二审的定案依据，这份证据不属于二审的新证据，这份证据从录音内容看是剪辑过的证据，不能作为有效证据使用，从录音的证明，印证了魏红的丈夫同意把机械设备拉走，并不能体现出来魏红曾经阻挠上诉人拉机械，因此该录音不能证明魏红有扣留上诉人机械的行为。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案双方当事人解除租赁合同的时间是否为上诉人主张的2014年11月30日的问题。一、根据上诉人提供的2014年11月30日上诉人与润森公司法定代表人魏红的丈夫闫德忠录音内容，能够反映出上诉人有解除房屋租赁合同的意向而主动与被上诉人进行协商的行为，但不能据此认定双方就解除合同达成了合意。二、2015年5月10日，上诉人又向被上诉人支付了租金50000元，说明双方至少在此时租赁合同仍存续，可以反证上诉人关于2014年11月30日双方合同关系解除的说法不成立。三、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案在租赁合同租赁期限到期后，上诉人并未返还涉案租赁场地，双方当事人之间形成了不定期租赁关系。上诉人虽主张被上诉人将大门锁死不让上诉人拉走机械，但其提供的照片证据不足以证明被上诉人有阻挠和阻塞的行为。上诉人并未返还涉案租赁场地且上诉人的设备在涉案租赁合同终止后依旧存放在涉案场地内，故上诉人应支付场地租金。四、被上诉人的法定代表人魏红于2016年4月15日给上诉人发送的短信内容：“2016年4月30日前与我办理场地房屋交接及租金结算事务，否则，我方将自行清理场地房屋，后果由你自负。”该短信通知带有合同终止的意思表示，故一审判决支持被上诉人租金计算至2016年4月30日，并无不当。
综上所述，上诉人谢芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元，由上诉人谢芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年十二月八日
书 记 员 周 密