山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1082民初170号
原告：郭英才，男，1974年2月6日出生，汉族，居民，住荣成市曙光西区。
委托诉讼代理人：衣美云，女，1976年1月20日，汉族，居民，住山东省烟台市芝罘区，系原告之妻。
委托诉讼代理人：郭敏玲，女，1972年7月3日出生，汉族，居民，住山东省荣成市，系原告之姐。
被告：周东升，男，1968年8月17日出生，汉族，居民，住荣成市。
委托诉讼代理人:毕明静，山东荣顺律师事务所律师。
第三人：荣成市东山街道办事处。
法定代表人:张国华，主任。
原告郭英才与被告周东升、第三人荣成市东山街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭英才及委托诉讼代理人衣美云、郭敏玲、被告周东升及委托诉讼代理人毕明静、第三人法定代表人张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭英才向本院提出诉讼请求：1.判令被告与荣成市东山街道办事处签订的房屋买卖合同无效；2.判令原告对租赁房屋拥有优先购买权，有权以同等价格购买租赁房屋；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年2月14日，原被告双方签订了一份《租房合同》。合同约定：原告租赁被告所有的房权证号为（荣）房权证村字第××号房屋、后院瓦房3间及前后院场地；租赁期限5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。合同签订后，原告按约定向被告支付了租金。现原告得知，被告与荣成市东山街道办事处签订了房屋买卖合同，将上述租赁房屋卖给了东山街道办事处，并收取了房款。被告的行为侵犯了原告的优先购买权，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第230条规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告周东升辩称，被告与荣成市东山街道办事处从未就案涉房屋签订过房屋买卖合同，更无从谈起原告有优先购买权的问题，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.被告与原告2013年2月14日签订租房合同，原告租赁被告（荣）房权证村字第××号房产、后院瓦房3间及附属建筑物，租赁期限5年，从2013年1月1日至2017年12月31日止。2016年政府征用案涉的房产建设核电博物馆及附属设施，被告与荣成市东山街道办事处于2016年4月16日签订了楼房及附属物补偿协议。被告与原告签订的《租房合同》第六条约定，（1）租赁期间内如遇政策拆迁，双方互不担责，处理办法按国家及地方政府相应政策执行；（2）租赁期间如遇政策拆迁，原建筑物、土地补偿费归被告所有。案涉房屋在租赁期内因政府征用建设核电博物馆，被告与荣成市东山街道办事处签订拆迁补偿协议符合被告与原告《租房合同》第六条约定的情况，双方都应遵守。2.优先购买权是在将租赁的房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生的，而案涉房产被告从未与他人签订房屋买卖合同，所以原告的主张不能成立。
第三人荣成市东山街道办事处辩称，我们当时签订是拆迁补偿协议不是买卖协议，我不清楚原告为什么说是买卖协议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年2月14日，原被告双方签订《租房合同》一份。合同约定：原告租赁被告所有的房权证号为（荣）房权证村字第××号房屋（以下简称案涉房屋），租赁范围包括房产前后院；租赁期限5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；租赁期间如遇政策拆迁，双方互不担责，处理办法按国家及地方相应政策执行。协议签订后，被告在租赁场地开办了食品厂，名称为荣成市一代酱业有限公司。第三人称荣成市建设核电展览馆，案涉房屋在核电展览馆的院落中。2016年4月16日，第三人荣成市东山街道办事处（甲方）与被告周东升（乙方）签订《周东升楼房及附属物补偿协议》（以下简称补偿协议）一份，协议载明，根据有关法律、法规、政策规定，双方在平等、自愿基础上就甲方补偿乙方楼房及附属构筑物达成如下协议：2.补偿数额，经评估机构评估，乙方楼房及附属物等补偿额为256万元；3.（1）甲方以现金或支票转账方式支付乙方补偿款。在签订本协议后十个工作日内，甲方向乙方支付补偿额的40%即102.4万元；（2）乙方必须在2018年1月5日前将原楼房及附属构筑物腾空并移交给甲方，经甲乙双方验收并签订《移交书》后，甲方向乙方支付剩余的60%补偿款153.6万元；（3）乙方2013年2月14日与郭英才签订的《租房合同》在2017年12月31日到期后，乙方必须与郭英才解除合同。合同到期后，乙方必须督促郭英才一周内搬出所有设备、物资、办公用品等，并将楼房及附属构筑物移交给甲方。乙方不得与任何自然人、法人续签任何租赁合同。被告已领取第三人发放的补偿款102.4万元。案涉房屋现原告在经营管理。庭审中，原告申请对补偿协议形成的时间予以鉴定，本院未予准许。
对双方有争议的事实，本院认定如下：
1、被告与第三人签订补偿协议前，被告是否将案涉房屋处分给第三人的事项告知了原告。被告称，其与第三人签订补偿协议前，拿着大体的框框去找原告。如果没有告诉（原告），原告不可能打电话去录音。原告称，被告告诉我的只是有这个意向，被告拿了两页纸我也不知道具体是什么内容，只是告诉我了一个大体的意向。根据双方庭审中的陈述，本院认定在被告与第三人签订补偿协议前，被告就将案涉房屋处分给第三人的事项告知了原告。
2、被告是否将案涉房屋处分给了第三人。原告提供了其与第三人荣成市东山街道办事处时任主任于杰的通话录音及其与被告周东升的通话录音。于杰的录音内容大致为：荣成市东山街道办事处已经购买了案涉房屋，商量商量原告什么时候搬走。周东升的录音内容大致为：确实将案涉房屋卖给荣成市东山街道办事处。原告称两份录音时间都是2016年，具体时间记不清，以此证实被告与第三人之间系买卖关系。通过两份录音，本院对被告将案涉房屋处分给第三人的事实予以认定。
3、关于案涉房屋的征用过程。被告称，在签订协议前，开会的时候，我和原告在原告的办公室一起开的，有市里的和拆迁办的、街道办事处的，前期持续的时间很长，一直在商量，最后我接受了政府的意见，我同意拆迁，之后的事情我就不清楚，因为政府连续做工作，三天两头商量，最后我也没有办法就同意拆迁了，签订了拆迁补偿协议。原告称，谈到拆迁，其实与本案无关，政府过来找我们谈拆迁的事，我的态度很明确，全力支持，找的石岛永平评估进行评估，除房产外给荣成市一代酱业有限公司评估的是161万元，并且我也在评估报告上签字，我对这个补偿数额没有争议，后期补偿款的问题石沉大海，没有消息了，再之后就是东山街道办事处主任于杰通知我这个房产东山街道已经购买了。第三人称，据了解，第三人与原告就补偿一直没有谈妥，所以就一直没拆。本院认为政府部门召开拆迁会议，原被告都参加了会议，原告在庭审中也表示政府过来找我们谈拆迁的事，我的态度很明确，全力支持，故本院认定原被告对政府部门要建设核电展览馆且要征用案涉房屋一事都是明知的。
4、关于第三人征用案涉房屋的用途问题。原告称不清楚，被告称现在在建设核电展览馆，第三人称，案涉房屋处属于展览馆的配套环境，这个地方脏乱差。根据三方在庭审中的陈述及结合本案查明情况，本院对第三人征用案涉房屋系用于建设核电展览馆所需的事实予以认定。
本院认为，本案争议焦点：一是原告是否享有案涉房屋的优先购买权；二是第三人荣成市东山街道办事处与被告周东升签订的补偿协议是否有效。
焦点一：《中华人民共和国合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。从上述规定可看出房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易、以及因公征用等法律关系中则不能适用，亦即承租人的优先购买权取得的前提条件仅限于出租人出卖房屋。本案从原被告参加拆迁会、原告自述的在补偿评估报告签字及原被告和第三人在庭审中的陈述可看出，原被告对政府部门在案涉场地附近建设核电展览馆的事实是明知的。建设核电展览馆属政府部门进行的公益事业，第三人与被告之间签订补偿协议，第三人并非以盈利为目的，其所进行的行为并非商业活动、民间活动中的买卖行为，而是政府部门为公益事业需要所进行的政府征用行为，该行为有别于房屋买卖行为，且原告在庭审中亦明确表示全力支持政府的拆迁，故原告以被告与第三人之间系买卖行为为由主张优先购买权，与事实不符，与法相悖，本院不予支持。至于原告提出的通话录音中说的买卖，这只是对房屋处分的民间通俗说法，并不能做法律层面的解释，且该录音内容不能对抗双方签订的补偿协议的书证效力，亦与本案查明的政府征用行为的事实相悖，故原告以录音证据主张被告与第三人之间系买卖关系，本院不予采信。
焦点二：第三人荣成市东山街道办事处与被告周东升签订的补偿协议，双方当事人无异议，其系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以认定。至于原告对补偿协议的形成时间有异议，本院对补偿协议的性质前述已认定为政府征用行为，被告与第三人作为合同的相对方在庭审当中对该协议均认可，补偿协议形成的时间先后不能改变补偿协议的性质，即补偿协议所形成的民事法律关系，故对原告提出的补偿协议的形成时间有异议的理由，本院不予支持。
综上，原告诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取100元，保全费5000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 肖建伟
二〇一八年四月二十日
书记员 张 兰