新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵八民一终字第346号
上诉人（原审被告）：高望松，男，1956年9月16日出生。
上诉人（原审被告）：王琼（高望松之妻），女，1968年10月27日出生。
委托代理人：高望松，男，1956年9月16日出生。
被上诉人（原审原告）：石河子市安厦建筑安装工程有限公司。
法定代表人：刘新合。
委托代理人：李昌顺，该公司项目负责人。
上诉人高望松、王琼为与被上诉人石河子市安厦建筑安装工程有限公司（以下简称安厦公司）相邻通风、采光、日照及相邻损害防免纠纷（一审案由：建筑物区分所有权纠纷）一案，不服新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院（2014）下民初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后，依法组成由审判员刘巧贞担任审判长、代理审判员管仁石、方园参加的合议庭，于同年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人高望松暨上诉人王琼委托代理人、被上诉人安厦公司的委托代理人李昌顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年9月28日，第八师一三三团将该团农贸市场建设项目发包给原告，并在施工合同补充协议中约定原告投资新建第八师一三三团红光镇农贸市场，自筹资金、自负盈亏、并自行对外出售，一切债权债务及相关民事纠纷自行负责与第八师一三三团无关。2013年4月12日，原告将第八师一三三团红光镇6小区1区农贸市场西2-5号房出售给被告。房屋交付给被告使用后，被告擅自在农卖市场南二楼屋顶搭建彩钢板房若干间，同时又在二楼西楼道内安装卷帘门，影响了农贸市场市场内的通风、采光、日照及消防通道的通行，改变了整体规划、破坏了主体结构、增加了基础重量、降低抗震等级。故原告诉至法院。
原告安厦公司于2014年5月7日向原审法院提起诉讼称：2011年9月28日，原告与第八师一三三团签订建设工程施工合同书一份，约定由原告自筹资金建设第八师一三三团红光镇农贸市场工程，且在该农贸市场建成后由原告对外出售以便收回自筹资金。2013年4月12日，原告委托项目部经理李昌顺与被告签订房屋买卖合同，约定由原告将该农贸市场西2-5号房屋共计112平方米出售给被告，房款为448000元，房屋交付被告使用后，其擅自在农贸市场南二楼搭建彩钢板房若干间，同时在二楼西楼道内安装卷帘门，致使该彩钢房影响了农贸市场内的通风、采光、日照及消防通道的安全通行，经原告多次要求其拆除上列非法建筑无果，故诉至法院，请求判令被告立即拆除其非法搭建在位于第八师一三三团红光镇6小区农贸市场南二楼楼顶的彩钢板房及楼道内的隔断卷帘门，并赔偿因被告非法搭建彩钢板房及楼道内的卷帘门而造成的经济损失10000元。
被告高望松答辩称：原告不属于适格主体，无权要求被告拆除该彩钢板房。另原告手中的房屋买卖合同没有加盖被被告单位公章，李昌顺的名字也是李昌顺的侄子李××代签的，合同签订有瑕疵，且购房交款日期在合同日期之前，故房屋买卖合同是虚假的。
原审法院审理认为：该案争议的焦点为原告是否为本案的适合主体；该非法建筑是否应当拆除。
关于原告在本案中是否主体适格的问题，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分产权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”原告作为建设单位基于合法建造行为，对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分取得其所有权，如果不赋予建设单位的业主身份，势必会损害其对共同事务的参与权、表达权。且《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条中有关业主人数计算方法的规定中，明确规定了“建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分”按一人计算，故原告作为第八师一三三团红光镇农贸市场的业主，系该案的适格主体。
被告辩称其与原告签订的房屋买卖合同有瑕疵属于无效合同，但依据合同法第九条第二款当事人依法可以委托代理人订立合同。虽然房屋买卖合同是由李××代签的，但李昌顺已经对该代签行为进行了认可，该合同签订合法有效。交款收据的日期虽然在签订合同之前，但并不影响合同的效力。该房屋已经交付被告实际占有并使用，不符合合同无效的法律要件，故原、被告之间签订的第八师一三三团红光镇6小区农贸市场西2-5号房屋的买卖合同合法有效。
关于该非法建筑是否应当拆除的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款中规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”屋顶作为建筑物的基本构造，具有共有性质，其不仅具有建筑物最基本的功能，而且其载重量直接关系到整栋建筑物的安全和使用寿命。通道作为所有业主实现其专有部分所有权所必须的部分，被告无权在通道中私自安装卷帘门，损害其他业主的利益。被告擅自在第八师一三三团红光镇农贸市场的屋顶上搭建彩钢板房，不仅侵害了其他共有人的利益，且危害到了整栋建筑的安全，因此原告要求被告立即拆除搭建在位于第八师一三三团红光镇6小区农贸市场南二楼楼顶的彩钢板房及楼道内的隔断卷帘门的诉求符合法律规定，该院予以支持。但该违法建筑导致的损失因原告无法提供证据确认损失数额，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第九条、第十四条之规定，判决：
一、被告高望松、王琼于该判决生效后十五日内将非法搭建在第八师一三三团红光镇6小区农贸市场南二楼楼顶的彩钢房及在楼道内自行安装的卷帘门予以拆除。
二、驳回原告石河子市安厦建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费25元（原告已预交），由被告高望松、王琼负担，于该判决生效之日起十五日内给付原告石河子市安厦建筑安装工程有限公司。
上诉人高望松、王琼不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判决诉讼主体有误，审理程序不合法。在上诉人交清购房款前，第八师一三三团红光镇6小区农贸市场仅有2间门面房没有出售，大部分已出售。原判决根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于《中华人民共和国物权法》第六章所称“业主”身份的解释性规定，认定被上诉人代表已出售的34户门面房、46户摊位的业主权利错误。二、原判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人的门面房是符合消防安全规定的。原审法院没有调查被上诉人承建、出售第八师一三三团红光镇6小区农贸市场商铺的情况，仅根据被上诉人的意愿和法律部分规定，认定被上诉人为该农贸市场业主有失偏颇。综上，请求撤销原判第一项，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人安厦公司书面答辩称：一、上诉人在第八师一三三团红光镇6小区农贸市场南侧二楼屋面非法搭建彩钢房，并在西二楼人行、消防通道安装卷帘门两道。由于上诉人的非法行为，导致被上诉人与建设单位，即第八师一三三团无法办理工程竣工交接证明。该农贸市场的管理、经营、维护等费用由被上诉人承担，所有权亦属于被上诉人。二、被上诉人有第八师一三三团、第八师一三三团房产管理科、第八师一三三团红光镇管委会所出具的证明及12户购房户、摊位经营者的授权委托书及三名证人，均可以证实被上诉人为本案诉讼主体。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，上诉人虽对原审查明“原告投资新建一三三团红光镇农贸市场，自筹资金、自负盈亏、并自行对外出售”提出异议，认为其作为拆迁户，被上诉人没有向其告知，但上诉人未提供被上诉人应向其履行告知义务的证据，其异议不成立。本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：被上诉人建造的第八师一三三团红光镇6小区农贸市场商铺仍在销售中，已售出的商铺尚未办理房产手续。第八师一三三团红光镇6小区农贸市场各项管理一直由被上诉人实施，尚未移交其它部门。
本院认为：根据最高人民法院《民事案件案由规定》及被上诉人一审的诉讼请求，本案案由应确认为相邻通风、采光、日照及相邻损害防免关系纠纷。原判决认定案由为建筑物区分所有权纠纷错误，本院予以纠正。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否为本案适格的诉讼主体；二、上诉人是否应拆除搭建在第八师一三三团红光镇6小区农贸市场南二楼楼顶的彩钢房及在楼道内自行安装的卷帘门。
关于焦点一，其一，关于被上诉人的业主身份问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据此规定，判断是否具有业主身份，不能仅看登记，只要符合《中华人民共和国物权法》规定的所有权取得方式，都应认定为业主。被上诉人基于与第八师一三三团签订的《建设工程施工协议书》及《补充协议》中关于由其自筹资金、自负盈亏、并对外出售房屋的约定，建造了第八师一三三团红光镇6小区农贸市场。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”被上诉人建造房屋行为属于《中华人民共和国物权法》第九条第一款所称“法律另有规定”情形。在其建造第八师一三三团红光镇6小区农贸市场的行为成就时，可以当然取得房屋所有权，而不以登记为要件。被上诉人现仍有部分建造房屋未出售，故其属该部分房屋的所有权人，即业主。其二，关于被上诉人的用益物权人问题。用益物权就是非所有人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权的取得主要有两种方式，一是通过行政许可，二是通过合同约定。根据本案查明的事实，被上诉人对已出售的房屋虽不是所有权人，但其通过与第八师一三三团合同约定的方式取得了第八师一三三团红光镇6小区农贸市场的管理、控制、支配权。其对该农贸市场商铺的销售工作尚未终结，对该农贸市场的各项管理工作仍在进行中，尚未移交其它部门。因此被上诉人系第八师一三三团红光镇6小区农贸市场的用益物权人，即第八师一三三团红光镇6小区农贸市场的权利人。第八师一三三团红光镇6小区农贸市场与上诉人的商铺毗邻，因此，被上诉人作为第八师一三三团红光镇6小区农贸市场未售出房屋的业主及该农贸市场的用益物权人与上诉人形成了相邻关系，其应为本案适格诉讼主体。上诉人称被上诉人不是第八师一三三团红光镇6小区农贸市场业主、非本案适格诉讼主体的上诉理由，本院不予采纳。
关于焦点二，不动产权利人建造建筑物时，应与相邻建筑物保持适当的距离，并且限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。上诉人自行在其购买的第八师一三三团红光镇6小区农贸市场南二楼屋顶搭建彩钢板房，同时在二楼西楼道安装卷帘门，侵害了其他共有人的建筑物的通风、采光、日照及消防通道的安全通行。根据《中华人民共和国物权法》第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准。妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”上诉人理应拆除搭建在第八师一三三团红光镇6小区农贸市场南二楼楼顶的彩钢板房及楼道内的隔断卷帘。原判决对此认定正确，本院应予维持。上诉人此项上诉理由于法无据，本院不予采纳。
综上，原判决虽认定案由及适用法律错误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第八十九条、九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人高望松、王琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘巧贞
代理审判员 管仁石
代理审判员 方 园
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 张 煜