福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终2979号
上诉人（原审被告）：泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地泉州市惠安县崇武半月湾商业街31号。
法定代表人：张飞云。
委托代理人：林丽惠，福�致一律师事务所律师。
委托代理人：邱小芳，福建致一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈华红，女，1970年12月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。
委托代理人：谢黎芳，福建顺济律师事务所律师。
上诉人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司（以下简称半月湾公司）因与被上诉人陈华红租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第3727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托代理人林丽惠、邱小芳及被上诉人的委托代理人郭杰锋到庭参加�讼。本案现已审理终结。
半月湾公司上诉请求：依法撤销惠安县人民法院（2015）惠民初字第3727号民事判决，并改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人请求的2014年5月1日前的一笔租金已超过诉讼时效，原审认定各租期租金基于同一租赁合同下的租赁整体性，认定诉讼时效应自最后一期租金到期即2015年10月30日的次日起算，系认定事实错误，适用法律错误；2、被上诉人改变房屋为经营性用房未经有利害关系的业主同意，违反了法律法规的强制性规定，《半月湾度假村GoldenHouse酒店式公寓委托经营协议》（以下简称委托经营协议）应属无效。3、《补充协议》缺少合同其中一方当事人CITYSTSTETOWERHOTEL（以下简称城邦酒店）的签字或盖章，该补充协议未成立，并且因主合同无效，故不具有法律效力。4、上诉人与被上诉人不存在租赁合同关系，上诉人没有支付租金的义务。被上诉人关于上诉人支付租金及违约金主张不能成立。5、在未通知城邦酒店参加诉讼的情况下，原审直接认定拖欠租金的时间、数额等事实，认定事实不清、证据不足，且程序违法。
陈华红辩称，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法。
陈华红向一审法院起诉请求：一、半月湾公司支付陈华红自2014年5月1日起至2015年10月31日止的租金36230.25元；二、半月湾公司赔偿逾期支付租金的违约金〔按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(日万分之二点一)计算自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止〕。
一审法院认定事实：半月湾公司系经惠安县工商行政管理局注册登记的有限责任公司，经营范围：度假村别墅商品房开发、销售。2010年12月18日，陈华红(甲方)、城邦酒店(乙方)及半月湾公司(丙方)签订了《委托经营协议》，约定：一、甲方将其向丙方所购买的1309号房委托给乙方实行统一经营管理即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向甲方支付租金，对此甲方在签订《商品房买卖合同》(合同编号为№0305285)已充分了解，并予以同意。二、甲方委托乙方经营公寓的期限为3年，即自2012年11月1日起至2015年10月31日止。三、前三年租金(即自2012年11月1日起至2015年10月31日止)按照甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》的房款总价乘以7%作为每年租金。四、租金支付时间乙方每年分两次支付甲方房租，每次支付年租金的一半。支付时间分别是当年的5月1日、11月1日。五、租金支付方式乙方汇入甲方指定账户。乙方指定账户为：陈�红账号62×××22六、甲方应于2012年11月1日前将该房屋交付乙方经营使用。甲方授权乙方可代为向丙方接收房屋，乙方代为接收之日视为甲方交付使用日。合同还约定对各方的权利义务、违约责任等。2013年11月1日，陈华红(甲方)与半月湾公司(丙方)签订《补充协议》1份，约定《委托经营协议》中约定应由城邦酒店(乙方)支付给陈华红(甲方)的租金全部由半月湾公司(丙方)支付。协议签订后，半月湾公司支付租金至2014年4月30日。自2015年5月1日起应付的租金为2014年5月1日应付12076.75元、同年11月1日应付12076.75元、2015年5月1日应付12076.75元。半月湾公司未支付租金。一审法院认为：陈华红与半月湾公司签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。半月湾公司仅支付租金至2014年4月30日，已构成违约，现陈华红要求其支付剩余租金36230.25元及违约金，事实与理由充分，应予支持，但因双方没有约定违约金或违约金的计算方式，违约金依法调减按中国人民银行同期同类贷款利率计算（其中12076.75元的违约金自2014年5月1日起算，12076.75元的违约金自2014年11月1日起算，12076.75元的违约金自2015年5月1日起算，均计至付清款项之日止）。对陈华红超出部分的诉讼请求，予以驳回。半月湾公司主张《补充协议》不成立、其中的租金12076.75元超过诉讼时效等，理由和依据不足，不予采纳。判决：一、半月湾公司应于判决生效之日起十日内支付陈华红租金36230.25元并按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金(其中租金12076.75元的违约金自2014年5月1日起算、租金12076.75元的违约金自2014年11月1日起算、租金12076.75元的违约金自2015年5月1日起算，均计至实际付款之日止)。二、驳回陈华红的其他诉讼请求。如果半月湾�司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费706元，减半收取353元，由半月湾公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。关于一审法院查明事实部分，除半月湾公司对一审法院认定的《补充协议》的内容及应付租金的起算时间有异议外，双方对一审查明的其他事实没有异议，本院对无争议的事实予以确认。对于争议事实，本院认定如下：《补充协议》第三条第一款内容为：“《半月湾度假村GoldenHouse酒店式公寓委托经营协议》中约定应由乙方支付给甲方的租金全部由丙方支付。”半月湾公司作为丙方在《补充协议》上落款盖章，应当视为对合同条款充分理解，因此一审法院据此作出认�并无不当，半月湾公司认为一审法院对《补充协议》内容的认定属于断章取义，但未对争议条款作出合理解释，本院不予认可。关于应付租金起算时间问题，按照《委托经营协议》的约定最后一笔租金应付时间为2015年5月1日，半月湾公司认为应付租金应当自2014年5月1日起算，与事实不符，本院不予认可。
本院认为：一、《委托经营协议》约定房屋租期为2012年11月1日至2015年10月31日，每次支付年租金的一半，支付时间分别是当年的5月1日、11月1日。虽然租金采取分期方式进行支付，但各期租金是基于同一租赁合同产生的给付义务，具有整体性，且半月湾公司欠付租金的行为处于持续状态，因此诉讼时效应自最后一期租金到期之日起的次日即2015年5月2日起算，故半月湾公司认为2014年5月1日前应付的一笔租金已超过诉讼时效没有依据，�院不予采纳。二、本案的《委托经营协议》实际是房屋租赁协议，城邦酒店与陈华红就房屋租赁达成合意，合同内容并无违反法律法规强制性的规定。半月湾公司提出有利害关系的业主反对城邦酒店租用陈华红的住宅房屋用于经营活动，《委托经营协议》违反了《物权法》第七十七条“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的强制性规定，合同无效，但其提供关于其他有利害关系的业主不同意诉争房屋改变用途的证据不具有真实性，且上述条款为法律对于房屋使用条件的强制性规定，而并非针对租赁合同效力的强制性规定，因此该诉争合同合法有效，半月湾公司提出合同无效的理由不能成立，本院不予采信。三、陈华红与半月湾公司在《补充协议》第三条第一款约定：“《半月湾度假村GoldenHouse酒店式公寓委托经营协议》中约定应由乙方支付给甲方的租金全部由丙方支付”，半月湾公司自愿承担城邦酒店的租金给付义务，而债权人陈华红亦同意租金给付义务由城邦公司转移至半月湾公司，根据《合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”规定，双方对诉争租金的债权债务归属已形成合意。且城邦公司系《补充协议》的受益人，《补充协议》并未影响城邦公司的合法权益。故半月湾公司主张《补充协议》因没有《委托经营协议》中城邦酒店签章、欠缺形式要件而未成立，缺乏依据，不予支持。四、如前所述，半月湾公司根据《补充协议》的约定继受了城邦酒店的租金给付义务，应承担向陈华红给付租金的责任，故半月湾公司关于其与陈�红不存在租赁合同关系，没有支付租金义务的辩解，不能成立。五、根据合同相对性，本案债权债务关系清楚，在原债务人城邦酒店未参加诉讼的情况下，不影响案件事实的认定，原审未通知城邦公司参加诉讼，并无不当。
综上所述，半月湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费706元，由上诉人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何冠雄
代理审判员 鲍冬凡
代理审判员 林良楷
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 郭燕珍
速 录 员 陈 蓉
附注：适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；