长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）长汽开民初字第202号原告（反诉被告）长春一汽四环�鑫汽车部件有限公司（原长春一汽四环化油器滤清器厂），住所长春市绿园区经济技术开发区。法定代表人王中来，该公司经理。委托代理人程铁坚，该公司董事。委托代理人丁法荣，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）长春一汽四环铸造配套有限责任公司，住所长春汽车经济技术开发区。法定代表人周洪飞，该公司总经理。委托代理人郭春海，该公司副总经理。委托代理人郭耀辉，吉林智辉律师事务所律师。原告长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司诉被告长春一汽四环铸造配套有限责任公司及长春一汽四环铸造配套有限责任公司反诉长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司的委托代理人程铁坚、丁法荣，被告（反诉原告）长春一汽四环铸造配套有限责任公司的委托代理人郭春海、郭耀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年4月15日，原、被告签订《厂房土地转让协议》，约定被告购买原告位于长春汽车产业开发区宝来街与高尔夫路交汇处土地及厂房，总价为1450万。2010年10月26日，双方签订《厂房土地买卖补充协议》，约定双方共同办理土地证和房屋产权证的过户手续，按国家政策法规各自承担相应的费用。协议签订后，原告已将房屋、土地交付被告，但相关产权手续因被告不同意承担税费一直未能变更，且被告拒绝给付余款。2013年8月13日，原告通知被告到长春市产权交易中心办理过户，被告以税费问题为由拒绝办理。2013年10月9日，原告再次书面催促被告履行义务，被告拒绝。原告无奈，于2013年10月24日书面解除与被告签订的上述协议。因原告已经行使了合同解除权，被告应将房屋土地返还给原告。故原告诉至人民法院，诉请判令：被告返还原告位于长春市汽车产业开发区高尔夫路638号房屋（丘地号7-4/549-3）和土地（宗地代码：），并立即从上述房屋土地迁出。被告辩称：原告行使合同解除权没有合同依据和法律依据，依法应属于违约行为，不能达到合同解除的法律效力。反诉原告诉称：2009年4月15日，原、被告签订《厂房土地转让协议》，约定反诉被告将其位于长春汽车产业开发区宝来�与高尔夫路交汇处土地及厂房以1450万的价格转让给反诉原告。协议签订后，反诉被告以种种理由拒绝协助反诉原告办理土地证过户手续，于是反诉原告停止继续付款。2010年10月26日，双方签订了《厂房土地买卖补充协议》，补充协议明确约定了税费的承担及办理更名过户手续的事宜。上述协议签订后，反诉原告依约履行了相应义务，但反诉被告违反约定，无理要求反诉原告支付过户过程中卖方应承担的税费。遭到反诉原告拒绝后，反诉被告不仅拒绝办理土地证及房屋产权证过户手续，而且竟然单方提出解除双方协议。故反诉原告提起反诉，诉请判令：1、反诉被告继续履行双方于2009年4月15日签订的《厂房土地转让协议》及2010年10月26日签订的《厂房土地买卖补充协议》约定义务，立即将协议中约定的厂房及土地过户到反诉原告名下；2、反诉被告向反诉原告赔偿贷款�支出的费用49万元。反诉被告辩称：1、反诉被告已经依据法律规定行使了合同解除权，合同解除权是行使权，一经作出即具有法律效力，对解除合同持有异议的相对方应在异议期内或收到解除通知三个月内，向人民法院提起诉讼，超期人民法院不予支持。反诉被告行使解除权的原因是基于反诉原告即未按厂房转让协议也未按补充协议履行付款义务，且在反诉被告多次催告后仍拒绝履行。因此，反诉被告行使解除权合法合理，被告的第一项反诉请求实质就是在确认解除合同效力，根据法律规定，反诉原告已经失权，应予驳回。2、关于反诉第二项请求，与本案无关，同样应予驳回。庭审中，原告（反诉被告）为证明自己的本诉主张向本院提交下列证据，就反诉部分未提交证据：1、《厂房土地转让协议》1份。证明：原、被告于2009年4月15日签订了协议转让厂房土地，并且约定了被告的付款义务和时间，但是被告未按约定时间付款。2、《厂房土地买卖补充协议》1份。证明：双方2010年10月26日协商补充了协议，约定被告在签订协议后再支付原告200万元，但被告未按协议约定付款。3、《财务抹帐补充协议》1份。证明：2009年4月15日双方约定，在合同价款之外被告还需要支付给原告电力款和采暖入网费共计200万元。4、房屋所有权证及土地使用权证各1份。证明：原告根据双方签订的补充协议，将房屋及土地办到原告名下，履行了约定，以及现在房屋和土地的所有权状况。5、2013吉长国安证民字第19309号公证书1份。证明：原告于2013年8月12日催告被告办理过户手续和催款，但被告未履行。6、2013吉长国安证民字第19526号公证书1份。证明：原告于2012年9月28日向被告催款并告知了相应的后果。7、2013年第26516号公证书1份。证明：鉴于被告违约拒绝付款，且未按催告函的要求办理过户，因此原告行使合同解除权，日期是2013年10月21日，解除了双方签订的《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》。庭审中，被告（反诉原告）就本诉部分和反诉部分一并向本院提交下列证据：1、《厂房土地转让协议》、《厂房土地买卖补充协议》、发票3张、《付款情况说明》及有关付款凭证21张。证明：协议约定了双方权利义务，尤其是相关税款承担义务，但原告（反诉被告�却将其义务强加给被告（反诉原告），且以此为由拒绝履地房地产过户义务，构成违约；协议约定了双方履行合同义务的先后顺序，但原告（反诉被告）没有依约履行构成违约，故被告（反诉原告）享有先履行抗辩权。2、2012年9月28日原告（反诉被告）催款函、2012年10月5日催款函的回复及快递详情单、原告（反诉被告）催款通知及快递详情单、被告（反诉原告）催告通知及快递详情单、原告（反诉被告）解除合同通知、关于恢复长春市城区非住宅房屋转让契税税率的通知、印花税税目税率表、对解除合同的复函及快递详情单、关于尽快办理土地证、产权证过户手续的催告函及快递详情单。证明：原告（反诉被告）违约不履行房地过户义务，却一再无理要求被告（反诉原告）履行义务，遭到拒绝后反而通知解除合同；契税税率为5％，�花税率万分之五；被告（反诉原告）已经拒绝了解除合同通知，目前双方合同关系仍然存续。3、贷款利息情况说明、2010年-2012年贷款利息表、担保费票据2张。证明：被告（反诉原告）因原告（反诉被告）未及时办理房地产过户导致的贷款利息损失。4、借款合同5份、保证合同5份。证明：由于原告（反诉被告）的违约行为导致被告（反诉原告）不能够如期得到所购买的房屋所有权及土地使用权证，因此不能用该资产进行担保抵押贷款，形成了贷款的损失。经审理查明：长春一汽四环化油器滤清器厂与被告（反诉原告）于2009年4月15日签订了《厂房土地转让协议》，协议约定：“长春一汽四环铸造配套有限责任公司为甲方，长春一汽四环化油器滤清器厂为乙方，甲方购买乙方位于长春汽车产业开发区宝来街与高尔夫路交汇处土地及厂房10189.38平方米（厂房钢结构7096.61平方米，办公楼1910平方米，生产附属间841.89平方米，收发室48.81平方米，维修间换热站泵为292.07平方米）：1、总价为人民币壹仟肆佰伍拾万元整。2、在甲、乙双方签订买卖协议后，双方各自承担各方应缴纳的税费。3、甲方购买厂房土地后，乙方协助甲方办理土地过户手续及相关资料。4、乙方协助甲方进行厂房、办公楼的工程验收手续并办理厂房产权证，并移交甲方。同时办理其他项证由乙方保管，待甲方将款项全部付清后移交给甲方。……8、付款时间：（1）2009年4月30日付款200万元。（2）2009年5月10日付款200万元。以上款项付清后5日内由乙方协助甲方办理完土地证及过户手续。（3）2010年4月30日付款400万元。（4）2011年4月30日付款400万元。（5）2012年4月30日付款250万元。9、乙方向甲方交纳全部工程图纸及水、点、采暖等相关图纸。”协议签订后，协议所涉厂房及土地即交付给被告（反诉原告）使用。被告（反诉原告）于2009年4月给付原告（反诉被告）222万元的承兑汇票。被告（反诉原告）于2009年5月22日向长春新星宇建筑安装有限责任公司出具《函》一份，内容为：贵公司与长春一汽四环化油器滤清厂债权纠纷一案，于2009年3月由长春一汽产业开发区人民法院依法作出（2008）长汽开民初字第719号民事调解书。由于我公司与长春一汽四环化油器滤清器厂有债权债务关系，为了经营、生产的顺利进行，我公司自愿代为履行（2008）长汽开民初字第719号民事调解书中的相关债务，涉及标的共叁佰玖拾叁万伍仟零贰拾元整。该份《函》上加盖了长春一汽四环化油器滤清器厂的公章及财务章，并注明：同意用购买厂房及办公楼（高尔夫路）款支付。长春新星宇建筑安装有限责任公司于2009年5月25日出具《收条》一份，内容为：“收到长春一汽四环铸造配套有限责任公司为长春一汽四环化油器滤清器厂付工程款叁佰玖拾叁万伍仟零贰拾元整。其中：1、银行承兑汇票两张，票号：GA0100542056叁拾万元整。票号：GA0101272710叁拾万元整。2、银行转账：叁佰叁拾叁万伍仟零贰拾元整。”2010年1月13日，长春一汽四环化油器滤清器厂出具《收条》一份，内容为：收到长春一汽四环铸造配套有限责任公司拾贰万元整（120000.00）【现金】。长春一汽四环化油器滤清器厂于2010年1月15日为被告（反诉原告）出具了三张发票，合计金额为1450万，品目为销售不动产。2010年10月26日，长春一汽四环化油器滤清器厂与被告（反诉原告）签订《厂房土地买卖补充�议》，协议约定：“长春一汽四环铸造配套有限责任公司为甲方，长春一汽四环化油器滤清器厂为乙方。甲乙双方于2009年4月15日签订‘厂房土地转让协议’。甲乙双方为使后续手续办理顺利对具体问题做如下补充：一、乙方办理工程验收手续，并办理乙方产权证。1、在办理工程验收的过程中，出现问题应本着“谁的责任，谁承担费用”为原则。……3、工程验收后（取得上述所需资料后）乙方办理乙方名称产权证。在此阶段产生的费用由甲方承担。由乙方负责财务处理。二、甲乙双方共同办理土地证和房屋产权证的过户手续。按国家政策法规买卖双方各承担相应的费用。例如：契税、印花税由甲方承担，评估费用甲乙双方各承担一半。三、在办理土地证用产权过户前产生的�用，除上陈述的费用外，由乙方承担。四、本协议签订后开始办理以上相关手续。在半年时间内完成产权交易手续。如遇到特殊情况甲乙双方协商解决。五、本补充协议签订后，甲方再支付乙方贰佰万元（时间为2010年10月26日前）。如果办理产权过户由于乙方的原因推迟，甲方支付房款时间相应推迟。注：三日内，将贰佰万元转到乙方账户，本协议生效。”2010年10月26日、27日，被告（反诉原告）分别向长春一汽四环化油器滤清器厂转款100万元，用途为厂房款。2011年4月6日、2011年9月8日、2011年10月18日，被告（反诉原告）分别向原告（反诉被告）转款10万元、20万元、15万元，用途为房款。2011年6月2日，原告（反诉被告）出具收款收据一份，收到被告（反诉原告）期票80万元。原告（反诉被告）于2011年11月11日、2011年12月16日分别出具收款收据，收到被告（�诉原告）厂房款28万元和40万元。被告（反诉原告）共计向原告（反诉被告）付款10205020元。吉林省长春市国安公证处于2012年10月9日出具（2012）吉长国安证民字第19526号《公证书》一份，证实原告（反诉被告）于2012年9月28日以国内特快专递邮件的方式向被告（反诉原告）郭春海（地址：长春市汽车产业开发法区高尔夫路638号）寄送《催告函》一份。该份《公证书》中所附的《催告函》内容为：“长春一汽四环铸造配套有限责任公司：长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司（原长春一汽四环化油器滤清器厂）就与你公司签订的《厂房土地转让协议》的履行事宜，向你公司致本函：2009年4月15日你公司与长春一汽四环化油器滤清器厂签订《厂房土地转让协议》，现我公司已经按照协议的约定履行了协助义务，但你公司未按照协议约定的时间履行付款义务。你公司接到本函10日内，应及时联系我公司并给付尚未履行的款项。请你公司接到本函后马上安排上述事宜。否则，本公司将依法定程序解决上述问题，维护我公司的合法权益。”坐落于长春市汽车产业开发法区高尔夫路638号的土地使用权人为长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司，土地使用权证号为国用（2013）第101000007号，使用权面积19936平方米，使用权类型：出让，登记时间为：2013年1月22日。坐落于长春市汽车产业开发区高尔夫路638号的房屋登记所有权人为长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司，房屋产权证号为长房权字第51200025**号，建筑面积9851.76平方米，丘地号：7-4/549-3，登记时间为2013年6月20日。吉林省长春市国安公证处于2013年8月13日出具（2013）吉长国安证民字第19309号《公证书》一份，证实原告（反诉被告）于2013年8月12日以国内特快专递邮件的方式向被告（反诉原告）（地址：长春市汽车产业开发法区高尔夫路638号）寄送《催告通知》信函一份共一页。该份《公证书》中所附的《催告通知》内容为：“长春一汽四环铸造配套有限责任公司：长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司（原长春一汽四环化油器滤清器厂）就与你公司签订的《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》的履行事宜，通知贵公司如下：请贵公司派人于2013年8月16日上午9点，到位于景阳大街与西环城路交汇处的长春市产权交易中心二楼初始登记科，我公司将派人携带相应资料配合贵公司办理过户业务，届时请贵公司人员携带如下资料及钱款：……4、过户所需税费人民币1050万元（具体以登记部门核定为准），过户所需承担的税费（包括贵公司过户应当承担的契税、印花税、评估后超出合同标的所产生的费用以及其他贵公司应当承担的税费）。并请贵公司于接到本通知之日起十日内将剩余合同款打到我公司账户。”吉林省长春市国安公证处于2013年10月24日出具（2013）吉长国安证民字第26516号《公证书》一份，证实原告（反诉被告）于2013年10月22日以国内特快专递邮件的方式向被告（反诉原告）（地址：长春市汽车产业开发法区高尔夫路638号）寄送《解除合同通知》一份。该份《公证书》中所附的《解除合同通知》内容为：“长春一汽四环铸造配套有限责任公司：长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司（原长春一汽四环化油器滤清器厂）与你公司签订的《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》，因协议未履行完毕（土地因贵公司未缴纳相应税费因此至今未完成过户手续，我公司也未收到剩余合同价款），为减少双方损失，我�决定自本通知到达贵司的同时，即解除本公司与贵公司签署的《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》。”另查：长春市工商行政管理局于2009年10月20日下发企业名称核准变更登记通知书，内容为：“提交的长春一汽四环化油器滤清器厂名称变更预核登记材料收悉。经审查，核准该企业名称登记事项变更如下：变更前企业名称长春一汽四环化油器滤清器厂，变更后企业名称长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司。以上核准变更的企业名称有效期至二O一O年四月二十日。在有效期内，经企业登记机关办理设立或变更登记，核发营业执照后企业名称正式生效。”2012年3月5日，长春市工商行政管理局为原告（反诉被告）核发企业法人营业执照。本院认为：一、长�一汽四环化油器滤清器厂变更企业名称为长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司，故原告（反诉被告）承接长春一汽四环化油器滤清器厂与被告（反诉原告）签订的《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》中的权利义务，主体适格。二、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》系签订双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告（反诉被告）主张其已经与被告（反诉原告）解除了《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》，解除的理由为被告（反诉原告）未按合同约定给付价款及拒绝办理过户手续。双方签订的《厂房土地买卖补充协议》已对《厂房土地转让协议》中部分条款进行了变更，根据《厂房土地买卖补充�议》的约定：甲乙双方共同办理土地证和房屋产权证的过户手续，按国家政策法规买卖双方各承担相应的费用，例如：契税、印花税由被告（反诉原告）承担，评估费用甲乙双方各承担一半；本补充协议签订后，被告（反诉原告）再支付原告（反诉被告）贰佰万元（时间为2010年10月26日前），如果办理产权过户由于原告（反诉被告）的原因推迟，被告（反诉原告）支付房款时间相应推迟。注：三日内，将贰佰万元转到原告（反诉被告）账户，本协议生效。被告（反诉原告）已于2010年10月26日、27日分别向长春一汽四环化油器滤清器厂转了100万元厂房款，被告（反诉原告）按照《厂房土地买卖补充协议》的约定履行了付款义务，《厂房土地买卖补充协议》已经生效。该《厂房土地买卖补充协议》并未约定办理产权过户及给付余款的先后顺序，双方因税费承担问题发生�议，至今未办理产权过户手续，被告（反诉原告）未支付余款并不构成拒不给付剩余款项的违约行为。从原告（反诉被告）发给被告（反诉原告）的《催告通知》可以看出，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担按照双方签订的《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》的约定应由出卖方承担的税费，在此情况下双方未能协商一致共同办理产权过户手续，不能视为是被告（反诉原告）违反合同约定，拒不办理产权过户手续。因此，原告（反诉被告）在双方没有约定、未协商一致且不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形的情况下单方向被告（反诉原告）主张解除合同，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四�的规定，不能认定因被告（反诉原告）在收到解除合同通知后未向法院提起诉讼表示异议而认定《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》已经解除。双方应继续履行《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》，由双方共同办理《厂房土地转让协议》及《厂房土地买卖补充协议》所涉土地及厂房的更名过户手续。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照的规定承担损害赔偿责任。”反诉原告主张由反诉被告支付其因未办理土地及房屋的更名过户手续致使其多支出的贷款费用，已超出反诉被告订立合同时所能预见或者应当预见到的损失，反诉原告该项诉请没有法律依据，本院不予保护。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司的诉讼请求；二、反诉原告长春一汽四环铸造配套有限责任公司与反诉被告长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司继续履行双方于2009年4月15日签订的《厂房土地转让协议》及2010年10月26日签订的《厂房土地买卖补充协议》，反诉被告长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司于本判决生效之日起三个月内与反诉原告长春一汽四环铸造配套有限责任公司按上述协议约定共同将合同所涉厂房及土地更名过户至反诉原告长春一汽四环铸造配套有限责任公司名下；三、驳回反诉原告长春一汽四环铸造配套有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费108800元，由原告长春一汽四环中鑫汽车部件有限公司负担;反诉受理费55900元，由反诉原告长春一汽四环铸造配套有限责任公司负担1500元，由反诉被告一汽四环中鑫汽车部件有限公司负担54400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  曲 卓人民陪审员  李万国人民陪审员  孙洪杰二〇一六年五月十日书 记 员  程 红