宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第4924号
原告马丽霞，女，1970年8月31日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区青铜峡市。
委托代理人马长林，宁夏合天律师事务所律师。
被告张非一，男，1980年7月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告马丽霞诉被告张非一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理，依法由审判员马金利适用简易程序于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告马丽霞的委托代理人马长林，被告张非一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马丽霞诉称，位于银川市兴庆区解放东街意志巷营业用房原属长城（宁夏）资产经营有限公司所有。2012年3月25日，原告通过公开竞价受让上述房产，并与原产权人进行了产权交接。原告受让该房屋后，因丈夫不幸去世，为了收回房屋自行经营，多次要求被告将占用期间的使用费结清后将房屋返还原告，并给予合理的搬离时间，但被告无理霸占至今，不向原告返还房屋，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告立即停止侵占位于银川市兴庆区意志巷的房屋并恢复原状返还给原告；二、被告向原告支付房屋占有使用费75000元（按每年30000元的标准自2012年3月25日暂计算至2014年8月底，并要求支付至被告实际将上述房屋恢复原状并返还给原告之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告张非一辩称，其不同意返还房屋，要求继续租赁涉案房屋，因涉案房屋原系宁夏新药特药公司所有，2004年7月1日，被告与宁夏新药特药公司签订了租赁协议，协议约定，新药特药公司将涉案房屋租赁给被告，租赁期为两年，年租金为15000元。租赁期届满后，双方口头达成续租协议，在续租期间，涉案房屋同一幢楼的三楼发生了火灾，给被告造成了巨额经济损失，宁夏新药特药公司与被告商议将涉案房屋以年租金15000元的价格租赁给被告十年，双方于2008年10月10日签订租赁期限为五年的租赁合同，五年期满后再续租，以弥补被告的损失。基于上述事实，被告不同意解除租赁合同。另外，宁夏新药特药公司破产清算后，原告受让涉案房屋，2013年9月30日租赁协议到期，原告未向被告主张解除租赁协议，要求返还涉案房屋，被告与原告即存在不定期租赁合同关系，即便原告解除租赁合同，也应当在合理期限之前通知被告，给被告足够的腾房时间，故被告不同意解除租赁合同。对于原告主张的房屋占有使用费，因宁夏新药特药公司破产清算后，资产由长城（宁夏）资产经营有限公司管理，被告按照协议的约定，将房屋租金交纳至2012年9月30日，交清了2012年的房租，故原告要求被告支付自2012年3月25日开始的房屋使用费，与本案事实严重不符，被告只有2012年10月1日至2014年10月1日的房屋租金未付，被告也同意按照租赁协议约定的年租金15000元的交纳两年的租金，但必须扣除被告在承租房屋期间修理租赁物的费用，被告在承租期间，卷帘门有破损，房屋用水不通、下水道破损，房屋没有通电，被告多次找人维修，共支出维修费用25800元。
经审理查明，位于银川市兴庆区意志巷的房屋（益康大药房）原系宁夏新药特药公司所有。被告自2004年7月1日起即与宁夏新药特药公司就上述房屋达成租赁协议，由被告以年租金15000元的标准租赁涉案房屋。2008年10月10日，被告与宁夏新药特药公司继续就涉案房屋的租赁签订《租赁协议》，约定，租赁期限为五年，自2008年10月1日至2013年9月30日，年租金为15000元，被告在使用期间不得改变营业房内的原有结构，如需对营业房的门、窗以及后门以外的设施进行装修、改造，费用由被告自理，如出现其他情况及损失由被告全部负责赔偿，被告使用期间的水、暖、电等费用由被告承担。后宁夏新药特药公司破产清算，长城（宁夏）资产经营有限公司取得了上述房屋的所有权。2012年1月1日，被告向长城（宁夏）资产经营有限公司交纳了自2011年9月30日至2012年9月30日的房屋租金15000元。2012年3月25日，原告与长城（宁夏）资产经营有限公司达成《资产转让协议》，原告通过竞价方式成为包括涉案房屋在内的三套房屋的最终受让人。原告为此支付了转让款183万元。后原告要求被告返还房屋并支付相应的使用费，被告未予返还。故原告诉至本院，请求判如所请。
审理过程中，被告认可同地段面积较小的营业房租金为25000元。原告对于被告主张的房屋维修费用25800元不予认可。
本院认定的上述事实，采信了原告提交的资产转让协议、竞价成交确认书、房屋所有权证、交款凭证、照片，被告提交的租赁协议、租金收据及原、被告当庭相关陈述，以上证据经庭审质证核实，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告获得位于银川市兴庆区意志巷房屋的所有权后，被告与宁夏新药特药公司所达成的租赁协议约定的履行期限已于2013年9月30日到期，虽然其主张宁夏新药特药公司曾向其承诺的租赁期为10年，但未提交相关证据。被告在租赁期满后一直使用涉案房屋，在原告未要求返还涉案房屋之前，原、被告之间形成不定期租赁合同，原告有权随时要求被告解除租赁合同，原告以向人民法院起诉的方式要求被告返还涉案房屋，是明示主张解除租赁合同的表现，原告要求被告返还房屋，被告无权继续占有涉案房屋，被告应当将涉案房屋恢复原状并返还原告。对原告关于被告按照每年30000元的标准支付自2012年3月25日至2014年8月31日及后期占用使用费的主张，因房屋租赁协议于2013年9月30日到期，被告已将租金交至2012年9月30日，2013年9月30日之前的租金，被告应当按照原租赁协议约定的每年15000元的标准支付给原告。2013年9月30日以后，原告就新的租金一直未主张权利，原、被告之间的不定期租赁合同应当继续履行原租金标准，被告应按每年15000的标准向原告支付2013年10月1日至起诉之日即2014年8月28日（共计328天的租金13479元（15000元÷365天×328天），以上共计28479元。对于起诉之日即2014年8月28日之后的租金，因被告认可同地段较涉案房屋偏小的营业房年租金为25000元，在原告按照每年30000元的标准主张的情况下，本院酌定被告应当按照每年28000元的标准支付自2014年8月29日至被告实际返还房屋之日止的使用费。因原告在取得房屋所有权时，被告已将房屋租金交至2012年9月30日，故其主张被告支付自2012年3月25日的主张，本院不予支持。对于被告主张的要求原告承担其支出的房屋维修费用，因被告在与原房主宁夏新药特药公司签订的租赁协议中明确约定维修等相关费用均由其承担，且房屋由其长期使用，维修系为了被告使用方便，故对于被告的该项辩解，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告张非一于本判决生效之日起三十日内将位于银川市兴庆区意志巷房屋恢复原状并返还给原告马丽霞；
二、被告张非一于本判决生效之日起三十日内支付原告马丽霞租金28479元（截止2014年8月28日），2014年8月29日之后的使用费按照每年28000元的标准顺延计算至被告张非一实际返还房屋之日。
如果被告张非一未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1875元，减半收取938元，由被告张非一负担（该款原告马丽霞已预交，被告张非一随上述款项一并给付原告马丽霞）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 马金利
二〇一四年十二月二日
书记员 赵 杰
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。