湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02398号
上诉人（原审原告）长沙帕菲特物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路215号。
法定代表人李新华，总经理。
委托代理人艾河清，湖南楚一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈可金。
上诉人长沙帕菲特物业管理有限公司（以下简称帕菲特物业公司）因与被上诉人陈可金物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2014）天民初字第2186号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员刘凯、ＸＸ，代理审判员金新贵组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理，上诉人帕菲特物业公司的委托代理人艾河清到庭参加了诉讼，被上诉人陈可金经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，帕菲特物业公司原名为长沙天晟物业管理有限公司。陈可金系位于长沙市天心区书院南路215号华丽家族小区3栋506号房屋业主，该房建筑面积134.83平方米。2005年11月10日，陈可金办理了入住手续，帕菲特物业公司与陈可金签订了《华丽家族前期物业管理服务协议书》，该协议约定了如下内容：帕菲特物业公司的权利义务为：对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制订本物业的物业管理制度和业主手册，并书面告知陈可金，制止违反本物业管理制度和业主手册的行为；向陈可金收取物业管理费用；编制物业管理服务及财务年度计划，每六个月向陈可金公布一次物业管理费用收支情况；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；向陈可金提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；自本协议终止日起5日内，向业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业管理移交手续。陈可金的权利义务为：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；遵守业主公约，业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度及业主手册，室内装饰装修管理规定等；按时交纳物业管理费用。物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；安全防范管理协助公安部门做好物业区域内的安全防范工作后，发生安全事故时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作，公共区域安全监督巡视，在公共区域发现危及住户安全的情况时须及时通知管理处或向公安部门通报，管理人员不承担陈可金人身与财产保管、保险责任；交通秩序与车辆停放。物业管理服务质量：房屋整体外观统一、完整、整洁、公共区域无违章、私搭、乱建现象；设备良好，运行正常，无事故隐患，特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程，共用部位、共用设施设备完好率达95%。保养、检修制度完善，道路畅通、路面平坦、污水排放畅通，二次供水无污染及隐患；整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清；绿化地布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观，无践踏、折损现象，绿化地无病虫害，无大面积黄土裸露；车辆要停放、行驶有序，主要干道和消防通道交通畅通；公共区域内文明有序，可能危及住户安全处有明显标志；各类消防设施完好有效，发生火警及时通报，并协助消防部门救助；房屋共用部位、共用设施设备小修1个小时之内到场，24小时内完成，水电急修在接到报修通知后20分钟内到达现场。物业管理服务费由帕菲特物业公司按季度征收，陈可金应于每季度的第一个月15日至20日内向帕菲特物业公司交纳；第十条违约责任规定，帕菲特物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，陈可金有权要求帕菲特物业公司限期改正，逾期未改正给陈可金造成损失的，由帕菲特物业公司承担；陈可金违反协议，使帕菲特物业公司未达到管理服务质量约定目标的，帕菲特物业公司有权要求陈可金限期改正，逾期未改正给帕菲特物业公司造成损失的，由陈可金承担；帕菲特物业公司违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，帕菲特物业公司有权要求陈可金补交，并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，逾期三个月仍拒绝交纳的，帕菲特物业公司可暂停本协议约定的服务项目。本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时终止。同一天，陈可金签署了《华丽家族业主临时公约》和承诺书。帕菲特物业公司制定的业主手册上载明门面不得用来做餐饮行业。
以上合同签订后，帕菲特物业公司在该小区内提供了基本的物业管理服务，但帕菲特物业公司在物业管理服务过程中对小区绿化未及时修整、卫生方面未对垃圾日产日清，安全保障方面其视频监控图像不全或不清晰，不能为公安机关破案提供有价值线索，部分楼层的消防管道渗漏，部分住户家中出现下水道污水倒灌未及时修好，对部分业主不正当使用物业擅自开门和开设餐饮业未采取恰当措施，其物业服务存在一些瑕疵。陈可金家中2008年和2013年两次被盗，帕菲特物业公司未能提供有效监控视频图像协助公安机关破案，陈可金从2007年5月后未再交物业管理服务费，截止2014年6月30日陈可金共计拖欠物业管理服务费4730.92元。现帕菲特物业公司诉至原审法院，请求判决陈可金缴纳拖欠的物业费等费用共计6592.49元，其中物业服务费4730.92元，违约金1861.57元（暂计算至2014年6月30日）。
原审法院认为，帕菲特物业公司与陈可金签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应当按约定履行义务。帕菲特物业公司已经提供了基本的物业管理服务，陈可金作为业主应当交纳物业管理费，按照正常标准计算，陈可金拖欠的物业费总额为4730.92元。本案中，陈可金未及时缴费系因帕菲特物业公司提供的物业服务存在瑕疵，陈可金家中被盗，帕菲特物业公司未能提供有效监控视频协助公安机关破案所致，故对于帕菲特物业公司要求陈可金支付违约金的请求不予支持，同时，因帕菲特物业公司在履行物业管理服务中存在一定瑕疵，陈可金未享受到约定标准的物业管理服务，根据权利义务一致原则，对于陈可金应当支付的物业管理服务费应当依法予以减免，原审法院酌情确定陈可金在本案中应当支付的物业管理费为正常标准的60%，即2838.55元（4730.92元×60%）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、陈可金于本判决生效后十日内向帕菲特物业公司支付物业管理服务费2838.55元；二、驳回帕菲特物业公司的其他诉讼请求。本案受理费125元，由陈可金负担75元，由帕菲特物业公司负担50元。
上诉人帕菲特物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人依据物业服务合同的约定为小区居民提供了服务，但被上诉人一直拖欠物业费长达数年，是严重的违约行为。被上诉人提交的证据均不能反映其所主张的事实，原审法院却以证据无法支持的绿化、监控不清等理由将物业费标准降为60%，属判决错误。因此请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人陈可金未向本院提交答辩意见。
本院二审经审理查明，原审法院认定帕菲特物业公司在物业管理服务过程中对小区卫生方面未对垃圾日产日清，安全保障方面其视频监控图像不全或不清晰，不能为公安机关破案提供有价值线索，以及陈可金家中2008年和2013年两次被盗，帕菲特物业公司未能提供有效监控视频图像协助公安机关破案的事实，缺乏证据证明，本院予以更正。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，首先，根据《华丽家族前期物业管理服务协议书》第一条第4项之规定，帕菲特物业公司有义务制止业主违反物业管理制度和《业主手册》的行为，而帕菲特物业公司制定的《业主手册》上明确业主不得将门面用来做餐饮行业，故帕菲特物业公司有义务制止业主将门面用于做餐饮。其次，对华丽家族小区4、5栋一、二楼门面经营的“老妈餐馆”，及部分业主擅自将车库用于经营餐饮，帕菲特物业公司未及时采取措施予以制止，而且帕菲特物业公司对小区部分绿化未及时修整，亦未提供证据证明小区监控设备良好、运行正常，故帕菲特物业公司提供的物业服务存在瑕疵。三、因帕菲特物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，故对帕菲特物业公司要求陈可金支付违约金的请求不予支持。同时，综合考虑帕菲特物业公司在履行物业管理服务中存在的瑕疵对陈可金的正常生活产生的影响，本院酌情减免陈可金20%的物业费，即陈可金应向帕菲特物业公司交纳物业费3784.74元（4730.92元×80%），以促使帕菲特物业公司提高物业服务质量。
综上，原审判决认定事实错误，处理不当，上诉人长沙帕菲特物业管理有限公司的上诉理由部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第2186号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第2186号民事判决第一项为“陈可金于本判决生效后十日内向长沙帕菲特物业管理有限公司支付物业管理服务费3784.74元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费125元，二审案件受理费125元，共计250元，由上诉人长沙帕菲特物业管理有限公司负担100元，被上诉人陈可金负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年七月十日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。