江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第492号
原告江苏古运河投资发展有限公司，住所地无锡市南长区南长街198号。
法定代表人陈旭明，该公司董事长。
委托代理人蔡晓明、林志明（均受该公司的特别授权委托），均系江苏梁溪律师事务所律师。
被告无锡福莱佛投资管理有限公司，住所地无锡市南禅寺111号-8。
法定代表人陈琳，该公司董事长。
委托代理人薛峰（受该公司的特别授权委托），该公司职员。
原告江苏古运河投资发展有限公司（以下简称古运河投资公司）与被告无锡福莱佛投资管理有限公司（以下简称福莱佛投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告古运河投资公司的委托代理人林志明、被告福莱佛投资公司的委托代理人薛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告古运河投资公司诉称：2010年2月5日、2010年9月1日，福莱佛投资公司分别与古运河投资公司签订《南禅寺地下商城包租合同》、《南禅寺三角广场包租合同》，分别约定古运河投资公司将南禅寺地下商城房屋、三角广场地下商城房屋整体打包租赁给福莱佛投资公司，建筑面积约1万平方米、1800平方米，并约定租金标准、租金支付期限、免租期、违约责任等；如福莱佛投资公司逾期支付房租，每逾期一日，由古运河投资公司按福莱佛投资公司逾期支付租金金额的千分之二向福莱佛投资公司加收违约金；如福莱佛投资公司违约，古运河投资公司有权解除租赁合同，并没收福莱佛投资公司交纳的南禅寺地下商城包租合同项下的诚信保证金及由福莱佛投资公司赔偿损失等。上述合同签订后，古运河投资公司已按约将房屋交付福莱佛投资公司使用，但福莱佛投资公司却欠交租金2380万元，已构成违约。经古运河投资公司多次催讨，福莱佛投资公司仍未支付，已严重损害古运河投资公司的合法权益，古运河投资公司有权解除合同并没收福莱佛投资公司支付的诚信保证金。同时，福莱佛投资公司应立即按实际使用租赁物的时间按实支付租金12904931元（暂计算至2014年5月25日）及承担逾期付款违约金4460446元，并立即迁让出承租的房屋。要求判令：1、解除古运河投资公司与福莱佛投资公司于2010年2月5日签订的《南禅寺地下商城包租合同》及2010年9月1日签订的《南禅寺三角广场包租合同》；2、福莱佛投资公司立即迁让出无锡市南禅寺地下商城及无锡市南禅寺三角广场地下商场；3、福莱佛投资公司支付租金12904931元（暂计算至2014年5月25日，此后仍分别按年租金730万元、年租金180万元的标准计算租金及房屋占用使用费至福莱佛投资公司迁让出两处租赁物之日止）；4、古运河投资公司有权没收福莱佛投资公司支付的诚信保证金500万元；5、福莱佛投资公司支付逾期付款违约金4460446元（自2011年12月31日至2014年5月25日，以合同约定的现到期应付租金额2380万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算）；6、福莱佛投资公司承担本案诉讼费用。
被告福莱佛投资公司辩称：对截止2014年5月25日福莱佛投资公司拖欠古运河投资公司租金12904931元无异议，租金包括南禅寺地下商城及南禅寺三角广场，但拖欠租金有一定原因：1、对南禅寺三角广场，古运河投资公司整体打包租赁时，曾承诺将南禅寺地面上所有的香烛商户及临时摊位尽快安置到福莱佛投资公司承租的三角广场地下商场内，但至今四年了，古运河投资公司没有兑现承诺，导致福莱佛投资公司承租的三角广场地下商场的铺位一直闲置，因此福莱佛投资公司自从承租三角广场地下商场后，每年亏损130-150万元，投入的200多万元的装潢也没有收回；2、对南禅寺地下商场，2010年2月签订合同，古运河投资公司要求福莱佛投资公司于2010年5月必须开业，因为时间短，福莱佛投资公司在选择商户时没有好好选择的余地，租赁的商户主要是接手以前南禅寺的临时摊位，与这些临时摊位沟通比较少，加上2012年经济不景气、地铁拉围挡，2012年年底，全体商户以拉横幅的形式和福莱佛投资公司发生争执，170多户商铺全部提前退租，福莱佛投资公司为了使该事件的影响最小化，不给古运河投资公司造成麻烦，基本答应了全体商户的要求，因退租产生损失400多万元，因此南禅寺地下商场从2012年至今因为退租、招不到合适的商户，亏损越来越严重。福莱佛投资公司已经在南禅寺地下商场经营了四年，是有感情的，股东也将家里全部财产投入了南禅寺地下商城及南禅寺三角广场，装修投入了2000多万元，现福莱佛投资公司不同意解除两份包租合同，也不同意迁出租赁房屋，要求继续履行上述两份包租合同。对拖欠的租金，福莱佛投资公司也愿意与古运河投资公司积极协商沟通。对保证金，福莱佛投资公司有异议，保证金就是租金，不同意古运河投资公司没收。对于违约金，福莱佛投资公司也不认可。
经审理查明：2010年2月5日，古运河投资公司与福莱佛投资公司签订《南禅寺地下商城包租合同》，约定：1、古运河投资公司自愿将南禅寺地下商城房屋整体打包租赁给福莱佛投资公司使用，建筑面积约1万平方米。2、租金支付标准为：第1年-第5年（2010年7月1日至2015年6月30日）年租金730万元，五年租金合计3650万元；第6年-第10年（2015年7月1日至2020年6月30日）年租金1095万元，五年租金5475万元；第11年-第15年（2020年7月1日至2025年6月30日）租金价格以不低于5元／平方米／天为基础由双方商议并另签订合同。租金每五年结算一次，先付后用，即第一年支付第1年-第5年的租金，第五年支付第6年-第10年的租金。具体支付方式为：合同签订时，支付500万元诚信保证金，租赁房屋交付使用时支付1500万元，2010年12月1日至12月31日支付1650万元，2015年1月1日至1月31日支付5475万元。福莱佛投资公司于本合同签订时先付500万元作为诚信保证金，若提前终止合同，因古运河投资公司原因，古运河投资公司双倍退还福莱佛投资公司保证金，因福莱佛投资公司原因，古运河投资公司有权不退或酌情退还福莱佛投资公司部分保证金。3、租赁期限15年，自2010年7月1日至2025年6月30日止。（福莱佛投资公司保证上述合同房屋于2010年5月1日前开张营业）4、古运河投资公司有权对南禅寺地下商场部分的整体定位和形象进行把关，指导、监督福莱佛投资公司的招商和运营并定期回收租金，且有权对福莱佛投资公司招商客户的业态进行监督和核定。5、福莱佛投资公司需按合同约定的期限按期交付房租，逾期交付房租，每逾期一日，由古运河投资公司按福莱佛投资公司逾期交付租金额的2‰向福莱佛投资公司加收违约金。6、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。解除合同所造成的损失由责任一方承担。7、福莱佛投资公司将在租赁期届满时把房地产交还古运河投资公司并保证包租房屋的正常状态，房屋内的装潢装饰无偿归古运河投资公司所有或由福莱佛投资公司负责无偿恢复出租时的原状，如需继续承租上述房地产，应提前三个月与古运河投资公司协商，在同等条件下福莱佛投资公司享有优先续租权。
另查明：2010年9月1日，古运河投资公司与福莱佛投资公司签订《南禅寺三角广场包租合同》，约定：1、古运河投资公司自愿将南禅寺三角广场地下商场房屋整体打包租赁给福莱佛投资公司使用，建筑面积约1800平方米。2、租金支付标准：2010年12月30日至2015年12月29日，年租金180万元，五年租金合计900万元；2015年12月30日至2020年12月29日，年租金280万元，五年租金合计1400万元；2020年12月30日至2025年6月30日，年租金380万元，五年租金合计1710万元。租金每五年结算一次，先付后用，具体支付方式为：合同签订时支付100万元（第1年至第5年部分租金），租赁房屋交付使用时支付500万元（第1年至第5年部分租金），2011年12月1日至12月30日支付300万元（第1年至第5年部分租金），2015年12月1日至12月30日支付1400万元（第6年至第10年租金），2020年12月1日至12月30日支付1710万元（第11年至第15年租金），租赁期限14年零10个月，自2010年9月1日至2025年6月30日止，免租期为2010年9月1日至2010年12月30日止装修。（福莱佛投资公司保证上述合同房屋于2010年10月18日前对外营业）。3、古运河投资公司有权对南禅寺三角广场地下商场的整体定位和形象进行把关，指导、监督福莱佛投资公司的招商和运营并定期回收租金，且有权对福莱佛投资公司招商客户的业态进行监督和核定。4、福莱佛投资公司需按合同约定的期限按期交付房租，逾期交付房租，每逾期一日，由古运河投资公司按福莱佛投资公司逾期交付租金额的2‰向福莱佛投资公司加收违约金。5、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。解除合同所造成的损失由责任一方承担。6、福莱佛投资公司将在租赁期届满时把房地产交还古运河投资公司并保证包租房屋的正常状态，房屋内的装潢装饰无偿归古运河投资公司所有或由福莱佛投资公司负责无偿恢复出租时的原状，如需继续承租上述房地产，应提前三个月与古运河投资公司协商，在同等条件下福莱佛投资公司享有优先续租权。
又查明：2011年5月17日，古运河投资公司与福莱佛投资公司签订关于延长《南禅寺三角广场包租合同》免租期的补充协议，约定：双方签订的《南禅寺三角广场包租合同》中房屋租赁面积为1800平方米，起租日期为2010年9月1日，免租期为三个月，至2010年12月30日止，本协议就该面积的免租期延长6个月，至2011年6月30日。
还查明：古运河投资公司曾于2013年8月、12月、2014年3月分别向福莱佛投资公司发函，要求福莱佛投资公司在规定期限内支付欠交的租金及违约金，否则将依法解除租赁合同。
审理中，双方对租金支付的情况明确为：2010年2月8日，福莱佛投资公司支付500万元保证金；2010年8月2日福莱佛投资公司支付500万元租金（是关于地下商城包租合同中约定的租赁房屋交付使用时支付1500万元中的500万元）；2011年1月21日福莱佛投资公司支付700万元租金（是关于地下商城包租合同中约定的租赁房屋交付使用时支付1500万元中的700万元）；2012年1月4日福莱佛投资公司支付450万元租金（关于两份包租合同的租金）；2012年12月18日福莱佛投资公司支付430万元租金（关于两份包租合同的租金）。综上，福莱佛投资公司支付过2580万元租金（含500万元保证金）。
审理中，古运河投资公司对主张的福莱佛投资公司拖欠的自2010年7月1日至2014年5月25日期间租金计算明确为：地下商城：其中2010年7月1日至2014年4月30日（46个月），730万／12＊46=2798.33万元，2014年5月1日至5月25日（25天），730万／365＊25=50万元，租金合计2848.33万元；三角广场：其中2011年7月1日至2014年4月30日（34个月），180万／12＊34=510万元，2014年5月1日至5月25日（25天），180万／365＊25=12.32万元，租金合计522.32万元，两处租金合计3370.65万元，扣除福莱佛投资公司已支付的2080万元，福莱佛投资公司尚欠租金12906500元，古运河投资公司以诉请中的12904931元主张。对此，福莱佛投资公司表示：对古运河投资公司主张的截止到2014年5月25日两处租金应付3370.65万元没有异议，但福莱佛投资公司已经支付的2580万元应全部作为租金予以扣除，500万元不应单独列出作为保证金，因此截止到2014年5月25日，福莱佛投资公司还应支付租金790.65万元。福莱佛投资公司后又表示：虽然其认为500万元不应作为保证金单独列出来，但对古运河投资公司起诉的主张截止2014年5月25日租金12904931元没有异议，还是愿意支付的。
审理中，古运河投资公司对第4、5项诉讼请求明确为：没收保证金500万元，撤回主张违约金的诉讼请求；并表示：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，现因承租人福莱佛投资公司违约导致解除合同，对两处租赁房屋内装饰装修残值，古运河投资公司不同意利用。
上述事实，由古运河投资公司提供的《南禅寺地下商城包租合同》、《南禅寺三角广场包租合同》、律师函等书证及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：福莱佛投资公司自合同约定的租金最后支付日2011年12月30日起拖欠租金至今，已构成违约，依合同约定古运河投资公司可要求解除租赁合同，福莱佛投资公司应将所承租的房屋交还并支付所拖欠的房租金。对于古运河投资公司所主张的截止2014年5月25日福莱佛投资公司应付的租金3370.65万元，福莱佛投资公司对该租金数额无异议，本院予以确认。对福莱佛投资公司提出已经支付的2580万元应全部作为租金予以扣除，500万元不应单独列出作为保证金的意见，因双方在签订《南禅寺地下商城包租合同》中对500万元作为诚信保证金的性质作了明确约定，故本院不予采纳。即福莱佛投资公司已支付的2580万元中2010年2月8日支付的500万元应作为保证金，剩余2080万元作为已支付租金，本院对古运河投资公司主张12904931元租金及自2014年5月26日起至实际搬迁之日按合同约定的租金标准主张相关费用，符合法律规定，本院予以支持。双方在《南禅寺地下商城包租合同》中约定了提前终止合同下诚信保证金的处置方式，系双方真实意思表示，现福莱佛投资公司未按约支付租金，导致合同解除，古运河投资公司有权不退还该保证金。古运河投资公司撤回主张违约金的诉讼请求，是其真实意思表示，本院依法予以准许。据此，本院为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除古运河投资公司与福莱佛投资公司于2010年2月5日签订的房屋租赁合同、于2010年9月1日签订的房屋租赁合同。
二、福莱佛投资公司于本判决发生法律效力之日起二十日内将无锡市南禅寺地下商城房屋、无锡市南禅寺三角广场地下商场房屋交还给古运河投资公司。
三、福莱佛投资公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付古运河投资公司房租金12904931元（截止2014年5月25日），并支付自2014年5月26日起至房屋实际交还之日的房租金和房屋使用费（两处房屋分别按年租金730万元、年租金180万元计算）。
四、古运河投资公司收取福莱佛投资公司的诚信保证金500万元不再返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费158627元、诉讼保全费5000元，二项合计163627元（已由古运河投资公司预交），由福莱佛投资公司负担130994元，古运河投资公司负担32633元。福莱佛投资公司将所负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给古运河投资公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 鲍钰鸣
代理审判员 邱园科
人民陪审员 曹娟妹
二〇一四年九月三十日
书 记 员 袁丹青
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。