上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初877号
原告陈其泉，男，1955年12月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人白树华，上海市李国机律师事务所律师。被告林宏珍，女，1947年5月5日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告李燕，女，1975年12月19日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告陈杰，男，1972年10月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告李陈悦，女，1996年12月27日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列四被告共同委托代理人张国兴，上海张国兴律师事务所律师。原告陈其泉诉被告林宏珍、李燕、陈杰、李陈悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2016年3月11日公开开庭进行审理，原告陈其泉及其委托代理人白树华、四被告共同委托代理人张国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈其泉诉称：2015年11月24日，原、被告签订《私人房屋买卖合同》，约定将被告李燕之父李宝华(已过世)名下的位于青浦区徐泾镇盈港路XXX弄XXX号房屋以人民币(以下币种均为人民币)600万元价格转让给原告，并对房款分期支付、定金、违约赔偿等事项进行了约定。同时，双方将该买卖合同向青浦区徐泾镇人民政府进行了备案，徐泾镇人民政府也表示同意将来为双方办理更名事宜。合同签订后，原告提前向他人收回出借款，按约向被告支付了定金20万元，后又按约支付了第二期房款280万元，合计300万元。在原告准备支付第三期房款前，被告方表示反悔、不同意出卖房屋，并将已收取的300万元退还给了原告。虽经原告连续两次发函催告，要求继续履行合同，但被告仍予以拒绝。原告认为被告的行为已构成严重违约，造成了原告借款利息及将来购房成本增加等经济损失。为此，原告诉至法院请求：1、判令解除双方签订的《私人房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还一倍定金20万元；3、请求判令被告赔偿原告损失280万元；4、诉讼费被告承担。被告林宏珍、李燕、陈杰、李陈悦辩称：不同意原告诉请。买卖合同是无效的，根据法律规定无效合同自始无效，谈不上解除合同。因无效合同获得的款项应予以返还，故被告将钱款返还原告也是合乎情理的。因为买卖主合同无效，担保从合同亦应无效，故原告无权主张定金赔偿，希望法院驳回原告诉请。经开庭审理查明：李宝华与被告林宏珍系夫妻关系；被告李燕系李宝华、林宏珍之女；被告陈杰与被告李燕系夫妻关系；被告李陈悦系被告陈杰、被告李燕之女。1993年8月30日，李宝华向相关部门缴纳了“征地费、青苗费、设施费”22,000元后取得“龙阳新村一区”的地块使用权，后又李宝华出资在上述土地上建造房屋使用。2013年4月，上海市青浦区徐泾镇人民政府审核通过李宝华关于上述房屋的《徐泾镇翻、修房屋申请批复单》，批复单上列明：房屋地址为徐泾镇京华村(小区)1785弄1区18号；户主李宝华；家庭户口人员有李宝华、林宏珍、李燕；建房理由为翻建房屋；现有占地120平方米2层建筑面积240平方米，拆除占地120平方米2层建筑面积240平方米；李宝华承诺本次翻修建严格按照《徐泾镇农村村民建房补充规定》、《关于徐泾镇农民建房的操作办法》执行；镇规保办审核意见为：该户原地翻建，不新增宅基地，建筑占地100平方米，总高度不超12米，正三层，二层以上楼梯，卫生间外挑不超0.6米，屋面禁止加装炮厢。后，李宝华家庭实际根据上述批复进行了房屋翻建。2013年9月30日，李宝华过世。另查明，2015年11月24日，原告(乙方)与四被告(甲方)签订《私人房屋买卖合同》，约定：一、乙方购买甲方坐落于青浦区盈港路XXX弄XXX号所有私房；房屋使用权限根据上海市青浦区《徐泾镇翻、修房屋申请批复单》，批复单申请日期为2013年4月7日；二、房屋总价(含土地价格)人民币600万元；三、分四次付清：2015年11月24日付定金20万元，2015年12月21日付280万元，2015年12月25日付270万元，2015年12月31日付300万元，款项转至甲方收款人李燕银行账户内；四、违约责任：1、定金：乙方违约定金，20万元归甲方所有；甲方违约全额退还乙方定金20万元，另赔偿乙方两倍定金40万元；2、如果在付款中甲方终止卖房，甲方应赔偿乙方所付购房款一倍赔偿给乙方(例：按第二次付款方式280万元×2=560万元支付给乙方)，定金另外计算；3、所有房屋事宜甲方必须配合乙方处理完毕，如甲方不配合作为违约处理；4、如乙方在购房过程中终止买房，乙方已付定金及房款归甲方所有；五、甲方原户主是李宝华，于2013年9月30日死亡，此房屋于年月日变更为户主李燕名下；六、其他规定：房屋宅基地属于私有，占地东围墙至西围墙，南围墙至房屋路口止；七、合同经签字或盖章生效，一式三份，甲乙双方各一份，徐泾镇政府备一份。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订当日，原告即向被告支付了定金20万元；2015年12月8日又支付了约定的第一期房款280万元，合计300万元。期间，被告方于2015年12月5日向青浦区徐泾镇人民政府作出《承诺书》，表示：全家人员一致同意将盈港东路XXX弄XXX号的自建房屋及地基卖给陈其泉名下。2015年12月14日，被告向原告返还了上述已收款300万元，表示要求解除合同，不再卖房。原告于2015年12月22日、12月24日两次发函表示不同意解除合同、要求继续履行。因双方无法协商一致，2016年1月18日原告即诉至本院，作如上诉请。又查明，青浦区徐泾镇人民政府出函表示：1、系争房屋所在土地属集体性质；2、原、被告各自原有宅基地房屋均动迁安置完毕。以上事实，由原、被告的陈述，申请批复单、私人房屋买卖合同、承诺书、银行业务回单、账户明细、通知、户籍档案查询、医学证明书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、据原告了解，系争房屋是李宝华建造的，系争房屋所在的土地是集体土地，现在法律并未禁止农村房屋的流转。事实上本案房屋的买卖交易行为是得到了青浦区徐泾镇政府的认可的，只是因为被告反悔了，徐泾镇政府才未进行房屋的更名，徐泾镇政府出于双方都是村民不方便出具相关证明。既然被告可以从政府处购买系争房屋的宅基地，那么原告也可以从被告处购买系争房屋和地基，因此本案的房屋买卖合同是合法有效的。2、因为被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失：1)原本原告可以他处购房，但被告非要将系争房屋出卖给原告，现被告又反悔不卖了，导致原告两处没着落；现若另行购房，因房屋价格上涨，重新购房的成本损失约400万元；2)原告为购买系争房屋支付房款，提前收回了对外的借款，导致利息损失240万元。为此，原告提供了：借款协议、银行业务凭证回单、历史明细查询打印清单、欠条及购房经过以证明其主张。对此，被告认为：1、系争房屋是农村集体土地上的自建房屋，法律禁止买卖，故买卖合同是无效的。2、合同无效的后果是返还，若不能返还则折价赔偿，有过错的根据过错承担赔偿责任。本案中原被告双方均有过错，被告在得知系争房屋不能买卖之后及时返还款项避免了损失的扩大。至于原告与案外人的借款关系，与被告无关；即使真实且存在利息损失，也不属于无效合同需处理的直接损失。根据庭审确认的事实，本院认为：目前系争房屋所在土地性质为乡镇集体土地，集体土地所有权除法定归属国家所有外，其余归农民集体所有，不可擅自进行买卖。故，原告与被告基于上述地块上的农民自建房屋所签订的《私人房屋买卖合同》因违反我国土地管理法律规定，应当视为无效。合同被确认无效以后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告方在收取原告支付的房款后约一周时间内即全额退还了因该合同取得的利益，及时避免了无效合同损失的扩大。而本案中原、被告双方对于交易房屋土地的性质是明知的，但对于此类房屋土地能否买卖均存在疏忽审查或理解偏差的问题，故导致合同无效原被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。本院结合庭审中查明的买卖经过、双方履约的情况、实际损失的产生以及过错责任的大小等情况，综合考量后酌情给予原告损失赔偿50,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告陈其泉与被告林宏珍、李燕、陈杰、李陈悦于2015年11月24日签订的《私人房屋买卖合同》无效；二、被告林宏珍、李燕、陈杰、李陈悦应于本判决生效之日起十日内赔付原告陈其泉损失人民币50,000元；三、原告陈其泉其余请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,050元，减半收取人民币525元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一六年四月十八日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。