南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民初字第463号
原告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地江苏省南京市汉中路185号。
法定代表人王中宁，该公司董事长。
委托代理人黄远，男，汉族，1989年12月22日出生。
委托代理人甘际，男，汉族，1972年2月23日出生。
被告糜长锁，男，汉族，1975年3月6日出生。
委托代理人孙君平，江苏金港律师事务所律师。
原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告糜长锁物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法由本院代理审判员戴忠适用简易程序，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司的委托代理人黄远、被告糜长锁的委托代理人孙君平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新鸿运公司诉称，原告是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管小区，于2006年2月14日与被告签订服务合约，约定物业管理公共服务管理费为每月每平方米1.2元，公摊水电费按每半年200元预收，上述费用每半年交纳1次。被告仅交纳了2006年2月14日至2008年6月30日的物业服务管理费和公摊水电费，经原告多次催缴并书面送达催款通知书仍然拒缴。为维护原告合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、被告交纳2008年7月至2011年7月至9月拖欠的物业服务费3792.20（81.03平方米×1.2元／月／㎡×39个月）、公摊水电费1200元（200元／6个月×36个月），并承担滞纳金2718元；2、被告负担诉讼费用。
被告糜长锁辩称，1、被告与原告没有签订物业合同；2、电动车丢失1辆；3、屋顶漏水，原告承诺不收物业费了用于冲抵。
经审理查明，2004年9月27日，南京万都房地产开发有限公司（甲方，以下简称万都公司）和原告新鸿运公司签订某花园前期物业管理委托合同（乙方，以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同第七条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2.5元，公摊水电费每半年预收1次据实分摊。关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙方可提起诉讼。后原告与被告糜长锁签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准（与前期合同约定相同），约定公摊水电费小高层暂按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，每半年预收1次；并约定逾期交纳物业管理服务费及其它费用的，每日按万分之五加收滞纳金。2005年9月20日，南京市物价局作出《关于某花园小区前期物业管理试行收费标准的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：无电梯多层住宅每月每平方米0.6元、有电梯小高层住宅每月每平方米1.2元。
被告的物业为某花园X幢X单元XXX室，为小高层住宅，建筑面积为81.03平方米。在前期合同3年期满后，该小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，但原告均未与万都公司或小区业主委员会签订物业服务合同。
2012年4月25日，原告向被告邮寄书面催缴函，明确被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的地点、期限、联系电话。
庭审中，同一小区其他到庭业主陈述原告的物业服务和管理存在问题，影响到小区业主的生活环境质量和财产安全。原告认可其提供的物业服务和管理存在问题，未能达到业主的要求，但认为不能成为业主拒交物业费的理由。
以上事实，有原告和同一小区其他到庭业主的一致陈述，原告举证的前期物业管理委托服务合同、物业管理服务合约、南京市物价局宁价房物字（2005）062号文件、房屋登记簿、催缴函及邮寄凭证，以及本院开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告新鸿运公司和万都公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告签订的物业管理服务合约，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。原告新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。在前期合同到期后，虽然原告均未与开发商或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，原告和业主之间形成了事实物业服务关系，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费。关于原告主张被告支付物业服务费用和公摊水电费的滞纳金问题。虽然前期合同和物业管理服务合约均约定业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金或滞纳金，但是原告在本院庭审中认可其提供的物业管理服务存在问题，未能达到业主的要求。因此，本院认定原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，足以影响到业主生活环境质量和安全感，原告主张作为业主的被告支付滞纳金的请求依据不足，本院不予支持。但原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，不足以构成业主拒交物业服务费和公摊水电费的理由，本案所涉相关物业管理服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定原告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。关于被告辩称电动车、自行车被偷，原告作为物业公司至今没有解决，故而没有交纳物业费的意见。本院经审查认为，原告和万都公司签订的前期合同第三章服务质量中的第六条约定：原告承担因管理失职造成的业主人身伤害和财产损失的赔偿责任，对原告失职的认定以权威部门的鉴定为准。本案中，原被告之间就电动车和自行车没有签订书面的保管合同，也不能认定双方形成事实上的车辆保管关系。故原告向业主承担财产损失的赔偿责任按约定应当以原告存在失职为前提条件，而原告是否存在失职行为则以权威部门的鉴定为准。因此，被告就其辩称的电动车和自行车被盗所造成的损失，可依据证据和相关合同约定，向原告另行主张，但据此不予支付物业服务费用缺乏法律依据和合同依据。
关于原告主张的物业管理服务费应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积即81.03平方米，每月按每平方米1.2元计算，2008年7月至2011年9月期间的物业管理服务费为3792.20元（81.03平方米×0.6元／月／㎡×39个月）；原被告签订的物业管理服务合约约定公摊水电费小高层按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，原告主张此期间12个月的公摊水电费1200元（200元／6个月×36个月）合理有据，本院予以确认。被告未能提供证据证明其已足额交纳2010年度物业费的辨称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条之规定，判决如下：
被告糜长锁于本判决生效之日起五日内支付原告南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费3792.20元、公摊水电费1200元，合计4992.20元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告糜长锁负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 戴忠
二〇一四年五月十五日
见习书记员 乔溪