重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初14485号原告：重庆市江北区鹏润蓝海C区业主委员会，住所地重庆市江北区兴竹路18号鹏润蓝海C区业主委员会办公室。负责人：高玉霞，主任。委托诉讼代理人：唐永彬，重庆正智律师事务所律师。被告：重庆鹏润物业管理有限公司，住所地重庆市江北区兴竹路19号附7号-5-1，统一社会信用代码91500105671040302H。法定代表人：黄秀虹，总经理。委托诉讼代理人：周光华，男，公司员工。委托诉讼代理人：杨薇薇，女，公司员工。原告重庆市江北区鹏润蓝海C区业主委员会与被告重庆鹏润物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院2017年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市江北区鹏润蓝海C区业主委员会的负责人高玉霞及委托诉讼代理人唐永彬、被告重庆鹏润物业管理有限公司的委托诉讼代理人周光华、杨薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市江北区鹏润蓝海C区业主委员会向本院提出诉讼请求：依法判决被告立即给付江北区鹏润蓝海C区公共收益款1251775.13元，并从2017年7月13日起按银行贷款利率支付资金占用利息至付清款项止。本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2009年到2016年8月底，被告为江北区鹏润蓝海C区提供物业服务。经核算并经被告确认，从2009年9月29日到2016年8月31日，被告共收取完税后公共收益净额1251775.13元，但被告至今未将该收益支付给业主委员会。被告重庆鹏润物业管理有限公司辩称，1、原告作为本案诉讼主体的合法性存疑，其无权擅自提起诉讼。原告作为业主委员会，没有在相关部门进行备案，而且关于本案诉讼，原告的起诉未经业主同意。2、我司在提供物业服务期间，为取得公共收益而支出了人力及物资成本，应当予以扣除，其中人力成本为874524元，物资成本为133883.4元。3、自2009年至2015年6月10日期间取得的公共收益款819486.13元已经超过诉讼时效。4、公共收益扣除人力及物资成本后的余额243367.73已经用于物业管理的日常支出，并无任何盈余。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的公共收益明细、工作联系函、民事判决书、前期物业服务合同，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在2009年9月29日至2016年8月30日期间，被告为重庆市江北区鹏润蓝海C区提供物业服务。前期物业服务合同约定的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理。具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上、下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、闭路监控设备、家居安防设备等；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。具体包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯；4、公用绿地、花木、建筑小品、休闲设施、健身设施、儿童娱乐设施等的养护和管理；5、配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；9、物业档案资料管理；10、装饰装修管理服务；11、根据小区实际情况，不定期开展丰富多彩的社区活动；12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。合同约定的物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定水费；10、物业管理企业的利润。因原告对公共收益问题提出关切，2015年7月15日，被告向原告发送一份工作联系函，就公共收益问题，该函载明：我司已安排财务部对C区公共收益进行梳理清算，预计7月底完成，待清算完成后，将通知业委会就公共收益的情况与今后利益的分配问题专题讨论，达成共识后一并划拨给业委会。后，被告向原告发送了一份鹏润蓝海C区公共收益明细，该明细显示2009年9月29日至2016年8月30日期间，鹏润蓝海C区公共收益扣除已交税金后金额为1251775.13元。另，因为鹏润蓝海C区部分业主有欠交物业服务费、水电公摊费、车位服务费的行为，2016年被告曾起诉部分欠费业主至本院，本院依法判决支持了被告的诉讼请求。庭审中，原告还举示了下列证据：1、重庆市江北区人民政府观音桥街道办事处文件观音桥办文[2014]169号，2、2016年8月27日的鹏润蓝海C区选聘物业服务企业追收公共收益意见表决投票统计表，3、证明。其中观音桥办文[2014]169号载明鹏润蓝海C区第一届业主委员会的备案申请及其他相关资料已经收悉，备案要件齐全，准予备案，同时载明了业主委员会的任期及成员。投票统计表载明，鹏润蓝海总面积112103.17平方米，实际应投票权数1072户，同意追收公共收益712票，占比66.42%，面积74366.33平方米，占比66.37%。证明载明，鹏润蓝海C区业主委员会为向重庆鹏润物业管理有限公司追收公共收益，2016年8月27日组织小区业主进行了投票，实际应投票数1072票，同意追收712票，占比66.42%，因原始投票表系每票一张，在投票唱票结束后，由街道、社区、业委会三方签字封存。原告拟证明原告已经过备案、原告追收公共收益已经获得业主投票同意。被告质证称真实性不予认可。对于该三份证据，均为原件，而且证明上分别加盖有观音桥街道办事处及观音桥街道鹏润蓝海社区居民委员会的公章，与投票统计表内容可以相互印证，故本院予以采信。庭审中，被告还举示了下列证据：1、人工成本明细表、人工工资明细表、劳动合同、代发工资支付清单，拟证明对于停车收费、广告收益等公共收益项目，被告需另行安排人工，从2009年至2016年共计需多支出874524元（具体计算方式为：公共收益中停车收费：收费人员24小时工作制，每人每天12小时，需2人，单休，0.5人顶岗，合计2.5人；另1人兼职负责各种广告合同签订、收费、车场及广告位巡查，按20%的工作量计算工资成本。以上人员的工资、社保福利、办公费用、培训、能耗等费用每年计124932元，共计7年）；2、发票、银行转账支票存根、安装验收表、购销合同书，拟证明A、C区因收费道闸更换各一套发生费用49000元,具体到C区支出为24500元；3、费用报销单、银行转账支票存根、发票、账户交易明细回单、保险合同，拟证明针对C区车位，被告购买了公众责任险，共计花费12528.27元；4、车辆赔偿明细表及支付凭证（用款申请），拟证明对于在小区发生故障的车辆，被告因为保险公司免赔额的原因，自身支出1800元；5、发票、情况说明、结算单、验收表、银行转账支票存根、支出凭单，拟证明2015年被告曾计划为中庭水池安装栏杆，但后没有安装成功，实际支出的8575元用于其他项目了；6、费用报销单、银行转账支票存根、发票、维修验收单、情况说明及报价，拟证明对于电梯日常运营中的小问题以及电梯内广告牌的维护使用的是公共收益，共计花费11781元；7、会议纪要、物业专项维修资金使用意见表，拟证明C区2栋电梯因为故障已经维修了，花费11208元，但是费用尚未支付，如果后期这笔费用从大修基金中支付的话，就不再从公共收益中扣除；8、退款申请、账户交易明细回单、发票、函，拟证明因被告撤场，其与案外人签订的合同未履行完毕，需要退还费用共8笔，合计63491.13元，其中2笔750元、666.67元被告实际尚未退还，另外6笔共计62074.46元已经退还。本院认为，本案的争议焦点主要有以下三点：1、原告的主体是否适格以及其起诉是否符合法律规定的条件；2、涉诉小区实际产生的公共收益究竟有多少，如果尚有结余，被告是否应该退还原告；3原告诉讼请求中2015年6月10日以前的公共收益款819486.13元部分是否超过诉讼时效。对于原告的主体资格以及起诉合法性问题。原告举示的观音桥办文[2014]169号、投票统计表、证明，能够证明原告的主体适格，亦能够证明原告在本案中的起诉已经得到符合法律规定条件的业主同意。被告关于此焦点的辩论意见，本院不予采纳。对于第二个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务。《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业公共部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。据此，小区公共收益应属全体业主所有，业委会作为业主大会的执行机构，有权要求物业公司在扣除合理成本后予以返还。本案中，首先，双方当事人对于公共收益明细所载明的公共收益1251775.13元均无异议。但是，庭审中被告亦辩称因为提前撤场，其与案外人之间存在退还部分费用的事实。对于其中2笔750元、666.67元，因被告实际尚未退还案外人，故本院不予支持在公共收益中予以扣除。除此之外的其余6笔退费，被告举示的证据包含了退款申请、销项发票、转账凭证，相互之间可以印证，被告陈述的退款事项在公共收益明细表中也能够得到印证，因此本院予以采信。实际退款总额62074.46元，扣除后公共收益实际为1189700.67元。其次，对于被告辩称的结余243367.73元，被告称因部分业主长期欠交物业服务费，被告只能以该结余款项用于物业管理的正常支出，扣除之后没有盈余。本院认为，业主欠交物业服务费与本案的公共收益归属问题系两个法律关系，涉及的业主也不相同，如果部分业主确实存在欠费行为，被告可另行起诉保障权利，直接以公共收益抵扣欠费没有法律依据，而且会损害已交费业主的权利，故本院不予支持被告的此项辩称。再次，对于被告辩称的成本部分。本案中，前期物业服务合同中已经明确公众责任保险费用属于物业服务费用开支，故本院认为不应作为公共收益成本扣除。除此以外，本院认为，小区共用部位、共用设施设备的运营、维护过程中必然存在成本，物业服务企业应该将小区公共收益扣除合理成本后返还给全体业主。本院根据本案中的相关证据、本地区行业现状等因素，根据公平原则，将被告应当返还全体业主的金额酌定为实际公共收益的的60%，即713820.4元。对于原告主张的的资金占用利息，本院认定以713820.4元为基数，从2017年7月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。需要说明的是，对于713820.4元及资金占用利息，原告业委会不具有自行处置的权利，依据前述法律、行政法规的规定，该款应作为小区的维修基金，原告作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。对于双方争议的诉讼时效问题。本案中，双方争议的公共收益时间跨度为2009年9月29日至2016年8月30日。公共收益明细的计算截止点为2016年8月30日，被告的撤场时间亦为2016年8月30日。因此诉讼时效期间应从该日起算。被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款，《物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆鹏润物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告重庆市江北区鹏润蓝海C区业主委员会713820.4元并支付资金占用利息，资金占用利息以713820.4元为基数，从2017年7月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；二、驳回原告重庆市江北区鹏润蓝海C区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8032.99元，由原告重庆市江北区鹏润蓝海C区业主委员会负担3452.21元，被告重庆鹏润物业管理有限公司负担4580.78。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  柴世斌二〇一七年十二月十二日书 记 员  蒋 红