福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲤民初字第20号
原告（反诉被告）林月娥，女，1963年1月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城。
委托代理人丁华、刘娴，福建志立律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉被告）黄快飞，男，1963年9月29日出生，汉族，原住福建省泉州市鲤城区。
被告（反诉原告）郭华英，女，1962年4月19日出生，汉族，住福建省上杭县。
委托代理人张纪光，福建龙航律师事务所律师。
原告林月娥与被告黄快飞、郭华英因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。案件审理过程中，本院依职权追加郭华英为本案共同被告。被告郭华英于2014年2月3日提起反诉，本院依法受理后决定合并审理，并依法组成合议庭，于2014年3月20日、6月11日公开开庭进行了审理。原告林月娥的委托代理人丁华、刘娴，被告郭华英的委托代理人张纪光到庭参加诉讼，被告黄快飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林月娥诉称，其与被告黄快飞于2004年11月26日签订房屋买卖协议一份，协议约定：被告黄快飞置有址在泉州市鲤城区的房产一套，面积70.47㎡，经双方协商一致，被告同意将房屋以人民币155000元的价格转让给原告；原告于2004年11月26日向被告黄快飞支付首期房款人民币90000元，于2005年7月份收到房屋钥匙后支付第二期房款人民币35000元，在黄快飞夫妻办理完该房产的房改房产权证并协助原告办理交易过户手续后付清余款人民币30000元。协议签订当日，原告依约支付了首期购房款，被告黄快飞出具收款收据一份交由原告收执，并将其购房的相关手续交原告保管。2005年10月19日，原告支付第二期购房款人民币35000元后，被告黄快飞向其出具收条一份，并在收条中确认将房产拆迁手续及钥匙交付给原告使用保管，原告即管理使用讼争房屋至今。2011年间，原告应被告黄快飞要求又支付了购房款人民币10000元。2012年7月23日，被告黄快飞办理了讼争房产的房屋所有权证，并将该证交由原告保管。后原告因多次要求二被告依约协助其办理房屋过户登记手续，二被告均不配合，故诉请法院依法判令二被告协助原告办理址在鲤城区房屋产权过户登记手续，并承担本案诉讼费用。
被告黄快飞辩称，原告林月娥使用讼争房屋已有七、八年了，以前原告都是将房屋租与他人，今年才自己居住使用。由于政府行为导致讼争房屋的产权证一直无法办理，至2013年7月23日答辩人才取得房屋所有权证。答辩人也积极协助原告办理讼争房屋所有权证的相关手续，但原告一直没有将购房余款付清。现答辩人认为双方签订的房屋买卖协议有效，并表示愿意继续按协议履行义务，协助原告办理讼争房屋的产权变更登记手续。
被告郭华英辩称，其夫黄快飞与原告林月娥签订的房屋买卖协议是一份恶意串通、损害其利益的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，该合同属无效行为，原告的诉讼请求不应支持。
反诉原告郭华英诉称，1986年1月3日，其与反诉被告黄快飞办理结婚登记手续，系夫妻关系。2004年间，黄快飞所在单位即鲤城区燃料公司进行房屋所有权改革，二人购得址在鲤城区房屋一套，该房屋属于夫妻共同财产。同年11月26日，反诉被告林月娥明知该房屋属于黄快飞夫妻的共同财产，却瞒着反诉原告与黄快飞签订房屋买卖协议，并占用讼争房屋至今。2013年，反诉原告知悉该房屋买卖协议内容后，当即明确表示不同意，并拒绝协助林月娥办理讼争房屋的产权变更手续。现诉请法院依法确认反诉被告黄快飞与林月娥于2004年11月26日签订的房屋买卖协议无效。
反诉被告林月娥辩称，1、其与反诉被告黄快飞签订的房屋买卖协议合法有效，是双方的真实意思表示。黄快飞作为讼争房产的唯一产权登记人，答辩人有理由相信其有处分该房产的权利，且根据交易习惯，答辩人也有理由相信黄快飞有权代理反诉原告签订该房屋买卖协议。该协议签订后，答辩人已支付了合理的对价，实际占有该讼争房产长达9年时间，且持有黄快飞交付的房屋所有权证，而黄快飞和郭华英长期均未提出异议，故答辩人在签订房屋买卖协议时是善意的，不存在反诉原告所说的恶意串通的事实；2、反诉原告称其2013年才知道房屋转让的事实并不属实。答辩人提供了其与郭华英的对话录音资料一份，以证明讼争房屋出售的整个过程反诉原告都是知情的，现只是基于利益的考虑才反悔，请求法院确认该房屋买卖协议合法有效。
反诉被告黄快飞未作答辩。
原告（反诉被告）林月娥为证明其主张，提供以下证据：1、原告身份证一份，证明原告诉讼主体资格；2、被告黄快飞身份证一份，证明被告黄快飞的诉讼主体资格；3、房屋买卖协议一份，证明原告与被告黄快飞于2004年11月26日签订房屋买卖协议及双方权利义务的约定；4、收款收据一份，证明原告依协议约定支付被告黄快飞首期房款90000元整的事实；5、福建省出售公有住房专用票据一份，证明被告将原始购房票据交由原告收执的事实；6、收条一份；7、城西环路商住楼装修押金结算表一份，6-7证明原告依约支付给被告黄快飞第二期房款35000元，被告黄快飞向原告交付房屋，原告已实际使用房产的事实；8、销售不动产统一发票（代开）二份；9、中华人民共和国税收转账专用完税证一份；10、福建省政府非税收入票据一份；11、泉房权证鲤城区（鲤）字＊＊＊＊＊＊＊＊＊号房屋所有权证一份，证据8-11证明被告已取得一手房屋产权证的事实，且被告将房屋权属转移手续资料及房产证交由原告收执的事实；12、录音资料一份，证明郭华英在2004-2005年间就已知道卖房的事实，郭华英系因未获得利益而反悔拒绝协助办理过户手续，这在录音记录中第三页最后一行、第四页第一行及第四页十七行均可体现。
被告（反诉被告）黄快飞质证认为，对原告提供的证据1-6、8、11的真实性、合法性、关联性无异议，其中证据4的收款收据及证据6的收条是其出具给原告林月娥的，证据8的发票是其交给房管局的，证据11的房产证亦是其主动交给原告的；对证据7、9-10不清楚，因该些费用是原告自己缴纳的；对证据12未作质证。
被告（反诉原告）郭华英质证认为，对原告提供的证据1-11的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据12有异议，其表示当时是有人给她打过电话，但具体是谁不清楚，录音记录中第二页、第三页的内容并不能说明郭华英当时对黄快飞卖房的行为已经知情，第四页十七行、十八行的内容，原告采用诱导性的发问方式，郭华英的回答并非其真实意思，即使郭华英知道黄快飞与林月娥之间的买卖协议，也不能据此认定协议是有效的，且当时两人的通话时间在一个小时以上，故该份录音资料有可能经过剪接。
被告（反诉被告）黄快飞未向本院提交证据。
被告（反诉原告）郭华英为证明其主张，提供结婚证一份，证明黄快飞与郭华英于1986年1月3日办理婚姻登记手续，讼争房屋属于黄快飞与郭华英婚姻关系存续期间的共同财产。
原告（反诉被告）林月娥对该证据无异议。
被告（反诉被告）黄快飞经本院传票传唤未到庭质证，亦未向本院提交相关质证意见。
本院依职权调取了黄快飞与福建省泉州市农房公司于2004年5月18日签订的《泉州市城西环路拓改工程住宅拆迁补偿安置协议书》（简称《补偿安置协议书》）及于2004年5月20日签订的《泉州市城西环路拓改工程住宅拆迁补偿安置协议书补充协议书》（简称《补充协议书》）各一份，证实讼争房屋系黄快飞因拆迁安置及扩购所得，同时体现了黄快飞在扩购时的交易价格。
原告（反诉被告）林月娥质证认为，对两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，两份证据可以说明当时原告林月娥与被告黄快飞约定的讼争房屋交易价格是合理的，符合当时的市场行情。
被告（反诉被告）黄快飞经本院传票传唤未到庭质证，亦未向本院提交相关质证意见。
被告（反诉原告）郭华英书面质证认为，对两份证据的真实性无异议。两份证据只能证明被告黄快飞具有取得房屋产权的可能性，不能以此作为认定黄快飞具有处分讼争房产的权利的依据，更不能以此作为郭华英“明知黄快飞以其名义进行民事活动而不作反对表示”的依据；黄快飞于2012年取得房屋产权证，因此，在此之前其不具有处分讼争房产的权利，其与原告林月娥签订的房屋买卖协议不具有效力。
本院认为，被告（反诉被告）黄快飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告林月娥补充提供的录音证据、被告郭华英提供的证据以及本院依法调取的两份协议书进行质证的权利。被告黄快飞、郭华英对原告林月娥提供的证据1-6、8、11无异议，本院予以确认；被告郭华英对原告提供的证据7、9-10无异议，本院予以确认。原告林月娥对被告郭华英提供的结婚证无异议，本院予以认可。原告提供的证据12即录音资料，被告郭华英认为该录音可能存在剪接，对其真实性与合法性提出异议，本院当庭询问郭华英是否对录音申请鉴定，被告表示不申请，但又未提供其他证据予以反驳，故该录音可作为本案事实认定的参考依据。该录音中第7分57秒至8分15秒间郭华英陈述：“……我是很凭良心的啊，你那钱还没拿来，房子他就给你了，所以说我就生气了，是不是……我说房子啊钱还没有拿到手的话，你房子当时你就拿去了啊，你这个10年，差不多也有10年了嘛，04还是05年嘛，也有8、9年了嘛……”，可见，郭华英对其夫出售讼争房屋的行为早已知情。本院依法调取的两份协议书，原告与被告郭华英对其真实性均无异议，本院予以确认。《补偿安置协议书》第五条约定“乙方（黄快飞）被拆迁住宅选择产权调换，根据拆迁补偿方案所列价格，被拆迁住宅补偿价格同意按每平方米1250元计算……产权调换安置房价格按每平方米2000元计算。因建筑结构原因安置房建筑面积超过原房面积部分在10平方米以内（含10平方米），按1200元／㎡结算，在10平方米以上20平方米以内（含20平方米）的部分，按1800元／㎡结算，超过20平方米部分，按安置房每平方米2000元结算……”。《补充协议书》中体现讼争房屋是被告黄快飞按上述协议约定的拆迁安置补偿方案所列价格进行扩购的，该证据可以证明，2004年5月底，讼争房屋扩购部分的交易价格最高为2000元／㎡。
根据上述有效证据和当事人在庭审中的陈述、质证意见，本院对本案事实作如下确认，被告黄快飞与郭华英于1986年1月3日办理结婚登记手续。2004年5月底，被告黄快飞与福建省泉州市农房公司签订《补偿安置协议书》及《补充协议书》，福建省泉州市农房公司因拆除黄快飞址在环城北路燃料公司204号房产而补偿黄快飞建筑面积39.83㎡，为此，黄快飞缴纳了产权调换补差价人民币8962元；同时，黄快飞还扩购30.64㎡，并按照《补偿安置协议书》的扩购标准支付扩购房款人民币48203元，扩购部分的交易价格最高为2000元／㎡。2004年11月26日，原告林月娥（乙方）与被告黄快飞（甲方）签订房屋买卖协议一份，协议内载明：“甲方置有房产于泉州市鲤城区，拆迁安置房，面积柒拾零肆柒平方米（70.47㎡）房屋系框架结构建筑，经双方友好协商，同意一卖干休。甲方同意将房屋以人民币壹拾伍万伍仟元整的价格转让卖给乙方，双方达成协议如下：1、乙方于2004年11月26日，向甲方支付首期房款人民币玖万元整，第二期房款于2005年7月份交付房屋钥匙给乙方后，乙方再支付人民币叁万伍仟元整给甲方，剩余的房款人民币叁万元整，在甲方夫妻双方办理完整房改房产权证后交易过户手续协助办理完整过户给乙方后，乙方剩余的房款叁万元整付清给甲方……”。协议签订当日，原告林月娥依约向被告黄快飞支付了首期房款人民币90000元，被告黄快飞即出具收款收据一份交原告收执，并将福建省泉州市鲤城区燃料公司于2003年8月7日出具的载明“购房人：黄快飞”的福建省出售公有住房专用票据一份交与原告保管。2005年10月19日，黄快飞收到林月娥支付的第二期房款人民币35000元后，将其出具的收条连同拆迁手续、讼争房屋的钥匙一并交与原告，原告自此开始管理使用讼争房屋至今。后林月娥又支付给黄快飞房款人民币10000元。2012年7月23日，被告黄快飞办理了编号为泉房权证鲤城区（鲤）字第＊＊＊＊＊＊＊＊＊号的讼争房屋所有权证，内载明：房屋所有权人为黄快飞，房屋坐落于鲤城区，建筑面积为70.49㎡，房屋所有权取得方式为拆迁安置，出售集资房，总价款21828.43元，成本价面积39.83㎡。被告黄快飞在办理该证过程中，原告代为缴纳了办证的相关费用共计人民币963.53元（其中包含：印花税41.03元、契税842.50元、住房登记费80元）。2013年7月，被告黄快飞领取讼争房屋的房屋所有权证后即将该证交由原告保管。后原告多次要求二被告协助办理讼争房屋的产权变更手续均被拒绝，遂于2013年12月23日诉至本院。
本院认为，2004年11月26日，原告林月娥与被告黄快飞签订了房屋买卖协议一份，约定被告黄快飞将其置有的址在鲤城区房屋以总价人民币155000元的价格卖与原告林月娥。协议签订时，被告黄快飞提供了载明购房人是其本人的福建省出售公有住房专用票据，原告据此有理由相信被告黄快飞系该房屋的实际权利人；且从房屋买卖协议第一条的约定“……剩余的房款人民币叁万元整，在甲方（黄快飞）夫妻双方办理完整房改房产权证后交易过户手续协助办理完整过户给乙方（林月娥）后，乙方剩余的房款叁万元整付清给甲方”可看出，被告黄快飞在与原告签订房屋买卖协议时就与其妻郭华英就今后房屋过户时可能出现的问题进行协商并达成一致意见。综上，原告有理由相信被告黄快飞在出售讼争房屋时已取得其妻郭华英的同意，并基于此种信赖与其进行交易。2004年5月底，讼争房屋扩购部分的交易价格最高为2000元／㎡，同年11月，被告黄快飞以人民币155000元的价格（均价约2200元／㎡）将讼争房屋出售给原告林月娥，可见，原告是支付了合理的价格购买讼争房屋的。综上，被告黄快飞作为讼争房屋的处分权人在与原告林月娥签订房屋买卖协议时，原告林月娥是善意的，且协议中双方约定的交易价格是合理的、符合市场行情，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本案双方签订的房屋买卖协议系原告林月娥与被告黄快飞的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。在原告林月娥善意购买、支付合理对价并已使用讼争房屋近十年时间里，被告郭华英未曾提出异议，应视为知道或应当知道原告林月娥与其夫黄快飞买卖讼争房屋的事实（录音证据亦可佐证），现被告郭华英却以被告黄快飞单方擅自处分夫妻共同财产为由，辩解买卖协议是一份恶意串通、损害其利益的无效合同，缺乏事实依据，本院不予采信。根据房屋买卖协议第一条的约定，黄快飞夫妇在办理完讼争房屋的产权证后，便负有将房产完整过户给原告的义务。综合考虑原告林月娥已向被告黄快飞支付了购房款人民币135000元，仅余人民币20000元未付，且被告黄快飞在庭审中表示双方签订的房屋买卖协议有效，愿意继续履行协议，协助原告办理产权变更登记手续。因此，原告请求被告黄快飞、林月娥协助其办理讼争房屋的过户手续，证据与理由充分，本院予以支持。2014年7月25日，本院向被告（反诉原告）郭华英释明，林月娥与黄快飞签订的房屋买卖协议合法有效，询问郭华英是否变更其反诉的诉讼请求，但被告郭华英仍表示坚持其反诉请求，不作变更。故对其反诉请求，本院予以驳回。被告黄快飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第三十五条，判决如下：
一、被告黄快飞、郭华英应自本判决生效之日起十五日内，协助原告林月娥办理址在鲤城区房屋的所有权过户变更登记手续；
二、驳回反诉原告郭华英的反诉请求。
本案本诉受理费3400元，由被告黄快飞、郭华英负担；反诉受理费1700元，由反诉原告郭华英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 刘志骅
代理审判员 杨佩芳
人民陪审员 吴淑华
二〇一四年九月十六日
书 记 员 吴铭达
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定的规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。
执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。