湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）醴法民一初字第1410号
原告黄芳，住宜春市袁州区。
原告李翠兰，住江西省樟树市。
原告皮俊敏，1981年7月28号生，住宜春市袁州区。
三原告委托代理人谢黎青，江西百姓律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，可代为和解、调解，�起上诉、反诉、签收法律文书等。
被告醴陵市金泰房地产开发有限公司，住所地：醴陵市阳三石办事处泉湖村（原醴陵鞭炮烟花进出口公司内）。
法定代表人易军，执行董事。
委托代理人李建，湖南醴源律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人李天乐，湖南醴源律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书等。
原告黄芳、李翠兰、皮俊敏与被告醴陵市金泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月2日公开开庭进行了审理，原告黄芳、李翠兰、皮俊敏委托代理人谢黎青和被告醴陵市金泰房地产开发有限公司委托代理人李天乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，原、被告于2014年12月份签订三份《五环都会商品房订购合同书》，合同约定：原告订购被告开发的住房三套，即玺园1栋502室、29栋901室以及29栋801室，原告用90万元债权按约预付购房款90万元给被告。双方同时还口头约定，在三个月后交房时，结算之前90万元借款的利息并以此冲抵购房款，余款由原告补齐。原告依约与被告办理了债权冲抵手续，但被告一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也一直未能将房交付给原告。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院：1、判令被告履行双方签订的三份《五环都会商品房订购合同书》，将原告所购玺园1栋502室、29栋901室以及29栋801室三套住房交付给原告，并为原告办理所购房屋的产权证等手续；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
三原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原告身份证及被告工商登记资料，拟证明原、被告双方具有诉讼主体资格；
证据2、《五环都会商品房订购合同书》三份，拟证实原、被告经协商约定，原告购买被告住房三套，且已明确了价格、面积及所购住房的具体栋、室；
证据3、收据两份，拟证实原告已按约定支付购房款90万元；
证据4、被告2015年3月18日会议决议书和任免书，及2007年1月13日被告股东签订的隐名合伙契约书，拟证明：（1）签订合同时易某不仅是被告的法定代表人，而且是被告隐名投资股东；（2）收款人李新华在2015年3月18日之前向原告出具购房款收据时担任被告的副总经理，其收款是履行职务行为；
证据5、法院裁定书及协助执行通知书，拟证明原告所购被告的三套住房已全部被法院查封；
证据6、银行汇款凭证，拟证明原告汇款给被告�定代表人；
证据7、原告收回还款的凭证，拟证明原告收回借款并用借款债权抵付购房款的事实；
证据8、承诺书、土地抵押协议及银行账单，拟证明被告经宜春金泰典当有限公司从原告处融资借款及债权转让的事实经过。
证据9、起诉书一份、判决书一份，拟证明易某运用金泰典当行作为平台，向外吸收公众资金，金泰典当行与被告存在经济往来。
被告辩称，被告与三原告签订《五环都会商品房订购合同书》前与三原告没有任何法律上的利害关系，没有收到原告的任何款项，对三原告不负有任何债务。三原告主张用与被告金泰房产无任何关联的债权冲抵购房款，严重缺乏事实和法律依据。双方虽签订了《五环都会商品房订购合同书》，但并不具有进行等价交换的目的，不仅违反了公平、等价有偿的市场交易原则，而且严重损�了被告金泰房产股东及债权人的利益，依法请求驳回三原告的诉讼请求。
被告未向本院提交书面证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见如下：
对证据1无异议；对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，该合同书只能说明双方达成了一致意向；对证据3的真实性、合法性、关联性都有异议，被告并没有收到原告的任何款项，与被告没有任何关系；对证据4的真实性没有异议，但不能说明李新华的行为是履行职务的行为；对证据5真实性、合法性没有异议，但是与本案没有关联性；对证据6，汇款发生时间都是在2013年前，第一笔是2012年，汇款当时易某没有在被告公司担任任何职务，这些汇款与被告没有任何关系；对证据7，与被告没有任何法律上的关系；对证据8、9的真实性、关联性有异议，不管金泰典当行与被告是否存在经济往来，都不能证实被告与原告存在关联。
根据被告的质证意见，本院对原告提交的证据审核认证如下：
对于证据1，被告没有异议，本院予以认定；对于证据4，综合《会议决议书》、任免书和《隐名合伙契约书》三文件，结合证据1中被告的工商登记资料，可证明易某与原告签订定购合同书时系公司法定代表人，李新华系公司副总经理的事实，本院予以认定；对于证据2、证据3，定购合同书明确约定了双方的权利义务，且有被告法定代表人的签字并盖有公司销售专用公章，证据3的两张收据均为被告工作人员李新华向原告开具且盖有公司财务专用章，结合证据4认定的事实，合法有效，本院予以确认；证据5系法院生效裁定书和协助执行通知书，明确显示涉案房屋已被冻结过户手续，本院予以确认；证据6仅能证明原告曾分别向易某、彭澈和徐某汇款40万元、30万元和20万元的事实，不足以证明原告与被告之间债权的成立，本院不予采信；证据7仅有被告工作人员李新华的签字并无被告公章，不足以证明是被告的行为，本院不予认定；证据8、证据9仅能证明原、被告与宜春市金泰典当行有限公司之间的法律关系，与本案不具有关联性，本院不予认定。
根据当事人的陈述，结合本院所采信的证据，本院确认如下案件事实：
2014年11月20日，被告醴陵市金泰房地产开发有限公司与原告黄芳签订《五环都会商品房定购合同书》，2014年12月8日和12月9日，被告又先后与原告李翠兰签订了两份《五环都会商品房定购合同书》，合同约定，原告黄芳定购被告开发的房屋玺园29栋901室，原告李翠兰则定购1栋502室以及29栋801室，并约定原告用与被告原法定代表人易某之间的90万元债权预付购房款90万元给被告。合同签订后，原告依约办理了债权冲抵手续，被告向原告开具了债权抵转的收据，但一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，也一直未能交付房屋，现原告诉至本院要求处理。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是原、被告之间是否构成商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的预购、订购、认购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告基于平等自愿的原则，签订了商品房定购合同，明确了双方的权利义务，合同依法成立，合法有效。同时，双方还约定，以原告先前与被告原法定代表人易某发生的90万元债权冲抵购房款90万�。合同签订后，原告依约办理了债权冲抵手续，被告向原告出具了债权冲抵收据，明确了90万元债权的抵转，故被告认为三原告不享有对被告金泰房产的合法债权且债权没有发生转让的抗辩主张，本院不予采纳。但原、被告签订的定购合同书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，如商品房基本状况、销售方式、公共配套建筑的产权归属以及面积差异处理方式、违约责任等。故，被告虽收受了部分购房款，但原、被告之间仍不构成商品房买卖合同关系，原告要求被告将所购玺园29栋901、1栋502室以及29栋801室三套住房交付给原告，并为原告办理所购房屋的产权证等手续的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释�第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
驳回原告黄芳、李翠兰、皮俊敏的诉讼请求。
如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16794元，由原告黄芳、李翠兰、皮俊敏各承担5598元。
义务人未在期限内履行义务，权利人可在期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市�级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 谢 斌
人民陪审员 张春来
人民陪审员 杨 虎
二〇一六年一月十三日
书 记 员 张春燕
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规�的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。