河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第2172号
上诉人（原审原告）侯惠昭，男，1966年10月10日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）郑州惠众置业有限公司。
法定代表人张根芳，该公司经理。
委托代理人周卫明，河南中涵律师事务所律师。
委托代理人张建辉，该公司员工。
上诉人侯惠昭与被上诉人郑州惠众置业有限公司（以下简称惠众公司）房屋买卖合同纠纷一案，侯惠昭于2015年4月29日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求依法判令惠众公司：1.支付逾期交房的违约金每日77.42元（自2013年10月2日起计算至被告按照《商品房买卖合同》的约定交付之日止）至起诉之日违约金为44051.98元；2.支付逾期申报产权初始登记的违约金每日77.42元（自2013年12月2日起计算至惠众公司按照《商品房买卖合同》的约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门受理之日止），至起诉之日违约金为39406.78元。河南省郑州市中原区人民法院于2015年10月28日作出（2015）中民二初字第927号民事判决。侯惠昭不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人侯惠昭，上诉人惠众公司的委托代理人周卫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：侯惠昭、惠众公司分别以买受人和出卖人的身份于2012年7月20日签订《商品房买卖合同》一份。合同主要约定了以下内容：
1.房屋的基本情况和价款。买受人购买出卖人开发的位于中原区秦岭路东、棉纺西路北4幢8层804号商品住宅一套，房款金额774159元。侯惠昭于2012年7月20日支付了全部房款。
2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。惠众公司应当在2013年10月1日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定的第十四条内容已完成，前期物业管理已经落实的条件，并符合本合同约定的商品房交付侯惠昭使用。第十四条约定为：供水设施、雨污水设施、供配电设施、电话、有线电视、网络电视等弱电设施于2013年10月1日达到使用条件，燃气供应设施、供暖设施于2014年10月1日达到使用条件。惠众公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付侯惠昭，按逾期时间分别处理。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，惠众公司按日向侯惠昭支付已付房款万分之一的违约金。
3.关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容为：惠众公司应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。
诉讼中，侯惠昭、惠众公司认可于2014年3月22日实际交付房屋、2015年2月5日惠众公司取得建设行政主管部门竣工备案表。惠众公司至今未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1.惠众公司违约逾期交付房屋的时间和责任负担问题。2.惠众公司违约办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案的时间和责任负担问题。
关于第一个争议焦点。经查，侯惠昭、惠众公司在《商品房买卖合同》中明确约定了惠众公司交付房屋的时间为2013年10月1日前，以及所交付房屋应当符合的具体条件。诉讼中，侯惠昭、惠众公司均认可于2014年3月22日实际交付房屋，但惠众公司迟至2015年2月5日才取得建设行政主管部门竣工备案表，侯惠昭对此亦予以认可，故惠众公司交付符合条件的房屋时间应当系2015年2月5日。故惠众公司应当按照约定的“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金”的标准支付自2013年10月2日起至2015年2月5日止共计492天的逾期交付房屋的违约金。
关于第二个争执焦点。经查，侯惠昭、惠众公司在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，合同附件四第六条约定内容为“出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。其中合同附件约定了两个时间，不一致，其中一个时间与《商品房买卖合同》约定时间相一致，因此本院认为应以《商品房买卖合同》约定的时间即“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”作为惠众公司履行房屋产权备案的时间，因本院认定惠众公司交付符合条件房屋日期为2015年2月5日，故惠众公司至迟应在2015年4月6日前履行房屋产权备案义务，逾期则构成违约。因截止目前惠众公司亦未办理完毕房屋产权备案义务，故自2015年4月7日起截止到开庭之日（2015年10月28日）止共计205天实际发生的逾期违约金惠众公司应予支付，并以合同约定的“按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”为支付标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、郑州惠众置业有限公司自判决生效之日起十日内向侯惠昭侯惠昭支付逾期交房违约金38090.64元（以房款774159元按日以万分之一支付标准计算492天）；二、郑州惠众置业有限公司自判决生效之日起十日内向侯惠昭支付逾期房屋产权备案违约金15871.1元（以房款774159元按日以万分之一支付标准计算205天）；三、驳回侯惠昭的其他诉讼请求。案件受理费1886元，由侯惠昭负担667元，郑州惠众置业有限公司负担1219元。
宣判后，侯惠昭、惠众公司均不服原审判决，均向向本院提起上诉。
侯惠昭上诉称：1、合同约定的交付期限为2013年10月1日前交房。同时，合同约定商品房交付使用60日内，也即2013年12月1日前，惠众公司持办理权属登记需要惠众公司提供的资料到产权登记机关备案。惠众公司还应当承担2013年12月2日至2015年4月6日共计491天的逾期房屋产权备案违约金28870.8元。
惠众公司上诉称：1、原审认定的交房时间2015年2月5日属认定事实错误，早在2014年3月22日就与侯惠昭办理了商品房物业交接手续且侯惠昭已实际装修和入住，侯惠昭对此不持异议。2015年2月5日只是领取竣工备案表的时间。该备案表只是政府主管部门的一种程序性材料，不具有证明商品房交接时间的直接证明力，现实中，商品房实际交接时间早于或迟于领取竣工备案表的时间是大量存在的，仅依据该表的时间判定交房时间是错误。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用。”《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第七条规定，交付使用双方对房屋符合合同约定及达到交付使用条件的意见达成一致的，可以自行交付。可见法律并不禁止提前交付房屋。2、因政府系统改造、升级、政策调整等原因造成本案未能给侯惠昭等购房者办理房屋产权备案。该责任属于不可预测，惠众公司应当免责。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
针对侯惠昭的上诉，惠众公司答辩意见同上诉意见。
针对惠众公司的上诉，侯惠昭答辩称：1、原审认定的交房时间是正确的。合同第8条有约定。惠众公司也承认是2015年2月5日取得竣工备案表。根据相关法律的规定，属于另有约定的情形。惠众公司应当支付逾期违约金。惠众公司没有向相关部门报请备案。2、本案未能给侯惠昭等购房者办理房屋产权备案的原因并非是不可抗力。惠众公司所称诸原因没有事实依据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：涉案房屋买卖合同约定，惠众公司应当在2013年10月1日前，将商品房建设工程竣工验收合格并交付使用。原审法院将惠众公司取得行政主管部门竣工备案表的2015年2月5日认定为符合条件的房屋交付时间有合同依据，并无不妥。基于此，原审判决惠众公司向侯惠昭支付自2013年10月2日起至2015年2月5日止共计492天的逾期交付房屋的违约金属实体处理妥当；侯惠昭、惠众公司在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。本案符合条件的房屋交付时间前面已经叙述，为2015年2月5日。以此为基础，原审法院认定的备案逾期房屋产权备案违约金的起算点和截止日均妥当。惠众公司称因政府系统改造、升级、政策调整等原因造成本案未能及时按合同办理房屋产权备案的上诉理由并无事实依据，本院不予采纳。综上，侯惠昭和惠众公司的上诉理由均不成立，原审判决认定事实有合同依据，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1572元，由上诉人侯惠昭负担353元；上诉人郑州惠众置业有限公司负担1219元。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
审 判 员 刘俊斌
代理审判员 顾立江
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 刘 盼