绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第453号
原告：施同海。
原告：方桂仙。
原告：施光明。
原告：周海鹰。
原告：施雅芬。
上述五原告的共同委托代理人：谭国春，浙江近山律师事务所律师。
被告：方慧琴。
委托代理人：陶光明，浙江兴绍律师事务所律师。
被告：方建苗。
委托代理人：方建江。
原告施同海、方桂仙、施光明、周海鹰、施雅芬诉被告方慧琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由审判员任莹独任审判。审理期间，经原告施同海、方桂仙、施光明、周海鹰、施雅芬申请，本院追加方建苗为共同被告参加诉讼。于2015年3月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并由审判员任莹担任审判长，与代理审判员王斌、人民陪审员王国林组成合议庭，于2015年6月25日、12月3日公开开庭进行了审理。原告施光明、周海鹰（第一次、第二次到庭）及原告施同海、方桂仙、施光明、周海鹰、施雅芬的委托代理人谭国春，被告方慧琴的委托代理人陶光明，被告方建苗的委托代理人方建江到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解，但未成。本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告施同海、方桂仙、施光明、周海鹰、施雅芬诉称：1998年3月29日，原告施同海、施光明与被告达成房屋绝卖协议一份，约定原告施同海、施光明将五原告共有的，位于绍兴市柯桥区钱清镇湖头方村，土地使用证号为绍集建（钱清）字第2844号的砖混结构3层楼房1栋和房前房后场地出卖给被告方慧琴，房屋价款为120480元。该购房款在签订协议后，被告方慧琴先支付60000元，原告施同海、施光明将房屋的土地使用证等一切资料原件移交被告方慧琴所有，余款被告方慧琴在农历98年年底前付清。房款结清后，原告施同海、施光明腾空室内杂物并交付有关钥匙。协议签订后，原告施同海、施光明将房屋及土地证交付给被告方慧琴，被告方慧琴也支付了购房款。事后，五原告了解到由于上述房屋系农村宅基地上的农民住宅，根据我国法律及行政法规的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，而被告方慧琴签订房屋绝卖协议时为城镇户口，故该协议违反了法律和行政法规的强制性规定而无效。
嗣后，五原告发现，讼争房屋由被告方建苗居住，在原告不知情的情况下，被告方建苗已领取了房屋产权登记证书，并成为了房屋买卖的合同相对人。五原告认为，讼争房屋系五原告出卖给被告方慧琴，而非被告方建苗，现双方签订的房屋买卖合同违反了法律规定，应当认定为无效。而被告方建苗在讼争房屋内居住，其行为侵犯了五原告的合法权益，故原告起诉至法院，明确诉讼请求为：1.依法确认原告施同海、施光明与被告方慧琴于1998年3月29日签订的《房屋绝卖协议》无效；2.判令被告方慧琴、方建苗立即返还位于绍兴市柯桥区钱清镇湖头方村的砖混结构3层楼房1栋及房前房后的场地（价值120000元）；3.判令被告方慧琴返还证号为绍集建（钱清）字第2844号土地使用证一本。
被告方慧琴辩称：被告方慧琴出生于绍兴市柯桥区钱清镇湖头方村。1998年3月29日，被告方慧琴与原告施同海、施光明签订《房屋绝卖协议》，约定原告将坐落于钱清镇湖头方村（施家北岸）的房屋出卖给被告方慧琴，价款120480元。协议签订后，被告方慧琴按约将房款支付给了原告施同海、施光明。2000年11月，被告方慧琴委托其弟方建江办理上述房产过户手续时，被告知因被告方慧琴户籍已农转非，不符合购买农村房屋的条件。而被告方建苗，即被告方慧琴的弟弟系湖头方村村民，且系缺房户。故经原告、被告方慧琴、被告方建苗三方协商确定，上述房屋原告同意转卖给被告方建苗，房价不变，由被告方慧琴已经支付的房款120480元由被告方建苗支付给被告方慧琴。2000年12月18日，原告施同海等共有人与被告方建苗签订房地产买卖契约，并出具证明、共有房产共有人处置意见书。原绍兴县钱清镇湖头方村民委员会同意以上房屋买卖，并盖章确认、见证。后五原告将讼争房屋交付被告方建苗，被告方建苗已将房款支付给被告方慧琴。此后，被告方建苗依法缴纳了上述房屋的契税，并领取了房屋所有权证，并占有、使用至今。综上，五原告所称的房屋经三方协商，已转卖给了被告方建苗，被告方慧琴已不再是讼争房屋的买受人。五原告诉称的事实和诉讼请求与事实不符，且有悖于法律规定，请法院驳回五原告的诉讼请求。
被告方建苗辩称：2000年11月1日，原告施同海等与被告方慧琴、被告方建苗三方协商同意，原告施同海等将原卖给被告方慧琴的坐落于柯桥区钱清镇湖头方村（施家北岸），土地使用权证为绍集建（钱清）字第2844号房屋转卖给被告方建苗，房屋价款不变，仍为120480元，由被告方建苗直接支付给方慧琴。村委会同意以上房屋买卖。后，原告施同海等协助被告方建苗办理了上述房屋的过户手续。被告方建苗依法缴纳了房屋契税和领取了该房屋所有权证，并管理使用至今。因此，被告方建苗认为，以上房屋经买卖属于被告方建苗所有，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
五原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据1.房屋绝卖协议，用以证明原告施同海、施光明与被告方慧琴就原告所有的坐落于钱清镇湖头方村的三层楼房出卖给被告方慧琴、房款120480元，合同签订后先付60000元，余款于农历1998年年底付清，并约定将土地使用权证原件等资料交付被告方慧琴的事实。被告方慧琴的质证意见是对证据的真实性没有异议，但对其证明内容补充说明，该协议签订后于2000年11月经原告与被告方慧琴、方建苗协商，原告已同意将房屋转卖给被告方建苗，因此房屋买卖合同主体已经变更，买受人是被告方建苗而非被告方慧琴；被告方建苗的质证意见是对该证据的真实性没有异议，但要补充的是，2000年11月经三方协商，因当时无法办理手续，故原告同意将房屋转卖给被告方建苗，协议没有重新签订，但原告是承认的，并协助被告方建苗办理相关手续，后经村委盖章确认，2001年期间原告施光明主动帮助被告方建苗，将讼争房屋腾空并交付，被告方建苗一直居住使用至今。
证据2.农村私人建房用地呈报表，用以证明讼争房屋系1993年由五原告申请，在拆除旧房的情况下由相关部门批准建造的事实。被告方慧琴的质证意见是对证据的真实性、合法性、关联性没有异议；被告方建苗的质证意见是对该证据的真实性没有异议。
证据3.绍兴县人民政府土地登记审批表、勘察记录表（复印件），用以证明讼争房屋的土地使用者系五原告，土地性质为集体土地，面积为72.2平方米，人口为五人的事实。被告方慧琴的质证意见是对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但根据三方协议，原告已将讼争房屋转卖给被告方建苗，故该土地使用权证应当转移为被告方建苗所有；被告方建苗的质证意见是对该证据的真实性没有异议。
证据4.绍兴县农村村民建房用地报批表，用以证明2008年5月25日被告方建苗作为申请人申请宅基地审批，从其原有的59平方米，经审批后为110平方米，同时规定要拆旧的基础上才能建造新房的事实。被告方慧琴、方建苗的质证意见均是对该证据的真实性、合法性无异议，但申报表中被告方建苗原有59平方米旧房是事实，因其系缺房户，所以有关部门又审批了，但事实上被告方建苗审批后未予以建造。
被告方慧琴为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据：
证据5.收条（收据）三份，用以证明被告方慧琴将房屋支付给原告施光明的事实。五原告的质证意见是对该证据的真实性没有异议；被告方建苗的质证意见是对该证据无异议。
证据6.房屋契证复印件，用以证明被告方建苗已依法就讼争房屋买卖交纳了相应契税的事实。五原告的质证意见是对该证据系被告方建苗单方办理，五原告对此并不知情，且根据契税的成交价看，其房屋转让成交价为48000元，与实际的120480元不符，其中涉及原告施同海的印章也并非原告所有；被告方建苗的质证意见是对该证据无异议。
证据7.房屋所有权证（绍房权证钱清字第××号）、被告方建苗的身份证复印件，用以证明被告方建苗已领取产权证书，讼争房屋系被告方建苗所有的事实。五原告的质证意见是对房产证的办理并不知情，根据土地管理法相关规定，该房屋所有权确认应当以土地使用权证为准，而不应当以房产证为准；被告方建苗的质证意见是对该证据无异议。
证据8.绍兴县房地产交易契证、房地产买卖契约、共有房产共有人处置意见书、原告施同海出具的证明、湖头方村委会出具的缺房证明（均系复印件），用以证明原告施同海等人协助被告方建苗办理房屋产权转移登记手续的事实。五原告的质证意见是对房地产买卖契约从形式上看系格式合同，且原告施同海并没有与被告方建苗签订，该合同系伪造，从印章看，原告施同海的印章与该房地产买卖契约上的印章也不符合。而且，被告方慧琴辩称讼争房屋最后转让给被告方建苗，应当先解除原告与被告方慧琴的合同，再与被告方建苗签订合同后支付房款。对共有人处置意见书，完全系被告伪造，上面的手印和私章都是假的，其真实性要求进行司法鉴定。对原告施同海出具的证据，其真实性有异议，原告施同海并无在该证明上所盖的印章，对村委出具的证明内容也不属实，据五原告了解，被告方建苗原有房屋二间，后又购买一间，拆了一间，2008年又审批宅基地。因被告方慧琴的弟弟方建江系村里的文书兼会计，故上述部分证据的取得并不难；被告方建苗的质证意见是对该组证据无异议。
被告方建苗为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据：
证据9.原告施同海、被告方建苗身份证复印件，用以证明原告施同海配合被告方建苗办理房屋过户相关手续，故原告施同海将其身份证复印件交付被告方建苗使用的事实。五原告的质证意见是对证据的真实性无异议，但原告施同海的身份证在被告方建苗手中很正常，并不能直接表明两者间存在房屋买卖合同关系；被告方慧琴的质证意见是对该证据无异议。
证据10.宅基地转移契税申请表复印件，用以证明原告施同海与被告方建苗当时办理讼争房屋转让手续的事实。五原告的质证意见是该申请表上没有原告施同海与被告方建苗签字确认，也没有时间，故该证据不能证明买卖关系发生在原告施同海与被告方建苗之间；被告方慧琴的质证意见是对该证据无异议。
证据11.钱清镇岭湖村民委员会出具的证明（由李国潮、方培兴签字），用以证明讼争房屋先由原告施同海出卖给被告方慧琴，后按原价转卖给被告方建苗，并由岭湖村委会盖章确认办理房屋宅基地转移手续，且讼争房屋由被告方建苗自2002年期间装潢并居住至今的事实。五原告的质证意见是该证据属于证人证言，应当由证人出庭作证，对该证明上针对原告施同海将房屋出卖给被告方慧琴的事实予以认可，对后转卖给被告方建苗的事实不予认可；被告方慧琴的质证意见是对该证据无异议。
证据12.关于方建江同志任职的通知复印件，用以证明方建江系2001年8月20日由中共钱清镇委发文任命其为湖头方村党支部委员兼村文书，其并未能因工作身份及工作场所参与原告施同海与被告方建苗就讼争房屋于2000年期间办理的产权转移变更等手续的事实。五原告的质证意见是该证据系复印件，不予质证；被告方慧琴的质证意见是对该证据无异议。
为查清本案事实，本院向绍兴市柯桥区钱清镇岭湖村村委会支部委员方培兴制作了询问笔录（但被询问人拒绝签字），即证据13，该证据证实，岭湖村委对讼争房屋由原告施同海等人出卖给被告方慧琴，且该房屋由被告方建苗实际居住的情况知情，至于被告方建苗已领取房屋产权证书的情况并不清楚。另被告方建苗与其父母名下还有两套老房子。五原告的质证意见是对法院调查询问并出具的询问笔录无异议；被告方慧琴的质证意见是该询问笔录没有经被询问人签字，不产生法律效力，且该笔录反映的内容也不真实，与原先村委出具的证明（证据11）内容相互矛盾；被告方建苗对该证据的质证意见是方培兴是原来的会计兼文书，对相关情况是了解的，但被告方建苗名下没有像村委陈述的那样有四处房屋。
本院认证认为，对证据1，两被告对该证据的真实性均无异议，且该证据证实了原告施同海、施光明与被告方慧琴签订房屋绝卖协议的事实，故本院对其证明力予以认定；对证据2，两被告对证据三性均无异议，故本院对其证明力予以认定；对证据3，两被告对证据真实性均无异议，故本院对该证据的证明力予以认定；对证据4，两被告对该证据真实性无异议，故本院对其证明力予以认定；对证据5，五原告及被告方建苗对该证据真实性无异议，故本院对该证据的证明力予以认定；对证据6、证据7，被告方建苗对该二组证据无异议，五原告表示对被告方建苗领取房产证、交纳契税等情况不知情，且未参与房产转移过户手续，但房屋契证系绍兴市人民政府印制颁发，房产证系原绍兴县人民政府颁发，其真实性可以确认，故本院对其证明力予以认定；对证据8，被告方建苗对该证据无异议，但五原告对该组证据的真实性予以否认，并要求法院对其真实性进行核实。本院向绍兴市柯桥区国土资源局、房地产管理处档案室等依法调查取证后，对该组证据的形式上的真实性予以核实，并经原、被告确认。五原告认为该组证据形式合法，但系两被告私下操作，对涉及的私人印章、手印均系伪造，并提出司法鉴定申请。本院认为，该组证据实系被告方建苗取得的讼争房屋契证、房屋产权证时办理相关手续应当出具的资料，其中共有房产共有人处置意见书上加盖了村委公章、绍兴县房地产交易契证上加盖了房地产交易中心公章、房屋契证上加盖了原绍兴县人民政府契税专用章及绍兴县财政局钱清财政所公章、缺房证明上加盖了湖头方村委会的公章等，因此虽五原告对该组证据不予认可，但仅仅只是口头陈述对其真实性存有异议要求鉴定，并未有充分证据，也未对讼争房屋的产权登记存在错误提出行政诉讼，故从政府公示、公信力角度出发，本院已认定由该组证据所办理出的房屋产权证和契证，因此对该组证据在本案中不再予以审查；对证据9，该证据系原告施同海与被告方建苗的身份证复印件，原、被告对真实性均无异议，本院对该证据真实性予以认定；对证据10，五原告认为该证据未经原告施同海与被告方建苗签字确认，本院认为该证据作为双方办理宅基地转移申请的材料，虽未有双方签字，但被告方建苗已领取了契证及房产证，故本院对该证据不再予以审查；对证据11，五原告对该证据所证明的内容部分予以认可，部分予以否认，因该证据与本院向钱清镇岭湖村村委会支部委员方培兴所作的询问笔录内容存在相互矛盾之处，故本院对该证据的证明力不予认定；对证据12，五原告认为系复印件故不予质证，本院认为该证据与本案无直接关联，故本院对其不予审查；对证据13，系本院依法调查后所制作的，故本院对依法取得的证据所证明的内容予以认定。
经过当事人的举证、质证，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：
1993年7月5日，五原告施同海、方桂仙、施光明、周海鹰、施雅芬以施同海作为户主，在拆除旧房的基础上申请农村私人建房用地，经相关部门审批，同意五原告在绍兴市柯桥区钱清镇湖头方村建造三层楼房二间计110.2平方米，其中原旧房占地72.2平方米，道地占地38平方米。
1998年3月29日，原告施同海、施光明作为绝卖方（甲方），被告方慧琴作为买入方（乙方），签订《房屋绝卖协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于原绍兴县钱清镇湖头方村（施家北岸）土地使用证号绍集建（钱清）字第2844号，砖混结构三层楼房一栋（每层两间共六间）和房前房后符合村规定的场地等，东至方炎兴私房共有通道，南至进村水泥主道路，西至予留宅基地，北至水田的房屋绝卖给乙方；上述房屋（含附属设施场地等），双方一致同意一次性定价为120480元，永远不得反悔，否则需承担违约责任；本协议签订后，乙方先付给甲方购房款60000元，余款乙方在农历1998年年底前付清。房款结清时，甲方应腾空室内杂物并交付有关钥匙；本协议签订后，该房屋的所有权及其占用范围内的土地使用权在结清房款后归属乙方永久所有，任凭乙方处理。甲方应保证该房屋在绝卖前无产权纠纷，并在协议履行中，保证房屋完好无损地交付给乙方。本协议签订后，若由此引起的一切损失必须由甲方承担。现房屋西边靠墙的补偿费由造房方直接全额补偿给乙方。今后乙方需办理房屋有关手续时，甲方应予以协助，甲方不承担该房屋有关过户费用；双方应共同恪守每一条款，永远不得反悔、违约，否则违约方须赔偿对方该房屋总价款两倍的违约金，并承担其他一切相关责任和费用等。
上述协议签订后，1998年3月29日，被告方慧琴支付购房款60000元。1999年2月14日，方建江代被告方慧琴支付购房款50480元。2000年11月1日，方建江支付购房款10000元。上述款项，由原告施光明出具收条三份为凭。
嗣后，原告施光明向被告方慧琴交付讼争房屋。2000年12月18日，被告方建苗办理讼争房屋的房屋产权证书（绍房权证钱清字第××号），房屋坐落钱清镇湖头方村，混合结构，共三层，每层2间，土地使用面积72.2平方米，房屋建筑面积238.38平方米，四至为东至弄，西至杂地，南至路，北至杂地。同年12月26日，被告方建苗办理房屋契证。讼争房屋其土地使用权证目前仍登记在以原告施同海为户主的五原告名下。2002年期间，被告方建苗对讼争房屋进行装修后并入住至今。
另查明，在签订《房屋绝卖协议》时，被告方慧琴系城镇户籍，与五原告非同一集体组织经济成员。被告方建苗与五原告均系钱清镇湖头方村村民。
现五原告认为，讼争房屋在1998年期间确实出卖给被告方慧琴，但被告方慧琴系非农户籍，双方房屋买卖关系的成立违反了我国法律及行政法规的强制性规定，故应当确认双方签订的房屋绝卖协议无效。合同无效后，被告方慧琴应当予以返还房屋及集体土地使用权证。而被告方建苗并非房屋买卖合同当事人，却占有讼争房屋并居住至今，故也应当予以返还。
本院认为，当事人的起诉是诉讼之源，原告提出的诉讼请求系启动诉讼程序的基础，选择以何种法律关系作为诉讼之基础、选择何时起诉均为当事人的权利，本院应予尊重。本案中，五原告要求确认合同无效，基于双方签订的合同违法了法律、行政法规的规定。其要求返还讼争房屋，基于其系讼争房屋物权人。现针对五原告提出的各项诉讼请求，结合本院查明的事实及相关法律规定，本院作如下评判。
针对要求依法确认原告施同海、施光明与被告方慧琴在1998年3月29日签订的房屋绝卖协议无效的诉讼请求。本院认为，民事活动必须遵守法律和政策的规定，不得违反国家、集体和第三人的利益。根据我国物权法第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据我国土地管理法第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。可见，农村宅基地是村民的基本生产、生活的保障，只有本集体经济组织成员才能占有、使用。非本集体经济组织成员，不得购买宅基地。本案中，原告施同海、施光明与被告方慧琴签订的《房屋绝卖协议》所涉土地性质系集体土地，而被告方慧琴并非该集体经济组织成员，故该行为违反了集体经济组织的成员权属性，也违反了国家法律法规的强制性规定。根据我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，讼争房屋所涉《房屋绝卖协议》应认定为无效。故五原告要求确认《房屋绝卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。
针对五原告要求被告方慧琴、方建苗立即返还位于绍兴市柯桥区钱清镇湖头方村的砖混结构3层楼房1栋及房前房后的场地的诉讼请求。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据查明的事实，讼争房屋自2002年始一直由被告方建苗居住，事实上，被告方慧琴并未实际占有使用讼争房屋，五原告对被告方建苗实际占有使用讼争房屋的事实知情，故五原告根据合同无效后，要求被告方慧琴返还标的物，事实上存在障碍，故本院对五原告要被告方慧琴返还讼争房屋及房前房后的场地的诉求，不予支持。至于被告方建苗是否需要返还讼争房屋，五原告认为，被告方建苗与原告之间并未就讼争房屋成立房屋买卖合同关系，被告方建苗之所以占有使用讼争房屋，是采取了伪造、私刻原告印章，从而办理了讼争房屋所有权证，其占有是不合法的，是无权占有，并在庭审中提出要求司法鉴定申请。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。本案中，被告方建苗领取的房屋所有权证书，是房产部门在其职权范围内依法登记颁发的，属于行政机关依职权作出的具体行政行为，具有法律约定力。根据我国行政诉讼法等相关规定，该行为非经行政诉讼程序和行政程序不得被变更。五原告如认为被告方建苗所领取的房屋产权证书存在错误，认为侵害了自身的合法权益，应当提起行政诉讼，由法院审查该房屋登记行为的真实性、合法性，并作出撤销或维持该行政行为的行政判决。在民事诉讼中，本院不宜直接启动司法鉴定程序，并直接否定或肯定房屋登记行为的效力。现根据被告方建苗其持有的房屋产权证书，足以证明其系讼争房屋的权利人，其对讼争房屋的占有系有权占有，故五原告要求其返还讼争房屋及房前房后的场地的诉求，本院不予支持。
针对五原告要求被告方慧琴返还证号为绍集建（钱清）字第2844号土地使用证的诉讼请求。本院认为，根据查明的事实和被告方建苗已实际占有讼争房屋并领取相应房屋产权证书的现状，被告方慧琴并非实际占有上述土地使用权证，五原告也未能提供被告方慧琴占有土地使用权证的证据。因此，五原告要求被告方慧琴返还房屋土地使用证，事实上履行不能，故本院不予支持。
综上，本院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、确认原告施同海、施光明与被告方慧琴于1998年3月29日签订的《房屋绝卖协议》无效；
二、驳回原告施同海、方桂仙、施光明、周海鹰、施雅芬的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告施同海、方桂仙、施光明、周海鹰、施雅芬负担40元，由被告方慧琴负担40元，被告方慧琴应负担部分，限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 任 莹
代理审判员 王 斌
人民陪审员 王国林
二〇一六年三月十一日
书 记 员 徐 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第一百五十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。