上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2435号
上诉人(原审被告)ＸＸ，男，1986年11月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)黄熙源，女，1988年10月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。两上诉人之共同委托代理人李茂，北京万思恒(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人余晓微，董事长。委托代理人金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人孟希，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人ＸＸ、黄熙源因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年10月25日，上海泰维房地产开发有限公司(以下简称“泰维公司”、甲方、卖方)与ＸＸ、黄熙源(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定ＸＸ、黄熙源向泰维公司购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑(泰和红悦苑)》108号6层601室房屋(以下简称“系争房屋”)。该房屋暂测建筑面积为128.15平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币(以下币种均为人民币)33,439元，该房屋总房价款暂定为4,285,208元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。乙方应于2014年10月25日与甲方签约，并付首付款645,208元；于2014年11月9日前支付房价款65万元；于2014年12月24日前支付房款299万元。合同补充条款一第三条约定，1、本条所指“乙方未按本合同约定的时间付款”也适用于乙方采用按揭贷款的付款方式；2、乙方申请住房按揭贷款时如因乙方不符合银行贷款条件而导致不能办理贷款的，或者如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额(无论何种原因)，应由乙方在本合同附件一约定的付款期限前将剩余房款或差额部分一次性向甲方付清，否则视为乙方付款违约，乙方应根据合同主文第七条承担逾期付款的违约责任。乙方应积极办理银行按揭贷款，包括但不限于本合同签署当日向银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料；按照银行指定的时间和地点签署借款合同及有关手续办理，并承担相关费用等。乙方未能及时办理按揭贷款手续，按期提供前述资料或缴清相关费用，或未及时与银行签署贷款合同，视为乙方付款违约，乙方应按合同主文第七条约定承担违约责任。3、乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款60日后的3年内行使单方解除权。合同签订后，ＸＸ、黄熙源于2014年10月5日支付定金5万元；于2014年10月25日支付房款595,208元；于2015年7月15日支付房款65万元；于2015年8月21日支付房款299万元。ＸＸ、黄熙源已付清全部房款。目前系争房屋尚未交房，亦未办理产权过户手续。泰维公司认为ＸＸ、黄熙源逾期支付房款，已构成违约，故向法院提起诉讼要求ＸＸ、黄熙源支付逾期付款违约金169,182元(其中65万元自2014年12月25日起算至2015年7月15日；299万元自2014年12月25日起算至2015年8月21日，均按日万分之二计算)。ＸＸ、黄熙源辩称，其迟延付款的原因是泰维公司拒绝向ＸＸ、黄熙源提供预售合同，导致ＸＸ、黄熙源不能在约定的时间内办理贷款，ＸＸ、黄熙源不存在违约行为，泰维公司起诉没有事实和法律依据。起初ＸＸ、黄熙源是准备自己找银行办理贷款，但贷款银行听说是泰维公司的楼盘，一定要加盖泰维公司的担保章才同意贷款，但泰维公司不愿意盖章，所以ＸＸ、黄熙源无法办理贷款。另外，因为泰维公司不将预售合同提供给ＸＸ、黄熙源，ＸＸ、黄熙源也无法办理贷款。ＸＸ、黄熙源一直向泰维公司索要合同，泰维公司业务员称一定要全款到账后才能将合同给ＸＸ、黄熙源，这就是逼着ＸＸ、黄熙源要通过泰维公司介绍的银行办理贷款，合同也直接由泰维公司交给贷款银行。因泰维公司不提供合同，ＸＸ、黄熙源本来可以拒绝付款，但ＸＸ、黄熙源也积极办理贷款。5月份的时候，ＸＸ、黄熙源开始联系泰维公司，后来ＸＸ、黄熙源先支付了65万元房款，当天泰维公司就将合同给了ＸＸ、黄熙源，ＸＸ、黄熙源主动到泰维公司介绍的银行去办理的贷款手续。故不同意泰维公司的诉讼请求。原审法院审理中，ＸＸ、黄熙源提供发票、与泰维公司业务员微信记录、交款审核单等证据，证明ＸＸ、黄熙源签订合同后，泰维公司业务员违反合同约定，拒绝将预售合同交给ＸＸ、黄熙源，以至于ＸＸ、黄熙源无法按时办理银行贷款。ＸＸ、黄熙源也向泰维公司业务员孙慧催要过，但泰维公司称要付清房款才给合同。本案中是泰维公司违约。泰维公司对发票真实性无异议。对于微信记录和交款审核单真实性无法确认，认为整个楼盘是代理销售的，无法确认孙慧的身份，交款审核单与ＸＸ、黄熙源违约付款问题没有关系。泰维公司表示，在签订预售合同后，泰维公司就将合同交给了ＸＸ、黄熙源，合同中对此有约定。ＸＸ、黄熙源称在2015年7、8月份才去办贷款，这距离签订合同已经很长时间了。合同中也明确约定ＸＸ、黄熙源无法办理贷款，相应责任由ＸＸ、黄熙源承担，与泰维公司无关。根据合同约定，ＸＸ、黄熙源应该在2014年11月9日支付房款65万元，但ＸＸ、黄熙源直到2015年7月15日才支付，如果ＸＸ、黄熙源按期支付65万元房款，泰维公司将合同给ＸＸ、黄熙源，ＸＸ、黄熙源完全可以在合同约定的期限内付清全部房款。事实上，ＸＸ、黄熙源在2015年5月份之前并没有向泰维公司催要合同，因为当时ＸＸ、黄熙源还没有付清款项，即使有合同，ＸＸ、黄熙源也无法办理贷款手续。泰维公司现在主张的违约金标准日万分之二还低于银行同期贷款利率，ＸＸ、黄熙源支付违约金只能弥补泰维公司部分损失。ＸＸ、黄熙源表示，因为泰维公司没有将合同给ＸＸ、黄熙源，ＸＸ、黄熙源有权拒绝支付房款。2015年5月份之前也向泰维公司催要过合同，都是打电话，没有记录。ＸＸ、黄熙源将贷款以外的房款付清后，泰维公司才将合同给ＸＸ、黄熙源，ＸＸ、黄熙源去泰维公司指定的银行办理了贷款手续。合同约定的违约金标准比较合理，不需要法院进行调整。原审法院经审理后认为，泰维公司与ＸＸ、黄熙源就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。ＸＸ、黄熙源向泰维公司购买房屋，理应按照合同约定的时间支付房款。按照合同约定，ＸＸ、黄熙源应于2014年11月9日前支付房款65万元，然ＸＸ、黄熙源直至2015年7月15日才支付该笔款项，之后的贷款也迟延，ＸＸ、黄熙源的行为已构成违约。虽然根据ＸＸ、黄熙源提供的证据，泰维公司没有将预售合同交付给ＸＸ、黄熙源，泰维公司的行为有失妥当，但预售合同未交付，并不能构成ＸＸ、黄熙源拒付房款的理由。事实上，根据ＸＸ、黄熙源的陈述，ＸＸ、黄熙源在7月15日支付了房款65万元后，泰维公司就将预售合同给了ＸＸ、黄熙源。由于ＸＸ、黄熙源支付第二笔款项迟延，必然导致ＸＸ、黄熙源之后贷款迟延。事实上，从ＸＸ、黄熙源提供的证据上可见，ＸＸ、黄熙源直至2015年5月份才向泰维公司催要合同，此时早已超过合同约定的支付第二笔房款的时间。综上，ＸＸ、黄熙源迟延支付房款，确已构成违约，理应承担相应的违约责任。鉴于泰维公司不将预售合同交付给ＸＸ、黄熙源，也存在一定的不当之处，故本院酌情确定ＸＸ、黄熙源向泰维公司支付逾期付款违约金15万元。原审法院据此作出判决：一、ＸＸ、黄熙源于判决生效之日起十日内，支付泰维公司逾期付款违约金15万元；二、泰维公司的其余诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，上诉人ＸＸ、黄熙源不服，向本院提起上诉称，因泰维公司未在合同签订后即向上诉人交付合同，故上诉人不存在违约行为，延期支付属于行使合法抗辩权。而且因上诉人延期支付购房款，泰维公司曾书面函告上诉人解除合同并主张违约责任，但之后泰维公司向上诉人交付了合同并接受了上诉人支付的第二期及第三期房款，双方主要权利义务已履行完毕。因此，双方就重新履行合同达成了一致，泰维公司也以接受购房款的实际行为放弃了主张违约责任的权利。另外，泰维公司主张的违约金没有法律依据且金额过高。综上，请求撤销原判，改判驳回泰维公司的诉讼请求。被上诉人泰维公司辩称，对于上诉人称泰维公司未交付合同一节不予认可，上诉人也无证据证明其所称的该节事实。即便存在未交付合同的情况，上诉人逾期支付房款已构成严重违约。上诉人以未拿到合同作为逾期付款的抗辩理由不能成立。在诉讼过程中，因原审法院做了大量工作，以及泰维公司考虑到合同履行的稳定性，方同意继续履行合同。泰维公司收取房款的行为不表示放弃追究上诉人逾期付款违约责任的权利。按照合同约定，也不存在违约金过高的情况。综上，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人未按合同约定的时间支付房款，已构成违约。从上诉人提供的证据来看，上诉人至2015年5月份才向泰维公司催要合同，而此时早已超过合同约定的支付第二笔房款的时间。故上诉人以预售合同未交付作为不承担逾期付款违约责任的理由，本院难以采纳。关于违约金的数额，原审法院综合考量本案的实际情况，酌情确定上诉人应承担的逾期付款违约金数额，并无不妥，本院予以维持。上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,300元，由上诉人ＸＸ、黄熙源负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年六月七日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……