上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第2893号
原告上海德昊房地产经纪事务所。
法定代表人黄飞。
委托代理人郭韧，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人杨淑倩，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告张逸。
委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
被告徐林妹。
委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
被告张崇尧。
法定代理人张逸。
原告上海德昊房地产经纪事务所（以下简称德昊事务所）诉被告张逸、徐林妹、张崇尧居间合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈晓宇独任审判，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告德昊事务所的委托代理人郭韧，被告张逸（暨被告张崇尧的法定代理人）及被告张逸、徐林妹的委托代理人陈玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告德昊事务所诉称，2014年7月6日，三被告与上海新晖房地产经纪事务所（以下简称新晖事务所）签订《房地产出售居间协议》，委托新晖事务所出售上海市控江路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。同日，在新晖事务所的居间下，三被告与买受人张璐签订《房地产买卖居间协议》及《补充协议》，约定三被告向张璐出售系争房屋，转让价为人民币2，320，000元（本案货币单位均为人民币），并约定了付款的时间与金额，被告徐林妹并签订《佣金确认书》，确认其向新晖事务所支付佣金20，000元。2014年7月26日，三被告与张璐签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》，约定房屋价格1，980，000元及340，000元装修补偿款，该合同因房屋价格过低未通过审税。2014年9月13日，三被告与买受人张璐、过凌希就系争房屋自行签订《上海市房地产买卖合同》。2014年10月，新晖事务所出具《说明函》，将其就系争房屋居间事宜的权利义务转让给本案原告。现原告已履行了居间义务，被告未按《佣金确认书》的约定支付佣金，故诉请要求被告立即支付佣金20，000元及逾期违约金（以佣金20，000元为基数，自2014年7月26日起至实际支付之日止，以日万分之五计算）。
被告张逸、徐林妹、张崇尧辩称，徐林妹与张逸系母子关系，张崇尧系张逸之子。三被告原系系争房屋产权人。2014年7月6日，三被告委托新晖事务所出售系争房屋，明确出售房屋后到手价为2，300，000元，不支付中介费、税费等费用。新晖事务所在居间过程中提出若房屋出售价超过2，300，000元，则超出部分的差价由中介赚取并以佣金形式支付，对此三被告不持异议。但是，2014年7月26日被告与买受人签订的系争房屋买卖合同因未能通过审税而被撤销，同年9月13日双方又重新签订的房屋买卖合同不存在居间方，且被告最后的到手价仍是2，300，000元，而徐林妹签下《佣金确认书》是在张逸不知情的情况下由其一人签署的，被告不予认可。另外，如按原告所称被告与买受人按两份《佣金确认书》确认的数额支付佣金超过了房屋总价的2%，不符约定亦不符常理，故不同意原告诉请。
经审理查明，上海市控江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人原系三被告，房屋建筑面积76.86平方米。2014年7月6日，三被告与新晖事务所签订《房地产出售居间协议》，约定由三被告委托新晖事务所出售系争房屋，委托房价款2，320，000元，三被告应支付新晖事务所出售实际成交总房价款1%作为佣金。同日，甲方（出卖方：三被告）、乙方（买受方：张璐、过凌希）、丙方（居间方：新晖事务所）签订《房地产买卖居间协议》，主要内容：乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20，000元，甲乙双方约定的房屋转让价款为2，320，000元，并约定了各期房价款的付款时间和付款金额等内容。后三被告（甲方、出售方）与张璐（乙方、买受方）又签订《补充协议》，主要内容：一、甲、乙双方同意按照《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为人民币1，980，000元整（大写：壹佰玖拾捌万元整）。另外，双方约定，乙方在上述总房价的基础上将于2014年9月30日前直接支付甲方装修补偿款人民币340，000元整（大写：人民币叁拾肆万元整）；二、乙方在本交易中须向甲方支付总房价款项共计人民币2，320，000元（大写贰佰叁拾贰万元整）（即包括合同价人民币1，980，000元整和装修补偿款人民币340，000元整）。
2014年7月6日，被告徐林妹与新晖事务所签订《佣金确认书》，约定房屋价格2，320，000元，佣金金额20，000元。同日，买受人张璐与新晖事务所亦签订了《佣金确认书》，约定佣金金额28，000元，其中5，000元代他人支付，审理中，原、被告双方均确认该笔5，000元系张璐代三被告支付。两份《佣金确认书》均明确佣金支付期限为签订正式的买卖合同的当日支付，迟延支付的，新晖事务所有权按照迟延支付佣金数额的日万分之五追索逾期违约金。
2014年7月26日，卖售人（甲方：三被告）、买受人（乙方：张璐）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容：甲乙双方通过上海德昊地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让系争房屋，甲乙双方同意上述房地产转让价款为1，980，000元，并于2014年10月15日前向交易中心申请办理转让过户手续……。同日，双方另行签订《装修补偿协议》，主要内容：甲乙双方于2014年7月26日签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同对房屋总价及付款方式作了明确约定，现就系争房屋达成如下协议：一、甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为为人民币1，980，000元整（大写：壹佰玖拾捌万元整）；另外双方约定，乙方在上述总房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款人民币340，000元整（大写：人民币叁拾肆万元整），（该笔补偿款乙方应于产权过户前支付给甲方人民币340，000元整）；二、乙方在本交易中须向甲方支付总房款共计人民币2，320，000元整（大写：人民币贰佰叁拾贰万元整），（即包括总房价人民币1，980，000元整和装修补偿款人民币340，000元整）。甲方净到手为人民币2，320，000元整；三、本协议书所列内容与甲乙双方于2014年7月26日所签订的《上海市房地产买卖合同》不一致处，以本协议为准，其余事项按原买卖合同及协议书之约定履行。后上述《上海市房地产买卖合同》因交易中心审税未通过而未履行。2014年9月12日，经三被告与买受人张璐共同申请，上海市房地产交易中心撤销2014年7月26日的《上海市房地产买卖合同》。
2014年9月13日，卖售人（甲方：三被告）、买受人（乙方：张璐、过凌希）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容：甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，双方经协商一致同意上述房地产转让价款共计2，100，000元，并确认于2014年12月31日前共同向交易中心申请办理转让过户手续，并在附件三中约定了付款的时间和金额。同日，双方签订《补充协议》，约定双方同意按照《上海市房地产买卖合同》中约定的2，100，000元价款，同时另约定乙方在上述总房价的基础上将于2014年10月31日前直接支付甲方装修补偿款200，000元；乙方在本交易中须向甲方支付总房价款2，300，000元（即包括合同价人民币贰佰壹拾万元整和装修补偿款人民币贰拾万元整）。
2014年10月13日，新晖事务所出具《说明函》，主要内容：2014年7月，新晖事务所就系争房屋的房屋买卖事宜提供了全程的居间服务，但7月26日出售方张逸、张崇尧、徐林妹与购买方张璐要签订网上房地产买卖合同时，新晖事务所的密钥正好在用，于是就拿上海德昊房地产经纪事务所的密钥来用，因此买卖合同上盖有德昊事务所的章。现新晖事务所自愿将其在本案中的权利义务转让给德昊事务所，并出具说明如下：新晖事务所自愿将其在本案中所享有的所有权利义务一并转让给德昊事务所，德昊事务所将作为本案的居间方享有新晖事务所的所有权利并承担其义务。
本案审理中，被告申请证人买受人张璐出庭作证，张璐称经新晖事务所居间达成系争房屋的转让价是2，320，000元，与原告协商自己与三被告的佣金共计28，000元，税费及中介费均由张璐承担。至交易中心签约时才发现三被告到手价是2，300，000元，又发现买卖合同的居间方变更为原告。为了减少税费的负担，中介提出在《上海市房地产买卖合同》中将房屋价格写为1，980，000元，该价格未通过审税。后三被告与张璐、过凌希重新签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定房屋价格为2，100，000元及装修补偿款200，000元，共计2，300，000元。
另查明，2014年10月27日，德昊事务所作为原告另案起诉买受人张璐，案号为（2014）杨民四（民）初字第2891号，要求被告张璐支付剩余佣金8，000元及违约金308元（以8，000元为本金，按日万分之五计算，从2014年7月26日计算至2014年10月10日）。被告张璐则辩称上下家的佣金均由张璐支付，金额为28，000元，并反诉要求原告返还已收取的佣金20，000元。该案中原、被告双方均确认张璐已支付原告佣金20，000元。
审理中，原告称被告徐林妹与张璐分别签订了《佣金确认书》，佣金的总额为48，000元，超过房屋总价的2%系支付办理贷款及过户手续的费用，对此原告可以另行收费。被告对上述意见不予认可。
除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由《房地产出售居间协议》、《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、《佣金确认书》、2014年7月26日的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》、2014年9月13日的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、《佣金收据》、《说明函》、合同备案信息查阅结果、证人证言、（2014）杨民四（民）初字第2891号庭审笔录等证据材料予以佐证，并经当事人庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被告委托新晖事务所出售系争房屋，并与买受人、新晖事务所签订《房地产买卖居间协议》，至2014年7月26日被告与买受人签订的《上海市房地产买卖合同》中居间方变更为原告，当时被告已知晓，对此新晖事务所已向本院出具《说明函》明确将本案中权利义务一并转让给原告，故原告主体适格。被告与买受人于2014年7月26日签订《装修补偿协议》明确被告所获得的房屋价款为净到手价，审理中，买受人亦认可系争房屋买卖涉及的中介费、税费等费用均由买受人承担，故买受人应当承担支付佣金责任。至于原告主张被告应当按照徐林妹签署的《佣金确认书》支付佣金，本院认为，房屋中介机构在提供居间服务过程中，应当遵守诚实信用原则。本案中，原告对2014年7月6日三被告与新晖事务所签订《房地产出售居间协议》，同日被告徐林妹一人签署了《佣金确认书》，就同一套房屋、同日签署的上述材料而签署对象发生变化的原因以及两份《佣金确认书》约定佣金数额超出居间协议的约定等事项均未做出合理解释，居间方的居间行为存在瑕疵和不规范之处。根据审理查明的事实及当事人、证人的陈述，徐林妹签署的《佣金确认书》是以系争房屋出售价至2，320，000元为前提，即被告房屋出售的净到手价为2，320，000元后将其中的20，000元以佣金的形式支付给原告。由于2014年7月26日被告与买受人签订的《上海市房地产买卖合同》因系争房屋转让价过低未通过交易中心审税，之后，双方于同年9月13日另行签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，最终确认系争房屋交易价格为2，300，000元。综上，原告要求被告支付20，000元佣金及逾期违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十九条、第八十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
驳回原告上海德昊房地产经纪事务所要求被告张逸、徐林妹、张崇尧支付佣金人民币20，000元及逾期违约金的诉讼请求。
本案受理费人民币319元，减半收取计人民币159.5元，由原告上海德昊房地产经纪事务所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈晓宇
二〇一四年十二月二十五日
书记员 吴剑行
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
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（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
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债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
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