浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安民初字第197号
原告（反诉被告）：安吉竹子博览园有限责任公司。
法定代表人：汪贤挺。
委托代理人：戴先顺。
委托代理人：黄梦瑶。
被告（反诉原告）：李良君。
委托代理人：仇学志。
原告安吉竹子博览园有限责任公司（以下简称竹博园）与被告李良君租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理，依法适用简易程序独任审判。审理中，被告李良君提起反诉，本院受理后决定合并审理。本院于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告竹博园法定代表人汪贤挺的委托代理人戴先顺、被告李良君的委托代理人仇学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
竹博园起诉称：竹博园、李良君于2012年1月1日签订《马场协议书》一份，约定由李良君承租景区内赛马场，租金每年10000元，租赁期限为1年，租金应于合同签订之日一次性交清。在合同到期后，李良君继续租赁，未签订书面合同，但从2014年1月1日起，李良君未按要求缴纳租金。竹博园于2014年10月24日书面通知李良君及时付清拖欠的租金并于2014年10月31日前腾空场地，但李良君却置之不理，依然将场地占用。现竹博园为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉请判令李良君立即腾空竹博园景区内赛马场场地、支付场地占用费用8333元（暂自2014年1月1日算至2014年10月31日，此后逾期占有使用费按每月833元计算至实际腾空之日止，并自2014年1月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率给付利息至款清之日）并承担本案诉讼费。
李良君答辩称：双方在履行合同过程中，竹博园单方违反合同约定给李良君造成巨大损失，竹博园要求腾空赛马场场地无事实和法律依据。双方在2012年1月1日签订期限为1年的马场协议之后，双方于2013年口头约定，租赁协议延长期限为5年，未签订书面的租赁协议。2013年全年，双方履行了口头合同约定的义务，即李良君将2013年的全年租金支付给竹博园。2013年底，竹博园违反合同约定，以通知的形式告知李良君合同只能履行至2013年12月31日，为此双方进行了沟通协调，竹博园同意该通知对李良君不具有拘束力，同意继续履行双方的租赁合同关系。但因竹博园未出具书面的保证，2014年1月至10月，竹博园同意该期间的租金延期支付。2014年11月24日，竹博园通知李良君要求交付2014年1月1日至10月30日的租金，并告知10日内撤场，该行为违反了租赁合同的约定，租赁合同约定只有竹博园做重大规划调整，且提前一个月通知的情况下，李良君才有可能协商撤场事宜，而竹博园于2014年10月24日，通知并要求10日内撤场，违反了应提前一个月通知的义务，竹博园构成违约。因竹博园违约在前给李良君造成经济损失，损失包括投资、三匹马及饲料、管理员的报酬和经营收入，所以李良君行使抗辩权。因竹博园违约在前，其要求逾期占用费无事实和法律依据。本案系租赁合同纠纷，竹博园主张利息缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。综上，请求本院驳回竹博园的诉讼请求。
李良君反诉称：李良君系竹博园招商引资的投资户，入园时竹博园给予优惠政策和无限期经营承诺。2012年1月1日双方签订《马场协议书》，按照竹博园要求租赁协议一年一签，承诺即使不签订协议也让李良君长期经营，其后李良君投入巨资进行经营。一年到期后，李良君要求继续签到书面协议，但竹博园承诺无需签订书面协议，告知李良君继续无限期经营。但至2014年10月24日时，竹博园却毫无道理要求李良君无条件撤场，而给李良君造成经济损失，双方遂发生纠纷。后竹博园虽承诺赔偿李良君经济损失，但一直未能兑现，现竹博园恃强凌弱，违反诚信要求李良君撤场，无事实和法律依据。为维护李良君的合法权益，特具状反诉，请求依法驳回竹博园的诉请请求，并诉请判决竹博园继续履行《马场协议书》、赔偿李良君经济损失100000元并承担本案诉讼费。
竹博园针对李良君的反诉答辩称：李良君在反诉状中的陈述不属实；双方合同到期后，双方形成的是不定期的租赁关系；反诉请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，请求本院依法驳回李良君的反诉请求。
竹博园为证明其本诉主张，向本院举证如下：
1.《马场协议书》一份，拟证明竹博园、李良君于2012年1月1日签订，李良君向竹博园租赁场地经营马场项目，租期1年，租金款项为10000元，之后双方未签订其他协议的事实。李良君质证对真实性无异议，但是李良君租赁竹博园的场地不仅仅是一个场地的使用问题，经竹博园同意，李良君需要建造基本的设备设施，说明李良君是有资金投入的，协议虽然签的是1年，但并不是一年就终止的意思，而是一次签一年。第七条重大规划调整，应当提前一个月通知，竹博园未提供重大调整的依据，更未提前一个月通知李良君，构成违约且协议约定在该情况下，李良君无条件服从，对其后的权利义务的协商是在协议的第八条，双方协商解决。
2.2013年10月18日竹博园向包括李良君在内的景区部分经营户所发放的通知一份，拟证明2013年10月18日，竹博园向李良君送达通知，合同已到期，竹博园提前2个月发出通知，由李良君的儿子李新广签收，但李良君还是经营到2014年10月。李良君质证对真实性无异议，确实是由李新广代替李良君于2013年10月18日收到该通知，该通知书是对景区不特定的经营户所发出的，而且截止经营租赁的期限是2013年12月31日，但是到该截止日期双方均未按照通知的内容来履行义务，而是从2014年1月1日起，继续履行合同，且双方口头约定延期5年。该协议已被双方2014年1月1日实际履行的协议所替代，2014年的协议对竹博园、李良君无拘束力。
3.2014年10月24日竹博园向李良君发出的通知一份、照片三张，拟证明2014年10月24日，竹博园通知李良君要求在2014年10月30日前停止营业，要求其缴纳拖欠的租赁款，在10日内自行撤离场地；当时李良君拒绝签字，竹博园工作人员当场向李良君宣读，并拍照为证的事实。李良君质证对该事实无异议，但是该证据恰恰证实了竹博园先违约的事实；书面协议是到2012年底，口头协议是5年，履行了一年零十个月；2014年的租金因竹博园告知要整改，双方发生纠纷，该纠纷在协商解决中，竹博园并未催要租金。
4.安吉县企业投资项目备案通知书、变更通知书各一份，拟证明竹博园扩建项目及景区内实施改造项目的事实，项目扩建总投资3亿，园区改造投入1亿。李良君质证与本案无关，景区场地整改、扩建，未涉及到争议场所。
被告李良君为证明其主张并反驳竹博园的主张，向本院提交如下证据：
5.《马场协议书》一份，拟证明只有在重大规划调整的情况下，并且要提前一个月告知李君良，双方才能解决协议终止之后的问题。竹博园质证认为，从协议本身反映不出有续租5年的事实；李良君认为竹博园违约的观点不能成立；协议第七条，在协议有效期内，到2012年12月31日，之后双方未签订书面协议，竹博园可以随时解除租赁关系。
6.安吉县在用特种设备报停、报废、转出申请单一份，拟证明2013年竹博园就报停了有关项目，对包括李良君在内的项目产生了影响，双方对2014年租金交付时间进行协商，结果是缓交。竹博园质证与本案无关。
7.2013年场地租赁费一份，拟证明2013年双方在双方履行口头协议过程中，李良君履行了交付租金义务的事实。竹博园质证无异议。
本院对双方提交的证据认证如下：李良君对证据1-3，竹博园对证据5、7的真实性无异议，本院对证据1-3、5、7的真实性予以确认；证据4，李良君质证与本案无关，经审核，本院对竹博园改造、扩建的事实予以认定；证据6，竹博园质证与本案无关，本院认为李良君经营的赛马场并无设备报停，该证据与本案无关，本院不予认定。
本院认定事实如下：2012年1月1日，竹博园与李良君签订《马场协议书》，李良君租赁竹博园场地经营马场，自2012年1月1日至2012年12月31日，租金10000元，合同签订之日一次交清；另约定本协议有效期内如遇竹博园有重大规划调整，李良君无条件服从（不计淡旺季），竹博园应提前一个月通知李良君，另约未尽事宜协商解决。2013年10月18日，竹博园发出通知，告知因竹博园景区内部进行提升改造，将于2013年12月31日前与各经营户终止租赁合同；合同到期者可直接到竹博园行政楼旅游接待部办理相关解约手续，未到期者，若承包款、电费已全额缴清，竹博园将根据实际承包天数退还多余费用，未全额缴清的，于2013年12月31日前补交。李良君的儿子李新广在前述通知上签字确认。2014年10月24日，竹博园工作人员向李良君送达通知，告知于2014年10月30日前停止营业并办理相关手续的事宜。
另查明，李良君已支付2013年度场地租赁费10000元。2013年4月19日，安吉县发展改革与经济委员会准予竹博园扩建工程项目主要内容变更，项目总投资为3亿元，总规划用地面积84158㎡；2013年5月20日，安吉县发展改革与经济委员会准予竹博园西区改造工程备案，总投资1亿元，项目新增建设用地面积14350㎡。
本院认为，竹博园与李良君签订的《马场协议书》系双方真实意思表示，应为有效。该协议到期后，双方继续履行，履行期限达六个月以上且未签订书面协议，则应认定租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同。李良君交纳租金至2013年年底，则竹博园自2014年1月1日起可随时解除合同，且以通知的形式终止双方的租赁合同法律关系并不以景区重大调整为前提。本案中，竹博园于2014年10月通知李良君终止租赁合同的履行，则双方的租赁合同法律关系已于2014年11月1日前终止；李良君应补交此前拖欠的租金，其继续占有该场地已无法律依据，李良君应及时腾空、返还场地，逾期则应赔偿竹博园损失。现竹博园诉请李良君支付自2014年1月1日至2014年10月31日的租金8333元，此后占有使用费按年租金10000元计算至实际腾空之日，本院均予以支持。竹博园诉请李良君支付利息，于法无据，本院不予支持。李良君反诉要求竹博园继续履行《马场协议书》，因租赁合同法律关系已终止，本院不予支持。商业行为存在一定风险，投资者应当谨慎；李良君反诉主张竹博园曾承诺允许李良君长期经营，引发李良君投入巨资，但并未提供充分证据予以证实，应承担举证的不利后果，李良君应自行承担商业风险，现李良君反诉要求竹博园承担其经济损失100000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、李良君于判决生效之日起十日内腾空安吉竹子博览园有限责任公司内的马场场地；
二、李良君于判决生效之日起十日内支付安吉竹子博览园有限责任公司租金8333元、场地占有使用费（以年租金10000元自2014年11月1日起计算至场地实际腾空之日止）；
三、驳回安吉竹子博览园有限责任公司的其余诉讼请求；
四、驳回李良君的反诉请求。
如李良君未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费65元（已减半），由安吉竹子博览园有限责任公司负担5元，李良君负担60元；反诉受理费2380元（已减半），由李良君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 陈浩
二〇一五年六月九日
书记员 顾秀