福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民初160号
原告林伟恒，男，1984年6月11日出生，汉族，香港特别行政区居民，住香港特别行政区大埔科。
委托代理人郑阳春、曾小绪，福建大涵律师事务所律师。代理权限为特别代理。
被告林煌，男，1982年10月2日出生，汉族，居民，现住福建省莆田市城厢区。
原告林伟恒与被告林煌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭审理了本案。原告林伟恒的委托代理人郑阳春到庭参加诉讼；被告林煌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林伟恒诉称，2013年10月24日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，原告将座落于莆田市城厢区学园中街德信大厦208、209号的店房出租给被告经营服装店使用，租赁期限8年，协议对租金金额、押金及支付方式作了约定。协议约定，被告须保证按时支付租金，如逾期缴纳租金，每逾期一日，按照未付租金的万分之五支付违约金；逾期超过三十日的，原告有权没收押金，并要求被告按照未付租金的日千分之五支付违约金；逾期超过九十日未付清租金和违约金的，原告有权解除本协议，并要求被告承担人民币40000元的违约金，协议还对双方的权利和义务作了约定。协议签订后，原告即将协议项下的店房交付给被告经营“华锦汇”服装店使用，被告也依约向原告支付租金，但自2016年1月底开始，被告就拒不向原告支付租金，经原告多次催讨被告也不履行支付租金的义务，现被告逾期支付租金已超过90日，严重违反了双方签订的协议约定。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告拒不支付原告房屋租金已构成根本性违约，根据法律规定及协议约定，原告有权与被告解除租赁协议，从而要求被告立即搬离租赁的房屋、支付拖欠的房屋租金及承担违约责任。综上，请求：1、依法判准原告与被告解除于2013年10月24日签订的《房屋租赁协议》；2、依法判令被告将经营的“华锦汇”服装店从莆田市城厢区学园中街德信大厦208、209号的店房中搬离，将店房交还给原告；3、依法判令被告支付给原告自2016年1月25日起至判决之日止拖欠的租金（截止起诉日拖欠租金共计人民币46080元）；4、依法判令被告支付给原告违约金人民币40000元；5、依法判令被告按每月人民币13000元向原告支付自判决之日起至搬离上述店房止的占用费。
被告林煌未到庭亦未提交书面答辩状。
经审理查明：原告林伟恒系莆田市城厢区学园中街德信大厦208号、209号房产所有权人。2013年10月24日，原告林伟恒与被告林煌签订《房屋租赁协议》一份，双方在合同中对租赁地点、租赁房屋用途、租赁期限、租金、付款方式费用承担，双方义务以及违约处理等方面均作了约定。该合同的主要内容：1、原告林伟恒同意将坐落于莆田市城厢区学园中街德信大厦209号、208号店房出租给林煌，出租物面积约294.69平方米。2、租赁期限为8年，自2013年12月25日起至2021年12月24日止。3、租金：2013年12月25日至2014年12月24日，月租金为人民币10860元；2014年12月25日至2015年12月24日，月租金为人民币10860元；2015年12月25日至2016年12月24日，月租金为人民币11520元；2016年12月25日至2017年12月24日，月租金为人民币12200元；2017年12月25日至2018年12月24日，月租金为人民币12950元；2018年12月25日至2019年12月24日，月租金为人民币13710元……4、协议签订日的次日支付第一个月租金人民币10860元，后续租金的支付方式为先付款后使用，林煌在前一个月的月底前支付下一个月的租金，租金支付至林伟恒指定账户……5、协议签订日的次日交纳两个月押金人民币21720元。协议期满后，如租赁物完好无损，且没有其他违约或纠纷，林伟恒应在十天之内如数无息退还。6、违约条款：如林煌逾期缴纳租金的，每逾期一日，林煌按照应付未付租金的万分之五支付违约金；逾期超过三十日的，林伟恒有权没收押金，并要求林煌另行按照应付未付租金的万分之五支付违约金；逾期超过九十日未付清租金和违约金的，则林煌有权解除本协议，并要求林煌承担人民币4万元的违约金……但未约定选择合同适用的法律。协议签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告支付了押金人民币21720元及租金人民币10860元。由于被告自2016年1月底开始未按约支付租金，因催讨未果，故原告诉至本院，提起上述请求。
上述事实有原告林伟恒提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋租赁协议》等证据为证，本院予以确认。
本院认为，因林伟恒是香港居民，本案属涉港民事案件。本案是房屋租赁合同纠纷，因合同履行地在福建省莆田市，故根据《》第“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，故本院对本案享有管辖权。另外，参照《》第“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案被告住所地、合同履行地均在福建省莆田市，因此，本案应适用内地法律。
本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的的禁止性规定，应确认为合法有效，出租人和承租人应当按照合同约定履行相应义务。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金。由于被告林煌未按约履行支付租金之义务且欠交租金已超过3个月，故原告要求解除合同并支付违约金人民币4万元符合合同约定，本院予以支持。上述租赁合同至诉状副本送达被告林煌之日即2016年5月23日起解除。租赁合同解除后，被告林煌无权继续占有涉案房产并负有向林伟恒返还涉案房产的义务，在腾空搬离之前，被告林煌还应按合同约定支付所欠原告租金及在合同解除后按租金标准支付房屋实际占有使用费。因原、被告约定的月租金是递增的，且租金为先付款后使用。故自2016年1月25日至2016年5月24日的租金为人民币11520元／月×4个月=46080元，从解除后2016年5月25日起，被告应当按约定的租金标准支付房屋实际占有使用费至返还之日止，且不应超过原告请求的人民币13000元／月。原告要求直接按人民币13000元／月支付占有使用费缺乏依据，本院不予支持。诉讼中，被告林煌，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。据此，为保护当事人的合法权益，依照《》第第二款、第、第、第、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《》第六十四条、第之规定，判决如下：
一、解除原告林伟恒与被告林煌于2013年10月24日签订的《房屋租赁协议》。
二、被告林煌于本判决生效之日起十日内将座落于莆田市城厢区学园中街德信大厦208、209号的房屋腾空搬离并归还原告林伟恒。
三、被告林煌应于本判决生效之日起十日内支付原告林伟恒租金人民币46080元及自2016年5月25日起计算至被告林煌搬离讼争房屋之日止的实际占有使用费（其中：2015年12月25日至2016年12月24日，按每月人民币11520元计；2016年12月25日至2017年12月24日，按每月人民币12200元计；2017年12月25日至2018年12月24日，按每月人民币12950元计；2018年12月25日至2019年12月24日，按每月人民币13000元计）。
四、被告林煌于本判决生效之日起十日内支付原告林伟恒因违约导致合同解除的违约金人民币40000元。
五、驳回原告林伟恒的其他诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1952元，由被告林煌负担。
如不服本判决，原告林伟恒可在判决书送达之日起三十日内，被告林煌可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 陈 凡
代理审判员 黄冰晶
人民陪审员 陈瑞锦
二〇一六年七月十三日
书 记 员 陈慧芳
附：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。