湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初2763号原告：周建军，男，1976年9月10日出生，汉族。委托代理人：刘恒，湖南林邑律师事务所律师。被告：郴州市工商行政管理局，住所地湖南省郴州市北湖区冲口路50号。法定代表人：钟水飞，系该局局长。委托代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托代理人：邱丹，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原告周建军与被告郴州市工商行政管理局（以下简称市工商局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周建军的委托代理人刘恒，被告市工商局的委托代理人李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就郴州市北湖区冲口路50号B1栋两层门面的房屋买卖行为合法有效；2、判令被告将郴州市北湖区冲口路50号B1栋两层门面不动产权证转移至原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月17日，被告资产处置办公室张榜公布《干部职工集资建房门面拍卖公告》：“为了便于筹集资金和房屋管理，将本局住宅小区A1栋、A2栋1楼16孔门面，B1两层楼，B2三层楼对市局本级干部职工竞拍（含离岗退休人员）。”该公告还明确了所拍卖房屋、门面的房产证件如何办理，税费如何承担，以及拍卖押金、拍卖流程、购房款支付期限，报名时间，出具购房款收据和办证等相关内容。被告召开动员大会，动员干部职工动员亲朋来参加门面竞拍。原告与在被告处工作的案外人傅卓辉系同学关系，原告与案外人傅卓辉、吴淑清商议三人合伙参与竞拍，三人达成口头协议，并以案外人傅卓辉的名义交纳了100000元的竞拍保证金。2011年3月11日，在被告委托郴州市欣迪拍卖有限公司举行的拍卖会上，原告及合伙人竞得B1栋两层独立门面，建筑面积241.13平方米，价格为5500元/平方米，购房款共1326215元。拍卖会后第三日，原告与傅卓辉、吴淑清三人签订《合伙购买门面协议书》，约定原告出资80%，傅卓辉、吴淑清各出资10%共同购买竞拍所得门面。2011年3月17日，原告通过银行转账支付被告1226215元，加上傅卓辉交纳的100000元拍卖保证金，付清了全部门面购房款，被告向傅卓辉个人出具了集资款收据。同时，被告将门面交付给原告及傅卓辉、吴淑清使用。原告及傅卓辉、吴淑清购买涉案门面后用于出租。被告于2012年1月30日在门面办证情况通报会上要求门面业主服从大局，待集资住房的房产证件办好后再办理门面的房产证件。涉案门面的房产总证在2012年3月30日即办好，但被告找理由拖延，购买至今5年半，被告依然未能为原告办理该门面的相关权属证书。据此，傅卓辉、吴淑清要求退伙，原告迫于无奈只得同意，并分别以168000元的价格收购了傅卓辉、吴淑清各占10%的合伙份额。涉案门面现为原告一人所有。原告认为，双方虽未签订《商品房买卖合同》，但该交易经拍卖程序，应为合法有效。被告迟迟未为原告办理房产权属登记及相应证书，原告为维护自身合法权益，特具状起诉。被告市工商局辩称：1、被答辩人不是本案适格主体。拍卖公告第一条就规定，集资房只针对本局的干部、职工和离退休人员。故，答辩人将涉案房屋卖给了本单位职工傅卓辉，与被答辩人之间没有房屋买卖行为。本案中被答辩人与傅卓辉之间的房屋买卖行为或门面股权转让行为侵害了社会公众利益，应认定无效。2、将涉案房屋的不动产权证转移登记至被答辩人名下的条件不成就。涉及划拨土地使用权转移的，当事人应提供有批准权人民政府的批准文件。在未取得政府审批前，民事诉讼不能代行行政审批权，对被答辩人要求办理不动产证转移登记的诉讼请求暂时无法解决。综上，请法院查明事实，驳回被答辩的的诉讼请求。查明的事实当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2011年1月17日，被告资产处置办公室公布《干部职工集资建房门面拍卖公告》，内容为：“一、为了便于筹集资金和房屋管理，将本局住宅小区A1栋、A2栋1楼16孔门面，B1两层楼，B2三层楼对市局本级干部职工竞拍（含离岗退休人员）。二、这次拍卖的房屋、门面局里只提供有关资料给中拍者办理房地产证件。……四、办理房屋产权相关证件的税费由中拍者承担。五、竞拍门面者在报名时预交8万元，竞拍三层楼门面者预交15万元的竞拍保证金，竞拍二层楼的预交10万元的保证金，然后领取竞拍号。中拍后，预交款抵交中拍价款。没有中拍者，及时返还预交款。中拍者在中拍后七天内一次性交清中拍款。七天内不能交清中拍款的视为违约，由局处置办取消其中拍资格，保证金作为违约金不予退还。六、中拍者到市工商局开具集资建房收据。市工商局出具有关资料给中拍者，并与集资居住房一同办理房地产证件。……”案外人傅卓辉向被告交纳了100000元的竞拍保证金后，于2011年3月11日在被告委托郴州市欣迪拍卖有限公司举行的拍卖会上竞拍市工商局住宅小区B1栋两层独立门面成功，建筑面积241.13平方米，价格为5500元/平方米，购房款共1326215元。2011年3月17日，原告通过银行转账支付被告1226215元，案外人傅卓辉先前交纳的100000元拍卖保证金抵购房款，被告向案外人傅卓辉出具了购房款收据，同时将门面交付给案外人傅卓辉使用。涉案门面的房屋初始登记于2012年3月30日完成，但权属登记迟迟未办理。案外人傅卓辉于2013年8月28日与其他竞拍门面成功的职工一起向被告主要负责人送呈《关于要求办理门面房地产证件的报告》，被告法定代表人在报告上签署了意见。另查明，涉案门面系被告职工集资建房，土地性质为行政划拨。二、双方当事人有争议的事实1、关于原告周建军是否与案外人傅卓辉、吴淑清合伙购买门面的事实。原告认为，案外人傅卓辉系被告的职工，原告周建军与案外人傅卓辉、吴淑清系同学关系，三人商议合伙以傅卓辉名义竞拍被告公开拍卖的门面。2011年3月14日，原告与案外人傅卓辉、吴淑清三人签订《合伙购买门面协议书》，约定案外人傅卓辉竞拍所得门面由三人共同购买，原告出资1060972元占80%合伙份额，案外人傅卓辉、吴淑清分别出资132621元各占10%合伙份额。2011年3月17日，原告通过银行转账支付被告1226215元，加上傅卓辉先前交纳的100000元拍卖保证金，付清了全部门面购房款。门面交付后，原告及傅卓辉、吴淑清用于出租。被告则认为，对三人合伙购房不予认可，拍卖只针对被告内部职工进行，只认可将门面出售给案外人傅卓辉。本院认为，原告提供的《合伙购买门面协议书》与其往被告账户支付1226215元的事实能相互印证，据此，本院认可涉案门面系原告与案外人傅卓辉、吴淑清合伙购买。2、关于原告与案外人傅卓辉、吴淑清于2016年4月12日签订《门面股权转让协议书》的审查。原告认为，三人约定由原告收购案外人傅卓辉、吴淑清在市工商局住宅小区B1栋两层独立门面各占10%的合伙份额，约定转让款支付后案外人傅卓辉、吴淑清对该门面的所有权和收益权自然转移至原告。《门面股权转让协议书》签订后二日内，原告分别支付案外人周建军、吴淑清各168000元门面转让款，案外人周建军、吴淑清给原告出具了收据。被告则认为，对该《门面股权转让协议书》的真实必、合法性、关联性均不予认可，与本案无关。本院认为，案外人傅卓辉、吴淑清将涉案门面所占份额转让给原告并不违反法律规定。原告提供的证据对门面份额转让的事实能相互印证，本院予以采信。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题是：1、原告是否是本案适格主体的问题；2、被告通过拍卖程序出售涉案门面给原告、案外人傅卓辉、吴淑清行为及案外人傅卓辉、吴淑清将涉案门面份额转让给原告的效力问题；3、原告诉请为涉案门面办理不动产权证是否有法律依据。下面分述如下：一、原告是否是本案适格主体的问题本案中，原告与案外人傅卓辉、吴淑清合伙竞拍被告面向内部职工拍卖的涉案门面，虽然被告的收款收据只开给案外人傅卓辉一人，但实际上权益却由原告与案外人傅卓辉、吴淑清共同享有。原告与案外人傅卓辉、吴淑清于2016年4月12日签订《门面股权转让协议书》，原告将相应对价实际支付给案外人傅卓辉、吴淑清后，购买涉案门面的权益全部归属于原告一人。原告的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（一）项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定。故，本院对被告抗辩原告诉讼主体不适格不予支持。二、被告通过拍卖程序出售涉案门面给原告、案外人傅卓辉、吴淑清行为及案外人傅卓辉、吴淑清将涉案门面份额转让给原告的效力问题本案中，被告通过公开拍卖的形式将涉案门面出售给本单位职工案外人傅卓辉，实际上却系原告与案外人傅卓辉、吴淑清合伙购买，双方虽然未签订《房屋买卖合同》，但被告收取了涉案门面的全额价款并开具了正式的收款收据，实际交付了涉案门面，双方意思表示一致，商品房买卖合同依法成立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。住建部等七部委《经济适用房管理办法》，《湖南省经济适用房管理办法》不属法律和行政法规，不能作为判定合同无效的依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”住建部等七部委《经济适用房管理办法》第三十七条规定“单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房”属行政管理性质的规定，并未明确规定违反上述规定合同无效，且该房屋买卖行为也不必然损害国家或社会利益，上述规定并非认定房屋买卖合同效力的法律强制性规范，应为管理性规范。据此，本院认定被告通过拍卖程序出售涉案门面给原告、案外人傅卓辉、吴淑清的行为及案外人傅卓辉、吴淑清将涉案门面份额转让给原告的协议合法有效。三、原告诉请为涉案门面办理不动产权证是否有法律依据原、被告双方并未签订房屋买卖合同，被告发布的《干部职工集资建房门面拍卖公告》对原、被告双方有约束力。公告中规定“……二、这次拍卖的房屋、门面局里只提供有关资料给中拍者办理房地产证件。……四、办理房屋产权相关证件的税费由中拍者承担……”据此规定，被告并无为竞得人办理房产证的义务，只有为竞得人提供相关资料办理房产证的协助义务。涉案门面系被告职工集资建房，土地性质为行政划拨。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定，原告诉请为涉案门面办理不动产权证时，需经有批准权的人民政府审批，且需按规定缴纳土地使用权出让金。因此，本院对原告诉请被告将郴州市北湖区冲口路50号B1栋两层门面不动产权证转移登记至原告名下不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告周建军与被告郴州市工商行政管理局就郴州市北湖区冲口路50号B1栋两层门面的房屋买卖行为合法有效；二、驳回原告周建军的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告周建军负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谢宇明人民陪审员  周 玲人民陪审员  谢寒梅二〇一七年四月十一日书 记 员  唐 忱附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。