广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1331号
上诉人（原审被告）：许国喜，男。
委托代理人：尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市港信达投资发展有限公司。
法定代表人：姜盈顺，系该公司董事长。
委托代理人：郑茂举，广东深天正律师事务所律师。
上诉人许国喜因与被上诉人深圳市港信达投资发展有限公司（以下简称港信达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第1251号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
港信达公司在一审中的诉讼请求为：1、许国喜支付港信达公司租金90791元及滞纳金（按拖欠资金的3‰自2013年4月6日起计至判决确定之日至，暂计至2013年11月30日的滞纳金33664元）；2、许国喜支付港信达公司管理费4302元、空调费5039元、电费5906元及滞纳金（按拖欠费用的3‰自2013年4月6日起计至判决确定之日止，暂计至2013年11月30日的滞纳金6334元）；3、许国喜支付港信达公司因解除租赁合同的两个月租金的违约金24538元；4、许国喜赔偿港信达公司律师费用5000元。
原审法院经审理查明，港信达公司系港信达某大厦122、123的业主。2012年11月25日，作为甲方的港信达公司与作为乙方的许国喜经过协商，就港信达公司将其所有的某大厦商业1层的22、23号商铺出租给许国喜用于经营事宜达成一致意见，并签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：一、租期、装修期和续租。……1.1.2房屋面积：建筑面积：34.08平方米（使用面积约为21.3平方米，租金及运营管理费按建筑面积计算）。……1.2乙方向甲方承租商铺的租赁期限为2年。自2012年12月1日至2014年11月30日。1.3甲方同意给予乙方装修期30天，即自2012年12月1日起至2012年12月31日止。装修期内只免租金，商铺内运营管理服务费、电费、水费、电话费及其它一切费用需按正常支付。……二、租金、保证金和费用。2.12012年12月1日至2013年11月30日，每月租金12269元；自2013�12月1日至2014年11月30日，每月租金12882元。2.2租金按月结算，当月租金应于当月5日缴付（当月租金指当月1日至次月1日时段的租金）。2.3本合同签订之日，乙方应向甲方缴付相等于2个月租金、2个月运营管理费和水电费26924元作为乙方履行合同的保证金。2.4乙方必须按时支付租金、运营管理费及水电费，如乙方延迟支付，甲方可按欠付款每天千分之三向许国喜收取缴纳违约金。三、商铺的交付、管理和经营时间方面。3.1甲方应于2012年12月1日前将商铺交付乙方使用，……，具体交付日期以港信达公司书面通知为准。如未能按时交付，装修期、租赁期相应顺延。如乙方逾期超过十天仍未收铺的，视为乙方单方违约并放弃其在本合同项下的权利，甲方有权单方解除本合同收回商铺，乙方交付的保证金视为乙方违约金归甲方所有。……六、返还。……6.3乙方如有损坏商铺的�构或配套设施，应负维修及赔偿责任，甲方有权在乙方所缴付的所有保证金中扣除相关费用，保证金不足扣除的，甲方有权向乙方追讨因此而造成之全部损失。乙方拆走增添物后，须于迁出前负责修复原状，并搞好铺内卫生。一旦超出迁出期限，商铺内遗留的任何财物均视为乙方自愿放弃，由甲方全权处理，乙方对此无任何异议并放弃索赔权。……十、终止及违约责任。……10.4甲、乙方双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方单方解除本合同，没收本合同之保证金，同时甲方要采取断水、断电措施（如对许国喜造成损失后果由乙方承担），催缴租金或强行收回出租商铺，乙方对此无异议，除此以外乙方还应向甲方按现行月租金的2倍支付违约金，如给甲方造成损失，还应赔偿。……（d）乙方逾期交租超过1个月或逾期支付除租金外各项费用累计达一个月总租金标准的。10.5……就任何一方的违约行为，守约方有权要求违约方赔偿损失或支付违约金。另，违约方还应承担守约方因依法维权而产生的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费等。同日，双方双方又就上述商铺的商业管理服务费用及支付等问题，签订了一份《商业运营管理服务合同》。合同主要内容为：1、管理费：按租赁合同核定的建筑面积计算，每月每平方米15元，月合计511元整。管理费自商铺交付之日起计收。每月管理费须于每月5日前支付。2、空调费：每月每平方米20元，合计681元整。3、水、电费：许国喜应按政府有关收费标准和商铺内的实际损耗，按收缴方送达的收费账单支付。水、电费须于每月5日前支付上月使用的费用。此外，《商业运营管理服务合同》还就保险、商业管理服务内容、违约责任等内容作出了约定。
上述�同签订后，许国喜按照约定向港信达公司缴付了26924元的商铺保证金、3000元的装修保证金及其他费用后，开始进场装修。2013年3月21日，港信达公司及物业管理方深圳市港信达商业运营管理有限公司向许国喜发出一份《某大厦Ｈone商场开业通知书》，称因Ｈone商场公共部分及商场80%以上商家的装修进度已基本满足商场开业条件，定于2013年4月19日试营业。同年4月19日，许国喜所承租的两个商铺试营业，港信达公司亦从该日开始计收租金。
另查明：许国喜开始营业后，一直未向港信达公司缴纳租金。港信达公司为此自2013年8月份开始就按月向许国喜催缴租金。2013年8月3日和8月27日发出的《缴款通知单》显示，许国喜欠缴2013年4月至8月的租金合计53984元，其中8月3日的《缴款通知单》备注注明：1、计租时间是从2013年4月19日计算；2、许国喜在2013年8月15日前交清应缴纳之租金、管理费、空调费及水电费等费用，给予许国喜自2013年4月19日至2013年7月31日止合同租金的55%优惠（即22943元），2013年8月份租金给予80%优惠（即9815元），合计费用32758元，逾期则许国喜将不再享有任何优惠条件，港信达公司将按双方合同约定收取租金及相关费用。关于管理费、空调费及水电费，许国喜于2013年6月26日、7月13日向港信达公司支付了部分管理费1726元、水电费1166元，其后产生的管理费、空调费及水电费未支付。《缴款通知单》显示，许国喜欠缴至2013年8月份止的管理费、空调费及水电费6784元，滞纳金244元，合计7028元。2013年9月、10月、11月欠缴的管理费、空调费及水电费分别为2263元、2156元、1357元。另，上述《缴款通知单》收取的租金均系当月产生的租金，收取的管理费、空调费及水电费则均系上月产生的费用。由于许国喜仍未付款，港信达公司于2013�10月23日委托律师向许国喜发出《律师函》，称截止2013年10月21日，许国喜拖欠租金78522元，运营管理费8149元，电费3054元，已逾期交租超过一个月，港信达公司已于2013年10月21日发函通知许国喜解除租赁合同，并于10月31日前搬迁全部物品，交回铺位。许国喜应于10月31日前将拖欠的租金、管理费、电费及违约金全部交清。
许国喜因经营困难、收益甚微，遂于2013年9月关门停业。关于租赁合同解除的具体时间，双方双方说法不一。许国喜认为其于2013年9月25日搬完全部货物后，即于当日口头通知港信达公司处工作人员交还商铺，因此租赁合同解除的时间应为2013年9月25日。港信达公司对此说法不予认可，称该公司无人收到通知，主张租赁合同解除的时间为2013年11月底。
还查明：2013年11月10日，港信达公司与广东深天正律师事务所签订了一份《委托代理合同》，委托该所作为委托代理人起诉许国喜，并向该所支付律师费5000元。
原审法院认为：港信达公司与许国喜签订的《房屋租赁合同》、《商业运营管理服务合同》均系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的规定，也未违反社会公共利益，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。许国喜未按约定缴付商铺租金和管理费、空调费及水电费，此后许国喜关门停业，并将商铺交还给港信达公司，应视为许国喜单方提出解除合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第10.4条约定，如许国喜逾期交租超过1个月或逾期支付除租金外各项费用累计达一个月总租金标准的，港信达公司可没收保证金，许国喜还应按现行月租金的2倍支付违约金。依此约定，港信达公司主张其有权没收许国喜所缴付的保证金26924�于法有据，原审法院予以支持。许国喜辩称是因为港信达公司违约，未能在合同约定的时间开业，从而造成许国喜亏损严重，但《房屋租赁合同》明确约定，如未能按时交付，装修期、租赁期相应顺延，故此港信达公司虽然推迟开业，其行为并未违反合同约定。许国喜辩称无理，原审法院不予采纳。关于《房屋租赁合同》、《商业运营管理服务合同》解除的具体时间，许国喜虽称已口头通知港信达公司工作人员收铺，但港信达公司对此予以否认，许国喜亦未能提供其他证据证明，而港信达公司于2013年10月21日发函通知许国喜解除租赁合同，并要求许国喜于10月31日前搬迁全部物品，将商铺返还给港信达公司，故此原审法院认为合同实际解除时间应为2013年10月21日，相应的商铺租金、管理费、空调费和水电费亦应计算到2013年10月份，而2013年11月份后的租金、管理费、空�费及水电费，由于许国喜已弃铺而去，港信达公司在发函解除租赁合同后已实际接管了商铺，其无权再要求许国喜支付。关于欠缴的租金数额，港信达公司虽于2013年8月3日向许国喜发出《缴款通知单》，承诺如许国喜在2013年8月15日前交清应缴纳之租金、管理费、空调费及水电费等费用，则给予许国喜自2013年4月19日至2013年7月31日止合同租金的55%优惠（即22943元），2013年8月份租金给予80%优惠（即9815元），合计费用32758元，逾期则许国喜将不再享有任何优惠条件。因许国喜并未在《缴款通知单》上指定的日期前缴清租金，其自然不能享受港信达公司所给予的优惠。其后8月至10月三个月的租金36807元（12269元／月×3月），许国喜应予支付。关于欠缴的管理费、空调费和水电费，2013年8月份许国喜欠缴的费用为6784元，9月至11月欠缴的费用分别为2263元、2156元、1357元，以上合计12560元，许国喜应予支付。双方双方还约定许国喜必须按时支付租金、运营管理费及水电费，如延迟支付，许国喜须按欠付款每天千分之三向港信达公司支付违约金。由于双方又在《房屋租赁合同》第10.4条中约定，如许国喜逾期交租超过1个月或逾期支付除租金外各项费用累计达一个月总租金标准的，港信达公司除有权没收保证金外，许国喜还应按现行月租金的2倍支付违约金，亦即如许国喜逾期交租，港信达公司既可以要求许国喜按欠付款每天千分之三的标准支付滞纳金，还可以要求许国喜支付相当于2个月的违约金，该约定违反了法律的规定。经原审法院向港信达公司释明，港信达公司同意选择要求许国喜按欠付款每天千分之三的标准支付滞纳金的主张。经计算，截止2013年11月30日，许国喜欠缴商铺租金产生的滞纳金共为32744元，欠缴管理费、空调费和水电费产生的滞纳金共为6334元，许国喜应予支付。关于港信达公司支付的律师费，《房屋租赁合同》明确约定违约方应承担守约方因依法维权而产生的包括律师费在内的相关费用，港信达公司诉请许国喜承担律师费5000元，并提供了相应发票证明，该主张于法有据，原审法院予以支持。至于许国喜交纳的装修保证金3000元，港信达公司本应返还，许国喜同意从租金中冲抵，故此许国喜尚需支付港信达公司租金75522元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、许国喜应于判决生效之日起五日内支付港信达公司租金75522元及滞纳金32744元（该滞纳金暂计至2013年11月30日，其后滞纳金按日千分之三的标准计至判决确定支付之日止）。二、许国喜应�判决生效之日起五日内支付港信达公司管理费、空调费和水电费12560元及滞纳金6334元（该滞纳金暂计至2013年11月30日，其后滞纳金按日千分之三的标准计至判决确定支付之日止）。三、许国喜应于判决生效之日起五日内支付港信达公司律师费5000元。四、驳回港信达公司的其他诉讼请求。案件受理费3811元（港信达公司已预交），由港信达公司负担950元，许国喜负担2861元。
上诉人许国喜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决的第一、二、项判决，改判上诉人只需向被上诉人支付租金、管理费、空调费人民币合计23344元；2、撤销一审判决的第三项判决，改判上诉人无需向被上诉人支付律师费人民币5000元；3、判令被上诉人承担一、二审讼诉费用。事实与理由：1、2012年11月23日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》约定，上诉人租用被上诉人位于深�市龙岗区横岗街道龙岗大道XXX号某大厦商业1层的22、23号商铺，租期2年，即租赁期限自2012年12月1日至2014年11月30日止。双方就合同第3章第2条约定，于2012年12月31日开始营业，后因被上诉人自己单方面因素2013年4月19日才允许开业，由于被上诉人宣传不到位，市场供求等关系，造成上诉人亏损严重，无法继续经营，2013年9月25日口头告知被上诉人解除合同离场。2、上诉人在租赁期间因经营困难，多次与被上诉人协商一致，双方确认2013年4月至2013年8月减免租金人民币13140元，应付租金人民币34844元（详见：2013年8月27日催款通知单），2013年9月租金12269元，合计欠租金人民币47113元。3、2013年6月26日和2013年7月13日上诉人向被上诉人指定深圳市港信达商业运营管理有限公司汇入管理费人民币2892元，2013年8月27日深圳市港信达商业运营管理有限公司发出欠空调费、管理费6784元时�已经明确告知。2013年9月欠空调费、管理费、电费（含全部电费）2263元。即欠费人民币6155元。4、2012年11月23日上诉人支付被上诉人涉案商铺保证金人民币26924元，2012年11月24日上诉人支付被上诉人涉案商铺装修保证金人民币3000元，合计保证金人民币27924元。5、以上2—4项相抵扣上诉人仍欠被上诉人合计23344元。6、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》虽然约定违约方应承担守约方因依法维权而产生的律师费，但未约定具体数额，被上诉人未尽告知义务。7、被上诉人明显违约在先，原审法院未充分考虑上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为统一的格式合同，上诉人处于弱势群体，无奈接受，有失公平。
被上诉人港信达公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，判决结果合理合法，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明�原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》、《商业运营管理服务合同》系双方当事人真实意思表示、合法有效正确，本院予以确认。许国喜主张其于2013年9月25日口头通知解除合同并搬离涉案房屋，但对该主张未提供相应证据证明，本院不予采纳。即使许国喜该主张为真，由于其拖欠租金已构成违约，违约方没有法定解除权，其通知解除并不发生解除合同的效力。原审法院根据港信达公司发函解除合同的时间确定双方租赁合同关系于2013年10月21日解除并认定许国喜应承担涉案房屋于2013年10月份之前所产生的租金、管理费等费用并无不当，本院予以确认。关于欠缴租金数额，许国喜主张应按照《催款通知单》载明的优惠标准计算欠缴租金数额，本院认为，《催款通知单》载明的优惠标�是附条件的，即只有许国喜在2013年8月15日前交清拖欠租金等费用的情况下，才可以根据相应的优惠标准计算拖欠租金数额。由于许国喜并未在指定的日期前交清拖欠费用，所条件并未成就，其主张应按照《催款通知单》载明的优惠标准计算欠缴租金数额依据不足，本院不予采纳。原审法院对港信达公司要求许国喜按照合同约定的标准支付租金的请求予以支持正确，本院予以确认。关于滞纳金，涉案合同约定的滞纳金标准为日千分之三，该标准偏高，本院酌情确定许国喜应承担的滞纳金数额为以拖欠费用为基数自合同解除之日（2013年8月15日）起按日万分之五的标准计算。关于律师费，港信达公司提供了发票为证，原审法院认定该部分费用有事实和合同依据，本院予以确认。综上，许国喜的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第1251号民事判决第三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第1251号民事判决第四项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第1251号民事判决第一项为：上诉人许国喜应予本判决生效之日起五日内向被上诉人深圳市港信达投资发展有限公司支付租金75522元及滞纳金（以75522元为基数，自2013年10月21日起按日万分之五的标准计至本判决确定支付上述费用之日）；
四、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第1251号民事判决第二项为：上诉人许国喜应予本判决生效之日起五日内向被上诉人深圳市港信达投资发展有限公司支付管理费、空调费和水电费12560元及滞纳金（以12560元为基数，自2013年10月21日起按日万分之五的标准计至本判决确定支付上述费用之日）；
五、驳回被上诉人深圳市港信达投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费3811元，由上诉人许国喜负担2811元，被上诉人深圳市港信达投资发展有限公司负担1000元；二审案件受理费2376元，由上诉人许国喜负担2000元，被上诉人深圳市港信达投资发展有限公司负担376元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。