江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6041号
上诉人（原审被告）南京海润房地产开发有限公司，组织机构代码××，住所地南京市鼓楼区莫愁街道胜棋街9号。
法定代表人齐大鹏，该公司董事长。
委托代理人陈宝锋、何涵嫣，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张茂纯，男，汉族，1964年8月20日生。
被上诉人（原审原告）王平，女，汉族，1964年2月10日生。
两被上诉人共同委托代理人陈丹丹，江苏三法律师事务所律师。
上诉人南京海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）与被上诉人张茂纯、王平财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人张茂纯、王平原审诉称：2011年6月29日，张茂纯、王平与海润公司签订《商品房预售合同》，购买海润公司开发的南京市某地4号楼15室商品房（建筑面积51.02平方米，商业用途）。2012年12月31日，海润公司向张茂纯、王平交付上述房屋。张茂纯、王平收房后不久，发现房屋存在不均匀沉降、室内地坪和墙体开裂、房门无法关闭等质量问题。同时海润公司的其他项目持续施工，在张茂纯、王平所购房屋门前堆放建筑材料，搭建临时工棚，使得张茂纯、王平无法正常使用房屋。故请求法院判令海润公司对上述地坪裂缝、墙体开裂等质量问题进行维修；海润公司赔偿张茂纯、王平租金损失527138.64元（按每平方米每天12元计算自2013年1月1日起至2015年5月12日止共861天）。
上诉人海润公司原审辩称：一、海润公司交付的商铺符合相关质量标准。海润公司交付商铺依法取得了《建设工程规划验收合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》，完全符合合同约定的质量标准。二、双方签订的商品房预售合同并无质量保修条款，没有明确海润公司应当承担的保修义务及其范围。三、张茂纯、王平诉请的房屋不均匀沉降、室内墙体和地坪开裂、门无法关闭等问题如果属实，并非房屋质量问题，系外部因素导致，不适用房屋买卖合同纠纷审理此案，属于侵权之诉，张茂纯、王平以合同纠纷提起诉讼，无任何法律依据。四、张茂纯、王平主张的损失与本案并无因果关系。张茂纯、王平主张的损失无证据证明。综上，请求法院驳回张茂纯、王平的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年6月29日张茂纯、王平（乙方）与海润公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，双方约定，由张茂纯、王平购买南京市鼓楼区某地4幢15室，建筑面积51.02平方米；商品房设计用途为商业，总价为3053913元；甲方应于2012年12月31日前向乙方交付房屋等等。合同签订后，张茂纯、王平按约付清购房款，海润公司也依约交付了房屋。后上述房屋发生地坪、墙体开裂等情况。
2013年11月3日张茂纯、王平向海润公司邮寄《关于要求维修商业用房并给以补偿的函》，要求海润公司对房屋的下沉、墙面断裂进行检修，并赔偿房屋无法使用的损失。海润公司于2013年11月5日收到上述函件。
2014年11月海润公司在未通知张茂纯、王平的情况下，对包括涉案房屋在内的受损房屋进行维修。2014年12月16日海润公司向张茂纯、王平邮寄《告知函》，告知张茂纯、王平商铺已经维修完毕及商铺门已经安装，要求张茂纯、王平验收。2014年12月18日张茂纯、王平收到《告知函》。2014年12月30日张茂纯、王平向海润公司邮寄回函，要求海润公司在房屋质量鉴定后由各方确定维修方案后维修，因而不同意验收。
经海润公司申请，2014年10月29日东南建设工程安全鉴定有限公司开始对上述房屋的裂缝原因进行鉴定。2015年3月25日东南建设工程安全鉴定有限公司作出《南京市鼓楼区某地4号楼15室地坪、墙体裂缝原因司法鉴定报告》，认定“该房屋室内目前存在的地坪、墙体裂缝与相邻中海凤凰熙岸商业项目施工存在因果关系”。
原审庭审中，张茂纯、王平要求海润公司支付损失按每日每平方米12元计算自2013年1月1日至鉴定结束之日止。海润公司认为，涉案房屋租金市场价应为4元每日每平方米，而且鉴定内容与张茂纯、王平主张的房屋损失没有关系。
经原审法院主持调解，双方争议较大，无法达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、《南京市商品房预售合同》、《司法鉴定报告》等证据予以证实。
原审法院认为：张茂纯、王平与海润公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，因此张茂纯、王平享有涉案房屋的相关权益。涉案房屋产生裂缝等情况，与海润公司的中海凤凰熙岸商业项目施工存在因果关系，因此海润公司的施工行为导致张茂纯、王平房屋受损，给其造成损失，应承担相应的责任。根据双方的诉辩意见，原审法院作如下评判：
一、关于张茂纯、王平涉案房屋损失的确定问题。张茂纯、王平认为海润公司应按照房屋租金每日每平方米12元赔偿张茂纯、王平损失，海润公司则认为应按照每日每平方米4元赔偿张茂纯、王平相应的损失。张茂纯、王平购买涉案房屋性质为商业用途，其目的就是为了获取商业价值，同时海润公司已经于2012年12月31日前交付房屋，因此张茂纯、王平以涉案房屋可能产生的收益即租金来确定损失，是适当的。根据公平和诚信原则，结合涉案房屋购买、使用情况以及其所处的地段同时期房屋出租的市场价格等因素，原审法院酌定涉案房屋租金按每月7000元计算。张茂纯、王平于2013年11月3日告知海润公司房屋受损的情况，不能以此证明2013年1月1日房屋已经受损，因此张茂纯、王平损失应自2013年11月3日开始计算。海润公司在未与张茂纯、王平协商维修方案并通知张茂纯、王平情况下于2014年11月进行维修，张茂纯、王平并未在海润公司维修后进行验收，因此根据本案的具体情况，张茂纯、王平主张的损失计算至本案鉴定结束之日（2015年3月25日）为宜，张茂纯、王平亦同意以此时间点确定损失。因此原审法院酌定海润公司赔偿张茂纯、王平损失为120000元。二、关于张茂纯、王平要求海润公司维修涉案房屋的问题。海润公司已经对涉案房屋进行了维修。虽然张茂纯、王平未对涉案房屋的维修进行验收，但也未举证证明房屋需要进一步维修，也未提出具体的维修方案，因此对于张茂纯、王平的该项主张，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第六项、第十九条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，原审判决如下：一、南京海润房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张茂纯、王平损失120000元。二、驳回张茂纯、王平的其他诉讼请求。如海润公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5860元，鉴定费25000元，由张茂纯、王平负担5060元，由南京海润房地产开发有限公司负担25800元（张茂纯、王平已预交，海润公司于判决生效之日起十日内一并给付张茂纯、王平）。
上诉人海润公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销（2014）鼓民初字第2131号民事判决，并依据本案事实依法改判；2、判令被上诉人张茂纯、王平承担本案一审、二审诉讼费用。其上诉理由为：1、涉案房屋交付时符合相关质量要求，并无质量问题，涉案房屋损失为其后产生，且并未严重影响被上诉人房屋使用。上诉人交付的商铺依法取得了《建设工程规划验收合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》，完全符合合同约定的质量标准，并无任何质量问题。后被上诉人虽致函上诉人称其房屋受损，但相关房屋受损情况并不严重，被上诉人并未举证证明损害情况足以影响上诉人房屋使用。2、被上诉人于原审中并未提出侵权之诉，然原审判决最终认定的侵权责任之诉，系适用法律错误，应依法驳回被上诉人原审诉请。3、原审法院损失数额认定严重过高，应当依法予以调整。涉诉房屋于2013年11月至2014年12月16日根本没有对外出租，相关地区同样地段、同样房屋也没有房屋出租成功，出租率极低，故法院应考虑该等因素，依法酌定减少相应的租金数额。同时，上诉人于鉴定机构查验完毕现场后已于第一时间进行维修，并无迟延，上诉人也无任何义务告知并征得上诉人同意。涉案房屋于2014年12月16日已维修完毕，被上诉人亦于2014年12月18日收到相关函件，要求查验房屋，但被上诉人拒绝接受。因此，法院不应将时间计算至鉴定结束之日。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张茂纯、王平二审辩称：1、2012年12月31日海润公司“交付”涉案房屋后不久，房屋即出现了不均匀沉降，室内地坪和墙体开裂，房屋基础结构出现瑕疵，两被上诉人有理由相信该房屋质量存在问题。在此情况下，开发商有义务对房屋出现此类问题进行鉴定，从而决定该房屋能否使用以及如何排除风险和制定维保方案。2、本案涉及违约责任与侵权责任的竞合，两被上诉人有权进行选择，并已在一审中明确选择了以侵权责任主张赔偿。3、两被上诉人购买涉案房屋的目的就是进行出租，收取租金；现因该房屋质量问题而未能实际使用，因此该房屋作为商业用房的用途也不能达到，答辩人有权主张相应的租金损失。两被上诉人虽认为一审判决数额较低，不能弥补两被上诉人的实际损失，但尊重一审法院的自由裁量权。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，且在二审中均未提交新证据。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，原审已查明，两被上诉人购买的涉案房屋出现地坪、墙体裂缝，与相邻中海凤凰熙岸商业项目施工存在因果关系。因该等损害情形已足以影响两被上诉人对房屋的正常使用，上诉人作为涉案房屋与该商业项目的开发商，应对此承担相应的法律责任。上诉人认为损害较小、不影响两被上诉人对房屋的正常使用的主张，不具备事实依据，本院不予支持。被上诉人于原审中明确以侵权责任主张损害赔偿，系行使其合法权利；上诉人认为被上诉人于原审并未以侵权责任主张损失，经查与事实不符，本院对上诉人这一主张，不予支持。上诉人还主张其已自行维修完毕，被上诉人应当接受房屋，但综合考虑本案情况，原审法院基于当事人诉请与损害原因，结合涉案房屋购买、使用情况以及其所处的地段同时期房屋出租的市场价格等因素，酌定月租金、损失计算期限等，并在此基础上酌定由上诉人赔偿被上诉人损失120000元，并无不当；本院对上诉人这一上诉请求，不予支持。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5860元，由上诉人南京海润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 孙雪松