四川省泸州州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第399号
上诉人（原审第三人）叶小平，男，1979年10月9日出生，汉族。
委托代理人刘春玉，四川京泸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯多林，男，1963年12月27日出生，汉族。
委托代理人王开容，女，1968年7月29日出生，汉族，系冯多林之妻。
被上诉人（原审原告）冯华北，女，1953年8月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）冯福连，女，1956年7月15日出生，汉族。
委托代理人朱光奎，男，1958年2月18日出生，汉族，系冯福连之夫。
以上三被上诉人的委托代理人刘泽其，四川五月花律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯多治，男，1958年9月9日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）税丕蓉，女，1962年10月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）冯霞，女，1978年2月9日出生，汉族。
上诉人叶小平因确认合同无效纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2013）泸泸民初字第2416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开听证审理了本案。上诉人叶小平及其委托代理人刘春玉，被上诉人冯华北、被上诉人冯多林的委托代理人王开容、被上诉人冯福连的委托代理人朱光奎，被上诉人冯华北、冯多林、冯福连的委托代理人刘泽其，被上诉人冯多治、税丕蓉均到庭参加了听证。被上诉人冯霞未到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院经审理查明：冯华北、冯多林、冯福连与冯多治系同胞兄妹关系、冯多治与税丕蓉系夫妻关系、冯多治与冯霞系堂叔侄女关系、冯霞与叶小平原系夫妻关系。冯华北、冯多林、冯福连的父母育有四个子女，分别为冯华北、冯多林、冯福连、冯多治。冯华北、冯多林、冯福连、冯多治的母亲去世多年，其父冯炳荣于1999年死亡，冯炳荣死亡后留有遗产即位于泸县太伏镇街村一组的房屋一套，面积75.8平方米。冯华北、冯多林、冯福连、冯多治未对该房屋进行继承分割，由冯多治进行管理，同时土地使用证也由冯多治保管。其间冯多治在维修该房屋时，冯华北、冯多林、冯福连均按份支付了维修费用。2004年12月2日，由叶小平起草，冯霞与税丕蓉签订了《土地房屋转让协议书》，约定如下：“甲方：冯炳荣之子冯多志，乙方：冯霞。甲方将位于太伏镇街村一组属甲方所有的土地房屋转让给乙方，经甲、乙双方协商，协议如下：一、甲方将太伏镇街村一组的土地房屋（国有土地使用证：泸县国用籍字第104105号）全部转让给乙方。二、转让金8000元。三、乙方一次性付给甲方转让金，甲方出具收款收据，将土地使用证转交给乙方，乙方凭土地使用证和本协议使用土地房屋，一切权利由乙方处理。四、因土地使用证的土地使用者为冯炳荣（冯多志之父亲，已过世），归冯多志所有，如甲方兄弟姐妹之间发生争议，由甲方负责。五、甲方将土地房屋转让给乙方，如乙方需办理转让权证手续，甲方应协助办理。六、本协议合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方信守本协议，签字生效。”税丕蓉代表甲方在协议书上签字，冯霞在乙方处签字。协议签订后，冯霞当日即支付了税丕容8000元，税丕容、冯多治将国有土地证交付给冯霞与叶小平，冯霞与叶小平入住该房屋，但双方未到房产管理机关办理过户登记手续。2008年11月，冯霞与叶小平经一审法院调解离婚，双方将本案讼争的房屋作为夫妻共同财产，分割给了叶小平。
一审法院认为：本案讼争的房屋原所有权人系冯炳荣，冯炳荣死亡后，该房屋作为冯炳荣的遗产应由冯华北、冯多林、冯福连、冯多治继承，因冯华北、冯多林、冯福连、冯多治未对该房屋进行分割，故该房屋应为此四人的共有财产。四共有人对该共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。冯多治、税丕蓉未经冯华北、冯多林、冯福连同意，擅自与冯霞签订转让协议，将该房屋转让给冯霞和叶小平，并收取款项，冯多治作为部分共有人擅自处分四共有人的财产，冯多治的行为侵犯了冯华北、冯多林、冯福连的合法权益，该转让行为应认定无效。叶小平述称认为该房屋是冯多治的财产，自己取得该房屋是善意的。一审法院认为，根据双方签订协议中第四条明确约定“因土地使用证的土地使用者为冯炳荣（冯多志之父亲已过世），归冯多志所有，如甲方兄弟姐妹之间发生争议，由甲方负责。”，该协议系叶小平起草，说明冯霞、叶小平是知道该房屋系冯炳荣的遗产，且冯霞与冯多治系亲戚关系，知道冯炳荣的子女情况，清楚该遗产应该由冯华北、冯多林、冯福连、冯多治共同继承，并且叶小平也未提供证据证明冯华北、冯多林、冯福连已把该房屋分割给冯多治。在冯多治将房屋交付给冯霞、叶小平后，双方并未办理房产过户手续，叶小平称自己是善意取得但并不符合善意取得的法律要件。双方在签订的协议中约定“如兄弟姐妹之间发生争议，由甲方负责”，但该约定系冯多治、税丕蓉与冯霞的意思表示，不能对抗冯华北、冯多林、冯福连主张权利。冯多治、税丕蓉将房屋转让给冯霞后，冯多治、税丕蓉、冯霞及叶小平也未提供充分证据证明该转让行为未得到冯华北、冯多林、冯福连的追认。故冯华北、冯多林、冯福连的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”之规定，判决如下：确认税丕蓉与冯霞于2004年12月2日签订的《土地房屋转让协议书》无效。案件受理费50元，由冯多治、冯霞各负担25元。
宣判后，上诉人叶小平不服，其上诉理由为：1、冯霞在与税丕蓉签订《土地房屋转让协议书》时并不知晓冯多治无权处理涉案房屋，且冯霞已经按当时的市场价值支付了税丕蓉房屋价款，且税丕蓉向冯霞交付了房屋的相关权利证书，税丕蓉作为冯多治的妻子，有权代理冯多治，冯霞的行为符合善意取得的条件，故该协议为有效协议。2、涉案房屋冯华北、冯福连、冯多林在其父冯炳荣去世后从未进行管理，房屋维修也是冯多治独自进行维修的，故冯霞在向冯多治购买房屋时有理由相信冯多治有权处理该房屋。一审法院认定事实错误，请求二审依法改判。
被上诉人冯华北、冯福连、冯多林辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人冯多治、税丕蓉辩称：税丕蓉与冯霞于2004年12月2日签订的《土地房屋转让协议书》系无效协议，由法院依法处理。
被上诉人冯霞未作答辩。
经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人之间就本案存在如下争议：税丕容与冯霞于2004年12月2日签订的《土地房屋转让协议》是否有效？冯华北、冯福连、冯多林的诉讼请求应否支持？
税丕容与冯霞于2004年12月2日签订的《土地房屋转让协议》涉及的房屋属冯华北、冯多林、冯福连、冯多治父母的遗产，在父母去世后该房屋归冯华北、冯多林、冯福连、冯多治四兄妹共同共有。而税丕容作为冯多治的妻子代表冯多治将该房屋处分给了冯霞的行为，属无权处分行为，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，解释中的“当事人一方”并未特定指向买受人一方，“当事人一方”应为诉讼中的一方当事人，可以为出卖人、买受人，也可以为买卖双方以外的第三人。本案中，冯华北、冯多林、冯福连以买卖双方以外的第三人提起确认买卖双方【即冯多治、税丕蓉（卖方）与冯霞（买方）】签订的《土地房屋转让协议》无效之诉，应适用前述司法解释的规定，故冯华北、冯多林、冯福连要求确认税丕蓉与冯霞于2004年12月2日签订的《土地房屋转让协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决确认税丕蓉与冯霞于2004年12月2日签订的《土地房屋转让协议书》无效不当，依法应予纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸县人民法院（2013）泸泸民初字2416号民事判决，即“确认税丕蓉与冯霞于2004年12月2日签订的土地房屋转让协议书无效”；
驳回冯华北、冯福连、冯多林的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人冯华北、冯福连、冯多林承担。
本判决为终审判决。
审判长 张朝云
审判员 卓 波
审判员 李 野
二〇一四年四月二十九日
书记员 袁雪梅