内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内08民终1186号上诉人（原审被告、反诉原告）：张和平，男，1947年10月17日出生，汉族，退休干部，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐维达，男，1988年5月27日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。上诉人张和平因与被上诉人齐维达房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初8123号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月22日开庭进行了审理。上诉人张和平，被上诉人齐维达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张和平的上诉请求：1、撤销临河区人民法院（2016）内0802民初8123号民事判决书。2、案件受理费由齐维达负担。事实和理由：张和平与齐维达签订的《租赁合同》中明确约定：租赁期限自2015年5月21日到2016年5月21日止，房屋终止甲方验收无误后将押金退还给乙方等内容，一审法院未按合同约定的内容进行审理，而是简单作出租赁期限届满后张和平应及时将押金返还齐维达的判决，张和平认为租赁期限届满后退还押金和房屋终止验收无误后退还押金存在本质区别，这样的判决结果歪曲了合同的本意，同时也损害张和平的利益。张和平提出齐维达逾期交房107天，应当承担延期交房的租金3800元；同时齐维达已经构成违约，一审法院以张和平证据不足，不予支持，但对齐维达提出逾期交房11天的主张却予以支持，一审法院认为张和平证据不足，齐维达有何证据？一审法院对齐维达逾期交房行为认定是租赁合同的顺延，张和平什么时候同意租赁合同顺延？齐维达逾期交房是违约行为，逾期占用期间房屋的租金应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付合同期外的租金，而不能按合同期限内的租金计算租金，要求齐维达承担违约金2588元。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，合同约定涉案租赁房屋的暖气费由齐维达承担，张和平坚持租赁期间的房屋取暖费1637元由齐维达承担。另外，齐维达占用租赁门店上的广告位和广告牌应该向张和平交纳费用3958元，一审法院以证据不足，不予认定，张和平认为与事实不符。一审判决由张和平承担150元案件受理费更是于法无据。综上，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人齐维达答辩称：2015年5月21日，本人与张和平签订《房屋租赁合同》，合同上张和平明确2015年10月15日至2016年4月15日期间的取暖费由其承担。双方签订租赁合同时张和平也没有说广告位费用谁承担，况且我租赁房屋的时候广告位上就有上一任留下的广告牌，我花钱重新做了广告字，现在张和平要求我承担广告位费用的理由不能成立。张和平说我违约，我不认可，要求维持原判。齐维达在一审的诉讼请求：1、要求张和平返还房屋押金2230元。2、案件诉讼费由张和平负担。张和平在一审的反诉请求：1.要求齐维达支付延期交付房屋租金3800元。2.齐维达承担租赁房屋期间取暖费1637元。3.齐维达支付占用租赁房屋的广告位使用费3958元。4.齐维达承担违约金2588元。5.由齐维达更换损坏房屋顶板。一审法院认定事实：2015年5月21日，齐维达与张和平签订房屋《租赁合同》，约定：齐维达承租张和平位于临河区新华西街中兴水郡3楼322号门店，租期一年，即2015年5月21日至2016年5月21日，年租金25888元，租房押金3000元等内容，张和平在该合同上备注了2015年10月15日至2016年4月15日期间取暖费由甲方（张和平）承担，第一年度租金和押金已收的字样。合同签订后，齐维达将租金及押金交付张和平。2016年5月21日，租赁合同到期后，齐维达未按时将其承租房屋交还张和平，张和平也未将收取的押金返还齐维达。齐维达认可租赁合同顺延时间至2016年6月1日，计11天，张和平主张顺延时间至2016年9月5日，计76天。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。齐维达与张和平签订的房屋《租赁合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。租赁合同中约定租赁期限届满后，张和平应及时将押金返还齐维达，长期拖欠侵害了齐维达的合法利益，齐维达要求张和平返还房屋押金的诉求，符合法律规定，但租赁合同顺延期间的租金应予核减。齐维达、张和平对租赁合同顺延时间存在争议，作为出租人张和平对顺延时间负有举证责任，因张和平未能提供租赁合同从2016年5月21日顺延至2016年9月5日的相关证据，应认定齐维达认可的11天时间为租赁合同顺延期间。根据年租金25888元计算，11天租金为781元，核减后，张和平应返还齐维达房屋押金2219元。本案中，张和平提出反诉请求，但其未提供任何证据对其主张予以佐证，故其要求齐维达支付延期交房租金并支付占用租赁房屋的广告位使用费以及维修房屋顶棚的诉求，证据不足，不能成立。本案虽然存在齐维达将租赁合同顺延的情形，但张和平认可租赁合同顺延的事实，为双方共同意思表示，不存在租赁合同违约的情形，张和平要求齐维达承担违约金的诉讼请求，不能成立。张和平主张由齐维达承担房屋租赁期间取暖费，因张和平在租赁合同上备注了由其承担该项费用的内容，是其放弃取暖费的意思表示，对张和平要求齐维达承担取暖费的诉求，不予支持。综上，张和平的反诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：张和平于本判决生效后十日内返还齐维达租赁房屋押金2219元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由张和平负担。本案二审期间，齐维达提供证据：支出广告牌工费2800元收据、雕刻广告字工费380元收据各一张，欲证实张和平要求其承担的广告位、广告牌费用均是其支付的。张和平对该证据的质证意见，与本案没有关系。本案二审庭审中，审判人员询问张和平：房屋租赁合同到期后，你是否向齐维达要求返还房屋？张：“房屋到期后我于2016年5月31日下午5点到租赁门店，齐维达仍然在使用门店，我问齐维达什么时候给付房屋，对方回答没有租下房屋。到2016年6月11日下午快下班时我到齐维达租赁我的门店，齐维达将该门店钥匙交给我。我拿到钥匙后第二天，新的租赁人发现租赁房屋屋顶损坏，我要求齐维达修理，齐维达一直到2016年9月5日将租赁房屋的钥匙交还给我，前后实际占用房屋107天”。齐维达陈述：“第一次张和平去我就将钥匙给他了，时间我也记不清了。不认可张和平的陈述”。本院查明的其余事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案中，齐维达租赁张和平房屋时向张和平交纳3000元房屋押金。租赁合同到期后，齐维达主张张和平退还收取的租赁房屋押金2230元。房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应当将押金返还给承租人。据此，齐维达与张和平签订的房屋《租赁合同》终止后，齐维达作为承租人履行了《租赁合同》中的义务，一审法院判决张和平向齐维达返还押金2230元，属适用法律正确，应予支持。张和平上诉提出，租赁合同到期后，齐维达并未返还租赁房屋，而是于2016年9月5日交回的租赁房屋，超期占用107天，齐维达应承担延期交房的租金3800元；同时齐维达已构成违约，其应当承担违约责任，并承担违约金2588元。齐维达是否超期占用租赁房屋107天。张和平与齐维达在二审庭审中关于返还租赁房屋时间的陈述双方各执一词，存在争议。张和平在一审反诉请求齐维达承担延期交房的租金3800元，根据谁主张，谁举证的法律原则，张和平对其主张应当提供证据证明，不能提供证据证明主张成立的，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，对张和平的该项上诉请求，本院不予支持。关于齐维达是否构成违约，是否承担违约金2588元的问题。经审查，齐维达租赁张和平房屋租赁期限于2016年5月21日届满后，齐维达未及时返还租赁房屋，张和平要求齐维达承担违约金2588元。违约责任是依照合同双方依法订立的合同条款的约定或相关的法律规定来确定违约责任。本案中，张和平在与齐维达签订的《租赁合同》内容中，未对出现逾期返还租赁物情形如何承担法律责任作出明确约定，张和平要求齐维达承担2588元违约金无法律依据，对张和平的该项上诉请求不予支持。但是，齐维达超期使用租赁房屋，依照《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。逾期返还租赁物的，应当补交租金。齐维达向张和平交付3000元房屋押金，一审法院判决张和平返还2219元，不予返还部分应认定是齐维达补交的租金，属适用法律正确。关于张和平上诉提出，齐维达超期使用租赁房屋，齐维达应承担超期期间的租赁房屋的广告位费用3958元的问题。经审查，该房屋的广告位与租赁房屋系一整体，在张和平与齐维达签订房屋《租赁合同》时未对广告位作出专门约定的情况下，张和平要求齐维达承担超期期间的租赁房屋的广告位费用3958元，无法律依据，对张和平的该项上诉请求不予支持。关于张和平要求齐维达承担房屋租赁期间1637元取暖费，齐维达是否应当承担的问题。经审查，张和平在齐维达持有的《租赁合同》书上，亲笔书写内容为，“注：1、2015年10月15日至2016年4月15日期间取暖费由甲方（张和平）承担。2、第一年房租金和押金已收”。在张和平对该事实认可的情况下，再要求齐维达承担该期间的取暖费1637元，无法律依据。对张和平的该项上诉请求不予支持。关于张和平应否承担一审案件受理费150元的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。一审法院判决齐维达胜诉，张和平败诉，由张和平承担诉讼费50元、反诉费100元，属适用法律正确。对张和平不承担案件诉讼费的上诉请求不予支持。综上所述，张和平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张和平负担。本判决为终审判决。审判长  霍淑珍审判员  李秀娥审判员  李建刚二〇一七年九月二十五日书记员  王 博