江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡法民初字第00645号
原告周卉。
委托代理人陈晓军、虞松涛，上海天尚（苏州）律师事务所律师。
被告无锡市锡山区东港镇人民政府，住所地无锡市锡山区金港大道8号。
法定代表人张盛，该镇镇长。
委托代理人过静、薛静，江苏漫修律师事务所律师。
被告无锡泳运房产置业有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇。
法定代表人宋云，该公司董事长。
委托代理人邹武，江苏智和律师事务所律师。
原告周卉与被告无锡市锡山区东港镇人民政府（以下简称东港镇政府）、无锡泳运房产置业有限公司（以下简称泳运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，由代理审判员刘家强适用简易程序独任审理。2015年9月30日经批准转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月28日、2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告周卉的委托代理人陈晓军、虞松涛，被告东港镇政府的委托代理人过静、薛静，被告泳运公司的委托代理人邹武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周卉诉称：2003年4月，与无锡市港下村镇建设服务公司（以下简称村建公司）签订商品房销售协议，购买了位于港下镇步行街东侧的商品房一套。村建公司虽交付了房屋，但始终未提供所购房屋的国有出让土地使用权证。因村建公司系镇办集体企业，东港镇政府于2006年将其进行改制，由宋云、陈正新购买了村建公司的整体资产，村建公司后更名为无锡市港下村镇建设服务有限公司（以下简称村建公司），村建公司后又更名为泳运公司，但国有出让土地使用权证一直未办妥。故请求法院判令东港镇政府、泳运公司依法办理所购房屋的国有出让土地使用权证。
被告东港镇政府辩称，东港镇政府不是房屋买卖合同的相对方，合同相对方村建公司虽是镇集体企业，但该企业具备独立法人资格，且转制后权利义务均由转制后企业承担，故请求驳回对东港镇政府的诉请。
被告泳运公司辩称：请求驳回对泳运公司的诉讼请求，理由为：第一，办理土地使用权证的主体不是泳运公司，泳运公司没有该职能和经营范围，无权办理；第二，所涉房屋的土地性质不是由泳运公司决定，泳运公司是由原来的集体企业转制而来，该房屋买卖是在集体企业期间发生的，故原来土地的性质泳运公司无权改变；第三，开发时土地性质属国有划拨土地，泳运公司已尽最大努力，和政府一起协助房屋买受人办妥了房产证和国有划拨土地证；第四，原告诉请已经超过了诉讼时效期间，该房屋买卖发生于2003年，早已超过两年。
经审理查明，2004年12月27日，周明与村建公司签订售房协议一份，约定，周明因生活需要向村建公司购买位于港下步行街第三期工程第五套（第9、10件间）的商住房，建筑面积325平方米（实际面积按测绘公司测量为准），售价每平方米1800元，房屋总价585000元。协议还约定，房屋首付款20万元，余款待村建公司验收后通知周明，并交付钥匙时全部付清，房屋的房产证办理及费用由周明负责。2006年10月28日，周卉与村建公司签订售房协议书一份，约定，周卉自愿向村建公司购买坐落于港下步行北街的住宅房，建筑面积为324.70平方米，售价每平方米550元，房屋总价178585元。协议书还约定，房屋所有权证的办理村建公司给予协助，办证费用由买受人承担。并明确原协议于2002年5月签订，此协议为补订协议。但周卉未提供2002年5月签订的协议。在审理过程中，周卉与泳运公司明确双方于2006年10月28日签订的售房协议中的购房金额及原协议签订时间均非事实。从周卉提供交款单位为周明的付款收据看，付款总金额为619820万元，另有交款单位为周卉的付款收据载明付款金额为25976元，收款事由为办理房产证费用。
因无法办妥房产证及土地使用权证，20多名买受人多次信访。经多方协调，至2007年4月，作为历史遗留问题补办了所购房屋的产权证及国有划拨土地使用权证，房屋的产权人为周卉，土地使用权人为周卉。但房屋买受人自2007年5月起，继续信访，要求将土地使用权证上土地性质由国有划拨转为国有出让。因协商未果，遂诉至本院。
另查明，村建公司系具有独立法人资格的集体所有制企业，经营范围含房产开发。2006年4月28日，东港镇政府批复同意由宋云、陈正新购买村建公司的整体资产，企业转制后村建公司更名为村建公司。2009年4月28日，村建公司经无锡市锡山工商局核准，更名为泳运公司。
又查明，周明与周卉系父女关系，其已将售房协议的合同权利转让给周卉。
各方当事人对以上事实无争议，主要对下列事实持有异议：
（一）关于房款。周卉认为协议书约定的金额是不真实的，实际购房款为645796万元中，房款是619820万元，25976元是交纳的办证费用；泳运公司陈述购房款因时间较长无法核实，但明确办证费用均已由泳运公司缴纳，具体办证费用亦无法核实。本院经审核，2004年12月27日至2005年2月3日间，村建公司收取了周明现金619820万元，其中2005年2月3日35360元收据的收款事由记载为四层阁楼，其余收据的收款事由明确是步行街房款。村建公司另于2005年12月15日收取周卉现金25976元，收款事由为办理房产证费用。
（二）关于销售时的土地性质。周卉认为土地性质应是国有出让土地，对面的西步行街同时期开发，也属国有出让性质。即使当时还不是国有出让土地，开发商也应该补交土地出让金，这是房地产开发企业应尽的法定义务；东港镇政府、泳运公司则认为，村建公司在开发东步行街时，土地性质属国有划拨土地，因无法办妥国有出让土地使用权证，买受人一直信访，为解决历史遗留问题，经多方协调，才补办了国有划拨土地使用权证，已尽了最大努力。本院经查证，2004年9月16日，无锡市规划局锡山分局颁发2004第374号建设用地规划许可证，准予该地块办理征用划拨土地手续，用地单位东港镇人民政府，用地项目名称为业务综合用房。因村建公司在开发该项目时，未办理合法的立项、用地等手续，无锡市锡山区国土局在明确系非法占地并作行政处罚的基础上，作为历史遗留问题补办了所购房屋的国有划拨土地使用权证。
上述事实，有售房协议书、售房协议、付款凭证、房产土地档案、规划许可资料、东港镇政府文件、信访答复意见书、说明书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，周卉所购房屋由村建公司开发，村建公司具有房地产开发资质，但当时开发用地性质属国有划拨土地。村建公司在未进行合法审批，未办理立项、用地、建设施工许可等审批手续的情况下，擅自改变土地用途，将规划为业务综合用房的项目进行房地产开发，并进行销售。但办理国有出让土地使用权证，除买卖双方相互配合外，还要符合国家有关规定，该规定具有法定性，非当事人双方意志协商或行为努力所能克服。村建公司未取得合法建设许可即进行房地产开发，其行为违反了办理国有出让土地使用权证的有关强制性规定，而且这一规定非其自身行为所能排除，故周卉提出的要求东港镇政府、村建公司更名后的泳运公司办理国有出让土地使用权证的请求，在客观上不能实现，其请求不能支持。对泳运公司已过诉讼时效的抗辩，因办证请求权与一般债权请求权不同，该项请求权具有物权属性，故不适用诉讼时效，本院对此不予采信。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回周卉的诉讼请求。
案件受理费80元，由周卉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 王 玄
代理审判员 刘家强
人民陪审员 张 婷
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 刘 旭