沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01831号
原告：高永强。
委托代理人：牟岩，系沈阳市和平区中一法律服务所法律工作者。
被告：张森。
第三人：于墩英。
原告高永强与被告张森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法由审判员唐佳独任审理，在审理过程中，本院依法追加第三人于墩英参加诉讼，于2015年7月15日公开开庭进行了审理，原告高永强的委托代理人牟岩、被告张森、第三人于墩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高永强诉称：2014年11月23日，原、被告签订了房屋租赁合同。原告准备入住时，被告单方毁约，撤销已生效的合同，将此房屋另租第三方使用。原告数次找被告讨要预交定金1000元，保证金500元，及被告的房屋租赁合同中规定的违约金1350元。被告以种种理由推托，搪塞，至今拒不返还上述款项。万般无奈，诉至人民法院，恳请法庭依据我国《合同法》有关规定，判令被告支付原告定金1000元，保证金500元及违约金1350元，共计2850元。诉讼请求：1、被告返还原告预交定金1000元、保证金500元；2、被告支付原告违约金1350元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告张森辩称：原告的诉讼请求与事实不符，请求法院确认原、被告双方签订的租赁合同是无效的，驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案诉讼费。1、我没有授权我母亲办理租赁事宜，本案原告租赁的房屋是被告所有，原告应审查我母亲是否有代理手续和授权范围之后方可和我母亲签订租赁合同，而本案被告既没有授权母亲也没有书面委托书，更谈不上授权范围，原告明知道该房产不是我母亲的，却硬与之签订合同，按照合同法规定，该合同的签订是无效的，不具有法律效力，不受法律保护，所以原告以合同有效的请求是不会得到法律支持的。2、我与原告本人从未谋面，根本不相识，从来都没有见过，他这样告一个从来没有见过面的人是没有根据的，所以他的诉讼请求是无效的，合同也是无效的。请法院查清双方争议事实，驳回原告的诉讼请求，使被告的合法权益得到法律的保护。
第三人于墩英辩称：我与原告是在2014年11月23日签的合同，原告偏要在2014年12月1日签到2015年12月1日，所以2014年11月23日到2014年12月1日之间合同还没有生效，原告让我承担一个月的租金1350元的违约金，这个约定是原告自己写在合同上的，并不是我们双方共同协商的约定，所以我不应该给这个违约金。这个定金1000元交给了我，我收到了，押金500元，原告说交给了我，我没有收到，我们当时约定的就是这500元就是房子的押金，屋内的物品损坏的押金，应该是在2014年12月1日才能给我，所以我根本没有收到500元钱。在2014年11月23日当天签完合同不到一个小时之内，因为原告非要从12月1日开始计算租期，多延迟了七天，这七天我这个房子就空着收不到租金，我觉得不合适，我就不想把房子租给原告了，我就回去了，回到了诉争房屋的楼上24楼，当时原告在24楼租的一个大房子，他想租我这个小点儿的房子，我当时就回到了原告当时租的24楼房子那，要求把定金1000元返还给他，他就不收，原告说我反悔说我违约，说要告我，后来我就走了。我家在外地在新宾，我给我丈夫打电话，第二天也就是11月24日，我丈夫叫张某，我丈夫第二天就来了，去24楼找原告，去还钱，具体情况一会儿我丈夫出庭作证说明。
经审理查明：2014年11月23日，第三人于墩英以被告张森（出租方、甲方）名义与原告高永强（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于中华路121号SOHO新天地1718号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年12月1日至2015年11月30日，计12个月。同时约定本房屋月租金为人民币8100元，按半年结算。每年年初7日内，乙方向甲方支付全年租金。庭审中，原告提供的租赁合同中第六条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若乙方强行中止合同，需向另一方支付违约金1350元。合同第二页下方注：甲方收取乙方房屋损坏保证金500元；（保证金已收500元）张森；以上都由张森母亲代写于洋；（收到乙方定金1000元于洋）。第三人认可上述字迹为其本人所写，并称于洋系其常用名。但第三人在庭审中提供的房屋租赁合同书中第六条违约金处为空白，第二页下方注：（保证金收500元）张森。第三人认可实际收到原告支付的定金1000元，但主张并未收到保证金500元。
庭审中，第三人申请证人张某出庭作证，张某系被告父亲，第三人丈夫，欲证明张某已将定金1000元返还给原告的同事，原告对此不予认可，主张并未收到第三人返还的1000元定金。
上述事实，有原告向法庭提供的房屋租赁合同，第三人提供的房屋租赁合同、证人证言及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：关于原告与第三人以被告名义签订的房屋租赁合同的效力问题。被告辩称该租赁合同无效，理由为其作为涉案房屋产权人并未授权第三人以其名义对外出租涉案房屋。因原告明确表示向第三人主张权利，故第三人以被告名义签订租赁合同之行为为无权代理，该租赁合同因第三人之无权代理行为并未获得被告事后的追认，而应属无效合同，对被告不发生法律效力。故对被告该抗辩理由，本院予以采信。
关于原告主张第三人返还定金1000元。依据合同无效的法律后果，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于第三人提出已由其丈夫张某将定金1000元返还给原告的同事的抗辩，因其并未提供任何证据予以证明，且原告在庭审中明确表示并未收到第三人返还的定金1000元，故对第三人这一抗辩理由，本院不予采信。如其已实际将定金交给原告的同事，可另行以不当得利为由向实际收取人主张权利。结合以上，对原告要求第三人返还定金1000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张第三人返还保证金500元。虽第三人辩称并未实际收取原告给付的该笔保证金，但原告及第三人在庭审中出具的房屋租赁合同均备注第三人已实际收取保证金500元，且第三人亦认可该备注系其本人所写，第三人主张并未收取，却注明已收取该款项并签字确认，明显有违常理，故对第三人的抗辩理由，本院不予采信。对原告该项诉讼请求，本院亦予以支持。
关于原告要求第三人给付违约金1350元的诉请。因第三人在未取得被告授权的情况下以被告名义签订租赁合同致使合同无效，应属过错方，应承担相应的缔约过失责任。因第三人在庭审中提供的房屋租赁合同上并未约定违约金的具体数额，应属双方对违约金的数额约定不明。本院酌定第三人赔偿原告利息损失，以原告已付的1500元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2014年11月24日开始计算。
关于原告诉请被告承担连带责任，因租赁合同对被告不发生法律效力，原告亦明确要求第三人承担责任，故对其要求被告承担连带责任的诉请，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，第三人于墩英返还原告高永强定金1000元；
二、本判决生效之日起十日内，第三人于墩英返还原告高永强保证金500元；
三、本判决生效之日起十日内，第三人于墩英赔偿原告高永强利息损失（计算标准：以1500元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准从2014年11月24日计算至判决确定给付之日止）；
四、驳回原告其他诉讼请求；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由第三人于墩英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐佳
二〇一五年八月三十一日
书记员 宫傲
本案判决所适用的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十八条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。