江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终7958号
上诉人（原审原告）：刘明珍，女，1967年4月2日生，汉族，住新沂市。
委托诉讼代理人：蔡从清，新沂市新安法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：孔丽，新沂市新安法律服务所�律工作者。
被上诉人（原审被告）：江苏汉信地产发展有限公司，住所地新沂市南京路59号。
法定代表人：焦荷娟，该公司经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，新沂市盛元法律服务所法律工作者。
上诉人刘明珍因与被上诉人江苏汉信地产发展有限公司（以下简称汉信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2017）苏0381民初4635号民事判决。向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
刘明珍的上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉请或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审法院已查明被上诉人存在逾期交房的违约事实，根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期交房超过15日的，上诉人有权解除合同。被上诉人于2017年4月22日向上诉人邮寄办理交房手续通知书，上诉人于2017年5月22日向被上诉人邮寄了要求解除涉案商品房买卖合同的律师函。被上诉人在上房通知书中限定的时间期间并无双方的约定或法律规定，而一审法院据此认定上诉人放弃合同解除权，系主观臆断；2、上诉人与汉美公司订立的商铺委托经营管理协议，是以被上诉人依照合同约定按时向上诉人交付符合合同约定条件的房屋为前提的，被上诉人在逾期交房的情况下，直接将涉案商铺交付汉美公司，并将其视为上诉人的行为，是对上诉人合同权利的剥夺；3、双方共同认可本案解除合同条件已经成就，上诉人提出解除合同的时间和方式并无不当，而原审法院仅以“延期交房的情形并不影响刘明珍与汉美公司之间委托经营管理协议的履行，未导致刘明珍不能实现商品房买卖合同的目的”为由对上诉人解除合同的请求�予支持是错误的。
汉信公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的合同商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。虽然被上诉人延期交房，但是不构成根本违约，合同解除条件亦不成就，作为惩罚措施，一审法院判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金15290元。
刘明珍向一审法院提出诉请：1.确认双方之间的商品房买卖合同于2017年5月22日解除；2.判令汉信公司返还购房款256500元，并支付利息（以256500元为本金，自付款之日起至实际给付之日止，按月利率2%计算），支付违约金51300元（256500元×20%），赔偿商品房增值价值24497元、房屋交易手续费57元、专项维修基金288元、契税7328.57元、印花税128.3元；3.诉讼费由汉信公司负担。
一审法院查明，2016年9月30日，刘明珍（买受人）与汉信公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，编号为XY73864，约定：刘明珍从汉信公司购买涉案商铺，总价款为256500元，签订合同当日付款136500元，余款120000元办理银行按揭贷款。合同第九条约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2017年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在15日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过15日后，买受人有权解除�同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照2%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。
同日，刘明珍（甲方、委托方）与汉美公司（乙方、受委托方）签订《汉锦城商铺委托经营管理协议》，协议编号XY73846，约定：甲方将涉案商铺全权委托乙方进行出租和经营管理；委托经营期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止（共计10年）；未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限；甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方，如因开发商�原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方实际交付商铺的时间延迟的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期限开始时间不变；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期限开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算。协议一并对双方的权利义务、委托经营收益等具体事宜进行了约定。
另查明，涉案工程于2017年4月27日取得建筑工程竣工验收备案表。2017年4月20日，汉信公司向刘明珍发出《房屋交付通知书》，通知刘明珍于2017年4月30日上午至现场办理涉案商铺交房手续，如逾期未来办理，房屋视同按期交付。庭审中，刘明珍称其于2017年4月21日、22日左右即收到了该通知书。因刘明珍未按通知的时间至汉信公司办理交房手续，依据刘明珍与汉美公司签订的《汉锦城商铺委托经营管理协议》的约定，汉信公司于2017年4月30日将涉案商铺交付给了汉美公司，汉美公司对涉案商铺已实际进行了经营管理。汉美公司已于2017年7月14日将企业名称变更登记为新沂汉锦城商业有限公司。庭审中，刘明珍称其于2017年5月22日向汉美公司邮寄律师函，要求解除涉案商品房买卖合同，在此之前没有向汉美公司发出书面解除合同通知。
一审法院认为，刘明珍与汉信公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。即刘明珍依约支付了购房款，汉信公司应当按照约定的时间即2017年1月1日前向刘明珍交付涉案商铺，汉信公司未按约定时间交付房屋的，应按合同约定承担违约责任。本�中，汉信公司虽存在迟延交房的情形，但刘明珍未及时行使合同解除权，此后，汉信公司于2017年4月20日向刘明珍发出了《房屋交付通知书》，刘明珍接到通知后，未按通知时间办理交房手续。在此情况下，汉美公司依据其与刘明珍签订的《汉锦城商铺委托经营管理协议》的约定，于2017年4月30日代为接收了涉案商铺，并按约定对涉案商铺进行了经营管理。刘明珍与汉信公司约定涉案商铺交付时间为2017年1月1日前，逾期超过15日后，刘明珍即有权解除合同，但在合同解除条件成就后，刘明珍未及时行使解除权，也未变更其与汉美公司签订的《汉锦城商铺委托经营管理协议》的约定，此后，汉美公司依据其与刘明珍之间经营管理协议的约定于2017年4月30日代为接收涉案房屋的行为，应对刘明珍发生效力，视为刘明珍在合同解除条件成就后又接受了汉信公司履行合同的行为�该行为应视为刘明珍对合同解除权的放弃。此外，刘明珍在购买涉案商铺的同时，即与汉美公司签订了《汉锦城商铺委托经营管理协议》，将涉案商铺自交房之日起委托给汉美公司经营管理，管理期限为十年，根据该经营管理协议的相关约定，汉信公司迟延交房的情形并不影响刘明珍与汉美公司之间委托经营管理协议的履行，并未导致刘明珍不能实现商品房买卖合同的目的。综上，对刘明珍要求解除涉案商品房买卖合同的请求，不予支持。因涉案商品房买卖合同不应解除，支付购房款、维修基金等费用系刘明珍的义务，故刘明珍要求汉信公司返还购房款、支付利息、违约金、赔偿商品房增值价值、房屋交易手续费、专项维修基金、契税、印花税的请求，均无事实和法律依据，不予支持。但汉信公司存在逾期交房的违约行为，其逾期天数为120天（自2017年1月1日起至2017年4月30日止），依据合同约定，汉信公司应向刘明珍支付违约金15390元（256500元×0.0005×120）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决，一、江苏汉信地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘明珍支付逾期交房违约金15390元；二、驳回刘明珍的其他诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据上诉人、被上诉人的诉辩，本案的二审争议焦点在于：刘明珍与汉信公司签订的商品房销售合同应否解除。
关于刘明珍解除与汉信公司订立的商品房销售合同条件是否成就的问题。根据《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致解除合同或约定解除合同条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同�本案中，刘明珍与汉信公司签订的《商品房买卖合同》中约定，涉案商铺交付时间系2017年1月1日，逾期交付超过15日后，刘明珍有权解除合同，解除合同应当书面通知汉信公司。汉信公司未按合同约定期限履行交房义务，且逾期达到15日以上，刘明珍行使约定解除权条件成就。
关于刘明珍约定解除权是否因逾期消灭的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，以商品房为买卖标的物的合同中，约定解除权的行使期限有约定的，从其约定，没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。刘明珍与汉信公司在《商品房买卖合同》虽未约定解除权行使期限，但刘明珍与汉美公司签订的《汉锦城商铺委托经营管理协议》约定，如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为刘明珍向汉美公司交付商铺的时间，并由开发商直接交付汉美公司。刘明珍若以逾期交房为由行使约定解除权，应在汉信公司将涉案商铺交付给汉美公司之前，即2017年4月30日前。根据查明事实，刘明珍未在该期限之前行使解除权，其解除权因逾期归于消灭。另外，汉美公司依照与刘明珍签订的《汉锦城商铺委托经营管理协议》已经履行了代收涉案商铺的合同义务，亦应视为刘明珍放弃了行使解除合同的权利。考虑到汉信公司虽存在逾期交付商铺的违约行为，但对刘明珍的合同利益未造成重大损害，亦无碍于刘明珍实现购买商铺的合同目的。同时，购买分割商铺的业主在行使合同权利时，应兼顾整体物业及其他业主利益，故一审法院判决汉信公司支付给刘明珍逾期交房违约金，驳回刘明珍其他诉讼请求，符合法律规定，亦有利于维护交易稳定性及合同确定性，应予以维持。
综上，上诉人刘明珍的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3066元，由刘明珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 胡元静
代理审判员 张 璟
二〇一八年二月十一日
法官 助理 葛文伟
书 记 员 魏天玥