沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02541号
原告：胡英奕。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告胡英奕与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王萍担任审判长，审判员张峰主审，人民陪审员韩皓宇参加合议，于2015年11月10日公开开庭进行了审理，原告胡英奕、被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月1日、2011年12月1日、2013年4月15日，原告分三次支付了全部购房款，共计475252元，购买位于沈阳市和平区文兴路X号商品房一套，并于2013年4月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定2014年5月31日前交房，现已过去一年多，被告未按约定时间交房，并将原告所购买商品房在原告不知情的情况下抵押给第三方，原告多次与被告进行沟通，被告均无动于衷，拒不履行合同，给原告造成了很大的经济损失和巨大的精神伤害，为了维护原告的切身利益，向法院提起诉讼。诉讼请求：1、请求判定你方与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、因被告不能按期交房，请求判定被告以现金形式赔偿原告。赔偿违约金按合同规定从应交房之日起计算到起诉之日止，共计2万元；3、因原告于购房时已支付全部购房款，所以请求判定按照原告与你方签订的《商品房买卖合同》约定，被告30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；4、因原告购房时已支付全部购房款，所以请求判定被告给原告开具正规房产预售发票；5、请求判定保留原告继续追究的权利，保留退房的权利；6、请求法院判令诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为要求被告赔偿逾期交房违约金，以房款475252元为本金，按照日万分之一计算，从2014年6月1日起至2015年8月4日止。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。
经审理查明，2013年4月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以473892元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-3号第3幢1-26-6号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为69.69平方米。其中第四条约定房屋单价为6800元，总金额为473892元；第六条约定，2013年4月15日前一次性付清购房款项人民币473892元；第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。
另查，原告向被告支付的房款总计475252元，超出合同约定的部分系因房屋预测面积与实测面积之差所导致，系原告多交纳部分。
再查，诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告，并且房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告诉请被告约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因原、被告已在合同第九条中明确约定，故从其约定。虽原告实际交付的款项数额为475252元，但合同约定的房款数额为473892元，故应按照合同约定房款数额473892元作为计算逾期交房违约金的依据。被告应从2014年6月1日起给付，至原告主张的2015年8月4日止，共计逾期430天，即473892元×0.0001×430天=20375.64元，而原告主张违约金数额为20000元，系其对自身合法权利的处分，本院予以准许。对于原告因面积误差而多交付的款项，因与本案不属同一法律关系，其可另行主张权利。
对于原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
对于原告要求开具发票的诉讼请求。因原告已经依照合同约定的数额支付全部房款，被告作为开发商应当开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
对于原告主张的保留继续追究及退房的权利的诉讼请求，因是否继续向被告主张权利及是否主张退房系原告自主行为，法律、行政法规未限制公民的合法诉权，故对该项诉讼请求，本院无需处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条（二）项、第一百一十四条一款之规定判决如下：
一、确认原告胡英奕与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年4月15日就位于沈阳市和平区文兴路41-3号3幢1-26-6号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告胡英奕逾期交房违约金20000元；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给原告胡英奕开具473892元的正式发票；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费300元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担；公告费400元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 张 峰
人民陪审员 韩皓宇
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。