江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1587号
上诉人（原审被告）：孙志清。
委托诉讼代理人：杨光，北京大成（南通）律师事务所。
被上诉人（原审被告）：南通市元泰置业有限公司，住所地如皋市九华镇九华居委会33组（锦绣路8号）。
法定代表人：陈永昌，总经理。
委托诉讼代理人：王国柱，如皋市九华法律服务所法律工作者。
上诉人孙志清因与被上诉人南通市元泰置业有限公司（以下简称元泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋民初字第1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人孙志清及其委托诉讼代理人杨光，被上诉人委托诉讼代理人王国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙志清上诉请求：1、撤销如皋市人民法院（2015）皋民初字第1160号民事判决。2、改判被上诉人为上诉人免费提供太阳能热水器并安装。3、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金6000元。4、改判增加被上诉人逾期525天办理房屋所有权证的违约金，计算方式由合同中约定的已付房价款的0.1%改为实际损失额计算，即已付房价款自约定的办理房屋所有权证之日起至实际办理产权证之日（2015年7月24日）的同期银行贷款利息。5、改判被上诉人立即向上诉提供办理如皋市××镇××新村××园××幢×××室《土地使用证》的相关资料。6、改判被上诉人退还《商品房买卖合同》中比产权证多出的1.66㎡的购房款4817元，并向上诉人支付该笔款项自约定的交房日起至一审起诉之日止的同期银行贷款利息736元。7、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决被上诉人以少量贴补替代继续履行合同义务，判非所请，没有事实和法律依据。1000元的费用贴补事实上也不足以弥补被上诉人无法使用免费热水的损失。2、一审判决对被上诉人逾期交房的违约事实认定有误。被上诉人按约定应在2013年5月31日之前向上诉人交付房屋，但其实际交付房屋的时间为2013年8月14日，逾期达75天。被上诉人的抗辩理由是上诉人未按时交付购房款，事实上，上诉人办理贷款手续仅比合同约定的付款期限逾期8天，且被上诉人并未对此提出异议，该情形不足以成为被上诉人豁免自身违约责任的抗辩理由。即便被上诉人向上诉人主张逾期8天办完贷款手续的违约责任，上诉人也仅需向被上诉人支付逾期应付款28万元万分之一的违约金，逾期8日计224元，与被上诉人应当承担的6000元违约金完全不对等。被上诉人有权另案主张上诉人的违约责任，双方的责任不能当然抵消或作为阻却甚至豁免另一方违约责任的条件。3、上诉人实际于2015年7月31日取得房屋所有权证，逾期达525天，虽然双方合同约定被上诉人应按已付房价款的0.1%向上诉人支付违约金，但是该约定低于上诉人的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人有权按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，要求出卖人承担违约责任，即便已有合同约定，按照该解释第十六条规定，上诉人亦有权增加，以实际损失确定违约金数额。4、被上诉人拒不将土地权属来源证明材料交付给上诉人的违约事实一直存续，一审法院本应当以审慎的态度在判决前依职权向国土和房管部门核实有关事实。但一审法院无视该情形，以上诉人未能对逾期办证的事实充分举证为由，不予支持上诉人的诉讼请求，显然不足以令人信服。5、根据双方合同约定，按面积差异退还购房款是被上诉人的合同义务，被上诉人迟延履行，应赔偿上诉人损失，并且被上诉人无故长期侵占应属于上诉人的资金，依法也应当向上诉人支付占用资金期间的法定孳息。上诉人主张被上诉人退还该笔款项，并要求被上诉人支付该款项自约定的交房日至起诉之日止的同期银行贷款利息，合法有据，于理相符。
元泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，1、被上诉人向其他未能安装太阳能热水器的住户补贴损失1000元，是真实、公平的。2、双方签订了商品房买卖合同，虽然被上诉人有违约情形，上诉人也有违约情形，延期交付的主要原因是上诉人没有及时给付房款及延期缴纳相关的物业费用。3、一审中，上诉人没有向法庭提供任何证据证明其观点，故上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的诉请。
孙志清向一审法院起诉请求：1、元泰公司立即为孙志清免费提供太阳能热水器并安装。2、元泰公司支付逾期交房的违约金6000元（已付房款的日万分之二）。3、元泰公司立即为孙志清修理××镇××新村××园××幢的单元电子门，并把单元门的钥匙交付给孙志清。4、增加元泰公司逾期525天办理房屋所有权证的违约金，计算方式按实际损失额计算，暂计算至2015年7月24日。5、元泰公司立即为孙志清提供如皋市××镇××新村××园××幢×××室的《土地使用证》的相关证明、资料。6、元泰公司退还《商品房买卖合同》中比产权证中多出的1.66平方的购房款4817元，并支付自约定的交房之日起至起诉之日止的同期银行贷款利息736元。7、诉讼费由元泰公司负担。
一审法院认定事实：2013年1月6日，元泰公司作为出卖人，孙志清作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：孙志清向元泰公司购买位于如皋市××镇××居××组××新村××园××幢×××室住宅，建筑面积137.82平方米，每平方米2902.34元，总金额40万元，付款方式为合同签订后7日内付清房款，如需按揭必须在出卖方指定的银行或买受人能自行贷到款的其他银行10日内办完所有贷款手续。面积误差比在3%以内的，按大于或小于合同约定面积，补足或返还差价。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2013年5月31日前交付商品房，逾期不超过30日，按日支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过30日后，支付万分之二的违约金。关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后半年内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。孙志清于2013年2月1日贷款到位。“房屋钥匙交接单”载明，交房日期为2013年8月14日。孙志清已领取产权证，登记时间为2015年7月31日，建筑面积136.16平方米。孙志清提交的广告宣传单中印有“免费热水送到家”等内容。孙志清主张其他没有安装太阳能的业主补贴了1000元费用。元泰公司提交了设计图纸，用以证明4层以上安装增压设备供水，孙志清的住宅不能安装太阳能。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行权利义务。针对孙志清的诉讼请求，逐项认定如下：1、关于要求元泰公司安装太阳能，广告宣传单内容虽不明确，但从文意理解，元泰公司是有该宣传内容，元泰公司举证4层以下不好安装，孙志清主张其他购房户贴补1000元，一审法院酌情认定由元泰公司贴补孙志清太阳能热水器费用1000元。2、关于孙志清主张元泰公司支付逾期交房的违约金，合同约定的交房日期为2013年5月31日前，实际交房日期为2013年8月14日；元泰公司抗辩称，孙志清也未按时交付购房款，此抗辩理由成立，故对孙志清的该项诉求不予支持。3、关于孙志清主张元泰公司为孙志清修理单元电子门，并交付单元门的钥匙。一审法院认为，元泰公司已履行了房屋交付义务，对孙志清的该项请求不予支持。4、关于孙志清主张增加逾期办理房屋所有权证的违约金，一审法院认为，办理产权证的义务主体为购房人，而非开发商，开发商系提供资料，配合办理。本案中孙志清未能对逾期办理的相关责任充分举证，故法院难以支持。5、关于孙志清主张元泰公司为孙志清提供《土地使用证》的相关证明、资料，一审法院认为，孙志清未能提交证据证明其已向相关机构申请办理，是否缺少相应资料，故对该项请求一审法院难以支持。6、关于孙志清主张元泰公司退还《商品房买卖合同》比产权证中多出的1.66平方的购房款4817元，对照合同约定，法院予以支持，但孙志清主张支付利息，没有法律依据，法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，一审法院判决：一、元泰公司于判决书生效后10日内支付孙志清太阳能费用1000元、面积误差补贴4817元，合计5817元。二、驳回孙志清的其他诉讼请求。案件受理费65元，由元泰公司负担。
二审中，上诉人孙志清提交了五组证据：1、上诉人与元泰公司交涉的录音及录音的文字版，证明被上诉人违反合同约定，无故侵占上诉人购房款的面积差额部分的资金，被上诉人违反承诺未给上诉人安装太阳能热水器且未给出合理解决方案；被上诉人未配合上诉人申领土地使用权证。2、在如皋市房管局调查取证的录音内容及录音的文字版、案涉房屋所在小区的商品房销售备案证明书各一份，证明导致房屋所有权证延期办理的责任在于被上诉人，被上诉人应对延期办理房屋所有权证的行为承担违约责任。3、如皋市国土局调查取证的录音内容及录音的文字版、如皋市房地产监理所的发证记录以及回函各一份，证明被上诉人在2016年5月19日才办理了大土地使用证的注销，导致上诉人无法办理国有土地使用权证的原因在于被上诉人；上诉人要求被上诉人提供办理土地使用证相关资料的诉讼请求有事实依据和法律依据。被上诉人元泰公司质证认为，录音证据不是合法取得，对于真实性不予认可。对于上诉人从如皋市房地产监理所调取的商品房销售备案证明书、如房销（2015113）号发证记录、如皋市国土资源局出具回函的真实性没有异议，但是无法证明元泰公司没有将办理土地证的材料向有关部门提交，无法证明元泰公司违约。本院审查后认为，上诉人向如皋市房地产监理所及如皋市国土资源局调取的证据材料真实可信，可以作为认定本案事实的依据。一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
上诉人主张被上诉人为其免费提供太阳能热水器并安装。本院认为，被上诉人已经举证证明案涉房屋不能安装其所提供的太阳能热水器，上诉人要求被上诉人继续履行超出了双方的合同目的也没有法律依据。现上诉人亦认可其他未能安装太阳能热水器的购房户均得到额外补贴1000元，原审法院据此酌定被上诉人贴补上诉人太阳能热水器费用1000元并无不当。
关于逾期交房违约金的问题，根据双方合同约定，被上诉人应当在2013年5月31日前交付商品房，现实际交房日期为2013年8月14日，被上诉人逾期交房75日。上诉人虽有未按时交付购房款的行为，但其交款的逾期时间远远短于被上诉人交房的逾期时间，违约情节轻微。故上诉人的违约行为不足以成为被上诉人豁免其违约责任的抗辩理由。被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付逾期交房的违约金6000元（400000元×0.0002×75）。
关于逾期办理房屋所有权证、土地使用权证的问题，根据如皋市房地产监理所调取的商品房销售备案证明书、如房销（2015113）号发证记录，被上诉人在2015年4月16日才取得商品房销售备案证明书，直至2015年6月3日才具备给业主办理房屋产权证的资格；另外，根据如皋市国土资源局出具的《函》，被上诉人直至2016年5月19日才注销了其所有的案涉房屋所在小区的大土地使用权证，业主至此方有可能办理土地使用权证。而双方合同的第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后半年内，将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本案中，被上诉人应当在2014年2月14日之前为上诉人办理房地产权属证书，现上诉人实际在2015年7月31日领取了房屋所有权证书，故被上诉人存在违约事实，应当按照双方合同约定承担违约责任。上诉人要求增加违约金，但未能举证证明其实际损失，故本院对其主张不予采信。被上诉人应当按照合同约定支付上诉人逾期办理房地产权属证书的违约金400元（400000元×0.1%），且被上诉人应当按照合同约定将办理土地使用权证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
关于上诉人多支付的1.66平方米购房款的问题，由于房屋所有权证的面积确实比双方签订的《商品房买卖合同》中约定的面积少1.66平方米，根据双方合同第五条的约定，双方应当按实结算房款，并未要求退款方或者补缴房款方承担相应款项的利息。一审法院判决由被上诉人向上诉人返还1.66平方米的房款4817元并无不当。
综上所述，孙志清的部分上诉请求成立，予以支持。原审判决认定事实有误，应予改判，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持如皋市人民法院（2015）皋民初字第1160号民事判决第一项；
二、撤销如皋市人民法院（2015）皋民初字第1160号民事判决第二项；
三、南通市元泰置业有限公司于本判决十日内向孙志清支付逾期交房违约金6000元及逾期办理房地产权属证书违约金400元，并按照合同约定将办理如皋市××镇××新村××园××幢×××室土地使用权证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
四、驳回孙志清的其他诉讼请求。
如南通市元泰置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费65元，二审案件受理费130元，均由南通市元泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 璐
代理审判员 顾 磊
代理审判员 高 雁
二〇一六年十月十二日
书 记 员 邢彦华