浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第1683号
原告（反诉被告）蒋寄梦。
被告（反诉原告）靖海生。
原告（反诉被告）蒋寄梦为与被告（反诉原告）靖海生房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月13日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，后组成合议庭进行审理，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋寄梦，被告（反诉原告）靖海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋寄梦诉称，蒋寄梦于2015年3月15日与靖海生签订了位于杭州市江干区采荷红菱新村X幢X室房屋的租房合同，合同至2016年3月15日到期，并支付了半年租金15198元、保证金2533元。在租赁期内，靖海生无正当理由解除合同，于2015年8月1日短信通知蒋寄梦要求提前收回房屋，并允诺按照合同约定支付一个月租金作为违约金，并退回剩余的房租。蒋寄梦于2015年8月8日联系靖海生退房，但交接时靖海生以电视机老化维修所产生的费用应当由蒋寄梦承担为由，表示不进行房屋交接手续。但蒋寄梦并无使用不当的情形，不应承担该项维修费用。在合同履行期限内，因热水器老化内胆破裂，经双方协商，蒋寄梦于2015年5月24日先行购买了海尔牌热水器，并支付了配件费用，但靖海生一直没有支付该费用。蒋寄梦诉至法院请求判令：一、靖海生向蒋寄梦返还租房保证金2533元，退还租金2533元并支付违约金2533元；二、靖海生向蒋寄梦支付热水器费用899元及配件费98元。
被告靖海生辩称，一、蒋寄梦违约造成房屋内物品、设施丢失或损坏，但未履行返还、维修或折价补偿义务。租房保证金应当首先用于支付该部分费用。二、蒋寄梦应于2015年9月1日前支付下半年租金，在蒋寄梦未支付的情况下，靖海生有权于2015年9月17日依法以更换钥匙的方式收回房屋。而蒋寄梦未退还钥匙，要求退还一个月租金，没有合同和法律依据。三、靖海生曾于2015年8月1日与蒋寄梦约定提前解除合同，但蒋寄梦违反约定，导致合同解除的条件无法实现。蒋寄梦不支付水、电费，不支付下半年租金，且不退还钥匙，构成严重违约，无权主张靖海生支付违约金。四、蒋寄梦未经靖海生到现场确认书面同意，就用海尔牌40升热水器更换掉原先的海尔牌50升热水器，造成靖海生不必要的财产损失，该费用应由蒋寄梦自行承担。
反诉原告靖海生诉称，靖海生于2015年3月15日向蒋寄梦交接房屋时，双方清点了屋内家具、电器数量，并确认均可正常使用。双方合同约定，蒋寄梦应当爱护并合理使用房屋及其附属设施，如不当使用造成房屋或者设施损害的，应当给予修复或者经济赔偿；蒋寄梦如果要求重新装修或者变更原有设施的，应事先征得靖海生的书面同意；租赁期满，靖海生要求恢复原状的，蒋寄梦必须恢复原状，经验收认可方可办理退租手续。后因靖海生急需资金卖房，双方协商由蒋寄梦配合看房，但蒋寄梦并未配合。为此，靖海生与蒋寄梦商定于2015年8月10日提前解除合同，并由靖海生支付一个月租金作为补偿，蒋寄梦予以同意。2015年8月8日，双方交接房屋时，靖海生发现蒋寄梦未经同意，擅自将海尔牌50升热水器换成海尔牌40升热水器，并且将原有的席梦思牌床垫丢失，电视机及机顶盒、厨房灯座均被损坏。靖海生要求蒋寄梦将房屋恢复原样，但蒋寄梦并未做到，且至今未将房屋钥匙交还。为此，靖海生于2015年9月1日通知蒋寄梦如不继续租房则结清水电和保证金等费用，但未得到回应，靖海生遂要求蒋寄梦支付下半年租金。蒋寄梦既不履行提前解除合同的约定，又不继续履行合同，在2015年9月16日合同可依法解除后仍未归还钥匙，靖海生遂于2015年9月17日找开锁师傅开门收回了房屋，产生开换锁费100元。靖海生认为蒋寄梦违约，故反诉要求判令：一、蒋寄梦向靖海生支付水费87元、电费1110.21元。二、返还席梦思床垫或折价支付2000元，返还海尔牌50升热水器或折价支付1000元，支付厨房灯座维修费30元及开锁费100元；三、支付违约金2533元。上述费用共计6860.21元，应当以租房保证金先行抵扣。
反诉被告蒋寄梦辩称，席梦思床垫是与靖海生沟通后，经其同意丢弃的；更换热水器也事先与靖海生沟通，其同意由蒋寄梦先行购买，承诺费用打入蒋寄梦账号；灯座系房屋老化损坏，并非蒋寄梦不当使用造成；水费的金额认可，但电费的金额不认可，靖海生的计算方式有误，按照存折上扣缴的电费计算，应该是525.11元；2015年8月8日交接房屋时，因为上述问题协商不成，水、电费也没算好，所以靖海生拒绝收房，开锁的费用应当由靖海生自行承担。
原告（反诉被告）为支持其诉称及辩称，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明双方的房屋租赁关系。
2、短信截图1组，拟证明双方就床垫丢弃、热水器更换达成一致意见，靖海生要求提前解除合同并同意支付违约金的事实。
经庭审质证，被告（反诉原告）靖海生对证据1无异议，本院予以确认。对证据2有异议，但认为该组证据不完全是其与蒋寄梦的对话；本院认为，经当庭核对蒋寄梦手机，蒋寄梦已将双方短信往来全部提交，而短信内容也与靖海生作为证据提供的短信截图能相互印证，本院对该组证据的真实性予以确认。
被告（反诉原告）为支持其辩称及诉称，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明双方间的权利义务关系。
2、房屋家具、家电及费用清单1份，拟证明靖海生提供给蒋寄梦使用的物品数量。
3、水费、电费确认单1组，拟证明蒋寄梦拖欠的水电费金额。
4、短信截图1组，拟证明蒋寄梦既违反双方提前解除合同的约定，又拒绝履行房屋租赁合同约定的义务。
5、席梦思床垫费用凭证1组，拟证明蒋寄梦应赔偿的费用。
6、热水器费用凭证1组，拟证明蒋寄梦应赔偿的费用。
7、灯座维修费收据1份，拟证明蒋寄梦应赔偿的费用。
8、开换锁费用收据1份，拟证明蒋寄梦应赔偿的费用。
经庭审质证，原告（反诉被告）蒋寄梦对证据1、2无异议，本院予以确认。对证据3中的电费金额有异议；本院认为，庭审中，靖海生认可其提供的该组证据中的银行存折为扣缴案涉房屋水电费的绑定账户，水电费应以实际产生的费用为准，在靖海生未提供电费发票的情况下，应以绑定账户中实际扣缴金额为准计算水电费，本院对该存折的真实性予以确认，对靖海生单方制作的电费计算清单不予确认。对证据4有异议，认为短信记录不完整；本院认为，该组短信内容与蒋寄梦提供的短信截图能相互印证，本院对真实性予以确认。对证据5、6有异议，认为没有提供发票，且相关事宜均事先征得过靖海生同意；本院认为，该组证据为单方制作的记录和照片，无法证明靖海生欲证明的对象，本院不予确认。对证据7有异议，认为灯座非其人为损坏；本院对该证据的真实性予以确认。对证据8有异议，认为是退房后靖海生自行产生的费用；本院对该证据的真实性予以确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2015年3月15日，靖海生（甲方）与蒋寄梦（乙方）签订了房屋租赁合同1份，约定，甲方将位于杭州市江干区采荷红菱新村X幢X室的房屋出租给乙方使用；租赁期限为2015年3月16日至2016年3月15日；房屋租金每月2533元，押一半年付，第一期租金于签订合同当日支付，下一期需提前15天支付；租赁期限内，乙方使用的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，由乙方按有关规定自行负担并向有关部门缴纳；甲方收取租房保证金2533元，待租赁期满结清费用后，甲方全额退还；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意，租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续；乙方累计拖欠租金1个月以上的，甲方有权终止合同收回房屋；在租赁期内，甲方无正当理由，提前收回房屋的，甲方应当向乙方支付一个月租金作为违约金，乙方未经甲方同意中途退租的，乙方应向甲方支付一个月租金作为违约金；等等。
合同签订后，蒋寄梦向靖海生支付了租房保证金2533元并支付了半年租金，靖海生向蒋寄梦交付了房屋。
2015年3月18日，蒋寄梦与靖海生就案涉房屋内床垫和冰箱清理问题进行了沟通。2015年3月19日，靖海生就该问题提出两种解决方案，一为冰箱由蒋寄梦找人清理，其出30元清洁费，床可由蒋寄梦丢弃；二为冰箱由靖海生找人清理，床不可丢弃。蒋寄梦选择了第一种方案，靖海生表示同意。2015年5月23日，蒋寄梦短信通知靖海生热水器漏水，并告知经维修人员查看，热水器系内胆损坏无法修理需予更换。2015年5月24日，蒋寄梦将热水器发票照片以短信方式发送给靖海生，靖海生回复表示收到。2015年5月25日，靖海生发送短信给蒋寄梦要求其提供银行账号。蒋寄梦依约提供。2015年5月26日，蒋寄梦将热水器安装的配件收据发送给靖海生。蒋寄梦为购买热水器支出899元，并支付了配件费98元。
因靖海生欲出售房屋，2015年8月1日，双方就提前解除合同事宜进行了协商，约定由蒋寄梦最迟在十日内清空房屋，靖海生将租房保证金及剩余租金退还并支付违约金。2015年8月5日，蒋寄梦发短信通知靖海生于2015年8月8日交房。2015年8月8日，靖海生至案涉房屋与蒋寄梦进行房屋交接。双方因床垫丢弃、热水器更换、电视机及机顶盒、厨房灯座损坏以及水、电费的结算等问题发生争议，靖海生拒绝接收房屋。2015年8月10日，蒋寄梦告知靖海生其已按要求找人维修电视，但由于零件老化无法维修，故更换了一台同样大小的电视给靖海生，并已联系华数公司维修机顶盒。
2015年9月17日，靖海生将案涉房屋的门锁更换，支付了开换锁费100元；修复灯座花费了30元。蒋寄梦承租房屋期间产生了水费87元，电费525.11元。
本院认为，蒋寄梦与靖海生签订房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利；当事人协商一致，可以解除合同。根据本案查明的事实，双方于2015年8月1日就提前解除合同事宜达成一致意见，本院确认双方签订的房屋租赁合同于该日解除。靖海生与蒋寄梦就合同解除后有关责任承担问题所作出的约定，双方亦应予以履行。因此，蒋寄梦负有腾退返还房屋的义务，而靖海生则负有退还保证金、剩余租金及支付违约金的义务。
双方纠纷系因房屋交接问题产生，本案争议焦点即在于蒋寄梦于2015年8月8日将房屋交还靖海生时，靖海生拒绝接收房屋是否具备正当理由。对此，本院分析如下：1、靖海生以屋内设施未恢复原状为由拒绝接收房屋。本院认为，双方合同约定“承租人如要重新装修或者变更原有设施应事先征得出租人书面同意”，是指设施、设备具备使用功能的情况下，承租人要求进行改善或增设时需要征得出租人书面同意。本案中，从双方的短信来往来看，蒋寄梦丢弃床垫、更换热水器均系在上述物品无法使用的情况下，故并不适用“需书面同意”的条款。靖海生对于上述事项均系明知且同意，其以蒋寄梦未归还床垫、热水器为由拒绝接收房屋，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。靖海生认为厨房灯座损坏应当由蒋寄梦维修，本院认为，在靖海生未提供证据证明该灯座系蒋寄梦人为损坏的情况下，靖海生以此为由拒绝接收，理由亦不成立。2、靖海生以水电费未结清为由拒绝接收房屋。从靖海生反诉的水电费金额与其实际缴纳的金额来看，两者有较大的差距，蒋寄梦当日未与靖海生结清水电费亦属合理。在保证金尚未退还的情况下，靖海生先行接收房屋并不影响其利益。况且，此后蒋寄梦还就靖海生提出的电视机及机顶盒无法使用问题作出了解决，靖海生仍然拒绝接收房屋并无正当理由。
综上，本院认为，双方合同已于2015年8月1日由双方协议解除，蒋寄梦亦已依照约定于2015年8月8日向靖海生腾退返还房屋，靖海生拒绝接收并无正当理由。故针对本诉部分。蒋寄梦已支付2015年3月16日至2015年9月15日期间的租金，合同解除后主张退还一个月租金2533元，具有事实和法律依据，本院予以支持。靖海生提前解除合同违反房屋租赁合同的约定，且双方在协议解除合同时亦约定靖海生需支付违约金，故蒋寄梦主张靖海生支付违约金2533元，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于，退还保证金的问题。靖海生已就未结清的水电费提起反诉，本院将依据本案查明的事实予以判决，故对于返还保证金2533元的诉讼请求，本院予以支持。出租人负有维修租赁物的义务，靖海生在短信往来中也曾要求蒋寄梦提供相应银行帐号，蒋寄梦更换热水器得到了靖海生的同意，故相关的费用应由靖海生承担。蒋寄梦诉请靖海生支付热水器购买费899元和配件费98元，具有事实和法律依据，本院予以支持。而对于反诉部分。靖海生主张蒋寄梦支付水费87元，电费1110.21元，依据本案查明的事实，本院对其主张的合理部分予以支持，蒋寄梦应支付的水费87元，电费525.11元。而关于床垫、热水器和灯座维修费的赔偿问题。根据上文的分析，蒋寄梦丢弃床垫及更换热水器均得到了靖海生的同意，靖海生并无证据证明灯座系蒋寄梦人为损坏，故靖海生反诉主张赔偿或返还，没有事实和法律依据，本院不予支持。靖海生拒绝接收房屋无正当理由，钥匙未能交还的责任不应由蒋寄梦承担，合同解除并非蒋寄梦违约造成，故靖海生反诉主张蒋寄梦支付违约金和开锁费，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、靖海生向蒋寄梦返还租金人民币2533元；
二、靖海生向蒋寄梦支付违约金人民币2533元；
三、靖海生向蒋寄梦返还租房保证金人民币2533元；
四、靖海生向蒋寄梦支付热水器费用人民币899元及配件费人民币98元；
五、蒋寄梦向靖海生支付水费人民币87元、电费人民币525.11元；
六、上述第一至第五项给付内容合并，靖海生应向蒋寄梦支付人民币7983.89元，于本判决生效之日起五日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、驳回靖海生的其他反诉请求。
本诉案件受理费人民币50元，由被告靖海生负担。被告靖海生应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。按规定减半收取的反诉案件受理费人民币25元，由反诉原告靖海生负担22.5元，由反诉被告蒋寄梦负担2.5元。反诉被告蒋寄梦应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币100元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱若君
代理审判员 单婧婧
人民陪审员 徐奇燕
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王 骎