广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第278号
上诉人（本诉被告，反诉原告）：邱丽娟。
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（本诉原告，反诉被告）：清远市德晟公共资源管理有限公司。
法定代表人：吴健鑫，总经理。
委托代理人：季忠良，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：曾瑞玲，广东明典律师事务所实习律师。
原审第三人：广东国际拍卖有限公司。
法定代表人：张晓玲。
上诉人邱丽娟因与被上诉人清远市德晟公共资源管理有限公司拍卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民二初字第631号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月28日，清远市人民政府办公室向清远市国资委作出《关于同意增加市城市建设投资开发有限公司划拨资产的复函》（清府办函[2012]347号），将位于清远市清城区北江二路**号华联大厦***号首层总面积约1420平方米的三间商铺以及二、三层的办公场所（原权属关系为市金融服务中心）划入清远市城市建设投资开发有限公司。2014年2月21日，清远市城市建设投资开发集团有限公司委托清远市城投公共资源管理有限公司对该公司所属物业清远市新城北江二路十五号华联大厦***号和***号房屋，建筑面积分别为1526.52平方米、908平方米的两处物业开展经营管理，全权履行物业租赁和物业管理的权利、责任和义务。2014年2月28日，清远市城市建设投资开发集团有限公司变更登记为清远市德晟投资集团有限公司。2014年3月24日，清远市城投公共资源管理有限公司变更登记为清远市德晟公共资源管理有限公司。
2014年2月25日，清远市城投公共资源管理有限公司委托第三人广东国际拍卖有限公司依法拍卖清远市新城北江二路十五号华联大厦***号和***号房屋七年租赁权。2014年3月26日，广东国际拍卖有限公司在报纸刊登《清远市德晟公共资源管理有限公司竞拍公告》。2014年4月8日，被告邱丽娟向清远市公共资源交易中心支付了17023元保证金。2014年4月10日，邱丽娟委托周航向第三人广东国际拍卖有限公司提交竞买登记表。2014年4月11日，广东国际拍卖有限公司在清远市人民二路市府办公楼2号楼市公共资源交易中心109室举行公开拍卖会。在拍卖现场，广东国际拍卖有限公司工作人员就拍卖的标的相关情况进行了说明，包括就拍卖方式及保证金，拍卖成交款和拍卖佣金的交款方式和期限，标的来源和处置权与有关声明、权益归属与税费金等规定，成交后标的移交，标的概况和投资要求，违约责任等。其中在委托人与拍卖人声明处注明：委托人与拍卖人依依法履行告知义务，谨慎告知标的已知情况（含已知瑕疵）及现状，对所拍卖标的情况（含未知情况和未知瑕疵）及品质问题不予负责，亦声明不承担标的风险以及所需费用，这些风险及费用均由买受人自行承担解决。竞买人务必对拍卖标的有清楚了解，并充分考虑自身解决有关接收等问题及承担风险和费用的能力，方可举牌应价，一旦举牌应价，即视作竞买人接收和认可本拍卖资料及特别说明的有关规定。标的成交后如需办理相关登记的，所涉及的所有税、费、金均由买受人承担；成交后标的移交处注明：买受人按照约定期限相委托人和拍卖人交齐所有款项并确认到账后，标的交付期为2014年4月15日，如因特殊情况逾期交付，租赁合同期将视逾期时间顺延，延期超过60天，买受人有权单方面解除租赁合同，委托人应退还所收租赁保证金和租金费用，买受人支付给拍卖人的佣金不予退还。委托人与买受人在结清各项费用后租赁合同解除，互不追究责任；标的概况和投资要求处注明：租赁期间，凡在本租赁期属承租单位所发生的一切费用、税收（含业主方租赁税）、债权、债务及其他责任均由买受人承担。竞得人必须于竞拍会后五个工作日内必须签署《商铺租赁合同》及《环保消防安全责任书》。名称须与竞租登记时的一致，不得变更，否则视为违约，所缴交的竞拍保证金不予退还。本公司将根据委托人要求收回标的再行拍卖，按《中华人民共和国拍卖法》第39条规定，违约买受人须承担第一次拍卖的买卖双方佣金及再次拍卖的各项费用及再次拍卖与第一次拍卖成交价款的差额。当日，经过公开竞拍，邱丽娟以3279454.80元的价格竞得清远市新城北江二路十五号华联大厦***号和***号房屋七年租赁权，并于当日与第三人广东国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，《拍卖成交确认书》第十条其他约定处注明：本次拍卖会资料与本《成交确认书》具有同等法律效力，买受人须按本公司本次拍卖会之竞买须知、拍卖标的情况说明等有关条款执行。
2014年5月4日，由于邱丽娟在竞买成功后一直未与清远市德晟公共资源管理有限公司签订《租赁合同》，广东国际拍卖有限公司遂向清远市德晟公共资源管理有限公司发出《建议函》，建议清远市德晟公共资源管理有限公司收回标的，再次进行委托拍卖。2014年5月5日，清远市德晟公共资源管理有限公司复函第三人广东国际拍卖有限公司，同意收回标的物，再次委托拍卖，并要求广东国际拍卖有限公司配合该公司向原买受人追究违约责任。2014年5月9日，广东国际拍卖有限公司在报纸刊登《清远市德晟公共资源管理有限公司竞拍公告》。2014年5月23日，杨选姣向广东国际拍卖有限公司提交竞买登记表。2014年5月26日，广东国际拍卖有限公司在清远市人民二路市府办公楼2号楼市公共资源交易中心109室举行公开拍卖会。当日，杨选姣以1811121元的价格竞得清远市新城北江二路十五号华联大厦***号和***号房屋七年租赁权，并于当日与广东国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。此外，在该次拍卖中，清远市德晟公共资源管理有限公司支付了1540元拍卖公告费。
另查明，清远市新城北江二路十五号华联大厦***号和***号房屋权属人为清远市金融服务中心，产权证号分别为：粤房地产权清字第0100****46号、第0100****90号。
原审法院认为，尽管涉案的清远市新城北江二路十五号华联大厦***号和***号房屋权属人目前仍为清远市金融服务中心，但是根据清远市德晟公共资源管理有限公司提交的证据显示，清远市人民政府办公室已经向清远市国资委复函，明确将上述国有资产划入清远市德晟投资集团有限公司（原清远市城市建设投资开发集团有限公司），因此，清远市德晟投资集团有限公司有权对上述资产开展经营管理，清远市德晟投资集团有限公司委托清远市德晟公共资源管理有限公司对涉案房产的租赁权进行公开拍卖，并未违反法律、行政法规的强制性规定。清远市德晟公共资源管理有限公司在取得授权后，依法委托广东国际拍卖有限公司对涉案房屋租赁期进行公开拍卖，也无不当。在广东国际拍卖有限公司公开拍卖涉案房屋租赁期的过程中，广东国际拍卖有限公司已依法告知了拍卖标的物的概况，并在拍卖资料中明确注明“租赁期间，凡在本租赁期属承租单位所发生的一切费用、税收（含业主方租赁税）、债权、债务及其他责任均由买受人承担”，因此，邱丽娟在成功竞拍并与广东国际拍卖公司签订《拍卖成交确认书》后，又以《租赁合同》中税费条款未经双方协商为由抗辩，显然依据不足，原审法院不予采信。邱丽娟与广东国际拍卖公司签订《拍卖成交确认书》后，未按约定期限与出租方签订《租赁合同》，显然已构成了违约，应承担相应的违约责任。根据《拍卖成交确认书》、广东国际拍卖有限公司拍卖后竞买规则及我国《拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”规定，清远市德晟公共资源管理有限公司主张邱丽娟承担再次拍卖与原拍卖价款的差额1465403元及因再次拍卖而支出的拍卖公告费1540元，合法有据，原审法院予以支持。因邱丽娟违约，邱丽娟反诉要求双倍返还定金34046元，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年1月26日作出（2014）清城法民二初字第631号民事判决：一、邱丽娟于本判决生效之日起10日内向清远市德晟公共资源管理有限公司支付1465403元及拍卖公告费1540元；二、驳回邱丽娟的反诉请求。本诉案件受理费18002元，反诉案件受理费651元，合共18653元，由邱丽娟负担。
宣判后，邱丽娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、被上诉人没有合法取得涉案房屋的所有权和出租权。被上诉人没有提交证据证明两次拍卖有经过财政部门审核批准及进行评估，违反了法律的禁止性规定，因此，两次拍卖行为应为无效。二、原审法院认为上诉人在成功竞拍并与第三人签订《拍卖成交确认书》后，又以租赁合同中的税费条款未经协商为由抗辩，显然依据不足”，没有依据。首先，被上诉人在委托招租前没有向竞拍人公示《租赁合同》，这不符合惯例。且剥夺了上诉人的协商权利，违反了平等自愿原则。第三人的《拍卖会拍卖资料》没有规定磋商《租赁合同》条款的时间，但根据拍卖资料的约定，赋予被上诉人60天逾期交付房屋的期限，根据公平原则，磋商合同条款的时间不应少于60天，被上诉人擅自于2014年5月9日登公告另行组织拍卖，侵犯上诉人的合法权益。因此，原审法院称上诉人未按约定期限与出租方签订《租赁合同》构成违约，应承担相应的违约责任，显失公允。原审判决上诉人承担拍卖价款的差额及拍卖公告费，适用法律错误。另外，根据最高院的规定，当事人约定的违约金过高的，法院可依法予以调整。综上，请二审法院采纳上诉人的上诉意见，依法作出判决。
被上诉人清远市德晟公共资源管理有限公司答辩称：一、答辩人依法取得出租涉案房屋的权利。二、拍卖会拍卖资料与《租赁合同》中关于税费的条款一致，租赁税的约定并不违法。三、上诉人违约。被上诉人没有违约行为经上诉人多次函告之后，仍不履行签约义务，根据《拍卖法》的相关规定，上诉人应承担违约责任。因上诉人不履行拍卖义务，导致标的物重新拍卖，对两次拍卖成交价之差及相关费用应由上诉人承担。四、本案适用《拍卖法》第三十九条并无不当。综上，请求维持原判。
原审第三人广东国际拍卖有限公司经本院依法传唤后未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人提交的对涉案房屋的第14－07－01拍卖资料中未包含《租赁合同》。在该14－07－01拍卖资料第五条第9项规定：租赁期间，凡在本租赁期属承租单位所发生的一切费用、税收（含业主方租赁税）、债权、债务及其他责任均由买受人承担。而在2014年4月14日，被上诉人发给上诉人的《租赁合同》第四条第（三）项规定“房屋租赁所产生的相关税费依据国家税务部门有关规定缴交，首年税率为17.57％，即税费为人民币6367元/月。该税收费用随着国家税务部门变动税率而作相应调整，乙方需于每月随同房屋租金同时向甲方交纳。”被上诉人收到该《租赁合同》后，于2014年4月23日将修改后的《租赁合同》发送给被上诉人，被上诉人未作出相关回复。
2014年4月28日，广东国际拍卖有限公司向上诉人发函，要求上诉人在收到本函之日起三天内与其协商合同内容并签订《租赁合同》，否则将根据被上诉人的要求收回标的再次拍卖。该函于2014年4月30日送达给上诉人。
再查明，上诉人邱丽娟在二审中明确表示放弃要求被上诉人返还保证金的诉讼请求。
本院认为，本案系拍卖合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见。本案双方的争议焦点为：一、被上诉人是否有权将涉租房屋出租；二、对两次拍卖的差价及相关费用应由谁承担。
关于争议焦点一。虽然被上诉人不是涉租房屋所有权人，但根据清远市人民政府清府办函（2012）347号文的内容，清远市政府已经同意将涉租房屋划入清远市城市建设投资开发有限公司即现在的清远市德晟投资集团有限公司。被上诉人对涉案房屋的租赁权进行公开拍卖前取得了清远市德晟投资集团有限公司委托授权，因此，上诉人认为被上诉人出租涉案房屋未取得房屋所有权人授权的意见，本院不予采纳。关于拍卖行为效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，而上诉人提及的《行政单位国有资产管理暂行办法》属部门规章，不属于法律、行政法规的范围，因此，对上诉人以此认为拍卖行为无效的意见，本院亦不予支持。
关于争议焦点二。首先，因被上诉人在拍卖过程中并未将《租赁合同》与其它拍卖资料一并公告，而《租赁合同》中租赁税交纳条款与拍卖资料中的租赁税负担条款存在明显不同。依照拍卖资料的内容，仅告知上诉人需负担租赁期间的房屋租赁税，而并未明确房屋租赁税的具体缴纳方式。依照我国税收法律法规的规定，房屋租赁税应由出租方向国家税务部门缴纳。因此，上诉人同意负担房屋租赁税不代表其必须同意被上诉人在《租赁合同》中的租金缴纳方式。原审法院将拍卖资料中的税费负担条款等同于《租赁合同》中租赁税交纳条款，属认定事实有误，本院予以纠正。其次，由于被上诉人提供的《租赁合同》中的租赁税交纳条款变更了原拍卖资料中的租赁税负担条款内容，因而，上诉人有权对《租赁合同》中的租赁税交纳条款提出异议，被上诉人应给予上诉人一定的磋商时间。此时如仍要求上诉人在五个工作日内与被上诉人签订《租赁合同》，明显剥夺了上诉人与被上诉人进行平等协商的权利。且被上诉人未将《租赁合同》与竞拍资料一并公告是导致双方对税费条款产生争议而无法如期签订《租赁合同》的主要原因，被上诉人对此存在过错，上诉人不存在过错。因此原审法院认为上诉人未在约定时间内与被上诉人签订《租赁合同》构成违约，同样属认定事实错误，本院亦予以纠正。最后，根据本院一、二审查明的事实：被上诉人在收到上诉人修改过的《租赁合同》后，没有与上诉人就房屋租赁税条款积极磋商，亦未对上诉人修改后的合同作出书面回复，在上诉人未明确同意解除合同的情况下，被上诉人事实上单方解除合同，被上诉人存在过错，造成的损失不应由上诉人承担。所以对两次拍卖差价及相关费用损失应由被上诉人自行承担。原审法院判令上诉人承担拍卖差价及相关费用错误，本院依法予以纠正。对上诉人认为其不构成违约，不应承担拍卖差价及相关费用的意见，本院予以采纳。
另外，上诉人在一审中请求被上诉人双倍返还保证金，现上诉人在二审中明确表示放弃要求被上诉人返还保证金的诉讼请求，上诉人的该放弃行为是对其自身民事权利的处分，没有损害被上诉人的利益，本院予以准许。
综上，原审认定事实部分不清，适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，改判如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2014）清城法民二初字第631号民事判决第（二）项；
二、撤销清远市清城区人民法院（2014）清城法民二初字第631号民事判决第（一）项；
三、驳回被上诉人清远市德晟公共资源管理有限公司的诉讼请求；
一审案件受理费18653元，由被上诉人清远市德晟公共资源管理有限公司负担18002元，由上诉人邱丽娟负担651元。二审案件受理费18653元，由被上诉人清远市德晟公共资源管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 郑家驹
代理审判员 禹 莉
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 冯敏静