广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法岭民二初字第151号
原告：陈小龙，男，汉族，1982年11月10日出生，住湖北省汉川市。
委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。
被告：东莞市翔博金属材料有限公司。住所地：广东省东莞市
法定代表人：徐肖欢，该公司董事长。
委托代理人：邹小燕，该公司员工。
委托代理人：胡乐清，广东法全律师事务所律师。
原告陈小龙诉被告东莞市翔博金属材料有限公司（以下简称“翔博公司”）居间合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘完颜、被告的委托代理人胡乐清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈小龙诉称：原告以未注册企业“美高信工业地产”提供居间服务。2013年3月23日，在被告翔博公司处担任经理职务的何某某与原告签订一份《看楼确认书》，约定由原告免费为被告提供厂房租赁居间服务，为防止被告“跳单”，还特别约定如被告或被告的亲属、授权人、委托人、代理人私下与厂房业主签订租赁合同的，原告有权要求被告支付相当于二个月租金数额的违约金。原告依约带领何某某在大岭山镇杨屋村实地察看了二处物业，何某某看中了《看楼确认书》中的第2号物业，即被告现住址的厂房，原告也安排了被告与该厂房的业主协谈，并且相互留下联系电话。后来，原告发现被告已经承租上述厂房，原告立即电话质问何某某和被告并要求其支付违约金，何某某和被告却以各种理由拒绝支付。经原告多方调查了解，被告为与厂房业主压价而故意隐瞒原告已提供中介服务的事实，私下与厂房业主签订了厂房租赁合同。被告的违约行为导致原告收不到佣金，造成原告的经济损失。当原告按约定要求被告支付违约金时，遭到被告的无理拒绝。为了维护自身的合法权益，原告特起诉至法院，请求判令：1.被告立即支付原告违约金33600元；2.诉讼费用由被告承担。
被告翔博公司辩称：首先，涉案《看楼确认书》是无效的合同，理由有：第一、原告的主体不合法，原告陈述美高信工业地产并未经过注册，违反了《城市房地产管理法》第五十八条的规定，且应依该法第六十九条的规定对其进行相应处罚；第二、原告本人也不具有从事房地产业务的资质，根据《城市房地产中介服务管理规定》第八条的规定，原告不得从事房地产经纪业务、居间服务等。其次，涉案《看楼确认书》是原告拟定的格式合同，非常简单，缺乏合同必备的条款，内容上不具备合法合同的构成，因此是无效的。最后，《看楼确认书》的签订并未得到被告的授权，被告也未对该《看楼确认书》进行确认。事实上，原告在我方与涉案厂房的房东签订租赁合同的事宜上是没有起到居间作用的，事情发生的过程是：何某某与原告察看涉案厂房的时候，看到涉案厂房的业主刘某某与其他公司签订了租赁合同，因此，被告当时与涉案厂房的房东并未能签订租赁合同，后来被告的投资人邹小燕在察看另外的厂房的时候，案外人“进丰厂”的林老板告诉邹小燕，其有一厂房与刚签约的租客因为电力的问题可能会解约，因此其于2013年4月19日介绍被告给涉案厂房的房东刘某某认识，并最后被告与涉案厂房房东签约成功，而邹小燕从来不认识原告，因此原告并未促成涉案租赁合同。
本院经审理查明：“美高信工业地产”未经工商注册登记，原告陈小龙以“美高信工业地产”的名义承接居间业务。2013年3月23日，案外人何某某以“翔博金属”的名义、原告以“美高信工业地产”的名义，双方共同签订一份《看楼确认书》，约定：“1.我们免费为您提供地产经纪服务，佣金由业主支付；2.您实地察看下述物业后，承诺不会再直接、间接或能（应为“通”）过其它经纪人与该物业这（应为“之”）业主联系，即使下述物业最后由您（或您的亲属、授权人、委托人、代理人）不经我公司与业主私下联络签约或进场，您须在一周内支付我公司违约金，金额为所租物业贰个月的租金。”在上述《看楼确认书》记载的物业第2行载明名称及地址为“东莞市大岭山镇杨屋村刘某某厂房”。上述《看楼确认书》签订后，原告带案外人何某某看上述厂房，案外人何某某发现上述厂房的业主刘某某与其它公司签订了租赁合同，因此，被告未与上述厂房的业主签订租赁合同。后来，原告发现被告与上述厂房的业主签订了厂房租赁合同，遂找被告，要求被告支付相当于涉案租赁物两个月租金的违约金。被告主张，原告带何某某看涉案厂房时，涉案厂房已租给他人，原告并未促成涉案租赁合同，此后，被告的投资人邹小燕在看其他厂房时，案外人“进丰厂”的林老板告诉邹小燕，其有一厂房与刚签约的租客因为用电问题可能解约，并于2013年4月19日介绍上述厂房的业主刘某某与邹小燕认识，最终促成了被告与刘某某之间的租赁合同。被告还主张：1.案外人何某某只是被告编制外的业务合作员，不是被告的股东或员工，被告也未授权案外人何某某与原告签订《看楼确认书》；2.原告不具备房地产经纪人的资格，“美高信工业地产”未经工商注册登记，且不具备《中华人民共和国房地产管理法》第五十八条规定的提供房地产中介服务的资格，其对外提供居间服务的行为属于违法行为，应由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务，没收违法所得，并可以处以罚款，故涉案《看楼确认书》没有法律效力，不能约束被告；3.涉案《看楼确认书》第2条属于格式条款，明显加重了被告的责任，属无效条款，不能约束被告；4.原告在诉状中陈述的事实互相矛盾，一方面原告陈述其组织被告与业主交换电话，一方面原告陈述被告故意向业主隐瞒原告已提供中介服务的事实。被告确认原告带案外人何某某看过涉案厂房。被告在其提供的答辩状第2页倒数第1行及第3页顺数第1行确认何某某为其员工。
关于被告与涉案厂房业主刘某某约定的租金数额，原告主张是每月16800元，被告及业主刘某某均主张是每月13700元。原告为证明其上述主张，提供了案外人钮某某与案外人何某某的对话录音为证。在上述录音书面整理记录的第1页倒数第7行至倒数第2行，案外人钮某某询问被告与业主租金数额时，案外人何某某明确陈述每月租金为16800元。涉案业主刘某某在庭上陈述的数额与被告自认的数额一致，均为每月13700元。
以上事实，有原告提供的查询结果、《看楼确认书》、录音资料，被告提供的证人证言及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是居间合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案《看楼确认书》是否有效；二、案外人何某某代表被告签订《看楼确认书》的代理行为是否有效；三、翔博公司是否存在违约行为；四、涉案违约金的数额如何确定。
关于焦点一，翔博公司以“美高信工业地产”未经工商注册登记且原告及“美高信工业地产”不具备从事房产中介活动的资质为由，主张涉案《看楼确认书》无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第49条的规定，法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织的名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。原告以未经登记的法人名义进行民事活动，其行为后果应由其承担，本院不能据此认定原告签订《看楼确认书》的行为无效。被告认为原告本人不具备从事房产中介活动的资质，然而，并无法律、法规的强制性规定禁止不具备房产中介活动资质的人员为他人提供房屋居间服务。原告主张涉案《看楼确认书》第2条属格式条款加重了被告的责任而无效。然而，原告为被告免费提供房源信息，而被告根据该条约定负有不能单独与业主签约的义务，双方的权利义务基本对等，并没有加重被告的责任。《看楼确认书》中亦无其它违反法律、法规等导致合同无效的约定，故本院认定涉案《看楼确认书》有效。
关于焦点二，被告在庭后提供的答辩状中承认案外人何某某为其员工，且案外人何某某是以被告的名义签订涉案《看楼确认书》，而何某某在原告带领察看涉案《看楼确认书》记载的第2项物业后，被告最终与该物业的业主签订租赁合同。即使何某某无权代表被告签订涉案《看楼确认书》，但何某某的行为致使原告有理由相信何某某有权代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，何某某代理被告签订《看楼确认书》的行为有效，对被告有约束力。
关于焦点三，《看楼确认书》约定，被告实地察看涉案物业后，承诺不会再直接、间接或通过其它经纪人与该物业之业主联系，即使下述物业最后由您（或您的亲属、授权人、委托人、代理人）不经我公司与业主私下联络签约或进场，您须在一周内支付我公司违约金，金额为所租物业贰个月的租金。被告确认原告曾带其员工何某某看过涉案厂房。而被告此后未经过原告而直接与厂房业主签订租赁合同，已违反上述约定。被告虽主张上述租赁合同是经其自身努力而与业主签订，但毕竟厂房招租的信息由原告提供，原告已完成报告订立合同机会的居间义务，被告亦应遵守合同约定而不能与业主自行签约，否则仍应承担违约责任。
关于焦点四，《看楼确认书》约定被告私下与业主联络签约或进场，须在一周内支付所租物业两个月的租金作为违约金。原告主张被告与涉案物业业主约定每月的租金是16800元，并提供与何某某对话的录音为据。被告则主张涉案物业的租金为13700元，并提供涉案厂房的业主证人刘某某的证言为证。与何某某对话的录音在证据分类上属于视听资料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条的规定，需要结合本案的其他证据审查确定能否作为认定事实的根据。而被告提供的涉案物业业主证人刘某某的证言表明，其与被告约定涉案厂房每月的租金为13700元。证人刘某某已出庭作证。通过对比原、被告双方提供的证据的证明力的大小，本院采信证人刘某某的证言，并采信被告对于承租涉案租赁物每月的租金为13700元的主张，据此认定相当于两个月租金的违约金为27400元（13700元／月×2个月）。本院对原告主张的违约金27400元的部分予以支持；超出27400元的部分不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十一条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第49条的规定判决如下：
一、限被告东莞市翔博金属材料有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈小龙支付违约金27400元；
二、驳回原告陈小龙的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为320元，由被告东莞市翔博金属材料有限公司负担243元，由原告陈小龙负担77元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一四年八月十八日
书记员 李婉琪
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