北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第09010号
原告（反诉被告）北京盛雅酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦B-2701室。
法定代表人谭冰，总经理。
委托代理人王汉勇，北京中今律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京世博恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号4层05059室。
法定代表人李磊，总经理。
委托代理人谢海，北京市广盛律师事务所律师。
委托代理人齐敏良，男，1983年7月28日出生，北京世博恒基房地产经纪有限公司职员。
原告（反诉被告）（以下简称盛雅公司）与被告（反诉原告）（以下简称世博恒基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员凌巍独任审判，公开开庭进行了审理。盛雅公司的委托代理人王汉勇，世博恒基公司的委托代理人谢海、齐敏良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
盛雅公司诉称：2012年9月17日，原告与被告就北京市朝阳区XXXXX公寓4号楼1605房屋租赁事宜签订了租约。租约约定，租期2年，自2012年9月22日至2014年9月21日至，月租金25500元。2014年1月2日被告单方面无故终止双方租约并搬出了租赁房屋，但被告仍拖欠2013年12月22日至2014年1月2日期间的租金且未向原告支付违约金及房屋损坏的赔偿金。原告认为，被告的违约行为给原告造成了经济损失，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告2013年12月22日至2014年1月2日的租金10200元；2、被告支付原告违约金51000元；3、被告支付原告房屋损坏赔偿3700元。
世博恒基公司辩称：对于所欠租金没有异议，但不同意支付违约金。双方签订的租约在2014年1月2日已经协议终止，我方已经搬出，所以不存在违约的问题。我方对损坏赔偿的诉讼请求也不认可。
世博恒基公司反诉称：2012年9月17�，反诉人和被反诉人签订房屋租赁《租约》，由反诉人承租位于北京市朝阳区XX国际4-1605号房屋，租期两年。2014年1月2日，双方一致协商终止《租约》，反诉人搬出租赁房屋。后反诉人要求被反诉人退还房屋押金，被反诉人不予退还，故反诉人要求被反诉人退还房屋租赁押金25500元。
盛雅公司针对世博恒基公司的反诉辩称：不同意返还押金，因为双方并非协商解除合同，而是对方无故提前终止合同，在这种情况下依据约定，押金不予退还。
经审理查明：2012年9月17日，出租人盛雅公司（甲方）与承租人世博恒基公司（乙方）签订《租约》，约定：盛雅公司将位于北京市朝阳区XX国际4-1605号房屋（以下简称1605号房屋）出租给世博恒基公司，房屋面积为162.44平方米；租期2年，自2012年9月22日至2014年9月21日；房屋租金为每月25500元，世博恒基公司应当于每季度开始的第一�之前将租金汇至盛雅公司指定的银行账号内，其中首季度租金应于2012年9月22日前支付。《租约》第4条约定：“4.1本租约签订之日起5个工作日内且起租日前，乙方应向甲方缴付相当于一个月租金额的租赁押金计人民币25500元。甲方应于水、电、煤等费用及其他损坏赔偿费用（如有）结清后5个工作日将押金退还。4.2如在租赁期内，租约因乙方原因而终止（不可抗力除外），押金不予退还，同时甲方有权向乙方索取相当于两个月租金金额的赔偿金。4.3甲方因乙方违反本合同的规定而受的损失，可在押金中扣抵合理数目，在甲方做出该种扣抵前，需书面通知乙方将被扣抵的金额和理由……”《租约》第7条约定：“7.1乙方应按期支付租金及其他费用。如乙方不按时付款，每逾期一天，须向甲方支付月租金1%的违约金……7.4乙方应爱护房屋及其设备，如因使用不当而导致损�，乙方应负责赔偿。……7.6由于乙方或与乙方有关系的官员、上司、雇员、客人、来访者、雇佣工人、代理、执照持有者或被邀请人等（统称与乙方相关的人）的粗心、疏忽或故意而造成房屋的损害或损失的，乙方应当承担赔偿责任，并允许甲方或其代理人在事先通知后进入房屋，对房屋的损失或损害进行弥补及修复，由此所发生的费用由乙方负担。”《租约》第8条约定：“任何一方违反本协议的规定，或其他在本协议内所作的陈述、保证或承诺、保证或承诺，造成另一方经济损失的，违反方应依照合同约定承担相应的赔偿责任。”《租约》签订后，世博恒基公司向盛雅公司支付了押金25500元。
2014年1月2日，盛雅公司与世博恒基公司签署《搬出清单》，世博恒基公司从1605号房屋中搬出。《搬出清单》载明：“1、房屋，家具和家电状况：客厅窗户旁地板松动，客�墙面有四个钉眼，每把餐椅都有手写字迹，主卧床台灯一个不亮，餐灯一个不亮，主卫的马桶按钮坏了，次卫的马桶按钮不管用，可能坏了，客厅的墙面较脏，客卧一个插座坏了，需要维修。……5、赔偿事宜（赔偿项目，由谁支付，什么时间支付，赔偿金额）：房屋及房屋内设备损伤维修及赔偿具体事宜，待物业或其他维修报价后，再议。6、押金返还：客人提前解约，将按照合同执行。”盛雅公司对《搬出清单》的真实性予以认可，但主张其恰好证明了2014年1月2日1605号房屋已经腾空，世博恒基公司系提前解除合同，构成违约；世博恒基公司认为，尽管其系提前解约，但《搬出清单》能够证明双方系协商一致解除《租约》。
就房屋损坏问题，世博恒基公司主张损坏属于房屋正常使用过程中的损耗，不应予以赔偿。盛雅公司为证明1605号房屋的损坏事实，提交了北京X**装饰工程有限公司于2014年1月25日开具的XX国际4-1605粉刷工程款《收据》一张，金额为3500元，证明由于世博恒基公司承租1605号房屋期间对房屋墙面造成污损，须进行粉刷维修。世博恒基公司对《收据》不予认可。
世博恒基公司主张曾于2014年1月2日前一个月致电盛雅公司提出解除《租约》，但未提交相关证据予以证明。盛雅公司对此不予认可，并提交录音资料证明世博恒基公司系2014年1月2日当天电话通知不再承租1605号房屋并要求当天搬出。世博恒基公司对录音资料不予认可，主张录音内容不能证明其违约。
另查，盛雅公司主张1605号房屋自2014年1月2日后尚未出租他人。世博恒基公司认可1605号房屋的租金交纳至2013年12月21日。
上述事实，有各方当事人提交的《租约》、《搬出清单》、《收据》、录音资料等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：盛雅公司与世博恒基公司签订的《租约》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应根据合同约定严格履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，世博恒基公司于2014年1月2日搬出1605号房屋，并与盛雅公司办理了交接手续，应当认定双方所签《租约》已经于2014年1月2日解除，故本案争议焦点在于双方是否是协商解除。经审查，《租约》中并未约定承租方即世博恒基公司在合同履行期限届满之前有拥有解除权，虽然世博恒基公司主张其提前一个月向盛雅公司提出过解除《租约》，但未就此主张提交证据，因此本院认为世博恒基公司关于双方系协商解除《租约》的主张不能成立，世博恒基公司单方解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。根据《租约》的约定，世博恒基公司应当支付盛雅公司相当于两个月租金金额的违约金。
盛雅公司主张世博恒基公司尚欠自2013年12月22日至2014年1月2日的租金，世博恒基公司亦同意交纳上述期间内的房屋租金，故本院不持异议。关于盛雅公司要求支付房屋损坏赔偿金3700元的诉讼请求，尽管提交了《收据》证明存在3500元的墙面粉刷费用，但此系租赁房屋在正常使用过程中亦会发生的正常损耗，故本院对盛雅公司的此项请求不予支持。
关于世博恒基公司要求退还押金的反诉请求，《租约》第4.2条约定了押金不予退还的情形，世博公司的行为已经满足了该条款约定的不予退还押金的条件，故世博恒基公司的反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十八条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京世博恒基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京盛雅酒店管理有限公司自二〇一二年十二月二十二日至二〇一四年一月二日的租金一万零二百元。
二、被告（反诉原告）北京世博恒基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京盛雅酒店管理有限公司违约金五万一千元。
三、驳回原告（反诉被告）北京盛雅酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京世博恒基房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费711元，由北京盛雅酒店管理有�公司负担41元（已交纳），由北京世博恒基房地产经纪有限公司负担670元（北京盛雅酒店管理有限公司已垫付，北京世博恒基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付给北京盛雅酒店管理有限公司）。反诉案件受理费219元，由北京世博恒基房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 凌巍
二〇一四年三月十七日
书 记 员 郝卓