广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民二终字第81号
上诉人（原审被告）汕头市龙湖区童之梦龙禧幼儿园。
法定代表人翁佩娟。
委托代理人张昆明，该园员工。
委托代理人刘标湖，广东金联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龙光基业集团有限公司。
法定代表人姚耀林。
委托代理人马少平，广东岭海律师事务所律师。
委托代理人林旭生，广东岭海律师事务所律师。
原审被告汕头市金平区东厦幼儿园（原名称汕头市金园区东厦幼儿园）。
法定代表人翁佩娟。
上诉人汕头市龙湖区童之梦龙禧幼儿园（下称童之梦幼儿园）与被上诉人龙光基业集团有限公司（下称龙光集团公司），原审被告汕头市金平区东厦幼儿园（下称东厦幼儿园）租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2013）汕龙法民二初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人童之梦幼儿园的委托代理人刘标湖、张昆明，被上诉人龙光集团公司的委托代理人马少平、林旭生到庭参加诉讼。原审被告东厦幼儿园的法定代表人翁佩娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，汕头市龙湖区丰华庄童之梦幼儿园房地产的权属人为龙光集团公司。2002年11月23日，龙光集团公司与东厦幼儿园签订《龙禧花园幼儿园场地租赁合同》，约定：龙光集团公司将其产权所有的汕头市长平路龙禧花园幼儿园（建筑面积1840.76平方米，配套8间教室（含8间休息室），1间音乐室、1间美术室，3间办公室，医务室和晨检室各一间）出租给东厦幼儿园，由东厦幼儿园负责办学；租赁期限自2003年3月1日起至2013年7月31日止；幼儿园名称由东厦幼儿园自定为汕头市龙湖区“童之梦龙禧幼儿园”；龙光集团公司已将租赁场地依照幼儿园的要求按图施工并竣工验收，通水通电，并进行室内外固定设施的装饰、配套（包括设置阳台防护罩、部分室内橱柜、每间教室安装一台空调等），上述装饰配套物品清单和相关资料，由双方在场地交付使用时共同查验确认，并作为本合同的附件；东厦幼儿园可在不影响幼儿园建筑主体结构、基本布局和外墙美观的前提下，根据教学管理需要，自主对幼儿园室内进行适当调整和配套装修，对幼儿园范围内的公共活动场地进行设计布置；租赁期满，场地内所有室内装饰及固定设施应无偿归还龙光集团公司；东厦幼儿园需付给龙光集团公司140000元的履约保证金，租赁期届满之日，如东厦幼儿园没有违约，龙光集团公司全额退还东厦幼儿园（不计息）；租赁期限内最后一年的场地租金标准为2012年8月1日至2013年7月31日收取租金256000元；租期届满，在同等条件下，东厦幼儿园有续租的优先权。上述合同签订后，东厦幼儿园的法定代表人翁佩娟对上述租赁场地进行使用，用途为经营童之梦幼儿园。租赁期限内的租金已付清。2013年2月26日，龙光集团公司以特快专递的方式向东厦幼儿园及翁佩娟发出《关于龙禧幼儿园租赁期满后不再续租的通知书》，通知内容为龙光集团公司在租赁合同期满后收回租赁物，不再与其续租。该邮寄行为由广东省汕头市汕头公证处进行了公证。2013年8月5日，龙光集团公司已以特快专递的方式向东厦幼儿园及翁佩娟发出《限期搬迁通知书》，通知内容为：东厦幼儿园在2013年8月15日前搬离该租赁物，并结清水、电、电信、网络等费用，并合同约定将租赁物返还龙光集团公司。该邮寄行为由广东省汕头市汕头公证处进行了公证。诉讼期间，童之梦幼儿园向原审法院提交了关于幼儿园场地续租及扩大续租范围的申请报告、关于要求龙光集团公司依照合同约定给予东厦幼儿园续租优先权函件、童之梦幼儿园关于再次申请幼儿园场地续租的报告各一份，提出其于2012年2月5日向龙光集团公司要求幼儿园场地的续租及扩大续租范围；于2013年3月12日向龙光集团公司提出其在同等条件下享有续租优先权；于2013年7月10日向龙光集团公司提出要求对场地续租的申请。对此，龙光集团公司提出：东厦幼儿园和童之梦幼儿园提出续租要求，龙光集团公司不同意。关于东厦幼儿园和童之梦幼儿园要求行使优先续租权，前提是在同等条件下，且应在龙光集团公司同意出租的情况下，本案不存在这种条件和情形，龙光集团公司至今尚未考虑继续出租，更未提出租赁条件，所以东厦幼儿园和童之梦幼儿园不存在同等条件下赋予优先续租权。
原审法院另查明，上述租赁场地现为童之梦幼儿园在使用中。
原审法院审理后认为，龙光集团公司与东厦幼儿园之间签订的《龙禧花园幼儿园场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。东厦幼儿园没有在租赁期限届满后，将租赁场地返还龙光集团公司，已构成违约，应承担相应的违约责任，返还龙光集团公司上述租赁场地并支付该租赁场地自租赁期限届满后的场地使用费；因童之梦幼儿园系租赁场地的实际使用人，故童之梦幼儿园应自行腾退出租赁场地，并与东厦幼儿园共同支付该租赁场地自租赁期限届满后的场地使用费。龙光集团公司的诉讼请求，证据理由充分，应予支持。关于童之梦幼儿园提出其按合同约定享有续租优先权的主张，享有优先续租权的前提是在同等条件下，而童之梦幼儿园未能举证证明本案租赁场地存在新的租赁条件，故该主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、汕头市金平区东厦幼儿园应于判决发生法律效力之日起十日内，将汕头市龙湖区丰华庄龙禧花园幼儿园返还龙光基业集团有限公司；汕头市龙湖区童之梦龙禧幼儿园应自行腾退。二、汕头市金平区东厦幼儿园、汕头市龙湖区童之梦龙禧幼儿园应于判决发生法律效力之日起十日内，向龙光基业集团有限公司支付自2013年8月1日起至搬离汕头市龙湖区丰华庄龙禧花园幼儿园之日止按每日701.37元计算的场地使用费。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2200元，由汕头龙湖区童之梦龙湖幼儿园、汕头市金平区东厦幼儿园负担。
上诉人童之梦幼儿园不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定的事实不清，适用法律错误。东厦幼儿园及童之梦幼儿园的经营者均为翁佩娟，翁佩娟以东厦幼儿园名义与龙光集团公司签订《龙禧花园幼儿园场地租赁合同》，其目的是为了经营童之梦幼儿园，所以该合同一直由童之梦幼儿园在履行，龙光集团公司一直也没有异议，且原审法院也已认定东厦幼儿园与龙光集团公司签订《龙禧花园场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，同时也认定童之梦幼儿园系上述合同中租赁场地的实际使用人，即是说童之梦幼儿园是该《龙禧花园场地租赁合同》的合格主体。因此，童之梦幼儿园对上述租赁合同具有续租优先权，而原审法院没有认定童之梦幼儿园对诉争场地具有续租优先权是错误的，侵害了童之梦幼儿园的续租优先权。童之梦幼儿园确系本案诉争租赁场地的合格主体，东厦幼儿园与龙光集团公司签订《龙禧花园场地租赁合同》约定的租赁场地期限虽是至2013年7月31日止，但龙光集团公司早已知童之梦幼儿园的经营期限是至2015年3月3日止，换句话说龙光集团公司一直认同与童之梦幼儿园的租赁合同期限延至2015年3月3日止，且龙光集团公司多次口头答应与童之梦幼儿园续租，后龙光集团公司将本案诉争场地出租给他人。因此，龙光集团公司的行为侵害了童之梦幼儿园的续租优先权，依法应驳回龙光集团公司的诉讼请求。二、原审法院判决履行期限极其不合理，童之梦幼儿园客观上无法依其履行。理由如下：原审判决第一项：“在本判决发生法律效力之日起10日内，被告汕头市龙湖区童之梦幼儿园应自行腾退。”根据客观情况，童之梦幼儿园是一所具有公益性质的幼儿园，现在幼儿园里还有几百个幼儿在园里上学，原审判令自判决生效之日起10日内由童之梦幼儿园自行腾退场地，在时间上对于童之梦幼儿园是极为苛刻的，实际上是无法履行的，届时在读的幼儿将何去何从？是否会造成社会混乱？原审判决没有充分考虑客观实际，而是采取粗暴的裁判方式，明显对童之梦幼儿园不公平。请求二审法院判令：1、撤销（2013）汕龙法民二初字第48号民事判决书并驳回龙光集团公司的诉讼请求。2、本案一切诉讼费由龙光集团公司承担。
龙光集团公司在答辩期限内未作书面答辩，开庭时口头辩称，
一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。童之梦幼儿园认为其是东厦幼儿园向龙光集团公司承租的汕头市龙湖区丰华庄龙禧花园幼儿园一至三层场地的实际使用人，是《龙禧花园幼儿园场地租赁合同》的合格主体，原审判决没有认定童之梦幼儿园对讼争场地具有续租优先权是错误的。其理由：1、《龙禧花园幼儿园场地租赁合同》是由龙光集团公司与东厦幼儿园于2002年11月23日签订的，龙光集团公司与东厦幼儿园均具有合格的民事主体资格，童之梦幼儿园虽是租赁场地的实际使用人，但并不是合同的合格主体。2、龙光集团公司是讼争场地的所有权人，对讼争场地拥有所有者的权利，有权在东厦幼儿园租赁期限届满后收回该场地，东厦幼儿园未在租赁期限届满后将该场地返还给龙光集团公司，已经构成违约，应承担相应的违约责任。童之梦幼儿园是讼争场地的实际使用人，其使用场地的权利来源于龙光集团公司与东厦幼儿园签订的《龙禧花园幼儿园场地租赁合同》合法有效存在，现因上述租赁合同已经期满，龙光集团公司也不同意续租的情况下，童之梦幼儿园没有合法的权利可以继续使用讼争场地。二、原审判决的履行期限是合理的。龙光集团公司自2013年2月26日起多次函告童之梦幼儿园及东厦幼儿园租赁期满之后将收回租赁房产，不再续租，可见，童之梦幼儿园有充分的时间安排租赁期满之后的搬迁事宜，童之梦幼儿园在原审判决限定的履行期限内完全能够自行腾退并将租赁房产交还龙光集团公司。请二审法院维持原审判决，驳回童之梦幼儿园的上诉请求。
二审庭审期间，童之梦幼儿园提供如下证据：
证据1、申请报告与录音资料，证明童之梦幼儿园多次向龙光集团公司提出续租场地申请，龙光集团公司多次答应与童之梦幼儿园续租又出尔反尔的事实。
证据2、通告及公开信、联名信，证明龙光集团公司要改变涉诉租赁房产的用途，违反规划局规定及小区业主、幼儿家长均提反对意见的事实。
上述证据经质证，龙光集团公司认为录音材料不足以证明童之梦幼儿园提出的主张。尽管童之梦幼儿园的法定代表人有向龙光集团公司提交要求续租的请求，但始终没有得到答应。该录音记录也没有取得龙光集团公司的同意，是私自录音，且林超的行为也不能代表龙光集团公司。关于联名信的问题，龙光集团公司在租约未到期之前的一年时间内就多次提出不续租的意见，而且也通过各种合法途径通知童之梦幼儿园和向学生家长多次作出明示，在此情况下，童之梦幼儿园对到期不续租的问题不作出相应的回应，任由幼儿园处于违法办学的存续状态，导致家长们的担心，在合同到期之前，家长提出这种担忧顾虑，龙光集团公司有作相应说明。童之梦幼儿园提出幼儿园孩子的家长反对不续租的意见不是事实。
本院审理查明，原审查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。
另查明，2014年2月8日，广东龙光（集团）有限公司经汕头市工商行政管理局核准变更为现名称。
另外，二审期间，龙光集团公司同意童之梦幼儿园自行腾退的时间延长至2015年1月30日。
本院认为，龙光集团公司与东厦幼儿园之间签订的《龙禧花园幼儿园场地租赁合同》，意思表示真实，原审认定合同有效正确。东厦幼儿园在租赁期限届满后，没有将租赁场地返还龙光集团公司，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决东厦幼儿园将租赁场地返还龙光集团公司并支付租赁期限届满后的场地使用费，同时判令租赁场地的实际使用人童之梦幼儿园自行腾退出租赁场地，并与东厦幼儿园共同支付该租赁场地自租赁期限届满后的场地使用费正确。童之梦幼儿园上诉提出其按合同约定享有续租优先权，但未能提供龙光集团公司将租赁场地出租予他人的依据，其二审提供的证据也无法证明龙光集团公司同意续租的事实，故童之梦幼儿园要求续租的上诉请求依据不足，本院不予采纳。童之梦幼儿园上诉提出该园现有几百个幼儿在上学，原审判令其腾退场地的时间无法履行的问题，因双方签订的租赁合同，约定租赁期限于2013年7月31日到期，龙光集团公司已在合同到期日前的2013年2月26日起多次发函，向童之梦幼儿园及东厦幼儿园告知租赁期满之后要收回租赁房产，不再续租，事至今日已一年多，童之梦幼儿园本有充分的时间安排租赁期满之后的搬迁事宜而没有搬迁，原审据此判令童之梦幼儿园应自行腾退并无不当。二审期间，龙光集团公司同意童之梦幼儿园自行腾退的时间延长至2015年1月30日之前，本院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持汕头市龙湖区人民法院（2013）汕龙法民二初字第48号民事判决第二项及诉讼费负担之判决。
二、变更汕头市龙湖区人民法院（2013）汕龙法民二初字第48号民事判决第一项为：汕头市金平区东厦幼儿园应于2015年1月30日前将汕头市龙湖区丰华庄龙禧花园幼儿园返还龙光基业集团有限公司；汕头市龙湖区童之梦龙禧幼儿园应于2015年1月30日前自行腾退。
二审案件受理费2200元，由上诉人汕头市龙湖区童之梦龙禧幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 孝 钿
审判员 曾 丽 君
审判员 郑 达 坚
二〇一四年十一月十三日
书记员 林喆（代）