广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1394号
上诉人（原审原告）：黄秋丽，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4021。
委托代理人：黄法中，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈润辉，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4251。
被上诉人（原审被告）：中山市精钻装饰工程有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：梁丽娟，该公司总经理。
上述两名被上诉人共同委托代理人：叶征鹏，广东奥纪律师事务所律师。
上诉人黄秋丽因与被上诉人陈润辉、中山市精钻装饰工程有限公司（以下简称精钻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法东民一初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黄秋丽与精钻公司于2014年4月3日签订精钻装饰材料城商铺租赁合同一份，约定精钻公司将其位于中山市东凤镇东海一路3幢第1、2号商铺租赁给黄秋丽用作建筑装饰材料业务经营，租赁期限为2年，即自2014年4月3日至2016年4月2日，自合同签订之日起三个月为免租装修期。上述合同第三条约定合同签订当天黄秋丽须向精钻公司缴纳相当于三个月租金，即63000元的保证金。合同第四条约定自2014年4月3日起至2016年4月2日止，该商铺每月租金金额为21000元，每月物业管理费为539元。上述合同签订后，黄秋丽于2014年4月8日向精钻公司缴纳了63000元的保证金，并已支付2014年7月至12月份期间的租金119643.1元、水电费2238.38元及2014年7月的物业管理费239元。
2014年12月15日，黄秋丽向原审法院提起本案诉讼，以陈润辉、精钻公司虚假宣传，使用欺骗手段使黄秋丽与其签订租赁合同，该合同应予撤销为由，请求法院判令：1.撤销黄秋丽与陈润辉、精钻公司于2014年4月3日签订的精钻装饰材料城商铺租赁合同；2.陈润辉、精钻公司返还保证金63000元；3.陈润辉、精钻公司返还多收40.73平方米的2014年7月至12月租金18084.12元；4.陈润辉、精钻公司返还物业管理费239元；5.陈润辉、精钻公司赔偿黄秋丽的装饰损失673208元；6.本案诉讼费由陈润辉、精钻公司承担。原审诉讼过程中，黄秋丽将其诉讼请求变更如下：1.确认黄秋丽与陈润辉、精钻公司于2014年4月3日签订的精钻装饰材料城商铺租赁合同无效；2.陈润辉、精钻公司返还保证金63000元；3.陈润辉、精钻公司返还已收取的租金139557元；4.陈润辉、精钻公司返还不合理的收费12396元；5.陈润辉、精钻公司赔偿黄秋丽的装修损失673208元；6.本案诉讼费由陈润辉、精钻公司承担。
黄秋丽原审诉称：其为装修上述商铺，已支付673208元装修费用，并在原审庭审中提交黄秋丽与中山市伊品装饰工程有限公司签订的工程施工合同、工程结算表及收款收据以证明该装修费金额。经查，工程结算表盖有中山市伊品装饰工程有限公司的公章，载明装修款总金额为673218.7元，收据则载明中山市伊品装饰工程有限公司收到黄秋丽支付的装修工程款673218元，但上述款项并未附有相应的发票。
黄秋丽另诉称：由于精钻公司恶意提起对黄秋丽的诉讼，导致黄秋丽在（2014）中二法东民一初字第393号案中支付精钻公司和解款12396元。黄秋丽认为在租赁合同无效的情况下，精钻公司已收取的该款亦应予返还给黄秋丽。
原审法院另查明：黄秋丽认为陈润辉、精钻公司在签订合同前及所派送的传单中，均将商铺所处的商住楼宣传为装饰材料城，但经黄秋丽开张试业后发现商铺所处商住楼并非装饰材料城，陈润辉、精钻公司存在隐瞒事实及欺诈黄秋丽的情况，陈润辉、精钻公司理应赔偿黄秋丽损失。原审庭审中，黄秋丽向原审法院提交精钻装饰材料城宣传单图片三份，但上述三份传单未能体现为精钻公司所出具，当中亦未体现所出租的所有商铺必须从事建筑装饰行业的承诺。
黄秋丽主张双方合同无效的依据为陈润辉、精钻公司所出租的商铺并无相应的房地产权证，已违反建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定。经查，涉案商铺的所有者为案外第三人董昀松，精钻公司自董昀松处承租该商铺后，再将该商铺转租给黄秋丽，该商铺所处商住楼已取得建设工程施工许可证，陈润辉、精钻公司诉称房产权证正在办理过程中。原审庭审中，陈润辉、精钻公司向原审法院提交董昀松出具的转租确认书一份，该确认书载明董昀松确认已知晓精钻公司将案涉商铺转租给黄秋丽的行为，并对该转租行为同意确认。
原审法院认为：黄秋丽与陈润辉、精钻公司存在如下争议焦点：一、陈润辉是否须承担责任。原审法院认为，黄秋丽与陈润辉、精钻公司所签订的合同中，陈润辉只是作为精钻公司的代表签名确认，而合同上盖章确认的主体为黄秋丽与精钻公司，再结合黄秋丽所缴纳的租金、水电费、物管费、和解款等费用均由精钻公司出具收据并盖财务章确认的事实，原审法院认定租赁合同的相对方为黄秋丽与精钻公司，陈润辉并非合同当事人，其无须承担责任。二、黄秋丽与精钻公司所签订的商铺租赁合同是否有效。黄秋丽在本案中主张合同无效的依据建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的。”。黄秋丽认为该规定为法律强制性规定，精钻公司在未取得房屋所有权证的情况下将案涉商铺出租，已违反法律强制性规定，因此应当认定租赁合同无效。原审法院认为，首先，建设部《城市房屋租赁管理办法》属于部门规章，并不属于法律或行政法规的范畴；其次，《城市房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日被废止，并由住房城乡建设部于2011年2月1日起施行的《商品房房屋租赁管理办法》代替，该《商品房房屋租赁管理办法》并未规定房屋未取得房产权证属不得出租的情形。另，黄秋丽提供的其他证据不足以证明双方签订租赁合同时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的有关情形之一。故，黄秋丽认为本案所涉商铺租赁合同无效并无依据，黄秋丽基于合同无效而主张被告返还保证金63000元、租金139557元、和解款12396元及赔偿装修款损失673208元，并无依据，原审法院不予支持。综上，本原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回黄秋丽的诉讼请求。案件受理费11343元，由黄秋丽负担（黄秋丽已向原审法院缴纳）。
宣判后，上诉人黄秋丽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈润辉是本案适格被告。1.中山市精钻装饰材料城的一系列商铺由陈润辉承租取得；2.在招租洽谈中，陈润辉自始声称自己经营精钻装饰材料城，并散发、张贴招租广告；3.双方签订的涉案租赁合同中，出租方签约代表由陈润辉本人签名，并手写其个人身份证号码、打印上其个人使用的电话号码；4.涉案租赁合同是由陈润辉提供的打印件，整份合同中均无精钻公司字样，其明知不存在中山市精钻材料城，却只是在合同最后一页落款盖章处加盖精钻公司公章，显然是误导、欺骗黄秋丽；5.签订合同时，陈润辉、精钻公司称涉案商铺周边为装饰材料城，但实际上涉案商铺所处地点偏僻，也没有形成装饰材料城，地价相对便宜，黄秋丽在被欺骗的情况下签订合同。二、涉案租赁合同无效。1.涉案商铺、房地产未通过建设部门等单位的综合验收，未通过消防验收；2.涉案商铺、房地产属违章建筑，该楼房规划报建五层，实建七层；上述情况可通过黄秋丽提交的中山市建设工程规划许可证及其附件（复印件）证实；3.陈润辉从业主董昀松处承租的涉案商铺面积为247.23平方米（实量套内建筑面积为229平方米），而转租给黄秋丽时却称面积为269.73平方米，相差40多平方米，陈润辉上述行为属欺诈行为；4.精钻公司无权经营租赁物业，亦无权设立、经营中山市精钻装饰材料城；5.精钻公司与业主董昀松未签订房屋租赁合同，未办理中山市精钻装饰材料城的营业执照和税务登记证，导致黄秋丽无法经营、无收益；6.陈润辉、精钻公司明知涉案建筑物未经任何验收手续，无消防设施，但仍为私利不顾他人及社会安全而出租物业，损害了社会公共利益，违反了法律、行政法规，存在明显过错；7.陈润辉、精钻公司未到工商部门注册中山市精钻装饰材料城，未成立任何物业公司，现装饰材料城里面经营的是一些酒店、沐足等其他项目，与装饰材料无关；8.《城市房屋租赁管理办法》、《商品房租赁管理办法》的相关规定与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定并不抵触，原审法院适用法律有误。三、从黄秋丽提交的宣传单、照片可看出陈润辉以中山市精钻装饰材料城的名义招租。原审法院对此认定有误。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，改判支持黄秋丽的原审诉讼请求，即判令陈润辉、精钻公司返还保证金63000元、租金139557元、物业管理费239元，赔偿装饰损失673208元；3.陈润辉、精钻公司承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人陈润辉、精钻公司二审答辩称：一、陈润辉并非合同当事人，不是本案适格被告。二、黄秋丽未提交足够证据证明合同无效情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
上诉人黄秋丽二审期间向本院提交如下证据：一、中山市城乡规划局出具的关于精钻公司规划许可情况的复函复印件，拟证实涉案商铺未取得建设工程规划许可证，该证据由法院在另案诉讼中向规划部门调取；二、光盘一张；三、照片一张；证据二、三拟证实陈润辉当时以精钻装饰材料城名义招商，且商铺系陈润辉从案外人董昀松处承租取得的，董昀松从未和精钻公司签订任何租赁合同，涉案租赁合同的相对方为精钻装饰材料城，因其未注册，陈润辉是其签约代表，故陈润辉为合同当事人。
被上诉人陈润辉、精钻公司质证认为：确认证据一的真实性，不确认关联性，涉案商铺通过了规划许可审批，但因市政道路扩建，政府未对业主进行补偿，故减免了规划费用，规划部门向董昀松发放了建设工程规划许可证及附件的复印件，董昀松依据上述复印件办理了施工许可证；无法确认证据二、三的真实性、关联性。
为证实其上述质证主张，被上诉人陈润辉、精钻公司在二审期间向本院提交建设工程规划许可证及附件的复印件。
上诉人黄秋丽质证认为：被上诉人陈润辉、精钻公司提交的建设工程规划许可证复印件及附件无原件核对，且与法院到规划部门所作的调查相矛盾，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：陈润辉是精钻公司法定代表人梁丽娟的丈夫。
本院再查明：董昀松涉案商住楼工程项目已于2011年12月29日取得编号为442000201112290228DF5179的建设工程施工许可证。
二审诉讼期间，陈润辉、精钻公司向本院提交中山市城乡规划局于2011年11月28日发出的建字第040042011110033号建设工程规划许可证及附件（均为复印件），主张涉案房屋已经建设工程规划许可。上述建设工程规划许可证及附件主要内容如下：建设单位（个人）为董昀松；建设项目名称为商住楼；建设位置为中山市东凤镇伯公村；建设规模为总面积1470平方米（其中商业面积165.4平方米，住宅面积1304.5平方米）；幢数为1；终止层数为5；审批意见为同意办理（建设工程规划许可）。陈润辉、精钻公司主张，涉案商铺所在商住楼已通过规划许可审批，由于市政道路扩建，政府未对业主进行补偿，故减免规划费用，规划部门向董昀松发放了建设工程规划许可证及附件的复印件，董昀松依据上述复印件办理了施工许可证。
黄秋丽对上述规划许可证复印件不予确认，并提交中山市城乡规划局于2015年8月25日向原审法院发出的中规函（2015）2166号关于中山市精钻装饰工程有限公司规划许可情况的复函。该复函内容如下：“关于原告中山市精钻装饰工程有限公司诉被告黄秋丽房屋租赁合同纠纷一案的《调查函》收悉。经核查，函复如下：中山市东凤镇伯公村的董昀松曾于2011年11月在中山市东凤镇规划管理所申请办理了《建设工程规划许可证》（业务编号：040042011110033），但因未缴交相关费用，未核发该项目的《建设工程规划许可证》及其附件”。
为此，本院二审期间向中山市东凤镇住房和城乡建设局调取了董昀松涉案商住楼工程项目的报建相关审批材料：涉案商住楼报建的层数是5层，建筑面积为1470平方米，该工程项目已取得建设规划许可（建设工程规划许可证编号为040042011110033）。
本院又查明：二审诉讼过程中，黄秋丽向本院提交评估申请书，要求本院对涉案商铺的装修费用进行评估以证实黄秋丽所产生的装修损失。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。针对黄秋丽的上诉，本院作如下分析：
首先，关于涉案商铺出租主体。陈润辉系精钻公司法定代表人梁丽娟的丈夫。根据黄秋丽在本案诉讼中的陈述，陈润辉一直负责涉案商铺承租、转租及精钻装饰材料城招租事宜，结合陈润辉作为承租方与涉案商铺所有人董昀松签订租赁合同、承租涉案商铺后，再将涉案商铺转租给黄秋丽，以及黄秋丽所缴纳租金、水电费、物管费、和解款等费用均由精钻公司出具收据并加盖财务章确认的事实，本院认为，陈润辉在涉案商铺租赁合同签订及履行过程中，一直系作为精钻公司的代表负责与黄秋丽协商处理涉案商铺租赁事宜。因此，在缺乏充分相反证据予以佐证的情况下，应认定陈润辉在2014年4月3日签订的精钻装饰材料城商铺租赁合同上签名、以中山市精钻装饰材料城的名义对外招租的行为属于代表精钻公司的行为，由精钻公司直接承担民事责任。
其次，关于涉案合同效力。陈润辉、精钻公司提交的建设工程规划许可证及附件反映，涉案商住楼于2011年11月28日取得中山市城乡规划局发出的建字040042011110033号建设工程规划许可证。虽然上述证据均为复印件，黄秋丽对此提出异议并主张涉案商住楼未经规划许可，但上述证据内容与本院二审期间向中山市东凤镇住房和城乡建设局调取的董昀松涉案商住楼工程的报建相关审批材料所反映的涉案商住楼工程已取得建设规划许可（建设工程规划许可证编号为040042011110033）的情况相吻合。故本院对陈润辉、精钻公司提交的建设工程规划许可证及附件（均为复印件）予以采信。结合442000201112290228DF5179号建设工程施工许可证所反映的涉案商住楼已于2011年12月29日经主管部门批准建设的情况，本院认为，黄秋丽与精钻公司签订的精钻装饰材料城商铺租赁合同并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的合同无效情形。故黄秋丽与精钻公司于2014年4月3日签订的精钻装饰材料城商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院不支持黄秋丽要求确认上述合同无效的主张，并据此驳回黄秋丽基于合同无效而主张精钻公司退还保证金63000元、租金139557元及物业管理费239元的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
再次，关于装饰损失问题。黄秋丽提交的宣传资料、光盘及照片等证据可反映，精钻公司拟在中山市东凤镇东海一路周边成立中山市精钻装饰材料城，对各家装饰材料商户作统一商业经营管理，并实际上为上述商业计划进行了宣传和招租行为。但作出与精钻公司订立租赁合同关系意思表示，参与装饰材料城商业计划，并实际租赁、使用涉案商铺的当事人为黄秋丽一方，其作为商业经营者应清楚参与上述商业计划所应承担的商业风险。现黄秋丽以装饰材料城基本没有装饰公司入驻、其经营状态为亏损等理由主张精钻公司赔偿装饰损失，因上述理由均属于黄秋丽应承担的商业风险范畴，且黄秋丽在一审诉讼期间未提交充分证据证实其主张的装饰损失数额，故原审法院对其要求精钻公司赔偿装修损失673208元的诉求不予支持并无不当，本院亦予以维持。至于黄秋丽二审中提出的涉案商铺装修费用评估申请，因该申请系黄秋丽基于无效合同而提出，而本院在前面的论述中已认定黄秋丽与精钻公司于2014年4月3日签订的精钻装饰材料城商铺租赁合同合法有效，故本院对黄秋丽上述评估申请予以驳回。
综上所述，原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11343元（上诉人黄秋丽已预交），由上诉人黄秋丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 林蔓娜
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