江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江商初字第0657号
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路202号。
负责人陈刚，该行行长。
委托代理人李云茂，江苏华海中天律师事务所律师。
被告高倩。
被告卢孝江。
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）与被告高倩、卢孝江金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由代理审判员杨柳适用简易程序进行审理。因案涉被告高倩、卢孝江下落不明，需公告送达起诉状副本，本案不应适用简易程序进行审理，本院于2015年5月20日作出裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告农行吴江分行的委托代理人李云茂到庭参加诉讼。被告高倩、卢孝江经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行吴江分行诉称：2009年8月19日，原告与被告高倩、卢孝江签订编号为32105200900068332的《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告高倩、卢孝江向原告借款399万元用于购买苏州市吴江区芦墟镇xx社区x路xx号（xx花园二期）x幢的房屋；贷款期限自2009年8月19日起至2034年7月18日止；贷款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮25%，每年1月1日根据中国人民银行贷款基准利率调整作相应调整，贷款本息的归还方式采用等额本息还款法；合同项下债务由两被告所购买的房产提供抵押担保，抵押担保范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；合同还约定对逾期借款从逾期之日起在合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。合同签订后，原告按约向被告发放贷款。现房产他项权证已经办理，原告的抵押权依法设立。被告高倩、卢孝江系夫妻关系，被告卢孝江承诺以家庭财产承担连带清偿贷款责任。另外，原告名称于2013年由中国农业银行股份有限公司吴江市支行变更为现名。贷款发放后，被告高倩、卢孝江未能履行合同约定的按期还款义务，原告有权要求被告归还全部借款。原告多次催收未果，故起诉至法院，请求判令：1、被告高倩、卢孝江共同归还原告借款本金3202675.68元，并支付利息64975.12元（暂计至2014年12月19日，之后的利息按合同约定利率计算至还清贷款本息之日），并由被告高倩、卢孝江承担原告为诉讼而支出的律师费148200元；2、原告有权将被告高倩、卢孝江抵押的位于苏州市吴江区芦墟镇xx区xx路xx号（xx花园二期）xx幢的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求中的律师费为10万元。
被告高倩、卢孝江均未作答辩。
经审理查明：高倩与卢孝江系夫妻关系。2009年8月19日，高倩作为借款人、抵押人，卢孝江作为抵押人与中国农业银行股份有限公司吴江市支行（以下简称农行吴江支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：高倩向农行吴江支行借款399万元，用于购买位于苏州市吴江区芦墟镇莘塔社区张园东路66号（太阳湖大花园二期）2幢的房产，借款期限为299个月，自2009年8月19日起至2034年7月18日止。利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮25%，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对借款期限内的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。还款方式采用等本递减还款法，还款周期为一个月，还款日为每月19日。合同项下担保方式为抵押，抵押人以位于苏州市吴江区芦墟镇莘塔社区张园东路66号（太阳湖大花园二期）2幢的房地产为合同项下借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的所有费用。如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同手写部分还约定借款人如出现连续逾期三次，贷款人有权提前收回全部贷款本息。同日，卢孝江向农行吴江支行出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》一份，承诺愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对上述借款承担无限连带清偿责任。
2009年8月17日、2009年8月19日，农行吴江支行与高倩、卢孝江分别就案涉房产（所有权证号：吴房权证芦墟字第××号）及国有土地使用权［土地证号：吴国用（20xx）第xx**］办理了抵押登记手续，他项权证号分别为吴房他证字第0xx**号，吴押他项（x）第2xx号，登记债权数额分别为60万元、339万元。
2009年8月19日，农行吴江支行依约向高倩发放贷款399万元，相应借款凭证载明借款日期为2009年8月19日，到期日期为2034年7月18日，还款方式为等额本金递减还款，还款日为19日，执行利率为4.455%，逾期利率为6.6825%。贷款发放后，高倩归还了截至2014年7月19日的本息，此后再未按期还款。农行吴江分行于2014年11月26日向高倩发出《贷款提前到期通知书》一份，通知其案涉借款提前到期。截至2014年12月19日，高倩尚结欠农行吴江分行借款本金3202675.68元，利息64975.12元，农行吴江分行催讨未果，致引起本案诉争。
另查明：中国农业银行股份有限公司吴江市支行于2013年1月4日更名为中国农业银行股份有限公司吴江分行，即本案的原告。
又查明：2015年3月18日，原告与江苏华海中天律师事务所签订《聘请律师合同》一份，农行吴江分行委托该所代为参加本案诉讼，约定律师费148200元。农行吴江分行于2015年3月30日通过银行转账方式向该所支付了律师费10万元。
以上事实，由原告提供的个人购房担保借款合同、他项权证、个人借款凭证、个人贷款对账单、欠款明细、结婚证复印件、贷款提前到期通知书、EMS快递回单、聘请律师合同、律师费转账凭证、中国银监会批复以及原告委托代理人当庭陈述等证据证实。
本院认为：农行吴江支行与被告高倩、卢孝江之间的《个人购房担保借款合同》依法成立并有效，对于合同各方均具有法律约束力。中国农业银行股份有限公司吴江市支行升格为中国农业银行股份有限公司吴江分行后，其合同权利义务应由中国农业银行股份有限公司吴江分行即本案原告继受。农行吴江支行依约发放贷款后，被告高倩理应按期还本付息，其未按约还款已构成违约，应承担相应违约责任，原告有权依约宣布贷款提前到期并要求被告高倩归还全部借款本金，并要求高倩偿付相应利息、罚息。被告卢孝江向贷款人出具书面声明，愿以夫妻共有财产承担连带责任，且该借款又发生于二被告夫妻关系存续期间，故应作为两被告夫妻共同债务，由卢孝江共同予以清偿。关于原告主张的律师费损失，因在案涉借款合同中有明确约定，且该项损失已实际发生，本院亦予以支持，但根据本案涉案财产标的及难易程度，再结合《江苏省律师服务收费标准》，本院将本案律师代理费损失酌情调整为75953元。原告依据成立并有效的担保合同主张对抵押物享有优先受偿权，在抵押房产及国有土地使用权均已办理相应登记手续的情况下，该主张于法有据，本院予以支持。被告高倩、卢孝江经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告高倩、卢孝江于本判决生效之日起十日内共同归还原告中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金3202675.68元并支付相应欠息（截至2014年12月19日的利息为64975.12元，自2014年12月20日起至实际给付之日止的利息按个人购房担保借款合同的约定计算）。
二、被告高倩、卢孝江于本判决生效起十日内共同赔偿原告中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失75953元。（以上两项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07xxx93）
三、若被告高倩、卢孝江至期未履行上述义务，则原告有权以本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告高倩、卢孝江所有的位于苏州市吴江区芦墟镇xx区xx路xx号（xx花园二期）x幢的房产（权利证号：吴房他证字第××号）及国有土地使用权［权利证号：吴押他项（20xx）第2xx号］进行折价或以拍卖、变卖所得价款分别在登记债权金额范围内优先受偿。如有不足，不足部分由被告高倩、卢孝江继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34124元，公告费560元，合计34684元，由被告高倩、卢孝江共同负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；户名：苏州市中级人民法院；帐号10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。
审 判 长 张 勇
代理审判员 杨 柳
人民陪审员 洪志英
二〇一五年九月七日
书 记 员 唐 雷
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。