福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终2268号
上诉人（原审原告）：柯彬鑫，男，1981年12月3日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
上诉人（原审原告）：曾芬芳，女，1986年5月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
共同委托诉讼代理人：傅金燕、连智忠，福建盖普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐永赶，男，1985年3月27日出生，汉族，住河南省滑县。
委托诉讼代理人：林育滨、陈建英，福建秋生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王彦君，男，1987年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审第三人：雷明晶，男，1967年7月7日出生，畲族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：何凌云、苏梅溪，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人柯彬鑫、曾芬芳因与被上诉人唐永赶、王彦君及原审第三人雷明晶确认合同效力纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初2920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
柯彬鑫、曾芬芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持柯彬鑫、曾芬芳的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由唐永赶、王彦君承担。事实和理由：柯彬鑫并没有出卖讼争房产的真实意思表示，柯彬鑫、曾芬芳签署公证委托书的真实目的是提供讼争房产作为抵押的担保。但是，唐永赶在未征得柯彬鑫、曾芬芳同意的情况下，私自将讼争房产以低价转让给王彦君。从整个过程来看，唐永赶与王彦君之间串通规避法律强制性规定，实质是一种流质行为。因此，唐永赶以柯彬鑫名义与王彦君签订的关于讼争房产的存量房买卖合同应属无效。
唐永赶辩称，讼争房屋的买卖系柯彬鑫、曾芬芳在借款到期后无法向王彦君清偿时，其与王彦君之间达成的以购房款清偿借款的协议，并非以房抵债，不属于《物权法》第一百八十六条及《担保法》第40条规定的禁止流押的情形。且唐永赶系受柯彬鑫、曾芬芳的公证委托代为办理房产解押和过户手续，并非柯彬鑫、曾芬芳所称的不知情，唐永赶作为柯彬鑫、曾芬芳的代理人根据其指示办理过户手续，恰当地履行了代理人的职责，柯彬鑫、曾芬芳应对唐永赶的代理行为承担民事责任，具体理由如下：1、柯彬鑫、曾芬芳向唐永赶出具公证委托书的目的在于将讼争房产出售给王彦君，而不仅仅是为了担保其向王彦君所负的借款债务。从原审法院查明的事实可知，柯彬鑫、曾芬芳于2014年9月23日公证委托王彦君代为办理讼争房屋项下包括偿还贷款、注销抵押、办理抵押借（贷）款、出售（含商定交易价格、签订买卖合同、收取售房款、办理交房）等事宜，于2015年3月11日又公证委托唐永赶代为办理讼争房产的相关事宜，公证委托书内容与出具给王彦君的委托书基本一致。显然，柯彬鑫、曾芬芳系和王彦君协商一致由唐永赶代为办理解押和房产过户至王彦君名下的手续才向唐永赶出具的公证委托书，否则柯彬鑫、曾芬芳在已办理抵押登记并已向王彦君出具公证委托书的情况下，完全没有必要在时隔五个多月后再向唐永赶出具内容基本一致的公证委托书。而且，柯彬鑫、曾芬芳作为完全民事行为人，应当知道其向唐永赶出具公证委托书的法律后果。柯彬鑫、曾芬芳清楚知道唐永赶代其出售讼争房屋的事宜，其应对唐永赶的代理行为承担民事责任。2、讼争房产交易价格是柯彬鑫、曾芬芳与王彦君协商确定的，且虽然讼争合同载明的交易价格为56万元，但实际交易价格已超过90万元（未清偿的银行贷款26万元加上借款55万元本金、利息、违约金等），不属于低价出售。3、讼争房产2015年4月就已过户至王彦君的名下，王彦君又出售给雷明晶，且讼争房产价值巨大，柯彬鑫、曾芬芳时隔将近两年才主张唐永赶与王彦君恶意串通，显然与常理不符合。4、从讼争房屋交易价款的去向来判断，唐永赶代为出售讼争房屋所得的价款主要是用于偿还银行贷款并注销抵押权，并未损害柯彬鑫、曾芬芳的利益，且唐永赶并未从中获取任何利益，何来恶意串通。
王彦君辩称，购房合同是柯彬鑫、曾芬芳与王彦君一起去市政服务中心过户的，因过户需本人。身份证也是柯彬鑫、曾芬芳一起提供的。曾芬芳无法偿还贷款，房屋需过户给王彦君。柯彬鑫、曾芬芳希望以租赁的形式，由其再行承租半年，王彦君房子方收回讼争房产。柯彬鑫共欠王彦君80万元。第一次开庭时就有异议，这期间柯彬鑫没给王彦君打过利息，其中55万转入柯彬鑫第一次借款的账户，柯彬鑫本人也在。
雷明晶辩称，一、从柯彬鑫、曾芬芳提交的证据来看，是柯彬鑫、曾芬芳授权唐永赶将涉案房屋出售给王彦君，显然不可能存在唐永赶与王彦君恶意串通或侵害柯彬鑫、曾芬芳合法权益的情况。二、柯彬鑫、曾芬芳是因房价大幅上涨而提起诉讼。1、本案的起因显然是因为房产涨价，柯彬鑫、曾芬芳后悔才提起的诉讼。2、在取得涉案房屋所有权时，涉案房产也已交付给雷明晶，但因涉案房产已出租给案外人，当时租约尚未到期，故雷明晶当时未实际使用房产。后来柯彬鑫的父亲柯水力在雷明晶不知情的情况下，擅自搬到涉案房产居住，侵占雷明晶的房产。雷明晶就此与柯水力、柯彬鑫、曾芬芳多次协商并要求其搬离涉案房屋。但因涉案房屋价格多次大幅上涨，柯彬鑫、曾芬芳及其家属向雷明晶提出另行补偿100多万的无理要求，否则拒绝搬离涉案房屋。迫于无奈，雷明晶向厦门中院起诉并请求判令柯彬鑫、曾芬芳及其家属搬离涉案房屋（因柯彬鑫、曾芬芳提起本案的诉讼，导致该案迟迟未能判决，实际上严重侵犯了雷明晶的合法权益）。综上，柯彬鑫、曾芬芳的上诉请求没有事实和法律依据。
柯彬鑫、曾芬芳向一审法院提出诉讼请求：确认唐永赶以柯彬鑫、曾芬芬的名义与王彦君签订的关于厦门市思明区流芳里45号603室房屋的《存量房买卖合同》无效。
一审法院认定事实如下：本案讼争的厦门市思明区流芳里45号603室房屋（建筑面积70.35平方米）原登记在柯彬鑫名下。柯彬鑫、曾芬芳系夫妻关系。2012年4月9日，柯彬鑫以讼争房屋为抵押担保，向案外人厦门银行股份有限公司（以下简称厦门银行）借款30万元，借款期限自2012年4月9日至2023年4月9日，并办理了抵押登记。2014年9月，柯彬鑫以讼争房屋为抵押担保，通过唐永赶（唐永赶系案外人万瑧公司的股东，唐永赶主张其代表万瑧公司），向王彦君借款55万元，借款期限为2014年9月23日至2014年12月22日，并于2014年10月8日办理抵押登记。2014年9月23日，王彦君代柯彬鑫向案外人黄静强偿还41万元，王彦君向柯彬鑫转账支付101600元。同日，柯彬鑫、曾芬芳公证委托王彦君代为办理讼争房屋项下包括偿还贷款、注销抵押、办理抵押借（贷）款、出售（含商定交易价格、签订买卖合同、收取售房款、办理交房）等事宜。2015年3月11日，柯彬鑫、曾芬芳公证委托唐永赶代为办理讼争房屋项下包括偿还贷款、注销抵押、办理抵押借（贷）款、出售（含商定交易价格、签订买卖合同、收取售房款、办理交房）等事宜。2015年4月3日，唐永赶代理柯彬鑫与王彦君签订一份《存量房买卖合同》即本案讼争合同，约定：柯彬鑫将讼争房屋出售给王彦君，成交价为56万元。之后，王彦君代柯彬鑫还清尚欠厦门银行的借款本息（柯彬鑫、曾芬芳主张约21万元，王彦君主张约26万元），厦门银行、王彦君对讼争房屋设定的抵押权被注销，讼争房屋变更登记至王彦君名下。2015年10月21日，王彦君与雷明晶签订一份《存量房买卖合同》，约定：王彦君将讼争房屋出售给雷明晶，成交价为56万元。之后，讼争房屋变更登记至雷明晶名下。
一审法院认为，柯彬鑫、曾芬芳主张唐永赶与王彦君恶意串通损害柯彬鑫、曾芬芳的利益，不能成立，理由如下：第一，从公证委托书的出具情况来判断，柯彬鑫、曾芬芳在明知柯彬鑫尚欠王彦君借款本金55万元及利息未还，且已向王彦君出具公证委托书的情况下，仍然再次向唐永赶出具公证委托书，前后两份公证委托书内容基本一致，即先后委托王彦君、唐永赶代为办理讼争房屋项下包括偿还贷款、注销抵押、办理抵押借（贷）款、出售（含商定交易价格、签订买卖合同、收取售房款、办理交房）等事宜。如果柯彬鑫、曾芬芳向唐永赶出具公证委托书的目的不是为了将讼争房屋出售给王彦君，而仅仅是为了担保其向王彦君所负的借款债务，那么柯彬鑫、曾芬芳在已办理抵押登记并已向王彦君出具公证委托书的情况下，完全没有必要在时隔五个多月后再向唐永赶出具内容基本一致的公证委托书。柯彬鑫、曾芬芳作为完全民事行为能力人，应当知道其向唐永赶出具公证委托书的法律后果，唐永赶持公证委托书代柯彬鑫、曾芬芳出售讼争房屋，柯彬鑫、曾芬芳应对唐永赶的代理行为承担民事责任。第二，从讼争房屋的交易价格来判断，虽然讼争合同载明柯彬鑫、曾芬芳与王彦君就讼争房屋的交易价格为56万元，但双方的实际交易价格并非如此。综合当事人各方的陈述，讼争房屋的交易价格至少包括两个部分，其一是柯彬鑫欠王彦君的55万元借款本金及利息，其二是柯彬鑫欠厦门银行的贷款本息，王彦君主张约26万元，柯彬鑫、曾芬芳主张约21万元。即便抛开55万元借款利息和其他费用不谈，讼争房屋的实际交易价格也至少在76万元至81万元之间，倘若加上借款利息及其他费用，讼争房屋的实际交易价格将更高。第三，从讼争房屋交易完成后柯彬鑫、曾芬芳的行为来判断，如果柯彬鑫、曾芬芳对唐永赶代其将讼争房屋出售给王彦君一事并不知情，那么柯彬鑫、曾芬芳理应向王彦君偿还借款本金55万元及利息，也应向厦门银行偿还相应的贷款本息。但是，从在案证据来看，从2015年4月3日讼争合同签订至今，在超过两年的时间里，柯彬鑫、曾芬芳没有主动还款的意思和动作，对于前述两笔债务的清偿情况也没有产生合理的怀疑。第四，从讼争房屋交易价款的去向来判断，唐永赶代柯彬鑫、曾芬芳出售讼争房屋所得价款，部分用于偿还柯彬鑫欠厦门银行的借款本息以注销其在讼争房屋上设定的抵押权，部分用于偿还柯彬鑫欠王彦君的借款本息以注销其在讼争房屋上设定的抵押权。唐永赶为注销设定于讼争房屋的抵押权，而以代收的购房款清偿柯彬鑫、曾芬芳的对外债务，并未损害柯彬鑫、曾芬芳的利益。综上所述，柯彬鑫、曾芬芳并无充分证据证明唐永赶与王彦君恶意串通损害柯彬鑫、曾芬芳的利益，柯彬鑫、曾芬芳诉请确认唐永赶以柯彬鑫、曾芬芬的名义与王彦君签订的讼争房屋《存量房买卖合同》无效，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回柯彬鑫、曾芬芳的诉讼请求。本案一审案件受理费9400元由柯彬鑫、曾芬芳负担。
二审审理期间，除柯彬鑫、曾芬芳对王彦君代柯彬鑫向案外人黄强还款及偿还清楚厦门银行的借款本息存在异议外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，柯彬鑫、曾芬芳向本院提交了一份新证据：银行转账记录，拟证明2015年3月份，唐永赶向柯彬鑫名下的银行按揭账户转账6次合计249500元。唐永赶质证认为，真实性无异议，钱是否来源于王彦君需确定，但可以证明贷款余额为20余万元，柯彬鑫、曾芬芳系委托唐永赶出售，否则其不可能知道该账户。王彦君质证认为，真实性没有意见，王彦君和唐永赶在万臻公司是合伙人，王彦君是法定代表人，转钱需经王彦君同意，每笔最高限额为5万元。雷明晶质证认为，表面真实性予以确认，但关联性不予认可。本院对该证据经分析认为，对真实性予以确认，但以此否认系非王彦君出资偿还贷款依据不足。虽该款项系通过唐永赶账户予以转账支付，但因王彦君与唐永赶合伙关系等因素，并不能以此否认系王彦君出资支付。
本院认为，首先，柯彬鑫、曾芬芳上诉主张其并无出售房产的意愿，但根据其公证授权给唐永赶的委托书，明确授权唐永赶予以出售讼争房产，且唐永赶并非其债权人，故柯彬鑫、曾芬芳主张公证授权系担保债务缺乏合同和事实依据，应予以驳回。其次，柯鑫彬、曾芬芳上诉主张低价转让，但其并未提交证据予以支持，故亦不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人柯彬鑫、曾芬芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年六月十二日
代书记员 陈 琳
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。