江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3984号
上诉人（原审被告）:江苏天成置业有限责任公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道无锡路127号。
法定代表人：赖友夫，执行董事。
委托诉讼代理人：姜亚成，江苏序阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵芳，女，1981年3月1日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：纪修胜，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
上诉人沭阳天成置业有限责任公司因与被上诉人赵芳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初8602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
天成公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵芳原审诉讼请求。事实和理由：涉案房屋虽没有经过综合验收，但双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定涉案房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，即通过单位工程质量竣工验收就符合交付条件。涉案房屋已通过单位工程验收，但由于政府部门原因，导致天成公司未能合同约定时间向赵芳交付房屋，请赵芳尽快办理房屋交接手续。因逾期交付房屋系政府原因导致，并非天成公司过错导致，故应免除或减轻天成公司应承担的违约责任。
赵芳二审辩称：双方当事人签订的商品房买卖合同第八条约定：“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件下，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。依据该条规定，商品房交付标准应符合国家及地方人民政府的有关规定以及合同的约定，《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，商品房应通过竣工验收合格后才能交付使用。沭阳县住房与城乡建设局作出的沭住建字（2016）59号文件，也认为涉案商品房未通过竣工验收，不符合交付条件。因此，合同第八条约定商品房交付标准应理解为商品房经竣工验收合格，即包含施工、配套设施、消防、水电、人防、环保等均通过验收。合同第十四条约定的内容也能印证第八条的约定应为交付的房屋必须依法通过综合验收。因工程通过主体验收，房屋不能满足居住的基本需求，故若将合同约定理解为主体竣工验收，就违背商品房买卖合同的目的。
赵芳向一审法院起诉称：判令天成公司支付赵芳逾期交房违约金43473.46元（以总价款820254元为基数，按每日万分之一，从2016年1月2日起计算至2017年6月15日）。
一审法院认定事实：2014年8月，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定赵芳以693254元的价格购买天成公司开发的位于沭阳县。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.（空白）”。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还签订了汽车位/储藏室订购单，约定赵芳购买天成公司开发建设的沭城一品小区的小学094号汽车位和9-07号储藏室，价款分别为58000元、69000元。订购单第六条约定：本订购单为商品房买卖合同的附件五，具有同等法律效力。本订购单与商品房买卖合同约定不一致之处以本认购书为准。赵芳按照约定履行了付款义务。2016年5月27日,涉案房屋通过单项工程的工程质量验收，尚未通过综合竣工验收。天成公司至今未按合同约定向赵芳交付房屋。
一审法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收。关于涉案房屋应具备的交付条件，合同第八条作出上述约定，赵芳认为，该条约定的房屋交付条件必须满足国家及地方人民政府的要求，天成公司于2016年5月底交付房屋不符合综合验收规定，导致建设主管部门对其作出行政处罚，天成公司通知停止交房，交付的房屋不符合交付条件。天成公司认为：该条约定的交付条件是商品房“经过验收合格”即可交付，由于地方政府提高验收标准，要求进行综合验收，才导致不能按期交付房屋。对于该条规定的房屋交付条件，出现两种解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应当作出不利于提供格式条款一方即被告方的解释，即该条约定的房屋交付条件，应理解为符合国家和地方人民政府的规定，即应经综合验收合格。因涉案房屋并未经过综合验收合格，不符合交付条件。
天成公司未提供证据证明合同约定违约金标准过分高于给赵芳造成的损失，故对其要求调整降低违约金计算标准的主张不予采纳。汽车位/储藏室订购单第六条约定，本订购单为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，应属商品房买卖合同的组成部分，商品房买卖合同作为主合同，其约定的内容对订购单具有约束力。汽车位、储藏室的交付期限在订购单中未作约定，作为商品房的附属用品，其应在交付商品房的同时交付给业主使用，即汽车位、储藏室的交付期限应与商品房交付期限一致。对于逾期交付的违约责任，在订购单中未作约定，应按商品房买卖合同约定内容履行。
综上，涉案房屋未通过综合验收合格，不符合交付条件，天成公司至今未履行交付房屋及汽车位、储藏室的义务，根据合同约定，赵芳有权要求被告按照合同约定承担违约责任，其主张自数额有事实和法律依据，予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：沭阳天成置业有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向赵芳支付至2017年6月15日的逾期交房违约金43473.46元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元，由沭阳天成置业有限责任公司负担。
二审中双方当事人均未提供新的证据，且对一审判决认定的合同事实未提出异议，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：涉案合同第八条约定的房屋交付标准如何确定，天成公司是否存在逾期交房违约行为。
本院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，天成公司认为依据合同第八条约定的交付条件为房屋通过建设方、监理方、设计方、施工方、勘验方五方验收，天成公司在通知赵芳交付房屋时，工程已经通过五方验收。赵芳认为合同第八条约定房屋交付条件为政府部门监督下有施工各方及环保、消防等部门参与下的综合验收，因天成公司通知交付房屋时，工程项目尚未通过综合验收，故赵芳有权拒绝接收房屋，天成公司构成逾期交房。因此，双方当事人争议的实质是对合同第八条约定的房屋交付条件应作如何理解。
合同第八条载明的4种房屋交付条件，供合同当事人选择，分别为：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。并预留第5种情形，由当事人在上述4种条件之外另行协商约定。根据该条约定，双方一致同意选择第1项条件，即商品房经验收合格。因综合验收合格已经作为第2选项，故第1选项中的验收合格不应该理解为综合验收合格。如果依据赵芳对该条的理解，验收合格即为综合验收合格，则应该选择第2种条件。依据《中华人民共和国建筑法》第16条、《建设工程质量管理条例》第16条规定，合同中约定的经验收合格应为建筑物竣工验收合格，即建设单位组织设计、施工、工程监理等单位组织的竣工验收，该约定不违反法律的效力强制性规定，应属有效。
天成公司在房屋通过竣工验收后，通知赵芳于2016年5月31日交房，赵芳在一审中对此予以认可。天成公司已经按照合同约定的标准向赵芳履行交付房屋的义务，但因赵芳拒绝接收房屋，此后产生的损失应由其自行承担。赵芳以天成公司交付的房屋不符合合同第八条约定的标准为由，主张天成公司预期交付房屋行为持续至2016年5月31日以后的理由不能成立，其要求天成公司承担该日以后因赵芳拒绝接收房屋造成的损失的请求，本院不予支持。
综上，天成公司上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2017）苏1322民初8602号民事判决；
二、沭阳天成置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向赵芳支付至2016年5月31日的逾期交房违约金14846.6元。
一审案件受理费395元，二审案件受理费790元，合计1185元，由沭阳天成置业有限责任公司承担260元，赵芳承担925元。
本判决为终审判决。
审判长 徐兵
审判员 万焱
审判员 孙权
二〇一八年四月十日
书记员 袁满