湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2291号
上诉人（原审原告）：黄昭云。
被上诉人（原审被告）：贺江女。
委托诉讼代理人：黄富志，永州市冷水滩区方圆服务所法律工作者。
上诉人黄昭云因与被上诉人贺江女房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄昭云的上诉请求：撤销原判第二项，改判被上诉人按合同约定的每天万分之三支付上诉人利息，从2014年11月1日起暂计算至上诉日2017年9月10日，与原审判决利息差额30,833元（2017年9月10日后的利息以本案结案款项付清之日止），购房款及利息须判决生效五日内付清。事实与理由：一、双方签订的《购房合同》第五条约定的逾期付款利息为每日万分之三；二、该利息约定符合法律规定；三、被上诉人交付的200元，系贷款服务费；四、计算利息的时间应从合同约定的付款、交房时间起算；五、改判五天内付清房款及利息合理。
贺江女辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、双方自愿对合同的内容进行了变更，不存在被上诉人违约；二、上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证，被上诉人还可以要求上诉人双倍赔偿；三、上诉人在2015年8月6日交房时收取了被上诉人200元的按揭工本费，说明上诉人的其余房款经过按揭交付。四、合同中有霸王条款，显失公平。
黄昭云向一审法院起诉请求：1、请求判令被告贺江女向原告付清购房款应付款150,000元，逾期应付款万分之三的违约金，从2014年10月30日算起至购房款实际付清之日；2、请求判令被告贺江女承担本案引起的一切诉讼费。
一审法院认定事实：2014年3月10日，原告黄昭云作为建房方与被告贺江女作为购房方签订了一份《购房合同》，贺江女购买黄昭云开发的位于零陵区河西柳子街东南方向临柳子街小学，永州零陵潇湘纸业有限公司职工住房小区，临街2懂（靠小学围墙为1#栋，靠小区入口为2#栋）第1单元（从小区入口往小学方向依次为各栋1、2、3单元）住房第6层（未计地面第一层）216A号房（进单元左、右边），面积113平方米，合同价款为250,000元。合同第四条第3款约定付款方式为：（1）在签订本合同时，即付首期购房款（含定金）计人民币100,000元；（3）余款计人民币150,000元整，在房屋交付使用时一次性付清。第五条乙方如未按合同规定的时间付款，1、逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日，甲方有权解除合同。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之三的违约金。第六条，甲方应当在2014年10月30日前将房屋交付乙方使用。第七条，甲方逾期超过90日交房后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条之规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付交清房价款万分之三的违约金。第九条，甲方应当在房屋交付使用后365个工作日内，由甲方按经济适用房所需资料报产权登记机关备案办理，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好国土使用权证，如因甲方的原因，逾期3个月未办理房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：（1）乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起60日内将乙方已付房价款退还乙方，按已付房款的1%赔偿乙方损失。（2）乙方不退房，甲方按已付房价款的5‰向乙方进行赔偿，并继续承担办证义务。后贺江女支付购房款100,000元，2015年8月6日贺江女交付给黄昭云装修垃圾费300元，装修水电费300元，按揭工本费200元，水开户费1680元，电开户费1720元，办证费10,000元。并于当天，根据与贺江女签订的《购房合同》，黄昭云将位于零陵区柳子街茶林安经济适用房2幢1单元6楼216A号房屋交付给贺江女使用。后因房屋按揭贷款手续未能成功办理，黄昭云要求贺江女一次性付清购房余款，而贺江女则要按按揭贷款付清余款，双方就如何支付购房余款，不能协商一致，原告黄昭云遂诉至法院。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、购房余款如何支付。2、双方是否存在违约行为，是否应承担违约责任。
关于焦点1。根据原、被告签订的购房合同约定，购房余款150,000元被告贺江女应在原告黄昭云交房时全部付清。但在实际履行中，原告交房时，被告没有一次性付清购房余款，原告也在被告没付清余款的情况下，将房屋交付给了被告使用，且在交房当天，原告还收取了被告的按揭工本费、办证费等费用。原告在交房时明知被告没有交清购房余款，却于交房当天收取了被告的按揭工本费，收取按揭工本费这在实际操作中的交易习惯是：收取按揭工本费的一方须为对方办理按揭贷款手续，这说明原告已事实同意在房屋交付使用后，继续为被告办理房屋按揭手续，原告仍同意被告购房余款按揭支付，因而此时原、被告双方已实际改变了合同中约定的购房余款的支付方式由合同约定的甲方交房时乙方一次性付清变更为事实上的按揭支付。然而对于按揭贷款的问题，当事人双方又未口头或书面明确约定如何操作银行按揭贷款事项的各自的权利义务，也没有明确如不能及时办理银行按揭贷款手续，又该如何解决等实际按揭贷款中双方应做的具体事项。房屋交付使用后，银行按揭贷款手续一直未能成功办理，原告即要求被告一次性付清余款，被告则要求按按揭贷款支付余款，双方就如何支付购房余款不能协商一致。根据房屋买卖合同的交易习惯，当购房人在不能采取按揭贷款形式支付购房款时，则应当自行筹集予以支付。被告已接收使用房屋长达二年，原告已多次向其催收购房余款，被告已事实知道无法办理按揭贷款，被告理应及时付清购房余款，但在原告多次催促付款的情况下，被告超出合理期限仍未履行付款义务，一直坚持按揭支付余款，属逾期付款。被告辩称只付100,000元，保留50,000元作为办理房产证、国土使用证的押金，这与原、被告签订的合同内容不符，因双方当事人在签订合同时对此内容没有约定，故对被告这一辩称不予支持。
关于焦点2。因原、被告双方已实际改变了合同付款的时间和方式，原告在收取被告按揭工本费时，双方又没明确好按揭贷款事项以及如何办理按揭贷款，余款该如何支付等问题，导致双方对购房余款的支付方式各持己见，达不成一致意见，被告便拖欠余款，原告也未按合同约定的时间交房和办理房屋的房产证和国土使用证，因此，对此现状的发生，双方都有过错，双方均存在违约行为。据此，应当不追究双方的违约责任为宜。因而对原被告双方要求追究对方逾期付款和延期交房、延期办证的违约责任并要求按合同约定计算违约金的诉请和辩称本院均不予支持。至于原被告双方要求追究对方交房之前的逾期付款和延期交房的违约责任之事，因在交房时，原、被告均未提及要追究对方逾期付款和延期交房的违约责任，这应视为是双方当事人对自己合法权益的合理处置，属自愿处分自己的民事权利，符合法律的规定，况且双方均存在违约，应各自承担相应的违约责任，故对原、被告的这一诉请和辩称同样不予支持。考虑到本案的实际履行情况，根据公平、诚信原则，房屋继续由被告购买使用，被告应当向原告付清购房余款，并支付余款利息。综合考虑合同性质、合同履行情况以及房价上涨等实际情况，一审法院认为按中国人民银行同期同类贷款利率计算购房余款的利息较为公平。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十、第六十一、第六十二条四款五款、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决：一、限被告贺江女自本判决生效后三个月内付给原告黄昭云购房款150,000元；二、限被告贺江女在本判决生效后三个月内向原告黄昭云支付上述购房款拖欠期间的银行利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自交房之日即2015年8月6日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告黄昭云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元，减半收取1650元，由原告黄昭云负担825元，被告贺江女负担825元。
二审中，被上诉人向本院提交如下证据：黄海华等四人的证人证言，拟证实上诉人的房屋不能办理房产证。
上诉人黄昭云质证认为：与本案没有关联，不予认可。
本院认证认为：该证人证言，因证人未出庭作证，本院不予采纳。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方争执焦点：一、关于购房余款的计息问题。按照双方签订的《购房合同》的约定，余款在交房时全部付清，逾期付款则按每日万分之三计息。本案在签订购房合同的当天交房，在交房时，上诉人并没有要求被上诉人交清房款，结合上诉人收取被上诉人200元按揭工本费的事实，可以认定购房余款用银行按揭贷款归还。现银行按揭贷款没有实现，责任不在被上诉人，该欠款的利息不能按购房合同约定的逾期付款利息计息。一审法院按中国人民银行同期同类贷款利率计算购房余款的利息较为合理。二、关于购房余款及利息的给付时间问题。一审法院根据本案的实际情况，判决被上诉人在判决生效后三个月内支付，也是比较妥当的。
综上所述，张帷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费571元，由上诉人黄昭云负担。
本判决为终审判决。
审判长 李振湘
审判员 陈久余
审判员 彭样平
二〇一七年十月十九日
书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。