广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第595号
上诉人（原审第三人）：王强。
委托代理人：伍江，广东天浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王桂芝。
被上诉人（原审原告）：王思琪。
法定代理人：案外人四，女，汉族，1979年2月17日出生。
被上诉人（原审原告）：王雷鑫。
法定代理人：雷敏馨，女，汉族，1970年10月2日出生。
三被上诉人共同委托代理人：许文心，广东港仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张威。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行。
负责人：李远胜。
委托代理人：宋海林，男，汉族，1981年2月5日出生。
委托代理人：杨雨非，男，汉族，1988年1月7日出生。
上诉人王强与被上诉人王桂芝、王思琪、王雷鑫、张威确认合同无效纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第85号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王桂芝、王思琪、王雷鑫在一审中的诉讼请求为：1、依法确认王桂芝、王思琪、王雷鑫有权继承案外人一（别名案外人二）某大厦807房70％的权益；2、确认张威于2011年12月30日与王强签订的买卖某大厦807房的合同无效；3、被告承担全部诉讼费用。
原审法院审理查明：案外人一，出生于1965年11月26日，身份证号为××，于2011年7月19日因交通事故死亡，于2011年8月3日注销户口。王桂芝是案外人一的母亲，王思琪是案外人一的婚生女儿，王雷鑫是案外人一的非婚生儿子，王桂芝、王思琪、王雷鑫是案外人一第一顺序法定继承人。
福田区某大厦806、807号房产系案外人二与张威于2011年6月3日购买，产权登记在张威及案外人二名下，张威占30％份额，案外人二占70％份额。
2011年6月21日，案外人二出具委托书给张威，委托张威管理福田区某大厦806、807号房产，委托期限自2011年6月21日至2014年6月20日，委托权限包括办理讼争房产的变更及转卖过户、转移登记手续，代为签署二手房买卖合同、收取售楼款等，受托人有转委托权。该公证书经深圳公证处公证，文号为（2011）深证字第9XX3、9XX6号。
2011年12月30日，张威以案外人二代理人身份，将福田区某大厦806、807房转让给王强，双方于2011年12月30日签订一份《房地产买卖合同》，约定转让价款为5107760元，定金100万元于签订合同时支付，余款4107760元一次性付清，但合同未约定付款时间。2012年1月6日，讼争房产产权转移登记至王强名下，其中806房产权证记载登记价为1587994元、807房房产证记载登记价为2319839元。本案在审理过程中，王强向原审法院提交一张账户往来明细显示，王强于2012年1月12日向张威转账100万元，王强表示，其与张威系朋友关系，王强仅向张威支付了100万元定金，后因王强于2012年5月获知讼争房产存在争议，为保护自身利益，遂未向张威支付剩余购房款。
2012年4月14日，王强以某大厦806、807房为抵押，向第三人借款500万元，借款期限为120个月，借款利率为同档次人民币贷款基准利率上浮10％，并办理了抵押登记，抵押登记申请表记载某大厦806、807房的议定值为10045967元。
另查，案外人二的户籍信息记载案外人二出生于1965年3月16日，汉族，身份证号××。
王桂芝、王思琪、王雷鑫主张，案外人二与死者案外人一系同一人，王桂芝、王思琪、王雷鑫为证明自己的主张，向原审法院提交了某司法鉴定所出具的《图像鉴定书》（粤XX鉴字（2011）第23号），比对案外人一身份证像、结婚证合影照片上案外人一人像及姓名案外人二常住人口户籍档案照片人像，鉴定结论为系同一人人像。
本案审理过程中，原审法院向某村去函调查，2012年10月19日，某村村民委员会函复原审法院称“经查案外人二（身份证号××）为我村登记人口，但目前经查查无此人（有户无人），该人是否健在，在何处工作以及居住均不清楚”。
再查，本案审理过程中，原审法院委托某土地房地产估价有限公司对案涉某大厦806、807房在2011年12月30日的市场价值进行鉴定。某土地房地产估价有限公司于2013年2月28日出具深XX评字第（2013）J02002号《房地产估价报告书》，评估结果为某大厦806房、807房在估价时点的评估总值分别为4142880元、6072640元。
又查，案外人一与张威曾经共同购买某工业园宿舍楼319、321、323、325房，案外人一、张威各自持有上述房产50％的产权。
本案在审理过程中，原告向原审法院提交了一份《确认书》，该确认书注明确认人为：甲方王桂芝、乙方王雷鑫、丙方王思琪、丁方案外人三（案外人一姐姐）、戊方案外人四（案外人一姐姐）、已方雷敏馨，受确认人为庚方张威，确认书确认案外人一与案外人二虽是不同的名字及身份证号，但实际为同一人，王桂芝、王雷鑫、王思琪为案外人二第一顺序继承人。案外人二去世后其在平安银行的账户内存有资金7247941元，属于案外人二所有的资金为600万元，属于张威的资金为1247941元，鉴于上述资金目前不在案外人二的平安银行账户内，确认人委托张威将上述600万元分别向案外人三、案外人四的建设银行账户转账300万元，张威转账完毕后，确认人不得再向张威主张权利。上述确认书由王桂芝、案外人三、王思琪、案外人四、王雷鑫、雷敏馨等人签名，但张威并未在该确认书上签名确认。
原告向原审法院提交的案外人二平安银行账户显示，2011年7月24日，案外人二名下有资金7247941元转账至案外人五名下。2012年2月24日，案外人三、案外人四在建行开设的账户分别收取了300万元的款项。
原审法院认为，本案争议的标的是原登记在案外人二名下讼争房产的70％产权份额，王桂芝、王思琪、王雷鑫系死者案外人一的第一顺序继承人，故此，本案第一个争议焦点是死者案外人一与案外人二是否同一人，王桂芝、王思琪、王雷鑫对案外人二名下产权份额是否享有继承权。原审法院认为，从以下事实，可以推定死者案外人一与案外人二为同一人：1、案外人二虽有户籍信息，但有户无人，其所在村民委员会已出具证明该村查无此人；2、案外人二与张威共同购买了某大厦806、807号两套房产，案外人一与张威共同购买了某工业园宿舍楼319、321、323、325四套房产，显示案外人二与案外人一均与张威具有密切的关系；3、案外人二在户籍档案上的登记相片与死者案外人一的身份证相片、结婚证相片比对鉴定结果显示，三张相片为同一人的人像；4、如“案外人二”与王长是不同的二个人，张威作为对二人均熟悉且具有密切关系的人，应当对原告的主张作出明确的否认，提供反驳证据，并向原审法院提供“案外人二”的个人信息及联系方式，但张威不仅未做否认的意思表示，未提供反驳证据，反而经原审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，其行为显然存疑。故此，原审法院认为，原告所提交的证据反映案外人一与户籍名为“案外人二”的人系同一人的可能性很高，具有高度的盖然性，原审法院采信原告的主张，确认该项事实。王桂芝、王思琪、王雷鑫系案外人一的第一顺序法定继承人，对案外人一以“案外人二”名义持有的涉案房产享有合法的继承权。
本案争议的第二个焦点问题在于张威将案涉房产转卖给王强，是否构成无权处分，侵害了王桂芝、王思琪、王雷鑫的财产权利。《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。案外人一于2011年7月19日因交通事故死亡，王桂芝、王思琪、王雷鑫做为案外人一的第一顺序的继承人，享有对案外人一遗产的继承权，案外人一遗产的财产权利自继承开始时已由王桂芝、王思琪、王雷鑫享有。案外人一生前虽然以“案外人二”名义出具了委托书给张威，委托张威处置案涉房屋，包括签署房地产买卖合同，但因委托合同的存在以委托人和受托人之间的相互信赖关系为基础，因而，委托人或受托人一方死亡时，该信赖关系不复存在，委托合同当然终止。张威在委托合同终止后，仍持委托合同与被告王强签订买卖合同，将房屋转让给被告王强，其行为构成无权处分。
本案争议的第三个焦点在于，王强购买案涉房屋是否善意，能否基于善意取得获得涉案房屋的物权，原告请求确认张威与王强签订的《买卖合同》无效，理由是否成立。《物权法》第一百零六条规定善意取得的受让人取得不动产或者动产的所有权须符合下列情形：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。本案中，讼争房产虽已转移登记至王强名下，但王强并未为购买案涉房产足额支付相应的对价，张威与王强所签订买卖合同约定的交易价款明显低于交易当时讼争房产的市场价值，且在王强定金尚未支付的情况下，讼争房产即已转移登记至王强名下，出卖人未收取交易对价，就将房产产权转移的交易方式显然不是正常的交易行为，故此，原审法院认为，王强受让讼争房产不具有善意，且未支付相应的对价，故不能基于善意取得取得涉案房屋的物权。张威与王强低价转让案涉房产的目的在于转移登记在“案外人二”名下的产权份额，从而使真权利人失权，故此，张威与王强转让涉案房屋的行为构成恶意串通损害他人合法权益，原告请求确认张威与王强间的买卖合同无效，理据成立，原审法院予以支持。张威、王强不认可某土地房地产估价有限公司作出的《房地产估价报告书》，在本案诉讼过程中，张威自行委托深圳市东昊房地产评估有限公司对讼争房产的价值进行评估，原审法院认为，在原审法院已根据原告的申请，委托有关鉴定机构对讼争房产的市场价值进行评估的情况下，张威未经法院同意及对方当事人的认可，单方委托深圳市东昊房地产评估有限公司对讼争房产的价值进行评估，所做出的评估结果原审法院不予采信。无证据证明某土地房地产估价有限公司作出的《房地产估价报告书》存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的四种情形之一，故请求重新鉴定，原审法院不予准许。
王强在讼争房产转移登记至其名下后，未经王桂芝、王思琪、王雷鑫的同意，将房屋抵押贷款，其行为严重损害了王桂芝、王思琪、王雷鑫的合法权益。但由于第三人对抵押权的设立是善意的，并不存在过错，该抵押权亦已登记，合法有效。原告在恢复自己对讼争财产的权利时如因抵押权障碍受阻，原告可以另行主张损害赔偿，因民事诉讼“不诉不理”的诉讼原则，原告在本案中未主张张威、王强涂销讼争房产上的抵押权，未请求将应继承的讼争房产产权份额转移登记至王桂芝、王思琪、王雷鑫名下，故原审法院对上述问题，不作处理，原告可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项，《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张威以自已及案外人二代理人的名义与王强于2011年12月30日就福田区某大厦807房签订的《房地产买卖合同》无效；二、王桂芝、王思琪、王雷鑫对案外人一以“案外人二”名义持有的福田区某大厦807房70%的产权份额享有继承权。案件受理费19415元，由张威、王强负担。
上诉人王强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决，依法改判深圳市福田区某大厦807号房产所有权归上诉人所有。2、请求判令由被上诉人承担本案所有的诉讼费用及其他费用。事实与理由：一、一审法院认定涉案合同无效属于认定事实及适用法律错误。上诉人基于张威持有公证授权委托书而产生信赖，从而与其签订房产买卖合同，该合同合法有效，深圳市福田区某大厦807号房产所有权归上诉人所有。二、涉案房产交易金额符合市场价值，一审法院不同意上诉人对涉案房产价值的重新鉴定请求明显不当，上诉人请求二审法院重新鉴定。上诉人与张威关于涉案房产约定的转让价值为房产净值，即应扣除一切税金及费用后的价值。该事实也已向一审法院陈述。但一审法院委托的鉴定机构对涉案房产所做价值鉴定结论并非为净值结论。涉案房产评估总值严重偏高且没有数据支持，所以，该鉴定报告不具有参考价值。三、一审法院认定上诉人与张威“恶意串通”严重错误。如上所述，上诉人基于张威持有合法授权文件而产生信赖；上诉人获取涉案房产对价符合市场价值；上诉人更不认识滕峰或案外人一，对原告与张威的纠纷一无所知。未完成付款仅仅是因为获知涉案房产涉及诉讼，是保护自身利益的正当行为。所谓恶意串通，包括主客观两方面因素：主观方面当事人具有恶意，而客观方面表现为当事人有相应非法串通的行为。所以，上诉人主观上不具有所谓的“恶意”，客观上未付款的行为亦合理合法。综上，上诉人请求二审法院依法改判。上诉人与二审庭审补充称：有补充：一、即使如一审判决认定，张威对涉案房产无处分权，依据买卖合同纠纷案件司法解释第三条，张威与被上诉人签订的涉案合同也是具有法律效力的。二、一审认定上诉人与张威恶意串通没有事实和法律依据，我国现行民事法律和司法解释并未对恶意串通作出明确界定，通常说法将恶意串通定义为谋取不法利益，合谋实施的损害他人利益的行为，在本案中虽然该房产已由上诉人购买，但是原审原告的继承权利不会受到影响，张威应对原审原告的利益承担责任，其次，上诉人没有就该房产交易获取非法利益，所以一审不应武断的认定上诉人存在与张威恶意串通的行为，强加给上诉人莫须有的法律责任。
被上诉人王桂芝、王思琪、王雷鑫答辩称，被上诉人认为上诉人的上诉完全没有理由，依法应当予以驳回。因为上诉人和原审第三人是串通损害了被上诉人的合法权益，被上诉人有继承权的房产没有经过同意就进行了转让，侵犯了被上诉人的合法权益，并且出卖的价格是明显低于市场价格，是恶意串通被上诉人的合法权益，并不是善意取得，所以一审的判决是符合事实和有关法律规定，依法应该予以维持，并驳回上诉人的上诉。
被上诉人张威未发表答辩意见。
原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行坚持一审答辩意见，即：诉争房产抵押权已经登记并且抵押合同以及相关借款合同均是双方当事人按我国相关法律意思自治的结果，无论诉争房产归属，均不影响诉争房产抵押权成立的事实。
本院经审理查明，王强与张威于2011年12月30日签订的《房地产买卖合同》备注条款约定，买方向卖方支付定金后，六个月内，须向卖方一次性支付第二部分楼款4107760元至卖方银行账户。除此之外，原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为确认合同无效纠纷。结合当事人的上诉与答辩意见，本案二审的争议焦点是王强与张威签订房屋买卖合同是否无效。王强就涉案房产的评估价值向原审法院申请重新鉴定，由于王强没有提供证据证明原审法院委托鉴定机构出具的鉴定结论存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，原审法院对王强该重新鉴定的申请未予准许并无不当，本院予以确认。关于合同效力问题，本院认为，第一，根据合同法第四百一十一条规定，委托人死亡的，委托合同终止。文安宁作为受托人在委托合同终止后，未征得委托人的继承人同意，也未向委托人的继承人转交任何购房款，以代理人名义签署房屋买卖合同转让登记在委托人名下的房产份额存在明显恶意。第二，从房产交易情况看，涉案合同约定交易价格明显低于市场价值，且在王强未支付购房款甚至连定金都未支付的情形下，涉案房产即办理过户登记手续，过户登记甚至在王强通过抵押涉案房产取得贷款之后王强亦未足额支付购房款，上述交易行为有违交易惯例，王强主张其为善意第三人理由不充分，原审法院未予采纳并无不当。因此，张威与王强双方均不属于善意，双方签订合同并转移涉案房屋“案外人二”的所有权份额的行为损害了王桂芝、王思琪、王雷鑫的合法权益，原审法院据此认定张威与王强之间所签订房屋买卖合同为无效合同并无不当，本院予以确认。王强的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决处理妥当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19415元，由上诉人王强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。