广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2104号
上诉人（原审原告）：李太成，男，汉族，住湖南省嘉禾县，公民身份号码：×××3011。
上诉人（原审原告）：周京花，女，汉族，住湖南省嘉禾县，公民身份号码：×××3046。
以上两上诉人共同委托代理人：李红军，广东旗峰律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人：李小平，广东旗峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：唐荣香，女，汉族，住湖南省南县，公民身份号码是×××386X。
委托代理人：李健，广东海法（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：陈泽飞，广东海法（东莞）律师事务所律师。
上诉人李太成、周京花因与上诉人唐荣香房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月6日，李太成、周京花向原审法院提出诉讼，请求判令：1.确认李太成、周京花与唐荣香双方于2014年3月12日签订的《物业租赁合同》无效；2.唐荣香向李太成、周京花支付自2014年3月12日至2014年9月12日期间的房屋占有使用费人民币1025667元；3.唐荣香向李太成、周京花支付已收取的房屋押金人民币132845元；4.唐荣香向李太成、周京花支付李太成、周京花代为垫付的自2014年2月1日至2014年8月12日期间的水电费人民币61944.06元；5.本案诉讼费用由唐荣香负担。李太成、周京花在原审诉讼中将第四项诉求金额变更为73092.52元。
原审法院经审理查明，一、合同签订情况：2013年11月28日，唐荣香和李太成、周京花签订一份物业租赁合同，双方约定李太成、周京花将位于广东省东莞市黄江镇合路村创业二路1栋物业出租给唐荣香，租赁期限是从2014年1月1日至2019年12月31日为止，每月租金是180000元，从2017年1月1日开始，每月递增10%的租金，双方约定为了保证合同的履行，唐荣香应当在合同签订之日缴纳保证金1200000元。2014年3月12日，双方当事人又签订了一份物业租赁合同，将租金数额变更为170000元。双方约定唐荣香应当于2014年2月1日前办理物业交接手续，如逾期不办理接收手续，视为已经支付。双方另签订一份协议，约定“电器归甲方（李太成、周京花）购买、家具归甲方购买，甲方同意给三十万的价钱给乙方自己购买，条件是免收租金天数为50天，合同签订的日期为2014年3月12日，免租期共计125天”。双方约定唐荣香承租期间发生的水电费、网络费，按照表计量。
二、合同效力情况：案涉租赁物业大部分楼层没有办理相应的建设规划许可证，双方当事人对于案涉租赁合同的效力为无效合同没有异议。
三、双方协商的结果：双方当事人于2014年8月11日达成一致协议：1.同意案涉租赁合同不再继续履行；2.唐荣香于2014年8月12日前搬离案涉租赁房屋，李太成、周京花于2014年8月12日退回保证金1200000元，双方办理案涉租赁房屋的交接手续，案涉房屋的租金或者占有使用费计算至2014年8月12日为止。3.天福加盟店里面的现有商品由双方于2014年8月12日进行现场清单，清点完毕，由两唐荣香按照进货价向唐荣香支付对价后取得商品的所有权。4.唐荣香的其他损失双方另行协商。2014年8月12日，唐荣香和李太成、周京花进行了现场交接，双方确认了：1.唐荣香对已出租房间押金为人民币132845元，押金在唐荣香处；2.唐荣香自2014年8月1日至2014年8月10日向租户收取租金的房号为717等共计56间房，租金为一整个月的租金；3.701房自2014年7月1日至2014年7月31日未收租金1000元，唐荣香同意由李太成向该租户收取，由法院判决结算；4.其他111间房自2014年8月1日起唐荣香未向租户收取租金，唐荣香同意2014年8月12日前的租金由李太成向租户收取，统一由法院判决结算；5.唐荣香向租户收取租金的时间以租户入住时间计算，6楼25间房的租户是2014年2月底开始，自2014年3月1日开始计算。另双方在现场签字确认“唐荣香现将窗帘、凳子、货物架、麻将机、洗衣机以及其他物品折合人民币8000元，唐荣香拿到了自己的生活用品，唐荣香已经将租户合同以及押金收据原件交给李太成保管”。双方当事人当庭确认，李太成、周京花已经实际退回了保证金1200000元。
四、租金缴纳情况：双方当事人确认2014年3月12日开始，唐荣香并未缴纳任何租金。
五、水电费情况：李太成和周京花主张垫付了水电费，并提供了相应的票据。根据李太成、周京花提供的票据显示，垫付了2014年3月份的污水处理费、生活垃圾处理费453.2元，2014年4月份的污水处理费等共计769.9元，2014年5月份的污水处理费等共计902元，2014年7月份的污水处理费共计1251.6元，2014年1月27日至2014年2月1日的电费1100.04元，2014年2月1日至2014年3月1日的电费2743.93元，2014年3月1日至2014年4月1日的电费6450.08元，2014年4月1日至5月1日的电费6666.22元，2014年7月1日至2014年8月1日的电费25963.49元，2014年2月1日至2014年3月20日的水费958.9元，2014年3月20日至2014年4月21日的水费1452.5元，2014年4月21日至2014年5月22日的水费1286元，2014年6月21日至2014年7月23日的水费2052元。
原审法院认定上述事实的依据有：李太成、周京花提供的物业租赁合同、水电费发票以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。案涉双方当事人均确认案涉租赁物业大部分建筑是没有办理建设规划许可证，因此，案涉租赁合同当属无效。本案争议的焦点有以下两个方面：
第一、唐荣香应当如何支付李太成、周京花房屋占有使用费。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。原审法院认为，双方在租赁合同中已经确认“电器归甲方（二唐荣香）购买、家具归甲方购买，甲方同意给三十万的价钱给乙方自己购买，条件是免受租金天数为50天，合同签订的日期为2014年3月12日，免租期共计125天”，案涉合同虽然无效，但双方对于抵扣房屋占有使用费的协议是双方的真实意思表示，可以予以认定。双方当事人确认2014年3月12日开始，唐荣香并未缴纳任何租金，并一致同意案涉房屋占有使用费计算至2014年8月12日为止。另双方当事人约定免租期共计125天，则唐荣香应当支付李太成、周京花房屋占用使用费的期限5个月扣除125天，数额为：170000元×5个月-170000元÷30天×125天=141666.67元。
第二，唐荣香是否应当支付李太成、周京花垫付的水电费以及数额。原审法院认为，李太成、周京花持有的在租赁期间内的水电费等票据可以视为是李太成、周京花实际支出的费用，因以上水电费数额是唐荣香实际使用，唐荣香应当予以返还。经核算李太成、周京花自行提交的票据，扣除属于租赁合同期限之外的票据和没有发票支持的数额，垫付的水电费为49990.92元。至于李太成、周京花超过该数额的请求，原审法院根据证据规则，依法不予采信。
另双方当事人已经确认李太成和周京花已经实际承接了唐荣香和其他承租人之间的权利义务关系，因此，唐荣香向案外人收取的押金132845元亦应当支付给李太成和周京花。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认李太成、周京花和唐荣香签订的《物业租赁合同》无效；二、唐荣香于判决发生法律效力之日起五日内支付李太成、周京花房屋占有使用费141666.67元；三、限唐荣香于判决发生法律效力之日起五日内支付李太成、周京花房屋押金132845元；四、限唐荣香于判决发生法律效力之日起五日内支付李太成、周京花垫付的水电费49990.92元；五、驳回李太成、周京花的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15784元，由唐荣香负担5874元，李太成、周京花负担9910元。
李太成、周京花不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定双方一致同意房屋占有使用费计算至2014年8月12日且双方约定免租期共125天而最终认定房屋占有使用费为141666.67元系错误的。（一）李太成、周京花从未表示同意案涉房屋使用费计算至2014年8月12日。唐荣香已向租户收取了案涉租赁物至2014年9月12日的租金，故案涉租赁物的房屋使用费应计至2014年9月12日。（二）案涉租赁合同无效，原审法院还认定双方对抵扣房屋占有使用费的协议是双方的真实意思表示违反法律规定。无效合同自始无效，故双方对75天的招租免租期的约定不能适用。（三）关于50天免租期与家具采购费用相抵的约定，虽然李太成、周京花给予唐荣香该部分的免租期，但双方在租赁物交接时，李太成、周京花并未看到租赁物内有唐荣香所称的家具，故李太成、周京花无需给以唐荣香50天的免租期。综上，请求本院：1.改判原审判决第二项为唐荣香向李太成、周京花支付房屋占有使用费1025667元。2.改判原审判决第四项为唐荣香向李太成、周京花支付水电费73092.52元。
唐荣香口头答辩称：（一）50天免租期的约定是以购买30万元的家具作抵扣。（二）李太成在原审法院（2014）东三法樟民一初字第856号案件书面答辩状中仅提到2014年7月份的租金，并主张之前的房屋使用费，而且李太成在发给唐荣香的催告函中也明确要求2014年7月份的租金，说明李太成认可了免租期。综上，请求本院驳回李太成、周京花的上诉请求。
唐荣香亦不服原审判决，向本院提起上诉称：关于水电费部分，原审法院认定的水电费的计算时间及数额均存在错误。唐荣香是从2014年3月12日正式进场，占有使用费的起始日期应为2014年3月12日，李太成、周京花提交的污水处理费也是从2014年3月份开始，双方确认唐荣香收取租客的租金起始时间也是2014年3月。因此，原审法院将2014年1月份的水电费1100.93元及2月份的水电费2743.93元判决唐荣香承担没有依据。请求本院改判原审判决第四项为唐荣香向李太成、周京花支付水电费46146.95元。
李太成、周京花口头答辩称：唐荣香从2014年1月份已经进场使用案涉房屋，故唐荣香要求李太成、周京花承担2014年1月、2月的水电费没有依据，请求本院驳回唐荣香的上诉请求。
本院经审查查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，李太成、周京花在原审期间称唐荣香已经购买了家具，唐荣香享有50天的免租期，李太成还称租客实际交租的情况与交接清单不一致，李太成有唐荣香实际收租到2014年9月12日的收据，但李太成未提交相应的收据。另外，李太成、周京花与唐荣香在二审期间均表示对原审法院认定的水电费数额49990.92元无异议，同意按照原审法院认定的水电费数额计算。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李太成、周京花及唐荣香在二审期间均表示对原审法院认定的水电费49990.92元无异议，应当视为李太成、周京花与唐荣香对原审判决第四项内容无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是案涉房屋占有使用费应如何计算。
首先，关于双方约定免租期75天的问题。虽然案涉租赁合同无效，但是根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”免租期75天实际上也是双方对案涉房屋“租金标准”的约定，现唐荣香主张参照合同约定的“租金标准”即免租期75天计算房屋占有使用费依法有据。李太成、周京花主张应当计算上述75天的房屋使用费缺乏依据，本院不予支持。其次，关于双方50天免租期抵扣家具购买款的问题。根据李太成、周京花的庭审陈述，李太成、周京花称唐荣香已经购买了家具，享有50天的免租期。因此，李太成、周京花在二审期间主张唐荣香未购买家具，本院不予采信。又根据案涉《确认书》可知，唐荣香离开时仅拿走自己的生活用品，换言之，双方在交接租赁物时唐荣香并未搬离案涉家具，故应当视为李太成、周京花同意利用案涉家具，李太成、周京花应当就案涉家具折价补偿给唐荣，而家具的价值应为50天的房屋使用费。因此，李太成、周京花主张唐荣香不能享有50天的免租期缺乏依据，本院不予支持。再次，关于房屋占有使用费计算的截止日期的问题。李太成、周京花主张租客实际交租的情况与交接清单不一致，但李太成、周京花并未提交任何证据证明，由于双方实际交接租赁物的日期为2014年8月12日，因此，原审法院认定房屋占有使用费计算至2014年8月12日并无不当。综上分析，原审法院认定的房屋使用费处理恰当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李太成、周京花与唐荣香的上诉请求均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15643元，由李太成、周京花负担14689元（已预交），唐荣香负担954元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年五月十三日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……