山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初7612号原告：蒋业茂，男，住山东省胶州市。委托代理人宋秀娥，女，住山东省胶州市，系原告之妻。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工。原告蒋业茂与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋业茂的委托代理人宋秀娥及被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋业茂向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金75800元，2、由被告承担诉讼费。事实和理由：2013年3月2日原告向被告购买青岛联合利丰房地产开发有限公司胶州市福州南路267号《半岛蓝湾小区》1号楼3单元4层402户，原告交的是全款611578元，按购房合同被告应于2013年9月30日前将该房交付给原告，2013年9月30日至2017年8月1日的违约金75800元，原告多次催要，被告拒付。为维护原告的合法权益，诉至法院。庭审中，原告将第一项诉讼请求增加为78682元，计算方式：2013年10月1日—2017年8月1日，以本金611578元×日万分之一×1401天，并且原告认可起诉前收到被告支付的7000元违约金应从中扣除，最终计算逾期交房违约金为78682元。被告联合利丰公司提交书面答辩状辩称：一、原告诉讼主张逾期交楼产生的违约责任已超过诉讼时效1、《商品房预售合同》第十一条约定：甲方（被告，下同）定于2013年9月30日将房屋交付给乙方（原告，下同），除不可抗力外，第十二条“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付给乙方应当向乙方支付违约金，违约金按日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方的责任，壹、乙方有权单方解除本合同，”同时合同第十九条对乙方单方面解除合同甲方承担的责任作了明确的规定。合同约定甲方应于2013年9月30日前交付房屋，至原告2017年8月1日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，原告并没有行使解除权，那么原告已默认同意延期交付房屋。原告不能一方面怠于行使解除权，同意延期交付房屋；一方面又利用被告的违约事实，要求赔付高额违约金，谋取不当利益。根据商品房买卖合同约定，逾期交付房屋的甲方应当向乙方支付违约金，但同时约定，逾期超过180日。乙方有权选择解除合同，两条约定是平行的，合同约定乙方充分的自主权和维护自行权益的权利，且在原告取得解除权时，被告违约并超过180日，但原告没有选择解除合同，应视为同意延期交付房屋。既然原告同意延期交付房屋，则被告的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。逾期交楼按日计算的违约金应该自被告违约之日起至原告取得解除权之日止。2、合同约定交付的时间是2013年6月30日以前，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：原告应于2015年9月30日前主张请求权，逾期则丧失胜诉权。违约行为一经发生，其侵害了之债权人的合法权益的事实既已确定，违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道或应当知道违约行为发生之日起计算。由于原告怠于行使要求支付违约金，且已超过自合同约定房屋交付时间第二日起计算的2年诉讼时效，已丧失胜诉权。3、诉讼时效是以权利受到侵害为起算点，上海市高级人民法院民一庭在民事法律适用问答（一）（问题17）明确阐述，违约行为一经发生，其侵害了债权人的合法权益的事实既已确定。违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道应当知道违约行发生之日起计算，在上海高级人民法院民一庭民事法律适用问答（二）中，高院对诉讼时效再次进行说明：诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点的。二、根据合同约定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任：根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。三、原告主张已收楼后的违约金没有事实和法律依据商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。从司法解释可以看出：‘转移占有’就是交付使用，就是实际生活中通常所说‘交钥匙’，法律允许业主和开发商对‘交付使用’在合同中的约定，有约定的依约定处理。《商品房预售合同》主合同第十二条约定：违约金自本合同约定的最后交付之日第二天起算至实际交付之日；《商品房预售合同》补充条款第九第8款亦明确约定：‘商品房交付的标志为买受人在《房屋交接单》上签名或或领取房屋的钥匙。本案所涉房屋被告已于2015年6月18日交付原告使用，原告领取了钥匙并签订了《收楼确认单》，被告虽然于2016年9月2日办理了房屋竣工备案登记，但这并不影响房屋的质量及原告的使用，故违约金应计算至2015年6月18日。原告主张支付2015年6月18日以后的违约金没有事实和法律依据，不应支持。原告蒋业茂向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2013年3月2日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告出资611578元于2013年3月2日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区1号楼3单元4层402户商品房一套（合同第二条、第三条）；双方约定于2013年9月30日被告向原告交付该商品房（合同第十一条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第十二条）；证据2、收款收据一份，证明原告向被告支付了全部购房款611578元。被告对原告所提交证据材料均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已经过竣工验收；证据2、收楼确认单一份，证明原告于2015年6月18日已收楼；证据3、情况说明及承诺书各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2真实性均没有异议；证据3承诺书上记载的是26、27、29号楼，我购买的是1号楼，该证据与我无关。证据3情况说明也与我们无关。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据1、2及被告提交的证据1、2双方表示均无异议，本院予以采信。原告对被告提交的证据3的真实性无异议，仅质证称承诺书上记载的是26、27、29号楼，我购买的是1号楼，该证据与我无关，证据3情况说明也与我无关，故本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2013年3月2日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区1号楼3单元4层402户商品房一套，房屋价款611578元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2015年6月18日原告签订了售楼确认单。原告收到了被告支付的违约金7000元。本院认为，被告辩称原告要求违约金的期限超过诉讼时效，经本院开庭审查，被告逾期交房的违约行为持续存在，故原告主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的抗辩不予支持。被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。被告已于2015年6月18日将涉案房屋交付原告使用，但涉案房屋直到2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。故原告主张的自2013年10月1日至2016年9月2日按已支付房价款611578元的日万分之一计算逾期交房违约金本院予以支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。因合同约定涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日前，房屋总价款为611578元，并且被告在原告起诉前已经支付原告逾期交房违约金7000元，原告在诉讼请求中也予以扣除，故本院确认被告应支付原告2013年10月1日至2016年9月2日共1068天，以611578元为基数按日万分一计算逾期交房违约金，共计58317元（本金611578元×日万分之一×1068天-7000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋业茂逾期交付房屋违约金共计58317元；二、驳回原告蒋业茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元，减半收取884元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担729元，由原告负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年十月十六日书记员 汤振生