上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初4710号
原告周某某，女，1947年12月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人汪漪，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人陈衍平，上海市锦天城律师事务所律师。被告顾某乙，男，1945年9月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被告顾某丙，女，1974年7月1日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告的共同委托代理人任丽丹，上海市申辰律师事务所律师上列两被告的共同委托代理人杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。原告周某某与被告顾某乙、顾某丙确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月2日、3月9日、4月12日公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人汪漪、被告顾某乙、顾某丙及其共同委托代理人任丽丹、杨越峰到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意本案适用简易程序延长三个月审限。本案现已审理终结。原告周某某诉称，原告与被告顾某乙系夫妻关系，于1973年2月1日结婚，育有两女即被告顾某丙(长女)、案外人顾某某(次女)。四人户籍均落户于上海市浦东新区高行镇周桥村周桥队周家桥84号(宅基地)。2011年5月12日，顾某某的儿子凌某某出生，也落户于上述地址。1997年5月8日，被告顾某乙(乙方)与上海市浦东土地发展(控股)公司(甲方)签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，约定被告顾某乙原有的私房上海市浦东新区张桥钱桥后杨顾家宅XXX号与甲方提供的位于上海市浦东新区周桥新村17幢3号门101室房屋(现地址为上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室)(以下简称系争房屋)互换，同时约定了其他拆迁安置条件。被告顾某乙于2003年9月4日取得了系争房屋房地产权证，权利人登记为被告顾某乙。因系争房屋属学区房，2013年7月18日，被告顾某乙与外孙凌某某两人户籍自周家桥84号迁入系争房屋，以便于凌某某求学。2015年10月，原告偶然得知系争房屋已经过户给被告顾某丙，便即刻前往房产交易中心查询，发现系争房屋权利人已于2015年7月29日核准变更登记为被告顾某丙。根据学区求学的相关政策，户籍所在房屋的产权人必须是直系血亲，否则将不得入学。原告与两被告沟通未果，且听闻被告顾某丙将于近期低价抛售系争房屋，此举将直接损害到原告利益。原告认为，被告顾某乙私自处分夫妻共同财产已构成无权处分，且被告顾某丙恶意侵吞父母财产的行为也不具备善意取得的条件，因此，为维护自身合法权利，原告提起诉讼，请求判令确认两被告之间就系争房屋的转让行为无效，确认系争房屋产权归原告与被告顾某乙共有。被告顾某乙、顾某丙共同辩称，原告所述身份关系属实，但不同意原告的诉讼请求。2014年5月31日，原告与被告顾某乙签订《离婚协议书》，约定系争房屋归两被告所有，被告顾某丙负责被告顾某乙的赡养，系争房屋由被告顾某丙继承。2014年6月1日，原、被告及顾某某签订《家庭房产协议书》，约定原告与被告顾某乙同意将系争房屋产权人变更为两被告。因此，当事人家庭内部已就系争房屋的产权归属达成一致协议，系争房屋产权应归两被告所有。原告知晓两被告之间对系争房屋的转让行为，该转让行为有效。两被告过户完成后，原告担心《家庭房产协议书》并未明确被告顾某乙对上海市浦东新区秋岚路XXX弄XXX号XXX室房屋放弃夫妻共有份额，故原告、被告顾某乙及顾某某、凌某某于2015年10月23日签订《赠与合同》，约定被告顾某乙将其于上海市浦东新区秋岚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称702室房屋)产权份额及相关权益赠与顾某某及凌某某。经审理查明，原告周某某与被告顾某乙于1973年2月1日结婚，育有两女即被告顾某丙(长女)、案外人顾某某(次女)。1997年5月8日，上海市浦东土地发展(控股)公司(甲方)与被告顾某乙(乙方)签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，约定乙方私有房屋本市浦东新区张桥钱桥后杨顾家宅XXX号拆迁，甲方以本市浦东新区周桥新村17幢3号门101室新建房屋(即系争房屋，现地址为上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室)换给乙方，同时约定了其他拆迁安置条件。2003年9月4日，系争房屋产权登记至被告顾某乙名下。另查明，2014年5月31日，原告与被告顾某乙签订《离婚协议书》，约定：“上海浦东双桥路XXX弄XXX号XXX室。房产登记人为顾某乙，属夫妻共有财产。现在夫妻双方一致同意将大女儿顾某丙名字加入房产证。离婚后，该套房屋归男方和大女儿顾某丙所有”。该《离婚协议书》签订后，原告与被告顾某乙至今未办理协议离婚手续。2014年6月1日，原、被告及顾某某签订《家庭房产协议书》，约定：“双桥路XXX弄XXX号XXX室，顾某乙和周某某一致同意房产证登记人变更为顾某乙和顾某丙”。2015年7月17日，被告顾某乙(出售人)与被告顾某丙(买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，房屋转让款共计人民币500,000元。2015年7月29日，系争房屋产权登记至被告顾某丙名下。审理中，两被告提供原告周某某、被告顾某乙(甲方)与顾某某、凌某某(乙方)签订的《赠与合同》，该合同约定甲方将702室房屋产权赠与乙方。两被告据此欲证明原告知晓系争房屋转让一事，在系争房屋过户完成后担心《家庭房产协议书》未明确被告顾某乙对702室房屋放弃夫妻共有份额，为保障己方权利，故而进一步签订了该《赠与协议》。原告对该《赠与协议》真实性无异议，但认为与本案无关，对其证明内容不予认可。以上事实，有原告提供的结婚证、户口簿、《房屋拆迁保留私房产权安置协议》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、两被告提供的《离婚协议书》、《家庭房产协议书》、《上海市房地产买卖合同》、《赠与协议》及双方当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合法定情形的善意受让人可取得不动产或者动产的所有权。本案中，系争房屋系原告周某某与被告顾某乙的夫妻共同财产，被告顾某乙未经原告同意，擅自将系争房屋出售给被告顾某丙的行为系无权处分了原告对系争房屋所享有的产权份额，且房屋转让款500,000元明显低于同期市场价格，该500,000元被告顾某丙亦未支付，因此，系争房屋并非以合理的价格转让，不符合善意取得的构成要件，被告顾某丙不能取得系争房屋的产权。两被告辩称，原告对系争房屋转让一事是知晓的，并提供了《赠与协议》予以佐证，对此，原告予以否认，且该《赠与协议》系对702室房屋的赠与约定，与系争房屋转让之间的关联性难以认定，故本院对两被告的该项辩称意见不予采纳。两被告还辩称，根据《离婚协议》与《家庭房产协议》的约定，系争房屋产权归两被告所有，故两被告之间的转让行为有效，并非无权处分。对此本院认为，首先，系争房屋系夫妻共同财产，《离婚协议》仅约定增加被告顾某丙为产权人，离婚后系争房屋才归两被告所有，而原告与被告顾某乙现仍处于婚姻关系存续期间，该协议尚未生效，原告仍享有系争房屋的产权份额，其次，《家庭房产协议》虽约定系争房屋产权登记人变更为两被告，但原告并未言明放弃自己应享有的产权份额，此外，《家庭房产协议》于《离婚协议书》签订的次日签订，所约定的内容与《离婚协议书》一致，故该协议亦应以原告周某某与被告顾某乙离婚为生效要件，且该协议书签订后，双方就相关房产的权属仍存争议，故该协议书未实际生效，因此，两被告之间就系争房屋的转让构成无权处分，本院对两被告的该项辩称意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：一、被告顾某乙与被告顾某丙之间就上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的转让行为无效；二、上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权归原告周某某、被告顾某乙共同共有。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，财产保全费5,000元，由被告顾某乙、顾某丙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 龚文诒
二〇一六年五月十九日
书记员 姜 辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。