广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第738号
上诉人（原审原告）：陈冬英，女，1972年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
上诉人（原审原告）：孙建家，男，1970年4月28日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
上诉人（原审原告）：马劲伟，男，1984年6月20日出生，汉族，住广东省汕头市朝阳区。
上诉人（原审原告）：刘金，男，1978年8月21日出生，汉族，住广东省恩平市。
上列四上诉人的共同委托代理人：郭训富，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王烈深，男，1973年3月7日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：严慕澜，中山市石岐区法律服务所法律工作者。
委托代理人：王茹冰，中山市石岐区法律服务所法律工作者。
上诉人陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金因与被上诉人王烈深建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：在中山市正道房地产中介服务有限公司（以下简称正道中介公司）中介代理下，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金与王烈深就转让中山市三乡镇平南村“火炭龙”一幅土地使用权达成合意。2011年4月30日，陈冬英作为购买方代表，与正道中介公司、王烈深签订转让合同1份，主要约定：陈冬英向王烈深购买其名下位于中山市三乡镇平南村“火炭龙”一幅土地使用权，土地使用权证：中府国用（2007）第易314206号；土地面积357.5平方米；用途为商业住宅；转让价为128.1万元，2011年4月30日付定金8万元，5月5日前付12万元，余款108.1万元于到国土局办理过户递件当日支付；双方约定2011年5月30日前到国土局办理过户手续；签订合同当日，陈冬英向正道中介公司支付服务费3.84万元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，陈冬英支付定金8万元给王烈深，2011年5月4日支付购地款12万元，同年5月30日支付尾款108.1万元。陈冬英支付完毕上述108.1万元后，双方到产权登记机关办理了涉案土地使用权的过户手续。为此，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金支出税费共计56842元。2011年6月16日，孙建家、马劲伟、刘金取得涉案土地新的使用权证书［证号：中府国用（2011）第易3104221号］，其中载明的土地用途为：商业住宅。另外，2011年5月30日、6月8日，陈冬英分别向正道中介公司支付代理费2万元、16400元，共计36400元。2013年1月16日，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金以签订涉案合同时存在重大误解且合同显失公平为由诉至原审法院，请求判令：1．撤销双方之间签订的土地转让合同；2．王烈深返还转让款128.1万元及利息（从2011年6月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3．王烈深返还陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金因土地转让产生的相关收费58677.4元；4．王烈深承担本案的诉讼费用。
原审诉讼中，根据陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金申请，原审法院依法向中山市城乡规划局三乡分局（以下简称规划局三乡分局）调查涉案土地的规划用途，查明涉案土地在2011年3月31日批准实施的《三乡镇平南村西南部片区控规》中，规划功能为商业金融业用地。另外，根据陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金的财产保全申请，原审法院依法裁定查封了王烈深价值30万元财产。
原审法院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案双方争议的焦点为：本案是否构成重大误解以及签订合同时是否显失公平，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金否能请求撤销涉案合同。关于本案是否构成重大误解问题，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金为取得涉案土地使用权与王烈深签订转让合同，双方在合同中明确约定了包括土地用途在内的各项内容。签订合同后，双方均履行了各自义务，孙建家、马劲伟、刘金也取得了涉案土地的权属证书，而土地权属证书是土地权利人享有土地权利的证明，该权属证书上记载的包括土地用途在内的各项内容，与双方的意思表示一致，本案交易中，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金并不存在“行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失”的情形，本案并不构成重大误解。至于涉案土地的规划功能问题，原审法院认为，控制性详细规划是规划部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，规划区内的建设活动应当符合规划要求。在2011年3月31日批准实施的《三乡镇平南村西南部片区控规》中涉案土地规划功能为商业金融业用地，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金使用涉案土地时，应当符合该控规要求。但是，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金如何使用涉案土地、使用土地是否符合规划要求等问题，应属其取得土地使用权之后，作为使用权人对土地利用方面的内容，与双方原转让合同关系并无必然联系，不能作为其请求撤销原转让合同的依据和理由。因此，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金以其签订合同时对涉案土地用途存有重大误解为由，请求撤销涉案合同的诉求，依据不足，不予支持。另外，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金亦无充分证据证明涉案合同订立时显失公平，其以显失公平为由主张撤销涉案合同，依据不足，原审法院亦不予支持。陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金与王烈深之间转让合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，现双方交易已经完成，应受法律保护。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金的全部诉讼请求。案件受理费16902元，财产保全费2020元，共计18922元（该款陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金已预交），由陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金负担。
上诉人陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院依职权向规划局三乡分局查明涉案土地不是土地证上的商住性质，后经孙建家等向该局再次申请，该局以书面形式回复该土地属于土地规划内的绿化用地，该土地不能建设住房。原审判决只字未提涉案土地系绿化用地，该土地不能建设住房的事实，导致判决错误。二、陈冬英等系因重大误解而与王烈深签订土地转让合同。陈冬英等购买涉案土地用于建设住房才是本意，也是受让该土地的根本目的。该土地的土地证上载明的用途为商住，其中并未反映出该土地为绿化用地的信息，陈冬英等当然认为该土地可以建设住房。但到陈冬英等要建房时才知道该土地系绿化用地，不能建房，这与签订合同时的真实意思表示完全背离。陈冬英等花了120多万元买来一块不能建房的地，应认定为重大误解。三、双方签订的土地转让合同也是显失公平的合同。陈冬英等付出128.1万元的巨额土地转让款，却买来一块没有任何价值和意义的不能建房的绿化地，根本不能实现陈冬英等买地建房的合同目的，该合同对陈冬英等显失公平。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持陈冬英等的原审诉讼请求。
被上诉人王烈深答辩称：一、陈冬英等主张土地使用权用途已改变的依据不足，没有证据证明涉案土地属绿化用地，该土地用途仍属“商业住宅”。1.根据土地管理法、物权法等的相关规定，土地的用途应以土地行政主管部门登记内容为依据。本案土地的用途已由土地行政主管部门确认和登记为“商业住宅”，并向陈冬英等发出相应的权属证书，该证书就是土地权属和性质的法定文件。规划局三乡分局的复函效力极低，无法推翻土地行政主管部门的登记内容及权属证书的效力，故本案土地的法定用途仍是“商业住宅”。2.规划局三乡分局的复函虽称涉案土地于2011年3月31日被控规规划为“商业金融业用地”，但王烈深从未被告知规划变更的事实，规划部门改变土地用途未经任何法定程序，该复函不具备法律效力，不能成为改变土地用途的合法依据。3.规划局三乡分局给陈冬英等作出的回复及不予行政许可的理由是控规规划用地性质为商业金融业用地，与土地证性质不符，而不是因该土地属绿化用地。二、本案合同不存在依法可被撤销的情形。双方的交易通过中介公司完成，双方在订立合同前已前往国土资源局查询了解过涉案土地的相关信息，土地行政主管部门出具的权属证书对土地的用途也登记为“商业住宅”，故不存在该土地是绿化用地无法建设而产生重大误解的事实，也不存在显失公平之处。本案合同早已履行完毕，双方的合同已消灭，不存在可撤销的情形。陈冬英等提及的无法实现合同目的也不是法定的可撤销合同的情形。三、陈冬英等要求撤销合同已超过法定期限。陈冬英等于2011年6月16日已取得土地权属证书，其理应知道土地产权的真实信息，如存在可撤销情形，其当时应当知道可以行使撤销权，但至其起诉时已超过了法定撤销权行使时间。四、本案转让合同是双方真实意思表示，合法有效。涉案土地使用权的交付已履行完毕，双方的交易应受法律保护。如陈冬英等认为有关部门的规划行为侵害其合法权益，应依法另行向有关部门主张。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：中山市城乡规划局于2014年1月23日向孙建家、马劲伟、刘金作出不予行政许可通知书，以涉案土地所在控规规划用地性质为商业金融用地，而土地证性质为商业住宅，与控规规划功能不符为由，对孙建家、马劲伟、刘金办理建设用地规划条件的申请不予许可。另外，规划局三乡分局于2014年2月14日向孙建家、马劲伟、刘金作出的《关于中府国用（2011）第易3104221号土地咨询的回复》载明：一、中府国用（2011）第易3104221号在《三乡镇平南村西南部片区控制性详细》C1-03地块，其规划功能为商业金融业用地；二、中府国用（2011）第易3104221号在2004年的方案图纸中部分为绿地，因土地证性质为商业住宅，与控规规划功能不符，不予办理规划报建手续。
原审诉讼中，双方对涉案土地使用权的实际购买方为陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金四人的事实均无异议。此外，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金在原审中称其于2012年8月准备建房时经咨询中山市建设局和规划局后才得知涉案土地属规划内绿化用地，该土地不能建设住房。
除本院查明的上述事实外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点为：陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金请求撤销本案《土地使用权转让合同》的依据是否充分及其行使撤销权是否已过法定期间。
关于本案是否构成重大误解的问题。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，双方于2011年4月30日签订的《土地使用权转让合同》中明确约定涉案土地的用途为商业住宅，且陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金在诉讼中主张其购买涉案土地使用权系用于建设住房，因此，陈冬英等人在签订《土地使用权转让合同》时对涉案土地用途的认识显然是商业住宅。虽然在涉案土地过户后，孙建家、马劲伟、刘金取得的土地使用证上记载的用途为商业住宅，但根据规划部门向原审法院及孙建家等人的相关回复，涉案土地在2011年3月31日批准实施的《三乡镇平南村西南部片区控规》中，规划功能为商业金融业用地，该土地在2004年的方案图纸中部分为绿地，因土地证性质为商业住宅，与控规规划功能不符，不予办理规划报建手续。本院认为，控制性详细规划是城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划，是规划部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，规划区内的建设活动应当符合规划要求。因此，虽然国土部门出具的涉案土地使用证上载明的用途为商业住宅，但根据规划部门的上述回复，因涉案土地证记载的土地性质与控规规划功能不符，不予办理规划报建手续，故陈冬英等人客观上无法将涉案土地作建设商业住宅之用，而涉案土地的规划方案在双方签订本案合同前已批准实施，因此，陈冬英等人在签订本案合同时对涉案土地的实际用途显然产生了错误认识，其签订合同后果与自己购地建房的意思明显相悖，并为此支付了128.1万元的购地款，造成了较大的损失。因此，陈冬英等人签订本案合同的行为符合法律规定的构成重大误解的情形，应认定其系因重大误解而与王烈深订立本案《土地使用权转让合同》。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；……”，据此，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金请求撤销本案《土地使用权转让合同》，符合法律规定，本院予以支持。
关于陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金行使撤销权是否已过法定期间的问题，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”，可见，撤销权的行使期限应从当事人知道或者应当知道撤销事由之日起计算。王烈深虽主张陈冬英等人于2011年6月16日取得涉案土地权属证书时就应该知道土地产权的真实信息，故陈冬英等人起诉时已超过撤销权行使期间，但涉案土地证载明的土地用途为商业住宅，王烈深也并未提供证据证明陈冬英等人当时已经知道该土地的规划功能，故王烈深上述主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。陈冬英等人称其于2012年8月准备建房时才得知涉案土地不能建设住房，在王烈深无相反证据反驳的情况下，本院对陈冬英等人的该主张予以采信，并认定陈冬英等人于2012年8月才知道撤销事由，故陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金于2013年1月16日向原审法院提起本案诉讼，并未超出一年的撤销权行使期间。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金要求王烈深返还土地转让款1281000元及相应利息，符合法律规定，本院予以支持。利息应从王烈深收到全部款项的次日即2011年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止。至于陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金因办证而支出的相关税费等56842元，属于陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金因此所受到的损失，应按双方的过错承担相应的责任。由于陈冬英等人与王烈深在签订本案合同前双方均未对涉案土地的控规规划功能重要等信息进行全面了解，故导致本案合同因存在重大误解而被撤销，双方对此均有过错，对陈冬英等人因办证而产生的上述损失56842元，双方应各自承担50%，即28421元。因此，王烈深应向陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金赔偿损失28421元。
综上所述，原审判决实体处理不当，应予纠正。上诉人陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金的部分上诉理由成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第150号民事判决；
二、撤销被上诉人王烈深与上诉人陈冬英于2011年4月30日签订的《土地使用权转让合同》；
三、被上诉人王烈深于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金返还土地转让款1281000元及利息（利息从2011年6月1日起至该款全部清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、被上诉人王烈深于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金赔偿损失28421元；
五、驳回上诉人陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，被上诉人王烈深应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16902元，诉讼保全费2020元，合计18922元，由上诉人陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金负担498元，被上诉人王烈深负担18424元；二审案件受理费16902元，由上诉人陈冬英、孙建家、马劲伟、刘金负担445元，被上诉人王烈深负担16457元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 易嘉璇