福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0403民初2133号
原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司。
法定代表人：李凤翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：熊玉英，女，该公司职员。
被告：吴君辉，男，53岁，汉族。
原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔物业）与被告吴君辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海联翔物业的委托诉讼代理人熊玉英、被告吴君辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海联翔物业向本院提出诉讼请求：1.判令吴君辉支付拖欠自2015年10月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费323.40元、2014年7月6日至2015年7月5日止公摊电费173.50元、截止2015年11月30日的违约金9.70元，合计506.60元；2.判令吴君辉承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月18日，海联翔物业与吴君辉签订《前期物业服务协议》，吴君辉将三明市三元区新市南路309号左岸名都4幢108室委托海联翔物业进行前期物业管理。协议约定：住宅每平方米每月1.3元、吴君辉应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金。吴君辉购买的房产面积为82.919平方米。海联翔物业接受委托后，依据协议约定对物业进行积极有效管理，但吴君辉却未按协议约定支付物业管理服务费、公摊电费。自2015年10月1日起至2015年12月31日止，吴君辉共拖欠物业服务费323.4元，公摊电费173.5元，按日3‰计算，截止2015年11月30日止，吴君辉应承担违约金9.7元。海联翔物业多次向吴君辉催讨上述费用，但吴君辉均拖延不予缴纳。
吴君辉辩称，1.其未欠物业费，是海联翔物业拖欠其装修管理费166元；2.交房时，海联翔物业收取了垃圾清运费248.9元，其装修时又收取其敲墙清运费900元，至今未退还；3.其至今未入住该房屋，物业服务费只能按60%收取，海联翔物业应退还15个月的多收的40%空置物业费；4.海联翔物业签订合同时承诺管理人员为46人，但实际管理人员只有15人，按规定物业费应降20%，海联翔物业应当将多收的20%物业费退还；5.其入住时查到电表数为103度，海联翔物业也应当将该电费退还；6.其与海联翔物业签订合同时被收取了水电周转金至今未退还；7.其与海联翔物业签订合同时被收取了2000元押金，应按月利率3%支付利息。
经审理查明，根据《物业管理条例》，海联翔物业与厦门海翼地产（三明）有限公司签署的《前期物业服务合同》。海联翔物业与吴君辉于2014年6月18日签订了《左岸名都前期物业服务协议》，该协议约定物业名称为左岸名都、坐落位置为4栋107室，建筑面积为82.919平方米、物业服务费按建筑面积收取、住宅每月每平方米为1.3元、吴君辉应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费、每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行、服务期限自房屋出售之日起至海联翔三明分公司与厦门海翼地产（三明）有限公司签署的《前期物业服务合同》规定的期限止。该《左岸名都前期物业服务协议》还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务等作了约定。协议签订后，海联翔物业对吴君辉所在小区进行了物业管理服务。海联翔物业以吴君辉未按期缴纳自2015年10月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费及2014年7月6日至2015年7月5日期间的公摊电费为由，具状诉至本院。
上述事实，有海联翔物业提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、《左岸名都前期物业服务协议》、欠费明细表及庭审笔录相互印证，本院依法予以确认。
本院认为，海联翔物业与吴君辉于2014年6月18日签订的《左岸名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示、符合法律的规定要求，该合同具有法律效力，双方当事人均应受其约束。海联翔物业作为左岸名都物业的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照《左岸名都前期物业服务协议》的约定向吴君辉收取物业服务费。吴君辉作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。根据《左岸名都前期物业服务协议》，案涉房屋面积为82.919平方米，使用性质为住宅，本院确定吴君辉应支付的自2015年10月1日起至2015年12月31日止物业服务费为人民币323.40元（82.919平方米×1.3元/平方米×3个月），对海联翔物业要求吴君辉支付拖欠的自2015年10月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费323.40元的诉讼请求，本院予以支持。《左岸名都前期物业服务协议》对公摊水电费的分摊方法约定为“公摊水电费=公共水电费总额/全体业主产权面积之和*业主产权面积”。本案中，海联翔物业未能提供证据证明2014年7月6日至2015年7月5日期间公共水电费总额，吴君辉应承担的公摊水电费不能确定，对此，应由海联翔物业承担举证不能的后果，对其要求吴君辉支付2014年7月6日至2015年7月5日止公摊电费173.50元的诉讼请求，本院不予支持。《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定：“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”。双方签订的《左岸名都前期物业服务协议》约定吴君辉逾期交纳物业费，应向海联翔物业支付滞纳金，但协议约定的收费方式（每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费）不符合上述规定，对海联翔物业主张的违约金9.70元的诉讼请求，本院不予支持。吴君辉在该案中主张海联翔物业应退还的管理费、垃圾清运费、多收的40%空置费、103度的电费、水电周转金、装修押金的利息等费用，因吴君辉在本案中未提起反诉，可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、吴君辉应于本判决生效之日起三日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2015年10月1日起至2015年12月31日止物业服务费人民币323.40元。
二、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担5元，吴君辉负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 缪建林
二〇一七年一月三日
书记员 邓 娴
附本判决书所依据的法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
4、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
特别提示：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。