湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）望民初字第01288号
原告湖南美斯顿置业投资有限公司，住所地长沙市望城区星城镇湘江村一组。
法定代表人杨霖，董事长。
委托代理人刘贞敏，湖南湘泉律师事务所律师。
被告李海艳，女，1982年6月21日出生，汉族，住湖南省湘阴县文星镇三井头区域西衙正街*组。
委托代理人张炳辉，长沙市望城区星城法律服务所法律工作者。
原告湖南美斯顿置业投资有限公司与被告李海艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭，于同年9月23日公开开庭进行了审理。原告湖南美斯顿置业投资有限公司的委托代理人刘贞敏及被告李海艳的委托代理人张炳辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南美斯顿置业投资有限公司诉称，2013年7月27日，原告作为出卖方与作为买受人的被告李海艳签订了一份《长沙市望城区商品房买卖合同》（含附件），合同约定：1、买受人购买了出卖人开发的名家·翡翠花园第4栋1301号商品房一套，建筑面积164.25平方米，单价为5188元／平方米，总房价为人民币852129元；2、付款方式为银行按揭，买受人应于合同签订之日交付首付款计262129元，剩余房款590000元向中国工商银行股份有限公司长沙汇通支行申请贷款，出卖人协助办理；3、因买受人原因导致出卖人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起5日内，以自有资金支付，不承担违约责任；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。同时，双方在附件九补充协议中约定：1、买受人应当在本合同签订当日交齐贷款所需资料并与贷款银行签订相关贷款借款文件，买受人应保证出卖人在本合同签订后30日内收到全部剩余房款；2、买受人应保证其条件符合政府关于房屋贷款政策的规定，同时符合商品房按揭贷款的申请资格和申请条件，如因按揭银行不受理买受人的按揭贷款申请或买受人自身方面原因导致不批准按揭贷款，买受人应在5日内一次性支付剩余房款，否则，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付总房款20%的违约金；3、签订《商品房买卖合同》后三日内，买受人必须自行缴存物业维修资金；如因买受人未及时办理物业维修资金缴纳而导致出卖人无法合同备案和预告登记的，出卖人有权解除合同，买受人应按房屋总额的20%向出卖人支付违约金，由此产生的一切后果由买受人承担；因合同备案和预告登记迟延导致出卖人无法按时收到全部房款的，买受人应按主合同第七条承担逾期付款违约责任。上述合同及其附件签订后，原告严格按约定履行了应尽义务，被告至今仅支付了88129元房款，既因其自身原因导致银行不批准按揭贷款，又未按约定付清剩余房款，同时，还未按规定缴纳物业专项维修资金，遂酿成纠纷。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方皆应严格遵守，因被告逾期支付剩余款项超过30日，且未按规定缴纳物业专项维修资金，原告有权单方解除合同，被告理应承担相应的违约责任。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2013年7月27日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及其附件（合同编号201201041301）；2、被告向原告支付违约金170425.8元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告李海艳辩称，被告与原告签订的合同缺乏公平性，贷款未批下来非被告单方面的原因，被告也想将贷款办下来。被告缴纳的所有款项原告出具的均为收据，非正规纳税发票。请求法院驳回原告相应的诉讼请求，在原告提出的实际损失范围内予以赔偿，如手续费、交通费等。此外，原告提交的证据3中陈述李海艳于2013年6月离婚与事实不符，李海艳并未离婚，系开发商办理的假证。
为支持其诉讼请求，原告湖南美斯顿置业投资有限公司向本院提交了如下证据：
1、《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件（合同编号201201041301）1份，拟证明原、被告双方签订了买卖合同，双方约定了权利与义务；
2、合同确认单1份，拟证明首付款及代收费用、金额、期限，被告未付清首付款；
3、个人信贷管理系统表1份，拟证明因被告原因导致贷款未获批准。
被告李海艳对证据1、证据2的真实性无异议，对关联性有异议，合同中约定的买受人逾期付款违约责任与出卖人违约责任不对等，对买受人不公平。首付款系双方出于自愿协商好的数额，但因为当时翡翠花园搞活动，只需要支付一部分款项，因此当事人只交付了首付的一部分，首付的最后两成是按双方约定交付的，对于未付清的房款对方没有提前三十天告诉当事人；对证据3无异议。
为支持其答辩请求，被告李海艳向本院提交了离婚证1份，拟证明该份离婚证系开发商的工作人员制作。原告对该份证据三性均有异议，认为该份离婚证未经过鉴定或者查实，无法确认真实性。凭该份离婚证无法证明系原告伪造，被告无其他证据证明该份离婚证系原告制作，如系原告制作，该份离婚证应在原告处，并非在被告处。
经审查，本院认为，原告提交的三份证据内容真实，来源合法，依法予以采信，作为定案依据。被告提交的离婚证不能达到其证明目的，本院不予采信。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
2013年7月27日，原告湖南美斯顿置业投资有限公司与被告李海艳签订了一份《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号201201041301），约定被告李海艳购买原告所有的座落于名家·翡翠花园第4栋1301号房屋，建筑面积164.25㎡，总房价852129元。买受人应于合同签订之日交付首期房款262129元，余款590000元向中国工商银行股份有限公司长沙汇通支行申请贷款。因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请金额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起5日内，以自有资金支付，不承担合同第七条约定的违约责任，逾期5日，出卖人有权按照合同第七条追究买受人的违约责任。合同第七条约定，买受人未按合同约定时间付款，逾期未超过三十日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该份合同附有九份附件，其中附件九为补充协议，补充协议第三条约定，买受人应当在本合同签订当日交齐贷款所需资料并与出卖人指定的贷款银行或公积金中心签订相关贷款借款文件，特殊原因未按时交齐的，买受人承诺在本合同签订之日起三日内补齐。如买受人申请的是银行按揭贷款，则买受人应保证出卖人在本合同签订后30日内收到全部剩余房款；买受人逾期支付的，应承担主合同第七条约定的违约责任。买受人保证其条件符合政府关于房屋贷款政策的规定，同时符合商品房按揭贷款的申请资格和申请条件，如因按揭银行或公积金中心方面不受理买受人的按揭贷款申请或买受人自身方面原因导致不批准按揭贷款，买受人应在主合同及补充协议约定的最迟付款日起5日内一次性支付剩余房款，否则，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付总房款20%的违约金。出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给买受人，若买受人已付款项不足以扣除上述费用的，出卖人有权向买受人追偿。补充协议第十四条约定，买受人未履行或未完全履行本合同约定的义务时，或买受人放弃或怠于行使权利而影响本合同履行的，买受人应向出卖人承担违约责任，违约金为每逾期一日按总房价的万分之五向出卖人支付；本合同其他条款已特别注明违约金的不适用本条款；违约金不足以赔偿出卖人实际损失和可得利益损失的，买受人仍应承担赔偿责任。根据法律法规规章等规定、本合同正文和补充条款约定等出卖人向买受人应承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付合同总价款的1%。第十五条约定，买受人确认在签署主合同及本协议时已经充分知晓并了解国家政策关于购买商品房的资格和条件等相关规定，并保证本身具备购买本商品房以及办理后续商品房购买相关手续的资格。如买受人在签署主合同及本协议后出现或被发现不符合上述资格，导致主合同及本协议无法继续履行的，出卖人有权解除合同，买受人按购房款总额20%向出卖人支付违约金。第十六条约定，本补充协议与主合同具有相同的法律效力，如本补充协议与主合同或双方签订的认购书有相悖之处，均以本补充协议为准。合同签订同日，被告同意原告应付的首付款262129元中，其中87000元于2013年9月30日前归还，剩余87000元于2013年12月30日前归还。此后，被告未按约定支付应付的174000元首付款及物业维修基金，且因贷款审核时，资料中显示的被告签订合同前与其夫离婚及其不清楚自己工作单位等事宜使银行产生怀疑，其贷款申请未能通过，经多次面签仍未获批准，双方就相关事宜协商未果，故此成诉。
另查明，截至2014年12月15日，被告共向原告支付首付款88129元，此外，原告代收契税34086元，该款现尚在原告处。另收取办证费用730元，其中300元已向银行及公证机关支付。
本院认为：一、关于合同解除问题。本案中，原告湖南美斯顿置业投资有限公司与被告李海艳签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同履行中，因被告贷款未获批准，且首付款未全额支付，原告诉请解除合同，被告在庭审时亦同意解除合同，故本院对原告要求解除原、被告于2013年7月27日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及其附件（合同编号201201041301）的请求，予以照准；二、关于被告应否向原告支付违约金的问题。被告作为具有正常民事行为能力人，在购买大宗物件商品房时，有义务对自身是否符合办理按揭贷款的条件做必要了解，并对自身的支付能力进行审慎地评估，其在原告同意首付款展期并约定后续首付款支付时间及金额的情况下，未按约交清购房首付款。此外，在因其自身资信问题贷款未获审批的情况下，未筹措资金支付剩余购房款，应承担相应的违约责任，向原告支付违约金；三、关于违约金数额的确认问题。考虑到被告在贷款未获审批后，多次进行面签，且积极与被告协商退房事宜，其本身无违约的主观恶意，原告亦未提交证据证明其已按合同约定通知被告解除合同以避免损失继续扩大，也未提供被告违约造成实际损失的依据，其主张的按总房款的20%计算违约金明显过高。结合商品房合同及附件中对买受人及出卖人明显不同、显失公平的有关违约责任的约定，本院酌情确定被告在本案中应承担的违约金金额为20000元。在扣除被告应承担的违约金后，原告应将被告已缴纳的购房款、契税及尚未发生的办证费用共计102645元返还被告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告湖南美斯顿置业投资有限公司与被告李海艳于2013年7月27日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及其附件（合同编号201201041301）；
二、被告李海艳于本判决生效之日起十日内向原告湖南美斯顿置业投资有限公司支付违约金20000元，在扣除该笔违约金后，原告湖南美斯顿置业投资有限公司将被告此前缴纳的购房款、契税及尚未发生的办证费用共计102645元于本判决生效之日起十日内返还被告李海艳；
三、驳回原告湖南美斯顿置业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14003元，由原告湖南美斯顿置业投资有限公司负担12360元，被告李海艳负担1643元（此款已由原告预交，由原告依据上述判决主文第二项的规定，在扣除本项费用后将余款退还被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨剑波
人民陪审员 黄开奇
人民陪审员 李 玲
二〇一五年二月九日
书 记 员 刘星星
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。