江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初8914号原告：昆山市紫金花置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路898号，组织机构代码69446853-9。法定代表人：蒋卫东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈诚，江苏君中律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金华，江苏君中律师事务所律师。被告：于雨，男，1994年5月12日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：龚叶敏，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇豪，江苏丰田律师事务所实习律师。原告昆山市紫金花置业有限公司（以下简称紫金花公司）与被告于雨商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，并于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告紫金花公司委托代理人陈诚、被告于雨及其委托代理人龚叶敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫金花公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除紫金花公司与于雨在2015年10月9日签订的苏尚帝景（帝景天成广场）房屋定购书解除，紫金花公司没收于雨已经缴纳的定金10万元；2、于雨返还其强行占有的位于昆山开发区前进东路898号帝景天成广场X号楼XXX室房屋并支付上述房屋占用费暂计14000元（自2015年11月1日起按月租金2000元的标准计算至返还之日止）；3、赔偿绿化损失50000元；4、本案诉讼费由于雨负担。事实与理由：2015年10月9日紫金花公司与于雨就位于昆山市开发区前进东路898号帝景天成广场X号楼XXX室签订了苏尚帝景（帝景天成广场）房屋订购书。其中约定于雨向紫金花公司支付定金10万元，并于2015年12月31日前携带证件及首付款到紫金花公司售楼处签订房屋买卖合同并办理房屋按揭贷款手续。否则，视同于雨放弃购买权利，定购书自行作废。然而，在签订前述定购书后，于雨仅支付定金10万元，并未按照合同约定履行在2015年12月31日到售楼处签订房屋买卖合同及支付首付款等义务。本着促成交易以及友好协商的精神和原则，2016年2月16日紫金花公司再次发函通知于雨履行签订房屋买卖合同以及支付购房款的义务，但是于雨置若罔闻，不予理睬，至今仍未履行约定义务。于雨在没有签订房屋买卖合同病支付首付款的情况下，没有经过紫金花公司同意于2015年擅自强行占有涉案房屋并进行装修居住。紫金花公司多次与其交涉未果。于雨还破坏了小区绿化。迫于无奈，紫金花公司于2015年11月5日不得不向昆山开发区管委会、昆山市公安局、昆山市园林局、昆山市城管大队等部门投诉处理，但于雨至今仍我行我素，拒绝将强占紫金花公司的房屋返还并拒绝回恢复被破坏的绿化。被告于雨辩称：2015年10月9日我在紫金花公司的售楼处与房屋销售公司昆山市阿拉丁房产咨询有限公司（以下简称阿拉丁公司）签订了关于昆山开发区前进东路898号帝景天成广场X号楼XXX室的团购服务协议以及苏尚帝景房屋定购书，分别向该售楼公司缴纳了2万元享受总房款5万元优惠的会员团购服务费（签约时在总房款中减去相应的金额）以及10万元的定金。随后，紫金花公司分别为我办理了该户的水、电、燃气开通业务并向我交付了房屋钥匙，允许我先行入住装修。2015年10月11日起，我开始委托装潢公司对房屋进行装修。在装修过程中，我确实对门前的绿化进行了改建。2015年11月也确实有城管人员以及110警察到我房屋处，要求我恢复门前绿化，我也按照要求对绿化进行了恢复。但是在此过程中，不管是城管人员还是警察都没有认为我是非法入侵该房屋，对我将房屋进行装修不持异议，只是要求不改建绿化而已。2015年11月份我发现该小区其他业主与紫金花公司发生纠纷，要求办理房屋产权证，但2年来未予办理房产证。这才发现我购买的涉案房屋的产权存在问题，紫金花公司以及阿拉丁公司对此进行了隐瞒，于是双方发生纠纷，我曾将售楼处大门进行了封锁。后与售楼处协商一致，到能办出产权证时双方签订正式的购房合同。故此之后紫金花公司并未要求我于2015年12月31日前去签订正式的购房合同。2016年1月份我将涉案房屋装修完毕，共花费装修款46万元余元。2016年2月20日左右，我收到紫金花公司的通知，要求前去售楼处签订房屋买卖合同并缴纳购房款，但我到售楼处时发现空无一人，小区内其他业主与我讲，紫金花公司至今无法为业主办理产权证。上述情况说明，紫金花公司存在主观恶意，在明知无法为业主办理产权证，无法办理按揭贷款以及将涉案房屋进行抵押的情况下，仍强行要求业主缴纳购房款签订所谓的商品房买卖合同。现在我愿意放弃按揭，直接将剩余房款支付给抵押权人或者向法院提存，代紫金花公司清偿该房屋所负债务，换取房屋产权。希望法院不要认定双方签订的房屋定购合同无效。针对紫金花公司的诉讼请求，我认为原告违约在先且存在恶意欺诈行为，而我在本案中不存在过错，不应当承担任何责任，请求法院驳回紫金花公司的诉讼请求。当事人绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并作证在案。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：紫金花公司系昆山市前进东路898号苏尚帝景小区的开发商。2015年10月9日，紫金花公司与于雨签订苏尚帝景（帝景天成广场）房屋订购书，约定于雨定购苏尚帝景（帝景天成广场）X幢XXX室；该房建筑面积为127.37平方米（具体以政府部门测绘面积为准），单价7500元/平方米，总价955275元，定金10万元；于雨应于2015年12月31日前携带本人身份证、结婚证等相关资料及不低于总房款30%的首付款前来紫金花公司售楼处办理商品房买卖合同手续及按揭贷款手续，该定金自动转抵为房屋首付款；本订购单在双方签署商品房买卖合同时自动失效；双方还就其他事项进行了约定。同日，于雨向阿拉丁公司转账支付定金10万元，紫金花公司向于雨出具收据，确认收到上述定金。当月，于雨经紫金花公司同意拿到帝景天成广场X号楼XXX室的钥匙以及智能卡并对涉案房屋进行了装修，现已装修完毕并居住使用至今。在此期间，于雨以业主的身份向该小区的物业管理公司缴纳物业费并缴纳该房屋的水、电费以及天然气费用。涉案房屋的天然气业已经登记在于雨名下。2015年11月5日，紫金花公司向昆山经济开发区管委会、昆山市公安局、昆山市园林绿化局、昆山市城管大队书面报告，主张意向人订购了X号楼XXX室、X号楼XXX室、X号楼XXX室并支付了相应定金，未经该公司允许强行进入装修，并破坏小区绿地。2016年2月16日紫金花公司通知于雨，在接到本通知15日内与该公司签订房屋买卖合同并缴纳房款。逾期该公司将不再与你签订房屋买卖合同，所收定金不予退换，并自逾期之日起60日内迁出非法占有的该公司的房屋。在该通知上，紫金花公司对于签订合同联系人以及联系方式并没有明确载明。庭审中，于雨陈述其于2015年2月20日到紫金花公司售楼处确认签订合同事宜，但该售楼处大门紧锁，没有一个人。另查明：昆山开发区前进东路898号帝景天成广场X号楼XXX室现房屋权属登记在紫金花公司名下。本院认为：本案的争议焦点为紫金花公司与于雨之间的商品房买卖预约合同是否应当解除。紫金花公司与于雨签订的苏尚帝景（帝景天成广场）房屋定购书性质系为订立正式的商品房买卖合同而订立的预约合同。该合同已经明确约定了本约中具体的标的物以及价格。紫金花公司在预约合同签订后即将涉案房屋交付于雨，并协助于雨将天然气过户至于雨名下，于雨将涉案房屋装修使用至今，并按月缴纳了涉案房屋的物业费、水电、煤气等费用。上述事实说明，虽然紫金花公司与于雨之间未签订书面的商品房买卖合同，但紫金花公司已经以实际行动履行了本约合同中的合同义务，该义务系本约合同中房屋出卖方的主要义务，于雨在庭审中也表示愿意按照苏尚帝景（帝景天成广场）房屋定购书的约定支付房屋对价，因此本院认定紫金花公司与于雨已经以其他形式订立了商品房买卖合同的本约。在本约已经成立并实际履行的情况下，苏尚帝景（帝景天成广场）房屋定购书作为预约合同的目的已经实现，紫金花公司要求解除该定购书并无法律依据，对紫金花公司的该项诉讼请求，本院不予支持。紫金花公司与于雨之间虽然在事实上建立了商品房买卖合同关系，但其中所涉房款支付时间、产证办理时间等尚未约定，该约定不明事项，双方可以通过补充协议确定，或根据惯例在后续的交易行为中确定。关于紫金花公司要求于雨返还强占房屋并支付房屋占有使用费14000元的诉讼请求，本院认为涉案房屋系紫金花公司主动交付于雨，该行为说明紫金花公司履行商品房买卖合同本约的义务，因此对该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于紫金花公司要求于雨赔偿绿化损失50000元的诉讼请求，本院认为紫金花公司的该项诉讼请求系侵权之债，而本案系合同之债，二者属不同法律关系。对紫金花公司的该项诉讼请求，本院不予理涉。紫金花公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十七条、第六十条、第六十一条、第六十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告昆山市紫金花置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13352元，减半收取6676元，由原告昆山市紫金花置业有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇一六年八月二十九日书记员  王颂淼附相关法律条文第十条【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十七条【合同书与合同成立】采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。