广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11047号
上诉人（原审被告、反诉原告）：俞培林，男，1950年2月22日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：李遥约，广东品杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴绮静，广东品杰律师师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨亚雯，女，1990年9月23日出生，土家族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：吴骏，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。
法定代表人：宋炽平，职务总经理。
委托诉讼代理人：李韵、李嘉强，均系该司职员。
上诉人俞培林因与被上诉人杨亚雯、原审第三人广州市德才房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
俞培林上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判俞培林没收杨亚雯购房定金100000元;2.本案诉讼费用全部由杨亚雯承担。事实和理由：一、三方签订的房屋买卖合同应定性为合法有效合同，一审判定其为可撤销合同存在事实认定错误。第一，在签订三方合同期间，俞培林已将房产证出示给第三人和杨亚雯，杨亚雯也到现场查看房屋，了解涉案房屋事宜后明确表示购买，可见俞培林不存在虚假陈述或隐瞒房屋楼龄的主观故意。第二，在房屋买卖合同中，已明确约定了使用公积金贷款方式付款，但公积金贷款时间长短并不是合同约定的内容，杨亚雯没有对合同条款产生重大误解，以此为由撤销合同不合理。第三，三方于8月25日签订的房屋买卖合同中第四条规定“乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并实地查看及了解，故对房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。故不得借此拒绝交易。”杨亚雯认真查阅合同后签字确认，表明杨亚雯已确认在中介方的协助下对房屋相关情况已有了解并不得以此为由拒绝交易。第四，俞培林已将买卖房产所必须的相关资料给中介方独家全权代理，中介方没有向杨亚雯出具查册表，责任不归于俞培林，中介方存在过错。再者，关于案涉房屋的建设时间，持房产证和身份证到房管局查询即可知悉，杨亚雯对此亦存在过失。因此，一审认定为重大误解显然不妥，恳请二审认定为合法有效合同。二、三方签订的房屋买卖合同合法有效，俞培林没收杨亚雯定金有合法依据。第一，一审判定俞培林返还定金及利息存在法律认定错误。杨亚雯并未按照房屋买卖合同第十六条付款细则2约定按时申请银行贷款。及至2016年10月11日，杨亚雯也未通知俞培林办理协助办理银行贷款事宜。时至起诉之日，杨亚雯一直没有按照房屋买卖合同履行。按照合同法第一百零八条规定，杨亚雯在合理期间内没有办理相关文件和提交相关资料，使合同不能履行，杨亚雯的行为已构成根本违约。根据合同法第一百一十五的规定，俞培林没收杨亚雯定金的行为有合法依据。一审法院根据合同法第五十四条的规定撤销合同适用法律错误。房屋买卖合同应属合法有效合同，杨亚雯应承担违约责任，无权要求返还定金及利息。第二，一审判定俞培林返还定金及利息使双方利益失衡，判决结果对俞培林不公平。俞培林年老体弱多病，唯有出售原居住旧房换电梯楼，急需卖房款还银行借钱首付和减低新房月供。因杨亚雯违约导致合同不能继续履行，使俞培林多交付银行供款，增加经济负担。杨亚雯根本违约使房屋不能如期交易，应承担相应违约责任。但一审判决买方收益利息，房产中介实收定金两万，扣除负担诉讼费还有获利。承担违约责任的主要目的在于补偿合同当事人因违约行为所遭受的损失，俞培林的损失并未在一审判决中得到补偿。恳请法院在查清事实的基础上，改判俞培林没收购房定金100000元。
杨亚雯辩称同意一审判决，不同意俞培林上诉请求。
原审第三人广州市德才房地产代理有限公司辩称不同意一审判决，买方已查看房产证并多次去现场核实房屋状态，应该很清楚房屋状态，三方签订的房屋买卖合同为合法有效合同，请求撤销一审判决有关诉讼受理费由第三人负担的内容。
杨亚雯因本案纠纷向一审法院起诉，请求判令：1.撤销杨亚雯、俞培林于2016年8月25日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同法律关系；2.俞培林返还杨亚雯购房定金100000元及利息损失（以定金为本金，按人民银行同期同类贷款利率的标准从2016年8月25日起计至返还时止）；3.本案诉讼费由俞培林承担。
俞培林提起反诉，请求：1.解除杨亚雯、俞培林就涉案房屋的买卖合同关系；2.俞培林没收杨亚雯购房定金100000元；3.本案全部诉讼费用由杨亚雯承担。
一审法院认定事实：粤房地证字第××号《房地产权证》记载，位于海珠区××凤凰××房的权属人是俞培林，占有房屋份额为全部，房屋所有权来源为2001年10月25日向交通部广州海上救助打捞局买，登记日期为2002年3月4日。
查册时间为2017年8月25日的《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址为海珠区××凤凰××房的产权人是俞培林，占有部分为全部，建筑面积64.39平方米，所有权来历为2001年10月25日向交通部广州海上救助打捞局买，建筑时间为1979年，登记附注：2017年1月18日郑俊贤，中国银行股份有限公司广州珠江支行申请转移（商品房过户）、抵押（含涂销再抵押）；等。
2016年8月25日，杨亚雯（乙方、买方）与俞培林（甲方、卖方）、第三人（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区××凤凰××房的物业达成一致协议；（第一条）该物业建筑面积为64.39平方米，《房地产权证》号码为粤房地证字第××号，成交价为1280000元，楼款交付方式详见“付款细则”；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任；乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；（付款细则）乙方应于签订本合同时支付100000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按公积金贷款付款方式交付，⑴乙方应在签署本合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；⑵首期楼价款（含定金）共计680000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；⑶600000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；等。2016年8月26日，杨亚雯向俞培林支付定金100000元。
2016年10月13日，俞培林向杨亚雯寄送《关于房屋购买事宜的告知函》，主要内容为：根据双方签订的合同约定，买方应在签署合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。至今为止，上述时间节点已超期，希望您按合同约定，尽快办理相关文件及提交相关资料，我将积极按合同配合您继续购买该房屋。
杨亚雯为证明其主张还提交了以下证据：1.杨亚雯、俞培林及第三人之间的录音音频（附文字版）；2.广州市房地产中介行业管理自律委员会于2017年1月24日对第三人作出的《行业自律惩戒通知书》及广州市房地产中介协会网页截图，其中《行业自律惩戒通知书》主要内容是第三人的经纪人在促成买卖双方签订合同前未对交易房屋进行查册，未将房屋的权属、使用年限等基础信息以书面形式告知投诉人，向投诉人提供虚假楼龄信息及对公积金贷款作出虚假承诺，导致投诉人未能按照约定的方式购买交易物业；3.广州市住房和城乡建设委员会于2017年8月16日对第三人作出的《行政处罚决定书》，主要内容为：第三人在为买方杨某与卖方俞某就标的物为广州市海珠区怡乐路新凤凰十六巷21号某房交易提供中介服务时，存在未书面告知当事人房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况等的违法行为。俞培林质证表示：对证据1的真实性、合法性不予确认，对于杨亚雯与第三人的录音俞培林无法核实，拷贝的录音是否经过更改，对其整理的录音文字提及第三人的员工陈述业主告知其楼龄是95年的事实，俞培林从来没有和第三人说过房屋建筑楼龄，俞培林本人当时也不知道房屋的建筑年限，但是俞培林在上个世纪80年代已经入住该房屋，俞培林没有欺骗第三人的员工，第三人的员工也没有问俞培林房屋的楼龄。对于与俞培林女儿的录音确认是俞培林女儿陈述的，但内容有无节选俞培林不清楚，双方仅是后续就办理公积金贷款或银行贷款，俞培林的女儿给出的建议及意见，并非承认一定能办理20年；对证据2-3的真实性、合法性由法院审核，但对关联性不予确认，没有告知杨亚雯楼龄的责任不在于俞培林，是第三人没有将楼龄进行查实，俞培林是从评估公司得知涉案房屋的楼龄，出售当时是不知情的，评估公司告知俞培林涉案房屋属于“黄皮楼”，不能办理20年公积金贷款，随后俞培林的女儿将事情告知杨亚雯；中介协会对第三人的处罚并不代表三方之间存在重大误解。
另查，俞培林已经涉案房屋另行出售并办理了过户手续。
杨亚雯于2017年8月25日提起本案诉讼。一审诉讼中，杨亚雯、俞培林一致确认：按照合同约定，签订合同后7天届满是2016年9月1日；签订合同前，第三人没有提供过查册表。杨亚雯表示：双方在签订合同前，俞培林没有将房产证出示给杨亚雯；其没有申请过公积金贷款，只是去咨询过，公积金中心答复只能办理3-4年贷款。俞培林表示：其在签订合同前，有将房产证出示给第三人及杨亚雯看，合同中也有将房产证的相关材料抄在合同上。
一审法院认为：房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。由于房屋买卖合同的标的较大，故关于房屋信息（包括楼宇的建筑时间）的准确性均是影响买卖双方交易的重要因素。根据房管部门出具的查册表载明：涉案房屋的建筑时间是1979年，但俞培林出售时持有的房产证载明：涉案房屋的登记时间是2002年3月4日，结合俞培林质证中表示：其是从评估公司得知涉案房屋的楼龄，出售当时也是不知情的陈述，对于杨亚雯、俞培林签订合同时，双方均不知涉案房屋真实建筑时间的事实，一审法院予以确认。由于第三人的过错，在杨亚雯、俞培林签订合同前没有提供涉案房屋的查册表，故双方在房屋的重要信息缺失的情况下，对标的物作出错误判断（包括杨亚雯按标的物可申请20年公积金贷款作出预计，俞培林对房屋出售价格的预计）并签订合同，属于因重大误解签订合同，故杨亚雯要求撤销双方就涉案房屋的买卖合同关系，合理有据，一审法院予以支持。被撤销的合同自始没有法律约束力，俞培林要求解除双方就涉案房屋的买卖合同关系的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。合同被撤销后，杨亚雯要求俞培林返还定金100000元及支付利息损失合法合理，一审法院予以支持。但由于杨亚雯并未举证证明就定金的返还在提起本案诉讼前曾向俞培林主张过，故利息的起算应从杨亚雯起诉之日起计。俞培林要求没收定金的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。
本案的纠纷是由于第三人的过错造成的，故诉讼费应由第三人承担。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，于2018年3月29日判决如下：一、撤销杨亚雯和俞培林于2016年8月25日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、俞培林在本判决生效之日起十日内返还定金100000元及利息（以100000元为本金，按人民银行同期同类贷款利率的标准从2017年8月25日起计至实际返还之日止）给杨亚雯。三、驳回杨亚雯的其他诉讼请求。四、驳回俞培林的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16320元，反诉受理费1150元均由第三人广州市德才房地产代理有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是涉案房屋买卖合同是否属于可撤销合同及其后果。杨亚雯与俞培林、第三人签订的涉案房屋买卖合同没有明确记载所买卖房屋的建筑时间、使用年限等信息，并明确约定买卖双方同意楼价余款按公积金贷款方式交付。杨亚雯与俞培林均确认在签订房屋买卖合同前，第三人没有提供房屋的查册表。俞培林亦表述出售时对真实楼龄不知情。但根据房管部门出具的查册表记载，涉案房屋建筑时间是1979年。按照公积金贷款政策，涉案房屋只能办理较短期限的公积金贷款。根据杨亚雯提交的通话录音及行政处罚决定书等证据，证实第三人因未对房屋进行查册、未将房屋权属、使用年限等基础信息以书面形式告知买受人，提供虚假楼龄信息及对公积金贷款作出虚假承诺而受到行业自律惩戒及行政处罚。综合以上情况，足以认定杨亚雯在签订房屋买卖合同时因第三人的行为对涉案房屋的实际楼龄和办理公积金贷款的年限等重要事项存在错误认识。房屋楼龄即建筑时间不仅关系到房屋的实际使用年限，也对房屋的市场交易价值、抵押贷款年限等存在重大影响，属于房屋买卖合同中标的物质量的重要信息。对房屋楼龄的错误认识属于重大误解。因此，涉案房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的因重大误解而订立的情形，如合同继续履行，将对杨亚雯所享受的权利和承担的义务造成重要影响，因此杨亚雯可以行使撤销权。俞培林要求确认涉案合同合法有效并请求解除合同均不能成立。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案杨亚雯未主动对涉案房屋进行查册或要求提供房屋查册信息，俞培林亦未主动告知房屋的重要信息，未尽到应有的审慎和诚信义务，均有一定过失。但双方委托专业中介机构第三人进行交易，第三人未尽到应有的忠实勤勉义务，是造成杨亚雯产生重大误解及合同撤销的主要原因，应由第三人承担相应的法律责任。因此，一审判令俞培林向杨亚雯返还购房定金100000元并自起诉之日起支付利息，第三人承担一审本反诉受理费用，均无不当，本院予以维持。俞培林要求没收购房定金缺乏合同依据，本院亦不予支持。至于俞培林所述第三人收取的费用问题，应由俞培林向第三人主张。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。俞培林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元,由上诉人俞培林负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年八月十四日
书记员 张永亮
张冰玲