辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第199号
上诉人（原审被告）：李波，男，1980年8月5日出生，汉族，沈阳睿成投资咨询有限公司负责人，住沈阳市沈河区。
委托代理人：禚洪，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陆秀英，女，1954年8月19日出生，汉族，无职业，住址同李波（系李波母亲）。
委托代理人：禚洪，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘德兰，女，1954年3月31日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：刘世冰，辽宁方圣律师事务所律师。
委托代理人：宋脱颖，女，1979年3月11日出生，汉族。
原审被告：高娟，女，1982年10月26日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
原审被告：贾玉凤，女，1959年1月12日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
上诉人李波、陆秀英因与被上诉人刘德兰、原审被告高娟、贾玉凤确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）沈皇民二初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月10日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，与审判员白丽萍、代理审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2014年2月24日开庭对本案进行了公开审理，上诉人李波、陆秀英及共同委托代理人禚洪，被上诉人刘德兰及其委托代理人刘世冰、宋脱颖，原审被告高娟、贾玉凤到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原审法院经审理查明，陆秀英与李波系母子关系，贾玉凤与高娟系母女关系。2012年11月2日，经李波介绍，刘德兰与高娟签订一份《借款合同》，刘德兰向高娟借款70000元，利息按月计算，每月为1.9%计算；借款期限2个月，即2012年11月2日至2013年1月1日，刘德兰同意以无权属争议的房地产作为抵押担保，并办理房产抵押登记（详见抵押合同）。同日，双方又签订一份《抵押合同》，约定刘德兰以其所有的位于沈阳市皇姑区崇山东路69号（1-3-7）（以下简称诉争房），建筑面积73.737平方米房产作抵押，主债权金额70000元，债务履行期限2个月，从2012年11月2日至2013年1月1日；刘德兰应到房地产登记机关办理抵押登记手续，并将抵押物的产权证、土地证、契证、他项权利证书、抵押登记文件等正本交给高娟保管；如果借款人逾期三天仍不能偿还本金及利息，则高娟无须刘德兰同意，有权直接处置该抵押物，处置该抵押物的款项首先用于抵顶刘德兰所欠高娟的本金、利息等全部债权；如有剩余款项，全部归高娟所有。合同签订后同日，刘德兰又与高娟的母亲贾玉凤签订一份《委托书》，委托人为刘德兰，受托人为贾玉凤，委托内容为刘德兰委托贾玉凤办理位于沈阳市皇姑区崇山东路69号（1-3-7）房屋的抵押登记注销手续并领取注销后的房证及房屋的出卖、更名过户、领取全额卖房款等相关事宜，并约定受托人有转委托权，授权期限从2012年11月2日至2013年11月1日。该委托书在辽宁省公证处进行了公证。合同签订后，刘德兰、高娟双方去房产部门办理了房屋的抵押登记手续，高娟给付了刘德兰借款67340元。李波系沈阳睿成投资担保有限公司（简称睿成公司）法定代表人。2012年11月2日，高娟与睿成公司（李波）签订一份《投资借款担保合同》，约定高娟出资人民币7万元由睿成公司为其投资，借给用房产做抵押的房屋产权人；高娟投资借款房产，坐落于沈阳市皇姑区崇山东路69号137，面积73.73平方米，产权人刘德兰，高娟投资借款时间2012年11月2日至2013年1月1日；高娟投资借款期间如发生纠纷，则睿成公司负责承担借款本金及借款额1.5%作为利息；如投资借款不能如期收回，用做抵押的房产归睿成公司所有，高娟负责为睿成公司办理更名、过户等相关手续。2013年1月8日，高娟与贾玉凤办理了诉争房屋的抵押权注销手续，同日，贾玉凤将上述委托书的权限转委托给李波，该转委托书也在辽宁省公证处进行了公证。借款合同到期后，刘德兰未偿还借款，李波告诉高娟刘德兰不偿还借款，依据投资借款担保合同将70000元还给了高娟，并将高娟与刘德兰的借款转给他。2013年1月14日，李波与陆秀英签订《存量房买卖合同》一份，将诉争房出卖给陆秀英，存量房买卖合同上显示的房屋价款520000元。李波与陆秀英均陈述实际房屋交易价款400000元，双方有收条，李波收取了购房款。当日，李波与陆秀英办理了房屋所有权转移登记申请。整个房屋交易过程刘德兰不在场也不知情，亦未收到购房款，诉争房一直由刘德兰居住至今。现诉争房已更名至陆秀英名下。现刘德兰要求确认李波与陆秀英签订的房屋买卖合同无效，并要求将诉争房屋更名过户至刘德兰名下，遂于2013年9月18日起诉来院。
原审法院认为，民事法律行为应当同时具备下列条件：行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。针对本案事实，刘德兰向高娟借款同时，公证委托高娟的母亲贾玉凤，委托其办理诉争房屋的抵押登记注销手续并领取注销后的房证及房屋的出卖、更名过户等相关手续，后又办理了抵押权登记手续。借款合同到期后，贾玉凤又转委托李波作为刘德兰代理人办理诉争房屋买卖相关事宜。受托人即本案李波是沈阳睿成投资担保有限公司法定代表人，在李波偿还了刘德兰欠高娟的借款后，李波与刘德兰除了借款关系外没有任何其他关系。刘德兰办理授权委托的真实意思表示是办理抵押权登记，而不是授权贾玉凤或李波出卖诉争房屋，委托行为不是刘德兰的真实意思表示，认定委托行为无效。同时结合陆秀英作为买受人未实际看房、未对房屋现有使用情况进行必要了解，也未向法庭提交其实际给付购房款的相应证据以及刘德兰亦未向陆秀英交付诉争房屋等事实，同时刘德兰对房屋买卖事宜并不知情，李波作为刘德兰的委托代理人亦未将房屋买卖相关事宜向刘德兰告知，也未将购房款转交刘德兰，综上认定刘德兰不具有出卖诉争房屋的意思表示，其授权委托李波出卖房屋的民事法律行为无效，李波代刘德兰与陆秀英签订的房屋买卖合同亦无效。故对刘德兰要求确认李波、陆秀英签订的房屋买卖合同无效的主张，予以支持。关于刘德兰要求李波、陆秀英将房屋返还给刘德兰的问题。民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。因李波代刘德兰与陆秀英签订的房屋买卖合同无效，故李波、陆秀英应将房屋返还给刘德兰，李波、陆秀英应协助刘德兰将诉争房屋产权登记在刘德兰名下，办理更名过户手续相关费用由李波、陆秀英承担。故对刘德兰的请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和民法通则》第五十五条、第六十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、李波代刘德兰与陆秀英签订的《存量房买卖合同》无效；二、陆秀英于判决生效后十日内协助刘德兰办理位于沈阳市皇姑区崇山东路69号1-3-7室房屋的更名过户手续，更名所需费用由李波、陆秀英共同承担；三、驳回刘德兰的其他诉讼请求。案件受理费5724元，由李波、陆秀英承担。
宣判后，李波、陆秀英均不服原判，共同向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，查清事实后依法改判或发回重审。2、刘德兰承担一、二审诉讼费。理由是：1、原审判决遗漏当事人，严重违反法定程序，应当将案件发回重审；2、原审判决李波承担实体责任错误，应当判决由沈阳睿成投资咨询有限公司承担民事责任；3、原审判决推翻辽宁省公证处的公证书，没有事实及法律依据；4、原审以刘德兰拒不腾房的违约行为揣测业已公证的意思表示不真实，确认合同无效错误。
被上诉人刘德兰答辩称：沈阳睿成投资咨询有限公司不是买卖合同主体，我没有卖房的目的，只是用房屋担保，李波与陆秀英恶意串通，损害我的利益，行为无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李波、陆秀英的上诉，维持原判。
高娟答辩称：服从一审判决。
贾玉凤答辩称：服从一审判决。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述及借款合同、抵押合同、房屋所有权转移登记申请书、公证书、存量房买卖合同、存折、房屋抵押权注销申请书、投资借款担保合同等证据材料在卷，经原审法院开庭质证及本院审查，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，关于沈阳睿成投资咨询有限公司是否应当被追加为本案当事人的问题。李波与陆秀英签订的房屋买卖协议已明确李波系刘德兰的委托人，并无沈阳睿成投资咨询有限公司被授权出卖涉案房屋的事实，沈阳睿成投资咨询有限公司与本案房屋买卖行为并无法律上的利害关系，故不应被追加为本案的当事人。
关于高娟与刘德兰签订协议的效力问题。高娟与刘德兰签订的协议属于抵押借款协议。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。法律禁止抵押权人在未与抵押人协议的情况下直接处置抵押财产。高娟与刘德兰签订的抵押协议约定高娟有权直接处置抵押财产，且高娟的母亲贾玉凤此时依与刘德兰的委托协议可办理涉案房产的更名过户手续，其实质是刘德兰在不能清偿高娟债务时，其涉案房产的所有权直接由高娟及其母亲贾玉凤处置，故涉案抵押协议因违反法律的强制性规定，应为无效协议，贾玉凤代理刘德兰处分诉争房屋的行为为无权代理，系无权处分。
关于李波依据高娟与睿成公司（李波）签订一份《投资借款担保合同》及转委托公证书代理刘德兰出卖诉争房屋给陆秀英的行为的效力问题。李波与高娟约定借款期间发生纠纷，用作抵押的房产（刘德兰的房产）归睿成公司所有的条款，违反《物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的相关规定，其协议应为无效协议，只有在买受人陆秀英的行为符合善意取得的情况下，该合同才有效，陆秀英才可依据《中华人民共和国物权法》关于善意取得的相关规定，取得诉争房屋的物权。本案中，陆秀英在购买房屋时未对房屋现状进行审查，不符合一般交易习惯，陆秀英没有直接证据证明支付购房款的来源，仅有收条，但买卖发生于陆秀英与其子李波之间，陆秀英是否实际支付房款的证据不足，本院无法认定陆秀英已经实际支付购房款。基于以上两点本院无法认定陆秀英在购买诉争房屋时是善意的，故本院认为，陆秀英的行为不符合《物权法》第一百零六条第一款关于善意取得的规定，故原审法院认定李波与陆秀英签订的房屋买卖合同无效并无不当，陆秀英不能实际取得诉争房屋的物权。故李波、陆秀英应将涉案房屋返还给刘德兰，原审此项判决并无不当。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5724元，由李波承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
审 判 员 白丽萍
代理审判员 丁广昱
二〇一四年三月十二日
书 记 员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。