广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4105号
上诉人（原审被告）：广州市明和实业有限公司，住所地在广东省广州市天河区珠江西路8号1801之自编1818房。
法定代表人：苏萌，总经理。
委托代理人：林旭明、王敏霞，均为该司职员。
被上诉人（原审原告）：黄勤辉。
委托代理人：刘翠波。
上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）因与被上诉人黄勤辉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第1701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：位于广州市天河区珠江新城g3－3地块高德置地公寓（自编a、b、c、d栋）是明和公司所开发建设的商品房，已取得《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。2009年5月15日，黄勤辉（乙方、买方）与明和公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方所购商品房为高德置地公寓第a栋19层1902房，测绘地址为天河区花城大道53号之三1902房；该商品房合同约定建筑面积为135.85平方米，套内建筑面积为100.92平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积34.93平方米；该商品房总金额为2441110元；甲方应当于2010年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方的交房条件为规划及消防验收合格，永久水电、煤气、有线电视、电信交付使用；由于乙方原因，未能按期交付的，如乙方在甲方按其提供的通讯地址、联系方式发出的该商品房的《收楼通知书》7天内仍未办理收楼手续的，甲方将会发出书面催告书一次，乙方自该书面催告书发出之日起7天内仍未办理收楼手续的，则视为甲方已经在收楼催告书约定的交楼时间内履行了交付房屋的义务，乙方应从收楼催告书约定的交楼时间开始交纳产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、公摊水电费等，甲方并可要求乙方赔偿由此产生的其他损失；甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过120日，自本合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金；甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方赔偿双倍的装饰、设备差价等内容。黄勤辉在该合同上预留的联系地址为“广州市天河区珠江新城猎德大道46号之二尚东美御e栋1901房”。合同签订后，黄勤辉依约交付了房款，明和公司分别于2009年5月15日开具收取黄勤辉房款1671110元、于2009年7月29日开具收取黄勤辉房款770000元的不动产销售发票各一张给黄勤辉。2011年1月17日，明和公司按黄勤辉在合同上预留的联系地址通过中国邮政特快专递的方式发出《朱美拉公寓收楼通知书》给黄勤辉。黄勤辉于2011年1月19日签收了该份邮件。2011年2月26日，明和公司再次按上述方式邮寄了《朱美拉公寓a－1902收楼催告书》给黄勤辉。黄勤辉于2011年2月28日签收了该邮件。2011年2月28日，明和公司再次按上述方式邮寄了《朱美拉公寓a－1902收楼催告书》给黄勤辉。黄勤辉于2011年3月3日签收了该邮件。收到上述邮件后，黄勤辉均未到明和公司处办理涉讼房屋的接收手续。2011年3月21日、2011年6月16日，黄勤辉两次自行到明和公司处办理收楼手续，但均以涉讼房屋装修存在问题为由，拒绝收楼。2011年8月8日，黄勤辉办理了涉讼房屋的收楼手续，实际接收了涉讼房屋。原审法院另查明：2010年11月11日，广州市城乡建设委员会出具了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份给明和公司，载明：经核查，位于广州市天河区珠江新城g3－3地块（天河区冼村路16号花城大道53号之一、53号之三），珠江新城g3－3商住楼项目：先建地下3层；38层设计商业、住宅楼1幢（自编d栋）续建第4层至38层；45层商业、住宅楼1幢（自编a栋）续建第4层至45层工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，同意该工程除备注外予以备案。备注：1、本次备案不包括a栋塔楼室内部分装修；2、本次备案不包括d栋塔楼室内部分与公共部分17－38层的装修；3、本次备案不包括首层至3层裙楼部分。明和公司称其于2010年12月30日发函通知黄勤辉办理收楼手续，为此提供了顺丰速递公司的邮寄详情单一份，该详情单并未有顺丰公司的盖章。经质证，黄勤辉对该邮件的真实性不予确认，并否认收到该份邮件。
黄勤辉于2011年7月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、广州市明和实业有限公司向黄勤辉支付房屋买卖合同逾期交付房产的违约金（以总房款2441110元为本金，按每日万分之五的标准计付，自2010年10月31日起计至广州市明和实业有限公司实际交楼之日止）；2、本案受理费由广州市明和实业有限公司负担。
原审法院认为：黄勤辉、明和公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。关于交楼标准问题，虽合同约定的是经规划及消防验收合格，永久水电、煤气、有线电视、电信交付使用；但《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准均以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件，买受人有权拒绝收楼。本案中，依照约定，明和公司应于2010年10月31日前将涉讼房屋交付使用，但明和公司直至2010年11月11日才取得涉讼房屋所在楼盘的《竣工验收表》，此时起涉讼房屋才具备交付使用的条件。明和公司行为已构成违约，应自逾期之日起的2010年10月31日起承担逾期交楼违约责任。明和公司称其已于2010年12月30日履行了通知的义务，但其所提供的证据并不足以证实，原审法院不予采信。明和公司在2011年1月17日发出《收楼通知书》给黄勤辉，通知黄勤辉办理该房屋的收楼手续，该函件已于2011年1月19日由黄勤辉签收。黄勤辉在涉讼房屋具备交付条件且明和公司已履行通知义务的情况下，拒绝办理收楼手续，自2011年1月19日起的延期交楼违约责任应由其自行承担。依照双方约定，明和公司延期交楼的，须以已付房款的每日万分之五支付违约金给黄勤辉。综上，明和公司须以2441110为本金，按每日万分之五的标准，自2010年10月31日起计付违约金至2011年1月19日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、广州市明和实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（以2441110为本金，按每日万分之五的标准，自2010年10月31日起计付违约金至2011年1月19日止）给黄勤辉。二、驳回黄勤辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6040元，由黄勤辉负担3770元，由广州市明和实业有限公司负担2270元。
上诉人广州市明和实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判令上诉人向被上诉人赔付自2010年10月31日起计付至2011年1月19日期间的逾期交楼违约金与事实不符。上诉人于2010年9月30日向黄勤辉发出了收楼通知。2010年10月27日，黄勤辉前来办理收楼手续时，以上诉人此时尚未取得高德置地公寓a幢房产的竣工验收备案表为由，拒绝办理收楼手续。2010年11月11日，上诉人取得了高德置地公寓a幢房产的竣工验收备案表，遂再次通知黄勤辉前来收楼，黄勤辉也来到了收楼现场，但在我司要求其办理相关收楼手续时，却又提出房屋质量存在问题，要求上诉人给予巨额赔偿。上诉人不答应其无理索赔要求，黄勤辉就拒绝收楼。2010年12月至2011年3月，上诉人在多次督促黄勤辉收楼无果的情况下，无奈先后向黄勤辉发出了4次收楼催告书，但黄勤辉均置之不理。直到2011年8月中旬，黄勤辉为出租涉案房屋收租需要，才来上诉人处办理了收楼手续。我司于2010年9月即完成了高德置地公寓a栋房产的竣工验收，只是还在办理竣工验收备案手续而已，可以说此时涉案房屋已具备法定的交付条件。但黄勤辉此时却以涉案房屋未取得竣工验收备案表为由拒绝收楼，明显与相关法律规定不符。2010年11月11日，涉案房屋取得了竣工验收备案表，黄勤辉却又以所谓装修质量问题为由，提出巨额赔偿要求。因上诉人拒绝其不合理索赔，黄勤辉拒不收楼。故造成涉案房屋逾期不能交付的违约责任完全应由黄勤辉自负。上诉人即使存在逾期交付的违约情形，那逾期期间也仅限于2010年11月1日至2010年11月11日。而一审判决却以上诉人发出第二份催告书的时间（2011年2月19日），来确定逾期交楼期间，显属不当，请求二审法院依法予以调整。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交楼违约金的约定过高，请二审法院依法调整。上诉人认为，黄勤辉购买本案中涉案房屋不是为了自己居住，而是为了作为投资房出租获利。故其在本案中应主张的实际损失应当以逾期交楼期间的租金收人或同期银行贷款利息计算。综上，请求：一、撤销原审判决第一项；二、请求二审法院依法驳回被上诉人黄勤辉的全部诉讼请求；三、判令被上诉人黄勤辉承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人黄勤辉答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为：双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依照合同约定，上诉人应于2010年10月31日前将案涉房屋交付使用，但上诉人直至2010年11月11日才取得案涉房屋所在楼盘的《竣工验收表》，此时起案涉房屋才具备交付使用的条件。故上诉人的行为已构成违约，原审法院认定上诉人应自逾期之日起的2010年10月31日起承担逾期交楼违约责任并无不当。上诉人主张其只应从2010年11月1日起承担逾期交楼违约责任，与合同的约定不相符，本院不予支持。上诉人理应在案涉房屋具备交付使用的条件后通知被上诉人收楼，但上诉人提交的证据证明上诉人直至2011年1月17日才向被上诉人发出《收楼通知书》，被上诉人于2011年1月19日签收。故上诉人承担逾期交楼违约责任的日期应截止至2011年1月19日止。依照双方约定，上诉人延期交楼的，须以已付房款的每日万分之五支付违约金给被上诉人。上诉人上诉称此违约金过高要求调低，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2210元，由上诉人广州市明和实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十二月十日
书 记 员 阮志雄