浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3460号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理�限公司，住所地：浙江省金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托代理人：章玉群，女,1980年11月5日出生,汉族,住浙江省金华市婺城区,系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：徐春财，男，1958年8月4日出生，汉族，住浙江省金华市。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）为与被上诉人徐春财物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2017〕浙07**民初04120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由徐春财承担。事实与理由：一、原判认定事实不清、证据不足。原判认定恒定物业公司“未在业主中开展满意�测评”不符合事实。该文件没有规定已参加考核测评的单位，必须重新考核测评，只规定新定等级和提升等级需要考核测评，我公司已经参加过考核测评，并取得三级收费资格，不属于前两类情形，且金华市物价局2016年10月7日给我公司的复函明确了我公司无需重新考核测评，本市没有任何一家物业企业重新考核测评。二、原判适用法律错误。1、原判对诉讼时效理解错误（诉讼时效期间是胜诉权时间范围，决定的是胜诉权的有无；不是债权范围，不解决债权的数额，债权的数额是合同决定的）；原判按日判决物业费，这只有在每天一个物业服务合同的情况下才是正确的，鉴于物业持续滚动服务和收费，及实际履行期限至2015年6月30日，整个履行期限是完整的债权，在2017年7月1日前我公司对这个债权具备胜诉权，原判则完全背离了诉讼时效的基本概念“权利被侵犯之�”。2、我公司具备三级收费资格，按照政府文件规定，2010年8月1日前按照多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）收取，2010年8月1日以后按照多层0.5元/平方米/月（高层0.75元/平方米/月）收取，而原判却一刀切，全部错判为多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。本案所涉房屋为多层住宅。3、常识无需举证。物业费是物业公司赖以生存的基本，如同人要吃饭属于常识，我公司每年十次以上上门催讨。然区区几百元物业费，要求确凿无疑的债务人收到债权人主张的证据，是不符合实际的苛求。
徐春财辩称：一、原判认定事实清楚。1、柳湖花园始终没有和恒定物业公司签订过物业服务合同，不存在物业服务法律关系，恒定物业公司编造出的物管费、滞纳金无合法依据。2、恒定物业公司无法证明其提供的管理服务符合新规定的3级物业服务收费等级�二、原审依据本案涉及标的已过诉讼时效驳回恒定物业的相应诉请法律适用准确。综上，请求驳回恒定物业公司的上诉，维持原判。
恒定物业公司向一审法院起诉请求判令徐春财：1．立即支付欠交物业服务费3631.5元（2005年1月1日至2015年6月30日）；2．立即支付欠交物业服务费滞纳金3631.5元（2005年7月1日至2015年6月30日）；3．支付逾期利息损失（从2015年7月1日至实际交付之日）；4．承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：徐春财系柳湖花园6幢2-501室业主，该房屋属多层住宅，建筑面积为81.06平方米。恒定物业公司的前身为金华市辛迪物业管理有限公司，于2003年6月18日与建设方签订的协议书，约定恒定物业公司受聘进驻柳湖花园小区，提供前期物业管理服务。恒定物业公司自定多层物业管理费每平方米0.2元/月，2007年调整每平方米0.3元/月，2010年8月调升每平方米0.5元/月。2015年6月30日，该小区成立的业主委员会要求恒定物业公司撤离该小区。2015年12月11日，恒定物业公司邮寄给徐春财的函，称其未按约交纳自2005年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费3631.5元，要收取欠费额千分之三的滞纳金。另查明，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确由恒定物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中指导价为多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年物价部门的金价价管［2010］64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》，规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行；物业服务收费等级的考核评定由价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请；物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督。同年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号，规定前期物业实行包干制，未成立业主委员会的，物业服务企业按前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得半数以上业主同意后执行；同时在附件1中明确政府指导价为三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。恒定物业公司的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日，经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。恒定物业公司未按金价价管［2010］65号文件的要求参加考核与测评。
一审法院认为：恒定物业公司受柳湖花园开发商选聘进驻柳湖花园，一直来对小区履行物业管理服务，其与徐春财间存在实际物业服务关系，徐春财应向恒定物业公司支付物业服务费。徐春财自2005年1月1日起未付物业费，但其称从未收到恒定物业公司任何形式的催收物业费通知（短信、书面通知或电话通知等），恒定物业公司虽已提供了群发短信推送记录，但并未提供明细证明已向徐春财推送，而2015年12月11日的EMS快件也并未妥投，恒定物业公司应承担举证不能的不利的后果。该院以2016年11月恒定物业公司寄交起诉状的时间为�首次主张权利的时间，故恒定物业公司诉请中自2014年11月开始计算的物业费，未过诉讼时效期间。恒定物业公司在前期物业服务及无业主委员会的情况下，自行确定收费标准实行包干制，其即使按政府确定的指导价，也属自行定价。按有关规定对自2010年8月以后恒定物业公司自行确定标准三级0.3元调高到0.5元的物业管理费，因未经户主或半数以上业主同意，也未申报有关部门考评审核，应属恒定物业公司的过错。故本着物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，对恒定物业公司从2010年8月后按收费标准多层每平方米0.5元计算的主张，不予采纳，仍按之前的收费标准三级多层每平方米0.3元计算。故物业服务费用为81.06平方米×0.3元×8个月=194.54元。对恒定物业公司主张的滞纳金和利息，因未有约定，且存在恒定物业公司的过错，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐春财于判决生效之日起十日内给付恒定物业公司2014年11月1日至2015年6月30日的物业服务费194.54元；二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由徐春财负担。
二审期间，恒定物业公司向本院提交《金华市婺城区柳湖花园业委会4号函》复印件一份，证明其一直在向对方催讨物业费，而且是上门�，存在诉讼时效中断的问题。徐春财认为：我不清楚这个情况，他们不是家家户户来通知的。本院经审查认为，该证据非新证据，且不影响本院实体处理，本院不予采纳。徐春财未向本院提供新证据。
本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。恒定物业公司上诉所提自服务结束时起算诉讼时效缺乏法律依据，该公司也未能举证证明向徐春财催收过物业费，故原审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费并无不当。二、收费标准问题。恒定物业公司上诉要求按照政府文件规定多层0.5元/平方米/月收费，因提高收费标准属于变更合同重要事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项与《物业管理条例》第十一条第（七）项“有关共有和共同管理权力的重大事项，应由业务共同决定�至规定，恒定物业公司提高物业费收费标准需由业主共同决定。恒定物业公司就提高收费标准既未与业主重新签订合同，也未经正当程序取得业主同意，其以现政府指导价为标准，直接向业务收取物业服务费，没有合同依据，原判对此未予支持，并无不当。至于恒定物业公司的三级收费资格是否经过政府考核评定，与其能否直接提高收费标准不存在关联性。综上所述，恒定物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审�员徐磊
二〇一七年十一月二十三日
代书记员 郑可卿
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