南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）鼓民初字第3589号原告南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地在本市下关区XX街148号102室。法定代表人徐健，总经理。委托代理人王齐飞，江苏国成律师事务所律师。被告田皓,男,汉族,1991年5月9日生。第三人支海平，男，汉族，1964年10月4日生。原告南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）诉被告田皓、第三人支海平居间合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好邻居公司的委托代理人王齐飞、被告田皓、第三人支海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好邻居公司诉称：2015年10月23日，经原告居间，被告与第三人签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定第三人将其所有的位于南京市鼓楼区XX街142号2室房屋出售给被告。当日原、被告及第三人又签订了《居间服务合同》，约定居间代理费为28000元，由被告在签订居间合同当日支付给原告。但被告至今未按照《居间服务合同》约定向原告支付居间代理费28000元，已构成违约。原告多次催要未果，遂诉至法院，请求判令被告支付原告居间代理费28000元及逾期付款违约金（以28000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年10月24日计算至实际给付之日止），并承担本案诉讼费用。被告田皓辩称：1、原告未能忠实履行居间义务，存在欺诈行为。交易房屋建成于上世纪80年代，但原告却告知被告房屋的房龄是1992年。且交易房屋中共有六人户口在内，其中三人的户口无法迁出。2、被告是通过同学了解到第三人欲出售房屋，之后寻求原告协助，房源信息并非来自于原告。3、原告通过他人与第三人虚假商谈购房事宜的方法，来达到其提高居间代理费的目的，其行为构成欺诈。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人支海平陈述：原、被告的陈述均有一定道理，上述房屋确实存在房龄以及户口方面的问题。请求法院依法判决。经审理查明：位于南京市鼓楼区XX街142号2室房屋（建筑面积68.39平方米，以下简称案涉房屋）的所有权人为第三人。该房屋建成于上世纪80年代。原告在案涉房屋所在小区设有经营网点。2015年10月23日，经原告处该经营网点工作人员居间，被告与第三人签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定第三人将案涉房屋出售给被告，总价为115.2万元，被告于2015年10月23日向第三人支付定金1万元；被告于2015年12月31日前将购房款113.2万元支付给第三人；另余1万元为物业交割保证金，该保证金应于被告与第三人办理物业交割当日，由被告支付给第三人，被告与第三人自行交割；2015年12月31日前办理相关权益更名手续；第三人应于拿到全款后三日内将其落户于房屋的所有户籍关系迁出；如被告在2015年12月31日前没有取得卖出房屋而应得的房款，则过户日期推迟一个月等等。签订房屋买卖合同的当日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订了《居间服务合同》，约定丙方作为交易居间人；丙方提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；4、协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；6、协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容；甲、乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付居间代理费；居间代理费为28000元，由乙方承担。并应于本合同签订当日向丙方支付；甲、乙利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲、乙双方应对承担违约责任，丙方有权要求甲、乙双方支付本合同约定的全部居间代理费；甲、乙双方或一方延迟向丙方支付居间代理费，除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金等等。上述两份合同签订后至今，被告未向原告支付居间代理费28000元。2015年12月26日，被告以另行出售自己其他房屋的售房款未到账为由告知原告不再购买案涉房屋。2015年12月28日，被告取得自己所有房屋的售房款，但未支付给被告，理由是欲将案涉房屋的付款方式变更为贷款方式，但未与第三人及被告协商。2016年2月29日，被告与第三人在另一居间方南京馨之房经纪有限公司（以下简称馨之房公司）的居间下就买卖案涉房屋签订了《房屋买卖居间协议》，约定总房款为111万元，居间费为13000元。被告称在签订该份合同时，其已知晓案涉房屋的房龄及户口状况。现被告与第三人已履行完毕案涉房屋的交易手续，被告也已向馨之房公司支付了居间费13000元。因被告一直未向原告支付居间代理费28000元，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告称其在促成被告与第三人交易前，已核实过案涉房屋的建筑年代，但因被告未询问，且被告系全款支付房款，无贷款，故原告未将该信息告知被告。关于案涉房屋所存在的户口问题，房屋买卖合同对此进行了约定，如户口无法迁出系第三人违约。被告称原告在居间过程中存在欺诈行为，但对此未提交证据予以证明。第三人称与被告签订房屋买卖合同时，原告并未询问过户口问题，第三人也不知晓其中三人的户口无法迁出。后因被告未按照合同约定时间支付房款，故第三人认为合同已失效并从原告处将房屋所有权证以及土地使用权证的原件取回。2016年2月，第三人在馨之房公司登记出售案涉房屋时，经馨之房公司要求，第三人前往有关户籍管理机构，方才得知案涉房屋中的有三名亲戚的户口因客观原因无法迁出。原、被告确认在案涉房屋交易过程中，被告曾以居间代理费过高为由要求原告予以降低，但原告未同意。原告与第三人确认在被告与第三人签订房屋买卖合同之前，原告与第三人签有独家代理协议，由原告独家代理案涉房屋的交易。第三人称2016年2月29日，其与原告之间的独家代理协议早已终止。因原、被告争议较大，致本案调解不成。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、土地使用权证、《南京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖居间协议》等证据以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《居间服务合同》系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。2015年12月26日，被告在买卖合同履行期间明确表示不再继续履行房屋买卖合同，且在合同约定履行期限届满前被告有能力支付房款时仍未履行合同义务，也未就变更支付款项方式的事宜与第三人以及原告进行协商，第三人因此取回了房屋所有权证及土地使用权证，故被告与第三人经原告居间而签订的房屋买卖合同已解除，双方在2016年2月29日又重新签订了新的房屋买卖合同，因此被告与第三人第一次签订的房屋买卖合同解除的原因应归责于被告。被告称原告在居间过程中存在欺诈行为，但对此未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。原告通过居间促使原、被告双方签订了房屋买卖合同，按照三方签订的《居间服务合同》中的约定，居间行为已完成，被告应当按照合同约定于签订《居间服务合同》的当日支付居间代理费，被告至今未予支付，构成违约，应当按照合同约定向原告支付相应的居间代理费及违约金。原告作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，虽然被告未主动询问房屋建筑年代以及户口等问题，但该信息系房屋买卖过程中应当予以知晓的重要信息，居间人应当主动核实并告知买房人，但本案原告未提交证据证明其已经案涉房屋的建筑年代及户口问题进行核实并如实告知被告，故原告未完全履行《居间服务合同》所约定的居间义务，故应当减少其收取居间代理费的数额。综合本案案情，以及之后被告在明知案涉房屋建成年代及户口状况之后，仍购买了案涉房屋等事实，本院酌定被告应向原告支付居间代理费19600元及利息（以19600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年10月24日起计算至判决确定给付之日止）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用第九十条》之规定，判决如下：被告田皓于本判决生效之日起十日内向原告南京好邻居房地产代理销售有限公司支付居间代理费19600元及利息（以19600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年10月24日起计算至判决确定给付之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，减半收取250元，由原告南京好邻居房地产代理销售有限公司负担75元，被告田皓负担175元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 周 磊二〇一六年六月二十一日见习书记员 李雅文