上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1686号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第1686号
原告上海信息技术学校，住所地上海市。
法定代表人邬宪伟，职务校长。
委托代理人於传宏、宋沪彬，上海市申汇律师事务所律师。
被告任小军，男，1972年7月30日出生，汉族。
原告上海信息技术学校与被告任小军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海信息技术学校的委托代理人宋沪彬、被告任小军到庭参加诉讼。2014年1月7日，被告任小军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海信息技术学校诉称，2009年11月25日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定将系争上海市真南路某某号使用面积369平方米的房屋租赁给被告经营旅社，租赁期限自2009年11月25日起至2012年12月1日止，月租金为人民币5834元（以下币种均为人民币），年租金总计为70000元。合同期满后，原告按照教育主管部门关于整治学校周边环境及学校不能经商的要求告知被告不再续约，但被告拒绝从系争房屋内迁出，占用至今，且自2012年10月起未再支付租金及使用费。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告迁出系争房屋，将该房屋交还原告；2、被告支付2012年10月、11月两个月的租金、支付自2012年12月起至实际迁出之日止的房屋使用费，按月租金5834元计付，本案受理费由被告负担。
被告任小军辩称，原、被告签订合同时，原告曾口头承诺，只要系争房屋不拆迁，被告可以一直租赁。合同履行过程中，被告按约支付租金，水电费。2012年10、11月，因原告未向被告开具租金支付单据，故被告无法支付上述两个月租金。2010年世博会时，被告花费四十余万元进行装修，包括刷墙、铺瓷砖、安装监控设备及广告牌，装修时被告通知了原告，原告方负责人称，若被告执意装修，应对此自行承担责任。现被告要求原告延长租期三年，三年后，被告自行迁出系争房屋，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年11月25日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房地产租赁合同》，约定原告将系争上海市真南路某某号使用面积369平方米的房屋出租给被告经营旅馆。合同另约定：租赁期自2009年11月25日起至2012年12月1日止；租赁期满，甲方有权收回该房地产，乙方应如期按原样完好无条件返还；月租金为5834元，年租金总计70000元。租金每三个月支付一次，每次支付17502元整，每次支付必须提前十五天，先付后用。乙方在签订本合同的同时支付保证金5834元整；租赁期满时，甲方收取乙方的该房地产租赁保证金，除可用以抵充本合同约定的应由乙方承担的费用外，应无息归还乙方；乙方若需对房产重新装修，必须事先以书面形式征得甲方的书面同意；合同期满时，乙方必须恢复该房地产原有的正常使用状态，甲方经书面验收合格后退还保证金，否则按违约处理，保证金不予退还；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按日租金的0.3%支付违约金，逾期支付超过三十日的，甲方有权无条件终止本合同，该房地产内除乙方的可移动办公设备以外，所有一切设备、设施包括装潢不得损坏，归甲方所有，若造成损失均由乙方承担。
合同履行过程中，被告按月支付租金并支付房屋保证金5834元，欠付2012年10月、11月两个月的租金。合同于2012年12月1日到期后，被告仍在系争房屋经营宾馆至今，未支付房屋使用费。
2013年7月30日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查，根据上海市第二中级人民法院（2008）沪二中民二（民）终字第2470号民事判决书，1995年5月，上海信息技术学校的前身上海市化学工业学校（甲方）与案外人（乙方）签订《协议书》，约定甲方提供校区前西侧地块852平方米（后提供实际占地面积为734.42平方米的土地），乙方提供资金，双方合作建房并经营，房屋产权归甲方，甲方负责办理建设用地改性、建设工程立项、建设工程审照等相关报批手续。1996年12月，上海市化学工业学校获得了上海市建筑企业管理处颁发的建设工程项目许可证。1998年7月，双方所建房屋经上海市普陀区建设工程质量监督站检验合格，获得该站出具的上海市建设工程质量验收证明书，但该房屋未获得产权证。
审理中，针对被告辩称原告曾口头承诺只要系争房屋不拆迁被告可以一直租赁的意见，原告予以否认。对被告辩称其于2010年花费四十余万元进行装修的意见，原告认为，被告未经原告同意擅自装修，且未向原告提供装潢合同、付款凭证，故原告对此不承担任何责任。原告向法院提起诉讼前，双方曾就房屋租赁事宜进行协商，原告提出如被告在合同期满后即刻搬出，愿意给予被告一定的补偿，因被告要求补偿的金额过高，致双方未能达成一致意见。根据合同约定，被告可在不损坏房屋结构的情况下，将可移动物品搬走，原告自行恢复房屋原状。考虑到系争房屋现状、装潢折旧及从有利于解决本案实际出发，原告自愿补偿被告装潢残值10万元。被告支付的保证金5834元，在被告结清所有费用后，原告予以返还。
本院认为，本案中，原告与被告就系争房屋签订的《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，当事人应按合同约定履行。合同约定，租赁期自2009年11月25日起至2012年12月1日止，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期按原样完好无条件返还。现合同租期已届满，原告按照教育主管部门退租还教的要求已告知被告不再续约，故被告理应按合同约定迁出系争房屋。原告要求被告迁出系争房屋，将房屋交还原告的诉请，符合合同约定，本院应予支持。被告不同意迁出的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。庭审中，被告确认未支付2012年10月、11月两个月的租金，故对原告要求被告支付该两个月租金的诉讼请求，本院予以支持。由于被告在合同期满后占用系争房屋至今，故原告要求被告参照合同约定的月租金5834元的标准计付自2012年12月起至实际迁出之日止的房屋使用费的诉请，符合法律规定，本院亦予支持。合同约定，被告若需对房产重新装修，必须事先以书面形式征得原告书面同意。现被告自认原告不同意其装修，故被告在未经原告同意的情况下擅自装修，对此行为所产生的后果应自行承担责任。原告从系争房屋现状、装潢折旧及有利于解决本案实际矛盾出发，自愿补偿被告装潢残值10万元的意见，合法合理，本院予以准许。被告将系争房屋交还原告后，该房内的装潢残值归原告所有。原告表示在被告结清所有费用后返还被告支付的保证金5834元的意见，符合法律规定，本院亦予准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告任小军应于本判决生效之日起十日内迁出上海市真南路某某号房屋，将房屋交还原告上海信息技术学校；
二、被告任小军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海信息技术学校2012年10月至11月两个月的租金，按人民币5834元／月计付；
三、被告任小军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海信息技术学校自2012年12月起至实际迁出之日止的房屋使用费，按人民币5834元／月计付；
四、原告上海信息技术学校应于被告任小军履行完毕上述三项义务之日返还被告任小军保证金人民币5834元；
五、准予原告上海信息技术学校自愿给付被告任小军房屋装潢残值人民币100000元，该款原告应于被告任小军履行完毕上述三项义务之日给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2134元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝 晓 鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 姚鸿康二o一四年二月二十五日
书 记 员 汉 静
附：（2013）普民四（民）初字第1686号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
审判长郝晓鹃
审判员曹彬
审判员陶虹
二〇一四年二月二十五日
书记员汉静
附：相关法律条文
附：（2013）普民四（民）初字第1686号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。