河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）石执审字第00001号
异议人（被告）涉县金利源商贸有限公司，住所地：涉县太行商贸城。
法定代表人张付廷，该公司总经理。
委托代理人张文英。
委托代理人王菊芳，河北世纪方舟律师事务所律师。
原告张志强。
委托代理人李梦思、于洪飞，河北融辰律师事务所律师。
被告河北省涉县崇龙商城，住所地：涉县太行商贸城。
法定代表人梁金太，该公司总经理。
被告李海明。
原告张志强与被告涉县金利源商贸有限公司（以下简称金利源商贸公司）、河北省涉县崇龙商城（以下简称崇龙商城）和李海明借款担保合同纠纷一案，诉讼财产保全过程中，被告金利源商贸公司向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人金利源商贸公司称，张志强与被告金利源商贸公司、崇龙商城和李海明借款担保合同纠纷一案，因原告张志强向本院申请财产保全，本院查封了被告崇龙商城位于河北省涉县涉城镇河西街商贸城崇龙商城41的全部房产，被告金利源商贸公司名下坐落于涉县商贸城的土地使用权，被告金利源商贸公司名下证号为涉房权证涉城字第××号项下的房产，被告崇龙商城名下证号为涉国用（2007）第＊＊＊＊号项下的土地。异议人因不服本院（2014）石民三初字第00237-3号、00237-4号、00237-5号《协助执行通知书》，该通知书超额查封，请求法院依法撤销对异议人名下坐落于涉县商贸城的土地证号为：涉国用（2007）第02036号及涉国用（2010）第＊＊**号；证号为：涉房权证涉城字第××号、00××43号、00××69号项下的房产；涉县崇龙商城名下证号为：涉国用（2007）第02052号项下的土地的查封。其理由：
2013年12月，异议人与张志强签定了《借款协议》，借款金额为2500万元人民币，并以第三人崇龙商城名下位于涉县涉城镇河西街崇龙商城41幢（涉房权证涉城字××号）房产作为该借款的抵押。上述房产于2014年5月经河北正达房地产评估事务所有限责任公司评估，房产价值为8428.26万元（见河北正达1405053《房地产抵押估价报告》）。该抵押财产远远超过了张志强申请查封的标的额3200多万元。但贵院2014年11月17日除查封了上述抵押财产外，另查封了异议人名下价值4026.7146万元的坐落于涉县商贸城土地证号为：涉国用（2007）第＊＊＊、涉国用（2010）第＊＊＊号土地、证号为：涉房权证涉城字第××号、00××43号、00××69号项下的房产和崇龙商城名下价值572.75万元、证号为：涉国用（2007）第02052号的土地（见邯郸金石估字（2014）DOlOl4（（《房产抵押估价报告》、邯郸金石估字（2014）D01015《房产抵押估价报告》、邯郸金石估字（2014）01015号《土地估价报告》、邯郸金石估字（2014）第01016号《土地估价报告》）、河北正达（2014）（估）字第1405060《土地估价报告》）。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。本案标的额为3200多万元，但贵院查封的财产总额为l.3亿多元，除抵押物外，另超额查封4599.4646万元，显然系明显超额查封。请求法院对超额查封部分予以纠正。为证明以上事实，异议人向本院提交证据如下：
1、河北正达1405053《房地产抵押估价报告》
2、邯郸金石估字（2014）DOlOl4（（《房产抵押估价报告》
3、邯郸金石估字（2014）D01015《房产抵押估价报告》
4、邯郸金石估字（2014）01015号《土地估价报告》
5、邯郸金石估字（2014）第01016号《土地估价报告》）
6、河北正达（2014）（估）字第1405060《土地估价报告》
以上证据欲证明采取查封措施的财产价值额明显超标的查封。
原告张志强的辩称：一、依据《借款协议》，法院有权查封异议人提出异议的财产。1、借款协议第四条借款担保措施中，以崇龙商城41栋全部房产担保借款本金即2500万，但依据河北嘉城房地产评估有限公司的估价报告，崇龙商城41栋全部房产价值不足2500万元，为保证本金的全额偿还，法院查封该房产之外的借款人的财产符合法律规定。2、借款协议中，抵押物崇龙商城41栋全部房产并未担保借款本金之外的利息、违约金和债权人实现债权时的诉讼费、保全费、律师费等费用，但是这些费用应由债务人承担。借款人欠付利息和违约金5455462.5元，保全费、诉讼费、律师费为22O9077元，即除本金外仍有7664539.5元仍需异议人承担。为保证异议人能够返还7664539.5给原告，法院查封崇龙商城41栋房产之外的借款人的财产符合法律规定。二、金利源商贸公司提供的估价报告不应采纳。1、估价报告不具合法性、客观性。首先，异议人提供的所有估价报告违反房地一体原则，不具合法性。根据《城市房地产抵押管理办法》、《中华人民共和国物权法》、《投资性房地产评估指导意见（试行）》等法律、规定，我国实行房地一体原则，办理抵押时房和地必须同时抵押。异议人提供的所有估价报告目的都是为了抵押而做的估价，但是其估价都是把房和地分开后，单独的对房或地进行市场估价，这种公估方式违反法律，是无效的公估报告。河北正达房地产评估事务所有限责任公司出具的崇龙商城的房地产抵押估价报告明显违反房地一体原则，第-页致委托方函第一条最后一句：应委托方要求，本报告只评估房产不包括土地，第二页表格备注：本评估报告不包括土地。因此，异议人提供的估价报告均无效，不能反映估价对象的真实、客观的价值，不能作为证明估价对象价值的依据。其次，河北正达房地产评估事务所有限责任公司出具的崇龙商城的房地产抵押估价报告，估价方法违反《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，估价报告无效，估价数额无效。根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》5.1.2：对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。但是该估价第一页致委托方函，第五条第二行：采用收益法进行测算。可见，该估价过程只采用了一种估价方法，明显违反了《屮华人民共和国国家标准房地产估价规范》的规定，在估价方法错误的情况下做出的估价报告的结果违反规范，同时该结果无效，不能作为证明该房产价值的依据。最后，邯郸市金石房地产评估有限公司、邯郸市金石土地评估有限公司的评估资质有待考察；其出具的2份土地估价报告涉国用（2007）第02036号土地及涉国用（2010）第02026号土地估价报告和1份房产估价报告涉房权证涉城字第××的房产公估报告，均没有盖章没有公估师签字，因此，其出具的报告不具客观性，同时违反《房地产估价机构管理办法》，不具合法性。总之，其出具的报告无效，不应认定。2、异议人提供的估价报告不具关联性。首先，河北正达土地评估事务所有限责任公司对崇龙商城土地估价报告第四页土地估价结果一览表中，第二条第2款明确：本估价报告仅作为委托方抵押贷款提供土地使用权价格参考依据。金石评估公司对涉国用（2007）第02036号土地及涉国用（2010）第02026号土地估价报告中，土地估价结果一览表中第二条均体现：本报告估价结果仅供委托方估价目的使用，用于其他目的无效。而该两个报告的目的是办理抵押贷款。其次，房地产估价因估价目的的不同，采用不同的方法、考虑不同的影响估价对象价值的因素，异议人提供的估价报告只为了办理抵押贷款而做，而本案中查封的目的是为了偿还个人借款，异议人的估价报告结果和本案无关。因此，上述3个公估报告结果和本案无关，不足以成为提起查封异议的依据。三、从时间上，原告提供的估价报告更能反映被估价资产的当前实际价值。异议人提供的估价报告时间在2014年1月和2014年5月，原告提供的估价报告时间是2014年10月。由于被评估资产的市场价值会随着市场环境、政治、社会等因素的变化而发生很大变化，估价报告结果依据的估价基准和价值时点也会随时间变化而变化，异议人提供的估价报告只能反映被估价资产在2014年1月份和2014年5月份的价值，不能反映被估价资产现在的价值，原告提供的估价报告时间和纠纷产生的时间更为接近，估价结果更能反映被估价资产的当前实际价值。因此，异议人提供的估价报告时间过早，难以反映估价对象的现在的实际价值，不应采纳，抵押资产的价值应以原告提供的估价报告确定的资产价值额为准。综上，法院查封异议人的财产符合法律规定，应驳回异议人的异议。
为证明以上事实，异议人向本院提交如下证据：
1、河北嘉城房地产评估有限公司的《房地产估价报告书》。
本院查明，原告张志强与被告金利源商贸公司、崇龙商城和李海明借款担保合同纠纷一案，原告张志强在审理过程中向本院申请财产保全并提供担保，本院经审查于2014年11月11日作出（2014）石民三初字第00237号民事裁定，一、查封担保人张兴军名下的两套房产；二、冻结涉县金利源商贸有限公司和李海明银行存款32455462.5元或查封其同等价值的其他财产。2014年11月14日作出（2014）石民三初字第00237-1号协助执行通知书，查封担保人张兴军名下的两套房产，房产证号分别为：石房权证西字第××号、石房权证西字第××号；同日还作出（2014）石民三初字第00237-2号协助执行通知书，查封被告河北省涉县崇龙商城位于河北省涉县涉城镇河西街商贸城崇龙商城41的全部房产，房产证号为：涉房权证涉城字第××号；作出（2014）石民三初字第00237-3号协助执行通知书，查封被告涉县金利源商贸有限公司名下坐落于涉县商贸城的土地使用权，土地证号为：涉国用（2007）第02036号及涉国用（2010）第020**号；作出（2014）石民三初字第00237-4号协助执行通知书，查封被告金利源商贸有限公司名下证号为涉房权证涉城字第××号项下的房产；作出（2014）石民三初字第00237-5号协助执行通知书，查封涉县崇龙商城名下证号为涉国用（2007）第02052号项下的土地。
异议人因不服本院（2014）石民三初字第00237-3号、00237-4号、00237-5号协助执行通知书，该通知书超额查封，请求法院依法撤销对异议人名下坐落于涉县商贸城的土地证号为：涉国用（2007）第02036号及涉国用（2010）第020**号；证号为：涉房权证涉城字第××号、00××43号、00××69号项下的房产；涉县崇龙商城名下证号为：涉国用（2007）第02052号项下的土地的查封。于2014年11月21日向本院提出查封异议申请，本院于2014年12月24日立案受理，本院于2015年1月8日依法组成合议庭进行了听证。异议人在本院异议案件中，提交了单方委托评估机构对查封财产所做的评估报告，但原告张志强不认可，并提交了一份关于崇龙商城41幢房产的单方委托评估报告。为此，异议人向本院提出了法院委托房产评估申请，其申请事项对崇龙商城名下位于涉县涉城镇河西街崇龙商城41幢涉房权证涉城字××号（《协助执行通知书》00237-2）、涉国用（2007）第02052号土地（《协助执行通知书》00237-5）、金利源商贸有限公司名下涉房权证涉城字第××号（《协助执行通知书》00237-4）、涉国用（2007）第02036、涉国用（2010）第02026号（《协助执行通知书》OO237-3）土地进行评估。本院于2015年2月5日依法将该案移送司法鉴定技术室委托相关机构对查封财产进行评估。司法鉴定技术室依法定程序委托相关机构进行评估后，于2015年5月22日书面通知异议人金利源商贸公司缴纳评估费用，其接通知后，未在规定时间内缴纳评估费用。2015年6月29日将该案退回，不予评估。
以上事实有异议人和原告提交的证据材料、听证笔录以及诉讼保全卷宗相关材料予以证实。
本院认为，人民法院对于可能因当事人一方的原因，造成判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法进行保全。保全限于请求的范围，或者与本案有关的财务。本院根据原告张志强的申请，裁定对被告名下的财产进行保全后，异议人金利源商贸公司提交了自行委托评估公司对查封财产的估价报告等证据主张查封财产超标的，原告张志强对此证据不予认可并向本院提交了一份自行委托评估公司进行评估的房地产估价报告予以反驳，对于当事人所提上述估价报告，对方均有异议。无论是异议人提交的估价报告还是原告提交的估价报告均不能作为裁定超标的查封的依据。听证会后，异议人金利源商贸公司向本院提交了房产评估申请书，本院依法委托评估公司对查封的财产进行评估。但是，在依法委托评估后由于异议人未在规定时间内缴纳评估费用，导致不能作出评估结果。因此，本案查封财产价值无法确定。依据“谁主张谁举证”的原则，异议人向本院提交的现有证据不足以证明查封财产明显超出保全请求范围之事实，应当承担举证不能的不利后果。综上，异议人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。
审判长 何东华
审判员 李群虎
审判员 侯丽萍
二〇一五年七月三日
书记员 陈 爽