广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第422号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：詹伟秋，男，1989年8月10日出生，汉族。
委托代理人：ＸＸ华，广东秦唐律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：贝汉英，女，1975年5月1日出生，汉族。
委托代理人：黎金豪，广东宜方律师事务所律师。
上诉人詹伟秋、贝汉英因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
经审理查明：贝汉英于1999年10月购买了韶关市浈江区风采路北侧风采广场首层109号（建筑面积约49.73平方米）的商铺，与之相邻的108号商铺（建筑面积约36.51平方米）系案外人廖韶珊于2007年8月分割所得。因为108号商铺与109号商铺相邻，故两商铺通常情况下整体出租。2013年3月31日，廖韶珊（甲方）与另一案外人符家林（乙方）签订了《商铺租赁合同》【以下简称“《合同一》”】，《合同一》第一条约定甲方将其位于原韶关市风采广场108号（现改为韶关市风采广场14号铺）的商铺租赁给乙方作商业用途使用；《合同一》第二条约定租赁期限叁年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，甲方为乙方提供的免租装修期为2013年4月1日至2013年4月15日；《合同一》第三条约定乙方有如下情形之一时，甲方有权提前中止合同，收回商铺，押金全部作为乙方付给甲方的违约金，永不退回：（1）、乙方未经甲方同意擅自将该商铺转租、转让或转借给他人使用的……；《合同一》第五条约定每月租金为6500元，乙方应在每月5日前将本月租金以现金或转账方式交付到甲方，租金不得拖欠，如因乙方原因造成逾期支付的，甲方按欠交租金的数额，向乙方每天加收当月租金总额20%的滞纳金，乙方向甲方交纳20000元合同保证金，合同保证金在合同期内不计息、不退还、不作租金扣减，合同期满后无违约10天内一次性退还乙方；《合同一》第九条约定出租方和承租方的变更：……2、合同期内，甲方允许乙方将租赁的商铺转租、转让给第三方……；该合同第十条约定单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付20000元违约金等条款内容。
另查明：2013年3月31日，符家林（甲方）与贝汉英（乙方）另行签订一份《商铺租赁合同》【以下简称“《合同二》”】，《合同二》约定由符家林将上述涉案商铺转租给贝汉英使用，《合同二》条款的内容与廖韶珊和符家林签订的《合同一》基本一致。上述两份合同签订的同一天（即2013年3月31日），贝汉英（甲方）与詹伟秋（乙方）还另行签订了一份《商铺租赁合同》【以下简称“《合同三》”】，《合同三》约定贝汉英将其位于韶关市风采广场109号商铺与符家林转租给其的108号商铺一并合租给詹伟秋使用，《合同三》第一条约定甲方对所出租的商铺具有合法产权，并出示房产证（或具有出租权的有效证明），身份证明等文件，乙方也应提供身份证明文件。《合同三》第五条、租金及其支付方式……第2款规定，租金按月计算，先交租后使用。乙方应在每月的5日前将本月的租金以现金或转账方式交付给甲方。租金不得拖欠，如因乙方原因造成逾期支付的，甲方按欠交租金的数额，向乙方每天加收当月租金总额20%的滞纳金。约定每月租金为14000元，合同保证金为42000元（先交28000元，余款14000元在下月支付租金时一并缴交）。《合同三》第十条、违约及处理约定第2款规定，单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付50000元违约金等内容，《合同三》其他条款内容与廖韶珊和符家林签订的《合同一》基本一致。上述三份合同签订后，詹伟秋支付了2013年4月16日至4月30日的租金7000元及合同保证金28000元给贝汉英，之后詹伟秋未再向贝汉英支付任何款项，贝汉英亦未退还合同保证金28000元给詹伟秋。
还查明：2013年5月10日，廖韶珊曾就108号商铺的租赁权问题口头向詹伟秋提出质疑，并要求詹伟秋搬离。2013年5月21日，詹伟秋以廖韶珊在2013年5月10通知其停业并搬出商铺为由，在广东省韶关市浈江区人民法院（以下简称“浈江法院”）对贝汉英提起诉讼【案号：（2013）韶浈法民一初字第523号】，请求浈江法院判令解除詹伟秋与贝汉英签订的《合同三》，贝汉英退还詹伟秋支付的租金7000元及合同保证金28000元、赔偿装修损失25000元及违约金50000元。该案审理期间，廖韶珊于2013年6月28日向詹伟秋发出书面《告之函》，称詹伟秋承租108号商铺未经其同意，对签订合同过程也不知情，其未授权转租或委托第三方代为出租，要求詹伟秋在3日内搬出，并将108号商铺恢复原状。而贝汉英在（2013）韶浈法民一初字第523号案诉讼过程中却继续替符家林履行《合同一》约定的支付租金给廖韶珊的合同义务，贝汉英在2013年8月22日通过银行转账代符家林直接支付了2013年6月、7月、8月三个月的租金共19500元给廖韶珊。2013年9月22日，浈江法院作出（2013）韶浈法民一初字第523号民事判决，以廖韶珊尚未解除与符家林签订的租赁合同为由，判决驳回詹伟秋的诉讼请求。詹伟秋不服，向本院提起上诉，本院于2013年12月17日作出（2013）韶中法民一终字第1236号民事裁定：撤销（2013）韶浈法民一初字第523号民事判决，将案件发回浈江法院重审，从而引发本案。
再查明：2014年1月8日，贝汉英向詹伟秋发出《关于立即终止商铺租赁合同的函》，以詹伟秋自2013年5月1日起未支付租金构成严重违约为由，终止双方签订的《商铺租赁合同》的履行。2014年1月8日，廖韶珊向浈江法院起诉符家林【案号：（2014）韶浈法民一初字第65号】，要求判令解除廖韶珊与符家林签订的《合同一》，符家林支付廖韶珊租金32500元，支付廖韶珊违约金20000元。浈江法院为了查明该案事实，将詹伟秋与贝汉英追加列为该案的第三人参加诉讼。2014年6月20日，浈江法院作出（2014）韶浈法民一初字第65号民事判决，认为廖韶珊与符家林在《合同一》订立的过程中，有关转租的意思表示不一致，且双方未依法通过协商达成补充协议解决争议。但在合同的履行过程中，廖韶珊在既没有通知符家林解除合同，也没有与符家林协商的情况下，直接通知实际使用人詹伟秋称其未授权转租而要求詹伟秋搬出涉案108号商铺，造成《合同三》难以继续履行；另一方面，符家林在支付租金过程中也确实存在迟延付款的事实。因此，双方没有协商达成补充协议解决争议，没有履行通知、协助等义务，引起了该案的纠纷，双方均有过错，应当各自承担相应的民事责任。故判决廖韶珊与符家林签订的《合同一》于2014年1月8日解除，廖韶珊于判决生效之日起十日内返还租金758.50元和押金（合同保证金）20000元给符家林，驳回了廖韶珊的其他诉讼请求，也驳回了符家林的其他反诉请求。廖韶珊、符家林、贝汉英、詹伟秋领取该案判决书后，均未提出上诉，该案已于2014年7月23日发生法律效力。
最后查明：2013年5月3日至6月3日，涉案商铺产生电费84.5元：2013年12月3日至2014年1月4日，涉案商铺产生的电费为3.6元。对于詹伟秋对涉案商铺的装修价值问题，詹伟秋只提交了一份案外人李贤宗的收款收据，除此之外没有提交装修合同等其他证据进一步佐证。詹伟秋在本案重审时也没有提交书面鉴定申请，涉案商铺现已转租他人，无法恢复原状，因此也无法进行鉴定。詹伟秋在搬离涉案商铺时未与贝汉英或其他人办理交接清点手续。
詹伟秋向原审法院提起诉讼称：詹伟秋与贝汉英于2013年3月31日签订《合同三》，贝汉英将韶关市浈江区风采路北侧风采广场首层108、109号商铺出租给詹伟秋使用，租金约定每月为14000元，合同保证金为28000元，同时贝汉英提供免租装修期2013年4月1日至2013年4月15日。合同签订后，詹伟秋在免租装修期间对108、109商铺进行了装修，营业执照还在办理过程中。詹伟秋支付了2013年4月15日至5月1日前的租金7000元、合同保证金28000元。合同履行至2013年5月10日，詹伟秋接到108号商铺的业主廖韶珊的通知，要求詹伟秋立即停止支付租金给贝汉英及暂停装修，因为贝汉英并不是该房屋的实际业主，同时也未取得业主的授权或委托代为出租的权利，詹伟秋对108号商铺进行承租的行为是无权占有使用，收到通知后租金应当暂停支付给贝汉英，限詹伟秋收到通知后10日内搬出。詹伟秋看过108商铺的房产证，确认108商铺确属廖韶珊个人所有，詹伟秋也向贝汉英反映了该问题，贝汉英却一直没有合理的解释，也未提供108号商铺的委托及授权，贝汉英的行为系无权处分，处分后也未得到实际所有权人的追认，因此贝汉英没有将房产转租的权利，贝汉英的行为已经构成违约，合同已经无法履行。詹伟秋出于保护自身权利的前提下，2013年5月的房租及相关费用暂停支付给贝汉英，也暂停对商铺进行装修，避免损失的扩大。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，詹伟秋认定贝汉英已经丧失继续履行合同的能力，贝汉英的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，贝汉英的行为已经构成违约，合同已经无法履行，贝汉英应当将已经收取詹伟秋的租金及合同保证金退还给詹伟秋，同时赔偿詹伟秋的损失25000元，另外，按照合同约定赔偿违约金50000元给詹伟秋。因此，詹伟秋认为贝汉英与詹伟秋签订合同时存在欺骗，贝汉英的行为已经违约，詹伟秋要求解除合同及赔偿的行为符合法律规定，请求法院判决解除詹伟秋、贝汉英于2013年3月31日签订的《合同三》，并判令贝汉英退还租金7000元、押金28000元和赔偿装修损失25000元及合同违约金50000元。
贝汉英收到诉状后提起反诉称：贝汉英与詹伟秋于2013年3月31日签订了《合同三》，约定由贝汉英将位于韶关市风采广场108、109号商铺租给詹伟秋使用，租期为叁年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租金每月14000元，每月5号前支付。合同签订后，詹伟秋除了交了2013年4月16日至30日半个月租金7000元之后，至今分文未交，导致贝汉英蒙受巨大损失。在合同履行期间，詹伟秋借案外人廖韶珊所谓的《告之函》之机，以此为由，要求贝汉英退还租金、保证金以及赔偿其装修损失、合同违约金等共计110000元。詹伟秋的上述诉讼未了结之际，廖韶珊以符家林（108号商铺转租人）拖欠租金为由将符家林告上浈江法院，要求浈江法院解除廖韶珊与符家林于2013年3月31日签订的《合同一》；支付租金及违约金52500元。法院受理后作出（2014）韶浈法民一初字第65号民事判决：1、廖韶珊与符家林签订的《合同一》于2014年1月8日解除；2、廖韶珊于判决生效之日起十日内返还租金758.5元给符家林；3、廖韶珊于判决生效之日起十日内返还押金（合同保证金）20000元给符家林；4、驳回廖韶珊的其他诉讼请求；5、驳回符家林的其他反诉请求。该判决已发生法律效力。从上述判决看出，廖韶珊与符家林、符家林与贝汉英、贝汉英与詹伟秋于2013年3月31日所签订的三份合同于2014年1月8日前均具有法律效力。詹伟秋在合同未被合法解除前即单方面不履行合同义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法通则》的有关规定，詹伟秋依法应承担继续履行合同及赔偿经济损失的责任。贝汉英于2014年1月8号向詹伟秋发出《关于立即终止商铺租赁合同的函》，通知其解除合同关系，浈江法院在审理廖韶珊与符家林一案中也采纳了这一观点。因此，詹伟秋自2013年5月1日起至2014年1月8日止的租金合计115733元仍应支付，保证金28000元抵扣后，尚欠租金87733元；由于其违约，应赔偿50000元作为对守约方的经济补偿，加上拖欠电费等赔偿人民币137821.1元。
原审法院认为：该案是房屋租赁合同纠纷。2013年3月31日，贝汉英通过与案外人符家林签订《合同二》，取得了另一案外人廖韶珊名下的韶关市浈江区风采路北侧风采广场北座108号商铺使用权后，同日与詹伟秋签订《合同三》，将上述廖韶珊名下108号商铺连同其本人名下的韶关市浈江区风采路北侧风采广场首层109号一并租赁给詹伟秋，对于贝汉英出租给詹伟秋两间商铺的情况，双方合同第一条约定贝汉英所出租的商铺，需出示房产证（或具有出租权的有效证明）等文件，可见，詹伟秋是在清楚所承租的两间商铺的情况下而签订合同的。因此，《合同三》是双方真实意思表示，内容并无违反法律的相关规定，属有效合同，故双方均应按照合同约定诚实信用履行相关义务。
该案争议的焦点是詹伟秋主张解除租赁关系理由是否充分，若合同解除，何时解除双方在合同订立、履行、变更、解除过程中应承担的民事责任等问题。该院对此进行如下分析认定。
首先，涉及合同解除的有关问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定下列事实，当事人无需举证证明：其中（四）“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”案外人廖韶珊与符家林之间的租赁合同该院已经作出了（2014）韶浈法民一初字第65号民事判决于2014年1月8日解除，对合同约定的转租问题亦进行了认定，该案不做赘述。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”詹伟秋仅以案外人廖韶珊不同意其租用为由，在案外人廖韶珊没有采取不许詹伟秋使用108号商铺的行为，且当在廖韶珊将其108号商铺出租给符家林的租赁合同未解除的时间点时，詹伟秋单方提出要求解除其与贝汉英所签《合同三》的请求，该院不予以支持。贝汉英于2014年1月8日以詹伟秋拖欠租金为由通知其解除合同，在该案中也对詹伟秋提出了要求解除合同及要求因合同解除造成其损失要求赔偿的反诉请求，至此，双方已均认为无履行合同的必要，合同应当解除。涉案商铺的业主廖韶珊与符家林之间的租赁合同该院作出的（2014）韶浈法民一初字第65号生效的民事判决中判决廖韶珊与符家林签订的《合同一》于2014年1月8日解除，该院确认詹伟秋与贝汉英签订的租赁合同亦于2014年1月8日解除。
其次，关于双方应当承担的民事责任问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方在订立合同时，明确约定贝汉英对所出租的商铺具有合法产权，并出示房产证（或具有出租权的有效证明）等文件。而在合同履行过程中，詹伟秋仅以案外人廖韶珊不同意其租用为由，单方要求解除合同，未能依合同及时履行支付租金的义务，詹伟秋的行为构成违约。对于贝汉英而言，合同约定租赁期2013年4月1日起至2016年3月31日止，案外人廖韶珊与符家林签订的《合同一》于2014年1月8日解除，造成该案亦于2014年1月8日解除，贝汉英作为该案的出租方，对合同不能履行到合同届满，存在一定的过错，也构成了违约。因此，双方在履行合同过程中均有过错，应当各自承担相应的民事责任。
基于上述分析判断，该院对詹伟秋的诉讼请求和贝汉英的反诉请求作如下处理。詹伟秋自2013年3月订立合同后只交纳了4月份的租金，从5月份起拖欠租金，至2014年1月8日共欠租金115733元（14000元／月×8个月＋14000元／月÷30天×8天）。由于双方对该案纠纷均有过错，应各自承担租金损失57866.5元，贝汉英收取了詹伟秋的押金28000元应抵其欠的租金后，则詹伟秋尚欠贝汉英29866.5元，基于双方有过错，双方主张的违约金50000元，亦各自承担各自的违约责任。
2013年5月3日至6月3日的电费84.5元，2013年12月3日至2014年1月4日的电费3.6元，合计电费88.1元，有电费单据证明，上述电费均在2014年1月8日合同解除前产生，应由詹伟秋承担。
至于詹伟秋要求贝汉英赔偿装修损失25000元的诉请。詹伟秋只提交一份收据，而贝汉英不认可，詹伟秋认为商铺原装修现已不存在，无法评估。鉴于上述事实，詹伟秋认为其装修损失25000元，因无证据支持其说法，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项的规定，于2014年12月23日作出（2014）韶浈法民一重字第1号民事判决：一、詹伟秋与贝汉英签订的《商铺租赁合同》于2014年1月8日解除；二、詹伟秋于判决生效之日起十日内支付租金及电费合共29954.6元给贝汉英；三、驳回詹伟秋的其他诉讼请求；四、驳回贝汉英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由詹伟秋负担；反诉受理费1528元，由贝汉英负担。
詹伟秋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，具体表现在以下几个方面。1、廖韶珊实际上已采取了具体行动（例如向詹伟秋发告知函的形式）阻止詹伟秋继续使用涉案108号商铺，但原审判决却依然认定廖韶珊没有采取不许詹伟秋使用该商铺的行为。2、从《合同一》、《合同二》对转租条款约定不明以及之后对该问题的重新约定的情况分析，贝汉英是无权转租108号商铺的，其擅自转租行为已构成违约，詹伟秋据此享有法定的解约权，詹伟秋诉请解除《合同三》依法有据，并不构成违约，但原审判决却认定詹伟秋合法解约的行为构成违约属于认定事实错误。3、詹伟秋之所以与贝汉英签订《合同三》是受贝汉英的欺骗，詹伟秋作为善意第三人在履行《合同三》过程中并无过错，原审判决认定詹伟秋与贝汉英在履行《合同三》过程中均有过错明显属于认定事实错误。
二、原审法院适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可知，诉讼或仲裁程序是对解除权人作出合同解除行为效力的确认，其审理程序并不产生解除合同的效力。因此，合同解除的时间点是在通知到达时，而非法院或仲裁机构的裁决生效时。从合同法的立法本意看，对解除通知的生效确定仍然是严格遵循了通知到达生效原则，因此，对合同当事人未经解除合同通知程序直接起诉要求解除合同的，可以认定利用法院送达通知的功能，将起诉状副本送达对方当事人，视为解除合同的一种特别通知方式。可见，詹伟秋在一审中即使是通过诉讼方式向贝汉英明示了解除合同之意思表示，仍然符合《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的通知义务。此外，最高人民法院在（2006）民二终字第200号民事判决书中指出：“只要解除权人通过一定的形式向对方当事人表达了解除合同的意思且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力，并不一定非要采取书面文字通知的方式，更不需要被通知人的同意”。所以，本案合同解除的时间最迟为一审起诉状副本送达贝汉英之日，而不是原审法院认定的2014年1月8日。2、原审法院作出的（2014）韶浈法民一重字第l号民事判决书第12页载明的“……当在案外人廖韶珊将其l08号商铺出租给符家林的租赁合同未解除的时间点时，上诉人詹伟秋单方提出要求解除其与被上诉人贝汉英所签《商铺租赁合同》的请求，本院不予支持”这一法律适用是错误的。虽然转租合同的存在必须以存在在先租赁合同为前提，但这并不能表明转租合同没有独立性。原因在于转租合同的存在必须以存在在先租赁合同为前提，表明的是一种分类标准，是区分转租合同与一般租赁合同的判断依据，并不意味着二者具有主从关系。在存在转租合同的情况下，转租合同并不是为了承租人更好的履行在先租赁合同的义务，而是自身具有独立的价值，二者在存在目的上相互独立。况且转租合同成立生效与否，决定性的因素是双方当事人意思表示是否一致以及承租人有无转租权，与在先租赁合同状况如何并无直接关系。就此看来转租合同并不具有附随性，而与在先租赁合同相互独立。因此，詹伟秋解除与贝汉英之间的租赁合同并不受制于在先的租赁合同是否已经解除。据此，詹伟秋请求二审法院：1、撤销原审判决；2、支持詹伟秋的全部诉讼请求；3、案件全部诉讼费用由贝汉英负担。
贝汉英答辩称：第一、原审判决认定事实有部分错误，但不是詹伟秋所说的那种错误，贝汉英也上诉了，在认定双方过错方面，原审法院有错误，贝汉英的上诉状有详细理由和事实，原审法院适用法律也有错误的。但这个错误也不是詹伟秋所说的那样，依法要解除《合同三》，应该书面通知对方。廖韶珊做出的行为与本案无直接关系，这是另外的合同关系问题，与本案无关。第二、电费使用问题，原审判决认定了签订《合同三》之后一直没有办理移交手续，合同继续履行，原审法院认定22013年3月到2014年1月8日詹伟秋应该承担租金，这是正确的，詹伟秋认为没有占用房屋，这个观点不成立。按照《合同三》的约定，应该办理移交手续，没有办理移交手续，租赁物还在詹伟秋的控制范围，詹伟秋应该承担租金。第三、詹伟秋所说没有过错的情况下赔偿5万元的问题，詹伟秋有过错，詹伟秋可以申请解除合同，但是不能以第三人干预作为解除合同的理由，一切过错应该是詹伟秋引起的，原审法院作出詹伟秋有过错的认定正确，但是原审法院认定贝汉英有过错是错误的，贝汉英通过合法途径书面通知詹伟秋解除《合同三》，詹伟秋在法定期限内没有提出异议，因此，在2014年1月8日，贝汉英依法解除《合同三》，《合同三》已经解除。
贝汉英也不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定上诉人构成违约的事实不清，证据不足。原审判决在本院认为中第二点“关于双方应当承担的民事责任问题”这样写道：“……对于贝汉英而言，合同约定租赁期2013年4月1日起至2016年3月31日止，案外人廖韶珊与符家林的《合同一》于2014年1月8日解除，造成本案《合同三》亦于2014年1月8日解除，贝汉英作为本案的出租方，对合同不能履行到合同届满，存在一定的过错，也构成了违约。”原审法院该认定没有任何证据佐证，属认定事实错误。首先，詹伟秋开业不久（约2013年5月中旬）因经营业绩不佳，即以口头形式向贝汉英要求解除租赁合同，只因贝汉英不同意而未能如愿。2013年5月21日，詹伟秋便以案外人廖韶珊不同意其租用为由，以诉讼方式要求解除合同并向贝汉英提出索赔要求。同时，詹伟秋开始拖欠租金，不履行合同约定的租金支付义务，这是詹伟秋出现的首先违约。其次，2014年1月8日的解除合同时间是贝汉英根据詹伟秋的违约事实及法律规定主动向詹伟秋提出并正式以书面形式告知詹伟秋；这一解除合同时间，詹伟秋在法定期限内没有提出异议，解除合同即时生效，同时也被原审法院在审理廖韶珊诉符家林租赁合同纠纷中得到确认。这说明贝汉英与詹伟秋之间的《合同三》不是由于廖韶珊与符家林《合同一》的解除而影响其无法履行至届满；而刚好相反，廖韶珊与符家林《合同一》的解除是由于詹伟秋的违约行为所导致的。第三，导致《合同三》不能履行到合同届满的责任不在贝汉英，而在詹伟秋。首先，詹伟秋违约在先；其次，根据詹伟秋违约事实及相关法律规定，贝汉英有权单方解除合同。且贝汉英与詹伟秋的《合同三》合法解除在先，廖韶珊与符家林的《合同一》解除在后。原审法院认定廖韶珊与符家林的《合同一》于2014年1月8日解除，造成本案亦于2014年1月8日解除的认定错误。据此，贝汉英请求二审法院：1、撤销原审判决第二项及第四项，依法改判支持贝汉英的反诉请求；2、案件全部诉讼费由詹伟秋负担。
詹伟秋答辩称：答辩意见与詹伟秋的上诉意见一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院对该案法律关系性质认定准确，本院予以认同。由于本案当事人贝汉英与詹伟秋均提起上诉，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院只围绕贝汉英与詹伟秋的上诉请求进行审理。根据贝汉英与詹伟秋在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院认定《合同三》不再继续履行的时间为2014年1月8日是否妥当。二、詹伟秋与贝汉英在履行《合同三》的过程中是否都有过错。
一、关于原审法院认定《合同三》不再继续履行的时间为2014年1月8日是否妥当的问题。虽然詹伟秋于2013年5月21日就已提起诉讼，请求原审法院判令双方不再履行《合同三》，但贝汉英在参与该案诉讼时并不同意詹伟秋的诉求，直到2014年1月8日，贝汉英才正式书面通知詹伟秋，同意不再继续履行《合同三》，贝汉英出具通知的内容与詹伟秋该诉讼请求完全一致，因此，原审法院将2014年1月8日认定为《合同三》不再履行的时间节点在处理上并无不妥，本院亦于确认。
二、关于詹伟秋与贝汉英在履行《合同三》的过程中是否都有过错的问题。因为《合同三》系詹伟秋与贝汉英所签，双方在订立合同时已明确约定贝汉英对所出租的商铺应具有合法产权并须出示房产证（或具有出租权的有效证明）等文件，该约定表明詹伟秋在签订《合同三》时为避免交易风险已对租赁物事先进行了充分的了解，看过了贝汉英出具的其具有出租权的相关文件，否则不会有此约定，詹伟秋也不会贸然签约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，詹伟秋与贝汉英应严格遵照《合同三》的约定履行各自的合同义务，但在合同履行过程中，詹伟秋仅以案外人廖韶珊不同意其租用为由就单方要求解除合同，未能依合同及时履行支付租金的义务，詹伟秋的上述行为已明显违反合同的约定，构成违约。况且廖韶珊主张解除《合同一》的诉讼请求经法院审理后认定自2014年1月8日起才解除，即《合同三》在2013年4月1日至2014年1月8日期间仍处于实际履行状态，所以詹伟秋也应向贝汉英交纳该期间的房屋租金，故本院认为詹伟秋在履行《合同三》的过程中具有过错。
对于詹伟秋而言，《合同三》约定的租赁期自2013年4月1日起至2016年3月31日止，詹伟秋在缔结《合同三》时合理预期自己应该有三年的经营期限，所以詹伟秋也因此投入了一定的资金对涉案商铺进行了装修，以期获得相应的收益。但由于《合同三》在经营不到一年即不再履行，理由是出租人对租赁物没有处分权，贝汉英作为出租方，对合同不能履行到合同届满不言而喻具有一定的过错（虽然贝汉英在主观上并不可能追求该结果的发生，但贝汉英在事实上的确影响了詹伟秋的正常经营。），也构成了违约。在《合同三》不再履行的问题上，詹伟秋与贝汉英均负有相应的责任，不是一方的单方行为所导致，原审法院对该问题的处理是在综合双方的过错程度，以及该过错对造成事件发生所占原因比例后才最终得出的，原审判决对该问题的处理在实体上并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。詹伟秋、贝汉英的上诉主张依法无据，对双方的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6728元，由上诉人贝汉英负担4128元，上诉人詹伟秋负担2600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 邓荣斌
代理审判员 梁晓芳
二〇一五年六月三日
书 记 员 丘 毅
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