苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开民初字第523号
原告SM商业城（苏州）有限公司，住所地苏州市吴中区越湖路1109号。
法定代表人施汉生，董事长。
委托代理人赵同双，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
委托代理人蔡依人。
被告王文亚。
委托代理人乔鹏，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
原告SM商业城（苏州）有限公司诉被告王文亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理，依法由代理审判员王长栋适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告SM商业城（苏州）有限公司委托代理人赵同双、蔡依人，被告王文亚委托代理人乔鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告SM商业城（苏州）有限公司诉称，2012年10月16日，其与被告签订租赁合同，约定由被告承租其位于苏州市吴中大道1109号3幢D210-212号房屋，租赁期限自2013年1月1日至2017年2月28日。因被告未能按期缴纳租金、综合服务费等各项费用，其于2013年11月24日根据合同约定通知被告解除双方之间的租赁合同。被告在接到解除通知后迟迟未能结清租金等各项费用，亦未能及时腾空房屋。故，请求判令判令被告支付至2013年11月24日止欠缴的租金、综合服务费、公摊费、合同保证金、装修保证金、租赁登记费、水电费、除虫费等共计320143.22元［其中租金199812.60元（2013年1月1日至同年11月24日止，扣除租金优惠期3个月为60元／㎡／月×426.95㎡×7个月＋60元／㎡／月×426.95㎡÷30天×24天）、综合服务费及公摊费184442.40元（40元／㎡／月×426.95㎡×10个月＋40元／㎡／月×426.95㎡÷30天×24天）、合同保证金76851元、装修保证金25617元、租赁登记费200元、水费7063元、电费39039.14元、除虫费853.90元，上述各项费用共计533879.04元，扣除被告已支付部分213735.82元后，被告还应支付320143.22元］，违约金69471.08元（自2013年11月25日起，暂计算至2014年6月30日，最终计算至实际支付之日止）；被告补交优惠期间的租金76851元（自2013年5月1日起至2013年7月31日止计算3个月，60元／㎡／月×426.95㎡×3个月）；被告支付占用租赁场所期间的使用费及综合服务费和公摊费374008.20元（自2013年11月25日起计算至2014年5月15日，其中自2013年11月25日起至2013年12月31日止的使用费为60元／㎡／月×426.95㎡÷30天×150%×36天﹦46110.60元；2014年1月1日至2014年5月15日止的使用费为80元／㎡／月×426.95㎡÷30天×150%×135天﹦230553元；综合服务费及公摊费为40元／㎡／月×426.95㎡÷30天×171天﹦97344.60元）；被告支付原告律师费用8000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告将位于苏州市吴中大道1109号3幢D210-212号房屋内装修拆除并将房屋腾空后返回原告；另放弃除虫费部分诉讼请求，并据此变更第一项诉讼请求为要求被告至2013年11月24日止的租金、综合服务费等各项费用共计319289.82元，违约金亦以此为基数进行计算。
被告王文亚辩称，第一、原告出租的房屋未能通过消防验收，致其所经营的门店无法正常通过消防验收。第二、原告称租赁合同于2013年11月24日解除，但却在2013年11月1日擅自将房屋锁闭，致其无法进入租赁房屋，亦不能将其所有的物品搬离，其有理由拒付相应租金等各项费用，因此造成的损失应由原告自行承担。第三、原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。第四、原告无权没收其缴纳的合同保证金、装修保证金，上述保证金应在被告应支付原告的费用中直接扣减。第五、原告主张的律师费标准过高。
经审理查明，2012年10月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同一份，约定由被告承租原告位于苏州市吴中大道1109号3幢D210-212号房屋（面积约431.07㎡）用于经营缘来爱主题茶餐厅。租赁期限为4年，自2013年1月1日至2017年2月28日，租金按照第一年60元／㎡／月，第二年80元／㎡／月，第三年90元／㎡／月，第四年100元／㎡／月计算。综合服务费及公摊费按照40元／㎡／月标准支付，被告还应缴纳合同保证金77592.60元、装修保证金25864.20元、租赁登记费200元（由甲方代收代付）及因乙方另行要求的服务而产生的费用（如防虫费等）。第3.1条约定，如因乙方原因导致合同提前终止，甲方有权要求乙方支付至合同期满为止的租金、综合服务费、公摊费及其他包括但不限于律师费等各项费用，同时乙方已经支付的合同保证金，甲方不予退还。第3.3条约定，本合同终止或甲方根据合同约定提前终止合同时，乙方应于合同终止后3日内将房屋恢复原状并返还甲方。第3.4条约定，乙方在租赁期满后继续占有租赁房屋的，应按照本合同项下租金标准的150%按日向甲方支付使用费。第4.3条约定，对于防虫费等其他费用金额以甲方出示的收费通知单为准。第4.5条、4.6条约定，乙方应在每月1日前预交当月租金、综合服务费、公摊费等，最迟不超过当月7日，否则每逾期一日，乙方应自该月1日起向甲方支付应付款项千分之一的违约金。第5.1条约定，在合同终止后三十日内，乙方应办理工商登记注销等手续。在经甲方确认乙方无违约的情况下将合同保证金退还乙方。第7.4条约定，乙方在装修开工前向甲方缴纳保证金，在装修竣工并经甲方验收确认乙方无违约的情况下退还乙方；如乙方存在违约的情况下，乙方无权要求归还装修保证金。第10.1条、第10.2条约定，如乙方未能按约支付租金等各项费用的，且在甲方规定的期限内仍未付清的，甲方有权单方解除合同，并拒绝返还合同保证金。
合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，并由被告配偶朱宇力在租赁场地移交表上签字确认。在被告向原告确认的租户信息中，被告注明进场联系人为朱宇力，合同签约公司通讯地址为吴中区海馨花园50-1-201。
同年12月，双方签订补充协议，确认经实地测量租赁房屋面积为426.95㎡，并约定对原告多收取的费用，直接在被告此后应缴纳的租金等费用中冲抵。
被告接手房屋后进行了装修，并向消防部门提供了包括房屋所有权人即原告的营业执照、消防部门出具的关于吴中大道1109号D幢商业楼消防验收合格的意见书、建设工程消防设计备案表等材料。2013年1月23日，消防部门通知被告所经营的缘来爱餐厅被确定为工程消防设计抽查对象，被告应于5个工作日内向消防部门提供建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件，新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件、设计单位资质证明文件、消防设计文件。2013年1月28日，吴中经济开发区越溪缘来爱餐厅取得个体工商户营业执照。同年2月5日，被告所经营的缘来爱餐厅消防设计经消防部门认定为不合格。
2013年5月，原、被告签订租金优惠补充协议一份，约定原合同约定租金为25617元／月，2013年5月1日至同年7月31日期间月租金为0元，该优惠仅限于租金，除租金之外的其他费用被告仍应足额支付；如因被告原因导致租赁合同提前终止，被告应于租赁合同终止后7天内向原告补交优惠期间的租金及按照银行同期贷款利率计算的利息。
2013年3月13日、8月9日、10月4日、10月28日，原告分别向被告发送催缴租金函件，并由被告配偶朱宇力签收。
2013年11月24日，原告向被告发送违约及终止合同相关事宜函件，并由朱宇力签收。函件内容为：因被告未能按约缴纳租金等各项费用，原告根据合同约定通知被告双方之间的租赁合同于2013年11月1日解除。被告应在同年11月27日前支付拖欠的租金等费用并支付相应违约金，被告缴纳的合同保证金，原告不予退还。在被告付清上述款项前，原告有权根据合同约定制止被告将租赁房屋内的任何物品搬离租赁场所。
原告为本次诉讼，支出律师费8000元。
庭审中，原、被告一致确认：双方之间的房屋租赁合同于2013年11月24日解除；被告已付合同保证金、装修保证金、租金等各项费用共计213735.82元；被告租赁使用房屋期间共产生水费7063元、电费39039.14元。
以上事实由原告提供的租赁合同、补充协议、租金优惠补充协议、租户信息确认表、租赁场地移交表、催款函、终止合同函、店铺收回及后续处理事宜函、银行转账凭证、产权证、土地证、委托代理合同、律师费发票，被告提供的吴中经济开发区越溪缘来爱餐厅个体工商户营业执照、建设工程消防验收意见书等材料及庭审笔录等予以证明。
审理中，本院组织双方至租赁房屋现场查勘，并确认了以下事实：租赁房屋前门及玻璃幕墙前由原告设置了不可移动的围挡，被告无法从前门进入房屋。房屋后门被用木板钉死封堵。租赁房屋电路总闸位于总控室内，电闸处于关闭状态。总控室钥匙由原告掌握，被告未经原告配合，无法进入总控室。对于断电时间，原告表示不能明确。被告称，房屋后门系被原告封堵。原告代理人则表示，对于后门封堵的情况其不清楚，需向当事人核实。本院要求原告对后门是否由其封堵的情况作出书面答复，但原告未能在本院指定期限内予以答复。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，双方均应全面履行各自权利义务。合同签订后，原告向被告移交了房屋。被告应根据合同约定向原告支付租金等各项费用。被告应于每月1日，最迟于每月7日缴纳当月租金、综合服务费等各项费用。但被告未能支付。被告称，其迟延支付租金等费用是因为原告未能提供相关文件，致其消防验收未能通过。但根据被告提供的证据材料，原告已经向被告提供了营业执照、D幢商业楼消防验收合格意见书等材料，且原告已经取得房屋相应产证。被告未能提供证据证明有何种证件原告应提供而未提供，从而致其消防验收不能通过，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。2013年11月24日，原告以书面形式通知被告，双方之间的租赁合同已于同年11月1日解除。审理中，双方确认房屋租赁合同于2013年11月24日解除，故本院对原、被告之间的租赁合同于2013年11月24日解除的事实予以确认。
关于被告支付的合同保证金及装修保证金原告是否有权没收的问题。根据合同约定，因被告原因导致合同提前终止的，原告有权要求被告赔偿相应损失，同时被告已缴纳的保证金不予退还。本案中，被告未能按约缴纳租金，构成违约，致房屋租赁合同解除。现原告根据合同约定没收合同保证金，合法有据。关于装修保证金，根据合同约定，被告在装修施工前向原告缴纳装修保证金。装修工程结束后，如被告在装修过程中无违约情况，原告应将装修保证金无息退还被告。现原告未能提供证据证明被告在装修过程中存在违约情形，其要求没收装修保证金无法律依据，本院不予支持。该装修保证金，原告应返还被告。
原告另主张租赁登记费200元，对此被告不予认可。根据合同约定，租赁登记费由原告代收代付，但因原告未能提供相应代付凭证，故原告要求被告支付该部分费用，于法无据，本院不予支持。
审理中，原告自愿放弃除虫费部分诉讼请求，本院遵其自愿。
被告称，原告于2013年11月1日切断其房屋水电，并将房屋锁闭致其无法进入房屋，故此后产生的损失应由原告自负。但被告未能对此提供证据证明，本院对被告上述抗辩意见不予采纳。房屋租赁期间，被告应按照合同约定向原告支付租金、综合服务费、公摊费、水电费等各项费用。经核算，租赁期间（含免租期）被告应支付原告租金及综合服务费、公摊费461106元、合同保证金76851元、装修保证金25617元、水费7063元、电费39039.14元，合计609676.14元。扣除被告已支付部分213735.82元后，被告还应支付原告395940.32元。在将原告应返还被告的装修保证金直接冲抵应付款项后，被告还应支付原告租金、综合服务费和公摊费、水电费等共计370323.32元。因被告未能按期支付租金等各项费用，现原告要求被告自2013年11月25日起以未付款（不含应补交的租金优惠期间的租金）为基数，按照每日千分之一计算至判决确定的给付之日止的违约金。被告则以原告主张的违约金过高为由，请求法院予以调整。本院认为，因被告逾期付款给原告造成的损失主要为利息损失，现原告按照每日千分之一的标准进行主张，应认定为明显过高，对违约金计算标准本院依法调整为按照同期银行贷款利率的1.3倍计算。在扣除租金优惠期间的租金76851元后，违约金计算基数应为293472.32元。
租赁合同解除后，承租人逾期腾房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。现原告认为，被告在租赁期限届满后，未经其书面同意，继续占用租赁场所，在占用期间需按日支付相当于合同项下日租金150%的使用费。被告则认为，原告在2013年11月份已经控制租赁房屋，其无法取回存放于房屋内的物品，故其不应支付合同解除后的房屋使用费。原告在向被告发送的终止合同函件中称，在被告付清各项应付款前，其有权根据合同约定制止被告将租赁房屋内的任何物品搬离租赁场所。根据函件内容，并结合原告对房屋进行断电、在前门设置围挡、未能在本院指定期限内对后门封堵问题作出说明等行为，本院有理由相信原告在合同解除后实际控制了房屋。合同解除后，原告有权向被告主张拖欠的租金等各项费用并要求被告承担相应违约责任。但其控制房屋，拒绝被告腾空的行为扩大了损失，就该扩大的损失，其无权要求被告承担。故，对被告主张的合同解除后的占有使用费、综合服务费、公摊费等费用，本院不予支持。
原告还主张律师费用8000元，因合同中约定被告违约的则应赔偿包括律师费在内的损失，且该笔律师费已经实际发生，故应由被告赔偿给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告王文亚于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区吴中大道1109号3幢D210-D212号的租赁场所内装修拆除，并将上述租赁场所腾空后返还原告SM商业城（苏州）有限公司。
二、被告王文亚于本判决生效之日起十日内支付原告SM商业城（苏州）有限公司至2013年11月24日止拖欠的租金、综合服务费和公摊费、水电费等费用共计人民币370323.32元及逾期付款违约金（以人民币293472.32元为基数，自2013年11月25日起至判决确定的给付之日止，按照银行同期贷款利率的1.3倍计算）。
三、被告王文亚于本判决生效之日起十日内支付原告SM商业城（苏州）有限公司律师费人民币8000元。
四、驳回原告SM商业城（苏州）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费人民币16506元，由原告SM商业城（苏州）有限公司负担人民币7548元，由被告王文亚负担人民币8958元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 金美珍
代理审判员 王长栋
人民陪审员 毕 震
二〇一五年二月十一日
书 记 员 时英婷