徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0302民初3661号
原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人：李长旺，该分行行长。
委托诉讼代理人：程存才，该行个贷中心客户经理。
委托诉讼代理人：蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被告:蒋荣法,男,1979年10月2日出生,汉族，住徐州市鼓楼区。
被告:戚元元,女,1983年9月14日出生,汉族，住徐州市鼓楼区。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建设银行徐州分行）与被告蒋荣法、戚元元金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡军、程存才到庭参加诉讼，被告蒋荣法、戚元元经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、被告蒋荣法、戚元元立即清偿贷款本金314495.09元，利息5821.33元（计算至2017年8月7日）及2017年8月8日至实际付清之日的利息，律师费12700元；2、原告行使抵押权优先受偿。事实和理由：2012年7月27日，原告与被告蒋荣法、戚元元签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告蒋荣法、戚元元向原告借款33.8万元，并将位于徐州经济开发区绿城花园小区2号楼1单元204室的房产抵押给原告，原告有权就该抵押物行使优先受偿权。借款合同签订后，原告按照约定向被告发放贷款33.8万元，但被告蒋荣法、戚元元未按约定还款。原告为维护合法权益诉至法院，请求依法判决。
被告蒋荣法、戚元元未答辩,亦未举证。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据：被告蒋荣法、戚元元结婚证、身份证、户口本复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》（附特别签订条款）、《徐州市房地产抵押合同》、他项权证书、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息，对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经二被告申请，原告（贷款人、抵押权人）与被告蒋荣法、戚元元（借款人、抵押人）于2012年7月27日签订了编号为212072723的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：借款人蒋荣法、戚元元因购置位于徐州经济开发区××小区中××室房产向原告借款33.8万元，借款期限为360个月，自2012年7月27日至2042年7月27日。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%。对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还；其他情形，按照先还息后还本，息随本清的原则偿还。贷款人将款项一次性划入徐州万豪置业有限公司在建行开设的32001718336052507631号账户。每期还款日为借款实际发放日在借款期间内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定的还款日。还款方法为等额本息还款法。借款在计息时，每月的计息天数按30天计算。抵押人以其位于徐州经济开发区××小区中××室房产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成的，向贷款人住所地人民法院起诉。
同日，原告（抵押权人）与被告蒋荣法、戚元元（抵押人）签订了《徐州市房地产抵押合同》，约定为确保编号为212072723号合同的履行，蒋荣法自愿以其位于徐州经济开发区××小区中××室房产抵押给原告，被担保主债权数额为33.8万元，抵押期间为2012年7月27日起至2042年7月27日止。
合同签订后，原告按照约定向徐州万豪置业有限公司账户转入贷款33.8万元。被告蒋荣法、戚元元自2017年4月开始逾期，截至2017年8月7日，尚欠原告全部贷款本金314495.09元，利息（含罚息）5821.33元。
另查明，2014年4月10日，被告蒋荣法、戚元元在徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心办理了编号徐房他证徐州字第××号他项权证书，并将该证书交付原告。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与被告蒋荣法、戚元元之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（附特别签订条款）、《徐州市房地产抵押合同》，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。
关于原告主张的贷款本息，本院认为，原告依约发放借款后，被告蒋荣法、戚元元没有按照合同约定偿还借款本息，构成违约，原告有权根据合同约定，要求被告蒋荣法、戚元元返还剩余全部本金并支付利息。故原告要求被告蒋荣法、戚元元返还借款本金314495.09元，利息5821.33元（截止至2017年8月7日）及其后至实际付清欠款之日利息的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于原告能否对涉案房屋行使优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。涉案房屋已经办理了抵押登记，故原告有权就涉案房产行使优先受偿权，享有优先受偿权的价值范围为33.8万元。
关于原告主张律师代理费问题，因原告未能举证证明其已实际支出该费用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
被告蒋荣法、戚元元未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告蒋荣法、戚元元一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金314495.09元及利息、罚息（截至2017年8月7日利息及罚息为5821.33元，从2017年8月8日起至实际付清之日的利息，按《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款的约定标准计算）；
2017年8月7日后，二被告如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。
二、原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对被告蒋荣法、戚元元抵押的被告蒋荣法、戚元元名下的位于徐州经济开发区绿城花园小区中2号楼1-204室房产的价值在人民币33.8万元范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6300元（原告已预付），由原告中国建设银行股份有限公司徐州分行负担117.5元，被告蒋荣法、戚元元负担6182.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
人民陪审员 马步合
人民陪审员 范庆成
二〇一七年十月十六日
见习书记员 裴小萌
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的抵押物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。