重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民终字第00006号
上诉人（原审被告）：重庆市环境卫生管理局，住所地重庆市渝北区龙溪镇红石支路29号。
法定代表人：秦玉忠，该局局长。
委托代理人：吴迪，重庆钧睿律师事务所律师。
委托代理人：温妙灵，重庆钧睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆赵李房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱迁建村。
法定代表人：赵静，该公司董事长。
委托代理人：曾波，重庆云缘律师事务所律师。
上诉人重庆市环境卫生管理局（以下简称市环境卫生管理局）与被上诉人重庆赵李房地产开发有限公司（以下简称赵李房地产公司）委托合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2013年10月31日作出（2012）渝一中法民初字第00192号民事判决，市环境卫生管理局对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭审理了本案，市环境卫生管理局的委托代理人吴迪、温妙灵，赵李房地产公司的委托代理人曾波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2004年3月12日，赵李房地产公司作为乙方、市环境卫生管理局作为甲方签订《委托书》，约定：“以乙方的名义代表甲方完成报建各项手续；……以乙方的名义代表甲方与重庆润业技术产业有限公司（以下简称润业技术产业公司）签订联建协议，所签订的内容应与甲方分别与乙方及润业技术产业公司签订协议的相关约定是一致的……”。
同年3月28日，赵李房地产公司作为乙方，润业技术产业公司作为甲方签订《联合建房协议书》，约定就重庆市北部新区度新区L-6-3地块进行联合建房。该合同载明：“二、3.（1）项目征地面积：12.38亩，已取得国有土地使用权，国有土地使用权使用证号为渝北国有（99）字第940号及重规建证（2000）北字第0099号。扣除已建房（1687.51平方米）占用土地外，其余面积约10亩用于项目联建……。四、1.甲方提供北部新区度新园区L-6-3地块，扣除已建商业用房1687.51平方米占地之外的全部用地及已付清的［重规建证（2000）北字第0099号批准内容的土地出让金］，作为项目投入。2.乙方负责提供该项目所需的全部资金，并负责完成该项目的全部建设任务。五、甲乙双方共同向规划部门报批方案，以规划部门批准的建筑面积（不含已建房1687.51平方米）按3：7分配，即甲方得30%，乙方得70%……，六、（二）乙方的权利与义务2.负责办理项目从立项到竣工验收的全部手续……，负责办理全部产权证及土地证并承担相关税费……”。
同年6月10日，润业技术产业公司作为甲方，市环境卫生管理局作为乙方签订《联合建房协议》，约定双方就涉案地块土地进行联合建房。该合同约定：“二、1.甲方提供北部新区度新园区L-6-3地块（原北部新区幼儿园项目）中扣除已建商业用房1687.51平方米占地之外的全部用地及全部付清的重规建证（2000）北字第0099号批准内容的土地出让金，作为项目投入。2.乙方负责提供该项目所需的全部资金，并委托赵李房地产公司完成该项目的全部建设任务……。三、1.根据甲方与乙方所委托的赵李房地产公司订立的合同，甲方有权获得本项目30%的房屋……，甲方必须将所得房屋按建筑面积以均价1300元／平方米的价格出售给乙方……。七、3.甲方与赵李房地产公司订立的《房屋联建协议书》作为本合同的附件……”。
同月12日，赵李房地产公司作为乙方，市环境卫生管理局作为甲方签订了《联合建房协议》，约定：“一、项目概况3.联建项目主要技术经济指标（1）项目征地面积：12.38亩。已取得国有土地使用权，国有土地使用权证号为渝北国有（99）字第940号及重规建证（2000）北字第0099号。扣除已建房（1687.51平方米）占用土地外，其余土地面积用于本项目联建……。二、联合建房的原则1.甲方同意将该项目交由乙方全权开发建设。乙方接受并同意完全履行甲方在甲方与润业技术产业公司签订的协议中所规定的一切权利和义务。2.联合开发建设的总房屋面积中，润业技术产业公司所分房部分，由乙方负责按甲方与润业技术产业公司所签订的《联合建房协议》的规定，购回后再出售给甲方；乙方分得部分，同时由甲方回购……。三、双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务……2.甲方确保投入该工程的建设用地合法有效……。5.虽经甲乙双方共同努力，未能将该项目办理成经济适用房，乙方不能享受配套费、人防费和行政事业性收费等减半的优惠政策。因而，多缴纳的上述50%的规费和补交的土地出让金由甲方承担……。（二）乙方的权利和义务1.乙方负责该项目全部建设资金，并负责完成该项目所有报建手续（包括规划报批、工程报建、建筑施工、放工验收、产权办理等），并承担建设过程中的经济、法律责任。2.乙方必需按甲方与润业技术产业公司所签订的《联合建房协议》的约定购回润业技术产业公司所分得的30%房屋后，与其分得的70%房屋统一出售给甲方……。四、房屋回购方式1.住宅部分的总建筑面积，以1500元／平方米的包干价格由甲方负责全部回购……。2.所有的非住宅，包括：车库、商业门面及办公用房等，以1750元／平方米的包干价格由甲方全部回购……。五、房屋回购的付款方式（1至7条分别约定前期350万元“前期购房款”和抵扣该“前期购房款”后的总购房款的85%分次支付的条件，略）。8.工程竣工验收合格后一周内，甲方向乙方支付总购房款（抵扣已支付的350万元前期购房款后）的1%的余款，在完成其产权手续办理及工程交付使用一年后，确认建筑无任何质量及遗留问题时，甲方全部支付给乙方。”
2005年2月，涉案项目取得“建设工程规划许可证”，许可建设规模18442.2平方米。2006年3月，涉案项目竣工。同年6月，涉案项目工程档案验收合格。
2006年7月24日，赵李房地产公司与市环境卫生管理局就涉案项目土地的过户和工程结算补偿等问题召开会议并形成会议纪要，载明：“考虑到市环保局接盘，整个工地过户到市环境卫生管理局名义上有这样几点好处……，因而，由市环保局接盘是目前最好的方式，也符合原协议的精神。由市环境卫生管理局接盘后所产生的问题如下：……因钢材涨价等原因带来的成本增加，要求补偿的问题，待最后决算后依原协议的精神该怎样补偿就怎样补偿。……市环境卫生管理局以前与赵李房地产开发公司签订的合同照样继续执行，所作的承诺仍然算数。虽整个土地过户在市环境卫生管理局的名义下，但按原协议其产权手续的办理仍由赵李房地产公司办理完毕，市环境卫生管理局有义务协助赵李房地产公司完善手续。”
2006年9月，“渝环苑”项目房屋由赵李房地产公司交付市环境卫生管理局使用。
2006年10月8日，赵李房地产公司、市环境卫生管理局双方签订《补充协议书》，约定：“因润业技术产业公司提供的该土地性质属于幼儿园用地，不能进行预售登记、综合验收和现房登记。按国土政策要求，必须通过现行的招、拍、挂方式来办理土地性质的改变及变更手续。但目前土地方仍未能完善。为了充分维护广大出资职工及各自的合法权益，避免或减少损失发生，甲、乙双方经过协商一致，现就已完工房屋的交付使用问题达成如下补充协议条款，以资共同信守执行：一、双方同意，乙方在本《补充协议书》签订后五日内，将‘渝环苑’已完工房屋约19013.13平方米（实际面积以房管部门核定为准）交付给甲方，由甲方转交给所属118名职工等业主使用。……三、甲、乙双方《补充协议书》签订，将房屋交给市环境卫生管理局后15日内，甲方一次性支付给乙方工程款200万元，余下款项，甲方陆续支付给乙方。项目竣工备案登记后，工程结算完毕，甲方付清余款（含工程有关调差款项）。四、甲、乙双方2004年6月12日签订合同后，因市场钢材价格上涨，甲方承诺依据市建委当时市场建筑材料价格信息给予适当调差。待工程结算时，甲方会同乙方协商解决。”
2007年11月26日，赵李房地产公司、市环境卫生管理局签署《关于“渝环苑”住宅小区购房款结算的意见》（以下简称《结算意见》），载明：“一、‘渝环苑’住宅小区建筑面积总计为：19013.13平方米。总购房款为：2938.09万元。其中：1.住宅118套，建筑面积为15567.96平方米……，2.公建部分建筑面积3445.17平方米。含B栋负1层泵房、水池面积170.43平方米；配电房面积48.30平方米……，3.B栋负1层泵房、水池面积170.43平方米；配电房面积48.30平方米……，可不办理房产证。二、市环境卫生管理局已支付赵李房地产公司购房款22988800元，五通费842520元。总计支付款项为23831320元。尚欠购房款为：2938.09-2298.88=639.21万元（含赵李房地产公司须回购润业技术产业公司的30%房屋及超建面积房款）。三、以上结算意见，是按重庆市房屋勘测院北部新区房产测量所测绘的预售面积测绘报告书所核定的总建筑面积计算，最终确定以房管证上核准的面积为准，多退少补。四、……所有房屋必须办理过户手续后方能全部支付购房款。五、超规划设计的建筑面积部分，须由赵李房地产公司办理产权后，市环境卫生管理局方可按约定支付其购房款，如不能办理，由双方另行协商解决。六、市环境卫生管理局对赵李房地产公司提出的其他‘补偿款’问题另行协商。”
2008年1月16日，赵李房地产公司向市环境卫生管理局出具书面《承诺》一份，载明：“2008年1月16日市环境卫生管理局支付赵李房地产公司关于‘渝环苑’工程款100万元（其中包括电梯款）。赵李房地产公司从现在至‘渝环苑’土地相关手续办理过程中，不向市环境卫生管理局要求支付工程款。市环境卫生管理局和赵李房地产公司共同积极地办理该项目在今后的相关手续。”一审庭审中，赵李房地产公司、市环境卫生管理局双方一致确认：该《承诺》所指“工程款”即购房款；赵李房地产公司主张的2711604.2元，系根据双方在前述《结算意见》中确认的欠款639.21万元减去前述2008年1月16日支付的100万元以及截止结算当日市环境卫生管理局应支付给润业技术产业公司的房屋回购款余款2680496元而得。
另查明：2008年，润业技术产业公司向重庆市渝北区人民法院（以下简称渝北区法院）起诉市环境卫生管理局、并将赵李房地产公司列为该案第三人，请求判令市环境卫生管理局立即支付购房预付款1961250元及逾期付款违约金590140元。渝北区法院于2009年7月16日作出（2008）渝北法民初字第4588号民事判决，认定前述联合建房协议实质为土地使用权转让合同，且合法有效，并判决市环境卫生管理局支付润业技术产业公司购房款1961250元及逾期付款违约金590140元。市环境卫生管理局不服，向重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）提起上诉。一中法院于2010年3月8日作出（2009）渝一中法民终字第6885号民事判决，认定市环境卫生管理局、赵李房地产公司在“渝环苑”项目建设过程中系委托关系，并判决驳回上诉，维持原判。同年4月2日，市环境卫生管理局履行了该判决。
2012年，市环境卫生管理局向渝北区法院起诉润业技术产业公司，请求判令润业技术产业公司将涉案土地使用权过户到市环境卫生管理局名下。渝北区法院于2012年10月10日作出（2012）渝北法民初字第09886号民事判决，以双方合同关于土地过户义务承担主体约定不明，应按有利于实现合同目的的方式履行为由，判决润业技术产业公司将涉案土地使用权变更过户至市环境卫生管理局名下。润业技术产业公司不服，向一中法院提起上诉。一中法院于2013年6月19日作出（2013）渝一中法民终字第01435号民事判决，以该案无证据证明城市规划行政主管部门已批准同意改变涉案土地用途且就涉案土地使用权重新进行了招、拍、挂程序，市环境卫生管理局的诉请缺乏事实依据和法律依据为由改判驳回了市环境卫生管理局的诉讼请求。该判决现已生效。
再查明：2006年，润业技术产业公司向土地管部门提交了涉案土地出让申请表、出让清单、土地使用权证、规划许可证。同年12月5日，重庆市国土资源和房屋管理局北部新区高新园分局（以下简称高新园国土分局）向润业技术产业公司出具复函称：“经我局审查，2006年4月26日由市土地交易中心向你公司签发的渝地交易调（2006）19号国有土地使用权成交确认书，系对该宗土地进行公告以接受社会监督后签发的，后因市局通知，改变用途的土地必须按照招、拍、挂进行土地公示，才准予确认。现通知你公司，该宗土地应补齐相关资料，并需联建单位盖章确认后按新规定重新招、拍、挂进行土地公示，再进行下一阶段的办理。”
2007年3月5日，市环境卫生管理局向高新园国土分局发出《关于请国土部门不允许润业技术产业公司单方面撤走土地资料报批的函》，载明：“‘渝环苑’住宅小区已完工，并于2006年6月对该宗土地进行了公告，但由于三方对相关问题一直未能达成一致协议，致使该宗土地性质一直未能调整为综合用地，造成竣工验收无法完善，产权手续不能办理。……为尽快解决这个问题，特提出以下两条意见：1.由于‘渝环苑’住宅小区是三方联建，因而润业技术产业公司不能单方面撤件，继续造成土地手续不能办理。2.我们恳请高新园区国土分局出面，协调有关土地方面的问题，尽快使问题得到解决。”市环境卫生管理局在一审庭审中当庭明确此处请求不允许润业技术产业公司撤回的资料是土地使用权证的复印件。
2007年6月28日，赵李房地产公司、市环境卫生管理局联合向重庆市高新技术开发区建设发展局发出《关于协助解决环卫职工住房建设中有关问题的函》，载明：“由于润业技术产业公司所提供的土地在签订协议时未声明其属教育用地，且在办理工程建设审批手续时，又跳过了建设用地批准这一重要程序，致使该项目在建成后才知道需按政策采取招、拍、挂的形式来改变其土地用途性质，弥补并完善这一审批程序。在进行招、拍、挂准备过程中，市环境卫生管理局和赵李房地产公司主张按联合建房的本意将该项目全部挂牌，由赵李房地产公司摘牌后，一次性将房屋出售给予市环境卫生管理局职工。这一方案也得到了高新园国土分局的认同。但润业技术产业公司不考虑国家政策发生的变化和已收购房款480万元的事实，坚持要自留30%的房屋，致使招、拍、挂准备工作陷入僵局近两年之久。为了推动该项目的圆满完成，……市环境卫生管理局与赵李房地产公司多次商榷，共同提出了一套解决方案，即：润业技术产业公司将按合同应得的30%的房屋，通过这次招、拍、挂，按原合同约定每平方米1300元的价格全部出售给环卫职工。所涉及的相关税费，只有通过相互配合，共同协商解决……”。
2010年3月18日，市环境卫生管理局在收到一中法院（2009）渝一中法民终字第6885号民事判决后，向润业技术产业公司发出《关于再次要求贵司接受我局按相关判决履行支付义务的函》，载明：“希贵司在收到我局支付的款项后七个工作日内履行合同约定的配合义务（包括但不限于履行向行政主管部门递交土地性质变更和土地使用权转让申请的义务）。同月28日，润业技术产业公司回函称：“我公司将一如既往按照双方签订的合同约定履行相关权利和义务。”
2010年5月12日，市环境卫生管理局向赵李房地产公司发出《北部新区“渝环苑”项目有关问题的通知书》，载明：“因贵公司开发建设北部新区‘渝环苑’商品房开发项目事宜，该项目至今尚未办理地、房权属手续，请贵公司接到本通知之日起3日内，履行合同约定以及法律规定之义务，立即申办该项目地、房权属等相关手续。”同月21日，润业技术产业公司向赵李房地产公司出具《复函》，称“你公司2010年5月14日来函已收悉。针对你公司在函中提到的土地出让手续问题，特作如下回复：……按照双方《联合建房协议》的约定，‘渝环苑’项目从立项到办理国土、房产证的全部手续由贵司负责办理，我方予以协助。因此，贵司不能以‘据了解’为由，就要求我司去办理土地出让申请。……”
赵李房地产公司向一审法院提起诉讼，请求：1.市环境卫生管理局给付赵李房地产公司购房款2711604.2元及违约金1240402.78元，合计3952006.98元；2.市环境卫生管理局给付赵李房地产公司“渝环苑”项目补偿款1699138.58元；3.本案诉讼费及诉讼相关费用由市环境卫生管理局承担。在一审审理过程中，赵李房地产公司自愿放弃了要求市环境卫生管理局支付违约金1240402.78元的诉讼请求。
一审法院认为，根据赵李房地产公司、市环境卫生管理局双方于2004年6月12日就“渝环苑”项目签订的《联合建房协议》内容及双方于2004年3月12日签订的《委托书》内容，以及润业技术产业公司与市环境卫生管理局于2004年6月10日签订的《联合建房协议》第二、三、七条的约定，可确认赵李房地产公司、市环境卫生管理局双方签订的《联合建房协议》实质为委托合同。赵李房地产公司受托出资开发建设涉案项目并负责办理从规划报批到产权办理的全部建设手续，同时以市环境卫生管理局回购涉案项目全部房屋从而向其支付购房款的方式取得报酬。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。根据当事人的诉辩主张和举证质证意见，本案的争议焦点是：1.市环境卫生管理局应否向赵李房地产公司支付购房款，包括：赵李房地产公司向市环境卫生管理局主张支付购房款的条件是否已成就、市环境卫生管理局是否存在以不正当方式阻止付款条件成就的行为、超规划面积部分购房款应否支付；2.市环境卫生管理局应否向赵李房地产公司支付补偿款1699138.58元。
一、关于赵李房地产公司应否向市环境卫生管理局支付购房款的问题。就房屋回购款的支付条件，赵李房地产公司、市环境卫生管理局进行过多次变更约定，双方最终于2006年10月8日通过《补充协议书》约定：“项目竣工备案登记后，工程结算完毕，市环境卫生管理局付清余款。”而双方虽然在2007年11月26日达成了《结算意见》，但同时又约定：“所有房屋必须办理过户手续后方能全部支付购房款。超规划设计的建筑面积部分，须由赵李房地产公司办理产权后，市环境卫生管理局方可按约定支付其购房款，如不能办理，由双方另行协商解决。”赵李房地产公司也在2008年1月16日向市环境卫生管理局承诺“至‘渝环苑’土地相关手续办理过程中，不向市环境卫生管理局要求支付工程款。”而事实上，“渝环苑”项目的土地相关手续至今未经城市规划行政主管部门批准同意由教育用地改变为综合用地，本案中更无已进入招、拍、挂过户转让程序的任何证据。虽然赵李房地产公司主张长达六年之久涉案土地手续尚未办理系市环境卫生管理局以不正当方式进行阻止，但根据市环境卫生管理局在此期间与相关单位的往来函件内容和诉讼情况，可确认市环境卫生管理局虽未有效启动涉案土地手续的办理，但仍存在积极作为，并未采取不正当方式阻止土地手续的办理。尽管如此，涉案土地用途变更及过户手续的办理却在客观上拖延了六年之久，且各方当事人均未在本案中举示证据证明截止目前涉案土地手续的办理程序已有明确的步骤和日程安排，故目前的客观情况已非双方当事人达成《结算意见》和赵李房地产公司出具《承诺》时所能预见的土地手续办理合理期限的状况。因此，在赵李房地产公司作为受托方已完成绝大部分委托事务，未完成部分亦系因依照合同负有“确保投入该工程的建设用地合法有效”义务的市环境卫生管理局未能确保涉案土地用途变更等手续的依法办理而在客观上无法完成涉案房屋产权手续的办理而造成，在委托事务主要成果即涉案项目房屋已在七年前交付市环境卫生管理局使用的情况下，支持赵李房地产公司要求市环境卫生管理局支付剩余购房款显然比让赵李房地产公司作为受托人因委托人原因而迟迟不能得到报酬更为公平合理。虽然双方在《结算意见》中约定：“超规划……由双方另协商解决”。但赵李房地产公司作为受托方开发涉案项目，法律后果均应由市环境卫生管理局承担，且市环境卫生管理局作为委托人对赵李房地产公司交付的房屋存在超规划面积不仅明知且亦实际使用了该部分房屋，表明市环境卫生管理局认可了赵李房地产公司对其委托事务的处理，根据现有证据市环境卫生管理局应向赵李房地产公司支付包含超规划面积房屋部分的购房款。
二、关于市环境卫生管理局应否向赵李房地产公司支付补偿款1699138.58元的问题。赵李房地产公司、市环境卫生管理局双方虽就涉案项目工程的补偿款多次协商，但均无明确的协商结果。双方最终在《结算意见》中明确约定：“市环境卫生管理局对赵李房地产公司提出的其它‘补偿款’问题另行协商”。本案中，赵李房地产公司既未举证证明双方就补偿款问题协商一致，也未举证证明其主张1699138.58元补偿款的计算方式及相应依据。故根据“谁主张，谁举证”规则，赵李房地产公司的该主张缺乏事实依据，对此不予支持。
综上，市环境卫生管理局应当按照双方《结算意见》确认的欠款总额639.21万元在扣除应支付润业技术产业公司房屋回购款余款2680496元后，支付赵李房地产公司购房款即其处理委托事务的报酬2711604.2元。赵李房地产公司的其余诉讼请求因缺乏事实依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六、第三百九十七条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十九条、第一百五十二条之规定，判决：一、市环境卫生管理局于本判决生效之日起十日内支付赵李房地产公司购房款2711604.2元；二、驳回赵李房地产公司的其它诉讼请求。本案案件受理费预收51358.02元，实收42085.94元，由赵李房地产公司负担16834.38元，市环境卫生管理局负担25251.56元。
市环境卫生管理局不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回赵李房地产公司全部诉讼请求。主要事实和理由：1.双方达成的《结算意见》、《承诺》是合法有效的，并且未被撤销、变更或确定无效，该《结算意见》、《承诺》中约定的付款条件并未成就；2.赵李房地产公司开发建设的权限应与市环境卫生管理局出具《委托书》中的委托权限一致。对于赵李房地产公司在委托范围外的开发建设，环卫局不应承担法律责任；3.一审法院错误认定目前的客观情况已非双方当事人达成《结算意见》和赵李房地产公司出具《承诺》时所能预见的土地手续办理合理期限。
赵李房地产公司答辩称：出具《结算意见》和《承诺书》是因为该公司认为在开发期间能办理完成项目合法有效手续，在签订时没有预料到土地手续无法启动；本案市环境卫生管理局实际上是出资方和业主方，委托赵李房地产公司负责整个项目的开发工作，并没有超越相应委托权限。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点是：市环境卫生管理局是否应当向赵李房地产公司支付剩余购房款。
市环境卫生管理局应当向赵李房地产公司支付剩余购房款。主要事实和理由：1.关于《结算意见》中“所有房屋必须办理过户手续后方能全部支付购房款。超规划设计的建筑面积部分，须由赵李房地产公司办理产权后，市环境卫生管理局方可按约定支付其购房款，如不能办理，由双方另行协商解决”之约定，从文义上看，应理解为由赵李房地产公司负责办理房屋过户手续，但是能够办理房屋过户手续的前提条件是涉案项目已经取得建设用地等合法手续。事实上，“渝环苑”项目的土地相关手续至今未经城市规划行政主管部门批准同意由教育用地改变为综合用地，本案中更无已进入招、拍、挂过户转让程序的任何证据。土地用途变更及过户手续的办理在客观上已经拖延了六年，土地手续的办理至目前仍不能有确定的期限。因此，在涉案项目土地手续未能办理的情况下，赵李房地产公司缺乏办理房屋过户手续的前提条件。2.土地建设手续的办理需要原土地使用权人润业技术产业公司和市环境卫生管理局的共同配合，且依照合同约定市环境卫生管理局负有“确保投入该工程的建设用地合法有效”的义务。但是市环境卫生管理局未能确保土地用途变更等手续的依法办理，从而造成赵李房地产公司无法完成涉案房屋产权手续的办理。因此，涉案房屋不能办理过户手续并非赵李房地产公司不履行义务造成，而是市环境卫生管理局和润业技术产业公司未能及时办理项目土地手续造成。项目土地手续未能依法办理，系阻止《结算意见》中约定的办理房屋过户手续、支付购房款的条件成就的原因。综上，赵李房地产公司作为受托方已完成绝大部分委托事务，在项目房屋已在七年前交付市环境卫生管理局使用的情况下，市环境卫生管理局应当支付委托报酬，即剩余购房款。
综上所述，市环境卫生管理局的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费42085.94元，由重庆市环境卫生管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 黄 勇
代理审判员 谭振亚
二〇一四年四月十六日
书 记 员 张 青