山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）胶民初字第4666号
原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛胶州市。
负责人席平均，经理。
委托代理人刘鹏，胶州立丰法律服务所法律工作者。
被告牛玉娴，女，汉族，住山东省青岛市市南区。
被告赵秀美，女，汉族，住山东省青岛市市南区。
原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司与被告牛玉娴、赵秀美物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘鹏、被告牛玉娴到庭参加诉讼，被告赵秀美第一次开庭时到庭，第二次开庭时经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年10月31日，山东顺驰融盛置地有限公司与天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司签订了前期物业服务合同，由天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司为位于蓝水假期物业提供物业管理服务，合同期限为2006年10月至2008年10月，合同期满后每两年一续签。2010年6月天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司更名为天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司。2007年3月29日，被告入住胶州蓝水假期小区，并与原告签订《确认书》确认收房，认同《业主临时公约》、《业主手册》的全部条款，并且在《确认书》中认可由原告提供物业服务并对物业费的价格进行了约定。原告提供完善的物业服务，被告除缴纳部分物业费外自2008年4月1日至今物业费一直未付，截止2015年6月30已欠物业费13700元。故请求法院判令被告承担物业服务费13700元及违约金10000元，被告承担本案诉讼费用。诉讼中原告变更违约金主张为8000元。
二被告共同辩称，涉案房屋是牛玉娴购买的，由赵秀美暑假期间在此居住，实际是赵秀美用牛玉娴的名义办理的贷款合同，赵秀美是实际购买人，接收房屋也是赵秀美接收的，二被告当时与山东顺驰融盛置业有限公司签订了《业主临时公约》，里面没有涉及滞纳金的问题，物业合同中没有约定违约金则不能收取。关于诉讼时效的问题，物业费超过两年，超过了诉讼时效，法院不予受理。在此期间，物业给二被告送达的相关催缴通知，二被告也没有收到，请求法院驳回原告的诉请。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、前期物业服务合同五份，内容载明山东顺驰融盛置业有限公司作为甲方，天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对胶州蓝水假期物业提供前期物业管理服务事宜，合同期限分别为2006年10月至2008年10月、2008年11月至2010年11月、2010年11月至2012年11月、2012年12月1日至2014年11月30日、2014年12月1日至2016年11月30日；其中合同第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准住宅为1.2元每平方米/每月；第七条约定：业主或物业使用人应在每季的第一个月前履行交纳义务；第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三每天的标准向乙方支付违约金。原告欲证明，原告为被告提供物业服务。
2、2007年3月29日，被告赵秀美代为牛玉娴办理的《确认书》，内容载明：牛玉娴所拥有房屋位置胶州蓝水假期2号楼1单元602，建筑面积131.27平方米，收费标准按售房合同建筑面积0.8元/月/平米收取物业管理费，高层机电设施维修费0.4元/月/平米，业主入住时间2007年3月29日。业主本人已经全文阅读《业主临时公约》、《业主手册》的全部条款，认同条款内容，同意严格遵守。原告欲证明被告确认原告公司为其提供物业服务，并认可物业管理费交纳标准。
3、2007年3月29日被告交纳物业费1890.30元的发票记账联，欲证明被告物业费已交纳至2008年3月31日。
4、2010年6月23日，工商部门出具的（青）工商名变核私字第8120100612001号企业变更核准通知单，内容载明天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司变更为天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司，原告欲证明原告公司名称经依法核准变更，由天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司变更为天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司。
5、被告填写的业主档案，其中通讯地址栏载明青岛市萍乡路22号3号楼3单元401，原告欲证明二被告提供了其详细的通讯地址。
6、报纸、快递单据及催告函，内容包括：2009年10月17日、2010年11月7日，原告分别登载在《都市便民报》上要求被告在登报后10个工作日内交纳物业费的催缴物业费通告；2011年8月11日原告向被告通过快递发出催缴函，要求被告交纳2008年4月1日至2011年7月31日物业费6300.80元的催缴函；2012年6月8日原告向被告通过快递发出催缴函，要求被告交纳2008年4月1日至2012年4月30日物业费7718.70元及按照千分之三累计的违约金13099.70元的催缴函；2013年10月20日原告向被告通过快递发出催缴函，要求被告交纳2008年4月1日至2013年9月30日物业费10396.32元的催缴函；2014年8月22日原告向被告通过快递发出催缴函，要求被告交纳2008年4月1日至2014年8月31日物业费12129元的催缴函；2015年6月8日张贴在被告涉案房屋上要求被告交纳2008年4月1日至2015年5月31日物业费13546.70元的催缴函照片打印件。原告欲证明原告在近几年一直向二被告催要物业费及违约金。
二被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1、二被告没有与原告签订该合同，对该证据不予认可。对证据2没有异议，但是被告确认的是业主临时公约和每平方米1.2元的物业费。对证据3没有异议。对证据4，原告没有提供变更法定代表人的证据，二被告无法知道是否变更了新的物业，如果变更了新物业，需要成立业主委员会，经过业主委员会签字确认来成立新的物业，签订新的物业合同。对证据5没有异议，但是二被告更换了新的地址。对证据6不予认可，被告赵秀美只收到2014年的一份催缴物业费通知，原告发给二被告的快递单，上面没有发出和签收时间及签收人的签名。
二被告为证明其主张，向本院提交牛玉娴与出卖人山东顺驰融盛置业有限公司签订的《业主临时公约》，其中第二十九条约定业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。二被告欲证明该证据中没有涉及违约金的问题，根据物业管理条例的规定，若合同中没有约定违约金则不得收取。原告质证认为该证据仅为业主临时公约，该证据中第二十九条明确约定业主应按前期物业服务合同约定缴纳相应的物业费用，该证据足以证明二被告认可了前期物业服务合同，在前期物业服务合同中有明确的违约条款，原告主张二被告承担违约金即合理又合法。
经审理查明，被告牛玉娴系胶州市蓝水假期小区2号楼1单元602室业主，由赵秀美在此居住，赵秀美于2007年3月29日接收了房屋。山东顺驰融盛置业有限公司选聘原告对胶州蓝水假期小区提供前期物业管理服务，物业服务合同约定胶州市蓝水假期小区的物业服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，房屋建筑面积是131.27平方米。原告在该小区从事物业管理服务至今，二被告从2008年4月1日开始未缴纳物业服务费用，截止到2015年6月30日共拖欠物业费13704.59元。
本院确认的上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、确认书、企业名称变更核准通知书、交纳物业费发票存根、报纸、快递单据、催告函，被告提交的《业主临时公约》及当事人的陈述笔录在案佐证，经开庭质证和本院审查，足以确认。
本院认为，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力，原告提供了物业管理服务，被告应当履行给付物业管理服务费的义务。关于被告抗辩的原告诉讼超过两年的诉讼时效问题，被告认可2014年收到催费通知，可见原告一直向二被告主张物业费，并未超出诉讼时效。原告主张二被告从2008年4月1日开始未缴纳物业服务费用，并提交了发票存根，被告未提异议，因此本院认定二被告欠缴了自2008年4月1日至2015年6月30日止的物业费13704.59元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；第七条规定业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因此，原告主张二被告支付物业费13700元，应由被告赵秀美承担支付义务，被告牛玉娴承担连带责任。
关于违约金的诉请，根据被告牛玉娴与出卖人山东顺驰融盛置业有限公司签订的《业主临时公约》中第二十九条约定业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，因《前期物业服务合同》针对的是全体业主，对全体业主具有约束力，因此《前期物业服务合同》中第三十一条未能按时足额交纳物业服务费用的按千分之三每天的标准支付违约金的约定，应当适用于全体业主，原告多次通知被告予以交纳，被告均未履行交纳义务，应当支付违约金，诉讼中原告变更违约金主张为8000元，符合相关规定，本院予以支持。
被告赵秀美第二次开庭时经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其自身权利的放弃，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第六条第一项、第七条第五项之规定，判决如下：
一、被告赵秀美支付原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司自2008年4月1日至2015年6月30日止的物业费13700元及违约金8000元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告牛玉娴对被告第一项赵秀美承担的付款义务承担连带责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费393元，由被告牛玉娴、赵秀美负担360元，原告负担33元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡建玲
审 判 员 孙 超
人民陪审员 李金梅
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 冷 甜