黑龙江省牡丹江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）黑10执异75号
案外人季春芬，女，1972年3月6日出生，汉族，无职业。
申请执行人林口县农村信用合作联社，组织机构代码70264797-6，住所地林口县林口镇向阳路56号。
法定代表人姚刚，该单位理事长。
被执行人金跃集团有限公司，组织机构代码74442457-8，住所地牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。
法定代表人金春学，该公司董事长。
被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，组织机构代码72533741-X，住所地牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。
法定代表人马金福，该公司董事长。
本院在执行林口县农村信用合作联社申请执行金跃集团有限公司、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人季春芬对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人季春芬称，东宁市金街地下商贸城是2009年作为东宁市招商引资项目，由被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司开发建设，案外人季春芬于2010年9月9日购买了位于东宁市东宁镇地下金街商贸城B区23号、B区29号、B区37号、B区35号、B区31号、B区25号、B区33号、B区27号商铺，季春芬与黑龙江世纪家园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，对方出具收据一份，于2010年12月将B区23号、B区29号、B区37号、B区35号、B区31号、B区25号、B区33号、B区27号商铺交付给案外人季春芬使用至今，季春芬已实际取得上述商铺的所有权。黑龙江世纪家园房地产开发有限公司一直未出具不动产统一发票、产权移交书，致使案外人无法实现产权登记。案外人始终与黑龙江世纪家园房地产开发有限公司相关负责人协商，该公司均以各种理由予以推拖，此问题一直未得到妥善解决。因被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司拖欠申请执行人林口县农村信用合作联社营业部借款，贵院依申请执行人的执行申请，于2016年5月26、30日，将案外人季春芬所有的上述商铺依法查封，此时案外人才知道上述商铺已被黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2011年12月22日作为借款担保抵押给了金钱债权人林口县农村信用合作联社营业部。案外人认为，贵院是依金钱债权人执行申请（该债权属于金钱债权）而查封了案外人依法取得的上述不动产，但该不动产在贵院查封之前案外人季春芬已经于2010年9月9日、2010年9月28日与被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，在贵院查封之前案外人已合法占有上述不动产并使用至今，并已支付全部价款，因黑龙江世纪家园房地产开发有限公司一直未出具不动产统一发票、产权移交书，且又将上述不动产抵押给债权人，并非因案外人自身原因未办理产权过户登记。综上，案外人系无过错物权买受人期待权利人，在贵院依法查封之前以合法取得上述商铺，案外人并没有过错，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，向贵院提出案外人申请，恳请牡丹江市中级人民法院立即中止对上述财产的执行，解除查封，将上述商铺归还异议人，切实维护异议人的合法权益。
本院查明，申请执行人林口县农村信用合作联社申请执行被执行人金跃集团有限公司、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年12月7日作出（2015）牡商初字第99号民事调解书，调解书主要内容：“一、被告金跃集团有限公司于2016年1月26日前给付原告林口县农村信用合作联社借款本金1200万元、截至2015年12月21日的利息、罚息、复利2,670,592.90元，自2015年12月22日起继续按月利率10.8‰给付利息和罚息至本金付清时止；二、原告林口县农村信用合作联社对被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司所有的坐落于东宁县东宁镇繁荣街68号地下金街商场东房权证东宁县字第380**号（东房他证东宁县字第00034**号）、东房权证东宁县字第382**号（东房他证东宁县字第00034**号）、东房权证东宁县字第382**号（东房他证东宁县字第00034**号）、东房权证东宁县字第382**号（东房他证东宁县字第00034**号）、东房权证东宁县字第382**号（东房他证东宁县字第00034**号）、东房权证东宁县字第380**号（东房他证东宁县字第00034**号）、东房权证东宁县字第382**号（东房他证东宁县字第00034**号）、东房权证东宁县字第380**号（东房他证东宁县字第00034**号）等83处房屋具有优先受偿权。”该调解书生效后，申请执行人林口县农村信用合作联社于2016年5月5日向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年5月25日作出（2016）黑10执45号执行裁定书，查封被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司所有的坐落于东宁县东宁镇繁荣街68号地下金街商场1层1B23（东房权证东宁县字第380**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B29（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B37（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B35（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B31（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B25（东房权证东宁县字第380**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B33（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B27（东房权证东宁县字第380**号、东房他证东宁县字第00034**号）等83处房屋。
另查，2011年12月24日，被执行人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司以其所有的坐落于东宁县东宁镇繁荣街68号地下金街商场1层1B23（东房权证东宁县字第380**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B29（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B37（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B35（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B31（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B25（东房权证东宁县字第380**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B33（东房权证东宁县字第382**号、东房他证东宁县字第00034**号）、1B27（东房权证东宁县字第380**号、东房他证东宁县字第00034**号）等83处房屋作为抵押向申请执行人林口县农村信用合作联社借款，在东宁县房地产管理局办理了抵押登记。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案申请执行人林口县农村信用合作联社对争议房屋享有担保物权，其对执行标的优先受偿权足以对抗案外人季春芬的权利，且案外人季春芬所购商品房并非用于居住，其权利不能够排除执行，故其异议请求本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条和第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人季春芬的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙心刚
审判员 张 微
审判员 武 伟
二〇一六年九月十二日
书记员 鲍起佳