广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1064号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈展标。
委托代理人：史根洪，广东东舟律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：冼爱华。
委托代理人：史根洪、陈建安，广东东舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市汉水金城投资发展有限公司。法定代表人：刘京成，总经理。
委托代理人：陈文涛，广东法村律师事务所律师。
上诉人陈展标、冼爱华因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法新民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的代理人史根洪、陈建安，被上诉人的法定代表人刘京成及代理人陈文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审意见
2013年12月16日，深圳市汉水金城投资发展有限公司（下称：汉水金城公司）一审请求：1、解除原被告于2013年4月20日签订的《租赁合同》。2、两被告连带返还原告租赁保证金120000元。3、两被告连带赔偿原告违约金240000元。4、两被告承担本案诉讼费用。
理由：2012年4月20日，原告与两被告签订《租赁合同》，合同约定，被告将位于惠阳区镇隆镇�溪村粉石坳村民小组厂房及宿舍出租给原告从事生产、办公、宿舍用途，租赁期限自2013年5月1日起至2022年4月30日止，厂房、宿舍每月租金40000元，租赁保证金120000元。合同约定如下：第二条2.2款，甲方给予4个月装修期，从2013年9月1日起开始计算租金；第二条2.3款，甲方承诺在2013年4月28日交付使用；第五条5.4款，甲方负责对该厂区公共设备的维修及保养，厂房由双方验收后交付使用…；第五条5.6款，甲方按现有厂房、空地提供给乙方使用，负责三通到厂房（水通、电通、路通），负责安装基本的消防设施，甲方必须提供产权相关证明及消防、环保验收合格证…；第五条5.7条约定，…如因甲方的厂房、宿舍因建筑质量、消防不合格等问题导致乙方连续两个月不能正常使用该物业，乙方有权提前解除本合同，甲方应承担违约责任，退还乙方保证金并负责赔偿乙方一切损失；第七条7.1款…如甲方无故违约单方终止合同，应支付乙方相当于25个月租金的违约金。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年4月23日向被告支付租赁保证金120000元。2013年4月28日，原被告办理交付手续时，原告依合同要求被告交付租赁物，但被告不能提供合同约定的产权证明及消防、环保合格证，同时原告现场发现租赁物宿舍、厂房未通电、宿舍被其他公司占用、厂区道路被占用、且厂房内存在漏雨、下水道漫水等问题，因上述问题导致双方未办理厂房、宿舍的交付手续，为此，被告同意之后一定会按合同约定将符合条件租赁物交付给原告。嗣后，原告多次电话要求被告依合同办理租赁物交接手续，并于2013年5月27日、2013年9月3日及9月13日以短信的和邮政快递的形式多次要求被告按合同约定交付租赁物，但被告拒不提供产权证明及消防�环保合格证、不履行厂房、宿舍通电及清理被其他公司占用的宿舍、厂区道路清理和改善厂房漫水、漏水的义务。在原告多次催促交付厂房及宿舍的情况下，被告于2013年9月20日同意先将两间办公室交给原告装修，但厂房、宿舍等以后符合条件后再交付，于是原告就先对两间办公室进行装修，但于2013年10月9日，被告在未告知原告的情况下，将原告聘请装修两间办公室的工人赶走，不准原告进行装修，致使原告装修的两间办公室被迫停工至今。2013年10月15日，被告向原告发出《通知书》，以原告拖欠租金为由，单方解除《租赁合同》，并要求原告支付租金。同时，经原告2013年12月1日现场调查拍照，被告应当交付给原告的厂房及宿舍仍被毗邻的盛世荣森木制品公司占用，厂房内堆放该公司木材原料。截止目前，因被告未按合同约定履行交付租赁物的义务，致使原告至今�能使用厂房及宿舍，造成原告重大损失。原告认为，被告拒不履行按合同约定交付租赁物的义务，违反先合同义务，违反《租赁合同》的约定，原告有权行使抗辩权，拒绝支付租金，同时，被告在未能向原告履行交付使用标的物义务的情况下，单方解除《租赁合同》，更是严重的违约行为，侵害了原告的合法权益。
陈展标、冼爱华一审答辩称，一、被告已全面履行合同义务，按时向原告交付租赁物。被告按合同约定于2013年4月28日已向原告交付租赁物。上述事实，有同一厂区内毗邻的惠州市盛世荣森木制品厂的股东高某及镇隆联溪粉石坳村村长罗丁生证言证明。同时，从原告所提供的视频中也证明原告曾经对外招租转租使用过的横幅，这反证了被告是有向原告交付符合条件的物业，原告一直在对物业进行实际的占有使用、经营、管理。原告因自身无使用�房投入生产的业务条件，一开始就计划对外高价招租、转租物业来获取差额利润，但因无法成功招租而资金链断，就恶意拖欠租金，恶意颠倒黑白，诬陷被告没有交付出租物业。二、租赁物符合合同约定，质量合格，完全具备经营条件。被告所交付的物业是完全符合双方约定，是经主管部门批准建设，基本消防条件合格的物业，从原告所提供的视频录像也可证明厂房、宿舍具备基础消防设施，水路、电路都分别接到厂房、宿舍的门口，公共道路在厂区门前经过。视频并不能证明物业有漏水、下水道堵塞的质量缺陷。并且，同一厂区毗邻的惠州市盛世荣森木制品厂从2010年9月开始就进驻，一直正常经营至今，证明了厂区是完全具备经营条件，原告所主张的质量，水、电路不通缺陷，是歪曲事实，无任何事实依据。三、被告依法行使单方解除权，原告应当承担违约责任�赔偿损失。双方签订合同后，原告只缴付了租赁保证金120000元。至2013年10月10日，共计拖欠租金80000元，违约金3600元，被告多次向原告追讨租金及违约金，但原告一直以种种理由拖欠，逃避。时至2013年10月15日，被告依据双方签订的《租赁合同》第七条及《合同法》第九十三条、九十四条，通过公证送达及现场送达的方式向原告发出单方解除《租赁合同》通知书，并要求原告：1、立即返还承租的物业；2、缴清拖欠的租金及违约金；3、保证物业整体完整，恢复原状；4、退出承租的物业，清场。原告接到通知后搬离厂房，但至今仍未曾支付拖欠的租金及违约金。根据《合同法》相关规定，原告应当承担赔偿损失的违约责任。综上，请求法院予以采纳，驳回原告全部诉讼请求。
陈展标、冼爱华一审反诉称：2012年4月20日，两被告与原告签订《租赁合同》，将名下位于惠阳区镇隆镇联溪村石坳村的厂房及宿舍出租给原告从事生产、办公、住宿用途。两被告按合同约定于2013年4月28日向原告交付租赁物业，上述事实，有同一厂区内毗邻的惠州市盛世荣森木制品厂的股东高某及镇隆联溪粉石坳村村长罗丁生证言证明。两被告所交付的物业是完全符合双方约定要求，是经政府主管部门批准建设，基础消防设施合格的物业，物业的水路、电路都分别接到厂房、宿舍的门口，公共道路也在厂区门前经过。原告所提供的现场视频录像证实水、电路及消防设施具备，同时画面中也显示原告曾经对外招租转租使用过的横幅，这证明了被告是有向原告交付符合条件的物业，原告一直在对租赁物业进行实际的占有、使用、经营、管理。双方签订合同后，被反诉人只缴付了租赁保证金120000元。至2013年10月10日，共计拖欠租金80000元，违约金3600元，�被告多次向原告追讨租金及违约金，但原告一直以种种理由拖欠，逃避。时至2013年10月15日，两被告依据双方签订的《租赁合同》第七条及《合同法》第九十三条、九十四条，通过公证送达及现场送达的方式向原告发出单方解除《租赁合同》通知书，并要求原告：1、立即返还承租的物业；2、缴清拖欠的租金及违约金；3、保证物业整体完整，恢复原状；4、退出承租的物业，清场。原告接到通知后搬离厂房，但至今仍未曾支付拖欠的租金及违约金。根据《合同法》相关规定，原告应当承担赔偿损失的违约责任。反诉请求原告支付：1、支付租金80000元；2、支付违约金3600元；3、承担本案的诉讼费用。
汉水金城公司对反诉答辩称：1、涉案标的物不符合法律规定的交付条件；2、涉案标的物在事实上并未交付给原告，客观上也不符合交付条件；3、请依法驳回被告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年4月20日，原告汉水金城公司（合同称“乙方”）与被告陈展标、冼爱华（合同称“甲方”）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于惠州市惠阳区镇隆镇联溪村粉石坳村民小组的厂房及宿舍出租给乙方用于生产、办公、宿舍，其中厂房建筑面积为3960平方米，宿舍面积为1200平方米，租赁期限为9年，即自2013年5月1日起至2022年4月30日止。甲方承诺厂房及宿舍在2013年4月28日交付使用并给予4个月装修期，租金从2013年9月1日起开始计算，每月租金40000元，于当月10日前支付。从第四年开始，每3年租金在上一个3年租金基础上递增10%，按每3年一个周期采用基数滚动式递增的方式递增，实行先交费后使用并按月支付制。合同第七条违约责任载明：7.1乙方有下列情形之一的，甲方有权单�解除合同，收回出租的厂房，租赁保证金不予退还。7.1.1利用租赁厂房进行非法活动的；7.1.2甲方按合同规定向乙方提供上述租赁厂房后，乙方无正当理由30天内不接收租赁厂房或不迁入并开始使用的；7.1.3乙方分租给经营污染行业企业的；7.1.4拖欠租金、水电费、政府部门行政管理费等费用达20天以上的（含20天）；7.1.5本合同约定或违反法律强制性规定的其他情形。如发生以上情形导致合同解除，乙方应支付给甲方相当于20个月租金的违约金。如甲方无故违约单方终止合同，应支付乙方相当于25个月租金的违约金。合同第十条争议的解决载明：本合同履行过程中如发生争议，协商不成，双方均可向厂房所在地法院起诉。2013年4月23日，原告汉水金城公司向某被告支付租赁保证金120000元。原告汉水金城公司称厂房设施并不完善，两被告并未将租赁物交付给原告，为证明其主张，原告汉水金城公司提供了其与手机号码为135××××6309的短信往来。短信内容为：“陈总你好，请你催下做厂房工程的老板，尽快把厂房漏雨地方修好，还有卫生间、消防等地方也要完善。另外还要请你和其他股东商量下，能否在厂房都完善好后，可以正常使用，我们办理厂房交接手续。谢谢！”（2013年5月27日），“好的，你现在可进场装修啦，好多地方你都可开工了。”（2013年7月3日），“刘继兵133××××6353”（2013年8月22日），“你打电话给刘华。”“打过刘华几次电话没接，标哥，我恳请你们之间意见统一下，厂房还租不租给我尽快给个结果，现在十一月份也快过去了，这样拖下去双方损失都加大了。这事就拜托标哥你了。另外今天我去厂房那看了一下，厂区道路还是卡板厂占着。”“好。”“谢谢了。”（2013年11月18日），“我叫刘华今晚同你商谈啦！”（2013年11月20日）。两被告称该手机号码是被告陈展标的，但被告陈展标只是让原告去装修，不是维修。原告汉水金城公司于2013年12月16日提起诉讼，请求解除租赁合同、两被告连带返还原告租赁保证金120000元并赔偿违约金240000元。两被告则认为原告汉水金城公司拖欠租金，并于2014年11月5日提出反诉，要求原告支付租金80000元及违约金3600元。为证明租赁物是经主管部门审批建设的合法建筑，且已履行了交付租赁物的义务，两被告提供了一份《建设工程规划许可证核发审批表》、惠州市惠阳区镇隆镇《专用收据》及两份公证书［（2013）粤惠惠州第007793号、（2013）粤惠惠州第007792号］。《建设工程规划许可证核发审批表》中的镇规划建设办公室意见栏批注“符合规划，同意报批，2012年11月21日”，镇人民政府意见栏则批注“同意报批，2013年4月7日”，此外，还分别加�有“镇隆镇规划建设办公室”及“惠州市惠阳区镇隆镇人民政府”的印章。《专用收据》上载明：今收到镇隆联溪粉石坳村小组交来配套费4000㎡×20元/㎡，金额为80000元，日期为2012年11月7日，上面加盖有“镇隆镇规划建设办公室”的印章。上述两公证书分别对证人高某（系惠州市盛世荣森木制品厂的股东，该公司与向某被告及案外人刘继兵是承租关系）、罗丁生（系惠州市惠阳区镇隆镇联溪粉石坳村村长）书写证人证言，签名及捺手印的行为进行公证。两份证言均称：2013年4月28日，被告冼爱华将租赁物的钥匙交付于原告的法定代表人刘京成。
诉讼过程中，被告陈展标在法定期限内对本案管辖权提出异议，要求将本案移送至其住所地所在的法院即惠州市惠城区人民法院审理。本院于2014年6月11日作出（2014）惠阳法新民初字第30号民事裁定书，裁定驳回被告�展标对本案管辖权提出的异议。被告陈展标不服该裁定并提起上诉，惠州市中级人民法院于同年9月2日作出（2014）惠中法立民终字第241号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
原审判决理由和结果
原审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案中，两被告虽然提供了《建设工程规划许可证核发审批表》及惠州市惠阳区镇隆镇《专用收据》，但该审批表仅反映和体现涉讼租赁物申请办理建设工程规划许可证的审核过程，并不能等同于上述职能部门的颁发的建设工程规划许可证，且截至法庭辩论终结前，两被告亦未能提供证据证明涉讼租赁物取得有建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，作为出租人的两被告就未取得建设工程规划许可证的厂房、房屋与作为承租人的原告汉水金城公司订立的《租赁合同》违反了上述法律的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤�后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告汉水金城公司主张两被告连带返还保证金120000元，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的违约金问题，因合同无效，双方约定的违约金条款不具有法律约束力，且原告对此亦存在过错，故本院对原告汉水金城公司诉求的违约金不予支持。
对两被告的反诉请求作以下分析认定：1.租金（实为占有使用费）问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后�。”及第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，两被告需证明其已履行交付租赁物的义务或原告汉水金城公司已占有使用租赁物。本案中，两被告虽然主张已经交付租赁物给原告汉水金城公司使用并提供了两份公证书，但该公证书仅就证人书写证言的经过、签名进行公证，并非对证言所反映的事实进行公证，且原告汉水金城公司对证言的内容予以否认，故两被告对此应承担举证不能的不利法律后。另外，从原告汉水金城公司与被告陈展标的上述信息往来内容亦可看出，两被告并未将租赁物交付予原告汉水金城公司。故本院对两被告主张的占有使用费不予支持。2.违约金问题。因合同无效，双方约定的违约金条款不具有法律约束力，且两被告对此亦存在过错，故本院对两被告诉求的违约金亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、原告（反诉被告）深圳市汉水金城投资发展有限公司与被告（反诉原告）陈展标、冼爱华于2013年4月20日签订的《租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）陈展标、冼爱华于本判决生效之日起十日内连带退还保证金120000元给原告（反诉被告）深圳市汉水金城投资发展有限公司。三、驳回原告（反诉被告）深圳市汉水金城投资发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈展标、冼爱华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费6700元，由原告（反诉被告）深圳市汉水金城投资发展有限公司承担4466.70元，被告（反诉原告）陈展标、冼爱华连带承担2233.30元；反诉费1890元，由被告（反诉原告）陈展标、冼爱华共同承担。
当事人二审意见
陈展标、冼爱华不服原审判决上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、被上诉人支付租金人民币80000元及违约金3600元；三、被上诉人承担一、二审诉讼费。
理由：一、一审认定事实不清，证据不足。上诉人已全面履行合同义务，于2013年4月28日已向被上诉人交付租赁物。租赁物的交接经过有同一厂区内毗邻的惠州市盛世荣森木制品厂的股东高树清及�赁物所占土地的镇隆镇联溪粉石坳村委会村长罗丁生在场见证租赁物的交接过程。在交接租赁物后，被上诉人一直有安排保安人员在租赁物厂区内值班，对厂房进行占用、管理。此事实，同一厂区的惠州市盛世荣森木制品厂工作人员都众所周知。另因被上诉人实际占有、使用租赁物而产生了水电费，房东还为其垫付了水电费，惠州市盛世荣森木制品厂出具的水电费《收款收据》内容也可证实租赁物的实际交付。上诉人所交付的租赁物是完全符合双方约定要求，是经过镇隆镇政府批准建设，符合规划的建设工程。基础消防设施也经消防大队验收合格，并出具了建设工程消防规划验收的意见书【惠阳公消验字(2013)第0151号】，在一审判决作出之前，消防大队也没有作出新的行政行为，修改或撤销对租赁厂房的消防合格验收意见书。租赁厂房的水路、电路都分别接到厂房�宿舍的门口，公共道路也在厂区门前经过，毗邻的惠州市盛世荣森木制品厂从2010年进驻至今一直正常经营，何来租赁厂房不具备水电路三通的情况？被上诉人所提供的现场视频录像也证实水、电路及消防设施完全具备，同时画面中也显示被反诉人曾经对外招租转租使用过的横幅，这证明了上诉人是有向被上诉人交付符合条件的租赁物，被上诉人一直在对租赁租赁物进行实际的占有、使用、经营、管理。被上诉人因自身无使用厂房投入生产的业务条件，一开始就计划对外高价招租、转租厂房来获取差额利润，但因无法成功招租而资金链断，就恶意拖欠租金，恶意颠倒黑白，诬陷答辩人没有交付出租物业。无论是租赁物所具备的设施条件，还是租赁物的按时交付，都有确凿的证据证实上诉人按履行了合同义务，不是上诉人违约，而是被上诉人违约。一审对此事实及上�人提供的证据予以不顾，在被上诉人没有任何充分、有力的证据反驳下，简单粗暴地做出判决，损害了上诉人的合法权益。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中租赁物是经过镇隆镇政府及镇隆镇规划建设办公室批准建设的符合规划的合法建筑，并且镇隆镇政府也收取了建设工程报建费，此事实有上诉人提交的《建设工程规划许可证核发审批表》及专用收据证实。镇隆镇政府是镇一级行政管理功能的国家机构，其对行政辖区内的建设工程行使审查、批准的权力，本案中的租赁物厂房是经镇隆镇政府审查批准建设的工程，应当认定是合法建筑。惠阳区住建局出具的《证明》并不能否认厂房建设工程是经镇级政府审查批准建设的事实，厂房建设工程没有在惠阳区住建局备案办出建设许可证与规划许可证，只是行政部门内部的备案办证手续，对经合法审批的建设工程，不能任意认定其为违章建筑。一审法院简单认定合同无效是曲解法律，导致错误判决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，如认定合同无效，一审也应当支持上诉人反诉被上诉人支付厂房占用费的请求。一审未能正确适用法律，作出公平、公正判决。综上，请求二�法院经审理后予以改判，支持上诉人的上诉请求。
汉水金城公司答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。本案争议的两个焦点：(1)《租赁合同》是否有效。(2)租赁房屋是否交付。(一)本案《租赁合同》属无效合同。1、案涉房屋土地所有权人镇隆镇联溪村粉石坳村民小组所有，土地性质为回拔地。根据惠阳区住房和城乡规划建设局2014年12月4日《关于镇隆镇联溪村粉石坳村民小组回拔地办证情况的说明》证明：案涉土地未办理相关规划审批手续，因此，被答辩人在案涉土地上兴建的房屋是违法建筑。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》属无效合同。被答辩人提供了《建设工程规划许可证核发审批表》及镇隆镇《专用收据》，并不能等同于被答�人已取得建设工程规定许可证。3、被答辩人应当承担返还保证金120000元的民事责任。根据《合同法》第五十八条规定，被答辩人应当返还因租赁合同取得的保证金120000元。(二)租赁房屋并未交付。1、案涉房屋事实上未交付。一审中答辩人提供的证据4、5、6、7、10、11、14均可证明案涉房屋因为宿舍被占用、厂房未通电、房屋漏水、厂区道路被占用、厂房内下水道漫水等问题，且答辩人通过短信、书面函件等形式通知被答辩人按合同约定的条件交付房屋，但被答辩人仍未按约定条件将案涉房屋交付给原告。(2)案涉房屋不具备法定交付条件。第一，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，属章建筑；第二，案涉房屋取得的《关于陈展标(厂房地2)建设工程消防验收合格的意见(惠阳公消验[2013]第0140号)是通过伪造建设工程规划许可证可获得的，证据15予以证实。因此，本案《�赁合同》属无效合同，被答辩人应当返还答辩人保证金120000元。涉案房屋未交付给答辩人，亦不存在支付房屋占用费的问题。二、从本案的诉讼过程看，被答辩人违反诚实信用原则。1、接收传票过程中故意拖延并拒收法院传票，导致法院采取公告方式送达传票。在送达过程中，答辩人提供被答辩人联系方式，被答辩人接收法院电话通知后，在法院直接送达时，被答辩人故意躲避，致使法院直接送达无果，只好采取公告送达。2、公告期限内，被答辩人又主动向法院领取传票，并提出管辖权异议，认为惠阳区人民法院新圩法庭无管辖权，要求将该案移送惠阳区人民法院审理，新圩法庭本是惠阳区人民法院的派出法庭，还提出要求移送该院审理，在一审裁定驳回时，又提出上诉，明显是浪费司法资源，从而达到延长本案的审理周期，从而增加了答辩人应诉的负担。3、�答辩人在管辖权异议终审裁定生效后，被答辩人又提出反诉请求，再次重新进入实体审理，使审理期限再一度被延长。法律后果(仅为返还财产)对被答辩人没有惩罚性，即不存在违约责任的问题，故采取拖延本案的审理，浪费司法审判决资源，增加了对方当事人的诉讼成本。综上，请求依法驳回被答辩人的上诉请求。
各方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
根据双方当事人向原审提供的证据，本院另查明如下事实：
一、涉案厂房、宿舍的土地属于惠阳区镇隆镇联溪村粉石坳村民小组的回拨地，但未领取土地使用权。涉案土地租给上诉人，由上诉人在该土地上建设了涉案厂房、宿舍，也未领取房产证。2014年12月4日，惠州市惠阳区住房和城乡规�建设局出具《关于镇隆联溪村粉石坳村民小组回拨地办证情况的说明》，经查询该地块未在我局办理相关规划审批手续。
二、2013年9月3日、被上诉人通过特快专递向上诉人分别发出《通知函》要求上诉人尽快办理租赁物交付手续，以及解决厂房质量、厂区内道路等问题，否则终止合同。但均被拒收而通回。此后，均未办理租赁物移交手续，被上诉人也未实际使用涉案厂房、宿舍开展经营活动。2013年10月15日，上诉人通过公证处公证方式以特快专递形式向被上诉人发出《通知书》以被上诉人拖欠2个月租金8万元，违约金3600元为由，通知被上诉人即时解除双方签订的租赁合同，收回厂房、宿舍等。此后，上诉人已将涉案厂房、宿舍另行出租。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原审判决后，仅陈展标、冼爱华提起上�，因此，本院二审仅对陈展标、冼爱华进行审理。
根据查明的案件事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点问题是：(一)如何认定《租赁合同》的效力。(二)租赁房屋是否实际交付给被上诉人使用，被上诉人是否应支付租金及违约金给上诉人；上诉人收取的保证金12万元是否应予退回给被上诉人。
关于如何认定《租赁合同》的效力问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案厂房、宿舍的建设，上诉人至今未取得建设工程规划许可�，也有惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局出具的《关于镇隆联溪村粉石坳村民小组回拨地办证情况的说明》所称未办理相关规划审批手续的事实为证，原审法院认定双方签订的《租赁合同》无效，并无不当，本院予以维持。惠州市惠阳区镇隆镇规划建设办公室、镇隆镇人民政政府并不是颁发《建设工程规划许可证》的主管部门，其在《建设工程规划许可证核发审批表》中签上“同意报批”仅是经其审核同意向上级主管部门上报批准，但最终并未取得上级主管部门批准，上诉人据此为由认为双方签订的合同有效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于租赁房屋是否实际交付给被上诉人使用，被上诉人是否应支付租金及违约金给上诉人；上诉人收取的保证金12万元是否应予退回给被上诉人的问题。根据合同约定厂房由双方验收后交付使用，但双方并未办理验收交付手续，且从双方手机短信内容等情况来看，由于厂房存在有关质量的问题，双方并未办理验收交付手续，且事实上被上诉人也并未实际占有并使用涉案的厂房、宿舍开展了生产经营活动，被上诉人开展的部分前期工作不等于已实际接收了租赁物，且上诉人也于2013年10月通知被上诉人解除合同收回租赁楼房，并已将涉案厂房、宿舍另行出租，且合同无效。因此，上诉人请求被上诉人支付房屋租金及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据无效合同取得的财产应予返还的原则，上诉人应将依据无效合同收取的保证金12万元退还给被上诉人。上诉人上诉主张应驳回被上诉人的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费6700元，由上诉人陈展标、冼爱华共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年十一月十六日
书记员 黄美静