四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初3322号
原告：中国工商银行股份有限公司都江堰支行，住四川省成都市都江堰市都江堰大道西御阳光2幢临街商铺。
负责人：徐海东，系该行行长。
委托诉讼代理人：江代康，男，1965年4月9日出生，汉族，住四川省都江堰市灌口镇幸福路***号。
委托诉讼代理人：杨财进，男，汉族，1990年9月6日出生，住四川省富顺县赵化镇河街***号。
被告：敬宸，男，1973年12月14日日出生，汉族，住四川省成都市温江区。
被告：贾丽莉，女，1975年11月22日出生，汉族，住四川省成都市温江区。
上述二被告的共同委托诉讼代理人：苟杰，北京大成（成都）律师事务所律师。
上述二被告的共同委托诉讼代理人：易光琴，北京大成（成都）律师事务所律师。
被告：都江堰市解放小区综合市场有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市解放小区。
法定代表人：曹伟，职务不详。
原告中国工商银行股份有限公司都江堰支行（以下简称工行都江堰支行）与被告敬宸、贾丽莉、都江堰市解放小区综合市场有限公司（以下简称市场公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，敬宸、贾丽莉向本院递交了延期开庭申请，后又以市场公司和工行都江堰支行为被告诉至都江堰市人民法院，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定决定将两案合并审理，同时裁定转为普通程序进行审理。诉讼中，工商银行向本院提出了调取新证据延期开庭的申请，本院审查后予以准许。后因市场公司对另案提起了管辖权异议，本院于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告工行都江堰支行的委托诉讼代理人江代康、杨财进、被告敬宸、贾丽莉的共同委托诉讼代理人苟杰到庭参加诉讼，被告市场公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行都江堰支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿其所欠原告的借款本金3094056.18元；还清借款本金时的利息、罚息（利息、罚息暂计算至2016年8月21日止为178228.82元）。2、判令原告享有位于都江堰市灌口镇光明街D-29-5B地块灾后重建项目（玉垒商厦一期）项目1栋1层45、46、47、48、49号房屋变现所得优先受偿权。3、本案诉讼费用及原告实现债权的其他所有费用由被告承担。事实和理由：2012年12月14日，原告工行都江堰支行与被告敬宸、贾丽莉、市场公司签订了《个人购房借款/担保合同》，合同编号为：【商业房】字【工】行【都江堰】支行【2012】年【00000539】号。借款合同约定：1、被告敬宸、贾丽莉向原告工行都江堰支行借款人民币391万元用于购买位于“玉垒商厦一期”项目1栋1楼45-49号的商铺；2、借款期限为10年，自2012年12月14日起至2022年12月14日止；3、还款方式为按期等额还款；4、借款人若未按时还款，原告工行都江堰支行有权要求借款人清偿全部贷款本息；5、被告敬宸、贾丽莉以其位于“玉垒商厦一期”项目1栋1楼45-49号的商铺作为抵押担保，抵押担保的范围包括借款合同项下之贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用。6、保证人市场公司承担连带责任保证。上述《个人购房借款/担保合同》签订后，原告工行都江堰支行即按合同约定向被告敬宸、贾丽莉足额发放了贷款，全面履行了合同约定的义务。但此后，被告敬宸、贾丽莉未按合同约定定期偿还借款本金及其相应利息，截止至2016年8月21日，被告已连续11期逾期，累计逾期14期，经原告工行都江堰支行多次催收均未能归还。为维护自身合法权益，特诉至法院。
被告敬宸、贾丽莉辩称，其与市场公司所签订的商品房买卖合同已经解除，原告诉请的借款本金和利息应当由市场公司偿还，敬宸、贾丽莉不应当承担偿还义务。
被告解放小区市场公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，未作答辩，亦未在本院规定的举证期限内提交任何证据。
原告工行都江堰支行围绕诉讼请求依法提交了证据，即：1、原、被告双方的身份信息；2、2016年4月28日敬宸、贾丽莉与成都寰宇集团有限公司签订的房屋买卖合同复印件；3、2016年11月7日29户户代表与成都泓德寰宇集团有限公司签订的补充协议复印件；4、2016年11月7日成都泓德寰宇集团有限公司与29户户代表协商时的照片、录音；5、个人购房借款/担保合同复印件、个人借款凭证，证明工商银行已经按合同约定向被告放款；6、工商银行与解放小区市场公司签订的按揭贷款业务合作协议；7、催款通知书；8、已还款明细。本院组织当事人进行了质证，被告敬宸、贾丽莉除了对第三份证据真实性持有异议外，对其余证据的真实性均无异议。解放小区市场公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对自己权利的放弃。本院认为，原告工行都江堰支行提交的第三组证据没有其他证据相互印证，故本院对其提交的第三组证据不予采信。但就工行都江堰市支行提交的其他证据而言，能够相互印证，形成证据锁链，故本院对原告工行都江堰支行所提交的除第三份证据外的其余材料均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年9月25日，工行都江堰支行作为甲方与市场公司作为乙方签订了《按揭贷款业务合作协议》，与本案有关的约定有：第四条在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额1%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。
2012年12月14日，工行都江堰支行作为贷款人与敬宸、贾丽莉作为借款人、抵押人，市场公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，与本案有关的约定有：第一条贷款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币3910000元。第二条贷款用途与担保方式2.1本合同项下贷款用于购买/自建坐落于灌口镇光明街D-29-5b地铁灾后重建项目（玉垒商厦）1栋1层45-48号的房屋，建筑面积240.50平方米。2.2本笔贷款的担保方式为抵押、保证。第三条贷款期限本合同项下贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条贷款利率4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮11%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12,日利率=年利率/360。第五条放款5.3借款人授权贷款人将贷款一次性划入市场公司在工行都江堰支行账户内。第六条还款6.1经协商一致，借款人按下列第A种方式偿还贷款本息：A、按月等额本息还款法（按月计息）；第九条罚息9.1借款人未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。第十条保证担保保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：C、以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续；I、未经贷款人同意借款人与买房人、第三方因任何原因达成房屋处分相关协议的；J、抵押登记办妥前，未经贷款人同意，抵押人转让、出租抵押物或以抵押物为第三人提供担保的；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款利息的；14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（3）停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；第十七条费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。第十八条抵押物18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。《抵押物清单》敬宸、贾丽莉以其位于灌口镇光明街D-29-5b地块灾后重建项目（玉垒商厦）1栋1层45-49号为其借款合同项下债务提供抵押担保。第二十六条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。第二十七条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第二十九条转让未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方。
2012年12月14日，工商银行向敬宸、贾丽莉发放贷款3910000元。
截止2016年8月21日，被告敬宸、贾丽莉共拖欠工行都江堰支行贷款本金320979.77元，拖欠利息、罚息等合计178115.73元，剩余贷款余额为3094056.18元。
灌口镇光明街D-29-5b地块灾后重建项目（玉垒商厦）1栋1层45-48号未办理房屋权属证书，亦未进行抵押登记。
另查明，2015年3月16日，市场公司与与敬宸、贾丽莉就本案所涉房屋签订了一份《退房协议》，后未就退房协议签订一事告知工行都江堰支行。
本院认为，一、原告工行都江堰支行与被告敬宸、贾丽莉、市场公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系三方真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。购房贷款担保合同系因购房所产生，但根据本案查明的事实，由于本案所涉房屋至今未办理权属证书，市场公司与敬宸、贾丽莉已于2015年3月16日签订了一份《退房协议》，另案已经确定市场公司与敬宸、贾丽莉之间的购房合同解除，随即所签订的《个人购房借款/担保合同》亦已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，因《房屋买卖合同》以及《个人购房借款/担保合同》已经解除，原告工行都江堰支行仅能要求作为出卖人的被告市场公司偿还购房款的本金及利息。
二、关于房屋变现所得优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十二条规定，不动产抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中所涉房屋至今未办理抵押登记，抵押未生效。故原告要求房屋变现所得优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告都江堰市解放小区综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司都江堰支行借款本金3094056.18元；
二、被告都江堰市解放小区综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司都江堰支行利息、罚息【截止2016年8月21日已欠息178115.73元，从2016年8月21日起至归还之日止的利息罚息按合同约定计算（中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮11%为执行利率，执行利率基础上再上浮50%为罚息利率）计算直至本息付清时止】。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司都江堰支行的其他诉讼请求。
案件受理费32978元，保全费5000元，合计37978元，由被告敬宸、贾丽莉、都江堰市解放小区综合市场有限公司共同负担。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 芳
审 判 员 张玉婷
人民陪审员 牟庆伟
二〇一七年六月七日
书 记 员 何 巧