福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵民初字第2690号
原告（反诉被告）耿桂平，男，1963年9月1日出生，汉族，福建省邵武故县国有林厂干部。
原告（反诉被告）陈国展，男，1972年6月28日出生，汉族，邵武市水北镇三都村村民。
上述二原告（反诉被告）的共同委托代理人宫一兵，福建欣开元律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴学峰，男，1992年7月17日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人吴小教花（系被告吴学峰父亲），男，邵武市和平镇茶源村村民。
委托代理人郭金虎，福建维理律师事务所律师。
原告（反诉被告）耿桂平、陈国展与被告（反诉原告）吴学峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理，依法由审判员张郑萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿桂平、陈国展的共同委托代理人宫一兵、被告吴学峰的委托代理人吴小教花、郭金虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿桂平、陈国展共同诉称，二原告将位于邵武市猴子山xx号地xx室房屋共同出售给原告，房屋总售价为336，448元。被告支付给原告陈国展200，000元后，双方发生纠纷，后经福建欣开元律师事务所律师的调解，原、被告于2014年1月9日签订协议，约定：协议签订五日内，被告向二原告继续支付购房款20，000元，该款交由福建欣开元律师事务所代收；二原告在收到20，000元后的三日内由原告耿桂平为被告办理房屋过户手续；由被告留置过户费用（预算36，448元），多还少补；被告自行施工的室内工程等费用作价10，000元从购房款中扣除；被告尚欠的购房尾款70，000元应于2014年6月30日前付清，该款转入福建欣开元律师事务所账户，用于代付原告陈国展的债务。签订协议后，被告支付了20，000元购房款，原告耿桂平依约为其办理了相关房屋过户手续，过户总计费用22，679元。根据协议约定，实际过户费用抵扣后，购房尾款从70，000元变更为83，769元，该款应于2014年6月30日前付清。目前猴子山xx#地上房屋整体工程已完工，被告亦对房屋装修完毕并入户居住，但被告不守诚信，违反协议约定，未在约定日期前付清购房尾款，二原告多次催款未果，故请求判令�1、被告向原告支付购房尾款75，597.15元及利息（起算期从起诉之日至判决生效之日，按银行同期贷款基准利率计算）；2、由被告承担本案的诉讼费。
被告吴学峰辩称，1、原、被告签订《预购房协议书》后，被告按约向原告支付了200，000元。当时双方口头约定交房日期为2012年底，但至2013年上半年，原告未按约向被告交付房屋。2013年6月间，在原告存在一房二卖、拒绝向被告交房的情形下，被告自行将房屋装修后入住。2、在装修期间，因室内的工程未完工，该部分由被告自行完成，为此原告同意被告从购房款中扣除10，000元。3、因原告拒绝为被告办理房屋所有权登记，双方产生纠纷。2014年1月9日，原告聘请福建欣开元律师事务所为调解人，双方达成协议，被告向原告支付20，000元购房款，原告为被告办理房屋所有权登记，为此被告共支付各种办证费用30，850.85元，�约定应从购房尾款中扣除。4、由于原告未按与该房屋的承建方约定的建房条件完成该房屋工程及附属工程，偷工减料，造成该房屋工程质量不合格，被告多次要求原告对院内地面约定为15厘米、实际为8厘米，并开裂，楼梯空鼓部分限期重做，对屋顶隔热层、水箱、楼梯墙面水泥漆限期完工，对化粪池内的模板予以拆除，但原告均不予理睬。根据双方签订的协议书第五条的约定，被告付清购房尾款的条件未成就。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告吴学峰诉称，反诉原告于2012年8月28日与反诉被告以反诉被告和施工方签订的《建房工程协议书》的建房条件，签订了《预购房协议书》。该协议书签订后，反诉原告按约向反诉被告支付了200，000元。当时双方口头约定交房日期为2012年底，但至2013年上半年，反诉被告未按约向反诉原告交付房屋。2013年6月间，在反诉�告存在一房二卖、拒绝向反诉原告交房的情形下，反诉原告自行将房屋装修后入住。2013年11月6日，因迟延交房，反诉被告立下字据，自愿承担因迟延交房的一年房租、误工费、违约金20，000元。由于反诉被告未按与该房屋的承建方约定的建房条件完成该房屋工程及附属工程，偷工减料。反诉原告多次要求反诉被告对院内地面约定为15厘米、实际为8厘米，并开裂，楼梯空鼓部分限期重做，对屋顶隔热层、水箱、楼梯墙面水泥漆限期完工，对化粪池内的模板予以拆除，对反诉原告室内墙面开裂、室内漏水予以修理，但反诉被告均不予理睬。综上，反诉原告认为，反诉被告向其出售的房屋应质量合格，但该房屋及附属工程存在质量不合格及未完工部分，应承担重做、继续履行、对室内墙体开裂、漏水予以修理的违约责任，故请求判令：1、反诉被告支付一年房租、误工费�违约金20，000元；2、反诉被告对院内地面、楼梯空鼓部分限期重做；3、反诉被告对屋顶隔热层、水箱、楼梯墙面水泥漆限期完工；4、反诉被告对化粪池内的模板予以拆除；5、反诉被告对反诉原告202室内的墙面开裂、室内漏水予以修理；6、由反诉被告承担本案的全部诉讼费。诉讼中，反诉被告将屋顶隔热层建好，反诉原告申请撤回要求反诉被告对屋顶隔热层限期完工的诉请，本院予以准许。
反诉被告耿桂平、陈国展共同辩称，1、反诉原告陈述的2012年、2013年相关事项都发生在2014年1月9日之前，双方在2014年1月9日通过签订《协议书》的形式对之前的相关纠纷做了一次性了结，因此反诉原告现在提起1月9日之前的锁事无任何意义，只是其为逃避支付购房尾款而找的借口。2、《预购房协议书》中只约定了房屋单价是2，800元／㎡，但没有约定房屋的总价款（因此时房屋�积还未测绘，无法计算总价款，但反诉被告保证面积不低于110㎡左右），因此双方只能约定按房产证的实际面积计算。2013年上半年交房后，经测绘，房屋实际面积是120.16㎡，由于交房前后双方存在一些纠纷，因此双方在面积确认后才于2014年1月9日签订《协议书》。3、房屋整体工程已完工，不存在反诉原告所述的偷工减料，房屋地面、墙面有个别非常浅表的裂缝，是建筑工程很普通的现象，也是施工中无法保证绝对不出现的，此现象完全不影响房屋质量。4、房屋隔热层已完工。反诉原告居住的整幢楼总共5层（最底一层为车库），反诉原告居住在二层，本身与楼顶隔热层没有多大关系。由于现在很多房子住房都不要求建隔热层（即便建了，事后也都被拆除），而是在屋顶搭建凉棚，这样即可隔热，平时还可以乘凉、晾晒衣被等，因此工程合同虽有约定建隔热层，但�工方在交付房屋时故意不建隔热层，以便预留给住户自行搭建凉棚，不知何因反诉原告一直反对，于是反诉被告遂要求施工方将隔热层建好。5、建房合同虽有约定建水箱，但由于现在普遍都已实施了“一户一表”（因为传统的水箱存在不卫生、增加房屋重量等问题，现在早已淘汰），事实上反诉原告也是“一户一表”，现在为建水箱的事较真没有任何现实意义。6、反诉原告的房屋室内进水，而不是漏水。进水原因是反诉原告在公共的外墙专用排水管中私自开口，并引管做为自家排污管道。此外墙排水管道是从屋顶向下通到排水沟，整幢楼四面都有，管道是标准的大口径，对于一般暴雨是可以顺畅排水，即便特大暴雨无法顺畅排水，雨水也只是倒灌到屋顶，由于屋顶本身具有一定的存水空间，因此完全不会影响到住户。由于反诉原告从排水管中私自开口引接排污管，一方面排污容易造成排水沟堵塞（排污管道与排水管道是分离的），另一方面其住在底层，一旦遇到大暴雨，雨水必然会倒灌到其屋内。7、化粪池模板没必要拆除，因此模板保留住的目的是清理时便于打开盖子，因为如果拆除此模板就要将四面接口用水泥封死，这样会造成每次清理前要先敲掉水泥，清理后再搅拌水泥封口。综上，请求驳回反诉原告的诉请。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、《协议书》1份，拟证明1、二原告共同将位于邵武市猴子山xx#地xx室房屋出售给被告的事实（包括售价、过户手续办理、购房尾款结算及支付期限等）；2、原、被告双方对于2014年1月9日之前发生的纠纷已做了了结。
证据2、房屋所有权登记查询结果，拟证明被告所购房屋已办理了过户手续。
被告质证称，对证据1的真实性没有异议，《协议书》是因原告拒绝为被告办理房屋登记才达成的协议，原告隐瞒陈国展出具的承诺书，不能证明双方已经达成一次性了结，该《协议书》第五条也证明了工程未完工的问题，该《协议书》只能证明被告付款20，000元给原告办理房产证；对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议，被告已办理了房屋所有权证。
本院认为，被告对原告所举证据的真实性均无异议，予以采信。
反诉原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、《建房工程协议书》，拟证明反诉被告与施工方约定，地面15厘米厚，屋顶防水隔热（50＊50隔热板），不锈钢水箱2吨2个，建设工期至2012年10月30日止，也就是施工方应于2012年10月30日完成交付的事实。
证据2、《预购房协议书》，拟证明反诉原告向反诉被告购买位于猴子山xx#地一楼xx室住宅一套的事实。
证据3、陈国展字据1张，拟证明反诉被告陈国展承诺因延期交房，承担反诉原告在外租房一年房租、因室内未完工反诉原告自行施工的误工费、延期交房的违约金共计20，000元的事实。
证据4、照片9张，拟证明反诉被告建设的房屋地面裂缝，隔热层、水箱2个未施工、楼梯墙面未完工，反诉原告室内墙体开裂、屋内漏水的事实。
证据5、办证完税凭证，拟证明反诉原告办理该房屋登记支付各项费用30850.85元的事实。
证据6、《协议书》1份，拟证明xx室内的工程未完工，未完工部分由反诉原告自行完成，为此反诉被告同意反诉原告从购房款中扣除10，000元及xx号地上房屋整体工程未完工，付款时间顺延的事实。
反诉被告质证称，对证据1的真实性没有异议，对证明事项有异议：1、该协议书第二条第1点“水泥砼15厘米”，只能证明当时约定的施工要求，不能证明房屋实际没有达到要求，不能证明原告要证明�内容；2、工程承包的工期不是交房的时间。对证据2的真实性没有异议，质证意见同答辩一致。对证据3的真实性没有异议，对“以上情况属实，同意从尾款中扣除”这句话，已在2014年1月9日了结。对证据4，照片都是现场所拍，证据4-1、4-2、4-3均是室外公共地面裂缝，是室外的通道，且裂缝属于浅表裂缝，不属于反诉原告房屋的产权范围，且水泥砼完全达到15公分（含地面下的），其他照片都是室内的，但房屋是暴雨进水，不是漏水，不排除住户窗户未关，雨水刮进的可能性，且隔热层已做。对证据5的真实性没有异议，以票据为准，按实际支出；对证据6的真实性没有异议。
反诉原告为支持自己的诉讼主张，还向本院申请证人出庭作证。
证人李凌某称，证人的购房合同是2012年4月25日向潘友坚签订的，但合同没有约定建水箱，隔热层。潘友坚给陈国展做泥水，因陈�展没钱付给潘友坚，就给潘友坚一套房子卖，证人是买猴子山xx栋xx室。陈国展承诺在2012年12月30日之前交房，实际交房是2013年6月份，签订合同后付款100，000元，钱是付给潘友坚的。2013年元月，潘友坚告诉证人可以装修搬进去住了，但直到2014年3月份才搬进去住，当时室内工程有未完工的部分。水电都是住户自己做的，路灯，楼梯灯都没有，水箱也没有弄，吴学峰住证人对面，整栋楼都是这个情况的，但隔热层在前几天已做好。一楼地面水泥最厚的地方不到10公分，有找过陈国展，但都不弄。楼梯空鼓证人没有向陈国展提过，化粪池里面的模板没有拆除，如果没有拆除会烂掉。
证人范建平作证称，2012年6月左右，证人向陈国展在猴子山xx号地买了一套房子，当时和潘友坚有签订合同，隔热层是上个月才做完，水箱、路灯没有装、化粪池模板没有拆，施工留下来的灰�都没有弄，证人有多次找过陈国展，都没有消息。隔热层是上个星期刚刚做好的，水箱没有做，院墙的地面最厚的没有超过10公分，合同有口头约定2012年交房，因已经出现一房二卖，所以证人在2013年6月份自己进去装修，2013年证人有找过反诉被告表示要交房，但反诉被告都不予理采，路灯至今都没有装。
反诉被告质证称，1、两位证人都是吴学峰的邻居，对吴学峰都是有利的证明。2、证人与陈国展签订的协议都没有隔热层、水箱等约定，也没有约定以建房合同施工方为准。3、、两证人陈述的交房日期是模糊的，时间不准确，是口头约定。4、2014年签订的补充协议是对于原来购房协议的覆盖，意义是相同的。
反诉被告为支持自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：
证据1、照片4张，拟证明1、反诉原告自己接了一个水管，导致雨水倒灌；2、化粪池的模板是为了住户清理方便；3、楼梯墙面的裂缝是浅表性的。
反诉原告质证称，对照片的真实性均没有异议，但1、另接的水管并不会导致主管堵塞，室内漏水是因为楼顶没有清理干净，接管和室内进水没有因果关系；2、反诉原告不是主张把外面的模板拆除，是要把里面的模板拆除；3、墙体开裂不存在浅表性开裂一说，开裂是因为承重不平均，是墙内开裂表现在墙外，开裂是事实。
为查清本案事实，在原、被告双方以及讼争房屋施工方潘友坚在场的情况下，本院到讼争房屋进行了现场勘查，并做了笔录。
本院认为，反诉原告所举证据1，该协议书系原告陈国展与承包工程施工方潘友坚之间对于在猴子山xx#地块上建房施工事项的约定，反诉原告不是该协议书的相对方，且该协议书与本案房屋买卖法律关系无关；证据2、5、6，反诉被告质证对其真实性没有异议，予以采信；证据3可证�反诉原告自行施工的讼争房屋室内未完工工程费用共计7，240元及一年房租、误工费、违约金20，000元，共计27，240元，反诉被告陈国展于2013年11月6日同意上述款项从反诉原告的购房尾款中扣除，但反诉原、被告双方于2014年1月9日另行签订了1份《协议书》（原告所举证据1），该协议书第四条对反诉原告自行施工及其他费用重新作了约定，即陈国展同意在购房尾款中扣除吴学峰自行施工的xx室室内未完工工程等一切费用壹万元；证据4及反诉被告所举证据1，经本院现场勘查，作如下分析：1、房屋一楼地面及楼梯已完工，原告所称的地面裂缝、水泥砼、楼梯空鼓问题不属于房屋整体工程未完工事项；2、讼争房屋已安装了自来水管及水表，已通自来水，在此情况下，水箱是否必须安装、是否属于房屋整体工程的一部分，反诉原告未举证证明；3、楼梯墙面已刷；4、讼争房�室内饭厅墙上的两片瓷砖有开裂，但开裂是否因整体工程质量问题导致，反诉原告未举证证明；5、讼争房屋室内漏水或进水，是反诉原告接管导致还是整体工程质量问题或是其他原因，无法确认，反诉原告亦未举证证明；6、施工方潘友坚认为化粪池模板无法拆除，反诉原告主张必须拆除，但未举证证明；综上，证据4不能证明反诉原告的主张，不予采信；证人证言，反诉被告质证无异议的部分，予以采信，有异议的部分，没有其他证据佐证，不予采信。
根据上述采信的证据及当事人在法庭上的陈述，本院认定以下事实：
2012年8月28日，原告（反诉被告）陈国展与被告（反诉原告）吴学峰签订《预购房协议书》1份，约定：1、陈国展将位于猴子山开发区xx#地一楼（靠北）按房产证的实际面积计算一套住房及杂物间卖给吴学峰，按2，800元／㎡计算价格；2、该协议书签订后即付定金150，000元，屋面封顶及砌砖三日内付50，000元，交房时付20，000元，尾款等房产证、土地证一切证件办齐后付清。如未按以上付款，陈国展有权收回房屋，合同作废；3、房屋房产证、土地证一切费用按国家规定由陈国展负责，如二次转卖由吴学峰负责；5、水电增容由陈国展负责及水电线路室内由吴学峰负责。之后，吴学峰支付了购房款200，000元。2013年6月间，在上述房屋室内部分工程未完工的情形下，吴学峰将其自行完工并装修入住。2013年11月6日，陈国展向吴学峰出具字据1张，确认吴学峰自行完工的工程计7，240元及一年房租、误工费、违约金20，000元，共计27，240元，陈国展同意从吴学峰未付的购房尾款中扣除。2014年1月9日，原告（反诉被告）耿桂平、陈国展与被告（反诉原告）吴学峰签订《协议书》1份，协议载明：陈国展、耿桂平将猴子山xx号地xx室房屋出售给吴学峰（该房屋已登记在耿桂平名下），xx室测绘面积120.16平方米（含杂物间面积），房屋按每平方米2，800元计算，总售价为336，448元。吴学峰已支付陈国展200，000元尚欠房款136，448元，现就房屋余款支付及房屋过户登记等问题，达成以下协议：1、吴学峰于本协议签订之日起5日内，向陈国展、耿桂平支付购房款20，000元，该款交由福建欣开元律师事务所代收，代付陈国展所欠债务；2、耿桂平于吴学峰交付上述20，000元房款之日起3日内和吴学峰办理房屋交易登记；3、xx室房屋的过户登记税费及以后的土地证办理税费，在过户时由吴学峰先行支付，扣除实际过户税费后，该款在过户时由协议三方在确定过户准确税费后进行结算，结算出实际数额，在36，448元上下，多还少补；4、陈国展同意在购房尾款中扣除吴学峰自行施工的202室室内未完工工程等一切费�10，000元；5、吴学峰尚欠陈国展、耿桂平共计70，000元购房尾款，吴学峰应于2014年6月30日前付清（如72号地地上房屋整体工程未完工，付款时间顺延），该款应转入福建欣开元律师事务所账户，用于代付陈国展债务。之后，吴学峰支付了购房款20，000元，耿桂平为其办理了讼争房屋的过户登记手续，吴学峰支付了税费共计30，850.85元，取得了讼争房屋的所有权证（证号：20140201）。之后，购房尾款75，597.15元，吴学峰未予支付。原告因催讨未果，遂提起本案诉讼。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告与被告签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双�应当按照约定全面履行自己的义务。现讼争房屋的权属变更登记已办理完毕，被告应当按照约定向原告支付购房余款75，597.15元；根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款及第一百三十四条第一款第（七）项的规定，被告未按约定支付购房余款，原告要求其赔偿利息损失的主张合理；综上，对原告的诉请，本院予以支持。反诉原告主张购房尾款中应扣除一年房租、误工费、违约金20，000元，该主张系依据陈国展于2013年11月6日出具的1张字据，但陈国展于2014年1月9日在《协议书》第四项中对该扣除尾款数额作了变更，反诉原告也已签字确认，故扣除尾款数额应认定为《协议书》中所确认的数额10，000元，原告诉请的购房尾款中已扣除该10，000元，故对反诉原告的主张，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告72号地地上房屋整体工程有未完工部分，但所举证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告吴学峰应于本判决生效后十日内支付原告耿桂平、陈国展购房尾款75，597.15元，并支付从2014年8月7日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。
二、驳回反诉原告吴学峰的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1，690元，减半收取845元，由被告吴学峰负担；反诉受理费700元，减半收取350元，由反诉原告吴学�负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 张郑萍
二〇一四年十二月十八日
书记员 连爱平
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百三十四条第一款第（七）项：承担民事责任的方式主要有：……
（七）赔偿损失；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。