四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民再65号
二审上诉人（一审原告）：李贵荣，男，1979年8月11日出生，汉族，住成都市金牛区。
二审被上诉人(一审被告)：左玉林，男，1947年3月11日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：左英，系左玉林之女。
二审被上诉人(一审被告)：雷秀清，女，1947年10月5日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：左英，系雷秀清之女。
二审被上诉人(一审被告)：左英，女，1974年7月24日出生，汉族，住成都市青羊区。
二审被上诉人(一审被告)：范心妍，女，2003年5月3日出生，汉族，住成都市青羊区。
法定代理人：左英，系范心妍之母。
二审被上诉人(一审被告)：范凯，男，1970年7月25日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：左英，系夫妻关系，现已离异。
二审上诉人李贵荣与二审被上诉人左某乙、雷秀清、左某甲、范心妍、范凯房屋买卖合同纠纷一案，原由成都市金牛区人民法院于2013年6月9日作出（2013）金牛少民初字第42号民事判决。李贵荣不服，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日作出（2013）成少民终字第262号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2016年4月25日作出（2015）成信访字第11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人李贵荣与二审被上诉人左某甲，以及左某甲作为左某乙、雷秀清、范凯的委托诉讼代理人，范心妍的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李贵荣称，1、2003年购买位于成都市金牛区蜀西路55号7栋1单元2楼3号房屋时虽是左某乙一家5人共有的拆迁房，但左某乙有分配权，因当时他们一家分得五套拆迁房，法院对此并未审理。2、左某乙提交的《房屋拆迁货币安置协议书》和《房屋拆迁安置协议书》中仅有左某乙或雷秀清的签字，李贵荣有理由认为所购房屋属于左某乙和雷秀清，李贵荣已尽到审慎义务，左某乙、雷秀清的行为构成表见代理。2012年左某乙等通过内部分房协议，左某乙与雷秀清各分得一套房屋，但却将争议房屋恶意分割给左某甲。3、李贵荣购买该房屋已居住近十年，不应由其承担所有的损失。故请求撤销原判，并由左某乙等人协助其办理争议房产权过户手续，过户费用由左某乙承担，同时由李贵荣向左某乙支付购房尾款5000元。
左某甲等人辩称，房屋拆迁时，左某甲刚生完小孩，又没有与父母左某乙、雷某在一起，平时往来较少，加之雷秀清曾对左某甲说过由于左某甲已经出嫁，在分房子一事上就没有考虑左某甲，故导致其对安置房屋和卖房的事情都不知道。直到该房办理产权时，左某甲、范心妍、范凯三人才知道有这套房子。现在不同意父母把属于自己的房子予以出售，请求退还房屋。
李贵荣向一审法院起诉请求：1、依法判令被告协助原告办理位于成都市金牛区蜀西路55号7栋1单元2楼3号房屋的产权过户手续，同时原告李贵荣向被告支付购房尾款5000元；2、依法判令诉争房产因过户产生的一切费用由被告承担；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：左某乙与雷秀清系夫妻，左某甲是二人的女儿；左某甲与范凯系夫妻，范心妍是二人的女儿。2003年6月10日，左某乙与成都市金牛区土地开发整治服务中心签订《房屋拆迁货币安置协议书》，约定成都市金牛区土地开发整治服务中心拆除左某乙一家五口人（左某乙等五人）建筑面积为240平方米的房屋，并货币化补偿左某乙一家五口人民币320600元。2003年10月22日，雷秀清作为被拆迁户代表与成都市金牛区土地开发整治服务中心签订了《房屋拆迁安置协议书》，申请购买包括讼争房屋在内的两套安置房，购房款在五人获得的补偿款中扣除结算。后李贵荣委托其父李某，于2004年3月4日与左某乙签订《购房协议》，双方约定左某乙将位于羊西线蜀西路55号高家庄侧的金玺园小区7幢1单元3号房屋，以人民币150000元的价格出售给李贵荣。依协议，当日李某向左某乙支付购房款人民币145000元，左某乙随后将房屋交付给李贵荣居住使用至今。2012年4月16日，被告方家庭成员签订房屋《分割协议》，约定将讼争的房屋分割给左某甲、范凯、范心妍，并于2013年2月21日将房屋产权登记至左某甲、范凯、范心妍名下。另查明，李贵荣在购买涉案房屋时，知道该房屋为拆迁安置房且未办理产权登记，并一直持有该涉案房屋的《房屋拆迁货币安置协议书》和《房屋拆迁安置协议书》。本案讼争房屋系城市房屋。一审法院判决：驳回李贵荣的全部诉讼请求。
李贵荣不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛少民初字第42号民事判决书的判决内容，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担本案的一审、二审所有诉讼费用。本院原审认定事实与一审一致。本院原审认为，合同相对人主张构成表见代理的，应当举证证明代理行为存在合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，以及证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权的证据。而本案中李贵荣并未举证证明左某乙在出售房屋过程中存在有权代理左某甲、范凯、范心妍出售房屋的表象。因此，李贵荣主张左某乙的行为属表见代理的上诉理由不能成立。此外，在《房屋拆迁安置协议书》和《房屋拆迁货币安置协议书》中，除左某乙或雷秀清的签字外，还载明被拆迁安置人员为五人，即表明了左某乙所出售的拆迁安置房屋归五人共同共有，而购买人在未取得涉案房屋的其他共有人同意，又无其他共有人授权左某乙出售的情况下，与左某乙签定《购房协议》，购买人未尽到认真审查的义务，该审查不力的后果应由李贵荣承担。李贵荣以二份拆迁安置协议上只有左某乙或雷秀清的签字，认为所购房屋属于左某乙或雷秀清所有的上诉理由不能成立，李贵荣不应被认定为善意无过失的购买人。左某乙在出售讼争房屋时，未征得其他房屋共有人的同意，系无权处分。该处分行为也未得到其他权利人的追认，且该房屋在分割时明确归左某甲、范心妍、范凯共同共有，并据此办理了房屋产权登记。故左某乙对讼争房屋的处分行为因无处分权而无效，李贵荣请求判决左某乙等协助办理房屋过户手续的诉讼请求不能成立，本院不予支持。本院原审判决：驳回上诉，维持原判。
在再审审理中，当事人双方对原审查明的事实无争议。2004年3月4日签订的《购房协议》载明：房屋出售价格为人民币15万元，今日内乙方李贵荣支付给甲方左某乙人民币145000元，作为乙方购房协议生效。当天移交房屋给乙方管理。等待甲方把一切手续办妥后（房产证等）且移交给乙方，乙方才把剩余的5000元交给甲方。另外，李贵荣提交的落款时间为2016年10月2日的《说明书》载明：现决定过户费用由本人自行承担，另外合同房屋尾款5000元，在过户后三天支付。
本院再审认为，本案争议焦点为，一、本案的《购房协议》是否合法有效，李贵荣主张本案的房屋买卖合同有效；左某甲认为其父母的卖房行为属无权代理，父亲左某乙的售房行为是无权处分行为，本案的买卖合同无效；二、李贵荣请求判决卖房人协助办理房屋过户手续是否应予支持。
关于第一个争议焦点《购房协议》是否有效，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。本院认为本案的《购房协议》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，应认定为有效。其理由为：1、本案《购房协议》的签订，不存在欺诈、胁迫行为，是当事人的真实意思表示。2、《购房协议》约定的主要权利义务已履行完毕。左某乙作为办理房屋拆迁事宜的户主，与成都市金牛区土地开发整治服务中心签订《房屋拆迁货币安置协议书》和《房屋拆迁安置协议书》。同样，左某乙作为户主又将本案拆迁安置房屋中的一套出售给李贵荣，且将《房屋拆迁货币安置协议书》、《房屋拆迁安置协议书》原件交与房屋购买人李贵荣。李贵荣在2004年3月支付购房款145000元后，左某乙便将本案的房屋交与李贵荣使用。至此，本案《购房协议》约定的主要权利义务已经履行完毕。3、左某甲等人主张左某乙的售房行为是无权处分行为，《购房协议》应认定无效的理由没有法律依据。左某乙一家在2012年4月签订五套房屋的《分割协议》时，将2004年3月已出售给李贵荣，并已交付李贵荣使用长达八年的房屋分割给左某甲、范心妍、范凯，在李贵荣对所购房屋长期占有、使用期间，左某甲等人并未申请撤销过本案《购房协议》，也未主张过《购房协议》无效，因此左某乙等人在明知本案房屋已经出售的情况下，又重新对房屋予以处分，违背了诚信履行合同的基本原则，也缺乏对已出售房屋可以重新处分的法律依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对左某甲等人以左某乙没有处分权主张本案《购房协议》无效，因没有相应的法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点李贵荣请求判决卖房人协助办理过户登记手续是否应予支持，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因本案的《购房协议》认定有效，当事人双方应全面履行自己的义务，故李贵荣有权要求房屋出售方按照《购房协议》的约定，办理房屋过户手续。房屋出售方也有义务按照协议约定，协助李贵荣办理房屋过户手续。本案所购房屋产权已登记为左某甲、范心妍、范凯，因此左某甲、范心妍、范凯有义务协助办理本案房屋权属的过户。李贵荣请求房屋出售方协助办理房屋过户手续的请求应予支持。在再审中，李贵荣表示自愿承担办理房屋过户手续的费用，且在房屋过户手续办理完毕后三日内，自愿支付房屋尾款5000元，本院予以准许。综上，原一、二审判决适用法律不当，应予以撤销，李贵荣的诉讼请求成立，本院予以支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛少民初字第42号民事判决和本院（2013）成少民终字第262号民事判决；
二、在本判决送达后5日内，左某甲、范某、范某乙协助李某办理成都市金牛区蜀西路55号7幢1单元2楼3号房屋的过户手续；
三、李某承担办理房屋过户手续的一切费用，且在房屋过户手续办理完毕后三日内，李某向左某乙、雷某、左某甲、范某、范某乙支付房屋尾款5000元。
一审案件受理费125元，诉讼保全费1270元，二审案件受理费250元，由二审被上诉人左某乙、雷某、左某甲、范某、范某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱家德
审判员 杨 芳
审判员 何云鹏
二〇一六年十月二十日
书记员 刘 驰