陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00143号
上诉人（原审被告）定边县金天利房地产投资有限责任公司。
法定代表人李某某。
委托代理人张某某。
被上诉人（原审原告）常某某。
委托代理人丁某某。
上诉人定边县金天利房地产投资有限责任公司（以下简称金天利公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服定边县人民法院（2013）定民初字第02834号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月16日公开开庭审理了本案，上诉人金天利公司的委托代理人张某某、被上诉人常某某的委托代理人丁某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：原告常某某购买了被告“帝豪公寓”商品住宅楼一处，2009年5月1日交购房定金10000元，约定每平方米价款为2540元，于2009年5月20日预交购房款128000元，于2012年1月2日交清了下欠购房款190879元，所交购房款均是按129.48平方米收取的，双方在收款收据中约定以交房实际面积为准及平米不定。同时在原告向被告第三次付清购房款时被告向原告交付了该住宅房，但未向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且原、被告双方至今未签订商品房买卖合同，从被告向原告交付使用房屋之日至今未办理房屋权属证书。
原审法院认为，金天利公司系房地产开发企业，本案所争议的房屋为该公司开发建设，原告常某某于2012年1月2日向被告公司支付了全部购房款，被告金天利公司接受该价款并向原告交付了房屋，上述民事行为能够推定双方有订立合同的意愿，且已履行主要义务，双方之间的商品房买卖合同依法成立，被告抗辩与原告没有签订合同，双方商品房买卖合同关系成立，不存在违约的理由不能成立，本院不予支持。对原告要求被告承担逾期办理房产权属证书的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告向原告交付房屋后一直未办理房屋权属证书显属不当，应承担相应的违约责任，由于双方未签订合同，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间应从2012年4月2日起算至2013年11月12日止。对原告诉请的要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求，根据《商品房销售管理办法》之规定，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故对该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求法院确认原告购房面积的诉请，因其未提供相应证据予以证明，本院不予支持。对原告要求被告恢复重建花岗岩踏步、恢复重建绿色生态空中花园之诉请，系全体业主的权利，故对该诉请在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告定边县金天利房地产投资有限责任公司于本判决生效后十日内向原告常某某支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金数额按照原告常某某已付购房款总额328879元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（从2012年4月2日起计算至2013年11月12日止）二、被告定边县金天利房地产投资有限责任公司于本判决生效后十日向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。三、驳回原告常某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，减半收取245元，由被告定边县金天利房地产投资有限责任公司承担。
宣判后，金天利房地产公司不服该判决上诉称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，属于出卖人的原因，出卖人才承担违约责任。本案因双方未签订合同，合同没有约定违约金的事实，原审判决承担逾期办理房屋权属证违约金逾期贷款利息责任错误，上诉人对协助办理房屋所有权登记手续并无过错原因。购房面积在办理房屋权属证书的记载内容、交纳契税费等处于待定事实状态。收款收据事由写明：交房以实际面积为准。说明以实际平米结算最终确定房屋面积才能办理房屋权属证书，收据是合同关系中唯一的书面约定，应正确释明权利义务，才能判定违约责任的承担。双方在房屋买卖中均采取“收款收据”约定方式，不具备履行办理房屋登记权属证书的义务。被上诉人未履行办理房屋所有权证书的主要责任，上诉人无法履行协助义务。被上诉人也应在法定时间内履行登记材料的义务，被上诉人不提供办理房屋登记的条件和义务，迫使上诉人承担违约责任不能成立。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项即逾期办理房产证的违约责任，并驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人常某某答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，故本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是上诉人逾期办理房屋产权证书是否构成违约，应否承担相应的违约责任。根据《房屋登记办法》、《商品房销售管理办法》等规定，房地产开发企业负有办理房屋所有权初始登记的义务和负有协助商品房买受人办理房屋所有权转移登记手续的义务。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，本案中，上诉人作为房地产开发企业，在房屋交付业主使用后，未在90日内办理房屋所有权初始登记和履行办理房屋权属证书的其他相关手续，存在主要过错，应承担主要责任，被上诉人作为业主在购买房屋时未与上诉人签订购房合同，在开发商通知办理房屋所有权变更登记手续后，怠于签订《购房合同》和提供相关办证手续，也存在一定的过错。因本案双方当事人没有签订购房合同，对逾期办理房屋权属证书的违约责任没有约定，应根据实际损失情况、合同履行情况以及当事人过错程度等综合因素，参照“帝豪公寓”商品住宅楼中签订有《投资建楼合同》业主向上诉人主张违约金后，已经本院处理的违约金标准计算违约金为妥，上诉人应承担违约金16444.0元。原审法院按照业主已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，交付房屋三个月之日起至原审开庭前一日止，酌情判决金天利公司承担违约责任依据不足，依法应予纠正。综上，上诉人金天利公司所持双方未签订合同，没有约定违约金的事实，对协助办理房屋所有权登记手续并无过错的上诉理由，因无相关事实和法律依据支持，不能成立。原审判决认定事实清楚，但对违约责任处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持陕西省定边县人民法院（2013）定民初字第02834号民事判决第二、三项；
二、变更陕西省定边县人民法院（2013）定民初字第02834号民事判决第一项为：上诉人定边县金天利房地产投资有限责任公司于本判决生效后十日内向被上诉人常某某支付逾期办理房屋权属证书违约金16444.0元。
一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费490元，由上诉人金天利房地产公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 杜波云
代理审判员 白成钰
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 张羽苗