海南省琼海市人民法院
民 � � 判 决 书
（2014）琼海民二初字第120号
原告：海南地矿物业管理有限公司。住所地：海口市南沙路**号地矿大厦附楼。
法定代表人：孙长胜，董事长。
委托代理人：林明峰，海南大弘律师事务所律师。
委托代理人：赖星，海南大弘律师事务所律师。
被告：海南众信房地产开发有限公司。注册登记地：琼海市豪华路258号。现住所地不详。
法定代表人：王育胜，总经理。
第三人：王恩刚，男，1968年11月15日出生，住黑龙江龙江县。
原告海南地矿物业管理有限公司（以下简称地矿公司）诉被告海南众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）、第三人王恩刚商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月4日依法追加王恩刚作为第三人参加诉讼，并于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林明峰、赖星到庭参加诉讼，被告众信公司、第三人王恩刚缺席。2014年11月24日，第三人王恩刚向三亚市公安局举报被告的法定代表人王育胜涉嫌合同诈骗。2014年12月5日，本院裁定中止诉讼。2015年12月7日本院决定恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告2011年6月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告以60万元价格购买被告开发的位于海南省琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”211房、213房、203房、206房，面积共计301.49㎡。于2011年12月30日之前交付。并于交付后730日内，办理产权登记。2011年6月14日原告向被告支付全部房款60万元，2012年8月16日双方签订《补充协议》约定将206房变换为806房。但至今被告没有将上述4套房交给原告，也不将4套房的产权登记于原告名下。被告迟延交付房屋和延期办理产�登记的行为已违约，为维护原告的合法权益。特诉至贵院请求判令：1、被告继续履行合同，将其开发的位于海南省琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”211房、213房、203房、806房交付至原告使用；2、被告继续履行合同，将上述房屋产权登记于原告名下；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。在审理中，原告于2014年8月1日将原诉讼请求变更为：1、判令确认原、被告2011年6月13日签订的《商品房买卖合同》中关于海南省琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”211房、213房、203房的合同条款有效，判令被告继续履行211房、213房、203房相关合同义务；2、判令解除原、被告2011年6月13日签订的《商品房买卖合同》和2012年8月16日签订的《补充协议》中关于806房的相关条款；3、判令被告返还806房款162260元及利息34732.53元（利息从2011年6月13日起暂计至2014年8月1日，以被告实际返还购房款之日�），违约金811.3元（按已付房款162260元的0.5%），共计197803.83元。
原告为支持其主张，向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、付款凭证。证据1、2证明原告与被告签订合同，约定被告将其开发的“众信花园”的涉案房屋出卖给原告，原告依约付清购房款。
被告众信公司未答辩，也未提供证据材料。
第三人未答辩，也未提供证据材料。
本院依法调取第三人与被告签订的《房屋买卖协议书》经质证，原告对其真实性、合法性、关联性有异议。认为被告没有出庭认可，被告与第三人签订的合同中房屋已有部分卖给原告，被告无权处分出卖的房屋。
原告提供的证据1、2经本院与原件核对一致，本院对原告提供的证据1、2的真实性予以确认。对本院调取的《房屋买卖协议书》的真实性、关联性予以确认。
�审理查明：被告众信公司是经琼海市工商行政管理局批准登记成立，经营范围为房地产开发、商品楼宇销售、建造安装工程等。王育胜为公司法定代表人。2010年6月17日，该公司取得开发位于琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”一幢八层房屋的预售许可证XX号。2011年6月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将其开发的位于琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”第一幢211房（76.9㎡）、213房（83.86㎡）、203房（59.60㎡）、206房（81.13㎡），面积共计301.49㎡出售给原告（乙方），每平方米2000元，总房价款为60万元；付款方式为一次性付款；合同第八条约定，出卖人应在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用按第如下方式处理：（2）逾期�过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金......；合同还约定了其他事项。合同签订后，2011年6月14日原告从农行海口市南沙路支行向被告转账支付房款60万元，被告出具收款收据给原告。2012年8月16日原、被告签订《补充协议》，约定由于甲方的原因，未能履行《商品房买卖合同》按期交房，双方同意将《商品房买卖合同》中的206房（81.13㎡）更换为《商品房买卖合同》中的806房，更换后面积不变。2011年10月2日，被告与第三人签订《房屋买卖协议书》，约定被告将“众信花园”第一幢二层整层出售给第三人，面积约810平方米（以房产证计算为准），每平方米3000元，总金额240万元；由于原告所购买的“众信花园”第一幢211、213、203房屋�第三人购买“众信花园”第一幢二层整层重复，本案的处理与王恩刚有利害关系。本院于2014年8月4日依法追加王恩刚为第三人参加诉讼。由于被告没有将原告购买的房屋交付给原告，也未将房屋办理过户登记至原告名下。为此原告向本院提起诉讼，诉请支持上述请求。因被告原办公地址已搬迁，无法送达起诉书副本及法律文书，本院依法公告送达开庭传票及有关诉讼材料。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
另查明，原告购买“众信花园”第一幢806房，建筑面积为81.13㎡，每平方米2000元，房价款162260元。该房在被告出卖给原告之前已出卖给他人。原告购买“众信花园”第一幢211、213、203房屋未在琼海市住房保障与房产管理局登记备案。“众信花园”已建成一幢八层楼房，但该工程项目至今尚未办理竣工验收手续。
本院认为：原、被告于2011年6月13日签订的《商品房买卖合同》和被告与第三人2011年10月2日签订的《房屋买卖协议书》都是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案中，原、被告于2011年6月13日签订《商品房买卖合同》，被告将“众信花园”第一幢211、213、203房卖给原告，原告已付完全款给被告。2011年10月2日被告又与第三人签订《房屋买卖协议书》，将“众信花园”第一幢二层整层卖给第三人，属重复出卖。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。由于双方的购房合同都未在琼海市住房保障与房产管理局登记备案，应按签订合同的前后顺序来确认合同的效力和继续履行合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》在前，被告与第三人签订《房屋买卖协议书》在后，故应认定原、被告签订的《商�房买卖合同》有效，双方应按该合同的约定继续履行合同的义务。原告主张《商品房买卖合同》购买211房、213房、203房的合同有效，继续履行合同，合理合法，本院予以支持。至于原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》中关于806房的相关条款，判令被告返还购房款162260元及利息和违约金。本院认为，《商品房买卖合同》并没有约定806房买卖的相关条款，《补充协议》只是约定将206房换为806房，被告已将806房出卖给他人，故应解除双方签订的《补充协议》。原告请求被告返还购房款162260元及利息和违约金，符合法律规定，应予支持。被告应退还原告购房款162260元及利息（利息从2011年6月14日起按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算至本判决确定支付购房款之日止）。违约金合同约定按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付，原告已向被�支付购房款162260元，被告应支付违约金811.3元（162260元×0.5%）给原告。被告和第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
原告海南地矿物业管理有限公司与被告海南众信房地产开发有限公司于2011年6月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行合同中的211房、213房、203房的内容。
解除原告海南地矿物业管理有限公司与被告海南众信房地产开发有限公司于2012年8月16日签订的《补充协议》。
三、限被告海南众信房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告购房款162260元及利息（利息从2011年6月14日起按中国�民银行规定的同期银行贷款利率计算至本判决确定支付购房款之日止）和违约金811.3元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10185元，由被告海南众信房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长 陈宏友
审判员 周英俊
审判员 符儒超
二〇一五年十二月二十日
书记员 王望来