陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终143号
上诉人（原审被告）惠成武，西安盈通运输服务有限公司部门经理。
委托代理人仲辉，西安市新城区农村工作局法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）西安盈通运输服务有限公司，住所地西安市未央区朱宏路北段190号。
法定代表人党辉，总经理。
委托代理人仲辉，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）冯腾，个体工商户。
委托代理人鹿娜，陕西瑞森律师事务所律师。
委托代理人王新荣，陕西瑞森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安经发城市发展有限公司，住所地西安市朱宏路391号。
法定代表人李凡，董事长。
委托代理人王永，陕西仁端律师事务所律师。
委托代理人杨平，陕西仁端律师事务所律师。
上诉人惠成武、西安盈通运输服务有限公司因与被上诉人冯腾、西安经发城市发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第02686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
冯腾原审诉称,2012年6月28日，其与惠成武签订《房屋租赁合同》一份，约定由其承租惠成武的房屋及场地6660平方米，用于经营汽车修理厂，租赁期限为一年，即自2012年8月1日起至2013年7月30日止，每年租金16万元。合同签订后，其依约向惠成武支付了租金，同时对汽车修理厂进行装修及配套设备设施共支付费用59853元。2013年初，因政府拆迁改造项目需要，西安经发城市发展有限公司与惠成武经营的西安盈通运输服务有限公司签订《拆迁补偿协议》，惠成武向其承诺，将修理厂在内的所有财产一并以西安盈通运输服务有限公司名义申报，待评估支付补偿款后，将其应得的补偿费向其支付。其为方便快捷处理此事，同意惠成武的要求，让惠成武以西安盈通运输服务有限公司名义将修理厂一并纳入惠成武房产范围与西安经发城市发展有限公司签订拆迁补偿协议，确定由西安经发城市发展有限公司向惠成武支付拆迁补偿款2992274元。其于2013年8月10日自行将修理厂搬离。上述协议签订后，西安经发城市发展有限公司将补偿款支付给惠成武，但惠成武拒不向其支付。现起诉，请求判令惠成武、西安经发城市发展有限公司共同向其赔偿装修损失59853元、停产停业损失及过渡费30万元，共计359853元；判令惠成武、西安经发城市发展有限公司承担案件受理费。
惠成武辩称，西安经发城市发展有限公司和西安盈通运输服务有限公司的拆迁协议是在2013年3月20日签订的，而冯腾起诉时间是2015年5月4日，本案已超过诉讼时效，不应受法律保护。其系西安盈通运输服务有限公司员工，与冯腾签定的《租赁协议》系代表西安盈通运输服务有限公司行使的职务行为，产生的法律后果应由西安盈通运输服务有限公司承担。个人不应承担赔偿责任。其未向冯腾承诺过赔偿，冯腾仅是承租人，不是产权人，不存在将修理厂一并纳入赔偿范围的问题，请求驳回冯腾诉讼请求。
西安经发城市发展有限公司辩称，朱宏路北段190号被拆迁人是西安盈通运输服务有限公司，冯腾不是被拆迁人，也不是拆迁补偿合同的权利人，拆迁补偿款的支付是严格按照《拆迁补偿协议》约定支付的，符合法律规定。本案案由为租赁合同纠纷，按合同相对性原则，应由出租人与承租人按照合同自行处理，与其无关，冯腾将其起诉于法无据，应予驳回。
西安盈通运输服务有限公司述称，其与西安经发城市发展有限公司的《拆迁补偿协议》是在2013年3月20日签订的，而冯腾起诉是在2015年5月4日，超过法律保护的诉讼时效，不受法律保护。其向冯腾出租的房屋、场地原本就是汽修厂，而冯腾承租后也是作为汽修厂使用，不存在装修问题。政府拆迁属于不可抗力，不存在违约问题，也不存在赔偿。其与冯腾签订的《租赁合同》租期一年，即自2012年8月1日至2013年7月30日止，冯腾在诉状中也自认2013年8月10日从修理厂搬离，故《租赁合同》已经履行完毕，不存在赔偿装修损失的问题。而其系涉案场地的产权人，西安经发城市发展有限公司对涉案场地拆迁后的赔偿款应归其所有，与冯腾无关，冯腾要求停产、停业损失及过渡费无任何依据，请求驳回冯腾诉讼请求。
原审法院经审理查明，2003年11月1日，惠成武与西安市未央区汉城街道朱宏堡村委会签订《合作协议书》一份，约定由惠成武承租朱宏堡村第一村民小组，位于朱宏路以东，凤城六路以北，东临普瑞特公司，北邻陕西三鑫印务有限公司的朱宏路北段190号20亩土地，合作期限为30年，租金每年每亩3000元。
2012年6月28日，冯腾与惠成武签订《房屋租赁合同》一份，约定由惠成武将朱宏路北段190号部分房屋和部分场地租赁给冯腾使用，租赁期限为一年，即自2012年8月1日起至2013年7月30日止，每年租金为16万元。同时约定，使用期限以政府拆迁时间为准，房租多退少补。双方对合同期满或如遇拆迁，冯腾添附如何处理未做约定。合同签订后，冯腾向惠成武交纳了前半年租金8万元，惠成武将场地及房屋向冯腾交付。冯腾进场后，对所租的房屋进行装修、粉刷，对场地修整，共花费用59853元，并开办了汽车修理厂对外经营。承租期间，冯腾向惠成武交纳了后半年租金8万元。
2013年3月20日，因政府拆迁改造项目需要，西安经发城市发展有限公司与西安盈通运输服务有限公司签订《朱宏路区域城市综合改造迁补偿协议书》一份，约定由西安盈通运输服务有限公司60日内腾空房屋并移交，并给房屋及附属物补偿1921181元、停产停业损失和过渡费（按月平均工资178879元补偿2.5个月）447198元。同时对青苗果树、土方工程等均给予补偿。期间，惠成武通知冯腾搬离，双方对冯腾搬离后房屋装修添附拆迁补偿如何给付进行协商，但未形成书面意见。
2014年3月，案外人冯锦连（冯腾之姐）作为原告将惠成武及西安经发城市发展有限公司起诉至原审法院，要求赔偿装修款、搬迁费、停业损失、拆迁补偿金、违约金等费用合计659853元，后因主体问题申请撤诉。
原审庭审中，冯腾认为其为房屋装修花费36983元，购买装修材料22870元，合计59853元，应当予以赔偿，《拆迁协议书》第五项停产停业损失与过渡费就是指其修理厂的停产停业，惠成武和西安盈通运输服务有限公司已经领取了该款，应向其赔偿。而惠成武和第三人西安盈通运输服务有限公司则认为，出租给冯腾的只是部分房屋和场地，其余房屋和场地自己在使用，而拆迁时，冯腾租赁期限已经届满，不可能给冯腾赔偿停业费及过渡费。西安经发城市发展有限公司认为，赔偿是针对地面附着物而为，而土地系朱宏堡村的集体用地，该村于2012年5月10日出具了产权证明，证明地上附着物系西安盈通运输服务有限公司所有，故赔偿款应向该公司支付。因双方各持己见，致调解未果。
原审法院另查，西安盈通运输服务有限公司对惠成武与冯腾2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》进行追认，认可惠成武与冯腾签订合同的行为系代表公司行使的职务行为。
原审法院经审理认为，惠成武于2012年6月28日代表西安盈通运输服务有限公司与冯腾签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。按照合同约定，冯腾的承租期限为一年，但租赁期限尚未届满时，涉案场地遇政府拆迁致租赁合同无法继续履行。现冯腾要求惠成武、西安经发城市发展有限公司赔偿装修款59853元之主张，因冯腾承租房屋期间，对涉案房屋进行装修、粉刷，花费59853元，而惠成武和西安盈通运输服务有限公司作为实际受益人已经得到拆迁补偿偿款，理应对冯腾损失进行补偿。冯腾主张停产停业损失及过渡费30万元之请求，因冯腾与惠成武在合同中仅约定租赁期限以政府拆迁时间为准，房租多退少补，并未约定如遇拆迁，对冯腾添附如何处理，而事实上西安经发城市发展有限公司对西安盈通运输服务有限公司的拆迁补偿款是指朱宏路北段190号全部房屋和场地的添附，亦包括冯腾正在使用的房屋和经营的修理厂，故惠成武和西安盈通运输服务有限公司亦应在领取补偿款范围内向冯腾支付补偿款。因西安经发城市发展有限公司在对西安盈通运输服务有限公司的拆迁补偿项目中，仅显示停产停业损失2.5个月，赔偿款为447198元，而未就冯腾、惠成武应得部分单列，现已无法区分，故应酌情给付5万元为宜。至于惠成武与西安盈通运输服务公司以本案超过诉讼时效进行抗辩一节，因租赁合同到期时间为2013年7月30日，而冯腾向惠成武、西安经发城市发展有限公司起诉的时间为2015年5月4日，并未超过诉讼时效，故该抗辩理由不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定,判决如下：一、被告惠成武、第三人西安盈通运输服务有限公司于本判决生效后十日内向原告冯腾支付拆迁补偿款109853元；二、驳回原告冯腾其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6698元（冯腾已预交），由冯腾负担698元，惠成武、西安盈通运输服务有限公司负担6000元；惠成武和西安盈通运输服务有限公司负担部分，于上述付款时间一并向冯腾支付。
宣判后，惠成武、西安盈通运输服务有限公司不服，向本院提起上诉。惠成武上诉称，其系西安盈通运输服务有限公司员工，与冯腾签订房屋租赁合同系代表西安盈通运输服务有限公司行使的职务行为，原审判决也确认西安盈通运输服务有限公司对惠成武签订房屋租赁合同的行为予以追认。因此，房屋租赁合同的主体双方应是西安盈通运输服务有限公司和冯腾。本案涉及的场地遭遇拆迁后，也是西安盈通运输服务有限公司与西安经济技术开发区土地储备中心签订《朱宏路区域城市综合改造拆迁补偿协议书》，拆迁补偿款项也直接支付给了西安盈通运输服务有限公司，补偿款项与惠成武无任何关系。因此，无论西安盈通运输服务有限公司是否需要赔偿冯腾装修款、停产停业损失及过渡费，都与惠成武无任何关系。冯腾只是场地租赁人并非产权人，故本案场地拆迁获得的补偿款与冯腾无关。无论是合作协议书还是补充协议，均系西安盈通运输服务有限公司与未央区汉城街道办事处朱宏堡村委会签订的，且这两份协议均加盖了西安盈通运输服务有限公司公章。西安盈通运输服务有限公司出租给冯腾的场地原本就是汽修厂，无需进行装修就可作为汽修厂使用，冯腾原审提交的证据亦无法证明其对房屋进行了装修及花费了59853元。西安盈通运输服务有限公司与冯腾签订的房屋租赁合同并未约定拆迁后对冯腾进行补偿，且根据合同第十三条约定，本案涉及场地遭遇拆迁之时房屋租赁合同已到期。冯腾原审请求被告赔偿装修损失、停产停业损失及过渡费，但原审判决惠成武、西安盈通运输服务有限公司向冯腾支付拆迁补偿款109853元，超出了诉讼请求判决。请求：撤销原审判决，改判驳回冯腾的诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由冯腾承担。
西安盈通运输服务有限公司上诉称，2003年11月1日签订的合作协议书和2005年7月21日签订的补充协议，均系西安盈通运输服务有限公司与未央区汉城街道办事处朱宏堡村委会签订的，且这两份协议均加盖了西安盈通运输服务有限公司公章。冯腾只是场地租赁人并非产权人，故本案场地拆迁获得的补偿款与冯腾无关。西安盈通运输服务有限公司出租给冯腾的场地原本就是汽修厂，无需进行装修就可作为汽修厂使用，冯腾原审提交的证据亦无法证明其对房屋进行了装修及花费了59853元。西安盈通运输服务有限公司与冯腾签订的房屋租赁合同并未约定拆迁后对冯腾进行补偿，且根据合同第十三条约定，本案涉及场地遭遇拆迁之时房屋租赁合同已到期。西安盈通运输服务有限公司与冯腾签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2012年8月1日至2013年7月30日，冯腾在原审庭审中已经认可其搬离场地时租赁期限已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第十二条之规定，西安盈通运输服务有限公司无需支付冯腾装修补偿款。冯腾原审请求被告赔偿装修损失、停产停业损失及过渡费，但原审判决惠成武、西安盈通运输服务有限公司向冯腾支付拆迁补偿款109853元，超出了诉讼请求判决。请求：撤销原审判决，改判驳回冯腾的诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由冯腾承担。
冯腾辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
西安经发城市发展有限公司辩称，惠成武与西安盈通运输服务有限公司与其无关，其按照合同约定已经履行完毕，该支付的钱已经支付，至于对方公司内部怎么划分与其没有关系；从程序上说，将其列为被上诉人不妥。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，本案中，惠成武于2012年6月28日代表西安盈通运输服务有限公司与冯腾签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。惠成武系该合同主体，西安盈通运输服务有限公司系该合同权利义务的实际承受者。西安盈通运输服务有限公司作为被拆迁人与西安经济开发区土地储备中心签订拆迁安置协议，并领取了相关拆迁补偿款，均有义务向冯腾支付其因拆迁取得的利益。惠成武与西安盈通运输服务有限公司上诉主张涉案场地场地原本就是汽修厂、无需装修，但并未提交证据加以证明，冯腾原审提交的证据亦足以证明其对房屋进行装修的59853元费用，故原审判决对装修费用的认定并无不当。但因双方租赁合同期限为一年，冯腾对房屋进行装修后至拆迁前一直正常经营，故本院将其装修损失酌情调整为29926.5元。对于惠成武与西安盈通运输服务有限公司关于合同并未约定拆迁后对冯腾进行补偿，且涉案场地拆迁时房屋租赁合同已到期，故无需支付冯腾装修补偿款的上诉主张，因合同并未期满冯腾租赁的房屋被依法拆迁，西安盈通运输服务有限公司领取了朱宏路北段190号的全部拆迁利益，其中亦包括冯腾所租赁的房屋在内，依法应返还给涉案房屋的承租人冯腾。根据西安经济技术开发区土地储备中心与惠成武代表西安盈通运输服务有限公司签订的《朱宏路区域城市综合改造拆迁补偿协议书》，拆迁补偿款包括房屋及附属物补偿、停产停业损失和过渡费在内，因此惠成武和西安盈通运输服务有限公司关于原审判决超诉讼请求判决的上诉主张不成立。综上，原审判决第一项应予变更，第二项应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、将西安市未央区人民法院(2015)未民初字第02686号民事判决第一项变更为：惠成武、西安盈通运输服务有限公司于本判决生效后十日内向冯腾支付拆迁补偿款79926.5元；
二、维持西安市未央区人民法院人民法院(2015)未民初字第02686号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6698元（冯腾已预交），由冯腾负担798元，惠成武、西安盈通运输服务有限公司负担5900元；二审案件受理费2497元（惠成武和西安盈通运输服务有限公司已预交），由惠成武和西安盈通运输服务有限公司负担1897元，冯腾负担600元。两厢折抵之后，惠成武和西安盈通运输服务有限公司应将其负担的5300元，于支付本判决第一项时一并向冯腾支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 同江龙
二〇一六年三月十五日
书 记 员 邢尖尖