浙江省开化县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）衢开民初字第637号
原告：余立斌。
被告：开化县交通房地产开发有限公司。
法定代表人：金波。
委托代理人：方立军。
原告余立斌为与被告开化县交通房地产开发有限公司（以下
简称交通房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年10
月10日受理后，依法由审判员王佳适用简易程序，于2012年11月5
日及2013年1月9日两次公开开庭进行了审理。原告余立斌、被告
交通房产公司委托代理人方立军到庭参加诉讼，本案现已审理终
结。
原告余立斌起诉称：2009年9月15日原告与被告签订了商品房
买卖合同，约定被告向原告出售开化县城关镇芹北路芹北公寓1幢
3单元401室房屋，房屋总价为309672元，原告依约付清全部房款
后，被告于2010年10月20日将房屋交付给原告，但经原告多次催
讨，被告仍未将该商品房的土地权证和产权证交付原告。原告认
为，双方均应按照合同约定履行义务，根据相关法律规定，被告
应当在交付房屋后90日内将商品房的权属证书交付原告，被告至
今未能交付，致使原告的商品房权属处于一个不确定状态，损害
了原告的财产权。故诉至法院，请求：1、判令被告为原告办理涉
案房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续，并协助原告取得
房屋权属证书。2、判令被告因延期办理房屋产权过户手续和房屋
所有权登记手续而向原告支付违约金。违约金按双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条第1项计算，为已付房价款309672
元×5%=15483元。3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告交通房产公司答辨称：双方签订了房屋买卖合同事实，
被告确实存在迟延办理产权证的违约行为，但违约金应当依法确
定。一、违约金计算的天数。合同约定的义务系办理初始登记，
被告完成初始登记的时间为2011年11月18日。二、违约金计算的
基数。阁楼、地下车库及柴棚均不是合同约定的办证范畴，在计
算时应当扣除相应的房款。三、违约金诉求过高。原告系办理按
揭贷款，办证与否没有对其造成经济损失，不影响原告使用，被
告要求减少违约金合法合理，应当以每日万分之零点五计算为宜
。四、合同第十六条约定被告仅承担办理初始权登记的义务，房
屋登记应当依原告申请进行，被告已经为原告办理好初始权登记
，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。
原告余立斌为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
一、浙江省商品房买卖合同一份，用于证明合同中明确的房
屋面积及计价方式和相关约定的事实。
二、交纳房款收据三张，用以证明原告交清房屋总价款的事
实。
三、物业公司收据两张，用以证明原告交纳办证费用及接收
房屋的事实。
被告交通房产公司为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证
据：
一、产权证的初始登记申请表及开化县房管处证明各一份，
用以证明被告于2011年11月14日已经办理房屋初始权登记申请，1
1月18日补齐相关资料，11月22日开化县房管处正式受理的事实。为查清本案事实，本院依职权从开化县房地产管理处调取了
房屋初始权证一份，从开化县国土管理局调取了土地登记审批表
一份，分割登记缮证办理信息表两份，用以证明被告申请办理房
屋初始权登记的时间。
双方当事人的质证意见及本院认证意见如下：
对原告余立斌提供的三组证据，被告均无异议，本院予以确
认。
对被告浙江交通房产公司提供的一组证据，原告对真实性无
异议，但认为违约金的计算时间应当以办理分户的权证时间为准
；本院予以确认。
对本院依法调取的证据，双方当事人对真实性均无异议，但
被告认为完成土地使用权初始登记的时间应以核准登记的2011年1
2月20日为准，本院认为合同明确约定系取得土地使用权证的时间
，故认定完成土地使用权初始登记的时间为分割登记缮证的2012
年1月4日，上述证据予以确认。
根据本院认定的证据及双方当事人的当庭陈述，确认如下事
实：
2009年9月15日，原告余立斌作为买受人从出卖人被告交通房
产公司处购买了芹北公寓第1幢3单元401号商品房一套（包括储藏
室1-
6#一间），房屋总价款为309672元，双方并签订了《浙江省商品
房买卖合同》，约定被告应当在2010年10月31日前将符合条件的
商品房交付买受人使用，并负责办理土地使用权初始登记，取得
《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请该商品房所有
权初始登记，取得该商品房的《房屋所有权证》，但未约定具体的交付产权证书时间。对于逾期办理产权登记的违约责任，双方
在合同第十六条中约定：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属
证书或登记证明的，按已付房价款的5%承担违约责任；2、约定日
期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方
同意按照下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提
出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并
自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万
分之贰的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交
付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万
分之二的违约金。合同签订后，原告余立斌依照合同约定支付了
房价款。2010年10月31日前被告依约交付了房屋，2011年12月13
日被告办理了该商品房所有权初始登记，取得了《房屋所有权证
》，2012年1月4日被告办理了该商品房的土地使用权初始登记，
取得了土地分割凭证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事
人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法
有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同中明确约定由
被告负责办理土地使用权初始登记及申请商品房所有权初始登记
，并取得相应的权属证书，现被告已经履行了该项义务，商品房
的转移登记应当由原告自行申请后才能进行，故对原告要求判令
被告为原告办理涉案房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续
，并协助原告取得房屋权属证书的诉讼请求，本院不予支持。合
同中虽未就交付土地使用权和商品房所有权初始登记权属证书的
具体期限作出约定，但根据相关法律规定，商品房买卖合同的标
的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人依法应当承担
违约责任。被告在2010年10月31日前交付房屋后，直至2012年1月
4日才完成房屋权属登记，迟延天数从2011年1月30日起计算至201
2年1月3日止，共339天，显然构成违约，依法应当承担违约责任
；但违约金数额的计算应当符合合同约定及法律规定，本案虽然
在合同中明确约定在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付房
屋权属证书的，应当按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违
约金，现被告以合同约定的违约金过高为由，请求法院予以调整
，符合法律规定，本院予以采信；被告要求从总房款中剔除储藏
室价款的抗辩，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予采
信；由于本案原告仅诉请按照已交房价款的5%计付违约金，已经
对约定的违约金予以了适当减少，符合法律规定，本院予以支持
。综上，被告交通房产公司因逾期办理产权登记应当向原告余立
斌支付的违约金为：309672元×0.05＝15483元。据此，依照《中
华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四
条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告开化县交通房地产开发有限公司支付原告余立斌逾
期办证违约金15483元，限本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告余立斌的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟
延履行期间的债务利息。
本案案件受理费190元，减半收取85元，由被告开化县交通房
地产开发有限公司负担，限本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州
市中级人民法院。
审判员 王 佳
二〇一三年一月九日
书记员 郭淑婷