四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初11008号
原告（反诉被告）：周华梅，女，汉族，1982年9月2日出生，住四川省隆昌县。
原告（反诉被告）：邓速，男，汉族，1981年6月22日出生，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：李明明，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。
委托诉讼代理人：高涛，北京盈科（成都）律师事务所律师，特�授权代理人。
被告（反诉原告）：罗春黠，女，汉族，1976年2月1日出生，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：林方平，四川致高律师事务所律师，一般授权代理人。
委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师，一般授权代理人。
第三人：四川圣厦不动产顾问有限公司。住所地：成都市武侯区新希望路*号*栋*单元*楼*号。
法定代表人李铖。
原告周华梅、邓速（反诉被告，以下仍称原告）诉被告罗春黠（反诉原告，以下仍称被告）、第三人四川圣厦不动产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法适用简易程序，由本院�判员吴翔独任审判。于2017年10月26日、12月29日两次进行开庭审理，原告邓速及其与周华梅的共同委托代理人高涛、李明明，被告罗春黠及其委托代理人林方平、舒彦文到庭参加诉讼，第三人四川圣厦不动产顾问有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周华梅、邓速向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金98万元；3、被告向原告支付房屋买卖中介费6000元；4、被告向原告支付其办理公证的公证费600元；5、被告向原告支付逾期办理公证委托的违约金36750元。事实与理由：2017年3月19日，原告周华梅与被告签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告名下的位于成都高新区车位，总价款490万元，同时合同中对双方违约责任作出了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定支付购房定金10万元，并委托中介公司员工全权办理购房事宜，且办理委托公证。2017年3月23日，成都市出台限购政策，原告多次与被告联系，被告未予接听，导致在期限内无法网签。限购以后，按照要求，未完成交易将在6月1日后集中进行审核处理，5月，中介公司已将合同、资料、公证书等材料提交房管局等待审核。6月7日，房管局通知原被告双方到房管局核实交易情况，但被告却未配合，拒绝履行合同。被告的违约行为导致原告无法办理过户手续，侵害了原告的利益。
被告罗春黠针对本诉答辩并提出反诉称，双方合同约定周华梅应于2017年4月30日前付清首付款240万元，罗春黠用该首付款解除银行抵押登记，尾款250万元由银行贷款支付，且双方应在周华梅250万元银行贷款审批通过且罗春黠解除银行抵押后7日内向房管部门申请办理产权转移登记，同时还约定周华梅超过15日未足额支付房款的，罗春黠有权解除合同，并要求承担房屋总价20%的违约金。自合同签订之日止提出反诉之日，周华梅、邓速并未向罗春黠支付任何款项，严重违反合同约定，给罗春黠造成巨大经济损失。故，提出反诉诉讼请求：解除双方之间签订的房产买卖合同，周华梅、邓速向罗春黠支付违约金98万元。
原告周华梅、邓速针对反诉答辩称，1、合同约定支付首付款的条件是罗春黠办理公证委托给居间方，但是罗春黠一直没有办理委托，所以我方才延迟给付首付款；2、被告罗春黠陈述未收到定金10万元，根据双方约定，定金是交由居间方收取的，我方已经支付了的；3、后来出现限购政策，被告又迟迟不配合我们去办审批，导致我们错过了时间。
第三人四川圣厦不动产顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。
经审理查明，2017年3月19日，原告周华梅（买方、乙方）与被告罗春黠（卖方、甲方）在第三人四川圣厦不动产顾问有限公司提供居间服务下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：1、房屋情况：甲方所售房屋坐落于成都市高新区房屋，建筑面积181.49平方米，规划设计用途为：住宅，包含位于地下一层517号车位；2、房屋权属：房屋为甲方罗春黠单独所有，房屋设定抵押，抵押权人为中信银行天府支行，甲方承诺于2017年4月30日前办理完成注销抵押登记，甲方用乙方支付的首付款解除抵押，在乙方支付首付款之前，甲方应办理公证委托给�合同居间方的指定工作人员（授权居间方工作人员前往房屋管理部门代办房屋抵押登记注销、房屋过户及相关手续），否则乙方有权暂缓支付首付款；3、房屋价格：按套计价490万元，该价格包括固定装修、附属设施、设备、物品以及车位；4、付款方式：(1)定金：10万元，由甲方委托本合同居间方收取，自收取定金后，甲乙双方均应自行承担定金责任，本合同签订后，定金抵作首付款，(2)首付款：230万元于甲方办理公证委托给本合同居间方的指定工作人员，授权居间方工作人员前往房屋管理部门代办房屋抵押登记注销、房屋过户及相关手续后支付，(3)剩余款项：250万元，乙方通过申请商业贷款的方式支付，具体贷款金额和放款时间以银行或公积金管理中心实际发放贷款金额和放款时间为准，乙方应在2017年3月31日前备齐贷款所需的相关资料、前往贷款机构签订贷款合同，且甲方应当按贷款机构要求全力配合，如果乙方未能申请到贷款（含贷款额度不足），则乙方应当在办理过户递件手续（即该房屋递件成功、并取得《取件单》）当日向甲方补足差额；5、过户时间：甲乙双方应在乙方贷款审批通过，且甲方注销银行抵押柒日内，备齐资料前往房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；6、房屋是否带租赁：房屋不带租约；7、违约责任：（1）甲乙双方任何一方未按本合同的约定期限办理过户或者拒绝办理过户，逾期超过15日违约方仍未办理或拒绝办理的，守约方有权单方解除合同，并承担向守约方赔偿总房款20%的违约金，并赔偿守约方应支付的居间服务费；（2）甲乙双方任何一方的违约行为导致本合同解除、终止或实际无法履行，则违约方除应承担本条其他条款约定的违约责任外，还应承担向守约方赔偿总房款20%的违约金，并赔偿守约方应支付的居间服务费；8、合同居间方：甲乙双方通过居间方四川圣厦不动产顾问有限公司居间介绍促成本合同签订。
合同签订后当日，原告依约支付了10万元定金，该笔款项由第三人四川圣厦不动产顾问有限公司代收。
2017年3月21日，原告邓速向居间方工作人员姚楠出具公证委托书，《委托书》载明：“我（原告邓速，审注）准备按揭贷款购买位于成都市高新区的房屋，因我事务繁忙无法亲自办理相关手续，特委托姚楠为我的代理人，代为办理如下事项：……五、代为到相关部门办理上述房屋产权过户手续和国有土地使用权的转移登记手续……七、代为在银行开立我名下的储蓄卡及设立密码，作为此笔贷款的委托扣款账户……”
2017年3月24日，成都市政府办公厅发布成办发【2017】10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发【2016】37号、成办发【2016】45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。本案所涉合同正常履行受到限制。其后双方就合同的继续履行保持联系，但因政策限制原因未能实现交易。
2017年6月2日，原告周华梅（以下简称：周）向被告罗春黠（以下简称：罗）通过短信协商，内容如下:周：“罗姐，我是邓速老婆周华梅。誉峰房子手续今天正式进入房管局审批环节了哈。”�：“好。”；
2017年6月9日，被告罗春黠向居间方发送短信载明：“尽快把网签帮我取消。我决定不卖给他。谢谢！”
2017年6月10日，双方再次进行短信沟通：周：“……我还是希望你配合，房子能继续完成交易。如果不行，咱们也可以好好商量一下怎么处理……我也不知道你和邓速是哪里没说好，突然你就违约了……你考虑一下回电或者短信。”罗：“我决定不卖了”。
2017年6月13日，两原告通过手机短信向被告罗春黠发函载明：“你我双方于2017年3月19日签订《房�买卖合同》……由于该房屋为银行抵押房，按照合同约定，你应于2017年4月30日前办理公证委托给本合同居间方（四川圣厦不动产顾问有限公司）的指定工作人员，我方随即将人民币230万元剩余首付款准备，但你拒不按照合同约定办理委托公证……现我再次通知你，请你于收到此函件之日起五个工作日内办理前述公证委托，以便于随后办理抵押登记注销及过户登记手续。”
2017年6月27日，原告周华梅、邓速收到第三人四川圣厦不动产顾问有限公司退还的代收首付款10万元。
现本案所涉房屋已由被告罗春黠解除抵押、撤销网签、再次出售，现产权已过户至第三方，被告自述出售日期2017年6月26日，成交价格为520万元。
另查明以下事实：
1、原告周华梅与邓速为夫妻关系。
2、2017年3月13日，原告邓速将其位于天府新区麓山国际赛尔维蒙26幢1单元4层8号建筑面积186.41平方米房屋出售以285万元价格出售给案外人卓丽娟，均价15289元/平方米，付款方式为首付80万+按揭，定金10万元于合同签订之日交给了其中介方四川链家房地产经纪有限公司。案外人卓丽娟户籍为广东省汕头市潮南区峡山街道上家长南二巷5号101房，案外人卓丽娟于2017年8月31日通过双方自行办理过户方式取得不动产权证。通过原告提供的2017年9月25日从成都链家网打印交易信息，上述房屋所在小区挂牌价介于16093元/平方米至20361元/平方米之间。上述房屋所在的天府新区与案涉房屋所在的高新南区实行相同的限购政策。
3、淘宝网司法拍卖平台于2017年8月25日公开拍卖了一套与案涉房屋同小区即成都市高新区锦晖西二街388号“誉峰二期”19栋1单元23层2301号建筑面积201.39平方米的房屋，包括车位一个，成交价格为5880000元。通过原告提供的2017年9月25日从成都链家网打印交易信息，案涉房屋所在小区“誉峰二期”挂牌价介于30106元/平方米至31407元/平方米之间。
4、本院起诉状副本于2017年8月24日送达被告。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议的焦点在于：1、第三人四川圣厦不动产顾问有限�司代收定金10万元是否可以认定为被告收取；2、原告周华梅未支付230万首付款的行为是否属于违约行为；3、被告在合同履行过程中，是否存在违约行为；4、合同是否应该解除，违约金的主张是否过高。
一、第三人四川圣厦不动产顾问有限公司代收定金10万元是否可以认定为被告收取。
双方在合同中约定的定金为10万元，该笔款项为第三人四川圣厦不动产顾问有限公司于合同签订当日即2017年3月19日收到。被告罗春黠在庭审中抗辩称其未收到该笔款项，实际收到该笔款项的为第三人。但双方在合同中明确约定：“该定金由甲方委托本合同居间方收取。”合同中所述的居间方即是本案第三人四川圣厦不动产顾问有限公司，应视为被告罗春黠委托第三人代收款项，第三人收款的行为效力及于委托人被告罗春黠，因此，第三人四川圣厦不动产顾问有限公司代收定金10万元应该认定为被告收取。
二、原告周华梅未支付230万首付款的行为是否属于违约行为。
被告罗春黠在反诉中称，原告周华梅应于2017年4月30日前付清首付款，被告用该笔款项解除银行抵押登记，至提起反诉之日，原告仍未支付任何款项，因此，认为属于原告违约。根据双方签订的《房产买卖合同》约定，合同签订后，定金抵作首付款，余下首付款230万元，于被告办理公证委托给本合同居间方的指定工作人员，授权居间方工作人员前往房屋管理部门代办房屋抵押登记注销、房屋过户及相关手续后支付，如被告未办理公证委托，原告有权暂缓支付首付款。因此，依据合同明确约定首付款支付、注销抵押、被告�理公证委托给居间方三者之间的先后关系应该为：首先，被告办理公证委托给居间方，其次，原告向被告支付首付款，最后，被告前往银行注销抵押。现因被告未首先履行办理公证委托给居间方的义务，依照合同约定原告有权暂缓支付首付款。故，原告未支付首付款的行为未违反合同约定。
三、被告罗春黠在合同履行过程中，是否存在违约行为。
被告罗春黠在合同履行过程中存在违约行为，具体如下：1、至今未按合同约定办理公证委托给本合同居间方的指定工作人员，授权居间方工作人员前往房屋管理部门代办房屋抵押登记注销、房屋过户及相关手续；2、原告通过申请证人出庭以及出示原告邓速出售其自身名下天府新区房屋的证据，证明了原被告双方的合同在2017年6月1日后可以继续履行，在合同能够继续履行的情况下，被告拒绝与原告继续履行合同，而选择自行解除抵押并将房屋出售于他人，致使合同无法履行。本案的违约方为被告方，故对于其反诉诉讼请求不予支持。
四、双方的合同是否应该解除以及违约金是否过高。
现被告罗春黠自行解除抵押并将房屋出售于他人，致使合同无法履行，故对于双方诉请解除《房产买卖合同》的主张予以支持。双方对于合同的解除时间发生争议，首先本案的违约方为被告，因此被告没有解除权；其次，合同解除权为形成权，应该以具有解除权一方作出明确的意思表示，并将意思表示送达对方之日为合同解除之日，双方在合同履行发生争议后，原告作为具有合同解除权的一方未向被告送达过解除合同的函件，因此，双方的合同于载有解除合同意�表示的起诉状副本送达被告之日即2017年8月24日解除。
关于违约金，原告主张的违约金为解约违约金，合同的解除在于被告罗春黠明确拒绝继续履行合同，并将房屋出售给他人致使合同实际无法履行，依据双方《房产买卖合同》第9.6条：“双方任何一方的违约行为导致本合同解除、终止或实际无法履行，则违约方除应承担本条其他条款约定的违约责任外，还应承担向守约方赔偿总房款20%的违约金，并赔偿守约方应支付的居间服务费。”之约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告罗春黠应该向原告周华梅赔偿违约金。因被告罗春黠认为总房款20%即98万元的违约金过高，并当庭申请调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为原告应该证明被告的违约行为给其造成了损失，而被告认为违约金过高申请调整，则应该对违约金是否过分高于原告的损失承担举证责任。
本案中双方于2017年3月19日签订合同，其时价格为490万元，众所周知2017年成都高新南区房屋一直处于上涨趋势之中，原告提交的证据显示在成都链家网上同小区“誉峰二期”挂牌价在9月25日时，已经达到了3万/平方米，虽上述信息并非成交价，且户型可能会有差别，但是可以证明房屋价格已经存在上涨的事实；因被告的违约导致合同于2017年8月24日解除，合同解除之时，案涉房屋已经存在涨幅，原告在同地段购买同类型房屋需要支付更多的对价，此部分应该视为原告的损失，因此，原告已经证明了被告的违约行为给其造成了损失；同时因双方合同不能继续履行，致使原告因限购原因难以在案涉房屋区域范围内再次购房，亦是对原告交易机会的损害。
被告提出违约金过高，请求调整，但是未提供相应的证明予以证明，其案涉房屋2017年6月26日成交价为520万，系其个人行为，不能代表标的物的平均市场价格。故其未能证明合同约定的20%即98万的违约金过分高于原告的损失。
对此，本院认为违约金应该以损失为�据，且以弥补损失为主，惩罚为辅，被告虽未能证明合同约定20%违约金过分高于原告损失，但是原告亦仅证明了其存在损失，但是损失具体多少未能予以证明。本院参考2017年8月25日淘宝网司法拍卖成交记录，虽拍卖成交房屋与案涉房屋存在户型区别，但是同属一个小区都带车位具有一定的参考性，再综合本案情况，结合被告罗春黠违约程度以及合同对于违约方进行惩戒的意图，酌情调整解约违约金为70万元。
关于逾期办理公证委托的违约金，原告的主张所依据的是双方合同第9.1条的约定，即原被告双方任何一方未按本合同的约定期限办理过户或者拒绝办理过户，则违约方每逾期一日应向守约方赔偿总房款万分之五的迟延履行违约金，逾期超过15日违约方仍未办理或拒绝办理的，守约方有权单方解除合同，并承担向守约方赔偿�房款20%的违约金，并赔偿守约方应支付的居间服务费；上述约定实际上约定了两种类型的违约金，第一为迟延履行违约金，第二个为解约违约金，本院认为两者在合同中的约定应该是选择关系而非并行关系，即在一方违约迟延履行合同未超过15日时，守约一方仅可要求支付迟延履行违约金，超过15日守约方取得选择权，如果选择继续履行则可要求违约方支付迟延履行违约金，如果选择解除合同则可要求支付解约违约金，因此，两者的主张应该是选择与替代的关系，而并非是并行关系，原告已经主张解除合同并要求被告支付解约违约金，故对其迟延履行违约金的诉请不予支持。
关于公证费、中介费，都属于损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准，原告主张违约金时可以依据损失大小主张调高违约金，但是原告不能并行主张损失与违约金，且本院酌情确定的违约金已经足以涵盖此部分损失，因此对于原告上述损失的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、原告周华梅与被告罗春黠于2017年3月19日签订的位于成都市高新区车位的《房产买卖合同》于2017年8月24日解除;
二、被告罗春黠于本判决生效之日起十日内向原告周华梅、邓速支付违约金700000元；
三、驳回原告周华梅、邓速的其他诉讼请求；
四、驳回被告罗春黠的全部反诉诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取27173元，由被告罗春黠承担25500元，原告周华梅、邓速承担1673元，反诉案件受理费减半收取6800元，由被告罗春黠负担。（本诉受理费原告已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 吴 翔
二〇一七年十二月二十九日
书记员 韩亚群