江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6937号
上诉人（原审被告）南京盛世房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路168号-1。
法定代表人张荣兰，该公司董事长。
委托代理人陈亚，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市盛景园小区管理委员会，住所地南京市鼓楼区中央北路168号。
负责人黄世平，该委员会副主任。
委托代理人王配华，江苏袁胜寒律师事务所律师。
委托代理人王辉，江苏袁胜寒律师事务所律师。
上诉人南京市盛景园小区管理委员会（以下简称盛景园管委会）因与被上诉人南京盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房产公司）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盛景园管委会原审诉称，本市盛景园小区系由盛世公司开发建设，其中01幢房屋于2001年底竣工，2003年初交付业主使用。该小区内01幢房屋进出口处，建有一间门卫房。2002年至2007年底，该门卫房一直由盛世公司占有作为其售楼处使用。2008年后，盛世公司将该门卫房出租给案外人朱玉生，在此经营“楼云中介”，年租金逐年递增，2015年的年租金为23000元。2015年3月初，盛景园管委会在南京市城市建设档案馆查询后知晓，盛世公司一直占有使用的诉争房屋的规划用途为01幢门卫房，应属于小区业主的公共建筑和公用设施。盛景园管委会遂派代表并委托律师与盛世公司协商，要求盛世公司立即返还该门卫房，并支付占有使用费。在当地街道参与协调下，盛世公司仅口头同意返还门卫房，但拒绝支付相关的使用费。根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等规定，结合小区01幢楼的规划设计图，可以认定01幢的门卫房系按照规划建设的小区公共建筑和共用设施，其所有权和使用权依法属于小区全体业主，盛世公司作为建设单位不得擅自处分。现盛景园管委会诉至法院，请求判决盛世公司将本市盛景园小区01幢门卫房返还给盛景园管委会，盛世公司支付盛景园管委会2003年1月至2015年6月期间的房屋占有使用费150000元，本案诉讼费用由盛世公司承担。
盛世公司原审辩称，其一，盛景园管委会诉讼主体不适格。根据相关法律等规定，只有小区业主委员会或者经合法程序产生的物业管理委员会才具有盛景园管委会资格，而本案盛景园管委会未能举证证明其系何性质的组织，其设立有无遵照法定程序，故盛景园管委会并非适格主体。其二，盛世公司作为小区建设单位应何时向权利人交付小区的公用设施，在交付前如何使用以及实际使用后是否支付相应的费用，并没有法律规定。故盛景园管委会主张盛世公司支付房屋占有使用费，无法律依据。其三，因盛景园管委会不适格，盛世公司同意将该门卫房交付给小区业主或小区依法成立的业主委员会、物业管理委员会等，但不同意向盛景园管委会交付房屋。综上，请求法院判决驳回盛景园管委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明，本市鼓楼区盛景园小区，共5幢楼，系由盛世公司开发建设，其中01幢楼位于该小区规划平面图的西北角处。本案诉争的门卫房（建筑面积约15平方米）位于该盛景园小区01幢楼一层西北边位置，该处同时为盛景园小区的居住区入口。
自2002年起盛景园小区项目部分楼房竣工后，盛世公司陆续对外销售房屋，其与01幢购房人所签《南京市商品房买卖契约》中，对于盛世公司向购房人交付房屋时的相关公共配套设施未包含该诉争门卫房，对于该门卫房交付时间未有明确约定。2003年初，盛世公司开始向01幢购房人交付房屋，但并未向该小区移交诉争的门卫房，盛世公司实际使用该门卫房作为其售楼中心。2009年起，盛世公司将该诉争门卫房出租给案外人朱玉生使用。双方陆续签订数份房屋租赁合同，最后一期租赁合同于2015年4月8日签订，约定租赁期限至2017年3月31日止。朱玉生承租涉案房屋后，在此经营“楼云房产中介”。盛世公司称2009年至2012年期间的年租金为5000元，其后租金随年调整，2015年租金调整至23700元。盛景园管委会对于盛世公司陈述的租金标准不予认可，认为其所提供合同中约定的租金偏低。
盛景园管委会称该小区陆续交付后，曾于2009年成立盛景园小区业主委员会。2012年9月14日，盛景园小区业主委员会向本市鼓楼区人民政府幕府山办事处（以下简称幕府山办事处）发送《关于成立南京市盛景园小区管理委员会的报告》称：因物业公司退出，业主委员会于今年3月份到期，为了小区的长效管理，小区业主委员会于2012年9月1日、9月2日晚7：00分别组织召开了全体业主大会，讨论决定在小区成立管理委员会，经讨论，选举张莲英等七人为小区管理委员会成员。后经小区业主集体讨论，盛景园小区设立盛景园管委会盛景园管委会，并于2012年9月22日在幕府山办事处进行了备案登记。
2015年6月30日，盛景园管委会以盛世公司建设后未将该诉争门卫房向盛景园小区业主交付，侵害小区业主权益为由诉至原审法院，要求判如所请。
庭审中，盛景园管委会称盛世公司在2003年1月至2007年12月期间自行使用门卫房，主张盛世公司按每年7500元标准向其支付房屋使用费；2008年1月至2015年6月期间将该门卫房对外出租收益，主张盛世公司按每年15000元标准向其支付房屋使用费，其系按同地段租金标准主张房屋使用费，但对其主张的房屋使用费标准未提供相应证据予以证明。
盛世公司认可其至今未将诉争的门卫房向盛景园小区交付，亦同意将门卫房交付该小区相关权利人，但认为盛景园管委会非依法定程序设立，并非本案适格主体，故不同意向盛景园管委会交付房屋。对于盛景园管委会主张的房屋使用费，认为并无法律、法规规定或合同约定，盛世公司作为开发商在向业主交付小区公用设施之前需支付房屋使用费，对于盛景园管委会主张的使用费标准亦不予认可。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据物权法规定，建筑区规划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，根据盛景园管委会提供的南京市城市建设档案馆工程设计图记载，涉案房屋的建设规划设计用途为盛景园小区01幢门卫房，系该小区物业服务用房，依法应属于该小区全体业主共有。盛世公司作为盛景园小区的开发建设单位，在其整体出售盛景园小区房屋后，应将该小区的相关公用设施、物业服务用房等一并交付业主。
关于盛景园管委会诉讼主体资格问题。根据物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据法律规定，小区业主可以成立自治性组织管理公共事务。
本案中，盛景园小区业主委员会期限届满后，经召开小区业主大会，通过集体讨论方式，选举设立盛景园管委会盛景园管委会作为该小区自治性组织，并不违反法律规定，其依法可以行使小区自我管理等权利。2012年9月22日，本市鼓楼区人民政府幕府山办事处对盛景园管委会设立进行备案登记，说明相关行政主管部门对盛景园管委会的合法性亦予以确认，则盛景园管委会有权代表小区全体业主提起本案诉讼。故对盛世公司辩称盛景园管委会诉讼主体不适格的意见，本院不予采纳。庭审中，盛世公司对于其应向盛景园小区相关权利人交付诉争房屋不持异议，本院对此予以确认。故盛世公司应向盛景园管委会交付诉争的门卫房。
关于盛景园管委会主张盛世公司支付2003年1月至2015年6月期间的房屋占有使用费150000元问题。盛世公司系盛景园小区开发企业，其对诉争门卫房的规划用途系明知。盛世公司在将盛景园小区房屋陆续出售后，未及时将该小区的相关公用设施、物业服务用房等一并交付业主，而持续占用使用诉争房屋，并对外出租收益，侵害了该小区业主权利，盛景园管委会据此有权要求盛世公司赔偿相应损失。盛景园管委会称盛世公司应于2003年向小区业主交付涉案房屋，但并未提供相应证据予以证明。盛世公司在与该小区01幢商品房购房人所签房屋买卖合同中，对于诉争门卫房的交付时间亦无明确约定。盛景园管委会于2012年9月22日依法设立后，有权要求盛世公司向其返还诉争房屋。故本院结合盛世公司占用房屋事实、盛景园管委会设立情况以及盛世公司实际获得租金收益等案情，酌定盛世公司应支付盛景园管委会房屋使用费60000元。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、盛世公司于判决生效之日起十五日内向盛景园管委会交付本市盛景园小区01幢门卫房。二、盛世公司于判决生效之日起十日内给付盛景园管委会房屋使用费60000元。如盛世公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3300元，减半收取1650元，由盛景园管委会负担650元，盛世公司负担1000元。
盛世公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人盛景园管委员的主体不适格。被上诉人的名称、设立条件、代表人员构成不合法，不是本案适格原告。根据《江苏省物业管理条例》的规定，不能依照物权法成立业主大会、业主委员会而另行成立其他组织的前提条件是不具备成立业主大会的条件，和在政府部门指导下仍不能成立。本案中，案涉小区早已成立了业主委员会，不具备成立物业管理委员会的前提条件，且被上诉人的名称系小区管理委员会，与江苏省物业管理条例规定的名称亦不相符，上诉人作为建设单位并不是物业管理委员会的成员，被上诉人的人员构成亦不符合规定。2、原审法院认为小区业主可以成立自治性组织管理公共事务，但任何一个群众自治组织的成立都应当按照法律规定，由相应的政府主管部门批准，在法律法规的权限内行使职权。被上诉人的成立没有法律依据，也没有任何法定职权，应予取缔。街道办事处对被上诉人予以备案错误。3、关于门卫房占有使用费及租金问题。因上诉人已经另建一处门卫房，不存在因门卫房不及时交付而造成业主损失问题，所以原审判决上诉人支付6万元房屋使用费不当。如上诉人需要支付使用费，那么因被上诉人一直使用上诉人提供的门面房，也应当支付相应的使用费予以抵扣。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，或者发回重审，本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人盛景园管委会辩称：1、被上诉人主体适格，根据物权法规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，小区业主可以成立自治性组织，管理公共事物，本案中盛景园业主委员会期限届满后，经召开小区业主大会，通过集体讨论方式选举设立盛景园管委会作为该小区自治性组织，并不违反法律规定，依法可以行使小区自我管理等权利，因此被上诉人完全具备诉讼主体资格。2、上诉人盛世公司应当返还房屋使用费。上诉人系盛景园小区开发企业，对诉争小区门卫房规划用途是明知的，但上诉人至今没有将诉争门卫房交付给被上诉人，而是长期非法占用，并对外出租收取大量的租金。原审判决上诉人返还6万元偏低，但被上诉人为了减少诉累，节约诉讼成本，放弃了上诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，案涉盛景园小区业主经召开全体业主大会成立的盛景园小区管理委员会系该小区自治性组织，其成立经所在街道办事处同意并备案登记，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，能够依法代行小区业主委员会的职能。因盛景园小区原业主委员会成员任期届满后能否继续成立业主委员会系由所在街道进行审查指导，而被上诉人名称中个别字词不同并不影响被上诉人作为自治性组织的性质，建设单位亦并非必须加入自治性组织的成员，故上诉人盛世公司认为被上诉人的名称、成立条件和人员构成均与《江苏省物业管理条例》的规定不符，被上诉人成立不合法、不是适格主体的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。案涉小区门面房系小区物业管理用房，属全体业主所有，原审法院判决上诉人向上诉人返还房屋，符合法律、行政法规的规定，本院予以确认。上诉人占有使用该房并出租收益，应当向全体业主支付房屋使用费，原审法院结合上诉人占有房屋的事实、被上诉人的设立情况及上诉人实际获得租金收益等事实，综合酌定上诉人应当支付的房屋使用费，系依法行使自由裁量权，酌定金额符合客观实际，且不违反公平原则，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人南京盛世房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 朱亚芳