安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1124民初776号
原告：林清伟，男，1990年4月5日出生，汉族，个体经营，住安徽省全椒县。
委托诉讼代理人：王祝贵，安徽明博律师事务所律师。
被告：安徽意弘置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒火车站广场东侧，统一社会信用代码91341124677592490H。
法定代表人：徐定钏，该公司总经理。
被告：安徽秋黎实业发展有限公司，住所地安徽省滁州市全椒火车站广场东侧，统一社会信用代码91341124670908560Q。
法定代表人：徐定钏，该公司总经理。
上述两被告共同委托诉讼代理人：施兴宇，安徽儒林律师事务所律师。
被告：滁州中屹天幕建筑装饰有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县，组织机构代码39766179-7。
法定代表人：王洋洋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩金聪，安徽衡远律师事务所律师。
原告林清伟诉被告安徽意弘置业有限公司（以下简称意弘公司）、安徽秋黎实业发展有限公司（以下简称秋黎公司）、滁州中屹天幕建筑装饰有限公司（以下简称中屹公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理。依法由审判员张晓龙适用简易程序分别于2016年3月31日、2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告林清伟及其委托诉讼代理人王祝贵、被告意弘公司、秋黎公司的委托诉讼代理人施兴宇、中屹公司的委托诉讼代理人孙章、韩金聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林清伟诉称：2014年9月10日，被告意弘公司通过另两被告代理与原告订立了《房屋租赁合同》，将坐落于全椒县襄河镇站前路688号1栋17层出租给原告，限定租赁房屋用途为宾馆酒店。房屋交付后原告即以宾馆经营用途进行租赁房屋设计、装潢，并完成了工商登记等手续，但拟正式营业时，因该租赁房屋只能为办公会议之用，不得用于宾馆经营用途，被有关行政主管部门责令停业，原告因而遭受损失。后原告经调查得知，该房屋在建成消防验收时已限定为办公、会议用途，各被告将该房屋作为宾馆用途出租，存有重大过错。现原告多次与被告协商未能达成一致意见，故起诉要求：1、解除双方租赁合同关系；2、三被告连带归还房租及定金、预付款共计432320，并赔偿损失1739826元，总计2172146元；3、被告承担本案诉讼费用。
意弘公司辩称：1、我司与第二、第三被告不存在民事代理关系。我司系第二被告子公司，第二被告和第三被告之间系租赁合同关系，第三被告和原告之间系租赁合同关系。2、原告起诉我公司主体不适格。根据合同相对性，我公司承担连带责任没有法律依据。3、原告已经办理营业执照并实际经营使用一年，原告要求返还使用期间的房租及定金、预付款不符合事实，没有法律依据。4、原告主张的装修损失证据不足，不符合实际。
秋黎公司辩称:1、我公司系第一被告母公司，不是第一被告的代理人，第一被告与该纠纷无关联。2、我公司与第三被告之间系租赁合同关系，也不存在民事代理关系，原告诉请我公司承担连带责任没有事实和法律依据。
中屹公司辩称:1、合同是合法有效的。原告提出解除合同的理由不能成立，原告在签署合同时已经对房屋现状以及自己履行合同的能力有了充分的了解和把握，且已经实际经营1年多，原告现提出解除合同，理由不能成立。2、我方不应承担责任，首先我方不是适格主体，我方是接受第二被告委托进行对外招租，我方与原告签订合同的行为是接受委托的代理行为，系职务行为，其法律后果由第二被告承担。其次，从原告的具体诉讼请求看，原告第一年的房租是349440元，第二年和第三年都是免租的，目前原告已经租赁使用了1年时间。对于原告已经租赁使用过了的使用期，不应当予以退还。3、原告的装潢损失，我方认为，原告在签订合同时，已经做出了声明，即使本案合同存在可以解除的事由，因为原告未能在合理期限内提出，原告已经失去了要求解除合同的权利。因此，请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年9月10日，中屹公司与林清伟签订立《房屋租赁合同》，合同约定：中屹公司将坐落于全椒县襄河镇站前路688号1栋17层共17间（意弘公司所有）建筑面积1120平方的房屋租赁给林清伟，用途为宾馆酒店，租赁期限为85个月（2014年12月1日至2021年12月31日）；林清伟一次性缴纳前十三个月的租金方可享受约定的免租期，包括装修期在内的免租期合计26个月；林清伟同意按租赁物及设施的现状承租；租赁保证金为20000元；合同第十八条中约定，林清伟签署和履行合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。合同另约定了其他事项，并附租金明细一份，其中2014年12月1日至2015年12月31日，共13个月，房租为349440元，物业费29120元，共计378560元。合同签订前后，林清伟共支付中屹公司437320元，其中定金5000元，第一年租金349440元，物业费29120元，下剩53760元为2016年1月1日至2017年12月31日的物业费。房屋交付后林清伟即以宾馆经营用途对租赁房屋进行设计、装潢，并完成了工商登记等手续，登记名称为全椒矜贵商务主题宾馆，在拟正式营业时，因未取得《特种行业许可证》被有关行政主管部门责令停业，导致宾馆无法营业。为确定装潢残值，2016年7月30日，经本院委托，安徽百友司法鉴定中心出具司法鉴定意见书涉案房屋的装潢残值为1002492元。
另查，2013年7月18日，滁州市公安消防支队给意弘公司出具建设工程消防验收意见书，明确3-24层为办公和会议用房，如有改建、扩建（含室内装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安消防机构申报消防设计审核或备案。
再查，2014年9月12日，中屹公司与秋黎公司签订了房屋租赁协议，约定秋黎公司将涉案房屋租与中屹公司经营商业办公及住宿。
另，秋黎公司为意弘公司的母公司。
上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同、鉴定意见书、回复、发票等证据在卷予以证实。
本院认为：2014年9月10日，中屹公司与林清伟签订《房屋租赁合同》，租赁全椒县襄河镇站前路688号1栋17层开办宾馆，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，虽然租赁物的所有权为意弘公司，但意弘公司对秋黎公司房屋出租及转租等行为不持异议，故该《房屋租赁合同》合法有效。现由于林清伟未能取得《特种行业许可证》等相关手续，致使宾馆无法正常营业，合同的目的不能实现，为避免双方损失的进一步扩大，对于林清伟要求解除其与中屹公司租赁合同关系的诉请，本院予以支持。林清伟诉请，三被告应连带承担相应的责任，本院认为，合同具有相对性，本案系租赁合同纠纷，林清伟与中屹公司签订的《房屋租赁合同》，合同相对人为中屹公司，且林清伟的租金也是交给中屹公司，中屹公司未能提供将该笔款项交给其他人的证据，中屹公司也具有独立的法人地位，林清伟要求秋黎公司、意弘公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持，其相应的损失应由其合同相对人中屹公司承担。林清伟诉称，中屹公司等在明知租赁物只能用于办公会议等，却将房屋租赁用于宾馆经营，存在重大过错。本院认为，对于租赁房屋开办宾馆，需要办理哪些相关手续，林清伟应当是明知的，且其也自信能够办理，从其与中屹公司签订的《房屋租赁合同》第十八条的声明及保证中的相关约定可以看出，办理的主要义务人也应是承租人。林清伟在未充分了解房屋的原始用途以及相关规定的情形下，冒然装潢导致损失产生，其自身存在一定过错。中屹公司作为房屋的转租人，其未能对转租房屋用途充分了解，未尽到审慎义务，也存在一定的过错，结合本案实际情况，根据公平原则，本院酌定双方各承担装潢损失的50%，即501246元。中屹公司辨称其仅为秋黎公司的代理人，其行为系职务行为。本院认为，虽然其与秋黎公司签订的合同在其与林清伟签订的租赁合同之后，因其与秋黎公司签订的租赁合同中对双方的租赁权利义务明确，应视为秋黎公司对中屹公司转租的追认，且中屹公司也实际收取了房屋租金，故对中屹公司该项辩称意见，本院不予支持。至于中屹公司承担相应责任后，其相应的损失可另行追偿，本案不作处理。本案中，林清伟与中屹公司签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，合同解除的原因系消防设施不合格，宾馆无法正常营业，合同目的不能实现，并不能归咎于合同任一方，故林清伟缴纳的5000元定金，应当予以退回。关于房租349440元，物业费82880元，共计432320元，因该房屋已装潢入住，并已取得营业执照，虽未取得《特种行业许可证》，但林清伟曾试营业，根据公平原则，房屋租金由林清伟按实际占用时间据实承担。双方合同签订于2014年9月10日，截止诉讼时，合同已经履行了约18个月，该段时间房屋租金为174720元，物业费为29120元+53760元/4=42560元，合计217280元，由林清伟承担，下剩租金174720元及物业费40320元，合计215040元，应当退回。中屹公司辩称林清伟已使用一年，且林清伟交的房租仅为第一年的租金，本院认为，虽然约定的第一年房租，后两年为免租，因租房存在连续性，第一年交房租，后两年免房租只是双方约定的一种支付形式，有租金的租期应当包含免租期，故对中屹公司的该项辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第五款、第九十七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，判决如下：
一、被告滁州中屹天幕建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林清伟装修损失501246元、退还定金5000元、房租及物业费215040元，合计721286元；
二、驳回原告林清伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24177元，适用简易程序减半收取12088.5元，由原告林清伟负担6044.5元，被告滁州中屹天幕建筑装饰有限公司负担6044元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 张晓龙
二〇一六年九月二十六日
书记员 孙梅梅
附本院兑现款账户：
开户行：安徽全椒农村商业银行营业部
户名：全椒县人民法院
账户：20×××30
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。