重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终4822号
上诉人（原审原告）：龚文琼，女，1968年3月16日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曾统斌，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人：徐乐金，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：重庆民昌房地产开发有限公司,住所地合川区合阳城街道办事处小桥路118-2#号，统一社会信用代码9150011775929960X8。
法定代表人：谢贤均，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钱文明，重庆市合川区龙市法律服务所法律服务工作者。
上诉人龚文琼因与被上诉人重庆民昌房地产开发有限公司（以下简称民昌公司）合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院(2017)渝0117民初9770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龚文琼及其委托诉讼代理人曾统斌，被上诉人民昌公司的委托诉讼代理人钱文明到庭参加了询问。本案现已审理终结。
龚文琼上诉请求：撤销原判改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由民昌公司承担。主要事实和理由：一审认定事实错误，双方签订的《房屋要约函》明显违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效；一审适用法律不当，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定《房屋要约函》合法有效，属于适用法律不当。
民昌公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
龚文琼向一审法院起诉请求：1.依法解除龚文琼、民昌公司双方于2014年2月4日签订的《房屋要约函》；2.判决民昌公司返还购房款262000元；3.判决民昌公司从2014年2月6日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用利息；4.本案诉讼费用由民昌公司承担。审理中，龚文琼将第一项诉讼请求变更为宣告上述房屋要约函无效。
一审法院认定事实：龚文琼、民昌公司于2014年2月4日签订《房屋要约函》，龚文琼为要约人、民昌公司为受要约人。《房屋要约函》载明本人已完全清楚、明确民昌公司开发的龙城明珠项目进展情况，本人自愿预定该项目的商品房，龚文琼具体预定房屋为【龙城明珠】×幢×层×号门市。同时载明该房屋的面积为38.26平方米（面积为暂测面积，以政府指定的测量部门实测面积为准，多退少补），价款总计545397元,按照分期付款方式进行付款，先缴纳履约诚意金262000元，签订正式购房合同时支付履约诚意金157000元，剩余履约诚意金104397元待项目主体封顶时支付等内容。同时约定，缴纳诚意金后民昌地产承诺保留此商品房房号，项目正式开盘后，本人承诺按民昌地产通知的时间内在龙城明珠接待中心签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，所缴纳的诚意金转为房款（不计息）并由龚文琼缴纳办理产权证税费等内容。此外，双方对房屋交付约定如下：民昌地产预计将于项目正式动工后2年内将上述房屋交付龚文琼使用，但遇人力不可抗拒因素、规划设计变更，民昌地产可据实延期。龚文琼共计向民昌公司给付价款262000元。
另，经一审法院审查认为该房屋要约函有效进行释明后，龚文琼坚持不变更诉讼请求。
一审法院认为，龚文琼、民昌公司签订《房屋要约函》龚文琼以民昌公司没有房屋建设的规划、图纸、售房许可证，系格式要约函带有欺诈行为为由，要求认定该《房屋要约函》为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。该条同时规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。现双方签订的《房屋要约函》从形式上看，龚文琼为要约人、民昌公司为受要约人；从内容上看，仅约定了房屋楼层、房号、面积、价款，付款方式，交付条件等事项，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件和时间；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项等内容，因此不应当将该《房屋要约函》认定为商品房买卖合同。龚文琼举示的证据不足以证明存在合同无效的法定情形，故一审法院认为《房屋要约函》系龚文琼、民昌公司真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对龚文琼要求认定《房屋要约函》无效并由民昌公司返还价款、支付利息的诉讼请求一审法院不予支持。
一审法院判决：“驳回原告龚文琼的全部诉讼请求。案件受理费5230元，由原告龚文琼承担（已纳清）。”
二审中，民昌公司举示了一份《商品房预售许可证》（原件），拟证明其在一审辩论终结前已经取得涉案房屋预售许可证，龚文琼所在楼房是×栋。龚文琼对该证据的真实性无异议，但认为可以证明民昌公司未就涉案项目取得预售许可，该许可证上显示的售房企业不是民昌公司，而是重庆市万山通房地产开发有限公司。本院认为，该证据得到上诉人的认可，本院依法对其真实性予以确认。
本院二审查明：2017年5月11日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局出具《商品房预售许可证》，该许可证载明：“售房企业名称重庆市万山通房地产开发有限公司……规划批准的项目名称龙城明珠1、2、3、4及地下车库……”
本院二审查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点是：龚文琼、民昌公司于2014年2月4日签订的《房屋要约函》的性质及效力问题。
首先，关于《房屋要约函》的性质问题。本院认为，涉案《房屋要约函》的性质应为预约合同。预约是指将来订立一定契约的契约，预约的形态多种多样，仅根据当事人合意内容是否全面并不足以区分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的最主要的标准应当是当事人的意思表示，也就是说当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方的权利义务内容。本案中，虽然《房屋要约函》约定了拟进行买卖的房屋楼层、房号、面积、价款、付款方式等事项，但同时双方还在该要约函中明确约定，“……项目正式开盘后，本人承诺按民昌地产通知的时间内在龙城明珠接待中心签订正式的《重庆市商品房买卖合同》……”可见，双方均明确知晓要在将来某一个时间订立一个新的合同，以最终明确双方的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认定涉案《房屋要约函》的性质为预约合同。
其次，关于《房屋要约函》的效力问题。龚文琼上诉主张《房屋要约函》实质为销售商品房的本约，双方签订的《房屋要约函》因民昌公司尚未取得预售许可证，违反法律的强制性规定应认定为无效。根据本院前述认定可知，《房屋要约函》的性质为预约合同，而非商品房买卖合同本身，因此，对龚文琼的相关上诉理由，本院不予采信。《房屋要约函》系龚文琼与民昌公司的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。
其他认定同一审，本院不再赘评。
综上所述，龚文琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5230元，由龚文琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈娅梅
审 判 员 赵文建
审 判 员 李 颖
二〇一八年七月二十六日
法官助理 刘 莉
书 记 员 陈 宇