广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0103民初13524号原告：唐志芳，女，1978年9月14日出生，汉族，住南宁兴宁区。原告：陆春林，男，1976年5月9日出生，壮族，住南宁市。两原告共同委托诉讼代理人：张鹏飞，广西民族律师事务所律师。被告：李小艳，女，1986年4月5日出生，汉族，住四川省金堂县，现住南宁市。委托诉讼代理人：零祝军，广西冠益律师事务所律师。第三人：广西南宁正和兴房地产经纪有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2553号。法定代表人：黄艳俐，经理。委托诉讼代理人：胡新毅，广西东方意远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦洁，广西东方意远律师事务所律师。原告唐志芳、陆春林诉被告李小艳、第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司（以下简称”正和兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告陆春林及原告唐志芳、陆春林的共同委托诉讼代理人张鹏飞、被告李小艳及其委托诉讼代理人零祝军、第三人正和兴公司的委托诉讼代理人胡新毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2016年11月23日签订的《房地产买卖合同》；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月23日，原、被告经第三人撮合，签订了由被告购买原告尚未取得不动产权属证，位于南宁市西乡塘区商品房的《房地产买卖合同》。合同签订后，由于开发商资产重组和公司股权变更手续未办结，使原告何时能办理房产权属证书时间无法确定，导致合同签订后一直未能办理不动产权属证。2017年5月26日，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，依照该通知规定，涉案房屋作为原告在南宁市购买的第三套个人商品房，须取得不动产权证书两年后方可转让；此外，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，涉案房屋因未取得不动产权证书不符合上市交易条件。原告多次与被告协商解除合同，但遭到被告拒绝。被告仅支付购房定金18万元及首付款2万元就占有使用原告装修好的房屋，原告为购买涉案房屋投入70万元的费用。如合同不能履行，被告一直占有使用涉案房屋明显不公平，合同应当予以解除。为维护原、被告双方的权益，原告提起本案诉讼。被告辩称：双方签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求予以驳回。第三人陈述称：本案的《房地产买卖合同》不具备约定或法定解除条件，应当继续履行。经审理查明：2016年11月23日，唐志芳、陆春林（卖方）、李小艳（买方）及正和兴公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》一份，约定买方以90万元整的价格购买卖方名下位于南宁市西乡塘区，卖方持有《商品房买卖合同》号码为：编号YS00355055号。产权人：唐志芳，建筑面积为96.07平方米。合同第三条约定：该物业付款方式：（一）第一部份房款为定金：人民币18万元整，在签署本合同时按③履行：③卖方配合经纪方查档确定该物业无查封，无拆迁时由买方直接支付给卖方。（二）第二部份房款为首付款（不含定金）人民币12万元整，按①④支付给卖方。①卖方向银行还款当天（且同时满足：买方申请银行按揭贷款已获批，卖方将该房交易办理手续的权利公证委托给经纪方指定人员，《委托书》由经纪方提供给卖方，并出卖方公证《委托书》后将公证书交付经纪方时支付人民币10万元整，并指定该款项用于银行提前还款解押；④卖方实际交付物业给买方当天，由买方直接支付给卖方人民币2万元整。（三）第三部份房款为房屋余款人民币60万元整，按②支付给卖方：②按揭贷款的，双方需到银行签订划款协议书，待办出买方新产权证办理抵押登记后由贷款银行直接划给卖方，该款项的贷款金额、年限、放款等事项以贷款银行审批为准。合同第四条约定：卖方交付该物业予买方的时间为：按④交付：④卖方收到定金之日起两天内。合同第七条约定：买卖双方的权利和义务：（五）买方向银行按揭贷款的，应当在签订本合（同如是合同房为领取房产证）之日起七天内向之日起日内向银行申请贷款，买方需保证自己的银行信用良好，并承诺以家庭为单位是第一次贷款。买卖双方到银行签订划款协议书等，贷款银行批准按揭金额后办理房产过户手续及抵押登记手续（买方在房产过户前以公证方式委托经纪方指定人员领取新房产证并在领取当天办理抵押登记手续，委托书由经纪方提供，否则视为买方违约），如银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方应当在过户当天以现金补足给卖方。合同第十条约定：其他约定：（一）经纪方已如实告知买卖双方经纪方所掌握的信息包括但不限于最新的国家房屋买卖政策、相关法律法规、经纪方服务内容及办事流程、政府部门税费标准、按揭贷款流程、买卖双方权利义务及违约责任、交易风险等内容，并对本合同所有条款向买卖双方作了详尽解释，买卖双方均已充分理解和明白上述信息和合同条款且无异议。（二）国家若对房屋买卖有新的法律或政策规定的，三方应按新的规定执行，按新规定执行的一方或几方均不负违约责任。（三）合同三方同意如因履行本合同产生纠纷，先友好协商，如协商不成，则向合同签订地（南宁市青秀区）的人民法院起诉。合同第十一条约定：补充约定（如补充约定与前述条款有不一致的，以补充约定为准）：1、该房屋现存在卖方中国建设银行按揭贷款，每月月供为人民币0.23万元，还款日期为每月5日之前，自签订本合同之日起至办理出卖方唐志芳名字产权证期间月供由买方先支付，在银行还款当天进行结算，其中买方承担月供的利息部分，本金由卖方承担（以银行实际还款为准）。2、该房现为精装交付，交付后买方可在不破坏房屋主体情况下进行使用，若卖方未能履行合同造成违约，则需赔偿买方装修所有费用。若买方未能履行合同造成违约，买方应还原业主前装修。经查档，不动产单元坐落南宁市西乡塘区，预告权利人为唐志芳，预测建筑面积96.07平方米。2014年4月8日，涉案房屋办理一般抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，抵押权证书号为邕房预字第1403556号。李小艳已向唐志芳、陆春林支付定金18万元及购房款2万元。自2016年12月5日起，李小艳每月代为偿还银行贷款0.23万元。另查明：唐志芳与陆春林为夫妻关系。涉案房屋为唐志芳于2013年6月25日向案外人广西恒铁房地产有限公司购买。再查明：2016年11月23日，唐志芳、陆春林交付涉案房屋给李小艳。本院认为：唐志芳、陆春林与李小艳及正和兴公司签订的《房地产买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。关于本案合同是否应予解除的问题：一、唐志芳、陆春林依据《南宁市住房保障和房产管理局关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》主张涉案房屋不符合上市交易条件，但该通知不属于法律、行政法规的范畴，故唐志芳、陆春林以此为由提出解除合同，于法无据，本院不予支持。二、唐志芳、陆春林依据《城市房地产管理法》第三十八条的规定以涉案房屋未取得不动产权属证书为由要求解除合同，但涉案房屋已预告登记权利人为唐志芳，且房屋未办理不动产权属证书的原因不能归责于李小艳一方。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。在合同履行过程中，李小艳依约履行支付购房款并每月代为偿还银行贷款的合同义务，也不存在合同约定或法定解除的情形，故本案合同应当继续履行。三、唐志芳、陆春林依据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十六条主张本案合同应予解除，但情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中不存在情势变更情形。因此，唐志芳、陆春林的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告唐志芳、陆春林的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告唐志芳、陆春林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理）。审 判 长  谭 妤人民陪审员  黎小活人民陪审员  钟新燕二〇一八年三月二十一日法官 助理  肖 哲书 记 员  覃树鹏附法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。