延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终538号上诉人（原审原告）：徐微，住吉林省敦化市。委托代理人：牟宗福，敦化市渤海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：延边兴旺房地产开发建设集团有限公司。法定代表人：王朝，经理。委托代理人：张春明，住吉林省敦化市。委托代理人：张恒新，吉林冠宁律师事务所律师。上诉人徐微因与被上诉人延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称“兴旺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2015）敦民初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐微在一审中诉称：2012年3月，原告徐微与被告兴旺公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的天玺阳光城3号楼1单元1楼西侧、面积124.32平方米的房屋。原告已向被告交付了房款，合同约定被告在2012年12月30日前经商品房综合验收合格后交付房屋。如逾期交付房屋超过30日，需按日向原告支付房款万分之三的违约金。被告向原告交付房屋的时间为2013年11月1日，故原告诉至法院，请求被告支付自2013年1月1日起至2013年11月1日止共计304天的违约金45340.6元，并由被告承担本案的全部诉讼费用。兴旺公司在一审中辩称：原告的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1.被告未能按合同约定的期限交付房屋，系房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量，被告不存在主观过错。且对干挂大理石材未收取费用，完全系从善意方面出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约。2.被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不构成违约。3.在本案争议中，被告认为应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间。4.原、被告双方合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金标准进行调整。5.房屋外墙变更为干挂大理石材，使房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利。一审法院经审理查明：2012年3月原告徐微与被告兴旺公司签订商品房买卖合同，合同约定原告徐微购买被告开发的位于天玺阳光城3号楼1单元1楼西侧，建筑面积为124.32平方米的房屋，房屋单价为每平方米3999元，房屋总价款497156元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第二种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。”2012年3月20日，被告兴旺公司为原告徐微开具销售不动产发票一张，显示购房款金额为497156元。2013年9月15日，被告兴旺公司将涉案房屋钥匙交付给原告徐微。另查明：2012年6月，被告兴旺公司在施工过程中，天玺阳光城1-14号楼外墙设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，由此导致工期延误。一审法院认为：原告徐微与被告兴旺公司签订的商品房买卖合同，该合同真实有效，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。被告兴旺公司在建筑施工过程中，外墙设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，导致工期延误，被告未能按合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任，但在本院审理的同类型案件中，被告在设计变更后，采取多种方式通知购房户工期顺延，并下发了“致买受人函”，告知了统一交付房屋的日期为2013年3月至6月底之间。由于被告延期交付房屋的情况涉及天玺阳光城众多购房户，原告在商品房买卖合同所约定的交付时期届满后仍未提出异议，故认定视为原告亦知晓“致买受人函”的通知，并接受涉案房屋工期顺延至2013年3月至6月底之间的事实。由于原告自认涉案房屋已在2013年9月15日领取房屋钥匙，原告已取得了房屋的使用权，故应认定2013年9月15日为涉案房屋的交付时间。虽然被告在履行商品房买卖合同过程中存在瑕疵履行，但被告的行为不存在主观故意，故原告按合同约定主张每日总房款万分之三的违约金过高，应适当予以调整。参照2013年涉案房屋同地段房屋租金，结合本案实际情况，本院酌定原告的实际损失应为已交付房款的利息损失，故被告应承担从2013年7月1日起至2013年9月15日原告领取房屋钥匙之日止已付购房款497156元的利息损失（按当时中国人民银行同期同类贷款基准年利率5.6%计算）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司于本判决生效之日立即给付原告徐微违约金5877.49元（按年利率5.6%计算）；二、驳回原告徐微的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，其他诉讼费用50元，合计984元，由原告徐微负担884元，由被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司负担100元。宣判后，徐微不服一审判决向本院提起上诉，其主要理由为：一审法院认定事实及适用法律均错误，应依法改判。1.双方签订的房屋买卖合同中明确约定了违约责任，应按照合同约定的日万分之三计算违约金数额，一审按照银行同期同类贷款基准年利率来计算违约金，于法无据。一审只认定延期交房时间为2013年7月1日至2013年9月15日错误。2.一审法院推定上诉人知晓“致买受人函”的事实错误。被上诉人所谓的“致买受人函”的基本内容主要涉及因房屋设计变更而导致房屋交付日期延至2013年3月至6月，也是一个不确定的日期。3.上诉人未曾收到过“致买受人函”的书面通知，甚至连一个电话通知也未曾接到，不符合合同约定的变更方式。一审法院仅凭借上诉人在商品房买卖合同所约定的交付时期届满后仍未提出异议，就推定视为上诉人亦知晓“致买受人函”的通知，没有任何法律依据。房屋逾期交付日期应从2013年1月1日起开始计算。4.一审法院仅以领取房屋钥匙时间作为认定即是交房时间的事实存在瑕疵，与合同约定相悖，混淆了房屋使用权的取得和房屋正式验收交付交接两个不同概念。合同约定商品房达到交付适用条件后，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但是自从领取房屋钥匙直到今天，也未见过以上文件。综上，请求依照合同约定的违约金计算方式变更一审判决。兴旺公司在二审辩称：1.一审法院认定事实清楚，请求二审法院予以确认。为了提高质量和房屋的性价比，被上诉人在价格不变的情况下，于2012年6月将正在施工的天玺阳光城楼房外观由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙。由于设计的变更，导致工程量发生变化致使施工期限必然延长。对此被上诉人利用多种方式通知众多购房户，并下发了“致买受人函”，告知房屋交付日期顺延至2013年6月底。上诉人在2013年9月15日领取钥匙之前并未提出异议，表明上诉人对期限的顺延是认可的，不存在异议。上诉人房屋的交付时间应确定为2013年9月15日，在该日上诉人领取了房屋钥匙，并对该房屋进行内部装饰和使用，被上诉人所交付房屋已经具备了房屋使用的基本功能，且没有损害上诉人的利益，一审法院确定的房屋交付时间没有错误。2.一审法院适用法律正确。被上诉人未能按双方书面合同约定的时间交付房屋的主要原因系房屋的设计变更导致，被上诉人的主观目的并非故意违约，该设计变更是有利于购买者的，同时对购买的房屋实现了保值、增值。虽然被上诉人未能按期交付房屋，房屋买卖合同也约定了违约金，但被上诉人认为在上述情况下，认定被上诉人违约不公平。即使被上诉人违约一审法院根据法律规定调整违约金也是合情、合理的行为。被上诉人开发建设的天玺阳光城共计14栋楼，在交付时间上均存在迟延的事宜，但绝大多数购房者都给予了理解，表明被上诉人的行为并没有过错，一审法院判决合理。本院经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，兴旺公司逾期交房系因外墙设计变更所致，徐微虽因兴旺公司的逾期交房受到了一定损失，但外墙装饰由原设计的涂料变更为干挂大理石幕墙，不仅使房屋外观更加美观，在一定程度上也实现了房屋的保值和增值，徐微亦因此而受益，其所受到的损失亦相应减少。因此，一审法院根据本案具体案情综合考量兴旺公司违约行为及造成的损失程度，根据公平原则调整违约金数额并无不当，徐微主张一审法院调整违约金错误的上诉理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费884元，由上诉人徐微负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一六年五月二十四日书记员  尹光熹