广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第783号
原告王文辉，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××0093。
委托代理人郑颖欣、尹瑛，均系广东豪盛律师事务所律师。
被告冯启华，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××5016。
委托代理人黄志坚、黄桂冰，、律师助理。
原告王文辉诉被告冯启华租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月23日受理后，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其异议。被告不服该裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院裁定维持原裁定。本案依法由审判员周桂颜独任审判，并于同年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑颖欣、被告的委托代理人黄志坚到庭参加诉讼。诉讼期间，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称，位于狮山镇朗下村委茶田明虾岗（土名）的讼争土地，最初由被告冯启华承租，之后被告冯启华找到原告，想将土地转租给原告，告知原告只要给顶手费860000元，承诺能够协助原告与佛山市南海区狮山镇朗下经济联合社（以下简称为“朗下社”）直接签订租赁合同，同时也能够让朗下经济社协助原告领取土地权属证明及进行土地用途变更登记。原告遂与朗下社于2006年12月14日签订了《土地使用租赁合同》。原告委托郑妙于2007年3月7日向被告冯启华指定账户转账顶手费720000元及现金支付其余顶手费140000元、青苗补偿款50400元。签订合同后，原告着手准备筹建厂房及进行三通一平时，朗下社告知原告因讼争土地位于一环边上，而政府近期加紧监控力度，要求原告暂不要建厂房。2007年过去，原告并没有如期动工但免租期已过。朗下社要求原告先交2008年租金，并承诺尽快协调，保证原告正常使用土地，后原告交付了2008年的租金。此后，经原告多次找被告朗下跟进土地使用问题，但其只回复原告再等等，并承诺直至土地使用权问题解决前，原告可以不向其交付租金。七年过去，原告没有使用过租赁的土地，土地仍然维持原样。
后讼争土地经法院（2014）佛南法民三初字第537号判决，认定原告与朗下经济社签订的《土地使用租赁合同》无效，因合同取得的财产予以返还。原告认为，由于被告冯启华的原因，原告才承租讼争土地，并向其支付顶手费860000元及青苗补偿费，合同无效，被告冯启华应向返还原告顶手费及青苗补偿费。被告冯启华2006年承租土地后又匆忙将土地转租给原告，被告冯启华与朗下经济社是明知租赁土地属于佛山一环周边的严控土地，两人故意隐瞒了土地根本无法办理土地证及进行土地用途变更登记手续的事实，而找到原告，将土地转租给原告。被告冯启华与朗下经济社恶意串通行为已造成原告的损失，因此，原告要求被告冯启华赔偿损失。请求判令：1、被告向原告返还顶手费860000元及自2007年3月7日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、被告向原告赔偿自2009年1月1日起至土地返还之日（2014年10月15日）止按每年99306元计算的土地占用费损失（自2009年1月1日起暂计至2014年7月1日止的土地占用费损失为546183元）；3、被告向原告返还青苗补偿款50400元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告所收取的顶手费实为720000元，该款还包括了被告已支付给朗下社土地按金50000元及佛山市南海区狮山镇朗下村茶田股份合作经济社（以下简称为“茶田社”）青苗、鱼塘补偿款50400元在内。实际收取款项仅为619600元。2006年12月14日，被告与朗下社签订《土地使用租赁合同》，约定讼争土地出租给被告使用，租期从2007年1月1日起至2036年12月31日止，签约需交纳土地按金50000元、并向茶田社支付青苗费、鱼塘补偿费50400元，等等。合同签订后，被告将土地按金50000元、青苗及鱼塘补偿费50400元交给朗下社、茶田社。2007年3月，原告提出顶手承接讼争土地，并得到朗下社同意，顶手费为720000元（含土地按金50000元、青苗费、鱼塘补偿费50400元），原告与朗下社重新签订合同，并将原收取被告的土地按金及青苗及鱼塘补偿费收据一并转交给原告收执。该合同所涉权利义务全部由原告承继。原告在2007年3月7日将包含上述款项在内的720000元汇入被告账户。二、被告收取的顶手费619600元实际上为被告平整该宗土地所花费用，因所承租的土地为山岗地，根本无法直接用于工业用途，被告专门聘请勾机、汽车进行土地平整，时间长达3个月，支付平整费用近700000元。故双方达成顶手承接该宗土地意向时，所付费用就是平整土地工程款＋土地按金＋青苗＋鱼塘补偿组成，根据公平原则，此项费用由朗下社承担。被告无从中牟利，无需退回顶手费619000元。三、被告早在2007年3月退出讼争土地租赁关系，合同权利义务从签约之日全部转由原告承继，原告行使相关权益，实际使用人是原告，要求承担土地占用费损失没有依据。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格。
2、被告户籍证明原件1份，证明被告诉讼主体资格。
3、土地使用租赁合同原件1份、No.0066449狮山镇农村合作经济组织收据复印件1份，证明位于狮山镇朗下村委茶田明虾岗的土地原来是由被告承租，但被告明知该地段不能起厂房，狮山朗下村和被告却恶意串通，向原告做出虚假承诺：一定能够协助办理土地证及办理土地用途变更登记手续，因此原告才从被告手中转租了上述土地，但该土地使用租赁合同因违反了法律强制性规定已被法院认定而无效。
4、（2014）佛南法民三初字第537号民事判决书原件1份，证明法院认定上述涉讼土地未取得经行政部门核发的权属证书或土地功能转换的审批依据，狮山朗下经济社将土地出租给王文辉用于非农建设，双方签订的租赁合同违反法律强制性规定，依法无效；因被告存在过错，因此，被告因此而取得的顶手费860000元，应当予以返还，同时被告造成原告的损失应当赔偿。
5、青苗补偿协议复印件1份、No.0066236狮山镇农村合作经济组织收据原件1份，证明原告转租土地的同时，向被告支付青苗补偿款50400元，现被告应向原告返还上述款项。
6、郑妙的说明、工商银行单笔转账汇款凭证原件各1份、郑妙身份证复印件1份，证明原告委托郑妙通过转账方式向被告指定的账户转账720000元以支付顶手费。
7、照片原件16份，证明讼争土地的现状，自2007年至今，因土地没有办理土地用途变更登记手续，致使王文辉无法使用该土地，该土地至今仍保持原状；该土地处于佛山一环边上，属于一环沿线严查违法用地的规划控制范围，被告向原告说只要给顶手费860000元即可协助办好土地权属证明及办好土地用途变更登记，但被告的说法实为隐瞒实情的虚假承诺。
8、（2014）佛中法民一终字第2516号民事调解书原件1份，证明原告已产生实际的损失，除上述土地使用费的损失外，还有8015.23元的诉讼费用损失。
经质证、辩证，被告对原告提供的证据1-2无异议。对证据3的真实性无异议，但该合同经过法院判决认定为无效，且该合同是原告与佛山市南海区狮山镇朗下经济合作社签订的，所确定的权利义务关系应该为原告自行承担，而不是由被告承担合同的责任，合同中明确了涉讼土地没有办理土地证，办证费用由原告承担，原告签订合同时明知涉讼土地没有土地证仍与朗下经济合作社签订合同，证实原告明知土地现状，合同无法证明被告与朗下村恶意串通的事实，但认为该收据实际收款人为朗下村，被告并未另行收取该款项，且收据原件一直为原告持有，原告在调解书中作出了放弃收取该款的主张，收据的款项是被告向朗下村缴纳，但转让租赁合同时一并将按金收据转予原告，被告所收取的720000元已包含该款项。对证据4真实性无异议，但无法证明被告在原告与朗下村签订的合同当中有恶意串通及过错的事实和原告诉请的860000元顶手费有关联。对证据5真实性无异议，但认为该收据实际收款人为茶田村，被告并未另行收取该款项，且收据原件一直为原告持有，原告在调解书中作出了放弃收取该款的主张，收据的款项是被告向茶田村缴纳，但转让租赁合同时一并将按金收据转予原告，被告所收取的720000元已包含该款项。对证据6真实性无异议，认为被告实际收款为619600元。对证据7有异议，为原告自行拍摄，且不能证明原告所要证明的内容。对证据8真实性无异议，证明了原告已放弃向朗下茶田村追偿包括土地按金、青苗补偿费及土地占用费等的主张，为原告自行处置，不能转嫁予被告。
被告没有提交证据。
经被告申请，证人冯某出庭陈述证言：被告于2004年后向茶田租地，租赁期限为30年，当时冯某在茶田村担任村长，双方签订合同，租地时需要向村民补偿青苗费，包括鱼塘及林木，被告已向茶田村支付青苗补偿款50400元。被告租地后进行平整一部分土地（约30亩）。平整费用不清楚。交付土地时涉讼土地为山岗和鱼塘，山岗上有林木。涉讼土地是被告进行平整，涉讼土地原是山岗地，现仍是山岗，只是比原来平整。青苗补偿费由管理区代收，再向原土地及鱼塘承包人发放。原告没有再次向村支付青苗补偿款。
证人吴某出庭陈述证言：吴某以前是被告的员工，2006年年底被告在茶田村对面的山岗土地进行挖土，吴某帮被告计算泥头车的运土车数，大概挖了七、八天，被告具体花了多少钱不清楚。晚上六点至十一点吴某进行计数，被告在五金厂做厂长，白天没有挖土。
经质证、辩证，原告对冯某的证人证言有异议，认为前后矛盾，且与被告有利益关系，冯某所述被告对涉讼30亩土地进行平整，但后又陈述现土地仍为山岗，前后矛盾；冯某明确原告没有与村里交接青苗补偿款，证实原告是将青苗补偿款支付予被告而取得收据；对吴某的证人证言有异议，认为其并不清楚挖土位置，不能证明其计算车数的位置与涉讼土地的关联，不能证实涉讼土地曾被平整。
被告对两位证人的证人证言的真实性无异议，均证实涉讼土地已由被告进行平整，而在此前和此后均无他人对涉讼土地动工，因涉讼土地是由原告承租后进行闲置，造成的后果应由原告承担，吴某虽不能证实具体的挖土位置，因其为外地人，但其已指明计算车数的具体方位，是涉讼土地位置。
为查清本案事实，本院依法调取如下证据：
《情况说明》原件1份。
经质证、辩证，原告对本院调取的证据真实性、合法性、关联性予以确认，但认为对于土地按金50000元及青苗补偿款50400元，原告是以现金方式交付的，上述款项并不包含在原告转账支付的72万元内，两经济社均不清楚土地平整情况，反映了实际上冯启华并没有对涉讼土地进行平整，根本不可能产生土地平整费用。被告对本院调取的证据真实性无异议，对情况说明的第一点内容无异议；对第二点内容，是被告将按金收据原件交回原告，原告将原件再由该社在收据上注明，随后原告再将该款同其他款项一并汇给被告；对第3点内容无异议。
经审查，原告出示的证据1-6、8，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据7为照片，拍摄地点、拍摄时间不明，且被告不确认，本院对其不予采信。对证人证言，该两证人由被告申请出庭作证，作出的陈述有利于被告，可信度不高，且未得到原告的认可，本院对其证明效力不予确认。对本院调取的证据，双方当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2006年12月14日，被告（乙方）与冯某、李健强（甲方）签订一份《青苗补偿协议》，约定朗下村委会茶田村民小组为发展经济就被告租用朗下村委会茶田村民小组明虾岗土地使用权达成共识，乙方一次性补偿甲方林地30亩青苗补偿费、每亩800元，合计24000元；乙方一次性补偿甲方鱼塘22亩补偿款，每亩1200元，合计26400元。
同日，原告与佛山市南海区狮山镇朗下经济合作社（以下简称为“朗下社”）签订一份《土地使用租赁合同》，约定原告租用朗下社位于佛山市南海区狮山镇朗下村委茶田明虾岗（土名）66.204亩土地（以下简称为讼争土地）；租赁期从2007年1月1日起至2036年12月31日止；基建期从2007年1月1日起至2007年12月30日止，基建期内免收租金；2008年1月1日起计算租金，计算租金分成两部分：高压电线底的面积占14.373亩，每年每亩租金3000元，以五年为一个计租时段，每个计租时段在前一时段的基础上每亩递增百分之十；高压电线底以外的面积占51.831亩，每年每亩租金6000元，以五年为一个计租时段，每个计租时段在前一时段的基础上每亩递增百分之十；租金每年支付两次，并于每年的1月31日前和7月31日前交清本年租金；本合同租赁的土地没有办理土地使用证，如需办理且政府允许办理时，办证费用由原告负责；原告在签订合同后三天内向朗下社交纳按金50000元作为履约的保证，若原告能履行合同，则朗下社将该款作为原告第一年应付租金扣除；等等。
同日，朗下社出具一份收据（006449），确认收取被告讼争土地按金50000元（缴款人为被告），后在收据上备注“2007年3月7日转入王文辉”。同日，朗下社再出具一份收据（0066236），确认收取被告青苗补偿费林地费24000元、鱼塘补偿费26400元，合共50400元（缴款人为被告）。
2007年3月7日，原告委托郑妙向被告转账汇入720000元。
2014年5月16日，朗下社以与王文辉发生土地租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼［（2014）佛南法民三初字第537号案］。朗下社请求解除双方于2006年12月14日签订的《土地使用租赁合同》、返还土地、支付2009年1月1日至2014年5月13日的租金532715.47元，并支付从2014年5月14日起至实际返还租赁物日止以每年389515.5元计算的占用费。王文辉提起反诉，请求确认合同无效，朗下社返还押金及2008年1月至2008年12月的租金404105元及利息。2014年7月1日，本院作出民事判决，认定朗下社已收取王文辉按金50000元，同时认为涉讼土地未取得经行政部门核发的权属证书或土地功能转换的审批依据，朗下社将土地出租予王文辉用于非农建设，故双方签订的《土地使用租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效，朗下社已收取的款项404105元（50000元＋354105元）扣除2008年应计付的使用费99306元，余款304799元应返还予王文辉，遂判决双方于2006年12月14签订的《土地使用租赁合同》无效；王文辉返还讼争土地予朗下社；王文辉从2009年1月1日起至讼争土地返还之日止按每年99306元计付使用费予朗下社；朗下社向王文辉返还304799元。王文辉不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。经该院主持，双方达成调解，佛山市中级人民法院于2014年11月7日作出（2014）佛中法民一终字第2516号民事调解书，确认达成调解协议如下：王文辉于2014年10月15日返还讼争土地；朗下社收回土地后，朗下社与王文辉均同意放弃在该案中的其余诉讼请求；王文辉交回上述土地后，视为双方就上述土地的一切纠纷均已妥善解决，双方均不得以任何理由追究对方责任。
诉讼中，原、被告及朗下社、佛山市南海区狮山镇朗下村茶田股份合作经济社（以下简称为“茶田社”）均确认讼争土地原承租人为被告，被告于2006年与朗下社签订租赁合同，承租讼争土地，期限为30年。
原告确认（2014）佛中法民一终字第2516号民事调解书确定的义务已履行完毕，讼争土地已于2014年10月15日交还朗下社。
2015年1月29日，朗下社及茶田社共同出具一份《情况说明》，证实被告与朗下社签订《土地租赁合同》时由被告交纳土地按金50000元，被告与原告达成转租协议后，该50000元按金转至原告名下，再由原告向被告另行交收；茶田社收取的青苗补偿费50400元，由被告向茶田社支付，再由茶田社向相关租户支付；关于被告土地平整情况不清楚，涉讼土地已于2014年10月15收回。
本院认为，关于被告收取的款项问题。讼争土地押金问题，朗下社确认土地按金50000元及青苗补偿费均由被告交纳，原告最终亦确认土地按金50000元及青苗补偿费均由被告先行向朗下社交纳，再由原告另以现金方式支付予被告，并不包含在原告转账支付的720000元内，对此被告并不确认，原告无法举证证明除向被告转账720000元外另向原告以现金方式支付了其他款项，应承担举证不能的法律后果，故本院认定原告向被告所转款项720000元包含土地押金50000元及青苗补偿费50400元，并认定被告实际收取的顶手费为619600元（720000元-50000元-50400元），原告请求被告退还720000元以外的款项140000元，没有事实依据，本院不予支持。
关于被告已收取的款项720000元应否退回问题，本院分析如下：一、对于顶手费619600元，实质是原告取得讼争土地承租权及30年使用期限向被告支付的对价，然如（2014）佛南法民三初字第537号民事判决书所述，朗下社与王文辉签订的《土地使用租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效。且根据（2014）佛中法民一终字第2516号民事调解书确定的义务，讼争土地须返还予朗下社，讼争土地亦已于2014年10月15日实际返还予朗下社，原告亦无法取得讼争土地的30年的合法承租权，被告据此收取的顶手费应返还予原告。结合双方约定的租赁期限、原告实际使用讼争土地的时间及公平等价有偿原则，本院酌定被告应向原告退回未使用租期相应的顶手费458710.53元（619600元×未使用期限22.21年／30年），原告诉请在本院核定范围的，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。被告辩称该顶手费实质是土地平整费用，但未能提供任何合同、结算依据或付款凭证等证据证明，本院对此不予采纳。二、对于土地押金50000元，本院（2014）佛南法民三初字第537号判决对此已作出处理，原告与朗下社由此引起的权利义务关系最终由（2014）佛中法民一终字第2516号民事调解书确定及结算，原告再请求返还该按金没有依据，本院不予支持。三、对于青苗补偿费50400元，该款虽最初由被告交纳，但该款原告已支付还予被告，原告已持有该收据原件，故朗下社才是款项的最终收取方，该款应由朗下社与原告进行结算，原告请求被告退还该款没有依据，本院不予支持。
关于原告请求的利息问题，被告应退还款项需经司法诉讼方能最终确定，原告请求被告支付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于土地占用费问题。原告与朗下社签订《土地使用租赁合同》后，讼争土地已实际交付原告控制占有，至于土地未能进行开发建设，非被告原因造成，原告据此要求被告支付土地占有使用费没有依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、被告冯启华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还458710.53元予原告王文辉。
二、驳回原告王文辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取8954.62元（原告已预交），由原告负担4864.29元，由被告负担4090.33元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一五年三月十六日
书记员 彭标文