山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1388号
上诉人（原审被告）邱艳霞，个体业主。
委托代理人马飞，山东泰中律师事务所律师。
委托代理人邱正彪。
被上诉人（原审原告）张元锡（曾用名张延锡），农民。
委托代理人韩小增，山东恒昶律师事务所律师。
原审被告张建增。
原审被告赵凤云。
上诉人邱艳霞因与被上诉人张元锡，原审被告张建增、赵凤云占有物返还纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2012）昌民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，张元锡系张建增之父，张建增与邱艳霞系夫妻关系。张元锡与张建增父子已于2000年3月分家单过。赵凤云系争议房屋的最后承租使用人。当事人争议的房屋原属昌邑市永盛供销有限公司（以下简称永盛公司）所有。永盛公司现已停止经营，只有留守人员办公室主任张云智在家中办公，现保管公司公章、相关档案、办理公司职工社保。永盛公司的涉案房屋有2001年办理的国有划拨土地使用证，与其他房屋共用一个大证无单独土地使用证，土地使用人为丈岭供销社（永盛公司改制前名称），但没有办理房产证。永盛供销公司出具书面证明一份，证明该公司与焦某于2003年7月1日订立一份书面长期租赁房屋合同。另张云智证实，焦某原为该供销社职工，处理供销社房屋口头约定买房一次性处理有效期20年，一次性交清房款69000元，20年到期后房屋归职工个人，现在公司书面合同已经找不到了。焦某将房屋租给他人没经过公司，公司认为房已属于个人所以不必经公司同意。
张元锡主张其与焦某签订了转租赁合同，合同原件被邱艳霞偷走，只能提供仿制件；涉案房屋的租金共168000元，其已一次性支付给了焦某清点，由在场的焦某侄子陈歧宝出具收条；其同妻子李会芹在原审法院第一次庭审后，在焦某的家中与焦某的谈话录音中，焦某承认原始的租赁合同系张元锡与焦某所签订，邱艳霞曾到青岛找到她，称是受公公张元锡安排来找焦某，因为原始的租赁合同找不到了，想往外出租房屋需给承租人证明是张元锡自己的房屋，让焦某补上一个合同。打印后焦某先签字并告诉邱艳霞回去自行补上签字。邱走后焦某接到侄子陈歧宝电话才知道邱艳霞与张建增闹离婚。焦某录音中另称对邱艳霞做假并不知情，现在知道了但属张元锡家务事并不想再管了，自己那份合同原件已找不到了，如果要退房款也行，要张元锡拿出原始合同。邱艳霞质证后，对张元锡提交的证据不予认可；但邱艳霞在原审中认可其与焦某签订的租赁合同是后补的。
邱艳霞主张是其与焦某签订的租赁合同，有书面合同一份予以证明；另有原审法院在第一次庭审后，于2012年2月曾向焦某调查租赁情况，焦某承认其与邱艳霞签订的租赁合同，也未委托其侄子陈歧宝出具收条；邱艳霞还提交其它证据以证明其主张。张元锡质证后不予认可，称当时邱艳霞的弟弟带领法院人员去的，当时他就在调查现场，对调查内容的真实性、合法性不认可。
邱艳霞于2010年8月30日将房屋租给本案赵凤云承租使用，双方签订的书面租赁合同约定租期至2013年8月31日止。张元锡诉至法院请求认定邱艳霞与赵凤云的租赁合同无效，由赵凤云返还房屋。赵凤云租赁的涉案房屋已于租赁合同到期日交还给张元锡使用，现涉案房屋由张元锡实际占有。
以上事实，有永盛公司出具的书面证明及提供的土地使用证、张云智调查笔录、赵凤云与邱艳霞书面租赁合同、邱艳霞与焦某签订的房屋租赁合同、录音等证据及当事人陈述在案为凭。
原审法院认为，涉案房屋有土地使用证无房产证，土地性质为国有划拔，用途为商业服务业，原房屋所有权人及土地使用权人为永盛公司。案外人焦某于2003年向永盛公司交款69000元，虽永盛公司认为是买卖，但双方仍规定了20年的使用期限订立长期租赁合同，且作为不动产物权未进行过户登记。据以上事实，应认定焦某从永盛公司取得房屋使用权来源于承租权，双方为房屋租赁合同关系，租期为20年，符合合同法关于最长租赁期限的规定。因为焦某再次向外出租赁房屋的权利来自于与永盛公司所订立的租赁合同，不论案外人焦某将房屋租给张元锡还是邱艳霞，该租赁合同的期限均不得超出原租赁合同规定20年的租期，超出部分应认定无效。即2003年7月1日到2023年7月1日之间有效。
本案要解决租赁权的归属问题。2006年案外人焦某出租房屋时张元锡与其子张建增已分家各自独立生活、单独经营，张元锡此时已与其子张建增、儿媳邱艳霞之间不存在财产及其他财产权利共有的基础，各项财产权利应属独立行使。张元锡提交多份证人证言、录音资料及其他证据主要内容能够相互印证，证实张元锡与出租人焦某双方有订立房屋租赁合同的事实。另有张元锡向出租人交纳租费及出租人将租赁物房屋交付给张元锡的事实证明了合同的履行情况。张元锡所举证据可以反映完整的张元锡与案外人焦某租赁房屋过程，既有合同的订立也有交付租金和交付租赁物房屋的履行合同行为，能证明张元锡与焦某确实在2006年形成租赁合同关系并已实际履行。邱艳霞只提供一份租赁合同，但并非原始合同，系后补的证据存有一定瑕疵。法院的调查笔录只是证人证言，邱艳霞未申请证人焦某出庭作证。对合同的订立过程及履行情况如房屋租金的交付、租赁物的交付均未举证。因本案争议特定房屋焦某向外出租时是作为一个整体出租并未分割出租，在该房屋上设定的承租权只能有一个，张元锡因租赁合同依法取得的房屋租赁权具有排他性，即使焦某后来另行与他人订立租赁合同也不能对抗原张元锡已取得的租赁权。所以，在综合双方举证情况后，应认定张元锡举证更为充分、证明力更强，张元锡依法取得了争议房屋的租赁权，张元锡为房屋租赁权人即财产占有权人，权利期限自2003年7月1日到2023年7月1日之间有效。
对邱艳霞与赵凤云订立的租赁涉案房屋合同，张元锡在诉讼中无证据证明合同双方存在恶意串通损害其合法权益的情形，也无其他导致合同无效的法定情形，故双方合同应属有效，对张元锡要求确认租赁合同无效之请求不予支持。邱艳霞对标的物房屋没有处分权，并不影响作为原因行为的与赵凤云之间房屋租赁合同的效力，认定邱艳霞与赵凤云双方订立的租赁合同有效，也并不影响张元锡行使物权请求权。根据物权法第二百四十五条的规定，占有的不动产被侵占的，占有权人有权要求返还原物。张元锡作为占有权人可以直接要求使用租赁物的赵凤云返还房屋，但在诉讼中赵凤云已主动将租赁物返还给张元锡，张元锡继续要求邱艳霞、张建增、赵凤云返还房屋已无事实和法律依据，对张元锡要求返还房屋之请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下，驳回张元锡全部诉讼请求。案件受理费2700元，由张元锡负担。
宣判后，邱艳霞不服原审判决，上诉称：上诉人提交了其与焦某签订的房屋租赁合同等证据，证明上诉人享有涉案房屋的租赁权，原审法院违背书证优先原则，认定张元锡享有涉案房屋的租赁权错误。请求二审法院撤销原判，依法发回重审或改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张元锡答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告张建增、赵凤云未提交书面陈述意见。
本院认为，张元锡主张其与焦某订立了转租赁合同，提交了收到条、其与焦某的录音、村委证明等证据，并申请了证人出庭作证，张元锡提交的证据能够证明其与焦某订立了转租合同，张元锡依据其与焦某订立的转租赁合同，取得了涉案房屋的占有、使用权。张元锡在本案的诉讼请求是确认邱艳霞与赵凤云之间的租赁合同无效、返还涉案房屋。因邱艳霞与赵凤云签订的涉案房屋租赁合同到期后，赵凤云已将涉案房屋于到期日交还给张元锡，张元锡已经事实上占有涉案房屋，其要求邱艳霞、张建增、赵凤云返还房屋已无事实和法律依据，故原审法院判决驳回张元锡的全部诉讼请求并无不当。邱艳霞主张其享有涉案房屋的占有、使用权，并提交了其与焦某签订的房屋租赁合同予以证明，但邱艳霞在原审中认可该租赁合同系后补的，结合张元锡提交的与焦某的录音，焦某承认原始的租赁合同系张元锡与焦某所签订，邱艳霞持有的合同系后补的等情况，原审法院认定张元锡依据其与焦某订立的转租赁合同，享有涉案房屋的占有、使用权并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由邱艳霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一五年二月二日
书 记 员 王新艳