广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终597号
上诉人（原审被告）：平远县平城投资实业有限公司。住所地：广东省平远县大柘镇平城大道北。
法定代表人：黄天城，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林文胜，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：韩春仁，男，汉族，1965年10月23日出生，住所地：广东省平远县。
被上诉人（原审原告）：韩佛兰，女，汉族，1966年9月12日出生，住所地：广东省平远县。
两被上诉人委托诉讼代理人：韩燕华，女，汉族，1987年12月5日出生，系被上诉人之女。
两被上诉人委托诉讼代理人：韩华贵，男，汉族，1990年9月12日出生，系被上诉人之子。
上诉人平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）因与被上诉人韩春仁、韩佛兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2018）粤1426民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人平城公司的委托诉讼代理人林文胜，被上诉人韩春仁、韩佛兰及其委托诉讼代理人韩燕华、韩华贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平城公司上诉请求：1、依法撤销广东省平远县人民法院（2018）粤1426民初32号民事判决；2、一、二审受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，逾期办证不是上诉人的主观意愿，亦并非自身原因所致，而是行政机关政策调整造成无法按时办证。根据本案证据可知，上诉人与被上诉人于2015年12月10日签订了《补充协议》，约定：甲方（即上诉人）于2016年12月10日前，为乙方办理好房产证等相关权属证件。但刚签订不久，2016年1月1日，国土资源部出台《不动产登记暂行条例实施细则》，更加严格规范各种细则。正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书，与传统的房产证、土地证相比，不动产权证书增加了全国唯一的不动产单元号，作为不动产的“身份证号码”，有利于更好地保护不动产权利人权益。为了获得不动产单元号，需要进行不动产权籍调查。《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》还明确规定了不动产登记机构办理登记时要查验不动产权籍调查成果，包括“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”，并在相关登记类型中将权籍调查表等作为应当提交的材料予以列明。也即是，新的房地产权证新附加上了土地使用面积图幅，这显然增加了提交相关资料。《不动产登记暂行条例》正式施行前，房产证由房产局交易中心申请、登记、办理。但《不动产登记暂行条例》正式施行后，不动产登记，房产证和土地证合一，要由两个部门办理：一是房产局交易中心，交易中心的职责是负责交易鉴证；二是国土局不动产登记中心，负责受理不动产登记申请、办理业务。两个中心分属不同的部门，从事的职责范围也不同。在现实实务中，这必然增加审批流程，必然延迟办理房产证等相关权属证件的时间。因此，上述政策的调整是上诉人不能预见的。根据合同法解释二第26条有关“情势变更”规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”“情势变更”适用条件：(1)不属于不可抗力或商业风险的情势异常变动的事实（如等价关系的破坏、原材料价格的大幅度上涨、政府经济政策的调整；(2)情势变更发生在合同成立之后，履行完毕之前；(3)发生的原由不可归责于当事人；(4)在缔结合同时，当事人不可预见；(5)继续履行缔结的合同将显示公平。根据上述法律依据，结合本案事实，延迟办理房产证正是由于行政部分政策的调整，缔结《补充协议》正是《不动产登记暂行条例实施细则》出台之前，符合情势变更的条件。对于上诉人无法按时办理房产证纯属无奈之举，不得不延迟办理。为此，上诉人为尽快为被上诉人取得房产证等权属证件，一直协调相关部门，穷尽所有办法实现被上诉人的目的，于2017年9月30日为被上诉人办理并取得房产证。虽然略有延迟，但其中艰辛历程唯有上诉人能体会。综上所述，上诉人逾期办证是因为不动产权证书政策的变化致使其无法按约履行其义务，应当不同于普通意义上的“违约”，是情势变更所致，上诉人无法承担如此沉重的违约责任，请求二审法院根据合同履行的公平原则，支持上诉人的请求。
被上诉人韩春仁、韩佛兰辩称，一、维持一审判决；二、一、二审诉讼费用由被答辩人承担。理由如下：1、2013年12月29日答辩人就购买位于梅州市平远县××花园××号房及××号杂房（以下简称该商品房）事宜与被答辩人签订了《商品房买卖合同》。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十五条之规定，被答辩人应于2014年7月8日前办理完该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书交至答辩人。但被答辩人在《平城花园报送资料登记备案时间证明表》明确提出是2017年8月25日才跟相应的政府办证机关报送登记资料，被答辩人行为已没有按当时签订的《商品房买卖合同》约定给答辩人履行办证相关手续，故被答辩人本人已严重违约！2、根据上诉书提到《不动产登记暂行条例》正式施行前和正式施行后的条例（简称：《不动产登记暂行条例》正式施行前后）并没有任何法律依据，答辩人在签订《商品房买卖合同》时，2013年12月已把办理相关权属资料证件交齐给被答辩人，故不论从办证提报时间前后提交的资料是一致的，和《不动产登记暂行条例》正式施行前后均无任何影响，也没有直接的因果关系，《不动产登记暂行条例》正式实施前后并不会必然导致2016年12月10日前都还未能办理好该商品房的房产证等相关权属证件。综上所述，答辩人认为被答辩人的上诉缺乏事实和法律依据，根本不存在《不动产登记暂行条例》正式施行前后关系，故请求法院依法驳回其上诉请求。
韩春仁、韩佛兰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告违约金95569元（从2014年7月8日计算至2016年12月10日按该商品房应付款的万分之二日息计算，从2016年12月11日计算至2017年10月2日按该商品房应付款的万分之三日息计算）；2.案件的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年12月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0917号）和《补充协议》（平城售补字[2013]0917号，以下称为《补充协议1》），原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××层××房（建筑面积112.92平方米）及18号杂房（建筑面积为9.07平方米）。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算总金额359551元。合同第六条约定：付款方式为一次性付款，在签约之日买受人一次性付清所有房款总金额359551元。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。《商品房买卖合同》附件四其他约定第3条对此交付使用时间进行了补充，约定“乙方（即原告）选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款及相关费用，方可要求甲方（即被告）交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议1》约定处理。但《补充协议1》并未有相关约定，仅在《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。
同时，《补充协议1》第三条约定办理商品房买卖合同及交楼手续时应交的相关费用：1.乙方在甲方交楼时预交三个月物业管理费，由甲方代收；2.乙方在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用，包括产权登记费、工本费、印花税等及办理房地产权证契税费，上述费用由甲方代收代缴；3.配套费用。
又查，合同签订前，涉案房屋已交付原告使用并装修，原告于2013年12月29日签约当日支付部分房款276193元，尚欠房款83358元，由原告出具欠条给被告平城公司收执。2015年12月7日，被告平城公司通过广东粤梅事务所刘海苑律师发出《通知函》，催促原告支付剩余房款。2015年12月10日原、被告双方签订《补充协议》（以下称为《补充协议2》），该协议第1条约定：乙方（即原告）尚欠甲方（即被告）购房款83358元，乙方于2015年12月10日向甲方付清剩余房款83358元，甲方返还乙方2013年12月29日出具的欠条；第2条约定：甲方承诺2016年12月10日前，为乙方办理好平城花园第35栋303号房及18号杂房的房产证等相关权属证件；第3条约定：若甲方未在上述期限内为乙方办理上述商品房的房产证等相关权属证件，则构成违约，每逾期一天，甲方按应付款的万分之三日息作为违约金赔付给乙方（自2016年12月11日起至房产证等相关权属证件交付给乙方之日止）；4.本协议的内容若与甲乙双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013-0917）内容不一致，则以本补充协议为准。协议签订后，原告于当日支付剩余房款83358元，被告平城公司出具二张收据交由原告收执。
2017年8月25日，被告平城公司向平远县房地产管理局提交了原告所购买的商品房的相关权属办证资料，平远县国土资源局于2017年9月30日颁发了涉案商品房的《不动产权证书》，分别为粤（2017）平远县不动产权第0003511号、第0003512号，原告韩春仁领取了该证并在被告平城公司的“35栋房产证领取表”上签名确认，但未注明领取时间。
一审庭审中，被告平城公司认可原告在2015年12月10日前已交清其他费用，并当庭表示对原告逾期付款之违约责任将另行提起诉讼。
以上事实，有经开庭质证的：原告提交的原告身份信息及企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》（平城售合字[2013]0917号）、《补充协议1》（平城售补字[2013]0917号）、不动产权证及相关费用票据、《补充协议2》、律师通知函、区域防火责任书；有被告提交的2015年12月10日收据二张、平远县房地产管理局出具的“证明（提交办证资料收件时间）”及“平城花园报送资料登记备案时间证明表”各一份、35栋房产证领证表；一审法院依职权所作的调查笔录一份及二次庭审笔录予以证实。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（平城售合字[2013]0917号）、《补充协议1》（平城售补字[2013]0917号及《补充协议2》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》和《补充协议1》、《补充协议2》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。
本案争议焦点为：被告是否承担逾期办证违约责任、《补充协议2》约定权属登记备案还是办理好权属证书、违约金计算。
被告是否承担逾期办证违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四其他约定第3条、合同第十五条及附件四第4条分别对涉案房屋交付期限、产权登记期限进行了约定，但因原告拖欠部分房款，双方在2015年12月10日订立《补充协议2》约定：乙方付清剩余房款，甲方承诺2016年12月10日前，为乙方办理好房产证等相关权属证件，若甲方未在上述期限内为乙方办理房产证等相关权属证件，则构成违约，每逾期一天，甲方按应付款的万分之三日息作为违约金赔付给乙方（自2016年12月11日起至房产证等相关权属证件交付给乙方之日止），协议内容若与甲乙双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013-0917）内容不一致，则以本补充协议为准。故涉案房屋的交付期限、产权登记期限均应按《补充协议2》的约定进行计算，即2015年12月10日为房屋交付期限，2016年12月10日为产权登记最后期限。被告平城公司在2016年12月10日未能为原告办理好权属登记证书，属于违约，应承担违约责任。《补充协议2》约定是权属登记备案还是办理好权属证书问题。2015年12月10日原、被告双方签订的《补充协议2》第2条明确约定：甲方（即被告）承诺2016年12月10日前，为乙方（即原告）办理好平城花园第35栋303号房及18号杂房的房产证等相关权属证件。由此可见，原、被告双方约定的是“办理好涉案房屋的房产证等相关权属证件”，而非是按合同第十五条的约定为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。故被告平城公司在补充答辩中提出已于2017年8月25日向平远县房地产管理局提交了相关权属办证资料的辩解意见，理由不足，不予采纳。违约金计算问题。经查，《补充协议2》第3条约定：若甲方未在上述期限内即2016年12月10为乙方办理上述商品房的房产证等相关权属证件，则构成违约，每逾期一天，甲方按应付款的万分之三日息作为违约金赔付给乙方（自2016年12月11日起至房产证等相关权属证件交付给乙方之日止）。第4条约定：本协议的内容若与甲乙双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013-0917）内容不一致，则以本补充协议为准。虽然双方约定违约金起算终止日为“权属证件交付给乙方之日”，但根据查明情况，被告提交的“35栋房产证领证表”中虽有原告韩春仁签名但无注明领取时间，且房产权属登记部门办理好房屋权属证书后何时交付给被告，此种情形不由被告平城公司把控，双方签订的《补充协议2》对此情形亦未作明确约定，故依据公平、合理原则，应认定违约金起算终止日为房产权属登记部门盖章日期。因此被告应向原告支付自2016年12月11日起至涉案房屋的权属证书颁发之日止按合同约定支付房价款日万分之三的违约金，即被告应向原告支付自2016年12月11日起至2017年9月30日止以房屋总价款359551元为基数，按日万分之三计算向原告支付违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告平远平城投资实业有限公司应于判决生效之日起一个月内向原告韩春仁、韩佛兰支付自2016年12月11日起至2017年9月30日止共294天，以房屋总价款359551为基数，按日万分之三为标准计算的违约金共31712.4元；二、驳回原告韩春仁、韩佛兰的其他诉讼请求。案件受理费2190元，依法减半收取1095元，由原告韩春仁、韩佛兰负担732元，被告平远平城投资实业有限公司负担363元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点及其处理意见如下：
一、上诉人没有证据证明其已按合同约定的期限内将办理产权证所需资料提交给登记机关，因政策变化等原因导致需增加提交材料、增加审批流程等而使办证时间延长。据此，上诉人认为逾期办证主要是因办证政策变化导致，上诉人不应承担违约责任的上诉主张，不予支持。
二、违约金计算问题。经查，双方于2013年12月29日签订《商品房买卖合同》，签约当日韩春仁、韩佛兰向平城公司支付部分涉案房款276193元，尚欠房款83358元未交清。2015年12月10日双方签订《补充协议2》，约定：韩春仁、韩佛兰于2015年12月10日付清剩余房款；平城公司承诺在2016年12月10日前办理好涉案房屋相关权属证件，若逾期未办理好，则按应付款的万分之三日息计算违约金；补充协议内容与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议2》为准。韩春仁、韩佛兰在签订了该《补充协议2》当天付清了剩余房款83358元。平城公司在2016年12月10日之前未办理好涉案房屋相关权属证件，应承担违约责任。鉴于双方对违约金计算期间（自2016年12月11日起至2017年9月30日止，共294天）表示无异议，本院对此予以确认。但依据双方签订的《补充协议2》，当时韩春仁、韩佛兰未交清的涉案房款仅为83358元，并非涉案房屋总价款359551元，故“应付款”应认定为83358元。因此，平城公司应自2016年12月11日起至2017年9月30日止以“应付款”83358元为基数，按日万分之三计算向韩春仁、韩佛兰支付违约金，即违约金为7352.2元（83358元×0.03%×294天）。
综上，平远县平城投资实业有限公司的上诉请求部分成立，一审判决应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省平远县人民法院（2018）粤1426民初32号民事判决第二项；
二、变更广东省平远县人民法院（2018）粤1426民初32号民事判决第一项为：上诉人平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起一个月内向被上诉人韩春仁、韩佛兰支付违约金7352.2元；
三、驳回韩春仁、韩佛兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1095元，由上诉人平远平城投资实业有限公司负担95元，被上诉人韩春仁、韩佛兰1000元；二审案件受理费2190元（已由上诉人平远平城投资实业有限公司预交），由上诉人平远平城投资实业有限公司负担190元，被上诉人韩春仁、韩佛兰2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄洪远
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄基烽
二〇一八年六月二十二日
书 记 员 叶嘉淇