江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）句商初字第594号
原告中国建设银行股份有限公司句容支行，住所地句容市华阳东路13号。
代表人李强，系该支行行长。
委托代理人章春源、陈燕，江苏汇瑞律师事务所律师。
被告王明清。
被告陈锦云。
原告中国建设银行股份有限公司句容支行（以下简称为建行句容支行）与被告王明清、陈锦云金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈燕到庭参加诉讼。被告王明清、陈锦云经公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行句容支行诉称：2010年1月4日，原告与两被告签订《个人住房借款合同》一份，合同约定由原告向两被告提供住房按揭贷款374000元，该借款由两被告以购买的位于句容市开发区南工路南侧华城美景08幢305室房产作为抵押物抵押担保。合同签订后，原告依约向两被告发放了贷款374000元，双方并办理了房产抵押登记。贷款发放后，两被告未能按约还款，出现数次逾期未还款状况。根据借款合同的约定，借款人构成违约，原告已有权宣布全部借款立即到期，并有权行使担保权。现起诉要求：1、判令被告王明清、陈锦云偿还原告借款本金274634.15元及利息7191.67元（利息计算至2015年4月24日，此后至全部贷款还清之日止的利息要求按合同约定计算）。2、判令两被告赔付原告律师费损失19660元。3、实现抵押权，判令原告有权以抵押房产折价或以拍卖、变卖抵押房产的价款优先受偿。4、本案受理费要求两被告承担。
被告王明清、陈锦云未作答辩，亦未向本院提交反驳证据。
经审理查明：2010年1月4日，原告建行句容支行（××）与被告王明清、陈锦云（作为借款人/抵押人）及保证人句容千禧房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》一份，合同约定：被告王明清、陈锦云向原告借款374000元，用于购买句容市华城美景8幢305室房产；借款期限为168个月，自2010年1月4日起至2024年1月4日止；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平4.95‰基础上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。利率调整日为每年的1月1日；还款方式采等额本息还款法还款,即借款人按期以相等的金额偿还贷款本息，每期还款日为每月的4日；借款人还款采委托扣款方式还款，借款人指定委托扣款账户户名为陈锦云，账号为62×××95；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同还约定，本合同项下借款的担保方式为抵押加保证担保，即由被告王明清、陈锦云以购买的位于句容市开发区南工路南侧华城美景08幢305室房产（房产证号为：句房权证开发区字第××号）作抵押担保，另由保证人句容千禧房地产开发有限公司提供连带责任保证担保；保证人保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押及保证担保范围均包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费等）。合同并约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及费用，并有权行使担保权利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等均由借款人承担。合同还对其他事项作了约定。
上述合同签订当日，原告依约向两被告发放了贷款374000元，按照借款合同约定将该笔借款划入到保证人千禧公司银行账户内。2011年11月15日，原、被告双方办理了房产抵押登记，原告取得了句容市开发区南工路南侧华城美景08幢305室房屋他项权证，他项权证号为句房他证字第0384**号。贷款发放后，两被告自2014年10月起未能按约履行还款义务，原告催收亦无果。2015年6月25日，原告向本院提起诉讼。截至2016年1月15日，被告王明清、陈锦云尚欠原告建行句容支行借款本金274634.15元、利息14939.88元。
另查明：原告为追索债权进行本次诉讼，与江苏汇瑞律师事务所签订了委托代理合同，江苏汇瑞律师事务所指派章春源、陈燕律师担任原告委托代理人参与本案诉讼，委托代理合同约定原告应支付该所律师代理费19660元。
上述事实，有原告提交的营业执照复印件、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、贷款对帐单、委托代理合同、律师费发票以及到庭当事人的相关当庭陈述予以证实。
本院认为：原告建行句容支行与被告王明清、陈锦云及保证人千禧公司签订的《个人住房借款合同》，系合同当事人真实意思的表示，该合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约严格履行合同义务。原告按约向两被告发放借款后，两被告未能按约履行还款义务，已构成违约。根据借款合同的约定，借款人未按时足额归还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布贷款到期，有权提前收回贷款本息，并有权提前行使担保权，故对原告要求两被告清偿所欠全部借款本息的诉请，本院予以支持。因案涉借款合同中约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费等费用由借款人承担，故原告要求两被告赔付为追索债权所支付的合理的律师费损失，理由成立。但就本案律师代理费数额，原告与律师事务所双方协商按照19660元支付，对两被告没有约束力。结合本案的实际案情，本院对律师费调整为按照律师收费标准规定的下限收费比例计算予以支持（即争议财产标的额1万元以下收费为2500元；1万元-10万元收费比例按4%计算；10万元-50万元收费比例按3%计算），超出按该比例计算的部分不予支持。按照本案争议财产标的额数额计算，本院确定原告律师费损失为11554元。两被告自愿以购买的坐落于句容市开发区南工路南侧华城美景08幢305室房产为借款设定抵押担保，且办理了抵押登记，若两被告不能按时足额清偿债务，原告有权以两被告抵押的房产折价或以拍卖、变卖抵押房产的价款在抵押担保范围内优先受偿。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王明清、陈锦云于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司句容支行借款本金人民币274634.15元，并支付利息14939.88元(计算至2016年1月15日)以及自2016年1月16日起至实际给付之日止的利息（利息按照借款合同约定标准计付）。
二、被告王明清、陈锦云于本判决生效后十日内赔付原告中国建设银行股份有限公司句容支行律师费11554元。
三、若被告王明清、陈锦云不能按时足额履行上述第一、二项给付义务，原告有权以两被告共有的坐落于句容市开发区南工路南侧华城美景08幢305室房屋（房产证号为句房权证开发区字第××号）折价或以拍卖、变卖该抵押房产的价款优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费5822元，公告费460元，合计人民币6282元，由被告王明清、陈锦云负担（此款原告已预交本院，两被告于本判决生效后十日内将此款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 房道生
代理审判员 王 坤
人民陪审员 ＸＸ喜
二〇一六年一月十五日
书 记 员 张 平