上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初35742号
原告：上海颛元置业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：牟震，董事长。
委托诉讼代理人：曾琪，上海市捷华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑鲁圣，上海市捷华律师事务所律师。
被告：吴坤以，男，1974年10月16日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。
被告：上海邑昆餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：吴坤以，执行董事。
原告上海颛元置业有限公司(以下简称颛元公司)与被告吴坤以、上海邑昆餐饮管理有限公司(以下简称邑昆餐饮)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理，依法适用简易程序。因案情复杂，本案依法转为普通程序并于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告颛元公司的委托诉讼代理人曾琪、郑鲁圣，被告吴坤以(暨被告邑昆餐饮法定代表人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告颛元公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠的自2012年7月16日起至2015年2月15日止的租金共计人民币(币种下同)1,760,716元；2.判令二被告支付拖欠的自2012年4月16日起至2015年2月15日止的物业费共计222,641.28元；3.判令二被告支付拖欠的自2013年8月1日起至2015年2月28日止的电费286,577元；4.判令二被告支付解除合同违约金174,138元；5.判令二被告支付至实际清偿之日止，按照年利率24%的标准计算的逾期付款违约金；6.诉讼费、保全费由二被告承担。
事实和理由：2011年9月15日，邑昆餐饮与原告签订《鑫都商业广场商铺租赁合同》，由邑昆餐饮承租原告名下位于上海市闵行区鑫都路xxxx弄鑫都商业广场x幢xx号x层xxx室商铺，并约定租期自2011年9月16日起至2016年9月15日止；租金55,281元每月，每两年递增一次，每次在前一年的基础上递增5%，租金每三个月支付一次；物业管理费(每月每平方米)第一年1元，第二年4元，第三年起10元，商铺建筑面积为1,135.92平方米；任何一方违反租赁合同约定都视为违约，应赔偿守约方三个月租金作为赔偿金；承租方逾期支付租金及相关费用，自逾期之日起每日按应支付租金及相关费用的千分之三支付逾期付款违约金。经营过程中，被告数次拖欠租金、电费、物业管理费及其他相关费用，原告也因此多次向被告催收其拖欠的相关费用。后被告因经营不善，于2015年1月30日向原告提出提前终止租赁合同的请求。经协商，被告与原告于2015年2月10日签订了《商铺租赁终止协议》，两被告对拖欠租金、电费、物业管理费等相关费用的事实予以确认，并愿意承担违约赔偿金等相关费用。经原告多次向被告催讨，但两被告仍拒绝支付上述拖欠费用，故原告以讼称事由诉至本院。
被告吴坤以、上海邑昆餐饮管理有限公司共同辩称，1、愿意支付自2012年3月16日起至2015年1月5日止期间租金1,716,302元的一半，因为原告提供出租物的空调存在问题，导致被告无法经营直至倒闭，系原告的原因导致合同解除；2、物业费应该是被告向物业公司支付；3、电费应该是被告向物业公司支付；4、被告并未违约，不同意支付解除�同违约金，是被告一直联系原告维修空调，原告才提出解除合同；5、不同意支付逾期付款违约金，系因原告空调没有修理好被告才不支付租金的，且整个商业广场都没有支付逾期付款违约金。
经审理查明，上海市闵行区鑫都路XXX弄XXX号产权登记于颛元公司名下。
2011年9月15日，颛元公司(出租方，签约甲方)、吴坤以(承租方，签约乙方)签订《鑫都商业广场商铺租赁合同》，合同约定乙方向甲方承租上海市闵行区鑫都路xxxx弄鑫都商业广场x幢xx号x层xxx室商铺，建筑面积为1,135.92平方米；商铺配套数据：电40KWA，煤气(DN)50mm，进水(DN)50mm，排污(DN)160mm，一次性消防合格(喷淋已安装)，中央空调系统；乙方向甲方租赁的商铺用途为商业用房，经营范围为徽菜，在合同期内，乙方不得擅自改变经营品牌，不得超越本合同的核定范围；本合同租赁期限为5年，自2011年9月16日至2016年9月15日止；甲方应于2011年9月16日前将商铺交付给乙方(若应故迟延则租赁期限顺延)，商铺交付之日至2012年1月15日4个月为甲方提供给乙方的装修、免租期、乙方的开业时间为2011年11月28日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；商铺租赁采用先付租金后使用的原则，商铺的租金为1.60元/平方米/天，每月租金为55,281元，租金每二年递增一次，每次在前一年的基础上递增5%；签订合同时乙方须向甲方支付第一期租金165,843元(2012年1月16日至2012年4月15日)，以后每三个月支付一次，必须在前一期租金结束20天前支付下期租金；合同期内因乙方自行要求提前终止合同，乙方已经缴纳的租金，甲方不予退还；合同期内，乙方须缴纳物业管理费，物业管理费为每月每平方米建筑面积10元(如有调整，甲方另行通知)，为了扶持乙方经营，甲方同意第一�的物业管理费为每月每平方米建筑面积1元，第二年的物业管理费为每月每平方米建筑面积4元，第三年起按规定收取；甲乙双方签订本合同时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，商铺租赁保证金为该商铺第一年月租金的一倍为标准，计55,281元。在合同期内，如乙方拖欠甲方租金、综合管理费、水电费、工商管理费、税金、滞纳金以及乙方因违反甲方规定接受经济处罚或因乙方违约、乙方过失给甲方造成损失时，甲方可以在无须事先通知乙方的情况下，从乙方的履约保证金中扣除。乙方须在甲方指定的期限内，补足所扣除部分，以保持履约保证金的完整，乙方未在甲方指定的期限内，补足所扣除的部分，以保持履约保证金的完整。乙方未在甲方指定的期限内补足所扣除部分，甲方有权向乙方每日按实欠款额千分之三加收滞纳金。逾期超过15日的，甲方有权停止水、�、煤气及物业管理等服务，甲方视作乙方擅自终止租赁，甲方有权终止乙方在甲方的营业行为，并收回租赁场地，所带来的后果由乙方承担，所收租金不退；商铺内的水、电、煤容量及设施设备等，按现状配置交接，如需增容或开通，有乙方自行办理手续并承担所需费用，租赁期间，乙方自行承担租赁商铺后所产生的各项水、电、煤、中央空调(按流量计算)、电话、网络、有线电视、工商管理、税收等费用，乙方自行负责租赁面积内的垃圾清扫及清运工作；租赁期间，甲方负责商铺原房屋结构的正常维修，如商铺发生使用不当，或认为损坏，由乙方承担维修费用那个，如属该商铺独用的设施、设备的维修、保养、更新由乙方负责；租赁期间，乙方自行装修和增添的设施由乙方自行负责维护；提前终止合同或合同期满时，乙方应在终止合同后3日内或合同期满前撤离�己的所有物品、设备、同时将承租商铺及设施恢复至原始状态或甲方认可的状态；甲方应做好对商铺原房屋结构的维修义务，保证商铺在合同期内正常使用；乙方不支付或者延迟支付租金及本合同约定的相关费用，甲方可以要求乙方在合同规定期限内支付，乙方逾期支付的，甲方有权追究乙方的违约责任；乙方在承租经营期间所产生一切债务、亏损等均由乙方自行承担，乙方应对在承租经营期间由于违约行为而给甲方造成的损失承担责任，在合同有效期内，若乙方发生清算、解散或信用状态发生重大变化时，甲方有权即时终止本合同收回商铺，并在没收履约保证金后保留追偿权利；甲乙双方任何一方违反本合同约定的都视为违约，守约方有权单方面解除合同，违约方需承担违约责任，并赔偿守约方三个月租金作为赔偿金；乙方逾期支付租金及相关费用，自逾期之日起每日按应支付租金及相关费用的千分之三向甲方支付滞纳金，乙方如拖欠达15日以上，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任；有下列情况之一，乙方应承担违约责任，甲方有权终止合同，收回商铺，不退还租金及租赁保证金并有权留置乙方物品，以折抵违约金及甲方的经济损失：……不按规定缴纳租金、水、电、煤、管理费等费用，拖欠15日以上的，……；如遇不可抗力及非双方原因，导致房屋损坏或乙方设施损坏，双方互不承担责任，但乙方应将房屋损坏情况及时通知甲方，并应采取措施控制损失扩大，否则，就扩大的损失乙方应承担责任；乙方需支付水电煤等保证金55281元，乙方退租后，在甲方确认乙方已交清在租期间的所有水电煤等费用并收到账单后，退还该保证金。该合同还对其他内容进行了约定。
2012年5月2日，颛元公司向吴坤以发送《催款�知书》，向被告主张2012年4月16日至2012年7月15日的租金165,843元及相应期间的物业管理费3,408元，共计169,251元。要求被告于2012年5月8日前付清上述费用，并要求被告自逾期之日起每日按月租金的千分之三支付滞纳金，逾期十五日以上的解除合约。被告吴坤以在该催款通知书上签字确认。
2012年12月28日，颛元公司与上海莘庄工业区物业管理有限公司(以下简称莘庄物业)签订《授权委托书》，委托莘庄物业作为颛元公司所属物业进行物业管理工作，相应授权范围为：对物业房屋建筑及公共设施设备、绿化、卫生、环境、治安等管理项目进行维护、修缮和整治及其相关事物、费用的处理，并向物业使用人提供特约的有偿服务。委托期限从2013年1月1日起。
2013年9月2日，颛元公司向吴坤以发送《通知书》，向被告主张2012年7月16日至2013年10月15日的租金831,980元及2012年4月16日至2013年1月15日期间的物业管理费13,632元，共计845,612元。要求被告于2013年10月5日前付清上述费用，被告吴坤以在该催款通知书上签字确认。
2014年10月15日，颛元公司向吴坤以发送《催款通知书》，向被告主张2012年10月16日至2015年1月15日的租金1,702,670元及2012年4月16日至2012年1月15日期间的物业管理费13,632元，共计1,716,302元，并要求被告于2014年10月30日前付清上述费用。被告吴坤以在该催款通知书上签字确认。
2015年2月10日，颛元公司(签约甲方)与邑昆餐饮(签约乙方)签订《商铺租赁终止协议》，协议约定：甲乙双方于2011年9月15日就上海市闵行区鑫都路2538弄鑫都商业广场x幢xx号x层xxx室商铺签订了《商铺租赁合同》，合同期至2016年9月15日止。现因乙方经营不善，致使原合同无法继续履行，故乙方提出提前终止协议申请，现经甲乙双方协商�致，同意提前终止原合同，并就终止原合同达成如下协议，经甲乙双方确认，原合同于2015年2月15日终止；乙方应于2015年3月15日前将自己的所有的物品、设备搬离租赁房屋，并根据原合同规定将相关证照迁出租赁房屋；截止2015年2月15日，乙方应向甲方支付租赁房屋所欠租金1,774,348元及水、电、物业管理费与公用事业费等费用，乙方应于搬离租赁房屋前支付清上述费用；根据原合同规定，乙方系违约，甲方没收乙方已支付的租赁保证金110,562元，并要求乙方支付违约赔偿金(三个月租金)174,138元；原合同租赁履行过程中，乙方因装饰装修、日常经营等活动所产生的一切债权债务均由乙方自行承担和处理，与甲方无涉；本协议相应条款如与原合同不一致的，以本协议为准，未约定的则以原协议为准；本协议一式二份，经双方盖章后生效，双方各执一份，具有同等法律效力�该合同签订后，被告搬离了系争商铺。
2015年3月16日，莘庄物业向邑昆餐饮发送《缴款通知》一份，要求邑昆餐饮于2015年3月30日前支付2013年1月16日至2015年2月15日期间的物业管理费209,009.28元，2013年8月至2015年2月期间的电费286,577元，共计495,586.28元。被告吴坤以和邑昆餐饮分别于该缴款通知上签字盖章。
2016年3月1日，颛元公司向吴坤以发送《催款通知书》，向被告主张租金及物业费1,774,348元，违约赔偿金174,138元，共计1,948,486元。要求被告于2016年3月15日前付清所欠租金，否则将向被告主张违约责任并从逾期之日起按所欠金额的日千分之三加收滞纳金。被告吴坤以在该催款通知书上签字确认。
2017年2月15日，颛元公司向吴坤以(邑昆餐饮)发送《催款通知书》，向吴坤以及邑昆餐饮主张租金及物业费1,774,348元，违约赔偿金174,138元，共计1,948,486�。要求二被告于2017年2月28日前付清所欠租金，否则将向被告主张违约责任并从逾期之日起按所欠金额的日千分之三加收滞纳金。被告吴坤以在该催款通知书上签字确认。
同日，莘庄物业向吴坤以发送《催款通知书》，要求吴坤以于2017年3月15日前支付拖欠的物业费209,009.28元、电费340,952元，共计495,586.28元，逾期未能支付的，将追究被告的违约责任并从逾期之日起每日按所欠金额的千分之三加收滞纳金。被告吴坤以在该催款通知书上签字确认。
颛元公司向邑昆餐饮开具了2013年1月16日至2015年1月15日期间的租金发票8张；2012年7月16日至2015年2月15日期间的物业费发票5张；2013年8月至2015年2月的电费发票14张。
上述事实，由原告提交的《鑫都商业广场商铺租赁合同》、《上海市房地产权证》、《商铺租赁终止协议》、催款通知书5份、通知书、�款通知、租金发票一组、物业费发票一组、电费发票一组等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。至于原告提供的一组电费缴费通知单，因系原告单方制作，且上方无相关人员签字确认，本院对该组证据不予采信。
本案的第一个争议焦点为被告邑昆餐饮是否承担清偿责任？系争商铺租赁合同系由颛元公司与被告吴坤以共同签订。《商铺租赁终止协议》系由颛元公司与邑昆餐饮签订。虽被告吴坤以表示终止协议上非其本人签字，但结合其于上述催款通知上签字行为来看，其对租赁合同终止的事实是明知的。邑昆餐饮为系争商铺的实际使用人，其于《商铺租赁终止协议》上签字的行为即表明其愿意与被告吴坤以共同承担该终止协议上约定的权利义务，系债的加入的行为，邑昆餐饮应就租�、物业费、电费、违约赔偿金与吴坤以共同承担清偿责任，故对原告主张被告邑昆餐饮与被告吴坤以共同承担租金、物业费、电费、违约赔偿金的清偿责任，本院予以准许。至于原告主张的逾期付款违约金，因终止协议中并未提及该项费用，邑昆餐饮对逾期付款违约金并无清偿责任，故对原告主张邑昆餐饮支付逾期付款违约金的诉请，本院不予准许。
就拖欠的租金，被告认为因原告提供的租赁物的空调存在问题，导致被告无法经营并倒闭，故请求减少租金。但被告就租赁物空调存在问题未能向本院提供相应证据，被告应承担举证不能的后果，故本院对该答辩意见不予采纳。就拖欠的物业费和电费，被告表示应将相关费用支付给莘庄物业。本院注意到，租赁合同第3.2条就租赁期间的物业费由被告向原告支付进行了约定，此外，《商铺租赁终止协议》第三条约定被告搬离前应向原告结清拖欠的电费和物业管理费。原告据此向被告主张物业费和电费，符合合同约定，于法不悖，本院予以准许。
本案的第二个争议焦点为，就欠付的租金、物业费和电费金额，双方是否达成一致意见？被告签订租赁合同后，实际使用了系争商铺，依据租赁合同约定，理应支付直至2015年2月15日合同解除前的租金、物业费、电费。原被告历经多次协商，先后签订了多份催款通知书并签订了《商铺租赁终止协议》，就拖欠的租金、物业费、电费，被告吴坤以和被告邑昆餐饮分别签字、盖章，确认被告共结欠原告2012年10月16日至2015年2月15日期间的租金1,760,716元、2012年4月16日至2013年2月15日期间的物业管理费222,641.28元、2013年8月1日至2015年2月28日期间的电费286,577元。该终止协议及催款通知书系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律规�，被告应依约履行，故对原告主张的租金1,760,716元、物业管理费222,641.28元、电费286,577元，本院予以准许。对原告主张的以年利率24%的标准计算的逾期付款违约金，被告不同意支付。本院认为是否支付逾期付款违约金应视双方约定而定。虽租赁合同中有逾期付款违约金的约定，但事后双方签订终止协议并进行多次结算，已经对租赁合同中的相关约定进行了变更，逾期付款违约金的约定应以结算时达成的合意为准。在2017年2月15日的《催款通知书》中，原告就租金及物业费XXXXXXX元主张了日千分十三的逾期付款违约金，并约定最后付款期限为2017年2月28日；莘庄物业实为原告就系争商铺物业费及电费的代收人，其于2017年2月15日的《催款通知书》中就物业费209,009.28元、电费340,952元(此处应为笔误，实际费用应为286,577元)主张了日千分之三的逾期付款违约金，并约定最后付款期限为2017年3月15日。上述催款通知被告吴坤以均签字确认。虽2012年5月2日的《催款通知书》以及2016年3月1日的《催款通知书》中，原告分别主张了日千分之三的逾期付款违约金，但是本院注意到，在2017年2月15日的二张催款通知中，并未计算2012年5月2日和2016年3月1日的催款通知中主张的逾期付款违约金，该期间的逾期付款违约金被告未计算，其以实际行为已放弃相应主张，后吴坤以也签字确认，上述约定系双方当事人真实意思表示，付款截止日前被告未能支付相应费用的，应自第二日起支付逾期付款违约金，即被告应自2017年3月1日以及2017年3月16日起分别支付相应金额的逾期付款违约金。对原告主张的年利率24%的逾期付款违约金的计算标准，被告不予认可。本院在尊重双方结算欠款时的意思表示的前提下，从制裁违约和利益平衡原则出发，结合原告的实际损�，基于公平原则，酌情将利率标准调整为10%。综上，本院确认，二被告应支付以1,774,348元为本金，以年利率10%的标准计算的自2017年3月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；以495,586.28元为本金，以年利率10%的标准计算的自2017年3月16日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。
就原告主张的解除合同违约金174,138元，本院注意到，原被告就此多次达成一致意见。《商铺租赁终止协议》第四条约定，被告应支付违约赔偿金174,138元，另2016年3月1日和2017年2月15日的《催款通知书》对此均做出了约定，被告应按约履行。且本案确系被告违约导致合同无法履行，双方对解除合同违约金的约定于法不悖，本院就原告的该项诉请予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴坤以、被告上海邑昆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海颛元置业有限公司支付租金1,760,716元；
二、被告吴坤以、被告上海邑昆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海颛元置业有限公司支付物业管理费222,641.28元；
三、被告吴坤以、被告上海邑昆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海颛元置业有限公司支付电费286，577元；
四、被告吴坤以、被告上海邑昆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海颛元置业有限公司支付解除合同违约金174,138元；
五、被告吴坤以、被告上海邑昆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海颛元置业有限公司支付以1,774,348元为本金，以年利率10%的标准计算的自2017年3月1日起至实际清偿之日止的逾�付款违约金；
六、被告吴坤以、被告上海邑昆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海颛元置业有限公司支付以495,586.28元为本金，以年利率10%的标准计算的自2017年3月16日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；
七、驳回原告上海颛元置业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43,653.03元，保全费5,000元，二项合计48,653.03元，由原告上海颛元置业有限公司负担11,954.06，由被告吴坤以、被告上海邑昆餐饮管理有限公司负担36,698.97元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 殷 雪
人民陪审员 董孟范
人民陪审员 顾玉娟
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 倪晶旌
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定�违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。