新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民再15号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：乌鲁木齐银行股份有限公司。法定代表人：杨黎，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿琥，新疆天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏鑫山，新疆天阳律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：郑彩霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：李培福再审申请人乌鲁木齐银行股份有限公司（以下简称乌鲁木齐银行）因与被申请人乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司（以下简称正泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2014）乌中民四终字第1258号民事判决,向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年12月9日作出（2016）新民申2089号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人乌鲁木齐银行的委托诉讼代理人耿琥、夏鑫山、被申请人正泰公司的委托诉讼代理人李培福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乌鲁木齐银行申请再审称，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的支付剩余房款的条件是办理完房屋产权证，应当认定为办理完房屋所有权证和房屋占用范围内的土地使用权证，而非单一的房屋所有权证，现正泰公司只办理了房屋所有权证，并未办理土地使用权证，同时，正泰公司所办理的房屋所有权证面积与合同约定面积不符，我行是在正泰公司诉至法院才知道正泰公司已于2012年办理完毕房屋所有权证，在本案执行程序中，我行将购房款全部支付完毕，正泰公司才将房屋所有权证交给我行。我行没有违约行为，判令我行支付利息没有任何事实和法律依据。正泰公司辩称，原二审判决事实清楚、证据充分，请求维持。正泰公司向一审法院起诉请求：请求乌鲁木齐银行支付所欠房款962091.2元，利息416645.62元，违约金300172.45元，支付办证工本费1710元。事实和理由:2005年11月24日，我公司与乌鲁木齐银行签订了商品房购销合同，我公司将位于乌鲁木齐市友好南路339号正泰综合楼1栋1层A5、A6、A7三套商铺售与乌鲁木齐银行，总建筑面积247平方米，每平方米单价23800元，总价款5878600元，按合同约定乌鲁木齐银行分三次支付房款4916508.8元，剩余房款962091.20元至今不付，我公司多次催促，要求支付房款，遭拒付，故起诉至法院.乌鲁木齐银行辩称，正泰公司的诉讼请求不认可，正泰公司没有按约定履行合同，约定的258.22平方米，实际办证为247平方米，根据合同约定，房屋的产权证包括房屋所有权证和土地使用权证，办完付款。剩余房款数额无异议，但不同意支付，正泰公司应办完两证后我行再支付。正泰公司没有办土地证，没有交付房产证，属于违约行为，利息及违约金没有法律依据，计算错误。正泰公司交付房产证，我行同意支付工本费。一审法院认定事实：2005年11月24日，正泰公司与乌鲁木齐银行签订三份商品房买卖合同，约定将正泰公司开发的位于本市友好南路143号的正泰综合楼1栋1层A5、A6、A7三套商铺售与乌鲁木齐银行，单价23800元，总面积258.22平方米，价款总计6145636元；签订合同当日乌鲁木齐银行支付总价款的50%，办理交接手续同时支付30%，办理完房屋产权证同时支付15%，余5%一年后支付；买受人按国家规定交纳契税、公共面积维修基金等税费后，并提供办理房产证的有关资料，由出卖人负责办理房屋产权证。双方签订合同后，乌鲁木齐银行按约支付80%的房款即4916508.8元，并入住使用上述商铺。2011年10月19日，正泰公司将上述A6、A7商铺办理房产证，编号分别为2011427193和2011427192，2012年8月30日，正泰公司将A5商铺办理房产证，编号为2012384763，并支付办证工本费1710元。上述房产证登记总面积为247平方米，以此为准，房屋总价款5878600元，剩余房款962091.20元。现正泰公司持有上述房产证，要求乌鲁木齐银行付款后给证。一审法院认为，双方签订了商品房买卖合同，理应严格按照合同约定履行各自的权利义务。乌鲁木齐银行已按约定支付80%的房款，正泰公司理应按约定为乌鲁木齐银行办理房屋产权证后，才能要求商业银行支付剩余15%的房款，按通常认识，并结合合同第十五条内容的表述，房屋产权证应包括房、地产权属证书。现正泰公司未按约办理土地证，即要求乌鲁木齐银行支付剩余房款，不符合合同约定，故对正泰公司要求乌鲁木齐银行支付剩余房款及利息的诉讼请求，不予支持。乌鲁木齐银行未违约，正泰公司要求乌鲁木齐银行支付违约金没有事实及法律依据，不予支持。乌鲁木齐银行的辩称有理，应予以采信。正泰公司为乌鲁木齐银行办证支付的工本费，乌鲁木齐银行理应支付，故对正泰公司要求乌鲁木齐银行支付工本费的诉讼请求予以支持，但正泰公司应将上述房产证交付乌鲁木齐银行。一审法院判决：一、驳回乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司要求乌鲁木齐市商业银行股份有限公司支付房款962091.20元的诉讼请求；二、驳回乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司要求乌鲁木齐市商业银行股份有限公司支付利息416645.62元的诉讼请求；三、驳回乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司要求乌鲁木齐市商业银行股份有限公司支付违约金300172.45元的诉讼请求；四、乌鲁木齐市商业银行股份有限公司支付乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司办证工本费1710元，乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司将上述商铺房产证(编号为2011427192、2011427193、2012384763)交付乌鲁木齐市商业银行股份有限公司。正泰公司不服一审判决，上诉请求：请求二审法院依法改判支持我方的上诉请求。事实和理由:房屋所有权证和土地使用证是两种不同的权属证书，不应混为一谈，我们双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，办完房屋产权证的同时支付房款的15%，我方在2012年8月30日即将三间商铺的房屋产权证办理完毕，向乌鲁木齐银行主张剩余房款并不违反合同约定。且合同第十五条也约定买受人付清全部房款后360日内，出卖人提供资料报产权登记机关备案，以办理房地产权属证书，这是关于土地使用证办理时间的约定，前提是乌鲁木齐银行付清全部房款。因乌鲁木齐银行变更企业名称的原因及其未按合同约定及时提供办证资料，导致我方迟迟无法办理涉案房屋的房屋产权证书，并非我方违约，原审判决认定房屋产权证应包括房屋所有权证书及土地使用权证有失偏差，据此驳回我方诉讼请求没有依据。乌鲁木齐银行辩称,根据法律规定，商品房买卖合同中约定的房屋产权包括房屋所有证和该房屋占用范围内的土地使用权，且上述两种权利应当一并转让而不可分割，只有同时取得了房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，商品房的买受人才依法取得完整的房屋产权。我们双方在《商品房买卖合同》中约定的支付剩余房款的条件是办理完房屋产权证，应当认定为办理完房屋所有权证和房屋占用范围内的土地使用权证，而非单一的房屋所有权证，现正泰公司只办理了房屋所有权证，并未办理土地使用权证，按照合同约定，我方不应向正泰公司支付剩余购房款，更不应当支付利息及违约金。合同第十五条的约定式格式条款，双方以手写条款的方式对此进行了变更。正泰公司所办理的房屋所有权证面积与合同约定面积不一致，该办证行为不符合合同约定，其无故扣押我方房屋产权证至今，侵犯了我方合法权益，也违背了诚实信用原则，请求二审法院依法公正裁判，驳回正泰公司的上诉请求。本院二审查明事实与一审判决认定事实相一致。二审法院认为，正泰公司与乌鲁木齐银行签订的三份《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中约定的付款方式为：签订合同当日乌鲁木齐银行支付总价款的50%，办理交接手续同时支付30%，办理完房屋产权证同时支付15%，余5%一年后支付；买受人按国家规定交纳契税、公共面积维修基金等税费后，并提供办理房产证的有关资料，由出卖人负责办理房屋产权证。双方并未在合同中明确约定房屋产权证包括房屋所有权证和土地使用权证，且该条款的后半句也是对办理房屋所有权证书的程序及义务约定，双方合同第十五条的表述也明确为房地产权属证书，并非房屋产权证，故本院认为不宜将双方合同中约定的办理完房屋产权证的表述扩大理解为办理完房屋所有权证及土地使用权证，一审法院认为按通常认识，并结合合同第十五条内容的表述，房屋产权证应包括房、地产权属证书没有事实及法律依据，本院予以纠正。现正泰公司已于2012年8月30日办理了三间涉案商铺的房屋所有权证书，按照合同约定，与此同时，乌鲁木齐银行即负有向正泰公司再支付15%房款的义务，双方合同中也并未明确约定正泰公司负有通知义务，故乌鲁木齐银行于2012年8月31日即负有向正泰公司支付15%房款881790元的义务，乌鲁木齐银行一直未履行该义务，则从2012年8月31日至正泰公司起诉之日2014年9月1日止，应当向正泰公司支付利息108460.17元（881790元×6.15%×2年），根据合同约定，余5%一年后支付，即2013年8月31日，乌鲁木齐银行应当向正泰公司支付剩余5%房款80301.2元，乌鲁木齐银行也未履行该义务，应当自2013年8月31日至2014年9月1日向正泰公司支付利息4938.52元（80301.2元×6.15%×1年）。一审法院认为乌鲁木齐银行不应向正泰公司给付剩余房款及利息，属认定事实有误，本院依法予以纠正。关于正泰公司认为乌鲁木齐银行未按时支付房款，应当由其给付合同约定的违约金的上诉请求，经本院审查，本案系双方对合同条款中办理房屋产权证的约定产生分歧引发的争议，乌鲁木齐银行未支付剩余房款的行为并不属于合同中约定的违约行为，一审法院认为乌鲁木齐银行不构成违约并无不当，本院予以维持。二审法院判决：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1210号民事判决第三、四项，即：三、驳回乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司要求乌鲁木齐市商业银行股份有限公司支付违约金300172.45元的诉讼请求；四、乌鲁木齐市商业银行股份有限公司支付乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司办证工本费1710元，乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司将上述商铺房产证(编号为2011427192、2011427193、2012384763)交付乌鲁木齐市商业银行股份有限公司；二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1210号民事判决第一、二项，即：一、驳回乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司要求乌鲁木齐市商业银行股份有限公司支付房款962091.20元的诉讼请求；二、驳回乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司要求乌鲁木齐市商业银行股份有限公司支付利息416645.62元的诉讼请求；三、乌鲁木齐市商业银行股份有限公司向乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司支付房款962091.20元；四、乌鲁木齐市商业银行股份有限公司向乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司支付利息113398.69元。本院再审认定事实与原一、二审认定事实一致。另查明，2015年12月，乌鲁木齐市商业银行股份有限公司更名为乌鲁木齐银行股份有限公司。本院再审认为，正泰公司与乌鲁木齐银行签订的三份《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中约定的付款方式为：签订合同当日商业银行支付总价款的50%，办理交接手续同时支付30%，办理完房屋产权证同时支付15%，余5%一年后支付；买受人按国家规定交纳契税、公共面积维修基金等税费后，并提供办理房产证的有关资料，由出卖人负责办理房屋产权证。从合同中付款方式的约定来看，是办理完房屋产权证同时支付15%，而非办理完房地产权证同时支付15%。众所周知，双方签订合同的时间乌鲁木齐市房屋分别颁发房屋所有权证和土地使用权证，在双方合同中未列明房屋产权证包括房屋所有权证和土地使用权证，且该条款的后半句也是对办理房屋所有权证书的程序及义务约定的情况下，原审确定不宜将双方合同中约定的办理完房屋产权证的表述扩大理解为办理完房屋所有权证及土地使用权证并无不妥。乌鲁木齐银行的此项再审请求不能成立，本院再审不予支持。双方合同中约定办理完房屋产权证同时支付15%房款，余5%一年后支付。合同中并未明确约定正泰公司负有通知义务。原审根据合同约定从正泰公司办理完房屋所有权证时起算利息并无不妥。乌鲁木齐银行的此项再审请求不能成立，本院再审不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2014）乌中民四终字第1258号民事判决。本判决为终审判决。审判长  郑进民审判员  达莲花审判员  于 翔二〇一七年四月十日书记员  崔益策