广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初400号
原告：林涌周，男，1971年4月5日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：邱志文，男，1971年3月12日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
被告：詹涛，男，1972年9月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
被告：詹飞，男，1969年9月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：邝日勇，广东五邑律师事务所律师。
原告林涌周诉被告詹涛、詹飞债权人撤销权一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行审理，原告林涌周的委托代理人邱志文，被告詹涛，被告詹飞的委托代理人邝日勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林涌周诉称，原告与詹涛是多年朋友。詹涛因生意需要资金周转向原告提出借款，于2012年11月9日双方签订《借款合同》，向原告借款2000000元，詹涛的妻子作为担保人也在《借款合同》签名确认。后詹涛又分别于2013年3月12日、5月20日、5月24日和8月2日共四次与原告签订《借款合同》，向原告借款共1000万元，除詹涛的妻子作为担保人在《借款合同》签名确认外，还提供了陈奕洪及江门市新会区车辆维修质量监督检测中心有限公司作为担保人。借款到期后，詹涛无力偿还，原告多次催款未果，后委托广东东方大卫律师事务所向詹涛发出《律师函》要求其还款，但詹涛仍未偿还上述借款，无奈，原告只好诉至法院，案号分别为（2015）江蓬法民一初字第399号和案号为（2015）江蓬法民二初字第387号。在诉讼过程中，原告发现詹涛为了逃避债务将其名下位于江门市蓬江区天安东湖花园三幢之一1402室的房产非法过户给詹飞。该处房产是詹涛购得，在2014年1月20日在江门市房产交易登记所申请产权登记，领取了《房地产权证》证书号码为0114096995，詹涛与詹飞是兄弟关系，两被告是在2015年3月24日签订的《房地产买卖合同》，双方选择自行交割房款，交易总金额为1528000元，在2015年3月28日前将房地产交付使用，30天内办理过户手续。现在已经办理了过户手续，但实际詹飞并未履行交付房款。詹涛实际也未交付房产，詹涛夫妻目前还居住在该处房产。原告认为，该交易价格明显低于市场价，是詹涛为逃避债务转移财产与詹飞合谋，两被告虚假交易的行为违法，其签订的《房地产买卖合同》无效，应依法撤销，据此，请求法院判令：一、判令撤销詹涛与詹飞所签订的《房地产买卖合同》（合同编号M2015-001445号）。二、判令本案诉讼费用由两被告共同承担。
原告林涌周提供的证据有：
一、詹涛与詹飞签订的M2015-001445《房地产买卖合同》，证明詹涛与詹飞签订的《房地产买卖合同》约定的交易价格明显低于市场价，且没有实际履行付款和交付房产的事实；
二、（2015）江蓬法民一初字第339号传票和适用程序通知书，（2015）江蓬法民二初字第387号传票、适用程序通知书和民事裁定书，证明詹涛拖欠原告借款被起诉至法院的事实。；
三、（2015）江蓬法民一初字第399号民事判决书、（2015）江蓬法民二初字第165号民事判决书，证明詹涛与原告之间存在借贷关系，借款本金为1983760元、400万元，借贷已经由蓬江法院判决并已生效。另外还有涉及1000万元的借贷关系正在审理中。
被告詹涛辩称，一、本人与詹飞之间的房产转让行为是真实合法有效的，应受法律保护。本人于2013年4月通过银行按揭贷款购买了一套位于江门市蓬江区天安东湖花园3幢之一1402室的房产自用，当时购买价约每平方9700元，面积182.79平方，总价约177万元，其中贷款77万元，每月需还银行贷款一万多元。当时我的收入还稳定，每月还能正常还款，随着2014年整体经济环境下行，我个人资金出现断裂，生活陷入困境，每月还按款出现困难，于是就想出售该套房产以缓解还款压力和资金压力。由于该套房产面积过大，总价偏高，急于出手有困难，通过中介放盘都没有人问津。2014年12月在一个与老乡聚会的机会碰见詹飞，大家闲谈起来，他有意向商谈，他购买的主要目的是给其父母居住，其父母年事已高，长期居住在詹飞家（江门五邑碧桂园），出入极不方便，包括买菜、××等等。我现在的房产就在东湖公园对面，附近市场、医院都挺方便，又面对公园，环境极佳，特适合老人居住。詹飞看过之后，跟其家人商量之后就全家人都觉得很满意。于是大家就商谈的购买价和付款方式。当时詹飞说他的资金暂时比较紧张，一次性付款有难度，要考虑能否按揭和付款期限。大家就房屋转让的事情开始协商，张罗房屋买卖价格、付款方式、期限、过户等细节问题。当时东湖花园的房价已经在下降，一手楼行情大概在每平方米8300元到8600元左右，很多后期业主都是以这个价格区间成交的，因此我的房产已实际贬值，完全达不到当初的买入价。幸运的是我的这套房子居住还不到一年，装修不错，很新净，楼层位置又好，最终我们商定的房产成交总价为人民币220万元，这个价格还包括地下负二层的两个车位及补偿部分装修和家私电器等。当时商定付款时间和方式为：詹飞先支付不少于三成的房款后，我再配合办理过户手续，余款在2015年底前分期付清。如果过户后詹飞能将房产抵押给银行贷款后就提前还清。我还提出如詹飞在没还清房款之前，我有权继续居住，直到房款全部支付完毕才正式移交房产，詹飞也同意。由于本人和詹飞是老乡兼好朋友，认识已经十多年，大家都彼此信任，平时生活中有困难都是互相帮忙的，所以当时双方也必要签订什么正式的购房合同或协议之类的文件，只是一份口头约定，之后大家也完全能履行这份约定也是基于这种信任。我于2015年1月13日收到詹飞现金10万元，1月28日收到现金10万元，3月16日收到划款55万元，本人当天就偿还了银行借款，由于银行还款后要办理注销和取房产证原件需要审批时间，因此直到24日才到房管局办理房产过户手续。由于本人原房产证出证时间不够5年，过户的税费都比较重。所以为了节省税费，只有在房管局备案合同上将购房单价调低，当时地税局设定的东湖花园最低的纳税单价是8375元每平方，所以本人与詹飞协商，双方签订的房产备案合同上就是按这个价，主要目的是合理避税，与实际成交价虽然有差额，但与市场价也相差不大。詹飞原本计划在房产过户之后，将房产证抵押给银行后尽快付清欠我的房款，但由于银行原因没能及时办妥。在我的多次催促下，詹飞于2015年12月15日付款15万元，12月17日付款15万元，12月24日付款20万元，12月31日付款8万元，2016年1月15日付款25万元，1月25日付款16万元，2月3日付款15.5万元，2月6日付款30.5万元，直到此时詹飞才付清全部房款。由于最后一笔付款已临近2016年春节，一时间我还没有找到合适的地方，加上詹飞付款时间也有拖延，经本人和詹飞商量，詹飞同意宽限本人继续居住到2016年的3月底，才正式移交房屋。二、原告提出来我在诉讼期间买卖房产，涉嫌转移资产，完全是无稽之谈。原告在诉状中提出，他在起诉我的案号分别为（2015）江蓬法民一初字第399号和案号为（2015）江蓬法民二初字第387号两单案件期间，我涉嫌转移房产。经我查实，第387号的诉讼案件的正式立案日期是2015年4月27日，第399号诉讼案件的正式立案日期是2015年11月18日。而我与詹飞早在2014年的12月份就开始商谈房产买卖的细节，并且在2015年的1月份就已开始履行房产买卖合约，詹飞也在1月份实际交付了首期购房款，也就是说，我和詹飞之间的房产交易从开始商谈到过户的期间，我都不存在任何的诉讼案件纠纷。综上所述，我与詹飞之间的房产转让行为应是合法有效的，并没有出现原告提出的低价转让和诉讼期间转移资产这两种行为，詹飞是善意取得，我也是合理转让，因此提请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告詹涛提供的证据有：《中国工商银行股份有限公司江门北新区支行结清证明》，证明詹涛于2015年3月17日已全部还清贷款本息，涉案房屋可以注销抵押权及终止原房产保险手续。
被告詹飞辩称：一、詹涛、詹飞之间的房屋买卖合同是有效合同，依法应受法律保护；二、詹飞已经支付合理对价的房屋购买款给詹涛，是善意取得涉案房屋的物权；三、涉案房屋已经办理过户登记手续给詹飞，依照物权法的规定，詹飞合法取得房屋产权；四、原告称詹涛、詹飞合谋虚假交易的主张没有理据，詹涛是涉案房屋的原物权人，对涉案房屋有完全的处分权。詹飞对房屋有需求，自愿购买，而且支付了合理对价，詹涛、詹飞之间的房屋交易是正常的市场交易行为，是平等民事主体之间的自由活动，没有损害国家集体或第三人的利益，应当受到法律的保护。五、原告一方面认为房地产买卖合同无效，一方面认为应依法撤销，是互相矛盾，既无无效则无需撤销，从一开始不具法律约束力，原告的主张不符合合同法第52条规定的无效合同之条件，也不符合合同法第54条规定的可撤销合同的条件，原告更加不具有行使撤销权的诉讼主体资格条件。六、原告举证认为詹涛涉嫌转移财产，但詹飞根本上不知道詹涛有未了民事案件在身，对詹涛的债务状况无从了解，况且，原告举证证据既然显示已经立案诉前保全，为何不对詹涛的房产依法采取保全措施，因此，原告所主张没有事实及法律依据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告詹飞提供的证据有：
一、《收据》2份，证明詹飞于2015年1月13日付款现金10万元、同年1月28日付款现金10万元，合计20万元给詹涛的事实；
二、《委托书》1份、《付款凭证》6份，证明詹飞委托邓健林于2015年3月16日支付购房款共55万元给詹涛的事实；
三、《付款凭证》8份，证明詹飞于2015年12月15日至于2016年2月6日期间，分八笔共支付购房款145万元给詹涛的事实；
四、《纳税申报表》3份、《计税价格核定通知书》2份，证明詹涛依照房产交易的规定，办理完税手续后并承担税费后将房屋过户给詹飞；
五、《不动产登记信息证明》3份，证明涉案房屋已登记在詹飞名下。
经审理查明，2015年1月13日和28日，詹涛向詹飞出具二份收据“今收到詹飞购房款人民币现金壹拾万元正。”3月16日，詹飞委托案外人邓健林“请将款项人民币伍拾伍万元划给詹涛的工行账号（45×××43）特此委托”。邓健林分六笔汇款，共汇入550000元至詹涛的银行账户。2015年3月24日，詹涛与詹飞签订一份《房地产买卖合同》约定，由詹涛将其坐落于江门市蓬江区天安东湖花园3幢之一1402室房屋（建筑面积182.79平方米）以总价1528000元出售给詹飞，付款方式采取自行交割方式交付，于2015年3月28日交付房屋给詹飞，由詹飞于2015年3月28日前一次性将全部房款交付给詹涛。合同没有对逾期支付房款、逾期交付房屋等违约行为作出具体的约定。随后于2015年3月24日办理了涉案房屋及车位的过户手续。之后，詹飞在分别在2015年12月15日、17日、24日、31日以及2016年1月15日、25日、2月6日和12日，通过银行转账150000元、150000元、200000元、80000元、250000元、160000元、305000元、155000元，合计转账1450000元。2016年3月，詹涛将上述房屋交付给詹飞。2016年1月28日，林涌周以詹涛与詹飞的房屋转让行为侵害其权益为由提起本案，请求撤销詹涛与詹飞的房屋买卖合同关系。
另查明，2012年11月9日，林涌周与詹涛签订一份《借款合同》，约定由詹涛向林涌周借款200万元，借款期限至2012年12月8日。因詹涛没有在约定还款期限内偿还借款，林涌周于2015年10月27日向本院提起诉讼，该案经审理后，于2015年12月27日作出（2015）江蓬法民一初字第399号《民事判决书》，判决詹涛偿还借款本金1983760元及支付逾期付款违约金。目前，该案已经发生法律效力。
2012年12月19日林涌周与詹涛、黄根鹏、李惠娴签订《借款合同》，约定林涌周借款人民币400万元给詹涛，借款期限至2013年1月17日，黄根鹏、李惠娴共同为詹涛对借款及由此产生的利息承担连带保证责任。因詹涛没有在约定还款期限内偿还借款，黄根鹏、李惠娴也没有履行连带保证义务，林涌周于2015年2月12日向本院提起诉讼，该案经审理后，于2015年12月28日作出（2015）江蓬法民二初字第165号《民事判决书》，判决：詹涛偿还借款本金400万元及相应利息林涌周，黄根鹏、李惠娴对詹涛的上述债务承担连带清偿责任。目前，该案已经发生法律效力。
2015年3月17日，本院根据林涌周的诉前财产保全申请，作出（2015）江蓬法立保字第48号《民事裁定书》，裁定查封冻结詹涛、陈奕洪、江门市新会区车辆维修质量监督检测足以有限1500万元的银行存款或相应价值的财产。同月20日，林涌周就上述诉前保全案件提起诉讼。目前该案仍在审理中。
再查明，詹飞于2016年1月12日以涉案房屋为抵押物，向广东南粤银行股份有限公司江门分行作最高额抵押借款，并办理抵押登记。
本院认为，本案系债权人撤销权纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”及第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，债权人行使撤销权须同时具备三个条件：一是债务人有使自己的财产不当减少的行为，是指债务人放弃其到期债权、无偿转让财产或者债务人以明显不合理的低价转让财产的行为。二是债务人的相关行为对债权人造成损害，有二种情况，一种是指债务人放弃其到期债权、无偿转让财产，使自己的资产不足以清偿债权人的债权；另一种是债务人以明显不合理的低价转让财产，使自己的资产不足以清偿债权人的债权，并且受让人知道该情形的。三是在法定期间内行使。此外，债权人行使撤销权应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对自己提出的主张，承担相应的举证责任。为此，本案的争议焦点：一、詹涛是否以明显的低价转让财产；二、詹飞是否知道詹涛转让财产的行为对林涌周造成损害。
关于讼争焦点一：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照第七十四条的规定予以撤销。”该规定中对“明显不合理的低价”作了明确的界定。本案中，詹涛将自己的房屋出售给詹飞，并于2015年3月24日办理了房屋过户手续。詹涛与詹飞签订《房屋买卖合同》是房屋买卖的备案合同，且合同约定的成交价1528000元经江门市地方税务局审核后作为计税价格，故该价格应为交易时交易地的指导价，而根据詹飞提供的证据，显示其支付的总价款为2200000元，结合詹涛的答辩陈述，詹涛与詹飞约定的房屋价款为2200000元，且詹飞也以此价款支付给詹涛，故此，本院确认詹涛与詹飞约定的房屋成交价格应为2200000元，该交易价格高于交易时交易地的指导价1528000元，退一步而言，即使扣除詹飞现金支付的200000元和詹飞委托邓健林支付的550000元，詹飞通过其名下帐户直接转账到詹涛帐户的1450000元，亦达到了指导价1528000元的94%以上，故詹涛将自己的房屋出售给詹飞，并没有以明显不合理的低价转让财产。
关于讼争焦点二：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，林涌周应当对詹涛转让财产的行为对林涌周造成损害，受让人詹飞是知道该情形的事实承担举证证明的责任。林涌周并无充分的证据来证明该讼争事实。故根据上述司法解释的规定，林涌周应当承担举证不能的法律后果。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、第七十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告林涌周的诉讼请求。
本案受理费100元，由被告林涌周负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 李汉强
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 刘洁兰
二〇一六年九月二十日
书 记 员 谭京纶