苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民初字第00403号
原告陆家明。
委托代理人孙祖德、钱佳，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。
原告张美珍。
委托代理人孙祖德、钱佳，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。
被告张林才，曾用名张黑。
被告符小英。
被告嵇淮治。
原告陆家明、原告张美珍与被告张林才、被告符小英、被告嵇淮治撤销权纠纷一案，本院于2015年3月24日依法受理，由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告陆家明、原告张美珍及其共同委托代理人孙祖德、钱佳到庭参加诉讼。被告张林才、被告符小英、被告嵇淮治经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陆家明、原告张美珍共同诉称，原告方与被告张林才、被告符小英在2003年11月18日签订了购买两被告位于相城区元和街道古巷二村2幢404室的《房屋买卖合同》。合同生效后，原告支付了全部价款并购买了汽车库，两被告已向原告交付了该房屋及车库，现已由原告方占有并装修使用。房屋两证发放后，原告方曾要求被告张林才、被告符小英协助办理过户手续，但该两被告推诿。故两原告于2013年4月1日起诉，经法院判决双方签订的《房屋买卖合同》有效。判决生效后，被告张林才、被告符小英又于2013年7月22日与被告嵇淮治就该房产办理了抵押登记，导致两原告无法办理房产过户手续。三被告的行为已经严重侵犯了两原告的合法权益。因此现起诉至法院，请求判令确认三被告对坐落在相城区元和镇古巷二村2幢404室房产（苏房权证相城字第××号）所做的抵押行为无效，撤销抵押权。庭审中，其明确该诉讼请求为确认三被告签订的抵押合同无效，并要求三被告协助两原告办理该抵押登记的注销手续。另外要求判令本案诉讼费用由三被告承担。
被告张林才未作答辩。
被告符小英未作答辩。
被告嵇淮治未作答辩。
经审理查明，原告陆家明、张美珍作为受让方（乙方），被告张林才、符小英作为出让方（甲方），于2003年11月18日签订《房屋买卖合同书》一份，两被告将其拆迁安置的坐落于苏州市相城区古巷小区1幢404室以32.1万元的价格出售给两原告，合同书中约定：“四、房款支付方法：2003年11月18日付定金人民币现金叁万元整，03年11月19日晚前付人民币现在贰万元整，乙方拿到钥匙一次性全部付清，拿钥匙前后必须在元旦前后，房屋款付清后，今后一切房款费用全部有乙方承担，与甲方无关，但甲方必须积极配合乙方办理两证。……七、其他特约事项：1、甲方主动配合乙方办理两证。2、房屋无形增升值与减值与甲方无关，甲方无权索取房款款项。3、甲方及时为乙方办理义务手续。4、车库有乙方另购，甲方保证有车库。5、如出现平方有浮动，按实际价格计算，多贴少补”。原告陆家明、张美珍、被告张林才、符小英均在合同书上签名，苏州市相城区陆慕全盛信息咨询服务部作为居间方在合同上盖章。《房屋买卖合同书》签订后，两原告向两被告付清了约定的房款，两被告将诉争房屋交付两原告，两原告实际占有使用至今。2004年5月26日，两原告以被告张林才的名义另出资向苏州市相城房地产开发有限公司购买了车库22，车库与本案所涉房屋登记于同一房产证下。
另查，坐落于苏州市相城区元和街道（原元和镇）古巷二村2幢404室及车库22登记所有权人为张林才（所有权证号为苏房权证相城字第××号），共有权人为符小英（共有权证号为0430024556）。该房屋房产证和国有土地使用权证办理好后，两被告以该房屋作为抵押担保，向中国工商银行股份有限公司苏州留园支行贷款，并于2009年8月11日设定他项权，他项权利人为中国工商银行股份有限公司苏州留园支行，权利范围全部，约定期限截至2014年8月11日，权利价值人民币100000元。
2013年4月1日，原告陆家明、张美珍向本院起诉被告张林才、被告符小英要求确认《房屋买卖合同书》有效，并判令两被告协助原告办理过户手续。审理中，由于该房屋存在他项权，故其自愿撤回要求办理过户手续的请求。本院于2013年6月19日作出（2013）相民初字第0718号民事判决，判决确认双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效。该判决双方均未上诉而生效。
2013年7月16日，被告张林才、被告符小英将该房屋上的中国工商银行股份有限公司苏州留园支行的他项权登记予以注销。2013年7月17日，被告张林才、被告符小英（共同作为借款人、抵押人）与被告嵇淮治（作为出借人、抵押权人）签订《民间借款抵押合同》一份，约定借款人向出借人借款250000元，借款期限为12个月，自2013年7月22日起至2014年7月21日止，借款期内的年利率为百分之十八；抵押人自愿以其位于苏州市相城区元和镇古巷二村2幢404室房地产抵押给抵押权人，作为借款人履行债务的担保，该房地产为现房，…，该房地产出租及他项权利设定情况为未设定抵押、没有出租；抵押期限为十二个月，自2013年7月22日起至2014年7月21日止；抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、已设定他项权利、产权争议或者被查封等情况的，抵押人承担由此产生的法律责任，如果造成抵押权人经济损失的，应向抵押权人支付贷款合同项下的贷款余额10%作为违约金，…。当日，双方就该《民间借款抵押合同》在苏州市苏城公证处进行了公证。
其后，被告张林才、被告符小英于2013年7月22日在涉案房屋设立以被告嵇淮治为抵押权人的他项权（苏房相城他字第30063392号），权利价值为250000元，约定期限截至2014年7月21日。
以上事实有当事人举证的当事人身份信息、房屋买卖合同书、房屋权属信息、民事判决书、民间借款抵押合同、公证书以及当事人陈述等证据附卷佐证。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押；以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。本案中，被告张林才、被告符小英早在2003年就将其通过拆迁安置获得的位于苏州市相城区元和街道（原元和镇）古巷二村2幢404室房屋出卖给了两原告，其收取了全部购房款后即将该房屋交付给了两原告居住使用至今，两原告其后又以其名义另行出资购买了车库22。此时，涉案房屋虽然尚未登记至两原告名下，但被告张林才、被告符小英事实上对于涉案房屋不再占有、使用和收益，也无权再处分该财产。在拿到该房屋的两证后，被告张林才、被告符小英本应继续履行合同义务，配合两原告办理该房屋的产权和国有土地使用权的转移过户登记手续，然而其却将实际上已经不属于其所有而只是“法律上挂名”的房屋先后两次进行抵押，尤其是第二次是在两原告已经起诉并经法院判决其房屋买卖合同有效的情况下，以新抵押替换旧抵押的方式将涉案房屋再次抵押给了被告嵇淮治。被告张林才、被告符小英的上述抵押行为属于法律禁止抵押的情形，同时也严重违反了诚实信用原则，因此本院认定被告张林才、被告符小英与被告嵇淮治签订的《民间借款抵押合同》中关于将位于苏州市相城区元和镇古巷二村2幢404室房地产抵押的所有约定均属无效，由此被告张林才、被告符小英对被告嵇淮治设定的他项权也丧失了基础和前提，因此被告张林才、被告符小英、被告嵇淮治应共同办理位于苏州市相城区元和镇古巷二村2幢404室房地产的他项权（苏房相城他字第30063392号）的注销手续。因为被告张林才、被告符小英的原因导致被告嵇淮治的损失，被告嵇淮治可根据法律规定和合同约定另行向被告张林才、被告符小英主张权利和追究责任。综上，原告陆家明、张美珍的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告张林才、被告符小英、被告嵇淮治经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其自动放弃答辩、质证等抗辩权利，由此承担不利的法律后果。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等法律规定，判决如下：
一、被告张林才、被告符小英与被告嵇淮治在2013年7月17日签订《民间借款抵押合同》中关于将位于苏州市相城区元和镇古巷二村2幢404室房地产抵押的条款无效。
二、被告张林才、被告符小英、被告嵇淮治于本判决生效之日起十日内办理位于苏州市相城区元和镇古巷二村2幢404室房地产的他项权（苏房相城他字第30063392号）的注销手续。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币40元，由被告张林才、被告符小英、被告嵇淮治共同负担（此款原告已垫付，不再退还，由三被告于本判决生效之日起十日内支付原告陆家明、张美珍）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审判员 乔宁宁
二〇一五年十月十九日
书记员 遆志恒