广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第364号
原告（反诉被告）：邓江群。
委托代理人：陶政清，桂林市安泰法律事务所法律工作者。
被告（反诉原告）：桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人：高忠鹏，总经理。
委托代理人：谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）邓江群与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年3月27日受理后，依法适用简易程序于2012年5月8日、2012年10月30日、2014年6月27日公开开庭审理了本案。邓江群的委托代理人陶政清，广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外和解二十五个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邓江群诉称：邓江群与广源公司于2009年11月5日签订了《商品房买卖合同》，约定：邓江群以786323元购买广源公司位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际小区房屋一套；广源公司于2010年3月28日将房屋交付邓江群使用，如违约广源公司按日向邓江群支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，邓江群陆续向广源公司支付房款，但是到了房屋交付之日，邓江群发现其购买的房屋所在大楼还没有封顶，广源公司与承建商官司不断，房屋交付还遥遥无期。邓江群担心房屋无法交付，经与广源公司协商后，暂时缓交房款。此后在众多购房者的催促下，广源公司才于2011年6月21日登报通知交房。交房前广源公司仅陆续给付邓江群部分违约金5000元。收房后，邓江群及其他购房者再与广源公司协商违约金事宜均遭广源公司拒绝。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，广源公司应向邓江群支付逾期交房的违约金90090.01元，但是实际上广源公司仅支付了5000元就拒绝支付剩余违约金，故诉至法院，请求判令：1、广源公司支付邓江群逾期交房违约金85090.01元；2、本案诉讼费由广源公司负担。
原告（反诉被告）邓江群就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明邓江群向广源公司购房，广源公司向原告交房的时间以及广源公司逾期交房的处理方法；2、销售不动产发票3张，证明邓江群已向广源公司交付购房款786323元，房款已付清。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称：广源公司于2009年6月6日与邓江群签订《商品房买卖合同》，该合同于2009年6月12日经桂林市房产管理局备案。邓江群以786323元向广源公司购买位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区房屋一套。双方约定如交房时买受人尚未付清全部应付款项的，出卖人可予以延期。广源公司也未答应过邓江群可以缓交房款，广源公司已支付邓江群逾期交房的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条：“买受人于2009年5月8日签合同时付房款人民币叁拾玖万陆仟叁佰贰拾叁元整（￥396323元）含定金，剩余房款人民币叁拾壹万元整（￥310000元）于该房屋封顶时付清，剩余房款人民币捌万元整（￥80000元）于2010年3月31日前付清。”以及第七条：“逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金”的规定，邓江群于2009年5月28日支付购房款396323元，2009年11月26日支付购房款230000元，比合同约定的房屋封顶时已逾期付款59天，2011年2月10日支付购房款80000元，比合同约定的房屋封顶时已逾期付款501天，2011年2月10日支付购房款80000元，比合同约定的2010年3月31日前付清已逾期付款318天，邓江群应向广源公司支付21013元逾期付款违约金。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时邓江群须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但邓江群至今未交，邓江群应向广源公司支付可视对讲系统费用1800元。故请求驳回邓江群的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：1、邓江群支付广源公司违约金21013元。2、邓江群支付广源公司可视对讲系统费用1800元；3、反诉费用由邓江群负担。
被告（反诉原告）广源公司对其辩解及反诉主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2011年6月21日桂林晚报交房通知，证明广源公司于2011年6月21日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、房屋验收交接单及房屋签收清单，证明邓江群已办理收房手续；5、质量验收记录及混凝土试块抗压强度试验报告，证明5号楼的封顶时间A区是2009年9月27日，B区是2009年5月6日；6、发票二张，证明邓江群逾期支付购房款39万元；7、个人业务凭证二张，证明广源公司支付了邓江群违约金9654元，违约金已支付完毕。
原告（反诉被告）邓江群对广源公司的反诉答辩称：邓江群未按期交款是因为广源公司违约在先，广源公司收取可视对讲系统费用无依据，请求驳回广源公司的反诉请求。
原告（反诉被告）邓江群对其反诉辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司对邓江群提供的证据1、2真实性无异议。邓江群对广源公司提供的证据1、2、3、4、6、7真实性无异议。本院对上述证据真实性予以确认。邓江群对广源公司提供的证据5有异议，认为该证据的两份报告都分为三页纸，只有最后一页有签章，前两页无签章，故只认可有签章的最后一页，前两页不认可。另该证据只证明了成型日期，不能证明封顶时间。本院认为，证据5系原件，邓江群虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认其真实性。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年6月6日，邓江群作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区房屋一套，房屋总金额为786323元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：……2.分期付款：买受人于2009年5月28日签合同时付房款人民币叁拾玖万陆仟叁佰贰拾叁元整（￥396323.-）含定金，剩余房款人民币叁拾壹万元整（￥310000.-）于该房屋封顶时付清，剩余房款捌万元整（￥80000.-）于2010年3月31日前付清。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计14855.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补）。等等。邓江群于2009年5月28日支付给广源公司396323元，于2009年11月26日支付给广源公司23万元，于2011年2月10日支付给广源公司16万元。2011年5月28日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区5#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。桂林广源国际社区5#B区屋面梁板成型日期为2009年5月5日，桂林广源国际社区5#A区33.6m屋面柱及屋面梁板成型日期为2009年9月26日。2011年6月21日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区5#楼已达到交房条件，定于2011年6月21日至2011年6月27日办理交房手续。邓江群于2011年6月30日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。广源公司向邓江群支付了逾期交房违约金9654元。邓江群与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：邓江群与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为，一、广源公司是否应支付邓江群逾期交房违约金；二、邓江群是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金；三、邓江群是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
一、关于广源公司是否应支付邓江群逾期交房违约金的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据《商品房买卖合同》第六条：“……买受人于2009年5月28日签合同时付房款人民币叁拾玖万陆仟叁佰贰拾叁元整（￥396323.-）含定金，剩余房款人民币叁拾壹万元整（￥310000.-）于该房屋封顶时付清，剩余房款捌万元整（￥80000.-）于2010年3月31日前付清。”以及第八条：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的”的约定，邓江群于2011年2月10日才将购房款付清，未能在约定的交房日期（即2010年3月28日）前付清房款，在邓江群未付清房款的情况下，广源公司可顺延交付房屋，广源公司房屋交付日期应顺延至2011年2月10日邓江群付清全部房款后，广源公司在该日后未交付房屋即属违约，依照合同约定应当承担相应违约责任。直至2011年6月21日，广源公司才通知广源·国际社区5#楼已达到交房条件，定于2011年6月21日至2011年6月27日办理交房手续，故邓江群要求广源公司支付至2011年6月21日逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持。邓江群在自已购房款未付清的情况下，未扣除合同约定的未付清全部应付款项导致房屋顺延交付等广源公司先履行抗辩因素，仍要求广源公司按照房屋总价款支付约定交房日后的违约金，无合同依据也无法律依据，超出合理请求部分，不予支持。从邓江群付清购房款之日后即2011年2月11日至2011年6月21日天数为131天，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，广源公司应按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金30902.49元（786323元×0.3‰／天×131天），其已支付邓江群逾期交房违约金9654元，还应支付邓江群逾期交房违约金21248.49元。
二、邓江群是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金的问题。
按照双方《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，邓江群于2009年5月28日签合同时付房款人民币396323元（含定金），剩余房款人民币310000元于该房屋封顶时付清，剩余房款80000元于2010年3月31日前付清。本案中，桂林广源国际社区5#A区33.6m屋面柱及屋面梁板成型日期为2009年9月26日，标志着工程主体框架正式封顶，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，双方约定二期房款的交付时间为房屋封顶时，并非具体的的日期，房屋何时封顶广源公司才清楚，应由广源公司通知邓江群，但广源公司也没有证据证明其在2009年9月27日通知了邓江群交付二期房款，故广源公司要求邓江群从2009年9月27日支付其逾期支付购房款违约金的请求本院不予支持。根据邓江群于2009年11月26日支付给广源公司23万元的事实可认定邓江群至少于2009年11月26日已知道涉讼房屋封顶，但邓江群在2009年11月26日仅支付给广源公司房款23万元，尚欠8万元房款未支付，已构成违约。另邓江群未按约定于2010年3月31日前付清第三笔房款8万元亦构成违约，邓江群应依照合同约定应当承担相应违约责任。邓江群在2011年2月10日支付给广源公司房款16万元（含第二笔房款的余款8万元及第三笔房款8万元），故从2009年11月27日至2011年2月10日逾期天数为441天，按照《商品房买卖合同》第七条的约定，应按日向广源公司支付逾期应付款万分之三的违约金10584元（80000元×0.3‰／天×441天）；从2010年3月31日至2011年2月10日逾期天数为316天，按照《商品房买卖合同》第七条的约定，应按日向广源公司支付逾期应付款万分之三的违约金7584元（80000元×0.3‰／天×316天）；邓江群共应支付广源公司逾期支付购房款违约金18168元。邓江群主张其行使不安抗辩权，并与广源公司协商后才延期付款，但未能提供证据证实，本院不予采信。
三、邓江群是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
邓江群与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。邓江群于2011年6月30日收房，按照双方的约定，邓江群应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但邓江群至今未支付此项费用，现广源公司要求邓江群支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）邓江群逾期交房违约金21248.49元；
二、原告（反诉被告）邓江群支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司逾期支付购房款违约金18168元；
三、原告（反诉被告）邓江群支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
四、驳回原告（反诉被告）邓江群的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费1926元，因本案适用简易程序减半收取为963元（本诉原告已预交），由原告（反诉被告）邓江群负担723元，被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司负担240元。反诉受理费185元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）邓江群负担162元，被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司负担23元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费1926元、反诉案件受理费185元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 刘恒志
二〇一四年六月三十日
书记员 蒙鹏燕
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