四川省雅安市名山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1803民初244号
原告雅安市名山区公路养护管理段，住所地雅安市名山区蒙阳镇茶都大道***号。
法定代表人蔡正萍，职务段长。
委托代理人景玲，四川正量律师事务所律师。
被告佐鹏良，男，生于1954年3月7日，汉族，住雅安市雨城区。
被告余良君，男，生于1955年1月26日，汉族，住雅安市名山区。
原告雅安市名山区公路养护管理段诉被告佐鹏良租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，根据原告雅安市名山区公路养护管理段申请，本院依法追加余良君为本案共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告雅安市名山区公路养护管理段的委托代理人景玲，被告佐鹏良、余良君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅安市名山区公路养护管理段诉称：2009年11月14日，原告雅安市名山区公路养护管理段（甲方）与被告佐鹏良（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，合同主要约定：甲方将座落在县道三蒙路7KM+900M处的蒙山道班房屋11间及墙内场地，出租给乙方作茶家乐使用；租赁期限30年，租金共9万元一次性支付；一方违约或无故解除合同承担违约金5000元，同时赔偿对方实际损失；因政策原因或规划需要拆除、改造标的房屋，由乙方与规划方按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地。签订合同后，被告佐鹏良交付了租金，实际接收并使用出租房屋和场地。2014年11月，雅安市人民政府批准名山区委、区政府关于《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》，按照该规划，原告出租的房屋及场地纳入景区规划拆迁范围，原告及时与被告联系，并现场对被告投入的固定设施进行核实、补偿估算，多次与被告协商补偿，由于双方差距太大，无法达成协议。2015年3月5日，雅安市名山区政府办公室再次向原告发出通知，要求加快道班区域房屋及地面附属设施的拆除。2015年1月至7月，原告多次反复与被告协商，仍然未果，2015年7月14日，原告正式书面发函通知被告因景区规划，不能继续履行合同，依照合同约定，提前终止合同，佐鹏良的委托代理人余良君现场予以签收。2015年7月17日，原告雅安市名山区公路养护管理段、被告佐鹏良、余良君、四川鼎正资产评估有限公司现场对被告固定设施、可移动物品进行核实，均予以签字确认。2015年7月30日，四川鼎正资产评估有限公司接受原告委托，对各方现场签字确认的资产进行评估，并出具了评估报告，原告再次依据评估报告与被告进行协商，仍未达成一致，被告至今拒绝返还出租房屋及场地，严重影响提升改造工程的施工进程。为了配合支持区委区政府的拆迁工作，维护原告合法权益，依照相关法律规定，向法院提起诉讼。请求：1、依法终止2009年11月14日签订的《房屋场地租赁合同》；2、二被告共同返还租用的蒙山道班房及场地；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告佐鹏良辩称：2009年11月14日签订的《房屋场地租赁合同》无异议，被告佐鹏良当时就一次性交纳了全部租金。2014年11月，雅安市人民政府批准名山区委、区政府关于《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》，原告找佐鹏良的委托代理人余良君开始洽谈，双方因差距太大，无法达成一致协议。2015年7月14日，原告单方面发出《解除合同告知函》，就是单方面不再履行合同，其找了鼎正资产评估机构来评估，评估机构来现场评估时所说很多数据和金额在评估报告里都没有，这样的评估报告没有用。佐鹏良与余良君之间签订有承包经营合同，佐鹏良在2012年12月26日就将场地转租给余良君，实际都是余良君在经营，要解除合同，佐鹏良没有意见，可以积极配合，主要以余良君的意见为准。综上，为了维护余良君的合法权益，应依照合同法第113条的规定，给予余良君应得的实际损失和可得利益损失赔偿。
被告余良君辩称：对改造计划是积极支持的，但是损失还是要赔偿的，2015年7月收到解除合同通知，实际上是原告违约的意思，就应按合同法办理。原告提供的评估报告是不合法的，评估机构资质都没有。原告提出解除合同，余良君没有意见，但是要按规定赔偿。
经审理查明：2009年11月14日，原名山县公路养护管理段即雅安市名山区公路养护管理段（出租方、甲方）与佐鹏良（承租方、乙方）签订《房屋场地租赁合同》，合同主要约定：甲方将座落在县道三蒙路7K+900M处的蒙山道班房的房屋11间（面向楼梯右侧，上下8间，左侧楼下3小间）及墙内场地，出租给乙方作茶家乐使用；租赁期共30年，甲方自2010年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2040年1月1日收回；标的房屋及场地30年的租金为9万元人民币，经双方协商，租金采取一次性方式支付，乙方在签订本协议时一次性交给甲方；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对标的房屋进行装修，但规模、范围、工艺、用料等均应征得甲方同意后方可施工，因装修产生的一切费用均由乙方承担，租赁期满后房屋及室内装修物均无偿归甲方所有；在租用期间，乙方不得将房屋场地转卖或与他人交换，不得在该房屋内进行任何违法活动；甲方不得再将该场地剩余房屋出租给别人，不得干涉乙方的合法使用行为；因政策原因或规划需要拆除、改造标的房屋，由乙方与规划方按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地。2012年11月6日，被告佐鹏良与余良君签订了《转租协议》，对佐鹏良租赁雅安市名山区公路养护管理段的房屋场地进行转租，2012年12月26日，被告佐鹏良（甲方）与余良君（乙方）又签订了《转租协议终止合同》，合同载明：甲方与乙方于2012年11月6日达成意向的《转租协议》，乙方有意向租赁甲方租赁的座落于县道三蒙路7K+900M处的蒙山道班房的房屋11间及墙内场地，拟报请原出租人名山县公路养护管理段批准后实施。鉴于甲方原出租人名山县公路养护管理段不同意甲方转租，甲乙双方同意终止转租行为，原签订的《转租协议》终止、作废，乙方不再支付甲方协议约定的租金，甲乙双方互不赔偿，双方各自承担由此产生的损失。2013年2月2日，被告佐鹏良（发包方、甲方）与余良君（承包方、乙方）签订《承包经营合同书》，合同主要约定：甲乙双方经相互协商在甲方租赁改造的原蒙山道班场地内打造茶家乐一事，自愿达成一致意见，由甲方承包给乙方使用；承包时间由原甲方与名山县公路养护管理段合同签订蒙山道班房屋及场地租赁剩余时间为准，具体时间从2013年1月1日起到2040年1月1日止，承包经营期满后，乙方将茶家乐及场地归还甲方；该场地承包经营期内使用权、管理权、经营权、收益权归乙方。甲方在协议签订之日起不得以任何理由再发包给他人或收回自行经营，也不得以任何方式和理由干涉乙方合法经营活动和经营方式；鉴于甲方对该场地投入已达40万元（甲方租赁场地9万元，前期投入15万元，后期投入16万元）甲方与乙方签定承包合同时，乙方一次性预付给甲方27年的承包金，平均每年14814.81元，共计人民币400000元；乙方承包经营该茶家乐及场地期间，乙方让出房屋一间甲方居住（如有变动，此条解除），但只限于居住，甲方不得以任何理由在该场地内经营乙方相同的业务；甲方向乙方提供甲方与名山县公路养护管理段所签房屋及场地租赁合同壹份，乙方在承包经营期内，应自觉遵守名山县公路养护管理段房屋及场地租赁合同之各项规定，合法经营，乙方承包经营期内经营、使用不当造成的如安全、消防等一切责任及损失，全部由乙方承担，甲方不承担任何责任。2013年2月3日，佐鹏良（委托人）向余良君（受委托人）出具委托授权书，委托事项：委托人因有病（处于长期治疗中）现将三蒙路道班承包给余良君合法经营，从承包之日起，三蒙路道班所有的一切事项，由受委托人全权处理，并承担所有一切的经济责任和法律责任，委托人不再承担一切责任。2015年7月13日，佐鹏良（委托人）再次向余良君（受委托人）出具委托授权书，委托事项：委托人佐鹏良因有病（重病在治疗中），不能亲自办理三蒙路道班拆迁补偿一事，现委托余良君全权代理拆迁补偿一事，一切事务由委托人余良君全权代理，委托人对受托人在办理上述事项过程中所认可的有关文件和办理的事宜均予以认可。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。
另查明：2014年11月3日，雅安市人民政府作出关于《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》的批复（雅府函〔2014〕202号），批准名山区政府请示的《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》。2015年3月5日，名山区政府办公室向名山区交通运输局发出《关于蒙顶山道班区域房屋拆除的通知》，载明：按照《雅安市蒙顶山景区总体规划》“一心四区”总体布局和《雅安市名山区蒙顶山景区创建国家5A级旅游景区提升规划》要求，分茶市、茶作、茶修、茶养、茶贡五大提升片区，实施提升项目。《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家5A级旅游景区提升规划》于2014年11月由雅安市人民政府批准实施。你局所属的蒙顶山道班区域房屋及地面附属设施属于智矩寺－净居庵组团规划片区，该区域以“茶作”为主题，主要功能包括蒙顶山传统茶叶制作工艺展示与体验、茶文化休闲、游人接待中心，并承担景区交通转换和旅游服务功能。目前该片区已全面启动项目建设，由于时间紧、任务重，请你局加快道班区域房屋及地面附属设施拆除的工作。2015年7月14日，原告雅安市名山区公路养护管理段向佐鹏良发出《解除合同告知函》，载明：根据雅安市人民政府关于《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》的批复（雅府函〔2014〕202号）精神，雅安市名山区公路养护管理段蒙山道班房已被纳入规划区内，需进行拆除。雅安市名山区公路养护管理段与你于2009年11月4日签订的《房屋场地租赁合同》因蒙顶山景区规划需要，不能继续履行合同，依照合同的约定，提前终止合同。现向你函告如下：根据双方签订的《房屋场地租赁合同》第七条第一款之约定，因政策原因或规划需要拆除、改造标的房屋，由乙方与规划方按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地。雅安市名山区公路养护管理段正式通知你解除于2009年11月4日签订的《房屋场地租赁合同》。2015年7月15日，佐鹏良在该函上签署以下意见：已授权余良君办理；同日，余良君在该函上签署以下意见：已收到，请照有关文件办理（2014年合同法第113条之规定办理）。2015年7月17日，原告雅安市名山区公路养护管理段组织相关部门及人员对蒙山道班区域的资产进行清点核实，并形成蒙山养护站资产核实表，原告方及相关部门人员在上面签字，被告余良君在上面签字。
审理过程中，本院依法对被告方进行法律释明，被告方明确表示对其赔偿问题不予反诉。本院在庭审过程中及庭审后组织双方进行调解，但未能达成一致意见。
以上事实有原、被告双方的庭审陈述及本院采信的《房屋场地租赁合同》、蒙顶山景区规划图、雅安市人民政府作出关于《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》的批复、《关于蒙顶山道班区域房屋拆除的通知》、《解除合同告知函》、《转租协议》、《转租协议终止合同》、《承包经营合同书》、委托授权书二份、蒙山养护站资产核实表等证据证实。
本院认为，原告雅安市名山区公路养护管理段与被告佐鹏良签订的房屋场地租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定予以履行。根据本案查明的事实，佐鹏良作为承租方，在租赁期内将所承租的三蒙路蒙山道班房及场地转包给余良君进行经营，余良君作为租赁房屋及场地的实际使用人，参与了相关资产的清点核实及协商赔偿事宜，但未能与雅安市名山区公路养护管理段达成赔偿协议。根据蒙顶山景区规划要求及雅安市人民政府的批复，三蒙路蒙山道班房及场地属于规划拆迁范围，按照租赁合同的约定，因政策原因或规划需要拆除、改造租赁房屋，承租方应按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地，原告雅安市名山区公路养护管理段按照合同的上述约定，向被告佐鹏良发出解除合同的函，告知了蒙顶山景区的规划拆迁事宜，并提出解除合同，被告佐鹏良及余良君均予以了签收，根据合同法第九十六条的规定，合同自解除通知到达时解除。被告亦未在法定的异议期内提起诉讼，合同已于签收合同解除函之日即2015年7月15日解除，所以，原告请求终止原告雅安市名山区公路养护管理段与被告佐鹏良于2009年11月14日签订的房屋场地租赁合同，并要求其返还租赁的房屋及场地，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。二被告对解除合同没有异议，但提出要解决好赔偿问题，经本院释明，被告方对赔偿等问题仍未提起反诉，因此本案中对赔偿问题，依法不予审查。被告余良君作为房屋及场地的实际使用人，其与佐鹏良签订的承包经营合同书中，明确约定在承包经营期间，应自觉遵守房屋及场地租赁合同之规定，合法经营，在原告雅安市名山区公路养护管理段与被告佐鹏良签订的房屋场地租赁合同依法终止后，其实际使用的该房屋及场地，应与佐鹏良共同返还给原告雅安市名山区公路养护管理段，相关的赔偿等问题，被告佐鹏良、余良君可以另行协商解决或另行提起诉讼。
综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、终止原告雅安市名山区公路养护管理段与被告佐鹏良于2009年11月14日签订的房屋场地租赁合同；
二、被告佐鹏良、余良君于本判决生效之日起十日内共同返还原告雅安市名山区公路养护管理段出租的蒙山道班房及场地。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，由被告佐鹏良、余良君共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审 判 长 叶正刚
人民陪审员 杨万辉
人民陪审员 罗晓玲
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 何 谐