广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1379号
上诉人（原审被告）胡凤珍，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人翁彤瑾，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人李洲。
被上诉人（原审原告）深圳市金地物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人张明，该公司总经理。
上诉人胡凤珍与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下缺席判决：胡凤珍于判决生效之日起十日内向金地公司支付2013年9月至2015年6月的物业服务费57338.38元及违约金3057.16元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取655元，由胡凤珍负担。
上诉人胡凤珍对上述判决不服，向本院提起上诉称：一、正文声明。胡凤珍自金地公司提起本案诉讼之日起到2015年10月14日前，未收到原审法院寄来的文件及电话。2015年10月14日，胡凤珍收到的已是原审判决附带证据、起诉状、传票、举证通知书等，以下正文内容是针对当日收到的材料展开陈述。二、胡凤珍作为原审被告，主体不适格。原审法院根据《前期物业服务合同》（以下简称物业合同）判决胡凤珍向金地公司支付2013年9月至2015年6月的物业费及违约金错误。金地公司在原审中提交的物业合同，系金地公司与佛山市三水海都房地产有限公司（以下简称海X公司）于2010年12月18日签订的，并非与胡凤珍签订的，且胡凤珍于2012年10月18日才与海X公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），胡凤珍不是该物业合同的签订主体，该物业合同与胡凤珍没有关联性，对胡凤珍没有约束力，胡凤珍与金地公司之间没有建立物业服务合同关系。根据合同相对性原则，胡凤珍作为原审被告，主体不适格。三、即使胡凤珍具备诉讼主体资格，涉讼房屋因质量问题至今未交付，胡凤珍依法可拒交物业费，原审判决胡凤珍承担物业费及违约金毫无依据。胡凤珍与海X公司签订的房屋买卖合同第八条约定，“出卖人应在2013年5月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经双方验收合格的商品房交付买受人。”第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住房的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”海X公司于2013年5月29日才通知胡凤珍收楼。收楼验收时，经胡凤珍验收发现存在渗水、裂缝等质量问题，经多次验收，上述质量问题仍未解决，胡凤珍由此与海X公司的验收人员分别于2013年7月9日和2013年8月19日签订《收楼意见书》。自2013年8月19日至今，海X公司仍未修缮涉讼房屋，导致胡凤珍至今未收楼使用。另外，海X公司至今未向胡凤珍出具任何商品房质量合格证明及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，依合同的约定，胡凤珍亦有权拒绝收楼。根据《物业管理条例》及相关法律规定，预售商品房应当在收楼之日起才能向物业使用人收取管理费，而涉讼房屋至今未交付使用，胡凤珍可拒绝缴纳涉讼房屋未交付期间的物业管理费，亦不存在任何违约行为。原审判决胡凤珍承担物业管理费及违约金于法无据。四、原审法院违反法律规定，二审法院应撤销原审法院恶意剥夺当事人的诉权作出的民事判决。如前所述，胡凤珍被原审法院恶意剥夺了诉权，原审判决违反法定程序，二审依法应当撤销。综上，胡凤珍请求本院判令：撤销原审判决，改判驳回金地公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由金地公司负担。
被上诉人金地公司未作答辩。
上诉人胡凤珍在二审期间向本院提交如下新证据：
1.广东省商品房买卖合同，拟证明签订合同的时候，开发商应该向胡凤珍提供物业合同，但当时并没有签过物业合同，房屋买卖合同第三条中约定的地址、面积亦与物业合同约定的地址、面积不一致，证明胡凤珍所购买的商品房所在的土地并不是金地公司服务的场所，海X公司在签订物业合同时并未取得预售许可证，物业合同中的“业主”是指海X公司，而不是胡凤珍；
2.收楼意见书两份，拟证明签订合同的时候，开发商应该向胡凤珍提供物业合同，但当时并没有签过物业合同，房屋买卖合同第三条中约定的地址、面积亦与物业合同约定的地址、面积不一致，证明胡凤珍所购买的商品房所在的土地并不是金地公司服务的场所，海X公司在签订物业合同时并未取得预售许可证，物业合同中的“业主”是指海X公司，而不是胡凤珍。
被上诉人金地公司对上述证据未发表质证意见。
被上诉人金地公司在二审期间未向本院提交新证据
经审查，本院对当事人提交的证据认证如下：胡凤珍提交的证据与原件核对无异，本院确认其真实性。对于证据1，首先，物业合同中的项目名称为“云东海高尔夫花园”，与房屋买卖合同中约定的项目名称一致；其次，由于商品房面积以《确权面积测汇报告书》中的面积为准，涉讼房屋的《确权面积测汇报告书》与房屋买卖合同中记载的面积有出入，亦属正常。综上，由于胡凤珍提交的证据1无法证明其有关物业合同与涉讼房屋无关的主张，本院对该证据不予采信。对于证据2，胡凤珍提交的两份收楼意见书上均载明“该建筑项目已经政府主管部门验收合格，取得竣工验收备案回执，可以交付使用”及“复查通过后业主签名”等内容，且均有胡凤珍的签名确认，故本院对于胡凤珍有关至今未收楼的证明内容不予采纳。
本院经审理查明：2010年12月28日，海X公司与金地公司签订《前期物业服务合同》，海X公司委托金地公司管理涉讼房屋所在的佛山市三水区云东海高尔夫花园，合同期限由2010年12月28日起至2015年12月17日止，别墅的物业服务费为3.9元／平方米／月。
2012年12月18日，海X公司与胡凤珍签订《广东省商品房买卖合同》，由胡凤珍向海X公司购买位于佛山市三水区云东海高尔夫花园某涉讼房屋，合同第八条约定，“出卖人应当在2013年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。2.该商品房经验收合格……”，第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。此外，合同还约定了房屋价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任等内容。上述合同已向佛山市三水区房产交易中心办理了备案登记。合同签订后，胡凤珍支付了购房款，并已取得房产证。根据涉讼房屋的《确权报告书》显示，涉讼房屋的总建筑面积为668.28平方米。2013年7月9日、8月19日，胡凤珍分别签署两份《收楼意见书》，确认“本单元房屋本体及设备设施已验收完毕”，并就存在的问题提出整改意见。胡凤珍至今未向金地公司缴纳物业服务费。
2015年7月9日，金地公司向原审法院起诉，请求判令：胡凤珍向金地公司支付涉讼房屋2013年9月至2015年6月管理费57338.38元和违约金3057.16元（从2014年5月1日起至2015年3月20日止，按日万分之五计算），合计60395.54元，胡凤珍负担本案诉讼费。
二审中，本院指令胡凤珍在三个工作日内提交涉讼房屋的房产证复印件，胡凤珍在本案二审终结前仍未向本院提交。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。针对胡凤珍的上诉请求，本案二审中的主要问题是：原审是否违反法定程序；海X公司与金地公司签订的《前期物业服务合同》对胡凤珍是否有约束力；原审判决支持金地公司有关胡凤珍向其支付2013年9月至2015年6月管理费57338.38元和违约金3057.16元的诉请是否妥当。
关于第一个争议焦点。胡凤珍上诉称，原审法院在未向其送达应诉材料、未通知其开庭日期的情况下迳行判决，剥夺其依法享有的诉讼权利，原审违反法定程序，原审判决应当发回重审。本院认为，经核实，原审法院向胡凤珍身份证上记载的住址寄出应诉材料，二审中胡凤珍亦确认邮件详情单上原审法院书写的手机号码为胡凤珍所有，详情单上亦注明“本人签收”，在胡凤珍未提交相反证据推翻以上事实的情况下，故本院应视为原审法院已向胡凤珍送达了应诉材料，胡凤珍的上诉主张因与事实不符，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。胡凤珍上诉称，海X公司与金地公司签订的物业合同对其无约束力，胡凤珍在未与金地公司签订物业服务合同的情况下，无需缴纳物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本院认为，根据前述条款的规定，海X公司与金地公司签订的物业合同，对胡凤珍具有约束力。胡凤珍的上诉主张于法无据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。胡凤珍上诉称，海X公司至今未向其出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据案涉房屋买卖合同第十一条的约定，涉讼房屋至今未交付，胡凤珍至今未收楼，亦未享受过金地公司的物业服务，依法不应缴纳物业管理费及违约金。本院对此作如下分析：第一，案涉合同第十一条约定的“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”中的“证明文件”，指向的是案涉合同第八条约定的“竣工验收文件”。胡凤珍签署了《收楼意见书》，且未提交证据证明海X公司尚未提交涉讼房屋的《竣工验收备案表》，根据法律和合同的约定，海X公司已将涉讼房屋交付胡凤珍，胡凤珍应按物业合同的约定全面履行自己的义务，缴纳物业管理费。本案中，胡凤珍签署第二份《收楼意见书》的日期为2013年8月19日，即胡凤珍至迟已于当日收楼，因胡凤珍一直未缴纳物业费，故金地公司要求胡凤珍支付2013年9月至2015年6月的物业费及相应违约金的诉请合法有据，本院予以支持。第二，即使涉讼房屋存在胡凤珍在《收楼意见书》中指出的质量问题，胡凤珍也只能向海X公司主张权利，而无权以此为由拒绝向金地公司缴纳物业费。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，在未举证证明金地公司未按照物业合同约定提供服务的情况下，胡凤珍以未享受相关物业服务作为拒绝支付物业费的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院根据物业合同的约定，判令胡凤珍应向金地公司支付2013年9月至2015年6月管理费57338.38元（总额应为3.9元／平方米／月×668.28平方米×22个月=57338.42元，金地公司放弃自己的部分权利，系其对自身权利的处分，原审法院予以准许）以及违约金，处理正确，本院予以维持。
综上所述，胡凤珍的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1310元，由上诉人胡凤珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年三月七日
书 记 员 钟勉力