广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初75号
原告：广州龙凯经济发展联营公司，住所地广州市东风东路。
法定代表人：罗荣基，职务：董事长。
委托代理人：孔宁军，该司职员，联系地址。
被告：余振江，男，1978年2月12日出生，汉族，住广东。
委托代理人：赵志娟，广东立复律师事务所律师。
原告广州龙凯经济发展联营公司诉被告余振江物权保护纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法由审判员侯炜邦、林惠卿、人民陪审员卢嘉乐组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔宁军、被告的委托代理人赵志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993.6.16由佛山市金龙基有限公司（下称：金龙基公司）与原芳村区东漖村委会（下称：东漖村委）签订了《用地合同》，合同约定：东漖村委将其名下的东漖村松竹坊以南的8.1亩地（合5399.46平方米）有偿转让给金龙基公司使用，使用期70年，土地用以建职工宿舍。合同签订后，由于金龙基公司不是在广州市注册的公司，故由金龙基公司牵头和注资成立了广州市龙凯经济发展联营公司（即原告）。同时金龙基公司及原告向东漖村委支付了转让土地的合同对价，东漖村委即将土地交付给原告，由原告开发建设金龙苑小区15栋楼宇，至1996年底原告已将15栋中其中的14栋建成交付使用，尚有一栋13号楼未建设成交付使用。
原告从1997年开始，陆续对竣工房屋开始销售，由于所销售的房屋没有取得国土部门合法用地手续和办理备案预售许可，被当时的芳村国土和房管局所查处，并在2000年12月6日作出行政决定，要求原告立即停止房屋销售等待处理，房屋并由原芳村法院依据行政部门决定，对原告未为销售的房屋做出《行政裁定书》依法查封原告的76套房屋，原告不得已只好暂停了部分房屋的销售，致使原告处于一种歇业状态，为了理顺土地关系，经国政府、国土、规划部门强制要求由原告完善后续的所有土地关系，为此原告在区政府、街道办事处、国土、规划部门的要求下，原告开始陆续办理有关土地的关系，并由原告与东漖村签订了理顺土地关系的补充合同，由原告继续履行理顺土地关系的一切手续。
而被告在原告歇业状态下，在2010年底将法院查封的原告空置房屋强行打开入住进去，原告知道后即要求被告从侵占房屋搬出，但被告予以拒绝，为此，原告先后多次要求被告将所非法侵占法院查封房屋腾空交还给原告，但被告一直拒绝履行义务，已造成对原告财产的侵权。起诉请求判令：一、请求判令被告立即将东漖松竹坊224号（自编号：金龙苑小区5号楼）XXX房腾空交付给原告；二、请求判令被告支付房屋使用费（租金）合计人民币：31200元给原告（房屋使用费暂从起诉之日起倒计算两年。即从2013年12月4日起计算至起诉日止，房屋面积：57.37平方米，每套房的房屋使用费按1300元/套计算，暂计24个月，最后的房屋使用费的计算金额以判决生效的时间为准）；三、判令被告承担本案所有诉讼费用。
被告余振江辩称：对于原告诉请所涉的金龙苑小区5号楼XXX房，是原告承诺给案外人黄某乙使用的周转房，案外人黄某乙才是实际权益人，而非原告；被告余振江是接收黄某乙委托管理该房产的亲友。
经审理查明：1993年6月16日广州市芳村区东漖村民委员会（甲方）与佛山市金龙基有限公司（乙方）签订《用地合同》，约定：一、甲方为支持乙方解决实际需要，同意将位于东漖村松竹坊以南，土名“打砖塘”及“托儿所塘”之住宅基地，面积为8.1市亩（含5399.46平方米，可按实际交地面积为准，有偿使用费5670000元）转让给乙方有偿使用70年，作兴建职工宿舍的宅基地。
2000年12月28日广州市芳村区人民法院依据已经发生法律效力的广州市芳村区房地产管理局穗芳房（处）字[2000]1号《关于停止销售金龙苑住宅的决定》。查封广州市龙凯经济发展联营公司金龙苑的未售房屋共76套（其中包括5号楼XXX房）。
2001年8月23日广州市城市规划局对用地单位广州市龙凯经济发展联营公司、广州国经房地产有限公司位于芳村区东教镇东教村松竹坊（用地面积5435平方米居住用地）发出穗规地集证字[2001]第10号建设用地规划许可证。
2011年10月18日广州市城市规划局向广州市龙凯经济发展联营公司发出穗规信[2011]290号《关于金龙苑办理房地产证规划意见的函》，对该司希望调整处理金龙苑历史遗留问题楼盘申报工作的答复：要求该司及国经公司接函后按函件要求内容，尽快衔接完善该项目的规划审批手续。
2012年7月24日广州市国土资源和房屋管理局就广州市龙凯经济发展联营公司提出《关于“金龙苑小区申请补办征用土地手续和房地产证”的报告》（FB110909666737）。该局作出穗国房业务[2012]128号《关于金龙苑小区申请补办用地手续的复函》，要求该公司补办相关用地手续。
2015年2月6日原告（乙方）与广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社（甲方）签订《“金龙苑小区”用地合同之补充协议》，其中约定：本协议是原东漖村民委员会与佛山市金龙基有限公司1993年6月签订的《用地合同》的补充协议，具有同等法律效力。该用地合同及补充协议所涉及的一切经济及法律责任均由乙方全部承继与承担。
2015年12月4日原告向本院提交本案诉讼材料。
在庭审中，原告还提供尚未发生法律效力的本院（2015）穗荔法民三初字第155号民事判决书，证明原告是涉案房屋的所有权人及《公告》、图纸、照片等证明被告占用涉案房屋。被告认为该判决书尚未生效不能作为审理本案依据，对其他证据不予确认。但被告确认现在涉案房屋居住。原告对被告提供的证据合同书、金龙苑建筑结构及装修标准、收款收据、装修协议认为与本案无关；对证据《补充协议》原告认为该证据没有原告公司公章，证据上原告公司员工的签名是没有原告公司授权签署协议是员工个人行为。
本院认为：原告作为金龙苑小区的用地单位对该小区尚未出售的房屋享有使用、收益的权利。被告在庭审中以其使用涉案房屋，是基于原告与案外人房屋买卖关系。原告不能提供买卖房屋给案外人，由原告另行提供涉案房屋给案外人作临时使用，而案外人转交由被告使用进行抗辩。原告认为被告提供的《补充协议》没有原告公司公章，原告公司员工的签名没有经原告公司授权，是员工个人行为。由于原告对《补充协议》不予确认，且案外人黄某乙与原告属另一法律关系。被告要求追加案外人黄某乙为本案第三人的请求及上述抗辩理由，本院不予采纳。被告作为涉案房屋的实际使用人，其继续使用涉案房屋没有合法依据。故原告要求被告腾空涉案房屋交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告支付房屋使用费的问题。由于双方不存在合同约定，原告提供的证据《公告》和照片，被告也不予确认。原告要求被告从2013年12月3日起计算房屋使用费及的诉讼请求，本院不予采纳。房屋使用费应从原告主张权利之日起计算（即2015年12月4日）至判决生效之日止。因原、被告双方未能就案涉房屋的使用费标准问题协商一致，故房屋使用费可由原、被告双方共同委托有资质的评估机构参照同期私房住宅租金标准评定，如实际评估的结论高于原告诉讼请求每月1300元的标准，则以原告提出的诉讼请求为限。评估费用由原告与被告各负担50%。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告余振江及同住人员立即将广州市荔湾区芳村东漖松竹坊224号（自编号：金龙苑小区5号楼）XXX房腾空交付给原告广州龙凯经济发展联营公司。
二、自2015年12月4日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（房屋使用费应由原、被告双方共同委托有资质的评估机构申请参照同期私房住宅租金标准评定房屋使用费，以不超过每月1300元的标准为限，评估费用由原告与被告各负担50%），在评估结果出来后五日内，由被告余振江一次性支付给原告广州龙凯经济发展联营公司。
三、驳回原告广州龙凯经济发展联营公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费680元，由被告余振江负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 侯炜邦
审 判 员 林惠卿
人民陪审员 卢嘉乐
二〇一六年六月三十日
书 记 员 谢绮雯
黄佩仪