云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2331民初1866号
原告（反诉被告）：刘某某，男，1966年8月15日生，汉族，云南省禄丰县人，住禄丰县金山镇。
委托诉讼代理人：王洪生，义诚法律服务所法律工作者（一般代理）。
被告：李某某，女，1950年11月25日生，汉族，云南省禄丰县人，现住禄丰县金山镇。
被告（反诉原告）：张某，女，1978年9月9日生，彝族，云南省禄丰县人，住址同上。
委托诉讼代理人：潘登荣，云南鸿业律师事务所律师（特别授权）。
原告刘某某与被告李某某、张某租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后。在审理过程中，被告张某提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告刘某某（反诉被告）及其委托诉讼代理人王洪生，被告李某某、张某（反诉原告）及其委托诉讼代理人潘登荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决二被告共同支付原告租金126662元、违约金25332元、保全诉讼费1120元、保全保险费1200元，合计154313元，扣除二被告的押金20000元，实际支付134313元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年9月9日原告与被告签订《租房合同》，合同约定：原告将位于禄丰县金山镇XX房屋一幢的一楼六个商铺出租给被告使用，第一年租金于2014年11月30日付清，合同还约定其它内容。合同签订后，原告按照合同履行完毕，被告未按合同约定履行即未支付租金给原告。经双方结算，被告应支付租金126662元给原告，被告向原告出具欠条和承诺书，在出具欠条和承诺书时，被告同意不按期付清租金，同意终止《租房合同》，并同意终止合同造成的所有损失由被告承担。被告未按照欠条和承诺书履行，双方的《租房合同》已经终止，至今被告未支付租金给原告。被告的行为违反了合同、欠条和承诺书的约定，构成违约责任。为维护原告的合法权益，依法向人民法院起诉，请求人民法院依法判处。
被告李某某、张某辩称：原告的起诉与事实不符，我们在经营过程中，原告从4月至9月对房屋进行加盖，建盖房屋期间导致两个门面顾客不敢进出，造成药店中药材发霉、变质、招牌被砸坏，双方也协商过少收房租。现被告不知道原告将被告店内药品搬到何处，我要求扣减原告建房期间5个月的房租，并赔偿损坏招牌费用，并依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）张某向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判决双方签订的《租房合同》有效，并判决反诉被告继续履行合同；2、判令反诉被告返还私自撬开卷帘门搬走商铺内的药品、电脑二台（包括医保刷卡软件、药监监管软件）、药柜、广告牌、招牌的架子及安装材料；3、判令反诉被告支付违约金141600元，赔偿经济损失25万元；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年9月9日签订了以反诉人及其母亲李某某为乙方、被反诉人为甲方的《租房合同》，合同约定，甲方自愿将位于禄丰县金山镇XX号房屋一楼一层五间商铺出租给乙方作为经营药店使用。租期从2014年10月1日至2024年9月30日止。合同签订后，被反诉人将房屋交付反诉人，反诉人收房后找人对商铺进行装修、行政审批、定制药柜、购买药品等，装修结束后开始营业。可营业不久，被反诉人对房屋进行加层，在加层过程中脚手架支撑在商铺前，加之在商铺前堆放了很多建筑施工材料，还占用了三个铺面的出入口，且建筑材料随时落下，导致顾客相当稀少，甚至没有。在被反诉人家房屋加层期间，药店都是处于亏损状态。由于被反诉人在加层过程中将制作好的药店名称广告牌砸坏，当时被反诉人不给反诉人制作安装，由于被反诉人房屋加层，相关部门的检查、验收一再推延。被反诉人加层影响反诉人正常经营，对于加层期间租金的减少数额及时间双方不能达成协议，反诉人只好暂时没有支付租金。被反诉人的建房结束后，反诉人的药店经营仍没能进入正常状态，被反诉人百般阻挠，不允许重新安装药店名称广告牌，反诉人只好摆在铺面内，致已经到货的中药不能上架而发霉变质，且还要求调换商铺位置（用两间调换五间），遭到被反诉人的拒绝。为此，反诉人只能暂缓购新药，避免造成更大的经济损失，可被反诉人为获取高租金，不顾双方之间的十年合同的约束，而将该商铺再出租给他人，擅自将反诉人药店里的药品、进货单、药柜等不知搬到何处。而药品是有保质期的，由于被反诉人的行为，反诉人之前的药品将失去药品价值，可能犹如粪草，且至今长期无法营业，给反诉人造成极大的经济损失。为了维护公民的合法权益，保护公民的切身利益，体现诚实信用原则，根据法律的规定，特向法院提起反诉，请与本诉合并审理为谢。
本诉原告（反诉被告）刘某某对反诉原告张某的反诉辩称：反诉原告的反诉请求依法不能成立。由于反诉原告的行为导致租赁合同无法继续履行，合同签订后李某某、张某长期拖欠租金未付，经原告多次催要，李某某与原告结算并在欠条上签名认可，并承诺不按时付清租金，反诉原告将租赁房屋内的所有物品搬走，不搬走同意由反诉被告搬走，造成的损失由被告承担，承诺不按时付清款项同意终止合同并承担违约责任，现反诉原告提出反诉无事实及理由，请驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对原告刘某某提交的身份证复印件一份、原、被告双方签订的租赁合同一份、禄丰县人民法院（2016）云2331财保32号民事裁定书一份；对被告张某提交的收条一份原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的欠条、保证书被告李某某、张某均不予认可，但该欠条及保证书有李某某的签名，且根据庭审中被告张某的陈述在被告李某某签名认可时是明知的，事后也未按约定期限支付租金，故本院对此证明材料予以采信。对原告提交的预收诉讼费用缴款通知书，二被告不予认可，因原告未提交缴费收据，不能证实原告实际缴纳费用情况，对此本院不予采信。对原告提交的诉讼保全保险费及保单的真实性、合法性本院予以采信，因此保险费及保单系原告为实现诉讼目的购买的保险，与本案无关，对关联性本院不予采信。对被告张某提交的收条一份，虽原告认为此款系押金不是定金，但该收条载明系定金，故本院对此予以采信。对被告张某提交的订单二份，原告对真实性、合法性及关联性均不予认可，因该订单不符合证据的形式要件，不能核实证据来源是否真实，内容是否客观真实，对此本院不予采信。对被告李某某、张某提交的禄丰县金山镇某某大药房2011年1月19日至2013年8月中国农业银行收费客户回单，禄丰县金山镇某某大药房2016年7月采购计划一份，禄丰县金山镇某某大药房药库存表一份，原告（反诉被告）刘某某对中国农业银行收费客户回单的真实性、合法性无异议，因该客户回单系被告李某某、张某租赁合同之前发生的经营情况，与本案无关，对此本院不予采信，对禄丰县金山镇某某大药房2016年7月采购计划一份，禄丰县金山镇某某大药房药库存表一份系被告单方制作，又无第三方的证实，不能证实被告主张的库存情况，对此本院不予采信。对本院依职权对证明人肖炳珍的询问笔录，虽二被告不予认可，但此询问笔录及原、被告在庭审过程中的陈述能够印证原告与被告李某某在结算房屋租金欠条及保证书时被告张某是明知的、在欠条及保证书中还约定支付期限及违约责任的承担方式，在规定期限内被告李某某、张某未支付拖欠租金也未提出异议的事实，对此本院予以采信。
以上证据可以证实，本诉被告李某某与本诉被告张某（反诉原告）系母女关系，李某某、张某共同经营禄丰县金山镇某某大药房，因开设药店需要租赁房屋经营，2014年9月9日本诉原告（反诉被告）刘某某与被告李某某、张某（反诉原告）协商，原告刘某某将位于禄丰县金山镇XX房屋一幢的一楼五间商铺出租给被告李某某、张某使用，合同约定租期从2014年10月1日至2024年9月30日止。第一、二年租金为每年70800元，第三年起租金每年在上一年度租金的基础上递增15%，第一年租金于2014年11月30日前交清，第二年起于每年10月1日前交清本年租金。合同签订时，被告李某某支付定金18500元。合同签订后，原告交付被告李某某、张某商铺系六间，由二被告管理使用，原告按照合同履行完毕，被告未按合同约定履行期限支付租金。2016年6月20日、30日，经本诉原告刘某某与被告李某某结算，扣减建房占用期间房屋，被告共应支付六间房屋租金126662元，被告李某某在欠条及保证书上签名捺印，在欠条和保证书约定不按期付清租金，同意终止《租房合同》，并同意终止合同造成的所有损失由被告承担。在欠条约定的支付租金期限为2016年6月30日前付清房屋租金，在约定期限内，二被告未按约定期限支付租金，2016年6月30日原告与被告李某某再次签订付款保证书，并保证在2016年7月6日前付清租金，但被告李某某、张某仍未支付租金，且没有按保证书承诺搬出承租的商铺，原告刘某某于2016年7月10日安排人员将商铺内的药品及其它物品搬出安置，现该争议的商铺原告已出租他人使用。
本院认为：原、被告双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方的协议有效。原、被告的租赁合同没有约定租赁合同的解除条件，但根据双方签订的租赁合同约定，在约定支付租金的期限内，被告未向原告支付租金，原告通知被告限期交纳，但被告仍未向原告交纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告李某某、张某未在租赁合同约定的期限内向原告支付租金，经原告通知后被告仍未交纳，被告李某某、张某已违反了合同约定，应承担违约责任。双方对支付的租金进行了重新约定，但二被告仍未在约定期限内支付租金，二被告应按欠条所欠租金支付。原告（反诉被告）刘某某不同意继续履行合同，且现该商铺已重新出租他人使用，已无实际履行可能。现被告（反诉原告）张某反诉要求与原告（反诉被告）刘某某继续履行房屋租赁合同，本院不予支持。被告张某、李某某提出已交纳部分租金，因其未提交证据予以证实，且被告李某某与原告对拖欠房屋租金进行结算，有第三人证明及原、被告的陈述能够印证，故对被告的辩解理由，本院不予支持。对原告主张的房屋租金126662元，被告李某某、张某提出的原、被告双方在签订合同时明确约定系五间房屋，应按五间房屋计算租金，欠条及保证书虽有被告李某某的签名，但被告李某某是在胁迫的情况所签名，被告张某对此并不知情，虽原、被告在合同中约定所租房屋为五间，但在履行过程中，被告实际使用房屋为六间，双方在结算房屋租金时重新约定为六间，被告未能提交证据欠条及保证书是在胁迫的情况所签，在庭审过程中，原告二被告陈述均可证实被告张某是明知的，故对原告的这诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的违约金25323元，虽原、被告双方在协议中明确约定支付违约金事项，但未明确约定违约的情况，因原、被告双方在签订租房合同后，在二被告使用的过程中，原告对自己房屋进行加层建设，对二被告正常经营造成一定影响，原告有一定责任，故对原告主张的违约金本院不予支持。对原告主张的诉讼保全诉讼费1120元因其未提交收款收据予以证实，对此本院不予支持。对原告主张的保全保险费1200元，因该费用属于原告为实现诉讼目的而支付的费用，应由原告自行承担，对这一诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告（被告）张某主张的要求判令反诉被告返还私自撬开帘门搬走商铺内的药品、电脑二台（包括医保刷卡软件、药监监管软件）药柜、广告牌、招牌的架子及安装材料、支付违约金141600元，赔偿经济损失25万元的反诉请求，因其提交的证据不足以支持其主张，且二被告拒绝配合原告（反诉被告）刘某某清点店内物品，也未提交相应的物品价格评估清单，应承担不利的后果，对反诉原告张某（被告）这一反诉主张，本院不予支持。对被告李某某、张某（反诉原告）提出其与原告刘某某（反诉被告）在签订协议时交付的定金18500元，因原告刘某某（反诉被告）违约应双倍返还定金，而原告（反诉被告）刘某某认为张某交付的是押金，不适用双方定金罚则。因被告（反诉原告）张某提交的收条明确载明双方争议的款项18500元是定金，故本院认定张某、李某某交付的18500元是定金，并不是押金，但双方签订合同后，原告（反诉被告）刘某某已履行了交付租赁物给被告李某某、张某的义务，不存在违约的行为，故对李某某、张某主张要求刘某某双方返还定金的反驳主张，本院不予支持，该18500元可在李某某、张某应支付的租金中予以冲抵扣减。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、由被告李某某、张某于判决生效后十五日内支付原告刘某某房屋租赁租金126662元，扣除其已支付的定金18500元，现还应支付108162元）。
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告张某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2986元，由被告李某某、张某负担（因原告已预交，现由被告李某某、张某在履行上述款项时一并履行），反诉费7174元由反诉原告张某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后二年内向本院申请强制执行。
审判长 李玲红
审判员 白世珍
审判员 史明宇
二〇一七年三月二十八日
书记员 张游芳