陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕04民终1807号
上诉人（原审被告）咸阳凯鸿建筑工程有限公司，住所地咸阳市秦都区人民西路49号开发大厦。组织机构代码证57783096-5。
法定代表人张俊琳，系公司经理，
被上诉人（原审被告）咸阳明远房地产开发有限公司，住所地咸阳市玉泉路1号。组织机构代码证72737537-2。
法定代表人张继明，系公司董事长。
委托代理人吉清梅，系陕西玖标律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）万明，男，1965年10月28日生，汉族，系礼泉县药王洞乡张寨村人。
委托代理人刘琼，系陕西法鉴律师事务所律师。
上诉人咸阳凯鸿建筑工程有限公司（以下简称凯鸿公司）因与被上诉人万明及被上诉人咸阳明远房地产开发有限公司（以下简称明远公司）房租租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初648号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人凯鸿公司的法定代表人张俊琳、被上诉人万明的委托代理人刘琼、被上诉人明远公司的委托代理人吉清梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人凯鸿公司请求：1、依法撤销咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初648号民事判决书，判决驳回被上诉人万明的诉讼请求；2、判令被上诉人万明承担一、二审诉讼费用。
事实与理由如下：一、一审判决查明认定事实错误。1、一审判决认定明远公司与金盛公司于2014年9月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》错误。2、一审判决认定2014年9月1日被上诉人万明向金盛公司发出《通知》要求自当日起解除其与金盛公司签订的《房屋租赁合同》错误。由于被上诉人万明未提供其向金盛公司发出的《通知》，同时被上诉人万明与金盛公司也未签订《房屋租赁合同》，故不可能发出解除通知。3、一审判决对上诉人提供的《退房租证明》证据断章取义，歪曲认定。《退房租证明》是双方自愿解除《房屋租赁合同》的最终结果，对押金、房租等进行了约定，履行后双方再无争议。而一审判决仅认定其中退还2014年11月1日至2015年6月30日期间房租的事实，而未认定其一揽子解决解除《房屋租赁合同》的证明效力，属于断章取义，歪曲认定。二、一审判决结果错误。1、一审判决上诉人退还押金30000元错误。2、一审判决上诉人退还房屋租金72500元错误。
被上诉人万明答辩认为：原审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人明远公司答辩认为：明远公司不应成为本案的被上诉人，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。
被上诉人万明在一审诉请为：被告凯鸿公司退付租房押金30000元；两被告退付租房二个月租金100000元，并互负连带责任；要求被告凯鸿公司支付违约金21750元。
原审认定以下事实：2012年6月4日，原告与被告凯鸿公司签订《房屋租赁合同》，将位于咸阳市人民西路49号（开发大厦）二层部分房屋出租给原告用于经营餐饮。租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日至止，每月租金为每平方米25元，第一年租金总额优惠为39万元，自第二年租金按年5%递增。合同另约定被告凯鸿公司因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告已付租金5%的违约金。合同履行期间，原告向被告凯鸿公司交纳租金至2015年6月30日。原告与被告凯鸿公司约定，因被告凯鸿公司不能提供房屋给原告使用，向原告退还2014年11月1日至2015年6月30日房租29万元，其中2014年7月1日至2015年6月30日房租为43.5万元，月平均3.625万元。
另查，2014年9月1日，原告与被告明远公司签订《房屋租赁合同》将位于咸阳市人民西路49号（开发大厦）A座一层、二层商用房（面积为1335.02平方米）出租给原告，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日至止，每月租金为每平方米40元。原告向被告明远公司交纳了房租自2014年9月1日起共计40万元。
再查，2009年10月26日，被告明远公司与金盛公司签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于咸阳市人民西路49导明远华庭大厦B座一、二、三层（面积6218.49平方米）、A座B段一、二层（面积2121.16平方米）及办公楼二、三层（面积430平方米）的房屋出租给金盛公司，金盛公司未按约定缴纳房屋租赁费超过期限三个月的，被告明远公司有权解除合同。2014年9月1日，原告向金盛公司发出《通知》，要求自当日起解除与金盛公司签订的《房屋租赁合同》，金盛公司收银员杨高敏在场。2011年7月1日，被告凯鸿公司与金盛公司签订《房屋租赁合同》，约定由金盛公司将位于咸阳市人民西路49号（开发大厦）一、二层（面积为2279.08平方米）的房屋出租给被告凯鸿公司，租赁期限自2011年7月1日起至2017年6月31日至止，每月租金为每平方米30元，被告凯鸿公司将租赁费用交至2014年10月30日。
原审认为：原告与被告凯鸿公司签订的《房屋租赁合同》，因权利人被告明远公司对承租人金盛公司发出解除通知，致被告凯鸿公司与金盛公司签订的《房屋租赁合同》及原告与被告凯鸿公司签订的《房屋租赁合同》事实上均不能继续履行，故原告与被告凯鸿公司签订的《房屋租赁合同》应自2014年9月1日起予以解除。被告凯鸿公司收取原告房屋租赁押金30000元及2014年9月、10月的租屋租赁费用因合同解除，应予以退还。原告要求被告凯鸿公司支付违约金的请求，因其不能提供合同约定房屋由原告继续使用，应承担合同约定的违约责任，原告请求违约金数额不超过约定数额，本院予以支持。被告凯鸿公司辩称已将房租向金盛公司，不应退还原告房租，因原告与金盛公司无合同关系，故对该意见本院不予采纳。另原告与被告明远公司签订的《房屋租赁合同》，系被告明远公司基于其房屋权利，在平等、自愿原则下签订，双方应按合同约定履行各自义务，故对原告要求被告明远公司退还房屋租金的请求，本院不予支持。遂判决如下：一、被告凯鸿公司于本判决生效后十日内向原告万明退还房屋押金30000元。二、被告凯鸿公司于本判决生效后十日内向原告万明退还房屋租金72500元。三、被告凯鸿公司于本判决生效后十日内向原告万明支付违约金21750元。四、驳回原告万明的其他诉讼请求。
二审中各方均未提交新证据。
除一审查明的事实外，二审还查明：一审案卷中的退房租证明写明：2014年9月23日，因张俊琳与咸阳明远房地产开发有限公司发生房屋租赁合同纠纷，不能提供房屋出租于万明。张俊琳退给承租人万明房租费用（2014年11月1日至2015年6月30日）共合计八个月房租。金额为人民币29万元整。张俊琳先付万明10万元，剩余19万于2015年元月十日前付清。同时备注如下：万明一次性交于张俊琳房租43.5万元（2014年7月1日至2015年6月30日）。关于张俊琳房屋租赁纠纷官司，如张俊琳胜诉，则继续按万明与张俊琳原房屋租赁合同执行。如张俊琳败诉，再无纠纷。
另查明：原审查明事实部分的“2014年9月1日，原告向金盛公司发出《通知》，要求自当日起解除与金盛公司签订的《房屋租赁合同》，金盛公司收银员杨高敏在场”发出解除通知的主体表述有误，应为被告明远公司。
本院认为：凯鸿公司与万明的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为有效。在合同履行过程中，因房屋所有人明远公司与金盛公司之间的房屋租赁合同产生纠纷并解除了双方之间的租赁合同，造成了金盛公司之下金盛公司与凯鸿公司之间房屋租赁合同的实际履行不能，也造成凯鸿公司与万明之间的房屋租赁合同履行不能。
在2014年9月之前，明远公司已经要求各承租户和其签订合同并缴纳费用，万明在此情况下与明远公司签订房屋租赁合同情有可原。凯鸿公司在2014年9月之后已经无法保证万明正常的租赁权利，故其收取2014年9月和10月的房租无合法理由，同时收取的押金在合同履行不能的情形下亦应一并予以退还。
关于凯鸿公司是否应当承担违约责任的问题。综合本案案情，作为万明和凯鸿公司之间房屋租赁合同的出租方，负有保证其出租房屋正常使用的基本义务，由于金盛公司的原因造成万明和凯鸿公司之间合同的履行不能，凯鸿公司应当承担合同的违约责任。但凯鸿公司法定代表人张俊琳和万明一方（秦都区汉丽轩自助餐厅）达成的退房租证明双方对于租赁合同的履行仍寄予希望，双方以凯鸿公司和明远公司的诉讼结果作为合同是否继续履行的依据，同时达成如张俊琳（凯鸿公司）败诉，再无纠纷。此情节表明万明和凯鸿公司就违约责任的承担已经重新达成了协议，万明在知道合同的履行不能并非凯鸿公司自身原因的情况下放弃了对凯鸿公司违约责任的主张。故万明在本案诉讼中要求凯鸿公司承担违约金的主张不应支持。
综上，原审事实不清，判处不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初648号民事判决书第一、二、四项。
二、撤销咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初648号民事判决书第三项。
一审案件受理费3335元，二审案件受理费2785元，合计6120元，由上诉人凯鸿公司承担5000元，被上诉人万明承担1120元。
本判决为终审判决。
审判长 陈军伟
审判员 张丽艳
审判员 王 磊
二〇一六年十月三十一日
书记员 祁美娟
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