上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2566号
上诉人（原审被告）张勤毅。
被上诉人（原审原告）上海康邸物业管理有限公司。
法定代表人＊＊，职务总经理。
上诉人张勤毅因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第7662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，张勤毅系＊＊＊＊房屋的权利人之一，房屋建筑面积为99.25平方米。2001年10月，上海东苑半岛物业管理有限公司与上海东苑瑞兴置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为闵行区＊＊路1266弄小区提供物业服务，合同期限自2001年12月20日至2006年12月19日止。2003年11月，上海东苑半岛物业管理有限公司更名为上海康邸物业管理有限公司（以下简称康邸物业公司）。2007年9月1日，康邸物业公司（乙方）与上海市闵行区＊＊花园业主大会（甲方，以下简称东苑半岛业主大会）签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方为＊＊花园提供物业服务，康邸物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为高层人民币（以下币种相同）1.60元每月每平方米，多层1.20元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，自次季1日起加计违约金，日违约金为0.15%。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止。2009年3月7日，康邸物业公司再次与东苑半岛业主大会签订《物业服务合同》，合同期限自2008年12月1日至2009年11月30日止。2010年1月28日康邸物业公司张贴告示，称其在续聘的前提下，继续为全体业主提供服务，但不认可也不参加业委会的竞聘，并按照合同约定的终止期限认真做好合同期内的各项工作。2010年2月26日，＊＊花园业主委员会出具关于延长物业服务期限的函，时间为2010年3月1日至2010年5月31日。2010年5月30日，康邸物业公司（乙方）与＊＊花园业主委员会（甲方）签订《关于延长物业服务期限补充协议》，载明：由乙方按照2008年版的合同条款，继续做好为小区业主的物业服务工作，时间为2010年6月1日至2010年8月31日止，乙方将在2010年8月31日后终止合同内的各项服务，不再另发函通知甲方。2010年8月31日，康邸物业公司再次与＊＊花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年9月1日至2010年11月30日止。2010年11月30日，康邸物业公司又与＊＊花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年12月1日至2011年3月31日止。2011年4月25日，东苑半岛业主委员会张贴公告，延长康邸物业公司服务期限一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止。2012年4月9日，东苑半岛业主委员会再次张贴公告，延长康邸物业公司服务期限自2012年4月1日至2012年6月30日。2012年7月6日，东苑半岛业主委员会再次发函给康邸物业公司，延长康邸物业公司的服务期限自2012年7月1日至2012年12月31日。2012年12月26日，东苑半岛业主委员会发函给康邸物业公司，告知业委会决定采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，请康邸物业公司继续履行好小区物业管理服务工作，直至新、老物业交接工作完毕。2013年6月30日，＊＊花园业主委员会发函给康邸物业公司，要求康邸物业公司对小区的物业服务延长至中标物业公司入场，交接后结束。2013年8月31日康邸物业公司撤出该小区。
合同签订后，康邸物业公司按约提供物业服务，但张勤毅未按期交纳自2005年1月至2013年8月间的物业服务费，共计16，515.20元。康邸物业公司诉至原审法院，要求法院判令：一、张勤毅支付2005年1月1日至2013年8月31日的物业服务费16，991.60元；二、判令张勤毅支付违约金1，600元。
原审另查明，康邸物业公司分别于2007年8月14日、2009年1月28日、2010年7月15日、2011年7月30日、2012年9月9日、2013年11月29日通过挂号信的方式向张勤毅催讨物业服务费。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。首先，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现张勤毅所居住小区的＊＊花园业主大会已与康邸物业公司签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，康邸物业公司与张勤毅间物业服务合同关系依法成立。虽然，康邸物业公司与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，经张勤毅所在小区业主委员会的许可，康邸物业公司为系争小区实际提供物业服务至2013年8月31日。因为小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业前，康邸物业公司继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故康邸物业公司对小区实施的管理行为属事实管理，张勤毅理应依据等价有偿原则，向康邸物业公司支付物业管理费。至于张勤毅所称业主逾期不交纳物业服务费用时，应先经业主委员会督促其限期交纳的前置程序，物业服务企业不可直接向法院起诉，原审法院认为此项规定并非法律上的诉讼前置程序，当业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业有依法向法院起诉的权利。至于张勤毅辩称其已不欠物业费，那么张勤毅理应提供已缴清相关费用的凭证，现张勤毅未能提供证据证明，对此辩称原审法院亦不予支持。
诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，虽然张勤毅称未收到康邸物业公司催讨物业费的相关函件，但康邸物业公司已经提供其于2007年8月14日以张勤毅居住地为寄送地址，并以挂号信方式向张勤毅发函催讨过系争物业费的凭证，诉讼时效因康邸物业公司提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。之后，康邸物业公司从2009年1月起，每年均在诉讼时效期间内向张勤毅邮寄催款函，因此2005年8月之后的物业服务费未超过诉讼时效。2005年1月至2005年7月物业服务费的诉讼时效期间为2007年1月至2007年7月底，而康邸物业公司首次邮寄的时间为2007年8月，因此该期间的物业费已经超过诉讼时效。张勤毅经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
关于康邸物业公司主张的违约金，康邸物业公司作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但康邸物业公司在管理小区的过程中，与部分业主发生矛盾、分歧，考虑到张勤毅未付物业费确属事出有因，因此对于康邸物业公司主张的违约金，原审法院不予支持。现康邸物业公司考虑到其已退出该小区，为了缓和与业主的矛盾，妥善解决与业主的纠纷，自愿减少部分物业服务费，于法不悖，原审法院予以准许。
原审法院审理后于二○一四年八月二十日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，作出判决：一、张勤毅于判决生效之日起十日内支付上海康邸物业管理有限公司自2005年8月起至2013年8月的物业服务费13，863.24元；二、驳回上海康邸物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币132.40元，由上海康邸物业管理有限公司负担人民币24.38元，张勤毅负担人民币108.02元。
原审法院判决后，上诉人张勤毅不服，向本院提起上诉称，1、被上诉人出示的物业管理服务合同真实性无法确定，有伪造之嫌，不应作为其向上诉人主张物业管理费的合法依据，对上诉人没有法律约束力；2、被上诉人提供的催款函通知，上诉人均未收到过，原审法院对该些证据材料未作真实性等方面的进一步核实，即认定被上诉人主张的物业管理费未超过两年的法定诉讼时效，没有依据。3、被上诉人主张物业管理费未经业主委员会先行催交之合同约定的前置程序，直接由法院受理，属适用法律不当。原审法院未能全面审查本案事实，对上诉人提供的前述理由均不予采纳，片面采信被上诉人的意见，导致判决有失公平、公正，未能合理保护上诉人的合法权益。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人康邸物业公司辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。依据《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。同时，依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。现上诉人所居住小区的业主委员会已与被上诉人签订了相关的《物业服务合同》，该合同对小区全体业主具有法律约束力。故上诉人作为业主，仍应依据《物业服务合同》约定履行支付相应物业管理费的义务。虽然被上诉人与业主委员会签订的书面合同的期限至2010年8月，但之后，经上诉人所在小区业主委员会的许可，被上诉人为系争小区实际提供物业管理服务至今，鉴于小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未另行选聘物业管理服务企业之前，被上诉人继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故被上诉人对小区实施的管理行为属事实管理，上诉人理应依据等价有偿原则，向被上诉人支付相应的物业管理费。上诉人对被上诉人提供的物业管理服务合同的真实性持异议，但未能提供其异议成立之依据，故上诉人主张该合同无效缺乏依据，本院不予支持。至于上诉人提出的关于诉讼时效及诉前催款是否属于法定诉讼前置程序等上诉理由，原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。综上，本院认为原审法院查明事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币146.58元，由上诉人张勤毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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