广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第943号
上诉人（原审原告）：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地：。
法定代表人：曹某来，该公司经理。
委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所助理。
上诉人（原审被告）：聂某群，女，汉族，1967年8月10日出生，住广州市白云区。
委托代理人：余景辉，男，汉族，1960年11月7日出生，住广州市白云区。
委托代理人：韩琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市金濠城物业管理有限公司（以下简称金濠城公司）、聂某群因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，金濠城公司是具有三级资质等级的物业管理公司。聂某群是位于广州市白云区松柏东街17号2239号铺（下称涉案商铺）的产权人，涉案商铺建筑面积为17.33平方米。
2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称第三届业主委员会）与金濠城公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定委托金濠城公司为位于广州市白云区松柏东街17-2l号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）进行物业管理；物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变；等。
2008年1月12日，广州市白云区景泰名苑第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。
聂某群至今未向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月间的物业服务费。
金濠城公司于2012年9月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：聂某群向金濠城公司支付广州市白云区广园中路松柏东街17号2239铺2010年8月至2012年7月的物业管理费16636.8元及滞纳金1871.64元（以每月管理费为基数，从2010年8月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至2012年7月31日）。
针对聂某群提出涉案商铺存在被人围蔽，且金濠城公司未按合同约定履行义务的抗辩，原审法院于2012年11月21日下午组织聂某群及其委托代理人余景辉到现场勘查，金濠城公司工作人员曹某来在场，查证：涉案商场共两层，涉案商铺位于商场二楼，二楼有一“龙宫休闲会所”在经营。涉案商铺处于未经营状态，进入涉案商铺须经过龙宫休闲会所内设的男更衣室，商铺向着更衣室的门面被一宣传画完全遮盖。
原审庭审中，金濠城公司对原审法院到现场了解的情况表示知道涉案商场内部分商铺被围蔽的情况，但其仅负责对公共区域进行管理，故对于是谁围蔽的事实其没有了解，亦与其无关。
原审经查，2010年12月23日，聂某群曾就涉案商铺被广东龙宫休闲服务有限公司（下称“龙宫公司”，即龙宫休闲会所）围蔽的纠纷向原审法院起诉广州市龙汇企业经营管理有限公司（下称“龙汇公司”）、龙宫公司等，要求恢复涉案商铺的原状和赔偿租金损失。2011年6月20日，原审法院作出（2011）云法民四初字第55号民事判决书，查明：2006年6月26日，金濠城公司与潘树开签订《租赁合同》，约定金濠城公司将位于广州市松柏东街17-21号的广州金濠城百货二层全层（涉案商铺等18间商铺除外）出租给潘树开（龙宫公司的法定代表人）作为经营桑拿、沐足等使用，租赁期限从2006年7月1日至2014年6月30日止，等等。商铺位于龙宫公司经营场所内，须经过龙宫公司经营区域才能进入涉案商铺。并认为，龙汇公司是场地的经营者，龙宫公司作为涉案商铺二层的装修出资人及实际经营者，理应承担相应的法律责任。虽然涉案商铺是独立物权，但不可否认其也是涉案场地的一部分，行使物权亦应衡量与其他商铺的合理使用而互惠互利……如恢复商场原状的成本比较高，不利于目前商铺的整体利用……。因此，对聂某群要求恢复原状及交还使用的诉讼请求原审法院不予支持，予以驳回。广州市中级人民法院于2013年1月18日作出（2011）穗中法民五终字第2722号民事判决，确认了上述判决查明的事实，维持了上述判决认定龙汇公司、龙宫公司应承担责任的意见。此外，该二审判决对赔偿租金损失问题认为考虑到聂某群还需承担物业管理费等因素，从公平合理的角度出发，龙宫公司、龙汇公司应支付的租金损失（自2008年12月24日起至判决生效之日止）以房管部门公布的同地段同类房屋租金标准适当上调30%计算。该判决于2013年1月18日生效。
另查，2010年9月15日，金濠城公司曾就聂某群拖欠涉案商铺2008年9月1日至2010年7月31日的物业管理费问题在原审法院起诉聂某群。经审理，原审法院于2010年12月24日作出（2010）云法民四初字第1250号民事判决，认为作为具有物业管理资质的企业，金濠城公司接受涉案小区业主委员会的委托对涉案商铺实施的物业管理行为合法有效，据此，金濠城公司要求聂某群支付从2008年9月至2010年7月的物业管理费及滞纳金的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。关于涉案小区业委会与金濠城公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》的效力问题及物业管理费收费标准问题。当事人可另寻途径解决，本案对此不予调处。聂某群没有证据证明金濠城公司对其商铺存在侵权及违约行为，且金濠城公司对业主所有的建筑物专有部分以外的共有部分提供物业管理服务，故聂某群以其商铺被他人占用无法正常使用为由拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由不成立。遂判决：本判决生效之日起三日内，聂某群支付金濠城公司从2008年9月至2010年7月的物业管理费15943.6元及滞纳金。上述判决经广州市中级人民法院于2012年7月18日作出（2011）穗中法民五终字第1195号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
原审再查，涉案商场的部分业主曾于2009年就业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》的效力问题向原审法院提起过诉讼。原审法院作出（2009）云法民四初字第1170号和（2009）云法民四初字第1586号民事判决。上述判决认为“《物业服务合同》订立后，过半数业主履行了上述合同，金濠城公司已提供了相应的物业管理服务，故应视为过半数业主追认业主委员会与金濠城公司签订《物业服务合同》的行为，因此，上述《物业服务合同》应属有效。关于《补充协议》的问题，由于业主未举证证实物业管理费超过市场价格，且过半数的业主亦通过龙汇公司履行了该协议，故业主请求确认上述《补充协议》无效的诉讼请求无事实依据”。（2009）云法民四初字第1586号案经二审判决维持了原判。
以上事实，有物业服务合同、补充协议、资质证书、房地产产权情况表、生效法律文书、现场勘验笔录、照片以及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》经生效法律文书判定合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。金濠城公司、聂某群此前已经诉讼确认聂某群负有支付2008年9月至2010年7月物业管理费的义务。现金濠城公司就2010年8月至2012年7月的物业管理费继续提起诉讼，故首先要审查前后两案之事实是否存在区别。根据本案查明，金濠城公司在前案诉讼时及聂某群起诉其和龙宫公司侵权诉讼中，聂某群已明确对金濠城公司提供的物业服务质量（即受到金濠城公司的租户侵权）以诉讼抗辩的形式提出异议，作为物业服务相对方，金濠城公司负有积极采取应对措施的义务，即使金濠城公司不是侵权责任方，但不代表其可免除物业服务合同上的责任，而且金濠城公司是龙宫公司的出租方，金濠城公司完全有物业管理服务上的义务及可能去协助聂某群处理龙宫公司对聂某群商铺使用的影响，但金濠城公司没有证据证明其对解决或起码是减轻涉案商铺被龙宫公同侵权的问题实施过任何积极义务，且放任至今。故金濠城公司向聂某群提供物业管理未完全履行合同义务，聂某群抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立，从公平原则考虑，涉案商铺的物业管理费标准确应予调整。但由于在聂某群起诉龙宫公司、龙汇公司等侵权诉讼中，即（2011）穗中法民五终字第2722号民事判决，已在侵权人向聂某群赔偿租金损失的问题上考虑了聂某群缴交物业管理费的因素而将赔偿标准在房管部门公布的同地段同类房屋租金标准的基础上上调了30%，且赔偿的时间段从2008年12月24日至2013年1月18日，该时间段已包括本案金濠城公司向聂某群主张物业管理费的时间段。据此，涉案商铺2010年8月至2012年7月的物业管理费，已经在上述侵权判决中得到了相应补偿，故在本案中不再予以调整。按物业服务合同以40元／平方米，根据涉案商铺17.33平方米计算，聂某群应支付2010年8月至2012年7月物业管理费共计16636.8元。
关于金濠城公司主张聂某群支付滞纳金的问题，由于聂某群抗辩金濠城公司未按合同约定履行物业管理职责的理由部分成立，聂某群至今未向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月的物业管理费亦不能仅归责于聂某群，故对于金濠城公司主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。
关于涉案商铺被围蔽的问题，由于聂某群没有证据证明该行为是金濠城公司作出的行为，故对商铺被围蔽的事实聂某群可向直接的侵权人另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2013年3月28日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，聂某群向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月的物业服务费16636.8元及滞纳金（以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）；二、驳回金濠城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费131元，由金濠城公司负担23元、聂某群负担108元。
判后，金濠城公司、聂某群均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人金濠城公司上诉并答辩称：一、原审判决严重违反了民事诉讼“一事不再理”的审判原则，对生效裁判已作出认定和判决的事项作出相反的认定和判决，是严重的程序不当。（一）对聂某群就其商铺被围蔽而对物业服务费提出抗辩的主张，己被生效的（2011）穗中法民五终字第1195号民事判决驳回。原审法院作出与生效判决相悖的认定和判决。（二）（2011）穗中法民五终字第2722号民事判决并未认定金濠城公司对聂某群的商铺被围蔽承担侵权责任，也驳回了聂某群在该案所提出的关于拆除围蔽恢复原状的诉讼请求。聂某群商铺被继续围蔽而不应恢复原状是法院的意见，也是生效判决的判项之一。本案原审判决金濠城公司对聂某群的商铺被围蔽承担责任没有事实和法律依据。二、本案是金濠城公司作为物业服务企业提起的物业服务合同纠纷，与其出租场地给龙宫公司法律上并没有任何关联。原审判决将两者混为一谈，要求金濠城公司在本案物业服务合同纠纷中承担与此完全无关的出租责任，是严重的程序错误。三、原审判决以（2011）穗中法民五终字第2722号民事判决第二判项中关于不同时间段损失赔偿的不同数额来作为聂某群承担物业服务费标准的依据，于法无据。（2011）穗中法民五终字第1195号民事判决，已驳回聂某群提出的关于物业服务费的抗辩，并认为与其是否取得侵权赔偿没有任何关联。四、原审判决违反民事法律行为及民事合同“当事人意思自治”的原则，违反了法律规定和合同约定，滥用裁判权。物业管理费每月每平方米40元的标准，是金濠城公司与景泰名苑业委会共同签订并经生效判决确认合法有效的《物业服务合同》及补充协议的约定，是双方当事人的真实意思表示，依法应受法律保护。同时，根据《物业服务合同》及补充协议，完全没有约定降低物业管理费的标准作为金濠城公司的违约责任。原审判决在没有任何合同依据和法律依据的情况下，判决降低物业管理费的标准，是滥用裁判权。五、原审判决按中国人民银行同期同类贷款利率的标准来判决聂某群支付滞纳金，没有事实和法律依据，也与同是物业服务合同纠纷的前案生效判决相悖，且明显违反《合同法》和有关司法解释的相关规定，违反了民事诉讼“不告不理”的审判原则。综上所述，金濠城公司上诉请求依法改判支持金濠城公司原审全部诉请。针对聂某群的上诉主张，金濠城公司答辩称：生效判决已经认定金濠城公司与业主委员会之间的物业服务合同合法有效；同类判决下调管理费是根据龙宫公司赔偿数额标准而下调的，涉案商铺获得租金赔偿标准上浮30%，所以原审才做出如此判决。
上诉人聂某群上诉并答辩称：原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、金濠城公司与业主委员会签订的所谓《物业服务合同》是不合法的，是无效的。依据这份合同收取所谓“管理费”也是不合法的。涉案选聘物业管理公司并未召开业主大会，而是仅由业委会的其中两三个人与金濠城公司签订《物业服务合同》，显然也是违法的。另外，第四届业主委员会成立也是不合法的，因此，涉案《物业服务合同》不合法。原审只字不提业主方对《物业服务合同》的异议问题，故意回避该合同不合法无效的问题。二、住宅区商铺管理费为40元／平方米／月是非常荒谬的，明显不合理不合法。整个广州市区的物管费都是很公开透明的，商铺物管费是分层次的，广州市住宅小区商铺这个层次的物管费5-6元左右，高档购物中心的物管费是15-18元左右。据戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司2010年12月的《广州楼市报告》，位于天河区林和西路“保利中汇广场”的物业管理费为18元／平方米／月。涉案商铺附近的广州白云万达广场这么高级的商场的管理费标准也才是15元／平方米／月。涉案商铺的物业管理费明显不合常理不合常识。另外，40元／平方米／月的管理费标准，是龙小蘋（系龙汇公司和金濠城公司的实际控制人）一伙，恶意串通业委会的两三个人，恶意提高涉案商铺管理费标准。三、涉案商铺已被金濠城公司占用，聂某群已无法使用涉案房屋，相关费用应由实际占用人支付。从聂某群提供的现场照片、报警回执等证据可知，涉案商铺已被金濠城公司和龙宫公司、龙汇公司等实际占用。聂某群不仅无法使用涉案商铺，甚至为进入查看商铺的实际情况，都需要以报警的方式才能进入。由此可知涉案房屋已由金濠城公司等实际占用。因此，假使物业公司提供了所谓物业服务，也是实际占用人接受了其服务，理应由实际占用人支付对价。四、《补充协议》系业主委会员与金濠城公司恶意串通，擅自提高收费标准，损害各业主的合法权益，应为无效。《最高院审理物业合同纠纷的司法解释》第二条规定“物业服务合同中，……加重业主责任的……”该条款无效。据此，业委会与金濠城公司单方面延长合同期限，以100％的幅度提高物业服务费的《补充协议》应视为无效。五、金濠城公司没有履行物业合同约定的养护、管理和维护的义务，其收取服务费无据。涉案商场为一专业市场，讼争房屋性质为商铺。现涉案商场已变成一个夜总会，二楼公共通道、水电通道、共用设施已完全改变。物业公司的服务也是对夜总会的服务，所以物业公司没有履行物业服务主合同下已约定的作为包装专业性市场的养护、管理和维护的义务。事实上，金濠城公司原审并未提供任何证据证明其进行了服务。六、若法院认定聂某群一定要交物业管理费，也应该调整涉案商铺物管费为6-20元／平方米／月。原审已认定涉案商铺物业管理费标准确实应该调整。实际上，与聂某群同一批被起诉的同一商场其他业主，另案一审判决已经调整物业管理费标准为20元。本案，原审以龙宫公司对涉案商铺侵权赔偿为理由，来抵消物业管理费的调整，是非常明显错误的。（一）本案是金濠城公司与聂某群之间的合同纠纷案，与龙宫公司对涉案商铺侵权案，是不同的两个案件；（二）物业管理费纠纷的当事人是金濠城公司，与其他人无关，金濠城公司对涉案商铺的侵权没有任何阻止，对解决侵权问题没有实施任何积极义务，聂某群不同意交纳物业管理费的理由部分成立，涉案商铺物业管理费应调整为6-20元。对于金濠城公司的上诉主张，聂某群答辩称：对于金濠城公司关于滞纳金计算等上诉意见，聂某群同意一审判决的认定。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为，原审法院对于涉案时间段的物业管理费的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对金濠城公司、聂某群的上诉主张，本院认定如下：
一、金濠城公司收取聂某群物业管理费是否具有合法依据。聂某群上诉主张第四届业委会与金濠城公司于2008年1月12日签订的《补充协议》无效，故金濠城公司不具备收取物业管理费的合法依据。因涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》已经生效法律文书判定合法有效，对小区的全体业主均有约束力。聂某群作为该物业管理区域的个别业主，仍上诉主张金濠城公司与业委会是在未经业主大会同意、未经招标的情况下签订的《物业服务合同》以及《补充协议》无效，本案不再作调处。聂某群该项上诉主张，依据不足，不予采纳。
二、涉案商铺物业管理费标准应否予以调整。本案与聂某群起诉龙宫公司等侵权诉讼虽属不同法律关系，但金濠城公司具备物业管理企业及出租人的双重身份，完全有物业管理服务上的义务及尽可能协助聂某群处理龙宫公司对聂某群商铺使用的影响，但金濠城公司没有证据证明其对解决或起码是减轻涉案商铺被龙宫公同侵权的问题实施过任何积极义务。另外，原审综合金濠城公司对涉案商场提供的总体服务质量及本案具体案情，从公平原则考虑，认定涉案商铺的物业管理费标准确应予调整，并无不妥。基于聂某群起诉龙宫公司、龙汇公司等侵权案【即（2011）穗中法民五终字第2722号】中，法院在对侵权人向聂某群赔偿租金损失标准的问题上考虑了聂某群缴交物业管理费的因素而将赔偿标准在房管部门公布的同地段同类房屋租金标准的基础上上调了30%，且赔偿的时间段从2008年12月24日至2013年1月18日，该时间段已包括本案金濠城公司向聂某群主张物业管理费的时间段。因此，原审认定涉案商铺2010年8月至2012年7月的物业管理费已在上述侵权判决中得到相应补偿，法院不再实际调整涉讼期间的物业管理费标准，合法有据。金濠城公司、聂某群对上述问题提起的上诉主张，于法无据，本院不予支持。
三、滞纳金标准的问题。如前文所述，聂某群抗辩金濠城公司未按合同约定履行物业管理职责的理由部分成立，聂某群至今未向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月的物业管理费亦不能仅归责于聂某群，原审判令聂某群应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，公平合理。金濠城公司上诉主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，依据不足，不予采纳。
四、聂某群上诉主张涉案商铺被围蔽，并以此为由主张不需要支付物业管理费的问题。因聂某群未提供充分证据证明围蔽行为是金濠城公司实施的行为，对商铺被围蔽的事实其可向直接侵权人另行主张权利。聂某群以此为由主张其不需要向金濠城公司支付物业管理费，缺乏依据，应予驳回。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人金濠城公司、聂某群的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费308元，由上诉人广州市金濠城物业管理有限公司负担46元、上诉人聂某群负担262元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十月三十日
书 记 员 杨仁义