福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终5278号上诉人（原审原告）：杨德生，男，1950年12月27日出生，汉族，住福建省平潭县。上诉人（原审原告）：高瑞珍，女，1969年10月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人（原审原告）：王妹妹，女，1964年7月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上列上诉人共�委托诉讼代理人：陈大勇，福建融成律师事务所执业律师。上列上诉人共同委托诉讼代理人：刘侹杰，福建融成律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：徐机德，男，1947年5月20日出生，汉族，住福建省建瓯市。被上诉人（原审被告）：周世康，男，1941年8月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被上诉人（原审被告）：林秀容，女，1963年4月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被上诉人（原审被告）：刘子岩，男，1948年1月18日出生，汉族，住福建省永泰县。上诉人杨德生、高瑞珍、王妹妹因与被上诉人徐机德、周世康、林秀容、刘子岩排除妨碍、恢复原状、财产损害赔偿纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第2759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨德生、高瑞珍、王妹妹上诉请求：1.撤销（2015）台民初字第2759号民事判决，改判支持杨德生、高瑞珍、王妹妹的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由徐机德、周世康、林秀容、刘子岩共同承担。事实与理由：一、原审判决事实错误，本案讼争会所不属于业主共有。1.原审判决依据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，认定讼争的“会所”依法属于业主共同共有，但是《中华人民共和国物权法》并未提及会所的归属问题，相反，从该法的修订过程来看，其立法本意是会所不属于第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，所以讼争会所不是武夷绿洲全体业�的共有部分。2.福州市人民政府《关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见》（榕政综〔2011〕209号）具体规定了三种公共配套设施产权的归属，其中列举的属于政府所有的公共配套设施及属于全体业主共有的公共配套设施中并不包含会所。根据原审法院已经查明的事实，开发商武夷绿洲房地产有限公司与武夷绿洲业主签订的买卖合同的补充协议中明确约定会所的使用权归武夷绿洲房地产有限公司所有，根据《意见》的规定，本案讼争会所应当不属于业主共同共有。3.福州市城乡规划局在给原审法院的复函中已经明确：规划公建设施与产权归属并无确定的一一对应关系，具体产权权属问题应咨询市房地产交易登记中心。原审法院认定会所属于公建配套设施，继而轻率地得出会所属于业主共同共有的结论是错误的。根据《中华人民共和国物权法》“谁投资，谁受益�的基本原则，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的基础是业主对共有部分支付了相应的对价，也即业主承担了商品房买卖中的公摊部分，但在本案中，讼争会所没有纳入房屋公摊面积，是开发商自己投资建设的，应当由开发商享有所有者权益。开发商已于2007年11月对会所办理了初始登记，原始取得了所有权，享有对会所专有的使用权，至于无法办理权属证明那是因为福州市现有的政策原因，并不影响会所的产权归属。二、原审判决依据《物业管理条例》第五十条第一款显然属于适用法律错误。《物业管理条例》是明确业主、物业公司和物业开发建设单位之间的关系及各自的义务和权利的规定，并不涉及产权归属，原审判决依据《物业管理条例》第五十条第一款的规定，认定“包括原被告在内的任何人均不得擅自改变配套公建的用途，因此�争会所应有广大业主共同管理使用，而不能成为某些特定人员的使用场所”不仅适用法律错误，而且存在严重的逻辑错误，如前所述，配套公建不等于所有权归业主共有，“不得擅自改变配套公建的用途”得不出“讼争会所应由广大业主共同管理使用”的结论。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案讼争会所由开发商武夷绿洲公司合法建造，依法由武夷绿洲公司取得会所的所有权，杨德生、高瑞珍、王妹妹通过支付对价的形式从武夷绿洲公司处合法取得讼争会所的使用权应当受到法律的保护。徐机德答辩称：1.本案诉争会所系“配套公建”，由全体业主共有，不属于开发商所有，更不属于杨德生、高瑞珍、王妹妹。讼争会所为“配套公建”，系开发商按国家规定，在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的公共建筑，为业主居住生活提供各项便利条件。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十三条、《物业管理条例》第五十条第一款、《福州市人民政府关于居住区公共配套设施建设使用管理意见》的规定，本案讼争会所应由全体业主共有。2.会所办理的是初始登记，不能办理产权。福州市房屋登记中心给原审法院回函中明确写道“权属暂不确定，不能办理产权”，初始登记只能证明开发商按照政府和市城乡规划局设计要求，建造了会所，按规定应属于业主共有。3.杨德生、高瑞珍、王妹妹提供的与开发商签订的《福州市武夷绿洲会所使用权一次性转让合同》与发票内容不相符。（1）在合同中写明杨德生、高瑞珍、王妹妹购买的是会所的使用权，并指定是“活动场所”的使用权。而“销�不动产统一发票00214100”上写明280万元系会所购房款，存在冲突。（2）发票收款方名称系“福州武夷绿洲房地产有限公司”，但杨德生、高瑞珍、王妹妹至今未能提供银行付款凭证，无法证明其三人已支付280万元购房款。没有付款开具发票，属虚假发票，不能作为证据使用。4.《福州市武夷绿洲会所使用权一次性转让合同》无效。按发票标注的面积，杨德生、高瑞珍、王妹妹于2012年以2000元/平方米的价格购买该会所，此价格远低于2012年福州市的市场价。开发商将其不具备所有权的东西转让，属于无权处分，故该合同为无效合同。此外，在合同中付款方式中约定将公司款项打入私人账户是违法行为。而且杨德生、高瑞珍、王妹妹至今无法提供银行汇款凭证及开发商的收款凭证，该合同自动解除。5.杨德生、高瑞珍、王妹妹声称开发商将会所移交给他们，但至今三人都�能提供开发商移交的会所相关图纸及资料。开发商于2012年10月9日已于工商部门办理注销登记，该公司已不复存在。6.杨德生、高瑞珍、王妹妹所称的《补充协议》约定，“买受人同意本楼盘（武夷绿洲）配套的超市、会所、幼儿园及车位使用权属出卖人所有”。但该协议是武夷绿洲公司与二期业主签订的，而会所系一、二、三期业主共有的，一、三期业主没有签订过此类协议。在本案审理过程中已证实该会所属于配套公建，属于全体业主共有，开发商以签订《补充协议》的形式，掩盖其想取得会所所有权的非法目的，依据合同法第52条规定，《补充协议》中的此项条款无效。周世康答辩称：同意徐机德的答辩意见。另补充，开发商撤走之前，2012年12月15日，一期业委会筹备组已经将麻将桌等活动物品搬入会所，如果说开发商有使用权和所有权就不会同意我们将物品搬入会所。一个月后杨德生、高瑞珍、王妹妹半夜将会所内的活动物品打砸。林秀容未作答辩。刘子岩答辩称：同意徐机德的答辩意见。补充意见，1.老人会动员其参加老人活动，但其既不是老人会的法人代表，也不是武夷绿洲一、二、三期全体业主推选的应诉代表人，其不是本案适格被告。2.市城乡规划局提供的“武夷绿洲”小区建设规划部核准的设计图中，明确标注会所的四个组成部分（居委会、活动室600m2、卫生所、公厕）。按市政府榕政综2011号文件规定，该建筑属于小区公共的配套公建，其物权归小区全体业主共有。3.开发商与杨德生、高瑞珍、王妹妹签订的会所使用权一次性转让合同中特别约定了保密义务，与常理不符，说明双方清楚他们之间的买卖非法。4.国家法律法规及政府文件精神，都充分证明开发商对本案讼争会所没有产权，无权出售。开发商与杨德生、高瑞珍、王妹妹签订的转让合同为无效合同。杨德生、高瑞珍、王妹妹向原审法院起诉请求：1.徐机德、周世康、林秀容、刘子岩立即对杨德生、高瑞珍、王妹妹享有的武夷绿洲会所使用权停止侵害、排除妨害、恢复原状。2.徐机德、周世康、林秀容、刘子岩依法支付因侵犯杨德生、高瑞珍、王妹妹对武夷绿洲会所的使用权而产生的侵权损害损失共计461400元（会所总面积为1378平方米，按每平方米每月租金35元，从2012年12月20日起暂计至2013年9月7日为461400元，实际应计至妨害停止之日止）。3.本案诉讼费用由徐机德、周世康、林秀容、刘子岩承担。原审法院认定事实：2012年4月6日，以武夷绿洲公司为甲方，杨德生、高瑞珍、王妹妹为乙方，双方签订《福州武夷绿洲会所使用权一次性转让合同》，约定甲方将座落于福州台江区××号武夷绿洲会所使用权一次性转让给乙方经营使用，会所四至详见规划审批图，会所为两层独栋建筑，转让标的物为会所扣除居委会用房、警务室、垃圾站、公共部分（厕所、楼道等）等实际使用面积后的部分（使用面积约1378平方米，实际使用面积以会所现状为准），会所门口广场为公共使用区域，转让标的物现状已经乙方确认无误，符合乙方要求；乙方使用上述标的物，必须符合地方政府及行业管理单位对会所的规定；转让方式：甲方一次性转让会所使用权（扣除居委会用房、警务室、垃圾站、公共部分（厕所、楼道等）给乙方；转让期限：由2012年4月5日起至2073年7月7日止（如因政府行为及不可抗力因素导致使用期限减少，与甲方无关，乙方不得以此为由提出减免或退回�让金）；转让金额：共计人民币280万元整（大写贰佰捌拾万元整）；付款方式：一次性全额支付转让款给甲方指定的账号，甲方收到全额转让款后，合同开始生效，甲方开具收款凭据给乙方，如逾期付款，合同自动解除，甲方有权将会所转让它方。会所的移交：本合同生效后，甲方于2012年12月31日将会所及会所相关图纸及资料移交给乙方，若甲方提前将会所移交给乙方，乙方同意提前接收会所；特别约定：……3.转让期内，如因城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可抗力因素，导致会所被拆迁或无法使用，所产生的损失和政府赔偿补贴费用全部由乙方承担或收益；……合同还约定双方的其它权利义务。2012年4月10日，武夷绿洲公司向原告杨德生、高瑞珍、王妹妹开具《销售不动产统一发票（代开）发票联》，上述票据记载：不动产项目名称福州武夷�洲，销售的不动产楼牌号会所，建筑面积为1400㎡，单价为2000元/㎡，总计2800000元购房款。因讼争会所由徐机德、周世康、刘子岩等人组成的老年会占有使用，双方多次就讼争会所的使用问题发生纷争，杨德生、高瑞珍、王妹妹遂诉至原审法院。原审法院另查明，武夷绿洲公司于2012年10月9日在工商部门办理注销登记。武夷绿洲小区尚未成立业主委员会。原审法院又查明，杨德生、高瑞珍、王妹妹提供高瑞珍于2006年5月17日向福州武夷绿洲房地产有限公司购买位于台江区××号武夷绿洲25#楼1103单元房的《商品房买卖合同》，该合同的《补充协议》中第五条约定“买受人同意本楼盘（武夷绿洲）配套的超市、会所、幼儿园及车位使用权属出卖人所有。”杨德生、高瑞珍、王妹妹提供杨丽春、杨美钦于2009年2月6日福州武夷�洲房地产有限公司购买位于台江区××××号武夷绿洲三期69#楼903单元房的《商品房买卖合同》，该合同的附件六《合同补充协议》中第六条约定“买受人同意武夷绿洲规划区域内的超市、会所、幼儿园、车位等未计入公共分摊建筑面积的建筑物、设施和具有使用功能的建筑空间的所有权、经营权、收益权归出卖人所有”。诉讼中，原审法院于2014年1月27日向福州市房屋登记中心发《调查函》，调查“座落于福州市台江区××号武夷绿洲会所是否属于武夷绿洲小区的配套设施，是否计入业主的公摊面积等？”2014年2月20日，福州市房屋登记中心回函答复“福州武夷绿洲房地产有限公司开发建设的台江区××××号武夷绿洲小区会所于2007年11月办理初始登记，会所总建筑面积2040.67平方米，该建筑面积未计入到业主的公摊面积。鉴于我市现有政策对会�的产权归属未做明确规定，该会所权属暂不确定，不能办理产权证。该会所是否属于武夷绿洲一、二、三期项目的配套设施，建议征询规划管理部门。”原审法院于2014年2月25日向福州市城乡规划局发《调查函》，调查“座落于福州市台江区××号武夷绿洲小区会所是否属于武夷绿洲小区的配套设施”等，未获答复。原审法院于2014年6月4日，从福州市城乡规划局调取《建设工程规划许可证（附件）》，据该份附件记载：建设项目武夷绿洲（二期），建设单位福州武夷绿洲房地产有限公司，建筑名称“会所”的使用功能为“配套公建”，层数2，地上建筑面积1896㎡。诉讼中，杨德生、高瑞珍、王妹妹确认讼争会所系开发商武夷绿洲公司于2012年12月20日左右交付使用，并提供证据《交接书》证明该事实。徐机德、周世康、刘子岩确认讼争会所系开发商武夷绿洲公司于2012年10月16日左右交付使用，但未办理交接手续。原审法院于2015年11月24日向福州市城乡规划局发《调查函》，调查“配套公建”的性质等问题？2015年12月17日，福州市城乡规划局作出榕规函【2015】1295号复函，内容如下：我局于2004年核发了武夷绿洲（二期）项目《建设工程规划许可证》。公建配套认定规划意见我局曾于2014年8月以榕规综【2014】496号报告市政府：在2011年《福州市人民政府印发的通知》（榕政综【2011】209号）发布之前，我局以往在总平面规划审批中，曾将公共服务设施、市政公用设施【如：居委会、社区活动中心、老人活动中心、物业管理用房（《福州市物业管理若干规定》实施后）、公厕、门卫、垃圾间、配电房等】和办公综合楼、商业等，以及部分未明确的其他功能均�入公建配套。此外，规划公建设施与产权归属并无确定的一一对应关系，具体产权权属问题应咨询市房地产交易登记中心。原审法院认为，双方讼争的“会所”属于公建配套范围，根据《物业管理条例》第五十条第一款“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”的规定，包括原被告在内的任何人均不得擅自改变配套公建的用途，因此讼争会所应由广大业主共同管理使用，而不能成为某些特定人员的使用场所。且该“会所”在武夷绿洲区划内，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，讼争的“会所”依法属于业主共有，因此杨德生、王妹妹、高瑞珍提出排除妨碍、恢复原状、财产损害赔偿的诉请，于法无据，原审法院不予支持。如杨德生、王妹妹、高瑞珍认为武夷绿洲公司将讼争的“会所”使用权一次性转让杨德生、王妹妹、高瑞珍，而杨德生、王妹妹、高瑞珍又不能使用“会所”所造成的经济损失，基于杨德生、王妹妹、高瑞珍与武夷绿洲公司转让合同属另一法律关系，杨德生、王妹妹、高瑞珍可另案提起诉讼。周世康、林秀容经合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《物业管理条例》第五十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回杨德生、王妹妹、高瑞珍的诉讼请求。案件受理费2387元，由杨德生、王妹妹、高瑞珍共同负担。本案在二审审理过程中，双方没有向法庭提交新证据。根据各方�事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，可以确认原审查明的事实属实。本院经审查认为，本案的争议焦点有三：1、徐机德、周世康、林秀容、刘子岩作为被告主体是否适格；2、会所使用权归属；3、杨德生、王妹妹、高瑞珍的诉讼请求能否得到支持。焦点一，本案系因讼争会所被徐机德、周世康、刘子岩、林秀容等人组成的老年会占有使用产生的排除妨碍、恢复原状、财产损害赔偿纠纷。会所现虽由老人会占有使用，但在案证据无法证明老人会经过备案登记，徐机德、周世康、刘子岩、林秀容作为老人会主要参与者，与本案具有利害关系，可作为适格被告。焦点二，本院认为，会所的使用权可以认定为开发商所有，具体分析如下：首先，目前《中华人民共和国物权法》对“会所”是否为业主共有并没有明确规定，从福州市房屋登记中心回函来看，福州市房屋登记中心认为鉴于我市现有政策对会所的产权归属未做明确规定，该会所权属暂不确定，不能办理产权证。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”没有将会所明确纳入业主共有的范围内。从该法的修订过程来看，《中华人民共和国物权法（草案）》曾经规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但是在向社会征求意见之后，全国人大法律委员会再次研究后认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。因此从《中华人民共和国物权法》的立法本意来看，可以明确会所并未计入“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，不能认定会所属于业主共有。其次，根据《福州市人民政府关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见》规定：属全体业主共有的公共配套设施：（1）物业管理用房（含物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等）；（2）只能归本住宅小区业主支配使用的垃圾集散间；（3）规划中确定的社区卫生服务站、社区文化活动站、社区体育活动场地、社会服务站等较小规模的公共配套设施；（4）其它依法属于全体业主共有的公共配套设施。未作上述约定的公共设施产权归属按有关法律法规或者开发建设单位与业主的约定确定。会所也不属于该规定明确的属于业主共有的公共配套设施范围。第三，福州市城乡规划局作出榕规函【2015】1295号复函称，规划公建设施与产权归属并无确定的一一对应关系，具体产权权属问题应咨询市房地产交易登记中心。可见，会所的规划功能虽然为“配套公建”，但规划功能并不能作为认定权利归属的依据。第四，福州市房屋登记中心给一审法院的回函载明：“会所建筑面积未计入业主公摊面积”。未计入公摊即业主未为会所支付对价，而会所的合法建造人为武夷绿洲公司，根据物权法中关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权�，自事实行为成就时发生效力”的规定，可以认定武夷绿洲公司基于其建造行为而成为会所的权利人。此外，本案开发商并未通过合同的形式将会所确定为小区的共有部分，相反的，开发商与二、三期业主签订的商品房买卖合同中已对会所使用权的归属进行了约定。焦点三，开发商因其合法建设行为取得了会所的所有权，其可以对该会所进行处分，故其将会所的使用权转让给杨德生、高瑞珍、王妹妹是有效的，杨德生、高瑞珍、王妹妹享有会所的使用权，可以主张徐机德、周世康、林秀容、刘子岩停止侵害、排除妨碍、恢复原状。杨德生、高瑞珍、王妹妹还主张徐机德、周世康、林秀容、刘子岩应赔偿其损失，因其并未举证证明损失的存在，故本院对该项主张不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销福州市台江区人民法院（2015）台民初字第2759号民事判决；二、徐机德、周世康、林秀容、刘子岩应立即停止侵权，不得妨碍杨德生、高瑞珍、王妹妹对位于福州市台江区××号武夷绿洲会所的使用，并将会所恢复原状；三、驳回杨德生、高瑞珍、王妹妹的其他原审诉讼请求及上诉请求。本案二审受理费2387元，由上诉人杨德生、高瑞珍、王妹妹负担。一审案件受理费2387元，由杨德生、高瑞珍、王妹妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇一七年五月二十五日法官助理 张力群书 记 员 吴 超