河南省漯河市召陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）召民二初字第178号
原告吕广会，男，回族，1982年4月16日出生。
原告吕洪奎，男，回族，1953年1月9日出生。
原告韩定贤，女，回族，1951年3月17日出生。
三原告共同委托代理人翟明伟，河南强人律师事务所律师。
被告李焕强，男，汉族，1967年5月8日出生。
委托代理人马旭杰，男，汉族，1987年8月出生。
被告陈玉梅，女，汉族，1968年12月10日出生。
第三人中国建设银行股份有限公司漯河分行。
法定代表人范本林，该行行长。
委托代理人王嵘，该行职工。
原告吕广会、吕洪奎、韩定贤与被告李焕强、韩定贤、第三人中国建设银行股份有限公司漯河分行（以下简称建行漯河分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告吕洪奎、韩定贤、三原告共同委托代理人翟明伟、被告李焕强的委托代理人马旭杰、陈玉梅、第三人建行漯河分行的委托代理人王嵘到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
原告诉称：2006年10月17日，被告将位于召陵区雅源公司住宅楼儿单元402室转让给原告吕广会，吕广会委托父亲吕洪奎与被告签订了房屋转让协议书，原告先后给付了购房款，花费100000余万元对所购房屋进行装修，后一直在购买房屋内生活。二被告以各种借口不为原告办理过户手续，事后原告得知被告转让的房屋系银行贷款购买，由于二被告不偿还银行贷款，致使原告购买房屋无法过户，且二被告拖欠银行贷款越来越多，严重损害了原告合法权益，故起诉，要求二被告协助原告将涉案房屋过户到原告吕广会名下，判令第三人收取原告为被告垫付的房屋贷款128673.45元，以消除房屋抵押权，判令二被告给付原告垫付的涉案房屋贷款本息128673.45元，诉讼费由二被告承担。
被告李焕强辩称：原告诉求不成立，原告至今尚欠房款20000元未付，根据协议房款未付清，不可能办理过户。原告并未为被告垫付房屋贷款本息，故原告诉求被告支付其垫付的贷款本息，没有证据，不应当支持。卖房时是和吕洪奎签的合同，后来从韩定贤手里共收了95000元。卖房的事情陈玉梅知道后不同意，因为卖房的价格比集资建房的价格还低，经给陈玉梅做工作，韩定贤同意房屋价格按照147250元算，并由陈玉梅与韩定贤签订了合同，韩定贤在合同签订后给了陈玉梅30000元。我从韩定贤手里收取的95000元都用到雅源公司住宅楼扫尾工程上了，所以给韩定贤的收据上盖的有雅源公司的印章，韩定贤也认可。2011年12月27日，韩定贤起诉我和陈玉梅，2012年7月12日撤诉，2012年10月，韩定贤把我和陈玉梅起诉到法院，在诉讼期间以经济诈骗为由把我告到经济开发区派出所，派出所违法拘留我15天。2013年5月28日韩定贤纠集多人到陈玉梅租房居住的家里闹事，天桥街派出所调解处理，让我借10000元给韩定贤后，让韩定贤一家从陈玉梅家撤走。综上，原告居住购买房屋内多年，至今尚欠20000多元未付，已经构成违约，请求法院驳回原告的诉求。
被告陈玉梅辩称：原告诉求无依据，原告尚欠20000多元未付清，我不可能给原告过户，原告称垫付了贷款本息不是事实，所以我不应当向原告支付贷款本息。买房子时，李焕强和我是夫妻，李焕强有权卖房子，但原告不见户主就买房子也有责任。李焕强卖房子所得的95000元一直没有给我，我在集资购买这套房子时，已经交了首付43522元，到2009年还本付息共还银行28000元。在2009年7月，我和原告签订的房屋转让协议是在无奈的情况下签订的，应当不具备法律效力。原告到现在还欠20000多元未付，构成违约，其要求过户不应得到支持，请求法院驳回原告诉请。
原告为支持其证据主张提供以下证据予以支持：证据一、2006年10月17日原告与被告李焕强签订的房屋转让协议书一份，用以证明：1、2006年10月17日被告李焕强将雅源公司住宅楼二单元402室的住房转让给原告，2、该住房面积是155.54平方米，单价每平米850元，房款共计132209元，3、原告付35000元预付款后，被告将房屋钥匙交给原告；证据二、2009年7月28日原告与被告陈玉梅签订的房屋转让协议书一份，用以证明：1、被告陈玉梅将位于衡山路以东雅源公司家属院二单元402室的住房转让给原告，2、该住房面积是155平方米，转让价每平米950元，房款总额147250元，3、该协议第二条和第三条证实被告陈玉梅对2006年10月17日原告与被告李焕强签订房屋转让协议书的认可和被告收取原告95000元购房款的认可；证据三、被告李焕强收取原告购房款的收取收据五份，用以证明：1、2006年10月16日被告李焕强收取原告购房款35000元，2、2006年11月28日被告李焕强收取原告购房款20000元，3、2007年6月8日被告李焕强收取原告购房款20000元，4、2007年11月2日被告李焕强收取原告购房款10000元，5、2008年3月6日被告李焕强收取原告购房款10000元，以上共计95000元；证据四、2009年10月9日被告李焕强、陈玉梅给原告出具的收到条，用以证明：被告李焕强、陈玉梅收到原告购房款30000元；证据五、2013年6月6日被告李焕强给原告出具的保证书，用以证明：被告李焕强保证在2013年6月15日前给付原告现金50000元用于偿还银行贷款，并保证于6月20日以前办理过户。
被告陈玉梅质证称：对证据一被告陈玉梅完全不清楚，我不知情；对证据二是陈玉梅签的，但是是李焕强打的协议，原告已经在里面住了三年了，房贷一直是陈玉梅交的；对证据三不知情；对证据四没有异议；对证据五有异议，这个条是在强迫的情况下签的，原告找了十几个人在被告陈玉梅家堵住陈玉梅儿子逼着签字，派出所也知情，陈玉梅对该保证书不认可，被告陈玉梅认为无效。
被告李焕强质证称：对证据一证据二真实性均为异议，对证据三证据四无异议，对证据五这个保证书是李焕强写的，但是是在派出所逼着写的。
第三人质证：对原告提供证据均无异议。
被告李焕强为支持其主张提供以下证据予以证明：证据一、在雅源公司任基建办负责人的文件原件、复印件，用以证明李焕强为雅源公司基建工作领导小组办公室副主任；证据二、雅源公司办公室下发的对外销售房屋的内部文件原件、复印件；证据三、雅源公司经营班子签字同意对外销售房屋的内部文件原件、复印件；用以证明雅源公司新建的住宅楼部分房源可以对外出售；证据四、收取原告95000元房款用于公司集资楼经公司领导签字的原始票据及复印件，用以证明李焕强收取原告95000元用于雅源公司的集资楼建设；证据五、韩定贤收取李焕强10000元的收款条，用以证明原告韩定贤已经收了李焕强还银行贷款的10000元。
原告质证称：对证据一与本案无关，原告购买的是李焕强与陈玉梅的房子，与李焕强在单位担任什么职务没有什么关系；对证据二、三与本案无关，证据二盖得是办公室的章，证据三没有公章；对证据四，与本案没有关系，原告交付给二被告95000元是购买被告房子，至于二被告用在什么地方与本案无关，证据四这些单据没有见公司的财务章，以上四份证据与本案无关，也不能证明被告提出的证明问题；对证据五没有异议。
被告陈玉梅质证：对证据没有异议。
第三人质证：这些证据与该贷款没有关系，对证据不发表质证意见。
被告陈玉梅为支持其主张提供以下证据予以证明：1.提交中国建行银行活期存折一份，用以证明从2006年2月10日开始归还银行贷款至2008年12月26日，一直由陈玉梅偿还贷款；2.2005年9月1日，陈玉梅与河南雅源香精香料股份有限公司签订购房协议一份，用以证明陈玉梅所购房屋总价为136772元，已付购房款首付41752元；3.收据一份，用以证明2005年9月陈玉梅交到雅源公司购房款43522元。
原告质证：对证据一从存折上看不出来偿还的是哪个房产，从存折上看不出来还款时间及还款金额，应按照银行出具的证明为准；对证据二没有异议，当时签订购房合同时双方还是夫妻关系；对证据三不发表质证意见，因为证据三为复印件。
被告李焕强质证：没有异议。
第三人质证：没有异议。
审理查明：原告吕洪奎、韩定贤分别系原告吕广会的父亲、母亲。2006年10月17日，原告吕洪奎代儿子吕广会与被告李焕强签订了一份房屋转让协议书，双方约定被告李焕强将位于雅源公司住宅楼二单元402室的房屋转让给原告，该房屋面积是155.54平方米，单价每平方米850元，该房屋价款总额为132209元。2006年10月16日原告交付给被告35000元预付款后，被告将房屋钥匙交给原告吕洪奎，后吕洪奎将房屋装修入住至今。2006年11月28日原告给付被告购房款20000元，2007年6月8日原告给付被告购房款20000元，2007年11月2日原告给付被告购房款10000元，2008年3月6日原告给付被告购房款10000元，原告合计共给付被告李焕强购房款95000元，被告李焕强均给原告吕广会出具有收据，收据上有李焕强签字并加盖有河南雅源香精香料股份有限公司基建办公室的印章；2009年被告陈玉梅知道李焕强把房屋转让后，经与原告协商，同意将该房屋以总价147250元转让给原告，并于2009年7月28日签订了一份房屋转让协议书，双方约定被告陈玉梅将位于衡山路以东雅源公司家属院二单元402室的房屋转让给原告，该房屋面积是155平方米，单价每平方米950元，该房屋价款总额147250元，同时约定被告应保证将原告的购房定金在过户时用于偿还按揭贷款本息，并保证结清，双方在购房协议上约定在2009年8月至9月两个月内办理房屋过户手续。协议签订后，原告给付了被告陈玉梅购房款30000元，被告李焕强、陈玉梅给原告出具了收到条，并在收到条上签名。综上，原告共计给付被告购房款125000元，下余22250元未付。2013年5月28日韩定贤一家纠集数十人到陈玉梅住处闹事，天桥街派出所出警，进行调解处理，被告李焕强给原告韩定贤10000元现金，2013年5月31日在天桥街派出所韩定贤给李焕强出具收到条一份，该收到条载明：“收到李焕强还银行贷款壹万元，韩定贤，2013年5月31日”。
另查明：2013年6月6日被告李焕强给原告出具的保证书是被告非自愿的情况下签的，原告在被告陈玉梅家将其儿子堵住签字，派出所出警后，被告李焕强在派出所出具的。
本院认为：原告吕洪奎代儿子吕广会在2006年10月17日与被告李焕强签订的房屋转让协议书，韩定贤在于2009年7月28日与被告陈玉梅又签订了一份房屋转让协议书，后一次房屋买卖协议，是对前一次协议的变更，两份协议虽然签订的双方不一致，但买方的吕广会、吕洪奎、韩定贤系家庭成员，李焕强与陈玉梅系夫妻关系，且签订第二次协议时双方当事人均知情，故本院认定双方当事人主体适格，原告方为家庭成员共同买房，被告方系出卖夫妻共同财产，双方签订的房屋买卖协议合法有效。原告吕广会、吕洪奎、韩定贤作为购房的一方当事人，在交付购房款后，被告李焕强、陈玉梅有义务为原告办理过户手续。由于三原告购房时知道登记在陈玉梅名下的房屋处于抵押当中，原告称下余购房款未交付被告，其目的是为了催促被告尽快解除抵押，以方便办理过户手续，原告该诉称符合常理，本院予以采信。被告辩称还剩22250元，原告方还未支付，原告方构成违约，故被告不应当办理过户手续，由于原告已经履行了主要的付款义务，二被告在收到房款后未按照约定解除房屋抵押，现房屋仍在抵押当中，故对被告辩称本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百一十九条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中，由于房屋仍然处于抵押当中，被告拒不办理解除房屋抵押手续，现又拒绝归还银行贷款，导致贷款本息越来越多，对原告购买房屋过户不利，损害了原告利益，现原告诉请代被告陈玉梅归还房屋银行贷款，以解除房屋抵押，办理过户，该诉求即维护了国家的利益，又能够解除房屋抵押权，保证交易顺利完成，且符合法律规定，故对原告该诉求，本院予以支持。原告归还的房屋贷款数额以抵押权人即本案的第三人建行漯河分行在原告归还银行贷款时计算的贷款本息数额为准。原告诉求二被告归还其代为归还的银行贷款本息，因其尚未代二被告归还该贷款，故且该诉求与本案不属同一法律关系，对此本案不予处理，原告方可待其履行了代为归还银行贷款义务后另案起诉，以主张权利。三原告诉求将购买房屋过户到吕广会名下，不违反法律规定，对此本院予以支持。关于原告未向二被告交付的22250元房款及李焕强给付给原告韩定贤的10000元，原告可以在归还银行贷款后依法冲抵房款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百一十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条之规定判决如下：
一、准予三原告在判决生效后三十日内到第三人中国建设银行股份有限公司漯河分行代替被告陈玉梅归还涉案房屋贷款，数额以第三人中国建设银行股份有限公司漯河分行核准的贷款本息为准，第三人中国建设银行股份有限公司漯河分行应当接收；
二、被告李焕强、陈玉梅在三原告归还涉案房屋贷款后十日内协助三原告将涉案房屋过户到原告吕广会名下。
案件受理费2870元、保全费1170元，由被告李焕强、陈玉梅共同负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院，如上诉人在上诉期满后未缴纳上诉费，视为上诉人未上诉。
审判长 韩春莹
审判员 于胜华
审判员 兰 晶
二〇一四年九月十日
书记员 周珈亦