贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第878号
上诉人（原审原告）张惠丽，无业。
委托代理人刘素英，女，1946年5月23日出生，汉族，（系上诉人张惠丽姨母）。
被上诉人（原审被告）贵州豪力房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区醒狮路10号8楼。
法定代表人陈阳瑞，该公司经理。
委托代理人汪涛，男，1972年2月18日出生，汉族。
上诉人张惠丽与被上诉人贵州豪力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2014年4月8日作出（2014）南民初字第118号民事判决，上诉人张惠丽不服该判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审查明，2003年11月5日张惠丽与贵州豪力房地产开发有限公司（原贵州豪力实业公司）（以下简称豪力公司）签订《商品房买卖合同》，约定：张惠丽购买豪力公司开发建设的位于贵阳市南明区纪念塔“金豪大厦”35楼G座房屋，房屋建筑面积155.79平方米，套内建筑面积132.19平方米，购房总价款为436212元。合同为格式合同，在合同的第二条商品房销售依据中，买受人购买的商品房为［现房］［预售商品房］；预售商品房批准机关填写为贵阳市房管局，商品房预售许可证号未填写。合同第六条付款方式及期限，分期付款处载明“公司领导在房屋总价上给予5000元优惠，优惠后房价为431212元，买受人首付90%即388090.80元，剩余10%房款办完产权证后支付”。合同第八条交付期限中的日期已划掉。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后三百六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项填写为：“双方协商解决，如买受人需委托出卖人代办产权证，须在收到出卖人通知后五日内将办理产权证所需经费交给出卖人，否则出卖人有权拒绝代办产权证，一切责任由买受人自负”。合同未备案登记。合同签订后，张惠丽于当日向豪力公司交付了购房款388090.80元、弱电等费用25621元，豪力公司将房屋交付给张惠丽使用。2012年5月25日张惠丽以豪力公司不协助其办理房屋产权登记手续为由诉至法院，要求判令豪力公司：1、尽快协助其办理本案争议房屋产权登记手续；2、支付逾期办证违约金（从2004年11月6日起按已付房款388090.8元的日万分之二点一计算至豪力公司将需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；3、诉讼费由豪力公司负担。一审审理中，贵阳市南明区人民法院向贵阳市房屋产权监理处致函征询本案争议房屋可否办理产权登记，贵阳市房屋产权监理处复函称：豪力公司开发的“金豪大厦”，规划批建为30层，实建36层（另有2层跃层），该项目于2003年建成使用至今。因豪力公司长期未完善手续，造成“历史遗留问题”，为解决因长期不能办证而使合法购房户不断上访等信访维稳问题，根据“筑府办通（2010）8号”文件精神和贵阳市住房和城乡建设局“筑建呈（2012）219号”文件及批示，该处于2012年10月将该项目作为商品房历史遗留问题进行登记，已陆续给合法购房人办理了房屋所有权证。
原判认为，本案争议的《商品房买卖合同》效力问题，虽然张惠丽购买的房屋确系豪力公司违法加层修建，但依据贵阳市产权处出具的函件及双方陈述和认可的事实，“金豪大厦”违规加层部分已作为商品房历史遗留问题进行登记，并陆续办理产权证，影响合同效力的情形已经消除。且在双方签订合同时张惠丽按约交纳房款，豪力公司按约交付房屋，合同已实际履行，应认定有效，豪力公司应按约协助张惠丽办理产权手续，故张惠丽诉请判令豪力公司协助其办理房屋产权登记手续的请求，予以支持。对于逾期办证违约金，豪力公司主张张惠丽当时购房是参加电力公司的房屋团购，对房屋的加层没有取得相关手续的情况是知情的，张惠丽是有过错的，且合同中也未约定逾期办证违约金，其不应承担逾期办证违约金，对于豪力公司的该主张，虽吕杨出具证据证实，但其证明只证实吕杨参加房屋团购，而不能代表张惠丽，故其主张张惠丽参加房屋团购没有证据支持，不予采信。豪力公司明知违规加层仍将房屋出售给张惠丽，对逾期办证有责任，虽然张惠丽辩解对该情况不知情，但房屋的买卖涉及大额金额的支付，其对豪力公司所出售的房屋手续是否完备有相应的审查义务，其未尽到审查义务，对此亦负有责任，对逾期办证产生的违约金，由双方各承担50%。虽然合同中对违约金没有约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，豪力公司应以张惠丽已支付房款388090.80元为基数，按上述法律规定的标准支付50%的逾期办证违约金。关于豪力公司主张张惠丽的诉请已超过诉讼时效，因其违约行为处于持续状态，张惠丽可主张从起诉之日倒推二年到其提供资料的义务完成之日的违约金。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：1、贵州豪力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内，将张惠丽购买的贵阳市“金豪大厦”35楼G座商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2、贵州豪力房地产开发有限公司在本判决生效后10日内，以388090.80元为基数，支付从2010年6月5日起至贵州豪力房地产开发有限公司提供资料完成之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办证违约金的50%给张惠丽。一审案件受理费5014元，由张惠丽、贵州豪力房地产开发有限公司各承担2507元。
原审宣判后，上诉人张惠丽不服，向本院提起上诉称：一审判决对部分事实认定不清，适用法律错误。上诉人作为一名普通的购房人，在购买房屋时查看了豪力公司挂在售楼大厅里的公司营业执照、建设用地规划许可证以及预售许可证，上述证照中均未标明批准修建楼层，因此，上诉人有理由相信所购买房屋是合法合规的，上诉人在购买本案房屋时已经尽到了合理的审查义务，不存在过错，一审判决对此认定错误。另外，逾期办证违约金的计算时间应当从豪力公司违约之日起开始计算，而一审法院从上诉人起诉之日起倒推二年计算亦属不当，故请求二审法院改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
贵州豪力房地产开发有限公司答辩称：上诉人张惠丽购买本案争议房屋时明知房屋系加层违规修建，因此，其存在一定过错，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实除与一审认定一致外，另查明，本案涉及的“金豪大厦”《商品房预售许可证》中并未载明批准修建楼层数。本案事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》等证据在卷佐证，并经质证，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、上诉人张惠丽在购买本案争议房屋时是否尽到了合理的审查义务，是否应对逾期办证造成的损失自行承担部分责任；二、如何确定本案逾期办证违约金的起算时间。
对于第一个焦点问题，本院认为，消费者在购买一般商品或者服务时均负有一定程度的注意义务，尤其是在购买商品房这类涉及金额巨大的特殊商品时更应该对所购房屋的相关资质进行审查。但是，该审查义务的程度必须是合理、适度的，应当与消费者的地位、专业知识和国家对此类商品的管理制度相适应。具体到本案而言，参照原建设部制定实施的《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可证制度。”和第九条：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”的规定，我国对商品房预售实行的是行政许可制度，国家建设行政主管部门对商品房销售企业提交的申请文件依法进行审查后，对符合预售条件的楼盘颁发《商品房预售许可证》，商品房销售企业预售时应当向承购人出示《商品房预售许可证》，因此，《商品房预售许可证》是购房人判断所购房屋是否合法合规的主要依据，对该证的审查也应当成为判断购房人是否尽到合理审查义务的尺度，因为对于预售商品房这样一种需要办理大量审批手续、涉及大量专业技术问题并且面向不特定公众销售的特殊商品，如果要求每一位购房人都对诸如建设规划、施工许可等专业问题进行审查，则未免要求过于严苛，也与我国由政府主管部门进行行政许可审查的制度不符。而本案中“金豪大厦”《商品房预售许可证》中并未载明批准修建楼层数，因此，上诉人张惠丽在查看了“金豪大厦”《商品房预售许可证》后有理由相信所购买房屋是合法合规的，其已经尽到了合理的审查义务，不存在过错，不应对逾期办证造成的损失承担责任。一审判决对此认定错误，本院依法予以纠正。
对于第二个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，上诉人张惠丽主张的逾期办证违约金的起算时间已经超过我国法律规定的诉讼时效期间，因此，一审法院从张惠丽起诉之日起倒推二年起算逾期办证违约金的做法符合法律规定，并无不当。
综上，原判决适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第118号民事判决第一项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第118号民事判决第二项为：贵州豪力房地产开发有限公司在本判决生效后10日内，以388090.80元为基数，支付从2010年6月5日起至贵州豪力房地产开发有限公司提供资料完成之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办证违约金给张惠丽。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5014元，由张惠丽负担2014元，由贵州豪力房地产开发有限公司负担3000元。二审案件受理费5014元，由张惠丽负担2014元，由贵州豪力房地产开发有限公司负担3000元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 甘 炫
审 判 员 田 勇
代理审判员 邱翠雪
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 姚中艳