河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第5926号
原告李玉兰，女，1953年12月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
原告朱连光，男，1953年1月23日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
二原告委托代理人陶伟彤，河北凯悦律师事务所律师。
被告李小军，男，1977年6月11日出生，汉族，现住秦皇岛。
委托代理人ＸＸＸ，河北华伦律师事务所律师。
委托代理人赵艳玲，女，1972年8月24日出生，汉族，现住秦皇岛。系被告妻子。
原告李玉兰、朱连光与被告李小军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉兰、朱连光及委托代理人陶伟彤、被告李小军及委托代理人ＸＸＸ、赵艳玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉兰、朱连光诉称，二原告系夫妻。2005年4月6日，二原告与李玉江、霍秀玲夫妻（系原告李玉兰兄嫂）签订房屋购买协议，以11万元的价格购买本案诉争房产。原告李玉兰和李玉江及证人陈某在协议上签字。合同签订后，原告付清房款，出卖方将房屋交付原告使用至今，但未办理过户手续。霍秀玲于2010年10月15日去世，李玉江于2011年4月16日去世。因二人去世前其双方父母均已去世，且该夫妇只育有独生子即本案被告，故原告多次找被告要求其协助办理本案诉争房屋过户手续，但未能解决。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判决原告与被告父母李玉江、霍秀玲夫妇所签订和平大街215号甲楼-2-14号房屋买卖协议有效；被告协助原告办理上述房屋产权过户手续；诉讼费由被告承担。
被告李小军辩称，被告对于诉状中称原告与父母买卖房屋之事并不知情，故不存在房屋买卖。该房屋早已抵押给他人，办理了他项权利证书，抵押权人有优先受偿权。即使存在房屋买卖合同，合同也为无效合同或效力待定合同，绝不是有效合同，合同中出售方是我父亲和我母亲两个人，只有我父亲一个人同意签名，该房屋产权人是我母亲，我母亲没有委托我父亲签字，因我母亲死亡，无法追认，因此合同是无效合同。买卖合同中我父亲签名有问题，我父亲从不倒着签名，倒着写的名字不能证明是我父亲的有效签名。
经审理查明，二原告系夫妻关系，原告李玉兰系李玉江的妹妹；李玉江与霍秀玲系夫妻关系，二人育有一子即被告李小军。1999年霍秀玲参加房改，购买了秦皇岛市海港区和平大街215号甲楼-2-14号房屋，建筑面积为59.55平方米，有下房一间，该房屋产权于2000年9月4日登记在霍秀玲名下。霍秀玲于2010年10月5日去世，李玉江于2011年4月16日去世，2014年7月24日，被告李小军通过秦皇岛市第二公证处办理继承公证，将该房屋过户至李小军名下。2015年1月7日，被告李小军办理抵押登记，用诉争房屋抵押，抵押权人为贾洪刚，债权数额为30万元。
原告称，2005年4月6日，李玉兰、朱连光与李玉江、霍秀玲签订《房屋购买协议》，以11万元的价格购买本案诉争房产，原告付清房款，李玉江、霍秀玲将房屋交付原告使用至今，因李玉江、霍秀玲生前未协助原告办理产权过户手续，在二人去世后，二原告找被告办理产权过户手续未果。在2014年7月，被告以其女儿上学需要办理入学手续为由将产权证借走。
原告提交在证据为，证据一，原告李玉兰和被告父母签订的《房屋购买协议》，该协议对房屋买卖的标的、价款及房屋所发生的费用购买前后的分担作出明确的约定，出售方是被告父母，购买方是二原告，签字的是李玉江、李玉兰和陈某。证据二，小高庄村委会的证明，证明出售人是夫妻，及出售人的去世时间、被继承人的情况，出售人去世后，法定继承人只有本案被告一人。证据三，诉争房屋的土地使用证，在签订合同后，原告付款，被告将房屋及房产证、土地证交给原告，后被告将房产证借走。证据四，原告与承租方签订的承租合同三份，证明该房由原告购买后，一直由原告行使处分和占有权利。证据五，原告购房后的票据八张，证明目的同证据四。证据六，证人出庭证言，证明购房后，房款是通过陈某转交的。证据七，原告通话录音，证明被告对房屋买卖过程和付款情况知道并认可。被告的质证意见为，对证据一，出售方的签字是不是本人所签，尚需其他证据佐证；此签字无法证明是否是其所写，鉴于此人去世，原告方应提供其在单位有效的签字进行比对，否则无法证明是其所签。协议上面没有霍秀玲签字，根据相关法律，未经配偶同意，协议无效。房屋卖价过分低于市场价，与市场价不符。综上，协议的真实性和合法性不予认可。对证据二没有异议。对证据三没有异议。对证据四的关联性有异议，与本案不具有关联性。对证据五的关联性有异议，与本案没有关联性。对证据七，被告没有明确承认卖房的事实，只用啊、嗯等回答，签订协议时，被告没有在场，无法证明录音内容与协议的内容一致。
被告提交的证据为，诉争房屋的他项权利证书，证明房屋已经抵押给他人。原告的质证意见为，该证书的真实性认可，但不具有合法性，是被告恶意损害原告的财产权利。被告承诺协助原告办理过户，在这种情况下，将房本以其女儿上学需要办理入学为由，将产权证借走，并隐瞒房屋早已出售给原告的事实，抵押给他人，恶意损害了原告的合法权利，按照担保法，权属有争议的财产担保是无效的，所以该抵押无效。
原告申请证人陈某出庭作证，陈某的证言为，“我与原告系表姐弟关系，与被告系表叔侄关系，李玉兰的母亲是我父亲的亲姐姐。在2005年时，李小军的父亲和我说将诉争房屋托我卖掉。当时以11万元卖与李玉兰，在此之前，该房屋没有人买，2005年时房屋的价格并不算低。当时李玉江向亲属借了不少钱，其中向我借了2万元，为了买房，资金不够，房屋卖时，钱一次性付清。我们都在场，而且写了份协议，我们三方都签了字，钱也一次性支付给李玉江，当时李玉江还了我2万元，欠别人的钱怎么还的我不清楚。签协议当天给的现金，当时没有打收条”。原告对证人证言的质证意见为，该证人是买卖协议的中间人，其证言及证人持有的协议与原告出示的其他证据相互佐证，证明了协议签订和履行的过程，证明了原告主张的事实。被告的质证意见为，证人和原告有利害关系，原告只出具了一名证人，不符合法律出示两名以上证人的要求，故此不应采纳。
诉讼中，因诉争房屋已被被告抵押，本院释名原告是否行使涤除权，原告表示不同意行使涤除权，并申请撤回要求被告协助过户的诉讼请求。
在第二庭审时，被告李小军认可原告提交的录音的真实性，并提交证据一，霍秀玲与秦皇岛市京港城乡建筑开发有限公司签订的道路拆迁货币补偿协议书及补偿凭证，证明诉争房屋是霍秀玲购买的。证据二，李玉江生前与环卫中心签订的聘用合同及李玉江书写的一个便条，证明其父亲李玉江签字都是正着签的，与原告提交证据的签字不符。原告的质证意见为，对证据一的真实性没有异议，同原告所举的证据相结合，证明原告与出售人夫妇所签的协议是合法有效的，支持原告主张。证据二与本案没有关联性，一个人签字有笔体变化是正常现象，不能否定原告提交的合同签字的真实性，签字的时间与原告提交合同签字时间不一致，被告提交两份签字本身就有差异，而且该两份证据不足以否定原告提交买卖合同手续上签字的真实性，无法支持被告主张，如果被告对协议签名不予认可，应该以法定程序证明，不能仅以此反驳，以前签名不一样，不能否定协议中的签名笔体。
本院释名被告是否申请笔迹鉴定，但被告未在规定的期间内提交鉴定申请。
以上事实，有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，秦皇岛市海港区和平大街215号甲楼-2-14号房屋系霍秀玲与李玉江夫妻关系存续期间所购买的房改房，二人对该房屋享有处分权。虽原告提交的《房屋购买协议》上没有霍秀玲签字，但通过证人陈某及原告朱连光与被告李小军的通话录音，可以佐证李玉江、霍秀玲夫妻将诉争房屋出售给二原告，二原告将购房款交付李玉江、霍秀玲，李玉江、霍秀玲亦将房屋交付给二原告使用，双方签订的协议符合相关法律规定，为合法有效合同。被告李小军作为李玉江、霍秀玲的继承人，有义务协助二原告办理该房屋的产权过户手续。因被告李小军将该房屋设定抵押，原告不同意行使涤除权，原告申请撤回要求被告李小军协助过户的诉讼请求，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
原告李玉兰与李玉江签订的《房屋购买协议》合法有效。
案件受理费80元，诉讼保全费1070元，由被告李小军负担，于本判决生效后7日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 莫 军
审 判 员 许庆海
人民陪审员 吕凤玲
二〇一六年十一月十六日
代理书记员 杜佳兴