内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）内08民终790号
上诉人（原审原告、反诉被告）周文孝，男，1970年6月20日出生，满族，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗
上诉人（原审原告、反诉被告）张改梅，女，1966年12月21日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗
被上诉人（原审被告、反诉原告）乌中旗房地产开发经营公司，住所地内蒙古自治区乌拉特中旗
组织机构代码证11735182—4.
法定代表人张超，公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）乌拉特中旗华发物流有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌拉特中旗
法定代表人范文博，公司总经理。
二被上诉人委托代理人张春海，内蒙古塞外律师事务所律师。
上诉人周文孝、张改梅因与被上诉人乌中旗房地产开发经营公司（以下简称房地产开发公司）、乌拉特中旗华发物流有限责任公司（以下简称华发物流公司）商品房买卖合同纠纷一案，乌拉特中旗人民法院作出（2015）乌中法民初字第277号民事判决，上诉人周文孝、张改梅不服，向本院提出上诉，本院于2016年5月23日受理后，依法组成合议庭于2016年6月23日公开开庭进行了审理，上诉人周文孝、被上诉人乌中旗房地产开发经营公司、乌拉特中旗华发物流有限责任公司的委托代理人张春海到庭参加诉讼，上诉人张改梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告（反诉被告）周文孝、张改梅于2011年6月份与被告（反诉原告）房地产公司签订了《商品房买卖合同》，由二原告（反诉被告）购买二被告（反诉原告）联合开发的位于乌拉特中旗海流图镇镇南物流园区内b-
B-B16号两层砖混结构的商用门店楼一套，建筑面积为131.35㎡，每平方米价格为2999元，房屋总价款为393918.65元，首付204050元（2011年8月18日付50000元，2011年10月1日付154050元），按揭190000元。双方签订合同后合同遗失，双方均同意按照其他购买业主签订《商品房买卖合同》执行相关内容。该合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任“……2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.03％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”合同第八条约定了出卖人的交房日期为2011年6月30日前。合同附件三对该房屋的装饰、设备标准进行了约定，包括1、外墙：外保温，涂料。2、内墙：一层砂灰找平。……5、门窗：入户为光框玻璃门，窗为塑钢单框中空双玻平开门。二原告（反诉被告）于2011年5月接收使用居住该房屋至今。剩余购房款189868.65元至今未付。
另查明，被告（反诉原告）房地产开发公司与被告（反诉原告）华发物流公司签订联合开发，位于乌拉特中旗海流图镇镇南工业园区总面积为48923平方米的“海流图镇镇南物流园区”工程项目，合作开发时间从2010年4月30日起至2013年4月30日止。原告（反诉被告）周文孝、张改梅所购买房屋属双方合作开发的“海流图镇镇南物流园区”项目。2010年12月15日，该项目建房取得乌拉特中旗房地产管理局颁发的“商品房预销售许可证”，2011年7月26日，该项目工程经竣工验收合格后报请乌拉特中旗城市建设局备案，同年10月19日，该工程项目经乌中旗建设局同意备案。
本案在审理过程中，原告（反诉被告）周文孝、张改梅曾向该院提出对该房屋的质量鉴定申请，该院也委托我院司法鉴定中心对原告（反诉被告）的申请作出司法鉴定，我院作出（2015）巴法鉴委他字第90-96号退案函称“因申请人选择的自治区内鉴定机构，经联系鉴定机构均不接受本案的鉴定委托，后申请人选择区外的鉴定机构，区外的鉴定机构收费不符合申请人的要求，故该案无法委托”故本案未能进行鉴定。
该院认为，原告（反诉被告）周文孝、张改梅与被告（反诉原告）乌中旗房地产开发经营公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护，合同双方均应依约履行各自的合同义务。被告（反诉原告）乌中旗房地产开发公司按合同约定交付房屋，且该房屋已取得乌拉特中旗房屋管理局颁发的商品房预销售许可证并经竣工验收合格，具备合法出售条件。原告（反诉被告）周文孝、张改梅在接收该房屋后一直居住并使用至今。再者二原告（反诉被告）提供的证据不足以证明所购买房屋存在主体结构质量问题或存在影响其正常居住使用的严重质量问题，故应当承担继续给付剩余购房款的义务。被告（反诉原告）乌中旗房地产开发经营公司与被告（反诉原告）乌拉特中旗华发物流有限责任公司签订的《房地产联合开发合同》系双方真实意思表示，属合法有效的合同，双方对共同合作开发的位于乌拉特中旗海流图镇镇南工业园区内的“海流图镇镇南物流园区”项目中的原告（反诉被告）周文孝、张改梅所购买的房屋具有共同权利。被告（反诉原告）华发物流公司与原告（反诉被告）周文孝、张改梅对剩余房款中的190000元约定以按揭贷款方式给付，未约定履行期限，但在被告（反诉原告）多次催要后，原告（反诉被告）周文孝、张改梅以房屋存在质量问题为由拒绝给付，说明被告（反诉原告）华发物流公司已经给二原告（反诉被告）必要的给付时间，故对二被告（反诉原告）要求二原告（反诉被告）给付剩余购房款190000元的诉讼请求，予以部分支持，实际现下欠款为189868.65元。双方在签订合同中约定剩余购房款以按揭方式支付，但经该院审理查明，未能办理按揭贷款是因为原告（反诉被告）周文孝、张改梅因其所购买房屋存在质量问题为由，未去办理（法院调取其他业主询问笔录可证实）。故该院认为未办理按揭贷款并不能免除购房人支付剩余购房款的义务。因合同双方在合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，故对二被告（反诉原告）请求二原告（反诉被告）给付从2011年9月1日起至付清购房款止的日万分之三的违约金请求予以支持。
原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）赔偿所购房屋层高不符合双方签订合同约定的空间缩水损失78783.2元的请求，该院认为被告（反诉原告）出卖的房屋层高设计符合其设计要求且已经备案，并验收合格，3.6米的层高设计符合国家及行业标准要求，对一般商用房屋的使用并无实质影响。在案件审理过程中，原告（反诉被告）周文孝、张改梅曾向该院提出对该房屋的质量鉴定申请，该院也委托我院司法鉴定中心对原告（反诉被告）的申请作出司法鉴定，我院作出（2015）巴法鉴委他字第90-96号退案函称“因申请人选择的自治区内鉴定机构，经联系鉴定机构均不接受本案的鉴定委托，后申请人选择区外的鉴定机构，区外的鉴定机构收费不符合申请人的要求，故该案无法委托”故本案未能进行鉴定。原告（反诉被告）周文孝、张改梅未能提供房屋存在质量问题的鉴定结论，故对二原告（反诉被告）的第一、二项诉讼请求本院不予支持。对二原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）做外墙保温的请求，因双方在签订合同中亦有约定，且二被告（反诉原告）认可未做该工程，故对该请求予以支持。对二原告（反诉被告）要求更换不锈钢玻璃门的请求，因双方签订商品房买卖合同并未约定，故该请求不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决，一、原告（反诉被告）周文孝、张改梅于本判决书生效后30日内一次性给付被告（反诉原告）乌中旗房地产开发经营公司、乌拉特中旗华发物流有限责任公司剩余购房款189868.65元及违约金，违约金从2011年9月1日起按日万分之三计算至付清房款之日止；二、被告（反诉原告）乌中旗房地产开发经营公司、乌拉特中旗华发物流有限责任公司于2016年5月1日前给原告（反诉被告）周文孝、张改梅所购买房屋做南北墙外墙保温工程；三、驳回原告（反诉被告）周文孝、张改梅的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）乌中旗房地产开发经营公司、乌拉特中旗华发物流有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1770元，反诉案件受理费2050元由原告（反诉被告）周文孝、张改梅承担3720元，被告（反诉原告）乌中旗房地产开发经营公司、乌拉特中旗华发物流有限责任公司承担100元。
上诉人周文孝、张改梅上诉称，一审判决认定事实错误，对自己所购房屋是否存在质量问题，没有查清，严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人所购房屋存在质量问题，内蒙古工业大学建筑工程学院实验中心出具的检测报告具有法律效力，检测涉案房屋存在质量问题，合法有效，应当采信。一审认定被上诉人已经给予上诉人合理期限支付剩余购房款，且被上诉人不承担按揭贷款办理不能的过错，并由上诉人承担违约金，属无事实及法律依据的认定。被上诉人交付的房屋存在质量问题，应当承担违约责任，上诉人有权拒付剩余购房款，并不承担违约责任。购房合同约定房屋层高4.5米，并非笔误，被上诉人擅自改变规划设计，将房屋建成3.6米层高，缩小了上诉人对房屋的使用空间，应属欺诈行为。上诉人一审主张的反诉请求有事实及法律依据，一审判决驳回其反诉请求、支持被上诉人一审诉求，适用法律错误。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判支持上诉人的一审反诉请求、驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人房地产开发公司、华发物流公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉意见无法律依据，应驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人周文孝、张改梅与被上诉人乌中旗房地产开发经营公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护，双方均应依约履行各自的合同义务。案涉房屋已取得乌拉特中旗房屋管理局颁发的商品房预销售许可证并经竣工验收合格，具备合法出售条件。乌中旗房地产开发经营公司已交付房屋。周文孝、张改梅在签订《商品房买卖合同》之前即接收房屋，之后一直占有、使用该房屋至今。经本院审查在案证据，案涉房屋所属项目工程虽于2011年7月26日经竣工验收合格后报请乌拉特中旗城市建设局备案，同年10月19日，该工程项目经乌中旗城建局同意备案。但在使用过程中出现了大梁、门窗过梁及墙体纵向裂缝等现象。为此周文孝、张改梅及该物流园区多名业主商户到政府及相关部门反映情况，乌拉特中旗建设局于2012年12月6日出具乌中建发【2012】249号会议纪要，议定由开发商负责聘请有资质的鉴定机构对房屋质量问题进行鉴定。2013年8月22日，该物流园区业主商户委托内蒙古工业大学建筑工程学院实验中心对该物流园区的门店楼作结构检测，检测结论，“该工程主体结构混凝土强度低于原设计图中关于混凝土强度等级的要求、现场抽检构件的尺寸与原设计的要求一致，现场部分构件的布置出现变更（未见变更手续），开裂大梁开裂较严重、出现较明显的变形。建议尽快对该工程进行修复”。本院调取另案与本案房屋位于同一物流园区、同时建设交付的华发物流园区1号楼任改芬、刘乐业主商铺，2014年1月17日内蒙古自治区建设工程质量检测中心作出的《工程质量鉴定报告》，任改芬业主商铺鉴定意见：1、已裂缝混凝土大梁存在安全隐患，应尽快对其加固处理。2、窗口过梁及窗口处裂缝不影响结构安全，过梁处裂缝可只作表面封闭处理。3、房屋层高及混凝土强度等级符合原设计要求。4、建筑物南北墙未作保温层，不符合原设计要求。5、户门做法不涉及结构安全问题，本次鉴定不予考虑。6、建议有关单位尽快按照有关法律、法规、规范要求，对上述问题采取合理措施进行处理。刘乐商铺鉴定意见及建议：1、大梁产生细微裂缝不影响结构安全，可不做处理。2、窗口过梁及窗口墙处裂缝不影响结构安全，过梁处裂缝可只做表面封闭处理。3、承重墙裂缝不影响结构安全。4、楼梯梯段处碰头的情况一定程度上影响正常使用，但此问题整改有一定难度，建议维持现状。5、房屋实际少一根小梁，有设计变更。6、建筑物南北墙未做保温层，不符合原设计要求。7、户门做法不涉及结构安全问题，本次鉴定不予考虑。8、建议有关单位尽快按照有关法律、法规、规范要求，对上述问题采取合理措施进行处理。
本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》规定，“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量”。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性用于承重建筑物上的各种荷载。本案周文孝、张改梅与房地产公司、华发物流商品房销售合同纠纷，未对周文孝、张改梅所购买的商铺进行质量鉴定，依据另案对刘乐商铺、任改芬商铺的鉴定，两份鉴定结论不同，故本案应撤销原判，发回重审，对周文孝、张改梅购买的商铺进行质量鉴定，才能依此进行判决。原审法院对案涉已交付使用的房屋，是否存在结构质量问题及严重影响正常居住使用，这一案件基本事实没有查清，即判决房屋买受人周文孝、张改梅支付剩余购房款及违约金适用法律不当。为充分保护双方当事人的诉讼权利，本案应发回原审法院，查明案件基本事实后，再依法作出裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十五条之规定，裁定如下：
一、撤销乌拉特中旗人民法院（2015）乌中法民初字第277号民事判决；
二、本案发回乌拉特中旗人民法院重审。
二审案件受理费3820元退还上诉人周文孝、张改梅。
审判长 辛健伟
审判员 仲佳才
审判员 贾东升
二〇一六年七月十三日
书记员 董缙威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十五条民事诉讼法第一百七十条第一款第三项规定的基本事实，是指用以确定当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等对原判决、裁定的结果有实质性影响的事实。