福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终4230号上诉人（原审被告）：泉州泽祥置业有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联创业园。法定代表人：陈阳海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗茜，公司员工。被上诉人（原审原告）：陈明德，男，汉族，1968年9月14日出生，住南安市。委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。上诉人泉州泽祥置业有限公司（下称泽祥置业公司）因与被上诉人陈明德商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泽祥置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、本案逾期交房违约责任在于施工方福建省永泰建筑工程有限公司（下称永泰建筑公司），由于施工方恶意停工，延误工期才造成违约，一审法院未依法认定该事实，并依职权主动追加永泰建筑公司参加诉讼，显属程序违法，适用法律错误，一审法院审而未明，查而不清。二、因受台风、暴雨等恶劣天气影响而导致逾期交房，2012年至2014年间，影响南安区域的台风近十个，不可抗力天数应扣除。三、根据合同约定，泽祥置业公司应于2014年5月31日交付房屋，陈明德于2017年1月16日向法院提起诉讼，有关违约金的诉讼请求已超过诉讼时效（期间）。四、陈明德未按合同约定支付全部购房款，违约在先，泽祥置业公司在陈明德未全额支付购房款前有权拒绝交房。五、一审判决泽祥置业公司承担案件受理费515元违法不公，不能成立。陈明德辩称，其于2015年5月即已向法院递交了起诉状，但当时法院要求双方庭前调解，经调解，双方无法达成协议后才于2016年立案，因此本案并未超过诉讼时效（期间）。陈明德已全部支付了购房款。泽祥置业公司的上诉请求没有事实和法律依据。陈明德向一审法院起诉请求：泽祥置业公司立即将房屋交付给陈明德并支付逾期交房的违约金（违约金从2014年5月31日起至实际交付之日止，每日按总房款2,464,598元的万分之三计算）。一审法院认定事实：泽祥置业公司系依法注册成立的从事房地产开发的有限责任公司，并取得泽祥·曼哈顿项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2012］第27号。2013年2月22日，陈明德与泽祥置业公司签订《商品房买卖合同》五份，该五份合同均包含附件六的《合同补充协议》等内容。五份合同分别约定陈明德向泽祥置业公司购买址在南安市地块的泽祥·曼哈顿第1层113号店、第1层116号店、2单元523号房、2单元723号房、2单元726号房，其中第1层113号店用途为店面，建筑面积共56.64平方米，总金额为962,880元；第1层116号店用途为店面，建筑面积共46.99平方米，总金额为798,830元；2单元523号房用途为办公用房，建筑面积共52.07平方米，总金额为258,460元；2单元723号房用途为办公用房，建筑面积共52.07平方米，总金额为268,666元；2单元726号房用途为办公用房，建筑面积共48.6平方米，总金额为250,762元。五份合同均约定出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施;4.其中小区绿化、室外照明的配套工程由“海联创业运营中心”统一设计和施工，完成时间由“海联创业运营中心”计划安排。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件六处理。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。五份合同的附件六《合同补充协议》均约定房屋交付使用时间是指买受人付清全部房款或办理完按揭贷款、办理抵押等相应的一切费用后，出卖人才将房屋交于买受人，逾期付款或因买受人贷款，银行未将该贷款划入出卖人账户或买受人未向出卖人交纳办理产权所需资料款项而导致出卖人逾期交房的，出卖人有权相应延期交房，出卖人不承担违约责任。合同第八条所述的“不可抗力”包括但不仅限于下面的6种情况：A、日降雨量达到100毫米以上及8级以上大风、当日公布最高气温超过40度的（均以南安市气象台资料为准），里氏5.5级及以上的地震；B、施工中遇到重大困难及技术难题或无法及时解决的重大设计变更；C、社会异常事件：罢工、骚乱等；D、政府征收、征用；E、战争、重大疫情及其它人为不可抗拒的事件；F、南安市水头镇人民政府及相关部门作出禁止施工、实施交通管制、噪音管制或其他原因限制施工的，以镇政府及相关部门公告或通知为依据予以顺延……五份合同签订后，陈明德分别支付了第1层113号店购房款962,880元，支付了第1层116号店首期款428,830元，支付了2单元523号房首期款138,460元，支付了2单元723号房款138,666元，支付了2单元726号房款130,762元。2014年6月12日，陈明德支付665,000元购房款给泽祥置业公司，泽祥置业公司出具《收款收据》一份，确认收到陈明德店116#、B523#、B723#、B726#剩余房款（已结清）。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。泽祥置业公司至今未将本案五处房产交付给陈明德使用。陈明德于2016年5月16日向一审法院提交起诉状，并进行诉前调解。永泰建筑公司与泽祥置业公司建设工程施工合同纠纷一案，泽祥置业公司提出反诉，一审法院已予以受理，现案件尚在审理中。一审法院认为，泽祥置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈明德向泽祥置业公司购买址在南安市地块的泽祥·曼哈顿第1层113号店、第1层116号店、2单元523号房、2单元723号房、2单元726号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，陈明德与泽祥置业公司签订的五份《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。关于第1层116号店、2单元523号房、2单元723号房、2单元726号房的购房款金额问题，实际支付的购房款金额低于合同约定的购房款金额。因泽祥置业公司出具的《收款收据》上注明“店116#、B523#、B723#、B726#剩余房款（已结清）”，故泽祥置业公司辩称上述四处房产购房款未付清的说法不能成立。鉴于双方目前均无法计算出每处房产实际支付的购房款金额，四处房产约定的总购房款为1,576,718元，实际支付的总购房款为1,501,718元，优惠折扣约95.24%，按此优惠折扣计算陈明德实际支付第1层116号店购房款760,832元、2单元523号房购房款246,166元、2单元723号房购房款255,886元、2单元726号房购房款238,834元。合同约定，泽祥置业公司应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同各项约定条件的商品房交付陈明德使用。陈明德在合同约定的交房时间前付清第1层113号店的购房款，而直至2014年6月12日才付清第1层116号店、2单元523号房、2单元723号房、2单元726号房的购房款，陈明德支付购房款的义务应先于泽祥置业公司交房的义务，因此，在陈明德付清全部款项之前，泽祥置业公司有权拒绝交房。为此，泽祥置业公司应在2014年5月31日前履行交付第1层113号店的义务，逾期交房时间应从2014年6月1日开始计算；泽祥置业公司应在2014年6月13日前履行交付第1层116号店、2单元523号房、2单元723号房、2单元726号房四处房产的义务，逾期交房时间应从2014年6月14日开始计算。本案五处商品房至今均未达到合同约定的交付条件，双方尚未办理交房手续，泽祥置业公司已经违约，应承担逾期交房的违约责任。现陈明德请求泽祥置业公司将符合交房条件的泽祥·曼哈顿第1层113号店、第1层116号店、2单元523号房、2单元723号房、2单元726号房交付给陈明德使用，合理合法，依法予以支持。至于逾期交房的违约金，现逾期交房已超过90日，按照合同约定，泽祥置业公司应自2014年6月1日起至其履行完交付第1层113号店义务之日止，每日按陈明德已付购房款962,880元的0.03%计算支付陈明德逾期交房违约金；自2014年6月14日起至其履行完交付第1层116号店义务之日止，每日按陈明德已付购房款760,832元的0.03%计算支付陈明德逾期交房违约金；自2014年6月14日起至其履行完交付2单元523号房义务之日止，每日按陈明德已付购房款246,166元的0.03%计算支付陈明德逾期交房违约金；自2014年6月14日起至其履行完交付2单元723号房义务之日止，每日按陈明德已付购房款255,886元的0.03%计算支付陈明德逾期交房违约金；自2014年6月14日起至其履行完交付2单元726号房义务之日止，每日按陈明德已付购房款238,834元的0.03%计算支付陈明德逾期交房违约金。因陈明德于2016年5月16日向一审法院立案庭提交起诉状，进行诉前调解，向泽祥置业公司主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定，本案诉讼时效已于2016年5月16日中断，自2016年5月16日起重新计算，而陈明德又于2017年1月16日向法院提起诉讼，故自2014年6月1日、2014年6月14日起计算的逾期交房违约金并没有超过诉讼时效，依法应予保护。陈明德诉讼请求中超出的部分，不予支持。泽祥置业公司主张天气原因可以顺延交房，但对此没有提供气象部门的相关证据证明，不予采信。泽祥置业公司又主张因施工方永泰建筑公司恶意停工，导致工程无法按时竣工验收，逾期交房的责任在施工方，但因合同没有约定因施工方延误工期可构成泽祥置业公司延期交房的事由，泽祥置业公司与施工方的纠纷系属另一法律关系，与陈明德无关，故泽祥置业公司的该辩称，不予采纳。判决：一、泉州泽祥置业有限公司应于本判决生效后三十日内将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市地块的泽祥·曼哈顿第1层113号店、第1层116号店、2单元523号房、2单元723号房、2单元726号房交付陈明德使用；二、泉州泽祥置业有限公司应支付陈明德自2014年6月1日起至泉州泽祥置业有限公司将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市地块的泽祥·曼哈顿第1层113号店交付陈明德使用之日止，每日按陈明德已付购房款962,880元的0.03％计算的逾期交房违约金（自2014年6月1日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；三、泉州泽祥置业有限公司应支付陈明德自2014年6月14日起至泉州泽祥置业有限公司将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市地块的泽祥·曼哈顿第1层116号店交付陈明德使用之日止，每日按陈明德已付购房款760,832元的0.03％计算的逾期交房违约金（自2014年6月14日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；四、泉州泽祥置业有限公司应支付陈明德自2014年6月14日起至泉州泽祥置业有限公司将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市地块的泽祥·曼哈顿2单元523号房交付陈明德使用之日止，每日按陈明德已付购房款246,166元的0.03％计算的逾期交房违约金（自2014年6月14日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；五、泉州泽祥置业有限公司应支付陈明德自2014年6月14日起至泉州泽祥置业有限公司将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市地块的泽祥·曼哈顿2单元723号房交付陈明德使用之日止，每日按陈明德已付购房款255,886元的0.03％计算的逾期交房违约金（自2014年6月14日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；六、泉州泽祥置业有限公司应支付陈明德自2014年6月14日起至泉州泽祥置业有限公司将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市地块的泽祥·曼哈顿2单元726号房交付陈明德使用之日止，每日按陈明德已付购房款238,834元的0.03％计算的逾期交房违约金（自2014年6月14日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；七、驳回陈明德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由陈明德负担10元，由泉州泽祥置业有限公司负担515元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泽祥置业公司主张，逾期交房的责任在于施工方永泰建筑公司，但因合同没有约定由于施工方延误工期可构成泽祥置业公司延期交房的事由，且泽祥置业公司与施工方的纠纷系属另一法律关系，故对泽祥置业公司的该主张，不予采纳。泽祥置业公司又称，由于天气原因其可顺延交房，但未能提供气象部门的相关证据加以证明，亦不予采信。泽祥置业公司还主张，陈明德向一审法院起诉时已超过诉讼时效期间。经审查，陈明德系于2016年5月16日向一审法院递交了起诉状，向泽祥置业公司主张权利，并进行诉前调解，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定，本案诉讼时效已于2016年5月16日中断，而陈明德又于2017年1月16日向一审法院提起诉讼，因此，一审判决认定陈明德主张泽祥置业公司应自2014年6月1日、2014年6月14日起开始计算逾期交房违约金并未超过诉讼时效期间适当。综上，泽祥置业公司对一审法院认定事实提出的异议，与其在一审中所作的抗辩意见一致，亦均缺乏相应依据，均不予采纳。一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在民事诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在人民法院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，泽祥置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈明德向泽祥置业公司购买涉讼的五处商品房，均在泽祥置业公司申请获批的商品房预售许可证的预售范围之内，双方签订的五份《商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容合法，均为有效，均对双方具有法律约束力。一审法院鉴于陈明德已付清购房款，而涉讼商品房直至一审时均未达到合同约定的交付条件，双方仍未办理交房手续的事实情况，认定泽祥置业公司已经违约，进而判决泽祥置业公司应按双方签订的合同约定继续履行交房义务，并承担逾期交房的违约责任等并无不妥。至于案件受理费的负担问题，一审法院根据案件的具体情况决定双方各自应负担的数额亦无不当。泽祥置业公司上诉称，本案逾期交房的违约责任在于施工方永泰建筑公司，且逾期交房系因受台风、暴雨等恶劣天气影响所致，陈明德未按合同约定支付全部购房款，违约在先，其向一审法院起诉时已超过诉讼时效期间等理由事实和法律依据不足，不予采纳。综上所述，泽祥置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由泉州泽祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林海峰审判员  郭金旺审判员  戴 强二〇一七年十一月一日书记员  吴名冠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。