江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第0729号
上诉人（原审被告）华伯良。
被上诉人（原审原告）江苏常工物业管理有限公司，住所地无锡市蠡园开发区鸿桥西路4－1地块315室。
法定代表人葛渭清，该公司总经理。
委托代理人杨登会，该公司员工。
委托代理人张华明，江苏英特东华律师事务所律师。
上诉人华伯良因与被上诉人江苏常工物业管理有限公司（以下简称常工物业公司）物业服务合同纠纷一案不服无锡市崇安区人民法院（2013）崇民初字第0765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
常工物业公司原审诉称：其系无锡市尚城绿园小区前期物业管理公司，华伯良系尚城绿园12单元1201室房屋业主，双方存在物业管理合同关系。华伯良房屋建筑面积140.34平方米，根据前期物业服务合同约定每月每平方米管理费为1.85元，华伯良每月应交物业管理费259.63元，华伯良已按每月259.63元的标准向常工物业公司交纳了2012年1月1日前的物业管理费，但无正当理由拖欠2012年1月至2014年6月的物业管理费7788元未付。华伯良提出的尚城绿园9-1号商铺门口的公共路面损坏部位是自来水公司的水表井盖，其已敦促商铺经营者进行维修。华伯良提出的纵容他人占用上述公共路面问题，因商铺经营者的正常经营行为，客户偶尔使用公共部位的路面并不构成非法占用。华伯良提出的轮胎修理店、汽车美容中心噪音污染问题，其已通知环保部门检测，并不构成噪音污染，噪音问题也已改善。其经多次催讨物业管理费未果，现请求判令：华伯良立即支付2012年1月至2014年6月的物业管理费7788元及滞纳金9908元［1.85元／㎡×140.34㎡×6个月×逾期（803天＋622天＋438天＋257天）×每天3‰］。
华伯良原审辩称：1、其是尚城绿园12单元1201室房屋业主，确未缴纳2012年1月至2014年6月的物业管理费7788元，但其未缴费是有正当理由的，故无需支付滞纳金。2、常工物业公司未尽物业管理职责，不及时维修尚城绿园9-1号商铺门口的公共路面、纵容他人占用上述公共路面、纵容其房屋楼下一楼轮胎修理店、汽车美容中心产生巨大噪音，严重影响其身心健康。诉讼中，虽然噪音污染已经改善，但应酌情减免部分物业管理费，待常工物业公司完成所有整改义务后再行缴纳。
原审法院查明：
2009年6月16日，江苏常工房地产发展有限公司（以下简称常工房产公司）与华伯良等业主签订《业主临时公约》，约定公约对“尚城绿园”小区全体业主、物业使用人、常工房产公司、物业管理者具有约束力；华伯良应按照公约规定及时缴纳物业管理费等因物业管理而发生的费用，逾期缴纳的，按每日3‰的标准支付滞纳金等内容。常工物业公司认可业主临时公约的效力。2009年12月31日，常工房产公司将无锡市常工尚城绿园12单元1201室房屋交付华伯良，华伯良系该房屋业主，房屋建筑面积140.34平方米。2010年7月22日，常工物业公司与常工房产公司签订《“尚城绿园”小区前期物业服务合同》，约定：常工房产公司委托常工物业公司对无锡市尚城绿园小区进行前期物业管理服务，委托服务期限自2010年4月1日起至2012年3月31日止；业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，其中住宅的具体标准为每月每平方米1.85元；物业服务费每半年缴纳一次，业主或物业使用人应在每半年首月15日前缴纳半年的物业服务费等内容。2012年7月28日，尚城绿园小区业主委员会成立。2012年12月1日，尚城绿园小区业主委员会向常工物业公司发出《关于尚城绿园小区物业管理事项的联系函》，载明：尚城绿园小区业主委员会于2012年11月17日召开小区业主代表会议，决定续聘常工物业公司为小区提供物业管理服务，继续按照前期物业服务合同履行物业管理服务，直至双方签订新的物业服务合同为止。华伯良按每月259.63元的标准向常工物业公司交纳了2012年1月1日前的物业管理费。2012年2月起，常工物业公司多次向华伯良书面催讨2012年1月起的物业管理费，华伯良以常工物业公司不及时维修尚城绿园9-1号商铺门口的公共路面水表井盖、纵容他人占用上述公共路面、纵容轮胎修理店、汽车美容中心产生巨大噪音，严重影响其身心健康为由拒付。常工物业公司遂于2013年6月17日诉至原审法院。
另查明：2011年9月28日，华伯良向无锡市公安局纪律检查委员会（以下简称公安局纪委）反映：尚城小区门面房内一家洗车场24小时营业，严重影响居民生活，据物业经理刘国军反映，该洗车场系无锡市公安局某民警经营，如若查实，要求其立即关闭洗车场并向居民赔礼道歉、赔偿损失。后公安局纪委向尤渊远、陈煜、郑晓将、刘国军进行调查，排除了民警违纪违规进行经营活动的嫌疑，并于同年10月20日向华伯良通报调查情况。2013年9月29日，华伯良再次向公安局纪委反映：上马墩派出所民警尤渊远利用职权，在其管辖范围尚城绿园小区步行公共场所开设轮胎店、公共广场遭到严重破坏、噪音折磨全体住户。后公安局纪委通过查调大平台信息和向辖区派出所调查，自2011年1月起上马墩派出所未接到店面有占道经营或噪音扰民的警情；公安局纪委根据华伯良提供的尚城绿园八、九单元住户联名信签字名单，联系走访13人，均反映上述轮胎修理店、汽车美容中心，夜间不营业，不存在噪音扰民，对居民生活没有影响，在联名信上签字是因华伯良的多次要求，碍于邻居面子才签字的；2012年上半年，小区物业曾联系环保部门对上述店内噪音和污水排行进行检测，检测合格；并于2013年10月28日向华伯良通报调查情况，并向其所在单位无锡市检察院监察处反馈情况。
诉讼中，经法院释明，华伯良不申请对轮胎修理店、汽车美容中心产生的噪音是否违反环保标准进行鉴定，并表示噪音问题已经改善。
上述事实，有《业主临时公约》、《“尚城绿园”小区前期物业服务合同》、《关于尚城绿园小区物业管理事项的联系函》、房屋交接单、《关于来电反映市公安局民警经营洗车场问题的调查报告》、来电登记单、《关于华伯良举报反映崇安分局民警尤渊远有关问题的调查报告》、《关于华伯良投诉、举报答复情况》、《关于找无锡市人民检察院领导沟通华伯良投诉、举报情况的追记》、公安局纪委调查笔录、询问笔录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
常工房产公司与常工物业公司签订的《“尚城绿园”小区前期物业服务合同》、尚城绿园小区业主委员会与常工物业公司达成的物业服务合同均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对无锡市尚城绿园小区的业主均具有约束力，华伯良作为该小区业主应当按时足额交纳物业管理费。根据公安局纪委的调查情况，常工物业公司不存在违反物业管理义务的行为，故对华伯良拒缴或减免物业管理费的辩称意见，原审法院不予采纳。按照上述合同约定，华伯良应于2012年1月15日前支付同年1月至6月的物业管理费1557.78元、于2012年7月15日前支付同年7月至12月的物业管理费1557.78元、于2013年1月15日前支付同年1月至6月的物业管理费1557.78元、于2013年7月15日前支付同年7月至12月的物业管理费1557.78元、于2014年1月15日前支付同年1月至6月的物业管理费1557.78元。2012年1月至2014年6月期间的物业管理费付款期限已经届满，根据上述合同约定的物业管理费标准计算，华伯良应当向常工物业公司支付2012年1月至2014年6月的物业管理费7788元。因《业主临时公约》约定的滞纳金标准过高，华伯良逾期支付物业管理费，应按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的4倍支付滞纳金。按照上述合同约定的付款期限，华伯良应按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的4倍支付常工物业公司滞纳金（自2012年1月16日起至判决给付之日止；自2012年7月16日起至判决给付之日止；自2013年1月16日起至判决给付之日止；自2013年7月16日起至判决给付之日止；自2014年1月16日起至判决给付之日止；均以1557.78元为基数计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出判决：一、华伯良于该判决发生法律效力之日起三日内向常工物业公司支付2012年1月至2014年6月的物业管理费7788元，并按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的4倍支付滞纳金（自2012年1月16日起至判决给付之日止；自2012年7月16日起至判决给付之日止；自2013年1月16日起至判决给付之日止；自2013年7月16日起至判决给付之日止；自2014年1月16日起至判决给付之日止；均以1557.78元为基数计算）。二、驳回常工物业公司的其他诉讼请求。诉讼费243元，由常工物业公司负担93元、华伯良负担150元。
华伯良不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其居住的尚城绿园8单元1201楼下的门面房业主侵占公共场地，该小区9-1号开设了金明轮胎修理店等，拆卸轮胎的冲击钻、千斤顶摩擦大理石地面的噪音，折磨着几十户居民，地面被破坏。该轮胎修理店本身占道经营，即使不发出噪音，也违反《业主临时公约》，是《物业管理条例》明令禁止的；拆卸轮胎的冲击钻噪音可以直接在法院主持下进行检测。二、其享受物业服务，理应缴费，其和父母均住该小区，物业公司应在维护住户正常居住环境的前提下，催缴物业费。只要问题处理好，其会立即缴纳物业费。综上，请求二审法院驳回原判，判定物业公司履行义务，把轮胎修理店的问题处理好，维护居民的正常生活环境。
被上诉人常工物业公司辩称：一审法院判决正确，上诉人的上诉理由不成立，应当予以驳回。
二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，华伯良提出一审未能看到判决书所载的公安局纪委的调查报告及内容，特别是噪音检测文件等。对此，常工物业公司公司称，其公司也去环保部门投诉过，环保部门口头通知噪音没有超出标准范围，其公司也没有拿到过这份检测报告；如果确有噪音，环保部门应当对轮胎店进行相应的处罚，华伯良不能因为环保部门的不作为而拒交物业费，物业公司没有行政执法权。
本院认为：
业委会与物业公司之间签订的物业合同对业主具有法律约束力，业主应依约支付物业服务费。华伯良作为无锡市尚城绿园小区12单元1201室房屋业主应当按时足额交纳该房屋享受物业管理所需支付的费用。华伯良提出其居住的8单元1201室房屋下的门面房有噪音污染问题，现有证据未显示该房屋可能面临的噪音问题与涉案的12单元1201室房屋具有关联性。此外，物业管理合同系继续性的双务合同，只有合同一方完全未履行义务时，另一方才可完全拒绝履行义务。本案中，华伯良主张该小区存在物业管理不善而导致的噪音问题，因而不应支付物业服务费，但从目前证据来看，其所举证据无法证明常工物业公司完全未提供物业服务。即使常工物业公司确实存在履行瑕疵，华伯良也不能以此作为拒付物业服务费的抗辩。若华伯良对常工物业公司管理店面房噪音污染存有异议，应在一审法院向其释明应对噪音进行环保标准鉴定时，就提出申请并予举证，在其明确表示不申请鉴定的情况下，若其发现尚存噪音问题，亦可以另行主张权利。故华伯良的上诉意见，并无事实及法律依据，本院不予采纳。上诉人华伯良的上诉请求不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费243元，由上诉人华伯良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 蓓
代理审判员 单甜甜
代理审判员 包文炯
二〇一五年六月十九日
书 记 员 刘 芳
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。