山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第1938号
原告：漱玉平民大药房连锁股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：秦光霞，总经理。
委托诉讼代理人：王剑，男，该公司法务部工作人员，住济南市。
被告：济南醉爱经贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人：董桂忠，总经理。
委托诉讼代理人：张聚浩，北京市京都律师事务所律师。
第三人：刘宏涛，男，1973年2月22日出生，汉族，原市中区玉茗轩百货商行业主，住济南市。
原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司与被告济南醉爱经贸有限公司、第三人刘宏涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司法定代表人秦光霞的委托诉讼代理人王剑、被告济南醉爱经贸有限公司法定代表人董桂忠的委托诉讼代理人张聚浩到庭参加诉，第三人刘宏涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告及第三人腾空房屋交还原告；3、被告向原告支付自2012年12月8日起至2015年6月8日止的房屋占有使用费159544元；4、被告向原告支付自2015年6月9日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，按原合同约定的年租金32万元的标准计算。事实和理由：2012年11月24日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于济南市市中区建设路72号（建筑面积330平方米）的临街房屋出租给被告用于酒水经营，同时约定租赁期限为五年，自2012年12月8日起至2017年12月7日止。房屋租赁期间，被告未按约定足额支付租金，更让原告意想不到的是被告未经原告同意，擅自将出租房屋转租给第三人用于饭店及茶叶经营，原告根据双方签订不得转租及不得违反使用用途的约定，于2015年1月向被告通知解除租赁关系并返还房屋，被告及第三人对此置之不理，占用租赁房屋至今且拖欠租金。为维护原告合法权益，诉至法院。
被告济南醉爱经贸有限公司辩称：1、不同意解除合同。被告未达合同目的，被告租赁房屋目的是从事经营活动获取利益，为此双方签订了5年的租赁合同（2012.12.8-2017.12.7），目前合同没有到期，因经营被告投入了大笔资金用于装修、购置设施。其中装修费用大约70万元，其他的支出就是人工费用、购置设备费用等也有几十万元。2、不同意支付给原告房租。2012年8月-2015年4月，这段时间被告已支付了房租；2015年5月至今，因原告要求中止合同、案外人国税局主张腾房，及原告强行封堵被告使用的房屋、电焊焊门、车辆堵门、水泥浇筑等方式造成被告至今还无法使用房屋、无法经营。依据《合同法》第228条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因锁门、堵门一事被告曾联系原告，要求排除妨害，交付租赁的房屋给被告使用，但时至今日，除了接到法院的传票，问题也没有解决；因原告锁门、堵门一事，被告也打110报警，但警察说这是民事纠纷，让到法院解决。3、要求原告排除妨害，缴回使用的房屋。被告租赁的房屋从2012年12月8日开始到2017年12月7日，时间长达5年，为此被告投入了大量的资金及其他设施，目前只经营了2年多的时间，投入的费用远远没有收回，为此，要求原告交回房屋给被告使用，以减少损失。4、要求原告赔偿损失。因原告封门、第三人国税局主张权利造成被告从2015年3月开始就无法正常经营，勉强维持的7、8月份但又被原告强行封堵、大门也被锁上了。
第三人刘宏涛未陈述意见。
本院经审理认定事实如下：原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司（承租人）与案外人济南市市中国家税务局（出租人）签订《房屋租赁合同》两份，约定由原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司承租位于济南市建设路72号、建筑面积490平方米的房屋，租赁期限分别自2012年4月1日至2014年3月31日和2014年4月1日至2019年3月31日，合同第十一条违约责任中约定有：“承租人违反本合同，擅自采取转租、出租、出借等方式将该出租房屋出让给第三人使用的，或利用出租房屋进行非法活动，损害公共利益的，出租方有权收回该房屋，并不再退还剩余租期的租金”。
原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司（出租人）与被告济南醉爱经贸有限公司（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于济南市建设路72号、建筑面积330平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2012年12月8日至2017年12月7日；年租金为32万元，第二年起每年递增3%，租金每年支付一次，每次提前一个月支付；租赁用途仅限承租人营业执照所限经营范围；合同第十一条违约责任约定有：“承租人违反本合同，擅自采取转租、出租、出借等方式将该出租房屋出让给第三人使用的，或利用出租房屋进行非法活动，损害公共利益的，出租方有权收回该房屋，并不再退还剩余租期的租金”。后，原、被告又签订《补充协议》一份，内容为：“双方本着互惠互利、共同发展、遵循自愿、平等、协商一致的原则，就有关济南市建设路72号的房屋租赁事宜达成以下协议。1、本合同租金不包含房屋租赁税。2、承租方承担房屋租赁税计每年陆万元整。每年和房租一起缴纳”。合同签订后，原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司即将涉案房屋交被告济南醉爱经贸有限公司承租使用；被告济南醉爱经贸有限公司共计支付租金（含租赁税6万元）809800元。原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司主张截止至2015年6月8日被告共计欠付159544元；被告对此不予认可，称因第二年原告没有开具租赁发票，所以我方不应承租租赁税，欠付金额中不应包含从第二年起的租赁税，我方欠付金额应为69544元。双方对于欠付金额存在9万元的差额是因为在欠付金额中计入了第二年的租赁税6万元和第三年半年的租赁税3万元。
2013年1月5日，济南市市中国家税务局出具“证明”一份，内容为：“位于济南市市中区建设路72号的房屋产权属于山东省济南市市中国家税务局所有，系非住宅，同意济南漱玉平民大药房有限公司部分租赁给济南醉爱经贸有限公司作为经营场所使用”。
被告济南醉爱经贸有限公司在承租涉案房屋期间将部分房屋（门头招牌为“清雅源茗茶”）转租给第三人刘宏涛用于经营原市中区玉茗轩百货商行，转租的租赁期限自2013年1月1日起至2018年1月1日。原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司主张被告未经原告同意擅自转租，且转租期限超出了原、被告的租赁期限；被告济南醉爱经贸有限公司对此不予认可，称转租行为得到了原告方工作人员刘波的认可，原告在2012年12月8日至2015年1月期间没有对转租提出异议，应是默许了转租行为。
另，在本案审理期间，被告济南醉爱经贸有限公司提交了照片、通话录音、销货清单，并申请证人出庭作证，欲证实原告存在车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门等影响被告承租使用房屋导致产生损失的情况。原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司对此不予认可，称不清楚堵门的事，也未实施上述行为。
另查明，原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司于2015年7月7日变更了单位名称，原名称为“济南漱玉平民大药房有限公司”。
以上事实，由企业名称变更核准通知书、房屋租赁合同、补充协议、发票、支付凭证、个体户注销情况、照片、证明、通话录音、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然原、被告签订了关于涉案房屋的《房屋租赁合同》，但并无证据证实涉案房屋取得了合法的产权登记或在建设时经过了相关主管单位的准建审批，根据上述司法解释的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，故对原告要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效的主张，本院依法予支持。因原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同，因该合同取得的财产应予以返还，故原告要求被告及第三人腾还涉案房屋的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。虽然被告济南醉爱经贸有限公司主张原告实施了车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门等影响承租使用房屋的行为，但被告提交的通话录音、照片等证据，均无法证实上述行为系原告方实施，故对被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。虽然被告济南醉爱经贸有限公司抗辩因原告未开具租赁费发票不应支付自第二年起的租赁税，但根据原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，均未约定支付租赁税需以开具发票为前提，且即使原告未开具该发票，被告也可以通过税务机关予以处理，故对被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。基于上述分析，应认定截止至2015年6月8日，被告共计欠付原告租金及租赁税合计159544元，原告要求被告支付，合法有据，本院依法予以支持。因被告至今未将涉案房屋腾还原告，故原告要求被告按照原租赁合同约定的年租金32万元的标准支付自2015年6月9日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司与被告济南醉爱经贸有限公司签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告济南醉爱经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区建设路72号（门头招牌为“缘客来”）的涉案房屋腾空，交还原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司。
三、第三人刘宏涛于本判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区建设路72号（门头招牌为“清雅源茗茶”）的涉案房屋腾空，交还原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司。
四、被告济南醉爱经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司截止至2015年6月8日的房屋占有使用费159544元（含租赁税9万元）。
五、被告济南醉爱经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告漱玉平民大药房连锁股份有限公司自2015年6月9日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，按原合同约定的年租金32万元的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5640元，由被告济南醉爱经贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年十二月十三日
代理书记员 孙 靖