河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀08民终215号
上诉人(原审原告):吴国仲，男，1964年3月1日出生，汉族，公司经理，住河北省兴隆县。
委托诉讼代理人:姜文韬，河北山庄律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨朝晖,男,1969年4月9日出生,回族,住河北省平泉县。
被上诉人(原审被告):兴隆县华通小额贷款有限责任公司，住所地：河北省兴隆县兴隆镇迎宾路路西。
法定代表人:刘福悦，董事长。
委托诉讼代理人:郭萌萌，女，1986年6月27日出生，汉族，该公司职工，住河北省兴隆县。
委托诉讼代理人：刘远歌，女，1年8月22日出生，汉族，该公司职工，住承德市双桥区。
被上诉人(原审被告)：候满，男，1965年8月4日出生，汉族，城镇居民，住河北省兴隆县。
委托诉讼代理人：王少静，河北渝州律师事务所律师。
上诉人吴国仲因与被上诉人兴隆县华通小额贷款有限责任公司、候满案外人执行异议之诉一案,不服河北省兴隆县人民法院（2016）冀0822民初2287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴国仲及其委托诉讼代理人姜文韬、杨朝晖,被上诉人兴隆县华通小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人郭萌萌、刘远歌、被上诉人候满及其委托诉讼代理人王少静到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
吴国仲上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：2012年7月16日，上诉人与候满、刘凤匣签订房屋买卖合同，候满、刘凤匣将位于兴隆县××小区××楼××号底商等房屋作价300万元卖给上诉人，上诉人将房款一次性给付候满、刘凤匣，约定2013年7月19日前办理房屋过户手续。因候满、刘凤匣未将房屋交与上诉人，上诉人起诉到兴隆县人民法院，2013年10月15日，经兴隆县人民法院（2013）兴民初字第2105号民事调解书调解，上诉人与候满、刘凤匣签订的房屋买卖合同合法有效，候满、刘凤匣于2014年1月15日前协助上诉人办理过户手续。上述该房屋属于上诉人所有，相关权利义务一并属于上诉人所有。因2009年4月15日，候满将兴隆县××小区××楼××号底商出租给中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市分行，期限到2017年5月1日，因此，该房屋在租期内租给中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市分行，虽然没有办理该房屋租赁合同的变更手续，但自2013年7月16日签订房屋买卖合同以后的租金是由上诉人实际取得，上诉人属于事实上的出租方，对房屋享有实际占有、收取租金收益的权利。综上，上诉人依据与候满的房屋买卖合同以及兴隆县人民法院（2013）兴民初字第2105号民事调解书，有权主张兴隆县××小区××楼××号（或者法院认定的候满购买的105号被登记的103号）房屋的一切权利，上诉人支付了全部房屋价款，且没有任何过错，该房屋的租金基于房屋的出租产生，系收益权利，上诉人当然有权取得，上诉人对该房屋的租金享有所有权。因此，法院对该房屋租金的查封是错误的，上诉人对该房屋租金享有所有权，享有足以排除强制执行的民事权益。
兴隆县华通小额贷款有限责任公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
候满辩称，2012年7月16日候满确实将新隆园小区285平房产出卖给吴国仲，是双方真实意思表示，已经交付付款，现该房屋应该归吴国仲所有，其房租归吴国仲所有。
吴国仲向一审法院起诉请求：1、确认兴隆县新隆园商住小区B座裙楼第1-2层第105号底商2016年度的租金140,000.00元归原告所有；2、解除对该租金的保全措施。
一审法院认定事实：2008年7月30日，候满（买受人）与兴隆县兴泰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要合同内容：“……第二条买受人购买的商品房为[预售商品房]，商品房预售许可证为兴房预售证第2008003号，买受人购买的商品房为B座裙楼第1-2层第105号，该商品房用途为商用楼，面积285.28㎡。第三条价款2,410,000.00元……”候满于2010年12月29日向兴隆县兴泰房地产开发有限公司付清购房款，该公司给候满出具了收取B座裙楼105号房价款2,410,000.00元的发票，在提交给兴隆县房屋产权产籍管理所备案的新隆园小区楼盘表内，登记在候满名下的底商（面积285.28㎡）编号为B座裙楼1-2层103号，该楼盘表页下脚注明“底商编号与合同编号可能存在差误，以户名、面积为准”。在庭审中，原告与二被告均认可被告候满在兴隆县××小区××座裙楼仅有一处底商。兴泰公司至今未办理新隆园小区的整体房屋产权证。2009年4月15日，候满（甲方）与中国邮政储蓄银行兴隆县支行（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要合同内容：“第一条房屋坐落于承德市兴隆县东大街新隆园小区一至二层底商，建筑面积287㎡……第四条租赁期限自2009年5月1日至2017年5月1日；第五条租金140,000.00元，租金按年结算……第九条（二）租赁期内该房屋所有权发生变动，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。”2011年9月6日，候满（甲方）、刘凤匣（财产共有人）与吴国仲（乙方）签订《协议书》，主要约定：“甲方将坐落于兴隆县新隆园底商产权转让给乙方。第一条甲方转让的房屋位于兴隆县××小区××楼××号，面积285.28㎡，该房屋用途为商用。第二条转让价款为人民币2,700,000.00元，协议订立时乙方以现金方式付清1,700,000.00元整，乙方必须于2012年3月20日前一次性付清剩余1,000,000.00元。乙方第一次付款时，甲方将《新隆园小区买卖合同》原件（合同编号046）、甲方与中国邮政储蓄银行兴隆县支行订立的房屋租赁合同（合同编号18）原件、中国工商银行兴隆县支行2010年12月17日证明原件、中国工商银行活期一本通交付给乙方……”同日，吴国仲给付候满现金1,700,000.00元。2012年3月20日，吴国仲给付候满现金1,000,000.00元。吴国仲认为候满、刘凤匣未向其交付购房发票原件，于2013年3月27日起诉至河北省遵化市人民法院，法院主持调解，并于2013年5月3日作出（2013）遵民初字第1452号民事调解书，双方协议：“一、确认吴国仲与候满、刘凤匣于2011年9月6日签订的《协议书》合法有效。兴隆县××小区××楼××号房产（建筑面积为285.28㎡）归吴国仲所有。二、候满、刘凤匣于2013年5月20日前将该不动产及发票原件交付吴国仲，并协助吴国仲办理该房产变更登记手续。”2012年7月16日，候满、刘凤匣（甲方）与吴国仲（乙方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定：“一、甲方将兴隆县兴隆镇新隆园商住小区B座105号底商（该底商现由中国邮政储蓄承租，面积285.28㎡）连同位于天津市××宝××11-3-201住宅楼（面积92.31㎡）出售给乙方，其中105号底商作价2,450,000.00元，天津市宝坻区楼房作价550,000.00元，合计3,000,000.00元；二、付款方式为一次性付清，付款时间为2012年7月16日；三、本合同签订后，甲方须将新隆园小区买卖合同、购房不动产发票交与乙方持有，由于该楼房尚未办理房屋所有权证、契税证及土地使用权证书，故此双方约定甲方须在本合同签订之日起两个月内办理完上述证件并交与乙方持有；四、自本合同签订之日起，甲方立即将上述房屋全部交付给乙方；五、甲方须在2013年7月19日前负责乙方履行房屋过户手续，一切费用由甲方承担；六、甲方保证上述房屋无任何权属争议；七、如甲方违反上述约定，属甲方违约构成欺诈，乙方有权单方解除合同，甲方除退还乙方已付的房款及支付同期银行贷款利率的四倍利息外，还须无条件按乙方已付房款的两倍向乙方支付赔偿款，甲方不得以任何理由要求减少利息和赔偿款；八、甲方于2013年7月16日前，有权回购乙方的房屋，除全额退还乙方的购房款之外，还须按利息标准向乙方支付利息。”2012年7月16日，吴国仲银行转账给候满3,000,000.00元。因候满未为原告办理该底商的过户手续，吴国仲于2013年10月15日向河北省兴隆县人民法院提起诉讼，法院主持调解，并于2013年10月15日作出（2013）兴民初字第2105号民事调解书，双方协议：“一、原告吴国仲与被告候满、刘凤匣签订的房屋买卖合同合法有效，被告候满、刘凤匣于2014年1月15日前协助原告吴国仲办理过户手续；二、被告候满、刘凤匣若到期不协助原告吴国仲办理过户手续，属违约行为，应承担违约金或损失。违约的计算方式为，从签订合同之日起，按3,000,000.00元月息二分计算，到办理完过户手续之日止。”该调解书生效后，吴国仲申请执行，法院予以立案，并于2014年4月8日作出（2013）兴执字第841-1号民事裁定书，并于同日通知兴隆县住房和城乡规划建设局协助执行该裁定：“将被执行人候满名下位于兴隆县新隆园商住小区B座105号房屋所有权变更登记为申请执行人吴国仲”。中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市分行已将2009年至2014年各年度的房屋租金均按时转账给候满。2015年度的房租及税费合计168,157.06元被遵化市人民法院提取。另查明，本院在对华通公司与候满、刘宏佳、侯东旭借款合同纠纷一案的执行中，于2015年6月30日作出（2015）兴执字第480-2号执行裁定书，并于当日通知中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市分行协助执行该裁定：“扣留、提取被执行人候满在中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市分行的房屋租金140,000.00元及产生的税费”，于2016年5月18日提取了2016年度房屋租金140,000.00元及税费合计161,250.00元。吴国仲认为兴隆县××小区××楼××号底商为法院生效法律书指定的特定物，吴国仲对该底商产生的租金享有所有权，于2016年5月12日提出执行异议，要求解除对兴隆县××小区××楼××号底商2016年度租金的扣留。法院于2016年6月29日作出（2016）冀0822执异18号执行裁定书，裁定“驳回案外人吴国仲的执行异议。”吴国仲不服该裁定，提出了案外人执行异议之诉。一审法院认为，原告所争议的房屋未能办理产权变更登记至原告名下，至今仍备案登记在候满名下，该房屋的所有权尚未发生转移；候满在新隆园小区仅有一处房屋，根据楼盘备案登记表标注内容，结合该房屋的登记户名及面积，可认定候满购买105号房屋被备案登记为103号，与原告争议房屋为同一房屋。该房屋的承租人邮政储蓄银行自2009年承租至2015年一直将房租金汇入候满银行账户，而未与原告在租金问题上发生直接关系，原告也未举证证明与候满对该租金有何约定；在租赁合同履行期间，原告不能证实其存在管理该房屋等事实以证明其对该房屋形成实际占有，因此对原告提出已对该房屋形成实际占有的主张，不予采信。候满与邮政储蓄银行的租赁合同系债权，仅约束合同当事人，根据该合同约定“租赁期内该房屋所有权发生变动，本合同在邮政储蓄银行与新所有权人之间具有法律效力”，该房屋所有权未转移给原告，原告不能依据该约定当然享有收取租金的合同权利，同时原告未与候满就房屋租金的收取问题另行协议，将候满在房屋租赁合同的权利转移给原告。综上，对原告要求确认其对该房屋2016年度租金享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回原告吴国仲的诉讼请求。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了五份证据：一、河北省兴隆县人民法院（2015）兴民初字第1397号民事裁定书（复印件）一份，证明目的：该生效法律文书确认如下事实：（1）被上诉人候满购买新隆园小区B座“285.28平方米商业房”的事实存在；103、105房屋编号仅为临时编码，（2013）兴民初字第2105号民事调解书中的表述不影响候满和另一购房人单富对各自所购房屋权利的行使。房屋具体编号由行政机关在办理房屋所有权证书时予以确认。（2）候满购买的新隆园小区B座285.28平方米商业房没有办理房屋所有权登记，其不享有该不动产的物权。故本案一审判决中认为“商品房预售合同备案登记”备案在候满名下候满就享有该不动产物权的结论系事实认定错误。二、兴隆县人民法院（2016）冀0822民初2457号民事判决书（复印件）一份，候满证实：2014年年初，候满和上诉人吴国仲共同通知中国邮政储蓄银行股份有限公司兴隆县支行，候满己经将“285.28平方米商业房”转让给吴国仲，并要求该行将原《租赁合同》中的出租人由候满变更为吴国仲，租金向吴国仲给付。三、2016年10月10日，原中国邮政储蓄银行股份有限公司兴隆县支行行长赵新功书证《证明》（复印件）一份，（2014）兴民初字第37号民事判决书、（2014）兴民初字第2318号民事判决书各一份。证明目的：（1）赵新功2013－2015年任“兴隆邮储银行”行长；（2）赵新功任“兴隆邮储银行”行长期间，候满和吴国仲于2014年04月、05月间两次当面通知，“兴隆邮储银行”承租的“285.28平方米商业房”已经被候满转让给吴国仲，“兴隆邮储银行”应当依《租赁合同》向吴国仲给付房屋租金。四、（1）候满帐号为冀A65×××21储蓄存折（复印件）一份、（2）中国邮政储蓄银行2014年05月13日结算账户付款证（复印件）一份、（3）2014年06月12日吴国仲收条（复印件）一份，证明目的：上诉人收取“285.28平方米商业房”租金，行使债权人的权利。五、（2015）遵执异字第364－1号执行裁定书（复印件）一份，证明目的：因遵化县人民法院的执行措施，致使“兴隆邮储银行”无法向上诉人履行给付2015－2016年度租金的义务，上诉人为维护合法权益，向遵化县人民法院提起案外人异议。六、①2015年09月28日，候满向兴隆县公安局经济犯罪侦查大队控告张小伟涉嫌诈骗犯罪的《受案回执》（复印件）一份、②2013年07月17日，候满与张小伟、陆国祥《股权抵债协议书》（复印件）一份，证明目的：（1）（2013）遵民初字第1452号民事调解书中涉及的张小伟与候满间以270万元转让新隆园小区B座“285.28平方米商业房”的协议系转让为名、借款为实的借款数额为170万元的借款协议；候满仅收到张小伟的款项计人民币170万元，尚有100万元没有给付，张小伟从中收取利息。（2）2013年07月17日，候满与张小伟等签订《股权抵债协书》，以候满在天宝矿业的50%的股权抵偿了张小伟的全部债务，候满对张小伟不存在债务，“285.28平方米商业房”与张小伟没有关系。同时申请证人韩某出庭作证，证人韩某系吴国仲的员工，预证明其与另一位工作人员温殿国曾于2014年4-5月份到中国邮政储蓄银行股份有限公司兴隆县支行收取租金，该行行长赵新功告知其租金到时给付，让其回去。针对上诉人提交的六份证据，被上诉人兴隆县华通小额贷款有限责任公司经质证认为，针对一号证据：承认其真实性，达不到上诉人第一点的证明目的。针对二号证据：上诉人未签订新的租赁合同，真实性不认可，候满不能根据备案登记取房屋的物权，吴国仲也不能获得房屋的物权。证人证言说明吴国仲去过两次邮储银行未取得租金。通知并没有法律效力，证言并没有达到证明目的。针对第三号证据：赵新功的说明是个人行为，达不到证明目的，真实性不认可。针对四号证据：在2014年5月13日邮储银行将租金交给候满，收款人是候满，收条是复印件，怀疑其真实性，候满与上诉人吴国仲之间有其他的债务纠纷，14万元也可能是双方的其他的债务往来。针对五号证据：与本案没有关联性。针对六号证据：没有意见。关于股权抵债协议书，不清楚。候满针对上诉人提交的证据及证人证言的真实性及证明目的均予认可。被上诉人兴隆县华通小额贷款有限责任公司提交三份证据：证据一，房屋所有权证，证明103号底商的所有权归开发商，候满至今未办理过户登记，其与上诉人的处分行为没有法律效力。证据二，隆园小区备案表，103号底商备案在候满名下，105号底商归他人合法取得，证明新隆园小区103、105号底商不是同一标的。证据三，兴隆县华通小额贷款有限责任公司代候满开具的发票，证明发票显示代开是候满，2016年形成的证据，兴隆县华通小额贷款有限责任公司首轮查封登记在候满名下的房产，上诉人不具备排除执行查封的权利。上诉人吴国仲对兴隆县华通小额贷款有限责任公司的证据经质证认为，证据无原件，对真实性不认可，发票与本案没有关联性。2010年12月29日开发商已经给付发票，钱已经给了。关于房产证达不到证明目的，这个是原来的大证，与候满的产权证没有关系。候满对兴隆县华通小额贷款有限责任公司提交的证据经质证认为，大证不能证明候满不享有所有权。本院经审理认为,二审中上诉人吴国仲、被上诉人兴隆县华通小额贷款有限责任公司提交的证据并非在一审庭审后新取得的证据，且上诉人申请出庭的证人系与其有利害关系的工作人员，故对于上述证据，本院均不予采信。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。
本院认为,兴隆县人民法院（2013）兴民初字第2105号民事调解书生效后，吴国仲与候满之间并未就案涉房屋履行过户登记手续，吴国仲亦未实际占有使用该房屋；该房屋至今仍由候满出租与邮政储蓄银行并收取相应的租金。故吴国仲不具备案涉房屋所有权人的身份，其主张不得执行候满在中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市分行的2016年房租收入140000.00元及其税费的诉讼请求没有事实和法律依据。
综上所述，吴国仲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人吴国仲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙琳丽
审 判 员 刘 音
代理审判员 魏 华
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 刘 炯