辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6617号
上诉人（原审原告）：于海天，男，1959年11月16日出生，汉族，个体业者，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：孙志勇，辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁永泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。
法定代表人：辛秀贤，该公司总经理。
委托代理人：刘建伟，男，1954年2月17日出生，汉族，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。
上诉人于海天因与被上诉人辽宁永泰房地产开发有限公司（以下简称“永泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2016]辽01**民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
于海天一审诉称，于海天、永泰公司于2011年1月30日就位于沈阳市和平区南三经街20号A幢6层2号（建筑面积535.22平方米）的房屋签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定永泰公司将上述房屋以每平米5000元、总价款2,676,100元的价格出售给于海天，并约定了房屋建筑面积为535.22平方米，其中套内面积360.27平方米，分摊面积174.95平方米。合同签订后，于海天支付全部款项后办理了入住手续，现争议房屋由于海天占有使用。于海天实际使用房屋后发现房屋面积要远远小于合同约定的535.22平方米。经于海天了解，面积差的原因主要为：1、永泰公司在《商品房买卖合同》附件二：公共部位与公用房屋分摊面积构成说明中未履行告知义务，将争议房屋的公摊面积、套内面积予以明确；2、永泰公司在出售房屋时对房屋面积问题未向相关职能部门申请测绘，争议房屋的面积是由永泰公司单方计算认可的；3、争议房屋项目全体业主拟成立业主委员会时，于海天发现其购买的房屋公摊面积系数与其他业主均不相同。基于以上两种原因，于海天有理由认可永泰公司出售给其的房屋实际面积比约定面积小约130平米，于海天因此多支付购房款约70万元。综上，请求法院查清案件事实，给于海天公平的裁判。
诉讼请求：1、请求永泰公司返还购房款70万元（具体数额待鉴定后确定）；2、请求永泰公司支付利息及违约金5万元，从2011年2月1日至给付之日起（具体数额待鉴定后已确定）；3、诉讼费、鉴定费由永泰公司承担。
永泰公司一审辩称，一、于海天的诉讼请求，没有事实和法律依据。永泰公司与于海天于2010年12月29日签订的《商品房买卖合同》及2011年1月30日签订的《商品房买卖合同》补充说明，是双方真实意思表示，是具有法律效力。首先，双方在签订合同时，就已在合同中第三条明确于海天所购商品房的基本情况。该商品房的用途为办公，属剪架结构，层高为3.6米，建筑层数地上17层，地下2层，该商品房[产权登记]建筑面积共535.22平方米，其中套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米，并且用建筑轴线予以明确。于海天购买A座6层西侧电梯旁进户门内的房屋全部由于海天使用和享有。现于海天已经占有使用5年之久，怎么能说永泰公司在公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中未履行告之义务呢？其次，永泰公司是根据沈阳市商品房销售面积审核通知书向于海天销售该房，是经过了沈阳市房产局相关职能部门的准评，手续合法，真实有效；再次，于海天发现其购买的房屋公摊面积系数与其他业主均不相同，没有事实根据，永泰公司承建的商品房A座办公部分的系数均是由沈阳市房产局批准的1.4856来计算的，是具有法律效力的。
二、于海天的诉讼请求已超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干规定》第十三条规定，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力的情形：1、申请仲裁；2、申请支付令；3、申请破产、申报破产债权；4、为主张权利而申请宣告义务人失踪或者死亡；5、申请诉前财产保全，诉前临时禁令等诉前措施；6、申请强制执行；7、申请追加当事人或者被通知参加诉讼；8、在诉讼中主张抵销；9、其它与诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项。本案中，于海天于2010年12月29日签订的《商品房买卖合同》及2011年1月30日签订的《商品房买卖合同》补充说明中，都明确认可该商品房[产权登记]建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米，房屋总金额2,676,100.00元。并且于海天支付全部款项后办理了入住手续，将该房屋由于海天占有使用5年之后，现对该房屋实际面积小于合同约定面积向法院提起诉讼，显然已超过法律规定的诉讼时效。根据《民法通则》第135条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”之规定，请求贵院依据事实和法律，依法判决驳回于海天的诉讼请求，诉讼费用由于海天自行承担。
原审法院审理查明：2010年12月29日，于海天（买受人/乙方）与永泰公司（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定于海天购买永泰公司出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（乙方所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价5000元/平方米，总金额2,676,100元。……在该合同落款处，于海天签名予以确认，永泰公司亦加盖公章及法定代表人印章。
2011年1月30日，于海天（买受人/乙方）与永泰公司（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同补充说明》一份，内容：“甲乙双方原于2011年1月30日签订商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制，所购房屋地址：沈阳市和平区南三经街20号，嘉隆大厦A座6层建筑面积535.22平方米）。现甲乙双方就该商品房买卖合同做如下补充说明：一、甲乙双方确认，上述房屋双方的实际成交单价为5000元/平方米，总价2,676,100.00元。乙方所购上述房屋必须按此总价向甲方付款，即甲乙双方实际应按双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同执行；二、现经甲乙双方协商同意，甲方按4100元/平方米的单价及2,194,402.00元的总价签署商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制），双方按此合同去办理交易手续。就此，甲乙双方明确如下事宜：1、不论商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制）如何签署，均不影响甲乙方的实际成交价（5000元/平方米，总价为2,676,100.00元），且乙方必须按此实际成交价格向甲方付款。2、甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同真实有效，且是甲乙双方需唯一应实际遵守执行的合同。3、甲乙双方确认，在契税征收时，如核定的契税征收单价超出4100元/平方米，则超出4100元/平方米部分所对应的契税额由甲方承担。4、本补充合同一式两份，甲乙双方各执一份。本补充合同经甲乙双方签字盖章后生效，且与甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同共同有效。任一方违约均需承担给守约方造成全部损失的赔付责任。”在该补充说明的落款处，于海天签名予以确认，永泰公司亦加盖公章及法定代表人印章。
2011年1月30日，于海天（买受人）与永泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定于海天购买永泰公司出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（买受人所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价4100元/平方米，总金额2,194,402元。第二十二条载明‘本合同连同附件共19页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，房产局1份’。双方在合同中还就其他事项进行了约定。在该合同落款处，于海天签名予以确认，永泰公司亦加盖公章及法定代表人印章。
于海天于2010年12月28日、2011年1月30日两次合计向永泰公司交付购房款2,676,100元，永泰公司向于海天出具销售不动产统一发票，载明‘销售的不动产楼牌号：和平区南三经街20号A座6层2号，建筑面积535.22平方米，单价4100元/平方米，金额2,194,402.00元’。于海天办理了入住手续，该房屋现由于海天占有使用。
现于海天认为永泰公司出售给其的房屋的实际面积要远远小于约定的面积535.22平方米，故诉至法院。
诉讼中，于海天提供了本幢楼六层、十层的房产档案及沈阳市城建档案馆关于诉争房屋标准层面图、沈阳市城乡建设科技发展公司工程设计咨询部绘制的本案诉争房屋平面蓝图，证明其所购房屋存在面积差异。
另，沈阳市房产局出具的房屋所有权转移登记申请书载明于海天所购买的房屋建筑面积为535.22平方米。就该房屋，于海天已完税，并已办理房屋权属证书，但于海天在合理期限内未提交房屋产权证及契证。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
本案中，就永泰公司向于海天出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2房屋，不仅《商品房买卖合同》载明其建筑面积共计535.22平方米（其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米），沈阳市房产局出具的房屋所有权转移登记申请书中亦明确载明建筑面积535.22平方米，于海天提供的该幢楼六层、十层的房产档案及沈阳市城建档案馆关于诉争房屋标准层面图、沈阳市城乡建设科技发展公司工程设计咨询部绘制的本案争议房屋平面蓝图均不足以证明永泰公司向于海天出售的房屋的实际面积小于合同约定的面积即535.22平方米。另，于海天已办理了诉争房屋的权属证书，房屋面积应以房屋产权证记载为准，但于海天于合理期限内未提交房屋产权证。
综上，于海天所举证据不足以证明诉争房屋的实际面积小于合同约定的面积，故对于海天的主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告于海天的诉讼请求。案件受理费5650元（已减半收取），由原告于海天负担。
宣判后，上诉人于海天不服，上诉至本院。上诉请求：1、二审法院查清案件事实后依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决事实不清、程序违法。上诉人向法院提交鉴定申请，请求一审法院对争议房屋进行面积测绘，但一审法院在没有任何理由的情况下就判决驳回上诉人诉讼请求是程序严重违法。一审法院未查清争议房屋的实际面积与约定面积是否存在差异就进行判决系认定案件事实不清。二、一审判决适用法律不当。一审法院认为“房屋面积应以房屋产权证记载为准”的审判理由无法律依据。依物权法第17条的规定，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记簿记载为准。另依物权法解释一第二条等相关条文也明确规定房屋所有权证书的证明效力仅为初步证明效力，当事人有证据证明记载内容与实际内容不符的，以客观事实为准。因此一审法院以“房屋面积应以房屋产权证记载为准”的审判理由是错误的。三、关于举证责任承担的问题。一审法院认为，上诉人提供的证据不足以证明争议房屋的实际面积小于合同约定的面积，故未支持上诉人诉讼请求。上诉人认为，对房屋面积差异的这样具有专业技术的问题，上诉人客观上是无法直接举证的。但上诉人在诉讼中已向一审法院提出对争议房屋进行面积测绘的鉴定申请，上诉人已履行完举证责任。因此，一审法院将举证不能的后果分配给上诉人明显不当。
被上诉人永泰公司辩称：双方签订商品房买卖协议后，上诉人已经在买卖合同中签字，我方明确告知上诉人商品房建筑、使用面积和计算公式，该商品房的面积计算经过房产局颁发和批准的系数为1.4856计算房屋建筑面积，上诉人要求对房屋面积进行测绘，购买房屋时测绘大队没有成立，被上诉人计算标准有法律效力的，上诉人对面积有异议没有事实及法律依据，上诉人已经办理法律登记记载了房屋实际面积。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人上诉请求，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，于海天于2011年4月12日取得位于和平区南三经街20号（A-6-2）房屋的所有权证书，载明房屋建筑面积535.22平方米。
上述事实，有《商品房买卖合同》（签订于2010年12月29日）、《商品房买卖合同补充说明》、专用收款收据（两份）、房屋所有权转移登记申请书、《商品房买卖合同》（签订于2011年1月30日）、图纸、房屋所有权证书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中,上诉人于海天已经取得本案诉争房屋的房屋所有权证书，房屋所有权证书载明诉争房屋的建筑面积为535.22平方米。现于海天以案涉房屋实际面积与房屋所有权证书记载的面积不符为由，要求永泰公司返还房款并支付利息、违约金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。本案于海天认为其房屋所有权证书上记载的建筑面积有错误，应向房屋登记管理部门申请更正登记。对于海天上诉提出要求法院委托测绘部门对案涉房屋面积进行测绘的上诉主张，并无法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人于海天负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年六月十五日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。