安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00476号
上诉人（一审被告）：宿州市电子科技职业学校，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：张金山，该校校长。
被上诉人（一审原告）：宿州同开中学，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：黄慈，该校校长。
委托代理人：杜荣上，该校职工。
上诉人宿州市电子科技职业学校（以下简称宿州电子技校）因与被上诉人宿州同开中学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2015年7月1日作出的（2015）宿埇民二初字第00034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
宿州同开中学一审诉称：2014年3月28日，宿州同开中学与宿州电子技校签订联合办学协议书一份，约定宿州电子技校将其现有场地及校舍租赁给宿州同开中学办学使用，使用期限自2014年7月1日至2017年7月1日；宿州电子技校应按约定条件于2014年7月10日前将房屋交付宿州同开中学；年租金320000元，一期支付定金50000元，剩余款项分二期支付，第一期110000元整，第二期160000元整，每期款项在每学期开学20天内现金支付。合同订立后，宿州同开中学即按约定向宿州电子技校支付房屋租金50000元，但发现该校隐瞒了其已将房屋租赁给宿州外国语学校使用（租期至2014年8月1日方届满）的事实。为了使招生准备工作尽快进行，宿州同开中学不得已向宿州外国语学校另行支付了七月份房屋使用费24000元并接受宿州外国语学校价值42000元资产，该校才将房屋交付给宿州同开中学。宿州同开中学重新对房屋进行整理、粉刷，共支出装潢费用25400元、电路改造及空调安装费15000元。2014年8月10日，宿州电子技校逼迫宿州同开中学又向其支付20000元。2014年9月2日，宿州电子技校以宿州同开中学在8月份未交齐使用费为由，通知宿州同开中学协议已自动作废，要求宿州同开中学解决遗留问题。宿州电子技校暴力将房屋收回，造成宿州同开中学教学资产闲置和损毁。此后，宿州同开中学多次与其交涉，但其既不退还宿州同开中学已付租金，也不赔偿宿州同开中学因此遭受的经济损失。后得知宿州电子技校又将房屋租给另外一家。综上，宿州同开中学、宿州电子技校于2014年3月28日签订的协议名为联合办学实为房屋租赁，在该合同签订、履行过程中，宿州同开中学认真履行合同约定，宿州电子技校却隐瞒房屋已租赁他人使用的事实，并擅自改变约定的房屋交付期限，宿州同开中学进入后，其多次阻碍宿州同开中学正常工作，严重影响宿州同开中学招生和办学，宿州电子技校应承担违约责任。请求判令：1、依法解除原宿州同开中学与宿州电子技校之间的房屋租赁协议；2、宿州电子技校退还宿州同开中学租金70000元，赔偿宿州同开中学经济损失82400元。庭审时，宿州同开中学将该金额变更为67400元（12000元＋24000元＋25400元），并承担违约责任；3、由宿州电子技校承担本案的诉讼费用。
宿州电子技校一审辩称：1、宿州同开中学诉状内容与事实不符。宿州电子技校与宿州外国语学校签的合同于2013年8月1日到期，该校要求延期一年，宿州电子技校口头同意延期，但要求其放假之前交还房屋。该校于2014年6月26日之前已搬走，因其尚欠水费等，故未让其将一些设施搬走，而宿州同开中学租期自7月1日开始。2、2014年6月26日，宿州外国语学校搬走，宿州同开中学与该校私自协调接收的42000元资产与宿州电子技校无关。3、涉案房屋2014年7月1日交付宿州同开中学，其于7月3日开学，不存在重复出租。4、宿州同开中学应按合同约定支付房租，但其仅支付50000元押金，宿州电子技校曾通知不支付房租就锁门。5、装潢是宿州同开中学办学投入，与宿州电子技校无关。6、同意解除合同，而且合同实际上已经解除。
一审法院查明：2014年3月28日，宿州同开中学与宿州电子技校签订《联合办学协议》一份，约定宿州同开中学于2014年7月10日前将现有场地及校舍交付给宿州电子技校使用，合作期限为2014年7月1日至2017年7月1日，每年支付合作费用共320000元，一期支付定金50000元（已付），剩余款项分二期支付，第一期110000元整，第二期160000元整，每期款项在每学期开学20天内现金支付；双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，因自然属性或合理使用而导致的损耗，宿州同开中学应及时修复，但不应破坏主体结构，大的维修改造需经宿州电子技校同意，使用期间小型维修由宿州同开中学承担，并负责支付水电费和物业费等……2014年6月26日宿州同开中学与涉案房屋的原承租人宿州外国语学校签订《房屋使用协议书》一份，约定宿州同开中学承租位于宿州市淮河路粮干校院内现属宿州外国语学校使用的房屋，期限为一个月，即从2014年7月1日至2014年8月1日，并交给宿州外国语学校房屋使用费为24000元。宿州同开中学因对涉案房屋进行整修，2014年7月2日支出外墙涂装、墙面找平费用25400元，7月3日支出水电材料费12000元。7月6日，因接收宿州外国语学校部分资产，宿州同开中学交付给宿州外国语学校资产转让费42000元。2014年8月4日，宿州电子技校通知宿州同开中学，称因其提前开班，未按规定缴纳管理费用，严重违约，即日起所有宿舍、教室、食堂全部上锁，并要求宿州同开中学尽快缴纳管理费用。2014年8月10日，宿州同开中学向宿州电子技校支付租金20000元。2014年9月2日，宿州电子技校通知宿州同开中学，称：因其7、8月份已正式使用校舍，已于8月初通知宿州同开中学5日内交齐使用费，但未按照规定缴纳，已严重违约，联合办学协议自动作废，宿州同开中学使用校舍期间违约变相使用别的校名（明尚外国语学校）进行招生宣传，属非法办学，教育部门已经介入，要求终止联合办学协议，停止非法办学，并请宿州同开中学10日内到宿州电子技校处解决遗留问题。宿州同开中学于2014年9月搬离案涉房屋。
一审法院认为：宿州同开中学与宿州电子技校签订《联合办学协议》，实为房屋租赁协议，该协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规，为有效合同，双方均应依约履行。宿州电子技校作为出租人应依照合同约定将房屋按时交付宿州同开中学使用，宿州同开中学亦应按合同约定支付房租。宿州电子技校称已按时交付房屋给宿州同开中学使用，虽无证据证实，但宿州同开中学7月2日即对房屋进行整修，该日期可视为宿州同开中学接收房屋的日期。同年9月2日，宿州电子技校通知宿州同开中学合作协议作废，并认可宿州同开中学7、8月份使用房屋，故该院认定宿州同开中学使用房屋至9月2日，宿州同开中学使用房屋2个月的租金53333元（320000元÷12月×2月）应予支付，宿州电子技校应将余款16667元（70000元－53333元）返还宿州同开中学。因双方约定合作费用每期款项在每学期开学20天内现金支付，宿州同开中学认为是指9月1日开学后20天内，宿州电子技校则认为是从宿州同开中学2014年7月3日开学后20天内，故交款日期应属约定不明确，对此双方均有一定责任。现宿州同开中学早已搬离涉案房屋，应依法确认双方签订的合同已经解除。因宿州电子技校并未超过双方约定的日期（7月10日）交付房屋，宿州同开中学也无证据证明宿州电子技校会逾期（即2014年7月10日）交房，故在此日期之前宿州同开中学与宿州外国语学校签订《房屋使用协议书》，并向其支付的房屋使用费为24000元，与宿州电子技校无关，该款亦不应由其赔偿。宿州同开中学整修房屋支付墙涂装、墙面找平费用25400元、电材料工费12000元，系为使用房屋的合理支出，合同未约定由宿州电子技校承担，故宿州同开中学要求宿州电子技校赔偿经济损失67400元（水电费12000元＋房屋使用费24000元＋整修墙面找平费用25400元）的主张，于法无据，该院不予支持。该院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除宿州同开中学与宿州电子技校于2014年3月28日签订的《联合办学协议》；二、宿州电子技校于本判决生效后十日内返还宿州同开中学房屋租金16667元；三、驳回宿州同开中学的其他诉讼请求。案件受理费3350元，宿州同开中学承担3133元，宿州电子技校承担217元。
宿州电子技校不服一审判决，向本院提起上诉称：1、宿州同开中学委托杜荣上与宿州电子技校签订租赁协议，并由杜荣上具体使用涉案校舍，其违法办学，严重违反租赁协议中必须依法经营的条款，显然构成违约。2、杜荣上使用校舍的时间为2014年7月1日至10月10日，应交租金100000余元，但其支付70000元定金，一审法院判决宿州电子技校返还宿州同开中学部分定金明显不符合事实。综上，宿州同开中学未向宿州电子技校支付租金，杜荣上和徐辉也不是其职工，一审判决不公，请求撤销原判，由宿州同开中学赔偿宿州电子技校50000元。
宿州同开中学辩称：1、宿州同开中学委托杜荣上负责办学事宜，并非杜荣上实际使用学校。宿州同开中学是否违法应由教育主管部门认定，宿州电子技校称宿州同开中学违约及违法办学无事实和法律依据。2、涉案协议是双方当事人真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行，一审判决认定宿州同开中学使用宿州电子技校场地2个月（2014年7月2日至2014年9月2日）得到双方认可，宿州电子技校在双方约定交付剩余房屋租金期限不明的情况下多次强行锁门导致宿州同开中学无法继续办学，其擅自终止合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。
经二审审理查明：一审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：涉案协议承租人栏加盖宿州同开中学印章，并有杜荣上（尚）、徐辉签名。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：宿州同开中学与宿州电子技校之间是否存在房屋租赁合同关系，一审判决宿州电子技校返还宿州同开中学房屋租金16667元是否适当。
根据合同法相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案二审中，宿州电子技校虽否认与宿州同开中学存在房屋租赁合同关系，但双方于2014年3月28日签订的联合办学协议上加盖了双方的印章，且从宿州电子技校后续收取房租的行为判断，杜荣上、徐辉系接受宿州同开中学的委托与宿州电子技校签订合同，该协议名为联合办学，实为房屋租赁，故宿州电子技校与宿州同开中学之间存在房屋租赁合同关系。宿州电子技校称其与宿州同开中学之间不存在合同关系与事实不符，也与其在一、二审中的陈述相互矛盾，故其该上诉理由不能成立，本院不予采信。
在涉案合同履行过程中，双方对房租支付时间“每学期开学20天内”的约定存在不同理解，宿州电子技校在未经协商及通过其他合法的途径解决的情况下，擅自锁门，影响宿州同开中学正常使用租赁物，违反了合同约定，由于双方均同意解除合同，一审判决解除合同正确。宿州电子技校在一审中自认宿州同开中学使用其校舍至2014年9月份，故一审判决认定宿州同开中学实际使用涉案校舍2个月并据此判决宿州电子技校返还其房屋租金16667元适当，本院予以维持。宿州电子技校上诉称宿州同开中学使用其校舍至2014年10月10日无相关依据，本院不予采信。另，宿州同开中学是否违法办学系教育主管部门管理范畴，不属于本案审理范围。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。宿州电子技校的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由宿州市电子科技职业学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杜 飞
代理审判员 杨俊举
二〇一五年十一月六日
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。