安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0504民初1228号
原告：王巍，男，1982年11月7日生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市雨山区。
原告：贾大春，男，1966年4月1日生，汉族，个体工商户，住安徽省马鞍山市雨山区。
两原告共同委托代理人：金凤涛，安徽华冶律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：杨丽，安徽华冶律师事务所律师。
被告：方义，男，1982年10月15日生，汉族，住安徽省马鞍山市。
原告王巍、贾大春诉被告方义房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员吴基翔独任审判，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告王巍及其委托代理人金凤涛、杨丽到庭参加诉讼，被告方义经本院合法传唤，未到庭应诉，第二次庭审原告委托代理人杨丽，被告方义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王巍、贾大春诉称：2008年8月1日，二原告将其所有的位于马鞍山市雨山区雨东村11栋3号楼105室、106室门面房共同出租给被告并签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限为5年，即2008年8月1日起至2013年7月31日止，租金支付方式为先付后用，即被告预付第一年的前六个月租金9万元，以后租金于每半年度的第一个月的前15天支付，以此类推。同时约定，若违反合同约定，应按半年租金90000元赔偿违约损失。上述租赁期限届满后，经原被告协商一致，原告同意被告继续承租上述门面房，租赁期为3年，即2013年8月1日起至2016年7月31日止，每年租金为200000元，其他合同条款仍按原《房屋租赁合同》执行。原告按约履行了合同义务。自2015年1月1日起至今，被告仅支付部分租金，尚欠租金285000元。以上事实有《房屋租赁合同》等证据予以证明。为维护原告合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、被告给付原告租赁费285000元并支付逾期付款违约损失90000元，合计375000元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告方义辩称：合同我们是口头协议，没有说租到哪年哪天，合同上的内容不是我写的。我们的确用原告的房子用到去年，我们去年也协商过，但是协商不成。因为我不懂法律所以没有及时去处理这件事情，所以这件事情拖到今天。原告的诉请没有依据，房屋我没有用到今年的7月份，为什么要付房租。我还有2万元押金在原告处。我没有违约只是说我租不下去了，我投资了7、80万元，当时一套房子才20万元左右，只是说我投资失败了，因为原告把两个门面房的地下室全部挖空了，楼上的居民也反映很大，我们承租房屋的时候承担很大的风险。
王巍、贾大春为支持其诉请向法庭提交以下证据：1、身份证复印件一份、房屋所有权产权证一份、购房合同及发票，证明原告的主体资格。2、房屋租赁合同一份，证明被告主体资格及原、被告之间的租赁关系。基于该租赁合同中明确了续租的租赁费为20万元一年并且对于租金的支付方式和违约金的计算金额均按照原先的租赁合同的条款予以执行。
方义质证意见如下：对证据1无异议。对证据2有异议，租赁合同是假的，合同是伪造的。合同上我的签字是假的，不是我本人签的。
方义为支持其抗辩向法庭提交以下证据：1、收条一张（2008年7月20日），证明原告收取2万押金。2、收条三张（2015年5月8日、6月19日、7月9日、9月5日、12月5日），证明被告支付王巍2015年房租4万元。
王巍、贾大春质证意见如下：1、对2008年7月20日的收条认可，但是只认可收到1万元押金，还有1万元是装潢改造费，根据租赁合同第五项第一款中约定了该笔费用1万元由方义支付。收条上“贰万押金玖万房租”不是原告书写，不知道是谁书写。2、对于证据2收条三张真实性予以认可，均是王巍所书写的，但是该租赁费共计4万元中2.5万元是被告支付2014年拖欠的租赁费用。
本院对证据材料认证如下：第一、对于王巍、贾大春提交的证据材料，对证据1身份证复印件、房屋所有权产权证、购房合同及发票，因客观真实，被告无异议，本院依法予以认定。对证据2房屋租赁合同，因客观真实，虽被告提出异议，辩称租赁合同是假的、伪造的，合同上签字也不是本人签的，但是在本院释明需在本院指定的期限内提出鉴定申请并按规定履行缴纳鉴定费用、提供鉴定所需的相关材料，并告知了逾期不申请鉴定及缴纳鉴定费用、提供材料将承担不利的法律后果后，在规定的时间内被告仍未提出鉴定申请，故本院依法予以认定。
对于方义提交的证据2008年7月20日收条，因客观真实，原告对真实性无异议，本院依法予以认定。对于证据收条三张（2015年5月8日、6月19日、7月9日、9月5日、12月5日），因客观真实，原告对真实性无异议，本院依法予以认定。
根据上述认定的证据材料，并结合庭审中当事人的陈述，审理查明的事实如下：
2008年7月20日，贾大春、王巍的父亲王怀银共同向方义出具收条一份，收条载明：“今收到雨东村11栋3号楼105-106号门面房合同租费110000元让利装潢一个月-15000元=95000元计玖万伍仟元整。（现金）……收款人房主105号：王巍（王怀银代办）……106号：贾大春……2008.7.20……105房产证号00××24……106发票号0010707……”，后方义在收条右下角处备注“贰万押金玖万房租”。
2008年8月1日，王巍、贾大春与方义签订了《房屋租赁合同》一份，约定：1、出租方（甲方）为王巍、贾大春，承租方（乙方）为方义；2、甲方将雨东村11栋3号楼105、106门面房出租给乙方；3、租赁期限为五年，自2008年8月1日起至2013年7月31日止；4、前三年租金为18万元，第四年为19万元，第五年为20万元。合同签订后，乙方预付第一年的前六个月的租金计9万元，以后租金于每半年度的第一个月的前15天支付，以此类推。乙方支付租金时，甲方出具收据给乙方；5、应乙方要求，甲方对106号房屋夹层进行改造，改造费1万元由乙方支付给甲方，不足部分由甲方承担；6、租赁双方如有一方未履行约定的条款，违约方负责赔偿对方半年租金损失9万元；7、本合同于乙方缴纳11万元给甲方时生效。王巍父亲王怀银在出租方处签署“王巍”、贾大春在落款租方处署名，方义在承租方处署名。合同签订后依约履行了。
2013年8月1日王巍、贾大春与方义在原合同复印件上签署了补充协议，协议载明：“双方同意续租三年租金。增至贰拾万元/年。其他条款按原合同不变……”，贾大春、王巍、方义分别在落款处签字，贾大春、方义注明了日期。
再查明，合同签订后，方义向王巍、贾大春交付了2013年8月1日至2015年1月的租金，对于2015年2月以后至今的租金，方义除分别于2015年5月8日、6月19日、7月9日、8月10日、9月5日、10月13日、12月5日向王巍支付了房租1万元、5千元、5千元、5千元、5千元、5千元、5千元，合计4万元外未能按约支付，自2015年2月1日至合同期满的2016年7月31日房屋租金合计30万元，经计算，方义尚欠王巍、贾大春租金26万元。
再查明，根据2008年7月20日贾大春和王巍的父亲王怀银共同出具给方义的收条，收条上双方没有合意明确押金为2万元，王巍、贾大春主张该收条中的租金11万元系《租赁合同》约定的9万元房租、《租赁合同》第五条第一款中约定的由方义承担的1万元改造费和押金1万元三部分组成，其房租和改造费的陈述有合同依据，押金1万元系其自认，方义抗辩称押金2万元，改造费与押金2万元没有关系，但是没有证据加以证明，本院对其抗辩依法不予采信。王巍、贾大春的陈述有合同依据并符合交易习惯，本院对其主张依法予以采信，本院认定房屋押金1万元。
再查明，目前方义仍占有涉案房屋，双方未办理房屋交接手续。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。王巍、贾大春与方义签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，对租赁房屋、租赁期限、租金金额、违约责任等合同的主要条款进行了约定，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一，关于方义尚欠的房屋租金的数额问题。从本案查明的事实来看，方义尚欠王巍、贾大春房屋租金26万元，王巍、贾大春主张的尚欠租金285000元无事实依据本院依法不予支持，对于方义抗辩称合同应该截止到2015年度无事实和法律依据，因为案涉合同约定的租赁期限尚未届满，且无法定和约定解除合同的条件，且方义实际占有案涉房屋，双方并未办理交接手续，方义抗辩的租金计算期限截止到2015年度，尚欠租金16万元无事实和法律依据，本院依法不予采信。
第二，关于押金的数额及处理问题。从本案查明的事实来看，押金的数额为1万元，至于是否应当扣减，王巍、贾大春主张不应当扣减，应当在合同期限届满后才能归还。方义抗辩称应当予以抵扣。本院认为押金不宜直接抵扣，应当在合同期限届满后，当事人根据合同的履行情况，进行协商处理，协商不成可以另行起诉，不在本案中一并处理。
第三，关于违约金问题。本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合当事人在合同中的约定，本院酌定方义支付王巍、贾大春违约金1万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、方义应于本判决生效之日起七日内一次性支付王巍、贾大春租金26万元及违约金1万元。
二、驳回王巍、贾大春的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3463元，由王巍、贾大春共同负担970元，方义负担2493元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
代理审判员 吴基翔
二〇一六年七月二十日
书 记 员 祖婷婷
附：引用法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。