重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民初字第04317号
原告重庆市丰豪实业有限公司。住所地重庆市渝中区较场口85号F4层，组织机构代码：79802379-6。
法定代表人：胡珂，董事长。
委托代理人苟某（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。
委托代理人高某某（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。
被告李闻，女，1968年4月出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
本院于2013年4月17日立案受理原告重庆市丰豪实业有限公司（以下简称丰豪公司）诉被告李闻房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员邓婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告丰豪公司诉称：原告与被告于2009年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于重庆市经开区回龙路66号-27栋商业用房3号门面。双方同时约定，被告如拖欠租金达30天，原告可收回场地，本合同自然终止，并由乙方即被告向甲方即原告支付违约金3000元。从2012年10月开始，被告一直拖欠租金，虽经原告多次催促，但被告均以各种理由推诿。故原告起诉来院，请求法院判令：第一，解除原、被告双方房屋租赁合同关系；第二，被告立即腾空租赁房屋并搬迁；第三，被告立即向原告支付拖欠的租金、违约金共计22527元；第四，诉讼费由被告承担。
被告李闻辩称：被告租赁原告的房屋打算作为摄影和绘画的场所。2012年初，该房屋被纳入“回龙湾小区二期会所商务房整体外观装饰工程”。因装修需要拆除房屋部分外墙，经施工方和重庆鸥鹏物业公司回龙湾服务中心多次与被告协商，被告同意暂时搬离该房屋。2012年2月23日，被告与鸥鹏物业公司回龙湾服务中心签订了一份协议并搬离了该租用房。外观装饰工程事先说好六十天完工，但是工期拖延很久，并没有如期完工。且在搬离时，被告告知物管公司和原告，其5月中旬需要使用该房屋，但直到2012年11月18日，房屋被拆毁的外观才得以修复。2013年1月中旬，房屋内部才基本复原。但原告和物管公司也没有按照事先与被告约定的协议对该门面进行合理改造，不能满足被告的使用需求，达不到被告租赁该房屋的目的。所以从2012年2月被告搬出该房屋后，就没有再使用过该房屋。被告是通过第三人按季度向原告支付租赁费，由于被告自身的疏忽，2012年第二、三季度的租赁费已全部交给了原告，被告认为2012年3至9月的租金共计22781.78元本不应当支付给原告，被告要求以这笔多付的租金抵消合同期至2013年4月的租金。原告一贯违约并推卸责任，该房屋一直存在漏水问题，但原告和物管公司相互推诿，一直没有很好的处理，导致被告在屋内堆放的物品和画作受到污损。综上，被告与原告的租赁合同已因逾期而终止，不存在解除问题；被告已于2012年2月20日搬离该房屋；拒绝支付原告2012年9月以后的租金，因为被告在非自身原因的情况下并没有使用该房屋。被告要求原告退还其所缴纳的场地保证金2689.7元。
为了证实起诉的事实及理由，原告向法庭举示了如下证据：
1、房屋产权证明、准予变更登记通知书、情况说明拟证明原告受重庆市重点工程开发公司委托对重庆市经开区回龙路66号-27栋商业用房进行包括租赁在内的经营管理的事实；
2、房屋租赁合同及补充协议，拟证明原告与被告签订房屋租赁合同，由被告租赁原告经营管理的位于重庆市经开区回龙路66号-27栋商业用房3号门面，协议中明确约定了租赁期限，租金以及违约金等相应事实。
被告李闻对原告是否系经营重庆市经开区回龙路66号-27栋商业用房的合法主体资格有异议，对租赁合同及补充协议的真实性无异议，且强调该合同能够证明合同期限已届满，被告向原告支付了保证金2689.70元的事实。
为了证实起诉的事实及理由，被告李闻向法庭举示了如下证据：
1、被告与鸥鹏物业管理公司回龙湾物业管理中心于2012年2月23日签订的协议书，拟证明原告出租的房屋因进行整体外观装饰工程施工需要，导致被告无法使用该房屋；被告于2012年2月20日为了满足原告房屋外观装饰工程施工需要，被迫搬离该房屋；被告在搬出原告的租赁房前明确要求外观装饰工程后将房屋开间扩展至2.1米以上。
2、鸥鹏物业回龙湾管理中心工程部负责人及作业工人签署情况证明两份，拟证明直至2012年11月18日，因外观装饰工程施工拆除的原告出租房屋的外墙才得以修复，到2012年11月18日，被告仍然无法使用该租赁屋。
3、被告于2012年9月22日给原告的《关于要求免除房屋租金的告知函》、原告给被告的复函及被告2012年12月3日再次给原告去函的邮递回执，拟证明被告已向原告付租金至2012年9月；被告向原告申明2012年3-9月租金不应由被告支付；原告收悉了被告的函并将外观装饰工程造成被告不能使用租赁房的责任推给了物管方；被告一直有与原告就租赁和使用等问题进行磋商的意愿和行为。
原告对被告举示证据的真实性均予以认可，但原告提出，被告单方面与鸥鹏物业签订装修合同，原告并没有参与，因此被告因装修所遭受的损失应当向合同相对方主张。外观装饰只是外墙装修，并不影响房屋内部和被告正常使用，且协议时间是2012年2月，而被告租金付到了2012年9月，可以说明被告一直在使用该房屋。原告已收到被告的函并作出回复，说明原告无任何违约行为。
经审理查明：原告重庆市丰豪实业有限公司受重庆市重点工程开发公司委托，对其所有的重庆市经开区回龙路66号-27栋商业用房进行对外经营管理，包括对外出租收取租金等。2009年10月10日，原告与被告李闻签订房屋租赁合同，约定由被告承租其经营的重庆经开区回龙路66号-27栋商业用房3号门面，作为被告的摄影及绘画工作室“比创摄影工作室”。租赁房屋场地面积为268.97平方米，约定租期三年，从2009年12月1日起至2012年11月30日止，第三年租金为每平方米12.1元，被告如拖欠租金达30天，原告可收回出租场地，租赁合同自然终止，并由被告向原告支付违约金3000元。2010年4月10日，原、被告签订补充协议，将租赁起始时间修改为2010年4月10日。2012年2月23日，被告李闻与重庆鸥鹏物业管理有限公司回龙湾物业服务中心（以下简称“鸥鹏物管公司”）签订了《关于回龙湾小区二期会所商用房整体外观工程施工与“比创摄影工作室”发生的相关事项解决办法的协议书》，该协议书第3条、第12条、第14条、第16条以及第17条明确约定了被告有配合鸥鹏物管公司进行整体外观工程施工的义务，鸥鹏物管公司为被告的搬迁提供便利，施工验收后为被告对房屋进行改造，并且自2012年2月21日起，60日内保证被告能正常使用该商业用房，否则承担相应违约责任。被告李闻举示了两份由鸥鹏物管公司出具的说明，证明该公司于2012年10月11日和11月18日派遣工人对其租赁的该房屋“完成2012年2月外观装饰工程拆除房屋正面位于大门左右两侧，实为工作室摄影工具储藏室的墙体和木地板的修复工作”，2012年11月18日确认已修好。2012年9月，被告李闻发函至原告的委托人重庆市重点工程开发公司，告知其与鸥鹏物管公司签订协议的内容并表明由于外观装饰工程使其长期无法使用该房屋而不再缴纳租金的意愿。2012年10月，重庆市重点工程开发公司对李闻予以了回复，在恢复函中说明重庆市经开区回龙路66-27号商业用房3号门面的所有权人为该公司，鸥鹏物管公司无权处置该房屋并减免被告的租金。原告方并没有参与被告与鸥鹏物管公司签订协议的过程，被告所遭受的损失应当由其协议相对方承担。
另查明，被告李闻从2012年10月10日起至2013年4月9日止，拖欠租金期限六个月，拖欠租金金额19527元（12.1元／平方米＊268.97平方米＊6个月），根据合同约定，还应支付违约金3000元。
本院认为，被告李闻与原告重庆市丰豪实业有限公司在自愿平等的条件下签订了房屋租赁合同及补充协议，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，如未履行须承担相应的违约责任。被告李闻当庭举示其与物管方签订的协议，拟证明因龙湾小区二期会所商用房整体外观工程施工的延期，导致其无法使用该房屋，而遭受一定损失。但从该协议上可以看出，原告重庆市丰豪实业有限公司并没有参与协议的签订，重庆鸥鹏物业管理有限公司回龙湾物业服务中心对李闻承租的重庆市经开区回龙路66号-27栋商业用房3号门面并没有所有权，无权处置该房屋，也无权减免李闻的租金。就外观装饰所造成的一切损失，被告李闻应当依据其签订的协议，要求协议相对方进行赔偿，不属于本案审理的范围。在本案开庭审理之前，原、被告双方的租赁合同已到期，合同已自动解除，被告李闻也已搬离该房屋，但根据合同法的相关规定，合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李闻向原告重庆市丰豪实业有限公司支付拖欠的租金19527元，违约金3000元，共计22527元（在本判决生效后三十日内付清）；
二、驳回原告重庆市丰豪实业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取262元，由被告李闻承担（原告已全部缴纳，被告李闻支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 邓 婷
二〇一三年八月二十六日
书 记 员 谈黄静