山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德中民终字第862号
上诉人（原审被告）：李友庆。
上诉人（原审被告）：李友宝。
以上两上诉人共同委托代理人：纪斌，山东亿兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：平原县中大机械有限公司。住所地：山东省平原县王打卦工业区。
法定代表人：林高峰，总经理。
委托代理人：刘万春，平原信民法律服务所法律工作者。
上诉人李友庆、李友宝因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2014）平商初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原、被告于2013年6月10日�订《房屋租赁合同》一份，双方约定被告将坐落于平原县王打卦西工业园内原中大公司院落一处及两台变压器租赁给被告，租赁期限为六年，自2013年7月1日至2019年6月30日；被告每年交纳租金48000元，于每年的7月1日缴纳24000元，于下年元月1日缴纳24000元，被告方须按合同规定的时间交纳租金，逾期交纳，原告方享对被告方未到期剩余租金一次性催要的权利，并由被告承担违约金20000元。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了24000元租金后，即在所租赁的场地上建起了厂房并投入生产，后因故于2014年1月1日前自行退出了所租赁场地。被告称其在退出前已经通知原告，且原告也同意了，但未提供证据证实。以上法院查明的事实有《房屋租赁合同》及当事人当庭陈述予以证实，并经当庭质证，法院依法予以确认。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁�同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效对双方当事人均有约束力；当事人应该按照合同的约定全面履行义务，被告称其在撤出租赁的场地时已经通知了原告，且原告也已经同意，因未能提供证据予以证实，依法不能认定合同已经解除，在合同未解除的情况下被告方自动撤出所租赁的场地是对其合同权利的一种处分，并不能以此为由拒绝履行其所负担的合同义务。因此，被告未能按照合同约定的期限给付租金已经构成违约，现原告要求解除合同，并要求被告支付租金及违约金，符合法律规定，应予支持；关于租金的数额，因被告已经支付了半年的租金24000元，租金已付至2013年12月31日，被告所应支付的租金的期间应为2014年1月1日起至合同解除之日止，租金按每天131.51（48000÷365）元计算；关于违约金的数额，原、被告双方约定的20000元过高，应予调整，法院酌定两被告应按中国人民银行同期贷款利率的四倍承担违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中大公司与被告李友庆、李友宝于2013年6月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李友庆、李友宝于本判决生效之日起十日内，自行拆除所建厂房并将场地恢复原状；三、被告李友庆、李友宝于本判决生效之日起十日内向原告中大公司支付所拖欠的自2014年1月1日起至合同解除之日止的租金（按每天131.51元计算），并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金。如未按本判决指定的期限履�金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费400元，保全费500元由被告李友庆、李友宝负担。
上诉人李友庆、李友宝上诉称，一、上诉人与被上诉人均同意解除房屋租赁合同，双方签订的房屋租赁合同已没有继续履行的必要，故一审判决上诉人按判决生效时间交纳租金无事实和法律依据。上诉人于2013年6月10日租赁了被上诉人的厂房一栋，用于白酒瓷瓶半成品的加工，按合同约定租赁期限为6年。合同签订后，上诉人按约履行。由于国家“三公消费”禁令的加大落实，白酒生产行业遭受重挫，随之酒瓶生产业效益日渐下滑，无法经营，故上诉人于2013年12月上旬就向被上诉人提出要解除房屋租赁合同，并于2014年1月1日前提前退出租赁经营，这在一审判决中也给予了认定，上诉人并于2014年1月7日通过公安派出所调解拉回了在租赁厂房的办公用品，2014年1月10日被上诉人也提出了解除合同的诉讼，通过上述事实完全能证实上诉人与被上诉人已经自行解除了厂房租赁合同。根据《合同法》第九十四条之规定，被上诉人继续要求上诉人交纳2014年1月1日以后的租金已失去事实和法律依据。二、上诉人未及时交纳租金并不违约，故不应该承担违约责任。上诉人经营受国家政策和法律法规影响已无法支持，故提前提出解除房屋租赁合同的表示，并通知被上诉人。根据《合同法》之规定，属不可抗力因素的发生，导致合同不能履行的可免除违约责任。再者，一审判决按同期银行贷款利率的四倍承担违约金无法律依据。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法给予改判或发回重审。
被上诉人平原县中大机械有限�司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无适用法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人平原县中大机械有限公司认可涉案房屋已于2014年9月1日另行租赁给他人。二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、上诉人李友庆、李友宝是否应支付被上诉人2014年1月1号至合同解除之日的房屋租金。二、上诉人李友庆、李友宝是否应承担违约金。
关于第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，上诉人李友庆、李友宝于2014年1月1日应支付下一年度上半年租金24000元，但其在2014年1月1日前就已将机械设备自行拉走并一直未再交纳租金，其行为已经表明不再继续履行租赁合同，而上诉人于2014年1月7日到涉案房屋拉东西时发现被上诉人换锁，被上诉人换锁的行为也使上诉人无法再继续使用租赁房屋，故应以2014年1月7日作为被上诉人提出解除合同的时间。李友庆、李友宝于租赁期届满前退出租赁房屋，应给平原县中大机械有限公司预留合理期限将涉案房屋另行租赁给他人，结合本案的具体情况，酌定三个月为宜，三个月后的2014年4月7日为合同解除日。综上，李友庆、李友宝应支付被上诉人上述3个月零6天的租金，数额为48000元÷365天×96天=12624元。
关于第二个焦点问题，本院认为，上诉人李友庆、李友宝于双方约定的租赁期届满前即以自己的行为表示不再继续租赁，且拒不交纳租金，构成违约，应支付相应违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。根据上述规定，对于违约金�高的情况，法院应在不超过损失30%的幅度以内予以适当减少。本案中，至本院认定的合同解除之日，上诉人未及时交纳租金给被上诉人造成的损失为96天的租金12624元，而双方在合同中约定的违约金为20000元，超出上述损失的30%，超出部分不应保护，故应将违约金调整为上述租金损失的30%，即12624×30%=3787.2元。
综上所述，上诉人李友庆、李友宝关于违约金的上诉理由成立，其他上诉理由不成立。原审判决部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省平原县人民法院（2014）平商初字第25号民事判决第一、二项，即“一、解除原告中大公司与被告李友庆、李友宝于2013年6月10日签订的《房屋租赁合同》”、“二、被告李友庆、李友宝于本判决生效之日起十日内，自行拆除所建厂房并将场地恢复原状”。
二、变更山东省平原县人民法院（2014）平商初字第25号民事判决第三项为：被告李友庆、李友宝于于本判决生效之日起十日内向平原县中大机械有限公司支付租金12624元，并支付违约金3787.2元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，保全费500元，由李友庆、李友宝负担700元，由平原县中大机械有限公司支付200元；二审案件受理费400元，由上诉人李友庆、李友宝负担300元，由被上诉人平原县中大机械有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 �依静
审判员 陈 涛
审判员 姜 南
二〇一五年三月十九日
书记员 段 炅 孜