福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初115号原告福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一中路32号，组织机构代码61133784-1。法定代表人林文镜，董事长。委托诉讼代理人郑淑琼、唐山，福建创元律师事务所专职律师。被告薛佳，女，1987年6月4日出生，汉族，住福建省福清市。原告福州融侨物业管理有限公司与被告薛佳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告福州融侨物业管理有限公司委托代理人郑淑琼到庭参加诉讼，被告薛佳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州融侨物业管理有限公司诉称，2012年3月16日，被告登记入住于闽侯县××镇××路××号××单元（联排住宅），建筑面积为300.06平方米。当日，原、被告（委托被告母亲）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费。协议签订后原告按约为被告提供物业管理服务。根据《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定：“物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积（不含附属间）交纳，具体标准如下：联排住宅：2.2元／月·平方米。”故被告每月应交纳物业服务费660元。另根据协议约定，由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，经结算联排住宅每月支付水电公摊费标准为0.75元／月·平方米，故被告每月应向原告支付水电公摊费225元。但被告从2013年1月起便开始拖欠物业管理费、水电公摊费。原告几经催讨，但被告仍然以种种借口推脱不交。依据《前期物业管理服务协议》第五条第二款“业主逾期1个月，乙方可以按照每日千分之三（或每月百分之九），并按照复利计算收取滞纳金。业主逾期6个月未交纳物业费的，乙方可以自行起诉法院。业主承担因乙方起诉产生的起诉费用和律师代理费用。”之约定，被告应按日千分之三向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，并依据协议约定承担原告因提起本案诉讼所产生的律师费及相应的诉讼费用。综上所述，被告故意拖欠物业管理费及水电公摊费，事实清楚，证据充分。物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作，被告的这种行为，不仅损害原告的利益，更是损害社区内广大业主的合法权益。现原告起诉请求判令：1、被告立即向原告支付闽侯县××镇××路××号××单元的物业服务费22445元（从2013年1月暂计至2015年10月，其后算至实际还清之日止）及违约金68680元（按逾期支付物业服务费的日千分之三从2013年1月暂计至2015年10月，其后算至实际还清之日止）；2、被告向原告支付水电公摊费7652元（从2013年1月暂计至2015年10月，其后算至实际还清之日止）；3、被告承担本案律师费900元及本案全部诉讼费用。被告薛佳未作答辩，亦未向本院提交证据。原告福州融侨物业管理有限公司为支持其主张，向本院提交以下证据：证据1、身份证复印件，证明被告的身份情况；证据2、42#0108业主／使用人基本情况登记表，证明2012年3月16日，被告登记入住于闽侯县××镇××路××号××单元（联排住宅），建筑面积300.06平方米；证据3、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告（委托被告母亲）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费。双方并就物业服务费标准与逾期违约金等作了具体约定；证据4、《律师函》、证据5、EMS国内特快专递邮件详情单、证据6、邮件投递情况网络查询结果，证明2015年7月2日原告委托福建创元律师事务所向被告发出律师函，要求被告履行缴费义务，被告不仅拒收更拒绝履行义务；证据7、《委托代理合同》、证据8、发票，证明原告为本案支出律师费900元。本院认为，原告证据2-8与原件核对无误，其真实性予以认定。经审理查明，被告薛佳为闽侯县××镇××路××号××单元的业主，其委托母亲与原告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：原告为闽侯县××镇××路××号××小区及被告提供物业服务，原告房屋属联排住宅，物业服务费按建筑面积（不含附属间）2.2元／月·平方米收取，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费；如被告逾期缴纳物业费1个月，原告可以按照每日千分之三（或每月百分之九），并按照复利计算收取滞纳金；被告逾期6个月未缴纳物业费的，原告可以自行起诉至法院，被承担因原告起诉产生的起诉费用和律师代理费用。合同还约定公共水电费用单独按实由业主分摊。被告房屋的建筑面积为300.06平方米，每月物业费为660元。自2013年1月起，被告再无缴纳物业费、水电公摊费。因物业费于每月10日前缴纳，至法庭辩论终结2016年6月16日，被告拖欠物业费27720元（计至2016年6月，共计42月）。2015年7月6日，福建创元律师事务所通过EMS特快专递向被告发出催缴《律师函》，快递已签收。因被告未按约缴费，原告于2016年1月5日诉至本院。原告因本案诉讼，支出律师费900元。本院认为，讼争《前期物业管理服务协议》系原、被告双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，原、被告均应按照讼争《前期物业管理服务协议》履行各自义务。被告欠缴自2013年1月起的物业费并拖欠至今，应承担缴纳物业费及支付违约金的责任。至2016年6月，被告拖欠的物业费为27720元。原告主张被告应支付按3‰／日计收的违约金，本院认为原告未能举证证明其实际损失，且该违约金计算标准偏高，本院依据公平原则调整违约金从逾期1个月起按年利率24%计算。截止至2016年7月10日违约金为11365.2元，从2016年7月11日开始，以27720元为基数，按年利率24%计收至还清之日止。原告主张被告应支付拖欠的水电公摊费，但未能举证证明水电公摊费金额，故本院对该主张不予支持。原告主张律师费900元，有事实与法律依据，本院予以支持。被告薛佳经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告薛佳应在本判决生效之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司支付物业费人民币27720元及违约金（违约金截止至2016年7月10日为人民币11365.2元，从2016年7月11日开始，以人民币27720元为基数，按年利率24%计收至还清之日止）；二、被告薛佳应在本判决生效之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司支付律师费900元；三、驳回原告福州融侨物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2292元，由原告福州融侨物业管理有限公司负担1373元，由被告薛佳负担919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  邓松林代理审判员  王秀林人民陪审员  付剑华二〇一六年八月一日书 记 员  刘朝晖附：本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。