大连经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）开执听字第3号
案外人：张景海，男，1970年9月1日生，汉族，无职业，住黑龙江省五常市。
案外人：郜凤伟，女，1969年3月1日生，汉族，无职业，住黑龙江省五常市。
二案外人共同的委托代理人：李子倩、李视春，均系辽宁社和律师事务所律师。
申请执行人：杨立柱，男，1972年10月21日生，汉族，无职业，住大连经济技术开发区。
被执行人：武天承，男，1955年3月4日生，汉族，住大连经济技术开发区。
被执行人：于凤杰，女，1954年1月30日生，汉族，住大连经济技术开发区。
本院在执行申请执行人杨立柱与被执行人武天承、于凤杰民间借贷纠纷一案中，案外人张景海、郜凤伟对执行标的提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查并公开进行了听证。案外人张景海、郜凤伟及二案外人共同的委托代理人李子倩、李视春、申请执行人杨立柱、被执行人武天承到庭参加听证。被执行人于凤杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，本院依法缺席进行听证。本案现已审查终结。
案外人张景海、郜凤伟称，本院在就（2014）开民初字第2690号民事判决即申请执行人杨立柱与被执行人武天承、于凤杰民间借贷纠纷一案执行过程中，以（2014）开执字第1896号民事裁定将案外人张景海、郜凤伟共同共有的位于大连经济技术开发区黄海西六路3-1号房屋（以下简称案涉房屋）所属土地使用权（坐落：工业团地33-44；地号：0519037-2；面积：3144.89平方米）（以下简称案涉土地使用权）予以查封，故特此提出异议，请求中止对案涉土地使用权的执行，解除对案涉土地使用权的查封。
案外人张景海、郜凤伟为证明其主张提供了以下证据材料予以证明：
证据一、房地产买卖合同一份、房屋所有权证书一份、国有土地使用权证一份。上述证据拟证明案外人张景海与被执行人武天承于2012年10月31日签订房屋买卖合同，被执行人武天承将位于大连经济技术开发区黄海西六路3-1号房屋转让给案外人张景海、郜凤伟，价款为18，300，000元，其中首付款5，300，000元。合同签订后，案外人张景海、郜凤伟履行了付款义务，被执行人武天承将案涉房屋过户至案外人张景海、郜凤伟名下，但土地使用权由于土地局的原因未能办理过户手续。
证据二、中国工商银行个人业务凭证一份、中国邮政储蓄银行取款凭单一张、收款收据一份，拟证明案外人张景海、郜凤伟于2012年10月31日交付定金500，000元；中国工商银行个人业务凭证一份、收据一份，拟证明2012年11月7日案外人张景海、郜凤伟交付首付款200，000元；中国光大银行客户对账单一份、中国光大银行贷款借据一份、个人贷款合同一份、收条一份，拟证明案外人张景海、郜凤伟于2013年3月1日交付剩余首付款4，600，000元，其余13，000，000元款项于2013年4月1日通过审批贷款的方式支付给被执行人武天承。
证据三、房屋交接书。拟证明2013年3月1日案外人张景海与被执行人武天承进行房屋交接，并约定于2013年4月1日办理土地使用权过户手续。
申请执行人杨立柱认为，不同意案外人的异议请求。被执行人武天承向申请执行人杨立柱借款时，并未告知申请执行人杨立柱案涉房屋及案涉土地使用权已经转让给案外人张景海、郜凤伟；案涉房屋及案涉土地使用权被银行抵押担保，故不还清贷款无法办理过户；申请执行人杨立柱在查封案涉土地使用权时，案涉土地使用权并未过户至案外人张景海、郜凤伟名下；案外人张景海、郜凤伟并未付完全款，故申请执行人有权查封案涉房屋及土地使用权。
申请执行人杨立柱未提�证据。
被执行人武天承同意案外人张景海、郜凤伟的异议请求。
被执行人武天承未提交证据。
被执行人于凤杰未发表意见、未提交证据。
本院查明，被执行人武天承、于凤杰系夫妻关系。2014年7月17日，因申请执行人杨立柱诉被执行人武天承、于凤杰民间借贷纠纷一案，本院做出（2014）开民初字第2690号民事调解书，载明：“于2014年7月27日前，被告武天承、于凤杰偿还原告杨立柱借款本金3，210，000元及利息980，000元。”由于被执行人武天承、于凤杰到期未履行债务，申请执行人杨立柱申请本院执行。本院于2014年8月18日到大连金州新区房屋管理中心查封了包括案涉房屋在内的四套房屋；2014年8月20日到大连市国土资源与房屋局金州新区国土资源分局查封两幅土地使用权，其中一幅土地使用权即为案涉房屋所属的土地使用权即案涉土地使用权。
再查，案外人张景海、郜凤伟系夫妻关系。2012年10月31日，被执行人武天承与案外人张景海签订通过中介机构签订《房地产买卖合同》，约定被执行人武天承将其所有的案涉房屋转让给案外人张景海，房屋价款为18，300，000元；其中定金500，000元应于合同签订之日交齐并委托中介机构保管、冲抵房款；首付款4，800，000元于十五日内向被执行人武天承交付；其余13，000，000元已银行贷款的方式交付被执行人武天承；被执行人武天承需配合办理过户手续。
同日，案外人张景海按照上述合同的约定通过其中国工商银行账户向中介机构转让200，000元。亦于同日，案外人郜凤伟自中国邮政储蓄银行取款300，000元并交付中介机构。中介机构（大连居安家房地产经纪有限公司）就收到的上述500，000元定金向案外人张景海、郜凤伟出具金额为500，000元的收款收据。2012年11月7日，案外人郜凤伟通过其中国工商银行账户向被执行人武天承转账200，000元，同日，被执行人武天承向其出具金额为200，000元、用途为购房定金的收据。2013年3月1日，案外人张景海通过其中国光大银行账户向被执行人武天承转账10，000，000元（案外人张景海称因银行要求，其向被执行人武天承转账10，000，000元，后被执行人武天承向其返还5，400，000元）。2013年3月1日，被执行人武天承向案外人张景海出具收条，载明：“今收到买房业主张景海交来购房首付款4，600，000元，（原已收到700，000元）已打条，计5，300，000元….卖房房主承诺自收到首付款之日起一个月内将房产过户手续办完，如没办完于2013年4月1日交房，否则应正常将该房产移交给买房者……”2013年4月1日，通过中国光大银行贷款，案外人张景海向被执行人武天承转账13，000，000元购房款。
2013年3月31日，被执行人武天承与案外人张景海签订《房屋交接书》，对案涉房屋进行了交接，同时约定双方于2013年4月1日到大连经济技术开发区土地局办理土地使用权过户手续。
另查，2013年3月29日，案涉房屋所有权变更至案外人张景海、郜凤伟名下。案涉房屋所属案涉土地使用权至今仍在被执行人武天承名下。
本案中案涉房屋所有权及案涉土地使用权分别在大连金州新区房屋管理中心及大连市国土资源与房屋局金州新区国土资源分局登记备案。
本院确认上述事实有房地产买卖合同、房屋所有权证书、国有土地使用权证、中国工商银行个人业务凭证、中国邮政储蓄银行取款凭单、收款收据、中国光大银行客户对账单、中国光大银行贷款借据、个人贷款合同、收条、房屋交接书在卷为凭。关于申请执行人杨立柱认为上述证据是虚假的、付款是不真实的等质证意见，由于其未能提出有效质证并提交相关证据予以证明，故本院不予采信。
本院认为，《中华人民共和国物权法》规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。本案中，案外人张景海、郜凤伟与被执行人武天承在《房地产买卖合同》中虽未明确约定买卖的标的物包括案涉房屋所属的案涉土地使用权，但根据上述规定及双方当事人在《房屋交接书》等材料中的约定，可以认定案外人张景海、郜凤伟与被执行人武天承在买卖案涉房屋所有权时，一并买卖案涉土地使用权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，案外人张景海、郜凤伟分别等过转账、银行贷款等方式向被执行人武天承付款200，000元、300，000元、200，000元、10，000，000元、13，000，000元，合计23，700，000元。尽管案外人张景海、郜凤伟称其中向被执行人武天承支付的10，000，000元中有部分款项由被执行人返还并未提供相关有效证据予以证明，但上述款项合计金额已超过双方合同约定的价款18，300，000元，故在执行异议审查阶段可以认定案外人张景海、郜凤伟已经付款完毕。
根据案外人张景海、郜凤伟提供的《房屋交接书》，可以在执行异议审查阶段认定其对案涉房屋及土地使用权实际占有。根据本案的证据情况，案外人张景海、郜凤伟对于案涉土地使用权未能办理过户登记未见过错。
被执行人于凤杰经过本院合法传唤，无正当理由为到庭参加听证，视为放弃相应权利。
综上，本院认为，案外人张景海、郜凤伟的执行异议成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定裁定如下：
中止对本院查封的被执行人武天承名下的坐落于工业团地33-44、地号为0519037-2、面积为3144.89平方米的土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 马 晓 倩
代理审判员 曹 雨
代理审判员 白 力 忠
二〇一五年三月十七日
书 记 员 车亮廷（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的�或者未经法庭许可中途退庭的，可以按缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。