湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华法民初字第724号
原告冯辛萍，女。
委托代理人柏云菊，女，系湖南舜源泽律师事务所律师。
委托代理人吕惠宜，女，系湖南舜源泽律师事务所实习律师。
被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司。
法定代表人首江桃，女，系ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司负责人。
委托代理人蒋江湘，男，系湖南君义律师事务所律师。
委托代理人周毅，男，系湖南君义律师事务所律师。
原告冯辛萍诉被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司（以下简称：ＸＸ华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王怀智独任审理，书记员胡丽琼担任记录，于2015年6月30日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告冯辛萍及其委托代理人柏云菊，被告的委托代理人蒋江湘、周毅到庭参加了诉讼。原告委托代理人吕惠宜，被告法定代表人首江桃因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月份，被告在ＸＸ瑶族自治县沱江镇开盘销售华宇潇湘城商品房，原告与被告于2011年签订一份《商品房购销合同》。2012年年初，被告以商品房面积需经房产部门核实为由，2012年5月25日，又与原告签订了一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房购销合同》由被告收回。2012年5月25日签订的《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买其开发的华宇潇湘城小区第36栋A单元101号混合结构房产一套，建筑面积为136平方米，总金额为188768元，付款方式为银行按揭。原告于2010年12月23日向被告支付购房款20000元，2011年1月22日向被告支付购房款30000元，2011年5月25日向被告支付购房款20000元，2012年5月26日向被告支付购房款8768元；2012年6月，原告应被告通知当即向其提交了申请住房公积金贷款的全部资料，申请住房公积金贷款，2012年9月25日原告从永州市住房公积金管理中心贷款110000元支付给了被告。至此，原告已按合同约定全额支付了购房款。合同约定：被告的交房日期为2012年2月28日，但被告直到2013年7月27日才向原告交房。被告应按照《商品房买卖合同》第九条第1点第⑵项的约定，被告应按日向原告支付已付购房款万分之五的违约金。从2012年2月28日交房日起至2013年7月27日实际交房止，被告逾期交房共计514天，被告应向原告支付违约金36582元［①、2012年2月28日到2013年7月27日，计514天，已付购房款（20000元＋30000元＋20000元）×万分之5／天×514天＝17990元；②、2012年5月26日到2013年7月27日，计427天，已付购房款8768元×万分之5／天×427天＝1872元；③、2012年9月25日到2013年7月27日，计304天，购房款（按揭）110000元×万分之5／天×304天＝16720元］。
华宇房地产开发有限公司从销售时并一直承诺：住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证由其负责办理并承担因此产生的所有费用。但是直至今日，被告却仍没有给原告办理房屋产权登记证，按照《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定，被告应该按已付购房款的2％向原告支付违约金3775元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令被告：①、向原告支付逾期交房违约金36582元；②、立即为原告办理房屋所有权证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用；③、向原告支付逾期未办理房屋产权登记证书的违约金3775元；④、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告起诉答辨人延期交房无事实依据和法律根据。1、原告与答辩人约定的交房时间属于无效约定。双方签订合同的时间为2012年5月26日，而约定交房的时间在2012年2月28日，答辫人也没有收到购房款，答辨人不可能在没有收到任何购房款的情况下就交房给原告。2、根据合同约定可以看出签订合同时，房屋并没有封顶，无法达到交房的条件，在合同中约定在签订合同前交付房屋根本无法实现。二、答辫人已经依法向原告交付了房屋。由于原告与答辩人对于交房时间约定无效，那么交房时间应当依照法律的规定予以实施。答辫人可以在原告方提出交房请求后合理期限内交房即可。原告方向答辫人提出要求交房的时间是2013年6月18日，而答辨人在2013年7月27日已经将房屋交付给了原告，根本不存在逾期交房的情况。三、答辩人不存在逾期办证的违约行为。根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。也就是说房屋交付使用后，关于办理产权登记答辩人只有申报材料备案登记的义务而并没有为原告办理房屋产权证的义务。原告起诉所谓逾期办理产权登记承担违约责任无事实依据。四、原告存在延期付款的情形。原告与答辫人签订合同的时间是在2012年5月26日，依照合同约定，原告在签订合同后7日内向答辩人提供办理银行按揭的资料用于办理银行贷款。而原告在次年的9月才提供资料办理银行按揭贷款，延期长达4个月的时间，依法应当承担逾期付款的违约责任。五、办证所产生的契税等应当由买方承担的税费应当由原告方承担，双方约定的只是费用并不包括税在内，因此，办证税务应当按照法律规定进行承担。综上，由于原告起诉缺乏事实依据和法律根据，答辩人敬请法院查明事实驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉求，向法庭列举了下列证据：
1、《商品房购销合同》，拟证明：2011年5月28日，被告与吴至敏签订的商品房购销合同，吴至敏向被告购买位于36栋3单元502号商品房，该《合同》第四条付款时间约定：“乙方应按以下时间将房款当面交给甲方或打入甲方指定的银行帐户，如需办理住房贷款者，按当地银行、房产局等相关部门规定办理按揭贷款手续并承担费用，甲方可协助办理。1、合同签定之日支付人民币五万元整房款；2、该栋楼动工之日支付人民币贰万元整房款；3、该商品房独立产权证办理下来时30日内交齐余款人民币120156元”。第五条该商品房时间与交接事项约定：“该商品房应在2012年2月28日前竣工验收合格，商品房的独立产权办理到乙方名下后，乙方交清全部房款后，甲方即按照附件一《交房标准》将商品房移交给乙方。商品房的独立产权办理由被告负责，并承担因此产生的相关税费”。2012年5月，被告通知要求收回该合同并重新签订合同，但吴至敏未将此合同交回给被告。
2、《商品房买卖合同》，拟证明：2012年5月26日，原、被告重新签订商品房买卖合同，原告向被告购买华宇潇湘城第36栋A单元101号商品房一套，总金额为188768元。《合同》第六条付款方式及期限：“买受人按下列第3种方式按揭付款：3、按揭付款：本合同签订之日，买受方付41.7％的总房款78768元；其余房款从银行按揭贷款支付（计人民币110000元）。贷款时间为主体工程封顶前，以卖方通知买受方为准，在七日内按银行要求准备好相关材料，并交付到卖方处，由卖方送往银行审查，经银行审查后，卖方通知买受方，买受方须在七日内办理好贷款手续；贷款利息和因银行按揭而产生的相关费用由买受方承担，如因买受方原因致使按揭贷款无法办理或经银行审查不符合银行贷款条件的，买受方须在七日内按第二种方式付款，办理房产证相关费用由出卖人承担”。《合同》第八条交付期限：“出卖人应当在2012年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴……；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。
3、《协作建房·你我有约》广告（华宇潇湘城·教师新村），拟证明：第四项住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）；第六项付款方式：第二种：住房公积金贷款是在报名交纳定金20000元；然后进行抽签后七天内再交纳30000元；动工时交20000元房款；最后主体完工时办理住房公积（金）贷款，公积金放款下来时付清所有房款（注：公积金由教师自己负责办理，我公司可协助办理，但贷款相关费用自行负责。公积金在主体完工时拿到房产证后一个月内未办理下来的必须将房款余额一次性付清）；第九项、报名时间：即日起至2010年11月18日截止（前10名交定金的可减1000元房款）。
4、《收据》4份、《永州市住房公积金管理中心个人住房贷款借据》1份，拟证明：冯辛萍于2010年12月23日向被告交纳预订房款（现金）20000元；2011年1月22日交纳36栋1单元101号房款（现金）30000元；2011年5月25日交纳36栋1单元101号房认购金20000元；2012年5月26日交纳36栋A单元101号房款8768元；2012年9月25日，冯辛萍从永州市住房公积金管理中心按揭贷款110000元支付给被告。上述所交款项的时间段被告发布的广告《协作建房·你我有约》要求的交款时间段是相吻合的。
5、《催告书》，拟证明：华宇潇湘城36栋全体业主于2013年6月18日催告华宇房地产开发有限公司，根据合同规定，甲方延迟交房，应按已收房款万分之五／天计算向业主支付延迟交房违约金，希望你公司按合同履行。
6、《住房质量保证书、房屋使用说明书》，拟证明：被告延迟交房。
7、《收楼书》及《华宇潇湘城住宅小区交房资料签收表》，拟证明：被告于2013年7月27日交房给原告。
8、视听资料，拟证明：被告承诺为原告在一个月期限内办理房产证和土地使用权证及承担因此产生的所有费用。
9、证人证言及证人文斐琼出庭作证，拟证明：华宇房地产开发有限公司帮其交纳了房屋契税3602元。
上述原告提供的证据在庭审中经过质证、认证情况如下：
一、被告代理人对原告列举的证据1提出：“这份合同可能是公司与吴至敏签订的，但只能证明吴至敏一户与公司签订合同的情况，不能证明其他27户原告的合同签订情况；该合同属无效合同”。本院认为，该合同只能证明被告与吴至敏的合同签订情况，不能证明被告与冯辛萍的合同签订情况，该证据与本案无关，对证据1本院不予确认。
二、被告代理人对原告列举的证据2无异议，对证据2本院予以确认。
三、被告代理人对原告列举的证据3的真实性、合法性均有异议，但提出：“无公司盖章，无法证明系公司发布的”。被告异议无理，本院不予采纳。本院认为，该广告宣传资料系被告为了足销自己开发的商品楼房而印发，且与本案有关联性，本院予以确认。
四、被告代理人对原告列举的证据4的真实性、合法性无异议，提出：“恰恰证实原告有逾期付款的行为”。本院认为，原告交购房款的时间段与被告发布的《协作建房·你我有约》广告的付款方式是相吻合的，不存在逾期付款行为，对证据4本院予以确认。
五、被告代理人对原告列举的证据5提出“没有业主签名，对证据的合法性有异议，不能作为有效证据使用。”本院认为，该证据与本案有关联性，本院予以确认。
六、被告代理人对原告列举的证据6的真实性无异议，提出：“对证明目的有异议，不能证实被告存在逾期交房。”被告异议成立，对证据6原告拟证明的内容，本院不予确认。
七、被告代理人对原告列举的证据7无异议，对证据7，本院予以确认。
八、被告代理人对原告列举的证据8提出：“真实性、合法性、关联性均有异议，录音不合法，被录音人员身份无法确认。”被告异议成立，对证据8，本院不予确认。
九、被告代理人对证人文斐琼出庭作证证言提出：“不符合出庭作证要求，所陈述的内容不能证明本案被告负有承担为原告办理房屋产权证相关费用的目的。”本院认为，证人文斐琼的证言与被告发布的《协作建房·你我有约》广告及《商品房购销合同》、《商品房买卖合同》的承诺相符，对证人文斐琼的证言，本院予以确认。
被告为支持自己的答辩请求，向法庭列举了下列证据：
1、《商品房买卖合同》，拟证明：①签订合同的时间在约定交房的时间之后，关于交房时间的约定无效；②被告具有报备案资料的义务，无办证的义务。
2、《商品房预售许可证》，拟证明：被告在2011年12月20日取得华宇潇湘城第36号楼的预售许可证。
3、《检测试验报告》、《建筑工程竣工验收备案证》，拟证明：2012年5月8日，华宇潇湘城36号楼主体检测合格；2013年11月19日，华宇潇湘城36号楼取得湖南省建筑工程竣工验收备案证。
4、《36、37号楼客户按揭贷款名单》、《进帐单》、《收据》，拟证明：①36、37号楼业主按揭贷款到帐情况；②在被告处购房用按揭贷款方式付款，到帐时间一般在十天左右。
5、《房产面积测量报告》拟证明：37号楼业主房屋面积超出了合同面积情况。
6、《产权证》，拟证明：2014年8月11日，36、37号楼取得产权证，可以进行分户登记产权。
上述被告提供的证据在庭审中经过质证、认证情况如下：
一、原告对被告列举的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，被告提供的证据1是被告与唐水清签订的《商品房买卖合同》，并不是被告与原告签订的《商品房买卖合同》，该证据与本案无关，本院不予确认。
二、原告对被告列举的证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，提出“被告与原告签订第一份《商品房购销合同》（2011年）的日期在前，被告取得36号楼《商品房预售许可证》（2011年12月20日）的日期在后，说明被告在约定的交房时间（2012年2月28）有交房资格。”本院认为，被告在2011年5月28日与原告签订《商品房购销合同》时，被告尚未取得《商品房预售许可证》，其行为属无证销售商品房；因被告列举的证据2与本案有关联性，本院予以确认。
三、原告对被告列举的证据3的真实性无异议，对证明目的有异议；提出“36号楼房在2012年5月8日检测合格之前不具备交房条件。”原告的异议成立，本院予以采纳。
四、原告对被告列举的证据4的《按揭贷款名单》无异议；提出“《进帐单》和《收据》与本案无关，不予认可”。异议成立。对《按揭贷款名单》，本院予以确认；对《进帐单》和《收据》，本院不予确认。
五、原告对被告列举的证据5的真实性无异议，但对其关联性不认可。本院认为，本案原告所购商品房在36号楼，该证据证明的是37号楼的情况，且该证据与本案无关，本院不予确认。
六、原告对证据6的真实性没有异议，该份证据正好说明被告在2014年8月11日以前没有为原告办理产权证。对证据6，本院予以确认。
根据上述认定的证据并结合当事人在庭审中的陈述、辩论，现本院查明本案的事实如下：2010年10月，被告ＸＸ华宇公司为了销售自已开发的位于县城东民族路与豸山路交汇处（ＸＸ二中对面）的‘华宇·潇湘城’楼盘的商品房，特制作并向群众散发‘协作建房·你我有约’的商业广告，该广告第四项及第九项承诺“住宅的所有规划设计费、房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）”“报名时间：即日起至2010年11月18日截止（前10名交定金的可减1000元房款）”等优惠条件，以期吸引购房者；该广告第六项“付款方式分：分期付款、住房公积金贷款和银行按揭贷款三种：第二种：住房公积金贷款是在报名交纳定金二万元，然后进行抽签后七天内再交纳三万元，动工时交二万元，最后主体完工时办理住房公积（金）贷款，公积金放款下来时付清所有房款。”
被告ＸＸ华宇公司在楼盘尚未动工，也未取得《商品房预售许可证》的情况下，即开始售房。2010年12月23日，原告向被告交纳了商品房预订房款（现金）20000元。2011年原告与被告ＸＸ华宇公司签订了一份《商品房购销合同》，原告向被告购买位于‘华宇·潇湘城’楼盘第36栋A单元101号商品房。原告于2011年1月22日向被告又交纳36栋1单元101号房款（现金）30000元；2011年5月25日原告向被告又交纳36栋1单元101号房认购金20000元；2012年5月26日原告向被告又交纳36栋A单元101号房款8768元；2012年9月25日，原告从永州市住房公积金管理中心按揭贷款110000元支付给被告。上述所交款项的时间段被告发布的广告《协作建房·你我有约》要求的交款时间段是基本相吻合的。
2011年12月20日，被告才取得华宇潇湘城第36号楼的《商品房预售许可证》。2012年年初，被告以商品房面积需经房产部门核实为由，通知原告要求收回2011年签订的《商品房购销合同》并重新签订合同。
2012年5月26日，被告与原告重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定，“原告购买被告开发的华宇潇湘城小区第36栋A单元101号混合结构商品住房一套，该商品房建筑面积共136平方米，其中，套内建筑面积124.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.08平方米”。第四条约定，“该商品房单价为每平方米1388元，总金额为188768元”。第八条约定，“出卖人应当在2012年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订的落款日期写为2012年5月26日。原告将2011年双方签订的《商品房购销合同》交回给了被告。
2012年2月28日，被告并未如期将经验收合格的商品房交付给原告。因被告迟延交房，2013年6月18日，‘华宇·潇湘城’36栋的全体业主向被告发出催告书，要求被告承担逾期交房的违约责任。2013年7月27日，被告才将经验收合格的商品房交付给原告。
《商品房买卖合同》第六条第3项约定：“……，办理房产证相关费用由出卖人承担”。第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。”2014年8月11日，被告取得了36、37号楼的总产权证，可以进行分户登记产权了，此时距2013年7月27日被告向原告交房后也已过去一年多时间，但至今被告也未为原告办理商品房分户产权证书。
现原告以被告违约，向本院提起诉讼，请求判令被告：1、向原告支付逾期交房违约金36582元［即①、2012年2月28日到2013年7月27日，计514天，购房款（20000元＋30000元＋20000元）×0.5‰×514／天＝17990元；②、2012年5月26日到2013年7月27日，计427天，购房款8768元×0.5‰×427天＝1871.968元；③、2013年1月31日到2013年7月27日，计304天，原告从永州市住房公积金管理中心按揭贷款110000元×0.5‰×304天＝16720元］；2、向原告支付逾期未办理房屋产权证书的违约金3775元（即总房款188768元×2％＝3775元）；3、被告立即为原告办理房屋产权证书和国有土地使用权证并承担因此产生的所有费用；4、本案诉讼费由被告承担。本案在开庭审理过程中，经组织双方调解，由于双方意见不一，调解未果。
本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在2011年与原告签订《商品房购销合同》时，被告尚未取得《商品房预售许可证》，其行为属无证销售商品房。被告意识到自己的行为违法违规后，遂于2012年年初，被告以商品房面积需经房产部门核实为由，通知原告要求收回2011年签订的《商品房购销合同》并重新签订合同。2012年5月26日，被告与原告又重新签订了一份《商品房买卖合同》，双方2011年签订的《商品房购销合同》由被告收回。现原告以2012年5月26日所签订的《商品房买卖合同》向本院提起诉讼，被告亦未对该份合同提出异议，可见双方均认可该合同效力，受该合同约束。被告在预售、原告在购买被告开发的商品房时，均明知被告不可能在2012年2月28日前将合同约定的商品房交付给原告使用，而双方于2012年5月26日签订《商品房买卖合同》时，合同第八条还约定出卖人应当在2012年2月28日前将约定的商品房交付给原告使用。因此，双方对交房时间的约定并不具备可履行的条件。原告要求被告支付自2012年2月28日至2013年7月27日的逾期交房违约金36582元，本院不予支持。
按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后30日内，为原告办理房屋产权和土地使用权登记发证。被告在其《协作建房·你我有约》的商业广告中的第四项承诺“住宅的所有规划设计费、房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）”，《商品房买卖合同》第六条第3项约定：“……，办理房产证相关费用由出卖人承担”。被告2013年7月27日交房给原告后，至今被告也未为原告办理商品房分户产权证书，已经逾期。原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用。其理由、证据充分，本院予以支持。被告提出：“办证所产生的契税等应由原告承担。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”我国税收法律有“税收法定、纳税主体法定”原则，但是相关法律并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税金。故本案中关于卖方承担契税的承诺并未违反法律的强制性规定，亦未损害国家利益，应认定为合法有效。综上，被告不仅有义务在原告的协助下为原告代为办理房屋所有权证和国有土地使用权证，还应承担因此产生的所有税和费。
被告提出“没有收到原告的购房款，被告不可能在没有收到原告任何购房款的情况下交房给原告。”其异议无理，本院不予采信；被告提出“原告存在逾期付款的情形”的异议，从原告的付款时间段与被告发布的《协作建房·你我有约》的广告中约定的付款时间段来看是相吻合的，被告的异议，理由、证据不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司应于本判决生效后三个月内在原告冯辛萍的协助下为原告冯辛萍办理所购商品房的所有权证和土地使用权证，并承担办理所购商品房所有权证和土地使用权证的相关税、费。
二、限被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司限判决生效后十日内一次性支付给原告冯辛萍逾期办理商品房所有权证书的违约金3775元。
三、驳回原告冯辛萍的其它诉讼请求。
案件受理费404元（已减半收取），由原告冯辛萍负担224元，被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司负担180元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按上述条款指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判员 王怀智
二〇一五年十一月二十日
书记员 胡丽琼
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习掼履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或…
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
……。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。