山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终4181号
上诉人（原审被告）：临沂居易置业有限公司，住所地临沂市兰山区解放路158号1号楼。
法定代表人：侯功海，执行董事。
委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聂庆学，男，1970年2月24日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。
上诉人临沂居易置业有限公司（以下简称为居�公司）与被上诉人聂庆学因商品房买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2015）临兰民初字第509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人居易公司委托诉讼代理人侯俊顶，被上诉人聂庆学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
居易公司上诉请求：请求撤销一审判决的第一项判决内容，并驳回聂庆学对居易公司的诉讼请求。事实与理由：一、聂庆学向居易公司主张逾期办证违约金主体错误。办理房屋权属证书系政府房产主管部门的职责，系具体的行政行为，居易公司作为涉案房屋的开发商，没有法定或约定义务为聂庆学办理房屋权属证书，聂庆学向居易公司主张逾期办理房屋权属证书违约金属诉求程序错误、诉求对象错误。且该项诉求非民事案件审理的范畴。基于此，法院应当裁定驳回聂庆学�该项起诉。二、退一步讲，居易公司逾期提交需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的原因在于政府相关主管职能部门。本案银座中心工程的相关建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可，分别由临沂市规划局、临沂市住房和城乡建设委员会审批，但由于行政主管职能部门的原因，导致涉案工程共存在一个用地规划许可（全部）、两个建设工程规划许可（分别为6层以上住宅楼、5层以下商业楼）、两个建筑工程施工许可（分别为1#、2#住宅楼及北区商业楼、地下室，3、4#住宅楼及南区商业楼、地下室），且两个建设工程规划许可、两个建筑工程施工许可的工程范围并不吻合，存在着交集。在此前提下导致临沂市规划局不能及时对早已经单体验收合格的涉案住宅楼予以综合验收，并导致居易公司不能及时提交办理产权登记证书的资料。但此原因系临沂市规划行政主管部门的原因而非居易公司的责任，根据商品房预售合同第15.2条的约定，居易公司不对该类情形导致的未能按时提交备案资料的行为承担违约责任。三、聂庆学向居易公司主张逾期向房屋产权登记机关提交备案资料的违约责任因超出诉讼时效而丧失胜诉权。双方在合同中明确约定了居易公司逾期办理房屋权属登记备案的违约金具体数额，聂庆学享有的该项债权为一时性债权，属于债权请求权，应从2012年10月29日起算诉讼时效，而聂庆学直至2015年1月21日才向上诉人主张权利，已超过诉讼时效并丧失胜诉权，一审判决认定聂庆学未超出诉讼时效错误。综上，请求撤销一审判决的第一项，并驳回聂庆学对居易公司的诉讼请求。
聂庆学答辩称：原审判决不合适，2012年交房，聂庆学拿到钥匙后，将涉案房屋作为仓库使用，被上诉人于2016年初�到办证的手续，现在可以办理房产证。通知被上诉人办证的时间和居易公司所述不符，应该在2012年交房后六个月办理房产证。但因居易公司当时手续不全，无法办理。居易公司上诉理由不成立。
聂庆学向一审法院起诉请求：1.请求判决居易公司向聂庆学支付逾期交房违约金33906元（计算至2014年12月18日，如之后仍未交符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房日止）；2.请求判决居易公司向聂庆学支付逾期办理房屋权属证书违约金50759元（计算至2014年12月18日，如之后仍无法办理权属证书，违约金则计算至权属证书可以办理日止）；3.请求判决居易公司向聂庆学支付逾期开通暖气的违约金2731元；4.诉讼费由居易公司负担。
一审法院认定事实：居易公司于2010年开始开发建设位于临沂市兰山区通达路与解放路交汇处银座中心1#－4#楼住宅楼、商业楼及地下室工程，1#、2#住宅楼单体工程于2012年6月18日通过竣工质量验收。2011年2月28日，聂庆学与居易公司签订商品房预售合同一份（合同编号：YS146722），约定聂庆学购买居易公司开发的位于临沂市兰山区通达路与解放路交汇处银座中心1号楼B1901号住宅一套，建筑面积为73.39平方米，每平方米5316.45元，总价款为390174元。合同第八条、第九条约定，出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经单体竣工验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇市政配套设施批准与安装的延误，或因政府规划等相关部门对项目进行调整造成工期顺延，或政府行为、与政府相关的行业行为等其他非出卖人所能控制的因素，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。出卖人如未按本合同规定的�限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同第十四条约定，商品房采用市政集中供暖，商品房交付后的第二个采暖季达到使用条件（买受人应另行缴纳供暖费用），如在规定日期内未达到使用条件，双方同意合同继续履行，出卖人按照中国人民银行同期活期存款利率给付买受人已�房款利息，利息支付时间由出卖人书面通知商品房交付的交接期限届满之次日起至相关配套设施达到使用条件止。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人应按已付房价款1%向买受人支付违约金。若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料的房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任，出卖人可继续协助买受人办理。合同还对其他事项进行了约定。双方均在合同上加盖公章或签字予以确认。后聂庆学按合同约定的时间向居易公司交清购房款390174元，居易公司亦按合同约定的时间将房屋交付于聂庆学使用。2012年8月10日，居易公司向市财政缴纳城市基础设施配套费共计7531045元。2014年8月21日，居易公司将1#、2#住宅楼及北区裙楼、地下室五大主体验收情况报临沂市住房和城乡建设委员会备案。工程项目尚未进行综合验收。
一审法院认为，聂庆学与居易公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行己方的义务。本案中，双方争议的焦点是：一、居易公司依合同约定将商品房单体竣工验收合格交付于聂庆学，但未通过综合验收，是否构成逾期交房违约；二、居易公司主张未按合同约定时间将办理房屋产权证书资料备案，系因政府规划审批原因，不应承担违约责任，亦超出诉讼时效，能否成立；三、涉案房屋未能供暖，居易公司�否应承担违约责任。
关于焦点一，《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，及国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营项目管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。依据上述法律法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件是“经综合验收”。但在2000年后，国务院和建设部分别下发了�建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收后将工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案。组织验收的主体已由房地产开发主管部门转为建设单位，房屋竣工验收亦由原来的行政审批制变为备案制。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，亦取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，亦将商品房交付分为四种情况：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。可见，居易公司将单体验收合格的商品房交付于聂庆学使用，虽未经过综合验收，符合合同约定，亦不违反国家上述规定。聂庆学主张居易公司交付的房屋未经过综合验收，构成逾期违约，所诉理由不能成立，依法不应支持。
关于焦点二，居易公司未按合同约定将办理房屋产权证资料备案的问题。居易公司抗辩主张系因政府行政主管职能部门的原因，导致涉案工程共存在一个用地规划许可、两个建设工程规划许可、两个建筑工程施工许可，且两个建设工程规划许可、两个建筑工程施工许可的工程范围并不吻合，存在着交集，致使早已单体验收合格的涉案住宅楼不能综合验收。居易公司抗辩主张的该项事实，并非合同约定的政府规划部门在项目施工中的调整，而是在双方签订合同�前就已形成且为居易公司所知晓，并非居易公司意志之外的因素。居易公司该项抗辩理由依法不能成立，法院不予采信。对于居易公司主张逾期办证资料备案违约金超过诉讼时效问题。将办证资料备案是居易公司的合同义务，居易公司至今未完成备案手续，一直持续违约，诉讼时效未过，居易的该项主张不能成立，法院亦不予采信。居易公司未按合同约定将办理产权证书的有关资料备案，致聂庆学不能按时办证，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，聂庆学主张双方合同约定的标准为已付房价款1%，该标准过低，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对此，法院认为，逾期办证相对于逾期付款、逾期交房而言，其后果往往比较轻微，在通常情况下，买受人没有什么损失或者损失比较小。最高院的商品房买卖合同司法解释�十八条规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金，主要针对的是合同没有约定的情况，且该解释用词上是“可以”，并非“应当”，仅在双方没有约定的情况下，提供一种参考，供双方选择适用，而在具体的案件中，允许根据具体违约损失情况适当调整。特别是在合同有约定违约金的情形，应当适用上述司法解释第十六条的规定，当事人主张违约金过低的，以违约造成的损失确定违约金数额，这也是所有合同违约遵照的基本原则。聂庆学未提供实际损失的证据，主张合同约定显失公平，理由不足。且聂庆学主张合同约定显失公平，应当在签订合同后一年内提出撤销或变更，聂庆学未能在法定期限内提出，其主张依法不能成立，法院不予支持。合同中约定的违约金计算方式，是双方当事人合意的结果，应当予以适用。
关于焦点三，涉案房屋交付前，居易公司已缴纳城市基础设施配套费，应视为取暖设施已达到使用条件，开通暖气需要热力公司的配合，涉案房屋不能供暖不能归责于居易公司，故对聂庆学要求居易公司支付未供暖违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百一十三、第一百一十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，判决：一、被告临沂居易置业有限公司于判决生效后十日内支付原告聂庆学逾期办理房屋权属证书违约金3901.74元；二、驳回原告聂庆学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1985元，由被告临沂居易置业有限公�负担91元，由原告聂庆学负担1894元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、居易公司主张不应承担案涉房产逾期办理房屋权属证书违约金能否成立；二、聂庆学向居易公司主张权利是否超过诉讼时效。
关于焦点一，本案一审审理过程中，双方当事人均认可案涉房产已按合同约定的时间（2012年7月30日）交付给买受人，但至2015年1月21日本案一审立案时案涉房产仍未能办理产权登记。依照双方订立的《商品房预售合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房产登记需由出卖人提供资料报房屋产权登记机关备案，…”的约定，案件审理过程中，居易公司未提交其已经将办理房产登记所需资料向登记机关备案、对未能办理房产证不存在过错的相关证据，故对居易公司上诉状中称其“逾期提交需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的原因在于政府相关主管职能部门”，其不应当承担逾期办理房屋权属证书违约金的上诉请求，因证据不足本院不予支持。
关于焦点二、本案双方当事人签订的《商品房预售合同》第十五条约定了居易公司在交房后90日内未办理房屋产权登记备案应按已付房价款1%向买受人支付违约金，但并未约定支付违约金的履行期限，聂庆学可随时要求居易公司支付违约金，故聂庆学一审请求并未超过诉讼时效，对居易公司上诉状中称聂庆学的债权请求权已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人居易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费91元，由上诉人临沂居易置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一六年十二月十二日
书记员 孙 壹