河南省孟州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）孟民二初字第00477号
原告马建献，男，汉族，1970年11月1日出生，住孟津县。
委托代理人李全胜、赵雪莹（实习），河南孟洲律师事务所律师。
被告孟州市财富广场业主委员会，住所地：孟州市韩愈大街中段。
诉讼代表人秦和平，该业主委员会主任。
被告秦和平，男，汉族，1965年8月8日出生，住孟州市。
被告徐洋，女，汉族，1984年8月22日出生，住焦作市解放区。
原告马建献诉被告孟州市财富广场业主委员会（以下简称业主委员会）、秦和平、徐洋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马建献及其委托代理人李全胜、赵雪莹，被告业主委员会的诉讼代表人秦和平、被告秦和平、徐洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马建献诉称，2014年11月17日，原告与被告孟州市财富广场业主委员会、秦和平、徐洋共同签订《孟州市福安财富广场租赁协议书》，原告按照合同约定缴纳了当年的租金共计857640元，并将商场重新装修开办了大润发服饰广场。经过精心筹备，原告投资的商场于2015年1月1日隆重开业，但自开业起，三天两头有人到原告商场堵门闹事，导致商场根本无法正常营业，原告多次报警，公安机关也无能为力。原来，合同签订前，被告与他人因该场地经营活动所遗留问题一直没有妥善解决，而签订合同时，被告向原告隐瞒了该事实，原告多次要求被告出面协调，被告长期协调仍不能解决问题，导致商场长期无法正常营业，连续亏损，最终被迫停业。原告认为，由于被告在签订合同时隐瞒重要事实，致使合同目的无法实现，原告遭受重大损失，原被告多方协调无法解决，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间的租赁合同，被告依法返还租金857640元，赔偿原告各项损失259520元，共计1117160元，三被告承担连带责任；2、本案诉讼费由被告承担。
被告业主委员会、秦和平辩称，2014年11月17日，秦和平以财富广场委员会主任身份，和副主任崔胜利代表财富广场委员会及广大业主及焦作方徐洋与马建献签订一份租赁协议书，约定马建献应向全体业主及徐洋交纳第一年租金135万元整，其中90万元付给全体业主及徐洋，45万元用于解决商场可能出现的遗留问题，但必须是法律认定甲方对他人侵权造成的遗留问题；业主委员会没有对马建献隐瞒任何事实，而马建献没有将剩余的45万元用于解决他认为的遗留问题，也没有按双方约定于2015年4月26日前支付给业主委员会及徐洋，已严重违约，给答辩人造成严重侵权，马建献应支付答辩人45万元，并支付合同约定的滞纳金；马建献是与广大业主签订租房协议并将租金交给了业主，业主委员会既不是产权的所有人也不是租金受益人，只是一个民间公益组织，业主委员会与秦和平没有义务承担原告的诉讼请求；在商场堵门闹事的人与答辩方没有任何利害冲突，属于无理取闹，马建献应追究他们的侵权责任；原告关闭商场的主要原因是因为：1、经营不善，2、消防设施不合格，被消防部门勒令停业整顿。故应驳回原告的诉讼请求。
被告徐洋辩称，2014年11月17日，答辩人以福安财富广场焦作方身份，与秦和平、崔胜利和马建献签订一份租赁协议，约定马建献向全体业主（包括徐洋）交纳第一年租金135万元整，其中第一笔90万元付给全体业主及徐洋，第二笔45万元用于解决商场可能出现的遗留问题，但必须是法律认定甲方对他人侵权造成的遗留问题；原告至今仅支付给答辩人50万元租金。照租金分配方案第二笔45万元，答辩人和广大业主多次找原告讨要无果；答辩人就商场实际情况没有对马建献隐瞒任何事实，已和广大业主预留第二笔租金45万元，用于解决商场可能出现的因答辩方对他人侵权造成的商场遗留问题，马建献没有将第二笔租金45万元用于解决他认为的遗留问题，也没有按双方约定于2015年4月26日前支付给徐洋，已严重违约，给答辩人造成严重侵权，马建献应按双方签订的租赁协议支付答辩人2015年第二笔租金332500元，并支付租赁协议约定的滞纳金；在商场堵门闹事的人与答辩方没有任何利害冲突，属于无理取闹，马建献应追究他们的侵权责任；商场关闭的主要原因是因为经营不善和消防设施不合格，被消防部门勒令停业整顿。故要求驳回原告的诉讼请求。
依据原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、在签订合同时，被告方是否隐瞒重要事实；2、原告方无法正常营业的原因是什么；3、如果解除合同，被告方应否返还原告租金并赔偿损失，原告要求的数额是否合理。
围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、2014年11月17日原被告双方签订的孟州市福安财富广场租赁协议书一份，证明原被告之间存在租赁合同关系，合同约定解决遗留问题责任在甲方，如果不能妥善解决，给乙方造成损失，应由甲方承担，租金分配方案甲方制定，甲方应把业主协调好以后，再租给乙方；2、转账记录两页，证明原告向徐洋转款的情况；3、大润服饰广场租金兑现表，证明原告根据业主委员会提供的表格支付租金；4、通话记录12份、照片5张，证明原告与秦和平、徐洋不断联系告知被告有人堵门，要求解决问题（播放8次通话记录）；5、装修款证据：装修款共计237520元：（1）收款收据一张，证明李卫东经营的孟州市东红装饰行为商场做电动门2套（单价9800元）共计19600元；（2）购货单一张，证明购洛阳市大唐宫陶瓷市场休斯敦陶瓷商行瓷砖计26448元；（3）郭心院证明三份，证明支付郭心院垃圾清理费一楼600元、二楼5550元、三楼23520元，拉土500元、拉沙450元、拉石子440元，共计31060元；（4）销货清单一张，证明买灯饰（洛阳市老城东南灯饰商行）8970元；（5）装修清单一张，证明支付马信杰装修款（线路改造、刷墙等）共计83630元；（6）收据一张，证明孟州市姚海峰广告传媒工作室制作的门头2套字共计13000元；（7）收条两张，证明支付方延军门头装饰及吊顶等共计25200元；（8）发票一张，收费票据两张，证明消防（培训、食宿、考试）花费共计4390元；（9）销货清单5张，证明支付孟州市红琴装饰材料商行25222元；（10）收据一张、银行存款凭证一张，证明数控开关工程款22000元；6、租房协议43份，是在原被告双方签订租赁协议之后，由被告业主委员会组织广大业主来领租金时签订的合同。
被告徐洋对原告证据质证称，对证据1、2真实性无异议；证据3不清楚；对证据4真实性无异议，是原被告之间的录音和现场照片，但不清楚是不是原来商户史继国的租户堵门；证据5不清楚；对证据6真实性无异议，特别备注可以证明11.75万元已经在租金中扣除，第一年租金已经交了。被告秦和平及财富广场业主委员会质证称，证据1真实性无异议；证据2不清楚；证据3真实性无异议，但是要求原告补充提交业主的租房协议；对证据4真实性无异议，对证明内容有异议；证据5不清楚；对证据6真实性无异议，特别备注可以证明11.75万元已经在租金中扣除，第一年租金已经交了。
本院认为，被告徐洋对原告的证据1、2真实性无异议，被告秦和平及业主委员会对原告的证据1、3真实性无异议，本院对原告的证据1、2、3依法予以采信；三被告对原告证据4、6的真实性均无异议，本院对证据4、6的真实性予以确认；原告的证据5系原告进行装修的相关证据，三被告质证称不清楚，并未提出足以反驳的相反证据和理由，本院对原告的证据5真实性予以确认。
围绕争议焦点，被告业主委员会向本院提交如下证据：证人崔某的证言及证明材料11份，证明原告知道可能会出现遗留问题，业主委员会是个公益组织，没有产权，没有资金，解决问题的117500元在原告手里（详见证明材料1-11）。原告质证称，对证人证言内容基本认可，但证明指向与被告所述不一致：1、11份证明材料中原告一直要求被告解决遗留问题，但是到2015年6月份问题还没有解决，商场不能正常营业；2、证人所述解决遗留问题的11万元在原告手里，属于理解错误，按合同约定，原告的租金分两批交纳，合同签订时交90万元，剩余45万元于2015年4月26日前交纳，原告已经履行付款义务，按照合同要求交纳租金，根据双方签订的租金分配方案的约定，业主第一年租金的前三个月作为解决问题费用，所以这个费用是业主收到租金后由业主提取，不应由原告提取；3、证人证言提到被告向原告索要解决遗留问题的费用，实际是2015年4月26日原告应当交纳的租金45万元，但当时商场已经无法经营，所以原告不同意交纳，证人证言中提到原告在协调过程中同意给徐洋10万元，后又同意20万元用于解决问题，这种说法是因为商场无法经营，原告急于让被告解决问题，被告借此索要剩余的45万元租金，在这种情况下，原告答应先给10万元、20万元租金。被告徐洋、秦和平对被告业主委员会的证据无异议。本院认为，原告对业主委员会的证人证言内容基本认可，被告徐洋、秦和平对该证据无异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。
围绕争议焦点，被告徐洋向本院提交如下证据：1、2015年2月2日孟州市公安消防大队行政处罚决定书一份，证明原告无法正常经营是因为消防不达标；2、2015年4月13日协议书一份，证明闹事是因为裴彦武承担改造大门的费用，不属于因商场遗留问题闹事。原告质证称，对证据1真实性无异议，但是这个情况已经解决，不是造成商场无法营业的原因；证据2并不是一个协议，只能证明签字三方当时进行了协商，不是具体内容，裴彦武和马建献是合作关系，不会想让商场停业。被告业主委员会、秦和平对被告徐洋的证据无异议。本院认为，原告和被告业主委员会、秦和平对被告徐洋的证据1真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；被告徐洋的证据2没有明确具体的内容，并非完整的合同，不能证明被告徐洋的主张，本院对该证据依法不予采信。
围绕争议焦点，被告秦和平未向本院提交证据。
依据原告申请，本院调取了孟州市公安局会昌派出所接处警记录登记表5份。原告质证称，对证据真实性无异议，2015年4月18日接处警登记表内容能够证明闹事原因是之前商场遗留问题，接处警记录能够印证原告的观点，即商场因遗留问题经常闹事无法正常营业。被告业主委员会、秦和平质证称，对证据真实性无异议，不能证明是被告方侵权造成的纠纷，2015年6月30日接处警登记表上载明原告与人有纠纷。被告徐洋质证称，对证据真实性无异议，不能证明因遗留问题堵门，2015年6月30日接处警登记表上载明原告与人有纠纷。本院认为，原、被告对本院调取的证据真实性均无异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。
依据原被告的庭审陈述及上述有效证据，本院确认以下案件事实：2014年11月17日，被告秦和平代表被告业主委员会，与徐洋共同作为甲方，原告作为乙方，签订了《孟州市福安财富广场租赁协议书》，约定：“乙方承租甲方坐落于孟州市韩愈大街中段286号的福安财富广场，业主面积、徐洋面积合计总面积为6956.23平方米。…租期十年租金共计为人民币壹仟柒佰壹拾万元整（17100000元），具体为：第一、二年租金均为人民币壹佰叁拾伍万元整（1350000元）；第三、四年租金均为人民币壹佰伍拾万元整（1500000元）；第五、六年租金均为壹佰柒拾万元整（1700000元）；第七、八年租金均为人民币壹佰玖拾万元整（1900000元）；第九、十年租金均为人民币贰佰壹拾万元整（2100000元）。租期内租金实行一年一交支付制，乙方以转账（现金／转账）为租金支付方式，给付甲方；第一年租金分两次付清，乙方自本协议签订之日起三日内向甲方预交定金人民币玖拾万元整（900000元）乙方于2015年4月26日前将首年剩余租金人民币肆拾伍万元整（450000元）支付完毕。…”甲方的权利与义务中约定：“…2、甲方保证对出租场地拥有所有权或使用权，进场时水、电、路三通，若因甲方的债权债务给乙方造成损失不能正常营业，甲方应全权负责解决，所产生的损失和费用由甲方承担。…4、乙方经营期间，甲方应主动处理好自身遗留和内部各共有人的租金分配等内部事务问题，不得因此影响乙方的正常经营活动。…”配套设施、场地的维修、保养中约定：“…在租赁期限内如乙方对租赁物进行装修，须事先向甲方提交装修、设计方案，…设计、装修费用由乙方承担。合同期内，乙方自行添置的装修、装饰部分合同期满后无条件归甲方所有。”同日双方签订了一份租金分配方案，该方案约定：“…三、遗留问题解决1、业主第一年租金的前三个月作为解决遗留问题的费用，共计：壹拾壹万柒仟伍佰元整（117500元）。2、徐洋第一年租金叁拾叁万贰仟伍佰元整（332500元）用于解决遗留问题的费用。”协议签订之后，原告于2014年11月19日向徐洋账户转账50万元，于2015年2月17日向徐洋账户转账47500元；原告通过业主委员会，分别与43户业主分别签订了租房协议，分别支付43户租金共计310140元；至此，原告共支出租金857640元，后未按约定支付首年剩余租金450000元。原告与43户业主分别签订的租房协议中均约定：“…2、若因甲方的债权债务给乙方造成损失，不能正常营业，甲方应全权负责解决所产生的费用和损失，由甲方承担。3、乙方在装修时，不能破坏房屋结构，合同到期后，应保证房屋的完整性，乙方若不能按期付房租，应无条件将房屋交给甲方。特别备注：为解决商场遗留问题，除徐洋之外，业主共支出第一年三个月房租11.75万元，从第一年租金中已全部扣出。…”协议签订之后，原告将商场重新装修开办了孟州市大润服饰广场，原告支出装修款237520元，商场于2015年1月1日开业，原告称自开业起，三天两头有人因商场的遗留问题堵门闹事，导致商场根本无法正常营业，原告多次报警，公安机关也无能为力，据原告申请，本院调取了派出所的接处警登记表，其中确有因原商场遗留问题闹事的记录。2015年2月2日，孟州市公安消防大队向原告送达孟公（消）行罚决字（2015）0002号行政处罚决定书，载明孟州市大润服饰广场未经开业前消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了消防法的相关规定，给予责令停产停业，并处罚款人民币叁万元整的处罚。原告称罚款交了，经过整改，没有停业。2015年5月底服饰广场彻底停止营业。被告称原告不能正常经营、商场关闭的主要原因是经营不善和消防设施不合格。被告称不清楚整改和营业的情况。另查明，2016年3月3日，原告将商场钥匙交还给秦和平、崔胜利，经秦和平、崔胜利、倪西京检查，有关设施完整无损，该三人给原告出具了证明。以上即为本案事实。
本院认为，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，原告主张被告在订立合同时隐瞒了遗留问题一直没有妥善解决的事实，后被告长期协调仍不能解决致原告长期无法正常营业，不能实现合同目的，故要求解除合同，并要求被告返还租金、赔偿损失，本院认为，双方签订的租赁合同中明确约定了遗留问题如何解决，双方签订的租金分配方案中也对遗留问题的解决费用作出了约定，由此可知被告在签订合同时并未隐瞒遗留问题未妥善解决的事实，不存在缔约过失责任，双方签订的租赁合同依法成立并生效，均应当按照合同的约定全面履行自已的义务。关于原告停业的原因，根据已经查明的事实，即有被告未能妥善解决遗留问题的责任，也有原告未能妥善解决消防安全的经营不善责任，双方对无法实现合同目的均存在过错。综上，原告要求解除租赁合同的理由不能成立，但是合同法明确规定双方协商一致，可以解除合同。庭审过程中，被告明确表示同意解除合同，在2016年3月3日，原被告对商场进行了交接，至此双方签订的租赁合同已经解除。被告业主委员会作为民事诉讼法规定的其它组织，与原告签订租赁合同，其有作为被告参加诉讼的资格，但是之后原告又分别与业主签订了租赁协议并将租金分别支付给业主，被告业主委员会并未收取租金，亦没有独立的财产，被告秦和平系以业主委员会负责人的身份在租赁合同上签字，履行的是职务行为，故原告依据原被告签订的租赁合同要求被告业主委员会、秦和平返还租金、赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同签订之后，原告依约交纳了857640元租金，2015年4月26日之前未依约交纳第一年剩余的450000元租金，因双方已协商一致解除合同，本院认为已经交纳的租金不再返还、合同解除之前未交纳的租金亦不再履行为宜，故原告要求被告徐洋返还租金的诉讼请求，本院亦依法不予支持。关于原告的装修费用237520元，因租赁合同约定租期为十年，提前解除合同确实给原告造成了损失，业主委员会的业主因接收原告已经投资装修的商场而受益，故本院认为财富广场的业主应补赔偿原告的相应损失，即返还原告部分装修费用。按照租赁合同约定，第一年的租金共计130万元，被告徐洋为88万元，占总租金的67.69%，其应返还的装修费用应以160777.29元（237520元×67.69%）为基数计算，根据双方的过错程度及租赁合同的履行情况，双方对无法实现合同目的均有过错，各承担50%过错责任为宜，合同仅履行一年零四个月，本院认为由徐洋返还原告装修款70000元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、限被告徐洋于本判决生效之日起五日之内返还原告马建献装修费用70000元；
驳回原告马建献的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7212元，由原告承担6696元，被告徐洋承担516元。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 李来保
审判员 韩冬霞
审判员 王娟娟
二〇一六年六月十五日
书记员 籍师师