四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川03民终971号
上诉人（原审被告）：自贡市龙都房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市盐都大道。
法定代表人：张硕，董事长。
委托诉讼代理人：杨义彬，四川品诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李宗明，男，1962年6月29日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：龚贵荣，四川泰逸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张智锐，四川泰逸律师事务所律师。
原审第三人：郭昭才，男，1966年3月24日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。
原审第三人：冯孝平，男，1970年10月24日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。
委托诉讼代理人：李荣忠，四川海岷律师事务所律师。
上诉人自贡市龙都房地产开发有限公司（以下简称龙都房产公司）因与被上诉人李宗明、原审第三人郭昭才、冯孝平商品房预约合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙都房产公司的委托诉讼代理人杨义彬、被上诉人李宗明及其委托诉讼代理人龚贵荣、原审第三人郭昭才、原审第三人冯孝平的委托诉讼代理人李荣忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙都房产公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定贺玉平为上诉人售房部经理没有证据支持，属于认定事实错误；2、被上诉人与第三人郭昭才签订的《【南湖上元】（汇英公馆）认购协议书》，以及双方形成的收条，系第三人郭昭才以自己名义与上诉人签订形成的，没有以被上诉人的名义签订认购协议，一审法院认定构成表见代理适用法律错误。
李宗明辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2、上诉人的上诉理由不能成立，其未提供证据对贺玉平的身份进行证明；3、上诉人将房屋钥匙、水、电、气的用户证交给被上诉人，上诉人委托的物业公司许可被上诉人装修并收取了被上诉人装修管理费用和物业费的行为均是对上诉人购买该房屋的认可。故依法应当驳回上诉，维持原判。
郭昭才述称：南湖上元（汇英公馆）项目是自己和冯孝平、龙都房产公司合作开发的，协议约定合作期限三年期满后，剩余的房源可以由自己和冯孝平进行分割，案涉房屋已经分割给自己，自己可以销售本案案涉的房屋。
冯孝平述称：1、其主张和观点与上诉人龙都房产公司一致；2、冯孝平在本案中不承担责任。
李宗明向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告龙都房产公司的房屋买卖关系成立；2、判令原告与被告龙都房产公司签订《商品房买卖合同》，并为原告办理不动产权登记；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月6日，被告龙都房产公司与第三人郭昭才、冯孝平签订《合作开发协议书》，约定：郭昭才、冯孝平将位于自贡市南湖C-25-2的土地使用权以被告龙都房产公司名义用于“泰丰汇英公馆”项目的开发，第三人郭昭才、冯孝平自行筹措资金，并承担办证费以及税金、规费，被告龙都房产公司收取600000.00元管理费，被告龙都房产公司派专人管理公章、合同专用章、财务专用章和销售发票并协助郭昭才、冯孝平办理所需各种手续、证照。郭昭才、冯孝平自行负责以龙都房产公司名义组织房屋的对外销售，除此之外，不得私自以任何名义对外预售、出售、转让房屋或者以房抵款等。2011年8月10日，原告与第三人郭昭才签订《内部认购协议书》，约定第三人郭昭才将其实际开发的大湾片区D地块大缺口小学旁荣光汇西苑1-1-20-1121号住宅出售给原告，建筑面积125.79平方米，单价为每平方米人民币1803.53元，总价226866.00元。后第三人郭昭才因故未能交付房屋，双方协商该房作价421000.00元，原告退作购买“汇英公馆”的房款，同时约定“汇英公馆”开盘时，原告可任选户型、楼层及按当时市场价计算房�，原告可以享受按421000.00元加20％即505200.00元作为定房款，实际交房时多退少补。上述协商内容由当时的荣光汇西苑售房部经理贺玉平，于2013年5月12日书写成收条由第三人郭昭才、原告李宗明签名后交李宗明。2016年9月6日，原告李宗明选定了南湖上元（汇英公馆）1号楼7层47号住宅，即与第三人郭昭才签订《【南湖上元】（汇英公馆）认购协议书》，约定将南湖上元（汇英公馆）1号楼7层47号住宅出售给原告，建筑面积95.64平方米，单价为每平方米人民币4500.00元，总价430380.00元。当日，原告李宗明将贺玉平于2013年5月12日书写的“收条”交贺玉平（已是被告龙都房产公司“汇英公馆”项目售房部经理）注明：李宗明于2016年9月6日选定确认房号为汇英公馆“1-1-7-47号”，并签名。后原告李宗明领取了房屋钥匙，到物业公司交付了装饰前的相关费用，进行了装修，并办理了�、电、气用户证。现原告诉至本院提出前述请求。
一审判决认为，2011年8月10日，原告与第三人郭昭才签订《内部认购协议书》后，双方即就郭昭才实际投资开发的房产形成了买卖意向。2013年5月12日，原告与第三人郭昭才变更了意向的内容即原告购买第三人郭昭才投资开发的汇西苑房产变更为南湖上元（汇英公馆）房产等，并以“收条”方式加以确认双方的权利义务。该“收条”实为房屋买卖协议。2016年9月6日，原告李宗明按“收条”约定选定了第三人郭昭才投资开发的南湖上元（汇英公馆）1号楼7层47号住宅，并以订立认购协议书的形式确立了“选定”。原告李宗明房屋选定后，被告龙都房产公司“汇英公馆”项目售房部经理贺玉平也签字确认了原告李宗明房屋选定行为。对此，第三人郭昭才处分自己实际投资开发的房产，虽没有以龙都房产公司的名义出售，但已经由被告龙都房产公司“汇英公馆”项目售房部经理贺玉平予以了追认。基于郭昭才为实际投资人、贺玉平系被告龙都房产公司“汇英公馆”项目售房部经理的特殊身份，原告李宗明有充分理由相信郭昭才、贺玉平的前述行为是代表的被告龙都房产公司。且原告李宗明已取得房屋钥匙，获得小区物业公司的装修许可并进行了装修，办理了水、电、气使用证，已实际取得了房屋，即“收条”、《内部认购协议书》已经实际履行，被告龙都房产公司仅需履行为原告办理权属登记的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”、第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分�的，该合同有效”的规定。原告李宗明与第三人郭昭才形成的“收条”、签订的《【南湖上元】（汇英公馆）认购协议书》，合法有效，对原告李宗明、被告龙都房产公司均有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告请求确认与被告龙都房产公司的房屋买卖关系成立，并为原告办理不动产权属登记，予以支持。原告请求判令被告龙都房产公司与原告签订《商品房买卖合同》，无法律根据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条的规定，判决：一、原告李宗明与被告自贡市龙都房地产开发有限公司就座落于南湖上元（汇英公馆）1号楼7层47号房屋的买卖关系成立，被告自贡市龙都房地产开发有限公司于本判决生效后90日内为原告李宗明办理不动产权属登记；二�驳回原告李宗明的其他诉讼请求。案件受理费7756.00元,由被告自贡市龙都房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，原审第三人郭昭才围绕其陈述的意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原审第三人郭昭才提交的证据，本院评判如下：对原审第三人郭昭才提交的《郭昭才、陈荣章就“汇英公馆”项目债权债务的清算协议》、《内部工程承包协议》、《合作开发补充协议》因与本案讼争的事实不具有关联性，不予采信；对原审第三人郭昭才提交的18份书面证明，因证明人的身份情况无法确定，缺乏真实性，不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于贺玉平是否为上诉人龙都房产公司“汇英公馆”项目售房部经理的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼�求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，被上诉人李宗明主张贺玉平是上诉人龙都房产公司南湖上元项目售房部经理应提供证据加以证明，本案中只有被上诉人李宗明在一审庭审中的陈述，尚不足以证明李宗明的事实主张，故应由被上诉人李宗明承担不利后果。
二审审理查明的其余事实和证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是原审第三人郭昭才与被上诉人李宗明签订的《内部认购意向书》、收条、《【南湖上元】（汇英公馆）认购协议书》的法律效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订�合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”规定，构成表见代理的要件之一是行为人要以被代理人的名义订立合同，经查，本案中的《内部认购意向书》、收条及《【南湖上元】（汇英公馆）认购协议书》中出卖人、收款人均是郭昭才，原审第三人郭昭才以自己的名义同被上诉人李宗明签订协议和收条的行为不符合表见代理的构成要件，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十九条属法律适用错误，应予以纠正。原审第三人郭昭才在未取得南湖上元（汇英公馆）1号楼7层47号房屋所有权的情况下，与被上诉人李宗明签订收条及《【南湖上元】（汇英公馆）认购协议书》的行为应定性为无权处分行为。至于贺玉平在收条上手书“李宗明于2016年9月6日选定确认房号为‘汇英公馆’1-1-7-47#”的行为是否可以视为上诉人龙都房产公司对该无权处分行为的追认问题，首先，被上诉人李宗明未举示充分的证据证明贺玉平系上诉人龙都房产公司“汇英公馆”项目售房部经理；其次，因贺玉平在收条上未写明时间，故不能确定贺玉平是以何身份于何时书写的上述内容；再次，贺玉平在书写上述内容后，没有在收条上加盖上诉人龙都房产公司的公章，综合以上三点，不能将贺玉平的上述行为认定为上诉人龙都房产公司对原审第三人郭昭才无权处分行为的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”规定，原审第三人郭昭才与被上诉人李宗明所签订的《内部认购意向书》、收条、《【南湖上元】（汇英公馆）认购协议书》未经上诉人龙都房产公司追认，对上诉人龙都房产公司不发生法律效力，不能认定上诉�龙都房产公司与被上诉人李宗明就本案讼争的房屋形成了房屋买卖关系。
综上所述，被上诉人李宗明在一审中所提出的诉讼请求不能成立，本院不予支持。上诉人龙都房产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初374号民事判决；
二、驳回被上诉人李宗明的诉讼请求。
一审案件受理费7756元、二审案件受理费7756元由被上诉人李宗明负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭爱华
审判员 杨 阳
审判员 杨 超
二〇一七年十二月十一日
书记员 郑 冰