北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初23533号原告（反诉被告）：谢晨光，男，1984年10月9日出生。委托诉讼代理人：梅钟，北京市大器律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号楼501室。法定代表人：唐军，董事长。委托诉讼代理人：石建军，北京市中翔律师事务所律师。原告（反诉被告）谢晨光诉被告（反诉原告）北京安华世纪房地产开发有限公司(以下简称安华世纪公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢晨光之委托诉讼代理人梅钟与被告安华世纪公司之委托诉讼代理人石建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢晨光向本院提出诉讼请求：1、安华世纪公司立即为我办理不动产权证书；2、安华世纪公司支付我逾期未办理房产证的违约金1388346.1元，暂自2014年6月22日计算至2016年6月30日，要求安华世纪公司支付至实际办理完房产证之日的违约金，标准同上；3、诉讼费由安华世纪公司承担。事实与理由：2009年9月23日，我与安华世纪公司签订商品房预售合同，约定由我购买安华世纪公司开发的海淀区玉渊潭南路缘溪家园小区×号楼×层×商品房。合同签订后，我依据合同约定及房屋测绘结果，向安华世纪公司支付全部房屋价款19018439.75元，并支付了房屋公共维修基金、契税等相关费用。根据合同约定，安华世纪公司于2009年12月25日向我交付房屋，并应当在房屋交付之日起720日内为我办理房屋所有权证，如未能在约定时间内办理，每逾期一日，安华世纪公司应按已付房价每日万分之一向我支付违约金。然而，安华世纪公司未按照合同约定履行相关义务，至今没有为我办理房产证。我虽多次敦促安华世纪公司履行合同义务，为我办理房产证，但安华世纪公司一直以种种原因拖延推诿，其行为已经构成严重违约，给我造成了实际损失，应当承担相应违约责任。安华世纪公司辩称，2016年6月28日我公司已经通知谢晨光办理转移登记，不存在要求法院判令的问题。我公司不同意支付违约金。安华世纪公司向本院提出反诉请求：1、确认谢晨光于2016年7月向我公司交付代办北京市海淀区玉渊潭南路缘溪家园×号楼×层×房屋产权证的授权委托书属于违约行为；2、谢晨光按照合理的市场价格立即向我公司支付办理北京市海淀区玉渊潭南路缘溪家园×号楼×层×房屋权属转移登记的委托费用1000元，并以1000元为本金，以同期人民银行贷款利率为标准支付2009年12月19日至付清期间的利息；3、反诉费用由谢晨光承担。事实与理由：2009年9月23日，我公司与谢晨光签订关于北京市海淀区玉渊潭南路缘溪家园小区×号楼×层×商品房预售合同及附件。依据该合同附件八第5-2条、第7-1条，谢晨光应该于办理房屋交付手续前，即2009年12月19日前向我公司交付办理涉案房屋转移登记所需的授权委托书并支付委托费用。谢晨光至今未按照合同约定履行上述合同义务，属于明显的违约行为。谢晨光对安华世纪公司的反诉辩称，按照双方原来的购房合同约定，我应该在办理房产交付之前向安华世纪公司提供委托书及委托费，但因为该房产当时是预售房产，没有办理大产权证，不具备办理产权变更的条件，双方在实际履行中变更了合同约定的条件，要等待安华世纪公司办理完成初始登记后，再通知我交委托书和委托费。自入住至起诉前，安华世纪公司未向我发出任何通知，2016年6月份才办理初始登记。2016年6月28日安华世纪公司发出提示，当天安华世纪公司才正式通知我交纳委托费和委托书。我也按照提示向安华世纪公司交付了委托书。对于委托费用，安华世纪公司在提示中并未要求交纳，也没有提供缴纳的方式和账号，我要求安华世纪公司提供付款方式和渠道，愿意支付1000元的委托费，但不认可存在违约行为，不同意支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2009年9月23日，安华世纪公司(出卖人)与谢晨光(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业×号楼×层×号房屋（以下简称诉争房屋），预测套内建筑面积319.76平方米，单价每平方米59301.05元，总价款18962105元，其中第十五条第三款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、委托办理产权的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人自行向相关单位缴纳第二十三条约定的物业服务费用、供暖费、买受人需要自行缴纳的其他费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条第二款约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按合同附件八第7条处理。合同还对其他条款作出了约定。另该合同附件八为《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，其中第5-2条约定：买受人在办理该商品房交付手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息（如有）和罚息（如有）、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费，及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续，包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。第7-1条约定：买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理的市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。第7-2条约定：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期一日，按已付房价每日万分之壹向买受人支付违约金。同日，双方签订《北京市商品房预售合同》补充协议（实测面积计算），确定诉争房屋实测套内建筑面积为320.71平方米，最终总价款为19018439.75元。2、2009年9月24日、2009年12月11日、2009年12月18日，谢晨光向安华世纪公司交付购房款19018439.75元。2009年12月18日、19日，谢晨光向安华世纪公司缴纳契税570553.19元，有线电视开通费1140元，公共维修基金80750元。2009年12月19日，谢晨光向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司缘溪家园分公司缴纳代收空调电费11587.63元，物业管理费、代收中水费、代收卫星电视收视费、维修费共35393.82元。2016年6月7日，安华世纪公司取得海淀区玉渊潭南路×号院×号楼的不动产权证书。审理中，谢晨光要求安华世纪公司公司按合同约定标准支付2014年6月22日至2016年6月30日的违约金，并支付违约金至实际办理完产权证之日。安华世纪公司表示谢晨光没有先行依约履行交付委托书、委托费的义务，且合同中已经删除了关于初始登记部分的约定，不同意支付违约金。关于违约金标准，安华世纪公司表示谢晨光未举证证明其实际损失，且其不存在过错，如果其构成违约，其要求减少违约金。谢晨光提出安华世纪公司的违约金行为对其造成预期投资收益和银行贷款利率的损失，但就损失部分未提交证据。审理中，安华世纪公司提交了其于2016年6月28日向谢晨光发出的《关于完善办理证件资料的提示》及邮件回单，证明其提示谢晨光应该按照合同约定完成义务。谢晨光表示其已按提示交付了委托书，但提示中没有要求缴纳委托费用。安华世纪公司认可谢晨光已经按提示的时间交付了委托书，要求确认谢晨光于2016年7月交付委托书属于违约行为。安华世纪公司要求谢晨光按照合理的市场价格支付办理房屋权属转移登记的委托费用1000元并自2009年12月19日给付利息。谢晨光同意交纳委托费，但不同意给付利息。本院认为，谢晨光与安华世纪公司签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。依据双方当事人所签商品房预售合同的约定，出卖人负有进行初始登记及受买受人委托办理转移登记之义务，现安华世纪公司未能在合同约定的期间内完成上述义务，已构成违约，应当就此承担违约责任。依据合同约定，安华世纪公司除应承担继续办理转移登记的责任外，还应依约向谢晨光偿付违约金。安华世纪公司已于2009年12月向谢晨光交付了诉争房屋，谢晨光亦向安华世纪公司交纳专项维修基金及契税，委托费用的金额并未在合同中约定，安华世纪公司至今未办理诉争房屋的转移登记系其未能及时办理初始登记所致，其主张无法办理转移登记系因谢晨光未及时交付委托手续及委托费用的抗辩理由，本院不予采信。安华世纪公司已于2016年6月取得海淀区玉渊潭南路×号院×号楼的不动产权证书，具备为诉争房屋办理所有权证书的条件，其应在合理期限内为谢晨光办理所有权证书。谢晨光要求安华世纪公司办理房产证之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的期间，谢晨光要求安华世纪公司按照合同约定标准支付自2014年6月22日至房产证实际办理完毕之日止，但办理转移登记过程中存在不确定之因素，本案违约金计算期限不宜确定至房产证实际办理完毕之日止。结合本案实际情况，本院将违约金计算期限截至本案开庭之日即2016年9月21日止。对于此后的违约金，谢晨光可根据合同实际履行情况另行主张。对于违约金数额，安华世纪公司主张谢晨光实际所受损失要低于合同约定的违约金计算标准，法院结合谢晨光所诉受损情况、合同的实际履行情况及当事人的过错程度，决定适当予以降低，酌定安华世纪公司偿付谢晨光违约金123万元，对于超出部分，法院不予支持。安华世纪公司在房屋交付时尚未取得房屋初始登记，商品房预售合同中未约定委托费数额，且谢晨光亦在未交付委托书及委托费的情况下，于2009年12月办理了诉争房屋入住手续，可见双方实际变更了关于交付委托书及委托费用的约定内容，如上所述，安华世纪公司至今未办理诉争房屋的转移登记系其未能及时办理初始登记所致，加之安华世纪公司在取得初始登记后向谢晨光发出提示，但提示中仍未确定委托费数额，现谢晨光已经按照提示向安华世纪公司交付了委托书，并同意安华世纪公司主张的按合理市场价格支付1000元委托费之反诉请求，因此安华世纪公司要求确认谢晨光于2016年7月交付委托书属于违约行为，并要求谢晨光支付逾期交纳委托费的利息之反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内为谢晨光办理北京市海淀区玉渊潭南路缘溪家园×号楼×层×房屋（海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业×号楼×层×、北京市商品房预售合同编号×××）的不动产权证书，将该房屋过户至谢晨光名下；二、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付谢晨光逾期办理房产证违约金一百二十三万元；三、谢晨光于本判决生效后十日内给付北京安华世纪房地产开发有限公司办理上述房屋权属转移登记的委托费用一千元；四、驳回谢晨光的其他诉讼请求；五、驳回北京安华世纪房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一万七千二百九十六元（谢晨光已预交），由谢晨光负担一千四百二十六元，已交纳；由北京安华世纪房地产开发有限公司负担一万五千八百七十元，于本判决生效后七日交纳。反诉案件受理费二十五元（北京安华世纪房地产开发有限公司已预交），由谢晨光负担，于本判决生效后七日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 晶人民陪审员  白雪松人民陪审员  彭 涛二〇一六年十二月二十三日书 记 员  孔德翰