山东省费县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1325执异1号
案外人：丁洪，男，汉族，居民。
申请执行人：杨守连，女，汉族，居民。
被执行人：居学娟，女，汉族，居民。
被执行人：李兴保，男，汉族，居民。
在本院执行申请执行人杨守连与被执行人居学娟、李兴保民间借贷纠纷一案中，案外人丁洪对本院执行被执行人居学娟所有的位于费县三庆香榭丽社区B1号楼（房产证号费房权证城区字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开听证进行了审查。案外人丁洪、申请执行人杨守连到庭参与听证。本案现已审查终结。
案外人丁洪称：2015年8月1日，案外人丁洪与被执行人居学娟签订房屋租赁合同，承租并精装了费县三庆香榭丽社区B1号楼，且租金已付清。房屋查封、拍卖均未通知××，损害了案外人的合法权益，请求：承认案外人的承租权，停止拍卖，秉承买卖不破租赁原则由案外人继续租赁；若强制拍卖,法院应将案外人所剩租金及装修费如数退回。
申请执行人述称，案外人租赁房子前应该去确定房产。房子是2014年1月8日查封的，查封2年；2015年12月8日又办了第二个查封（续封）。租赁发生在我的查封期限内是无效的。我申请执行房子是被执行人居学娟欠我的钱，和案外人没有什么直接关系，什么事案外人可以找居学娟。我查封在前，有权申请进行拍卖，请求法院驳回案外人的请求。
经审查查明，申请执行人杨守连与被执行人居学娟、李兴保民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月3日作出（2014）费民初字第556号民事调解书。其内容为：被执行人居学娟、李兴保于2014年2月8日前偿付申请执行人杨守连欠款50万元及利息，利息按约定利率计付。案件受理费8800元，保全费3520元，由二被执行人负担。因被执行人未履行该调解书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。
本案在审理过程中，本院于2014年1月7日，作出（2014）费民初字第556号民事裁定，查封被执行人居学娟、李兴保所有的财产一宗或冻结在银行的存款60万元，并于当日送达二被执行人。同月8日，本院依据上述裁定查封了被执行人居学娟位于费县三庆香榭丽社区B1号楼（房产证号费房权证城区字第××号）一处，并向费县房产管理局送达了协助执行通知书。2015年12月8日，本院依据（2015）费执字第1703号执行裁定书，续行查封了上述财产并张贴查封公告。本院查封及续行查封时，均未通知案外人。2016年8月25日，经本院委托，山东同泰土地房地产评估有限公司作出鲁同泰房评报字（2016）第2294号房地产估价报告，认定该房产评估价值1377800元。2016年9月28日，本院作出（2015）费执字第17031号执行裁定，拍卖上述房产。案外人丁洪不服，向本院提出上述异议。
另查明，2015年8月1日，案外人丁洪与被执行人居学娟签订房屋租赁合同。合同约定：被执行人居学娟将争议房产租赁给案外人丁洪，用途为租赁营业；期限10年，自2015年8月1日至2025年8月1日，租金为36万元。合同约定付款方式为“乙方已经支付十万租金给甲方（被执行人）。剩余贰拾陆万元整由房租顶购房款”。为证实租金已全部交清，异议人提交了被执行人李兴保分别于2015年7月24日、7月30日出具的收到房款订金23万元和购房现金45万元的收到条两张。2015年8月8日，被执行人李兴保又出具承诺书1份，称愿以争议房产作为因代理房产交易无法完成而应返还所收案外人丁洪现金68万元的担保；被执行人居学娟在担保人处签名。听证中，案外人称装修费用约5万元，但未提交相关证据。
再查明，本案已依法委托拍卖机构进行拍卖，拍卖机构尚未确定具体的拍卖地点和拍卖时间。
上述事实，主要根据听证笔录，本院关于本案的民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书及送达回证、公告，案外人提交的房屋租赁合同、收到条、承诺书等认定的，其证据材料均收集、记录在卷。
本院认为，本案争议的焦点有两个：1、在争议房产存在租赁关系的情况下，本院能否拍卖该房产；2、案外人能否依照买卖不破租赁原则继续承租房屋或者就拍卖价款优先获得返还租金及装修损失的权利。
关于第一个争议焦点，本院认为，债务应当清偿。本案争议房产的所有人为被执行人居学娟，在其拒不履行生效法律文书确定的义务的情况下，人民法院可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条等有关法律规定，对其所有的房产采取查封、拍卖等执行措施，用以清偿其对申请执行人杨守连所负债务。被执行人居学娟在本院将争议房产查封后，仍然与案外人签订房屋租赁合同，将查封标的予以出租，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，该租赁行为不得对抗申请执行人杨守连，不能产生阻却人民法院继续执行的效力。退一步讲，即便该租赁行为发生在本院查封之前，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，本院可以通过保留租赁权、在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知租赁权人（××）行使优先购买权或者解除租赁合同、返还剩余租金并赔偿损失将租赁权予以涤除等方式予以拍卖。
关于第二个争议焦点，本院认为，虽然为保护××的合法权益，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”（买卖不破租赁）；但是，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款和《中华人民共和国物权法》第一百九十条（“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”）又做出两个例外规定。该两个例外规定，均以租赁成立前，出租标的物存有权利负担（已被查封或者抵押）为前提条件，因此，××在签订租赁合同时对租赁标的物是否存在权利负担负有合理必要的注意义务，否则，由此引发的不利后果（不得对抗申请执行人、抵押权人）应由其自己承担。本案中，案外人丁洪在与被执行人居学娟签订租赁合同时，未到有关财产登记机构查阅登记档案，致使在本院查封后，其仍与被执行人居学娟就已被人民法院查封的房产签订租赁合同，未尽到合理必要的注意义务，不得对抗申请执行人杨守连，该不利后果应由案外人丁洪自行承担；因此产生的经济损失，案外人可依法向××（被执行人）居学娟主张。综上，案外人丁洪就本院查封后的房屋签订的租赁合同，请求按照“买卖不破租赁”原则继续承租该房屋或者返还租金及装修损失以涤除租赁关系的异议请求，于法无据，本院不予支持。
案外人丁洪与被执行人居学娟签订租赁合同是其双方当事人之间的私法行为，只要双方本着诚实信用原则尽到合理、必要的告知（××）和注意（××）义务，租赁标的物上的权利负担即可查明；同时，本院并不知晓房屋租赁的事实，不负有对其通知义务；再者，该租赁合同系本院查封之后、续行查封之前签订的，本院续行查封时已张贴公告予以公示，故对异议人所称“房屋查封时未通知××，损害了案外人的合法权益”的理由，本院不予采信。本案虽已启动拍卖程序，但有关拍卖机构尚未确定具体的拍卖地点和时间，本院未通知案外人，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条、第二十二条的规定，裁定如下：
驳回案外人丁洪的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王国栋
审判员 王安亮
审判员 霍雁军
二〇一七年三月十三日
书记员 王 宇