海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1408号
上诉人（原审原告）：海口农村商业银行股份有限公司府城支行。
负责人：周柯贵，该支行行长。
委托代理人：覃琼文、刘静，海口农村商业银行股份有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：海南大兴集团万家物业发展公司。
法定代表人：朱敬军。
被上诉人（原审被告）：朱敬军。
被上诉人（原审被告）：海南滨海国际工程有限公司。
法定代表人：蔡亲泉。
上诉人海口农村商业银行股份有限公司府城支行（以下简称农商行府城支行）因与被上诉人海南大兴集团万家物业发展公司（以下简称万家公司）、朱敬军、海南滨海国际工程有限公司（以下简称滨海公司）借款合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：万家公司以需要资金装修位于海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚X幢一至三层房屋向农商行府城支行申请贷款，1997年3月26日，农商行府城支行（贷款方）与万家公司（借款方）、滨海公司（担保人）签订《担保借款合同》，该合同主要约定：1997年3月26日由农商行府城支行向万家公司提供贷款40万元，用于房屋装修，还款期限为1998年3月26日，利率按月息11.76‰计算，期间如遇国家贷款利率调整，按国家有关规定执行。万家公司提供海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚X幢一至三层（共15间房，总建筑面积983.22平方米）作为贷款抵押，被告滨海公司作为保证人承担连带责任，万家公司不按期偿还贷款本息时，由保证人承担代偿责任，万家公司和滨海公司不按期偿还，从逾期之日起，农商行府城支行按规定加收利息。1997年3月28日，农商行府城支行经审查后同意给万家公司贷款30万元。1997年4月2日，上述合同约定用于抵押的房产已办理房屋他项权登记，现该抵押的房产的第一层C1房、C3房、第三层C2房、C3房（四间房总建筑面积279.4平方米）的产权已过户至案外人名下。1997年4月4日，农商行府城支行发放30万贷款至万家公司的贷款账户中。2011年11月15日，农商行府城支行向万家公司下达《贷款催收通知书》，该通知书载明借款人名称系万家公司，借款期间为1997年4月4日至1998年3月26日。同日朱敬军在该通知书中签字并向农商行府城支行书面承诺，承诺内容“我本人于1997年4月4日以海南大兴集团万家物业发展公司的名义向贵社办理贷款叁拾万元，该笔贷款至今尚欠本金叁拾万元及其相应利息，本人承诺该笔贷款及相应利息于2012年12月30日前结清。”2013年8月30日，海口农村商业银行在法制时报上刊登催收公告，其中包含对万家公司尚欠上述30万贷款本金。2014年5月10日，万家公司就其上述的30万元贷款向农商行府城支行申请不良贷款减息。
另查明，2004年琼山市农村信用合作社联合社更名为海口市城郊农村信用合作社联合社，其辖属的琼山市府城信用合作社同时更名为海口市琼山区府城农村信用合作社。2010年海口市城郊农村信用合作联社股份有限公司开业，下设34家分支机构，海口市城郊农村信用合作联社府城信用社属于分支机构之一。2011年海口农村商业银行股份有限公司挂牌开业，海口市城郊农村信用合作联社府城信用社随即更名为海口农村商业银行股份有限公司府城支行。
本案在审理过程中，依农商行府城支行申请，查封万家公司、滨海公司名下共有的位于海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚一至三层房产（不包含第一层C1房、C3房和第三层C2房、C3房，产权证号：府城文庄公房证字第970003号）。第一层C1房、C3房和第三层C2房、C3房为现在房号的XXX房、XXX房、XXX房、XXX房。
原审法院认为：农商行府城支行与万家公司签订《担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，应受到法律的保护。双方均应当按照合同的约定全面履行义务，农商行府城支行已依约向万家公司提供30万元贷款，万家公司未按照合同约定的期限履行还款义务，构成违约，因此农商行府城支行要求万家公司按照合同约定偿还借款本金30万元及相应的利息的请求，予以支持。
虽朱敬军以其个人名义向农商行府城支行书面承诺还款，且在书面承诺书中称其是以万家公司的名义贷款，但朱敬军系万家公司的法定代表人，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第58条“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人的名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”的规定，因此，本案即使是朱敬军以万家公司的名义贷款，也应由万家公司承担责任。农商行府城支行要求朱敬军对借款本金及利息承担连带责任无事实和法律依据，不予支持。
被告滨海公司作为连带保证人，其与农商行府城支行未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和欠款规定的保证期间，债权人为要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，本案农商行府城支行应在借款期限届满即1998年3月26日起六个月内要求被告滨海公司承担保证责任，但农商行府城支行至今从未向被告滨海公司主张保证责任，因此被告滨海公司对万家公司的债务不承担保证责任。农商行府城支行要求被告滨海公司对30万元的贷款及利息承担连带责任于法无据，不予支持。
万家公司提供房产作抵押向农商行府城支行贷款，该房产也已依法办理抵押登记，抵押权已设立，万家公司作为债务人不履行到期债务，作为债权人的农商行府城支行有权就该抵押的房产优先受偿。由于本案用于抵押的房产的产权是万家公司和被告滨海公司共同共有，而现有证据无法确定两家公司之间的共有关系及出资的数额，万家公司、滨海公司及朱敬军均未到庭亦未举证，视为其放弃举证、质证及辩论等诉讼权利，故推定共有关系的性质为按份共有，对共有的房产等额享有所有权，万家公司、滨海公司对抵押的房产尚未过户的剩下的11间房（第一X幢XXX房、XXX房、XXX房、第二X幢XXX房、第三X幢XXX房、XXX房、XXX房）的总建筑面积703.82平方米等额享有所有权，因被告滨海公司不承担保证责任，故农商行府城支行对滨海公司在被抵押的房产中应享有的份额351.91平方米（703.82平方米／2）不享有优先受偿权，因此农商行府城支行主张对被抵押的11间房全部享有优先受偿权，没有事实和法律依据，不予支持。农商行府城支行主张利息从1997年4月4日起计算，予以照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条、第一百七十九条、第一百八十七条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第58条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限万家公司于本判决生效之日起十日内向农商行府城支行支付借款30万元及利息（以30万元为本金，自1997年4月4日起计至判决限定的履行之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算）；二、农商行府城支行对位于海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚一至三层共11间房（第一X幢XXX房、XXX房、XXX房、第二X幢XXX房、第三X幢XXX房、XXX房、XXX房，产权证号：府城文庄公房证字第970003号）的总建筑面积703.82平方米享有二分之一的优先受偿权；三、驳回农商行府城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15335.40元，财产保全费5000元，合计20335.40元，农商行府城支行均已预交，由农商行府城支行负担10167.70元，万家公司负担10167.70元，万家公司负担部分于本判决生效后十日内随案款径行支付农商行府城支行，原审法院不作退还。
上诉人农商行府城支行不服原审判决，向本院上诉称：
一、农商行府城支行与万家公司签订的借款合同意思表示真实，内容没有违反法律相关规定，合同是合法有效的，合同中对利息的计算标准已经有明确约定，民事活动应当尊重当事人的意愿，本笔欠款利息的计算标准应当按照双方合同约定的标准（利率按月息11.76‰计算，期间如遇国家贷款利率调整，按国家有关规定执行）计算。
农商行府城支行与万家公司签订的借款合同约定“利率按月息11.76‰计算，期间如遇国家贷款利率调整，按国家有关规定执行。”，借款合同内已对利率做出了明确约定，根据《贷款通则》第十三条的规定“贷款人应当按照中国人民银行规定的贷款利率上下限，确定每笔贷款利率，并在借款合同中载明。”本笔借款的利率已经合同双方协商确定并载明在合同内，利息应按双方合同约定的利率标准计算。原审判决利息按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，与事实、法律相关规定不符。
二、朱敬军作为涉诉借款的实际用款人，应当对该笔借款承担连带清偿责任。原审判决中适用民法通则意见的规定认定朱敬军借用公司名义系公司法定代表人行为，应由公司承担责任明显与事实和法律规定相矛盾。
依据朱敬军于2011年11月15日向农商行府城支行出具的承诺函：朱敬军承认上述借款为其以万家公司的名义向农商行府城支行所借，朱敬军为实际用款人，也就是说朱敬军以公司名义借款自用纯粹是个人行为，并非以法人名义从事经营活动，根本就不符合原审判决适用法律条文的前提条件，而且朱敬军本人自愿承诺结清本笔贷款本金及相应利息的行为系其自愿做出的意思表示，朱敬军作为一名完全民事行为能力人，做出的承诺应当具有法律约束力，朱敬军作为实际用款人对本笔贷款承担连带清偿责任具有事实和法律依据。
三、原审判决认定农商行府城支行取得涉诉贷款抵押物的抵押权，但以房产为万家公司与滨海公司共有为由判决农商行府城支行仅对抵押物一半的面积享有优先受偿权与事实和法律不符。
农商行府城支行与万家公司、滨海公司共同签订的《担保借款合同》是合法有效的，并依法办理抵押登记手续，按照担保法律的规定，农商行府城支行已取得抵押房产的抵押权，滨海公司作为抵押人应当履行义务，即在抵押物现有价值范围内承担清偿责任。农商行府城支行要求确认对全部抵押房产享有优先受偿权符合相关法律规定，理应得到支持。
事实上，本案涉及的抵押房产实际上为万家公司享有全部产权。这一事实已经得到琼山区法院多个判决的认可［如（2013）琼山民一初字第38号民事判决书等］，经农商行府城支行前往琼山法院调取相关案件材料后得知，万家公司与滨海公司系合作开发抵押房产项目，在双方签订的《联营建楼合同书》中明确约定：双方按三七分配房屋产权，X幢完全属于滨海公司，面积不足的由X幢补足。根据双方的协议抵押房产所在的X幢完全属于万家公司。而且在另外的部分购房人诉万家公司房屋买卖合同纠纷的案件材料中还有一份海南滨海国际工程有限公司向琼山区人民法院出具的证明书也可以证明抵押物的所有权人为万家公司，而并非共有。因此，农商行府城支行理应对抵押的全部房产享有抵押权。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请二审法院依法判令：1、撤销海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第663号民事判决书：2.利息计算标准应当按照双方合同约定的利率计算至偿清之日止；3.农商行府城支行对位于海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚滨海小区X幢房屋1至3层房屋（除去第一层C1房、第一层C3房、第三层C2房、第三层C3房等四套，房权证号：府城文庄公房证字第970003号）总面积为703.82平方米享有优先受偿权；4.判决朱敬军对涉诉借款本息承担连带清偿责任；5.一、二审的案件受理费、保全费用等由万家公司、朱敬军承担。
被上诉人万家公司、朱敬军、滨海公司未作答辩。
二审期间，农商行府城支行提交了以下新证据：证据1、《联营建楼合同书》；证据2、（1997）琼山民初字第20号民事调解书证据3、滨海公司向海口市琼山区人民法院出具的《证明书》；证据4、（2013）琼山民一初字第38号民事判决书；证据5、（2013）琼山执字第750号执行裁定书。以上五份证据共同证明：已经抵押的房产归万家公司所有，并非归万家公司和滨海公司共有。
本院经审查认证如下：以上证据均来源于法院已作出生效裁判的案卷材料，对其真实性、合法性、关联性予以确认，可作为本案定案依据。
二审查明，1996年8月23日至1997年10月22日期间，中国人民银行发布的一年期流动资金贷款基准利率为年利率10.08%，农信社可在基准利率基础上上浮40%。本案《担保借款合同》于1997年3月26日签订，所约定的借款月利率11.76‰，系在当期基准利率基础上上浮40%后的利率。
海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚滨海小区系由万家公司与滨海公司联营共建，双方于1994年3月26日签订《联营建楼合同书》，约定：联营方式为滨海公司以“滨海小区”项目作为入股投资，万家公司则投入项目建设所需的资金；小区建成后按比例分配；等等。1997年1月12日，滨海公司因罗虹诉万家公司购房纠纷一案，向原琼山市人民法院（现为琼山区人民法院）出具《证明》，内容为：原琼山市（现为琼山区）滨海小区项目是其与万家公司合作项目，其中滨海小区C座楼房属于万家公司所有附加楼，由万家公司兴建，与滨海公司无关。2013年5月14日，原审法院就陈育芬诉万家公司和滨海公司买卖海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚滨海小区X幢第一层C1房纠纷做出的（2013）琼山民一初字第38号民事判决认定万家公司对上述房屋具有处分权，其与陈育芬就上述房屋签订的房屋买卖合同有效。该判决已生效。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于借款利息计算标准问题。《担保借款合同》约定的借款月利率11.76‰系按中国人民银行发布的一年期贷款基准利率上浮40%计算，该利率并未超出中国人民银行规定的利率标准，应认定有效。根据银行及非银行金融机构行业惯例，借款利率通常是一年一调，故借款期限内的借款利息按合同约定利率计付。借款逾期后的利率应按中国人民银行发布的同期逾期贷款利息计算标准计付。
二、关于朱敬军的民事责任问题。朱敬军系万家公司的法定代表人，其自认系其个人以万家公司的名义向农商行府城支行的前身借款，现在借款本息逾期未予清偿，造成农商行府城支行的损失，依法应由万家公司承担借款本息的清偿责任，对此，原审法院处理得当，应予维持。朱敬军同时又以个人名义向农商行府城支行承诺偿还本案借款本息，农商行府城支行对此无异议，则朱敬军承诺还款构成债务承担，其应与万家公司一起对尚欠的借款本息承担连带清偿责任。农商行府城支行要求朱敬军对借款本息的偿还承担连带责任有理，应予支持。原审判决驳回农商行府城支行的此项请求属处理不当，应予纠正。
三、农商行府城支行对抵押房产的优先受偿问题。本案的抵押物：海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚滨海小区X幢1至3层房屋产权虽然登记在万家公司和滨海公司的名下，但是，一方面，房屋他项权利登记部门根据当事人的申请对抵押房产的全部建筑面积办理了房屋他项权登记，滨海公司至今未提出异议；另一方面，原审法院审理并已作出生效裁判的案件的证据材料显示抵押房产实际归万家公司所有，并且已由万家公司销售了部分房产，万家公司处分房产的行为被认定具有法律效力。因此，农商行府城支行主张其对海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚滨海小区X幢1至3层房屋（第一层C1房、C3房，第三层C2房、C3房除外；产权证号：府城文庄公房证字第970003号）享有优先受偿权具有事实和法律依据，应予支持。原审判决对此处理不当，应予纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第663号民事判决；
二、被上诉人海南大兴集团万家物业发展公司于本判决生效之日起十日内向上诉人海口农村商业银行股份有限公司府城支行偿还借款本金30万元及利息（利息计算方法：以30万元为本金，自1997年4月4日至1998年3月26日，按月利率11.76‰计付；自1998年3月27日至实际清偿之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利息计算标准计付）；
三、被上诉人朱敬军对第二项所确认的债务承担连带清偿责任；
四、上诉人海口农村商业银行股份有限公司府城支行在第二项债权范围内，对位于海口市琼山区府城镇城东呖口乐桥田肚一至三层除第一层C1房、C3房，第三层C2房、C3房之外的房产（产权证号：府城文庄公房证字第970003号）享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费15335.40元、财产保全费5000元，二审案件受理费15335.40元，合计35670.80元，由被上诉人海南大兴集团万家物业发展公司、朱敬军负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭彩燕
审判员 郑忠东
审判员 王法坚
二〇一五年十一月四日
书记员 段海斌