辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终2632号
上诉人（原审被告）：营口苏宁云商销售有限公司，住所地营口市。
法定代表人：任望赟，经理。
委托代理人：李哲甲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盖州市红旗商场有限责任公司，住所地盖州市。
法定代表人：李雪梅，经理。
委托代理人：张希文，辽宁辰州律师事务所律师。
原审被告：营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店，住所地盖州市。
负责人：贾利军，经理。
上诉人营口苏宁云商销售有限公司因与被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司，原审被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店租赁合同纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2016）辽0881民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人营口苏宁云商销售有限公司的委托代理人李哲甲，被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司的委托代理人张希文到庭参加诉讼。原审被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店经本院合法传唤未到庭应诉，缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人营口苏宁云商销售有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由是：一、一审认定事实有误，依据双方补充协议第二条约定：乙方承诺三年内不得提出降租事宜，并且不能单方面解除合同，而上诉人在补充协议履行后的三年内，即2015年12月26日前，并未向被上诉人提出降租事宜，也未解除租赁合同，只是为了被上诉人能够更好的准备和开展交接、招商工作而提前3个月通知被上诉人，因此不存在违约行为。二、上诉人与被上诉人的租赁合同已于2015年12月26日终止，自2015年12月27日起不应承担支付租赁费用。上诉人在多次告知被上诉人进行租赁物交接工作无果后于2016年3月26日自行撤离租赁场地，并按租金标准支付了合同解除后至搬离租赁场地期间的场地占用费，但这不应理解为双方同意继续履行租赁合同。三、要求上诉人支付“降租租金”45.5万元是无事实和法律依据的，因调整租金的有关事宜是上诉人与被上诉人经过平等协商后确定的，上诉人提出解除合同完全符合合同约定，即使上诉人存在违约行为，双方也应当按照约定的违约责任承担，而双方并没有约定在解除合同时需要补齐降租租金。四、要求上诉人支付“首期租金”25万元没有依据，双方租赁合同对于每期租金和所对应的租赁期间是明确的，上诉人是按照合同的约定支付租金，不存在拖欠行为。
被上诉人盖州市红旗商场有限责任公司辩称，根据双方补充协议第二条约定：乙方承诺三年内不得提出降租事宜，并且不能单方面解除合同，否则乙方违约的含义是，双方基于租赁合同约定的租赁期限内，被上诉人给予上诉人降租政策，其真实意思是上诉人必须全部履行租赁合同和补充协议所约定的租赁期限，既然享受降租，在租赁期限内就不能解除租赁合同，而且被上诉人根据上诉人要求，出资安装中央空调设备、消防设施，仅此两项就投资648万元，现上诉人在五年中多次违约的情况下提前解除合同，给被上诉人造成重大经济损失，即上诉人没有足额给付租金，那么其首期免租租金和降租租金必须给付被上诉人。根据上诉人在商场门口所贴的告示仅写明暂停营业，以及上诉人支付租金至2016年3月26日，可以说明到2016年3月26日前上诉人仍在正常营业，双方合同仍在履行，故上诉人认为合同已于2015年12月26日解除的说法不成立，原审判决上诉人继续支付租金至2016年6月26日符合合同约定及法律规定。
原审被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店未答辩。
被上诉人向一审法院起诉请求：一、上诉人支付2016年3月27日至2016年6月26日（三个月）租金279，620.00元。二、上诉人返还2012年12月27日至2016年6月26日降租租金455，000.00元。三、上诉人返还三个月的优惠租金250，000.00。四、上诉人给付延期给付租金的违约金8.4万元。五、本案的全部诉讼费由上诉人承担。
一审法院认定事实：2011年3月15日，原告与被告营口苏宁云商销售有限公司（原营口苏宁电器有限公司）签订《租赁合同》，甲方为原告（出租方），乙方为二被告（承租方），合同约定：租赁物建筑面积共计2650平方米，其中一层330平方米、二层1080平方米、三层1080平方米、地下一层160平方米；租赁期限为十年零三个月，自2011年3月27日到2021年6月26日，每年的6月27日至下一年的6月26日为一个租赁年度，每月的27日至下一个月的26日为一个租赁月度，每三个租赁月为一个租赁季度；租赁费用按照保底费用加税前销售提成方式，保底租赁费用为第一年100万元，第二年110万，第三年为120万，从第3年起租赁费用每年递增2%；租赁费用采取先付后租的方式按季提前10日以电汇方式支付，正常每年费用支付日为3月17日、9月17日、12月17日（遇法定节假日、双休日顺延）；乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠日租赁费用的2倍加收逾期付款违约金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除本合同，同时视乙方违约，所造成的损失由乙方承担；甲方虽享有解除权，但其后又接收乙方履行支付租金的，则视为甲方放弃了本合同的解除权；如乙方在本合同项下租赁物所开设的店面经营亏损持续达三个月，或乙方按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，或租赁物周边的经营环境发生重大变化影响了乙方商定的正常经营的，乙方有权解除合同，但需提前三个月书面通知甲方，即通知到达甲方之后三个月，本合同解除，此种条件下，乙方补偿甲方不超过当年（即合同解除之日所属的租赁年度）六个月的租赁费用。租赁年限为10年零三个月，首期三个月的租金，原告没有收取。2012年12月15日，原、被告签订《补充协议》，双方在原合同的基础上，就房屋租赁费调整达成一致，自2012年12月27日起，年保底租赁费用在原合同基础上每年降低13万元。《补充协议》第二条约定：甲方在收取前三个工作日内向乙方开具等额发票，同时乙方承诺三年内不得向甲方提出相关的降租事宜，并且不能单方面解除合同，否则视为乙方违约。原、被告双方对2015年3月之前的合同履行均无异议。
2015年3月10日，被告营口苏宁云商销售有限公司向原告提出要求撤店并终止租赁合同，但双方未达成一致意见，原告诉至本院，要求被告营口苏宁云商销售有限公司按租赁合同约定责任支付违约金，并赔偿相关损失。该案在审理期间，被告营口苏宁云商销售有限公司表示继续履行合同，并补交了所欠租金，原告接收了租金并表示同意继续履行合同，同时变更了诉讼请求，要求被告营口苏宁云商销售有限公司支付2015年延迟支付租金的违约金、中央空调使用费及延迟支付中央空调使用费的违约金，该案已由辽宁省营口市中级人民法院于2016年1月25日作出（2015）营民三终字第00765号终审民事判决书，判决被告营口苏宁云商销售有限公司应给付原告在2015年度的违约金及相关费用。
另查，被告营口苏宁云商销售有限公司于2015年9月25日向原告邮寄《关于解除盖州红旗商场店租赁物租赁合同的通知函》，通知原告于2015年12月27日正式解除租赁合同。该函原告于2015年10月2日拒收。被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店于2016年3月26日暂停营业，并在商场粘贴闭店公告，内容为：由于经营调整需要，我店将于2016年3月26日暂停营业，停业期间苏宁盖州红旗商场店售出商品的售后服务将转到苏宁鲅鱼圈聚宝楼店负责。同日，被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店将经营的家用电器搬出，但对租赁物，原、被告双方至今未进行交接。诉前，原告因被告未付2016年1至3月份租金诉至本院，被告在审理期间支付原告租赁费到2016年3月26日。
一审法院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据《补充协议》约定“被告承诺三年内不得向原告提出降租事宜，并且不能单方面解除合同，否则视为被告违约”，即二被告在2015年12月15日前除法定事由外不享有解除权，故二被告辩称在2015年9月25日向原告邮寄《关于解除盖州红旗商场店租赁物租赁合同的通知函》，租赁合同于2015年12月26日解除一节，不符合双方补充协议的约定，二被告的辩解理由不能成立。根据双方合同约定，被告解除合同需提前三个月书面通知原告，通知到达原告之后三个月合同解除，被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店于2016年3月26日将经营的电器搬出并称由于经营调整需要暂停营业，至今虽然没有继续营业，但对租赁物也没有与原告进行交接，故合同仍未解除。考虑到原、被告之间的合同已经不能实际履行，为了减少双方的损失继续扩大，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原、被告之间签订的《租赁合同》于2016年6月26日予以解除，二被告支付原告2016年3月27日至2016年6月26日的租金279620元。原告给予被告每年降租金13万元及免收三个月租金，是在被告租赁期限为十年零三个月的基础上给予的优惠，现二被告没有继续履行合同，应当承担违约责任，故原告请求返还降租租金和免收三个月的租金的诉讼请求理由成立，本院予以支持。原、被告之间因租金原告请求被告给付该三个月延期付款的违约金，因租赁物一事原、被告双方相互诉讼，二被告并非故意拖延给付2016年3月至6月份租金，故对原告的该项诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告盖州市红旗商场有限责任公司与被告营口苏宁云商销售有限公司签订的《租赁合同》于2016年6月26日解除；二、被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店、被告营口苏宁云商销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告盖州市红旗商场有限责任公司2016年3月27日至2016年6月26日租金279620元；三、被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店、被告营口苏宁云商销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告盖州市红旗商场有限责任公司2012年12月27日至2016年6月26日降租租金45.5万元；四、被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店、被告营口苏宁云商销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告盖州市红旗商场有限责任公司首期租金25万元；五、驳回原告盖州市红旗商场有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费13646元，由被告营口苏宁云商销售有限公司盖州红旗商城店、被告营口苏宁云商销售有限公司负担。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效。根据租赁合同约定，上诉人解除合同需提前三个月书面通知被上诉人，通知到达被上诉人后三个月合同解除，而上诉人于2015年9月25日通过邮寄的方式通知被上诉人合同于2015年12月26日解除，此后上诉人没有提供证据证明双方对合同的解除以及交接工作进行过沟通，而上诉人实际经营至2016年3月26日将家电搬出并对外称由于经营需要暂停营业，至今虽然没有继续营业，但对租赁物双方一直没有进行交接，但考虑到双方合同已不能实际履行，为了减少双方损失继续扩大，原审认定双方签订的《租赁合同》于2016年6月26日解除，上诉人尚需支付2016年3月27日至2016年6月26日租金并无不当。关于被上诉人给予上诉人每年降租金13万元以及免收的三个月租金，是在上诉人租赁期限为十年的基础上给予的优惠，因被上诉人为履行与上诉人的租赁合同做了必要的准备和投入，现上诉人提前解除合同，给被上诉人造成了一定的损失，故原审判决上诉人返还降租租金和免收三个月的租金不违反法律规定。
综上所述，上诉人营口苏宁云商销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人营口苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于永威
代理审判员 段建勇
代理审判员 杨名环
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 王 睿