河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1283号
上诉人（原审被告）郑州亨业物业管理有限公司。
法定代表人周俊营，该公司总经理。
委托代理人赵鹏，该公司员工。
委托代理人闫耀军，上海诚帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄亮，男，1984年2月13日出生，汉族。
委托代理人樊诗国，男，1973年10月13日出生，汉族。
上诉人郑州亨业物业管理有限公司（以下简称亨业公司）因与被上诉人黄亮物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人亨业公司的委托代理人赵鹏、闫耀军，被上诉人黄亮的委托代理人樊诗国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月13日，作为甲方的亨业公司与作为乙方的黄亮签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要约定：甲方对乙方购买的、坐落于西环路东、航海路南乾宏·领秀空间小区1号楼510单元建筑面积为54.35平方米的复式高层住房前期物业管理服务；甲方对房屋公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；有权依据本协议向乙方收取物业服务费及其他相关费用；甲方与乙方订立《室内装饰装修管理服务协议》，按协议实施管理监督和服务并收取相应费用；物业装饰装修前，甲方与乙方签订书面装饰装修服务协议，应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取公共设施维护金200元／户、装修保证金2000元／户、装修垃圾清运费5元／平方、挑高5米复式8元／平方（按底层面积），甲方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、公用设施设备或重结构损坏，甲方应当在装修完毕正常入住半年之后，经楼下业主签字，将装修保证金全额退还业主（主要防止装修后卫生间往下漏水）。乙方须依据本协议向甲方交纳物业服务费及相关费用；装饰装修房屋时，应提前书面告知甲方，与甲方签订并遵守《室内装饰装修管理服务协议》；乙方不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施设备或改变其他使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先告知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。甲方自《商品房入住通知单》发放之日向乙方收取物业服务等费用，其中：高层住宅按1.5元／平方米／月的标准计算物业服务费用，挑高5米复式按2元／平方米／月的标准计算物业服务费。本合同自签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与其聘用的物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。在上述《前期物业管理服务协议》签订当天，位于西环路东、航海路南1号楼510单元房产的买受人骆秋花（共有人黄亮）向亨业公司交纳公共设施维护金200元、装修保证金2000元。2014年1月22日，骆秋花向亨业公司交纳2013年4月1日至2014年4月1日的物业费1304元。黄亮装修完毕，亨业公司对黄亮的装修工程进行了验收。黄亮在装修过程中，将“一层厨房移动，一层卧、二层卧改门”，亨业公司不同意全额退还黄亮2000元装修保证金。后乾宏·领秀空间小区业主因物业管理与乾宏·领秀空间小区业主发生纠纷，2014年3月14日，亨业公司从该小区撤离。后黄亮诉至该院，请求判令亨业公司退还已收取黄亮的装修押金2000元及公用公共设施维护金200元，退还已收取黄亮的物业费65元。
在原审诉讼中，黄亮向该院提供由侯梅芝于2014年1月17日签署的“证明”及河南乾宏置业有限公司张铁良、亨业公司法定代表人周俊营、乾宏领袖空间小区业主责任人王战江三方于2014年1月17日共同签署的“备忘录”各一份，其中“证明”内容如下：“1栋1单元5层510户业主黄亮于2012年4月份房屋装修，结束后未发现对我的房屋造成影响，特此证明。楼下业主（1栋1单元4层410户）侯梅芝”。“备忘录”涉案内容如下：“关于装修保证金、公共设施维修金等乱收费问题，物业公司承诺全额退还相关费用”。黄亮据该两份证据证明其装修行为符合《前期物业管理服务协议》中关于退还装修押金和公共设施维护金的条件。亨业公司对“证明”的真实性、合法性无异议，但否认该证据与该案的关联性；对“备忘录”的真实性、合法性均有异议，称“备忘录”存在修改和伪造，但未提供由其持有的“备忘录”予以印证。另外黄亮向该院提供照片若干，称亨业公司未履行对小区公共设施进行维护的合同义务，亨业公司对照片的真实性不予认可，黄亮亦未就照片显示内容与本案的关联性问题进一步举证。亨业公司称其从乾宏·领秀空间小区撤离后，就该小区的物业管理与新的物业管理公司进行了交接，黄亮没有就2014年3月14日至2014年4月1日期间向新的物业管理公司交纳物业管理费，这期间的物业费不应予以退还，但亨业公司对此观点未提供相应的证据予以证明，黄亮亦不予认可。亨业公司提交由黄亮作为业主签字的“装修竣工验收单”用以证明黄亮在装修期间改变了房屋结构，其交纳的2000元装修押金仅能退换900元且已实际履行，黄亮以“退费金额900”处有改动对该证据提出异议且不认可该费用已实际退还。
原审法院认为：黄亮与亨业公司签订的《前期物业管理服务协议》系其真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，黄亮已按合同约定向亨业公司交纳装修保证2000元、公共设施维护金200元并支付2013年4月1日至2014年4月1日期间的物业管理费1304元。河南乾宏置业有限公司张铁良、亨业公司法定代表人周俊营、乾宏·领袖空间小区业主责任人王战江三方于2014年1月17日共同签署的“备忘录”系各方真实意思表示，亨业公司在该“备忘录”已作出退还装修保证金、公共设施维修金的承诺。亨业公司称黄亮提交的“备忘录”存在修改和伪造，但未提供反证予以印证，该院对亨业公司对该证据的质证意见不予采信。在亨业公司给黄亮居住的乾宏·领秀空间小区提供物业管理期间，小区业主与亨业公司因小区物业管理问题发生纠纷，亨业公司于2014年3月14日从乾宏·领秀空间小区撤离后不再给黄亮提供物业管理服务，其撤离小区的行为系其解除双方所签《前期物业管理服务协议》的意思表示。考虑亨业公司从乾宏·领秀空间小区撤出的情节，结合其在“备忘录”中的承诺，亨业公司据《前期物业管理服务协议》收取黄亮的装修保证金2000元、公共设施维修金200元及其在撤出小区后未给黄亮提供物业管理服务期间却已实际收取的物业管理费60.73元应予退还。黄亮主张亨业公司应退还的物业管理费为65元，根据亨业公司撤离小区的时间、按双方约定的收费标准计算，亨业公司应退黄亮物业管理费60.73元，黄亮主张超出部分，无证据支持，应予驳回。诉讼中，黄亮持有亨业公司实际收取2000元装修押金的收据原件，单凭亨业公司提交的“装修竣工验收单”不能印证其已退给黄亮900元装修押金的观点。若黄亮的装修行为违反了《前期物业管理服务协议》的约定，亨业公司作为物业企业可责令黄亮整改或移交行政主管机关处理，双方签字的“装修竣工验收单”不是亨业公司占有黄亮其余装修押金的对价依据。亨业公司所作已退还黄亮装修保证金900元、公共设施维修金已经发生无法退还及2014年3月14日至2014年4月1日期间的物业管理费不应退还的辩解观点，无证据支持，黄亮亦不予认可，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、郑州亨业物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还黄亮装修押金2000元、公共设施维修金200元及物业管理费60.73元，共计2260.73元；二、驳回黄亮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由郑州亨业物业管理有限公司负担。
原审判决宣判后，亨业公司不服，向本院提起上诉称：原审法院事实认定不清，适用法律错误。一、原审判决仅对亨业公司与黄亮之间签订的《前期物业管理服务协议》作出认定错误的。根据《前期物业管理服务协议》中关于装修条款的约定“一方装饰装修房屋时，应提前书面告知甲方，与甲方签订并遵守《室内装饰装修管理服务协议》”可以看出，签订《室内装饰装修管理服务协议》是亨业公司对黄亮进行室内装修监督与管理的一个必经程序。一审中亨业公司已经申请法院调取亨业公司与其他业主签订的室内装修协议。室内装修协议模板与其他业主签订的室内装修协议足以说明黄亮与亨业公司之间确实存在《室内装饰装修管理服务协议》。根据黄亮与亨业公司之间签订的《室内装饰装修管理服务协议》及“装修竣工验收单”足以说明黄亮与亨业公司已就黄亮在装修过程中存在的问题及保证金退还问题达成一致意见，并当场履行完毕。二、原审判决以亨业公司没有提供其持有的备忘录而认定黄亮提供的存在多处人为修改的备忘录具有证据效力，明显是违背民事诉讼法“谁主张、谁举证”的原则。三、原审判决以黄亮与亨业公司之间的合同解除而判决亨业公司退还已收取的黄亮的装修保证金、公共设施维修金等费用，没有任何法律依据。根据“装修竣工验收单”可以看出，黄亮已经装修完毕，且存在人为改动房屋结构之处，根据双方签订的室内装修协议，亨业公司有权扣除黄亮交纳的保证金，且双方已就装修保证金的退还事项达成协议，并当场履行完毕。关于公共设施维修金，因亨业公司对所管理的小区公共设施维护、保养等，已经开支完毕，无法退还。关于物业费，因亨业公司已与新的物业协商好，不再收取黄亮已经缴纳的物业费，因此，亨业公司不需要再向黄亮支付该费用。综上，请求二审法院：撤销河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第810号民事判决，改判驳回黄亮的原审诉讼请求；本案一审和二审的诉讼费用由黄亮承担。
被上诉人黄亮答辩称：一、亨业公司提及的《室内装饰装修管理服务协议》始终未交给黄亮，黄亮也未在上述协议上签字，更谈不上履行完毕；二、亨业公司称“装修竣工验收单”上有黄亮的签字，说明该协议已经履行完毕，黄亮认为在“装修竣工验收单”上签字只是对房屋改动部分的认定，而非对退款金额的认定；三、关于备忘录上存在多处修改的痕迹，是因为该备忘录是河南乾宏置业有限公司张铁良、亨业公司法定代表人周俊营、乾宏领袖空间小区业主责任人王战江及黄亮四方边说边写而成，并非打印的，有四方当事人在上面签字认可，亨业公司法定代表人周俊营也在上面签字；四、亨业公司称其已与后期交接的新物业协商好，未到期的物业费不再收取，这一点不属实；五、亨业公司的退费流程在前期物业合同中有明确约定，并非亨业公司所称的黄亮在“装修竣工验收单”签字确认的同时已经履行完毕；六、室内装修改动部分的墙不是承重墙也不属于室内装修的禁止性行为。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，亨业公司上诉称依据《前期物业管理服务协议》和“装修竣工验收单”等，在黄亮的装修行为违反了《前期物业管理服务协议》的约定的情况下，其有权不予退还黄亮装修押金2000元，本院认为，亨业公司与黄亮系平等民事主体，其作为物业企业，可责令黄亮整改或移交行政主管机关处理，但无权以此作为没收或继续占有黄亮装修押金的对价依据。亨业公司称其已依照“装修竣工验收单”退还黄亮900元，但不能提供900元已经实际退还给黄亮的证据，故应承担举证不能的法律责任。亨业公司还上诉称其已将收取的公共设施维修金为公共设施维护用途开支完毕，但不能提供相应的证据，也不能证明其与新的物业企业达成协议不再收取黄亮已缴费期间物业费的证据，故原审法院判令亨业公司退还公共设施维修金200元及物业管理费60.73元并无不当。综上，亨业公司的各项上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉郑州亨业物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭
审 判 员 马 莉
代理审判员 刘平安
二〇一四年九月三十日
书 记 员 黄会苹