安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1822民初407号原告：浙江京兴物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县。法定代表人：殷元庆，该公司董事长。委托代理人：潘青,安徽渊源律师事务所律师。委托代理人：潘婕,安徽渊源律师事务所律师。被告：龚鸣，女，住北京市朝阳区。委托代理人：杨学超，安徽皖东南律师事务所律师。原告浙江京兴物业管理有限公司（以下简称京兴公司）诉被告龚鸣物业服务合同纠纷一案，于2017年2月16日立案受理，依法适用简易程序于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘婕、被告龚鸣委托代理人杨学超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。京兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告2015年4月1日至2016年9月30日物业管理费7582元。2、依法判决被告支付原告实现债权支付的律师费200元。3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月26日，原告与广德金天地房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为金峰万象广场住宅小区提供物业管理服务，委托管理期限为2012年9月26日至业主委员会与选聘的物业管理企业的物业服务合同生效之日时自然终止。合同同时约定物业服务费用由小区业主按其拥有物业的建筑面积交纳；收费时间是房屋交付后次月起由原告向小区业主收取，其中：普通住宅：1.38元/平方米/月；商业用房2元/平方米/月。原告于2012年12月10日与被告签订前期物业服务协议，约定物业费的交费时间为开发商发出的交房通知日的次月1日起计算，缴纳6个月的物业服务费，以后的物业服务费按半年交纳，实行预收。被告系金峰万象广场小区25栋107、207室的业主，房屋为商业用房，建筑面积共210.7平方米，应向原告缴纳从2015年4月1日至2016年9月30日的物业管理费用7582元，但被告一直拒绝缴纳该笔费用。龚鸣辩称：1、根据双方合同第二条约定，被答辩人应提供卫生、停车位、夜间照明、安保监控等服务，但因答辩人的房屋是临街商业用房，可享受的卫生服务是广德县环卫部门提供的，停车位服务是广德市政提供的公共车位，夜间照明是广德市政提供的临街路灯，因答辩人享受了上述广德市政服务，被答辩人懈怠于向答辩人提供相应的物业服务，因此，被答辩人不能按照双方约定的标准收取物业费。2、双方合同第四条约定的物业服务收费标准过高，根据广德县物价局颁发的广价（51）号文件，具有一级物业服务的物业公司，最高收费标准是0.9元每平米每月，被答辩人的收取标准远远超过了该标准。3、答辩人的房屋底层商业用房面积只有106.1平方米，另外的104.6平方米是整栋10层房屋的2层，并不是底层商业用房。根据认定的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：2012年9月26日，原告与广德金天地房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为金峰万象广场住宅小区提供物业管理服务，委托管理期限为2012年9月26日至业主委员会与选聘的物业管理企业的物业服务合同生效之日时自然终止。合同同时约定物业服务费用由小区业主按其拥有物业的建筑面积交纳；收费时间是房屋交付后次月起由原告向小区业主收取，其中：普通住宅：1.38元/平方米/月；商业用房2元/平方米/月。原告于2012年12月10日与被告签订前期物业服务协议，约定物业费的交费时间为开发商发出的交房通知日期的次月1日起计算，第一次缴费定于交房之日起计算，缴纳6个月的物业服务费，以后的物业服务费按半年交纳，实行预收。被告系金峰万象广场小区25栋107、207室的业主，房屋为商业用房，建筑面积共210.7平方米，按合同的约定应向原告缴纳从2015年4月1日至2016年9月30日的物业管理费用210.7×2×18=7585.2元，但被告一直拒绝缴纳该笔费用。原告为维护自身合法权益，与安徽渊源律师事务所律师签订委托代理合同，聘请该所律师提起诉讼，并支付了本案的诉讼费用200元。上述事实，由原告提供的证据前期物业服务合同、两份前期物业协议、委托代理合同、吴江商业银行业务委托书、发票予以证实。上述证据已经庭审质证，具有证明效力，本院予以确认。另查明：原告于2012年9月20日就物业价格向广德县物价局作了备案申请，广德县物价局于2012年9月24日作了答复：”同意按申请价格住宅1.38元/平方米，商铺2.0元/平方米备案。你公司应做好价格公示。在与物业买受人签约时应明确物业内容和收费标准。”本院认为：债务应当清偿。2012后9月26日，原告与广德金大地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同是房地产公司在小区未成立业主大会，未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下签订的，符合法律法规的有关规定，对业主具有约束力。2012年12月10日被告与原告签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。龚鸣系金峰万象广场小区25幢107、207室的业主，依法享有合同权利，承担合同义务。由于龚鸣的房屋属于临街门面，门口面临路，路灯、环卫受市政管理部门覆盖，开成双重服务，原告的物业服务因此得以懈怠，导致被告未感受到物业公司的服务，但事实上，物业服务还包括业主水电表、房屋公共墙面外观的维修、保安巡逻、公用设备的维护，业主档案资料的制定与管理，消防设施的配置等服务职责，这类物业管理为被告提供了间接的服务。原告求被告按合同的约定每平方米2元收取物业费，因对被告的服务项目相对减轻，龚鸣承担交纳的物业管理费也要相应降低，因此本院按公平合理的原则，结合原告的物业服务级别酌定物业管理费按房屋建筑面积每平方米1.8元收取。被告应向原告缴纳物业管理费210.7平方×1.8元×18个月=6826.68元。另被告辩称其与原告签订的前期物业服务协议约定了底层商业每月每平方米2元，因被告的房屋位于该幢房屋的第1、第2两层，第2层不是底层不应按2元/平米计算。因被告所有的房屋位于该幢房屋的第1、第2两层，该两层都系商业用房，且该两层楼均属于整幢房屋的底部，对被告的该辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：被告龚鸣于本判决生效之日起十日内支付原告浙江京兴物业管理有限公司物业费6826.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龚鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  程德进二〇一七年五月十七日书记员  彭梦虹附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同的义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。