湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民商初字第00670号
原告张永丽，女，1982年7月8日出生，汉族，湖北省十堰市人，武汉财富兴园置业发展有限公司员工。
委托代理人杨亚娟，湖北今天律师事务所律师。
被告武汉宇宸不动产代理有限公司。
法定代表人周继红，经理。
委托代理人王军，男，1978年8月1日出生，汉族，武汉市人，该公司法务总监。
委托代理人李伟，男，1985年12月19日出生，汉族，湖北省汉川市人，该公司法务专员。
被告张元平，男，1970年8月18日出生，汉族，湖北省红安县人，无业。
被告雷艳，女，1970年4月3日出生，汉族，湖北省黄陂市人，无业。
委托代理人林国和，湖北伟宸律师事务所律师。
原告张永丽与被告武汉宇宸不动产代理有限公司（以下简称宇宸不动产公司）、张元平、雷艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告张永丽及其委托代理人杨亚娟、被告宇宸不动产公司的委托代理人王军、李伟，被告张元平，被告雷艳及其委托代理人林国和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张永丽诉称，2013年6月25日，原告与第一、二、三被告签订了编号为0005440的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。第一被告是居间代理方。合同约定，第二被告出售坐落于东西湖区环湖路8号建筑面积135.77平方米的房屋给原告，总价款670，000元，定金25，000元，居间代理费12，000元以及违约金按总房屋的10%计算等条款。合同签订时，第一被告及第二被告书面承诺第三被告雷艳知道并同意出售房屋，第二被告与第三被告之女在场表示属实。第二被告提供了个人权属证明书。原告于合同签订当日支付给第一被告中介费12，000元，支付给第二被告购房定金25，000元。2013年7月25日左右第一被告通知原告，第二被告、第三被告反悔不卖房屋。原告多次与卖方沟通，卖方拒绝办理后续手续。第一被告也没有协助办理所有权交付，房屋登记等居间义务，根据合同第5条的约定，第一被告应当全额返还原告中介费并赔偿相关的损失。请求：1、解除原告与第一、二被告签订的编号为0005440的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令第一被告返还居间费12，000元；3、判令第二、第三被告支付违约金67，000元；4、判令第二、第三被告返还房屋定金25，000元；5、三被告支付原告交通费、通讯费、误工费共计3，000元；6、本案诉讼费用由三被告承担。
被告宇宸不动产公司辩称，原告将我公司列为被告没有道理，我公司是买卖合同的居间方，已经完成了居间合同的义务；我公司协助完成后续交易行为的前提是双方配合及守约，要求我公司对他方违约承担连带责任无依据和理由；第二、三被告作为完全民事行为能力人应当对自己的行为负责，我公司对原告损失的发生和结果无责，不应成为被告及承担于法于理不合的退费及赔偿。请求驳回原告对我公司的诉请。
被告张元平辩称，我是在妻子雷艳不知情的情况下签订的合同，我只同意返还定金25，000元和诉讼费、交通费、误工费，但相关金额需核定。因为中介方没有告知夫妻双方必须到场签字，没有尽到居间义务，故违约责任在于第一被告，我不应承担违约责任。
被告雷艳辩称，居间费与我方无关，不作答辩。第二至五项诉请与我方无关，在交易过程中，原告没有提供我方知情的证据，故该行为是第二被告无权代理情况下达成的合同，合同无效。
原告张永丽为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，证明原告与第一、二、三被告的居间买卖关系；
2、房屋定金收条原件一份，证明第二被告收受原告买房定金25，000元；
3、收据原件一份，证明第一被告收受原告居间费12，000元；
4、具结书复印件一份，证明出售房屋给原告是第二、第三被告共同的意思表示。
被告宇宸不动产公司为支持其反驳主张，提供了如下证据材料：
1、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、具结书、权属证明、买卖双方情况确认及身份证明文件各一份，证明该合同为复合合同，我方与原告，我方与其他被告均为居间关系，原告与其他被告为房屋买卖关系，我方已履行居间合同相关义务；合同第五条约定的登记等协助内容应以原告及其他被告同时守约配合为前提；合同第五条涉及的违约导致居间费承担应是违约方承担，并非守约方之间互相退还，且应当以合同解除为前提；
2、律师函复印件一份及寄件单原件一份，证明第二、三被告在发函前仍拖延履行，导致后续交易无法履行，我方在第二、三被告怠于履行合同义务后，尽到了积极催告的义务；
3、证人魏某的证言，证明签约过程合同有效，后期积极电话、书面催告，组织协商及调解。
被告张元平、雷艳未提交证据材料。
经庭审质证，被告宇宸不动产公司对原告张永丽提交的证据材料发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，我公司只是居间关系，而非买卖关系；对证据2、3、4的真实性和证明目的均无异议。
被告张元平对原告张永丽提供的证据材料发表质证意见如下：对证据1、2的真实性和证明目的均无异议；认为证据3与我无关；对证据4的真实性无异议，但当时雷艳并不知情。
被告雷艳对原告张永丽提供的证据材料发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但与其无关；对证据2的真实性无异议，应由第二被告返还；对证据3的真实性无异议，但与我方无关；对证据4，本人没有认可和签字确认，不能证明系其意思表示。
原告张永丽对被告宇宸不动产公司提供的证据材料发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，不能证明第一被告完成了居间义务，合同第五条没有约定要以原告及其他被告同时守约配合为前提，合同第五条也明确约定了由违约方承担违约责任；对证据2中的律师函第二段的内容明确记载了合同系三方签字盖章，但合同上结尾处却没有雷艳的签章，而且合同没有约定房屋交付的履行期限，不具有可操作性，故说明第一被告没有尽到居间义务，只能证明其履行了通知义务，但不能证明违约责任只由第二、三被告承担；对证据3无异议。
被告张元平对被告宇宸不动产公司提供的证据材料发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，其一直在配合合同的履行，但是第一被告没有履行居间合同的义务，第一被告在合同签订之前告诉其只需其一人签字，在合同签订之后才通知其还需要其妻子雷艳签字；对证据2的真实性无异议，但认为其与雷艳一直在协调如何履行合同，没有拖延履行，其收到了律师函，并代雷艳在快递单上签字；对证据3，认为合同签订时，证人没有询问过雷艳不到场的原因，对其它无异议。
被告雷艳对被告宇宸不动产公司提供的证据材料发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但合同系张元平在雷艳不知情的情况下签订的，事后其也没有追认。张元平承诺该买卖合同已得到雷艳的授权并签署授权书，但各方当事人均未提供雷艳签署过授权书的证据；对证据2中的律师函是以快递形式投递，没有办法证明邮件内的文件内容，而且没有快递的物流跟踪记录，不能证明雷艳已收到律师函；对证据3证人证言有异议，证人证实了在房屋买卖过程中，雷艳没有参与合同的要约承诺过程；鉴于证人是被告宇宸不动产公司的员工，其证言不利于雷艳的证词，应予排除。而且其作所证言与其行为是矛盾的，表现在：具结书上明确记载了要求雷艳出具委托书，但证人说合同签订之后其第一次见到雷艳，却没有让雷艳出具委托书、在合同上补签字以确认买卖房屋的真实意思表示。
本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：原告张永丽提供的证据1、2、4，因被告张元平、雷艳及第三人宇宸不动产公司对其真实性无异议，本院予以确认；证据3系被告宇宸不动产公司出具的收受原告张永丽居间费12，000元的收据，被告宇宸不动产公司对该证据真实性无异议，本院予以确认。
被告宇宸不动产公司提供的证据1系《武汉市存量房居间（买卖）合同》、具结书、权属证明、买卖双方情况确认及身份证明文件各一份，因三被告对其真实性均无异议，本院予以采信；证据2系其委托律师出具的《律师函》及寄件单一份，因被告张元平已明确表示由其代收，故本院对被告宇宸不动产公司通过特快专递向雷艳邮寄过一份《律师函》的事实予以确认，但不能证明雷艳对该《律师函》的内容是清楚明知的；证据3被告宇宸不动产公司员工魏某的证人证言一份，本院将结合已采信的证据及当事人的庭审陈述，与事实相符的予以采信，不符的不予采信。
本院根据庭审中确认的证据和各方当事人在庭上的陈述，综合认定本案案件事实如下：
宇宸不动产公司成立于2005年2月3日，经营范围为房地产买卖、租赁、调换等流通领域中的经纪及代理活动。（国家有专项规定的项目经审批后方可经营）。
张元平和雷艳系夫妻关系，婚后于1995年8月14日生育一女张韵琪。2003年6月，张元平、雷艳以张元平的名义购买了武汉深江物业发展有限公司开发的位于武汉市东西湖区环湖路8号（环湖路以西、沿金银湖东岸）恋湖家园二期6栋5单元601室的房屋一套，建筑面积135.77平方米，开发商已办理该房屋权属证书（证号为武房商证东字第200402710号），但张元平、雷艳未办理该房屋项下的房屋所有权证和土地使用权证。
2013年6月，张元平欲出售其名下位于武汉市东西湖区环湖路8号恋湖家园二期6栋5单元601室的房屋，遂委托宇宸不动产公司恋湖家园分公司（21世纪不动产恋湖家园加盟店）将该房屋出售信息对外公布。后张永丽看到该售房信息后有意购买，遂通过宇宸不动产公司恋湖家园分公司与张元平商量购房细节。
2013年6月24日，张永丽按宇宸不动产公司恋湖家园分公司的要求填写了《客户情况确认表》。宇宸不动产公司恋湖家园分公司遂通知张元平携其妻子雷艳于次日到店签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》。
2013年6月25日，张元平称雷艳忙无法到场，仅携其女张韵琪到店，经张永丽及宇宸不动产公司的再三询问，其均表示有权代表雷艳签字并已取得雷艳的授权，并按宇宸不动产公司恋湖家园分公司的要求填写了《房东情况确认表》，明确记载了涉案房屋系夫妻共有。
之后，张元平（卖方、甲方）与张永丽（买方、乙方）及经纪代理方（丙方）武汉宇宸不动产代理有限公司恋湖家园分公司签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将其购买的坐落于武汉市东西湖区环湖路8号（环湖路以西，沿金银湖东岸二期）恋湖家园二期6栋5单元601室的房屋出售给乙方，建筑面积135.77平方米，成交价为670，000元；第三条、付款方式：本合同签订之日，乙方支付定金25，000元给甲方，甲方于签订本合同起两日内将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料，交由丙方保管，用于办理甲方名下两证；首付款145，000元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后，由乙方于当日内（遇节假日顺延）打入甲方指定账户；尾款500，000元整，由乙方自行办理公积金贷款，在见到已是乙方名下的房屋房产证收件单后三日内（遇节假日顺延），由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户；第五条：甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供居间信息及咨询服务，促成本合同依法签订，并协助甲、乙双方办理登记、房款交割、金融贷款、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费12，000元整。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计12，000元整。甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%，共计12，000元整；……第八条、甲方应在收到乙方全部房款后二日内，与乙方进行物业交接，并将房屋钥匙交于乙方……第十条：甲方违约，逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金……第十三条、甲、乙、丙三方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应依照本合同第七条、第十条及第十一条的约定承担对应的赔偿责任。合同还约定了其他权利义务。
同日，在宇宸不动产公司恋湖家园分公司的要求下，张元平出具了《具结书》一份，载明：“本人张元平签署武汉市存量房居间（买卖）合同，合同编号0005440，本人张元平承诺该买卖合同已得到产权共有人雷艳的授权并签署授权委托书，如承诺不实，愿承担相应的法律责任。”
合同签订后，张永丽于同日向张元平支付购房定金25，000元，向宇宸不动产公司恋湖家园分公司支付经纪代理费12，000元。两日后，张元平并未如约向宇宸不动产公司恋湖家园分公司提交办证资料，经该公司及张永丽多次催促，张元平以出差在外等理由进行推诿。近半月后，雷艳到店明确表示不同意出售房屋。后张永丽与张元平电话联系，张元平表示会再做雷艳工作，让其继续等待。直至2013年8月，张元平仍未继续履行合同。
2013年8月30日，宇宸不动产公司恋湖家园分公司通过顺丰速运向雷艳快递《律师函》一份，要求张元平、雷艳二人在收函后三日内到店协商支付张永丽双倍定金及宇宸不动产公司恋湖家园分公司中介费损失等事宜。张元平代收该函后，并未与雷艳到店协商此事。
2013年10月21日，原告张永丽诉讼来院，请求：1、判令第一被告返还居间费12，000元；2、判令第二、第三被告支付违约金67，000元；3、判令第二、第三被告双倍返还房屋定金50，000元；4、三被告支付原告交通费、通讯费、误工费共计3，000元；5、本案诉讼费用由三被告承担。审理中，原告张永丽变更诉讼请求，要求如诉称。被告宇宸不动产公司、张元平、雷艳坚持辩称意见，本案调解不成。
本案争议焦点：1、合同效力问题；2、张永丽是否有权解除合同；3、张元平是否构成违约，应如何承担责任；4、雷艳是否应承担责任；5、经纪代理费是否应返还；6、张永丽主张的交通费、通讯费及误工费等损失能否得到支持。
本院认为，第一、关于合同效力的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，本案中张永丽与张元平、雷艳以及宇宸不动产公司恋湖家园分公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。涉案房屋系张元平、雷艳婚后共同财产，张元平未经雷艳同意擅自处分涉案房屋的行为，构成无权处分，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，雷艳称张元平未经其同意擅自处分夫妻共同共有的房产的行为无效的辩称意见，本院不予采纳。
第二、关于张永丽是否有权解除合同的问题。本案中，张元平擅自处分其与雷艳的共同共有的房产，而雷艳事后亦明确表示不同意出售房屋，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，张永丽有权要求解除合同，并要求张元平赔偿损失。故对张永丽要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
第三、关于张元平是否构成违约，应如何承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。”本案中，张元平隐瞒了其妻子雷艳对其卖房行为不知情的事实，并虚假承诺已取得雷艳的授权，有权处分涉案房产，张永丽在不知情的情况下与其签订合同，致使合同无法继续履行，可见张元平存在重大过错，已构成违约，应承担违约责任。故合同解除后，张永丽有权选择依据定金罚则要求张元平双倍返还定金50，000元，或是依据违约金条款要求张元平返还购房定金25，000元，并支付相应的违约金。审理中，张永丽选择适用违约金条款，即要求张元平按全部房款的10%计67，000元支付违约金。但鉴于张元平在审理中提出了违约金约定过高的抗辩并要求法院对违约金进行调整，张永丽亦未提交证据证明其实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行情况，本院酌情将违约金调整为25，000元。
第四、关于雷艳是否承担责任问题。最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款（夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿）规定情形的除外。本案中，因张元平出售共有房屋并收取房款的行为发生在夫妻关系存续期间，而雷艳亦无证据证明张元平因该行为所负债务为其个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形，故应按夫妻共同债务处理，雷艳应共同承担责任。故张永丽要求张元平、雷艳共同返还购房定金25，000元，并支付违约金67，000元的诉讼请求，本院在张元平、雷艳共同返还购房定金25，000元，并共同支付违约金25，000元的范围内予以支持，超出的部分，不予支持。
第五、关于宇宸不动产公司是否应返还经纪代理费的问题。首先，张永丽、张元平及宇宸不动产公司恋湖家园分公司在《武汉市存量房居间（买卖）合同》中约定“甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供居间信息及咨询服务，促成本合同依法签订，并协助甲、乙双方办理登记、房款交割、金融贷款、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。”可见，宇宸不动产公司恋湖家园分公司居间服务范围除提供居间信息及咨询服务，促成双方签订合同之外，还包括协助甲、乙双方办理登记、房款交割、金融贷款、房屋所有权交付等居间工作，而本案中宇宸不动产公司恋湖家园分公司仅履行了部分居间义务，且其在合同签订过程中从未向雷艳本人核实过张元平的卖房行为是否经其同意和授权，未尽到居间人应尽的审慎和注意义务，故经纪代理费不宜全额收取。其次，三方在《武汉市存量房居间（买卖）合同》中还约定“如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计12，000元整。”本案中，张永丽在合同签订后依约履行了付款义务，张元平在签订合同前故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况，导致合同不能继续履行，故合同无法履行的责任在于张元平。根据合同约定，经纪代理费应由违约方张元平支付，故居间方应将张永丽支付的经纪代理费12，000元退还给守约方即张永丽，但可就其实际损失另行向违约方即张元平主张权利。宇宸不动产公司恋湖家园分公司不是独立的企业法人，其权利义务应由宇宸不动产公司享有和承担。故张永丽要求宇宸不动产公司退还经纪代理费12，000元的诉讼请求，本院予以支持。
第六、关于张永丽主张的交通费、通讯费、误工费等损失能否得到支持的问题。本案中，原告张永丽主张其处理房屋买卖事宜所支付的交通费、通讯费以及误工费等损失共计3，000元，要求三被告予以赔偿，但未提交相应的证据予以证实，故对原告张永丽的该项诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告张永丽与被告张元平、武汉宇宸不动产代理有限公司恋湖家园分公司于2013年6月25日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；
二、被告张元平、雷艳向原告张永丽返还购房定金25，000元、支付违约金25，000元，合计50，000元，于本判决生效后十日内履行；
三、武汉宇宸不动产代理有限公司于本判决生效后十日内返还原告张永丽经纪代理费12，000元；
四、驳回原告张永丽的其他诉讼请求。
案件受理费1，470元（已减半收取，原告张永丽已预交），由原告张永丽负担779元，被告张元平、雷艳负担557元，被告武汉宇宸不动产代理有限公司负担134元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告张永丽。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1，470元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 屠俊霞
二〇一四年一月十五日
书记员 林 琪