浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终5874号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王纪辉，男，1978年12月4日出生，汉族，户籍所在地瑞安市。
委托诉讼代理人：姜正，浙江合一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴力，浙江合一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。
法定代表人：郑统弟。
委托诉讼代理人：陈继锋，浙江玉海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。
上诉人王纪辉因与被上诉人瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王纪辉上诉请求：撤销原判，依法改判驳回港瑞公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、港瑞公司不具备诉讼主体资格。港瑞公司与业主签订的《委托经营管理合同》明确约定必须以业主的名义与王纪辉签订合同，并以业主的名义收取租金收益。港瑞公司以自己的名义签订租赁合同并收取租金，系超越代理权限，且明显侵犯业主的合法权益。二、一审法院认定王纪辉违约，缺乏事实和法律依据。王纪辉拖延支付租金的行为系履行抗辩权，王纪辉未按约交付租金是因为港瑞公司虚假宣传，未按照其广告宣传中的承诺招商引入知名品牌等。且港瑞公司还单方面采取强制停电措施，导致王纪辉无法正常营业。故王纪辉的行为不属于违约行为。三、一审法院认定租金计算的时间与事实和法律不符。事实上，王纪辉已经在2015年11月28日腾空，应当以该时间为租金计算的截止日期。四、一审法院判决王纪辉支付租金的标准以《港瑞新玉海商铺租赁合同》中约定的租金每月20899元缺乏事实与法律依据。王纪辉与港瑞公司在《港瑞新玉海商铺租赁合同》之后，又签订了一份《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租金计算的标准应以第二份租赁合同约定的年租金125396元计算。五、一审法院判决王纪辉支付公共能耗、综合管理费、收银机使用费缺乏事实和法律依据。双方在租赁合同中并没有约定上述费用的具体金额，根据约定，综合管理费、能耗费均已实际产生收取，而港瑞公司未提供综合管理费及能耗费的实际支出费用，简单的按照暂定的计算标准，对王纪辉不利，且不符合合同约定。
港瑞公司辩称，一、港瑞公司具有诉讼主体资格，港瑞公司与业主签订的委托经营合同明确商铺所有的事由均由港瑞公司完成，业主无条件确认港瑞公司的活动。二、一审法院认定王纪辉违约事实充分，适用法律正确。王纪辉主张港瑞公司存在违约缺乏依据，且其主张的事实并非合同约定的违约事项。王纪辉认为其未按约缴纳租金系行使抗辩权且有正当理由是不成立的。三、一审认定的撤铺时间正确，王纪辉在一审提供的证据无法证实其主张的撤铺和停水停电情况。四、一审法院依据《港瑞新玉海租赁合同》来确定王纪辉的租金，而非王纪辉提交的第二份合同，依据事实充分，适用法律正确。该份合同从始至终都不是双方真实意思表示，系为了办理工商备案登记所需，港瑞公司之所以提供该版本，在金额上有出入，是因为工商纳税的标准是与租金挂钩，为了让王纪辉避税。第二份合同并非双方真实意思表示，是无效的，对双方无约束力。五、一审法院对公共能耗费、综合管理费等的认定正确，双方在合同的第18.1条已经明确了公共能耗费、综合管理费，且该约定属于手动填写，不属于格式条款，也不存在法律规定的其他无效情形。
港瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除港瑞公司与王纪辉签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同（7-210、211、212、213）》，并责令王纪辉腾空商铺；2.王纪辉支付租金313485元，并支付违约金50157.6元（租金自2014年10月18日起计算至王纪辉实际腾空商铺之日止；违约金自2014年10月18日起以每月未交租金，按月利率2%计算至实际履行完毕之日止，均暂计至2016年1月17日）；3.王纪辉支付综合管理费、公共能耗费、收银机使用费共计114400元（自2014年10月18日起计算至王纪辉实际腾空商铺之日止，暂计至2016年1月17日）；4.王纪辉支付消防施工费3920元。
一审法院认定事实：2014年8月7日，港瑞公司与王纪辉就瑞安玉海街道玉海商务广场7幢210、211、212、213号商铺（面积274.84㎡）签订《港瑞新玉海商铺租赁合同》，约定由王纪辉承租上述商铺经营维意定制家具生活馆，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日，月租金20899元，综合管理费25元/㎡/月，公共能耗费8元/㎡/月，综合管理费、公共能耗费合计9070元[(25+8)×274.84]，收银机使用费50元/月，装修管理费按每铺2000元/月收取，装修保证金20000元，开业庆典及周年庆促销费3000元/年，租金支付方式为付六押二。合同签订当日王纪辉应一次性缴纳首期租金125396元及与两个月租金等额的履约保证金41799元。租赁期间，王纪辉逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金5‰的标准向港瑞公司支付滞纳金直至所有应付租金全部付清。逾期支付租金达10天，港瑞公司有权单方终止本合同。王纪辉于2014年6月27日向港瑞公司交纳履约保证金41799元，2014年8月8日交纳27400元，包括装修保证金20000元、装修管理费4400元，开业庆典及周年庆促销费3000元，余欠租金及其他费用至今未付。2016年5月10日，王纪辉书面通知港瑞公司承租商铺已腾空，并要求港瑞公司接收商铺。审理过程中，港瑞公司承认已接收商铺。
瑞安玉海商务广场的商铺已具备办理房屋所有权证的条件。产权所有人邱素映、温州市绿地房地产开发有限公司、预告登记人吴奕泉、预告登记共有人朱金双、朱银双已就坐落于瑞安玉海商务广场（推广名港瑞新玉海）7幢212室（建筑面积46.03㎡）、213室（建筑面积94.26㎡）、210室（建筑面积84.7㎡）、211室（建筑面积49.91㎡）的商铺分别与港瑞公司签订《港瑞新玉海购物广场商铺委托经营管理合同》，委托港瑞公司就上述商铺进行经营管理。其中约定：港瑞公司有权出租、发包商铺；玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年的收益委托人已实际享受，委托人不得再有任何收益主张及收益包干抵销，由港瑞公司自负盈亏。并明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。瑞安玉海商务广场于2014年10月18日正式开业。王纪辉承租的商铺综合管理费、公共能耗费、收银机使用费三笔合计每月9120元(9070+50)。瑞安玉海街道玉海商务广场7幢210至213室实际面积274.9㎡。
一审法院认为，港瑞公司依法享有瑞安玉海街道玉海商务广场7幢210至213室的出租权、收益权。双方就上述商铺在协商一致的基础上签订的港瑞新玉海商铺租赁合同，基本条款完整、明确，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，属于有效合同。双方当事人应当按照合同的约定各自履行义务。现港瑞公司已按约向王纪辉交付商铺，王纪辉装修营业后也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费等。双方约定合同签订当日王纪辉应一次性交纳首期租金及履约保证金等。逾期支付租金达10天，港瑞公司有权单方终止合同。至今王纪辉仅交纳了履约保证金及部分其他约定的费用，属不适当履行，应承担相应的违约责任。港瑞公司由此主张解除租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，予以准许。鉴于王纪辉已实际腾空商铺，港瑞公司也已接收涉案商铺，对港瑞公司责令王纪辉腾空商铺的主张，不予支持。王纪辉腾空商铺后，港瑞公司应及时接收商铺。由于港瑞公司没有采取适当措施致使损失扩大，对扩大的损失，不予支持，故港瑞公司主张的租金、综合管理费、公共能耗费、收银机使用费等只能计算至一审法院确定的2016年5月10日止。根据公平原则，王纪辉交纳的履约保证金41799元在租金中予以扣减。合同约定每延误一日应按欠付租金5‰的标准向港瑞公司支付滞纳金，该滞纳金实际为违约金，港瑞公司要求按月利率2%计算，易导致利益失衡，应予以调整，以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。港瑞公司要求以每月未交租金为基数计算违约金，符合法理与情理，予以支持。瑞安玉海街道玉海商务广场7幢210至213室实际面积274.9㎡，港瑞公司按274.84㎡计算综合管理费、公共能耗费，并不损害王纪辉利益，不再调整。港瑞公司称王纪辉装修商铺30天，产生装修管理费2000元，王纪辉未持异议，但由于王纪辉已交纳装修管理费4400元，相抵后，港瑞公司尚应退还装修管理费2400元。港瑞公司在诉请中将装修保证金20000元、装修管理费结余款2400元，合计22400元，在王纪辉应交的装修管理费、公共能耗费、收银机使用费中予以扣减，并无不当，予以支持。港瑞公司要求王纪辉支付消防施工费，于法无据，不予支持。港瑞公司诉请，合理部分，予以支持。王纪辉反诉称港瑞公司虚假宣传，且对涉案商铺采取停水停电措施，导致王纪辉无法正常经营，要求港瑞公司赔偿经济损失15万元，缺乏相应证据佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除港瑞公司与王纪辉于2014年8月7日签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同》；二、王纪辉于本判决生效后十日内支付港瑞公司租金及违约金（租金按每月20899元，自2014年10月18日起计算至2016年5月10日止，租金总额扣除41799元；违约金自2014年10月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止）；三、王纪辉于本判决生效后十日内支付港瑞公司自2014年10月18日起至2016年5月10日止按每月9120元计算的综合管理费、公共能耗费、收银机使用费，总额扣除22400元；四、驳回港瑞公司的其他诉讼请求；五、驳回王纪辉的反诉请求。本案本诉受理费8529元，由港瑞公司负担729元，王纪辉负担7800元；反诉受理费3300元，由王纪辉负担。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人向一审法院提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院依职权向瑞安市场监督管理局玉海所调取了王纪辉在申请涉案商铺经营的工商登记中所提交的租赁合同。该合同与王纪辉提供的第二份合同一致。根据王纪辉提供的电费明细，在2016年2月-5月仍有大量电费产生，其中2016年4月份的电量为936度，王继辉称该部分电费产生系因其处理商品尾货及拆除装修之用。
本院认为，关于港瑞公司的诉讼主体资格问题。港瑞公司提供的委托经营管理合同明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。且根据合同相对性原则，涉案商铺系以港瑞公司的名义出租且交付王纪辉使用。故港瑞公司有权以自己的名义起诉。
关于合同解除及腾空的问题。王继辉以其已经在2015年11月28日腾空商铺为由，主张租金计算的截止时间为2015年11月28日。但根据涉案店铺的电费单显示直到2016年5月仍有大量电费产生。故对该主张，本院不予支持。一审法院综合考虑本案各种因素，酌情确定租金等费用计算至2016年5月10日并无不当，本院予以确认。
关于租金的计算标准问题。本案中双方就涉案商铺租赁事宜的约定共签订了两份合同。即2014年8月7日《港瑞新玉海商铺租赁合同》、2014年10月1日《房屋租赁合同》。本院认为，本案中王纪辉实际交纳履约保证金41799元，符合双方在第一份合同中约定的“付六押二”的租金支付方式。考察港瑞新玉海商铺的其他租户租金履行情况，港瑞公司一审提交的证据显示，其他签订了两份合同的租户亦系按照第一份合同所约定的租金标准履行；没有签订第二份合同的涉案相近商铺所履行的租金与涉案第一份合同租金相当。结合第二份合同系其在工商登记备案合同的事实，本院认为一审判决认定第一份合同系双方真实的意思表示，符合客观事实。王纪辉就此提出的上诉理由不能成立，其要求以第二份合同作为计算租金标准，本院不予支持。租金应当按照第一份合同的约定的标准计算。即涉案租金应当按照月租金20899元的标准计算。
关于公共能耗费、综合管理费、收银机使用费的计算标准问题。双方签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同》第一条1.8约定，王纪辉必须统一租用港瑞公司POS机，租用费收取标准50元/月。第十八条18.1约定“综合管理费为25元/㎡·月，公共能耗费为8元/㎡·月，合计每月9070元。”即双方已约定以固定的数额计收公共能耗费、综合管理费、收银机使用费。现王纪辉认为应当按照实际支出计收，依据不足，不予支持。
综上，王纪辉的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8529元，由王纪辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年三月十七日
代书 记员 姜岳良