广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂化法民二初字第526号
原告梁建琼。
委托代理人李益昌。
被告化州市万家福房地产有限责任公司。
法定代表人彭作福，总经理。
委托代理人苏迪。
第三人化州市农村信用合作联社。
法定代表人周仁聪，理事长。
委托代理人黄越。
原告梁建琼诉被告化州市万家福房地产有限责任公司、第三人化州市农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁建琼的委托代理人李益昌、被告化州市万家福房地产有限责任公司的委托代理人苏迪，第三人化州市农村信用合作联社的委托代理人黄越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于化州市官桥镇官桥圩怡福新城的商品房，房款总金额为332816元。原告于2013年3月1日交付了首期款100816元，并依合同约定向银行申请办理按揭手续，且得到了化州市农村信用合作联社鉴江信用社的贷款，并汇入了被告的专用账户。原告已履行了合同的全部义务。合同约定，2013年10月31日前交付房屋。逾期交付，则从超期之日起按买受人已交付的购房款每月支付千分之三违约金给买受人。但被告未能在约定的期限内交付房屋，经原告多次催告，至今未交付。据了解，被告的房屋未能通过验收合格，故无法交付。原告认为，被告的行为已构成严重违约，虽然合同没有约定，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，原告要求解除合同符合法律规定，现起诉，请求：一、判令被告即时交付怡福新城的房屋给原告，并按合同支付原告违约金（截止2014年8月31日，违约金7987.58元）；二、若上述房屋不符合交楼条件，被告无法交付房屋的，则判令解除双方签订的购房合同，被告立即退还原告全部购房款332816元及利息（按银行贷款利息计）；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告承担违约金的责任只能计至2014年5月1日。2014年4月6日到21日，被告分别以短信和书面张贴交房的形式通知原告及其他购房者于2014年5月1日交房，其他购房者已接收了购买的房屋，原告没有接收，被告承担违约金的责任只能计至2014年5月1日。二、被告同意解除合同，但原告应返还履约代支费用1870元给被告。按合同约定，代办购房产权手续相关费用先由被告垫付，交房后由原告按实支数额返还给被告。被告已垫付了出具房地产证明费50元、房地产权属预告登记费80元，房地产评估费1660元，合计1870元，应由原告返还。三、原告应与化州市农村信用合作联社鉴江信用社解除被告为其购房贷款的保证责任。原告签订了《商品房买卖合同》后，又与化州市农村信用合作联社鉴江信用社签订了《个人购房按揭贷款合同》，被告作为保证人签名，原告拒绝接收购买的房屋，原告应与化州市农村信用合作联社鉴江信用社解除被告为其购房贷款的保证责任。
第三人化州市农村信用合作联社辩称，一、原、被告应按《商品房买卖合同》及《个人购房按揭贷款合同》的约定履行。原告购买被告的商品房，总房款为332816元，原告只支付了首期房款100816元，原、被告、第三人签订了《个人购房按揭贷款合同》后，余款232000元由第三人支付给被告，再由原告按月返还的方式还款给第三人。《商品房买卖合同》及《个人购房按揭贷款合同》是合法有效的合同，原、被告应按约定履行。二、如果原、被告解除《商品房买卖合同》，第三人请求法院判决原告及被告共同返还贷款本金225192.45元（该借款余额计至2014年11月15日）给第三人，并判决原告及被告承担违约责任及相应利息。被告作为保证人在《个人购房按揭贷款合同》上签名，应对该笔贷款承担连带清偿责任。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，如果原、被告解除《商品房买卖合同》或法院解除合同，第三人请求法院判决原告、被告共同返还尚欠贷款225192.45元（该借款余额计至2014年11月15日）及相应利息给第三人，并判决被告承担违约责任。
综合原告的起诉陈述、被告、第三人的答辩及本院采信的证据，经本院审理查明，位于广东省化州市官桥镇官桥圩的怡福新城是被告开发的小区，2012年11月28日被告取得商品房预售许可证。2013年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告怡福新城的商品房，建筑面积为113.76平方米，其中套内建筑面积为96.24平方米，分摊面积17.52平方米；该商品房单价为每平方米人民币2925.6元，总金额为332816元；在2013年3月5日前支付全部房款的30%即100816元作为首期房款；2013年10月31日前交付房屋，逾期交付，则从超期之日起按买受人已交付的购房款每月支付千分之三违约金给买受人。合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，原告支付了首期款100816元给被告。2013年9月17日。原、被告、第三人签订了《个人购房按揭贷款合同》，约定原告以位于化州市官桥镇官桥圩怡福新城的商品房作抵押，向第三人贷款232000元，贷款后由第三人直接支付232000元给被告，再由原告按月返还的方式还款给第三人。被告作为保证人在《个人购房按揭贷款合同》上签名，承诺对该笔贷款承担连带清偿责任。第三人按约支付232000元货款给被告。为此被告支付了出具房地产证明费50元、房地产权属预告登记费80元，房地产评估费1660元，合计1870元，但未完成办理房屋抵押登记手续。借款后至2014年11月15日止，原告已向第三人化州市农村信用合作联社还款本息合计22731.49元，尚欠本息225192.45元。交房期限届满后，给原告多次催告，被告至今没有交房。原告诉至本院要求处理。
诉讼中，原告不再主张要求被告“即时交付怡福新城第二座13层第1303房屋给原告，并按合同支付原告违约金（截止2014年8月31日，违约金7987.58元）”的诉讼请求，要求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告立即退还原告全部购房款332816元及利息（按银行贷款利息计）。
上述事实有《商品房买卖合同》、商品房预售许可证、《个人购房按揭贷款合同》、收据、借据、原告的还款记录清单、庭审笔录等材料证实。
本院认为，原、被告于2010年3月2日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。
本案的争议焦点是被告逾期交付房屋，原告要求解除《商品房买卖合同》是否符合法律规定。原、被告在合同中约定2013年10月31日前交付房屋，经原告多次催告，至今未交付，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告要求解除《商品房买卖合同》，符合上述法律、司法解释的规定，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，因此，本案当事人签订的《个人购房按揭贷款合同》也予以解除，第三人化州市农村信用合作联社要求返还购房贷款本息及原告要求被告返还已支付购房款，符合法律规定，本院予以支持，因此被告化州市万家福房地产有限责任公司应将收受的购房首付款人民币100816元及利息、原告梁建琼已支付给第三人化州市农村信用合作联社的贷款本息22731.49元及原告梁建琼尚欠第三人化州市农村信用合作联社的贷款本金225192.45元及利息分别返还买受人和担保权人。
被告化州市万家福房地产有限责任公司已垫付了出具房地产证明费50元、房地产权属预告登记费80元，房地产评估费1660元，合计1870元，因被告逾期交付房屋构成违约，过错在于被告，造成的损失应由被告承担，被告要求原告返还，本院不予支持。原告在诉讼中放弃了第一个诉讼请求，这是原告处分自己的诉讼权利和实体权利，符合法律规定，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告梁建琼与被告化州市万家福房地产有限责任公司于2013年3月1日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告化州市万家福房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告梁建琼购房首付款人民币100816元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年11月28日起计至付清款日止）；
三、被告化州市万家福房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告梁建琼已支付给第三人化州市农村信用合作联社的贷款本息人民币22731.49元；
四、被告化州市万家福房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内偿还原告梁建琼尚欠的贷款本金人民币225192.45元及利息（利息按《个人购房按揭贷款合同》的约定及中国人民银行的相关规定自2014年11月16日起计至付清款日止）给第三人化州市农村信用合作联社；
五、原告梁建琼对被告化州市万家福房地产有限责任公司偿还第三人化州市农村信用合作联社的上述债务承担连带清偿责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6412元，由被告化州市万家福房地产有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起150日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 员 何洪强
代理审判员 车海飞
人民陪审员 陈昆愉
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 黄经春