南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第1320号
原告招商银行股份有限公司南京分行，住所地南京市秦淮区汉中路1号。
代表人岳鹰，行长。
委托代理人李春香，江苏宏林律师事务所律师。
委托代理人赵亮，江苏宏林律师事务所律师。
被告张建球，男，汉族，1972年8月21日生。
被告吴海侠，女，汉族，1973年4月22日生。
委托代理人张建球（系吴海侠配偶），自然情况同上。
被告南京元通置业有限公司，住所地南京市江宁区汤山街道古泉社区。
法定代表人张元柱，董事长。
委托代理人徐超，江苏李安详律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与被告张建球、吴海侠、南京元通置业有限公司（以下简称元通置业公司）借款合同纠纷一案，原告招行南京分行于2015年5月28日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告招行南京分行的委托代理人李春香，被告张建球暨被告吴海侠的委托代理人，被告元通置业公司的委托代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招行南京分行诉称，2011年1月27日，招行南京分行与张建球、元通置业公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定招行南京分行向张建球贷款8950000元用于支付购房款，贷款期限为360个月，元通置业公司为该《个人购房借款及担保合同》的保证人。同日，张建球将南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房产抵押给招行南京分行用于担保还款，并办理了抵押登记。之后，招行南京分行依约向张建球发放了贷款8950000元。张建球自2014年12月1日起连续六个月未能按约还款，即为违约。张建球与吴海侠系夫妻关系，应对上述贷款承担共同还款责任。元通置业公司作为《个人购房借款及担保合同》的保证人应对该笔贷款承担连带还款责任。为维护自身的合法权益，招行南京分行诉至法院，请求法院判令：1、张建球、吴海侠立即偿还欠款本息8970340.76元（截至2015年5月20日，本金8634181.19元，利息324708.57元、罚息1562.4元、复息98888.6元）及自2015年5月21日起至实际清偿之日按合同约定计算的利息、罚息、复息，以及承担本案律师费253533元；2、招行南京分行对张建球用于抵押的位于南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、三被告承担本案诉讼费用；3、由元通置业公司对上述债务承担连带保证责任。
被告张建球、吴海侠辩称，对欠款事实无异议。因经济情况出现问题，目前无力还款。
被告元通置业公司对欠款事实无异议及保证责任均无异议，但辩称招行南京分行主张的律师费过高。
经审理查明，2011年1月27日，贷款人（抵押权人）招行南京分行与借款人（抵押人）张建球、抵押人吴海侠、保证人元通置业公司签订编号为110131125084034632《个人购房借款及担保合同》（以下简称借款合同），约定：招行南京分行向张建球贷款8950000元整用于支付南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房屋购房款，贷款期限为360个月，自2011年1月27日起至2041年1月27日止，具体贷款期限以借款借据为准；执行利率以国家公布的贷款基准年利率6.4%为基础上浮20%，即为年利率7.68%，借款合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，执行利率按固定日调整方式进行调整；张建球未按借款合同约定按时足额偿还贷款的，招行南京分行有权对其未偿还的贷款本金按日在借款合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；还款方式为等额还款；张建球愿意以南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄x幢房产的全部权益抵押给招行南京分行，作为偿还借款合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；元通置业公司自愿为张建球在借款合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及招行南京分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；元通置业公司自愿放弃要求招行南京分行首先向张建球或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；保证期间为自借款合同签订之日起至张建球持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由招行南京分行保管之日止；张建球连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，即为违约，招行南京分行有权提前收回已发放的贷款的本息并要求支付费用；在张建球不能按期归还借款合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，招行南京分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由张建球全数负担。
同日，抵押权人招行南京分行与抵押人张建球、吴海侠及担保人元通置业公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》（以下简称抵押合同），约定：张建球、吴海侠购买元通置业公司建设的商品房，而向招行南京分行借款并将所购商品房抵押给招行南京分行，作为贷款担保，且元通置业公司自愿为张建球、吴海侠担任该借款的保证人。抵押合同第一部分“抵押预告登记阶段”条款约定：抵押合同所对应担保的主债合同为案涉借款合同，张建球、吴海侠已与元通置业公司签订宁房买卖契字第20100014609号《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋座落南京市江宁区阳明山庄x幢，张建球、吴海侠将该房屋抵押给招行南京分行；抵押担保的范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用；招行南京分行愿为张建球、吴海侠上述借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用，担保期间自抵押合同生效之日起至招行南京分行领取上述张建球、吴海侠所购商品房他项权利证书之日。抵押合同第三部分“办理抵押登记手续的约定”条款约定：三方同意在抵押合同签订后，办理张建球、吴海侠所购商品房抵押预告登记手续。抵押合同签订当日，抵押合同各方当事人在南京市江宁区住房和城乡建设局办理了抵押预告登记。至本案庭审时止，涉案抵押房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证。
2011年2月1日，招行南京分行向张建球发放贷款8950000元，张建球在借款借据上签名确认。自2014年12月起，张建球连续超过三个月未按借款合同约定按时足额还款。截至2015年5月20日，张建球尚欠招行南京分行贷款本金8634181.19元、利息324708.57元、罚息1562.4元、复息9888.6元。
招行南京分行为催收贷款诉至本院，并委托江苏宏林事务所律师代理案涉纠纷的诉讼和执行事宜，为此支出律师费253533元。
以上事实，有借款合同、抵押合同、借款借据、账户交易明细表、逾期账单、《委托代理合同》、律师费发票、律师费支付凭证及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，招行南京分行与张建球、吴海侠、元通置业公司签订的借款合同、抵押合同均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行合同义务。借款合同订立后，招行南京分行已按借款合同约定发放了贷款。张建球在合同履行期间连续超过三个月未按约归还贷款本息，其行为已经构成违约，招行南京分行提前收回已发放的贷款的本息的条件已经成就，同时各方当事人已在借款合同中对于利息、罚息、复息的收取及相应利率标准作出明确约定，故招行南京分行要求张建球偿还借款本金8634181.19元及相应利息、罚息、复息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据借款合同的约定，因借款人违约导致贷款人为实现债权而支付的律师代理费由借款人承担，本案中，招行南京分行主张的律师费符合江苏省律师服务业收费标准的规定，且已实际支付，故招行南京分行要求张建球支付律师代理费253533元，合法有据，本院予以支持。元通置业公司虽抗辩招行南京分行主张的律师费过高，但未针对其抗辩理由提交相应证据进行佐证，故本院不予采纳。上述借款发生在张建球与吴海侠夫妻关系存续期间，故招行南京分行要求吴海侠对张建球的上述债务承担共同还款责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，抵押合同中明确约定元通置业公司为张建球的上述债务提供连带责任保证，并约定保证期间为自抵押合同生效之日起至招行南京分行领取上述张建球、吴海侠所购商品房他项权利证书之日。至本案庭审时止，涉案抵押房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证，故元通置业公司在本案中仍处于对案涉债务承担连带保证责任的期间内。借款合同中明确约定元通置业公司自愿放弃要求招行南京分行首先向张建球或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，故招行南京分行主张元通置业公司在本案中对张建球的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。
关于招行南京分行是否因案涉房屋办理了抵押预告登记而享有该抵押房屋的优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项及第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。张建球、吴海侠以南京市江宁区阳明山庄x幢房产为张建球向招行南京分行申请的贷款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，故招行南京分行与张建球、吴海侠、元通置业公司签订案涉抵押合同并办理了抵押预告登记。在张建球未能依约履行还款义务时，招行南京分行有权处分被抵押房产，以优先清偿其债权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张建球、吴海侠于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司南京分行借款本金8634181.19元及利息、罚息、复息（截至2015年5月20日的利息324708.57元、罚息1562.4元、复息9888.6元；自2015年5月21日起至实际还款之日止的利息、罚息、复息，按《个人购房借款及担保合同》的约定计算）。
二、被告张建球、吴海侠于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司南京分行律师代理费253533元。
三、如被告张建球、吴海侠不履行上述第一、二项判决主文所确定的义务，原告招商银行股份有限公司南京分行有权依法处置被告张建球、吴海侠用以抵押的位于南京市江宁区阳明山庄x幢房屋，并以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
四、被告南京元通置业有限公司对被告张建球、吴海侠上述第一、二项判决主文确定的还款义务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费76367元，财产保全费5000元，合计81367元，由被告张建球、吴海侠、南京元通置业有限公司负担（被告张建球、吴海侠、南京元通置业有限公司应负担的诉讼费用已由原告招商银行股份有限公司南京分行向本院预交，被告张建球、吴海侠、南京元通置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司南京分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 ＸＸ阳
人民陪审员 杨清珠
人民陪审员 李明慧
二〇一五年七月三十日
书 记 员 卢大力