河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1303民初4986号
原告：刘国鹏。
委托诉讼代理人：马党恩，河南达圣律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被告：段华振。
被告：贾红亮。
原告刘国鹏与被告段华振、贾红亮案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国鹏及其委托诉讼代理人马党恩、被告段华振到庭参加了诉讼。被告贾红亮经本院传票传唤缺席未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘国鹏诉称，原告与贾红亮于2016年4月25日签订房屋买卖协议书一份，协议约定贾红亮将自己位于卧龙区文化路与建设路交叉口2号楼1单元27层2701室的房产卖给原告。房屋总价款为67万元。首付1万元，待贾红亮搬完房屋个人物品后，贾红亮交付房产钥匙同时原告支付贾红亮25万元的银行贷款余额，贾红亮拿到交通银行的合同与原告一起到房管部门注销房产抵押登记后，原告将余款40万元一次性支付给贾红亮。该房屋买卖协议书同日在宛都公证处办理了公证，公证书为（2016）宛市证民字第2362号。双方协议签订后，原告依据协议约定履行了付款义务。贾红亮依据协议约定到房管局办理了解除该房产的抵押手续，并将购房合同原件交付原告，原告对所购房屋进行装修入住至今。因客观原因未能在房管部门办理产权备案变更登记。根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告对此房屋享有合法所有权。被告段华振在与被告贾红亮民间借贷纠纷案件执行程序中，被告段华振于2016年6月8日向卧龙区法院申请对原告具有所有权的房产查封，并又申请执行。原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2017年6月9日作出（2017）豫1303执异字第32号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求，该裁定于2017年6月22日送达给原告。该裁定违法，侵犯原告合法权益。故依法起诉，1、依法确认原告与贾红亮之间房屋买卖关系有效，位于卧龙区文化路与建设路交叉口2号楼1单元27层2701室房产的所有权归属原告。2、立即停止对位于卧龙区文化路与建设路交叉口2号楼1单元27层2701室房产的强制执行，并解除查封。
被告段华振辩称，刘国鹏和贾红亮把房子卖了没有变更过户手续，存在过错，我是2016年6月7日到法院申请查封刘国鹏和贾红亮的房子，房产产权一直还是贾红亮，贾洪亮借我钱的时候给我写的欠条，把房子抵押给我了。
被告贾洪亮经本院传票合法传唤未到庭，未提交书面答辩意见及相关证据。
经审理查明，2016年4月25日，原告刘国鹏（合同乙方）与被告贾红亮、王玉萍（贾红亮之妻）（合同甲方）签订房屋买卖协议书一份，协议约定：1、甲方自愿将位于卧龙区文化路与建设路交叉口2号楼1单元27层2701室的房产（合同编号：10295902）出售给乙方所有。2、甲乙双方议定房屋总价款为67万元。3、付款方式：首付1万元，剩余25万元、40万元及尾款1万元分期付清。4、房产交付时间：2016年4月25日。5、违约责任：甲方承诺该房产无产权纠纷、无司法查封扣押。交付前若发生与甲方有关的产权纠纷，债权债务，概由甲方负责解决，并承担赔偿；交付后如发生与乙方有关的产权纠纷，债权债务，概由乙方负责解决，并承担赔偿。乙方保证按约定支付房价款。6、本协议任何一方不得擅自变更、终止协议内容。如有违约，违约方承担房价款的20%作为违约金。7、因该房产是按揭房产，乙方应向甲方支付首付1万元，待甲方搬完房屋个人物品后，甲方交付房产钥匙同时乙方支付甲方25万元的银行贷款余额，甲方拿到交通银行的合同与乙方一起到房管部门注销房产抵押登记后，乙方将余款40万元一次性支付给甲方。待房产证书甲方配合签字办理后，剩余1万元结清，不得拖延。8、甲方承诺该房屋解押后移交所有手续及凭证给乙方。该房屋买卖协议书同日在宛都公证处办理了公证，公证书为（2016）宛市证民字第2362号。双方协议签订后，原告刘国鹏依据协议约定分别于2016年4月25日支付被告贾红亮1万元、2016年4月28日支付房款25万元、2016年5月4日支付房款40万元。被告贾红亮依据协议约定到房管局办理了解除该房产的抵押手续，并将购房合同原件交付原告刘国鹏，原告刘国鹏于2016年4月30日向小区物业交纳物业费、水电费等实际入住至今。
另查明，被告段华振与被告贾红亮民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理，在案件审理过程中，段华振提出诉讼保全申请，本院于2016年6月7日作出（2016）豫1303民初2980号民事裁定书，查封了贾红亮位于卧龙区文化路与建设路交叉口盛世龙源2号楼1单元27层2701室的房产（合同备案号：10295902）。该案经审理，原被告自愿达成调解协议，本院于2016年7月26日出具（2016）豫1303民初2980号民事调解书。该调解书生效后贾红亮未履行调解书达成的调解协议内容，段华振向本院提起强制执行申请。在执行过程中，刘国鹏提出书面异议，认为：其已于2016年4月25日与贾红亮签订了房屋买卖协议并办理了公证，后又支付购房款并入住至今，该房屋应归其所有，法院的查封行为侵犯了其合法权益，请求终止对位于卧龙区文化路与建设路交叉口盛世龙源2号楼1单元27层2701室的房产的执行，解除查封。本院经审查作出（2017）豫1303执异32号执行裁定书，裁定：驳回异议人刘国鹏的异议申请。刘国鹏不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
以上事实由原被告庭审陈述、原告所举房屋买卖协议、公证书、银行转账凭证、贾红亮出具的收条、物业收费的收据、（2017）豫1303执异32号执行裁定书等、被告段华振所举（2016）豫1303民初2980号民事调解书、借条等予以证实，上述证据已经庭审质证，并记录在卷，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原、被告签订房屋买卖协议是双方真实的意思表示，且原告支付了房款66万元，被告贾红亮也已将房屋交付给原告，原告实际入住至今。故双方签订的房屋买卖协议为有效协议。原被告签订房屋买卖协议是2016年4月25日，本院对该房屋进行查封是2016年6月8日，签订房屋买卖协议在查封之前。依据物业收费收据可以证明原告于2016年4月30日向小区物业交纳物业费、水电费等自己实际入住至今。在本院查封之前原告已合法占有该不动产。原告已按买卖协议向被告贾红亮支付房款66万元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。现在登记备案在被告贾红亮名下的房产因客观原因未能在房管部门办理产权证书，所以不能将房产过户登记到原告名下。故本案符合上述法律规定，原告提出的诉讼能够排除执行，本院予以支持。对被告段华振的辩称，“刘国鹏和贾红亮把房子卖了没有变更过户手续，存在过错，我是2016年6月7日到法院申请查封刘国鹏和贾红亮的房子，房产产权一直还是贾红亮，贾洪亮借我钱的时候给我写的欠条，把房子抵押给我了”。本院认为，刘国鹏和贾红亮签订的房屋买卖协议虽未过户但不影响合同的效力，以房抵押借款按照《担保法》的相关规定应当以书面形式订立抵押合同、办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。而段华振和贾红亮之间只存在民间借贷法律关系，双方未在房产部门办理抵押登记手续，且被告段华振在向本院提起诉讼保全申请时，原告刘国鹏已实际购买并入住该房屋。故被告段华振的辩称理由，不符合法律规定，不能对抗原告的诉讼请求，本院不予采信。
依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、（最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释）第三百一十条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：
立即停止对位于南阳市卧龙区文化路与建设路交叉口盛世龙源2号楼1单元27层2701室房产（合同备案号：10295902）的强制执行并解除查封。
本案诉讼费10500元，由被告贾红亮承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 康 宏
审 判 员 胡进锋
人民陪审员 陈 飞
二〇一七年九月十二日
书 记 员 谭瑾姣