广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第308号
原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联社社，住所：广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕河南村。
负责人苏文溢。
委托代理人吴育华，广东引力律师事务所律师。
被告佛山市扬海汽车销售服务有限公司，住所：广东省佛山市禅城区（国际）车程南区二座3-6、14-16号。
法定代表人庞冬华。
委托代理人黄早松、吴文锋，分别为广东正大方略律师事务所律师、实习律师。
被告佛山市阳海汽车销售服务有限公司，住所：广东省佛山市南海区平洲南港大道平洲电信大楼侧。
法定代表人许梓新。
委托代理人李锦燕，女，汉族，1988年3月5日出生，住广东省佛山市南海区，系该公司员工。
原告佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济社诉被告佛山市扬海汽车销售服务有限公司（下简称扬海公司）、佛山市阳海汽车销售服务有限公司（下简称阳海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，因被告扬海公司下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员潘萧萧组成合议庭，于2014年7月4日公开开庭进行审理。后因人民陪审员潘萧萧工作变动，本案变更为由审判员田媛担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员黄茹姬组成合议庭，并于2014年10月16日第二次公开开庭进行审理。原告的委托代理人吴育华、被告扬海公司的委托代理人黄早松、吴文锋、被告阳海公司的委托代理人李锦燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月，原告与被告扬海公司签订《场地租赁合同》，原告将佛山（国际）车城铺位南区二座3-6、13-16号共捌仓的铺位场地出租给被告扬海公司经营汽车销售及售后服务。《场地租赁合同》就租赁期限、租金标准、交租办法及违约责任等作了具体约定。合同签订后原告依约将上述铺位交付被告扬海公司使用。自2013年10月起被告扬海公司一直拖欠原告租金、水电费用，经原告多次催缴后，被告扬海公司仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告扬海公司向原告支付2013年10年28日-2014年4月27日的租金及卫生费476966.90元及违约金140000元（476966.90元×30%）；2、被告扬海公司向原告支付2013年10年28日-2014年4月27日的水电费19649.60元；3、被告阳海公司对被告扬海公司的全部欠款承担连带还款责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求为：解除涉案《场地租赁合同》，被告扬海公司向原告返还涉案铺位，变更第1项诉讼请求为：被告扬海公司向原告支付2013年10年28日-2014年7月14日的租金及卫生费757607元及违约金230000元（757607元×30%）;变更第2项诉讼请求为：被告扬海公司向原告支付2013年10年28日-2014年7月14日的水电费10936.05元。
被告扬海公司、阳海公司共同辩称：一、被告不同意原告全部诉讼请求。被告扬海公司仅拖欠2013年10月28日至2014年3月4日的租金及卫生费，在此期间已经通过其他公司向原告支付50000元，所以实欠租金及卫生费共计269220.33元。2014年3月4日原告通过物业管理公司强行停水及拉闸停电锁门，致被告扬海公司无法使用涉案物业。二、违约金明显过高，根据相关法律解释，违约金高于30%不应该得以支持，原告无证据证明其损失，所以其损失仅为银行同期存款利率，应按照银行同期存款利率计算违约金。三、被告扬海公司未继续使用涉案物业，原告也没有提交相关水电费单据，所以无法确认原告主张的水电费用。四、原告第三项诉讼请求系依据两被告出具的承诺函，但该承诺函附有条件，即2014年3月以前未按期结清欠款才由被告阳海公司承担担保责任，现涉案租赁合同只履行至2014年3月4日，未到3月底，原告即单方终止合同，故被告阳海公司承担担保责任的条件尚未成就，其无需承担担保责任。五、诉讼费用请法庭依法判决。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、广东省农村集体经济组织证明书、组织机构代码证、两被告企业登记信息查询资料及组织机构代码证，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、场地租赁合同、佛山（国际）车城有限公司安全生产、消防安全责任书、平面图，证明①原告与被告扬海公司的租赁合同关系；②被告扬海公司存在不按时支付租金的事实；③原告出租涉案物业的合法性。
催缴租金、水电费通知，证明被告扬海公司未依约向原告支付租金及水电费等费用，原告发函给被告扬海公司催收租金、卫生费及水电费的事实。
4、关于支付租金、水电费用承诺函，证明原告按照合同约定已向被告扬海公司催缴费用，催缴费用过程中，被告阳海公司对被告扬海公司所拖欠的费用承担担保责任。
5、建筑工程消防验收意见书，证明涉案物业是合法建筑，已经过相关部门的验收。
6、水电费发票。证明原告实际代垫水电费的事实。
7、《建设工程规划验收合格通知》。证明涉案包括商铺在内的建筑物已进行规划报建。
8、佛山（国际）车城说明函。证明涉案铺位水电费的支付过程。
诉讼中，被告扬海公司提交以下证据：
1、照片（三张），证明原告在未口头或者书面通知的情况下，于2014年3月4日对涉案场地强行关门，由于原告的强行关门行为导致被告扬海公司无法搬离财务资料，暂无法提供缴存保证金凭证及缴纳租金凭证的事实。
2、收据（NO.0002505）。证明原告于2012年2月14日收到保证金296019元的事实。
3、网上银行电子回单、收据（06565488），证明涉案租赁房屋的物业管理公司佛山（国际）车城有限公司即原告的托收方于2013年12月31日收到50000元租金的事实。
诉讼中，被告阳海公司未提交证据。
诉讼中，为查明本案事实，本院依职权向佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市规划城建档案馆发函询问涉案房屋的规划报建情况，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于佛山（国际）车城南二座物业报建资料的复函》，佛山市规划城建档案馆向本院提供卷内目录、佛山市规划局禅城区分局规划设计方案审批表（第二次）。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据作如下认证：原告的证据1，两被告均无异议，本院予以采信。原告的证据2、3，有原件核对，被告扬海公司作为合同当事人及通知相对方对该两组证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据4，有原件核对，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据5、6，有原件核对，本院对真实性予以确认。原告的证据7，可与佛山市禅城区发展规划和统计局向本院回复《佛山市禅城区发展规划和统计局关于佛山（国际）车城南二座物业报建资料的复函》相印证，本院对真实性予以确认。原告的证据8，系原件，本院对真实性予以确认。被告扬海公司的证据1、3，原告及被告阳海公司对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告扬海公司的证据2，原告及被告阳海公司均无异议，本院予以采信。
本院依职权调取的证据，原告无异议，两被告亦未对真实性持异议，本院予以采信。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2012年1月，原告（甲方）与被告扬海公司（乙方）签订《场地租赁合同》，主要约定：“一、甲方出租给乙方的展厅：位于：南区二座3-6、13-16号，共捌仓，用于经营雪佛兰汽车销售及售后服务。1、首层展厅建筑面积：1794.05平方米，计租面积：1973.46平方米（已包括公用面积的分摊，按占地面积的10%计取）；2、本合同的计租面积合计：1973.46平方米（具体位置如附图所示）。二、租用期限：租用期限共伍年，从2012年1月28日起至2017年1月27日止。乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权终止合同，收回出租铺位及场地。……3、乙方拖欠租金的；……三、费用：1、第一年、第二年（从2012年1月28日至2014年1月27日）的每月每平方米租金单价为50元，每月租金费用合计为98673元；2、第三年、第四年（从2014年1月28日至2016年1月27日）的租金在上年度基础上递增10%，即每月租金单价为55元，每月租金费用合计为108540.30元；……4、每月卫生费用合计为800元；……四、交缴办法：租金按先缴款后使用的方式结算，首期缴纳叁个月租金费用和卫生费合计共298419元，在合同签订之日支付给甲方。以后每叁个月缴纳一次租金，每期租金应提前20天缴交，逾期缴款按应缴金额每日3‰计取滞纳金。五、签订合同之日，乙方向甲方缴纳保证金296019元（按三个月的租金计取），租赁期限满，甲方退回给乙方（不计利息）。租赁期内，如乙方有违反市场管理规定的行为而被罚款，或违反本合同的有关规定而承担违约责任的，甲方有权在保证金内扣除，租赁期满后，余额无息退回乙方。……八、违约责任：1、乙方违反本合同约定，甲方有权终止合同，收回铺位，没收乙方所缴交的一切费用，并按合同总额30%违约金赔偿给甲方。2、甲方违反合同规定，则甲方退回乙方的保证金，并按合同总额30%赔偿违约金给乙方。……”原告及被告扬海公司均在上述合同上盖章确认。
2012年2月14日，原告出具《石湾镇街道河宕村民委员会统一收据》，确认收取被告扬海公司交纳的保证金296019元。
2013年12月25日，原告向被告扬海公司发出《催缴租金、水电费通知》，认为被告扬海公司拖欠租金、卫生费、水电费，已违反合同约定，原告委托佛山（国际）车城有限公司对涉案物业进行管理，在该司多次催款无果的情况下，请被告扬海公司于2013年12月30日下午17:00前将逾期未缴交的租金、卫生费、水电费等费用缴纳至（国际）车城财务部，否则原告将在别无选择的情况下，对涉案场地实施水电限制措施，并采取一切适当行动追讨上述欠款而无需另行通知。
2013年12月31日，案外人佛山（国际）车城有限公司出具收款收据，确认收取被告扬海公司交纳的南二座3-6、13-16号租金（13.10.28-14.1.27部分）50000元。
2014年1月20日，被告扬海公司出具《关于支付租金、水电费用承诺函》，上载：“致：佛山国际车城，杨董暨赖总：……关于我司所欠贵司2013年11月28日至2014年2月27日期间的租金及水电费用，因我司年前资金紧张，望阁下及贵司给予我司一定的宽限期限。现向贵司承诺在2014年3月底前结清上述期间的租金，并承诺届时如未能按期支付，同意由兄弟单位佛山市阳海汽车销售服务有限公司向贵司承担担保责任。”被告阳海公司作为担保单位亦于上述承诺函上盖章确认。
2014年10月20日，案外人佛山（国际）车城有限公司向本院出具《说明函》，上载：“……佛山（国际）车城有限公司属于对国际车城内所有商户进行日常业务的管理及所有租金费用的收取（含水电费用，因为国际车城成立至今都是采用的是变压器输入后再另行分配给各4S店等商户的，每月的水电费用由国际车城先行垫付后再向各商户按各自水电表度数数据予以计取的），特此予以说明。”
另查明，2005年10月11日，佛山市禅城区公安消防大队出具《关于佛山（国际）车城有限公司北一座、北二座、南二座土建建筑工程消防验收合格的意见》，载明北一座、北二座、南二座三个销售展厅的土建工程消防验收合格。2014年10月27日，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于佛山（国际）车城南二座物业报建资料的复函》,主要载明：“……一、经查核，佛山（国际）车城有限公司南二座建筑于2003年办理了临时建设工程规划许可手续（证号：佛规工临证[2003]263号）。2008年向我局申请办理了规划方案修改手续（存档号：2003-020三）。……”。2014年11月13日，佛山市规划城建档案馆向本院提供《佛山市规划局禅城分局规划设计方案审批表（第二次）》，载明原佛山市规划局于2008年3月17日同意佛山（国际）车城有限公司就涉案佛山大道381号上盖建筑物提交的规划设计方案，并注明该审批表自发出之日起一年内有效，逾期应重新申请办理。
诉讼中，原告陈述：涉案租赁合同应系于2012年1月28日前签订，也即2012年1月左右。被告扬海公司从2013年10月28日拖欠相关费用至今。被告扬海公司每期支付租金、卫生费、水电费的方式是按照合同约定，每三个月支付一次，以前也有拖延支付的情况。被告扬海公司陈述原告于2014年3月4日强行停水、停电、锁门不属实，2014年2、3月被告扬海公司已经关门没有正常经营，另，涉案佛山国际车城的保安工作是由原告负责的。被告扬海公司陈述：涉案租赁合同系2012年1月28日签订。被告扬海公司原先是每三个月向原告支付一次租金，后来是每月支付，水电费是由被告扬海公司负担并交予原告。涉案《关于支付租金、水电费用承诺函》系由被告扬海公司向原告出具。在原告强行锁门后，被告扬海公司曾向原告提出解除合同、返还铺位的主张，也要求将保证金抵扣租金等费用，但原告不同意。被告阳海公司陈述：被告阳海公司未与原告签订担保合同，亦未代被告扬海公司向原告支付过欠费。
诉讼中，本院于2014年7月14日组织原、被告各方查看现场，涉案铺位共有八道大门，其中包括三道玻璃门、五道铁闸门，从左往右第一、二道玻璃门内外各有一把锁，第三道玻璃门外有一把锁，原告确认上述三道玻璃门外三把红色锁是原告的保安所上，已无钥匙，但玻璃门内两把锁则系被告扬海公司工作人员所上，被告扬海公司对此均不予确认，认为所有锁均是原告工作人员所上。在查看现场过程中，原告当场向本院申请财产保全，要求将涉案铺位内的物品作为财产线索进行查封，并同意由被告扬海公司先行搬离相关财务资料。在本院组织及各方当事人见证下，原告工作人员通过切割机切割门锁，后本院工作人员及各方当事人一同进入涉案铺位，在被告扬海公司搬离相关财务资料后，本院工作人员对涉案铺位大门张贴封条并拍照留存以待查封，原告亦确认于当日收回涉案铺位。后因原告自愿放弃申请对涉案铺位内存放物品进行查封，经原、被告申请，本院于2014年10月17日再次组织双方就涉案铺位进行交接，被告扬海公司确认于2014年10月20日前搬空涉案铺位内的相关物品。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，经本院向佛山市禅城区发展规划和统计局和佛山市规划城建档案馆查实，包含涉案铺位在内××大道西侧××期临时普通汽车专卖店（南二座）属临时建筑，于2003年办理了临时建设工程规划许可手续，其第二次规划设计方案审批亦于2009年3月17日到期，因原告未提交证据证明其或产权单位曾就上述临时建筑审批手续申请延期或重新办理，故原告与被告扬海公司于2012年1月签订的《场地租赁合同》为无效合同。另因本院于2014年7月14日组织原、被告各方查看现场时，原告已确认收回涉案场地，故本院对原告主张被告扬海公司搬离涉案场地的诉请不予支持。
关于原告主张被告扬海公司支付租金、卫生费及违约金的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《场地租赁合同》无效，但综合全案证据及当事人陈述，被告扬海公司自上述合同签订后已实际占有使用涉案铺位，并以涉案铺位地址注册经营，故被告扬海公司应参照合同约定的标准向原告支付涉案铺位的占有使用费及卫生费。原告主张被告扬海公司从2013年10月28日起拖欠租金、卫生费，被告扬海公司亦予以确认；至于原告向被告扬海公司计收占有使用费、卫生费的截止时间，据本院于2014年7月14日组织原、被告各方查看现场的情况，原告确认涉案场地三道玻璃门外三把红色锁是原告的保安所上，并陈述2014年2、3月左右被告扬海公司已经关门没有正常经营，而被告扬海公司亦提交证据证明原告系于2014年3月4日上锁，则原告的上述上锁行为已实际导致被告扬海公司自2014年3月4日后无法正常使用涉案场地，故被告扬海公司仅需向原告支付自2013年10月28日至2014年3月4日的占有使用费422065.80元（98673元/月×3个月+108540.30元/月×1个月+108540.30元÷31天×5天），卫生费3329.03元（800元/月×4个月+800元÷31天×5天），上述费用合计425394.83元。另因涉案租赁合同为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告应向被告扬海公司返还其已收取的保证金296019元，而被告扬海公司亦于2013年12月31日向案外人佛山（国际）车城有限公司交纳部分租金50000元，原告对此予以确认，经抵扣,被告扬海公司实际应支付的占有使用费及卫生费为79375.83元（425394.83元-296019元-50000元）。原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的违约金，因涉案合同无效，故该部分诉请无合同依据，但根据本案事实，被告扬海公司确存在拖欠占有使用费、卫生费的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告扬海公司的该拖欠行为存在过错，已造成原告损失，故本院酌定被告扬海公司以拖欠费用79375.83元元为本金，自原告起诉之日即2014年3月24日起至被告扬海公司实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息损失。
关于原告主张被告扬海公司支付水电费的诉请。本案中，案外人佛山（国际）车城有限公司出具《说明函》，确认涉案场地发生的水电费用均由其先行垫付后再向各商户计取，原告提供的相关水电发票亦证实系佛山（国际）车城有限公司向水电部门实际缴付水电费的事实，则因原告并非水电费用的实际缴付主体，故其无权主张被告扬海公司向其支付上述费用，应由佛山（国际）车城有限公司另行向被告扬海公司主张，本院对原告的该诉请不予支持。
关于被告阳海公司的责任。根据两被告盖章确认的《关于支付租金、水电费用承诺函》“关于我司所欠贵司2013年11月28日至2014年2月27日期间的租金及水电费用，因我司年前资金紧张，望阁下及贵司给予我司一定的宽限期限。现向贵司承诺在2014年3月底前结清上述期间的租金，并承诺届时如未能按期支付，同意由兄弟单位佛山市阳海汽车销售服务有限公司向贵司承担担保责任。”的内容，因2013年11月28日至2014年2月27日的占有使用费经计算为404559.30元（98673元/月×3个月+108540.30元/月×1个月），经冲抵被告扬海公司于2013年12月31日支付的部分占有使用费50000元及原告需向被告扬海公司返还的押金296019元后，被告扬海公司至今尚欠上述期间占有使用费58540.30元，则被告阳海公司就上述费用承担担保责任的条件已经成就，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，被告阳海公司应对被告扬海公司拖欠的上述占有使用费58540.30元承担连带担保责任。两被告虽抗辩认为该承诺函未经被告阳海公司股东会议决议通过，但未提供有效证据予以证明，且被告阳海公司已于上述承诺函中盖章确认，故本院对两被告的该抗辩意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济社与被告佛山市扬海汽车销售服务有限公司于2012年1月签订的《场地租赁合同》为无效合同；
被告佛山市扬海汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济社支付占有使用费及卫生费共计79375.83元及利息（利息以79375.83元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年3月24日起计至本判决确定的给付之日止）；
被告佛山市阳海汽车销售服务有限公司对被告佛山市扬海汽车销售服务有限公司拖欠的占有使用费58540.30元承担连带清偿责任；
四、驳回原告佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，受理费13785元、财产保全费3670元，合计17455元，由原告佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济社负担16067元，由被告佛山市扬海汽车销售服务有限公司负担1388元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
代理审判员 杨玲玲
人民陪审员 黄茹姬
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。