广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺民二终字第31号
上诉人（一审原告、反诉被告）：李某某。
委托代理人：陈艳雄，贺州市信德法律事务所法律工作者。
上诉人（一审被告、反诉原告）：全某某。
委托代理人：梁某某。
委托代理人：邱耀询，广西汇豪律师事务所律师。
上诉人李某某、全某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2012）钟民初字第320号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人李某某及其委托代理人陈艳雄，上诉人全某某及其委托代理人梁某某、邱耀询到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年12月11日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《门面租赁合同》，合同约定由被告（反诉原告）将其位于昭平县城老百货大楼的二间门面出租给原告（反诉被告）使用，租赁期间从2008年1月1日至2010年12月31日止。合同到期前，双方在自愿协商下，约定租期延至2013年12月31日止。合同第六条约定“本合同双方要共同遵守执行，如一方违约，违约方要按年租金的20％作为违约金支付给对方，同时终止合同。”2011年10月31日，被告（反诉原告）对出租门面进行停水断电，并于2011年11月19日擅自拆除出租门面的卫生间。原告（反诉被告）无法正常在承租门面继续经营，为清理积压物品，原告（反诉被告）在街上进行摆卖，共缴纳城市道路占用费600元。2012年5月15日，原告（反诉被告）陆续将货物从被告（反诉原告）的门面搬到对面的门面。但原告至今仍占用着被告的门面，原告（反诉被告）已交至2012年6月止的租金，以后的租金未予交纳。
一审法院审理认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《门面租赁合同》及续订的《门面租赁合同》均是双方在平等、自愿的情况下签订的，没有违反法律、行政法规的相关规定，是合法有效的合同，双方当事人应当全面履行约定的义务。被告（反诉原告）辩称停电是由于线路老化，停水不是被告（反诉原告）的行为，综合全案证据和现场勘查，被告（反诉原告）是在原告（反诉被告）所承租的门面以外的线路装修线路，该辩称与事实不符，该院不予采信。被告（反诉原告）辩称卫生间的拆除是根据市政局的通知进行的城乡风貌建设，但无法提供相应的证据，该辩称该院亦不予采信。被告（反诉原告）的上述行为已构成违约，原告（反诉被告）在未退租之前未按时缴纳2012年7-8月及以后的租金，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，不构成违约。因此，原告（反诉被告）请求继续履行合同、恢复原状的诉请，该院予以支持。原告（反诉被告）请求支付违约金3840元于法有据，该院予以支持。原告（反诉被告）请求的赔偿损失50000元，由于证据不足，该院不予支持。原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退还因违约行为导致原告（反诉被告）停业的8个月租金12800元，并顺延10个月的诉请，该院根据本案的实际，酌情支持由被告（反诉原告）退回8个月的部分租金8800元；原告（反诉被告）请求赔偿城管占道费600元的诉请有理，该院予以支持。原告（反诉被告）其他的诉讼请求，该院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在被告（反诉原告）为先履行一方而没有履行合同义务的，原告（反诉被告）有权拒绝履行。因此，被告（反诉原告）的反诉请求部分有理部分无理，该院部分予以支持，即从2012年7月起由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付每月门面租金500元；驳回被告（反诉原告）反诉要求终止合同，支付违约金的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、原告李某某与被告全某某应当继续履行双方于2010年11月23日续签的《门面租赁合同书》；被告全某某应在本判决生效后十日内在其出租的门面恢复通水通电、恢复门面内的卫生间的使用；二、被告全某某应向原告李某某支付违约金3840元；三、被告全某某应返还2011年11月份至2012年6月份的租金8800元给原告李某某；四、被告全某某应赔偿原告李某某支付的城建管理费600元；五、从2012年7月起由原告向被告支付每月门面租金500元至恢复门面的通水通电、恢复门面内卫生间的使用止；六、驳回原告李某某的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告全某某要求终止合同，支付违约金的反诉请求。本诉案件受理费1146元（原告李某某已预交），由原告李某某承担146元，被告全某某承担1000元；反诉案件受理费50元（反诉原告全某某已预交），由反诉原告全某某承担30元，反诉被告李某某承担20元。
上诉人全某某不服一审判决，上诉称：一、2010年11月23日上诉人全某某与上诉人李某某续签的《门面租赁合同书》中明确约定，先支付门面租金再使用房屋，而上诉人李某某在2011年10月份足足使用了23天才交租金给上诉人全某某。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。……”上诉人李某某违约在先，一审法院对此事实不予认定是错误的。双方签订的合同第六条明确约定“本合同双方要共同遵守执行，如一方违约，违约方要按年租金的20％作为违约金支付给对方，同时终止合同”，一审法院不遵照双方当事人合同约定作出判决是错误的。二、本案违约金理应由上诉人李某某向上诉人全某某支付。三、在上诉人李某某没有停止营业的情况下，一审判决上诉人全某某退回租金88O0元给上诉人李某某是错误的。四、关于判令上诉人全某某赔偿上诉人李某某支付的城建管理费6OO元的问题，这是上诉人李某某提供的假证。这60O元实际上是上诉人李某某在昭平县文化广场另一间新门面开业时，在新门面前增设一个篷布摊，以降价、处理货尾来吸引顾客眼球，提高营业额。市政部门所收的是占道费而不是地摊费。对此，上诉人全某某到昭平县市政部门查阅了李某某交纳占道费的存根，但市政部门不同意复印提供，但提供了上诉人李某某摆摊的位置示意图。该600元不应由上诉人全某某承担。五、根据双方当事人签订的合同，要么终止合同，要么继续履行合同，一审法院判决从2012年7月起由上诉人李某某向上诉人全某某支付门面租金500元没有依据。六、上诉人李某某扩大诉讼标的50000元，受理费应是1050元，扩大诉讼标的的受理应由上诉人李某某承担。七、一审认定上诉人全某某存在违约行为不客观。上诉人全某某没有停水停电，停水原因至今不清楚，停电是由于线路老化，用水用电问题是由承租方自行维修解决的。上诉人全某某没有擅自拆除卫生间，拆除卫生间是按市政要求进行，拆除后另有卫生间可供上诉人李某某使用。拆除卫生间后上诉人李某某还继续经营，说明对上诉人李某某没有影响。请求二审法院依法撤销一审判决，改判解除上诉人全某某与上诉人李某某于2010年11月23日续签的《门面租赁合同书》；由上诉人李某某向上诉人全某某支付违约金3840元，并支付2012年7月份起至退出门面时止的每月租金1600元。
上诉人李某某答辩称：一、上诉人全某某没有按照合同约定履行义务，构成违约；上诉人李某某每月按时足额缴纳房屋租金，没有违约行为。二、上诉人全某某想提前终止合同，在上诉人李某某不同意的情况下，采取停水停电的方式以达到终止合同的目的。一审时上诉人全某某已经承认停水的事实，停电是因线路老化不是事实，房屋在交付上诉人李某某使用时，已更换了新的线路，不存在老化的情况。上诉人全某某强行拆除卫生间后，没有新的卫生间供上诉人李某某使用，一审法院去勘查现场时也证实了这一事实。每月租金都是上诉人全某某在月中、月底来收取，23日缴纳租金不构成违约。三、上诉人李某某在2012年7月向法院提起诉讼，在起诉后不再交纳租金不构成违约。请求二审法院判决驳回上诉人全某某的上诉请求。
上诉人李某某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定上诉人全某某在出租房屋期间擅自停水、停电和拆除卫生间构成违约，理应支持上诉人李某某要求上诉人全某某赔偿停业8个月的租金12800元、顺延租期10个月的诉讼请求。一审不但没有判决全额退还租金，而且不支持顺延10个月租期的诉请，显然违背了《合同法》的相关规定，损害了上诉人李某某的合法权益。二、上诉人李某某在一审时出示了桂林市小数点公司提供的上诉人李某某2010年-2011年进货情况的证据，足以证实上诉人全某某借装修门面而覆盖上诉人李某某的门面，导致顾客以为上诉人李某某门面易主的错觉，致使上诉人李某某营业额急剧下降，营业利润负增长。上诉人李某某的营业损失与上诉人全某某的违约行为有直接的因果关系。一审法院以该证据不能证明上诉人李某某的损失情况为由，不予支持赔偿经济损失5万元的诉讼请求是错误的。三、《合同法》第六十七条规定，先行履行一方而没有履行合同义务的，另一方有权拒绝履行。在上诉人全某某违约的情况下，一审判决上诉人李某某支付从2012年7月起至上诉人全某某恢复门面的通水、通电恢复门面内卫生间的使用止的每月租金500元是错误的，这一判项不但背离事实，而且违反了“不告不理”和超范围审理的审判原则。请求二审法院依法改判一审判决第三项为上诉人全某某返还上诉人李某某2011年11月份至2012年6月份的租金12800元，并顺延租期10个月；撤销一审判决第五项，改判上诉人全某某赔偿上诉人李某某经济损失5万元。
上诉人全某某答辩称：上诉人李某某在2011年11月份超过合同约定的时间缴纳组金，已经构成违约，而且2012年7月以后，上诉人李某某没有再交纳组金，严重违约，法院不应当支持上诉人李某某的诉讼请求。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有如下争议：1、上诉人全某某是否在2011年10月31日对出租门面进行停水停电？2、上诉人全某某是否擅自拆除出租门面的卫生间？3、一审是否漏列上诉人全某某拆除卫生间后，另外提供有卫生间给上诉人李某某使用的事实？4、上诉人李某某缴纳的城市道路占用费600元是否为了清理积压物品而支出？
上诉人全某某对争议事实的意见：1、停电是因为线路老化引起，停水原因上诉人全某某不清楚，不是上诉人全某某对出租门面实施停水停电，停水停电的时间是在2011年11月底，不是10月31日；2、上诉人全某某是按市政要求拆除出租门面的卫生间，不是擅自拆除；3、一审漏列了上诉人全某某在拆除卫生间后，在旁边门面内另外提供有卫生间给上诉人李某某使用的事实；4、上诉人李某某缴纳的城市道路占用费600元是在另一间新店门面前增设篷布摊，以降价、处理货尾来吸引顾客眼球，提高营业额所支出，不是为了清理积压物品而支出。
上诉人全某某在二审期间提交的证据有：1、上诉人全某某账号为20-333100460029677存折2011年10月18日至2011年12月2日的存取情况复印件1份，以证实2011年11月份，上诉人李某某是23日存款到上诉人全某某账户，上诉人李某某逾期交租金存在违约行为。2、昭平县地方税务局昭平税务分局于2013年1月16日出具的证明一份，以证实李某某的门面一直都在使用。
上诉人李某某对争议事实的意见：一审查明的事实属实。1、出租门面线路没有老化，是上诉人全某某对出租门面实施停水停电，停水停电的时间是在2011年10月31日；2、市政部门没有通知上诉人全某某拆除出租门面的卫生间，是其擅自拆除；3、上诉人全某某在拆除卫生间后，没有另外提供卫生间给上诉人李某某使用；4、为了清理积压物品，上诉人李某某占道摆摊，缴纳了城市道路占用费600元。
上诉人李某某在二审期间没有提交新的证据。
本院对当事人争议事实及证据的分析和认定：上诉人全某某提供的账号为20-333100460029677存折存取情况复印件来源合法，客观真实、与本案具有关联性，本院对此作为定案的依据。上诉人全某某提供的昭平县地方税务局昭平税务分局于2013年1月16日出具的证明，虽然来源合法、客观真实，但昭平税务分局是税收征收部门而不是工商管理部门，其出具的证明只能证实业主李某某经营的“小数点”童装店交纳相关税费的情况，而不能证实业主李某某的经营地点，同时从本案一、二审查明的情况看，在出租房屋被停水停电后，上诉人李某某曾搬到对面商铺进行经营，不管在哪个地方经营，上诉人李某某均需交税，因此，上诉人李某某的交税行为与其是否一直使用本案的出租房屋进行经营没有必然联系，本院对昭平县地方税务局昭平税务分局出具的这份证明不作为本案的定案依据。从上诉人李某某一审提交的“用户水表历月用水”情况表及电费交费发票看，本案讼争房屋的停水停电时间确实为2011年10月底。上诉人全某某主张出租房屋停电是因为线路老化引起，停水原因不清楚，停水停电的时间是在2011年11月底不是10月31日，上诉人全某某对此未能提供相应的证据予以证实，本院对其主张不予采信。上诉人全某某主张是按市政部门要求拆除出租门面的卫生间，但上诉人全某某对此在一、二审均未能提供由市政部门出具的文件、通知等相关证据予以证实，因此，对上诉人全某某的这一主张，本院亦不予采信。上诉人全某某主张在拆除卫生间后，在旁边门面内另外提供有卫生间给上诉人李某某使用，因新卫生间在上诉人全某某的其他门面内，上诉人全某某主张该卫生间可供上诉人李某某使用，未能举证证实其已将新卫生间钥匙交付上诉人李某某，因此，对上诉人全某某的这一主张本院不予采信。上诉人李某某为了清理积压物品占道经营交纳了占道经营费600元的事实清楚，上诉人全某某对此虽提出异议但未能提供相反的证据予以反驳，本院对上诉人全某某的异议不予采纳。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人全某某与上诉人李某某签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应依合同约定全面履行各自的义务。从一、二审查明的事实看，在合同履行过程中，上诉人全某某于2011年10月份对出租铺面停水停电并拆除卫生间，该行为确已构成违约，一审法院判决上诉人全某某按合同约定的违约条款支付3840元违约金给上诉人李某某，并判决由上诉人全某某赔偿上诉人李某某因此支出的城建管理费600元并无不当，本院予以维持。上诉人全某某违约在先，上诉人李某某在双方对租赁合同的履行问题产生纠纷后，在2011年11月份迟延至当月23日才交纳租金、在本案起诉后未再向上诉人全某某交纳租金的行为不构成违约，上诉人全某某以上诉人李某某迟交和不交租金的行为属违约为由，要求上诉人李某某支付违约金理据不足，一审法院判决驳回上诉人全某某要求上诉人李某某支付违约金及解除合同的反诉请求正确，本院予以维持。上诉人李某某在本案讼争铺面经营的是“小数点”童装买卖生意，上诉人全某某对讼争出租铺面停水停电、拆除卫生间的行为，确实给上诉人李某某的正常营业带来一定影响，但停水停电、拆除卫生间并不必然导致上诉人李某某停业，上诉人李某某在白天还是可以正常营业的，因此，一审法院根据案件具体情况，酌情将铺面租金从上诉人全某某违约、双方发生纠纷后的2011年11月起至恢复门面通水通电、恢复门面内卫生间的使用时止，租金从每月1600元降至每月500元计付并无不当。上诉人李某某主张因上诉人全某某的违约行为导致其经营损失50000元，上诉人李某某对此只提供了桂林市小数点公司提供的证明作为依据，因该证明没有其他相应证据予以佐证，本院对该证明的客观性、真实性无从考究，而且上诉人李某某一、二审均未能提供发生纠纷前近三年的详细经营收支情况佐证其实际利润损失，上诉人李某某对此应承担举证不能的法律后果，一审法院判决驳回上诉人李某某的此项诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1370元，由上诉人李某某负担685元，上诉人全某某负担685元。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一三年五月三十一日
书记员 张 金