北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第02981号
原告张彬，男，1979年10月14日出生。
委托代理人王海兰，北京平济律师事务所律师。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号，组织机构代码80295237-X。
法定代表人马印秋，该公司总经理。
委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员。
委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员。
原告张彬与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张彬的委托代理人王海兰到庭参加诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
张彬诉称：我于2007年6月12日与乾元公司签订北京市商品房预售合同，约定我购买乾元公司开发建设的位于北京市平谷区×小区×号楼×层×栋×室商品房一套，并约定乾元公司在2008年9月30日前向我交付该商品房，逾期交房在60日后，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向我支付已交付房价款万分之二的违约金；另乾元公司应当在2009年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如未在上述期限前取得，自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，我向乾元公司支付了购房款407245元。但乾元公司没有按照合同约定如期交付房屋，直至2013年6月27日才交付，直至2013年8月16日取得该商品房所在楼栋的权属证明。故起诉要求乾元公司承担违约责任，判令乾元公司向我支付逾期交房违约金140988元；向我支付逾期办理初始登记违约金62594元。
乾元公司辩称：不同意原告所提出的诉讼请求。一、原告所在楼栋迟延的交付，存在不可抗力原因以及非被告过错原因，应当对该段时间予以扣除。2010年5月3日，施工单位依施工图纸设计，进行迎宾花园小区30号楼外线10号化粪池及污水管线施工时，遇到该小区居民阻挠，造成施工无法进行。通过有关部门协调，一年后化粪池才完工。我公司认为以上耽误施工的时间段应予以扣除；二、原告入住的房屋尚未完成验收，买受人通过闹事、上访等手段对出卖人施压，以达到实际入住的目的，考虑到社会的和谐稳定，出卖人向买受人交付房屋。买受人入住房屋不符合合同约定的交付条件，买受人不应当入住，赔偿数额的计算期间仍应按合同的约定，在交付条件符合时方可计算，目前计算该期间尚不明确；三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金超过诉讼时效。合同对初始登记约定了出卖人应当办理完成初始登记的时间，否则支付违约金。出卖人未在约定期限内完成初始登记，买受人作为合同的当事人，在合同约定的初始登记应当完成日期之后两年内没有向出卖人主张过权利，被告认为其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。不同意对其进行赔偿。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告人在该时间之后两年期间内没有主张过权利，其起诉已经超过诉讼时效；四、违约金数额过分高，请求法院予以适当减少。根据《合同法》第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九条”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的\'过分高于造成的损失\'。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，请求人民法院对违约金适当予以减少。
经审理查明，2007年6月12日，张彬作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×小区×号楼×层×栋×室（现楼号为北京市平谷区×小区×号楼×层×栋×室）的商品房。合同约定，出卖人应当在2008年9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2009年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。张彬分别于2007年6月12日、2008年12月26日、2013年11月1日向乾元公司支付购房款203649元、20万元、3596元，总计407245元。2013年6月27日，乾元公司向张彬发放了入住证。2013年8月16日，乾元公司取得张彬购买房屋所在楼栋的初始登记。
上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、入住证、本院调取的房屋登记簿（复印件）等在案佐证。
本院认为：乾元公司与张彬签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，乾元公司未在双方约定的期限内交付房屋，亦未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。乾元公司虽辩称迟延交付房屋系由客观原因所致，其自身不存在过错，但就此未能提交足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。
根据《中华人民共和国民法通则》的规定，张彬要求乾元公司支付房屋初始登记违约金的诉讼时效期间为两年，乾元公司于2013年8月16日取得涉案房屋的初始登记，现张彬提起本案之诉，要求乾元公司支付初始登记违约金，未超过诉讼时效期间，乾元公司的相关抗辩意见，本院不予采纳。乾元公司作为出卖人存在未依合同约定逾期交房和逾期办理初始登记的违约行为，张彬作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一高标准予以支持，不重复计算。乾元公司提出张彬在本案中主张的违约金过高，要求本院予以调整。张彬未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合张彬主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张彬支付逾期交房违约金、逾期办理房屋权属初始登记违约金共计八万二千九百九十三元；
二、驳回原告张彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千三百五十四元，由原告张彬负担二千四百七十九元（已交纳）；由被告北京乾元房地产开发有限公司负担一千八百七十五元（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李朝文
人民陪审员 丁宝顺
人民陪审员 胡桂芬
二〇一四年八月十八日
书 记 员 齐 蕊