湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1224民初1282号
原告：沈国贤，男，1956年5月3日出生，汉族，湖北省通山县人。
原告：王大何，女，1960年2月8日出生，汉族，湖北省通山县人。系原告沈国贤之妻。
委托诉讼代理人:舒立焱，湖北自成律师事务所律师。
被告：郭建军，男，1979年7月28日出生，汉族，湖北省通山县人。
被告：张建平，女，1978年1月1日出生，汉族，湖北省通山县人。系被告郭建军之妻。
委托诉讼代理人:徐唐早，湖北名卓律师事务所律师。
原告沈国贤、王大何与被告郭建军、张建平确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈国贤、王大何的委托诉讼代理人舒立焱、被告郭建军、张建平及其委托诉讼代理人徐唐早到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告沈国贤、王大何向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告双方签订《屋基转让协议书》为无效协议。事实和理由：2014年1月11日，原、被告双方签订一份《屋基转让协议书》。协议规定：“甲方将下沈屋下边公路西边两个屋基总面积为640平方米的屋基以50万元人民币转让给乙方，该屋基东至公路边西与沈启腾右基脚平行一路齐。南至沈国贤墙角，北至沈启腾屋基20米，径深32米，宽度20米，640平方米以外后墙背面剩余部分没卖”。协议签订后，城市规划发生变化，原告转让给被告640平方米宅基地不能交付，双方签订合同目的不能实现，经多次协商，双方不能达成共识。原告认为，根据国家土地法规定，集体土地在未经国家批准转变为国有土地之前，不能随意转让，因此，该协议内容违反法律强制性规定，属于无效协议。故请求依法支持其诉讼请求。
被告郭建军、张建平答辩称：一、原告诉称“协议签订后，城市规划发生变化，转让给被告640平方米宅基地根本不能交付，合同目的不能实现”等与事实不符。协议签订后，被告已履行了给付协议中约定的宅基地转让款46万元义务，下欠4万元因他人主张权利而未付。且经该组村民代表同意，进行了施工。该宅基地现被规划为建设用地，将原告转让行为合法化；二、该宅基地现已被人民政府规划为新农村建设用地，原告已取得该宅基地的建设用地使用权，原被告订立的屋基转让协议，现已转变为建设用地使用权转让合同。三、屋基转让协议未违反法律禁止性的规定，该建设用地为可转让标的物。1、宅基地使用权属于可转让的标的物，法无明文禁止，原告主张无效缺乏法律依据；2、原告转让的宅基地使用权现已规划为建设用地使用权，依《物权法》第一百四十三条规定可以转让。有关手续已在办理和完善之中。且该建设用地已分配给原告，被告受让的建设用地使用权具有合法依据，原告主张协议无效没有理由；3、被告受让原告宅基地使用权和建设用地使用权虽未办理物权登记，但不影响协议的效力。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”。故原被告订立的协议有效；4、原告主张协议无效违背了诚实信用的法律原则，原告既然将宅基地使用权转让给被告，且收受了约定的价款，应恪守约定，主张协议无效没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告沈国贤、王大何围绕诉讼请求提交了下列证据：1、《屋基转让协议书》复印件一份；2、农村土地承包经营权证复印件一份。被告郭建军、张建平围绕辩解理由提交了下列证据：1、《屋基转让协议书》复印件一份；2、沈国贤、沈全育出具的收条复印件4份及收据复印件2份；3、塘下村新农村建设规划设计方案及规划图、现场照片、图纸复印件各一份；4、沈元厚、沈建新证言；5、通山县人民政府关于同意将塘下村纳入新农村建设规划范围的批复及通山县城乡建设规划局出具的塘下村规划图复印件各一份。本院当庭组织了原被告双方进行了质证。被告对原告提交的证据一、二的真实性无异议，原告对被告提交的证据一、二、五的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对被告提交的证据三塘下村新农村建设规划设计方案及规划图、现场照片、图纸，因无职能部门的确认，不予采信；对被告提交的证据四沈元厚、沈建新证言，因证人未出庭作证，不予采信。
本院认定本案事实：2005年7月10日，原告沈国贤、王大何一家六口人承包了通山县大路乡塘下村十组耕地2.370亩，通山县人民政府予以颁发了《中华人民共和国农村土地承包经营权证》。2013年12月份，原被告达成口头协议，原告将下沈屋下边公路西边两个屋基（即《农村土地承包经营权证》中的上、下五升）以50万元人民币的价格转让给被告。2013年12月11日，原告付给被告两个屋基首付款30万元。2014年1月11日，原被告签订一份《屋基转让协议书》。约定原告将下沈屋下边公路西边两个屋基（即《农村土地承包经营权证》中的地点上、下五升），总面积为640平方米以50万元的价格转让给被告。协议签订后，被告分别于2014年10月30日至2015年3月25日五次又给付原告屋基转让款16.2万元，共计给付屋基转让款46.2万元。被告在进行房屋基础施工时因房基与他人存在纠纷遭阻止，致被告下欠的尾款一直未付。2015年11月12日，通山县人民政府作出关于同意将塘下村纳入新农村建设规划范围的批复。因城市规划发生变化，致原被告双方产生纠纷。
本案争议的焦点：原被告双方签订的《屋基转让协议书》内容是否违反法律强制性规定。
本院认为，原被告双方签订的《屋基转让协议书》，协议将640平方米的土地作为屋基转让给被告，该土地虽然通山县人民政府作出同意纳入新农村建设规划范围，但在上级土地主管部门未批准该土地为非农业用地之前，该640平方米的土地仍然属原告家庭承包耕地，所有权归集体。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定，原告将家庭承包的耕地使用权转让给被告，违反了上述强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”规定，原被告双方签订的《屋基转让协议书》违反了该规定，为无效合同。故原告请求依法确认原、被告双方签订的《屋基转让协议书》为无效协议的诉求，本院予以支持。为了保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：
原告沈国贤、王大何与被告郭建军、张建平双方于2014年1月11日签订《屋基转让协议书》无效。
本案受理费100元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审 判 长 邵瑞光
人民陪审员 黄有美
人民陪审员 张召元
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 张 宇
原告沈国贤、王大何围绕诉讼请求提交了下列证据：
1、《屋基转让协议书》复印件一份，证明原、被告于2014年1月11日签订的屋基转让协议书为无效协议。
2、农村土地承包经营权证复印件一份，证明出让的土地地点为上、下五升，属于承包经营土地。
被告郭建军、张建平围绕辩解理由提交了下列证据：
1、屋基转让协议书，证明原被告订立了宅基地使用权转让合同；
2、沈国贤、沈全育出具的收条共4份及收据2份，证明分别已给付转让款46万元；
3、塘下村新农村建设规划设计方案及规划图、现场照片、图纸，证明原告转让的宅基地的地块现规划为建设用地范围内的7.8.9地基，同时证明可以施工建设；
4、沈元厚、沈建新证言，证明原告转让宅基地使用权的事实，村、组表示认可，转让的宅基地已被人民政府规划为新农村建设用地。
5、通山县人民政府关于同意将塘下村纳入新农村建设规划范围的批复及通山县城乡建设规划局出具的塘下村规划图复印件各一份，证明转让的宅基地已被人民政府规划为新农村建设用地。