广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2452号
上诉人（原审被告）：珠海市爱家房地产代理有限公司，住所地：珠海市香洲区翠微西路美晟一街39号（绿城花园）9栋101房，组织机构代码：663326458。
法定代表人：欧阳珍珠，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：倪辉，男，1968年4月26日出生，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社，住所地：珠海市斗门区井岸镇五福村103号，统一社会信用代码：91440400707530179B。
法定代表人：林卫雄，村主任。
委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马锋云，广东正拓律师事务所律师。
上诉人珠海市爱家房地产代理有限公司（以下简称爱家公司）因与被上诉人倪辉、珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社（以下简称五福村合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
爱家公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判爱家公司无需向倪辉支付任何款项。事实与理由：一审法院认定的部分事实不清。首先，一审法院没有查清涉案房屋权属事实。涉案的集体使用权房并非爱家公司开发建设，其开发者系五福村村集体经济组织。爱家公司仅是涉案房屋的销售代理人，系受涉案房屋开发者五福村合作社及五福村村委会的委托进行销售。其次，一审法院认为5#综合楼不具有住宅功能，也不是法律允许对外销售的商品房，一审法院认定事实错误。涉案的房屋经过政府部门的审批，取得相应许可。涉案的集体土地在使用前，五福村合作社即向政府部门申请了报建手续，珠海市国土资源局斗门分局于2004年6月17日，颁发了涉案楼房的《建设用地规划许可证》。珠海市住房和城乡规划建设局于2010年8月5日同意了涉案楼房的（调整）工程设计方案。随后，五福村合作社开发建设了涉案房屋，并于2012年7月8日完成工程竣工。2012年8月7日，珠海市斗门区公安消防大队对涉案楼房的竣工消防进行备案。2013年2月1日，珠海市斗门区建设工程竣工验收备案办公室对涉案楼房进行了竣工验收备案。《竣工验收备案表》显示涉案楼房的用途是综合楼。涉案的5#综合楼已经具备了取得产权证的所有条件。涉案房屋可以作为住宅使用。涉案合同是约定涉案房产使用权归倪辉所有，是转让房屋使用权收益权，并非一审法院认为的变相买卖农村集体土地。涉案合同没有涉及土地使用权的转让，属于合法有效合同。再则，退一万步说，法院经审查后确认涉案合同无效，一审法院认为“合同的双方当事人就合同无效均负有过程，应对各自承担相应的责任”及“五福村合作社并非合同当事人，也没有直接收取原告交付的款项，与原告之间没有合同关系，原告要求五福村合作社连带返还上述款项，于法无据”也属于认定事实错误。爱家公司系在涉案房屋取得政府部门相应许可的情况下，才接受五福村合作社的委托代理销售涉案房屋。爱家公司经五福村合作社及五福村村委会的授权，进行涉案房屋使用权的转让，不存在任何过错，不应当承担责任。五福村合作社出具了《房屋使用权证》，应当承当相应的责任。综上，一审法院未查清事实，作出错误判决。恳请二审法院查明事实，依法作出公正判决，以维护爱家公司的合法权益。
爱家公司在二审调查中补充以下意见：爱家公司根据《托管业务合同》向倪辉支付租金，《托管业务合同》不具有法定无效的情形，且已经实际履行，不属于本案合同无效的审查范围，一审法院认为合同无效双方均有过错，但倪辉签订《五福?爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》后享受租金收益，倪辉没有损失反而得到收益，一审法院判决明显偏袒倪辉。
倪辉辩称，一、一审法院对爱家公司以开发商的名义向倪辉销售产权房的事实已经调查清楚，至于爱家公司称涉案小产权房并非爱家公司开发建设，是无相关证据支持的；二、涉案小产权房在爱家公司所提供的证据显示，其性质是工业用地不具备住宅使用功能，爱家公司以此销售产权房违背国家强制性的规定，一审法院认定爱家公司与倪辉签订的的买卖合同无效是符合法律规定的；三、倪辉在一审时要求五福村合作社承担责任的依据是五福村合作社与爱家公司相互串通，共同侵权，而不是爱家公司提到的爱家公司仅是五福村合作社销售此房的代理人；四、一审法院认定小产权房屋的买卖合同无效，并认为爱家公司无权就倪辉返还收取租金和家具家私费用，并不支持倪辉要求爱家公司赔偿购房款的利息损失，是基于双方都存在过错而导致，倪辉认为一审法院的认定是有相关法律依据的。
五福村合作社辩称，一、爱家公司的上诉请求与事实理由之间存在一定的矛盾，其上诉请求是诉请改判无需向购房方支付任何款项，该请求对五福村合作社没有任何影响，但其事实理由部分却主张应由五福村合作社承担连带责任，显然是矛盾的；2、五福村合作社从未委托爱家公司对涉案房屋进行销售，该主张在一审中五福村合作社提交的证据可以看出，五福村合作社是与麦朗咖啡合作，在合作中分成，在分成后属于五福村的商铺以及房屋已通过政府招标平台出租，从未委托爱家公司进行销售，而本案中爱家公司销售的仅是属于麦朗咖啡的部分，与五福村合作社没有关系；涉案房屋并非是五福村合作社出售给倪辉，五福村合作社也没有收取倪辉的购房款，甚至爱家公司也没有将所收到的购房款交给五福村合作社，在此前提下，倪辉所主张的由五福村合作社承担连带责任没有得到支持的情况下没有提起上诉，一审判决五福村合作社不需要承担责任的认定已经生效，因此爱家公司现又上诉主张五福村合作社承担责任没有法律依据。退一万步讲，要是一审法院认定了五福村承担连带责任，五福村合作不是购房款的实际收款人，五福村合作社支付后也有权要求爱家公司返还，因此由爱家公司要求五福村合作社承担连带责任，没有依据。
倪辉向一审法院起诉请求：1、判令《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效；2、判令爱家公司立即返还倪辉85910元，并赔偿倪辉17182元（以85910元为基数，自2011年12月26日起自所有购房款付清之日止，按照同期人民银行贷款利率计算利息，暂计利息17182元），五福村合作社对前述款项承担连带赔偿责任；3、由爱家公司和五福村合作社承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年12月25日，倪辉与爱家公司签订一份《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》，约定倪辉认购爱家公司开发的“五福·爱家金地”集体使用权房；房屋位于珠海市井岸镇五福村，装修标准为精装修，房号为2X单元5X层03XX号，建筑面积28.47平方米，房屋单价每平方米为3000元，房款总价为85410元。并约定，倪辉于合同签订之日向爱家公司支付房屋总价款85410元；倪辉支付房款后，爱家公司应于2012年6月1日（允许延迟两个月）将房屋交给倪辉使用，集体房产使用权证归倪辉所有；使用权年限五十年。
合同签订当日，倪辉向爱家公司支付了案涉房屋的总房款85410元，办证费500元，爱家公司向倪辉开具了金额为85910元的收款收据。
2012年10月25日，五福村合作社向倪辉发放了上述五福村5#综合楼2X单元503XXX房的《房屋使用权证》和《房屋使用确权证》，载明房产权属者为五福村合作社，房屋使用者为倪辉，并写明“属划拨土地使用权、集体土地”，证书盖印了该合作社的公章。2012年11月13日，广东莱恩律师事务所出具《见证书》，证明：一、《房屋使用确权证》系从房地产开发单位五福村合作社和珠海市斗门区井岸镇五福村民委员会办理取得；二、倪辉对于五福村5#综合楼2单元503房拥有使用权50年（自2011年1月24日至2061年1月25日止）；三、确权证上所体现的2单元503房的相关数据真实。
2013年11月28日，倪辉与爱家公司签订一份《托管业务合同》，约定倪辉将其名下五福爱家金地二单元503房建筑面积28.47平方米，交由爱家公司独家代理出租，代理租赁期限为一年（2013年7月10日至2014年7月9日），从签订合同之日起倪辉每年支付两个月租金付给爱家公司作为房屋托管费，待两个月后，爱家公司负责将房屋租金按约定时间打入倪辉指定的银行账户内；月租金为人民币569元。此后，案涉房屋由爱家公司代理出租至今，并每月支付倪辉租金569元，倪辉称爱家公司多次出现拖延支付租金的情况。
一审法院另查明：珠海市国土资源局斗门分局于2004年6月17日颁发了案涉房屋用地的《建设用地规划许可证》，载明用地单位为五福村民委员会，用地项目名称为厂房、办公楼。2010年8月5日，珠海市住房和城乡规划建设局批复称同意五福村民委员会报送的5#综合楼的（调整）工程设计方案。2012年10月17日5#综合楼建设工程竣工，《建设工程规划验收明细表》载明该项目使用功能为工业。2013年2月1日，5#综合楼取得《竣工验收备案表》。2012年6月29日，珠海市测绘院出具的《房屋建筑面积测绘成果表》显示，5#综合楼总建筑面积7241.21平方米，住宅面积0平方米，工业面积7241.21平方米。
2011年11月1日，五福村合作社与五福村民委员会出具一份《证明》，写明：珠海市斗门区井岸镇五福村1#综合楼、5#综合楼系我村委会和经济联社投资建设的房屋，其产权仍归属于我村委会。房屋建设后，我村委会和经济联社共同委托珠海市爱家房地产代理有限公司进行使用权的转让。该综合楼涉及的物业也由我村委会委托其代管，管理费也由我村委会委托代收。收取的管理费用于缴纳每月管理人员的工资、生活垃圾清运费、公共用电分摊等。
一审法院认为，案涉5#综合楼是五福村集体组织在划拨取得的集体用地上建设的房屋，根据该建设项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划验收明细表》和《房屋建筑面积测绘成果表》，5#综合楼规划用途为“厂房、办公楼”，使用功能为工业。因此，5#综合楼不具有住宅功能，也不是法律允许对外销售的商品房，倪辉并非该集体经济组织成员，依法不得购买该房屋，也不能取得房屋产权。倪辉和爱家公司在明确知晓上述事实的情况下，签订了《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条和第三十八条第（一）项的规定，应认定为无效。无效合同自始无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方因该合同取得的财产应当相互返还。据此，倪辉诉请爱家公司返还总房款和其他费用85910元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同的双方当事人就合同无效均负有过错，应当各自承担相应的责任。爱家公司占用了倪辉的资金，倪辉也就案涉房产取得了租金收益，双方各有损益，故各方的损失应当各自承担。因此倪辉要求爱家公司赔偿上述款项的利息损失，一审法院不予支持。爱家公司辩称应返还收取的租金以及家私家电的费用，一审法院亦不予采纳。
五福村合作社并非《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》的当事人，也没有直接收取交付的款项，与倪辉之间没有合同关系，倪辉要求五福村合作社连带返还上述款项，于法无据，其诉请应予驳回。
综上所述，倪辉诉请确认双方签订的《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效，并要求爱家公司返还85910元，一审法院予以支持，其余诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条和第三十八条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，一审法院判决：一、确认倪辉与爱家公司签订的《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效；二、爱家公司于判决发生法律效力之日起十日内向倪辉返还房款及费用85910元；三、驳回倪辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1231元，由倪辉负担205元，爱家公司负担1026元。
本院二审期间，五福村合作社围绕上诉请求提交了以下证据材料：1、《五福村5号综合楼物业分配协议书》、珠海市斗门区井岸镇法律服务所的见证书，拟共同证明五福村与麦朗咖啡合作建房，由麦朗咖啡出资，房屋建好后房屋进行分配，五福村获得30%的权益，分配的是1-7轴、2-6层归五福村所有，其余是归麦朗咖啡，案涉房屋不是1-7轴，2-6层的范围内，属于麦朗咖啡分成的部分；2、珠海市斗门区井岸镇农村集体资产管理交易中心招标信息，拟证明五福村分配所得得房屋并没有出售，而是在2013年经过招标统一出租。本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。
对五福村合作社二审提交的证据，与本案的事实认定无关，本院不予采纳。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据一审查明的事实，《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》是爱家公司以自己的名义与倪辉签订，由爱家公司收取了购房款并向倪辉出具了收款收据，且协议书开篇就明确是双方就爱家公司开发的“五福·爱家金地”集体使用权房事宜所达成的协议，故应当认定爱家公司是该协议书的一方主体。爱家公司上诉主张其是受五福村合作社委托与倪辉签订上述协议书，但没有证据证明倪辉知道其是代五福村合作社签订合同，故其仅以五福村合作社发放了案涉房屋的《房屋使用权证》为由，主张五福村合作社是《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》的合同主体不能成立，本院不予采纳。关于合同效力问题，案涉房屋的土地是集体用地，而《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》转让案涉房屋的使用权，实际上是转让集体土地使用权的行为，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。因此，一审判决认定合同无效并判令爱家公司返还已收款项并无不当，本院予以维持。
关于倪辉已经收取案涉房屋的租金问题。对此，本院认为，爱家公司在本案中并未反诉要求返还或抵扣租金，且案涉租金是由《托管业务合同》所产生，并不是《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效所必须处理的后果，因此，应当由当事人另循途径解决。另外，爱家公司实际占用了倪辉的资金，倪辉虽然对合同无效有过错，但爱家公司亦有过错，故本案应根据双方的过错程度确定对利息损失的负担。一审判决以倪辉收取租金、爱家公司占有倪辉的资金、双方各有损益为由不予支持倪辉的利息损失不当。但由于倪辉认为一审判决对此处理正确未提起上诉，受诉讼程序的限制，二审对此不予改判。
综上所述，上诉人爱家公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实虽然部分不清，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1973元，由上诉人珠海市爱家房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 梁 暐