北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初26413号
原告：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。
法定代表人：段獬鹞，董事长。
委托诉讼代理人：刘治国，北京市义博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张艺凡，北京市义博律师事务所实习律师。
被告：北京市宏基业天然珠宝市场有限公司，住所地北京市西城区西单北大街109号地上第三、四层。
法定代表人：刘永刚，总经理。
委托诉讼代理人：闵学晶，北京市首创律师事务所律�。
原告北京西西友谊商城有限公司（以下简称西西友谊商城）与被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司（以下简称：宏基业珠宝市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西西友谊商城的委托诉讼代理人刘治国、张艺凡与被告宏基业珠宝市场的委托诉讼代理人闵学晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西西友谊商城向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空租赁房屋，交还原告；2.判令被告支付自2016年1月1日至2016年12月31日欠付的房屋租金6685285元；3.判令被告支付从2017年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（按年租金7019550元计算）；4.判令被告以应付租金为基数按每日0.3%支付违约金，分段计算至实际支付之日，分段计算起点为2016�1月1日应付租金为3342642.5元，2016年7月1日应付租金为3342642.5元；5.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2006年10月15日，原、被告签订《租赁合同书》约定：被告承租原告××第三层5310平米。租赁期限自2006年10月16日至2016年12月31日止。合同第4.2条约定，租金支付方式为半年付，提前45日支付。合同第7.3条约定，被告逾期支付租金按每日相关金额的0.3%支付逾期付款违约金。现租赁期限届满，被告未按照合同约定腾退租赁的房屋且自2016年1月1日开始拖欠租金，为此，原告提起诉讼。
被告宏基业珠宝市场辩称，原告所述关于合同签订情况认可。租赁的房屋是商城。我公司2006年开始承租三层，2011年开始承租四层。对于原告第一项要求腾房的诉讼请求，我公司不同意腾退。一是自2011年开始，商场五层出现漏水，造成三、四层经营困难。二是我公司在商场外搭建的部分房屋一直由原告使用，原告也未向我公司支付租金，造成我公司资金紧张。三是商场四层也是由我公司承租的，商城的三、四层我公司改成小房屋转租给小商户，原告领导同意将三层的租期延长至四层到期，所以我公司与三层商户签订了新的合同。租期统一方便管理及使用。对原告第二项诉讼请求主张的租金数额认可，我公司确实没有交纳。但我公司不同意全部交纳，要求扣减125万元。因为自2015年6月23日至9月15日，原告进行商场改造，造成整个商场停业两个月，应减免两个月的租金106万元。停业期间我公司还要支付运营费用25万元（按照一个月计算），亦应当扣减，故一共要求扣减租金125万元。对于原告第三项诉讼请求主张的房屋使用费，我公司认为不能按照合同约定的递增租金标准计算使用费，�为合同已经到期终止。且存在市场情况发生变化，租金下降问题。对于原告第四项诉讼请求主张的违约金我公司不同意支付，除上述原因外，还有我公司并非无故拖欠租金且原告存在过错。
经审理查明：2006年10月15日，西西友谊商城（出租方、甲方）与宏基业珠宝市场（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：西西友谊商城将北京市××第三层（以下简称涉案房屋）建筑面积5310平方米出租给宏基业珠宝市场作为商业经营使用，租赁期限自2006年10月16日起至2016年12月31日止。2016年1月1日至2016年12月31日年租金为6685285元。宏基业珠宝市场按半年交纳租金，租金应在每个付款期到来的45日前交纳。如宏基业珠宝市场未按时交纳租金，每耽误一日应向西西友谊商城支付违反合同相关金额0.3%的违约金。双方租赁合同履行过程中，由于�基业珠宝市场未按时交纳租金，西西友谊商城分别于2012年10月、2014年1月诉至本院，要求宏基业珠宝市场支付拖欠的租金等费用，2012年及2014年双方在本院主持下达成调解，出具（2012）西民初字第24385号及（2014）西民初字第5075号民事调解书。2015年1月西西友谊商城再次起诉宏基业珠宝市场，要求宏基业珠宝市场支付拖欠的2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金2334904.35元并支付违约金，因在该案件审理过程中，宏基业珠宝市场陆续支付了全部租金，且不存在恶意违约，本院于2015年5月19日出具了（2015）西民初字第6587号民事判决书，判决宏基业珠宝市场支付西西友谊商城违约金2万元。
另查，2011年6月30日，西西友谊商城与宏基业珠宝市场另签订《租赁合同书》，将北京市××第四层出租给宏基业珠宝市场作为商业使用，租赁期限为2011年7月1日至2019年4月30日止。
现西西友谊商城诉至本院，要求宏基业珠宝市场腾空租赁商城三层房屋；支付自2016年1月1日至2016年12月31日欠付的房屋租金6685285元；支付从2017年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费；支付逾期付款违约金并承担本案诉讼费。宏基业珠宝市场持答辩意见予以抗辩。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同书、民事调解书及民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，西西友谊商城与宏基业珠宝市场签订�《租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同书约定的租赁期限已于2016年12月31日届满，宏基业珠宝市场应当腾退涉案房屋并按照合同约定的标准支付其拖欠的2016年度的租金。对于宏基业珠宝市场所述西西友谊商城领导答应延长租期等理由，没有事实依据，本院不予采信。而对于宏基业珠宝市场提出的扣减租金的主张，因漏水发生在2015年且宏基业珠宝市场已交纳了2015年度租金，故其用以扣减2016年度租金的抗辩意见，没有法律依据。本院不予采信。对于西西友谊商城主张的自2017年1月1日起至实际腾房之日止的使用费，宏基业珠宝市场以合同终止为由不同意按照合同约定的租金递增标准计算，该理由正当，本院予以采信。故本院将依据2016年度租金标准计算使用费。对于西西友谊商城主张的逾期支付租金违约金的请求，首先，合同中对逾期支付租金的违约责任有明确的约定，宏基业珠宝市场对此约定及逾期付款的法律后果应当知晓。其次，宏基业珠宝市场至今仍拖欠2016年度租金，确实存在违约情形。最后，宏基业珠宝市场所述的理由均不能作为其迟延支付租金的理由。鉴于双方约定的违约金数额过高且宏基业珠宝市场提出异议，故本院将以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准酌情予以判定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及第二百三十五条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司将北京市西城区××号第三层腾空交还原告北京西西友谊商城有限公司。
二、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付原告北京西西友谊商城有限公司自二〇一六年一月一日起至二〇一六年十二月三十一日止的房屋租金六百六十八万五千二百八十五元。
三、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付原告北京西西友谊商城有限公司自二〇一七年一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照年租金六百六十八万五千二百八十五元的标准计算）。
四、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司支付原告北京西西友谊商城有限公司逾期支付租金的违约金（以应付租金为基数，按日万分之二的标准，分段计算至实际支付之日止，分段计算起点为二〇一六年一月一日应付租金为三百三十四万二千六百四十二元五角；二〇一六年七月一日应付租金为三百三十四万二千六百四十二元五角）。
五、驳回原告北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。
如果被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万九千二百九十九元，由被告北京市宏基业天然珠宝市场负担。自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上�于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭云燕
二〇一七年六月二十九日
书记员 孙冠华