江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终2523号
上诉人（原审被告）进贤县红狮汽车修理厂，住所地：进贤县民和镇云桥北路。
经营者：梅聃，男，1982年8月4日出生，汉族，进贤县人，住。
被上诉人（原审原告）江西沪华五金工具有限公司，住所地：进贤县民和工业园。
法定代表人：万华斌，总经理。
委托代理人：万有华，江西飞鹏律师事务所律师。
上诉人进贤县红狮汽车修理厂（以下简称红狮修理厂）、因与被上诉人江西沪华五金工具有限公司（以下简称沪华公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2016）赣0124民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人红狮修理厂的经营者梅聃、被上诉人沪华公司的委托代理人万有华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
红狮修理厂的上诉请求为：请求撤销一审判决，改判驳回沪华公司全部诉请或发回重审。其事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误。红狮修理厂愿意履行支付租金的义务，是沪华公司不接受。本案所涉租赁关系应为长期租赁而非定期租赁和不定期租赁，双方有约定，只要该空地没有被国家征收，就一直租赁给红狮修理厂使用。红狮修理厂在租赁使用期间，对空地进行了平整、整理，建设了生产经营及配套用房，修建了围墙。二、原审法院未依法追加第三人吴玉环参与诉讼，程序不当。2011年9月24日，沪华公司是与红狮修理厂的合伙人吴玉环签订《空地租赁协议》，虽然吴玉环已于2013年退伙，但当双方对租赁事宜的约定产生争议时应追加吴玉环为本案第三人以查明事实。三、沪华公司违约在先，即便需要支付租金，租金数额也应调整。租赁期间，沪华公司在未经红狮修理厂同意的情况下，将部分诉争地块租赁给他人并收取租金。四、所涉租赁合同不应解除，应予继续履行。红狮修理厂为租赁该地块，花费了大量物力和人力，现沪华公司企图将上诉人赶走，高价转租，即便搬离，沪华公司也应当对红狮修理厂的实际投入予以补偿。
沪华公司答辩称：一、关于本案事实。沪华公司多次催缴租金而不是拒收租金。红狮修理厂主张长期租赁没有依据，本案只有沪华公司与吴玉环签订的一份《空地租赁协议》红狮修理厂并非协议签订主体，红狮修理厂主张花费大量资金没有依据，沪华公司已经免了一年租金，说明双方对费用已经达成一致，且红狮修理厂承诺五年期满所有投入建筑归沪华公司所有。二、关于程序问题。红狮修理厂与吴玉环在2013年拆伙，承租人为红狮修理厂，吴玉环在本案不存在任何利害关系，且红狮修理厂在一审时未提出追加。三、红狮修理厂主张沪华公司违约没有依据，红狮修理厂将承租土地部分转租他人，收取的租金远高于支付给沪华公司的2万元/年。四、关于法律适用问题。一审法院适用法律正确。即便是合同期满，也不应给予补偿，更何况是红狮修理厂存在违约行为。红狮修理厂未履行支付租金的义务，沪华公司有权解除，并在经催讨后以书面形式通知解除，且根据红狮修理厂提供的协议在2016年9月也已合同到期。
一审法院认定事实为：2011年9月24日，沪华公司与红狮修理厂负责人梅聃的合伙人吴玉环签订了一份《空地租赁协议》，协议约定：由沪华公司提供位于云桥北路康盛阳光城对面的地块11亩给租赁方使用，租期五年，自2011年9月24日至2016年9月24日止，租金按年给付，租金为16000元/年，先付钱后使用。第二年起租金调整为20000元/年。2013年度，吴玉环退伙，梅聃继续使用该块租赁场地，并向沪华公司缴纳租金至2015年9月，之后租金沪华公司未能收取，于2016年4月24日向红狮修理厂下达江西飞鹏律师事务所的《催告函》，要求红狮修理厂支付租金并要求红狮修理厂搬迁场地，停止侵权。红狮修理厂负责人收到沪华公司的《催告函》后，未按沪华公司的要求交付租金，也未搬迁租赁场地，沪华公司遂诉至法院。受案后，调解无结果。
一审法院认为：租赁方按约定支付租金既是合同约定的义务，亦是法律规定应履行的义务。本案红狮修理厂未及时给付租金属实，有其庭审中的陈述认可，可以认定。现沪华公司主张由红狮修理厂给付应支付的租金，于法有据，予以支持。红狮修理厂庭审前、中、后均主张沪华公司曾允诺所租地块只要未被国家征收，即由其一直租赁使用的事实，但未能提交证据证明，沪华公司又矢口否认曾如此承诺的事实，故对红狮修理厂的该一主张，不予采信。沪华公司对红狮修理厂侵权为由，要求其搬迁的主张，因红狮修理厂是依据双方的租赁合同而使用土地的，沪华公司的该一主张，理由不充分，不予认定。但是，按租赁协议约定的租期，现租期已届满，沪华公司坚持红狮修理厂履行搬迁、腾地的要求，是符合法律规定的，可以支持。至于红狮修理厂提出由沪华公司补偿其租赁土地所投入的费用问题，因双方无该方面的约定，沪华公司也无此方面的法定义务，故对红狮修理厂的该主张，不予主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，判决如下：
一、限进贤县红狮修理厂（经营者梅聃，身份证号）在本判决生效之日起十五日内给付江西沪华五金工具有限公司租金16670元（该租金自2015年9月按1667元/月计算至2016年6月止，之后的租金按前述标准计算至迁离之日止）。
二、限进贤县红狮修理厂（经营者梅聃，身份证号）在本判决生效之日起十五日内迁离并腾空江西沪华五金工具有限公司出租的地块并交还给江西沪华五金工具有限公司。
三、驳回江西沪华五金工具有限公司、进贤县红狮修理厂在本案中提出的其他诉讼请求。
如果被告程前未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元由进贤县红狮修理厂承担。
沪华公司向一审法院提起的诉请为：1.红狮修理厂支付租金16670元（该租金自2015年9月按1667元/月计算至2016年6月止，之后的租金按前述标准计算至停止侵权之日止）；2.红狮修理厂停止侵权，履行搬迁义务；3.本案的全部诉讼费用由红狮修理厂承担。
二审期间，红狮修理厂围绕上诉请求提交了一组证据照片四张，证明涉案地块其中一部分转租给他人，沪华公司质证认为对照片的真实性、合法性和关联性均有异议。该四张照片中，无法得知地上的物品是在沪华公司的土地上；即使是事实，也与本案无关，双方租赁合同约定的地块与红狮修理厂所主张的地块不重合，且时隔多年，沪华公司认为红狮修理厂提交的证据不能成为本案的定案依据。
经庭审举证质证，红狮修理厂仅提交几张照片在沪华公司否认的情况下，并不能证明系涉案土地，故对其真实性不予确认。
经本院在庭审中询问，沪华公司认可红狮修理厂现在使用的土地仅为协议中约定的11亩土地的一部分，红狮修理厂确实没有全部使用协议约定的11亩土地。红狮修理厂主张其仅使用了约定的11亩土地一年后，部分土地大概是2013年左右即被沪华公司拿回出租给案外人使用，现在仅使用5亩土地；沪华公司主张双方租赁约定的面积仅为红狮修理厂现在正在使用的土地，在与吴玉环签订书面协议后，对租赁土地面积进行了口头变更。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：第一，关于红狮修理厂是否应当搬离涉诉土地。沪华公司与案外人吴玉环就涉诉土地签订《空地租赁协议》，租期自2011年9月24日至2016年9月24日，吴玉环与红狮修理厂现经营者梅聃拆伙后，红狮修理厂实际使用涉诉土地至今，红狮修理厂按照上述协议的租金标准自2012年始每年缴付租金至2015年，沪华公司对红狮修理厂使用涉诉土地及缴纳租金的行为亦未提出异议，直至沪华公司主张红狮修理厂未支付租金而引发诉讼，故红狮修理厂主张在吴玉环退伙后由红狮修理厂与沪华公司依据上述协议履行租赁关系，本院予以采信。红狮修理厂主张其与沪华公司有口头协议：“只要涉诉土地不征收，即可一直使用”，但并无证据证明，其关于本案租赁关系为长期租赁的主张，本院不予采信。按照前述协议，租期至2016年9月24日已到期，一审判决红狮修理厂履行搬迁义务，本院予以维持。第二，关于红狮修理厂缴付租金的问题。按照协议约定，双方使用的土地面积为11亩，红狮修理厂主张其仅在协议履行之初使用了全部11亩土地，自2013年左右之后仅使用5亩土地，但仍按照协议约定的2万元/年支付租金，沪华公司认可红狮修理厂确实未使用协议中约定的11亩土地，其辩称双方口头变更了使用面积，但并没有提交证据予以证明，故本院不予采信，红狮修理厂上诉主张酌减租金，本院予以支持，自2013年9月租金酌减为1000元/月，现红狮修理厂按2万/年的标准缴纳至2015年8月，按1000元/月的标准实际可抵扣40个月租金（即至2016年12月底租金），故红狮修理厂仍应支付自2017年1月至搬离之日止的租金。红狮修理厂主张应当追加吴玉环参加诉讼没有依据，本院不予支持。综上，红狮修理厂的上诉部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江西省进贤县人民法院（2016）赣0124民初1396号民事判决第三项；
二、维持江西省进贤县人民法院（2016）赣0124民初1396号民事判决第二项；
三、变更江西省进贤县人民法院（2016）赣0124民初1396号民事判决第一项为“进贤县红狮修理厂（经营者梅聃）在本判决生效之日起十五日内按1000元/月标准给付江西沪华五金工具有限公司租金（该租金自2017年1月计算至迁离之日止）；
四、驳回江西沪华五金工具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费250元按照一审判决执行，二审案件受理费250元由进贤县红狮汽车修理厂承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 映
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 王佳蕾