广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2001、2002号
（第2001号号案）上诉人（原审被告）：罗安。
（第2002号案）上诉人（原审被告）：李小平。
两上诉人共同委托代理人：刘志翔，广东诚公律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：张正友，广东诚公律师事务所律师。
（第2001、2002号案）被上诉人（原审原告）：深圳市利丰物业服务有限公司。
法定代表人：李兵，总经理。
委托代理人：蒋凤军，广东金唐律师事务所律师。
上诉人罗安、李小平因与被上诉人深圳市利丰物业服务有限公司（以下简称利丰物业公司）物业服务合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第36、37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，罗安、李小平为深圳市福田区翰岭花园的业主（具体房号及建筑面积详见判决书附表），利丰物业公司系罗安、李小平所住翰岭院小区物业服务企业。利丰物业公司具有二级管理资质。
2004年10月25日，利丰物业公司与深圳东部开发（集团）有限公司和深圳市利丰房地产开发有限公司签订《翰岭院物业管理全委合同》，约定由利丰物业公司为翰岭院小区提供物业管理服务，管理期限自房屋出售之日起至翰岭花园业主委员会成立后与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止；该合同第七条管理服务费用约定，高层住宅区按深圳市政府有关规定每月每平方米建筑面积2.6元，房屋本体维修基金的收取标准为每月每平方米0.25元。
2005年7月期间，利丰物业公司与罗安、李小平分别签订《翰岭花园前期物业管理服务协议》，主要约定：1、翰岭院小区住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑面积2.6元、房屋本体维修基金标准为每月每平方米建筑面积0.25元，罗安、李小平缴费时间为每月20日前；2、物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井等；3、物业管理服务质量包括房屋外观的完好整洁，共用部位、共用设施设备的维护和管理以及定期进行小区消杀工作，确保垃圾及时清理以及小区范围内环境整洁等等；4、如利丰物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，罗安、李小平有权要求利丰物业公司限期改正，逾期未改正给罗安、李小平造成损失的，利丰物业公司承担相应的法律责任；如罗安、李小平违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，利丰物业公司有权要求罗安、李小平补交并从逾期之日起每天加收应交费用万分之五的违约金，无正当理由逾期三个月拒绝交纳的，利丰物业公司可通过法律手段予以解决。罗安、李小平对于利丰物业公司提交的《翰岭花园前期物业管理服务协议》的真实性提出异议，认为利丰物业公司提交的《翰岭花园前期物业管理服务协议》与签约页上所指合同并非同一合同，但无法提供反驳证据证明签约页所指合同与利丰物业公司所提交合同不一致，而利丰物业公司提交的签约页上均有罗安、李小平签名确认，故原审法院对于利丰物业公司所提交的《翰岭花园前期物业管理服务协议》的真实性予以确认。
因罗安、李小平未支付物业管理费用，2011年初，利丰物业公司在罗安所居住的涉案房产大门张贴《请求支付物业服务费用的函》，要求罗安支付拖欠费用。2012年、2013年初，利丰物业公司在罗安、李小平所居住的涉案房产大门张贴《请求支付物业服务费用的函》，要求罗安、李小平支付拖欠费用。利丰物业公司对此提交拍摄的照片予以证明，罗安、李小平对此照片的真实性均不认可。
2013年10月8日，利丰物业公司向罗安发出《律师函》，通知罗安自2009年10月至2013年9月止共计欠缴物业管理费等费用及相应滞纳金共计45477.96元，须于2013年10月15日前缴清。上述函件邮寄至罗安居住的涉案房产，由他人代收。
2013年10月8日，利丰物业公司向李小平发出《律师函》，通知李小平自2010年7月至2013年9月止共计欠缴物业管理费等费用及相应滞纳金共计21649.75元，须于2013年10月15日前缴清。上述函件邮寄至李小平居住的涉案房产，由他人代收。
庭审中，利丰物业公司明确其所主张的各项费用的收费标准为：物业管理费为每月每平方米2.6元，专项维修基金为每月每平方米0.25元，垃圾处理费为每月13.5元，水费及排水费以每月自行抄表的数额主张，水费滞纳金按日百分之一的标准主张，其余费用滞纳金按日万分之五主张。罗安、李小平对水费、排水费的本金数额无异议。罗安自2009年10月开始未向利丰物业公司支付物业管理费用；李小平自2010年7月开始未向利丰物业公司支付物业管理费用。截至2013年11月30日，罗安共拖欠物业管理费11342.5元、专项维修基金1090.5元、水费2759.25元、排水费794.43元、垃圾处理费675元；李小平共拖欠物业管理费10154.88元、专项维修基金976.62元、水费949.2元、排水费336.96元、垃圾处理费553.5元.
以上事实，有入伙通知书、《翰岭院物业管理全委合同》、《翰岭花园前期物业管理服务协议》、欠费明细表、供水合同执行单、《请求支付物业服务费用的函》、《律师函》、快递单等证据及庭审笔录为证。
两案利丰物业公司的诉讼请求为：1、罗安、李小平支付拖欠的物业管理费、专项维修资金、水费、排水费、垃圾处理费、滞纳金（计至2013年11月30日，具体数额详见判决书附表）；2、罗安、李小平承担本案诉讼费用。
原审法院认为，利丰物业公司与开发商签订的《翰岭院物业管理全委合同》以及利丰物业公司与罗安、李小平签订的《翰岭院前期物业管理服务协议》为前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务协议对物业管理区域内的业主具有约束力。罗安、李小平作为小区业主，依法负有向利丰物业公司支付物业服务费、专项维修基金的义务，利丰物业公司请求判令罗安、李小平支付拖欠的上述费用及滞纳金，滞纳金的标准按物业服务协议约定的日万分之五计算，有理有据，原审法院予以支持。根据深圳市政府文件关于垃圾处理费的规定，每户每月应缴纳垃圾处理费13.5元。故利丰物业公司关于垃圾处理费的请求，理由成立，原审法院予以支持。关于水费及排水费请求。罗安、李小平对水费、排水费的本金数额无异议，且利丰物业公司的主张数额与日常生活使用情况大致相符，因此，对于利丰物业公司主张的水费、排水费的请求，原审法院予以支持。利丰物业公司并未实际按日百分之一标准向供水企业支付滞纳金，其按日百分之一计算水费及排水费的滞纳金，明显过分高于其损失，故原审法院酌情调整为按日万分之五标准计算水费、排水费的滞纳金。罗安、李小平主张利丰物业公司没有提供符合合同约定的物业服务，对此仅提供部分照片等证据予以证明，该照片未能显示拍摄地点及时间，内容亦不能证明罗安、李小平所主张的事实。即使上述照片属实，业主亦不得以物业管理服务质量问题履行同时履行抗辩权。物业管理服务合同关系不同于一般的合同关系，基于建筑物区分所有权模式下众多业主共有权和成员权必须集中、统一行使的权利架构和全体业主必须在同一物业服务区域共同生活的现实，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征，因而物业服务合同是一种集体性的、公共性的合同，在该种合同关系中，业主个体的物业管理服务需求须与整个小区业主的需求保持同质，超出整个小区业主一般水平的物业服务需求及其产生的相应诉求无法在法律上获得支持，因为不同业主对物业服务是否适当的主观性感受不同，如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由拒交物业管理服务费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业管理费用的其他业主也不公平。业主如对物业服务质量不满意应通过合法途径解决，即通过行使《物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业服务费用。故，罗安、李小平以物业服务质量存在问题为由拒交物业管理服务费用的理由不成立，原审法院不予支持。
关于诉讼时效的问题。利丰物业公司在庭审时陈述曾通过包括送达信箱、电话催收、以在各案涉案房产大门张贴通知的方式向罗安、李小平主张过权利，利丰物业公司亦提交照片、律师函及特快专递单证明已构成诉讼时效的中断。原审法院认为，物业管理费用是作为业主必需按月缴纳的费用，业主应当清楚该项义务。实践中，物业服务企业通常作法是将催款通知书投递至业主信箱，在此情况下，无法要求业主签收确认。罗安、李小平长期在涉案房产内居住，原审法院有理由相信业主已收到催款通知书。利丰物业公司同时于2011年至2013年年初向罗安、李小平所居住的涉案房产张贴催缴通知，已构成诉讼时效中断。专项维修基金涉及小区日常维护、管理，涉及全体业主公共利益，不应适用诉讼时效的规定，罗安、李小平提出诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：罗安、李小平应于本判决生效之日起十日内向利丰物业公司支付截至2013年11月30日拖欠的物业管理费、专项维修基金、垃圾处理费、排水费、水费及滞纳金（具体数额详见判决书附表）。如果罗安、李小平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费（已由利丰物业公司交纳，具体数额详见判决书附表），因适用简易程序减半收取（具体数额详见判决书附表），分别由罗安、李小平负担。
罗安、李小平不服原审两案判决向本院提起上诉，请求：
1、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第36、37号判决书，驳回利丰物业公司的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由利丰物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。利丰物业公司不具备相应物管资质，而且未按约定及行业标准提供服务，经业主多次投诉仍拒绝整改；同时违法申请专项维修资金，已构成重大违约。1、利丰物业公司未提交2011年10月8日前的物管资质证书。经在广东省住建厅查询，利丰物业公司虽持有粤物管证字贰0200186号物业管理二级资质证书，但该证书发证日期为2011年10月8日，未显示之前的物管资质，利丰物业公司2011年10月7日之前属于非法管理，罗安、李小平可依法拒交物业管理费。2、利丰物业公司违反服务协议约定，对小区多数项目均疏于维护、管理，经多次投诉仍未整改。（1）小区管理失当，治安状况差。外来人员随意进出、小摊贩无照经营、个别楼栋大门损坏多月仍无人维修，业主家中频频失盗。（2）小区安全隐患多，多处电线裸露地表。（3）小区车辆乱停乱放、利丰物业公司私自在电梯入口及电梯厢出租广告位、擅自越权占用小区公共活动空间开设商铺并外租、同意或默许个别人住私自搭建违章建筑，致使小区内环境恶劣，存在极大安全隐患，严重影响小区业主正常居住使用。（4）小区外墙渗水，罗安、李小平住所门口排污管破裂，污水渗出近1米长；小区餐饮商铺常年烧烤烟熏，门窗常年不敢打开，经反映多次，利丰物业公司仍未修理、处理。3、利丰物业公司违规申请专项维修资金，已属重大违约。利丰物业公司在业主大会表决程序不合法，业主代表人数未达到法定比例的情况下，违规于2013年4月向深圳市物业专项维修资金管理中心申请专项维修资金，引发小区业主及社会舆论极大关注，深圳市物业管理协会已对其违规行为给予行业内通报批评制裁，更可能承担高额罚金。利丰物业公司行为已构成重大违约。二、一审法院适用法律错误，罗安、李小平有权拒交物业费，更无须支付滞纳金。1、利丰物业公司未提交2011年10月8日前的物业管理资质证书，依据《深圳市物业管理条例》第102条规定，应退还在此之前所收取的物管费。2、利丰物业公司违反有关规定，侵占或者挪用专项维修资金，依据《深圳市物业管理条例》第115条、《物业服务企业资质管理办法》第11条规定，利丰物业公司的上述行为，其后果的严重程度，甚至影响到利丰物业公司本身资质取得、可能导致行政处罚，对物业服务协议的履行而言，已构成重大违约，根据《合同法》第66条，罗安、李小平在利丰物业公司履行义务不合约定时，有权依法拒交物业费，更无须支付滞纳金。3、利丰物业公司未能履行主要合同义务，对小区多数项目均疏于维护、管理，经多次投诉仍未整改。依据《合同法》第66条规定，罗安、李小平有权拒交物业费。4、利丰物业公司的部分诉讼请求已超出诉讼时效，丧失法律保护。依据《民法通则》第135条，二年前的物业费诉讼请求因已超出时效而丧失法律保护。5、罗安、李小平曾多次口头要求利丰物业公司依照约定及时代收水费、排水费、垃圾处理费，而利丰物业公司以上述费用与物业管理费一齐收为由拒收，对此部分滞纳金，属于利丰物业公司过错所造成的扩大损失，应由利丰物业公司承担。综上，利丰物业公司未能履行合同主要义务，违约在先，罗安、李小平有权拒付物业费，且其部分诉讼请求已超出诉讼时效，恳请依法撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第36、37号判决书，驳回利丰物业公司的全部诉讼请求。
利丰物业公司答辩称：利丰物业公司提供了适当的物业服务，应当收取合同约定的物业服务费及其他代收代缴费用。同时，依据双方签订的《翰岭花园前期物业管理服务协议》可以收取相应的滞纳金，且涉及的其他拖欠费用的业主均已履行完毕。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回罗安、李小平的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，利丰物业公司为证明其在2011年10月8日前具备物业管理企业资质，向本院提交了以下证据：一、由广东省建设厅于二00八年八月二十一日出具，编号：粤建许房准（2008）113号《准许行政许可决定书》原件，内容为：经审查，你单位向本行政机关提出二级物业管理企业资质申请，符合法定条件、标准，根据《物业管理企业资质管理办法》（中华人民共和国建设部第125号）第五条第二款的规定，本行政机关决定准予你单位行政许可。二、《中华人民共和国物业管理企业资质证书》复印件一份，显示利丰物业公司物业管理企业资质等级为贰级，核发时间为二00八年八月二十一日，有效期至2011年8月21日。利丰物业公司称该原件在申领新的资质证书时已被受理机关回收。罗安、李小平对《准许行政许可决定书》的真实性及合法性均认可，但认为未提供《资质证书》原件，不能证明2008年8月21日至2011年8月21日利丰物业公司具备物业管理资质。
本院认为，利丰物业公司与开发商签订的《翰岭院物业管理全委合同》以及利丰物业公司与罗安、李小平签订的《翰岭院前期物业管理服务协议》为前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务协议对物业管理区域内的业主具有约束力，本案罗安、李小平及利丰物业公司均应遵照履行。原审判决对此认定正确，本院予以维持。
本院认为，本案的争议焦点为：一、罗安、李小平拒交物业管理费、专项维修资金、水费、排水费、垃圾处理费、滞纳金等费用是否有事实及法律依据。二、利丰物业公司起诉所主张的上述物业管理费等费用是否超过诉讼时效。
关于罗安、李小平拒交物业管理费等费用是否有理的问题。罗安、李小平上诉称因利丰物业公司在2011年10月8日前未出示其资质证书，属无物业管理资质管理，故有权拒交物业管理费用。本院认为，依据利丰物业公司二审向本院提交的《准许行政许可决定书》、《资质证书》显示，利丰物业公司于罗安、李小平拖欠相关费用期间具备贰级物业管理资质，并不存在罗安、李小平所称的无资质管理问题，同时罗安、李小平亦确认在其拖欠管理费期间，利丰物业公司提供了物业管理服务，因此罗安、李小平在接受利丰物业公司的服务的同时又以不具备物业管理资质为由拒交物业管理费用没有事实及法律依据，本院不予支持。此外，罗安、李小平上诉还主张利丰物业公司没有提供符合合同约定的物业服务，对此仅提供部分照片等证据予以证明，且该照片未能显示拍摄地点及时间，内容亦不能证明利丰物业公司所提供服务不符合合同标准。据此，利丰物业公司已按照合同约定对涉案小区进行了物业管理，为业主提供了物业服务，罗安、李小平亦应按照合同的约定向利丰物业公司交纳物业服务费等费用。罗安、李小平未按约定支付上述费用已构成违约，还应按合同约定支付相应的滞纳金。原审判决对此处理正确，本院予以维持。关于水费、排水费、垃圾处理费等费用，罗安、李小平主张其曾主动要求向利丰物业公司交纳，但因利丰物业公司拒收而未能交纳。本院认为，罗安、李小平并未举证证明其未交纳上述费用是因利丰物业公司原因所造成，故其仍应按约向利丰物业公司交纳上述费用。关于利丰物业公司所主张水费及排污费的滞纳金，其并未证明其已按日百分之一的标准向供水企业支付滞纳金，该标准明显高于实际损失，故原审法院依法调整为按日万分之五标准计算水费、排水费滞纳金妥当，本院亦予以维持。（上述专项维修资金、水费、排水费、垃圾处理费、滞纳金等费用具体金额详见判决书附表）。最后，关于罗安、李小平上诉所称的违规使用物业专项维修资金等问题与本案为不同法律关系，当事人应另循途径解决。
关于诉讼时效问题。本案中，罗安、李小平分别自2009年10月、2010年7月开始未向利丰物业公司支付物业管理费用。利丰物业公司在罗安、李小平发生拖欠物业管理费等费用行为始于2011年初向罗安居住的涉案房产大门张贴《请求支付物业服务费用的函》催收物业管理费；于2012年、2013年初又向罗安、李小平居住的涉案房产大门张贴《请求支付物业服务费用的函》催收物业管理费，利丰物业公司提交了现场照片予以证明。本院认为，利丰物业公司上述催告行为已构成诉讼时效中断的情形，至利丰物业公司起诉之日，其所主张的物业管理费等费用并未超过诉讼时效，罗安、李小平主张利丰物业公司起诉的该部分物业管理费用已超过诉讼时效没有依据，本院予以驳回。原审对此处理正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，罗安、李小平的上诉请求及理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本两案二审受理费（具体金额详见判决附表）均由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一四年十月十七日
书 记 员 邹俊辉（兼）