清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终130号
上诉人（原审原告）：谭智文，男，汉族，1998年10月15日出生，住清远市清城区。
法定代理人：谭玉华，男，汉族，1963年7月29日出生，住清远市清城区，系谭智文父亲。
法定代理人：阮爱桃，女，汉族，1967年6月15日出生，住清远市清城区，系谭智文母亲。
上诉人（原审原告）：阮爱桃，女，汉族，1967年6月15日出生，住清远市清城区。
上述上诉人的共同委托代理人：贺佐鹏，广东定海针（清远）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清新县环发房地产开发公司，住所地：清远市清新区太和镇中山路明霞市场二楼。
法定代表人：谢俊元，该公司经理。
上诉人谭智文、阮爱桃因与被上诉人清新县环发房地产开发公司（以下简称环发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清城法民二初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原审法院已生效的（2008）清新法民初字第640号民事判决查明：2005年5月3日，谭玉华与环发公司签订《商品房认购书》约定，由谭玉华购买环发公司位于清远市清新区新城路21号商住楼首层111卡商铺（面积36平方米），总购房款90000元，2005年5月3日前付50000元，同年7月30日前付30000元，余款10000元待办好房屋契证时交付，双方对交楼时间无约定，双方并约定了其他相关的权利义务。同日，谭玉华分别支付50000元。2005年6月18日，祝建明与环发公司签订《联合建房协议书》约定，由祝建明提供商用地与环发公司提供资金兴建一幢商住楼。2005年7月28日，环发公司取得位于清远市清新区太和镇新城路21号商住楼的《商品房预售许可证》。7月30日，谭玉华支付20000元。2005年12月30日，出卖人祝建明、买受人阮爱桃、谭智文委托林大章签订《广东省商品房买卖合同》约定，阮爱桃、谭智文购买位于清远市清新区新城路21号商住楼首层11号房（面积43.87平方米），总购房款90000元，付款方式约定一次性付款，交付期限为2005年12月30日前。对逾期付款和逾期交房均无约定违约责任。2006年1月8日、1月13日，谭玉华分别支付20000元、20000元，共支付购房款110000元。2006年9月10日，环发公司将涉案商铺交付给谭玉华使用。2006年10月8日，环发公司把该铺的《土地使用证》办到谭智文名下，后因故注销。谭玉华经与环发公司协商，将谭玉华认购的上述商铺的房地产权属证书办到阮爱桃、谭智文名下。2007年10月22日，将相关材料送清远市国土资源局清新分局办产权证。2007年11月14日，环发公司将谭玉华认购的上述商铺土地使用证重新办到阮爱桃、谭智文名下。2008年4月7日，谭智文取得《房地产权证》、阮爱桃取得《房地产权共有（用）证》。谭智文是谭玉华与阮爱桃的婚生儿子。
原审法院已生效的（2008）清新法民初字第640号民事判决认为：环发公司作为开发企业投资兴建清远市清新区太和镇新城路21号商住楼，取得了《商品房预售许可证》，其与谭玉华签订的《商品房认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且环发公司按约定收受了购房款，除此之外两方无正式书面《商品房买卖合同》，应认定为有效的买卖合同。涉案商铺的开发企业、取得《商品房预售许可证》和出卖人均是环发公司，阮爱桃、谭智文和祝建明签订的《广东省商品房买卖合同》违反法律法规，环发公司和谭玉华、阮爱桃、谭智文的商品房买卖与祝建明无关。
另查明，谭智文、阮爱桃提交的房地产权证载明涉案商铺的建筑面积及套内建筑面积均为36平方米。
原审法院认为：本案是商品房买卖合同纠纷。对于阮爱桃、谭智文与祝建明签订的《广东省商品房买卖合同》，本院已生效的（2008）清新法民初字第640号民事判决认为该合同违反法律规定，环发公司和谭玉华、阮爱桃、谭智文的商品房买卖与祝建明无关。阮爱桃、谭智文主张环发公司交付房屋面积不足，应返还房款29590.78元及利息，证据不足，应不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月18日作出（2015）清城法民二初字第193号民事判决：驳回谭智文、阮爱桃的诉讼请求。本案受理费540元，由原告谭智文、阮爱桃负担（已预交）。
宣判后，谭智文、阮爱桃不服，均向本院提起上诉，请求：1、撤销清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第193号《民事判决书》，依法查明事实后改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案的一审和二审费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、原审认定事实错误。原审阶段，上诉人向清远市清新区房管局调查涉案房屋的内档，其中有契税完税证一份，该证据显示房地产权属转移面积为43.87元，纳税人为阮爱桃、谭智文，计税金额为90000元，该档案中另附有一份《广东省清远市不动产销售（转让）发票》一份，发票上收款人处加盖了被上诉人清新县环发房地产开发公司公章，建筑面积为43.87平方米，购买人为阮爱桃、谆智文，项目为销售建筑物，日期为2005年12月30日。再者该档案《广东省清新县私有房地产权登记申请书》写明房屋权属来源是购买，建筑面积为43.87平方米，地号为010500214。该三份证据足以证实上诉人向被上诉人购买位于清新县太和镇新城路21号商住楼首层111卡铺，且购买房屋的面积43.87平方，购买单价为2051.58元／平方米。但根据该房产证的面积仅仅只有36平方米，显然与双方约定的面积差，被上诉人向上诉人交付的房屋面积不足。但原审认定谭玉华与被上诉人之间买卖合同，却变相认定被上诉人和谭玉华、阮爱桃、谭智文之间不存在商品房买卖关系，显然属于认定事实错误。
总之，上诉人认为原审认定事实错误，请求二审法院查明上诉人与被上诉人之间商品房房屋面积的约定及房屋产权证面积差额，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人清新县环发房地产开发公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没提交书面答辩意见。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人持与祝建明签订的《广东省商品房买卖合同》主张被上诉人环发公司交付的房屋面积不足，请求返还不足面积部份的购房款应否支持。
首先，涉案的《商品房认购书》及《广东省商品房买卖合同》约定购买的均是同一间房屋，而双方对涉案房屋已全额支付购房款且房产证办理到上诉人谭智文、阮爱桃名下的事实均无异议。虽然《商品房认购书》及《广东省商品房买卖合同》当中约定的房屋面积不同，但约定的总房款是一致的，均为90000元，并不存在因房屋面积差异导致上诉人多支付购房款而造成损失的情形。其次，根据查明的事实，被上诉人环发公司是涉案房屋的开发商，而《广东省商品房买卖合同》并非由上诉人与被上诉人签订，而是由上诉人与祝建明签订，因此，根据合同的相对性原则，祝建明与上诉人的签订的《广东省商品房买卖合同》对被上诉人并不具有法律约束力，况且《商品房认购书》在已发生法律效力的（2008）清新法民初字第640号民事判决中已被认定为具备商品房买卖合同主要内容的有效买卖合同，而《广东省商品房买卖合同》则在已发生法律效力的（2008）清新法民初字第640号民事判决中被认定为违反法律规定的合同。综上，上诉人以《广东省商品房买卖合同》约定的涉案房屋约定面积小于登记面积为由，要求被上诉人返还不足面积部份的购房款的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费540元，由上诉人谭智文、阮爱桃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年三月三十日
书 记 员 张丽萍
广东省清远市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤18民终130号
上诉人（原审原告）：谭智文，男，汉族，住清远市清城区××××。
法定代理人：谭玉华，男，汉族，住清远市清城区××××，系谭智文父亲。
法定代理人：阮爱桃，女，汉族，住清远市清城区××××，系谭智文母亲。
上诉人（原审原告）：阮爱桃，女，汉族，住清远市清城区×××。
上述上诉人的共同委托代理人：贺佐鹏，广东定海针（清远）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清新县环发房地产开发公司，住所地：清远市清新区×××。
法定代表人：谢俊元，该公司经理。
上诉人谭智文、阮爱桃因与被上诉人清新县环发房地产开发公司（以下简称环发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原审法院已生效的（2008）清新法民初字第640号民事判决查明：2005年5月3日，谭玉华与环发公司签订《商品房认购书》约定，由谭玉华购买环发公司位于清远市清新区××号商住楼首层111卡商铺（面积36平方米），总购房款90000元，2005年5月3日前付50000元，同年7月30日前付30000元，余款10000元待办好房屋契证时交付，双方对交楼时间无约定，双方并约定了其他相关的权利义务。同日，谭玉华分别支付50000元。2005年6月18日，祝建明与环发公司签订《联合建房协议书》约定，由祝建明提供商用地与环发公司提供资金兴建一幢商住楼。2005年7月28日，环发公司取得位于清远市清新区××号商住楼的《商品房预售许可证》。7月30日，谭玉华支付20000元。2005年12月30日，出卖人祝建明、买受人阮爱桃、谭智文委托林大章签订《广东省商品房买卖合同》约定，阮爱桃、谭智文购买位于清远市清新区××号商住楼首层11号房（面积43.87平方米），总购房款90000元，付款方式约定一次性付款，交付期限为2005年12月30日前。对逾期付款和逾期交房均无约定违约责任。2006年1月8日、1月13日，谭玉华分别支付20000元、20000元，共支付购房款110000元。2006年9月10日，环发公司将涉案商铺交付给谭玉华使用。2006年10月8日，环发公司把该铺的《土地使用证》办到谭智文名下，后因故注销。谭玉华经与环发公司协商，将谭玉华认购的上述商铺的房地产权属证书办到阮爱桃、谭智文名下。2007年10月22日，将相关材料送清远市国土资源局清新分局办产权证。2007年11月14日，环发公司将谭玉华认购的上述商铺土地使用证重新办到阮爱桃、谭智文名下。2008年4月7日，谭智文取得《房地产权证》、阮爱桃取得《房地产权共有（用）证》。谭智文是谭玉华与阮爱桃的婚生儿子。
原审法院已生效的（2008）清新法民初字第640号民事判决认为：环发公司作为开发企业投资兴建清远市清新区×××号商住楼，取得了《商品房预售许可证》，其与谭玉华签订的《商品房认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且环发公司按约定收受了购房款，除此之外两方无正式书面《商品房买卖合同》，应认定为有效的买卖合同。涉案商铺的开发企业、取得《商品房预售许可证》和出卖人均是环发公司，阮爱桃、谭智文和祝建明签订的《广东省商品房买卖合同》违反法律法规，环发公司和谭玉华、阮爱桃、谭智文的商品房买卖与祝建明无关。
另查明，谭智文、阮爱桃提交的房地产权证载明涉案商铺的建筑面积及套内建筑面积均为36平方米。
原审法院认为：本案是商品房买卖合同纠纷。对于阮爱桃、谭智文与祝建明签订的《广东省商品房买卖合同》，原审法院已生效的（2008）清新法民初字第640号民事判决认为该合同违反法律规定，环发公司和谭玉华、阮爱桃、谭智文的商品房买卖与祝建明无关。阮爱桃、谭智文主张环发公司交付房屋面积不足，应返还房款29590.78元及利息，证据不足，应不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月18日作出（2015）清新法民二初字第193号民事判决：驳回谭智文、阮爱桃的诉讼请求。本案受理费540元，由谭智文、阮爱桃负担（已预交）。
宣判后，谭智文、阮爱桃不服，均向本院提起上诉，请求：1、撤销清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第193号《民事判决书》，依法查明事实后改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案的一审和二审费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、原审认定事实错误。原审阶段，上诉人向清远市清新区房管局调查涉案房屋的内档，其中有契税完税证一份，该证据显示房地产权属转移面积为43.87元，纳税人为阮爱桃、谭智文，计税金额为90000元，该档案中另附有一份《广东省清远市不动产销售（转让）发票》一份，发票上收款人处加盖了被上诉人清新县环发房地产开发公司公章，建筑面积为43.87平方米，购买人为阮爱桃、谆智文，项目为销售建筑物，日期为2005年12月30日。再者该档案《广东省清新县私有房地产权登记申请书》写明房屋权属来源是购买，建筑面积为43.87平方米，地号为010500214。该三份证据足以证实上诉人向被上诉人购买位于清新县×××号商住楼首层111卡铺，且购买房屋的面积43.87平方，购买单价为2051.58元／平方米。但根据该房产证的面积仅仅只有36平方米，显然与双方约定的面积差，被上诉人向上诉人交付的房屋面积不足。但原审认定谭玉华与被上诉人之间买卖合同，却变相认定被上诉人和谭玉华、阮爱桃、谭智文之间不存在商品房买卖关系，显然属于认定事实错误。
总之，上诉人认为原审认定事实错误，请求二审法院查明上诉人与被上诉人之间商品房房屋面积的约定及房屋产权证面积差额，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人清新县环发房地产开发公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没提交书面答辩意见。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人持与祝建明签订的《广东省商品房买卖合同》主张被上诉人环发公司交付的房屋面积不足，请求返还不足面积部份的购房款应否支持。
首先，涉案的《商品房认购书》及《广东省商品房买卖合同》约定购买的均是同一间房屋，而双方对涉案房屋已全额支付购房款且房产证办理到上诉人谭智文、阮爱桃名下的事实均无异议。虽然《商品房认购书》及《广东省商品房买卖合同》当中约定的房屋面积不同，但约定的总房款是一致的，均为90000元，并不存在因房屋面积差异导致上诉人多支付购房款而造成损失的情形。其次，根据查明的事实，被上诉人环发公司是涉案房屋的开发商，而《广东省商品房买卖合同》并非由上诉人与被上诉人签订，而是由上诉人与祝建明签订，因此，根据合同的相对性原则，祝建明与上诉人的签订的《广东省商品房买卖合同》对被上诉人并不具有法律约束力，况且《商品房认购书》在已发生法律效力的（2008）清新法民初字第640号民事判决中已被认定为具备商品房买卖合同主要内容的有效买卖合同，而《广东省商品房买卖合同》则在已发生法律效力的（2008）清新法民初字第640号民事判决中被认定为违反法律规定的合同。综上，上诉人以《广东省商品房买卖合同》约定的涉案房屋约定面积小于登记面积为由，要求被上诉人返还不足面积部份的购房款的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费540元，由上诉人谭智文、阮爱桃负担。
本判决为终审判决。
审判长巢忠文
代理审判员何燕
代理审判员何昭敏
二〇一六年三月三十日
书记员张丽萍