广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民初字第141号
原告赵某，
委托代理人蒙英武，
被告龙胜各族自治县建筑安装工程公司
法定代表人赵某宽，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）曾某东
原告赵某诉被告龙胜各族自治县建筑安装工程公司（以下简称建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月28日立案受理后，依法由审判员廖炳星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托代理人蒙英武、被告建筑公司委托代理人曾某东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某诉称：原告与被告于2011年5月18日签订《房屋买卖协议书》，被告将位于龙胜镇兴龙西路12号8#楼第四层一套3房1厅房屋预售给原告，面积约105㎡，价格2650元／㎡，总价约278250元。合同签订后，原告按照合同第二条约定，付给被告购房首付款100000元。合同第六条约定：如甲方违约必须赔偿乙方一切经济损失。时至如今原告才知道，被告不具有商品房开发资质，没有取得《商品房预售许可证》，没有取得所卖房屋的《土地证》和《房屋所有权证》。被告的卖房行为违反法律法规的强制性规定，双方签订的《房屋买卖协议书》属于无效合同。按照《合同法》、《城市房地产管理法》和相关司法解释的规定，合同被确认无效的，当事人应当把取得的财产返还给对方，并赔偿对方的损失。因此，请求人民法院确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》无效；判令被告返还原告已支付的房屋预付款100000元，并赔偿利息损失12000元；本案诉讼费由被告负担。
原告对其主张在举证期限内提供如下3份证据：
1、《房屋买卖协议书》，证实：（1）原告向被告购买一套房屋；（2）该房屋应于2011年11月交付；（3）原、被告签订《房屋买卖协议书》所约定房屋所在地点、价格、面积、违约责任等；
2、收款收据，证实原告已于2011年5月18日付给被告第一期购房款100000元。
3、电脑咨询单，证实被告不具备商品房开发资质，不能够预售房产。
被告建筑公司辩称：被告因企业改制处置资产的需要，经过建设主管部门批准，在原有的土地上建房予以转让的行为不属于商品房买卖性质，被告也不属于商品房开发企业，故原、被告双方之间的房屋买卖法律关系为《民法通则》调整范围的非房地产开发企业转让自有房屋的民事法律行为。原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》没有违反法律法规强制性规定，双方签订的合同应合法有效。其次，原告主张合同无效，要求被告赔偿其12000元损失无事实和法律依据。因本纠纷完全是原告在签订合同履行交付100000元的合同义务后，认为合同约定的房屋价款比如今市场价稍高，而要求被告降价，被告出于维护合同的严肃性而不同意降价，才导致原告诉至法院。由此可见，明显是原告违约，其主张解除合同并提出赔偿损失，无事实和法律依据，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解，在举证期限内提供如下3份证据：
1、《建筑工程施工许可证》（编号：2011─23）、《建设用地规划许可证》（编号：第450328201100015号）、《建设工程规划许可证》（建字第450328201100015号），证明被告建设该栋办公综合楼审批程序是合法的；
2、《企业法人营业执照》（注册号450328000002985），证明被告是合法企业；
3、交款通知书，证明2012年9月19日被告向原告送达交款通知书，被告仍然要求原告履行合同义务。
被告对原告提供的3份证据，经庭审质证均无异议。
原告对被告提供的3份证据，经庭审质证认为，证据的真实性无异议，但不能够说明被告具有房屋买卖资格。
本院对上述当事人均无异议的证据予以采信。经审理查明：被告建筑公司在龙胜镇兴龙西路12号地段内有1栋旧房需改建，即以建办公综合楼形式向行政主管部门报建审批，于2011年3月18日获得批准。被告规划该栋楼二楼以下为办公用房，二楼以上建14套住房，本公司员工只有优先购买权，无优惠价。原告赵某丈夫李某（已故）原系被告单位职工，李福军逝世后，其股份由其子李胜凯继承。在被告挖该栋楼基础时，原告获悉被告建该栋综合楼有住房销售，便到被告办公室要求购买一套住房，被告考虑原告是本公司职工家属，便同意了原告的要求。2011年5月18日，被告与原告签订一份《房屋买卖协议书》。合同约定：甲方（被告）将位于龙胜镇兴龙西路12号8#楼房屋一套第四层三房一厅出卖给乙方（原告）（面积约105㎡包括楼梯分摊面积在内，产权证号──价格2650元／㎡，总价约278250元）最后结帐面积以测绘中心为准进行结算。付款办法：首付100000元，房屋封顶后付100000元，第三次付清全部款项后乙方才能进行装修使用。本房屋为砖混结构，清水房带窗、门不在内、电到门口，水到卫生间，2011年11月竣工，所有墙体不能自行更改，只能住宿使用。协议第六条规定：如甲方违约必须赔偿乙方一切经济损失；如乙方违约也必须扣予交首付款2万元整。合同签订之日，原告按合同约定支付了购房首付款100000元。2012年8─9月间，被告未与购房户协商的情况下，将各户的大门购置安装，原告对此不满，同时原告要求被告将该房价按内部价卖给原告。被告认为原告要求降低房价无事实依据，也不符合合同的约定，故不同意原告的要求。并称若要解除购房协议，就按合同的约定扣除原告购房首付款中20000元，只退80000元。因此，双方产生纠纷。原告诉来本院，请求确认购房协议无效；判令被告返还原告预付购房款100000元；判令被告赔偿原告利息损失12000元（以人民币100000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率年6%计算，自2011年5月18日起至2013年5月18日止）。
另查明，被告在对外售房时，未取得《商品房预售许可证》，在原告起诉时，被告仍未取得《商品房预售许可证》。被告建该栋办公综合楼中有14套住房，包括原告在内只有3户系被告公司股东购买，其余12套住房对外出售。
本院认为，被告名义上建办公综合楼，实际上是建商品房向社会进行销售。被告龙胜县建筑公司与原告赵某签订的《房屋买卖协议书》所确定的买卖房屋是期房交易，而不是现房交易，且原、被告在合同中约定的房价是市场价，而不是内部集资价。合同条款也是商品房预售条款，内容是商品房预售内容，从所交房款收据中也显示为购房款而非集资款，故原告赵某与被告建筑公司签订的购房协议实为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告建筑公司在开发销售中，在不具备法定条件的情况下即对外预售房屋，被告售房行为实质上是商品房预售行为。被告既没有从事商品房开发资质，又未取得《商品房预售许可证》的情况下，与原告签订《房屋买卖协议书》，违反了法律法规强制性规定，故双方签订的《房屋买卖协议书》无效。根据法律规定，依据无效合同取得的财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方由此引起的损失。被告建筑公司在开发销售中，在不具备法定条件的情况下与原告赵某订立房屋买卖协议，造成协议无效主要责任在于被告。合同被确认无效后，被告应当退还原告的购房款。原告未经认真审查被告是否有房屋预售许可证，即与其签订房屋买卖协议，对协议无效亦应承担一定的责任，故对原告要求被告赔偿利息损失的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告赵某与被告龙胜各族自治县建筑公司于2011年5月18日签订的《房屋买卖协议书》无效；
二、被告龙胜各族自治县建筑公司返还原告赵某购房款100000元；
三、驳回原告赵某要求被告龙胜各族自治县建筑公司赔偿利息损失的诉讼请求。案件受理费5474元，减半收取2737元，由原告赵某负担293元，由被告龙胜各族自治县建筑公司负担2444元（被告应负担的部分原告已预交，由被告在给付上述款项时一并给付原告）。
上述义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书生效之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉案件受理费5474元［户名：（桂林市中级人民法院），银行帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。递交上诉状七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 廖炳星
二〇一三年五月二十九日
书记员 李忠强