浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙民再180号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：韦顺平，男，1985年9月26日出生，壮族，住广西桂林市七星区。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：黄毅，男，1981年6月24日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。再审申请人韦顺平因与被申请人黄毅房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市中级人民法院(2015)浙杭民终字第3559号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月18日作出（2016）浙民申3582号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审�请人韦顺平、被申请人黄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦顺平申请再审称，1.有新证据租房合同，足以推翻原判决。根据新证据，黄毅将房子租给韦顺平的同时也租给了别人。2.原判决适用法律错误。二审认定转账凭证为复印件无法律效力，但转账凭证原件在一审和二审交接中被法院弄丢，应由法院承担相应责任。二审认定证据（情况说明）失权不当。现再次提交证据现金转帐凭证、情况说明原件。韦顺平已支付黄毅押金及房租6800元，黄毅故意违约。再审请求：1、撤销一、二审判决。2、改判双方房屋租赁合同继续履行。3、黄毅赔偿违约金5万元、房租6800元及利息100元，误工费、车费、住宿费、餐饮费及诉讼费等5600元由黄毅承担，合计62500元。再审庭审中，韦顺平请求撤销一、二审判决，判决合同继续履行，赔偿其两年�申诉的误工费、住宿费、车费等各项费用合计45600元。黄毅辩称，韦顺平所述没有任何依据。在签订合同后，黄毅已经两次分别将两套钥匙交付给对方。第一次是签订合同时将钥匙交给对方，但对方拒绝在合同上写明已收到。后来韦顺平就讨要所谓的违约金，为慎重起见，黄毅让物业打电话通知韦顺平领取（钥匙、门禁卡）。无论是黄毅提交的物业出具的情况说明，还是韦顺平提供的物业出具的情况说明，都说明黄毅有委托物业通知韦顺平领取钥匙，韦顺平明确拒绝的事实。第一次交付，黄毅一审时提供了监控光盘，录像中反映第一次拿钥匙进去和出来的人就是韦顺平。黄毅已经积极履行交钥匙和交房的义务。韦顺平支付的6800元已经收到。之所以一审时拒绝质证，是因为对方不承认收到钥匙。现在觉得还是要以事实为准，确实�收到韦顺平转账的6800元，但时间在合同约定的支付日期之后。韦顺平向一审法院起诉请求：1、黄毅返还韦顺平支付的押金、房租合计6800元以及利息60元。2、黄毅赔偿合同违约金5万元。3、诉讼费用由黄毅承担。黄毅反诉请求：1、双方解除房屋租赁合同；2、韦顺平承担从租期开始之日起至合同解除日次日的房屋租金、物业费、能耗费、水电费、注册地址费等相关费用；3、韦顺平承担黄毅其他实际损失6038元及利息、违约金1800元；4、反诉诉讼费、交通费、可能产生的鉴定费等相关费用，均由韦顺平承担；5、根据《关于办理虚假刑事诉讼案件具体适用法律的指导意见》等规定，依法将韦顺平移送至公安机关经济犯罪侦查部门查处。一审法院认定事实：2015年6月9日，作为出租方的黄毅与作为承租方的韦顺平签订《租房合同》，合同主要条款包括：1、黄毅将坐落于华盛达阅城新座2幢814室的房屋出租给韦顺平使用；2、房屋租赁期限自2015年8月10日起至2021年8月9日止；3、租金及交纳时间：前五年每月租金为1700元，后一年每月租金为1800元，每3个月支付一次；4、租房押金：韦顺平应于签约同时付给黄毅押金1700元，到期黄毅验收无误后，将押金退还韦顺平；5、合同一经签订，双方都不得随意解除，如任何一方需提前解除合同则需提前一个月通知对方，并在双方协商一致同意后方可提前解除合约，租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方不承担违约责任，在租赁期内水、电、气、物业费由韦顺平支付；6、黄毅应按时将房屋及其附属设施交付韦顺平使用，黄毅应确保水、电、气、电话、有线电视的正常使用、以及房屋内外结构�处于良好的使用状态；7、黄毅同意韦顺平将房屋以及注册地址转租，黄毅应在韦顺平提出要求的三天内配合韦顺平提供注册办公地址所需的相关资料；8、韦顺平应按照合同的规定，按时支付租金、押金及其他应由韦顺平承担的费用；9、在租赁期内，黄毅逾期交房超过7天或者擅自提前收回房屋，韦顺平有权终止本合同，且黄毅须向韦顺平支付违约金5万元，如违约金不足以弥补韦顺平直接损失的，黄毅还应给予赔偿，同时韦顺平收到黄毅违约金后迁出房屋并结清所有费用；10、在租赁期内，韦顺平利用该房屋进行违法活动或者在承租期内单方面退租，黄毅有权终止合同，收回房屋，且韦顺平必须支付一个月的租金作为违约金，若支付的违约金不足弥补黄毅损失的，韦顺平还应负责赔偿。2015年6月9日，黄毅将华盛达·阅城新座2幢814室房屋钥匙一把及门禁卡一张交给浙江银杏物业管理有限公司阅城物管处，浙江银杏物业管理有限公司阅城物管处向其出具《托管钥匙承诺书》，载明：本管理处愿意接受委托，保管您的门钥匙壹把，管理处承诺只有当委托书所约定的任一情况出现时，才使用此钥匙。《托管钥匙承诺书》在末端增加“壹张门禁卡”内容。韦顺平与黄毅就房门钥匙与门禁卡的交付多次通过短信进行沟通，但未果。韦顺平要求黄毅提供房产证原件、房屋交接书复印件、竣工备案表、预售许可证等材料，黄毅回复公司注册登记需要的材料在租期开始后提出，会在3日内配合。2015年6月16日，黄毅要求浙江银杏物业管理有限公司阅城物管处电话通知韦顺平到物业公司领取房门钥匙及门禁卡，浙江银杏物业管理有限公司阅城物管处电话通知韦顺平，但韦顺平表示不来拿。2015年10月30日一审庭�中，韦顺平明确需要解除《租房合同》。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）韦顺平要求黄毅返还其支付的押金及房租6800元以及利息60元的诉讼请求。因韦顺平在本案中未能提供证据证明其已经向黄毅支付了押金及房租，故对其该项诉讼请求不予支持。如韦顺平能够提供证据证明其已经向黄毅支付了押金及房租，可另行起诉。（二）关于韦顺平要求黄毅赔偿违约金5万元的诉讼请求。韦顺平认为黄毅未向其交付房屋，依照《租房合同》第六条第一款的约定，黄毅逾期交房超过7天，韦顺平有权终止本合同，黄毅须向其支付违约金5万元。黄毅认为其已经交付钥匙，且通过物业公司通知但韦顺平拒绝去拿钥匙，故应驳回该项诉讼请求。一审法院认为，根据《租房合同》的约定，房屋租赁期限自2015年8月10日起至2021年8月9日止，黄毅应按时将房屋及其附属设施交付韦顺平使用；但是《租房合同》对具体何时交房（即交付房门钥匙、门禁卡）以及如何交房（即交付房门钥匙、门禁卡）没有进行明确约定，根据双方手机短信的内容，双方对房屋钥匙及门禁卡的交付一直在进行沟通联系，黄毅于2015年6月9日将房门钥匙及门禁卡委托物业公司托管，物业公司也通过电话与韦顺平联系，但韦顺平拒绝到物业公司拿钥匙。韦顺平于2015年8月7日起诉至法院要求黄毅支付违约金5万元，一审法院认为尚不能认定系因黄毅原因导致逾期交房超过7天事实成立，故对于韦顺平要求黄毅赔偿违约金5万元的诉讼请求予以驳回。（三）关于《租房合同》应否解除。韦顺平起诉要求黄毅返还其支付的押金及房租6800元以及利息60元并赔偿合同违约金5万元，已经包含解除《租房合同》的意思，庭审中韦顺平也明确表示要求解除《租房合同》，黄毅在反诉请求中亦要求解除《租房合同》，现双方均无意愿继续履行合同，故对双方于2015年6月9日签订的《租房合同》予以解除。（四）关于黄毅要求韦顺平赔偿房屋租金及其他经济损失的反诉请求。导致《租房合同》解除的主要原因系双方对具体何时交房（即交付房门钥匙、门禁卡）以及如何交房（即交付房门钥匙、门禁卡）约定不明确，故在房屋交付过程中双方认识不一致，进而产生矛盾，因此对于《租房合同》的解除双方均存在过错，故酌情确定韦顺平应赔偿黄毅1个月的房屋租金损失即1700元。对于黄毅的其他反诉请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年11月5日作出（2015）杭拱民初字第1604号民事判决：一、解除黄毅与韦顺平于2015年6月9日签订的《租房合同》；二、韦顺平于判决生效之日起十日内赔偿黄毅1700元；三、驳回韦顺平的其他诉讼请求；四、驳回黄毅的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取611元，由韦顺平承担。反诉案件受理费减半收取25元，由黄毅负担。韦顺平不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判：一、黄毅与韦顺平于2015年6月9日签订的《租房合同》生效日期顺延至黄毅交付钥匙、门禁卡以及注册地址相关资料（包括房产证原件），合同继续履�时应包含合同签订时故意留空的2个月免租期；二、黄毅赔偿违约金以及经济损失2万元。黄毅返还韦顺平之前支付6800元以及利息60元；三、黄毅承担一、二审诉讼费。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，根据韦顺平一审中的诉讼请求，其虽然要求黄毅返还房屋押金及房租、赔偿违约金等，但并未提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审中，并未明确韦顺平是基于何种法律事由而主张上述请求，故原审推断其诉讼请求中隐含了解除合同的意思表示不当。2015年6月9日双方签订的《租房合同》中，对租赁房屋的交付时间及方式、首期租金的支付时间未作出明确约定，根据浙江银杏物业管理有限公司出具的《情况说明》及原审法院核实的情况可以证实，黄毅曾委托物业通知韦顺平领取房屋钥匙及门禁，但韦顺平未予领取的事实。合同约定的租赁期限自2015年8月10日起，韦顺平在2015年8月7日即已提起本案诉讼，故韦顺平未在物业通知的2015年6月16日及起诉前领取钥匙，并不构成违约。而黄毅亦在合同签订后的合理时间内向韦顺平交付钥匙，也不构成违约。对于租金，合同中仅约定了3个月支付一次，故韦顺平至迟应在2015年11月10日前支付租金。既然韦顺平在上诉中称其没有解除合同的意愿，而要求继续履行合同，则其应按时支付租金，但现无有效证据证明韦顺平已按约支付了租金，故韦顺平逾期支付租金已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，黄毅反诉请求解除房屋租赁合同符合法律规定。因韦顺平违约，导致合同提前解除，考虑房屋重新出租有一定的空置期，原审酌情判决韦顺平赔偿黄毅1个月房租损失�无不当。韦顺平的上诉理由均不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由韦顺平负担。围绕韦顺平的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：韦顺平申请再审时提交了交通银行杭州丰潭支行转帐凭证原件一份，以证明其已向黄毅支付房租及押金计6800元。黄毅先认为，该证据不是新证据，应不予支持；退一步讲，韦顺平于2015年6月10日支付，未在租赁合同签订当日即6月9日支付，已经违约。后经法院再三询问，黄毅承认已经收到该6800元。据此，本院再审认定韦顺平已于2015年6月10日21时57分向黄毅支付了6800元。一审时，韦顺平主张其已支付黄毅6800元，只�本人陈述，未提供其他证据加以证明，黄毅也不承认已收到该款项。二审时，韦顺平提交了交通银行杭州丰潭支行转账凭证复印件一份，但黄毅仍不承认已收到该款项，故一、二审判决对该事实未予认定，系韦顺平未提供有效证据证明其主张的事实以及黄毅不如实陈述所致，一、二审本身并无不当。鉴于韦顺平已经支付黄毅6800元系客观事实，本院再审依法予以纠正。韦顺平在再审中提交了其与毛慧于2017年7月12日签订的房屋租赁合同一份和摄像头照片2张。黄毅质证认为，租赁合同的真实性有问题，租赁合同和本案没有关联性；物业交给他的视频就是这个摄像头。本院再审经审核认为，韦顺平提交的这两份证据与本案争议事实无关，不予采纳。黄毅在再审中出示两份证据：1.视频光盘，以证明2015年6月12日14时许韦顺平开门进入案涉房屋，黄毅已向韦顺平交付房屋钥匙�2.杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民申3号民事裁定书，以证明韦顺平以骗取违约金为业。本院再审组织双方当事人观看了黄毅提交的视频光盘。韦顺平质证认为，这个视频看不清楚，对证据三性有异议。本院再审经审核认为，黄毅出示的视频光盘，经当场播放，视频中确有人开门进入案涉房屋，但无法辨别开门进入案涉房屋的男子究竟是谁，故对该视频光盘不予采纳。黄毅出示的民事裁定书，与本案无关，本院不予采纳。另外，本院再审对黄毅一审时提交的浙江银杏物业管理有限公司阅城管理处于2015年8月出具的情况说明、韦顺平二审时提交的浙江银杏物业管理有限公司阅城服务中心于2016年1月14日出具的情况说明进行了审核。根据两份情况说明的内容，可以认定：2015年6月16日，黄毅要求浙江银杏物业管理有限公司阅城管理�电话通知韦顺平到物业公司领取房屋钥匙及门禁卡，浙江银杏物业管理有限公司阅城管理处打电话告知了韦顺平，但韦顺平拒绝到物业公司领取钥匙及门禁卡。2015年6月17日中午韦顺平到物业公司拿钥匙，因被委托手续不全，未能领取房屋钥匙及门禁卡。对原判认定的其他事实，本院再审予以确认。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。韦顺平再审庭审中提出的合同继续履行，黄毅赔偿其误工费、住宿费、车费等费用合计45600元的再审请求，超出其一审诉讼请求，本院不予审理。本院围绕当事人的一审诉讼请求进行审理。根据双方当事人的诉辩主张，本案再审争议焦点为：一是双方约定的交房时间及双方未能交接房屋的原因；二是本案房屋租赁合同是否应解除及双方民事责任。对此，双方当事人均没有异议。本院再审评析如下：（一）关于双方约定的交房时间及双方未能交接房屋的原因的问题。本案房屋租赁合同约定租赁期限自2015年8月10日起至2021年8月9日止，但对房屋交付的时间及方式没有作出明确约定。根据双方当事人的一审庭审陈述，韦顺平陈述房屋租赁期限从2015年6月9日开始，有两个月的免租期，故合同写明2015年8.10-2021.8.9。黄毅陈述房屋租赁期限从2015年6月9日开始，有两个月的装修期。从6月10日开始韦顺平实际占有使用房屋。不认可免租期的说法，物业费及其他费用韦顺平需承担。另外，双方租房合同约定韦顺平应于2015年6月9日付给黄毅押金1700元，实际上韦顺平于2015年6月10日21时57分支付包括押金1700元在内的6800元。综上，可以认定，2015年6月10日至8月9日应当属于双方口头约定的两个月装修期，承租人应承担两个月装修期的物业费等其他费用，但不负担租金，租金从2015年8月10日起计算。因此，黄毅应于2015年6月10日向韦顺平交付房屋，即交付该房屋的钥匙及门禁卡。关于交付房屋，因双方对房屋交付方式没有作出明确约定，根据诚实信用原则，双方应当互相配合，以完成房屋交付行为。黄毅主张其已于2015年6月9日向韦顺平交付房屋钥匙、门禁卡，证据不足，不能成立。根据一审在案证据，2015年6月10日至16日双方一直对房屋钥匙及门禁卡的交付进行联系，双方曾约定6月12日晚上9时交付房屋钥匙及门禁卡但未能如期交接。2015年6月16日，黄毅通过手机短信通知韦顺平到物业公司拿钥匙及门禁卡，同时委托浙江银杏物业管理有限公司阅城管理处�知韦顺平到物业公司领取房屋钥匙及门禁卡，浙江银杏物业管理有限公司阅城管理处打电话告知了韦顺平，但韦顺平拒绝到物业公司领取钥匙及门禁卡。2015年6月17日，韦顺平到物业公司领取房屋钥匙及门禁卡，因被委托手续不全，未能领取房屋钥匙及门禁卡。据此，应当认定双方未能在2015年6月16日以前（包括6月16日）完成本案房屋的交付手续，系双方当事人互不配合，各自采取不理性行为所致，不属于纯系一方的原因。此后双方未能办理房屋交接手续，亦系双方丧失信任基础后的不理性行为所致。（二）关于本案房屋租赁合同是否应解除及双方民事责任的问题。经审查，韦顺平起诉要求黄毅返还其支付的押金及房租6800元以及利息60元并赔偿合同违约金5万元，已经包含解除《租房合同》的意思，且2015年10月30日一审庭审中韦顺平表示要求解除合同，而黄毅反诉请求要求解除《租房合同》，故一审判决解除双方于2015年6月9日签订的《租房合同》，具有事实依据，应属正确。合同解除后，黄毅应当返还押金及租金计6800元及利息60元。因案涉房屋未能交付使用系双方当事人互不配合、各自采取不理性行为所致，双方过错相当，故对双方当事人的其他诉请，均不予支持。综上，本院再审依据韦顺平申请再审时提交的证据认定韦顺平已经支付黄毅押金及租金合计6800元的事实。原判对该事实未予认定，系韦顺平未提供有效证据证明其主张的该事实以及黄毅对该事实不如实陈述所致，不属原判本身错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、维持杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1604号民事判决第一项，即解除黄毅与韦顺平于2015年6月9日签订的《租房合同》。二、撤销杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第3559号民事判决和杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1604号民事判决第二项、第三项、第四项及诉讼费负担部分。三、黄毅于本判决送达之日起十日内返还韦顺平押金及租金合计6800元及利息60元。四、驳回韦顺平的其他诉讼请求。五、驳回黄毅的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延�行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取611元，由韦顺平负担586元，黄毅负担25元；反诉案件受理费减半收取25元，由黄毅负担。二审案件受理费472元，由韦顺平负担447，黄毅负担25元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  卢世昌审判员  苏 虹审判员  孙 奕二〇一八年一月十一日书记员  王 妍