广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初9530号
原告（反诉被告）深圳市冠誉房地产经纪有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道潭头社区潭头西路160号201，组织机构代码574785580。
法定代表人由甲申，职务总经理。
委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。
被告（反诉原告）殷军，女，汉族，1980年12年13日出生，住址湖南省涟源市。
委托代理人付强，广东华途律师事务所律师。
委托代理人杨梅，广东华途律师事务所律师。
上列原告与被告居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人周争锋、被告委托代理人付强、杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月4日，被告与原告签订QHBS2014-3号《二手房出售委托代理合同》，委托原告以325万元的价格在2014年8月4日至2015年2月3日期间独家代理出售被告名下的深圳市宝安区缤纷世界花园A栋7座二单元701的房产，房产证号50××96。同时约定被告在和买家签定《二手房买卖合同》并收取定金时支付原告相关代理服务费。上述合同签订后，原告积极履行自己的义务，于2014年11月7日成功促使被告的委托人与客户陈沁轲签订《二手房产买卖合同》，出售价格为325万元。当日原告就以书面的方式通知被告委托事项的进展情况，通知其前来领取有关资料一并结清代理费用，被告接函后，不予理会。无奈原告在11月15日再次发函催告被告前来领取合同和定金收据并支付代理服务费，但被告依旧不予理会。原告认为《二手房出售委托代理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实全面履行。被告在支付代理服务费条件成就的情况下，拒不支付相关费用已构成违约。故请求法院判令被告支付原告代理服务费48750元、违约金40000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告答辩并反诉称，原告作为被告的代理人，在代理房地产买卖合同过程中存在重大过错，给被告造成了严重经济损失，原告无权请求任何报酬，反而应当向被告作出赔偿。故请求法院判令原告赔偿被告损失211020元，并由原告承担本案本诉、反诉所有费用。
经审理查明，2011年4月11日，深圳市房地产权登记中心向被告殷军颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告殷军系深圳市宝安区西乡街道坪洲开发区90区缤纷世界花园A栋7座二单元701房地产权利人，该房地产建筑面积112.39平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2014年8月4日，殷军作为甲方与作为乙方的冠誉房地产公司签订了一份《二手房出售委托代理合同》，约定甲方委托乙方出售深圳市宝安区西乡街道坪洲开发区90区缤纷世界花园A栋7座二单元701房地产，乙方为委托销售涉案房产的唯一受托人；委托期限自2014年8月4日至2015年2月3日；涉案房地产的一项售价为325万元，意向价格只在甲方的书面指示下方可更改；甲方应支付乙方代理服务费用，标准按实际成交价1.5%或4万元计；乙方代理销售涉案房产的售价超过325万元，乙方可得除代理服务费用约定款项之外，还可得“超出部分”的50％作为奖励；若甲方未按本协议条款履行，甲方应向乙方支付4万元违约金。
同日，殷军出具了一份《委托书》，载明委托吴汉森为其代理人，代理期限自2014年8月4日至2015年2月3日，在代理期限内，吴汉森有权以殷军的名义签署中介公司房地产买卖（居间）合同、中介公司定金托管条、划拨定金至殷军账户。
2014年11月7日，陈沁轲作为买方与作为卖方的殷军订立了一份《房产买卖合同》，该合同卖方签名为殷军的代理人吴汉森。
2014年11月7日，殷军代理人吴汉森出具了一份《收款收据》，载明收到涉案交易定金10万元。
2014年11月8日，冠誉房地产公司通过快递方式向殷军发出《通知函》，告知已于陈沁轲签订二手房产买卖合同，出售价格为325万元，并希望殷军配合买家办理相关过户手续。殷军称其未收到上述函件，但函件内容与冠誉房地产公司之前邮寄殷军的其他函件内容一致。
2014年12月11日，中联地产公司通过快递方式向殷军发出一份《履约催促函》，称殷军未按合同约定履行配合办理资金监管的义务，催促殷军在收到函件后三日内配合买方办理资金监管手续，否则将追究殷军违约责任。快递所记载的收件人地址为涉案房产地址，收件人手机号码为殷军的手机号码。殷军称其未收到上述快递。
2015年1月9日，陈沁轲通过快递方式向殷军发出一份《解约通知函》，称殷军均不配合履行办理资金监管的义务，经中联地产公司催告后仍未履行配合办理资金监管的义务，并在电话中明确表示不出售房屋，因此，通知殷军解除涉案合同，并要求殷军退还10万元定金及支付违约金65万元。快递所记载的收件人地址为涉案房产地址，收件人手机号码为殷军的手机号码。殷军称其收到该份通知函，但对内容不认可。
陈沁轲称殷军明确表示拒绝出售涉案房屋，并提供了一份电话通信清单和电话录音。电话通信清单显示陈沁轲的手机于2014年12月26日10:56主动呼叫了殷军的手机，通话时长为43秒。通话录音时长43秒，录音显示一名女性认可自己系殷军，表示因为需要房屋居住，所以不出售涉案房产。殷军对上述录音的真实性、合法性、关联性均不认可。
2015年3月4日，本院作出（2015）深宝法民三初字第97号民事判决书，判决确认陈沁轲与殷军于2014年11月7日签订的《房产买卖合同》已于2015年1月10日解除；判令深圳市中联地产置业顾问股份有限公司应于本判决生效之日起三日内向陈沁轲退还定金10万元；殷军应于本判决生效之日起三日内向陈沁轲支付违约金20万元。后经上诉，深圳市中级人民法院作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。
以上事实，有《二手房出售委托代理合同》、生效判决文书等证据及庭审笔录附卷证实。
本院认为，被告之违约行为，证据充分，事实清楚，本院予以确认，被告应承担相应法律责任。由于本案最终未促成交易完成，原告主张佣金，本院不予支持，但被告应当向原告承担违约责任。鉴于双方所约定违约金金额几近代理合同总价款，明显过高，本院依法调整为3万元。至于被告反诉原告未履行告知义务导致其经济损失，该事实主张不合常理，从交易效率原则考虑亦不宜苛求中介服务企业保留充分的相关告知义务的证据，进而综合2014年11月8日快递的《通知函》和2014年12月11日快递的《履约催促函》，本院对被告关于违约系因原告未履行告知义务所导致的主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告殷军应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市冠誉房地产经纪有限公司违约金30000元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
三、驳回被告所有反诉请求。
案件本诉受理费1009元，反诉受理费4465元，合计5474元，由原告承担474元，由被告承担5000元。
债务人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 柯 德
人民陪审员 张 晋 雄
人民陪审员 张 剑 东
二〇一六年十一月七日
书 记 员 张洋（兼）
书 记 员 高 洁
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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