浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南凤民初字第106号
原告：徐光华。
委托代理人：陈国云、邓彦婷（实习）。
被告：虞金。
委托代理人：曲川江、王月琴。
被告：唐福永。
委托代理人：孙兆胜。
原告徐光华因与被告虞金、唐福永房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭审理了本案，原告委托代理人陈国云、被告虞金委托代理人曲川江、被告唐福永委托代理人孙兆胜到庭参加诉讼。后因案件双方争议较大，且案外人汪国林诉唐峰、金山、虞金建设工程施工合同纠纷［案号为（2014）嘉南凤民初字第48号］一案二审对位于余新镇余北大街北侧的嘉兴市光华地面水有限公司厂房（即本案租赁地）的装修工程进行鉴定，故本院准许延长审限。本案现已审理终结。
原告徐光华起诉称，原、被告于2013年7月5日签订租赁合同，合同约定原告将其坐落于嘉兴市余新镇农庄村荡家洋北侧，建筑面积3004㎡的厂房租赁给被告；租赁期限为10年，自2013年7月1日起至2023年6月30日止；租金为每年327456元，第三年起租金每二年增加9%，租金每半年支付一次，签约时付年租金的50%，2014年1月1日前支付剩余年租金的50%；水电费以被告实际使用度数为准，每月结清。合同同时约定，被告应按约支付租金，如无故拖欠租金，原告给予被告30天的宽限期，逾期即视为违约并要承担30%的违约金，双方对合同中止等作了约定。合同签订后，原告依约履行了交房义务，被告支付了首期租金，并开始对租赁房屋进行装修，现被告从2014年1月1日起应付的租金至今未付，被告也已停止在租赁房屋的装修，现租赁房屋现场一片狼藉，因被告的行为导致原告无法实现出租房屋的目的，原告为减少损失，故诉请判令：一、解除原告与被告于2013年7月5日签订的租房合同，并判令被告恢复原状、腾退房屋；二、被告支付原告租金，租金按每月27288元为计算标准，自2014年1月1日起计算至被告实际腾退之日止；三、被告支付原告违约金49118.4元；四、被告立即支付原告水电费4377.63元；五、诉讼费由被告负担。
被告虞金答辩称，原告认为因被告违约导致合同解除与事实不符。被告认为是原告的违约行为导致被告无法实现生产经营的目的，根据2013年7月5日，原、被告签订的租赁合同第6条约定，作为出租方应当提供相关物权凭证的全部合法手续，但是原告在2014年9月22日才办妥，导致被告无法如期投入生产经营；根据前次嘉兴市光华地面水有限公司（以下简称光华公司）诉两被告租赁合同纠纷的庭审记录，本案原告承认2013年7月5日所签订的租房协议就是为了办理工商机构设立企业登记，由于手续不全导致被告的企业无法设立；根据合同第九条的约定，由于出租方的违约行为导致承租方不能生产经营的，视为出租方的违约行为，由出租方赔偿承租方实际损失及相应的违约金，故认为本案合同解除责任在原告，请求驳回原告的诉讼请求。
被告唐福永答辩称，一、被告认为原告诉讼主体资格不适格，具体而言，就本案原告所提供的涉案工程房屋的土地使用权证、房屋产权证可证明本案的原告徐光华并非涉案房屋的产权人，其无权代表第三方进行房屋的出租；二、原告起诉的依据是2013年7月5日双方签订的租赁合同，但被告认为根据该租赁合同第17条的约定合同并未生效，退一步讲即使生效，2013年9月30日双方签订另一份租赁合同已对该合同进行了解除，故原告诉请无据，应予驳回；三、就原告诉讼请求既请求判令解除合同，又要求租金支付至被告腾退之日本身存在矛盾之处；四、退一步讲，2013年7月5日的租赁合同第6条约定出租方需提供和保证出租房屋的所有权合法、手续齐全有效，但因原告未按约按时提供相关权证，被告保留追究出租方违约责任的权利。
针对自己的主张，原告徐光华向本院提供证据如下：
1.2013年7月5日的租赁合同一份，证明原告出租位于嘉兴市余新镇农庄村的3004平方米的厂房及门卫室，租赁期限自2013年7月1日起至2023年6月30日，年租金327456元，第三年起租金每两年增加9%等内容；水电费用由被告承担；同时约定了违约责任等。
2.情况说明一份，证明原告作为光华公司的法定代表人经公司授权出租本案所涉厂房，与两被告签订租赁合同，并由原告向被告虞金、唐福永主张权利。
3.房屋所有权证、国有土地使用证各一份，证明本案所涉的厂房是合法施工承建并取得了土地使用权证与房屋所有权证的事实。
4.2014年嘉南凤商初字第107号庭审笔录一组（两份）、民事裁定书一份，证明被告唐福永对光华公司作为原告起诉两被告租赁合同一案认为主体不当，应由本案的原告徐光华来主张，故光华公司向法院撤诉，后又重新起诉。
5.照片一组（复印件，共20张），证明原告交付房屋之后，由被告装修后直至现在的状况。
6.电费发票一份，证明被告在使用租赁厂房过程中，所使用的电费支出金额4377.63元。
7.欠条一份，证明合同第2期付款期限到时，在原告催讨下，被告虞金向原告出具欠条，承诺于2014年3月25日前支付2014年1月5日至2014年7月4日之间的厂房租金163728元，另有电费3441元，合计金额应为167168元。
被告虞金质证意见：对证据1真实性没有异议，但对关联性有异议，被告在庭前收到了被告唐福永转交的证据副本，认为原告提供的合同已被同年9月30日的合同予以否定，已经明确7月5日的合同已经解除，原告以该份合同主张权利缺乏依据；对证据2，认为原告徐光华与光华公司的关系密切，故真实性请法庭裁量；对证据3真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告取得的房屋产权凭证时间记载为2014年9月20日，土地使用权凭证时间记载为2014年9月22日，原告于被告承租一年后才取得相应的物权凭证，被告承租的目的已无法实现；对证据4真实性、合法性均无异议，但对待证事实有不同看法，光华公司当时撤诉系当事人对其诉讼权利的处分，不能推定法院对于主体适格与否的结论；对证据5不予否认，可证明2013年7月5日合同签订后，被告如期安排装修，投入了大量资金；对证据6真实性没有异议，对关联性有异议，电费发票是供电部门向案外人光华公司出具，无法证实与诉争案件的关联性；证据7，被告虞金未质证，逾期亦未提交书面质证意见。
被告唐福永质证意见：对证据1真实性没有异议，认可被告虞金的质证意见，同时认为合同第2页第6条明确要求出租单位要提供合法有效、手续齐全的厂房给承租方，第9条约定了出租方的违约责任，第12条第4款对于合同的终止，当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的，当事人包括出租方，同时依据第17条认为合同并未生效；对证据2真实性、合法性和关联性均有异议，来源不清楚；对证据3，认可被告虞金的质证意见，同时认为两份材料的物权权利人是光华公司，并不是本案原告个人；对证据4，认可被告虞金的质证意见；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，照片从形式看系原告单方制作，不予认可；对证据6，认可被告虞金的说法，退一步讲即使按照原告说法，也可看出出租方应当是案外人光华公司，而非本案原告；对证据7真实性、合法性及关联性均有异议，对原告待证目的不予认可，退一步讲即便虞金在欠条落款处签名，也与被告唐福永无关。
被告虞金未提供证据。
针对自己的抗辩，被告唐福永向本院提供证据如下：
1.房屋租赁合同、房产证明及房屋产权证明（均系复印件）各一份，证明房屋的产权单位和出租方是光华公司，而非本案原告；光华公司在与被告签订2013年7月5日合同成立后，因光华公司作为出租人不能提供面积3004㎡厂房的产权证明，而只能提供的合法有效面积为600㎡的证明，故双方于2013年9月30日重新签订了房屋租赁合同，约定的租赁面积是600㎡，年租金是64800元，同时言明2013年7月5日的原租赁合同解除。
2.民事诉状及变更诉讼请求申请书各一份，证明：一、涉案的厂房产权单位及出租方光华公司于2014年4月9日就提出了解除合同的诉讼请求，本案原告本次诉讼又提供了一份光华公司2014年12月出具的情况说明，授权徐光华个人来出租涉案房屋，被告认为情况说明不是光华公司的真实意思表示，而是基于诉讼角度而出具的。
原告徐光华质证意见：对被告唐福永提供的证据1中合同内容有异议，光华公司虽与嘉兴禾粽食品有限公司（以下简称禾粽公司）签订过该份合同，但目的是禾粽公司办理营业执照用，该合同内容与光华公司持有的合同不一致，光华公司持有的合同（复印件）内容上没有“合同解除”字样，而是写明办理营业执照用；城建办公室出具的产权证明仅证明房产是合法建造，故以上合同证明签订目的是为禾粽公司办证所用，并非否定2013年7月5日签订的原合同；对证据2真实性没有异议，但对证明内容有异议，被告唐福永在前次案件中认为合同相对方是徐光华个人，应由徐光华个人主张权利，后光华公司撤诉，现唐福永又认为原告徐光华诉讼主体不适格，其行为缺乏诚信。
被告虞金质证意见：对被告唐福永提供的证据1真实性、合法性及关联性均没有异议，对证据2亦没有异议，同意被告唐福永的说法。
本院认证如下：原告提供的证据1真实性本院予以认定，可以证明原告与两被告签订房屋租赁合同，确立租赁关系；证据2真实性本院予以确认；证据3系相关部门出具，可予证明土地使用权及房屋所有权人系光华公司，主体建筑面积为3003.40㎡，本院予以确认；证据4可予证明前次光华公司起诉两被告租赁合同纠纷一案审理情况，本院予以确认；证据5系复印件，被告虞金不予否认、被告唐福永不予认可，本院具体以现场勘查情况及建设工程施工合同纠纷一案认定为准；证据6系光华公司名下截至2014年5月的电费，且与本案待证事实具有关联性，本院予以认定；证据7系由被告虞金出具，确认结欠2014年1月至2014年7月期间的租金163728元及电费3441元，其未提出相反抗辩，故本院予以认定。被告唐福永提供的证据1中的《房屋租赁合同》系唐福永个人以设立中公司嘉兴禾粽食品有限公司名义与光华公司签订，以此证明双方已用新合同替代原合同、故原合同自动解除，然结合原告提供的光华公司国有土地使用证、房屋所有权证材料，本院亦对本案租赁场地进行了实地查勘，可知被告实际占用、装修面积均远大于600㎡，而两被告又未能指明其后占用面积仅为600㎡的相关证据，综合以上因素对被告提供的该组证据的效力认定，具体在后文详述；证据2，本院对真实性予以确认。
本院经审理，认定案件事实如下：徐光华系光华公司的法定代表人。2013年7月5日，原告徐光华与被告虞金、唐福永签订《租房合同》一份，合同约定：原告将位于嘉兴市余新镇农庄村荡家漾北侧厂房，建筑面积约3004㎡（含周边场地使用权）；门卫室两间28㎡租赁给两被告，房屋租期为2013年7月1日至2023年6月30日止，每年租金为叁拾贰万柒仟肆佰伍拾陆元整（327456元），从第三年起年租金每两年增加9%，租金每半年支付一次，签约时付年租金50%，即壹拾陆万叁仟柒佰贰拾捌元整，2014年1月1日前支付剩余年租金的50%，即壹拾陆万叁仟柒佰贰拾捌元整。出租房交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责；租赁期满后，甲乙双方不再续租的，恢复原样。承租方应按照约定向出租方支付租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方30天宽限期，逾期视为违约并要承担30%的违约金。水电费以承租方实际使用度数为准，由出租方提供银行账号，承租方按时交纳，每月结清。合同终止条款第四项约定当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的，合同终止。合同中亦对租赁期间的双方权利义务、续租、合同中止、免责条件、争议处理等内容作了约定。合同签订后，原告将厂房交付两被告使用，被告唐福永当即向原告转账交付了半年租金163728元。第二期租金期限届至时，因两被告未能按约支付，经原告多次催讨，被告虞金于2014年2月21日向原告出具欠条一份，确认欠原告徐光华2014年1月5日至2014年7月4日之间的厂房租金163728元（壹拾陆万叁仟柒佰贰拾捌元整），电费3441元（叁仟肆佰肆拾壹元），合计167168元（壹拾陆万柒仟壹佰陆拾捌元整），承诺于2014年3月25日前全额付清。2014年3月初，被告唐福永欲与徐光华协商解除合同，原告未予应允。后两被告仍未按约支付租金，光华公司遂于2014年4月9日诉至本院［案号为（2014）嘉南凤商初字第107号］，要求两被告支付相应租金、违约金水电费等；并于2014年11月20日当庭变更诉讼请求，要求解除与两被告2013年7月5日签订的合同、腾退房屋、增加支付租金的数额。后考虑到诉讼主体问题，光华公司于2014年12月22日向本院撤回起诉，并以徐光华名义重新诉至本院，形成本案诉讼。另，土管部门出具的土地使用权证记载坐落于嘉兴市南湖区余新镇南江苑西侧、汤家漾北侧土地使用权人为光华公司，使用权类型为出让，使用权面积为5415㎡；房管部门出具的房屋产权证记载坐落于嘉兴市南湖区余新镇南江苑西侧、汤家漾北侧1幢所有权人系光华公司，建筑面积为2层3003.40㎡，登记时间为2014年9月26日。经本院对租赁场地现场勘察，发现两被告实际占用、装修面积与光华公司房屋产权证上记载两层建筑面积基本一致。
本院认为，原告与被告虞金、唐福永签订《租房合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定享有权利履行义务。双方争议焦点为：一、原告是否是适格主体及原、被告双方2013年7月5日签订的《租房合同》的效力及履行问题；二、唐福永以设立中公司“嘉兴禾粽食品有限公司”名义与光华公司于2013年9月30日签订《房屋租赁合同》的效力及履行问题；三、原告要求解除2013年7月5日签订的《租房合同》的解除合同时间起算点。
对于焦点一，原告徐光华作为光华公司法定代表人，其在本案所涉房屋未取得权证情况下以自己的名义对外出租光华公司厂房，与被告虞金、唐福永签订《租房合同》，并由其向作为承租方的两被告主张租金等权利，双方签订合同伊始，两被告应明知建筑面积3004㎡的租赁场地系光华公司所有，故双方意思表示一致，应为有效，本案原告具备诉讼主体资格。两被告抗辩因原告提供的厂房所有权手续不齐不合法导致两被告无法顺利设立公司、取得营业执照进而导致原合同无法履行，对此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，原告依约将厂房交付两被告使用，也于本案诉讼前办妥了土地使用权证、房屋所有权证等手续，而两被告在签订租赁协议时也应当知晓本案所涉房屋尚未办理权证，双方又对于两被告租赁厂房用途、原告办妥房屋产权证的期限未明确约定，且两被告未能举证证明其未能办妥工商登记手续应归责于原告，故两被告仍应依约履行支付租金等义务。
对于焦点二，唐福永以设立中公司“禾粽公司”名义与光华公司于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》虽约定承租面积600㎡，用途作为办公场所使用；但审理过程中，两被告均无法指明该份合同约定的具体占用位置，且唐福永从未就该合同支付过租金，而禾粽公司亦未设立成功，故合同未成立，也未实际履行。从本院实地勘察的情况来看，两被告实际占有的厂房面积确有3003.4㎡。截至2014年2月，被告虞金也对前一份合同结欠的租金及电费予以确认并向原告出具欠条，故对于两被告抗辩应按后一份合同来履行的观点，本院不予采信。
对于焦点三，双方2013年7月5日《租房合同》解除时间起算的问题，两被告第二期租金即2014年1月5日至2014年7月4日期间租金到期未付，原告多次进行催讨，但被告未予支付，被告出具欠条后到期仍不支付，已存在实质性违约，故本院对于原告要求解除合同并腾退的诉请予以支持。根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于被告唐福永于2014年3月初与原告协商解除合同原告未予应允，而原告行使合同解除权系在（2014）嘉南凤商初字第107号案2014年11月20日第二次庭审时当庭提出，故在被告收到通知即2014年11月20日应视为双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。鉴于被告因厂房装修等问题一直占有该租赁房屋至今，故被告应向原告支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照租金标准计算并支付。根据双方《租房合同》的约定，年租金为327456元，两被告已支付半年租金163728元，截至2014年7月4日尚欠租金为163728元，2014年7月5日至2014年11月20日期间租金应为122796元，两项合计为286524元。2014年11月20日至腾退之日的占有使用费以日租金为897元（年租金327456÷365）为基础，计算至实际腾退之日。关于原告主张的违约金按30%计算过高，本院调整为以163728元为基数，自2014年3月26日起按银行同期同档次贷款基准利率的二倍计算至清偿之日止，但以32745.6元（163728元＊20%）为限。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告徐光华与被告虞金、唐福永之间的《租房合同》于2014年11月20日解除；
二、被告虞金、唐福永腾退位于嘉兴市南湖区余新镇南江苑西侧、汤家漾北侧1幢2层面积为3003.40㎡的房屋；
三、被告虞金、唐福永支付原告徐光华下列款项：2014年1月5日至2014年7月4日期间房屋租金163728元及违约金（自2014年3月26日起，以163728元为基数，按银行同期同档次贷款基准利率的二倍计算至清偿之日止，但以32745.6元为限）、2014年7月5日至2014年11月20日期间房屋租金122796元、电费3441元及占有使用费（以日租金897元为标准，自2014年11月21日起计算至实际腾退之日）；
以上二、三项均从本判决生效之日起七日内履行；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8653元，由两被告共同负担，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 陈维清
人民陪审员 高祥荣
人民陪审员 盛黄英
二〇一六年二月五日
书 记 员 马爱华