湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）岳中民一终字第416号
上诉人（原审被告、反诉原告）湖南创丰宜投投资管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区金鄂西路29号。
法定代表人黄磊，该公司经理。
委托代理人何化，湖南金鄂律师事务所律师。
委托代理人刘积粮，上诉人公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李勇会，个体工商户。
委托代理人李荣，岳阳县忠信法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告、反诉被告）昌建，城镇居民。
上诉人湖南创丰宜投投资管理有限公司因与被上诉人李勇会、昌建确认合同无效纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2015）岳民初字第712号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原判认定，2001年12月30日，案外人罗明辉和被告（反诉被告）昌建与岳阳县鹿角镇济美村村民委员会签订了一份《济美村蛇头港养鱼承包合同书》。该合同约定承包时间为15年，即自2002年正月至2016年农历12月底止，承包范围为蛇头港大湖水面积及湖内所建的鱼池。同时该合同对上交利润、付款方式、双方责任、合同到期后财产的处置进行了约定。上述合同签订后，罗明辉没有参与鱼池的经营，实际承包及经营人为被告（反诉被告）昌建。被告（反诉被告）昌建承包鱼池后不久，在岳阳县××组的土地上建了猪舍从事养猪，被告（反诉被告）昌建建猪舍时没有与岳阳县××组签订合同。原告（反诉被告）李勇会从事鸽子养殖，因需要养鸽场地，原告（反诉被告）李勇会作为乙方与被告（反诉被告）昌建作为甲方于2010年3月14日签订了一份《租赁场地协议》，协议约定：一、租赁场地面积为甲方猪舍壹栋约800平方米，住房80平方米，杂屋30平方米，甲方使用的周边场地。二、租赁期为10年，自2010年6月1日至2020年5月31日止。三、租金：年租金为6000元，按年度一次性由乙方支付给甲方。双方签订合同后，原告（反诉被告）在该租赁场地上从事鸽子养殖业至今。2014年7月11日，被告（反诉被告）昌建作为甲方与被告（反诉原告）湖南创丰宜投投资管理有限公司作为乙方签订了一份《养猪场买卖协议》，经双方协商，乙方购买甲方自有的养猪场房屋达成如下协议：一、甲方的养猪场房屋位于岳阳县鹿角镇××村，为一层建筑。二、经双方实地测量养猪场面积为982平方米，单价按100元/平方米计算，总价为人民币98200元。三、签订本协议，乙方即支付甲方定金20000元，余款在甲方交付养猪场房屋后三日内付清。四、签订本协议且支付定金后，该养猪场房屋的一切权利均属于乙方所有，买卖该房屋而导致甲方邻里及家庭之间的矛盾和纠纷均由甲方负责。五、乙方支付定金后一周内，甲方须清退养猪场内相关人员及物件，将养猪场交付给乙方。六、甲方不按时间交付房屋给乙方视为违约，乙方不按时间支付款项视为违约。违约方须向守约方支付违约金50000元。上述合同签订后，被告（反诉原告）湖南创丰宜投投资管理有限公司分三次向被告（反诉被告）昌建支付了购房款98200元，在该养猪场出售过程中，原告（反诉被告）李勇会一直在该养猪场从事养鸽至今，原告李勇会认为被告昌建将其承租的养猪场出售给被告湖南创丰宜投投资管理有限公司，侵犯了原告李勇会的优先购买权。原告李勇会遂于2015年6月诉诸法院。
反诉原告湖南创丰宜投投资管理有限公司反诉认为反诉被告李勇会、反诉被告昌建侵犯了其合法权益，遂于2015年7月1日向原审法院提起反诉。
原判认为，原告李勇会与被告昌建在平等、自愿的基础上签订了《租赁场地协议》，该租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。故对反诉原告湖南创丰宜投投资管理有限公司要求反诉被告李勇会腾空猪场并向反诉原告湖南创丰宜投投资管理有限公司交还房屋及土地的反诉诉讼请求，不予以支持。反诉被告昌建与反诉原告湖南创丰宜投投资管理有限公司在平等、自愿的基础上签订了《养猪场买卖协议》，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，且该养猪场买卖合同签订过程中，反诉被告昌建已口头通知反诉被告李勇会，反诉被告李勇会则没有行使优先购买权，故对反诉原告湖南创丰宜投投资管理有限公司请求驳回反诉被告（本诉原告）李勇会本诉的诉讼请求予以支持。反诉原告湖南创丰宜投投资管理有限公司反诉要求反诉被告李勇会按每年10000元的标准自2014年7月份起赔偿反诉原告占用费及要求反诉被告昌建赔偿反诉原告湖南创丰宜投投资管理有限公司违约金50000元的反诉诉讼请求，因该二项反诉诉讼请求与原告李勇会起诉的诉讼请求不属同一法律关系，反诉原告湖南宜投投资管理有限公司可另行向反诉被告李勇会、昌建主张权利。被告（反诉被告）昌建经合法传唤，未参加诉讼，可缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）李勇会请求确认被告（反诉被告）昌建与被告（反诉原告）湖南创丰宜投投资管理有限公司于2014年7月11日所签订的《养猪场买卖协议》无效的诉讼请求；二、驳回反诉原告（被告）湖南创丰宜投投资管理有限公司其他的反诉诉讼请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费650元，由原告（反诉被告）李勇会负担100元，由被告（反诉原告）湖南创丰宜投投资管理有限公司负担650元。
宣判后，湖南创丰宜投投资管理有限公司不服，向本院提起上诉称，一审时被上诉人未提供原土地出租人同意转租的证据，也明显回避了超租期转租和李勇会未交租金及场地占用费的事实。原判认定两被上诉人之间签订的《租赁场地协议》合法有效，并由此不支持上诉人要求被上诉人李勇会腾空猪场并向上诉人交还房屋及土地的诉请是明显错误的。另上诉人有权要求被上诉人李勇会交纳场地占用费并承担5万元违约金。请求二审法院依法维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，支持上诉人的全部反诉请求。
被上诉人李勇会、昌建没有提交书面答辩状。
二审期间，双方当事人均没有提供新证据。
经审理查明：1、昌建承包渔池后，又在济美村××组的土地上建了猪舍从事养猪，一审庭审时，济美村村主任周麦克出庭作证，陈述昌建承包六组土地养猪，当时没有签订书面合同，但口头约定与承包渔池合同同时到期。本院审理期间，李勇会陈述昌建承包土地养猪的起止时间其不清楚，但是知道是15年。另李勇会陈述其与昌建签订租赁场地协议后，租金按6000元/年交到了2015年6月31日。
2、上诉人在二审时陈述，其买卖猪场经过了村里同意，其并非养猪，而是对村里进行农业休闲旅游风景开发的投资。一审庭审时，济美村村主任周麦克出庭作证，其清楚李勇会在猪场养鸽子，也清楚猪场买卖付款情况，并陈述该“土地现在是租30年给投资公司”。
3、李勇与昌建于2010年3月14日签订的《租赁场地协议》中约定：年租金为6000元，“按年度初一次性支付支付给甲方”。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案争议的焦点为：一、李勇会是否应当立即腾空猪场并向上诉人交还房屋及土地；二、李勇会是否应当向上诉人支付场地使用费、承担违约金及数额。
根据查明事实，可以认定昌建承包济美村六组土地的承包期限与昌建承包济美村渔池的承包期限一致，到期时间均为2016年农历12月底。李勇与昌建签订的《租赁场地协议》是双方的真实意思表示，但双方就租用期限到2020年5月31日的约定超过了原承包合同约定的承包土地期限，故双方超过剩余承包土地期限的约定无效，双方的有效租赁期应为自2010年6月1日至2016年农历12月底。上诉人虽然购得了昌建的养猪场，但因李勇会的租赁期限需到2016年农历12月到期，故上诉人要求李勇会立即腾空猪场并向上诉人交还房屋及土地，赔偿违约金的主张，本院不予支持。
上诉人购得租赁物后，成为一个新的出租人，继承原出租人昌建的权利与义务，上诉人有权向李勇会收取租金。因李勇会的租金已交至2015年6月31日，故自2015年7月起至2016年农历12月底，李勇会应当按照原租赁合同6000/年的约定向上诉人支付租金。因租赁合同约定租金按年度初一次性支付，故上述租金均已到支付期限，李勇会应当支付。上诉人要求李勇会支付租金的主张，本院应予支持，但租金支付标准应当按照原合同约定。综上，原判认定事实错误，应予改判，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
1、维持湖南省岳阳县人民法院（2015）岳民初字第712号民事判决第一项；
2、撤销湖南省岳阳县人民法院（2015）岳民初字第712号民事判决第二项；
3、李勇会向湖南创丰宜投投资管理有限公司支付自2015年7月1日起至2016年农历12月30日止的租金9433元。此款限于本判决生效后十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
4、驳回湖南创丰宜投投资管理有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费100元，反诉案件受理费650元，二审案件受理费650元，合计1400元，由李勇会负担300元，湖南创丰宜投投资管理有限公司负担1100元。
本判决为终审判决。
审判长 邵莉茜
审判员 王欣辉
审判员 付 妮
二〇一六年六月八日
书记员 孔灿文