上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9129号
上诉人（原审被告）：上海蓝湾游艇俱乐部有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区莘奉公路4960号735室。
法定代表人：黄克华，董事长。
委托诉讼代理人：吴炎欢，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：上海骏界投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区海坤路99号第1幢110室。
法定代表人：郭宇，执行董事。
委托诉讼代理人：范晓峰，高朋（上海）律师事务所律师。
上诉人上海蓝湾游艇俱乐部有限公司（以下简称蓝湾公司）因与被上诉人上海骏界投资管理有限公司（以下简称骏界公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蓝湾公司的委托诉讼代理人吴炎欢,被上诉人骏界公司的委托诉讼代理人范晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人蓝湾公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回骏界公司的全部诉讼请求。事实和理由：蓝湾公司与骏界公司之间并无租赁合同关系，蓝湾公司对《关于中诚国际大厦办公楼租赁合同的转让协议》（以下简称转让协议）上的合同专用章不予认可。蓝湾公司也不清楚《回执单》、《全权委托书》上怎么会盖上其的印章。原审认定显然有误。
被上诉人骏界公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
骏界公司向原审法院起诉请求：1.蓝湾公司向骏界公司支付拖欠的租金，自2016年5月1日至2016年6月6日，总计103,595.21元;2.蓝湾公司向骏界公司支付拖欠的物业管理费13,623.48元、电费3,163元、停车费1,600元；3.蓝湾公司向骏界公司支付拖欠费用的迟延履行违约金76,384.76元；4.蓝湾公司向骏界公司支付合同违约金586,093.44元；5.蓝湾公司支付骏界公司装修期所免去的租金172,658.68元；6.蓝湾公司将房屋恢复原状并交付骏界公司；7.本案诉讼费由蓝湾公司承担。
审理中，骏界公司明确诉请2，拖欠的物业管理费为2016年5月1日至2016年6月6日的物业管理费（1.2个月）13,623.48元、拖欠的电费为2016年3月至6月份的电费共计3,163元、拖欠的停车费为2016年5月份的停车费1,600元;明确诉请3，迟延履行违约金，按照日千分之三计算，均算至2016年11月30日。明确诉请4，根据合同15-2条约定月租金及物业费之和的6倍计算；明确诉请6，关于恢复原状，系争房屋交付给A公司时是毛坯交付，除了承重墙没有任何隔断，故恢复原状即要求蓝湾公司拆除系争房屋内的隔断。
一审法院认定事实：骏界公司系上海市XX路XX号10层房屋权利人。
2015年1月，骏界公司作为甲方（出租人）、案外人上海A有限公司（以下简称A公司）作为乙方（承租人）、案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订《办公楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方系承租房屋的所有权人，丙方持有甲方100%股权，乙方拟租赁甲方房屋。甲方出租给乙方的房屋坐落于本市徐汇区XX路XX号XX城XX大厦XX楼XX层XX号（以下简称系争房屋）。该房屋的建筑面积为378.43平方米。……装修期为2个月，自交付日起开始计算，即装修期自2015年2月1日（如果此为交付日）起至2015年3月31日止。装修期期满后的首日为起租日，租赁期自起租日起3年，即租赁期为2015年4月1日起（起租日）起至2018年3月31日止。装修期内，乙方无须支付该房屋的租金，但仍需支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用。若本合同因乙方违约而提前终止，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的租金。……租赁期内，乙方以公历月为计算单位缴付该房屋每月的租金，具体金额如下：租金按建筑面积计算，每天每平方米7.5元，月租金为86,329.34元。（计算公式：人民币每天每平方米×建筑面积×365天/12月）。……自起租日起，乙方应于每月的25日或之前向甲方付清下个月的租金（如当月25日为节假日的，于25日前的工作日支付）。如租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个公历月，则该等月份的租金应根据当年的租金的日租金标准乘以该月内的实际租赁天数计算。……乙方应向甲方支付相等于三个月之租金及三个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁保证金，即租赁保证金金额为293,046.72元。……乙方向甲方支付的租赁保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同的权利。甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方。……租赁期内，该房屋的物业管理费由乙方支付。除本合同约定的首期租金外，乙方还应于装修期、免租期（如有）和租赁期内向物业管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋目前的物业管理费按照建筑面积每平方米每月30元计算，即该房屋的每月物业管理费为11,352.9元。……自起租日起，乙方应于每月的25日或之前向物业管理公司付清下个月的物业管理费（如该月的25日为节假日的，于25日前的工作日支付）。……乙方须自行负责该房屋各公用设施（如水、电、通讯、设备、有线电视费、宽带网络费）之账户申请及开通手续的办理并负责缴付有关之费用。装修期和租赁期内若乙方未能按时足额支付上述费用的，甲方可代为垫付，并有权从乙方缴纳的租赁保证金中予以扣除以偿还甲方代垫款项，同时有权依据本协议约定追究乙方违约责任。……双方同意无论何种原因导致本合同终止或解除的，除经甲方书面同意拆除或恢复原状外，乙方投入资金形成的附合装饰装修物归甲方所有。……乙方应最迟于租赁期届满之日或本合同提前终止之日，与甲方有关部门联系交还该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内的17:00之前向甲方和物业管理公司交还该房屋。……乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态（自然损耗除外）。乙方对该房屋进行装修、增建或改建，甲方有权要求乙方在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可自行或聘请物业管理公司或其他第三方以代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于租赁保证金中扣除该费用。如届时甲方书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和/或赔偿。……租赁合同15-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的6倍支付违约金；给守约方造成损失的，如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付租金或其他应付费用超过30日的。……该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，……甲方可经书面通知乙方而解除本合同。若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担本合同约定的违约金并承担装修期内所免去的所有租金（若有）外，还有权没收乙方的租赁保证金。……若乙方向甲方逾期支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费、机动车停车位租金（如有）、装修保证金（若有）等本合同约定应由乙方向甲方或物业管理公司支付的任何费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之三（0.3%）的标准向甲方支付违约金。违约金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用。……对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫。如以快递交付，应于交予快递服务发送后第三日视为收讫。该租赁合同附件二现有装修、附属设施及设备状况约定出租方提供承租方交房标准：1、金属板吊顶；2、乳胶漆墙面；3、架空地板（100毫米）；4、中央空调；5、标准照明、烟感、喷淋；6、无单元入户门。
2015年5月，骏界公司作为出租方（甲方）与A公司作为承租方（乙方）签订《车位租赁合同》，约定甲方将XX路XX号第D227、D228号车位出租给乙方使用。租赁期为一年，自2015年6月1日起至2016年5月31日止。租赁标准：每月固定租金1,600元/每车位（其中1,400元为车位租金、200元为车位物业管理费）。支付方式：每壹个月为一个租金支付周期，首期租金应在本合同签署生效之日或之前向甲方支付；在收到甲方发票后，乙方应于每支付周期的最后一个月的月底前缴清下周期车位使用费。……乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除本合同。
2016年3月，骏界公司（甲方）、A公司（乙方）、蓝湾公司（丙方）、B公司（丁方）签订《关于中城国际大厦办公楼租赁合同的转让协议》（以下简称转让协议），约定：鉴于甲方、乙方、丁方已签署了租赁合同、车位租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方；各方同意将租赁合同及车位租赁合同项下与承租方有关的所有权利义务转让给丙方。甲方作为租赁合同和车位租赁合同的出租方，同意乙方自本协议签署之日起将租赁合同、车位租赁合同项下与承租方有关的所有权利义务转让给丙方，丙方同意，其将遵守并履行于本协议签署之当日或在此之后存在的或可能产生的与租赁合同、车位租赁合同项下承租人有关的所有责任、承诺、债务及义务。各方确认，本协议签署日之前，租赁合同和车位租赁合同履行情况良好，甲方、乙方、丁方均已按照租赁合同、车位租赁合同的相关约定履行，不存在任何纠纷或潜在纠纷。乙方同意自本协议签订之日起将由乙方已经支付给丁方的租赁保证金的权利转移给丙方，乙方在本协议签订后的三日内将丁方开具的以乙方为付款单位的租赁保证金收据退还给丁方后，丁方向丙方重新开具以丙方为抬头的租赁保证金收据。自2016年3月1日起，原乙方的在上述两合同项下的所有付款义务将转由丙方承担，在此之前的付款义务仍由乙方承担。转让协议落款丙方初盖有“上海蓝湾游艇俱乐部有限公司合同专用章”。
2016年3月2日，蓝湾公司向系争房屋物业管理公司出具《速通卡办理申请表》，其中申请人有朱某、张某、毛某、黄克华、黄某、沈某、林某等21人。
2016年3月30日，案外人江西XX集团有限公司上海第六分公司通过银行转账支付骏界公司86,329元，附加信息及用途一栏注明：上海XX办公室租金。另查明，江西XX集团有限公司上海第六分公司负责人为案外人毛某。
2016年4月22日，案外人沈某通过银行转账支付骏界公司86,329元,附加信息及用途注明：房租。
2016年6月6日，骏界公司向蓝湾公司发送《租赁解约通知函》（以下简称解约函），主要内容为：截止到2016年6月5日，骏界公司未收到蓝湾公司2016年5月的租金，蓝湾公司已逾期支付租金超过30日，违反合同约定，现就违约行为正式提出下列处理意见：骏界公司自即日起正式单方面与蓝湾公司解除租赁合同；要求蓝湾公司于2016年6月10日前向骏界公司支付相当于当年度月租金及月物业管理费之和的6倍的违约金；要求蓝湾公司于2016年6月10日17:00前将所租赁房屋恢复原状并交还房屋。若蓝湾公司未能准时交还房屋，有权继续向蓝湾公司追缴逾期占用及使用房屋的使用费。另请蓝湾公司于2016年6月10日前结清所有与上述租赁合同相关费用。保留追究违约责任的相关权利。
2016年6月12日，蓝湾公司出具《回执单》，主要内容为：蓝湾公司于2016年6月12日收到骏界公司有关租赁合同的解约函，蓝湾公司同意解除该租赁合同。
2016年7月15日，蓝湾公司出具《全权委托书》，主要内容为蓝湾公司董事长黄克华授权委托本公司副总朱某，全权处理上海市XX路XX号XX大厦XX室员工的解约合同相关事宜，我均予以认可，并承担相应的责任。
一审审理中，蓝湾公司对于转让协议落款丙方蓝湾公司的盖章有异议，认为蓝湾公司没有合同专用章，并认为虽然本案中其余蓝湾公司公章是蓝湾公司公章，但不知道如何盖出去的。
一审审理中，骏界公司确认蓝湾公司支付293,046.72元保证金，但根据租赁合同约定，由于蓝湾公司违约，保证金不予退还。蓝湾公司则表示没有交过保证金，不清楚保证金的事情。
一审审理中，骏界公司表示租赁合同解除时间是在2016年6月6日，蓝湾公司对此不确认，认为没有签订上述合同。
一审审理中，骏界公司申请撤回第六项诉请中要求蓝湾公司将房屋恢复原状的诉请。
一审审理中，骏界公司出具北京C有限公司上海分公司中城国际大厦物业管理处出具的缴费通知单、电表抄表明细以及国网上海市A公司出具的位于上海市长宁区XX路XX号、户名为上海B有限公司的2016年3月至6月的发票联，以证明骏界公司为蓝湾公司垫付4个月电费，蓝湾公司对缴费通知单、电表抄表明细表示不清楚、对发票真实性无异议，但关联性有异议。
一审法院认为，本案争议焦点在于蓝湾公司是否与骏界公司存在房屋租赁合同关系。蓝湾公司否认签订过转让协议，并表示其从未承租过系争房屋。但根据查明事实，蓝湾公司曾向系争房屋物业管理公司出具《速通卡办理申请表》，办理进出系争房屋所在大楼的门禁卡，其中申请表中显示蓝湾公司代毛某、沈某申请办理速通卡，而骏界公司在转让协议签署后收到过负责人为毛某的江西XX集团有限公司上海第六分公司及案外人沈某支付的系争房屋租金，且2016年6月12日，蓝湾公司又出具了同意解除租赁合同的回执单，综合上述证据，在蓝湾公司并未提供充足证据证明其主张的情况下，一审法院认定蓝湾公司与骏界公司就承租系争房屋已达成合意，转让协议合法有效，双方存在房屋租赁合同关系。
关于骏界公司主张2016年5月1日至2016年6月6日租金的诉请，如上所述，蓝湾公司与骏界公司就系争房屋存在房屋租赁合同关系，而现有证据并未显示蓝湾公司曾支付过2016年5月1日至2016年6月6日的房租，故骏界公司的该主张有事实及合同依据，一审法院予以支持。
关于骏界公司主张物业管理费、电费、停车费的诉请，首先，关于物业管理费之诉请，一审法院认为根据现有证据，蓝湾公司确未按约支付物业管理费，虽然租赁合同明确约定，系争房屋的物业管理费由蓝湾公司向物业管理公司支付，但现有证据并未显示蓝湾公司与物业管理公司之间存在直接的物业服务合同关系，而骏界公司系系争房屋的产权人，支付物业管理费主体应系骏界公司，故上述关于蓝湾公司直接向物业管理公司支付物业费的约定实际是蓝湾公司代骏界公司支付物业管理费的约定，现蓝湾公司并未按约支付，骏界公司作为系争房屋的产权人当然有权要求蓝湾公司直接向其支付物业管理费，故骏界公司主张物业管理费之诉请，有事实及法律依据，一审法院予以支持；其次，关于停车费之诉请，根据车位租赁合同，明确约定了蓝湾公司应向骏界公司支付停车费，而骏界公司并未举证证明其支付过2016年5月份的停车费，故蓝湾公司主张2016年5月份停车费1600元之诉请，有事实及合同依据，一审法院予以支持；最后，关于电费之诉请，骏界公司提交物业管理公司出具的缴费通知单、自行制作的电表抄表明细及开户名为上海B有限公司地址为XX路XX号的电力公司发票以证明骏界公司垫付4个月电费，在蓝湾公司对此予以否认的情况下，骏界公司提交的上述证据不足以证明系争房屋发生的电费，故对于骏界公司主张电费之诉请，一审法院不予支持。
关于骏界公司主张的违约金586,093.44元的诉请，骏界公司明确根据合同15-2条约定主张该违约金，而租赁合同15-2条约定的实际系解除合同的违约金，根据查明事实，骏界公司因蓝湾公司逾期支付租金超过30日而向蓝湾公司发出解约函，如前所述，蓝湾公司确实并未按约支付租金超过30日，故骏界公司有权按约单方面解除租赁合同，蓝湾公司应承担相应违约责任。又根据查明事实，蓝湾公司自认在2016年6月12日收到解约函，在骏界公司并未提供充足证据证明其于2016年6月6日发出解约函的情况下，一审法院采纳蓝湾公司的自认，认定租赁合同自送达蓝湾公司之日即2016年6月12日解除。根据租赁合同约定，逾期支付租金或其他应付费用超过30日的，守约方一方可书面通知违约一方解除本合同，违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的6倍支付违约金。现蓝湾公司主张约定的违约金标准过高，要求调整，一审法院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，在骏界公司未提供证据证明蓝湾公司违约给其造成实际损失的情况下，骏界公司主张的按当年度月租金及月物业管理费之和的6倍支付违约金的标准确实过高，一审法院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金作出调整为150,000元。
关于骏界公司主张的迟延履行违约金之诉请，如上所述蓝湾公司确实拖欠租金、物业管理费及停车费，而根据租赁合同约定，若蓝湾公司向骏界公司支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、机动车停车位租金等本合同约定应由蓝湾公司向骏界公司支付的任何费用，每逾期一日，按未付款项千分之三标准向骏界公司支付违约金。该约定是对蓝湾公司在合同履行过程中逾期支付租金、物业管理费、停车费所应承担违约金的约定，即该时合同并不解除，双方仍继续履行合同；现骏界公司以蓝湾公司逾期不支付租金、物业管理费、停车费等超过壹个月为由，选择解除合同。故在解除合同条件满足之后的逾期付款违约金与解除合同的违约金并存，显已加重蓝湾公司负担，故对解除合同条件满足之前的逾期付款违约金一审法院予以支持，对骏界公司主张的其余逾期付款违约金不予支持。至于违约金标准，蓝湾公司主张约定的违约金标准过高，要求调整，一审法院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，按照每日千分之三标准，计算30天支付违约金并未过高，对于蓝湾公司主张违约金过高的辩称，一审法院不予采纳，一审法院对于以2016年5月份的租金86,329.34元、物业管理费11,352.9元、停车费1,600元之和即99,282.24元为本金，按每日千分之三标准，计算30天的逾期付款违约金8,935.40元予以支持。
关于骏界公司主张的装修期免去租金的诉请，根据租赁合同约定，装修期自2015年2月1日（如果此为交付日）起至2015年3月31日止。装修期内，蓝湾公司无须支付该房屋的租金，若租赁合同因蓝湾公司违约而提前终止，骏界公司有权向蓝湾公司索取装修期内所免去的租金。又根据转让协议约定，骏界公司已按租赁合同、车位租赁合同相关约定履行，不存在任何纠纷或潜在纠纷，故一审法院认定租赁合同的免租期为2个月，现由于蓝湾公司违约导致租赁合同解除，故骏界公司主张免租期租金的诉请，有合同依据，一审法院予以支持。
关于骏界公司主张交还房屋的诉请，现租赁合同已解除，骏界公司主张蓝湾公司交还房屋，有事实及法律依据，一审法院予以支持。审理中，骏界公司申请撤回第六项诉请中要求蓝湾公司将房屋恢复原状的诉请，于法不悖，一审法院予以准许。
一审法院审理后，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于二〇一七年五月二十六日判决如下：一、上海蓝湾游艇俱乐部有限公司于判决生效之日起10日内向上海骏界投资管理有限公司支付2016年5月1日起至2016年6月6日止的房屋租金103,595.21元；二、上海蓝湾游艇俱乐部有限公司于判决生效之日起10日内向上海骏界投资管理有限公司支付2016年5月1日起至2016年6月6日止的物业管理费13,623.48元以及2016年5月1日起至2016年5月31日止的停车费1,600元；三、上海蓝湾游艇俱乐部有限公司于判决生效之日起10日内向上海骏界投资管理有限公司支付迟延支付租金、物业管理费、停车费的违约金8,935.40元；四、上海蓝湾游艇俱乐部有限公司于判决生效之日起10日内向上海骏界投资管理有限公司支付解除合同的违约金150,000元;五、上海蓝湾游艇俱乐部有限公司于判决生效之日起10日内向上海骏界投资管理有限公司支付免租期的租金172,658.68元；六、上海蓝湾游艇俱乐部有限公司于判决生效之日起10日内将上海市徐汇区XX路XX号XX城XX大厦XX楼XX层XX号房屋返还上海骏界投资管理有限公司；七、驳回上海骏界投资管理有限公司的其余诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,372元，减半收取计6,686元，由上海蓝湾游艇俱乐部有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
庭审中，蓝湾公司明确，如果法院确认双方之间存在租赁合同关系，则骏界公司的主张是合理的。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为认定双方之间是否存在租赁合同关系。蓝湾公司虽对《转让协议》、《回执单》以及《全权委托书》的印章存在异议，然而，其在原审中明确对《回执单》与《全权委托书》上所盖印章的真实性予以认可，只是不清楚如何被使用至上述两份材料上。对此本院认为，蓝湾公司的上述意见显然不能证明上述材料并非出于其真实意思表示，其亦无证据证明系骏界公司或者案外人在其不知情的情况下在上述材料上擅自盖上其的印章，故本院对其的该项意见不予采纳。根据原审查明的事实可知，蓝湾公司曾向系争房屋的物业管理公司出具《速通卡办理申请表》。同时，从骏界公司提供的证据可知，系争房屋的办公场所处挂有蓝湾公司的招牌。本院根据上述分析，结合原审法院的论断，认定双方之间存在租赁合同关系。综上所述，上诉人蓝湾公司的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予认同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,056.2元，由上诉人上海蓝湾游艇俱乐部有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛海波
审判员 李伟林
审判员 顾慧萍
二〇一七年十月十六日
书记员 徐 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……