重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00978号
上诉人（一审被告）重庆市亿祥置业发展有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇温州商贸城四楼，组织机构代码67103132-6。
法定代表人吴晓华，该公司董事长。
委托代理人杨挺，重庆贤正律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）殷钟勇，男，1968年9月24日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县桂溪镇新建路***号附*号，公民身份号码5123221968********。
委托代理人皮大才，重庆市垫江县高安法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司（以下简称亿祥置业公司）因与被上诉人殷钟勇商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第04488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、高鹏组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年12月18日，殷钟勇与亿祥置业公司订立《重庆市商品房买卖合同》，约定：殷钟勇购买亿祥置业公司开发的位于垫江县桂溪镇迎宾大道旁的温州商贸城B区17栋102号某住房一套，房屋总成交价287854元；亿祥置业公司应于2010年10月1日前将竣工验收备案登记的商品房交付给殷钟勇，自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，亿祥置业公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至亿祥置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，亿祥置业公司按日向殷钟勇支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，殷钟勇有权解除合同。殷钟勇要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至亿祥置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，亿祥置业公司按日向殷钟勇支付已付房价款万分之二的违约金，并于亿祥置业公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向殷钟勇支付违约金。
2009年12月18日，殷钟勇与亿祥置业公司签订《合同补充协议》，该补充协议约定：亿祥置业公司在商品房交付使用后180日内应办理《房屋产权证》。2010年7月22日，殷钟勇支付全部购房款287854元。2010年10月1日，亿祥置业公司将房屋交付给殷钟勇。
2013年1月24日，殷钟勇向亿祥置业公司申领“老客户特惠铂金卡”一张。该《铂金卡申领单》载明：“我（殷钟勇）是重庆温州商贸城B区17栋102号某房屋产权人，现向贵司申领‘老客户特惠铂金卡’一张，双方已履行该房购房合同，对合同执行不表示任何异议，申领人殷钟勇”。
2013年3月25日，垫江县国土资源和房屋管理局出具涉案房屋的业务申请材料受理接收凭证。殷钟勇认为亿祥置业公司应当承担逾期办理房地产权证的违约责任，遂诉至一审法院，请求判令亿祥置业公司支付逾期办理房地产权证的违约金48590元，本案的诉讼费用由亿祥置业公司承担。
亿祥置业公司一审辩称：1.殷钟勇诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间等属实。2.殷钟勇的诉讼请求超过了法定的诉讼时效，应驳回殷钟勇的诉讼请求。理由为：因履行合同的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或应当知道权利受侵害之日起算。办理产权证违约的时间起算点应为2011年4月1日，殷钟勇起诉的时间为2014年11月28日，故应驳回其诉讼请求。3.殷钟勇于2013年1月24日向亿祥置业公司申领铂金卡（价值12000元）时，已明确表示双方对合同的履行没有任何异议，其已放弃对亿祥置业公司追究违约责任的权利。4.假设亿祥置业公司违约成立，请求对违约金予以调减。理由为：殷钟勇没有因逾期办证造成实际损失，按法律规定，违约金的功效是弥补损失，应以实际损失为基础。
一审法院认为，殷钟勇与亿祥置业公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。双方均应按照约定全面履行合同义务，现殷钟勇已根据合同约定履行了支付购房款等全部义务，亿祥置业公司虽将房屋交付给了殷钟勇占有、使用，但亿祥置业公司还应按约履行为殷钟勇办理房产登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房产登记手续的行为属违约，依法应当承担相应的法律责任。殷钟勇要求亿祥置业公司支付逾期办理房地产权证违约金的主张符合法律规定，予以支持。本案中，当事人交付房屋的时间为2010年10月1日，根据双方约定，亿祥置业公司在商品房交付使用后180日内应办理房屋产权证，对亿祥置业公司违约行为发生的时间应从2011年4月1日起计算。亿祥置业公司于2013年3月25日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此，亿祥置业公司依约应当支付给殷钟勇违约金41681.26元（287854×万分之二／天×724天=41681.26元），但依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及殷钟勇预期利益等因素并依据亿祥置业公司要求调减违约金的请求，酌情调减违约金至20840.63元。亿祥置业公司辩称殷钟勇的起诉已超过法定的诉讼时效，因亿祥置业公司违约系从2011年4月1日起至2013年3月25日止持续发生，且双方约定支付逾期办证违约金的期限为亿祥置业公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因此，其诉讼时效期间应从2013年4月25日起算，殷钟勇于2014年11月28日起诉未超过法定的诉讼时效。亿祥置业公司辩解殷钟勇向亿祥置业公司申领“老客户特惠铂金卡”时，已放弃对亿祥置业公司追究违约责任的权利，但从该铂金卡的内容分析，该铂金卡应是在购买亿祥置业公司新开发修建的房屋中的房价优惠，属于商业促销行为，不能认定为亿祥置业公司是向殷钟勇支付本案中因亿祥置业公司迟延办证所产生的违约金，殷钟勇虽在申领铂金卡时对合同履行不表示任何异议，但未明确表示放弃自己对亿祥置业公司违约责任的追究，因此，亿祥置业公司的辩解理由不能成立，其请求不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、亿祥置业公司在判决生效后十日内支付给殷钟勇逾期办证违约金20840.63元。二、驳回殷钟勇的其他诉讼请求。一审案件受理费1015元，依法减半收取507.5元，由亿祥置业公司负担。
亿祥置业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回殷钟勇的诉讼请求，一、二审诉讼费由殷钟勇负担。主要事实和理由为：1.一审判决认定我公司的逾期办证违约时间自2011年4月1日起算，因此应自该时间起计算本案的诉讼时效，一审判决关于本案诉讼时效从2013年4月25日开始计算的认定错误，对于超过两年诉讼时效的债权部分不应支持。2.一审判决确定的违约金数额过高，一审法院曾对其他商品房项目的违约金调减至约定的10％，而本案却调减至50％，于情不合。3.我公司向殷钟勇发放铂金卡并非是商业促销行为，殷钟勇申领该铂金卡表明双方已经终结了关于履行该商品房买卖合同的一切纷争。殷钟勇既不向我公司返还铂金卡，又要求我公司支付逾期办证违约金，有违诚实信用原则，应驳回其诉讼请求。
殷钟勇答辩称：1.双方约定支付逾期办证违约金的期限为实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因此我在本案中的诉讼请求均未超过诉讼时效。2.一审判决已经对违约金数额进行了调减，不应再支持亿祥置业公司继续调减的请求。3.铂金卡并非有价证券，亿祥置业公司发放铂金卡系其推广其新开发商品房的商业促销行为，我领取该卡不代表同意放弃追究亿祥置业公司的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：殷钟勇在本案中申领的铂金卡可在亿祥置业公司开发的其他楼盘中折抵购房款12000元。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，亿祥置业公司不应向殷钟勇支付逾期办证违约金。理由为：首先，从申领铂金卡的时间上分析，亿祥置业公司逾期办证违约行为产生于2011年4月，殷钟勇领取铂金卡的行为发生于2013年1月。即殷钟勇领取铂金卡的行为产生于亿祥置业公司逾期办证违约行为发生之后，也产生于双方当事人发生纠纷之后。发放铂金卡成为解决双方纠纷的可能性手段之一，这是处理本案时应当充分考虑的背景情况。其次，殷钟勇领取的铂金卡可在亿祥置业公司开发的其他楼盘中折抵购房款12000元，殷钟勇已从申领铂金卡的行为中获得了实际利益。再次，从铂金卡申领单记载的内容分析，殷钟勇向亿祥置业公司申领铂金卡时签字认可的铂金卡申领单载明：“我是重庆温州商贸城B区17栋102号某房屋产权人，现向贵司申领‘老客户特惠铂金卡’壹张。双方已履行该购房合同，对合同执行不表示任何异议。”应当认定“双方已履行该房购房合同，对合同执行不表示任何异议”一语含有殷钟勇放弃对亿祥置业公司主张逾期办证违约金请求权的意思。一审判决将亿祥置业公司发放铂金卡的行为认定为纯粹的促销手段，与实际情况明显不符，本院予以纠正。亿祥置业公司上诉理由成立，本院对其诉讼请求予以支持，对双方争议的诉讼时效等问题不再评议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第04488号民事判决；
二、驳回殷钟勇的诉讼请求。
一审案件受理费1015元，依法减半收取507.5元；二审案件受理费321元，共计828.5元，由殷钟勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 高 鹏
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 余婷婷