广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21928号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许立超，男，1982年7月5日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托诉讼代理人：钟灿成，广东百健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔淑莹，广东百健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖惠贞，女，1954年12月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。
上诉人许立超因与被上诉人廖惠贞土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许立超上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判廖惠贞于判决生效之日起五日内向许立超返还定金10万元；2.本案一、二审案件受理费由廖惠贞、许立超按责任比例负担。事实和理由：1.原审判决忽视涉案《土地买卖合同》的约定，将逾期办理报建手续的责任全部归到许立超身上，并判决廖惠贞没收许立超已支付的10万元定金，显失公平。根据涉案合同的约定，双方签订合同后90天内完成房屋报建相关手续。可见，办理报建手续是双方的责任，许立超不仅支付了10万元定金，还出钱办理报建手续，而廖惠贞在收取定金后，并无履行办理报建手续的义务，也不配合许立超的工作，导致报建手续久拖不决。此外，涉案合同约定，如因房屋不能办理报建手续造成该物业交易无法进行，则买卖双方终止交易并退还定金/楼款，和平解除合同买卖关系，但廖惠贞从未联系许立超商讨退还定金及合同解除事宜，而是任由时间流逝，在事前无商量的情况下起诉要求解除合同并没收定金，明显是蓄意吞占定金。2.原审判决适用法律错误。承前所述，办理报建手续是合同双方的义务，未能办理报建手续并非许立超违约，双方应根据涉案合同第十六条第3款的约定，和平解除合同，廖惠贞向许立超返还定金。
被上诉人廖惠贞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，许立超的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
廖惠贞向原审法院起诉请求判决：1.解除双方于2015年1月21日签订的《土地买卖合同》；2.许立超立即将涉案土地按原状交还廖惠贞；3.廖惠贞有权没收许立超支付的订金人民币10万元；4.许立超承担本案的诉讼费及其他费用。
许立超向原审法院反诉请求判决：1.廖惠贞继续履行双方签订的《土地买卖合同》，并与许立超配合办理涉讼土地的《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等报建手续；2.廖惠贞在许立超对涉讼土地办理好报建手续后进行施工过程中履行配合义务；3.廖惠贞在许立超顺利完成涉讼土地地上建筑物之土建过程后办理相关房产权证，并将涉讼土地及地上建筑物过户至许立超名下；4.廖惠贞负担本案诉讼费用。
原审法院认定事实：位于广州市番禺区石基镇竹山村翠竹园翠怡路桂花苑3街1号土地的登记使用权人为廖惠贞，2002年12月26日广州市番禺区国土资源和房屋管理局就上述土地核发《国有土地使用证》，记载土地用途为住宅。2015年1月21日，廖惠贞作为卖方与许立超作为买方、林志辉、梁福华作为见证方签订一份《土地买卖合同》，约定：廖惠贞将位于广州市番禺区大龙街榕荫路21号桂花苑三街1号地皮卖予许立超，成交价为2000000元，买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款交付给卖方；双方约定的其他事项：1.签订合同当天收取定金人民币10万元整，双方签订合同后90天内完成房屋报建相关手续，房屋报建相关手续完成后120天内完成地上建筑物上盖并封顶（如遇上特殊情况则顺延），完成地上建筑物上盖并封顶后60天内完成房屋出证事宜，办领房产证后60天内完成新建房产的银行按揭贷款手续并办理房屋交易过户手续，若不能如期办理完结按揭贷款则必须一次性付款给卖方；交易过户当天结清地皮/房屋楼款2000000元整（含定金100000元整），收取（证号为02××25）房屋余款300000元整并办结房产完成；土地的报建、建设施工及办理房产证的相关费用由买方承担；如因房屋不能办理相关报建手续造成该物业交易无法进行，则买卖双方终止交易并退还定金/楼款，和平解除合同买卖关系等。双方确认上述《土地买卖合同》的标的土地地址应为广州市番禺区石基镇竹山村翠竹园翠怡路桂花苑3街1号（以下简称：涉讼土地）。上述合同签订后，许立超向廖惠贞支付了购买涉讼土地的订金共100000元。另双方在原审庭审中确认，在签订《土地买卖合同》的当天，廖惠贞与许立超同时签订一份《房屋买卖合同》，由廖惠贞将其名下位于广州市番禺区大龙街榕荫路21号桂花苑三街1号房屋（房产证号：02××25，建筑面积440.15平方米）转让给许立超，与上述《土地买卖合同》中约定的房屋余款300000元相关联。现上述房屋已过户至许立超指定的第三人名下。但房屋余款300000元仍未给付廖惠贞。
廖惠贞称其已按涉讼合同约定将土地交付给许立超，但许立超一直不按约定办理其余报建手续，长期占据涉讼土地而不支付剩余土地款，构成违约，由此，主张解除涉讼合同并没收订金；而许立超对此不予认可，并称其一直以来积极办理报建手续，但报建所涉事项繁多，且廖惠贞一直未能积极协助办理报建手续，加之目前房价上涨，廖惠贞就更不配合办理了，故致报建手续至今未能完成的责任在于廖惠贞，现许立超具备购房资格的情况下，涉讼合同亦具备继续履行的条件，由此，许立超主张继续履行合同。为此，许立超提供了以下证据：1.广州市国土资源和房屋管理局于2015年3月24日出具的《地籍调查表》；2.2015年3月24日出具的《测量成果报告书》；3.《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》[穗规（番禺）咨询[2015]179号]；4.2015年11月4日委托人为廖惠贞与被委托人卢骏杰就涉讼土地办理报建事项而签订的《委托书》；5.2015年3月31日审批的《内部审核意见表》；6.2016年12月14日出具的《建筑面积核算资料》；7.2016年12月14日出具的《番禺区建设工程电子报批审核办结通知书》；8.2017年3月28日开具的《缴款通知书》；9.2017年3月20日开具的《办理规划设计费发票》；10.《宗地图》（以上1-10项证明许立超积极办理涉讼土地的报建手续）；11.许立超于2017年4月17日向廖惠贞发出的短信记录，证明是许立超通知廖惠贞配合办理报建手续；12.其与陈清的《结婚证》复印件、陈清的《户口本复印本》(注明：2016年10月19日由广东省韶关市武江区迁入广州市户口)、陈清的《社保缴费历史明细表》、《个人名下房地产登记情况查询证明二份》以证明其与配偶具备广州市购买二套房产的购房资格。另就涉案土地的交付问题，廖惠贞称是与位于广州市番禺区大龙街榕荫路21号桂花苑三街1号的房屋一并交付，且只有该房屋才有通往涉讼土地的出入口。许立超承认涉讼土地原是上述交易房屋的附属花园，没有门口，与廖惠贞的描述基本一致，但没有办理交接手续。原审法院对此认定，因与涉讼土地相邻的房屋已交付过户至许立超指定人员名下，且涉讼土地没有其他出入口可代通行，故认定涉讼土地已交付许立超使用。原审另查，许立超从事房地产中介方面的职业。
原审法院认为，廖惠贞与许立超签订的《土地买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同约定的义务。根据《土地买卖合同》中的约定“双方签订合同后90天内完成房屋报建相关手续，房屋报建相关手续完成后120天内完成地上建筑物上盖并封顶”，但时至今日许立超仍未完成相关报建手续，许立超抗辩称其一直在积极办理报建手续，只是手续繁多且廖惠贞不予配合办理，故导致拖延。但从许立超提供的证据来看，报建手续从合同签订至2017年3月历时2年多，已超出合理范围，且在这期间，许立超除在2015年3月办理了地籍调查、测量等手续及2015年11月办理了《委托书》外，直至2016年12月才有证据证明其继续办理报建手续，间断的期间均无证据证明其办理报建手续一直在进行，也未能举证证明该期间存在特殊情况导致拖延，许立超虽称是廖惠贞不予配合其办理报建手续所致，并以2017年4月17日发送的短信予证明，但该信息是在廖惠贞提起本案诉讼后发出的，廖惠贞对此亦不予认可，故原审法院对此不予采纳。至于许立超认为涉讼土地报建手续可继续进行，其与配偶具有广州市二套房产的购房资格，故主张涉讼合同可继续履行，但双方签订涉讼合同的时间为2015年1月，当时广州市的限购政策已出台实施，而许立超户籍至今仍不在广州市内，其提供配偶的户口本复印件也显示其配偶是在2016年10月才迁入广州市内，也就是说，许立超在签订涉讼合同时及涉讼合同约定的过户时间前，根本不具备购房资格，无法依约履行合同内容，且其配偶并不是涉案《土地买卖合同》的签订人。另许立超为房地产中介从业人员，熟悉相关法律法规，了解交易流程，相对于廖惠贞来说，应承担相对较高的注意义务，许立超在与廖惠贞签订涉讼《土地买卖合同》的同时，亦与廖惠贞就相邻的房屋进行交易并已过户至其指定人员名下，故许立超的上述抗辩和主张，缺乏理据并有待价而沽之嫌，原审法院对此不予支持。许立超逾期未能依约办理报建手续，按合同约定买入该物业，已构成违约，现廖惠贞主张解除合同、收回土地并没收定金，符合合同约定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、双方于2015年1月21日签订的《土地买卖合同》于判决发生法律效力之日解除；二、许立超应于判决发生法律效力之日起五日内将位于广州市番禺区石基镇竹山村翠竹园翠怡路桂花苑3街1号土地交还给廖惠贞管业；三、廖惠贞所收取许立超的定金10万元不予退回；四、驳回许立超的全部反诉请求。案件本诉受理费22800元，反诉受理费11400元，由许立超负担。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明，许立超主张其于2017年4月17日向廖惠贞发送短信，督促其积极配合办理签名报建手续，并提交短信截屏为证，短信载明“现番禺区大龙街榕荫路21号桂花苑三街1号地块报建手续到尾声，现入件报批预计十日内可办理完手续”等内容。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院综合双方诉辩意见，对本案二审争议焦点问题评析如下：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。涉案《土地买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行义务。涉案合同约定，相关报建手续应在合同签订后90日内完成，但许立超至今未完成报建手续。许立超主张其一直有积极办理报建手续，无法完成报建手续是因为手续繁多且廖惠贞不予配合，但廖惠贞提起原审诉讼距合同签订两年有余，已超过办理报建手续的合理期间。现有证据显示，许立超在2015年11月至2016年12月间未办理报建手续相关事宜，而许立超未举证证明存在特殊情况导致手续拖延，或廖惠贞不配合办理报建手续，应承担举证不能的责任。许立超主张其于2017年4月17日向廖惠贞发送短信，督促其积极配合办理签名报建手续，并提交短信截屏为证，但该短信是在本案原审立案后发送，廖惠贞也否认其不配合办理报建手续，原审认定许立超逾期未依约办理报建手续构成违约，廖惠贞有权没收许立超的定金10万元，有事实和法律基础，本院予以维持。许立超提出涉案合同约定，如因房屋不能办理报建手续造成该物业交易无法进行，则买卖双方终止交易并退还定金/楼款，和平解除合同买卖关系。该约定适用于因不符合条件或其他不可归责于合同当事人的原因，导致不能办理报建手续的情形，而从许立超发送的短信内容来看，涉案土地符合办理报建手续的条件，也进一步佐证许立超逾期未办理报建手续的违约事实。许立超主张依照前述约定，廖惠贞无权没收许立超交付的定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，许立超的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人许立超负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁阳开
审判员 谢国雄
审判员 茹艳飞
二〇一七年十二月二十五日
书记员 董广绪
付金芬