河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终2246号
上诉人（一审原告、反诉被告）开封市上河城物业管理有限公司。住所河南省开封市龙亭区新都汇*号*号购物广场*层**号。组织机构代码：581719776。
法定代表人李建岭，执行董事。
委托代理人毛璐宝，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
委托代理人王德军，河南盛意律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（一审被告、反诉原告）张全生，男，汉族，1963年4月8日出生，现住河南省开封市龙亭区。
委托代理人王建国，开封市顺河回族区工业法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
委托代理人张桂莲，女，汉族，1955年2月11日生，住开封市龙亭区，系张全生姐姐，代理权限为特别授权。
上诉人开封市上河城物业管理有限公司（以下简称上河城物业公司）与被上诉人张全生房屋租赁合同纠纷一案，上河城物业公司于2014年10月23日向开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，请求法院判令1、依法确认2013年12月15日张全生与开封市新都汇商业经营管理有限公司所签订的租赁合同的效力不及于上河城物业公司，不得对抗现房屋所有权人李建岭；2、张全生向上河城物业公司支付2014年9月15日起至2014年11月30日止按每月2104元标准计算的占房使用费共计5260元。张全生于2014年11月18日提起反诉，请求法院判令上河城物业公司赔偿张全生下列损失：直接损失242576元（包括房屋内财产损失170226元、应退合同押金2550元、加盟费19800元、转让费50000元）、间接损失182000元（每月净利润损失13000元，2014年10月21日至2015年12月31日共14个月），上述两项共计424576元。一审法院作出（2014）龙法民初字第579号民事判决，张全生不服该判决提起上诉，本院作出（2015）汴民终字第1194号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。一审法院于2016年7月15日作出（2016）豫0202民初175号民事判决。上河城物业公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，位于开封市龙亭区西大街新都汇购物广场2号3号商场一层B区E31号、E32号商铺原系开封市瑞信房地产开发有限公司名下的房产，委托开封市新都汇经营管理有限公司（以下简称新都汇管理公司）管理经营。2012年10月，张全生从原承租户吴玉凤手中租赁该商铺。开封市新都汇经营管理有限公司（以下简称新都汇管理公司）于2012年10月30日出具证明，内容为：新都汇购物广场餐饮区E05号铺位原签约人吴玉凤，现已变更签约人为张全生，合同有效终止时间为2013年9月30日。2013年12月15日，张全生与新都汇管理公司签订了租赁合同一份，由张全生承租位于开封市西大街新都汇购物广场的2号餐饮街E05的商铺（即本案涉案房屋位于龙亭新都汇2号3号商场一层B区E31号、E32号），建筑面积为84.16平方米。租赁期间自2014年元月1日起至2015年12月31日止，租金为25元/平方米，物业管理费为15元/平方米。该合同书第十三条约定：合同期内如该房屋产权发生变更，租赁合同需与产权所有人重新签订，经营管理条款不变。
因开封市瑞信房地产开发有限公司欠债，2012年12月3日，开封市中级人民法院查封了其名下龙亭新都汇2号3号商场一层B区E31号、E32号房产，查封期间自当日起至2014年12月2日。2013年6月3日，开封市中级人民法院作出（2013）汴法执字第20号通知，内容为：告知龙亭新都汇23号商场承租商户位于开封市西大街龙亭新都汇23号商场一层E20E34等共计124套营业房要进行公开拍卖，各承租人有优先购买权。张全生于2013年6月5日在该通知的送达回证上签字。2014年2月12日，李建岭通过开封市中级人民法院民事诉讼执行程序，并以债权折抵的方式取得了位于开封市××大街新都××购物广场××商场××号××号房屋产权所有权。2014年4月28日和2014年7月8日，李建岭分别与本案原告上河城物业公司签订了房屋租赁委托管理合同及补充协议，委托上河城物业公司对其名下位于开封市龙亭区新都汇购物广场2号3号商场一层、二层营业房共计114套房产进行租赁、管理。上河城物业有限公司以公司名义与房屋承租人签订任何涉及房屋租赁的合同及文件，并以公司名义收取房屋租金，办理房屋交房、收房验收手续，享有房屋出租人的各项权利和义务。2014年8月11日，开封市中级人民法院向开封市龙亭区西大街新都汇购物广场2号3号商场一层E31E32号房屋占有使用人即张全生签发书面通知书，告知其在2014年8月18日前与房屋所有权人办理房屋交接、租赁手续。2014年6月15日，上河城物业公司与张全生签订开封市上河城物业管理有限公司物业管理服务合同（补充协议），合同期限自2014年6月15日起至2014年9月14日止。张全生向上河城物业公司分别支付了2014年6月15日至2014年9月14日的房屋租金6312元、物业管理费3787元、履约保证金2525元。合同到期后，上河城物业公司要求张全生搬离涉案房屋，张全生拒绝，要求继续租赁该房屋。2014年10月21日，上河城物业公司拒绝为张全生充值电费，张全生经营的椒太郎烫菜馆停止营业。上河城物业公司诉至法院，要求张全生腾出该房屋并支付占用期间的使用费。张全生又以上河城物业公司无故停电侵害其合法权益为由提起反诉，要求上河城物业公司赔偿其损失。
另查明，在原一审诉讼期间，2014年11月30日，上河城物业公司私自将张全生承租的上述房屋门锁撬开并将房屋内的物品腾空。上河城物业公司提交了椒太郎物品明细单一份，录像光盘两张，以此证明从张全生店铺中腾出的物品清单，并称腾出的物品在上河城物业公司仓库中存放，同意将上述物品返还给张全生。张全生对原告提交的物品清单不予认可，并提交了一份椒太郎涮菜店财产损失一栏表，列举了自己店内物品损失清单，其中含装修损失30000元。上河城物业公司对张全生提交的物品清单不予认可，认为应以其公司提交的物品清单为准。
上河城物业公司提交的椒太郎物品明细单内容为：长方桌9张，正方桌6张，方凳46张，电扇2台，躺椅1张，新飞冰柜2台，菜品展示柜2台，容声冰箱1台，饮料柜1台，消毒柜（附杂物若干）1台，吧台桌大1张、小1张，小太阳1台，电脑1台，音响1台，灯箱1个，电热水壶2个，电子秤1台，金蟾1个，纯净水筒1个，白色货柜2个，白色木桌1张，木亭子1个，电热水筒1个，排风扇1个，电子表1个，消防栓5个，灭蝇灯1个，消防应急灯1个，华润漆1桶，水池2个，洗手池1个，垃圾筒9个，汽水框3个，加热筒1个，榨汁机1台，衣架1个，剪刀1把，鞋3双，桶6个，盆4个，煮锅3个，不锈钢碗30个，菜框（大）2个，汤筒3个，汤锅1个，小菜框40个，菜夹子9个，大汤勺1个，小汤勺3个，烫菜漏5个，不锈钢碗25个，筷子盒1个，抽纸盒2个，一次性筷子6板，大菜框2个，托盘30个。
张全生提交的椒太郎涮菜店财产损失一栏表的内容为:冰箱2台30**元，电展示柜2台72**，电加热保温锅1台5**元，电加热保温机1个600元，消毒柜1个500元，展示柜2套2000元，柜台2组1500元，折叠躺椅1个260元，椅子50个2500元，台式电脑1套5000元，高级电工工具1套300元，名人字画2件30000元，三星手机1部1550元，多用途插座11套330元，换风机1套150元，应急灯1套120元，轴流风机2套960元，货架7个2100元，广告灯2个400元，账册发票无价，小不锈钢勺200个200元，30不锈钢盆50个500元，12不锈钢盆100个300元，燃气灶具2套300元，粉碎机1个350元，厨刀6把120元，耐热托盘2个100元，不锈钢涮菜篓4个300元，大小铁锅4个300元，300不锈钢锅1个80元，其他厨具500元，其他调料1000元，饮品500元，自行车1辆200元，中央空调1套12000元，台式电风扇2台4**元，电加热器1个150元，装修损失30000元，冰柜2台35**元，电子秤1台15**元，豆浆机1台8**元，消防器材8个960元，消毒灯1套200元，汉茶台1个1000元，吧台1套1800元，桌子30个4500元，调料盒30套300元，音响2套1000元，玉观音1件30000元，联想手机1部950元，香港清漆1桶200元，300PVC管件2个200元，吊灯4套200元，保洁桶15个300元，迎宾毯一套200元，电子广告灯1组1200元，广告外门头1个1000元，大不锈钢勺5个150元，22不锈钢盆200个1000元，300不锈钢盆10个300元，200不锈钢油堡2个100元，电磁炉2个600元，4平米铜线2盘400元，不锈钢托盘50个1500元，塑料食品盒100个3000元，不锈钢烫菜漏12个216元，500不锈钢锅1个280元，400不锈钢锅1个120元，秘方料及干湿辣椒2000元，印刷袋600元，不锈钢锅炉1个1800元，计算器、手电筒、电料物料等1000元，不锈钢锁具2个160元，电水壶1个120元，洗手池5个500元，书法横幅2个无价。
经原、被告双方核对上述清单，扣除上河城物业公司提交的椒太郎物品明细单中的物品，张全生称还相差以下物品：高级电工工具1套300元，名人字画2件30000元，三星手机1部1550元，多用途插座11套330元，轴流风机2套960元，小不锈钢勺200个200元，燃气灶具2套300元，粉碎机1个350元，耐热托盘2个100元，其他调料1000元，饮品500元，自行车1辆200元，中央空调1套12000元，汉茶台1个1000元，调料盒30套300元，玉观音1件30000元，联想手机1部950元，300PVC管件2个200元，吊灯4套200元，迎宾毯一套200元，广告外门头1个1000元，22不锈钢盆195个975元，200不锈钢油堡2个100元，电磁炉2个600元，4平米铜线2盘400元，塑料食品盒100个3000元，不锈钢烫菜漏7个126元，秘方料及干湿辣椒2000元，印刷袋600元，计算器、手电筒、电料物料等1000元，不锈钢锁具2个160元。上述物品价值共计90601元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案，张全生与开封市新都汇商业经营管理有限公司签订的租赁合同期为自2014年1月1日起至2015年12月31日止。在此期间，该房屋所有权发生变动，李建岭取得该房屋所有权。李建岭委托上河城物业公司与张全生签订了三个月的物业管理合同，但并未重新签订房屋租赁合同。且上河城物业公司按照原租赁合同租金的标准收取张全生房屋租赁，应视为对原租赁合同的继续履行。物业管理合同到期并不代表租赁合同到期。上河城物业公司要求法院确认2013年12月15日张全生与开封市新都汇商业经营管理有限公司所签订的租赁合同的效力不及于上河城物业公司，不得对抗现房屋所有权人李建岭的意见，与事实及法律不符，法院不予支持。上河城物业公司要求判令张全生支付2014年9月15日起至2014年11月30日止的占房使用费，一审法院认为，该期间在张全生租赁期间内，张全生应按照实际使用房屋的天数支付租金。2014年10月21日因上河城物业公司停止供电造成张全生停业，张全生实际使用该房屋至2014年10月21日，故张全生应支付2014年9月15日至2014年10月21日的房屋租金，双方约定每月租金为2104元，平均每天70元，这期间共计36天，租金应为2520元。之后的租金张全生不应支付。
上河城物业公司在租赁合同未到期的情况下，私自撬开门锁将张全生店内物品强行腾出，已侵犯了张全生的合法权益，上河城物业公司应依法将张全生店内的物品返还给张全生，如不能返还，应赔偿其损失。因上河城物业公司是在张全生不在场的情况下，将门锁撬开腾挪店内物品的，且未将物品及时交付给张全生，故对张全生店内物品损失的认定，应以张全生的陈述为准，张全生对上河城物业公司提交的椒太郎物品明细单的内容予以认可，但认为还相差部分物品，一审法院认为对于上河城物业公司提交的椒太郎物品明细单中的物品，上河城物业公司应返还给张全生；对于张全生所列举的相差物品，上河城物业公司应折价赔偿其损失共计90601元。
张全生所诉损失中含房屋装修费30000元，因原租赁合同约定，本合同终止后，出租方不承担承租方的装修补偿，且张全生并未提供证据证明其室内装修被破坏及实际损失，故张全生要求赔偿其装修费用30000元无事实及法律依据，一审法院不予支持。上河城物业公司实际收取张全生履约保证金2525元，因张全生并无违约行为，上河城物业公司应依法返还给张全生。因张全生与第三方签订的加盟协议已到期，且未续订加盟协议，故对张全生要求加盟费19800元的反诉请求不予支持。张全生支付给原租赁户的转让费50000元，系自愿支付，且与上河城物业公司无关。张全生所诉2014年10月21日至2015年12月31日14个月的净利润损失，因未提供相应的证据予以证明，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张全生于本判决生效后十日内支付开封市上河城物业管理有限公司房屋租金2520元;二、开封市上河城物业管理有限公司于判决生效后十日内将上河城物业公司提交的椒太郎物品明细单中的物品返还给张全生（物品的名称及数量详见审理查明部分）;三、开封市上河城物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿张全生相差物品的损失90601元;四、开封市上河城物业管理有限公司于判决生效后十日内退还张全生履约保证金2525元;五、驳回开封市上河城物业管理有限公司的其他诉讼请求;六、驳回张全生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，张全生承担25元，上河城物业管理有限公司承担25元；反诉案件受理费3834元，开封市上河城物业管理有限公司承担2000元，张全生负担1834元。
上河城物业公司上诉称：1、一审认定案由错误。上诉人基于房屋所有权人的委托向被上诉人张全生主张腾房，属于物权返还请求权，本案案由应为返还原物纠纷。一审将案由定性为房屋租赁合同纠纷错误；2、2013年12月15日，张全胜与新都汇管理公司签订的房屋租赁合同的效力不及于上河城物业公司，不得对抗房屋拍卖买受人李建岭。2012年12月3日，开封市中级人民法院对开封市龙亭区新都汇2区2号、3号商场一层E31号、E32号房屋予以查封，查封期限自2012年12月3日至2014年12月2日。依照相关法律及司法解释的规定，在房屋查封期限内签订的房屋租赁合同，不得对抗新的房屋所有权人；3、一审判决上诉人赔偿张全生物品损失90601元没有事实及法律依据。张全生称“玉观音”、“名人字画”总价值6万元，但张全生并没有提供购买发票及单据，贵重物品放在饭店有悖于生活常理。另外，中央空调是商场的公共设备，不应赔偿张全生，一审法院认定张全生单方陈述的价值是错误的；4、张全生应支付2014年9月15日至2014年11月30日的房屋占用费。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的反诉请求，支持上诉人的诉讼请求。
张全胜答辩称：1、本案系房屋所有权发生变动之前，原所有权人与张全生签订的房屋租赁合同纠纷是否应当继续履行问题，一审认定案由正确；2、涉案房屋在查封前已经出租的房屋，并且张全生并不知道房屋被查封，因此，2013年12月15日，张全胜与新都汇管理公司签订的房屋租赁合同应当继续履行；3、张全生离婚后，吃住在涉案房屋饭店，贵重物品确实存放在饭店里；4、2014年10月21日停水停电停业，一审法院将房屋占用费计算到2014年10月21日符合客观事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，关于案由定性问题。因本案争议的主要焦点是“房屋所有权发生变动之前，原所有权人与张全生签订的房屋租赁合同是否继续有效、是否应当继续履行”问题，因此，一审法院将案由定性为房屋租赁合同纠纷，并无不当。
关于张全胜与新都汇管理公司2013年12月15日签订的房屋租赁合同的效力问题。2012年10月，张全生从原承租户吴玉凤手中租赁该商铺，新都汇管理公司也认可新的签约人为张全生，合同有效终止时间为2013年9月30日。2013年12月15日，张全生与新都汇管理公司签订了租赁合同，租赁期间自2014年元月1日起至2015年12月31日止，在此期间，该房屋所有权发生变动，李建岭取得该房屋所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。李建岭委托上河城物业公司与张全生签订了三个月的物业管理合同，但并未重新签订房屋租赁合同。且上河城物业公司按照原租赁合同租金的标准收取张全生房屋租赁，应视为对原租赁合同的继续履行。物业管理合同到期并不代表租赁合同到期。上河城物业公司上诉称“2013年12月15日的租赁合同的效力不及于上河城物业公司，不得对抗现房屋所有权人李建岭”的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于赔偿物品损失的数额问题。因上河城物业公司是在张全生不在场的情况下，私自将门锁撬开腾挪店内物品的，且未将物品及时交付给张全生，一审法院依照张全生的陈述认定店内物品损失，并无不当，
关于占房使用费的计算期间问题，因2014年10月21日上河城物业公司停止供电造成张全生停业，张全生实际使用该房屋至2014年10月21日，故张全生应支付2014年9月15日至2014年10月21日的房屋租金，上河城物业公司上诉称“张全生支付2014年9月15日起至2014年11月30日止的占房使用费”的理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2134元，由上诉人开封市上河城物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王有奎
审判员 贺 萍
审判员 周超举
二〇一六年十二月八日
书记员 王 栋