福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民初字第155号
原告（反诉被告）孔令英，女，1971年11月7日出生，汉族，住福建上杭县。
原告（反诉被告）罗喜源，男，1997年10月1日出生，汉族，住福建上杭县。
委托代理人孔令锋，男，1976年2月7日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
委托代理人刘家平，男，1974年11月3日出生，汉族，住福建上杭县。
被告（反诉原告）福建省米兰春天量贩有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人张健，总经理。
委托代理人朱冰雁，福建指北针律师事务所律师。
委托代理人林淑芳，福建指北针律师事务所律师。
原告孔令英、罗喜源与被告福建省米兰春天量贩有限公司（下称米兰春天公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭审理了本案。原告孔令英、罗喜源的共同委托代理人孔令锋、刘家平，被告福建省米兰春天量贩有限公司的委托代理人朱冰雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔令英、罗喜源诉称，2008年11月28日，被告米兰春天公司与案外人龙岩市丰华房地产开发有限公司（下称丰华房地产公司）签订《“丰华商城”商场租赁合同》及《“丰华商城”商场租赁补充合同》，约定被告承租丰华房地产公司开发的位于龙岩市登高西路丰华商城1号楼一层08、09、18号、19号、21号、22号商铺，及二层商场、三层商场等，被告承租房屋以现状为准，租赁期限自2008年12月1日至2024年2月29日，被告应每月支付租金404327.84元人民币，自2011年12月1日起，第四年的租金在此前基础上递增8%，以后每两年均在前一年的基础上递增8%，租金按月支付，缴纳日期为每个月的5号，小区物业管理费由被告向物业管理公司缴纳。合同还约定被告拖欠租金，则应每日按当月租金的3%支付违约金。2009年4月10日，被告就承租丰华房地产公司23号商铺另行签订《商场租赁合同》，约定租赁期限自2009年5月1日至2024年2月29日，每月租金18906元人民币，自2012年5月1日起租金在此前基础上递增8%，以后每两年递增8%，租金每月的5号缴纳，被告逾期支付租金的，每日按当月租金的千分之三支付违约金。上述租赁合同均约定：被告经催告后仍拖欠租金超过15个工作日的，出租人可以单方面解除合同，由此造成的损失概由被告承担，出租人有权要求被告支付12个月的租金作为违约金，被告支付的履约保证金不予退还。
由于原告向丰华房地产公司购买上述被告承租的店铺和商场，为此2009年6月30日原告与被告、丰华房地产公司签订《租赁协议书》和《补充协议书》，约定被告放弃上述房屋的优先购买权，确认丰华房地产公司已履行租赁合同约定的全部义务，同意丰华房地产公司将上述租赁合同项下的权利义务转移给原告，承诺将按合同约定从2009年7月1日起将租金直接支付给原告。
合同签订后，原被告双方按合同约定正常履约。但2014年6月，被告少支付当月租金83333元，7月迟延交付租金且少交付当月租金83333元。2014年7月22日，原告向被告寄送律师函，要求被告按合同约定支付租金；2014年8月6日被告以“经营策略调整”为由向原告出具《合同终止通知函》，擅自宣布不再履行合同；2014年8月7日原告向被告寄送律师函，明确不同意被告解除合同，要求被告继续履行合同。但被告未予理睬，至今未付剩余房屋租金。为此原告起诉请求判令：1、被告支付原告2014年6月份租金83333元、7月份租金83333元、8月份租金493659.59元，9月份租金493659.59元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向原告支付逾期付款违约金至款项付时止（其中6月份逾期违约金以83333元为基数自2014年6月6日起算、7月份逾期违约金以83333元为基数自2014年7月6日起算、8月份逾期违约金以493659.59元为基数自2014年8月6日起算、9月份逾期违约金以493659.59元为基数自2014年9月6日起算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告变更原诉讼请求为：1、判令解除原被告2009年6月30日签订的《租赁协议书》及《补充协议书》；2、判令被告支付原告房屋租金，包括2014年6月份租金83333元、7月份租金83333元，以及2014年8月1日起至合同解除之日或房屋移交之日止的房屋租金（以期限晚至者为准，租金标准按每月493659.59元计算）；3、判令被告支付自2014年8月1日起至合同解除之日或房屋移交之日止的物业管理费（以期限晚至者为准，物业管理费按每月9078.70元计算）；4、判令被告支付逾期支付租金的违约金，违约金标准按银行同期同类贷款利率的四倍计算至款项付清时止；5、判令被告支付原告解除合同的违约金5923915.08元，被告交付原告的履约保证金不予退还；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告米兰春天公司答辩称，一、原告方已经同意减免2014年6月与7月的租金。二、《补充协议书》中甲方将不属于其产权范围的架空层提供给米兰春天公司使用，在架空层可以使用的情况下提升租金十几万元。甲方无权处分他人财产，《补充协议书》中有关架空层的约定应当归于无效。三、涉案商场因地段偏、人流量少等原因，长期经营亏损，更遇上市场不景气，竞争激烈，米兰春天公司总体经营状况恶化，无法继续承受涉案商场经营上的巨大亏损。2014年春节过后米兰春天公司决定调整经营策略，关停部分商场和裁减员工，以防止企业经营状况进一步恶化给社会造成负面后果。米兰春天公司于同年6月底关停涉案商场并撤离租赁场地。米兰春天公司通知出租方后，一直希望协商解决善后事宜，但出租方拒绝沟通协商。米兰春天公司于2014年7月30日向原告递交《合同终止通知函》，要求于2014年8月1日起解除涉案房产的租赁合同。米兰春天公司认为，继续履行合同将给其造成更大经营损失，继续履行已成为不可能。米兰春天公司已履行通知义务并撤离租赁房产，因此双方之间的租赁关系应予解除。据此提出反诉，请求判令：1、确认《租赁协议书》、《补充协议书》自2014年8月1日起解除；2、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告孔令英、罗喜源针对反诉原告米兰春天公司的反诉答辩称：反诉原告无单方面解除合同的权利。《补充协议书》约定的租金与架空层没有关联性，补充协议增补的租金是针对同一天签订的租赁合同，而该租赁合同中所约定的租赁范围并没有包括架空层。双方在合同履行过程中，直至开庭前被告从未对此提出异议，且双方在2009年签订协议时，米兰春天公司也认可原出租方已履行了全部义务，并同意按合同约定的租金标准向反诉被告支付租金。为此，请求驳回反诉。
原告孔令英、罗喜源在举证期限内提供如下证据：
证据一：2008年11月28日，被告与丰华房地产公司签订的《“丰华商城”商场租赁合同》及《“丰华商城”商场租赁补充合同》。证明：被告承租丰华房地产公司丰华商城08、09、18、19、21、22号商铺及二层、三层商场，合同对租赁价格、期限、违约责任等作出相关约定。
证据二：2009年4月10日，被告与丰华房地产公司签订的《商场租赁合同》。证明：被告承租丰华商场23号商铺，并对租赁期限、价格、违约责任等作出约定。
被告米兰春天公司对证据一、证据二的真实性无异议，认为：1、租赁合同约定被告向原告发出通知要求原告接受租赁物，若原告在收到通知之日起六日内，视为租赁物已交接。米兰春天公司早于2014年7月份发函通知原告双方合同于2014年8月1日起解除，要求原告接受租赁物，但是原告拒不接收，由此造成的损失应由原告承担。2、约定违约金偏高。
证据三：2009年6月30日，原告与被告、丰华房地产公司签订的《租赁协议书》及《补充协议书》。证明：丰华房地产公司将租赁合同项下的权利义务转移给原告，被告承诺向原告缴纳租金。
被告米兰春天公司对证据三租赁协议书的真实性无异议，原告签订该合同时租赁物已经装修完毕，因此对于承租方不再租赁时对租赁场地进行约定：未继续租赁的，承租方自行添置的设备在不影响租赁物安全的情况下可自行拆除，其余装修物残值归原告所有。米兰春天公司早已将个人物品腾空，根据合同约定，其余装修均归原告所有，原告以要求拆除吊顶等装修为由拒不接收租赁物，由此造成的损失应由原告承担。
证据四：房地产权证。证明原告租赁物业的所有权人。
被告米兰春天公司对此无异议。
证据五：原告于2014年7月22日、8月7日、8月18日、9月5日向被告发出的律师函及邮寄存根。证明：原告发函被告要求支付拖欠的租金，被告拒绝支付并要求解除合同，原告要求被告继续履行合同并支付租金。
被告米兰春天公司对邮政存根的真实性无异议，原告无法证明所寄信件为律师函，被告也没有收到该律师函。同时，律师函仅催缴2014年8月之后的租金，没有催缴6、7月份的租金，可以证明2014年6、7月份的租金已经经过原告同意每月减少83333元，原告无权要求被告支付2014年6、7月份的租金。
证据六：福建城市花园物业服务有限公司于2014年10月27日出具的证明。证明：被告截止10月26日，派遣人员搬运商场内物品，并拆除三楼附街窗户吊运物品。可见被告仍在占用使用商场，商场不具备交接条件。
证据七：原告于2014年10月拍摄的照片。证明：被告雇佣人员在商场内搬运物品，可见被告仍在占有使用商场，商场不具备交接条件。
证据八：福建城市花园物业服务有限公司于2014年11月18日出具的证明。证明：被告11月仍在商场内搬运物品，可见被告仍在占有使用商场，商场不具备交接条件。
被告米兰春天公司对物业公司证明的真实性有异议，米兰公司早于2014年6月份将商场内的个人物品腾空，未再使用租赁物。原告拍摄照片无法证实拍摄时间，无法证明米兰公司还在使用租赁物。
被告米兰春天公司在举证期限内提交如下证据：
证据一：合同终止通知函、律师函，证明米兰春天公司于2014年7月30日向原告发函，告知双方合同于2014年8月1日解除且原告已收到该函件。
原告质证对其真实性无异议，但认为被告无权单方面解除合同。
证据二：丰华商城业主委员会和城市花园物业有限公司联合发出的函，证明讼争商场在2014年6月底关门停止营业的事实。
原告质证对证据的真实性无异议。但认为不清楚米兰春天公司何时停止营业。即使内容真实，也与本案无关联，被告如何使用商场是被告作为承租人的权利。
证据三：差旅费报销单、高速公路车辆通行费票据、用车申请单，证明米兰春天公司员工多次前往原告处与其协商租赁合同解除的相关事宜。
原告质证对其真实性无法确认且认为与本案无关联。
证据四：米兰春天公司丰华店损益表，证明因经济形势下滑，讼争商城自2011年开始亏损，随着经济形势越发恶劣，亏损逐年增加。
原告质证对其真实性无法确定，认为结论未经专业审计部门审计；承租人是米兰春天量贩有限公司，因此损益应按米兰春天公司整体损益合并计算；即使属实，也不属于“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。
证据五：合同终止通知函、EMS回单复印件。证明米兰春天公司再次发函原告，告知因策略调整及情势变更原则，租赁合同于2014年8月1日起解除，要求原告及时将租赁场地收回，防止损失的进一步扩大。
原告质证对其真实性无异议，但被告没有权利单方解除合同。
证据六：照片及水电物业的清单。证明米兰春天公司将商城腾空，水电费缴费单据证明2014年6月份开始已经没有使用该商场。
原告质证对其真实性无法确认。照片是被告于2014年10月份拍摄的照片无法证实商场整体搬迁情况；恰恰相反，从照片可知，商场内仍存放着大量被告的物品。
经审查，本院认为，原告孔令英、罗喜源与被告米兰春天公司的举证能够证实本案租赁合同签订及履行的事实，证据真实、形式合法且与本案待证事实具有关联性，对其证明力均予以确认。
经审理查明，本院认定以下事实：
2008年11月28日，丰华房地产公司（甲方）与被告米兰春天公司（乙方）签订《“丰华商城”商场租赁合同》约定被告承租丰华房地产公司开发的位于龙岩市登高西路丰华商城1号楼一层08、09、18号、19号、21号、22号商铺，及二层商场、三层商场等，被告承租房屋以现状为准，租赁期限自2008年12月1日至2024年2月29日止。其中2008年12月1日至2009年2月28日不计租金。乙方在签订合同后的三日内支付100万元作为履行合同保证金，保证金不计息，于合同履行完毕且乙方没有违约时返还。租金在每月5日前支付，先付后用。房产每月租金205352.74元，自2011年12月1日起，第四年的租金在第三年基础上递增8%，以后每两年均在前一年的基础上递增8%。小区物业管理费由承租人向物业管理公司缴纳。因出租的过错造成无法履行的，乙方有权收回所有的设备、设施和自购的各种商品及合同履行的保证金，甲方支付12个月租金作为违约金。乙方如拖欠租金，则每日按当月租金的3%向甲方偿付违约金；经甲方催告后乙方仍拖欠租金单次超过15个工作日的，甲方可以单方解除合同，由此造成的损失由乙方承担，甲方有权要求乙方支付12个月的租金作为违约金，履约保证金不予退还。同日，双方另行签订《“丰华商城”商场租赁补充合同》，主要约定乙方同意在原租金价格的基础上补贴甲方每月租金198975.1元，租金递增时间与比例同前述《租赁合同》。甲方同意三楼架空层归乙方使用。补充协议与《租赁合同》具有同等法律效力。
2009年4月10日，被告就承租丰华房地产公司23号商铺另行签订《商场租赁合同》，约定租赁期限自2009年5月1日至2024年2月29日，每月租金18906元人民币，自2012年5月1日起租金在此前基础上递增8%，以后每两年递增8%，租金每月的5号缴纳，被告逾期支付租金的，每日按当月租金的3‰支付违约金。承租人于签订合同后三日内支付5万元履约保证金。上述租赁合同均约定：被告经催告后仍拖欠租金超过15个工作日的，出租人可以单方面解除合同，由此造成的损失概由承租人承担，出租人有权要求被告支付12个月的租金作为违约金，被告支付的履约保证金不予退还。
因原告向丰华房地产公司购买上述被告承租的店铺和商场，为此2009年6月30日丰华房地产公司（甲方）与原告孔令英、罗喜源（乙方）及被告米兰春天公司（丙方）签订《租赁协议书》和《补充协议书》，约定米兰春天公司放弃上述房屋的优先购买权，确认丰华房地产公司已履行租赁合同约定的全部义务，同意丰华房地产公司将上述租赁合同项下的权利义务转移给原告，承诺将按合同约定从2009年7月1日起将租金直接支付给原告。
合同签订后，原告孔令英、罗喜源收取被告米兰春天公司缴纳的履约保证金105万元，双方亦按合同约定履行。2014年7月22日，原告向被告寄送律师函，要求被告按合同约定支付租金。7月30日，米兰春天公司向原告发出《合同终止通知函》，告知出租方基于公司经营策略调整，承租人决定2014年8月1日起不再履行合同。8月7日原告发出律师函，明确不同意被告解除合同，要求被告继续履行合同。8月18日，原告再次向承租人发函，催缴2014年7月与8月的租金。8月20日，米兰春天公司向出租人再次发出《合同终止通知函》，要求确认以下事项：1、双方所签合同已于2014年8月1日解除，自合同解除之日起其不再履行合同；2、公司于2014年5月14日前已将物品腾空，要求出租方及时收回场地。9月5日，原告发出的律师函再次表示不同意承租方单方解除合同，并催缴6月、7月少缴纳的租金83333元及8月与9月租金。2014年9月22日，原告向龙岩市新罗区人民法院起诉，请求判令被告支付2014年6月至9月欠缴的租金及逾期付款违约金。诉讼中，原告经龙岩市新罗区人民法院释明，于2015年2月15日变更诉讼请求，变更后的诉讼请求与本案相一致。2015年3月18日，龙岩市新罗区人民法院向被告方送达变更诉讼请求申请书。因变更后的诉讼请求涉及标的额非属龙岩市新罗区人民法院管辖范围，本案由该院向本院进行移送。
本案争议焦点为：一、丰华房地产公司与米兰春天公司签订的《“丰华商城”商场租赁补充合同》所涉及架空层条款的效力如何认定？二、米兰春天公司单方解除合同能否发生法律效力及讼争合同解除时间的确定？三、讼争合同解除后其法律后果应如何确认？
原告孔令英、罗喜源认为，丰华房地产公司有权决定并同意米兰春天公司使用三楼架空层，而且三楼架空层客观上也仅被告能使用，并未计算租金，为被告无偿使用。因此无论架空层约定是否有效，不影响本案的处理。被告以“经营策略调整”为由解除无法律依据、合同依据和事实依据，且本案不属于情事变更适用范围。被告拒绝支付房租，在原告催告后仍拒绝履行，致使原告合同目的无法实现，原告有权依据合同法单方解除合同。合同解除时间从法律判决生效之日起计算。租赁合同解除后，被告应将场内物品和设备设施清除完毕后返还租赁物，并按合同约定支付租金，租金应计到合同经法院依法解除且租赁物返还原告时止。租赁合同被解除后，原告无论在事实上还是客观上，对于租赁物何时可以出租、租金收入与原合同收入的差异等均是无法举证的。因此，既然租赁合同对双方违约责任已作出明确约定，法院对被告应承担的违约责任不应再作调整。
被告米兰春天公司认为，出租方将架空层提供被告使用，提升了租金十几万元。出租方无权处分他人财产，双方对架空层的约定应当属于无效。被告基于宏观经济形势的变更，已经无法继续经营该商场，若继续履行对被告明显不公。本案合同解除时间应为2014年8月1日。根据合同约定，装修装饰属于原告所有，原告以要求拆除为由拒收租赁物，属恶意拖延。被告向原告交付的履约保证金足以抵偿原告的违约金。在不退还履约保证金又要求支付违约金，明显高于原告的实际损失，应当予以减免。
对上述争议焦点，经本院审判委员会讨论，本院予以分析、认定如下：
一、关于丰华房地产公司与米兰春天公司签订的《“丰华商城”商场租赁补充合同》所涉及架空层条款的效力如何认定问题。
本院认为，丰华房地产公司作为当时的出租方，其将不属于其产权范围内的架空层准许承租人使用，违反了我国《物权法》的相关规定，该条款的约定为无效。2008年11月28日丰华房地产公司与米兰春天公司签订的《“丰华商城”商场租赁补充合同》第一条约定“承租方同意在原租金价格的基础上补贴出租方每月租金人民币198975.1元……”，第二条约定“甲方同意三楼架空层归乙方使用”。从合同条款设定的顺位与内容上判断，架空层使用的被允许，并非增加租金价格的前置条件，此处两条款不具有关联性。因此，关于架空层使用的约定无效并不必然导致当事人所签租赁合同无效。
二、关于米兰春天公司单方解除合同能否发生法律效力及讼争合同解除时间的确定问题。
本院认为，合同解除权是由解除权人在法律允许的范围内，依靠自身力量，通过实施解除合同的行为来救济自己被侵害的民事权利。因此，当事人一方根据法律规定或合同约定，在一定条件下可单方解除合同，使合同效力提前终止，包括协议解除、约定解除与法定解除。其中，约定解除权的行使应以当事人在订约同时或其后约定解除权条款为前提。本案中，双方所订立的租赁合同并未约定承租人在合同成立后、未完全履行之前，承租方可以通过行使解除权使合同关系归于消灭的情形。故认定米兰春天公司作为承租方不享有约定解除权。我国法律规定，因不可抗力或一方违约致使合同履行成为不必要、不可能时，合同当事人可径直依据法律规定解除合同。对于合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人可请求人民法院变更或者解除合同。讼争合同履行过程中，承租人以“经营策略调整”为由于2014年7月30日向出租方发出解除合同通知函是在出租方未有违约的情形下单方作出，且根据诉讼中提交的财务报表，可以证实其欲终止履行合同的主要原因在于经营亏损所致，属商业风险范畴。米兰春天公司无权以此为由并仅以发函通知的形式单方解除合同，2014年7月30日所发《合同终止通知函》不具有合同解除效力。
《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据上述规定，解除权的行使系单方法律行为，解除合同的通知并非解除权人发出的解除合同的要约，无需被通知人承诺即可生效。人民法院判决确认解除合同是对该通知效力的确认。通知有效则原合同在通知到达时解除，通知无效则原合同不能解除仍有效。2015年2月15日原告在原移送法院释明后提出变更诉讼请求申请书，并以此形式行使合同解除权。该变更诉讼请求申请书于2015年3月18日送达米兰春天公司时应视为原告方解除合同的通知到达承租人。据此确认本案讼争合同自2015年3月18日起解除。
三、关于讼争合同解除后其法律后果应如何确认问题。
本院认为，根据已查明的事实结合本案讼争合同解除时间的认定，米兰春天公司尚欠：2014年6月、7月两个月未缴纳租金各83333元，合计166666元；自2014年8月起至2015年3月18日以每月493659.59元计算的租金3751812.88元。前述租金共计3918478.88元应由承租方限期支付并依约偿付逾期付款违约金。原告提出将双方约定的逾期付款违约金下调至银行同期同类贷款利率四倍计算，该标准系参照最高人民法院处理民间借贷纠纷案件对当事人双方约定利率保护的上限，此主张不违反法律规定，对原告下调逾期付款违约金的请求予以准许。
本案米兰春天公司提出单方解除合同的理由不成立，在未与出租方达成合同解除一致意见的前提下即停止履行租赁合同，其行为已构成违约。2008年11月28日《商场租赁合同》第七条第（二）乙方的违约责任之1的约定：“……经甲方催告后乙方仍拖欠租金单次超过15个工作日的，甲方可以单方面解除合同，由此造成的损失概由乙方承担，甲方有权要求乙方支付12个月的租金作为违约金，乙方支付的履约保证金不给予退还”。出租方可依据合同单方解除合同，并有权要求乙方（米兰春天公司）支付12个月的租金作为违约金，同时所付履约保证金不予退还。本案中所指履约保证金具有定金性质，依照我国《合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。该条款仅是一种任意性的规定，而非强制性规定，即当事人在定金与违约责任中可以选择一种。如果当事人在合同中明确约定，对违约金及定金责任可以并用，从而改变《合同法》的上述规定，当事人的这种约定并不属于违反法律和行政法规的强制性规定的行为，应当认定有效。故，米兰春天公司因合同解除需支付的违约包括：12个月的租金＋已缴纳的履约保证金105万元。据此认定，米兰春天公司应偿付合同解除违约金，数额为6973915.08元（即493659.59元／月（12个月＋1050000=6973915.08元）。鉴于履约保证金105万元已缴纳，米兰春天公司实际应偿付的合同解除违约金数额为5923915.08元。
关于依据前述理由计取的米兰春天公司应偿付合同解除违约金6973915.08元是否为我国《合同法》第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”，是否应予下调问题。本院认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告方的损失主要体现为租金，自涉诉租赁合同被认定为2015年3月18日起解除之日即不再计收租金，出租方何时能再找到承租人目前尚不确定。本案暂以双方合同约定的12个月租金作为合同解除补偿为标准进行测算，本案合同解除违约金6973915.08元（含履约保证金105万元）符合法律规定，对米兰春天公司提出下调违约金的请求不予支持。
另，租赁房产物业管理费9078.7元／月自2014年8月起承租方未再支付，租赁期内按约亦应由承租方自行负担。鉴于原告未就该费用先行垫付，对原告主张给付物业管理费的诉讼请求不予支持。
综上所述，本院认为，原告孔令英、罗喜源与被告米兰春天公司、丰华房地产公司所签订的《租赁协议书》及《补充协议书》系缔约当事人真实意思表示，内容合法，均应确认为有效。合同签订后原告依约承接丰华房地产公司相关权利义务并与米兰春天公司继续履行租赁合同。因米兰春天公司于2014年7月30日提出解除合同的理由不成立，故本案合同解除时间的确定以原告提出解除合同的诉讼请求送达对方之日为准，即2015年3月18日。由于米兰春天公司不享有法定或约定的合同解除权，且在未与出租方达成合同解除一致意见时即停止履行合同，其行为构成违约，除应缴纳尚欠的租金外，还应为此承担违约责任，包括逾期付款违约金及解除合同违约金。因讼争房产产生的物业管理费按约系由承租方自行负责向物业管理服务公司交纳，鉴于原告并未就此作出垫付，本案中不宜径直判决由承租方向出租方偿付。另，原告孔令英、罗喜源提出本案租金及物业管理费计至合同解除之日或房屋移交之日，以期限晚至者为准，因讼争合同解除的认定非以房屋移交为必要条件，房屋移交与否所形成的损失不属本案审理范畴，可由出租方另行主张权利。根据已查明的事实，租赁房产所在经营地点已停止营业，经本院现场勘查，本案合同解除后租赁房产的交付时间酎定为本判决生效之日起两个月内。米兰春天公司提出的反诉请求缺乏事实与法律依据，对此亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告孔令英、罗喜源与被告福建省米兰春天量贩有限公司签订的《租赁协议书》及《补充协议书》于2015年3月18日解除；
二、被告福建省米兰春天量贩有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孔令英、罗喜源支付欠缴的租金3918478.88元及相应逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式为：自2014年6月6日起至本判决指定履行期限届满之日以当月累计欠缴数额为基数按银行同类贷款利率的四倍计算，每月6日为累计租金起算日）；
三、被告福建省米兰春天量贩有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孔令英、罗喜源偿付解除合同违约金5923915.08元；
四、被告福建省米兰春天量贩有限公司于本判决生效之日起两个月内搬离原租赁房产并返还给原告孔令英、罗喜源；
五、驳回原告孔令英、罗喜源其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告福建省米兰春天量贩有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费85491元，由原告孔令英、罗喜源负担8500元，被告福建省米兰春天量贩有限公司负担76991元；反诉受理费7728元，由反诉原告福建省米兰春天量贩有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 林 雅
代理审判员 李 馀 彬
代理审判员 刘 伟 明
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 吴姗姗（代）
引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。