山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2287号
上诉人（原审原告）：威海高技术产业开发区聚泉超市，经营场所山东大学（威海）综合楼内。
经营者：赵志龙，男，1975年12月28日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：刘秀峰，山东中立达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王辉，山东中立达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东大学（威海），住所地威海市文化西路***号。
代表人：刘建业，校长。
委托诉讼代理人：张健，山东弘誉律师事务所律师。
上诉人威海高技术产业开发区聚泉超市（以下简称聚泉超市）因与被上诉人山东大学（威海）确认合同效力纠纷一案，威海火炬高技术产业开发区人民法院于2015年11月12日作出（2015）威高民初字第1448号民事判决，聚泉超市不服向本院提起上诉，本院于2016年3月16日作出（2016）鲁10民终180号民事裁定，撤销原判，发回重审。威海火炬高技术产业开发区人民法院于2016年8月31日作出（2016）鲁1091民初1294号民事判决。聚泉超市不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
聚泉超市上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判上诉人享有被上诉人校内综合服务楼一楼超市和精品屋的承租优先权，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.本案所涉及承租优先权的“同等条件”指的是同等的最终确定的承租条件即准中标人中标的承租条件，而非一审法院和被上诉人理解的投标过程中上诉人和其他投标人的得分及其他条件相同的同等条件；2.结合我国法律中关于其他优先权同等条件的规定，可以看出法律意义上的“同等条件”均应理解为所有权人在第三人给出条件后，应通知优先权人，优先权人有权作出接受或者放弃的意思表示，如果接受就是行使优先权，如果不接受，就是放弃优先权。
山东大学（威海）辩称，1.租赁合同中明确约定“合同期满后，进行新一轮投标。在同等条件下，综合考虑，上诉人可优先中标”，根据该条款可看出，双方约定合同期满后租赁权的确定是采用招投标的方式进行，在招投标过程中，同等条件下，综合考虑上诉人享有的是优先中标的权利。因此，从约定的字面可以明确得出，租赁权的产生是通过招投标的方式产生，而非像上诉人所称的自然形成的优先承租权；2.在新一轮招投标过程中上诉人也领取标书，按照合同约定参与投标，被上诉人在投标文件中对于原承租人即上诉人的报价已经做出了上浮10%的优先考虑。这也是保证其在同等条件下可优先中标的投标条件。对此，上诉人并未提出异议。最终，上诉人无法中标的原因是由于其报价远低于最终中标价格近100万元。被上诉人已经按约履行全部义务，上诉人要求被上诉人再征询意见的要求已超出了双方的合同约定；3.根据招投标法的有关规定，招投标应当遵循公平公正的基本原则，在投标人均按照招标文件参与招标的情况下，参与招投标的各方都应当尊重最终招投标的结果。强行撤销中标行为，必然损害到其他招投标人的合法权益。上诉人要求对中标结果再次征求其是否愿意继续承租的请求，违法法律的相关规定，应不予支持。
聚泉超市向一审法院起诉请求：确认原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条第4款有效，原告享有被告校内综合服务楼（现名文泰苑）一楼超市和精品屋的承租优先权。
一审法院认定事实：2010年，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将综合服务楼一楼超市及精品屋租赁给原告使用，合同期为五年。即从2010年9月15日起至2015年9月14日止。该合同第五条第4款约定“合同期满后，进行新一轮投标，在同等条件下，综合考虑，乙方可优先中标”。
合同期满前，被告开始组织新一轮招投标。2015年7月16日，被告在其官方网站发布“文泰苑一层招租邀请招标”信息，同时通知原告，向原告发放了编号201502007“山东大学（威海）文泰苑一层招租招标文件”，该招标文件包括总则、投标方须知、招标项目简介及对投标文件的具体要求、附件四部分，第一部分“总则”第8条规定，中标结果将在山东大学（威海）招标办公室网站上公布，不再以书面或电话等方式通知未中标人。招标办对未中标的投标人不作未中标原因的解释。合同将授予符合招标文件条件、对招标人最为有利的投标人。最高承租报价不是被授予合同的唯一条件。在第三部分“招标项目简介及对投标文件的具体要求”中第22.4条“投标者资格要求”规定，凡是参加投标者必须持有工商营业执照，注册资金在五十万元以上；原承包者在此次竞标中，同等条件下享有10%优惠；第22.9条“评标办法”规定，本次招标采取综合打分法评标，即最大限度地满足招标文件实际性要求前提下，按照招标文件中的各项评估标准综合评审。评审满分为100分，共分两部分：商务标（价格分）70分；技术标（经营方案、管理团队、经营内容等等）30分。商务标与技术标分开独立评分，两项合计得分最高的单位为中标人。
原告向被告递交标注时间为2015年7月31日的投标文件，其中第九部分“投标一览表”中标注投标总报价132.51万元。商务评分表显示，有9家投标单位，其中被告以“威海瑞士达贸易有限公司”名义投标，总报价145.76万元、得分30.9874477，威海蓝轩餐饮管理有限公司（以下简称蓝轩公司）总报价239万元、得分70分。被告称，原告投标文件中报价是132.51万元，根据招标文件规定给予其10%的优惠，最终报价折合145.76万元，商务标得分是根据各家投标人的报价，折合成评标得分。根据招标文件评分规则规定，商务标与技术标分开独立评分，两项合计得分最高的单位为中标人。从得分可以看出，即使原告技术得分得满分（30分），也明显低于蓝轩公司。因此，评标结束后，被告于2015年7月31日开标，并于当日在学校招标网站公示确认蓝轩公司中标。
2015年9月11日，原告致函被告，认为根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第四款的约定，原告在同等条件下，享有优先承租权，要求被告公开“准中标人”的条件后，首先征询原告意见，若原告能够接受该条件，则其享有与被告续签房屋租赁合同的权利。同年9月16日，被告回函称，根据学校对原承租房屋重新招标的结果，被告未中标，无法对原承租房屋续租；要求原告按照原合同规定，立即停止综合服务楼一楼的所有经营和管理活动，及时与学校后勤管理处协商撤出事宜。同年同月18日，被告向原告送达通知，告知其由于不能再续签承包合同，希望原告与各商户之间尽快妥善处理未尽事宜，被告将于当月25日前收回商场，请原告准备好商场的交接材料。同年同月12日，被告后勤管理处学生生活服务中心向涉案商场商户发出通知，告知该商场合同即将到期，在未确定承包商之前，慎重考虑续签合同事宜，如发生合同纠纷，后果自负。
重审又查明，2015年12月14日，被告委托山东弘誉律师事务所向原告经营者赵志龙发出律师函，要求原告于2015年12月31日前搬离腾空租赁房屋，并应于2015年12月20日前暂按年租金116.108万元的标准，向学校后勤处生活服务中心缴纳自2015年9月15日至实际搬离之日的房屋租金。原告经营者赵志龙委托律师于同年12月21日向被告回复法律意见函，明确表示不同意搬离，但同意学校提出的年租金116.108万元的标准，缴纳租金期限应自2015年9月15日至学校给予其承租优先权之日。同意学校提出的本次缴纳至2015年12月31日，至于以后按月缴纳还是按季度缴纳，要求学校与原告协商。同年12月28日，被告向原告出具结算凭证一份，记载9.15－12.31房租，金额为338648.33元。
一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，并约定“合同期满后，进行新一轮投标，在同等条件下，综合考虑，乙方可优先中标”，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，被告亦认可有效，可以确认该约定有效。围绕原告要求确认其享有涉案房屋场地的优先承租权的诉讼请求，双方争议的焦点在于：一是对合同第五条第四款约定的同等条件下，原告享有的是优先承租权还是优先中标权；二是原告在第二轮投标过程中是否达到“同等条件”的要求。
关于争议的第一个方面，原告认为该条款是关于承租优先权的约定，据此约定，在同等条件下，原告享有优先与被告签订《房屋租赁合同》的权利；被告则认为，该约定是对于在何种情况下原告享有优先中标权利的约定，而并不是对优先承租权的约定，双方在合同中对于合同期满后原承租人是否享有优先承租权是没有约定的，该约定仅仅是优先中标的相关约定。原审法院认为，通观原、被告双方《房屋租赁合同》整体约定，以及被告在新一轮招标中的行为，双方合同第五条第四款的本意一是在合同期满后，对于房屋租赁事宜首先要进行新一轮招投标；二是如果投标过程中，原告与其他投标人具备同等条件下，综合考虑，原告可优先中标，而优先中标的直接后果就是享有优先承租权。因此，可以认定上述条款是双方关于优先承租权的约定。
关于争议的第二个方面，原告认为，双方合同中所约定的“同等条件”应当理解为：被告评定准中标人后，应向原告公开准中标人的条件，征询原告的意见，如原告能够接受该条件，则原告享有优先与被告签订房屋租赁合同的权利；被告认为“同等条件”是指在投标过程中，原告最终的得分及其他条件与其他投标人的相同，包括投标价格等承租条件。原审法院认为，被告在第二轮招投活动中，通过招标文件规定了投标条件、程序和评标办法，原告亦按照招标文件的要求参与了投标，根据双方提交的原告投标文件、被告招标文件、“商务标评分表”显示，原告报价是132.51万元，在被告根据招标文件规定给予其10%的优惠后，最终报价折合145.76万元，从得分可以看出，即使原告技术得分得满分（30分），也明显低于蓝轩公司，因此，可以认定，原告在投标过程中没有具备与其他投标者的同等条件。原告关于同等条件的理解不符合招投标活动的基本程序和公平公正的基本原则，不予采纳。被告的辩解理由理当，予以支持。
综上，原审法院认为，原告因不具备与其他投标者的同等条件，因此，不享有优先承租权，对于其要求确认享有优先承租权的诉讼请求，依法应当驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，判决：一、原告威海高技术产业开发区聚泉超市与被告山东大学（威海）签订的《房屋租赁合同》第五条第4款约定有效；二、驳回原告要求确认其享有涉案房屋场地承租优先权的诉讼请求。案件受理费100元，由原告威海高技术产业开发区聚泉超市负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：租赁合同中约定的同等条件下上诉人可优先中标的条款应如何理解适用，上诉人是否享有涉案房屋场地的优先承租权。租赁合同明确约定，合同期满后，采用招投标的方式确定承租人。如按上诉人所主张，“同等条件”指被上诉人确定准中标人后，向上诉人公开准中标人条件，上诉人接受，则其享有优先承租的权利。若按此理解，公开准中标人条件供上诉人选择，则不符合我国招标投法中关于招标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的基本原则，亦不符合招投标法的相关程序，更会侵害其他投标人的合法权益。且在实际履行过程中，被上诉人已通过招标文件规定了投标条件、程序及评定标准，并且在招投标文件第三部分第22.4条“投标者资格要求”中明确约定“原承包者在此次竞标中，同等条件下享有10%优惠”。而在具体实施过程中，被上诉人亦按该条款约定，在上诉人报价的基础上给予其10%的优惠，上诉人亦按照招标文件的相关要求参与了投标，但因上诉人报价在优惠的基础上仍远低于准中标人的报价，因此上诉人在新一轮招投标过程中没有达到与其他中标者的同等条件。综合本案案情，被上诉人关于“同等条件”的解释符合合同约定，亦符合采用招投标方法确定承租方的实际情况，也与我国现行法律相符合。原审法院认定上诉人在新一轮招投标过程中未达到与准中标人同等的条件，从而未取得涉案房屋场地的优先承租权，于法有据，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人威海高技术产业开发区聚泉超市负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
代理审判员 薛淑娴
代理审判员 葛俊生
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 刘 玮