海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民二终字第162号
上诉人（原审被告）：海口金潮印务有限公司。
法定代表人：冯从光，公司总经理。
委托代理人：冯洁怡，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：海南众鑫融昌投资有限公司。
法定代表人：左明，公司总经理。
委托代理人：何林琳，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人：许后生，海南天皓律师事务所律师助理。
原审第三人：海南世知旅游有限公司。
法定代表人：苏张瑾，公司总经理。
委托代理人：肖海成、雷广成，该公司职员。
上诉人海口金潮印务有限公司（以下简称金潮公司）与被上诉人海南众鑫融昌投资有限公司（以下简称海南众鑫公司）、原审第三人海南世知旅游有限公司（以下简称世知公司）租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2015）琼山民二初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人金潮公司的委托代理人冯洁怡，被上诉人海南众鑫公司的委托代理人何林琳、许后生，原审第三人世知公司的委托代理人肖海成、雷广成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：海南众鑫公司出租给金潮公司的涉案房屋位于海口市琼山区勋亭路八一厂西侧9490.86平方米的土地上，土地登记在世知公司名下，土地使用权证：海口市国用（2006）第006435号。在庭审辩论终结前未取得建设工程规划许可证。2011年12月8日，经世知公司同意案外人海口弘毅印刷有限公司与金潮公司签订《厂房租赁合同》，租赁期限自2012年1月1日至2015年1月1日止。合同签订后，案外人将厂房交付金潮公司使用，金潮公司重新安装线路及筑起围墙后，在厂房内经营印刷业务。
2014年12月，世知公司与北京众鑫公司签订《海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书》，共同出资成立海南众鑫公司，北京众鑫公司出资方式为货币，占出资比例70%，世知公司出资方式为涉案出租房屋的土地。该协议书还约定：世知公司与12家租户所签订的租赁合同继续履行，自2014年12月1日起租金收入归属目标公司即海南众鑫公司，合同到期后所有租户与目标公司签订新的租赁合同，世知公司关联公司海口弘毅印刷有限公司所使用的房屋应按市场价签署租赁协议，并于2014年12月1日起生效。海南众鑫公司于2014年12月26日注册成立，股东为北京众鑫公司及世知公司，至今，世知公司用以出资的土地未过户至海南众鑫公司名下。
2015年3月25日，海南众鑫公司与金潮公司签订《租赁合同》，主要条款约定，海南众鑫公司将位于海口市勋亭路八一厂西侧的1296平方米南厂房出租给金潮公司，租赁时间从2015年2月1日至2017年1月31日止，租金为每月每平米18.5元，每月租金为23796元。租金每三个月支付一次，每次支付租金为71928元。合同约定第一期三个月租金应当在合同签订后5日内支付。合同签订后，金潮公司已实际使用厂房，但未依约向海南众鑫公司支付房屋占用费及合同约定的支付保证金47952元的义务，遂成诉。案在审理中世知公司认可金潮公司2014年12月及2015年1月的租金已向其缴纳。
众鑫公司原审诉讼请求：1、金潮公司立即搬出所占用的房屋；2、金潮公司向海南众鑫公司支付房屋占用费（自2014年12月1日起至实际搬出房屋之日止，暂计至2015年7月31日为190368元）；3、金潮公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：一、关于合同的效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在庭审辩论终结前取得的应认定有效。就本案而言，海南众鑫公司在庭审辩论终结前未提供经主管部门批准建设的许可证，故海南众鑫公司与金潮公司签订的《租赁合同》无效。
二、关于合同无效后房屋使用费的支付及房屋返还问题。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。虽然涉案房屋土地登记在世知公司名下，但众鑫公司依据“海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书”的约定第四条第2项取得涉案房屋的出租权及租金收益权。海南众鑫公司与金潮公司租期从2014年2月1日至2017年1月31日止，金潮公司认可该期间的租金未向海南众鑫公司支付，故海南众鑫公司主张金潮公司支付2014年2月1日至2015年7月31日期间的房屋使用费有事实和法律依据，应予支持。参照租金的标准，每月23796元，六个月共计142776元。从2015年8月1日后的房屋使用费按每月23796元支付。关于2014年12月及2015年的租金金潮公司是否应向海南众鑫公司支付的问题。海南众鑫公司主张金潮公司支付2014年12月及2015年1月的租金，依据的是“海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书”的约定第四条第2项即自2014年12月1日起租金收入归属目标公司即海南众鑫公司，但海南众鑫公司并没有提供证据证明已向金潮公司发通知，告知其2014年12月开始的租金由海南众鑫公司收取。故该约定对金潮公司不产生效力。且世知公司认可2014年12月及2015年1月的租金在起诉前金潮公司已向其支付。故海南众鑫公司主张金潮公司支付2014年12月及2015年1月的房屋使用费没有事实依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。故海南众鑫公司主张金潮公司搬出承租的房屋符合法律规定，应予支持。海南众鑫公司、金潮公司确认金潮公司除安装了符合印刷用的线路外还在厂房内筑起一道围墙，海南众鑫公司同意金潮公司拆除其安装的线路，金潮公司同意海南众鑫公司使用其围墙不予赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第五条、第十条规定，判决如下：一、金潮公司于本判决生效之日起60天内搬出与海南众鑫公司签订的《租赁合同》中第三条约定的1296平方米的南厂房。二、金潮公司于判决生效之日起10日内向海南众鑫公司支付2015年2月1日至2015年7月31日的房屋使用费142776元，从2015年8月1日至搬出承租的房屋止，按每月23796元支付房屋使用费。三、驳回海南众鑫公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2053元，由金潮公司负担。
上诉人金潮公司不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实不清导致判决错误，具体如下：一、原审判决自相矛盾、事实不清。原审判决认定的事实中第一条已经明确认定金潮公司与海南众鑫公司签订的《租赁合同》无效，这一点金潮公司没有异议。既然《租赁合同》无效，金潮公司即使有义务支付房屋使用费也应当向所涉及土地的真正使用权人世知公司支付而不是海南众鑫公司。2、海南众鑫公司仅仅是世知公司与北京众鑫公司合作所成立的公司，按照约定世知公司占30%的股权。海南众鑫公司到目前为止仍没有取得本案所涉及土地的使用权，更无权要求金潮公司搬出房屋及收取任何房屋使用费。二、原审法院判漏的事实，而这一事实可明确证明海南众鑫公司目前无权收取金潮公司任何房屋使用费。1、事实上：原审据以判决的《海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书》己被世知公司于2015年6月17日向北京市怀柔区人民法院提起民事诉讼要求终止协议。世知公司因本案中所涉及土地的使用权无法过户至海南众鑫公司名下，故起诉北京众鑫公司要求双方解除己签订的出资协议书，该案己被北京市怀柔区人民法院受理，案号为：2015年度怀民（商）初字第4510号，并于8月24日开庭审理。而该案判决的结果将会影响到本案金潮公司是否该搬出房屋及支付相应的房屋使用费问题。所以，金潮公司认为原审法院漏判的这一事实影响到原审的判决结果，二审法院应当将这一事实充分考虑进去，并以北京市怀柔区人民法院的判决结果为事实依据最终判定金潮公司是否该搬出房屋及如何支付土地使用费等一系列问题。2、法律上：根据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项之规定：本案必须与另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。在这一情形下法院应中止诉讼。本案中，据以判决金潮公司是否搬出房屋及支付费用的依据就是谁是真正的土地使用权人，如果认定错误就会导致金潮公司错误的履行责任，最终仍会形成另一个新的诉讼，故金潮公司认为，二审法院应将上述事实充分考虑进去，并能够真正明确金潮公司该如何履行相应义务。综上所述，金潮公司请求二审法院查明事实依法：1、请求撤销海口市琼山区人民法院（2015）琼山民二初字第194号民事判决书；2、请求依法重新改判金潮公司向世知公司支付相应的房屋使用费；3、本案的诉讼费用由海南众鑫公司承担。
被上诉人海南众鑫公司辩称：
一、原审法院对海南众鑫公司已取得承租权及租金收益权的认定有事实和法律依据。《海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书》第四条第2项明确约定，世知公司包括其关联公司海口弘毅印刷公司与租户所签订的租赁合同，自2014年12月1日起租金收入归属于海南众鑫公司，合同到期后，所有租户与海南众鑫公司签订新的租赁合同，海南众鑫公司据此取得涉案房屋的出租权及租金收益权。经过原审法院的认定，金潮公司与海南众鑫公司签订的租赁合同因违法而无效，再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，原审法院对海南众鑫公司已取得承租权及租金收益权的认定有事实和法律依据。
二、世知公司与北京众鑫公司之间的出资协议纠纷与本案无关，不属于原审法院审查的内容。金潮公司在上诉状中认为本案世知公司与北京众鑫公司之间的出资协议纠纷属于原审法院漏判的事实是错误的，因为股东之间的出资人协议纠纷与本案是两个不同的纠纷，与本案没有关联性，不符合《民事诉讼法》第一百五十条第5项之规定。只要《海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书》没有被解除，就是合法有效的，金潮公司就应该依约支付租房占用费。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。请求二审法院驳回上诉，维护原判。
原审第三人世知公司述称：双方的协议已经在北京市怀柔区人民法院起诉，世知公司认为土地使用权是世知公司的，从国土局给世知公司的复函，也能证明土地使用权是世知公司的事实，所以海南众鑫公司没有权利要金潮公司从世知公司的土地搬离。北京市怀柔区人民法院解除协议的案件还没有判决，直接涉及本案的判决结果，海南众鑫公司要金潮公司搬出去不可以，但是可以成立一个共管账户，如果北京市怀柔区人民法院的案件定案了，再将此租金交给有权收取的一方。
第三人世知公司在二审中向本院提交了如下证据：1、海南众鑫公司取走土地证的收条，证明：世知公司将土地的使用证原本等交给海南众鑫公司的事实。证据2、海口市国土局土地过户的退档证明，证明：土地已经无法过户，土地使用权人还是世知公司。证据3、世知公司起诉北京众鑫公司解除《海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书》的诉讼材料。证明：世知公司在北京市怀柔区人民法院已经起诉了与北京众鑫公司之间的出资人协议纠纷一案。
金潮公司的质证意见：同意以上证据的证明内容。
海南众鑫公司的质证意见：对上述三份证据的真实性予以确认，对第一份证据，恰好证明海南众鑫公司收到土地使用权证，原件给了海南众鑫公司就代表世知公司把权利给了海南众鑫公司，对第二、三份证据真实性予以确认，但对证明内容有异议，世知公司与北京众鑫公司解除出资协议的诉讼与本案租赁协议无关联性，退档证明只能证明出资人没有出资到位，但是不能作为金潮公司不支付房屋占有费的依据。
本院对上述证据认证如下：对上述证据，各方当事人均未对真实性提出异议，本院对证据的真实性及关联性予以确认。
二审另查明：世知公司与北京众鑫公司解除《海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书》纠纷一案已被北京市怀柔区人民法院立案受理，现该案正在审理过程中。
本院二审查明的其它事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：本案《租赁合同》所涉及的房屋是未取得建设工程规划许可证的房屋。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条规定，以租赁房屋未取得建设工程规划许可证，且在庭审辩论终结前未提供经主管部门批准建设的许可证，据此认定金潮公司与海南众鑫公司签订的《租赁合同》无效正确，本院予以维持。
本案租赁合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第五条规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。原审法院对房屋占用期间的使用费计算正确，双方当事人也未提出异议，本院予以维持。涉案土地虽登记在世知公司名下，但海南众鑫公司是依据《海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书》的约定取得涉案房屋的出租权及租金收益权。现金潮公司以世知公司是涉案土地的使用权人，而且原审据以判决的《海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书》已被世知公司向北京市怀柔区人民法院提起民事诉讼要求解除，目前案件尚在审理过程中，而该案判决的结果将会影响到本案金潮公司是否搬出房屋及支付相应的房屋使用费为由，要求中止本案审理。对此，本院认为，本案《租赁合同》无效是因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，《海南众鑫融昌投资有限公司出资人协议书》是否被解除，并不影响对本案《租赁合同》效力的认定，因此，金潮公司要求中止本案的审理，本院不予支持，而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原审判决金潮公司搬出承租的房屋符合法律规定，本院予以维持。
综上，金潮公司的上诉理由没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，由海口金潮印务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 符敏秀
审判员 韩?芬
审判员 赵?曼
二〇一五年十一月二十五日
书记员 张晨曲