上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第2303号
原告叶荣妹。
委托代理人衷兴茂，上海川汇律师事务所律师。
被告上海居安房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人葛红杰，职务董事长。
委托代理人王瑞。
原告叶荣妹与被告上海居安房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，由审判员蒋国红独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶荣妹的委托代理人衷兴茂，被告上海居安房地产经纪有限公司的委托代理人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶荣妹诉称，2013年10月22日，原告经被告上海居安房地产经纪有限公司居间介绍与案外人刘某，赵某某就上海市普陀区金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋达成买卖合意，并于当日签订房地产买卖居间协议及佣金确认书，同时原告支付人民币10万元（以下币种均为人民币）作为定金。2013年11月8日，被告以本市即将出台房屋买卖新政“沪七条”为由，通知原告即刻前往被告经营场所签订《上海市房地产买卖合同（以下简称《房地产买卖合同》）。并约定于2014年1月15日前办理产权转让过户手续。2013年11月9日原告依约向案外人刘某，赵某某支付第一笔购房款90万元，并向被告支付中介费3万元。此后，在原告准备支付第二笔购房款期间，被告通知原告因为新政“沪七条”的出台，将社保缴纳时间由1年变更为2年，故无法依约过户，此次房屋买卖交易无法继续履行。此后，原告为向案外人刘某，赵某某要回已支付的购房款，双方展开诉讼，也正是在这场诉讼中，原告方才知晓之所以不能依约完成房屋产权过户，并非因为新政“沪七条”的出台，而是因为在签订《房地产买卖合同》时，原告作为非沪籍人士社保虽已缴满一年，但因中间存在一个月补缴情况，仍不具备购房资格。事实上，原告的社保缴纳情况在签订房地产买卖居间协议及佣金确认书之前即已明确告知过被告，而被告作为专业的居间方在明知原告社保存在补缴的情况下仍向原告作出能够完成房屋交易的承诺，并不断诱导原告签订房屋买卖居间协议、佣金确认书、《房地产买卖合同》等一系列协议，并在向原告索要3万元中介费后置原告利益于不顾，最终导致原告巨额损失。原告认为被告为获取中介费欺上瞒下，不仅违反了诚实信用原则，也导致原告与案外人刘某、赵某某的房屋买卖最终未能成交。被告在未完全履行居间介绍义务的同时，也对原告造成巨大损失，其不仅应退还已收取的3万元中介费也应赔偿原告为此造成的各项损失。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告返还已收取的中介费人民币30000元；二、被告向原告赔偿经济损失人民币294085元，具体为：1、原告与案外人刘某，赵某某一案财产保全费5000元，案件受理费9085元（本诉7035元，反诉2050元），律师费30000元；2、原告与案外人刘某，赵某某一案法院判决赔偿给对方的60000元损失；3、利息损失90000元（以100万元本金为基数按照同期银行贷款利率计算2013年11月9日至2015年6月5日期间的利息损失）；4、诉讼期间因房屋价格上涨所造成的损失100000元；三、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告增加诉讼请求要求被告向原告支付中介费30000元的利息人民币3000元（以3万元本金为基数按照同期银行贷款利率计算2013年11月10日至2015年9月15日期间的利息损失）。
被告上海居安房地产经纪有限公司辩称，被告在通知原告与案外人刘某，赵某某签订《上海市房地产买卖合同》时原告是仔细看过该合同中关于购房资格的特别告知条款的，原告系明知自己社保缴纳未满一年，故而不具备购房资格，而且被告在居间关系建立开始及整个居间过程中也曾多次口头告知过原告购房资格存在问题，原告与案外人交易无法完成、系争房屋不能过户的过错并不在于被告，被告已经履行了应尽的居间服务，原告应该支付居间费，故被告不同意原告所有诉讼请求。
经审理查明，案外人刘某，赵某某为系争上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2013年10月22日，原告叶荣妹作为买受方（乙方）、被告上海居安房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）、案外人赵某某作为出售方（甲方），就系争房屋出售事宜签订《房地产买卖居间协议》，协议第一条约定：乙方经看房对买卖之房地产已充分了解清楚，乙方为表示购买房地产之诚意，直接或通过丙方向甲方支付购房定金，并约定如下：1、乙方于签署本协议时，直接支付甲方购房定金人民币拾万元。2、甲方直接收取购房定金，并出具收款收据。协议第二条约定：买卖房地产的基本情况：1、类型：住宅；2、坐落：普陀区金鼎路XXX弄XXX号XXX室；3、建筑面积：182.5平方米；权利人刘某，赵某某；协议第三条约定：1、转让总价款人民币叁佰叁十万元。协议第六条约定：甲乙双方签署上海市房地产买卖合同当日，甲方应按本协议第三条第1款转让总价款的1%（居住用房）2%（非居住用房）向丙方支付服务报酬，乙方应按本协议第三条第1款转让总价款的1%向丙方支付服务报酬。协议第十条约定：甲、乙双方约定，于2013年11月15日前，至丙方处签署上海市房地产买卖合同。甲、乙双方委托丙方按照本协议约定提前制作上海市房地产买卖合同“样张”，并进行网上备案。
2013年10月22日，原告叶荣妹与被告上海居安房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》，约定原告向被告支付佣金40000元，该款约定的支付日期为2013年11月15日。同日原告向案外人赵某某支付定金100000元。2013年11月8日被告通知原告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，次日，原告向被告支付佣金30000元。后因无法过户致房屋买卖不成，原告与案外人刘某、赵某某展开诉讼，本院于2014年12月17日作出（2014）普民四（民）初字第357号民事判决，该案经审理查明中部分事实如下：“原告（即叶荣妹）提供居间方上海居安房地产经纪有限公司工作人员张干方作为证人到庭作证，证人证言的主要内容为：作为系争房屋经办人，原被告（即刘某、赵某某）签订居间协议时，张干方曾口头告知被告，原告缴纳的社保至2013年12月8日方满一年。因2013年11月8日出台了“沪七条”，规定非本市户籍居民家庭购房社保缴纳满两年才能交易，故张干方通知原、被告当日前来签订房屋买卖合同，否则不能交易，并且告知双方，如届时不能交易，被告应将原告支付的购房款退还。根据合同约定，原告应于2013年12月10日前支付给被告第二笔首付款30万元，因当时原告经审核社保缴纳不符合购房条件，故张干方明确告知被告交易失败，要求被告退款，被告提出要求原告支付违约金46万元。之后原告提出以其为法定代表人的公司之名购买系争房屋，被告不同意，致房屋买卖不成。经质证，原告表示对证人证言无异议，认为证人在原、被告签订居间协议时已明确告知了原告社保缴纳未满一年的情况……。”
该案经审理后本院认为：“关于本诉，原、被告于2013年11月8日就购买系争房屋签订《房地产买卖合同》，当日，相关部门发出住房限购措施的新政，将非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为‘能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上’，但11月8日当日签订的房屋买卖合同仍能按原规定执行，即‘能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上’。然原告作为非本市户籍居民，其缴纳社保年限累计不满1年以上（不含补缴），故即便不出台购房新政，原告仍不具备购房资格，无法履行《房地产买卖合同》，现原告要求解除《房地产买卖合同》，被告亦同意，故对原告要求解除《房地产买卖合同》的诉请，依法应予支持……。对原告要求被告支付上述购房款利息的诉请，因本次房屋买卖未成系原告原因造成，故原告的该项诉请，缺乏法律依据，本院不予支持……然本次房屋买卖不成的责任确在反诉被告，故反诉被告应对反诉原告进行赔偿，赔偿金额由本院根据查明的事实……”据此本院作出如下判决：“一、原告（反诉被告）叶荣妹与被告（反诉原告）刘某、赵某某于2013年11月8日就上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX）于2014年1月8日解除；二、被告刘某、赵某某应于本判决生效之日起十日内退还原告叶荣妹房款人民币100万元；三、对原告叶荣妹其余诉讼请求均不予支持；四、反诉被告叶荣妹应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告刘某、赵某某损失人民币6万元……本案诉讼保全费人民币5000元，由原告负担。本案本诉受理费人民币14070元，由原、被告各半负担。本案反诉受理费人民币4100元，由原、被告各半负担。”上述判决作出后，刘某、赵某某不服，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院于2015年5月26日作出判决，“驳回上诉，维持原判。”上述判决现已生效。
2015年10月26日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
本案在审理过程中，原告确认签订房地产买卖合同时其虽知晓社保缴纳未满一年，但对其不符合购房资格并不知晓。被告称因房地产买卖合同中有关于购房资格的特别告知故在签订房地产买卖合同时仅口头告知原告其适用旧政及新政均不符合购房资格，但未提交证据予以证明。况被告考虑到交易未能成功故未全额收取原告佣金，仅收取其30000元。
本院认为，居间方按协议约定完成中介服务的，负有佣金支付义务的一方应按承诺支付钱款。根据查明事实，原告与被告签订了《房地产买卖居间协议》，被告对原告提供了居间服务，促使原告叶荣妹与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。然被告收取佣金后，原告并未能购得欲购买的房屋，被告未能成功为原告提供全部的居间服务，故被告不应收取原告全额佣金。对于佣金金额，由于系争房屋买卖合同未能履行系原告不具备购房资格所致，造成被告未能完成全部居间服务，考虑到被告在居间服务过程中提供了陪同看房、协助签订合同等工作，且在原告出现购房资格问题后也积极进行调解，在交易未成后也未全额收取原告佣金，综合各方面因素考虑，被告应收取原告相应的佣金，故原告要求被告返还佣金的诉请本院难以支持。原告作为购房主体理应对自己是否具有购房资格予以充分了解且房地产买卖合同亦附有关于该事项的特别告知，故原告对自身不具备购房资格而签订房地产买卖合同造成损失主观上存有过错。然被告作为专业的居间方在明知原告无论旧政还是新政均不具备购房资格的情况下，仍然通知原告与案外人签订房地产买卖合同，最终导致因房屋买卖不成原告与案外人产生诉讼而造成损失，其主观上亦具有一定过错。其就购房资格已告知原告的辩解因无相关证据予以佐证，本院不予采纳，故原被告应就签订房屋买卖合同产生的损失按过错责任大小予以分担。至于律师费，因本案系合同之诉，原告的该项诉请无法律依据，本院不予支持。同理，原告要求被告支付中介费30000元的利息3000元、已付案外人房款100万元的利息损失90000元及诉讼期间房屋上涨所造成的损失10万元的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、被告上海居安房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶荣妹损失人民币37000元；
二、对原告叶荣妹的其余诉讼请求均不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6161元（原告预付），减半收取，计人民币3080.5元，由原告负担人民币2741.5元，被告负担人民币339元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋国红
二〇一五年十二月三十日
书记员 吴 婷
附：相关法律条文
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。