北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第25477号
原告贾玉敏，女，1954年8月4日出生。
委托代理人韩建昌。
被告北京市土地整理储备中心商务区分中心，住所地北京市朝阳区东大桥路*号院*号楼。
法定代表人尹东。
委托代理人尚娟。
委托代理人白栋辉。
被告李枫云，女，1932年4月17日出生。
委托代理人贾克俭（被告李枫云之子），男，1952年9月7日出生。
被告贾克俭，男，1952年9月7日出生。
被告贾克诚，男，1956年12月31日出生。
委托代理人邓ＸＸ。
原告贾玉敏（以下简称姓名）与被告北京市土地整理储备中心商务区分中心（以下简称土储中心）、李枫云、贾克俭、贾克诚（以下均简称姓名）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人韩建昌，土储中心的委托代理人尚娟、白栋辉，贾克俭兼李枫云的委托代理人，贾克诚的委托代理人邓ＸＸ到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
贾玉敏诉称：原坐落于北京市朝阳区郎家园X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）登记的产权人系我父亲贾润兴。2002年12月28日贾润兴去世，因涉案房屋并未进行继承，故房产证截止到2010年8月拆迁时亦未进行变更。贾润兴去世后，虽我患有多种疾病，但仍然照顾母亲李枫云。2010年4、5月，涉案房屋面临拆迁，我和贾克诚虽得知涉案房屋拆迁，但对于具体拆迁安置方式并不清楚，当时只是听李枫云说过些日子就搬家，故认为是在别处安置房屋。2010年9月22日，贾克俭拿着一份委托协议书，大意是让我放弃大孙子继承的东西，并让我在委托书上签字。签字后，我担心贾克俭损害我的拆迁利益，遂向贾克俭要委托协议书签字的复印件。因贾克俭始终不给。我即通过信访途径并在CBD管委会协助下调取了涉案房屋的拆迁协议及相关声明的复印件。后我发现因土储中心未尽审查义务，加之代理人贾克俭隐瞒相关亲属信息，导致拆迁协议中没有将我列为被拆迁补偿人。事后经与贾克诚核实，贾克诚根本没有在拆迁协议上签过字，捺过手印，对于拆迁的事、拆迁协议书的事一概不知。我认为，拆迁协议是在土储中心明知是遗产房的情况下，因其未按照拆迁程序向贾润兴单位调取亲属关系证明，最终导致在拆迁协议中遗漏我。土储中心的上述行为一方面导致我至今无法实现按照法定继承份额所应享有的拆迁利益，同时亦剥夺我作为被拆迁人按照相关的拆迁补偿政策享有大病补偿的相关权利。故我诉至法院，要求确认2010年8月19日贾克俭代表贾克俭、李枫云、贾克诚与土储中心签订的《CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议》及2010年8月24日贾克俭与土储中心签订的CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议附件无效。
土储中心辩称：第一，我方对该户被拆迁人的认定已经尽到充分合理的注意义务，被拆迁人认定程序不违反法律、拆迁法规、规章的相关规定。在CBD核心区二期土地一级开发项目整体拆迁结案之前，除李枫云、贾克俭、贾克诚外，没有其他人对涉案房屋提出过主张权利。经我方组织的入户团队向被拆迁人进行调查得知，在本项目实施拆迁之前，涉案房屋的产权人贾润兴已故。贾润兴的家属未提供遗嘱，并确认贾润兴的法定继承人为李枫云、贾克俭、贾克诚三人，未披露还有其他法定继承人。为此，李枫云还向工作人员提供了该户的户口本。第二，即使贾玉敏系贾润兴的法定继承人这一身份得到法院确认，因我方与李枫云、贾克俭、贾克诚签订房屋拆迁安置补偿协议时系善意第三人，我方的合法权益应得到维护，对于贾玉敏因此产生的损失，应由擅自处分共有财产的李枫云、贾克俭、贾克诚予以赔偿。我方受让涉案房屋时是善意的，并不知也无从知晓李枫云、贾克俭、贾克诚系无权处分人。且我方是以合理的价格受让涉案房屋。转让的涉案房屋已经交付给我方进行了拆除，并且已经完成了原告的产权注销登记。我方已经依照物权法确定的善意取得制度取得涉案房屋的处分权，无论善意取得房屋所有权的基础债权即拆迁补充协议效力如何，我方均不负返还房屋义务。如贾玉敏因此有损失，应通过向李枫云、贾克俭、贾克诚主张权利的方式实现其利益。第三，房屋拆迁安置补偿协议已经履行完毕，我方作为善意第三人已支付房屋拆迁安置补偿费，房屋已被拆除，不可逆转。即使贾玉敏果真系贾润兴的法定继承人，也可通过向李枫云、贾克俭、贾克诚追偿的方式实现其权利，现仅提起确权诉讼并不能最终实现其权益。综上，请求法院驳回贾玉敏的诉讼请求。
李枫云辩称：我和贾润兴有三个子女，即贾克俭、贾玉敏、贾克诚。我们家在房屋遗产继承权上没有遗留问题。我家房屋使用和继承的安排是贾润兴和我早就商量好的。我舅舅的房屋给了贾玉敏，西罗园的房屋给了贾克诚，涉案房屋不是遗产房。涉案房屋我活着我住，我死了之后给贾克俭的儿子贾宁。2002年春节期间也同三个孩子交代清楚了。涉案房屋的拆迁公告、补偿标准都是在院子里贴出来公示了。在初期入户调查时，我都如实介绍了我家的全部情况。贾玉敏在起诉书中说的贾克俭让她签字说放弃涉案房屋的继承权，不是事实。那件事与拆迁无关。贾玉敏在起诉书中讲的事实不存在，请法院驳回贾玉敏的诉讼请求。
贾克俭辩称：涉案房屋不是遗产房。李枫云的舅舅海长永没有子女，与李枫云的父母居住在一起，李枫云的父母去世后，海长永居住地在上世纪70年代中期被拆迁后，分配了一套承租公房。贾润兴将贾玉敏的户口迁到了海长永公租房地址。后贾玉敏在该房屋里结婚居住。1984年，海长永去世，贾玉敏成为这套房屋的承租人。后来贾玉敏丈夫的单位分房时，贾玉敏将这套房屋交回回民医院，回民医院给贾玉敏的丈夫分配了其现在居住的两居室。2002年春节时，贾润兴和李枫云一起分别与贾克诚、贾玉敏、贾克俭交代，家中的三套房屋，贾玉敏结婚时已经给了一套，贾润兴名下的位于北京市丰台区西罗园1区16号楼503号房屋给贾克诚，涉案房屋给贾克俭的儿子贾宁。三人都没有异议。2002年2月28日，贾润兴去世后，李枫云、贾克俭、贾玉敏、贾克诚到公证处办理了继承公证，李枫云、贾克俭、贾玉敏按照贾润兴和李枫云的安排，放弃了西罗园房屋的继承权，该房屋由贾克诚继承，后贾克诚将该房屋出售，用于支付女儿的学费。综上，涉案房屋不是遗产房，贾玉敏的起诉理由不成立，请求法院驳回贾玉敏的诉讼请求。
贾克诚辩称：声明当中的签字不是我签的，我也没有拿到拆迁款。父亲去世之前多次和子女说过，一定要先把母亲的养老安排好。拆迁单位的信息、公告我都看过了，有关拆迁的事情家里没有进行过任何家庭会议，家庭成员互相之间也没有互相沟通。关于拆迁的事情，土储中心称拆迁程序、手续等都按照拆迁的规矩办的，我们提交了父亲的死亡证明，知道涉案房屋是遗产，应该知道这不仅仅是拆迁。贾玉敏知道拆迁协议的事情以后，要求主张自己的权益。贾玉敏曾经因为这件事把我叫到母亲处向我核实过，声明中的签字不是我签的，贾玉敏也问过母亲为什么不把贾玉敏的名字写进去。母亲给我打电话的时候曾经说过明明把贾玉敏的名字写上了，不知道为什么就没有贾玉敏的名字。母亲称把子女几个都给写上了，为什么现在的材料上没有不得而知。土储中心明知涉案房屋是遗产，而且是那么专业的单位，有那么多专业的人员，处理遗产应该当事人都在场，如果大家都签字认可了就不会出现现在这种情况。我向哥哥姐姐，也向法院表态，我什么都不争，但是母亲真的没有跟我说过遗产怎么处理的事。关于涉案房屋拆迁的事，我什么都不争。母亲搬出来之后经常当着我的面打电话哭，说别人房子比我们的小，拆迁款跟别人还少了好几十万。母亲让我起草过一份报告，我们并不是不主张。拆迁的事儿到现在这种状态，我们家有我们家的不足，但是土储中心也有失误和不严谨。我们希望能调解，母亲说当时拆迁款给少了，希望土储中心能再给予一定补偿。贾玉敏身体不好，我们是弱势群体，土储应该给予贾玉敏一定补偿，既然声明中有我的名字，有拆迁规定，我也应得到属于我的补偿。我认为拆迁协议是无效的。
经审理查明：土储中心因CBD核心区二期土地一级开发项目建设，根据京建朝拆许（2010）第80号《房屋拆迁许可证》对东至针织路、西至东三环中路、南至东长安街沿线（建国路）、北至光华路范围内的房屋及其附属物进行拆迁。拆迁期限自2010年7月19日至2012年1月10日。
李枫云与贾润兴系夫妻关系，二人共生育三个名子女，即长子贾克俭、次子贾克诚、女儿贾玉敏。贾润兴于2002年12月28日去世，去世前未留遗嘱。涉案房屋登记的所有权人为贾润兴。
2010年8月19日，土储中心作为甲方与作为乙方贾润兴（已故）、贾克俭、李枫云、贾克诚的委托代理人贾克俭签订CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议，约定双方一致同意按照房屋置换方式进行拆迁补偿安置，经评估，乙方应得房屋装修款65005元。乙方选择远洋一方项目定向安置用房。乙方获得拆迁奖励及补助费共计105318元。在拆迁周转期间由乙方自行解决周转房屋，由甲方一次性向乙方发放周转费，周转费发放标准为4000元／月。乙方保证在本协议签订之日起7天内，即2010年8月26日前完成搬迁。
同日，贾克俭书写了弃房申请。
2010年8月24日，土储中心与被拆迁补偿人贾克俭签订CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议附件，约定最终可安置面积为130.48平方米，房屋价款为2870560元，拆迁奖励及补助费为400323元、拆迁周转费用为80000元。被拆迁人应得款项合计为3350883元。
2010年8月25日，贾克俭领取拆迁款3350883元。
庭审中，贾玉敏称，其对于涉案房屋拆迁的具体补偿方式并不知晓。土储中心在明知涉案房屋为遗产房的情况下，未查明贾润兴的继承人，在拆迁协议将贾玉敏遗漏，同时剥夺了贾玉敏按照拆迁补偿政策享受大病补偿的权利，使其至今无法实现按照法定继承应享有的拆迁利益。因此要求确认2010年8月19日贾克俭代表贾克俭、李枫云、贾克诚与土储中心签订的《CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议》及2010年8月24日贾克俭与土储中心签订的CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议附件无效。土储中心称按照其拆迁政策，关于大病补助，要求户口在册，并同时在涉案房屋居住，贾玉敏并不满足上述条件。
庭审中，土储中心提交1998年12月26日签发的居民户口簿复印件，证明当时涉案房屋内的在册人口有贾润兴、李枫云、贾克诚、李翙、贾宁。土储中心称该户口簿复印件是贾克俭向其提供的。后贾润兴因死亡注销户口，贾克诚将户口从涉案房屋内迁出。
土储中心提交核心区居民拆迁基本情况调查表，当中记载被拆迁人贾润兴（已故），被拆迁房屋使用现状为自住，户籍登记情况为户主李枫云、户主之儿媳李翙、户主之孙子贾宁。落款被拆迁人处有李枫云的签名，日期为2010年6月15日。土储中心称，当时知道贾润兴已故，依据入户调查和户籍调查的情况，其认定被拆迁人为贾克俭、贾克诚、李枫云。贾玉敏对该证据的质证意见为：该表只记载了户籍登记人口的情况，证明不了进行了入户调查。李枫云的签字是不是其亲笔所签也不确定。李枫云、贾克俭对该证据的质证意见为该表中的李枫云的签字是李枫云本人所签。贾克诚对该证据的质证意见为不清楚。
土储中心提交2010年8月19日的声明一份，声明的内容为“因贾润兴为郎家园2号楼503号房屋的所有权人，其已于2002年12月27日去世，但房产证并未进行变更，因该房屋现涉及拆迁补偿事宜，故其亲属之妻李枫云、之子贾克俭、贾克诚作如下声明：一、如下为贾润兴仅有的家庭成员及亲属关系：之妻李枫云……之子贾克俭……之子贾克诚……。二、上述人员一致同意由贾克俭为其共同代理人，就上述房产与洽商拆迁补偿安置事宜，签署、受领包括拆迁安置补偿协议在内的全部法律文件。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，上述人员均承认，因此出现问题，由上述人员共同承担相关责任。三、上述人员一致同意由代理人领取拆迁补偿款。四、上述人员保证其为贾润兴仅有的亲属关系，如有第三人对亲属关系提出异议或认为家庭成员有缺失，因此产生的问题，由本声明的全部人员自行承担法律责任。下方有贾克诚、李枫云、贾克俭的签名及手印”。土储中心称，声明是贾克俭提交到拆迁办的，提交时上面就有贾克诚的签字和手印。贾玉敏对该证据的质证意见为不认可。贾克俭对该证据的质证意见为这份声明是土储中心派工作人员在涉案房屋中签订的，在场的还有贾克俭和其妻李翙。第一页的内容都是贾克俭填写的，第二页的“贾润兴”是贾克俭写的，贾克俭的名字和手印是贾克俭签字和捺的手印。李枫云的名字和手印是贾克俭签的字和捺的手印。当时没有贾克诚的签字和手印。签完后，贾克俭给贾克诚打电话，让贾克诚把身份证传过来，8月20日，贾克诚将身份证扫描件发到贾克俭之子贾宁邮箱里，打印出来后，贾克俭将声明和贾克诚身份证复印件交给土储中心，之后就再没见过声明，不知道上面贾克诚的签字和手印是谁签谁捺的。李枫云对该证据的质证意见为其中李枫云的签名是不是李枫云签的记不清了，委托过贾克俭办理拆迁事宜，没有书面的委托书，是口头让贾克俭去办理的。贾克诚对该证据的质证意见为不认可，贾克诚未在声明上签字捺手印，未授权贾克俭办理拆迁事宜。
庭审中，贾克诚申请对声明中贾克诚的签名和日期是否为贾克诚本人所签、手印是否为贾克诚本人所印进行鉴定。本院委托北京华夏物证鉴定中心进行上述鉴定。2014年4月21日，该中心作出华夏物鉴中心（2014）文痕字第106号文痕检验司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、“贾克诚”签名字迹处的红色指纹印不是贾克诚的手指指纹印。2、因笔迹鉴定的样本数量和质量均不满足我中心笔迹鉴定的比对条件，故无法归检材二“贾克诚2010.8.19”字迹与样本三字迹是否为同一人所写进行鉴定。贾克诚支付鉴定费2900元。
上述事实，有拆迁安置补偿协议、附件、声明、证明信、房屋所有权证、死亡证明、鉴定报告及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权利受法律保护。涉案房屋为贾润兴与李枫云的夫妻共同财产，贾润兴去世后，其继承人李枫云、贾克俭、贾克诚、贾玉敏并未对涉案房屋进行析产继承，因此，涉案房屋仍处于共有状态，属于李枫云、贾克俭、贾克诚、贾玉敏共有。
土储中心在明知涉案房屋登记的所有权人已死亡的情况下，未能核实涉案房屋的所有继承人，且在未审核授权委托书真实性的情况下，即与贾克俭签订拆迁协议，土储中心对此存在过错。李枫云、贾克俭在明知存在其他继承人的情况下，未向土储中心披露其他继承人，也存在过错。因此，该协议存在重大瑕疵，严重损害了贾玉敏、贾克诚的合法权益。故土储中心与作为李枫云、贾克诚委托代理人的贾克俭签订的拆迁安置补偿协议及附件应属无效，本院对贾玉敏的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条之规定，判决如下：
确认二○一○年八月十九日被告贾克俭及贾克俭作为被告李枫云、贾克诚的委托代理人与被告北京市土地整理储备中心商务区分中心签订的《CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议》及二○一○年八月二十四日被告贾克俭与被告北京市土地整理储备中心商务区分中心签订的《CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议
----附件》无效。
案件受理费70元，由被告北京市土地整理储备中心商务区分中心负担35元（原告贾玉敏已预交，被告北京市土地整理储备中心商务区分中心于本判决生效后七日内给付原告贾玉敏）；由被告贾克俭负担35元（原告贾玉敏已预交，被告贾克俭于本判决生效后七日内给付原告贾玉敏）。
鉴定费2900元，由被告北京市土地整理储备中心商务区分中心负担1450元（被告贾克诚已预交，被告北京市土地整理储备中心商务区分中心于本判决生效后七日给付被告贾克诚）；贾克俭负担1450元（被告贾克诚已预交，被告贾克俭于本判决生效后七日给付被告贾克诚）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈一铮
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 郝建丰
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 王嘉雯