广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂民再7号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：余小艳，女，1958年10月12日出生，汉族，住玉林市玉州区。
申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：唐余富，男，1980年5月3日出生，汉族，住南宁市青秀区。
申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：唐余贵，男，1984年12月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。
被申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：黄链，女，1975年8月15日出生，壮族，住南宁市。
委托代理人：张利，广西祥泰律师事务所律师。
委托代理人：黄洁兰，广西君桂律师事务所律师。
申诉人余小艳、唐余富、唐余贵因与被申诉人黄链租赁合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院(2015)南市民再字第40号民事判决，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2016年11月16日作出桂检民监[2016]125号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2016）桂民抗74号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了开庭审理。申诉人余小艳、唐余富、唐余贵，被申诉人黄链及其委托代理人张利、黄洁兰到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，再审判决适用法律确有明显错误：理由：（一）再审判决判定余小艳同时承担违约金30万元及损害赔偿金127.9197万元适用法律确有错误。根据民法原理，由于约定违约金与补偿性法定损害赔偿金均以补偿性为基本功能，功能的基本重合性决定了二者原则上不能并用。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，二者关系可以描述如下：违约金低于损失的，可要求增加；违约金过分高于损失的，可要求予以适当减少；违约金高于损失但不过分的，适用违约金不再调整。违约金低于损失的，非违约方可要求增加，至于增加的上限，根据《合同法解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”即违约金增加的上限，亦不能超过实际损失额。法院在认定黄链实际损失为127.9197万元的情况下，再同时判决余小艳再承担30万元违约金适用法律确有错误。（二）再审判决认定实际损失为127.9197万元适用法律确有错误。根据《合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”非违约方负有保护自己不受损害或者减少自己所受损害的义务即对自己利益的照顾义务。如恶意扩大损失的，违约方没有赔偿义务，这也是合同双方诚实信用原则的体现，本案黄链在明知余小艳违约收房，双方合同目的不能实现，自己已不能续租的情况下，不试图减少自己的损失，反而在纠纷发生月余时间内将房屋全部长期转租并约定高价租金，此利益不宜认定为实际损失要求赔偿。关于余小艳违约导致的黄链的实际损失的认定，应该是余小艳违约后，黄链若要在同地段租用相同面积性质相当的房屋，其租金上涨后与原租用余小艳房屋租金的差额。而关于其时同地段品质相当的房屋的租赁行情，是应当通过评估作出的。再审判决以黄链恶意扩大的可得利益损失作为应赔偿损失额，适用法律确有错误。综上所述，南宁市中级人民法院（2015）南市民再字第40号民事判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款、第二百零八条第一款、第二百条第六项的规定，特提出抗诉，请依法再审。
申诉人唐余富在本院再审庭审中诉称，同意检察院的抗诉意见。另补充，原审判决30万的违约金过高，要求适当减少。请求再审改判，支持申诉人的原审反诉请求，申诉人唐余贵、余小艳同意唐余富的意见。
被申诉人黄链在本院再审庭审中答辩称，原再审判令申诉人承担违约金30万元以及预期收益损失1279197.34元认定事实清楚，适用法律正确。理由：（一）合同是双方的真实意思表示，在合同内容合法有效的前提下，法律应当充分尊重双方的意思表示，申诉人的根本违约行为，直接导致双方合同解除，那么按照铺面出租合同书以及续租合同书的约定，申诉人应当支付违约金三十万元。（二）申诉人的违约行为导致行为解除，被申诉人无法转租收到合同收益，依据合同法约定，申诉人应当赔偿被申诉人预期收入损失1279197.34元。合同约定被申诉人具有转租及对外招租的权利，因此申诉人应对被申诉人无法转租的预期收入有合理预见，应当予以赔偿。（三）法律并未禁止违约金及赔偿损失同时适用。综上，申诉人的申诉意见，没有事实法律依据，请求驳回。
一审原告黄链于2013年8月16日起诉至南宁市青秀区人民法院称，请求依法判决：一、余小艳向黄链支付违约金300000元；二、余小艳赔偿黄链预期利润1332716元（黄链与朱懋德、黄琦琳签订的两份《转租合同》的总租金相加后与原被告签订的合同的差额，再加上黄链转租给郑荧荧后因被告行为导致郑荧荧没有交的部分租金）；三、余小艳赔偿黄链装修损失200000元；四、余小艳退回黄链押金38000元（《铺面出租合同书》的押金8000元、《铺面续租合同书》的押金20000元、隔墙押金10000元）；五、唐余富、唐余贵对黄链承担连带清偿责任；六、解除黄链与余小艳的租赁合同；七、余小艳、唐余富、唐余贵承担本案的诉讼费。
一审被告余小艳、唐余富、唐余贵反诉称，请求法院判令：一、确认余小艳与黄链签订的《铺面出租合同书》和《铺面续租合同书》已于2013年5月18日解除；二、黄链立即恢复南宁市仙葫经济开发区仙葫大道西303号房第一层、第二层的原状；三、黄链立即恢复南宁市仙葫经济开发区仙葫大道西303号房第二层的建筑主体和承重结构，消除房屋结构安全隐患（承重结构是否恢复安全状态应以鉴定部门的鉴定结论为准）；四、黄链赔偿余小艳、唐余富、唐余贵南宁市仙葫经济开发区仙葫大道西303号房承重结构损失1200元；五、本案诉讼费由黄链承担。
南宁市青秀区人民法院一审查明，2005年11月17日，余小艳向黄链出具一份《现金收入凭单》，其上载明收到黄链交来租铺面订金2000元。同日，黄链（租用铺面人、乙方）与余小艳（出租铺面人、甲方）签订了一份《铺面出租合同书》，内容为：现甲方有一栋楼房位于仙葫开发区利源商住城453号，自愿出租一楼铺面和二楼给乙方使用十年时间，租期从2006年2月20日起至2016年2月19日止；第一年第一个月至第六个月（2006年2月20日至8月20日）乙方每月要交租金3600元给甲方，当月租金交清后当月月底前要交清下个月的租金，第一年的第七个月开始至第十年止，乙方按每个季度交一次租金给甲方，本季度的租金交清后，本季度的第三个月要交清下个季度的租金，第一年至第二年（2006年8月21日至2008年2月19日）乙方每个季度要交租金10800元给甲方，第三年至第四年（2008年2月20日至2010年2月19日）每个季度要交租金11400元，第五年至第六年（2010年2月20日至2012年2月19日）每个季度要交租金12600元，第七年至第十年（2012年2月20日至2016年2月19日止）每个季度要交租金15000元；乙方第一次先交一个月租金3600元、押金6000元，一次性共交9600元，租期满后甲方退回押金给乙方，如租期内乙方不按时交租金，甲方有权撤消乙方的租用权；乙方如需要另外装修，必须征求甲方的意见，经甲方同意后，才能动工，另装修的地面、墙面和楼天面的材料，租期满后乙方不得拆走；在租期内，如甲方另转租该铺面给他人使用，甲方要付违约金300000元给乙方，另外在租期内乙方具有招租、转租的权利，甲方不得以任何理由干涉；合同还约定了其他权利义务。2005年12月6日，余小艳又向黄链出具一份《现金收入凭单》，其上载明收到黄链交来铺面押金6000元；同日，余小艳还向黄链出具一份《收据》，其上载明收到黄链交来2005年12月20日至2006年2月19日的铺面租金3000元，并备注有“原收订金2000元，现实收1000元”，双方对该备注内容均无异议。2011年8月24日，黄链（租用铺面人、乙方）与余小艳（出租铺面人、甲方）又签订一份《铺面续租合同书》，内容为：现甲方有一栋楼房位于仙葫开发区利源商住城453号，自愿出租一楼铺面和二楼整层给乙方使用；租期为五年，从2016年2月20日起至2021年2月19日止；租金按季度交纳，2016年2月20日至2018年2月19日的月租金是8000元，2018年2月20日起至2020年2月19日的月租是8800元，2020年2月20日起至2021年2月19日的月租金是9000元；除以上租期及租金有变化外，其余约定条款和2005年11月17日甲乙双方签订关于该铺面的所有合同、协议条款均一致（之前所签订的所有合同、协议均有效）；如甲方有违约行为，则赔偿乙方违约金300000元；铺面押金20000元正；合同还约定了其他权利义务。2012年4月21日，余小艳以收款人的名义向黄链出具一份《收条》，其上载明“今收到黄链交来铺面隔墙押金10000元正，等恢复铺面原样，甲方退回押金”。2013年6月14日，黄链在当代生活报第23版刊登一则《通知》，内容为“余小艳：因你原收取租金的账户已注销，请你于2013年6月18日前告知我新账户或来我处领取南宁市仙葫大道西303号铺面的租金（2013年6月19日至2013年9月18日的租金）”。
在一审庭审中，关于黄链于涉案房屋一层加建的隔墙，余小艳、唐余富、唐余贵陈述称已经过其同意，且双方均一致确认2013年4月黄链与余小艳电话沟通时余小艳说不再租给黄链、2013年6月2日余小艳、唐余富、唐余贵再次向黄链口头提出解除合同，且自该日起涉案房屋由余小艳、唐余富、唐余贵实际控制，而黄链还主张余小艳、唐余富、唐余贵分别于2013年4月及6月在涉案房屋加锁，余小艳、唐余富、唐余贵则对此持有异议；另，余小艳、唐余富、唐余贵主张黄链于2012年9月13日及2012年12月14日交纳的租金均系迟延交纳、构成违约。关于租金的支付时间，黄链主张其一直是按3月、6月、9月、12月交纳且余小艳、唐余富、唐余贵对此并未提出异议，余小艳、唐余富、唐余贵则主张合同约定的交租时间并非自然季度而应根据合同约定的季度来计算，即应按2月、5月、8月、11月交纳租金，但其直到2013年5月初才向黄链就租金迟延交付提出异议。关于《铺面续租合同书》中约定的铺面押金20000元，黄链主张已经于2011年8月24日签订续租合同当日以现金方式向余小艳交纳，合同中手写部分关于铺面押金的约定即为其付款的凭证，余小艳、唐余富、唐余贵则对黄链已支付前述20000元押金持有异议，主张合同关于铺面押金的约定属于合同条款而非付款凭证。关于黄链在租赁并占有使用涉案房屋期间对房屋加建的部分，双方均确认包括：在涉案房屋第一层的中间加了一道连接至第一层天花板的墙、在该墙的左侧铺面（面朝铺面方向）加建了从第一层通往第二层的楼梯、在第二层原有的唯一一间房旁加建了一间厕所、在第二层原有房间及加建的厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分砌了一堵墙；余小艳、唐余富、唐余贵还主张除前述部分外，黄链还改动了：第二层原有房间及加建的厕所处有一堵墙被打掉、第二层的地板位置砌了一条水沟、第二层原有房间的侧墙凿了一个出菜口、阳台处开挖形成水龙头、开挖了面向大厅的承重墙的下半截。
2014年4月16日，在一审法院依法组织的对涉案房屋的现场调查中，余小艳、唐余富、唐余贵陈述称没有涉案房屋的户型图、设计图等相关图纸材料。2014年4月21日，余小艳、唐余富、唐余贵向一审法院申请对涉案房屋第二层的建筑主体承重墙结构的位置、建筑主体结构是否发生改变及改变的位置进行鉴定，并对涉案房屋第二层发生改变的主体结构恢复原状所产生的费用进行评估，后余小艳、唐余富、唐余贵于2014年8月21日放弃对前述事宜进行评估鉴定。另，黄链对其第二项诉讼请求的预期利润及第三项诉讼请求的装修损失不申请评估。
另查明，2012年9月4日，一审法院依法受理唐余富、唐余贵诉黄链、余小艳租赁合同纠纷一案，并于2012年11月1日作出（2012）青民一初字第2480号民事判决，唐余富、唐余贵不服前述判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，该院于2013年4月24日作出（2013）南市民一终字第316号民事判决，经该二审判决书查明事实如下：涉案房产坐落于南宁市××经济开发区××大道西××（××开发区利源商住城，地号为453号）；《铺面出租合同书》签订后，余小艳即将涉案铺面交付给黄链使用；1997年12月28日，余小艳与广西房地产开发总公司（案外人）签订一份《住宅用地使用权转让合同书》，约定广西房地产开发总公司将位于仙葫开发区利源商住城商住用地的国有土地使用权转让给余小艳，用作住宅房屋建设，涉案房产所在的土地位于南宁市××开发区利源商住城，地号为453号，涉案房产坐落于仙葫经济开发区仙葫大道西303号，唐余富、唐余贵与余小艳于2008年1月10日取得《房屋所有权证》（所有权证号：01644655，共有权证号自01644655-1至01644655-2）。
又查明，自2007年8月24日起至2013年3月13日止期间，黄链分别向余小艳转账支付涉案房屋租金如下：2007年8月24日、10月20日、11月20日三笔每笔3600元，2007年12月20日11000元，2008年3月24日、6月20日、9月19日、12月21日、2009年3月22日、6月22日、9月21日七笔每笔11400元，2009年12月20日11800元，2010年3月13日、6月19日、9月20日、2011年2月20日、6月19日、9月19日六笔12600元，2011年12月19日10400元，2012年3月19日、6月12日、9月13日、12月14日、2013年3月13日五笔每笔15000元。2010年12月19日，黄链丈夫陈坚豪代其向余小艳的个人账户存入12600元涉案房屋租金。
南宁市青秀区人民法院一审判决：一、黄链与余小艳于2005年11月17日签订的《铺面出租合同书》及2011年8月24日签订的《铺面续租合同书》自本案判决生效之日起解除；二、余小艳应向黄链支付违约金300000元；三、余小艳应向黄链退还上述《铺面出租合同书》的押金6000元；四、黄链应在本案判决生效后三十日内，拆除仙葫经济开发区仙葫大道西303号第一层中间的隔墙并恢复原状，余小艳应在黄链拆除前述隔墙后五日内向黄链退还隔墙押金10000元；五、唐余富、唐余贵应对上述判决第二至第四项中余小艳应承担的债务承担连带清偿责任；六、黄链应在本案判决生效后三十日内，拆除上述房屋第一层中间的隔墙左侧房屋（面朝房屋方向）第一层通往第二层的楼梯、在第二层原有房间旁加建的厕所及在第二层原有房间和加建厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙并恢复原状至可正常使用状态；七、驳回黄链要求余小艳赔偿预期利润1332716元的诉讼请求；八、驳回黄链要求余小艳赔偿装修损失200000元的诉讼请求；九、驳回黄链的其他诉讼请求；十、驳回余小艳、唐余富、唐余贵要求黄链立即恢复上述房屋第二层的建筑主体和承重结构并消除房屋结构安全隐患的反诉请求；十一、驳回余小艳、唐余富、唐余贵要求黄链赔偿上述房屋承重结构损失1200元的反诉请求。本案案件受理费21636元，保全费5000元，两项共计26636元，由黄链承担22000元，由余小艳、唐余富、唐余贵承担4636元。反诉费50元，由余小艳、唐余富、唐余贵承担。
上诉人黄链上诉称，请求二审法院依法改判并支持其全部诉讼请求。
上诉人余小艳、唐余富、唐余贵上诉称，请求二审法院驳回黄链的诉讼请求，支持其反诉请求。
南宁市中级人民法院二审查明事实与一审法院查明事实相一致外，另查明，黄链在一审判决后已将涉案房屋第一层中间的隔墙左侧房屋（面朝房屋方向）第一层通往第二层的楼梯拆除。
南宁市中级人民法院二审认为，一、关于双方在履行《铺面出租合同》及《铺面续租合同》中是否存在违约的问题。首先黄链是否逾期交纳租金的问题。黄链与余小艳签订的《铺面出租合同书》约定“第一年的第七个月开始至第十年止，乙方按每个季度交一次租金给甲方，本季度的租金交清后，本季度的第三个月要交清下个季度的租金”。从黄链提交的转账单可知，从2007年12月20日始至2013年3月13日止，除2011年第二季度的租金提前至2011年2月20日交纳外，黄链一直按照3月、6月、9月、12月的时间顺序向余小艳交纳每季度的租金，余小艳亦自认其直到2013年5月初才向黄链就租金迟延交付提出异议，故一审法院认定双方就涉案房屋的租金交纳时间达成了事实上的一致是正确的。余小艳通过出租房屋获取租金的合同目的已实现。余小艳方主张黄链迟延交纳租金，构成违约，无事实和法律依据，一审法院不予采信是正确的，予以维持。余小艳还主张黄链擅自改动租赁物的承重墙和主体结构，构成违约。但余小艳无法举证加以证明，黄链亦不予认可，应由余小艳承担不利的后果。一审法院对余小艳的该主张不予支持是正确的，应予以维持。
一审法院认定黄链在第二层原有房间旁加建了厕所及对第二层原有房间和加建厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙进行了改动，对此双方当事人均确认属实。该部分加建及改动系黄链使用租赁房屋的合理措施，亦未超出合理范围，不构成违约。但在租赁合同解除后，一审法院确认黄链将上述加建及改动恢复原状至可正常使用状态，是合理合法的，应予以维持。
关于余小艳是否违约的问题。余小艳在不享有合同解除权的情况下提出解除合同并于2013年6月2日实际控制涉案房屋，导致黄链无法依约正常占有使用涉案房屋、合同目的无法实现。一审法院认定余小艳的行为已构成根本违约是正确的，应予以维持。
二、关于违约责任的承担问题。本案中余小艳违约，导致合同无法履行，其应当承担违约责任。2011年8月24日，黄链（租用铺面人、乙方）与余小艳（出租铺面人、甲方）又签订一份《铺面续租合同书》，约定：“如甲方有违约行为，则赔偿乙方违约金300000元”一审法院据此判决余小艳向黄链支付违约金黄链300000元。余小艳认为双方约定的违约金标准过高，要求进行调整，但未能举证证明其主张的合理性，故对此不予支持。
黄链与余小艳约定黄链享有转租权。黄链在履行本案租赁合同期间，将涉案房屋分为两部分，分别转租给朱懋德、黄琦琳。余小艳自认对黄链将部分涉案房屋转租给了朱懋德是知情的，且有黄链与朱懋德签订的《转租合同》及朱懋德向黄链支付租金的转账凭证为证。黄链将部分涉案房屋转租给黄琦琳，同样有黄链与黄琦琳签订的《转租合同》及黄琦琳向黄链支付租金的转账凭证为证。且黄链与黄琦琳之间的转租关系得到了一审法院作出的（2013）青民一初字第2225号民事判决的确认，该判决已发生法律效力。故对黄链在履行本案租赁合同期间，将涉案房屋分为两部分，分别转租给朱懋德、黄琦琳的事实予以确认。
根据约定，黄链与朱懋德的转租期间为2012年4月28日至2021年2月19日，朱懋德应向黄链支付的租金为：2012年4月28日至2013年4月27日7500元/月，2013年4月28日至2014年4月27日8000元/月，2014年4月28日至2021年2月19日的年租金每年递增10%。黄链仅主张2013年7月28日至2021年2月19日的租金，该期间的租金共计1012800元（8000元×9个月+105600元+115200元+124800元+134400元+144000元+153600元+163200元）。
根据约定，黄链与黄琦琳的转租期间为2013年5月28日至2021年2月19日，朱懋德应向黄链支付的租金为：2013年5月28日至2013年6月15日免收租金，2013年6月16日至2014年6月15日8800元/月，2014年6月16日至2021年2月19日每年按上年月均租金的5%上浮租金。黄链主张2013年6月16日至2021年2月19日的租金，该期间的租金共计940764元（8800元×12个月+110880元+116160元+121440元+126720元+132000元+137280元+90684元）。
根据约定，黄链与余小艳的租期为2006年2月20日至2021年2月19日。余小艳于2013年6月2日收回涉案房屋。黄链应向余小艳支付的2013年6月至2021年2月19日的租金为674366.66元。
朱懋德目前仍在使用转租房屋，但其不再向黄链交付租金而是向余小艳交付租金。一审法院作出的（2013）青民一初字第2225号民事判决确认黄链与黄琦琳签订的《转租合同》已解除，该判决已发生法律效力。该《转租合同》解除的原因系余小艳于2013年6月2日收回涉案房屋，导致黄链无法依约向黄琦琳交付转租房屋。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”黄链与余小艳就涉案房屋签订的租赁合同明确约定黄链享有转租权，可见余小艳在订立合同之时已预见到黄链可能将涉案房屋转租获利的。事实上，余小艳在明知黄链将部分涉案房屋转租给了朱懋德以赚取租金差价的情况下，仍然违约收回涉案房屋，可见余小艳在违约之时已预见可获得的利益及需承担的违约后果。
黄链与黄琦琳签订的《转租合同》解除的原因系余小艳于2013年6月2日违约收回涉案房屋，导致黄链无法依约向黄琦琳交付转租房屋，责任应由余小艳承担。如果余小艳依约履行与黄链的租赁合同，那么黄链可获得的转租收益为1012800元+940764元-674366.66元=1279197.34元。黄链主张预期利润损失有事实和法律依据，应当予以维持。一审法院对黄链请求的预期利润损失不予支持是错误的，予以纠正。二审确认余小艳赔偿黄链预期利润损失1279197.34元。
三、关于押金的问题。黄链向余小艳支付了押金6000元，余小艳对此认可，本案租赁合同系因余小艳违约而解除，故一审法院对黄链要求余小艳退还6000元押金的请求予以支持是正确的，予以维持。至于隔墙押金10000元，因前述《收条》上载明“等恢复铺面原样，甲方退回押金”，而黄链亦自认其确将涉案房屋一层一分为二、增加了隔墙，故一审法院认定余小艳应在黄链拆除涉案房屋第一层中间的隔墙并恢复原状后五日内向黄链退回隔墙押金10000元是合理的，予以维持。黄链还主张其向余小艳支付了20000元押金，但未能提供充分证据加以证明，余小艳亦不予认可，应由黄链承担不利的后果，对黄链的该主张不予采信。
四、唐余富、唐余贵系涉案房屋的共有人，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，黄链请求唐余富、唐余贵对余小艳的债务承担连带清偿责任，于法有据。一审法院确认唐余富、唐余贵对余小艳的债务承担连带清偿责任，唐余富、唐余贵未提出异议，视为服判，予以维持。
五、一审法院确认黄链与余小艳于2005年11月17日签订的《铺面出租合同书》及2011年8月24日签订的《铺面续租合同书》自本案判决生效之日起解除，对此双方当事人均无异议，予以维持。黄链在一审判决后已将涉案房屋第一层中间的隔墙左侧房屋（面朝房屋方向）第一层通往第二层的楼梯拆除。一审法院判令黄链拆除在第二层原有房间旁加建的厕所及在第二层原有房间和加建厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙并恢复原状至可正常使用状态是正确的，予以维持。黄链主张装修损失200000元，但未能提供证据加以证明，一审法院不予支持是正确的，予以维持。
南宁市中级人民法院二审判决：一、维持南宁市青秀区人民法院(2013)青民一初字第2125号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第八项、第九项、第十项、第十一项；二、变更南宁市青秀区人民法院(2013)青民一初字第2125号民事判决第五项为：唐余富、唐余贵应对余小艳应承担的债务承担连带清偿责任；三、变更南宁市青秀区人民法院(2013)青民一初字第2125号民事判决第六项为：黄链应在本案判决生效后三十日内，拆除在第二层原有房间旁加建的厕所及在第二层原有房间和加建厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙并恢复原状至可正常使用状态；四、撤销南宁市青秀区人民法院(2013)青民一初字第2125号民事判决第七项；五、余小艳赔偿黄链预期利润损失1279197.34元。一审案件受理费21636元，保全费5000元，两项共计26636元，由黄链承担2663.6元，由余小艳、唐余富、唐余贵承担23972.4元。一审反诉费50元，由余小艳、唐余富、唐余贵承担。二审案件受理费21636元，由黄链负担2163.6元，余小艳、唐余富、唐余贵负担19472.4元。
余小艳、唐余富、唐余贵向南宁市中级人民法院申请再审请求：维持南宁市中级人民法院（2015）南市民一终字第60号民事判决第一项主文中的“第四项、第八项、第九项”和第三项；二、撤销南宁市中级人民法院（2015）南市民一终字第60号民事判决第一项主文中的“第一项、第二项、第三项、第十项、第十一项”及第二项、第四项、第五项；三、确认余小艳和黄链于2005年11月17日签订的《铺面出租合同书》及2011年8月24日签订的《铺面续租合同书》已于2013年4月解除；三、判令黄链立即恢复南宁市仙湖大道西303号房第二层的建筑主体和承重结构并消除房屋结构的安全隐患。
南宁市中级人民法院再审对二审查明事实予以确认。
南宁市中级人民法院再审认为，关于双方在履行《铺面出租合同书》及《铺面续租合同书》中的违约问题。
余小艳、唐余富、唐余贵认为黄链违约，理由是：1、黄链逾期交纳租金；2、黄链擅自改动租赁物的承重墙和主体结构。关于黄链是否逾期交纳租金的问题。黄链与余小艳签订的《铺面出租合同书》约定“第一年的第七个月开始至第十年止，乙方按每个季度交一次租金给甲方，本季度的租金交清后，本季度的第三个月要交清下个季度的租金”。从黄链提交的转账单可知，从2007年12月20日始至2013年3月13日止，除2011年第二季度的租金提前至2011年2月20日交纳外，黄链一直按照3月、6月、9月、12月的时间顺序向余小艳交纳每季度的租金，余小艳亦自认其直到2013年5月初才向黄链就租金迟延交付提出异议，二审判决认定双方就涉案房屋的租金交纳时间达成了事实上的一致是正确的，余小艳通过出租房屋获取租金的合同目的已实现。余小艳方主张黄链迟延交纳租金，构成违约，无事实和法律依据，二审不予支持，并无不当。
关于黄链擅自改动租赁物的承重墙和主体结构的问题。本案中，黄链承租房屋后确实对租赁房屋进行了装修、加建、改建。现双方确认黄链加建、改建的部分有：在涉案房屋第一层的中间加了一道连接至第一层天花板的墙、在该墙的左侧铺面（面朝铺面方向）加建了从第一层通往第二层的楼梯、在第二层原有的唯一一间房旁加建了一间厕所、在第二层原有房间及加建的厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分砌了一堵墙。根据《铺面出租合同书》第6条约定:“乙方如需要另外装修，必须征求甲方的意见，经甲方同意后，才能动工，另装修的地面、墙面和楼天面的材料，租期满后乙方不能拆走”。黄链在承租房屋后，对房层进行上述加建、改建，除在涉案房屋第一层的中间加了一道连接至第一层天花板的墙有证据证明经过出租方余小艳同意外，其余改建没有证据证明经过出租方同意。但是，黄链的这些改建是否致使租赁房屋的结构发生重大改变，属于不合理使用，构成根本违约，余小艳能否就此解除与黄链的租赁合同。南宁市中级人民法院认为，虽然黄链上述改建未经余小艳同意，但余小艳未提供涉案房屋的户型图及设计图，并没有证据证明黄链上述改建、加建行为对建筑主体造成损害，因此，二审判决认定黄链的上述改建加建行为，是对出租屋的合理使用，余小艳不能因此解除与黄链的租赁合同。对于余小艳所主张的黄链除了上述改建外，黄链还改动了第二层原有房间及加建的厕所处有一堵墙被打掉、第二层的地板位置砌了一条水沟、阳台处开挖形成水龙头、开挖了面向大厅的承重墙的下半截。但由于双方在承租铺面时及余小艳2015年6月2日实际控制铺面时，双方均未有交接时的情况记录，并且自2015年6月2日余小艳就实际控制了租赁房屋，之后余小艳还对房屋进行了维护，因此，余小艳主张黄链改动了第二层原有房间及加建的厕所处有一堵墙被打掉、第二层的地板位置砌了一条水沟、阳台处开挖形成水龙头、开挖了面向大厅的承重墙的下半截没有证据证明，对于余小艳的该主张不予采信。
关于余小艳是否违约的问题。余小艳在不享有合同解除权的情况下提出解除合同并于2013年6月2日实际控制涉案房屋，导致黄链无法依约正常占有使用涉案房屋、合同目的无法实现，南宁市中级人民法院二审判决确认余小艳的行为已构成根本性违约并无不当。
关于余小艳要求黄链恢复涉案房屋第二层建筑主体和建筑结构并消除安全隐患有何事实和法律依据的问题。据前所述，双方确认黄链承租房屋后，对房屋进行加建改建的部分有：在涉案房屋第一层的中间加了一道连接至第一层天花板的墙、在该墙的左侧铺面（面朝铺面方向）加建了从第一层通往第二层的楼梯、在第二层原有的唯一一间房旁加建了一间厕所、在第二层原有房间及加建的厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分砌了一堵墙。上述加建行为，除在涉案房屋第一层的中间加了一道连接至第一层天花板的墙，有证据显示是经过余小艳同意外，其他加建行为并没有证据证明经过余小艳同意，因此，黄链应予以恢复原状。而对于涉案房屋第一层的中间加了一道连接至第一层天花板的墙，余小艳收取了押金，且收条上明确写明等铺面恢复原样，押金退回，因此，合同解除后，对于该隔墙黄链亦应恢复原状。而对于余小艳所主张黄链除上述加建、改建外，还改动了第二层原有房间及加建的厕所处有一堵墙被打掉、第二层的地板位置砌了一条水沟、阳台处开挖形成水龙头、开挖了面向大厅的承重墙的下半截，由于双方签订租赁合同后，没有交接记录，并且余小艳在2013年6月2日实际控制房屋，当时亦没有交接手续，之后，余小艳又对房屋进行了维缮，故对余小艳的上述主张不予采信。对于余小艳要求恢复涉案房屋第二层建筑主体和建筑结构并消除安全隐患的问题，余小艳未提供涉案房屋的户型图及设计图，并没有证据证明黄链上述改建、加建行为对建筑主体造成损害，对于余小艳的该主张，南宁市中级人民法院不予支持。
关于余小艳是否应赔偿黄链违约金300000元及预期利润损失，预期利润损失如何计算的问题。关于违约责任的承担问题。本案中余小艳违约，导致合同无法履行，其应当承担违约责任。南宁市中级人民法院二审判决余小艳按合同约定向黄链支付违约金300000元并无不当。
黄链与余小艳签订的租赁合同约定黄链享有转租权。黄链在履行本案租赁合同期间，将涉案房屋分为两部分，分别转租给朱懋德、黄琦琳。但由于余小艳的原因造成黄链与朱懋德、黄琦琳分别签订的《转租合同》不能履行，造成黄链损失，余小艳应予赔偿。南宁市中级人民法院二审判决根据黄链与朱懋德及黄琦琳所签订的《转租合同》确认黄链的预期利润损失1279197.34元，并判决余小艳予以赔偿并无不当。
关于余小艳应否退回黄链铺面押金6000元，关于押金的问题。黄链向余小艳支付了押金6000元，余小艳对此认可，本案租赁合同系因余小艳违约而解除，故余小艳应将该6000元押金予以退回，
关于唐余富、唐余贵应否承担本案责任的问题。唐余富、唐余贵系涉案房屋的共有人，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，黄链请求唐余富、唐余贵对余小艳的债务承担连带清偿责任，于法有据。一审法院确认唐余富、唐余贵对余小艳的债务承担连带清偿责任，唐余富、唐余贵未提出异议，视为服判，南宁市中级人民法院二审予以维持并无不当。南宁市中级人民法院再审判决：维持南宁市中级人民法院（2015）南市民一终字第60号民事判决。
双方当事人均未提及新的证据，本院对原审查明的案件事实予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、本案约定的违约金是否过高？2、黄链主张预期收益损失是否有事实和法律依据？
本院再审认为，本案双方当事人签订的《铺面出租合同》及《铺面续租合同》，主体合格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人意思表示真实一致，应当认定合同合法有效。余小艳在不享有合同解除权和正当理由的情况下提出解除合同并于2013年6月2日实际控制涉案房屋，导致黄链无法依约正常占有使用涉案房屋、合同目的无法实现，余小艳的行为已构成根本违约，依法应承担违约责任。
关于本案约定的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中余小艳违约，导致合同无法履行，其应当承担违约责任。2011年8月24日，黄链（租用铺面人、乙方）与余小艳（出租铺面人、甲方）又签订一份《铺面续租合同书》，约定：“如甲方有违约行为，则赔偿乙方违约金300000元”原审法院据此判决余小艳向黄链支付违约金黄链300000元。余小艳认为双方约定的违约金标准过高，要求进行调整，但未能举证证明其主张的合理性。事实上，黄链因余小艳违约而失去转租商机，由此失去转租利润1279197.34元，该损失远远高于本案约定的违约金。因此，根据本案事实和法律规定，本案约定的违约金不存在过高的情形。
关于黄链主张预期收益损失是否有事实和法律依据的问题。黄链在履行本案租赁合同期间，将涉案房屋分为两部分，分别转租给朱懋德、黄琦琳。余小艳自认对黄链将部分涉案房屋转租给了朱懋德是知情的，且有黄链与朱懋德签订的《转租合同》及朱懋德向黄链支付租金的转账凭证为证。黄链将部分涉案房屋转租给黄琦琳，同样有黄链与黄琦琳签订的《转租合同》及黄琦琳向黄链支付租金的转账凭证为证。且黄链与黄琦琳之间的转租关系得到了一审法院作出的已发生法律效力的（2013）青民一初字第2225号民事判决的确认。
根据约定，黄链与朱懋德的转租期间为2012年4月28日至2021年2月19日，朱懋德应向黄链支付的租金为：2012年4月28日至2013年4月27日7500元/月，2013年4月28日至2014年4月27日8000元/月，2014年4月28日至2021年2月19日的年租金每年递增10%。黄链仅主张2013年7月28日至2021年2月19日的租金，该期间的租金共计1012800元（8000元×9个月+105600元+115200元+124800元+134400元+144000元+153600元+163200元）。
根据约定，黄链与黄琦琳的转租期间为2013年5月28日至2021年2月19日，朱懋德应向黄链支付的租金为：2013年5月28日至2013年6月15日免收租金，2013年6月16日至2014年6月15日8800元/月，2014年6月16日至2021年2月19日每年按上年月均租金的5%上浮租金。黄链主张2013年6月16日至2021年2月19日的租金，该期间的租金共计940764元（8800元×12个月+110880元+116160元+121440元+126720元+132000元+137280元+90684元）。
根据约定，黄链与余小艳的租期为2006年2月20日至2021年2月19日。余小艳于2013年6月2日收回涉案房屋。黄链应向余小艳支付的2013年6月至2021年2月19日的租金为674366.66元。
朱懋德目前仍在使用转租房屋，但其不再向黄链交付租金而是向余小艳交付租金。一审法院作出的（2013）青民一初字第2225号民事判决确认黄链与黄琦琳签订的《转租合同》已解除，该判决已发生法律效力。该《转租合同》解除的原因系余小艳于2013年6月2日收回涉案房屋，导致黄链无法依约向黄琦琳交付转租房屋。
本案中，黄链与余小艳就涉案房屋签订的租赁合同明确约定黄链享有转租权，可见余小艳在订立合同之时已预见到黄链可能将涉案房屋转租获利的。事实上，余小艳在明知黄链将部分涉案房屋转租给了朱懋德以赚取租金差价的情况下，仍然违约收回涉案房屋，可见余小艳在违约之时已预见可获得的利益及需承担的违约后果。
黄链与黄琦琳签订的《转租合同》解除的原因系余小艳于2013年6月2日违约收回涉案房屋，导致黄链无法依约向黄琦琳交付转租房屋，责任应由余小艳承担。如果余小艳依约履行与黄链的租赁合同，那么黄链可获得的转租收益为1012800元+940764元-674366.66元=1279197.34元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述本案事实和法律规定，黄链主张预期利润损失有事实和法律依据。
综上，原再审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，实体处理适当，本院依法予以维持。申诉人余小艳、唐余富、唐余贵的再审请求不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持南宁市中级人民法院(2015)南市民再字第40号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 唐 菁
审判员 朱子聪
审判员 李 延
二〇一七年七月十六日
书记员 罗媛媛