苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00142号
原告（反诉被告）张维。
委托代理人高叙法，江苏平江律师事务所律师。
委托代理人李卫红，江苏平江律师事务所律师。
被告（反诉原告）吾继峰。
委托代理人曹继兰，江苏华海中天律师事务所律师
原告张维诉被告吾继峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由代理审判员郏献涛独任审判。审理中，被告吾继峰提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2015年4月2日公开开庭进行了审理。张维及其委托代理人高叙法，吾继峰及其委托代理人曹继兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张维诉称：2014年2月28日，双方签订房屋租赁合同一份，约定张维将位于苏州市旧学前XX号约30平方米的房屋出租给吾继峰用于经营，租赁期限为2014年3月10日至2016年3月9日，年租金为7万元，于每年二月底前支付。在合同履行中，张维依约将房屋交给吾继峰，吾继峰在租赁房屋内经营茶具刺绣等工艺品。依照合同约定吾继峰应在二月底前支付7万元租金，但吾继峰以资金困难为由与张维商量先付3万元，余款4万元在2014年5月1日前付清，吾继峰向张维出具了欠条。由于双方经营都不理想，所经营的店铺于2015年2月8日全部转让给了他人经营，但吾继峰所欠张维的4万元租金至今未支付。张维遂诉至法院，请求判令吾继峰支付租金4万元。
吾继峰辩称：一、本案系张维虚构事实提起的诉讼，吾继峰已支付4万元的房租。我在自己的一个柜台代张维出售“松花石”，张维同意抵掉1万元的租金。2014年5月12日我从银行取出了2万元现金在租赁房屋内交付给了张维。2014年7月22日，我委托案外人展某向张维转帐8000元租金，另外我在当�还将2000元的营业所得支付给了张维。故我方已支付了4万元的租金。二、因张维在2015年2月7日收回了房屋，故无权主张2月7日起的房租。
吾继峰反诉称：我已经支付了张维第一年的房租。在合同未到期前，张维为了向第三方收取25万元的转让费，于2015年2月7日将吾继峰赶出，将该房屋转租给第三方。张维在其诉状中表明在2015年2月8日已将房屋转租给了第三方，该转让行为由张维一手操办，转让费由张维一人收取。张维擅自解约的行为已经严重违约，应当赔偿我的损失。故要求法院判令张维赔偿损失5万元（剩余一个月租金损失5800元、门面装修损失15400元、转让费损失28800元）。
张维对反诉辩称：一、吾继峰要求退还剩余的房租，可以在本诉诉请中扣除。二、吾继峰主张的门面装修损失事实不存在。三、要求我赔偿转让损失费28800元，无事实和法律依据。
经审理查明�2013年6月25日，张维与案外人林励栋签订房屋租赁合同一份，约定张维向林励栋承租苏州市旧学前XX号建筑面积约160平方米的房屋，租赁期限为2013年7月1日起至2020年6月30日止。合同还约定张维有权出租或转让。
2014年2月28日，张维与吾继峰签订房屋租赁合同一份，约定张维将坐落于苏州市旧学前XX号建筑面积约30平方米的房屋出租给吾继峰用于经营，租赁期限为2014年3月10日至2016年3月9日，年租金为7万元，一年一结，于每年2月底前支付。同日，吾继峰向张维出具欠条，载明：本人吾继峰于2014年3月10日之前先支付位于旧学前XX号缀美KTV店铺租金叁万元整，尾款肆万元将于2014年5月1日之前付清。合同签订后，张维依约将房屋交付吾继峰使用。
2014年5月12日，案外人展某通过银行转帐方式转给吾继峰2万元。同日吾继峰从银行取出2万元现金。
2014年7月22日，吾继峰通过银行�帐方式转给案外人展某8000元。同日，案外人展某通过银行转帐方式转给张维8000元。
2015月2月7日，吾继峰从租赁房屋内搬出，将房屋交还张维。
审理中，案外人展某作为证人出庭陈述：我与吾继峰系资金理财关系。2014年5月12日我从我账上转出一笔2万元到吾继峰账户，还有一笔8000元是2014年7月22日从吾继峰账户转到我的账户，我再转到张维账户。第一笔吾继峰说是要付房租，第二笔吾继峰没有对我说具体用处。我转给张维的8000元系吾继峰的钱。另外，张维曾让我帮其套现，大约6万多一点点，我在4月份时在同一天内以不超过两笔的方式支付给了张维。我与张维除那笔套现关系外，没有其他经济往来。
以上事实，由张维提交的房屋租赁合同、欠条、吾维峰提交的银行分户账明细清单、借记卡明细对账单、证人展某的证言及当事人某
本院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。在合同履行中，吾继峰于2015年2月7日从租赁房屋内搬出，将房屋交还张维，张维于次日将该房屋转让给他人。据此，本院认定双方通过实际行为于2015年2月7日协议解除了房屋租赁合同。至于审理中吾继峰陈述系在张维威胁、逼迫下才从租赁房屋搬出的，张维存在擅自毁约行为，本院认为，吾继峰并未提供相应的证据，张维亦不认可该事实，故对于吾维峰的该陈述，本院不予采信。
关于吾继峰抗辩因代张维出售“松花石”，从而抵销所欠租金1万元的意见。本院认为，虽然张维提供了相关的照片及产品清单，张维亦认可确实曾委托吾继峰代为出售“松花石”的事实，但是张维对于双方同意抵掉租金1万元的事实不予认可。吾继峰所举的该组证据仅能证明双方存在委托出售的合意，但并不能证明存在抵销租金1万�的合意，故对于该抗辩意见，本院难以采信。
关于吾继峰抗辩于2014年5月12日支付了2万元租金的意见。本院认为，吾继峰虽然举证证明了于2014年5月12日从银行取出2万元现金的事实，但是该2万元是否支付给了张维，并无其他证据可以证明，并且张维亦否认收到该2万元，故对于吾继峰该抗辩意见，本院难以采信。
关于吾继峰抗辩于2014年7月22日委托案外人展某向张维转帐支付8000元租金的意见。本院认为，根据吾继峰所举的银行单据以及提供的证人证言，可以认定吾继峰支付了该8000元的租金，故对于吾继峰的该抗辩意见，本院予以采信。至于张维反驳称该8000元属于其与证人之间的其他经济往来，但未提供相应的证据，故对于张维的该意见，本院不予采信。
关于吾继峰抗辩于2014年7月22日将2000元的营业所得作为租金支付给了张维的意见。本院认为，吾继峰并未提供相应的证据予以证实，张维也不认可，故对该抗辩意见，本院不予采信。
综上，因张维同意在诉请中扣除一个月租金5800元，吾继峰亦表示该月租金不应当支付，故吾继峰实际欠张维租金34200元。如上所述，因吾继峰已支付8000元，故吾继峰还应支付张维租金26200元。
关于吾继峰要求张维赔偿剩余一个月租金损失5800元、门面装修损失15400元、转让费损失28800元的问题。本院认为，因最后一个月的租金已从吾继峰应付的租金中扣除，故对于吾继峰要求赔偿一个月租金的请求，本院不予支持。对于门面装修损失、转让费损失，因双方解除合同时并未就此达成协议，并且吾继峰亦未提供相应的证据，故对装修及转让费损失，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下：
一、吾继峰于本判决生效之日起十日内支付张维租金26200元。二、驳回张维的其他诉讼请求。三、驳回吾继峰的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费800元，减半收取400元，由张维负担172元，由吾继峰负担228元，吾继峰负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给张维。反诉案件受理费525元，由吾继峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号�10×××99。
代理审判员 郏献涛
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 周苏彦