浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异141号
异议人（案外人）沈连金，男，1965年7月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
申请执行人温州资通资产管理有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区娄桥工业区南汇路49号1幢2楼（211-212室）。
法定代表人郭明杰，总经理。
委托代理人（特别授权代理）魏群、徐藤敏，浙江海昌律师事务所律师。
被执行人浙江广宏家纺有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区陶堰镇工业园区。
法定代表人张惠，董事长。
被执行人浙江金桥建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区新世纪广场2幢6楼。
法定代表人杨柏良，董事长。
被执行人徐国根，男，1973年6月29日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
被执行人张惠，女，1983年7月10日出生，汉族，住福建省浦城县。
本院在执行申请执行人温州资通资产管理有限公司（以下简称资通资产公司）与被执行人浙江广宏家纺有限公司（以下简称广宏公司）、浙江金桥建设集团有限公司（以下简称金桥公司）、徐国根、张惠金融借款合同纠纷一案中，案外人沈连金向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人沈连金异议称：广宏公司与蔡富业签订房屋租赁合同，约定广宏公司将其名下的位于绍兴市柯桥区柯桥龙华星洲花园综合楼第七层（总建筑面积708.85平方米）的房产租赁给蔡富业，租期自2011年9月16日起至2022年9月15日止，年租金为10万元，10年即为100万元，已由蔡富业一次性支付给广宏公司。蔡富业并对该房屋装修花费100多万元。蔡富业于2013年11月9日向异议人担保借款515万元，至今未还。2014年9月16日，异议人与蔡富业签订房屋使用权及相关财物抵偿债务协议，约定蔡富业将上述房产的剩余租期使用权及房屋内的装饰装修、办公用财物，作价120万元折抵清偿异议人部分债权。故要求法院在处置上述房产时保护异议人的合法租赁权及相应的优先购买权，将相应的装修变价款支付给异议人。
申请执行人资通资产公司辩称：一、异议人提供的房屋租赁合同是虚假的，首先蔡富业系在房产登记当日租赁房产，其次合同约定是一次性支付租金，免租期长达一年，但合同并无被执行人广宏公司法定代表人签字也无合同签署时间，最后异议人未提供蔡富业的有效的租金支付凭证。二、异议人提供的房屋使用权及相关财物抵偿债务协议是不真实的，首先该协议签订时间迟于涉案房产抵押时间，其次异议人与蔡富业的债权并未形成，最后蔡富业并无转租权，事后也未取得广宏公司同意。三、异议人在房产被抵押查封前并未实际占有使用房产，在抵押及法院拍卖前，银行及法院现场查勘时，并无任何租赁的痕迹，法院在拍卖公告张贴后很长时间内，异议人也未提出异议。综上，异议人的异议请求没有事实与法律依据，要求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人广宏公司、金桥公司、徐国根、张惠未作答辩，也未向本院提供证据。
异议人沈连金向本院提供以下证据：1、房屋使用权及相关财物抵偿债务协议及房屋租赁合同复印件各一份；2、借条复印件一份、支付凭证复印件五份；3、情况报告及营业执照各一份、蔡富业身份证复印件一份、固定电话所属地打印件一份、电信客户登记单复印件四份；4、证言一份、资金打款账户及电汇凭证复印件各一份；5、借条复印件一份、支付凭证复印件五份；6、取款凭条一份、物业费交款凭证复印件一份；7、房屋所有权证及房屋租赁合同复印件各一份；8、房屋租赁合同一份；9、通知、抵偿财务清单及房屋使用权及相关财物抵偿债务协议各一份。其中证据5、7、9及证据6的物业费交款凭证加盖绍兴市柯桥区人民法院档案章。
申请执行人资通资产公司未向本院提供证据。
经审查：原告兴业银行股份有限公司绍兴支行（以下简称兴业银行绍兴支行）与被告广宏公司、金桥公司、徐国根、张惠金融借款合同纠纷一案，本院于2013年10月9日作出（2013）绍越商初字第1185号民事判决，判令被告广宏公司应归还给原告兴业银行绍兴支行借款本金600万元并支付相应的利息、律师代理费，被告金桥公司、徐国根、张惠对上述债务承担连带清偿责任，原告对上述债权，在绍县房地产（2012）第0465号他项权证项下的抵押物（地号：169；房地产座落柯桥龙华星洲花园综合楼七层）经拍卖或变卖后所得的价款，在抵押总金额8364400元的限额内享有优先受偿权。判决生效后，因被告均未依法履行，故本院依原告兴业银行绍兴支行申请对本案立案执行，执行案号为（2014）绍越执民字第772号。
绍县房地产（2012）第0465号他项权证项下的抵押物抵押设定时间为2012年7月24日，房屋建筑面积为708.85平方米。在诉讼及执行过程中，本院对上述抵押物房地产及广宏公司内的办公设备、装修等进行了查封及评估。2014年7月10日，本院作出（2014）绍越执民字第772-1号执行裁定，裁定拍卖上述房地产及办公设备等。另本院经审查，裁定变更本案申请执行人为资通资产公司。
本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，关于异议人租赁权及优先购买权的请求，根据异议人提供的证据反映，其系涉案房产的转租承租人，首先应确定转租人的租赁权是否可对抗本案抵押权，在听证过程中，经本院告知异议人，异议人反映其无法联系转租人蔡富业，而异议人亦未能提交蔡富业支付租金并在涉案房产抵押前已实际占有使用的相关证据，故蔡富业的租赁权根据现有证据无法证明可对抗本案抵押权；其次异议人的转承租行为发生于本案抵押登记后，且未经广宏公司及抵押权人同意，同时该转租行为发生的原因系民间借贷，故异议人与蔡富业之间并非真实的租赁关系，其实质为以租抵债。关于异议人涉案房产内的装修及办公设备变价款的请求，首先应确定蔡富业是否对涉案房产进行了装修并购置了相关的办公设备，但异议人并未能提交相关证据证明；其次即使系蔡富业进行了装修并购置了办公设备，但其转让行为发生的原因同样系民间借贷，该抵债行为对异议人与蔡富业有约束力，但不能对抗蔡富业的其他合法债权人而对装修及办公设备的变价款享有优先权。综上，本院对异议人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：
驳回异议人沈连金的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 颜 丰
人民陪审员 高宏士
人民陪审员 钟剑平
二〇一六年十月十七日
书 记 员 茹琳霞
本案援引法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。