广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18786号上诉人（原审原告）：张细城，男，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：李志云，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孝鑫，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：叶建华，男，汉族,住广东省雷州市。委托诉讼代理人：何飞、文炼，广东华文律师事务所律师。上诉人张细城因与被上诉人叶建华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张细城上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、变更一审判决第二项为叶建华应于本判决生效之日起十日内向张细城支付因《房地产租赁合同》无效造成的损失2090388.5元；三、判令叶建华应于本判决生效之日起十日内向张细城返还办证费37万元；四、一、二审诉讼费用全部由叶建华承担。事实与理由：一、关于空调工程损失。一审法院没有要求叶建华分担空调工程损失，且没有给予理由。空调工程是已形成附合的装饰装修物，如果进行拆除，既会影响到其他装饰装修物的价值，也严重损害到空调工程、设备的价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，叶建华应对空调工程、设备现值损失542316元，按照损失的50％承担责任，即赔偿张细城271158元。二、关于办证费用问题。虽然办证事项已经完成，但该事项作为《房地产租赁合同》及其补充协议内容的一部分，应与《房地产租赁合同》及其补充协议一并进行处理。张细城为了经营涉案物业，交付给了叶建华37万元作为办证的费用和报酬(办证费用仅为极少数，极大部分为报酬)，该37万元支出，如合同有效正常履行，可以在以后的经营过程中收回来的，现合同无效，涉案物业被叶建华收回，造成了张细城37万元的损失，叶建华对合同无效有过错，且根据无效合同返还财产的规定，叶建华理应将该获得的37万元返还给张细城。综上所述，一审法院没有支持张细城要求叶建华赔偿空调工程、设备损失，返还办证费的诉讼请求是错误的，应依法予以纠正。叶建华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。张细城于2015年12月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、叶建华向张细城返还押金人民币36万元；二、叶建华向张细城返还办证费用人民币37万元；三、叶建华向张细城赔偿张细城因《房地产租赁合同》及补充协议无效所造成的损失人民币6519743元；四、本案诉讼费用全部由叶建华承担。一审法院认定事实：2012年8月28日，广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社出具《同意转租协议书》，载明其与叶建华签订了钟一村位于广州市番禺区钟村街担水涌路口商业大楼《租赁协议》，自协议签订之日起该物业已由叶建华使用，钟一村股份合作经济社同意叶建华在租赁期内可转租给第三方使用。2012年10月27日，叶建华作为出租方（合同中为甲方）与张细城作为承租方（合同中为乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市番禺区钟村街xx村一村南庄路与担水涌路交叉物业三、四楼的物业出租给乙方使用，租赁总面积为4854.7平方米，一楼大厅共210平方米，归二、三、四楼使用，其中三、四楼使用140平方米，从电梯一边划起，二楼使用70平方米，从人行梯一边划起，大堂装修费用乙方承担三分之二，甲方承担三分之一，装修一方须将装修方案报另一方审核；物业租赁期限为12年，自甲方实际交物业之日起至2024年11月31日止，双方约定甲方向乙方交付该物业的时间为2012年11月1日；乙方自接收该物业之日起五个月为装修免租期，即2012年11月1日至2013年3月31日；该物业租金以每平方25元/月计算，每月五日前向甲方支付，其中，2013年4月1日至2015年12月30日月租金为121367元，2016年1月1日至2018年12月30日月租金为131076元；乙方同意在签订本协议当日，一次性向甲方支付相当于第一年三个月实际月租金合计364102元作为押金；乙方逾期向甲方支付月租金，每逾期一日，由甲方按当月实际月租金1%的标准向乙方收取违约金至应付款之日止，逾期超过30天，甲方有权解除《房地产租赁合同》，收回该物业。经查，张细城已于2012年8月3日向叶建华缴交了涉讼物业押金360000元。同日，叶建华作为甲方与张细城作为乙方签订《补充协议》，约定：甲方须为乙方办齐消防、工商、卫生及公安系统连接、特种经营正等相关经营证照，乙方支付甲方370000元作为办证的费用，若因甲方不能按时办妥证照而导致乙方不能正常营业时，乙方有权不交租金至正常营业为止，且停业所产生的费用（注：停10天内乙方减免支付租金15天计算，停业20天内乙方减免支付租金一个月计算，一次类推，停业期间甲方应负责办妥正常经营手续，其中所产生的费用由甲方承担）。若甲方一年内不能为乙方办齐相关经营证照，致使乙方无法继续经营，则甲方同意赔偿乙方所有投资金额及损失共计6000000元作为补偿；租赁面积待乙方请专业测试人员测量，若不符须双方重新确认。2012年10月29日，叶建华与张细城又签订《补充协议》，约定大堂门前停车位归二、三、四楼酒店使用，一楼侧右边给一、二、三、四楼公共使用；五楼天棚停车位归一、二、三、四楼使用，费用由一、二、三、四楼分摊；五楼天棚由酒店使用招牌安装、太阳能安装。2012年10月31日，张细城向叶建华缴交了消防办证款370000元。2013年3月9日，张细城向叶建华缴交安装电表费用30000元。2015年5月11日，叶建华以张细城逾期缴交涉讼物业租金为由诉至一审法院，要求张细城支付租金及违约金，案号为（2015）穗番法民三初字第510号。在该案庭审中，双方均确认叶建华已于2013年9月27日向张细城移交代办的相关证照，包括：消防证（已于2013年6月28日已交）、工商证、卫生许可证、特种营业许可证、国、地税登记证、公安系统连接。而叶建华亦确认涉讼物业权属人为广州市番禺区xx村街xx村一村，物业未领取《房地产权证》，亦未办理《建设工程规划许可证》。一审诉讼中，张细城称其承租涉讼物业后，因经营证照延误、电梯使用、租赁面积、停车场使用等发生争议，叶建华于2015年11月28日以张细城欠付租金为由围困涉讼物业所经营酒店的一楼大堂，并切断水、电，导致涉讼物业无法继续经营，张细城多次向叶建华申请要求办理物业移交手续，但叶建华一直不予理睬，后涉讼物业被村委封锁。叶建华对此不予认可，称因张细城拖欠水、电费，经水电部门要求，叶建华才将涉讼物业的水、电强行关闭，至于双方仍未办理交接手续的原因是因为张细城要求将涉讼物业内的全部物品全部交给叶建华，但叶建华仅同意接收涉讼物业。关于张细城主张的基于《房地产租赁合同》无效所造成的损失问题，张细城称涉讼物业的装修无法拆除，空调设备、太阳能热水器、电视机、床垫虽然可以拆除，但也必然会产生损失；而酒店管理软件是其向第三方购买的，软件程序中已经设定了酒店名称，无法带走；对于涉讼物业内的物品均可任由叶建华自行处置。而叶建华认为张细城的装修并未经过其验收确认，亦不同意接收涉讼物业中可以拆除的设施设备。就涉讼物业的装修及空调设备价值，张细城向一审法院提交评估申请，一审法院依法摇珠委托了广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，并出具穗安价（估）字[2016]078号《价格评估结论书》，载明：广州市番禺xx村街xx村一村南庄路与担水涌路交叉物业（番禺钟村街钟一村南庄口路2号）一楼大厅以及三楼、四楼酒店（即和缘酒店）的装修及空调设备的现值总价为4135777元，其中空调工程评估现值为542316元。张细城认为该评估价格偏低，其实际支出的费用为600多万；而叶建华称张细城陈述的600万元装修不符合实际，评估报告的金额偏高，且广州市安衡价格事务所有限公司没有评估涉讼物业装修造价的资质。一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。叶建华和张细城于2012年10月27日签订《房地产租赁合同》约定叶建华将涉讼物业出租给张细城使用。根据《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”叶建华确认涉讼物业未领取《房地产权证》，也未办理《建设工程规划许可证》，故叶建华和张细城签订的《房地产租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故张细城已向叶建华支付的押金360000元，叶建华应当予以返还。关于张细城主张的损失问题，根据《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”叶建华在庭审中对涉讼物业的装修不予确认，亦不同意接收物业内的物品，而张细城确认涉讼物业中空调设备、太阳能热水器、电视机、床垫均可拆除，故对于该部分设施设备，张细城均应自行拆除并取回。另外，根据广州市安衡价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》载明，涉讼物业的装修及空调设备现值为4135777元，其中空调工程评估现值为542316元。虽张细城及叶建华均对评估结论有异议，但其均未提出相反证据对该评估结论进行反驳，故对于上述《价格评估结论书》，一审法院予以认可，即除空调工程外的涉讼物业装修现值为3593461元。张细城、叶建华在签订《房地产租赁合同》中明确约定，由于涉讼物业土地的自身原因，涉讼物业目前尚未能取得规划及国土部门的报建审批以及未能办理房地产产权证。即张细城在签订合同前已清楚知道并详细了解涉案物业的情况，知道涉讼物业并未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，张细城自愿同意以物业的现状进行租赁，现《房地产租赁合同》被认定为无效，双方均应合同无效导致的损失承担相应法律责任，考虑双方的过错情况，张细城、叶建华以各承担50%责任为宜。因此，根据前述的损失责任认定分担比例，叶建华应承担涉讼物业装修现值其中50%的部分即1796730.5元。而对于酒店信息管理软件15000元及电表安装费30000元部分，亦应参照该分担比例认定叶建华承担22500元，综上，叶建华应承担因《房地产租赁合同》无效所造成张细城的损失共计1819230.5元（22500元＋1796730.5元）。关于张细城主张的办证费用问题。根据叶建华与张细城于2012年10月27日签订的《补充协议》约定，张细城支付叶建华370000元作为办证的费用。而张细城在（2015）穗番法民三初字第510号案件的庭审中亦已经确认涉讼物业的相关证照已经办理并移交，故因叶建华已将其办证义务履行完毕，对于张细城的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于张细城的其余诉讼请求，一审法院均予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年7月20日作出判决：一、被告叶建华应于本判决生效之日起十日内向原告张细城返还押金360000元；二、被告叶建华应于本判决生效之日起十日内向原告张细城支付因《房地产租赁合同》无效所造成的损失1819230.5元；三、驳回原告张细城的其余诉讼请求。本案案件受理费62548元，评估费59006元，共计121554元，由原告张细城负担67817元，由被告叶建华负担53737元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅围绕张细城的上诉请求进行审理。关于空调工程损失。空调设备并非不可拆除、不可再利用，张细城亦承认空调设备可拆除，而叶建华表示同意其拆除。一审法院认定张细城应自行拆除并取回空调设备，驳回张细城关于赔偿空调设备损失的诉讼请求，并无不当。关于办证费用。根据叶建华与张细城签订的《补充协议》，张细城支付叶建华370000元作为办证费用，而张细城已确认涉讼物业的相关证照已办理并移交，故叶建华已履行完毕办证义务，对于张细城主张返还上述办证费用，一审法院不予支持，亦无不当。综上所述，张细城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10212元，由上诉人张细城负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  谭红玉二〇一七年十一月十日书记员  彭文悦黄妙丽