杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第1942号
原告：胡雨龙，男，1952年9月16日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托代理人：马郁飞、王田英，杭州市天恒法律服务所法律工作者。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告胡雨龙为与被告杭州田逸之星置业有限公司（简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年9月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员冯喜恒独任审判，后依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告胡雨龙的委托代理人马郁飞、被告田逸之星公司的委托代理人钟婷、李丽到庭参加诉讼。经本院院长及上级法院批准，本案延长审限九个月。本案现已审理终结。
原告胡雨龙起诉称：原告于2013年4月21日向被告杭州田逸之星置业有限公司购买了位于杭州市下城区田逸之星大厦2号楼1105室的办公用房，并签订了《商品房买卖合同》。原告采用的是一次性付款方式，并于同日支付了全部房款553973元。合同约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，将商品房交付买受人使用”。（合同第九条）“逾期超过90天后……，买受人要求继续履行合同的，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金”。（合同第十条第1款第（2）项）至原告起诉之日，被告逾期交付时间已达14个月之久，根本合同约定，被告应当支付原告违约金435天×553.973=240978元。请求法院判如所请。请求：1、判令被告支付原告截至2015年9月8日产生的违约金240978元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告田逸之星公司答辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在原告胁迫手段下签订的违背自身真实意思表示的无效协议。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室了。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告方的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中的约定均为原告方要求，当时工程尚处于停工状态，工程何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）点的规定，该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担违约责任。二、关于本案中违约金的计算方式问题，原告主张的违约金过高与实际损失不符。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，其中的违约金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照商品房买卖合同和补充协议计算了违约金，该主张欠缺依据。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求，原告胡雨龙向本院提供如下证据：
1.浙江省商品房买卖合同1份，欲证明原被告之间房屋买卖的事实。
2.中铁田逸之星补充协议及延期交房致歉函各1份，欲证明被告逾期交房应承担的违约责任。
3.发票1份，欲证明原告一次性交付房款的事实。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告胡雨龙所提交的证据1真实性无异议，对其合同中约定的违约金被告认为约定过高，超过其实际损失。对证据2补充协议的形式真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，该协议是当时被告在原告及其他业主围困被逼无奈下签订的，不是其真实意思表示，该协议是无效的，对致歉函真实性无异议，但涉案房屋已经交付。对证据3三性无异议。本院对证据1、3的三性予以确认，被告并无证据证明证据2系在受胁迫的情况下所签，故对证据2三性均予确认。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区华丰路与华东路交叉口西北角的田逸之星大厦系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2013年4月21日，原告胡雨龙与被告签订合同编号为2013预1213833《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买田逸之星大厦2号楼1105室，房屋性质为办公楼，建筑面积50.68平方米的房屋，单价每平方米为10930.81元，总价款553973元。原告应于2013年4月21日前付清总房款。被告应于2014年6月30日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的15%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。
合同签订后，原告按约支付全款553973元。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年6月30日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，力争于2014年12月31日前交房。同日，原、被告签订《中铁田逸之星补充协议》，合同约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，同时双方达成一致于2014年11月10日交房。但补充协议签订后，被告仍未能按约履行相关义务。2016年5月7日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2016年5月7日才交付房屋，逾期交房的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确逾期交房的赔付责任按原合同执行，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月1500元，上浮30%计得1950元，双方约定的房屋交付时间为2014年6月30日，故违约金自2014年7月1日起计算至2015年9月8日，共计14个月零8天，本院酌情支持为27820元。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡雨龙未交付房屋的违约金27820元；
二、驳回原告胡雨龙的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4915元，由原告胡雨龙承担4348元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担567元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
审 判 员 叶东晓
代理审判员 冯喜恒
二〇一六年九月十五日
代书 记员 黄河君