沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0112民初3745号
原告张洋，男，满族，现住址沈阳市东陵区。
委托代理人赵静，系辽宁同方律师事务所律师。
被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区新优街7-18号1门、2门。
法定代表人王立曼，系公司董事长。
委托代理人罗少宁，男，汉族，系该公司员工，现住址辽宁省本溪市明山区。
委托代理人袁学旺，男，蒙古族，系该公司员工，现住址辽宁省建平县。
原告张洋与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法由审判员马俊光适用小额诉讼程序独任审判，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告张洋的委托代理人赵静，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司委托代理人罗少宁和袁学旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张洋诉称，2014年3月4日原告与被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区某街x号商品房，总房款718,271.98元。原告按规定日期向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋维修基金及印花税等。按照合同第八条约定：被告应于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件、并符合本合同的商品房交付原告使用。2014年5月4日原告才实际入住，按照合同第八条的约定，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金13,288.03元。根据合同第十五条的约定：被告应于房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应向原告按日支付房价款十万分之一的违约金3,914.58元。被告于2014年6月28日向原告交付了房屋，至今被告未支付逾期办证违约金，原告多次要求未果。被告的上述行为已严重违约，故原告起诉来院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金13,288.03元（从2013年11月1日计算至2014年5月4日，总计185天，185天×718,271.98×0.01%=13,288.03元）；2、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金3,914.58元（从2014年11月1日至2016年4月28日，总计545天，545天×718,271.98×0.001%=3,914.58元）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司辩称，关于逾期交房问题：1、我司自2013年10月31日期，以各种有效通讯方式（电话、短信、EMS快递等）通知业主到我司及时办理交房入住手续；2、我司根据与业主签订的《商品房买卖合同》相关条款之约定，我司准备了住宅质量说明书，住宅质量保证书及房屋建筑工程竣工验收报告（五方验收）、分层分户验收表等文件，这些文件表明，我司于2013年10月31日交付给业主的房屋符合合同约定及国家相关规范（符合《建设工程质量管理条例》）；3、由于业主多次以电话等其他通讯方式对我司提出不合理要求，并且多次组织相关人员到我司售楼处及办公场所，扰乱我司正常的工作秩序，极大影响了我司正常运营，我公司造成了重大损失。关于逾期交房诉讼请求已过时效。逾期办理产权证问题：1、由于项目总包方原因，在项目竣工后，迟迟不做结算，导致工作进程延迟，开发商不应承担责任；2、开发商已经按时将需由开发商提供的相关材料上报房产局，但房产局迟迟不予审批，此为政府不可抗力之原因，根据双方签订的商品房买卖合同约定，不可抗力无须承担；3、我国不动产所有权的转移实行登记主义，原告对所购商品房的所有权已自其商品房买卖合同备案之日起获得，并实际占有、使用房屋长达两年，原告并未因延期办理产权证而遭受任何实际损失，因此其主张没有事实和法律依据，建议法庭予以驳回；被告方认为原告诉讼请求已超过诉讼时效，建议法庭予以驳回。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票（2）张、收款收据。证明被告应于2014年10月31日前给原告办理房屋产权的登记手续，现被告未办理。根据销售不动产统一发票，原告已向被告支付了全部购房款。证明逾期交房违约金按日十万分之一计算；购房款是718,271.98元。原告于2014年5月4日办理房屋入住，被告逾期交房应当承担违约责任。
被告对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，与诉讼请求及争议焦点无关。
被告在开庭时，未向本院提供证据。
经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：
2013年3月4日原告张洋与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区某街x号房屋，建筑面积117.4平方米，总价款718,272元；被告应当于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，由被告违约之日起按日支付房价款的十万分之一的违约金，另自违约之日起180天内仍未完成产权登记，原告有权退房。合同签订后，原告全额支付了购房款。原告于2014年5月4日办理入住。截止原告起诉时，被告未给原告的房屋办理产权登记机关备案手续，未支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，双方协商未果，故原告起诉来院。
另查明，涉案房屋于2013年10月31日通过建设、监理、施工、设计、勘察五家单位的验收，但被告至今未取得竣工验收备案书，更未取得房屋所有权初始登记批复。
本院认为，原告张洋与沈阳万恒易赛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致，并自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，应属于合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自的义务。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，因原告与被告在商品房买卖合同中约定的交房条件为经验收合格，被告至今未取得涉案房屋竣工验收备案书，因涉案房屋不具备交付条件而不能实现交付，被告逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。2014年5月4日原告已接收了涉案房屋，以其实际行为对合同约定的房屋交付条件进行了变更，即被告于2014年5月4日向原告交付了涉案房屋。因原告于2016年4月28日起诉，被告提出原告请求超过时效的抗辩，原告未提供诉讼时效发生终止或者中断的证据，故从2013年11月1日至2014年4月27日的违约金已经超过诉讼时效，本院不予支。对于原告主张的从2014年4月28日至2014年5月4日期间的违约金未超过时效，被告应向原告支付违约金43.1元（从2014年4月28日计算至2014年5月4日，总计6天，6天×718,272元×0.01%），故本院对原告的该项请求合理部分予以支持。对于原告主张被告支付逾期办证违约金费请求，因合同对被告逾期办证的违约责任进行了约定，本案原告于2014年5月4日办理入住手续，被告应在180日内，即2014年10月31日前将办理权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告至今未履行该义务，且未举证证明其逾期办证符合合同约定的免责条件，故被告应承担自2014年11月1日至2016年4月28日期间的逾期办证违约金718,272元×1/100000/天×544天＝3,907.4元，故原告的该项请求，本院予以支持。同理，对于被告提出原告的请求超过时效及不应支付的抗辩理由，本院部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告张洋逾期交房违约金43.1元；
二、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告张洋逾期办理房屋产权证违约金3,907.4元；
三、驳回原告张洋的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费115元，由原告张洋负担92元，由被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司负担23元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费115元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 马俊光
二〇一六年五月十八日
书记员 刘 伟
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同
义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。