北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第24008号
原告北京龙基物业管理发展中心，住所地北京市西城区黑窑厂西里*号楼**号。
法定代表人谢建存，总经理。
委托代理人王天培，男，1975年10月10日出生。
委托代理人张玲玲，女，1977年12月1日出生。
被告王玉生，男，1932年2月18日出生。
委托代理人王世华，男，1955年1月29日出生。
原告北京龙基物业管理发展中心（以下简称管理中心）与被告王玉生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管理中心的委托代理人王天培、张玲玲、被告王玉生的委托代理人王世华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告管理中心诉称，被告与管理中心签订了北京市西城区四平园小区XX号公有住房租赁合同，约定被告应于当月缴纳房租，逾期未交者，除补交租金外，需另交所欠租金金额百分之一的违约金。被告未支付自2000年8月1日起的租金，故诉请法院判令被告：1.支付所欠房租费32764.1元（2000年8月1日至2014年9月30日）；2.支付违约金3276.41元。
原告管理中心向本院提交北京市公有住宅租赁合同（1998年12月16日、2000年10月8日）、2009年12月23日收据予以证明。
被告王玉生辩称，原告只是说了2000年以后的事儿，成立住房合作社这件事原告没说，合作社的社员权利义务原告没提，以至于被告对涨房租有异议，虽然有文件，但应当考虑房补、集资款及合作社社员权利义务问题。在2002年至2009年原告向被告收取了物业费，我认为原告以不正当手段收取该费用，造成我们双方有对抗情绪。在2000年以后，家里有些小事原告都不负责任，原告在收房费有权利，对承租人修理上也是应当负起责任。我认为原告也是有过错的，不同意原告的诉讼请求。
被告王玉生向本院提交北京市宣武区陶然亭住宅合作社发的社员证、集资款收据予以证明。
经本院庭审质证，当事人对管理中心提交的北京市公有住宅租赁合同（1998年12月16日、2000年10月8日）、2009年12月23日收据的真实性、合法性未提出异议，本院予以确认。
其中，管理中心提交的1998年12月16日北京市公有住宅租赁合同，内容为：“出租方管理中心（甲方），承租方王玉生（乙方），工作单位革制品厂。住宅坐落宣武区四平园小区XX号，住房状况，砖混结构，使用面积66.6平方米。月租金自1999年始82.15元。一、本合同为甲乙双方住宅租赁凭证。双方均应遵守国家和本市有关房屋管理的法律、法规、规章和政策。二、甲方按市人民政府统一规定的租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金。房屋条件或租金标准变动时，甲方应及时予以调整。三、甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修，保障居住安全和正常使用。因甲方责任致使房屋倒塌、毁损造成乙方的直接经济损失，由甲方负责赔偿。四、乙方应于当月交纳房租。逾月未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金。无正当理由拖欠租金六个月以上的，按合同第十二条处理。……八、乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用，并负责保管，因乙方责任造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿。……甲方检查、维修房屋时，乙方应积极协助，不得拒查、拒修，因拒查、拒修造成的损失由乙方负责。十四、甲乙双方任何一方违反本合同造成纠纷时，甲乙方均有权诉请人民法院解决。”该合同首页盖有“作废”方章。2000年10月8日北京市公有住宅租赁合同，除“承租方王玉生（乙方），工作单位退休，住宅坐落宣武区四平园小区9-5门103号，租期自2000年8月1日始至2003年7月31日止，月租金自2000年4月1日始192.73元”外，其他内容与1998年12月16日北京市公有住宅租赁合同一致。管理中心提交的2009年12月23日收据，内容为：“今收到9－5－103王玉生房租2000年（6-7）385.46元。”管理中心提交的上述合同及收据，与当事人在本案主张的法律关系及事实相关，故对证据的关联性，本院予以确认。
王玉生提交的北京市宣武区陶然亭住宅合作社发的社员证（以下简称社员证），内容有：“姓名王玉生，性别男，年龄59，民族汉，家庭人口，身份证号×××，住址宣武南横街118号，工作单位北京革制品厂一车间，发证单位北京市宣武区陶然亭住宅合作社。使用规则，一、本证只证明社员身份，不作他用，涂改无效。二、本证如有遗失，须及时申报本社备案，并声明作废。三、办理退社手续时，应将本证交回。陶社字第50143号，1993年10月5日发。”王玉生提交的集资款收据，内容有：“1994年12月28日，付款单位（个人）王玉生，南横街118号，收入项目内容集资，金额9558元。”收据上见“北京市宣武区陶然亭住宅合作社财务专用章”。本案为房屋租赁合同纠纷，且社员证发证单位和集资款收据上的印章均显示为“北京市宣武区陶然亭住宅合作社”，非本案当事人，故对王玉生提交的社员证及集资款收据与本案的关联性，本院不予确认。
当事人在本案审理过程中有以下陈述，管理中心：“涉案房屋坐落于北京市西城区四平园小区XX（1998年施工号是X号楼）XX号，产权单位是北京市宣武区陶然亭住宅合作社，我中心是原陶然亭房管所成立的房管单位，1998年涉案房屋租金是每月82.15元，2000年4月1日起是每月192.73元，使用面积是66.6平方米。现在合作社已经没了。收过每月9元，但收取的是卫生费，这个与本案无关。”王玉生：“1.我是合作社社员，没有享受到合作社的权利，建房时有集资；2.原告2000年提租没有与我们这些社员商量，提租时包括单位有房补，每月70元；3.原告收取了2002年7月至2009年12月的物业费，每月是9元，这是原告不应当收的；4.这些年小修原告没有管，都以未交房租为由拒绝了。经常接触，催要过，找原告修理时原告说过要交房费才能修理，小修时原告不应以未交房费推脱。”
经审理查明，1998年12月16日，管理中心与王玉生就坐落于北京市西城区（原宣武区）四平园小区XX（1998年施工号是X号楼）XX号房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜签订北京市公有住宅租赁合同，约定由王玉生承租涉案房屋，每月租金为82.15元。2000年10月8日，管理中心与王玉生就涉案房屋的租赁事宜再次签订北京市公有住宅租赁合同，约定自2000年4月1日始月租金为192.73元。王玉生在涉案房屋居住至今，向管理中心支付了2000年7月31日以前的房屋租金，2000年6月、7月的月租金为192.73元。自2000年8月1日起的房屋租金，王玉生未给付管理中心，截至2014年9月30日，王玉生欠管理中心房屋租金合计32764.1元（192.73元×170个月）。
上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，管理中心与王玉生签订的北京市公有住宅租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同依法成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。管理中心在本案向王玉生主张的房屋租金给付义务所涉及的租金标准及期限为双方于2000年续订的合同所调整，故双方于2000年10月8日签订的北京市公有住宅租赁合同为解决当事人在本案争议的合同依据。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案当事人所订合同涉及的租赁物为涉案房屋，王玉生为承租人，应当履行支付租金的合同义务。管理中心为出租人，应当履行租赁物的维修义务。管理中心要求王玉生支付租金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。王玉生应当按照约定的期限支付租金，当事人在合同中约定的租金支付期限为当月支付，故王玉生存在违约行为，应当按照合同约定的方式承担违约责任，当事人在合同中约定的违约责任承担方式为支付违约金，故管理中心要求王玉生偿付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。
王玉生就管理中心收取物业费提出的异议所依据的事实，非租赁合同法律关系产生，其可另行提出主张。管理中心调整的房屋租金标准，未超过政府规定的标准，故对王玉生就房租调整提出的异议，本院不予采纳。对王玉生提出的房租补贴事宜，因王玉生非管理中心职工，故与管理中心没有关联。对租赁物进行维修属出租人的合同义务，如管理中心履行该义务不适当，王玉生可向管理中心主张违约责任，而不能以拒交房屋租金对抗。综上，王玉生拒付房屋租金所持理由，依据不足，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，王玉生给付北京龙基物业管理发展中心房屋租金三万二千七百六十四元一角；
二、本判决生效之日起五日内，王玉生偿付北京龙基物业管理发展中心违约金三千二百七十六元四角一分。
如果王玉生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百五十一元，由王玉生负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一五年一月十二日
书记员 苏晓明