上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初77525号原告：丁红伟。委托诉讼代理人：张国法，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜艳，上海明伦律师事务所律师。被告：李宝章。委托诉讼代理人：吴秋发，上海普若律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨寻，上海普若律师事务所律师。原告丁红伟与被告李宝章房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁红伟的委托诉讼代理人张国法、杜艳，被告李宝章及其委托诉讼代理人吴秋发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁红伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告李宝章按定金罚则赔偿原告人民币(以下币种同)100万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告所在的企业厂房租期将届满，原告欲购置新厂房。经了解，被告有四栋连体厂房整体打包出售，四套厂房位于上海市浦东新区王桥路XXX号地下1、1-2层01室，地下1、1-3层02室，地下1、1-2层03室，地下1、1-3层04室，建筑面积分别为424.51平方米、575.77平方米、427.75平方米、589.86平方米，合计2,017.89平方米。原告委托案外人钱海燕就上述房产的买卖事宜进行前期沟通，被告委托微信名为“李秋月”的案外人李某某就上述房产的转让事宜进行沟通。2017年2月中旬，双方就上述房产的买卖进行沟通，双方最终商定由原告以总价1,600万元购买被告的上述四套房产，所有税费由原告承担。此后，因被告事务繁忙且在外地工作，购房合同迟迟未签订。2017年4月11日，原、被告及房地产中介三方就房产总价1,600万元、首付款数额、按揭贷款数额进行当面沟通。同年4月13日上午，原、被告在房地产交易中心就四套房产进行网签房地产买卖合同锁定，以防被告另行出售。为避免多缴纳税费，原、被告将四套房产暂定总价1,210万元，双方口头约定经房产评估后另行签订正式的房屋买卖合同并按商定价调整房价。网签的房地产买卖合同只填写房屋建筑面积、房产价格条款，其余主要条款均未填写。为担保房产评估报告出具后双方签订正式的房地产买卖合同，2017年4月13日下午，原告应被告的要求向被告支付定金100万元。此后，原告开始筹集房款、联系银行等购房准备工作。被告愿配合办理委托公证，授权李某某具有调整合同价格的权限，该委托书模板由房产中介提供。就在房产评估报告尚未出具、原告仍为购房积极准备的情况下，李某某突然于2017年5月14日微信告知钱海燕，被告因项目急需用钱要退回原告定金并将房产另售他人，被告于当日将定金100万元返还原告。期间，被告从未告知原告方项目急需用钱，原告对此非常气愤。原告认为，被告既然收取定金作为此后按协商价签订正式房地产买卖合同的担保，现被告又将房产转让他人并返还原告定金的行为已构成违约，故原告要求被告按定金罚则赔偿100万元。被告李宝章辩称，一、定金合同是要式合同，本案中原告交付的100万元不应认定为定金。(1)、在支付100万元之前，双方对该款的性质未进行任何书面约定；原告于2017年4月13日通过银行支付给被告的100万元的业务凭证的附言一栏注明“付购房款”；在付款之后，双方的委托代理人在微信聊天记录中提到“定金”字眼，但对该款的性质未有过任何表述。原、被告在交付100万元前后均未形成书面约定，对定金的种类、担保范围及违约责任未作约定，故不符合成立定金的要式要件。(2)、原告的购房受托人钱海燕于2017年5月18日通过微信向被告的受托人李某某表示“这样吧，既然你们也不诚心卖了，就把我们这边付的100万元定金退还我们吧”“补偿金就不需要了，我们也不差这些补偿金，只希望以后做事不能再这样”。由此可见，原告已认可所支付的100万元不具有定金的担保性质。原告支付的100万元是购房款而非定金，原告要求双倍返还无事实和法律依据，不应予以支持。二、原、被告签订的房地产买卖合同已由双方协商一致解除，被告无违约行为，不应承担违约责任，且原告的购房受托人钱海燕在2017年5月18日的微信中明确表示不需要被告承担赔偿责任。原、被告网签房地产买卖合同后，被告多次催促原告尽快签订正式的房地产买卖合同并办理支付购房款的手续，原告始终未予明确答复。被告因急需资金才将四套房产另行转让。因原告无法及时筹集到房款，双方才于2017年5月14日协商一致解除房地产买卖合同。即使双方之间的款项被认定为立约定金，但因原、被告已协商一致解除了房地产买卖合同，定金合同作为从合同也自然解除，不应适用定金罚则。本院经审理认定事实如下：2017年2月，原告欲购置新厂房。原告经了解，被告名下有四栋连体厂房整体打包出售，四套厂房位于上海市浦东新区王桥路XXX号地下1、1-2层01室，地下1、1-3层02室，地下1、1-2层03室，地下1、1-3层04室，建筑面积分别为424.51平方米、575.77平方米、427.75平方米、589.86平方米。上述四套房屋的房地产权证登记在被告名下。原告遂委托案外人钱海燕就上述房产的买卖事宜与被告一方进行前期沟通。2017年2月，被告授权委托案外人李某某(微信名为“李秋月”)就上述房产的转让事宜与原告一方进行商谈，代理权限为特别授权代理。2017年2月中下旬，双方就上述房产的买卖进行沟通，双方口头商定由原告以总价1,600万元购买被告的上述四套房产，所有税费由原告承担。2017年4月11日，原、被告及房地产中介三方就房产总价、首付款数额、按揭贷款数额进行当面沟通，原、被告当日确认四套房产总价为1,600万元。同年4月13日上午，原、被告及案外人钱海燕一起至房地产交易中心就上述四套房产进行网签房地产买卖合同。为避免多缴纳税费，原、被告将四套房产做低价格，地下1、1-2层01室的价格为255万元，地下1、1-3层02室的价格为345万元，地下1、1-2层03室的价格为256万元，地下1、1-3层04室的价格为354万元，四套房产总价为1，210万元。网签的房地产买卖合同只明确房屋建筑面积、房产价格条款，其余条款均未明确。2017年4月13日下午，原告通过上海浦东发展银行向被告的银行账户汇款100万元，汇款时原告在银行的业务凭证上附言“付购房款”。当日，在原告付款后，钱海燕随即通过手机信息与李某某沟通，钱海燕将原告付款100万元的上海浦东发展银行业务凭证发给李某某，李某某随即回复称“定金100万元收到了”。同年5月13日，李某某通过手机信息与钱海燕沟通，询问原告一方何时能支付房款、办理手续，并表示被告一方急需资金。同年5月14日，李某某通过手机信息与钱海燕沟通，其称“……如果周二不能给明确答复，且月底前贷款不能到位，那我们只能把定金退给你们另找买家了，请理解我们急需用这笔钱啊”。之后，原告与被告也通过手机信息联系，被告表示急需资金而转让房产，其公司有资金的压力和需求；原告则表示正在筹集资金。同年5月18日，钱海燕通过手机信息与李某某沟通，其称“……既然你们也不诚心卖了，就把我们这边付的100万元定金退还给我们吧”,并将银行卡号发给李某某，李某某随即允诺退还钱款。当日，李某某通过银行向原告转账支付101万元。原告收到款项后，将1万元退还被告的银行账户。钱海燕通过手机信息与李某某沟通，其称“补偿金就不需要了，我们也不差这些补偿金，只是希望以后做事不能再这样”，又称“谁知道昨天律师一说，我老板就不想买了，是也不合算，七七八八进去了，不算你们的1600(万元)，还要500多万(元)税和关系费”；李某某在回复信息中表示歉意，并恳请对方能否于2017年5月24日一起去交易中心解除网签房地产买卖合同。此后，双方未能就何时前往房地产交易中心解除网签房地产买卖合同协商一致。上述事实，有房地产权证、房地产买卖合同、钱海燕与李某某之间的手机信息联系记录、房地产权证、上海浦东发展银行业务凭证、原告与被告之间的手机信息联系记录、证人证言及本案的庭审记录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是原告向被告支付的100万元款项的性质是否具有定金性质。定金是债权的担保，需由双方当事人明确约定，约定内容包括款项的名称、担保内容、违约责任等条款。原告向被告的银行账户汇款100万元时，其在银行业务凭证的附言中注明系支付购房款。在此之前，原、被告及钱海燕、李某某均未对100万元款项明确说明为定金，也未对该款项的性质作过任何表述。被告收到100万元款项后，李某某向钱海燕表示定金已收到。在此之后，钱海燕与李某某在手机信息联系中均将该100万元称名为“定金”，但双方从未对该款的性质作过定金性质的表述或约定；原告与被告的交流中对该100万元也从未有过定金性质的表述或约定。因原告向被告付款时的银行业务凭证中注明该款项为购房款，且原、被告及钱海燕、李某某从未对100万元款项作过定金性质的表述或约定，故李某某、钱海燕虽在手机信息交流中将该款项称名为“定金”，但该款项的性质并不具有定金性质，故原告主张其向被告支付的100万元系定金，本院不予采信，本院认定该100万元系原告支付的购房预付款。原告要求被告按定金罚则赔偿100万元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告丁红伟的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告丁红伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  颜佩娥人民陪审员  吴凤鸣人民陪审员  宋丽君二〇一八年三月二十八日书 记 员  陈 淳附：相关法律条文一、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。