广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终2284号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡锋
委托诉讼代理人：陈铿，广东兆广律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市怀德股份合作公司
法定代表人：潘灿森，董事长。
委托诉讼代理人：叶志新，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨俊杰，广东淳锋律师事务所律师。
上诉人蔡锋因与上诉人深圳市怀德股份合作公司（以下简称怀德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初25533号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人蔡锋上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、一、二审诉讼费由怀德公司承担。
上诉事实和理由：蔡锋自2015年6月24日至2016年3月31日期间，共向怀德公司支付了244749.2元，按18390元/月计算，蔡锋自2015年5月1日至2016年4月30日期间，只需支付220680元，蔡锋已经缴清全部租金费用，没有欠缴费用。一审法院在查明事实时，只对2015年9月至2016年4月的应缴费用进行查明，在2015年7月蔡锋向怀德公司支付了两次租金，该部分多支付的租金足以抵扣未缴部分。
怀德公司辩称，一、本案争议发生在2015年8月双方重新建立租赁合同关系之后，蔡锋的起诉诉求是要求退回租赁押金60170元，怀德公司的反诉请求是要求其支付2016年1月-4月租金及水电费。2015年9月之前的租金支付行为，并不在本案的审理范围之内，且双方在一审时是已经确认无争议。二、怀德公司与蔡锋是续租关系，2015年6月-9月期间，由于前一份租赁协议到期，双方协商续租的过程中，怀德公司多次提高租金标准，致使蔡锋几次补交租金升幅金额，但并未重复交租。怀德公司与蔡锋前一份租赁协议（怀物地字[2015]7号）于2013年5月16日签订，约定租赁期限至2015年4月30日，月租金（含管理费）为13486元，水电费自行承担。蔡锋按照该份协议约定一直履行至2015年6月。2015年7月，基于怀物地字[2015]7号协议书到期，双方协商续签租赁协议，将租金标准（含管理费）提高2452元至15938元，并要求从怀物地字[2015]7号协议到期后即2015年5月1日起算。2015年8月，蔡锋补交了2015年5月、6月升幅部分的租金4904元，并按新标准交付了7月份租金。此后，怀德公司又要求在15938元的标准上再升幅2452元至18390元。2015年9月29日，蔡锋按照再次升幅的18390元租金标准交付8月份的租金与水电费共计26549.6元。2015年9月，双方因租金升幅问题发生争议，蔡锋仅按照怀物地字[2015]7号租赁协议的租金标准支付了租金及水电费共计20425.3元，从2015年10月份开始，蔡锋则按照月租金25845元（含管理费1182元）的标准向怀德公司交租，直至2016年1月开始欠租。
上诉人怀德公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、蔡锋向怀德公司支付房屋占用使用费的金额作出改判；三、一、二审费用由蔡锋承担。
上诉事实和理由：一、怀德公司与蔡锋实际履行的月租金标准是24663元，双方在实际履行中已经变更了合同约定，并且，在合同无效的情况下，应当按照实际履行的标准判决房屋占有使用费的金额。一审判决以[2015]7号协议书约定的18390元作为依据认定房屋占用使用费。实际上，双方已经通过实际履行行为对该约定作出了变更，蔡锋是按24663元/月的标准缴付租金。房屋占有使用费的参照依据适用实际履行标准更加符合合同法的原理。二、一审判决认定蔡锋已缴付2015年9月之后的134672.2元费用中，含有租金、管理费、水费与电费，一审判决未进行区分而将全部款项作为已付租金进行抵扣，与事实不符。怀德公司一审提交的记账凭证和收款收据都清晰记载了每个月的租金、水费、电费与管理费的金额，蔡锋提交的转账流水也有备注租金、水电费。一审判决认为[2015]7号协议书没有约定电费支付方式，因此对水电费不予确认，这也是错误的。
蔡锋辩称，关于怀德公司主张月租金标准是24663元的问题，蔡锋从来没有认可过。在要求蔡锋缴纳2016年1月份租金的时候，蔡锋发现自己在2015年11月、12月及2016年1月三个月缴费的租金远远超过其它月，认为是怀德公司多收取了租金，双方才产生纠纷。蔡锋直至2016年3月29日才支付了1月份的租金，并按照原合同约定的18390元的租金标准进行缴纳。该份合同是在蔡锋与怀德公司就租金问题发生纠纷时被怀德公司的人员撕毁，但被蔡锋捡回来了。蔡锋事后拒缴2月份之后的租金是因为其认为之前多缴的租金足以抵扣2月份之后的租金。所以在双方没有签订新合同的情况下，并且蔡锋对怀德公司新主张的租金提出了异议的情况下，不存在怀德公司认为的“实际缴纳是对协议进行了变更”的情形。
蔡锋向一审法院起诉请求：1、怀德公司返还蔡锋租赁保证金60170元及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月9日起暂计至2016年10月10日计1111.5元)；2、诉讼费由怀德公司承担。
怀德公司向一审法院反诉请求：1、蔡锋支付2016年1月1日至2016年4月30日的租金113380元、滞纳金26232.68元；2、蔡锋支付2016年1月1日至2016年4月30日的电费6751.2元。
一审法院认定事实：2015年8月13日，蔡锋作为乙方、怀德公司作为甲方，双方签订一份怀物地字[2015]7号《协议书》，相关约定如下：1、甲方将位于x内1号用地租赁给乙方作汽修用途，协议有效期从2015年5月1日至2017年4月30日止；2、乙方每年应交总金额18390元（租金包含管理费），用地面积1226平方米，15元每平方米，该用地从2015年5月1日起计租；3、乙方必须在本协议书签订之日起三日内向甲方上缴三个月租金55170元及两个月水电费5000元作为履行本协议的保证金，如乙方在协议期满不续约情况及没有欠下任何费用，将用地上建筑物退交甲方时，甲方应退还乙方上述保证金；4、乙方应在每月15日前将上月租金交付至甲方指定银行账户，欠交时间或金额达一个月租金视为违约，甲方有权终止本协议收回用地；5、如有下列情形之一，甲方有权单方面选择提前终止本合同，有权收取应收取的租金，并没收乙方已缴纳的保证金：（1）乙方拖欠甲方租金累计达两个月……。
怀德公司于2015年8月7日出具一份收款收据，确认收到蔡锋交来的[2015]7号租赁合同保证金60170元。
怀德公司主张蔡锋、怀德公司上述怀物地字[2015]7号《协议书》已作废，双方于2015年9月1日重新签订一份怀物铺字[2015]316号《租赁协议书》，约定怀德公司将x1号用地给蔡锋作汽修用途，蔡锋每月应交租金为25845元，物业管理费按1182元/月计；租赁期限从2015年9月1日计至2016年8月31日止；蔡锋在2015年9月1日前向怀德公司交付三个月租金77535元、两个月水电费保证金8000元，合计85535元，作为履行本协议的租赁保证金。蔡锋主张2015年9月1日怀物地字[2015]316号《租赁协议书》中乙方落款处非其本人签名，申请对[2015]316号《租赁协议书》第二页上法定代表“蔡锋”签名处的签名笔迹和指纹进行鉴定。后一审法院依法委托广东南天司法鉴定所负责本案鉴定事宜，广东南天司法鉴定所于2017年1月10日出具粤南[2015]痕鉴字第78号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：签字日期为2015年9月1日，怀物铺字[2015]316号《租赁协议书》第二页上法定代表“蔡锋”签名处的红色指印，不是样本捺印人蔡锋手指捺印形成。广东南天司法鉴定所于2017年1月12日出具粤南[2017]文鉴字第35号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：2015年9月1日《租赁协议书》落款乙方法定代表处“蔡锋”签名不是蔡锋本人所签。
蔡锋主张其自2007年下半年开始使用涉案厂房，怀德公司对此予以认可，并主张双方于2015年9月1日续签合同。蔡锋主张其于2015年9月1日以后向怀德公司缴纳租金及其他费用情况如下：1、2015年9月29日向怀德公司缴纳7月厂房租金余款2452元、8月厂房租金26549.6元；2、2015年10月27日向怀德公司缴纳20425.3元；3、2015年11月24日向怀德公司缴纳31170.6元；4、2015年12月23日向怀德公司缴纳31067.3元；5、2016年1月28日向怀德公司缴纳31052.6元；6、2016年3月31日向怀德公司缴纳20956.4元。怀德公司对蔡锋2015年10月27日之后缴纳的上述金额予以认可，共计134672.2元。
一审另查，涉案房屋没有取得建设规划许可证。
一审法院认为，2015年9月1日怀物地字[2015]316号《租赁协议书》，经鉴定乙方落款处法定代表“蔡锋”签名处非本人签名捺印，故一审法院对该份租赁协议书不予采信。[2015]7号《协议书》虽有撕毁痕迹，但蔡锋、怀德公司均认可其签章真实性。怀德公司主张7号《协议书》签订后，双方对相关的租金及权利义务重新协商，但怀德公司未提供真实有效的证据证明双方就涉案租赁物权利义务进行重新约定，故对于怀德公司的该项主张，一审法院不予认可。一审法院认定蔡锋、怀德公司双方按照[2015]7号《协议书》的约定实际履行合同。因涉案厂房未取得建设规划许可证，怀德公司将涉案厂房进行营利性出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的[2015]7号《协议书》应属无效。关于租赁保证金。因协议书无效，相互取得的财产应当予以返还，故怀德公司应将租赁保证金60170元（55170+5000）返还给蔡锋，并支付占有款项期间的利息，利息以60170元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年8月8日起计至款项付清之日止。蔡锋主张利息自2016年5月9日起计，系蔡锋对自身权利的处分，一审法院予以确认。故怀德公司应向蔡锋返还租赁保证金60170元，并支付利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年5月9日起计至款项付清之日止）。
关于怀德公司要求蔡锋支付2016年1月1日至2016年4月30日的租金113380元、滞纳金26232.68元、电费6751.2元的反诉请求。一审法院认为，虽然协议书无效，但蔡锋实际使用了涉案厂房，应当向参照协议书约定向怀德公司支付房屋占有使用费。根据7号《协议书》的约定，涉案厂房租金每月18390元（含管理费），2015年9月至2016年4月期间应交租金为147120元（18,390×8），原怀德公司在庭审中均确认蔡锋向怀德公司缴纳2015年9月之后的租金等费用为134672.2元，故蔡锋欠缴租金为12447.8元。由于7号《协议书》中仅约定了租金，且租金包含了管理费，未明确约定电费支付方式，怀德公司亦未能提供证据明确蔡锋欠缴费用明细，故一审法院仅对租金部分予以确认。综上，蔡锋应向怀德公司支付欠缴租金12447.8元，对于怀德公司超过一审法院认定部分的反诉请求，一审法院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审判决：一、怀德公司于判决发生法律效力之日起十日内向蔡锋返还租赁保证金60170元，并支付利息（利息以60170元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年5月9日起计至款项付清之日止）；二、蔡锋于判决发生法律效力之日起十日内向怀德公司支付租金12447.8元；三、驳回怀德公司的其他诉讼请求。本案受理费666元，由怀德公司承担，受理费蔡锋已预交。反诉费1613元，由蔡锋承担137元，由怀德公司承担1476元，反诉费怀德公司已预交。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，一、怀德公司于一审提交《深圳市怀德物业管理有限公司财务部收款收据》（以下简称收款收据），缴款人均载明为蔡锋，怀德公司提交该部分收款收据拟证明涉案合同的实际履行情况及蔡锋欠付租金及水电费的情况，其中：1、打印日期为2015年11月2日的收款收据载明2015年10月租金为24663元、管理费为1182元、电费为4403.7元、水费921.9元，前述款项合计31170.6元，怀德公司主张该款项为蔡锋应付的2015年10月的租金及管理费、水电费；该款项金额31170.6元与蔡锋于2015年11月24日转账支付款项金额31170.6元一致，银行转账备注为场地租金、水电费。
2、打印日期为2015年12月3日的收款收据载明2015年11月租金为24663元、管理费为1182元、电费为3983.9元、水费1238.4元，前述款项合计31067.3元，怀德公司主张该款项为蔡锋应付的2015年11月的租金及管理费、水电费；该款项金额31067.3元与蔡锋于2015年12月23日转账支付款项金额31067.3元一致，银行转账备注为房租。
3、打印日期为2016年1月3日的收款收据载明2015年12月租金为24663元、管理费为1182元、电费为3817.8元、水费1389.8元，前述款项合计31052.6元，怀德公司主张该款项为蔡锋应付的2015年12月的租金及管理费、水电费；该款项金额31052.6元与蔡锋于2016年1月28日转账支付款项金额31052.6元一致，银行转账备注为交房租。
4、打印日期为2016年2月2日的收款收据载明2016年1月租金为24663元、管理费为1182元、电费为2566.4元，前述款项合计28411.4元，怀德公司主张该款项为蔡锋应付的2016年1月的租金及管理费、水电费；蔡锋于2016年3月31日转账支付款项20956.4元，银行转账备注为16年2月房租及水电费，蔡锋主张该笔款项20956.4元实际上为支付2016年1月租金及水电费，其主张租金标准按18390元支付再加上电费2566.4元故共计20956.4元。
5、打印日期为2016年3月2日的收款收据载明2016年2月租金为24663元、电费为1078.7元，怀德公司主张该款项为蔡锋应付的2016年2月的租金及电费。
6、打印日期为2016年4月5日的收款收据载明2016年3月租金为24663元、电费为402.3元，怀德公司主张该款项为蔡锋应付的2016年3月的租金及电费。
7、打印日期为2016年5月3日的收款收据载明2016年4月租金为24663元、电费为2704.1元，怀德公司主张该款项为蔡锋应付的2016年4月的租金及电费。
二、蔡锋于一审提交打印日期为2015年7月3日的收款收据载明2015年6月租金为13486元、电费为2783.7元、水费701.8元，前述款项合计16971.5元；打印日期为2015年7月17日的收款收据载明2015年5月、6月租金升幅为4904元。蔡锋依据前述两张收据上诉主张其以现金方式支付了该两笔款项16971.5元和4904元，其后又分别于2015年7月20日、2015年8月11日通过银行转账重复支付了该两笔款项16971.5元和4904元，蔡锋据此主张重复部分的款项为其多交的租金；怀德公司对此称其在蔡锋通过银行转账支付前述两笔款项后才向蔡锋出具了前述两张收款收据，收款收据显示的打印日期早于蔡锋转账的日期系因收款收据制作的时间在前，该打印日期并非其向蔡锋出具收款收据的日期，其并未收到蔡锋以现金方式支付的该两笔款项。
三、二审调查询问时，蔡锋确认其已向怀德公司支付的款项中不仅包含涉案房屋的租金亦包含水电费，合同履行过程中涉案房屋的水电费由其负担；关于水电费的支付标准及支付情况，蔡锋称依怀德公司的通知支付水电费。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋未有合法产权登记亦未有合法报建手续，故涉案合同依法应属无效合同。原审认定正确，本院予以确认。涉案合同虽无效，蔡锋依法仍应就其占有使用房屋期间支付相应的占有使用费。本案二审期间，综合涉案双方的诉辩意见，争议焦点为：涉案占有使用费的支付标准及由此蔡锋是否有欠付占有使用费的问题。
首先，依前述查明事实，怀德公司于一审提交的收款收据虽系其单方打印制作，但其所载明的涉案房屋2015年10月、11月、12月的租金、水电费和管理费的合计金额与蔡锋已支付的对应月份的款项金额能够互相印证，结合蔡锋关于其依怀德公司的通知支付租金及水电费的陈述，本院对怀德公司关于涉案房屋2015年10月、11月、12月的租金、水电费和管理费费用明细的主张予以采纳。涉案合同即怀物地字[2015]7号《协议书》虽约定月租金标准为18390元，但在合同实际履行过程中，蔡锋按月租金标准24663元支付了2015年10月、11月、12月的租金，本院据此认定涉案合同的月租金标准自2015年10月变更为24663元。本案中，未有证据显示蔡锋支付前述三个月租金时有提出过异议，现在其连续按月租金标准24663元支付了前述三个月租金之后，又上诉称月租金标准为18390元、其于2016年1月之前系多交了租金，显不符常理亦有悖诚信，本院对蔡锋的该项上诉主张不予采纳。
其次，蔡锋上诉亦称其重复支付了前述两笔款项16971.5元和4904元，本院认为，合同履行过程中，蔡锋一直以转账方式支付涉案房屋的租金及相关费用，且如蔡锋所称其在以现金方式支付该两笔款项后又通过银行转账重复支付，亦有悖常理，本院难予采纳；怀德公司称其向蔡锋出具的该两笔款项收款收据载明的日期是收据打印制作的日期并非出具日期，故打印日期早于蔡锋通过银行实际支付该两笔款项的日期，蔡锋并未在收款收据打印制作的当日向其支付现金款项，怀德公司的陈述具有一定合理性，本院予以采信。据此，蔡锋上诉主张其重复支付该两笔款项、在2016年1月之前多交了租金，缺乏事实依据，本院不予采纳。
再次，如前述，合同实际履行过程中，双方已变更涉案房屋的月租金标准为24663元，现在合同无效情形下，蔡锋应依法参照此标准向怀德公司支付占有使用费。怀德公司于本案中反诉请求蔡锋支付2016年1月1日至4月30日的租金，从本案现有证据看，自2016年1月，蔡锋仅向怀德公司支付款项20956.4元，其中2566.4元为2016年1月电费、其余18390元为租金，故蔡锋尚欠付2016年1月1日至4月30日的占有使用费80262元（24663元/月×4-18390元=80262元）。一审关于占有使用费的支付标准认定有误，且将蔡锋已付款项均作为租金予以抵扣亦处理欠妥，本院予以纠正。
综上，蔡锋的上诉理由不成立，本院不予支持。怀德公司的上诉主张部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审认定部分事实有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初25533号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初25533号民事判决第二项、第三项；
三、蔡锋应于本判决生效之日起十日内向深圳市怀德股份合作公司支付占有使用费80262元；
四、驳回深圳市怀德股份合作公司的其他反诉请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费666元（蔡锋已预交），由深圳市怀德股份合作公司负担；一审反诉受理费1613元（深圳市怀德股份合作公司已预交），由蔡锋负担887元，由深圳市怀德股份合作公司负担726元；一审鉴定费6120元（蔡锋已预交），由深圳市怀德股份合作公司负担。关于本案二审受理费222元（其中蔡锋预交111元、深圳市怀德股份合作公司预交111元），由蔡锋负担201元，由深圳市怀德股份合作公司负担21元。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一八年四月二十三日
书记员 陈晓莹（兼）