山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高法民初字第1495号
原告王修宾。
委托代理人褚世韶，律师。
被告李岩。
委托代理人刘庆龙，山东庆龙律师事务所律师。
第三人李付强
第三人王艳。
原告王修宾与被告李岩、第三人李付强、王艳案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人褚世韶、被告委托代理人刘庆龙、第三人李付强到庭参加诉讼，第三人王艳经法院传票传唤，期满未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2013年9月15日，第三人李付强以2046800.00元的价格从高密市大华房地产开发有限公司购买位于南湖星城的A1A7号七处营业房后，即将其中的A1A5五处营业房以20000000元的价格转让给了原告。原告已按约定分批次付清了所有购房款，且已经实际占有、使用所购房屋。
2014年2月18日，高密市人民法院因被告与第三人的商事纠纷，以（2014）高商初字第1932号民事裁定书查封了位于南湖星城A1A7号七处沿街营业房。并于2014年7月30日对已生效的（2014）高商初字第193号民事判决书强制执行，且已将原告所购的A1A5五处营业房列入执行范围。期间，虽经原告提出执行异议，但却被驳回。
综上，南湖星城A1A5号营业房已为原告善意取得。为充分保护原告的合法权益，特依法具状法院，望请求人民法院依法判令解除对昌安中学南侧南湖星城A1A5五处沿街营业房的查封及执行措施并依法确认原告同第三人之间的《沿街房转让协议》有效，并判令第三人协助原告办理过户手续；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告所述与事实不实，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
第三人李付强辩称，我把房子卖给了王修宾，打款凭证也有，王修宾已经提前一年开始使用涉案房屋。
第三人王艳未提出书面辩解意见。
经审理查明，2014年4月21日，本院做出(2014)高法商初字第193号民事判决书，判决内容为：被告李付强、王艳于判决生效后十日内共同偿还原告李岩代为偿还的借款本息3528437.42元并承担其利息损失（本金3528437.42元，自2014年2月18日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。本案被告李岩于2014年7月30日向本院申请强制执行第三人李付强名下的昌安中学南侧南湖星城A1A5五处沿街营业房。本院在执行过程中，案外人王修宾对执行标的提出书面异议，称本院所查封的位于南湖星城A1A5号营业房系王修宾于2013年9月15日自李付强处以2000000元价款转让而来，按双方的转让合同的约定，所有权归案外人，请求依法解除对上述财产的查封及执行措施。2014年12月26日，本院作出（2014）高法执异字第29号执行裁定书。经审查认为，异议人王修宾的异议理由不成立，裁定：驳回案外人王修宾的异议。王修宾对（2014）高法执异字第29号执行裁定书不服，于法定期限内以申请执行人李岩为被告，以被执行人李付强、王艳为第三人，向本院提起诉讼，请求对位于南湖星城A1A5号营业房中止执行并解除查封；请求依法确认原告与第三人的沿街房转让协议有效并协助原告办理过户手续。
另查明，2013年9月15日，第三人李付强与高密市大华房地产开发有限公司签定商品房买卖合同一份，约定李付强以每平方米3400元的价格购买了南湖星城的A1A7七处营业房，总房价为2046800元，一次性付款。现第三人也未办理权属登记。
庭审中原告主张因第三人为高密市大华房地产有限公司提供建筑材料，公司欠第三人材料款，争议的房屋系第三人李付强于2013年9月15日从高密市大华房地产开发有限公司抵顶的，早在抵顶前第三人李付强、王艳就与原告约定在第三人房屋抵顶到手后，直接以原价转让给原告。于是原告提供了一份沿街房转让协议，协议内容为：“沿街房转让协议甲方：李付强乙方：王修宾甲方在位于昌安大道昌安中学大转盘南侧南湖星城A1A5沿街房5处，四至为：西至交运市场，北至三贤公园，东至昌安大道，南至王修江户，因资金周转困难，转让于乙方王修宾，转让乙方使用，甲方保证乙方此房无任何经济纠纷，如出现经济纠纷，甲方对乙方负法律责任。（附：甲方跟原开发商签订的合同一份及缴款单据）付款方式：价格为贰佰万元，分次付款。甲方（签字）：李付强乙方（签字）：王修宾证明人（签字）：2013年9月15日”原告主张2012年总计付了75万元，2013年3月15日付10万，2013年5月10日付40万，2013年8月14日付20万元，2013年12月10日付45万元，2013年12月21日付10万元，提供了银行卡流水明细及存单提取记录来证明付款经过，现已付清所有房款。原告购买房屋后，已经于2013年9月15日后开始占有并使用涉案房屋。
被告质证称，对李付强于2013年9月15日自高密市大华地产有限公司处购买房地产一事的真实性没有异议。该房屋系李付强于2013年9月15日自高密市大华房地产有限公司处购买。在李岩于2014年2月申请法院查封时未交付房屋，买卖合同受领权利人为李付强。法院查封裁定的效力阻却每三人李付强的转让。被告认为原告与李付强的协议系仿造的。原因如下：1、涉案房屋系李付强签订商品房买卖合同的同日转让，从逻辑上不符，原告与李付强到开发商处更改合同即是，无需再签订转让协议。2、协议只订分次付款。不符合逻辑及常理。付款期限、数额都没有，显然属伪造。3、原告还应当提供账户对账户的银行付款交易记录。4、被告申请法院委托鉴定机构对协议中书写的形成时间（落款签字的形成时间、甲乙方后签名的形成时间与身份证号书写的形成时间、手写价款的及2013915日期的形成时间等）进行司法鉴定。对转账凭证的异议：该部分证据无法证实原告将所谓的购房款交付给李付强，认为原告提交的该部分证据与本案没有关联性，对该部分凭证建议法庭不予采信。
第三人李付强称，我于2009年从大华购买了房子，但是2013年才签订了购房合同，后我把房子卖给了王修宾了，购房款就是分期付的。
被告申请对转让协议中的签字及数字进行鉴定，但在法定时间内未提交鉴定申请书。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同复印件一份、沿街房转让协议原件一份、银行卡流水明细及取款、存单支取明细一宗、（2014）高法执异字第29号执行裁定书及当事人当庭陈述为证，足以认定。
本院认为，根据有关规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：1、案外人是否系权利人；2、该权利的合法性与真实性；3、该权利能否排除执行。还规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人原因未办理过户手续。本案中，涉案房屋系第三人李付强从高密市大华房地产开发有限公司以材料款抵顶的沿街门头房并签有商品房买卖合同，虽未办理过户手续，但其已享有该财产的相关权利。原告主张与第三人李付强于2013年9月15日签订沿街房转让协议，约定以2000000元的价格购买了涉案房屋，据此原告提出执行异议并要求确认协议书的有效性及协助办理过户手续。首先，原告与第三人于2013年9月15日签订沿街房转让协议，而房款从2012年开始至2013年9月15就已交付145万元，付款在合同签订之前这不符合市场交易习惯。标的额如此巨大的房屋买卖，双方之间的转让协议仅有价款约定，无房屋详情及交付约定，亦不符合正常的交易习惯。其次原告所付款项仅能证明双方之间有经济往来，无法证明此款项系房款，故对于原告与第三人所签的沿街房转让协议的真实性与合法性存疑，原告无法以此来阻却法院的查封及执行。根据现有证据，本院无法确认沿街房转让协议的效力同时原告要求第三人协助办理过户手续的请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告王修宾的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 赵秀丽
人民陪审员 李 晨
人民陪审员 刘 鹏
二〇一五年十月八日
书 记 员 台艳林