黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1273号
上诉人（原审被告）刘辉，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人卢文胜，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙淑珍，住哈尔滨市香坊区。
被上诉人（原审被告）哈尔滨量具刃具集团有限责任公司，住哈尔滨市香坊区和平路44号。
法定代表人魏华亮，董事长。
委托代理人焦波。
上诉人刘辉因与被上诉人孙淑珍，哈尔滨量具刃具集团有限责任公司（以下简称哈量具厂）所有权确认纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一民初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人刘辉的委托代理人卢文胜，被上诉人孙淑珍，被上诉人哈量具厂的委托代理人焦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙淑珍在一审诉称：其于1994年6月20日与哈量具厂下属单位哈量工具工业公司签订了《购房合同书》。购买了位于哈平路哈量3栋3单元701室集资房一处，1994年末进户。因哈量具厂建房手续等问题迟迟不能办理产权登记。后来孙淑珍将此房借给刘锡佩（已故），刘锡佩说能帮忙办理产权手续，孙淑珍就委托刘锡佩代为办理。此后刘锡佩将此房产借给其女儿刘辉居住。2013年孙淑珍主张收回房屋时，发现刘辉、哈量具厂与刘锡佩恶意串通伪造刘辉的签字手续，将该房屋变更到了刘辉的名下，并且通过虚假手续使刘辉取得了该房的产权，严重侵害其的合法权益。诉至法院，请求：一、确认哈量具厂给刘辉办理的房屋转让（位于哈尔滨市香坊区哈量刃具分厂3号楼3门701室）更名过户行为无效、并恢复原状；二、判令刘辉返还房屋。
刘辉在一审辩称：孙淑珍的起诉已经超过诉讼时效；孙淑珍并未取得争议房产的所有权，刘辉取得诉争房产的行为依法有效，孙淑珍的诉讼请求于法无据，应依法予以驳回。
哈量具厂在一审辩称：本案诉讼主体有问题，该房系孙淑珍与哈量具厂签订的购房合同，该公司系独立法人，现该公司更名为哈尔滨市精环量具刃具公司，孙淑珍起诉应以该公司作为被告；哈量具厂认为本案不属于民事诉讼管辖范围，因为争议该房已经由国家有关机关发放所有权证明给刘辉，如果撤销该发证行为应属行政诉讼而非民事诉讼；哈量具厂房产处受当时哈尔滨量具刃具工具工业公司委托负责管理该房屋相关变更手续，均依据当事人的申请无过错，因此不存在撤销行为。
原审法院判决认定：孙淑珍于1994年6月20日与哈量具厂下属单位哈量工具工业公司签订了《购房合同书》。此后1994年6月20日哈量具厂下属单位哈量工具工业公司收到房款158，830元，其中编号为2491269号的收据金额为3万元元，交款单位为飞腾电机修理部；其中编号为2491268号的收据金额为7万元，交款单位为电机厂光华电机修造厂，上述两份收据支付方式均为转账；其中编号为2491270号的收据金额为58，830元，交款单位为电机厂光华电机修造厂，支付方式为现金。1994年6月11日，刘锡佩收到案外人孙启学（孙淑珍哥哥）人民币10万元。2003年刘辉同案外人宋丽华（系刘辉母亲）签订了《协议书》，约定宋丽华将讼争房产转让给刘辉，但协议中无转让房屋的价格，协议书中第二页载有哈量具厂房屋产权管理部门负责人的相关批示，其中“管理科意见”为“不欠费，请领导办理。张谦石2003.元.24”；“调配科意见”中有多处涂改痕迹，内容无法准确描述；“处长意见”为“同意办。此件存入房产档案，收款后由综合科办理档案更名（收款按照顾价3，000元收办）。冯浩2003.元.24”。刘辉于2003年1月21日向哈量具厂工具工业公司缴纳了158，830元的购房款，并于同年2月10日办理了进户手续。2007年，刘辉以购买公有住房的方式，购买了讼争房产，并该房屋的所有权。在《量具刃具厂职工住房证登记卡》中“承租人姓名”显示，该房产承租人栏内自上而下的记载顺序为“孙淑珍”、“宋丽华”、“刘辉”。哈量集团保管的讼争房产档案中有一份复印件材料，名称为《关于刃具分厂3#楼有关情况说明》，在该份材料中称，讼争房产为集资建房，未办理产权证照，如进行房屋更名，须由本人认可，该份材料落款为哈量具厂房产处。在该份材料中另书写有下列内容：“哈量房产处：本人愿把此房转交给宋丽华所有。孙淑珍”、“哈量房产处负责同志：此房孙淑珍同志转交给宋丽华同志，因此房是哈尔滨电机厂光华电机修造厂所购买，因此，同意办理转交（此处加盖了刘锡佩的名章及哈尔滨电机厂光华电机修造厂的公章）”、“同意办。冯浩”，此外，该份材料右上角盖有公章一枚，但无法辨认公章中所载单位的名称。此外，在哈量具厂提供的《购房合同书》中，购房人姓名有过两次改动，购房人从左至右依次为孙淑珍、宋丽华、刘辉。
原审法院判决认为：不动产物权的转移应以登记为要件，且转移行为应以当事人的真实意思表示为基础。在不能办理不动产权属证明时，相关单位应对不动产权属的转移进行审核并登记存档备案。哈量具厂在答辩中称，对该房产的变更手续时依据当事人的申请办理的，依据哈量具厂提供的据以转移房产权属的证明材料来看，其中刘辉申请购买房屋的手续均齐备，但该房产从孙淑珍名下转移至刘辉名下的过程却存在瑕疵。首先，无论是孙淑珍还是哈量具厂提交的《购房合同书》中，均记载有孙淑珍的姓名，这能够证实孙淑珍确实曾同哈尔滨量具刃具厂工具工业公司签订过购房协议，其确系讼争房产的买受人。其次，在刘辉购买讼争房产时，其是从案外人宋丽华处购买的，而该房产又是从孙淑珍名下转移至案外人宋丽华名下的，根据现有的证据材料，仅有一份复印件材料中载明了孙淑珍同意将讼争房产转移至宋丽华名下的内容，此外，无其他证据表明孙淑珍同意房产转让的行为。关于哈量具厂保管的讼争房产档案中《关于刃具分厂3#楼有关情况说明》应如何认定的问题，因该份材料哈量具厂提交的，为复印件，现又不能向法庭提供原件，同时，该份证明材料亦未向登记机关提交，故该份材料不具备证据效力，但从该份材料所记载的内容来看，主要能够体现两个问题，1、孙淑珍同意将该房产转移至案外人宋丽华名下；2、讼争房产实际为哈尔滨电机厂光华电机修造厂所有。如果该份材料是真实的，讼争房产确系哈尔滨电机厂光华电机修造厂所有，则无需孙淑珍在该份材料上书写同意将房产转交给宋丽华的内容；如果讼争房产系孙淑珍所有，则在该份材料中孙淑珍的签字与其在本案中其他证据材料及庭审笔录中的签字均有差异，普通人即可分辨，但因该份材料为复印件，不具备进行鉴定的前提条件，故亦无需对其进行鉴定。在该份材料中加盖有哈尔滨电机厂光华电机修造厂印章的文字中体现讼争房产实际为哈尔滨电机厂光华电机修造厂所有，但根据讼争房产1994年6月20日的收费票据显示该房产购房款交费单位为电机厂光华电机修造厂和飞腾电机修理部，刘辉代理人对此解释为1994年6月购房合同形成时，刘锡佩及宋丽华分别为电机厂光华电机修造厂和飞腾电机修理部的法定代表人，且二人为夫妻关系，认为两个企业的法定代表人系夫妻关系，则企业财产和家庭财产就没有区别，当时购房是想将该房产用做单位招待所使用，故以单位名义支付完房款后委派孙淑珍去签了购房合同。对于刘辉代理人的这一解释，该院认为，其所述购房用途为做单位招待所使用，但是根据常理，如将房屋作为招待所使用，一般应购买一楼或楼层较低的房产，而讼争房产为位于建筑物7楼的房屋，且仅为一套居民住宅房屋，并不适宜做为单位招待所使用，而且其所述的刘锡佩及宋丽华认为企业财产与家庭财产没有区别的陈述，属于该二人的认识错误，该二人的认识错误并不能证明其所需要确认的案件事实。孙淑珍与该房产的关系体现在其与哈量具厂下属单位哈量工具工业公司签订了《购房合同书》、在《量具刃具厂职工住房证登记卡》中“承租人姓名”显示，该房产承租人先后顺序为“孙淑珍”、“宋丽华”、“刘辉”以及刘辉对于其确实签订过合同的确认。而哈量具厂、刘辉据以抗辩的房产权属转移的证明材料中，从孙淑珍转移到案外人宋丽华处时形成的《关于刃具分厂3#楼有关情况说明》为复印件，无法确认真伪，在本案中不能作为证据使用，而在该份情况说明中又体现了孙淑珍同意转让房产的意思表示，假设真实情况确如刘辉所述，则该份情况说明中不应出现孙淑珍的该意思表示，故该份情况说明既不能确认事实存在，且自相矛盾，不予采信。因此，在没有确认当事人的真实意思表示的情况下，该转让应属无效。在该房产自宋丽华处转移至刘辉名下的过程中，刘辉主张其向宋丽华支付了房款，并申请法院对支付房款情况进行调查，经查，其所述的交付房款的银行并无相关记录，无法确认其向宋丽华支付了对价，且宋丽华与刘辉系母子关系，在这一环节中虽然各项手续齐全，但根据上述情况，无法认定其对该房产系善意取得。故该讼争房产转移至刘辉名下的内容应属无效。关于孙淑珍其他诉讼请求，因属于行政法管辖范畴，在本案中不予处理，当事人可另行提起行政诉讼予以解决。因刘锡佩在本案审理前已死亡，孙淑珍撤回对其起诉，予以准许。关于哈量具厂提出的本案应由孙淑珍提起行政诉讼的主张，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案孙淑珍提起民事诉讼符合该条款规定的情形，哈量具厂的该项主张不成立，对其该项主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告哈尔滨量具刃具集团有限公司为被告刘辉办理的房屋（位于哈尔滨市香坊区哈量分厂3号楼3门701室）转让更名过户行为无效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘辉与被告哈尔滨量具刃具集团有限责任公司共同负担。
刘辉不服，向本院提起上诉称：原审法院对案件事实的认定及对法律关系的论述前后矛盾原审法院既然确定全部购房款均由飞腾电机厂和光华电机修造厂缴纳的事实而没有证据证实孙淑珍缴纳的事实，判令刘辉登记行为无效严重的损害了刘辉的合法权益。故请求：撤销原审法院判决，驳回孙淑珍的诉讼请求。
孙淑珍在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审期间辩称：同意原审法院判决，请求维持原判。
哈量具厂在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审期间辩称：同意刘辉的上诉观点。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院另查明：刘锡佩与宋丽华原系夫妻关系，刘辉系刘锡佩与宋丽华婚生女，后刘锡佩与宋丽华离婚。2003年，刘锡佩与孙淑珍登记结婚，2013年4月3日双方协议离婚。在离婚协议中关于房屋产权事项约定：刘锡佩同意孙淑珍用婚前自己钱购买的位于哈市香坊区军民街24号“立汇格林小区”产权证号为0901026418号房屋归孙淑珍所有。子女、财产处理、债务事项均无异议。
本院认为：依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条中规定，根据法律规定能推定出的另一事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据能够推翻的除外。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，能够推定出房屋登记簿记载的权利人就是房屋的所有权人，因此，在举证时具有优先的效力。当事人有相反证据能够推翻的除外。本案中，孙淑珍主张哈量具厂在给刘辉办理案涉房屋更名过户行为无效、并恢复原状，判令刘辉返还房屋。案涉房屋经登记为刘辉，刘辉系案涉房屋登记权利人。孙淑珍于1994年6月20日与哈量具厂下属单位哈量工具工业公司签订了《购房合同书》，《购房合同书》显示其为案涉房登记的买受人，由于哈量具厂并不具有房屋开发资质，该购房合同不属于商品房买卖合同，其实质系购买房屋的承租权，当时案涉房屋产权性质为公产。从出资情况判断，房屋的购房款的出资人系飞腾电机修理部及电机厂光华电机修造厂以转账及现金方式支付。电机厂光华电机修造厂、飞腾电机修理部系刘辉父母开办的私营企业。在《量具刃具厂职工住房证登记卡》中“承租人姓名”显示，该房产承租人栏内自上而下的记载顺序为“孙淑珍”、“宋丽华”、“刘辉”。由于对该房产的承租人孙淑珍如何变更到宋丽华，哈量具厂提交一份复印材料证据《关于刃具分厂3#楼有关情况说明》，在该份材料中称，讼争房产为集资建房，未办理产权证照，如进行房屋更名，须由本人认可，该份材料落款为哈量具厂房产处。在该份材料中另书写有下列内容：“哈量房产处：本人愿把此房转交给宋丽华所有。孙淑珍”、“哈量房产处负责同志：此房孙淑珍同志转交给宋丽华同志，因此房是哈尔滨电机厂光华电机修造厂所购买，因此，同意办理转交（此处加盖了刘锡佩的名章及哈尔滨电机厂光华电机修造厂的公章）”。从以上证据可以互相印证案涉房屋的实际出资人系电机厂光华电机修造厂、飞腾电机修理部。孙淑珍主张其家人交给刘锡佩10万元，用于给刘锡佩企业串现金，由刘锡佩单位出具支票交付房款，并出具收条证据以证实其主张。从收条内容记载，系证明刘锡佩收到10万元，但无法证明其主张为刘锡佩串现金用于购房的事实，且购房款为15万余元，与其主张不符。从案涉房屋占有及使用情况来看，从2001年开始，案涉房屋一直由宋丽华及刘辉占有使用。刘辉于2003年1月21日向哈量具厂工具工业公司缴纳了158，830元的购房款，并于同年2月10日办理了进户手续。在此期间孙淑珍将户籍从争议房中迁出，并与刘锡佩登记结婚。2007年，刘辉以购买公有住房的方式，购买了讼争房产，并取得房屋的所有权。从案涉房屋购房款来源，实际占有使用人，物业费缴费票据，刘锡佩与孙淑珍在离婚协议中关于房屋产权事项约定，在1996年至2014年近20年时间孙淑珍对案涉房屋未行使任何权利，且将户籍从案涉房屋迁出等情况判断，其陈述将此房借给刘锡佩，刘锡佩将此房借给刘辉的事实不成立亦不符合情理，其请求确认哈量具厂给刘辉办理房屋更名过户登记行为无效的主张证据不足，本院不予支持。刘辉上诉主张有理，本院予以支持。综上，原审认定事实不清，适用法律有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一民初字第582号民事判决；
二、驳回孙淑珍的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由上诉人孙淑珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦崇升
审 判 员 李庆军
代理审判员 吕树成
二〇一五年十月三十日
书 记 员 于凯华