广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2014）肇封法民一初字第184号原告封开碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市封开县江口镇封川东塘地块封开碧桂园。组织机构代码：56260703-1。法定代表人杨文杰，经理。委托代理人郭思源，男，1990年7月20日出生，该公司员工，身份证号码：＊＊＊＊********。委托代理人闫奕竹，女，1980年12月1日出生，该公司员工，身份证号码：＊＊＊＊＊********。被告钟惠光，男，1966年3月24日出生，汉族，身份证住住址：广西容县容州镇＊＊＊＊＊＊＊＊，现住广西南宁市青秀区＊＊＊＊＊＊＊＊。身份证号码：＊＊＊＊＊＊********。委托代理人宾勇、聂锦洪，广东斑石律师事务所律师。原告封开碧桂园房地产开发有限公司诉被告钟惠光商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫湛慈独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭思源，被告钟惠光的委托代理人聂锦洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封开碧桂园房地产开发有限公司诉称：原被告于2012年7月31日签订编号为12070145的《商品房买卖合同》及其附件、附录，被告购买原告位于封开碧桂园杏林春晓一街16号商品房一套。根据合同第六条约定，被告以分期付款方式支付购房款，“……2、分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房总房价款为2037930元；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品总房价款的40%给出卖人，即815172元；（3）买受人必须在2012年12月6日付该商品总房价款的30%给出卖人，即611379元；（4）买受人必须在2013年6月6日前，付该商品总房价款的30%给出卖人，即611379元。”。但被告一直未按合同约定付款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理：（1）、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金……”及《商品房买卖合同》附件四第三十二条约定：“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总额”。原告向法院提起诉讼，请求判令：解除原告与被告签订编号为12070145的《广东省商品房买卖合同》及其附件、附录，并判令被告配合办理注销合同手续；判令被告向原告支付违约金305689.50元，该违约金在首付款中抵消；判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告对其主张提供的证据有：1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；2、编号为：封预售2011005《预售许可证》，证明涉案商品房在销售时已达到预售条件；3、编号为：12070145《商品房买卖合同》及其附件、附录，证明双方签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，合同约定了房屋价款、缴纳时间，及逾期缴纳房款买受人应承担的违约责任；4、滞纳金计算明细表，证明被告逾期付款的金额及时间；5、《已到期应缴款通知书》及其寄信凭证，证明原告于2014年2月26日向被告发出《已到期应缴款通知书》，告知被告已经逾期支付房款，催促被告缴纳款项。被告钟惠光辩称：一、被告发现房屋质量问题后拒交余下购房款是属于正当行使抗辩权。被告支付了首期购房款后不久，发现所购买的房屋有两处出现了质量问题：一处是二楼主人卧室出小阳台出现漏水现象；另一处是楼顶出大阳台处出现了裂痕。被告发现这些质量问题后，多次要求原告尽快采取措施修缮，但原告对被告的要求置之不理。因原告迟迟没有房屋维修义务，被告因此拒付二、三期购房款是完全符合合同法中抗辩权的行使条件的。对于被告所购房屋存在质量瑕疵问题，2014年7月3日法院对该房屋进行证据保全时，三方共同见证了墙体存在有裂痕漏水现象。虽然原告在事后因为诉讼而作了修补，但掩盖不了房屋存在裂痕的客观事实。二、《商品房买卖合同》附件四的第32条对合同双方的违约责任承担不对等，严重违反了公平原则，该条约定依法无效。《商品房买卖合同》第七、九条和附件四的第32条约定，如果被告违约，被告就按全部购房款的15%支付违约金；如果原告违约，原告按被告已经支付了的购房款的15%支付违约金。上述的格式条款的表述对合同双方逾期履行支付违约金的额度规定是严重不对等的，实质上是加重了作为消费者的被告一方责任，减轻了作为经营者的原告一方责任，根据《合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效”的规定，上述该条款属于无效条款。三、原告提出的违约金数额明显高出法律规定的标准。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额”。按现行银行贷款基准利率（一年期为6%、一至三年期为6.15%年利率）计算，被告逾期付二期房款对原告所造成的实际损失为48566.41元；被告逾期付三期房款对原告所造成的实际损失为30568.98元。因被告逾期付二、三期房款造成原告贷款利息损失为79135.39元。按照上述司法解释的规定，被告承担的违约金数额最高不得超过实际损失的130%即102816.007元。而原告在诉状中要求被告支付的违约金为305689.5元，明显高出了102816.007元的最高标准，高出部分违约金依照上述司法解释的规定是无效的。四、根据公平合理原则，被告承担的违约金以造成原告的实际损失79135.39元为标准适当减少。首先，被告对于逾期付款，其主观上是无违约故意的，而且在客观上又存在原告提供的房屋有质量问题情况。其次，对所造成的损失，原告亦存在故意或重大过失。依照《商品房买卖合同》第七条约定，对被告逾期付款超过90天，原告就有权解除合同并要求承担违约责任。但被告于2012年12月6日逾期付第二期房款起，直到2014年2月26日，过了一年三个月，才向被告发出催款通知书。因此，对超过付款期限90天所造成原告的利息损失，这是原告故意或重大过失造成，与被告的违约无关，被告不应对此损失承担赔偿责任。综上所述，被告不按时付购房款是事出有因，原告计算的违约金也明显不合理。望法院驳回原告起诉。被告对其主张提供的证据有：封开碧桂园统一通用收据五份，证明被告已经支付购房款及契税共计856309.9元。经庭审辨证、质证，被告钟惠光对原告提供的证据1、2、5均无异议；对原告提供的证据3的真实性无异议，但认为合同及其附录的违约条款约定合同双方的违约责任不对等，应是无效条款；对原告提供的证据4的真实性无异议，但认为原告计算的违约金过高。原告对被告提供的证据无异议。经审理查明：原、被告于2012年7月31日签订编号为12070145的《商品房买卖合同》及其附件、附录，被告钟惠光购买原告位于封开碧桂园杏林春晓一街16号G45型联体住宅一幢。买卖合同约定：该商品房的单价为每平方米7932.16元，总价款为2037930元；买受人按分期付款方式付款，在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40%给出卖人，即815172元；在2012年12月6日付该商品房总房价款的30%给出卖人，即611379元；在2013年6月6日前，付该商品房总房价款的30%给出卖人，即611379元；商品房的交付期限为2014年6月10日前。同时买卖合同还约定了双方的违约责任。买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该实际已付款差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金，买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》附件四即《补充协议书》又约定：《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。合同签订后，被告钟惠光于当日支付首期房款815172元（含定金40万元），并支付契税61137.9元。之后，被告钟惠光以该商品房存在质量问题为由没有按合同约定支付第二期和第三期房款。原告于2014年2月26日向被告发出《已到期应缴款通知书》，催促被告支付房款。但被告一直没有支付余下购房款，原告遂于2014年5月23日向本院起诉。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、买卖合同及其附件、附录的违约条款是否有效；2、合同约定的违约金是否过高；3、原告的诉讼请求是否能得到支持的问题。关于买卖合同及其附件、附录的违约条款是否有效的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录，是双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，应是合法有效的。但是，合同附件四第三十二条约定“‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额”，该条款约定‘累计应付款’为商品房的总价款，是出卖人提供的格式条款。对于以分期付款方式支付购房款的买受人，在分期付款的过程中出现逾期付款的违约行为，却都以商品房总价款为基数来计算违约金，很明显加重了买受人的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效”的规定，认定该条款无效。该条款的无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。关于双方约定的违约金是否过高的问题。买卖合同约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人逾期付款，造成出卖人的实际损失就是购房款的利息损失。现双方约定逾期付款超过90天后，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，该违约金比累计应付款的贷款利息明显过高。因此，被告以违约金过高为由请求减少，本院应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额”，违约金应以银行同期同类贷款利率的130%来确定。关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定买受人支付购房款的时间为2013年6月6日前分期付清，出卖人交付房屋的时间为2014年6月10日前。被告在签订合同时支付了首期购房款后，对第二期和第三期购房款却以房屋存在质量问题为由拖延支付，因双方在合同中约定是先付清购房款后再交付楼房，故被告以房屋存在质量问题为由拒付购房款的理由不充分，其行为已构成了违约。按合同约定，被告逾期付款超过90日，原告就有权解除合同。现原告请求解除合同，被告也同意解除合同，故本院对该项请求应予支持。因被告违约并双方同意解除合同，原告请求被告支付违约金也应予支持。但计算违约金的基数应按累计应付款即应付未付的第二期、第三期购房款金额，从逾期次日起计算至2014年5月23日起诉日止。按2012年至2014年中国人民银行一年期贷款年利率为6%，一至三年期贷款年利率为6.15%的130%计算，认定被告应支付的违约金为115910.16元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告封开碧桂园房地产开发有限公司与被告钟惠光签订编号为12070145的《商品房买卖合同》及其附件、附录，并判令被告钟惠光配合办理注销合同手续；二、被告钟惠光支付违约金115910.16元给原告封开碧桂园房地产开发有限公司（此款在首期购房款中扣减）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18556元，减半收取即9278元，由原告封开碧桂园房地产开发有限公司负担4639元，被告钟惠光负担4639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人对财产案件上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  莫湛慈二〇一四年九月十六日书记员  冯丽春