广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0703民初813号
原告交通银行股份有限公司钦州分行，住所地广西钦州市钦州湾大道82号阳光丽城二期一楼1-3号。
代表人唐宏俊，行长。
委托代理人孙坤远，男，交通银行股份有限公司钦州分行职员。
委托代理人劳英波，广西立辉律师事务所律师。
被告李金珠，女，1967年6月20日出生，汉族，福建省沙县人，农民，住福建省沙县。
被告钦州市港区兴业房地产开发有限公司，住所地钦州港招商大厦四楼（或钦州港晨光路89号）。
法定代表人李华华，董事长。
原告交通银行股份有限公司钦州分行与被告李金珠、钦州市港区兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，依法由审判员梁绍萍适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人劳英波到庭参加诉讼，被告李金珠、兴业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司钦州分行诉称，被告李金珠购买被告兴业公司开发的位于钦州市钦州港晨光路89号兴业花园2栋1408号房屋一套，总价325354元。2013年4月25日，被告李金珠向原告申请个人住房贷款，申请贷款217000元，期限为23年。2013年4月25日，原告与被告李金珠、兴业公司签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款217000元，贷款期限23年，月利率5.458333‰，遇法定利率调整的，次年1月1日按中国人民银行规定调整后的利率计算；采用等额本息还款法，每月还本付息1593.82元，还款日为放款日的对应日；借款人有拖欠本金及利息的行为，贷款人有权对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利，从借款人在交通银行开立的任何账户中划收贷款本金、利息和其他费用；被告李金珠以其购买的上述住房设立抵押，抵押担保的主债权为借款合同项下的借款217000元；出现借款人连续三个月或累计六个月以上未能按借款合同规定足额偿还贷款本息和相关费用的情况时，抵押权人有权行使抵押权；借款人如有违反合同的约定或者应通知事项之一实际发生，出借人认为将影响其债权安全的，出借人有权宣布贷款合同项下的贷款本息立即全部提前到期，要求借款人清偿全部贷款本息。被告兴业公司为该合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为该合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用等内容。2013年4月27日，原告与被告李金珠到房产管理部门办理了《预购商品房贷款抵押登记证明》。2013年4月28日，原告向被告李金珠发放贷款217000元，全面履行了合同义务。被告李金珠借款后从2013年5月28日第1期起就出现不按期还款的现象，自2015年7月28日第27期起就停止还款。截至2016年1月28日，被告李金珠累计偿还本金9556.88元，利息29757.43元，罚息（含复利）281.22元，累计22个月、连续14个月未依约按时足额偿还本息，尚欠贷款本金207443.12元、利息（含正常利息、逾期利息）7212.44元、罚息（含复利）245.88元。经原告多次催收无果，且被告兴业公司也未依约履行保证人的义务。被告李金珠严重违约，其行为已危及原告的债权，已构成根本违约，根据双方合同约定，原告宣告贷款全部提前到期，要求被告李金珠立即偿还所有借款本息、复利。
另根据合同约定，被告李金珠未及时足额偿还贷款本息的，应承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费以及其他相关费用。原告为实现债权，聘请了广西立辉律师事务所的律师作为诉讼代理人，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费（2013）41号）及《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，向广西立辉律师事务所支付了10171元的律师费，依据合同的约定，该笔律师费应由被告李金珠承担，应由李金珠偿还给原告。同时，被告李金珠以其房屋作为抵押，原告依法对抵押担保的房屋享有优先受偿的权利。被告兴业公司作为保证人，对被告李金珠的上述债务承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告李金珠偿还原告贷款本金207443.12元、利息（含正常利息、逾期利息）7212.44元、罚息（含复利）245.88元（利息、罚息已计至2016年1月28日，以后按借款合同约定利率延计至全部本息清偿之日止）；2、被告李金珠承担原告为实现债权所支出的律师费10171元；3、原告对被告李金珠用于抵押的抵押物即位于钦州市钦州港晨光路89号兴业花园2栋1408号房屋xx号房屋以折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告兴业公司对被告李金珠的上述债务承担连带清偿责任。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据1、营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明书各1份，证明原告的工商登记情况及诉讼主体资格；
证据2、被告李金珠的居民身份证复印件1份，证明被告的身份情况及诉讼主体资格；
证据3、兴业公司的全国企业信用信息公示单1份，证明被告兴业公司的工商登记情况及诉讼主体资格；
证据4、个人贷款申请表、个人贷款面签笔录表各1份，证明被告李金珠向原告申请贷款的事实；
证据5、编号为2013717750001100241的《个人房产抵押贷款合同》1份，证明被告李金珠、兴业公司与原告签订了个人房产抵押贷款合同，约定各方的权利义务；
证据6、借款凭证（放款记录）1份，证明原告已于2013年4月28日以转账方式向被告李金珠发放贷款217000元的事实；
证据7、编号为预201303686的预购商品房贷款抵押登记证明1份，证明被告李金珠以位于钦州港晨光路89号兴业花园2栋1408号房屋作抵押，并于2013年4月27日办理预告抵押登记的事实；
证据8、零售客户交易明细清单、贷款明细、还款明细各1份，证明截至2016年1月28日，被告李金珠累计偿还本金9556.88元，利息29757.43元，罚息（含复利）281.22元，累计22个月、连续14个月未依约按时足额偿还本息，尚欠贷款本金207443.12元、利息（含正常利息、逾期利息）7212.44元，罚息（含复利）245.88元的事实；
证据9、委托代理合同1份，证明原告委托广西立辉律师事务所代理诉讼；
证据10、广西增值税普通发票1份，证明原告支付律师费10171元给广西立辉律师事务所的事实；
证据11、广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法、广西壮族自治区律师服务收费标准，证明原告支付的律师费符合广西相关法规的规定。
被告李金珠、兴业公司不作答辩，也没有向本院提交证据。
本案证据经开庭质证，本院认证如下：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李金珠、兴业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且在收到本院送达的应诉通知和举证材料后，未对原告所诉事实及举证提出异议，视为放弃答辩和质证的权利。原告所提交的证据，经本院审查，证据来源合法，内容真实，与本案相关联，对待证事实有证明力，予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2013年4月25日，被告李金珠向原告申请个人购房贷款217000元。同日，借款人李金珠为甲方、贷款人原告为乙方，保证人兴业公司为丙方，三方签订一份编号为2013717750001100241的《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：贷款金额为217000元，贷款期限为23年；贷款用于购买位于钦州市钦州港晨光路89号兴业花园2栋1408xx号房屋；月利率为5.458333‰，遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；甲方选择按月等额本息还款法，每月还款额为1593.82元；本息按期支付，还款日为放款日的对应日；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；甲方违反本合同的其他约定，视为本合同的“提前到期事件”，当出现任一“提前到期事件”时，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；本合同项下抵押物为钦州港晨光路89号兴业花园2栋1408号xx号房屋（合同备案编号为13040739，建筑面积95.14㎡）；下列任一情况出现时，乙方有权处理抵押物：（1）甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款；（2）乙方依本合同约定宣布贷款全部提前到期。合同还约定，被告兴业公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；甲方取得本合同第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除等内容。2013年4月27日，原告与被告李金珠就抵押房屋办理了预告抵押登记手续，原告取得了编号为预201303686的《预购商品房贷款抵押登记证明》。
2013年4月28日，原告以转账方式向被告李金珠发放贷款217000元，转账借款凭证注明起息日期为2013年4月28日，最后还款日为2036年4月28日。被告李金珠借款后，从2013年5月28日第1期起就开始迟延还款，截至2015年6月30日，被告李金珠共偿还贷款本金9556.88元，利息29757.43元，罚息（含复利）281.22元，自2015年7月28日第27期起完全停止还款，被告兴业公司亦未依约履行保证人的义务。截至2016年1月28日，被告李金珠累计22个月、连续14个月未依约按时足额偿还本息，尚欠贷款本金207443.12元，利息（含正常利息、逾期利息）7212.44元，罚息（含复利）245.88元。2016年3月28日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。
另查明，2016年2月18日，原告与广西立辉律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所指派律师代理本案诉讼，并于2016年2月23日向广西立辉律师事务所支付了律师代理费10171元。
原告于2016年4月5日向本院申请财产保全，并缴纳了诉讼财产保全费1645元。同日，本院作出（2016）桂0703民初813号民事裁定书，将被告李金珠名下的坐落于钦州市xx钦州港晨光路89号兴业花园2栋1408号房屋（合同备案编号为13040739）进行了查封，查封限额为226000元，查封期限为三年，即自2016年4月5日起至2019年4月4日止。
本院认为，原告与被告李金珠、兴业公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效。原告按约发放了贷款，被告李金珠应按约还本付息。但被告李金珠未依约偿还借款本息，截至2016年1月28日，连续22个月累计14个月未依约足额偿还本息，其行为已危及原告的贷款安全，致使原告订立合同的目的不能实现，已构成根本违约，按合同约定应承担违约责任，因此，原告请求被告李金珠归还尚欠的借款本金207443.12元、利息（含正常利息、逾期利息）7212.44元、罚息（含复利）245.88元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
原告请求被告李金珠承担的律师代理费10171元，符合《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的律师收费标准，而且合同也约定“甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用”，因因该笔律师代理费已实际支出，故应由被告李金珠偿还给原告。
根据《个人房产抵押贷款合同》约定，被告李金珠连续三个月或累计六个月未按时足额还款的，原告有权处理抵押物。但从原告提交的预购商品房贷款抵押登记证明来看，合同双方约定的抵押物仅办理了预告抵押登记，至今仍未正式办理抵押登记。而商品房预告抵押登记仅是一种临时性登记行为，不等同于直接产生支配效力的正式抵押登记，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，另外，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记，故本案抵押权应认定为未设立，不产生优先受偿的效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，原告主张对抵押物的房产享有优先受偿权，没有法律依据，依法不予支持。
根据贷款合同的约定，被告兴业公司自愿为本案贷款本金、利息、罚息、复利以及贷款人实现债权与担保权利的费用承担连带责任保证，其与原告形成合法有效的保证合同关系，保证合同合法有效。被告兴业公司为本案所涉贷款提供的是阶段性保证担保，但预抵押登记房产至今未办理正式抵押登记手续，被告兴业公司的保证责任不能解除，应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，故原告主张被告兴业公司对被告李金珠的的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告兴业公司承担保证责任后，有权向被告李金珠追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李金珠偿还原告交通银行股份有限公司钦州分行借款本金207443.12元、利息（含正常利息、逾期利息）7212.44元、罚息（含复利）245.88元（利息、罚息已计至2016年1月28日，自2016年1月29日起按借款合同约定的利率计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
二、被告李金珠偿还原告交通银行股份有限公司钦州分行律师代理费10171元；
三、被告钦州市港区兴业房地产开发有限公司对上述第一、第二项债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告李金珠追偿；
四、驳回原告交通银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。
案件受理费4676元，减半收取2338元，财产保全费1645元，合计3983元，由被告李金珠、钦州市港区兴业房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 梁绍萍
二〇一六年五月十九日
书记员 付志坤
附本案判决所引用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。