河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民终363号
上诉人（原审原告）：白前进，男，1968年12月14日出生，汉族，住新乡市。
被上诉人（原审被告）：新乡市新美房地产开发有限公司。住所地：新乡市南环路以北李村南神舟公司办公楼一楼、三楼。
法定代表人：张元鹏，总经理。
委托诉讼代理人：胡坤，该公司员工。
上诉人白前进因与被上诉人新乡市新美房地产开发有限公司（以下简称新美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市卫滨区人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫0703民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人白前进，被上诉人的委托诉讼代理人胡坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白前进上诉请求：1、撤销一审判决，改判新美公司支付逾期交付房屋违约金54724元（一审法院少判28952.47元）；2、改判新美公司赔偿白前进12个月的物业管理费1335元。事实与理由：1、一审法院认定新美公司的交房日期不对，少判决新美公司支付违约金28952.47元。案涉商品房买卖合同约定的交房日期是2013年12月31日前，约定的交房时间期满后，新美公司以各种理由一直推脱，只到2015年12月17日才给白前进送达一份入住通知书，白前进进入房间后发现房屋质量存在问题，要求新美公司维修，新美公司也多次要求物业公司进行维修，2016年5月24日，白前进才收到房屋钥匙，一审判决新美公司支付从2014年1月1日至2015年2月10日共405天的违约金错误，应当以2016年5月24日实际交付房门钥匙的时间为准；2、一审判决没有支持白前进的物业管理费是错误的。由于新美公司不能按期缴纳房门钥匙，致使白前进无法入住，造成物业费损失1335元，该物业费白前进已经交给物业公司，对此损失应当由新美公司承担。
新美公司辩称，白前进的上诉请求不能成立，理由：1、因政府政策和市政建设等原因，影响施工造成逾期交房，新美公司不承担违约责任。涉案房屋逾期交房是由于南环路市政修路以及新乡市创文创卫创优等各种创建活动影响施工造成的；2、新美公司于2015年1月27日委托物业公司开始与业主交接房屋，因交付时案涉房屋门口管线外漏，不属于房屋主体结构质量问题，是一般质量瑕疵，可以修复，不会导致白前进不能实现入住的目的，白前进迟迟不接收房屋是其自身原因；3、新美公司规定业主交接房屋之后，新美公司才安排相关的施工单位维修个别问题，白前进不按照公司规定去办理房屋交接手续，所以新美公司不好安排维修工作；4、白前进提出的物业管理费赔偿问题在房屋买卖合同中并未约定，新美公司不予认可。白前进所购买的房屋具备五大主体验收证书，并且在2014年8月份已经完成，新美公司认为房屋没有质量问题且手续齐全，具备交付条件。
白前进向一审法院起诉请求：1、新美公司赔偿违约金54724元；2、新美公司赔偿12个月的物业管理费1335元；3、新美公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年6月19日，白前进（××）与新美公司（出卖人）签订了编号为20120600504的《商品房买卖合同》及合同补充协议，购买新美公司开发的位于新乡市××号新美·城上领地4号楼2单元7层2702户商品房，购房金额为318167元。白前进付款方式为银行按揭付款，2012年6月4日前付清首付款98167元，贷款220000元。该商品房买卖合同第八条、第九条载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、2、3、4……5、该商品房经五大主体验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1、2……3、因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的；逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金”。另，合同补充协议第九条载明：“出卖人在房屋交接前，以小区公告、报纸通告、信函等形式通知××办理交接房手续，视为出卖人已履行了通知××办理房屋交接的义务，出卖人不再以书面形式单独通知××；若因此造成的延期交房，出卖人不承担任何责任。物业管理费的收取时间为：以出卖人用上述方式正式通知××交房时间开始计算，按物业管理条例收取费用，不论客户是否实际接收”。合同签订后，白前进按照合同履行了付款义务，新美公司未在合同约定期间内2013年12月31日前向白前进交付合同约定的商品房。另，2015年1月27日，新美公司向河南金卫士物业管理有限公司（以下简称金卫士物业公司）出具委托书载明：“2015年1月27日，新美公司委托河南金卫士物业管理有限公司于2015年1月27日开始办理新乡市××号新美·城上领地4号楼交房相关手续”。2015年12月17日，新美公司又向白前进发出入住通知书，通知白前进办理相关入住手续，白前进以交付的房屋主卧门口管线外露拒不接收该房屋。自2015年3月4日至2016年3月7日，白前进要求新美公司维修涉案房屋计四次。白前进于2016年5月24日向新美·城上领地物业办交纳物业费、电费、装修押金、出入证、垃圾清运费。
一审法院认为：白前进与新美公司签订的编号为20120600504的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按合同履行。白前进已履行了全部付款义务，新美公司未按合同约定于2013年12月31日前向白前进交付房屋，属违约行为。结合本案新美公司在涉案房屋竣工后，于2015年1月27日委托金卫士物业公司办理交房手续，不违背双方补充协议第九条的规定。白前进于2015年3月4日对涉案房屋进行报修，应推定白前进知道交房时间为2015年2月10日为宜。白前进认为涉案房屋主卧门口管线外露拒绝接收，要求以修复后2016年5月24日为接收房屋时间的理由不足。因交付房屋主卧门口管线外露不属于房屋主体结构质量问题，而是一般质量瑕疵，可以修复，不会导致白前进不能实现合同目的，白前进以此为由拒绝接收房屋，不符合法律规定，不予采信。白前进要求新美公司赔偿12个月的物业管理费的诉讼请求，理由不足，不予支持。白前进要求新美公司依据双方签订的合同，逾期交付的房屋按已支付购房款日万分之二支付违约金的诉讼请求，予以支持。违约金计算为2014年1月1日至2015年2月10日，共405天，计25771.53元（318167元×405天×2?=25771.53元）。新美公司主张因市政施工原因造成逾期交付房屋，证据不足，不予支持。新美公司辩称，约定逾期交房违约金按日万分之二计算过高，要求参照房屋所在地的房屋租价标准调减。新乡市房管局2014年4月9日发布的新乡市住宅用房租赁指导价格为市区高层1216元月租金/每平方米，双方约定违约金计算方式为已付房款的日万分之二，不为过高，对新美公司的该项主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条之规定，一审法院判决：一、新美公司于判决生效后十日内向白前进支付逾期交房违约金25771.53元。二、驳回白前进要求新美公司赔偿12个月的物业管理费1335元的诉讼请求。案件受理费444元，由新美公司承担。
二审诉讼中新美公司提交证据两份，证据1、新美公司2015年1月27日委托书一份，证明新美公司2015年1月27日委托物业公司开始办理房屋交接手续；证据2、工程竣工验收意见书一份，证明2014年8月份案涉房屋验收合格。白前进对新美公司提交的两份证据的真实性无异议。本院对上述两份证据予以采信。
本院经审理查明，白前进在一审庭审时称：“被告方通知我去领房屋钥匙是在2015年3月4日，因线管外漏维修问题直至2016年5月24日才真正交房。”；二审庭审时称：“物业公司在2015年3月短信通知我接收房屋。我看过房屋之后，发现房屋存在质量问题，线管外漏大概有50公分，有危险。”2016年5月24日，白前进交纳案涉房屋2015年2月1日至2016年1月31日的物业服务费1335元。其它事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：白前进与新美公司于2012年6月19日所签《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按约定履行合同义务。根据合同约定，新美公司应于2013年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给白前进，新美公司称其于2015年1月27日委托金卫士物业公司开始办理案涉房屋交付的相关手续，但对何时通知白前进交付房屋的待证事实未提供充分证据证明，本院按白前进自认的其于2015年3月4日收到房屋交付的短信通知的时间认定新美公司通知白前进交付房屋时间。新美公司逾期交付房屋，构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。在双方当事人进行房屋交接时，因房屋存在线管外漏的质量问题，白前进要求新美公司进行维修，根据《中人民共和国合同法》第一百五十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，新美公司应当承担维修义务。该质量瑕疵不是房屋主体结构不合格或者严重影响正常居住使用的重大质量瑕疵，同时，根据上述司法解释的规定，在新美公司拒绝履行维修义务或者在合理期限内拖延履行维修义务的情况下，白前进可以自行或者委托他人维修，并就维修费用及维修期间造成的其他损失向新美公司主张权利。但是，本案的实际情况是新美公司未能及时对房屋瑕疵进行维修，白前进也未采取适当措施防止损失的扩大，造成案涉房屋直到2016年5月24日方真正交接完毕，双方当事人对此均有过错，应减轻新美公司2015年3月5日至2016年5月23日期间的迟延交付房屋的违约责任，对此期间的违约金本院酌定按日万分之一计算。根据上述评判，新美公司应支付白前进逾期交房违约金41393.53元（428天乘以日万分之二乘以318167元加445天乘以日万分之一乘以318167元）。关于白前进主张的物业服务费损失问题，根据其主张，每月物业服务费为111.25元，新美公司支付的违约金足以弥补其损失，同时，双方当事人所签合同无新美公司在支付违约金的同时还需赔偿白前进其他损失的约定，本院对白前进的该项上诉请求不予支持。
综上，一审判决对本案的部分事实认定错误，判决欠妥，白前进的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持新乡市卫滨区人民法院（2016）豫0703民初908号民事判决第二项；
二、变更新乡市卫滨区人民法院（2016）豫0703民初908号民事判决第一项为“新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向白前进支付逾期交房违约金41393.53元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费444元，由白前进负担244元，新乡市新美房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费557元，由白前进负担157元，新乡市新美房地产开发有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 周云贺
审判员 郭中伟
审判员 路长平
二〇一七年三月二十八日
书记员 李 芳