福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初4389号原告：厦门恒地物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道96号之二1705室。法定代表人：苏秀芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵瑶珍，女，该公司法务。委托诉讼代理人：周小军，男，该公司职员。被告：李慧，女，1976年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告：李云久，男，1976年1月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门恒地物业服务有限公司（以下简称恒地公司）与被告李慧、李云久物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒地公司的委托诉讼代理人赵瑶珍、周小军，被告李云久到庭参加诉讼。被告李慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，本案由代理审判员陈慧琳依法变更为由代理审判员苏镧浠进行审理。恒地公司向本院提出诉讼请求：1.李慧、李云久立即向恒地公司支付2013年1月1日至2016年3月31日的物业管理费4906.2元、公维金1115.4元，共计6021.6元；2.李慧、李云久按每日千分之三支付逾期付款滞纳金。事实和理由：2011年10月11日，恒地公司与厦门市永升新城业主委员会（下称永升业委会）签订《永升新城委托物业服务合同》及补充协议，约定永升业委会将永升新城小区委托恒地公司实行物业管理服务，委托管理期限从2011年10月15日至2017年12月31日止。李慧、李云久作为永升新城小区的业主，理应依上述物业服务合同的约定及时交纳物业公共服务费、公维金，但其拖欠2013年1月1日至2016年3月31日的物业管理费4906.2元、公维金1115.4元，共计6021.6元。恒地公司多次催讨相关费用，但李慧、李云久至今未予支付，其应根据《厦门市物业管理服务收费办法》第二十条第（二）款的规定从逾期之日起，每逾期一日按应交纳欠款总额的千分之三作为违约金。李慧未作答辩。李云久辩称，1.《永升新城委托物业服务合同》约定的合同期限为2011年10月15日至2013年12月31日，恒地公司在此期间提高收费标准违反合同约定；2.恒地公司据以涨价的征询表存在弄虚作假的情况。经核实，部分住户并未签署同意涨价的意见但征询表体现为同意，且签署人并无表示同意与否的权利。因此，关于是否同意涨价的实际征询结果并未双过半；3.业委会主任陈荣辉未尽其工作职责对恒地公司提供的材料的真实性进行调查和审核，其在《关于永升新城提价实施的函》中备注的文字应属无效，故此后依据该函件所签署的物业合同及收费标准亦属无效。此外，业委会主任陈荣辉签署日期为2013年1月4日，而恒地公司在此前就已经进行了提价公示，公示的材料中却未加盖公章，相关提价的公示应属无效；4.李云久曾主动到物业管理处支付相关费用，但被告知收费标准已提高，因其认为恒地公司单方违法提价，只同意按原收费标准支付，恒地公司的工作人员拒收，故无需支付恒地公司逾期缴费的滞纳金；5.业委会及恒地公司均未履行应尽的职责，未按照物业服务合同的约定每年至少一次征询业主对物业服务的意见、满意率亦未达到85%以上；6.小区的物业管理不到位，业委会主任的车辆进出小区没有支付停车费，公维金亦存在违规乱用的情况，迫使很多业主不得不将房子出售或出租，另换居所，而承租人及新业主因不清楚小区物业的前后情况按新的物业收费标准支付了物业费，不应认为他们认可了小区的物业管理和物业收费标准。综上，由于恒地公司管理水平低下、服务意识淡薄、业委会监督不到位形同虚设，导致业主未按正常程序缴费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：1.李慧、李云久系厦门市湖里区嘉园里46号202室的业主，其房屋位于永升新城小区内，建筑面积为114.38平方米；2.2011年10月11日，永升业委会（甲方）与厦门鑫志高物业服务有限公司（乙方）签订一份《永升新城委托物业服务合同》，约定甲方委托乙方对永升新城小区提供统一的专业化的物业服务，服务期限自2011年10月15日起至2013年12月31日止，乙方负责或接受甲方委托向业主和物业使用人收取物业管理费、车辆场地占用费、公共维修金等，其中多层住宅的物业服务费收费标准为0.5元/平方米/月、公共维修金收取标准为0.2元/平方米/月，小高层住宅的物业服务费收费标准为0.9元/平方米/月、公共维修金收取标准为0.25元/平方米/月等内容。2013年1月4日，恒地公司向永升业委会发出一份《关于永升新城提价实施的函》，载明永升新城物业服务费提价意见征询工作已于2012年12月顺利完成，征询结果已达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（双过半原则），已具备提价的条件：自2013年1月1日起，永升新城物业管理综合服务费用作出如下调整：多层住宅由0.5元/平方米/月调整为0.7元/平方米/月、小高层住宅由0.9元/平方米/月调整为1.1元/平方米/月、店面商场由1元/平方米/月调整为1.2元/平方米/月。2013年1月24日，业委会主任陈荣辉在该函件下方备注“按相关法律规定执行。业主同意（双过半原则）其材料必须是真实、可靠，不得有半点虚假。如以上情况不属实，由此产生的后果由厦门恒地物业服务有限公司负全责”。2013年11月23日，永升业委会出具《关于永升新城小区2013年1月1日起物业费提价的报告》，表示维持2013年1月4日《关于永升新城提价实施的函》的批复意见；依据《业主公约》，业主需按期交纳物业服务费用；对物业费提价有异议的业主，永升业委会愿意协助必要的法律诉讼。2014年1月10日，恒地公司与永升业委会签订《永升新城委托物业服务合同补充协议》，约定原《永升新城委托物业服务合同》第六条所约定的服务期限顺延至2015年12月31日止，第九条所约定的多层住宅的物业服务费用标准为0.7元/平方米/月、公共维修金为0.2元/平方米/月,小高层住宅的物业服务费用标准为1.1元/平方米/月、公共维修金为0.25元/平方米/月等。2015年12月28日，恒地公司与永升业委会续签了《物业管理服务合同》，约定服务期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，物业服务费及公共维修金的收费标准与上述补充协议的约定一致；3.2012年3月21日，恒地公司名称由厦门鑫志高物业服务有限公司更名为厦门恒地物业服务有限公司；4.恒地公司曾于2015年向本院起诉永升新城小区部分业主，要求业主支付至2015年拖欠的物业管理费及公共维修金，本院经审理后认定讼争合同的物业管理费自2013年1月1日提高收费标准符合法律规定，小区业主应按提高后的标准支付物业管理费。此后，部分业主不服一审判决向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院作出终审判决认定物业管理费及公共维修金的调整经过了业主及建筑面积双过半的同意，业主应按照调整后的价格进行缴费并维持了相应的一审判决。在上述案件的审理过程中，恒地公司确认其在小区的物业管理过程中存在瑕疵。本院认为，恒地公司与永升业委会签订的《永升新城委托物业服务合同》、《永升新城委托物业服务合同补充协议》及《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该三份合同依法对全体业主均具有约束力。根据合同约定，2011年10月15日至2013年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.5元/平方米/月计算，小高层住宅的物业管理费按0.9元/平方米/月计算；2014年1月1日至2017年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.7元/平方米/月计算，小高层住宅的物业管理费按1.1元/平方米/月计算；2011年10月15日至2017年12月31日期间，多层住宅的公维金均按0.2元/平方米/月计算、小高层住宅的公维金均按0.25元/平方米/月计算。现物业管理费自2013年1月1日进行了调整，且该调整行为经生效判决认定符合法律规定，小区业主应按调整后的标准即多层住宅为0.7元/平方米/月、小高层住宅为1.1元/平方米/月予以支付。因此，李慧、李云久作为讼争房产（属小高层住宅，建筑面积为114.38平方米）的权属人，其应支付恒地公司2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费4906.9元及公共维修金1115.21元，恒地公司诉求物业管理费按4906.2元计算，不违反法律规定，本院予以准许。李云久关于提价事宜的抗辩与生效法律文书认定的事实不相符合，本院不予采信。此外，因恒地公司在另案中确认其提供的物业管理服务存在瑕疵，李慧、李云久作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，恒地公司要求李慧、李云久支付滞纳金的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。李慧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、李慧、李云久于本判决生效之日起十日内向厦门恒地物业服务有限公司支付2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费4906.2元及公共维修金1115.21元，合计6021.41元；二、驳回厦门恒地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由厦门恒地物业服务有限公司负担32元，由李慧、李云久负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  苏镧浠二〇一六年十一月八日书 记 员  杨莉苹附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。