苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第04062号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行统一社会信用代码：XXX。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人孙雨，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人李锋，江苏立泰律师事务所律师。
被告陆三元。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建设银行）与被告陆三元金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月16日受理后，依法由代理审判员费美娟适用简易程序独任审理。依原告申请，本院于2015年12月16日作出（2015）园商初字第04062-1号民事裁定书对被告名下财产采取保全措施。因被告下落不明，本院依法公告送达起诉状副本、传票及相关材料，由代理审判员费美娟，人民陪审员宋生林、苏玉林组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告建设银行委托代理人孙雨到庭参加诉讼。被告陆三元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行诉称：2013年9月9日，原、被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向原告借款人民币43万元，期限自2013年9月9日至2028年9月9日；被告以房产提供抵押并办理抵押登记。合同签订后原告按约发放贷款，但被告未依约按期归还本息。故原告诉至法院，请求：1、判令被告陆三元归还原告借款本金人民币390203.2元及欠息（含利息、罚息、复利）人民币5892.17元（暂计至2015年11月24日，之后的利息按合同约定方式计算至本息还清之日止）；2、判令被告陆三元承担原告律师费人民币14982元；3、判令原告有权对抵押物享有优先受偿权；4、诉讼费用由被告承担。
案件审理过程中，原告明确因被告归还部分款项，故变更诉讼请求为：1、判令被告陆三元归还原告借款本金人民币388532.6元及暂计至2016年4月4日的利息人民币12361.77元、复利人民币239.13元、罚息人民币96.78元，以及自2016年4月5日至本息还清之日止按合同约定方式计算的罚息、复利；2、判令被告陆三元承担原告律师费人民币14982元；3、原告有权对抵押物享有优先受偿权；4、诉讼费用由被告承担；诉讼费指案件受理费、保全费。
被告陆三元未作答辩。
经审理查明：2013年9月9日，原告建设银行（××）与被告陆三元（借款人/抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322989036-2022-20130177361）一份。合同约定：借款金额为人民币43万元；借款期限180个月，即自2013年9月9日至2028年9月9日，贷款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；贷款利率自划款之日起计算，按日计息；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方式为等额本息还款方法；抵押人以苏州市梅林新苑24幢201室设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向××支付的其他款项、××为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，××有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被××宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；××为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
2013年9月9日，被告陆三元出具个人贷款支付凭证1份，载明借款金额人民币43万元。2013年9月13日，原、被告就苏州市梅林新苑24幢201室房产办理了抵押登记手续，登记债权数额为人民币43万元。
因被告收款后多次逾期，故原告诉至法院，因被告于2015年12月18日还款人民币3700元，故原告明确被告尚欠原告借款本金人民币388532.6元，及截至贷款到期日即2016年4月4日的利息人民币12361.77元、复利人民币239.13元、罚息人民币96.78元。
另查明，原告与江苏立泰律师事务所签订委托代理协议，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币14982元。
以上事实，有原告提供个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、欠款本息清单、委托代理协议及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告建设银行与被告陆三元签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。现原告已按约向被告发放××民币43万元，故被告陆三元亦应按约还款。被告未按约还款构成违约，因被告陆三元下落不明，本案于2016年2月2日公告送达起诉状副本、证据、传票等相关材料，2016年4月4日公告期满，视为本院已送达起诉状副本，故2016年4月4日为合同提前到期日。现原告要求被告归还全部剩余借款本金人民币388532.6元的请求符合双方间合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以准予。原告主张截至2016年4月4日的利息人民币12361.77元、复利人民币239.13元、罚息人民币96.78元，经本院核算无误，予以支持。关于原告要求被告支付自2016年4月5日起至本息清偿之日止按本金未付部分为基数按合同约定计算的罚息以及以利息未付部分为基数按合同约定计算的复利的主张，亦有合同依据，本院予以支持。
关于原告方的律师费主张，本院认为，原、被告双方在借款合同中已约定原告实现债权所支付的律师费用由被告承担，故相应律师费应由被告偿付给原告。现原告主张的律师费计算标准符合律师费收费标准，故本院予以准予。
对原告要求以被告陆三元名下的房产实现抵押权的主张，因符合合同约定，本院予以准予，原告有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。
被告陆三元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告陆三元应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币388532.6元，并偿付原告至2016年4月4日的利息人民币12361.77元、复利人民币239.13元、罚息人民币96.78元，以及自2016年4月5日起至清偿之日止，以本金未付部分为基数按执行利率上浮50%计算的罚息和以利息未付部分为基数按执行利率上浮50%计算的复利（执行利率按人民银行同期同类贷款基准利率计算，如遇中国人民银行调整基准利率，则在每年的1月1日调整执行利率）；
二、被告陆三元应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费人民币14982元。
三、如被告陆三元未按上述期限付款，则原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以被告陆三元名下的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币43万元限额内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7466元，保全费人民币2620元，合计人民币10086元，由被告陆三元负担（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 费美娟
人民陪审员 宋生林
人民陪审员 苏玉林
二〇一六年五月十八日
书 记 员 吕文慧
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；××可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。