山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终2456号上诉人（原审被告）：山东晨宏置业有限公司，住所地肥城市上海路28号。法定代表人：付家勇，董事长。委托诉讼代理人：刘培培，山东同成（肥城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴彬，男，1987年6月21日出生，汉族，居民，住肥城市。委托诉讼代理人：陈菲菲（系被上诉人吴彬之妻），女，1986年12月18日出生，汉族，居民，住肥城市。上诉人山东晨宏置业有限公司因与被上诉人吴彬房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2016）鲁0983民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人山东晨宏置业有限公司的诉讼代理人刘培培、被上诉人吴彬的诉讼代理人陈菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山东晨宏置业有限公司上诉请求：1.撤销肥城市人民法院（2016）鲁0983民初1984号民事判决，将本案发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件八第一条房产交付的约定，具体的房产交付事宜以出卖人向买受人发出的交房通知为准，如因买受人自身原因未能在通知规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续，自出卖人通知的日期视为房屋交付。本条约定是对合同第七条约定的交房时间的变更。一审中，被上诉人所称的2014年6月28日交付房屋与事实不符，被上诉人购买的涉案房屋于2014年5月4日竣工验收，上诉人即向被上诉人发了交房通知，但被上诉人迟迟未到上诉人处收取房屋，被上诉人因自身原因怠于办理房屋交接手续，主观上存在过错，与上诉人无关。上诉人于2014年5月4日竣工交房，是因施工期间肥城市政府创卫，致工期延误，使交房时间晚于合同第七条约定的交房时间，但合同附件八对交房时间进行了变更。一审判决依照被上诉人主张的时间认定交房时间明显不合理。被上诉人主张上诉人延期交房，应对自己的主张提供证据予以证实，但其未提供相应证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，一审法院仅仅依据被上诉人提供的缴纳物业费、维修基金等的单据认定房屋的交付时间，证据明显不足。一审判决确定的违约金计算标准过高，应当依法予以调整。双方合同中约定的逾期交房违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金计算标准过高的应当予以适当调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。上诉人逾期交房的行为，给被上诉人造成的损失为其另行租赁房屋的损失，根据肥城市涉案房屋同地段同类房屋租金一般为800元，本案中被上诉人主张的违约金每月达1500元，违约金超出了造成的实际损失的30%，依法应当减少。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人吴彬辩称，上诉人于2014年6月28日才向被上诉人交房，一审认定的交房日期正确。上诉人延期交房，应按约定支付违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人吴彬向一审法院起诉请求：判令被告支付原告迟延交房期间的违约金13230元，返还装修押金2000元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月9日，原、被告签订合同编号：第1208090009号的《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告吴彬购买被告位于新城路166号御景苑小区第33幢1单元1-602号房屋一套，该房屋建筑面积共142.81平方米，房屋单价为每平方米3250元，合计464132.5元。储藏室面积9.79平方米，总价29370元整。合同第五条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：买受人已付清首付款153502.5元，剩余房款340000元办理银行按揭手续。第七条约定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、……。第八条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日……;②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接前，应办理首期住宅专项维修资金手续。2012年8月9日，原告吴彬向被告山东晨宏置业有限公司缴纳购房款153502.5元，2012年9月5日，原告又向被告山东晨宏置业有限公司缴纳剩余购房款340000元，共计493502.50元，被告山东晨宏置业有限公司分别为原告出具收据二份。2014年6月8日，原告吴彬缴纳天然气开户费3285元、暖气开户费7141元、天然气表300元、闭路线入户50元、太阳能4200元，共计14976元，契税7403元，维修基金12139元，被告山东晨宏置业有限公司分别为原告出具收据三份，并分别加盖山东晨宏置业有限公司公章，并于当日将涉案房屋钥匙交予原告。2016年5月19日，原告诉至一审法院。庭审时，被告提交业主手册一份，证实合同上记载的原告手机号码与业主手册上的号码不一致，原告对此不予认可，质证称其一直使用着这两个号码。庭审时，原告对其主张的装修押金未提交证据证实。以上事实由《商品房买卖合同》一份、收据五份及当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，原告吴彬与被告山东晨宏置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。2014年6月28日，原告吴彬向被告山东晨宏置业有限公司缴纳物业费、维修基金等费用，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，原告吴彬主张涉案房屋的交付时间为2014年6月28日，一审法院予以认定。被告山东晨宏置业有限公司辩称，已按期交房并电话通知原告，但未提交证据证实，对该辩称，一审法院不予采纳。原告吴彬足额向被告山东晨宏置业有限公司缴纳了购房款，被告未按照合同约定的日期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额，被告山东晨宏置业有限公司辩称违约金计算标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即违约金应当以实际损失为基础。在开发商逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失，存在最大程度上的相似性，其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的实际损失。本案所涉房屋位于新城路166号御景苑小区，原告因逾期交房造成的损失参照肥城市房产租金标准统计信息，结合与涉案房屋最相似的地段的租金标准，原告主张的按已交付房款万分之一的标准计算支付违约金，未超过因逾期交房造成损失的百分之三十，故对被告的该项辩称，一审法院不予采纳。原告主张的以房屋总价款493502.50元为基数，按照日万分之一计算支付自2013年10月1日起至2014年6月28日止期间违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因自2013年10月1日起至2014年6月28日止期间，逾期天数共计271天，被告应承担的违约金为13373.92元（493502.50元×每日1/万×271日）。原告要求被告支付违约金13230元，系对自己权利的自由处分，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以准许。原告要求被告返还装修押金2000元的诉讼请求，未向一审法院提交证据，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东晨宏置业有限公司于本判决生效后十日内，支付原告吴彬2013年10月1日至2014年6月28日期间延期交房违约金13230元；二、驳回原告吴彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由被告山东晨宏置业有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以认定。本院认为，关于双方争议的交房时间问题，因上诉人负有向被上诉人交付房屋的义务，上诉人应举证证实向被上诉人交付房屋的时间，现上诉人未举证证实其向被上诉人交付涉案房屋的时间，本院确定以被上诉人认可的交房时间2014年6月28日为实际交房时间。上诉人主张被上诉人迟延接受房屋，但上诉人未提供证据证实已向被上诉人发出交房通知，因此，对上诉人的该主张，本院不予支持。上诉人主张其延期交房系因在施工期间肥城市政府创卫所导致，但也未提供证据证实，对上诉人的该主张，本院不予支持。关于双方争议的违约金数额问题，因上诉人无证据证实约定的违约金数额超出被上诉人实际损失的30%，上诉人主张减少违约金没有事实与法律依据，对上诉人的该主张，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人山东晨宏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王安广审 判 员  李 腾代理审判员  王 玥二〇一六年十二月十二日书 记 员  乔 琳