湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第04805号
原告（反诉被告）：杨名先。
委托代理人：何进杰，湖北诚明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：祝玲。
委托代理人：龚成立、余晓华，湖北高驰律师事务所律师。
原告杨名先诉被告祝玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理，被告祝玲于2013年10月12日提起反诉，本院依法受理后，由审判员凃峻适用简易程序于2013年11月5日公开开庭进行了审理，因本诉原告（反诉被告）杨名先经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案本诉按撤诉处理。本案反诉原告祝玲及其委托代理人龚成立到庭参加诉讼，反诉被告杨名先经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对反诉进行缺席审理，庭后，反诉原告祝玲于2013年11月8日提出财产价值评估申请，请求对武汉市武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋在2013年1月以后剩余租赁期内的装修残值损失进行评估。本院依法委托湖北华夏资产评估有限责任公司进行评估，湖北华夏资产评估有限责任公司于2014年5月29日作出�华资报字第（2014）第0410号资产评估报告书，本院于2014年7月7日第二次公开开庭对反诉进行了审理，反诉原告祝玲的委托代理人龚成立、反诉被告杨名先的委托代理人何进杰到庭参加诉讼，本案反诉现已审理终结。
反诉原告祝玲诉称，祝玲与杨名先于2011年11月5日签订了《租房合同》，约定祝玲承租杨名先位于武汉市武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋，租赁期限为6年（自2012年2月14日起至2018年2月13日止）月租金为29065元。租房合同还约定了其他事项。合同签订后，祝玲按照约定分别于2011年11月、2012年5月、2012年8月向杨名先缴纳了租金，但杨名先却始终不向祝玲出具收款收据，虽经祝玲多次索要，杨名先一直拒绝出具，为此双方发生纠纷。祝玲于2012年10月14日起不再向杨名先交纳租金。2013年1月7日，杨名先在没有通知祝玲的情况下，擅自将祝玲承租的房屋加锁，强行回收该房屋，致使祝玲无法使用。后祝玲于2013年5月委托湖北高驰律师事务所向杨名先致函，解除双方签订的《租房合同》。该律师函于2013年5月21日由杨名先本人签收。祝玲认为，杨名先违反合同约定，强行收回出租房屋，致使祝玲签订《租房合同》的目的落空，造成祝玲的经营损失及房屋装修损失，杨名先应该赔偿。祝玲承租该房屋后对房屋进行了装修，支付装修费用36万元。依据合同约定的6年承租期限进行分摊，祝玲在合同期限内还有5年期限未能使用承租房屋，装修损失费应为30万元。为此，请求判令：1、杨名先赔偿祝玲房屋装修费用30万元；2、杨名先承担全部诉讼费用。庭审中，祝玲明确装修损失以资产评估报告为准。
反诉原告祝玲为支持其反诉请求，向法院提交如下证据：
证据1、租房合同，证明祝玲承租杨名先房屋及租赁期限等事�。
证据2、祝玲与武汉一九八零装饰设计工程有限公司签订的武汉地区住宅室内装修工程施工合同，证明祝玲对涉案房屋装修的事实。
证据3、收据四份，证明祝玲对涉案房屋装修支付的装修费用金额共计36万元。
证据4、电话录音及文字记录两份、通话清单，证明杨名先2013年1月将祝玲承租房屋上锁，导致祝玲无法使用承租房屋的事实，祝玲的租金交纳至2012年10月14日。
证据5、银行账单三份：2011年11月6日支付117195元（三个月的租金再加3万元的保证金，支付至杨名先丈夫李净的账户）、2012年5月15日支付72660元（三个月的租金）、2012年8月16日支付58130元（两个月的租金），证明祝玲共计向杨名先交纳租金217985元，租金从2012年2月14日交至2012年10月14日。
证据6、律师函，证明祝玲于2013年5月20日委托湖北高驰律所事务所向杨名先发函要求解除双方的租赁合同，依据合�法的规定，租赁合同已经于2013年5月21日解除。
反诉被告杨名先在答辩和举证期内未向本院提出口头和书面答辩及提交证据，视为放弃答辩和举证权利。
反诉被告杨名先经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。
因杨名先诉祝玲本诉按撤诉处理，2014年3月11日，杨名先之子李定家起诉祝玲、第三人杨名先，称：位于武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋（面积290.65平方米）产权人为李定家。2011年11月5日，受李定家委托，杨名先与祝玲签订了租房合同，由祝玲承租上述房屋，租赁期限为6年（自2012年2月14日起至2018年2月13日止），月租金为29065元，每3个月缴纳一次租金。在房租到期前10天内缴纳下3个月的租金。该合同还约定，收取押金30000元，如祝玲违约，则不予退还所缴纳的押金。该合同第六条约定，如祝玲无故拖欠，出租方有权于所交租金期满�二日强制收回。该合同签订后，祝玲交付了2012年2月14日-2012年5月14日租金87195元及押金30000元。杨名先将房屋交付给祝玲装修，并给予祝玲3个月零9天的免租期。2012年5月，祝玲应交2012年5月15日-2012年8月14日租金87195元，但祝玲只交付了72663元，少付14532元。2012年8月，祝玲应交纳2012年8月14日-2012年11月14日房租87195元，但祝玲只缴纳了2012年8月14日-2012年10月14日房租58030元。自2012年10月14日起，祝玲未交纳分文的租金，只是出具了欠付4个月租金（2012年10月14日-2013年2月14日）的欠条，祝玲在自行停止营业、搬空设备、设施的情况下，于2013年5月20日，委托律师发出律师函，解除于2011年11月5日签订的租房合同，但始终未支付拖欠的租金。为此，请求判令：祝玲支付拖欠的房屋租金340060.5元（1、2012年10月14日-2013年2月14日租金：29065×4=116260元；2、2013年2月15日-2013年9月14日租金：29065×7×1.1=223800.5元合计：340060.5元）并承担诉讼费用。本院于2014年6月9日作出（2014）鄂武昌民初字第01361号民事判决书，判决：祝玲于本判决生效之日起十日内一次性向李定家支付拖欠的房屋租金340060.5元（1、2012年10月14日-2013年2月14日租金：29065×4=116260元；2、2013年2月15日-2013年9月14日租金：29065×7×1.1=223800.5元）；案件受理费15264元，减半收取7632元，由祝玲负担。
2014年5月29日，湖北华夏资产评估有限责任公司作出鄂华资报字第（2014）第0410号资产评估报告书，载明：武汉市武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋于2011年12月26日至2012年3月26日期间进行装修，截至评估基准日2013年2月1日，装修已使用1年，评估基准日2013年2月1日委估资产评估值为167220元。祝玲为此支付鉴定费22000元。
反诉原告祝玲、反诉被告杨名先对上述资产评估报告书无异议。但反诉被�杨名先认为：1、本案出租房屋的产权人是李定家，并不是杨名先，所以反诉被告杨名先不是适格的民事诉讼主体；2、祝玲作为承租人，长期拖欠租金，已构成严重违约，其提出解除合同，由此产生的装修损失无权向出租人主张；3、祝玲作为承租人租赁房屋开办美容院，因其自身经营不善造成亏损严重而自行停止经营，并搬走设备，转移客户，其提出解除合同无正当理由，构成违约，其装修损失应由其自行承担。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
杨名先与李定家系母子关系。坐落于武汉市武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋（面积290.65平方米）产权人为李定家。
2011年11月5日，杨名先与祝玲签订《租房合同》一份，载明：甲方（杨名先）将上述房屋出租给乙方（祝玲），租赁期限为6年（自2012年2月14日起至2018年2月13�止），月租金为29065元，乙方每3个月缴纳一次租金。在房租到期前10天内缴纳下3个月的租金，甲方收到租金后出具书面手续。乙方如自行投资装修，甲方提供免租期3个月零9天，免租期内不收房租。租赁期间，甲方不得提前收回房屋，如甲方未征得乙方同意提前收回房屋，需承担乙方投资的装修费用和剩余租期内经营收入方面的损失。如乙方违约，则甲方不予退还乙方所交纳的押金。乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负退延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权于所交租金期满第二日强制收回。甲方收取押金30000元，于房屋租赁期满乙方将相关水、电等费用付清后一次性退还乙方。租期内每年以年租金的10%递增。祝玲在签订《租房合同》时，对杨名先与李定家的身份关系及房屋权属关系已知晓。
该合同签订后，祝玲向李定家的父亲李净转账支付了2012年2月14日-2012年5月14日租金87195元及押金30000元。杨名先将房屋交付给祝玲，祝玲进行装修，经营《伊尔曼音乐SPA健康养生馆》。依合同约定，祝玲应在2012年5月交纳2012年5月15日-2012年8月14日的租金87195元，但祝玲称因小区物业不让其装门头招牌，耽误其装修时间，只向杨名先交付租金72660元，少付14535元。2012年8月，祝玲应交纳2012年8月14日-2012年11月14日的房租87195元，但祝玲只向杨名先交付了2012年8月14日-2012年10月14日的房租58130元。自2012年10月14日起，祝玲未再交纳租金，只由其妹妹祝菲出具《欠条》，载明：10月14日-2月14日，共四月租金共计116260元。2012年12月底，祝玲向小区物业公司结清电费后，搬走空调，停止营业。2013年5月20日，祝玲委托律师向杨名先发出《律师函》，称2013年1月杨名先以其与祝玲之间有房屋租金纠纷为由，将租赁房屋加锁，致使祝玲无法使用该房屋，不能实现经营目的，现解除与杨名先于2011年11月5日签订的《租房合同》。5月21日杨名先签收《律师函》。2013年9月12日，杨名先起诉祝玲，请求判令解除双方签订的《租房合同》，祝玲支付所欠房租348780元；2013年10月12日，祝玲提起反诉，请求判令杨名先赔偿祝玲房屋装修费用。
本院认为，杨名先与李定家系母子关系、李定家系本案诉争租赁房屋的产权人，对上述身份关系及房屋权属关系，祝玲在签订《租房合同》时已知晓。2011年11月5日，杨名先接受李定家的委托，以自己的名义与祝玲签订《租房合同》，将李定家名下的房屋出租给祝玲，杨名先与李定家之间形成隐名代理合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”、第四百零四条：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，2011年11月5日杨名先代理李定家与祝玲签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨名先已向祝玲交付租赁物，祝玲应依约支付租金，但祝玲仅第一次正常支付租金，第二次少支付半个月，第三次少支付一个月，其未依合同约定按期足额支付租金，已构成违约，小区物业是否允许装招牌、是否耽误装修时间，不是因杨名先的违约造成，不能对向杨名先少支付租金形成抗辩。合同中确有约定收到租金后出具书面手续，杨名先收到租金后应向祝玲出具书面的手续，其未出具，祝玲可以通过合理方法索要，其辩称的因未出具书面手续而不支付租金的理由不能得到支持，杨名先未出具书面手续的行为不构成根本违约。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认�除合同的效力。2013年5月20日，祝玲委托律师向杨名先发出《律师函》，要求解除合同，杨名先于5月21日签收《律师函》，但其未在法律规定的期限内向有关部门提出异议，合同于2013年5月21日通知到达杨名先时解除。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中祝玲未依合同约定按期足额支付租金，已构成违约，其剩余租赁期内装饰装修残值损失应由其自行承担，对其反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第四百零二条、第四百零四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
驳回被告（反诉原告）祝玲的反诉请求。
本案反诉案件受理费2900元，鉴定费22000元，由被告（反诉原告）祝玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 凃 峻
二〇一四年七月二十九日
书记员 周永梅