淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初1371号
原告高新利。
委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。
委托代理人陈玉宝，江苏楚平鸣律师事务所实习律师。
被告淮安盛和置业有限公司，住所地淮安市盛和名都B1幢102室。
法定代表人葛培义，职务董事长。
委托代理人陈晨，该公司员工。
原告高新利与被告淮安盛和置业有限公司（以下简称盛和置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，本院依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告高新利及其委托代理人赵燕、陈玉宝，被告盛和置业法定代表人葛培义的委托代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高新利诉称：原、被告于2012年5月27日签订《商品房买卖合同》，约定：被告应当在2013年7月31日前，将验收合格的房屋交付给我，并应当在商品房交付后90日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。但被告至今未将相关资料提供给产权登记机关备案，致使我不能办理产权证书。因被告过错导致涉案房屋无法验收和办理产权证书，现请求判令被告：1、依据规定对淮安市盛和名都A1幢301室房屋向相关职能部门提交验收并确保验收合格；2、立即办理房屋权属登记的相关资料报登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证；3、承担不能办证期间的违约金，以606266元为基数，按同期银行贷款利率的50%从2013年11月1日起计算至涉案房屋具备办证条件之日止；4、承担本案诉讼费。
被告盛和置业辩称：1、我公司出售的房屋质量均是合格的，有工程验收报告为证，目前除了规划局验收报告以外，我公司关于办理产权登记的资料都已齐备。至今未办理产权证的原因是建筑规划范围内尚有一小片房屋存在拆迁困难；2、原告要求变更违约金条款已经超过一年的除斥期间，且合同法规定只有约定的违约金明显低于实际损失时才可以调整违约金，但原告方需对实际损失进行举证，本案中当事人未能举证，故不应予以调整；3、相关司法解释规定，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才能参照人民银行贷款利息来计算违约金，而本案中原、被告明确约定了违约金的计算方法，原告要求按照同期银行贷款利率的50%计算违约金无法律依据，故不应当进行调整；4、原告要求支付逾期办证违约金应当从约定或法定的期限届满次日起计算诉讼时效，本案合同签订在两年前，现原告要求支付违约金超过诉讼时效。
经审理查明：被告盛和置业系淮安市盛和名都小区开发商。2012年5月27日，原告高新利与被告盛和置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的盛和名都A1幢301号房屋，建筑面积为106.4㎡，房价606266元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，载明：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约定向被告盛和置业缴纳了全部的购房款并按规定缴纳了住宅维修资金等费用。被告盛和置业按约定将房屋交付给原告。
另查明，盛和名都A1幢楼于2013年1月30日由江苏永诚工程监理咨询有限公司（监理单位）、江苏鑫盛建设工程有限公司（施工单位）、兴安天缘岩土工程勘察有限公司（勘察、单位）、淮安市建筑设计有限公司（设计单位）参加工程质量竣工验收，并盖章签字确认。因盛和名都小区A1幢楼未能通过规划验收手续，致使不能完成验收备案手续，从而无法办理产权登记。
再查，在盛和置业与其他业主的纠纷中，除A1幢楼外的部分业主与被告盛和置业签订的商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金为已交购房款的1%。本案所涉的房屋所在的试教区小学为淮安市清河区承德路小学，该校以招收外来务工人员子女为主，去年小学招收人数为160人，其中有试教区房屋所有权证的仅30%左右，其余均为没有房屋所有权证及外来务工人员。
以上事实，有商品房买卖合同、房屋所有权登记费发票、现金完税证、购房发票、调查笔录以及原、被告当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。
庭审中，原告高新利主张被告盛和置业在房屋交付后两年多的时间内一直未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告子女因没有房屋权属证书而不能按学区房正常入学、房产不能买卖和抵押，由此证明合同约定的违约金过低，要求以购房款为基数按照同期银行贷款利率的50%标准支付违约金。对此，被告盛和置业不予认可。
因原、被告各持诉、辩称意见，致使本案调解不成。
本院认为：本案原、被告于2012年5月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，亦不损害国家、集体及第三人的利益，不具备合同无效的情形，故属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
在原、被告签订的商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。而时至目前，被告盛和置业亦未能办理产权备案手续，致原告方无法办理产权登记证书，故被告盛和置业行为构成违约，应当承担违约责任。
原告所购买的房屋不能办理产权登记系因盛和置业的违约行为引起，且该违约行为一直在持续，尚未停止，被告支付违约金的截止时间也尚不能确定，原告在此期间内要求被告承担违约责任，符合法律规定，并未超出诉讼时效。故对被告该抗辩主张，本院不予采纳。
关于双方约定的违约金是否可以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金在补偿损失的同时还具有处罚性，否则约定违约金过低，违约人的违约成本也就过低，则不利于合同的全面履行。因此，合同法规定人民法院对违约金进行干预，允许人民法院调整不合理的违约金数额，对维护公平、诚实信用原则具有重要意义。本案中，被告盛和置业在房屋交付的两年多时间内未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告高新利不能办理房屋权属登记证书，从而不能完全享有房屋所有权，而被告盛和置业按合同约定只需按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，该违约成本明显过低，现原告高新利要求予以增加，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金调整的幅度。本院认为，当事人自由约定的违约金是合同自由的具体体现，应当尊重当事人意思自治为基本原则，以违约造成的损失大小同时结合违约行为的情节及严重程度为依据进行必要的调整，同时要兼顾公平及诚实信用的原则。本案中，原告主张因逾期办证致使其孩子不能享受学区房入学，且房屋不能买卖、抵押，造成原告损失，对未提供相关证据予以证明，结合盛和名都所在学区承德路小学招生情况，故对原告该主张本院不予采信。
本案中，被告盛和置业与除A1幢楼外的部分业主签订的商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金为已交购房款的1%的事实，本着公平及诚实信用原则，对本案原、被告所约定的逾期办证违约金应当参照该标准，即按已付购房款的1%进行调整。同时，由于房屋所有权证是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，不能及时办理产权证，势必影响房屋所有权人对房屋权能的行使，而且本案所争议房屋的产权证历时两年多至今仍无结果，何时能办仍处于不确定状态，被告盛和置业的违约行为程度较为严重，而且随着时间的推移，违约程度亦越严重，仅仅按固定的违约比例则难以体现出违约金的处罚作用，故本院酌情确定被告盛和置业在两年内（2013年11月1日至2015年10月31日）未办理权属备案登记手续的，按已付购房款的1%支付违约金，即6063元；超过两年后按每两年增加0.5%的违约金比例并结合违约时间进行调整计算，以进一步体现对违约行为的处罚力度，维护购房者的合法权益。（如：2015年11月1日至2017年10月31日期间的违约金，即按购房款的1.5%计算为9094元，如被告盛和置业在2016年12月31日办理了备案手续，则违约金为9094×0.5=4547元。以此类推。）
本案在审理过程中，被告盛和置业虽已经提供A1幢经相关单位竣工验收的相关证据，但该幢楼至今仍不具备进行产权登记备案的条件，现原告高新利要求被告盛和置业立即办理房屋权属登记的相关资料报登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证，条件未成就，故对该请求本院不予支持。
被告盛和置业认为原告高新利主张变更违约金条款已经超过一年的除斥期间。本院认为，当事人请求对违约金进行调整，是基于公平和诚实信用原则，调整违约金的依据并非合同变更制度，而是直接依据《合同法》第114条规定本身，故不适用合同变更的除斥期间。
经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告淮安盛和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告高新利自2013年11月1日起至2015年10月31日止的违约金6063元。并从2015年11月1日起继续以606266元为基数，在1%的基础上，按每两年增加0.5%并按违约时间支付违约金至被告淮安盛和置业有限公司将由其提供的资料报产权登记机关备案之日止；
二、驳回原告高新利的其他诉讼请求。
如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费150元，由被告盛和置业负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 张树维
代理审判员 李 媛
人民陪审员 王丽华
二〇一六年六月十三日
书 记 员 朱隆基
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。