文书内容审判长合议庭成员法官助理书记员湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终7418号上诉人（原审被告）：黎青山，男。委托诉讼代理人：邓思，湖北浩颂律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨宝山，男。上诉人黎青山、杨宝山因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎青山上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审；二、一、二审案件受理费由杨宝山负担。事实与理由：黎青山有证据证明与杨宝山进行沟通协商合同解除事宜，那么，从协商之日起杨宝山已经知晓黎青山解除合同的主张，因此，产生合同解除的法律效力，故黎青山不应给付第二季度的租金和利息。杨宝山答辩称，合同期满前合同未解除，合同期满后我才收回房屋，一审判决给付租金和利息是正确的。杨宝山上诉请求：依法判令黎青山支付其水费及物业费用共计7300元。事实和理由：合同约定黎青山应交纳水费及物业费，一审中也提交了证据，但一审法院以该费用未实际发生为由不予支持不当。黎青山答辩称，合同已于2016年6月15日解除，不应支付上述费用。杨宝山向一审法院起诉，请求判令：一、黎青山按约支付杨宝山房屋租赁费60,000元；二、黎青山支付杨宝山利息损失至款清之日止，暂计至起诉之日为193.67元（按同期银行贷款利率计算，从2016年6月16日计算至款项结清之日，暂计至起诉之日为27日）；三、黎青山支付杨宝山水费及物业费用（物管费、垃圾处理费）共计6,697元；四、本案诉讼费由黎青山承担。一审法院认定事实：案外人王光彩系本辖区湘隆时代商业中心A区8幢1-2层6、7号商铺业主，2014年10月1日其配偶李红兰与杨宝山签订《商铺租赁协议》一份，约定将王光彩名下的位于本辖区湘隆时代商业中心A区8幢7号商铺出租给杨宝山，建筑面积为200平方米，租期为三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，在承租期间若将商铺转租第三方需经出租人书面同意等。2016年3月7日，杨宝山将所承租的商铺转租给黎青山，双方签订《场地租赁合同》一份，约定租赁场地为沌口开发区湘隆时代广场，租赁期限自2016年3月15日起至2016年9月15日止，交款方式为六个月一次性付清总计人民币120,000元等。2016年3月10日，杨宝山书面向产权人请示转租事宜，产权人李红兰同日表示同意转租。2016年3月15日，杨宝山、黎青山双方又签订《场地租赁合同》一份，约定租赁场地为沌口开发区湘隆时代广场A区8栋附7号，租赁期限自2016年3月15日起至2016年9月15日止，交款方式共两个季度，分两个季度付款，每个季度为人民币60,000元整，6月15日前付清余下尾款，水电费自入住之日起至租约期满迁出之日止均由黎青山承担，物业费由黎青山承担等。黎青山按约支付第一个季度的租金人民币60,000元，第二个季度租金未按约支付。本案争议焦点为：1.杨宝山、黎青山双方租赁合同关系是否已解除；2.黎青山是否应当承担第二个季度的租金及相关费用；3.黎青山是否应承担杨宝山的利息损失。关于争议焦点1.杨宝山、黎青山双方租赁合同关系是否已解除。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方有法律约束力，非因法定或约定的原因不得解除，黎青山依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知合同对方即杨宝山，合同自通知到达对方时解除，现黎青山无证据证实向杨宝山提出解除合同，也无证据证实双方办理了解除合同相关手续，且截止本案庭审时黎青山自认有物品未从租赁商铺中腾退，故黎青山关于双方租赁合同已解除的抗辩不予采纳。关于争议焦点2.黎青山是否应当承担第二个季度的租金及相关费用。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，杨宝山在取得涉案商铺产权人同意后将涉案商铺转租的行为合法有效，当事人双方协商一致可以变更合同，杨宝山、黎青山于2016年3月15日签订的《场地租赁合同》明确了约定的交款方式，黎青山应按约定履行交款义务，杨宝山主张黎青山支付第二季度的租金诉请予以支持，杨宝山诉请的水费及物业费用（包括垃圾处理费、物管费）依合同约定应由黎青山负担，但因杨宝山未向法院提供该费用已实际发生的相关证据，其主张黎青山支付缺乏事实依据，不予支持，杨宝山可待实际发生后另行主张权利。关于争议焦点3.黎青山是否应承担杨宝山的利息损失。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，双方虽在租赁合同中未明确约定逾期支付租金的违约责任承担方式，但黎青山逾期支付租金给杨宝山造成资金占用损失事实存在，杨宝山主张按同期银行贷款利率支付从拖欠租金之日2016年6月16日起计算至款清之日止的利息损失的诉请予以支持。综上所述，杨宝山主张黎青山支付房屋租赁费用人民币60,000元及按同期银行贷款利率支付从拖欠租金之日2016年6月16日起计算至款清之日止的利息损失的诉请予以支持，杨宝山主张黎青山支付水费及物业费用的诉请，可待实际发生后另行主张，本案中无证据不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、黎青山于本判决生效之日起5日内支付杨宝山租金本金人民币60,000元；二、黎青山于本判决生效之日起5日内支付杨宝山利息损失，以人民币60,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年6月16日起计至款清之日止；三、驳回杨宝山其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,472元，减半收取人民币736元，由杨宝山承担人民币74元（已交纳），由黎青山承担人民币662元，因此款杨宝山已垫付，由黎青山于本判决生效之日起5日内支付给杨宝山。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。黎青山提交了三段录音证据，主要内容为：2016年6月15日，黎青山夫妻两人因生意做不下去，表示不继续履行合同，要求解除合同，并与杨宝山协商如何承担违约责任问题，但未达成一致。拟证明黎青山告知了杨宝山要求解除合同，杨宝山已经知道，因此，双方合同当日已经解除，故不存在后面三个月租金和所谓的利息损失。杨宝山质证意见为，录音中是我说的话，解除合同从始至终都是黎青山认为的，但我没有同意解除合同；黎青山后三个月的租金六万元应该在6.15日前交纳，黎青山未交纳违约。杨宝山提交了一份2016年8月25日代扣代缴的水费、物业费及服务费共计7300元的发票。黎青山质证意见为，对发票真实性无异议，但认为合同解除，后三个的费用其不应承担。本院认为，黎青山提交的三段录音证据，杨宝山虽认可是其所说，但不能证明双方达成了解除合同的合意。对于杨宝山所提交的代扣代缴水费、物业费的发票，黎青山对真实性无异议，本院予以认定。综合上述理由对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、2016年6月15日，黎青山夫妻两人表示不继续履行合同，要求解除合同，并与杨宝山协商承担违约责任问题，但双方未达成一致意见。二、2016年8月25日，杨宝山代缴了水费、物业费、服务费共计7300元。对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案应围绕上诉人黎青山、杨宝山的上诉理由与上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、2016年6月15日双方签订的合同是否解除；二、杨宝山代缴的水费、物业费及服务费共计7300元是否由黎青山承担。关于第一个焦点问题。第一、黎青山未按合同约定于2016年6月15日前向杨宝山交纳第二季度的房租违约是客观事实。第二、2016年6月15日，黎青山夫妻与杨宝山虽提出了解除双方签订合同的意思表示，但双方并未达成一致意见。第三、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的是当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。黎青山虽通知了杨宝山解除合同，但并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，因此，黎青山对杨宝山解除合同的通知并不产生合同解除的法律后果。关于第二个焦点问题。根据双方合同约定，水电、物业等费用由黎青山承担，依据上述理由，由于合同并未解除且黎青山仍占用房屋，该费用应由黎青山承担。鉴于杨宝山一审中的诉讼请求只要求黎青山支付其水费及物业费用共计6,697元，其二审主张7300元，超出其一审诉讼请求部份不予支持。综上所述，上诉人黎青山的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。上诉人杨宝山的上诉理由有合同约定和事实依据，本院予以部分支持。鉴于二审中出现新的证据，导致本案事实发生变化，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初2470号民事判决第一、二项；二、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初2470号民事判决第三项；三、黎青山于本判决生效之日起5日内支付杨宝山水费、物业费及服务费6,697元。一审案件受理费736元，由黎青山负担。二审案件受理费1350元，由黎青山负担1340元，由杨宝山负担10元。本判决为终审判决。审判长  余小乔审判员  叶玉宝审判员  张 红二〇一七年一月九日书记员  黄 浩