成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初8354号
原告：四川华玮物业管理有限公司。
法定代表人：温文遐。
委托诉讼代理人：耿韬，四川博业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王希，四川博业律师事务所律师。
被告：四川利文斯顿房地产策划有限公司。
法定代表人：李政谕。
委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。
原告四川华玮物业管理有限公司与被告四川利文斯顿�地产策划有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年9月26日、2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告四川华玮物业管理有限公司的委托诉讼代理人耿韬、王希，被告四川利文斯顿房地产策划有限公司的委托诉讼代理人李郭翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川华玮物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2012年7月1日至2016年6月30日期间的空置住宅物业服务费320237.41元及违约金299830.97元；空置商业房屋物业服务费655639.98元；空置车位物业服务费629650元；共计1905358.36元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月10日，原、被告签订了《前期物业服务合同》，约定原告为被告开发的“河滨鹭岛”小区提供物业服务，按照1.5元/月·平方米收取住宅类物业服务费，1.8元/月·平方米收取商业类物业服务费�物业买受人自物业首次交付使用之日起，按合同约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之前的物业服务费用由被告缴纳，逾期缴纳的，按日支付千分之三的违约金，物业服务期限自2013年1月1日至2016年7月31日。但自2012年7月1日实际交房之日起，原告即开始为涉案小区提供物业服务。由于部分房屋、车位未售出，根据合同约定及法律规定，应由被告缴纳未出售部分房屋、车位的物业服务费，但被告拒不缴纳，经催收未果，故诉至人民法院。
被告四川利文斯顿房地产策划有限公司辩称：1.对原告所述基础事实无异议，但原告应按照合同约定的服务期限，即2013年1月1日开始计算物业服务费；2.依据《四川省城市物业管理服务收费暂行规定》第七条第九项的规定，未售出的房屋物业服务费应减半收取；3.被告置于未售铺中的电缆等设备被盗，造成被告损失50万元，原告应对此出商承担赔偿责任，赔偿款应抵扣物业服务费；4.地下停车场已交由原告管理，原告收取了部分车位管理费和日常停车租金，但至今未与被告结算，应先行结算该笔费用；5.原告计算物业服务费的房屋面积是按照合同面积，与实际产权面积不一致，应按照房屋产权证面积计算；6.涉案小区4号、5号楼交房延误，被告赔偿了业主延误违约金，故4号、5号楼的物业服务费不应收取；7.原告主张的住宅部分房屋面积及欠费时间计算均有误。
本院经审理认定事实如下：2010年6月10日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定被告委托原告对位于成都市郫县郫筒镇望丛东路318号“河滨鹭岛”小区提供物业服务，具体包括住宅、商业、机动车场、其他用房；收费标准为电梯住宅1.5元/平方米·月，商业物业1.8元/平方米·月；物业服务期限为2013年1月1日至2016年12�31日；物业买受人自物业首次交付使用之日起，按合同约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由被告缴纳；物业服务费用按季缴纳，业主应在当季开始前十日内履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，按日支付3‰的违约金；机动车停车场（库）属于被告所有的，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要，车位使用人应按物价局批复标准向原告缴纳费用，委托原告管理的，原告按物价局批复标准提取报酬；原告提供的物业公共服务事项和质量应符合合同附件中对于公共区域秩序维护的约定。
2012年7月1日，因被告已经交付部分房屋，原告入驻涉案小区进行物业服务，原告提交了《巡逻签到表》，证明其按照合同约定定时对小区重点区域进行巡逻，提供了安保服务。在原告提供物业服务期间，被告置于涉案小区未出售商铺内的电缆等设备被盗。被告未向原告缴纳未售出及房屋出售前的物业服务费。2012年7月1日至2016年6月30日，被告欠缴住宅部分物业服务费288085元；商业用房部分物业服务费655639.98元，合计943724.98元。
上述事实有,《前期物业服务合同》、房屋信息摘要、交房手续办理确认单、业主资料、物品领取清单、房屋验收登记表、巡逻签到表、情况说明、照片以及当事人的庭审陈述在案予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告应向原告缴纳未售出房屋的物业服务费。
关于物业服务的起算时间。�、被告双方均确认原告于2012年7月1日入驻涉案小区，开始提供物业服务，被告作为该小区未售出房屋的所有权人也实际接受了原告的物业服务，虽然原、被告双方签订的《前期物业服务合同》中约定物业服务期限自2013年1月1开始，但自原告入驻涉案小区，即2012年7月1日开始，双方建立了事实上的物业服务合同关系，被告应支付原告为其提供物业服务的价款，故本案物业服务应从2012年7月1日起算。
关于物业服务费的计算标准。被告主张依据《四川省城市物业管理服务收费暂行规定》（川价字费【1999】321号）第七条第九项的规定，本案物业服务费减半收取，对此本院认为，四川省物价局、四川省建设厅于2003年颁布的《四川省物业服务收费管理细则》第二十八条规定“本办法自2004年1月1日起执行。此前省物价局、省建委《关于印发（四川省城市物业管理服务收费暂行规定）的通知》（川价字费【1999】321号）及其它与本细则相抵触的规定同时废止”，根据此规定，原告主张减半收取物业费的依据已经废止，故被告的该项抗辩意见无事实与法律依据，本院不予支持，本案物业服务费应按照《前期物业服务合同》中约定的标准，即电梯住宅1.5元/平方米·月，商业物业1.8元/平方米·月计算。
关于车位服务费。《前期物业服务合同》中并无相关约定，故本院对于原告该项的诉讼请求不予支持。
关于被告电缆等设备被盗损失应抵扣物业服务费的抗辩意见，本院认为，原告提交的《巡逻签到表》，能够证明原告按照《前期物业服务合同》的约定，对小区重点区域进行定时巡逻，并形成巡逻记录，依约履行了安保义务，故本院对被告主张的被盗损失抵扣物业服务费的抗辩意见不予支持。
关于被告主张的涉案住宅面积及欠费期间计算有误的抗辩意见，本院认为，根据《前期物业服务合同》第八条的约定，物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由被告缴纳，被告应承担房屋交付之前的物业服务费，本案中，房屋交付的时间以交房手续办理确认单中载明的交房时间为准，面积以房屋信息摘要中载明的房屋面积为准。根据原告提交的交房手续办理确认单及房屋信息摘要，原告主张的住宅面积、欠费期间部分计算有误，经本院核算，住宅欠费金额应为288085元，故本院对被告的此项抗辩意见予以采信。关于被告主张4号和5号楼延迟交房故物业服务费不应收取的抗辩意见，因与本案无关联，本院不予查证。
关于违约金，本院认为，原告按照《前期物业服务合同》的约定，主张住宅部分按照每日3‰的标准收取，该约定违约金的计算标准过分高于被告违约行为给原告造成的实际损失，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑原告实际发生的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告主张的住宅部分违约金予以调整，酌定为10000元。
综上，被告应向原告支付2012年7月1日至2016年6月30日住宅部分物业服务费288085元，住宅部分违约金10000元；商业用房部分物业服务费655639.98元，共计953724.98元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：
一、被告四川利文斯顿房地产策划有限公司于本判决生效之日起十日内�原告四川华玮物业管理有限公司支付2012年7月1日至2016年6月30日期间住宅物业服务费288085元，商业用房物业服务费655639.98元，违约金10000元，共计953724.98元；
二、驳回原告四川华玮物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21948元，因适用简易程序减半收取10974元，由原告四川华玮物业管理有限公司负担5474元，被告四川利文斯顿房地产策划有限公司负担5500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 匡婷婷
二〇一七年四月十七日
书 记 员 程梦媛