江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00049号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人毛丽丽，该公司新桥支行职员。
被申请人南通连德铸造有限公司，住所地海安县原胡集镇工业园区。
法定代表人祁建华，该公司总经理。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）要求实现担保物权一案，本院于2015年10月19日受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
申请人农商行申请称：2012年8月15日，被申请人南通连德铸造有限公司（以下简称连德公司）向申请人农商行申请借款800万元，由被申请人提供其所拥有的位于海安县原胡集镇黄海西路18号4幢的房地产作为借款的抵押担保，双方签订了《流动资金循环借款合同》、《最高额抵押合同》，依法办理抵押登记，他项权利证书确定的债权期限为2012年8月15日至2015年8月14日，后申请人于2014年8月13日向借款人发放借款700万元，借款期限自2014年8月13日至2015年8月12日，年利率为7.8%。现该笔借款已逾期，经申请人催收，被申请人仍未归还借款。现请求对被申请人连德公司名下位于原胡集镇黄海西路18号4幢的抵押房地产准许拍卖、变卖以优先偿还申请人的债权计700万元及自2015年8月21日至被申请人实际清偿之日的利息及相关实现债权的费用。
经审查查明：2012年8月15日，贷款人农商行与借款人连德公司签订编号为（2012）海农商行流循借字［48］第0023号《流动资金循环借款合同》一份，主要约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人同意向借款人贷款；本合同项下的借款为流动资金循环贷款，在本合同约定的循环借款额度和期限内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准；本合同项下借款额度为人民币800万元；借款人在使用上述循环借款额度的期限为自本合同生效之日至2015年8月14日止；借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借款借据的记载为准；借款按日计息，按月结息，结息日为每月的20日；借款利率确定为中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮20%；借款人逾期还款的，在约定贷款利率水平上加收50%；借款人同意将提款的资金由贷款人直接存入借款人开立的结算账户；借款人在与贷款人之间的其他合同事项下发生违约事件，借款人未按合同约定履行对贷款人支付和清偿义务，涉及重大诉讼、经营困难等即构成违约事件；违约事件发生时，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期。本合同属于担保人连德公司与贷款人签订的编号为（2012）海农商行高抵字［48］第0012号的最高额抵押合同项下的主合同，由其提供担保。
同日，抵押权人农商行与抵押人连德公司签订（2012）海农商行高抵字［48］第0012号《最高额抵押合同》。主要约定：为了确保债务人连德公司与抵押权人农商行签订的《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保；抵押人自愿为债务人自2012年8月15日起至2015年8月14日止，在抵押权人处办理的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币800万元提供担保；抵押担保的范围包括主债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押人同意以连德公司的土地房产（详见编号为2012海农商行高抵单字48第0023的抵押清单）作为抵押物，上述抵押清单为本合同组成部分；上述抵押物暂作价人民币1352.92万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；抵押人同意任一主合同项下的债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权以抵押物的任一部分或全部折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，剩余价款用于提前清偿本合同所担保的未到期债务或者向抵押人与抵押权人商定的第三人提存。
同日，抵押人连德公司与抵押权人农商行签订一份编号为（2012）海农商行高抵单［48］第0023号抵押清单，清单载明抵押物名称、数量、详细地址等情况。
2012年8月16日，连德公司以其拥有的座落于海安县原胡集镇黄海西路18号面积为19989㎡的国有土地使用权［土地使用权证号：苏海国用（2009）第X403003号］作为抵押物，到海安县国土资源局办理了土地使用权抵押登记，该局向申请人颁发了苏海他项（2012）第536号土地他项权证书。
2012年8月17日，连德公司以其拥有的座落于海安县原胡集镇黄海西路18号4幢，建筑面积为4882.07㎡的房产（房产证号：海安房权证胡集镇字第××号）作为抵押物，到海安县房屋产权监理所办理了房产的抵押登记，该所向申请人颁发了海安房他证胡集镇字第2012023**号房屋他项权证书。
2014年8月13日，农商行与连德公司签订补充协议一份，将（2012）海农商行流循借字［48］第0023号《流动资金循环借款合同》第四条第4.2.2条款约定的：本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮20%，现变更为：本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮30%；本协议为原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力；除本协议中明确对原合同所作修改条款之外，原合同其余部分继续有效。
同日，农商行以受托支付的方式向连德公司发放贷款700万元，连德公司立下借款借据予以确认，借据记载：借款日期2014年8月13日，到期日期2015年8月12日，每月21日结息，贷款用途购废钢，年利率7.8%。
借款到期后，连德公司结清了2015年8月21日前的借款利息，但未能按约归还本金。
本院认为：申请人农商行与被申请人连德公司签订的流动资金循环借款合同、最高额抵押合同系当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的规定，均合法有效。本案中被申请人连德公司既为借款人亦为抵押人，案涉补充协议中农商行与连德公司对流动循环借款合同的借款利率进行了相应的上浮，并约定补充协议作为主合同的组成部分，与主合同具有同等法律效力，该补充协议系当事人真实意思表示，符合法律规定，应为有效，案涉借款应按补充协议约定的利率标准计算利息、逾期利息等。连德公司以其所拥有的房屋所有权和土地使用权为借款合同提供抵押担保的意思表示具体明确，且办理了抵押登记，亦合法有效。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约全面履行义务。农商行按合同约定向连德公司发放了贷款700万元，连德公司应当按约归还本金、支付利息。借款到期后，连德公司未能归还案涉借款，农商行依据最高额抵押合同申请实现担保物权，要求对抵押物予以拍卖、变卖，所得价款优先受偿上述债权及实现债权的费用，本院应予准许。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）、（二）项、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条、第二零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零四条第一款、第三百七十四条第二款之规定，裁定如下：
一、准予对被申请人南通连德铸造有限公司的房地产{座落于海安县原胡集镇黄海西路18号4幢，建筑面积为4882.07㎡的房产（房产证号：海安房权证胡集镇字第××号）；座落于海安县原胡集镇黄海西路18号面积为19989㎡的国有土地使用权［土地使用权证号：苏海国用（2009）第X403003号］}采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款有权在800万元最高限额内优先受偿上述借款本金700万元及从2015年8月21日起至借款实际清偿之日止尚欠的按照合同约定利率计算的利息以及实现债权费用。
申请费30400元，由被申请人南通连德铸造有限公司负担（此款已由申请人代垫，被申请人在履行上述义务时一并给付申请人）。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出。
审 判 长 颜永刚
审 判 员 何志华
代理审判员 景 慧
二〇一五年十一月九日
书 记 员 范玲玲
附：
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百零四条第一款实现担保物权案件，人民法院裁定拍卖、变卖担保财产的，申请费由债务人、担保人负担；人民法院裁定驳回申请的，申请费由申请人负担。
第三百七十四条第二款对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。