四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川08民终219号
上诉人（原审原告）：柳小菊，女，汉族，生于1979年9月1日，住四川省广元市利州区。
上诉人（原审原告）：姜永军（曾用名王永军，系柳小菊之夫），男，汉族，生于1977年10月20日，住四川省广元市利州区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋斌，四川天称律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：巴中市福音房地产开发有限公司（以下简称巴中福音公司），住所地四川省巴中市巴州区。
法定代表人：陈良寿，董事长。
被上诉人（原审被告）：巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司（以下简称巴中福音广元分公司），住所地四川省广元市利州区东安路。
负责人：刘海，经理。
委托诉讼代理人：刘建蓉，四川广府律师事务所律师。
上诉人柳小菊、姜永军因与被上诉人巴中市福音房地产开发有限公司、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年4月7日受理柳小菊提起的诉讼后，于2016年6月30日作出（2015）广利州民初字第1396号民事判决，后柳小菊不服该判决提起上诉，本院于2017年4月12日以（2017）川08民终56号民事裁定书裁定将案件发回重审。一审法院依职权追加了姜永军作为案件当事人参加诉讼。在一审法院作出（2017）川0802民初2619号民事判决后，上诉人柳小菊、姜永军因不服该判决向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案受理后，于2018年3月30日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姜永军及二上诉人的委托诉讼代理人蒋斌，被上诉人巴中福音广元分公司委托诉讼代理人刘建蓉到庭参加诉讼。被上诉人巴中福音公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
柳小菊、姜永军上诉请求：撤销原判，查清事实后改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审认定上诉人请求民事权利保护的时效期应在2014年3月18日内属认定事实错误。本案于2014年9月底10月初已经送达一审法院立案庭进行调解。2、本案系发回重审案件，被上诉人在原一审、二审期间怠于行使诉讼时效抗辩权，将会在整个诉讼程序中产生失权的法律效果。因此，原审法院在发回重审过程中对被上诉人有关诉讼时效的抗辩意见不应采纳。3、被上诉人公司应当按合同约定办事，房屋买卖合同约定的很清楚，是买方拿到房产证30日内进行赔付，被上诉人未赔付，应当从30日后计算诉讼时效。
巴中福音广元分公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。关于诉讼时效，一审认定的起算点正确。合同第20条约定出卖人未能在交房后300天内取得房产证才承担责任，时效期应从2014年3月18日开始计算。一审适用法律正确。案件发回重审后整个诉讼程序重新进行，而不是二审的延续或者继续。
巴中福音公司未到庭参加诉讼，在庭前向本院邮寄了关于柳小菊、姜永军房屋买卖合同案相关情况的说明。证实2008年4月28日，孙希孝以福音广元分公司的名义与福音公司签订《开发建设营销项目承包合同》，就皇都首座项目由孙希孝以福音广元分公司名义开发建设的相关事宜进行了约定。在福音公司不知情的情况下，孙希孝于2013年6月28日以自己作为甲方、福音广元分公司（适时孙希孝已不再是广元分公司负责人）作为乙方、四川恒广置业有限责任公司（其股东为孙希孝夫妇、孙希孝任该公司法定代表人）作为丙方签订的《投资合作协议》约定，将皇都首座项目的资产全部无偿划转给四川恒广置业有限责任公司，并约定了仲裁条款；后孙希孝以仲裁的方式，将“皇都首座”项目的资产无偿划转到了四川恒广置业有限责任公司名下。即孙希孝自己与自己签订协议，将登记在福音广元分公司名下的“皇都首座”项目的全部资产无偿划转到了孙希孝夫妇设立的四川恒广置业有限责任公司名下。2016年3月6日，孙希孝亲笔签署的《“皇都首座”纳税风险承诺书》载明：该项目的投资人及受益人为孙希孝，在本项目中的所有债券、债务及所有者权益均由投资受益人孙希孝承担，与福音公司及其广元分公司无关。柳小菊等人诉福音公司、福音广元分公司“房屋买卖合同纠纷”数案，四川恒广置业有限公司与孙希孝先后于2017年6月14日、2017年11月3日、2018年1月22日、2018年2月10日向福音广元分公司出具的《工作联系函》均确认案件所涉责任与义务由四川恒广置业有限责任公司及孙希孝负责和承担，与福音公司和福音广元分公司无关。据此，柳小菊诉福音公司、福音广元分公司房屋买卖合同纠纷案的法律后果应由四川恒广置业有限责任公司与孙希孝承担。
上诉人柳小菊、姜永军向一审法院起诉请求：1、被告连带向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金8916.56元及资金利息（利息从2012年11月30日起依据中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的案件事实：2010年4月25日，原告柳小菊与被告巴中福音公司广元分公司签订《商品房买卖合同》，约定将该公司开发的位于广元市利州区房屋一套（套内面积101.12平米），以392807.00元的总价款出售给原告。原告首期支付购房总价款的30%，其余价款以按揭的方式支付。被告巴中福音广元分公司应当在2011年5月18日前向原告交付房屋。同时该合同第二十条约定：产权登记（一）初始登记“当事人应当在2012年3月18日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方协商解决。”（二）转移登记“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内有出卖人支付。”
同日，原、被告双方签订补充协议，其中第七条其他条款中约定：“1、乙方（买受方）应于交房当日向甲方（出卖方）交付委托办理房屋所有权证、他项权证所需的相关资料及费用。如乙方未在上述期限内提交齐全所需资料及费用，逾期乙方应按合同总价款的每日1‰向甲方支付违约金。2、甲方能够协助乙方办理房屋产权证或代理乙方办理房屋产权证（按揭付款的由甲方代理乙方办理），时间为自房屋交付之日起300日内，若乙方未交齐相关资料及费用或其他非甲方原因致使办证迟延，甲方不承担责任。”合同签订后，原告按约向被告支付首付款122807元，余款在农行广元市利州支行办理了按揭贷款。
2011年9月12日，被告巴中福音广元分公司的工作人员以原告柳小菊、姜永军夫妻名义向广元市房地产管理处呈送了《广元市房屋所有权证登记申请书》，并以原告柳小菊、姜永军夫妇名义接受房管部门询问并签字捺印。
2011年9月14日，被告巴中福音广元分公司对皇都首座16幢楼的住房及车库，在广元市房地产管理处办理了产权初始登记（广房权证城字第×××××××××××号）。
2011年9月25日，被告巴中福音广元分公司在办证过程中因向建设局提交的原告资料不齐（原告姜永军与结婚证上登记的王永军名字不符），向原告柳小菊发出书面通知，要求其提供夫妻结婚证复印件和夫妻户口簿复印件。
2012年8月29日至2012年10月18日，原告柳小菊、姜永军的房屋所有权登记通过广元市房地产管理处审核。
2012年12月19日，原告柳小菊向税务机关缴纳商品房契税7856.14元。
2012年10月30日，广元市房地产管理处为原告柳小菊、姜永军皇都首座××幢×-×-×号房屋办理了房屋所有权证书（广房权证城字第××××××××××××号）。后原告以被告巴中福音广元分公司未按合同约定，逾期办理房屋权属证书为由，要求被告支付违约金，双方为此发生争议。2014年12月4日，双方经广元市利州区东坝街道办事处人民调解委员会调解未果。
2015年1月19日，广元市房地产管理处作出《关于“皇都首座”部分楼栋产权证登记延迟的回复》，确认原告所购16号楼栋住房于2011年9月14日完成产权初始登记。办证周期长的原因：一是部分业主提交资料不完善或存在问题，需完善资料后才能办理分户产权，完善资料过程中因部分业主不在本地，导致房产证办理时间延迟；二是在发证前，需缴清相关税费后才能发证，因该项目为集体件，同时办理件数较多，且采用分批次办理的方式，缴清税费的过程延迟了发证时间。
同时查明：巴中福音广元分公司于2002年8月成立，其营业执照显示经营范围为房地产开发、销售。2008年4月28日，被告巴中福音公司与被告巴中福音广元分公司签订《开发建设营销项目承包合同》，约定乙方（巴中福音广元分公司）向甲方（巴中福音公司）申请将位于广元市利州区“皇都首座”的开发建设营销项目由乙方承包开发建设营销。开发周期为48个月，乙方自2008年10月1日开发建设营销至2012年10月1日全面完成；乙方超过开发建设营销上述周期，按双方合同中约定的完成周期缴纳管理服务费的标准比例，向甲方按超期时间增缴管理服务费。乙方按承包开发建设营销项目房屋销售总额的1%向甲方缴纳管理服务费；乙方有对承包开发建设营销项目获得利润和亏损分配处置的权利；乙方有对承包开发建设营销项目承担一切经济、民事、法律责任的义务等等。
一审法院认为，被告巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司于2002年8月成立并取得房地产开发、销售资格。其将开发的位于广元市利州区与原告柳小菊签订《商品房买卖合同》，该合同意思表示真实，且不违反国家法律法规相关规定，合同合法有效。
原告柳小菊与被告巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司签订《商品房买卖合同》后，除原告柳小菊取得房屋所有权证滞后于合同约定的时间外，双方均按照合同约定全面履行了各自义务，且无异议。本案争议的焦点在于被告是否应承担延迟办证的违约责任。
关于是否存在延迟履行协助办理房屋权属证书的问题。由于房屋所有权转移在我国实行的是房屋所有权登记发证制度，而房屋权属证书的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施，由此决定房地产开发企业在商品房买卖合同的履行中，不仅具有交付房屋的义务，同时也具有协助办理房屋权属证书的义务。房地产开发企业的协助义务主要是完成房屋的初始登记与提供办理房屋权属变更登记的相关证明材料。本案中，合同约定房屋转移登记时间为房屋交付之日起300日内完成，即2012年3月18日，但原告房屋所有权证实际登记时间为2012年10月30日，实际登记时间比合同约定时间滞后7个多月。被告对此的辩解理由是原告柳小菊提供的房屋共有人姜永军的身份信息有误所致，庭审中，从双方提交的证据来看，在二原告的川广99字第×××号结婚证上姜永军使用的名字确为王永军，但其随后在户口簿更名为姜永军并与身份证保持一致，已形成完整的个人身份信息，故对被告的关于延迟办证的原因系原告姜永军的身份信息有误所致的辩解理由，不予采信。在没有第三人的原因导致原告延迟取得房屋权属证书的情况下，对本案延迟办证的责任应当归责于房地产开发企业即被告巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司。
关于违约金的问题。商品房买受人就房地产开发企业逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发企业承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权。该请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，在两年内请求保护民事权利，逾期其权利不受司法强制保护。本案亦然。庭审中，被告巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司针对原告的诉讼请求提出诉讼时效的抗辩，从本案合同看，双方合同约定房屋转移登记时间为房屋交付之日起300日内完成，换言之，原告知道或者应当知道权利被侵害时的时间起算点为房屋交付之日起第301日，其应在房屋交付之日起300天后的两年内请求民事权利保护。原被告合同约定交房时间为2011年5月18日，原告购买的房屋所在的16号楼栋完成初始登记的时间为2011年9月14日，合同约定的房屋转移登记时间为2012年3月18日，故原告请求民事权利保护的时效期应在2014年3月18日内。案件证据显示，原告要求被告承担延迟办证的违约责任发生纠纷于2014年12月4日经利州区东坝办事处人民调解委员会调解未果，2015年4月向本院提起诉讼，原告主张权利的时间显然超过《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定期限，由此，原告主张逾期办证违约金及资金利息的诉讼请求不予支持。对被告巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司关于本案已过诉讼时效的抗辩意见，予以采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告柳小菊、姜永军的诉讼请求。
二审期间，上诉人提交2010年4月25日其向被上诉人广元分公司交纳维修基金2349元的收据，2014年6月25日补交维修基金4.6元的收据，证明2010年4月25日签订合同的时候，上诉人就将所有的税费包括契税都是交了的，原始票据在办证时被开发商收走，现只保留了维修基金票据。被上诉人质证后对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为票上明确是维修基金，与税费不同，维修基金是要转给物业公司的，该证据与本案无关。
被上诉人巴中福音公司未到庭参加诉讼，在庭前向本院邮寄了关于柳小菊、姜永军房屋买卖合同案相关情况的说明。为了证明说明的真实性，同时向本院邮寄了证据1、2008年4月28日《开发建设营销项目承包合同》；2、2013年6月28日《投资合作协议》；3、2016年3月6日《皇都首座纳税风险承诺书》；4、2017年6月14日、11月3日和2018年1月22日、2月10日四川恒广置业有限公司、孙希孝《工作联系函》。上诉人质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，孙希孝作为分公司原股东，其与公司之间有关内部资产划转争议与被上诉人对外签订合同的债权债务关系无关。被上诉人广元分公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，至于关联性由法院进行裁决。
本院同时查明，案涉小区业主因认为被上诉人办证迟延请求支付违约金提起的房屋买卖合同纠纷案件，一审法院受理多起且已作出判决，现有十六起已上诉至本院。
二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人以在重审案件中不应审查当事人的诉讼时效抗辩为由提起上诉，本院先就上诉人这一上诉理由是否成立进行审查。
本案被上诉人在原一、二审期间均未援引时效抗辩，而在发回重审后，被上诉人于重审期间提出诉讼时效抗辩，该抗辩是否因超过主张期限而无法采纳？根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持……当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持”的规定，发回重审不是新的、独立的审判程序，而是一、二审程序的延续，共同构成案件完整的审理经过。被上诉人在一审期间内怠于行使诉讼时效抗辩权，除有法定除外情形，对以后的二审、重审、再审均产生答辩失权的法律效果，本案在发回重审后，上诉人对其诉讼请求并未进行过变更。故一审法院以上诉人的主张超过诉讼时效驳回上诉人的主张不妥。
上诉人关于重审时不应审查诉讼时效抗辩的上诉理由成立并不必然得出其诉讼请求应当支持这一结论。一审法院认为被上诉人在协助办证过程中存在违约，被上诉人没有就这一认定提起上诉，二审法院是否应当审查？本院认为，被上诉人基于一审法院支持其关于诉讼时效的抗辩且未判决其承担案涉民事责任的前提下没有提起上诉，在其诉讼时效抗辩不成立时，应结合案件事实对其在一审时的抗辩即其在办证过程中是否存在违约进行审查。除另有申请外，房产登记机关根据《商品房买卖合同》中的购买人确定产权所有人。本案中，《商品房买卖合同》中的购买人为上诉人柳小菊，但房产证增加其丈夫姜永军为共有人，说明其夫妻二人有此意思表示。被上诉人的工作人员以上诉人夫妇名义于2011年9月12日向房管部门出具《广元市房屋所有权证登记申请书》，并以上诉人夫妇名义接受房管部门询问并签字捺印，这一系列作法虽无上诉人夫妇直接授权的证据，但也符合双方签订的房屋买卖合同中关于按揭付款的由被上诉人（甲方）代理上诉人（乙方）办理房屋产权证的约定。在提供的资料中，上诉人夫妇结婚证上“王永军”与申请书上“姜永军”姓名及出生日期与身份证号码不一致时，被上诉人要求上诉人夫妇补充提供相关资料，现无证据证实上诉人夫妇补交相关材料的时间记载，双方各执一词。根据双方关于“乙方（指上诉人）未交齐相关资料及费用或其他非甲方原因致使办证迟延，甲方不承担责任”的规定，被上诉人福音广元分公司在为上诉人协助办理产权证书的过程中，并不存在主观故意或过失致延迟办证的情形。相反，上诉人未提交证据证实向被上诉人及时补交了办证资料使被上诉人能在合理期间将资料提交给办证机关，因此需要承担举证不能的法律后果。故而，上诉人诉请被上诉人承担逾期办证违约责任的主张，本院不予支持。
综上，上诉人关于重审时不应审查对方当事人诉讼时效抗辩的上诉理由成立，但其关于被上诉人在协助办证过程中存在违约的事实不成立，故其上诉请求本院不予支持。一审法院虽适用法律不正确，但实体处理适当，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人柳小菊、姜永军承担。
本判决为终审判决。
审判长 徐小雁
审判员 熊剑洪
审判员 吕 晶
二〇一八年五月二十四日
书记员 王汇锋