大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第4852号
原告刘思含。
委托代理人王秀珍，系辽宁北方明珠律师事务所律师。
委托代理人王一淑，系辽宁北方明珠律师事务所律师。
被告易奎。
被告张宏妮。
原告刘思含与被告易奎、张宏妮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘思含及委托代理人王秀珍、王一淑、被告易奎、被告张宏妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘思含诉称，原告与被告易奎系朋友关系，双方自2012年开始发生经济往来。2012年9月至10月，原告给被告易奎开发的房地产项目工地提供角钢等货物，货款共计730,000元。双方约定货到付款，但易奎因资金紧张一直未能付款。后经原告催收未果后，被告易奎提出将其名下的位于大连市沙河口区XX园X-
X-
X号房屋作价1,720,000元转让给原告，原告用之前的货款730,000元抵顶部分购房款及手续费，剩余1,000,000元另行支付，双方并就此达成口头协议。2012年10月18日，原告通过中国农业银行向被告易奎的银行账户转账500,000元，后又以现金的方式向被告易奎支付现金500,000元，总计支付1,000,000元。2013年3月5日，原告与被告易奎就上述房屋签订了《房地产买卖合同》，合同中确认截至2013年3月7日，原告已将购房款全部付清。同日，被告将房屋交付给原告，原告将该房屋装修后搬入居住至今。2013年7月，被告易奎因房产开发需要资金，再次向原告提出将被告名下位于大连市沙河口区XX园X-
X号房屋作价2,144,520元转让给原告。原告于2013年8月14日向被告易奎名下的银行账户转账2,200,000元，被告于2013年10月向原告交付了上述公建的钥匙。原告欲办理过户手续时发现上述两套房屋均设定了银行贷款总计约1,000,000元，在解除贷款抵押前无法办理过户手续，后原告向被告易奎催告，但被告经济状况持续恶化并于2014年入狱服刑。被告至今一直未能办理过户手续，被告易奎与第三人张宏妮系夫妻关系。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告易奎于2013年3月5日、2013年7月1日签订的两份《房地产买卖合同》合法有效。二、被告易奎、第三人张宏妮立即协助原告办理大连市沙河口区XX园X-
X-X号住宅、XX园X-X号公建的产权过户手续。三、被告易奎负担本案的诉讼费用。
被告易奎辩称，对被告欠款及用房屋抵顶的事实没有异议，但是对原告诉状陈述的事实及抵顶的款项数额有异议。被告易奎与原告之间的房屋交易实际是有三套。首先，原告陈述的大连市沙河口区翰林园25-3-17-2号房屋的交易是发生在2012年前后。2012年，被告与原告之间有项目，共欠付原告70多万的钢材款，之后我又向原告借款500,000元是为了偿还银行贷款欠付的利息。当时我和原告说之前欠付的钢材款和500,000元的借款还不上，这样，就用这个房子抵了吧，一算差了500,000元，所以就又借了500,000元。期间，我写了单据，其中很明确包括银行贷款等，不存在原告所陈述的不知道有银行贷款的情况。后来我就将这套房子交给了原告使用。其次，关于另一套，2013年4、5月份，我弟弟做生意找我帮忙，我当时经济紧张，8月份我弟弟又和我说需要钱。这种情况下，我向原告前后两次借款2,200,000元和400,000元，共2,600,000元。之后我还出具了借条并写了3分的利息。后来我就把这个公建的钥匙给原告了。当时，原告和我说，这个房子她要是装修了，张宏妮不同意怎么办。我说，在我还款2,600,000元之前你白用。后来，我一直没有还钱，觉得很不好意思，所以我对原告说就用案涉的公建和另一个XX园X-
X-
X的房子给你抵账了吧。两套房子都是按照每平12,000元的单价计算的，为了程序上的保证，我与原告补签了一份日期为2013年7月1日的房屋买卖合同，房屋有贷款的事实原告也是知道的。上述X-
X-
X的房屋已经过户给了原告，原告因此偿还了银行贷款约360,000元。就以上的事实和经过，对于原告要求过户的诉请被告从来没有异议，但是需要在双方抵顶的过程中，涉及抵顶的款项及银行贷款还款等问题需要解决，被告的意见是对于X-
X-
X的房子，原告已经支付了全部购房款1,720,000元没有异议，对于后两套房屋，按照约定的单价12,000元来计算，总房款应是4,030,000元左右，原告已向我支付了2,600,000元，当时按照借条的约定已产生利息为310,000元，又因32-3-16-2房屋的过户，原告向银行偿还贷款约360,000元，则原告总计向被告已经支付的款项应为上述三项的合计数额约为3,270,000元，所以原告应再向被告支付760,000元。但是又因为案涉的两套房屋还没有过户，若办理过户还需要偿还银行的贷款约1,000,000元左右，则应当计算差价，对差额部分，我愿意向原告支付。除上述债务之外，原告与我及公司、亲属之间不存在其他债务关系了，也与张宏妮无关。若有其他问题，我还有其他房子给付原告。
第三人张宏妮辩称，对于原告的第一项诉讼请求，第三人认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同均发生在易奎和我登记结婚前，所涉及的房子也均是被告易奎的婚前个人财产，故原告与被告易奎之间所发生的事情与第三人均无任何关系，第三人也没有参与此事。对于案涉两套合同的效力，张宏妮本人因并未参与故没有意见，应由法院审理并根据原、被告双方的陈述确认。对于原告的第二项诉讼请求，第三人可以协助原告办理过户手续，但有一个前提条件，是原、被告把他们的帐都算清了，第三人现正与被告易奎办理离婚事宜，我不希望本来与我无关的事在我离婚后再涉及到我。无论在婚前还是婚后，他们的债务都与我没有关系，我从来没有参与，我也从没有花过易奎借来的一分钱，我希望原、被告把帐都算清并明确与我没有任何关系，我最终目的就是从法院官司和易奎的两者关系中解脱出来。其次还有X-
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X号房屋中的红木家具是我个人的，我有发票，我要求返还。过户时，我希望原、被告说清并给我承诺书承诺与我无关。另对于钢材款等涉及沃尔德公司等，易奎作为总经理是其私人行为，与公司无关。
经审理查明事实如下：
1、因被告易奎与案外人刘勇民间借贷纠纷一案，本院于2013年4月15日作出（2012）甘民初字第6609号民事调解书，内容为易奎偿还原告刘勇借款1,000,000元及违约金100,000元。后本院在执行过程中作出（2013）甘查字第2562号民事裁定书，裁定查封的房产中包括本案案涉的两套房屋，即被告易奎名下的位于大连市沙河口区XX园X-
X-X号房屋及大连市沙河口区XX园X-
X号房屋。后原告刘思含向本院提出执行异议，本院作出（2014）甘执审字第43号执行裁定书，裁定驳回执行异议。原告刘思含因此对刘勇、易奎及张宏妮提起执行人异议之诉，请求本院撤销对上述两套房屋的查封等。在本案审理过程中，因本院已解除对案涉两套房屋的查封，故原告刘思含撤销了对刘勇的诉讼，并变更诉讼请求。
2、原告于2012年9月到10月期间向沃尔德（大连）置业有限公司供应钢材，共产生钢材款738,592元。2012年10月18日，原告通过银行向沃尔德（大连）置业有限公司账户转账500,000元。被告易奎为该公司股东，出资比例为70%，并任该公司总经理。原、被告双方均认可上述款项由易奎偿还，并均认可之后原告又向被告易奎个人陆续给付现金500,000元。2013年3月5日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告易奎将其名下的位于大连市沙河口区XX园X-
X号房屋卖给原告，房屋面积为156.37平，购房款总计为1,720,000元。上述钢材款及1,000,000元的欠款抵为购房款，被告在合同上标明全款已付。合同下方有双方的签名确认。合同签订后，被告如约将房屋交付给原告，此后该房屋产生的有线电视费、宽带费、固话费等均由原告交付，现该房屋由原告居住使用。但该房屋交付时尚有银行贷款未能偿还，现该房屋未偿还的银行贷款数额为587,324.35元。
2013年8月14日，原告向被告易奎银行账户转账2,200,000元；2013年8月16日，再次转账400,000元。沃尔德（大连）置业有限公司于2013年8月30日向原告出具了《借据》，约定利息按照年息36%计算，被告易奎为连带责任担保人。后被告自认因暂时无力偿还上述款项及之前抵债的大连市沙河口区XX园XX号房屋的银行贷款等，故将被告易奎名下的位于大连市沙河口区X-
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x园XX号的公建（178.71平）及大连市沙河口区XX园XX号的房屋（156.37平）均以单价每平12,000元的价格抵给原告并均交付给了原告，上述两套房屋均有银行贷款。2014年1月16日，被告易奎向原告出具《收条》一份，内容为被告易奎已收到原告为购买大连市沙河口XX园XX号的房屋交付的预付款352,400元，双方均认可该款项实为原告交付的该房屋的银行贷款数额，此后，被告协助原告办理了该房屋过户手续，现该房屋已出售并过户至他人名下。而另一套案涉的位于大连市沙河口区XX园XX号的房屋现尚有银行贷款184,921.8元未偿还。本案中，原告提供了双方关于大连市沙河口区XX园XX号房屋的《房屋买卖合同》，签订的日期为2013年7月1日，总价款为2,144,520元，原、被告双方均认可该合同为补签合同，实际签订时，原告出借的2,600,000元的借款已产生利息310,000元，现该房屋由原告使用。
综上所述，按照双方约定，原、被告双方实际先后达成三套房屋的买卖合同，三套房屋的总购房款应为5,740,960元，扣除大连市沙河口区XX园XX号的公建银行货款184,921.8元及大连市沙河口区XX园XX号房屋的银行贷款587,324.35元，则原告总共需要支付的购房款应为4,968,713.85元。现原告已支付的款项包括：货款738,592元及欠款1,000,000元；2,600,000元的借款本金及利息310,000元；《收条》上原告支付的352,400元，合计数额为5,000,992元。
3、被告易奎与第三人张宏妮为夫妻关系，婚姻登记时间为2014年3月17日。
本院所确认的上述事实有（2014）甘执审字第43号执行裁定书、《房屋买卖合同》两份、银行转账记录、出库单、有线电视交款发票联、宽带业务登记表及缴费单据、《借据》、《收条》、银行查询单、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条及第四十四条第一款之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同上有双方当事人的签章，应为双方当事人的真实意思表示，且原告如约付清购房款，被告如约将房屋交付给原告，双方均认可两份合同的效力，第三人亦未对合同的效力提出异议，故案涉两份《房屋买卖合同》依法成立并生效。而合法生效的合同对双方当事人均应具有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。原告作为买受方已付清购房款项，被告作为出售方已将购买房屋交付给原告使用，因办理房屋产权过户需合同双方及相关权利人持有效证件及材料进行办理，即必须被告及第三人协助才能完成，故原告有权要求被告履行协助办理过户的合同附随义务。因此，对原告的诉讼请求应予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告刘思含与被告易奎签订的关于大连市沙河口区XX园XX号房屋及大连市沙河口区翰林园18-1号房屋的两份《大连市房地产买卖合同》有效。
二、被告易奎及第三人张宏妮自本判决生效之日起十日内协助原告刘思含办理大连市沙河口区翰XX园XX号及大连市沙河口区XX园XX号房屋的过户手续。
案件受理费41,360元，其他诉讼费50元，保全费5,000元，合计46,410元（原告已预付），由被告易奎负担，被告负担部分于上述期限内一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 林 茹
人民陪审员 孙香凤
人民陪审员 王传伟
二〇一六年三月九日
书 记 员 矫文艳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。