新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）库民初字第4402号
原告新疆七星路桥水利有限责任公司。
法定代表人魏忠华，董事长。
委托代理人陈焉生、安新，新疆正通律师事务所律师。
被告郑忠良，男，汉族，1966年3月17日生，无固定职业，现住。
原告新疆七星路桥水利有限责任公司诉被告郑忠良抵押合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告新疆七星路桥水利有限公司委托代理人陈焉生、安新到庭参加了诉讼，被告郑忠良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告新疆七星路桥水利有限责任公司诉称，2013年1月9日，张建军向被告郑忠良借款3000000元，为此，双方签订了《借款协议》。借款到期后，张建军却未按约定归还本息3540000元。
2013年9月22日，原、被告及张建军就这笔借款本息的偿还问题达成新的《借款合同》，约定由原告于2013年9月23日替张建军向被告郑忠良偿还本息3540000元，再由张建军于2013年12月30日向原告还清本息3540000元。同时约定，如到期还不清，被告郑忠良将自己所有的位于库尔勒市人民西路银星苑二楼整层商业用房（950平米）移交给原告抵债。合同签订后，原告给被告郑忠良支付了3540000元。2013年12月30日到期后，张建军没有归还借款，于是，被告郑忠良将抵债房屋的购房合同原件和支付房款收据原件移交给了原告，但迟迟不移交房屋，也不与原告到房产登记部门办法房屋登记手续。
根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应法依照法律规定交付。”。原告认为，原告已按《借款合同》约定替张建军向被告郑忠良偿还了借款，故该《借款合同》为不可撤销的民事行为，则被告郑忠良就应依照合同约定和法律规定履行房屋登记抵债义务。因被告郑忠良一直未配合原告办理房屋登记手续，故原告诉至法院，请求判令被告郑忠良立即将库尔勒市人民西路银星苑二楼整层商业用房向原告新疆七星路桥水利有限责任公司抵债移交房产，并协同原告办理房屋登记手续。
被告郑忠良经本院传票传唤，未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年1月16日，张建军与被告郑忠良签订《借款协议》一份，协议约定，张建军从被告郑忠良处借款3000000元，借款期限为三个月（自2013年1月17日至2013年4月16日）。2013年1月16日，被告郑忠良与新疆华誉房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告郑忠良从新疆华誉房地产开发集团有限公司处购得位于库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房（面积为953.55平方米，每平米5500元，总金额为5244525元）。合同签订后，被告郑忠良给新疆华誉房地产开发集团有限公司支付5244525元购房款。2013年9月22日，原、被告及张建军共同签订《借款合同》一份，合同约定，张建军与被告郑忠良签订的《借款协议》项下3000000元借款本金及利息540000元共计3540000元由原告以转账方式代为偿还，该款项由原告于2013年9月23日支付；原告替张建军向被告郑忠良偿还借款后，原告与张建军形成新的借贷关系，贷款人为原告，借款人为张建军，借款本金为3540000元，张建军应当于2013年12月30日之前归还该借款；张建军将其位于库尔勒市人民西路银星苑二楼整层商业用房（售房合同面积约950平方米）（实际购买人为被告）作为担保物全部抵押给原告，如张建军在2013年12月30日之前未能向原告归还全部借款，则由原告将该抵押房产直接单方面予以处置处分用于清偿该借款，目前该抵押房屋的所有售房手续由被告郑忠良持有并负责直接向原告交接。2013年9月23日，原告给被告郑忠良转账1000000元；2013年9月24日，原告又给被告郑忠良转账2540000元，同日，被告郑忠良给原告出具收条一份，内容为“今收到新疆七星路桥水利有限责任公司代张建军还借款叁佰万元整，特立此条为据。另收借款手续、违约金（6个月）伍拾肆万元整。（以到账日期为准）”。张建军至今未向原告归还借款本息3540000元。
认定以上事实的《借款协议》一份、《商品房买卖合同》一份、《借款合同》一份、及当事人的陈述。
本院认为，张建军从被告郑忠良处借款3000000元属实，有张建军与被告郑忠良签订的《借款协议》予以证实。在约定的还款期限届满后，张建军未清偿借款，于是原、被告及张建军三方又签订《借款合同》一份，在《借款合同》中三方约定，由原告替张建军归还借被告郑忠良的3000000元本金及540000元利息，同时由张建军将位于库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房抵押给原告。协议签订后，原告将本息3540000元以转账的形式支付给被告。在《借款合同》中虽约定位于库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房系张建军抵押给原告的，但结合被告郑忠良与新疆华誉房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》可证实，签订《借款合同》前，位于库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房的实际购买人系被告郑忠良。因《借款合同》系原、被告及张建军三方签订，合同落款处三方均签字认可，故协议中约定将位于库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房抵押给原告的事实原、被告及张建军均予以同意，综上可认定，《借款合同》中提到将库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房抵押给原告的实际抵押人系被告郑忠良。虽然该抵押物未进行抵押登记，但并不影响抵押事实，因为抵押合同未登记时，不具有对抗第三人的效力，但抵押合同依法成立。虽然原、被告及张建军三方在《借款合同》中明确约定张建军所欠债务未按约清偿时，该抵押物由原告单方面予以处置用于清偿该借款，但相关法律明确规定，在抵押合同中约定，债务未受清偿时，抵押物的所有权转移给债权人所有的内容无效，但该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。因库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房未对其他债务进行抵押，故在张建军未向原告清偿借款时，该抵押物应在张建军欠款范围内承担抵押清偿责任。故原告要求被告郑忠良以库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房清偿债务的请求本院予以支持，但要求库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房归原告所有并由被告郑忠良协助办理该抵押物的产权过户手续的请求，本院不予支持。因被告郑忠良经传票传唤无正当理由拒不到庭，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十四条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第五十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十九条、第五十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告郑忠良于判决生效之日起三日内以位于库尔勒市人民西路20号华誉银兴苑第1幢2层1号房在3540000元债务范围内向原告新疆七星路桥水利有限责任公司承担抵押担保清偿责任。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费35120元，由被告郑忠良负担（原告已预交，被告支付上述款项时一并支付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。
审 判 长 杨钧文
审 判 员 森德木
人民陪审员 何巧凤
二〇一六年一月二十日
书 记 员 田 艳