济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初64号
原告济南市历城区国家税务局，住所地济南市。
法定代表人王灏，局长。
委托代理人杨统河、张洋（均系特别授权代理），均系山东统河律师事务所律师。
被告段明珠，男，生于1967年8月23日，汉族，水上酒家个体经营业主，住济南市。
原告济南市历城区国家税务局（以下简称历城国税局）与被告段明珠租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。后依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月4日、2016年3月31日、2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告历城国税局的委托代理人杨统河、张洋，被告段明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年10月15日，原、被告签订租赁经营协议，原告将位于济南锦绣川的房屋场地出租给被告使用。2013年8月1日，原、被告重新签订租赁协议，约定租赁期限为2008年11月1日至2018年11月31日，原告将前三年度房租作为投资给被告作为装修、房屋整修费用，装修设施及房屋整修附带设施产权归原告，第四年、五年租金50000元，第六年至第十年租金55000元，被告于签订协议之日起一次性付清一年租金，此后每年一月一日交清本年度租金，每逾期一日按租金的千分之三交滞纳金；协议并约定被告拖欠租金累计达两个月，原告有权单方终止协议，收回房屋并索赔损失；如被告逾期拒不搬迁，原告有权申请公证机关协助封存被告拒不搬出的财产，将该房屋另租他人，因此造成的损失由被告自行负担。协议签订后，被告未经原告同意，在租赁房屋旁增盖了其他房屋，并且从2014年开始不能如期交纳租金。经原告多次催要，被告于2015年6月25日出具承诺书1份，承诺：今定于2015年7月31日交清2014年房租55000元，2015年10月3日交清2015年房租55000元，如未按时交清，愿承担一切法律责任。之后，被告再次违约，未履行承诺。2015年8月17日，原告向被告出具告知书，通知被告原告决定与被告终止协议，收回房屋，在2015年8月31日前搬出租赁原告的房产，并补缴拖欠租金110000元及相关滞纳金。被告至今不予理会。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、请求法院判令确认原告与被告2013年8月1日签订的《租赁经营协议书》无效；2、判令被告限期搬出房屋场地；3、判令被告支付占用费人民币110000元及赔偿损失（自2014的1月1日起至2014年12月30日以55000元为基数、自2015年1月1日起至判决生效之日以110000元为基数，按每日千分之三计算），并支付自2016年1月1日起至实际腾房之日的占用费（按每天150.68元计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：请求原告给予被告时间，继续履行双方的合同。
经审理本院认定：
原告历城国税局在济南市历城区仲宫镇锦绣川水库大坝东侧、锦绣川水库南岸、327公路北侧有通过划拨方式取得的土地及院落一处，上有房屋约20间。被告段明珠与其配偶刘存红系水上酒家的个体经营业主。
2008年10月15日，山东振泉有限责任会计师事务所作为甲方与被告段明珠作为乙方签订租赁经营协议书，约定甲方将其房屋租赁与乙方，租赁期限从2008年11月至2018年10月31日，年租金为50000元，甲方将前三年房租作为投资投给乙方作为装修、房屋整修费用，装修设施及房屋整修附带设施产权归甲方，第四年、第五年租金50000元，第6年至第10年租金55000元。对该合同，原、被告双方均认可实际履行合同的主体为原告历城国税局与被告段明珠。
2013年8月1日，历城国税局作为甲方与水上酒家作为乙方签订租赁经营协议书1份，约定甲方将房屋出租给乙方使用，使用期限至2018年11月31日，乙方存在擅自将房屋转租、转让或者拖欠租金累计达两个月、擅自改变房屋用途等行为甲方有权单方终止协议，甲方将前三年房租作为投资投给乙方作为装修、房屋整修费用，装修设施及房屋整修附带设施产权归甲方，第四年、第五年租金50000元，第6年至第10年租金55000元；乙方于签订协议之日起一次性交清一年租金，此后每年一月一日交清本年度租金，每逾期一日按照年租金的千分之三交滞纳金。对该合同，原、被告双方均认可实际履行合同的主体为原告历城国税局与被告段明珠，系对2008年10月15日合同的延续。
签订合同后，历城国税局将租赁标的交付给被告段明珠使用，段明珠交纳房屋占用费至2013年，尚欠2014年、2015年费用未付。
2015年6月25日，被告段明珠向原告出具欠条1份，内容为：今定于2015年7月31日交清2014年房租55000元，2015年10月31日交清2015年房租55000元，逾期未付，愿承担一切法律责任。出具欠条后，被告段明珠亦未履行协议。
2015年8月17日，因被告段明珠一直未按协议交纳房屋占用费，向被告段明珠出具告知书1份，内容为：因为段明珠违反双方签订的租赁协议，历城国税局决定与其终止协议，收回房屋，并要求段明珠于2015年8月31日前搬出租赁的房产，并补交拖欠租金11万元及滞纳金。段明珠已经收到该告知书。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，故应适用合同法中的合同效力及租赁合同的相关规定。
关于合同主体。2008年10月15日、2013年8月1日签订的合同主体虽不同，但原、被告双方在庭审中一致认可双方实际履行协议的主体为原告历城国税局与被告段明珠，故本院认定原告历城国税局与被告段明珠系合同的实际履行主体，双方在本次诉讼中主体适格。
应以何份合同为双方适用合同。原、被告双方在2008年10月15日合同的基础上，在2013年8月1日又重新签订了一份新的合同。本院认为，在双方签订合同的主体一致、标的物一致，两份租赁合同内容存在一定差别的情况下，作为后签订的合同理应视为对先签订合同的变更和延续，故本院认为原、被告双方现实际履行的合同应为2013年8月1日签订的合同。
关于双方于2013年8月1日签订的合同效力。本案中，原告历城国税局虽然取得了其出租与被告段明珠房屋所占用的土地使用权，但其并未办理相关的产权手续，同时在法庭辩论前亦未提交建设房屋相应的规划和施工许可手续和建设主管部门批准建设的手续，故本院认定双方签订的合同为无效合同，对原告主张双方签订的合同为无效合同的诉讼请求本院予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，故对原告要求被告段明珠支付2014年至2015年两年租赁费110000元的诉讼请求及自2016年1月1日至实际腾房之日止的占用费的诉讼请求本院亦予以支持。被告因未及时支付房屋占用费，理应支付自应支付之日起的相应损失，具体计算标准本院酌定以年利率6%计算为宜。
合同无效，即自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原、被告的合同已经本院确认无效，现原告要求被告腾出其所占用的租赁房屋，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：
一、原告济南市历城区国家税务局与被告段明珠于2013年8月1日签订的《租赁经营协议书》为无效合同。
二、限被告段明珠于本判决生效之日起三十日内腾出其所占用的属于原告济南市历城区国家税务局所有的位于济南市历城区仲宫镇锦绣川水库大坝东侧、锦绣川水库南岸、327公路北侧的房屋及院落，并返还给原告济南市历城区国家税务局。
三、被告段明珠支付原告济南市历城区国家税务局2014年、2015年房屋占有使用费110000元。
四、被告段明珠以日150.68元的标准（55000元÷365天）支付原告济南市历城区国家税务局自2016年1月1日至实际腾房并返还给原告济南市历城区国家税务局之日止的房屋占有使用费。
五、被告段明珠自2014年1月1日起至判决生效之日止，以55000元为基数，按照年利率6%支付原告济南市历城区国家税务局逾期未付房屋占有使用费的经济损失；被告段明珠自2015年1月1日起至判决生效之日止，以55000元为基数，按照年利率6%支付原告济南市历城区国家税务局逾期未付房屋占有使用费的经济损失。
上述三至五项给付，均限被告段明珠判决生效之日十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，由被告段明珠负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张汉霖
人民陪审员 傅光胜
人民陪审员 林延秋
二〇一六年五月五日
书 记 员 申秋君