济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一初字第3251号
原告姚兵，男，汉族。
委托代理人付启兵，河南愚公律师事务所律师。
被告王海涛，男，汉族。
委托代理人王红梅，河南剑光律师事务所律师。
原告姚兵与被告王海涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理，后依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、诉讼风险提醒书、举证通知书及开庭传票。2015年8月11日，依法由审判员常维帼适用简易程序公开开庭进行了审理，2015年10月21日，本院依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告姚兵委托代理人付启兵、被告王海涛及委托代理人王红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚兵诉称，2013年5月26日，其通过济源市兴源房产咨询服务部（以下简称兴源房产服务部）购买被告所有的位于济源市帝豪花苑小区2号楼西单元402室房屋一套，其和被告及兴源房产服务部签订房屋买卖协议，约定其所付购房款除主房外，还包括一间地面配套房，被告保证房产权属清楚，无产权纠纷，符合房屋买卖条件。协议签订后，其按约通过兴源房产服务部向被告足额交付购房款205000元（包括定金10000元），被告向其交付了相关购房手续。2014年7月4日，其得知购买的配套房因涉嫌违章建筑被拆除，被告违反房屋买卖协议约定，隐瞒事实，使其无法真实受领所购配套房，严重侵害其合法权益，根据房屋买卖协议第十二条约定，被告必须在2013年6月15日前将房屋换名手续变更到其指定人名下，否则赔偿其相当于房款总额的20%违约金。因被告违约行为及被告向其出售的配套房存在重大瑕疵，是造成其损失的主要原因。请求：1、被告返还济源市帝豪花苑小区配套房购房款25000元及利息（自2013年5月26日至实际清偿之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告支付违约金40800元。
被告王海涛辩称：1、本案争议的帝豪小区2号楼西单元402室房屋是其自赵长春处购买，赵长春是借用河南喜之全置业有限责任公司开发建设本案争议房屋，配套房系其自ＸＸ辉处购买，ＸＸ辉系喜之全置业有限责任公司在工地的负责人，该房屋和配套房当时均无房产证，上述情况原告是知道的；2、虽然其和原告签订的是房屋买卖协议，但因其并未实际占有该房屋，该房屋未交工和验收，故双方协议约定，其义务只是负责将其和开发商签订的购房相关手续中其的名字换成原告姓名，该协议并非房屋买卖协议，而是合同权利义务转移，其履行义务后，原告与开发商形成房屋买卖合同关系，本案争议的配套房被拆除应由开发商承担责任，原告应该向开发商主张权利；3、其已履行双方约定的合同义务，将其和赵长春签订的认购书中认购方的姓名变更为原告姓名，配套房收款收据并未显示购买方姓名，其将收据交付原告就算履行了合同义务，其并无违约行为，原告主张的违约金没有依据，要求驳回原告诉讼请求。
原告提供的证据有：1、2013年5月26日其和被告及兴源房产服务部签订的兴源房产买卖合同书一份（含补充协议一份）。证明其自被告处购买帝豪花园二号楼西单元402室和配套房一套。
2、2013年5月26日和2013年6月10日兴源房产服务部出具的收据各一份。证明其已通过兴源房产服务部支付被告全部房屋购价款205000元，已完成房屋买卖合同主要义务。
3、2011年9月23日河南喜之全置业有限责任公司给其出具的认购书、2011年9月27日河南喜之全置业有限责任公司给被告出具的收据、2012年12月13日ＸＸ辉给被告出具的配套房购房款收据各一份。证明其和被告签订房屋买卖合同后，被告只变更了主房的购房手续，未变更配套房手续。
4、照片三张。证明其在被告处购买的配套房已被拆除，被告并未完全履行房屋买卖合同义务，应当承担赔偿责任。
5、2015年5月6日兴源房产服务部出具的证明一份。证明被告存在重大违约，未全面履行义务。
被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为房屋买卖协议系兴源房产服务部的格式合同，有些内容不适用其和原告，房屋总价款其只收取交付的首付款和配套房款205000元，其交付首付款160000元和配套房24000元，转让给原告时增加21000元，属于利息损失，配套房是按照25000元转让的，剩余房款由原告和开发商协商按揭支付，该合同实质是其和原告关于合同权利义务的转让；对证据2真实性均无异议，但认为205000元包含原告给付的定金10000元；对证据3的真实性无异议，但认为可以证明其已经履行合同义务，变更了认购方姓名；对证据4的真实性无法确定，但认可本案争议的配套房已拆除；对证据5的真实性无异议，但认为配套房是在2014年7月份拆除，双方签订协议是在2013年5月份，签订协议时其并不知道配套房是不是违法建筑，其并没有违约，不存在违约行为，房屋中介机构不能确定违约行为。
被告未提供证据。
本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、5，被告对证据的真实性均无异议，可以证明本案案件事实，本院均予以采信；证据4，被告有异议，该证据亦不能完全证明配套房拆除事实，本院不予采信。
根据原被告诉辩意见及有效证据，本院确认如下案件事实：2013年5月26日，原被告通过兴源房产服务部签订一份房产买卖合同，约定被告自愿将位于帝豪小区2号楼西单元4层中户房屋（建筑面积约124平方米）包括配套房出售给原告，被告提供收据证明房产为被告合法拥有，被告保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋买卖条件，自合同签字之日起若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务均由被告负责清理，并承担相应法律责任，由此给原告造成损失的，均由被告承担全部赔偿责任，原被告协商房产交易价格为445000元，被告在签约当日将收据交给兴源房产服务部保管，原告当日交给兴源房产服务部定金10000元，均作为履行义务的保证，如不违约，定金转为购房款，办理上述房产换名手续的费用由被告承担，被告必须在2013年6月15日前将房屋换名手续变更到原告指定人名下，同时当天原告必须将房屋首付款和配套房款共计205000元（含定金10000元）交于中介，转交被告，若被告不能将房屋手续变更到原告指定人名下，应赔付原告相当于房款总额的20%违约金。同日，兴源房产服务部给原告出具一份收据，载明收到房屋定金10000元。2013年6月10日，兴源房产服务部给原告出具一份收据，载明收到原告房款205000元。2013年6月13日，原被告和兴源房产服务部签订一份补充协议，约定原合同签订时被告表明房屋能给原告贷款240000元，但在变更手续过程中，开发商（赵长春）表示原告只能贷款220000元，被告表明还能为原告办理剩余240000元房款的房贷，原告有疑问，被告承诺若不能办理剩余240000元房款的房贷，房款总价原告少支付20000元，若办妥按原房价执行。赵长春以河南喜之全房地产开发有限公司名义给原告出具一份帝豪花苑认购书，载明原告认购济源市周园路帝豪花苑2号楼西单元402号，建筑面积123.66平方米，出具日期记载为2011年9月23日。被告经赵长春将河南喜之全置业有限责任公司2011年9月27日给其出具的160000元购房收据中姓名一栏变更为原告姓名，并给付原告2012年12月13日ＸＸ辉出具的配套房收据。2015年5月6日，兴源房产服务部出具一份证明，载明，原告经兴源房产服务部在被告处购买的帝豪花苑配套房因违章在2014年7月份被拆除，因被告存在重大违约，2015年3月初，原告委托兴源房产服务部向被告请求退还配套房款25000元，被告拒绝。
本院认为，本案争议的房屋和配套房，因被告未提供房产证或者其他合法取得房产的手续，应当认定原被告签订的房产买卖合同无效，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，现原告要求被告返还配套房购房款25000元，理由正当，证据充分，本院予以支持，本案被告在未取得房屋合法手续的情况下与原告签订房屋买卖合同，应认定被告存在过错，故原告要求被告给付购房款利息，理由正当，证据充分，本院予以支持。原被告签订的房产买卖合同约定若被告不能将房屋手续变更到原告指定人名下，应赔付原告相当于房款总额20%的违约金，该违约金条款系合同履行违约金，因合同无效，合同不能履行，故原告依据该条款主张违约金，理由不当，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王海涛于本判决生效后十日内给付原告姚兵25000元及利息（自2013年5月26日至本判决确定的履行期间届满之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告姚兵其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1545元，由原告负担958元，被告负担587元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 邓素云
人民陪审员 张立红
人民陪审员 孙亭亭
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 常维帼