黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再43号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人、原再审申请人）：王洪军。
委托代理人：尹爱民，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人、原再审被申请人）：明水县第一百货商店。
法定代表人：石秀华,该商店经理。
委托代理人：韩峰，黑龙江继东律师事务所律师。
再审申请人王洪军与被申请人明水县第一百货商店（以下简称明水一百）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，绥化市中级人民法院于2012年7月27日作出（2012）绥中法民再字第28号民事判决。王洪军不服，向本院申请再审。本院于2015年5月25日作出（2015）黑高民申三字第87号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王洪军及其委托代理人尹爱民，被申请人明水一百法定代表人石秀华及其委托代理人韩峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
王洪军于2008年12月22日起诉至一审法院称，明水商厦建成前为明水一百，2007年，明水一百决定对原建筑物拆除，开发扩建成明水商厦。由于王洪军有套内建筑面积330平方米的房产需拆除，当年7月7日双方签订了拆迁补偿协议书。协议约定，明水商厦建成后建设方“按原址、原面积返还乙方（即王洪军）”。2008年10月明水商厦建成后，明水一百在偿还王洪军应还面积时，将穿过王洪军房产中间的公用建筑面积的通道也计入在内，面积62平方米。王洪军认为，双方在履行拆迁协议中，对应还面积、楼层、通道部分，按套内面积偿还王洪军，是一种违约行为，侵犯了王洪军较大经济利益。为此诉请法院判令明水一百正确履行协议，补足王洪军应得的房产面积。
明水一百辩称，明水一百依据双方签订的动迁合同履行，无违约之处。首先，根据双方于2007年7月7日签订的协议书第一条约定，明水一百将明水商厦建成后，将原有的长29.7米，宽11米的房屋原位置、原面积交与王洪军，王洪军房屋位置除约定置换外，未有任何变化，房屋建成后，双方当事人及监理部门共同就返还房屋面积进行丈量，王洪军无任何异议。其次，王洪军诉争的所谓“过道”是其自己要求明水一百和装修单位装修套内房屋形成的，根据双方《协议书》第八条约定，乙方同意甲方对整体建筑的设计和布局。通过建筑图纸、装修图纸和装修部门证明，完全证实了明水一百交付的房屋无违约之处，所谓“过道”是在完成工程土建在装修过程中，王洪军为经营需要，在装修若干隔断时形成的，依法、依事实、依约定，是为其自身经营需要，为其占有和使用，应计算于其套内面积，王洪军自称其为公共过道并诉请偿还套内面积没有任何法律依据。《商品房销售面积计算公用建筑面积分摊规则》第六条规定了房屋套内面积由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。1.套内使用面积在《面积分摊规则》第七条规定了参照《住宅建筑设计规范》规定计算，而该《规范第五节2-5-2项规定了“套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、卫生间、厕所等分户内面积总和。”明水一百返还王洪军房屋的分户门是清晰的，争议的所谓过道，依法应计入套内面积之中；2.《面积分摊规则》第七条第2项明确规定了非共用墙全部计入套内面积。本案王洪军自行要求装饰的隔断完全是在套内装修时形成，非公共用墙，依法应计入套内面积。三、从本案的事实看，王洪军争议的所谓“过道”不仅依法应确认为其套内面积，而且是在其要求下装修时形成，完全为其自身经营需要的非永久性的室内过道。1.根据双方《协议书》第八条，双方协议的设计当中并无隔断，本案是因王洪军房内设置隔断才产生的过道。在装修时，为使其利益最大化，要求明水一百在装修时为其隔成多个可单独经营的区域，所以室内过道的形成是其自身原因造成的。2.本案争议的房屋有两个重要特点：一是该房屋在商场三楼内的经营用房；二是该房的位置在整个楼层的最西侧。这两个特点决定了顾客从两个入户门进入该房内完全是为了王洪军出租业主的经营需要，因为经营用房需要顾客流通的最大化，而且由于该房位于最西侧，所以通行于其室内的顾客仅为在王洪军房内购买商品，根本不存在有公共使用的事实。四、王洪军的诉讼请求没有任何证据予以证实。根据我国房屋权属登记管理办法和《房产规范》的规定，房屋的权属和房屋产权面积的确定，依法“应由房地产行政部门登记确权认定。”王洪军诉请的“偿还套内面积”在未给行政执行部门确认之前，无证据证明其面积的缺失，即便是司法审判机关也无法跨越行政职权予以确定。所以，王洪军的诉讼请求都是无理的没有证据可以证明的，明水一百完全出于支持王洪军出租经营的获得最大利益，在王洪军的要求和指挥下，在其房内装修出隔断，反而被恶意起诉。请法院查明事实，驳回王洪军的无理之诉。
明水县人民法院一审查明，明水一百决定对其营业用房整体拆除重建，该拆除建筑物西侧厢房有多个房屋产权人，均为独立商服。王洪军在三楼有产权房在拆除之列。当年7月7日，王洪军（协议乙方）与明水一百（协议甲方）签订动迁协议书，双方达成如下协议：乙方自愿将一百西侧厢房第三层所有的房产让明水一百拆除，建成后甲方按原位置、原面积返还乙方，该拆除建筑面积经实际测量共计330平方米。签订协议时，明水一百未提供偿还王洪军房产面积的相关设计图纸，补偿返还房产在协议中不能特定清楚。明水商厦在建时，将原明水一百扩建地下一层，地上增两层。对应的商厦西侧楼的结构除保留一层被动迁人独立商服外，二层以上均改为商铺为若干业主所有的商场。明水商厦建成后，明水一百在商厦对应位置与王洪军共同测量补偿返给其动迁面积42号商铺57.50平方米，43号商铺面积37.75平方米，44号商铺面积37.75平方米，45号商铺面积20.94平方米，46号商铺面积42.94平方米，47号商铺面积23.42平方米，48号商铺面积20.06平方米，49号商铺面积28.18平方米，总计268.54平方米。通道是61.46平方米。王洪军接受的商铺已于当年使用。但对通道不能独立使用，实际是完全为商场公用。王洪军还需按产权面积摊付物业费，明显权利与义务失衡，现王洪军认为争议通道计入套内面积不正确，因此诉至法院。要求明水一百补足动迁时的330平方米。
明水县人民法院一审认为，此案系一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方从合同签订、履行乃至诉讼中，对合同的效力，拆迁王洪军330平方米房产面积，以及新建商厦对应位置补偿偿还王洪军相同房产面积的事实无争议，一审法院确认。争议的焦点是，明水一百将争议的通道面积以套内面积计入偿还王洪军是否符合双方合同约定。就本案来说，在作为建筑方的明水一百与王洪军签订合同未能提供相关图纸，补偿房产位置及面积不能特定清楚，合同中“原位置、原面积”因被拆房产与补偿返还房产内部结构发生重大改变的情况下，以实际落成建筑物的实际使用功能认定，既不损害双方利益，也不违背合同，也比较合理。从本案双方举出的相关设计图纸和建成商厦的整体结构到三层商场的规划布局，综合分析判断，争议通道应属商场的公用通道，产权应属业主共有面积，不应计入王洪军商铺套内面积，王洪军所举证据应予采信，诉讼请求应予支持。明水一百辩称的按“原位置、原面积”已返给王洪军，争议通道实际仅为王洪军所利用并可独立使用，通道是应王洪军装修要求而形成的说法不符合合同的约定，也无事实依据。其一、明水一百对合同“原位置、原面积”作以空间换空间的理解，将权属性质而非是原面积的争议通道仍包括在内不能满足合同“原面积”的约定；其二、争议通道不具备套内面积业主的占有、使用、收益、处分的完全所有权，而业主的共有权特征却显而易见；其三、通道不但是王洪军北临业主通道所必须，也是商场环形通道的组成部分，为三楼其他业主经营、顾客购物方便所需要；其四、在现商厦不改变用途和内在结构的情况下，争议通道已属自然形成的，不可因开发商制定或与业主约定而改变争议通道，如作为套内面积，改变功能已客观不能。据此，对明水一百所举证据有关双方交易过程的事实的证据予以采信；其他设计、施工、装修人员关于争议通道权属性质的证言均是明水一百对合同“原位置”理解的过程，与落成建筑物实际功能不符，不予采信。对于明水一百已补偿还给王洪军房产面积的确认，按国家规定规范计算，一审法院委托黑龙江省测绘科学院研究所出具的鉴定结论，因与一审法院委托事项不符，故不予采信。但以双方诉前已测量交付的面积计算也不违背合同，应属合理。综上，明水一百辩称理由不成立，应承担违约责任。明水一百交付王洪军42至49号商铺总面积268.54平方米，还应补偿王洪军61.46平方米。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，明水县人民法院作出（2009）明民一初字第38号民事判决：明水一百补偿王洪军房屋面积61.46平方米。
判后，明水一百不服，向绥化市中级人民法院提起上诉。
明水一百上诉称：一、一审判决认定事实明显违背事实真相，争议通道是王洪军装修形成的室内通道，一审认定为公共通道毫无根据。1.一审判决认定补偿面积与位置不能特定清楚，既没有依据，也违背事实。2.认定内部结构发生重大变化是无中生有，交付前是应王洪军的要求，对返还的房屋进行隔断式装修，才形成了过道。3.认定返还房屋的实际使用功能比较合理是视法律为儿戏。我国法律和部门规章对装修形成的过道应计算于套内面积明确规定，一审判认定系故意而为。4.认定过道是装修形成的不符合合同约定属严重违反事实。一审中明水一百提供了装修单位、监理单位、施工人员等多份证据证明，明水一百完全可将施工完的房屋交给王洪军，为增加其房屋出租效益，在王洪军要求下明水一百才用临时性的隔断为王洪军的房屋隔开若干摊位以便其出租。5.认定通道是业主共有，是商场环形通道有悖事实。通道图纸明显可见，争议返还房屋位置为三楼的最西端，且返还给王洪军房产部分是半封闭状态，王洪军装修形成的过道只能是其房屋业主自己使用。三层房屋的环形通道根本不包括、也没有必要包括王洪军房内部分。二、一审法院认定事实的程序违法。庭审后，王洪军主张对房屋面积及过道进行鉴定，明水一百提出违法后，一审法院仍委托黑龙江省测绘研究所进行鉴定，而且故意将测量的方式改为对每一隔断作过道分别丈量，鉴定结果是即使不算过道，返还的面积也超出了约定返还的面积，但一审法院却以与本院委托事项不符为由不予采信，这一认定违背客观事实。请求二审法院撤销原判，驳回王洪军的起诉。
王洪军辩称：一、双方签订的协议有效，明水一百应当按约定返还330平方米的房屋面积，中间的环形通道61.46平方米不应计入回迁的面积内，也不应收取物业费；二、明水一百称该通道是装修时其自行要求规划的，也与事实不符。因为该商厦的二、三、四楼环形通道都是这样设计的，如补偿每平方米应按9000元补偿。请求维持原判。
二审法院认为，一审认定事实不清，证据不足。以（2010）绥中法民一终字第48号民事裁定，撤销原判决，发回明水县人民法院审理。
发回重审后，王洪军诉称与请求与原一审一致，另增加诉请请求明水一百给付未给付面积房屋租金110628元。
明水县人民法院查明的事实与其原审查明的事实一致。另查明，明水一百室内装饰工程还王洪军面积二次装饰工程共支付黑龙江省金陵建筑装饰公司工程款35000元。
明水县人民法院一审认为，双方签订的房屋拆迁安置补偿合同，双方对此并无异议，应认定此合同合法有效，对于王洪军现已返还并实际占有使用的动迁面积，双方也无异议，现双方当事人对装修后形成的过道是专有部分、公共部分存在异议。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，此通道应认定为商场的公共通道。至于王洪军增加的诉讼请求及明水一百的反诉因双方在拆迁补偿后一直未进行结算，一审法院不予审理，均应另行起诉。故根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项规定，明水县人民法院作出（2010）明民一初字第77号民事判决：明水一百补偿王洪军房屋面积61.46平方米，每平方米9000元，合计553140元。
判后，明水一百上诉称：原审判决认定双方争议装修形成的通道是公共通道违反事实和法律规定。一、该判决既认定争议过道是装修形成的，又认定是公用的，相互矛盾。根据双方合同约定，其按原址、原面积还给王洪军最西侧，且仅对天棚、地面、墙面、柱子四项进行装修。但在王洪军要求下，才装修出隔断，从而形成了争议过道。其在自家室内装修出过道却被认定为公用部分，显然违反起码的常识和事实。二、王洪军房屋位于商厦三楼的最西侧，其装修形成的通道即使用于经营，也是为自身利益所需，与其毫无关系，其使用功能也应认为为王洪军专有。三、即使争议过道不计入王洪军专有部分，其返还面积也超出了合同约定。王洪军司法鉴定的房屋面积即使不包括过道也超出约定面积8.14平方米。但原审法院为偏袒王洪军，对鉴定不予确认。其对无双方签字的所谓测量提出异议，且诉讼双方均不承认，但原审却以此为依据作出判决。所以其判决的错误是显而易见的。四、王洪军人曾诉称争议过道是消防通道，应是公用部分。但黑政办（2003）73号文件明确规定，经营面积超过100平方米的必须设置疏散通道。王洪军经营面积300多平方米，按规定必须设通道，与产权归属无关。五、原审法院判决适用法律脱离事实，适用法律错误。《物权法司法解释》第3条第1项所指的通道是指公共通行部分，而本案过道并非立法本意是建筑形成的通道，而是王洪军在自己屋内装修形成。六、原审法院对其的反诉请求以未结算不判决是错误的。
王洪军辩称：明水一百辩称“争议通道”是按其要求装修形成的不符合案件事实。商店主体工程完工后，内部结构及商场总体装修前，不存在补偿给其330平方米毛坯商铺房屋。明水一百称争议过道为其专有，不符合建筑物区分所有权有关法律确定业主专有和共有面积的法律规定。“司法鉴定”回应的是含有公摊面积的“建筑面积”，与争议焦点缺乏相关性，一审法院不采信是正确的。黑政办（2003）73号文件，一是规定经营面积超过100平方米的必须设置疏散通道，从行政法律下否认了明水一百“过道是其装修形成的”说法；二是经营主体应是市场商事主体，不可能是商场业主或经营者。三是明水一百称“该通道与产权归属无关”，明水一百不能单方将通道产权归属给王洪军。从文件规定可以理解为设置安全通道是行政法规的强制性规定，是商家在建筑设计、施工、经营中的义务。明水一百的反诉请求不符合反诉可吞并本诉的基本要素，一审不审理是正确的，请求维持原判。
绥化市中级人民法院二审查明，王洪军在明水县第一百货商店三楼西侧自有厢房一处，房屋产权证面积为326.7平方米，厢房长25.2米，宽11米，门洞长11米，宽4.5米。该房屋的行人出入在此厢房西北明水一百的楼梯内通行，门洞在厢房北侧，厢房北侧山墙处的门与门洞房屋相通，行人出入门洞的房屋通过此厢房。2007年7月7日，明水一百决定对其营业用房整体拆除重建，主要内容为：一、乙方（王洪军）自愿将明水一百西侧（厢房）第三层门洞让甲方（明水一百）拆除，建成后甲方按原位置、原面积返还乙方，该位置长25.2米，宽11米，实际面积277.2平方米。二、乙方原有三楼（西侧）门洞上房屋总建筑面积49.5平方米（长4.5米、宽11米），由甲方收回。甲方将距乙方近的靠南侧位置给予兑换相同面积的建筑面积。总回迁面积330平方米。如果建筑面积有误差，按有关规定执行，国家规定误差率之内不予找差，之外按市场价找补。八、乙方同意甲方的整体建筑设计和布局。甲方为乙方做好室内外装修，主要负责天棚、地面、墙面（刮大白）、柱子的装修。明水一百建楼时，在三楼西侧为王洪军原房屋位置处为王洪军建了回迁房屋。房屋完工后，明水一百为其他房屋做隔断装修（统称精品屋）时，王洪军要求明水一百也为其装修，明水一百在应返还王洪军房屋内用隔断装修成8个精品屋（42-49号），精品屋的中间形成通道（面积约60平方米）与明水一百精品屋的通道相通。王洪军原门洞的49.5平方米房屋与明水一百协议兑换，由明水一百在王洪军的南侧兑换即现在的46号房屋。门洞房屋的出入门仍然在王洪军房屋的北墙处，由明水一百出租给他人，行人出入通过王洪军的房屋。王洪军回迁的房屋，曾先后三次对面积进行测量，该房屋的通道和精品屋面积加在一起，不缺少回迁的房屋面积。明水一百将房屋交付给王洪军使用、管理后，王洪军以通道是公用通道、顾客都从通道通行，不是都进入自己屋内购物，明水一百在偿还其应还面积计算时，将业主共同共有的公用建筑面积当作套内建筑面积偿还，是违约行为。要求明水一百按拆迁协议偿还套内面积62平方米，后变更诉讼请求，要求明水一百将拆迁未补足面积部分61.4平方米，按当时售价每平方米9000元予以补偿。计算依据是其与明水一百对回迁房屋进行测量时8个精品屋面积268.54平方米，明水一百回迁房屋面积是330平方米，扣除精品屋面积，回迁面积少61.46平方米。另查明，明水一百为王洪军回迁房屋二次装饰工程8个商铺支付工程款35000元，明水一百反诉要求王洪军给付。
二审认为，明水县第一百货商店在对其营业用房整体拆除重建时，与王洪军达成回迁协议，该协议的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，应受法律保护。明水一百在将新的商厦建成后，按照与王洪军所签订的合同约定，按原位置原面积将330平方米房屋交付给了王洪军。王洪军接受了房屋，并实际进行了管理和使用。说明当事人双方按照合同的约定，得到了权利的实现和义务的履行，权利义务关系已经终结。明水一百对商厦装修过程中应王洪军的请求，在王洪军所有的330平方米房屋内用装饰材料进行隔断，形成8个精品屋及顾客通行的通道。该通道设定是在王洪军所有的330平方米面积之内，所以，应当认定该通道所占用的面积是王洪军所有的房屋产权面积之内。明水一百向王洪军交付330平方米房屋，该房屋的所有权为王洪军所有。据此，王洪军对该房屋具有占有、使用、收益、处分的权利。王洪军为了使用该房屋，隔断成8个精品屋，将一个较大的房屋隔断成若干个较小的房屋，若干个较小的房屋通道的形成是王洪军对该房屋使用过程中形成的，因此是王洪军使用和利用自己物权所产生的。综上，王洪军回迁的房屋，明水一百按协议约定履行了合同义务，不存在建筑面积误差，按市场价格找补的问题。王洪军要求明水一百将拆迁未补足部分61.4平方米，按当时市场售价予以补偿所依据的证据不足，其诉讼请求不予支持。原审法院判决由明水一百进行补偿，适用法律不当，应予改判。对于明水一百要求王洪军给付装修费用问题，一审法院已告之其另行起诉，故此上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第二项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，绥化市中级人民法院作出（2010）绥中法民一终字第234号民事判决：一、撤销明水县人民法院（2010）明民一初字第77号民事判决；二、驳回王洪军的诉讼请求。
王洪军不服二审判决，向省高院申请再审。省高院作出（2012）黑高民申一字第14号民事裁定，指令二审法院再审本案。
王洪军再审称：一、二审判决认定事实错误。二审将商场安全通道61.46平方米房产面积认定在明水一百已交付330平方米房屋之内系认定事实错误。双方合同第八条约定：王洪军应同意明水一百的整体设计和布局。本案诉争的公用过道是明水一百按照公安消防部门规定，按整体建筑的设计和布局规划的消防通道和安全通道，并且二、三、四层楼的消防通道和安全通道，规划设计上下三层楼完全一样。二审结束后，王洪军从明水县消防大队收集到明水一百消防通道规划设计图、三层安全出口路线图、三层平面图新证据，可充分证明本案诉争的通道是法定的安全消防通道。因此，二审判决认定诉争通道是其装修形成，是认定事实错误。二、二审判决适用法律错误。二审适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定不当。依该条规定，认定在建筑物内划分专有部分，应区分：应具有构造上的独立性能区分，具有利用上的独立性排他使用，能登记成为特定业主所有的客体，本案诉争的通道除是安全消防通道外，还是案外商铺的唯一通道，并不符合上述特征，其并不能占有、使用、收益、处分，二审判决适用法律错误。
明水一百辩称：一、争议过道应认定为王洪军回迁的专有部分，有证人证言证明过道是王洪军装修形成；二、根据最高院的司法解释过道也应为王洪军的专有部分；三、消防通道与权属关系无关，而且其将提供证据证明该过道不是消防专用通道；四、一审卷中由王洪军申请，明水法院委托，鉴定部分作出的测研司鉴字2009第12号司法鉴定书已鉴定王洪军回迁的房屋即使除去过道合计面积也为334.84平方米，超过约定回迁面积8.14平方米，所以无论过道归属谁一方，王洪军回迁的面积都超过了约定面积。
绥化市中级人民法院再审确认其二审查明的事实。再审时，王洪军出示了省高院在明水消防大队调取的明水商厦2、3、4层平面布置图，证明2、3、4层的环形通道是在商场建设之前就经过明水一百以及设计单位、施工单位盖章报消防大队审批的。通道是经消防审批的必有通道，是商场的共有部分，不属王洪军个人的。明水一百辩称，对于这个图纸没有真实性，也不客观。图纸不完整，要求王洪军出示整体平面图。另查明，王洪军动迁的房屋是个整体房屋，房照面积为326.7平方米，是一个筒子屋，房屋内没有隔断。该案在一审审理时，曾先后三次对面积进行测量。一、商厦建成后王洪军、明水一百原副经理陈井明、监理公司刘监理、明水一百朱会计共同对该屋进行了测量，测量结果包括过道总面积为330.84平方米。二、2009年8月19日明水一百委托明水县宏达房产测绘队对返还王洪军位置按协议的约定进行了测绘，结果为327.41平方米。三、明水法院应王洪军要求委托黑龙江省测绘研究所司法鉴定所，对返还王洪军的各商号进行了鉴定，不计算过道，总面积为334.84平方米。
绥化市中级人民法院再审认为，明水一百对其营业用房进行拆除重建时，与王洪军达成回迁协议，双方当事人对回迁协议均认可，就应按协议约定履行双方的权利与义务。协议约定是按原位置、原面积回迁，明水一百在房屋建成后已按协议约定按原位置、原面积将回迁房屋交付给王洪军。故明水一百已按协议约定履行了义务，不存在建筑面积有误差，按价格找补的问题。房屋装修产生的过道，是在王洪军回迁后整体面积之内，故过道的所有权应属王洪军个人所有。王洪军以过道应为公共面积为由，请求明水一百进行补偿没有法律和事实依据，其申诉理由不能成立。二审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经绥化市中级人民法院审判委员会讨论决定，作出（2012）绥中法民再字第28号民事判决：维持（2010）绥中法民一终字第234号民事判决。一审案件受理费9341元，保全费5000元，鉴定费12000元，由王洪军负担。反诉费675元，由明水一百负担。二审案件受理费9681元，由王洪军负担。判后，王洪军不服，向本院申请再审。
王洪军申请再审称：请求本院再审改正二审及原再审民事判决的错误，商场内安全通道系消防通道的面积不应当计算在返还其房屋面积之内。请求法院判令明水一百返还其面积不足部分。
明水一百辩称，其已经按双方协议约定足额返还给王洪军房屋面积，并已实际交付，二审及原再审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院维持二审及原再审民事判决。
本院再审查明的事实与一审认定事实的一致。
本院再审认为，本案双方争议的焦点是，明水一百将争议的通道面积计入套内面积偿还王洪军是否符合双方合同约定。明水一百与王洪军签订的协议书是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方按协议约定原位置、原面积回迁并实际履行完毕。双方对回迁面积330平方米没有异议。现双方当事人对装修后形成的疏散通道存在异议。在作为建筑方的明水一百与王洪军签订合同未能提供相关图纸，补偿房产位置及面积不能特定清楚，合同中“原位置、原面积”因被拆房产与补偿返还房产内部结构发生重大改变的情况下，以实际落成建筑物的实际使用功能认定，既不损害双方利益，也不违背合同，亦比较合理。双方举出的相关设计图纸和建成商厦的整体结构到三层商场的规划布局，综合分析判断，争议通道应属商场的公用通道，产权应属业主共有面积，不应计入王洪军商铺套内面积，王洪军诉讼请求应予支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，此疏散通道亦应认定为商场的公共通道。原再审判决认定明水一百返还王洪军的房屋不存在误差不当。王洪军主张明水一百将拆迁未足部分61.46平方米，按当时市场售价予以补偿的理由成立，应予支持。
综上，原再审和二审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
撤销绥化市中级人民法院（2012）绥中法民再字第28号及（2010）绥中法民一终字第234号民事判决；
维持明水县人民法院（2010）明民一初字第77号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈伟华
代理审判员 张劲松
代理审判员 娄威巍
二〇一六年六月十五日
书 记 员 余 博