北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6256号
上诉人（原审被告）北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人李皓，执行董事。
委托代理人王原东，男，1992年11月12日出生。
被上诉人（原审原告）刘楠，女，1992年6月27日出生。
委托代理人邓江丽，女，1973年9月28日出生。
上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）因与被上诉人刘楠租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第42729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日受理后，依法组成由法官邓青菁担任审判长，法官杨扬、肖斌参加的合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人君天首业公司之委托代理人王原东，被上诉人刘楠之委托代理人邓江丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘楠一审起诉称：君天首业公司是安联大厦内好世界一层的经营者。2014年11月3日，刘楠和君天首业公司签订《房屋租赁协议》约定刘楠租赁君天首业公司位于北京市朝阳区东三环北路38号院商议一层L109-1号商铺作为经营服装使用，租期自2014年11月4日至2019年11月3日，其中2014年11月4日至2014年12月15日为免租期，租金为93075元／季，君天首业公司承诺在2014年12月16日商场开业。合同签订后，刘楠向君天首业公司交纳了租金、押金，并对房屋进行了装修、员工培训，但君天首业公司未在承诺日期开业。刘楠认为君天首业公司存在违约，故起诉至法院请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁协议》；2.判令君天首业公司返还押金93075元、房屋租金93075元；3.判令君天首业公司赔偿装修费105000元，消防改造费13000元；4.判令君天首业公司赔偿内衣款式更新折旧费168297.8元；5.判令君天首业公司赔偿员工宿舍租赁费、中介费及违约金32000元、员工工资24000元；6.判令君天首业公司赔偿违约金62050元。
君天首业公司一审答辩称：君天首业公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司于2014年7月14日签订《租赁合同》，君天首业公司承租朝阳区东三环北路38号院商业一层L102-L104、L107-L109、L111、L112、L113-1、L113-2，L114-L132房屋，其产权人为北京利通商宜投资有限公司。君天首业公司将L119-1号房屋转租给刘楠。刘楠未开业是因为其自身的消防验收未通过，无法办理营业执照。根据和第三人的合同约定，办理消防检和提供工商注册资料是第三人的义务。君天首业公司多次向第三人索要符合要求的办理消防验收及工商注册的材料，直至2015年7月2日第三人也未向君天首业公司和刘楠提供有效合法的材料。基于上述原因，君天首业公司承租自营部分也迟迟不能开业，君天首业公司和第三人的争议已在诉讼中。刘楠、君天首业公司合同约定，如一层商场未能于2014年12月16日不能试营业，则免租期顺延至试营业日止。君天首业公司同意解除与刘楠的租赁关系，但不同意退还租金、押金及管理费，刘楠主张的损失赔偿缺乏相应的依据，也不同意赔偿。
一审法院审理查明：2014年11月3日，君天首业公司（出租方、甲方）与刘楠（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼1层L109-1号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方经营服装使用，房屋建筑面积68平方米；甲方承诺该租赁单位已依法享有合法的租赁权；租赁期限为5年，自2014年11月4日至2019年11月3日，免租期（即装修期）为42天，自2014年11月4日至2014年12月15日，乙方在免租期内免付租金，乙方在免租期内需缴纳物业费、水、电、暖等消耗性费用；付款方式为押三付三；固定租金总价格为季度租金93075元，每期租金为每三个月支付一次，租金含物业费，乙方提前15日支付下一期租金；乙方在合同签订后3日内向甲方支付相当于3个月租金的保证金（押金）；协议签订5日内乙方向甲方支付首期房租93075元、免租期间物业费6654元；甲方向乙方提供承租房屋的产权证件，协助乙方办理证照等相关手续；甲方同意如一层商场于2014年12月16日不能达到试营业条件，甲方可以顺延乙方免租期至一层商场达到试营业日止；乙方应于签署本合同生效后90日内将证照办理完毕并开始营业，在2014年12月15日之前开始试营业；乙方所承租的一层商场区域，业态品类包括服装，品牌为莱特妮丝；在装修施工动工前，乙方应按照有关法律、法规投保建筑工程险及第三者责任险；房屋的消防设施及中央空调系统的全部安装及改建，只能由甲方和物业方指定的施工承包单位，按照甲方、物业方和政府主管机关批准的图纸和工程设计方案进行施工；因甲方原因造成本协议无法继续履行乙方请求解除协议的，在乙方已经结清因用该房屋所产生的租金及各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方两个月房租作为违约金，不足弥补损失的甲方补偿相应损失。合同签订后，刘楠向君天首业公司支付了首期房租93075元、保证金93075元。
诉讼中，刘楠提交了《装修合同》、收据、发票，用以证明其主张的10万元装修费损失。装修协议约定的合同价款为10万元，报价清单显示烤漆柜子制作安装5万元。刘楠表示柜子尚未安装。君天首业公司对证据的真实性认可，但表示不知刘楠是否装修完毕。
刘楠提交了《工程施工合同》和收据，用以证明其支付了消防改造费13000元。君天首业公司对证据的真实无异议。
刘楠提交了房屋租赁合同和收据3张，用以证明其主张的刘楠宿舍租金、中介费、违约金损失3.2万元。君天首业公司不认可证据的真实性和关联性。
刘楠提交了工资支付证明2份，用以证明其支出了员工工资24000元。君天首业公司表示刘楠未提交劳动合同和支付凭证，不认可证明目的。
刘楠提交了《特许经营协议》、发货单、收据、汇款凭证、退货证明、合伙协议，用以证明其支出了内衣款式更新折旧费、预付货款及保证金合计168297.8元。君天首业公司认可特许经营合同的真实性，但表示合同中品牌保证金处被划掉，也没有押金收据，收据载明的货款定金与退还证明的内容记载不一致，不认可退款证明的真实性，不认可证明目的。
君天首业公司提交了该公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司的《租赁合同》、往来函件、涉案商铺消防检审核意见、工商注册回复意见，用以证明该公司有权出租涉案房屋，办理消防检和出具产权证的义务在第三人，截止2015年7月2日第三人尚未出具办理工商注册的有效产权证明。刘楠表示证据的真实性无法确认，承租时不知道房屋的产权方是谁，刘楠依据合同只能要求君天首业公司出具办理产权证的相关资料，其与第三人的争议与刘楠无关。
另查，双方均确认涉案商铺一直未进行试营业，现已为第三人控制，刘楠、君天首业公司均不能自行出入。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，刘楠、君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。君天首业公司作为出租人应当按照约定在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，后因与案外人纠纷导致刘楠不能使用租赁区域正常经营，致使刘楠无法实现签订《房屋租赁协议》的目的，构成根本违约，刘楠据此请求解除《房屋租赁协议》并要求君天首业公司赔偿损失符合法律规定，法院予以支持。
关于刘楠主张君天首业公司返还租房押金，赔偿房屋租金，刘楠提交了交款凭证，君天首业公司亦认可刘楠支出了上述款项，法院对刘楠的主张予以支持。关于刘楠主张的装修费损失，刘楠提交了装修合同和装修款收据，但未就装修工程实施情况进行举证，且其表示装修项目中的衣柜尚未安装，法院对刘楠的装修损失酌定为8万元。关于刘楠主张的消防改造损失，其提交了支付凭证，君天首业公司表示认可，法院对刘楠的主张予以支持。关于刘楠主张的内衣款式更新折旧费、预定货款和保证金损失，君天首业公司不同意赔偿，刘楠提供的证据未能充分证明该损失的发生与君天首业公司违约之间存在关联性，法院对刘楠的主张不予支持。关于刘楠主张的员工宿舍租金损失和员工工资损失，其未提供与员工之间劳动合同，君天首业公司不同意赔偿，法院对刘楠的该主张不予支持。关于刘楠主张的违约金赔偿，有事实和法律依据，法院对刘楠的主张予以支持，但违约金作为对刘楠所遭受损害的预先约定，应冲抵上述法院支持的部分损失（从装修损失中冲抵）。
据此，一审法院判决：一、刘楠与北京君天首业商贸有限公司于二〇一四年十一月三日签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日解除；二、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内返还刘楠租房押金九万三千零七十五元；三、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿刘楠租金九万三千零七十五元、装修损失一万七千九百五十元、消防改装费一万三千元；四、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿刘楠违约金六万二千零五十元；五、驳回刘楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，君天首业公司不服一审法院判决，上诉至本院。君天首业公司上诉称：一审法院认定事实不清，程序错误。一、本案中刘楠只交付了首期房租，交至2015年3月15日，其享有的房屋使用权利应以2015年3月15日为止，君天首业公司已经履行完出租人的基本义务，一审法院认为君天首业公司与案外人纠纷导致无法实现租赁合同目的，构成根本违约，属事实认定错误。二、因产权人提供的消防材料、办证材料不合规才导致刘楠无法正常开业，为产权人责任，君天首业公司和产权人的纠纷已经于朝阳法院审理，本案应以该案审理结果为依据，该案尚未审结，本案应当中止审理，一审法院程序错误。故上诉请求依法撤销一审判决第一项，改判为双方当事人继续履行合同；一、二审诉讼费用由刘楠承担。
刘楠二审答辩称：同意一审法院判决，要求维持原判。不同意君天首业公司的上诉请求。
君天首业公司、刘楠在二审中均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《建筑装饰工程施工合同》、银行交易明细、收据、往来函件及双方当事人当庭陈述在案证明。
本院认为：本案中，刘楠与君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
根据查明的事实，双方《房屋租赁协议》不能正常履行的根本原因是君天首业公司与案外人发生争议，从而导致刘楠不能使用其租赁区域正常经营。君天首业公司作为出租人未能提供符合约定用途的租赁物，构成违约，刘楠据此请求解除上述《房屋租赁协议》，于法有据。一审法院依据刘楠的诉请判令君天首业公司返还租房押金并赔偿各项经济损失，并无不当。君天首业公司的上诉请求与理由，均缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4852元，由刘楠负担1852元（已交纳），由北京君天首业商贸有限公司负担3000元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费9704元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 青 菁
代理审判员 杨 扬
代理审判员 肖 斌
二〇一六年五月十九日
书 记 员 冯妍书记员刘欣