湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西陵民初字第00676号
原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司，住所地湖北省宜昌市夷陵区明珠路21号。
法定代表人周连香，该公司董事长。
委托代理人蒋锋，系该公司员工。（特别授权代理）
委托代理人郑家红，湖北龙禧律师事务所律师。（一般授权代理）
被告（反诉原告）王义红。
委托代理人刘强，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）
委托代理人王燕，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）
被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司，住所地宜昌市西陵区西陵二路1号。
法定代表人王义红，该公司董事长。
委托代理人刘强，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）
委托代理人王燕，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）
原告宜昌弘洋集团有限公司诉被告王义红、宜昌欧凯快捷酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，依法适用简易程序，由审判员张婵独任审判，于2015年6月15日公开开庭进行了审理，被告王义红、宜昌欧凯快捷酒店有限公司提出反诉，本院予以受理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，组成由审判员黄正康担任审判长，审判员张婵、人民陪审员张青组成的合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司的委托代理人蒋锋、郑家红，被告（反诉原告）王义红、宜昌欧凯快捷酒店有限公司的委托代理人刘强、王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜昌弘洋集团有限公司诉称，2011年4月26日，宜昌弘洋集团有限公司与王义红签订《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》，将位于西陵二路一号香山汇腾苑X号楼二、三层商铺出租给王义红，作为宜昌欧凯快捷酒店有限公司经营的酒店客房使用。其后，又与王义红、宜昌欧凯快捷酒店有限公司签订了《补充协议》。截止2015年3月25日，王义红、宜昌欧凯快捷酒店有限公司共拖欠租金1170684.80元及违约金25万元，故诉至法院请求判令：1、解除宜昌弘洋集团有限公司与王义红、宜昌欧凯快捷酒店有限公司的租赁合同关系，并不予退还二被告保证金余额5万元；2、二被告支付截止2015年3月25日的租金1170684.80元、违约金15万元，并从2015年3月26日起至生效判决确定的履行之日止的合同约定标准的租金；3、二被告立即腾退所租赁的房屋；4、二被告承担本案的诉讼费用。
被告王义红、宜昌欧凯快捷酒店有限公司辩称，双方订立的房屋租赁合同属实，在订立合同前，其并不知晓将要修建庙嘴大桥，后因修桥导致经营受损，无力支付租金，现若法院判令解除合同，将会导致其巨额的损失，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告王义红、宜昌欧凯快捷酒店有限公司反诉称，其与宜昌弘洋集团有限公司签订了租赁合同，租赁期限为10年。合同签订后，其投入巨额资金进行装修，从事快捷酒店经营。2013年6月起，因庙嘴大桥的兴建，严重影响了酒店的正常经营，因合同赖以存在的客观情况发生了根本变化，系合同履行过程中无法预见和防止的情形，继续履行合同将导致其巨大的经济损失，故反诉请求：1、继续履行《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》；2、从2013年6月建庙嘴大桥起将租金调整为50元／平方米／月；3、《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》的期限将建桥期（2013年6月至大桥通车、桥下市政完工）顺延；4、反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告宜昌弘洋集团有限公司辩称，兴建庙嘴大桥并不构成“情势变更”的事实，反诉原告出现经营困难后，双方于2013年11月29日签订了《补充协议》，对租金标准及支付方式进行了变更，但反诉原告仍未按补充协议的约定进行履行，这种根本性的违约行为导致双方没有继续履行合同的基础，故反诉原告请求继续履行合同、调整租金及租赁期限已无丧失诚信基础，请求法庭驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，2011年4月26日，宜昌弘洋集团有限公司（甲方）与王义红（乙方）签订《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》，约定：甲方出租的商铺位于香山汇腾苑X号楼2层建筑面积1132.83平方米，3层建筑面积1146.85平方米，共计2279.68平方米；租期10年，自2011年4月26日起至2021年4月25日；承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：。2、承租人拖欠租金累计达30天的……；9号楼2、3层商铺面积2279.68平方米，前三年租金价格为40元／平方米／月，自合同租约第四年起，租金价格在第一年的基础上逐年递增5元／平方米／月；乙方采取先付后租的方式支付租金，第一年按季度付款，第二、三年按半年付款，第四至十年按年付款；乙方需按约向甲方支付租金，拖欠时间达到一个月，甲方有权解除合同，没收乙方的租赁保证金并追究乙方的合同违约责任；自合同签订第二日，甲方向乙方收取房屋租赁保证金25万元，房屋装修完后甲方退还保证金20万元，余下5万元出租合约时间到期，乙方不再续约，在房屋质量没有损毁的前提下由甲方全额无息退还乙方；本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金25万元……等内容。宜昌弘洋集团有限公司按约向王义红提供租赁房屋。2011年5月，王义红等人以该租赁商铺为住所地依法设立了宜昌欧凯快捷酒店有限公司，从事住宿、酒店管理等经营活动。宜昌欧凯快捷酒店有限公司向宜昌弘洋集团有限公司支付房屋租金、交付保证金25万元。宜昌弘洋集团有限公司按约退还保证金20万元。
2013年11月29日，宜昌弘洋集团有限公司（甲方）与宜昌欧凯快捷酒店有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：因甲方所属位于西陵二路一号香山汇腾苑X号楼一至三层物业出租给乙方经营快捷酒店，双方于2011年4月26日、8月26日签订《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》、《香山汇腾苑X号楼一层000101-1号商铺租赁合同》，因该物业所在区域目前处于庙嘴大桥建设期，考虑到乙方实际经营困难，经双方协商，甲方同意将该物业在桥梁建设期第一年租金予以适当调整，现就相关事宜签订补充协议如下：一、自2013年8月26日起至2014年8月25日，香山汇腾苑X号楼一层136.54平方米的商铺按2万元／月计算，2014年8月25日之后按原合同租金价格执行；二、自2013年7月26日起至2014年7月25日，香山汇腾苑X号楼二、三层2279.68平方米的商铺按3.5万元／月计算，2014年7月25日之后按原合同租金价格执行；三、租赁标的物租金按月支付，每月5日前付清上个月租金；四、乙方所欠租金9177.2元2013年12月5日前一次性付清（具体为2013年7月26日至8月25日欠一楼租金9115.6元、2012年7月26日至10月25日欠二、三楼租金61.6元）……等内容。2014年1月起，宜昌欧凯快捷酒店有限公司再次拖欠租金。2014年6月30日、2015年1月19日，宜昌弘洋集团有限公司发函给宜昌欧凯快捷酒店有限公司要求解除合同并收回租赁房屋，宜昌欧凯快捷酒店有限公司均不同意解除合同，亦未付清所欠租金。双方当事人当庭确认截止2015年6月25日，宜昌欧凯快捷酒店有限公司共拖欠香山汇腾苑X号楼二、三层商铺的租金1496238.40元。
另查明，1、2009年底，宜昌庙嘴长江大桥项目启动；2011年1月，庙嘴大桥的工程项目建议书、可行性报告编制完成；2011年2月11日，宜昌庙嘴长江大桥工程环境影响评价第一次向公众公示，项目概况：定昌庙嘴长江大桥起于点军区东岳二路，沿线跨江南大道、318线、长江、西坝区、三江、沿江大道，止于西陵区西陵二路，全长3.23公里；2011年5月，宜昌庙嘴长江大桥设计方案征集招标；2012年11月18日，宜昌至喜××大桥（原名××庙嘴长江大桥）开工，预计2015年底完工。
2、2011年5月25日，秦伟、王义红、谢续程形成《宜昌欧凯快捷酒店有限公司章程》，决定成立宜昌欧凯快捷酒店有限公司，公司的经营场所为香山汇腾苑X号楼，法定代表人秦伟。2011年5月26日，宜昌欧凯快捷酒店有限公司依法注册。
3、2011年8月26日，宜昌弘洋集团有限公司（甲方）与宜昌欧凯快捷酒店有限公司（乙方）签订《香山汇腾苑X号楼一层X号商铺租赁合同》，约定甲方向乙方租赁香山汇腾苑X号楼一层商铺136.54平方米，租期自2011年8月26日起至2021年4月25日。宜昌弘洋集团有限公司按约交付商铺，宜昌欧凯快捷酒店有限公司支付租金。该商铺作为本案所涉香山汇腾苑X号楼二层、三层的快捷酒店客房的大堂及出、入口。
上述事实，有《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》、《补充协议》、工作联系函、回函、庙嘴长江大桥的相关信息、照片、通知、宜昌欧凯快捷酒店有限公司章程、租金计算明细等证据以及当事人当庭陈述在卷证实。
本院认为，原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司与被告（反诉原告）王义红签订的《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》、原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司与被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告（反诉原告）王义红作为宜昌欧凯快捷酒店有限公司的股东，其在宜昌欧凯快捷酒店有限公司依法设立前与宜昌弘洋集团有限公司签订了《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》，宜昌欧凯快捷酒店有限公司在依法设立后实际使用了租赁物并缴纳租金，宜昌弘洋集团有限公司亦予接收、认可，故《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》的实际承租方为宜昌欧凯快捷酒店有限公司。王义红作为该公司设立时的股东，其在筹备期间与宜昌弘洋集团有限公司签订合同的行为应认定为其履行股东职务的行为，该行为产生的法律后果应由宜昌欧凯快捷酒店有限公司承担。原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司关于被告（反诉原告）王义红与宜昌欧凯快捷酒店有限公司均是承租方，应承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于本诉。被告宜昌欧凯快捷酒店有限公司在履行租赁合同的过程中，未依约支付租金，根据《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺租赁合同》关于逾期支付租金的条款约定，原告宜昌弘洋集团有限公司可依约行使单方解除权并不退还租赁保证金。原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司关于解除合同、腾退房屋、不退还保证金5万元、支付拖欠的租金及房屋占用费的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司关于宜昌欧凯快捷酒店有限公司应支付违约金15万元的诉讼请求，因合同约定一方违约时应向另一方支付违约金25万元，现原告（反诉被告）主动将违约金调减至15万元，系对其实权利的自行处分，本院予以准许。被告宜昌欧凯快捷酒店有限公司关于不同意解除合同的辩解，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
关于反诉。被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司提出的继续履行合同的反诉请求，因宜昌欧凯快捷酒店有限公司从2014年1月起拖欠租金至今，在宜昌弘洋集团有限公司多次以书面形式催告后仍未履行付租义务，该行为已违背了诚实信用的基本准则，且宜昌弘洋集团有限公司行使解除权符合合同约定，故对宜昌欧凯快捷酒店有限公司关于继续履行合同的反诉请求，本院难予支持。被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司主张在合同成立后，因其无法预见的修桥工程造成继续履行合同对于已方当事人明显不公平，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，申请人民法院依法变更租金标准及租赁期限的诉讼请求，分述如下：其一，宜昌市人民政府已于2011年2月11日向社会公示了宜昌庙嘴长江大桥的修建时间、地理位置等项目概况，宜昌欧凯快捷酒店有限公司在订立合同前应当预见修桥会对租赁合同的履行造成影响，故本案不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定之情形。其二，基于修桥的实际情况，2013年11月29日合同双方签订了《补充协议》，下调了租金标准，若宜昌欧凯快捷酒店有限公司按《补充协议》的约定继续履行，不会导致明显不公平。三，《补充协议》约定的一年履行届满后，双方仍能对是否继续下调租金标准的问题进行协商，但宜昌欧凯快捷酒店有限公司未能按《补充协议》的约定履行，导致整个租赁合同的履行已丧失诚信的基础。综上，被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司关于要求继续履行合同、变更租金标准、租赁期限的反诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司与被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司于2011年4月26日签订的《香山汇腾苑X号楼二、三层商铺的租赁合同》。
二、被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司于本判决生效后十日内腾退其所租赁的原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司所有的香山汇腾苑X号楼第二层建筑面积1132.83平方米、第三层建筑面积1146.85平方米的商铺，原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司不退还租赁保证金5万元。
三、被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司向原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司支付截止2015年6月25日的租金1496238.40元，并从2015年6月26日起至其实际腾退房屋时止按合同约定的标准向原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司支付租金或房屋占用费。
四、被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司向原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司支付违约金15万元。
五、驳回原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司、王义红的反诉请求。
上列应付款项，于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案中，本诉受理费18196元、财产保全费5000元，合计23196元［原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司已预交］，由被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司负担。由被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司负担的诉讼费由其在履行上述判项时一并直接给付原告（反诉被告）宜昌弘洋集团有限公司。反诉受理费8020元，由被告（反诉原告）宜昌欧凯快捷酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 黄正康
审 判 员 张 婵
人民陪审员 张 青
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 莊 丽