广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第595号
上诉人（一审被告）冯星群，桂林市漓江旅行社退休职工。
被上诉人（一审原告）覃清平，桂林市交通技工学校教师。
委托代理人黄迪斐，广西桂强律师事务所律师。
一审被告王昌宁，桂林市交通技工学校退休教师。
上诉人冯星群与被上诉人覃清平、一审被告王昌宁因确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成由审判员陈卉担任审判长，审判员刘仁香和审判员容艳参加的合议庭，于2015年12月8日公开开庭审理了本案。书记员王凯担任记录。上诉人冯星群，被上诉人覃清平及其委托代理人黄迪斐、一审被告王昌宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告覃清平于1987年进入桂林市交通技工学校任教师工作，现仍然在职。被告王昌宁于1990年至2013年期间在桂林市交通技工学校任教师工作，现已从该学校退休。1996年6月8日，被告王昌宁与桂林市交通技工学校签订了《房改房买卖契约》一份，以12851.14元的价格购买了位于桂林市龙隐路50号西栋1单元3-1号房屋（建筑面积48.80㎡）。1998年，被告王昌宁以原告可无偿使用涉诉房屋为条件，向原告借到无息借款20000元。之后，原告将其父母安置到涉诉房屋居住。2000年5月，桂林市龙隐路50号西栋1单元3-1号房屋的产权登记在了被告王昌宁的名下，房权证号为30××07号。2002年2月3日，原告覃清平（乙方）与被告王昌宁（甲方）签订了《协议书》一份，约定：“1、甲方将龙隐路50号西单元3-1号房转卖给乙方（西栋1单元3层1号房）；2、甲方房屋转卖的价格为陆万元正，由于桂林市尚未出台有关单位职工房转卖规定，所以暂时不办理转让有关手续，尚留伍仟元作为将来办理房屋转卖手续使用，已付清伍万伍仟元正；3、甲方房屋使用证、土地证暂由乙方保管，不得抵押，转户时手续费用各出一半；4、本协议一式两份，由双方各执一份，未净事宜，双方协商解决。”协议签订后，被告王昌宁将涉诉房屋的土地使用权证、房屋产权证、《房改住房买卖契约》的原件交付原告保管。之后，被告通过登报公告的方式重新办理了涉诉房屋的产权证，产权证上登记为二被告共同共有，产权证号为30361699。2014年10月9日，二被告签订《财产协议》，约定：“1、位于桂林市七星区龙隐路50号西栋西1-3-1住宅是王昌宁、冯星群共同所有，各占1／2份额。现双方约定：上述房产的所有权归女方冯星群个人所有，由冯星群个人享有该房产的处分权、收益权等权利，不作为夫妻共同财产，男方王昌宁对此无异议。2、位于桂林市秀峰区信义路81号1单元3-1号；1单元3-2号住宅是协议人王昌宁、冯星群共同共有。现双方约定：上述房产的所有权归女方冯星群个人所有，由冯星群个人享有该房产的处分权、收益权等权利，不作为夫妻共同财产，男方王昌宁对此无异议。……”2014年10月10日，二被告在桂林市公证处对前述《财产协议》进行了公证。公证后，被告冯星群将位于桂林市七星区龙隐路50号西栋西1-3-1房屋（即本案涉诉房屋）产权登记至冯星群名下，为单独所有，产权证号为30××91号。2015年5月14日，被告冯星群通知原告，称需出卖涉诉房屋，要求原告搬离。但原告的父母目前仍居住在涉诉房屋内。为此，原告覃清平诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告王昌宁签订的房屋转让协议有效，确认被告王昌宁将房屋所有权转移给被告冯星群的行为无效；二、两被告履行协议义务协助将房屋过户登记至原告名下；三、案件诉讼费由两被告承担。
另查明，二被告于1981年2月20日登记结婚，现在仍是夫妻。
庭审中双方当事人均认可房权证号为30××91显示的桂林市七星区龙隐路50号西栋西1-3-1房屋与原告诉请的桂林市七星区龙隐路50号西栋1-3-1房屋为同一套房屋。双方对2002年以60000元的房价购买建筑面积48.8㎡的房屋是桂林市商品房买卖的市场价格没有异议。
一审法院经审理认为：原告与被告王昌宁签订的《协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。《协议书》中约定以60000元的价格购买涉诉房屋为市场价格，价格合理，未损害二被告的合法权益。合同签订后，原告履行了付款义务，被告亦将涉诉房屋的房权证、土地使用权证交给原告，原告自《协议书》签订后一直实际占有、使用涉诉房屋至今已有13年有余。二被告辩解被告冯星群对于王昌宁将涉诉房屋卖给原告时冯星群不知情，被告冯星群认为涉诉房屋应是租赁给了原告，王昌宁处分夫妻共同财产的行为属于无权处分，原告与被告王昌宁所签订的《协议书》因此无效。该院认为，二被告只有两套房屋，除居住的房屋外只剩下本案涉诉房屋。冯星群作为涉诉房屋的产权人13余年未收到涉诉房屋的租金，亦不去管理涉诉房屋，不符合常理，故该院对于二被告认为冯星群不知情的辩解不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”现二被告以王昌宁未经冯星群同意将夫妻共同财产卖给覃清平为由，主张合同无效，缺乏法律依据，故该院对原告要求确认原、被告签订的房屋转让《协议书》有效的诉请，该院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；……。”被告王昌宁明知涉诉房屋已出卖给原告，房权证、土地使用权证亦交给原告的情况下，仍以公告遗失房权证的方式换领新的房权证，在二被告夫妻关系存续期间于2014年10月9日签订《财产协议》，分割夫妻共同财产并办理公证，将涉诉房屋登记在被告冯星群的名下，二被告的上述行为损害了原告的利益，故该院对原告要求确认被告王昌宁将涉诉房屋的所有权转移给被告冯星群的行为无效的诉请，该院予以支持。原、被告签订《协议书》，被告将涉诉房屋转卖给原告后，二被告应当履行《协议书》的附随义务，即协助原告办理涉诉房屋的过户登记手续。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、原告覃清平与被告王昌宁于2002年2月3日签订的《协议书》有效；二、被告王昌宁将位于桂林市七星区龙隐路50号西栋1-3-1房屋的所有权转移给被告冯星群的行为无效；三、被告王昌宁、冯星群协助原告覃清平将位于桂林市七星区龙隐路50号西栋1-3-1房屋过户登记至原告覃清平的名下。
上诉人冯星群不服一审判决，上诉称：涉诉房屋系夫妻共同财产，王昌宁将房屋转卖给覃清平自己不知晓，请求本院撤销一审判决第二、三项，并依法作出改判；一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。
被上诉人覃清平答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持一审判决。
一审被告王昌宁陈述称：涉案房屋是自己与冯星群的共同财产，签订合同时冯星群没有签字，所以买卖合同无效。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋的房产证原登记在一审被告王昌宁名下。《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，根据不动产物权的登记公示与公信原则，作为房屋买受方的被上诉人覃清平，属善意第三人，其信赖利益应当得到保护，其与房屋产权人王昌宁签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人冯星群作为王昌宁的妻子，双方长期生活在一起，对王昌宁将涉诉房屋转让给覃清平长达13年之久应当明知，其辩称不知晓不符合常理，本院不予采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人冯星群负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 刘仁香
审判员 容 艳
二〇一五年十二月三十日
书记员 王 凯