河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀07民终169号
上诉人（原审被告）：张家口宣化宏昇糖烟酒食品有限公司，住所地：张家口市宣化区西马道巷糖烟酒公司院内。组织机构代码证号：78866611-4。
法定代表人：刘宏升，该公司总经理。
委托代理人：郑进喜，该公司法律顾问室主任。
被上诉人（原审原告）：方滴华，男，1972年2月26日出生，汉族，个体工商户，住张家口市宣化区。
上诉人张家口宣化宏昇糖烟酒食品有限公司（以下简称宏昇公司）因与被上诉人方滴华房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2015）宣区民初字第1257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人张家口宣化宏昇糖烟酒食品有限公司的委托代理人郑进喜、被上诉人方滴华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
方滴华在一审中诉称，在2014年6月25日我和被告签订了房屋租赁合同，我将坐落于张家口市宣化区后府路38号院1号楼南侧商业103号底商出租给被告，被告用于商业经营。当时合同期限是5年。后因被告嫌房租高，所以我与被告在2015年6月25日又重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，从2015年6月25日至2016年6月25日，房屋年租金为44000元，交款方式是提前一个月一次性交付下年房租。同时合同约定如一方违约，需支付年租金50%的违约金。合同签定后被告没有按照约定向我支付租金，仅仅支付给我一个月的租金，剩余租金至今未付。经我催要，被告一拖再拖，拒不给付。在我和被告催要房租时才发现被告已经搬走，被告搬走没有通知我，也没有给我房屋钥匙。被告的行为已构成违约，损害了我的合法权益。为此我诉至法院，请求人民法院依法判决解除我与被告之间的《房屋租赁合同》，被告立即腾出租赁我的房屋，支付我违约金22000元，按照年租金44000元的标准支付我从2015年7月25日至被告腾房之日的房屋租金，赔偿损坏我的房屋门头松散修复费用6416元，评估费2000元，支付拖欠的电费271元，损坏我房屋玻璃的费用1050元。
张家口宣化宏昇糖烟酒食品有限公司在一审中辩称，我公司从2014年6月25日和原告签订了租房合同，租赁了原告的上述房屋，租赁期限是到2015年6月25日。到期后我公司觉得在此经营的便利店是无利经营，所以就不想租了。之后我公司的人员联系到原告，和原告协商由我公司再给付原告一个月的房租，我公司在这一个月内处理货品。之后我公司腾出了房屋，在交给原告房屋钥匙时，原告不要，原告拿出一个新的合同，对于这份合同我公司不认可，对于原告要求支付的违约金我公司也不认可，因为是原告不收房，所以我公司也不给房租。我公司同意和原告解除合同，因为我公司搬走时确实把原告房屋的门头给拆了，认可评估部门出具的评估报告。对于水电费271元同意给付，玻璃损坏了一块，同意赔偿500元。
一审法院经审理查明，2014年6月25日宣化宏昇糖烟酒公司租赁了方滴华坐落于张家口市宣化区后府路38号院1号楼南侧商业103号底商用于商业经营。2015年5月28日方滴华与宣化宏昇糖烟酒公司针对上述房屋重新签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、租赁期限为一年，于2015年6月25日至2016年6月25日。二、年租金44000元。交款方式：提前一个月一次性交付下年房费付清。……五、合同签订后，如果双方有一方违约，需要支付年租金50%违约金。六、本合同签订地点为：宏昇糖烟酒食品有限公司。……”合同签订后宣化宏昇糖烟酒公司支付给方滴华一个月的房屋租金3666元，剩余房租未付。后宣化宏昇糖烟酒公司搬出上述租赁房屋，并将租赁房屋的门头损坏，一块门玻璃损坏，拖欠电费271元。经方滴华申请法院委托张家口信德资产评估有限公司对被损坏的门头修复费用进行评估，评估结论为：门头修复费用为6416元。为此方滴华支付鉴定费2000元。对于损坏玻璃的费用双方在法院主持下达成一致意见为500元。为减少双方的损失，2015年10月27日法院主持双方对出租房屋提前进行了交接。
一审法院认为，方滴华与宣化宏昇糖烟酒公司于2015年6月25日签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，且双方已实际履行，系真实、合法、有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行合同的义务。宣化宏昇糖烟酒公司没有按照合同的约定向方滴华支付房屋租金，已构成违约，就应按照合同的约定承担相应的违约责任。方滴华要求解除双方的合同并要求腾出房屋，宣化宏昇糖烟酒公司对此无异议，并在一审法院主持下实际履行，对此不再处理。宣化宏昇糖烟酒公司拖欠方滴华的相应房屋租金、门头修复费用、损坏玻璃的费用、拖欠的电费理应支付，对于方滴华支付的评估费亦应予以支付。故方滴华主张的2015年7月26日至2015年10月27日的房屋租金11244元、门头修复费用6416元、评估费2000元、电费271元，合理合法，予以支持。方滴华主张的玻璃损坏费用1050元无据证实，不予支持，对玻璃损坏费用，按照双方的约定价格予以支持，即500元。宣化糖烟酒公司在履行合同中构成违约，应按照双方约定支付违约金。故对方滴华主张的违约金22000元，予以支持。综上，宣化宏昇糖烟酒公司应支付给方滴华房屋租金、门头修复费用、评估费、电费、损坏玻璃费、违约金共计42431元。宣化宏昇糖烟酒公司辩称，没有和方滴华签订2015年6月25日的合同，已和方滴华达成再另行租赁一个月的口头约定，其不同意支付相关费用，无据证实，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十二条之规定，判决：张家口宣化宏昇糖烟酒食品有限公司于本判决生效后10日内给付方滴华房屋租金、门头修复费用、评估费、电费、损坏玻璃费、违约金共计42431元。
张家口宣化宏昇糖烟酒食品有限公司不服一审判决，向本院上诉称，一、一审法院认定事实错误，且主要基本事实未查清楚。所认定的事实无证据证实，仅凭单方一面之词，独审法官就主观臆断，做出了偏袒一方的错误判决。二、使用法律条款不当，断章取义。本案中双方所约定的违约金比例已经远远超过国家法律规定，人民法院应当不予支持。法律上制定违约金的本意是赔偿造成的实际损失。作为本案一方当事人的出租方，方滴华并未受到任何损失，法院违法适用此条款来判决宏昇公司承担没有损失的赔偿，且比例极高，这样适用法律实属不当。三、判决赔偿方滴华损失错误，实属偏袒认定。综上所述，一审判决违背事实，显失公平，违背法律公平、公正的原则，请二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
方滴华辩称，2014年6月25日，方滴华与宏昇公司签订房屋租赁合同，将方滴华所有的位于张家口市宣化区宣府路38号院1号楼南侧商业103号底商出租给宏昇公司用于商业经营，后因宏昇公司提出租金过高，2015年6月25日，双方在宏昇公司重新签订房屋租赁合同一份，约定租期为一年，从2015年6月25日至2016年6月25日，年租金44000元，交款方式是提前一个月一次性交付下半年租金，同时约定如一方违约，需支付对方年租金50%的违约金，且该合同范本及内容均为宏昇公司制定提供。合同签订后，宏昇公司仅支付了一个月的租金，剩余至今未付。在催要过程中发现宏昇公司已经搬走，之前未告知方滴华，钥匙未归还，还毁坏了房屋门头。在一审法院的调解下，宏昇公司归还了钥匙。由于宏昇公司的违约，导致方滴华房屋贷款不能及时偿还，被损坏的房屋得不到及时修缮，房屋出租受到影响，空闲至今。关于违约金的法律规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这项规定的意思是违约金最终数额不能超过实际损失1.3倍，本案的违约金数额并未超过法律规定的范围。
二审经审理查明的事实与一审经审理查明事实一致。
本院认为，上诉人宏昇公司与被上诉人方滴华签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同由宏昇公司制定并在宏昇公司签订。双方当事人在合同中明确约定“如果双方有一方违约，需要支付年租金50%的违约金”。双方均应当依此履行义务。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张家口宣化宏昇糖烟酒食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 悦
代理审判员 姜建龙
代理审判员 闫 格
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 宋 力