上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3519号
上诉人（原审原告）：王双娟，女，1974年10月30日出生，汉族，住江苏省吴江市。
委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海奉贤同福易家丽国�石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路6818号。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴静，上海廖得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海易家丽家居市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区板泉路2007号。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。
上诉人王双娟与被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称“同福易家丽公司”）、上海易家丽家居市场经营管理有限公司（以下简称“易家丽公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初8401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王双娟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判确认涉案租赁合同全部无效、支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。
事实和理由：上诉人王双娟与被上诉人同福易家丽公司之间不是单纯的房屋租赁关系，更主要的是市场开办者与入驻商户之间的关系，同福易家丽公司开办的石材市场多年来享有盛名，所以王双娟才会选择入驻该市场并与同福易家丽公司建立房屋租赁关系，进而投入巨资建设了基础设施、厂房、购置机械设备等，因此，基于诚信原则，同福易家丽公司有义务确保石材市场的持续运营、并且每年与王双娟续签租赁合同；涉案租赁标的中的XX区XX场地（以下简称“XX场地”）虽在房地产权证范围内，但王双娟在该场地上搭建的地面建筑均无规划许可证，故针对该场�的房屋租赁合同应属无效，在合同无效的情况下，租金就不应参照约定的标准计算，同福易家丽公司应向王双娟返还一半；同福易家丽公司开办的石材市场因存在违法违规现象而被政府有关部门关停，同福易家丽公司借此将承租户扫地出门，给承租户造成重大损失，理应对承租户的巨额投资进行赔偿；双方签订的《租赁合同》中有关“在承租区域内加盖、添置的固定物及其附属物的所有权无偿归甲方（即同福易家丽公司）”的约定，属于格式条款，且排除了商户的权利，该条款应属无效，或者法院应作出对同福易家丽公司不利的解释；易家丽公司是同福易家丽公司的唯一股东，无法证明二者财产互相独立，故易家丽公司应就同福易家丽公司的赔偿承担连带责任。
被上诉人同福易家丽公司辩称，其与王双娟没有共同投资、共同经营的行为，双方之间只有房屋租赁合同关系；《租赁合同》的条款都是双方协商一致的结果，其中的XX场地，同福易家丽公司出租的是房产证范围内的空地，并无地面建筑，故该部分合同应属合法有效，王双娟理应按约付租；所有地面建筑都是王双娟擅自搭建的，未经规划部门许可，王双娟应自行承担相应的后果；王双娟为了自身经营需要而进行的投资、搭建活动，均与同福易家丽公司无关，王双娟不应将自身的经营风险转嫁给同福易家丽公司；同福易家丽公司与易家丽公司的经营地址、银行账户等均互相独立，是两个完全独立的法人，易家丽公司无需承担连带责任；综上，一审判决正确，二审应予维持。
被上诉人易家丽公司辩称，其同意同福易家丽公司的答辩意见；易家丽公司与同福易家丽公司均具有独立法人资格，独立经营管理，不存在混同，故无需承担连带责任；综上，一审判决正确，二审应予维持。
王双娟诉至一审法院，请求判令：1、确认王双娟与同福易家丽公司于2010年6月1日至2014年7月8日所签订的《租赁合同》均为无效合同；2、同福易家丽公司返还王双娟租金人民币350,000元（以下币种均为人民币）；3、同福易家丽公司、易家丽公司赔偿王双娟厂房及基础设施、机械设备投资等1,446,000元；4、同福易家丽公司、易家丽公司赔偿王双娟石材搬迁运费50,000元；5、易家丽公司对同福易家丽公司应赔偿王双娟的损失承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2010年6月1日，王双娟与同福易家丽公司签订《租赁合同》，约定由王双娟承租同福易家丽公司位于上海市XX公路XX号XX城内的XX场地，租赁期限：从2010年6月20日至2011年7月19日止，年租金98,389元。双方依约履行完毕后，又逐年签订《租赁合同》：2011年8月1日签订，增加租�XX区XX（以下简称“XX场地”），租赁期限：从2011年7月20日至2012年7月19日止，年租金118,465元；2012年7月20日签订，租赁期限：从2012年7月20日至2013年7月19日止，年租金143,503元；2014年7月8日签订，租赁期限：从2014年7月20日至2015年7月19日止，租赁物恢复至原XX场地，年租金132,612元。数年来，双方逐年依约履行合同，王双娟交付租金至2015年7月19日止。2015年7月31日，同福易家丽公司向王双娟发出《合同到期不再续约通知书》，告知双方合同已到期，不再续签合同。
一审庭审中，双方确认从2013年7月20日至2014年7月19日期间存在租赁关系，于2013年签订过租赁合同，租赁标的物为XX场地、XX场地。
一审法院另查明，2012年7月20日、2014年7月8日签订的两份《租赁合同》中关于王双娟的权利义务条款均约定：“在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域�自行添置的机械设备和可移动设施。对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归甲方（同福易家丽公司）所有。”（以下简称“系争条款”）
一审法院又查明，租赁标的XX场地位于沪房地奉字（2010）第XXXXXX号房地产权证范围内，XX场地不在房地产权证范围内，两者均为场地。王双娟在租赁期间，于XX场地加建了厂房、及建设部分基础设施等。
一审法院认为：王双娟与同福易家丽公司签订的5份《租赁合同》系双方真实意思表示，其中租赁标的物XX场地位于房地产权证范围内，土地属于工业用地，故该部份的租赁合同关系合法有效；关于XX场地，该部份不在房地产权证范围内，同福易家丽公司也未举证证明该地属工业用地，故该部分租赁合同关系违反相关法律法规的强制性规定，应属无�。根据相关规定，租赁合同无效，承租人仍应按合同约定的租金标准支付占有使用费。事实上，王双娟实际使用了租赁物，应当承担租金及占有使用费，故法院对王双娟请求同福易家丽公司返还租金350,000元的诉讼请求不予支持。关于王双娟请求赔偿厂房及基础设施、机械设备投资等1,446,000元及石材搬迁运费50,000元的诉讼请求，法院认为，双方的租赁合同已经到期终止，且根据双方《租赁合同》的约定，王双娟在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，双方均应当遵从双方的上述协议约定，故王双娟的上述诉讼请求于法无据，法院不予支持。关于王双娟请求易家丽公司对同福易家丽公司赔偿损失承担连带清偿责任的诉讼请求，法院认为，一、同福易家丽公司和易家丽公司系独立的企业法人，属不同主体；而王双娟主张同�易家丽公司和易家丽公司在公司股权、财产、人事等方面高度混同的事实也未能举证证明，故该连带清偿责任的请求于法无据。二、鉴于上述对王双娟主张同福易家丽公司的诉请未予支持，易家丽公司的连带清偿责任也丧失了基础。故法院对该诉讼请求不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于二〇一七年一月十一日作出判决，判决如下：一、王双娟与同福易家丽公司于2010年6月1日、2014年7月8日签订的《租赁合同》有效；于2011年8月1日、2012年7月20签订的《租赁合同》，以及2013年签订的租赁合同中关于XX场地的�分有效，关于XX场地的部分无效；二、驳回王双娟的其余诉讼请求。一审案件受理费21,414元，减半收取计10,707元，由王双娟负担。
二审中，各方当事人都没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，本案涉及的《租赁合同》中对于租金的计算，均系以每平方米单价乘以租赁标的面积，其中XX场地面积为586平方米、XX场地面积为100平方米。该事实有王双娟在一审中提交、并经一审庭审质证的《租赁合同》为证。
本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，同福易家丽公司将XX场地和XX场地出租给王双娟使用并收取相应的租金，双方建立租赁关系。王双娟在同福易家丽公司开办的市场内从事经营活动，仅是一种客观存在的经营业态，并不影响�双方之间租赁关系的认定。同福易家丽公司提供了租赁标的，王双娟在合同期内亦正常使用了租赁标的，应当认为，同福易家丽公司已履行了出租方应尽的基本义务。查现有证据，双方历年的《租赁合同》中均无有关最低使用年限、续租次数等的约定，因此，同福易家丽公司有权在租约到期后自主决定是否与承租人续约。王双娟有关同福易家丽公司“有义务续约”之主张，有悖于合同当事人地位平等、意思自治之法律规定，本院无法采信。
涉案租赁标的中的XX场地位于沪房地奉字（2010）第XXXXXX号房地产权证范围内，且历年来的《租赁合同》中约定的租赁标的均为“场地”，并非地面建筑或搭建物，故《租赁合同》中有关XX场地的部分应属有效。王双娟提出《租赁合同》全部无效之主张，无事实和法律上的依据，本院不予采信。根据《租赁合同》的约定，本案涉及的租金（使用费）系按场地面积计价，双方在合同期内亦未因王双娟的投资、搭建行为而对租金（使用费）的计费标准进行过调整，现王双娟要求同福易家丽公司返还一半租金（使用费），依据显非充分，本院不予支持。
涉案的五份《租赁合同》，每份约定的租赁期限均为1年，而在双方于2012年7月20日签订的《租赁合同》中已经载明了系争条款，且该条款被此后的合同所沿用。王双娟作为具有完全民事行为能力的民事主体，应当具备一定的辨识风险的能力，然王双娟自2012年起即签订了载有系争条款的《租赁合同》，此种行为应视为其认可并接受了系争条款的约定。现王双娟又对系争条款的效力及涵义提出质疑，进而要求同福易家丽公司承担赔偿责任，相关理由缺乏基本法律依据，本院对其该项上诉请求不予支持。而在同福易家丽公司在本案中无�承担赔偿责任的情况下，王双娟要求易家丽公司承担连带清偿责任之诉求，亦无法获得本院支持。
综上所述，上诉人王双娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,414元，由上诉人王双娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年七月十三日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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