中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）最高法民申2270号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）:新疆聚鼎典当有限责任公司。住所地:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放南路***号。
负责人：王维民，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨芯钰，乌鲁木齐市天山区幸福法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：阿亚提·阿卡依，男，1968年6月15日出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司。住所地：新疆维吾尔自治区克拉玛依市林园路副**号。
法定代表人：苏林，该公司董事长。
再审申请人新疆聚鼎典当有限责任公司（以下简称聚鼎公司）因与被申请人阿亚提·阿卡依、新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司（以下简称普瑞铭公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终494号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
聚鼎公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，应予再审。请求:1.撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院(2016)新民终494号民事判决；2.改判撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（以下简称克拉玛依中院）(2015)克中执异字第28号执行裁定，继续执行克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园58-2-24号车库财产；3.本案一、二审诉讼费等全部费用由阿亚提·阿卡依、普瑞铭公司承担。事实和理由：1.一、二审法院审理程序违法。一审法院在庭审结束后与普瑞铭公司代理人谈话，该谈话未经聚鼎公司质证，二审法院对该程序问题未纠正，程序不当。2.一、二审判决认定事实错误。《典当抵押合同》《续当抵押合同》合法有效，即使房地产管理部门当时对该在建工程仅登记无编号，亦不能否定抵押登记的效力，故聚鼎公司依法应享有优先受偿权。3.一、二审法院适用法律错误，阿亚提·阿卡依对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权益。本案事实表明，阿亚提·阿卡依与普瑞铭公司签订购房合同在先，聚鼎公司享有涉案房产抵押权在后，但普瑞铭公司始终未将与阿亚提·阿卡依签订《商品房买卖合同》的情况告知作为抵押权人的聚鼎公司，聚鼎公司可以向两被申请人行使抵押权。本案应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，即抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，原因如下：首先，二被申请人签订的商品房买卖合同，损害了聚鼎公司的合法权益，并非合法有效；其次，阿亚提·阿卡依购买的并非居住房屋；最后，不动产所有权和抵押权均在同一部门登记，阿亚提·阿卡依于2010年1月12日签订《商品房买卖合同》，该房屋长时间不能办理过户登记，阿亚提·阿卡依对此应当明知，故其主观上存有过错，阿亚提·阿卡依所谓的物权期待权不应受到法律保护。
阿亚提·阿卡依提交书面意见称：1.一审法院庭审后与普瑞铭公司代理人的谈话不属于本案的证据，而是当事人陈述，其内容为质证意见，无需其他当事人对其质证意见再质证；普瑞铭公司二审代理人的意见与一审法院调查一致，不存在一审法院虚构的情形。2.聚鼎公司与普瑞铭公司签订的克房地（2010）押字0622号《房地产抵押合同》不能判断真实内容，克房地（2013）押字0469号《房地产抵押合同》不符合法律规定的要式合同，聚鼎公司基于错误的合同取得的抵押权无效。3.阿亚提·阿卡依与普瑞铭公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，涉案房产并不是法律禁止交易的房产，阿亚提·阿卡依在签订及履行《商品房买卖合同》过程中无任何过错。4.阿亚提·阿卡依对被执行的车库依法享有排除强制执行的民事权益，一、二审法院认定事实清楚、适用法律正确，故应驳回聚鼎公司的再审申请。
普瑞铭公司提交书面意见称，其仍坚持一、二审诉讼过程中的答辩意见，请求驳回聚鼎公司的诉讼请求，并承担相应的诉讼费用。
本院认为，本案的争议焦点是阿亚提·阿卡依作为买受人获得案涉房产所有权的请求权是否能够对抗聚鼎公司作为抵押权人的优先受偿权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，阿亚提·阿卡依于2010年1月12日与普瑞铭公司签订购买诉争房产的《商品房买卖合同》，并支付了房款8.5万元及代收的税费，普瑞铭公司将诉争房产交付给阿亚提·阿卡依，阿亚提·阿卡依实际占有使用该房产至今。同年3月23日，聚鼎公司与普瑞铭公司签订《典当抵押合同》，并于同月26日将包括诉争房产在内的5400余平方米房产进行抵押登记，后又进行了公证。因普瑞铭公司未按照约定偿还借款，聚鼎公司依据公证执行证书向克拉玛依中院申请强制执行，该院于2014年6月5日作出(2014)克中执字第108号、109号执行裁定，查封了抵押登记的5400余平方米房产，其中包括诉争房产。此时，阿亚提·阿卡依提出执行异议，称其系诉争房产的实际所有人，申请中止对该房产的执行。克拉玛依中院作出(2015)克中执异字第24号执行裁定，裁定中止对诉争房产的执行。从上述情况看，第一，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故合同依法成立并生效，且是在法院查封之前签订。第二，从前述事实看，阿亚提·阿卡依合法占有诉争房产的时间亦是在法院查封之前。第三，阿亚提·阿卡依在签订合同后已基本支付了房款及代收的税费。第四，从查明事实看，阿亚提·阿卡依购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间，同时，诉争房产在两个月后即被普瑞铭公司抵押给聚鼎公司，故未办理过户登记不是阿亚提·阿卡依自身原因所致。此外，阿亚提·阿卡依在本案中主张的是诉争房产的所有权，根据前述规定，其作为买受人获得案涉房产所有权的请求权足以对抗聚鼎公司作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，故聚鼎公司的申请理由不能成立，一审不予支持并无不当。
聚鼎公司提出的其他问题，虽然不属于本案核心问题，但本院一并予以说明。第一，关于聚鼎公司提出的一审法院在庭审结束后与普瑞铭公司代理人谈话，该谈话笔录未经质证的问题。本院认为，普瑞铭公司经合法传票传唤无正当理由拒不到庭，其应自行承担缺席审判的相应后果，不涉及程序违法问题；至于谈话笔录，并非认定本案案件事实的依据，对聚鼎公司的利益没有影响；此外，聚鼎公司的该主张亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的法定再审理由。第二，关于聚鼎公司提出的其登记的抵押权应享有优先受偿权的问题。本院认为，登记的抵押权确实享有一定的优先权，但与购买人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购买人的利益。第三，关于聚鼎公司主张本案应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的问题。本院认为，该规定适用的前提是抵押期间，而阿亚提·阿卡依购买诉争房屋的时间早于抵押登记时间，故本案不应适用该规定。
综上，聚鼎公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回新疆聚鼎典当有限责任公司的再审申请。
审 判 长 晏 景
审 判 员 汪国献
审 判 员 李 涛
二〇一七年八月三十日
法官助理 邹军红
书 记 员 程煦雅