河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终4629号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟淑花，女，1970年3月5日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李帅岭，男，1994年5月24日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李长安（系李帅岭父亲），1965年8月11日出生，汉族，住河南省沈丘县。上诉人孟淑花因与被上诉人李帅岭房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟淑花上诉请求：1、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初82号民事判决，查清事实并改判驳回李帅岭的上诉请求；2、一、二审诉讼费及保全费由李帅岭承担；3、要求李帅岭继续交易，但必须提供真实的工作证明及银行流水进行按揭贷款，并配合金融公司解押，或者全款购买此房屋；4、或者解除交易，李帅岭赔偿孟淑花自2017年2月18日起至今所缴纳的房屋月供损失4800/月；5、李帅岭赔偿孟淑花违约金80000元。事实和理由：1、孟淑花始终积极配合李帅岭及中介公司履行合同，不存在违约行为；2、李帅岭多次违约，已导致孟淑花对其购房实力产生怀疑，孟淑花可以行使合同约定的解除权；3、一审判决遗漏了部分事实及孟淑花要求李帅岭承担保全费的诉讼请求；4、一审判令孟淑花返还李帅岭350000元并支付以350000元为基数，自2017年3月1日起按照月息2%计算的利息，缺乏法律依据。李帅岭辩称：1、银行的贷款已于7月30日审批完毕，是孟淑花不配合办理过户手续；2、《解押协议》第一条明确约定300000元的性质不是首付款，而是借款；3、立契手续只能在房产管理部门办理，而本案的房屋买卖还未到此阶段；4、三方在《房屋买卖合同》第三条中已约定100000元由中介保管，马辉不应该取走5000元定金，除此之前，自己对马辉拿走45000元的事实也并不知情；5、涉案房屋的解押已经办理完毕，孟淑花一直不配合办理过户手续。李帅岭向一审法院起诉请求：1、孟淑花名下位于郑州市××区××楼××单元××号的房产归李帅岭所有，孟淑花配合李帅岭完成过户；2、孟淑花按照合同约定赔偿李帅岭违约金300000元；3、孟淑花承担本案诉讼费用。诉讼过程中，李帅岭变更诉求为：1、解除双方所签订的《房屋买卖合同》；2、孟淑花返还李帅岭购房款本金350000元；3、郑州天中房地产营销策划有限公司偿还李帅岭购房定金53000元；4、李帅岭赔偿孟淑花违约金300000元（因合同约定日违约金过高，李帅岭自愿将违约金降低为300000元）；5、孟淑花承担诉讼费18850元，诉前保全费5000元。庭审过程中，李帅岭申请撤回变更后的第三项诉讼请求，一审法院予以准许。孟淑花向一审法院提出反诉请求：要求李帅岭支付违约金150000元。一审法院认定事实：孟淑花授权案外人马辉签署其名下位于管城××区××楼××单元××号房屋的房屋买卖合同，并指定马辉为首付款收款人。2017年2月18日，李帅岭（乙方、买方）与孟淑花（甲方、卖方）通过郑州天中房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：1、甲方拥有位于郑州市××区××楼××单元××号（房屋所有权证书号：1401181844）的房产，建筑面积80.31平方米，乙方自愿购买甲方上述房产。2、房屋及其配套设施的总价款为1250000元。3、乙方于本合同签订时支付100000元作为丙方代为保管的定金，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，作为对交易对象的真实性及甲方出售该房产诚意作担保。4、甲、乙双方经协商后同意以按揭贷款方式付款，乙方应在立契当日付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。5、双方同意在签订本合同后45个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。6、违约责任：甲方若违反本合同第5条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金，乙方若违反本合同第5条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金，若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2%的违约金。7、其他约定事项：（1）甲方承担营业税（2）契税、银行费用、中介费用共计叁万元（乙方共计承担叁万元）等。甲方的代理人马辉、乙方李帅岭分别在合同上签字并按指印，丙方加盖公章。合同签订当日，李帅岭向马辉交付定金5000元，马辉向李帅岭出具收条。2017年2月21日，李帅岭向郑州天中房地产营销策划有限公司交付98000元，该公司向李帅岭出具收据，载明“今收到李帅岭购房定金98000元”，后该公司将其中45000元作为首付款转交孟淑花，剩余53000元中的30000元为中介及银行费用，另23000元为物业保证金。2017年3月1日，李帅岭（乙方）与孟淑花（甲方）、郑州天中房地产营销策划有限公司（丙方）签订了一份《解押协议》，主要约定：一、因甲方无力解押，现借乙方现金300000元用于解押，本解押款在过户立契前属甲方借乙方现金，过户后冲抵购房首付房款。二、若解押之后，因甲方各种原因造成乙方不能过户，甲方自愿声明本房产（地址：管城××区××楼××单元××号、房屋所有权证号：不动产证号0025851）无条件转让给乙方，乙方不能以任何理由拖延时间延误甲方余款到账，若乙方违约应赔偿甲方全部损失等。协议签订当日，李帅岭向马辉交付300000元，马辉向李帅岭出具收据一份，载明“届时充当首付款（部分）”。2017年9月28日，孟淑花向李帅岭出具声明一份，载明：“本人孟淑花保证于2017年10月15日之前配合办理过户手续”。上述声明到期后，孟淑花未办理涉案房屋的抵押注销登记手续、亦未配合李帅岭到房管部门办理过户手续，引发争讼。上述事实，有《委托书》、《房屋买卖合同》、《解押协议》、《收条》、《收据》、《证明》、《声明》、银行汇款凭证和流水单及双方当事人陈述在案佐证。一审法院认为，李帅岭、孟淑花及郑州天中房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定严格履行。本案争议的焦点为涉案合同中是否约定支付首付款及支付首付款的时间、数额。对此在合同第4条付款方式中约定为“乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准”，对于该条中的“立契当日”，李帅岭认为是过户当日，孟淑花认为是2017年2月18日双方签订买卖合同之日，一审法院认为“立契当日”属约定不明，结合该条中“以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准”，在双方签订买卖合同之日、尚未办理银行贷款的情况下，在2017年2月18日根本无法确定首付款的具体数额，因此该“立契当日”应推定为双方到房屋管理部门签订正式网签合同之日，在此之前李帅岭已向孟淑花交付350000元，李帅岭并未违反合同约定，亦不存在欠付孟淑花首付款的情形，孟淑花至今未办理涉案房屋的抵押注销登记手续，亦未按照其出具的声明“于2017年10月15日之前配合办理过户手续”，属违约行为，应当承担违约责任。现李帅岭诉请解除合同，孟淑花前期已属违约，当庭虽表示愿意继续交易，但仍然要求李帅岭支付剩余首付款并承担违约责任的请求无依据，一审法院确认涉案房屋买卖合同解除。合同解除后，孟淑花所收取的350000元应当返还李帅岭，对李帅岭该项诉求一审法院予以支持。李帅岭主张孟淑花赔偿违约金300000元，已自愿降低合同所约定的违约金“每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2%的违约金”标准，但该主张仍过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在李帅岭未提供证据证明其损失情况下，一审法院根据合同的履约情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，酌定孟淑花应按已付房款的月利率2%支付违约金，故孟淑花支付的违约金应以350000元为基数，按照月利率2%、自2017年3月1日起计算至实际给付之日止，对李帅岭该项诉求予以部分支持。孟淑花辩称李帅岭不配合到金融公司签字借款，但未提交证据证明双方对此予以约定，对该辩称意见不予采信。孟淑花辩称因李帅岭提交伪造交易明细及资信证明导致银行只完成了初审，没有完成最终审批，对此孟淑花提交分支行声明及银行审查审批意见复印件一页，其中显示“同意对李帅岭授信810000元，期限30年”，其中分行意见一栏为空白，孟淑花所提交的该证明为单页、并不全面，虽然分行意见一栏为空白，但无法证明贷款未完成最终审批，且李帅岭所提交的银行流水及资信证明并不必然导致贷款审批无法通过，对孟淑花上述辩称意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李帅岭与孟淑花于2017年2月18日签订的《房屋买卖合同》解除；二、孟淑花于判决生效之日后十日内返还李帅岭350000元并支付违约金（以350000元为基数，自2017年3月1日起按照月利率2%计算至实际给付之日止）；三、驳回李帅岭的其他诉讼请求；四、驳回孟淑花的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18850元、减半收取计9425元，由李帅岭负担6829元，孟淑花负担2596元；保全费5000元，由李帅岭负担3623元，孟淑花负担1377元；反诉案件受理费1650元，由孟淑花负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2017年3月1日，李帅岭与孟淑花签订《解押协议》，并按照协议约定于当日向孟淑花提供300000元作为解押款，已充分表明李帅岭为促成双方房屋买卖履行、实现合同目的的努力，而孟淑花在获得上述资助后因自身原因无法办理房屋解押，致使到诉讼时，仍不能履行双方约定的合同义务，故，孟淑花应承担相应的法律责任。孟淑花虽称愿意继续履行合同，但以李帅岭再向其提供所谓“剩余首付款”为条件，明显超出双方原合同约定的范围，应属于新要约，而李帅岭明确予以拒绝，故双方《房屋买卖合同》继续履行的基础丧失，一审法院据此判令涉案房屋买卖合同解除，并无不当。孟淑花诉称李帅岭未按照合同约定时间支付首付款，构成违约，依据在于其认为涉案《房屋买卖合同》第四条约定的“立契当日”为“合同签订日”，李帅岭对此不予认可，并辩称“立契当日”应为双方到房屋管理登记部门办理过户手续之日。按照《合同法》第六十一条、第一百二十五条的规定，首先，从合同约定的内容来看，双方约定的付款方式是按揭贷款，就本案合同履行的情况看，李帅岭并未在合同签订当日办理完向银行申请贷款的事宜，而孟淑花对此也明知，该“立契当日”显然非孟淑花理解的“签订合同之日”，故，对孟淑花该上诉理由，本院不予支持。其次，按照房屋买卖的交易惯例，房屋过户作为履行合同的最后一个环节，是建立在买受人按照合同约定支付了足额对价的基础之上，而从本案的实际情况来看，李帅岭只是申请到了授信贷款额度，并未实际取得银行贷款，在此前提下，孟淑花也不可能就此同意提前履行过户义务，故，对李帅岭辩称理由，本院也不予采信。一审法院结合合同前后内容、交易习惯，以及双方履行合同的实际，推定“立契当日”为双方到房屋管理部门签订正式网签合同之日，认定正确，本院予以维持。孟淑花上诉称，李帅岭申请的贷款只是一个授信额度，能否实际发放处于不确定状态，且李帅岭在申请过程中存在不诚信行为，但并未提供相应的证据予以支持，而李帅岭已按照合同约定交纳了相关的费用，并无阻碍合同目的实现的实质性违约行为。故，对孟淑花诉称李帅岭应承担违约责任的诉请，本院不予支持。一审法院综合相关因素，酌定孟淑花按李帅岭已付款项350000元的月利率2%向李帅岭支付违约金，数额适当，本院予以维持。综上所述，孟淑花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6842元，由上诉人孟淑花负担。本判决为终审判决。审判长  石红振审判员  马常有审判员  李文兵二〇一八年四月二十七日书记员  周 晗