江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2444号上诉人（原审被告）南京市鼓楼区建设房产和交通局（原南京市鼓楼区住房和建设局），住所地在南京市鼓楼区水佐岗64号。法定代表人徐淮舟，该局局长。委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张忆江，男，汉族，1957年9月15日生。委托代理人王广如，女，汉族，无业。上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局（以下简称鼓楼建交局）因与被上诉人张忆江房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张忆江原审诉称：张忆江系南京市鼓楼区湖南路04片地块的被拆迁居民，鼓楼建交局系上述地块的拆迁人。张忆江、鼓楼建交局于2012年12月签订南京市城市房屋拆迁安置补偿协议。张忆江于2013年12月底收房后发现，建成交付的房子与补偿协议上约定的户型不同。尤其是原图纸中的三室二厅改成二室二厅，给张忆江的家庭生活带来诸多不便。张忆江多次到有关部门反映，始终未得到妥善解决。套型改变不仅影响张忆江住房面积的合理使用，而且也增加了张忆江的装修成本。鼓楼建交局的行为给张忆江造成难以挽回的精神损失和无限的使用损失。故诉至原审法院，请求依法判令鼓楼建交局赔偿张忆江18000元，并承担本案诉讼费用。鼓楼建交局原审辩称：鼓楼建交局签订合同时所提供的平面图是草图，经过规划部门审核后，最终确定的户型就是张忆江现在的房屋户型，故鼓楼建交局不应承担赔偿责任。此外，张忆江本次诉讼已超过两年的诉讼时效。综上，请求依法驳回张忆江的诉讼请求。原审法院查明：张忆江为南京市鼓楼区湖南里19号后楼202室房屋（以下简称202室房屋）的被拆迁人。因202室房屋拆迁，张忆江（乙方）与鼓楼建交局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2012年12月15日签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字[2010]第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10日至2012年12月30日，在鼓楼区××04地块，委托南京市鼓楼区房屋拆迁安置办公室，实施湖南路04地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为202室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为886687元；甲方应当以双方约定的方式支付补助费用264371元；乙方同意于2011年9月28日将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号3幢1601室（以下简称涉案房屋），建筑面积为98.78平方米，交付日期为2013年12月31日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；协议各方同意所调换房屋的价款为价值相等，产权相当；附件4中约定了调换房屋的基本情况，结构为钢混，用途为住宅，该房屋为期房；套型平面图显示房屋为三室二厅，其中面积为6.6平方米的卧室有一飘窗。套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准。2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。2013年12月底，鼓楼建交局通知张忆江接收房屋，张忆江接收房屋后发现房屋存在户型、飘窗与约定不符等问题。此后，张忆江通过多种途径反映上述问题，但始终未能得到解决。原审法院另查明，与张忆江情况类似的部分被拆迁人，就南京市钟阜路29号安置房出现的类似问题，于今年陆续向原审法院提起诉讼，原审法院根据案件具体情况分别作出裁判。其中部分案件上诉至本院，本院在二审中查明，与涉案房屋所在3号楼相近的5号楼在2012年6月26日已经开工。原审法院认为：张忆江、鼓楼建交局之间签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于鼓楼建交局是否应当承担赔偿责任的问题。原审法院认为，涉案房屋虽在2013年2月7日才取得规划许可证，但根据同期建设的5号楼的开工时间，可以确定涉案房屋所在3号楼的开工时间应在2012年6月份。双方在2012年12月15日签订协议时，鼓楼建交局提供给张忆江的户型图显示涉案房屋为三室二厅，由于涉案房屋已经开工建设，实际户型已明确，鼓楼建交局未及时告知张忆江实际户型情况，存在过错，应对张忆江承担一定的赔偿责任。关于鼓楼建交局辩称张忆江起诉已超过诉讼时效的辩解意见。原审法院认为，张忆江发现房屋存在户型不符等问题后，通过各种途径反映其诉求，在通过其他途径未能解决问题后，才选择诉讼方式主张权利。因此，张忆江本次诉讼并未超过诉讼时效，鼓楼建交局该辩解意见，原审法院不予采纳。关于赔偿的数额问题，原审法院根据双方合同履行情况，综合考虑套型不符等致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响等因素，酌定鼓楼建交局赔偿张忆江11000元。据此，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决鼓楼建交局于本判决生效之日起十日内一次性赔偿张忆江11000元。原审案件受理费250元，减半收取125元，由张忆江负担25元，由鼓楼建交局负担100元（此款张忆江已预付，鼓楼建交局于履行上述义务时一并给付张忆江）。鼓楼建交局不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由如下：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定“双方在房屋拆迁安置补偿协议中约定的产权调换房的套型为三室二厅······酌定支持鼓楼建交局赔偿张忆江损失11000元”错误。双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中，所附的房源图仅为草图，仅是告知房屋的坐落、楼层及大概的面积和状况，并非确定的房型，该草图上也注明“以上套型以规划部门审批为准”。现被上诉人所取得的房屋套型与规划部门核准套型一致，上诉人不存在过错。原审法院判令上诉人赔偿被上诉人损失，明显适用法律错误。二、被上诉人的起诉已超过诉讼时效。原审法院认定“张忆江发现房屋存在户型不符等问题后，通过各种途径反映其诉求，在通过其他途径未能解决问题后，才选择诉讼方式主张权利”不是事实，被上诉人在2013年12月31日前取得了房屋，随即发现房屋存在户型、飘窗与约定不符等问题，但被上诉人并未向上诉人主张权利。被上诉人虽在原审中单方陈述其通过各种途径反映其诉求，但并没有任何相关证据可以证实。即使被上诉人陈述其向新闻媒体反映情况属实，也与被上诉人向合同相对方主张权利的民事纠纷无关。故原审未查明被上诉人起诉已超过法定的诉讼时效。张忆江答辩意见为：其认可原审判决。1、关于户型问题。上诉人对涉案房屋报审时，都是按照二室二厅一个飘窗进行的，与双方当事人合同约定的三室二厅二个飘窗不符。当时户型已经确定，并开始建造，故上诉人存在违约。2、关于诉讼时效问题。被上诉人发现房屋的问题后，于2013年12月底就向政府热线12345举报，之后两年一直向政府相关部门反映问题。本案二审争议焦点为：原审认定上诉人应当承担赔偿责任是否恰当。原审法院查明的事实，被上诉人张忆江不持异议。上诉人鼓楼建交局对“此后，原告通过多种途径反映上述问题，但始终未能得到解决”有异议，认为被上诉人未举证证明其诉讼时效发生中断。鼓楼建交局对原审查明的其他事实没有异议。双方当事人对原审查明的无异议的事实，本院予以确认。本院二审另查明：二审中，被上诉人张忆江提供了一份加盖“中国电信云南路营业厅”印章的通话记录清单（2015年12月8日-2015年12月20日），证明其一直向相关部门反映涉案房屋的问题。张忆江陈述，该通话记录清单中显示的“84658888”、“83732590”、“83753587”等通话系其分别向省住建厅、市住建委等相关部门反映涉案房屋问题的记录。2016年1月，南京市鼓楼区住房和建设局名称变更为“南京市鼓楼区建设房产和交通局”，即上诉人鼓楼建交局。以上事实，有张忆江提交的通话记录清单、本院二审的谈话笔录在案为凭。本院认为：原审认定上诉人应当承担赔偿责任并无不当。理由如下：首先，鼓楼建交局在与张忆江签订涉案拆迁补偿协议时，未告知张忆江房屋户型已实际发生变化的事实，存在一定过错，应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，双方当事人于2012年12月15日签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，此时涉案房屋已开工建设，实际户型与双方协议中所附套型平面图显示的户型不一致的事实已发生，鼓楼建交局应当如实告知张忆江房屋户型变化的事实。故鼓楼建交局存在一定过错，应当承担赔偿责任，在涉案房屋开工建设时间早于双方拆迁补偿协议签订时间的情况下，其仅以双方协议中所附的套型平面图中已备注“以上套型以规划部门审批为准”主张不承担赔偿责任，没有事实依据，本院不予采信。其次，张忆江的起诉未超过诉讼时效。张忆江虽于2013年12月底接收房屋，但其发现房屋存在套型变化的问题后，通过多种途径向相关部门予以反映。二审中，张忆江还提交了其于2015年12月向相关部门反映房屋问题的通话记录清单。因此，原审法院在综合考虑套型的变化对涉案房屋使用功能、房屋面积等影响因素的基础上，酌定鼓楼建交局赔偿张忆江11000元，并无不当。综上，鼓楼建交局的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币250元，由上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年五月二十三日书 记 员  孙雪松