黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第136号
上诉人（原审被告）哈尔滨禧龙综合批发大市场有限公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路6号。
法定代表人吴庆平，该公司董事长。
委托代理人潘晓暮，现住黑龙江省五常市。
被上诉人牛成霞，现住黑龙江省七台河市，系原审原告刘良玉之妻。
被上诉人刘本元，现住辽宁省沈阳市皇姑区，系原审原告刘良玉之子。
被上诉人刘本龙，现住黑龙江省七台河市，系原审原告刘良玉之子。
三被上诉人共同委托代理人张超，黑龙江晓峰律师事务所律师。
原审被告哈尔滨禧龙国际商贸物流园区有限公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路6号。
法定代表人吴开华，该公司董事长。
委托代理人潘晓暮，现住黑龙江省五常市。
上诉人哈尔滨禧龙综合批发大市场有限公司（以下简称批发大市场）因与被上诉人牛成霞、刘本元、刘本龙，原审被告哈尔滨禧龙国际商贸物流园区有限公司（以下简称物流园区）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民三初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人批发大市场委托代理人潘晓暮，被上诉人牛成霞、刘本元、刘本龙及其共同委托代理人张超，原审被告物流园区委托代理人潘晓暮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年12月27日，刘良玉与批发大市场签订一份《租赁经营合同》。合同约定：租赁期限1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止；租赁地为哈尔滨市道外区先锋路6号，禧龙钢材市场板材区3街区第三十三、三十五号；营业房48平方米及场地面积为120平方米，经营项目板材，租赁费用每年70，000元。合同签订后，刘良玉按合同约定于2011年12月27日交付批发大市场租赁费70，000元，抵押金10，000元，批发大市场出具了物流园区的财务收据。批发大市场向刘良玉交付了出租房屋及场地，双方均按合同约定履行了各自的义务。后刘良玉使用场地时发现该租赁场地不但堆放相邻方营口盼盼超烁采镀有限公司（以下简称营口盼盼公司）的货物，而且其单位广告牌也架设在刘良玉的场地上方，影响了刘良玉的正常营业。刘良玉与批发大市场协商未果，于2012年7月25日向批发大市场、8月12日向物流园区、批发大市场提出解除合同，并已送达解除合同通知书，要求批发大市场、物流园区退回已交付的租赁费70，000元，抵押金10，000元，计80，000元，批发大市场、物流园区至未退还。
刘良玉提起诉讼，请求法院判令批发大市场、物流园区返还刘良玉租金70，000元、抵押金10，000元。
批发大市场、物流园区辩称：1、刘良玉诉请超过诉讼时效。2、刘良玉自2007年至2012年连续与出租人批发大市场签订了租赁合同应以公章为准。物流园区收取刘良玉租赁费是冲抵批发大市场欠物流园区的款。3、营口盼盼公司于2010年5月安装了天吊。刘良玉明知侵权事实的存在。刘良玉2012年10月19日起诉已经超过了诉讼时效。4、批发大市场不存在违约行为，不承担违约赔偿责任，批发大市场已经按照合同约定，将租赁房屋交付于刘良玉，并提供了相应的设施及服务。批发大市场、物流园区同意退返抵押金10，000元，不承担任何责任。
原审判决认为：刘良玉与批发大市场签订的《租赁经营合同》，系双方当事人真实意思表示，具有民事法律效力。合同签订后，刘良玉按合同约定向批发大市场履行了给付租赁费、抵押金的义务，批发大市场收到租赁费后，虽向刘良玉交付租赁房屋及场地，但因该租赁场地堆放的货物及安装天吊尚未清除，使刘良玉无法经营，合同目的无法实现，为此刘良玉二次通知批发大市场、物流园区解除租赁合同，应视为租赁合同已解除。故刘良玉要求全额退还租赁费及抵押金之请求合理，予以支持。批发大市场、物流园区称刘良玉诉讼已超过诉讼时效，案外人营口盼盼公司在该场地安装天吊刘良玉是同意的，无事实和法律依据，故不予采纳。物流园区虽出具收取刘良玉租赁费、抵押金的收据，但未在合同文本加盖公章，亦未交付租赁场地，批发大市场又承认收到此款，故不应认定刘良玉与物流园区签订此租赁合同。据此判决：一、待本判决发生法律效力之日起十五日内批发大市场退还刘良玉已付租赁费70，000元，抵押金10，000元。二、驳回刘良玉对物流园区的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
批发大市场不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。刘良玉在租赁期间从未办理营业执照，也未实际经营，且租赁房屋无人看守。刘良玉临近租赁者营口盼盼公司于2010年5月与刘良玉协商架设天吊，并承诺如刘良玉从事经营可免费使用该天吊。刘良玉知悉后同意架设。营口盼盼公司偶尔会借用刘良玉的场地。2012年6月刘良玉称要开始经营，营口盼盼公司及时清理了暂放在刘良玉场地内的货物。堆放货物的侵权行为是由营口盼盼公司实施，刘良玉应向其追偿。2、批发大市场无违约行为不应承担赔偿责任。刘良玉自2007年至2012年连续租赁批发大市场房屋及场地拟从事经营。租赁物在此期间一直处于刘良玉管理和控制中。批发大市场交付的租赁房屋及场地符合正常的生产经营标准，在履行合同过程中也按照合同约定提供了安保、供电、供水、广告等义务。
牛成霞、刘本元、刘本龙辩称：1、原审判决认定事实清楚。刘良玉经营成霞白铁加工店，已办理营业执照，且合同未约定如刘良玉未办理营业执照，批发大市场即不履行交付义务。刘良玉张贴转租告示亦符合合同约定。自合同订立之日起，刘良玉承租的场地就一直被营口盼盼公司占据，致使刘良玉无法经营。批发大市场未举示证据证明营口盼盼公司及时清理了租赁场地内的货物，且并未就此通知刘良玉，刘良玉也从未与营口盼盼公司达成架设天吊及堆放货物的协议。2、批发大市场并未保障刘良玉的正常经营活动，未履行合同义务，存在违约行为。自2011年12月27日签订合同当日起超过半年时间，刘良玉租赁场地被营口盼盼公司用于堆放货物，并私设高架广告牌，致使刘良玉无法经营，无法实现合同目的。
二审期间，双方当事人均未向本院举示证据。
本院二审认定的事实与原审判决认定的事实相同。另认定，原审原告刘良玉于2013年4月1日死亡，牛成霞、刘本元、刘本龙、刘本华系刘良玉的法定继承人，其中牛成霞、刘本元、刘本龙明确表示继受刘良玉的实体权利，愿意参加本次诉讼。刘本华向本院提交了经公证的《放弃继承声明书》，放弃继承刘良玉的遗产。
本院认为：出租人应当按照约定交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，批发大市场与刘良玉于2011年12月27日签订了《租赁经营合同》，批发大市场应当按照合同约定交付租赁房屋及场地以保障刘良玉的正常经营活动。批发大市场主张刘良玉同意营口盼盼公司架设天吊，但未举示证据证实，本院不予支持。批发大市场主张其已通知营口盼盼公司及时清理了刘良玉租赁场地内的货物，因未举示证据证明，本院不予支持。批发大市场作为出租人和管理方，未能保障刘良玉的正常经营活动，致使其合同目的无法实现，刘良玉请求解除合同符合法律规定，原审判决判令批发大市场返还刘良玉租赁费及抵押金并无不当，本院予以维持。刘良玉在诉讼中死亡，牛成霞、刘本元、刘本龙、刘本华系刘良玉的法定继承人。牛成霞、刘本元、刘本龙明确表示继受刘良玉的实体权利，愿意参加本次诉讼，可以继受本案中刘良玉的实体权利义务。故原审判决确认的刘良玉的权利应由牛成霞、刘本元、刘本龙承受。刘本华明确表示放弃继承刘良玉的遗产，不参加本次诉讼，故其不继受本案中刘良玉的实体权利。
综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1899元，由上诉人哈尔滨禧龙综合批发大市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 曹轶伟
代理审判员 宋 凯
二〇一四年八月十九日
书 记 员 吴浩松