四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第808号
上诉人（原审原告）刑志宏。
委托代理人赵婉丽。
委托代理人朱灿林。
被上诉人（原审被告）阆中市广厦房地产开发公司。
法定代表人何仕平。
委托代理人张小云。
上诉人刑志宏因与被上诉人阆中市广厦房地产开发公司（以下简称广厦公司）商品房买卖合同纠纷一案不服四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第5420号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年8月25日，刑志宏与广厦公司签订了《商品房买卖合同》，约定刑志宏购买广厦公司开发的博雅华庭A幢1单元1层2号住房一套。合同第十一条约定，出卖人应在2011年9月30日前向受让人交付该商品房。房屋竣工后，刑志宏按合同约定履行了付款义务，但广厦�司未按期交付房屋，直到2012年5月30日才向刑志宏交付，同时该房屋产权证已办在广厦公司名下，尚未过户给刑志宏。另查明，广厦公司开发的该楼盘住户约700余户，因广厦公司存在未按期交付房屋和办理产权证等问题，住户集体上访。2014年10月10日，阆中市信访局组织相关部门参与调解，广厦公司与各住户达成协议和解。与刑志宏的和解协议具体内容为：一、甲方（广厦公司）一次性赔偿乙方（刑志宏）违约金3，020元；二、乙方收到违约金后，不得再以任何诉求向甲方索赔。当天刑志宏收到了广厦公司赔偿的违约金。一审庭审中，刑志宏当庭表示放弃起诉状中第一、三、四项诉讼请求，只要求广厦公司支付逾期办理产权证的违约金，违约金数额按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，从约定交房之日（即2011�9月30日）起计算90日算至2014年8月30日，该项违约金为67，038.4元，并从2014年8月30日起按银行贷款利率计算赔偿金至房产证、土地使用证交付为止。
原审法院认为，2010年8月25日，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，其合同合法有效。广厦公司未完全履行合同义务有过错。由于广厦公司的过错导致购房户信访，信访后双方在2014年10月10日达成了赔偿协议，并且赔偿协议已经履行。协议也明确约定刑志宏收到违约金后，不得再以任何诉求向广厦公司索赔，故刑志宏要求广厦公司支付逾期办证违约金的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回刑志宏的诉讼请求。案件受理费1，542元，由刑志宏负担。
宣判后，上诉人刑志宏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤�四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第5420号民事判决，改判支持上诉人原审中的第二项诉讼请求，即依法判令被上诉人支付逾期办理产权证书违约金67，038.4元。事实及理由：一审认为2014年10月10日，阆中市信访局组织相关部门参与调解，上诉人与被上诉人达成协议和解。具体内容为：一、甲方一次性赔偿乙方违约金3，020元；二、乙方收到违约金后，不得再以任何诉求向甲方索赔。当天原告收到了被告赔偿的违约金。事实上，上诉人与被上诉人之间并来对逾期办理产权证的违约金在和解中进行约定，因此不能以该和解协议来排除上诉人主张逾期办理产权证的违约金的权利。其次，系上诉人起诉被上诉人在先，后双方调解在后，且上诉人的诉请系双方商品房买卖合同中有明确的约定，有事实和法律依据，因此，应当得到人民法院的支持。
被上诉人广厦公司答辩称：原审已经查明，双方诉讼期间达成赔偿协议，在该赔偿协议中，上诉人已经自愿放弃了对被上诉人追究违约责任的权利，当然也包括以逾期办证为由向被上诉人追索的权利。对逾期办证双方合同有约定，即买受人选择不退房的，不承担违约责任。事实上，上诉人在办证的问题上也不存在违约，上诉人符合交房条件后，即在三个月内达到了办证条件，并通知了对方。
本院二审审理查明：2014年10月10日，广厦公司（甲方）与刑志宏（乙方）达成《延期交房违约赔偿协议》，该协议约定“乙方在阆中市七里新区‘博雅华庭’购买A栋4单元4楼1号住房一套，面积94.2平方米，就延期交房违约赔偿一事，经甲乙双方协商一致特达成如下协议：一、甲方一次性赔偿乙方违约金3，020元；二、乙方收到甲方支付的违约金后，不得再以任何诉求向甲方索赔。”
另查明，2010年12月20日广厦公司与刑志宏签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。”
再查明，案涉房屋所在的“博雅华庭”商住小区于2012年6月28日取得了《房屋面积测绘报告》；2014年11月3日办理了《竣工验收备案书》。而案涉房屋也已办理了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。2014年12月18日，案涉房屋办理了房屋总产权证，即阆房权证阆中市字第2014121**号房屋所有权证，产权人为广厦公司。2015年2月28日广厦公司在“博雅华庭”商住小区张贴《通知》，告知购房户办证的相关事�。
本院认为：2014年10月10日的和解协议，根据该协议的名称及内容判断，协议解决的问题仅指被上诉人广厦公司延期交房的违约问题，并未包括逾期办证的违约问题。因此，原审仅以该协议否定上诉人的全部诉讼主张不当，应予纠正。
《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，案涉房屋交付应当符合相应的条件。根据二审查明的事实，《竣工验收备案书》的办理时间为2014年11月3日，因而案涉房屋符合交房条件的时间为2014年11月3日，由于未达到合同约定交房条件不能视为交付房屋，因此，交房时间应当认定为2014年11月3日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，并结合前述交房时间的认定，被上诉人广厦公司应当在2015年2月2日前协助上诉人刑志宏办理房屋产权手续。作为开发商，被上诉人广厦公司的协助义务首先包括保证案涉房屋符合办证条件，2014年12月18日广厦公司取得了房屋总产权证，可以证明该案涉房屋已经具备了办证条件。但作为开发商，在保证案涉房屋可以办证的同时，其应当负有向购房户通知办证的义务。根据二审查明的事实，被上诉人广厦公司于2015年2月28日方在小区内张贴通知，告知购房户办证事宜，未在法定的期限内尽到其协助义务，因而对于该迟延通知的期间，被上诉人广厦公司应当承担逾期办证的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款�合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于逾期办证的违约损失应当认定为1，325.90元【（5.10%×30%／365天）×280，745.8元×26天】。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第5420号民事判决；
二、被上诉人阆中市广厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人刑志宏支付违约金1，325.90元；
三、驳回上诉人�志宏的其他诉讼请求。
若未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1，318元，上诉人刑志宏负担1，000元，被上诉人阆中市广厦房地产开发有限公司负担318元；二审案件受理费1，259元，上诉人刑志宏负担1，000元，被上诉人阆中市广厦房地产开发有限公司负担259元。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年六月二日
书记员 赖姝伶