广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦民一终字第302号
上诉人（一审被告）黎景雄，居民。
委托代理人黎景彬，广西铭德律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）钦州市洋麟实业有限公司，住所地钦州市钦北区永福西大街2号。
法定代表人许小麟，总经理。
委托代理人杨强廷，广西海岸律师事务所律师。
上诉人黎景雄因房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2013）钦北民初字第1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人黎景雄的委托代理人黎景彬，被上诉人钦州市洋麟实业有限公司（以下简称被上诉人洋麟公司）的法定代表人许小麟与委托代理人杨强廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告（反诉被告）与代怀东于2011年12月8日签订《房屋租赁合同书》，双方约定原告（反诉被告）将其位于钦州市钦北区永福西大街2号（后面楼房毛坯）房屋地下一层387平方，地面一楼76平方，三层至六层1585平方米、出租给代怀东作旅业经营使用，租期为八年，即从2012年2月18日至2020年2月17日止。租金分档计算：（1）地下室（停车场）387平方及后院空地，（即简易房屋前地界）按每年10万元整计租；（2）一楼店面及三至六层前五年每年租金458436元，后三年每年租金481368元，前五年租金按每6个月交纳一次，后三年按一年交纳一次。在租赁期间，代怀东经原告（反诉被告）同意后可将租赁屋转租，但不得改变经营行业，如整体转租，代怀东的权利和义务随之归属取得租赁权的第三方。承租方必须按时向出租方交纳租金，如承租方未按时交纳租金，自逾期之日起，每日按未交的租金1‰向甲方支付违约金等内容。2012年4月8日，双方签订《房屋租赁合同书》（附加文本），约定代怀东增加租赁一楼门面共45平方，租期自2012年4月8日至2020年2月17日止，前五年租金每年25000元整，后三年26250元。其余条款均按照第一份《房屋租赁合同书》共同执行。合同签订后，双方当事人依约履行各自的义务，代怀东将该酒店命名为“名威假日酒店”。2013年4月25日，代怀东与被告（反诉原告）签订《酒店转让合同》，双方约定由代怀东将位于钦州市永福西大街2号后楼的名威假日酒店转让给被告（反诉原告）经营，转让范围包括44间客房、酒店名称、招牌、一楼大堂、楼顶班房、电梯、地下停车场、相关证件和现有酒店设备。后代怀东、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）三方共同签订《协议》，约定原告（反诉被告）同意2011年12月8日和2012年4月8日分别与代怀东签订的《房屋租赁合同书》和附加文本所有的权利和义务转给乙方（被告即反诉原告）履行，被告（反诉原告）应无条件地遵守原告（反诉被告）与代怀东之前所签订的所有合同精神，2013年8月19日前的房屋租金由代怀东负责，之后的租金由被告（反诉原告）负责。合同签订后，被告（反诉原告）依约向原告支付一楼店面、三至六层房屋的租金241718元，但没有依约支付地下室（停车场）以及后院空地的租金。2013年10月30日，原告（反诉被告）向法院起诉，要求被告（反诉原告）支付租金50000元以及违约金3500元（从2013年8月19日计至2013年10月28日，以后另计）。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）出租给反诉人的地下停车场不符合国家规范，存在安全隐患，停车场入口通道变小，许多车辆无法驶入停放，而且原告（反诉被告）实际占用了酒店的后院空地，严重影响被告（反诉原告）的经营，于2013年11月19日，向法院提起反诉，要求原告（反诉被告）对地下停车场进行整改并停止占用后院空地，赔偿已支付的停车场租金7449元、维修装饰费用8656元、经济损失及预期经营损失20000元。
另外，被告（反诉原告）向一审法院提出评估鉴定申请，要求对名威假日酒店地下停车场是否合格、停车场入口通道狭窄，部分车型无法驶入停车入住酒店而造成的经济损失及预期经营损失进行评估鉴定。经钦州市中级人民法院公开摇珠确定评估机构为中联资产评估集团广西有限公司。该公司以停车场入口狭窄影响车辆驶入和旅店入住量的指标无法准确统计，由此导致的经营损失无法客观、准确测算，鉴定（评估）结果无法达到客观、公正的原则为由，无法接受此委托评估鉴定。
另查明，被告（反诉原告）经营名威假日酒店后，因原告（反诉被告）与周边村民发生土地纠纷，酒店停车场入口西面围墙曾于2013年9月改建，向东缩进，致使停车场入口通道变窄。
一审法院审理认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原告（反诉被告）与代怀东签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》《房屋租赁合同书》（附加文本）、代怀东与被告（反诉原告）签订的《酒店转让合同》以及代怀东、原告（反诉被告）与被告黎景雄（反诉原告）签订的《协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故均为有效合同，各方当事人均应按合同履行各自的义务。原告（反诉被告）应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告（反诉原告）受让经营“名威假日酒店”后，按照合同的约定当然成为承租方，享有原承租方权利的同时，应当依约于2013年8月19日前向出租方支付地下停车场及后院空地六个月的租金。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）在后院空地搭建空房占用车位，地下停车场不符合国家规范，拒绝支付地下停车场及空地的租金。对此，法院认为，后院空地上的房屋及地下停车场于代怀东经营酒店时已存在，代怀东对此问题并未向原告（反诉被告）主张过权利，被告（反诉原告）签订《酒店承包合同》及《协议》接手经营“名威假日酒店”时，亦未对停车场及后院空地上的房屋提出异议，基于已然的事实而形成的真实意思表示，对各方当事人均有约束力。被告（反诉原告）于经营酒店后对已默认的事实再提出抗辩，有悖于诚实信用原则。被告（反诉原告）主张原告擅自搭建是在代怀东经营酒店时所为，但并未提供证据证实后院空地上的房屋系代怀东经营酒店时原告擅自搭建，被告（反诉原告）现以代怀东概括转让的合同权利向原告（反诉被告）主张违约责任，没有事实和法律依据，法院不予支持。停车场已于代怀东经营酒店时正常投入，并未出现无法停车影响经营的情形，代怀东将酒店转让给被告（反诉原告）时亦未对地下停车场进行损坏，被告（反诉原告）认为地下停车场不合格，并申请进行评估，但因无法评估鉴定，应承担举证不能的责任。同时，被告（反诉原告）以2013年9月30日的车辆损坏事故为由，认为地下停车场存在安全隐患，抗辩2013年8月19日之前应履行的合同义务不合理，被告（反诉原告）的该理由不能成立；被告（反诉原告）认为房屋二楼网吧顾客占用空地放车，应与网吧经营者另行处理，不能据此证明原告（反诉被告）违约导致其无法停放车辆。因此，被告（反诉原告）拒绝支付自2013年8月19日起地下停车场及空地租金，系行使履行抗辩权不当，属被告违约在先。但自2013年9月，原告（反诉被告）将停车场西面围墙改建后，致使通道变窄，妨碍了停车场出入大门及通道通行，确实一定程度上影响了被告（反诉原告）的经营，存在过错，被告（反诉原告）要求扣减租金，合法有据，法院予以支持。对于地下停车场及后院空地年租金的问题，根据原、被告双方协商意向，原告（反诉被告）也同意每年租金扣减13000元，再考虑被告（反诉原告）实际使用情况，法院酌定自2013年9月19日起地下停车场及后院空地年租金每年租金为87000元。关于违约金问题，由于原、被告双方当事人均存在违约行为，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的请求，法院不予支持。被告（反诉原告）要求对地下停车场进行整改，停止占用后院空地，赔偿已支付的租金7449元，经营损失及预期经营损失20000元，因证据不足，原告（反诉被告）亦不予承认，法院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿维修装饰费用8656元的诉讼请求，因被告（反诉原告）提供的《名威假日酒店工程结算单》、《收据》并没有正式发票佐证，且价格明显过高，对维修装饰费用8656元的主张，法院不予以采纳，但酒店门卫室确有损坏事实发生，原告（反诉被告）对此亦没有否认，故一审法院酌定维修装饰费用为5000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十五条、第八十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、本诉被告黎景雄向本诉原告钦州市洋麟实业有限公司支付2013年8月19日至2013年9月19日地下停车场及后院空地租金8333元（租金计算：年租金100000元÷12个月）；二、本诉被告黎景雄支付本诉原告钦州市洋麟实业有限公司自2013年9月20日起至2014年2月19日止的地下停车场及后院空地租金36250元（按年租金870000元÷12个月），以后续计；三、反诉被告钦州市洋麟实业有限公司向反诉原告黎景雄赔偿门卫室维修装饰费用5000元；四、驳回本诉原告钦州市洋麟实业有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告黎景雄其他反诉请求。本案受理费1138元，反诉受理费753元，合计1891元，由本诉原告（反诉被告）钦州市洋麟实业有限公司负担275.7元，本诉被告（反诉原告）黎景雄负担1615.3元。
上诉人黎景雄不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，上诉人提供的证据证明后院空地上的房屋是被上诉人在代怀东经营期间搭建的；而被上诉人建围墙因占用他人土地，后来围墙被迫向内收缩占去了二个车位。上诉人接管酒店经营并知道后院空地被占用后，多次向对方交涉，要求恢复空地原状或扣减租金，又向对方发函，但被上诉人置之不理。对于在代怀东经营期间被上诉人占用后院空地建房，上诉人能否就该问题主张权利，因上诉人、被上诉人及代怀东三方在签订《酒店转让协议》时，代怀东与被上诉人没有告知上诉人，该房屋已经占用到后院空地，上诉人是在不知情的情况下接手酒店的；其次，签订转让协议时约定，代怀东与被上诉人签订的合同及附加文本所有的权利义务转让给上诉人，依据该项约定上诉人有权在诉讼时效内向法院主张权利，当然也包括后院空地的使用权。关于上诉人能否对地下停车场存在安全隐患提出整改的问题，该停车场确实存在安全隐患，发生了多次事故，上诉人作为承租人，有权提出安全整改意见，但一审法院以无法鉴定而不予采纳。在诉讼期间，被上诉人打开了东北角通道，二楼网吧的顾客占用后院空地停放电动车，影响了酒店经营，但一审判决由上诉人与网吧经营者另行处理，这是明显错误的。一审判决不支持上诉人主张的装饰费用8656元，没有事实和法律依据。一审判决认为双方均有违约且是上诉人违约在先，也是错误的，事实上是被上诉人违约，而上诉人并没有违约。一是在代怀东经营期间，被上诉人占用后院空地建房，二是在上诉人经营期间因围墙向内收缩，占用了二个车位，三是诉讼期间打通东北角过道，网吧顾客停放车辆占用了后院全部空地，而上诉人没有按时交纳租金，是对方的违约行为造成的，拒交租金也是合法抗辩。一审判决认定事实不清，适用法律不当，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院予以改判。
被上诉人钦州市洋麟实业有限公司的委托代理人杨强廷在二审庭审时答辩称，结合本案的证据，上诉人对所承租的房屋是相当了解的，上诉人承租以后不支付租金没有道理。上诉人的上诉歪曲事实，没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审公开开庭审理，一审判决对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。
本院认为，钦州市名威假日酒店，先是由代怀东承租经营，代怀东与被上诉人洋麟公司分别签订了《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书》（附加文本），2013年4月25日，代怀东与上诉人签订《酒店转让合同》，以后，由代怀东、上诉人与被上诉人洋麟公司三方签订《协议》，同意将代怀东与被上诉人洋麟公司所签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书》（附加文本）所有的权利和义务全部转让给上诉人，上诉人应无条件遵守被上诉人洋麟公司与代怀东之前所签订的所有合同精神，2013年8月19日前的房屋租金由代怀东负责，之后的租金由上诉人负责。被上诉人洋麟公司与代怀东签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》《房屋租赁合同书》（附加文本）、代怀东与上诉人签订的《酒店转让合同》以及代怀东、被上诉人洋麟公司与被告黎景雄（反诉原告）签订的《协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。自此，上诉人按照上述合同的约定成为承租方，取得原承租人代怀东所享有的权利。在签订本案合同之前，上诉人经过与代怀东协商，并多次到名威酒店实地考察，对所承租的经营场所及其使用情况已经有了充分的了解，在承租前对酒店的现状也不提出异议，也并未向代怀东或被上诉人洋麟公司提出任何改进意见，基于已然的事实而形成的真实意思表示，对各方当事人应当具有约束力。本案争议的问题有三，一是停车场入口问题，停车场入口确实于上诉人承租期间，因被上诉人洋麟公司与邻近村民有土地使用权纠纷，被上诉人洋麟公司于2013年9月将停车场入口围墙改建，向东缩窄，致使停车场入口变窄，但在改建围墙之前，上诉人已经在停车场入口建有一间值班室，该值班室已经使入口变窄，即使因围墙改建，而上诉人建设值班室已经使得入口变窄，对此造成的后果，并不是因围墙改建而造成的，对于入口变窄影响到大门通道及停车场车辆出入，一审判决已经对租金进行了扣减；二是地下停车场的问题，该停车场由上诉人从代怀东手上按原状接收，而被上诉人洋麟公司没有对其进行任何改动，上诉人认为该停车场左角未能停车，而将停车场左角用水泥砖砌了一间储物间，因此上诉人认为地下停车场不符合国家规范，没有事实依据；三是后院空地的使用问题，上诉人在与代怀东协商时，后院空地已经由代怀东建设了一间水泥结构的停车棚（即《房屋租赁合同书》所称“简易房屋”）及楼梯，而“简易房屋前地界”为上诉人承租使用范围，“简易房屋”即停车棚不属于上诉人的使用范围，且名威假日酒店共六层，上诉人承租三至六层经营旅业，二楼则另外出租给他人使用，而在二楼消费的顾客有权使用后院停车棚停放车辆等，上诉人认为后院空地其他人不能使用，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人黎景雄上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1891元，由上诉人黎景雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文其谦
代理审判员 李运增
代理审判员 李秋华
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 苏 芸