湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00573号
上诉人（原审被告，反诉原告）张琪。
委托代理人刘国良，湖南华硕律师事务所律师。
被上诉人陈亚平（原审原告，反诉被告）。
委托代理人张松柏，湖南李凤祥律师事务所律师。
委托代理人罗继平，湖南李凤祥律师事务所律师。
上诉人张琪因与被上诉人陈亚平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第00422号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月12日，陈亚平委托陈娅丽与张琪签订《租房合同书》，合同约定，陈亚平将长沙市开福区湘江世纪城贯江苑6栋1801室出租给张琪使用，租赁期限自2012年3月20日至2015年3月19日，月租金为750元，结算方式按每季度结算一次，张琪每次需提前10天支付下季度的房租，如逾期按5%／天的利息计算，租赁期间由陈亚平承担物业管理费，张琪承担除物业管理费以外产生的（包括水、电、天然气、电话、宽带等）相关费用。房屋租赁期间，陈亚平、张琪双方任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并支付两个月的押金作为违约金。因张琪租用的是全毛坯房，需要出资对房屋进行必要的装修，若陈亚平因故提前解约，陈亚平负有适当赔偿责任。在承租期间，未经陈亚平同意，张琪不可以转租或转借该房屋，也不得改变房屋结构及其用途。合同签订后，张琪向陈亚平交付了1000元定金，陈亚平向张琪如期交付了租赁房屋，因需装修租赁房屋，张琪于2012年3月16日向长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付2000元为陈亚平代缴了2011年5月至2012年2月的物业管理费用1912.7元，长沙世纪金源物业管理有限责任公司龙海勋将剩余的87.3元作为陈亚平2012年3月份物业管理费并开具收据给陈亚平，陈亚平与张琪就上述两笔费用达成协议，约定上述两笔费用为张琪依照《租房合同书》向陈亚平支付的750元保证金及2012年3月20日至6月19日的房屋租金2250元。2012年3月27日，陈亚平从上海汇款678元给长沙世纪金源物业管理有限责任公司缴纳物业管理费，加上2012年3月16日，张琪从房屋租金中代付的2012年3月份的物业管理费87.3元，共计765.3元，陈亚平应缴纳的2012年3月至6月的物业管理费全部交清。张琪未按照合同约定于2012年6月10日前向陈亚平交付2012年6月20日至2012年9月19日期间的房租，而是于2012年6月16日向陈亚平支付了2012年6月20日至2012年9月19日期间的房租2166元（扣除燃气开通费84元），张琪延期交付房租6天，陈亚平予以认可，合同继续履行。陈亚平多次向张琪催收2012年9月20日至2012年12月19日的房屋租金，2012年9月10日，张琪没有按期向陈亚平交付2012年9月20日至2012年12月19日的房租，张琪于2012年9月28日向陈亚平交付房租1100元。张琪延期交付房租18天，并欠缴房租1150元，陈亚平对此次交付不予接受，陈亚平遂于2012年9月29日向张琪邮寄发出书面《告知书》，告知张琪需在收到告知书三日内交付拖欠房租并支付违约金，否则将单方面解除合同，没收保证金，收回房屋使用权，2012年10月14日，陈亚平将解约通知书张贴在张琪租赁房屋门上。另查明，张琪在湘江世纪城贯江苑6栋1801室居住期间对租赁房屋进行了适当装修，张琪已支付装修费用7305.67元。再查明，2012年10月16日，陈亚平未取得张琪的同意，在长沙世纪金源物业管理有限责任公司工作人员的陪同下进入湘江世纪城贯江苑6栋1801室出租房屋内，将张琪租赁房屋内的猫、狗若干只放出，2012年10月18日，陈亚平再次进入出租房屋对张琪所居住房屋进行了清理，2012年10�19日，张琪从广州返回湘江世纪城贯江苑6栋1801室租赁房屋发现门锁已被更换后向公安机关报警，并在民警到场之后打开信箱发现陈亚平寄出的未拆封的告知函。同时，张琪叫来物业公司工作人员将出租屋房门打开从而进入房内，发现相关财产、财物丢失。张琪向原审法院提交财物损失清单、购买猫收据复印件6张、纯种猫注册证书复印件7张、购犬协议复印件2张、收款收据、证明拟证明财产损失价值。2012年10月20日以后，张琪没有再继续使用租赁房屋。2012年10月29日，陈亚平在三湘都市报公开发布《解约公告》，欲解除与张琪的租赁关系。陈亚平因与张琪就解除《租房合同书》及财产、财物损失赔偿无法达成一致意见。
2013年1月21日，陈亚平向长沙市开福区人民法院起诉，请求判决：1、确认陈亚平与张琪之间的房屋租赁合同已解除；2、张琪迁出租赁房屋；3、张琪向陈亚平支付2012年9月20日至实际迁出日的房租2142元（暂计至2013年1月31日）；4、张琪向陈亚平支付2012年6月11日至6月16日的房租利息650元、2012年9月11日至9月28日的房租利息2025元、2012年9月29日至实际迁出日的房租利息268元（暂计至2013年1月31日）；5、张琪赔偿陈亚平房屋损坏费4800元；6、本案诉讼费由张琪承担。张琪提出反诉，请求判决：1、陈亚平赔偿张琪财产损失157781.50元；2、陈亚平赔偿张琪因违约提前解除租房合同造成的装修损失7305.67元；3、判令陈亚平赔偿张琪因提前29个月（2012年10月16日至2015年3月19日）解除合同造成可预计的房屋租金增加产生的损失9889元（现同地段同面积月租金900元-原实际租金559元=341元）；4、陈亚平支付张琪违约解除租房合同的违约金1500元；5、陈亚平退还张琪自2012年10月16日至2012年12月19日实际不能居住但已支付的房租415元。
原审法院认�：一、陈亚平代理人陈娅丽与张琪于2012年3月12日签订的《租房合同书》，该合同书中约定逾期按5%／天的利息计算逾期交付房租利息，该违约条款约定过高，关于逾期交付房租利息的支付可参照银行同期贷款利率的四倍计算。违约金条款的效力不影响《租房合同书》其他条款的效力，该《租房合同书》其他条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于违约问题，张琪于2012年6月、9月两次逾期交付房租行为违反陈亚平与之签订的《租房合同书》关于房租交付时间的约定，另张琪在庭审中辩称已交齐2012年9月20日至2012年12月19日的所有房租，因张琪没有提交相关证据证明，原审法院不予认可，因张琪没有补缴房租的意思表示，故合同目的亦无法实现，因此，张琪在《租房合同书》的履行过程中存在根本违约的行为。三、关�陈亚平解除《租房合同书》的效力问题，因张琪存在根本违约的行为，陈亚平有解除合同的权利，2012年9月29日，陈亚平将解约告知书邮寄给张琪，2012年10月19日，张琪知晓解约告知书内容后仍没有补缴房租，原审法院认为，张琪此时已无继续履行合同的意思表示。2012年10月29日，陈亚平再次将解约通知书在三湘都市报登报公告，并将登报情况及解约通知内容电话告知张琪。据此，原审法院确认陈亚平与张琪于2012年3月12日签订的租房合同已于2012年10月19日解除。四、关于陈亚平诉请张琪支付房租、违约金及房屋损坏赔偿费用的问题，（一）原审法院查实因租赁合同在履行过程中发生了纠纷，张琪于2012年10月20日以后就没有对租赁房屋进行使用和管理，租赁房屋由陈亚平进行管理并处分。原审法院认为，张琪不应承担2012年10月20日以后的房租。2012年9月20日至2012年10月19日的房租为750元，张琪于2012年9月28日向陈亚平交付了1100元房租，张琪已交付2012年9月20日至2012年10月19日的房租。原审法院对陈亚平诉请房租的请求不予支持，另陈亚平应退还张琪房屋租金350元；（二）张琪两次逾期交付房屋租金，2012年6月，张琪逾期6天交付房屋租金，参照银行同期贷款利率四倍计算，张琪应承担9元房租利息（2250元×（6%／年×4倍÷12月÷30日）×6日］，2012年9月，张琪逾期18天交付房屋租金，张琪应承担27元房租利息（2250元×（6%／年×4倍÷12月÷30日）×18日］，张琪存在违约行为应当承担违约责任，故张琪应向陈亚平共支付逾期交付房租利息36元，对于陈亚平诉请超出部分，原审法院不予支持；（三）陈亚平向原审法院诉请张琪未按照合同约定使用租赁房屋，要求赔偿房屋损坏费4800元，张琪使用租赁房屋时并未对陈亚平房屋造成破坏，不影响房屋的继续�用，故对陈亚平的该项诉求原审法院不予支持。五、关于张琪的财物损失与陈亚平行为的因果关系问题，2012年10月14日、10月16日、10月18日，陈亚平在没有经得租赁房屋使用人同意的情况下，打开房门多次进入张琪所租住房屋并对屋内物件进行清理且未对张琪屋内的财物进行适当保管，侵犯了张琪的合法权益。因张琪向原审法院提交了相关财产损失的证明，而陈亚平也承认进入过张琪所租赁的房屋，又因陈亚平没有向法庭提交足够证据证明张琪的财物损失与其没有因果关系，原审法院依据证据的高度盖然性规则推定，张琪的财物损失与陈亚平私自打开租赁房屋且对财物未尽保管义务的行为存在因果关系。六、关于张琪向陈亚平反诉装饰装修损失费、提前解除合同造成房屋租金损失费用及违约金问题，张琪向原审法院反诉陈亚平解除合同给其造成了装修损失7305.67元，原审法院认为，《租房合同书》是因张琪的延期交付房租的原因而解除，合同的违约方为张琪，另陈亚平没有使用装饰装修的意思表示，故原审法院对张琪诉请的装饰装修损失不予支持。关于张琪反诉陈亚平提前解除合同造成的房屋租金损失9889元及违约金1500元，因陈亚平提前解除合同系张琪违约所致，故对于张琪的该项反诉诉求，原审法院不予支持。七、关于张琪财产、财物损失价值问题，张琪向原审法院提交财物损失清单、购买猫狗收据、种猫注册证书、购犬协议、宠物笼具证明等证据材料拟证明财物损失157781.5元，经陈亚平质证后，原审法院认为购买猫狗的收据非正规发票，出票人亦未出庭作证，购犬协议、宠物笼具证明等证据材料亦有瑕疵，该证据无法证明此次纠纷中所丢失的猫狗系张琪提供证据拟证明的纯种种猫、狗，亦无法证明该批猫狗的实际价值，故张琪提交的证据尚不足以证明张琪列出的全部损失为陈亚平所导致，也暂不足以证明损失财物的价值，原审法院考虑在此次纠纷中，张琪确实遭受一定的财物损失，原审法院酌情认定张琪财物损失为3000元，该损失由陈亚平承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条之规定，遂判决如下：一、陈亚平与张琪于2012年3月12日签订的《租房合同书》于2012年10月19日解除；二、陈亚平于本判决书生效之日起十日内退还张琪房屋租金350元；三、陈亚平于本判决生效之日起十日内赔偿张琪财物损失3000元；四、张琪于本判决生效之日起十日内支付陈亚平房屋租金利息36元；五、驳回陈亚平的其他诉讼请求；六、驳回张琪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费200元，由张琪负担100元，陈亚平负担100元，本案反诉受理费1919元，由张琪负担959.5元，陈亚平负担959.5元。
上诉人张琪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院颠倒事实，极力维护被上诉人的毁约行为，枉法裁判；二、原审法院认定上诉人侵权事实错误，维护其毁损、卷走上诉人财物的非法行为，剥夺上诉人要求返还财物和进行赔偿的权利，有失公平原则。请求撤销原审判决第二、三、六项，依法改判。
被上诉人陈亚平答辩称：一、原�法院已经查明本案的基本事实，上诉人上诉所述与事实不符；二、被上诉人解除租赁合同于法有据，依法尽到了善良管理人和合理保管义务，上诉人应当自行承担所谓“财产损失”；三、上诉人上诉所述被上诉人侵权与事实不符，依法应当予以驳回。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
在本院二审诉讼中，上诉人和被上诉人均未向本院提交新证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点一、张琪在履行租房合同的过程中是否存在根本违约的行为；二、张琪的财物损失价值的认定。
关于焦点一，本案系房屋租赁合同纠纷，张琪于2012年6月、9月两次逾期交付房租，并且2012年9月还欠付房租1150元。张琪上诉称剩余的租金其准备代陈亚平交纳物业管理费，但是实际上并没有交纳，不能作为其已交满房租的理由�张琪在收到陈亚平的解约告知书后仍没有及时补交房租，说明张琪亦无继续履行合同的意思表示。故张琪存在根本违约行为。
关于焦点二，虽然张琪的财物损失与陈亚平私自打开出租房且未对财物尽保管义务的行为存在因果关系，但是张琪向法院提交的损失证据（主要是猫、狗损失的证据）不足以证明本案中丢失的猫狗系张琪拟证明的纯种猫、狗，亦无法证明猫、狗的实际价值，故原审法院酌情认定张琪的财物损失为3000元并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当。张琪的上诉理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2119元，由张琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊�
审判员 刘完玲
二〇一四年五月二十六日
书记员 黄 银
附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。