北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04111号
上诉人（原审被告、反诉原告）粉娱（北京）科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区光华路2号阳光100国际公寓4号楼（D座）12层1201号。
法定代表人向阳，董事长。
委托代理人李小虹，女，1952年2月21日出生，粉娱（北京）科技发展有限公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苗成，男，1973年9月29日出生。
委托代理人苗崇声（苗成之父），1951年12月26日出生。
委托代理人陈雅玲，北京公元博景泓律师事务所律师。
上诉人粉娱（北京）科技发展有限公司（以下简称粉娱公司）因与被上诉人苗成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第01086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年12月，苗成起诉至原审法院称：2013年1月10日，我和粉娱公司及北京信容合房地产经纪有限责任公司签订房屋租赁合同，约定粉娱公司承租我位于北京市朝阳区百子湾东里××室房屋（以下简称涉案房屋），用途为日常办公，租期自2013年1月15日至2018年1月15日，共计五年。租金标准为每月37200元，支付方式押二付三，每年支付日期为1月15日、4月15日、7月15日、10月15日，粉娱公司应承担房屋租赁期间的水电、暖气等费用。房屋交付状态为毛坯，由粉娱公司自行负责装修及承担相应风险，给予其3个月免租期，即粉娱公司应于2013年1月15日支付首笔租金后，第二笔租金应于2013年7月15日支付。合同签订后，粉娱公司支付了第一笔租金及房屋押金，但2013年7月15日及2013年10月15日应付租金拖欠至今，其行为已构成违约。现我起诉至法院要求：1.解除双方于2013年1月10日签订的房屋租赁合同，粉娱公司于合同解除之日腾退承租房屋；2.粉娱公司支付2013年第三季度、第四季度房屋租金223200元及上述本金到实际支付日的利息（按同期人民银行贷款利率计算）；3.粉娱公司支付拖欠未缴的物业费6099元（2013年11月14日至2014年5月13日六个月），电费11821.16元；4.粉娱公司按月租金37200元的标准支付自2014年1月15日至其实际腾退房屋之日止的房屋使用费。
粉娱公司答辩并反诉称：我公司同意解除合同。双方签订租赁合同后，在房屋使用过程中，由于房屋结构、维修、管理上存在缺陷；2013年7月，北京两场大雨后房屋被淹，屋内的地板、地插、网线严重损坏，致使我公司无法正常经营办公，造成装修等各项经济损失。2013年11月，涉案房屋内摄影棚的暖气管道漏水，造成摄影棚被淹。在房屋漏水后我公司提出异议，苗成应在7日内维修，但时至今日漏水问题没有解决；因为房屋不能使用，所以我公司没有支付房租，不是故意拖欠，利息不同意支付。我公司已交纳押金74400元，就押金不提反诉，要求直接抵扣租金。在2014年4月14日我公司已搬离涉案房屋。因房屋漏水无法使用，我公司2013年7月10日后另行租赁办公地点，至2014年4月14日近9个月的租金损失；摄影棚被淹另行租赁摄影棚费用100000元。我公司向供暖公司缴纳了取暖费37194元，但物业公司不作为，暖气不供暖只能开空调，所以未交纳物业费；标准电费是0.54元一度，物业公司计算的1.2元标准我公司不认可；水费还剩余367.6元不要求返还，可以抵扣电费。故我公司提出反诉要求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.赔偿装修损失560000元；3.赔偿装修设计费损失68400元；4.赔偿租金损失343953元；5.赔偿租借影棚费用100000元；6.赔偿取暖费37194元。
苗成针对粉娱公司的反诉请求辩称：我不同意粉娱公司的反诉请求，也不认可其主张的经济损失。2013年7月2日，与涉案房屋南墙毗邻的楼栋公共区域通风间雨水流入房屋，导致房屋被淹；7月8日大雨，该通风间雨水管道发生破裂，大量雨水从通风间灌入房屋，当天直接导致房屋地面和墙面大面积浸泡被淹；故漏水是因为公共区域的设计和工程质量存在缺陷，如有损失应由案外第三人承担侵权责任，我与粉娱公司已共同署名向开发商和物业公司致函要求进行维修并去除安全隐患。粉娱公司主张我接到通知后未在7天内维修，但7天维修针对的是自然损耗，而房屋渗水的过程持续了半个多月，当时突发事件是无法维修的。因为装修和电路都是粉娱公司自己装的，所以我不清楚房屋装修情况；在我和粉娱公司协商过程中，对方也没有要求我维修。双方协商结果是保留证据向开发商、物业公司主张。房屋漏水被淹后是南面泅水，北半区、二层均不受影响，没有达到无法使用的状态，出现漏水问题后我很配合粉娱公司联系开发商和物业公司维修；但粉娱公司据此拒绝向我支付房租并拖欠应缴费用已构成根本违约。关于暖气管道，我在询问开发商维保部门后把管道截断过，但物业没通知我就把没开的闸打开了发生漏水。根据合同约定，包括二层加钢结构和装修费用均应由粉娱公司自行承担。粉娱公司无法证明另行租赁的事实，且另行租房与管道破裂有无因果关系也存疑，可能是与其公司其他经营行为有关。粉娱公司的物品在2014年5月15日才搬完，双方在2014年5月19日交接涉案房屋。查水表剩余水费367.6元，可以直接抵扣我方诉请的电费；查电表读数为112，欠交费用11821.16元。
原审法院经审理查明：2012年6月11日，苗成与北京高盛房地产开发有限公司（以下简称高盛公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了涉案房屋；该合同约定物业服务企业为美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司（以下简称美佳公司）。2013年9月23日涉案房屋登记至苗成名下，房屋性质商品房，建筑面积495.92平方米。
2013年1月10日，苗成作为出租人（甲方）与粉娱公司作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定乙方租赁房屋用于日常办公，租赁期自2013年1月15日至2018年1月15日，共计五年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施，但乙方对房屋的改造和装修不负担拆除恢复原状的义务，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金为每月37200元，押二付三，各期租金支付日期：每年1月15日，4月15日，7月15日，10月15日。押金74400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期间水费、电费……供暖费、燃气费、物业管理费……室内设施维修费由乙方承担。第五条房屋维护及维修：（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等各方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方应保证对房屋的装修及改造不破坏房屋建筑结构和符合建筑、消防、治安、卫生等方面的相关规定，符合遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方维修。甲方应在接到乙方通知后的7个工作日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第七条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；1.不按照约定支付租金达15日的。2.欠缴各项费用达一千元的。……第八条违约责任：（一）甲方有第七条第二款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方并可要求甲方赔偿相应损失。……（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金每日0.3%收取滞纳金标准支付违约金。甲乙双方约定于2015年1月15日起房屋租金在本协议第四条基础上逐年递增7%，即2015年1月15日起月租金为38900元……。鉴于房屋目前状态为毛坯状态，甲乙双方约定现状交房，乙方根据需要自行装修并自行承担装修有可能造成的安全风险。为配合乙方装修及装修期间无法正常使用房屋，甲方同意减免乙方3个月装修期租金。即2013年1月15日乙方支付一季度房租后，2013年4月15日无需支付二季度房租，2013年7月15日再开始按季度支付。合同期满或解除的，乙方无须恢复原状，不可拆卸的装饰装修归甲方所有。
合同签订后，苗成按约向粉娱公司交付了房屋，粉娱公司已交纳押金74400元和2013年第一季度租金；其后在2013年3月至5月粉娱公司对涉案房屋进行了装修。2013年7月2日和7月8日，涉案房屋发生两次漏水，房屋被浸泡。发生漏水事故后，苗成与粉娱公司就房屋租金交纳问题产生争议，苗成起诉至法院要求粉娱公司支付2013年7月15日后的房屋租金。庭审中，粉娱公司主张房屋无法正常办公使用，反诉要求解除合同；苗成表示粉娱公司欠付租金和应缴费用构成违约，亦主张解除合同。
庭审中，粉娱公司提交照片、《关于要求解决××室窗井存在防汛安全问题的函》两份，用于证明因房屋漏水未交纳2013年7月15日后的租金。经询，粉娱公司表示2013年7月2日第一次漏水是窗井不锈钢百叶窗漏水；7月8第二次漏水严重，房屋被浸泡，物业公司排查系窗井雨水管道漏水。苗成对照片和函件真实性认可，表示漏水位置系楼宇公共区域的窗井和雨水管道，物业公司进行了临时性应急抢修，故联合粉娱公司向开发商和物业公司致函要求进行维修并去除安全隐患。另询，粉娱公司表示2013年11月20日，涉案房屋内暖气管道漏水半小时造成摄影棚被淹；苗成表示暖气管道系自行截断后未堵，物业在供暖排查时未通知即开闸造成漏水。
在案件审理中，原审法院于2014年1月13日组织双方勘验现场。经勘验，涉案房屋位于地下一层，与涉案房屋南墙毗邻的为窗井。涉案房屋室内分为两层，二层为钢结构。一层南墙墙面可见明显水渍、墙皮发霉脱落；一层地面有明显水印，木地板翘起；一层摄影棚内部分地面开裂。二层除储藏室外没有漏水。经询，粉娱公司称为安装空调在涉案房屋南墙上开了一道门。苗成认可粉娱公司安装了11部空调；苗成称窗井比室内地面高，窗井内地面系斜坡，地势由西向东逐渐降低。另询，苗成表示2012年购房时发现房屋内有积水，要求开发商维修后支付了尾款。
庭审中，粉娱公司提交2014年4月10日、4月14日《物资搬运放行条》，用以证明粉娱公司已在2014年4月14日搬离涉案房屋。粉娱公司另提交2014年5月15日《物资搬运放行条》、5月19日的《交接单》，用以证明双方在2014年5月19日进行了房屋交接。苗成对证据的真实性认可，表示交接时确认剩余水费367.6元，粉娱公司欠电费11821.16元。苗成提交美佳公司沿海赛洛城服务处出具的《物业费通知单》、《关于粉娱（北京）科技发展有限公司电费缴纳说明》、《水电费通知单》，用以证明粉娱公司应承担2013年11月14日至2014年5月13日六个月的物业费6099元。经询，双方同意粉娱公司已交纳押金用于抵扣房屋租金，剩余水费用于抵扣电费。
庭审中，粉娱公司提交建设工程设计合同、收据，与北京大音华典唱片有限公司的房屋租赁合同、发票，用以证明因房屋漏水另行租赁房屋和摄影棚，要求苗成赔偿2013年7月10日至2014年4月14的租金损失343953元、摄影棚损失100000元、装修设计费68400元、取暖费37194元。
审理中，经粉娱公司申请，法院依法委托北京华银建设工程咨询有限公司对涉案房屋的装饰装修工程的价值进行鉴定。2014年4月21日的工程造价鉴定意见书内容为：鉴定范围内项目涉及工程造价748532.48元。其中协商一致项目：1.装饰工程441504.63元；2.电气工程145498.89元；3.空调工程23668.62元；4.采暖工程8586.64元；5.给排水工程14407.16元，小计633665.94元；协商不一致项目：1.装饰工程28789.02元，苗成认为大堂门为原有项目，茶水间柜子为可移动项目，不应计造价；2.电气工程13573.32元，苗成认为配电箱为原有项目，门禁、监控、摄像头为可移动项目，不应计造价；3.空调工程72504.2元，苗成认为空调系统为可移动项目，不应计造价；小计114866.54元。粉娱公司支付鉴定费14600元。经询，粉娱公司认可协商不一致项目中配电箱柜为苗成安装，合价17414.72元；另询，粉娱公司表示按租赁期限折旧主张装修损失560000元。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苗成与粉娱公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。粉娱公司在装修后使用房屋过程中发生窗井漏水；依据现场勘验所见情况和粉娱公司提交函件、照片所反映的情况，漏水浸泡位置涉及房屋大部，该漏水状况足以达到严重影响粉娱公司使用的程度，并根本影响房屋用于日常办公目的实现，故粉娱公司要求解除双方签订的租赁合同的请求，理由正当、证据充分；双方在2014年5月19日交接了房屋，租赁合同未再履行已经解除，法院予以确认。提供适租房屋是出租人的义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期；粉娱公司对房屋的使用因漏水事实而受影响，为避免损失扩大而未支付租金亦属事出有因；苗成以粉娱公司欠付租金主张解除合同理由不充分，其要求粉娱公司全额支付租金及利息依据不足。然而虽受到漏水事实影响，但粉娱公司确实使用了涉案房屋，故其仍应支付租金。
综合以上因素，法院确定除免租期以外粉娱公司在使用房屋期间，即2013年7月15日至2014年5月19日按照月租金37200元的二分之一向苗成支付租金；其中双方同意粉娱公司已交纳押金74400元抵扣租金，法院直接予以确认。因苗成已收回涉案房屋，其主张腾退的请求法院不再予以支持。苗成要求粉娱公司承担物业费、电费的主张有合同依据亦有证据证明，法院予以支持；其中剩余水费367.6元双方同意用于抵扣电费，法院不持异议。粉娱公司要求赔偿装修费用损失于法有据，对于装修损失法院依据鉴定报告、考虑房屋使用时间和现场勘验情况予以酌定。粉娱公司要求赔偿装修设计费、取暖费的主张依据不足，法院不予支持。粉娱公司就租金损失、摄影棚损失提交证据的关联性和证明力不足，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除苗成与粉娱（北京）科技发展有限公司于二〇一三年一月十日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、粉娱（北京）科技发展有限公司于判决生效后十日内给付苗成房屋租金十一万四千七百元；三、粉娱（北京）科技发展有限公司于判决生效后十日内给付苗成物业费六千零九十九元、电费一万一千四百五十三元五角六分；四、苗成于判决生效后十日内赔偿粉娱（北京）科技发展有限公司装修损失二十八万二千四百六十八元；五、驳回苗成的其他诉讼请求；六、驳回粉娱（北京）科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，粉娱公司不服，上诉至本院称其承租房屋2013年被水淹后，一直无法正常使用，苗成没有进行修缮，致使其不得不另租办公用房及影棚，苗成违约导致合同解除，其应赔偿给粉娱公司造成的各项损失，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持粉娱公司的原审反诉请求。苗成亦不同意原判，但未提出上诉。
本院经审理查明的事实与原审判决无异。
上述事实，有租赁合同、照片、函件、收据、合同、造价鉴定报告、发票、勘验笔录及双方当事人陈述等在案佐证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：根据本案所查事实，苗成提供的出租房屋由于窗井漏水导致房屋被泡，严重影响了粉娱公司的正常租赁使用，原审法院考虑到粉娱公司在漏水后虽受漏水影响但仍然在继续使用承租房屋，据此酌情判令粉娱公司按月租金的二分之一向苗成支付租金，并无不当。关于粉娱公司所主张的装修损失，原审法院根据鉴定报告、考虑到房屋使用时间和现场勘验情况酌情判令苗成支付粉娱公司相应的装修损失，亦无不当。粉娱公司主张560000元装修损失及68400元装修设计费损失，依据不足，本院不予支持。关于粉娱公司所主张的租金损失及租借影棚费用，因承租房屋被泡影响粉娱公司正常使用原判已减免了其二分之一的租金，且粉娱公司对此提供证据的关联性及证明力亦不足，故本院对其此项损失无法支持。粉娱公司要求苗成赔偿37194元取暖费，亦于法无据，本院不予支持。
双方均同意原判第一项，本院对此不持异议。
因双方签订的房屋租赁合同已约定物业费、电费由粉娱公司承担，故原审法院判令粉娱公司支付苗成相应的物业费、电费是正确的。
综上，粉娱公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费14600元，由苗成负担7364元（于本判决生效后7日内交纳）；由粉娱（北京）科技发展有限公司负担7236元（已交纳）。
一审案件受理费2324元，由苗成负担349元（已交纳）；由粉娱（北京）科技发展有限公司负担1975元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费7393元，由粉娱（北京）科技发展有限公司负担5325元（于本判决生效后7日内交纳）；由苗成负担2068元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费14777元，由粉娱（北京）科技发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 张清波
二〇一五年四月二十日
书 记 员 黄 蕾