陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终1816号
上诉人（原审原告）陕西祥安置业投资发展有限责任公司,住所地陕西省西安市雁塔区南二环路西段88号11912室。
法定代表人王青，系公司总经理。
委托代理人王华、刘思雨，陕西丰瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李娟，女，汉族，1974年10月15日生，住陕西省泾阳县。
委托诉讼代理人惠宏斌，泾阳县司法局泾干法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人李全明，男，汉族，1949年12月27日生，住陕西省泾阳县。
原审第三人李林,男，汉族，1972年2月13日出生，住陕西省西安市莲湖区。
上诉人陕西祥安置业投资发展有限责任公司（以下简称祥安公司）因与被上诉人李娟、原审第三人李林房屋买卖合同纠纷一案，不服泾阳县人民法院（2016）陕0423民初1902号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人祥安公司的上诉请求：1、请求撤销泾阳县法院（2016）陕0423民初1902号民事判决；依法改判被上诉人按照《商品房买卖合同》的约定向上诉人支付房屋价款480996元，并向上诉人支付自2013年5月12日至实际支付之日的违约金。2、请求依法判决本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院调取证据的过程涉及滥用职权且违反法定程序，该证据应当予以排除。原审法院在第三次庭审时，自行调取上诉人土地使用权登记申请相关手续、泾阳县农业机械厂土地流转文件等证据，并自行与张永乐进行谈话，该两组证据的调取违反法律规定，应被认定为非法证据，予以排除。2、原审法院以非法证据为主要依据，认定李林为上诉人的代理人，将李林向被上诉人借款的行为认定为代上诉人收取房款的行为，存在认定事实不清，适用法律错误。李林并非祥安雅居花园项目的合作开发商，不具有任何商品房销售及收款的代理权，被上诉人也未能提供任何证据证明其相信李林具有代理权，李林的行为不构成表见代理，若李林收款行为属实，李林与被上诉人之间的债权债务隶属于另一个法律关系，与本案无关。3、上诉人向被上诉人交付房屋的行为是出于信任，且交房后多次催告被上诉人缴纳房款。请求判如所请。
被上诉人李娟辩称，原审法院调取证据程序合法，祥安雅居土地原是经李林转让取得的，祥安雅居项目是李林与王虎合伙共同开发的，被上诉人向一次性交清房款，从李林手中买房合法。在李林的工作人员郭瑞引领下，被上诉人从上诉人处领取了钥匙，向售楼部交纳契税、大修基金，接收了房屋，后又交纳装修保证金和物业费，并装修居住多年。签订房屋买卖合同时，上诉人也未要求被上诉人另行补交签订合同的差价款，上诉人诉请已经超过诉讼时效，原审判决部分认定事实错误。被上诉人没有违约的故意，不应再承担剩余房价款及违约金。
祥安公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告按《商品房买卖合同的约定向原告支付全部房屋价款480996元；2、请求依法判决被告向原告支付因其逾期缴纳全部房屋价款而应承担的违约金111206元；3、请求依法判决本案诉讼费及其他费用由被告承担。
一审法院审理查明：2012年1月30日，被告通过李文强向李林交纳了30万元房款，李文强向其出具借条，载明了182房款款付李林。2013年5月14日，被告交纳了房屋契税，维修基金，物业等费用。原告公司出具收款收据并加盖了现金收讫的公章并将房屋交付给被告。同年6月12日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定的房号为2号楼3单元801房，面积为130.83平方米。单价为3676.5元，总价为480996元。付款方式为七日之内付清全部房款。逾期超过30日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。原告向被告送达了住宅质量保证书及住宅使用说明书。后原告以被告未全部交纳房款为由多次向其催要房款未果诉至本院。另查：2008年3月10日，泾阳县农业机械厂与陕西龙泉房地产开发有限公司（以下简称龙泉地产）签订了关于委托开发建设的协议书，李林作为龙泉地产的受托人在协议书上签名，协议内容为农业机械厂出让其土地用于龙泉地产开发建设居民住宅楼。同年4月10日，泾阳县农业机械厂又与本案原告祥安公司签订了关于委托开发建房的协议，李林在该协议书上被列为祥安公司的受托人，但未在受托人处签名。后祥安公司取得农业机械厂北厂区的土地开发权。
一审法院认为，原、被告于2013年6月12日签订的商品房买卖合同主体适格、意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。原告诉称被告按照该合同履行付款义务，于法有据，本院予以支持。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中李林作为龙泉地产的受托人与泾阳县农业机械厂签订开发建房协议，但龙泉地产并未实际开发。后泾阳县农业机械厂又与本案原告祥安公司签订了关于委托开发建房的协议，李林作为受托人被列在协议中，李林虽未在该协议上签字，但李林与祥安公司合作开发，收取部分房款，指示其司机为购房者办理交房手续。祥安公司亦认可了李林的收款行为，并办理了交房手续。李林收取房款、原告交房的行为构成表见代理，被告有理由相信李林收取其300000元房款即是本案原告祥安公司的行为，李林的代理行为的法律后果亦由原告承担。被告已经交纳的部分应予以扣除。被告未能在合同约定的期限内付款，构成违约，原告诉请按照合同约定承担违约责任，于法有据，予以支持。被告辩称其与李林有议订房价且房款已经结清，但未提供支持其主张的相关证据，该辩称理由不予采信。被告作为完全民事行为能力人应当对自己的行为产生的法律后果知悉。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、弟四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，遂判决：一、原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司与被告李娟签订的商品房买卖合同为有效合同。
二、由被告李娟于本判决生效之日起十日内向原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司支付房款人民币180996元及违约金（从2013年6月20日起至2016年8月22日止按照180996元每日万分之二计算）。三、驳回原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币8514元，原告陕西祥安置业投资发展有限责任公司承担5514元，被告李娟承担3000元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审法院依职权调取的祥安公司土地使用权登记申请相关手续及与泾阳县农业机械厂张永乐的谈话笔录及厂里土地流转文件，经审查认为，上述证据未经当事人申请调取，又不属于人民法院依职权调取证据的情形，且所调取的土地使用权登记申请相关文件及厂里土地流转文件，没有加盖提供文件单位的印章，不符合证据的形式要件，本院对于上诉人关于上述证据的上诉意见予以采信，上述证据不能作为有效证据采用。本院确认的事实，排除前述一审法院依职权调取证据证明的事实以外，与一审法院一致。
本院认为，关于上诉人上诉认为原审法院调取证据的过程涉及违反法定程序的上诉理由，本院在对证据的审查中，对于上诉人的此项上诉理由予以采信，对于一审法院依此认定的的事实不予确认。原审第三人李林虽没有代理权，但其收取被上诉人的房款后，上诉人依此收取房屋契税、维修基金，将房屋交付被上诉人，被上诉人随后装修入住、交纳物业费，特别是契税和维修基金，是以所有权发生转移变动的不动产为征收对象，向购房人代收的房屋的税、费，此一系列行为表明上诉人祥安公司知悉李林收取房款的行为，上诉人并未表示否认，故即是同意李林代理祥安公司收取购房款，应由祥安公司承担民事责任。一审判决认定李林收取房款、上诉人交房的行为构成表见代理，不符合本案事实及法律规定，应予纠正。关于上诉人称基于信任先向被上诉人交付了房屋的上诉理由，上诉人与被上诉人之间是平等的商业交易行为，上诉人作为房屋开发企业，销售楼盘的目的就是实现资金回笼和收益，在上诉人未交纳房款的情况下就将房屋交付购房者，有违自己的商业目的，不符合商品房买卖的交易习惯，也不符合日常的经验法则，该上诉理由不能成立。被上诉人辩称房款已经交清，但所提供已交纳房款的证据与合同约定不符，作为完全民事行为能力人，应当对自己签订《商品房买卖合同》产生的法律后果承担责任，该辩称理由不能成立。双方在平等自愿基础上签订购房合同，对于双方均具有约束力，被上诉人关于诉讼时效的辩称也不能成立，在扣除已交房款外，被上诉人应依约给付剩余部分并承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对于上诉人祥安公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9633元，由上诉人陕西祥安置业投资发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何剑平
审判员 唐鸿彬
审判员 陈美丽
二〇一七年十一月二十八日
书记员 王 欢
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼第一百七十条第一款第一项规定予以维持。