中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终997号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贺海珍，女，1950年12月17日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙静，女，1977年9月9日生，澳大利亚联邦国籍，住址同贺海珍。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱金龙，男，1964年3月5日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：蒋华杰，上海铭耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈仲星，上海铭耀律师事务所律师。
上诉人贺海珍、孙静因与被上诉人朱金龙房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人贺海珍、孙静上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、撤销一审判决第三项，并改判支持贺海珍、孙静的一审第二项反诉诉请，即判令朱金龙支付贺海珍、孙静赔偿金人民币（下同）122,000元整（计算方式为：按照总房价每日万分之五即1,000元/日的标准，自2016年4月1日起暂计至2016年7月31日止，请求实际计算至系争房屋产权变更登记完成之日止）。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、贺海珍、孙静户口不能如期迁出系因上海户籍政策等客观、不可抗力因素所致，亦与朱金龙不能按约取得购房资格有关，贺海珍、孙静并无主观过错，且在朱金龙尚不具备购房资格的情况下，一审法院作出要求贺海珍、孙静严格履行户口迁出义务的判决明显有失公允。系争合同的约定是以双方互不违约为前提的，即便不谈政策原因，朱金龙恶意隐瞒其限购身份的行为早已构成违约，且直接影响到合同能否继续履行，故在该法律障碍被清除之前，即使贺海珍、孙静暂未迁出户口，其行为也应当被认为是一种自身合法权益的救济行为，是行使不安抗辩权的表现，而不应认定为是违约行为。2、即使贺海珍、孙静违约，一审法院对于违约期间起算点的认定也存在事实调查不清的情形，从而导致错误判决。在目前购房政策不断变化的时期内，贺海珍、孙静无法确切得知朱金龙是否能够、何时能够获得购房资格，在此情形下，即使认定贺海珍、孙静违约，其违约期限的起算点也应顺延至朱金龙符合购房资格之日起计算。3、因朱金龙不具备购房资格致使系争合同无法顺利履行，导致贺海珍、孙静遭受巨大损失，故即使贺海珍、孙静存在违约行为，一审法院对双方违约金的调整方式明显有失偏颇。首先，朱金龙在签约当天已经提前拿到房屋钥匙，并在两个月内完成装修、顺利入住，即使贺海珍、孙静未迁出户口构成违约，朱金龙的实际损失也非常有限。其次，尽管朱金龙在合同约定的过户期限届满后还是无法获得购房资格，但贺海珍、孙静仍从国外返回协助其办理过户手续并拟办理户口迁出手续等。鉴于朱金龙多次出尔反尔一直无法获得购房资格，虽经贺海珍、孙静长达45天的努力，仍无法办理户口迁出手续，且孙静为尽快解决本案纠纷已多次往返中国与澳大利亚之间而支出了大量的差旅费，朱金龙恶意启动本案诉讼还导致贺海珍、孙静支出无谓的律师费及翻译费等。由此可见，一审法院调整违约金的标准和尺度并未兼顾公平、合理原则，其判令朱金龙应支付的违约金不能全部填补贺海珍、孙静所遭受的各项损失。
被上诉人朱金龙辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱金龙向一审法院起诉请求判令：1、贺海珍、孙静协助其办理系争的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权变更登记手续，将上述房屋产权登记至朱金龙名下；2、贺海珍、孙静支付其逾期迁出户口违约金，按每日1,000元的标准，自2016年2月15日起计算至法院判决作出之日止。后朱金龙将第二项诉讼请求的起算日期调整为自2016年4月15日起计算。
贺海珍、孙静向一审法院提起反诉，请求判令：1、朱金龙支付其尾款60,000元；2、朱金龙支付其赔偿金，按总房价万分之五即每日1,000元的标准，从2016年4月1日起计算至系争房屋产权变更登记完成之日止；3、朱金龙赔偿其各项经济损失27,493元。庭审中，贺海珍、孙静撤回其第三项反诉诉请。
一审法院认定事实如下：2015年10月21日，朱金龙（乙方、买受人）与贺海珍、孙静（甲方、出卖人）就贺海珍、孙静所有的系争房屋签署《房地产买卖居间协议》，朱金龙当日交付定金10,000元。2015年11月15日，朱金龙（乙方、买受人）与贺海珍、孙静（甲方、出卖人）签署《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋总价款2,000,000元；2016年1月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续；否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款日万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。同日，朱金龙（乙方）与贺海珍、孙静（甲方）另行签署《协议书》，约定：乙方在支付合同总价款外，再直接支付甲方装修补偿款650,000元。同日，朱金龙向贺海珍、孙静支付购房款980,000元，贺海珍、孙静将系争房屋交付朱金龙，朱金龙装修并入住至今。同日，双方申请办理公证。2015年11月23日，朱金龙与孙静再次签署《协议书》，将过户日期顺延至2016年3月31日。2016年1月5日，朱金龙向贺海珍、孙静支付1,600,000元。朱金龙表示，由于签约时其属于单身且名下已有一套住房，不符合购房政策，故与贺海珍、孙静协商将过户时间顺延两个月。后朱金龙将自有房屋出售并于2016年3月18日办理结婚证，但在约定的2016年3月31日之前仍未获得购房资格。
另查明，贺海珍的户籍至今仍在系争房屋内未迁出。
又查明，贺海珍、孙静于2016年7月10日签收本案本诉起诉状、证据副本及应诉通知等材料。
一审法院认为，系争《上海市房地产买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。朱金龙要求贺海珍、孙静配合办理系争房屋过户手续并支付尾款，贺海珍、孙静表示同意，并无不当，予以支持。朱金龙要求贺海珍、孙静支付逾期迁出户口违约金，并自愿将起算日期顺延至2016年4月15日，贺海珍、孙静则表示迁入公共户口的前提系房屋过户，故不同意支付。对此，一审认为，双方合同明确约定贺海珍、孙静“应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续”，至于贺海珍、孙静因何原因无法迁出户口不影响其合同义务及相应违约责任的承担。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合本案贺海珍、孙静违约状况及给朱金龙造成的损失等因素考虑，系争房屋买卖合同约定的逾期迁移户口违约金显属过高，一审法院参照贺海珍、孙静违约给朱金龙造成的损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以酌定。关于反诉，朱金龙已自愿将60,000元尾款提存至法院，并同意在过户的前提下支付该笔尾款，并无不当，予以认可。系争房屋逾期未办理过户手续，系朱金龙自身原因所致，其按约应支付相应的逾期过户违约金。但一审法院注意到，贺海珍、孙静于2016年7月10日签收应诉材料，已经了解到朱金龙要求其配合过户的诉求，此时，为了避免损失的进一步扩大，贺海珍、孙静有义务配合朱金龙办理过户手续，但贺海珍、孙静怠于履行配合过户义务，故其要求朱金龙支付逾期过户违约金，应截止至2016年7月10日为宜。朱金龙认为该违约金标准亦过高，要求予以调整，一审法院参照朱金龙违约给贺海珍、孙静造成损失的情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以酌定。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于二○一六年十月三十一日作出判决：一、贺海珍、孙静于判决生效之日起十日内配合朱金龙办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至朱金龙名下的手续，过户当日，朱金龙支付贺海珍、孙静购房尾款60,000元；二、贺海珍、孙静于判决生效之日起十日内支付朱金龙2016年4月15日至2016年10月31日的逾期迁出户口违约金10,000元；三、朱金龙于判决生效之日起十日内支付贺海珍、孙静逾期过户违约金60,600元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,040元，减半收取计14,520元，由朱金龙负担480元，贺海珍、孙静负担14,040元。反诉案件受理费1,970元，由朱金龙负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、贺海珍、孙静是否应承担逾期迁出户口的违约金？2、一审法院确定的朱金龙应承担的逾期过户违约金金额是否合理？
对争议焦点1。一审法院认为，根据合同约定，贺海珍、孙静“应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续”，贺海珍、孙静未按该约定履行户口迁出义务，故酌情判令贺海珍、孙静承担朱金龙自愿顺延的自2016年4月15日起至2016年10月31日止的违约金。对此，首先，根据合同约定，双方本应于2016年1月31日办理过户手续，贺海珍、孙静应于2016年2月13日前办理户口迁出手续。虽然双方并未约定办理户口迁出手续须以先过户为前提，但贺海珍、孙静可在办理过户手续后再办理户口迁出手续，符合签订合同当时双方的认知。其次，双方之后签署《协议书》，约定将过户日期顺延至2016年3月31日，基于过户顺延系由于朱金龙的原因所致，虽然双方对贺海珍、孙静迁出户口的期限未再另行作出约定，但贺海珍、孙静仍应享有原合同的权利即在办理过户手续后再履行户口迁出义务。现朱金龙未能在约定期限内与贺海珍、孙静办理过户手续，贺海珍、孙静由此未履行户口迁出义务，此并不构成违约。第三，本案系由于朱金龙的原因导致双方迟迟未能办理过户手续，故在双方买卖合同能否继续履行尚不确定的情况下，贺海珍、孙静未予履行户口迁出义务，亦存在其合理性。由此，一审法院仅从时间节点出发，而未考虑双方约定的过户时间和迁移户口时间存在先后、涉案房屋交易因朱金龙原因迟迟未能办理过户手续而能否继续履行状态不定等因素，认定贺海珍、孙静未履行户口迁出义务构成违约不当，本院对此予以纠正，贺海珍、孙静对此无需承担违约责任。
对争议焦点2。一审法院已就朱金龙承担逾期过户违约金应截止至2016年7月10日即贺海珍、孙静签收应诉材料之日阐述了充分的理由，并根据朱金龙的违约行为给贺海珍、孙静造成的损失等情况对违约金金额予以调整，该处理尚属合理妥当，贺海珍、孙静上诉坚持要求朱金龙按照合同约定的总房价日万分之五即1,000元/日的标准支付自2016年4月1日起至产权变更登记完成之日止的违约金，但并未提供切实、充分的依据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉诉请，本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45337号民事判决主文第一、第三项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45337号民事判决主文第二项；
三、驳回朱金龙的其余本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币14,520元，由朱金龙负担。二审案件受理费人民币1,585元，由贺海珍、孙静共同负担1,363元，由朱金龙负担222元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年三月二十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……