广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0303民初488号
原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司。
法定代表人林建平，该公司董事长。
委托代理人白秋霖，广西鹏韵律师事务所律师。
被告中国电信股份有限公司桂林分公司。
负责人柳建平，该公司总经理。
委托代理人ＸＸＸ，该公司法律顾问。
原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司（以下简称金福盛祥公司）诉被告中国电信股份有限公司桂林分公司（以下简称电信桂林分公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭审理了本案。原告金福盛祥公司的委托代理白秋霖，被告电信桂林分公司的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金福盛祥公司诉称，原告于2010年10月22日通过公开拍卖，以成交价人民币4030万元获得被告名下位于桂林市XXX路以X地号为XXXXX宗地的使用权（国有土地使用权证号：桂市国用字（2008）第000180号，土地证面积7603.9平方米）。2011年1月20日，原、被告双方根据《拍卖成交确认书》签订了《房地产开发建设项目合作协议》，约定双方合作开发本案开发项目；2011年1月21日，原告与被告重新签订《合作项目转让协议》（以下简称：转让协议），该转让协议第一条第一款约定：“甲方（即被告）同意，自本协议生效之日即将位于叠彩区北辰路地号为2-2-3-612宗地在建房地产合作项目（以下简称“本项目”）转让给乙方（即原告）”；该条第二款约定：“本协议生效之日起60日内，以乙方为主牵头办理如下相关变更手续，甲方应积极履行协助配合之义务：（一）将本项目土地使用权变更至乙方名下；（二）办理其他与合作开发有关事项（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及其他以甲方名义办理的法律手续及对外合同）的主体变更手续。”转让协议第二条约定：“甲方转让本项目的总价格为2010年10月22日通过公开拍卖确定的拍卖成交价人民币4030万元。林建平先生（即原告法定代表人）于2010年11月16日已向甲方指定的广西三正拍卖有限公司账户支付的本项目土地拍卖款人民币4030万元，双方同意该款抵作本项目的相应转让款，”转让协议第四条约定：“项目转让完成后，乙方自行独立完成本项目建设，甲方不再参与项目建设。但如涉及到需要甲方配合事项，甲方应予协助。”转让协议生效后。原告即投入人力、物力和财力进行项目开发的前期工作，并将本案项目以“中国电信桂林分公司盛祥·融信商厦项目”相继申报了有关行政审批手续。2013年10月30日，桂林市人民政府市政城控函（2013）26号文《关于桂林市叠彩区城北滨江控制性详细规划的批复》首次确定本案项目宗地的控制性详细规划为：地块号为GT5-2，规划建筑面积6200平方米，用地性质为商务用地，容积率4.5，建筑密度45%，绿地率30%，限高54米。根据这一控制性详细规划，原告委托具有工程投资评估资质的机构广西鼎策工程顾问有限责任公司对本案项目的投资规模评估。该公司于2016年3月编制《中国电信桂林分公司盛祥·融信商厦项目投资估算书》，估算本案项目建设投资为11982.13万元。而截止2016年2月29日，经原告委托的会计事务所审计确认原告对本案项目建设投资已达52，333，574.5元，占项目建设投资总额的43.67%。目前，由于诸多因素，使本案项目开发项目的业主及土地使用权一直未能过户到原告名下，导致该土地申办相关项目建设的相关规划、建设和施工手续难以办理。原、被告双方在项目及土地使用权过户问题上久经协商均未果。现原告为了尽快完成本案项目建设，特向法院起诉，请求判令：1、被告协助办理桂市国用字（2008）第000180号土地使用权过户到原告名下的手续；2、被告协助办理有关规划设计条件、修建性详细规划及该土地项目相关的法律手续及对外合同的主体等均须变更到原告名下的手续。
原告金福盛祥公司对其主张在举证期限内提供的证据有：1、拍卖成交确认书及拍卖会资料，证明原告通过拍卖取得被告开发项目及项下土地使用权；2、土地使用权证，证明诉争土地是合法存在的；3、房地产开发建设项目合作协议，证明双方根据拍卖成交确认书签订合作协议以及约定相关项目转让条件的事实；4、房地产合作项目转让协议，证明双方将项目合作关系根据事实调整为项目转让关系并对在法律规定允许的情况下被告协助原告办理土地使用权过户手续的事实；5、广西鼎策工程顾问有限责任公司《投资估算书》，证明本案建筑项目开发投资总额为11982.13万元事实；6、桂嘉计专审字（2016）第104号《审计报告》，证明原告截止2016年2月29日已向本案项目投入52333574.5元，占项目开发投资总额的43.67%。
被告电信桂林分公司辩称，1、双方存在建设项目合作合同关系，且双方订立的合同系双方真实意思的表示符合法律规定；2、被告在履行合同过程中不存在过错或不当行为；3、关于原告的第二项诉求在双方签订的协议中有约定，被告会履行协助义务的，不需要由人民法院判决；4、被告愿意协助配合原告办理土地使用权过户手续。
被告电信桂林分公司为其辩解在举证期限内未提供证据。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1，2、3、4、6的真实性及证明内容无异议。对证据5真实性无异议、证明内容有异议，对相关数据请法庭审核。本院对上述证据的真实性及证明力予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告系XXX区地号为XXX宗地（权证号：桂市国用2008第000180号）的土地使用权人，该宗地的使用权类型为出让。2010年10月22日，被告通过广西三正拍卖有限公司拍卖上述土地使用权，原告以其法定代理人林建平的名义拍得上述土地使用权。并以林建平名义与广西三正拍卖有限公司签署拍卖成交确认书。成交金额为4030万元。2011年1月20日，原、被告签署一份《房地产开发建设项目合作协议》，约定双方合作开发上述地块的房地产项目。同年1月21日，原告、被告签署一份《合作项目转让协议》，该转让协议第一条第一款约定：“甲方（即被告）同意，自本协议生效之日即将位于叠彩区北辰路地号为2-2-3-612宗地在建房地产合作项目）转让给乙方（即原告）”；该条第二款约定：“本协议生效之日起60日内，以乙方为主牵头办理如下相关变更手续，甲方应积极履行协助配合之义务：（一）将本项目土地使用权变更至乙方名下；（二）办理其他与合作开发有关事项（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及其他以甲方名义办理的法律手续及对外合同）的主体变更手续。”第二条约定：“甲方转让本项目的总价格为2010年10月22日通过公开拍卖确定的拍卖成交价人民币4030万元。林建平先生（于2010年11月16日已向甲方指定的广西三正拍卖有限公司账户支付的本项目土地拍卖款人民币4030万元，双方同意该款抵作本项目的相应转让款，”转让协议第四条约定：“项目转让完成后，乙方自行独立完成本项目建设，甲方不再参与项目建设。但如涉及到需要甲方配合事项，甲方应予协助。第十条约定“本协议经双方签字或者盖章，且具备如下条件之一后生效：（一）本项目投资达到总投资25%，或建筑面积达到设计总面积的20%；（二）政府主管部门同意本项目土地使用权过户至乙方名下时”。协议签订后，原告即投入人力、物力和财力进行项目开发的前期工作，并将本案项目以“中国电信桂林分公司盛祥·融信商厦项目”相继申报了有关行政审批手续。2016年3月，原告委托广西鼎策工程顾问有限责任公司对本案项目的投资规模进行评估。该公司编制了《中国电信桂林分公司盛祥·融信商厦项目投资估算书》，估算本案项目建设投资为11982.13万元。2016年3月30日，原告委托广西嘉计会计事务所有限公司审计，确认原告对本案项目建设投资已达52333574.5元，占项目建设投资总额的43.67%。
本院认为，原、被告签订的《合作项目转让协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告对该项目的投资经审计确认截止至2016年3月30日已达投资总额的43.67%，符合本项目投资达到总投资25%的生效要件。故从2016年3月30日起，该《合作项目转让协议》已经生效，对双方当事人发生法律效力，双方当事人应依约履行各自义务。根据该协议，被告应在60日内协助原告办理本案涉案土地使用权的过户手续。现原告诉请被告协助办理本案涉案土地使用权的过户手续，符合双方约定，亦符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，且被告也同意配合，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告协助原告办理土地使用权后，应按照《合作项目转让协议》第一条第二款约定协助原告办理其他与合作开发有关事项（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及其他以甲方名义办理的法律手续及对外合同）的主体变更手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下：
一、被告中国电信股份有限公司桂林分公司在20日内协助原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司办理将桂林市XXX区XXX路地号为XXX宗地的土地使用权（权证号：桂市国用2008第000180号）变更至原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司名下的变更手续；
二、被告中国电信股份有限公司桂林分公司在原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司取得上述土地使用权后20日内协助桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司办理有关规划设计条件、修建性详细规划及该土地项目相关的法律手续及对外合同的主体等需变更到原告名下的手续。
本案案件受理费100元，由被告中国电信股份有限公司桂林分公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号2021XXXXXXXXXX16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓缴申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈国先
代理审判员 杨 曦
人民陪审员 粟喜发
二〇一六年六月一日
书 记 员 庄 海
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民事判决书
（2016）桂0303民初488号
原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市永福县永福镇凤翔路83号。
法定代表人林建平，执行董事长。
委托代理人白秋霖，广西鹏韵律师事务所律师。
被告中国电信股份有限公司桂林分公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山中路53号。
负责人柳建平，该公司总经理。
委托代理人ＸＸＸ，该公司法律顾问。
原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司（以下简称金福盛祥公司）诉被告中国电信股份有限公司桂林分公司（以下简称电信桂林分公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭审理了本案。原告金福盛祥公司的委托代理白秋霖，被告电信桂林分公司的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金福盛祥公司诉称，原告于2010年10月22日通过公开拍卖，以成交价人民币4030万元获得被告名下位于桂林市北辰路以西××2-2-3-612宗地的使用权（国有土地使用权证号：桂市国用字（2008）第000180号，土地证面积7603.9平方米）。2011年1月20日，原、被告双方根据《拍卖成交确认书》签订了《房地产开发建设项目合作协议》，约定双方合作开发本案开发项目；2011年1月21日，原告与被告重新签订《合作项目转让协议》（以下简称：转让协议），该转让协议第一条第一款约定：“甲方（即被告）同意，自本协议生效之日即将位于叠彩区北辰路地号为2-2-3-612宗地在建房地产合作项目（以下简称“本项目”）转让给乙方（即原告）”；该条第二款约定：“本协议生效之日起60日内，以乙方为主牵头办理如下相关变更手续，甲方应积极履行协助配合之义务：（一）将本项目土地使用权变更至乙方名下；（二）办理其他与合作开发有关事项（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及其他以甲方名义办理的法律手续及对外合同）的主体变更手续。”转让协议第二条约定：“甲方转让本项目的总价格为2010年10月22日通过公开拍卖确定的拍卖成交价人民币4030万元。林建平先生（即原告法定代表人）于2010年11月16日已向甲方指定的广西三正拍卖有限公司账户支付的本项目土地拍卖款人民币4030万元，双方同意该款抵作本项目的相应转让款，”转让协议第四条约定：“项目转让完成后，乙方自行独立完成本项目建设，甲方不再参与项目建设。但如涉及到需要甲方配合事项，甲方应予协助。”转让协议生效后。原告即投入人力、物力和财力进行项目开发的前期工作，并将本案项目以“中国电信桂林分公司盛祥·融信商厦项目”相继申报了有关行政审批手续。2013年10月30日，桂林市人民政府市政城控函（2013）26号文《关于桂林市叠彩区城北滨江控制性详细规划的批复》首次确定本案项目宗地的控制性详细规划为：地块号为GT5-2，规划建筑面积6200平方米，用地性质为商务用地，容积率4.5，建筑密度45%，绿地率30%，限高54米。根据这一控制性详细规划，原告委托具有工程投资评估资质的机构广西鼎策工程顾问有限责任公司对本案项目的投资规模评估。该公司于2016年3月编制《中国电信桂林分公司盛祥·融信商厦项目投资估算书》，估算本案项目建设投资为11982.13万元。而截止2016年2月29日，经原告委托的会计事务所审计确认原告对本案项目建设投资已达52，333，574.5元，占项目建设投资总额的43.67%。目前，由于诸多因素，使本案项目开发项目的业主及土地使用权一直未能过户到原告名下，导致该土地申办相关项目建设的相关规划、建设和施工手续难以办理。原、被告双方对相关也一直在项目及土地使用权过户问题上久经协商均未果。现原告为了尽快完成本案项目建设，特向法院起诉，请求判令：1、被告协助办理桂市国用字（2008）第000180号土地使用权过户到原告名下的手续；2、被告协助办理有关规划设计条件、修建性详细规划及该土地项目相关的法律手续及对外合同的主体等均须变更到原告名下的手续。
原告金福盛祥公司对其主张在举证期限内提供的证据有：1、拍卖成交确认书及拍卖会资料，证明原告通过拍卖取得被告开发项目及项下土地使用权；2、土地使用权证，证明诉争土地是合法存在的；3、房地产开发建设项目合作协议，证明双方根据拍卖成交确认书签订合作协议以及约定相关项目转让条件的事实；4、房地产合作项目转让协议，证明双方将项目合作关系根据事实调整为项目转让关系并对在法律规定允许的情况下被告协议原告办理土地使用权过户手续的事实；5、广西鼎策工程顾问有限责任公司《投资估算书》，证明本案建筑项目开发投资总额为11982.13万元事实；6、桂嘉计专审字（2016）第104号《审计报告》，证明原告截止2016年2月29日已向本案项目投入52333574.5元，占项目开发投资总额的43.67%。
被告电信桂林分公司辩称，1、双方存在建设项目合作合同关系，且双方订立的合同系双方真实意思的表示符合法律规定；2、被告在履行合同过程中不存在过错或不当行为；3、关于原告的第二项诉求在取方签订的协议中有约定，被告会履行协助义务的，不需要由人民法院判决；4、被告愿意协助配合原告办理土地使用权过户手续。
被告电信桂林分公司为其辩解在举证期限内未提供证据。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1，2、3、4、6的真实性及证明内容无异议。对证据5真实性无异议、证明内容有异议，对相关数据请法庭审核。本院对上述证据的真实性及证明力予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告系叠彩区北辰路地号为2-2-3-612宗地（权证号：桂市国用2008第000180号）的土地使用权人，该宗地的使用权类型为出让。2010年10月22日，被告通过广西三正拍卖有限公司拍卖上述土地使用权，原告以其法定代理人林建平的名义拍得上述土地使用权。并以林建平名义与广西三正拍卖有限公司签署拍卖成交确认书。成交金额为4030万元。2011年1月20日，原、被告签署一份《房地产开发建设项目合作协议》，约定双方合作开发上述地块的房地产项目。同年1月21日，原告、被告签署一份《合作项目转让协议》，该转让协议第一条第一款约定：“甲方（即被告）同意，自本协议生效之日即将位于叠彩区北辰路地号为2-2-3-612宗地在建房地产合作项目）转让给乙方（即原告）”；该条第二款约定：“本协议生效之日起60日内，以乙方为主牵头办理如下相关变更手续，甲方应积极履行协助配合之义务：（一）将本项目土地使用权变更至乙方名下；（二）办理其他与合作开发有关事项（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及其他以甲方名义办理的法律手续及对外合同）的主体变更手续。”第二条约定：“甲方转让本项目的总价格为2010年10月22日通过公开拍卖确定的拍卖成交价人民币4030万元。林建平先生（于2010年11月16日已向甲方指定的广西三正拍卖有限公司账户支付的本项目土地拍卖款人民币4030万元，双方同意该款抵作本项目的相应转让款，”转让协议第四条约定：“项目转让完成后，乙方自行独立完成本项目建设，甲方不再参与项目建设。但如涉及到需要甲方配合事项，甲方应予协助。第十条约定“本协议经双方签字或者盖章，且具备如下条件之一后生效：（一）本项目投资达到总投资25%，或建筑面积达到设计总面积的20%；（二）政府主管部门同意本项目土地使用权过户至乙方名下时”。协议签订后，原告即投入人力、物力和财力进行项目开发的前期工作，并将本案项目以“中国电信桂林分公司盛祥·融信商厦项目”相继申报了有关行政审批手续。2016年3月，原告委托广西鼎策工程顾问有限责任公司对本案项目的投资规模进行评估。该公司编制了《中国电信桂林分公司盛祥·融信商厦项目投资估算书》，估算本案项目建设投资为11982.13万元。2016年3月30日，原告委托广西嘉计会计事务所有限公司审计，确认原告对本案项目建设投资已达52333574.5元，占项目建设投资总额的43.67%。
本院认为，原、被告签订的《合作项目转让协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告对该项目的投资经审计确认截止至2016年3月30日已达投资总额的43.67%，符合本项目投资达到总投资25%的生效要件。故从2016年3月30日起，该《合作项目转让协议》已经生效，对双方当事人发生法律效力，双方当事人应依约履行各自义务。根据该协议，被告应在60日内协助原告办理本案涉案土地使用权的过户手续。现原告诉请被告协助办理本案涉案土地使用权的过户手续，符合双方约定，亦符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，且被告也同意配合，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告协助原告办理土地使用权后，应按照《合作项目转让协议》第一条第二款约定协助原告办理其他与合作开发有关事项（包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及其他以甲方名义办理的法律手续及对外合同）的主体变更手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下：
一、被告中国电信股份有限公司桂林分公司在20日内协助原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司办理将桂林市叠彩区北辰路地号为2-1-4-66宗地的土地使用权（权证号：桂市国用2008第000180号）变更至原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司名下的变更手续；
二、被告中国电信股份有限公司桂林分公司在原告桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司取得上述土地使用权后20日内协助桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司办理有关规划设计条件、修建性详细规划及该土地项目相关的法律手续及对外合同的主体等须变更到原告名下的手续。
本案案件受理费100元，由被告中国电信股份有限公司桂林分公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓缴申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员陈国先
代理审判员杨曦
人民陪审员粟喜发
二○一六年六月一日
书记员庄海
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十九条（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。