”湖北省恩施市人民法院民事判决书（2014）鄂恩施民初字第02126号原告潘春俊，个体工商户。委托代理人（特别授权）刘忠华，湖北勇鑫律师事务所律师。委托代理人（特别授权）张威，湖北勇鑫律师事务所律师。被告随州市华贵家具有限公司恩施分公司，住所地：湖北省恩施市黄泥路17号。组织机构代码：74463046-X。代表人冯华贵。委托代理人（特别授权）张忠贤，湖北施南律师事务所律师。原告潘春俊诉被告随州市华贵家具有限公司恩施分公司（以下简称华贵恩施分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理。依法组成由审判员于永国担任审判长，审判员郭韶华、张勇参加的合议庭，于2014年10月31日与原告游华山、章红旗、崔元萍等分别诉被告华贵恩施分公司租赁合同纠纷共计十九案合并公开开庭进行了审理。原告潘春俊及其委托代理人刘忠华、张威，被告华贵恩施分公司的委托代理人张忠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘春俊诉称，2012年8月23日，原、被告签订《恩施华贵家私市场房屋租赁合同书》，原告按照约定向华贵家私城交纳了租金和押金，之后原告经被告同意对其租赁摊位进行了装修。2014年6月，原告看到拆迁公告，得知所租赁摊位使用范围内的土地在2013年12月因实施施州大桥东片区改造工程而征收。2014年7月4日，被告书面告知，因恩施市人民政府征收导致原、被告无法继续续签合同，并要求原告在2014年9月10日前办理撤离市场。经原告了解得知，被告已在恩施市房屋征收办公室得到了关于对原告装修的相关补偿，但被告却并未将装修补偿款项支付给原告。后原告与被告协商，被告拒绝支付。原告认为，在双方合同履行期内，政府的拆迁征收已经对原告装修进行了补偿，补偿款理应归原告所有，被告无权占有该款项。请求判令被告返还原告因政府拆迁补偿的装修款10000元（诉讼中将其请求数额变更为229599.10元），并承担本案诉讼费。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告身份情况及诉讼主体资格。证据二、《恩施华贵家私市场房屋租赁合同书》复印件一份，证明1、原、被告签订房屋租赁合同，约定了相关权利义务；2、原告装修部分所有权的转移是在合同期届满之后。证据三、曹某、游某、崔某、章某、王某证明复印件各一份，2014年7月份通知复印件一份。曹某陈述：“我弟弟谭昌虓是华贵家私的租户，当时跟华贵家私的冯总谈租门面的时候是我出面谈的。当时华贵家私的冯总跟我们说，他们与恩施市农村信用社签订的租赁期限是十五年，还送一年，让我们放心租，保证能让我们租满十五年。华贵家私城的冯总说这样是为了方便，合同就两年一签，保证我们能租十五年，十五年租满后装修就给华贵家私，当时是这么谈的，我们都同意了，华贵家私才拟合同喊我们签的。每个租户都投入了装修的。”王某陈述：“我弟弟郑明君是华贵家私的租户，当时跟华贵家私的冯总谈租门面的时候是我出面谈的（其他内容与曹某陈述一致）。”游某、崔某、章某陈述的主要内容同前。证明1、在签订合同时，被告许诺给原告的合同期限不是两年，而是保证原告能够长期经营，为了方便公司管理合同才两年一签；2、原告对其租赁的门面进行了装修；3、结合通知也可以证明被告于2014年7月1日才告知原告因政府拆迁行为导致不能续签合同的事实。证据四、恩施市房屋征收办公室分别与恩施市农村信用合作联社、随州市华贵家俱有限公司签订的《征收补偿协议》复印件各一份，恩施自治州诚信装饰工程造价评审有限公司（以下简称恩施州诚信造价评审公司）《综合分户汇总表》复印件（申请本院调取证据）一份，证明1、2013年12月26日，恩施市房屋征收办公室与恩施市农村信用合作联社对征收红线范围内的土地达成协议；2、2014年5月11日，被告与恩施市房屋征收办公室达成征收补偿协议，补偿范围含对原告所有的装修部分的补偿，其补偿发生在原、被告合同履行期内；3、对于所有原告的装修部分进行了评估，也就是原告诉请对方返还补偿款的依据。被告华贵恩施分公司辩称，一、原告的诉请不能成立。1、2002年8月15日，恩施市经贸系统国有资产营运中心与随州市华贵家具有限公司签订《房屋场地租赁合同》，约定在恩施市黄泥路17号修建家具市场，租赁期15年（2008.8-2017.8）。家具市场建成后，成立了被告华贵恩施分公司，于2004年3月开业运行至今，由被告提供经营场所、房屋装修、经营设施、环境，各经营户承租场地、场所经营并交纳租金。该场地债权人为恩施市农村信用合作联社，恩施市人民政府责成其配合恩施市经贸局的招商工作。2、《恩施华贵家私市场房屋租赁合同书》明确约定，租赁期限自2012年9月1日起至2014年8月31日止，原告在场所内装修必须报被告审批后方可施工。合同到期后装修所有权归甲方所有。租赁合同到期后，双方权利义务随之消失。3、恩施市人民政府作出征收决定以后，恩施市农村信用合作联社主张权利，产生2013年的摸底评估报告。该报告只针对恩施市农村信用合作联社，不是拆迁补偿依据，原告无权依据该摸底评估报告主张权利。4、恩施市房屋征收办公室下达征收通知后，被告经多次交涉，获准拆迁事宜延期至2014年9月初。被告于2014年7月书面通知原告于2014年9月10日前搬离市场，于2014年9月再次书面告知原告合同终止后的相关事宜。被告已全面履行了租赁合同相关义务，维护了原告的合法权益。5、被告为支持市政规划建设，放弃了后面的租赁经营权，相关后续工作正在协商处理。恩施市房屋征收办公室于2014年4月委托恩施市价格认证中心就场地停业损失及不动产投资未摊费用进行了价格鉴证，该价格鉴证结论是拆迁补偿的参考依据，不针对市场内各经营户。二、被告无任何违约行为，按合同约定和法律规定，原告均无权请求装修补偿。被告华贵恩施分公司为证明其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、企业法人营业执照、《房屋场地租赁合同》、《市政府专题会议纪要》（（2003）50号）、建筑工程竣工验收备案证、华贵家私市场广告（恩施日报）、关于与国资营运中心租金情况说明复印件各一份，证明1、2002年8月，恩施市经贸系统国有资产营运中心（甲方）与随州市华贵家具有限公司（乙方）签订租赁合同，租期15年，期满后建筑物归甲方，若违约则承担违约金10万元；2、恩施市农村信用合作联社系场地债权人；3、恩施市华贵家私市场于2004年建成，卖场装修竣工后于同年4月1日开业，承租户不需要装修；4、2005年市场建设工程获竣工备案。证据二、营业执照、法定代表人身份证明书、聘书、恩施市舞阳坝街道办事处《关于对重点私营企业实行挂牌保护的通知》复印件各一份，证明1、2003年1月，被告华贵恩施分公司成立，在恩施开展经营活动；根据政府招商精神，恩施华贵家私市场为重点保护私营企业。证据三、《恩施华贵家私市场房屋租赁合同书》复印件一份，证明1、租赁合同2014年8月31日到期，每月10日前交清当月租金；2、乙方（原告）装修需经甲方（被告）审批，合同期满后装修不拆、所有权归甲方；3、如政府规划、搬迁互不违约。证据四、恩施市房屋征收办公室2014年6月28日通知复印件一份，证明因施州大桥东片区改造，恩施华贵家私市场被征收，2014年9月10日前搬迁完毕。证据五、恩施华贵家私市场2014年7月1日通知、被告2014年9月3日通知复印件各一份，证明被告告知原告等承租户：市政建设规划情况，合同期满后于2014年9月10日前搬离市场，配合市政建设；自2014年9月1日起被告不提供场所，2014年9月10日前办理租金结算手续等。证据六、华贵公司恩施分公司通知打印件、特快专递详单原件各一份，证明2014年9月3日，被告以特快专递方式告知承租户搬离、结算费用等；同时在市场内粘贴告知。证据七、恩施市价格认证中心《价格鉴证意见书》复印件一份，证明1、恩施华贵家私市场拆迁价格鉴证2014年4月装修属于公司所有，费用较少；2、补偿内容主要是余下3.25年停业的经营损失，及地上不动产毁损的未摊价值。证据八、恩施市人民政府《关于施州大桥东片区改造工程国有土地上房屋征收的决定》、恩施市农村信用合作联社关于解除《房屋场地租赁合同》的函、恩施州诚信造价评审公司《造价咨询评审报告》复印件各一份，证明1、2013年3月7日，恩施市人民政府作出施州大桥东片区房屋征收决定；2、恩施市农村信用合作联社要求解除租赁合同；3、恩施市房屋征收办公室委托咨询公司进行咨询评估，2013年的摸底评估结论不具效力，不是拆迁补偿的依据，该摸底评估结论只针对恩施市农村信用合作联社。证据九、《建筑工程消防设计审核意见书》复印件一份，证明1、恩施华贵家私市场是公共合作场所，其装修都要符合消防的规定；2、恩施华贵家私市场不是可以乱装修的，承租户装修必须征得被告同意并符合消防规定，合同到期后装修归被告所有。经当庭举证、质证，关于原告提交的证据一、证据二，被告无异议。关于原告提交的证据三，被告对证人证言有异议，对通知无异议。关于原告提交的证据四，被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议。关于被告提交的证据一、证据二、证据三，原告无异议。关于被告提交的证据四，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议。关于被告提交的证据五，原告对其真实性无异议，认为是政府的拆迁行为导致原、被告无法续签合同。关于被告提交的证据六，原告表示未收到通知。关于被告提交的证据七，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为价格鉴定意见书系在2014年4月20日作出，恩施市房屋征收办公室与被告签订补偿协议时在2014年5月11日，不是正常程序；价格鉴定的对象是公司停产停业损失和未摊价值，不是对原告所租摊位的装修进行鉴定。关于被告提交的证据八，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明该造价评估是摸底评估，原告申请人民法院调取的分户明细表是政府拆迁适用标准中的一部分，无论以前有多少次评估，应以人民法院调取的政府拆迁现行适用标准为准。关于被告提交的证据九，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据相反证明室内装修是由原告装修，只是消防需要报甲方（被告）同意，不能反映装修在合同期满后归被告所有的规定。本院认证，对上述双方当事人不持异议的证据，本院予以确认；对双方当事人有异议的证据，本院将根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合判断。经审理查明，2002年8月15日，恩施市经贸系统国有资产营运中心（甲方）与随州市华贵家具有限公司（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定甲方将恩施市黄泥路17号原恩施卷烟厂雪茄烟场地厂房租赁给乙方用于建设家具综合市场，租赁期限自2002年8月15日起至2017年8月15日止。该合同第十条约定，乙方在特殊情况下可以转租他人，但应在合理期限内通知甲方，并征得甲方的同意。2003年1月6日，随州市华贵家具有限公司依法设立被告华贵公司恩施分公司，营业场所为恩施市黄泥路17号，经营范围为家具销售、房屋场地租赁等。2012年8月23日，原告（乙方）与被告华贵恩施分公司（甲方）签订《恩施华贵家私市场房屋租赁合同书》，原告承租位置及经营范围为“二楼B厅民用”，租用面积421平方米（含实际面积及公摊面积），合同期限为2012年9月1日到2014年8月31日。其中第五条第10款约定“乙方在经营场所增加设施或者装修，必须按甲方的统一布局、策划方案装修，报甲方同意后方可施工，否则，甲方有权给予拆除。装潢后精品间所有权归甲方无偿所有，乙方装修部分电器所增电费由甲方另行收取”。第五条第14款约定“在本合同届满一个月前，若乙方要求续签合同，应书面向甲方提出申请，在同等条件下，乙方享有优先权。乙方在上年度合同期内有两个月未按时交纳租金及有其他违约行为，乙方不再享有优先权”。第五条第16款约定“如因战争、人力不可抗拒的自然灾害，政府规划、搬迁等行为，互不承担违约责任”。2013年3月7日，恩施市人民政府作出《关于施州大桥东片区改造工程国有土地上房屋征收的决定》（恩市政规（2013）22号），决定征收施州大桥东片区改造工程项目用地红线范围内国有土地及其附属物，房屋征收范围内的国有土地使用权同时收回；房屋征收部门为恩施市房屋征收办公室，恩施市房屋征收办公室委托舞阳坝街道办事处作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作；被征收人须在征收补偿方案确定的签约期内（2013年4月1日至2013年8月31日）与房屋征收部门或房屋征收实施单位签订征收补偿协议，腾空房屋，完成搬迁。2013年12月26日，恩施市房屋征收办公室（甲方）与被征收单位恩施市农村信用合作联社（乙方）签订《征收补偿协议》，约定。双方约定：甲方对乙方在征收范围内的土地予以征收，同时收回相关土地使用权，甲方一次性给付乙方补偿款20406650元（被征收土地面积9275.75平方米×土地评估单价2200元／平方米）；甲方负责承租人华贵家私城的补偿、安置及相关费用。2014年5月11日，恩施市房屋征收办公室（甲方）与随州市华贵家具有限公司（乙方）签订《征收补偿协议》。双方约定：为实施施州大桥东片区改造工程，需征收乙方在租用土地上修建的建筑物及其附属物（华贵家私）。一、甲方对乙方作一次性货币补偿，补偿款共计人民币1200万元（含搬迁费、装饰装潢及土建补偿、转租人的补偿、一次性停产停业补偿等因征收引起的一切损失）。前述补偿款分期给付，先行给付1100万元，在5月25日前转入乙方账户，余下补偿款100万元在乙方搬迁完毕后付清。二、乙方必须在2014年9月30日以前（含当日）解除租赁、腾空房屋并搬迁出被征收房屋（土地），将被征收房屋（土地）移交甲方；如逾期，被征收房屋（土地）及其附属物、室内财物由甲方直接处置，因此造成的法律后果和损失由乙方承担。对恩施市施州大道拆迁工程（华贵家私），恩施州诚信造价评审公司《综合分户汇总表》载明（括号内为原告所称承租人，汇总表本身未标注）：8、“澳玛家俬”（章某）装饰合价328775.18元，折旧金额18529.34元，工程实际造价310245.84元；9、“九天家俬”（肖水文）装饰合价387121.16元，折旧金额21801.30元，工程实际造价365319.86元；10、“红丽家俬”（游某）装饰合价24085.02元，折旧金额1282.64元，工程实际造价22802.38元；11、“嘉和家俬”（金雯）装饰合价10882.35元，折旧金额595.74元，工程实际造价10286.61元；12、“斯美特家俬”（付德才）装饰合价10890.27元，折旧金额596.47元，工程实际造价110293.80元；13、“联乐床垫”（许承军）合价20501.50元，折旧金额1133.90元，工程实际造价19367.60元；16、“罗马文恋家俬”（许代琼）合价129041.75元，折旧金额7241.57元，工程实际造价121800.18元；17、“金柏多多家俬”（谭昌虓）合价109443.01元，折旧金额6107.19元，工程实际造价103335.82元；19、“观玉家具”（崔某、金雯）合价113373.93元，折旧金额6374.46元，工程实际造价106999.47元；22、“上官家俬”（官文萍）合价28776.24元，折旧金额1704.48元，工程实际造价27071.76元；23、“喜莱家家俬”（潘春俊）合价242990.68元，折旧金额13391.58元，工程实际造价229599.10元；24、“ABC展厅”合价2738771.50元，折旧金额210187.79元，工程实际造价2528583.71元；25、“欧瑞家具”（郑明君）合价353763.03元，折旧金额333558.27元。原告称：承租人梁银茂、彭素英、朱平莉、康纪明、杨波、百珂珂、徐佰清的装修部分均在“ABC展厅”，没有具体区分。被告称：1、《综合分户汇总表》对应的区位是实物表述，不是各承租人实际投入的装修情况，整个华贵家具市场都是被告装修的；2、《综合分户汇总表》是针对2013年恩施市农村信用合作联社主张权利而言，与被告无关。2014年7月，被告书面告知原告：因恩施市人民政府征收导致原、被告无法继续续签合同，要求原告在2014年9月10日前撤离市场。原告至今未搬离其租赁房屋及场地。另查明，2013年3月20日，经恩施市房屋征收办公室委托，恩施诚信造价评审公司出具造价咨询评审结论，恩施市施州大道东片区道路改扩建工程华贵家私的装饰、零星砌体及无证自建等工程总造价为13769067.84元，折旧金额为1065993.26元，实际工程造价为12703074.59元。2014年4月30日，经恩施市房屋征收办公室委托，恩施市价格认证中心出具价格鉴证意见书，随州市华贵家具有限公司停产停业损失为6964071元，剩余合同期尚未摊销的不动产投资（包括自建房屋主体、装饰工程）理论价格为3933930元。2014年8月25日，原告提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。本院认为，原、被告所签《恩施华贵家私市场房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为，被告是否应当返还原告因政府征收拆迁补偿的装修款。结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，本院分析评判如下：首先，从原告提供的曹某、游某、崔某、章某、王某证言来看，证人曹某陈述“我弟弟谭昌虓是华贵家私的租户，当时跟华贵家私的冯总谈租门面的时候是我出面谈的”，证人王某陈述“我弟弟郑明君是华贵家私的租户，当时跟华贵家私的冯总谈租门面的时候是我出面谈的”，谭昌虓、郑明军、游某、崔某、章某均系合并审理同类型系列案件的原告，证人曹某、王某与案件当事人存在利害关系，证人游某、崔某、章某身份与案件当事人重合，其证言均不能作为认定事实的依据。其次，《征收补偿协议》约定恩施市房屋征收办公室补偿随州市华贵家具有限公司各项损失共计1200万元，所涉装饰装潢补偿与恩施诚信造价评审公司《综合分户汇总表》是否具有对应关系，恩施市房屋征收办公室是否给予原告在承租期内的装饰装修补偿，缺乏证据加以证明。第三，《征收补偿协议》约定随州市华贵家具有限公司解除租赁、腾空房屋并搬迁的时间是2014年9月30日以前，被告华贵恩施分公司限期原告搬离市场的时间是2014年9月10日以前，原、被告租赁合同到期的时间是2014年8月31日，征收补偿事宜并未损害原告的合法利益，而且原告至今未搬离租赁房屋及场地。租赁合同第五条第10款约定：“装潢后精品间所有权归甲方无偿所有。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”原告请求被告返还原告因政府拆迁补偿的装修款，无合同约定及法律依据。综上所述，原告的诉讼请求因证据不足，且无合同约定及法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告潘春俊的诉讼请求。案件受理费4744元，由原告潘春俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  于永国审判员  郭韶华审判员  张 勇二〇一四年十一月六日书记员  罗毅”