广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终884号
上诉人（一审被告）广西万正房地产有限责任公司桂林分公司，住所地广西壮族自治区桂林市翠竹路南巷12号。
负责人梁洪南，该公司总经理。
委托代理人梁小毅，广西嘉合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）廖和秋，男，壮族，1972年6月1日生，现住广西壮族自治区桂林市象山区。
被上诉人（一审原告）李金秀，女，汉族，1978年10月19日出生，现住广西壮族自治区桂林市象山区。
二被上诉人共同委托代理人刘春友，男，现住广西壮族自治区桂林市象山区翠竹路南巷12号万正·西区国际*栋*单元***号。
上诉人广西万正房地产有限责任公司桂林分公司（以下简称万正公司）因与被上诉人廖和秋、李金秀商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日受理后，依法组成合议庭于2016年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人万正公司的委托代理人梁小毅，二被上诉人廖和秋、李金秀共同的委托代理人刘春友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告万正公司以出让方式取得位于桂林市翠竹路南巷12号、编号为桂市国用（2007）第000004、000209、000210号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为（2006）2759号。被告万正公司经批准在上述地块上建设名称为万正·西区国际的商品房。
2010年7月14日，原告廖和秋、李金秀（××）与被告万正公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告万正公司将桂林市象山区翠竹路南巷12号万正·西区国际14号楼3单元10－2号房屋出售给原告，该房建筑面积125.25方米，套内面积105.97平方米，总房款为591480元，××以银行按揭付款方式交付房款；××应在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××；另合同第十五条约定：××应当在商品房经产权初始登记后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送，××不退房的，××按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了该房的全部购房款591480元给被告万正公司，被告万正公司于2011年10月31日按约将该房交付原告使用。原告认为被告违反相关规定，在交付房屋使用后多年之久尚未办理相关产权登记备案手续，属严重违约，故原告诉至该院，请求判决：1、被告立即将需要由其提供的办理桂林市翠竹路南巷12号万正·西区国际14栋3单元10－2号房屋的房屋权属登记资料报送桂林市房产管理局，协助原告办理该房屋的房屋所有权证、土地使用权证登记手续；2、被告支付原告违约金2957.4元。对于之前未能协助办证的具体原因，被告称系其与本案所涉小区项目施工单位结算尚存在争议，故该施工单位不配合其出具办理工程竣工验收备案登记所需要的支付农民工工资证明与工程款支付证明，因未办理工程竣工验收备案登记，故无法办理商品房初始登记。本案诉讼期间，被告已于2015年10月份将该房需要提供的办理房屋产权登记的资料报送房产、土地部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原告廖和秋、李金秀已向被告出具委托书，委托被告办理产权证、土地使用权证，其所购房屋的产权证及土地使用权证尚在办理中。一审法院经审理认为，被告万正公司虽然不具备法人资格，但从其独立以其名义在桂林市以出让方式取得位于桂林市翠竹路南巷12号、编号为桂市国用（2007）第000004、000209、000210号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为（2006）2759号后在上述地块上以其名义建设万正·西区国际，显然具备相应的资格，可以单独作为本案的被告。
本案双方争议的焦点：原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定是否有效，被告是否构成违约。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条：有关产权登记的约定，××约定在商品房交付使用后“经产权初始登记后90”日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权机关备案。其中“经产权初始登记后90”系以刻好的印章直接盖上，并在该处原告按手印、被告盖公章加以确认。
其一，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，“经产权初始登记后90”为格式条款。而依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。此系行政法规的强制性规定。而依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条“经产权初始登记后90日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”的格式条款无效。
其二，庭审时，被告并未能证实已经就此以刻好的印章直接盖上的条款对被告进行充分的释明。依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”、第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，也可认定该第十五条约定无效。
因此，本案原告已按合同的约定向被告万正公司支付了全部全部购房款591480元，履行了自己的义务，被告万正公司虽依约将商品房交付原告使用，但商品房属不动产，被告万正房产桂林分公司除负有交付义务外，还需按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，保障所售商品房的所有权转移至原告名下，因此，关于被告在开庭审理前已经履行了购房合同第十五条约定的协助办证义务，即办理了相关楼栋的初始登记的辩称，因为原告尚未取得产权证，其中是否存在应交未交材料不可料，因此，被告仍有义务向房屋登记办证的相关部门提交完整的办证资料及协助原告办理该房屋的房屋所有权证登记手续。原告关于将房屋权属登记资料报送桂林市房产管理局，协助原告办理该房屋的房屋所有权证的诉请该院予以支持，如在诉讼期间，原告能够取得产权证，则该诉请自然无法律意义。但，土地使用权证非桂林市房产管理局办理，而是国土资源部门权限，同时原告已向被告出具委托书，委托被告办理土地使用权证，被告也表示同意。故协助原告办理该房屋的土地使用权证登记手续的诉请该院也予以支持。而被告万正公司称，因其与第三方的纠纷未完善办证所需资料拖延了办理房屋产权登记，且双方在合同中约定经产权初始登记后90日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，而实际上被告是在产权初始登记后90日内协助原告办理了房屋产权的相关登记手续，故被告未构成违约的抗辩理由不成立，该院不予采信。关于原告主张的违约金问题，原告以双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第2点“××不退房的，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金”来计算违约金，对此，该院予以认可。故原告要求被告万正公司依该约定以已支付房款即591480元的0.5%支付违约金2957.4元的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，判决：一、被告广西万正房地产有限责任公司桂林分公司应于本判决生效之日起15日内，将需要由其提供的办理桂林市翠竹路南巷12号“万正·西区国际”14号楼3单元10－2号房屋（房屋编号以房产管理部门确认为准）的房屋权属登记、土地使用权变更资料报送桂林市房产管理局、国土资源管理部门，协助原告廖和秋、李金秀办理该房屋的房屋所有权证、土地使用权变更登记手续；二、被告广西万正房地产有限责任公司桂林分公司支付原告廖和秋、李金秀违约金2957.4元。本案案件受理费150元，因适用简易程序审理，受理费减半收取75元（原告已预交），由被告负担。上诉人万正公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定涉讼《商品房买卖合同》第十五条约定无效错误。涉讼双方签订的《商品房买卖合同》并非格式条款，而是经过上诉人与被上诉人双方协商达成合意后共同修改的条文，依法不属于格式合同。涉讼合同第十五条是在原条款修改后新约定的内容，双方实际已变更合同条款，且上诉人在修改处加盖了公章，被上诉人按捺了手印，应是双方合意的结果，且该条款的变更没有违反法律强制性规定，应是合法有效的。二、上诉人已履行了合同约定的义务。在一审开庭前，上诉人已办理了相应楼栋的初始登记，并将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，取得房产局出具的回执单。因此，被上诉人办证诉求已经实现。综上，一审判决认定事实不清，实体处理及适用法律有误，请求二审法院依法改判。
二被上诉人廖和秋、李金秀答辩称：上诉人没有依约依法履行合同第十五条关于产权登记的义务，涉讼房产交付几年了仍未办理房屋所有权属证，故上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，程序合法，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人万正公司对一审查明事实无异议。但上诉人提供以下新证据：廖和秋房产证及土地证各一份，证明廖和秋的房产证及土地证均已办理。
经质证，被上诉人对上述证据的真实性认可，但认为与本案没有关联性。本院认为，上述新证据真实，且与本案具有关联性，可以作为本案的参考依据。
二审庭审后，上诉人补充提供五份新证据：证据一、涉讼楼栋初始登记房权证二份，证明刘春友房屋所在的4栋是在2015年4月27日取得产权初始登记，刘黎立等其他九户房屋所在的14、15、16、17、18栋是2015年10月28日取得产权初始登记；证据二、办理房产证流程时间表，证明第三方中介机构在接受委托后均在90日内将业主资料和上诉人提供的资料交付房屋产权登记机关，也证明上诉人依照合同约定适当履行了协助办证义务；证据三、专用收据一组，证明中介机构代上诉人提供的办证资料是合格的，产权登记机关接受资料并收取相应的“房屋所有权登记费”；证据四、借条、客户名单及期权领取清单，证明刘黎立和黄涛两户因为期权抵押证明原件在桂林市住房公积金管理中心，上诉人在2015年11月30日向管理中心申请借用，但管理中心直至2016年2月19日才出借该证明，故刘黎立、黄涛办证延误的责任不在于上诉人；证据五、报告、客户名单及借条，证明刘海峰、曾凤英该户业主因为期权抵押证明原件在建行桂林分行，为此上诉人在2015年11月25日向银行申请借用，但建行直至2015年12月16日才出借该证明，故刘海峰、曾凤英办证延误责任不在上诉人。
经质证，被上诉人认为：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性及关联性均认可；证据四、证据五真实性不能确认。本院认为，由于双方对证据一、证据二和证据三三份新证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院对该三份新证据的真实性、合法性及关联性予以确认，可以作为本案的定案依据；对于证据四、证据五，由于上诉人提供的是复印件，被上诉人亦不认可，本院对该两份证据不予采信。
被上诉人对一审查明的事实无异议，亦未提供新证据。
综上，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，1、涉讼《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后经产权初始登记后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日30日将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失；2、××不退房，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金。”，上述“经产权初始登记90”系在空白处用印章加盖，但该修改处上诉人加盖了公章，被上诉人按捺了手印；2、本案被上诉人房屋所在楼栋产权初始登记时间是2015年10月28日，而上诉人向产权办证机关提交办证所需材料备案登记时间为2015年11月11日；3、被上诉人已于2016年1月4日、2016年3月15日分别办理了房产证和土地证。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉讼合同第十五条约定是否合法有效及上诉人是否应承担逾期办证的违约责任。
本院认为，上诉人万正公司与被上诉人廖和秋、李金秀签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，双方当事人对该合同效力亦未提出异议，故该合同是合法有效合同。至于该合同第十五条约定是否有效的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，涉讼合同第十五条系另行变更修订之条款，上诉人在该变更处加盖了公章，被上诉人亦在该变更处按捺手印，在二审庭审中，被上诉人亦自认并表示知悉该修改条文，上述事实足以证明该条款是双方当事人经协商合意达成的变更条款，并非格式条款，故该条款是双方真实意思表示，亦未违反法律或行政法规的强制性规定，是合法有效之条款，双方均应按该约定条款行使权利，履行义务。按照该条款约定，上诉人应在取得产权初始登记90日内将办理涉讼房产权属证书所需资料提交给产权登记机关进行备案登记，并协助被上诉人办理房屋所有权证。经查明，涉讼房产所在楼栋产权初始登记时间是2015年10月28日，上诉人于2015年11月11日将办证所需材料提交给产权登记机关，上诉人向办证机关提交办证资料进行备案的时间并未超过合同约定的90日，上诉人并未违约，故一审认定上诉人违约并判决上诉人承担违约责任不当，本院依法予以纠正。此外由于被上诉人已于2016年1月4日、2016年3月15日分别办理了房产证和土地证，故一审判令由上诉人将办证所需资料进行备案并协助被上诉人办理房屋所有权证及土地使用转移登记手续不当，本院亦依法予以纠正。综上，一审判决程序合法，但基本事实认定不清，实体处理有误，本院予以纠正。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第2439号民事判决；
二、驳回被上诉人廖和秋、李金秀的一审诉讼请求。
一审案件受理费75元，二审案件受理费150元，共计225元，由被上诉人廖和秋、李金秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王裕松
审 判 员 胡卫新
代理审判员 王 凯
二〇一六年六月十三日
书 记 员 黄 璐