浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第515号
原告：吴雪。
委托代理人：吴贤德。
被告：金惠芬。
委托代理人：张艳玲。
原告吴雪与被告金惠芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月20日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2013年6月17日公开和2013年9月29日二次开庭进行了审理，原告委托代理人吴贤德及被告委托代理人张艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴雪起诉称：2010年10月5日，被告授权代理人崔月琴持公证委托书与原告签订《杭州市房屋转让合同》，根据合同约定，被告将坐落于杭州市余杭区闲林镇华丰村翡翠城竹苑1幢1单元401室房屋以324万的价格卖给原告，原告以案外人吴贵春对邵晓东的部分债权作为本次购房款，被告愿意以本次房屋转让款代邵晓东向吴贵春清偿借款，直接冲抵。同时合同还约定，因房屋尚有银行按揭未还，若被告被银行或其他单位、个人起诉的，被告应在银行行使优先受偿权后，以剩余的房屋价值优先向原告退还购房款，不足部分，由吴贵春向邵晓东和被告自行追偿。据查，被告因无法支付银行按揭，已经被银行起诉，并在杭州市西湖法院强制执行。现在执行已结束，剩余款项为439769.22元。原告认为，因被告未及时支付按揭，涉案房屋已经被法院强制执行，合同已无实际履行可能，被告已经构成违约，故原告为维护自己的合法利益，特向法院起诉，请求判令解除原、被告于2011年10月5日签订的《杭州市房屋买卖合同》，并判令被告退还原告购房款439769.22元。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：1、公证书一份，证明被告公证委托崔月琴出售涉案房屋的事实。2、房屋所有权证一份，证明被告为涉案房屋的所有权人，并向建设银行杭州西湖支行贷款146万元的事实。3、房屋买卖合同一份，证明被告于2011年10月5日将涉案房屋出卖给原告，并约定若被告被银行或其他单位、个人起诉的，被告应在银行行使优先受偿权后，以剩余的房屋价值优先向原告退还购房款。4、（2012）杭西商初字第856号民事判决书一份，证明被告因未及时归还银行按揭贷款，被建设银行杭州西湖支行起诉并已被申请强制执行，涉案房屋将被拍卖，致使原、被告之间的房屋买卖合同无法实际履行的事实。5、协议书一份，证明被告自愿将涉案房屋所卖的房款抵扣承担邵晓东对吴贵春的债务，同时合同约定由吴贵春指定人员崔月琴与本案原告签订购房合同的事实。6、情况说明一份，证明经西湖法院执行，房屋拍卖所得款项扣除银行债务后的剩余款项为439769.22元的事实。
被告金惠芬答辩称：1、涉案房屋转让合同非被告本人签订，关于涉及本案第二项诉讼请求部分的约定也没得到被告的授权，该诉讼请求不成立，对解除合同被告没有弁议。2、房屋转让合同是崔月琴和原告签订的，被告未就相关条款对崔月琴授权，崔月琴也没有征得被告同意，该合同至今也未在房管部门备案，据了解崔月琴和原告是母女关系，该合同存在事后补签的嫌疑。因此对购房款返还及违约责任的约定对被告不生效。3、被告至今未收到任何购房款，原告也未证明案外人吴贵春与邵晓东之间的民间借贷债务尚未全部结清。4、造成本案的原因是原告对涉案房屋在西湖法院查封之前未及时过户给原告。被告于2011年6月15日已授权原告领取房产三证，并办理过户手续，2011年9月19日原告拿到三证后，实际已管理房屋并收取租金，而西湖法院的案件是2012年4月6日才立案受理，中间间隔半年时间，原告完全有时间过户与自己名下，但由于其个人原因，导致过户手续未能正常进行，才有本案的发生。因此，即使合同相关条款解除，也不能由被告承担相关的责任，本案诉讼费用也应有原告自己承担。
为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有：民事起诉状及借款对账单各一份（复印件），证明房屋转让协议中的邵晓东和吴贵春间的债权债务，吴贵春已经全额在仙居法院对邵晓东另行起诉，另外吴雪也没有代邵晓东支付过任何款项，所以转让协议第十一条的基础不存在。
对于原、被告双方的举证，经庭审质证，被告对原告举证的证据1、2、6均无异议，对证据4、5的真实性也无异议，但对其证明对象有异议，对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，存在事后被签订的可能。原告对于被告举证的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据仅是吴贵春的单方主张，案件也尚未审结，不能否定原告举证的证据5及三方债权债务关系转移的事实存在。
经审查，本院认为，对于原、被告举证中双方对其真实性均无异议的证据，符合有效证据条件，本院予以认定，但其证明内容本院将根据证据所反映的内容作相应的事实认定。而被告对原告举证的证据3所提出的异议，并未另行举证证明，故被告的异议不能成立，该证据本院予以认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：2011年6月9日，被告与案外人吴贵春、邵晓东签订协议书一份，约定鉴于邵晓东尚欠吴贵春借款本息324万元，而被告拥有位于余杭区闲林镇翡翠城竹苑1幢1单元401室房屋所有权（尚有银行抵押贷款约130万元），三方同意被告将房屋转让给吴贵春（过户到吴贵春指定人员），转让所得款项抵扣邵晓东对吴贵春的借款本息，房屋转让价格为324万元，房屋交易、过户等所产生的相关税费由双方各自承担，自房屋过户至吴贵春指定人员后，邵晓东与吴贵春间的借款关系结清，吴贵春不再向邵晓东提出还款主张，被告也不再向吴贵春及其指定买受人提出支付购房款主张；被告尚欠的房屋抵押贷款由吴贵春向银行偿还100万元，吴贵春偿还后，由邵晓东负责归还吴贵春（双方另行签订借款协议），其余贷款由邵晓东偿还。协议书第三条房屋过户中还明确约定吴贵春指定吴雪（即本案原告）受让房屋，并约定由被告公证的委托代理人崔月琴代为办理房屋过户手续。随后，被告于当月15日向崔月琴出具委托书，并在温州市中信公证处办理了委托书公证书，被告就余杭区闲林镇翡翠城竹苑1幢1单元401室房屋的收房入住、预先登记、办证及转让等事项授权崔月琴办理作了明确，其中涉及房屋转让事项的授权包括：代为与买受人签订房屋买卖合同，代为到房产交易管理部门办理上述房产买卖过程中的一切手续并代为签署上述房屋转移登记（买卖）询问笔录，代为向房屋登记机构、土地使用权登记机构办理上述房屋所有权的转移登记和土地使用权的变更登记手续，代为接受登记机构的询问，代为缴纳与上述房屋买卖、所有权转移登记和土地使用权变更登记等相关的税费，代为向受买人交房并办理物业、水、电、煤气、电话和电视等过户手续，代为办理与上述房屋买卖和土地使用权证变更相关的其他事宜。同年10月5日，依据上述协议书和委托书，原告与被告的代理人崔月琴签订房屋转让合同，约定被告将该房屋转让给原告，转让价格324万元，付款方式为：被告同意原告以吴贵春对邵晓东的部分债权作为本次房屋转让款，并愿意以本次房屋转让款代邵晓东向吴贵春清偿借款，直接冲抵；合同第十一条还约定：因房屋尚有银行按揭未还，若被告被银行或其他单位、个人起诉的，被告在银行行使优先受偿权后，以剩余的房屋价值优先向原告退还购房款，不足部分，由吴贵春向邵晓东和被告自行追偿。事实上，在该房屋转让合同签订前，房屋按揭抵押权人建设银行杭州西湖支行已于2012年4月向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，要求被告偿还剩余借款本息等并享有优先受偿权。同年11月1日，杭州市西湖区人民法院作出判决，判决被告偿还建设银行杭州西湖支行剩余借款本息136万余元和律师代理费5万余元，并判决建设银行杭州西湖支行对该房屋的拍卖、变卖、折价所得款享有优先受偿权。判决书生效后，经法院执行，该房屋于2013年8月被强制拍卖成交，现剩余房屋拍卖价款439000余元。
另查明，案外人吴贵春于2013年6月已向仙居县法院提起诉讼，要求邵晓东归还借款324万元及利息。
本院认为，根据法律规定，代理人应当在代理权限内实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，超越代理权的行为，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案房屋转让合同系代理人崔月琴根据被告出具的委托书与原告所签订的，崔月琴在代理权限内所涉的合同内容应属合法有效，应予以履行。但鉴于目前涉案房屋已被法院强制拍卖，合同实际已无法继续履行的情况，原、被告均同意解除转让合同，本院应予以解除。对于原告主张的退还剩余购房款问题，由于被告向崔月琴出具的公证委托书中并无转让合同第十一条的授权内容，该约定内容系超越代理权的行为，事后被告也未予以追认，故对被告无约束力，原告据此主张的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告吴雪与被告金惠芬于2011年10月5日签订的《杭州市房屋买卖合同》。
二、驳回原告吴雪其余诉讼请求。
本案案件受理费7896元，减半收取3948元，由原告吴雪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7896元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈国永
二〇一三年十月十六日
书记员 沈 晨