江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0291民初2861号原告黄润亮。委托代理人费圆，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被告无锡茂盛世业酒店管理有限公司，住所地无锡市金城东路8号。法定代表人朱XX。被告无锡市盛业房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市崇安区工艺桥1号9幢201室。法定代表人陈XX。原告黄润亮与被告无锡茂盛世业酒店管理有限公司（以下简称茂盛公司）、无锡市盛业房地产开发有限公司（以下简称盛业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法由审判员王莉娜独任审理，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告黄润亮的委托代理人费圆到庭参加诉讼，被告茂盛公司、盛业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄润亮诉称，其系无锡市金城东路8号1257室房屋（以下简称诉争房屋）的业主，房屋总价为768477元。2007年11月10日其将该房屋租赁给茂盛公司用于开办雷迪森酒店使用，双方约定租赁期限10年，年租金为房屋总价的8%，每个季度首月10日前支付租金。2015年10月起，茂盛公司未按约支付租金，现要求判令1、茂盛公司支付2015年第四季度及2016年第一、第二季度的租金及滞纳金等共计81509.70元；2、盛业公司对茂盛公司的债务承担连带保证责任。被告茂盛公司辩称，违约金约定过高，要求法院依法调整。被告盛业公司在法定期限内未作答辩亦未提供证据。经审理查明，黄润亮系诉争房屋的业主，2007年11月10日，黄润亮与茂盛公司、盛业公司签订房屋租赁协议1份，约定黄润亮将诉争房屋出租给茂盛公司经营雷迪森酒店，租金为房屋总价的8%即61478.16元每年。合同4.3.（1）条约定，茂盛公司应于每季首月10日前将本季的租金经人民币方式直接汇至甲方指定的国内帐户。租赁期内，如由于茂盛公司的原因致使黄润亮在每季首月的10日前不能按时收到本季租金的，茂盛公司将按拖欠日（即该月第11日起至实际收到拖欠租金日止）依据银行同期借款利率向黄润亮支付滞纳金。茂盛公司连续拖欠三个月以上六个月以内时，应按实际拖欠租金及滞纳金的双倍金额赔偿黄润亮。茂盛公司连续拖欠租金六个月以上时，黄润亮有权解除租赁协议，并要求茂盛公司按协议第八部分的规定支付违约金。合同第十一条约定盛业公司就茂盛公司与金城东路8号的其他业主签订的合同承担连带担保责任。后茂盛公司按约支付了租金。2015年10月起，茂盛公司未按约支付租金。2016年4月，黄润亮诉至本院。上述事实，有房屋所有权证、土地使用权证、购房发票、房屋租赁协议及当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中，诉争房屋的另一所有权人赵XX承诺案涉租赁合同的租金由黄润亮一人主张，其不再向茂盛公司主张。关于违约责任部分，黄润亮表示根据合同约定，茂盛公司违约拖欠租金六个月以上，应按实际拖欠的租金及滞纳金的双倍向其进行赔偿，故主张茂盛公司另行支付一倍的租金，另以应付租金为基数按银行同期贷款利率分别自2015年10月11日、2016年1月11日、2016年4月11日开始计算至2016年5月12日的滞纳金4662元。本院认为，依法订立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，黄润亮与茂盛公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，对双方均具有约束力。茂盛公司应按约支付租金，按双方合同约定，2015年10月10日前茂盛公司应向黄润亮支付2015年四季度租金15369.54元，2016年1月10日前茂盛公司应向黄润亮支付2016年一季度租金15369.54元，2016年4月10日前茂盛公司应向黄润亮支付2016年度二季度租金15369.54元。现黄润亮主张茂盛公司未支付上述三期租金，茂盛公司亦未提出异议，故本院对黄润亮要求茂盛公司支付租金46108.62元的主张予以支持。关于违约责任部分，虽合同约定了相应的违约责任，但该违约金的计算方法明显超过法律规定，且茂盛公司明确提出要求调整违约金，故本院依法将违约金调整为以应付租金为基数自应付日第二天起按银行同期同类贷款利率的130%计算至2016年5月12日为866.04元。盛业公司在租赁协议上明确对茂盛公司与其他业主之间签订的合同承担连带担保责任，故对于黄润亮要求盛业公司承担连带责任的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于使用若干问题的司法解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条之规定，判决如下：一、茂盛公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄润亮支付2015年四季度、2016年一季度、二季度的租金共计46108.62元及截止至2016年5月12日的逾期付款违约金866.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、盛业房产公司对茂盛世业公司的上述付款义务及诉讼费承担连带责任保证。盛业房产公司承担上述保证责任后，有权向茂盛世业公司追偿。三、驳回黄润亮的其他诉讼请求。案件受理费1838元，减半收取919元（此款已由黄润亮预交），由黄润亮负担386元，由茂盛公司负担533元（黄润亮同意其预交的案件受理费中的剩余部分533元由茂盛公司向黄润亮直接支付，本院不再退还。由茂盛公司在本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付于黄润亮）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审判员  王莉娜二〇一六年八月八日书记员  陆 佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。