内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内08民终681号
上诉人（原审被告）：温世福，男，1948年8月1日出生，汉族，退休职工，现住巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：温红梅（温世福女儿），女，1975年5月14日出生，汉族，教师，现住巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：王静，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
被上诉人（原审原告）：于向峰，男，1960年11月24日出生，汉族，巴彦淖尔报社广告部承包人，现住巴彦淖尔市临河区。
原审被告：巴彦淖尔市恒远房地产开发有限公司，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区。
法定代表人：呼会兵，董事长。
委托诉讼代理人：呼哲冉，公司职员。
上诉人温世福为与被上诉人于向峰、原审被告巴彦淖尔市恒远房地产开发有限公司（简称恒远房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人温世福的委托诉讼代理人温红梅、王静，被上诉人于向峰、原审被告恒远房地产公司的委托诉讼代理人呼哲冉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人温世福不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、本案的事实是，2012年原审被告恒远房地产公司所开发的房屋就具备了网签条件，而被上诉人于向峰却因怕多缴纳过户费用而一直未予登记，对这一事实被上诉人于向峰是认可，而在一审判决的事实内容中，已经明确被上诉人于向峰交没有交付本案诉争房屋的相应价款，而是以原审被告拖欠被上诉人的广告费来抵顶了被上诉人于向峰应当缴纳的房屋价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查过之前已签订合法有效的书面买卖协议的；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款的，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”。该条规定将如何排除执行的条件予以明确，并且该条规定中所要求的四项条件必须同时具备才能排除执行。而本案中被上诉人于向峰根本没有合法占有该不动产，且没有向原审被告恒远房地公司支付价款，最重要的是其并不是因为其他原因而没有办理过户登记，而是完全为了避税才一直迟迟不予登记，明显属于因自己原因未予办理，因此，对登记在原审被告恒远房地产名下的本案诉争房屋，被上诉人于向峰的实际情况并不符合法律的相关规定，无法排除对诉争房屋的执行。2、本案中虽然原审被告恒远房地产向被上诉人于向峰以房屋抵顶了所欠的广告费，但是实际被上诉人于向峰并没有实际受领抵顶物，物权并未发生转移，被上诉人于向峰并不是合法的权利人。
被上诉人于向峰答辩称，上诉人提出的房屋不具备实际占有，从我们前期广告合作的时候公司因为资金不足，用一年的时间提供广告服务，公司称拿开发的房屋抵顶的广告费，合同上也是这样规定的，也签订了抵顶的合同，房屋交付办理了买卖合同，后公司与我签订了租赁合同，至于网签问题，本人没有接收到通知，是准备把房子卖掉给报社支付欠款。
原审被告恒远房地产公司陈述，按照当时的情况就是公司给于向峰抵顶的广告费，这个房屋的权利人就是于向峰。
原审原告于向峰向原审法院起诉请求，1、确认房屋归原告所有；2、原告请求中止对于向峰所拥有的位于巴彦淖尔市临河区临白路恒远国际商港C1-0-32号商铺，面积为118.62（实际测绘结果）平方米商铺的执行。
原审法院经审理查明，被告温世福与被告恒远房地产公司民间借贷纠纷一案，该院于2015年7月10日作出（2015）临调确字第780、776、779、778、781、777、772、774、775、773号民事裁定书。2015年7月20日温世福向该院提出执行申请。2015年10月16日，该院作出（2015）临执字第2398-1、2391-1、2399-1、2397-1、2396-1、2395-1、2394-1、2393-1、2390-1、2392-1号民事裁定，裁定对被执行人恒远房地产公司所有的位于临河区临白路西侧C1-0-28、C1-0-29、C1-0-30、C1-0-32、C3-0-11、C5-0-07、C5-0-10、C2-0-2、C8-0-01共计九套底商予以查封。并于2015年10月16日、11月20日分别向巴彦淖尔市住房和城乡建设委员会、恒远房地产公司送达了该执行裁定书。2016年4月7日，原告于向峰在温世福的执行案件中对查封的涉案商铺提出了异议，认为上述查封裁定中其中一套房号为C1-0-32号商铺是恒远房地产公司抵顶给其的广告费。该院于2015年5月31日作出（2016）内0802执异32号民事裁定书，裁定驳回了原告于向峰的异议。原告于向峰对执行中驳回其异议的裁定不服，现提起案外人执行异议之诉。
另查明，2011年8月22日，被告恒远房地产公司向原告于向峰出具收据一张，收据主要内容为被告恒远房地产公司用3号地2号楼23号商铺抵顶欠原告的广告费，房款691200元。2012年9月18日，原告于向峰与恒远房地产公司签订了一份《恒远·国际商港购房协议书》，约定恒远房地产公司用其所有的涉案商铺C1-0-32号商铺抵顶原告于向峰的广告费用，总房款691200元。2014年5月27日，被告恒远房地产公司收到原告于向峰支付的物业费、水费、电费、装修押金等费用，恒远房地产公司出具收据两份。2015年4月30日，原告于向峰又与内蒙古恒远运营管理有限公司签订《商铺租赁协议》一份，约定出租方为原告于向峰，承租方为内蒙古恒远运营管理有限公司，由原告于向峰将涉案商铺出租给内蒙古恒远运营管理有限公司，并具体约定了租赁期限、租金标准及收取办法等内容。原告于向峰称根据其提供的上述证据，被告恒远房地产公司先给其出具的挂账收据，用3号地2号楼23号商铺抵顶欠其的广告费，后签订购房协议时，重新确定的用涉案商铺抵顶，因抵顶费用大于广告费，其补交了2万元左右的购房费。并称被告恒远房地产公司已经将涉案商铺抵顶给原告于向峰，且原告于向峰将商铺租赁给内蒙古恒远运营管理有限公司经营至今，其已经取得涉案商铺的所有权，法院查封侵害其合法权益。对此被告恒远房地产公司予以认可，称房屋已抵顶给原告于向峰，属于原告于向峰所有。被告温世福称涉案商铺早已具备过户登记手续条件，但原告于向峰至今未过户登记，房屋产权应仍属于被告恒远房地产公司所有，并提供其与被告恒远房地产公司于2012年4月6日签订的《商品房买卖合同》予以证明。被告恒远房地产公司认可商铺已具备网签条件，但称已抵顶原告应属原告于向峰所有，原告于向峰称抵顶后找被告恒远房地产公司询问办理产权时间，被告知等待通知，但一直未通知其办理过户登记，原告于向峰称未登记并非其原因。
原审法院经审理认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案被告恒远房地产公司因拖欠原告于向峰广告费，因无法偿还，双方于2012年9月18日就涉案房屋签订了一份《恒远·国际商港购房协议书》，该协议并未违反法律法规，属合法有效。就本案而言，原告于向峰在被告温世福提出申请执行及法院查封之前就与涉案商铺原产权人恒远房地产公司签订了抵顶的购房协议书，且对涉案商铺另行出租收取租金至今。被告温世福称恒远房地产公司于2012年就具备网签条件，但原告于向峰至今未办理网签，并提供其与恒远房地产公司签订的《商品房买卖合同》予以证明。被告恒远房地产公司认可已具备网签条件，但称已抵顶给原告于向峰属原告于向峰所有。原告于向峰称去找被告恒远房地产公司却被告知等待通知，被告恒远房地产公司一直未通知其办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告于向峰与被告恒远房地产公司已签订抵顶的购房协议，原告于向峰用广告费抵顶了购房款，且原告于向峰后又将房屋出租进行收取租金，原告于向峰称其找过被告恒远房地产公司办理产权但被告一直未通知其办理，原告于向峰对涉案商铺未办理过户登记不存在主观过错。综上，本案涉诉商铺的权利外观与权利实际归属并不一致，原产权人恒远房地产公司对涉案商铺已不享有实体权益，仅是形式上的产权人，而原告于向峰应为涉案商铺的实际所有权人，其对涉案商铺所享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行。故原告于向峰要求确认涉案商铺为其所有并停止强制执行的请求符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条及第三百一十二条之规定，判决：确认位于巴彦淖尔市临河区临白路西侧C1-0-32号商铺归原告于向峰所有，停止对该商铺的强制执行。案件受理100元，由被告温世福负担。
二审理期间，上诉人温世福向本院提供新证据三份，1、调查笔录，2、商铺租赁定金协议，3、收据三张；举证意图，证明1、本案诉争的房屋所有权是原审被告恒远房地产开发公司的；2、恒远房地产开发公司将房屋交付了刘明喜，刘明喜是实际承租人；3、该房屋的装修是由刘明喜进行的，同时根据以上证据证实被上诉人于向峰在原审中的陈述是虚假的。
被上诉人于向峰的质证意见，对以上证据均不认可，在原审中自己提供了全套手续，运营公司与其签订的协议，直接把我的房了租给运营公司，至于运营公司租给谁我不清楚，本人收租金。
原审被告恒远房地产公司质证意见同于向峰的质证意见。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人温世福的上诉理由及被上诉人于向峰的答辩意见和原审被告恒远房地产公司的陈述意见，本案的争议焦点为于向峰对涉案商铺是否享有排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。就本案而言，该争议房屋从2012年就已经具备网签条件，而被上诉人于向峰一直没有进行网签，故争议房屋所有权仍归恒远公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，首先，涉案商铺被查封前，虽然被上诉人于向峰与恒远房地产公司签订了购房协议，且该公司为于向峰出具了收据，但从收据及购房协议内容看，房号、平米及价格均不一致，互相矛盾。且双方实为以物抵债，即于向峰用广告费抵顶了房款，并未实际支付购房款。被上诉人于向峰提供的其与恒远运营管理公司签订的商铺租赁协议不足以认定于向峰已经实际占有涉案商铺，且涉案商铺已于2012年具备网签条件，但其未及时办理网签及过户手续存在主观过错。
综上所述，被上诉人于向峰购买涉案商铺的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除人民法院强制执行的情形。温世福的上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初3537号民事判决书；
二、驳回原审原告于向峰的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由被上诉人于向峰负担，二审案件受理费100元，由被上诉人于向峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 贺天闻
审判员 李秀娥
审判员 陈志杰
二〇一七年八月二十八日
书记员 田易鑫
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。