苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初2221号
原告王志崇。
委托代理人郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托代理人纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告章文忠。
委托代理人周炜祖，江苏新开利律师事务所律师。
委托代理人王荣妹，江苏新开利律师事务所律师。
原告王志崇与被告章文忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后依法由代理审判员张鹏适用简易程序，于2016年5月10日和2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告王志崇的委托代理人纪慧、被告章文忠两次开庭均到庭参加诉讼，原告王志崇、被告章文忠的委托代理人周炜祖于第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王志崇诉称：2016年2月3日，由案外人苏州信而信地产投资顾问有限公司提供居间服务，原、被告就苏州市姑苏区×××路××号××家园××幢×××室房屋签订了《房屋买卖（居间）合同》。双方约定房屋成交价格为95万元，双方另就付款方式、违约责任、争议解决等事项进行明确约定。合同签订当日，原告依约向被告支付定金5万元，后根据被告要求，原告于2016年3月14日又支付定金1万元。但被告却于2016年3月21日向原告书面提出，由于房屋涨价、产权人潘守常不同意出售该房屋。故原告于2016年3月24日致函被告解除合同，并告知被告将依法追究其违约责任。故诉至法院，请求判令被告章文忠：1、返还购房定金6万元；2、赔偿原告损失30万元；3、承担本案的诉讼费用。
被告章文忠辩称：我同意返还原告6万元定金。2016年3月21日的情况说明，是原告写好后直接让我签名的，说仅给中介证明我们之间交易未成功，内容并不是我真实意思表示，因此原告要求我赔偿30万元的理由不成立。
经审理查明：2016年2月3日，被告章文忠（甲方）与原告王志崇（乙方）在中介方苏州信而信地产投资顾问有限公司（丙方，以下简称“信而信公司”）居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告章文忠将苏州市姑苏区×××路××号××家园××幢×××室房屋出售给原告王志崇，房屋建筑面积92.94平方米，所有权人为潘守常，房屋成交价格为95万元；付款约定：乙方于2016年2月3日付定金5万元，甲乙双方约定于2016年3月30日前办理资金托管手续，除托管之外的房款，乙方于托管当日支付给甲方，乙方扣留甲方1万元房款作为尾款，待甲方将房屋交付给乙方时，乙方支付给甲方；甲乙双方须在2016年3月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。该合同第八条其他事项中，双方约定：“1、甲方承诺甲方过户至乙方名下前将户口迁出；2、产权人为章文忠的父母，潘守常委托章文忠代为出售该房屋，章文忠已知晓潘守常，潘守常同意此次交易，章文忠承担甲方相关责任；3、章文忠承诺潘守常积极配合乙方办理过户相关手续，不含恶意拖延，否则相关责任章文忠承担；4、乙方办理贷款，贷款金额不超过40万元整。”该合同由原告王志崇在乙方处签字、被告章文忠在甲方处签写潘守常字样，在其下授权代表处签写章文忠字样，并由中介方信而信公司盖章确认。
合同签订后，原告王志崇于当日向被告章文忠支付购买涉案房屋定金5万元，被告向原告出具收条一张。2016年3月14日，应被告章文忠要求，原告王志崇又向被告支付定金1万元，被告向原告出具收条一张。至此，原告王志崇共向被告章文忠支付定金6万元。
在此期间及2016年3月14日，原告王志崇曾与被告章文忠共同至本院执行庭了解涉案房屋的相关情况，原告王志崇得知涉案房屋已被法院查封的情况。
2016年3月18日早上，原告王志崇给被告章文忠发微信称：“大哥，出来的时候把合同带着放店里。”此后，被告章文忠将其持有的涉案房屋买卖合同交还原告。
2016年3月21日，原告王志崇将打印好的一份情况说明，要求被告签名确认，该情况说明载明：潘守常委托章文忠办理关于涉案房屋买卖事宜，原、被告于2016年2月3日签订《房屋买卖（居间）合同》，现潘守常和被告认为该房屋的市场价已经涨了30万元，至少可以卖到125万元，故不同意出售该房屋，导致该合同无法继续履行。被告章文忠在该情况说明下方签名确认，后由原告王志崇收回。
另查明，苏州市姑苏区×××路××号××家园××幢×××室房屋原系案外人潘守常与其配偶蒋龙娣共同共有，蒋龙娣去世后，潘守常与被告章文忠、案外人章文英对该房屋进行继承。本院于2015年9月29日做出的（2015）姑苏民四初字第00478号民事判决书判决该房屋归潘守常所有，由潘守常分别对章文忠、章文英支付相应折价补偿款。该判决书发生法律效力后，经章文忠、章文英向本院申请执行，本院于2016年1月7日将该房屋查封。此后，章文忠、章文英向本院提出申请，要求将该房屋拍卖、变卖，本院于2016年3月28日做出（2015）姑苏执字第03089-2号、（2015）姑苏执字第03090-2号执行裁定书，裁定将上述房屋进行拍卖、变卖。2016年5月4日,涉案房屋由本院通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价132.3万元拍卖成交。
审理中，被告章文忠表示潘守常是其继父，被告经潘守常同意出售涉案房屋，后来潘守常又改变主意，不愿出售该房屋了。原告王志崇表示签订合同时对房屋的产权人是潘守常的情况是清楚的，但被告未提供授权委托书。此外，被告章文忠表示2016年3月18日早上原告让其将合同拿到店里，称双方交易无法进行，要终止合同，并说合同是还给中介的，中介让把合同收回，于是被告章文忠于该日将涉案房屋买卖合同带到原告处，由原告收回，故其认为双方买卖合同已于该日解除。但原告表示涉案房屋买卖合同是于2016年3月21日被告在原告处签订情况说明时由原告收回的，因为此前原告了解情况后发现房屋可能无法出售，于是让被告拿着合同到原告处协商涉案房屋买卖事宜。
关于情况说明签订过程。原告认为因被告就涉案房屋有拖着不卖的迹象，并在向法院了解涉案房屋情况之后，由其本人拟定该情况说明的内容，经被告认可后才签字确认的。对此被告表示原告拿出该情况说明让其签字时就问原告为何写因涨价不同意出售房屋，但原告表示因中介要向其收取中介费，为向中介表明原、被告之间交易未成功，可以不收取中介费，如有问题由原告负责。
上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、收条、情况说明、被告提供的微信记录、（2015）姑苏民四初字第00478号民事判决书、本院依职权调取的（2015）姑苏执字第03089-1号、（2015）姑苏执字第03090-1号执行裁定书及协助执行通知书、（2015）姑苏执字第03089-2号、（2015）姑苏执字第03090-2号执行裁定书、（2015）姑苏执字第03089号之三、（2015）姑苏执字第03090号之三执行裁定书等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，虽然涉案《房屋买卖（居间）合同》落款处甲方签写的是潘守常的名字，被告章文忠的名字签在授权代表处，但该两处签名均为被告章文忠所签，加之该合同从原、被告双方洽谈、拟定合同内容到最后签字，均由被告章文忠与原告王志崇双方完成，故该份合同实为对原、被告之间的房屋买卖关系的约定。又因该《房屋买卖（居间）合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。本案中，原告先后按约向被告支付定金6万元，其已按合同约定履行了自己的义务。
但从《房屋买卖（居间）合同》签订时，至原告因得知涉案房屋已被法院查封的事实，再到2016年3月18日发微信要求被告将涉案房屋买卖合同拿到原告处，并于2016年3月21日自己拟定被告与产权人因房价上涨30万不同意出售房屋的情况说明让被告签字确认后由其收回，同时又将被告持有的涉案房屋买卖合同收回的一系列事实来看，原、被告双方至少在2016年3月21日已就不再履行涉案房屋买卖合同形成合意，故本院认为，涉案房屋买卖合同已于2016年3月21日由原、被告双方协议解除。对于被告抗辩称因其持有的涉案房屋买卖合同由原告于2016年3月18日收回，故双方合同应于该日由原告解除的观点，因其未提供相关证据予以证实，本院不予支持。合同解除后，原告已支付的购房定金，被告理应返还，故原告要求被告返还6万元购房定金的诉讼请求，本院予以支持。
关于合同解除的效力，合同法并未就此区分合同解除情形，而将协议解除排除在外，也即在构成协议解除的情形下，除非守约方在新的协议中明示放弃赔偿请求权，违约方仍应承担相应的违约赔偿责任。本案中，被告作为出卖方，在明知涉案房屋已由法院判决归案外人潘守常所有，且该房屋已因其申请而被法院查封的情况下，仍与原告签订买卖合同，致使双方房屋买卖合同自始存在履行不能的风险，存在主观过错。被告作为房屋出卖方，却无法出售涉案房屋，且双方在涉案房屋买卖合同中明确约定：“潘守常同意此次交易”，而合同签订后，被告以产权人潘守常又不同意出售该房屋为由不履行合同，构成违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院亦予以支持。
关于赔偿损失的具体金额。本院认为，原告购买涉案房屋时，在明知房屋产权人并非被告本人的情况下，却未要求被告出具产权人的授权委托书，也未充分了解产权人出卖房屋的真实意思。尤其在合同中存在“产权人为章文忠的父母”、“潘守常委托章文忠代为出售该房屋”、“章文忠承诺潘守常积极配合乙方办理过户相关手续，不含恶意拖延，否则相关责任章文忠承担”条款时，原告更应充分审查合同签订人即被告的代理权限，以便使涉案房屋买卖合同能够顺利履行。然本案原告在签订涉案房屋买卖合同时并未尽到审慎义务，其自身也存在过错。其二，原告至迟在2016年3月14日亦得知涉案房屋被法院查封存在无法过户的风险，理应及时行使解除合同的权利，防止损失的进一步扩大。现根据由原告拟定、被告签字的情况说明的内容，对于2016年3月21日涉案房屋涨价30万元的情况，再结合涉案房屋于2016年5月4日以132.3万元拍卖成交的情况来看，此涨幅与涉案房屋价格增长的实际情况大致相当，故本院以此为依据，再结合原、被告双方在房屋买卖过程中的过错责任，及原告于合同签订后仅支付6万元定金的情况，将原告主张被告赔偿损失的数额酌定为10万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告章文忠于本判决生效之日起十日内向原告王志崇返还购房定金6万元；
二、被告章文忠于本判决生效之日起十日内向原告王志崇赔偿损失10万元。
以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告王志崇指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6700元，减半收取3350元，财产保全费1270元，合计4620元，由原告王志崇负担1600元，被告章文忠负担3020元，被告章文忠负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告王志崇。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 张鹏
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 邓琴