北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10630号
上诉人（原审原告）郑清田，女，1946年10月1日出生。
委托代理人郭晨子，北京市昭德律师事务所律师。
委托代理人祁国荣，男，1938年2月24日出生。
被上诉人（原审被告）北京市西城区牛街街道牛街东里社区居民委员会，住所地北京市西城区牛街东里一区18号楼102室。
负责人张旌，主任。
被上诉人（原审被告）北京市西城区人民政府牛街街道办事处，住所地北京市西城区牛街8号。
法定代表人李丽京，主任。
二被上诉人委托代理人游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。
二被上诉人委托代理人倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。
上诉人郑清田因合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第15466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2015年5月，郑清田向原审法院起诉称：1984年9月22日，我经北京市西城区人民政府牛街街道办事处（以下简称牛街街道办事处）向北京市宣武区建委申请改建2号院8.3平方米住房一间，并于1984年10月6日，由北京市宣武区革命委员会向牛街街道办事处下发建筑施工许可证。许可证标明在2号院新建8平方米砖木结构平房一间。其后，该房屋由我出资1020元修建完成。1984年11月2日，北京市西城区牛街街道牛街东里社区居民委员会（以下简称牛街居委会）因兴办托儿所，向我提出换房，即将牛街居委会在17号院西边所盖房屋一间与2号院房屋进行交换。双方达成合意后，由牛街居委会出具了书面协议。该协议中注明：17号院房屋产权归郑清田所有，并由郑清田负责房屋修缮。此后，双方实际进行了房屋交换，但未办理房屋过户登记手续。1997年，北京市宣武区房地产经营开发公司对麻刀地区开展房屋拆迁工作，其中包括涉诉房屋。拆迁过程中，我得知所换房屋并未如牛街居委会所称具有产权，而是属于无产权房屋。作为房屋产权初始登记责任人的牛街街道办事处自始至终未对涉诉房屋进行产权登记，同样也未在房屋交换过程中进行房屋过户登记。因牛街街道办事处、牛街居委会未忠实履行合同义务，导致本应属于我的私有房屋未得到任何拆迁补偿。现诉至法院，请求判令牛街街道办事处、牛街居委会共同赔偿因未忠实履行换房合同的义务而给我造成的损失300万元。
牛街街道办事处、牛街居委会辩称：我们认为牛街街道办事处作为本案的被告存在问题，但为了简化争议，我们不提出异议，如果法院认定牛街街道办事处需要承担责任，牛街街道办事处愿意与牛街居委会一起承担连带责任。
从理论上讲，无效合同的认定，不存在时效问题，但是基于合同提出的赔偿要求，应受时效限制。本案拆迁发生于上个世纪90年代，郑清田没有在案发后两年内向我们提出主张，故本案存在诉讼时效问题。依据1997年至1999年的拆迁政策，郑清田不属于应安置人口，但我们属于被安置的单位。如果郑清田在当时要求换回房屋，也仍无法作为被安置人口而获得住房补偿，即使将其房屋按有证、正式房屋对待，至多也只能得到金额十分有限的地上物补偿。根据当年的拆迁安置政策，无论持有什么样的房屋，对常住地在拆迁区域之内的单位均会酌情给予补偿安置。换言之，如果郑清田在第一时间及时主张权利，其基于当年国家政策、法律的限制，仍不可能得到其现在主张的巨额赔偿，但我们即使被判换房协议无效，亦可进退有据，既能依法、依规获得拆迁安置补偿，又不至于面临数百万元的赔偿请求。
本案属于普通民事合同纠纷，与忠实义务毫无关系。牛街居委会与郑清田换房使用，既不违法也无碍公平。牛街居委会的房屋没有取得房产证，郑清田的房屋也没有取得产权证，两者在本质上都属于“非正式房屋”。此前，北京市宣武区人民法院以（2003）宣民初字第2945号民事判决书已经认定。郑清田的建房行为确实得到了规划部门的许可，但《建筑施工许可证》十分明确地言明：“本许可证不发生证明产权之效力”，“所准各项将来城市建设需要时，应即无条件迁让”。郑清田此后一直未能办理房屋产权证，无论是基于对《建筑施工许可证》的字面理解，还是基于对生效判决文书的必要尊重，都只能得出如下结论：郑清田经过审批盖房，但其房屋性质仍然是无所有权证的非正式房屋。根据最高法院关于城镇房屋租赁的司法解释的精神，在使用权层面上，经过批准的临时建筑与有产权证的房屋一样，都具有合法的使用权。郑清田与牛街居委会互换无证房屋的使用权，本身并不违背国家法律、行政法规的强制性规定，不存在违法、无效的问题。根据换房协议，郑清田已经与牛街居委会换房使用，拆迁安置时，郑清田亦以相关房屋使用权人的身份，向拆迁单位主张权利。在拆迁过程中，并不存在居委会应当履行忠实或者附随义务而拒绝履行的问题，现郑清田以我们未忠实履行换房合同义务为由，主张300万元的损失赔偿，没有事实和法律根据。
即使认定本案换房协议无效，协议无效的法律责任也只能是恢复原状，在恢复不能的情况，只能适用对相关房屋进行折价补偿或者赔偿的方式处理，故郑清田没有理由要求我们按照现时的拆迁安置政策赔偿其经济损失。郑清田一家没有北京市户籍，不是北京市常住人口，根据当时的拆迁安置政策，（2003）宣民初字第2945号民事判决书认定：“因原告（郑清田）无本市常住户口，故依照当时有关拆迁规定，原告不属于应安置对象。”所以，即使郑清田当年拥有正式的产权房，也因为“无本市常住人口”，不属于安置对象，不应得到回迁房屋安置。基于此，只要不以现时的政策、法律否定当年的拆迁安置行为，无论郑清田拥有什么样的房屋，上世纪90年代，她都不可能得到回迁房屋安置，不存在高达数百万元的巨大经济损失。
即使不考虑本案的客观事实，也不考虑郑清田原有房屋属于“非正式房屋”的法律定性，假设郑清田原有房屋是已经取得房屋产权证的非正式房屋，其因换房可能蒙受的利益损失，也只能按照下列方式核实：1、依据当年的拆迁安置政策，鉴于郑清田本人不是应安置人口，郑清田可能获得的拆迁补偿利益是地上物补偿，也就是我们通常说的砖瓦钱。考虑相关房屋位于牛街，砖木结构，面积不过8平方米，相关补偿最多不过万元左右。2、依据拆除时的市场价格，赔付一间8平方米的房屋市场价值，至多不过数万。按照1997年至1999年北京市房屋交易价格，牛街地区当年一套70平方米的两居室，价值通常为35万元左右，几万元、十几万元就可以购得数十平方米的小杂院。一间8平方米砖木房的市场价值虽然会比前述补偿标准略高一些，但也不可能高过数万元。3、本案对损失或者补偿的认定，应当依据上个世纪九十年代的政策、法律和市场价值为准，不能以现时的政策、法律、标准去否定当年的法律、政策、标准。
郑清田现在的主张，事实上是想用现在的拆迁政策套用当年的拆迁安置补偿，这样的做法，没有事实和法律根据。此例若开，后患无穷。综上所述，我们认为郑清田的诉讼请求没有事实和法律根据，恳请法院予以驳回。我们不同意郑清田的诉讼请求。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
郑清田虽然出资1020元建筑了2号院房屋，但是（84）建字605号《建筑施工许可证》注意事项载明：本许可证不发生证明产权之效力；所准各项将来城市建设需要时，应即无条件迁让。故此2号院房屋不属于应当进行产权登记的房屋，而17号院房屋系牛街街道办事处的自建房屋，也是没有产权登记的自建房屋。由于双方互换之房均属于没有产权证之房屋，双方互换无证房屋并不需要过户登记，亦无法进行产权登记，庭审中郑清田亦未提供牛街街道办事处、牛街居委会负有过户登记和产权登记的义务的证据，故郑清田所述牛街街道办事处、牛街居委会未忠实履行换房合同约定义务的陈述，没有事实根据，法院不予采信。根据郑清田所述，要求牛街街道办事处、牛街居委会赔偿300万元的依据是根据是当时的《北京市实施城市房屋拆迁管理条例细则》（1991年北京市政府发布）第28条第2款之规定。经查，该款规定的适当增加安置面积的标准，系子女人数的多少和性别的差异，并非房屋产权的有无。即使双方当时未互换房屋，由于2号院房屋属于非正式住房，根据生效判决确定，郑清田无本市常住户籍，亦不属于应安置对象。故此，郑清田要求牛街街道办事处、牛街居委会赔偿的款项，没有法律依据。综上，对郑清田的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年7月27日判决：驳回郑清田的全部诉讼请求。
判决后，郑清田不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。理由为：一、本案双方当事人协议换房后，牛街街道办事处、牛街居委会负有办理房屋产权登记以及变更产权登记的附随义务，由于对方未能忠实履行义务导致郑清田拆迁时未能得到赔偿。二、根据《关于城市（镇）房地产产权、产籍管理暂行规定》，凡在城镇范围内的房地产均须到当地房产机关办理产权登记，领取房地产所有证，本案涉诉房屋为牛街街道办事处、牛街居委会牛街街道办事处建造，其理应办理房屋产权登记。三、牛街街道办事处在换房意向证明明确表示17号院房屋产权归郑清田所有，但是牛街街道办事处并未办理房屋产权初始登记。四、牛街街道办事处在拆迁时将换房取得的房屋打包拆迁并获得一座办公楼作为拆迁补偿。五、原审法院依据《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》认为拆迁安置人必须具有北京市户口，但是依据《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》第十三条的规定，归侨侨眷获得拆迁补偿并不以其获得北京市户口为条件，因此原判决适用法律错误。
牛街街道办事处、牛街居委会同意一审判决。
经审理查明：1984年间，郑清田的婆婆沙××在北京市西城区（原宣武区）17号院拥有产权房屋。后牛街街道办事处在17号院建有12平方米的自建房一间（以下简称17号院房屋）。该房屋无产权证，当时牛街街道办事处下属的牛街居委会将该房屋用于校外活动站。
郑清田系归侨，当年曾多次向各级政府部门反映自己的住房困难问题。1984年，牛街街道办事处向当时的区基本建设委员会发出《关于落实侨务政策解决归侨住房困难问题的申请报告》，请求在2号院（当时牛街居委会院内）扩建一间8.3平方米的房屋，将17号院用作校外活动站的房屋给郑清田一家居住，以既解决牛街居委会用房需求，又解决郑清田居住困难。1984年10月6日，当时的北京市宣武区基本建设委员会作出（84）建字605号《建筑施工许可证》，准许牛街街道办事处在2号院新建一间建筑面积为8平方米的房屋（以下简称2号院房屋）。该《建筑施工许可证》注意事项第一条载明：本许可证不发生证明产权之效力；第五条言明：所准各项将来城市建设需要时，应即无条件迁让。1984年10月8日，郑清田向牛街街道办事处修缮队出资1020元工料费，建筑了2号院房屋。郑清田陈述该2号院房屋的实际建筑面积为8.3平方米。
房屋建成后，郑清田用2号院房屋与牛街居委会使用的17号院房屋进行了互换。1984年11月2日，当时的牛街居委会和牛街街道办事处就此换房事宜联合出具了一份换房意向的说明，内容为：牛街办事处曾在17号院西边盖房一间，现郑清田同志出款1020元另盖一间给麻刀胡同居委会以换此房，故此房之产权属郑清田同志所有，拟以后此房之修缮均由郑清田同志负责，特立此据。郑清田陈述当时双方没有签订换房合同，这个换房意向说明是牛街街道办事处单方给的，为换房协议。牛街街道办事处及牛街居委会表示此换房意向并非合同，双方当时确实达成了口头换房协议，但协议内容没有提到为郑清田办理产权证的问题。
1997年，北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）对麻刀胡同所在地区拆迁，2号院房屋和17号院房屋均在拆迁范围内。房开公司在拆迁过程中，未对郑清田换房所得的17号院自建房屋进行补偿。就此，郑清田曾于2003年起诉至原北京市宣武区人民法院，要求房开公司按照两居室的市场价格赔偿其经济损失40万元。原北京市宣武区人民法院于2003年12月作出（2003）宣民初字第2945号民事判决书，以2号院房屋和17号院房屋均无产权证，属于非正式住房；郑清田无本市常住户籍，依据当时有关拆迁规定，不属于应安置对象；房开公司在与郑清田的婆婆沙××签订拆迁协议时，已将郑清田之夫李××作为应安置人口，为其安置了住房；郑清田作为李××之妻，对安置给李大成的房屋有居住使用的权利；诉争房屋未取得所有权证，遇拆迁应无条件拆除等为由，驳回了郑清田的诉讼请求。郑清田不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2004）一中民终字第1464号民事判决书，维持原判。
现郑清田以牛街街道办事处未对17号院房屋进行产权初始登记，牛街居委会也未在房屋交换过程中进行房屋产权过户登记，未能忠实履行合同义务，导致郑清田未得到任何拆迁补偿为由诉至法院，请求判令牛街街道办事处、牛街居委会共同赔偿因未忠实履行换房合同的义务而给其造成的损失300万元，形成本案诉讼。
诉讼中，牛街街道办事处、牛街居委会称双方互换的房屋原本均属于无产权证房屋，口头换房协议亦未约定牛街街道办事处、牛街居委会需要为郑清田办理产权证，在拆迁过程中，亦不存在牛街居委会应当履行忠实或者附随义务而拒绝履行的问题。郑清田表示，1997年拆迁的时候，牛街街道办事处因拆迁获得了一栋办公大楼，而郑清田在17号院内换得的房屋未获得任何拆迁补偿。牛街街道办事处、牛街居委会表示当时是整体打包拆迁，虽然2号院房屋也一并拆迁了，但是无法确定拆迁安置的办公大楼是否包含、包含多少因2号院房屋所获得的拆迁利益。
原审审理中，原审法院询问郑清田要求赔偿300万元的法律依据。郑清田表示根据当时的《北京市实施城市房屋拆迁管理条例细则》（1991年北京市政府发布）第28条第2款之规定（第二十八条第一款内容：被拆除房屋使用人原住房严重拥挤不便，按原居住面积安置确有困难的，可以按被拆除房屋使用人家庭人口构成状况，适当增加安置面积予以照顾，但增加的安置面积部分，应按当地区、县人民政府关于住房制度改革的规定实行房改。无论按原居住面积安置或增加面积安置的，今后都要服从房屋产权单位的住房制度改革。第二十八条第二款：适当增加安置面积的标准：被拆除房屋使用人家庭成员中年满13周岁以上的子女和其他单身成员，按异性分室、同性不分室的原则安置，13周岁以上的同性成员三个以上的，适当增加居室安置；两个以上不满13周岁的子女，与父母分室安置；男年满26周岁、女年满24周岁的未婚子女，分室安置），郑清田可在东里社区获得三居室的房屋，该三居室的房屋市值为300万。
上述事实，有1984年11月2日牛街街道办事处和牛街居委会出具的换房意向证明、《关于落实侨务政策解决归侨住房困难问题的申请报告》、宣武区革命委员会出具的《建筑施工许可证》、北京市统一银钱收据、（2003）宣民初字第2945号民事判决书、（2004）一中民终字第1464号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为牛街街道办事处、牛街居委会对郑清田是否负有为其办理17号院房屋产权登记的义务。根据本案查明事实，郑清田将其批准自建的2号院房屋与牛街街道办事处自建的17号院房屋实际进行了交换，因各方当事人对于换房事实均予认可，且牛街街道办事处、牛街居委会亦出具了换房意向证明，故本院确认各方当事人就互换房屋达成了协议。首先，双方达成的换房协议为口头协议，郑清田未能提供证据证明双方存在由牛街街道办事处、牛街居委会负责为其办理17号院房屋产权登记的约定。其次，双方互换的房屋均属于未进行产权登记的自建房屋，亦无法进行产权过户登记，双方达成换房协议后已将各自的自建房屋交付对方，应视为双方的换房行为已经完成。因此，郑清田主张牛街街道办事处、牛街居委会未能忠实履行为其办理17号院房屋产权登记的义务，缺乏事实依据，本院不予采信，对其提出的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费15400元，二审案件受理费30800元，均由郑清田负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
代理审判员 王继玉
代理审判员 杜传金
二〇一五年十二月七日
书 记 员 马博文