四川省资中县人民法院民 事 裁 定 书（2016）川1025民再4号原审案外人：李光，男，1966年10月3日出生，汉族，重庆市渝中区人，城镇居民。委托代理人：李家明，重庆悦万律师事务所律师。原审原告：何洪国，男，1966年3月22日出生，汉族，四川省资中县人，农村居民。委托代理人：鲁玉国，资中县苌弘法律服务所法律工作者。原审被告：方才根，男，1970年10月10日出生，汉族，浙江省宁海县人，农村居民。原审被告：罗莹（方才根之妻），女，1973年5月19日出生，汉族，四川省资中县人，城镇居民。何洪国与方才根、罗莹民间借贷纠纷一案，原审原告何洪国向本院申请财产保全。本院于2015年4月15日作出（2015）资中民保字第71号民事裁定，于2015年4月16日依法对被告方才根所有的位于重庆市南岸区南坪西路32号13幢12-5号住房一套予以查封。李光向本院提出查封异议申请，本院于2015年7月16日作出（2015）资中民保字第71号-1民事裁定，驳回其异议申请。李光不服，向本院申诉。2015年11月4日，经本院审判委员会讨论决定，对（2015）资中民保字第71号案件进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2016年5月27日对本案进行了公开听证，现已审查终结。原审中，本院根据原告何洪国的财产�全申请，于2015年4月16日依法对被告方才根所有的位于重庆市南岸区南坪西路32号13幢12-5号房屋一套予以查封。案外人李光以其与方才根签订的《房屋买卖（转让）合同》合法有效，已付清全部房款，且已实际占有所买房屋，持有该房屋所有权证，在购房中无过错为由，向本院提出异议，请求依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定解除查封。原审经审查查明，本院查封前，李光于2015年3月15日通过房屋中介公司购买被告方才根所有的位于重庆市南岸区南坪西路上海城32号13幢12-5号房屋一套。该房屋买卖后，双方未办理房屋产权变更登记。原审认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2005年1月1日起施行，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，虽然前者至今未废止，但从法律位阶来看，后者法律的效力高于司法解释的效力。李光虽购买了方才根的房屋，但双方未办理产权变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案外人李光与被告方才根发生的房屋买卖未经产权变更登记，尚未发生效力。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的�释》第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回案外人李光的异议申请。案外人李光认为本院驳回其异议申请有误，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，另行组成合议庭重新审查。理由如下：（一）按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条规定：“人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。……办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。”李光以案外人身份提出执行异议，而该异议是由原执行实施案件的人员审查，且未组成合议庭。（二）李光作为案外人提起执行异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，法院驳回异议申请的裁定后，其有权在裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼；对执行异议之诉裁判不服的，可以上诉；不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条规定，且原裁定告知的救济权利是“收到裁定之日起五日内向本院申请复议一次”，剥夺了其法定起诉权和上诉权。（三）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条（“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”）以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面�卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。）的规定，李光在法院查封位于重庆市南岸区南坪西路32号13幢12-5号房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，且支付全部价款，只等按揭银行于4月23日解除抵押后即办理房屋产权过户手续，故未办理过户登记非其个人原因所致。原裁定以最高人民法院司法解释的效力低于物权法的效力为由，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，作出“驳回案外人李光的异议申请”的裁定，而上述司法解释正是对《中华人民共和国物权法》第九条中“但法律另有规定的除外”的补充规定，因此，应依法解除对该房屋的查封。本院再审过程中，原审案外人李光诉请本院撤销（2015）资中民保字第71号-1民事裁定书，并及时解除房屋的查封。为支持其诉求，李光提出以下证据：第一组，房屋买卖转让合同及中介公司收据，证明在查封该房屋之前，已经签订了合法的房屋买卖合同；第二组，2015年3月13日的购房收条，证明支付了购房定金20000元；第三组，2015年3月16日收条2张；第四组，中国农业银行银行卡取款回单，三、四组证据证明李光支付了购房款313103.02元；第五组，中国建设银行个人贷款对账单；第六组，个人贷款还款凭证、转款凭证、银行卡客户交易查询凭证，五�六组证据证明2015年3月17日李光偿还按揭款3175.13元。4月14日偿还按揭款425241.54元，上诉二至六项证据充分证明李光在资中县法院查封房屋之前已支付完所有购房款；第七组，重庆诚祥房地产经纪有限公司证明一份；第八组，重庆燃气（集团）有限责任公司缴费查询卡、重庆市电力公司双数月缴费查询卡；第九组，建设银行卡；第十组，重庆富美嘉物业管理有限公司上海城一期管理处证明，七至十组证据证明该房屋的钥匙、水、电、气卡等已交付李光，李光缴纳了该房屋2015年4-8月的物业管理费用，即李光在法院查封前已经合法占有了该房屋；第十一组，个人贷款结清证明，证明李光还清全部借款的时间为2015年4月14日；第十二组，房地产权证书，证明解除抵押时间为2015年4月23日；第十三组，公证书，证明房屋解除抵押后，李光即可办理过户手续；十一至十三组，共同证明房屋没有办理过户手续，并不是买受人李光的原因，而是因为银行办理解除抵押手续要走流程，必须要等到2015年4月23日才能办理解除抵押手续并领取房屋产权证书，而后才能办理过户手续；第十四组，民事裁定书，证明房屋查封时间为2015年4月16日，查封时间发生在李光付清全部房款行为之后。原审原告何洪国的质证意见为：一、对房屋买卖（转让）合同的真实性和生效有异议，不能达到李光证明的目的，因李光向法院两次提交的《房屋买卖（转让）合同》的签订时间、内容不一致而且无方才根的质证意见，且合同约定以公证的形式交易，即公证生效；结合证据（十三）办理的委托公证书，而不是合同公证，故该合同应未生效。二、对中介费收据、收条的真实性有异议，不能达到李光的证明目的。三、对收条真实性有异议，因无收款人方才根的质证意见，需对收条是否是方才根出具进行核实；对转款凭条的关联性有异议，虽对真实性无异议，但对款项用途需核实，故收条、转款凭证不能达到李光的证明目的。四、贷款对账单只能证明方才根的银行贷款的还款情况，不能证明方才根的银行贷款的还款与李光有任何关联。五、对客户交易查询记录的关联性有异议，它只能证明李光与银行发生的资金往来，而不能证明方才根�银行发生的资金往来与李光有任何关联，故不能达到李光的证明目的。六、对还款凭证、转款凭证的关联性有异议，它只能证明方才根还银行贷款的事实，不能证明该贷款的偿还与李光有关；转款凭证只能证明周德孝与方才根发生了资金往来，不能证明该款项与李光有任何关联，故不能达到李光的证明目的。七、对重庆诚祥房地产经纪有限公司的证明目的有异议，该证明充分证明李光未在该房屋查封前进行变更登记，完全是李光的过错造成：1.李光2015年3月16日即可向银行还款、并同时申请解除抵押登记手续和过户手续，而李光在法院4月16日查封后的4月23日才向银行申请解除抵押登记和向房屋管理机关申请办理过户手续；2.在4月14日银行已出具该房的贷款结清证明，李光当日即可申请解除抵押登记和办理过户手续，人民法院4月16日才查封该房屋，李光在人民法院查封该房屋前是能办理好过户手续，而李光于4月23日才申请解除抵押登记手续和过户手续，因自身拖延而没能过户。八、对燃气、电费缴费查询卡的关联性有异议，虽对证据的真实性无异议，但不能证明李光在法院查封前已占有该房屋。九、对银行卡的关联性有异议，不能达到李光的证明目的。十、对重庆富美嘉物业管理有限公司上海城一期管理处证明真实性有异议，物管公司收取物管费应出具发票，而不是出具证明。而且物管公司的证明反映出李光是在该房被采取保全措施后的11月才入住的，证明资中县人民法院的裁定是正确的。十一、对个人贷款结清证明的真实性无异议，对其关联性有异议，只能证明方才根还清了银行贷款，根本不能证明是李光还的该贷款。十二、对房地产证的真实性无异议，对其关联性有异议，只能证明方才根取得了该房屋的有关手续，并不能达到李光所要的证明目的。十三、对公证书真实性无异议，但该公证书是委托公证，不是房屋买卖合同约定的合同公证，证明李光与方才根签订的《房屋买卖（转让）合同》未生效。综上所述，李光提供的证据并不能证明其在资中县人民法院查封该房屋前支付了全部价款和实行占有该房屋，而且在查封前能办理完过户手续而自己拖延办理，全部是李光的过错，因此资中县人民法院采取的保全措施是正确的。以上证据经公开听证，原审原告何洪国虽对原审案外人提交的证据有异议或质疑，但未能提共相应的证据予以反驳，本院审查认为李光提交的证据均真实、合法、能够证明本院在查封前案外人已购买该房屋的客观事实，本院予以采信。根据上述有效证据，再审查明的事实如下：2015年3月13日，李光向方才根支付购买方才根所有的位于重庆市南岸区南坪西路32号13幢12-5号房屋定金20000元。当日，李光与方才根签订《房屋买卖合同》，约定银行按揭余款由李光付清。同月16日，李光向方才根支付购房款现金30000元，另通过银行转账283103.02元。2015年4月14日，该房屋银行按揭余款付清。2015年4月23日，中国建设银行股份有限公司向房屋权属登记部门办理了抵押注销手续。2015年4-8月争议房屋的物业管理费由李光交纳。2015年4月16日，本院根据原审原告何洪国的财产保全申请，对该房屋予以查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的�定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在本院查封重庆市南岸区南坪西路32号13幢12-5号房屋之前，李光与方根才已根签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且支付全部价款并合法占有该不动产，未及时办理过户登记，是因等按揭银行于4月23日解除抵押后才能办理房屋产权过户手续，李光对此没有过错。因此，李光提出的异议理由成立，应予支持。原裁定以最高人民法院司法解释的效力低于物权法的效力为由，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定作出“驳回案外人李光的异议申请”的裁定，属适用法律错误，应予撤销，依法应解除对该房屋的查封。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条�《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、四百零七条第二款的规定裁定如下：一、撤销（2015）资中民保字第71号-1民事裁定；二、解除对被告方才根所有的位于重庆市南岸区南坪西路32号13幢12-5号住房一套的查封。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起异议之诉。审判长  李志军审判员  王群利审判员  李 平二〇一六年六月二十一日书记员黄雪琴