济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初947号
原告徐明忠，男，1972年11月2日出生，汉族，户籍所在地山东省东阿县，现住济南市。
被告李美，女，1987年9月27日出生，汉族，户籍所在地山东省沾化县，现住济南市。
被告孙中华，女，1980年12月26日出生，汉族，住济南市。
两被告共同委托代理人马峥嵘，山东华梦律师事务所律师。
两被告共同委托代理人孟宪凯，山东华梦律师事务所实习律师。
第三人雷霞，女，1971年6月24日出生，汉族，户籍所在地山东省滨州市，现住济南市。
原告徐明忠与被告李美、被告孙中华（以下简称两被告）、第三人雷霞合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理。审理中，原告徐明忠申请财产保全并提供担保，本院作出（2016）鲁0104民初947号之一民事裁定，查封被告孙中华名下鲁AT66**小型轿车一辆。本案由审判员夏珍适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了第一次审理。原告徐明忠，两被告及两被告共同委托代理人马峥嵘，第三人雷霞到庭参加诉讼。本案于2016年5月9日进行第二次公开开庭审理。原告徐明忠，两被告的共同委托代理人马峥嵘到庭参加诉讼，第三人雷霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐明忠诉称：2015年6月25日，两被告将济南某旅馆店转让给原告，约定转让费共计125000元，第三人雷霞是旅馆的法定代表人，三方就转让费事宜签订了转让协议书。协议签订当日，原告向被告一次性付清了转让费。2015年11月26日，“房东”倪某告知原告其并不知道被告将旅馆转让给原告，被告未经同意无权转让，如果原告继续租用就要上涨房租。“房东”在原告已经将房租付至2016年4月30日，原告不欠房租等费用的情况下，于2015年12月8日、2015年12月28日至12月31日停电，致使旅馆无法营业，造成租客提前退房等损失。原告认为被告未经“房东”倪某同意，与他人恶意串通与原告签订的转让协议书损害了原告的利益，依据合同法等相关规定应为无效合同，被告应返还转让款并赔偿损失。原告诉至法院请求判令：一、确认2015年6月26日原被告签订的《转让协议书》无效；二、被告返还原告转让费125000元，并赔偿原告损失共计29587元；三、诉讼费由被告承担。
原告徐明忠在审理中明确其要求两被告承担连带责任，不要求第三人雷霞承担责任。
两被告辩称：1.双方于2015年6月26日签订的《转让协议书》系各方经平等协商自愿签订，为有效协议，对各方均有约束力，涉案旅馆相关证照也齐全。签订协议后，被告按约定履行各项义务。原告已经经营宾馆8个多月，已获得不少收益。现在原告又要求确认合同无效并退还转让费属于恶意诉讼，主要原因是原告经营恶化，不想再继续经营。2.原告诉称的倪某告知其要涨房租，断电等情况，按照谁主张谁举证的原则，原告均应举证证实。按照原告诉称的停电也仅仅是2015年12月份中的5天，现在依然经营，如真出现停电情况是否是因为原告未交电费或线路故障等原因，这一切均与被告无任何关系。3.转让协议中的转让费12.5万元除包含协议第七条约定内容外，还包含3万多元的装修费用，原告已经提前预交的租金1.5万元及电费卡800元及手续，原告在受让期间的8个月内，也已经获得不少的利润，预计每月1.2万元左右，现在原告依然在经营涉案旅馆，如认定无效需要返还转让费，上述所有费用均应从中予以扣除。综上，原告的诉求没有法律和事实依据，请求依法予以驳回。
第三人雷霞述称：第三人是涉案旅馆的法定代表人，第三人在协议中同意原告使用卫生证、消防证等证件，其他内容是原被告之间协商达成的。协议应为有效，第三人不应承担责任。
经审理查明，济南某旅馆店的营业执照显示其类型为个体工商户，经营场所为济南市槐荫区，经营者为第三人雷霞，注册日期2011年3月16日，经营范围为住宿。特种行业许可证显示开业日期2011年1月4日，建筑面积200平方米，其他登记内容与营业执照相符。税务登记证登记内容与营业执照相符。
2014年3月31日，第三人雷霞作为承租方、乙方，案外人倪某作为出租方、甲方，双方签订《房地产租赁合同》一份，约定甲方将坐落槐荫区的房屋建筑面积200平方米出租给乙方使用，租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止，房地产租金36000元/每年。甲方应当履行的义务包括“甲方应保证出租的房地产符合房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理”。乙方应当履行的义务包括“不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股经营”，“自觉遵守国家和军队的有关规定，服从甲方的管理、接受甲方和当地人民政府有关部门的监督检查”。“合同的解除与终止”部分对甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同、甲方因非军事需要提前终止合同、因不可抗力原因造成合同无法履行、租赁期满四种情况分别作出了约定。合同还对其他内容进行了约定。
2015年4月16日，第三人雷霞作为转让方、甲方，两被告作为受让方、乙方，案外人倪某作为房东、丙方，签订《旅馆转让协议书》一份，约定：一、丙方同意甲方将其位于济南市，建筑面积200平方米的济南某旅馆店转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。租赁期限自2014年4月3日至2019年3月31日止，月租金3000元。二、旅馆现有装饰、装修、设备、用品（详见清单）全部无偿归乙方所有，租赁期满后，不动产归丙方所有，动产无偿归乙方所有，与甲方无关。三、转让后，甲方全权委托乙方继续经营和管理旅馆，在乙方经营期间，第二条所述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用，甲方剩余的房屋使用权归乙方所有，时间从协议签订之日起至2019年3月31日。七、转让费共计95000元，签订时乙方已预付甲方转让金40000元，三方签署合同时，乙方给甲方转让金余额55000元。八、甲方应给乙方宾馆物品清单：空调4台、冰箱1台、电脑5台、电视11台、床18张、热水器1台、布草若干、及宾馆所有门钥匙、个体工商户营业执照（正副本）、卫生许可证（正副本）、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证（正副本）、旅馆公章1枚。九、旅馆的“个体工商户营业执照（正副本）、特种行业许可证（正副本）、消防安全检查合格证、卫生许可证（正副本）”已由甲方办理，转让后，乙方继续使用该手续证照。甲方应保证转让旅馆的证件真实合法有效，并可持续使用，已保障乙方的正常合法经营。甲方以自然人的名义进行担保，此经营场所的住宿属性在合同订立之日起，不会因甲方个人原因等因素改变。如发生改变，造成乙方无法经营，甲方应当退还乙方转让费。十、如乙方再次转让，甲方有义务协助乙方与新租户签署经营证照使用协议，并保证新租户享有与乙方同等的权利与义务。如乙方变更经营范围不在做旅馆经营，需通知丙方注销所有证件，并书面说明。十一、乙方在经营期间如果需转让，提前通知丙方，并与丙方友好协商后，乙方可以按租赁期内原月租3000元转让等内容。
2015年6月26日，两被告作为转让方、甲方，原告徐明忠作为受让方、乙方，第三人雷霞作为某旅馆店法人、丙方，签订《转让协议书》一份，约定:一、甲方将其位于济南市槐荫区的济南某旅馆店转让给乙方使用，乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。二、旅馆内所有设施、用品全部归乙方所有。租赁期满后，不动产归还房产所有者，动产归乙方所有，与甲方、丙方无关。三、转让后，乙方继续经营和管理济南某旅馆店。在乙方经营期间，第二条所述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方、丙方均不得再向乙方索取任何其他费用，甲方剩余的房屋使用权归乙方所有。四、该协议签订前，该房屋所涉及的房租、电费、水费等应由甲方全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。乙方概不负责。五、2015年4月16日之前，济南某旅馆店及营业执照上所载企业所欠一切债务由丙方负责偿还；2015年4月16日至2015年6月26日之间，所欠一切债务由甲方负责偿还；均与乙方无关。自转让之日起，经营引起的债权债务全部有乙方负责，与甲方、丙方无关。六、转让费共计125000元（人民币壹拾贰万伍仟元整），付款方式如下：该协议签订时，乙方应当一次性付给甲方转让费人民币壹拾贰万伍仟元整。甲方应2日内搬离，交予乙方经营。收取转让金以收据为证。七、甲方应交给乙方宾馆物品清单：空调4台、电脑5台、电视11台、床18张、热水器1台、布草若干、及宾馆所有门钥匙、衣柜1个、冰箱1台、及营业所需物品、旅馆所有证照及公章1枚、公安上报U盘1个、房地产租赁合同原件。八、旅馆的“个体工商户营业执照（正副本）、特种行业许可证（正副本）、消防安全检查合格证、卫生许可证（正副本）”已由丙方办理，转让后，乙方继续使用该手续证照。丙方应保证转让旅馆的证件合法有效，并配合年审，年审等费用由乙方负担。丙方以自然人的名义进行担保，此经营场所的住所属性在合同订立之日起，不会因丙方个人原因等因素改变。九、如乙方再次转让，丙方有义务协助乙方与新租户签署经营证照使用协议，并保证新租户享有与乙方同等的权利与义务。如乙方变更经营范围不在做旅馆经营，需通知丙方注销所有证件，并书面说明。本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
协议签订当日，原告徐明忠向两被告支付转让费125000元，两被告给原告徐明忠出具收条一份。两被告将旅馆及合同约定物品及旅馆相关证照交付给了原告徐明忠。原告徐明忠开始对涉案旅馆进行经营管理。
审理中，原被告及第三人雷霞均陈述涉案旅馆所使用的房屋位于经十路，该房屋系第三人雷霞自案外人倪某处租赁所得，本院亦到三方所述地址进行了现场进行勘验，三方对于涉案房屋的产权登记情况、有无城市建设规划许可证等具体信息均无法明确，亦不能提供相关证据加以证明。
本案审理过程中，经本院查询，涉案房屋在房屋管理部门没有产权登记；济南市规划局向本院出具《关于某大厦南侧两层商铺规划情况的复函》，载明某大厦南侧两层商铺（某旅馆）项目未在该局办理规划许可手续。
现原告徐明忠主张三方于2015年6月26日签订的《转让协议书》无效，两被告应向其返还转让费125000元及经济损失29587元。其中，损失包含两部分：一是房东在其经营过程中停电导致部分住客退房产生经营损失19000元，二是其在经营过程中增加床、暖气、洗衣机等设施花费10587元。对于损失，原告徐明忠提供购物清单、发票、证明和其自行书写的损失明细各一份。证明内容为“12.8停电一天。刘某208（注明手机号码）。2015年12月8日8-19点停电一天。2015年12月28日至12月31日停电四天。崔某某确认真实。（按手印、注明手机号码）16.3.12。赵某某真实。2016.3.13。崔某某真实（按手印、注明手机号码）2016.3.13”。两被告与第三人雷霞对上述证据均不予认可，认为不能证明停电的情况真实存在也不能证明原告徐明忠的损失。
原告徐明忠还提供录音证据，用以证明其与两被告、第三人雷霞、倪某之间的相互通话内容，从而证明其在本案陈述的真实性。两被告对上述录音中与其的通话真实性予以认可，对内容不予认可，对与第三人雷霞的通话真实性不予认可。
对于经营期间，原告徐明忠主张其自签订合同当日开始经营，其本人一直在旅馆内进行管理和服务，2016年4月1日其本人及个人物品搬离涉案旅馆，此后其陆续到旅馆看看，到2016年4月13日之后，其不再到旅馆去，旅馆由房东继续经营。两被告认为自签订合同当日至今一直由原告徐明忠进行经营。双方对此均未提供证据。
对于签订转让协议时交接的物品，原被告均陈述与合同约定一致。原告徐明忠明确物品中的布草若干指床罩和被褥，门钥匙包含旅馆大门和各房间的钥匙，双方交接时并未清点上述物品的数量。两被告对该项陈述予以认可。原告徐明忠还明确营业所需物品指办公木质桌子一张、铁质椅子一把，两被告认为除此以外，还应有监控设备一套。原告徐明忠陈述上述物品，其现持有公章1枚和房地产租赁合同原件，钥匙已经邮寄给两被告，其他物品2016年4月1日之前一直存放在旅馆内，4月13日之后，涉案旅馆内还有无上述物品其无法明确。两被告对此不认可，认为上述物品均由原告徐明忠控制，现是否仍在涉案旅馆内其不能明确。此外，对于上述物品的购买人、购买时间、购买价值、物品品牌等具体信息，原被告均无法明确。
对于上述物品，原告徐明忠认为其均应返还给两被告，且同意在两被告应向其返还的转让款中扣除其经营期间的物品折旧费合计2500元，该折旧费用的数额是按照物品购买价值的5%进行计算，系其自行估算，对此没有相应证据。两被告认为应抵扣物品折旧费用10000元，对此也没有相应证据。
原被告双方在审理中还明确如上述物品不在涉案旅馆内，原告徐明忠应向两被告进行赔偿。原告徐明忠认为应折价赔偿20000元，该赔偿数额系其自行估算。两被告认为应由原告徐明忠按照物品的原价即现在购买同一品牌的同一商品的价值进行赔偿，但其无法明确上述物品原价的具体数额。
两被告在答辩意见中提出转让费125000元中包含装修费3万余元，其预交的租金1.5万元及电费卡800元及原告徐明忠经营收益每月1.2万元应予扣除。
对于装修费用，原告徐明忠认为转让款中包含装修装饰费用5000元，其同意自应返还的转让款中扣除装饰装修折旧费2500元。两被告认为应抵扣装饰装修折旧费10000元。双方对此均未提供相关证据。
对于预交租金15000元，在第二次开庭审理时两被告明确是指双方签订转让协议后，其将未到期租客已经缴纳的租金交付给了原告徐明忠。在庭审后，两被告变更意见为不再主张扣除未到期租客的租金1.5万元，并补充陈述其已向房东交纳了2015年5月1日至11月1日的租金1.8万元，其中2015年7月至10月的租金1.2万元应自返还的转让款中予以扣除，并补充提供收款收据等复印件。原告徐明忠对证据没有异议，但不同意抵扣。
对于电费800元，两被告明确指其在签订转让协议签交纳，签订转让协议时未向原告徐明忠收取，该项费用应自返还的转让款中扣除。原告徐明忠对此不予认可，认为协议中对该项费用并未约定，双方在签订转让协议的同时口头约定多交的电费与欠交的水费相互抵销了。双方对此均未提供证据。
对于经营收益，原告徐明忠主张其自签订转让协议当日即2015年6月26日接手涉案旅馆，但部分房客已经将房租交付给了两被告，其自2015年8月始有经营收益，截至到2016年4月13日，正式经营9个月，经营收益合计65000元（7500元/月×9月），扣除其个人工资31500元和贷款、借款利息9000元后，剩余经营收益自应返还的转让款中进行抵扣。两被告认为涉案旅馆自签订合同当日至今始终由原告徐明忠进行经营，经营收益为132000元（12000元/月×11月），均应自应返还的转让款中予以抵扣，不同意经营收益中减去原告徐明忠的工资和利息。双方双方对此均未提供证据。
以上事实，有原告徐明忠提供的转让协议书、收条、税务登记证、特种行业许可证、营业执照、损失明细、证明、录音等证据，两被告提供的旅馆转让协议书，本院调取的《关于某大厦南侧两层商铺规划情况的复函》等证据及双方当事人陈述为证。
本院认为，原被告及第三人雷霞于2015年6月26日签订的《转让协议书》从内容及各方陈述来看，实际系对房屋经营权（承租）的转让和旅馆内物品的转让。就物品而言，两被告自他人处受让，其有权转让，转让行为合法。旅馆的开设、经营首先是以房屋的使用权为基础、前提。因此，原被告及第三人雷霞签订的《转让协议书》实际就是对房屋使用权及旅馆内物品的转让。本案中，涉案旅馆以位于济南市为基础，但对于该处房屋，原被告双方均未提交涉案房屋具有建设工程规划许可证等审批手续的相应证据。经本院查询，涉案房屋并未办理规划许可手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。且旅馆经营需要相应资质和相关部门进行审批，涉案旅馆的经营者为第三人雷霞，营业执照、特种行业许可证等证照均在第三人雷霞名下。原被告双方在未进行变更登记的情况下，对旅馆经营权进行转让，亦不符合相关法律规定。因此，上述《转让协议书》违反国家法律法规的强制性规定，应属无效。原告徐明忠要求确认该合同无效的诉讼请求有事实依据及法律根据，对其该项诉讼请求，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。上述《转让协议书》为无效合同，对此原被告双方都有过错。原告徐明忠的过错在于其对房屋的相关手续、能否承租、使用权能否转让未尽到充分注意、审查等义务。两被告的过错在于其承租的房屋本身就缺乏相关批准手续，租赁原本就为无效，其又将承租房屋以宾馆转让的方式转由原告徐明忠使用。原告徐明忠在经营旅馆期间，并未自行办理相关证照，而是借用了第三人雷霞的原证照，双方的行为都存在着违法之处。
原被告与第三人雷霞签订的《转让协议书》无效，原告徐明忠应将基于该合同从两被告处得到的相关财产予以返还，两被告亦应将收取原告徐明忠的转让款返还。原告徐明忠在审理中陈述涉案旅馆已由房东经营，但没有提供证据证明，其他当事人也不予认可，其应将旅馆所使用的涉案房屋返还给两被告。原被告和第三人雷霞在转让协议中对物品清单进行了明确的约定，原告徐明忠返还的物品应以上述物品清单为准。对于证照，转让协议第八条进行了约定，两被告将个体工商户营业执照（正副本）、特种行业许可证（正副本）、消防安全检查合格证、卫生许可证（正副本）也交付给了原告徐明忠。原告徐明忠在审理中陈述除了卫生许可证仍悬挂在涉案旅馆内，其已将其他证照和房门钥匙通过快递方式邮寄给了两被告。为此，其提供圆通快递（详情单）一份予以证实。两被告对该证据不予认可，认为该证据并未显示邮寄何种物品，其亦未收到该邮件和原告徐明忠所述的邮寄物品。因此，对原告徐明忠该项陈述，本院不予认定。
因双方签订的《转让协议书》无效，两被告应将共同收取原告徐明忠的转让款返还。但需要说明的是，原告徐明忠自签订转让协议后一直经营宾馆，期间原告徐明忠因此获益。尽管双方对宾馆的经营额存在争议，两被告对此没有提供证据予以证明，但依原告徐明忠自述，其此间经营收入约65000元，因其未能提供账目，准确数额无法确定。本院确定依其自述，应将其经营宾馆期间的获益扣除，余转让款退还。另考虑到原告徐明忠在宾馆经营期间具体参与经营、管理，经营款不应全额退还。对此，本院酌定扣除原告徐明忠经营宾馆期间的获益5万元。此外，两被告确已预交了租金1.2万元，亦应予以抵扣。余转让款63000元由两被告予以返还。
原告徐明忠还要求两被告赔偿其损失29587元，对于其主张的停电所致经营损失，其提供的证据不能证明停电的原因、停电的事实及损失数额。对于其主张添附设施、设备损失，其提供的证据不能证明添附设施、设备的事实及损失数额，其列明的设备亦非不可拆除，其在第二次审理中还陈述已将包括海尔空调等个人物品搬离旅馆。对其该项请求，证据不足，没有事实依据，本院不予支持。
对于物品折旧费用，虽然原被告均同意予以抵扣，但双方对物品的购买时间、购买价值、物品品牌、材质、数量等相关具体信息均无法明确，对折旧费用的计算方式、标准、数额意见不一致，双方主张的折旧费用数额也没有明确依据和相关证据，对此，本院在本案中不予处理。
对于物品丢失折价赔偿问题，审理中，原被告双方共同到现场查看，物品中缺少冰箱一台，原告徐明忠陈述冰箱损坏后由出售了50元，两被告对此不予认可，也不同意进行抵扣。且双方对冰箱的价值不能确定，也达不成一致意见。对此，本院在本案中不予处理。
对于装修装饰折旧费用，双方对于签订转让协议时，转让款中包含装修装饰费用对应的数额、该项费用折旧的数额及计算依据均没有依据和证据，本院在本案中不予处理。
对于两被告要求抵扣电费的意见，双方陈述不一致，两被告未提供证据对此加以证明，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、原告徐明忠与被告李美、被告孙中华于2015年6月26日签订《转让协议书》无效；
二、原告徐明忠于本判决生效之日起十日内向被告李美、被告孙中华返还位于济南市某旅馆店；
三、原告徐明忠于本判决生效之日起十日内向被告李美、被告孙中华返还上述《转让协议书》中第七条约定的物品；
四、原告徐明忠于本判决生效之日起十日内向被告李美、被告孙中华返还上述《转让协议书》中第八条约定的证照；
五、被告李美、被告孙中华于本判决生效之日起十日内向原告徐明忠返还转让费63000元；
六、驳回原告徐明忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3392元，减半收取1696元，由原告徐明忠负担400元，由被告李美、被告孙中华负担1296元；诉讼保全费170元，由被告李美、被告孙中华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一六年五月二十三日
书记员 焦婷婷