河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终2862号
上诉人（一审原告）：ＸＸ，男，汉族，1973年4月18日出生，住信阳市羊山新区。
委托诉讼代理人：吴文豹，河南金誉律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：信阳铁路房地产开发有限公司。住所地：信阳市工人街*号。
法定代表人：秦业斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人；吴宏宇，该公司�发部部长。
上诉人ＸＸ因与被上诉人信阳铁路房地产开发有限公司（以下简称铁房开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2016）豫1503民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人吴文豹、被上诉人铁房开发公司的委托诉讼代理人吴宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ上诉请求：一、要求依法改判一审第二项判决，改判被上诉人无金额上限的依照银行贷款利率支付违约金至权属证书办理完结为止；二、一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案违约金应当参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定标准计算。该解释第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故此，本案应当以总购房款为基数，从约定的办理权属证书之日起，依照逾期贷款利息的标准计算违约金，才符合法律规定。合同法第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，严重显失公平，可以要求增加违约金，同时根据格式条款解释原则，采纳违约金依照金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金。二、一审法院对违约金的计算期限存在错误。首先，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同已明确约定，被上诉人为上诉人办理房屋产权登记的日期。故此，一审判决在54897.24元限额内支付违约金，此判决限制上诉人对被上诉人违约金的主张权，酿成被上诉人可以在54897.24元限额内无休止的违约下去，导致上诉人的权利受损。其次，根据合同法及合同法司法解释规定，违约金的计算期限有明确约定，即违约金的期限计算至被上诉人实际履行完毕止，也即上诉人能办理房屋权属证为止，才符合客观实际情况、符合法律规定及符合法理人情。
被上诉人铁房开发公司辩称，既然买卖合同是合法有效，就严格遵守合同条款，既然合同是真实合法有效的，就应该严格遵守，关于商品房买卖司法解释也有明确精神，如果没有约定，可以按照银行利率，如果有约定就按照约定。ＸＸ中间提到这个问题，我方当时给他补偿了27000元钱。
一审法院认定事实：2010年3月25日，原告ＸＸ与被告铁房开发公司签订编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同，购买被告铁房开发公司开发建设的位于信阳市羊山新区××大道东侧××南侧羊山铁道××商品房××套，建筑面积为141.09平方米，总房款为426552元。原告于签订合同之日向被告铁房开发公司支付首付款126552元，余款300000元于合同签订七日内提供完毕按揭资料，并及时办理了银行按揭手续，向被告铁房开发公司支付了剩余300000元购房款。合同第八条约定被告铁房开发公司于2010年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房，关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定逾期90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。由于被告的原因未能按时交房，因此，向原告支付违约金13564元，抵充原告应交纳的房屋公共维修基金8531元后，实际支付原告违约金5033元。合同签订后，原告按约定履行了各项合同义务。由于被告铁房开发公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今不能办理房屋产权证书。一审庭审中，双方争议的焦点是对合同第十五条第2项关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定的认识问题。原告ＸＸ述称之所以选择被告铁房开发公司开发建设的房屋，是因为其文化程度较低，对合同条款的理解及认知程度较低，而被告铁房开发公司是国企，信誉度高，可以信赖，为减少麻烦就选该公司开发建设的上述商品房一套。在签订合同时，基于对被告铁房开发公司的信任，没有认真审阅�告铁房开发公司提供的格式合同条款，就签字了，该条约定的违约金过低，不足以弥补其因此所受的损失，应当按日万分之一的标准计算违约金。被告铁房开发公司则认为买房对一个家庭来说是大事，原告ＸＸ不可能不认真审阅合同，合同签订是双方当事人的真实意思表示。本案在一审审理过程中，经审判人员进行释明，原告ＸＸ进一步明确第一项诉讼请求为：将办理原告所购商品房权属登记需要由出卖人（即被告信阳铁路房地产开发有限公司）提供的资料报产权登记机关备案。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。合法生效的合同受法律保护。原告按合同约定履行了支付购房款的义务，被告应当按协议约定全面履行交付房屋，并在约定期限内将办理原告所购商品房权属登记需要由出卖人提供的�料报产权登记机关备案的合同义务。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第2项约定的违约金计算方法计算，违约金额为：426552元×0.1%=426.552元，与合同标的426552元及违约时间（至本案审理时已逾4年零6个月）相比，严重显失公平，依法应予调整。不动产物权中的所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。房屋实物交付之后，原告作为买受人只实现了所有权中的占有、使用、收益的权利，因被告的原因使已交付的房屋尚不具备办理相应权属证书条件，原告的处分权仍受到部分限制，属于瑕疵交付。换言之，与原告所支付的全部购房款相对应的全部房屋所有权权益，因上述原因使原告仍无法享有房屋所有权中的处分权权益，该部分权益应视为原告因此所受到的损失，且该项损失不是一次性损失，是一个与违约时间成正比的持续损失，依据合同法的�平原则，计算该项损失应当充分考虑违约时间这个因素，原告请求该项损失按日计算的意见，具有一定的客观性，一审予以采纳。参照本合同第九条第1项中第（2）小节约定的出卖人逾期交房的违约金计算方法和计算比率（日万分之一），酌定从约定的该项义务履行期限届满之日的次日（2011年12月28日）起，以原告已交付的购房款426552元为基数，按日万分之0.25的比率计算违约金，但应以原告请求的54897.24元为限。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定判决：一、被告信阳铁路房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内，将办理原告ＸＸ所购买的位于信阳市羊山新区羊山大道东侧五云大街南侧羊山铁道佳苑A座20层2002号商品房权属登记需要由出卖人（即被告信阳铁路房地产开发有限公司）提供的资料报产权登记机关备案；二、被告信阳铁路房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内，在54897.24元限额内，按下列方法计算所得的违约金数额向原告ＸＸ支付违约金：以已交付的购房款426552元为基数、按日万分之0.25的比率计算，从2011年12月28日起，至判决确定的给付之日止；三、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1170元，原告ＸＸ负担670元，被告信阳铁路房地产开发有限公司负担500元。
二审中，被上诉人铁房开发公司提交2014年3月7日ＸＸ出具的收据复印件，证明上诉人ＸＸ收取了违约金。上诉人ＸＸ质证认为，该证据材料是复印件，无法核实其真实性，该证据即便是存有原件，也不是新证据的举证范围，一审中�被上诉人铁房开发公司并没有向法庭提交，通过被上诉人提交的该份复印件，可以证明违约金的计算标准不应按照一审判决计算的标准计算。通过2014年3月7日至签订房屋买卖协议2010年，违约金计算为27000元，可以推算出违约金的计算标准，一审判决的违约金计算标准，违约金按照房屋买卖合同的标准是有误差的，被上诉人承认应该按照房屋买卖协议计算是自相矛盾。上诉人ＸＸ是收到过27000元，收据上“购房合同”四个字记不清了，其他内容认可。这个收据只能证明对方违约，对上诉人ＸＸ造成的损失远远大于此，对上诉人ＸＸ的生活造成了很大影响。
本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民�行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人ＸＸ与被上诉人铁房开发公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。一审鉴于按照此约定赔偿标准，被上诉人铁房开发公司支付的违约金数额远不足以赔偿上诉人ＸＸ，因被上诉人铁房开发公司的原因未能取得所购房屋权属证书所受损失，调整为参照该《商品房买卖合同》第九条第一项第（2）小节约定的逾期交房违约金计算标准，计算买受人不能按规定期限内取得房地产证书应得的违约金并无不当。上诉人ＸＸ诉讼请求为54897.24元，一审以此为限计算赔偿限额未突破诉讼请求，于法有据，应予支持。
综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1170元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈钢
审 判 员 吴斌
代理审判员 李彬
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 杨帆