江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终2765号
上诉人（原审原告）：王华，男，1979年1月1日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人：沈跃进，南通市通州区光明法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：张玉萍，女，1953年12月8日生，汉族，住海门市。
上诉人（原审被告）：张庙根，男，1958年11月30日生，汉族，住海门市。
上诉人（原审被告）：张玉珍，女，1963年2月23日生，汉族，住海门市。
被上诉人（原审被告）：张庙忠，男，1956年3月26日生，汉族，现住上海市。
委托诉讼代理人：江美芳（系张庙忠妻子），住上海市闸北区。
被上诉人（原审被告）：张国忠，男，1969年3月29日生，汉族，住海门市。
上诉人王华、张玉萍、张庙根、张玉珍因与被上诉人张庙忠、张国忠房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2016）苏0684民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人王华上诉请求：1、请求二审法院确认双方签订的房屋租赁合同有效。2、如判无效，应当判令被上诉人退还收取的租金5万元。3、诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：案涉租赁房屋系张玉萍等五人共同出资所建，尽管未办理审批手续，但是得到双烈村委会和正余镇政府的许可。本案所涉房屋也在规划区内，否则所租房屋门前不会有健康路的标志。张庙根为房屋出租一事，曾打电话征求张庙忠的意见，张庙忠表示同意。张庙根代表张庙忠在协议上签字，属于表见代理。张国忠在一审庭审时否认自己对建房有出资，其认为房屋系张庙忠一人所建，故张国忠是否签字不影响租赁协议的效力。房屋租赁协议签订后，本人已交纳当年租金5万元，被上诉人之间也进行了分配，本人对房屋进行了装潢。如判房屋租赁协议无效，本人将另行主张经济损失，但本人已付的租金应当如数返还。
上诉人张玉萍辩称，案涉房屋是我们兄妹四人建的，人人可以出租。
上诉人张玉珍辩称，我同意租房。
上诉人张庙根辩称，我也愿意出租的，当时张庙忠说少于一万一间不租。
被上诉人张庙忠辩称，张玉萍等三个上诉人没有权利出租房屋，房屋是张庙忠一个人建造的，他们没有资格代表我们出租房屋。
被上诉人张国忠辩称，张玉萍等三人没有权利出租房屋，更谈不上租金5万元。三人的行为给我们造成很大的损失，我们会主张相应的权利。
上诉人张玉萍、张玉珍、张庙根上诉请求：1、请求二审法院确认双方签订的房屋租赁合同有效。2、诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：案涉房屋虽然没有办理审批手续，但上诉人已向有关部门交纳了保证金等费用，村委会和镇政府同意建造。张庙根为房屋出租一事，曾打电话征求张庙忠的意见，张庙忠表示同意。张庙根代表张庙忠在协议上签字，属于表见代理。张国忠在一审庭审时否认自己对建房有出资，其认为房屋系张庙忠一人所建，故张国忠是否签字不影响租赁协议的效力。案涉房屋租赁协议是有效的。租赁协议签订后，张庙根已收了5万元租金，并在兄妹之间分配，同时交付了租赁房屋。
上诉人王华辩称，三上诉人向法庭提供了建房协议以及承包老板的证明、村委会的证明、村民的证明、出资的汇款单、结帐的明细等等，已经形成了完整的证据链，能证明本案所涉房屋系上诉人张玉萍、张玉珍、张庙根、张庙忠所建。张国忠一审中承认是由张庙忠一人所建，证明其本人没有出资。一审中张庙根提供了电话录音，可表明张庙忠同意以每间一万元出租，王华、张玉萍、张玉珍、张庙根都在场，王华有充分理由相信出租房屋是经过张庙忠同意的，张庙根的行为系表见代理。案涉租赁合同应当是有效的，应该按照租赁合同履行。
被上诉人张庙忠辩称，案涉房屋系本人所建，属于本人和张华杰所有，本人从未委托任何人签订房租租赁协议。四上诉人无视法律、弄虚作假、恶意串通，侵犯了本人的权利。请求二审法院维持一审判决，同时要求对方赔偿本人损失。本人房屋已受到侵害，请求二审法院予以确认权利。
被上诉人张国忠辩称，同意张庙忠的答辩意见。上诉人王华的陈述是虚构的，租房协议、结帐明细等都是伪造的。电话是兄弟之间的通话，不能作为依据。
王华向一审法院起诉请求：1、判令张玉萍等五人继续按照已签订的房屋租赁协议履行义务。2、判令张玉萍等五人赔偿因违约造成王华的经济损失人民币20203.50元。
一审法院认定事实：2016年3月8日，海门市××镇××村××组张庙根等兄弟姐妹为甲方、王华为乙方，双方签订了租房协议一份，协议约定甲方将自有产权的门面房5间租给乙方使用，租期为两年，年租金为5万元，自2016年3月20日起至2018年3月20日止，协议并约定了双方的其他权利义务，协议的落款时间为2016年3月20日。王华、张庙根、张玉珍、张玉萍分别在协议上签名，张庙忠、张国忠在协议上的签名为张庙根所签。2016年3月8日王华向张庙根支付2016年度租金5万元，张庙根出具了收条一份。2016年3月13日张庙忠、张国忠向王华邮寄了告知书一份，告知王华在张庙忠、张国忠不知情的情况下签订的租赁协议无效。2016年3月14日王华在所租赁的门面房进行装修时与张庙忠、张国忠发生口角，海门市公安局正余派出所进行了处警。王华以无法对所租赁的房屋进行装璜，不能继续履行租赁协议为由诉讼来院，要求判如诉请。
另查明，案涉租赁房屋至今未有建房规划许可证、建房批复等审批手续，也无房屋产权证书。
张庙根、张玉珍、张玉萍陈述，该房屋系五被告共同出资新建；张庙忠、张国忠陈述，该房屋系张庙忠一人所有。但各方均未提供充分证据证实案涉房屋的产权情况。
审理中，经法院释明，王华坚持要求继续履行房屋租赁协议，并表示对损失赔偿将另行主张。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案的租赁房屋系未取得建设工程规划许可证，亦未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依此规定，2016年3月8日签订的《租房协议书》当属无效，王华要求继续履行租赁协议显然已无法律基础。法院向王华释明后，其仍坚持要求继续履行租赁协议并表明对所造成的损失将另案主张。故法院对王华要求继续履行租赁协议的诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条之规定，一审判决驳回王华的诉讼请求。案件受理费153元（已减半收取），由王华负担。
二审中，张庙忠提供宅基地使用证、宅基地使用证有效证明、海门县宅基地清丈核实登记表，证明房屋是原地翻建，属于张庙忠和张华杰的。王华质证认为，1、宅基地证不属于新的证据，在一审开庭的时候已经提供过。宅基地证经审查已经作废，已有另一块宅基地所替代。2、关于海门国土局出具的证明，该局没有认真审查，农户不可能同时拥有两块宅基地。3、案涉房屋的宅基地是五兄弟姐妹共有，有兄弟姐妹签字认可，这些证据已经向一审法院提供。4、案涉房屋确实是张玉萍、张庙忠、张庙根、张玉珍四人所建，张庙忠认为是其一人所建，但没有提供相关的证据。张玉萍质证认为，这块地是我父亲留下的，张庙忠、张庙根各拆了一间，剩下一间我们投资建房。张庙根质证认为，房屋建造的时候张庙忠根本不在场。张国忠质证认为，证据真实有效。
张国忠提供拍摄的海门市村组土地承包清册，证明土地是我们自己的。王华质证认为，该证据与本案没有关联，更何况没有看到原件。张玉萍认为该证据与本案无关。张庙忠认为该证据是事实。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据最高人民法院司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案出租房屋在翻建前为平房，翻建后成为楼房，并非简单修缮，本应取得相关部门的审批，但双方均未能提供建房批复，房屋建成后也未取得产权证，张玉萍所述的其向村、乡都交了赞助费，并不是房屋建造的审批手续。因此案涉房屋租赁协议是无效的。至于双方的损失，双方可依法予以另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费305元，由上诉人王华负担152.5元、上诉人张玉萍、张庙根、张玉珍负担152.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 施惠惠