宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞望民初字第109号
原告：胡长海。
委托代理人：颜恩超。
委托代理人：鲍金朝。
被告：司翠娟。
委托代理人：单建光。
第三人：李忠德。
原告胡长海为与被告司翠娟房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员俞昉适用简易程序审理。本案审理期间，依被告申请，本院依法追加李忠德为本案第三人参加诉讼。本案于2014年3月28日、5月20日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审原告胡长海及其委托代理人颜恩超、被告司翠娟的委托代理人单建光、第三人李忠德到庭参加诉讼，第二次庭审原告委托代理人颜恩超和被告委托代理人单建光到庭参加诉讼，第三人李忠德经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡长海起诉称：原告于2013年2月24日与第三人李忠德签订房屋租赁合同，由李忠德将位于宁波市鄞州区古林镇的平房一间出租给原告经营店铺，约定租赁期限为五年，自2013年2月28日至2018年2月28日，年租金为36000元，租金一年一付。2013年7月16日，李忠德将上述房产转让给了被告，同时被告通过其丈夫告知原告，表明该房屋只给原告使用至2014年2月28日，合同要提前解除。但原告租赁该房屋不到一年，而且为开店进行了全面装修，所以自然不同意提前解除合同。2013年1月，合同约定预付下一年租金时间将到，原告提出要交租金给被告，被告拒绝接收，并扬言到2014年2月28日准时来收房。现请求判令被告继续履行原房屋租赁合同。在本案审理过程中，原告增加诉请称：被告与其丈夫于2014年3月2日妄图强行收回出租房屋，在原告报警后，虽未造成原告店内财产损失，但是被告于当日切断出租房的供电，导致原告租赁的房屋无法实际经营使用。故增加诉请：要求判令被告赔偿原告经济损失，包括每日100元的租金损失和每日260元的营业损失，要求自2014年3月2日起计算至判决生效日。
被告司翠娟答辩称：原告所述与事实不符。被告在购买房屋时，原房主李忠德告知原告的租赁合同届满时间为2015年。被告也未切断电源阻止原告经营。原告并无相应证据证明被告的违约行为，其损失也无法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人李忠德陈述称：自己第一次跟原告签约时因为没有仔细看租赁合同所以租期签到了2018年，当天晚上自己发现签错了，第二天就通知原告重新签约，但因为原告当时生病回了老家就没有及时改签，三、四个月后才让原告老婆和儿子来改签，改签的合同约定租期至2015年2月28日。自己把房子卖给被告时也告知被告房子租赁期是到2015年2月28日。
原告为证明其诉讼主张，提交了如下证据：
1.《房屋租赁协议》一份，拟证明原告与第三人李忠德于2013年2月24日签订房屋租赁协议，约定租期为2013年2月29日至2018年2月28日止的事实。
2．宁波市房屋所有权转移登记申请书一份，拟证明第三人李忠德已将涉案房屋所有权转让给被告，并于2013年7月16日过户登记至被告名下的事实。
3．律师函及投递记录各一份，拟证明原告因被告拒收租金，于2014年1月27日向被告送达律师函要求支付租金，被告于2014年2月11日拒收函件，导致原告实际无法支付租金的事实。
4.手工记账本一本，拟证明原告店铺的日营业收入平均为260元。
被告司翠娟为证明其诉讼主张，向本院提供了签订的《店面租赁协议》一份，拟证明第三人李忠德与原告儿子胡昆强改签合同，实际租赁期限为2013年2月29日至2015年2月29日的事实。
对上述原告提供的证1《房屋租赁协议》，被告与第三人经质证后认为：对该证真实性无异议，但租赁合同应以此后改签的合同为准。对被告提供的《店面租赁协议》，第三人李忠德确认系其与原告儿子胡昆强所签，原告亦认可系其儿子所签，但表示签订时其在老家不知情，其回宁波后儿子胡昆强曾告知原告。对该两份合同的真实性，各方均无异议，本院均予认定，至于其效力，于后文再予详述。
对上述原告提供的证2，各方无异议，本院予以认定。
对上述原告提供的证3，被告认为函件未送达至被告。本院认为：该函件投递记录显示系被告拒收，且原、被告双方本系相邻经营店铺，迫使原告采取发律师函的方式救济，被告必然先有拒收租金之表示，故本院对该证予以认定，对原告主张的被告拒收租金的事实亦予采信。
对原告提供的证4，被告与第三人均认为系原告自行制作，无法作为损失依据。本院认为：该证系原告自制，缺乏证明力，本院不予认定。
原告于其主张的被告切断其店铺电源阻止其经营的事实，未在举证期限内提供任何证据，在第一次庭审中申请本院向供电部门调查停止供电的相关事实。经本院向国家电网浙江宁波市鄞州区供电公司集士港供电所调查，涉案房屋未停止供电。对此调查结果，原、被告双方均无异议。
在第二次庭审中，原告当庭主张被告在2014年3月29日再次阻止原告营业，并在庭审次日书面主张被告在2014年5月21日再次阻止原告开门营业，申请本院向公安派出所调查相关情况。经本院向宁波市公安局鄞州区分局古林派出所调查核实，除原告在2014年3月2日有报案笔录外，2014年3月29日和2014年5月21日均无接警记录。本院认为：原告主张被告以断电等方式阻止其经营，应当就此承担举证责任。现原告主张的2014年3月29日和2014年5月21日情节，均无任何证据支持，且根据本院调查的供电情况，原告使用的房屋在2014年3月29日、30日、31日均有用电记录，2014年3月29日受阻止未营业显然不符事实。2014年3月2日虽有原告报案记录，但亦不足以证明被告停止供电阻止经营的事实。故对原告主张的上述被告阻止其经营的事实，本院不予认定。
根据各方当事人的陈述及对上述证据的认证意见，本院认定下列事实：2013年2月24日，原告胡长海与第三人李忠德签订《房屋租赁协议》一份，约定李忠德将其位于宁波市鄞州区古林镇古林菜场的平房一间出租给原告，约定租赁期限为五年，自2013年2月29日至2018年2月28日，年租金为36000元，租金一年一付，第二年租金提前一个月付清。此后，原告儿子胡昆强代为原告与李忠德另行签订了一份《店面租赁协议》，其它内容基本一致，约定租期改为两年，自2013年2月29日至2015年2月29日。2013年7月16日，李忠德将上述房产转让给了被告，并办理了过户手续。2014年1月，原告要求向被告支付下一年租金，被告拒收。双方因对租期产生争议，致成本讼。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，是为“买卖不破租赁”之原则。故涉案房屋所有权虽已转让，但原房东李忠德所订之租赁合同，被告仍应继续履行，对此应无争议。本案争议在于原房东所订之租赁合同，应以哪一份为准，应履行租期至2018年还是2015年？本院认为：原告胡长海与第三人李忠德签订的《房屋租赁协议》，自合同双方签字起即成立有效。但合同双方协商一致可变更合同。故本案争议在于，胡昆强与李忠德另行签订的《店面租赁协议》，是否产生对第一份租赁合同变更的效力。对此，本院认为：胡昆强系原告儿子，亦参与涉案店铺的经营，在第三人李忠德多次要求而原告本人不在当地的情况下，胡昆强出面代表原告与李忠德签订合同，变更原有约定条款，李忠德有理由相信胡昆强已经征得原告同意，对此有代理权，故胡昆强签订合同变更租期的行为，构成对原告的表见代理，其代理行为应属有效。租赁合同应以后订的《店面租赁协议》为准，租期应以该合同约定的两年为准。至于原告主张被告阻止其经营，前文已述，因原告未提供有效证据，本院对被告违约事实难以认定，故对原告关于赔偿损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十七条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告司翠娟与原告胡长海按照胡昆强所签《店面租赁协议》之约定，继续履行租赁合同至2015年2月28日；
二、驳回原告胡长海的其它诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告胡长海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 俞 昉
二〇一四年六月六日
书记员 徐漪波