浙江省衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0802民初3398号
原告（反诉被告）：方伟红，男，1970年9月30日出生，汉族，住衢州市柯城区。
原告（反诉被告）：鲁慧芳，女，1973年5月5日出生，汉族，住衢州市柯城区。
二原告共同委托诉讼代理人：张金渭，衢州市东方法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：浙江衢州弈谷文化实业有限公司，统一社会信用代码91330800075309555L，住衢州市柯城区双港中路18号1幢401室。
法定代表人：雷翔，董事长。
委托诉讼代理人：陈庆林，浙江无剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪丽梅，浙江无剑律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）方伟红、鲁慧芳与被告（反诉原告）浙江衢州弈谷文化实业有限公司（以下简称弈谷公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2017年9月11日、2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告方伟红、鲁慧芳的委托诉讼代理人张金渭、被告弈谷公司的委托诉讼代理人陈庆林、汪丽梅到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人向本院申请庭外和解，延长审限六个月。本案现已审理终结。
方伟红、鲁慧芳向本院提出诉讼请求：1.弈谷公司因虚假宣传新华小学学区房赔偿原告30000元；2.弈谷公司整改房屋交付过程中存在的质量问题，安排临时停车位或固定私家车停车位，对道路进行沥青细化改造，开通水、电、气等生活附属设施；3.弈谷赔偿原告延期交房违约金29004元【按已付购房款805657元（含购停车位价款80000元）的日万分之三计算，从2017年2月1日起计算至2017年5月30日止；从2017年6月1日起按每月241.7元计算至实际交房之日止】；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月21日原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同对商品房的基本情况、建筑区划内相关权属的约定、计价方式和价款、面积差异处理、付款方式及期限、合同双方的违约责任、交付期限和条件、交接等事项进行了约定。原告在准备收房时发现存在质量问题：1.被告未按小区设计规范，全面按比例安排原告的临时或固定私家车停车位；2.被告未对小区内通行道路进行平面沥青细化改造，未合理安排小区内楼房的通道设置，未合理安排房屋水、电、气和生活附属设施的设置。同时，该房屋与被告宣传的“新华小学分校”不符。为此原告多次和被告交涉，经市住建局、市信访局及相关主管部门协调处理，但均未解决，为此提起诉讼，诉请如前。
弈谷公司答辩称，合同并未对学区房进行约定，广告中对涉及“新华小学分校”的内容均注明仅为规划意向，并且广告底部明确载明“本资料仅为要约邀请，不是出卖方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据”。弈谷公司并未对“本小区系衢州市新华小学分校”作出明确承诺。房屋已完成竣工验收备案，证明房屋符合各项设计规范和质量标准。一般的质量问题并不影响房屋交付，交付后由开发商承担保修责任，房屋主体结构不存在质量不合格的问题，原告借故拒绝接受，依法应视为实际接收房屋，该房屋毁损、灭失的风险自交房通知确定的交付之日起由原告承担。弈谷公司逾期交房30天，但因G20峰会环境质量保障需要，衢州市工地停工12天，该12天属于合同第九条约定的“免责事由”，实际违约18天。被告已于2017年3月1日、2017年3月2日、2017年3月1日完成水、电、气工程的验收，并不断向柯城区政府提出加快解决弈谷项目供水供电等市政配套问题的报告。双方补充协议约定“因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，按日向买受人补偿总房款的万分之一，非出卖人原因造成的在约定期限内未达到条件的除外”，未通电并非弈谷公司的原因造成，故弈谷公司可以免责。
弈谷公司向本院提出反诉请求：1.方伟红、鲁慧芳支付弈谷公司逾期付款违约金16191元；2.方伟红、鲁慧芳支付弈谷公司垫付的物业专项资金12276元；3.本案反诉费用由方伟红、鲁慧芳承担。事实与理由：2015年6月21日双方签订的《浙江省商品房买卖合同》和《<商品房买卖合同>补充协议》约定：买受人方伟红、鲁慧芳购买位于柯城区弈谷文体城1幢3单元702室的商品房及1-30号储藏室，商品房价款为714832元，储藏室价款为10825元，合计725657元。2015年6月21日支付首付款275657元，其余购房款450000元于本合同签订向贷款机构提供全部办理贷款所需资料及证明文件、缴纳相关费用并办理按揭贷款手续；买受人逾期付款的，应向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；新建物业专项维修资金按90元/平方米交纳，由出卖人统一代交后向买受人收取。补充协议约定：买受人未按期办理按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在主合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后30日届满后的7日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按主合同逾期付款的约定处理。合同签订后方伟红、鲁慧芳于2015年9月15日向反诉原告支付120000元购房款，应向弈谷公司支付逾期付款违约金3096元，2015年10月26日支付450000元，应向弈谷公司支付逾期付款违约金13095元，且弈谷公司已于2015年5月20日全额代付了物业维修专项资金，并于2017年3月3日向方伟红、鲁慧芳邮寄送达了交房通知书，故方伟红、鲁慧芳应向弈谷公司支付物业维修专项资金12276元。
方伟红、鲁慧芳反诉答辩称，其在销售人员的引导下第一时间办理了贷款手续，贷款没有按时发放是因为银行和弈谷公司的原因造成的，原告没有违约的动机和违约的事实。物业维修专项资金是弈谷公司出于验收需要才去交纳的，如弈谷公司交付了符合要求的房屋，其会将物业维修专项资金归还给弈谷公司。
本院经审理认定：2015年6月21日，方伟红、鲁慧芳与弈谷公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：方伟红、鲁慧芳向弈谷公司购买坐落于柯城区弈谷文体城1幢3单元702室房产和1-30号储藏室，房屋建筑面积136.81平方米，总价款714832元，储藏间价款10825元，共计725657元；出卖人应当在2017年1月31日前，将符合要求的商品房交付给买受人使用；本合同所指不可抗力和免责事由的范围包括地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日万分之三支付违约金；付款方式为2015年6月21日支付264832元及储藏室价款10825元，其余购房款450000元，买受人于本合同签订之日起七日内向贷款机构提供全部办理贷款所需资料及证明文件、缴纳相关费用并办理按揭贷款手续。当日双方签订《<商品房买卖合同>补充协议》一份，约定：买受人按揭贷款支付购房款的，应在签约后7日内办理按揭贷款手续；若非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件、或银行的原因、或政策的原因等）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在主合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后的30日届满后的7日内一次性付清全部购房款，逾期支付的，按主合同逾期付款的约定处理；因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，按日向买受人补偿总房款的万分之一，非出卖人原因造成的在约定期限内未达到条件的除外；专项维修资金、契税由出卖人代为向政府相关部门交纳，买受人应当在出卖人通知时间（最迟不迟于办理房屋交付手续前或当日）将专项维修资金、契税向出卖人或出卖人指定的代理机构缴存。2015年6月20日原告支付购房款10000元、2015年6月21日支付购房款134832元及储藏室价款10825元、2015年9月15日支付120000元、2015年11月9日支付尾款450000元；弈谷公司于2015年5月20日代缴住宅专项维修资金12276元。
弈谷公司于2015年4月发布的弈谷文化产业园广告中载明“弈谷，以名校教育为重要组成部分，引进新华小学、两大品牌幼儿园，以围棋特色教学结合文化教育，缔造一站式名校学区教育品质”。广告在园区鸟瞰图（含新华小学）中注明“仅为意向规划方案，以政府最终批文为准”；在新华小学图片中注明“新华小学分校意向图”。弈谷公司现主张该小区业主子女就读于白云学校和万田小学。
浙江省住建厅《关于印发的通知》（建建发（2016）186号）载明“停工时间确定为8月26日至9月6日”。
弈谷文体城于2017年3月1日通过了室外给水工程和燃气设施的验收，于3月2日通过了供配电工程验收，于3月3日进行竣工验收备案。弈谷公司认为其逾期交房30天，但G20峰会期间停工12天属于不可抗力，应当从违约天数中扣除，实际违约天数应为18天，并要求各业主在交房时签订《逾期交房违约赔偿协议书》，该协议载明“本协议自甲、乙双方签订协议之日起生效，视同甲方已履行违约赔偿责任，乙方不得再向甲方提出其他金钱赔付及要求。”方伟红、鲁慧芳未签署该协议。
因市政配套供电问题，弈谷公司自2015年8月起多次向柯城区政府发文，要求加快解决弈谷项目供水供电等市政配套问题。2017年6月7日柯城区政府在专题会议纪要（（2017）11号）中明确“弈谷一期地块公变（外部线路）项目属于柯城区范围内附属市政配套工程，为满足一期地块相关项目正常用电需求，会议原则同意项目采用EPC模式直接发包给衢州汇亮售电服务有限公司……”市政配套供电于2017年8月通电。
本院认为，本案的争议焦点为：1.该小区系“新华小学分校”学区房的宣传资料是否应当视为合同内容，弈谷公司是否应当承担违约责任；2.弈谷公司逾期交房时间如何计算；3.方伟红、鲁慧芳超出合同约定的时间付款是否构成违约。本院对此分析如下：
1.该小区系“新华小学分校”学区房的宣传资料是否应当视为合同内容，弈谷公司是否应当承担违约责任的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。……”弈谷公司的广告虽注明“新华小学分校”，但并无证据证明“新华小学分校”在其开发规划范围内；其在“弈谷文化产业园”广告的鸟瞰图中注明“仅为意向规划方案，以政府批文为准”，在新华小学图片中注明“新华小学分校意向图”，弈谷公司并未对“新华小学分校”作出具体确定的允诺；双方未将该项内容写入合同，也并未约定弈谷公司应履行相应义务。故本案学区问题并不符合商品房买卖合同解释第三条规定的情形，弈谷公司并不构成违约。
2.弈谷公司逾期交房时间应如何计算的问题
关于G20峰会停工期间是否可以延期的问题，浙江省住建厅在《G20峰会建设系统环境质量保障工作方案》中明确停工时间为8月26日至9月6日，符合商品房买卖合同第九条可予以延期的情形第2项的约定。弈谷公司据此主张工期顺延12天，本院予以采信。对于市政配套供电未按时通电的问题，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。弈谷公司作为商品房开发企业，其履行房屋通电合同义务的方式为完成配电工程的施工以及与市政配套供电接通。本案中，弈谷公司在竣工备案前已完成配电工程的施工并通过了验收，未与市政配套供电相接通并不可归责于弈谷公司，并且弈谷公司自2015年8月起多次向柯城区政府发文，要求加快解决弈谷项目供水供电等市政配套问题。在市政配套供电工程未完工的情况下，提供免费的临时用电供业主使用。故弈谷公司在供电问题上已最大限度地履行了合同义务，并采取了补救措施。故弈谷公司在供电问题上不应再承担支付违约金的责任。但弈谷公司在交房过程中要求业主签署的《逾期交房违约赔偿协议书》中约定“乙方不得再向甲方提出其他金钱赔付及要求”，该约定超出了G20峰会期间停工12天的范围，可能对业主的其他权利造成侵害，对未如期交房亦应承担一定的责任，本院对此酌定弈谷公司按逾期20天支付相应违约金。综上，本院认定弈谷公司共违约38天，按日万分之三支付违约金共计725657×0.0003×38=8272.49元。对方伟红、鲁慧芳主张的其他逾期交房违约金，本院不予支持。
3.方伟红、鲁慧芳超出合同约定的时间付款是否构成违约的问题
本院认为，贷款的发放时间，受银行、商品房开发企业和相关部门的工作流程、房屋限购政策以及市场等因素的影响。本案中双方签订的主合同仅约定了“公积金+商业贷款”的贷款方式，并未约定贷款到账时间，但补充协议中的格式条款约定非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件、或银行的原因、或政策的原因等）导致按揭贷款未在合同签订后30日内到达出卖人银行账户的，买受人均应在合同签订后30日届满后的7日内一次性付清全部购房款，该条款符合合同法第四十条规定的加重对方责任责任、排除对方主要权利的情形，属于无效条款。故方伟红、鲁慧芳于2016年3月7日支付购房款450000元，并不构成逾期。弈谷公司对此项的主张，本院不予支持。但因双方在《浙江省商品房买卖合同》中已约定了方伟红、鲁慧芳应在2015年6月21日支付264832元，该笔款项并未涉及购房贷款，该约定也未违反相应的法律规定，现方伟红、鲁慧芳逾期支付该笔款项，依约应当支付弈谷公司逾期付款违约金3060元（120000×0.0003×85=3060）。
关于停车位、小区道路等问题，该部分属于业主共有，方伟红、鲁慧芳个人并无要求弈谷公司进行整改的主体资格。对于弈谷公司提起反诉，要求被告方伟红、鲁慧芳支付代缴的物业维修基金，但双方对此并无实质争议，本院对弈谷公司的反诉请求予以支持，但诉讼费由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、浙江衢州弈谷文化实业有限公司支付方伟红、鲁慧芳逾期交房违约金8272.49元；
二、方伟红、鲁慧芳支付浙江衢州弈谷文化实业有限公司逾期付款违约金3060元、垫付的物业专项维修基金12276元，与本判决第一项抵销后，方伟红、鲁慧芳应支付7063.51元，于本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回方伟红、鲁慧芳的其他诉讼请求；
四、驳回浙江衢州弈谷文化实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1276元，减半收取638元，由方伟红、鲁慧芳负担613元，由浙江衢州弈谷文化实业有限公司负担25元，反诉费257元，由浙江衢州弈谷文化实业有限公司负担232元，由方伟红、鲁慧芳负担25元，均于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 员 余建华
二〇一八年四月十九日
法官助理 郭俊峰
书 记 员 魏 昕
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