陕西省旬阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0928民初479号
原告杜锐，男，1983年4月20日出生，汉族，城镇居民。
委托代理人赵晶（系原告之妻），女，1984年2月17日出生，汉族，城镇居民。
被告张汛，男，1991年9月20日出生，汉族，农村居民。
原告杜锐与�告张汛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜锐及其委托代理人赵晶和被告张汛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜锐诉称,2011年12月6日原告与被告签订购房合同，将旬阳县城关镇下菜湾社区一组黄虎西路14号二单元101室房屋出售与被告。按照合同规定，此房屋售价按2200元/平米。最终面积以房管所测量结果为准。自签订合同之日起，被告首付12万元整，后续补交1.95万元，合计13.95万元。还欠房屋尾款15.9058万元及办理房产证费2.8万元。经多次索要未果，至今五年未付清。现起诉要求：1、依法判令被告履行房屋买卖合同，付清所欠房屋尾款15.9058万元整及办理房产证费用2.8万元整。2、请依法判令因被告未按合同约定支付的购房尾款的本金逾期利息共计4240.00元。共计186298.00元。
被告张汛辩称，一、被答辩人已经解除合同，答辩人要求退还房屋。答辩人于2011年12月6日签订房屋买卖协议时，因答辩人没有钱买不起房屋，被答辩人说只要交了首付款，其余款以后打工有钱了陆续给付。因此答辩人就签了协议，被答辩人说一年内交房。答辩人交了12万元首付款，后又交了19100.00元。因房屋建了两年未建起，耽误了答辩人的计划，加之母亲去逝经济更加困难，也无固定收入，支付房款困难。2013年1月被答辩人交付了房屋，答辩人对房屋进行了装修，共花费装修款4万元，答辩人住了一年后，被答辩人于2015年3月将房屋收了回去，自己使用至今，所以说被答辩人占有房屋行为是解除合同行为。二、被答辩人应当返还答辩人购房款和其他款139100.00元，支付装修款4万元。2013年1月，被答辩人交付了房屋，答辩人进行了装修，共花费装修款4万元，此款应由被答辩人�额返还。综上所述，被答辩人起诉答辩人要房款是一种错误，不符合法律的规定，不应受到法律的支持。因此，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月6日原告杜锐作为售房人（甲方）与被告张汛作为购房人（乙方）签订了一份售房合同，合同约定：第一条，房屋概况：1、房屋位置：坐落于旬阳县城关镇下菜湾社区一组黄坡岭老安旬路里侧。2、乙方向甲方购买房屋壹单元第一层02号住房，建筑面积为——平方米。（注：房屋建筑面积最终以县房管局测量结果为准）。第二条，房屋价款：1、该房屋售价为每平方米贰仟贰佰元整。总额为人民币——元整。2、房屋配套附属设施水、电由甲方负责立户，费用由乙方承担；其他设施如：有线电视、电话、网络宽带等由乙方自行办理，费用由乙方承担。第三条，付款方式:首付现金壹拾贰万�整，主体完工后付——元整，甲方向乙方交房，所剩购房款乙方一次性向甲方交清。第四条，房屋产权登记：房产证由甲方负责办理，费用由乙方承担，乙方将购房款全部交清后，甲方将房产证交付乙方。第五条，房屋装修：（略）。第六条。卫生管理及物业管理：（略）。第七条，（略）。第八条，甲方不得以任何理由提高房屋售价或解除合同，否则甲方除承担房屋总造价10%的违约金外，还应支付乙方预付款的利息损失。（按同期贷款利率计算）。第九条，违约责任：如违反前述任何一项条约，除按前约定承担违约金外，违约方必需向对方支付总造价10%的违约金，并全额赔偿给对方造成的经济损失。第十条（略）。第十一条（略）。第十二条，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章并在乙方交清购房总款后产生法律效力。后原被告双方分别�售房合同上签字并按指印。在合同签订前2011年11月20日，被告张汛向原告杜锐交付了房屋订金20000.00元，在合同签订当日交付了房屋首付款100000.00元。在2013年1月6日交付购房款10000.00元。在2013年12月17日交付了水电立户费4100.00元。在2014年3月20日交付了办理房屋产权证书费5000.00元，共计交付现金139100元。2013年1月该房屋竣工，原告杜锐将房屋交付被告张汛使用，后被告张汛对房屋进行了装修和使用。2015年3月30日因被告张汛所购买的房屋有部分闲置（除两间卧室被告使用外，其他房屋闲置），原告杜锐就与被告电话协商租用其房屋开办学校直到当年的6月30日。租赁后，原告杜锐以被告张汛未交清房屋欠款为由，拒绝将房屋钥匙退还给被告张汛。2016年4月29日在本案审理过程中，原告杜锐当庭要将房屋钥匙交还给被告张汛，被告张汛拒绝接受。
另查明，2016年1月4日原告杜锐以被告张汛的名义，为其办理了旬房权证产字第X300300-12-18201**号房屋所有权证书，为此支付办理证书费用28000.00元，该房屋所有权证书上载明的该房屋建筑面积为131.39平方米。由于被告张汛未将剩余房款全部交清，原告杜锐至今没有将房屋产权证书交付给被告张汛。
上述事实有：一、原告提交的：1、售房合同。2、张汛的房产证复印件。3、被告出具的单身证明。4、通话记录。5、办理房产证支付的票据复印件。6、陕西省农村金融机构收回贷款凭证。二、被告提交的：1、售房合同。2、支付购买房屋款项和支付办理房屋产权证书及支付水电立户等费用的票据。三、原被告的当庭陈述。上列证据，原被告均无异议，且证据具有关联性，合法性、真实性本院予以确认。
根据双方的诉辨主张，本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方签订的�房合同是否有效；二、双方签订的售房合同是否应当解除；三、被告是否存在违约；四、被告如何承担违约责任。五、原告占用被告部分房屋行为应当如何处理。一、关于双方签订的售房合同是否有效的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第四十五条还规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，原被告双方签订的售房合同是双方的真实意思表示，是双方在自愿平等基础上签订，合同内容并不违反国家法律法规，该合同是附生效条件的合同，自条件成就时生效。在本案中，原被告双方约定在售房合同签字盖章并在乙方交清购房总款后产生法律效力，双方在合同签订当日均在合同上签名捺印，但被告张汛在原告将所购房屋交付其使用后，并为其办理了房屋产权证书，仍不将购房款项付清，是为自己的利益不正当地阻止条件成就的行为，视为条件已成就，因此原被告双方签定的售房合同有效。二、关于双方签订的合同是否应当解除的问题。本院认为，如前所述，售房合同双方自愿签订，符合法律规定，且原告已将房屋交付被告使用，合同应当有效，审理中原告也不同意解除合同，被告要求解除合同的理由，并不具备法律法规规定解除的情形，被告解除合同的请求，本院不予支持。被告要求原告返还购房款的辩解不当，不予支持。三、关于被告是否存在违约的问题。本院认为，有效的合同对双方当事人均具有约束力。本案中原告按照合同约定在规定的时间内向被告交付了�购房屋，并为其购买的房屋办理了房屋产权证书，履行了合同约定的全部义务，而被告在原告将房屋向其交付后，至今不履行合同约定的给付义务，向原告支付购买房屋欠款和办理房屋产权证书的剩余费用，明显违反约定，显属违约。被告理应承担相应的违约责任。四、关于被告如何承担违约责任的问题。本院认为，如前所述，被告在履行合同中存在违约的行为，应当承担违约责任，向原告支付所欠购房款和办理房屋产权证书的费用。对其违约给原告造成的损失也应当向原告赔偿。本案中，旬房权证产字第X300300-12-18201**号房屋所有权证书上载明的该房屋建筑面积为131.39平方米，其房屋总造价为289058.00元（131.39平方米×2200.00元）。被告已支付130000.00元，还剩余159058.00元房款没有支付。办理房屋产权证书费用共计28000.00，已支付5000.00元，还有23000.00元没有支付，共计182058.00元。应由被告张讯向原告杜锐支付。对于原告的损失，以被告所欠原告购房款159058.00元为本金，按照同期银行贷款利率计算其损失，从房屋交付使用次月一日起计算至本判决生效履行之日止，以原告主张的损失费4240.00元为限。五、原告占用被告部分房屋行为应当如何处理问题。本案中原告在2015年3月30日至同年6月30日占用被告房屋的行为，征得被告同意与其达成了租赁协议，是租赁行为。之后至本案开庭审理时原告占用被告房屋的行为属于侵权行为，但其两种行为对本合同的效力不产生实际影，本合同仍然有效。因被告在本案中没有对原告占用其房屋提出反诉，且原告占用被告房屋的行为与本案是不同的法律关系，本案不能合并审理，被告可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第六十条、第一百零�条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告杜锐与被告张汛签订和售房合同有效，继续履行。
二、由被告张汛在本判决书生效后十日内，支付原告杜锐购买房屋款159058.00元。办理房屋产权证书款23000.00元。共计182058.00元。
三、由被告张汛赔偿所欠原告杜锐159058.00元购房款所造成的损失，承担所欠购买房屋款的利息。（按照同期银行贷款利率计算利息，从2013年2月1日起起计算至本判决生效履行之日止，以原告主张的损失费4240.00元为限）
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3920.00元，由被告张汛承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉�，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
义务人不履行生效判决的，权利人可在生效判决确定的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审判员 张 杰
二〇一六年五月十六日
书记员 宋显霜