苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）姑苏民五初字第0645号
原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市金阊新城虎池路88号，组织机构代码13776735-X。
法定代表人张从俊，董事长。
委托代理人吴勇国。
委托代理人丁建华。
被告朱福奎。
原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称“钱ＸＸ桥公司”）与被告朱福奎房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年12月20日受理后，依法由审判员潘宇容独任审判，于2014年1月24日公开开庭进行了审理。原告钱ＸＸ桥公司的委托代理人吴勇国和被告朱福奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱ＸＸ桥市场诉称：2012年2月8日，我公司与朱福奎签订2份商铺租赁协议，约定将苏州市金阊新城虎池路88号二区××××及三区×××号商铺出租给朱福奎，朱福奎确认尚结欠我公司租金216278元，承诺2012年2月21日前付清。履行期间届满后，我公司多次催讨，朱福奎均未履行付款义务。另外，租赁协议具体约定了设施物业管理费的金额、缴费方式及逾期责任，朱福奎至今未支付2170号商铺2012年10月8日起至2014年4月7日止期间的18个月的设施物业管理费及2330号门面2012年10月8日起至2014年5月7日止期间19个月的设施物业管理费合计30722元。请求法院判令被告朱福奎：1、支付商铺租金216278元及逾期付款利息（自2012年2月22日起按银行同期贷款利率计算至判决生效之日）；2、支付商铺设施物业管理费30722元及滞纳金8920元；3、承担本案诉讼费用。
被告朱福奎辩称：我是从老市场搬迁到新市场来，现在的生意远不如以前，经营十分困难，没有钱支付。关于租金结算的问题，我先后和钱ＸＸ桥公司谈过两次，对方同意作一定让步，实际结欠的金额少于欠条所写，事实上商铺对外出售的价格也没有这么高。同时，钱ＸＸ桥市场收取的物业管理费过高，不同意支付。
经审理查明：被告朱福奎系原钱ＸＸ桥小商品市场服装区6233号商铺经营户。2011年12月因苏州火车站地区综合改造工程项目建设，原钱ＸＸ小商品市场属于拆迁范围并实施整体搬迁，被告朱福奎同意搬迁至位于苏州市虎池路88号的新市场继续经营，并从老市场经营户金成法处受让了6238号商铺一并转入新市场经营。被告朱福奎在新市场经营的两处商铺分别为二区××××号（实际使用面积8.23平方米）和三区×××号（实际使用面积12.42平方米）。2012年2月8日，新钱ＸＸ桥小商品市场的房屋所有权人原告钱ＸＸ桥公司（甲方）与被告朱福奎（乙方）就新市场两处商铺分别签订租赁协议书，约定商铺的使用期限为20年，自2012年2月8日起至2032年2月7日止；乙方应当向甲方预缴20年租金；乙方每年另交纳2330号商铺设施物业管理费11923元、2170号商铺设施物业管理费7901元，每半年一次，先交后用，逾期不交则每日按年设施物业管理费的1%收取滞纳金。当日，被告朱福奎向原告钱ＸＸ桥公司支付租金40000元并出具欠条1份，确认应付租金为316278元，结欠276278元，于2012年2月21日前付清。协议签订后，原告钱ＸＸ桥公司按约将××××、×××号商铺交由被告朱福奎使用，并提供设施物业管理。之后，被告朱福奎与原告钱ＸＸ桥公司就租金的结算问题进行交涉，原告钱ＸＸ桥公司同意按照租金总额292542进行结算。但被告朱福奎并未向原告钱ＸＸ桥公司支付剩余租金，也未按约缴纳设施物业管理费用，尚拖欠2170号商铺2012年10月8日起至2014年4月7日止期间共18个月的设施物业管理费及2330号门面2012年10月8日起至2014年5月7日止期间共19个月的设施物业管理费。
在本案审理过程中，原告钱ＸＸ桥公司确认，根据钱ＸＸ桥小商品市场整体搬迁的安置方案，结合被告朱福奎在新老市场使用商铺的面积，××××号商铺租金为119652元、×××号商铺租金为206320元，合计325972元，扣除老市场拆迁补偿9694元（搬迁费800元、停业补偿5800元、电话移机416元、装修费2678元），应付316278元，还可扣除营业执照40000元、其他奖励20000元，被告朱福奎已付40000元。
以上事实，由原、被告的当庭陈述及原告钱ＸＸ桥公司提供的房屋所有权证、新、老市场协议书、欠条、拆迁补偿结算表、苏州市人民政府通告、苏州市建设局城市房屋拆迁公告、房屋拆迁许可证、整体搬迁方案、被告朱福奎提供的搬迁通告、告经营户书、搬迁安置的原则、新、老市场协议书、便条等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案系涉案房屋的所有权人原告钱ＸＸ桥公司与承租人被告朱福奎之间因房屋租赁合同的履行及新老市场租赁合同的更替及拆迁安置补偿而发生之争议。钱ＸＸ桥小商品市场原址因苏州火车站地区综合改造项目进行整体搬迁，项目实施获得了苏州市人民政府的批准，办理了合法的审批、许可手续，被告朱福奎作为该项目拆迁范围内的被拆迁人理应积极配合，但有权获得合理的补偿。被告朱福奎根据老市场拆迁补偿方案选择搬迁至新市场继续经营，其与原告钱ＸＸ桥公司签订了关于新市场二区××××号、三区×××号营业房使用权及物业服务的协议书，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告钱ＸＸ桥公司提供的拆迁补偿结算表所载明的金额，符合老市场拆迁补偿的相关政策，被告朱福奎签署的欠条所载明的金额与补偿结算表一致，证明双方已就该营业房的20年租金结算事宜达成一致意见，扣除装修费等补偿后，被告朱福奎应当支付的租金金额为316278元。被告朱福奎在签署欠条后继续进行交涉，原告钱ＸＸ桥公司对结算金额作出一定让步，现被告朱福奎要求按重新结算的租金金额292542元进行结算，本院予以确认。在该金额中扣除已经支付的40000元及可获营业执照补偿和其他奖励60000元，被告朱福奎还应支付192542元。被告朱福奎未按期支付租金，原告钱ＸＸ桥公司主张其按银行同期同类贷款利率支付利息损失，符合法律规定，本院亦予以支持。逾期利息的起算日，应为欠条确定的履行期限届满后的2012年2月22日。
关于设施物业管理费的问题。原告钱ＸＸ桥公司作为出租人履行了提供租赁物以外的其他管理行为，向受益人收取费用并无不当。双方在协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据协议约定的费用标准和付款时间，被告朱福奎尚结欠××××号商铺2012年10月8日起至2014年4月7日止期间的18个月的设施物业管理费11851元及×××号门面2012年10月8日起至2014年5月7日止期间19个月的设施物业管理费18878元，原告钱ＸＸ桥公司主张被告朱福奎支付设施物业管理费30722元的诉讼请求，本院予以支持。被告朱福奎未按期支付该项费用，原告钱ＸＸ桥公司根据协议每日按年设施物业管理费的1%主张15天滞纳金8920元，被告朱福奎认为计算标准过高，本院根据被告朱福奎结欠的实际金额及拖欠时间，参考银行同期贷款利率，酌情调整该项滞纳金为500元，超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告朱福奎于本判决生效后十日内向原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付租金192542元，并按银行同期同类贷款利率支付以上租金自2012年2月22日起至判决确定的履行之日止的逾期利息；
二、被告朱福奎于本判决生效后十日内向原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付商铺设施物业管理费30722元、滞纳金500元。
以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5744元，减半收取2872元，由原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司负担326元，被告朱福奎负担2546元（被告朱福奎于本判决生效后十日内直接向原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付2546元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；帐号：55×××99。
审判员 潘宇容
二〇一四年二月十二日
书记员 邓 琴