云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4090号
上诉人（原审被告）：云南中天文化产业发展股份有限公司。住所地：昆明市新闻路***号。
法定代表人：戴艳梅，董事长。
委托诉讼代理人：洪茜，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：毛茹娴，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：赵某，男，1979年10月1日出生，汉族，现住云南省昆明市五华区美璟欣城*栋****号。
委托诉讼代理人：王光生，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：郭学好，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称”中天公司”）因与被上诉人赵某房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院认定事实：2013年6月8日，原、被告签订《商品房购销合同》，主要约定：一、原告购买被告位于西山区金碧街道办事处河北社区“文化空间广场Ⅰ”地下室X区-
X层X-
XXX号房屋。二、套内面积11.03平方米，单价每平方米41606.16元，总金额458916元；三、中天公司应于2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房进行交付。后中天公司收到原告所交全部购房款。2015年8月24日，文化空间项目业主代表向被告发出了《交房催告函》，载明：“文化空间项目业主于2013年与贵公司签订了《商品房购销合同》，合同中约定于2014年6月27日交房。然而，合同签订后至今，贵公司迟迟未将商用住宅及商铺交付业主，且至今没有一个明确的表态，已构成严重违约，侵犯了购房方的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》的有关规定，请贵公司对以下几个问题做出答复：一、根据现场施工进度，贵公司所承诺的2015年10月15日前交房及商铺返租根本无法实现，广大业主强烈要求贵公司在2015年10月15日前对业主所购公寓及商铺实现交房条件。二、如在2015年10月15日前无法实现交房条件，则业主方有权要求解除合同并责成贵公司赔偿经济损失。……”《交房催告函》右下方注明“交房催告函已收。徐世平”。中天公司陈述徐世平系其工作人员，中天公司已收到《交房催告函》。赵某提起诉讼，请求：（一）解除双方签订的《商品房购销合同》；（二）中天公司退还全部购房款，承担未取得产权证书的违约金78447.10元，承担违约损失（自2015年12月1日起至合同解除之日止，每日按96.37元计）；（三）中天公司承担本案诉讼费。
一审法院认为：双方所签《商品房购销合同》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告应当按约在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。而被告至今未向原告交房，已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，文化空间项目业主于2015年8月24日向被告发出《交房催告函》，因《交房催告函》记载，签字人员为“业主代表”，且原告持有该催告函原件，故《交房催告函》应视为原告对被告交付房屋的催告。按照法律的规定，在催告后三个月，原告即对被告享有合同解除权。因此，对于原告现诉请要求解除原、被告双方所签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，符合法律的规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房购销合同》解除后，被告应当将原告交付的房款855857元返还原告。对于原告主张未取得产权证书的违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，由于双方对办理所有权证的期限未进行约定，双方约定的房屋也尚未交付，未取得房屋产权证不能视为中天公司的违约。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条第一款之规定，判决：一、解除原告赵某与被告云南中天文化产业发展股份有限公司于2013年6月8日签订的《商品房购销合同》。二、由被告云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效后十日内退还原告赵某购房款458916元。三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。
一审宣判后，中天公司不服，提起上诉，请求：（一）撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。（二）本案的一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由为：（一）补充协议合法有效，对双方产生拘束力，应予采信；（二）根据补充协议的约定，交房时间应当按照《接房通知书》为准，而中天公司在2016年6月14日已按约在云南信息报上发出交房通知，交房期限应以此为准；（三）即便中天公司逾期交房，按照补充协议约定中天公司仅应支付万分之一的违约金后，合同仍应继续履行，故被上诉人无权解除合同。
赵某辩称，补充协议对于交房的约定是格式合同，应为无效，且合同上并无被上诉人的签字，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审理，确认的案件事实与原判相符，本院依法予以确认。另，二审中，中天公司主张应当确认双方在签订《商品房购销合同》的同时已签订《补充协议》这一事实。对此本院认为：双方签订的《商品房购销合同》中第五条第一款、第八条第二款、第九条第二款、第十条、第十一条、第十二条中均载明“双方按照补充协议的相关约定执行”，同时，在合同第十三条第七款中约定“本合同连同附件共30页，一式四份”，均表明在签署《商品房购销合同》时，赵某、中天公司认可补充协议作为合同的一部分，且在《补充协议》中对双方的权利义务进行了约定。因此，赵某以其未在《补充协议》上签字，该补充协议对双方不产生约束力的主张不成立。故本院补充确认双方所签《补充协议》系《商品房购销合同》附件部分，该《补充协议》中的第六条第一款约定：“该房屋的具体交付时间以甲方（中天公司）发放《接房通知书》载明的交房时间为准”；第六条第七款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付的，则乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任；如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”。二审中经本院现场踏勘，诉争商铺及通往商铺必经的小广场有部分工程未完工。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《补充协议》中的第六条第一款约定：“该房屋的具体交付时间以甲方（中天公司）发放《接房通知书》载明的交房时间为准”；第六条第七款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付的，则乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任；如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”。本院认为，该份补充协议系中天公司为了重复使用而预先拟定之格式条款，而前述两条约定免除了中天公司延迟交房的责任，排除了法律赋予给购房人解除合同的权利，根据前述法律规定，该条款应为无效。
购房者购买商铺的目的在于使用、收益，根据本院二审中查明的事实，在本案二审期间，诉争商铺及通往商铺必经的小广场有部分工程未完工，尚不具备交付条件。此时距离双方合同中约定的2014年6月27日交房期限已逾期两年多，文化空间项目业主代表已于2015年8月24日向中天公司发出催告函，赵某有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定请求解除合同，返还购房款。综上，中天公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8183.74元，由云南中天文化产业发展股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 王冰睿