四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终757号上诉人（原审原告、反诉被告）四川祥荣房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇大邑大道。法定代表人王秀雅，总经理。委托代理人叶江，北京惠诚（成都）律师事务所律师。委托代理人余敏铭，女，1977年7月2日出生，汉族，住四川省阆中市。被上诉人（原审被告、反诉原告）胡菊英，女，1969年9月9日出生，汉族，住四川省崇州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）谭学中，男，1969年8月7日出生，汉族，住四川省崇州市。以上二被上诉人共同委托代理人王玉平，四川原则律师事务所律师。上诉人四川祥荣房地产开发有限公司（以下简称祥荣公司）因与被上诉人胡菊英、谭学中房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2015）大邑民初字第1572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人祥荣公司委托代理人叶江、余敏铭，被上诉人胡菊英、谭学中及其共同委托代理人王玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年12月14日，胡菊英欲购买祥荣公司开发的位于大邑县×××道×××号“祥荣．城市绿洲”的商铺，双方于当日签订了《商品房定购协议》一份，协议约定，乙方（胡菊英）自愿定购“祥荣·城市绿洲”项目×期×栋×单元×层×××号商铺，房屋总价款3028008.00元，此客户为一次性付款，享受总价优惠14%，优惠后总价为2604087.00元；乙方应在签订协议之日起七日内，即2013年12月21日与甲方（祥荣公司）签订合同。该协议第十条还约定“本协议书自双方签字、盖章之日起生效，在双方签订合同后，本协议终止，乙方交还甲方。”协议签订后，胡菊英向祥荣公司交纳了100000.00元定金。2013年12月21日祥荣公司与胡菊英、谭学中签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：商品房建筑面积106.62平方米，该商品房单价为每平方米24424.00元，总价2604087.00元；付款方式分期付款；买受人未按照约定的时间付款的，（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。出卖人有权解除合同。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起日内向买受人支付违约金等内容。同日，双方还签订《商品房买卖合同补充协议及附件》》一份，协议约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及协议的约定为准，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容；对付款方式的补充约定，出卖人、买受人双方约定按照分期付款方式，房屋总价款为2604087.00元，（1）买受人应于签订本合同和补充协议的当日内，向出卖人支付该商品房房价款的23%作为房屋首付款，计600000.00元（已付定金自动转为首付款）；（2）买受人应于2014年1月5日前向出卖人支付该商品房房价款的27%，计702087.00元；（3）买受人应于2014年3月30日前向出卖人一次性付清该商品房剩余购房款，计1302000.00元；双方在《商品房买卖合同补充协议及附件》中手写约定“（4）若2014年3月30日前买受人未按照此合同约定付清全款，则将剩余房款的付款方式变更为分期付款，总价执行9折优惠，且剩余房款需在2014年12月17日前分两次全部付清。”该协议还约定，买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金、面积差价款等，按时足额缴纳政府部门规定费用等，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任等内容。同日，双方还签订了《分期付款购房协议》一份，该协议内容与《商品房买卖合同补充协议及附件》一致。合同签订后，胡菊英、谭学中在2013年12月21日交纳购房款495000.00元，2014年1月8日交纳购房款707087.00元（其中5000.00元为商业诚意金转房款），2014年10月13日交纳购房款200000.00元，2014年12月17日交纳购房款845000.00元。胡菊英、谭学中共向祥荣公司支付购房款2347087.00元。祥荣公司将案涉房屋备案登记在胡菊英、谭学中名下，房屋备案价格为2604087.00元。祥荣公司一审中的诉讼请求为，判令胡菊英、谭学中立即支付未付房款378120.00元，并从2014年12月18日起以378120.00元为基数，按日万分之二计算支付违约金至实际履行完毕止；胡菊英、谭学中承担本案全部诉讼费。胡菊英、谭学中一审中的反诉请求为，判令祥荣公司立即交付商品房；支付逾期交房违约金，从2015年6月1日起以已付购房款2343678.30元为基数，按日万分之一计算到2015年7月27日止，为13358.97元，从2015年7月28日起计算到交房时止按已付购房款2343678.30元的日万分之一计算；祥荣公司返还胡菊英、谭学中多支付的3408.70元及相应的银行利息；本案全部诉讼费由祥荣公司承担。原审认为，祥荣公司与胡菊英、谭学中于2013年12月21日签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《分期付款购房补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。祥荣公司称，双方在看房初期所签订的《商品房定购协议》约定有房屋总价款为3028008.00元，而合同价款为该总价款优惠14%（即8.6折）所得价款，《商品房买卖合同补充协议及附件》中手写约定的“（4）若2014年3月30日前买受人未按照此合同约定付清全款，则将剩余房款的付款方式变更为分期付款，总价执行9折优惠，且剩余房款需在2014年12月17日前分两次全部付清”约定的“总价款”应为《商品房定购协议》中约定的总价款3028008.00元。原审法院认为，按《商品房定购协议》第十条约定，在双方签订正式合同后，该定购协议就已终止，且双方签订的《商品房买卖合同补充协议及附件》第一条第4款约定了，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及协议的约定为准，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。双方签订的《商品房买卖合同》中明确载明房屋总价为2604087.00元，故对祥荣公司的意见，原审不予采纳。现双方对合同中关于分期付款方式中的手写补充条款部分理解完全不同。原审认为，祥荣公司作为开发商，在商品房销售中占有优势地位，该手写条款的内容也是祥荣公司工作人员书写，在内容有歧义的情况下，应参照合同内容理解，手写部分写明的“总价款执行9折优惠”就应理解为合同总价款2604087.00元的9折，即2343678.30元。胡菊英、谭学中在合同约定的2014年12月17日前已全部支付购房款2347087.00元，故对祥荣公司要求胡菊英、谭学中支付未付购房款及违约金的请求无事实依据，不予支持。对胡菊英、谭学中要求祥荣公司交付商品房的请求，祥荣公司称在胡菊英、谭学中付清购房款后，该商品房可以随时交付。经原审审理后认为，该商品房的购房款胡菊英、谭学中已支付完毕，故对该请求，原审予以支持。对胡菊英、谭学中要求祥荣公司支付按已付房款2343678.30元为基数从2015年6月1日起按日万分之一计算的逾期交房违约金。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”祥荣公司辩称不存在违约不应承担违约金，考量其答辩意见，应包含了调减违约金的意思表示。祥荣公司逾期交房并不存在故意，违约金的计取应以实际损失为基础，胡菊英、谭学中的实际损失为其铺面租金损失，根据祥荣公司的过错责任大小，原审将胡菊英、谭学中诉请的违约金酌定考虑为10000.00元为宜。对胡菊英、谭学中要求祥荣公司返还其多支付的3408.70元并从2014年12月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息的请求，符合法律规定，原审予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、祥荣公司在判决生效之日起十日内将位于×××道×××号商品房交付给胡菊英、谭学中，并支付逾期交房违约金10000.00元；二、祥荣公司在判决生效之日起十日内返还胡菊英、谭学中多支付的购房款3408.70元，并支付从2014年12月18日起至判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回祥荣公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7202.00元，反诉案件受理费110.00元，共计7312.00元，由祥荣公司负担。宣判后，祥荣公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、撤销原判第一项即祥荣公司将位于×××道×××号商品房交付给胡菊英、谭学中，并支付逾期交房违约金10000.00元；2、撤销原判第二项即祥荣公司返还胡菊英、谭学中多支付的购房款3408.70元，并支付从2014年12月18日起至判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、依法改判为胡菊英、谭学中向祥荣公司支付未付房款378120.00元，并以378120.00元为基数，按日万分之二计算支付违约金至实际履行完毕为止；4、本案全部诉讼费用由胡菊英、谭学中承担。其主要上诉理由为：原审对于涉案房屋总价的理解错误。1、签订《商品房定购协议》时双方均明白无误知晓案涉房屋的总价款为3028008元，2604087元为选择分期付款方式即享受总价优惠14%后所得的价款。如果不能在2014年3月30日前付清全部款项，则执行违约金条款，同时将原来8.6折优惠变更为九折优惠进行处罚。2、《合约会审单》清楚载明房屋总价为3028008元，享受8.6折总价优惠后的价款为2604087元，该《合约会审单》是双方对合同内容知晓无误的书面证据，是双方对合同的主要条款的签字认可的合约。不是单方的承诺，更不是单方的宣传资料、广告。即《合约会审单》为祥荣公司履行《分期付款购房补充协议》第四条第1项胡菊英、谭学中对本协议及附件的内容已认真审查，对于不明白的条款，祥荣公司已向胡菊英、谭学中认真解释，胡菊英、谭学中对其内容了解无误约定义务的书面证据，更是胡菊英、谭学中了解合同内容无误的证据。3、房管部门的备案价只是对《商品房买卖合同》在正常付款下的备案价款，实际上在合同履行中，可能会出现违约情况，为解决违约付款情况，双方签订了没有备案的《分期付款购房补充协议》，该《分期付购房补充协议》的效力约定优先于《商品房买卖合同》及补充协议和附件。4、胡菊英、谭学中多付3000余元完全违背投资者的常理。被上诉人胡菊英、谭学中共同答辩称，1、《商品房买卖合同》及补充协议和附件以及《分期付款购房补充协议》相互印证，案涉房屋总价款经双方协商后为2604087元，同时，此房屋的备案总价款也为2604087元。2、《商品房订购协议》和《合约会审单》中所提及的“总价”是双方在谈判过程中引用的，在正式合同签订后房屋总价款就应当为双方正式合同中约定的价款。《合约会审单》是祥荣公司内部审批程序的文件，不具有对外的效力，也不能作为约束双方的文件。《商品房买卖合同补充协议及附件》第一条第4款明确约定，与合同内容和补充协议不一致的或者超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。因此，《合约会审单》是超出合同和补充协议的内容，不应构成合同内容。3、《分期付款购房补充协议》第一条第3款的约定是付款方式的另行约定，在此基础上，双方同意不再执行第一条第2款，应以第3款作为最终支付款项的方式。同时，此条款为祥荣公司手写添加的，在出现分歧时，应作有利于胡菊英、谭学中的理解。第3款与第1、2款条件和意思完全相反，因此此条款应当是在非正常即违约状态下适用，对其应按违约条款进行解读的说法无事实和法律依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人对原审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。二审中双方当事人均未提交新证据。二审另查明，1、2013年12月21日，胡菊英、谭学中与祥荣公司签订《合约会审单》载明总价3028008元，其中优惠幅度栏注明“此客户享受一次付款总价优惠8.8折；并额外享受总价优惠2%”，成交总价为2604087元，其他情况备注栏注明“2013年12月21日签订合同当日支付首付款50万，2014年1月5日前支付首付款702087元；剩余房款1302000元于2014年3月30日前全部付清。否则将按合同约定收取违约金”。2、《商品房买卖合同补充协议及附件》第一条第4款约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺。凡附图和模型，受材质和比例限制等，均为示意。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉。买受人对所购房屋及其所处环境有特殊要求的，应由买受人在购房前主动告知出卖人。本院认为，本案的争议焦点为胡菊英、谭学中向祥荣公司购买涉案房屋总价款的认定，即胡菊英、谭学中是否已向祥荣公司付清全部购房款。本院认为，胡菊英、谭学中向祥荣公司购买涉案房屋的总价款应为3028008元。理由如下：一、双方在签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《分期付款购房补充协议》的同时还签订了一份《合约会审单》，虽然该《合约会审单》系用于祥荣公司内部流程审批，但其中载明内容胡菊英、谭学中均签字确认，故该合约会审单系双方当事人的真实意思表示，且该合约会审单亦非出卖人发布的广告、宣传资料或售楼书、资料数据等，对双方均有约束力。该合约会审单明确载明涉案房屋的总价为3028008元，基于胡菊英、谭学中享受一次性付款总价优惠后，房屋的成交总价为2604087元，剩余房款于2014年3月30日前全部付清。该内容反映了双方合同中2604087元的来源以及付清全部房款的时间。二、虽然双方正式合同载明的房屋总价款为2604087元并进行了备案，但双方签订的补充协议对该备案价进行了补充约定，即如果胡菊英、谭学中未在2014年3月30日前付清全部购房款，则对总价执行9折优惠。因此不能简单以该备案价作为认定双方合同总价的依据。三、胡菊英、谭学中和祥荣公司对于总价执行9折优惠的理解出现了分歧，胡菊英、谭学中理解为2604087元总价的9折，祥荣公司理解为3028008元总价的9折，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，合同解释有文义解释、整体解释、习惯解释、诚信解释和目的解释等方法。本案中，双方补充协议手写条款“若2014年3月30日前买受人未按照此合同约定付清全款，则将剩余房款的付款方式变更为分期付款，总价执行9折优惠，且剩余房款需在2014年12月17日前分两次全部付清”如理解为2604087元总价的9折，即存在胡菊英、谭学中如果逾期付款，祥荣公司还要给予胡菊英、谭学中更大优惠的情形，这既不符合客观事实也有悖生活常理和市场交易惯例，亦与双方签订《合约会审单》的内容不符。故胡菊英、谭学中的解释本院不予采信。综合以上认定，胡菊英、谭学中向祥荣公司购买涉案房屋的总价款应为3028008元，原审认定总价款为2604087元错误，应予纠正。胡菊英、谭学中未按3028008元9折优惠后的款价付清购房款，其应承担相应的违约责任，胡菊英、谭学中应向祥荣公司支付未付房款378120元。胡菊英、谭学中是否逾期违约涉及房屋总价的认定，因此胡菊英、谭学中逾期付款非其主观恶意，因此，综合本案的实际情况，本院将逾期付款违约金酌定为10000元。祥荣公司未按约向胡菊英、谭学中交付房屋亦存在违约，祥荣公司亦应承担相应的违约责任。原审将逾期交房违约金酌定为10000元并无不当，本院予以确认。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持四川省大邑县人民法院（2015）大邑民初字第1572号民事判决第一项，即“四川祥荣房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将位于×××道×××号商品房交付给胡菊英、谭学中，并支付逾期交房违约金10000.00元”；二、撤销四川省大邑县人民法院（2015）大邑民初字第1572号民事判决第二项，即“四川祥荣房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还胡菊英、谭学中多支付的购房款3408.70元，并支付从2014年12月18日起至判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息”、第三项即“驳回四川祥荣房地产开发有限公司的诉讼请求”；三、胡菊英、谭学中于本判决生效之日起十日内支付四川祥荣房地产开发有限公司房款378120元；四、胡菊英、谭学中于本判决生效之日起十日内支付四川祥荣房地产开发有限公司逾期付款违约金10000元；五、驳回四川祥荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回胡菊英、谭学中的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费7312元，由被上诉人胡菊英、谭学中负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 方审 判 员  尹 英代理审判员  张菲菲二〇一六年五月十三日书 记 员  吴丹丹