重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝三中法民终字第00830号
上诉人（原审原告）黄长西，男，1954年1月31日出生，汉族，重庆宏瑞汽车销售公司经理，住重庆市两江新区。
委托代理人邱业伟，重庆业伟律师事务所律师。
委托代理人纪丽娟，重庆业伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆银吉典当有限公司九龙坡分公司，住所地重庆市九龙坡区科园三街92号6-5号。
负责人彭辉，该分公司经理。
委托代理人黄兵，男，1970年2月27日出生，汉族，居民，住重庆市大渡口区。
被上诉人（原审被告）重庆银吉典当有限责任公司，住所地重庆市渝中区中华巷30号。
法定代表人彭辉，该公司总经理。
委托代理人黄兵，男，1970年2月27日出生，汉族，居民，住重庆市大渡口区。
被上诉人（原审第三人）况忠明，男，1963年5月3日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人李福，重庆圣石牛律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）刘明秀（况忠明之妻），1964年2月18日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人李福，重庆圣石牛律师事务所律师。
原审第三人李井冈，男，1974年3月15日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人张兴杨，重庆圣石牛律师事务所律师。
原审第三人况利，女，1975年1月9日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人张兴杨，重庆圣石牛律师事务所律师。
原审第三人刘祖建，男，1973年11月2日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人张兴杨，重庆圣石牛律师事务所律师。
上诉人黄长西与被上诉人重庆银吉典当有限公司九龙坡分公司（以下简称银吉典当九龙坡分公司）、重庆银吉典当有限责任公司（以下简称银吉典当公司）、况忠明、刘明秀、原审第三人李井冈、况利、刘祖建租赁合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2012年4月26日作出（2011）涪法民初字第04250号民事判决。黄长西不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2012年8月16日询问了双方当事人，上诉人黄长西及委托代理人邱业伟、纪丽娟，被上诉人银吉典当公司、银吉典当九龙坡分公司的委托代理人黄兵，被上诉人况忠明、刘明秀的委托代理人李福，原审第三人李井冈、况利、刘祖建的委托代理人张兴杨参加了询问。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年3月1日，银吉典当九龙坡分公司（甲方）与黄长西（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于涪陵区兴华西路锦华小区（嘉华-
百年广场）B区平街一层（产权证地址为涪陵区兴华西路60号第一层）第15到18间，面积约630平方米左右的四间门面房屋出租给乙方，租赁期限60个月，从2010年9月1日起至2015年9月2日止，租金每月每平方米20元，月租金12600元，装修期间（半年）不支付租金，但乙方应先付三个季度的租金，共计9万元；乙方以后每半年支付一次租金，租金于本期届满前3天内支付；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，除乙方不愿购买外，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；甲方具备出售门面房的条件时，应首先满足乙方以每平方米（建筑面积）4800元价格购买，如该租赁门面达到销售条件，乙方愿意购买甲方的租赁门面，乙方前期支付租金冲抵购房款；租赁期间，乙方有权将门面房转租给第三方使用，但在转租前应通知甲方；甲方违反合同约定，在未征得乙方书面同意的情况下，擅自出售门面房的，应支付乙方5万元违约金。合同签订后，银吉典当九龙坡分公司将租赁房屋交与黄长西，黄长西对该房屋装修后投入经营。2010年3月11日，黄长西预付房屋租金5万元，之后，未再向银吉典当九龙坡分公司缴纳房屋租金。
2011年1月19日，银吉典当九龙坡分公司（甲方）与李井冈、况利、况忠明、刘祖建（乙方）签订《商业用房产权转让协议》，约定：甲方将位于涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉华-
百年广场）B区平街一层（十八间）商业用房产权整体转让给乙方四人所有，整体转让金1900万元，面积约3175.38平方米，每平方米约为5984.25元；所有商业用房1-18号甲方于2010年12月前已出租和承包给他人经营使用，出租期限5-7年，时间从2011年1月1日起至2015年12月31日或2017年12月31日止，乙方接受该商业用房产权必须认可甲方与他人签订的出租合同和承包合同执行到期时止；甲方前期收取他人租金和保证金，从交房产证之日起计转付乙方。合同签订后，况忠明、刘明秀、李井冈、况利、刘祖建于2011年1月19日至同年6月23日期间，先后将购房款1900万元支付给银吉典当九龙坡分公司。后况忠明、李井冈、况利、刘祖建购买上述商业用房后进行了分割，况忠明分得涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉华-
百年广场）第一层13号至18号商业门面房，共计6间门面。2011年1月30日，况忠明与其妻刘明秀在涪陵区房地产管理局办理了涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉华-
百年广场）第一层13号至18号商业门面房房屋产权登记手续，房产证号为303房地证2011字第02568号。况忠明、刘明秀于2011年5月19日和20日将上述房屋提供给李井冈和况忠明借款作抵押担保。
2011年3月1日，黄长西委托刘晓容与易伟签订《房屋租赁合同》，约定：黄长西将重庆市涪陵区兴华西路锦华小区（嘉华-
百年广场）B区平街一层第15到18号共四间转租给易伟。2011年8月7日，况忠明向黄长西发出《关于催交房租的函》，要求黄长西接到通知后十日内向其缴纳从2011年4月1日起至2011年7月30日止所欠的房屋租金，共计50400元，与其重新签订《房屋租赁合同》。黄长西收到催收房租函后，未向况忠明、刘明秀缴纳租金，况忠明、刘明秀遂向一审法院起诉（另案），要求解除与黄长西的租赁合同，并支付2011年4月1日起至2011年7月30日止的房屋租金。
2011年10月26日，黄长西以银吉典当九龙坡分公司出售其承租的房屋时，未通知其购买的情况下，与况忠明、刘明秀之间签订了涪陵区兴华西路60号第一层15-18号门面房的买卖合同，侵犯了其优先购买权为由，起诉至一审法院，请求判令：1、确认银吉典当九龙坡分公司与第三人况忠明、刘明秀就涪陵区兴华西路60号第一层15-18号门面房的买卖合同不能生效；2、确认黄长西享有优先购买权；3、判令黄长西以同等条件（即第三人况忠明、刘明秀购买银吉典当九龙坡分公司所有的涪陵区兴华西路60号第一层15-18号门面房的条件）与银吉典当九龙坡分公司形成房屋买卖合同关系，房屋价值约240万元；4、银吉典当九龙坡分公司、银吉典当公司支付违约金5万元。
银吉典当公司、银吉典当九龙坡分公司在一审中答辩称：确认买卖合同无效以及主张行使优先购买权非同一法律关系，黄长西的诉讼请求均不能成立，请求驳回其诉讼请求。黄长西没有按照合同约定交付租金，未通知我公司就擅自将房屋转租给他人，也存在违约，我公司不应该支付违约金。
第三人况忠明、刘明秀在一审中述称：本案争议房屋是由我们和李井冈、况利、刘祖建合伙整体购买的，然后按份处理的。我们不清楚黄长西是否享有优先购买权，出卖方具有产权证，我们是根据市场规则正常向银吉典当九龙坡分公司购买，买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并经物权登记，买卖合同有效。黄长西承租后已将房屋转租给他人，其优先购买权已经丧失，请求人民法院依法驳回黄长西的诉讼请求。
第三人李井冈、况利、刘祖建在一审中述称：同意银吉典当九龙坡分公司、银吉典当公司及另外两名第三人的答辩意见。此房屋是况忠明与李井冈、况利、刘祖建合伙联合购买，且购买价格高于租赁合同的价格。本案买卖合同已经生效，已经办理房屋产权证，请求法院依法驳回黄长西的诉讼请求。
一审法院认为，银吉典当九龙坡分公司与第三人况忠明、李井冈、况利、刘祖建签订的《商业用房产权转让协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。本案中，银吉典当九龙坡分公司将涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉华-
百年广场）B区平街一层（十八间）商业用房（面积约3175.38平方米）整体转让给第三人况忠明、李井冈、况利、刘祖建，“整体转让”是转让房产的一个重要交易条件。而黄长西承租的涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉华-
百年广场）B区平街一层第15到18间，只是涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉华-
百年广场）B区平街一层的一部分，面积约为630平方米，该630平方米为黄长西租赁权的客体，而出租部分房屋与转让的房屋不属于完全相同的同一标的物。并且，第三人况忠明、李井冈、况利、刘祖建按每平方米5984.25元价格整体购买涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉华-
百年广场）B区平街一层1至18号门面房，已实际支付全部购房款1900万元，并在其内部进行了分割，第三人况忠明、刘明秀分得了13至18号门面房，第三人况忠明、刘明秀已对15至18号门面房进行了房屋产权登记，取得了物权。故在黄长西不能举证证明第三人购买该讼争房屋系与银吉典当九龙坡分公司恶意串通的情况下，主张确认银吉典当九龙坡分公司与第三人况忠明、刘明秀就涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉华-
百年广场）第一层15-18号门面房的买卖合同不能生效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不能成立。
依据相关法律规定，出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。黄长西作为讼争房屋的承租人，银吉典当九龙坡分公司在出售该讼争房屋给第三人前依法负有对黄长西的通知义务；黄长西与银吉典当九龙坡分公司签订的《房屋租赁合同》中亦约定了“银吉典当九龙坡分公司具备出售门面房的条件时，应首先满足黄长西以每平方米（建筑面积）4800元价格购买，同样明确了在银吉典当九龙坡分公司出售该讼争房屋前，负有通知黄长西的义务，银吉典当九龙坡分公司没有提供充分的证据证明其在出售该讼争房屋前通知过黄长西，故黄长西要求确认其对该讼争房屋享有优先购买权的诉讼请求，符合法律规定，亦符合双方当事人的约定，应予支持。第三人况忠明、刘明秀述称，黄长西承租后已将房屋转租给他人，其优先购买权已经丧失，一审法院认为，优先购买权是承租人的法定权利，在承租人没有明确表示放弃的情形下，不因承租人将租赁标的物转租给他人而丧失，因此，第三人况忠明、刘明秀的该述称理由不成立，不予支持。
黄长西与银吉典当九龙坡分公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，银吉典当九龙坡分公司违反合同约定，在未征得黄长西书面同意的情况下，擅自出售门面房的，应支付黄长西违约金5万元，因此，银吉典当九龙坡分公司在出售该讼争房屋前未征得黄长西书面同意，属擅自出售，已构成违约，应当承担支付违约金5万元的民事责任，由于银吉典当九龙坡分公司不具备法人资格，故其民事责任应由重庆银吉典当有限责任公司承担。本案银吉典当九龙坡分公司、银吉典当公司关于黄长西没有按照合同约定交付租金，未通知银吉典当九龙坡分公司就擅自将讼争房屋转租给他人，也构成违约的抗辩，一审法院认为，黄长西要求银吉典当九龙坡分公司、银吉典当公司支付违约金是依据《房屋租赁合同》中有关擅自处分房屋的违约条款的特别约定而提出的主张，在银吉典当九龙坡分公司存在违约事实时，黄长西有权按照合同约定要求银吉典当九龙坡分公司支付相应的违约金。本案中即使黄长西没有按约缴纳租金，且将讼争房屋转租他人未通知银吉典当九龙坡分公司，但也并不影响黄长西享有优先购买权，不导致上述违约条款的无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项之规定，判决：一、黄长西对位于重庆市涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉华-
百年广场）B区平街一层第15到18号商业门面享有优先购买权。二、重庆银吉典当有限责任公司于判决生效后10日内支付黄长西违约金5万元。三、驳回黄长西的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，由黄长西负担24950元，重庆银吉典当有限责任公司负担1050元。
黄长西不服上述判决，上诉请求撤销原判第三项，改判银吉典当九龙坡分公司与况忠明、刘明秀签订的涪陵区兴华西路60号第一层15-18号门面房的买卖合同不能生效；改判黄长西以同等条件（即况忠明、刘明秀购买银吉典当九龙坡分公司涪陵区兴华西路60号第一层15-18号门面房的条件）与银吉典当九龙坡分公司形成房屋买卖合同关系。其上诉理由有三个：（一）一审判决认定事实不清。1、一审判决关于“银吉典当九龙坡分公司与第三人签订的《商业用房产权转让协议》是银吉典当九龙坡分公司与第三人之间的真实意思表示，合法有效，应当受法律保护”的认定，避重就轻，撇开了关键事实。本案中就银吉典当九龙坡分公司和第三人的房屋买卖关系存在两份合同，一份是银吉典当九龙坡分公司与所有第三人签订的《商业用房产权转让协议》，另一份是银吉典当九龙坡分公司与第三人况忠明、刘明秀签订的并经房屋登记机关登记的《房屋买卖合同》。一审法院应当对《房屋买卖合同》进行效力评价，并以该份合同认定银吉典当九龙坡分公司和第三人况忠明、刘明秀之间的房屋买卖关系，而不应当以《商业用房产权转让协议》来认定。上诉人诉请确认不能生效的合同，也是指的在房屋登记机关登记的《房屋买卖合同》。2、一审判决认为“银吉典当九龙坡分公司将涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉年华-
百年广场）B区平街一层（十八间）商业用房（面积约3175.38平方米）整体转让给第三人况忠明、李井刚、况利、刘祖建，其‘整体转让’是转让房产的一个重要交易条件…。而黄长西承租的第15到18间，只是涪陵区兴华西路60号锦华小区（嘉年华-
百年广场）B区平街一层的一部分，与转让的房屋不属于完全相同的同一标的物”。不能够认定该房屋属于“整体转让”，因为“整体转让”指的是房屋不能或无法分割情况下的转让，而本案涉及的房屋是彼此独立的门面，从门面登记情况来看，是分别出卖况忠明、李井冈、况利、刘祖建不同的第三人，不属于整体转让。3、一审法院仅以“第三人实际支付了本案全部购房款，并进行了房屋产权登记，取得了物权凭证”为由不支持上诉人主张优先购买房屋的诉讼请求，有悖法律规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第24条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持。据此，承租人主张优先购买房屋人民法院不予支持，必须同时具备两个条件，缺一不可：一是善意购买；二是已经办理登记手续。对于第三人况忠明、刘明秀是否善意购买的问题，第三人应予举证，一审法院应予审查。（二）一审判决适用法律不当。1、一审适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条不当。该条规定：请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人从未请求确认银吉典当九龙坡分公司（出租人）与第三人况忠明、刘明秀签订的房屋买卖合同无效，而是请求确认他们签订并经房管机关登记的《房屋买卖合同》不能生效。合同无效与合同不能生效是两个不同的法律概念，合同无效是指合同签订时就没有法律约束力；合同不能生效指的是合同当事人尚不能依该合同享受权利、履行义务。合同不生效，合同当事人不能依该合同享受权利、履行义务。2、一审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第24条第4项的规定，不支持上诉人对承租房屋的优先购买也是不当的。一审法院未对上诉人举示的拟证明第三人况忠明、刘明秀恶意购买租赁房屋的证据进行评价，也未认定上诉人提出第三人况忠明、刘明秀恶意购买的事实不成立，不能认定第三人况忠明、刘明秀购买本案讼争的租赁房屋属善意。（三）银吉典当九龙坡分公司与第三人况忠明、刘明秀签订的房屋买卖合同不能生效。1、全国人大会法工委编《中华人民共和国合同法释义》（第2版），对《合同法》第230条（即优先购买权）释义：“只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得在这个期限内将房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效。”2、事实上，况忠明、刘明秀购买该房屋具有主观恶意。理由是：第一，被上诉人与第三人签订的《商业用房转让协议》明确了房屋正在出租的状况，且被上诉人将与上诉人签订的《房屋租赁合同》交给了第三人况忠明、刘明秀。可见，第三人况忠明、刘明秀在购买房屋时，知道该房屋由上诉人承租这一事实。第二，况忠明、刘明秀一直就是涪陵区兴华西路60号第一层13、14号门面的承租人，与上诉人（第15到18号门面）系邻居，所以，他们不可能不知道上诉人是第15到18号门面的承租人。第三，况忠明、刘明秀购买上诉人承租的房屋办完登记手续后，就以电话和书面形式通知上诉人向其给付房屋租金。这也充分表明第三人况忠明、刘明秀在购买房屋时，知道其购买的房屋承租人是上诉人。第四，第三人况忠明、刘明秀购买上诉人承租的房屋，没有任何证据证明他们从被上诉人或上诉人处获得上诉人放弃优先购买权的信息。第五，第三人况忠明、刘明秀以5984.25元／平方米之价购买上诉人承租的房屋，虽高于上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中约定的价款4800元／平方米，但大大低于市场价约10000元／平方米。
银吉典当九龙坡分公司和银吉典当公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我公司即使侵犯了黄长西的优先购买权，一审判决已判决我公司承担了合同约定的违约责任，黄长西的损失已得到了弥补。上诉人请求与我公司形成合同关系的事实基础已不复存在，我公司现对该房屋已无所有权，况忠明、刘明秀才是实际的物权人，法院若作此判决，我公司也不具有履行条件和可能。
况忠明、刘明秀二审答辩称：1、黄长西作为原审原告，若认为我的购买行为具有恶意，则依法应负有举证责任，现其未举示充分的证据证明其观点，故一审对其观点不予支持是正确的。上诉人认为应由我自证具有善意，于法无据。2、一审判决依据的是司法解释，是法的正式渊源，而上诉人上诉的主要依据是人大法工委的解释，这严格来说仅是一种学理解释，是学者的观点，不能作为判决的依据。合同“不能生效”的说法于法无据。3、即使银吉典当九龙坡分公司侵犯了黄长西的优先购买权，黄长西也应向银吉典当九龙坡分公司提出请求，与我无关。请求驳回上诉，维持原判。
李井冈、况利、刘祖建二审答辩称：同意况忠明、刘明秀的答辩观点。
本院二审查明：银吉典当九龙坡分公司（甲方）与第三人李井冈、况利、况忠明、刘祖建（乙方）签订《商业用房产权转让协议》的同日，即2011年1月19日，银吉典当九龙坡分公司与况忠明、刘明秀签订《房地产买卖合同》，约定况忠明、刘明秀购买银吉典当九龙坡分公司涪陵区兴华西路60号第一层6间门面（房号13-18）共计852.71平方米，单价4000元／平方米，总价合计3410840元。上述合同约定的价款不一致，但诉讼中，各方一致认可银吉典当九龙坡分公司与况忠明、刘明秀实际履行的是《商业用房产权转让协议》，实际付款也是按5984.25元／平方米进行的。
本院二审中，经向黄长西释明，若其关于确认银吉典当九龙坡分公司与签订况忠明、刘明秀的房屋买卖合同不能生效的诉讼请求不能成立，其是否变更或增加关于赔偿损失部分的诉讼请求。黄长西表示既不变更也不增加诉讼请求，要求针对其现有诉讼请求，依法判决。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点是：一、黄长西对涪陵区兴华西路60号锦华小区第15-18间房屋是否享有优先购买权。二、出租人银吉典当九龙坡分公司与况忠明、刘明秀的买卖合同的效力如何确定；况忠明、刘明秀购买涉案房屋是否属善意。
针对第一个争议焦点：本院认为，黄长西享有优先购买权。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人银吉典当九龙坡分公司2011年1月出售租赁房屋时，与黄长西的租赁合同合法有效且尚未到期，黄长西系该房屋的实际承租人，故黄长西依法享有优先购买权。况忠明等述称认为黄长西不享有优先购买权的意见，与上述法律规定相悖，不能成立。
针对第二个争议焦点：基于上述分析，承租人享有的优先购买权是基于法定，无需在合同中特别约定。而银吉典当九龙坡分公司与黄长西的租赁合同却对此进行了特别约定，并约定了房屋单价为4800元／平方米。可见，该租赁合同本身又兼具有房屋预售的性质。出租人银吉典当九龙坡分公司未通知黄长西的情况下擅自出售租赁房屋给第三人，已然构成对黄长西优先购买权的侵犯和对房屋预售合同的违反，此时黄长西可以选择行使其救济权利。
现黄长西明确诉请行使其优先购买权，要求确认出租人银吉典当九龙坡分公司与第三人的房屋买卖合同不能生效，并请求判决其与出租人银吉典当九龙坡分公司形成买卖合同关系。本院认为其该部分诉讼请求不能成立，不应予以支持。理由是：首先，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（以下简称《民通意见》）第118条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。该意见于1988年1月26日发布，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日施行，其中第二十一条明确规定了“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。根据新法优于旧法的原则，《民通意见》的118条不应再适用，本案应适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。黄长西上诉认为出租人银吉典当九龙坡分公司与况忠明、刘明秀签订的房屋买卖合同系附条件生效的合同，现所附条件未成就，故认为该合同“不能生效”，其该主张，无事实和法律依据，不能成立。
黄长西上诉认为况忠明、刘明秀虽已自银吉典当九龙坡分公司处买受该房屋并办理了所有权登记，但况忠明、刘明秀主观上不具善意，故本案不适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条之规定。而从黄长西的举证情况看，其仅举示了银吉典当九龙坡分公司与况忠明、刘明秀的房屋买卖合同，认为该合同中载明了房屋租赁的相关事实，则况忠明、刘明秀即应明知该房由黄长西承租，即应当知道黄长西享有优先购买权，则其在未审查黄长西是否放弃行使其该权利的情况下即与银吉典当九龙坡分公司签订合同，不应认定具有善意。本院认为，关于“非善意”的认定要件，必须主观上存在非善意。而本案中，况忠明、刘明秀购买银吉典当九龙坡分公司的房屋时，银吉典当九龙坡分公司是完全的物权人，虽然标的房屋正在租赁中，但相关法律并未禁止所有权人进行处分，也未明确要求买受人负有“审查承租人是否放弃了优先购买权”的注意义务，故况忠明、刘明秀虽知晓该房屋租赁的事实，但不能仅据此认定其具有侵犯承租人优先购买权的主观故意，不能认定其购买行为不具有善意。另黄长西认为况忠明、刘明秀购买房屋的单价明显低于市场价，但并未举证证明合同签订时的市场价格，且经查况忠明、刘明秀实际支付的房款单价约为5984.25元，远高于黄长西与银吉典当九龙坡分公司约定的价格，现有证据无法认定该价格明显低于不动产所在地当时的市场交易价格。故一审判决认定第三人况忠明、刘明秀已善意购买租赁房屋并已办理了过户登记的事实，并无不当。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：…（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”之规定，驳回黄长西主张行使其优先购买租赁房屋的诉讼请求。
综上，黄长西关于请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同不能生效以及要求直接行使其优先购买权，与出租人银吉典当九龙坡分公司形成买卖合同关系的上诉请求，均不能成立。黄长西若认为出租人银吉典当九龙坡分公司未在合理期限内通知其优先购买房屋，侵害了其优先购买权，给其造成损失，可依法向银吉典当九龙坡分公司另行主张不能优先购买房屋的损失赔偿。原判认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24950元，由上诉人黄长西负担。
本判决为终审判决。
审判长 贺付琴
审判员 倪 静
审判员 陈江平
二〇一四年二月九日
书记员 石 佳