上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第93号
上诉人（原审原告）朱建春
委托代理人朱xx（系朱建春之兄），
委托代理人罗一鸣，上海优一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海允申置业有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。
原审第三人杨祖安
上诉人朱建春因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，杨祖安在担任上海允申置业有限公司（以下简称允申公司）销售人员期间以“上海允申置业有限公司销售部”名义于2010年2月9日向朱建春出具《朱建春购房结算》，言明：朱建春于2006年3月份以每平方米人民币（下同）4，200元购xxx苑商品房104平方米，因2007年没有安置，在第二期也没有安置，现以2009年12月房价结算退房；朱建春应得退款为1，063，700元，于2010年3月15日结清，如不能于2010年3月15日结清，则按以上退款总额的每月5%利率补偿。该《朱建春购房结算》上加盖了“上海允申置业有限公司销售合同专用章”。同日，杨祖安还出具《欠条》，言明欠朱建春1，063，700元退房款，并于2010年3月15日归还。该欠条上加盖了“上海允申置业有限公司销售合同专用章”。后上述款项未支付朱建春。
2010年9月2日，朱建春之兄朱xx以朱建春名义与杨祖安签订《上海市商品房预售合同》，约定朱建春购买允申公司投资建造的松江区新桥镇新中街＊弄《xxx苑》3号房屋，建筑面积暂测91.86平方米，用途为店铺，总房价暂定为1，543，248元。合同第十一条约定：“甲方（即允申公司）定于2009年5月31日前将该房屋交付给乙方（即朱建春），除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任，即乙方有权单方面解除本合同。”第十六条约定：“甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。”第十九条约定：“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。”合同附件一关于付款方式和付款期限约定为：“一次性付款”、“乙方于2009年5月31日与甲方签约，并付首付房款计人民币1，543，248元。”该合同签订后，朱建春未向允申公司实际付款。
2012年2月，朱建春曾向原审法院起诉称：2006年3月，朱建春订购允申公司开发建设的松江区《xxx苑》商品房一套，地址为xxxxx，面积104平方米、单价每平方米4，200元。朱建春分别于2006年6月18日、23日以及同年7月3日共支付购房款430，500元。但允申公司此后在2007年一期和2009年二期房屋建设竣工后都没有给朱建春安置，反而将朱建春订购的房屋另行出售他人。经朱建春多次交涉，允申公司于2010年2月9日出具《朱建春购房结算》和《欠条》承认以上事实，并承诺按2009年12月房屋市场价结算退款1，063，700元，还承诺如未在2010年3月15日前结清，则按每月5%的利率补偿损失。此后，允申公司未按承诺退款，而是于2010年9月2日与朱建春签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定允申公司出售给朱建春xxxxx《xxx苑》店铺一间，面积91.86平方米，单价16，800元，合计房款1，543，248元；朱建春付款方式为一次性付款；于2009年5月31日与允申公司签约并付首付款1，543，248元。该付款方式明确约定合同签订后朱建春无需再付款。合同签订后，允申公司既未交房，也未撤销房屋上的抵押，同时还将房屋另行抵押给了其他人，现合同无法继续履行，朱建春无法取得房屋。故起诉要求：1、判决解除其与允申公司之间的《上海市商品房预售合同》；2、判令允申公司归还其购房款1，063，700元；3、判令允申公司赔偿其1，063，700元；4、判令允申公司赔偿其购房款利息，以1，063，700元为本金，按照月息5%，从2010年3月15日计算至判决生效之日。该案案号为（2012）松民三（民）初字第461号。该案审理中，朱建春变更其诉讼请求为：1、判决解除其与允申公司之间的《上海市商品房预售合同》；2、判令允申公司归还其购房款1，489，180元（1，489，180元组成：允申公司承诺退还的1，063，700元＋1，063，700元的八个月利息）；3、判令允申公司赔偿其1，489，180元；4、判令允申公司赔偿其购房款利息，以1，489，180元为本金，按照同期银行贷款利息标准，从2010年9月3日计算至判决生效之日。
该案审理中，朱建春陈述在2006年订房时具体支付房款情况为：朱建春订购房屋系委托其兄朱xx办理，并委托其支付房款，分别于2006年6月23日支付至允申公司销售人员徐xx建行账户140，000元及工行账户210，000元，另支付允申公司销售人员杨祖安80，500元；上述徐xx的两个账户系杨祖安提供，系杨祖安要求朱建春将房款打入上述账户。关于2006年所订购房屋的具体坐落、面积、单价等，朱建春不能予以明确。该案庭审中，朱建春提供了署名为“朱建春”、落款时间为“2012.12.15”《情况说明》、《委托书》，表示其购房系委托其兄朱xx办理。
该案审理中，允申公司表示其未使用过朱建春提供的《朱建春购房结算》、《上海市商品房预售合同》、《欠条》上的“上海允申置业有限公司销售合同专用章”。后经朱建春申请，原审法院从松江区房地产交易中心以及松江区住房保障和房屋管理局档案部门调取了有关松江区新桥镇新中街＊号＊室等5套房屋、盖有上述印章的《上海市商品房预售合同》。该5套房屋均为允申公司开发建设，且已经办出了小产证。但允申公司仍表示对朱建春提供的《朱建春购房结算》、《上海市商品房预售合同》、《欠条》上的“上海允申置业有限公司销售合同专用章”与法院从上述部门调取的5份《上海市商品房预售合同》上的“上海允申置业有限公司销售合同专用章”一致性存有异议，要求予以鉴定。后原审法院委托有关鉴定机构进行相关司法鉴定。2012年8月28日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《鉴定意见书》，结论为朱建春提供的《朱建春购房结算》、《上海市商品房预售合同》、《欠条》上的“上海允申置业有限公司销售合同专用章”与上述5套房屋《上海市商品房预售合同》上的“上海允申置业有限公司销售合同专用章”为同一枚印章盖印。
2013年3月15日，原审法院作出（2012）松民三（民）初字第461号民事判决，驳回朱建春的全部诉讼请求。后朱建春提起上诉。本院于2013年9月24日作出（2013）沪一中民二（民）终字第1799号民事判决，驳回上诉，维持原判。
原审审理中，朱建春请求判令：1、允申公司支付其欠款1，063，700元；2、允申公司赔偿其上述欠款的利息损失（按照月息5%，从2010年3月15日计算至本判决生效之日）。
允申公司辩称：朱建春曾提起过（2012）松民三（民）初字第461号诉讼，且该案经过二审，现朱建春再次提起本案诉讼，系重复起诉。双方之间并不存在房屋买卖合同关系，故请求驳回朱建春的诉请。
原审审理过程中，2013年12月20日，原审法院作出（2013）松民三（民）初字第3060号民事裁定，驳回朱建春的起诉。后朱建春针对该民事裁定提起上诉。本院于2014年1月14日作出（2014）沪一中民二（民）终字第146号民事裁定：一、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3060号民事裁定；二、指令上海市松江区人民法院对本案进行审理。后原审法院依职权追加杨祖安作为本案第三人参加诉讼，但杨祖安原审时未到庭也未作答辩。
原审认为，本案争议的焦点是朱建春、允申公司之间是否存在松江区xxxxxxx相关房屋买卖合同关系以及允申公司是否收到了朱建春支付的购房款。虽然朱建春提供了盖有“上海允申置业有限公司销售合同专用章”的《朱建春购房结算》、《欠条》等证据，但结合本案具体案情看，朱建春、允申公司之间是否存在上述房屋买卖合同关系以及朱建春是否支付允申公司房款存在多方面疑点，有违常理。其一，一般认购房屋时，购房者往往与开发商或其销售商签订认购书等相关书面资料，以确定房屋坐落、面积、房价等基本购房条件。本案中，朱建春称其认购了松江区xxxxxxx相关房屋，但并无认购书等书面资料予以显示。其二，朱建春提供的《朱建春购房结算》显示朱建春系从2006年3月开始实施购房，在此之后一直未能购买成功，直至2010年2月才与杨祖安进行结算退款事宜，在此相当长的一段时间内，朱建春均未向允申公司主张过权利，不符合一般购房人的购房心态。其三，朱建春称2006年委托其兄朱xx订购房屋，并由朱xx代为支付房款，但朱建春不能明确订购房屋的具体面积、单价、坐落。其四，购买商品房系重大事项，涉及较大金额的房款支付，一般购房人均应当尽到审慎注意义务。作为朱建春应当知晓根据交易惯例，有权收取房款的应为单位财务人员或单位账号，任何没有单位授权的个人均无权收取房款。从朱建春自述的房款支付情况看，其房款均非交付允申公司财务人员或允申公司账户。尽管朱建春提供的《朱建春购房结算》、《欠条》上盖有“上海允申置业有限公司销售合同专用章”，但该印章系为签订合同之用，不能视为谁持有该印章谁即有权进行房款的收取和结算。综合上述分析，原审认为，朱建春并不能证明其与允申公司之间存在上述房屋买卖合同关系以及其向允申公司支付了购房款等事实。故对朱建春的诉讼请求，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年九月二十三日作出判决：驳回朱建春的全部诉讼请求。案件受理费14，373元，由朱建春负担。
判决后，朱建春不服，上诉于本院，诉称：一、原审判决对下列事实未予认定有误。1、根据2010年2月9日允申公司出具的《朱建春购房结算》的相应内容，应当认定朱建春和允申公司于2006年曾经以口头方式达成过预购房屋协议的事实。2、允申公司以书面方式确认朱建春已经付款430，500元。3、允申公司原销售人员杨祖安、徐xx收取朱建春房款的行为系职务行为，属于表见代理。4、徐xx用于收取朱建春350，000元购房款的银行账户是根据允申公司的要求设立和使用的，徐xx曾经陈述允申公司的法定代表人xxx曾经使用过这个银行账户，目的就是为了收取其他预购房屋客户的资金。此外，允申公司对其主张的相关事实并未提供相应证据证明，原审法院对此予以回避而不予表述和认定亦有误。二、原审判决适用法律错误。1、根据《朱建春购房结算》的承诺，允申公司应向朱建春退款并赔偿利息损失。2、退一步讲，即便双方的口头合同未成立，根据合同法的规定也应判令允申公司向朱建春返还其已承认收到的购房款430，500元及相应利息。3、在允申公司未提供相应证据足以推翻《朱建春购房结算》及《欠条》效力的情况下，应确认该两份文件的合法性，允申公司应据此承担相应给付和赔偿责任。由此，请求二审法院依法撤销原判，改判允申公司给付朱建春房款1，063，700元并赔偿朱建春利息损失。
被上诉人允申公司辩称：允申公司与朱建春没有就任何房屋达成过任何买卖协议，允申公司也从未收到朱建春支付或朱xx代朱建春支付的房款，朱建春主张的付款事实系其与徐xx等的个人经济往来，与允申公司无关。故不同意朱建春的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人杨祖安未作答辩。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，朱建春提起本案诉讼系以其与允申公司2006年3月达成的口头购房协议为基础法律关系，在朱建春支付相应房款后，因允申公司未能向朱建春提供所购房屋，故双方于2010年2月9日以《朱建春购房结算》和《欠条》对前述口头购房协议的相关后果予以结算，现朱建春系起诉要求允申公司履行《朱建春购房结算》中约定的付款义务，故对朱建春与允申公司之间是否存在2006年3月的口头购房协议、朱建春是否实际向允申公司支付过购房款则为本案需要审查的重点。对此，原审法院已就朱建春主张的2006年3月双方达成的口头购房协议存在的疑点及朱建春支付房款行为存在重大瑕疵等阐述了充分的意见且并无不当，本院对此予以认同且不再赘述。以上述口头购房协议为基础的《朱建春购房结算》及《欠条》，虽然盖有允申公司的销售合同专用章，但鉴于口头购房协议的重大疑点以及该两份文件经办人杨祖安亦参与收取朱建春款项的事实，故亦难以认定系允申公司的真实意思表示。由此，原审法院综合本案事实，认为根据朱建春提供的证据不能认定朱建春与允申公司之间存在上述口头购房协议及朱建春有向允申公司实际支付购房款的事实，并据此驳回朱建春的本案诉请，该处理并无不当，本院对此予以维持。对朱建春的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币14，373元，由上诉人朱建春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……