湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武经开民初字第01394号
原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：涂凡。
委托代理人：夏威，湖北光年律师事务所律师。
委托代理人：张鸿颉，湖北光年律师事务所律师。
原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告涂凡物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理，依法由代理审判员甘磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人苏谨，被告涂凡的委托代理人夏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告心港物业诉称：武汉新港物业管理公司（以下简称新港物业）与被告涂凡签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业对被告涂凡所有的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期1-803号商品房进行前期物业管理并履行相关管理和维护义务。2006年，原告心港物业与新港物业合并，并于同年1月18日在湖北日报刊登合并公告，至此新港物业相关的所有债权债务均由原告心港物业承接。其后，原告心港物业依约全面履行其物业管理服务义务，多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号。被告涂凡于2009年7月1日起开始拖欠物业管理费，原告心港物业催交未获，故诉请法院判令：1、被告涂凡立即向原告心港物业支付从2009年7月1日起的物业管理费人民币11，433.36元以及逾期付款违约金人民币6，688.52元（暂计算至2015年6月30日，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费由被告涂凡承担。
被告涂凡辩称：1、原告心港物业2013年5月16日之前的物业费请求已经超过诉讼时效；2、本案物业费债权主张主体应该是新港物业而非原告心港物业，本案原告主体资格不适格；3、被告涂凡家中2009年被盗，小区单元门能随时开启，小区车辆停放占用公共区域，上述原告心港物业的在先违约行为导致被告涂凡抗辩缴纳物业费，故原告心港物业诉请支付违约金没有法律依据。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及原告心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托原告心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。原告心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为“金色港湾”社区提供物业服务。2006年6月13日，新港物业与被告涂凡签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对被告涂凡位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期1-803号房屋提供前期物业管理服务；被告涂凡每半年预交一交；住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.2元；每次交纳费用时间为缴费到期前15天；如被告涂凡未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求被告涂凡补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。被告涂凡已向原告心港物业交纳部分物业服务费，后因家中被盗等事宜，被告涂凡2009年7月1日至今未交纳物业服务费。原告心港物业催收无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明，被告涂凡向原告心港物业缴纳物业服务费的物业面积为132.33平方米。2009年，被告涂凡家中发生被盗，双方为被盗经济损失及入户防盗门更换事宜多次磋商未果，截止开庭时，原告心港物业已购置好防盗门并准备上门安装。
以上事实，有庭审笔录，原告心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《武汉市前期物业管理服务协议》、物业费发票，被告涂凡提供的录音资料等证据，经庭审质证予以证实。
本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、原告心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、新港物业与被告涂凡签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因被告涂凡未提出异议，本院予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。被告涂凡作为业主，享受了物业服务企业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。虽然被告涂凡与新港物业签订的《武汉市前期物业管理服务协议》是在心港物业承接新港物业“金色港湾”小区物业服务权利义务的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》之后，但在此之后直至拒缴物业费之前，被告涂凡已按照《武汉市前期物业管理服务协议》的约定的标准向心港物业作出了缴费行为，双方之间基于持续长达3年的缴费行为事实上确立了原告心港物业的合同主体地位，在被告涂凡拒缴物业费后，原告心港物业可作为物业费债权人主体资格向本院提起诉讼，其原告主体地位适格，被告涂凡的该项抗辩本院不予采纳。原告心港物业在承接新港物业权利义务后，应全面履行合同义务，小区安保是物业服务的基本项目，被告涂凡家中被盗，与社会治安环境、业主的安防意识安防措施有关，也与小区安保设施、安保监管制度及安保巡逻频度等具有一定的因果关系，故原告心港物业应承担相应责任；被告涂凡对单元门禁的开启和车位占据公共区域的抗辩并未提交证据，该抗辩事实本院不予采信。关于欠费时间起点的问题，原告心港物业主张从2009年7月1日起算，被告涂凡抗辩称因《武汉市前期物业管理服务协议》约定缴费方式是提前半年预缴，故该次缴费应为缴纳2009年下半年的物业费，欠费时间应从2010年1月1日起算，对此本院审查认为，2009年7月17日的记账单上数量一栏载明了“2009、6、30”字样，也即2009年6月30日时间点在该记账单中具有独立的信息表征内容，而被告涂凡未能合理解释该信息的内容，从缴费金额人民币4，256元及计费单价、时间跨度上看，该金额最为接近2006年6月至2009年6月的物业费总金额，与2009年下半年6个月应缴总金额存在巨大的差距，故本院采信原告心港物业的诉讼意见，认定被告涂凡2009年7月1日起欠缴物业费。关于被告涂凡抗辩的诉讼时效问题，原告心港物业公司的诉请是基于双方之间的《武汉市前期物业管理服务协议》，在该协议之下的各个阶段的物业费是该协议项下不可分割的整体，被告涂凡在2009年7月1日之后持续未缴纳物业费至今，该违约行为处于持续状态，故本院对被告涂凡关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上，综合本案被告涂凡已经享受的基本物业服务内容及原告心港物业安保服务不完善与被告涂凡家中被盗的关联关系等因素，本院酌情认定被告涂凡按90%的比例向原告心港物业支付2009年7月1日至2015年6月30日的物业服务费人民币10，289.98元（132.33平方×1.2元／平方每月×6年×12月／年×90%），因原告心港物业公司安保服务的瑕疵导致被告涂凡未按时缴纳物业费，故本院对原告心港物业主张上述期间内的违约金请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告涂凡于本判决生效之日起10日内向原告武汉心港物业管理有限公司支付2009年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费人民币10，289.98元；
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币254元，减半收取人民币127元，由原告武汉心港物业管理有限公司负担人民币98元，由被告涂凡负担人民币29元。因此款原告武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告涂凡将其应付款项人民币29元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 甘磊
二〇一五年十一月四日
书 记 员 何诚