河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第1623号
上诉人（原审被告）：李杨，农民，现住河北省固安县。
委托代理人：高慧敏，河北红杉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李政，农民，现住河北省固安县。
被上诉人（原审原告）：张文学，农民，现住北京市大兴区。
委托代理人：吴泽锋，河北环京律师事务所律师。
上诉人李杨因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2014）固民初字第940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人李杨的委托代理人高慧敏，被上诉人李政，被上诉人张文学的委托代理人吴泽锋到庭参加诉讼，上诉人李杨、被上诉人张文学未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年9月20日，原、被告签订《土地使用权转让合同》，合同第一条约定被告将位于彭村乡固马路西侧使用权证号为固国用（1995）字第400010号土地一块及地上建筑物及附着物转让给二原告，土地面积为9044平方米，用途为工业用地，使用年限为1995年11月20日至2045年11月20日止，转让费共计220万元。合同第一条、第四条、第五条约定，被告保证该土地使用权无争议。合同第六条约定，二原告分三次支付土地转让费。第一次支付170万元，用于被告偿还银行贷款及利息。被告偿还后将土地使用证书解押且交于原告。第二次支付40万元，用于被告偿还其他欠款后3日内原告接收土地及地上物、附着物。第三次支付10万元，双方办理交接并土地变更登记手续后支付。合同第七条约定，合同签订后，如原告中止合同，其实际交纳的土地转让金不予退还。如被告中止合同或不履行合同义务应双倍返还原告实际缴纳的土地转让金及其他款项。合同第十一条约定，被告应在接到原告通知后当日将变更登记所需手续提交给原告并协助办理；如因被告怠于协助办理致使原告不能完成变更，属被告违约，被告应双倍返还原告实际支付的土地转让金及其他款项。合同还约定了发生争议时解决办法等事项。二原告于2012年9月21日，向被告支付了第一笔转让费179万元后，因土地部门无该宗土地登记的相关资料，双方发生争议。2012年12月28日，二原告向固安县公安局控告被告涉嫌诈骗。2013年11月26日，被告退还了二原告转让费40万元。
一审法院认为，原、被告签订的土地使用权转让合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。因转让地块的手续不完备，不能履行，被告应承担违约责任。在公安部门处理过程中，被告返还了部分转让费，原告也予以接受，上述行为表明双方己解除了合同，仅解除后的处理未能协商一致。对合同解除后的责任承担问题，原告诉请被告返还剩余土地转让费并支付土地转让费一倍的违约金。被告主张违约金过高，请求法院给予调整，但未举证证实原告的损失，也未提出判断违约金过分高于损失的合理理由。因此，被告的辩解意见本院无法采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李杨退还原告李政、张文学土地转让金1，390，000元；二、被告李杨给付原告李政、张文学违约金1，390，OOO元。以上一、二项于本判决生效之日起五日内履行。案件受理费29，040元减半收取14，520元，保全费5，OOO元共19，520元由被告李杨负担。
原审判决后，上诉人李杨对一审判决不服，向本院上诉称，请求撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：1、上诉人并不存在违约情形，一审仅以从国土部门出具的一份内容并不具体明确的证明，就判定上诉人承担违约责任，明显存在事实不清，证据不足；双方并未约定履行合同的具体时间，没有理由证明上诉人存在违约情形，根据双方约定，此合同有履行的先后顺序，被上诉人并未按照约定完全履行其义务，且被上诉人首先提出解除合同，根据约定，如被上诉人中止合同，其所缴纳的土地转让金不予退还。上诉人并未追究被上诉人这一违约责任，并已退还40万元，双方已就合同解除达成一致，被上诉人已放弃追究违约责任；被上诉人在一审期间并未提供任何证据证明上诉人违约，一审仅凭国土部门的证明判定违约显属事实不清证据不足。2、原审判决上诉人给付被上诉人139万元的违约金明显过高，存在适用法律不当。3、一审认定转让手续不完备，不能履行，由上诉人承担违约责任有误。国土部门的证明仅表明该地块无土地登记的相关材料，并未表明该土地无法办理变更登记手续。
被上诉人李政、张文学答辩称，上诉人李杨对涉案地块不享有处分权，通过一审法院在国土资源部门调查的情况来看，该地块根本不具有转让的权利，是完全使用权的一个瑕疵，也说明了上诉人在转让行为过程当中就有违约行为。其次，被上诉人未能按约定履行支付转让费的行为，是在行使不安抗辩权。就现实情况来看，涉案地块至今都不能转让。因此，被上诉人行使不安抗辩权的事实及理由是客观存在的，符合《合同法》第六十八条的规定。关于违约金过高的问题，本案涉案地块交易时转让金为每亩16万元，而现在购买同样的地块转让费要将近40万元，双方就违约金的约定，仍然不能够弥补因上诉人的违约行为给被上诉人造成的全部经济损失。由此可以看出，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公正公平，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，2012年9月20日，双方签订《土地使用权转让合同》，该合同就转让标的物、价款以及相应权利义务进行了约定，在合同履行过程中，被上诉人共计向上诉人给付转让款179万元，后因土地部门无该宗土地登记的相关资料双方发生争议。关于履约时间问题，双方确实未就具体的履约时间进行约定，但合同第一十条约定，“甲方（上诉人）应在接到乙方（被上诉人）通知后当日将变更登记所需手续提交给乙方并协助办理；如因甲方怠于协助办理致使乙方不能完成变更，属甲方违约，甲方应双倍返还乙方实际支付的土地转让金及其他款项”。在被上诉人要求进行转让变更登记的同时，履约时间就已确定，故上诉人关于履约时间的主张本院不予支持；在公安部门处理过程中，上诉人已返还了部分转让费，被上诉人予以接受，上述行为表明双方己解除了合同，仅解除后的处理未能协商一致。关于违约责任问题，根据双方约定，上诉人在接到被上诉人通知后当日将变更登记所需手续提交给被上诉人并协助办理，但因该标的物在并没有相应的登记材料，因转让地块在国土部门的相应手续不完备，最终导致不能履行，无法实现合同目的，故上诉人应承担相应的违约责任。关于合同解除后的责任承担问题，被上诉人主张依照双方合同约定上诉人应返还剩余土地转让费并支付土地转让费一倍的违约金。被上诉人认为被上诉人该主张明显过高，且被上诉人并未就其损失举证予以证实，根据我国相关法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方在签订合同以及履行合同过程中均存在不同程度的疏忽、过错，故本院就双方约定的违约金进行调整，应参照中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率的1.5倍计算损失数额为宜。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律欠妥，上诉人上诉请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百零七条、最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省固安县人民法院（2014）固民初字第940民事判决第一、二项，即：“一、被告李杨退还原告李政、张文学土地转让金1，390，000元；二、被告李杨给付原告李政、张文学违约金1，390，OOO元。以上一、二项于本判决生效之日起五日内履行。”
二、上诉人李杨于本判决生效之日起五日内退还被上诉人李政、张文学土地转让金1390000元，并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付转让金自收到之次日起至实际给付之日止的利息（2012年9月22日至2013年11月25日以1，790，000元为基数，此后以1，390，000元为基数）；
三、驳回被上诉人李政、张文学其他诉讼请求
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29，040元，由上诉人李杨负担；二审案件受理费29，040元，由上诉人李杨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一五年一月九日
书 记 员 倪芳华