辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1804号
上诉人（原审原告）：刘德君，男，1962年12月24日出生，汉族，无职业，住址辽宁省开原市。
委托代理人：艾明杰，女，1963年7月27日出生，满族，无职业。
被上诉人（原审被告）：沈阳五洲商业广场发展有限公司，住所地沈阳市和平区太原北街65号7楼。
法定代表人：罗海，该公司董事长。
委托代理人：李振国，女，1977年8月20日出生，汉族，该公司法务。
委托代理人：林宇，女，1987年7月19日出生，汉族，该公司法务。
上诉人刘德君因与被上诉人沈阳五洲商业广场发展有限公司（以下简称五洲商业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1314号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月9日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年7月22日对此案进行了审理，上诉人刘德君及其委托代理人艾明杰，被上诉人五洲商业公司的委托代理人李振国、林宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘德君一审诉称，刘德君、五洲商业公司于2005年1月30日签订房屋买卖合同，并交纳了购房款468，677元，刘德君将私有商铺位于沈阳市和平区太原北街65号3层131号，面积17.01平方米，每平方米售价27，553元，金额468，677元，刘德君在合同规定时间内已付清一切按合同规定的各种款项，共472，219.73元，于2005年4月26日取得契税证，合同中约定商铺交付期限在2005年11月30日前，刘德君、五洲商业公司在合同中规定，商品房交付使用后90日内，由五洲商业公司负责提供资料报产权登记机关备案，如因五洲商业公司责任，刘德君不能在规定的期限内取得房屋产权证，超出天数由五洲商业公司按银行同期贷款利息支付给刘德君，直至产权证办理完毕，同日刘德君与五洲商业公司签订了《商铺租赁协议》，租赁期限自2006年1月1日至2009年6月30日为免租期，自2009年7月1日至2015年12月31日止为有偿租赁期，每月租金6022元（税前），给付方式自租赁起算按每三个月为一个结算周期，在本结算周期满后10个公历日内支付本期租金，但至今刘德君没有得到租金及违约金。依沈阳五洲商业广场发展有限公司印刷的五洲商业广场报第二期刊登的五洲商业广场商铺一次性付款计算方法，购商铺款由购铺单价乘购铺面积，加预支三年半租金所构成。综上所述，五洲商业公司没有在规定期限内给刘德君办理产权证，五洲商业公司没有按商铺租赁协议给付租金，故刘德君依法诉至人民法院。诉讼请求：依法判令解除商品房买卖合同，退换购房款468，677元，维修基金2370.73元，房产转让手续费1172元及预支三年半的资金抵房款252，905元共计725，124.73元及支付违约金。庭审中，刘德君明确违约金系指房款及三年半租金（用于冲抵房款）252，905元的利息损失，按照银行同期贷款利率计算。
五洲商业公司一审辩称，对于刘德君提出的要求退铺、返还购房款及相关费用的诉讼请求，我公司不予认可。我公司如约履行交房义务，刘德君的诉讼请求没有证据予以支持，请法院驳回刘德君的诉讼请求。一、刘德君就本案讼争商铺于2008年1月向贵院提起商品房权证纠纷诉讼，获得贵院（2008）沈和民二初字第200号民事判决书，内容为支付刘德君办理房产证以及迟延办证违约金。刘德君今日又起诉解除该商品房的买卖合同，与之前的诉求相互冲突，刘德君不能就同一商铺既诉求了办理房证，又要求解除买卖合同，刘德君的主张只能择一行使，既然刘德君在2008年已经获得办理产权证的胜诉判决，那么今日的诉求已无事实依据。因此请法庭驳回刘德君解除合同的的诉求。二、刘德君主张的房产转让手续费、物业维修基金由我公司承担的诉求没有事实和法律依据，其收款收据已经注明，我公司并非该笔费用的实收主体。请法院驳回刘德君的无理请求。三、刘德君提出的租金抵铺款的诉求没有事实和法律依据，刘德君以一次性付款的方式支付了购房款，同时在贵院的（2008）沈和民二初字第200号民事判决书中也证实了刘德君所诉的商铺为一次性付款，付款为468，677元。关于以租金抵铺款的事实并没有三方协议，且刘德君与五洲春天公司签订的租赁协议中已明确写明：2006年1月1日至2009年6月30日为免租期，甲方即本案的刘德君无偿提供给乙方使用。双方签订的商品房买卖合同及商铺租赁协议均是真实意思表示，因此，刘德君所称以租金抵顶铺款是与事实相悖的。请法院驳回刘德君的无理请求。
原审法院审理查明，2005年1月30日，刘德君、五洲商业公司签订商品房买卖合同，约定由五洲商业公司向刘德君出售位于沈阳市和平区太原北街65号三层3F-131号商铺，套内建筑面积17.01平方米，总价款为468，677元，付款方式为一次性付款。同时约定五洲商业公司于2005年11月30日前交付商铺，五洲商业公司于交付商铺90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期刘德君不退房，超出天数部分五洲商业公司按银行同期贷款利息支付给刘德君，直至产权证办理完毕。刘德君于2005年2月26日一次性支付购房款468，677元，并于2005年3月1日向沈阳市房地产交易中心交付了房产转让手续费1172元，2005年11月6日向沈阳五洲物业管理有限公司交纳维修基金2370.73元。五洲商业公司也依照合同的约定履行了交付商铺义务，但至今五洲商业公司没有为刘德君办理商铺产权登记手续，商场也没有正常营业。
原审法院认为，刘德君、五洲商业公司双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。由于五洲商业公司的原因，办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，刘德君仍无法办理房屋所有权登记，商场至今也未能正常营业，导致刘德君的合同目的无法实现。故本院对刘德君请求解除刘德君、五洲商业公司签订的商铺买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，五洲商业公司依据该合同取得的财产，应当予以返还，并应赔偿刘德君因此所受到的损失。对于刘德君主张五洲商业公司返还购房款并按中国人民银行同期贷款利率标准支付购房款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。其中关于购房款数额的认定，根据双方签订的商品房买卖合同第四条第二项约定，房屋总金额为468，677元，同时根据五洲商业公司为刘德君开具的辽宁省商品房销售（预收款）统一发票显示，刘德君已全额缴纳房屋价款468，677元，刘德君主张免租期的租金抵充房款一事，并未提供相关证据证明，故对刘德君主张的存在租金顶房款一事，本院不予认定，五洲商业公司应返还的房款总额应为468，677元。对于五洲商业公司提出维修基金及房产转让手续费不是其收取，不应由其返还的抗辩，由于五洲商业公司房屋已竣工多年，维修基金使用情况不明，现刘德君请求解除合同，维修基金及房产转让手续费是因合同而发生的费用，五洲商业公司应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘德君与被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于2005年1月30日签订的关于沈阳市和平区太原北街65号三层3F-131号商铺的商品房买卖合同；二、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，返还原告刘德君购房款468，677元；三、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告刘德君违约金（以原告已付购房款468，677元为本金，从2005年2月26日至判决确定给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）；四、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告刘德君支付的房屋维修基金2370.73元；五、被告沈阳五洲商业广场发展有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告刘德君房产转让手续费1172元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。六、驳回原告刘德君的其他诉讼请求。案件受理费11，051元（原告已预交），减半收取5525.5元，由被告沈阳五洲商业广场发展有限公司负担。
宣判后，刘德君不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、五洲商业公司印制的《五洲商业广场报》第二期载了一次性付款的计算方法，明确说明商铺总价款构成由实付商铺款加预支三年半租金。下是这种要约引诱，促使上诉人签订了《商品房买卖合同》，并同时签订了《商铺租赁协议》。上诉人将自己购买的商铺返租给被上诉人经营，即按上述商业广告中要约邀请予以承诺，向被上诉人预支了三年半的租金作为购房款。根据合同法第十五条规定，承诺生效时合同成立。故上诉人对该商业广告发出的要约邀请予以承诺时该合同成立并生效，所以商铺总价款为：实交商铺款468，677元，加上预支三年半商铺租金252，924元，共计721，601元，折合每平方米42，422元。二、五洲商业公司出售的商铺，售价都在4万元／㎡-5万元／㎡左右，虽因商铺位置不同，而单价有所差异，但绝对没有低于4万元／㎡价格出售的商铺。三、本院（2008）沈中民二终字第1294号民事判决书中商铺款的构成与我所购商铺款构成完全一致，判决认定商铺款由实付现金加三年半免租期的租金构成。
被上诉人五洲商业公司辩称，第一，双方的商品房买卖合同第六条约定为一次性付款，上诉人已按合同约定就付款义务履行完毕。上诉人与五洲商业公司签订的租赁协议中确认，从2006年1月1日至2009年6月30日为免租期，在此期间商铺无偿提供给五洲商业公司使用。上诉人提出无偿使用期间属于有偿租金或者视为购房款的一部分与事实相悖，与法律不符。第二，被上诉人作为房地产开发商，与众多业主签订的商品房买卖合同，根据地块位置、定价调整等多种因素，分为不同付款方式。上诉人以当年购房时的广告宣传单不能作为本案的佐证。宣传单性质是要约邀请，向不特定人发出，最后以双方签订的买卖合同为准。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述及照片、商品房买卖合同、辽宁省商品房销售（预收款）统一发票、维修基金收款收据、房产转让手续费收据等证据经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋三年半免租期的租金是否应当冲抵房款的问题。上诉人主张免租期租金充抵房款，但其提供的宣传单只属于要约邀请类，不属于被上诉人的要约。且上诉人与被上诉人之间所签订的《商品房买卖合同》第四条第二款明确约定，案涉商铺的总价款为468，677元，付款方式为一次性付款。合同中未提及租金冲抵商铺款的事项，在此属于合同双方并未将被上诉人的宣传单内容作为案涉商铺买卖合同的条款予以明确，即免租期的租金并未作为案涉商铺买卖合同的一部分。上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，视为上诉人认可总房款的确定方式为依据双方合同的约定。因此对上诉人主张存在免租期租金冲抵房款的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5094元，由上诉人刘德君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年八月六日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。