福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第641号原告兰成发，男，1977年11月10日出生，汉族，居民，住武平县。原告林荣，女，1980年9月10日出生，汉族，居民，住武平县。系原告兰成发之妻。委托代理人兰成发，男，1977年11月10日出生，汉族，居民，住武平县。被告龙岩金业房地产开发有限公司（以下简称为金业公司），组织机构代码68506276-4，住所地武平县平川镇环城西路58号三楼。法定代表人黄联庆，董事长。委托代理人李东方，福建天梁律师事务所律师。原告兰成发、林荣与被告龙岩金业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰成发及原告林荣的委托代理人兰成发，被告龙岩金业房地产开发有限公司的委托代理人李东方到庭参加诉讼。�案现已审理终结。原告兰成发、林荣诉称，2012年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同编号为：0407305，约定：原告购买被告位于武平县青云山中凯路开发的碧水庄园C区（中凯国际社区）1号楼××号商品房一套，房屋总价262303元，合同第十四条关于产权登记的约定写明：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因被告原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人以付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，2012年12月底，被告向原告发出交房通知书，交房通知书上明确要求原告需缴清以下款项：1、契税；2、公共维修基金（该款项已于2012年1月13日缴清）；3、房产登记费；4、土地使用权登记费。2013年7月22日，原告与被告双方正式签订了交房协议书，原告按交房通知书要求向被告缴清了以上款项。按《合同》约定：被告应于交房后60日内即于2013年9月20日之前，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，使原告在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，但被告并未在交房后60日内向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而是直到2014年5月21日，被告才完成向当地权属登记机构申请办理房屋所有权初始预登记工作，已远远超过了交房后60日内完成办理房屋所有权初始预登记的合同约定，导致原告不能在交房后90日内取得所购商品房的房屋产权和土地使用权登记证明。从该商品房交房后第91日开始，直到2014年12月23日被告完成办理该�品房土地使用权登记止，共计逾期429天。原告认为：第一、被告以交房通知书的形式书面通知原告缴清办证所需各项费用，事前未与原告协商由谁办证有关事宜，且未获得原告要求代理办证的任何形式的委托，是为主动代理办证，理应在90日内完成办证工作，如未在90日内完成办证，则应当承担逾期办证责任；第二、被告未按照《合同》约定在该商品房交房后60日内完成房屋所有权初始预登记，且不仅未将办理房屋权属登记需由被告方提供的资料交付原告，也未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，也未将以上办理该房屋产权登记有关情况告知原告，没有尽到协助办证的责任；第三、从该商品房交房后第91日起，到该商品房完成土地使用权证登记之日止，共计逾期429天，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，由于出卖人的原因，�理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人请求赔偿损失的，应予支持。综上，请求法院判令被告支付逾期取得房屋权属登记证书违约金11252.8元，并办理按规定办理房屋权属登记证明等交接手续。被告金业公司辩称，一、本案中被告与原告之间形成代办房地产权属登记的关系。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第是一条第二款的约定：买受人在出卖人发出通知后7日内办理商品房的交接手续，并在商品房交接的同时一次性付清应由买受人承担的办理产权登记所需的所有费用。该条款明确约定了由出卖人来代办产权登记。2、2013年1月7日被告通过邮政快递公司向原告寄达交房通知书（快递号MS147260451CN）要求原告在2013年1月20日至4月30日办理交房手续，同时交房通知书上特别载明买受人要向出卖人缴纳包括代办产权登记在内的所需费用（如契税、房产证登记�、土地使用权证登记费等），被告在履行《商品房买卖合同》第十一条第二款约定的代办房屋产权登记的合同义务。3、原告收到交房通知书后，直到2013年7月22日才来办理交房手续，并且原告在当日缴纳了契税、房地产登记费、土地使用权证登记费等，证明原告通过缴纳代办权属登记费的行为方式让被告代办产权登记。4、在交房过程中，原告即未自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记的相关资料，故不存在原告自办权属证书的事实。5、2014年6月25日被告完成代办房屋所有权证的手续，2014年12月23日被告完成了代办产权登记的手续，故委托代办产权登记也是既成事实。况且，上述两证办好后多次通知原告前来取证，但原告却提出无理的支付所谓逾期办证的违约金，声称不支付违约金就不领取证件。二、《商品房买卖合同》第十一�第一款约定的是买受人自办权属登记过程中出卖人因过错可能承担的违约责任，即要求出卖人在交房后协助买受人在90日内取得房屋权属证书。然而《商品房买卖合同》第十一条第二款及附件六对委托办证过程中双方当事人的权利义务、办证时限、违约责任问题没有作出约定，因此原告诉称答辩人延迟办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十一条第一款的约定，要求答辩人承担违约责任，无法律合同依据。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。在本院审理过程中，原、被告提供以下证据：原告提供：（1）2012年3月5日的《商品房买卖合同》、2012年3月7日的《销售不动产统一发票》、2012年6月4日的《个人贷款支付凭证》各一份，以此证明二原告与被告于2012年3月5日签订《商品房买卖合同》，被告未能按合同约定的时间和条件交房，原告以支付首付款和按揭贷款方式依约向被告付清了购房款262303元。被告质证认为真实性无异议。（2）《交房通知书》一份，以此证明被告通知原告于2013年1月20日至2013年4月30日办理交房手续，但被告于2013年7月22日才交房。被告质证认为真实性无异议，能证明2013年1月20日已具备交房条件。被告提供：1、快递凭证、查询记录各一份，证明2013年1月7日，被告通过邮递的形式向原告寄送交房通知书。2、收款收据一份，证明原告在接到交房通知书后，到被告处缴纳了代办费用。3、房屋所有权证、土地使用证各一份，证明被告代原告办理取得的证件，被告完成了代办证件的义务。本院认为，对原、被告提供的证据的真实性相对方均无异议，证据的真实性均予以认定。原告提供的证据，能证明原告依约履行了付款义务。被告提供的证据，能证明被告依约履行了办证件的义务。原、被告就《商品房买卖合同》无争议。经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定：2012年3月5日，二原告就购买被告开发的碧水庄园（中凯国际社区）1期第1幢××房与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：购房价款262303元；被告应在2012年12月31日前将符合竣工验收合格和消防验收合格，建筑物生活给排水、用电、管道燃气等设施达到设计要求，小区内部道路、绿化等公共配套设施、基础设施按规划设计要求建设完成等条件的商品房交付原告；2013年1月7日，被告向原告发出交房通知书，交房通知书上明确要求原告需缴清以下款项：1、契税；2、公共维修基金（该款项已于2012年1月13日缴清）；3、房产登记费；4、土地使用权登记费。2013年7月22日，原告与被告双方正式签订了交房协议书，原告按交房通知书要求向被告缴清了以上款项。2014年5月21日，被告才完成向武平县住建局申请办理�屋所有权初始预登记工作，2014年6月25日被告为原告办好了房屋所有权证。2014年12月23日被告为原告办好了国有土地使用权证。综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，应受法律保护。在合同履行过程中，被告于2013年7月22日将房屋交付原告使用，于2014年5月21日向武平县住建局办理了房屋的所有权初始登记，但原告并未依约自行将房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定，于房屋交付时向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同中并未约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，应该受《商品房买卖合同》第十四条第一款中关于办证期限、违约责任的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此，原告以被告延迟办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据，故对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共�国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告兰成发、林荣的诉讼请求。本案案件受理费81元，由原告兰成发、林荣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判长肖发禄人民陪审员肖富华人民陪审员钟桃光二〇一五年八月二十五日书记员施鸿附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代�人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。