连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初1470号原告连云港青和物业管理有限公司，住所地：本市开发区久和一期。法定代表人褚志群，执行董事。委托代理人王海林，该公司职员。被告房维高。原告连云港青和物业管理有限公司诉被告房维高物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由代理审判员薛锦适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海林、被告房维高到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告连云港青和物业管理有限公司诉称，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告的连云港市开发区久和国际新城一期6-2-101、2-1-101室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2012年1月1日起到2016年6月30日止的物业费及至2015年12月31日止的公摊水电费。经原告催缴无果，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令1、被告给付原告6号楼自2013年1月1日至2016年6月30日拖欠的物业费2139元、截止到2015年12月31日的拖欠的公摊水电费218元、违约金577.6元。共计2934.6元。2、2号楼自2012年1月1日至2016月6月30日拖欠的物业费2050元、截止到2015年12月31日的拖欠的公摊水电费350.7元、违约金737.9元。共计3138.6元。以上两屋共计6073元。事实和理由同起诉状。被告房维高辩称，因为原告应当维护业主的公共利益，业主才能支付相应的物业费用，如果原告不能向业主服务的，业主有权利拒绝付费。经审理查明，被告房维高系连云港市开发区久和一期6-2-101室、2-1-101室的业主，2007年4月18日，被告将企业名称由连云港久和物业管理有限公司变更为连云港青和物业管理有限公司，并已在连云港工商行政管理局经济技术开发区分局登记备案。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的久和一期小区提供物业管理服务，并对物业费收费标准、公摊水电费以及违约金等进行了约定，该协议有原告加盖公章确认，但并无被告房维高的签字。久和一期业主大会（业主委员会）与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为久和一期小区提供物业管理服务事宜。后原告物业公司参照上述合同标准执行。另外，原告在起诉前，已经多次通过书面张贴方式向被告催缴物业费。被告称其未交纳物业费是因为原告未尽到物业服务义务，并向本院提交照片打印件10张以及情况说明一份，证明被告所在楼层落水管坏了一直无人修理，单元门上的玻璃坏了，存在安全隐患，同时被告女儿所有的电动车停放在久和一期2号楼1单元101室门口被盗，价值5000元。以上事实有原告提供的《前期物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、工商局准予变更登记通知书、物价局批复、催交物业费照片打印机、小区公摊水电费的票据、分摊明细，被告提供的照片、派出所出具的情况说明以及当事人在案陈述等证据予以证明，本院依法予以确认。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要青和公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，久和置业与原告签订《前期物业服务合同》，久和一期业主大会（业主委员会）也与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务。上述合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务，因此，即使原告提供的其与被告签订的《前期物业管理服务协议》中没有被告签字，原、被告双方也形成了事实上的物业合同关系。故被告应当向原告缴纳物业管理费用。关于被告主张其所在楼层的落水管从2013年就损坏了，至今没有修好，单元门从2014年坏了，拖到2015年年底才修好，单元门上的玻璃损坏，存在安全隐患的问题。本院认为，落水管及单元门上的玻璃均系小区公用设施设备，物业公司对小区公用设施设备有维护和管理的义务，落水管及单元门上的玻璃损坏，被告应及时向物业公司反映，物业公司尽快落实维修工作。就本案来说，物业公司对原告所述的落水管及单元门上的玻璃未及时维修，物业服务确实存在不到的地方，但这并不能成为被告拒交物业费的理由，因为物业服务包括了公共部位设施设备的维护和管理、环境卫生、安全护卫、交通秩序等各方面，如业主均因物业服务存在的一些不到之处而拒绝交纳全部物业费，物业公司势必会倒闭，不利于整个小区的良好运行。关于被告所说的电动车被盗问题，被告已经报警，物业公司有配合公安机关查明案件事实的义务，原告提供的情况说明并不能证明电动车被盗系物业公司的原因造成。据此，因被告所有的6号楼自2013年1月1日起未向原告交纳物业费及公摊水电费，2号楼从2012年1月1日起未向原告交纳物业费及公摊水电费，且被告对原告诉称的欠缴物业费及公摊水电费的金额没有异议，故被告尚拖欠原告物业费4189元、公摊水电费568.7元，共计4757.7元，因原告提供物业服务也存在不到之处，本院对原告主张的物业费4189元按3770元予以支持。关于原告主张的违约金共1315.5元，涉案《前期物业管理服务协议》中约定：“如果业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收万分之五的违约金。”该条约定的违约金偏高，本院酌定被告支付原告逾期缴纳物业服务费的违约金400元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告房维高于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港青和物业管理有限公司久和国际新城一期6-2-101和2-1-101室物业服务费共3770元、公摊水电费共568.7元以及违约金共400元，以上共计4738.7元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告房维高承担（因原告已缴纳，被告于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。本判决为终审判决。代理审判员  薛锦二〇一六年六月十五日书 记 员  杨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。