福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第316号
原告厦门鸿天福物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路联丰商城洪莲路17-1。
法定代表人苏丽丽，总经理。
委托代理人高世明、刘有平，福建方与圆律师事务所律师。
被告李育萍，女，1965年5月11日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门鸿天福物业管理有限公司与被告李育萍物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由审判员黄素萍担任审判长，与人民陪审员童海平、王晓丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高世明、被告李育萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门鸿天福物业管理有限公司诉称，2000年6月7日，联丰（厦门）房地产开发有限公司与原告签订了《联丰商城一、二期物业管理服务委托合同》，约定将联丰商城一、二期委托给原告实行物业管理，期限为2000年6月7日至2003年6月6日。合同对委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务费用等进行了约定。合同签订后，原告依约提供了物业服务。2000年11月28日，被告入住联丰商城二期＊＊号＊＊室（面积82.29平方米），并与联丰（厦门）房地产有限公司物业管理处签订了《业主入住合约》，同意遵守业主公约和管理规定。2002年9月9日，厦门市物价局向原告做出了厦价（2002）房字1**号关于“联丰商城”（一、二、三、四、五期住宅及厂房）物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复，收费标准为：联丰商城（一、三、五期）多层住宅物业管理服务费每平方米每月0.55元，房屋公共维修金每平方米每月收费0.20元，联丰商城（二、四期）带电梯的住宅管理费每平方米每月收费1.00元，房屋公共维修金每平方米每月收0.25元。2003年6月6日，联丰（厦门）房地产开发有限公司与原告续签了一份《联丰商城一、二期物业管理服务委托合同》，合同期限自2003年6月6日至业主委员会成立并重新选聘物业管理单位为止。被告作为联丰商城二期西栋＊＊号＊＊室的业主，未依据合同的约定及时向原告缴纳2011年4月1日至2013年9月30日的物业管理费2468.7元、公共维修金617.18元，原告自2011年4月1日起每月定期派人上门向被告催讨上述费用并向其送达收费通知单，但被告均以诸多理由拒绝缴纳，故原告诉诸法院请求法院判令：1、被告向原告支付2011年4月1日至2013年9月30日的物业管理服务费2468.7元（30个月×1元／月／平方米×82.29平方米）、房屋公共维修金617.18元（30个月×0.25元／月／平方米×82.29平方米）及物业管理服务费和公共维修金的滞纳金（以每月的物业管理费、房屋公共维修金为基数，滞纳金按月分段自欠费下月的26日起按日千分之三计算至实际付款之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告李育萍辩称，一、原告诉请要求被告支付2011年4月1日至2013年9月30日的物业管理服务费2468.7元、房屋公共维修金617.18元及物业管理服务费和公共维修金的滞纳金缺乏法律和事实依据，具体理由如下：1、原告与联丰（厦门）房地产开发有限公司分别于2000年6月7日、2004年5月30日签订了两份《物业管理委托合同》。第一份合同于2003年6月6日期限届满后，原告与联丰（厦门）房地产开发有限公司在全体业主并不知情且未征得业主同意的情况下，签订了第二份《物业管理委托合同》，并擅自约定了合同期限，该合同与真实的合同页码不一致，并且有涂改。根据我国合同法的相对性原则，第二份合同不发生效力；2、联丰（厦门）房地产开发有限公司违反《物业管理条例》第五十七条之规定，单方面选聘原告作为物业管理企业的行为是无效的，故原告不具备讼争小区物业管理企业的法律资格，其也不具备作为本案原告的诉讼主体资格；3、根据《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第四条之规定“《条例》所称的物业的前期管理是指首个业主办理完入住手续至业主委员会依法成立时止的前期物业管理服务活动”，而联丰商城业主委员会于2008年11月25日成立，据此，联丰（厦门）房地产开发有限公司及原告的前期物业管理服务合同期限终止，原告未征得新成立的业主委员会同意并重新签订物业管理服务活动，其无权继续在诉争小区进行物业管理活动，被告及其他业主有理由拒绝接受原告提供的物业管理服务并有权拒付相应的物业管理服务费用；4、原告未举证证明《管理公约》及其提供的服务已获小区50%的业主或物业使用人的同意；5、原告提交的厦门市思明区建设局出具的《前期物业服务合同备案证明》是无效的，该证明并未取得联丰商城业主委员会的同意，被告及小区业主并不知情，且作为讼争小区的开发商联丰（厦门）房地产开发有限公司也早于2008年注销。另，该份备案证明所界定的物业服务项目基本情况与事实不符；二、根据我国《民法通则》第一百三十五条的规定，原告的诉讼请求已经过了法定诉讼时效，不应得到法院的支持；三、厦门联丰商城业主委员会早在2008年12月就正式要求终止原告作为讼争小区物业管理企业的资格，并要求其办理权利交接及相关资料移交，然而原告至今继续霸占诉争小区的物业，擅自侵占小区公共资源；自2000年进驻讼争小区后，原告至今未按规定向全体业主或厦门联丰商城业主委员会公布过公维金、服务费的开支列表；四、原告诉请的物业管理服务费滞纳金和公共维修金滞纳金无法律依据，且标准明显过高，严重违反公平原则和诚实信用原则，其该项诉请不应得到法院支持。
经审理查明，2000年6月7日，原告与联丰（厦门）房地产开发有限公司签订一份《物业管理委托合同》，期限至2003年6月6日。2002年9月9日，厦门市物价局作出《关于“联丰商城”（一、二、三、四、五期住宅及厂房）物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》（厦价（2002）房字1**号），批复原告管理的“联丰商城”二、四期带电梯的住宅管理服务费每平方米每月收费1元，房屋公共维修金（住宅、写字楼、商场、店面）每平方米每月收费0.25元；管理费不含公共水电费，公共水电费按实际发生数合理分摊，并按期如实向业主或非业主使用人公布分摊情况；以上收费标准为最高标准，允许下浮，不准上调；上述批复自2002年9月10日起执行。2004年5月30日，原告与联丰（厦门）房地产开发有限公司因原委托合同水泡无法使用，经双方协商，重新签订了《物业管理委托合同》，将位于厦门市开元区莲东路（街道）381-407号的联丰商城二期（瑞园）委托原告实行物业管理，委托管理期限自2003年6月6日起至业主委员会成立并重新选聘物业管理单位为止。合同约定原告为小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房屋公共维修金等及代收代缴水电费及公摊水电费；住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元（二期）收取；管理服务费标准的调整，按市物价局定价调整；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十缴纳滞纳金。原告的管理应达到以下目标：房屋外观完好、整洁，设备运行定期保养，无事故隐患，确保设备完好率和正常使用，实行标准化清扫、日产日清，绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏、占用现象，交通秩序运行有序，无乱停放车辆，24小时封闭式管理，无重大火灾及其他事故，零修率100%。2011年11月23日，原告向厦门市思明区建设局对上述合同进行了备案。
原告入驻联丰商城小区后，依约履行管理服务义务。被告李育萍系厦门市思明区莲前东路＊＊号＊＊室业主，该房屋属合同约定的联丰商城二期，建筑面积为82.29平方米。2000年11月28日，被告李育萍签署《交楼确认书》，确认入住上述房产。因被告李育萍未及时缴交2011年4月1日至2013年9月30日物业管理服务费、房屋公共维修金，原告遂于2013年10月30日诉至本院。
另查明，联丰商城第一届、第二届业主委员会分别于2008年11月、2013年12月成立。目前讼争小区仍由原告提供相应的物业管理服务，业委会尚未选聘新的物业管理单位。
上述事实有原告提供的《联丰（厦门）房地产有限公司物业管理公约》、《关于“联丰商城”（一、二、三、四、五期住宅及厂房）物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》（厦价（2002）房字1**号）、《物业管理委托合同》及补充协议、前期物业服务合同备案证明、业主欠费清单，被告提供的厦门市业主委员会登记申请表、厦门市业主委员会变更备案表以及本案庭审笔录予以佐证，本院予以确认。
本案争议焦点主要在于：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵。
1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效
原告主张其每月有通过催缴单的形式向被告催缴其所欠的物业管理服务费及房屋公共维修金，被告欠费是连续性行为，本案不存在诉讼时效问题。被告否认收到过原告的催缴通知，认为原告主张物业管理服务费、房屋公共维修金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。
本院分析认为，原告主张其每月通过催缴单向被告催缴物业管理服务费及房屋公共维修金，但未提供证据加以佐证，本院不予支持。原告和建设单位签订的物业管理委托合同中未对物业管理费和房屋公共维修金缴费期限进行约定，应理解为按月于当月底前缴纳。原告于2013年10月30日诉至本院，故原告主张的2011年4月1日至2011年9月30日的物业管理服务费已超过诉讼时效。房屋公共维修金关系到全体业主的公共利益，且物业服务企业只是代收人，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益，因此不应适用诉讼时效制度。
2、原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵
被告主张，原告存在物业服务不作为，未按合同约定履行相关的物业管理义务，造成被告在本小区经受车辆丢失及房屋漏水；小区内地下室、消防道、走道等存在杂物乱置、堆积等现象，环境脏乱，车辆随意停放；对小区其他业主违法搭建、私占公共场地的行为，原告不予制止，放任不管。被告并提供照片10张证明其上述主张。
原告认为，被告提供的照片无拍摄日期，也无法证明是诉争小区的场景，真实性无法确认。
本院分析认为，被告提供的照片可以体现小区楼道、地下室、消防通道存在垃圾未及时清理、杂物随意堆放、违法搭建及被告家中漏水等问题，这与物业服务企业管理不到位有较大的关系，因此本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。
综上，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与联丰（厦门）房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告作为联丰商城的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，一直接受原告的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用。现原告要求被告支付物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。如前分析，原告要求被告支付2011年4月1日至2011年9月30日的物业管理服务费的请求已超过诉讼时效，本院不予支持。被告应当支付原告2011年10月1日至2013年9月30日的物业管理服务费为1974.96元（1元／平方米·月×82.29平方米×24个月）。因原告提供的物业管理服务存在瑕疵，未完全符合合同约定，故对原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。如前分析所述，房屋公共维修金不适用诉讼时效的规定，同时房屋公共维修金的交存与物业服务质量是否存在瑕疵并无关系，被告主张房屋公共维修金已超过诉讼时效，并以原告提供的服务不到位作为拒缴房屋公共维修金的抗辩意见，本院不予采纳。合同中虽未约定房屋公共维修金的缴交标准，但根据厦门市物价局的文件批复，“联丰商城”二期带电梯的住宅房屋公共维修金每平方米每月收费0.25元，因此原告要求被告按上述标准交纳2011年4月1日至2013年9月30日的房屋公共维修金，本院予以支持。被告应当支付上述期间的房屋公共维修金617.18元（0.25元／平方米·月×81.06平方米×30个月）。因被告未及时缴交房屋公共维修金，其行为已构成违约。原告和建设单位签订的物业管理委托合同中未对房屋公共维修金缴费期限进行约定，应理解为按月于当月底缴纳，原告要求被告以月度房屋公共维修金为基数支付自应缴费的下月26日起至实际付款之日止的滞纳金是合法的，本院予以支持。合同中对逾期缴交房屋公共维修金的滞纳金收取标准亦未作约定，故滞纳金可参照银行同期贷款利率计算支付。原告主张按日千分之三的标准计算，缺乏相应依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李育萍应于本判决生效之日起七日内向原告厦门鸿天福物业管理有限公司缴交所欠的2011年10月1日至2013年9月30日的物业管理费1974.96元；
二、被告李育萍应于本判决生效之日起七日内向原告厦门鸿天福物业管理有限公司缴交所欠的2011年4月1日至2013年9月30日的房屋公共维修金617.18元及相应的滞纳金（以每月房屋公共维修金为基数，自欠费下月26日起按银行同期贷款利率分段计算至实际付款之日止）；
三、驳回原告厦门鸿天福物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告厦门市鸿天福物业服务有限公司负担32元，被告李育萍负担18元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 黄素萍
人民陪审员 童海平
人民陪审员 王晓丽
二〇一四年六月十二日
书 记 员 黄素梅
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。