北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民（商）初字第35408号
原告（反诉被告）刘丽，女，1965年11月28日出生。
委托代理人刘科均，男，1964年2月20日出生。
被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人姜博，男，1983年12月9日出生。
委托代理人杨曼青，女，1988年9月10日出生。
原告（反诉被告）刘丽与被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员周昌昊担任审判长，人民陪审员徐强、张秀英参加的合议庭，公开开庭进行了审理。刘丽及其委托代理人刘科均，链家房产公司的委托代理人杨曼青到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
刘丽起诉称：2014年6月24日，刘丽与链家房产公司签订《出租委托合同》一份，双方约定刘丽将位于北京市海淀区静淑东里×××房屋（以下简称涉案房屋）委托链家房产公司对外进行出租，链家房产公司向刘丽支付租金。《出租委托合同》签订后，链家房产公司未按约定支付租金，反而无故提出解除《出租委托合同》，故刘丽诉至法院，要求链家房产公司支付违约金8800元、支付拖欠租金4400元并承担本案诉讼费用。
链家房产公司答辩称：不同意刘丽的诉讼请求。刘丽将涉案房屋向链家房产公司交付后，链家房产公司在装修之前发现房屋漏水，有重大瑕疵，故要求刘丽予以修复，但刘丽未按合同约定进行修复，故链家房产公司有权依约解除双方之间的《出租委托合同》，涉案房屋现已交还，故不同意支付房屋租金。
链家房产公司反诉称：因刘丽交付的房屋存在漏水情况，无法进行装修，但刘丽拒绝进行修复，故刘丽构成根本违约，链家房产公司有权解除合同，鉴于刘丽的违约行为，链家房产公司要求刘丽返还已经支付的租金4400元及垫付的有线电视费252元（扣除维修基金后共计4352元）；要求刘丽支付违约金8800元并承担本案诉讼费用。
刘丽针对链家房产公司的反诉答辩称：不同意链家房产公司的反诉请求，在刘丽委托链家房产公司出租前刘丽已经将房屋存在渗水的情况告知了链家房产公司，并且对渗水部分进行了维修且已经修复。故不同意链家房产公司诉讼请求，但未发生的有线电视费同意返还。
经审理查明：刘丽系涉案房屋业主。2014年6月27日，刘丽作为甲方与作为乙方的链家房产公司签订《出租委托合同》，约定甲方委托乙方出租涉诉房屋；租赁用途为居住，居住人数不多于6人；委托代理期限自2014年6月27日至2018年11月23日；租金为4400元/月，自第二年起，每年度年租金以上一年度年租金为基础递增3%；付款方式为月付，2014年7月10日支付4352元：其中租金4400元，有线费252元，抵扣维修基金300元；2014年7月27日支付4400元，2014年8月27日支付4400元，依次类推；出租委托代理期内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：（1）（2）（3）（4）（6）（9）（10），（1）水费、（2）电费、（3）电话费、（4）有线电视费使用费、（5）供暖费、（6）燃气费、（7）物业管理费、（8）房屋租赁税费、（9）卫生费、（10）上网费、（11）室内设施维修费，其中，上述第（4）项中，有线电视初装费仍应由甲方承担，上述第（5）项中，如房屋的供暖方式为集中供暖，供暖费由甲方承担，如房屋的供暖方式为自供暖，供暖费由乙方承担，上述第（11）项中，应由维修基金或乙方承担的室内设施维修费，甲方不需要承担，具体内容以甲乙双方另行达成的补充协议为准；除上述约定的情形外，上述第（5）（7）（8）（11）项列明的相关费用及本合同中未列明的与房屋有关的其他费用仍应由甲方承担，如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用，甲方拒绝支付的，乙方有权直接从应当向甲方支付的租金中扣除上述费用，但应先以书面或电子邮件的方式通知甲方扣款事宜，详见补充协议；甲方应保证该房屋的建筑结构和原有附随的设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；有关出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修：甲乙双方各自负责的维修范围详见补充协议，其中应由甲方负责的维修项目，乙方需及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后24小时内向乙方反馈维修意见或方案，并在接到乙方通知后的三日内安排维修，甲方在接到乙方通知后24小时内未反馈或三日内未维修或拒绝维修的，则乙方有权代为确定维修方案并实施维修，紧急情况时乙方有权在通知甲方前先行确定维修方案并实施维修，由此产生的相应费用须由甲方承担，甲方拒绝支付的，乙方有权直接从应当向甲方支付的租金中扣除；甲方允许乙方或承租人对房屋进行装修、装饰或添置新物，对房屋进行装修、装饰或添置新物的具体事宜见补充协议；如甲方交付房屋的防水层经闭水试验后或在使用过程中出现漏水、渗水、淹水等情况的，修复防水层的费用以及相关损失费用均须甲方承担，甲方拒绝承担的，乙方有权直接从应当向甲方支付的租金中扣除；合同第九条“合同的解除”约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任；（三）因政府拆迁或征收征用等情形，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，但甲方应补偿乙方因合同解除遭受的装饰装修损失费用；（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十五个工作日的；2、交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的（包括但不限于空气质量不达标）；3、拒绝承担约定的维修义务或维修费用，影响房屋出租人或承租人居住的；4、因甲方、甲方之亲属、邻里或其他任何第三方的行为，妨碍或影响房屋出租或承租人居住的；5、隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的；（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、迟延划付房屋租金达15个工作日以上的；2、擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的；3、利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；4、明知承租人存在上述行为而放任的；（六）其他法定的合同解除情形；第十条“违约责任”约定：（一）除本合同第九条约定的情形外，出租委托代理期限内，甲乙双方任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（二）甲方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；（三）乙方有本合同第九条第五款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失，因乙方前述行为导致甲方被相关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿；（四）如租赁房屋因抵押而被拍卖，导致本合同无法履行的，则本合同自行解除，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。该合同封面上有“孙××”签字。
2014年6月24日，刘丽作为甲方与作为乙方的链家房产公司签订补充协议，其中约定：本合同涉及按日计算租金标准时，按照《出租委托合同》约定的租金标准和每月三十日为基础计算（即日租金标准=月租金标准/30）；对于上述代理佣金和管理服务费，乙方有权直接从应当向甲方支付的租金中予以扣除，如因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，甲方须赔偿乙方上述费用，计算方式见本补充协议第六条之约定；关于房屋及附属设施的维护：（一）除甲乙双方签署的《出租委托合同》及已列明的家具家电外，甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及装饰装修，具体配置方案以及家具家电的品牌等信息详见附件一；（二）乙方使用其配置的家具家电及装修方案的期间为：自本补充协议生效之日起至甲乙双方签署的《出租委托合同》履行期限届满或解除时止，在委托代理期限内，乙方有权根据市场的需求调整本协议项下的配置；（三）乙方根据本补充协议在出租房屋内配置的家具家电及装修的所有权于《出租委托合同》约定的委托期限届满后归甲方所有，委托代理期限内，甲方在未征得乙方书面同意的情况下不得对该等家具家电及装修进行任何处置；（四）甲方应向乙方支付维修基金，每年支付一次，每次支付300元，甲方同意：1、首次维修基金由乙方直接从应向甲方支付的首次租金中扣除；2、其余维修基金由乙方从应向甲方支付的每一租赁年度的首次租金中扣除；3、维修基金的使用以每一租赁年度为单位，乙方承诺在该年度内承担不多于3000元的维修费用，超出部分由甲方承担，且甲方同意授权乙方直接从乙方应当支付的租金中扣除超出部分费用；（五）出租委托代理期限内，维修基金承担的维修项目：租赁房屋内，非房屋主体结构的维修维护事项由乙方负责，该费用应从维修基金中扣除，甲方允许乙方在维修过程中对房屋进行小范围打孔、改造，详见《维修项目列表》；（六）出租委托代理期限内，甲方应承担的维修项目（不包括在维修基金范围内）：房屋主体结构的维修及维护、房屋内物品设施因老化原因而产生的更换，房屋内自采暖设备在正常使用的情况下所产生的维修及更换，中央空调的维修维护及更换制冷设备的相关事项，详见《维修项目列表》；（七）出租委托代理期限内，乙方应承担的维修项目（不包括在维修基金范围内）：因承租人使用不当而对房屋主体结构、物品设施（含自采暖设备）等造成的损坏、损毁的维修、维护及更换事项，甲方允许乙方维修过程中对房屋进行小范围打孔、改造，详见《维修项目列表》。《维修项目列表》中关于管道维修，甲方维修项目：供水、供暖、燃气、通风、下水以及烟道等主管道、水电燃气表及总阀门、墙内隐蔽工程因自然损坏、老化需整体翻新或更换；维修基金维修范围：零部件故障检修；乙方维修项目：因承租人使用不当或人为造成的维修及更换，包括下水管道因承租人使用不当或人为造成堵塞而产生的疏通费用，因承租人长时间离开，未关闭自来水总节门导致房内水管漏水、爆裂及产生的维修费用及损失。
合同签订后，刘丽于2015年6月27日将涉案房屋交付链家房产公司，链家房产公司后向刘丽支付了首月房租4400元及首年全年有线电视费252元（扣除了刘丽应向链家房产公司支付的维修基金300元）。2014年7月27日起，链家房产公司未向刘丽支付租金。2014年8月2日，链家房产公司将涉案房屋交付刘丽，刘丽主张双方之间合同关系于2014年8月2日起解除，链家房产公司则认为因房屋漏雨刘丽未修复，2014年7月18日链家房产公司向刘丽发送了短信解除合同，刘丽认可收到了该短信，但不认可合同自2014年7月18日解除。
为证明刘丽曾将房屋存在渗水情况告知链家房产公司，刘丽向本院提交链家房产公司员工孙××手写的“证明”一份，载有：我带管家看了业主刘女士静淑东里9号楼房屋；业主如实的告知了房子的情况，房子产权性质，房屋现状（包括水、电、燃气使用安全情况）；房子当时外墙有渗水，已如实告知管家，包括房顶；经过协商由业主维修，如无法维修可以由管家找人维修，房屋可以正常签约；业主已经找人维修，我实地去看了房子，维修工人正在维修；签约前业主刘女士已如实告知房屋全部情况，6月24日下午管家与业主正式签约，6月25日业主刘女士交付给我钥匙。落款处为孙××，日期为2014年9月20日。链家房产公司认可孙××系该公司职员，但对该证明的真实性不予认可，亦表示不申请对该证明中孙××的笔迹进行鉴定，并主张该证据属于证人证言，孙××应该出庭作证，刘丽表示该证据证据种类为书证。
上述事实，有刘丽与链家房产公司签订的《出租委托合同》及其《补充协议》等附件、银行凭证、手写证明及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：刘丽与链家房产公司签订的《出租委托合同》及《补充协议》等附件，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应依约履行各自义务。本案的争议焦点在于：
一、关于孙××出具的“证明”的证据效力。链家房产公司认可孙××系该公司职员，但对该证明的真实性不予认可，但表示不申请对该证明中孙××的笔迹进行鉴定，故本院对该“证明”的真实性予以确认，孙××虽未出庭作证，但其具有链家公司员工身份，并在本案《出租委托合同》封面上签字，故孙××出具的“证明”具有作为书证的证据效力。
二、链家房产公司是否有权解除《出租委托合同》。链家房产公司主张，经链家房产公司催告，刘丽并未履行修复房屋的合同义务，故链家房产公司有权解除《委托代理合同》。对此本院认为，首先，根据孙××出具的“证明”，刘丽在合同签订前已经向链家房产公司披露了房屋渗水的情况，链家房产公司业务人员也曾表示如业主无法维修可以由管家找人维修，房屋可以正常签约，后业主已经找人维修，签约前业主已如实告知房屋全部情况。由此可见，即使刘丽未将房屋渗水问题修复，链家房产公司也应自行进行维修，故链家房产公司并不因刘丽未维修房屋而获得合同解除权。但是，鉴于双方之间的合同关系属于委托合同，双方当事人均有权任意解除委托，故链家房产公司仍享有单方解除委托合同的权利，故链家房产公司于2014年7月18日向刘丽发送手机短信解除合同时双方之间合同解除。
三、刘丽是否应当向链家房产公司承担违约责任。如上所述，刘丽依约履行了合同义务，链家房产公司关于刘丽违约的主张缺乏证据支持，本院不予采纳。刘丽不需对链家房产公司承担违约责任。链家房产公司要求刘丽返还租金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持，刘丽同意向链家房产公司返还未发生的有线电视费，本院对此不持异议。
四、链家房产公司是否应当向刘丽承担违约责任。如上所述，链家房产公司在不具备法定解除或双方约定的解除条件成就的前提下单方解除合同，需向刘丽支付提前解除合同的违约金，链家房产公司主张违约金约定过高主张法院予以降低，本院以刘丽实际损失为基础，参照合同履行情况及双方当事人过错程度，将违约金酌情调整为4400元。合同解除后，链家房产公司仍实际占有房屋，还需向刘丽支付房屋使用费，房屋使用费应参照双方约定的房租计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日给付刘丽房屋使用费一千零二十六元六角七分；
二、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘丽违约金四千四百元；
三、刘丽于本判决生效之日起十日内返还北京链家房地产经纪有限公司有线电视费二百二十六元一角；
四、驳回刘丽的其他诉讼请求；
五、驳回北京链家房地产经纪有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百三十元，由刘丽负担五十元（已交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担八十元（于本判决生效之日起十日内交纳）；反诉案件受理费六十四元，由北京链家房地产经纪有限公司负担三十九元（已交纳），由刘丽负担二十五元（于本判决生效之日起十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 周昌昊
人民陪审员 徐 强
人民陪审员 张秀英
二〇一六年三月三十日
书 记 员 韩跃东