广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第428号
上诉人（原审被告）：李育然。
委托代理人：方先涛，广东永基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨银欢。
委托代理人：伦荣彪，广东广能律师事务所律师。
原审被告：江门兴龙房地产实业有限公司。
法定代表人：陈振雄，该公司总经理。
委托代理人：布纳雅、梁妙玲，均是该公司员工。
上诉人李育然因与被上诉人杨银欢、原审被告江门兴龙房地产实业有限公司（以下简称“兴龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年11月14日，杨银欢向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认坐落于江门市某花园16幢203、204房屋归杨银欢所有；二、李育然、兴龙公司协助杨银欢将上述203、204房屋的权属变更登记至杨银欢名下，并由李育然、兴龙公司缴纳产权变更登记的全部税费；三、本案的诉讼费由李育然、兴龙公司承担。主要事实和理由是：2010年5月28日，杨银欢与兴龙公司签订《房地产买卖合同》，约定兴龙公司将其开发的某花园中包括16幢203、204等多套房屋出售给杨银欢。合同签订后，杨银欢向兴龙公司支付了全部购房款。2010年6月1日，兴龙公司将上述203、204等房屋交付给杨银欢使用，从同年8月1日起，杨银欢一直以业主身份占有和使用上述房屋，并对外出租收取租金，后来兴龙公司只办理了部分房屋的过户手续，但上述16幢203、204房屋的产权至今仍迟迟未能过户到杨银欢名下。据杨银欢了解，兴龙公司于2000年因融资需要将上述203、204房屋以期房预售的方式销售给李育然，并以李育然的名义向银行办理了按揭贷款。但李育然、兴龙公司之间不存在真实的交易，李育然没有向兴龙公司支付过购房款和偿还过按揭贷款，全部按揭取得的贷款由兴龙公司使用，之后亦由兴龙公司负责偿还贷款。2013年6月27日，为促使兴龙公司办理产权过户手续，杨银欢为兴龙公司和李育然垫付了上述两套房屋的按揭贷款余款，目前，上述房屋已可以办理过户手续。但由于上述203、204房屋产权登记于兴龙公司名下，且注明预售备案登记于李育然名下，如需办理过户至杨银欢名下，必须先要兴龙公司、李育然一同办理注销预售备案登记手续。杨银欢已多次要求李育然、兴龙公司一同办理上述手续，但李育然、兴龙公司至今仍迟迟不肯办理，导致杨银欢无法取得上述两套房屋的权属证。
兴龙公司答辩称：兴龙公司对杨银欢的起诉没有意见。
李育然答辩称：杨银欢的诉讼请求没有事实和法律依据。李育然、兴龙公司之间的房地产买卖合同合法有效，应当予以认定。同时杨银欢与兴龙公司之间的房产买卖合同应当认定为无效合同。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：杨银欢与兴龙公司于2010年5月28日签订《房地产买卖合同》，主要载明：“一、兴龙公司向杨银欢转让坐落于江门市某花园15幢之二201和16幢108、111、203、204、205、206房屋，建筑面积共776.316㎡，房产交易总金额为人民币贰佰零柒万陆仟壹佰零肆元（2076104元）。二、在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清房款，已付定金将在最后一期付款时冲抵。本合同签订之日起三十日内，双方同意于2010年6月1日由兴龙公司将上述房屋（16幢108商铺除外）交付杨银欢使用（由6月1日起至交楼时该铺的租金由兴龙公司代收转交杨银欢，该物业移交时间约在2010年12月20日前）。三、本合同签订之日起三十日内，杨银欢与兴龙公司双方应携带有关资料办理过户手续，杨银欢支付最后一期购房款时，兴龙公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给杨银欢…。”兴龙公司于2010年5月28日出具《收据》，载明：“今收到杨银欢交来某花园15幢之二201，16幢111，16幢之一203、204、205、206房屋房款共人民币2076104元。”在庭审中，杨银欢与兴龙公司陈述兴龙公司于2010年6月1日起已将上述203、204等房屋移交给杨银欢使用。
另查明，江门市房产管理局（现江门市住房和城乡建设局）于2004年6月29日作出《产权权属证明书》，载明：“经审查核实，下列房屋属兴龙公司所有，产权人：兴龙公司，房屋坐落地址：某花园16幢-1203、204，占有建筑面积：112㎡、147㎡，注：本证明书只能作为出售的商品房屋产权属证明，不能代替《房屋所有权证》，购房者：李育然，有预售备案登记、期房抵押备案登记。”经江门市住房和城乡建设局针对杨银欢提出的财产保全申请对上述203、204房屋采取查封措施的回复材料显示该两房屋已确权，未办理房产证，已办理预售备案和期房抵押，未显示有其他查封或抵押。
兴龙公司与李育然于2000年6月10日签订《商品房购销合同》（两份），主要载明：“一、李育然向兴龙公司购买坐落于江门市某花园16幢之一203、204房屋，建筑面积共112.84㎡、127.206㎡，该两商品房售价为人民币6000元／㎡，总金额分别为人民币594306元、669972元。二、李育然应分别于2000年6月30日、2000年7月5日前支付全部房价款。兴龙公司须于2000年9月30日前，将…上述两商品房交付李育然使用…注：2000年6月27日办理预售商品房备案登记，同年6月29日办理期房抵押备案登记”。李育然与中国农业银行江门市外海支行于2000年6月27日签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》（两份，8022、8024号），主要载明：“…房屋坐落江门市某花园16幢之一203、204，借款金额分别为：肆拾贰万元、肆拾柒万元…。”杨银欢及兴龙公司提供的中国农业银行江门市胜利支行存折显示：“户名李育然，账号，开户行名江门分行外海支行景北分理处…。”杨银欢提供的江门融和农村商业银行股份有限公司ＸＸ支行于2013年6月27日出具的《结算业务委托书》（两份）显示：“业务类型转账，汇款人杨银欢，收款人李育然，金额388622.48元、434887、79元，用途：杨银欢代李育然还按揭款…。”上述《结算业务委托书》显示的内容、金额与中国农业银行江门分行于同日出具的《记账凭证》的内容一致。在庭审中，杨银欢与兴龙公司陈述上述203、204房屋的按揭贷款一直由兴龙公司偿还，剩余的按揭贷款即上述汇款的823510.27元已由杨银欢代为支付，现该两房屋的按揭贷款已全部清偿。李育然则陈述兴龙公司向其出售房屋后，李育然即将房屋交由兴龙公司代为出租，兴龙公司收取的租金就代为偿还按揭贷款，故李育然一直没留意贷款的偿还事项，直至收到法院的应诉通知书，李育然才知道兴龙公司一直怠于偿还贷款。另杨银欢与兴龙公司陈述李育然与兴龙公司之间不存在真实房屋买卖交易，兴龙公司与李育然签订合同后，包括上述购销合同、借款合同、偿还按揭贷款存析等原件均由兴龙公司持有，李育然提供的该证据均为从房产部门复印出来的材料。
原审法院于2010年12月9日分别作出（2010）蓬法民二初字第1100号、1101号《民事调解书》，载明：…双方当事人自愿达成协议如下：一、解除中国农业银行江门分行（外海支行）与被告李育然于2000年6月27日签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》（两份，8022、8024号）…。”在庭审中，李育然陈述因兴龙公司没有履行法定义务而引至上述两案件，故李育然没有履行上述调解的内容。兴龙公司则陈述该公司履行了部分内容，之后案件进入强制执行阶段，准备拍卖上述203、204房屋，兴龙公司通知了杨银欢，杨银欢即向中国农业银行江门分行支付了剩余的上述按揭贷款。
杨银欢与赵美婵分别于2010年7月27日、2012年5月26日签订《商铺租赁合同》（两份），主要载明：“出租方：杨银欢，承租方：赵美婵，地点：江门市某花园龙骏阁16-111单元及龙骏阁16幢二层，期限分别为2010年8月1日至2011年7月31日、2012年8月1日至2014年7月31日，每月租金分别为人民币15000元、17000元，赵美婵必须于2010年7月28日前交付人民币叁万元整（30000元）作为租赁保证金及一个月铺位租金人民币壹万伍仟元整（15000元），租赁合同方可生效…。”在庭审中，杨银欢与兴龙公司陈述上述合同约定的租赁地点即龙骏阁16幢二层包括本案203、204房屋，租赁用于经营宝娜美容店。杨银欢于2010年7月28日出具《收据》，载明：“今收到赵美婵交来租赁江门市某花园龙骏阁16-111单元及龙骏阁16幢二层商铺保证金为人民币叁万元正。”杨银欢提供的中国农业银行江门象溪支行存折显示：“2010年7月27日，某，存入30000元，2010年8月10日，租金，存入15000元，2010年9月10日，租金，存入15000元…2012年8月2日，宝娜租，存入17000元…2013年12月11日，某，存入17000元…2014年1月11日，某，存入17000元…。”杨银欢提供的《收据》显示：“今收到赵美婵交来租赁江门市某花园龙骏阁16-111单元及16幢二层（即某花园16幢之一111首层、15幢之二201及16幢之一203、204、205、206单元）的2010年8月份租金人民币壹万伍仟元整（15000元）…2013年12月租金人民币壹万柒仟元整（17000元）。”
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案基于兴龙公司与李育然就江门市某花园16幢203、204房屋签订《商品房购销合同》，并办理预售备案登记和抵押登记后，兴龙公司就该房屋又与杨银欢签订《房地产买卖合同》，将该房屋出售给杨银欢，杨银欢基于合同主张房屋所有权并要求办理产权变更登记而引起的商品房销售合同纠纷。由于李育然或兴龙公司没有针对上述房屋提出相关反诉请求，故原审法院在本案针对杨银欢的诉讼主张进行审理，至于李育然、兴龙公司之间签订的合同以及涉及的相关权利义务，原审法院在本案不作审查，李育然、兴龙公司若认为其双方之间基于签订的合同存在纠纷需处理，可另寻合法的途径予以解决。综合分析杨银欢的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》是其双方真实意思的表示，双方亦确认该合同上签名或印章的真实性，该合同的内容没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房地产买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自的义务。
关于杨银欢主张203、204房屋归其所有如何确定的问题。根据兴龙公司出具的《收据》，杨银欢与兴龙公司签订的上述合同约定“本合同签订之日起三十日内，双方同意于2010年6月1日由兴龙公司将上述房屋（16幢108商铺除外）交付杨银欢使用（由6月1日起至交楼时该铺的租金由兴龙公司代收转交杨银欢，该物业移交时间约在2010年12月20日前）”的内容，以及结合杨银欢与兴龙公司在庭审中的陈述，杨银欢在签订合同的同日向兴龙公司支付了全部房款，之后兴龙公司于2010年6月将上述203、204房屋交付给杨银欢使用。同时，从杨银欢提供的《租赁合同》、《收据》、《存折》等证据能相互印证杨银欢自2010年8月1日起占有使用上述203、204房屋，将该房屋出租，并收取租金至今的事实。因而，杨银欢作为买方已按合同约定履行了相应义务，亦基于合同约定享有了占用使用203、204房屋的权利。兴龙公司在收取房款后虽按时向杨银欢交付了上述房屋，但至今仍未与杨银欢办理该房屋的权属变更登记手续，而在杨银欢与兴龙公司的买卖合同中，兴龙公司的主要义务是向杨银欢转移房屋的所有权。由此，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”杨银欢基于其与兴龙公司签订合同取得的权利是请求兴龙公司将所有权转移给自己的债权，并非标的物的所有权，杨银欢取得所有权有赖于兴龙公司最终履行合同即办理权属变更登记，故杨银欢虽依合同约定取得了使用203、204房屋的权利，但因未将该房屋的权属变更至杨银欢名下，尚未发生该房屋物权变动的效力，杨银欢仅依据合同约定主张203、204房屋归其所有缺乏依据，原审法院不予支持。故本案立案时将案由定性为物权确认纠纷欠妥，在此予以更正，应为商品房销售合同纠纷。
对李育然抗辩认为其与兴龙公司签订的《购销合同》合法有效，并已办理预售备案登记和抵押登记，上述203、204房屋的所有权已转移到李育然名下，杨银欢与兴龙公司签订的合同无效，杨银欢的诉讼主张没有依据的意见，结合李育然的举证和各方当事人的陈述，兴龙公司虽确认其与李育然签订了《购销合同》，并办理了预售备案登记和抵押登记，但认为仅借用李育然名义签订合同以及借款合同，以取得银行贷款进行使用，其双方之间没有真实的房屋买卖交易，并否认其双方有履行过该合同约定的内容，包括支付房款、交付房屋等，而李育然未能提供证据证明其就上述203、204房屋的购买支付了相应价款，包括银行按揭贷款的偿还，以及兴龙公司在合同签订后已将该两房屋交付其使用，从而证明其作为买方履行了支付购房款的义务，兴龙公司作为卖方履行了交付房屋等义务。且从李育然提供证据的形式显示，包括《购销合同》等没有原件，仅提供了从房产部门复印的该材料，而该房屋至今仍未办理房产证，故李育然若然作为购房人，其上述举证的行为显然有违常理。另外，虽李育然主张其承包了兴龙公司开发的楼盘，其与兴龙公司达成协议将兴龙公司拖欠的工程款抵销上述203、204房屋的房款，其已接收该两房屋，接收后即交回兴龙公司，由兴龙公司代其出租，并用收取的租金代为偿还银行按揭贷款，但李育然仅提供了其与兴龙公司结算工程款的相关证据，从该证据未能显示上述以工程款抵销房款的双方合意表示，从其提供的相关证据也未能显示有以房抵顶工程款的内容，且李育然认为兴龙公司已将房屋交付其使用，并由兴龙公司代为出租，但其又未能举证房屋使用及出租的具体情况，包括承租人、租金收取等情况，故其亦未能证明兴龙公司代其出租该房屋，并代其偿还银行按揭贷款的事实，而兴龙公司对上述李育然主张的内容又均明确予以否认。由此，李育然与兴龙公司除签订合同外，从本案的证据未能显示其双方履行过合同的任何内容，李育然至今也未占有使用该房屋，未办理权属变更登记，亦未显示其有向兴龙公司主张过相关权利。且依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定的内容来看，预告登记的目的就在于保障债权人将来能够取得物权，经预告登记的债权会产生准物权的效力。但在本案中，当事人办理的是商品房预售登记备案手续，并不具有预告登记的性质，这只是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，属于行政管理制度，不产生准物权的效力。故李育然作为买方未能证明其已履行过合同约定的任何内容的情况下，其仅基于预售备案登记手续而对抗杨银欢要求兴龙公司履行合同约定明显缺乏依据，李育然提出的上述意见，原审法院不予采纳。
关于杨银欢主张李育然、兴龙公司应协助办理203、204房屋的权属变更登记至杨银欢名下，并由李育然、兴龙公司承担产权变更登记全部税费如何确定的问题。依据杨银欢与兴龙公司签订合同约定“本合同签订之日起三十日内，杨银欢与兴龙公司双方应携带有关资料办理过户手续，杨银欢支付最后一期购房款时，兴龙公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给杨银欢”的内容，兴龙公司对于203、204房屋的权属变更登记有与杨银欢共同办理的义务，但因兴龙公司在与杨银欢签订买卖合同前，与李育然签订了购销合同，并办理了预售备案登记和抵押登记，导致杨银欢未能将203、204房屋的权属变更登记至杨银欢名下，该未能办理的过错在于兴龙公司。结合杨银欢提供的《结算业务委托书》以及其与兴龙公司的陈述，上述203、204房屋的按揭贷款余款已由杨银欢代为支付，即该两房屋的按揭贷款已全部向银行付清，目前只要李育然配合办理注销预售备案登记和抵押登记，上述203、204房屋具备可以办理权属变更登记至杨银欢名下的条件。同时根据房产部门出具的权属证明以及查封该房屋的回复可以显示，上述203、204房屋仍确权于兴龙公司名下，未办理房产证，该房屋目前备案登记和抵押登记于李育然名下，该房屋除本案有查封、抵押外，未显示有其他查封、抵押等情况。基于综上所述，203、204房屋备案登记和抵押登记于李育然名下缺乏依据，故李育然应予以配合办理注销上述备案登记等手续。据此，杨银欢要求兴龙公司、李育然协助办理该房屋的权属变更登记至杨银欢名下的请求合法合理，原审法院予以支持。对杨银欢要求李育然、兴龙公司承担产权登记全部税费的请求，因证据不足，原审法院不予支持。对于办理产权变更登记所产生的税费，由杨银欢、李育然、兴龙公司按相关法律规定由各自承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、兴龙公司、李育然应自本判决生效之日起三十日内协助办理坐落于江门市某花园16幢203、204房屋的权属（包括房地产权证及土地证）变更登记至杨银欢名下，办理上述房屋权属变更登记产生的一切费用由杨银欢、李育然、兴龙公司按相关法律规定各自负担（在该办证过程中，李育然、兴龙公司应先办理注销上述房屋原预售备案登记、抵押登记等手续）。
二、驳回杨银欢的其他诉讼请求。
兴龙公司、李育然如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费16655元，保全费5000元，合共21655元，由兴龙公司公司全部负担。
当事人二审的意见
李育然不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、驳回杨银欢的诉讼请求。主要事实和理由是：一、原审审理程序违法。杨银欢所主张的物权确认的诉讼请求建立在其单方认为李育然与兴龙公司之间的《商品房购销合同》无效，而其与兴龙公司之间的《房地产买卖合同》合法有效的基础之上，但该两份合同是否有效尚未经有关司法部门确认，或者说李育然登记为涉案房屋权利人这一记录未被撤销。杨银欢绕过合同是否有效的问题而提出的诉讼，无论是依据“一案处理一个法律关系”的原则，还是参照“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，案件审理应当中止”的规定，本案均应中止审理，待厘清在先法律关系后才能继续审理。原审对杨银欢的诉讼请求迳行审理，明显违反法律规定。
二、原审认定事实存在错误。1、杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》不应当被认定为合法有效。兴龙公司明知涉案房屋已经以李育然为购房者办理了预售登记的情况下，仍然与杨银欢签订《房地产买卖合同》，其行为明显违反了我国《合同法》的相关规定，该合同属于无处分权人订立的合同，其在未得到有处分权人的追认前不应被认定为合法有效。而且，杨银欢与兴龙公司明知涉案房屋的权利人为李育然，仍签订买卖合同，双方存在恶意串通、损害李育然合法利益的行为。2、李育然与兴龙公司之间的房屋买卖合同关系合法有效。李育然与兴龙公司在就工程款抵偿房屋首期款达成合意后，双方即签订《商品房购销合同》，并随后以李育然为权利人办理了预售房产备案登记手续（虽然兴龙公司在原审庭审中否认该合同是其真实意思表示，但未能出具相关证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果），该合同没有违反法律的强制性规定，应当认定为双方依据该合同成立合法有效的房地产买卖合同关系。而且，兴龙公司与李育然签订《商品房购销合同》后，即将已竣工（登记为2004年建成）的涉案房屋交付给李育然使用，李育然将该房屋委托兴龙公司代为出租管理，并将每月的相应收益用于代为偿还按揭款，因此应当认定为涉案房屋已经由李育然占有使用。同时，从杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》第四条的约定可以看出，涉案房屋在兴龙公司将其违法交付给杨银欢之前，已被出租给现在的承租人，至今仍由该承租人承租。基于兴龙公司与李育然之间的委托关系，应当认定该承租人与李育然之间成立事实上的租赁关系，实际的出租人应为李育然而非杨银欢。3、原审判决忽略李育然提出的能够证明自身主张的相应事实。如果李育然与兴龙公司未就工程款抵扣房屋首期款达成一致意见，李育然不可能不向兴龙公司追索工程款，兴龙公司也不可能借用李育然的名义签订相应合同。兴龙公司向法庭出示的李育然名下的银行存折可以证明兴龙公司代李育然偿还银行按揭贷款的事实。
三、原审判决适用法律及认定证据不当。虽然商品房预售登记备案手续不同于预告登记，但其是一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，其使买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产企业不得将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押也不能对抗预售登记的买受人；同时，预告登记必须以商品房预售登记备案手续为前提，故商品房预售登记备案手续虽然不同于预告登记，但仍然能够对抗第三人。原审判决认为李育然不能以其办理了商品房预售备案登记手续为由对抗杨银欢明显属于适用法律不当。而且，原审判决对李育然提交的经有权部门盖章确认与原件一致的复印件，在现有的证据规则未能否定其证明效力的情况下，以有违常理为由提出质疑，明显不妥。
杨银欢答辩称：一、杨银欢与兴龙公司于2010年5月28日签订的《房地产买卖合同》合法有效。杨银欢已付清全部购房款，且从2010年8月1日起就实际占有涉案房屋并一直收取该房屋租金。
二、李育然与兴龙公司不存在真实的房屋买卖交易。首先，李育然虽然主张其与兴龙公司达成以房抵债的约定，但没有相关证据证明双方曾签订有关抵债协议。其次，兴龙公司也否认其与李育然之间存在以房抵债的约定。最后，李育然无法提交其与兴龙公司之间签订的《商品房购销合同》原件，对此也无法合理解释，而兴龙公司关于双方不存在真实的房屋买卖交易，只是其为了融资需要而借用李育然的名义办理按揭贷款的解释更为合理。因此，李育然关于其与兴龙公司存在以房抵债约定的主张不成立。
三、涉案房屋预售备案登记时间先于我国《物权法》颁布时间，按照当时的法律预售备案登记只是房地产主管部门的一种行政管理措施，不具有对抗第三人的法律效力，不具有我国《物权法》预告登记的准物权效力。
兴龙公司答辩称：兴龙公司不存在一房二卖的情形。李育然一直有向兴龙公司追讨工程款，但双方没有约定以工程款抵扣购房款，李育然也没有过支付购房款，兴龙公司只是借用李育然的名义办理银行按揭贷款。兴龙公司没有代李育然出租房屋，也没有代其收取租金。涉案房屋的租金是在房屋出售给杨银欢后由其收取的。
杨银欢二审期间补充提交以下证据：
1、粤房地证号第号房地产权证，证明涉案房屋所在的整栋房产具备验收条件；
2、某花园之一206房销售发票、房地产买卖合同、存量房交易价值评税系统介绍，证明杨银欢与兴龙公司买卖房屋价格是真实的，而陈炳照与兴龙公司办理按揭贷款房屋价格是为抬高单价骗取更高贷款额，其交易单价不真实，而且涉案房屋已经符合验收条件，并且已经过户给相关购房者；
3、银行流水账一份、转账凭证两张，证明杨银欢通过其姐姐杨金焕的银行账户，将借款汇给兴龙公司；
4、《借据》2份、《关于龙腾借杨银欢款项明细》复印件一份、《借款协议》复印件一份，以及新光电讯公司、新光投资公司、兴龙公司、龙腾公司的企业工商注册信息，证明杨银欢及其儿子刘晓东一直与兴龙工商、龙腾公司（系兴龙公司的股东）有融资往来；
兴龙公司二审期间补充提交以下证据：
协议书复印件一份，证明杨银欢与兴龙公司之间约定以借款抵扣房款。
李育然二审期间没有新的证据提交。
李育然对杨银欢二审期间补充提交的证据的1的关联性及证明内容有异议；对证据2的真实性及合法性没有异议，但对关联性及证明内容有异议；对证据3、4的真实性没有异议，但对合法性及关联性有异议。兴龙公司对杨银欢补充提交的证据2、3、4均没有异议。李育然对兴龙公司补充提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议。杨银欢对兴龙公司补充提交的证据没有异议。
经审查，杨银欢补充提交的上述证据1及兴龙公司补充提交的证据均没有原件核对，且其提交的全部证据均属于在一审期间能够提供而未提交的证据，不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对李育然提出上诉的问题。综合各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、李育然与兴龙公司签订的两份《商品房购销合同》是否有效？二、杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》是否有效，以及是否应当继续履行？三、杨银欢诉请李育然及兴龙公司协助办理涉案房屋预售备案登记、抵押登记的注销手续是否应当支持？
关于李育然与兴龙公司签订的两份《商品房购销合同》是否有效的问题。虽然李育然与兴龙公司于2000年6月10日签订了两份《商品房购销合同》，约定将涉案房屋出售给李育然，并于同年6月27日办理了预售商品房备案登记和按揭贷款，于同年6月29日办理了期房抵押备案登记，但银行发放的贷款由兴龙公司实际使用并由其负责每月向银行还贷，用于偿还按揭贷款的存折原件亦由兴龙公司保存；李育然未能举证证明其自2000年至今曾实际占有过涉案房屋，也未能证明其曾要求兴龙公司交付房屋并办理过户登记手续，且在兴龙公司2010年6月将涉案房屋交由杨银欢出租使用之后亦未提出任何异议，明显不合常理；李育然主张其委托兴龙公司代为出租房屋并以房租偿还银行按揭款，缺乏证据佐证，且李育然亦无证据证明其向兴龙公司支付过购房款或双方存在以工程款抵扣购房款的合意或约定。结合上述案件事实，以及兴龙公司关于其借用李育然名义办理银行按揭贷款的主张，本院认定李育然与兴龙公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订的上述《商品房购销合同》并非双方真实的意思表示，其目的不在于取得涉案房屋的所有权而在于利用“假按揭”套取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的”的规定，该合同应当认定无效。至于李育然与兴龙公司之间因合同无效而可能导致的相互返还、赔偿损失等纠纷，双方可自行协商解决或通过另案诉讼主张权利，本案对此不予调整。
关于杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》是否有效，以及是否应当继续履行的问题。李育然主张杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》属于无处分权人订立的合同，在未得到有处分权人即李育然的追认前不应被认定为合法有效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院对李育然的上述主张不予支持。李育然主张兴龙公司与杨银欢之间恶意串通而损害其合法权益，但在本案中并未能提供充分有效的证据予以证明，故本院不予采信。
杨银欢与兴龙公司于2010年5月28日签订《房地产买卖合同》，约定兴龙公司以2076104元的价款向杨银欢转让坐落于江门市某花园15幢之二201和16幢108、111、203、204、205、206房屋；双方均确认杨银欢已在签订合同的当日即2010年5月28日向兴龙公司支付了全部的价款，且兴龙公司于2010年6月1日已将涉案房屋移交给杨银欢占有使用至今，但尚未办理房屋所有权的变更登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，杨银欢现起诉要求兴龙公司协助办理涉案房屋的过户登记手续，理据充足，本院予以支持。
关于杨银欢诉请李育然及兴龙公司协助办理涉案房屋预售备案登记、抵押登记的注销手续问题。如前所述，李育然与兴龙公司之间并无真实的房屋买卖合同关系，双方的合同属于“以合法形式掩盖非法目的”而被确认无效，则该合同自始至终对双方均无法律约束力。而合同双方为涉案房屋设定的预售备案登记及抵押登记，其真实目的并非履行商品房买卖合同，只是为配合“假按揭”顺利套取银行贷款、满足银行贷款的程序性要求，在该商品房买卖合同已被确认无效且杨银欢已经代为偿还贷款本息的情况下，该预售备案登记及抵押登记已无存在之必要。何况，上述的登记在客观上也对涉案房屋从兴龙公司名下过户至杨银欢名下造成了法律上的障碍。因此，在杨银欢诉请兴龙公司继续履行合同、协助办理涉案房屋的过户登记手续已得到本院支持的情况下，为确保房屋过户的顺利完成，兴龙公司与李育然应当予以协助，及时注销涉案房屋的预售备案登记及抵押登记。李育然以商品房预售备案登记具有对抗第三人的效力为由进行抗辩，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，本院依法予以维持。李育然的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16655元，由李育然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢敏忠
审 判 员 曹富荣
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 刘现流