南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第7891号
原告罗凝，女，汉族，1989年12月17日生。
被告魏在朝，男，汉族，1954年1月6日生。
被告陈树愔，女，汉族，1953年11月6日生。
被告陈巧珍，女，汉族，1927年12月9日生。
第三人宽某，男，汉族，1974年12月16日生。
第三人陈笑一，男，汉族，1965年4月28日生。
原告罗凝诉被告魏在朝、陈树愔、陈巧珍、第三人宽某、陈笑一返还原物纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗凝，被告魏在朝、陈树愔、陈巧珍，第三人宽某、陈笑一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗凝诉称：2012年7月2日，罗凝与陈笑一签订《南京市存量房买卖合同》，约定陈笑一将其所有的南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（以下简称涉案房屋）出售给罗凝。2012年7月4日，罗凝与陈笑一办理了涉案房屋所有权变更手续，将涉案房屋登记至罗凝名下。2014年7月5日，罗凝准备使用该房屋时，发现陈笑一的亲属即魏在朝、陈树愔、陈巧珍居住在涉案房屋内。罗凝多次要求此三人搬出涉案房屋未果，遂诉至法院，请求判令：1、三被告立即迁出涉案房屋，并将涉案房屋返还给原告；2、三被告按照每月3000元的标准向原告支付自2014年7月5日起实际返还涉案房屋之日期间的房屋使用费；3、本案诉讼费由三被告承担。
被告魏在朝辩称：涉案房屋原为陈树愔的单位分房，后陈树愔通过集资购房取得涉案房屋的所有权，登记在陈树愔一人名下，但实际属于魏在朝、陈树愔的夫妻共同财产。后因陈树愔的弟弟即陈笑一急于用钱，故陈树愔与陈笑一签订了《房屋买卖合同》，陈笑一作为买方借此通过银行办理了贷款。魏在朝并不知晓该事实。2014年，宽某发函要求魏在朝、陈树愔搬离涉案房屋，魏在朝才知晓涉案房屋已变更至罗凝名下。魏在朝认为陈树愔、陈笑一、宽某侵犯了自己的合法权益，故请求法院驳回罗凝的诉讼请求。
被告陈树愔辩称：2004年6月，因弟弟陈笑一需要20万元投资经营健身中心，陈树愔的确在未告知魏在朝的情况下，与陈笑一签订了房屋买卖合同，但并不知晓涉案房屋过户至陈笑一名下。后因陈笑一与宽某之间存有借款纠纷，陈笑一未履行还款义务，故将涉案房屋抵给了宽某的侄女即罗凝。陈树愔认为涉案房屋一直由魏在朝、陈树愔居住，罗凝无权要求魏在朝、陈树愔搬出、返还房屋，故请求法院驳回罗凝的诉讼请求。
被告陈巧珍的答辩意见同被告魏在朝、陈树愔的答辩意见。
第三人宽某陈述：涉案房屋过户给罗凝的时候，宽某及罗凝不知晓三被告和涉案房屋的关系。陈笑一称涉案房屋系其所有，魏在朝、陈树愔因需要照顾陈巧珍而居住在涉案房屋内。罗凝现为涉案房屋所有权人，依法有权要求三被告搬出，并返还涉案房屋。
第三人陈笑一陈述：涉案房屋过户给罗凝时，宽某曾经前往涉案房屋了解过房屋情况，对于三被告居住在内是明知的。虽然涉案房屋现已过户至罗凝名下，陈笑一希望和宽某、罗凝协商解决本案。
经审理查明，陈巧珍系陈树愔、陈笑一之母。陈树愔、陈笑一系姐弟关系。魏在朝、陈树愔于1982年登记结婚。2000年1月魏在朝、陈树愔共同购买了南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（建筑面积68.84平方米，即涉案房屋），并将房屋登记在陈树愔名下。2004年6月14日陈树愔（甲方）与陈笑一（乙方）签订《南京市房地产买卖契约》，双方约定：甲方自愿将自己所有的坐落于南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室出售给乙方；房屋价款为35万元；甲、乙双方约定于2014年7月5日时正式交房；甲方应在正式交房前腾空房屋等等。后403室过户至陈笑一名下，但魏在朝、陈树愔、陈巧珍仍居住在该房屋中，陈树愔、陈笑一陈述未将房屋出售事宜告知魏在朝。
后陈笑一因经营向宽某借款，但未按期归还，故第三人宽某于2012年3月6日以陈笑一、案外人王某为被告诉至南京市建邺区人民法院（以下简称建邺法院），要求两被告支付借款694650元及逾期利息，后经该院调解，宽某与陈笑一、王某达成如下调解协议：一、被告陈笑一、王某于2012年3月27日前偿还原告宽某人民币694650元，并支付该款自2011年11月9日起至还款之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、本案受理费10746元，减半收取5373元，由被告陈笑一、王某负担。2012年3月12日建邺法院依此制发（2012）建民初字第593号民事调解书。
后陈笑一、王某未履行上述调解书约定义务。宽某于2012年4月10日向建邺法院申请执行上述民事调解书。2012年6月27日，在执行过程中，宽某与陈笑一在建邺法院签订《和解协议》一份，具体内容为：一、陈笑一欠付宽某借款本金计人民币694650元，一审诉讼费用5373元，以及694650元自2011年11月9日至2012年6月27日的利息（按照银行同期贷款利率6.31计算），双方确认该利息为人民币20000元。上述执行款总额计720023元。二、上述款项，陈笑一以其名下坐落于南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室（建筑面积68.84平方米，丘权号057755-III-19，即涉案房屋）的房屋抵债，双方自行办理过户手续，将该房屋过户到宽某指定的罗凝（系宽某侄女）名下（身份证号××。过户完毕后罗凝领取房产证之日，陈笑一欠付宽某上述借款人民币720023元视为归还完毕。三、罗凝在领取产权证之日，宽某向陈笑一支付新一笔借款20万元。四、罗凝领取房产证后，承诺在两年内不处置该房屋，也不要求房内居住人员腾空房屋，该承诺由宽某做担保。陈笑一保留两年内以原价款赎回的权利。但在赎回房屋时，除向宽某支付人民币720023元之外，并归还新一笔借款20万元，以及920023元的利息（自房屋过户到罗凝名下之日起，至实际归还该房屋之日止，按年利率12%计息）。五、如果陈笑一在房屋过户到罗凝名下后两年内不能赎回房屋，则罗凝和宽某在期满以后，有权随时要求该房的居住人员腾空房屋，由此造成的一切法律后果由陈笑一承担。腾空房屋时，宽某支付给陈笑一的新一笔借款人民币20万元即视为给陈笑一腾空房屋后的生活安置费用，宽某不再另行向陈笑一支付腾空房屋的生活安置费。
2012年7月2日，陈笑一与罗凝另行签订一份《南京市存量房买卖合同》，约定陈笑一将涉案房屋作价58万元出售给罗凝；于2012年7月30日正式交付房屋等等。2012年7月4日双方将涉案房屋过户至罗凝名下，但并未办理房屋交付手续。
2013年4月9日，宽某（甲方）与陈笑一（乙方）签订《补充协议》，约定甲、乙之间的借款纠纷，双方2012年6月27日在建邺法院执行局达成和解协议已经履行完毕，现因陈笑一目前生活困难，且经营的生意需要资金，经甲、乙双方商量，达成如下补充协议：一、宽某在2012年6月27日在建邺区执行局达成执行协议的基础上，再借款人民币10万元给陈笑一，该款的还款时间，与上述和解协议中涉及的借给陈笑一20万元的还款时间同步，因而宽某共借给陈笑一款项30万元。该笔30万元在《和解协议》涉及的赎回房屋并归还该笔30万元的借款时间到期后如果陈笑一不能归还，则宽某有权代替罗凝要求陈笑一腾空鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋，该30万元作为房屋腾空后向陈笑一支付的生活安置费。二、如果陈笑一有能力赎回上述房屋，则需要按照《和解协议》约定，向宽某支付回赎款720023元，以及30万元的借款，并支付利息，其中，920023元的利息自房屋过户至罗凝名下之日起，至实际归还房屋之日止，按年利率12%计算，10万元自2013年1月1日起计利息，年利率同上。三、如果陈笑一在房屋过户到罗凝名下后两年内不能赎回该房，则罗凝和宽某在期满后，有权随时要求居住人员腾空房屋，由此造成的一切后果由陈笑一承担。腾空房屋时，宽某支付给陈笑一的第二笔借款人民币30万元即视为给陈笑一的生活安置费，宽某不再另向陈笑一支付腾空房屋的生活安置费。四、陈笑一保证，上述教工新村的房屋没有产权瑕疵，即该房屋上没有抵押权、租赁权等其他权利影响罗凝、宽某随时行使占有、使用、收益、处分该房屋的事由，若存在上述事由，则视为陈笑一对有关事实故意隐瞒，需要承担相应的法律责任和违约责任。五、陈笑一保证，上述房屋内居住的人员仅为其亲属三人，即母亲陈巧珍、大姐陈树愔、大姐夫魏在朝，至宽某、罗凝要求陈笑一腾空房屋时止，除上述人员外没有其他人居住，若有其他人居住在内，相关法律后果由陈笑一自行承担，宽某、罗凝无需承担责任。被告陈笑一认可宽某已经另外支付其款项30万元。
2014年8月13日，宽某通过邮政速递EMS向魏在朝、陈树愔、陈巧珍发出《关于腾空403室房屋的函》，要求三人于2014年9月15日前搬离涉案房屋。魏在朝、陈树愔、陈巧珍未予理睬。
2014年9月25日，魏在朝以陈笑一、宽某、罗凝为被告另案诉至本院，以自己合法权益被侵害为由请求确认陈笑一与宽某在建邺法院达成的《和解协议》以及陈笑一就涉案房屋与罗凝签订的《南京市存量房买卖合同》无效。本院予以立案，案号为（2014）鼓民初字第5171号。2015年7月21日，本院一审查明了上述事实后，认为陈笑一与宽某达成的上述《和解协议》以及陈笑一与罗凝之间就涉案房屋签订的《南京市存量房买卖合同》有效，并认定魏在朝提供的证据不足以陈笑一与宽某、罗凝之间的合同系恶意串通，故意损害其利益，遂判决驳回魏在朝的诉讼请求。
魏在朝不服上述一审判决，上诉至南京市中级人民法院。该院经审理认为，涉案房屋在2004年就已过户至陈笑一名下，直至陈笑一与宽某2012年发生纠纷时，在长达八年的时间里魏在朝并未提出异议，且陈笑一与魏在朝系亲属关系，应推定魏在朝对此知情，加之目前亦未有生效裁判文书确认陈笑一与陈树愔之间的房屋买卖合同无效，故涉案房屋物权已经转移。2012年6月27日陈笑一与宽某签订《和解协议》以及2012年7月2日陈笑一与罗凝签订《南京市存量房买卖合同》时，涉案房屋所有权人为陈笑一，而并非魏在朝，故魏在朝以陈笑一与宽某恶意串通侵害了其利益为由主张《和解协议》和《南京市存量房买卖合同》无效依据不足。魏在朝主张陈笑一将涉案房屋以以物抵债的方式转让给罗凝系无权处分亦没有依据。2015年11月17日，该院作出（2015）宁民终字第5500号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年12月24日，魏在朝又以陈树愔、陈笑一为被告，宽某、罗凝为第三人另案诉至本院，请求确认陈树愔、陈笑一2004年6月14日就陈树愔出售涉案房屋而签订的《南京市房地产买卖契约》无效。本院予以立案。该案在审理过程中，魏在朝自愿撤回起诉。本院经审查认为原告的自愿撤诉，不违反相关法律规定，应予准许，并据此作出（2015）鼓民初字第155号民事裁定书，裁定准许魏在朝撤回起诉。
2015年12月10日，罗凝以其为涉案房屋所有权人为由将魏在朝、陈树愔、陈巧珍作为被告、宽某、陈笑一作为第三人诉至本院即本案，要求判如所请。
审理过程中，陈树愔、陈笑一称二人虽然签订了《南京市房地产买卖契约》，但陈笑一仅是为了取得银行贷款用于经营，从未向陈树愔支付购房款，涉案房屋也未实际交付给陈笑一使用。
魏在朝称对于之前的两级法院的生效判决书持有异议，准备向江苏省高级人民法院申请再审，但尚未递交相关材料。
罗凝未提交证据证明其主张的涉案房屋使用费标准为每月3000元。
2016年1月14日，本案审理过程中，魏在朝又以陈树愔、陈笑一为被告，宽某、罗凝为第三人另案诉至本院，请求判令确认被告陈树愔与陈笑一之间于2004年6月14日就涉案房屋签订的《南京市房地产买卖契约》无效。本院予以立案，案号为（2016）苏0106民初497号。2016年4月13日，本院对该案作出（2016）苏0106民初497号民事判决书，认为陈笑一明知涉案房屋系其姐姐、姐夫即陈树愔与魏在朝的共同财产，陈树愔在未告知并取得房屋共同共有人魏在朝同意的情况下，擅自将涉案房屋转让给陈笑一，属于恶意串通损害第三人魏在朝的利益，违反了法律禁止性的规定，应为无效。并据此判决陈树愔与陈笑一于2004年6月14日签订的《南京市房地产买卖契约》无效。该判决作出后，当事人均未上诉，现该判决已生效。
涉案房屋目前仍由魏在朝、陈树愔、陈巧珍居住使用。
因当事人双方意见分歧较大，致使本案调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《和解协议》、《关于腾空403室房屋的函》、结婚证、集资购房发票、本院（2014）鼓民初字第5171号民事判决书、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第5500号民事判决书、本院（2015）鼓民初字第155号民事裁定书、本院（2016）苏0106民初497号民事判决书以及本案庭审笔录等证据予以证明。
本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
本案中，首先，涉案房屋原系魏在朝、陈树愔在婚姻关系存续期间购买取得的合法财产，并与家人一直在内居住使用，虽然陈树愔于2004年6月14日将涉案房屋出售给陈笑一，但该行为已经生效判决被认定为无效，陈树愔与陈笑一之间就涉案房屋所签订的《南京市房地产买卖契约》因此也归于无效。虽然生效判决确认就陈笑一与宽某签订的《和解协议》、罗凝与陈笑一签订的《南京市存量房买卖合同》有效，但合同效力并不等同于转移占有及物权取得，陈笑一以及罗凝自始至终未合法交接、占有过涉案房屋，两人亦明知魏在朝、陈树愔以及陈巧珍系涉案房屋合法占有人。据此，罗凝虽然已经取得涉案房屋的所有权证件，但其在明知涉案房屋内有魏在朝、陈树愔以及陈巧珍居住，且出售方陈笑一以及其本人均从未实际取得涉案房屋控制权的情况下，未尽谨慎审核义务，主观上不构成善意，并非善意取得物权，现罗凝径行要求现在涉案房屋的有权占用人魏在朝、陈树愔以及陈巧珍迁出返还涉案房屋，并支付实际返还房屋之前的房屋使用费，不符合法律规定，本院不予支持。罗凝可因陈笑一无法交付涉案房屋向陈笑一另行主张合同履行责任。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第八条、第三十四条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告罗凝的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告罗凝负担50元（原告已预交此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 周磊
二〇一六年五月五日
见习书记员 李璐