内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东商初字第99号
原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司。
住所：内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
法定代表人尚鹏军，该公司董事长。
被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司。
住所：安徽省芜湖市鸠江区。
法定代表人袁永国，该公司总经理。
原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司诉被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张玉龙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司法定代表人尚鹏军，被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司法定代表人袁永国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司诉称，2013年4月1日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，合同约定由原告将其位于装备制造基地的自有厂房租与被告两年，该厂房建筑面积1100平米，单价为20元每平米，厂房租金每6个月支付一次，每次支付金额为13.2万元。该合同项下租金共计52.8万元，被告已付15万元，尚欠37.8万元。2013年9月21日，被告另增加租赁厂房面积700平米，双方签订《房屋租赁补充合同》，约定租期至2015年4月1日。2013年12月份，原、被告双方口头约定从2013年12月31日起解除《房屋租赁补充合同》并腾退部分厂房。该补充合同项下租金合计5.13万元，被告一直没有支付。两份合同项下，被告共计拖欠原告租金42.93万元，被告拒不偿付。原告无奈诉至法院，请求法院判令被告立即给付原告租金42.93万元，并承担本案诉讼费。
被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司答辩称，1、原告主张与实际情况不符。原告无故给被告承租厂房断电，造成被告不能正常生产，合同无法履行。临近第二次支付房租时，双方口头约定第二次租赁的房租按第一次租赁到期后一同支付房租。2013年10月9日被告与原告提出租期按已交纳的150000元租金使用，完毕即搬出，解除合同。被告不再提前支付房租。根据合同第五条，在承租期内，原告应保障被告水、电、供暖等相关配套设施。2013年10月15日，原告对被告承租的厂房进行无故断电造成被告无法正常生产，被告有权拒绝支付租金。另被告多次要求将自有的物品搬出，均被原告拒绝，物品一直被扣押在原告处。2、《房屋租赁协议》约定的厂房面积实际只有1027平米，非合同上写的1100平米。《房屋租赁补充合同》约定的租赁面积为700平米，实际为773平米。3、2013年10月15日时被告应付原告租金数额为146420元，被告已付原告租金150000元，故到2013年10月15日合同无法履行时被告不欠原告房租。4、根据合同条款第九条：水、电、供暖根据被告实际使用数量，按照有关管理部门的规定按时足额交给原告，由原告统一交给其他部门。被告按时缴纳了水电费，但原告仍然无故给被告断电。2013年10月份之前（签订补充合同之后），被告就跟原告协商过要求按150000元租金来同时计算两份合同的租期，租金用完就解除两份合同。不是因为断电要求解除合同，是因为租金过高。对方当时不同意按150000元租金用完解除两份合同，原告要求继续履行合同。
原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司为证明其主张向法庭提交如下证据：证据1、房屋租赁协议和补充合同各一份，证明双方有租赁关系，约定了租金支付、租期等条款。证据2、收据复印件6份，证明被告向原告支付租金150000元，其中2013年8月21日被告向原告支付的20000元系合同约定的租赁保证金，不是租金。证据3、原告法定代表人尚鹏军跟被告法定代表人袁永国联系的短信截图和号码信息。证明原告通过发手机短信向被告催讨租金和要求过解除租赁合同。证据4、内蒙古法制报一份。证明原告于2015年3月16日公告要求解除两份合同。
被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司质证称，对原告提供证据的真实性都认可。但被告支付的150000元全部是租金，租金届满就解除合同，后期不是被告不租，因为对方断电导致被告无法使用，故被告不应承担2013年10月15日之后的租金。对短信记录的真实性不认可，被告法定代表人袁永国的手机上没有原告说的信息，原告说的电话号码袁永国用了十几年了，但不知道这些情况。这些跟案件没有关联。
本院审核认为原告提供的证据1、2、4真实合法，与本案有关联，本院予以采信。关于原告提供的证据3，被告在稍后的法庭调查中，解释了其2014年5月30日短信说的起诉奇瑞公司催讨货款的问题，并承认收到了短信记录的2014年7月21日原告出具的房租明细单，承认该号码一直使用十几年从未间断（现场原告拨打被告该号码验证证实被告仍在使用），故本院认为被告收到了原告发送的短信，原告提供的证据3真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。
被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司为反驳原告主张向法庭提交如下证据：证据1、原告给被告出具的水电费的交款收据9份，证明被告将水电费缴纳到2013年9月27日，之后原告没有给被告供电，被告无法生产使用。根据《房屋租赁协议》第5、9条，被告有权拒付租金。证据2、被告方员工（2013年10月份底离职）出具的证明3份，证明原告无故断电导致被告无法生产运营。
原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司质证称，对被告提供的证据1的真实性认可。但原告没有给被告断电。对证据2的真实性关联性都不认可。因为无法证明该几人为其员工，也无法证明原告方人为断电。对方实际使用2个门，而这几份证词都说是3个门。
本院审核认为被告提供的证据1真实合法，但不能证明2013年9月27日之后原告给被告人为断电并导致其无法生产运营；被告提供的3份证人证言无法核实其真实性，且证人白文辉出具的证言与真实情况不符（被告租赁厂区只有两个门，证词说有3个），故本院对被告提供的证据1、2均不予采信。
经审理查明，2013年4月1日，原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司与被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司签订《房屋租赁协议》，原告将其位于鄂尔多斯装备制造基地二号厂房出租给被告，面积为1027平米，计租面积为1100平米，租金为每平米每月20元，租期为2年，从2013年4月1日起算、计租。租金每6个月支付一次，并在每6个月租期结束前一个月内，提前支付以后6个月的租金。合同签订后，被告分别于2013年4月30日、2013年4月17日、2013年8月21日、2013年9月10日、2013年9月13日向原告支付租金30000元、20000元、20000元、30000元、20000元、30000元，共计150000元，其中2013年8月21日支付的20000元注明是租赁保证金。2013年9月21日，原被告签订《房屋租赁补充合同》，被告承租原告2号厂房北侧775平米厂区，计租面积700平米，月租金14000元，租赁期限从2013年9月10日至2015年4月1日，从2013年9月10日计租。被告应先付原告6个月20天的租金（93300元），以后每6个月支付一次，并在每6个月租期结束前一个月内，提前支付以后6个月的租金。《房屋租赁补充合同》签订后，被告未向原告支付租金。
合同签订后，被告未向原告主张过解除与原告签订的两份合同。2014年10月8日，原告向被告发出通知，要求解除与被告签订的两份合同。《房屋租赁协议》的约定履行期限为从2013年4月1日至2015年4月1日；《房屋租赁补充合同》的约定履行期限为从2013年9月10日至2015年4月1日。
另经实地勘察查明，被告与海明堡直升机公司共用一个电源开关（含生产用电和电动门用电），该开关设在海明堡直升机公司。被告与海明堡直升机公司的总电源在原告厂区，原告不能单独控制被告用电；原告未人为中断被告与海明堡直升机公司的用电。
本院认为，原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司与被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司签订《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告按约定提供厂房供被告使用，被告就应按约定支付租金。原被告签订的两份合同的计租面积与实际面积不符，被告提出异议，本院认为应按被告实际使用面积计租。关于《房屋租赁协议》项下的实际租赁期限，本院认为，虽然被告主张其在2013年10月份之前（签订补充合同之后）就跟原告协商过要求按150000元租金来同时计算两份合同的租期，租金用完就解除两份合同，但原告否认被告在此期间与其协商过解除合同，被告也没有证据佐证其在2014年10月8日前向原告提出过解除合同要求，故本院不认可被告关于《房屋租赁协议》项下实际租赁期限的主张；原告贴出的解除合同的通知虽于2015年3月11日经短信发送给被告，但该通知上记载的日期为2014年10月8日，本院认为原告于2014年10月8日将其欲解除《房屋租赁协议》的意思表示于外，故《房屋租赁协议》的履行期限为从合同签订的2013年4月1日至原告要求解除合同的2014年10月8日，按实际使用面积（1027平米）支付计算出的该期间的租金为374444元。
关于《房屋租赁补充合同》的履行期限，本院认为，因被告在2013年10月份之前（签订补充合同之后）就跟原告协商过要求按150000元租金来同时计算两份合同的租期、租金用完就解除两份合同的主张无事实依据，被告也未举证证明原告在2013年12月31日之前已要求解除该合同；截止2013年12月31日，按实际租赁面积计算出的租金为56833元，原告主张的租金为51300元，该主张为其权利的自愿处分，故原告要求被告支付该期限前的租金51300元的请求本院予以支持。核减被告已付原告的租金和保证金150000元（含保证金20000元）后，被告还应支付原告租金共计275744元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司于本判决生效后十日内向原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司支付租金275744元。
二、驳回原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3870元，由原告鄂尔多斯市惠邦楼宇设备有限责任公司承担1385元、被告鄂尔多斯市阳和汽车零部件有限公司负担2485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 张玉龙
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 侯嘉文