重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第02618号
上诉人（原审被告）吴民安。
委托代理人张思强，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴文兰。
原审第三人吴晓薇。
上诉人吴民安与被上诉人吴文兰、原审第三人吴晓薇房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第10638号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年6月18日，吴民安、吴晓薇、何磊（甲方）和吴文兰（乙方）及案外人重庆更美房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖及经纪合同》，合同约定：甲方将位于南岸区XXX号房屋出售给乙方，建筑面积XXX平方米，套内面积XXX平方米，房屋总价64万元。付款方式如下：第一次付款为合同签订时，乙方向甲方支付购房定金2万元。甲方在收到乙方定金后，不得再将上述房地产转卖给第三者，并将房产证复印件以及身份证等交由丙方暂为保管，直至甲、乙双方在房地产交易所办理该房地产转移登记手续为止。第二次付款在甲方配合乙方办理完此房的按揭贷款手续后乙方支付二十万元给甲方，此款用于给甲方解押用。第三次付款乙方贷款银行直接划入甲方账户41万。甲方收齐房款三日内将上述房屋移交给乙方，同时结清此房所欠的水电气等所有费用。经乙方对上述房地产验收后，结清剩余全部房款壹万元。甲方确认承诺以上物业情况属实，交易手续完善，合法无纠纷，并已经经其共有人同意出售该房屋并认可本合同所有条款，如若在本合同执行过程中发生纠纷，则由甲方承担一切违约责任，与甲方的共有人无关。若甲方违约，则甲方双倍退还乙方定金外，并支付乙方每日0.5%的他项损失费；造成严重后果的，按实际情况进行赔偿。其他约定：1、此总房款包含大修基金及五通费用；2、甲方必须积极配合乙方办理购买此房的按揭贷款和过户手续；3、甲方收到此定金后如反悔不卖，则双倍返还定金，如乙方不买，则所收定金不退；4、乙方必须保证其为重庆市农村户口且在南岸区夫妻双方均为首次购房，否则产生的契税由乙方独自承担。上述合同在甲方签名处只有吴民安签字，吴晓薇、何磊未签字。
上述合同签订后，吴文兰向吴民安支付定金2万元，吴民安向吴文兰出具了收条。
2013年7月23日，吴文兰向吴民安发函：….合同签订之日起至今已有30多天，我多次要求吴民安先生按照合同约定履行相关手续，但至今没有履行，且还多次用手机（号码xxxx）发短信给我，要求解除合同，将两万元钱退还给我，但我一直不同意。现特来函，要求你收到该函3日内配合我办理此房相关手续，否则，再一次确认了你已经不卖该房屋给我。
2013年7月份，吴晓薇向吴文兰发短信称：我和我父亲商量了，2万元退还给你，另外给点钱可以接受，但是如你老公所说另给2万元，我们没办法接受，你可以和你老公商量一下，给出个大家都能接受的，而不是给个我们根本不能接受的。
另查明，根据2010年9月20日登记的诉争房屋产权证中显示权利人为吴民安、吴晓薇、何磊，其中吴民安占98%产权、吴晓薇占1%产权、何磊占1%产权。2013年6月13日，重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第4180号民事调解书中确认诉争房屋归吴民安、吴晓薇所有，由吴民安、吴晓薇补偿何磊、申泰惠房屋折价款60000元（2013年6月21日前付30000元，余款30000元在2013年10月31日前付清）。
还查明，2013年8月21日，吴民安、吴晓薇、何磊将诉争房屋出售给案外人田秀娟并已办理过户登记。
原审原告吴文兰诉称：2013年6月18日，吴文兰与吴民安及重庆更美房地产经纪有限公司（以下简称更美公司）三方在更美公司签订《房地产买卖及经纪合同》，约定吴民安将其位于重庆市南岸区xxx的房屋一套以64万元的价格出售给吴文兰；合同签订时，吴文兰支付定金2万元给吴民安；吴民安配合吴文兰办理诉争房屋的按揭贷款手续后支付二十万元给吴民安，此款用于解押用；由吴文兰贷款银行直接划入吴民安账户四十万元；吴民安移交房屋给吴文兰时，付清尾款1万元；吴民安收到定金后如反悔不卖，则双倍退还定金。合同签订后，吴民安不仅拒不履行义务，且还明确告知吴文兰要求解除合同。为此，吴文兰诉至法院，请求：1、吴民安立即一次性双倍返还购房定金40000元；2、诉讼费由吴民安承担。
原审被告吴民安辩称：因另两个产权人未签字，故房屋买卖合同未成立，也未生效，不具有实际履行条件，请求驳回吴文兰诉讼请求。
原审第三人吴晓薇述称：不知晓买卖合同签订的情况，也未签字，故合同未生效。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述规定，法院对吴民安及第三人主张诉争房屋共有产权人未签字，故双方之间的买卖合同未成立，未生效的辩称理由，不予采信。双方签订的《房地产买卖及经纪合同》，应为有效。吴民安在签订合同并收取吴文兰定金后，未能按照合同约定履行后续义务，反而将房屋出售给第三人并已办理了过户登记，其行为已导致双方之间买卖合同的目的无法实现，构成违约。根据合同约定，若被告违约，则应双倍退还吴文兰定金。故法院对吴文兰要求吴民安双倍返还定金4万元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，遂判决：被告吴民安于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吴文兰的定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告吴民安负担（此款已由吴文兰垫付，吴民安于判决生效后直接支付吴文兰）。
宣判后，吴民安不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：涉案的《房地产买卖及经纪合同》由于合同首部明确约定的甲方是“吴民安、吴晓薇、何磊”三人，而合同签章处仅吴民安一人签名，因此，该涉案合同没有达到合同双方均签名盖章的合同成立的法定条件，属未成立的合同，且涉案合同也尚未达到合同约定的生效条件。鉴于一审法院认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人要求上诉人承担双倍返还定金的诉讼请求。
被上诉人吴文兰答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
原审第三人吴晓薇未作答辩。
二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：上诉人吴民安的上诉理由不能成立。其理由是：根据《合同法》规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案上诉人吴民安与被上诉人吴文兰签订的《房地产买卖及经纪合同》系双方在自愿基础上签订，上诉人吴民安在签订合同时具有相应的民事权利能力和民事行为能力，合同内容并不违反法律、法规的禁止性规定，因此，该合同应自双方签字时即告成立并生效。至于上诉人吴民安认为，由于合同首部明确约定的甲方是“吴民安、吴晓薇、何磊”三人，而合同签章处仅吴民安一人签名，因此，该涉案合同没有达到合同双方均签名盖章的合同成立的法定条件，属未成立生效的合同问题。本涉案房屋虽系吴民安、吴晓薇、何磊三人按份共有，但鉴于上诉人吴民安与被上诉人吴文兰签订的《房地产买卖及经纪合同》中已明确约定，吴民安确认承诺所出售房屋的物业情况属实，交易手续完善，合法无纠纷，并已经经其共有人同意出售该房屋并认可本合同所有条款，如若在本合同执行过程中发生纠纷，则由吴民安承担一切违约责任，与吴民安的共有人无关。故上诉人吴民安的上诉意见不符合双方合同约定，本院不予采纳。现一审法院按照双方合同约定判令上诉人吴民安双倍返还定金，符合法律规定。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人吴民安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年七月四日
书 记 员 肖 姗