辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民二初字第00055号
原告北京观复房地产投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人程伟，该公司经理。
委托代理人殷志民，该公司职员。
委托代理人胡自科，系北京市新元律师事务所律师。
被告锦州市发达房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区。
法定代表人张春杰，该公司经理。
委托代理人侯云峰，系辽宁天一律师事务所律师。
原告北京观复房地产投资管理有限公司诉被告锦州市发达房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员李清昊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京观复房地产投资管理有限公司的委托代理人殷志民、胡自科，被告锦州市发达房地产开发有限公司的委托代理人侯云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月7日，原、被告双方签订了委托代理合同，合同约定：被告委托原告代理“锦州市太和区解放西路212号发达嘉园”的销售。销售范围为41000平方米；代理期限为签订之日起至本物业销售率达到95%，并且委托销售范围内对外销售的房屋最后集中办理购房客户入住后止；约定佣金为销售底价4980每平方米，底价部分按2.5%结算佣金，超出部分按40%结算佣金；被告逾期支付佣金的按日万分之五计算违约金；单方解除合同的须向对方进行赔偿，赔偿金额为对方的实际损失和预期利润。合同签订后，原告一直按照合同的约定履行义务，但被告于2013年12月16日单方擅自解除了委托代理合同，并要求原告工作人员停止营销策划及销售代理工作，撤离发达嘉园销售现场。2015年3月11日，原告以公证送达的方式向被告送达了《关于继续履行委托代理合同的通知》，并表明在通知发出后15日内，被告不作答复的，视为被告仍坚持单方解除《委托代理合同》，截止起诉之日，原告也未收到被告的任何回复。截止2013年12月16日，原告共代理销售房屋14套，双方于2013年12月17日签订了《发达嘉园佣金结算表》，确认该14套房屋的销售佣金共计为人民币203046.16元，其中61824.63元部分被告应即时支付，其余部分于每套房屋按揭贷款放款后3天内支付。因此被告应支付原告佣金61824.63元及其自2013年12月17日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，标准按日万分之五计算。上述14套房屋的按揭贷款已经办理完毕，被告也应将其余部分佣金及相应逾期付款违约金支付原告。根据合同第十五条的约定，被告单方违约或违法解除合同的，应赔偿原告的实际损失和预期利益损失。综上所述，被告单方擅自解除委托代理合同的行为及逾期不支付销售佣金的行为，已经构成违约，且给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付原告销售佣金人民币203046.16元及按日万分之五计算逾期支付销售佣金的违约金；被告赔偿原告实际损失202873.59元；被告赔偿原告预期利益损失人民币939441元；合计1361867.93元，并由被告承担诉讼费用。
被告锦州市发达房地产开发有限公司辩称，原、被告双方于2013年8月7日签订了委托代理合同及委托代理补充合同书，约定被告委托原告为发达嘉园小区商品房的销售进行代理；约定销售期限为1年，自合同签订之日起一年内原告保证将发达嘉园小区的4号、5号、6号楼的销售率达到95%以上；原告实际进场销售人员不得少于10人，且工作经验不低于10万平方米的销售经验。合同签订后，原告进入销售场地进行销售，被告提供辽GX92**号华晨金杯格瑞斯看房班车一辆。合同履行过程中原告实际入场销售人员不足10人，且销售经验不足，不能按约定完成销售率，原告因违约自感销售不能于2013年12月16日主动提出解除合同，并撤离现场。经原告同意后双方于次日共同进行结算并就佣金结算达成一致意见。之后原告在尚未办理佣金领取的情况下其工作人员驾驶被告所有的看房班车离去。后虽经被告多次催促未能返还车辆。原告销售的房屋出现退房现象，需要双方重新办理结算，待原告返还看房班车后并赔偿损失，按实际结算额，如数给付原告销售佣金。
经审理查明，2013年8月7日，原、被告双方签订了委托代理合同，合同约定，由原告代为销售被告楼盘，代理期限为签订之日起至本物业销售率达到95%，并且委托销售范围内对外销售的房屋最后集中办理购房客户入住后止；约定佣金以当月销售的各套房屋销售佣金的总和，销售底价为建筑面积4980元每平方米，底价部分按2.5%结算佣金，超出部分按40%结算佣金；每月最后一天作为结算当月销售量的截止日，次月3日以前，以当月销售合同为基础进行结算，并于结算后的5日内支付原告当月代理费100%；违约金约定如被告未按时支付佣金，至实际支付日止，被告按应支付全额的万分之五支付给原告违约金，逾期超过60日的，并金额超过10万元的，原告有权单方面解除合同，被告应在十日内支付原告应付佣金，违约金及损失。截至2013年12月16日，原告共销售房屋十四套，总房款为6257906元。2013年12月16日被告告知原告工作人员停止营销策划及销售代理工作，并要求原告方撤离发达嘉园销售现场。2013年12月17日，原、被告签订了发达嘉园佣金结算表。佣金结算表内容为：原告共计销售14套房屋，总销售面积为1221.445平米，总销售额为6257906元，总回款额为1925152元，被告先支付原告已回款额1925152元部分的佣金61824.63元；剩余4332754元部分的佣金为141221.53元，由被告负责办理按揭贷款手续，于每套房屋按揭贷款放款后3天内支付给原告，如果按揭贷款失败及其他原因客户退房，则取消该笔佣金。2013年11月29日，购房人胡伟退房，被告锦州市发达房地产开发有限公司通过锦州银行存入胡伟账户，退回房款154338元；2013年11月30日，被告锦州市发达房地产开发有限公司退回购房人桑胜岐（后更名为桑亮）房款163286元，实际情况为购房人范志勇与桑胜岐同时购买了两户房屋，后将范志勇所购买的房屋号更名桑亮名下，桑胜岐收取的房款直接并入范志勇的房款中，对桑胜岐只是收缴了当时开具的票据等同于退房。2013年12月10日，购房人程雪退房，扣除定金9500元，被告锦州市发达房地产开发有限公司实际退回程雪房款117774元；其余11套房屋按揭贷款办理情况，被告未提出足够的证据证明该11套房屋未办理按揭贷款手续。按照合同约定，被告应支付给原告售房佣金（实际付款部分和按揭贷款部分），被告至今未付。
本院所确认的上述事实，有原告提供的委托代理合同、公证书、发达嘉园佣金结算表以及当事人的陈述笔录载卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的销售代理服务合同合法有效，应受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告按照合同约定组织销售，被告应当按照约定履行给付佣金的义务，拒不履行属违约行为，故原告要求被告给付佣金的诉讼请求本院予以支持。原告在进场销售房屋后的四个多月的时间内仅销售14套住房，被告要求其退场时原告未依法主张权利，且与被告进行了佣金结算，应视为双方协商解除合同。2013年12月17日，原、被告之间签订发达嘉园佣金结算表。按照合同约定，约定佣金以当月销售的各套房屋销售佣金的总和，销售底价4980每平方米，底价部分按2.5%结算佣金，超出部分按40%结算佣金，但在原、被告之间签订的此次佣金结算中超出底价部分是按照30%结算，因是原、被告双方之间达成合意的意见，故对佣金的计算超出底价部分按30%的标准本院予以支持。故已回款部分被告应支付原告的实际佣金应为61824.63元，因后续有三户客户退房，按照合同约定，因客户原因违约而终止购房合同的，应退回已结佣金；退房的三套房屋的佣金为13159元，故扣除后被告实际应支付原告已回款部分佣金48665.63元。剩余的按揭贷款部分的佣金，因被告未提出足够的证据证明除退房3户外的按揭贷款手续办理失败，应视为该11户已经全部放款完毕，故按照原、被告双方签订的佣金结算表中约定的14套房屋应支付佣金141221.53元，扣除3套退房的佣金30197元，被告实际应支付原告按揭贷款部分佣金111024.53元；合计159690.16元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，按照合同约定，因被告原因无故不支付佣金，以实际销售房款为准，违约金每一天按万分之五的标准计算，故原告要求被告按合同约定给付违约金的诉讼请求本院部分予以支持。关于原告要求被告赔偿实际损失的请求，本案中原告所列举的各项实际损失，按照合同约定,属于市场推广费用中应该由原告方自行承担的部分，属商事经营中固有的风险，故对原告要求被告赔偿实际损失的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告赔偿预期利益损失的请求，因双方已经解除合同，合同解除后，原告再主张预期利益没有法律依据，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告锦州市发达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京观复房地产投资管理有限公司佣金159690.16元；
二、被告锦州市发达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京观复房地产投资管理有限公司违约金（自2013年12月17日起至付清之日止，以48665.63元为本金，按日万分之五的标准计算）；
三、驳回原告北京观复房地产投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17057元，减半收取8528.5元，由被告锦州市发达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
代理审判员 李清昊
二〇一五年十二月九日
书 记 员 冯海莎