山东省青岛市黄岛区人民法院
行 政 判 决 书
（2010）黄行初字第44号
原告刘光照，男，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。
委托代理人刘光忠，男，汉族，现住青岛市黄岛区，系原告的哥哥。
被告青岛市人民政府，地址青岛市香港中路11号。
法定代表人张新起，职务市长。
委托代理人云万林，山东倡通律师事务所律师。
委托代理人张光辉，青岛市国土资源和房屋管理局黄岛国土资源分局工作人员。
第三人张建华，男，现住青岛市黄岛区。
委托代理人陈玉革，山东新和律师事务所律师。
原告刘光照不服被告青岛市人民政府土地行政管理一案，于2010年7月23日向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书及参加诉讼通知书和权利义务告知书。本院依法组成了合议庭，于2010年8月31日公开开庭审理本案。原告刘光照及委托代理人刘光忠，被告委托代理人云万林、张光辉，第三人张建华及委托代理人陈玉革到庭参加诉讼。2010年10月8日，本院依法对本案中止诉讼。于2014年9月17日另行组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。
原告诉称，在老家薛家岛街道办事处石岭子村分家抓阄时分到了二哥刘光朋名下的房屋6间（地号为F3-19-064号），后这6间房屋的集体土地使用权变更到原告名下三间、三哥刘光忠名下三间。在原告名下的三间房曾于2000年左右卖给了张建华，因第三人张建华为非农业户口，原告一直认为集体土地使用权永远不可能变更在第三人张建华的名下，现该处房屋面临拆迁，石岭子村社区居民委员会通知原告办理拆迁安置补偿协议，方知被告违法将原告名下的三间房的集体土地使用权变更到第三人名下。现请求法院依法撤销被告将地号为F3-19-064号土地使用权变更登记在第三人张建华名下的行政行为。
原告在庭审中提交的证据：证据1、地籍调查表，证明涉案房屋的集体土地使用证仍在原告名下。证据2、分家单，证明涉案房屋归刘光照所有。证据3、国办法（1999）39号文件，国土资发（2004）号通知，证明农村的住宅不得向城市居民出售，当时的买卖是无效的，也不能变更到第三人名下。
被告辩称，一、原黄岛区人民政府将地号F3-19-064集体土地建设用地使用权变更到张建华名下的具体行政行为，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。经查，1998年11月9日，原告与张建华签订了房屋买卖契约，原告自愿将位于薛家岛街道办事处石岭子社区的三间平房卖与张建华。1999年1月19日，张建华到薛家岛办事处缴纳了房屋买卖契税，2000年初，经原告同意后持原告的土地证、房屋买卖契约、契税完税证等相关材料到原黄岛区薛家岛镇土地矿产管理所办理土地变更登记手续。原黄岛规划土地局审查张建华提报的材料后，经原黄岛区人民政府批准，按照《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第十二条和《土地登记规则》（1995年）第六条的规定，将地号为F3-19-064的集体土地建设用地使用权变更到张建华名下。因此，原黄岛区人民政府将地号为F3-19-064的集体土地建设用地使用权变更登记在张建华名下的具体行政行为，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。二、原告提起行政诉讼已超过法定起诉期限。2000年初，张建华申请将地号为F3-19-064的集体土地建设使用权变更登记在自己名下时，提供了原告与其签订的买卖契约。在该份契约中，原告同意将F3-19-064号集体土地建设使用权过户到张建华名下。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或其组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起最长不超过2年”的规定，1998年11月9日原告在房屋买卖契约中就已明确同意将地号为F3-19-064号集体土地建设使用权变更到张建华名下，并将该宗土地的土地使用证交付张建华用于办理过户手续。因此，原告提起行政诉讼已超过法定起诉期限。综上所述，被告将地号为F3-19-064号的集体土地建设用地使用权变更到张建华名下的具体行政行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，且原告已超过法定起诉期限。请求法院依法驳回原告的起诉或维持原黄岛区人民政府作出的具体行政行为。
被告向本院提交的证据：证据1、房屋买卖契约，证明原告同意将地号为F3-19-064集体土地建设用地使用证变更到第三人名下，被告办理变更登记符合法定程序，还证明原告提起行政诉讼已超过诉讼时效。证据2、收到条，证明内容同证据1。证据3、青岛市契税完税证，证明被告依法对第三人提报的办理变更登记的材料进行了审核，符合法定程序。证据4、集体土地建设用地使用证，证明被告为第三人办理变更登记符合法定程序。
第三人述称，原告的起诉早已超过法定的诉讼时效。原告与第三人在自愿的基础上于1998年11月9日签订房屋买卖契约，之后第三人将房款23000元全部付清，再后来第三人于1999年1月19日向当地财政部门缴纳完契税，土地主管部门根据石岭子村委提交的相关材料，将房屋进行过户，按照物权法的有关规定该房屋理所应当然归第三人所有受到法律的保护，至今第三人对该房行使占有、使用、收益十余年，原告从来没有提出任何异议。原告在事后十余年就登记问题再向法院起诉，已远远超过法律规定的两年时间。2、原告一直认为集体土地使用权让永远不可能变更在第三人名下的说法是不成立的。双方当初订立契约时，原告即将该房屋的有关证件交于第三人，约定契税由第三人承担，这就意味着该房屋必然发生过户行为，因此该房屋能否过户也是原告及第三人关心的问题，不能过户的话必将面临退还房屋款的问题，而在这长达十几年的时间里第三人从来没有因房屋无法过户问题与原告交涉，所以原告就应当知道该房屋早已过户。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。3、原告无权就登记机关过户行为问题提起诉讼。该房之所以能够给予过户前提是经过当地村委会同意后才进行交易的，且当时的村委领导系原告的兄长，其兄长积极撮合此房屋的交易。另外该房屋转让后按照地随房走的原则，该房屋的土地使用权也随之归第三人占有使用。现该房屋已进入拆迁改造阶段，原告现在起诉明显属于侵犯第三人利益的行为，这有悖于民法通则中有关诚信原则。4、石岭子村委从来就没有通知原告办理拆迁安置补偿的问题。石岭子村根据我区规定自2008年春天开始进入拆迁准备阶段，时至今日就涉案房屋的丈量，房屋的面积确认，附房及附属物补偿，到最后安置明细始终与第三人接触，认为第三人对该房享有排他的所有权。综上所述，在本案中行政机关履行的仅仅是过户行为，是否该撤销涉及于第三人利益问题，司法实践中应该根据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律问题的意见第56条的有关规定来确认双方行为的合法有效。请求法院依法驳回原告的起诉。
第三人向本院提交的证据：证据1、村镇规划选址意见书，证明涉案房屋已经过户，并重新颁发了选址意见书。证据2、拆迁时相关材料，证明涉案房屋在2008年春天就开始拆迁了，该村一直就与第三人联系的。证据3、房屋买卖契约、收到条、青岛市契税证，证明原告和第三人买卖房屋的事实。
经原被告及第三人在庭审中对上述证据的认证、质证和辩论，可以表明如下事实：原告在青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子村有房屋三间，地号为F3-I9-064号。1998年11月9日，原告与第三人张建华签订了房屋买卖契约，原告将其所有的三间房屋卖给第三人。1999年1月19日，第三人缴纳了印契税。后原青岛市黄岛区薛家岛土地矿产管理所依据第三人提供的契税印契、契税完税证将原告的集体土地建设用地使用证同意变更过户于第三人张建华名下使用，但未注明具体经办时间。2010年7月23日，原告刘光照向本院提起行政诉讼，请求撤销被告的具体行政行为。
本院认为，一、原告起诉未超过法定起诉期限。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。”经过庭审审查，被告未能提供证据证明原告已经知道或者应当知道被告将原告的F3-19-064号集体土地建设用地使用证变更行为的具体时间。被告在办理被告变更登记时未填写具体的经办时间。由此可以认定，被告作出变更登记的具体行政行为，原告是不知情的。故原告的起诉未超过两年的法定起诉期限。二、被告的变更登记的具体行政行为程序违法，被告提供的证据证明，原青岛市黄岛区薛家岛土地矿产管理所作出变更登记的具体行政行为，仅依据的第三人提供的契税印契、契税完税证将原告的集体土地建设用地使用证进行的变更登记。故被告的具体行政行为程序违法。三、被告的具体行政行为主要证据不足，适用法律、法规错误。根据1993年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1993）39号）提出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案中，第三人系城镇户口，非青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子村集体组织的成员，第三人依法不能享有农村宅基地使用权。因此，被告做出的具体行政行为，主要证据不足，适用法律、法规错误。综上所述，被告作出的对原告刘光照的《集体土地建设用地使用证》的变更登记行为，主要证据不足，适用法律、法规错误，程序违法。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2、3目之规定，判决如下：
撤销被告青岛市人民政府下属的原青岛市黄岛区薛家岛土地矿产管理所作出的集体土地建设用地使用证变更登记的具体行政行为。
本案受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 林瑞娟
审 判 员 庄胜堂
人民陪审员 邢志强
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 邓应川