内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0502民初1199号原告秦艳芳，女，现住通辽市科尔沁区。委托代理人崔雁宇，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被告通辽恒辉房地产开发有限公司，住所地通辽经济技术开发区。法定代表人郝禄森，董事长。委托代理人李令淼，内蒙古义源律师事务所律师。委托代理人郝丽芬，女，现住通辽经济技术开发区。原告秦艳芳诉被告通辽恒辉房地产开发有限公司（以下简称恒辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦艳芳及其委托代理人崔雁宇、被告恒辉公司委托代理人李令淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦艳芳诉称，原告于xxxx年xx月xx日购买了被告所开发的通辽新城区美瑞龙源小区楼房，已签订购房合同并缴纳了相应的房款。合同中约定，出卖人应当在xxxx年xx月xx日前将验收合格的房屋交付给原告，并约定逾期交房的违约责任，出卖人应向买受人按日支付商品房价款的万分之x作为违约金。至今被告仍未按合同约定向原告交付验收合格的房屋，截至xxxx年x月xx日已逾期交房xxxx天，已构成严重违约。对此，原、被告双方一直交涉未果，现请求法院判令被告支付xxxx年xx月xx日至xxxx年x月xx日逾期交房违约金xxxxxx元，并承担本案诉讼费用。被告恒辉公司辩称，原、被告于xxxx年xx月xx日签订了商品房买卖合同，合同中约定了解除合同的条件，现恒辉公司因郝禄森挪用资金等行为致美瑞龙源项目崩盘，已经资不抵债，经政府重组重启救盘也未成功，现被告已经没有履约能力，根据双方xxxx年xx月xx日签订的合同中第八条的规定，被告向原告送达书面解除合同通知，现当庭口头向原告通知解除合同。并且双方针对房屋交付日期，已经在附件x的补充协议中予以变更，该补充协议也在房产局备案，被告不存在违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，xxxx年xx月xx日，原告秦艳芳与被告恒辉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，《商品房买卖合同》约定：１、秦艳芳购买恒辉公司（法定代表人郝禄森）预售的通辽新城区美瑞龙源小区**号住宅，建筑面积xxx平方米，套内建筑面积xx平方米，房屋总价款为xxxxxx元；２、xxxx年xx月x日秦艳芳已交首付款xxxxx元，应于xxxx年xx月xx日补交第二次房款xxxxxx元，房屋主体封顶补交第三次房款xxxxx元，房屋工程交工补交第四次房款xxxxx元。此合同作为公积金抵押贷款；3、恒辉公司应当在xxxx年xx月xx日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付秦艳芳使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，双方协商解决。4、除遇不可抗力外，恒辉公司如未按合同约定的期限将商品房交付秦艳芳使用，逾期超过xx日后，秦艳芳有权解除合同。如秦艳芳要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定恒辉公司应交付商品房最后期限第二日起至实际交付之日止，恒辉公司按日向秦艳芳支付已交付房价款万分之x的违约金。双方签订的补充协议第三条约定：交付日期以恒辉公司通知秦艳芳前来办理交付手续的书面文件（即《入住通知书》）规定的日期为准，如秦艳芳未按《入住通知书》规定的期限和地点办理房屋交接手续，自《入住通知书》规定的期限届满之日起，即视为恒辉公司已按期交付房屋。原告已按约定向被告交纳首付款xxxxx元，又于xxxxx年x月x日两次分别向被告交纳房款xxxxx元，于xxxx年x月x日、xxxx年xx月xx日向被告分别补交房款xxxxx元、xxxxx元，原告共已支付购房款xxxxxx元。xxxx年xx月xx日，被告向美瑞龙源业主发出致业主的公开信，保证在xxxx年xx月xx日之前向广大业主交付所购房屋，并对于违约赔偿依据相关法律法规按照合同要求进行赔偿。现**号住宅尚未验收合格，未交付使用。按照双方约定，自xxxx年xx月xx日至xxxx年x月xx日，被告应支付的违约金为：xxxxxx元×x‰/日×xxx天=xxxxx元。另查明，因美瑞龙源项目法定代表人郝禄森将所收取的房款挪用等原因，致使该项目无法按期完工交付使用，为维护好业主的合法权益和社会和谐稳定发展的大局，xxxx年xx月xx日，通辽经济技术开发区管理委员会办公室组织开发区党工委、政法委、建设发展局、公安分局、项目出资人等召开会议；xxxx年x月xx日，通辽经济技术开发区管理委员会办公室再次组织土地综合利用发展办公室、建设发展局、房屋征收管理办公室、国税局、地税局、财政局等召开会议，经多方努力，郝丽芬等人出资重新启动美瑞龙源项目建设。上述事实，有双方当事人陈述及原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议一份、被告为原告出具的房地产开发销售预收款凭据发票联一枚、被告为原告出具的收据四枚、恒辉公司致业主的公开信一份，被告提供的xxxx年xx月xx日通辽经济技术开发区管理委员会办公室研究美瑞龙源重新启动建设有关事宜的会议纪要复印件、xxxx年x月xx日通辽经济技术开发区管理委员会办公室研究美瑞龙源项目重新启动建设有关事宜的会议纪要复印件、《商品房买卖合同》及补充协议各一份在卷证实。以上证据真实、合法，能够证明案件事实，复印件均经对方质证表示对真实性无异议，本院对以上证据予以确认。双方对涉案房屋尚未验收合格，未交付原告使用的事实陈述一致，本院对该事实予以采信。本院认为，原告秦艳芳与被告恒辉公司之间订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反效力性法律规定，应当受到法律保护。被告未按合同约定的期限将符合约定的房屋交付原告系违约行为，对原告应承担相应的违约责任。但美瑞龙源项目停工后，后续工程实际上是郝丽芬（以恒辉公司名义）持续出资重新启动建设，从而在一定程度上维护了广大业主的合法权益。为维持该小区的后续工程建设，维护社会和谐稳定发展的大局，根据美瑞龙源小区的现状，依据公平原则，本院仅支持原告xxxx年x月xx日前的诉讼请求。由于美瑞龙源项目法定代表人郝禄森将所收取的房款挪用等原因，致使该项目无法按期完工交付使用，对于本案被告恒辉公司而言并不属于不可抗力，对被告的该抗辩主张本院不予支持。因被告主张的双方约定解除商品房买卖合同所附的条件并未成就，原告当庭收到被告解除合同的通知后不同意解除与被告之间的合同，且本案不存在法律规定可以解除合同的情形，故被告当庭通知原告解除合同，不能产生解除合同的法律效力，故对被告主张双方买卖合同已经解除的抗辩理由本院不予支持。因为原、被告双方签订的补充协议系被告提供的格式合同，协议第三条关于变更交付日期的约定免除了被告逾期交付房屋的违约责任，且被告未能证明已提请原告注意该条款，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，应认定该条款无效，故对被告所称双方约定的交付日期已经变更的抗辩理由本院不予支持。被告主张原告没有按照原、被告双方约定交纳购房款，存在违约行为，因该抗辩主张不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，判决如下：一、被告通辽恒辉房地产开发有限公司给付原告秦艳芳逾期交房违约金xxxxx元,于本判决发生法律效力后立即执行。二、驳回原告秦艳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400.00元，由原告秦艳芳负担1408.00元，由被告通辽恒辉房地产开发有限公司负担992.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，可在二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  刘桂娟人民陪审员  吕晶辉人民陪审员  苗 华二〇一六年七月二十八日书 记 员  路馨瑶