上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第954号
上诉人（原审原告）上海申斧制衣有限公司。
被上诉人（原审被告）上海霞辉投资管理有限公司。
上诉人上海申斧制衣有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭于2015年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人上海申斧制衣有限公司之委托代理人夏雷，被上诉人上海霞辉投资管理有限公司之法定代表人＊＊＊及其委托代理人孙鸿书到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，上海申斧制衣有限公司（以下简称申斧公司）系位于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号房屋的产权人。
2011年7月5日，申斧公司（作为出租方，签约甲方）与上海霞辉投资管理有限公司（以下简称霞辉公司，作为承租方，签约乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由甲方将座落在本市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号使用面积为1，600元的厂房出租给乙方使用。租赁日期共三年（自2011年8月15日起至2014年8月14日止），该租赁日期旁用手写方式载明“自然延续到拆迁”。租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设施设备，乙方需要继续承租的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。双方约定该厂房每年租金为（人民币，下同）35万元，三年内租金不变。自2014年8月14日起，每年按市场行情递增。乙方应于每次5日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：付六押一。租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。上述合同对双方的其他权利义务还作了相关约定。
合同签订后，申斧公司按约向霞辉公司交付了涉案租赁厂房，霞辉公司向申斧公司支付了至2014年8月14日止的租金。
2014年8月20日，案外人上海市某某工业区某某经济发展有限公司向申斧公司发送《上海莘庄工业区西区经济发展有限公司征收补偿通知书》一份，载明：座落在上海市某某区某某工业区某某路＊＊＊弄＊＊＊号的房屋及土地，因上海某某工业区某某商务区项目开发建设涉及征收补偿，请申斧公司接到通知后做好共同协商动迁等相关配合工作。
申斧公司诉称，其和霞辉公司于2011年7月5日签订《厂房租赁合同》，约定由霞辉公司承租其位于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号厂房，租期三年（自2011年8月15日起至2014年8月14日止），年租金为35万元。至2014年8月14日租赁期届满，霞辉公司迟迟不肯搬离涉案承租房屋。其诉至法院，要求判令：1、霞辉公司搬离并归还租赁的位于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号厂房；2、霞辉公司支付厂房占有使用费66，000元（自2014年8月15日起暂算60天，按每天1，100元计算），要求计算至霞辉公司实际搬离之日止。
霞辉公司辩称，双方合同约定的租赁期至动拆迁为止，故其认为还在租赁期限内，申斧公司要求搬离的诉请很荒唐。另因承租房屋已经在动拆迁了，根据动拆迁法律规定，应该先处理动拆迁关系，后处理租赁关系。若动迁问题解决，其的搬离问题自然而然会解决。因承租房屋处于动拆迁状态，申斧公司要求其配合遣散次承租人，目前其已清退了小部分，还有大部分没有清退。虽然其认为应支付占有使用费，但认为应当酌情减免后支付。综上，要求法院驳回申斧公司要求其搬离涉案厂房的诉请，租金要求法院酌情判决。
原审审理中，原审法院至涉案动拆迁部门上海某某工业区某某科了解到，申斧公司出租给霞辉公司的位于上海市某某区某某工业区某某路＊＊＊弄＊＊＊号的房屋及土地，因上海某某工业区某某商务区项目开发建设已被列入动拆迁范围，有关涉及征收补偿事宜，已由案外人上海某某房地产估价有限公司对涉案承租厂房进行了拆迁估价。
原审认为，申斧公司和霞辉公司签订的《厂房租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并依约履行。根据上述租赁合同约定，双方的租赁期限“自然延续到拆迁”。本案中，涉案租赁房屋在申斧公司和霞辉公司租赁合同存续期间已被列入动拆迁范围，霞辉公司作为承租人在拆迁过程中应当享有拆迁权益，故一旦在租赁期间，因租赁物被列入动拆迁范围而产生纠纷，一般会发生两个法律关系，即动拆迁关系和租赁关系。动拆迁关系属于外部关系，租赁关系属于内部关系。在这两个法律关系的处理过程中，原则上应当先解决动拆迁关系，一旦动拆迁关系得到解决，承租人在得到相应的安置款后自然会从租赁物内迁出，出租人和承租人之间的纠纷也就自然得到解决。因此，在本案动拆迁关系未得到解决之前，申斧公司要求霞辉公司搬离并归还租赁的位于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号厂房之诉请，不予支持。若今后动拆迁纠纷已经处理而双方间的租赁纠纷仍未得到解决，申斧公司可就租赁关系再行提起诉讼。关于申斧公司要求霞辉公司支付厂房占有使用费之诉请，根据上述租赁合同约定，双方的租赁期限“自然延续到拆迁”，结合本案目前的实际情况，申斧公司和霞辉公司间的租赁合同尚在租赁期限内，霞辉公司对此亦予以认可，故霞辉公司理应向申斧公司支付租金。即霞辉公司需向申斧公司支付自2014年8月15日起至判决生效之日止，按每年35万元计算的租金。申斧公司以双方租赁期已届满而要求霞辉公司支付厂房占有使用费的性质有误，原审予以纠正。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，于二○一五年二月二十八日作出判决：一、上海霞辉投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海申斧制衣有限公司自2014年8月15日起至判决生效之日止，按每年35万元计算的租金。二、驳回上海申斧制衣有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，049.32元，减半收取2，024.66元，由上海霞辉投资管理有限公司负担。
判决后，申斧公司不服，向本院提起上诉称，本案租赁合同对租赁期限的约定是互相矛盾的，一个明确约定为三年，自2011年8月15日至2014年8月14日，而另一个约定是自然延续到拆迁。上诉人认为双方的真实意思是租赁期从2011年8月15日起至2014年8月14日止三年，若在三年租赁期内遇动迁，则租赁期自然延续到拆迁，故本案租赁期限已经届满，租赁合同已经终止。本案有关部门针对涉案厂房虽有动迁意向，但该地块并无拆迁许可证，涉案厂房是协议动迁，只是存在动迁的可能性，不具有动迁的必然性。原审不应擅自改变上诉人的一审诉请，将上诉人诉请要求的占有使用费变更为支付租金，损害了上诉人另行主张救济的权利。综上，请求二审撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人霞辉公司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审庭审中，上诉人向本院提交由上海市某某工业区某某经济发展有限公司出具的情况说明一份，欲证明涉案厂房的动迁为协议动迁。被上诉人质证后认为，对该情况说明的真实性没有异议，但认为协议动迁与合同解除之间没有因果关系，只要动迁没有完成，根据双方的约定租赁合同就应该继续履行。
本院审核上述证据后，双方均对该情况说明的真实性不持异议，故对该证据的真实性本院予以认可。但本院认为本案是否为协议动迁与租赁合同是否应解除之间缺乏关联性，故对该证据的证明效力，本院不予认可。
本院认为，本案的争议焦点在于涉案租赁合同是否仍在租赁期内，上诉人是否有权在本案动迁尚未完成之前要求被上诉人搬离租赁厂房。从原审查明的事实来看，租赁厂房所在地块于双方约定的租赁期内已被列入动迁范围，根据双方在租赁合同中“自然延续到拆迁”的约定，本案租赁期限应自动延续，租赁合同尚在存续期间，加之动迁部门已对租赁厂房进行了拆迁估价，故为保护被上诉人作为承租人的动迁利益，上诉人无权在动迁事宜尚未解决之前要求解除租赁合同并要求被上诉人搬离厂房。上诉人抗辩称涉案地块为协议动迁，只是存在动迁的可能性，不具有动迁的必然性。对此本院认为，根据双方在租赁合同中的约定，只要发生动迁的情况，无论是否为协议动迁，租赁期限都自然延续至拆迁为止，而租赁厂房面临动迁已是客观发生的事实，双方就租赁期限约定的条件已经成就，故上诉人以上述理由进行抗辩，缺乏依据，本院无法采信。
既然本案租赁合同尚在存续期间，被上诉人理应按照合同约定向上诉人支付相应的租金，原审据此以每年35万元的标准判令被上诉人支付上诉人相应期间的租金，并无不妥，本院予以支持。本院同时注意到，双方在租赁合同中约定自2014年8月14日起，租金每年按市场行情递增，若上诉人认为每年35万元的租金标准已不能适应现时的市场行情，可就此提供证据另行主张租金差额。并且，在处理完动迁事宜之后，若双方就租赁关系仍有未尽纠纷，也可另行主张各自的权利。
综上，原审法院依据所查明的事实所作出的判决正确，本院予以维持。上诉人申斧公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，049.32元，由上诉人上海申斧制衣有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年六月十二日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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