山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第804号
上诉人（原审被告）山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人冯艳华，总经理。
委托代理人李丹，女，1982年5月6日出生，汉族，山东七里堡置业有限公司法务部职员，住济南市。
委托代理人潘书朝，男，1990年4月13日出生，汉族，山东七里堡置业有限公司法务部职员。
被上诉人（原审原告）井元芹，女，1977年7月20日出生，汉族，住济南市。
上诉人山东七里堡置业有限公司（以下简称七里堡公司）因与被上诉人井元芹商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭审理了本案，上诉人七里堡公司的委托代理人李丹，被上诉人井元芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年1月17日，井元芹与七里堡公司签订商品房买卖合同。双方约定：井元芹购买七里堡公司开发的位于济南市历城区，建筑面积113.42平方米。地下附房编号为7-112，附属物面积12.61平方米。商品房单价为每平方米7610元，金额为863126元；附属物单价为每平方米3000元，金额为37830元；以上总价款为900956元。井元芹于2011年1月17日交纳270956元作为首期房款，其余房款630000元向银行申请按揭。合同第八条约定，七里堡公司应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过竣工验收备案的商品房交付井元芹使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，七里堡公司可据实予以延期：6、出卖人单方能够说明原因可顺延60日。合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任，除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，井元芹分别于2011年1月17日、2011年1月30日向七里堡公司交纳房款共计900956元。2011年12月8日，涉案房屋所在7号楼工程质量竣工经工程的建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收。2012年1月21日，七里堡公司向井元芹交付房屋。因交付的房屋未经过竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，故井元芹要求按照合同第九条约定的日万分之一计算违约金，自2011年8月31日至2013年8月28日，共728天，共计65589元。另查明，七里堡公司与山东宏达科技集团设备安装有限公司（以下简称山东宏达设备安装公司）签订建设工程施工合同，约定山东宏达设备安装公司承包惠风居室外供热工程，开工日期暂按2011年4月10日（实际开工日期以下达开工令为准），竣工日期2011年5月31日，总工期为51天。2011年10月24日，山东宏达设备安装公司出具了惠居7、8号楼热力入口装置变更的说明。
原审法院认为：井元芹与七里堡公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应为有效合同。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。井元芹按约支付房款后，七里堡公司应按期向井元芹交付符合合同约定的商品房。本案争议焦点是：七里堡公司向井元芹交付的房屋是否符合合同约定；如不符合合同约定交房条件，但七里堡公司已实际向井元芹交付房屋，是否还需要承担违约责任。井元芹主张七里堡公司交付的房屋未竣工验收备案，不符合合同约定，即使其已向井元芹交付房屋，但交付的房屋不符合合同约定，应当承担违约责任。七里堡公司辩称其已向井元芹交付房屋，且交付的房屋已经竣工验收，符合法律规定的交房条件，故不应承担违约责任。原审法院认为，根据双方签订的合同约定，七里堡公司应于2011年8月31日前将经过竣工验收备案的商品房交付井元芹。经法庭调查，七里堡公司于2012年1月21日向井元芹交付房屋，且交付的房屋只是经过建设单位、监理单位、施工单位及设计单位进行竣工验收，并未到有关部门进行验收备案。因此，原审法院认为，首先，合同约定交房时间为2011年8月31日，扣除合同约定的能够顺延60天的情形，合同约定最晚交房时间应为2011年10月30日；但七里堡公司实际交房时间为2012年1月21日，晚于合同约定的交房的时间，故构成违约。根据合同约定逾期交房的违约责任，七里堡公司应向井元芹支付自2011年10月31日至2012年1月20日逾期交房的违约金，计7387.8元（900956元×日万分之一×82天）。其次，七里堡公司虽于2012年1月21日向井元芹交付房屋，但交付的房屋只有工程竣工验收，根据我国房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。七里堡公司提供的工程质量竣工验收并不符合法律规定及合同约定的交付条件，因此，七里堡公司虽然履行了房屋买卖合同的主要义务，向井元芹交付了房屋，但其向井元芹交付的房屋存在瑕疵，不符合合同约定，仍应承担一定的违约责任。根据公平原则，原审法院酌定七里堡公司承担30%的违约责任。因此，对于井元芹要求的自2012年1月21日至2013年8月28日的违约金，七里堡公司承担30%后的金额应为15811.8元（900956元×日万分之一×585天×30%）。综上，七里堡公司应向井元芹支付违约金23199.6元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告山东七里堡置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告井元芹违约金23199.6元。二、驳回原告井元芹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440元，原告井元芹负担860元，被告山东七里堡置业有限公司负担580元
上诉人七里堡公司不服原审判决上诉称：一、原审判决认定七里堡公司提供的工程质量竣工验收不符合法律规定及合同约定的交付条件不当。《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条均明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋已通过竣工验收，符合法律规定的交房条件。我国现行的法律、行政法规并无有关综合验收的强制性规定，双方合同也未约定以综合验收作为交房条件。济南市2011年4月27日才下发关于实行综合验收的通知，而本案商品房买卖合同的签订时间为2011年1月17日，依法不受该通知的约束。原审判决认定七里堡公司交付的房屋不是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收后的房屋，据此认为七里堡公司应承担一定的违约责任，并根据公平原则确定七里堡公司承担30%违约责任，没有法律依据。二、原审判决认定七里堡公司向井元芹交付的房屋存在瑕疵，属于认定事实不清。涉案房屋不存在瑕疵，七里堡公司不应支付井元芹2012年1月21日至2013年8月28日的违约金。根据合同约定，七里堡公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，井元芹有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由七里堡公司承担。在七里堡公司出示的证明文件不齐全的情况下，井元芹完全有权拒绝接收房屋，但是井元芹于2012年1月21日办理了收房手续。可见，双方以实际行为变更了合同约定的交房条件，七里堡公司交付的房屋符合法律规定，履行了合同约定的主要义务。七里堡公司没有逾期交房，井元芹也不存在逾期交房损失，因此七里堡公司不应承担逾期交房的违约责任。三、原审法院未依法就七里堡公司是否需要主张调整违约金进行释明。七里堡公司以己方不构成违约为由，主张己方不承担2012年1月21日至2013年8月28日的违约金，原审法院从未就违约金调整进行释明。原审法院判决七里堡公司支付的违约金过高，二审法院应依法进行调整。综上，原审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人井元芹答辩称：合同约定的交房条件是商品房竣工验收备案，直至目前，井元芹也没有收到涉案房屋的综合验收备案单。七里堡公司在给井元芹的房屋交付使用通知书中称，涉案房屋已经济南市建设行政主管理部门验收完毕，但是七里堡公司并没有提交验收完毕的证据。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：2011年1月17日，七里堡公司和井元芹签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据该合同第八条约定，七里堡公司应于2011年8月31日前将经竣工验收备案的商品房交付给井元芹。2012年1月21日，七里堡公司向井元芹交付涉案房屋时，涉案房屋虽经过了建设、监理、施工、设计等单位验收，但并未按合同约定取得竣工验收备案证明。因此，七里堡公司于2012年1月21日向井元芹交付房屋不构成有效交付，原审法院认定七里堡公司向井元芹交付的涉案房屋存在瑕疵，未达到合同约定的交付条件符合事实。合同签订后，双方并未协商变更交房条件，井元芹接收涉案房屋也并不意味着与七里堡公司以行为变更了交房条件。故，因七里堡公司未取得涉案房屋竣工验收备案证明，其于2012年1月21日向井元芹交付涉案房屋以后，仍应承担逾期交房的违约责任。综合以上事实，原审法院根据公平原则，酌定七里堡公司仅承担30%的违约责任不违反相关法律规定。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。但是，本案中，双方约定按井元芹累计已付款金额的日万分之一计算七里堡公司应承担的逾期交房违约金，并不属于上述法律规定的违约金过高的情形，对此原审法院无释明义务。在此情况下，鉴于原审法院仅判决七里堡公司承担上述违约金的30%，七里堡公司仍认为原审法院判令其承担的违约金过高，要求本院进行调整没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人七里堡公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1440元，由上诉人山东七里堡置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一四年十一月五日
书 记 员 白 雪