湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00192号
上诉人（原审被告）姚望英。
委托代理人毛文婷。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为签收法律文书。
被上诉人（原审原告）孝感市孝南区国家税务局。住所地：湖北省孝感市交通路***号。
法定代表人李俊，该局局长。
委托代理人游贵桥、王巍，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为签收法律文书。
上诉人姚望英因与被上诉人孝感市孝南区国家税务局（以下简称孝南国税局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院作出的（2015）鄂孝南民初字第00008号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人姚望英及其委托代理人毛文婷，被上诉人孝南国税局的委托代理人王巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年9月24日，孝南国税局与姚望英签订了一份租赁合同。双方约定：孝南国税局将其所有的位于孝感市园林路39号临街门面一间出租给姚望英使用，租赁期限从2013年9月30日至2014年9月30日止，年租金6480元（不含水电费）。期满后姚望英仍需续租应提前一个月同孝南国税局进行协商，孝南国税局根据自己的实际情况决定是否续租，续租以签约为准。姚望英需在签订合同时一次性付清租金，水电费按自来水厂、电力局规定价格实价收取。姚望英在房屋租赁期间不得要求退租或将门面私自转让他人，任何形式的转让无效，违反约定的孝南国税局可按违反合同将门面使用权收回，一切损失由姚望英承担。合同到期后双方的合同自然解除，合同期间双方如有一方违反合同，另一方有权索取双倍租金的违约金。姚望英若有违反合同约定：亦即未付清租金、未按时每月交纳水电费、未经孝南国税局同意实施装修房屋、从事违章、违法经营活动、违反国家计划生育政策、退租或者转租的，孝南国税局有权单方终止合同，并强令退房。合同签订后，孝南国税局将房屋交于姚望英进行经营。2014年3月4日，孝南国税局向姚望英告知在其租赁的房屋到期后将要收回。房屋租赁期届满后孝南国税局多次催促姚望英退出租赁的房屋未果，遂引起诉讼。另查明，孝南国税局与姚望英所诉争的租赁房屋坐落于孝感市园林路39号，房屋所有权证号为：字第00076326号，房屋所有权人为孝感市孝南区国家税务局，房屋为砖混结构5层房屋，建筑面积900㎡，用途为办公。
一审法院认为：孝南国税局与姚望英所签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且该合同中并无违反法律规定的条款，经双方签字认可后即属合法有效的合同，对双方均有约束力，双方当事人均应该按照合同约定履行。姚望英以该合同与上一年签订的合同不一致，改变了以前所签订合同的条款为由，不同意退出租赁房屋，要求继续履行合同的抗辩主张违反了双方约定在房屋期满后仍需续租应提前一个月同孝南国税局进行协商，孝南国税局根据自己的实际情况决定是否续租，续租以签约为准的合同条款，且该租赁合同已经实际履行完毕，双方并没有继续签订租赁合同，故对姚望英的此抗辩主张未予支持。孝南国税局要求姚望英从租赁房屋中搬出的诉请合理合法，予以支持。孝南国税局要求姚望英承担其损失的诉讼请求，因未提供证据予以佐证，故对此诉讼请求未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：1、姚望英于判决生效后七日内将其所租赁的位于孝感市园林路39号租赁房屋清空后交还给孝南国税局。2、驳回孝南国税局的其他诉讼请求。案件受理费100元，由姚望英负担。
姚望英不服一审判决，上诉称：一、一审过程中，未审查孝南国税局要求姚望英立即搬出孝感市园林路39号房屋的理由，同时亦未审查孝南国税局诉称终止租赁合同的根据即《中共中央办公厅、国务院办公厅关于停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（以下简称《通知》）。（一）该《通知》的宗旨是发展经济、改善民生，而不是损害人民群众的合法权益，是为了改善人民群众生产、生活。（二）根据该《通知》第三条第（三）项规定，收回不得续租的用房是指“党政机关占有、使用的办公用房”，但本案涉案房屋是孝南国税局自80年代建成后，便对外出租，并没有办公使用。故涉案房屋并非为孝南国税局的办公用房。二、一审过程中，忽视孝南国税局收回门面的理由，作出的判决对姚望英不合理。姚望英花费5万元转让涉案门面，且花费装修费5万元，转让涉案房屋经孝南国税局同意，且孝南国税局多收一个月的房屋租金，现姚望英经营未满一年，造成了经济损失。综上，请求二审法院：1、撤销原判，改判驳回孝南国税局的诉讼请求。2、本案诉讼费由孝南国税局承担。
姚望英未向本院提交新证据。
孝南国税局辩称：1、姚望英与孝南国税局签订的案涉租赁合同期限已届满，双方没有就续租重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，姚望英有法定的腾退房屋的义务。姚望英的上诉理由与法律相违背，依法不能成立。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
孝南国税局未向本院提交新证据。
二审经审理查明，一审查明事实属实。
本院认为，本案纠纷因姚望英与孝南国税局签订的《孝南国税广场税务分局园林路门面租赁合同》的履行而引起，故应定性为房屋租赁合同纠纷。该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。
本案二审争议的焦点问题为：一、孝南国税局能否不再续签合同；二、姚望英的门面装修及转让费损失应由谁承担；承担的范围应如何确定。
关于焦点问题一，本院认为，双方签订的案涉合同租赁期限为一年即从2013年9月30日至2014年9月30日，该租赁合同已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定及案涉合同第一条第（一）项的约定，孝南国税局与姚望英签订续租合同需提前一个月进行协商，且由孝南国税局根据自己的实际情况决定是否续租，续租以签约为准。现孝南国税局决定不再对外续租，并于案涉合同期限届满前已告知姚望英不再签订续租合同，双方亦没有签订续租合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定及案涉合同第一条第（一）项的约定，双方的案涉房屋租赁合同已履行完毕。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第四条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”孝南国税局作为案涉房屋的所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，任何单位或个人都不能强迫其出租或者不出租其所有的房屋。所以，孝南国税局有权决定是否与姚望英续签租赁合同。
关于焦点问题二，本院认为，因姚望英在一审中未就案涉门面的装修及转让费用提出反诉，一审法院对此未作审查。现在上诉提出此主张属于新的诉讼请求，故本院二审对此不予审查。
另，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定及案涉合同第一条第（一）项的约定，双方的案涉房屋租赁合同已履行完毕，姚望英应当于2014年10月1日腾退案涉门面房，但姚望英至今仍未腾退，姚望英应当承担孝南国税局此期间内房屋占用损失，一审判决对孝南国税局要求姚望英承担其损失的诉讼请求未予支持不妥，但孝南国税局未提出上诉，视为其认可一审判决，故本院对此不作处理。
综上，姚望英的上诉请求不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费100元由姚望英负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 孙 伟
审判员 代绍娟
二〇一五年九月二十二日
书记员 潘 洁
附适用法律条款
1、《中华人民共和国合同法》第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
2、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
3、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
4、《中华人民共和国物权法》第四条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
5、《中华人民共和国物权法》第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；