成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第2043号
原告廖秀明。
委托代理人钟波，四川益正律师事务所律师。特别授权代理人。
原告廖秀明诉被告廖蓉、李杨明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月13日立案受理，依法适用普通程序，依法适用普通程序，由本院代理审判员仇金玛担任审判长、人民陪审员杨远如、叶碧云组成合议庭进行审理，于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告廖秀明到庭参加诉讼。被告廖蓉、李杨明经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告廖秀明诉称，原告与二被告具有房屋买卖合同关系。2006年10月24日，被告一家人因征用建设而拆迁，根据当时的政策，二被告应取得套二型房屋一套。因此，原、被告达成了房屋买卖事宜，并签订了一份：“被告将尚未取得的一套二型安置房屋以120000元的价格出售给原告的《住房转让协议书》，协议签订后原告即向被告交付现金11万元。2010年12月，原告在被告的协助下抽取了位于成都高新区大源北一街25号6栋2单元3楼1号房屋，并且原、告向政府缴纳了房屋补差款5934元。同年12月10日，原、被告又对原《住房协议书》内容进行了变更，并且又重新签订了《住房协议书》，将合同价款由原来的12万元变更为160000元，因此，协议签订后，原告再次向被告支付了现金40000元，约定余款1万元待办理产权过户后付清。当日原告即占有、使用该房屋至今。2013年5月，被告方取得了房屋产权证，原告要求被告协助办理产权过户登记手续时，但被告却一直未协助原告办理房屋产权过户手续。因此为维护原告权益，故诉至法院，请求人民法院依法判决：一、确认原告廖秀明与被告廖蓉、李杨明于2010年12月10日所签订的《住房转让协议书》合法、有效；二、被告廖蓉、李杨明协助原告廖秀明办理位于成都高新区大源北一街25号6栋2单元3楼1号房屋所有权证及国土使用证的变更登记手续；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告廖蓉、李杨明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在庭前提交书面答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、辩论及最后陈述的权利。
原告廖秀明为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据材料：
1、《房屋拆迁安置协议书》，证明房子的来源是因拆迁安置而得，证明房屋买卖是合法有效；
2、《析产协议书》及成高证民字第2195号《公证书》，该公证书是所有被告及案外人罗希达成的，证明被告一家总共分了五套房屋，涉案房屋归徐水珍、罗雪峰所有；
3、《协议书》及成高证民字第2196号《公证书》，证明涉案房屋是以210000元的价格出卖给原告的，协议约定的付款方式等；
4、《委托书》及成高证民字第2197号《公证书》，证明被告曾委托案外人龙桂林协助原告办理涉案房屋的过户手续；
5、被告罗来超为收款人出具的收条，证明第一部分购房款190000元已交付被告；
6、被告罗雪峰、徐水珍、罗时轩三人达成的《私产析产协议》，在买卖房屋时涉案房屋是归徐水珍与罗雪峰的，但是他们私下达成协议将涉案房屋的产权人变更为徐水珍、罗来超；
7、诉争房屋的《房屋信息摘要3》，证明涉案房屋的产权人为被告徐水珍、罗来超；
8、地址证明，证明原来签订合同时涉案房屋的地址已变更为了产权证上的地址，证明二套房屋系同一套房屋；
9、门（楼）牌号变更证明，证明涉案房屋的现地址；
10、证人刘祥的当庭证人证言，证明原告曾向被告罗来超要求将涉案房屋过户登记至原告名下。
以上证据原告廖秀明均提供原件当庭核对，核对后原件退还原告，本院收取复印件存档。
被告廖蓉、李杨明未向本院提交证据。
对原告提交的证据，本院经审查认为，上述证据均为原件，有直接的证明力，且来源合法，内容客观真实，与本案具有必要的关联性，能够互相印证，证明案件的基本事实，本院均作为证据采信。
经审理查明，2010年12月21日，被告李杨明经拆迁安置分得位于成都高新区大源双河三期小区大源北一街25号6幢2单元301号房屋。
2006年10月24日，被告廖蓉、李杨明与原告廖秀明签订了《住房转让协议书》，约定被告作为转让方将其拆迁的安置房（套二型）转让给廖秀明。该协议还约定以下与本案有关的相关内容：1、该转让房屋面积为70平方米，该面积为政策拆迁的安置面积，若因实际安置面积增大，增大部分也应一并转让；2、该协议系对成高农房（99）桂090056号的农房拆迁安置而来。被安置房即转让房，现尚未实际取得；3、该协议房双方约定价格为总价120000元，以套计价。该价格不因房屋实际面积的增大和减少而变化；4、该实际取得的拆迁房以实际安置面积为准，若需要向拆迁安置单位补价的，该价款由受让方（即原告廖蓉，下同）承担；5、该房屋实际取得后转让方应交付给受让方居住；6、本协议生效后受让方给付转让方房款110000元，剩余10000元在房屋产权证过户到受让方后即给付；7、转让方在取得房屋后应当及时无偿协助受让方办理转让及过户登记手续；8、转让方若有抵押、担保、转让给第三方的行为而导致不能将该房屋转让给受让方的行为，则应承担房屋总价款50%的违约金。
2010年12月10日，原告作为受让方，被告作为转让方，再次签订了《住房转让协议书》。该协议约定如下：1、转让方将其拆迁的安置房（套二型）转让给廖秀明；2、该转让房屋面积为70平方米，该面积为政策拆迁的安置面积，若因实际安置面积增大，增大部分也应一并转让；3、该协议系对成高农房（99）桂090056号的农房拆迁安置而来。被安置房即转让房，现尚未实际取得；4、该协议房双方约定价格为总价16万元，以套计价。该价格不因房屋实际面积的增大和减少而变化；5、该实际取得的拆迁房以实际安置面积为准，若需要向拆迁安置单位补价的，该价款由受让方承担；6、该房屋实际取得后转让方应交付给受让方居住；7、本协议生效后受让方给付转让方房款15万元，剩余1万元在房屋产权证过户到受让方给付。即产权属归受让方后给付余款1万元；8、转让方在取得房屋后应当及时无偿协助受让方办理转让及过户登记手续；9、转让方若有抵押、担保、转让给第三方的行为而导致不能将该房屋转让给受让方的行为，则应承担房屋总价款三倍的违约金。
2006年10月24日，被告廖蓉出具《收条》一份，载明收到原告购房款110000元。
2010年12月10日，成都高新区建设用地统一征用开发办公室出具《通知》一份，载明被告抽取的农迁安置房位于成都高新区大源北一街25号6幢2单元301号，并载明凭此通知办理住房结算手续。
另查明，涉案房屋于2013年5月7日办理了产权登记，登记为被告廖蓉、李杨明所有，同时于2013年5月17日设置了抵押权，抵押权人为案外人钟磊，权利价值350000元。
本院认为，原告廖秀明与被告廖蓉、李杨明于2006年10月24日以及2010年12月10日签订的《住房转让协议书》是双方真实自愿的意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效。2010年12月10日的《住房转让协议书》，对2006年的协议部分内容进行了变更，但该协议约定内容符合法律规定，且是双方真实自愿的真实表示，应属合法、有效。
另外，经查明，现涉案房屋已设置了抵押权，抵押权人为案外人钟磊，权利价值为350000元。抵押权是物权的一种，而原告购买涉案房屋，在未进行变更登记的情况下，原告享有的是债权。依据物权优先于债权的法理，涉案房屋变更登记的前提需清偿债务以保障抵押权人的利益，经本院释明，原告不同意代被告清偿债务涤除抵押权，被告廖蓉、李杨明未到庭，未表明是否具有能力清偿债务涤除抵押权，故涉案房屋在抵押权存在的情况下，为保障抵押权人的利益，无法过户登记至原告名下，因此，本院对原告的第二项诉讼请求予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告廖秀明与被告廖蓉、李杨明于2010年12月10日签订的《房屋转让协议》合法、有效；
二、驳回原告廖秀明的其他诉讼请求。
案件受理费3500元，公告费560元，诉讼保全费3120［（2013）高新民保字第144号案］由被告承担。（此款原告已预交5430元，被告应自本判决生效之日起十日内向本院补缴其应当承担的诉讼费1750元，向原告支付5430元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 仇金玛
人民陪审员 杨远如
人民陪审员 叶碧云
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 苏 露