四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川10民终639号上诉人（一审原告、反诉被告）：李臣碧，女，汉族，住四川省内江市。委托诉讼代理人：姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：内江市爱购商业管理有限公司，住所地四川省内江市。法定代表人刘懿，经理。委托诉讼代理人：张红，女，汉族，内江市爱购商业管理有限公司员工，住四川省内江市。上诉人李臣碧因与被上诉人内江市爱购商业管理有限公司（以下简称爱购有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人李臣碧及其委托代理人姚永红、被上诉人爱购有限公司委托代理人张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李臣碧不服一审判决，向本院提起上诉:1.依法撤销四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2828号民事判决；2.依法改判李臣碧不向爱购有限公司支付物业管管理费845元、公摊电费498.43元、公摊水费95.30元、公摊空调费390.55元、租金741.94元，共计2571.22元；3.诉讼费由爱购有限公司承担。其主要理由是：1.爱购有限公司没有物业管理的资质证书，不能向租户收取物业管理费；2.《租赁合同》的第三条没有约定公摊空调费和公摊保洁费，公摊电费和公摊水费没有提供缴纳依据和计算公式；3.李臣碧同意在2015年11月6日将商铺退还爱购有限公司，但爱购有限公司拒绝接收。因此，李臣碧不应再支付租金741.94元。被上诉人爱购有限公司辩称：1.《租赁合同》中已约定由爱购有限公司提供统一物业管理服务，租户应当向爱购有限公司缴纳物业服务费；2.《租赁合同》对公摊电费、水费等都有约定，公共区域的水、电费由各租户分摊，所谓的公摊空调费实际上是公摊空调使用的电费；3.虽然李臣碧表示过退铺意愿，但与爱购有限公司并未达成退租的协议，根据《租赁合同》约定仍占用商铺，应当支付租金。李臣碧诉至一审法院，请求判决：1.解除李臣碧、爱购有限公司之间签订的《租赁合同》；2.由爱购有限公司退还李臣碧保证金13,800元、租金27,600元、装修费20,000元；3.诉讼费由爱购有限公司承担。爱购有限公司反诉至一审法院，请求判决：1.李臣碧继续履行合同，履约保证金、租金、装修费等均不予退还；2.李臣碧依约支付垃圾清运费13个月130元、物业管理费13个月845元，电费13个月1,368.60元，公摊水费13个月164.80元，公摊电费13个月638.50元，公摊空调费7个月529.50元，租金2,845元（从2015年12月6日至2016年1月18日止）；3.李臣碧赔偿相应的滞纳金、违约金以及两个月的租金损失合计13,681.40元；4.诉讼费由李臣碧承担。一审法院审理查明：2014年4月，爱购有限公司取得了内江市某综合市场的管理使用权后，改名为爱购潮流广场，并发出招商邀请。2014年8月12日，爱购有限公司对爱购潮流广场向消防部门申请验收。2014年8月31日，李臣碧向爱购有限公司缴纳该广场商铺的履约保证金13,800元。同日，李臣碧与爱购有限公司签订《租赁合同》。合同约定：李臣碧租赁爱购有限公司经营管理的爱购潮流广场的商铺经营餐饮，租赁期限2014年9月1日至2016年9月30日，每月租金2,300元；合同还对水电气费、物管费、垃圾清运费的计算和支付方式、履约保证金的退还等进行了约定。签约当日，李臣碧向爱购有限公司支付了一年的租金27,600元。爱购有限公司出具的收据载明，租期从2014年10月1日至2016年12月31日（含优惠租赁期3个月），爱购有限公司承诺以实际开业日2014年12月6日开始计算租金。合同签订后，李臣碧如约进场经营美容服务。2015年7月7日，内江市市中区公安消防大队对爱购潮流广场验收合格。在经营中，李臣碧认为爱购有限公司的爱购潮流广场未经过消防验收不具备开业条件、没有完全履行开业承诺、管理不到位等属违约行为为由，同其他商户一起于2015年8月7日、8月8日围堵爱购潮流广场大门，造成商场停止经营至今。审理中，爱购有限公司于2015年11月24日提起反诉，提出上述反诉请求。2016年3月17日，爱购有限公司要求李臣碧增加支付2016年1月19日至2016年3月16日的租金4,600元。一审法院认为，参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三款“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，爱购有限公司将未经公安消防机构验收合格的爱购潮流广场商铺租赁给李臣碧使用而签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，李臣碧于2015年8月7日与其他商户一起围堵广场大门后就停止经营，事实上本案涉及的租赁合同已不能履行。故李臣碧提出的解除《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。爱购有限公司反诉提出的要求继续履行《租赁合同》的请求，因上述理由，不予支持。爱购有限公司将爱购潮流广场的商铺交与李臣碧经营使用前后，未尽到相应的管理之责，属违约行为。爱购有限公司按照约定将爱购潮流广场的商铺交与李臣碧经营使用，其已完成了交付租赁物的义务，李臣碧应当按照约定支付租金和其他相关费用。李臣碧一直未向爱购有限公司交纳水电费、物管费等相关费用，且于2015年8月7日与其他租赁户一起围堵广场大门造成广场无法经营，属违约行为。李臣碧提出的要求爱购有限公司退还保证金13,800元的请求，予以支持。扣除李臣碧应承担的相关费用，爱购有限公司应将剩余部分退还给李臣碧。爱购有限公司于2014年9月2日向李臣碧出具的租金收据中载明了租期从2014年10月1日至2015年12月31日（含优惠租赁期3个月），李臣碧至今未向爱购有限公司退还商铺。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李臣碧要求爱购有限公司退还租金27,600元的诉讼请求，不予支持。李臣碧提出的要求爱购有限公司支付装修费20,000元的请求，因李臣碧进行经营需要进行店面的整改和装修，不属于爱购有限公司应当提供服务范围，故李臣碧的请求于法无据，不予支持。爱购有限公司提出要求李臣碧支付物业管理费845元、电费1,368.60元的反诉请求，予以支持。李臣碧自2015年8月7日起停止经营，应承担经营期间即自2014年12月6日至2015年8月7日止的垃圾清运费、公摊水费、公摊电费、公摊空调费等公摊费用，其费用分别为：垃圾清运费82.26元，公摊水费95.30元，公摊电费498.43元，公摊空调费390.55元。爱购有限公司请求的超出部分，不予支持。爱购有限公司向李臣碧出具的租金收据载明了租期从2014年10月1日至2015年12月31日（含优惠租赁期3个月），并承诺租金从实际开业日2014年12月6日开始计算，故李臣碧应向爱购有限公司支付从2016年3月6日至2016年3月16日止的租金741.94元。爱购有限公司请求的超出部分，不予支持。爱购有限公司要求李臣碧承担租赁损失和滞纳金的请求，因双方均有违约行为，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告李臣碧与被告内江市爱购商业管理有限公司签订的《租赁合同》;二、原告李臣碧于本判决生效之日起十日内将爱购潮流广场的商铺退还给被告内江市爱购商业管理有限公司；三、被告内江市爱购商业管理有限公司退还原告李臣碧的履约保证金13,800元；四、原告李臣碧支付被告内江市爱购商业管理有限公司物业管理费845元、电费1,368.60元、垃圾清运费82.26元，公摊水费95.30元，公摊电费498.43元，公摊空调费390.55元，租金741.94元，合计4,022.08元;五、驳回原告李臣碧的其他诉讼请求；六、驳回被告内江市爱购商业管理有限公司的其他反诉请求。上述三、四项品迭后，被告内江市爱购商业管理有限公司应支付原告李臣碧9,777.92元，于本判决生效后十日内付清。如果被告内江市爱购商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,013元，原告李臣碧负担690元，被告内江市爱购商业管理有限公司负担323元；反诉受理费420元，原告李臣碧负担50元，被告内江市爱购商业管理有限公司负担370元。本院二审期间,双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审法院认定事实相同，本院予以确认。另查明，当事人诉争的公摊空调费为使用空调所用电费。本院认为，本案的争议焦点是：李臣碧是否应当向爱购有限公司支付物业管理费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费以及租金741.94元。李臣碧与爱购有限公司签订的《租赁合同》合法有效，根据该合同约定，李臣碧应当向爱购有限公司缴纳物业管理费、公摊电费、公摊水费。公摊空调费虽然未在合同中列明，但该公摊空调费实为公摊空调电费，应属于公摊电费的一部分。李臣碧认为爱购有限公司没有物业管理的资质证书，也未提供公摊电费和公摊水费的缴纳依据及计算公式，因此不应向其缴纳物业管理费、公摊电费和公摊水费。但李臣碧与爱购有限公司签订的《租赁合同》约定由爱购有限公司提供统一物业管理服务，并对物业管理费用的收取也有约定。爱购有限公司是否具有物业管理的资质证书并不影响爱购有限公司提供物业服务，李臣碧应当按照合同约定缴纳物业管理费。公摊电费和公摊水费是根据电表、水表显示的使用数计算的，且《租赁合同》中也载明公共区域水电费按其所在区域的计租面积分摊，应依约缴纳。李臣碧认为其在2015年11月6日已向爱购有限公司表达了退铺意愿，不应再支付租金741.94元，但李臣碧与爱购有限公司并未达成退铺的合意，也未办理相关退铺手续，应当按照合同约定支付租金。因此，一审法院认定李臣碧应支付爱购有限公司租金741.94元并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人李臣碧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25元，由上诉人李臣碧负担。本判决为终审判决。审判长  黄砾平审判员  夏 飞审判员  马晋川二〇一六年九月十四日书记员  赖思源