上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第2929号
上诉人（原审原告）吴勇，
委托代理人葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海海之韵房地产咨询有限公司，
法定代表人钱纪国，总经理。
委托代理人陈安义，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人杨海宾，上海市锦天城律师事务所律师。
原审第三人阮海青，
原审第三人徐金坤，
原审第三人杨祖安，
上诉人吴勇因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经本院院长批准延长审限三个月。现已审理终结。
原审经审理查明，徐金坤在担任案外人甲公司（以下简称甲公司）销售人员期间，以上海海之韵房地产咨询有限公司（以下简称海之韵公司）的名义于2007年3月20日与吴勇签订“新乐名苑预留房市场预测（选房）征求意见书”一份，载明：预留房名称及门号为x号楼xxx弄x号（暂编号），每平方米单价人民币（下同）1，900元，总建筑面积（约）102.95平方米；买方为确保预留房为本人所事先选定且不被他人所占自愿交付160，000元诚意金，买方交付诚意金后，在卖方办理好预售许可证后的规定期限内签订房屋预售合同；买方与卖方签订房屋预售合同时，买方必须在收到卖方通知后五天之内完成合同签约，若逾期可视作自动放弃，卖方有权将预留房转留他人；签订意向书后，卖方若将买方预留房转给他人，卖方将按买方交付诚意金的1％作为违约金和本金一并支付给买方。若买方在签订房屋预售合同前，提出退房要求，卖方将收取交付诚意金的1％作为违约金；意向书作为签订预售合同的有效凭证。此外，该征求意见书首页上方标注有“杨祖安签约05年”字样，右上角处标注有“姜云山53.18、王建平31.97、杨文云17.14，总计102.29平方米”字样。
原审另查明，2005年4月25日，阮海青向海之韵公司支付“购浩欣房款”100，000元，海之韵公司于同日开具以阮海青为交款单位编号为1207783的收据一张；2005年5月11日，阮海青向海之韵公司支付“购浩欣房款”60，000元，海之韵公司于同日开具以阮海青为交款单位编号为1240343的收据一张。嗣后，吴勇表示因阮海青已将购房指标卖给其，而其也已将其中一笔160，000元通过杨祖安支付给海之韵公司，故海之韵公司财务人员将相同编号的两份收据上阮海青的名字划去，改为吴勇，并加盖了海之韵公司公章。阮海青、徐金坤对此没有异议，并表示当时均在场。海之韵公司对此不予认可，称交款单位“吴勇”明显是涂改的，这两份收据海之韵公司是出具给阮海青而非吴勇的，且吴勇无法证明海之韵公司收取了其160，000元款项。
原审再查明，吴勇陈述在2007年5月18日，杨祖安出具证明一份，载明吴勇付入海之韵公司146，000元进入徐金坤建行卡中；诉讼中，吴勇表示其与杨祖安、徐金坤、阮海青一起去的新桥建设银行，吴勇看着杨祖安把146，000元打入徐金坤的卡中。海之韵公司辩称没有收到这笔钱。徐金坤表示银行卡是销售部给的，卡被杨祖安拿走，杨祖安称钱已经转给公司，全部处理好了。该证明书写在抬头为“上海乐伟房地产开发有限公司”的纸张上。
吴勇另陈述，2007年5月18日，阮海青出具证明一份，载明吴勇付入海之韵公司的14，000元由阮海青收，这14，000元是由杨祖安支付给阮海青的。海之韵公司表示，阮海青无权收取海之韵公司的款项；阮海青表示该笔钱款是其购买位于松江区某某镇某某街xxx弄x号楼xx室房屋多付的钱，后来杨祖安代表开发商退还给其。该证明书写在抬头为“上海乐伟房地产开发有限公司”的纸张上。
吴勇又陈述，2007年5月20日，其与阮海青签订协议一份、约定阮海青将85平方米购房指标卖给其，共计85，000元，其分别于2007年5月20日、2008年2月4日以及2008年4月23日支付给阮海青50，000元、15，000元、20，000元。海之韵公司表示，这只能表明是阮海青将其动迁购房指标卖给吴勇，是不合法的，阮海青收取的85，000元与本案无关。阮海青表示，该85平方米购房指标是其从案外人王建平和姜云山处购买来的，其卖给吴勇85，000元，该85，000元是其自己收取的，没有给海之韵公司。
吴勇还陈述，2008年4月14日，杨祖安出具收条一份，载明收到吴勇支付的动迁指标费20，000元整（杨文云指标17.14平方米），该笔钱款是杨祖安代海之韵公司收取的。海之韵公司表示，杨祖安根本就不是其公司员工，而且代收给谁海之韵公司也不清楚。该收条书写在抬头为“甲公司”的纸张上。
吴勇再陈述，2008年12月27日，徐金坤出具“借款”单一张，载明暂借吴勇20，000元，年前归还，证明海之韵公司收取吴勇款项20，000元。庭审中，吴勇表示当时和徐金坤已经很熟悉，徐金坤急需钱，故吴勇借给徐金坤20，000元。海之韵公司表示，徐金坤不是其公司的员工，该20，000元是徐金坤的个人借款，与本案房款没有任何关系。徐金坤表示这是其向吴勇个人的借款，当时其母亲去世急需用钱而向吴勇借钱，该笔款项尚未归还。
徐金坤在原审第三次庭审中陈述，其是甲公司的销售人员，甲公司的老板与海之韵公司的老板是同一人相迪龙，其与吴勇签订征求意向书的时候销售部有两个章，一个是上海乐伟房地产开发有限公司（以下简称乐伟公司）的章，一个是海之韵公司的章，因该两公司是一起的，两公司的章可以随便使用。
原审审理中，吴勇请求判令：1、海之韵公司退还其两倍的购房款570，000元；2、海之韵公司支付其房价上升所造成的损失费834，395元（103平方米×10，000元－1，900元×102.95平方米）；3、海之韵公司支付其银行利息84，000元（以285，000元为本金，从2007年3月20日起计算至2012年11月12日止，按照银行同期贷款利率6％的四倍计算，其现只主张84，000元）。
海之韵公司辩称：海之韵公司与吴勇之间从来没有建立过任何商品房买卖或者商品房预售的法律关系。对于吴勇的第一项诉讼请求，海之韵公司从来没有收到过吴勇支付的任何款项，所以不存在退还双倍购房款的问题。对于吴勇的第二项诉讼请求，房价上涨的损失根本不存在，双方没有建立任何商品房买卖关系，该诉请没有任何计算依据。对于吴勇的第三项诉讼请求，首先，利息应当以本金的存在为基础，吴勇没有向海之韵公司支付任何本金。其次，利息的计算要根据合同约定或者法律规定，吴勇按照同期银行贷款利率的四倍计算利息有很大的随意性，再次，利息计算的起止时间也存在很多问题，购房款的最后一笔款项是2008年支付的，即便要计算利息也不应从2007年3月20日开始起算。综上，吴勇提供的证据不能证明海之韵公司收到过其支付的款项，故吴勇诉请的基础法律关系不存在。即便吴勇确实曾支出过一定的款项，但海之韵公司确实没有收到，对吴勇遭受的经济损失海之韵公司表示理解，但其诉请不能成立，应当予以驳回。
阮海青述称：吴勇是在2007年付钱给杨祖安的，杨祖安是海之韵公司销售部的工作人员，本来系争房屋是阮海青的指标房，阮海青先支付了160，000元，但是海之韵公司不给阮海青房子，之后阮海青以4，200元每平方米的市场价买了另外一套房屋，并补交了290，000元。后来阮海青把购房指标卖给吴勇，此后就是海之韵公司与吴勇之间的事了。
徐金坤述称：其是甲公司销售部的工作人员，甲公司与海之韵公司的老板是同一个人即相迪龙。2005年阮海青与海之韵公司有份协议，后来阮海青指标空了，改为由吴勇和海之韵公司签订协议，2007年3月20日的征求意向书是徐金坤和吴勇签订的，章也是徐金坤盖上的，海之韵公司的章当时是在甲公司销售部放着的。
杨祖安未作答辩。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中吴勇与海之韵公司于2007年3月20日签订的“新乐名苑预留房市场预测（选房）征求意见书”系双方真实意思表示，该征求意向书中载明了预留房屋的座落位置、每平方米单价以及大致面积等，并明确了将来依约签订房屋预售合同的意思表示，故吴勇与海之韵公司之间已成立商品房预约合同关系，双方均应按约全面履行各自的义务。本案争议的焦点是海之韵公司是否收到了吴勇支付的诚意金及购房款。虽然吴勇提供了盖有海之韵公司公章的收据、收条、证明、协议、借款单等证据，欲证明海之韵公司收取了其支付的诚意金及其他购房款，但结合本案具体案情看仍存在多方面疑点，有违常理。其一，签订预约合同准备购买商品房系重大事项，且本案中涉及较大金额的钱款支付，吴勇第一次与海之韵公司进行此类交易，其应当尽到审慎的注意义务。作为吴勇应当知晓根据交易惯例，有权收取房款者应当为单位财务人员或单位账号，任何没有单位授权的个人均无权收取房款。从本案吴勇自述的160，000元诚意金的支付情况看，2007年5月18日，杨祖安和徐金坤带着乐伟公司的工作人员，当时他们说会计不在不能汇款需要现金，该笔款项是吴勇直接取现后交给杨祖安，杨祖安将其中的146，000元打入徐金坤的建设银行卡内，将其中14，000元支付给阮海青，均非交付给海之韵公司财务人员或付入海之韵公司账户。其二，吴勇虽主张付款的当日杨祖安就联系了公司的朱会计，财务人员将交款人为阮海青的两张共计160，000元的收据改名为吴勇，并加盖了海之韵公司的公章，但海之韵公司对此予以否认，且根据吴勇所述，其在当天便来到了海之韵公司销售部并见到了财务人员，但却没有将款项直接支付给海之韵公司的财务人员或付入海之韵公司的账户，吴勇对此存在过错。此外，上述两张收据上的160，000元最初是阮海青支付给海之韵公司的购房款，后阮海青将其全部用于购买他处房屋，故该两份收据上收款人的名字即便被改为吴勇，也并不足以证明吴勇已将另外的160，000元支付给海之韵公司。另，吴勇也并无证据证明杨祖安是海之韵公司的工作人员及其有权收取上述款项并已将款项交付给海之韵公司。其三，对于吴勇主张的160，000元诚意金之外的购房款125，000元，其中85，000元是吴勇向阮海青支付的购买购房指标的款项，20，000元是徐金坤向吴勇的个人借款，另外20，000元由杨祖安收取，上述款项均未直接支付给海之韵公司财务人员或付入海之韵公司账户，吴勇也并无证据证明上述人员有权收取上述款项并已将款项交付给海之韵公司。其四，征求意见书首页抬头的卖方为乐伟公司，而落款处却加盖了海之韵公司的公章，卖方授权人徐金坤在庭审中明确表示其是甲公司的销售人员，且与杨祖安系同事关系，乐伟公司及海之韵公司的公章均放在其销售部，可以随便敲，但吴勇并无证据证明徐金坤是海之韵公司的工作人员，其有权代表海之韵公司与吴勇签订合同。此外，杨祖安和阮海青于2007年5月18日出具的证明系写在抬头为“上海乐伟房地产开发有限公司”的纸张上，杨祖安于2008年4月14日出具的收条系写在抬头为“甲公司”的纸张上，吴勇对此没有尽到应尽的注意义务，将钱款支付给没有海之韵公司授权的杨祖安，亦存在一定过错。其五，吴勇虽提供了安排8号楼动迁户名单以及老街改造动迁证明书等证据，欲证明海之韵公司的老板相迪龙给其重新安排的房屋在三期的8号楼，老街改造动迁证明书上三个动迁户的指标房面积相加的平方数一起转给了吴勇，但吴勇提供的均为复印件，且上述两份证据中的面积相差较大，吴勇也并无证据证明相迪龙是海之韵公司幕后的实际控制人，故对此不予采纳。综合上述分析，原审认为，吴勇并不能证明其已向海之韵公司支付了诚意金及购房款的事实，其诉讼请求，原审法院不予支持。如果吴勇与杨祖安之间尚有纠纷，可另行主张。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，于二○一三年九月五日作出判决：驳回吴勇的全部诉讼请求。案件受理费18，246元，由吴勇负担。
判决后，吴勇不服，上诉于本院，诉称：案外人甲公司于2011年11月23日向政府部门出具的“允申基地八号楼安置情况报告”以及“允申基地8号动迁户名单”可以证明海之韵公司已经收到了吴勇支付的房款。原审法院既然已经认定系争意向书的合法性，却又认为吴勇无证据证明徐金坤有权代表海之韵公司签订该意向书，显属自相矛盾。案外人夏芬云也曾于2005年4月29日与海之韵公司签订意向书，落款处有杨祖安的签字，由此可以证明杨祖安、徐金坤是海之韵公司的工作人员。由于吴勇系善意购房人，海之韵公司的违约行为极大损害了吴勇的合同权益，原审法院未追究海之韵公司的违约责任显属有误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持吴勇的原审全部诉请。
被上诉人海之韵公司辩称：虽然系争意向书以及经更改的收据上盖有海之韵公司的公章，但海之韵公司未曾实际收到过吴勇支付的任何款项，故不同意吴勇的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人徐金坤、阮海青表示同意吴勇的上诉请求。
原审第三人杨祖安未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，原审法院归纳本案的争议焦点为海之韵公司是否实际收到了吴勇基于系争意向书支付的诚意金或购房款正确，就此，原审法院已经根据吴勇主张的已付款项285，000元的构成，逐笔详细分析了其中的疑点，本院予以认同且不再赘述。需要强调的是，因285，000元中119，000元的实际收款人系阮海青和徐金坤，吴勇将其归为支付给海之韵公司的诚意金或购房款显然缺乏依据，剩余款项中20，000元系杨祖安代案外人出售购房指标收取的款项，146，000元系汇入徐金坤银行卡中，徐金坤称该卡交由杨祖安处理，杨祖安称已经将该钱款交付给海之韵公司，由此可以看出，吴勇并未提供切实证据证明海之韵公司实际收到了上述285，000元。虽然吴勇称杨祖安系海之韵公司的工作人员，故其行为系代表海之韵公司，对此，即便杨祖安是海之韵公司的工作人员，但在海之韵公司没有明确授权的情况下，对于支付巨大数额的购房款，吴勇没有按照常规途径直接向海之韵公司支付，而是付款至甲公司工作人员徐金坤的个人银行卡中，并再转由杨祖安处理，此显然有违常理，吴勇对此负有过错。对吴勇关于案外人甲公司确认应对其进行安置由此可以证明海之韵公司收到其支付的房款之主张，因为根据现有证据无法证明海之韵公司与甲公司之间确实存在关联关系，就此原审法院也已阐述了相应意见，本院亦予以认同且不再赘述。由此，鉴于吴勇无切实证据证明海之韵公司已经实际收到其支付的相应款项，故其要求海之韵公司返还房款并承担相应违约责任的诉请，本院难以支持。原审判决并无不当，本院予以维持。吴勇就其实际支出的款项，可向实际收款人主张相应权利。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币18，246元，由上诉人吴勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年三月十三日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……