重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初6779号
原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，组织机构代码45041179-8。
法定代表人：夏绍飞，董事长。
委托代理人：陈才、杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。
被告：潘冬娇，女，1972年12月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人：何小舟，重庆缘起律师事务所律师。
原告金科物业服务集团有限公司与被告潘冬娇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告金科物业服务集团有限公司的委托代理人杨志勋、被告潘冬娇的委托代理人何小舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金科物业服务集团有限公司诉称，原告系为被告居住的重庆市江北区海尔路X号金科·太阳海岸X幢X号房屋提供物业服务的物业公司，被告为该房屋业主。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照合同约定的物业管理费，2013年7月5日至2016年3月31日按建筑面积每平方米3.5元的标准支付物业管理费，公摊费据实公摊，从2015年5月1日起至2016年3月31日，为118.2元。因被告三表未动，故原告按照半价收费，即按建筑面积每月每平方米1.75元收费。原告在此期间按照合同约定提供了物业服务，但被告却未按约交纳物业管理费与公摊费。2013年4月25日，被告已取得涉讼房屋产权，被告应认定为该房屋的业主，应承担该房屋的物业服务费。但被告却未按时交纳物业服务费，应以欠缴的物业服务费为基数，按每日千分之三的标准，从每月物业服务费产生的次月一日起算至2016年3月31日，因数额较大，原告酌情主张10000元。2014年、2015年，原告还向被告邮寄了催收物业服务费的律师函。现原告提起诉讼要求被告承担欠缴的2013年7月5日至2016年3月31日期间的物业服务费22964元及逾期交纳物业服务费违约金10000元、2015年5月1日至2016年3月31日的水电公摊费118.2元；判令被告承担本案的诉讼费。
被告潘冬娇辩称，被告与原告无合同关系，不应当交纳物业服务费。被告所购买的涉讼房屋尚未达到交付条件，因此原告未接房，该房屋的物业服务费应由开发商承担。水电公摊费是包含在物业服务费里面的，也不应当交纳。而且即使被告应该交纳物业服务费，原告的诉讼请求部分已经超过了诉讼时效，从原告起诉之日2016年5月23日，回推两年之前的物业服务费、水电公摊费已经超过了诉讼时效。违约金被告也不应当承担，且金额过高，需要调减。综上，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年9月30日，被告与重庆中讯物业发展有限公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买重庆中讯物业发展有限公司开发的位于重庆市江北区唐家沱街道海尔路X号X幢X号房屋，该房屋建筑面积为399.27平方米。合同约定，被告应在重庆中讯物业发展有限公司通知接房的时间接房，物业服务费从重庆中讯物业发展有限公司通知接房之日起由被告承担。原告为资质壹级的物业服务企业。2009年10月20日，原告与重庆中讯物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定重庆中讯物业发展有限公司委托原告对金科·太阳海岸小区实施物业管理服务事宜。合同第三章约定合同期限为2009年10月20日至2012年10月21日，该小区业主委员会与其他物业服务企业依法签订物业合同生效时，本合同方终止。合同第二章系重庆中讯物业发展有限公司委托原告进行物业服务管理的相关事宜。合同第六章第十一条约定了原告收取物业服务费的相关标准，联排别墅应由业主按照房屋面积每月每平方米3.5元向原告交纳，公摊水电费由全体业主按户据实分摊。合同第十四条约定，水电气等费用由业主向相关部门缴纳，若涉及共同损耗，则据实分摊。业主临时公约约定业主需在每月1日至27日交纳当月的物业服务费。合同签订后，原告对金科·太阳海岸小区进行物业服务至今。2013年6月26日，重庆中讯物业发展有限公司向被告邮寄一份接房通知书，要求被告前往金科·太阳海岸物业客服中心办理接房手续。2013年4月25日，位于重庆市江北区海尔路X号X幢X号房屋产权转移登记至被告名下，该房屋建筑面积399.27平方米。2016年5月23日，原告将本案起诉至本院。
另查明，原告的名称经由几次变更，从“重庆金科物业管理有限公司”变更为“金科物业服务集团有限公司”。位于重庆市江北区唐家沱街道海尔路X号X幢房号经重庆市江北区铁山坪派出所编号为重庆市江北区海尔路X号金科·太阳海岸X幢。
审理中，原告为证明向被告催收过物业服务费，举示了律师函与邮寄单，被告不认可上述证据真实性，表示未收到上述催收函。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、门牌对照表、变更情况、《前期物业服务合同》、登记信息查询结果、业主临时公约、情况说明、资质证书、巡逻人员记录表、环境消杀效果记录表、公共设施保养记录、给排水保养记录及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。
本院认为，本案系物业合同纠纷，物业合同非单一主体就自身权利义务与物管公司签订的合同，依法成立的物业服务合同其效力得依法扩张至所有业主。原告与重庆中讯物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。对被告辩称其未与原告建立物业服务关系，非物业合同相对方的辩解意见，本院不予采纳。原告作为金科·太阳海岸小区提供物业服务的物管企业，提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。小区业主应向原告支付相应的物业服务费。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”。被告于2013年4月25日取得涉讼房屋的产权，为该房屋的业主，应向原告支付相应的物业服务费。
关于被告辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见，本院认为，原告举示了特快专递及律师函欲证明以该方式曾向被告邮寄催收过物业服务费，诉讼时效几经中断，但被告否认收到原告邮寄的催收物业服务费的律师函。而原告亦未举示其他证据予以佐证，故，原告对其诉讼时效几经中断的主张，本院不予支持。因原告于2016年5月23日将本案诉至本院，而被告应至1日至27日交纳当月的物业服务费，故2014年5月1日前的物业服务费已经过诉讼时效。被告应支付2014年5月1日至2016年3月31日的物业服务费399.27平方米×1.75平方米×23个月=16070.62元。对原告要求被告支付2013年7月5日至2016年3月31日期间的物业服务费22964元的诉讼请求，本院支持16070.62元。
至于原告要求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院认为，被告未按时向原告交纳物业服务费，应承担相应的违约金。但在原告没有证据显示因被告欠交此部分费用给原告造成额外重大损失的情况下，原告所要求的违约金按每日千分之三的标准计算过高。故被告要求调减违约金数额符合法律规定，故违约金的数额本院酌情判定为500元；超过此数额的部分，本院不予支持。
关于原告要求被告支付2015年5月1日至2016年3月31日的水电公摊费118.2元的诉讼请求，本院认为，《前期物业服务合同》第十四条约定，公摊费据实分摊，而原告对该期间的公摊费用数额未举示证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予认可。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：
被告潘冬娇于本判决生效之日起十日内向原告金科物
业服务集团有限公司支付2014年5月24日至2016年3月31日的物业服务费16070.62元及逾期交纳物业服务费的违约金500元。
驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取314元，由被告潘冬娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 吴善浩
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 胡君奇