浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1004民初92号原告：邵长好，男，1970年8月19日出生汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：於中正，台州市路区法律服务所法律工作者。被告：台州市路桥区市场开发服务中心，住所地台州市路桥区西路桥大道***号天时大厦****室。法定代表人：章仁慧。委托诉讼代理人：吴敏华，浙江骏安律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗静，浙江骏安律师事务所律师。原告邵长好与被告台州市路桥区市场开发服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，于同年2月7日进行了第一次公开开庭审理，后依法组成合议庭，于同年9月22日进行了第二次公开开庭审理。原告邵长好及其委托诉讼代理人於中正、被告台州市路桥区市场开发服务中心的委托诉讼代理人吴敏华、罗静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵长好向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告赔偿原告房屋装修费259906.50元，也可按评估价的五分之三计算；2.支付原告按每年10%计算三年的违约金10500元。审理中，原告将第一项诉讼请求金额变更为131626元。事实与理由：2014年8月27日，原告与被告台州市路桥区市场开发服务中心下属的台州市路桥区市场开发服务中心新桥服务站签订房屋租赁合同，租赁范围为横街商业办公楼西面第一间二至五楼及西面起第二间至第七间三层至五层，以及西面起第八间至第九间四层至五层，用途为办公及住宿，租期为五年，自2014年8月27日起至2019年8月30日止，年租金为35000元，一年一付。合同第六条第5项约定：由于规划及上级政府部门有关政策需收回房屋的，原告应退回房屋，当年租金及装修协商退赔；第七条约定：双方必须自觉遵守本合同条款，任何一方违反合同条款之规定，应承担违约责任，并支付年租金10%的违约金。双方自2014年8月27日起至2016年8月27日，均按合同条款履行了权利和义务，至2016年6月上旬，当原告将第三年的房租费转交给被告时，被告拒绝收取，称该租房不再续租，要提前解除租赁合同。原告认为，被告解除租赁合同理由不足，违背了房屋租赁条款，应属违约。原告自2014年8月27日租用后，已对租房进行了全面装修用于办公及住宿，共花去装修费用433177.50元，而仅租用两年，尚余三年未用，现被告收回，给原告造成极大损失。后被告在原告的要求下，于2016年12月16日出具证明，载明：兹证明邵长好（嘉润超市）自2014年8月27日到2016年8月27日房租金全额按时付清。2016年8月27日以后的房租费因上级及当地政府部门有关政策（消防安全）原因，需收回房屋，对邵长好所交付的房租金，我们拒绝收取，特此证明事实。按合同条款规定，被告违约应赔偿原告装修费用259906.50元及违约金10500元，合计人民币270406.50元。原告多次与被告沟通，被告拒不理睬，并将电表拆除，将水切断，造成原告严重损失。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告台州市路桥区市场开发服务中心辩称：2009年12月28日，其与原告签订租赁协议，将横街商业办公楼西面第一间一至五楼及西面起第二间至第七间三层至五层租赁给原告用于办公及住宿，租赁期限为2010年2月28日至2014年8月27日，约定租赁期满后，原告不得拆除装修设施。根据该份协议，原告的装修设施已在合同到期后归其所有；原告主张之前简单装修，2014年12月进行大面积装修，应提供证据，且原告大面积装修毁损了之前的装修，违反了合同关于“不得拆除装修设施”的约定；合同约定原告装修须经被告同意后方可实施，被告未认可的装修不能作为原告主张索赔的依据；评估报告将西面第一间一层列入在内，并非本案租赁范围，应予以扣除；第二份租赁合同增加的西面起第八间至第九间四层至五层的装修为合理范围，其他装修如原告无足够证据证明在第二次合同签订后进行装修及经过被告同意，则无权要求索赔；合同约定的违约责任为年租金的10%，而非每年计算，且被告未违约，双方租赁合同无法继续履行完毕系政府政策的原因。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年12月28日，原告邵长好与被告台州市路桥区市场开发服务中心下属新桥服务站签订租赁协议，约定被告将其所有的台州市路桥区横街镇商业办公楼西面第一间一至五楼及西面起第二间至第七间三层至五层租赁给原告用于办公及住宿，租赁期限为2010年2月28日至2014年8月27日，房屋交付时间为2009年12月28日，其给原告2个月的装修期，不计租金，另约定租赁期满后，原告不得拆除装修设施。2014年8月27日，原告与被告下属新桥服务站签订房屋租赁合同，约定被告将其所有的台州市路桥区横街镇商业办公楼西面第一间二至五楼及西面起第二间至第七间三层至五层、以及西面起第八间至第九间四层至五层租赁给原告用于办公及住宿，租赁期限为2014年8月27日至2019年8月30日，租金为每年35000元，另约定租赁期满后，原告不得拆除装修设施；由于规划及上级政府部门有关政策需收回房屋的，原告应退回房屋，当年租金及装修协商退赔；双方必须自觉遵守本合同条款，任何一方违反合同条款之规定，应承担违约责任，并支付年租金10%的违约金。2016年12月16日，被告下属新桥服务站向原告出具证明，载明：兹证明邵长好（嘉润超市）自2014年8月27日到2016年8月27日房租金全额按时付清，2016年8月27日以后的房租费因上级及当地政府部门有关政策（消防安全）原因，需收回房屋，对邵长好所交付的房租金，我们拒绝收取，特此证明事实。2016年11月14日，路桥区横街镇消防安全委员会向被告出具横街镇居住出租房消防安全隐患整改告知书，载明横街小菜场存在通道未保持通畅、消防通道只有一个等消防安全违法行为，责令于2016年11月21日前整改完毕，逾期不整改的，将依法处罚，并报送横街镇人民政府。被告收到告知书后转交嘉润超市负责人原告邵长好落实。2017年2月7日，本院依原告申请，依法委托台州安信天一资产评估有限公司对台州市路桥区横街镇商业办公楼西面第一间二至五楼及西面起第二间至第七间三层至五层、以及西面起第八间至第九间四层至五层装修价值进行评估。2017年2月16日，原告将上述租赁房屋交还被告下属新桥服务站，双方签署房屋租赁交还书。2017年3月24日，台州安信天一资产评估有限公司出具台安天评报字（2017）第37号装修评估报告书，评定装修原值评估价为245983.97元，装修残值评估价为131626元，成新率为53.51%，直接费为207108.25元，施工组织措施费、企业管理费、利润、规费、税金等38875.72元，上述数据包含西面第一间一层。其中西面起第八间至第九间四层至五层工程费（直接费）为13955.16元（7166.01元+6789.15元）。原告为此支出评估费6000元。上述事实，有原告提交的身份证、事业单位法人证书、证明、横街镇居住出租房消防安全隐患整改告知书、房屋租赁合同、装修评估报告书、评估费票据、被告提交的土地使用权证、建设工程规划许可证、租赁协议及原、被告的陈述等予以证实。本院认为，原告邵长好与被告台州市路桥区市场开发服务中心下属新桥服务站自愿签订房屋租赁合同，双方意思表示真实，其内容并不违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方均应按照合同约定的内容履行自己的义务。涉案房屋因存在消防等问题需要整改、被告收回房屋而使得双方合同无法继续履行，原告于2017年2月16日将承租房屋交还被告，事实清楚，证据确实。原告主张其于2014年9月即第二份租赁合同签订之后对全部涉案房屋进行了装修，本院认为，现原告仅提供承包人的证人证言，而该证人对与本案相关的房屋间数、如何付款等问题均表示记不清，且原告并未提供装修合同、相关票据等予以佐证，结合第一份租赁合同约定装修期及免租期的事实，本案对原告的上述主张不予采信，而对第二份合同增加的西面起第八间至第九间四层至五层系第二份租赁合同签订之后进行装修的事实予以确认。根据合同关于“由于规划及上级政府部门有关政策需收回房屋的，原告应退回房屋，当年租金及装修协商退赔”的约定，被告应对原告合理的装修损失予以赔偿。根据台州安信天一资产评估有限公司出具的台安天评报字（2017）第37号装修评估报告书，原告西面起第八间至第九间四层至五层的装修损失为8869.09元{[（7166.01＋6789.15）÷207108.25×（245983.97－207108.25）＋（7166.01＋6789.15）]×53.51%}。关于原告主张的违约金，本院认为，房屋存在消防等问题而被相关部门下令整改，被告收回房屋而使合同无法履行不可归责于原告，被告出租的房屋存在只有一个安全出口等问题不符合消防安全等要求，其在租赁期内收回房屋应属违约，应按照合同约定向原告支付年租金10%的违约金即3500元（35000元×10%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告台州市路桥区市场开发服务中心于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告邵长好装修损失人民币8869.09元并支付违约金3500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3150元，由原告邵长好负担2870元，由被告台州市路桥区市场开发服务中心负担280元；评估费6000元，由原告邵长好负担5470元，由被告台州市路桥区市场开发服务中心负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长 胡 月代理审判员 马 静人民陪审员 陈方来二〇一七年九月二十八日代书 记员 黄 谦《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。??