内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民一终字第534号
上诉人（原审原告）阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司。
住所地内蒙古锡林郭勒盟阿巴嘎旗别力古台镇。
法定代表人王浩峰，系公司董事长。
委托代理人王冠军，系公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）赵庆恩，男，汉族，1958年1月1日出生，个体，原籍北京市，现住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）北京市华展伟业房地产有限公司。
住所地北京市昌平区沙河镇老牛湾村村委会。
法定代表人李泽滨，系公司董事长。
二被告的委托代理人刘勇，广东德法理北京律师事务所律师。
上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司（以下简称百吉乐公司）因确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区阿巴嘎旗人民法院（2014）阿商初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的委托代理人王冠军，被上诉人赵庆恩、北京市华展伟业房地产有限公司（以下简称华展公司）的共同委托代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审阿巴嘎旗人民法院（2014）阿商初字第13号民事判决认定的基本事实是，原告百吉乐公司与被告北京华展公司于2011年7月18日签订了一份《合作开发协议书》。为了保证合同的履行，百吉乐公司于2011年12月18日又与被告北京华展公司签订一份抵押协议书。协议书上被告赵庆恩签名。《协议书》中双方约定：一、甲方（华展公司）能够使乙方（百吉乐公司）取得此项目的真实性，甲方优先动工回迁楼房，动工时间2012年4月15日。二、甲方在没有将回迁楼房建设完毕，甲方愿意将供销社土地及房屋抵押给乙方。并不得重复抵押。三、甲方回迁楼按时（2012年内）交付回迁户使用，回迁合同变更给甲方。四、如果甲方没按协议约定完成回迁楼建设或资金（含土地出让金）不到位，乙方有权无偿收回供销社土地及建筑（用以安置回迁户的相关事宜）并将回迁楼项目全相继收回由乙方继续建设。五、乙方负责办理发改委的立项报告……七、甲方按约定完成上述各项，乙方将撤销该抵押协议。将供销社工程的相关手续过户给甲方。后因甲方资金等原因，百吉乐公司与北京华展公司签订的《合作开发协议书》中开发的回迁楼工程由百吉乐公司完成。因此，原告百吉乐公司要求确认与被告签订的《协议书》有效，并将供销社的房屋及土地归原告所有。
另查明：在《协议书》中抵押的供销社土地和房屋是2011年7月26日被告赵庆恩以260万元从百吉乐公司法定代表人王浩峰处购买的土地及房产。过户手续双方至今未办理。
原审法院认为，根据法律的相关规定，不动产物权设立抵押时，应当进行抵押登记，未经登记的不发生法律效力。本案所涉及有争议的供销社土地和房屋的抵押，双方不仅应书面约定，而且应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书依法办理不动产抵押登记，否则，不能产生抵押效力。所以，本院认为该协议中有关房屋的抵押条款依法未生效，基于抵押条款而提出的其他诉求也不能依法得到保护。因此，原告百吉乐公司要求确认双方签订的协议书合法有效，并确认该协议第四条载明的原告供销社的房屋及土地归原告所有的请求本院不予支持。故根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、原告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司于2011年12月18日与被告赵庆恩、被告北京市华展伟业房地产有限公司签订的《协议书》无效。二、驳回原告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司承担。宣判后，原审原告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司不服，向本院提起上诉，其上诉请求是，确认双方于2011年12月18日签订的协议书合法有效；并确认该协议第四条载明的原告供销社的房屋及土地归原告所有。其主要理由是：双方于2011年月2月18日所签订的《协议书》第二条及第四条已作出了明确的约定，人民法院应当按双方的约定判决。
被上诉人赵庆恩、北京市华展伟业房地产有限公司未提交书面答辩。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为，上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司与被上诉人北京市华展伟业房地产有限公司及被上诉人赵庆恩于2011年12月18日签订的《协议书》是否合法有效，设定的抵押权是否成立的问题。对于上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司上诉主张的，原审法院认定《协议书》为抵押协议错误，该协议不仅包含了抵押的内容还涉及双方对合作开发项目中出现问题所作约定，且未设定抵押权并不代表协议无效，原审法院认定协议无效属于适用法律错误的上诉理由，因本案中三方所签订的《协议书》中第二条约定“甲方（北京市华展伟业房地产有限公司）在没有将回迁楼房建设完毕，甲方愿意将供销社土地及房屋抵押给乙方（阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司）。并不得重复抵押”，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以建筑物和其他土地附着物及建设用地使用权作抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”而上述协议签订后，上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司、被上诉人北京市华展伟业房地产有限公司、被上诉人赵庆恩并未依法办理物权抵押登记，故上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司对供销社土地及房屋不享有抵押权，但抵押权不生效并不影响协议中其他条款的效力，且三方签订的《协议书》中除约定了抵押外，还约定上诉人与被上诉人对房地产开发的相关事宜，故原判以未进行抵押登记不产生抵押效力为由，判令上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司与被上诉人北京市华展伟业房地产有限公司、被上诉人赵庆恩于2011年12月18日签订的《协议书》全部无效不当，本院予以纠正，上诉人的该项上诉理由，本院部分予以支持。又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条第一款：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力”的规定，本案中，双方在该《协议书》第四条的约定：上诉人与二被上诉人于2011年12月18日所签订的《协议书》中第四条“如果甲方没按协议约定完成回迁楼建设或资金（含土地出让金）不到位，乙方有权无偿收回供销社土地及建筑（用以安置回迁户的相关事宜）并将回迁楼项目全相继收回由乙方继续建设”，因上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司不享有抵押权，故三方的该项约定，亦属无效，综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第一款（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持阿巴嘎旗人民法院（2014）阿商初字第13号民事判决第二项。
二、撤销阿巴嘎旗人民法院（2014）阿商初字第13号民事判决第一项。
三、上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司与被上诉人北京市华展伟业房地产有限公司及被上诉人赵庆恩于2011年12月18日签订的《协议书》中第二条未生效；第四条中除“并将回迁楼项目全相继收回由乙方继续建设”有效外，其它约定无效；该协议书中其他条款有效。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由上诉人与被上诉人各承担一半，即各承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朝 勒
审 判 员 胡雅格
代理审判员 黄 涛
二〇一五年一月十日
书 记 员 图 娅