江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第5084号
原告吴建东，男，1969年10月25日出生，住江苏省昆山市。
委托代理人丁厚兵，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
委托代理人高频，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。
被告吴玉娟，女，1984年8月26日出生，住江苏省苏州市。
委托代理人张华，江苏德富信律师事务所律师。
委托代理人陈彦骏，江苏德富信律师事务所实习律师。
原告吴建东与被告吴玉娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，由代理审判员朱诚适用简易程序独任审判。原告吴建东委托代理人丁厚兵、高频，被告吴玉娟委托代理人张华、陈彦骏到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁厚兵，被告吴玉娟及委托代理人张华、陈彦骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建东诉称：20l5年3月30日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于昆山市XX路XX号商业房一搂二楼部分约230平方米出租给被告，租期五年，从2015年5月1日至2020年4月30日，付款方式为以先付后用原则一次付清当年租金，支付第二年租金应提前一个月支付，滞纳金按应付租金的每天千分之五计算。根据合同约定，被告应于2015年4月1日前支付第一年租金455000元整，但被告截至目前实际仅支付租金227500元整，被告的行为已构成违约并严重损害了原告合法权益。现原告为了维护自身合法权益特向法院提起诉讼，请求判令：一、判令被告支付逾期租金65722.22元(自2015年11月1日起暂计算至2015年12月23日，实际主张至判决生效之日止)。二、判令被告已交的保证金20000元无需退还，并按每天千分之五支付违约金263900元(以227500元为基数，自2015年5月1日暂计算至2015年12月23日，实际主张至判决生效之日止)。三、被告从涉案房屋中腾房、将房屋恢复原状，并自合同解除之日至实际腾房之日按照年租金标准支付占有使用费。四、被告承担欠付电费3431元。五、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴玉娟辩称：被告与原告签订的房屋租赁合同约定付款方式为先付后用的方式一次性付清，但是双方达成口头协议支付租金由一年一付改为半年一付，并且之后长达半年的时间原告也没有催讨剩下的半年租金。被告入驻装修完毕正式经营后，消防部门曾派人对经营场所进行消防验收，后验收结果为不符合消防规定，为此消防部门要求被告进行整改否则需要停业整顿。2015年10月31日，被告需要进行项目整改，将原无锡名下的火锅店转移到昆山的店面，故需要将原店铺的部分设备搬出置换。当时，原告阻拦被告转移自己的设备，擅自将出租给被告的商品房全部上锁，扣留被告近10多万元财物设备，并且重新贴出招租广告，导致被告与原告之间的租赁合同无法纠纷履行。原告擅自锁门的行为，不仅是无视契约精神，破坏合同履行的违约行为，同时也是对被告财产权的侵权行为。2015年12月4日，被告委托张华律师发出律师函，主动放弃店铺内价值10多万元的设备，以求得纠纷的解决。针对原告的诉讼请求一，由于原告擅自锁门扣留被告的财物导致被告无法继续履行合同并且无法自由处置自己的财产，因此该诉请无法律事实支持。二、原告擅自锁门并且招租的行为是明显的违约行为，保证金20000元应当返还，并且双方私下已经达成口头协议租金改为半年一付，所谓的违约金也是无法律事实支持的。三、2015年12月4日，被告已经委托律师发出律师函，表明放弃屋内价值10万的财物，故原告诉请三是没有法律事实支持的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年3月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将XX路XX号商业房一楼二楼部分约230平方米租赁给被告经营餐饮业务。一、约定事项。1、租期五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止，如被告需续租，须提前两个月告知原告（被告有优先租权）。2、租金。第一年455000元，第二年455000元，第三年477750元，第四年501637元，第五年526718元，总计2416105元。3、房屋租赁保证金20000元（在合同期满后原告无息返还给被告）。4、付款方式。以先付后用原则一次付清当年租金，支付第二年租金应提前一个月付清（如逾期超过十五天，原告有权收回房屋使用权，并以应付租金千分之五每天做为滞纳金赔付，房屋保证金不予退还（视被告违约）。被告所付款金额以原告开具收据凭证为准。(不含税金）。……6、租用期内使用费用由被告自行承担，如水、电、有线电视证照费等（水、电另装独立计量，以国家标准执行收费）。7、被告在租赁期间如须转让他方（在不影响商场整体规划的前提下），需书面告知于原告，原告应无条件配合，并保证第三方正常经营。……
合同签订后，被告于2015年3月31日通过银行转账方式向原告支付保证金20000元及半年房屋租金227500元。同日，原告向被告出具收条，内容为：今收设施设备转让费捌万元整。
2015年10月30日被告将涉案房屋的部分器物搬离时，原告予以阻止，并将房屋上锁。原告、被告确认被告欠付原告电费3431元未支付。
2015年11月27日，原告委托苏州温修律师事务所丁厚兵律师向被告寄送律师函，内容为：根据吴建东陈述和提供的资料反映，2015年3月30日，你与吴建东签订《房屋租赁合同》。根据合同约定，你应于2015年4月1日前支付第一年租金455000元，但你实际支付租金227500元，截至2015年11月25日，你尚欠租金227500元未支付，同时应承担滞纳金271862.5元。你的行为已经构成违约并严重损害了吴建东的合法权益。望你自收到本函之日起七日内支付逾期租金及滞纳金499362.5元。如你拖延或拒绝，本所将依据吴建东的授权，通过司法途径解决此事。……
2015年12月4日，被告委托江苏德富信律师事务所张华律师向原告寄送律师函，主要内容为：您于2015年10月30日擅自将该房屋上锁，并且重新招租，严重损害被告利益，现本律师接受被告委托正式通知您，您与被告的房屋租赁合同解除，房屋内一切物品被告皆放弃所有权，您可自行处理，并且请求返还房屋保证金20000元。在收到此函的三日内联系被告或本律师商议付款之事，如仍没有任何答复，本律师将代表被告通过法律途径处理以上纠纷，并追究你的一切违约行为。该律师函被告
证人代某出庭作证时陈述：其是被告的员工，2015年5月9日至2015年9月中下旬在被告店中工作。2015年10月30日，其有事到被告的店里去，发现被告将店里的桌子、凳子等搬出去。之前其听被告说因为生意不好，要改成火锅店。当时有2个男子不让搬东西，后来将门锁起来。
证人葛某出庭作证时陈述：其是被告店里的厨师长，2015年10月30日被告店里停止营业，我当日四五点钟离开店里时店里还有人，门还是开着的。后来听店里其他员工通知说不用过去了，店里门已经锁了，被告支付工资到2015年10月31日。2015年11月27日其根据被告的要求用手机拍摄了店门被锁的照片。
被告提供的照片显示，涉案房屋的门口被锁，店面窗户上贴有“旺铺出租，电话：139××××7415”的广告文字。原告当庭确认该电话系原告本人使用的号码。
2016年1月26日，原告庭审中主张增加诉讼请求，要求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。被告当庭予以同意，提出双方合同解除时间为2015年10月31日。2016年6月22日，原告当庭提出撤回要求解除合同的诉讼请求。
2016年1月26日，被告委托代理人张华律师对涉案房屋进行了拍摄，视频资料经当庭播放。视频资料里显示，涉案房屋在拍摄当日已被房东授权他人占有使用，视频里占有使用房屋的人承认已经使用涉案房屋一个多月。
另查明：涉案房屋系案外人王俭于2004年11月18日获得昆山市建设局颁发昆房权证开发区字第××号房屋所有权证书，该证书载明，房屋建筑面积为494.7平方米，房屋所有权人为王俭。2004年11月30日，王俭获得昆山市人民政府颁发昆国用（XXXX）第KXXX5号土地使用权证书，该证书载明：土地使用权人为王俭，地类（用途）商业服务业，使用权类型为出让，使用权面积271.5平方米。
2011年8月22日，王俭与原告签订《房屋租赁协议》，约定：王俭将位于昆山市开发区XX路XX号房屋用于开百货、餐饮店，房屋部位，一至二层，租赁建筑面积494平方米，房屋性质为私有，租赁期限5年，即自2011年10月16日至2016年10月15日止，第一年至第五年租金分别为33万元，34.5万元，36万元，37.5万元，39万元。租金支付方式：现金。……
2011年10月16日，王俭出具情况说明，内容为：本人（王俭）系昆山市XX路XX号房屋所有权人，本人于2011年10月16日将该房屋出租给吴建东，租赁期限为五年，现就吴建东转租房屋事宜，本人作出说明如下：经本人同意，吴建东将上述房屋转租给第三人。
2016年1月28日，王俭出具声明书，内容为：关于王俭与吴建东租赁合同事宜，房屋所有权人为本人。关于吴建东将房屋转租给吴玉娟产生的租金及水电费问题，由其自行主张，并由其承担相关义务，享有相关权利。
上述事实，有房屋所有权证书、土地使用权证书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、收条、银行转账凭证、律师函及送达查询表、照片、视频资料、证人证言、当事人当庭陈述等证据证实。
本院认为：原告承租案外人王俭的房屋后，经房屋所有权人王俭的同意，将王俭所有的房屋转租给被告，其与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方有约束力，双方应按约全面履行。原告将符合约定的房屋交付被告后，被告按照约定租赁房屋，根据被告所举银行转账凭证和当事人当庭陈述，被告支付原告房屋租金227500元和保证金20000元。根据被告所举照片、视频资料、证人证言和律师函，本院查明在被告租赁期间，原告于2015年10月30日将被告租赁的房屋锁住，致使被告不能继续租赁房屋；被告实际承租原告房屋的期限应自2015年5月1日至2015年10月30日止共6个月。鉴于被告已经在签订《房屋租赁合同》时交付原告6个月房屋租金227500元，故被告无需再支付原告房屋租金。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否解除的问题。本院认为，被告在租赁期间，涉案房屋被原告采取锁住房门的方式收回房屋，原告的行为已经足以表明其不再将房屋租赁给被告使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”，被告可以解除合同。2015年11月27日，原告向被告寄送律师函主张逾期房屋租金后，被告于2015年12月4日向原告寄送律师函，要求解除合同，该律师函已经于2015年12月5日由原告收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2015年12月5日解除。合同解除后，被告租赁的房屋应当返还给原告，鉴于原告已经通过将原告租赁房屋锁住的方式收回房屋，且被告在2015年12月4日作出的律师函中明确表示对房屋内的东西放弃所有权，本院认为被告可自收到通知的2015年12月5日起对房屋内的东西自行处理，对于原告未及时处理而产生的扩大损失，由原告自行承担，被告无需再履行腾房，将房屋恢复原状的义务，故对于原告要求被从涉案房屋中腾房、将房屋恢复原状，并自合同解除之日至实际腾房之日按照年租金标准支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期租金、违约金的诉讼请求，本院认为，被告在租赁房屋时虽然未按合同约定支付一年的租金，但被告实际支付原告半年租金227500元后，原告并未提供证据证明其曾对此提出异议，且在被告实际承租原告房屋6个月即将届满时，原告采取对涉案房屋锁门并将涉案房屋对外招租的行为强制收回房屋，原告的上述行为已经违反了双方的约定，无权要求被告支付因原告的违约行为而产生的损失，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付电费3431元的诉讼请求，被告对此无异议，故本院予以支持。关于被告支付原告的保证金20000元，根据合同约定，合同解除后，应由原告无息返还被告，原告可另案主张。关于原告要求撤回解除合同的诉讼请求，因原告与被告签订的合同，本院根据查明的事实已经确认合同于2015年12月5日解除，故对于原告的该项请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、被告吴玉娟于本判决生效后十日内支付原告吴建东电费3431元。
二、驳回原告吴建东其他诉讼请求。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费6604元，由原告吴建东负担6530元，被告吴玉娟负担74元。该款原告吴建东已预交，本院不再退还，由被告吴玉娟于本判决生效后十日内将其负担部分支付原告吴建东
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，款付江苏省苏州市中级人民法院账户，账户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州市苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 朱 诚
人民陪审员 徐燕红
人民陪审员 沈玉兴
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 唐明莉