河南省温县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0825民初481号
原告（反诉被告）焦作中旅银行股份有限公司。
法定代表人张逢春，董事长。
委托代理人赵振华，河南苗硕律师事务所律师。
委托代理人董晓丽，河南苗硕律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）河南宝阳铝业有限公司。
法定代表人刘向阳，总经理
委托代理人于守艳，河南达成律师事务所律师。
被告刘向阳。
原告（反诉被告）焦作中旅银行股份有限公司（以下简称焦作中旅银行）为与被告（反诉原告）河南宝阳铝业有限公司（以下简称河南宝阳公司）、刘向阳租赁合同纠纷一案，于2016年2月1日诉至本院。本院受理后，依法向被告河南宝阳公司、刘向阳送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书、开庭传票，依法由审判员王鸿元适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告焦作中旅银行的委托代理人赵振华、董晓丽，被告河南宝阳公司的委托代理人于守艳，被告刘向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦作中旅银行诉称，2011年5月17日、12月17日，原告与被告刘向阳签订协议书，约定由刘向阳采取先租后售的方式收购原河南华英铝业有限公司的整体资产，租赁期限暂定6个月，按月缴纳租金24万元。2012年9月12日，双方签订补充协议一份，将月租金24万元变更为月租金17万元。合同签订后，原告依约将租赁物交付给河南宝阳公司使用，但被告河南宝阳公司仅在2011年11月15日、2012年3月5日、4月9日、9月15日交付原告租金96万元、48万元、48万元、89万元，合计281万元。之后，经原告多次催要，被告不再向原告交付租金。截止2015年11月11日，被告欠原告租金718万元及利息100.17万元。故诉请法院依法判令二被告支付原告租金718万元及利息100.17万元。
被告河南宝阳公司辩称，1、被告公司由于行业环境所致，亏损严重、生产经营难以维继，无力支付高达204万元的年租金，故被告公司在2012年12月3日通知原告解除租赁合同。原告也已经收到。双方租赁合同已经于2012年8月10日解除。2、原告核算被告公司已支付租金281万元错误。被告公司实际已经支付305万元。3、原告诉求租金过高且已经超过诉讼时效。双方租赁合同在2012年12月3日已经解除，合同解除前被告公司共租用原告场地18个月，其中应付租金的为17个月，而被告公司已经支付原告租金13个月，仅欠付原告4个月租金。该租金被告公司应当在2012年12月合同解除时支付给原告，但原告直至2016年2月1日才起诉，早已经超过诉讼时效。应当驳回原告诉讼请求。
被告刘向阳辩称，被告与原告签订协议约定，租赁期限6个月，先租后售。后公司严重亏损，被告要求解除合同，原告未予答复。被告刘向阳于原告签订租赁合同的行为系公司行为，所欠租金应由被告河南宝阳公司支付。应驳回原告对被告刘向阳的诉讼请求。
被告河南宝阳公司反诉称，被告宝阳公司租赁原告的厂房、土地，双方在签订协议时，原告承诺土地使用税、房产税由被告暂予垫付，待结算租金时由原告承担。但原告在结算租金时未予扣除。根据相关法律、法规的规定，土地使用税及房产税应由产权人承担。故请求判令原告返还被告代交土地使用税1174774.03元，房产税192779.37元。
原告焦作中旅银行辨称，对被告所诉交纳的土地、房产税的数额无异议。但按照合同载明“其他费用均由刘向阳承担”的约定及国家税务局的文件规定，税费应由被告交纳。故应驳回被告宝阳公司的反诉请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件争议焦点：1、租赁协议的签约人及租赁物的使用人、交纳租金义务人是被告河南宝阳公司，还是被告刘向阳；2、租赁协议是否已经解除；3、原告的诉讼是否超过诉讼时效；4、原告的诉讼请求能否支持；5、被告河南宝阳公司的反诉请求应否支持。
针对争议焦点，原告举证及被告质证意见：
第一组：1、被告河南宝阳公司营业执照及组织机构代码复印件一份；2、刘向阳身份证复印件一份，证明二被告的主体资格.
第二组：1、2011年5月17日、12月17日租赁协议各一份；2、2012年9月12日补充协议一份；3、焦作市中级人民法院执行裁定书一份，该组证据拟证明原告将租赁物租赁给二被告的事实及租金的数额、支付方式。
第三组：1、资产明细表一份；2、资产缺失明细表一份，该组证据拟证明二被告已实际接收原告租赁物的事实。
第四组：转账支票四张，被告刘向阳已支付租金281万元的事实。
第五组：1、律师函一份；2、照片一张；3、征收机关实时扣税业务客户回执八张；4、证人郭某、赵某的庭审证言，该组证据拟证明二被告是共同承租人，原告一直陆续向二被告索要租金的事实及纳税主体为河南宝阳公司，被告自2012年1月1日至2014年9月30日，在原告的要求下交纳税款的事实。
二被告对原告所举第一组证据的真实性无异议，对证明指向有异议。认为刘向阳是代表河南宝阳公司与原告签订租赁协议，应由被告河南宝阳公司承担交纳租金的义务。对第二组1号资产明细表的真实性有异议，该明细表没有正规装订，只有最后一页签名。对2号证据无异议。对第三组证据的真实性无异议，对证明指向有异议。被告公司实际支付原告租金应为305万元。对第四组证据的真实性无异议，对第五组证据的关联性及证明指向有异议。不能证明原告实际收到律师函，照片上没有相关日期，也不能证明拍摄时间及照片内容是在索要租金。期间，被告公司曾多次与原告协商有关租赁事宜，如协商降低租金等。对证人郭某、赵某的庭审证言有异议，质证认为证人郭某、赵某出庭作证不合法，不是法院通知其出庭，且证人系原告公司员工，存在利害关系，且无其他证据佐证，不能证明其证言的真实性。即便原告派人在2015年5月给被告公司送达了律师函，也已超过诉讼时效。
针对争议焦点，被告河南宝阳公司举证及原告质证意见：
第一组：1、2011年5月17日、2012年9月11日协议各一份，该组证据拟证明被告公司在租赁厂房内投资1083万元购买设备，租赁协议在2012年12月3日解除后，原告应按约将被告的设备变现支付被告1083万元。
第二组：被告公司的企业法人营业执照一份，该组证据拟证明被告公司的法人代表是刘向阳，刘向阳在公司成立前代表公司与原告签订协议，相应责任应由被告河南宝阳公司承担。
第三组：房产税、土地使用税交纳凭证21张，该组证据拟证明原告代缴的土地使用税、房产税应由原告返还。
第四组：转账支票存根5张，该组证据拟证明被告河南宝阳公司实际支付原告租金305万元。
第五组：1、电话录音资料一份；2、退租报告一份，该组证据拟证明被告公司于2012年12月向原告提出解除租赁协议，原告已收到。租赁协议已解除的事实。
原告对第一组、第二组证据的真实性无异议，对证明指向有异议。认为不能证明被告的证明指向。对第三组证据的真实性无异议，但该税款应由被告承担，且能证明被告一直使用租赁物，双方未解除租赁协议的事实。对第四组证据的真实性有异议，因所提交的是复印件。对第五组证据的真实性、关联性及证明指向均由异议，无法核实通话人的真实身份，谈话内容未涉及解除协议的问题。退租报告相当于被告的陈述，原告不予认可。
针对争议焦点，被告刘向阳所举证据与被告河南宝阳公司提供的第三组证据一致，原告的质证意见同上。
事实及证据的分析与认定：
对双方无异议证据的认定
二被告对原告所举第一组、第二组2号证据、第三、四五组证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。
原告对被告所举第一、二、三组证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。
对双方存在争议的事实及证据的分析、认定
1、关于租赁协议是否解除的问题。
二被告主张租赁协议已解除，提供了电话录音、退租报告，
原告对证据的真实性、关联性均有异议。本院认为，被告虽提供了退租报告，但未提供是否将报告送达原告的有效证据。录音资料系孤证，无其他证据相互印证，证明原告已收到报告或解除协议通知的事实。故对被告所举证据及证明指向，不予采信。
2、关于被告已交付租金的数额问题
原告主张被告已交付租金为281万元，提供了转账支票4张。被告主张已付租金305万元，提供转帐、现金支票存根五张。
本院认为，双方争议款项的差额为24万元，即原告对被告提供的2012年4月9日现金支票24万元不予认可。但原告提供的律师函中所载明“截止2015年4月累计交付租金共计305万元”的事实，能够相互印证证明被告已交付原告租金305万元的事实。故对该事实予以认定，对被告所举证据予以采信。
3、关于本案诉讼时效问题
原告为支持其未超过诉讼时效的主张，提供了律师函、照片、征收机关实时扣税业务客户回执及证人郭某、赵某的庭审证言予以证明。被告对律师函的真实性无异议，对证明指向及证人证言有异议。
本院认为，被告对律师函、征收机关实时扣税业务客户回执的真实性无异议，而照片及证人郭某、赵某庭审陈述的事实，能够相互印证证明原告指派其员工郭某、赵某于2015年5月9日，向被告刘向阳送达了律师函及原告向被告主张权利的事实。故本院对该事实予以确认。
根据原被告的诉辩意见及有效证据，本院确定本案基本事实如下：
2011年5月9日，原告依据焦作市中级人民法院（2010）焦执字第27-5号执行裁定书，接收了河南华英铝业有限公司的土地100.3亩，房屋70148平方米，构筑物及附属设施14000平方米，机器设备283台，用于抵偿贷款本息。
2011年5月17日，原告与被告刘向阳签订协议书一份，协议载明：甲方刘向阳、乙方焦作市商业银行，经甲乙双方协商，同意刘向阳采取“先租后售”的方式收购河南华英铝业有限公司的整体资产，就收购事宜达成如下协议：一、租赁期限6个月（2011年5月17日至2011年11月17日），根据财产处置情况，经双方协商可缩短或延长。二、按月交纳租赁费用，月租金24万元。由于设备需维修，第一个月免交租金。三、租赁期间甲方应保证设备运行正常，资产保值.四、……。五、租赁期满或经甲乙双方协商宣布租赁提前到期，对租赁资产进行拍卖，甲方按不低于标底价享有优先购买权。六、除拍卖费双方各承担50％外，其他费用由乙方负担。七、甲方购买后，乙方负责协助甲方办理资产过户手续。八、为保证协议的履行，甲方向乙方交纳保证金1000万元，若甲方给乙方造成资产损失，乙方有权从保证金中扣除或充抵资产拍卖价款。九、若甲方未拍卖成功，对甲方前期为恢复正常生产投入的厂房设备及其他资金，经核实后由乙方返还。十、甲方为提高产能经乙方同意新增的设备，若甲方未竞拍成交，由乙方回购。协议签订后，原告按约将资产明细表载明的房屋、设备及土地交付被告刘向阳。被告按约交给原告保证金1000万元。
2011年5月20日，被告刘向阳与他人共同投资2300万元，在温县工商部门登记注册开办了河南宝阳铝业有限公司。2011年11月15日，被告河南宝阳公司通过转账支付原告租金96万元。
合同到期后，原告与被告刘向阳于2011年12月17日，又签订租赁协议一份，该协议载明的内容除了“租赁期限暂定6个月，未经双方书面调整前述期限，前述期限可自行顺延。根据财产处置情况，乙方有权终止、解除、修改本协议，甲方未经乙方通知本协议继续有效。”的内容与原协议不一致外，其他内容与原协议一致。协议签订后，被告河南宝阳公司于2012年3月5日、4月9日分别支付原告租金48万元、72万元，合计120万元。
2012年9月12日，双方签订补充协议一份，载明：因目前国内经济下滑，甲方（被告）租赁企业出现严重亏损，经双方协商，对2012年12月17日的协议内容进行补充、修改如下：将原协议月租金24万元改为月租金17万元。对原协议第八条“未经乙方同意，甲方不得动用保证金”。现为了缓解甲方生产中资金不足的压力，乙方同意甲方提取保证金，由甲方用于生产经营。由于甲方将保证金取出用于经营，甲方企业河南宝阳公司设备改造项目所形成的固定资产（费用1083万元）不得擅自处置。若甲方有任何违约现象，乙方有权将上述固定资产拍卖处置，根据整体经济形势和市场情况变动提高租金和协商购买事宜。
补充协议签订后，被告河南宝阳公司于2012年9月29日支付原告租金89万元。被告共计支付原告租金305万元。之后，被告不再向原告交付租金。为此，双方发生纠纷，原告诉至本院。
另查明，原告原为焦作市商业银行，后变更为焦作中旅银行有限公司。
被告河南宝阳公司在租赁合同履行期间，向温县地税局缴纳2012年度土地使用费259059.30元、房产税45360元；缴纳2013年度土地使用费258251.20元、房产税45360元；缴纳2014年度土地使用费258251.20元、房产税45360元；缴纳2015年度土地使用费193692.90元、房产税45360元。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁协议及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
一、关于租赁合同相对义务人的认定问题
本案中，原告主张协议签约人为原告与被告刘向阳，租赁物使用人及租赁费的交付义务人为二被告，被告主张租赁物使用人及租赁费的交付义务人为被告河南宝阳公司。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法.﹥若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后的前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定。本案中，租赁协议的签约人是原告及被告刘向阳，但被告刘向阳作为被告河南宝阳公司的发起人及股东之一，其租赁原告土地、财产的目的是设立开办河南宝阳公司，而租赁财产的实际使用人、租金支付人均为被告河南宝阳公司。且所欠租金是被告宝杨公司成立后，应认定被告河南宝阳公司为租赁协议的相对义务人。故对原告要求被告河南宝阳公司承担租金给付义务的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告刘向阳承担租金给付义务的诉讼主张，本院不予支持。
二、关于租赁协议是否解除的问题
被告河南宝阳公司辩称，该公司于2012年12月3日已通知原告解除租赁协议。但被告未提供有效证据，证明其向原告送达解除协议通知的事实。故对被告主张协议已解除的诉辩意见，本院不予采纳。
三、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十六条（三）项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定。普通诉讼时效为二年，而延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。即诉讼时效应从被告欠付或拒付租金的期限届满之日起计算。
本案中，被告按第一份协议“租赁期限为6个月（2011年5月17日至2011年11月17日），按月支付租金24万元，第一个月租金免交。”的约定，应按月支付原告租金24万元，共计120万元。但被告未按月支付租金，而是在租期届满前，于2011年11月15日一次性支付原告前四个月租金96万元，下欠原告租金24万元。原告向被告主张支付所欠租金的诉讼时效届满之日应为2012年11月18日。
第一次租期届满后，双方未及时协商续签合同，仍按原协议履行，被告亦未按约向原告交付2011年12月租金24万元。被告所欠原告租金的诉讼时效届满日应为2012年12月17日。
2011年12月17日，原告与被告刘向阳签订的第二份协议约定租赁期限为6个月（2011年12月17日至2012年6月17日），按月租金24万元，共计144万元。被告仍未按月支付，而是于2012年3月5日、4月9日分别支付原告1-4月租金48万元、72万元，合计120万元。被告下欠原告5、6月份租金48万元。被告所欠租金的诉讼时效届满之日应为2013年5月17日、6月17日。
根据双方协议“未经双方书面调整前述期限的，前述期限可以自行顺延”的约定及《合同法》第二百三十六条”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。“的规定，应确定双方在合同约定租赁期限届满后，租赁期限为不定期。
双方第二次协议约定租赁期限届满之日为2012年6月17日，之后租赁期限为不定期，月租金为24万元。根据补充协议约定，自2012年9月12日起月租金为17万元。
被告应支付原告2012年7、8、9月的租金计款72万元，10月租金17万元。被告于2012年9月29日支付原告租金89万元，提前支付原告10月份租金17万元。自2012年11月17日起，被告未再向原告支付租金。
截止2015年5月8日，原告向被告送达律师函主张权利之日，被告下欠原告2012年11月、12月租金34万元，诉讼时效届满日应为2013年11月17日、12月17日。被告下欠原告2013年1月至12月租金204万元，诉讼时效届满日应为2014年的1至12月17日。被告下欠原告2014年1月至12月租金204万元，诉讼时效届满日应为2015年的1月至12月17日。被告下欠原告2015年1至5月租金85万元，诉讼时效届满日应为2016年1月17日至5月17日。被告下欠原告2015年6月至11月租金102万元，诉讼时效届满日为2016年6月17日至11月17日。
四、关于原告的诉讼请求能否支持的问题
根据协议的约定，被告应付原告租金（2011年6月17日至11月17日，24万元×5个月）120万元，（2011年12月）24万元，（2011年12月17日至2012年6月17日，24万元×6个月）144万元，（2012年6月17日至9月17日，24万元×3个月）72万元，（2012年9月17日至2012年12月17日，17万元×3个月）51万元，（2012年12月17日至15年11月17日，17万元×35个月）595万元，共计1006万元。被告已付租金305万元，下欠原告租金701万元。因原告在法定诉讼时效期间内未向被告主张所欠租金中的334万债权，丧失了胜诉权。故原告要求被告支付下欠租金718万元的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。被告应按本院确定的租金367万元支付原告。
被告未按约定支付原告租金的行为构成违约，被告依法应承担违约的民事责任。原告要求被告支付利息（违约金），符合法律规定。因协议中未约定违约金数额及违约金的计算方式，故对原告主张按逾期贷款利率计算利息的请求，本院不予支持。被告应按中国人民银行同期贷款利率计算支付原告违约金。
五、关于被告河南宝阳公司的反诉请求能否支持的问题
被告河南宝阳公司以原告系租赁物的所有人、受益人，应承担缴纳土地使用税、房产税为由，提起反诉要求原告返还其已缴纳的土地使用税1174774.03元，房产税192779.37元。原告辨称，按照合同载明“其他费用均由刘向阳承担”的约定及国家税务局的文件规定，税、费应由被告交纳。
本院认为，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”及《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（××）”的规定。土地使用税由使用土地的单位和个人缴纳，房产税由产权所有人或承租人缴纳。
本案中，原、被告所签订的租赁协议中，虽未明确约定由被告承担交纳土地、房产税的义务。但被告河南宝阳公司系涉案租赁土地、房产的实际承租使用人，且被告河南宝阳公司也已实际履行了缴纳义务。故被告河南宝阳公司要求原告返还土地使用税1174774.03元、房产税192779.37元的反诉请求，理由不当，本院不予支持。
六、本案纠纷的产生原因及责任
根据协议书载明“先租后售”的内容，证明双方签订协议的目的有二。其一，原告为了处置河南华英公司的抵债资产（土地、房产、设备），以达到收回贷款的目的，将资产租赁给被告使用，收取租金。被告刘向阳的目的则为了开办经营河南宝阳公司。其二，原告启动拍卖程序，由被告通过竞拍的方式购买租赁物，以实现双方最终合同目的。协议签订后，双方仅实现了第一个后天目的，即原告收取了租金，被告在工商部门办理了企业注册工商登记，成立了河南宝阳铝业有限公司。但协议到期后，原告未启动拍卖程序，导致被告支付原告租金后，双方又续签了租赁协议。二次协议履行中，原告仍怠于履行启动拍卖程序的义务，致使被告购买租赁物的合同目的无法实现，引发被告拒向原告交付租金的后果。故原告对本案纠纷的产生，应承担主要责任。被告因缺乏法律意识，未及时依法主张解除合同，而采取拒付租金的不当方式，对本案纠纷的发生亦应承担一定责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，判决如下：
一、限被告河南宝阳铝业有限公司在判决生效后10日内支付原告焦作中旅银行股份有限公司租金3670000元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年5月8日起至本院判决确定的履行期限届满之日）。
二、驳回原告焦作中旅银行股份有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告河南宝阳铝业有限公司的反诉请求。
案件受理费69072元，反诉费8554元，合计77626元，由原告焦作中旅银行股份有限公司承担30272元，被告河南宝阳铝业有限公司承担47354元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院将依法不予强制执行。
审 判 长 王鸿元
人民陪审员 王新良
人民陪审员 王志坚
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 田朋飞