广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0404民初2061号
原告钟红喜，男，1977年3月21日出生，汉族，住湖北省红安县。
委托代理人蔡涛，广东方源律师事务所律师。
委托代理人胡利平，广东方源律师事务所律师。
被告珠海君豪房地产代理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人黄妙霞，执行董事兼经理。
被告黄妙霞，女，1981年4月25日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人珠海市金湾区三灶镇三灶社区鱼弄一居民小组，住所地：广东省珠海市金湾区。
负责人罗易华，村长。
委托代理人刘欢武，男，1973年3月30日出生，汉族，住珠海市金湾区。系副村长。
原告钟红喜诉被告珠海君豪房地产代理有限公司（简称“君豪房产公司”）、被告黄妙霞、第三人珠海市金湾区三灶镇三灶社区鱼弄一居民小组（简称“鱼弄一居民小组”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年12月22日公开开庭进行审理。原告的委托代理人蔡涛、胡利平，被告君豪房产公司的法定代表人黄妙霞，被告黄妙霞及第三人的委托代理人刘欢武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月20日，原告与被告君豪房产公司签订《新凤鸣花园认购书》（一下简称认购书），君豪房产公司将坐落于广东省珠海市金湾区三灶镇鱼弄一队大王庙22号新凤花园第2单元303房以39.8万元的价格出让给原告。认购书还对商品房基本情况、面积、价格、交付条件等进行了约定。君豪房产公司还特别承诺：保证房屋产权清晰，并能成功办理过户手续。认购书签订后，原告依约向两被告支付了定金、首期购房款共计128,000元，君豪房产公司于2015年2月将涉案房屋交付给原告占用使用至今，但一直未与原告签订《珠海市商品房买卖合同》，也未协助原告办理银行按揭手续和房屋过户登记手续。经原告多次催促，被告迟迟不履行义务，原告遂起诉至本院，请求判令：被告与原告签订《珠海市商品房买卖合同》、协助原告办理上述房屋银行按揭和过户登记手续。在庭审中，原告明确其要求被告协助原告办理银行按揭手续的协助义务具体包括：1.协助原告办理涉案房屋的过户登记；2.提供不动产权登记证；3.签订合法有效的房屋买卖合同；原告又明确被告协助原告办理过户手续的协助义务具体包括：1.提供不动产登记证明；2.与原告签订《商品房买卖合同》；3.提供必需的身份证明文件；4.到不动产登记中心办理过户登记手续。
原告提交的证据材料有：1.《新凤鸣花园认购书》；2.收款收据及支付凭证；3.电费收据；4.商事登记簿；5.不动产权登记表。
被告君豪房产公司辩称，原告提交的《新凤鸣花园认购书》确实是君豪房产公司与原告所签订，君豪房产公司也愿意按照认购书的约定办理相关手续。鉴于涉案房屋的销售依据来源于黄妙霞与案外人彭镇增、陈虹慧、冯心红于2014年8月14日签订的《房产转让协议》，而导致君豪房产公司未能按照合同约定办理相关手续和过户的客观原因也在于案外人的阻挠，因此，本案非君豪房产公司不愿意配合，而是君豪房产公司客观上无法配合。综上所述，涉案房产项目自鱼弄村民小组合作建房时开始，历经多次转让，其中关系错综复杂，如今案外人彭镇增、陈虹慧、冯心红作为上一手转让方，拒不配合君豪房产公司办理涉案房产项目相关购房业主的手续，还设置各种障碍阻挠，过错不在君豪房产公司。
被告君豪房产公司向本院提交的证据材料为《房产转让协议书》。
被告黄妙霞辩称，本案纠纷是原告与君豪房产公司之间的合同纠纷，黄妙霞并非本案适格被告。涉案合同的相对方是原告与君豪房产公司，根据合同相对性原则，本案的权利义务仅限于君豪房产公司和原告，本案中原告将黄妙霞列为被告没有合同依据。根据法律规定，依法成立的公司是独立的民事主体，以自己的名义对外进行的一切民事活动以其自身财产承担民事责任，因此，君豪房产公司应由其自行承担相应的法律责任。黄妙霞虽然是君豪房产公司的法定代表人，但并无承担君豪房产公司对外责任的义务，综上，请求驳回原告对被告黄妙霞的起诉。
被告黄妙霞向本院提交的证据材料为《房产转让协议书》。
第三人鱼弄一居民小组陈述，第三人对本案的纠纷不清楚，原告的起诉与第三人无关，对其中的相关事实不清楚；第三人也不知道原告与被告之间签署的认购书。
经审理查明，2014年12月20日，原告（乙方）与被告君豪房产公司（甲方）签订《新凤鸣花园认购书》（下简称“涉案认购书”）一份，约定：乙方自愿认购甲方出让的坐落于广东省珠海市金湾区三灶镇鱼弄一队大王庙街22号新凤鸣花园第2单元303房的房产，建筑面积为86.35平方米，最终以产权登记部门实测面积为准；认购价格为398,000元，定金30,000元于签署本认购书时或之前付清；首期楼款128,000元须于2015年1月4日前支付6万元含定金，于2015年1月9日前付清首期余款，同时办理商品房银行按揭贷款手续；楼价余款270,000元乙方须于签署《珠海市商品房买卖合同》当日办理银行按揭；乙方须于2015年1月9日或之前携带本认购书、定金收据、本人身份证及首期楼款等材料亲临“新凤鸣花园”销售中心签署《珠海市商品房买卖合同》及相关文件，如申请按揭须同时签署并提交符合银行按揭条件的所需要文件和费用；乙方签署《珠海市商品房买卖合同》及其补充协议后，甲方将该物业交付使用；本认购书自甲乙双方签署后即时生效。涉案认购书备注处还注明“1.甲方同意配合乙方向银行申请七成按揭，如不能成功办理按揭的，则乙方有权退回所付款项；2.甲方保证产权清晰，并能成功办理过户手续，否则乙方有权退回所交款项；3.甲方收到全部房款后7日内将该房产交予乙方使用”。涉案认购书“甲方盖章”处盖有君豪房产公司的公章，“乙方签署”处有原告的签名和捺印。
涉案认购书签订后，原告向君豪房产公司缴纳了购房首期款128,000元（包含定金30,000元），君豪房产公司向原告开具了《收据》4张。君豪房产公司于2015年2月将涉案房屋交付给了原告占有使用至今。
另查明，涉案房屋登记在第三人鱼弄一居民小组名下，产权来源为“2015年遗失补发（1993年建）”，产权性质为“集体单位自管公产”，土地性质为“国有”，土地来源为“出让”。鱼弄一居民小组向本院出具《回复函》一份，主要内容为“1.我居民小组从未委托过珠海君豪房地产代理有限公司代售过我居民小组的涉案房屋，对珠海君豪房地产代理有限公司自行出售我居民小组涉案房屋的行为，我居民小组不追认。且我居民小组没有收取过出售涉案房屋的任何款项，该行为与我居民小组无关。2.我居民小组从未出售过涉案房屋，所以也不同意将涉案房屋办理到其他任何人名下”。
本院就涉案房屋的情况向第三人进行调查，形成调查笔录一份，第三人在该调查中称：大概在1993年左右，有老板到鱼弄一村进行投资，购买地皮，以鱼弄一居民小组的名义进行报建，位于鱼弄一村的房屋基本上都是登记在鱼弄一居民小组的名下，涉案房屋的所有权归鱼弄一居民小组；涉案房屋可以进行转让，但必须经过村民会议通过，且不能办理过户登记，只能登记在鱼弄一居民小组名下；涉案房屋在1993年建成，在2014年重新进行了装修后对外出售；但鱼弄一居民小组与君豪房产公司之间没有任何关系，也没有与君豪房产公司签订过任何合同，也没有收取过原告的任何款项。
又查明，君豪房产公司为有限责任公司，法定代表人为黄妙霞，投资者为黄妙霞和陈绍峰。
本院认为，一、关于涉案认购书的性质及效力问题
根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案认购书约定了当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间，交付使用条件及日期，面积差异的处理方式，违约责任等内容，基本具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已经履行了部分的付款义务，而君豪房产公司收取款项后亦将涉案房屋交付给了原告，故原告与君豪房产公司之间成立房屋买卖合同关系；但涉案认购书同时也约定了将来还要再签订《珠海市商品房买卖合同》来确定双方的买卖合同权利义务，因此，涉案认购书具有预约合同的性质。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案认购书属于双方之间订立有关转让不动产物权的合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。
二、关于涉案认购书合同主体的认定问题
原告要求被告君豪房产公司和黄妙霞共同承担协助义务，被告黄妙霞辩称，其并非涉案认购书的签约主体，不是涉案合同相对人，不应当承担合同责任。本院认为，根据涉案认购书抬头载明的“出售方（下简称甲方）：君豪房地产代理有限公司”，及落款处加盖的君豪房产公司的公章来看，涉案认购书的签署主体为君豪房产公司。又根据原告缴纳首期款后，以君豪房产公司的名义开具收款收据的事实来看，收款主体为君豪房产公司，因此，从合同履行的情况看，君豪房产公司也应是涉案认购书的相对方。而君豪房产公司系有限责任公司，其有独立承担民事责任的能力，故君豪房产公司签订的合同应由君豪房产公司独立承担民事责任，因此，黄妙霞并非涉案认购书的合同主体。
三、关于原告的诉讼请求
原告要求君豪房产公司与原告签订《珠海市商品房买卖合同》，本院认为，签订《珠海市商品房买卖合同》需要双方协商一致方能签订，现双方并未确定《珠海市商品房买卖合同》的具体内容，故不宜采用判决的方式强制双方签订，双方可以自行协商处理。至于原告要求君豪房产公司协助原告办理银行按揭和过户登记手续问题，首先，涉案认购书并未对何时办理过户手续，如何办理过户手续进行约定，原告要求君豪房产公司承担办理过户手续的协助义务，无合同依据；其次，从交易惯例上讲，原告需要办理银行按揭手续，前提是要将涉案房产过户登记至原告名下，但因君豪房产公司并非涉案房屋的权属人，无权处分涉案房屋，其无法自行协助原告办理过户登记手续；而且，涉案房屋的实际权属人鱼弄一居民小组已明确表示对君豪房产公司出售涉案房屋的行为不予追认，且不同意将涉案房屋过户至原告名下，因此，君豪房产公司也无法完成将涉案房屋过户登记至原告名下的协助义务。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;……”，涉案认购书属于在法律上不能履行的情形，因此，在本院向原告释明涉案认购书无法继续履行的情况下，原告仍然坚持要求被告君豪房产公司协助其办理过户登记手续，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告钟红喜的诉讼请求。
本案受理费7370元，由原告钟红喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 陈立涛
审 判 员 朱 全
代理审判员 修瑞娟
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 吕扬扬