浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0304民初1830号
原告（执行案外人）：吕德旭，男，1963年11月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：魏群、徐滕敏，浙江海昌律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司温州分行。
负责人：徐文华。
委托诉讼代理人：王棕、陈景佩，该分行员工。
被告（被执行人）：胡三豹，男，1949年7月30日出生，汉族，住温州市瓯海区。
被告（被执行人）：徐光莲，女，1950年9月21日出生，汉族，住温州市瓯海区。
被告（被执行人）：胡凌峰，男，1975年10月24日出生，汉族，住温州市瓯海区。
被告（被执行人）：谢作钗，女，1976年2月1日出生，汉族，住温州市瓯海区。
被告（被执行人）：王美珠，女，1978年10月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。
原告吕德旭与被告中国民生银行股份有限公司温州分行（以下简称民生银行温州分行）、胡三豹、徐光莲、胡凌峰、谢作钗、王美珠案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告吕德旭及其委托诉讼代理人魏群、徐滕敏，被告民生银行温州分行委托诉讼代理人王棕，被告胡三豹、胡凌峰和谢作钗到庭参加诉讼，被告徐光莲、王美珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
吕德旭向本院提出诉讼请求：1.停止对温州市瓯海区新桥街道卧云西苑×幢×室房屋的强制执行；2.被告民生银行温州分行、胡三豹和徐光莲共同注销在上述房屋上的抵押登记；3.被告胡三豹、徐光莲协助原告办理将上述房屋产权过户登记至原告名下的手续。事实和理由：2006年4月27日，被告胡三豹、徐光莲与原告签订《房屋销售定金协议》，约定由被告胡三豹、徐光莲夫妇将涉案房屋以389340元的价格出售给原告，原告于2006年5月15日前支付被告胡三豹首期房款25万元（含定金）；被告胡三豹收到首期房款后将房屋交付原告使用，并结清之前物业费；被告胡三豹领取产权证后两周内办理过户手续，原告于当日付清剩余房款；原告可以指定买受人。同日，原告向被告胡三豹、徐光莲支付了定金5万元。同年5月15日，原告支付被告胡三豹、徐光莲购房款20万元，被告胡三豹、徐光莲向原告交付了房屋。2007年8月2日，原告将案涉房屋转让给案外人黄建国，并约定黄建国即原告指定的买受人。黄建国购房后已装潢入住。同年11月28日，经双方协商，原告提前向被告胡三豹、徐光莲支付购房款5万元，剩余89340元待过户手续办理后支付。案外人黄建国入住房屋后，原告及黄建国曾要求被告胡三豹协助办理产权过户登记，但被告以涉案房屋系拆迁安置房，尚未取得房产证和土地使用证为由拖延。
2015年3月，因涉案房屋产权过户登记不能办理，案外人黄建国向贵院起诉原告，要求解除双方关于案涉房屋签订的《房屋销售合同》并要求原告返还购房款。原告才得知被告胡三豹已于2008年7月8日取得房屋所有权证，于2013年10月取得土地使用证，并于2014年1月17日隐瞒房屋已出卖的事实，以涉案房屋为抵押，为被告胡凌峰向被告民生银行温州分行借款提供抵押担保。诉讼过程中，原告与黄建国达成调解协议，双方解除《房屋销售合同》，原告返还黄建国购房款40万元并赔偿损失10万元，黄建国将涉案房屋交付给原告。同年7月15日，被告胡三豹趁原告与黄建国办理案涉房屋交接之际，未经原告同意强制入住涉案房屋。2015年8月3日，原告向温州仲裁委员会申请仲裁，该委审理后裁决确认原告和被告胡三豹、徐光莲关于案涉房屋签订的买卖合同及相关补充协议合法有效，被告胡三豹、徐光莲应在十日内腾空案涉房屋。后经原告申请温州市中级人民法院强制执行，该院于2016年3月15日将案涉房屋交付给原告，原告使用案涉房屋至今。原告认为，原告与被告胡三豹、徐光莲之间对案涉房屋的买卖合同已经裁决确认有效，原告已按约支付被告胡三豹、徐光莲购房款，并在与黄建国解除合同后实际占有房屋，案涉房屋的权利实际属原告享有，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告民生银行温州分行辩称：涉案房屋已经在2013年2月7日办理抵押登记，为胡凌峰的个人借款提供抵押担保。在与胡三豹、徐光莲签订抵押合同前，被告审查了房产证，并去现场拍摄房屋外形照片，已经尽到审查义务。
被告胡三豹辩称：原告将房屋转卖给黄建国时没有告知我。原告陈述的其他内容均属实。
被告胡凌峰辩称：我父亲胡三豹将房子出卖给原告时已约定不能转卖给他人，但原告未经胡三豹同意转卖房屋，故请求法院判决原告与胡三豹、徐光莲签订的房屋买卖合同无效。我对抵押借款的事实没有异议。
被告谢作钗辩称：现在胡三豹没有房子，案涉房屋暂时不卖。
被告徐光莲、王美珠没有答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对以下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告提供的身份证明材料、房屋销售定金协议、房地产买卖合同、补充协议、收款收据、房款收据、中国建设银行存款凭条、垃圾清运费收据、水电费收据、综合管理费收据、装修服务费收据、房屋销售合同、（2015）温瓯民初字第467号民事调解书及生效证明书、调解款收据、中国农业银行存款凭条、分别由胡三豹和胡凌峰出具给黄建国的三份承诺书、温州仲裁委员会（2015）温仲裁字第481号裁决书、温州市中级人民法院（2016）浙03执79号之一执行裁定书及结案告知书、房屋权属登记信息查询证明、土地查询记录、本院（2016）浙0304执异5号执行裁定书及送达回证、（2015）温瓯梧商初字第858号民事判决书；本院依职权调取的户主分别为胡三豹与徐光莲的家庭户口簿、综合授信合同（编号：928012013014388）、房屋他项权证、抵押财产清单、最高额担保合同、（2016）浙0304执109号执行裁定书及协助执行通知书。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供胡凌峰出具的承诺书2份、胡三豹出具的承诺书1份，以证明胡三豹在取得涉案房屋产权证和土地使用证后，未履行向黄建国过户的义务，且私自将涉案房屋设定抵押，为胡凌峰向民生银行温州分行借款提供担保，在承诺的还款时间届至后仍未能清偿贷款注销抵押登记，导致房屋无法向黄建国过户。被告胡凌峰质证认为：承诺书确是我和胡三豹出具给黄建国，但胡三豹和黄建国之间不存在房屋买卖合同关系，故承诺书无效。被告胡三豹质证认为：承诺书是根据黄建国的要求出具的，但我并不知道吕德旭将房屋出卖给黄建国，故承诺书无效。被告谢作钗质证认为承诺书无效。被告民生银行温州分行质证后无异议。本院认为，三份承诺书系胡凌峰和胡三豹出具，应认定为是胡凌峰和胡三豹的真实意思表示，该承诺书能够证明原告主张的事实，本院予以认定。胡三豹、胡凌峰、谢作钗的质证意见没有依据，本院不予采信。
根据双方当事人的陈述和提供的证据，本院对原告起诉主张的事实予以认定。
另查明，被告胡三豹、徐光莲系夫妻关系，被告胡凌峰、谢作钗系夫妻关系，被告胡凌峰系被告胡三豹、徐光莲的儿子。被告胡三豹于2008年7月8日取得案涉房屋所有权证，于2013年8月取得土地使用证。2013年2月5日，被告胡凌峰与民生银行温州分行签订《综合授信合同》，约定胡凌峰在2013年2月5日至2015年2月5日期间可以向民生银行温州分行申请使用的最高授信额度为64万元。同日，被告胡三豹、徐光莲与民生银行温州分行签订《最高额担保合同》，约定被告胡三豹、徐光莲以案涉房屋设定抵押，为被告胡凌峰向被告民生银行温州分行的借款提供担保，并于同月7日办理抵押登记手续。2014年1月17日，胡凌峰依上述合同向民生银行温州分行借款64万元，期限一年。借款到期后，胡凌峰未能偿还，民生银行温州分行向本院起诉。本院以（2015）温瓯梧商初字第858号民事判决确认被告胡凌峰、谢作钗应偿还民生银行温州分行借款608417.86元及利息；如被告胡凌峰、谢作钗未履行上述义务，民生银行温州分行有权就案涉房屋的拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿……。判决生效后，民生银行温州分行依法向本院申请强制执行。本院在执行过程中依法查封案涉房屋，吕德旭以案涉房屋系其所有为由，提出执行异议。本院审查后以（2016）浙0304执异5号执行裁定驳回吕德旭的异议请求。吕德旭不服，在法定期限内诉至本院。
又查明，因上述抵押借款事实导致案涉房屋无法办理过户手续，胡凌峰于2014年6月8日向黄建国出具承诺书，承诺于2014年8月31日前办理产权过户手续。2014年9月，胡三豹、胡凌峰分别再向黄建国出具承诺书，承诺于2014年11月底前还清贷款，协助办理产权过户手续。
本院认为，案外人执行异议之诉审理对象是案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。本案中，民生银行温州分行与胡凌峰、谢作钗、胡三豹、徐光莲、王美珠金融借款合同纠纷一案的民事判决书已生效，该判决书认定民生银行温州分行对诉争标的物享有抵押权。人民法院对该诉争标的物采取执行措施，符合法律的规定。吕德旭基于与胡三豹、徐光莲之间关于案涉房产的买卖合同关系，已经依合同约定支付价款并取得了房屋，但未办理过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”及第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权以登记作为权利享有和变更的公示方法，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记，登记后才能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。本案中，案涉房产的所有权至今仍登记在胡三豹名下，吕德旭对案涉房产不享有所有权，其对案涉房产所享有的权利不足以对抗经依法登记的抵押权人。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。原告无法办理案涉房产的过户手续是因胡三豹、徐光莲将已出卖给原告的房屋设定抵押所致，胡三豹、徐光莲存在重大过错，本案诉讼费应由胡三豹、徐光莲负担。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告吕德旭的诉讼请求。
案件受理费8200元，由被告胡三豹、徐光莲负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 周回回
人民陪审员 潘洪銮
人民陪审员 陈金国
二〇一六年十月三十一日
代书 记员 徐佳佳
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
判决适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条第一款第（二）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费，在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。