广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第491号
上诉人（原审原告）：张自凌，女，汉族，xx年xx月xx日出生，住珠海市香洲区，身份证号码：********。
委托代理人：林国利，广东国硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海正邦房地产开发有限公司，住所地：珠海市。组织机构代码：xxxx3。
法定代表人：尹玉明，总经理。
委托代理人：张文京，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：刘亚晶，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
上诉人张自凌与被上诉人珠海正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）商品房销售合同纠纷一案，张自凌不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年7月3日，张自凌与正邦公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：张自凌购买正邦公司开发的位于珠海市拱北北岭正邦广场ws1座xx-
xx号商铺，面积共26.90平方米，总价款为410264元；正邦公司应当在2012年8月1日前，将经主体验收合格的商品房交付张自凌；正邦公司逾期交房不超过30日，正邦公司自合同规定的最后交付期限的第二天至实际支付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；正邦公司逾期交房超过30日，张自凌有权解除合同，正邦公司应当自张自凌解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按张自凌累计已付款的3%向买受人支付违约金，张自凌要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，正邦公司按日向张自凌支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房预售后，正邦公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，应书面征得张自凌同意，并报原批准部门批准，张自凌不同意变更的可要求终止买卖合同；商品房达到交付使用条件后，正邦公司应当书面通知张自凌办理交付手续；正邦公司不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
同日，双方签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：该商品房项目的规划设计以政府最后批文为准，因政府行为导致的变更，视为合理变更，正邦公司不承担违约责任，买卖合同签订后，因规划或设计变更导致房屋使用功能受到影响的，正邦公司应在变更确立之日起10日内，书面通知张自凌，张自凌应在收到通知后15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复或延期答复的，视为接受有关规划，设计变更以及由此引起的房价款的变更，张自凌日后不得再提出异议，亦不得以此变更为由再次要求修改、变更或解除买卖合同。
2012年6月26日，张自凌向正邦公司支付了首期购房款210264元。2012年11月7日，张自凌向正邦公司交纳办理房产证费用563元。2013年1月22日，涉案房屋登记于张自凌名下。2013年2月4日，张自凌与中国农业股份有限公司珠海拱北支行（以下简称农行拱北支行）签订了《个人购房担保借款合同》，约定：张自凌向农行拱北支行借款20万元，以涉案房产作抵押，贷款期限为十年。该款项2014年3月1日由农行拱北支行划付给正邦公司。截至2014年7月8日，张自凌共偿还贷款本息金额为37494.50元。
张自凌主张正邦公司逾期交房，正邦公司主张其分别于2012年7月底以快递形式，于2013年3月以口头和快递形式通知张自凌收房，是张自凌拒绝收房，张自凌不认可收到正邦公司的收房通知。正邦公司提交了多份入伙会签单及前期物业管理服务协议显示，正邦公司在2012年6月至8月向正邦广场ws1栋部分业主交付了房屋。
原审法院另查明，正邦领秀城ws1商住楼工程在2010年9月10日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
2012年11月29日，珠海市住房和城乡规划建设局登报刊登“正邦领秀城ws1商业增设观光电梯批前公示的公告”，对正邦公司拟在ws1商业东侧外墙增设观光电梯进行批前公示。2012年12月6日，珠海市晨光律师事务所出具见证书一份，见证2012年11月29日至2012年12月5日期间，正邦公司在正邦岭秀城ws1栋商业楼东南方外墙处设置了公示牌，对“正邦领秀城ws1商业增设观光电梯批前公示”文件及“正邦领秀城ws1商业增设观光电梯方案”进行了公告。2013年1月11日，正邦公司取得观光电梯（ws1商业东侧外墙）建设工程施工许可证。该观光电梯至张自凌起诉时已建设完毕并投入使用。
原审法院再查明，正邦公司在与消防通道平行的过道两侧的柱子间的空地，接临2248、2249、2219、2216四间商铺旁增建了4间商铺，该4间商铺没有办理报建手续。张自凌主张加建的商铺位置属于张自凌等业主的共用面积，占用了人行通道，对人流造成影响。正邦公司主张加建商铺的空地是属于广场的公用面积，是对空地的合理利用。
张自凌主张正邦公司存在以下违反合同约定的行为：在正邦广场正门入口旁设置了邮政报刊亭；一楼卸货区一直未完工；将西出口过道封闭；封死二楼到三楼的手扶电梯；一直占用外墙广告。正邦公司对张自凌提出上述事实无异议，主张一楼卸货区已经修缮完工，西出口过道已全日打开，二楼到三楼的手扶电梯为益健酒店改造，设置邮政报刊亭及使用外墙广告不构成违约。
张自凌主张在购买商铺时，销售代表承诺商铺由正邦广场统一招商，但正邦公司未兑现承诺。正邦公司对张自凌主张不予认可。
张自凌主张正邦公司逾期交房、变更设计、规划及上述违约行为严重影响了张自凌的投资收益及所购买商铺的升值，致使合同目的未能达成，但未提供证据证明。
张自凌原审的诉讼请求为：1、解除张自凌与正邦公司于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》，正邦公司返还张自凌已支付的首期款210264元，并支付占用首期款期间的利息26054元（利息按银行同期贷款利率计算，从2012年6月26日起至正邦公司返还购房款之日止，暂计至2014年6月30日）；2、正邦公司返还谭坚珍已付的供楼贷款本息为人民币37494.50元（暂计至2014年7月8日），以及谭坚珍起诉后继续支付至判决生效时止的供楼贷款本息；3、正邦公司返还谭坚珍支付的办证费用563元；4、正邦公司支付逾期交房的违约金12307.92元；5、位于珠海市香洲区岭南路ws1商业街xx－xx号商铺在解除合同时的增值部分归谭坚珍所有；6、案件受理费、评估费由正邦公司承担。
原审法院认为：根据已查明的事实和有关的证据，结合张自凌的诉讼请求，对本案争议的焦点分析认定如下：
一、正邦公司是否构成逾期交房违约，张自凌以正邦公司逾期交房为依据的合同解除权是否消灭。
关于正邦公司是否构成逾期交房违约。首先，正邦公司主张其分别于2012年7月底以快递方式、2013年3月以口头和快递方式通知张自凌收房，但未提交证据证明，在张自凌不认可的情况下，原审法院对上述事实不予采信，认定正邦公司没有在2012年8月1日前向张自凌发出收房通知。其次，正邦公司以涉案商铺在2010年9月竣工并验收备案，大量业主已经按约收房为由，主张其以完成交付义务。原审法院认为，房屋是否具备交付条件以及其他业主是否收房，并不能作为本案中认定正邦公司履行通知义务及交付房屋的依据，本案中正邦公司未在双方合同约定的房屋交付期限之前向张自凌发出收房通知，未依约将涉案房产交付给张自凌，构成逾期交房。
张自凌主张根据双方《合同》约定，正邦公司逾期交房超过30日后，张自凌有权解除合同，正邦公司抗辩称张自凌的合同解除权因超过法定除斥期间而消灭。原审法院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，根据双方合同的约定，张自凌自2012年9月1日起即具有合同解除权，但其至起诉时止超过一年的时间一直未向正邦公司发出解除合同通知，张自凌的合同解除权因超过上述法律规定的除斥期间而依法消灭。
二、正邦公司增设益健观光电梯是否构成违约，张自凌可否以此为由解除合同。
张自凌认为，正邦公司增设益健观光电梯违反了双方《合同》第十条变更房产项目的规划、设计，应书面征得张自凌同意，并报原批准部门批准的约定，张自凌有权解除合同。正邦公司认为，益健观光电梯的设立经珠海市住房和城市规划建设局审核批准，程序合法，未违反合同约定和侵犯张自凌利益，张自凌无权以此为由解除合同。原审法院认为，首先，虽然《合同》第十条约定正邦公司变更商品房项目的规划、设计，应书面征得张自凌同意，但是《补充协议》第六条约定：“买卖合同签订后，因规划或设计的变更导致房屋使用功能受到影响的，出卖人应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，买受人应在收到通知15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复或延期答复的，视为接受有关规划、设计的变更以及由此引起的房价款的变更。”原审法院认为，《补充协议》视为对《合同》的条款的变更，正邦公司增设益健观光电梯在未导致张自凌所购房的房屋的使用功能受到影响的情况下，未书面通知张自凌的行为不违反双方合同的约定。其次，正邦公司增设益健观光电梯前于2012年11月29日至2012年12月5日在正邦岭秀城ws1栋商业楼东南方外墙处设置了公示牌，对增设观光电梯的方案进行了公示，取得了建设规划许可证，建设程序合法。张自凌以正邦公司增设益健观光电梯违反合同约定为由要求解除合同依据不足，本院不予支持。
三、张自凌主张正邦公司其他违约行为，是否构成法定解除条件。
首先，关于张自凌主张的正邦公司加建4间商铺、设置报刊亭、卸货区未完工、西出口封闭、封闭二楼至三楼的电梯、占用外墙广告等行为。原审法院认为，张自凌主张的上述事实并未对张自凌所购买的商铺的房屋结构、空间尺寸、朝向、房屋质量及使用功能造成影响，亦无证据证明对张自凌主张的投资收益和所购买商铺的升值造成影响，故张自凌主张的上述事实不能认定正邦公司构成根本违约，不符合法定解除条件。其次，对张自凌主张的正邦公司销售时承诺统一招商的事实，在没有其他证据证明，正邦公司不认可的情况下，对张自凌的上述事实主张原审法院不予采信。
综上，张自凌要求解除合同的请求没有合同及法律依据，应予驳回。张自凌、正邦公司双方应继续履行合同，张自凌要求正邦公司返还已付供楼贷款本息、办证费及要求合同解除时由正邦公司支付商铺现值扣减购买原值的差价，缺乏依据，原审法院不予支持。
关于正邦公司逾期交房的违约金。原审法院认为，正邦公司未依照合同约定的期限向张自凌交付房屋，应当向张自凌支付逾期交房违约金，违约金应自合同约定的交付最后期限第二日起至正邦公司通知张自凌收房而张自凌拒绝接收之日止。本案中虽没有证据显示正邦公司向张自凌发出收房的通知，但根据本案查明的事实，张自凌购买的房屋在合同签订时已具备交付条件，且在2012年6月至8月正邦公司已向其他部分业主交付了房屋，结合2012年11月7日张自凌向正邦公司交付了办理房地产权证书的费用的事实，张自凌理应知晓上述情况，故可以认定张自凌从2012年11月7日起知晓房屋可交付之事实并拒绝收房。张自凌要求支付从2012年11月8日之后的违约金，理据不足，原审法院不予支持。对张自凌主张的正邦公司自2012年8月1日至2012年11月7日（共99天）的逾期交房违约金，应按日依照张自凌已付房款210264元的万分之一计算，共2081.60元，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原审法院判决如下：一、正邦公司于判决发生法律效力之日起十日内，向张自凌支付逾期交房违约金2081.60元；二、驳回张自凌的其他诉讼请求。如果正邦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4157元，由张自凌负担4138元，正邦公司负担19元。
上诉人张自凌不服原审判决，依法提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，依法发回重审或予以改判；2、诉讼费等由正邦公司承担。
上诉理由如下：一、原审法院程序违法。原审法院未依张自凌的申请委托评估，即认定张自凌未能提供证据证明“被告的违约行为导致原告的投资收益及所购买商铺的升值，致使合同目的未能达成”，是属于程序违法的行为。张自凌申请追加中国农业银行股份有限公司珠海拱北支行作为第三人参与本案的诉讼。但是，原审法院既没有追加，也没有说明理由和作出不予追加的裁定。
二、原审法院认定事实错误，适用法律不当。
（一）原审法院对合同解除权存续期限的认定是错误的。《合同法》第九十四条是关于法定解除的规定，而本案中，张自凌行使合同解除权依据的《合同法》第九十三条关于约定解除权的规定，因此该约定解除权不受《商品房买卖合同司法解释》第十五条关于法定解除权一年除斥期间的限制，应与本案纠纷的诉讼时效一致，张自凌的合同解除权并未消灭。（二）原审法院认定正邦公司增设益健观光电梯不构成违约，张自凌要求解除合同的依据不足，也属认定错误。《合同》第十条规定只要存在规划和设计变更的情形，出卖人均应书面通知和征得买受人同意，而不论是否影响房屋使用功能，《补充协议》并未规定不影响房屋使用功能的情形，因此应适用《合同》第十条的规定，因此出卖人应在报批之前书面通知和征得买受人同意，正邦公司增设益健观光电梯前未书面通知张自凌，珠海市住房和城乡规划建设局在《珠海特区报》公示，也不属于双方约定的通知方式，因此正邦公司对此存在严重的违约行为，侵犯了张自凌的合法权益，张自凌依据《合同》第十条的规定要求解除合同有充足的合同依据。（三）原审法院认定正邦公司擅自变更规划、设计加建的四间商铺、卸货区未完工，西出口关闭、封闭二楼至三楼的手扶电梯、占用外墙广告位等违约行为，未对张自凌所购买的商铺的房屋结构、空间尺寸、朝向、房屋质量及使用功能造成影响，亦无证据证明对张自凌主张的投资收益和所购买的商铺的升值造成影响，因此不能认定正邦公司构成根本违约，不符合合同的法定解除条件。张自凌认为，原审法院的该认定错误。正邦公司在过道上增建商铺，属于擅自变更规划和设计，严重违反合同约定，张自凌可依据《商品房买卖合同》第十条的约定解除合同。正邦公司就卸货区未完工，西出口关闭，封闭二楼至三楼的手扶电梯，占用外墙广告位等违约行为，已严重影响了张自凌对所购买商铺的自用或出租，对张自凌所购买商铺的使用功能造成了严重的影响，并间接影响了商铺的投资收益和升值，正邦公司的行为已构成根本性违约。
三、即使原审法院认定正邦公司的行为不构成根本违约，不符合合同的法定解除条件。原审法院认定的逾期交房的违约金的计算方式也不正确。正邦公司作为专业房地产开发企业，有条件、也有能力按合同约定的通知方式通知张自凌收楼，但其怠于履行主要义务，应承担相应违约责任。张自凌知不知道房屋可否交付与正邦公司是否通知交付根本是两码事，原审法院据此推定张自凌知晓房屋可交付并拒绝收房，并无道理。正邦公司逾期交房的时间至少应计算至起诉时止。
正邦公司二审辩称，原审法院程序合法，事实清楚，适用法律正确。1、程序性问题。张自凌所主张的所谓的违约情形有些并非是正邦公司实施，有些亦不构成违约，还有一些仅涉及公用部分，对张自凌所购买的商铺不构成任何影响，因此不需要进行鉴定。本案涉及的是张自凌与正邦公司的商品房买卖合同是否需要解除，这与张自凌与农业银行的按揭贷款合同是两个不同的法律关系，原审法院驳回张自凌的鉴定申请和追加第三人的申请符合法律规定，而且该两事项并不属于必须出具裁定的情形，因此原审法院当庭驳回并无违法。张自凌认为程序违法缺乏法律依据，不能成立。2、事实认定问题。首先，补充协议对于《合同》的通知义务已经进行了变更约定，即缩小了通知义务的适用范围，即只有规划变更影响到了业主购买的商铺的使用功能时才负有通知义务。张自凌主张规划变更分为两部分的说法是违背逻辑和交易常情的，否则补充协议的约定将是无用条款。关于书面通知，书面通知是不分主体的，无论是委托他人或是开发商自己通知都已经尽到了通知义务。因此正邦公司已经尽到了审慎的通知义务，而且增加观光电梯也没有影响商铺的使用，反而使商铺的形象得到提升，张自凌是受益一方。其次，封闭二楼到三楼的扶梯的行为并非是正邦公司实施，而是益健公司的行为，西出口关闭是物业公司的行为，这些行为都在一审中予以整改，而且这些仅是使用问题，并不影响张自凌所购买的商铺的使用和质量，至于占用外墙广告位，这是合法行为。3、法律适用问题。关于解除权除斥期间，《商品房买卖合同司法解释》第十五条分为两款，第一款是对于延迟导致法定解除权的规定，第二款是对解除权的除斥期间的细化规定，张自凌认为除斥期间只适用于法定解除不适用于约定解除是不正确的。4、违约金计算方式问题。虽然正邦公司对原审判决的认定持有异议，但是正邦公司依然遵守法院的判决。在双方签订商铺买卖合同时，商铺已经具备随时交付的条件，只是考虑到张自凌需要支付一定的房款，因此把交付期间约定在2012年8月1日之前，原审法院推定2012年11月7日正邦公司交付商铺给张自凌使用符合逻辑和常理，因此以交纳房产证办证费用的时间点来认定正邦公司履行了通知义务较为合理公正。
双方当事人在二审中无新证据向本院提交。
二审庭审中，张自凌确认正邦公司已将西出口打开、二楼至三楼的扶梯也已打开，卸货区已经整改，但路面尚为泥地。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据张自凌的上诉事实和理由，本案争议的焦点在于：1.原审判决未进行评估及追加第三人是否程序违法；2.张自凌要求解除合同是否成立；3.正邦公司应当支付的逾期交房违约金的数额。
一、程序方面。
张自凌向法院申请对解除合同时涉案商铺的市场价值进行评估，因此在合同解除的前提下，张自凌的该评估申请才有必要性，但原审法院经审理依法认定双方的合同并不应当解除，因此原审法院未启动涉案商铺市场价值评估程序，并无不当。同理，关于应否追加第三人，这亦应在合同解除的前提下，才有必要追加借款人作为第三人，但原审法院经审理依法认定双方的合同并不应当解除，因此原审法院不追加借款人作为第三人，并无不当。
二、关于张自凌要求解除合同的问题。
第一，正邦公司未按照双方的合同约定于2012年8月1日前向张自凌交付涉案商铺，按合同约定，张自凌从2012年8月2日起即享有合同解除权，但张自凌直至本案起诉时即2014年7月24日才主张解除合同，是否超过解除权的除斥期间，这是双方的争议的焦点所在。对此，本院分析认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”和第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，该第十五条第一款是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条对于商品房买卖合同纠纷中因迟延交房或迟延付款产生法定解除权的具体适用的解释。第二款才是针对商品房买卖合同中的解除权的除斥期间的规定。张自凌主张该十五条关于解除权除斥期间的规定仅适用于法定解除权，缺乏法律依据，本院不予采纳。依据该规定，张自凌应当在2013年8月2日前行使解除权，逾期不行使，则解除权消灭，因此张自凌以正邦公司逾期交房为由主张合同解除，缺乏法律依据，原审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。
第二，张自凌以正邦公司增设观光电梯为由主张解除合同，本院对此分析认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定“规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，并报原批准部门批准。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同”，而双方签订的《补充协议》第六条则约定“买卖合同第十条（规划、设计变更的约定）补充该商品房项目的规划设计以政府最后批文为准。因政府行为导致的变更，视为合理变更，出卖人不承担违约责任。买卖合同签订后，因规划或设计变更导致房屋使用功能受到影响的，出卖人应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，买受人应在收到通知后15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复或延期答复的，视为接受有关规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。……”对比上述两约定，前者并未区分规划、设计变更作出的原因以及是否导致房屋使用功能受到影响，后者则明确规定规划设计变更因政府行为引起正邦公司的责任以及因规划或设计变更导致房屋使用功能受到影响的，出卖人应书面通知买受人，二者关于正邦公司的义务的约定并不相同。由于《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，《补充协议》第十五条第5点约定“本补充协议由买受人和出卖人在签订买卖合同的同时签署。如本补充协议与买卖合同有任何不符之处，均以本补充协议的约定为准”，因此对规划、设计的变更是否应当通知买受人的情形应当适用《补充协议》第六条的约定。张自凌并无证据证明增设益健观光电梯影响其所购买的商铺的使用功能，因此正邦公司未书面通知张自凌该规划、设计的变更并未违反合同约定。正邦公司增设益健观光电梯取得建设单位规划许可证，建设程序合法，因此张自凌以正邦公司增设益健观光电梯未书面通知其为由主张解除合同，依据不足，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。
第三，张自凌以正邦公司加建四间商铺、卸货区未完工、西出口关闭、封闭二楼至三楼的手扶电梯、占用外墙广告位为由，要求解除合同，对此，本院分析认为，首先，加建四间商铺、卸货区未完工、西出口关闭、封闭二楼至三楼的手扶电梯、占用外墙广告位等行为并未对涉案商铺的房屋结构、大小、朝向、房屋质量及使用功能造成影响，亦无证据证明对张自凌的投资收益和造成影响，而且对卸货区未完工、西出口关闭、封闭二楼至三楼的手扶电梯等问题，双方均确认正邦公司进行了整改，因此张自凌主张的上述事实不构成根本违约，不符合法定解除的条件，张自凌以此为由主张解除合同，理据不足，原审法院不予支持正确，本院予以维持。
三、关于正邦公司应当支付的逾期交房违约金的数额问题。
根据合同约定，正邦公司应当于2012年8月1日前交付房屋，正邦公司现无证据证明其于2012年8月1日前已通知张自凌收房，因此从2012年8月2日起，正邦公司应承担逾期交房的违约责任。张自凌在2012年8月2日起即应当知道正邦公司不向其交付房屋将因此承担逾期交房违约金。2012年11月7日，张自凌向正邦公司交纳办理房产证的费用。2013年1月22日，涉案房屋登记至张自凌的名下，因此自2013年1月22日起，张自凌已取得涉案商铺的所有权，其应当知道涉案商铺具备了合同约定的交付条件，故而应当采取适当的措施如积极主张交付房屋等以防止损失的扩大，而不是如其所述一直坐等正邦公司通知，因张自凌未提供证据证明其采取了适当的措施去主张交房以防止损失扩大，或是其向正邦公司主张交房，但正邦公司拒绝交付，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院对于张自凌主张的2013年1月22日之后的逾期交房违约金不予支持。对于2012年8月2日至2013年1月22日期间，因正邦公司确无证据证明其向张自凌发出交房通知或张自凌拒绝收房，因此正邦公司理应承担逾期交房的违约责任，即应以张自凌已付房款210264元为基数，按每日万分之一支付违约金，共3658.59元（210264×0.0001×174）。
综上所述，张自凌的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理确有不当，本院予以部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1152号民事判决第一项为：珠海正邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张自凌支付逾期交房违约金3658.59元。
二、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1151号民事判决第二项；
一审案件受理费4157元，由珠海正邦房地产开发有限公司负担4104元，张自凌负担53元。二审案件受理费8313.34元，由珠海正邦房地产开发有限公司负担8207.25元，张自凌负担106.09元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一四年十二月九日
书 记 员 黄小珊