福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第598号
上诉人（原审被告）郑良忠，男，1977年5月3日出生，汉族，公司职员，住福建省政和县。
委托代理人卓文彬，福建闽君律师事务所律师。
委托代理人唐建景，福建闽君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王银凤，女，1965年2月25日出生，汉族，个体工商户，住建瓯市。
委托代理人唐川龙，男，公司职员，住福建省福州市鼓楼区，系被上诉人女婿。
被上诉人（原审被告）张德仁（曾用名张财旺），男，1972年9月29日出生，汉族，住福建省建瓯市。
被上诉人（原审被告）吴美秀，女，1974年1月14日出生，汉族，居民，住福建省建瓯市。
上诉人郑良忠因申请执行人执行异议之诉一案，不服（2014）瓯民初字第1717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
被上诉人王银凤原审请求判令：许可对登记在被上诉人张德仁名下位于福州市晋安区新店镇福飞北路169号小区1号楼1002单元的房产（以下简称讼争房产，权证号R0××65）的强制执行。
原审法院查明：张德仁与吴美秀系夫妻关系。2004年10月22日，张德仁与福州开成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定张德仁以银行按揭方式购买福州开成房地产开发有限公司开发位于福州市晋安区新店镇福飞北路169号第1幢10层1002号房产，总价款326000元。2004年11月18日，张德仁与中信实业银行福州分行三山支行及福州开成房地产开发有限公司三方签订了《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），合同约定：借款期限为20年，月利率为0.4245%。还款方式为按月等额本金。合同第十二条第九项约定：抵押权存续期间，未经抵押权人同意，不得以任何方式处分抵押物。三方于当日办理了抵押登记手续。2006年5月1日，郑良忠与张德仁签订《房产买卖交易协议》，协议约定，郑良忠以总价款326322元购买上述房产，购房款扣除张德仁按揭贷款余额224615元，郑良忠应在协议签订后三日内一次性向张德仁支付购房款114335元整，张德仁在中信银行的购房款余额224615元，自2006年5月1日起由郑良忠按张德仁与中信银行的还款约定按月承担还款。协议还约定2008年7月1日起两个月内，张德仁应将房屋产权证和土地使用证过户至郑良忠名下。《房产买卖交易协议》签订之后，郑良忠支付了100000元购房款，其余购房款14335元，郑良忠称其向张德仁出具了欠条。协议签订后，张德仁向郑良忠交付房屋并交付了《商品房买卖合同》及相关的费用凭证原件。郑良忠接收房屋并开始装修入住，在此期间，张德仁中信银行剩余的按揭贷款及物业费均由郑良忠缴纳，并办理了有线电视及数字电视终端与水电的开户。
2012年4月，张德仁向王银凤借款共计200万元，约定月利率2.5%计算利息。因张德仁未按约偿还借款本息，王银凤以张德仁、吴美秀夫妻为共同被告向一审法院提起诉讼。审理过程中，王银凤向原审法院提出财产保全的申请，原审法院于2012年8月14日作出（2012）××民初字第××号民事裁定，依法查封张财旺名下的讼争房产。2012年10月15日，原审法院作出（2012）××民初字第××号民事判决，判决张德仁、吴美秀共同偿还王银凤借款人民币200万元及自2012年5月11日起至还清款项之日止按月利率2.5%计算的利息。案件进入执行程序之前，郑良忠作为案外人对诉讼保全提出异议。原审法院审查认为：张德仁于2006年5月1日将讼争房产卖给被告郑良忠，双方签订《房产买卖交易协议》，但郑良忠至今仍未与张德仁办理产权过户登记手续，存在过错，讼争房产的所有权并未转移。于2013年8月27日作出（2013）××执外异字第××号执行裁定，驳回郑良忠的异议。判决生效及判决指定的履行期限届满后，王银凤向原审法院申请强制执行，郑良忠作为案外人再次对执行讼争房产提出执行异议。原审法院审查认为讼争房产权属归属存在实体争议，应通过诉讼程序予以解决，于2014年6月18日作出（2013）××执外异议字第××号执行裁定，裁定中止讼争房产的执行。法定期限内，王银凤向原审法院提起异议之诉。
原审法院认为，在执行异议之诉中，对人民法院执行标的提出异议的当事人，应当提供充分有效的证据证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻却法院执行的物上权利，如抵押权、留置权等，否则，其异议将得不到法院的支持。本案的执行标的是登记在张德仁（张财旺）名下的房屋所有权。郑良忠对执行提出异议的理由主要有两点。一是认为其通过正常价格善意购买并实际占有的形式，善意取得了房屋所有权；二是认为其在买受房屋后，长期实际占有居住，支付了全部价款，且对未办理过户登记没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定不得查封的情形。对此，原审法院认为，我国物权法规定的善意取得需同时具备三个条件，（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案执行标的为不动产，郑良忠在与张德仁签订买卖合同后，至今未依法办理产权变更登记，显然不具备善意取得的条件。而对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的，对被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，尚未办理产权过户登记手续的，也应同时具备以下三个条件，人民法院才不得查封：（一）买受人实际占有；（二）买受人支付了全部价款；（三）买受人对未办理过户登记没有过错。对于第一个条件，根据查明的案件事实，可以认定已具备。对于第二个条件，郑良忠认为总购房价款326322元已全部支付，其中100000元已实际支付，14334元以欠条的形式支付，其他价款则以受让欠银行按揭贷款债务的方式支付。原审法院认为，欠条显然不能作为已支付购房价款的依据，而按揭债务的转让未经债权人即银行的同意，且事实上尚有10年的按揭贷款债务仍未履行，因此不能认定郑良忠已支付了全部购房价款。对于第三个条件，原审法院认为，从郑良忠与张德仁订立购房合同之日起至原审法院采取诉讼保全时，期间长达6年多，对长时期的未办理房屋产权变更登记的结果，郑良忠存在重大过错。具体表现在：第一，明知张德仁与银行订立的按揭贷款合同中有关于抵押权存续期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押物的约定，但仍同意受让抵押的房产。第二，在与张德仁订立房屋买卖合同中约定，银行的按揭贷款由郑良忠按月偿还。根据法律的规定，抵押权存续期间，未经抵押权人的同意，抵押物是无法进行产权变更登记的。第三，在与张德仁订立房屋买卖合同中约定，2008年7月1日起两个月内，出卖方应将讼争房产过户至买受方名下。但至原审法院查封时，张德仁并未履行这一合同义务，郑良忠亦未积极主张合同权利，且如前所述，房屋产权过户必须以银行贷款还清，抵押权消灭为前提，而郑良忠也未积极促成这一条件的成就。综上所述，原审法院认为，郑良忠对执行讼争房屋提出异议的理由不能成立，王银凤要求许可对讼争房产强制执行的诉请，于法有据，原审法院予以支持。至于郑良忠所称装修添附的价值、与张德仁的房屋买卖合同债务问题以及其本人和亲属的生活保障等问题，可通过其他法律途径解决，但不能成为对执行标的提出异议的理由。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：准许对登记在张财旺（即张德仁）名下位于福州市晋安区新店镇福飞北路169号铧兴小区1#号楼1002单元房产（产权证号R0××65）的强制执行。
上诉人郑良忠上诉称，一、一审法院对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“支付全部价款”的规定理解错误。二、郑良忠与张德仁在签订《房产买卖交易协议》后，履行了支付购房款的义务，接收讼争房屋进行装修入住至今。虽然讼争房产至今未办理过户手续，但上诉人在此过程中不存在过错。一审法院认为本案讼争房产未能办理过户手续郑良忠存在重大过错有误。一审法院适用法律错误。请求：1、改判驳回王银凤一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人王银凤、张德仁、吴美秀承担。
被上诉人王银凤答辩称，一审判决适用法律正确，请求二审法院驳回郑良忠的上诉请求，维持原判。
被上诉人张德仁、吴美秀未作答辩。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于郑良忠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，郑良忠虽与张德仁签订《房产买卖交易协议》，成立了房屋买卖合同关系，但未完成过户登记，从物权归属上看，该房屋仍属于张德仁所有，郑良忠主张对涉案房屋享有所有权缺乏事实和法律依据，不能成立。郑良忠能否阻却对涉案房屋的强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。郑良忠只有具备下述条件方可阻却强制执行：一是郑良忠与张德仁之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是在法院采取查封等强制执行措施之前，郑良忠已经支付全部房屋价款；三是在法院采取查封等强制执行措施之前，郑良忠已经实际占有该房屋；四是郑良忠对未办理房屋产权过户无过错。张德仁将尚在按揭抵押期间的房屋出卖给郑良忠，未经抵押权人同意。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中并未消灭抵押权，故转让抵押物的行为并不合法，其房屋买卖合同尚不具备生效条件。再者，本案郑良忠并未就涉案房屋办理转按揭贷款，仍以张德仁名义分期偿还银行贷款，而银行贷款仍未清偿完毕，不能视为郑良忠已经支付了全部的房屋价款。郑良忠主张已经依照合同约定支付到期贷款，应视为支付了全部价款。对此，本院认为郑良忠已经支付的到期贷款不能当然的视为对全部贷款的支付或支付保证，合同的权利义务仍处于未完全履行的不确定状态，故郑良忠亦未享有能够阻却强制执行的确定权利。此外，郑良忠主张对未办理过户登记不存在过错。首先，郑良忠与张德仁签订的《房产买卖交易协议》约定，2008年7月1日起两个月内，出卖方应将讼争房产过户至买受方名下。逾期未能过户后，郑良忠直到2013年才起诉主张确认归属，再者，郑良忠未能代张德仁清偿全部银行贷款消灭抵押权，以使其取得讼争房屋物权的权利成为确定的权利，应认为郑良忠对此存在过错。故郑良忠的上述主张亦不能成立。综上，郑良忠不享有足以排除强制执行的实体权利，其上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费3098元，由郑良忠、张德仁、吴美秀共同负担。二审案件受理费3098元，公告费260元，由上诉人郑良忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 余 凌
代理审判员 余观贵
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。