重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第01339号
原告徐红英，女，1968年1月13日出生，汉族，重庆市双菱电器厂职工，住重庆市沙坪坝区。
被告徐慧菊，女，1954年10月5日出生，汉族，原重庆市华诚第一棉纺织厂退休人员，住重庆市江北区。
被告徐杰荣，男，1957年9月9日出生，汉族，无固定职业，住四川省成都市新都区。
被告徐杰光，男，1956年3月28日出生，汉族，原重庆家乐电器厂退休人员，住重庆市沙坪坝区。
被告杨阿妹，女，1930年1月23日出生，汉族，原重庆市第一棉纺织厂退休人员，住重庆市沙坪坝区。
法定代理人徐杰光（杨阿妹之子），男，原重庆家乐电器厂退休人员，住重庆市沙坪坝区。
原告徐红英与被告徐慧菊、徐杰荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，根据原告徐红英的申请，本院依法通知徐杰光、杨阿妹为共同被告参加诉讼。依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2015年3月9日、3月30日公开开庭进行了审理。原告徐红英，被告徐慧菊、徐杰荣、徐杰光，被告杨阿妹的法定代理人徐杰光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐红英诉称，2011年11月26日，原、被告签订《房屋过户协议》，约定杨阿妹将坐落于重庆市沙坪坝区小龙坎正街＊＊＊号＊楼＊号房屋过户给原告，并按照市场价将房屋定价为120000元，按照协议进行分配。但该房屋性质属于公房，原、被告均无权处分该房屋，故协议无效。现原告请求确认原、被告签订的《房屋过户协议》无效，被告徐慧菊、徐杰荣各返还原告购房款20000元。
被告徐慧菊辩称，2011年11月26日，原告与四被告在徐杰光家中签订了《房屋过户协议》，约定杨阿妹将涉案房屋过户给原告，房屋定价120000元，由原告支付给四被告各25000元，另原告及被告徐慧菊、徐杰荣、徐杰光各支付杨阿妹5000元作为应急所用。协议签订当天，原告支付了本被告20000元。本被告认为，子女有居住、继承父母房屋的权利，本被告与原告之间并未就涉案房屋进行买卖。由于本被告放弃了对涉案房屋的居住权，原告支付本被告款项作为补偿，而且本被告收到的20000元系杨阿妹给付的。不同意原告的诉讼请求。
被告徐杰荣辩称，原告虽与四被告签订房屋过户协议，但由于涉案房屋是杨阿妹的，因此房屋买卖是原告与杨阿妹之间的事情，与其余三被告无关。房价款约定为120000元。协议签订当日，徐红英支付给杨阿妹120000元，杨阿妹自己留下20000元，分给徐红英、徐慧菊、徐杰光、徐杰荣各25000元。徐红英、徐慧菊、徐杰光、徐杰荣又各自拿出5000元给杨阿妹作应急所用。几被告得到的20000元是杨阿妹给付的，徐红英并未给付几被告款项，无权要求被告还款。不同意原告的所有诉讼请求。
被告徐杰荣、杨阿妹辩称，原告与四被告签订房屋过户协议属实，由于杨阿妹不识字，所以未在房屋过户协议上签字或者捺印，但杨阿妹是同意了房屋过户协议内容的。徐红英签订协议当日拿出了120000元，由杨阿妹分得20000元，徐红英、徐慧菊、徐杰光、徐杰荣各分得25000元。此后，徐红英、徐慧菊、徐杰光、徐杰荣又各自拿出5000元给杨阿妹作应急所用。涉案房屋确系杨阿妹承租的公房，不能办理产权过户手续。同意原告的诉讼请求。
经审理查明，徐慧菊、徐杰光、徐杰荣、徐红英均系杨阿妹所生子女。
2011年11月26日，徐慧菊、徐杰光、徐杰荣、徐红英签订《房屋过户协议》一份，约定：“经协商现将小龙坎正街＊＊＊号-＊楼-＊号户主：杨阿妹母亲住房过户给其女徐红英，并按市场该房属性折定价为壹拾贰万圆整（12万元），其协议分配如下：1、房屋总价：壹拾贰万圆整（由徐红英出资支付）2、户主杨阿妹分得贰万元整（2万元）3、其子女徐慧菊、徐杰光、徐杰荣、徐红英各分得贰万伍仟圆整（2.5万元）4、由徐慧菊、徐杰光、徐杰荣、徐红英各在分得的金额中提取伍仟元整（5000.00元）合计：贰万元整，存入杨阿妹母亲分得的贰万元内，共计肆万元整，并按活期银行卡整存入。5、存入杨阿妹母亲的肆万元整，作为母亲的基本应急使用，若有超出均按每人平均承担，不得有任何借口不予承担，此款由专人保管随时备用（母亲的一般性费用和家内需请护工不得使用此款，则按每人平均出资承担）。6、在分配等前五项完成后，均全部积极配合该房过户徐红英，并永不存在有任何异议和争议。此协议以上各项由当事人签字生效”。徐慧菊、徐杰光、徐杰荣分别在《房屋过户协议》之一上签字。庭审中，徐红英陈述，因其是出资方，故未在《房屋过户协议》上签字。此外，各方当事人共同确认，杨阿妹订立《房屋过户协议》时在场并同意了《房屋过户协议》的内容，因杨阿妹不识字，故未在《房屋过户协议》上签字。徐慧菊坚持认为杨阿妹在《房屋过户协议》之一上捺印，但未能举示证据证明。
当日，徐红英以现金方式支付给杨阿妹20000元，支付给徐慧菊、徐杰光、徐杰荣各25000元。徐红英、徐慧菊、徐杰光、徐杰荣又各支付给杨阿妹5000元作应急所用。杨阿妹共计收到40000元，全部交由徐杰光代为保管。
随后，徐慧菊、徐杰光、徐杰荣向徐红英出具《委托书》一份，载明：“重庆沙坪坝区小龙坎房管所：敬请小龙坎房管所将小龙坎正街＊＊＊号（四单元）＊楼＊号，户主：杨阿妹住房过户给其女徐红英。本人系杨阿妹之子、女对此房过户无任何异议和争议，并对此房放弃一切权益”。
另查明，杨阿妹原与徐红英共同生活。从2013年起，徐红英发现杨阿妹逐渐出现老年痴呆症病状。2014年1月29日，杨阿妹被确诊为老年痴呆症及认知功能减退。2015年1月28日，徐杰光向重庆市沙坪坝区小龙坎街道新村路社区居委会申请指定徐杰光为杨阿妹监护人。同日，重庆市沙坪坝区小龙坎街道新村路社区居委会在徐杰光提交的《无民事行为能力监护人申请书》上签署同意指定徐杰光为杨阿妹监护人的意见，并加盖了印章。
还查明，重庆市沙坪坝区小龙坎正街＊＊＊-＊-＊-＊号住宅房屋系杨阿妹向重庆市沙坪坝区房地产管理局沙坪坝分局小龙坎房管所承租，记租面积33.1平方米，租期从2007年1月1日起至2011年12月31日止。租赁期限届满后，重庆市沙坪坝区房地产管理局沙坪坝分局小龙坎房管所未与杨阿妹重新订立租赁合同。徐红英以杨阿妹名义向重庆市沙坪坝区房地产管理局沙坪坝分局小龙坎房管所交纳房屋租金。
现徐红英向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，徐红英主张，因涉案房屋系杨阿妹租赁的公有住房，不能过户给徐红英，故变更诉讼请求为：1、要求解除徐红英与徐慧菊、徐杰光、徐杰荣、杨阿妹签订的《房屋过户协议》。2、要求徐慧菊立即返还徐红英购房款20000元，杨阿妹立即返还徐红英购房款40000元。徐慧菊认为，涉案房屋可以买卖，也可以更名为杨阿妹子女之一租赁，不同意徐红英的诉讼请求。徐杰荣认为涉案房屋系杨阿妹所有，房屋买卖是杨阿妹和徐红英之间的事，徐杰荣既未与徐红英签订房屋过户协议，也没有收徐红英的钱，徐杰荣收到的20000元系杨阿妹给付的，不同意徐红英的诉讼请求。徐杰光、杨阿妹在审理中陈述，杨阿妹系受胁迫同意了订立《房屋过户协议》，但均未能举示证据证明此一主张。徐杰光、杨阿妹认为，涉案房屋是杨阿妹租赁的公房，不能过户给徐红英，同意徐红英的诉讼请求。
上述事实，有徐红英提交的《房屋过户协议》、《委托书》、重庆市公有房屋住宅租约，徐杰光提交的《无民事行为能力监护人申请书》以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以认定。
本院认为，徐红英、徐慧菊、徐杰荣、徐杰光、杨阿妹订立《房屋过户协议》意思表示真实，《协议》内容不违反法律、法规强制性规定，是有效合同。徐红英、杨阿妹虽未在该协议上签字，但参与了协议的订立，并认可协议内容，故徐红英、杨阿妹均是是合同相对人。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。徐红英、徐慧菊、徐杰荣、徐杰光、杨阿妹协议约定将杨阿妹住房过户给徐红英，徐红英向杨阿妹、徐慧菊、徐杰光、徐杰荣实际支付购房款共95000元。由于涉案房屋系杨阿妹向重庆市沙坪坝区房地产管理局沙坪坝分局小龙坎房管所租赁的住宅房屋，杨阿妹、徐慧菊、徐杰荣、徐杰光并非该房屋的所有权人，没有处分该房屋的权利，不能按照《房屋过户协议》的约定将该房屋过户给徐红英，徐红英据此要求解除其与四被告签订的《房屋过户协议》，并要求徐慧菊、杨阿妹返还其支付的购房款，符合法律规定，本院予以支持。但徐红英支付杨阿妹的购房款为20000元，对杨阿妹诉讼请求中要求杨阿妹返还的购房款金额超出20000元的部分，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、从即日起解除原告徐红英与被告徐慧菊、徐杰荣、徐杰光、杨阿妹于2011年11月26日签订的《房屋过户协议》。
二、限被告徐慧菊在本判决发生法律效力后三日内返还原告徐红英购房款20000元。
三、限被告杨阿妹在本判决发生法律效力后三日内返还原告徐红英购房款20000元。
四、驳回原告徐红英的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元（原告已预交650元），减半交纳650元，由被告徐慧菊、徐杰荣、徐杰光、杨阿妹承担400元，此款限被告徐慧菊、徐杰荣、徐杰光、杨阿妹在本判决发生法律效力后三日内立即给付原告徐红英。其余250元由原告徐红英自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 李 勤
二〇一五年四月十日
书记员 张玲玲