浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第1063号
原告：马敏。
委托代理人：叶颂韶。
委托代理人：孙俊杰。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
原告马敏为与被告象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年8月1日向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出保全裁定后，原告于同月17日提起诉讼。本院于同月23日立案受理后，依法由审判员谢世常独任审判，后因被告在提交答辩状期间提起反诉，本院经审查决定本诉与反诉合并审理，并于2012年9月13日公开开庭进行了审理。原告马敏及其委托代理人叶颂韶、被告象山华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。鉴于本案涉集团诉讼，同类案件中的部分案件已在上诉审理中，而本案的处理结果与该部分案件的二审最终处理结果直接关联，因此本次庭审后，本案依法中止审理。本案现已审理终结。
原告马敏起诉称：2009年9月26日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落象山县丹东街道桃花源C11幢1号别墅）售予原告，总价款为6706052元。付款方式及期限（即合同第六条）为本合同签订时付首付房价款2016052元，余款4690000元应于2009年12月30日前办理银行按揭手续。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的约定商品房交付买受人。出卖人逾期交房的违约责任（即合同第九条）为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，原告分四次分别于2009年9月16日、11月24日、12月30日及2010年5月20日支付给被告购房款500000元、1500000元、16052元、4690000元，共计足额支付房价款6706052元。但被告开发建设的拟售在建商品房，因质量等原因至今未能交付验收。
原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议依法有效。现被告在合同约定的2011年6月30日交房期限届满后，至今未将验收合格的约定商品房交付给原告系事实，显已构成逾期交房的违约。
据上，请求如下：一、判令被告在一定期限内向原告交付经验收合格的约定房屋；二、判令被告承担逾期交房约定违约金（按已付房价款6706052元的日万分之三自2011年7月1日起算至实际交房之日）；三、本案诉讼费、保全费均由被告承担。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告存有商品房预售合同关系及相关的合约事实；
2.购房款收据四份，拟证明原告已足额付清房价款的事实；
被告象山华丰公司答辩称：1.原告诉请涉及的签约日期、合约内容及付款日期、付款金额等均系真实。2.履约中，原告存在部分付款迟延的违约，依合同约定也应支付迟延付款约定违约金，以抵消被告迟延交房违约金。3.至于原告诉请被告在一定期限内向其交付经验收合格的约定房屋，因原告等购房户已提起诉讼保全，被告帐户已被法院查封，无法正常施工，何时竣工验收无法确定，即交房条件成就的日期无法确定；4.保全后的迟延交房违约金，不应再由被告承担。
原告为抗辩被告主张的所谓迟延付款违约，另向本院提供一份《个人购房借款及担保合同》、招商银行个人贷款申请资料一套，拟证明原告已在合同约定的期限内，办理了按揭贷款的相关手续，不存在迟延付款的违约。
审理中，被告对原告提供的上述在案证据的真实性，予以认可。但认为《个人购房借款及担保合同》不能证明原告已在合同约定的期限内，办理并提供了符合银行按揭贷款所需的全部资料。原告则认为按合同第七条第2项约定，如因买受人各种原因造成银行按揭手续未能按期办理或无法进行办理，买受人应在接到出卖人通知的一周内付清余款，否则视作违约。本案中，被告未在一周内通知原告付款系事实，表明原告已依期办理银行按揭手续，因此不存在迟延办理银行按揭手续的违约。事实上，之所以迟延至签约当日办妥按揭（放贷）手续，是银行因国家利率调整所致，与原告迟延办理银行按揭手续违约无涉。
基上举证、质证，本院认证如下：原告提供的案涉证据的真实性，因被告质证后均予认可，故其证明力可予确认，并可采为本案的定案证据。至于双方对《个人购房借款及担保合同》与本案关联性提出的质证意见，因系对同一证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响对该证据事实本身的认定，为避免重复，本节不作论述，在本院认为部分一并阐述。
综上采信的定案证据，并结合原、被告庭审诉辩陈述，本院除对原告诉请的上述事实予以确认，并采信认定为对本案的基本事实外，另认定原告于签约后的同年12月25日，将办理银行按揭贷款所需的相关资料，交由被告转交按揭银行办理手续。2010年3月16日，原告才与按揭银行办妥按揭手续。后因被告未能依期交房，引起原告等购房户集团诉讼。集团诉讼审理期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告已事实接受交房。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且被告签约预售案涉在建商品房时，已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格，依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2010年5月20日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上法条规定精神，被告有权拒绝交房，即便合同约定的交房期已事实届至，也不构成迟延交房的违约。
在原告于2010年5月20日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的合同后履行抗辩权，应当按照合同约定的交房日期将符合交房条件（经验收合格）的约定商品房交付给原告，逾期即构成迟延交房的违约，应按合同第九条约定承担给付迟延交房约定违约金。因此，原告诉请被告给付迟延交房约定违约金，于约相符，于法有据，予以支持。
现因被告开发建设的拟售在建商品房，已经双方于审理期间达成协议后，原告已事实交付，因此原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。
至于被告因保全引起的资金周转困难，从而影响交房迟延（如有），责任不在原告。因此，被告以此为据，主张其无需承担保全之后的迟延交房违约金，理由不足，不予采纳。
鉴于被告答辩中提及的逾期付款约定违约金，系属反诉请求范畴，不属本诉抗辩范畴，经本院当庭释明并告知期限交纳反诉受理费后，至今仍未履行该项诉讼义务。故对被告提出的该一反诉主张，可按撤回反诉处理，本案不再涉及。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内，给付原告马敏迟延交房约定违约金（按已付房价款6706052元的日万分之三，自2011年7月1日起算至2012年12月22日开始交房之日止）；
二、驳回原告马敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11787元，按规定减半收取5893.50元，保全费4470元，合计10363.50元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：招商银行宁波象山支行。账号：57×××01）。如义务人拒不履行的，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 谢世常
二〇一三年五月十六日
代书记员 王 婕