黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0811民初84号
原告佳木斯某某房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区长青乡某某村。
法定代表人王某某，系公司总经理。
委托代理人孙小风，黑龙江合林律师事务所律师。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、上诉、代收法律文书。
被告祝某某，男，1970年10月11日出生，汉族。
委托代理人陈某某，女，1968年2月11日出生，汉族。与被告祝某某系夫妻。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、上诉、代收法律文书。
被告佳木斯市郊区长青街道办某某社区居民委员会，住所地佳木斯市郊区长青乡某某社区。
法定代表人张某，系社区主任。
委托代理人相来艳，黑龙江相来艳律师事务所律师。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、上诉、代收法律文书。
原告佳木斯某某房地产开发有限公司与被告祝某某、被告佳木斯市郊区长青街道办某某社区居民委员会（以下称某某社区）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月8日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月11日和9月14日两次公开开庭进行了审理。原�佳木斯某某房地产开发有限公司的委托代理人孙小风、被告佳木斯市郊区长青街道办某某社区居民委员会的委托代理人相来艳、被告祝某某及其委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳木斯某某房地产开发有限公司诉称：2010年2月，原告因开发建设佳木斯市郊区新府苑小区工程拆迁了被告祝某某所有的建筑面积为65.6平方米房屋。2012年2月，原告给祝某某回迁安置了新府苑小区33号楼1单元6号商服门市房（1带2层），建筑面积为173.59平方米，多安置给祝某某107.99平方米。被告祝某某购买该小区地下室需要交纳140000元，加上因拆迁安置需要交纳超面积部分购房款308655元，扣除祝某某应当获得的临迁费15744元和搬家费656元及已经支付了222255元，被告祝某某尚欠原告210000元。2012年5月25日，被告祝某某出具了欠据，欠据中写明了被告祝某某欠原告�木斯某某房地产开发有限公司回迁安置款210000元，由被告佳木斯市郊区长青街道办某某社区居民委员会对被告的上述钱款及交付时间提供担保，如祝某某在2013年12月31日前未将剩余房款210000元支付给原告，由该居委会替祝某某交纳该房款。然而交款期限届满后，原告虽多次向二被告索要欠款，被告均未交纳剩余房款，故原告为维护其合法权益，请求法院要求二被告立即向原告交付购房款210000元及利息30450元（利息从2014年1月1日起计算至2016年5月31日止按人民银行贷款利率计算）；要求被告祝某某给付房屋面积差价120510元（原套内面积为168.01平方米，现鉴定面积为194.79平方米，多出面积为26.78平方米，每平方米4500元，故增加的给付房款为120510元）及利息（自祝某某回迁日期起到实际履行完毕止）；诉讼费用由二被告承担。
被告祝某某辩称：2012年5月，被告某某社区出具的担保书1份属实，约定内容为某某社区承诺如到期后被告祝某某未能支付该余款，由某某社区替祝某某缴纳房款的担保责任。原告向法院提交的2012年5月欠据中欠款人签名是被告代理人即被告妻子陈某某所签属实，但被告祝某某欠款数额210000元有异议，因对原告出售地下室面积200平方米不认可，被告认为应当以实际面积测量后确定价格，对原告出售地下室每平方米700元认可。因被告祝某某回迁时，临迁补助费、搬家费给付数额不符，原告未给付被告初装费，故被告祝某某认为尚欠原告方134020元。
被告佳木斯市郊区长青街道办某某社区居民委员会辩称：某某社区居委会提供担保为一般保证，由于原告未就与祝某某欠款纠纷一案提起诉讼、仲裁、强制执行，且不能确定祝某某不能履行债务的前提下，保证人拒绝承担保证责任，并且保证担保已经超过�定保证期间，因此保证人不再承担保证责任。
原告佳木斯某某房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、原告组织机构代码证复印件、工商营业执照复印件、被告祝某某身份证复印件、被告某某社区法定代表人身份证明各1份。证明原、被告诉讼主体资格适格。
经庭审质证，二被告对此组证据均无异议。
本院经审查认为，该组证据均系公安机关颁发及工商管理部门出具，能够证明原告及二被告的诉讼主体资格，故对此组证据原告欲证明的问题本院予以采信。
证据二、房屋征收补偿安置协议书、佳木斯市新府苑小区动迁安置结算单收据、欠据、新府苑小区已出售房屋欠款明细表各1份（该组证据与原件核对无异议，均留有复印件）。证明2012年原告与被告祝某某签订动迁安置协议书，约定与被告祝某某原有建筑面积65.60平方米有照加部分无照房屋置换回迁安置商服105平方米，实际原告安置被告回迁房建筑面积173.59平方米，超出面积68.59平方米，扩大面积价值308655元。2012年5月25日，被告祝某某支付房款222255元，尚欠房款210000元，包括被告购买地下室200平方米的140000元。
经庭审质证，被告祝某某认为，2012年5月欠据中欠款人签名是原告代理人即原告妻子陈某某所签属实。对欠款210000元的欠据有异议，对200平方米地下室面积不认可，实际面积143平方米。对临迁补助费16400元与事实不符，按照商服标准计算应该是47232元；对搬家费656元不予认可，应该是1968元；原告初装费3280元未给被告祝某某。
被告某某社区对证据的真实性无异议，但对原告证明祝某某欠购房款210000元有异议，认为祝某某具体欠原告款项应当以测量机构对地下室及回迁1、2楼门市房屋具体面积测量之后依法进行计算，并以该计算金额为准。
本院经审查认为，该组证据为房屋征收补偿安置协议书、佳木斯市新府苑小区动迁安置结算单收据、欠据、新府苑小区已出售房屋欠款明细表，本院对该组证据真实性予以确认，但对原告与被告祝某某欠款数额，应结合房屋实际测量面积核算后予以确认。
证据三、被告某某社区出具的担保书1份（与原件核对无异议后，留有复印件）。证明被告祝某某欠原告购房款210000元，在2013年12月31日前给付原告，某某社区承诺如到期后祝某某未能支付该余款，由某某社区承担替祝某某缴纳房款的担保责任，该担保书于2012年5月出具。
经庭审质证，被告祝某某对此证据无异议。被告某某社区对证据的真实性无异议，但是需要说明某某社区居委会提供的担保为一般保证，债的主合同纠纷未经�判或仲裁，并就债务人财产强制执行，仍不能履行债务前，保证人拒绝承担保证责任。另外，保证人的保证担保已经超过法定保证期间，将不再承担保证责任。
本院经审查认为，该证据为被告某某社区向原告方出具担保书，根据担保法中关于保证的规定及本案实际情况，被告某某社区承担一般保证责任，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，在保证期间内，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任，故对此证据原告欲证明的问题本院不予采信。
证据四、房屋征收补偿安置协议书复印件、佳木斯市新府苑小区动迁安置费用结算单复印件1份。证明原告安置给被告祝某某1带2商服增加面积单价为每平方米4500元。
经庭审质证，被告祝某某对该证据无异议。被告佳西委员会认为该证据与其无关。
本院经审查认为，该组证据为房屋征收补偿安置协议书、佳木斯市新府苑小区动迁安置费用结算单，可以证实被告祝某某回迁门市补差价格每平方米4500元，且二被告均无异议，故对此证据原告欲证明的问题本院予以采信。
证据五、佳木斯市房屋建筑面积测绘报告复印件，面积汇总表中000106为被告祝某某名下1-2商服。证明原告出售给被告祝某某1-2商服套内面积比实际鉴定面积少26.78平方米。
经庭审质证，被告祝某某对此证据无异议。被告某某社区居民委员会根据担保书认为被告某某社区居委会对此增加的面积及价款，保证人不承担担保责任。
本院经审查认为，该证据为佳木斯市房屋建筑面积测绘报告，结合鉴定机构黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-2号鉴定结论，一层套内建筑面积为88.66平方米，二层套内建筑面积为106.13平方�，原告测算被告分摊面积5.58平方米，故该门市实际建筑面积为200.37平方米，原告按173.59平方米出售给被告，实际少计算了26.78平方米，故对此证据原告欲证明的问题本院予以采信。
证据六、原告在法定期限申请本案鉴定人员王某某、孙某出庭接受质询。鉴定人员王某某、孙某表述黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-2号鉴定结论报告鉴定地下室套内建筑面积，不含公摊面积，因为建筑面积包含套内建筑面积及公摊面积，公摊面积系整栋小区多种公共设施组成，单独鉴定测量地下室，无法给出公摊面积。在鉴定过程中有看见外楼梯，但本次鉴定中未包含，因为现场勘验时发现此楼梯并非单独一户所有，故不能单独计算在一户当中。
经庭审质证，原告认为出售给被告祝某某地下室时是包含外楼梯的，该楼梯面积为16.58平方米，祝某某已经用钢结构将该楼梯全部封闭并使用，鉴定中应将外楼梯的面积16.58平方米加入地下室的套内建筑面积中。被告祝某某、被告某某社区均无异议。
本院经审查认为，该组证据为本案司法鉴定人员出庭接受质询及陈述鉴定结论，客观、公证、合法，故对此组证据本院予以采信。
被告祝某某为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、协议书复印件1份（与原件核对无异议，留有复印件）。证明被告祝某某与原告签订协议，约定了回迁款与购买地下室款。
经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，认为该证据能够证实原告回迁给被告祝某某的门市房建筑面积为173.59平方米，祝某某应支付原告超面积房款388655元，同时祝某某购买建筑面积200平方米的地下室应交房款140000元，祝某某尚欠房款210000元，并约定在2013年12月31日前给付原告，被告某某社区对祝某某的还款时间和数额提供担保责任。被告某某社区对该证据无异议。
本院经审查认为，该证据为原告与被告祝某某签订的协议书，双方认可拆迁安置的房屋和被告购买原告地下室的事实，故对此证据被告祝某某欲证明的问题本院予以采信。
证据二、黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-2号鉴定结论报告。证明对被告祝某某名下位于郊区新府苑小区33号楼6号门市地下室进行套内面积测量，测量实际面为125.14平方米。
经庭审质证，原告对该证据真实性无异议，对鉴定结论有异议，认为首先原告出售给被告祝某某地下室是按照建筑面积出售的，而该鉴定意见鉴定的是地下室使用面积，当初是被告祝某某自行间隔地下室面积，因此地下室的建筑面积如果少于原告出售的建筑面积，责任完全在被告祝某某，与原�无关。被告某某社区对真实性无异议，但是认为根据担保书的约定，被告某某社区对于房屋增加的面积及价款不承担担保责任。
本院经审查认为，该证据为黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-2号鉴定结论报告，鉴定人员出庭接受双方当事人质询，证据真实、合法，故对此证据被告祝某某欲证明的问题本院予以采信。
证据三、黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-1号鉴定结论报告。证明被告祝某某名下位于郊区新府苑小区33号楼6号门市1-2楼进行套内面积测量，测量该门市套内面积实际为194.79平方米。
经庭审质证，原告对该证据无异议。被告某某社区对该证据真实性无异议，但是认为根据担保书的约定，被告某某社区对于房屋增加的面积及价款不承担担保责任。
本院经审查认为，该证据为黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-1号鉴定结论报告，鉴定人员出庭接受双方当事人质询，证据真实、合法，故对此证据被告祝某某欲证明的问题本院予以采信。
证据四、黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-1号、（2016）第075-2号鉴定费票据2张。证明被告祝某某费用支出11000元，该款应由原告承担。
经庭审质证，原告认为门市已经经过鉴定，超过出售面积，原告不应承担鉴定费用。地下室部分是被告祝某某自行间隔产生，因此鉴定原告不承担。被告某某社区认为该费用与其无关。
本院经审查认为，该组证据为黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-1号、（2016）第075-2号鉴定票据，被告祝某某已经支出鉴定费用11000元，其中（2016）第075-1号鉴定费用7000元，该鉴定费用应由被告祝某某承担，（2016）第075-2号�定费用4000元，该鉴定费用应有原告海方公司承担。
法院调取证据一、法院工作人员对被告祝某某调查笔录1份。证明2016年4月11日，被告祝某某在鉴定现场认可对1-2门市套内面积的鉴定，认可该门市公摊面积5.58平方米；认可对1-2门市地下室套内面积的鉴定，认可该地下室公摊面积5.58平方米。
经庭审质证，原告及二被告均无异议。
本院经审查认为，该证据为法院工作人员对被告祝某某调查笔录，其内容为被告祝某某对申请司法鉴定项目的认可与确认，故对此证据证明的问题本院予以采信。
根据本院对证据的审查认定，结合双方当事人陈述，可以确认以下基本事实：2010年2月，原告因开发建设佳木斯市郊区新府苑小区工程拆迁了被告祝某某所有的建设面积为65.6平方米房屋。2012年2月，原告给祝某某回迁安置了新府苑小区33号楼1�元6号商服门市房（1带2层），建筑面积为173.59平方米，多安置给祝某某107.99平方米。被告祝某某购买该小区地下室需要交纳140000元，加上因拆迁安置需要交纳超面积部分购房款308655元，扣除祝某某应当获得的临迁费15744元和搬家费656元及已经支付了222255元，尚欠210000元。2012年5月25日，被告祝某某出具了欠据，欠据中写明了被告祝某某欠原告佳木斯某某房地产开发有限公司回迁安置款210000元，由被告佳木斯市郊区长青街道办某某社区担保居民委员会对被告的上述钱款及交付时间提供担保，如祝某某在2013年12月31日前未将剩余房款210000元支付给原告，由该居委会替祝某某交纳该房款。然而交款期限届满后，经原告多次向二被告索要，均未交纳剩余房款，故原告为维护其合法权益，请求法院要求二被告立即向原告交付购房款210000元及利息30450元（利息从2014年1月1日起计算�2016年5月31日止，按人民银行贷款利率计算）；要求被告祝某某给付房屋面积差价120510元（原套内面积为168.01平方米，现鉴定面积为194.79平方米，多出面积为26.78平方米，每平方米4500元，故增加的给付房款为120510元）及利息（自祝某某回迁日期起到实际履行完毕止）；诉讼费用由二被告承担。
另查明，2016年4月11日，被告祝某某在鉴定现场认可对1-2门市套内面积的鉴定，认可该门市公摊面积5.58平方米；认可对1-2门市地下室套内面积的鉴定，认可该地下室公摊面积5.58平方米。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2012年5月25日，被告祝某某向原告方出具欠据系其真实意思表示，不违反法律规定，被告祝某某亦认可有效，故应履行债务义务，本院对原告诉请被告祝某某偿还欠款210000元予以支持。关于原告诉请因出售被告祝某某房屋面积差26.78平方米，被告祝某某应予以补齐差价，依据黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-1号鉴定结论面积为200.37平方米，原告与被告祝某某签订房屋征收补偿安置协议书中，超出回迁面积按照单价4500元每平方米计算，故原告诉请增加的给付房款120510元，本院予以支持。关于原告与被告祝某某争议回迁门市地下室面积问题，依据黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-2号鉴定结论，套内面积为125.14平方米，双方认可分摊面积5.58平方米，地下室建筑面积应为130.72平方米，双方认可单价700元每平方米，故原告应当返还被告祝某某差价房款48496元。综上，被告祝某某尚欠原告欠款本金282014元（210000元+120510元-48496元）。关于原告诉请被告某某社区承担连带保证责任，因被告某某社区向原告方出具担保书，系其真实意思表示，不违反法律规定，真实�有效，其内容约定被告祝某某应于2013年12月31日前将欠款偿还原告，但双方未约定保证期间，依据法律规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任，故原告诉请被告某某社区承担保证责任，本院不予支持。关于鉴定费用11000元承担问题，因原告回迁及出售被告祝某某门市、地下室均存在较大面积误差，依据公平原则，（2016）第075-1号鉴定书鉴定费用7000元由被告祝某某承担，（2016）第075-2号鉴定书鉴定费用4000元由原告海方公司承担。综上，被告祝某某应给付原告佳木斯某某房地产开发有限公司278014元。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七�、第二十五条之规定判决如下：
一、被告祝某某于本判决生效后立即给付原告原告佳木斯某某房地产开发有限公司欠款278014元及利息（利息以278014元为本金，从2014年1月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；
二、驳回原告佳木斯某某房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5530元由被告祝某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 纪兴龙
人民陪审员 吴亚芳
人民陪审员 郭小硕
二〇一六年十一月七日
书 记 员 芦 琦