北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第00017号
原告中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区X区X路X号X层，组织机构代码67879526—5。
法定代表人周政，董事长。
委托代理人张盛晰，男，1986年12月9出生。
被告刘博，男，1972年10月24日出生。
原告中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）与被告刘博商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员牛佳雯独任审判，公开开庭进行了审理。原告中粮公司之委托代理人张盛晰，被告刘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中粮公司诉称：2010年12月7日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定将原告开发的位于北京市顺义区天竺空港工业园X区安祥大街北侧X住宅楼X层X室房产出售给被告，总房款11120422元，首付30%以被告此前支付的20万元购房定金和当日支付的3140422元购房款合并冲抵，余款70%即778万元由被告向银行申请按揭贷款。2012年1月，贷款行在放贷审查时，发现该客户在外地贷款购置有价值5000余万元的底商，对其还款能力产生严重质疑，因此拒绝为其发放贷款。此后，在被告与其他银行接洽期间，国家出台新政要求购房人首付60%后方可申请按揭贷款，原告遂多次提醒被告尽快补齐首付款并向银行重新提交贷款申请。在此期间，考虑到由于政策原因导致合同履行出现障碍，原告本着善意的主观想法并未采取法律手段追究原本就属于被告的贷款申请义务和逾期付款责任。但是，被告却屡屡以资金不足、对银行放贷有疑虑为由，次次推托、搪塞原告，迟迟不与原告就变更付款方式签署补充协议，也不配合银行方面补办贷款申请资料。直至2013年5月，原告告知再不签署补充协议就需要办理退房手续时，被告才于2013年6月20日与原告签署补充协议，当场仅仅补交了111万元房款，首付款比例仅达到总房款的四成，并要求银行方面就余款667万元办理按揭手续。但被告此举没有任何作用，在严控购房政策的大环境下，被告根本无法、也不可能获得银行的按揭贷款。原告无奈，于2013年11月9日具函向被告告知其违约的事实和所要承担的法律后果，被告仍旧置之不理。其实早在2012年2月，被告所购楼座主体结构就已封顶，即具备了房贷放款条件。但是由于被告拒不履行合同约定的行为，导致时至今日，原告仍无法获得银行的房贷放款。被告又拒不支付667万元购房欠款，致使原告帐面长时间不能回款，背负巨大的贷款压力，已给原告造成了严重的经济损失。现在原告依据预售合同附件十一第3条之约定，视同被告的贷款未获得批准，要求人民法院判决解除原被告签订的《北京市商品房预售合同》，判令被告支付总房款的10%即1112042.2元作为违约金，用以弥补原告的经济损失，并由被告承担本案诉讼费用。诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告2010年12月7日签订的《北京市商品房预售合同》，合同总价款11120422元；2.解除商品房预售合同的备案，相关费用由被告承担；3.判决被告支付违约金1112042.20元；4.诉讼费由被告承担。
被告刘博辩称：违约是在协商不成的情况下构成，而原告没有跟被告协商过；合同没有写贷款应在多长时间之内没有审批下来即构成违约，被告不构成违约，合同还不应当解除；原告和银行的工作人员前两天都让被告提供申请贷款的相关材料，还都说可以批贷款；如果原告要求解除，被告同意在不扣除违约金的情况下解除；不同意解除合同备案。
经审理查明：
2010年12月7日，中粮公司（出卖人）与刘博（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1110389），约定刘博购买顺义区空港工业区X区安祥大街北侧X住宅楼X层X，总价款11120422元，在本合同签署当日或之前，买受人向出卖人按照本合同确定总房价款30%支付首期房款，计人民币3340422元，余款778万元，以银行按揭贷款方式支付，并于2010年12月7日办理按揭贷款相关手续；买受人应当于本协议签订之日起三日内办理贷款申请手续，向银行提交办理贷款所需要的全部资料及费用。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按银行、出卖人指定代办机构要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日起，逾期在30日内的，买受人按日计算向出卖人支付万分之一的违约金，超过30日的，视同贷款未获审批；如贷款未获得银行批准或未批准相应的贷款成数、年数的，买受人应在收到银行通知后七日内与出卖人另行协商付款方式，并签订协商后付款方式的补充协议。如在七日内协商不成的，出卖人有权解除合同并按附件十补充协议第十条（关于合同解除及处理程序）约定处理。如因买受人原因导致贷款未获得批准，或银行未批准相应的贷款成数、年数的，出卖人可扣除买受人该商品房总价款的10%作为违约金。买受人贷款申请自提出之日起60日内仍未能获得批准的，出卖人有权决定将其视同贷款未获得批准。2010年12月7日，刘博向中粮公司交纳首付款3340422元。
2013年6月20日，中粮公司（出卖人）与刘博（买受人）签订《补充协议》，约定：将原条款中约定的“在本合同签署当日或之前，买受人向出卖人按照本合同确定总房价款30%支付首期房款，计人民币3340422元，余款778万元，以银行按揭贷款方式支付，并于2010年12月7日办理按揭贷款相关手续”，调整为“在本合同签署当日（2013年6月20日）或之前，买受人向出卖人按照本合同确定总房价款40%支付首期房款，即人民币4450422元，余款667万元，以申请银行按揭贷款方式支付”；原合同条款中与本补充协议不一致的，以本补充协议为准，合同其他条款效力不变。中粮公司认可刘博已交纳了40%的首期房款4450422元。
审理中，中粮公司陈述：2013年6月因房贷政策改变，首付款需要交40%以上才能进入贷款审批的范围，故双方签订了《补充协议》；2013年6月之后汇丰银行认为刘博的还款能力有问题故未批准贷款；2013年11月9日中粮公司向刘博邮寄《催收房款的通知书》，要求刘博尽快补齐房款；刘博于2014年2月、2014年4月、2014年5月、2014年7月均向中粮公司表示回去筹钱交齐首付款，再找银行申请贷款；2014年11月份，刘博向中粮公司表示无法交齐全部房款，又无法办理贷款，问中粮公司能不能全部退还购房款，再把房子买给别人。中粮公司就此提交了其委托销售房屋的北京金岳房地产经纪有限公司的工作人员董保才的证人证言予以证明。中粮公司称，向刘博邮寄《催收房款的通知书》后，中粮公司与刘博一直商谈继续履行合同事宜，2014年11月份刘博提出退房的要求，且刘博已经不具备履行合同的能力，故合同不再具备履行条件，中粮公司提起诉讼要求解除合同。
刘博不认可曾收到《催收房款的通知书》，并陈述：签订《北京市商品房预售合同》后，刘博向汇丰银行申请贷款，2013年6月份汇丰银行称可以发放贷款，但要求刘博多交10%的首付款，故刘博签订了《补充协议》；后中粮公司的销售人员于2014年6月电话通知刘博汇丰银行的贷款办不下来，中粮公司再联系其他银行；后中粮公司称可以向中信银行申请贷款，但需再交20%的首付款；2014年6月至2014年12月期间中粮公司的销售公司工作人员与刘博电话联系办理银行贷款的事宜；2014年12月刘博找中粮公司，中粮公司称准备找中信银行进行贷款，但需要刘博再20%的首付，刘博要求确认贷款能够审批才同意再交20%的首付；目前贷款是否审批通过无人通知刘博。刘博认可其曾向中粮公司委托销售房屋的公司的工作人员表示如果能够全额退还房款就能够考虑解除合同，但认为提出返还全款、退还房屋只是闲聊中的谈话，其并没有正式向中粮公司要求过解除合同。
审理中，刘博认为《北京市商品房预售合同》对于违约金的标准约定过高，并表示如判决《北京市商品房预售合同》解除，回去考虑是否要求中粮公司返还已付购房款。但刘博未在本院指定的时间内就此提出反诉。就剩余房款的支付问题，刘博表示无力一次性付清，但可在一年内分期支付。中粮公司要求刘博一次性支付剩余房款，不同意刘博以分期的方式支付。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、购房款收据及证人证言等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。刘博与中粮公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。
《补充协议》约定刘博支付首付款4450422元，余款667万元以申请银行贷款方式支付，《北京市商品房预售合同》其他条款效力不变。中粮公司与刘博均认可《补充协议》签订后，汇丰银行未批准刘博的贷款申请。《北京市商品房预售合同》约定买受人应在收到银行通知后七日内与出卖人另行协商付款方式，并签订协商后付款方式的补充协议。此后，中粮公司与刘博虽进行多次协商，但一直未能达成一致意见，且刘博至今未能以申请银行按揭贷款或其他方式支付剩余房款，故中粮公司有权解除《北京市商品房预售合同》。因此，对于中粮公司要求解除《北京市商品房预售合同》并注销合同备案登记手续的诉讼请求本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因刘博的迟延履行行为导致合同解除，本案的违约方为刘博，故刘博应当就此向中粮公司支付违约金。中粮公司与刘博约定的违约金标准过高，本院予以调整。对于中粮公司违约金请求过高部分，本院不予支持。就《北京市商品房预售合同》解除的其他相关法律后果，刘博未在本案中要求一并处理，故相关问题可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告中粮地产投资（北京）有限公司与被告刘博于二〇一〇年十二月七日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1110389）于本判决生效之日起解除；
二、被告刘博于本判决生效之日起七日内协助原告中粮地产投资（北京）有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1110389）解除的相关备案注销手续，相应费用由被告刘博承担；
三、被告刘博给付原告中粮地产投资（北京）有限公司违约金共计四十万元，于本判决生效之日起七日内执行；
四、驳回原告中粮地产投资（北京）有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万七千五百九十七元，由原告中粮地产投资（北京）有限公司负担二千一百三十六元（已交纳），由被告刘博负担四万五千四百六十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 牛佳雯
二〇一五年三月十三日
书记员 王福平