成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金牛民初字第290号
原告褚世云。
原告胡珍珍。
委托代理人鲁良成，四川君合律师事务所律师。
被告四川诚志鑫房地产开发有限公司。
法定代表人冉民。
委托代理人邓小兵，四川新开元律师事务所律师。
委托代理人廖强，四川新开元律师事务所律师。
原告褚世云、原告胡珍珍与被告四川诚志鑫房地产开发有限公司（以下简称诚志鑫公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月28日公开开庭进行了审理。原告褚世云及其委托的代理人鲁良成，被告诚志鑫公司委托的代理人邓小兵、廖强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2008年12月5日与被告签订了一份商品房买卖合同，约定被告将其在金牛区火车站东二路26号的“一品荷花”*幢*单元*楼*号面积为114.06平方米的住房出售给原告，原告向其支付价款总计为448000元。该合同同时约定：买受人未能在商品房交付之日起450天内取得房屋产权证书，出卖人按银行活期存款利息向买受人支付违约金；如出卖人代收买受人维修基金等税费，出卖人则应当自代收到款项后360天内向买受人出具专项凭证。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告于2009年8月25日将房屋移交给了原告。原告在接收房屋时，向被告交付了相应的契税、维修基金等税费共计8760元。按合同约定，被告应于2010年12月1日前为原告办妥所购房产的产权证书。但被告却在2010年11月5日向全体业主通告：被告已无法在约定的时限为原告办妥产权证书，自愿承担违约责任。原告到相关行政主管部门查询后得知，被告无法为原告办妥产权证书的真正原因是被告未将代收原告的税费移交给相应的行政主管部门，被告将原告以及一品荷花业主交付的税费挪用。原告遂向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付迟延办证期间的违约金（从合同约定的交房时间之日起的第450天以后开始计算逾期办证期间，违约金暂计6个月，即住房价款448000元×活期存款年利息率0.72%÷2=1612.8元）；2、被告向原告退还契税、印花税、维修基金、产权证费、国土证费、手续费等共计9963元；3、被告立即协助原告办理购房房产的产权登记证书（包括房屋产权证和国土使用证）；4、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。
被告辩称，对“原被告之间成立了房屋买卖合同；原告所购买房屋的产权证至今没有办理下来；被告收取了原告契税、印花税、维修基金、产权证费、国土证费、手续费等共计9963元”无异议。被告同意尽快协助给原告办理产权证，但已经收取原告的契税、印花税、维修基金、产权证费、国土证费、手续费不应当退还。虽按照购房合同的约定被告确实是违约，但是原告主张的违约金计算标准、逾期办证期间不合理，原告主张的违约金过高。违约金计算标准应当按照合同的约定，即按银行同期活期存款利率计算。逾期办证期间应当是被告实际交房之日至被告向房管局提交办理房产证材料时止的期间扣除450天后，再扣除5.12地震政府要求延迟交房的期间。
经审理查明，2008年12月5日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告以448000元购买被告开发的位于成都市金牛区火车站东二路26号的“一品荷花”*幢*单元*楼*号房屋（以下简称一品荷花房屋）。原告以贷款方式付款。原告可以首期支付购房款总价款的40％，其余价款可以向银行借款支付。被告应当在2009年6月30日前向原告交付一品荷花房屋。除不可抗力外，被告未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，如逾期在60日之内，即在2009年6月30日的次日起至实际交付之日未超过60日的，被告应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，如逾期超过60日，同时原告要求继续履行合同，则合同继续履行，自2009年6月30日的次日起至实际交付之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。原告同意委托被告代交专项维修资金、契税及按国家规定应由原告交纳的办理产权证的相关费用。商品房交付使用后，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任导致原告未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书，则原告不能退房，被告应按逾期天数依据中国人民银行同期活期存款利率向原告支付已付房款的利息。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，并向被告支付了9963元供被告代原告向相关部门交纳契税、印花税、维修基金、产权证费、国土证费、手续费。2009年8月28日，被告向原告交付了一品荷花房屋。至今，原告未取得一品荷花房屋的房屋产权证及国土使用证。
庭审中，原告撤回了要求被告退还契税、印花税、维修基金、产权证费、国土证费、手续费等共计9963元的诉讼请求。被告同意尽快协助原告办理一品荷花房屋的房屋产权证和国土使用证。
上述事实有商品房买卖合同、一品荷花交房费用确认书、收据、入伙手续确认书、业主资料签收清单以及当事人当庭一致陈述在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违背相关法律规定，应为有效合同，原、被告应当按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务。原告要求被告立即协助原告办理一品荷花房屋的产权登记证书（包括房屋产权证和国土使用证），因《商品房买卖合同》约定原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，同时被告在庭审中也同意尽快协助原告办理一品荷花房屋的房屋产权证和国土使用证，故本院对原告的该项请求予以支持。原告要求被告支付迟延办证期间的违约金（从合同约定的交房时间之日起的第450天以后开始计算逾期办证期间，违约金暂计6个月，即住房价款448000元×活期存款年利息率0.72%÷2=1612.8元），因被告至今未协助原告办理完产权证书，故被告应当依据合同的约定向原告支付违约金。对原告的该项请求，被告以原告主张的逾期办证期间有误，逾期办证期间应是被告实际交房之日起的第450天以后开始至被告向房地产登记部门提交相关登记材料之日止的期间再扣除因5.12地震政府要求延迟交房的期间后剩余的期间为由进行抗辩。本院认为，对被告提出的逾期办证期间的起算点应当从被告实际交房之日起的450天以后开始计算的抗辩理由，因《商品房买卖合同》同时约定了逾期交房和逾期办证的两种违约情况的违约金计算方式，其中逾期交房的违约金已经约定计算至被告向原告实际交付房屋时止，故在理解《商品房买卖合同》的逾期办证违约金条款中“商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书”时应当考虑与逾期交房的违约期间相衔接，即逾期办证的违约期间起算点应理解为以被告实际交房之日起的第450天以后（即第451天）开始计算才合理，被告的该项抗辩理由成立，本院予以支持。对被告提出的的逾期办证期间只应计算至被告向房管局提交办理房产证材料之日止的抗辩理由，因《商品房买卖合同》约定了逾期办证期间应计算至取得房产证之日止，而未约定逾期办证期间只应计算至被告向房管局提交办理房产证材料之日止，故本院对被告的该项抗辩理由不予支持。对被告提出的5.12地震停工期间不应计算在在逾期办证期间中的抗辩理由，因被告未举证证明国家相关部门要求其停工的证据，同时原、被告签订《商品房买卖合同》的时间是在5.12地震以后，被告在签订《商品房买卖合同》时对办理房产证期限的约定理应已经考虑了5.12地震对交房日期的不利影响，故本院对被告的该项抗辩理由不予支持。对《商品房买卖合同》约定的“如因被告的责任导致原告未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书，则原告不能退房，被告应按逾期天数依据中国人民银行同期活期存款利率向原告支付已付房款的利息”中“已付房款”的理解，因原告系以按揭方式支付购房款，被告也认可原告按合同约定支付了购房款，故“已付房款”即为全部448000元购房款。综上，被告应支付的违约金即是以房款448000元为本金从2010年11月21日（即2009年8月28日实际交房之日起的第451天）起参照中国人民银行规定的金融机构同期活期存款利率的标准计算至被告向原告交付房屋产权证书之日前一日止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、四川诚志鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内到房屋产权监理处、国土局等相关部门为褚世云、胡珍珍办理金牛区火车站东二路26号“一品荷花”*幢*单元*楼*号房屋的房屋所有权证书及土地使用权证书。
二、四川诚志鑫房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向褚世云、胡珍珍支付逾期办证的违约金（违约金总额计算方式为：以房款448000元为本金，从2010年11月21日起至四川诚志鑫房地产开发有限公司向褚世云、胡珍珍交付房屋所有权证书之日的前一日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期活期存款利率计算所得利息总额）。
三、驳回褚世云、胡珍珍的其它诉讼请求。
案件受理费290元，由四川诚志鑫房地产开发有限公司负担（此款已由褚世云、胡珍珍支付145元，四川诚志鑫房地产开发有限公司应在履行上述判决时一并向褚世云、胡珍珍支付,余款145元四川诚志鑫房地产开发有限公司应于判决书生效后三日内向本院交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 周廉书
代理审判员 黄 曦
人民陪审员 姜绍刚
二〇一一年六月二十一日
书 记 员 黄蓓蓓