河南省郑州市惠济区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0108民初1755号
原告（反诉被告）：谢沙沙，女，1986年10月2日出生，汉族，住河南省武陟县。
委托诉讼代理人：黄靖、麻玉翠（实习），河南律旗律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李翔，男，1978年10月9日出生，汉族，住河南省杞县。
委托诉讼代理人：李玲玲，河南嘉同律师事务所律师。
第三人：郑州君安房地产营销策划有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路165号3号楼，统一社会信用代码9141010878622593X9。
法定代表人：王根来，该公司总经理。
委托诉讼代理人：毛旭东，该公司员工。
原告（反诉被告）谢沙沙与被告（反诉原告）李翔、第三人郑州君安房地产营销策划有限公司（以下简称“君安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄靖、麻玉翠，被告李翔及其委托代理人李玲玲，第三人君安公司委托代理人毛旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢沙沙诉称：2016年9月23日，原、被告通过第三人君安公司签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于郑州市××电厂路××楼××单元××房屋××套，建筑面积为92.77㎡，成交价格为968000元，付款方式为按揭贷款，原告向被告支付解押款300000元整，用于被告办理房屋解押；被告办理完解押手续10个工作日内双方共同到房管局办理房屋过户手续，任何一方违约致使合同不能履行的，支付总房款20％的违约金。同日，原、被告又签订借款协议一份，约定原告借给被告300000元用于房产的解押，在办理立契手续时冲抵房款，如解押后被告不配合办理过户手续，原告有权起诉被告获得此套房产所有权及土地使用权。合同签订后，原告积极履行义务，于当日向第三人支付佣金2000元，向被告支付定金50000元，并支付解押款300000元，被告用该款办理了房产解押手续。依照合同约定，被告在办理解押手续10个工作日内，双方共同到房管局办理过户手续，现被告却不配合原告办理过户手续，已构成违约。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同；2、被告协助原告办理位于郑州市××电厂路××楼××单元××号房屋的过户手续；3、被告支付违约金193600元；4、第三人君安公司对合同履行及房屋过户承担协助义务；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告李翔辩称：1、被告李翔在签订2016年9月23日的房屋买卖合同时存在重大误解，要求撤销该合同；2、即使合同未被撤销，也是原告违约在先；3、2016年9月23日在签订房屋买卖合同时双方对违约金的数额并未做另外约定，只约定了定金50000元。即使按照原告与第三人私自添加的违约金内容，违约金也是房价款的2％，而非20％。
反诉原告李翔反诉称:2016年7月31日，反诉原告李翔与案外人闫冰涛以及第三人签订房屋买卖合同，当时闫冰涛并未到场，是自称闫冰涛的姐姐替闫冰涛签的字。合同签订时，反诉原告将房产证交由第三人保管。后第三人的经办人员毛旭东称涉案房屋土地被查封过不了户，让反诉原告再等等。后毛旭东通知反诉原告需要再另行签订合同，其他内容不变，只将交房时间及定金修改一下。2016年9月23日，在第三人店里毛旭东拿出一份空白合同要求反诉原告签字，反诉原告当时没多想就签了字，一位男士用手机银行向反诉原告支付了300000元，反诉原告以为该付款人就是闫冰涛。2016年12月12日，反诉原告将解押手续办理完毕并及时通知毛旭东要求办理过户手续。2017年3月20日，毛旭东通知反诉原告称买方不符合限购政策，直到2017年2月份才补缴税款。2017年4月5日，反诉原告拿到合同后发现乙方不是闫冰涛，而是谢沙沙。因2016年7月份的房价与2016年9月份的房价根本不是一个价位，第三人与反诉被告恶意串通，反诉原告误认为自己是与闫冰涛交易，反诉原告在重大误解的情况下订立合同，有权请求撤销合同。请求判令：1、撤销原、被告及第三人于2016年9月23日签订的房屋买卖合同；2、第三人向反诉原告返还涉案房屋的房权证；3、诉讼费用由反诉被告及第三人承担。
反诉被告谢沙沙辩称：1、反诉原告李翔是完全民事行为能力人，在签订合同时对谢沙沙作为合同主体是知道的，除双方签订的合同外，借款协议以及李翔亲笔书写的收条上均有谢沙沙的名字，根本不存在对合同主体认识错误的情况；2、反诉原告李翔对变更买受人以及合同内容是知晓的，从李翔提供的录音记录可以看出第三人在变更合同买受人、合同价款等内容时对李翔履行了明确的告知义务，征得了李翔的同意；3、在签订合同当日，谢沙沙通过银行转账方式向李翔转款30万元用于房产解押，李翔也实际接收了款项，并办理了解押手续，双方的合同依法成立并合法有效，李翔辩称自己认识错误以及存在重大误解，是想借此恶意提高房价的不诚信行为。
第三人君安公司述称：2016年9月23日签订的合同是三方到场签订，当时第三人已告知被告李翔要变更合同购房人，并询问是否需要修改合同，被告李翔说要把交房时间进行修改，原告支付被告李翔30万元。后被告李翔要求与原告见面，探讨房屋涨价事宜，被告妻子到场与原告协商，提出涨价10万元，后经协商双方同意涨价2.4万元。被告对房产解押后，通知第三人办理相关手续，但因限购政策出台而未能办理。直到2017年3月份原告谢沙沙符合了限购条件，被告则认为房价上涨厉害以及没有条件买房子，故一直未办理过户手续。另外，第三人在签订合同时根本不可能让双方签订空白合同。2016年9月23日的合同是三方真实意思表示，不应予以撤销。合同合法有效，第三人不应返还房产证。
原告谢沙沙为支持其主张，提供证据如下：
证据一、房屋买卖合同、房屋所有权证（存根）各一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系以及对违约金进行了约定。
证据二、借款协议一份，证明房屋解押款由原告支付，如被告不配合办理房屋过户手续，原告有权起诉被告获得房屋所有权。
证据三、收据、收条各一份，证明原告支付购房定金和解押款以及通过借款协议和收条可以证明被告在收款时对原告谢沙沙为购房人是明知的。
证据四、贷款审批单一份，证明原告购房贷款已获得审批，原告完全具备支付剩余购房款的能力。
证据五、完税证明、情况说明各一份，证明原告具备购房资格以及被告房屋已办理解押的事实。
被告李翔为支持其主张，提供证据如下：
证据一、2016年7月31日的房屋买卖合同、收据、欠条各一份、2016年9月23日的房屋买卖合同一份，证明被告李翔与案外人闫冰涛及第三人于2016年7月31日签订房屋买卖合同，约定房屋成交价为965000元，第三人的经办人员毛旭东又另外向李翔出具欠条，约定在过户当日再支付3000元，实际成交价为968000元。后李翔与第三人沟通，要求把交房时间修改成收到除物业交割保证金之外房款后30日，故2016年9月23日在第三人的要求下被告李翔与“闫冰涛”就修改后的交房时间及定金数额另行签订了第二份房屋买卖合同。
证据二、被告李翔与毛旭东的通话录音、被告李翔妻子梁女士与毛旭东的通知录音、被告李翔与原告丈夫的通话录音各一份，证明被告李翔与毛旭东的通话中毛旭东认可是7月份买的房，足以证明被告李翔一直以为是在与闫冰涛进行房屋买卖行为，被告李翔是在重大误解的情况下与原告谢沙沙签订了房屋买卖合同。被告李翔及时履行合同义务，于2016年12月12日办理完毕解押手续，是因原告不符合限购政策才一直拖延办理过户，被告李翔并未违约。
第三人君安公司无证据提供。
本院根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，对本案事实确认如下：2016年7月31日，案外人闫冰涛与被告李翔及第三人君安公司签订房屋买卖合同一份，约定案外人闫冰涛购买被告李翔位于郑州市××电厂路××楼××单元××房屋××套，建筑面积为92.77㎡，成交价格为965000元，付款方式为按揭贷款，案外人闫冰涛应于本合同签订时支付定金20000元、佣金为19300元；被告李翔应在收到物业交割保证金之外的房款当日向乙方交付房屋及其他相关配套附属设施。该合同签订后，因涉案房屋项下土地查封问题尚未解决，案外人闫冰涛向第三人君安公司提出不愿继续履行合同。2016年9月23日，原、被告通过第三人君安公司签订房屋买卖合同一份，约定由原告谢沙沙购买该涉案房屋，成交价格为968000元，此价格下包含该房屋的相关配套设施有：固定装修、整体厨卫、电视、冰箱、洗衣机、空调一台、沙发等；付款方式为按揭贷款，原告谢沙沙应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计50000元；该房屋处于抵押状态，被告李翔保证自原告银行贷款审批通过后按照贷款银行确定的还款日期当日或之前还清按揭银行贷款，同时原告谢沙沙应于还款现场向被告支付解押款30万元，专用于办理解押事宜；被告解押手续办理完毕10个工作日内双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；被告李翔应在收到物业交割保证金之外的房款之日起30日内向原告交付房屋及其他相关配套附属设施；任何一方违约致使合同不能履行的，支付总房款20％的违约金。合同签订当日，原告谢沙沙向第三人君安公司支付定金50000元。当日，原、被告又签订借款协议一份，约定由原告谢沙沙借给被告李翔30万元，用于涉案房产解押，在办理立契手续时冲抵房款，如解押后被告李翔不配合办理过户手续，原告谢沙沙有权起诉被告获得此套房产所有权及土地使用权。该借款协议签订后，原告谢沙沙支付被告李翔30万元，被告李翔为原告出具了收条。
另查明，2016年8月25日，原告谢沙沙申请的银行按揭贷款获得审批。2016年12月12日，被告李翔将涉案房产解押手续办理完毕，随后原、被告及第三人协商约定时间办理过户手续。2016年12月22日，郑州市房屋限购政策升级，要求非郑州户籍个人或家庭在限购范围内购房需提供连续两年以上社保或个税证明，因原告谢沙沙不具备上述条件，无法办理房屋过户手续。2017年2月10日，郑州住宅限购出台操作细则，规定对本市非限购区域的社保证明及补交后符合购房前3年内连续缴纳24个月条件的予以认可。2017年3月3日，原告谢沙沙向荥阳市地税局补缴了两年的个人所得税。随后原告谢沙沙通过第三人要求被告李翔办理涉案房屋过户手续，被告李翔以第三人向其隐瞒购房主体、限购使自己也受到影响以及房价上涨为由拒绝配合办理过户手续，双方由此发生纠纷。
本院认为：被告李翔与案外人闫冰涛在第三人君安公司居间下签订了房屋买卖合同，经三方口头协商解除合同后，原、被告及第三人对涉案房屋签订了买卖合同，该合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按约定全面履行自己的义务。被告李翔反诉要求撤销合同，虽然第三人君安公司在签订合同时未向被告李翔尽到充分的告知义务，但从房屋买卖合同、借款协议以及被告李翔为原告出具的收条中均显示有原告谢沙沙的名字，由此可知被告李翔在签订合同时对原告谢沙沙系购房人是明知的，且原告谢沙沙作为善意人在签订合同时不存在过错，故被告李翔反诉要求撤销合同的请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。
合同签订后，原告已依约履行了支付购房定金、解押款项的义务，并申请办理了银行按揭贷款审批。虽然郑州市在2016年12月22日出台限购政策，导致原告不具备购房条件，但该情形系不可归责于双方当事人的原因所造成，且被告李翔在2016年9月23日收取原告解押款，于2016年12月12日才将涉案房产解押手续办理完毕，时间相对迟缓，随后双方在准备办理过户手续时限购政策出台，致使合同不能继续履行。之后原告谢沙沙在政策许可的情况下补缴了个人所得税，符合了限购条件，被告李翔应当继续履行合同，配合原告办理房屋过户手续。审理中，原告谢沙沙明确表示能够支付全款，故原告主张继续履行合同并要求被告李翔配合办理房屋过户手续的请求，本院予以支持。因涉案房屋的所有权证现由第三人代为保管，故第三人君安公司应负有协助义务。关于原告主张违约金的请求，因双方不能及时履行房屋过户手续的主要原因系限购政策的升级，属于不可归责于双方当事人的原因所造成，原、被告双方均无过错，故原告主张违约金的请求，本院不予支持。被告李翔反诉要求第三人君安公司返还涉案房屋所有权证的请求，因合同中明确约定被告李翔在签订合同时将房屋所有权证交由君安公司保管，作为对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保，故该反诉请求，本院不予支持。原告谢沙沙支付第三人君安公司的购房定金50000元以及支付被告李翔的解押款300000元，应冲抵购房款，第三人君安公司应在涉案房屋过户并交付后将该定金50000元支付被告李翔。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）谢沙沙于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）李翔购房款618000元；
二、被告（反诉原告）李翔在收到上述购房款后十日内配合原告（反诉被告）谢沙沙办理位于郑州市惠济区电厂路90号8号楼1单元10层1003号房屋（产权证号12××78）房屋的过户手续，第三人郑州君安房地产营销策划有限公司负有协助义务，过户所需费、税等相关费用由原告谢沙沙承担；
三、被告（反诉原告）李翔应于涉案房屋过户后十日内将房屋及合同约定的附属设施交付于原告（反诉被告）谢沙沙；
四、第三人郑州君安房地产营销策划有限公司应于上述房屋交付后十日内支付被告（反诉原告）李翔定金50000元；
五、驳回原告（反诉被告）谢沙沙的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）李翔的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15254元、保全费5000元、反诉费200元，共计20454元，原告（反诉被告）谢沙沙负担6818元，被告被告（反诉原告）李翔负担6818元，第三人郑州君安房地产营销策划有限公司负担6818元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。
审 判 长 陈亚红
代理审判员 朱新强
人民陪审员 毛新凤
二〇一七年十月三十日
书 记 员 刘 瑞