山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文经民一初字第274号
原告江德刚，城镇居民。
委托代理人林鹏，山东健华律师事务所律师。
被告山东盛基投资有限责任公司，住所地威海市文登区珠海路150号。
法定代表人边玉功，总经理。
委托代理人潘厚坤，该公司员工。
委托代理人贾杰，该公司员工。
江德刚与山东盛基投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法由审判员许文昌独任审判，公开开庭进行了审理。原告江德刚及委托代理人林鹏、被告山东盛基投资有限责任公司的委托代理人潘厚坤、贾杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江德刚诉称，原、被告于2011年12月13日签订房屋买卖协议一份，约定原告购买被告位于文登经济技术开发区中韩商业广场C座楼，总价款600万元，被告于2012年7月31日前按合同约定施工完毕并将房屋交付原告，违约方需向被违约方按总房价每日支付万分之三的违约金。合同签订后，原告依约于2011年12月14日向被告交付第一笔购房款120万元，但被告未完全按双方约定的施工图纸和合同施工，也未施工完毕，未办妥五证，导致房屋无法验收和交付，也无法办理房屋产权登记手续。另外，被告也未按合同约定将部分中韩商业广场和汽配城用于打造成文化市场。请求判令：1、解除原被告于2011年12月13日签订的房屋买卖协议书。2、被告返还原告已付购房款120万元，并支付自2011年12月14日起至判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。3、被告自2012年8月1日起至判决确定的履行期限届满之日止按总房款600万元每日向原告支付万分之三的违约金。
被告山东盛基投资有限责任公司辩称，依据房屋买卖协议书第四条约定的合同交房和办证时间，被告的交房时间早于合同约定时间1个月将房屋施工完毕，并于2012年6月30日经房屋参建单位的验收合格后，向原告移交房屋，但原告却以种种理由不予支付合同约定的300万元款项，并推诿拒收房屋，因此其违约责任是由原告所造成的。合同约定要打造文化市场属于框架约定，不是硬性约定。依据合同原告不享有合同解除权；房屋质量不存在重大瑕疵，原告不能以不能实现合同目的而请求解除合同。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2011年12月13日签订房屋买卖协议一份，约定原告（乙方）购买被告（甲方）位于文登经济技术开发区中韩商业广场C座楼，该楼房建筑面积共2150平方米，总价款600万元。合同约定：签订之日起五日内，乙方付房款120万元；该房产在五证办妥后，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》之日起十日内，乙方支付甲方房款300万元，剩余房款180万元，由乙方分别于2013年7月31日、2014年7月31日、2015年7月31日之前各付60万元。甲方须按原设计图纸施工；甲方于2012年7月31日前按合同约定施工完毕并将房屋交付乙方，若因乙方原因造成延期交房，则交房时间顺延。房屋验收合格后，将房屋移交乙方，甲方协助乙方办理房屋产权手续，并取得房屋产权过户手续。甲方将部分中韩商业广场和汽配城用于打造成文化市场。甲乙双方有违反本协议的，违约方需向被违约方按总房款每日支付万分之三的违约金。合同签订后，原告依约于2011年12月14日向被告交付第一笔购房款120万元。后因该合同的履行，双方发生争执，原告认可被告在2013年11月请求原告订立《商品房买卖合同》，但遭原告拒绝，原告同时在回复被告的信函中，提出被告的施工不符合图纸设计要求且房屋无法验收及交付，请求被告按图纸设计要求施工，将房屋验收合格并移交给原告。现原告诉至本院请求判如所请。
本案在审理过程中，经本院委托山东恒达建设咨询有限公司（工程造价咨询企业乙级资质）于2015年7月10日出具的鉴定为：被告存在多处未按双方约定的施工图纸和合同进行施工的情况，具体施工情况：（一）土建、装饰工程。外墙做法与图纸不符，钢结构玻璃雨棚与图纸不符，窗与图纸大样不符，首层窗与图纸不符，一层操作间与图纸做法不符，二层、三层操作间与图纸做法不符，排风井与图纸设计不符，屋面排风井与图纸做法不符，电梯间与图纸做法不符，屋顶楼梯间与图纸做法不符，屋面预留洞口与图纸做法不符，屋面防水层与图纸做法不符，室外坡道与图纸做法不符，楼房西面至小河边南北两边用铁艺栅栏隔离与房屋买卖协议书不符。（二）安装工程。给排水部分、消防部分、采暖部分、通风部分、电气部分未安装、未完全安装或与图纸不符，图纸平面图外大门的数量与立面图不符，其他隐蔽工程未按图纸施工。原告花鉴定费2000元。原告对该鉴定意见无异议。被告对该鉴定单位的资质提出异议，主张其是工程造价的鉴定资质，不能对施工项目进行鉴定。
另查，涉案房屋于2012年已取得“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
被告主张合同约定房屋验收合格后，将房屋移交乙方，甲方协助乙方办理房屋产权手续，并取得房屋产权过户手续。该处的房屋验收合格指的是经房屋参建单位的验收合格。原告主张应为政府主管部门的验收合格。经本院到开发区建设部门查证，涉案房屋至今未经政府主管部门进行的竣工综合验收，也未取得综合验收合格证明。
被告未按合同约定将部分中韩商业广场和汽配城用于打造成文化市场。
上述事实有双方当事人陈述、房屋买卖协议书、鲁恒达鉴字【2015】4号鉴定结论书等证据证实。
本院认为，原、被告于2011年12月13日签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违背法律、法规的规定，具有法律效力，双方应恪守履行。山东恒达建设咨询有限公司具有工程造价咨询企业乙级资质，对工程的造价必然涉及工程项目的确定，现该公司出具被告施工项目的鉴定，符合其鉴定资质，被告对该公司没有对工程施工项目鉴定资质的主张，没有提出足够的证据和理由，故本院对其鉴定意见予以采信。
我国合同法规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原、被告的合同约定涉案房产在五证办妥后，双方签订《商品房买卖合同》之日起十日内，原告支付被告房款300万元，剩余房款180万元，由原告分别于2013年7月31日、2014年7月31日、2015年7月31日之前各付60万元。由此可以看出，原、被告双方并未约定房产取得“五证”后何时签订商品房买卖合同，但从剩余房款180万的给付时间可推断该合同的签订最晚时间应在2013年7月21日。经本院委托山东恒达建设咨询有限公司出具鉴定意见认为：被告存在多处未按双方约定的施工图纸和合同进行施工的情况。证实了原告主张的于2012年7月31日前的施工不符合要求的事实成立，即在2013年7月21日之前，被告未达到施工图纸的施工要求（被告违约在先）。同时，被告也未按合同约定将部分中韩商业广场和汽配城用于打造成文化市场，原告据此可对该合同的履行行使先履行抗辩权，不继续履行自己的合同义务，拒绝与被告签订商品房买卖合同及给付被告余下购房款。
依照有关规定房屋登记部门在进行房屋登记时，应查验竣工综合验收备案手续，未经竣工综合验收备案，房屋登记部门不予受理，即房屋进行登记时必须经政府主管部门竣工综合验收合格。原、被告的合同约定房屋验收合格后，将房屋移交原告，被告协助原告办理房屋产权手续，并取得房屋产权过户手续。该处的“房屋验收合格”，应理解为取得政府主管部门的竣工综合验收合格证明，而不是建设方自行组织的验收。被告的该主张本院不予采信。涉案房屋至今未经政府主管部门进行的竣工综合验收，取得综合验收合格证明，故该房屋验收合格的事实并不存在，原告有权拒绝接受房屋。
我国合同法规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。被告在2013年11月请求原告订立《商品房买卖合同》时遭原告拒绝，原告同时在回复被告的信函中，提出被告的施工不符合图纸设计要求且房屋无法验收及交付，请求被告按图纸设计要求施工，将房屋验收合格并移交给原告。但被告一直（至今）对涉案房产的施工既未达到施工图纸的要求，也未取得竣工综合验收合格证明，导致无法办理产权登记手续。同时，被告的上述违约行为系根本性的违约行为，导致了合同目的不能实现，故原告请求解除合同，返还原告已付购房款120万元的诉讼请求，符合合同法的相关规定，本院予以支持。被告的抗辩理由，本院不予采信。
违约金的给付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告主张被告自2012年8月1日起至判决确定的履行期限届满之日止按总房款600万元每日向原告支付万分之三的违约金，明显过高，本院不予支持。原告的直接损失为120万元的按人民银行同期贷款利率计算的利息，同时考虑原告购买涉案房屋用于商业目的，预期利益较高，再结合合同约定的违约金计算方式等因素，本院酌定被告自2011年12月14日起至本判决确定的履行期限届满之日止按购房款120万元每日向原告支付万分之三的违约金。该违约金已包括了原告的利息损失，原告请求被告给付120万元的自2011年12月14日起至判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除江德刚与山东盛基投资有限责任公司于2011年12月13日签订的房屋买卖协议书；
二、被告山东盛基投资有限责任公司返还原告江德刚购房款120万元，于本判决生效后十日内付清；并给付以该款为基数的自2011年12月14日起至本判决确定的履行期限届满之日止按每日万分之三计算的违约金；
三、驳回原告江德刚的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7825元，由原告负担200元，由被告负担7625元；鉴定费2000元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 许文昌
二〇一六年九月二十日
书记员 丛 源