呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）回民一初字第00233号
原告刘某某，男，回族，住呼和浩特市回民区。
被告平某某，女，汉族，住包头市昆区。
被告张某某（曾用名张某），男，汉族，住包头市昆区。
原告刘某某与被告平某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月19日公开开庭进行审理，原告刘某某及其委托代理人柴艺、被告平某某及其委托代理人曾尚、被告张某某的委托代理人曾尚、袁领到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，2012年5月1日，原告与被告平某某、张某某签订房屋买卖合同，购买了位于呼和浩特市回民区新华桥滨河南路的丽江国际小区东单元6楼中户的楼房，面积为83.1平方米，价格415000元。2012年5月22日，申请人向被告张旺交付购房款415000元。2012年9月10日，内蒙古新希望房地产开发有限责任公司下发通知，告知该房屋权属为内蒙古新希望房地产开发有限责任公司所有，任何人不得侵犯。并于通知发出当天将该房屋换锁，致使原告不能使用该房屋。现因被告的严重违约行为，致使原告购房目的不能实现，特诉至法院，请求：1、解除原告与被告平某某、张某某签订的房屋买卖合同。2、被告平某某、张某某返还原告购房款415000元，并给付原告利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，参照逾期罚息利率标准计算，自2012年5月22日起计算至判决生效之日止）。
为证明自己的主张，原告向法庭出示以下证据：
第一组证据：抵顶房屋协议，装修押金、房屋配套、物业费收据5张，房屋买卖合同，房款收条，明细附表。证明：2012年5月1日，二被告将其位于“丽江国际”小区1号楼东单元6楼中户（建筑面积83.1平方米）的顶账房屋以415000元出卖给原告，双方签订房屋买卖合同，并交清全部购房款。
第二组证据：告知书。证明2012年9月10日内蒙古新希望房地产开发有限责任公司发出告知书称：“该房屋归新希望房地产开发有限责任公司所有，任何人不得侵犯。”并将房屋收回。
被告平某某对原告所出示证据的质证意见：
第一组证据：真实性认可。
第二组证据：对告知书不清楚。
被告张某某对原告所出示证据的质证意见：
第一组证据：真实性认可。
第二组证据：对告知书不清楚。
被告平某某、张某某共同辩称，二被告是建筑材料供应商，诉争房屋是二被告作为供应商给内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目部负责人董九斤提供钢材，项目部以房抵顶所欠被告的钢材款。
被告对房屋已经实现了支付的兑现，已经取得了该房屋，对该房屋具有完全的处置权。被告与原告签订的房屋买卖合同合法有效且双方房款两清，原告已经实际占有该房屋，原告与被告的合同已经履行完毕。原告所称内蒙古新希望房地产开发有限责任公司强行换锁，私自封门的行为与被告无关，被告没有过错，没有违约，对原告也没有侵权行为。原告请求解除合同的解除权一年期限已过，所以原告对被告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告对被告的起诉。
为证明自己的主张，被告平某某、张某某共同向法庭出示以下证据：
第一组证据：钢材款收据1张。证明：抵顶的房款数额。
第二组证据：抵顶房屋协议，系原告的儿子刘刚与内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目部董九斤签订。证明：内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目部将房屋抵顶给平某某后为转换所有权，项目部负责人董九斤以项目部名义与原告的儿子刘刚签订了房屋抵顶协议，转换了房屋所有权。
原告对被告平某某、被告张某某出示证据的质证意见：
第一组证据：真实性认可。
第二组证据：真实性认可，是刘刚为办房本签订的协议。
本院对原告所出示证据的认证意见：对真实性予以认可。
本院对被告所出示证据的认证意见：对真实性予以认可。
经审理查明，被告平某某与被告张某某系夫妻关系。2012年5月1日，被告平某某、张某某将位于呼和浩特市回民区新华桥南丽江国际小区小高层东单元6楼中户房屋一套出卖给原告，总价款为415000元，并由被告平某某与原告于2012年5月1日签订房屋买卖合同。2012年5月22日，原告向被告张某某支付购房款415000元，张某某为原告出具收条。原告付清购房款后，被告平某某、张某某将房屋交付给原告。
2012年9月10日，内蒙古新希望房地产开发有限责任公司发出告知书称：“1号楼东单元六层中户房屋属我公司所有，任何人不得侵犯，否则我公司将采取行动维护我公司的权利，造成一切后果自负。”后内蒙古新希望房地产开发有限责任公司将原告购买的房屋收回。
被告平某某与被告张某某出卖的房屋系由内蒙古新希望房地产开发有限责任公司因工程款抵顶给内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目部。后内蒙古新希望房地产开发有限责任公司（甲方）与内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目部（乙方）于2011年11月19日又签订协议书，约定：乙方于本协议签订的次日将甲方用以抵顶乙方工程款的丽江国际项目的小高层东单元6层中户和小高层西单元9层西户的两套房屋退回甲方抵作乙方对甲方应承担的部分违约金和赔偿金。从该日起，甲方对上述房屋即享有所有权。2011年11月22日，内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目部与被告平某某签订抵顶房屋协议，协议约定：抵顶平某某工程款，抵顶楼号丽江国际项目小高层东单元6层中户，面积83.1平方米，抵顶金额457050元。内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目部将该房屋抵顶给被告平某某。
上述事实有抵顶房屋协议、房屋买卖合同、房款收条、明细附表、告知书、协议书及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，争议焦点为
房屋买卖合同在履行过程中是否具备约定或法定解除情形，原告能否解除合同，被告应否返还原告购房款并支付利息。对于争议焦点，本院认为，应首先确定原、被告签订房屋买卖合同的性质以及效力。由于被告出卖的房屋是由内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目部抵顶给被告，而内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目部在抵顶该房屋前，已将该房屋退回内蒙古新希望房地产开发有限责任公司，即房屋的真正权利人实为内蒙古新希望房地产开发有限责任公司。房屋退回后，内蒙古新希望房地产开发有限责任公司并未将涉案房屋做过任何处分，因此内蒙古有信建筑安装工程有限责任公司第二十六项目及被告平某某、张某某没有取得该房屋的处分权利。因此，原、被告双方签订的房屋买卖合同属于无权处分的合同。对于无权处分的合同效力，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，本院认定原、被告双方的房屋买卖合同为有效合同，但该出卖的房屋的所有权是否发生转移，则处于效力待定的状态。即如果该房屋的处分行为得到了房屋的真正权利人内蒙古新希望房地产开发有限责任公司的追认，该处分行为有效。但本案中内蒙古新希望房地产开发有限责任公司已经通过告知书的形式通知原告，并将房屋收回，即没有对于该房屋的处分行为进行追认，所以该房屋的所有权并没有发生转移。
对于上述情形，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原被告对于房屋买卖合同的签订和履行过程均没有异议，系双方的真实意思表示，但现在房屋已经被内蒙古新希望房地产开发有限责任公司收回，导致房屋的所有权不能转移，同时原被告双方签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现双方的合同目的不能实现，故对于原告主张解除原告与被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求依法予以支持。
对于原告主张被告返还购房款及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告平某某、张某某应返还原告购房款415000元并赔偿利息损失，利息应当按照中国人民银行同期贷款基准利率，以415000元为基数，从2012年5月22日起计算至判决生效之日止。对于原告要求参照逾期罚息利率标准计算利息的请求不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告刘某某与被告平某某签订的房屋买卖合同。
二、被告平某某、张某某于本判决生效后十日内一次性共同返还原告刘某某购房款415000元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率，以415000元为基数，从2012年5月22日起计算至判决生效之日止）。
三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由被告平某某、张某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 阿拉坦其其格
审 判 员 纪 啸 飞
人民陪审员 潘 云
二〇一五年一月八日
书 记 员 宋 俊 杰
附:相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。