广东省梅州市梅江区人民法院
民事判决书
（2017）粤1402民初1218号
原告（反诉被告）：何骥，男，1988年1月11日生，汉族，现住东莞市莞城区。
委托诉讼代理人：曾浩然，广东粤梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方辉，广东粤梅律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：梅州市梅江区大华房地产开发有限公司，地址:梅州市梅江区西郊镇西郊街道办事处十甲尾169号三楼。
法定代表人：李坚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王子谋，广东君言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹琴，广东君言律师事务所律师。
第三人：何中华，男，1962年6月26日出生，汉族，住址：东莞市莞城区。
委托诉讼代理人：温素琴，广东客都律师事务所律师。
原告（反诉被告）何骥与被告（反诉原告）梅州市梅江区大华房地产开发有限公司（下简称：大华公司）房屋买卖合同纠纷重审一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法追加何中华作为第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾浩然，被告的委托诉讼代理人王子谋、邹琴，第三人的委托诉讼代理人温素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重审期间最终将诉讼请求变更为：1.请求确认原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年5月31日签订了《广东省商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购房位于梅州市梅江区××镇宫××中××香榭丽××楼××号店铺，总价款人民币1,305,460元，付款方式为签订合同之日一次性付清。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告也向原告出具了收款凭证，并且在2013年6月30日为原告办理了交楼手续。店铺交付使用后，原告多次催促被告办理房屋所有权登记，但因种种原因，被告至今未办理。根据司法解释，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，买受人未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案在重审期间，原告才获知涉案房屋已被被告抵押给银行，现原、被告正协商由哪一方偿还银行贷款以消除抵押权，时间可能较长。为此，原告决定撤回要求被告在抵押权消除后办理房屋产权登记和支付违约金的诉讼请求，但要求法院确认原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。
被告大华公司辩称：一、原告称2013年5月31日与被告签订了商品房买卖合同购买涉案房产，当天就付清了全部房款与客观事实不符。1.原告并没有在2013年5月31日与被告签订商品房买卖合同，该份合同是何秋华代为签订，原告当时根本没到现场。2.房屋买卖合同签订后原告没有支付房款，也没有委托何秋华支付。被告提交的银行流水可以证明原告没有按照合同约定支付款项，原审二审原告也承认没有支付房款。原告提交的收款收据不足于证明支付了房款。3.第三人何中华也没有支付房款，也没有与被告进行对账结算，因此何中华无权就涉案房款主张权利。被告以前多次联系何中华要求他支付房款，但是他拒不支付，也不与被告对账结算，被告遂将涉案房产另行处置抵押给金融机构，何中华对此未向被告提出过异议，更没有向法院提出过诉求。二、原告称涉案房产办理了交楼手续与事实不符。由于原告一直没有支付房款，所以涉案房产一直都没有办理交付手续。根据合同的第11条约定，交付房产时是由被告向业主发出入伙通知书，双方签署房屋交接单。原告既没有向法庭出示入伙通知书、房屋交接单，因此被告并没有将涉案房产交付给原告。三、由于原告和第三人何中华均没有支付房款，导致了被告经营非常困难，将涉案房产抵押给了相关金融机构。相关金融机构是涉案房产抵押权人，而抵押权属于物权，大于债权，应受法律保护。
综合本案，从原告签订合同的背景、原因、意愿、看房、选房、签约到支付房款等因素来看，原、被告之间并非真实商品房买卖合同关系，原、被告之间也不存在其他债权、债务，原告没有支付涉案房产的对价，因此原告的诉请没有事实和法律依据。如果原告坚持认为本案是商品房买卖合同关系，那么原告本身就没有按照合同约定支付房款，是原告违约在先。另外，原告重审中要求确认双方签订的商品房买卖合同合法有效的诉请是新增加的诉讼请求，是本案重审期间第一次开庭“法庭辩论”终结后才提出的，不符合法律程序。法庭重审中虽释明原告可变更诉讼请求，但原告却增加了诉请，并非变更，与法庭要求不一致。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人何中华述称：对原告的诉请无异议。
被告大华公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.解除被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》；2.判令原告向被告支付违约金104,750.1元；3.由原告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由：2013年5月31日被告与原告签订了《广东省商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的商品房现房一套，位于梅州市梅江区××镇宫××中××香榭丽××楼××号店铺，总价款人民币1,305,460元，付款方式为签订合同之日一次性付清。合同第七条约定，若原告未按约定时间付款，逾期十日内，按逾期应付款的日万分之三支付违约金；逾期超过十日后，被告有权解除合同，并要求原告按累计应付款的百分之八支付违约金。合同签订后，原告一直未支付购房款，违反了合同约定。为维护被告合法权益，特提起反诉。
重审期间，被告补充反诉的“事实与理由”：2013年5月被告与何中华约定由何中华选购涉案房产，并指定原告代持，所以被告才与原告签订《广东省商品房买卖合同》。被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》并非双方真实意愿，而是以被告与何中华之间的以房抵债协议作为合同存在的前提和基础，所以并非真实的买卖合同关系。如原告认为买房是真实意愿，与何中华、被告之间的以房抵债协议无关，原告就应支付房款，否则应当承担违约责任。
原告（反诉被告）辩称：一、被告主张原告没有付清购房款与事实不符。按梅州中院（2016）粤14民终627号判决，李小平和被告大华公司跟何中华有三个项目，分别为：1.2008年6月28日投资的项目即承包合同及2008年7月10日的补充协议；2.2009年11月23日合同书和补充协议项目；3.2011年1月18日签订的合作协议书项目。包括本案在内的系列案中的15套套房和5间店铺已经通过被告的确认抵对了李小平和被告在项目1中欠何中华的部分债务和项目2中的股权转让补偿款。何中华得到涉案房屋后，因与原告是亲戚关系，遂将涉案房屋转让给原告，原告也向何中华支付了购房款，所以才出现购房款没有付至被告银行账户的状况。但被告出具的收款收据，可证明其确认了原告付清了购房款。原告提交的业主产权清单、物业费单据、天然气安装费单据，也可证明被告确认原告交清了房款。反倒是被告一直未依约为原告办理房屋产权登记，构成严重违约。
第三人何中华述称：对被告反诉，同意原告辩称意见。
本院经审理认定事实如下：
1.被告是一家房地产开发公司，开发了位于梅江区××镇宫前村“中能香榭丽”花园（下简称：香榭丽花园）。2011年，被告获得涉案房产预售证。2013年5月10日，香榭丽花园通过了竣工验收。
2.2008年至2011年期间，被告、李小平（曾为被告法定代表人）与何中华因生意合作、股权转让，形成三个项目关系。2012年1月26日，何中华与被告签订《收款对账单（三）》，对账单确认何中华收到被告的部分款项，其中3,095,000元用于购买被告开发的香榭丽花园房地产C栋1201、B栋1203、D栋601、A栋701、D栋1001、车位10个。同日，第三人与被告签订《购房协议》一份，约定第三人购买被告开发的C栋1201、B栋1203、D栋601、A栋701、D栋1001及车位10个，商品房及车位总价为3095000元，交款方式为双方签字之日即从甲方（即被告）欠乙方（即第三人）的款项中扣取，房屋及车位的产权所有人由第三人自定。
2012年7月1日，被告与第三人签订《购商铺协议》，约定第三人向被告购买香榭丽花园第18、19、20、21、22号商铺（其中20号为涉案店铺），总价款为4,300,000元，交款方式为从被告欠何中华款项中扣取，商铺产权所有人由何中华自定。2012年7月2日，李小平与何中华签订《收款对账单（四）》，对账单确认何中华收到部分款项，其中4,300,000元用于购买大华房地产商铺：18号、19号、20号、21号、22号。
2012年8月3日，李小平与第三人签订《购房协议》一份，约定第三人购买被告开发的商品房：1A1103、1A1105、1C1106、1C703、5-902、1C806及车位10个，总价款为2,827,700元，交款方式为从被告欠何中华款项中扣取，房屋及车位的产权所有人由何中华自定。2012年8月6日，第三人何中华与被告签订《收款对账单（五）》，对账单确认第三人收到被告的部分款项，其中2827700元用于购房被告开发的1A1103、1A1105、1C1106、1C703、5-902、1C806、车位10个。
2013年，被告出具《何中华已购商品房住宅、商铺、汽车车位业主（产权人）清单》，确认何中华已向其公司购买20号商铺，产权人确认为何骥。
2013年10月10日，被告及李小平出具《欠条》一份给第三人何中华。《欠条》中载明，李小平及被告曾与第三人合作经营三个项目，对合作项目的经营情况经对账结算，李小平及被告仍欠第三人人民币33,330,000元。出具《欠条》后，因李小平及被告未向第三人何中华付清欠款，何中华于2015年11月13日向本院提起诉讼，要求被告及李小平偿还剩余欠款本息。本院于2016年5月27日作出（2015）梅江法民三初字第650号民事判决书，判决被告及李小平应向第三人偿还欠款23,620,200元及支付利息。被告及李小平不服上诉，梅州中院于2016年8月19日作出（2016）粤14民终627号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该627号判决第34页认定“虽然本案3333万元欠条并非双方三个项目的全部结算结果而是部分结算结果，但上诉人（即被告和李小平）通过在欠条上签名盖章、在欠条上签名盖章之后付款一千多万元等一系列行为认可了该部分结算结果”。
3.2013年5月31日，原告委托何秋华与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的商品房现房一套，位于梅州市梅江区××镇宫××中××香榭丽××楼××号店铺，房屋总价款为人民币1,305,460元，付款方式为签订合同之日一次性付清。合同签订当天，被告出具了一份收款收据交原告收执，载明收到原告缴交的购房款1,305,460元。
4.2013年6月19日，被告取得涉案房地产权证。
5.被告将涉案房产抵押给了金融机构。
6.2013年6月30日，梅州市香榭丽物业管理有限公司出具一份《住宅质量保证书》给原告，载明涉案房屋交付日期为2013年6月30日。
7.因被告一直未为原告办理房产产权登记手续，双方引发纠纷，原告于2016年11月将被告诉至本院，提出诉请：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权登记；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金人民币276,596元，从起诉之日至办好房屋所有权证的违约金另计；3.本案诉讼费由被告负担。被告提出反诉：1.判令解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》；2.判令原告支付违约金104,750.1元；3.由原告承担反诉费、本诉费。本院审理后于2017年2月作出（2016）粤1402民初1965号民事判决。大华公司不服上诉。2017年5月17日，梅州中院将案件发回本院重审。
9.重审立案后，因案件处理结果与何中华具有法律上的利害关系，本院追加了何中华作为第三人参加诉讼。在审理中，本院发现涉案房产已被被告抵押给金融机构，原告诉请被告办理房屋产权登记出现法律障碍，为此向原告释明可变更诉请。原告遂将诉请变更为：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告于涉案房屋抵押权消除后立即为原告办理房屋所有权登记手续；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金人民币276,596元（暂计至起诉之日，从起诉之日至办理好房屋所有权登记的违约金按上述标准另计）；4.本案诉讼费由被告承担。第二次庭审结束后，原告又以庭外与被告正协商由哪一方偿还银行贷款并将房屋抵押权消除，协商时间可能较长，第2、3项诉讼请求会另行主张为由，撤回了第2、3项诉讼请求。
本院认为，被告与何中华2012年1月26日、2012年8月3日签订的《购房协议》和2012年7月1日签订的《购店铺协议》，实际上是以房抵债协议，被告用其开发的香榭丽花园部分套房、店铺、车位来抵对欠何中华的债务。该3份协议是被告、何中华在平等自愿基础上达成，合法有效。3份协议均明确约定“产权所有人由乙方（即何中华）自定”，本案原告是何中华指定的产权所有人，因此被告2013年5月31日与原告签订商品房买卖合同的行为属于履行以房抵债协议的行为。被告认为以房抵债协议是商品房买卖合同存在的前提和基础，以房抵债协议已被其撤销，故本案商品房买卖合同作为从合同亦随之撤销。因被告未提供以房抵债协议已被其撤销的证据，何中华亦否认曾收到过被告发出的撤销以房抵债通知，且不同意撤销，故被告该主张依据不足，本院不予采纳。
被告认为与何中华三个项目未完全结算，梅州中院（2016）粤14民终627号民事判决对此已认定。经审查，中院627号判决虽认定被告与何中华三个项目未完全结算，但也认定已部分结算。而被告以房抵债的数额包含在已部分结算的范围内，因此，尚未完全结算的事实不影响以房抵债协议的效力和本案处理。
被告将涉案房产抵押给金融机构，该行为不影响原、被告商品房买卖合同的效力，但影响合同的履行，原告为此对诉讼请求进行相应调整，该行为符合法律规定，应予准许。原告在第二次庭审结束后，根据与被告的庭外协商情况，又撤回了第2、3项诉讼请求，该申请符合法律规定，本院准许。据上，本案仅需处理原告要求确认原、被告间签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效这项诉讼请求。被告认为该项请求是原告新增的诉请，不符合法院释明的可“变更”诉讼请求的范围，且在第一次庭审“法庭辩论”结束后才提出，违反法定程序，不认可。对此本院认为，变更诉请包括增加、减少、改变诉讼请求，另外原、被告签订的商品房买卖合同效力本身就是法院需主动审查的范围，不管当事人是否提出，因此被告该抗辩理由不足，本院不予采纳。
被告认为与原告并非真实商品房买卖合同关系，涉案房产原告仅是替何中华代持。因涉案房产实际是被告用以房抵债形式抵给何中华后，何中华再转让给原告的，双方为减少中间环节才直接签订商品房买卖合同的，而庭审中何中华确认收到了原告购房款，因此被告关于原告代持房产的抗辩依据不足。被告履行以房抵债协议与原告直接签订商品房买卖合同的行为，所涉当事人虽有规避二手房交易税费的嫌疑，但因违反的并非是法律、行政法规效力性的强制性规定，故本院仍认定原、被告间商品房买卖合同有效。至于房款支付问题，属于合同履行的范畴，并不影响商品房买卖合同的效力。况且，被告之前实际已通过以房抵债协议获得了对价。
对于被告反诉，因其提出解除合同已超过法定的一年除斥期，解除权已消灭，故其反诉请求缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告何骥与被告梅州市梅江区大华房地产开发有限公司于2013年5月31日签订的《广东省商品房买卖合同》有效。
二、驳回被告（反诉原告）梅州市梅江区大华房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费16,549.14元（已由原告预交），反诉费1197.5元（已由被告预交），合计17,746.64元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判长 叶 飞
审判员 黄卫红
审判员 余梅芬
二〇一七年十二月二十八日
书记员 曾柳英