福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第7362号
原告厦门恒地物业服务有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道96号之二1705室，组织机构代码66471982-7。
法定代表人苏秀芳，该公司董事长。
委托代理人陈鸿雁，该公司职员。
被告张宗伟，男，1976年9月14日出生，汉族，住湖北省洪湖市。
原告厦门恒地物业服务有限公司与被告张宗伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由代理审判员苏镧浠适用小额诉讼程序于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告厦门恒地物业服务有限公司的委托代理人陈鸿雁，被告张宗伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门恒地物业服务有限公司诉称，2012年12月29日，原告与厦门市华东花园业主委员会签订《华东花园委托物业服务合同》，约定厦门市华东花园业主委员会将华东花园小区委托原告实行物业管理服务，委托管理期限从2013年1月1日至2015年12月31日止等内容。被告作为华东花园小区的业主，理应依《华东花园委托物业服务合同》的约定及时向原告交纳物业公共服务费、公维金和水电公摊等费用，但被告拖欠2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费3703.2元、公维金741.6元、公摊电费410.4元，共计4855.2元。原告多次向被告催讨相关费用，被告至今未予支付。根据《厦门市物业管理服务收费办法》第二十条第（二）款的规定，被告未按期缴纳物业管理费的，应从逾期之日起，每逾期一日按应交纳欠款总额的千分之三作为违约金。因此，原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业公维金、水电公摊等费用4855.2元；2、被告按每日千分之三支付逾期付款滞纳金（自逾期之日起计算至实际付清上述款项之日止）。
被告张宗伟辩称，1、被告本身没有不缴交物业费的意图，但因小区里面共400多户业主，被告为电梯用户，但住一楼并没有使用电梯，而物业却要让被告按电梯户的标准缴纳物业费，物业也有组织电梯户来协商，但没有给我们任何答复。2、小区停车费的收费标准混乱，第一个车位是300元，第二个车位150元，被告交了两年的停车费，物业也没给我们说法，停车费也没有予以返还（前一个物业公司都有返还），停车费收费、使用也没公开。小区内的灯箱、电梯等广告收入物业也没有公开。现在小区停车紧张，经常导致无法停车。被告住房上面二楼装修导致洗手间漏水，造成被告房屋的灯及吊顶坏了，物业知晓后也不处理。楼上的住户在晚上看电视噪音太大，物业来处理也没有结果，后还是通过公安处理的。四楼的住户从其家里拉电线到一楼充电动车，让物业来处理，物业也没有给我处理。综上，物业公司管理不当，希望物业能改进，通过协商来解决问题。
经审理查明，被告系厦门市湖里区南山路588号102室的业主。2012年12月29日，厦门市华东花园业主委员会与原告签订一份《华东花园委托物业服务合同》，委托原告对华东花园小区（坐落位置为厦门湖里南山路564号-606号）提供物业服务，服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。双方在合同中约定小高层住宅区物业费为1.25元／月／平方米、公共维修金为0.25元／月／平方米，原告按有关规定负责代收代缴电公摊费用，不代垫水电公摊资金；物业管理服务费用、公共维修金均为每季度交纳一次；因业主或物业使用人不按规定交纳各项管理费用，协商不成的，原告可依法追缴并可收取日千分之三的滞纳金等。
庭审中，被告确认其欠付2013年1月1日至2014年12月31日物业管理费、公共维修金及公摊电费，且按季度均收到原告的催缴通知，对原告诉求的公摊电费数额无异议，但认为其房产在一楼未使用所在楼房的电梯，应按更低标准交纳物业管理费。
以上事实，有原告提交的《华东花园委托物业服务合同》、收费通知单、土地房屋登记卡以及法庭审理笔录为证。
本院认为，原告与厦门市华东花园业主委员会签订的《华东花园委托物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该物业服务合同对全体业主具有约束力。合同签订后，原告接受业主委员会的委托依约对小区进行了物业管理，被告也享受了原告提供的物业服务，因此，原告有权在实行物业管理服务期间按合同约定的标准向被告收取物业管理费、公共维修金等。被告房屋的建筑面积共123.43平方米，属带电梯小高层住宅区，其2013年1月1日至2014年12月31日应支付的物业管理费为3702.9元、公共维修金为740.58元，而被告对原告所诉上述期间公摊电费410.4元亦无异议，故被告应向原告支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的各项费用共计4853.88元。被告关于其未使用电梯应按更低标准支付物业管理等费用的抗辩，因无合同及法律依据，本院不予采纳；其关于原告未尽物业服务之责、物业管理不到位的抗辩，因未提交证据予以证明，本院亦不予采纳。现被告未依约交纳上述费用，已构成违约，还应支付相应的违约金，但原告关于公摊电费违约金的诉讼请求，因合同未约定公摊电费的支付时间且公摊电费属原告代收代缴，本院不予支持，因此，被告应就欠缴的物业管理费及公共维修金自逾期之日起向原告支付相应的违约金（其中555.435元自2013年4月1日起、555.435元自2013年7月1日起、555.435元自2013年10月1日起、555.435元自2014年1月1日起、555.435元自2014年4月1日起、555.435元自2014年7月1日起、555.435元自2014年10月1日起、555.435元自2015年1月1日起计算），标准应按中国人民银行同期同类贷款利率为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张宗伟应于本判决生效之日起十日内向原告厦门恒地物业服务有限公司支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费3702.9元、公共维修金740.58元及违约金（其中555.435元自2013年4月1日起、555.435元自2013年7月1日起、555.435元自2013年10月1日起、555.435元自2014年1月1日起、555.435元自2014年4月1日起、555.435元自2014年7月1日起、555.435元自2014年10月1日起、555.435元自2015年1月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的付款之日止）。
二、被告张宗伟应于本判决生效之日起十日内向原告厦门恒地物业服务有限公司支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的公摊电费410.4元。
三、驳回原告厦门恒地物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费63元，由被告张宗伟负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 苏镧浠
二〇一六年三月十五日
代书 记员 郑 杰
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。