南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄锁民初字第69号
原告徐国官，男，1970年10月8日生，汉族。
委托代理人高柳松，江苏东南律师事务所律师。
被告南京营苑建筑安装工程公司，住所地在南京市玄武区墨香路12号。
法定代表人孙仁华，该公司经理。
原告徐国官与被告南京营苑建筑安装工程公司（以下简称营苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后，于2014年4月15日依法由代理审判员窦开独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐国官及其委托代理人高柳松、被告法定代表人孙仁华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐国官诉称，2012年6月，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告从被告处承租南京市玄武区墨香路12号办公房一处，租期10年。其后，原告投入大量资金对承租房屋的室内、地面及外立面进行装修，但在2013年7月，该房屋被拆除。被告早在2010年就知道承租房屋即将被拆除，但在双方签订房屋租赁合同时隐瞒了这一情况，给原告造成了经济损失，故原告诉至法院，请求判令被告开具租赁费发票15万元、赔偿原告实际损失30万元、支付违约金10万元并返还押金10万元。
被告营苑公司辩称，原告确实向被告支付了15万元房屋租金，被告也开具了相应的发票，但在拆违过程中已被掩埋，现无法开具发票；原告承租的房屋自2010年5月就在南京市国土资源局土地收储征收拆迁红线范围内，当初原、被告签订房屋租赁合同时，被告就提醒原告，承租房屋随时有被征收拆迁的可能，希望简单装修、不要投入太大，实际上原告本来就明知承租的房屋迟早会被拆迁，就是奔着拆迁来的，希望通过小投入获得大的拆迁补偿，原、被告双方在房屋租赁合同第8条明确了征收风险和室内装饰双方所得补偿比例，并签订《关于本公司办公楼外部装修改造的相关说明》，约定双方拆迁补偿比例，并不存在被告隐瞒拆除风险，故不认可原告主张的实际损失；原告承租的房屋是在南京市“动迁拆违、治乱整破”的专项整治工作中作为违法建筑被依法拆除的，被告并不存在违约行为，故不认可原告主张的违约金；目前原告尚欠被告2013年2月至7月的租金15万元及部分水电费和垃圾清理费，10万元押金用于抵扣相应租金，不应返还。
经审理查明，2012年5月29日，原告徐国官（乙方）与被告营苑公司（甲方）签订《门面房、办公室租赁协议》一份，主要内容为：甲方向乙方出租位于南京市玄武区红山街道墨香路12号的一层门面房189平方米及二层206平方米、三层406平方米；租赁期限自2012年6月1日起至2022年7月31日止；乙方于协议签订之日向甲方支付押金10万元，用于处理违约事宜；租金每年30万元，2012年8月1日为租金计算日，先交后租，2012年6月15日前交15万元、2013年1月15日前交15万元、2013年7月15日前交18万元等；甲方负责将水电接至乙方表箱，甲方按商业水电费价格收取乙方水电费用；如果国家建设需要，甲方被征收拆迁，乙方将无条件服从，届时此协议自然终止，甲方将配合乙方根据当时政策获取应得的经济补偿，装饰补偿款甲方享有10%收益；违约方补偿对方10万元经济损失；租赁终止时，如乙方无违约，甲方将及时退还押金。签订合同当日，原告向被告支付房屋租赁押金10万元，被告向原告出具收据1张。其后，原告按约定向被告缴纳了第一期费用15万元。
2012年6月8日，原、被告签订《关于本公司办公楼外部装修改造的相关说明》，约定原告对南京市玄武区红山街道墨香路12号办公楼进行外部装修改造，如遇国家建设需要征收，对于外墙面装修改造工程，房东房客将按3：7比例受益，对于外地面装修改造工程，房东房客将按7：3比例受益。
2013年7月10日，南京市玄武区城市环境综合整治指挥部办公室向被告发出《温情提示》，主要内容为：按照市、区“动迁拆违、治乱整破”专项整治工作的总体部署，玄武区城市环境综合整治指挥部决定，将于7月下旬组织对墨香路12号违法建筑依法实施拆除。请被告务必于2013年7月20日前自行搬空违建内所有物品、设备、拆除违建，如未按时搬空，并不予配合，造成的一切损失及法律后果自负。
2013年7月19日，原告向江苏省南京市玄武公证处申请，要求对承租的南京市玄武区红山街道墨香路12号房屋的内外部装潢设施及状况进行证据保全。江苏省南京市玄武公证处公证员于2013年7月19日下午至现场对上述房屋的内外部装潢设施和状况进行了拍照和摄像，并于2013年7月24日出具公证书1份，证明公证书内照片22张系现场拍摄所得，与现场实际状况相符。
2013年11月18日，南京市玄武区人民政府红山办事处出具《关于宁信诉交字2013—269号件答复》，确认南京市玄武区红山街道墨香路12号房屋系违建，于2013年7月29日由街道进行助拆，2013年7月31日拆除完毕，拆除违建零补偿。
2014年2月12日，南京市玄武区人民政府红山办事处出具《关于玄信转字2014—8号件答复》，再次明确南京市玄武区红山街道墨香路12号房屋无任何相关合法手续和相关合法证件，所以认定为违法建筑，根据南京市文件精神，对违法建筑全部实行“零补偿”进行拆除。
审理中，双方存在如下争议：
一、原告是否有实际损失。
原告称，其对承租房屋约800平方米进行了装修，按照南京市国有土地上房屋征收评估技术导则相关规定，最普通的装修估价为650—750元每平方米，原告按400元每平方米对承租房屋的装修进行估计，故主张30万元的实际损失。为证明其主张，原告提交证据如下：1、公证书1份，证明原告对承租房屋的装修情况；2、南京市国有土地上房屋征收评估技术导则1份，证明计算标准。被告质证意见为，对于原告提交证据1、2，真实性无异议，但不认可原告的计算标准。
被告称，原告对承租房屋一楼189平方米仅仅进行了改造而非装修，对二楼206平方米进行了装修，对三楼约300平方米进行装修但还没有装修好就停工了，在承租房屋被拆除以前，原告将能拆走的东西都拆走了，故不认可原告主张的实际损失。
二、原告的实际损失应由谁承担。
原告称，被告早在2010年就知道案涉房屋即将拆除，但在2012年签订租赁合同时隐瞒了这一真实情况，双方签订了租期为10年的合同，原告投入了大量资金对承租房屋进行装修，但该房屋于2013年7月即被拆除，给原告造成了巨额损失，应由被告承担赔偿责任。为证明其主张，原告提交证据如下：1、房屋租赁协议1份，证明原、被告之间的房屋租赁关系；2、南京市玄武区红山办事处小营村村民委员会证明1份，证明双方签订租赁协议时被告向原告证明案涉房屋系被告合法拥有；3、2012年5月原告与被告的法定代表人孙仁华的电话录音1段，证明被告向原告强调案涉房屋系合法建筑，不会被拆迁。被告质证意见为，对于原告提交的证据1、2均无异议，对于原告提交的证据3，被告认可该录音系原告与孙仁华的对话，但时间并非2012年5月，而是2013年8月新伊汽配城被作为违法建筑拆除以后，原告联系孙仁华确认承租房屋不会像新伊汽配城一样作为违法建筑被拆除。
被告称，被告在双方签订租赁合同时即明确告知原告承租房屋可能被拆迁，并提醒原告简单装修，双方在签订合同时也约定了拆迁的补偿比例，对房屋可能被拆除一事原告是清楚的，故原告应自行承担损失。为证明其主张，被告提交证据如下：1、温情提示1份，证明从温情提示到案涉房屋被拆除只有18天时间，被告根本不知道案涉房屋会被作为违法建筑拆除；2、情况反映信1份，证明原告提交的电话录音时间在2012年12月以后。原告对被告提交的证据1无异议，对证据2真实性无异议，该信件恰好说明了在2012年9月16日城管就找被告谈拆除违法建筑的问题。
三、被告是否应当承担违约责任。
原告称，根据双方合同约定，违约方补偿对方10万元，现承租房屋被拆除，被告存在违约行为，应支付原告违约金10万元。
被告称，承租房屋不是被征收拆迁，而是作为违法建筑被拆除，并非被告违约，故不应当承担违约金。为证明其主张，被告提交证据如下：1、宁信诉交字2013—269号件答复；2、玄信转字2014—8号件答复。上述两份证据证明案涉房屋被认定为违法建筑并予以拆除，无任何补偿。原告认可上述证据的真实性，但认为与本案无关。
四、被告是否应当返还押金10万元。
原告称，原告根据合同约定向被告缴纳了押金10万元，现承租房屋已被拆除，被告应返回原告押金10万元。
被告称，确实收取了原告押金10万元，但原告尚欠被告2013年2月至7月的房租15万元、水电费2000元、垃圾处理费12000元。被告要求以押金抵扣房租10万元，其他款项不在本案中主张。
由于原告不同意调解，致本案无法调解。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、办公楼外部装修改造的相关说明、押金收据、公证书、温情提示、答复意见书及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，南京市玄武区红山街道墨香路12号房屋系被告营苑公司未取得建设工程规划许可证而建设使用，现该建筑已被政府部门确认为违法建筑并拆除，故原、被告就南京市玄武区红山街道墨香路12号房屋签订的房屋租赁协议系无效合同。关于开具租赁费发票事宜，不属于法院处理范围，本院不予处理。
关于争议焦点一，原告提供的证据能够证明承租房屋被拆除时的装修情况，被告对此也无异议，但原告提供的证据无法证明原告产生的实际损失，原告主张实际损失为30万元依据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点二，原告作为承租人，在承租房屋时应尽谨慎审查义务，核查承租房屋是否具有合法手续，被告作为出租人，应当确保出租房屋的合法性。本案中，原、被告在签订合同时应当清楚案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，作为违法建筑随时有被拆除的风险，但双方依然就案涉房屋签订合同并实际履行，双方对此均存在过错。现合同无效，原、被告均应按照导致合同无效的过错分担责任。原、被告在签订合同时并未对过错分担问题进行约定，仅约定了房屋遭遇拆迁时装修补偿款的分配比例，现原告未能提供证据证明被告因案涉房屋被拆除而获得相应补偿，故原告主张由被告承担原告的实际损失，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三，无效的合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，原、被告签订的房屋租赁协议系无效合同，而违约金条款并非合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，双方对违约金的约定自始无效，故原告要求被告支付违约金10万元，本院不予支持。
关于争议焦点四，原、被告双方约定押金“用于处理违约事宜”，本案因合同无效，违约金条款也自始无效，被告应当将押金返还。由于原告系案涉房屋的实际占有使用人，被告主张原告仍欠房屋占有使用费及水电费、垃圾处理费，应抵扣10万元押金，原告对此不予认可，被告亦明确表示不提反诉，故对被告的该请求，本案不予处理，被告可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告南京营苑建筑安装工程公司于本判决生效之日起十日内返回原告徐国官押金10万元。
二、驳回原告徐国官的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8800元，减半收取4400元，由原告徐国官负担3520元，由被告南京营苑建筑安装工程公司负担880元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费8800元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10×××76）。
代理审判员 窦 开
二〇一四年五月八日
见习书记员 顾梦寅