福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2152号上诉人（原审被告）：颜冬英，女，1931年3月3日出生，汉族，住厦门市思明区，委托诉讼代理人：胡兆基，福建九脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦智芬，女，1973年10月17日出生，苗族，住贵州省思南县，委托诉讼代理人：谢绍津，福建维堂律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：龙海市龙池鑫诚房屋中介所，住所地龙海市龙池开发区菁英花园*幢*号店面，注册号：35681600039105。经营者：郭少东，男，1973年7月17日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，委托诉讼代理人夏世能，男，1993年12月16日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县，系龙海市龙池鑫诚房屋中介所员工。上诉人颜冬英因与被上诉人秦智芬、龙海市龙池鑫诚房屋中介所房屋买卖合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2017）闽0681民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。颜冬英上诉请求：撤销一审判决第一、二项判决，确认本案《房产买卖居间协议书》无效。事实和理由：一、秦智芬与龙海市龙池鑫诚房屋中介所个别人私下串通，用欺诈手段违背颜冬英的真实意思表示，所签订的《房产买卖居间协议书》无效。二、秦智芬向颜冬英购买讼争房屋的价款，显失公正。三、本案讼争房屋是颜冬英唯一的养老住房，上诉人同意退还全部购房款，但要求保持讼争房原状，确保颜冬英老人的居住权。秦智芬辩称，本案《房产买卖居间协议书》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立并生效，双方应按合同约定履行相应义务，颜冬英在秦智芬已按约履行完全部义务的情况下，也应依约履行交房义务。龙海市龙池鑫诚房屋中介所同意秦智芬的答辩意见。秦智芬向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告颜冬英将址在漳州台商投资区角美镇金山路龙勋花园7幢附属楼211和212号房屋腾空交付给原告；2、判令被告支付原告违约金，以总购房350000元为基数，自2016年12月4日起至实际交付房屋之日止，按每日0.05%计算；3、判令被告支付原告房屋占用费，占用费自2016年12月4日其至房屋实际交付之日止，参照房屋所在地租金标准每月1000元计算；4、判令被告赔偿原告所支付的中介费8750元；5、判令被告支付原告律师费10000元。一审法院对双方无争议的事实确认如下：2016年8月9日秦智芬与颜冬英、第三人龙海市龙池鑫诚房屋中介所签订编号1322884号的《房产买卖居间协议书》，约定：1、秦智英（乙方）向颜冬英（甲方）购买其所有的座落于台商投资区角美镇金山路龙勋花园7幢附属楼211号和212号两套房产，房屋总价款为35万元。2、本协议签订之日乙方向甲方支付购房定金1万元。4、甲乙双方同意，上述购房款分两次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体日期及金额如下，乙方于2016年8月30日前（产权过户当日）向甲方支付170000元（含定金），乙方向银行申请商业贷180000元，该贷款直接转至甲方账户。6、甲方应于收到全额房款3日内将房产交付乙方使用。10、甲乙双方签订本协议时，由乙方向中介方支付中介费9750元，并由乙方向中介支付代办手续费3000元。11、甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用。12、若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金等。合同签订后，秦智芬依约分别于2016年8月9日支付颜冬英购房定金10000元，2016年8月26日支付购房款160000元，2016年11月30日通过向中国建设银行角美支行贷款180000元支付给颜冬英，至此秦智芬已全额支付全部购房款。2016年8月9日秦智芬支付第三人中介费及代办费共计11750元。被告颜冬英于2016年9月27日将房屋权证过户至秦智芬。2016年12月4日房屋交付时间到期，原告要求被告腾空房屋并交付，但直至起诉之日颜冬英仍居住于诉争房屋内，并未将诉争房屋交付秦智芬。一审法院认为，原告与被告、第三人签订的《房产买卖居间协议书》合同有效，原告在履行合同义务后，被告理应按约及时腾空房屋并交付，拒不交付系违约行为，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《房产买卖居间协议书》约定，如果被告逾期交房，被告应每日向原告支付房款的0.05%的违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。因违约金本质上系损害赔偿额之预定，包括实际损失和可得利益的损失。本案中原告主张的违约金已包括秦智芬因颜冬英违约而造成的中介费、律师费等损失，原告再次要求颜冬英赔偿中介费、律师费等的诉讼请求本院不予支持。被告主张该《房产买卖居间协议书》存在欺诈、显示公平等情形，应属无效，但并未提供证据予以证明，本院对其该项辩称，不予支持。原告要求被告支付房屋占用费，但未提供任何证据予以佐证，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限颜冬英于本判决生效后二十日内腾空漳州台商投资区角美镇金山路龙勋花园7幢附属楼211号和212号的房屋并交付给秦智芬；二、颜冬英支付秦智芬逾期交房违约金，以购房款350000元为基数，按日利率0.05%自2016年12月4日起计算至本判决确定之日止；以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。三、驳回秦智芬的其他诉讼请求；二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。本院审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院另查明，2016年8月5日，颜冬英与龙海市龙池鑫诚房屋中介所签订一份《房屋出售独家代理委托书》，委托该中介所出售其所有的角美镇金山路龙勋花园7幢附属楼211号和212号两套房产（即本案讼争房产），委托售价为360000元。本院认为，本案《房产买卖居间协议书》系颜冬英与秦智芬及龙海市龙池鑫诚房屋中介所经协商后自愿签订，各方当事人意思表示真实且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。颜冬英主张该协议系秦智芬与鑫诚房屋中介所个别人私下串通、用欺诈手段违背其真实意思所签订，但对此并未提供相应的证据予以证实，该主张不能成立。在本案《房产买卖居间协议书》签订之前，颜冬英已和池鑫诚房屋中介所签订《房屋出售独家代理委托书》，委托该中介所出售其所有的房产，说明颜冬英在本案《房产买卖居间协议书》签订之前，已存在出售其房产的真实意思表示，且本案讼争房产出售的价格350000元与其委托出售的价格360000元相近，并未存在欺诈或显失公平的情形，况且，颜冬英在收到秦智芬支付的全部购房款后，已于2016年9月27日将房屋权证过户至秦智芬，说明其在签订《房产买卖居间协议书》后也积极履行了合同的部分约定，现颜冬英以《房产买卖居间协议书》“存在欺诈及显失公平”为由主张该协议无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。颜冬英在秦智芬已按约履行完全部义务的情况下，其也应按约履行交房义务，其拒不交付房产的行为系违约行为，应承担相应的违约责任，一审据合同约定判决其承担相应的违约责任并无不当。综上所述，颜冬英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第一百七十条(?javascript:SLC(98761,153)?)第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币为1019元，由颜冬英负担。本判决为终审判决。审判长  唐志忠审判员  陈天明审判员  谢旭耀二〇一七年九月二十八日书记员  蒋舒红附本判决适用的主要法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。