广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂09民终1648号上诉人（一审原告）：钟静，女，1982年3月14日生，汉族，住玉林市玉州区。委托代理人：庞惠东，广西业丰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：何华茂（系钟静之夫），男，1978年2月27日出生，汉族，住玉林市。被上诉人（一审被告）：江美连，女，1981年10月28日出生，汉族，住南宁市兴宁区。被上诉人（一审被告）：史雄军，男，汉族，1978年7月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。上述两被上诉人的共同委托代理人：刘为源，广西桂竞天律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托代理人：龙国坚，广西桂竞天律师事务所实习律师。上诉人钟静因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，本院依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员梁凤、李小莉参加的合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：钟静与何华茂属夫妻关系，于2005年9月29日结婚。2009年6月9日，何华茂与史雄军签订了一份《房屋指标转让协议书》，协议约定何华茂将其拥有的玉林市公务员小区一套房屋指标以13800元的价格转让给史雄军，何华茂转让前已交的20000元报名费由史雄军一并偿付给何华茂，以后住房建设所需的费用均由史雄军负担，公务员小区如无法筹建，史雄军所交费用待筹建单位返还由何华茂返还给史雄军。协议签订后，史雄军于当天将购买指标房的费用共33800元交付给何华茂，何华茂收款后出具收条给史雄军收执。2010年3月14日，玉林市机关事务管理局与何华茂签订富林·金桂丽湾团购预约选定确认书，确认何华茂预约选定富林·金桂丽湾赏菊园W-17#2303房一套，面积为约99.03平方米，单价每平米1760元，总价款174293元。2010年4月8日，史雄军之妻江美连与何华茂签订《房屋转让合同》，确认将上述房屋转让给史雄军之妻江美连，房屋所交纳的一切费用由江美连以何华茂的名义直接向开发商玉林市城市建设投资有限公司交付，每笔费用的原始收据均有江美连收执。合同签订后，江美连按开发商的要求于2010年4月8日、2010年10月31日支付购房款54293元、120000元共174293元给玉林市城市建设投资有限公司，以及2010年4月8日至2016年3月31日的房契税、物业费等相关费用，并领取房屋钥匙及门禁卡照。2016年3月，江美连与何华茂在办理《房产证》有关材料时，双方发生了争执。另查明：何华茂为玉林市公安局玉州分局刑侦大队工作人员，其为玉林市直机关公务员，经过玉林市直机关公务员团购商品房办公室统一团购，取得定向购买商品房认购权。该认购的（即讼争）房屋位于玉林市，由玉林市城市建设投资有限公司开发的富林·金桂丽湾赏菊园，房屋编号为W-17#2303号，房屋交易总价为174293元，该房屋未办理房产证，现为史雄军、江美连夫妇管理使用。2016年5月9日，钟静向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认何华茂与史雄军于2009年6月9日签订的《房屋指标转让协议书》无效；2、确认何华茂与江美连于2010年4月8日签订的《房屋转让合同》无效；3、史雄军、江美连返还涉案房屋富林·金桂丽湾小区赏菊园W-17#2303房给钟静。一审法院认为：何华茂与史雄军签订《房屋指标转让协议书》，是何华茂基于其享有玉林市市直公务员特定身份，有权取得购买玉林市市直公务员定向团购销售房屋资格。其将自己拥有的预期定购房屋资格转让，是一种权利转让。事后，购房户与开发商签订了《玉林市商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格，何华茂和史雄军先约定有偿转让指标，后何华茂又与史雄军之妻江美连签订《房屋转让合同》，史雄军也实际支付了转让费及报名费，并以何华茂的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行，何华茂、史雄军、江美连关于房屋团购资格签订的转让协议、转让合同，是双方的真实意思表示，对于基于特定身份取得的房屋团购资格进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定，双方所签协议、合同未违反法律规定，合法有效。钟静提出协议标的为夫妻共同财产，该院不予支持，该案中协议的标的不是房屋，只是购买资格，房屋购买权不属于夫妻共同财产范畴，转让指标行为属于合同之债，非物权转让，并不需要征求夫妻另一方同意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、五十二条、八十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第五款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定，判决：驳回钟静的诉讼请求。案件受理费6499元，由钟静负担。上诉人钟静不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实存在以下错误，1、被上诉人何华茂交纳团购房报名费20000元属于钟静与何华茂的夫妻共同财产，购房资格因用夫妻共同财产购买而转化为夫妻共有财产权。2、被上诉人签订《房屋指标转让协议书》、《房屋转让合同》前没有取得钟静的同意，属于恶意买卖，侵害了钟静的合法权益。3、《房屋指标转让协议书》、《房屋转让合同》的合同标的并不一样，一审判决认定都是购买资格不当，认定本案属于非物权转让有误。4、史雄军、江美连以欺诈、威逼、暴力等手段贯穿房屋买卖始终，非双方真实意思表示，导致双方房屋买卖后一直产生纠纷。5、涉案房屋使用情况不实，该房屋未装修、未投入使用，被上诉人声称已经使用涉案房屋不是事实。6、公务员小区购房资格不单独属于公务员个人而属于公务员家庭。二、一审法院适用法律错误，《房屋指标转让协议书》、《房屋转让合同》违反《合同法》第52条、第58条的规定，为无效合同，被上诉人应当返还涉案房屋给上诉人。综上，请求：撤销玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初1251号民事判决，改判确认《房屋指标转让协议书》、《房屋转让合同》无效；判令被上诉人史雄军、江美连返还富林•金桂丽湾小区赏菊园W-17#2303房并确认涉该房为钟静与何华茂的夫妻共同财产。被上诉人何华茂答辩称：何华茂将购房指标转让给另外两个被上诉人是未经过钟静同意，且转让指标也只得到13800元，史雄军、江美连在与何华茂签订转让指标之后，又强迫何华茂在转让合同中签订无财产共有人，史雄军、江美连以其不知道何华茂婚姻状态为由，通过欺骗方式取得房屋的。讼争房屋仍然在何华茂名下，属于何华茂与钟静的夫妻共同财产，不属于一审判决认定的合同之债；双方之间签订的合同涉及房屋买卖没有进行过户登记，违反了《城市房地产管理法》，属于无效合同。被上诉人史雄军、江美连答辩称：一、史雄军与何华茂签订的《房屋指标转让协议书》、《房屋转让合同》意思表示真实，合法有效、二、依法占有并使用富林·金桂丽湾小区赏菊园W-17#2303房，答辩人的合法权益应当得到法律的保护；四、被答辩人主张《房屋指标转让协议书》、《房屋转让合同》无效并要求返还讼争房屋的诉请违背了《中华人民共和国合同法》及民法关于城市信用和促进交易、保护交易安全的基本原则。在二审审理期限内，上诉人钟静提交以下证据：1、2016年7月29日曾小明律师对黄晓华做的《律师调查笔录》、黄晓华的身份证复印件，欲证明何华茂与江美连、史雄军隐瞒钟静买卖房屋的违法事实；2、2016年3月25日11时，江美连在玉林市富林·金桂丽湾售楼大厅殴打何华茂的录像，欲证明房屋买卖不是双方的真实意思表示以及江美连违法在前，删除打人录像在后，销毁违法证据逃避法律，无法律诚信；3、2016年7月27日开锁公司收费单据及录像，内容为一审庭审结束后，上诉人请开锁公司开锁对房屋进行检查，欲证明房屋未装修、未放置物品、从未使用的法律事实；4、关于填报市直公务员团购商品房《财产共有人名单审核登记表》的通知、填写团购房《财产共有人名单审核登记表》的注意事项、《财产共有人名单审核登记表》，欲证明涉案房屋事关公务员家庭，需要审核财产共有人；5、玉林市机关事务管理局（玉林市事管理[2010]12号）通知，欲证明涉案房屋与一般商品房不同，系为解决市直机关公务员住房问题而筹建，属于政府福利性用房，而其价格也远远低于市场价格，作为公务员妻子对涉案房屋应当享有福利。经组织质证：被上诉人史雄军、江美连对上诉人钟静提交的证据意见为，对证据1黄晓华的身份情况没有异议，但是对证明内容有异议，黄晓华在《房屋转让合同》上见证人栏签字，证明了何华茂确定无财产共有人的事实；对证据2的真实性、合法性和关联性有异议，不能证明江美连强迫何华茂履行合同；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，何华茂、钟静未经史雄军、江美连同意，擅自请开锁公司开锁强行进入史雄军、江美连的房屋录制现场视频，该视频来源不合法，史雄军、江美连在知道该情况后向物业公司反映问题后物业就把锁换了；对证据4的真实性有异议，认为空白的单据没有任何证据证明房屋属于钟静与何华茂共同共有；对证据5的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，涉案房屋符合商品房买卖条件，是可以转让的。被上诉人何华茂没有对证据发表质证意见。本院认为，上诉人钟静提交的证据1，黄晓华作为《房屋转让合同》中的见证人对何华茂财产共有人栏处签“无何华茂”进行了见证，与该份笔录上所陈述的事实相矛盾。证据2不能证明上诉人想要证明的内容。证据4均为空白的格式表格，不能证明上诉人想要证明的内容。证据5只是对房屋的筹建的说明，也不能证明上诉人想要证明的内容。本院认为证据1-5均不能作为本案认定事实的依据，证据3客观反映房屋目前是未装修、未入住的状态，本院对证据3客观反映的事实予以认定。经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：被上诉人何华茂与被上诉人史雄军、江美连签订的《房屋指标转让协议书》、《房屋转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，受法律保护。《房屋指标转让协议书》的内容是何华茂将购房资格转让给史雄军，《房屋转让合同》的内容为史雄军、江美连以何华茂的名义购买房屋，何华茂、史雄军、江美连三方之间的权利义务约定，购房的实际出资人是史雄军、江美连，何华茂主要协助史雄军、江美连交费、办理房屋所有权过户登记手续等，在该合用中何华茂明确表示该房屋无其他财产共有人。在签订该两份合同之后，双方均按照合同约定履行义务，史雄军、江美连以何华茂的名义向玉林市城市建设投资有限公司支付了全部购房款以及房屋使用的各项费用，房屋交付后，史雄军、江美连对房屋进行了实际占有、管理、使用，史雄军、江美连对涉案房屋已取得事实上的物权。何华茂作为完全行为能力人，对其民事行为产生的后果应当有预见性，上诉人钟静和被上诉人何华茂均主张在签订《房屋指标转让协议书》、《房屋转让合同》时存在被欺骗、被胁迫的情形，但不能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。本院认为，本案房屋是由史雄军、江美连以何华茂名义向玉林市城市建设投资有限公司购买，史雄军、江美连作为善意买受人，已经取得富林·金桂丽湾小区赏菊园W-17#2303房屋事实上的物权，钟静、何华茂对该房屋既未出资购买，也未实际占有，该房屋并不属于钟静、何华茂的夫妻共同财产，上诉人钟静以该房屋属于钟静与何华茂的夫妻共同财产，何华茂未经钟静同意擅自转让无效为由，要求史雄军、江美连返还并确认房屋为其夫妻共同财产，没有事实与法律依据，本院对该主张不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6499元（上诉人钟静已预交），由上诉人钟静负担。本判决为终审判决。审判长 罗 飒审判员 梁 凤审判员 李小莉二〇一六年十二月二日书记员 许泰榕