杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西泗民初字第69号
原告（反诉被告）杭州万达工程机械有限公司。
法定代表人王建峰。
委托代理�蒋伟政。
被告（反诉原告）杭州宾士达游艇制造有限公司。
法定代表人吴盾。
委托代理人史建设。
原告杭州万达工程机械有限公司（以下称万达公司）为与被告杭州宾士达游艇制造有限公司（以下称宾士达公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年1月5日向本院起诉。被告宾士达公司提起反诉。本院受理后，先由代理审判员徐菁独任审判，后依法组成合议庭，于2012年3月12日、2012年4月10日和2012年6月1日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人蒋伟政，被告（反诉原告）的委托代理人史建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万达公司诉称，2009年5月12日，万达公司和宾士达公司签订《房屋租赁合同》，约定万达公司将位于象山工业园区面积约为2500平方米的两间钢结构厂房租赁给宾士达公司使用；租期自2009年7月15日起至2011年7月14日�；年租金为人民币30万元；租赁期间如该厂房遇国家或当地政府征用，所租厂房内属宾士达公司应得的补偿由双方按各50%分配。合同签订后，万达公司依约将厂房交付给宾士达公司。
2010年7月，上述厂房被杭州市之江旅游度假区农转居多层公寓建设管理中心（以下称管理中心）拆迁，宾士达公司获拆迁补偿款1050056元，根据《房屋租赁合同》的约定，其中50%即525028元应归万达公司所有。此外，宾士达公司实际使用房屋至2010年6月30日，租金仅支付至2010年4月13日，尚欠万达公司房屋租金71663元、水电费14199元。诉请判令宾士达公司向万达公司支付房屋租金71663.18元、水电费14199元、拆迁补偿款525028元，合计610890.18元，并由宾士达公司承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）宾士达公司答辩并反诉称，宾士达公司于2010年4月上旬搬迁完毕，3月份没有业务，基本不使用水电，租�支付至2010年4月14日，不欠万达公司房屋租金和水电费。
双方签订的《房屋租赁合同》系万达公司提供的格式合同，根据拆迁条例的规定，房屋拆迁时承租人有权获得相应财产补偿，拆迁人对承租人的补偿属于承租人的财产权，应归承租人所有。因此，该合同中约定的“租赁期间如该厂房遇国家或当地政府征用，所租厂房内属承租方应得的补偿由双方按各50%分配”的内容，系排除宾士达公司主要权利的条款，严重损害承租人权益，不符合公平原则，属于无效条款。宾士达公司承租房屋的拆迁补偿款均由万达公司领取，宾士达公司未就承租厂房获取过拆迁补偿款。
万达公司因拆迁取得房屋拆迁补偿款14175990元、搬迁补贴费625098元。上述房屋拆迁补偿款中包括了对宾士达公司在承租房屋内添附的补偿；搬迁补贴费中包括对宾士达公司搬迁损失的补偿，按照宾士达公司�租的面积，应享有搬迁补偿款200000元和添附部分房屋拆迁补偿款25000元。
同时，万达公司提前解除合同，应按合同约定向宾士达公司支付3个月的房屋租金用于弥补损失。诉请判令万达公司向宾士达公司支付搬迁补贴费200000元、宾士达公司对承租房屋添附部分的补偿25000元、违约金75000元，合计30万元，并由万达公司负担诉讼费。
针对反诉，反诉被告万达公司辩称，一、租赁合同中的条款均合法有效。双方在签订合同时已预见该房屋将要被拆迁，故对补偿款的分配进行了约定。宾士达公司在象山的房屋只有一处，该房屋属于万达公司，如果没有原告的房屋，被告不能架空搭建任何建筑，根据合同约定，宾士达公司基于搭建的建筑取得的拆迁款万达公司应得50%。二、原、被告是分开补偿的，万达公司未领取宾士达公司的拆迁补偿款。三、万达公司不存在违约行为，无�支付违约金。2009年6月，万达公司已通知被告房屋要拆迁，在此期间政府部门也发布了拆迁公告，宾士达公司对拆迁是知情的。公布拆迁至谈妥并签订拆迁协议花费了很长时间，村委也参与其中，万达公司也一直在积极配合。即使万达公司未通知宾士达公司，万达公司也不存在擅自提前终止合同的行为。要求驳回宾士达公司的反诉请求。
原告（反诉被告）万达公司为证明其主张，举证如下：
1、房屋租赁合同。证明双方的房屋租赁合同关系，及各自的权利义务。
2、收款收据。证明宾士达公司欠万达公司租金和水电费。
3、杭州市西湖区转塘街道象山社区居民委员会（以下称象山居委会）出具的说明。证明宾士达公司实际租赁至2010年6月30日。
4、房屋租赁合同及补充协议。证明原、被告租赁关系是万达公司与浙江卫达通用技术有限公司（宾士达公司系其子公司，两公司法定代表人相同）租赁合同关系的延续，双方实际租赁关系始于2008年7月。
5、象山居委会出具的证明。证明2009年7月至2010年6月，宾士达公司仅向万达公司租赁2500平方米房屋，其在象山社区未承租其它厂房。
6、与金德灿和林辉的谈话笔录。证明万达公司获得的补偿属其自有，宾士达公司所得的补偿包括了房屋结构、装修、搬迁费用等补偿，根据合同约定，其中50%应归万达公司所有。
7、向之江管委会调取的宾士达公司与管理中心签订的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿协议书》和领款凭证。证明宾士达公司已领取拆迁补偿款。（依万达公司公司申请）
8、向杭州之江新城建设指挥征地动迁一部职员金中华、科长金德灿进行调查，制作调查笔录各一份。证明宾士达公司已领取拆迁补偿款。（依万达公司公司申请）
被告（反诉原告）宾士达公司为证明其主张，�证如下：
1、发票和收款收据。证明宾士达公司已向万达公司支付房租至2010年4月14日。
2、收款收据。证明涉案租赁房屋的水费按90元／月支付，用电度数需由双方签字确认。
3、由杭州日彰货物运输有限公司出具的证明及开具的发票。证明宾士达公司于2010年4月14日前将租赁房屋内的财产搬走，租赁合同提前终止。
4、房屋租赁合同。证明租赁合同不得提前终止，若一方提前终止，必须提前3个月通知对方，并承担3个月租金弥补对方损失；万达公司有义务协议宾士达公司向征用者索赔。
5、杭州武林机械工程有限公司与万达公司签订的房屋租赁合同（复印件）。该合同与原、被告签订的合同基本一致，证明原、被告签订的合同系万达公司提供的格式合同。
6、向之江管委会调取的万达公司与管理中心签订的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿协议书》和领款凭证。证明万达公司取得了宾士达公司租赁房屋的拆迁补偿款。（依宾士达公司申请）
审理期间，本院依职权调取了下列证据：1、向杭州市西湖区转塘街道建设科调取的万达公司和宾士达公司的《杭州市区征用集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》；2、向负责涉案房屋评估的浙江众诚房产评估事务所评估员林辉、及负责拆迁工作的杭州之江新城建设指挥征地动迁一部科长金德灿进行了调查，并分别制作了调查笔录。
法庭质证时，宾士达公司对万达公司提供的证据1-8及发表如下质证意见：证据1，没有异议。证据2，真实性有异议，系万达公司单方自制，未经宾士达公司签字确认，不符合双方交易习惯。证据3，真实性、合法性有异议，被告于2010年4月14日前已搬离，不需再支付租金。证据4，真实性无异议，该合同上第3条第8项约定的内容与原、被告间合同内容一致，可以证明被告与原告签订的合同系由原告提供格式合同；从其内容来看也只能证明被告租用了原由浙江卫达通用技术有限公司租用过的厂房。证据5，证据形式不合法，单位出具证明应由法定代表人签字，且该份证明落款日期为2012年4月24日，已过举证期限；租赁合同不需向社区备案，宾士达公司在象山有无租赁其他厂房，社区无法证明。证据6，系万达公司代理人所作的笔录，不具有证明力；从性质上讲，该证据属于证人证言，证人应当出庭作证。证据7，宾士达公司的拆迁补偿协议是就宾士达公司1106.61平方米的房屋进行补偿，与本案无关。证据8，金德灿是否是当时参与拆迁工作的负责人，代理人无法确认。
对本院依职权调取的2份证据，宾士达公司认为，宾士达公司的评估报告与涉案租赁房屋无关，其上所载价款是宾士达公司就1106.61平方米的自有房屋所获得的补偿。对本院依职权对林辉、金德灿进行调查制作的调查笔录，真实性不予认可，被调查人未出庭作证。对林辉的调查笔录，从内容来看，林辉陈述，拆迁报告2004年批下来，2007年重新延续，由此可知万达公司明确知道租赁房屋要拆迁的事实，故租赁合同中原告订立分取承租人拆迁补偿款50%的条款系原告精心设计，对承租人不公平；原、被告拆迁系分开补偿，故宾士达公司获得的补偿款与原告无关。被告承租原告房屋面积为2500平方米，林辉陈述搬迁补贴费按每平方米80元计算，故被告可获得的搬迁补贴费应为2500×80=200000元；宾士达公司厂区内有大型设备，林辉陈述这块也体现在拆迁补偿款中，故万达公司现获取的拆迁补偿款中包含对宾士达公司大型设备搬迁的补偿费用；林辉陈述宾士达公司有“一间烘房、烤漆房、工作平台”属实。对本院依职权对金德灿进行调查制作的调查笔�，宾士达公司认为该笔录与万达公司提交证据6相比，金德灿在法院调查时所作回答的可信度高于原告调查时的陈述，故原告代理人所作的笔录是不真实的。
法庭质证时，万达公司对宾士达公司提供的证据1-6发表如下质证意见：证据1、2、5，真实性无异议，但与本案无关。证据3，真实性、合法性、关联性均有异议。证据4无异议。证据6，对协议书真实性无异议，但宾士达公司未按协议要求于4月15日前搬迁完毕，实际于6月底才搬离。领款凭证无异议。
对本院依职权调取的2份证据，万达公司认为，评估报告的真实性无异议，但万达公司的拆迁补偿款与本案没有关联性。同时证明万达公司拆迁协议签订时间是2010年7月20日，并非4月初。对本院依职权对林辉、金德灿进行调查制作的调查笔录，对被调查人的身份无异议。对本院依职权对金德灿进行调查所制作的笔录，万达公司认为金德灿陈述的均是一些拆迁政策，但实际操作中有打擦边球的情况，宾士达公司获得的拆迁补偿款实际包括拆迁补偿款、固定资产等一切费用。
经审查，本院就当事人提供及本院依职权调取的上述证据发表如下认证意见：万达公司提供的证据1，宾士达公司对其真实性无异议，本院予以认定。万达公司提供的证据2，系其单方制作，未经宾士达公司确认，在无其他证据佐证的情形下，本院对该证据不予认定。万达公司提供的证据3和证据5，均由象山居委会出具，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第65条第2款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第77条，人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力；依照民事诉讼法第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名�盖章，并加盖单位印章。万达公司提供的证据3、5无象山居委会单位负责人签名或盖章，不符合法定的证据形式要件，本院不予认定。万达公司提供的证据4，与本案无关，不予认定。万达公司提供的证据6，系证人证言，证人未出庭作证，不予认定。万达公司提供的证据7，真实性予以认定，对其证明力，本院认为，原告租赁给被告的房屋面积为2500平方米，若确如万达公司所言，宾士达公司在涉案租赁厂房内进行了搭建，且其就租赁面积得到了补偿，则宾士达公司的拆迁面积应等于或大于租赁面积2500平方米。但拆迁协议显示，宾士达公司被拆迁房屋面积仅为1106.61平方米，此其一；根据《杭州市区集体土地房屋拆迁搬家补贴费、非住宅搬迁补贴费、住宅临时过渡费等三项费用标准》及原告的陈述，被拆迁房屋的搬迁补贴费为每平方米80元，万达公司所获的搬迁补贴费�625098元，可计算出其获赔面积为7813.73平方米，此与万达公司拆迁总面积一致。可见，万达公司已就其所有的全部房屋（包括出租给宾士达公司的2500平方米）获得搬迁补贴费，此其二；结合本院对林辉的调查，其陈述：当时现场丈量时双方都在场，向我们指明各自所有的财产，比如说房屋的吊顶是属于谁的，墙由谁粉刷的，我们评估的时候根据他们的意见得出他们各自的评估结论。可见，宾士达公司就其在租赁房屋内的添附已获补偿，此其三。综上，应当认定万达公司提供的证据7显示的拆迁补偿款系宾士达公司自行搭建和对租赁房屋进行添附部分的对价，该证据可以证明宾士达公司就涉案承租房屋获取了拆迁补偿款，但尚不足以证明万达公司对该全部补偿款525028元享有50%的份额。原告提供的证据8不能证明宾士达公司已领取拆迁补偿款，本院对其证明力不予认定。
宾士达公司提供的证据1、2，万达公司对其真实性无异议，本院予以认定。宾士达公司提供的证据3，万达公司虽有异议，但未提供反驳证据予以推翻，且该证据与宾士达公司提供的证据6确定的搬迁时间可相互印证，本院予以认定。宾士达公司提供的证据4，万达公司无异议，予以认定。宾士达公司提供的证据5，真实性予以认定，对其证明力，宾士达公司提出万达公司提供的《房屋租赁合同》系格式合同，其中的条款“租赁期间如该厂房遇国家或当地政府征用，所租厂房内属宾士达公司应得的补偿由双方按各50%分配”排除了其主要权利，应属于无效条款的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。通常确定格式条款内容一方的当事人多为提供商品或者服务的生产经营者，针对的为不特定主体，该主体对合同相对人没有或缺少选择权，在订立合同时，缺乏平等磋商的机会。本案中，没有证据显示宾士达公司对出租方缺少选择，且《房屋租赁合同》虽由万达公司拟定，但没有证据显示万达公司在订立合同时剥夺了宾士达公司协商的权利，故双方签订的《房屋租赁合同》并不属于格式合同，上述条款亦不属于合同法意义上的格式条款。因此，宾士达公司提出的该项主张不成立，对宾士达公司提供的证据5的证明力不予认定。宾士达公司提供的证据6，真实性予以认定，对其证明力，本院认为，根据林辉的陈述，评估时，双方当事人均在场，向评估员指明属于各自所有的财产，评估结论系根据双方的指示，得出属于双方各自所有财产的价值；关于大型设备的拆迁费用，在评估时已折算到补偿金额中，故拆迁协议未显示。�士达公司提供的证据6，可以证明万达公司就包括出租给宾士达公司在内的2500平方米房屋获得搬迁补贴费，但不能证明万达公司获取了宾士达公司在承租房屋内添附设施的拆迁补偿款和大型设备的搬迁补贴费。
本院依职权调取的2份证据，对其证据效力予以确认，结合其他证据，可以证明下列事实：1、宾士达公司在承租万达公司房屋的基础上，自行搭建了烘房、烤漆房和钢架工作台，总面积为1106.61平方米；2、宾士达公司已就其向万达公司租赁部分厂房的添附和大型设备搬迁获偿。3、万达公司未就宾士达公司在承租房屋内的添附和大型设备的搬迁获偿。4、万达公司就包括出租给宾士达公司在内的2500平方米房屋获得搬迁补贴费。
根据上述本院采信的证据记载的内容，本院就本案事实确认如下：
2009年5月12日，万达公司和宾士达公司签订《房屋租赁合同》一份，约�：万达公司将其所有的位于象山工业园区内，二间钢结构厂房租赁给宾士达公司使用，面积为2500平方米，租赁期限为两年，自2009年7月15日至2011年7月14日止；每年租金为30万元；万达公司应按宾士达公司所需提供出租厂房的生产及生活用水、电，水电费由宾士达公司根据实际用量按国家规定的价格按月交纳；本合同经双方盖章签字并支付租费后生效，双方不得擅自提前中止，如确需提前中止合同，应提前3个月通知过方（需征得对方同意），并相应承担3个月的租金弥补对方损失；租赁期间如该厂房遇国家或当地政府征用，所租厂房内属宾士达公司应得的补偿由双方按各50%分配，万达公司有义务协助宾士达公司向征用者索赔。
合同签订后，宾士达公司共支付万达公司租金22.5万元。
2010年3月18日，宾士达公司与管理中心签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿协议书》，�士达公司将其在涉案拆迁范围内的1106.61平方米建筑交由管理中心拆迁，管理中心对万达公司实行货币化安置；经评估，被拆迁房屋补偿总金额为961527元，其中房屋补偿金额为620476元，调整项目补偿金额（装修）为277867元，地上附属物补偿金额为63184元；此外，管理中心应向宾士达公司支付搬迁补贴费88529元；宾士达公司应在2010年4月15日前拆迁完毕并将腾空房屋交与管理中心后，管理中心将上述合计1050056元一次性支付给宾士达公司。
2010年5月25日，宾士达公司领取了上述1050056元拆迁补偿款。
2010年7月14日，万达公司与管理中心签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿协议书》，万达公司将其在涉案拆迁范围内的7813.73平方米建筑交由管理中心拆迁，管理中心对万达公司实行货币华安置；经评估，被拆迁房屋补偿总金额为14175990元；此外，管理中心应向万达公司支付搬迁补�费625098元。
万达公司就其所有7813.73平方米房屋（包括出租给宾士达公司的2500平方米）已全部获搬迁补贴费；宾士达公司已就其向万达公司租赁部分厂房的添附和大型设备搬迁获偿；万达公司未就宾士达公司在承租房屋内添附和大型设备的搬迁获偿。
本院认为，万达公司现有证据不能证明宾士达公司积欠其水电费，应承担举证不利的后果，对万达公司要求宾士达公司向其支付水电费14199元元的诉请，本院不予支持。
关于宾士达公司是否应向万达公司支付租金，结合双方约定的年租金为30万元，及自2009年7月15日，宾士达公司共支付万达公司租金22.5万元，可以认定租金已支付至2010年4月14日。根据宾士达公司与管理中心签订的拆迁协议，宾士达公司需在2010年4月15日前拆迁完毕并将腾空房屋交与管理中心，管理中心将上述合计1050056元一次性支付给宾士达公司。现有证据显示管理中心已于2010年5月25日将上述1050056元拆迁补偿款交付给宾士达公司，如无相反证据，应认定宾士达公司依约腾空了被拆迁房屋。因该被拆迁房屋系基于承租房屋搭建，故应认定宾士达公司已于2010年4月15日前搬离承租房屋，双方的租赁关系就此解除，对万达公司要求宾士达公司向其支付2010年4月15日至2010年6月30日的租金71663.18元的诉请，本院不予支持。
关于万达公司是否应分得宾士达公司的房屋拆迁补偿款，本院认为，万达公司和宾士达公司签订的《房屋租房合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，合法有效。依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
根据评估报告及拆迁合同，涉案房屋的补偿款的构成包括：房屋补偿金额（主体）、未到期临时建筑补偿�额、调整项目补偿金额（装修）、地上附属物补偿金额及搬迁补偿款。双方对“所租厂房内属承租方应得的补偿”具体范围产生争议。万达公司认为包括以上全部补偿项目，范围及于承租厂房及房屋四周可用地上的补偿；宾士达公司则认为仅指承租人对租赁厂房的添附和租赁厂房上的搬迁补贴费。根据“所租厂房内属承租方应得的补偿”的文义，万达公司的解释系就“所租厂房”的空间范围而言，宾士达公司的解释则是就“所租厂房”的权属而言。本院认为，以上两种解释均合逻辑，因该合同系由万达公司提供，应作对其不利的解释，即“所租厂房内属承租方应得的补偿”应仅包括承租人对所租赁厂房的添附所获补偿和按租赁房屋上的搬迁补贴费。
如上所述，宾士达公司基于对承租厂房添附所获补偿，已纳入其补偿款中的调整项目补偿金额（装修）277867元中。因�士达公司是承租厂房添附部分补偿事宜的实际参与人，掌握补偿过程中相关资料。现宾士达公司未能举证证明277867元补偿款的具体明细，也未能提供有效证据证明其在自行搭建部分进行添附的价值，故应由宾士达公司承担举证不利的后果。宾士达公司搭建建筑面积和承租房屋面积分别为1106.61平方米和2500平方米，根据承租面积占宾士达公司总使用面积的比例，承租部分添附的价值为2500平方米／（2500平方米＋1106.61平方米）＊277867元=192610元。依《房屋租赁协议》的约定，该192610元应由合同双方各半所有。现有证据显示，宾士达公司已领取上述款项，故其应支付给万达公司96305元。同时，万达公司未获取宾士达公司关于承租厂房内添附的补偿，对宾士达公司要求万达公司支付承租厂房内添附部分补偿款25000元的反诉请求，本院不予支持。
宾士达公司承租的2500平方米的搬迁补贴费已由万达公司获取，其他项目的补偿，属于宾士达公司自有构筑物的补偿，不属于合同约定的“所租厂房内属承租方应得的补偿”，对万达公司关于其他部分补偿款的诉请，本院不予支持。
关于宾士达公司要求万达公司向其返还2500平方米的房屋的搬迁补贴费200000的诉请，其逻辑为：一、万达公司取得的625098元搬迁补贴费中，包含宾士达公司对承租的2500平方米房屋的搬迁补贴费200000元；二、《房屋租赁合同》中关于所租厂房内属承租方应得的补偿由双方按各50%分配的约定无效；三、万达公司应向其全额返还上述200000元款项。可见，宾士达公司的诉讼请求包含：首先，要求确认《房屋租赁合同》中关于所租厂房内属承租方应得的补偿由双方按各50%分配的条款无效。其次，要求万达公司返还2500平方米的搬迁补贴费200000元。该项请求权基础为不当得利请求权�此与本案有效的租赁合同法律关系显然有别。经本院释明，宾士达公司未变更反诉请求。故对宾士达公司的该项反诉请求，本院不予支持。
关于违约金，合同明确载明，违约事由为“一方擅自提前中止合同”。而本案中止合同系因涉案标的物被拆迁，不属于“一方擅自提前中止合同”的情形，对宾士达公司要求万达公司承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、杭州宾士达游艇制造有限公司支付给杭州万达工程机械有限公司款项96305元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州万达工程机械有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回宾士达游艇制造有限公司的反诉请求。
如宾士达游艇制造有限公司未按照本判决指定的期间�行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12313元，由杭州万达工程机械有限公司负担10372元，由宾士达游艇制造有限公司负担1941元；其中宾士达游艇制造有限公司负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。
反诉案件受理费2900元，由宾士达游艇制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，帐号为1202024409008802968）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 �徐菁
人民陪审员 陈 顺 根
人民陪审员 方 杏 妹
二〇一二年十一月十五日
书 记 员 刘 静