湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0624民初818号
原告：刘岳平，女，1961年3月17日出生，汉族，住湖南省湘阴县。
委托诉讼代理人：熊崴（特别授权），湖南卓夫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何新太（一般代理），男，1957年8月22日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系原告的丈夫。
被告：许仲春，女，1972年2月4日出生，汉族，住湖南省汨罗市。
委托诉讼代理人：熊建红（特别授权），湘阴县文星法律服务所法律工作者。
原告刘岳平与被告许仲春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘岳平向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告偿付门面租金20417元，后续租金按合同标准计付；2.判决原告与被告解除《租赁门市房合同》，被告将承租房交付给原告；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月30日，原告与被告签订《租赁门市房合同》，双方约定由被告承租原告位于文星镇江东路园艺场临街铺面，租赁期限为2013年12月16日至2018年12月31日，共5年；在签订合同时，被告应将门面装修转让费3万元和第一年的租金一次性交付给原告，下年度每年提前一个月交纳租金；若被告拖欠租金，原告有权收回出租房。签订该合同后，被告使用该门面从事药材经销，2014年和2015年的租金已交清，但是自2016年起一直未向原告交纳租金。原告已多次向被告催缴，被告均拒绝履行。
被告许仲春辩称，一、她与原告签订租赁合同属实，双方曾约定租金按年支付，如没有按年支付租金或欠水电费，双方可以终止合同。因为生意不景气，她难以继续支付租金，遂于2015年11月份与原告协商解除合同，但原告不同意。她遂于2015年11月底将门面内货物清空，将门面钥匙交还给原告。2015年12月9日，她又将终止合同通知书张贴在门面上以示告知。因此，她已于2015年12月份与原告解除了合同。二、如原告要求现在终止合同，应当返还3万元门面转让费和装修费。因为门面是原告所有的，原告不应收取3万元的门面转让费。现在合同已经终止，原告应该返还3万元的门面转让费和她对门面的装修费用（卷闸门4300元，玻璃门3600元，后门和厕所门合计760元），因为门面腾出后已由原告实际使用。综上，请求法院查明事实，公正判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.为证明被告在2016年4月27日还在使用门面，原告提供了招租照片予以证明。被告质证认为在门面张贴招租广告属实，但张贴时间是2015年12月份之前，自2015年12月份之后被告已没有使用该门面。因原告所提供的照片系拍摄于2016年4月27日，照片显示门面当时贴有被告的招租告示，故本院认定截止2016年4月27日，被告尚在实际支配、占有案涉门面。2.为证明双方已终止租赁合同，被告提供了落款时间为2015年12月9日的终止合同通知书和案外人楚水平、戴某的证言予以证明。原告质证认为终止合同通知书系事后伪造，证人证言不足以证明被告已清空门面，以及原告并没有收到被告退还的钥匙。因被告当庭提供了终止合同通知书的手机拍摄照片予以佐证，照片显示拍摄时间为2015年12月10日，故本院对该通知书的真实性予以确认。因两位证人的证言与原告拍摄的被告招租的照片相互印证，故本院认可被告已于2015年12月份清空门面。对于交还钥匙，证人戴某陈述因原告的丈夫何新太不肯接受钥匙，她于2016年7月份将钥匙抛给何新太后就离开了，而何新太当庭陈述在戴某把钥匙抛给他后，他又抛回去了。因原告承认戴某交还钥匙一事属实，故本院认定被告已交还了钥匙。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月30日，原、被告签订《租赁门市房合同》，约定被告租赁原告购买的、位于湘阴县××东路××号的门面，租期为5年，第一年租金为3万元，第二、三年年租金为3.5万元，第四、五年年租金为4万元，门面装修转让费为3万元。合同第一条约定被告需在合同签订时向原告交付第一年的房屋租金和装修转让金合计6万元，以后每年的租金提前一个月交，若被告拖延或拒付租金，原告有权收回所租赁的房屋，合同失效终止。合同第二条首段约定若被告租赁期满不再租赁，需经原告检查房屋，如发现房屋在被告租赁期间主体结构遭到破坏，须按市价进行补偿；第二条第3项约定待租房合同期满后，如不再继续租赁，将门市房交付给原告时内部装修不得拆除，装修转让金不退；第二条第4项约定在租赁期间，被告应负责交纳水电等税费，若被告拒绝交费，原告有权收回门面，剩余租金不退。
签订上述合同后，被告使用租赁门面用于商业经营，并按约交纳了3万元装修转让费和第一、二年的房屋租金。后因市场不景气，被告于2015年12月9日在门面上张贴终止合同通知书通告终止合同，并于当月将门面腾空。2015年农历年底，被告提着礼物到原告家中协商解除合同，但未获得原告同意。被告陈述其自2015年11月份开始在门面上张贴招租公告，但原告提供的照片显示截至2016年4月27日，被告仍未将该招租公告予以拆除。后来，案外人戴某受被告指示到原告家中交还租赁门面的钥匙，因原告本人不在家，戴某遂将钥匙抛给了原告的丈夫何新太。对于该次交还钥匙的时间，原告陈述是2016年8月份，被告陈述是2016年7月份。
另查明，被告一直没有缴纳第三年度（即从2015年12月16日开始）的房屋租金，并欠缴了部分水电费，原告多次催要未果，遂诉至法院。
在租赁期间，被告经原告同意换掉了门面内的转闸门、玻璃门、后门和厕所门，被告陈述该几道门总共花费8660元。在庭审中，被告提出没有必要拆除该几道门，要原告分摊安装该几道门的费用。
本案的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋租赁合同是否合法有效；二、原、被告的租赁合同在起诉前是否已经解除或终止；三、原告请求解除合同是否应予支持；四、被告还应支付的租金数额如何确定；五、被告要求原告返还3万元装修转让费和更换门的费用是否合理。
本院认为，一、原、被告之间签订的《租赁门市房合同》是双方自主协商的结果，双方意思表示真实，且不违反法律有关合同效力的规定。因此，本院认定原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。
二、关于双方的租赁合同在起诉前是否已经终止的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，具有如下七种情形之一则可导致合同的权利义务的终止：“（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务互相抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。结合本案事实，除原、被告争议的合同解除情形外，本案不存在其他导致合同权利义务终止的事由。而依据法律规定，合同各方可采取协商解除和单方解除两种方式解除合同，已查明被告虽曾要求解除合同，但并未获得原告同意，故合同并未因协商而解除。对于被告是否已单方解除合同，因双方签订的《租赁门市房合同》并未约定被告可单方解除合同，被告也未举证证明本案具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故被告以张贴终止合同通知书和交还钥匙的方式单方解除合同不能成立。据此，本院认定双方的租赁合同在起诉前并未解除或终止。
被告辩称其已依据租赁合同第二条第4项的约定解除了合同，缺乏理据支持。因为《租赁门市房合同》第二条第4项意在督促承租人及时缴纳水电费，该约定所赋予的解除权应由守约的出租人（即原告）享有，被告欠缴水电费，依法属于违约的承租人，不可依据该条款单方解除合同。
三、关于原告诉请解除合同是否应予支持的问题。庭审已查明，被告一直没有缴纳第三年度（即自2015年12月16日起）的房屋租金，并欠缴了部分水电费。而《租赁门市房合同》第一条约定：在被告延付或拒付租金的情况下，原告有权收回房屋，终止合同。据此，原告本有权单方解除合同。但是，在被告违约且提出解除合同后，原告仍坚持要继续履行合同，故原告已放弃行使合同第一条约定的解除权。但是，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。本案中，被告欠缴第三年度租金且经催告后一直未予补缴的行为已构成法律规定的合同解除事由，故本院认定原、被告之间的《租赁门市房合同》于本判决生效之日起解除。
四、合同解除后，双方的权利义务终止，被告应将租赁门面腾空交付给原告，并付清欠缴的房屋租金。因已查明被告于2015年12月份腾空了门面，并于2016年8月份交还了钥匙，故被告已实际履行了腾空交付义务。因此，对原告诉请腾房的主张，本院不再处理。
关于租金问题，因被告自2015年12月16日开始一直没有交纳租金，其行为已构成违约，依法被告应将欠缴的租金予以补足。但是，被告曾以腾空门面、拒付租金和交还钥匙的方式向原告表明了不再继续履行的态度，原告在明知被告违约的情况下，没有采取适当的措施利用门面，放任损失扩大，其本身也存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……”的规定，原告不得就合理期限内未利用门面所致的扩大损失要求被告赔偿。结合原告自认的交付钥匙时间，考虑原告在收到钥匙后将门面另行利用的合理期限，本院酌定自2016年11月16日起的租金损失属于不合理的扩大损失，依法由原告自己承担。故被告还需支付自2015年12月16日起至2016年11月15日止的租金，参照《租赁门市房合同》约定的年租金35000元计算，具体数额为（35000元÷12）×11=32083.37元。
关于水、电等费用，因原告未提出主张，依法应由双方依据《租赁门市房合同》的约定据实结算，本院不在本案中处理。
五、关于被告辩称原告应返还装修转让费和更换门的费用的问题，因《租赁门市房合同》第二条第3项约定的是合同期满则3万元装修转让金不退，对于合同解除时装修转让金的退还双方并无约定，依据公平原则，被告有权要求退还剩余租期内的装修转让费。结合双方已履行的租赁时限，本院酌定原告还应退还折合两年的装修转让费12000元（即30000元÷5×2）。至于被告更换几道门所花费的费用（被告陈述为8660元），因该几道门（即转闸门、玻璃门、后门和厕所门）系经原告同意而安装，现被告不同意拆除，原告继续受用该几道门有利于物的使用效用实现，故本院认定合同解除后，该几道门归原告所有，由原告补偿4000元给被告。上述两项费用可与被告未付的租金作抵，故，被告应向原告支付的租金数额为16083.37元（即32083.37元-12000元-4000元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告刘岳平与被告许仲春之间的《租赁门市房合同》；
二、限被告许仲春于本判决生效之日起十日内支付租金16083.37元给原告刘岳平；
三、驳回原告刘岳平的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费310元，由被告许仲春承担200元，由原告刘岳平承担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 员 陈飞涛
人民陪审员 黄 利
人民陪审员 杨放明
二〇一七年三月三日
书 记 员 李 顺
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。