广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法民一初字第329号
原告麦蓓，女，汉族，住广东省饶平县，身份证号码：×××5640。
委托代理人陈敬，广东天环律师事务所律师。
被告珠海市成泰置业有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人邓伟群。
委托代理人陈昱，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人黄达兴，广东德赛律师事务所律师。
原告麦蓓诉被告珠海市成泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法适用普通程序，被告珠海市成泰置业有限公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2014年9月15日作出（2014）珠金法民一初字第329号之一民事裁定书，裁定驳回被告珠海市成泰置业有限公司对本案管辖权提出的异议。二被告不服，提起上诉，珠海市中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）珠中法立民终字第349号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院2014年12月16日公开开庭进行审理，原告麦蓓的委托代理�陈敬，被告的委托代理人陈昱、黄达兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告麦蓓作为买受人与作为出卖方的被告珠海市成泰置业有限公司于2012年8月10日签订了《珠海市商品房买卖合同》及附件。合同约定：被告将已取得商品房预售许可证的位于珠海市金湾区红旗镇成行路288号珠光新城第19幢2单元602房商品住宅出售给原告，房屋建筑面积共101.87平方米，套内建筑面积90.56平方米，按套内建筑面积计价，每平方米7073.31元，房屋价款总金额为人民币640559元整；在买卖合同签订时，原告向被告支付50000元（含定金20000元），剩余房价款590559元应于2012年9月16日付清；被告应当在2013年12月28日前交付符合本合同约定的商品房给原告使用，若逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款给原告，并按累计已付款的15%支付违约金给原告等内容。另，附件三买卖合同补充协议第十五条约定，双方在履行合同过程如产生争议应向人民法院起诉解决，补充协议与买卖合同有任何不符之处，均以补充协议为准等内容。买卖合同及附件签订后，原告依照约定已经将全部房价款640559元支付给被告，并办理了该房屋预告登记（预购证号：0200017719）。但被告却未能按时交房，经原告多次催告后，被告仍迟迟未能交房。至今，已给原告带来诸多困扰，并给原告造成巨大经济损失。原告为购买该房屋，向亲朋借款，现债主亲朋因家庭情况经济陷入困境，原告为此深感愧疚和无力，为此被迫四处筹款清债。被告却未能按时交楼，且逾期时间特别长，原告又无法出租或转让房屋，无奈唯能依法解除合同。特诉请法院要求判令：一、解除原被告双方签订的《珠海市商品房买卖合同�及附件；二、被告立即向原告退还已付房价款人民币640，559元及利息损失81194.41元（自2012年9月17日起暂计至2014年8月31日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率6.4%计算）；三、判令被告立即向原告支付违约金人民币96，083.85元（即640，559元×15%）；四、判令被告协助原告办理该房屋预告登记的注销手续；五、本案受理费等诉讼费用由被告承担。
原告为证明其本诉主张在举证期限内向本院提供的证据如下：《珠海市商品房买卖合同》、交款发票、商品房预购查询结果、银行刷卡消费单。
被告珠海市成泰置业有限公司辩称，一、被告因出现《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）及其附件（以下简称：《附件》）所约定的非出卖人所能控制的客观原因导致延期交楼。造成本项目交付日期顺延主要有以下两方面的原因。1、恶劣天气影响工期。对基础分部、主体分部、门窗分部、涂饰分部的施工影响较大，导致施工方无法正常施工，严重影响了工期。台风、暴雨、大暴雨恶劣天气属于前述买卖合同及补充协议约定的据以延期交楼的情形。根据买卖合同及补充协议的约定，出卖人不应承担违约责任。2、政策变更原因影响工期。原供电方案于2012年10月9日获珠海供电局批复，由于政策改变，原供电方案必须修改，被告重新报装并于2013年2月1日拿到新的供电方案，电建公司根据新的供电方案重新进行配电工程设计。由于配电工程现行国家行业标准变动，电建公司按调整后的供电方案重新进行配电施工图设计，电建公司未能按原计划于2013年3月底出图，直至2013年6月底才完成出图，拖延出图时间90天。对珠光新城二期项目后续工程造成很大影响，如给排水、智能化、固话宽带、小区道路及绿化等工程�工也相应顺延，从而导致到本项目竣工验收备案相应顺延60天。配电工程国家行业标准的变更属于政策变更，亦属于买卖合同及补充协议约定“受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误”的情形，根据买卖合同及补充协议的约定，出卖人不应承担违约责任。
二、答辩人已于2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，具备商品房交付的条件，答辩人已于2014年5月1日将房屋交付给被答辩人。
三、支付违约金和利息损失不能同时适用。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据上述法律规定，在司法实践中支付违约金与赔偿损失不能同时适用，二者只能择其�。
四、买卖合同约定的逾期交楼违约金过高，应予以调整。双方买卖合同中约定的解除合同违约金（累计已付款的15%）高于被答辩人的实际损失。根据中国人民银行公布的同期一年期银行贷款利率为6%，即被答辩人的损失为12811元，被答辩人主张的违约金人民币96083.85元及利息损失81194.41元已远远超出答辩人实际损失的30%，根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，应认定为违约金约定过高，违约金应予以减少。
五、原告解除合同没有履行必要的催告程序。原告要解除合同，应进行必要的催告程序，原告没有进行催告程序而解除合同，违反了相关法律规定，其解除合同的程序存在瑕疵。
六、被告已具备交付条件，双方合同目的已经实现，被告没有根本性违约，原告要求解除合同，有违交易和经济秩序的稳定�。
七、《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.3款约定：若买受人未付清房价款、违约金、面积差价款、入伙相关费用、以及买卖合同约定的其他应付出卖人之费用和其他法定费用的，出卖人有权推迟该商品房的实际交付时间，直至买受人付清上述费用，而出卖人无须承担违约责任。由于原告逾期付款，且至今未向被告支付逾期付款违约金，故被告不应承担逾期交房的违约责任。
综上，被告是因出现合同中约定的非出卖人所能控制的客观原因而延期交房，主观上不存在过错。原告请求解除合同、支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩称提供证据如下：2012年1月1日至2013年10月22日珠海市受热带气旋影响情况、珠海市红旗自动站2012年1月1日至2013年10月22日大雨级别以上�日降水量≥25mm）记录、2009-2011年珠海市气象服务中心的统计、珠江晚报新闻报道、监理单位出具的《关于因恶劣天气原因停止施工的证明》、珠海市安监站加强台风暴雨季节建筑施工安全生产管理、关于切实加强汛期房屋市政工程施工安全管理工作的通知、供电方案答复通知书（2012年10月9日）、供电方案答复通知书（2013年2月1日）、珠海供电局2013年1月21日《业扩业务协调会会议纪要》、工作联系单（珠海电力建设工程有限公司）（2013年1月22日）、房屋建筑工程竣工验收备案表（2014年4月30日）、珠光新城二期收楼通知书及邮寄单、邮寄信件妥投详情单、收楼公告。
本院在审理过程中调取了如下证据：1、供电方案（高压）合同；2、珠海市红旗自动站2013年1月1日至2014年4月30日大雨级别以上日雨量记录；3、珠海市小林自动站2013年1月1日至2014年4月30日大雨�别以上日雨量记录；4、2013年1月至2014年4月珠海市受热带气旋影响情况；5、珠海市斗门地面气象观测站2012年日降水量≥25mm的纪录；6、2012年珠海市受热带气旋影响情况；7、珠供电函（2015）9号复函；8、本院在珠海市金湾区建设工程安全监督站调取的短信通知内容；9、珠规建质（2013）86号关于做好防御台风工作的紧急通知；10、珠规建质（2013）107号关于做好防御超强台风“天兔”的紧急通知。
经审理查明，一、本案《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2012年8月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定原告向被告购买其开发的位于珠海市金湾区红旗镇成行路288号的“珠光新城”第19栋2单元602房，房屋总价款为640559元。附件对《商品房买卖合同》的主要条款及付款方式等作了补充约定。原告在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容为：买卖双方已详尽阅读并理解附件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。
二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2013年12月28日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第五条约定，特殊原因除遭遇不可抗力外，还包括非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于因政府部门原因导致验收延误、受国家及市政府颁布的法律、法规及政策等影响而导致延误等，但出卖人应提供相关证明文件，并据此予以延期。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房不超过30日，自合�约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。
三、房款支付情况。《商品房买卖合同》附件四约定，原告应于2012年9月16日前付清全部房款。2012年10月3日，原告一次性支付全部房款人民币640，559元。
四、房屋交付情况。2014年3月21日珠光新城二期（4、6至11、14、17、19至21、34-35、40、42、44至46栋）竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》。2014年5月1日，被告向原告邮寄收楼通知书，原告拒收。
五、被告辩称存在符合合同约定的交付期限顺延情形。1、关于恶劣天气的影响。本院在审理期间向珠海市公共气象服务中心、珠海市气象局调取2012年8月11日（合同签订之次日）至2014年4月30日（工程竣工验收之日）期间的天气数据，其中大雨天气23天、暴雨天气10天、大暴雨天气3天、特大暴雨天气1天，珠海市受热带气旋影响天数共14天。2、关于供电方案。被告提交的供电方案答复通知书及本院调取的供电方案（高压）合同均显示，因政策调整需要重新申请报批的供电方案于2013年2月1日获审批通过。3、《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.3款约定：若买受人未付清房价款、违约金、面积差价款、入伙相关费用、以及买卖合同约定的其他应付出卖人之费用和其他法定费用的，出卖人有权推迟该商品房的实际交付时间，直至买受人付清上述费用，而出卖人无须承担违约责任。
本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为�告珠海市成泰置业有限公司是否逾期交房，以及原告麦蓓是否有权解除合同。
一、关于被告是否逾期交房的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，本院予以认可。本案《商品房买卖合同》第七条约定了被告应在2013年12月28日前将“完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的房屋交付原告使用。2014年3月21日涉案房屋通过工程竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，2014年5月1日，被告向原告邮寄收楼通知书，原告拒收，对被告迟延交房的事实本院予以确认。自合同约定的交房时间起，至实际交付房屋，被告共计迟延交房123天。
被告主张其具备《商品房买卖合同》第七条及补充协议第五条约定的顺延交付期限的情�。情形一，施工期间发生恶劣天气。被告认为工程施工期间因台风及大雨以上天气影响工期共计68天，而原告认为台风等天气是可以预见的，不能作为延期交房的抗辩事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本院认为，被告作为开发商应根据本地的自然条件合理安排工期，以确保在约定期限内依法交付房屋，珠海市属于亚热带气候，大雨属于珠海市金湾区红旗镇的通常气象，是被告在签订合同时可以合理预见的。另被告提交的《珠海市安监站加强台风暴雨季节建筑施工安全生产管理》及《关于切实加强汛期房屋市政工程施工安全管理工作的通知》，只列明台风、大风、暴雨等级的恶劣天气需要停止施工，并不包含大雨天气。故大雨天气不能认定为不可抗力，对被告主张大雨天气影响施工可以顺延交付房屋期限，本院不予认可。暴雨以上、台风天气属于异常天气，被告提交的两份安全生产文件也要求暴雨天气应停止施工，属于被告无法避免也不能克服的自然现象，应认定为不可抗力，因暴雨以上天气及台风造成停止施工，符合可顺延交付期限的情形。经核定，2012年8月10日双方签订《商品房买卖合同》后至2014年4月30日工程竣工验收期间，暴雨以上天气共有14天，台风天气共有14天。除去2013年8月14日（既是暴雨天气又是台风天气）重复计算了一天，因恶劣天气可顺延交付期限的天数共有27天。
情形二，施工期间发生政策变更。被告辩称，因配电工程国家行业标准变动需重新调�供电方案以及重新设计配电施工图，导致后续工作相应顺延影响工期至少60天。本院认为，被告提交的供电方案答复通知书及本院调取的供电方案合同仅显示，供电方案曾进行过调整，但对工程进度造成的具体影响程度应由被告承担举证责任，被告并无证据证明后续工作相应顺延影响工期至少60天，应承担举证不能的法律后果，被告以此作为抗辩事由，证据不足，本院不予支持。
被告另主张根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.3款的约定，由于原告逾期付款，且至今未向被告支付逾期付款违约金，故被告有权拒绝交房，无需承担延期交房的违约责任，本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，被告作为提供格式条款的一方，在订立上述条款时明显加重对方责任、免除自身责任，且在订立合同时并未采取合理方式提请对方注意，故该条款应认定为无效。
综上，被告合理顺延交付房屋天数为27天，本院确定被告应交房日期顺延至2014年1月24日前，被告直至2014年5月1日才通知收楼�从2014年1月24日至2014年4月30日逾期交房天数为96天。
二、关于能否解除合同的问题。被告称原告解除合同没有履行必要的催告程序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”可见合同约定的效力优先。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。”本案中，被告逾期交房达96天，按照合同约定，原告有权解除《商品房买卖合同�。
三、关于逾期交房违约金是否过高的问题。《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，被告没有举证证实违约金过分高于逾期交房造成的损失，该条款对双方均具有约束力。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。原告已付清全部房款人民币640，559元，被告应当按照约定支付违约金640，559元×15%=96，083.85元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告麦蓓与被告珠海市成泰置业有限公司于2012年8月10日签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件；
二、被告珠海市成泰置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告已付全部购房款人民币640，559元；
三、被告珠海市成泰置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告麦蓓支付违约金人民币96，083.85元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币12，078元，由被告珠海市成泰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 伏 峰
代理审判员 吴郁郁
人民陪审员 袁 浩
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 刘 帆