北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第4142号
原告李斌云，男，1965年4月8日出生。
委托代理人王汉民，北京市亚太律师事务所律师。
被告王全静，男，1980年8月4日出生。
被告兼被告王全静、第三人刘天兰、于克英、艾颖的委托代理人王永生，男，1958年2月17日出生。
被告王永生、王全静的委托代理人付建东，北京市承光律师事务所律师。
第三人刘天兰，女，1931年6月25日出生。
第三人于克英，女，1959年11月20日出生。
第三人艾颖，女，1982年9月10日出生。
原告李斌云与被告王永生、王全静，第三人刘天兰、于克英、艾颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告李斌云的委托代理人王汉民，被告兼被告王全静、第三人刘天兰、于克英、艾颖的委托代理人王永生，被告王永生、王全静的委托代理人付建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李斌云诉称：1999年7月27日，我与王永生订立房产买卖契约，我将位于北京市门头沟区××街西229号（以下简称229号）院内的北房三间、西房一间及院落出售给王永生，价款60400元。因该房屋系集体土地上的房屋，2010年，双方买卖契约被法院（2010）门民初字第170号民事判决书和北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第8851号民事判决书确认无效，同时判令我返还王永生购房款，王永生腾退229号院房屋。判决生效后，我们双方均未履行各自义务。2013年，我曾起诉要求确定王永生与拆迁单位订立的相关协议无效，法院审理后以（2013）门民初字第2962号判决书驳回了我的诉讼请求，但也明确了229号房屋的征收补偿利益中包含我的利益。现王永生和王全静已经以各自名义就229号院内房屋办理相关拆迁手续，并取得位于北京市门头沟区石泉砖厂×地块×号楼1单元204号（以下简称1单元204号）、石泉砖厂×地块×号楼4单元301号（以下简称301号）、石泉砖厂×地块×号楼2单元204号（以下简称2单元204号）三套安置房屋和部分征收补偿款。我认为，我原有房屋及王永生在229号宅基地上所建房屋因拆迁取得的利益及相关奖励费、周转费我均有权主张，王永生新建的自建房的重置成新价、全部房屋因装修而取得的设备、装修及附属物补偿价归王永生所有，除工程配合奖和提前搬家奖、周转费之外的其他征收奖励、补助费归王永生所有。故我请求法院判决：一、1单元204号房屋和301号房屋的相关权利由李斌云享有；二、王永生、王全静给付李斌云征收补偿款30万元。
被告王永生、王全静辩称：李斌云关于其与王永生就229号院房屋买卖关系的陈述属实，王永生与李斌云交易的北房三间、西房一间的面积只有78平方米，房屋被拆迁时实际面积大于78平方米是因为王永生对房屋进行修缮时增建了保温层，导致房屋面积扩大，此外，王永生向××村村委会交纳购买李斌云宅基地款一千元，王永生据此在院内棚建的其他房屋与李斌云无关，李斌云只应享有78平方米房屋拆迁对应的部分利益，我方愿意按照征补协议确定的基准价格（每平方米11958元），以货币补偿的方式给李斌云78平方米中属于他的利益；李斌云将房屋在卖给王永生时，房屋没有任何装修，我们对房子进行了装修和修缮，房屋对应的附属物及装修补偿属于我方所有；王永生购买229号院房屋后，一直与家人共同居住在此，王永生的妻子于克英、母亲刘天兰、儿子王全静、儿媳艾颖的户口都迁到了229号院，此外，法院也在（2013）门民初字第2962号判决书中确定，王永生有权就229号院房屋订立相关协议并取得征收补偿利益；王永生同意王全静单独订立拆迁协议，是将其在229号院内属于自己的财产份额赠与王全静的意思，相应征收补偿利益中如有李斌云的财产份额，都从王永生的征收补偿利益中给付。
第三人刘天兰、于克英、艾颖述称：我们同意王永生、王全静的答辩意见，我们与王永生、王全静之间的利益不需要法院分割，我们自行处理。
经审理查明：李斌云系北京市门头沟区龙泉镇××村（以下简称××村）村民，229号院房屋系建设在××村集体土地上的房屋。1999年7月27日，王永生从李斌云处以60400元的价格购买229号院北房三间、西房一间。2009年12月，李斌云将王永生、王全静、刘天兰、于克英、艾颖诉至本院，要求确认李斌云与王永生于1997年7月27日就229号房屋交易签订的契约无效。2010年3月10日，本院做出（2010）门民初字第170号民事判决，判决：一、李斌云与王永生于1999年7月27日订立的契约无效。二、王永生、刘天兰、于克英、王全静、艾颖于本判决生效之日起六十日内腾出位于北京市门头沟区××街西229号的房屋和院落，交付李斌云，腾退时不得损坏房屋及附属设施。三、王永生于本判决生效之日起六十日内返还李斌云门规个建字（90）第××号北京市门头沟区门城地区个人建房许可证。四、李斌云于本判决生效之日起六十日内返还王永生购房款六万零四百元。王永生、王全静、刘天兰、于克英、艾颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。2010年6月12日，北京市第一中级人民法院做出（2010）一中民终字第08851号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，王永生、刘天兰、于克英、王全静、艾颖未将229号房屋腾退交付李斌云，李斌云亦未返还王永生60400元购房款。
2012年，229号院所在地区被列入征收范围，王永生与王全静分别就229号院内的部分房屋与拆迁单位订立了相关协议。根据229号院拆迁（房屋、土地）测绘示意图显示，229号院内有1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6号、2号、3-1、3-2、3-3号房屋。
2012年6月26日，王永生就229号院的1-1、1-3、1-4、1-5、1-6、2、3-2、3-3号房屋与北京市门头沟区龙泉镇人民政府（以下简称龙泉镇政府）、北京市门头沟区房屋征收事务中心（以下简称房屋征收中心）订立了《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》（以下简称征补协议），协议载明：被征收人王永生在征收范围内229号院有成套住宅平房3间，建筑面积108.94平方米，被征收人在册人口4人，实际居住人口4人，分别为户主王永生、之妻于克英、之母刘天兰、之儿媳艾颖，应安置房屋建筑面积（含公摊面积）164.89平方米，王永生选择二套总建筑面积约为120平方米的二居室房屋作为安置房；被征收房屋重置成新价及附属物补偿价75162元（其中包括1-1、1-3、1-4、1-5、1-6号房屋重置成新价41238元，3-2、3-3号房屋重置成新价13357元，3号房屋重置成新价7189元）；征收奖励、补助费共计634614元（其中包括提前搬家奖励费15000元，工程配合奖80000元）；因协议安置面积小于应安置面积44.89平方米，房屋征收部门按该项目基准价格每平方米11958元补偿，共计536795元；王永生最终取得拆迁款709776元。2015年5月13日，王永生与龙泉镇政府、房屋征收中心订立了《北京市门头沟区房屋征收补偿安置补充协议》（以下简称补充协议），补充协议载明：王永生选择2套二居室作为安置房屋，拆迁单位向王永生补发周转费5400元、二次搬家补助1634元，与征补协议中约定的补偿款709776元合并计算共716810元。
2012年6月26日，王全静就229号院内1-2、3-1号房屋与龙泉镇政府、房屋征收中心订立了征补协议，协议载明：被征收人王全静在征收范围内229号院有成套住宅平房1间，建筑面积15.23平方米，被征收人在册人口1人，实际居住人口1人，为王全静，应安置房屋建筑面积（含公摊面积）40.26平方米，王全静选择一套建筑面积（含公摊面积）约为60平方米的二居室房屋作为安置房，因协议安置面积大于应安置面积19.74平方米，王全静需要补交差额安置面积房款88830元；被征收房屋重置成新价及附属物补偿价8667元（其中包括1-2号房屋重置成新价3858元，3-2号房屋重置成新价4494元）；征收奖励、补助费共计95228元（其中包括提前搬家奖励费15000元，工程配合奖80000元）；王全静最终取得拆迁款15065元。2015年5月13日，王全静与龙泉镇政府、房屋征收中心订立了补充协议，补充协议载明：王全静选择1套二居室作为安置房屋，拆迁单位向王全静补发周转费4500元、二次搬家补助228元，与征补协议中约定的补偿款15065元合并计算共19793元。
原、被告及第三人一致认可，交易时的北房三间、西房一间即为拆迁（房屋、土地）测绘示意图中的1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6号房屋，王永生购房后对上述房屋进行了装修和修缮，增建了保温层，2号、3-1、3-2、3-3号房屋均为王永生新建的自建房屋。
2015年8月13日，王永生与房屋征收中心订立《北京市门头沟区石泉砖厂选房安置协议书》（以下简称选房协议书），选定1单元204号房屋作为安置房屋，因房屋实测建筑面积大于选定的安置面积3.3平方米，王永生需要补交差额面积购房款14081元。2015年8月31日，王永生与房屋征收中心订立选房协议书，选定301号作为安置房屋，因房屋实测建筑面积大于选定的安置面积4.22平方米，王永生需要补交差额面积购房款19121元。2015年8月13日，王全静与房屋征收中心订立选房协议书，选定2单元204号房屋作为安置房屋，因房屋实测建筑面积大于选定的安置面积4.37平方米，王全静需要补交差额面积购房款19207元。上述三套安置房均已交付，其中1单元204号房屋由王永生夫妇居住，2单元204号房屋由王全静夫妇居住，301号房屋暂无人居住。
上述三套安置房屋面积、区位、朝向并不完全相同，经询问，各方当事人均同意三套安置房屋按照同一标准确定房屋价值。
上述事实，有当事人及其委托代理人的陈述，（2015）门民初字第2593号案件质证笔录，（2010）门民初字第170号民事判决书，（2010）一中民终字第8851号民事判决书，（2013）门民初字第2962号民事判决书，××村委会的证明，229号院房屋拆迁档案，选房协议书等证据在案佐证。
本院认为：李斌云违反国家法律强制性规定出卖229号院房屋，应当承担房屋交易契约无效的主要责任，王永生承担次要责任。就229号院因拆迁取得的征收补偿利益，李斌云明确表示不主张2号、3-1、3-2、3-3号自建房屋的重置成新价，不主张全部房屋的设备、装修及附属物补偿价，不主张除工程配合奖和提前搬家奖、周转费之外的其他征收奖励、补助费，对此本院不持异议。在分割229号院房屋的拆迁利益时，应当考虑房屋实际居住人的权益，故对拆迁补助费中的周转费不再进行分割。因王全静所选2单元204号房屋的面积大于应安置面积及协议安置面积，其先后两次补交了安置房屋购房款，该部分费用应由征收补偿利益的权利人按应得财产份额共同负担。
在审理中，王永生提出以货币补偿方式将李斌云在安置房屋中的财产份额予以折价，李斌云不予认可，故对王永生的该意见本院不予采纳。李斌云、王永生一致同意在王永生名下1单元204号及301号房屋中确认李斌云的财产份额，对此本院不持异议。需要指出的是，李斌云虽主张要求王永生与王全静共同给付李斌云征收补偿款30万元，但根据核算情况，在排除征收补偿协议、补充协议中的差额面积补偿款及属于王全静的搬家费、附属物补偿、周转费后，李斌云可取得王全静名下的征收补偿款不足以支付李斌云应负担的2单元204号房屋应补交的全部购房款，在王永生同意以其名下财产给付李斌云征收补偿利益的情况下，本院确定由王永生履行给付李斌云应得征收补偿款的义务。
在确定王永生应给付李斌云的征收补偿利益时，本院将结合房屋买卖双方的过错程度确定双方应承担的责任，具体数额将考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、原、被告及第三人在229号院居住的时间等因素酌情判定。为便于计算，本院将在扣除应由李斌云负担的安置房购房款后确定李斌云应得的征收补偿款。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、坐落于北京市门头沟区石泉砖厂×地块×号楼×单元301室的房屋上所有的权利由李斌云、王永生共有，其中李斌云享有百分之九十的份额，王永生享有百分之十的份额。
二、坐落于北京市门头沟区石泉砖厂×地块×号楼1单元204号房屋的相关权利由王永生享有。
三、坐落于北京市门头沟区石泉砖厂×地块×号楼2单元204号房屋的相关权利由王全静享有。
四、王永生于本判决生效之日起七日内给付李斌云十八万九千三百元。
五、驳回李斌云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千七百零一元，由李斌云负担八千四百零二元，已交纳；由王永生、王全静负担五千二百九十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 王丽娟
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 谭 浩