广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1178号
上诉人（原审被告）：彭洪萼，男，1962年9月20日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：谭杜君，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘志强，男，1974年1月17日出生，汉族，住广州市花都区。
被上诉人（原审原告）：李生玲，女，1979年11月28日出生，汉族，住广州市花都区。
上诉人彭洪萼因与被上诉人潘志强、李生玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月20日，彭洪萼作为出卖人，潘志强、李生玲作为买受人，双方签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于中山市沙溪镇乐群龙聚环村地块的土地使用权，土地使用权证书的编号以出卖人公示的为准，土地用途为商住，使用年限至2066年12月26日止；买受人购买位于中山市沙溪镇星宝路27号金都商业广场49之四卡商铺，建筑面积12.02平方米，套内建筑面积10.29平方米，按套内面积计价，每平方米17376.09元，总金额为178800元整；付款方式：2013年1月20日，付款89400元，余款89400元以出卖人交楼时缴清；交付期限：在买受人按本合同约定全额支付房款及相关款项和费用的情况下，出卖人应当在2013年9月30日前（以出卖人通知为准），将房屋交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3.因台风、雨天等自然灾害或战争、动乱、罢工等非出卖人所能控制的原因造成工程延误或停工的；4.若出卖人在合理时间已将验收所需的所有文件递交各有关部门申请办理验收，有关部门因工作安排未能及时办理导致的延误；5.因国家法律、法规、政策的变化或者政府部门工作交接等原因，造成合同不能履行或房屋不能交付的；6.其他非因出卖人所能控制的事件；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间作如下处理（不作累加）：1.逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付累计已付房款万分之二的违约金；3.超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；关于产权登记：买受人采用一次性付款或分期付款的，在交付使用之后且买受人全额支付房款之后720个工作日内，买卖双方到国土部门办理该房屋过户手续。合同还约定了其它事项。合同签订后，潘志强、李生玲于2013年1月7日、1月20日分别向金都商业广场销售部交纳购买位于中山市沙溪镇星宝路72号金都商业广场49卡之四商铺的款项50000元、39400元，合计89400元。但至2013年9月30日，彭洪萼未将上述商铺交付给潘志强、李生玲。潘志强、李生玲经向彭洪萼催促未果，遂于2015年3月12日向原审法院起诉，请求判令：一、在1个月内解除与彭洪萼的房屋买卖合同；二、彭洪萼退回潘志强、李生玲购买商铺的首期款89400元，并按合同第八条第三款支付违约金4470元；三、彭洪萼承担诉讼费，并赔偿潘志强、李生玲的误工费2000元。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。潘志强、李生玲与彭洪萼于2013年1月20日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按法律的规定和合同的约定履行。双方签订合同后，潘志强、李生玲向彭洪萼交纳了首期购房款89400元，彭洪萼应按合同的约定于2013年9月30日前将涉案商铺交付给潘志强、李生玲，但在潘志强、李生玲起诉时，彭洪萼仍未将该商铺交付给潘志强、李生玲。彭洪萼认为其未按合同约定及时交付商铺的原因是其在施工过程中遇到重大技术问题未解决，雨季影响了工期延误，及其已向相关部门提交验收资料办理相关手续，而相关部门未能及时办理导致了延误，但彭洪萼未就其上述抗辩提交相应的证据证实，应承担举证不能的不利后果。彭洪萼认为商铺的交付期限应以其通知为准，但根据合同第七条约定及上下文的内容，该通知应在合同约定的交付期限内即2013年9月30日前，而不是在2013年9月30日后的任何时间。故原审法院对彭洪萼的上述抗辩不予采信。彭洪萼未在合同约定的交付期限内向潘志强、李生玲交付商铺，至潘志强、李生玲于2015年3月12日向原审法院起诉时，逾期交付的时间超过180日，根据合同“超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”的约定，彭洪萼已构成违约，潘志强、李生玲有权要求解除合同。合同解除后，彭洪萼应当向潘志强、李生玲退还已付款89400元，并按已付款89400元的5%即4470元向潘志强、李生玲支付违约金。故原审法院对潘志强、李生玲的诉讼请求予以支持。由于合同没有约定彭洪萼应支付潘志强、李生玲因起诉所花费的误工费等费用，而潘志强、李生玲也没有交纳实际发生误工费的证据，故潘志强、李生玲的该项请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除潘志强、李生玲与彭洪萼于2013年1月20日签订的《房屋买卖合同》；二、彭洪萼于原审判决生效之日起七日内向潘志强、李生玲返还购房款89400元及违约金4470元，合计93870元。三、驳回潘志强、李生玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2267元，简易程序减半收取1134元，由彭洪萼负担并于判决生效之日起七日内直接返还给潘志强、李生玲。
上诉人彭洪萼不服原审判决，向本院提起上诉称：其不存在逾期交付涉案商铺的违约行为，故无需向潘志强、李生玲返还购房款及利息，也无需支付违约金。理由如下：首先，根据双方签订的合同，彭洪萼交付涉案商铺的时间应以彭洪萼的通知为准；其次，双方还约定，彭洪萼在施工过程中遇到重大技术问题未能及时解决或遇到台风、雨天等自然灾害造成工程延误或停工的，彭洪萼有权据实延期，同时，上诉人已向政府部门递交涉案商铺的相关的验收资料办理验收手续，因相关政府部门未能及时办理验收，故彭洪萼未能及时向潘志强、李生玲交付涉案商铺；最后，潘志强、李生玲并未向彭洪萼支付涉案商铺的全部转让价款，故彭洪萼有权相应推迟涉案商铺的交付时间。综上，彭洪萼认为一审法院存在事实认定错误，请求判令：一、撤销原审判决；二、本案一审、二审诉讼费用由潘志强、李生玲承担。
被上诉人潘志强、李生玲辩称：虽然彭洪萼辩称涉案商铺的交付时间以其通知为准，但双方签订的合同已明确约定交付时间在2013年9月30日前。同时，彭洪萼在双方签订合同时并无向潘志强、李生玲解释该条款的内容。中山市近几年均未发生重大的自然灾害，故彭洪萼关于其遇到自然灾害导致其施工延误的说法不能成立。综上，请求驳回彭洪萼的上诉请求。
彭洪萼及潘志强、李生玲在二审期间均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据彭洪萼与潘志强、李生玲签订的《房屋买卖合同》的内容可知，彭洪萼以出让方式获得涉案商住用地的使用权后，在该土地上自建房屋并对外销售，其行为属于房地产开发经营行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，从事房地产开发经营行为的主体应为取得营业执照及相应的资质等级证书的房地产开发企业。彭洪萼作为个人，其并非从事房地产开发经营活动的适格主体，其从事房地产开发经营活动的行为违反了法律的强制性规定，故本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而应被认定为无效合同。故本院认定双方签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应按双方相互返还财产，过错方赔偿损失的原则处理双方在合同无效后的权利义务关系。潘志强、李生玲主张彭洪萼应向其返还购房款89400元，符合法律规定，本院予以支持。此外，彭洪萼非法进行房地产开发经营活动，是涉案《房屋买卖合同》被认定无效的主要原因，彭洪萼应对潘志强、李生玲因涉案合同无效而受到的损失承担赔偿责任。虽然潘志强、李生玲并未举证证明其因涉案合同无效而受到的具体损失，但潘志强、李生玲确已向彭洪萼支付89400元的购房款，其自2013年1月20日起即丧失了对该部分购房款的支配权。故本院酌定潘志强、李生玲因涉案合同无效而受到的损失为其已支付的购房款的利息损失（利息的计算方法：以89400元为基数，自2013年1月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类的贷款利率计算）。
综上，上诉人彭洪萼的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第383号民事判决；
二、彭洪萼于本判决生效之日起七日内向潘志强、李生玲返还购房款89400元及赔偿潘志强、李生玲的利息损失（利息的计算方法：以89400元为计算基数，自2013年1月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类的贷款利率计算）；
三、驳回潘志强、李生玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1134元，二审案件受理费2267元，均由上诉人彭洪萼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 钱绮丽
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