北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3692号
上诉人（原审原告）曾磊，男，1972年1月13日出生。
委托代理人马玉芬，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
委托代理人霍永成，男，1984年3月25日出生。
被上诉人（原审被告）杜俊，女，1983年10月13日出生。
委托代理人陆宏宇，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）三河市怡然之家房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊燕顺路西侧法国风情园5号商业楼。
法定代表人张海如，总经理。
委托代理人陈赛金，男，1985年9月28日出生。
上诉人曾磊因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第33383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年10月，曾磊诉至原审法院称：2015年7月7日，在三河市怡然之家房产经纪有限公司（以下简称怡然之家公司）的居间下，我与杜俊签订《房屋买卖居间合同》及《过户、按揭代理合同》，买卖位于河北省廊坊市×××0101号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款267万元。合同签订时，杜俊及怡然之家公司知悉我的房产证正在办理中，就提出以改底单的形式进行房屋买卖，我认为改底单无非是杜俊想少缴税款，就同意了。签订合同当日，杜俊支付我房屋定金50万元。合同第十四条约定，怡然之家公司受杜俊委托代收杜俊产权过户手续费用15万元整，并承诺杜俊在2015年10月9日前让双方变更完成，若超时限怡然之家公司无条件退回所收过户费用15万元。现怡然之家公司未按照承诺的日期完成约定的义务，杜俊和怡然之家公司均无法确定改底单的时间，致使我无法实现合同目的。同时，我咨询相关部门得知，房屋买卖合同就应该是二手房买卖合同，而不是改底单的方式进行。故起诉请求：1、解除三方签订的《房屋买卖居间合同》；2、怡然之家公司退还我涉案房屋的商品房买卖合同原件（编号：GF20110319006）及销售不动产统一发票原件（发票号：02944937）；3、本案诉讼费用由杜俊承担。
杜俊辩称，一、本案合同系双方真实意思表示，且曾磊已经履行义务，我也履行了义务，合同没有约定曾磊所述改底单的行为，曾磊的主张缺乏事实依据，在两份合同中买卖双方从未提及改底单的行为，也不存在其他违法的行为，合同应该依约履行；二、曾磊无权解除合同，在该合同第十四条规定，怡然之家公司代收15万元费用，并承诺在2015年10月9日前完成过户，若超时限，应无条件退还15万元，这是我与怡然之家公司的权利义务规定，与曾磊并无关系，曾磊无权以此主张权利，本条仅约定了超时限的前提下如何处理，并未约定曾磊有权解除合同，因此曾磊无权依据此条解除合同，超出时限对买卖没有实际影响，不存在解除买卖合同的法律依据，因此应当继续履行合同；三、房价上涨，曾磊谋取不当利益，因此希望解除合同，目前，这套房屋的价值约在350万元至400万元之间，曾磊正是看到房价上涨，因此要求解除合同。不同意曾磊的诉讼请求。
怡然之家公司述称：签订合同的情况认可，改底单的情况在合同中没有体现。我公司在履行的过程中，接到曾磊的信息说过户违法，因此我公司暂停了手续，在许多中介公司都有这个行为，曾磊表示违法我们就暂停了。合同的补充条款并没有影响双方继续履行合同。不同意曾磊的诉讼请求，相关材料的原件也不同意退还。
原审法院经审理认为：曾磊、杜俊及怡然之家公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。房屋买卖居间合同不仅包含了曾磊、杜俊之间房屋买卖的权利义务，还包括曾磊、杜俊与居间方怡然之家公司之间的权利义务。房屋买卖居间合同的补充协议，系怡然之家公司附条件收取费用的约定，并非曾磊、杜俊约定的解除合同条款，且杜俊已按约定向曾磊支付了定金，现曾磊要求解除三方的房屋买卖居间合同，缺乏依据，不予支持。关于曾磊、杜俊是否约定改底单的形式进行过户，房屋买卖居间合同中对此并未明确约定，需要说明的是，是否改底单只是涉及以什么的方式进行过户，而不影响是否能够过户，因此，对曾磊主张的解除理由不予采纳。怡然之家公司未在2015年10月9日前完成过户，其再持有曾磊的商品房买卖合同及购房发票，没有合同依据，现曾磊要求返还，理由正当，予以支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、自判决生效后七日内，三河市怡然之家房产经纪有限公司返还曾磊商品房买卖合同原件（编号：GF20110319006）及销售不动产统一发票原件（号码：02944937）；二、驳回曾磊的其他诉讼请求。
判决后，曾磊不服，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，《房屋买卖居间合同》并不是双方真实意思的表示，原审判决对该合同补充条款的约束力认定错误；原审判决适用法律错误，本案中应适用合同法第九十四条第三、四款的规定，不应适用合同法第八条、第九十三条的规定；故请求撤销原判第二项，改判解除《房屋买卖居间合同》。杜俊、怡然之家公司均同意原判。
经审理查明：2015年7月7日，曾磊（甲方）、杜俊（乙方）及怡然之家公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，主要内容为：第一条甲方声明，1.1甲方出售的房屋座落于廊坊市×××0101号房；1.2房屋权属性质为商品房；第二条乙方确认，乙方同意购买本合同第一条所述房屋，履行本合同约定的义务，承担违反本合同的法律责任；第三条委托事项，甲乙双方同意委托丙方为上述房屋交易的居间方；第四条房屋买卖成交价格，乙方经现场勘验甲方上述房屋后，已对该房产的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，甲乙双方同意该房屋成交价格为267万元，此成交价格不包括依国家规定应当缴纳的税费；第五条甲乙双方约定的付款方式如下，5.1签订合同时乙方支付甲方购房定金50万元；5.2乙方为全款付款客户，付款方式为在产权变更时乙方需支付甲方首付款253万元，在乙方拿到产权证明时，乙方支付剩余14万元；第七条甲方责任，7.1在签订合同时，甲方必须按约定时间与乙方共同到相关部门办理交易手续，超过约定时限视为违约；7.2甲方必须保证在签署本合同后，不得将房屋再售与他人，否则乙方有权单方解除本合同，由甲方承担违约责任，并支付丙方信息服务费；第八条乙方责任，8.1根据本合同的约定按时支付购房款；8.2在签订本合同时，乙方必须按合同约定与甲方共同到相关部门办理交易手续，超过约定时限视为违约；第十条丙方服务项目收费标准及交付信息服务费的时间，签订本合同乙方支付丙方信息服务费38000元，于合同订立当日内付清；第十一条违约责任，11.1如一方不履行义务超过约定时限，应按迟延天数，每日支付给对方总房款的千分之三作为迟延履行金，合同继续执行，若延迟履行超过十日，则按违约处理；11.2如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退，违约方承担信息服务费；第十四条补充协议，丙方受乙方委托代收乙方产权过户手续费用15万元整，并承诺丙方在2015年10月9日前给甲乙双方变更完成，若超时限丙方无条件退回所收过户费用15万元。
同日，曾磊（甲方）、杜俊（乙方）及怡然之家公司（丙方）另签订《过户、按揭代理合同》，约定：乙方委托丙方办理房屋过户手续，甲乙双方应在签订合同丙方通知10日内，将过户所需要全部资料（包括但不限于身份证及户口证明、房屋权属证明、物业结清证明等资料）交付丙方。
上述合同签订后，杜俊支付曾磊定金50万元。后该合同未能继续履行。对于未能履行的原因，曾磊称系双方口头约定的“改底单”形式没有能够成功所致，杜俊对此不予认可。
庭审中，为证明上述事实，曾磊出示其妻郑×1于2015年10月13日与杜俊的电话录音，录音中郑×1称：“当时我们签了合同，就是说10月9日之前完成这个买卖交易，现在你看就是这个改底单这种方式他做不了，我也问过了一些就是一些机构什么的，那些单位我都问了，别人说根本就没有可能操作改底单这种方式，他们说根本实现不了；我就觉得咱们当时那个就是说也过去这么长时间了，当时那个咱们约定的是10月9日是吧，您到现在都12号了，9号都过去好几天了也做不了，而且改底单这种方式现在也确实做不了，本来也就是非法的交易，我给开发商那我也打过电话了，然后就是我给房管局那也打过电话，他们就是说根本就不可能做到就是说改底单这种方式；要不我就说现在合同约定10月9日咱们都过期了，我说要不咱们就是我把钱退给你。”杜俊称：“您要是单方面就把这个钱退给我的话这个合同就是不成立了，你说这个还有中介这方面的手续费承担的问题，所以我们要坐下来讨论一下这个问题。”曾磊另提交郑×1于2015年10月14日与怡然之家公司职员卢×1的电话录音，录音中郑×1称：“因为现在就说我那个因为在签合同的时候当时是比较仓促，你们这么一说改底单呢，我当时是对这个情况不是太了解，然后我后来就是说我问过很多人然后就是说改底单根本就是做不到的。”卢×1称：“我们之前公司已经改了好几份了，怎么可能不能改呢？我们公司可以做到啊。”
另查：2011年3月21日，曾磊与大厂京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）签订《商品房买卖合同》，约定：曾磊向京御公司购买涉案房屋，房款为2020000元；京御公司应当在2013年5月15日前将已取得建筑工程竣工验收备案表的商品房交予曾磊使用；京御公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2015年7月7日，曾磊将上述《商品房买卖合同》原件（编号：GF20110319006）以及购房发票（号码：02944937）交予怡然之家公司。
原审审理中，曾磊称其一直未取得涉案房屋的房屋所有权证。本院审理中，杜俊提交曾磊的房屋所有权证照片，称系在另案中京御公司提交法院的。该照片显示，涉案房屋的房屋所有权人为曾磊，登记时间为2015年7月21日。曾磊认可该房屋所有权证确实存在，但称其也是于另案中第一次见到，不清楚该证何时取得。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋买卖居间合同、过户按揭代理合同、收据、录音、商品房买卖合同、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：曾磊、杜俊、怡然之家公司签订的《房屋买卖居间合同》为合法有效的合同。在该合同中约定了就涉案房屋进行买卖的相关流程及具体步骤，但在其中并未明确约定采取“改底单”的形式进行买卖，亦未约定如若“改底单”不成将如何处理及由何方承担责任。该合同在签订后的履行过程中，结合在案证据，确曾出现各方磋商是否采取“改底单”方式的现象，但该现象也只能说明在合同的具体履行方式上各方曾有过协商，并不能看出各方一定要采取“改底单”形式完成该合同的交易过程，也无法看出“改底单”不成将如何处理及由何方承担责任。至于该合同第十四条之规定即怡然之家公司代收15万元费用并承诺在2015年10月9日前完成过户，若超时限应无条件退还15万元等内容，是杜俊与怡然之家公司的权利义务规定，并非该合同的解约条款。现该合同的主要权利义务与目的即曾磊出售房屋获得房款、杜俊支付房款获得房屋，怡然之家公司提供中介获取佣金等并无任何改变，涉案房屋亦已取得房屋所有权证，即该合同的履行并无客观上的障碍，故对曾磊要求解除该合同的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实及适用法律无误，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费14080元，由曾磊负担14045元（已交纳），由三河市怡然之家房产经纪有限公司负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费28160元，由曾磊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一六年五月二十日
书 记 员 杨 竹