江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初6098号原告：邓娟，1969年7月27日出生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：樊国民，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾云根，江苏诺法律师事务所律师。被告：南京机电产业（集团）有限公司，组织机构代码72172879-8，住所地南京市玄武区珠江路280号。法定代表人：卢北宁，南京机电产业（集团）有限公司总经理。委托诉讼代理人：殷小娟，南京机电产业（集团）有限公司办公室副主任。被告：南京金基房地产开发（集团）有限公司，统一社会信用代码91320105135234285A住所地南京市建邺区水西门大街272号。法定代表人：卢祖飞，南京金基房地产开发（集团）有限公司董事长。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小兰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原告邓娟与被告南京机电产业（集团）有限公司（以下简称机电公司）、被告南京金基房地产开发（集团）有限公司（以下简称金基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，于2016年7月25日裁定驳回原告邓娟的起诉。邓娟不服上述裁定上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2016年10月10日裁定本院继续审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓娟的委托诉讼代理人樊国民、栾云根，被告机电公司的委托诉讼代理人殷小娟、被告金基公司的委诉讼托代理人曹义怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓娟向本院提出诉讼请求：1、机电公司继续履行《南京市公有住房买卖契约》，机电公司、金基公司判决生效之日起十日内共同为邓娟所有的坐落在南京市××村××室房屋办理好土地使用权证和房产证；2、机电公司、金基公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告曾系机电公司员工。2004年12月30日，原告与被告机电公司依据相关法律规定，签订《南京市公有住房买卖契约》，合同约定被告机电公司将位于南京市××村××室的公有住房（房屋建筑面积92.72平方米）出售给原告，双方约定房屋价款为319420元。被告机电公司于2010年12月将房屋交付原告，房屋交付时土地使用权一并转移给原告。同时双方约定原告购买公有住房后，房屋所有权归原告所有，原告可依法转让，办理房屋过户手续所需的费用，由双方按规定自行承担，房屋建设方金基公司在合同书上进行签章确认。合同签订后，原告依据被告机电公司指示分别于2008年12月24日、2011年5月4日以本票支付的方式将购房款共计319420元交付被告金基公司。此外2011年5月4日，原告应被告机电公司指示将办理房屋产权过户的税费11300元交付被告金基公司，被告金基公司开具的收据单上显示为“代办代缴费”。直至2011年5月13日，被告机电公司才将案涉房屋交付原告，原告合法占有后，一直按期缴纳物业费等费用，现小区大部分住户已办理了相关产权证。但两被告至今仍未为原告办理相关产权证明，且在2016年4月8日，被告机电公司工作人员将原告房屋门锁更换，造成原告无法入内，侵犯了原告的所有权。原告在审理中变更陈述称其系机电公司集团下属公司的员工，案涉公房买卖契约系2008年12月30日签订。被告机电公司辩称，邓娟与机电公司间无劳动合同关系，邓娟不是机电公司的员工；案涉房屋为机电公司所有，系机电集团内部集资建房，不是市场公开出售的商品房，案涉房屋的价格系经政府审核批准的集团内部职工集资房价格，而非商品房市场公允价；原告邓娟不符合集资建房的分配条件，也未履行规定程序，因此没有资格也不能享有集资建房分房福利；诉争房产应由违反机电集团规定私下违规操作的金基公司自行承担责任。原告邓娟明知自己没有参加集资建房的资格却与金基公司私下串通弄虚作假，也应当自行承担责任。综上，请求驳回原告的诉请。被告金基公司辩称，2004年12月30日签订的南京市公有住房买卖契约，实际为单位集资建房。邓娟在2004年并不是金基公司的职工，且在签约过程中，原告并没有购房资格，而是通过弄虚作假以宝宁公司的名义参加集资建房，故2004年12月30日所签订的买卖契约损害公共利益，也是以合法形式掩盖非法目的，故买卖契约无效，原告要求继续履行买卖契约没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议事实如下：“南京机电产业（集团）有限公司集资建房办公室”（甲方，以下简称机电公司集资办）与原告邓娟（乙方）签订《南京市公有住房买卖契约》一份，约定：甲方自愿将坐落在南京市××村××室的公有住房（房屋建筑面积92.72平方米）出售给乙方。甲、乙双方认定上述房屋以市政府规定2003年成本价计价，房价款计人民币319420元。双方同意于2010年12月由甲方将上述房地产正式交付给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有。可按照《南京市已购公有住房上市出售试行办法》的规定，依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务。上述《南京市公有住房买卖契约》载明的合同签订时间为“2004年12月30日”，合同尾部甲方位置盖有“南京机电产业（集团）有限公司集资建房办公室”印章，并有金基公司法定代表人卢祖飞签章，金基公司工作人员洪某签字，乙方位置有邓娟签字盖章。案涉集资房项目建设过程中，机电公司同意金基公司刻制了“南京机电产业（集团）有限公司集资建房办公室”的印章，代办集资建房的相关手续。南京机电产业（集团）有限公司集资建房办公室的人员均由金基公司工作人员组成。案涉集资建房项目立项系为解决职工住房困难，房屋价格经南京市住房制度改革办公室审核确定，而非由房屋买卖双方当事人协商确定。申购集资房的各项条件及购买集资房过程中的具体事宜，按照南京市发展计划委员会宁计投资〔2002〕523号《关于同意机电产业集团职工集资房建房项目立项的批复》、南京市住房制度改革办公室宁房改办〔2003〕4号《关于南京机电产业（集团）有限公司集资自建住户请求的批复》、《南京机电产业（集团）有限公司“雨东机电花园”集资建房实施办法》（宁机电规〔2004〕324号）规定执行。案涉《南京市公有住房买卖契约》签订后，原告分别于2008年12月24日、2011年5月4日以本票支付的方式将购房款共计319420元交付给被告金基公司。原告另向金基公司缴纳了车位费82000元，并向金基物业公司缴纳了物业费。金基公司及金基物业公司均收到了相应款项。其中，2011年5月4日金额为119420元的收据上收款事由载明“602集资房款”。原告于2003年至2005年初在天地房地产开发公司工作，于2005年至2006年在太平洋集团工作，于2006年至2012年在金基公司工作。另查明，邓娟自书南京机电产业集团“雨东机电花园”职工集资建房认购表一份，邓娟填写的工作单位为南京宝宁机械制造有限公司（以下简称“宝宁公司”）。该认购表上无宝宁公司盖章，亦无书写时间。本案原、被告双方争议焦点如下：1.案涉公有住房买卖契约是否有效；2.案涉公有住房买卖契约如有效，是否可以继续履行，如可以继续履行，应如何履行。关于争议焦点1，即案涉公有住房买卖契约是否有效。本院认为，机电公司集资办不是法律规定的民事主体，其不能以自己的名义独立从事民事活动。机电公司既未以向邓娟发出认购通知书的方式，对邓娟作出的购买机电公司所有的案涉房屋的要约作出承诺，也未以在案涉《南京市公有住房买卖契约》上签章的方式，与邓娟缔结房屋买卖合同。机电公司亦未授权金基公司代售案涉房屋，故机电公司未曾主动向邓娟作出过出卖案涉房屋的意思表示。根据本案查明的事实，宝宁公司亦未主动代邓娟向机电公司作出过买受案涉房屋的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”案涉《南京市公有住房买卖契约》上载明的签订时间为2004年12月30日，而此时邓娟并非机电公司及其下属企业员工，按当时集资房的申购政策，邓娟不具有申购集资房的资格。邓娟在认购表上故意陈述虚假情况，自书其为宝宁公司员工，占用宝宁公司申购集资房的指标，金基公司在对上述事实明知的情况下，协助邓娟申购案涉房屋，且邓娟及金基公司均在案涉《南京市公有住房买卖契约》上签字或签章，邓娟在金基公司协助下申购案涉集资房的行为，损害了宝宁公司及保宁公司内符合申购条件的员工申购集资房解决住房困难的利益，也扰乱了作为案涉房屋所有权人的机电公司依政策分配集资房的秩序，损害了机电公司按集资房政策处分其财产的利益。即使案涉《南京市公有住房买卖契约》如原告邓娟陈述系于2008年12月30日签订，邓娟当时系金基公司员工，邓娟故意自书其为宝宁公司员工的虚假情况，占用宝宁公司申购集资房指标，并故意将案涉《南京市公有住房买卖契约》签订时间书写为2004年12月30日，金基公司在对上述事实明知的情况下，协助邓娟申购集资房，其二者损害了宝宁公司及其符合申购条件的员工的利益，也损害了机电公司按集资房政策处分其财产的的利益。综上，案涉《南京市公有住房买卖契约》应属无效。关于争议焦点2，即案涉公有住房买卖契约，是否可以继续履行，如可以继续履行，应如何履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因案涉《南京市公有住房买卖契约》系无效合同，故案涉《南京市公有住房买卖契约》自成立时起即没有法律约束力，案涉《南京市公有住房买卖契约》不应继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款、九十二条第一款第五项、第一百一十一条第一款第二项、第一百一十二条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邓娟与南京机电产业（集团）有限公司集资建房办公室签订的《南京市公有住房买卖契约》无效；二、驳回原告邓娟的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费100元，由原告邓娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费100元。账户名称：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。审 判 长  李筱艳人民陪审员  夏留根人民陪审员  蔡正勤二〇一七年三月二十七日书 记 员  王启慧