黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1355号
上诉人（原审原告）任传贵，住哈尔滨市道里区。
上诉人（原审原告）单久霞，住哈尔滨市道里区。
二上诉人委托代理人张坤，黑龙江鼎润律师事务所律师。
二上诉人委托代理人于洪涛，住所地哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审被告）黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司，住哈尔滨市道里区西十四道街45号。
法定代表人全星，总经理。
被上诉人（原审第三人）叶迎新，住哈尔滨市道里区。
委托代理人张锐锋，黑龙江圣通律师事务所律师。
上诉人任传贵、单久霞因与被上诉人黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司（以下简称龙贸公司）、被上诉人叶迎新房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民二民初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任传贵、单久霞的委托代理人张坤、于洪涛，被上诉人叶迎新及其委托代理人张锐锋到庭参加了诉讼。被上诉人龙贸公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任传贵、单久霞原审起诉时称：任传贵、单久霞系夫妻关系，自2002年开始为龙贸公司开发建设的工程施工，在此期间龙贸公司欠付任传贵部分工程款。2006年8月31日、2012年5月28日，任传贵、单久霞与龙贸公司签订二份房屋认购协议，约定龙贸公司开发建设的“风车小镇6号楼1号商服、8号楼1号门市”二处房屋出售给任传贵，抵偿欠付的工程款，协议还约定，项目取得售房许可证之后，与任传贵签订正式的《哈尔滨市商品房买卖合同》。认购协议签订后，任传贵将龙贸公司欠款冲抵部分购房款后支付现金补足购房款余款。2006年8月31日、2012年5月28日，龙贸公司分别为任传贵办理了房屋进户手续并交付房屋，此后，任传贵一直催促龙贸公司办理房屋权属登记，但龙贸公司拒不办理。任传贵认为龙贸公司的行为构成违约，故任传贵、单久霞要求：1、确认任传贵、单久霞与龙贸公司签订的房屋内部认购协议合法有效，风车小镇6号楼1号商服、8号楼1号门市的房屋归任传贵、单久霞所有；2、龙贸公司为任传贵提供办理风车小镇6号楼1号商服、8号楼1号门市的房屋所有权证所需的证明文件。
龙贸公司原审时辩称：同意任传贵、单久霞的诉求。龙贸公司与任传贵、单久霞之间存在真实的房屋买卖交易事实，且任传贵已实际支付房款并已经入住，因此，任传贵、龙贸公司双方签订的内部认购协议应为有效，龙贸公司予以认可，但因龙贸公司将任传贵购买的房屋进行了抵押，并且与抵押权人，就诉争房屋签订了联机备案合同，导致龙贸公司不能及时为任传贵、单久霞办理房屋更名手续，龙贸公司同意在更名条件成就时，配合任传贵、单久霞办理房屋更名手续。
叶迎新原审时诉称：任传贵与龙贸公司于2012年5月28日签订了《内部认购协议》一份，协议约定将龙贸公司开发的位于哈市香坊区哈平路149号风车小镇中的8号楼1号门市卖给任传贵，双方因履行该协议发生争议，任传贵向人民法院提起诉讼，但在龙贸公司与任传贵签订该《内部认购协议》之前，叶迎新已经于2012年4月5日与龙贸公司签订了《商品房买卖合同书》（编号为120XXXXXXXX），合同约定由龙贸公司将同一商品房（8号楼1单元101号房）卖给叶迎新。在龙贸公司向叶迎新出售该商品房时，龙贸公司已经取得了《商品房预（售）许可证》具备签订正式《商品房买卖合同书》和对《商品房买卖合同》进行联机备案的条件，并且在《商品房买卖合同书》办理联机备案手续后，该商品房已经处于已售状态，不可再行出让，所以任传贵、龙贸公司之间签订协议时，已经不能再联网打印正式的《商品房买卖合同书》。任传贵、龙贸公司在明知诉争房屋已出售给叶迎新的情况下，双方恶意串通，回避该商品房已经不能出售的事实，故意签订《内部认购协议》而不是《商品房买卖合同书》，该行为损害了叶迎新的合法利益。故叶迎新依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予以支持”之规定，请求人民法院确认任传贵、单久霞与龙贸公司签订的《内部认购协议》无效，并支持叶迎新的请求。叶迎新请求：一、请求依法确认本诉中任传贵、龙贸公司于2012年5月28日签订的《内部认购协议》无效：二、请求依法判令龙贸公司将8号楼1号门市房屋交付叶迎新；三、龙贸公司协助叶迎新办理8号楼1号门市房产权登记手续；四、任传贵从8号楼1号门市房中迁出，并向叶迎新交付房屋：五、请求依法判令任传贵、龙贸公司承担本案全部诉讼费用。
任传贵、单久霞针对叶迎新独立请求辩称：对叶迎新的请求有异议，理由如下：1、叶迎新要求确认任传贵、龙贸公司双方签订的内购协议无效没有法律依据。任传贵、龙贸公司双方签订的协议是对房屋买卖相关内容的约定，与叶迎新无合同关系，根据合同相对性原则，叶迎新请求确认内购认购协议无效是不合适的；2、叶迎新请求任传贵从诉争房屋中迁出并交付房屋没有事实及法律依据，本案争议焦点是任传贵、龙贸公司履行协议纠纷，作为第三人请求任传贵从争议房迁出，没有任何道理，要求任传贵交付房屋更不能予以支持；3、叶迎新申请参加本案诉讼没有法律依据，本案处理的是任传贵、龙贸公司之间的协议纠纷，请求理由是要求本案龙贸公司履行商品房买卖合同，根据叶迎新与龙贸公司签订的合同约定，双方的争议应该提交仲裁委裁决，若叶迎新参加本案诉讼，则违反了其与龙贸公司约定的仲裁条款和合同自治原则，故任传贵认为人民法院不应同意叶迎新加入本案诉讼。
龙贸公司针对叶迎新独立请求辩称：龙贸公司与叶迎新之间不存在商品房买卖合同关系，龙贸公司与叶迎新之间于2012年4月发生借贷关系并使用包括本案诉争房屋等四处房产进行网签抵押，双方形成的不是房屋买卖关系，且叶迎新从未向龙贸公司支付购房款，也从未向龙贸公司请求办理进户手续，实际上龙贸公司与叶迎新之间不存在商品房买卖关系，叶迎新提出的诉讼请求与事实不符，请人民法院不予支持。
原审判决认定：任传贵、单久霞系夫妻关系。2006年8月31日，任传贵、单久霞与龙贸公司签订房屋认购协议一份，约定，龙贸公司将其开发建设的“风车小镇6号楼1号商服”房屋出售给任传贵、单久霞，抵偿欠付的工程款。2006年8月31日，龙贸公司为任传贵、单久霞办理了上述房屋的进户手续并交付房屋。此后，任传贵、单久霞要求龙贸公司办理房屋权属登记，龙贸公司至今未办理。2012年4月5日，龙贸公司与叶迎新签订了一份《商品房买卖合同书》（编号为120XXXXXXXX），合同约定，龙贸公司将风车小镇8号楼1号门市（8栋1单元101号房）出售给叶迎新，价格为600000元。合同签订后，叶迎新缴纳了600000元购房款。
龙贸公司向叶迎新出售该商品房时，已经办理了《商品房预（销）售许可证》，具备签订正式《商品房买卖合同书》和对《商品房买卖合同书》进行联机备案的条件，叶迎新与龙贸公司签订《商品房买卖合同书》后，在有关部门办理了联机备案手续，该商品房已经处于已售状态。2012年5月28日，任传贵、单久霞与龙贸公司签订了房屋认购协议一份，约定，龙贸公司将已出售给叶迎新的，由其开发建设的位于哈尔滨市香坊区哈平路149号“风车小镇8号楼1号门市”房屋出售给任传贵、单久霞，抵偿欠付任传贵的工程款。协议还约定，项目取得售房许可之后，与任传贵签订正式的《哈尔滨市房屋买卖合同》。认购协议签订后，任传贵将龙贸公司欠款冲抵部分购房款后支付现金补足购房款余额，任传贵主张以江北一处房产作价977258元交给龙贸公司抵做购房款，但未提交相关证据。2012年5月28日，龙贸公司为任传贵办理了风车小镇8号楼1号门市房屋的进户手续并交付房屋。此后，任传贵要求龙贸公司办理房屋权属登记，龙贸公司至今未办理。另查明，2012年，叶迎新以同样的方式签订的购买龙贸公司该小区中另两套房产的《商品房买卖合同书》，于2014年12月经哈尔滨市仲裁委员会裁决，认定该《商品房买卖合同书》合法有效，龙贸公司应履行合同义务。该仲裁裁决书已发生法律效力。
原审判决认为：叶迎新与龙贸公司于2012年4月5日签订的《商品房买卖合同书》，有《商品房买卖合同书》与交款票据为证，且该合同书已在政府房产登记部门办理了联机备案手续，起到了预告和公示的作用；另外，叶迎新以同样方式签订的该小区另外两处房产已为生效的仲裁裁决书所确认，故叶迎新与龙贸公司签订的《商品房买卖合同书》合法有效，应予保护。
关于任传贵与龙贸公司于2012年5月28日签订的《内部认购协议》效力的问题。任传贵、龙贸公司签订的《内部认购协议》和占有诉争房屋之前，龙贸公司与叶迎新已签订了《商品房买卖合同书》，交付了房款，并在房地产登记部门办理了联机备案手续，其登记备案显示该房屋已处于销售状态，应认定任传贵、龙贸公司在签订内部认购协议并交付房屋之时，对龙贸公司已将该房屋出售给第三人的事实为明知。况且，该房屋早已于出售给叶迎新时，即取得了商品房预售许可证，与任传贵、龙贸公司签订的《内部认购协议》中约定的“项目取得售房许可后再签订正式的《哈尔滨市房屋买卖合同》”的事实不符，加之，任传贵以江北房屋抵债977258元，任传贵、龙贸公司均未提供证据证明，任传贵举证于2011年付款20万元为预付2012年5月28日签订的8号楼1号商服的主张，与该事实不符，证据不明，故不予认定。另外，龙贸公司在明知诉争房屋已出卖给叶迎新并已在政府房产登记部门办理了联机备案手续的情况下，隐瞒事实真相，又与任传贵签订《内部认购协议书》，主观上有过错，违反了诚实信用原则，侵害了叶迎新的合法权益，故任传贵、龙贸公司于2012年5月28日签订的《内部认购协议》无效。
关于任传贵、龙贸公司于2006年8月31日签订的风车小镇6号楼1号商服的《内部认购协议》的效力问题。因任传贵、龙贸公司均未提供该套房产的联机备案手续，故该份《内部认购协议》的效力该院无法认定。
关于龙贸公司辩称，与叶迎新之间不是房屋买卖关系，而是借贷关系，《商品房买卖合同书》是对借贷担保的问题。因龙贸公司始终未能提供有关借贷合同或抵押贷款合同以及能够证明其主张的证据，且在明知存在风险的情况下，也没有行使撤销权，故龙贸公司的辩称理由缺乏事实和法律依据的支持，不予采信。
关于任传贵主张叶迎新与龙贸公司签订的《商品房买卖合同书》有仲裁条款约定，不应准许叶迎新参加本案诉讼的问题。因任传贵、龙贸公司之间的纠纷直接涉及第三人的合法权益是否能得到法律保障的问题，故叶迎新作为有独立请求权的第三人依法可以参加本案的诉讼活动，故任传贵的该项主张依据不足，不予采纳。
综上，叶迎新的四项诉讼请求，证据充分，符合法律规定，予以支持。判决：一、任传贵、龙贸公司于2012年5月28日签订的《内部认购协议》无效；二、叶迎新与龙贸公司于2012年4月5日签订的编号为120XXXXXXXX号的《商品房买卖合同书》有效；三、任传贵、单久霞于本判决书生效后十日内从位于哈尔滨市香坊区哈平路149号风车小镇8号楼1号门市房内迁出，并将该房屋交付给叶迎新；四、龙贸公司于本判决书生效后十日内协助叶迎新办理上述房产的产权登记手续；五、驳回任传贵、单久霞的诉讼请求。本案诉讼费100元（任传贵、单久霞已交付32400元）由任传贵、单久霞负担。第三人叶迎新预交的诉讼费4900元，由龙贸公司负担，于本判决生效后立即给付叶迎新。
任传贵、单久霞不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，证据不足。1、叶迎新、龙贸公司基于借贷行为产生的借贷关系，买卖的目的是为了保证借贷合同的履行，防止龙贸公司不履行借贷合同签订，因此房屋买卖合同不是双方真实意思表示，应确认无效合同。2、叶迎新与龙贸公司并未发生真正的买卖行为，叶迎新无任何证据证明其支付了购房款。3、任传贵原审举示的证据五、证据六收据和结算票据已充分证明任传贵支付购房款的事实。关于任传贵诉请的6号楼1号商服，原审判决不予认定证据不足，该诉请应予支持。（二）原审判决适用法律不当。1、叶迎新与龙贸公司签订买卖合同时任传贵早已占有此房，叶迎新在明知此房已卖给任传贵的情况下，与龙贸公司恶意串通，共同将已经出售的房产联机备案，主观上明显是恶意，依据合同法规定，损害了任传贵的利益而合同无效。2、任传贵、龙贸公司买卖行为在先，双方先于叶迎新履行的房屋买卖合同，而后签订的认购协议符合法律规定，原审判决依据商品房买卖纠纷的解释第十条认定任传贵与龙贸公司签订并履行的内部认购协议是恶意串通而无效适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持任传贵、单久霞的诉讼请求。
叶迎新辩称：叶迎新与龙贸公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，叶迎新按合同约定向龙贸公司交付了购房款，并联机备案，该合同合法有效。叶迎新与龙贸公司签订的合同没有抵押、借款字样，任传贵和龙贸公司辩称系对借款担保缺乏事实与法律依据。141号、142号生效的仲裁裁决书已经确认叶迎新购买其他两处房屋合同合法有效。龙贸公司、任传贵明知叶迎新与龙贸公司签订正式《商品房买卖合同》并进行联机备案，仍签订《内部认购协议》的行为属于恶意串通，损害叶迎新的利益。任传贵和龙贸公司举示的证据相互矛盾，存在恶意串通，损害叶迎新的利益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
龙贸公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
二审中，任传贵、单久霞向本院举示证据如下：
证据A1、黑龙江金旺物业有限公司出具的证明一份及票据14张。意在证明：风车小镇6-1号房屋任传贵在2006年占有、使用。本案争议的风车小镇8-1号商服任传贵于2011年占有、使用，并将房屋出租的事实。
证据A2、哈尔滨超然物业有限公司出具的证明一份。意在证明：本案争议的6-1号房屋自2006年任传贵占有、使用，并由任传贵交纳热费。2011年，8-1号房屋由任传贵占有、使用，期间供热费由任传贵缴纳。
证据A3、8-1号房屋用户购电明细。意在证明：该房屋的电费从2012年1月1日至今一直由任传贵交纳。
证据A4、哈尔滨市公安局香坊分局建筑派出所出具的证明一份。意在证明：本案争议的6-1号商服2008年开始经营都市浪漫旅馆。
叶迎新针对任传贵、单久霞举示的证据质证意见：任传贵提供的证据在原审时可以取得，并不是客观原因不能取得的新证据，不同意质证。
本院针对任传贵、单久霞举示的证据认证意见：上述四份证据均是交费票据或公安机关、物业部门出具的证明材料，且提交了证据原件，叶迎新虽以不是新证据不予质证，但上述证据记载的事实为客观发生，故对上述证据的真实性予以采信，对上述证据欲证明的问题及与案件的处理结果是否存在关联，需结合该案的性质及其他证据综合考虑。
二审中，叶迎新向本院举示证据如下：
证据B1、龙贸公司在哈尔滨市中级人民法院申请撤销仲裁裁决时提供的龙贸公司与其他借款人为贷款提供担保签订的房屋买卖合同中第21页。意在证明：叶迎新与龙贸公司的买卖合同第21页没有任何抵押、借款、担保字样，叶迎新与龙贸公司是买卖。
证据B2、哈尔滨市中级人民法院庭审笔录一份。意在证明：同证据B1。
证据B3、证据B4、哈尔滨市中级人民法院民事裁定书各一份。意在证明：叶迎新在2012年4月5日同时、同样的交易方式、同样的签订另两处房屋的买卖合同，其中2份已经被仲裁委确定合同合法有效，龙贸公司的申请被法院驳回。
任传贵针对叶迎新举示的证据质证意见：叶迎新提供的上述证据与本案没有关联性，并不是本案争议房产的事实，没有任何证明力，而恰恰证实龙贸公司与叶迎新存在恶意串通的行为。双方以仲裁的方式确认了假买卖，真借贷的名义导致买卖合同被确认有效，完全违背了当事人的真实意思表示，侵犯了任传贵的合法权益，不应采信。
本院针对叶迎新举示的证据认证意见：叶迎新举示的四份证据为合同内容、法院庭审笔录、法院裁定书，上述证据的真实性任传贵并未提出异议，结合证据的来源均合法，故对上述证据的真实性予以采信，对上述证据欲证明的问题应结合本案的性质及法律关系予以综合考虑。
二审中，叶迎新为反驳任传贵、单久霞举示的证据，又向本院举示证据如下：
证据B5、金旺物业公司证明及物业费票据；
证据B6、供电所抄表员赵培胜的证明及供电所电脑更名信息截图；
证据B7、供电所打印的用户缴费明细表及催费通知和购电发票；
证据B8、全国企业信息公示系统公示的金旺物业公司的股东信息；
证据B9、金旺物业公司经理及员工证实给任传贵出具伪证的录音。
上述证据欲证明任传贵称其2011年开始使用争议之房所举的证据均是伪证。
任传贵、单久霞针对叶迎新举示的反驳证据质证意见：
对于叶迎新提供的物业公司证明和任传贵的物业费缴费收据，该证据全篇未显示叶迎新的任何字样，不仅直接证实了叶迎新从未占有此房，与此房无任何关联，名为买卖实为借贷的事实，还恰恰证实任传贵夫妇实际缴费和占有此房的事实，具体理由如下：1、此证据在开庭审理后提交，不符合证据规则第四十二条规定，此证据不应采信；2、此证明最后三行称“任传贵交付该门市房2012年1月至2013年12月物业费，考虑公司使用该门市房，故在收费时减免了费用”及结合物业费收款票据，显示任传贵夫妇实际缴纳2012年1月1日至2013年12月31日物业费，表明：（l）自2012年1月1日，该房即为任传贵夫妇所有，因此而缴纳的1月1日起的物业费。（2）由于物业公司放置材料经与我方商议，借给物业公司使用，因此而减免部分物业费，充当具有租金性质的使用费。表明该房产早就交付给任传贵、单久霞，任传贵、单久霞借给物业公司使用。3、除之前将江北房抵房款外，任传贵、单久霞第一笔现金交款日期是2011年9月20日，交付20万，2011年IO月22日交付7万元，在2012年1月1日前龙贸公司将房屋钥匙和房屋交付任传贵。因此才产生的我方缴纳物业费和电费。4、退一步讲，按此证明所说，物业公司一直占有房屋放置材料，到9月份才将房屋交付给任传贵，表明物业公司将房屋交付的第一人就是任传贵，别无他人。
本院对叶迎新举示的反驳证据认证意见：叶迎新举示的上述证据B5-B8均提供了证据原件，对上述四份证据的真实性予以采信，叶迎新举示的证据B9录音记录，因该证据在录音内容上体现出叶迎新对谈话人有语言诱导、威胁的内容，故对该证据的证明力本院不予采信。
本院经审理查明：任传贵、单久霞系夫妻关系。任传贵为龙贸公司施工工程，因龙贸公司拖欠任传贵工程款，经任传贵与龙贸公司双方协商，龙贸公司将其开发建设的龙贸小区价值250万元的房产，即本案诉争房产之一风车小镇6号楼1号商服抵付给任传贵，并签订房屋预购书。任传贵将此房占有使用至今，并于2007年出租给“都市浪漫旅馆”经营至今。期间供热费均由任传贵交纳。因龙贸公司之前尚欠任传贵借款520000元，经双方确认，截止2009年7月7日任传贵尚欠龙贸公司房屋差价款880855元。任传贵先后给付龙贸公司购房款55万元及江北一处价值977298元房产，龙贸公司将本案争议房产风车小镇8号楼1号门市于2012年1月1日交付给任传贵占有使用。任传贵现尚欠龙贸公司房屋价款49995元。2012年5月28日，任传贵与龙贸公司签订《房屋认购协议》一份，约定龙贸公司将其开发建设的位于哈尔滨市香坊区哈平路149号“风车小镇8号楼1号门市”房屋出售给任传贵，以抵账的方式付款。任传贵于2012年至2013年将此房租给安徽板面；于2014年至2015年租给福鑫豆业使用至今。期间供热费均由任传贵交纳。龙贸公司为任传贵办理了该房屋的进户手续，上述房产至今未办理房屋权属登记。
2012年4月5日，叶迎新与龙贸公司签订《商品房买卖合同书》约定：龙贸公司将风车小镇8号楼1号商服出售给叶迎新，价格为60万元。叶迎新称以现金方式交付包括本诉争之房在内的三套房款150万元给龙贸公司。2012年4月6日，叶迎新与龙贸公司签订《商品房买卖合同书》，该合同内容叶迎新以5213240元购买龙贸公司5栋1层101号面积568平方米门市房一处，叶迎新称仍是以现金方式支付的购房款。但龙贸公司否认叶迎新的主张，称四套房产叶迎新均未交付购房款，四套房产均是用于借款抵押。叶迎新与龙贸公司对包括该房产在内的四套房产于2012年4月6日办理了联机备案手续。
另查明，龙贸公司向叶迎新借款500万元，约定6分利。2012年4月6日，叶迎新通过中国工商银行将500万元汇款至龙贸公司法定代表人金正基妻子南星账户。截至本案诉讼前龙贸公司偿还叶迎新借款本息共计400余万元。
本院认为：本案争议的焦点为叶迎新与龙贸公司之间是商品房买卖关系还是抵押借贷关系；任传贵与龙贸公司签订的房屋内部认购协议是否有效。
1、关于叶迎新与龙贸公司之间是商品房买卖关系还是抵押借贷关系的问题。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。依照上述法律规定，双方当事人意思表示真实为民事法律行为有效的必要条件之一。叶迎新与龙贸公司虽然签订了商品房买卖合同，但双方真实的意思表示并非确立商品房买卖关系。首先，龙贸公司并不认可叶迎新与龙贸公司签订的商品房买卖合同是为了房产交易，而是抵押借款。其次，叶迎新与龙贸公司在两天内签订四套房产价值670万元的合同，且两天内以现金方式向龙贸公司支付高达670万元购房款有悖常理，叶迎新不能举示付款凭据，龙贸公司亦否认叶迎新给付其现金670万余元。叶迎新向龙贸公司法定代表人金正基妻子南星发手机短信内容为：“看来这四套房子你们是彻底不回购了”。也佐证了叶迎新与龙贸公司签订的房屋买卖合同目的是抵押借款。再次，同样是在2012年4月6日，叶迎新通过银行转账方式向龙贸公司支付500万元款项，同日办理了联机备案手续，该行为印证了任传贵及龙贸公司的主张。最后，按照购房合同，龙贸公司出售给叶迎新的四套房产均为现房，但叶迎新并未实际占有所购之房，亦有违正常的交易习惯。综合以上因素，已形成完整的证据链，可以认定叶迎新与龙贸公司之间真实意思表示是抵押借贷，而非房屋买卖。叶迎新与龙贸公司签订的房屋买卖合同实为民间借款担保，故叶迎新依法应以民间借贷法律关系主张权利，叶迎新以房屋买卖关系主张权利，其请求不应得到支持。
2、关于任传贵、龙贸公司签订两份认购协议效力的问题。
任传贵与龙贸公司于2006年8月31日及2012年5月28日签订的《房屋认购协议》是任传贵与龙贸公司真实的意思表示，协议内容不违反法律禁止性规定，合法有效。任传贵依照合同约定支付了房屋价款，龙贸公司亦将两处房产交与任传贵占有使用。现任传贵请求确认其与龙贸公司签订的协议效力及要求龙贸公司协助办理房屋所有权证书即符合合同约定，亦有法律依据。任传贵、单久霞的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民二民初字第99号民事判决书；
二、确认上诉人任传贵、单久霞与被上诉人黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于2006年8月31日、2012年5月28日签订的《房屋认购协议》有效；
三、哈尔滨市香坊区哈平路149号风车小镇6号楼1号商服、风车小镇8号楼1号门市归上诉人任传贵、单久霞所有；
四、被上诉人黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助上诉人任传贵、单久霞办理上述房产的产权登记手续；
五、确认被上诉人叶迎新与被上诉人黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司签订的编号为120XXXXXXXX《商品房买卖合同书》无效；
六、驳回被上诉人叶迎新原审诉讼请求。
一审案件受理费5000元，由被上诉人黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司负担100元；由被上诉人叶迎新负担4900元（叶迎新已交付），（任传贵、单久霞已交付32400元，该款由原审法院退还给任传贵、单久霞32300元，由黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司给付任传贵、单久霞100元）。
二审案件受理费100元，由叶迎新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳 波
审 判 员 曲云鹏
代理审判员 崔 宁
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 于凯华