上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3445号上诉人（原审原告）徐向荣上诉人（原审原告）陈传杰。被上诉人（原审被告）上海万源房地产开发有限公司，法定代表人**，董事长。委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。上诉人徐向荣、陈传杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2013年2月18日，上海万源房地产开发有限公司（出卖人、甲方、以下简称万源公司）与徐向荣、陈传杰（买受人、乙方）签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买上海市xxxxxxxx，房屋建筑面积为85.48平方米，总价款为人民币（下同）3,285,172元。合同第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。补充条款一第六条第2款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情况的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定。该合同还对其他事项作出了约定。2013年3月22日，双方又签订了关于xxxxxxx地下1层车位xxx室的买卖合同，该车位的转让价格为70,000元。上述合同签订后，徐向荣、陈传杰向万源公司全额支付了房屋转让款及车位转让款。后徐向荣、陈传杰与案外人xxxxxxx就系争房屋的套内改造事项签订了《万源城xxx（尚郡）套内改造施工合同》，约定的承包方式为包工包料，总价款为3,000元。2013年6月1日，徐向荣签署《万源城xxx尚郡房屋验收交接记录》，上载的物业地址为本案系争房屋，在“业主意见栏”处记载：“房子整身返工维修，无法验房，水电无法验收。”2013年7月2日，万源公司以挂号信的方式向徐向荣、陈传杰寄送了《万源城-尚郡交房催告书》，该催告书载明，系争房屋符合约定的交付条件，万源公司已于2013年6月1日起多次以电话及短信方式通知徐向荣、陈传杰办理上述房屋的交付手续。期间徐向荣、陈传杰提出该房屋室内装修瑕疵的维修要求，万源公司已经进行了修复。根据合同约定，发出该交房催告书。请徐向荣、陈传杰于2013年7月6日前办理房屋验收交接手续。2013年9月1日，徐向荣再次签署《万源城xxx尚郡房屋验收交接记录》，在“业主意见栏”处记载：“客厅：所有紧急按钮不能用；卫生间：门油漆划伤、马桶后三角阀盖板有缝、地砖缝太大；阳台：门锁钥匙没有。”原审另查明，系争房屋自2013年5月12日起至2013年9月11日止期间的电费由万源公司代徐向荣、陈传杰支付。嗣后，由于双方对逾期交房、房屋质量问题导致的违约责任承担产生分歧，遂成讼。原审审理中，徐向荣、陈传杰请求判令万源公司赔偿各类损失141,675元（违约金126,479元、其他15,196元）。诉讼中，徐向荣、陈传杰明确诉讼请求为万源公司赔偿其各类损失138,479元（其中延期交房违约金126,479元、租金损失12,000元）。万源公司辩称：不存在万源公司逾期交房的事实。徐向荣、陈传杰于2013年6月1日缴清最后一笔房款，万源公司通知其二人当场收房。徐向荣、陈传杰办理了相应的手续并支付了物业管理费。但徐向荣、陈传杰在验收房屋过程中提出房屋有质量瑕疵，拒绝收房。万源公司在2013年7月又向徐向荣、陈传杰发出书面催告函。根据合同补充条款的约定，房屋有质量问题、瑕疵不能作为拒收房屋的理由。若法院认定万源公司违约，徐向荣、陈传杰计算违约金的基数也不应加入车位款和工程改造款。对于计算的期限，万源公司在7月2日发函给徐向荣、陈传杰催收房屋，故不应计算至2013年9月1日，且违约金的数额也过高，请求法院予以调整。另，系争房屋是全装修房，即使部分有质量瑕疵，也不影响徐向荣、陈传杰使用，故徐向荣、陈传杰主张的租房损失也不应支持。综上，不同意徐向荣、陈传杰的诉讼请求。原审法院对徐向荣、陈传杰提供的居间协议、中介费用结算确认书、关于上海市闵行区xxxxxxx房屋的买卖补充协议、房屋租赁合同及租金、押金收据等证据，认为因该些证据与本案不具有关联性，故对其证据效力不作认定；对于徐向荣、陈传杰提供的维修补偿费确认书，因该确认书上无双方签字确认，对其真实性无法确认，对其证据效力亦不作认定。另，原审中，原审法院分别向如下房屋中介机构征询系争房屋（或与系争房屋同户型同地段的房屋）在2013年6月至2013年9月期间的租金价格。上海xxx房地产经纪有限公司龙茗路店答复的月租金价格约在7,000元左右；上海xxx房屋租赁置换有限公司龙茗路店答复的月租金价格约在6,000元左右；上海xx房地产经纪有限公司古美店答复的月租金价格约在6,500元至7,000元之间。原审法院将上述征询内容制成笔录并经双方当事人当庭质证，双方表示对前述笔录的真实性均无异议。原审认为，双方签订的《上海市商品房出售合同》系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守并依约履行。现本案的争议焦点为万源公司是否存在逾期交房的违约行为？对此，原审认为，根据合同约定，万源公司应在收到徐向荣、陈传杰全部房价款之日起15天内向其二人交付系争房屋，房屋交付的条件及标志是万源公司取得该房屋的房地产权证（大产证）。现根据本案查明的事实，万源公司已经取得了该房屋的房地产权证（大产证），并已在徐向荣、陈传杰支付完毕全部购房款当日（即2013年6月1日）与其二人办理房屋交接手续，符合合同的约定，不存在逾期交房的情形。现徐向荣、陈传杰主要系基于房屋内多处堆放施工物品且装修亦存在质量问题导致无法正常居住遂拒收房屋，徐向荣、陈传杰为证明其上述事实主张，出示了验收单一份及照片一组加以证明。但法院认为，验收单上所载内容处于“业主意见栏”项下，表达的仅仅是徐向荣、陈传杰对于验收房屋当日系争房屋现场状态属严重无法正常使用的主观感受和理解；至于照片，因万源公司对其真实性不予确认，而照片也未附拍摄日期、未能全面反映出2013年6月1日验房当天房屋内的情形，且即便确系当日所拍摄，也属于房屋的质量或装修尚存瑕疵。对此，徐向荣、陈传杰完全可以要求万源公司履行相应的清场及维修义务，但不能认为前述瑕疵系房屋主体结构问题或严重影响正常使用。综上，原审认为，徐向荣、陈传杰于2013年6月1日以其诉称的事实和理由拒绝同万源公司办理交房手续，由此引起的法律后果，应由其二人自行承担。故原审法院对徐向荣、陈传杰要求万源公司支付延期交房违约金的诉讼请求不予支持。对于徐向荣、陈传杰要求万源公司支付实际损失的诉讼请求，原审认为，鉴于万源公司在庭审中也承认房屋存有装修瑕疵并在其后数月中进行了相应维修，由此导致徐向荣、陈传杰对房屋的使用价值受损，故万源公司理应向徐向荣、陈传杰承担房屋空置期间的经济损失。关于计算经济损失的起止时间，应当自2013年6月1日交房当日徐向荣、陈传杰发现房屋存有质量问题起至2013年9月1日再次确认验收交房之日为止。关于经济损失的计算标准，应当参照系争房屋本身的租金。现原审法院依据必要的市场了解情况，参照同地段同类房屋的租金价格酌定万源公司需赔偿徐向荣、陈传杰自2013年6月1日起至2013年9月1日止系争房屋的经济损失为20,000元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，于二○一四年十一月二十日作出判决：一、上海万源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿徐向荣、陈传杰经济损失20,000元；二、驳回徐向荣、陈传杰其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,133.50元，减半收取计1,566.75元，由徐向荣、陈传杰负担1,331.75元，上海万源房地产开发有限公司负担235元。判决后，徐向荣、陈传杰不服，上诉于本院，诉称：根据双方签订的系争房屋出售合同，万源公司未按照约定期限交付房屋，理应向徐向荣、陈传杰支付逾期交房违约金、租房等损失141,290元，原审法院仅酌情判令万源公司赔偿损失20,000元，违反事实和相关法律规定。故请求二审法院依法改判增加万源公司支付徐向荣、陈传杰损失赔偿金121,290元。被上诉人万源公司辩称：原审查明事实与适用法律正确，且原审已经判令万源公司赔偿徐向荣、陈传杰相应损失，故请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，徐向荣、陈传杰提起上诉的主要理由是认为万源公司未在2014年6月1日按约履行交房义务，故其应按合同约定承担逾期交房的违约责任。但根据徐向荣、陈传杰原审时提供的验收交接记录以及照片等证据，原审法院认为尚不足以证明2014年6月1日系争房屋处于严重影响正常使用的状态，而仅能表明系争房屋的质量或装修存在瑕疵，该认定尚属妥当。而根据系争房屋出售合同补充条款一第六条第2款的约定，系争房屋存在质量问题不影响双方按约定期限办理房屋交接手续，在此情况下万源公司不构成延期交房，故徐向荣、陈传杰要求万源公司按照合同约定承担逾期交房的违约金，缺乏依据。鉴于万源公司在原审时确认系争房屋存有相应质量瑕疵且其亦实际对此进行过维修的事实，徐向荣、陈传杰在一定期限内也确实未实际使用系争房屋，原审法院充分考虑到徐向荣、陈传杰的利益，判令万源公司参照同期同地段同类房屋的租金价格补偿徐向荣、陈传杰诉请期间的相应损失，该处理尚属合理，本院对此予以认同。徐向荣、陈传杰坚持要求万源公司按照合同约定承担逾期交房违约金并同时承担房屋租金等其他相应损失，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,669.58元，由上诉人徐向荣、陈传杰共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  张薇佳代理审判员  盛伟玲审 判 员  唐建芳二〇一五年一月六日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……