河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终4404号
上诉人（原审被告）：郭嘉伟，男，1990年2月3日出生，回族，住洛阳市涧西区。
委托代理人：周义，河南洛神律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洛阳市美伦房地产开发有限公司。住所地：洛阳市涧西区天津路**号。
法定代表人：闫涛，该公司总经理。
委托代理人：张晓宏，北京市振邦律师事务所律师。
上诉人郭嘉伟因与被上诉人洛阳市美伦房地产开发有限公司（以下简称美伦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳涧西区人民法院（2016）豫0305民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭嘉伟及其委托代理人周义，被上诉人美伦公司的委托代理人张晓宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月26日，原告美伦公司与被告郭嘉伟签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0232171，房屋代码：560656）一份，约定被告郭嘉伟购买原告美伦公司开发的位于洛阳高新技术产业开发区××路与××路交叉口美伦山水华府10幢1单元1-1801号房产，合同总价款为800000元。上述合同的附件四约定的付款方式为银行按揭贷款，并约定买受人应于2013年9月4日付清首付款人民币240000元（含定金），买受人应于付清首付款后，接到售楼部通知后七日内，携全部办理贷款所需资料，前往指定地点办理按揭手续，逾期办理者，违约责任同主合同第七条（合同第七条内容为：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定）等。该合同还对房屋交付等内容进行了约定。2014年12月12日，原告美伦公司向被告郭嘉伟邮寄《通知》一份，内容为：由于您迟迟不提供相关贷款资料，耽误我公司贷款工作的办理，根据双方所签约定，现对你提出告诫，望接到本通知三日内到售房部提供相关资料（维修基金缴费单、契税办证联、补充协议原件、身份证复印件）逾期公司将保留一切法律追究权利。2015年5月28日，原告美伦公司再次向被告郭嘉伟邮寄《通知》一份，内容为：由于你迟迟不来办理贷款相关手续，我公司已于2014年12月12日给你发过一次挂号信，到目前为止你依然不来办理。公司最后一次通知你请接到本通知三日内到售楼部办理相关手续，逾期公司将保留一切法律追究权利。庭审中，原告美伦公司提供了邮政部门出具的《邮件查询回复单》，相关单据均显示邮件已经由郭仲华签收。该案审理过程中，原告美伦公司自认其在与被告郭嘉伟签署上述合同前，已经分别于2013年8月31日、2013年9月4日收取了被告郭嘉伟房款共计240000元，同时，原告美伦公司已于2013年10月9日将涉案房屋实际交付于被告郭嘉伟。原审法院另查明，涉案房屋的《业主资料表》显示郭仲华（系被告郭嘉伟爷爷）为房屋的常住人员。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告美伦公司与被告郭嘉伟签订的《商品房预售合同》及相应的补充协议、合同附件，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效；现被告在原告依约履行通知义务后，不能按照约定履行配合办理银行贷款的义务，也没有采取其他措施履行支付剩余购房款的义务，应当承担相应的法律责任；结合被告的具体违约情形及合同约定，对于原告要求解除双方于2014年1月26日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0232171，房屋代码：560656）的诉讼请求，该院予以支持；进而对于原告提出的要求被告立即腾退位于高新技术产业开发区××路与××路交叉口美伦山水华府10幢1单元1-1801号的房屋的诉讼请求，该院亦予以支持。同时，基于上述认定、合同约定以及原告对于其诉讼请求的说明，该院确定被告向原告支付违约金5600元。对于原告要求被告向其支付房屋占用费的诉讼请求，该诉求缺乏合同依据且原告也未提供证据证实其主张的费用的计算依据。同时，根据庭审查明的事实，原告在被告尚未足额支付房款的情况下自愿交付房屋，由此造成的损失原告也应当予以承担，故对于原告的此项诉讼请求，该院不予支持。因原、被告双方的合同已经解除，原告应当依法依约向被告返还购房款240000元，综合考虑合同解除的原因等因素，该院确定原告应当在被告返还房屋时无息退还相关款项。被告郭嘉伟无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳市美伦房地产开发有限公司与被告郭嘉伟于2014年1月26日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0232171，房屋代码：560656）。二、被告郭嘉伟向原告洛阳市美伦房地产开发有限公司支付违约金5600元，并腾退位于洛阳市高新技术产业开发区××路与××路交叉口美伦山水华府10幢1单元1-1801号的房屋。三、原告洛阳市美伦房地产开发有限公司在收回房屋（位于洛阳市高新技术产业开发区××路与××路交叉口美伦山水华府10幢1单元1-1801号的房屋）当日向被告郭嘉伟返还购房款240000元。上述第二项义务应于本判决生效后三十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。四、驳回原告洛阳市美伦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费66元，由被告郭嘉伟负担。
郭嘉伟上诉称：请求二审法院在查明事实的基础上依法撤销一审判决第一项，第二项，依法改判或发还重审；判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由；一、一审法院查明事实错误。1、上诉人从未收到过被上诉人邮寄的通知，一审却在查明事实中认定上诉人分别于2014年12月12日，2015年5月28日收到被上诉人邮寄给上诉人的《通知》，该认定与事实不符。2、上诉人在购房时被上诉人承诺，给上诉人办理房屋按揭贷款手续，上诉人也将房屋按揭贷款手续全部交付给被上诉人，因被上诉人的原因没有在银行办理成房屋按揭贷款手续，责任在被上诉人，是被上诉人违约在先。3、被上诉人在承诺给上诉人办理房屋按揭贷款手续后，在收到上诉人交付的房款首付24万元后，自愿将房屋交付给上诉人入住，现上诉人早已入住，且将房屋装修完毕，房屋装修花费巨大，现被上诉人突然要毁约要收回上诉人的住房，但对上诉人的装修损失却只字不提，一审也未给予查明，实属错误。二、一审法院违反法定程序。上诉人在收到法院发放的传票后，准时按传票上的时间到洛阳市涧西区人民法院一楼大厅等候开庭，但始终没有人通知上诉人开庭的具体地方，而传票上也没有通知开庭的具体地址和房间，人为造成上诉人一审缺席，该错误不在上诉人。一审法院在开庭地址没有明确通知到上诉人的情况下，就按缺席审理案件，剥夺上诉人参与开庭、主张申辩的权利，望二审法院予以纠正。三、一审法院判决错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》合法有效，且已经履行，应继续履行．因被上诉人没有按其承诺给上诉人办理下来房屋按揭贷款，是被上诉人违约在先，其应承担违约责任。上诉人购房时就已经明确告知被上诉人，买房需要办理按揭贷款，不是一次性付款，被上诉人在明知上述情况下，在其没有给上诉人办理下来房屋按揭手续后，其应自担损失。一审判决上诉人承担5600元违约金，没有事实依据和法律依据。一审法院在判决撤销购房合同时，对上诉人对房屋装修的费用及损失，不予处理，明显错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，维护上诉人的合法权益。
美伦公司答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉称其没有收到通知，不符合事实。二、上诉人办理房屋按揭手续，上诉人应提交贷款的资料，其所称不符合事实与常识。三、答辩人将房屋交给上诉人是对房屋的处分，并没有损害上诉人的利益，上诉人对房屋装修，产生的后果应由其承担责任。四、上诉人称收到传票但开庭时没有人通知其到庭，不符合事实，当时答辩人等了很长时间，书记员也去叫了几次，大厅也有导诉人员，涧西区法院按缺席审理程序适当。五、一审判决正确，不存在答辩人承诺为上诉人办理按揭贷款，其没有按期支付房款，应支付违约金。六、答辩人房屋被使用数年，因没有达到合同目的而解除，违约金约定过低，但为减轻诉累，答辩人没有上诉。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：一、关于原审程序。本案原审法院在向郭嘉伟送达开庭传票时，已告知其开庭的时间和地点，该时间、地点与通知美伦公司的信息一致。美伦公司在指定时间到原审法院参加庭审，郭嘉伟提供的证据不能证明其未能参加庭审的原因不在自身，故原审法院按其缺席处理，并无不当。二、关于合同解除。美伦公司与郭嘉伟在双方签订的《商品房预售合同》中约定，郭嘉伟在付清购房首付款后，应在接到美伦公司通知后七日内，携带办理按揭贷款的全部资料到指定地点办理按揭贷款手续。美伦公司曾于2014年12月12日、2015年5月28日两次向郭嘉伟邮寄《通知》两份，根据邮政部门出具的邮件查询回复单及国内挂号信函收据等证据，可以认定上述两份通知已送达。郭嘉伟在接到通知后，未能按合同约定办理按揭贷款手续，在此之后一直未向美伦公司支付剩余购房款，按照双方约定，本案《商品房预售合同》已具备相应的解除条件。二审中郭嘉伟明确表示同意与美伦公司解除合同，故原审判决双方解除合同并判令郭嘉伟向美伦公司支付相应的违约金，并无不当。对于郭嘉伟所称的因解除合同对其所造成的损失，其可另行主张。综上，原审法院对违约金的数额及合同解除后双方应履行义务的认定，符合法律规定。郭嘉伟的上诉理由不能成立，应予驳回，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭嘉伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵国欣
审判员 沈可可
审判员 王 鹏
二〇一六年十一月九日
书记员 关进京