上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第420号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海康策投资管理有限公司。
委托代理人傅聿文，上海市希望律师事务所律师。
委托代理人卫俊杰，上海市希望律师事务�律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司。
委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
上诉人上海康策投资管理有限公司（以下简称康策公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人康策公司的法定代表人＊＊＊及其委托代理人傅聿文、卫俊杰，被上诉人上海证大喜玛拉雅有限公司（以下简称证大公司）委托代理人程先林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，位于上海市浦东新区芳甸路＊＊＊弄（樱花路＊＊＊号）房屋权利人为证大公司。证大公司原名上海证大喜玛拉雅置业有限公司。
2011年10月8�，证大公司（出租方、甲方）与康策公司（承租方、乙方）签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定甲方同意乙方预租位于上海市浦东新区芳甸路＊＊＊弄“证大喜玛拉雅中心”＊＊＊房屋，该房屋预测实用面积535平方米。乙方承诺租赁该房屋从事＊＊＊医堂，＊＊＊宝贝品牌的销售经营活动。乙方在甲方商铺内经营品类按甲方统一规划被归为养生服务类别。双方约定于2011年12月31日前交付房屋。甲方同意乙方的租赁期限为8年5个月，自2012年1月1日起至2020年5月31日止（含装修期）。在乙方遵守本合同各项约定（包括租赁期限）的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起150个自然日的装修期，装修期内乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为人民币（下同）1.25元／平方米实用面积／日。�方应于2012年6月1日之前正式开业，如乙方不能按时开业，除自本合同约定的开业日起全额支付租金、物业管理费及其他费用外，逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同，且乙方需按本合同约定承担提前解约的违约责任。租金标准及支付方式：2012年6月1日至2014年5月31日，保底租金8元／平方米实用面积／日，2014年6月1日至2016年5月31日，保底租金9元／平方米实用面积／日……乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，于每月25日前按约定的保底租金标准向甲方预付下月保底租金。乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。物业管理费标准为80元／平方米建筑面积／月，现甲乙双方约定，乙方在开业初期，即本合同约定的租赁期限内按2.50元／平方米实用面积／日的标准向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。乙方应于每月25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，但首月物业管理费应于本合同签订并生效后七个工作日内支付。乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金390，550元。合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，2012年5月9日，证大公司、康策公司办理了租赁物的交付手续。康策公司着手进行装修，用于经营＊＊＊医堂养生服务项目。康策公司支付证大公司租赁保证金390，550元，支付物业管理费至2012年12月31日，未支付租金。2013年4月-9月，证大公司向康策公司等租户发送催讨租金的结算通知。
2013年11月11日，上海证大物业管理有限公司（以下简称证大物业公司）出具债权转让确认书，称依据证大公司与康策公司间的租赁合同指定其承担租赁物物业管理事务，自2012年10月18日起至2013年11月30日止，康策公司已欠物业管理费及水电费共计514，912.70元，此后的物业管理费应按每月40，125元收取，同意对上述款项由证大公司一并向康策公司主张。
2014年1月10日，证大公司诉至法院，请求判令：1、康策公司支付租金，自2012年10月7日至2014年5月31日，每月按128，400元计算，2014年6月1日至2014年8月31日，每月按144，450元计算；2、康策公司支付2013年1月1日至2014年8月31日的物业管理费，按每月40，125元计算。康策公司提起反诉，请求判令：证大公司赔偿因违约造成康策公司不能正常合理使用租赁物导致的经济损失2，566，648.74元（包括康策公司支付工人人工工资、社保及公积金、个调税）。
审理中，康策公司称其装修至2013年3-4月结束，2013年5月左右开始试营业，由于证大公司逾期交房、商场经营环境恶劣等原因，双方一直在协商租金的支付方案，康策公司要求2013年10月之前的租金予以免除，11月后的租金标准应当重新协商。为此康策公司提供了康策公司内部装修照片、证大公司招商资料（公证文书）、商场内拍摄照片、室内环境质量检测报告、康策公司发给证大公司的电子邮件、录音资料、康策公司员工工资清单以及收入明细对比，以证明证大公司的招商广告与商场实际经营状态存在不符，康策公司投入高端装修但经营状况不佳，康策公司多次就商场环境、租金减免等情况向证大公司反映。经质证，证大公司认为招商文件不能反映存在夸大宣传，证大公司未收到康策公司的邮件，录音证据中所反映的内容均是康策公司单方主张，证大公司在喜玛拉雅中心的整体招租确实没有预期的好，但证大公司一直在努力提升商场的经营环境，证大公司是按照保底租金的标准向康策公司收取租金，据证大公司所知康策公司的实际开业时间是在2013年4月8日，故对于2012年10月至2013年3月期间的租金，证大公司同意按合同保底租金减半收取，2013年4月起的租金按约定全额收取。
对于反诉主张的损失2，566，648.74元，康策公司表示主要包括员工工资损失2，412，696.50元以及康策公司缴纳员工社保、公积金、个调税的费用。
原审认为，证大公司与康策公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当恪守。合同约定的租赁期限自2012年1月1日至2020年5月31日（含装修免租期），系争租赁商铺的实际交付日为2012年5月9日，故依照合同约定扣除自租赁房屋交付日起150个自然日的免租装修期后，证大公司主张自2012年10月7日开始计付租金，符合合同约定。租赁合同并没有约定有关商场整体开业或商户入驻率等内容，因此有无具体的整体开业时间以及商户入驻率的高低等并非�策公司拒付租金的正当事由。考虑到康策公司是较早入户证大喜玛拉雅中心的租户，证大公司已给予了康策公司自交付房屋之日起150个自然日的免租装修期，此后商场入驻率的高低、经营环境整体形成的快慢等，系康策公司在签约之初自愿接受的商业风险。证大公司在履行租赁合同之初确实存在延迟交付租赁房屋的事实，但基于免租期的起算是依照租赁房屋实际交付之日起计算，且康策公司已同意接收房屋并继续履行租赁合同，因此康策公司可以依照双方合同约定或者法律规定要求证大公司承担延迟交付房屋的相应违约责任，不能因证大公司延迟交付房屋而可以拒付或减免租金。康策公司在对系争租赁物进行装修后于2013年上半年已开始经营，但其自起租日起未曾向证大公司支付过租金，显然违反了承租人应当按约支付租金的合同根本义务。证大公司同意对2012年10�7日至2013年3月31日的租金按合同标准减半收取，系当事人自由处分其民事权利，法院予以准许。经法院核算，减半后2012年10月7日至2013年3月31日的应付租金为372，774元。2013年4月起的租金，康策公司应当按照合同约定标准支付，即2013年4月至2014年5月的应付租金为1，797，600元，2014年6月至8月的应付租金为433，350元。合计应付租金为2，603，724元。证大公司、康策公司在租赁合同中约定了物业管理费的收取标准，并同意证大公司指定的物业管理公司提供物业管理服务，现证大物业公司出具债权转让的通知，同意由证大公司一并收取物业管理费，法院予以准许。康策公司欠付2013年1月1日起的物业管理费，应予支付，自2013年1月至2014年8月的应付物业管理费为802，500元。康策公司反诉请求的损失费用，系其为开展租赁经营所发生的费用，其要求证大公司承担，缺乏事实及法律�据，法院不予支持，理由如上。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，于二〇一四年十月九日作出判决：一、上海康策投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅有限公司截止2014年8月31日止的欠付租金2，603，724元；二、上海康策投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅有限公司截止2014年8月31日止的物业管理费802，500元；三、驳回上海康策投资管理有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34，049元，由上海康策投资管理有限公司负担。反诉案件受理费27，333元，减半收取计13，666.50元，由上海康策投资管理有限公司负担。
判决后，康策公司不服，上诉于本院，诉称：证大公司迟延交房，属于根本性违约。其所做的招租广告虚假，承诺的国际性豪华商城、知名品牌入驻、五星级物业管理等均无法实现，且商场至今仍在施工，商业环境恶劣并存在幕墙玻璃破裂的重大安全隐患。物业管理费属于独立的合同，其权利人与租赁关系的权利人不同，不能以证大物业公司出具的债权转让通知在本案中一并处理。故上诉请求二审法院撤销原审判决，改判支持康策公司的原审反诉请求。
被上诉人证大公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中康策公司上诉主张证大公司迟延交房属于根本性违约。本院认为，根本性违约是指完全违背缔约目的的严重违约行为，证大公司迟延交房行为，并未阻碍康策公司实现租赁使用房屋的目的，且其已经顺延了免租期，康策公司同意接受房屋并继续履行租赁合同，故证大公司的迟延交房行为依法不属于根本性违约，康策公司的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于康策公司主张的周边商业环境差、商场入驻率低等抗辩理由，本院认为，该主张系商业风险内容，并无相应事实依据，且均非双方合约权利、义务内容范畴，应当由康策公司自行承担。
关于康策公司欠付的物业管理费问题。康策公司使用了房屋，享受了物业服务，现物业管理公司要求证大公司在租赁合同中一并处理房屋的物业管�费，合情合理并无不当。康策公司认为证大公司无主体资格，违背合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人康策公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币47，715.5元，由上诉人上海康策投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年四月二十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……