陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榆民初字第02954号
原告某市场管理有限公司。
法定代表人王某。
委托代理人白某。
被告吴某。
原告某市场管理有限公司与被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月2日公开开庭进行了审理，原告某市场管理有限公司的委托代理人白某到庭参加了诉讼，被告吴某经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告某市场管理有限公司诉称：2012年3月5日，原告与被告签订了建材区租赁合同，合同约定：被告租赁原告的营业场所位于沙河口市场内b区一层jb-1c-001，面积158.652平米，用于主营净水器商品。租赁期限为1年，自2012年6月1日起至2013年5月31日止（具体起租日期与合同终止时间，以实际开业日期起顺延），该合同被告已全部履行。同时，原告与被告口头签订了原告承包的b区一层141.5664平米的商铺，约定：租赁期限为1年，自2012年6月1日起至2013年5月31日止（具体起租日期与合同终止时间，以实际开业日期起顺延），租金每月每平米105元，优惠3个月租金，优惠后的年租金为133780元；管理费每月每平米2元，年管理费用为3398元。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了所租赁的商铺。2012年7月7日，原告承包的市场正式开业，被告仅支付了60000元租金外，剩余73780元租金及3398元管理费再未支付。2013年7月7日，被告第一年度租赁期到期后，原告与被告没有续签合同但被告继续在上述商铺内经营。原告根据整体市场的发展变化情况将被告的租金单价降至每月每平米95元，并给于优惠（减半）后的年租金合计为135474元，管理费保持每月每平米2元，年管理费5704元。由于被告不支付该费用，原告与被告于2013年4月21日解除了双方的租赁合同关系。为此，原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法判令被告立即向原告支付所欠租金209254元、管理费用9102元，共计218356元。2、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
建材区租赁合同1份、收款收据7支，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方明确约定了租金、管理费、取暖费等，被告实际租赁了原告两间商铺，共计300.2184㎡，实际租赁期限为从2012年7月7日起至2013年4月21日止，被告共计拖欠原告租赁费208359元、管理费9492元，被告交付了保证金3000元的事实。
被告吴某既未到庭应诉，亦未向法庭提交证据材料及答辩意见。
本院对原告提供的证据作如下认证：
原告提交的证据，有被告的签字确认，能够证明原告与被告之间存在房屋租赁合同的事实，对本案有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：
2012年3月5日，原告某市场管理有限公司（出租方、甲方）与被告吴某（承租方、乙方）签订建材区租赁合同，约定：第一条：租赁场地位置、面积及用途。乙方租赁甲方营业场地位于沙河口市场内b区一层jb-1c-001，面积158.652平米（含公摊），用于主营净水器。第二条：租赁期限及费用。租赁期限为1年，自2012年6月1日起至2013年5月31日止，租金单价为105元／平方米／月，年租金为149926元。在本合同签订时乙方向甲方交纳管理保证金3000元，本保证金不计利息。管理费2元／平方米／月，年合计3807元，在本合同签订时乙方一次性向甲方交纳。乙方选定位置后，付清合同规定的租金、管理保证金及物业管理费后，本租赁合同生效。第四条：商铺装修。乙方可根据自己的经营特色对所承租的营业场地按照甲方的相关规定进行装修，装修费用由乙方承担。第七条：违约责任。租赁期内，乙方要求提前终止合同，须向甲方支付合同费用总额的20%作为违约金，甲方退还剩余部分租金及物业管理费，不足部分乙方须在规定时间补交。本合同签订后，因甲方原因造成经营场地延迟交付，甲方按实际延迟的天数推迟起租日。在乙方租赁期间，除乙方违约外甲方不得随意解除合同，如甲方单方面解除合同，应向乙方支付合同费用总额的20%作为违约金，甲方退还剩余租期部分的租金及物业管理费。第八条：合同的解除、终止及续约。合同解除或终止时，双方应办理有关解约手续，清理交接营业场所，结清债权债务。乙方应在7日内，将场地内的商品全部清理完毕。超过7日不予清理，则视为乙方的抛弃物，甲方有权清理，费用由乙方承担。本合同无论任何原因解除或终止，乙方对经营场地内的装修应无偿移交给甲方，不得破坏。如有可拆除部分，乙方在拆除后须负责恢复该处原貌。第九条：管理保证金的使用及退付。管理保证金作为甲方对乙方店面营业人员实施管理违纪行为的处罚保证金，在甲方作出处罚决定之后七日内乙方须向甲方补充交纳，拒不交纳的视为乙方违约，甲方有权终止合同。管理保证金的退付在合同终止时办理。合同还约定其他事项。同时，原告与被告口头签订了被告营业场地位于沙河口市场内b区一层141.5664平米的商铺，约定：租赁期限为1年，自2012年6月1日起至2013年5月31日止（具体起租日期与合同终止时间，以实际开业日期起顺延），租金每月每平米105元，优惠3个月租金，优惠后的年租金为133780元；管理费每月每平米2元，年管理费用为3398元等事项。合同签订后，原告经营的市场于2012年7月6日开业，原告按照合同约定将商铺交付被告租赁，被告向原告交纳了保证金人民币3000元及租金、管理费后，被告开始了经营。2013年7月6日，第一租赁年度合同期满后，被告向原告交纳了租金60000元，被告与原告未续签租赁合同，对其余租金、管理费等未交纳并于2013年4月21日搬离了所租赁的商铺。为此，原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明：被告实际租赁了原告两间商铺，共计300.2184㎡，实际租赁期限为从2012年7月7日起至2013年4月21日止，其中从2012年7月7日起至2013年7月6日止，第一间商铺的租赁费141.5664㎡×105元／㎡×9个月（优惠3个月）=133780元（已付清），第二间商铺的租赁费158.652㎡×105元／㎡×9个月（优惠3个月）=149926元（已付16556元），下欠133361元，从2013年7月7日起至2013年4月21日止，两间商铺共产生租赁费300.2184㎡×95元／㎡÷30天×284天÷2（优惠6个月）=134998元（已付60000元），下欠74998元，共计拖欠租赁费208359元；从2012年7月7日起至2013年4月21日止，共产生管理费300.2184㎡×2元／㎡／月÷30天×644天=12889元（已付3397元），下欠9492元。
本院认为，原告某市场管理有限公司与被告吴某签订的建材区租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应确认为有效合同。该合同届满后，被告向原告交纳了租金60000元未续签书面的租赁合同，双方形成了不定期租赁合同关系。在双方履行合同过程中，被告于2013年4月21日搬离了所租赁的商铺，事实上双方的租赁合同已于该日予以解除；原告请求被告向原告支付所欠租金209254元、管理费用9102元，共计218356元的诉讼请求。经审查，被告实际租赁了原告两间商铺，共计300.2184㎡，原告收取的管理保证金3000元充抵租赁费后，被告现共欠原告租赁费205368元（208368-3000元=205368元），管理费9492元有事实依据，予以支持，被告不履行该义务已构成违约，应承担继续履行的违约责任，故原告的诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告某市场管理有限公司与被告吴某的不定期建材区租赁合同有效，于2013年4月21日予以解除。
二、本判决生效后十日内，由被告吴某付给原告某市场管理有限公司租赁费人民币205368元、管理费9492元，共计人民币214860元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4560元，由原告某市场管理有限公司负担60元，被告吴某负担4500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李长鹏
审 判 员 张 媛
人民陪审员 常四娃
二〇一五年二月二日
书 记 员 张艳婷