苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第01507号
原告苏州物流中心有限公司，住所地苏州工业园区现代大道66号。
法定代表人胡克，总裁。
委托代理人杨新登，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被告苏州维恩兰德贸易有限公司，住所地苏州工业园区胜浦街道胜浦路300号。
法定代表人吴欣，总经理。
原告苏州物流中心有限公司(以下简称物流中心)诉被告苏州维恩兰德贸易有限公司(以下简称维恩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由代理审判员李精华独任审判，后依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告物流中心的委托代理人杨新登、被告维恩公司的法定代表人吴欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物流中心诉称，2011年6月，原、被告双方签订了租赁合同，约定被告租赁原告位于苏州工业园区胜浦路300号东城都会108A室商业用房，建筑面积190.33平方米，租赁期限自2011年10月26日至2014年10月25日，并约定了租金及物业费标准。合同到期后，双方续签租赁合同，租赁期自2014年10月26日至2016年10月25日。被告未按时支付租金、物业费。原告遂诉讼来院，诉讼请求：1、确认原、被告之间租赁合同解除，被告立即搬离租赁房屋；2、被告支付房屋租金76131.5元（扣除保证金28550元）、物业管理费27597.85元（租金、物业管理费暂算至2015年3月25日）；3、被告支付拖欠租金、物业管理费的违约金人民币8279元（暂算至2015年3月25日）；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确租金、物业费计算至2015年3月25日，违约金计算至付款之日，并要求被告将房屋恢复原状。
被告维恩公司辩称，同意解除合同，因被告于2014年6月与原告有过沟通，被告于2014年6月23日向原告提交了书面退租报告，要求解除租赁关系，次日起被告事实上已经没有再开展经营活动，被告后多次与原告经办人电话沟通报告批示问题，均没有明确答复，但暗示通过的可能性很高，后此事一直耽搁下来，所以支付原告的租金应截止至2014年6月24日。违约金条款有免除原告责任，加重被告责任，应属无效，故不同意支付违约金。
经审理查明，2011年10月26日，原告物流中心(出租方、甲方)与被告维恩公司(承租方、乙方)签订《东城都会商业用房租赁合同》，约定：乙方同意按本合同约定承租甲方位于苏州工业园区胜浦镇胜浦路300号“东城都会”的原嘉怡酒店商业用房之承租场所；甲乙双方确认承租场所的建筑面积为190.33平方米，租赁期限为3年，自2011年10月26日至2014年10月25日止，承租期包括装修免租期。承租期满，甲方有权收回承租场所，乙方应如期归还。若乙方希望在承租期满后续租，须至少在承租期满后三个月前书面通知甲方续租的意向，承租期满后，在同等条件下，乙方享受优先承租权。经双方达成一致，则重新签订租赁合同。租金为2011年10月26日至2012年10月25日为免租期，物业费为5元/平方米*月；2012年10月26日至2014年10月25日，租金为50元/平方米*月，物业费为5元/平方米*月；以上租金不包含物业管理费。租金、物业费采用按季预付方式，每三个月为一个付款周期，甲方在每租赁季的前20日内向乙方发出缴费通知单，乙方在每租赁季的前15日内将房租及物业费交付给甲方。若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金或其他费用，每逾期一月，按月租金额的3%向甲方支付违约金。合同签订后交给乙方时，乙方须一次性支付给甲方三个月房租的保证金28550元。在承租期内，若乙方拖欠甲方租金或乙方的过错而对甲方造成损失，甲方有权按本合同约定终止合同。承租期内，保证金将由甲方保管，该保证金在甲乙双方完成退租手续后10日内无息返还。在本合同签订后，乙方无正当理由，提出提前终止本合同，则甲方有权没收乙方已经支付的保证金，并且乙方还应赔偿甲方损失，金额按未履行合同期限租金的50%收取。在租赁期间，乙方应付之租金将不会因乙方停止使用该房产而见面或免收。除非甲、乙双方另行协商并达成书面协议，在承租期满之前，任何一方不得无故终止本合同。合同签订后，被告已按约支付原告保证金28550元。
上述合同履行中，双方又签订《合同变更协议书》，约定承租日期为2011年10月26日至2014年10月25日，期间的免租期限延长，具体为：第一年2011年10月26日至2012年10月25日为免租期；第二年收取2012年10月26日至2013年1月25日三个月租金；第三年收取2013年10月26日至2014年1月25日三个月租金。
原、被告后再次续签订《东城都会商业用房租赁合同》，约定：承租期为2年，从2014年10月26日至2016年10月25日止，第一年收取2014年10月26日至2015年7月25日九个月租金；第二年收取2015年10月26日至2016年7月25日九个月租金。租金、物业管理费收费标准、收费方式及其他相关条款同上述合同约定。
2015年3月30日，原告委托律师向被告寄发通知书催收拖欠的租金及物业费无果。
2014年6月23日，被告向原告提交提前退租报告，请求提前于2014年7月退租，并列出条款要求：不追究被告的违约责任，被告在原告处的保证金28550元转为房租，被告在红酒交易市场的装修、家具原样不动一并交由原告作为抵偿房租之用。庭审中，被告述称原告没有书面意见回复，被告在租赁场所内留存有红酒1000多瓶，不再主张装修归属。
以上事实，由原告提交的房屋所有权证、土地使用权证、租赁合同、通知书、邮寄凭证等证据及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同内容合法，不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，对双方均具有法律效力，双方均应恪守履行。被告虽抗辩认为已于2014年6月23日提出退租申请，但该申请并未得到原告的认可，且被告尚有货品等财物留存于租赁场所，其并未与出租人就退租事宜进行有效交接，故被告只同意交付至2014年6月24日的租金意见本院不予采纳。被告拖欠原告房屋租金等费用，原告起诉要求解除双方合同的请求合法有据，被告亦同意解除合同，本院予以确认，合同解除时间本院认定为原告起诉状送达被告之日即2015年5月5日；被告另应及时腾空搬离租赁场所，恢复原状并交还原告。根据双方合同约定，原告主张2012年10月26日至2013年1月25日、2013年10月26日至2014年1月25日、2014年10月26日至2015年3月25日租金合计104681.5元，扣除保证金28550元后主张76131.5元，及2012年10月26日至2015年3月25日的物业管理费为27597.85元，本院经核算就原告主张金额予以确认。就原告方主张的违约金，根据双方合同约定的支付方式及被告的违约情节，本院酌情支持原告违约金7853元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州物流中心有限公司与被告苏州维恩兰德贸易有限公司签订的《东城都会商业用房租赁合同》于2015年5月5日解除，被告苏州维恩兰德贸易有限公司于本判决生效之日起十日内腾空搬离苏州工业园区胜浦路300号东城都会108A室房屋，将相应房屋恢复原状并交付原告苏州物流中心有限公司；
二、被告苏州维恩兰德贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州物流中心有限公司租金76131.5元、物业管理费27597.85元，合计103729.35元；
三、被告苏州维恩兰德贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州物流中心有限公司违约金7853元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2442元，由被告苏州维恩兰德贸易有限公司负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李精华
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 邱火根
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 孙晓伟
书 记 员 许叶婷