天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第0204号
上诉人（原审被告）缪某甲，女，1985年出生，汉族，住天津市东丽区。
委托代理人刘某甲，天津甲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津乙茶叶市场有限公司，住所地天津市南开区。
法定代表人李某甲，总经理。
委托代理人张某甲，天津乙律师事务所律师。
上诉人缪某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第1477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年6月28日，原、被告签订《天津乙茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》，约定原告将位于天津市南开区城厢中路与鼓楼西街交口南侧负一层鼓楼天街茶艺广场A区＊＊＊号商铺出租给被告使用，建筑面积约74平方米，租赁期为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；租金单价每平方米每天4.60元，第一年优惠十个月，只收取两个月租金20708元，第二年优惠两个月，只收取十个月租金103538元，减去20000元保证金充抵款，剩余应缴纳租金为83538元，第三年收取全年租金124246元，减去20000元保证金充抵款，剩余应缴纳租金为104246元；缴纳方式为，商户签订该合同时缴纳物业费和供暖（冷）费，余下年度租金和物业费、取暖费统一于费用到期前一个月的3日内收取；物业费每平方米每月5元，按年度收取物业费4440元，电费每度1.20元，中央空调使用费按国家标准每平方米36元，第二、三年冬季和夏季均按国家标准按年收取，每年合计5328元。同时该合同第五条保证金和用途约定，该合同签订之日，被告须向原告交付保证金50000元（不计息），保证金从第二年起逐年充抵，每年20000元，最后剩余10000元保证金作为经营保证金，未经营满三年的，保证金不退还；保证金作为被告对原告设施设备损坏的赔偿金及不到期提前解除合同，不按期交纳租金及各项费用，违反广场各项规定的违约金；被告在合同有效期内有违约行为的，则保证金不予退还，其保证金不足以支付违约损失的，被告应补交不足以支付违约行为的差额部分。第十一条违约责任约定，被告逾期交纳租金和各项费用，原告除追缴拖欠租金及各项费用外，有权按日租金的百分之五乘以逾期天数收取违约金，逾期10天以上的，原告有权采取限制被告经营的措施，超过30天的原告视为被告自行解除合同；如被告违反该合同附件，原告有权收取100元至2000元的违约金并计入商户经营档案，予以公示。合同期内被告三次违规，原告有权解除合同，其保证金不予退还。此外，原、被告双方还签订了安全责任书、安全协议书以及天津乙茶叶市场有限公司鼓楼天街茶艺广场管理规定。其中管理规定第十八条广场经营时间为上午9时至下午19时。另，被告于2012年7月4日取得了工商行政管理部门颁发的个体工商户营业执照，名称为天津市南开区相思茶叶商行。
另查，被告系案外人天津市茂东茶叶贸易有限公司的股东。2012年6月8日，原告与案外人天津市茂东茶叶贸易有限公司签订《天津乙茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》。该合同的内容与原、被告签订的合同内容一致。同年6月27日，被告及案外人天津市茂东茶叶贸易有限公司等向原告出具了说明一份，其中注明：案外人天津市茂东茶叶贸易有限公司与原告在2012年6月8日签订的A区029号为期三年的入场经营合同（自2012年1月1日起至2014年12月31日止）。由于案外人天津市茂东茶叶贸易有限公司无法将经营地址从东丽转至天街茶艺城，经案外人全体股东一致通过，将A区029号的店铺委托给被告全权经营，并将案外人天津市茂东茶叶贸易有限公司与原告的入场经营合同改至与被告个人签订，以便让被告在天街A区029号注册个体营业执照。此次变更后案外人天津市茂东茶叶贸易有限公司不再变换与原告签订入场经营合同的主体。
庭审中，原、被告均认可案外人吴林镜于2012年2月13日向原告交纳了保证金50000元、首年度二个月租金20708元、物业费4440元及冷暖费3996元。同时被告认可上述费用其已经给付了案外人吴林镜。但双方就合同约定的A区029号商铺何时交接各持一词，原告表示该商铺于2011年11月交付给了被告使用，被告则表示是于双方签订合同（2012年6月28日）后交予被告的，就此双方都未提供相关证据证明自己的主张。另外，被告认可其自2013年1月1日起未再给付原告租金、物业费及中央空调使用费。此外，被告于2013年5月5日将承租的位于天津市南开区城厢中路与鼓楼西街交口南侧负一层鼓楼天街茶艺广场A区029号商铺腾空交还了原告。
原审法院认为，对于原、被告签订的《天津乙茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》成立时间一节，应认定签订合同的时间为2012年6月28日。对于原告何时将涉诉商铺交付给被告使用一节，原、被告签订的合同已对租赁期限做了明确的约定，即租期自2012年1月1日始至2014年12月31日止。虽然原、被告于2012年6月28日签订合同，但结合案外人吴林镜于2012年2月13日交纳了涉诉商铺的租金等相关费用，以及被告在庭审中自述其已在涉诉商铺内经营一年的表述，故应认定原、被告签订的合同租期自2012年1月1日开始起算，原告于2012年2月将涉诉商铺交予了被告使用。被告向法庭提供个体工商户营业执照用于证明其于双方签订合同并在取得营业执照后方接受了涉诉商铺，但该营业执照的取得与涉诉商铺的交付没有直接的因果关系，故法院不予采纳。
原、被告签订的《天津乙茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》实际为房屋租赁合同，双方系房屋租赁关系。该合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，原、被告均表示同意解除签订的《天津乙茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》，被告也同意将涉诉商铺腾空交还原告，现由于原告自身的原因导致被告没有在2013年4月30日前腾交涉诉商铺，而于2013年5月4日将涉诉商铺腾空交还了原告，由此造成被告延误腾交涉诉商铺的责任应由原告承担，故认定双方签订的合同已于2013年4月30日终止履行。2012年2月原告已将涉诉商铺交予被告使用，被告理应按照合同约定履行给付租金及相关费用的义务，但被告自2013年1月1日起不再向原告支付租金等相关费用，违反了合同约定和法律规定，故被告应承担法律责任。关于原告要求被告支付违约金的请求，因该合同对违约金的约定明显畸高，有违正常违约金范畴，故法院不予支持。遂判决：一、解除原告天津乙茶叶市场有限公司于被告缪某甲于2012年6月28日签订的《天津乙茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》；二、判决生效后十五日内，被告缪某甲给付原告天津乙茶叶市场有限公司自2013年1月1日至2013年4月30日期间的租金40848元；三、判决生效后十五日内，被告缪某甲给付原告天津乙茶叶市场有限公司自2013年1月1日至2013年4月30日期间物业费1480元；四、判决生效后十五日内，被告缪某甲给付原告天津乙茶叶市场有限公司自2013年1月1日至2013年4月30日期间的中央空调使用费2664元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费13613元，减半收取6806.50元，由被告缪某甲承担，于判决生效后十日内直接给付原告。
原审法院判决后，上诉人缪某甲不服，提起上诉，请求撤销一审判决第二、三、四项，维持第一、五项，被上诉人退还上诉人50000元保证金；一二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审判决认定事实错误，一审庭审中上诉人在答辩过程中谈到双方于2012年6月28日签订的《天津乙茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》系格式合同，对该合同第2、3、5、11条等条款应认定为无效，原审法院认定的合同成立时间及涉案商铺交付时间是错误，被上诉人应当举证证明涉案商铺的交付时间为2011年11月；即使上诉人应当交付2013年1月至4月的租金，按照合同约定的103538元每年计算，四个月的租金应为34512.7元，而非原审判决中的40848元，空调使用费应为1776元。
被上诉人天津乙茶叶市场有限公司辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同不存在格式条款，该合同系上诉人本人签字成立，系上诉人真实意思表示，合法有效。在房屋租赁合同及《说明》中，均言明该房屋的租赁期限自2012年1月1日始，租金的交付期间为2012年2月份，被上诉人在一审庭审中也表示经营店铺一年多，因此原审认定的租赁期限无误。上诉人所述的第二年年租金系优惠后的年租金，租金优惠的前提是租赁期限满3年，现租赁期未满两年，故无法适用该租金的计算方法。应当按照租金单价每天每平方米4.6元计算。空调使用费按照每年两个季度计算，减半收取2664元，上诉人所述的计算方法没有依据。
经本院审理查明的事实及采信的证据与原判一致。
另查明，在二审审理期间，被上诉人提出基于与上诉人之间曾有过良好的合作关系，故被上诉人参考上诉人上诉状中对租金、空调使用费等提出的主张，同意让免租金6500元，空调使用费950元，物业费150元，合计7600元。
案经本院调解，双方当事人不能达成一致意见。
本院认为，上诉人主张《天津乙茶叶市场有限公司（鼓楼天街茶艺广场）入场经营合同》的部分条款系格式条款，但未提出相关证据予以证实，经查，该合同系双方自愿达成，上诉人缪某甲亦签名予以确认，且上诉人缪某甲已将2012年度费用按照合同约定履行完毕，故该合同应认定合法有效，双方应当严格依约履行义务，上诉人的该项主张本院不予采信。在原审法院审理期间，上诉人并未就被上诉人是否应退还上诉人保证金50000元提起诉讼，故其在二审期间提出的该项上诉请求经法院调解不成，上诉人应另行解决，本院不予支持。上诉人关于被上诉人应当举证证明涉案商铺的交付时间为2011年11月的上诉理由，经查，2012年12月31日前的租金上诉人已向被上诉人交付完毕，且在履行过程中上诉人并未提出异议，故对该项上诉理由本院不予采信；关于上诉人所主张2013年1月至4月的租金应为34512.7元，空调使用费应为1776元的上诉理由，被上诉人主动提出，基于与上诉人之间曾有过良好的合作关系，自愿让免部分租金、空调使用费、物业费，且让免后费用数额均低于上诉人主张，该行为系其对自身权利的自由处分，本院予以照准。根据上诉人上诉主张及被上诉人让免情况，本院依法认定上诉人应交纳：租金34348元，物业费1330元，空调使用费1714元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天津市南开区人民法院（2013）南民初字第1477号民事判决第一项、第五项；
二、撤销天津市南开区人民法院（2013）南民初字第1477号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、本判决生效后十五日内，上诉人缪某甲给付被上诉人天津乙茶叶市场有限公司自2013年1月1日至2013年4月30日期间的租金34348元；
四、本判决生效后十五日内，上诉人缪某甲给付被上诉人天津乙茶叶市场有限公司自2013年1月1日至2013年4月30日期间的物业费1330元；
五、本判决生效后十五日内，上诉人缪某甲给付被上诉人天津乙茶叶市场有限公司自2013年1月1日至2013年4月30日期间的中央空调使用费1714元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13613元，减半收取6806.5元，由被上诉人天津乙茶叶市场有限公司承担4078.8元，上诉人缪某甲承担2727.7元；二审案件受理费925元，上诉人缪某甲承担600元，由被上诉人天津乙茶叶市场有限公司承担325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 齐万久
代理审判员 王 晶
二〇一三年七月十二日
书 记 员 刘学荣
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……