吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终1358号上诉人（原审原告）：赵殿阁，男，1987年9月20日生，汉族。委托代理人：董春娟，吉林钧诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春吉大科技园建设发展有限公司，住所地高新开发区博才路168号吉林大学科技园15楼。法定代表人：腾铁池，董事长。委托代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。上诉人赵殿阁因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0193民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵殿阁原审诉称：2011年7月29日，原告与被告签订编号为×××的《商品房买卖合同》一份及补充协议，原告购买由被告开发的位于长春市高新蔚山路长春吉大科技园海外学人创业基地（现名为吉大.菲尔瑞特）E栋4单元710号房，房屋总价款为人民币535872元，原告如约向被告支付全部购房款，被告于2010年10月6日向原告交付了前述商品房，原告办理了入住手续，并支付物业维修基金、水费、电费、物业费、垃圾清运费等各项入住费用。按照上述合同第十五条约定：“被告应在房产交付使用后500个工作日内（即2013年8月6日前），将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但是被告一直未向产权登记机关报送相关资料，也未办理涉诉房产的产权初始登记，致使原告一直无法办理房屋权属登记，原告曾多次要求被告办理权属登记，但被告以各种理由推脱。2016年2月1日被告向涉诉房产所在小区全体业主出具一份承诺书，承诺“在2016年6月30日前将各项备案手续办理完毕，达到业主办理产权证的全部条件。如逾期仍未能办理完毕，我公司承诺按总房款的10%对业主进行赔偿，并自2016年7月1日起每逾期一月，按总房款的2%对业主进行补偿，直至备案手续办理完毕”。现承诺的期限已过，被告仍未能办理备案手续，原告的权属登记仍遥遥无期，被告的行为已构成违约，给原告造成很大的损失。故原告起诉来院，主张：一、判令被告给付原告未按照合同约定如期办理产权的违约金33251.37元；二、判令被告给付原告未按照承诺书如期办理产权产生的赔偿金14928.60元，承诺书中承诺给的逾期补偿是8957.66元；三、要求被告承担本案诉讼费。长春吉大科技园建设发展有限公司（以下简称吉大科技园公司）原审辩称：一、原告要求支付违约金的请求与合同约定不符。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理。而第3项的内容是买受人不退房，出卖人继续为买受人办理登记备案手续。被告认为，根据上述合同约定，被告即使办理产权登记逾期也无须向业主支付违约金。原告提出要求被告按照同期人民银行贷款基准利率支付违约金的诉讼请求，没有事实依据且错误适用法律。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，才可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案《商品房买卖合同》双方约定了在500个工作日未能完成备案，出卖人继续履行合同义务，并没有约定支付违约金，不符合适用司法解释的条件，原告要求按照同期人民银行贷款基准利率计算违约金的诉讼请求不能成立。二、被告要求原告履行《承诺书》中的承诺，按照总房款的10%支付赔偿金的诉讼请求不应支持。首先，《承诺书》非被告的真实意思表示。由于原告集体到长春高新区管委会上访，给政府造成造成了巨大的信访压力，导致被告在高新区管委会的压力之下被迫为息访作出承诺。其次，承诺书的内容是如在2016年6月30日未能达到办理产权证的全部条件，被告按总房款的10%进行赔偿，显然是赔偿损失的约定而不是违约金约定。被告认为，逾期办理产权的行为并未对原告造成实际的经济损失，被告办理了入住手续已实际使用多年，实现了商品房买卖合同的主要目的。赔偿金是对损害的弥补，以发生实际损害为前提，如原告没有任何证据能够证明逾期办理产权产生了实际损失，则被告不应支付赔偿金。三、被告因意外事件而延误了产权手续的办理，不应认定为违约行为。原告出具承诺书后并非有意拖延办理产权登记备案手续，全部手续委托公司副总赵朴办理。然而2016年5月27日，被告的法定代表人滕铁池、办理产权登记备案的负责人赵朴，因涉嫌刑事案件被调查，四平市公安局采取了指定地点监视居住的强制措施，且查封了公司的相关账簿文件，直到2016年7月23日二人被取保候审。由于董事长和经办人被采取强制措施达56天，公司人员及律师无法取得联系，导致即将完结的产权登记备案程序中断，2016年6月30日前未能完成各项备案手续。两人获得取保后，公司积极办理现已办理完毕。被告认为，上述事件应属意外事件，而非被告违约，各位业主应予谅解而不应诉请高额的赔偿。综上所述，意外事件导致逾期办理产权属实，但并非主观上的过程所致，原告在商品房买卖合同中预见了逾期办理产权的结果，无权追究违约责任。基于目前小区已经能够正常的办理房屋产权登记事宜，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原审法院审理查明：原告赵殿阁与被告长春吉大科技园建设发展有限公司于2011年8月2日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于长春市高新蔚山路长春吉大科技园海外学人创业基地（现名为吉大。菲尔瑞特）C栋-1单元-303号房，房屋总价款为人民币149286元，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人继续为买受人办理登记备案手续。原告赵殿阁全部缴清购房款。2012年11月9日，被告为原告出具不动产统一发票，金额149286元。被告于为2010年10月6日向原告交付房屋。按照该商品房买卖合同第十五条约定的时间点，被告应于2012年10月8日前为原告的房屋办理完毕产权登记手续。被告陈述称：该小区原先供暖方式是高科技生物质颗粒供暖模式，该供暖模式无法按照现在环保要求取得环评报告，后期被告将整个小区采暖改造壁管，现在是集中供热，然后取得环评报告，办理了相关验收。导致未能在合同约定时间办理完毕产权登记手续。2016年2月1日被告出具承诺书一份，内容如下：“吉大科技园海外学人创业园项目（吉大菲尔瑞特）于2005年11月取得施工许可证后正式开工建设。但该项目建设过程中因资金等各方面原因导致停工，直至2009年6月，公司重组后项目重新开工建设。该地块原为商业用地用途，为了保证业主的权益，降低生活成本，我公司对规划功能及土地性质申请了变更审批，经多方努力，已将A、B、C、D、E五栋楼变更为住宅，具备了办理住宅房屋产权证的基本条件。但基于各项手续申请程序及审批的难度，办理流程期间较长，而且公司重组后，面临原有工作人员流动等原因造成的施工相关资料不齐全，更增加了办理难度。目前规划、土地、消防功能用途变更后已验收完毕，仅剩工程质检综合备案的办理。我公司相信在高新管委会相关领导的大力支持与协调下，质检验收手续能够很快顺利办完。我公司对各位业主产权手续一直未能如期办理表示诚挚的歉意，我公司非常理解各位业主的担忧和焦急的心情，也恳求各位业主给予谅解。为保证各位业主的权益，现向各位业主郑重承诺：我公司在2016年6月30日前将各项备案手续办理完毕，达到业主办理产权证的全部条件。如逾期仍未办理完毕，我公司承诺总房款的10%对业主进行赔偿，并自2016年7月1日起每逾期一月，按房款总额的2%补偿，直至备案手续办理完毕。特此承诺”。2016年10月12日四平市公安局出具情况说明：四平市公安局于2016年5月19日对长春吉大科技园建设发展有限公司滕铁池涉嫌挪用资金案立案侦查，于2016年5月27日对滕铁池、赵朴监视居住，并于2016年7月23日对滕铁池、赵朴取保候审。被告陈述称2016年5月在向房产档案馆交付各项手续时经办人赵朴被羁押，我们无法接续办理手续，导致预期。2016年9月13日被告长春吉大科技园建设发展有限公司在园区内通知：“各位业主，现吉大菲尔瑞特小区转现手续已经办理完毕，一周后，可以开始办理产权手续，望广大业主相互转告。具体办理流程如下：1、先到物业开具物业费及相关费用结清证明；请各位业主2016年9月26日开始办理。”2016年9月26日，原告购买的房屋具备办理产权登记条件，2016年9月27日，原告取得房屋权属登记证书。2016年11月21日四平市公安局经侦支队出具情况说明：“2016年5月19日，我局依据《吉林省公安厅指定管辖决定书》对滕铁池涉嫌挪用资金案立案调查。2016年5月26日，我局依法传唤犯罪嫌疑人滕铁池、赵朴到四平市公安局接受询问，因滕铁池、赵朴在四平市没有固定居所，2016年5月27日对犯罪嫌疑人滕铁池、赵朴采取监视居住强制措施（指定居所监视居住）。在监视居住期间，监视居住执行机关未批准滕铁池、赵朴二人离开执行监视居住指定处所和会见他人及通信。2016年7月23日，我局依法对犯罪嫌疑人滕铁池、赵朴变更强制措施为取保候审。特此说明”。庭审过程当中，被告主张承诺书中约定的损害赔偿金过高，要求予以调整。原审法院认为：原、被告于2011年8月2日签订编号为×××的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。被告应当按照合同约定的期间为原告办理完毕产权登记备案手续以便原告取得购买房屋的权属证书。但在原被告双方签订的商品房买卖合同中对违反约定延迟办理产权被告应承担的违约责任为“买受人不退房，出卖人继续为买受人办理登记备案手续。”故原告主张要求被告给付自双方合同中约定的应当为原告办理完毕产权登记手续所必须的材料的日期开始至2016年6月30日，按照中国人民银行同期贷款罚息利率主张的违约损失，即原告诉请的第一项请求，没有合同及法律依据；2016年2月1日，被告向业主出具承诺书，约定“2016年6月30日前将各项备案手续办理完毕，达到业主办理产权证的全部条件。如逾期仍未办理完毕，我公司承诺总房款的10%对业主进行赔偿，并自2016年7月1日起每逾期一月，按房款总额的2%补偿，直至备案手续办理完毕”，该承诺书中约定的赔偿金本质是双方对于延迟办理产权产生违约责任的违约金，庭审过程中，被告提出该违约金的数额较高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，在原告不能举证证明其实际损失数额的情况下，该承诺书中被告作出的承诺的赔偿金数额明显过高，同时结合本案中被告履约过程，并无恶意拖延之情形，原告目前已能取得所购房产的权属证书。结合上述客观事实及法律规定，本院依法对被告应给付的违约金调整为以购房款为本金，自2016年7月1日起至实际能够办理产权登记之日2016年9月26日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，共计1565.66元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决如下：一、被告长春吉大科技园建设发展有限公司于本判决生效起十日内给付原告赵殿阁违约金1565.66元；二、驳回原告赵殿阁的其他诉讼请求。案件受理费1005元，由被告长春吉大科技园建设发展有限公司负担。宣判后，赵殿阁不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审法院适用《合同法》第一百一十四条调整违约金，不符合事实和法律规定。原审法院无权调整吉大科技园公司自愿承诺的赔偿。承诺书中的违约赔偿是其单方允诺，不是双方协商结果，是在其违约的情况下作出的自愿赔偿，吉大科技园公司以没有损失为由不予赔偿，没有法律依据。《合同法》第一百一十四条适用于双方约定的违约金，不适用单方允诺。2.原审法院调整违约金数额明显偏低，且计算起算期间错误，2013年8月5日至2016年9月26日是被上诉人的违约期间。3.我方损失客观存在。包括购房款占用费，转让案涉房屋缴纳的税费，房屋贬值。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项，并依法改判，案件受理费由吉大科技园负担。吉大科技园公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：吉大科技园公司出具承诺书，对其违约办理产权证应承担的违约责任作出承诺，赵殿阁对此予以认可，应视为双方对违约条款达成新的约定。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条对违约金作出调整符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，违约金调整系以实际损失为基础，在赵殿阁并无证据证明其实际损失的情况下，原审法院考量合同的履行情况、当事人过错程度，认定违约金以购房款为本金，自2016年7月1日起至2016年9月26日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算并无不当，应予维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088元，由上诉人赵殿阁负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 李 迪代理审判员 张新华二〇一七年四月十八日书 记 员 阚 然