河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0311民初916号
原告：洛阳宝龙置业发展有限公司。
法定代表人：许××董事长。
委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。
被告郭现岭：男，1973年5月2日出生，汉族。
第三人：中国银行股份有限公司洛阳分行。
法定代表人：刘国富，该行行长。
委托代理人：史垚武，河南尚中律师事务所律师，一般代理。
上列原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开进行审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）委托代理人许文、被告郭现岭、第三人中国银行股份有限公司洛阳分行（简称中行洛阳分行）均到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告、第三人配合原告到洛阳市住房保障和房产管理局办理商品房预售合同登记备案注销手续。2、要求被告立即将宝龙城市广场第I-1幢2单元2-2103号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，承担此前发生的物业费、水费45.6元、电费等所有相关费用。3、从2013年7月23日被告入住之日起至实际向原告返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付房屋使用费（暂按每月1000元计至2016年1月共30个月30000元）。4、从2015年7月2日起至2015年7月16日每日按照总房款760314元的0.1%向原告支付逾期办理退房违约金11404.71元。5、从2015年7月17日每日按照总房款760314元的0.2%向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕第一、二项以及依约应办理的全部退房手续之日止（暂计至2016年1月18日186天违约金为282837元）。6、要求被告按照按总房款760314元的20%支付违约金152062.8元。7、要求被告归还中国银行股份有限公司洛阳分行扣划原告贷款本息（暂计至2016年1月已被扣划款49413.25元）和从2015年3月26日起按照银行同期逾期贷款利率计算计至实际归还完毕之日的扣划款的利息。8、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告清偿被告的银行贷款、利息、罚息、复利、违约金等费用。9、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。事实和理由：2012年2月22日原、被告订立《商品房预售合同》，被告购买原告宝龙城市广场第I-1幢2单元2-2103号商品房，建筑面积139.43平方米，房屋总价760314元，采用按揭贷款方式付款。2012年4月19日中国银行股份有限公司洛阳分行与原、被告三方订立《个人一手房贷款合同》，约定银行向被告贷款53万元，用于购买宝龙城市广场商品房，贷款期限300个月，被告以所购原告的预售房作贷款抵押物，原告提供阶段性连带保证责任担保。
银行如约贷款后，因被告未如约履行还款义务，银行2015年3月25扣划原告帐户存款14567.66元，2015年9月29日扣划原告帐户存款21050.28元，2016年1月29日13795.31，共49413.25元。依据《商品房预售合同》附件四第十三条购房合同的解除“5、（3）如买受方已实际接收了该房屋（包括赠与物［如有］，下同），则其应承担实际接收房屋期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期同区域的通常租金标准确定。如买受方已实际入住，则买受方还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态归还出卖人。此前发生的所有相关费用，均由买受方承担。若买受方未将该房屋恢复至出卖人交付的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受方已放弃一切权利，出卖人有权处理而不必对此负责。上述费用及出卖人将该房屋恢复到交付状态所需的费用，出卖人有权从应向买受方退还的房款中先行扣除。6、买受方未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合出卖人办妥本条上述第5款所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1%向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向买受方主张权利发生的费用，出卖人需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”以及“第二十一条按揭担保，第1项“在出卖人为买受方的按揭贷款提供担保期间，如果出现下述情况之一，则视为买受方构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究买受方违约金；（ⅰ）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰi）出卖人代买受方偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%”。因被告拒不归还原告被扣划的款项，原告于2015年5月12日向被告寄送《要求返还代付按揭本息及违约金的催款函》，但被告继续拖欠银行贷款，导致银行继续扣划原告保证金账户的存款，无奈2015年6月2日原告委托律师向被告寄送《解除合同告知函》，被告仍置之不理。
被告郭现岭辩称，原告所诉基本上是事实，但是对原告说的催款函、解除合同通知有异议，我没有收到。我愿意继续偿还银行贷款。银行从宝龙公司扣划的4万多元我可以还给宝龙公司。
第三人中行洛阳分行述称，本案第三人对涉案房屋办理有预告抵押登记，在该预告抵押登记没有解除之前，原告解除合同的权利是受限制的。被告应向第三人支付所欠全部贷款及本息等其他费用，上述款项结清后原告第一项诉求才能实现。
经审理查明，2012年2月22日原被告签订编号为YS0139462的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于宝龙城市广场AB地块的第I-1幢2单元2-2103号房屋（房屋代码424559）以总价款760314元出卖给被告。被告首付购房款230314元，其余房款530000元由被告以向银行申请按揭贷款的方式支付。2012年4月19日，被告与第三人中行洛阳分行签订了《个人一手房贷款合同》，被告向第三人贷款530000元，原告为该合同的连带责任保证人。该借款合同签订后，由于被告未按合同约定及时偿还贷款，银行三次扣划原告账户存款共计49413.25元，其中2015年3月25扣划14567.66元，2015年9月29日扣划21050.28元，2016年1月29日扣划13795.31。2015年5月12日原告以特快专递向被告在《商品房预售合同》中确认的地址发出《要求返还代付按揭本息及违约金的催款函》。2015年6月2日原告委托律师向被告寄送《解除合同告知函》。按照双方在合同附件四《补充合同》第十五条的约定应视为《解除合同告知函》发出的第二日，即2015年6月3日送达被告。《商品房预售合同》附件四第十三条约定“6、买受方未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合出卖人办妥本条上述第5款所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1%向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失。”第二十一条约定“按揭担保，第1项“在出卖人为买受方的按揭贷款提供担保期间，如果出现下述情况之一，则视为买受方构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究买受方违约金；（ⅰ）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰi）出卖人代买受方偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%”。
本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合同合法有效，当事人应全面履行自己的义务。由于被告未按时足额履行支付房款之义务，导致原告向其发出解除合同通知，本院对《商品房预售合同》已经解除予以确认。合同解除后，原告因该合同收取的购房款扣除相关费用后应予以返还，被告应协助原告办理相关手续。原告作为贷款合同的保证人，负有连带清偿被告所欠银行贷款之义务。银行贷款还清之后，第三人应协助原告办理房屋登记注销手续。由于本案商品房预售合同确认于2015年6月3日解除，故原告要求被告从2015年7月2日起至2015年7月16日每日按总房款的0.1%支付逾期办理退房违约金，2015年7月17日起每日按总房款的0.2%支付逾期办理退房违约金的诉求应予支持。原告要求被告按总房款的20%支付违约金有合同依据且在庭审中被告未对此提出异议，对该项诉求本院予以支持。原告要求被告归还银行扣划原告的存款本息有事实及合同依据应予支持。被告入住后产生的物业费、水电费等费用应由被告承担，但关于该项诉求原告证据不足本院不予支持。因被告违约造成原告因此支出的诉讼费、保全费、律师费依照双方合同及法律规定被告应予承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告郭现岭、第三人中国银行股份有限公司洛阳分行在原告代偿被告所欠贷款后，应配合原告洛阳宝龙置业发展有限公司办理编号为YS0139462的《商品房预售合同》登记备案注销手续；
被告郭现岭应于本判决生效后十五日内将宝龙城市广场AB地块的第I-1幢2单元2-2103号房屋（房屋代码424559）返还原告洛阳宝龙置业发展有限公司，并将房屋恢复至交付时的状态；
从2015年7月2日起至2015年7月16日每日按照总房款760314元的0.1%向原告支付逾期办理退房违约金11404.71元。
从2015年7月17日每日按照总房款760314元的0.2%向原告支付违约金至被告配合原告办理完注销手续并办理完全部退房手续之日止。
被告郭现岭于本判决生效后十五日内支付原告解除合同违约金152062.8元。
被告郭现岭于本判决生效后十五日内偿还原告代其归还的银行贷款49413.25元（暂计算至2016年1月）并按照同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部贷款之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中具体代偿明细所列出的日期为准）。
被告郭现岭于本判决生效后十五日内支付原告律师费15000元。
被告郭现岭应向原告支付的上述违约金、银行代偿款、律师费等费用可由原告在返还被告房款时先行扣除；
驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费9058元、保全费4322元，由被告郭现岭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 李芳
二〇一六年八月二十二日
书记员 陈明