安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民三终字第00068号
上诉人（原审原告）：吴成义，男，1975年9月24日出生，汉族，系铜陵市郊区诚兴润滑油经营部业主，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：董照永，安徽铜都律师事务所律师。
委托代理人：汪元胜。
上诉人（原审被告）：铜陵浩润置业有限公司。
法定代表人：郭建平，该公司董事长。
委托代理人：孙金良，安徽古圣律师事务所律师。
上诉人吴成义因与上诉人铜陵浩润置业有限公司（以下简称浩润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院2014年3月17日作出的（2013）郊民二初字第00291号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭审理了本案，上诉人吴成义及其委托代理人董照永、汪元胜以及铜陵浩润置业有限公司的委托代理人孙金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年6月17日，原告与被告签订了一份《铜陵浩润汽贸城入驻协议书》，该协议书约定：1、原告在签订本协议时，先支付20万元作为入驻铜陵浩润汽贸城的定金；2、协议签订后，原告享有优先购买汽贸城10栋12号商铺的权利；3、原告在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房款，如被告将物业出售或出租他人，应双倍返还原告已付定金。协议签订后，原告于当日支付了定金40万元（10栋1号和12号商铺各20万元，1号商铺未签订入驻协议书）。2012年7月18日和2012年7月31日，原告分别支付给被告10栋1号商铺购房款278000元和68825元计346825元；2012年7月18日，原告支付给被告10栋12号商铺购房款463175元。原告两套商铺共支付价款121万元（含40万元定金）。2012年9月6日，原、被告双方又分别就两套商铺签订了两份预签单。预签单载明：10栋1号商铺总价款为1056825元，首付546825元，贷款51万元；10栋12号商铺总价款为1303175元，首付款为663175元，贷款64万元。2012年7月17日，被告向原告出具了一份《承诺书》。该承诺书载明：诚兴润滑油经营部在门面房和道路上可进出50T货车；可以在此门面房内经营生物柴油项目；将在2012年底保证至此门面房道路畅通顺利。2013年5月20日，铜陵市郊区公安消防大队给原告开办的铜陵市郊区诚兴润滑油经营部出具了一份通知，通知中载明：铜陵浩润汽贸城市场严禁经营或销售甲类液体，禁止原告在该汽贸城经营生物柴油。2013年12月5日，原告向被告公证送达了《解除合同通知书》，通知书载明因被告根本违约，原告决定解除与被告签订的《铜陵浩润汽贸城入驻协议书》。
一审判决认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告为经营之需要，与被告签订了入驻协议书，并按约定交付了全部首付款。被告出具的承诺书是对入驻协议书的补充。现因被告所出售的铜陵浩润汽贸城根据《建筑设计防火规范》的要求，被消防部门禁止经营生物柴油，导致原告购买商铺的最终目的不能实现，因此可以解除双方签订的入驻协议书。本案中，双方未能实现合同目的原因是客观因素，而非被告违约，因此原告以被告根本违约为由，单方解除合同的行为无效。另被告未违反双方关于“如被告将物业出售或出租他人，应双倍返还原告已付定金”的约定，因此原告要求被告双倍返还定金的请求，不予支持。定金40万元应作为购房款退还给原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告吴成义与被告铜陵浩润置业有限公司于2012年6月17日签订的《铜陵浩润汽贸城入驻协议书》。二、被告铜陵浩润置业有限公司自判决生效之日起五日内返还原告吴成义购房款121万元。三、驳回原告吴成义的其它诉讼请求。案件受理费17490元，由原告吴成义负担2480元，由被告铜陵浩润置业有限公司负担15010元。
上诉人吴成义不服一审判决，向本院上诉称：一审判决认定导致双方未能实现合同目的的原因是客观因素，并非浩润公司违约，属于认定事实错误。2012年7月17日，浩润公司向上诉人出具的《承诺书》上载明：诚兴润滑油经营部在门面房和道路上可进出50T货车；可以在此门面房内经营生物柴油项目；在2012年底保证此门面房道路畅通顺利。但是事实上，上诉人不可以在该商铺经营生物柴油，道路至今没有开通，50T货车只能进不能出，浩润公司显然已经构成违约，理应按照合同约定，双倍返还定金。综上，请求二审法院依法撤销一审判决中的第三项，并判决浩润公司双倍返还定金40万元整。
浩润公司在二审中未提交书面答辩状，当庭答辩称：本案不存在双倍返还定金问题，交纳的定金已转成购房款。
上诉人浩润公司不服一审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定“原告为经营之需要，与被告签订了入住协议书”与事实不符。事实是吴成义与上诉人签订了《入住协议书》，并支付了定金购买浩润汽贸城10栋1号、12号商铺，协议书中没有关于经营方式或经营目的的约定。二、原审判决认定承诺书是对《入驻协议书》的补充，属于认定事实错误。首先，按照政府规划要求，上诉人既是房屋销售的主体，又是市场管理的主体，上诉人作出的可以经营生物柴油的承诺并不是房屋买卖的补充条件，而是上诉人履行市场管理的职责。其次，根据民法通则第五十八条的规定，违反法律或社会公共利益的，属于无效民事行为。本案中，上诉人的承诺违反了法律和社会公共利益，属于无效的承诺，不具有法律约束力，更不能作为入驻协议的补充。再次，《入驻协议书》是关于商品房买卖的约定，合同双方的根本目的分别是取得商铺和房款，认定承诺书是对入驻协议的补充，是将房屋买卖合同与物业的管理服务混为一谈。三、原审判决以客观因素导致合同目的不能实现为由，适用情势变更原则，判决解除协议书、返还房款不符合法律规定，违背了促成合同交易顺利进行的法律精神。本案上诉人已按约交付房款，商品房买卖合同已经确定并正常履行，不具备适用情势变更原则的条件，被上诉人强行要求超范围经营，其法律后果应当自行承担。四、原审程序违法。根据最高人民法院《关于正确适用〈合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》规定，在个案中需要适用合同法解释（二）第二十六条的，应当由高级人民法院审核，必要时应提请最高人民法院审核。原审未按规定的程序报请高级人民法院审核，径行判决不符合法定程序。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，且程序违法，请求二审法院依法撤销原判、发回重审或改判驳回原审原告的诉讼请求。
吴成义未提交书面答辩状，当庭答辩称：一、我买房的目的就是经营生物柴油，浩润公司承诺以后我才购买房屋。二、市场管理规则与本案没有关系，是进入市场以后才应该遵守的。三、一审判决在适用法律上存在问题，浩润公司违约，直接适用合同法第94条就可以了。四、合同法解释（二）第二十六条是在经济危机的情况下出台的，现在适用该条文不应再报省高院或最高院批准，浩润公司认为一审程序违法是不准确的。
二审期间，上诉人吴成义向本院提交了新证据：照片一组，证明其所买商铺前面的道路不畅通，无法经营，合同目的不能实现。浩润公司质证认为：对该组照片的真实性无异议，但是不能证明无法经营，其他商户正在经营中；道路何时能完全畅通要服从政府规划，浩润公司无法预知。本院认证意见：浩润公司对该组照片的真实性无异议，且经本院现场调查核实，对照片的真实性予以认可。
浩润公司向本院提交了新证据：《铜陵汽贸城市场管理规则》一份，证明在浩润汽贸城购买房屋的人都要服从市场管理规定，且吴成义在购买房屋的时候就知道浩润汽贸城内不能经营易燃易爆物品，承诺书是非法无效的。吴成义质证认为：该份证据已超过举证期限。对该份证据最后一页的真实性予以认可，前面几页的真实性无法确认，待庭后提交一份来核实。但这份证据与本案无关联性，吴成义还没有进入市场。本院认证意见：经本院核实，吴成义庭后提交的《铜陵汽贸城市场管理规则》与浩润公司提交的内容一致，本院对该份证据的真实性予以认可。
上诉人与被上诉人所举其他证据与一审相同，双方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
另查明，2012年6月17日，吴成义在浩润公司制定的《铜陵汽贸城市场管理规则》上签字，承诺遵守法律法规，服从市场管理等内容。《铜陵汽贸城市场管理规则》第五十二条规定：市场内严禁使用、存放和经营各类易燃易爆化学危险物品。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：1.《入驻协议书》是否应当被解除？2.浩润公司是否违约，是否应当向吴成义双倍返还定金？3.一审程序是否违法？
本院认为：一、《入驻协议书》是双方真实意思表示，自双方签字时已经成立并生效。签订《入驻协议书》后，浩润公司又向吴成义出具了一份承诺书，吴成义认为浩润公司无法依照承诺书的内容履行，构成违约，请求法院解除双方签订的《入驻协议书》。故认定本案《入驻协议书》是否应当被解除的关键在于确定承诺书与《入驻协议书》的关联性以及承诺书的效力。首先，《入驻协议书》是双方关于商铺买卖的预购合同，商铺应当符合经营需要，浩润公司作出的“保证可以经营生物柴油项目、门面房道路畅通”等承诺均与经营需要相关，且吴成义在浩润公司出具承诺书后的次日即开始支付购买商铺的首付款，故综合考虑承诺书出具的时间、内容以及目的，可以认定承诺书是双方对《入驻协议书》的补充，《入驻协议书》与承诺书因其内在关联性而形成了一个整体，并非是浩润公司所辩称的其出具承诺书是在履行市场管理职责。其次，关于承诺书的效力问题。《中华人民共和国消防法》第十九条规定，生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离；合同法第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。故浩润公司作出的可以经营生物柴油的承诺因违反了上述法律的强制性规定及损害社会公共利益而无效。《铜陵汽贸城市场管理规则》第五十二条明确规定市场内严禁经营各类易燃易爆化学危险物品，浩润公司在明知汽贸城内不能经营易燃易爆品的情况下仍然出具承诺书，违背了诚实信用原则，构成违约，且吴成义所购买商铺道路不畅通，何时能够畅通浩润公司亦无法预知，合同目的不能实现。根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现的，当事人可以申请解除合同。故本案吴成义有权解除合同，本院对浩润公司认为《入驻协议书》不应当被解除的上诉理由不予采信。
二、双方关于10栋1号商铺并未签订入驻协议书，也未约定定金条款，且根据双方关于10栋12号商铺入驻协议书中的约定，如浩润公司在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，已将物业出售或出租他人，浩润公司应双倍返还吴成义已付定金，现吴成义主张双倍返还定金不符合双方合同约定，故本院对吴成义要求浩润公司双倍返还定金的上诉理由不予支持。
三、根据最高人民法院《关于正确适用〈合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》的规定，在个案中需要适用合同法解释（二）第二十六条的，应当由高级人民法院审核，必要时应提请最高人民法院审核。原审法院未经审核，直接适用合同法解释（二）第二十六条，在程序上存在瑕疵，但并未影响判决结果的正确性。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22990元，由上诉人吴成义负担7300元，铜陵浩润置业有限公司负担15690元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄冬松
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 马海平
二〇一四年九月十七日
书 记 员 戴卢刚
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……