江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4001号
上诉人（原审原告）：臧其军,男,1980年1月10日生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
上诉人（原审原告）：徐进，男，1984年1月3日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
上诉人（原审原告）：梁吉忠，男，1972年12月10日生，汉族，住江苏省宿迁。
上诉人（原审原告）：王广良，男，1964年11月11日生，汉族，住江苏省宿迁市。
上诉人臧其军、徐进、梁吉忠、王广良的委托诉讼代理人：娄强，江苏义扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：臧公玉，男，1962年12月11日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：韩万江，江苏广陆律师事务所律师。
上诉人臧其军、徐进、梁吉忠、王广良因与被上诉人臧公玉、房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初9410号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
臧其军、徐进、梁吉忠、王广良上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持臧其军、徐进、梁吉忠、王广良一审诉讼请求。事实和理由：1.臧其军、徐进、梁吉忠、王广良依据约定取得了涉案房屋的租赁权，一审对此未予查明。董美余作为宿迁市苏宁汽车贸易服务有限公司（以下简称苏宁汽贸公司）的法定代表人，依据2010年9月12日的厂房租赁（改造）合作协议书，拥有涉案房屋十年的租赁权。臧其军、徐进、梁吉忠、王广良提供的2015年11月18日的两份协议书上有董美余签字，足以证明涉案房屋租赁权由董美余转移给了臧其军、徐进、梁吉忠、王广良。梁吉忠为案外人宿迁市豫枫汽车贸易有限公司（以下简称豫枫公司）聘请的经理，其对董美余与臧其军、徐进、梁吉忠、王广良之间的关系十分清楚，一审中梁吉忠到庭参加庭审，而一审判决对梁吉忠的陈述未予提及。一审认定了2013年10月20日臧公玉与董美余签订了《房屋买卖合同》，那么该买卖合同上董美余的签字应为董美余书写，可以作为鉴定是否为董美余签字的比对件。该合同上的董美余签字笔迹经鉴定与2015年11月18日两份协议书上的董美余签字笔迹为同一人书写，故一审未予认定两份协议书的董美余签字真实性系认定事实不清。2.臧公玉提供的2016年6月20日协议，经一审委托鉴定，该协议上董美余签名与2015年11月18日两份协议书、工商登记资料、《房屋买卖合同》上董美余签名并非同一人书写，因此2016年6月20日协议虚假，而且在此之前董美余已经将房屋使用权转移给臧其军、徐进、梁吉忠、王广良，故臧公玉主张其于2016年6月20日解除与董美余签订的改造协议及买卖合同没有依据，不应得到支持。3.臧公玉于2016年1月即占有使用涉案房屋，一审判决却认定臧公玉占有使用涉案房屋时间为“2016年7月”。臧公玉之所以能占有使用涉案房屋，是基于臧其军、徐进、梁吉忠、王广良同意，因此有双方商谈费用事实发生。
被上诉人臧公玉辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。
臧其军、徐进、梁吉忠、王广良向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.依法判令臧公玉向臧其军、徐进、梁吉忠、王广良支付租金400000元/年，并限期搬离该租赁房屋。
一审法院经审理查明：2010年9月12日，苏宁汽贸公司与宿迁市金宇玻纤化工有限公司（以下简称金宇公司）签订厂房租赁（改造）合作协议书，约定金宇公司将其所有的位于宿迁市国际汽车城南北大街西侧、民便河北侧厂房交由苏宁汽贸公司改造使用，面积约2000余平方，租期为十年，每年租金为7万元，自2011年元月1日正式营业起算，十年租金为70万元作为苏宁汽贸公司的改造资金，不足部分由苏宁汽贸公司自行承担。苏宁汽贸公司一次性补助金宇公司6万元设备搬迁费。围墙及厂房改造装修总造价为152万左右。另现有厂房885平方米，交予苏宁汽贸公司改造作为维修车间使用。同日，双方就厂房如遇政府拆迁情况下的利益分配问题作出补充协议。协议签订后，双方互相履行了各自义务。后金宇公司依法办理了房屋产权证，登记证载明房屋为3幢，面积分别为885.35平方米、2023.83平方米、724.2平方米。苏宁汽贸公司法定代表人为案外人徐宗强，金宇公司法定代表人为臧公玉。
一审另查明：2012年12月25日，苏宁汽贸公司法定代表人变更为案外人董美余，任总经理，任期为三年。同时案外人徐宗强将其持有的39%股权转让给案外人董美余，将5%的股权转让给张峻。苏宁汽贸公司全体股东为徐宗强和董美余。上述变更均进行工商登记。案外人董美余在后期经营中，将苏宁汽贸公司更名为豫枫公司。2013年10月20日，金宇公司与案外人董美余签订一份房屋买卖合同，约定金宇公司将其所有的位于金宇公司院内综合楼一单元102室，房屋建筑面积为112平方米房屋作价19000元整出售给案外人董美余，如遇拆迁，补偿款归案外人董美余。房屋交付时间为2012年11月1日。臧公玉与案外人董美余签字确认。但未有证据显示双方办理产权转移登记。
一审再查明：案外人董美余因经营豫枫公司不善，下落不明。2016年7月，臧公玉占有并使用金宇公司产权证书上所登记的房屋，后租赁他人使用。现臧其军、徐进、梁吉忠、王广良以其与案外人董美余之间存在使用权转让协议以及与臧公玉之间存在租赁关系为由，要求臧公玉支付房屋租赁费用未果，因而成讼。
一审法院认为,当事人订立合同，采取要约、承诺方式，就合同标的、质量、数量、价款、履行期限、履行方式、违约责任等进行协商并达成合意。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。臧其军、徐进、梁吉忠、王广良主张解除与臧公玉之间的租赁合同，就要证明其与臧公玉之间存在合法有效的租赁关系，并发生了合同关系变更的事实。本案中，臧其军、徐进、梁吉忠、王广良未能提供证据证实与臧公玉签订或口头达成过合法有效的房屋租赁合同，其所提供的电话录音时间为2016年9月23日，录音中未有显示双方对房屋租赁以及租金支付的相关事项进行磋商的内容，臧公玉也不认可双方之间存在房屋租赁关系。双方所举书证证据中均涉及案外人“董美余”的签字，双方对彼此证据中“董美余”签字真实性争议较大，因该案外人下落不明，无法核实签名的真伪，且该签名的真伪与双方之间是否存在合法有效的租赁关系无必然的联系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。臧其军、徐进、梁吉忠、王广良因无证据证实与臧公玉之间存在租赁关系，应当承担不利后果。据此，对臧其军、徐进、梁吉忠、王广良要求解除与臧公玉之间的租赁合同、支付租金以及限期搬离房屋的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：驳回臧其军、徐进、梁吉忠、王广良对臧公玉的诉讼请求。案件受理费7300元，保全费2520元，合计9820元，由臧其军、徐进、梁吉忠、王广良负担；鉴定费5000元，由臧公玉负担（臧其军、徐进、梁吉忠、王广良已经预缴）。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：臧其军、徐进、梁吉忠、王广良主张与臧公玉存在房屋租赁合同及请求臧公玉支付租金以及限期搬离应否支持。
本院认为，臧其军、徐进、梁吉忠、王广良主张董美余将涉案房屋的使用权转移给其，后其准备进驻时，臧公玉向其表示愿意租用涉案店铺并承诺支付年租金40万元，其同意后，臧公玉及金宇公司当日开始使用店铺。就臧其军、徐进、梁吉忠、王广良主张的事实，臧其军、徐进、梁吉忠、王广良审理中提供了2015年11月18日的协议书两份、录音一份。协议书约定“现双方协定将豫枫公司长安马自达4S店现所有厂房（包括展厅、餐厅、维修车间、仓库等）自该协议签订之日起至原有的承租方签订的期限即2021年元月1日止的房屋使用权及维修车间的现有设备（祥见清单）、维修配件及办公设备（详见清单）的所有权转让给臧其军、徐进、梁吉忠、王广良、马安喜冲抵豫枫公司所欠债务”，该协议书上有“董美余”字样。首先，臧公玉否认协议书上“董美余”为董美余本人书写。其次，就协议书内容，应为转租协议。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此即使该协议书真实，作为出租人的金宇公司也可以主张解除与豫枫公司的租赁合同，臧其军、徐进、梁吉忠、王广良主张豫枫公司（董美余）将涉案房屋使用权转移给其不成立。臧其军等并不是房屋所有人或承租人，其无权将房屋转租。关于录音，就其内容，双方并未谈到租赁或转租，故录音不能证明涉案房屋由臧其军、徐进、梁吉忠、王广良租赁给臧公玉的事实。臧其军、徐进、梁吉忠、王广良提供的证据不能证明其与臧公玉存在租赁合同，故其主张臧公玉给付租金及搬离涉案房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人臧其军、徐进、梁吉忠、王广良的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人臧其军、徐进、梁吉忠、王广良负担。
本判决为终审判决。
审判长 程黎明
审判员 庄云扉
审判员 吴振环
二〇一七年十一月三十日
书记员 吴 刚
第8页/共8页