河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民二初字第352号
原告新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司。
法定代表人张强，经理。
委托代理人李玉国、李金辉，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。
被告新乡凯德商用置业有限公司。
法定代表人李楠，总经理。
委托代理人谢荣华，河南国豪律师事务所律师，特别授权。
委托代理人张光军，河南国豪律师事务所律师，一般代理。
原告新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司（以下简称亿婴公司）诉被告新乡凯德商用置业有限公司（以下简称凯德公司）房屋租赁合同纠纷一案，亿婴公司于2014年12月2日向本院提起诉讼，当日本院决定立案受理，依法向被告凯德公司送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。2015年3月9日凯德公司向本院缴纳反诉费对亿婴公司提起反诉，本院依法向亿婴公司送达了反诉状，依法组成合议庭，于2015年3月11日、4月1日，2016年1月7日、2月2日公开开庭进行了审理。原告亿婴公司委托代理人李玉国、李金辉，被告凯德公司委托代理人谢荣华、张光军到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原告亿婴公司诉称：2012年6月27日，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告承租被告位于凯德商业广场3层10／11／12室房屋作为经营“海龙嘟嘟国际早教”之用途。合同签订后，原告依照合同约定如期向被告支付了租赁保证金及租金。2014年初，凯德广场多家店铺纷纷撤柜，客流量急剧减少，直接导致原告所设立的“海龙嘟嘟国际早教”机构生源下降，招生停滞。2014年7月，沃尔玛超市闭店，凯德商场的种种负面信息随之而来，引起依托凯德商场而存在的“海龙嘟嘟国际早教”机构社会信任度急剧下降，招生无源、退费不断。因此，由于被告商场的经营环境和客流量较之双方租赁合同签订时发生了根本变化，双方的租赁合同赖以履行的环境和基础已经不复存在，继续履行原合同对于原告明显不公平，依据《合同法》解释（二）情势变更原则之规定，原告认为：1、被告公司已不能为原告提供租赁合同赖以履行的经营环境，故应依法解除双方之间所签订的租赁合同，并由被告返还原告保证金10万元。2、2014年7月，沃尔玛超市闭店被告商场完全丧失经营环境和条件，虽然原告多次要求被告减免租金，被告不但不予回复，反而以停水、停电相要挟，致使原告不得不继续全额交纳租金。对此，原告认为被告在2014年7月份以后继续收取原告租金显失公平，应依法予以退还。3、原、被告之间的租赁合同至2015年8月31日期满，由于被告商场经营环境和条件的丧失，致使原告投资得不到充分、合理利用损失以及学员退费损失巨大，被告应以公平原则对原告进行补偿。故诉至法院要求：1、依法解除原被告之间的租赁合同，并由被告返还原告保证金10万元。2、依法判令被告退还原告租金7.304万元。3、依法判令被告补偿原告经济损失20万元。4、本案诉讼费用由被告承担。2015年3月1日，原告变更第3项诉求为依法判令被告补偿原告经济损失187.51万元。
被告凯德公司辩称：1、原告以情势变更提起诉讼的理由不符合法律规定，该理由不能成立。2、原告的请求缺乏事实依据，也不符合双方合同的约定。
被告凯德公司反诉称：2012年6月27日、2013年5月17日、2013年9月9日反诉人与被反诉人分别签订了二份房屋租赁合同及一份储藏室租赁协议。被反诉人租赁反诉人“凯德广场.红旗”03层10／11／12号和03层07／08／09号房屋经营“海龙嘟嘟国际早教”，及租赁04-S09作为海龙嘟嘟国际早教储藏室。先期，被反诉人能够按照合同约定履行合同义务。但自2014年7月份起，被反诉人开始拖欠租金及其他费用，之后反诉人开始多次以口头或书面形式进行催收，但被反诉人以各种理由和借口拒绝履行合同义务，故反诉请求：1、解除双方于2012年6月27日、2013年5月17日所签订的两份《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人将租赁商铺及储藏室（04-S09）恢复原状后返还反诉人；3、判令被反诉人按照每月39330.24元的标准支付合同解除之前的租金、物业管理费及其他费用，并按每日逾期款项之0.1%的标准支付滞纳金（暂算至起诉之日为185037.39元）；4、判令被反诉人按照每日3939.43元的标准支付自判决合同解除之日起至实际交付之日止的房屋占用费；5、判令被反诉人支付违约金231060.57元；6、由被反诉人承担反诉费用。2016年3月10日，凯德公司当庭撤回第二项反诉请求。
原告亿婴公司对凯德公司的反诉辩称：被告商场所提供的经营环境已经无法实现租赁合同的目的，原告依据合同法第212、216条及第67条的规定依法行使先履行抗辩权，故被告反诉请求依法不应支持。
原告亿婴公司向本院所举证据材料有：1、《房屋租赁合同》二份及《储藏室租赁合同》一份，证明原、被告双方成立租赁合同关系的事实，2012年6月27日合同书12.3条，被告交付房屋不能实现合同目的，被告应承担给原告造成的损失作出了明确约定；2013年5月17日合同书对被告交付房屋不能实现合同目的的赔偿责任未作明确约定，应当承担给原告造成的实际损失。2、2014年7月1日被告沃尔玛超市停业通知照片及商场内照片共四张，证明被告2014年7月商场客流量完全丧失，双方租赁合同目的不能实现的事实。3、河南国豪律师事务所《律师函》、2014年9月18日催款通知函一份、至凯德商用中国总部信函、河南师大方正律师事务所《律师函》及特快专递投递单、签收单各一份，证明在租赁合同目的不能实现的情况下，被告仍要求原告如数缴纳租金，否则将停水、停电的事实，原告多次找到被告协商无果后，要求解除合同、赔偿损失的事实。4、保证金收据三份（共四份，数额分别为54000元、14596.51元、3776.25元、27627.26元，共计10万元，但其中一份27627.26元收据遗失）及录音一份，证明被告向原告收取10万元租赁保证金，应依法退还的事实。5、租金、管理费收据五份，共计73040元，证明因被告以停水、停电相要挟，原告被迫补缴2014年8、9月份租赁费、管理费的事实。6、装修合同两份、装修费票据六张，证明原告装修投资数额（详见清单）。7、原告经营期间收入、支出账本各一套，收入、支出票据一套，证明因合同目的无法实现造成原告的营业收入及利润损失（详见损失计算清单）。8、退费票据及退费清单一份，证明因合同目的无法实现，原告信誉丧失、无法继续经营造成的学员退费损失。9、《新爱婴项目服务协议书》及10万元加盟费票据（票据丢失，无法提供）、发票网络核对单、1万元保证金收据各一份，证明原告10万元加盟费的支出损失。
被告凯德公司向本院所举证据材料有：1、2012年2月27日租赁合同、2013年5月27日租赁合同、2013年9月9日储藏室租赁合同各1份，证明原被告双方存在房屋租赁合同关系，合同约定了租赁房屋的位置、面积、租金、物业管理费和其他费用的金额、违约责任、合同解除的条件以及解除合同之后应当履行的义务等。2、欠费清单（租金、物业管理费、滞纳金等4页）、水电费欠费清单5张，证明原告存在违约行为，截止到反诉之日累计拖欠被告租金、物业管理费及其他费用共185037.39元。3、2014年7月30日律师函、2014年10月28日催缴欠费通知函、送达回执，证明被告向原告主张权利，要求其履行合同义务，但其拒不履行，使合同解除条件成就。4、照片4张，证明沃尔玛撤出凯德广场后，被告仍正常经营，不存在任何违反合同约定的行为和影响原告的经营行为。
审理中，因凯德公司申请对亿婴公司所租赁的商铺装修残值进行评估鉴定，新乡市兴发价格评估有限公司出具新兴价评字（2015）23号价格评估报告书，认为按照自然损耗计算成新率的情况下标的在评估基准日价格为人民币650627元，按照租赁合同剩余年限计算成新率的情况下标的在评估基准日价格为人民币269505元。
经庭审质证，被告凯德公司对原告所举证据1真实性无异议，但是原告的证明问题与合同约定事实不符。对证据2有异议，照片不显示拍摄时间，沃尔玛的停业公告与原告的诉请没有任何关联性。对证据3中河南国豪律师事务所《律师函》、2014年9月18日催款通知函一份无异议，这些证据证明原告没有按合同约定支付租金和相关费用；对该组其它证据认为反映的事实不符合合同约定和事实。对证据4，有收据的被告予以认可，录音无法确定录音材料中的人员身份，不能证明原告所诉主张。对证据5无异议，按照合同约定原告应当缴纳租金和管理费，要求退还不符合合同约定。对证据6中装修合同真实性有异议，装修费票据不是正规收据，不应当予以采纳。证据7是原告自己记录的经营记录，应当有其他证据进行佐证才能证明真实经营状况。对证据8票据太多，无法质证。对证据9，即使原、被告解除合同，原告仍可以找房屋继续进行学前教育，原告诉请的加盟费损失不应予以支持。
原告亿婴公司对被告所举证据1认为租赁合同仅证明原被告存在租赁合同关系，合同虽然没有约定商场客流量问题，但据我国法律规定没有约定的从法定，应当适用合同法第二百一十二条，原告具有租赁物的使用和收益权。证据2欠费清单是租赁目的不能实现时出具的，原告根据法律规定主张先履行抗辩权不违反法律规定及合同约定。证据3恰恰证明被告以停水停电相要挟，原告被迫缴纳8、9月份租金的事实。对证据4证明目的有异议，凯德商场在沃尔玛闭店后，已经不再有客户，如果商场有人也是商户或者商户的营业人员，这是新乡市民众所周知的事实，故证据4不能证实凯德商场的实际经营状况。
对于评估报告，亿婴公司认为应当按照自然损耗标准来确定装修损失，根据双方租赁合同约定，承租方应保证每三年对房屋的装修和设施进行更新，原告装修和设施更新的费用支出是应被告的要求产生，在租赁协议未约定禁止续约条款的情况下，原告对于合同续约具有合理期待性；原告占用大额资金进行装修和设施更新除应被告要求外，也为了提高经营形象和服务，实现租赁经营的经济效益，被告的违约行为导致原告的装修在租赁期限内不能合理、充分利用，装修投入物品又不能拆卸和再次利用，所投入资金完全不能收回已经成为既定事实，被告要求按照租赁期限计算装修损失违背公平原则，应当采用自然损耗标准确定。凯德公司认为装饰装修费用作为租赁房屋的投资成本，应当在租赁期限内摊销完毕，整个租期剩余租赁期限不足一年时间，鉴定机构的评估结论书中的成新率最高为90%、80%，结论明显错误。
依据当事人质证意见，本院对原告亿婴公司所举证据1因被告对真实性无异议，对证据真实性予以确认。对证据2沃尔玛停业照片因与被告提供照片显示的内容相吻合，对该证据真实性予以确认，对商场内照片因不能确定拍摄时间是否为营业时间，不作为有效证据予以确认。对证据3中的河南国豪律师事务所《律师函》、2014年9月18日催款通知函因被告无异议，作为有效证据予以确认；对于该组其它证据被告虽持异议，但并未否认收到相关函件的事实，故对至凯德商用中国总部信函、河南师大方正律师事务所《律师函》及特快专递投递单、签收单的真实性予以确认。对证据4中的三张保证金收据因被告无异议，本院作为有效证据予以确认；对于录音因无法核实其真实性，不作为有效证据予以确认。对证据5因被告无异议，作为有效证据予以确认。对证据6因本案已经鉴定机构对装修残值进行了鉴定，故对该证据不再予以认定，装修损失根据鉴定结论予以确定。对证据7虽为原告自行记录，但体现一个公司日常经营情况的主要方式即为该公司的会计账目，故对该证据将综合本案其它证据和当事人当庭陈述再予以综合认定。对证据8虽被告称无法质证，但退费资料中均有家长签字和留有具体的联系方式，应当真实可信，在被告未提出相反证据的情况下，对该组证据作为有效证据予以确认。对证据9因被告并未否认证据的真实性，对证据真实性予以确认。
对被告凯德公司所举证据1因与原告所举证据一致，对证据真实性予以确认。对证据2因原告对欠付金额未持异议，仅主张行使先履行抗辩权，对该证据作为有效证据予以确认。对证据3、4因原告对真实性未持异议，对证据真实性予以确认。
对于新兴价评字（2015）23号价格评估报告书，因原、被告对鉴定程序、鉴定机构和人员的资质均无异议，鉴定人出庭接受了双方质询，对该评估报告书作为有效证据予以确认。
经审理查明：2012年6月27日，凯德公司（出租方、甲方）与亿婴公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定：亿婴公司租赁凯德公司“凯德广场·红旗”03层10／11／12号房屋作为经营“亿婴天使国际早教中心幼儿护理中心”使用，租用面积404.79平方米。商场营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10：00至晚上10：00。租赁期限为2012年9月1日至2015年8月31日。甲方给予乙方2012年7月1日至2012年8月31日2个月装修期，装修期乙方无需承担期内的租金、物业管理费及宣传推广费。租金和物业管理费按照两种方式计算，每月以结算金额较高的方式实际收取：1、保底租金＋物业管理费，月保底租金第一个租金计收年度为0元，第二个租金计收年度为每平方米5元，月保底租金为2023.95元，第三个租金计收年度为每平方米10元，月保底租金为4047.9元，物业管理费每平方米35元，月物业管理费14167.65元。2、提成租金，租赁期内的月提成比例按乙方该年度每个日历月的营业额10%计算。其中优先确保物业管理费的收取，超过该物业管理费标准的部分为租金。乙方应于合同签订前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金54000元，如乙方违反合同约定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。乙方应于租赁期满之日或合同提前终止之日向甲方交还该房屋，逾期不交还甲方除有权在交还房屋逾期满7日后将房屋腾空收回外还有权要求乙方按照每日每平方米4.44元标准支付逾期期间的房屋占用费，乙方承担房屋占用期间所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的乙方还应承担赔偿责任。乙方承诺第一年每个日历月营业额不低于141676.5元，第二年不低于161916元，第三年不低于182155.5元。租赁期和装修期内房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用均由乙方承担。乙方逾期支付租金和／或合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。若甲方交付的房屋不符合合同约定，不能实现租赁目的，乙方可书面通知甲方解除合同且甲方承担由此给乙方造成的直接损失。签订合同后，亿婴公司缴纳54000元租赁保证金，凯德公司将房屋交付亿婴公司租赁使用。2012年8月27日，凯德公司同意亿婴公司变更房屋用途为经营“海龙嘟嘟国际早教”。
2013年5月17日，凯德公司（出租方、甲方）与亿婴公司（承租方、乙方）又签订房屋租赁合同一份，主要约定：亿婴公司租赁凯德公司“凯德广场·红旗”03层07／08／09号房屋作为经营“海龙嘟嘟国际早教商业学院.舞蹈／戏剧／音乐／语言／补习中心／进修学校”使用，租用面积401.33平方米。商场营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午9：30至晚上9：30。租赁期限为2013年8月16日至2015年8月31日。甲方给予乙方2013年5月16日至2013年8月15日3个月装修期，装修期乙方无需承担期内的租金、物业管理费及宣传推广费。租金和物业管理费按照两种方式计算，每月以结算金额较高的方式实际收取：1、保底租金＋物业管理费，月保底租金第一个租金计收年度为每平方米12元，月保底租金为4815.96元，第二个租金计收年度为每平方米14元，月保底租金为5618.62元，第三个租金计收年度为每平方米16元，月保底租金为6421.28元，物业管理费每平方米35元，月物业管理费14046.55元。2、提成租金，租赁期内的月提成比例按乙方该年度每个日历月的营业额10%计算。其中优先确保物业管理费的收取，超过该物业管理费标准的部分为租金。乙方应于合同签订前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金61403.49元，如乙方违反合同约定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。乙方应于租赁期满之日或合同提前终止之日向甲方交还该房屋，逾期不交还甲方除有权在交还房屋逾期满7日后将房屋腾空收回外还有权要求乙方按照每日每平方米5.03元标准支付逾期期间的房屋占用费，乙方承担房屋占用期间所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的乙方还应承担赔偿责任。乙方承诺第一年每个日历月营业额不低于188625.1元，第二年不低于196651.7元，第三年不低于204678.3元。租赁期和装修期内房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用均由乙方承担。乙方逾期支付租金和／或合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。签订合同后，凯德公司将房屋交付亿婴公司租赁使用，亿婴公司缴纳了46000元租赁保证金。
2012年9月7日，凯德公司（甲方）与亿婴公司（乙方）签订储藏室租赁协议一份，主要约定：亿婴公司租赁凯德公司“凯德广场·红旗”04层S09房屋作为海龙嘟嘟国际早教储藏室（仓库）使用，租用面积50.35平方米，租赁期限自2012年9月9日至2013年9月8日，乙方应向甲方支付租赁保证金3776.25元，月租金每平方米25元，月租金1258.75元，逾期支付租金乙方每逾期一日应按应付费用的0.1%支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在协议终止之日恢复原状并返还甲方，应经甲方验收认可后双方结清各自承担的费用，乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按租赁期最后一年日租金的三倍向甲方支付该房屋的占用使用费；若乙方违反协议约定，甲方有权书面通知乙方解除协议，乙方已支付的所有以及租赁保证金和其他费用均不予退还，乙方还应向甲方支付相当于租赁保证金金额的款项作为违约金。签订合同后，亿婴公司缴纳了3776.25元租赁保证金，凯德公司将房屋交付亿婴公司租赁使用。2013年9月9日，双方就该房屋续签合同，租赁期限为2013年9月9日至2014年9月8日，其他内容不变，该合同到期后双方未续签或对租金进行新的约定，由亿婴公司实际占有。
2014年7月30日，河南国豪律师事务所受凯德公司委托向亿婴公司发出（2014）律函字第019号律师函称：亿婴公司欠付物业管理费和租金合计36312.86元及按合同约定每逾期一日按逾期款项0.1%的违约金，要求亿婴公司及时与凯德公司联系并在7日内支付。2014年9月18日，凯德公司向亿婴公司发出催缴欠费通知函，载明亿婴公司截止2014年8月31日03-07／08／09／10／11／12商铺欠缴租金共计111661.26元，请于2014年9月23日17：30前缴纳。2014年9月23日，亿婴公司向凯德公司缴纳2014年7月、8月保底租金、物业管理费73039.99元。2014年10月27日，河南师大方正律师事务所受亿婴公司委托向凯德公司发出方正（2004）律函字第26号律师函称：合同签订后亿婴公司陆续投入数百万元用于店面装修和购置教学设施，并按时交纳租金和物业管理费；2014年初凯德广场多家商铺纷纷撤柜，客流量急剧减少，直接导致亿婴公司设立的“海龙嘟嘟国际早教”机构生源下降，招生停滞；2014年7月沃尔玛超市闭店，超市员工拉条幅罢工、电视台采访、网络传播各种凯德商场负面信息，引起亿婴公司设立的“海龙嘟嘟国际早教”信任度急剧下降，招生无源，退费要求不断；自2014年7月29日起凯德商场承诺每天开门时间由原来的八点半改为九点半，致使八点半上课的学生及家长只能从消防通道进入上课，导致学校声誉受损，经济损失惨重；由于凯德商场的经营环境和客流量较之双方签订租赁合同时发生了根本变化，继续履行原合同对于亿婴公司明显不公平，亿婴公司有权提出变更或解除双方之间的租赁合同，由于凯德广场经营环境的变化发生在租赁期内，亿婴公司有权要求凯德公司进行相应补偿，请凯德公司接函后三日内与亿婴公司联系并洽谈变更或解除合同以及损失补偿事宜。2014年10月28日，凯德公司就03-07／08／09／10／11／12商铺向亿婴公司发出催缴欠费通知函，载明截止2014年10月累计欠缴租金84284.31元，请于2014年10月31日17：30前缴纳，逾期未交将停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用。之后，亿婴公司未再缴纳租金和物业管理费。对于亿婴公司经营截止时间凯德公司称为2014年12月，亿婴公司称为2014年11月27日因被凯德公司赶出不再经营。2016年1月29日，凯德公司将亿婴公司涉案所有租赁房屋腾空。
另查明，在凯德公司“凯德广场·红旗”商厦经营的沃尔玛超市于2014年7月29日停止营业，凯德公司在商场门前发出告示称商场继续经营，2014年12月16日“凯德广场·红旗”暂停营业。
又查明，2014年6月17日，亿婴公司因加盟上海美邦教育信息咨询有限公司新爱婴项目一次性缴纳项目费用10万元，用于在河南省新乡市开办一家新爱婴早教中心，以新乡凯德园统一宣称，约定不得在协议约定地址外开设和参与经营与该中心相类似机构。
再查明，凯德公司在审理期间申请对涉案“凯德广场·红旗”03层亿婴公司商铺装修残值进行评估，新乡市兴发价格评估有限公司出具新兴价评字（2015）23号价格评估报告书，认为按照自然损耗计算成新率的情况下标的在评估基准日2014年11月价格为人民币650627元，按照租赁合同剩余年限计算成新率的情况下标的在评估基准日价格为人民币269505元。亿婴公司申请对停止营业期间的经营损失申请评估，2016年3月8日河南中新资产评估事务所有限公司答复“对于停止营业期间的经营损失，因有许多不确定市场和经营管理等因素，不能计算”。
庭审中，亿婴公司提供该公司账目称2012年10-12月盈余93291.57元，2013年7-12月盈余242667.98元，2014年7-12月营业亏损555191元，以此主张凯德公司赔偿经营损失797858.98元。亿婴公司还提供具有早教家长签字并留有联系方式的退费资料，主张退费129人，退费524454元，扣除教学成本197827元后退费损失为326627元，以此主张凯德公司赔偿。同时，亿婴公司还对凯德公司反诉主张的违约金认为合同中约定明显过高，不应支持。凯德公司称亿婴公司8月份不欠租金、物业管理费，存在滞纳金的问题；租金、物业管理费从2014年9月份开始拖欠，主张的租金截止到合同终止之日2015年8月31日，物业管理费计算到2015年1月12日，原因是原告在2014年12月停业，需要对原告的场所进行管理。凯德公司还明确反诉的185037.39元包含租金、物业管理费三层07／08／09是86273元，滞纳金6075.13元，电费5002.96元，水费392.20元，合计为97743.29元；三层10／11／12租金和物管费是79913.38元，滞纳金5371.12元，电费1027.14元，水费506.90元，合计86818.54元；该数字是计算到2015年1月12日，4层储藏室租金截止到到期日为335.67元，滞纳金139.89元，合计475.56元。
本院认为，（一）关于解除合同问题。凯德公司与亿婴公司签订的多份租赁合同均为双方真实意思表示，为有效合同。本案在诉讼中亿婴公司与凯德公司在本诉和反诉中均要求解除双方于2012年6月27日、2013年5月17日所签订的两份《房屋租赁合同》，亿婴公司还要求解除2012年9月7日凯德公司与亿婴公司签订的储藏室租赁协议，诉讼期间上述合同均已到期，双方均未举证重新签订合同或对原合同进行续签，合同效力已经终止，即使双方仍存在租赁关系，根据相关法律规定，也为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除租赁合同关系，对原租赁合同无需再确认解除，故本院对亿婴公司第一项诉求和凯德公司第一项反诉请求均不予支持。
（二）关于租赁保证金问题。亿婴公司在本案仅主张保证金金额为10万元，并在庭审中表示多余部分视为放弃，未超出凯德公司当庭确认的03层07／08／09保证金46000元、03层10／11／12保证金54000元、04层S-09保证金3776.25元的总金额，故本院认定租赁保证金为100000元。双方在2012年6月27日、2013年5月17日租赁合同中约定“若乙方违反合同约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还”，综合涉案合同履行情况，对于租赁合同无法履行凯德公司过错居多，故应以租赁保证金抵扣亿婴公司应付款项为宜。
（三）关于租金问题。凯德公司按约向亿婴公司交付了租赁房屋，亿婴公司应当按照约定支付租赁期间的租金和物业管理费、水电费等各种费用。虽然亿婴公司称因沃尔玛超市停止营业造成凯德商场的经营环境和客流量较之双方签订租赁合同时发生了根本变化，但二者并无必然的联系，应属亿婴公司经营中遇到的商业风险，在其与凯德公司就租金问题达成新的合意之前应当按照生效合同继续支付租金和物业管理费等各种费用。因此，本院对亿婴公司要求退还租金已缴纳的7.304万元的诉求不予支持。同时，凯德公司在庭审中确认2014年12月16日“凯德广场·红旗”暂停营业，这必然导致亿婴公司租用商铺无法经营，如仍按合同约定支付在暂停营业期间的租金和物业管理费，对亿婴公司显失公平，结合亿婴公司自认2014年11月27日停止营业与凯德公司主张的2014年12月亿婴公司不再经营的陈述，以及亿婴公司截止2014年11月仍产生店铺水电费的事实，本院对凯德公司要求亿婴公司支付2014年12月16日之前的租金和物业管理费的诉求予以支持，对之后的不予支持，其中12月份应按半月计算。但因双方在储藏室租赁协议中对物业管理费并无约定，凯德公司未提交亿婴公司向其提交的每月营业额的证据，计费标准应按保底租金加物业管理费方式计算，即03层10／11／12号按第三个租金计收年度标准月保底租金为4047.9元＋月物业管理费14167.65元=18215.55元，03层07／08／09号按第二个租金计收年度标准月保底租金为5618.62元＋月物业管理费14046.55元=19665.17元，04层S09房屋月租金1258.75元，合计每月39319.47元。2014年12月16日“凯德广场·红旗”停止营业前亿婴公司欠付的2014年9-12月租金和物业管理费为39319.47元×3.5个月=137618.15元，抵扣租赁保证金100000元后亿婴公司还需支付37618.15元。同时，亿婴公司对凯德公司主张其欠付水电费6029.2元未持异议，该款亿婴公司也应一并支付。
（四）关于违约责任问题。凯德公司反诉请求中的滞纳金在双方合同中实际约定为逾期付款违约金，双方在2012年6月27日、2013年5月17日租赁合同12.2条还约定逾期支付租金一个月以上的应支付违约金的标准。但我国《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，虽然在双方2012年6月27日、2013年5月17日租赁合同中均约定凯德公司在亿婴公司违约情况下又接受租金或其他款项时不能视为凯德公司放弃追究亿婴公司违约责任的权利和凯德公司未能或迟延行使合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利的条款，但该条款的约定与法律规定的减损规则相悖。亿婴公司欠付租金和物业管理费超过一个月确实存在违约，凯德公司未及时采取适当措施防止损失扩大也具有过错，且如照此计算就会产生亿婴公司既需支付相当于月息三分的高额逾期付款违约金，又需支付相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的违约金，这与我国《合同法》第一百一十四条等法律规定确定的违约金系以弥补损失为主，惩罚为辅的宗旨相悖，亿婴公司在庭审中也对违约金认为约定过高，而凯德公司因逾期付款收到的损失主要应当是利息损失，故本院依法将合同约定的违约金调整为实际欠付租金、物业管理费、水电费金额的30%计算，即（37618.15元＋6029.2元）×30%=13094.21元，对凯德公司关于违约金的诉求予以部分支持。凯德公司2014年12月16日对“凯德广场·红旗”停止营业时间在03层07／08／09／10／11／12商铺租赁期间，因停止营业致使亿婴公司无法利用租赁商铺继续经营，亦属违约。根据双方2012年6月27日租赁合同12.3条“甲、乙双方同意，若甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，不能实现租赁目的，则乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失”的约定，以及我国《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，凯德公司应承担亿婴公司相应损失。从亿婴公司的陈述和所举证据来看，其损失包括装修损失、退费损失、因无法经营的加盟费损失、经营损失，其中退费损失326627元、因无法经营的加盟费损失100000元具有证据证明，且亿婴公司因“凯德广场·红旗”停止营业必然也无法经营，已收取的学费必然产生退费，亿婴公司加盟新爱婴项目的合同中明确约定以新乡凯德园统一宣称，约定不得在协议约定地址外开设和参与经营与该中心相类似机构，势必造成亿婴公司在约定地址停业后无法继续经营该项目，故本院对亿婴公司退费损失、加盟费损失的主张予以支持。装修损失经评估鉴定具有两种标准，即按照自然损耗计算成新率的情况下为650627元，按照租赁合同剩余年限计算成新率的情况下为人民币269505元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，装修损失应按照租赁合同剩余年限计算。对于经营损失，本院咨询鉴定机构，河南中新资产评估事务所有限公司答复“对于停止营业期间的经营损失，因有许多不确定市场和经营管理等因素，不能计算”，亿婴公司提交的收入账目显示自2012年10-12月共收费80人445900元，平均每月约148633元，2013年全年共收费281人1492900元，平均每月约124408元，2014年1-11月共收费120人721360元，平均每月约为65578元，故按停业时间当年的月均65578元计算，应能比较接近亿婴公司的实际经营状况，租赁期间自2014年12月16日至2015年8月31日尚余8.5个月未履行，照此计算亿婴公司预期可获得65578×8.5=559198元收益，因此本院对经营损失酌定为550000元。结合以上几点，凯德公司应赔偿亿婴公司损失数额为退费损失326627元＋加盟费损失100000元＋装修损失269505元＋经营损失550000元=1246132元。
（五）关于房屋占用费问题。“凯德广场·红旗”已于2014年12月16日停止营业至今，凯德公司庭审中确认已于2016年1月29日自行将涉案租赁房屋腾空收回，涉案房屋不再存在返还问题。但停止营业期间亿婴公司无法利用租赁房屋正常经营，根据公平原则，亿婴公司不应承担停止营业期间的房屋占用费，对凯德公司该项诉求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、新乡凯德商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司各项损失1246132元。
二、新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付新乡凯德商用置业有限公司租金、物业管理费37618.15元、水电费6029.2元及违约金13094.21元。
三、驳回新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司其它诉讼请求。
四、驳回新乡凯德商用置业有限公司其它反诉请求。
如果新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司、新乡凯德商用置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23185元，由新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司承担7947元，由新乡凯德商用置业有限公司承担15238元。反诉费4195元，由新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司承担1580元，由新乡凯德商用置业有限公司承担2615元。鉴定费6500元，由新乡市亿婴学前教育咨询服务有限公司承担3807元，由新乡凯德商用置业有限公司承担2693元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 林 铎
审 判 员 李艳利
人民陪审员 赵 定
二〇一六年三月十一日
书 记 员 谢 莹