北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第03099号
原告于长艳，男，1958年3月26日出生。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。
法定代表人马印秋，该公司总经理。
委托代理人张立功，男，北京乾元房地产开发有限公司职员。
委托代理人许欣，女，北京乾元房地产开发有限公司职员。
原告于长艳与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于长艳到庭参加诉讼。被告乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告于长艳诉称：2009年7月28日，我与被告签订北京市商品房预售合同（合同编号Y84×），约定我以总价317019元的价格购买被告开发的位于平谷区×西南侧×1号商住楼（现为×2号楼）×层×栋×号房屋。合同第十一条第一款、第十三条第一款第二项分别约定被告应在2010年3月31日前向我交付房屋，逾期交房超过60日，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向我支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向我支付违约金。合同第二十一条第一款第一项约定被告应于2010年10月31日前办理房屋的初始登记，取得该商品房所在楼栋的权属证明；未能在前述期限内取得权属证明的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，被告于2012年8月21日向我交付房屋。2013年8月16日，被告取得该商品房所在楼栋的权属证明。现因被告逾期交房、逾期办理房屋权属初始登记的行为违反了合同约定，故起诉要求被告支付我逾期交房违约金54587.40元、逾期办理初始登记违约金27293.70元，共计81881.10元。诉讼费由被告负担。
被告乾元公司辩称：第一，如原告没有合同原件，其主张没有合同依据；如原告没有购房发票原件或未按合同约定足额缴纳购房款，则原告存在违约行为；第二，原告要求支付初始登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告在该日期后的两年内没有主张权利，其诉求已超过诉讼时效；第三，原告要求支付转移登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其在入住一段时间后的两年内并未要求我公司为其办理转移登记，故其主张不应得到支持；第四，我公司与原告签订的商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，该项约定显失公平；第五，因业主在入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理房产证；第六，因买受人至今尚未签订委托我公司为其办理转移登记的委托书，亦未及时缴纳契税，致使我公司无法为其办理转移登记，故买受人对于我公司未按约定时间完成转移登记一事存在过错；此外，买受人尚未实际取得房屋产权证，我公司依据合同约定享有30天的履行期，故目前无法计算具体的赔偿期间；第七，违约金数额过高，有违公平原则，请求法院予以酌减。
经审理查明：2009年7月28日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×西南侧×1号商住楼（现为×2号楼）×层×栋×号商品房一套。该合同第十一条约定，被告应当在2010年3月31日前向原告交付该商品房。合同第十三条约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。合同第二十一条约定，被告应当在2010年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同签订后，原告先后于2009年7月29日和2009年10月21日分别交纳购房款67019元和250000元，同时原、被告双方于原告办理入住手续时协商确定，将原告需补交的套内建筑面积差额房款4412元在被告需支付的逾期交房违约金中抵扣，被告据此于2013年11月7日为原告补开金额为4412元的房款发票。2012年8月21日，被告向原告交付房屋，原告办理入住手续。2013年8月16日，被告取得涉案商品房所在楼栋的权属证明。
上述事实，有当事人的陈述；原告提交的北京市商品房预售合同（复印件）、补充协议（复印件）、入住证（复印件）、购房款发票（复印件）、产权代办费及接口费收据（复印件）；本院调取的房屋登记簿（复印件）、调查笔录（复印件）等在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内交付房屋，亦未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告虽辩称迟延办理房屋权属初始登记系由客观原因所致，其自身不存在过错，但对此未提交充分证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告于2013年8月16日取得了原告所购商品房所在楼栋的权属证明，其有义务将该情况及时通知原告，但被告未能提交其履行前述义务的相关证据；而根据法律规定，诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算，故原告主张初始登记违约金的诉讼时效起算时间应是得知被告未按合同约定支付违约金之日；被告以2011年9月20日作为计算诉讼时效期间的基准日缺乏合理性，其关于原告要求支付逾期办理房屋权属初始登记违约金已经超过诉讼时效之辩解缺乏事实依据，本院不予采纳。对于被告提出的因原告拆改阳台、扩建小院而影响验收，导致延误办理初始登记这一抗辩意见，因其未能提供相关证据予以证明，故本院不予采纳。被告作为出卖人存在逾期交房和逾期办理房屋权属初始登记的违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于此两项违约金的重复期间，本院依公平原则择一高标准予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整；因本地房价持续上涨，原告亦未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告于长艳支付逾期交房违约金二万九千三百元。
二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告于长艳支付逾期办理房屋权属初始登记违约金一万三千九百六十三元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百八十二元，由被告北京乾元房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 雁
人民陪审员 田德芳
人民陪审员 刘 宝
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王 雪