北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第10839号
原告陈瀛涛，男，1943年2月10日出生，北京禹兴兴商贸中心业主。
委托代理人王海东，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人岳远镇，男，1969年6月14日出生。
被告北京博扬伟业广告有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡垡头村xxxx号。
法定代表人郭振芳，总经理。
委托代理人陈大伟。
被告陈剑，男，1980年2月16日出生。
委托代理人陈大伟。
原告（反诉被告）陈瀛涛（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京博扬伟业广告有限公司（以下简称博扬伟业公司）、被告陈剑租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈瀛涛之委托代理人王海东，博扬伟业公司及陈剑之共同委托代理人陈大伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈瀛涛诉称：2009年9月20日，陈瀛涛与博扬伟业公司和陈剑签订《租赁合同》，约定陈瀛涛将其从北京市朝阳区王四营乡承租的土地及其自建的房屋（包括两个库房及平房，面积为500余平方米，整快土地面积为700多平方米）出租给博扬伟业公司和陈剑，租期自2010年1月1日至2015年12月30日，租金每年9万元。博扬伟业公司和陈剑一直占用承租的房屋，但其仅支付一年的租金，其后的租金，经多次催要至今未付。现诉至法院要求：1、解除陈瀛涛与博扬伟业公司和陈剑之间的租赁合同；2、博扬伟业公司和陈剑将涉案房屋腾退；3、博扬伟业公司和陈剑连带支付陈瀛涛2011年1月1日至实际腾退之日期间的租金（按照每年9万元的标准计算）并按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息。
陈剑辩称：租赁合同是博扬伟业公司和陈瀛涛之间的，我是以博扬伟业公司法人的身份代表该公司签订的合同，属职务行为。合同签订后，也是博扬伟业公司在实际占用房屋，故博扬伟业公司才是租赁合同的主体，相关的义务或责任应由博扬伟业公司承担。
博扬伟业公司辩称并反诉称：我公司认可陈剑的答辩意见，租赁合同的主体是我公司与陈瀛涛。涉案房屋属临时建筑，无相关审批手续，故租赁合同应属无效。陈瀛涛主张的租金实为使用费，第一年的租金，我公司已交纳。涉案场地于2010年9月4日被贴拆迁公告，2010年11月3日开始停水停电。2011年4月涉案场地才通电，但通的只是民用电，我公司需要工业用电，所以我公司仍然无法从事生产。因停水停电对我公司造成很大损失，所以我公司不同意支付占用费。2012年3月，陈瀛涛向我方要小库房，我方于2012年4月将小库房腾空并交与陈瀛涛，故相应的使用费应予免除。租赁期间，我公司对涉案场地和房屋进行了改造、装饰和装修，并支出30万元费用。2013年5月31日，涉案场地和房屋已被拆除，故不存在将房屋腾空的问题。综上，我方不同意陈瀛涛的诉讼请求，同时反诉要求：1、判令陈瀛涛与我公司之间的租赁合同无效；2、陈瀛涛赔偿我公司停水停电损失（租赁发电机的租赁费用）183720元；3、陈瀛涛赔偿我公司改造、装修、装饰费用30万元；4、陈瀛涛赔偿我公司因停水停电给第三方赔偿的赔偿金121350元。
陈瀛涛针对博扬伟业公司的反诉辩称：博扬伟业公司的反诉事实与理由不客观、不真实，所谓改造、装饰和装修以及所谓的损失均无证据支持。水电是由乡里统一供应�博扬伟业公司将电费交给我方，我方再交给电力企业。水是由博扬伟业公司自行到我方院内接用，因为水压小，故为其免去了水费。陈剑与博扬伟业公司的法定代表人郭振芳是母子关系，博扬伟业公司不可能无法通知陈剑，陈剑逃避诉讼导致法院对其公告送达开庭传票，故陈剑和博扬伟业公司存在消极应诉的情形。涉案场地和房屋是我方从当地政府部门承租的，我方有合法的出租权，故双方之间的租赁合同应属合法有效。综上，不同意博扬伟业公司的全部反诉请求。
经审理查明：陈瀛涛是北京禹兴兴商贸中心的业主。2009年9月，陈瀛涛与陈剑签订《租赁合同》。该合同的甲方为北京禹兴兴商贸中心，乙方处为空白，但乙方法人处有陈剑的签字。该合同内容为：乙方租用甲方独门独院一处（两个库房及平房），水电齐全、每年租金9万元，租期自2010年1月1日至2015年12月30日，租金分每年6月15日前和12月15日前分两次付清；乙方每月按表数交纳电费（每度1元），免去水费，每月交纳150元卫生费；乙方在租期内可以自行改造、装修和修缮，一切费用均由乙方自负；院外可以停车，不可搞建筑；乙方若提前终止合同，应向甲方交纳两个月租金作为违约金；乙方在租期内遇到不可抗拒的自然灾害造成的损失，甲乙双方自负；如遇到国家征占土地，甲方双方无条件搬迁，甲方多收的房租退还给乙方（未到期的部分）。双方在庭审中均称两个库房的面积分别为250余平方米和170余平方米，平房的面积为80余平方米。
合同签订后，涉案场地和库房由博扬伟业公司使用，博扬伟业公司向陈瀛涛交纳第一年的租金9万元。2010年9月，涉案场地和房屋面临拆迁。2010年11月，博扬伟业公司以涉案场地和房屋面临拆迁且已被断水断电为由，要求解除合同，�要求陈瀛涛退还租金并赔偿建设和装修费用，但双方并未就此达成一致意见。其后，博扬伟业公司继续使用涉案场地和房屋。2012年4月，博扬伟业公司将面积较小的库房腾空并交予陈瀛涛，其余房屋仍由博扬伟业公司使用直至2013年5月31日涉案场地和房屋被拆除。自2011年1月1日之后的租金，博扬伟业公司至今未向原告交纳。
经查，租赁期间，博扬伟业公司在涉案院落内进行相应的建设和装修，但双方就建设和装修的内容各执一词。博扬伟业称：其自涉案院落大门至垡头钢材市场之间修筑一条柏油马路，长约200米，共花费2万元；在院内东侧新建一排面积为210平方米的房屋，还在南侧平房的西南侧新建面积为40平方米的平房，建房花费共计10万元；对院内进行地面平整和硬化（铺水泥地面），花费3万元；对院内所有房屋进行装修和水电改造，花费15万元；以上所有的建�和装修工程，都是承包给白×1的。陈瀛涛则称：博扬伟业公司新建的房屋仅为院内东侧面积为40平方米的房屋；从垡头钢材市场到涉案院落大门之间原本就有路，博扬伟业只是用沥青进行了部分铺垫；房屋和库房根本不用装修。为证明建设和装修情况，博扬伟业公司分别申请证人白×1、吴×、白×2出庭作证，白×1、吴×和白×2各自陈述了其在涉案场地进行施工的情况。陈瀛涛对证人证言均不予认可。
为证明涉案场地和房屋存在租赁期间被停水停电，博扬伟业公司申请证人陈×出庭作证，陈×称：其为陈瀛涛的租户，涉案场地和房屋于2010年11月3日被停水停电；停水停电的原因是涉案场地和房屋面临拆迁，陈瀛涛已与乡政府签订补偿协议，并领取了补偿款。陈瀛涛对陈×的证言不予认可。
博扬伟业公司称涉案房屋停水停电后，其另行租赁的发电机用于日常经营。为此，�扬伟业公司提交了其与北京四惠桥亮英建材经销部之间的《发电机租赁合同》及相应的租赁费票据。《发电机租赁合同》载明租赁物名称为60千瓦康明斯柴油发电机，数量为一台，租期自2010年11月5日至2011年4月4日，租金标准为每月29800元，博扬伟业公司还需支付退场费3000元。租赁费票据载明的金额共计180720元。陈瀛涛对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。
博扬伟业公司称因停水停电导致其无法履行与北京中展毅达文化发展有限公司（下称中展毅达公司）之间的《加工定做合同》，被中展毅达公司起诉，博扬伟业公司赔偿中展毅达公司违约金121350元。为此，博扬伟业公司提交了上述《加工定做合同》、相应的函件三份以及本院于2013年5月31日出具的（2013）朝民初字第13699号民事调解书。民事调解书载明：博扬伟业公司认可其未按照约定的期限向中展毅达�司交付货物，同意按照《加工定做合同》的约定给付中展毅达公司12万元违约金。陈瀛涛对《加工定做合同》及相关函件的真实性、合法性和关联性均不予认可，对民事调解书的真实性予以认可，但不认可证明目的。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、《加工定做合同》民事调解书、照片、证人证言、开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为：博扬伟业公司认可陈剑与陈瀛涛签订的《租赁合同》是陈剑作为该公司的法定代表人代表该公司于陈瀛涛签订的，且涉案场地和房屋均由该公司使用，租金亦由该公司交纳，故可以认定《租赁合同》的双方当事人为陈瀛涛和博扬伟业公司。该《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违法法律和行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应如约履行各自的义务。
根据庭审查明的事实可以认定，涉案场地和房屋�2010年9月起即面临拆迁，后涉案场地和房屋又出现断水断电的情形，双方之间的租赁合同存在无法继续履行的风险，对此双方均无过错，双方均有权要求解除合同。博扬伟业公司虽曾向陈瀛涛主张过解除合同，但双方并未就退还租金及建设和装修费用的赔偿事宜达成一致意见，且博扬伟业公司仍继续占用涉案场地和房屋，故双方之间的《租赁合同》并未实际解除。合同未解除，博扬伟业公司继续占用涉案场地和房屋期间的租金应当交纳，但因停水停电导致涉案场地和房屋的利用价值降低，故租金应相应的酌减。另，涉案房屋中的小库房自2012年4月起由陈瀛涛占用，故相应的租金应予扣减。因涉案房屋面临拆迁，双方对租金应否交纳尚存争议，此种情形之下，陈瀛涛再主张租金利息，无事实依据，本院无法支持。现涉案场地和房屋已被拆除，合同已无法实际履行，故�瀛涛要求解除合同的诉讼请求应予支持，但其主张博扬伟业公司腾退涉案场地和房屋的诉讼请求，已无实际意义，本院不再处理。
博扬伟业公司在承租涉案场地和房屋前，应对涉案房屋和场地的状况有所了解，并对相应的风险有所预知，且双方在租赁合同中明确约定，博扬伟业公司自行改造、装修和修缮的费用应由其自付，故博扬伟业公司要求陈瀛涛赔偿其建设和装修的费用，理由不足，本院无法支持。关于博扬伟业公司主张的两项经济损失，均于法无据，本院无法支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈瀛涛与被告（反诉原告）北京博扬伟业广告有限公司之间的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）北京博扬伟业广告有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）陈瀛涛二零一一年一月一日至二零一三年五月三十一日期间的租金十万元；
三、驳回原告（反诉被告）陈瀛涛的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京博扬伟业广告有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4090元，由原告（反诉被告）陈瀛涛负担2045元（已交纳），被告（反诉原告）北京博扬伟业广告有限公司负担2045元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉费4925元，由被告（反诉原告）北京博扬伟业广告有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李君升
人民陪审员 王 江
人民陪审员 杨朝晖
二〇一三年十二月五日
书 记 员 王嘉雯