海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终403号
上诉人（原审原告）海南华琦实业开发公司，住所地海口市博爱路锦山里133号。
法定代表人石明选，该公司总经理。
委托代理人高华阳，海南建亚律师事务所律师。
委托代理人韩永，海南建亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡顺奎。
原审第三人中国海南国际经济技术合作公司，住所地海口市海垦路28号金都花园18层。
法定代表人林道勇，该公司总经理。
委托代理人曹龙，广东正大方略（海口）律师事务所律师。
上诉人海南华琦实业开发公司（简称华琦公司）因与被上诉人胡顺奎、原审第三人中国海南国际经济技术合作公司（简称国际公司）共有物分割纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第4603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人华琦公司的委托代理人高华阳、韩永，被上诉人胡顺奎，原审第三人国际公司的委托代理人曹龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：1992年10月15日，三亚腾龙房地产开发公司将“西河公寓”整体出售给国际公司，双方在《房屋买卖合同》中约定“西河公寓”一楼面积1532平方米。1993年4月2日，华琦公司为获得销售“西河公寓”的利益，与国际公司订立《合作合同》与《投资合同》，约定华琦公司出资700万元，按出资比例分享利润并承担风险。1993年11月3日，国际公司与海南北海投资总公司（简称北海公司）订立《房屋销售合同》，将“西河公寓”第一层售予北海公司，合同第2条约定北海公司购买第一层总面积1084.23平方米（见附图，最终以房产证测定面积为准）；第9条约定售价为9500元/平方米，合计价款为10300185元，最终结算以房产证面积为准，该房产未实际交付亦未办理房屋所有权过户。1995年10月16日，海南北海集团公司向国际公司出具承诺,承诺已将从国际公司购买的河西路“西河公寓”第一层转让给海南新天地贸易公司（简称新天地公司），所付款项亦转至新天地公司名下，产权转至新天地公司名下。随后，同年10月24日国际公司与新天地公司重新签订《房屋销售合同》，合同第2条亦约定新天地公司购买河西路“西河公寓”第一层总面积1084.23平方米（见附图，最终以房产证测定面积为准）；合同第9条约定售价为6500元/平方米，合计价款为7047495元，最终结算以房产证面积为准。2009年12月10日，新天地公司与胡顺奎订立《资产转让协议》，将“西河公寓”第一层出售给胡顺奎，并交付给�顺奎占有使用。2010年12月6日，国际公司、新天地公司、胡顺奎三方签订《协议书》，确认国际公司将“西河公寓”一层出售予新天地公司及新天地公司尚欠购房款由胡顺奎支付。2012年，华琦公司与胡顺奎、新天地公司财产确权纠纷一案在三亚市中级人民法院审理过程中，三亚市中级人民法院委托鉴定机构对涉案“西河公寓”一楼的房产面积进行鉴定，鉴定结论为胡顺奎现使用的“西河公寓”一楼的房产面积（指一楼套内面积与一楼夹层房产面积）为1296.45平方米，海南省高级人民法院终审判决确认华琦公司对“西河公寓”一层212.22平方米房产享有权益（国际公司享有的部分由双方另行分割）。目前，“西河公寓”仍在三亚腾龙房地产开发公司名下，胡顺奎正在办理涉案“西河公寓”一层的分户权证过程中，三亚市国土环境资源局已经委托三亚合利测绘服务有限公司对一层建筑面积进行了测量，套内面积917.45平方米、分摊面积135.64平方米，测量的建筑面积为1053.09平方米。另查，国际公司从三亚腾龙房地产开发公司购买来“西河公寓”后，华琦公司与国际公司合作，华琦公司认可国际公司以自己名义对外出售合作房产。再查，胡顺奎于2015年10月8日向一审法院提起反诉，于12月25日撤回反诉。
一审法院认为：国际公司通过从三亚腾龙房地产开发公司购买取得“西河公寓”房产，后华琦公司与国际公司合作，华琦公司认可国际公司以自己名义对外出售合作房产，故国际公司对外签订房产销售合同对华琦公司产生约束力。国际公司与新天地公司签订的《房屋销售合同》、新天地公司与胡顺奎签订的《资产转让协议》均是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。国际公司与北海公司签订《房屋�售合同》约定北海公司购买“西河公寓”第一层总面积1084.23平方米（见附图，最终以房产证测定面积为准）；售价为9500元/平方米，合计价款为10300185元，最终结算以房产证面积为准。其后，北海公司将合同项下所有权利义务转让给新天地公司并向国际公司出具承诺，后国际公司与新天地公司重新签订了《房屋销售合同》，该行为应视为国际公司对北海公司转让合同权利义务的追认同意。至此，北海公司与国际公司的《房屋销售合同》权利义务终止。国际公司与新天地公司的《房屋销售合同》约定新天地公司购买“西河公寓”第一层总面积1084.23平方米（见附图，最终以房产证测定面积为准）；售价为6500元/平方米，合计价款为7047495元，最终结算以房产证面积为准。新天地公司与胡顺奎签订的《资产转让协议》约定的亦是将“西河公寓”第一层出售给胡顺奎。上述两份合同约定内容看，国际公司出售给新天地公司以及新天地公司出售给胡顺奎均是“西河公寓”第一层的整层。由此可认定涉案“西河公寓”第一层已经整层出售给胡顺奎且已交付胡顺奎占有使用，华琦公司和国际公司对“西河公寓”一层不再享有所有权。如果“西河公寓”第一层实际面积超出合同约定的出售面积1084.23平方米，则华琦公司和国际公司仅对“西河公寓”一层享有超出部分面积相应的权益，即仅享有基于《房屋销售合同》的合同之债的债权而非物权。由于华琦公司和国际公司已不享有“西河公寓”第一层的所有权，故华琦公司要求对位于三亚市河西路“西河公寓”一楼房产进行分割并明确具体范围的诉求于法无据，一审法院不予支持。胡顺奎通过购买取得“西河公寓”第一层房产，若华琦公司、国际公司认为其出售的该房产实际面积超出合同约定的1084.23平方米，可另案主张利害关系人补足房屋价款。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决驳回华琦公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由华琦公司负担。
华琦公司不服一审判决上诉称：一、一审法院审理程序违法。华琦公司在一审中诉请一审法院对位于三亚市河西路“西河公寓”一楼1296.45平方米的房产进行分割，明确具体范围（华琦公司应当分得的房产212.22平方米），其依据的是海南省高级人民法院做出已生效的（2013)琼民一终字第30号《民事判决书》确认的事实，即“确认海南华琦实业开发公司对‘西河公寓’一楼212.22平方米房产享有权益（中国海南国际经济合作公司享有的部分由双方另行分割）”。华琦公司的请求是对共有房产（共有物）进行分割，应当是共有物分割之诉，一审法院在立案时的案由也是共有物分割纠纷，整个案件审理过程中也都是按照共有物分割进行。一审法院从立案到最终审理完毕都没有向华琦公司进行过释明，本案有可能是合同之债的债权纠纷，华琦公司是否要变更诉讼请求或者重新举证等。华琦公司收到一审法院的判决书，判决书中却明确载明该案件是基于《房屋销售合同》的合同之债的债权而非物权，该案件的法律关系由物权分割纠纷变更为债权纠纷，一审法院也依据此驳回了华琦公司的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。�审法院在审理案件的过程中认为本案的法律关系应当是债权法律关系而不是物权分割的法律关系，那么其就应当向华琦公司进行释明，要求其变更诉请请求，但是一审法院从立案到庭审结束整个案件的审理均是围绕212.22平方米物权如何分割进行举证、质证，组织的争议焦点也是对华琦公司要求分割共有物权有没有事实和法律依据，从未以任何形式向华琦公司进行过变更法律关系的释明。一审法院违反释明规定并未向华琦公司进行释明，剥夺了华琦公司应有的诉讼权利，致使本案的审理程序严重违法。二、一审法院对本案的事实认定错误。1.一审法院的判决推翻了已生效的海南省高级人民法院做出的(2013)琼民一终字第30号《民事判决书》中认定的事实，没有事实和法律依据。海南省高级人民法院做出（2013)琼民一终字第30号《民事判决书》明确载明“国际公司出售一楼给新天地公司，新天地公司出售一楼给胡顺奎时载明的面积为1084.23平方米，胡顺奎支付购房款也是按照1084.23平方米来计算的，由此“西河公寓”一楼尚有212.22平方米的房产未计算在胡顺奎应支付的房款面积内，因此本案所涉一楼多出的212.22平方米的房产权益，华琦公司和国际公司应按已判定的比例进行分配”。并最终判决“确认海南华琦实业开发公司对‘西河公寓’一楼212.22平方米房产享有权益(中国海南国际经济合作公司享有的部分由双方另行分割）”。该份生效判决只是说明国际公司出售一楼1084.23平方米给新天地公司，新天地公司出售一楼1084.23平方米给胡顺奎，且华琦公司对“西河公寓”一楼剩余212.22平方米房产享有权益。并未说国际公司出售一楼整层给新天地公司，新天地公司出售一楼整层给胡顺奎。另外，国际公司与新天地公司签订的《房屋销售合同》�新天地公司与胡顺奎签订的《资产转让协议》中也并未约定出售一楼整层，尤其是新天地公司与胡顺奎的《资产转让协议》中只是约定转让1084.23平方米的资产，并未约定转让一楼整层。但是一审法院却在省高院已查明认定事实的基础上在判决书中载明“国际公司给新天地公司以及新天地公司出售给胡顺奎均是‘西河公寓’第一层的整层”，这无疑就是推翻了已生效判决，并违反了当事人的意思表示，严重与事实不符，该认定根本就没有任何事实与法律依据。2.一审法院认定华琦公司与国际公司对“西河公寓”一层不再享有所有权没有事实和法律依据。海南省高级人民法院做出的（2013)琼民一终字第30号《民事判决书》判决“确认海南华琦实业开发公司对‘西河公寓’一楼212.22平方米房产享有权益(中国海南国际经济合作公司享有的部分由双方另行分割）”。高院该生�判决己经确认“西河公寓”一楼尚有212.22平方米房产未出售，且华琦公司对“西河公寓”一楼212.22平方米房产享有权益，但是一审法院却在判决书中载明“华琦公司与国际公司对‘西河公寓’一层不再享有所有权。如果‘西河公寓’第一层实际面积超出合同约定的出售面积1084.23平方米，则华琦公司与国际公司仅对‘西河公寓’一层享有超出部分面积相应的权益”。一审法院的判决严重与已生效判决认定的事实相矛盾，其判决内容推翻了已经生效的判决内容，一审法院认定华琦公司与国际公司对“西河公寓”一层不再享有所有权没有事实和法律依据。三、一审法院对省高院判决书中的房产权益理解错误，适用法律错误。一审法院判决书中载明的“如果‘西河公寓’第一层实际面积超出合同约定的出售面积1084.23平方米，则华琦公司与国际公司仅对‘西河公寓’一层享有超出部分面积相应的权益，即仅享有基于《房屋销售合同》的合同之债的债权而非物权”。一审法院认为华琦公司对“西河公寓”第一层超出合同约定的出售面积1084.23平方米之外的房产享有的权益应当是债权而不是物权，严重曲解了省高院的判决，错将物权认定为债权，适用法律错误。综上，请求:一、依法撤销一审判决。二、改判支持华琦公司一审的诉讼请求。三、本案一审诉讼费、上诉费等费用由胡顺奎承担。
胡顺奎答辩称：一、一审程序是否违法。华琦公司认为其起诉是以共有物分割案由起诉，而法院是按合同之债审理判决，没有释明法律关系，因此程序违法，没有事实依据和法律依据，理由如下：1.华琦公司明知“西河公寓”一楼并没有进行产权登记，根本谈不上共有物权，更谈不上分割物权。2.华琦公司与胡顺奎都是基于合同关系对“西河公寓”享有权益，都是依据各自的合同主张权利，一审法院按照各自的《房屋销售合同》进行审理没有违反相关程序规定。3.华琦公司一审举证也只是举证其取得“西河公寓”一楼的合同依据，没有物权依据。因此，一审判决依据合同之债审理不违反法律规定，其上诉理由不能成立。二、关于认定事实。华琦公司认为一审法院判决与生效的海南省高级人民法院（2013)琼民一终字第30号民事判决相矛盾，属于认定事实错误。该案一审查明和认定的事实客观真实，(2013)琼民一终字第30号民事判决查明认定事实与事实不符，据此作出公正的判决符合法律规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中明确规定，生效的判决可以作为证据，但有相反证据证明判决有错误的除外。（2013)琼民一终字第30号民事判决歪曲事实,明知一楼可用面积仅仅1059平方米,还不能满足胡顺奎�1084平方米，却认定除胡顺奎的1084平方米之外，还有华琦公司的212.22平方米的权益错误。三、关于适用法律。华琦公司认为，（2013)琼民一终字第30号民事判决确认其享有“西河公寓”212.22平方米的权益是物权而非债权。该主张没有任何法律依据，根据相关法律规定,不动产物权是以登记为依据的,华琦公司取得“西河公寓”权益截止到目前均没有进行物权登记,从法律上都被认为是债权而非物权，因此适用法律是正确的。综上，一审判决查明事实清楚，认定事实和适用法律正确，华琦公司的上诉理由不能成立，依法应当驳回。
国际公司陈述称:1.国际公司没有参加海南省高级人民法院（2013）琼民一终字第30号案件的审理，关于高院认定诉争的212.22平方米是否存在由法院认定。2.无论这212.22平方米是房产还是房款都应该按照华琦公司和国际公司以780:800的比例进行分配，如果房款或房子存在不能全额判给华琦公司。
经审理查明：一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为:1.一审判决是否违反法定程序；2.华琦公司是否对其主张的“西河公寓”一层212.22平方米房产享有权益以及享有何种权益。
1.一审判决是否违反法定程序的问题
华琦公司上诉主张其起诉要求的是分割涉案房产物权，但一审法院按照合同之债的债权关系审理本案却未向其释明违反了法律规定。一审判决书明确本案案由为共有物分割纠纷，并未认定本案为合同纠纷，审理过程亦是审查华琦公司是否对其主张的房产享有所有权等权益，华琦公司的该项主张没有依据，一审判决并未违反法定程序。
2.华琦公司是否对其主张的“西河公寓”一层212.22平方米房产享有权益以及享有何种权益的问题
海南省高级人民法院作出的（2013)琼民一终字第30号民事判决确认华琦公司对“西河公寓”一层212.22平方米房产享有权益，同时认定该部分房产应由华琦公司与国际公司按照780:800的比例进行分割，但该判决并未明确认定华琦公司享有的该房产权益是所有权。涉案房产至今登记在三亚腾龙房地产开发公司名下，并未进行分户登记。华琦公司亦无法明确该212.22平方米房产四至范围，且国际公司在庭审过程中亦明确要求与华琦公司按比例分割该部分房产权益，并未同意由华琦公司代其享有其权益。因此，华琦公司在本案中主张该212.22平方米房产所有权并进行分割没有依据，一审法院对此认定正确。华琦公司若认为其出售房产面积超出合同约定，可另行主张权利。
综上，华琦公司的上诉主张于法无据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确�应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由华琦公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 宁
审判员 陈太洪
审判员 李新建
二〇一六年五月二十四日
书记员 罗 瑛
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……