山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终801号
上诉人（原审原告）青岛喜盈门集团有限公司。
法定代表人纪玉君，董事长。
诉讼代表人青岛喜盈门集团有限公司管理人。
负责人张炳学，组长。
委托代理人郭凡炬，山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛国货汇海丽达购物中心有限公司。
法定代表人韩英，董事长。
委托代理人辛建华，山东雅君律师事务所律师。
委托代理人陈臣，山东雅君律师事务所律师。
原审原告青岛喜盈门购物中心有限公司。
法定代表人纪丽霞，总经理。
委托代理人郭凡炬，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人青岛喜盈门集团有限公司（以下简称喜盈门公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审中喜盈门公司、喜盈门购物中心诉称，2008年9月22日，其与国货购物中心签订了《租赁合同》，约定由国货购物中心租赁喜盈门公司所有的位于青岛市城阳区崇阳路498号房产用于商业经营，建筑面积为11904㎡，租赁期限自2008年12月20日至2017年12月19日，租赁期共九年，前三个租赁年度每年租金、物业费、设备使用费为480万元；中间三个年度每年租金、物业费、设备使用费504万元，后三个年度每年租金、物业费、设备使用费529.2万元，并且约定国货购物中心应按每年每平方米10.42元向喜盈门公司、喜盈门购物中心缴纳空调费（按19200㎡计收）。2013年11月9日，城阳区人民法院（2013）城破字第1号《民事裁定书》裁定受理对青岛喜盈门集团有限公司破产清算申请，并指定山东琴岛律师事务所为盈门公司管理人。2014年2月21日，喜盈门公司管理人与国货购物中心签订《房屋补充合同》作为原《租赁合同》的修改和补充，将租赁期限变更为2013年12月20日至2014年12月19日，年租金504万元。并约定国货购物中心应于2014年6月20日前付清下半年租金252万元，每逾期一日应向喜盈门公司、喜盈门购物中心支付年租金万分之五的违约金。国货购物中心至今拖欠2014年下半年252万元租赁费以及拖欠两年的空调费40.0128万元。故请求依法判令：1、国货购物中心向喜盈门公司支付拖欠的租金252万元及违约金32.004万元（暂计算至2015年2月28日）；2、国货购物中心立即向喜盈门公司支付拖欠的空调费40.0128万元及利息；3、本案诉讼费用由国货购物中心承担。庭审中，喜盈门公司、喜盈门购物中心变更诉讼请求为：1、国货购物中心立即向喜盈门公司支付拖欠的租金252万元及违约金88.2万元（暂计算至2015年6月5日）；2、国货购物中心立即支付喜盈门公司拖欠的空调费40.0128万元及利息4.7498万元（暂时计算至2015年6月5日）。
原审中国货购物中心辩称，一、喜盈门公司、喜盈门购物中心向国货购物中心主张租金以及违约金和事实不符。1、2008年国货购物中心和青岛喜盈门购物中心就位于城阳区崇阳路498号房产订立了租赁合同，合同第三条第二款约定喜盈门购物中心收取国货购物中心租金、物业费、设备使用费时应开具正规发票。2、2014年2月喜盈门公司管理人又与国货购物中心和喜盈门购物中心订立了三方的补充协议，约定国货购物中心给付租金的对象变更为喜盈门公司的管理人，由喜盈门公司的管理人向国货购物中心开具发票，包括之前喜盈门购物中心未开具的发票。3、合同订立以来，喜盈门公司、喜盈门购物中心一直未向国货购物中心开具租赁发票，导致国货购物中心因未取得租赁发票纳税进行调增，国货购物中心自行承担的税金损失多达200多万元。（二）国货购物中心拒付租金系合法行使抗辩权的情形。合同订立以来国货购物中心一直向喜盈门公司、喜盈门购物中心主张发票事宜，但是无论是之前的喜盈门购物中心还是订立补充协议之后的喜盈门公司管理人，都没有就补开的发票事宜给予实质性解决，国货购物中心为了防止损失的进一步扩大，出于自我救济、无奈暂未支付喜盈门公司、喜盈门购物中心下半年的租金，国货购物中心的行为属于合法行使抗辩权的情形。特别是喜盈门公司已经系破产企业，国货购物中心若给付管理人相应的租金，而喜盈门公司实际已经无法开具之前发票，国货购物中心的损失无疑是无法得到弥补的，这也是国货购物中心行使抗辩权的另一理由。因此，国货购物中心未支付喜盈门公司租金是有着特殊的缘由，且该缘由是因喜盈门公司的违约行为在先而产生的。针对该税金损失国货购物中心已经另案提起诉讼，国货购物中心认为此税金损失属于共益债务，应由破产财产中优先予以支付，喜盈门购物中心对此债务应当承担连带赔偿责任，另由于同为金钱给付之债，国货购物中心认为涉及的金额应当进行折抵，且由于未支付租金的初始事由为喜盈门公司、喜盈门购物中心的先行违约，因此喜盈门公司、喜盈门购物中心主张违约金不能成立。二、喜盈门公司、喜盈门购物中心向国货购物中心主张空调费以及利息和事实不符，应予以驳回。国货购物中心和喜盈门购物中心之间订立的租赁协议约定由国货购物中心负责中央空调系统的操控、日常维护和保养，关于中央空调使用费国货购物中心按照每天每平方米0.4元向商场一层使用空调的业户收取空调费，国货购物中心负责代喜盈门公司、喜盈门购物中心按期收取中央空调使用费，空调使用费以预先支付的方式结算，分冬夏两季两次在供暖期以及制冷期前三日收取，如果遇政府电价调整，则空调使用费协商调整，国货购物中心按照每年每平方米10.42元向喜盈门公司、喜盈门购物中心缴纳空调费。合同履行过程中由于涉及双方互相给付款项事宜，经双方协商喜盈门公司、喜盈门购物中心无需向国货购物中心交付协议约定的相关费用，国货购物中心也无需再向喜盈门公司、喜盈门购物中心交付空调费，双方将上述涉及的费用予以折抵，而喜盈门公司、喜盈门购物中心实际上也从未向国货购物中心缴纳过任何的中央空调使用费，现喜盈门公司、喜盈门购物中心向国货购物中心主张空调费，显然和事实不符，应当予以驳回。综上，喜盈门公司、喜盈门购物中心主张的请求与事实不符，请求法院采纳国货购物中心的意见，驳回喜盈门公司、喜盈门购物中心的诉讼请求。喜盈门公司、喜盈门购物中心明确租金、违约金和空调费及利息支付的对象为喜盈门公司，其中根据租赁合同的约定即便存在空调费及利息，支付的对象也应是原喜盈门购物中心，国货购物中心向喜盈门公司给付没有依据。
原审查明，2008年9月22日，喜盈门购物中心、国货购物中心青和喜盈门公司就国货购物中心租赁商业网点事宜订立租赁合同一份，合同约定：喜盈门购物中心将位于青岛市城阳区崇阳路498号喜盈门购物中心内的地上二至三层出租给国货购物中心，建筑面积总计为11904平方米。租赁期共九年，从2008年12月20日至2017年12月19日。每三个租赁年度为一个租金标准，前三个租赁年度每年租金、物业费、设备使用费为人民币4800000元；中间三个租赁年度每年租金、物业费、设备使用费为人民币5040000元；后三个租赁年度租金、物业费、设备使用费为5292000万元。第一年租金、物业费、设备使用费共4800000元于本合同签订的当日一次性支付。从第二年起当年租金、物业费、设备使用费分两次缴纳，第一次于本租赁年度起始第一日交纳本租赁年度的上半年租金、物业费、设备使用费，第二次于本租赁年度下半租赁年度的起始第一日交纳下半年租金、物业费、设备使用费，喜盈门购物中心收取国货购物中心租金、物业费、设备使用费时开具正规发票。国货购物中心按每天每平方米0.4元向商场一层使用空调的业户收取空调费，喜盈门购物中心负责代国货购物中心有按期收取中央空调使用费。空调费以预先支付方式结算，分冬夏两季两次在供暖期及制冷期前三日收取，供暖期及制冷期结束后按实际使用面积和天数计算多退少补，如果政府电价调整，则空调使用费协商调整，结算时国货购物中心开具正规发票。国货购物中心按每年每平方米10.42元向喜盈门购物中心缴纳空调费，喜盈门购物中心开具正规发票。
2014年2月21日，喜盈门公司管理人、国货购物中心和喜盈门购物中心就房屋《租赁合同》继续履行事宜，订立补充协议，协议约定：房屋的租赁期限为2013年12月20日至2014年12月19日止，租赁期内的租金为人民币5040000元。国货购物中心在合同签订后十日内向喜盈门公司管理人支付2013年12月19日前尚未支付的租金582万元、合同项下的上半年租金计2520000元和国货购物中心在2014年6月20日前付清下半年租金计2520000元。喜盈门公司管理人收到国货购物中心上述租金后十日内出具发票。本合同签订前欠开的发票，国货购物中心提供相应的收据等资料，喜盈门公司管理人应予以补开。国货购物中心应按照本合同约定支付租金。租赁期满或喜盈门公司管理人书面通知国货购物中心解除、终止该租赁合同，国货购物中心应如期交还该房屋。国货购物中心逾期履行上述义务，则每逾期一日应向喜盈门公司管理人支付年租金万分之五的违约金。
国货购物中心与喜盈门购物中心就2010年夏季空调使用达成补充协议，协议约定国货购物中心自2010年7月10日开始按照每日每平方米0.68元的标准收取喜盈门购物中心的费用，收取的负一层面积为1170元。2011年5月27日关于2011年夏季空调使用费事宜函，内容为：空调制冷系统自2011年6月1日起开启，按每日每平方米0.68元收费，喜盈门购物中心面积为927平方米，苏宁电器面积为2700平方米，康视眼镜面积为142平方米，合计3769平方米。2012年11月30日就2012年冬季至2013年春季空调开启、使用相关事宜国货购物中心向喜盈门购物中心司发送函，内容为：空调开启时间暂定为2012年12月11日至2013年3月10日，预计90天，费用标准为0.58元/天/平方米。2013年4月30日就2013年夏季空调开启、使用相关事宜国货购物中心向喜盈门购物中心发送函，内容为：空调开启时间暂定为2013年5月11日至2013年10月10日，预计153天，费用标准为0.58元/天/平方米。2013年12月18日就2013年冬季至2014年春季空调开启、使用相关事宜国货购物中心向喜盈门购物中心发送函，内容为：空调开启时间暂定为2013年12月18日至2014年3月10日，预计85天，费用标准为0.68元/天/平方米。2014年5月19日就2014年夏季空调开启、使用相关事宜国货购物中心向喜盈门购物中心发送函，内容为：空调开启时间暂定为2014年5月25日至2014年10月7日，预计136天，费用标准为0.68元/天/平方米。
2014年3月21日、2014年9月16日、2015年1月27日国货购物中心向喜盈门公司管理人发送函件，要求喜盈门公司管理人开具房屋租赁发票，若喜盈门公司管理人继续违约，国货购物中心将依法维权，由此产生的一切法律后果由喜盈门公司管理人自行承担。
经喜盈门公司管理人、国货购物中心、喜盈门购物中心三方确认，涉案房屋于2014年12月19日租赁期满腾还房屋、设备完好。
庭审中，国货购物中心当庭确认未在2014年6月20日前支付2014年下半年租金2520000元，国货购物中心主张未支付的原因是喜盈门公司、喜盈门购物中心及管理人未按照合同约定向其开具2011年度、2012年租赁发票，导致国货购物中心纳税予以调增，给国货购物中心造成了税金损失，是由于喜盈门公司、喜盈门购物中心违反合同约定在先，国货购物中心系合法行使抗辩权，该税金损失已在青岛市城阳区人民法院另案提起诉讼。喜盈门购物中心与国货购物中心自租赁合同订立以来，其中2008年至2012年期间，双方就中央空调使用费、空调费均已结算过，喜盈门购物中心应付国货购物中心中央空调使用费与国货购物中心应付喜盈门公司、喜盈门购物中心空调费金额相当，互相折抵。
原审另查明，喜盈门公司管理人、喜盈门购物中心均未向国货购物中心开具2011年度、2012年租赁发票，喜盈门公司管理人主张根据补充协议开具发票的范围不包括喜盈门购物中心2011年、2012年度欠开的租赁发票，应当由喜盈门购物中心开具租赁发票。
原审认为，一、双方当事人于2008年9月22日签订的租赁合同及2014年2月21日订立的该租赁合同的补充合同系真实意思表示，合法有效，合同各方均应严格履行。喜盈门公司、喜盈门购物中心将合同约定之房屋交付国货购物中心使用，国货购物中心应依约支付租金。喜盈门公司请求的2014年下半年租金2520000元，符合法律规定，原审法院予以支持。由于喜盈门公司未按照租赁合同补充协议约定开具2011年度、2012年度租赁发票，对此国货购物中心拒付租金系其合法行使抗辩权，因此就拒付租金事宜，喜盈门公司对此存在过错，喜盈门公司主张逾期支付租金的违约金882000元，原审法院不予支持。
二、租赁合同约定国货购物中心按每天每平方米0.4元向商场一层使用空调的业户收取空调费，喜盈门购物中心负责代国货购物中心按期收取中央空调使用费。空调费以预先支付方式结算，分冬夏两季两次在供暖期及制冷期前三日收取，供暖期及制冷期结束后按实际使用面积和天数计算多退少补，如果政府电价调整，则空调使用费协商调整，结算时国货购物中心开具正规发票。国货购物中心按每年每平方米10.42元向喜盈门购物中心缴纳空调费，喜盈门购物中心开具正规发票。另根据庭审中喜盈门购物中心关于与国货购物中心之间就中央空调费和空调费的结算流程表述，双方就2013年前的费用均已经结算完毕，结算的结果为喜盈门购物中心应付国货购物中心中央空调使用费与国货购物中心应付喜盈门公司、喜盈门购物中心空调费金额相当，互相折抵，国货购物中心就结算过程、结果也予以确认。结合国货购物中心提交的供热制冷的往来函件和补充协议等材料，双方之间就中央空调使用费、空调费之间的结算金额相当、互相折抵是自合同订立之日起就存在并一直执行的长期惯例，因此喜盈门公司、喜盈门购物中心主张的2013年度、2014年度空调费实际已和中央空调使用费互相折抵，喜盈门公司、喜盈门购物中心再次主张空调费及利息没有依据，原审法院不予支持。
三、依据2014年2月21日订立的补充合同，原审法院认为，国货购物中心应将欠付的租金支付喜盈门公司而非喜盈门购物中心，故喜盈门购物中心要求国货购物中心支付租金252万元、违约金88.2万元、空调费40.0128万元及利息4.7498万元，于法无据，原审法院不予支持。据此，原审判决：青岛国货汇海丽达购物中心有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛喜盈门集团有限公司租金2520000元；二、驳回青岛喜盈门集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32721元（缓交），由青岛喜盈门集团有限公司负担5761元，由青岛国货汇海丽达购物中心有限公司负担26960元。
宣判后，喜盈门公司不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人喜盈门公司上诉称，1、原审认定事实错误，被上诉人国货购物中心原审认可没有支付2013年度和2014年度空调费；被上诉人国货购物中心主张的2013年度和2014年度空调费与喜盈门购物中心中央空调使用费相当，互相折抵，但未有证据予以证实。上诉人依法进入破产程序，未经管理人的书面同意，任何单位（包括喜盈门购物中心）无权放弃、折抵属于上诉人的债权。被上诉人国货购物中心主张喜盈门购物中心应向被上诉人支付空调使用费及代收的负一层、一层其他业主（不含苏宁电器）的空调使用费，但没有就其具体数额进行举证。喜盈门购物中心明确表示没有代收上述空调费。所以，原审认定空调使用费及利息与中央空调使用费相互折抵没有依据。2、原审适用法律错误。被上诉人国货购物中心有义务支付租赁费，上诉人主张违约金有明确的合同依据。被上诉人国货购物中心没有支付租金，应承担相应的违约金。2011年度和2012年度租赁费收取的主体均为喜盈门购物中心，其中310万元款项是由被上诉人国货购物中心交付法院的，上述款项的出具发票主体不应由上诉人承担。如因未出具发票给被上诉人国货购物中心造成损失，其完全可以通过主张赔偿得到弥补。被上诉人国货购物中心的未开发票而造成的损失，已经通过诉讼得以解决。综上原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人国货购物中心答辩称，1、上诉人向被上诉人国货购物中心主张空调费及利息与事实不符，缺乏相应的依据。上诉人在租赁合同中仅是作为涉案房屋的产权人，同意原审原告喜盈门购物中心将房屋予以出租，在租赁合同中不享有任何权利。租赁合同是由被上诉人国货购物中心和原审原告喜盈门购物中心具体履行。因此涉案的空调费、中央空调使用费所对应的权利义务主体分别为被上诉人、原审原告，上诉人主张权利没有依据。2、空调使用费和中央空调使用费涉及折抵这是双方长期惯例，原审原告喜盈门购物中心单方转让所谓的债权、逃避债务，进而否认相互折抵的事实错误的，原审认定该事实正确。3、2014年订立的补充协议中，根本不涉及空调费、中央空调使用费事宜，仅是就租金给付对象、发票开具情况约定，因此就空调费等事宜应按照原租赁合同继续履行。上诉人现在主张权利，提出破产情形予以抗辩没有合同依据，被上诉人国货购物中心不予认可。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告喜盈门购物中心陈述，同上诉人喜盈门公司意见。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，2008年9月22日，当事人签订的租赁合同及2014年2月21日订立补充合同，系双方真实意思表示，对各方具有约束力。上诉人喜盈门公司、喜盈门购物中心将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人国货购物中心应依约支付租金。上诉人喜盈门公司主张的2014年下半年租金2520000元，符合法律规定和合同约定。鉴于上诉人喜盈门公司表示不能按照补充协议约定开具2011年度、2012年度租赁发票，对此被上诉人国货购物中心合法行使抗辩权拒付租金，因此就拒开租金发票事宜，上诉人喜盈门公司存在明显过错，其主张逾期支付租金的违约金882000元，原审法院不予支持正确。
经核实，原审国货购物中心喜盈门购物中心应付被上诉人国货购物中心中央空调使用费与被上诉人国货购物中心应付上诉人空调费金额相当，互相折抵。被上诉人国货购物中心就结算过程、结果也予以确认。从被上诉人国货购物中心提交的供热制冷的往来函件和补充协议等证据，双方之间就中央空调使用费、空调费之间的结算金额相当、互相折抵是双方存在租赁关系之日起就存在的交易惯例，因此上诉人喜盈门公司主张的2013年度、2014年度空调费及利息没有相应依据，原审法院不予支持得当。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16767元，由上诉人青岛喜盈门集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 徐雪峰
二〇一六年六月十三日
书 记 员 王 晶