云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1836号
上诉人（一审被告）王柯杰，男，汉族，1991年10月4日生。
委托代理人周艳，系云南典卫律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审原告）吴晓丽，女，汉族，1965年6月8日生。
被上诉人（一审原告）倪瑞遥，女，汉族，1997年4月9日生。
两被上诉人委托代理人鲁有林，系云南同邦律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人吴晓丽、倪瑞遥因与被上诉人王柯杰房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2014年8月1日，原告吴晓丽和原告倪瑞遥的法定代理人倪海地与被告王柯杰签订《房屋买卖合同》，约定两原告将二人共有的昆明市金星小区商网1号转让给被告，房屋面积为170.89平方米，房屋转让总价款1430000元，被告应于收到收件收据的当天一次性付清房款给两原告，双方约定被告将全部购房款付清由原告将上述房屋正式交付给被告，在房屋交付时，其建筑物范围内的不动产及装修和配套设备一并转移给被告。不按合同约定履行义务或不完全履行义务的一方，应向无过错方支付房屋价款的20%作为违约金。2014年8月6日，原告与云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司（以下简称“一心堂”）签订《房屋租赁合同》，租赁期间自2014年8月21日至2017年8月20日，租赁费为每年150000元。2014年11月12日，原、被告及承租人签订《房屋租赁合同》出租方主体变更三方协议，决定终止原告与一心堂于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》，将原合同出租方主体由原告变更为被告，双方建立新的租赁合同关系，重新签订房屋租赁合同。被告与一心堂重新签订《房屋租赁合同》租期不变，确认第一年租金已支付给原产权人吴晓丽无需支付，并约定以后付款时间为每年5月20日，打入被告指定的账户。因被告未履行付款义务，原告于2015年7月1日向被告发出《催告函》，要求被告在7日内支付购房款1430000元，违约金286000元以及一年的年度租金人民币150000元，三项合计1866000元。被告于2015年7月3日收到《催款函》但未履行付款义务。2015年4月28日《昆明市房屋交易产权管理处官渡区分理处档案摘抄表》显示昆明市金星小区商网1号房产存在执法查封。
因诉争房产已被执法查封，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告协助办理昆明市金泉小区商网1号房屋产权过户登记至原告名下，如不能变更，则按房产现值赔偿损失。
因原、被告双方对房产价值存在争议，原告要求对房产现值进行评估，经一审法院委托昆明名杰房地产土地评估咨询有限公司对房屋现价值进行评估，评估结论为昆明市金泉小区商网1号房产2015年12月17日市场价值为3452662元。为此原告缴纳评估费16000元。
原告诉至法院请求：1、判令解除原被告于2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告协助办理昆明市金泉小区商网1号房屋产权过户登记至原告名下；3、判令被告向原告支付违约金286000元，返还房屋租金150000元，两项合计436000元；4、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认为：本案原、被告双方争议焦点为：一、原、被告双方签订的房屋买卖合同，是买卖关系还是让与担保关系；二、合同是否符合解除条件；三、合同解除后，如不能返还房产，应如何确定财产损失。
针对争议焦点一，原告认为双方签订的《房屋买卖合同》是房屋买卖关系，被告认为是让与担保关系，所担保债务为倪海地欠原告的借款。一审法院认为让与担保是以签订买卖协议对担保物的所有权进行限制，防止所有权人在担保期间转移担保物的所有权，确保基础债权能够实现，签订协议的目的不是为了转移担保物的所有权，担保期间担保物的所有权不发生实际转移。买卖是以转移所有权为目的，本案涉案房屋的所有权已按照合同约定转移到被告名下，应认定原、被告双方为房屋买卖关系。
针对争议焦点二，合同是否符合解除条件。一审法院认为依据《房屋买卖合同》的约定，被告应于收到收件收据的当天一次性付清房款，被告未履行付款义务，违反了合同约定，原告向被告发出《催款函》后，被告也未履行付款义务，严重违反了合同约定，致原告的合同目的不能实现，对原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。
针对争议焦点三：原告认为应当按房屋评估价值确认损失，被告认为应当按合同约定价值确定损失。一审法院认为《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案因被告未支付合同价款而解除合同，被告应当向原告返还取得的房产，并协助原告将产权变更至原告名下，因该房屋权利现存在执法查封，所有权受限，暂不能进行所有权的变更，如被告不能协助办理产权变更，应对因此给原告造成的损失承担赔偿责任。原告不能取得房屋所有权，所受损失为应取得房屋所有权时的房屋价值，对损失价值一审法院按诉讼中对房屋现价值的评估价值3452662元予以确认。对因评估产生的评估费16000元，一审法院认为原告主张不按合同约定的房屋价值进行赔偿，对赔偿数额原告应承担举证责任，相关费用也应由原告自行承担。
被告未按期支付购房款，违反了合同约定，原告要求被告支付违约金286000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。对原告要求被告返还房屋租金150000元的诉讼请求，一审法院认为依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》出租方主体变更三方协议，被告有权取得上述租金，且违约金已足以抵偿上述损失，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告吴晓丽和倪瑞遥与被告王柯杰于2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王柯杰于本判决生效之日起十日内协助原告吴晓丽和倪瑞遥将昆明市金星小区商网1号房屋所有权变更至原告吴晓丽和倪瑞遥名下，如不能履行上述义务则赔偿原告财产损失人民币3452662元；三、被告王柯杰于本判决生效之日起十日内向原告吴晓丽和倪瑞遥支付违约金人民币286000元；四、驳回原告吴晓丽和倪瑞遥其他诉讼请求。”。
一审判决宣判后，上诉人王柯杰不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一、一审认定事实不清，双方签订《房屋买卖合同》的真正目的是被上诉人帮倪海地偿还其欠上诉人的借款173万元，是以房抵偿的行为，现房屋过户办理完成，合同目的已经实现，不存在解除之说。二、一审适用法律错误，不应当适用《合同法》第九十七条，合同已经履行完成，不应当解除。综上，请求二审法院查清事实依法改判。
被上诉人吴晓丽、倪瑞遥共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：双方签订的《房屋买卖合同》是否应当予以解除？
本院认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：本案中，上诉人认为双方签订《房屋买卖合同》系以房抵债行为，对该主张其未提交证据予以证实，故本院不予支持。本院认为，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的禁止性规定，对双方均具法律约束力，双方当事人均应按合同约定享有和履行各自的权利义务。现上诉人至今未履行支付购房款的合同义务已构成根本性违约，故被上诉人要求解除合同的诉讼请求依法成立。至于一审判决关于双方的合同依法解除后上诉人应当向被上诉人返还涉案房屋以及如不能返还房屋应赔偿实际损失及违约金的认定正确，且论述理由充分详尽，本院在此不再赘述。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币37909元，由上诉人王柯杰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王思予
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 焦 菡