浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1121民初3488号
原告：留小珠，女，1956年11月6日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。
委托诉讼代理人：陶土才，浙江五洲律师事务所律师。
被告：蔡胜茂，男，1974年9月5日出生，汉族，经商，户籍所在地湖北省武穴市，现住浙江省青田县。
被告：查雪花，女，1974年12月18日出生，汉族，经商，户籍所在地湖北省武穴市，现住浙江省青田县。
原告留小珠与被告蔡胜茂、查雪花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告留小珠及其委托代理人陶土才、被告蔡胜茂、查雪花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
留小珠向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告支付拖欠的房租（计算至2016年11月15日止）237352元；2、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2002年4月8日，原告与案外人王凤琴合作，共同与青田县建设局（现为青田县住房和城乡规划建设局）签订了《临江东路绿化带暨地下停车库建设协议书》。约定：1、临江东路绿化带暨地下停车库由原告和王凤琴出资建设，建成后产权归青田县建设局所有；2、原告和�凤琴作为投资人，取得地下停车库40年的无偿使用权；3、原告和王凤琴在停车不足的情况下，有权将停车库用于其他项目经营或者出租给他人使用。该协议签订后，原告和王凤琴履行相应义务后取得上述停车库的使用权和出租权。2004年11月1日，两被告以被告查雪花的名义与原告签订了《租赁协议书》，约定：1、原告将鹤城镇临江东路地下停车库第21、22、23、24号共四间车库出租给两被告使用；2、租赁期限为三年；3、租金按年度在租期开始的第一个月支付，第一年为10万元，第二年为10.5万元，第三年为11.5万元。上述租赁协议签订后，原告依约将车库交付给被告，两被告也依约支付了租金，2004年底，两被告在承租的车库开设了“青田县澳利宏窗帘店”。2005年3月3日，两被告以第一被告蔡胜茂的名义，向青田县工商行政管理局申请了个体工商户开业登记，取得了青田县澳利宏窗帘店的个体工商户营业执照。此后，出租车库由两被告使用至今。该租赁协议期限届满后，双方未签订新的租赁合同，但租赁车库继续由两被告使用，双方的租赁关系持续并转变为不定期租赁。在不定期租赁期间，被告因经营状况不良要求下调租金，原告于2009年11月同意将年租金下调至9.5万元。此后，两被告自2013年11月16日起至2014年11月15日止拖欠租金47352元；自2014年11月16日起至2016年11月15日止应付租金190000元。故原告诉至法院，要求支持原告的诉请。
蔡胜茂、查雪花辩称：2004年，案涉店面所在地下车库成为商业区，原、被告签订了三年期的《租赁协议书》。2012年，被告在原告承诺下对店面进行了重新装潢，用款80多万元，结果2013年开始经营状况就走下坡路。2014年，其他经营者全部搬走，只剩被告一家，已无市场生意。原告在2015年2月前将被�的窗帘款收取抵扣租赁费，故不存在拖欠2013年11月16日至2014年11月15日前的租金，故原告称该期间拖欠租金47352元并非事实，且该主张也超过诉讼时效了。2015年2月之后，原告对被告说这里没有市场了，被告也没有能力支付租金，现在不算房租，等以后有了市场再说。故原告诉状所称不符合事实，请法庭公正判决。
原告留小珠在期限内向本院提交了下列证据以证明其诉讼主张：
一、原告留小珠的身份证复印件一份。用以证明原告的身份情况。
二、流动人口信息原件两份。用以证明被告蔡胜茂、查雪花的身份情况。
三、《临江东路绿化带暨地下停车库建设协议书》复印件一份。用以证明原告对出租车库享有使用权和出租权的事实。
四、《租赁协议书》原件一份。用以证明原、被告之间的租赁合同关系。
五、�体工商户登记情况一份。用以证明俩被告使用租赁车库开设青田县澳利宏窗帘店的事实。
被告蔡胜茂、查雪花在期限内向本院提交了下列证据以证明其诉讼主张：
一、照片36张。用以证明现在市场没有了。
二、注明为2015年7月3日的录音光盘及书面录音摘录内容各一份。用以证明原告留小珠承诺市场没有了政府会支付赔偿款项给被告，房屋给被告用，不算被告房租。
对原告的证据，被告蔡胜茂、查雪花质证认为：证据一、二无异议；证据三有异议，在被告租赁之前原告没有说过该份协议内容，被告2012年装修时原告说有28年的使用权；证据四的真实性无异议，该合同到期后被告与原告没有再签订租赁合同；证据五无异议。
对被告提交的证据，原告质证认为：证据一与本案没有关联性，不予质证；证据二录音与书面文�内容完全不相符，书面内容有一部分是擅自改变了内容，录音中对被告不利的，书面内容中就没有记载，存在断章取义。该光盘不是原始的录音载体，存在删除改动。要求被告提供录音原始载体。光盘的内容中，原告并没有向被告承诺让政府赔钱给被告，原告在录音中多次讲到要求被告支付租金，被告却在书面内容中没有记录。
留小珠在庭审中陈述，原、被告于2004年11月1日之间的《租赁协议书》合同相对方是留小珠和查雪花，但因两被告系夫妻关系，且两被告共同实际履行合同，所经营的青田县澳利宏窗帘店工商登记的是被告蔡胜茂，故起诉了两被告。该合同约定的租赁期限届满之后双方并未重新签订租赁合同，2009年以后被告经营状况不好，原告同意下调年租金为9.5万元，对支付时间也不存在要求年底之前付清的情况。原告收取被告的应收货款47648元是经过被告允许的。2014年的租金扣除原告收取的47648元，尚欠47352元未付，不存在被告说的付多少算多少，2015年至2016年的租金被告尚未支付，原告也不存在免除租金的情况。
蔡胜茂、查雪花在庭审中陈述：两被告系夫妻关系，2004年签订案涉租赁合同后开始使用房屋，由两被告共同经营青田县澳利宏窗帘店，至今仍然在使用，里面还有被告的东西。被告从2004年开始每年分两三次支付房租，2009年之后是在过年之后支付当年度房租。2013年至2014年的房租是原告直接从客户应付被告的窗帘货款抵扣了4.7万元房租，原告收取被告货款后两个月给被告出具了收条。2014年市场只剩下两家店铺，原告不应当再收取9.5万元的房租，原告口头答应被告付多少算多少的。2014年被告不解除租赁关系是因为原告说政府会过来拆，会赔偿给被告。2015年至2016年的房租没有支付。原告说�府会过来拆并赔偿我们，要求等政府赔偿我们装修费后再支付租金给原告。
蔡胜茂在诉讼过程中陈述：我与查雪花是夫妻关系，案涉店面是我夫妻一起租来使用的。只是以查雪花名义签订合同，但是夫妻共同开店，平时有关租赁事宜也经常是我出面处理，所以是我夫妻共同租赁，我也是租赁人之一，应当由我们夫妻两人共同对案涉租赁房屋承担责任。
对原、被告提供的证据，本院认证认为：原告的证据一、二，被告无异议，该两份证据能够证明原、被告的身份，本院予以采信；原告的证据三、被告认为原告此前未出示，但并未否认原告享有租赁物的出租权，故对原告的待证事实本院予以采信；原告的证据四、五，被告无异议，本院予以采信。被告的证据一，可以反映出案涉店面所在市场环境现况，本院予以采信；被告的证据二，原告虽然主张�音光盘的语音内容存在删除改动，但未向本院申请鉴定评估。原告质证认为“原告在录音中多次讲到要求被告支付租金，被告却在书面内容中没有记录”显然是确认了录音中原告的语音，本院细听光盘内容，确定在光盘中第五分十秒至四十七秒，原告确实有“去年你一定要算给我，今年我自己搬到这里来，今年目前不算……现在比方说几个月耗了吧耗了，我就不算你的房租，去年的肯定要给我”言语，除此之外，原告明确表示要求被告支付去年（2014年）的房租，对于（该次谈话）之后的房租问题原告有数次谈及，但免除的意思表示不明确。故本院据此认定原告免除了被告2015年1月-7月3日的租金，但对于是否免除其余租金，该证据证明力不足，本院不予认定；被告还待证原告承诺市场没有了政府会支付赔偿款项给被告，由于该事实与本案不具关联性，故本院不予采�。
本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2004年11月1日，原告与被告查雪花签订《租赁协议书》，约定原告将有权经营、出租的临江东路地下停车库21、22、23、24号车库租赁给被告使用，自2004年11月15日起租赁3年，并载明“第一年（即2004年11月15日至2005年11月15日止）租金为100000元，第二年租金为105000元，第三年租金为115000元；每年租金均在租期内前一个月内一次性付清”等事项。协议签订后，原告已向被告交付了上述车库，被告查雪花、蔡胜茂在承租车库内共同经营青田县澳利宏窗帘店，并依约向原告支付了租金。租赁期限届满后，双方未重新签订租赁合同，但两被告继续使用租赁车库至今。2009年11月，因经营状况不佳，原告同意下调被告的年租金为95000元。2015年初，因被告未支付原告2013年11月16日至2014年11月15日期间的租金，原告向被告客户收取了窗帘款47648元抵扣租金，并向被告出具了收条。此后被告至今未支付其余租金。2015年7月3日，原告在与被告蔡胜茂的谈话中，要求被告支付去年（2014年）租金，但表示免除被告2015年此前的租金。现原告诉至本院，在诉讼中，原、被告均认可蔡胜茂系共同承租人。
本院认为，原告已提供证据证实其有权经营、出租案涉车库，故原告与被告查雪花于2004年11月1日签订的《租赁协议书》，其主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应当认定合法有效，现原、被告均主张被告蔡胜茂系实际共同承租人，本院予以采纳，并确认被告蔡胜茂、查雪花共同享有合同权利、承担合同义务。案涉租赁合同期限届满后原、被告未重新签订租赁合同，被告继续使用承租车库，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告于2009年同意下调年租金为95000元，此后房租应按下调后的年租金继续履行。原告要求被告支付拖欠的租金，本院评析，原告免除被告2015年1月-7月3日的租金，属于有效的民事法律行为，对行为人具有法律约束力，故对原告诉讼请求中该期间的租金要求，本院不予支持。至于被告尚欠的2013年11月16日至2014年11月15日期间的部分租金，被告主张诉讼时效已超过，根据最高人民法院（2011）民提字第304号案例的指导思想，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时未超过最后一期的诉讼时效即可，故被告关于诉讼时效已超过的主张，本院不予支持，被告应予支付。2015年7月3日之后的租金，原告没有明确作出免除的意思表示，被告关于原告免除其余租金的主张证据不足，而原告要求被告支付至2016年11月15日止的租金，符合双方合同约定，本院予以支持。依照《�华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告蔡胜茂、查雪花于本判决生效之日起十日内支付原告留小珠至2016年11月15日止的租金189071元；
二、驳回原告留小珠的其他诉讼请求。
本案受理费4860元，减半收取2430元，由被告蔡胜茂、查雪花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 叶灵群
二〇一六年十一月二日
代书记员 陈莉莉
附：本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。