吉林省桦甸市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桦民一初字第1032号
原告（反诉被告）：桦甸市公路客运总站。
法定代表人：王凤吉，站长。
委托代理人：舒安，该单位职员。
委托代理人：梅淑贤，该单位法律顾问。
被告（反诉原告）：王丰。
委托代理人：李佩良，桦甸市司法局桦郊法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）桦甸市公路客运总站诉被告（反诉原告）王丰租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王全新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桦甸市公路客运总站的委托代理人舒安、梅淑贤，被告（反诉原告）王丰的委托代理人李佩良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年10月10日原被告签订房屋租赁合同。合同约定：乙方务必于每年11月11日前一次性交齐当年房屋租金。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用，被告交付了第一个年度的租金。被告经营旅馆业，在经营前，需取得公安机关颁发的特种行业许可证，并办理工商登记。经到桦甸市工商行政管理局调查：被告在2013年4月1日才到工商局申请个体工商户名称预先核准，5月10日取得特种行业许可证，7月19日桦甸市工商行政管理局核准成立。但被告自租用原告房屋后，在没有取得特种行业许可证，没有办理工商登记之前擅自开业，在2012年1月17日被桦甸市公安消防大队处罚，2012年9月13日，被桦甸市公安局依法取缔。被告被处罚和取缔是因为其自己的过错造成的，被告却以此为由拒绝交纳房租。在原告多次催告交纳房租的情况下，无正当理由拖欠两个年度的房租35万元，却继续占有使用原告的房屋。被告不交纳房租的行为已严重违反法律规定和双方所签订合同的约定，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的。故起诉，要求解除双方所签订的租赁合同，并在解除后10日内搬出原告的房屋；要求被告给付拖欠的房租35万元和到判决生效日被告应当交纳的房租，并按同期中国人民银行贷款利率的150%给付迟延履行利息。
被告辩称：2011年12月11日我与原告签订了房屋租赁合同，原告将其所有的坐落在桦甸市明华街公路客运总站B区6门，建筑面积1，769.44平方米的房屋出租给我开办商务宾馆使用。租赁期限为10年，自2011年12月11日至2021年12月11日止。但我将房屋装修后，在办理宾馆的营业手续时，我才得知原告出租的房屋没有进行消防验收，致使我将所承租的房屋在装修完后根本办理不了开办宾馆所需的营业手续，实现不了租赁房屋开办宾馆目的。此后我多次催办原告要求其提供我所承租房屋消防验收手续，原告一拖再拖，直到2013年3月27日原告才将出租给我的房屋办理完消防验收。原告将房屋出租给我时并没有办理完消防验收，不仅违反了我与原告在房屋租赁合同中第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定的约定，也违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定。我并没有违反合同约定，我未按合同约定期限缴纳房租，是我按法律规定正常履行的不安抗辩权，我租赁房屋的目的是开办商务宾馆，通过自己经营获得商业利润，但由于原告出租给我的房屋没有进行消防验收，致使我投资200余万元装修的商务宾馆在装修后由于原告的原因不能办理营业手续，实现不了合同目的。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
王丰反诉称：2011年12月11日我与被反诉人签订了房屋租赁合同，被反诉人将其所有的坐落在桦甸市明华街公路客运总站B区6门，建筑面积1，769.44平方米的房屋出租给我开办商务宾馆使用。租赁期限为10年，自2011年12月11日至2021年12月11日止。但我将房屋装修后，我在办理宾馆的营业手续时，我才得知被反诉人出租的房屋没有进行消防验收，致使我将所承租的房屋在装修完后根本办理不了开办宾馆所需的营业手续，实现不了租赁房屋开办宾馆目的。此后我多次催办被反诉人要求其提供我所承租房屋消防验收手续，被反诉人一拖再拖，直到2013年3月27日被反诉人才将出租给我的房屋办理完消防验收，导致我在2013年7月19日才办理完开办商务宾馆所需的营业手续。被反诉人将房屋出租给我时并没有办理完消防验收，不仅违反了我与被反诉人在合同中约定的甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定的约定，也违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定。基于上述事实和理由，故提起反诉，请求法院依法确认被反诉人要求解除反诉人与被反诉人于2011年12月11日签订的房屋租赁合同的行为无效。依法判令将反诉人与被反诉人于2011年12月11日的房屋租赁合同中的第三条租赁期限、用途“1、该房屋租赁期十年，自2011年12月11日起至2021年12月21日止变更为自2013年7月19日起至2023年7月19日止。
桦甸市公路客运总站辩称：答辩人在2011年10月10日与王丰签订合同时，出租的房屋已竣工验收合格，取得了房屋所有权证，完全可以正常使用（包括租赁）。王丰租赁答辩人的房屋从事宾馆使用，宾馆是公众聚集场所的一种，在投入使用前需要申请消防安全检查，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，不是出租方应当为其承担的义务。而王丰自身应承担的义务不是出租方应承担的义务。而王丰在没进行安全检查情况下，擅自开业是违法行为，应自行承担违法责任。答辩人按合同约定将房屋交付给王丰使用，王丰占有使用租赁房屋后，什么时间办理完营业手续，由其自己决定和经办，经答辩人催告后，仍不交房租，已构成违，不能实现答辩人出租房屋的目的，符合法律和双方约定的解除条件，故请求驳回王丰的反诉请求。
根据双方当事人的起诉和答辩，本案争议的焦点问题是：原告（反诉被告）的诉讼请求（反诉请求）应如何支持。
针对本案的焦点问题，双方当事人进行了举证、质证，本院进行了认证。
原告桦甸市公路客运总站向本院提供了8份证据：
证据1，2011年12月11日房屋租赁合同一份。证明该合同约定了双方的权利义务。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为双方签订合同的时间不是起诉状中所称2011年10月10日，而是2011年12月11日。本院认为，被告对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。
证据2，桦房权证0731**号房屋所有权证一份。证明房屋登记时间是2011年8月26日，原告出租房屋时已取得房屋所有权证，可以正常使用包括出租，建筑面积和规划用途能证明该房屋不是必须办理消防验收的房屋。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为按照相关法律规定，商业用房必须进行消防验收后方能办理房屋所有权证书，事实上原告在办理该产权证时并没有进行消防验收，原告办理该产权证存在违法违规行为，该证据不能证明原告主张，不属于消防法第13条，不需要进行消防验收的房屋。该房屋必须进行消防验收后才能使用，原告与被告签订房屋租赁合同隐瞒此事，属于欺骗行为，原告已经保证出租给被告的房屋属于国家对租赁房屋的有关规定。本院认为，被告对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。但此证据不能证明无办理消防验收。
证据3，2011年10月11日收据一份。证明被告向原告交纳了2011年12月11日-2012年12月10日年度的租金15万元。经质证，被告对此无异议，本院予以采信。
证据4，桦甸市公安消防大队公安行政处罚决定书及罚没款收据各一份。证明被告经营的桦甸市利洋商务宾馆没有通过消防安全检查擅自使用被罚款，消防安全检查是经营者的义务。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为原告出租给被告开办宾馆的房屋，由于没有办理消防验收导致被告装修完宾馆后，也不能办理相关的消防验收手续，因此被告被公安防机关罚款3万元，停业至2014年7月19日。本院认为，被告对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信，但无法证明消防验收仅是经营者的义务。
证据5，桦甸市公安局明华派出所证明复印件及加盖公章的原件各一份。证明利洋宾馆擅自开业被公安机关依法取缔，是因为被告营业前没有取得消防安全检查合格证及公安机关发放的特种行业许可证，取得两证是经营者的义务。经质证，被告提出异议，认为证明中没有出证单位的经办人签字，证据没有真实性和客观性。事实上，被告开办的宾馆因为没有办理消防验收，也办理不了营业手续，装修完之后，刚开业就被消防部门罚款3万元，随即便停业，直到原告对出租给被告的房屋办理完消防验收之后，被告才办理了宾馆开业手续，直到2013年7月19日才办理完毕营业手续，并非该证明中的2012年9月13日才被公安机关取缔。本院认为，此证据虽未有出证人的签字，但加盖了出证机关的公章，同时公安机关是做出此决定的决定、执行机关，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。
证据6，律师函和通知各一份。证明被告不向原告交纳房屋租金，原告多次向被告进行催告。经质证，被告有异议，认为其没有见过该证据，只是在法院送达的材料中见过，被告没有按照租赁合同的规定按时交纳租金，是按照规定行使的不安抗辩权，并不是被告违反租赁合同的约定拖欠租金。本院认为，此证据是原告方单方制作，且未提供将此证据已给付给被告的证据，故本院对原告以此证据所证明的事实不予采信。
证据7，个体户机读档案资料和档案登记资料。证明被告是2013年4月1日申请个体工商户名称预先核准，2013年7月19日审核通过并取得工商营业执照，能证明取得消防安全检查合格证在宾馆投入使用前是经营者的义务。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为由于原告出租给被告的房屋没有进行消防验收，被告将承租的房屋装修完后迟迟不能办理开办宾馆的营业手续，直到2013年3月27日原告将该房屋办理消防验收之后，被告持原告交付给被告的房屋消防验收手续才到工商机关办理了个体工商户名称预先核准通知书，此后被告到桦甸市公安消防大队和桦甸市公安局办理了公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证和特种行为许可证，办理完两证之后，被告才能到工商部门办理开办宾馆的营业手续。由于原告出租给被告的房屋没有进行消防验收，导致被告在2013年7月19日才办理开办宾馆的营业手续，因此被告要求法院将租赁合同的期限变更为2013年7月19日-2023年7月19日。本院认为，被告对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。
证据8，2013年3月15日被告方提供的情况说明一份。证明2012年9月13日公安机关依法取缔，在此之前是营业的。经质证，被告有异议，认为利洋宾馆是个体工商户，被告对此不知情，从字面来看是写给交通局的，不是写给原告，交通局与被告之间不存在权利义务关系，该证据中与原告提供的2013年5月8日明华派出所出具的证明中的时间不一致，原告与被告签订合同时间也并不是情况说明中写的时间，而是2011年12月11日，该证据不能证明原告的主张。本院认为，因王丰系桦甸市明华街利洋商务宾馆业主，该证据上加盖了该宾馆的公章，且有王丰父亲的签名，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。
被告王丰向本院提供一份证据：
吉林市公安消防支队建设工程消防意见书一份、吉林市公安局建设工程消防监督管理移交通知书一份。证明原告出租给被告的房屋在2013年3月27日才通过消防验收，在此之前原告出租给被告的房屋按照法律规定不允许投入使用。经质证，原告在第一次庭审中虽对证据的真实性提出异议，但在第二次开庭时对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。
根据双方当事人在庭审中举证、质证和本院认证，本院确认如下事实：
原告出租给被告的房屋位于桦甸市明华街公路客运总站B区6门，与客运总站系一体房屋的综合楼，2011年8月26日取得房屋产权证，规划用途为商业用房。2011年10月份左右，原告将诉争房屋交付给被告用以营业前的准备工作，被告于2011年10月10日将2011年12月11日到2012年12月10日期间的租金150，000.00元交付给原告。2011年12月11日原被告签订书面房屋租赁合同。合同约定：……甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。……租赁期限拾年，自2011年12月11日起至2021年12月11日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商务宾馆使用……。乙方务必于每年11月11日前一次性交齐当年房屋租金。具体数额：2011年150，000.00元；2012年150，000.00元；2013年200，000.00元；2014年200，000.00元；2015年230，000.00元……；2021年280，000.00元。总计2，270，000.00元（2011年150，000.00元租金指的是2011年12月11日至2012年12月10日期间的租金，以后年度以此类推）。……拖欠房租累计二个月以上可以解除合同……。签订合同后，被告未办理任何手续开始经营。2012年1月17日，桦甸市公安消防大队因被告未经消防安全检查擅自投入使用处被告30，000.00元的罚款。2012年9月10日桦甸市消防大队以被告所租赁的房屋消防不合格责令停业整改。同年9月13日桦甸市公安局明华派出所因被告擅自经营需公安机关许可的行业被依法取缔。2013年3月27日整体综合楼通过吉林市公安消防大队消防验收合格，并于3月31日原告将此材料交付给被告。后被告于2013年4月1日取得个体工商户名称预先核准通知书、2013年5月7日取得公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、2013年5月10日取得特种行业许可证、于2013年7月19日取得营业执照。现原告要求被告给付2012年12月11日至2015年12月10日期间的租金550，000.00元及利息（2012年11月10日至2013年12月10日年度租金为150，000.00元、2013年12月11日至2014年12月10日年度租金为200，000.00元、2014年12月11日至2015年12月10日年度租金为200，000.00元，上打租）。
本院认为，一、原告要求被告给付租金及利息的诉讼请求应如何支持。原告出租给被告的房屋系用于商业经营并与总站为一体的综合楼，属于公众聚集场所，该工程在投入使用前必须经消防验收合格后方得投入使用。在原告未取得工程消防验收合格手续前将诉争房屋出租给被告，从而导致被告无法办理经营所需的各种手续，与后期利洋宾馆被公安机关以消防不合格被取缔有直接关系，故2012年9月13日被告经营的宾馆被公安机关依法取缔到2013年3月31日原告将消防验收合格手续交付给被告期间的租金被告无需给付，此期间之前或之后的租金被告理应给付。因原告主张的租金系2012年12月11日至2015年12月10日期间三个年度的租金，被告2012年9月13日至同年12月10日期间（系责令停业期间）的房租已交付，庭审中双方当事人不同意在被告欠款中直接抵消，同时被告对此亦未提起反诉，故此期间的费用可由王丰另诉或由双方另行协商解决，原告主张的租金及利息应从2013年4月1日开始予以支持。但合同中对迟延履行期间的利息并无约定，故应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告多主张部分的利息，本院不予支持。关于被告主张2012年1月17日其被桦甸市公安消防大队处罚以后其就未继续经营一节，从原告提供的被告方出具的情况说明中“……2012年9月10日桦甸市消防大队以我所租赁的房屋消防不合格为由勒令我停业整改，整改合格后再行经营”和公安机关所出具证明中“2012年9月13日，位于桦甸市明华街渤海大街西侧的利洋商务宾馆因擅自经营需公安机关许可的行业（旅馆业），被桦甸市公安局依法取缔……）的内容可以认定，被告在被处罚后仍在继续经营，直到被公安机关依法取缔，故被告此辩解不能成立。二、原告要求解除合同的诉讼请求应否支持。原被告在签订合同时，原告未取得工程消防验收合格手续，且在签订合同时未将此情况告知被告，从而导致被告不能办理经营相关手续，不能实现合同的目的，原告在此存在过错。被告不按合同约定支付租金事出有因，且系履行不安抗辩权。现原告已办理完毕工程消防验收合格手续，被告已按规定取得了相关经营的各种手续，能够实现合同的目的，且被告对所承租的房屋前期装潢投资较大，如解除合同会给被告造成具大的经济损失，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。三、被告反诉要求延长租期的诉讼请求应否支持。因合同约定的期限属于双方当事人意思自治，法院不能依职权进行调整，且合同约定的期限界满后原告对所出租的房屋如何支配，本院不能作出预判，被告此反诉请求与法无据，本院不予支持。关于被告主张请求依法确认被反诉人要求的解除反诉人与被反诉人于2011年12月11日签订的房屋租赁合同的行为无效一节，因对原告此诉讼请求未支持，故本院对此不再累述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第七十三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王丰给付原告（反诉被告）桦甸市公路客运总站租金504，166.66元【计算方式：2013年4月1日至2013年12月10日期间的租金150，000.00元÷12个月×8个月＋150，000.00元÷12个月÷30天×10天，即104，166.66元＋2013年12月11日至2015年12月10日期间的租金400，000.00元】，于本判决生效之日给付：
二、被告（反诉原告）王丰给付原告（反诉被告）桦甸市公路客运总站迟延履行给付租金的利息20，368.56元（自2013年4月1日起至2014年12月31日止，以标的104，166.66元，按中国人民银行同期同类贷款利率6.15%计算，即104，166.66元×6.15%÷12个月×9个月=4，804.68元；自2013年11月12日起至2014年12月31日止，以标的200，000.00元，按中国人民银行同期同类贷款利率6.15%计算，即200，000.00元×6.15%÷12个月×13个月＋200，000.00元×6.15%÷12个月÷30天×20天=14，008.33元；自2014年11月12日起至2014年12月31日止，以标的200，000.00元，按中国人民银行同期同类贷款利率5.60%计算，即200，000.00元×5.60%÷12个月＋200，000.00元×5.60%÷12个月÷30天×20天=1，555.55元），于本判决生效之日给付。自2015年1月1日起至判决生效之日，利息按中国人民银行同期同类贷款利率另行计算；
三、驳回原告（反诉被告）桦甸市公路客运总站其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王丰的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，503.00元，由原告（反诉被告）桦甸市公路客运总站负担458.00元，由被告（反诉原告）王丰负担9，045.00元；反诉费100.00元，由被告（反诉原告）王丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 王全新
二〇一五年一月九日
书记员 王宇航