江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第106号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）刘晓。
委托代理人何依群，江西仁天律师事务所律师。
委托代理人刘洋，江西仁天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赖余梁。
委托代理人赖维。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）曾素琴。
委托代理人钟瑜，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者。
上诉人刘晓因与被上诉人赖余梁、曾素琴房屋买卖合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2013）龙民二初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：被告赖余梁、曾素琴原系夫妻关系，2013年1月24日曾素琴与龙南县房屋拆迁办公室签订了一份金星西路（2013）007号《龙南县房屋征收补偿安置协议书》，约定龙南县房屋拆迁办公室征收曾素琴座落在龙鼎大道占地面积132.72㎡的房屋，在英雄路东侧（金星、桑园）安置区安置宅基地180㎡。原告与被告赖余梁于2013年4月5日签订了一份《房屋买卖合同》，该合同载明：出卖方（甲方）：赖余梁、曾素琴地址：金都社区龙桂8号。购买方（乙方）：刘晓地址：龙景尊府。一、根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。1、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，房屋座落在龙南镇英雄路，建筑面积为约100㎡，房屋产权证号土地使用证号权属为私产。2、上述房产的交易价格（人民币）：壹拾万元（1000元／㎡）。3、甲方应于2015年3月1日前将交易的房产全部交付给乙方使用。二、甲方应办好房产证交给乙方（刘晓）。三、本合同主体1、甲方是赖余梁、曾素琴，房屋共有人共2人。2、乙方是刘晓。本合同按照国家有关房产法律法规，经双方协商一致，自愿，公正签定。本合同一页一式份，甲方产权人各一份，乙方一份。本合同发生争议的解决方式：协商解决或以诈骗罪向人民法院起诉。甲方：赖余梁曾素琴签字2013年4月5日乙方：刘晓签字2013年4月5日证明人：钟胜房附：拆迁合同一份身份证复印件一份付款收据一份（付款拾万元正）。同日，被告赖余梁将其居民身份证和龙南县房屋拆迁办公室与曾素琴于2013年元月24日签订的金星西路（2013）007号《龙南县房屋征收补偿安置协议书》复印件交给原告刘晓，并出具一张署名为“赖余梁、曾素琴”的收条给原告刘晓收执，该收条载明：“今收刘晓人民币拾万元正（英雄路安置区）（小写￥100000正）此据今收人：赖余梁、曾素琴2013年4月5日”。2013年9月11日，被告赖余梁、曾素琴协议并登记离婚，被告赖余梁、曾素琴的离婚协议约定位于龙南县龙南镇金星路的安置地块计180㎡归女方所有，并由女方负责出资建造。因被告赖余梁无法履行与原告签订的《房屋买卖合同》，原告于2013年11月5日提起本案诉讼。在诉讼过程中，被告曾素琴提起反诉，并申请对原告提交的《房屋买卖合同》和《收条》上的“曾素琴”签名及指纹进行司法鉴定。经承办法官询问原告，原告承认《房屋买卖合同》和《收条》上的“赖余梁、曾素琴”签名及指纹均系赖余梁一人所签的名及按的指纹印，确认被告曾素琴没有在《房屋买卖合同》和《收条》上签名及按指纹印，不需要进行司法鉴定。
原告刘晓的诉讼请求为：1、判决确认原告与被告的房屋买卖合同有效，并继续履行合同。2、依法判决金星西路被告所建房屋二楼一套归原告，双方依建筑面积以1000元／㎡结算。3、诉讼费用由被告承担。
被告曾素琴反诉请求：1、判决确认被告与原告的房屋买卖合同无效。2、反诉诉讼费由原告承担。
原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因此，原告与被告赖余梁所签订的《房屋买卖合同》，其标的为房屋所有权和土地使用权的转让。该份合同是否有效，关键在于合同的内容有无违反法律法规的禁止性规定。从被告曾素琴与龙南县房屋拆迁办公室签订的金星西路（2013）007号《龙南县房屋征收补偿安置协议书》的内容来看，该安置地块为国家划拨土地。划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条第一款规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得效益抵交土地使用权出让金。第44条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。第6条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第38条第一款第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。第40条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，原告与被告赖余梁签订的《房屋买卖合同》违反了上述法律法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条第一款第五项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该份合同无效。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告赖余梁应当返还其已经收取的价款给原告，并自收取价款之日起至返还价款之日止按银行同期同类贷款利率支付利息给原告。被告曾素琴对于原告与被告赖余梁签订《房屋买卖合同》的情形不知晓，且原告直接将价款交给了被告赖余梁，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第17条第一款第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，原告与被告赖余梁明知金星西路（2013）007号《龙南县房屋征收补偿安置协议书》系被告曾素琴一人与龙南县房屋拆迁办公室签订的，却故意避开被告曾素琴，且被告赖余梁当场冒名“曾素琴”签名及按捺手印，因此，原告不属于该规定所指的善意第三人，被告曾素琴不应当以与被告赖余梁属夫妻关系而承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项之规定，判决：一、确认原告刘晓与被告赖余梁于2013年4月5日签订的《房屋买卖合同》无效。二、由被告赖余梁于本判决生效之日起十日内返还购房款计人民币100000元给原告刘晓，并自2013年4月5日起至返还款之日止按中国人民银行同期同类贷款的利率支付利息，利随本清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，反诉案件受理费1150元，减半收取575元，合计1725元。由原告刘晓负担862.50元，被告赖余梁负担862.50元。
上诉人刘晓不服该判决，上诉请求撤销原判，改判《房屋买卖合同》有效或由被上诉人赖余梁、曾素琴连带共同偿还刘晓10万元，并以月利率2%计息，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、《房屋买卖合同》是赖余梁、曾素琴夫妻关系存续期间的共同债务。2、赖余梁持有安置协议书、又以夫妻二人的名义签订合同书，刘晓有理由认为其是表见代理行为。3、赖余梁与刘晓签订合同后，收取的10万元全部用于其在建房屋。4、在赖余梁、曾素琴离婚协议中，把绝大多数房产分给曾素琴，把债务留给赖余梁，婚后又共同生活在一起，离婚是一种故意避债行为。5、上诉人的款项是以月利率2%向他人借款，上诉人的损失是月利率2%。6、原判程序违法，第二项判决判非所诉，违反民事诉讼不告不理原则。
被上诉人赖余梁答辩称：赖余梁是欠原告10万元，后因没有钱还，原告提出以房屋买卖的形式还钱，因此，赖余梁才与原告签订房屋买卖合同。赖余梁会在日后还清该欠款，但无法履行该房屋买卖合同。
被上诉人曾素琴答辩称：1、赖余梁收取刘晓的10万元并非是上诉人的购房款，而是赖余梁与刘晓之间另外形成的债权债务关系。该10万元未用于家庭生活以及房屋建设，不能认定为夫妻共同债务。2、《房屋买卖合同》是刘晓为了与赖余梁处理他们之间的债权债务问题而签订的，购房不是双方的真实意思表示。刘晓与赖余梁明知金星西路（2013）007号《龙南县房屋征收补偿安置协议书》是曾素琴一个人与龙南县房屋拆迁办公室签订的，却故意避开曾素琴，由赖余梁冒签曾素琴的名字并捺指印。从房屋买卖合同的内容上看，购房价格为1000元／㎡，而龙南的房价在2013年均价已达4000元／㎡，这种约定明显不符合客观事实。3、《房屋买卖合同》违反法律规定，应为无效合同。
二审审理中，上诉人刘晓及被上诉人曾素琴均未向法庭提交新的证据。
二审审理中，被上诉人赖余梁向法庭提交2013年9月26日钟清（即钟胜房）出具的收条一张，载明：今收到赖余良（赖余梁）归还借款壹拾万元整（￥100000元）。上诉人刘晓对此无异议，但认为该收条是赖余梁与钟胜房之间的事，与刘晓无关。
由于赖余梁与曾素琴在一、二审中均陈述，案涉10万元系借款，并不是房屋买卖的购房款。二审审理中，为查明本案事实，本院依职权到龙南进行了有关调查，向钟胜房作了一份调查笔录（赖勇惠因未找到，没有作笔录），向本案三方当事人进行了询问核实，并到土地管理部门对曾素琴被拆除的房屋所占土地以及用于安置的土地使用权情况进行调查，取得了钟胜房的询问笔录一份，并交各方当事人质证。对于土地管理部门的调查，土地管理部门有关人员口头表示，所安置给曾素琴的该安置地块应当为国有划拨土地，土地管理部门未就此出具国有划拨土地的证明或有关情况说明。但本案三方当事人对于安置土地为国有划拨这一点不持异议。
二审查明：一、赖余梁在一审法院审理期间，于2014年1月9日接受法院调查时陈述了以下事实：2013年4月5日，赖余梁向钟胜房借款30万元，其中20万元由钟胜房向赖勇惠借款后转借给赖余梁，10万元由钟胜房向刘晓借款后转借给赖余梁。赖余梁分别与赖勇惠、刘晓签订了《房屋买卖合同》作为担保，并分别出具了收款20万元、10万元的收条给赖勇惠以及刘晓。2013年农历8月19日，赖余梁归还了20万元给钟胜房，钟胜房从赖勇惠手中拿回了赖余梁与赖勇惠签订的《房屋买卖合同》以及赖余梁出具给赖勇惠的收条，交回给了赖余梁。2013年农历8月26日或27日赖余梁归还了10万元给钟胜房，但钟胜房没有将赖余梁与刘晓的《房屋买卖合同》和赖余梁出具给刘晓的收条收回并交还给赖余梁，赖余梁称该10万元作为30万元的利息。
二、钟胜房在本院调查时陈述了以下内容：1、刘晓的姐姐是赖余梁的大嫂。2、2013年4月5日赖余梁与刘晓的《房屋买卖合同》是在钟胜房的店铺里签订的，当时钟胜房在洗车，由赖余梁和刘晓他们起草好《房屋买卖合同》后，叫钟胜房在合同证明人处签名。当时现场有5个人，分别是赖余梁、曾素琴、刘晓及其丈夫、以及钟胜房。3、刘晓当场给付了10万元现金给赖余梁，由赖余梁出具了收条给刘晓。刚开始赖余梁是想写“借条”，但他们讲是建房子，故后面就改为收条了。4、签合同时，曾素琴在场，但没有签名，而是由赖余梁代曾素琴签名的。5、赖余梁是曾经向赖勇惠借款20万元，并签订了《房屋买卖合同》，案涉房屋也是在曾素琴名下安置地上所建的房屋，房屋单价也是1000元／㎡，钟胜房在该合同中作为担保人签名。6、赖余梁之后向赖勇惠归还了该20万元借款，钟胜房将《房屋买卖合同》从赖勇惠处拿回并交给赖余梁撕毁。7、赖余梁在2013年10月或11月也确实是拿了10万元给钟胜房，但并不是归还刘晓的钱，而是归还赖余梁借钟胜房的10万元，钟胜房借给赖余梁的该10万元是分次借款累计而成的。8、赖余梁与刘晓签订《房屋买卖合同》的当天，即2013年4月5日，赖余梁收取了刘晓的10万元现金，并写了收据，一开始赖余梁是写了“借条”，后来改写成“收条”。“借条”两字是当着钟胜房的面写的。
三、二审审理中，赖余梁于2014年4月23日在本院询问时陈述以下事实：1、2013年4月5日，赖余梁向刘晓打收条时，赖余梁并没有向钟胜房出具收条、欠条或借条。2、2013年9月25日，赖余梁拿了10万元准备还给刘晓，但钟胜房说刘晓不在家，当晚就没有把钱交给钟胜房。第二天（即2013年9月26日）下午，钟胜房叫赖余梁写张欠条给钟胜房，钟胜房会去刘晓那里把欠条拿回来，当时，赖余梁就把10万元交给了钟胜房，钟胜房也出具了收条（即赖余梁在二审提交的钟清的收条）。
四、2013年4月5日的《房屋买卖合同》书系刘晓起草的，其在起草并签订该合同时，并没有到案涉安置土地上去察看过，也没有看过该房屋的有关设计图纸等材料。《房屋买卖合同》没有载明标的房屋的层数、位置、朝向、房号等具体信息，也没有载明办理房产证的费用负担以及办证期限等其它信息。
二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于本案中赖余梁与刘晓的真实法律关系问题。赖余梁以及曾素琴在二审中均陈述案涉10万元并不是购房款，而是赖余梁向刘晓的借款，《房屋买卖合同》仅是作为该10万元借款的一种担保。本院综合以下几个方面的因素，采信赖余梁以及曾素琴的这一主张，认定赖余梁与刘晓之间是一种借款法律关系，而非房屋买卖合同关系。第一，房屋买卖合同标的房屋不确定。该合同文本中，标的物房屋的具体位置、层数、房号、朝向等内容不明确，仅载明面积约100㎡。该合同书由刘晓起草，刘晓在起草并签订合同时，并没有到建房的实地察看标的房屋，当时房屋没有建好，刘晓也没有看过该房屋的设计图。而实际上，该栋房屋为框架结构，每套的面积均未确定。房屋买卖合同属于特定物的买卖，并非种类物的买卖，故在标的物没有特定指向的情况下，房屋买卖合同是不成立的。第二，该房屋买卖合同的其它内容约定不符合一般交易规则和惯例，如期房房款一般是分期支付的，而案涉房屋买卖合同约定总房款10万元于签订合同时一次性付清，又如一般的房屋买卖合同会约定办理房产证的费用由谁承担、应当在何时办好等内容，但案涉房屋买卖合同并没有这些约定。第三，1000元／㎡的房屋交易单价明显低于当地市场价格，加上约定房屋的面积约100㎡，又没有房屋面积按实际面积确定以及房价多退少补此类约定，这些数据明显有凑整10万元之嫌。第四，根据钟胜房在二审中本院调查时的陈述，钟胜房曾经介绍赖余梁向赖勇惠借款20万元，赖余梁与赖勇惠之间签订了房屋买卖合同作为担保，标的房屋也是本案所涉房屋，房价也是1000元／㎡，房屋面积约200㎡，钟胜房在该房屋买卖合同文本中作为见证人签名。在赖余梁归还赖勇惠20万元借款之后，经钟胜房手将该房屋买卖合同书交回给赖余梁予以撕毁。钟胜房陈述的该段事实与赖余梁主张的事实是一致的。尽管钟胜房陈述赖余梁与赖勇惠之间的该段事实与刘晓没有关系，并陈述刘晓与赖余梁不是借款关系，而是合作建房关系，但钟胜房该种认识不影响本院的认定。赖余梁向赖勇惠借款20万元并以房屋买卖合同作为担保的这一段事实，从侧面印证了赖余梁和曾素琴所主张的事实，即刘晓的房屋买卖合同是赖余梁向刘晓借款10万元的一种担保。第五，2013年4月5日，赖余梁在收取刘晓10万元款项时，刚开始是写“借条”的，后来改为“收条”，说明当初在赖余梁的意识中，这10万元是其借刘晓的。这也从另一个侧面印证了该10万元不是房款而是借款的事实。综上，本院认定刘晓给付赖余梁的10万元是借款而不是购房款，双方之间形成的是借款法律关系，而不是房屋买卖法律关系，该房屋买卖合同仅是作为该10万元借款的一种担保行为。但是，担保的种类中并没有以房屋买卖合同作为担保的法定形式。
本案中，刘晓在一审中的诉讼请求为：1、判决确认刘晓与赖余梁、曾素琴之间的房屋买卖合同有效，并继续履行合同；2、判决金星西路赖余梁、曾素琴所建房屋二楼一套归刘晓，双方依建筑面积以1000元／㎡结算；3、诉讼费用由赖余梁、曾素琴承担。一审诉讼过程中，刘晓并没有变更这些诉讼请求，没有将诉讼请求变更为归还借款10万元及其利息。曾素琴虽然提起反诉，但其反诉请求仅为确认房屋买卖合同无效。该反诉请求的基础法律关系仍然是基于赖余梁与刘晓之间形成了房屋买卖合同关系，只是主张该房屋买卖合同无效，而不是主张双方实际为借款法律关系。由于刘晓在一审中的诉讼请求所基于的是房屋买卖合同，而经本院审查，刘晓与赖余梁之间形成的是10万元的借款法律关系，而不是房屋买卖关系。故对刘晓基于房屋买卖合同在一审中提出的继续履行房屋买卖合同、交付房屋及按1000元／㎡进行结算的诉讼请求予以驳回。刘晓对于该10万元借款可以另行提起诉讼。该10万元借款是否已经返还、是否应当计息，如何计息，以及该10万元借款是赖余梁的个人债务还是赖余梁与曾素琴离婚前的夫妻共同债务等问题，应当在该借款法律关系的诉讼中一并解决。
综上，原审判决主要事实未查清，法律关系定性不准，本院查清后予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销龙南县人民法院（2013）龙民二初字第287号民事判决；
二、驳回上诉人刘晓的诉讼请求。
一审诉讼费用减半收取1150元，二审诉讼费用2300元，合计3450元，由上诉人刘晓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年五月十三日
书 记 员 王 佳
书 记 员 毛敏晅