宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第32号
原告：宁波联盛商业广场管理有限公司。
法定代表人：吴青年。
委托代理人：傅凌志。
委托代理人：陈江真。
被告：宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司。
法定代表人：金姬。
被告：周智华。
上述两被告共同委托代理人：傅孝倦。
原告宁波联盛商业广场管理有限公司为与被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司（以下简称玛格丽特公司）、周智华房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员黄晓燕适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。两被告于答辩期限内提起反诉，本院予以合并审理。后，两被告又撤回反诉请求，本院予以准许。本案于2015年1月30日、5月14日、11月11日公开开庭进行审理，原告的委托代理人傅凌志、两被告的共同委托代理人傅孝倦均到庭参加诉讼，其中被告周智华于2015年1月30日、11月11日到庭参加诉讼，被告玛格丽特公司的法定代表人金姬于2015年5月14日、11月11日到庭参加诉讼。审理中，双方当事人要求庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告宁波联盛商业广场管理有限公司起诉称:2012年11月5日，原告与被告周智华签订《宁波市联盛商业广场商铺租赁协议》一份，约定被告周智华承租原告位于宁波市鄞州区宁南北路1288号联盛商业广场C2区第三、四层3-2/3/4/5/6/7、4-2/3/4/5/6/7号商铺，租赁面积为1456.6平方米（暂估值，根据实测面积据实结算），租赁期限为12年，租金1.6元/天/平方米，4年内不变，第5年起每年递增5%，第9年起每年递增5%，以此类推，先付后用，每3个月支付一次，租赁协议签订后5个工作日内支付首期租金，以后各期租金提前30日支付；被告应按套内建筑面积10元/月/平方米支付广场经营管理费，与租金同期交纳；被告若未按约支付租金及广场管理费，每逾期一日支付原告拖欠款项5%的滞纳金，拖欠时间1个月以上的，出租方有权解除协议。2013年12月11日，被告玛格丽特公司概括受让被告周智华在涉案租赁协议中的权利义务，与原告签订了《合同主体变更协议》，并约定被告周智华就该协议项下的合同义务向原告承担连带保证责任。被告玛格丽特公司承租房屋后，自2013年12月22日开始连续拖欠租金及广场经营管理费等相关费用，截止2014年11月30日欠付租金、广场经营管理费及其他费用共计1097939.82元。原告屡次催讨，被告玛格丽特餐厅至今仍未支付，原告依约不予退还被告玛格丽特公司已支付的履约保证金20万元。原告认为，被告玛格丽特公司构成根本违约，被告周智华作为连带保证责任人理应向原告承担连带偿还责任。为此，请求判令：1.解除原告与被告周智华签订的编号NBSG-
ZS-
I-C004《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》（含附件）及原告与两被告签订的《合同主体变更协议》；2.被告玛格丽特公司支付2013年12月22日至2014年11月30日的租金839977元、广场经营管理费172588元及逾期付款违约金（以各阶段应付款的日万分之二点五计算至实际履行之日止）；3.被告玛格丽特公司支付水电费82074.82元及逾期付款违约金1685元、2013年12月22日至2014年1月22日的餐厨垃圾费3300元；4.被告周智华对被告玛格丽特公司的上述债务承担连带保证责任。审理中，原告以被告玛格丽特公司已支付诉请的水电费为由，撤回诉讼请求3中水电费82074.82元及违约金的诉讼请求。
被告玛格丽特公司、周智华答辩称：原告与被告周智华签订租赁协议及主体变更属实，认可未支付租金、广场经营管理费、餐厨垃圾费，对原告主张的租金数额计算如不考虑免租期无异议，对广场经营管理费数额及餐厨垃圾费无异议。合同主体变更协议签订时被告玛格丽特公司尚未成立，该协议对被告玛格丽特公司不发生效力。被告周智华同意依约承担保证责任。但两被告认为：一、原告不是涉案房屋的所有权人，无权以其名义签订租赁协议，且出租涉案房屋时未出具符合安全、防灾等工程建设强制性标准的文件，涉案房屋不符合工程建设强制性标准，违反《商品房屋租赁管理办法》第六条强制性规定，租赁协议无效；二、原告交付的燃气和电未到户，不具备交付使用条件也不符合合同约定；且在经营过程中出现大量问题，被告玛格丽特公司多次与原告协商无果，两被告认为原告丧失商业信誉，被告玛格丽特公司行使不安抗辩权，有权中止履行支付租金及管理费等义务；三、联盛广场C区客流量低，至今开业商户基本已清空，不具备开业条件，依据约定被告玛格丽特公司至今尚未达到计租条件，不予支付租金及管理费；四、被告玛格丽特公司不存在违约行为，不应支付违约金，即使需支付租金，在第一个租赁年度享有9个月免租期。为此，两被告要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．商铺租赁协议及附件、合同主体变更协议各1份，拟证明原告与被告玛格丽特公司存在合法有效的租赁关系，双方约定相关权利义务，被告周智华就被告玛格丽特公司在租赁协议项下的各项义务承担连带保证责任的事实；
2．商铺物业交付验收单1份，拟证明原告于2013年4月15日将涉案商铺交付被告周智华使用的事实；
3．实测建筑面积数据表（附图）1份，拟证明租赁商铺实测面积为1527.23平方米的事实；
4．在建工程抵押登记及房屋面积表1份（复印件加盖鄞州房地产管理处与原件核对无异议章，左侧加盖骑缝章）、建设工程规划许可证2份（复印件加盖宁波市规划局鄞州分局档案查询专用章）、情况说明、授权委托书各1份，拟证明涉案房屋所有权人为宁波联盛置业发展有限公司及所有权人委托原告就涉案商铺租赁经营管理事宜的事实；
5．催款函7份（其中2013年9月11日的为复印件），拟证明原告多次向两被告发函要求支付欠款，两被告签收催款函的事实；
6．律师函、快递面单及查询单各1份，拟证明原告于2014年11月4日向被告玛格丽特公司发律师函催讨欠款、告知法律后果，被告玛格丽特公司签收函件的事实。
两被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．被告玛格丽特公司致原告函件2份，拟证明原告未按合同约定在2013年5月、6月接通水、电、气，两被告发函要求协商解决的事实；
2．原告招商手册1份，拟证明原告招商洽谈时承诺美国万豪集团万怡酒店会入驻涉案商铺的对面，涉案商铺作为酒店的配套餐饮，但至今无酒店入驻，原告故意隐瞒了与订立合同有关重要事实和提供虚假情况的事实；
3．宣传网页1份及天涯论坛网页5页（均为打印件），拟证明原告曾称美国万豪集团万怡酒店会入驻联盛广场C区，及原告在经营过程中丧失商业信誉引起广大消费者不满的事实；
4．报纸3份，拟证明被告玛格丽特公司进行开业宣传广告的事实；
5．损失清单1组，拟证明因原告的欺瞒行为，被告玛格丽特公司存在损失的事实；
6．投资清单1份、固定资产明细账5份、待摊费用明细6份、低值易耗品明细账4份、长期待摊费用明细6份、月湖转入鄞州店项目明细表1份（上述均为打印件）、购买凭证、支付证明单、银行转账凭证、发票、收条若干份（上述均为复印件），拟证明原告订立合同中存在虚假宣传、故意隐瞒并提供虚假情况致被告玛格丽特公司经营存在损失的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：
原告证据1，两被告无异议，本院予以认定。原告证据2，两被告对真实性无异议，但认为该证据显示电、气未完成，涉案商铺未达到交付条件。本院对该证据真实性予以认定，关于涉案商铺是否达到交付条件，本院将结合其他证据在说理部分综合阐述。原告证据3，两被告对真实性无异议，但认为该数据并非相关房产部门测绘结果。本院对该证据真实性予以认定。原告证据4，两被告对建设工程规划许可证无异议，对在建工程抵押登记有异议，但对抵押状态无异议，对情况说明及授权委托书有异议，认为委托时间是空白的，该证据由法院综合认定。在建工程抵押登记及房屋面积表和建设工程规划许可证加盖有相关部门核对无异议印章或档案查询专用章，本院对其真实性予以认定；情况说明、授权委托书系宁波联盛置业发展有限公司出具，与同组上述二份证据能够相互印证，委托时间空白并不影响该授权委托中委托事项、委托期限等内容的约定，故本院予以认定。原告证据5、6，两被告无异议，本院予以认定。
两被告证据1，原告有异议，认为系被告玛格丽特公司单方制作，未曾收到过该函件。本院认为，原告对该组证据有异议，两被告亦未提供其已向原告送达及原告签收的证据，故对该组证据不予认定。两被告证据2，原告对真实性无异议，但认为招商手册系商业性广告，面对不特定人群，不构成合同要约。本院对其真实性予以认定，关于两被告欲证明的内容及招商手册的性质，本院将结合其他证据在说理部分综合阐述。两被告证据3，原告对真实性有异议，认为不能证明两被告的证明目的。该证据系打印件，无法核实其真实性，本院不予认定。两被告证据4，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为系被告玛格丽特公司的正常经营活动，本院对其真实性予以认定。两被告证据5、6的证明内容与反诉请求有关，两被告已撤回反诉请求，故与本案无关，不予认定。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2012年11月5日，原告与被告周智华签订租赁合同及附件一份，约定：被告周智华承租位于宁波市鄞州区宁南北路1288号联盛商业广场C2区第三、四层3-2/3/4/5/6/7、4-2/3/4/5/6/7号商铺用于经营超级牛扒餐饮品类，商铺实际面积为1456.6平方米（上述面积为暂估值，租金根据实测面积据实结算），自交付日起，被告周智华可享有60天的装修期，期间免收租金及广场经营管理费，租赁期限为12年，装修期满的次日即为起租日（无论被告周智华是否装修完成），但若装修期满，商场未开业的，被告周智华起租日可延期到商业开业当日（包括试营业）；租金标准为1.6元/天/平方米，4年内不变，先租后用，被告周智华每3个月支付一次租金，本协议签订后五个工作日内支付首期3个月租金，以后各期租金均需提前30日支付；双方同意前三个租赁年度内，在被告周智华按约支付租赁商铺租金、广场经营管理费等费用的前提下，原告给与对方相应的租金减免优惠，并于本租赁年度最后一次租金支付时予以优惠，第一个租赁年度免租9个月租金，第二个租赁年度免租6个月，第三个租赁年度免租3个月租金，“注：本合同约定的优惠免租期内免租，是指在优惠免租期内租金优惠（即不收取租金）。但优惠免租期必须在乙方充分按本合同约定履行自己义务的前提下方可享有，在合同履行期间，若出现乙方违约（如：逾期支付相关费用等行为的），该优惠免租期乙方不再享有，此时乙方应按合同约定支付租金”；被告周智华自行承担广场经营管理费，按照10元/月/平方米标准计算，该费系用于商业广场统一经营管理和物业管理的综合服务费用，每三个月支付一次，本协议签订后五个工作日支付首期三个月广场经营管理费，以后各期应提前30日支付，该项费用及能源费等不享有优惠免租期内的同期优惠；被告周智华自行承担水、电费用，按月计收或由被告周智华按照商场管理规定以预存方式缴纳；协议签署后，被告周智华支付原告履约保证金20万元，承租期内，对被告周智华拖欠原告租金、广场经营管理费及其他应付费用而未付的，原告有权直接从履约保证金中扣除，租赁期限内，若因被告周智华原因解除本协议的，则履约保证金原告不予退还；第二章特别约定中明确“甲方（原告）只提供燃气接入口，由乙方（被告周智华）自行完成接入、申报、开户等手续”；第三章关于交付的约定中明确“双方特别确认……乙方已接收该房屋的，则视为该房屋已经符合交付标准并交付完成”，“双方确认，租赁商铺相邻及周边物业的商业业态以项目实际运营状况为准，且商场的商业业态具有一直调整的性质，乙方对此已充分了解并表示理解”，“乙方未按照本协议的规定全额交付租金或其他款项的情形，或甲方接受乙方数额不足的付款的情形，均不得被视为甲方同意乙方减少该款项……并不影响甲方追索欠租欠款的权利，亦不影响甲方按本协议或按法律规定的规定采取其它措施的权利”，“在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本协议，收回房屋……拖欠租金、广场经营管理费或其他费用1个月以上的……”，“租赁期限内乙方未按本协议约定支付租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其它费用之5%/天的滞纳金”，“租赁期内，乙方出现违约行为的，甲方均有权采取相应措施（如：停水、停电等）直至乙方按本合同约定充分履行自己的义务”，“双方确认：无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者广场其它商家是否开业，或广场的人流数如何，乙方均不可停止营业或拒绝交付租金、管理费等相关费用，乙方均应按本协议的约定充分履行自己的义务”。附件8补充协议中明确首期三个月的租金物业费在2013年4月30日前全额支付给原告。
2013年4月15日，原告与被告周智华就涉案商铺进行交付，并签订《商铺物业交付验收单》，其中交付标准显示电、气未完成。后，原告与两被告签订《合同主体变更协议》一份，约定原告与被告周智华签订的上述商铺租赁协议经三方协商同意将租赁合同中承租方周智华变更为玛格丽特公司，玛格丽特公司继续履行合同中周智华作为承租人的全部权利义务，周智华承诺对租赁协议项下的各项义务的履行承担连带保证责任。该协议签订时间显示“2013.12.11”，三方认可被告玛格丽特公司的印章系成立后补盖。涉案商铺经宁波市鄞州中升房产测绘有限公司测绘套内面积为1527.23平方米。2013年10月19日，被告玛格丽特公司开始试营业，同年12月22日开始营业，至2015年10月13日因原告采取断水电措施歇业。被告玛格丽特公司支付原告履约保证金20万元，尚未支付租金、广场经营管理费及2013年12月22日至2014年1月22日的餐厨垃圾费3300元。原告自2013年9月11日开始向二被告发送缴费通知书7份，二被告签收。2014年11月4日，原告通过邮寄送达被告玛格丽特公司律师函一份。
另查明，涉案商铺系宁波联盛置业发展有限公司所有，尚未办理产权登记手续，所在建设工程于2010年9月10日取得建设工程规划许可证。宁波联盛置业发展有限公司出具授权委托书一份，委托原告就联盛商业广场C2三、四楼商铺的租赁经营管理事宜为其代理人，权限包括但不限于代为招租、以受托人名义签署租赁合同及收取商铺租金、保证金、物业管理费、行使商铺出租方的各项权利等事宜，委托期限自2012年10月1日至2022年9月30日。
还查明，被告玛格丽特公司于2014年1月7日成立，住所地为涉案商铺地址。
本案的争议焦点主要为：原告与两被告签订的《商铺租赁协议》及附件、《合同主体变更协议》是否有效？如有效，原告主张的解除协议是否于法有据？原告主张的租金、广场经营管理费是否应予以支持？
关于协议及附件的效力问题。首先，双方认可签订属实，两被告抗辩称原告非涉案商铺的权利人，签订的相应协议无效。本院认为，涉案商铺所有权人宁波联盛置业发展有限公司委托原告负责租赁经营管理商铺，包括以原告名义签订签署租赁合同及行使出租方的各项权利，故对两被告的该辩称不予采信。其次，两被告抗辩称涉案商铺不符合工程建设强制性标准，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，涉案商铺虽未办理产权登记，但取得建设工程规划许可证，且两被告未提供证据证明涉案合同存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对两被告的该辩称也不予采信。再次，被告玛格丽特公司抗辩称《合同主体变更协议》的签订时间早于其成立时间，该协议对其不发生法律效力。本院认为，双方认可被告玛格丽特公司的印章系后期补盖，该盖章行为视为其对该协议的追认。综上，原告与被告周智华签订的《商铺租赁协议》及附件系双方的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告与两被告签订《合同主体变更协议》约定被告周智华将自己在《商铺租赁协议》及附件中的权利和义务一并转让给被告玛格丽特公司，符合法律规定，被告玛格丽特公司享有《商铺租赁协议》承租者的权利及承担义务。
关于涉案商铺的租金及广场经营管理费的支付问题，二被告抗辩意见及本院意见如下：1.两被告抗辩称涉案房屋不符合使用条件。本院认为，2013年4月15日，原告将涉案商铺交付被告周智华，《商铺物业交付验收单》显示电、气未完成，被告周智华签订该验收单接收。根据《商铺租赁协议》第三章关于交付的约定中明确“双方特别确认……乙方已接收该房屋的，则视为该房屋已经符合交付标准并交付完成”，被告周智华接收涉案商铺可视为商铺已符合交付标准，且被告玛格丽特公司亦使用租赁物在2013年10月19日试营业、在2013年12月22日开始营业，故本院对二被告的该辩称不予采信。2.两被告抗辩称原告提供的招商手册系要约，显示有美国万豪集团万怡酒店入驻联盛广场C区，且招商商谈时承诺其作为该酒店的配套餐饮，但至今无酒店入驻。本院认为，招商手册是原告就推广商铺向不特定人群发出的希望他人向自己发出要约的意思表示，其中虽有包括美国万豪集团万怡酒店在内的部分业态显示，但并未表明经他人承诺订立合同原告即受该招商手册中所载内容的约束；另，双方于协议中明确租赁商铺相邻及周边物业的商业业态以项目实际运营状况为准，商场的商业业态具有一直调整的性质，承租方对此已充分了解并表示理解，故本院认定该招商手册为要约邀请。两被告提供的证据不足以证明美国万豪集团万怡酒店的入驻为双方的约定，应承担举证不能的不利后果。3.两被告抗辩称联盛广场C区至今客流量低，开业商户基本已清空，未达到招商条件，涉案房屋尚未达到计租条件。本院认为，双方协议中并未就广场开业在客流量、开业商户等方面做出约定，而协议中明确无论广场其它商家是否开业，或广场的人流数如何，被告玛格丽特公司均不可拒绝交付租金、管理费等相关费用，故两被告的该抗辩意见无合同依据；另，被告玛格丽特公司于2013年10月19日试营业、同年12月22日开始营业，联盛广场C区届时系开业状态，其后续经营状况并不影响涉案商铺起租日的认定。且两被告陈述如不考虑优惠免租期对原告主张的租金数额无异议，对广场经营管理费数额无异议，故本院对2013年12月22日至2014年11月30日期间涉案商铺依照合同约定计算的租金为839977元、广场经营管理费为172588元予以确认。4.两被告抗辩称原告存在丧失商业信誉的情形，并依此主张中止履行付款义务。本院认为，两被告提供的证据不足以证明原告存在丧失商业信誉的情形及相关行为阻碍原告对涉案协议相关义务的履行，故两被告的该抗辩事由不符合法律规定的中止履行的情形，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。5.两被告抗辩称即使应支付租金，租金可享有9个月免租期。本院认为，协议中关于优惠免租期明确约定在被告玛格丽特公司充分履行合同义务的前提下享有，被告玛格丽特公司若出现逾期支付相关费用等违约行为的，应按合同约定支付租金，现被告玛格丽特公司未满足优惠免租期享有的条件，依约应足额支付租金。综上，原告交付租赁物，被告玛格丽特公司使用，理应按约支付租金、广场经营管理费。协议约定首期三个月的租金、广场经营管理费在2013年4月30日前支付，以后租金、广场经营管理费每三个月支付一次，各期费用均需提前30日支付，现两被告至今未支付租金及广场经营管理费。原告主张被告玛格丽特公司支付2013年12月22日至2014年11月30日租金为839977元、广场经营管理费172588元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。协议约定被告玛格丽特公司未按约支付租金及其他费用的，每逾期一日，按拖欠费用的5%/天支付原告违约金，现原告自行调整按照日万分之二点五计算自各期租金及广场经营管理费应付之日起的违约金，符合法律规定，本院予以支持。两被告对原告主张的餐厨垃圾费无异议，本院对原告的该诉讼请求予以支持。关于原告要求被告周智华就上述债务承担连带责任的诉讼请求，《合同主体变更协议》中对被告周智华的连带责任有明确约定，被告周智华亦认可，故被告周智华应对被告玛格丽特公司的上述债务承担连带保证责任，但保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。
关于原告主张解除与两被告签订的《商铺租赁协议》及相关协议的诉讼请求，本院认为，协议约定被告玛格丽特公司拖欠租金、广场经营管理费或其他费用1个月以上的，原告有权解除协议。现被告玛格丽特公司逾期支付租金、广场经营管理费属实，双方约定的解除合同条件成就，原告的该诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下：
一、解除原告宁波联盛商业广场管理有限公司与被告周智华签订的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》（编号NBSG-ZS-
I-C004，含附件）及原告宁波联盛商业广场管理有限公司与被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司、周智华签订的《合同主体变更协议》；
二、限被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波联盛商业广场管理有限公司2013年12月22日至2014年11月30日的租金839977元、广场经营管理费172588元及逾期付款违约金（以各期应付租金及广场经营管理费为基数，按照日万分之二点五计算自各期租金及广场经营管理费应付之日起至实际履行之日止）；
三、限被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波联盛商业广场管理有限公司2013年12月22日至2014年11月22日的餐厨垃圾费3300元；
四、被告周智华对被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司的上述债务承担连带保证责任；被告周智华承担保证责任后，有权向被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费13943元，由被告宁波市鄞州玛格丽特餐饮管理有限公司、周智华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 凌碧波
代理审判员 黄晓燕
人民陪审员 程荣根
二〇一五年十二月二十一日
代书 记员 王夕雷