黑龙江省穆棱市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1085民初669号
原告穆棱市联兴物业有限责任公司，住所地黑龙江省穆棱市。
法定代表人马玉珍，女，经理。
委托代理人冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。
被告穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室，住所地黑龙江省穆棱市。
法定代表人李超军，男，主任。
委托代理人刘加文，男，1973年7月13日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。
被告穆棱市旭升建筑有限责任公司，住所地黑龙江省穆棱市。
法定代表人高旭春，男，董事长。
原告穆棱市联兴物业有限责任公司(下称联兴公司)与被告穆棱市城市低收入家庭住房低收入保障办公室(下称低收入保障办)、被告穆棱市旭升建筑有限责任公司(下称旭升公司)物业服务合同纠纷一案，原告联兴公司于2016年4月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告联兴公司的委托代理人冯雪岩、被告低收入保障办的委托代理人刘加文、被告旭升公司的法定代表人高旭春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联兴公司诉称：原告与被告低收入保障办于2012年10月1日签订了物业服务委托合同，约定被告将穆棱市八面通镇爱民小区房屋3.5万平方米的建筑房屋的物业服务，委托原告进行管理、服务。同时约定了住宅按0.35元/平方米计算服务费，非住宅按0.70元/平方米计算服务费。2013年9月30日被告低收入保障办将开发建设的爱民小区未出售的23套住宅（建筑面积1839.19平方米）、商服房44套（建筑面积2251.92平方米）、车库7套（建筑面积163.43平方米）评估作价，作为工程款抵顶给被告旭升公司，涉及的这些房屋均在原告提供物业服务范围之内。从2013年10月1日至2015年12月31日，原告对上述房屋进行了物业服务，在收取物业服务费时，被告低收入保障办以房屋已抵顶给被告旭升公司为由拒不交纳，原告找到被告旭升公司索要物业费，被告旭升公司以与被告低收入保障办签订的偿付工程欠款合同中约定：由被告低收入保障办负责交纳税费为由，拒不交纳物业费。在协商无果的情况下原告提起了诉讼。原告认为，原告与被告低收入保障办签署了物业委托服务合同，被告低收入保障办后来由将其所有的建筑物以顶账的形式转让给被告旭升公司，物业主体为被告低收入保障办，被告旭升公司为实际受益人，而被告低收入保障办和被告旭升公司对他们之间签署的转让合同条款的理解又存在误差，故原告只能将两家单位都起诉，以查清二者相互之间的责任，从而确定由谁来承担物业服务费：1.要求被告低收入保障办给付物业服务费59533元，要求被告旭升公司在责任范围内承担给付义务；2.要求由二被告承担本案诉讼费。
被告低收入保障办辩称：2011年被告低收入保障办根据穆棱市政府的批复，在穆棱市八面通镇中心路新建住宅小区廉租房36000平方米，该工程由本案被告旭升公司承建，工程竣工后，被告低收入保障办作为工程甲方，根据物业管理法的规定，将该小区的物业委托原告联兴公司进行物业服务，并于2012年10月1日双方签订了物业服务委托合同，由原告联兴公司管理至今。2013年9月30日被告低收入保障办根据穆棱市政府的决定，将位于穆棱市八面通镇中心路廉租房住宅小区1号楼的商品楼23户，面积1838.33平方米，车库7户，面积163.49平方米，1、2、3楼商服房44户，面积2252.08平方米，以13222611.00元的价格，以委托处置的方式，抵顶所欠本案被告旭升公司的工程款，双方共同签订了“中心路廉租房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程款协议”，并如约履行。该抵顶的房屋一直由本案的被告旭升公司进行管理使用至今，事实上被告旭升公司已经对该房屋享有占有、使用、受益、处分的权能，而被告低收入保障办只是名义上的所有权人，当时被告低收入保障办与被告旭升公司没有进行房屋转移登记是为了降低旭升公司的税费，而采取了“委托处置”的方式，已达到减轻被告旭升公司经济负担的目的。综上所述，被告低收入保障办认为：一、被告低收入保障办与原告联兴公司不存在着物业服务关系，被告低收入保障办是该小区物业服务的委托方，而不是接收服务的业主，并且原告联兴公司与被告低收入保障办没有签订任何形式的物业服务合同。因此，原告联兴公司起诉被告低收入保障办，收取物业服务费用，即没有事实的存在，也没有法律依据，被告低收入保障办没有义务向原告联兴公司偿付任何形式的物业服务费用；二、被告低收入保障办与被告旭升公司在2013年9月30日签订的“中心路廉租房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程欠款协议”，是被告低收入保障办用现房评估价款后来抵顶所欠工程款，同时为了给被告旭升公司降低转移登记费用，而采取所谓的“委托处置”的方式，事实上被告低收入保障办已经将该房屋的四顶权能全部转移给了被告旭升公司，被告低收入保障办只是名义上的所有权人，被告旭升公司全面管理该房屋，分别于2014、2015年卖出房屋19套，所得价款327万元，全部由被告旭升公司收取，被告旭升公司所使用的办公室（200多平方米）就是抵顶工程款的房屋。因此，原告联兴公司的诉讼请求，即没有事实的存在，也没有法律依据，诉讼主体有误，所以原告的诉讼请求不能得到法律的保护和支持，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告旭升公司辩称：原告没有履行物业服务职能，很多物业工作都是由被告旭升公司自己完成的，按照二被告之间的约定，被告旭升公司应承担物业费，但不应承担这么多。对原告起诉的物业费计算方法没有异议，但因为原告服务不到位，被告旭升公司同意给付物业费20000.00元。
本案争议焦点为：被告低收入保障办和被告旭升公司是否应给付原告联兴公司物业费及具体数额。原、被告对本院总结的争议焦点均无异议。
审理中原告联兴公司为支持其主张，向法庭举证如下：
1.(1)2012年10月1日物业服务委托合同；(2)爱民小区住宅楼门市、车库物业服务费综合表；(3)中心路廉房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程欠款协议，证明：1.原告与被告低收入保障办签订了委托合同，明确约定了进行物业服务；2.约定了面积及每平方米的单价；3.经统计，被告低收入保障办将本案涉及的23套住宅、44套商服、7套车库以工程款的形式抵顶给被告旭升公司，未与原告办理任何交接手续，现第二被告同意承担该部分的物业费，那就应当按照原告与被告低收入保障办约定的标准计算物业费的给付数额及面积。
被告低收入保障办质证意见：没有异议，与被告低收入保障办无关。
被告旭升公司质证意见：对证据的真实性没有异议，但因原告服务不到位，被告只同意给原告物业管理费20000.00元。
本院认为，因二被告对此组证据真实性没有异议，且二被告对证明目的的异议与原告的举证目的并不矛盾，故本院对此组证据予以采信。
审理中被告低收入保障办为反驳原告联兴公司的主张，向法庭举证如下：
1.(1)物业服务委托合同；(2)中心路廉房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程欠款协议；(3)2013年9月23日穆棱市人民政府市长办公会议纪要；(4)穆国办发[2013]7号关于中心路住宅小区廉租房处置的函；(5)2013年8月15日关于抵顶工程款的房产减免二次转让税费的请示，证明：1.被告低收入保障办是八面通镇中心路廉租房住宅小区的物业服务委托方，而不是接受物业服务的业主，不应承担物业服务费用；2.被告根据市政府的决定，将八面通镇中心路廉租房住宅小区剩余商服用房、车库、住宅用房以“委托处置”的方式偿还被告旭升公司的工程款，虽在协议中没有明确规定房屋所有权要进行转移登记，但被告低收入保障办与被告旭升公司对房屋进行交接后，被告旭升公司已经对该房屋进行管理使用和处分收益，被告旭升公司是抵顶房屋的所有权人；3.二被告签订的协议是为了给被告旭升公司降低两次房屋转让费用所采取的委托处置方式，所以该协议名义上是委托处置，实际上是被告低收入保障办用房屋抵顶欠被告旭升公司的工程款，被告旭升公司在该请求中已经认可委托处置是为了减免税费，因此被告不应承担八面通镇中心路廉租房住宅小区物业服务费。
原告联兴公司质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。因原告与被告低收入保障办签订了物业服务委托合同，内容体现的是物业服务和每平方米的单价，低收入保障办将房屋按政府的决定交付旭升公司是低收入保障办与旭升公司之间的法律关系，与原告无关。二被告应自行划分责任，确定费用的支付。
被告旭升公司对被告低收入保障办提供的此组证据无异议。
本院认为，因原告联兴物业和被告旭升公司对被告低收入保障办提供的组证据的真实性无异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。本案所涉及的房屋的产权人为被告低收入保障办，而被告旭升公司为委托管理人，是属于物业使用人，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，对被告低收入保障办的证明目的，本院不予支持。
审理中被告旭升公司为反驳原告联兴公司的主张，向法庭举证如下：
1.(1)2016年5月25日崔玉宏出具的证明；(2)2016年5月25日关于爱民家园小区物业服务民意调查；(3)爱民家园业主对物业不满意记录；(4)照片打印件34张，证明：原告物业服务不到位，不应向被告全额主张物业费用。
原告联兴公司质证意见：对证据的形式要件有异议，是被告旭升公司单方形成的证据，如果被告旭升公司反映的情况属实，旭升公司应当将维修、更换物业设施及提供物业服务的费用票据整理完整，向原告出具，而不应笼统的形成简单记录，无法与原告应收取的物业费进行抵顶。照片的方位和建筑物确实是该小区。
被告低收入保障办对被告旭升公司提供的此组证据无异议。
本院认为，虽原告联兴公司对被告旭升公司提供的此组证据有异议，但其承认“照片的方位和建筑物确实是该小区”，结合证人冷建华、聂明当庭证明内容以及法院在爱民家园小区现场了解的相关情况，可以证明原告物业服务不到位的事实存在，故对被告旭升公司的证明目的予以支持。
2.证人冷建华出庭证明：原告是证人小区的物业公司，小区业主对原告的物业服务都不满意，卫生不合格，楼道不清扫，院里的雪也不及时清理。作为业主已正常缴纳物业费，但原告物业服务不到位。被告旭升公司提供的证据1-2中的内容证人知晓，反映问题属实，签名是证人所签。
3.证人聂明出庭证明：证人是小区业主，小区的物业管理不行，防盗门都坏了没有维修，小区没有保安，院内车辆摆放混乱，楼道物品杂乱堆放，卫生不能及时清扫，院内积雪有时是业主自己清扫的。证人不拖欠物业费。被告旭升公司提供的证据1-2中的内容证人知晓，反映问题属实，签名是证人所签。
原告联兴物业公司质证意见：原告对证人冷建华、聂明不熟悉，如果证人反映问题属实，被告旭升公司应提供证据予以证实其为原告垫付的具体费用。
被告低收入保障办、旭升公司对证人冷建华、聂明证明内容无异议。
本院认为，证人冷建华、聂明出庭证明的内容，与本院到爱民家园小区核实了解的情况相印证，且原告联兴物业没有提供充分的证明予以反驳，故本院对证人证明内容予以采信。
审理过程中，法院组织双方当事人就原告联兴物业公司的物业服务情况到爱民家园小区进行核实，据业主康炳祥、丁景友陈述对物业服务不满意，物业服务存在打扫卫生不及时、没有保安、院里车辆停放混乱、小区照明不好等问题。
根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2011年被告低收入保障办在穆棱市八面通镇中心路建设爱民小区(廉租房)，该工程由本案被告旭升公司承建。工程竣工后，被告低收入保障办与原告联兴物业于2012年10月1日签订了物业服务委托合同，约定由原告为穆棱市八面通镇爱民小区提供物业服务。2013年9月30日，被告低收入保障办和被告旭升公司签订了中心路廉租房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程款协议，协议约定将爱民小区部分房屋委托给被告旭升处置，委托处置款项直接偿付欠被告旭升公司的工程款。协议中涉及的房屋均在原告提供物业服务范围之内。经原告根据物业服务委托合同约定的收费标准核算，二被告所签订的协议中涉及的房屋从2013年10月1日至2015年12月31日共计物业服务费应为59533元，且二被告对物业费的计算无异议。原告联兴物业在为爱民小区提供物业服务过程中存在卫生打扫不及时、没有保安、院里车辆存放混乱、照明不好等问题。
本院认为：原告联兴公司与被告低收入保障办签订的物业服务委托合同符合法律规定，合同有效。虽然被告低收入保障办与被告旭升公司签订了中心路廉租房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程款协议，但根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告具有企业法人营业执照和物业管理企业资质证书，具备收取物业服务费资格，且其对被告居住小区实际履行了物业服务管理义务，被告低收入保障办和被告旭升公司应该给付原告联兴物业合理的物业服务费用，且二被告负连带交纳责任。又因原告联兴物业不能全面、及时地履行物业服务，业主联名反映原告在履行物业服务合同过程中存在问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，二被告应当按照合同约定履行部分交费义务，现原、被告对2013年10月1日至2015年12月31日共计物业服务费应为59533元无争议，酌定二被告按所欠物业服务费的50%给付原告物业服务费用29766.50元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室、穆棱市旭升建筑有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告穆棱市联兴物业管理有限公司2013年10月1日至2015年12月31日物业服务费29766.50元。
二、驳回原告穆棱市联兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1288.00元，由被告穆棱市城市低收入家庭住房低收入保障办公室、穆棱市旭升建筑有限责任公司负担644.00元，由原告穆棱市联兴物业管理有限公司负担644.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判长 张 梅
审判员 吴军一
审判员 刘佳南
二〇一六年六月二十八日
书记员 刘 爽