辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终2713号
上诉人（原审被告）：营口河海新城房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地。
法定代表人刘贵全，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：曲武昌，系辽宁睿智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何倩，系辽宁睿智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李欢，男，1989年8月22日出生，现住址营口市西市区。
委托诉讼代理人：李伟，男，1963年10月16日出生，住址营口市西市区。
被上诉人（原审被告）：营口隆顺行物业服务有限公司，住所地营口市西市区。
法定代表人赵飞，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：金增来，系辽宁西方律师事务所律师。
上诉人营口河海新城房地产开发有限公司因与被上诉人李欢、营口隆顺行物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服营口市西市区人民法院(2016)辽0803民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口河海新城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曲武昌、何倩，被上诉人李欢的委托诉讼代理人李伟，被上诉人营口隆顺行物业服务有限公司的委托诉讼代理人金增来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人营口河海新城房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人对房屋的取暖设施负有管理、维护义务无事实及法律依据。上诉人作为房地产开发公司，有义务向原告交付验收合格的商品房，并对出售房屋的质量问题负有保修义务，上诉人已完全履行了上述应尽义务，上诉人对未出售房屋取暖设施依法依约均并没有管理、维护的义务。原审法院提出的上诉人对未出售房屋的取暖设施负有管理、维护义务是无事实及法律依据的。且上诉人与原审被告营口隆顺行物业服务有限公司签定《前期物业服务合同》，依约定由物业公司对未售出房屋承担管理义务，按照此合同约定，应由隆顺行物业公司对未出售房屋取暖设施进行管理维护，原审法院认定事实错误。二、一审法院以被上诉人所在单元一层、二层未售出为由判决上诉人承担赔偿责任缺乏事实及法律依据。被上诉人诉称因其房屋所在单元楼的门市房及二层未售出及未采取保暖措施导致的此次侵权事件，答辩人认为原告所诉无事实依据，上诉人在一审中就上述房屋已出售的事实进行充分的举证证明，证据包括：商品房买卖合同、销售不动产统一发票、备案信息表及入住通知单，上诉人认为上述证据足以证明房屋已经出售并履行通知交付的义务，依法应由实际买受人对房屋承担维护等相关义务，被上诉人未对上述证据的真实性提出异议，根据相关法律规定，如被上诉人认为房屋未实际售出，依法应由被上诉人对房屋未实际出售的事实进行举证，被上诉人并未对此举证证明，一审法院以买受人未实际到庭为由未予认定缺乏法律依据，依法应对房屋已售出的事实予以认定。三、上诉人并非侵权责任人，依法不应承担侵权赔偿责任。被上诉人起诉的是侵权损害赔偿纠纷，而本案上诉人并不存在侵权行为。被上诉人诉称下水管道有脏物至房间并从坐便器口溢出，上诉人认为下水管应属于直流管，并不会存水，更不会冻结，只有使用人不当使用造成管道杂物积堵时才会导致存水，进而导致房屋被淹的事实，房屋被淹并造成财产损失应属于业主使用不当造成的，依法应由实际侵权人来承担侵权责任。上诉人未对侵权原因进行证明，且一审判决也没有认定上诉人是如何侵权导致被上诉人损失，故上诉人无需承担侵权责任。一审法院判决上诉人承担责任无事实依据，与《侵权责任法》的规定相违背。四、一审法院依据评估报告评估事项判决上诉人承担赔偿责任无事实及法律依据。首先，该评估报告与侵权事件没有关系，且与本案无关，报告仅仅对价格进行评估，对侵权原因并未进行鉴定。其次，评估报告中的评估事项均由被上诉人单方指定的，该评估报告仅对室内的装修物品及各项家电进行价格评估，其中大部分均与漏水毫无关系，坐便器溢流脏物并不会造成棚面、灯具、电视、地热、洁具等设备的损失，因此该评估报告并未体现出是由于这次淹水造成的损失，也不能证明评估事项均是受损害的财产。另外，被上诉人诉称楼上漏水导致部分损失，而此评估报告中并未对此进行区分，一审法院在未查清事实、分清责任的情况下将该评估报告认定的全部金额作为赔偿数额实属荒谬，一审法院在判决依据存在诸多问题的情况下所作出的判决也必然是错误的。综上，上诉人认为一审法院审查事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李欢辩称，我于2012年12月25日购买营口河海新城房地产开发有限公司xx小区x号楼x单元x房，建筑面积114.64平，是新装修的婚房，楼房共28层，一层二层是门市未售出，我的房子是三层。2015年12月5日上午8点40，我回家发现室内已被脏水淹没，发现墙体、地板、家俱、地砖、皮床、橱柜、地热线路、洗衣机等物品被从坐便器溢出的脏水从28层的下水管道反倒入3层x号房间。浸泡了整个房屋，造成了物品损坏，同时4层立杠冻裂，反渗透到棚面导致油烟机墙壁瓷砖棚面吊棚物品受损，我们立即找到了河海新城开发有限公司和隆顺行物业有限公司，但他们迟迟不来，谁也不管，互相推诿，推脱责任，后来实在看不下去了，4点半时他们派人来进行处理，当时物业金经理领着维修人员帮助清理脏水，并认定漏水原因是一层二层未采取保温措施，后来金经理带着维修人员到二层房屋卫生间，将下水管道切断放水，x号房间脏水才慢慢下去，屋里臭气熏天，无法居住，损失严重，要求河海新城和隆顺行给予赔偿，请求法院公正判决。
被上诉人营口隆顺行物业服务有限公司辩称，没有义务，不承担责任，请求维持原判。
被上诉人李欢向一审法院起诉请求:赔偿原告损失总计人民币142525元，诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，原告于2015年5月1日结婚之日搬进xx小区x号楼x房间，且对房屋进行了装修，5月4日出门去外地。2015年12月5日原告回家去看房时发现室内被脏水淹没。经查由于其居住的一楼门市和二楼房间的下水管因其无人居住亦未采取保温措施，导致一楼二楼卫生间下水管道上冻造成堵塞后，脏水从二十八层的下水管道返到三层原告居住的x号房间，从原告家的坐便口处溢出大量的粪便、尿液，把房间地面淹没，家具、家电受到浸泡后，损坏变质，同时又从四层402房间的洗菜盆溢出的脏水，把房间棚顶淹没。出现这种情况后，被告河海新城派物业处相关工作人员将一楼二楼下水管道缠上电盘热后，下水管逐渐化冻，房屋溢漏情况得到缓解。另查，在诉讼过程中，原告经过法院委托，对此次淹水所造成的损失进行了价格评估，2016年4月14日营口财物价格评估有限公司对此次损失评估的价格为107318元。诉讼中，被告河海新城虽向本院提供了商品房买卖合同，销售不动产统一发票及入户通知单，用以证明一楼门市及二楼住户已卖出，但一楼二楼业主未出庭证明其已居住并购买该房，且该住户房门钥匙一直在物业处保管。
一审法院认为，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的、他人的财产，应当承担侵权的民事责任。因被告河海新城对未卖出的房屋取暖设施负有管理、维护的义务。本案中，由于原告所居住的一楼、二楼无人居住导致下水管冻结，脏水不能正常排出，致使楼上的粪便及尿液从原告家的坐便器口溢出淹没了地面、家具及家电等设施，同时也从四楼的洗菜盆溢出脏水淹没了原告家的棚顶，导致原告家财产受到损失，同时精神上也受到打击。对此被告河海新城应承担民事责任，对原告的请求赔偿数额应以评估报告确定的数额予以赔偿。诉讼中，被告河海新城虽向本院提供了房屋买卖合同及相关证据，但该证据不足以证明一楼二楼已实际出卖给买受人，并已交付了该房屋，且买受人亦未到庭予以证明，故该证据本院不予认定。另依据双方所签订的《物业管理委托服务合同》的约定，因被告隆顺物业对未卖出房屋的下水管冻结不负有保管义务，故被告隆顺物业不应承担民事赔偿责任。判决如下：被告营口河海新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李欢财产损失费人民币107318元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3151元(原告缓交)，评估费3000元，由被告营口河海新城房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，因被上诉人李欢所居住的一楼、二楼无人居住，导致下水管冻结，脏水不能正常排出，致使楼上的脏水从被上诉人李欢家的坐便器口溢出淹没了地面、家具及家电等设施，同时也从四楼的洗菜盆溢出脏水淹没了被上诉人李欢家的棚顶、导致被上诉人李欢家的财产受到损失，同时精神上也受到打击。因一楼、二楼并未实际交付给买受人，上诉人营口河海新城房地产开发有限公司仍对房屋负有管理、维护义务。原审判决上诉人营口河海新城房地产开发有限公司承担赔偿责任并无不当。综上所述，上诉人营口河海新城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2446元，由上诉人营口河海新城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 盖世非
代理审判员 鲍世帅
代理审判员 赵 群
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 宫 剑