河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民一终字第00326号
上诉人（原审被告）张波，男，1976年9月12日出生，汉族，住获嘉县。
委托代理人吕慧芳，女，1978年8月1日出生，汉族，住获嘉县号。
被上诉人（原审原告）刘金成，男，1950年11月17日出生，汉族，住武陟县。
被上诉人（原审原告）李务云，男，1965年7月15日出生，汉族，沁阳市。
刘金成、李务云与张波房屋租赁合同纠纷一案，刘金成、李务云、张玉军于2012年1月6日向武陟县人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行2010年11月3日与三原告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付2012年的租金12万元；3、诉讼费由被告承担。武陟县人民法院于2012年8月1日作出（2012）武民初字第52号民事判决，张波不服，向本院提起上诉，本院于2013年3月4日作出（2012）焦民一终字第510号民事裁定，裁定撤销原判，发回武陟县人民法院重审。在一审审理过程中，张玉军经法院传票传唤未到庭，按张玉军自行撤回起诉处理。原审法院于2015年4月12日作出（2013）武民重字第00015号民事判决。宣判后，张波不服，向本院提出上诉。本院于2015年7月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭审理了本案。张波及其委托代理人吕慧芳、刘金成、李务云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告刘金成之子刘爱国及原告李务云在位于武陟县黄河道东侧和乐街口建有房屋；张玉军与原告李务云系亲戚关系。2010年11月3日，原告李务云委托张玉军与原告刘金成及被告张波签订房屋租赁合同。合同约定：张玉军及原告刘金成、李务云为甲方，被告张波为乙方。甲方自愿将黄河大道东侧和乐街口商住楼一层、地下室租给乙方使用，租赁面积和范围包括一层、地下室及门前地。租赁期为五年，从2011年元月1日至2015年12月31日，租金每年12万元，提前一个月预交下年租金。门前地台阶下由甲方硬化，台阶上至大厅由乙方负责硬化装修。张玉军及原告刘金成、被告张波分别在合同上签名，张玉军代替李务云在合同上签名确认。合同订立后，被告张波交纳了2011年度的12万元租金。2011年4月29日，该门面房门前地面被他人破损，原因系该门面房门前地面过高，不符合标准。后被告多次找原告刘金成协商修复地面未果，2011年11月中下旬被告张贴转租通知，原告刘金成看到后找张波询问此事，并同意转租。2011年12月底被告搬出所租门面房，并于2012年1月6日被告张波与吕慧芳一块将钥匙交还给张玉军，张玉军告知了原告刘金成，原告李务云经电话询问张玉军，其回答说属实。后原告刘金成与原告李务云的儿子李涛于2012年8月21日又与他人签订了该房屋租赁合同。2012年1月6日，三原告诉至法院，要求被告继续履行合同并支付下年的房租。另查明，原告刘金成于2012年5月中旬将受损地面修复。原告刘金成与原告李务云系邻居关系，该门面房北三间系原告刘金成所有。
原审法院认为：原告刘金成及原告李务云之亲戚张玉军代理李务云与被告张波之间订立的房屋租赁合同合法有效。合同签订后，双方已实际履行，各方均无异议。后因被告所租原告房屋的门前地面被破损，被告于2011年12月底搬离并另寻房屋经营，而原告刘金成与原告李务云的儿子李涛于2012年8月21日就该租赁房屋又与他人签订租赁合同，双方该行为视为双方均同意解除合同，故对原告诉讼请求第一项，本院依法不予支持。本案中，对被告张波于2012年1月6日将钥匙交于张玉军，张玉军又在该月15日之前将此事告知了原告刘金成、李务云，而原告刘金成、李务云在得知此事后，也并未对张玉军接收钥匙之行为作出明确否认。故本院认定双方解除合同时间为2012年1月6日至1月15日之间。合同解除前被告仍应当按照合同约定的租金承担给付义务，被告应承担双方约定的租赁费，从2011年度期满后计算至按合同解除时间计算为半个月费用计5000元。
原审法院判决：一、被告张波于本判决生效后十日内支付原告刘金成、李务云租金5000元；二、驳回原告刘金成、李务云的其他诉讼请求。案件受理费2800元，原告刘金成、李务云负担2750元，被告张波负担50元。
张波不服，向本院上诉称：一、本案认定解除合同的时间与事实不符。（2013）武民重字第00015号民事判决书已对上诉人提交的证据已认定。其中口头约定：“若还用房的话，应提前一个月交下年房租，如不用的话，应提前一个月说。”依据《合同法》第39条：当事人可以约定解除合同的条件，解除权人可以解除合同。2011年12月4日，吕慧芳与刘金成的电话录音，证明上诉人已告知被上诉人，一年期满后，停止租用被上诉人的房屋。故合同解除时间应为2011年12月30日，而并非是2012年1月6日交付给张玉军钥匙之日，更谈不上是本案认定的张玉军在该月15日之前将钥匙交付之事告知了刘金城、李务云的半月解除时间，故判决上诉人支付被上诉人5000元部分租金是错误的。二、被上诉人的起诉不符合法律规定。依据《合同法》第96条：解除合同自通知到被上诉人时解除，如有异议，可以请求人民法院解除合同的效力。所以被上诉人应当向法院提起的诉讼应是确认上诉人解除合同的效力，而不是本案的诉请。三、一审判决认定的事实，适用的法律和判决结果自相矛盾。原审法院两次认定被上诉人违约提供的租赁物不符合约定用途，致使上诉人销量下降，遭受巨大的经济损失。上诉人多次向法院提出反诉并要求被上诉人赔偿其经济损失，原审法院却对上诉人的上诉请求不予支持是不应该的。综上所所述：l、要求撤销武陟县人民法院（2013）武民重字第00015号民事判决，（2013）武民事重字第00015号民事裁定书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
李务云答辩称：原审法院认定双方解除合同时间为2012年1月6日至1月15日之间，保护了上诉人的不当利益。双方口头约定若不用租赁房应提前一个月告知的行为并不导致2010年11月3日签订的《房屋租赁合同》条款的变更。因为双方在合同中并没有约定，作为租赁户的张波如果不用租赁房应提前一个月告知这一条款。根据合同法相关规定，张波必须与刘金成、李务云及张玉军协商一致才能变更合同。张波仅与张玉军一人口头约定变更合同的行为无效。2012年1月6日，张波将租房钥匙交给张玉军，张玉军于1月15日告知了刘金成情况，并不能表示张波同时告知了刘金成解除房屋租赁合同。根据我国《合同法》第九十三条第一款规定，张波向张玉军交还钥匙的行为只是张波的单方的行为，不能认定为双方已协商一致，解除合同。其实，张波起诉之时，双方签订的房屋租赁合同没有解除，2011年12月4日吕慧芳与刘金成的电话录音，恰恰证明了双方并没有解除合同。因为吕慧芳并不是合同当事人，所以吕慧芳的行为并不导致合同的解除。被上诉人起诉请求人民法院判决上诉人继续履行合同符合法律规定。另外诉争门面房的门前地面被他人破损不是上诉人解除合同的法定情形。被上诉人依约已将位于租赁物交给上诉人使用，张波不能以诉争门面房的门前地面被他人破损为由解除双方签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘金城答辩称：1、没有证据证明张波所说的双方有什么口头约定，张波本人未说过解约之事。所谓与张玉军的三次通话录音，也不是张波与张玉军的通话，与本案无关。三次通话时间也不在其所说的解约期的有效时间内，所以说口头解约的事根本就不存在；2、在修地面时，张波在现场指挥监工，在当时以及使用后并没有不满意的地方，正是为了方便张波使用才提高地面，给被上诉人造成的损失应由张波承担。租赁期内地面被破坏后，张波并未主动向被上诉人报告，且毁坏面积较小，张波一直在营业。3、张波的毁约，给我们造成了12万元的巨大损失，为了把损失降到最低。无奈将房屋重新出租。
根据双方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本庭归纳本案的争议焦点是：双方解除合同的时间；一审判决有无事实和法律依据。
对该争议焦点，张波的主张同其上诉理由。
对该争议焦点，李务云的主张同其答辩理由。
对该争议焦点，刘金城的主张同其答辩理由。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：2010年11月3日的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，为有效协议。在合同的履行过程中，因张波所租房屋的门前地面被破损，张波搬离出租房另寻房屋经营，且刘金城、李涛又与他人签订租赁合同，应视为双方均同意解除合同。关于合同解除的时间问题。张波虽于2012年1月6日将房屋钥匙交给了张玉军，但张玉军并非房屋所有权人，张玉军在2012年1月15日之前才将此事告知了李务云、刘金城，因此合同解除时间应认定为2015年1月15日。合同解除前张波仍应当按照合同约定的租金承担租赁费。一审法院从2011年度期满后计算至按合同解除时间计算为半个月费用计5000元并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予认定，原判认定事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张波承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 柳
审判员 原小波
审判员 张卫芳
二〇一五年十月八日
书记员 王永乐