重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初11913号原告：陈贵莉，女，1989年11月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：贾荣恒，重庆美翎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳艳，重庆美翎律师事务所律师。被告：叶艳红，女，1970年5月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：陈阵，男，1987年11月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：陈福建，男，1962年12月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告陈贵莉与被告叶艳红、陈阵、陈福建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员陈协蓉、王成红组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈贵莉的委托诉讼代理人贾荣恒，被告陈阵、陈福建到庭参加诉讼。被告叶艳红经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陈贵莉向本院提出诉讼请求：1.被告叶艳红向原告陈贵莉支付2015年8月20日至2016年3月19日的房屋租金243600元，及逾期支付房屋租金的违约金（违约金以243600元为基数，自2016年3月20日起按每月百分之二计算至付清之日止）；2.被告叶艳红向原告陈贵莉支付水电费及物业管理费共计25878元；3.被告陈阵对被告叶艳红欠付的房屋租金243600元承担共同支付责任，被告陈福建对被告叶艳红欠付的房屋租金243600元承担连带支付责任，被告陈阵、陈福建向原告陈贵莉支付2016年9月1日起至2017年5月27日止的违约金38832元，2017年5月27日之后的违约金以243600元为基数自2017年5月28日起按每日万分之八计算至付清之日止；本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2015年5月12日，原告陈贵莉与被告叶艳红签订《房屋租赁合同》，约定原告陈贵莉将银海北极星商业门面一号楼6号门市出租给被告叶艳红，并约定了租金及递增等内容。因被告叶艳红无力支付租金，被告陈阵于2016年4月5日向原告出具了《承诺书》，承诺与被告叶艳红共同对2015年8月20日至2016年3月19日的租金243600元承担支付责任，被告陈福建为上述债务进行担保。但三被告至今未履行支付责任，原告陈贵莉还为被告叶艳红代付了水电费和物管费。原告陈贵莉为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告叶艳红未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。被告陈阵辩称，被告叶艳红将租赁房屋经营的餐饮店交给被告陈阵做，故被告陈阵、陈福建才出具了《承诺书》；被告陈阵出具《承诺书》后，因被告叶艳红之前的债权人来闹事致使店铺无法正常经营，有出警记录予以证明，故被告陈阵承诺的债务不应由被告陈阵承担；《承诺书》上的243600元被告陈阵没有支付过。被告陈福建辩称，被告叶艳红应当自行承担其责任，被告陈阵、陈福建另外找了人与原告陈贵莉签订了新的租赁合同，但实际经营的人还是被告陈阵，为的就是避免因被告叶艳红的债权人再来店铺闹事影响正常经营，但没办法被告叶艳红那些债权人还是来闹事导致无法经营；被告陈福建出具《承诺书》的目的是为了了结被告叶艳红之前的租赁债务，由被告陈福建偿还后再继续正常经营，但因无法正常经营，故不应由被告陈福建承担《承诺书》的债务；《承诺书》上的243600元被告陈福建没有支付过。经审理查明：原告陈贵莉于2013年5月13日取得重庆市渝北区龙溪街道佳园路52号银海北极星1幢1-商业6房屋的所有权；2017年6月21日，原告陈贵莉将案涉房屋出售给案外人邱嘉、刘春辉；2017年6月23日，案涉房屋所有权人变更为邱嘉、刘春辉。2015年5月12日，以原告陈贵莉为甲方（出租方）、被告叶艳红为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将银海北极星商业门面一号楼6号门面出租给乙方，面积286.41平方米；第二条第1款约定，租赁期限自2013年3月16日至2024年3月15日，免2个月装修期租金，从2015年5月20日起计算房屋租金；第二条第2款约定，月租金29000元，月租金从第二年起每年在第一年的基础上递增10%，2014年月租金31900元，2015年月租金为34800元，2016年月租金37700元；租金按每三个月结算，由乙方提前十五日之内将租金转入甲方指定账户；乙方在签订合同时需向甲方交纳履约保证金20000元，在合同终止时房屋除正常装修外无破坏承重结构损坏，结清所有费用后，甲方将所交保证金退还乙方；第四条第3款约定，乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的3%向甲方支付违约金，如果延期30天未付房租费，甲方有权无偿收回此门面；第六条第1款约定，乙方必须合法经营，在经营过程中的一切税费（包括租赁税）、水、电、气等费用由乙方按时向各部门缴纳。合同还约定了其他内容。2016年3月31日，被告陈阵、陈福建委托案外人杨文婷作为承租人（乙方），原告陈贵莉作为出租方（甲方），双方签订了《房屋租赁合同》，主要约定甲方将渝北区龙溪街道佳园路52号银海北极星1幢1-商业6房屋出租给乙方经营使用，面积286.41平方米；租赁期为2016年4月1日至2021年3月31日止。合同还约定了其他内容。2016年4月5日，被告陈阵、陈福建向原告陈贵莉出具《承诺书》，主要载明：叶艳红所欠陈贵莉2015年8月20日至2016年3月19日的房租共计243600元，由我们共同支付给陈贵莉，计划2016年8月前支付100000元，余款143600元于2016年12月前付清，逾期按每月万分之八支付违约金。被告陈阵在落款承诺人处签字，被告陈福建在落款担保人处签字。另查明，原告陈贵莉于2017年3月2日代被告叶艳红支付了案涉房屋于2015年5月至2016年3月期间的物业费5530.8元、水费2416元和电费17930.7元，合计25877.5元。庭审中，原告陈贵莉陈述：《承诺书》的内容是被告陈阵书写的，内容是原告陈贵莉的代理人贾荣恒写了之后由被告陈阵抄写的，原告陈贵莉的本意是按照每日万分之八计算违约金；原告陈贵莉与被告叶艳红的合同于2016年3月底就解除了，原告陈贵莉向被告叶艳红发送了解除合同的短信和微信；原告陈贵莉于2016年10月26日就收回了房屋，并解除了与杨文婷的合同；被告叶艳红没有支付过保证金，被告叶艳红也是从其他人处接的案涉房屋；原告陈贵莉诉请被告陈阵、陈福建支付的违约金38832元的计算方式是，以100000元为基数从2016年9月1日起按照每日万分之八计算至2017年5月27日，以143600元为基数从2017年1月1日起按照每日万分之八计算至2017年5月27日；因被告叶艳红逾期支付租金给原告陈贵莉造成了资金利息损失，故诉请被告叶艳红支付违约金；因被告陈阵、陈福建未按《承诺书》履行支付义务，故诉请被告陈阵、陈福建支付违约金，若计算了被告叶艳红的逾期支付违约金后，被告陈阵、陈福建的逾期支付的行为没有给原告陈贵莉造成其他损失。被告陈阵、陈福建陈述：《承诺书》是被告陈阵书写的，违约金是按照每月万分之八计算；不清楚原告陈贵莉如何与被告叶艳红解除了合同，但也应该是原告陈贵莉解除合同后才与被告陈阵、陈福建找的杨文婷签订的合同；不清楚被告叶艳红是否向原告陈贵莉支付过保证金；被告叶艳红应该是没有支付过原告陈贵莉诉请的物业费和水电费，但具体金额不清楚。上述事实，有《重庆市房屋买卖合同》、房产证、2015年5月12日《房屋租赁合同》、《承诺书》、收据、2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。本院认为：原告陈贵莉与被告叶艳红所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。关于租金、逾期支付租金违约金。被告叶艳红作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按合同约定向原告陈贵莉支付了租金，但其未对此予以举证证明，应当承担相应的举证责任。故本院对原告陈贵莉主张被告叶艳红欠付2015年8月20日至2016年3月19日期间租金的事实予以认可。依据合同第二条第1款和第2款的约定，被告叶艳红应向原告陈贵莉支付2015年8月20日至2016年3月19日期间的租金34800元/月×7个月＝243600元。故对原告陈贵莉要求被告叶艳红支付租金243600元的诉讼请求，本院予以支持。依据合同第四条第3款的约定，被告叶艳红逾期支付租金的，每逾期一日，应按月租金的3%向原告陈贵莉支付违约金。原告陈贵莉自愿将违约金起算时间调整为2016年3月20日，将违约金计算标准调整为月利率2%，是对自己权利的处分，不违反法律的禁止性规定，本院予以认可，故对原告陈贵莉要求被告叶艳红支付以243600元为基数，从2016年3月20日起按月利率2%计算至付清之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费、水电费。依据合同第六条第1款的约定，被告叶艳红应自行承担经营期间的水、电、气等费用。原告陈贵莉代被告叶艳红支付了案涉房屋自2015年5月至2016年3月期间的物业费5530.8元、水费2416元和电费17930.7元，合计25877.5元，故被告叶艳红应向原告陈贵莉支付物业费和水电费合计25877.5元。关于被告陈阵、陈福建的责任。被告陈阵、陈福建共同向原告陈贵莉出具了《承诺书》，被告陈阵承诺与被告叶艳红共同向原告陈贵莉支付2015年8月20日至2016年3月19日的房租共计243600元，被告陈福建承诺对上述债务承担担保责任。被告陈阵、陈福建辩称因被告叶艳红之前的债权人来闹事致使店铺无法正常经营，故其不应按照《承诺书》承担责任，该辩称无事实和法律依据，本院不予认可。故对原告陈贵莉要求被告陈阵对被告叶艳红欠付的租金243600元承担共同支付责任的诉讼请求，本院予以支持。《承诺书》中未对被告陈福建的保证方式予以明确约定，被告陈福建仅在《承诺书》落款担保人处签字。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故对原告陈贵莉要求被告陈福建对被告叶艳红欠付的房屋租金243600元承担连带支付责任的诉讼请求，本院予以支持。原告陈贵莉称若计算了被告叶艳红的逾期支付租金的违约金后，被告陈阵、陈福建逾期支付的行为没有给原告陈贵莉造成其他损失。原告陈贵莉要求被告陈阵、陈福建支付2016年9月1日起至2017年5月27日止的违约金38832元和以租金243600元为基数自2017年5月28日起按每日万分之八计算至付清之日止的违约金，系对逾期支付租金的违约金的重复主张，故本院不予支持。被告叶艳红无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告叶艳红于本判决生效后立即向原告陈贵莉支付2015年8月20日至2016年3月19日的房屋租金243600元；二、被告叶艳红于本判决生效后立即向原告陈贵莉支付以租金243600元为基数，从2016年3月20日起按月利率2%计算至付清之日止的违约金；三、被告叶艳红于本判决生效后立即向原告陈贵莉支付2015年5月至2016年3月期间的物业费5530.8元、水费2416元和电费17930.7元，合计25877.5元；四、被告陈阵对被告叶艳红欠付的2015年8月20日至2016年3月19日的房屋租金243600元向原告陈贵莉承担共同支付责任；五、被告陈福建对被告叶艳红欠付的2015年8月20日至2016年3月19日的房屋租金243600元向原告陈贵莉承担连带支付责任；六、驳回原告陈贵莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6950元，由原告陈贵莉负担717元，被告叶艳红、陈阵、陈福建负担6233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  黄明真人民陪审员  王成红人民陪审员  陈协蓉二〇一七年十一月一日书 记 员  陈 实