江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00314号
上诉人（原审原告）周云楼。
委托代理人孙磊，江苏海滋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏省电力公司连云港供电公司，住所地连云港市海州区幸福路1号。
法定代表人陈刚，该公司总经理。
委托代理人赵霞波，该公司职工。
被上诉人（原审被告）九龙云天集团有限公司，住所地连云港市海州区解放中路93号。
法定代表人张宏彬，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）连云港市中德物业管理有限公司，住所地连云港市海州区解放中路37号。
法定代表人郑全德。
被上诉人（原审被告）连云港市轻工商场有限责任公司，住所地连云港市海州区解放中路31号。
法定代表人武春玲，该公司董事长。
第三人连云港市远方实业发展有限公司，住所地连云港市海州区市化路1号。
法定代表人张林波。
上诉人周云楼因与被上诉人江苏省电力公司连云港供电公司（以下简称连云港供电公司）、九龙云天集团有限公司（以下简称九龙公司）、连云港市中德物业管理有限公司（以下简称中德公司）、连云港市轻工商场有限责任公司（以下简称轻工公司）、第三人连云港市远方实业发展有限公司（以下简称远方公司）排除妨害纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第0701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人周云楼及其委托代理人孙磊、被上诉人连云港供电公司的委托代理人赵霞波到庭参加诉讼。被上诉人九龙公司、中德公司、轻工公司，原审第三人远方公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
周云楼一审诉称：2013年9月26日，周云楼与庄子卫签订了一份房屋买卖协议，约定周云楼购买庄子卫所有的位于新浦区（现为海州区）市化路1号朋来源文化广场A楼底层8号房屋。协议签订后，双方依约履行，在周云楼将所有购房款付清以后，周云楼于2013年9月27日依法办理了上述房屋的所有权证。但在周云楼对该房屋行使权利的时候发现该房屋被连云港供电公司、九龙公司、轻工公司、中德公司、远方公司用来存放10KV市化路开闭所的设备，经和上述公司协商不能达成一致意见。为维护周云楼的合法权利，现诉至法院，请求依法判令连云港供电公司、九龙公司、轻工公司、中德公司、远方公司将存放于周云楼房屋的10KV市化路开闭所搬出，停止对周云楼所有权和使用权的侵害，排除对周云楼正常生活和居住的妨碍。
连云港供电公司一审辩称：2004年9月28日，10KV市化路开闭所已经建成。存放开闭所的房屋是2005年1月份远方公司卖给孙中华的，当时孙中华购买该房屋时开闭所已经在房屋里面，孙中华是知情的。2006年2月16日，连云港苏源集团有限公司（以下简称苏源公司）与远方公司签订了开闭所占用房屋协议，约定苏源公司有永久的占有权、使用权。后苏源公司将开闭所移交给我公司。
九龙公司一审辩称：根据供电公司规定，在电源线进户后使用权和管理权归用户使用，在进户前归供电公司管理维护。九龙公司向供电公司支付了接电费用，至于供电设施如何安置、维护、管理我们不知道。排除妨害一案与我公司没有任何关系。
中德公司一审未到庭答辩。
轻工公司一审辩称：我公司于1989年开业至今，一直由供电部门供电经营。我公司自备10KV高压配电室，装表计量，装设负控预付费装置，每日提前交费购买供电局电，从未拖欠任何电力费用。我公司只是供电局千千万万用电户之一，至于我公司配电室以外供电端口如何供电与我们使用单位没有任何关系。
第三人远方公司一审未到庭陈述。
原审法院经审理查明：10KV市化路开闭所建于2004年9月份，位于原新浦区市化路1号朋来源文化广场A楼底层8号房屋内。第三人远方公司为该房屋的开发企业。2005年1月28日，孙中华、王芹取得该房屋所有权证。2013年7月5日，孙中华、王芹又将该房屋转卖于庄子卫、王祥妮。2013年9月26日，周云楼与庄子卫、王祥妮签订一份房地产买卖契约，双方约定由周云楼购买位于原新浦区市化路1号朋来源文化广场A楼底层8号房产，建筑面积54.33平方米，成交价格为326000元。2013年9月27日，周云楼取得该房屋所有权证。取得该房屋所有权后，周云楼曾就10KV市化路开闭所迁移一事与连云港供电公司协商，但双方未能达成一致意见，周云楼遂诉至原审法院，主张相关权利。
原审法院另查明：2006年2月16日，远方公司（甲方）与苏源公司（乙方）签订了一份《关于10KV市化路开闭所占用房屋的协议》，协议约定，为解决用电单位（包括九龙公司、中德公司、轻工公司）的供电问题，甲方同意乙方使用该房间（指的是原新浦区市化路1号朋来源文化广场A楼底层8号房产）建设10KV市化路开闭所，并将该房间交由乙方永久使用。甲方不得将该房间挪作其他用途并不得将该房间出售、抵押或赠与给第三人，该房间费用由甲乙双方协商确定，并冲抵甲方分摊的10KV市化线及市化路开闭所建设费用等。协议签订后，苏源公司将10KV市化路开闭所移交给连云港供电公司管理。苏源公司于2007年7月27日变更为江苏齐天集团有限公司，江苏齐天集团有限公司后于2013年2月28日注销。
原审法院认为：10KV市化路开闭所建于2004年，周云楼在2013年9月26日与庄子卫、王祥妮签订房地产买卖契约时，应当知道所购买的原新浦区市化路1号朋来源文化广场A楼底层8号房屋现状，也应当知道10KV市化路开闭所一直存放在所购置的房屋内。周云楼认可房屋现实状态而购买房屋，其要求连云港市供电公司将10KV市化路开闭所搬出，停止对其所有权和使用权的侵害，排除对其正常生活和居住的妨碍，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
九龙公司、中德公司、轻工公司系用电户，并非10KV市化路开闭所的所有人和管理人，并未对周云楼造成侵害，周云楼要求九龙公司、中德公司、轻工公司承担责任亦无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。原审法院遂依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决驳回周云楼的诉讼请求。一审案件受理费80元，由周云楼负担。
上诉人周云楼不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。2006年2月16日远方公司与苏源公司签订的《关于10KV市化路开闭所占用房屋的协议》显然无效。2005年1月28日，孙中华、王芹取得了该房屋的所有权证，远方公司无权以他人房产和另一方签订协议，该协议侵犯了孙中华、王芹对涉案房屋的使用权，应为无效协议。二、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定上诉人认可房屋状态而购买房屋不是事实。上诉人没有认可该房屋存放10KV市化路开闭所的现状，如果认可，也不会要求相关单位迁出该房屋。2、原审法院认定九龙公司、中德公司、轻工公司系用电户，并非10KV市化路开闭所的所有人和管理人，并未对周云楼造成侵权，显然错误。上述的三个被上诉人是上述开闭所的使用人，其在使用开闭所的过程中侵犯了上诉人的合法权益，应当承担法律责任。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法予以改判。
被上诉人连云港供电公司答辩称：占用协议不是我公司与远方公司签订的；公用供电设施开闭所存放于门面房内，是经过规划许可的，也是目前所有小区的通用模式。
被上诉人中德公司、九龙公司、轻工公司，第三人远方公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证权利。
二审期间，上诉人周云楼向本院提交建筑设计图一份，用以证明涉案房屋的用途为商住用房，不应由被上诉人供电公司存放开闭所。
经质证，被上诉人连云港供电公司对该份证据的真实性无异议，但认为不能证明商住房不可以建供电设施。
本院认证意见：对上诉人周云楼提交的建筑设计图，本院审查后，对其真实性依法予以确认。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审的争议焦点为：《10kv市化路开闭所占用房屋的协议》是否有效。
本院认为：上诉人周云楼所购买的案涉房屋，即市化路1号朋来源文化广场A楼底层8号房屋系远方公司所开发，在远方公司将该房屋出卖给他人之前，该房屋属于远方公司所有。涉案开闭所在2004年9月已实际建成，远方公司在2006年与苏源公司签订《10kv市化路开闭所占用房屋的协议》时，对苏源公司占用涉案房屋予以确认，故苏源公司在2004年9月占用案涉房屋得到当时的房屋所有权人远方公司的同意，其占用属于合法占用。案外人孙中华、王芹在2005年1月28日购买案涉房屋并取得房屋所有权证时，应当知道开闭所占用案涉房屋事宜，且孙中华、王芹对苏源公司占用房屋也未提出异议，应视为孙中华、王芹同意苏源公司继续占用案涉房屋用于建设开闭所，苏源公司占用案涉房屋属于合法占用。
关于远方公司与苏源公司在2006年签订《10KV市化路开闭所占用房屋的协议》的效力问题。根据该协议的约定，远方公司同意苏源公司永久使用案涉房屋，该房屋费用由双方协商确定，并冲抵远方公司分摊的10KV市化线及市化路开闭所建设费用等。该协议约定了苏源公司占用案涉房屋系有偿使用，其实质是远方公司将案涉房屋租赁给苏源公司使用，苏源公司支付租金，但租金与远方公司应支付的开闭所费用相冲抵，符合租赁合同的法律特征，故远方公司与苏源公司就案涉房屋形成租赁合同关系。虽签订上述协议时，远方公司并不是案涉房屋的所有权人，因苏源公司在2004年已经合法占用案涉房屋，上述协议系双方对苏源公司在2004年占用案涉房屋行为的确认，房屋所有权人孙中华、王芹购买案涉房屋时应当知晓苏源公司占用案涉房屋的事实，该协议并不因为签订时远方公司不是案涉房屋所有权人而无效，故本院认定远方公司与苏源公司在2004年9月已就案涉房屋租赁给苏源公司使用达成协议，双方形成租赁合同关系。上诉人周云楼关于上述协议无效的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉房屋虽所有权发生变动，但因苏源公司的租赁期限尚未超过二十年，远方公司与苏源公司的租赁合同仍然有效，应受到法律保护。故无论上诉人周云楼购买案涉房屋时是否知道房屋的实际状况，均不影响苏源公司与远方公司之间的租赁合同关系，苏源公司将涉案开闭所移交连云港供电公司后，连云港供电公司有权继续使用案涉房屋，被上诉人九龙公司、中德公司、轻工公司有权继续使用涉案开闭所，周云楼本案的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人周云楼的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周云楼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年五月十五日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。