巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴州民初字第2715号原告王建华，女，生于1958年11月，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区。委托代理人谢强，男，生于1961年2月，汉族，大学文化，居民，住巴中市巴州区。委托代理人黄国华，四川宏坤律师事务所律师。被告巴中市天宏房地产开发有限公司法定代表人黎天红，该公司董事长。委托代理人于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。第三人徐飞，男，生于1989年11月，汉族，高中文化，户籍地巴中市巴州区。现住巴州区。委托代理人（特别授权）吴建明（系徐飞之父），男，生于1967年5月，汉族，高中文化，居民，户籍地巴中市巴州区。现住巴州区。委托代理人王宗福，巴州区西城法律服务所法律工作者。原告王建华与被告巴中市天宏房地产开发有限公司（以下简称“天宏房产公司”）、第三人徐飞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建华及其委托代理人谢强、黄国华，被告天宏房产公司之委托代理人于书和，第三人徐飞之委托代理人吴建明、王宗福到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王建华诉称：原告住巴中市巴州区南坝苟家街。2007年被告对原告住地实施土地开发与房屋改造，遂与原告之夫谢刚签订了《房屋拆迁补偿协议书》，协议约定拆迁补偿方式为产权调换。被告拆迁原告砖混结构房屋建筑面积125.01平方米；双方约定，被告将原告住房安置在南坝盛发大厦B栋1单元5楼3号。协议签订后，原告完全按协议约定履行了义务；现被告至今都未交付房屋，还将该房出卖给第三人，经数次协商无果；严重侵犯了原告的合法权益。故诉请人民法院依法判决：1、被告及第三人立即将盛发大厦B栋1单元5楼3号房屋腾空交付给原告，并由被告办理产权登记手续；2、被告向原告支付超期过渡补助费60000元及房屋面积差价117000元，共计177000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告天宏房产公司辩称：房屋拆迁协议无天宏房产公司的印章，仅有财务章；房屋勘丈记录无天宏公司印章；项目系雒洪寿在具体实施，天宏房产公司不知情，且（2015）巴州刑初字第43号刑事判决书已确认系雒洪寿的行为导致原告的损失；雒洪寿将房屋卖给第三人，非天宏房产公司的行为；故请求驳回原告的诉讼请求。第三人徐飞辩称：1、本案诉讼主体不全，应追加赖琼为本案被告或第三人，经利于纠纷解决；诉争房屋经调查，系巴中市天宏房地产开发有限公司开发预售，现房管局购房合同备案登记为赖琼，而实际居住者又为徐飞，故本案纠纷与开发公司、拆迁户谢刚、购房户赖琼、居住者徐飞四方都有利害关系，缺少诉讼主体不利于纠纷的解决。2、原、被告的房屋拆迁补偿协议应依法确认为无效，原告的诉讼请求不能得到支持，可由天宏公司折价补偿，方可平息纠纷；无效理由是：、天宏公司无拆迁资质；、拆迁补偿协议无天宏公司签字签章确认；、拆迁补偿协议无法实现；、拆迁协议明显存在效力瑕疵，故无保障！还房已不可能，折价补偿方可实现。3、第三人系合法购买商品房，由开发商协商指定居住，居住有理有据、合情合理合法，无腾空交房义务！经审理查明：原告王建华与谢刚系夫妻关系，谢刚于2015年12月22日因病去世；谢刚父母谢育生、王兴玉及其女谢思思明确表示不参加诉讼。2006年6月，雒洪寿因开发巴州区南坝苟家街“盛发大厦”B栋与被告天宏房产公司签订了《内部挂靠协议》，后以天宏房产公司的名义办理了该项目的相关建设手续，雒洪寿以项目经理的名义实施该项目的房地产开发；2009年2月19日，办理了该项目《商品房预售许可证》。2007年4月17日，被告天宏房产公司（甲方）与谢刚（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议约定：“一、旧房拆迁及补偿：（一）、实行产权调换和作价补偿相结合的形式对乙方进行安置，被告拆迁原告砖混结构房屋建筑面积125.01平方米，计补偿费87507.00元；附属设施18项，计补偿费6113.80元；以上各项共计补偿乙方93620.80元。（二）、对乙方的旧房拆除，甲方按照《四川省城市房屋拆迁管理条例》和巴府发（2001）28号文件的有关规定付给下列费用：1、在房屋拆除后18个月内，甲方按照乙方合法建筑面积以2元/月·平方米计发临时过渡安置补助费4500.36元；如甲方提起交房按同标准扣减；如超出18个月后，按文件规定增发超期临时过渡补助费，直至新房交付使用时止；2、甲方核实乙方原居住在该房内的正住户口1户，一次性支付搬家补助费300元。（三）、以上共计共补偿乙方98421.16元。二、住房、门市安置及费用：（一）、甲方将乙方住房安置在南坝盛发大厦B幢1单元5楼3号，建筑面积共计为114.07平方米，……；（二）、乙方定于2007年4月24日腾空旧房交出钥匙……。三、以上两条甲、乙双方应收、应付相互抵减后，乙方应向甲方补差98527.84元。四、甲方安置还房标准：……。五：产权移交：安置新房建成交付使用时，甲方按交付房屋的合法建筑面积和分摊占地面积分别办理产权证书，乙方承担两证的工本费。六|……。”该协议尾部甲方有被告天宏房产公司代表人雒洪寿签字，同时加盖了天宏房产公司财务专用章，乙方户主谢刚签字。庭审中，第三人徐飞表示己方现住的房屋为盛发大厦B幢1单元5楼3号，系盛发大厦B幢项目负责人雒洪寿交付。2016年1月4日，巴中市房地产交易中心（第二厅）出具证明一份，证实赖琼于2010年5月12日购买南坝盛发大厦B幢1单元503号住房一套并签订网上备案合同（合同备案号54500）。经本院核实，赖琼认可巴中市房地产交易中心证明的内容；但表示：1、该套房屋已于2013年元月退了，现在该套房屋与本人无任何关系，2、2015年曾要求房管部门注销该套房屋，房管部门称包括该套房屋在内的盛发大厦多套房屋涉及官司，要官司结束后统一注销。同时查明：雒洪寿因合同诈骗罪被本院2015年2月26日所作出的（2015）巴州刑初字第43号刑事判决书判处有期徒刑13年，并判决被告人雒洪寿退赔被害人损失。《巴中市城市房屋拆迁管理办法》巴府发（2001）28号文件第三十九条之规定：“因拆迁人的责任被拆迁人延长过度期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从签订协议搬迁交房之日起逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补偿费”。上述事实，有原告的诉称、被告及第三人的答辩、《房屋拆迁补偿安置协议书》、《商品房买卖合同》、巴中市房地产交易中心（第二厅）证明、（2015）巴州刑初字第43号刑事判决书、《居民死亡医学证明书》在卷佐证；本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为：以被告名义办理盛发大厦B幢的国土、建设、规划等相关手续已为（2015）巴州刑初字第43号刑事判决书所认定，故被告在拆迁协议上加盖公司财务印章的行为应为被告的职务行为。原告之夫谢刚与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定；该协议本院予以确认。第三人辩称的被告与谢刚签订的拆迁协议无效的理由不能成立，本院不予支持。原告诉请被告交付盛发大厦B栋1单元503号房屋并办理产权手续的主张，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”第三人虽经盛发大厦B幢项目负责人雒洪寿交付而占用本案诉争之房，但基于上述法律规定，原告对本案诉争之房享有优先权；故原告诉请第三人腾空房屋的主张，本院予以支持。原告请求的超期过渡费符合相关规定，本院予以支持。原告未提供证据证明其主张的房屋面积价差，原告的该项请求，本院不予支持；待证据充分后，原告可另行主张权利。赖琼的证词表明赖琼与本案诉争之房没有利害关系，故本院决定不追加赖琼为本案当事人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下：一、第三人徐飞在本判决发生法律效力后3个月内腾空位于巴中市巴州区南坝盛发大厦B幢1单元503号房屋；被告巴中市天宏房地产开发有限公司向原告王建华交付位于巴中市巴州区南坝盛发大厦B幢1单元503号房屋，并为原告王建华办理该房的房屋权属证书。二、由被告巴中市天宏房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力后30日内向原告王建华支付超期过渡费60000元。三、驳回原告王建华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3840元，由原告王建华承担1000元，被告巴中市天宏房地产开发有限公司承担2840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，本按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  陈鹏云人民陪审员  张克彬人民陪审员  赖金华二〇一六年六月二十八日书 记 员  宋秘杪