江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终132号
上诉人（原审被告）：吕德艳，女，1982年1月2日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：蒋永龙，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张富银（系吕德艳丈夫），男，1980年3月14日生，汉族，住南京市浦口区。
被上诉人（原审原告）：周扬，男，1984年8月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：南京馨之房房地产经纪有限责任公司，住所地在南京市秦淮区石鼓路107号22层D座。
法定代表人：左纪芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：崔云超，男，1987年5月24日生，汉族，南京馨之房房地产经纪有限责任公司员工，住南京市浦口区明发滨江新城345幢606室。
被上诉人（原审被告）：崔云超，男，1987年5月24日生，汉族，住南京市浦口区。
上诉人吕德艳因与被上诉人周扬、南京馨之房房地产经纪有限责任公司（以下简称馨之房公司）、崔云超房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕德艳上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人周扬的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据民法的诚实信用原则及最基本的市场交易规则，被上诉人周扬明确表示不再购买诉争房屋，上诉人也表示不再出售并同意退还已收房款的情况下，事隔数个月后，周扬无权反悔再要求按原价购买上诉人的房产。二、吕德艳与周扬之间的房屋买卖合同已经由周扬提出解除，吕德艳同意的情况下，双方协商解除，上诉人在答辩时已重申了解除合同的意思表示。在周扬认可的录音证据中，吕德艳明确表示周扬不买的情况下愿意退还已收房款，这说明周扬不买房屋，上诉人同意解除合同且对解除合同未提异议，可见上诉人与周扬之间的房屋买卖合同已经由周扬提出解除，上诉人同意解除，双方已达成合同解除的意思表示。一审法院判决继续履行合同，是错误的。三、一审判决故意隐藏录音证据，拒绝记录提交证据情况及质证情况，对被上诉人周扬明确表示不再购买诉争房屋的重要录音证据未有记载，录音证据反映了案件的详细经过，被上诉人周扬订立合同的根本目的是不支付任何房款，通过做高房价套取银行高额贷款，达到零首付购房，连首付款都是中介垫付的，待套取银行款项后偿还。由于套取的金额超出原房价达100万元，数额巨大，上诉人没有同意。因周扬没有任何款项履行合同，故表示不再购买诉争房屋，上诉人也表示若不买的话可以退还已收房款。这一事实在三方谈话录音证据中有完整地反映，周扬表示不买，上诉人同意并表示退还已收房款，上诉人也有理由相信周扬不买诉争房屋的意思表示是非常真实的。事隔数月后，周扬又反悔表示要购买诉争房屋，严重违背诚实信用原则。
周扬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
馨之房公司、崔云超辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周扬向一审法院起诉请求：1、判令周扬、吕德艳继续履行合同，按照合同约定的价格1815000元将涉案房屋过户至周杨名下并办理产权过户手续；2、判令吕德艳支付周杨违约金200000元；3、吕德艳迁出案涉房屋；4、判令吕德艳承担本案诉讼费用及保全费用。
一审法院认定事实：2016年3月5日，周扬（乙方）与吕德艳（甲方）及南京馨之房房地产经纪有限责任公司（中介方）签订《房地产买卖中介合同》。该合同约定：周扬购买吕德艳所有的位于南京市××区××室××房屋××套，建筑面积212.55平方米，房屋售价1815000元；买卖双方无正当理由不履行合同的应当承担违约责任，约定违约金为200000元；乙方于2016年3月5日前支付甲方购房定金20000元，该定金最后冲抵房款，于2016年4月10日前支付甲方首付款520000元，用于甲方向抵押权人偿还债务，办理注销抵押，余款1260000元乙方以贷款形式支付甲方，由银行直接下款到甲方账户，尾款15000元交接房屋时支付；甲乙双方约定办理贷款手续时间为2016年3月10日。
合同签订当日，周扬支付吕德艳定金20000元，2016年3月29日，周杨支付吕德艳首付款700000元。此后，因吕德艳不同意周扬在贷款时做高房价，致使合同未继续履行。
一审另查明，《房地产买卖中介合同》中介方经办人为“崔云超”，公章为“南京馨之房房地产经纪有限公司”。吕德艳认为南京馨之房房地产经纪有限责任公司与盖公章的单位名称不符，因此，《房地产买卖中介合同》加盖公章的主体并不存在。本案崔云超其亦作为南京馨之房房地产经纪有限责任公司委托代理人在庭审中表示该公章与南京馨之房房地产经纪有限责任公司名称不相符系公章文字漏刻。周扬在庭审中表示放弃第三项诉讼请求。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉合同上，中介方的公章与南京馨之房房地产经纪有限责任公司的名称不完全一致，该合同经办人崔云超作为本案的一审被告及南京馨之房房地产经纪有限责任公司的委托代理人出庭表示公章系漏刻“责任”二字，并确认该合同的效力。一审法院认为，中介方公章与名称不符并不影响周扬与吕德艳作为买卖双方买卖合同的效力，且该合同经办人崔云超亦作为南京馨之房房地产经纪有限责任公司的委托代理人解释公章与名称不相符的原因，并确认该合同的效力，因此，《房地产买卖中介合同》系周扬与吕德艳、南京馨之房房地产经纪有限责任公司自愿签订，系三方真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，合法有效。因此，周扬与吕德艳、南京馨之房房地产经纪有限责任公司应当按照合同约定，全面履行自己的义务。
关于周扬的诉讼请求：1、周扬、吕德艳、南京馨之房房地产经纪有限责任公司继续履行合同，按照合同约定的价格1815000元将涉案房屋过户至周杨名下并办理产权过户手续。一审法院认为，《房地产买卖中介合同》系买卖双方及中介方自愿签订，系三方真实意思表示，周扬、吕德艳、南京馨之房房地产经纪有限责任公司应按约履行。至于崔云超系该合同经办人，并非合同相对方，无需承担继续履行合同的义务。对于周扬要求吕德艳、南京馨之房房地产经纪有限责任公司继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持。周扬应按约支付吕德艳剩余房款1095000元（1815000元-20000元-700000元），吕德艳按约办理房产过户及交付手续，南京馨之房房地产经纪有限责任公司继续按约履行居间义务。吕德艳支付周扬违约金200000元。一审法院认为，吕德艳因不同意在周扬贷款时做高房价，致使房地产买卖中介合同》未继续履行。吕德艳不同意做高房价符合法律及相关贷款规定，且其并未拒绝履行《房地产买卖中介合同》。因此，不应承担违约责任。3、吕德艳迁出案涉房屋。周扬在庭审中表示放弃该项诉讼请求。一审法院认为，当事人可依法处分其诉讼权利，且周扬的撤诉理由不违反法律规定，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院判决：周扬与吕德艳、南京馨之房房地产经纪有限责任公司继续履行关于南京市浦口区明发滨江新城211幢1104室的《房屋买卖中介合同》。周扬于判决生效之日起十日内支付吕德艳剩余房款1095000元；吕德艳在周扬支付上述房款后三日内协助周扬办理房产过户并履行房屋交付手续；南京馨之房房地产经纪有限责任公司按约履行居间服务。二、驳回周扬其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16455元，由周扬负担2470元，吕德艳负担13985元；保全费5000元，由吕德艳负担。
二审中，除了上诉人吕德艳对一审查明的“因吕德艳不同意周扬在贷款时做高房价，致使合同未继续履行。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对此，本院认为，从双方当事人的录音内容来看，双方确系因吕德艳不同意贷款时做高房价，双方合同未再继续履行。因此，一审法院该事实认定并无不当，本院予以维持。
本院二审查明，吕德艳提供的录音证据载明：吕德艳称：“我们已经做到这样了已经很不错了，你知道吧，我把所有钱都退给你，你还要我怎么呢，我们要是违约电话一打，人家都不给你讲，我不是上次给你讲过吗，按合同走，你该怎么赔就怎么赔，是不是的。我们也不干这种事情，这样搞也没意思还对吧，你要是真不买我就把钱还给你，还对吧，我现在还你钱，我还没钱还你呢，还要去转，我给你讲我缺钱用，还晓得，我也要去拿高利贷，知道吧。”、“这个是你们的事情，我也烦不了，反正我做的最大限度就是钱全部都退给你，我也只能这样做了，我还要付利息，我还要马上去拿高利贷，我都认了。”、“你不吱声，到底买是不买，买就按买程序走，不买就按不买的程序走，烦死了。”；崔云超称：“买还是不买？”；周扬称：“我钱都掏的了，我还能不买吗。”；吕德艳称：“那就行了。”；崔云超称：“该怎么走呢？他这边不同意做高房价。”；周扬称：“他不同意，那也没办法，那我就不买了，房子多呢。”、张富银称：“这你，反正周师傅你也不要感觉那个，我们都在这边，这个，有风险不能买，我也劝你就是在别的地方买也不能冒这种风险”；吕德艳称：“烦死了。”。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：周扬与吕德艳签订的《房地产买卖中介合同》是否已经解除。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，周扬（乙方）与吕德艳（甲方）及南京馨之房房地产经纪有限责任公司（中介方）于2016年3月5日签订《房地产买卖中介合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。该合同约定，房屋售价1815000元，买卖双方无正当理由不履行合同的应当承担违约责任，约定违约金为200000元，周扬于2016年3月5日前支付吕德艳购房定金20000元，该定金最后冲抵房款，于2016年4月10日前支付吕德艳首付款520000元，用于吕德艳向抵押权人偿还债务，办理注销抵押，余款1260000元周扬以贷款形式支付吕德艳，由银行直接下款到吕德艳账户。嗣后，周扬向吕德艳支付定金20000元及首付款700000元，由于吕德艳不同意周扬在贷款时做高房价，双方合同未继续履行。上诉人吕德艳称在其提供的录音证据中，吕德艳表示周扬不买的情况下同意退还已收房款,吕德艳与周扬之间的房屋买卖合同已经由周扬提出解除，吕德艳同意解除，双方已经达成合同解除的意思表示。对此，本院认为，从吕德艳提供的录音证据内容来看，双方并未就合同的解除达成合意。上诉人吕德艳称，双方已经达成合同解除的意思表示，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，一审法院对周扬要求吕德艳、南京馨之房房地产经纪有限责任公司继续履行合同的诉讼请求予以支持，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，吕德艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16455元，由上诉人吕德艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一七年三月七日
书记员 戴苗