福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终967号
上诉人（原审被告）厦门福中物业管理有限公司。
法定代表人翟啟中，总经理。
委托代理人林小斌、苏日辉，福建英合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门集美中心花园业主委员会。
代表人蓝钰滨，主任。
委托代理人张志勇、王雪华（实习），福建银江律师事务所律师。
上诉人厦门福中物业管理有限公司（下简称福中公司）因与被上诉人厦门集美中心花园业主委员会（下简称中心花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第3442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福中公司的法定代表人翟啟中及其委托代理人林小斌、被上诉人中心花园业委会的委托代理人张志勇和王雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年9月23日，中心花园业委会起诉请求判决：1、立即解除双方2013年10月20日签订的《中心花园物业管理委托合同》；2、福中公司将2013年10月至2014年8月结余的公共维修金及场地费36585.76元转入中心花园业委会专用账户；3、福中公司将2014年9月至2015年9月的公维金及场地费16万元转入中心花园业委会专用账户；4、福中公司依法将物业管理用房及全部档案资料移交中心花园业委会；5、本案诉讼费由福中公司负担。后中心花园业委会撤回了第三项诉求。
原审法院查明，2013年10月20日福中公司与中心花园业委会签订了《中心花园物业管理委托合同》，约定中心花园业委会委托福中公司实行物业管理，委托管理期限自2013年11月1日至2016年12月31日止。合同第二十五条第六款对维修金的使用和结算作出了详细的约定，乙方（福中公司）代收的维修金，由乙方每半年一次定期将代管的维修金转入甲方（中心花园业委会）指定账户，单项维修费超过300元的维修项目，需要由乙方提出书面申请，经甲方审核同意后再组织实施；第三十三条约定，小区公共场地和路面临时停车，由乙方负责管理和收费，甲、乙双方按四六比例分成（甲方四、乙方六）；第二十九条约定，乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方在一定期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；第三十六条约定，本合同提前终止或期满不再续签，乙方应做好移交工作，包括但不限于房屋公共维修金移交、资料档案移交、管理用房和公共设施设备移交、管理器材移交等。合同中对物业管理服务质量、双方的权利义务也作出了一系列具体规定。
2014年9月25日中心花园业委会与福中公司针对小区内房屋公共维修金的收支情况和小区内公共场地（包含游泳池）出租收入进行核对，并于2014年11月上旬对全体业主进行了公示，房屋公共维修金余额29925.76元，公共场地出租收入16650元（物业六成、业委会四成）进行分成，中心花园业委会可得6660元，两者合计为36585.76元，该笔款项并未支付给中心花园业委会。
福中公司提交给中心花园业委会的《集美中心花园小区物业管理方案》和《中心花园物业服务方案》均对物业服务做了具体规定，制定了物业管理方法，承诺利用先进的管理手段，竭诚为业主提供高效、优质的服务。其中福中公司承诺清洁保洁率99%，绿化完好率98%以上，业主满意率95%，消防设施设备完好率100%，路灯完好率100%，消防报警系统完好率100%。
2015年9月17日，厦门水务集团有限公司集美营业所向中心花园小区用户发出停水通知，因总水表从2012年12月至2015年8月共欠缴16期，共计152712.80元（不含违约金）。2015年9月18日国网福建省电力有限公司厦门供电公司向福中公司、集美区中心花园小区各用电户发出关于中心花园公摊电费欠费停限电催费的公告。
中心花园业委会于2014年4月19日和2015年4月15日向福中公司发出了两份物业整改通知书，要求福中公司对存在的安全隐患进行维修，并对车辆管理、高枝修剪、卫生保洁等问题进行整改。
中心花园业委会就福中公司擅自在小区大门路口斜坡上及消防通道安装拦车闸，存在重大安全隐患问题及福中公司未经中心花园业委会同意私自拆除原拦车道闸设施、公共维修金的依据等问题发出四份整改公告。
中心花园业委会提交的停车费收款收据证明福中公司私自提高收费标准，从约定的停车费每月60元／部提高到每月150元／部。
中心花园业委会就福中公司维护不当，导致二次供水管大爆裂，大树枝处理等物业问题要求福中公司整改，发出联络函两份。
中心花园业委会提交的照片28张，证明自起诉后，小区仍存在管理混乱，铁栏杆锈断、占用绿化地种菜、占用公共建筑物、垃圾成堆、“僵尸车”占用公共停车位等情况。根据中心花园业委会补充提供的照片显示，至2015年10月2日，小区电梯故障、消防系统无水、水带缺失等现象仍未得到有效的解决。2015年10月1日，厦门唯尔通电梯工程有限公司向福中公司和中心花园业委会发出解除维保的合同函。
中心花园业委会提交的业委会函件、公告，证明小区业主对物业服务满意度低，三分之二以上业主认为福中公司未履行合同要求，应对福中公司进行解聘终止合同。
另查明，福中公司2015年6月16日向业主发出清理垃圾、旧物、旧自行车、旧摩托车通知；2015年6月25日向业主发出了消杀通知；2015年8月15日向业主发出清理楼道的通知；2015年7月20日作出《中心花园物业管理处工作汇报》；2015年7月21日作出《道路封闭管理公告》；2015年9月18日作出《中心花园车辆管理道闸使用承诺书》并向集美街道综治办、派出所、行政执法中队、集美银亭居委会、中心花园业主委员会、各楼梯梯长发出《中心花园物业管理处工作联络函》；2015年9月30日作出水电费公摊费用说明；2015年10月13日福中公司发出公告，对业主反映的僵尸车、违章搭盖问题作出答复；2015年9月5日作出《车辆管理费用说明》以及2015年9月9日作出的《小区车辆管理阶段性报告》；2015年9月5日厦门鑫得盛保洁服务有限公司发给福中公司集美中心花园绿化高枝修剪明细；福中公司提交了其入住前的小区卫生情况照片15张，现在的卫生状况15张、以及绿化保养、维修现场、高枝修剪现场、保洁工作现场、安装道闸的公告、施工、业主预交停车管理费用及现停车有序状况等照片，福中公司所提交的以上事实均用以证明，对于中心花园业委会所提出的问题，其一直致力于整改。
原审法院认为，福中公司在签订合同之前，制定了详细的中心花园服务方案，在其所签订的合同中对双方的权利义务、物业管理服务质量也做了详细规定，然而至一审辩论终结两年有余，福中公司管理服务期间小区确实存在大量垃圾分多处堆放在路边，“僵尸车”长期停放路边，铁质栏杆扶手锈蚀断裂，小区电梯故障停运，消防水带缺失，消防系统无供水等问题。无论福中公司是否进行了整改和修缮，始终与其所提交的物业管理方案、服务方案以及双方签订的合同中所列明的管理内容、管理水平相去甚远，尤其因拖欠维保费导致电梯维保合同解除，消防系统仍不能供水，给小区居民带来安全隐患。
福中公司屡次张贴公告，发出函件，均不是物业服务的内容，而物业服务水平的实质性提高才是福中公司应尽的合同义务。《物业合同》第二十九条约定，乙方（福中公司）未能达到约定的管理目标，甲方（中心花园业委会）有权要求乙方在一定期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。因此对于中心花园业委会要求解除合同的诉求，予以支持。中心花园业委会在起诉中表达了解除合同的意思，而诉状于2015年10月9日送达福中公司，因此物业服务合同应于2015年10月9日解除。《物业合同》第二十五条对公维金的使用和结算做了详细规定，然福中公司接管小区后，仅于2014年9月就2013年10月至2014年8月的公维金及场地费进行结算公示，按《补充协议》约定福中公司应每三个月结算一次公维金，而双方于2014年11月就已经结算36585.76元，该款应支付给中心花园业委会。
根据合同第三十六条的约定，合同解除后，福中公司应依照合同约定向中心花园业委会移交公共维修金、资料档案、管理用房及公共设施设备、管理器材等。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认中心花园业委会与福中公司签订的《中心花园物业管理委托合同》于2015年10月9日解除；二、福中公司应于判决生效之日起十日支付中心花园业委会公共维修金及场地费36585.76元；三、福中公司应于判决生效之日起十日内将物业管理用房及全部档案资料移交中心花园业委会。
宣判后，福中公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福中公司上诉请求撤销原判，改判驳回中心花园业委会的原审全部诉讼请求。理由为：1、原审在未能充分认定福中公司是否存在根本违约的情形下判决解除合同并支持中心花园业委会的诉讼请求是不正确的。根据合同第二十九的规定，中心花园业委会行使合同解除权应具备三个条件：第一，福中公司同时违反合同第十九条、第二十五条的约定；第二，福中公司的物业服务未能达到约定的管理目标；第三，中心花园业委会通知福中公司整改而福中公司逾期未整改。自双方建立物业合同关系后，福中公司依据物业合同第十九条约定积极履行责任，这可以通过福中公司在原审提交的证据予以证实，并不存在违反该条的合同义务，中心花园业委会并不具备合同的“约定解除权”。根据合同法的规定，合同一方的行为只有达到根本违约的程度，另一方才有权主张解除合同。原审未能充分认定福中公司的物业服务是否存在根本违约的情形便武断解除合同，缺乏事实依据从而导致法律适用错误。2、关于“物业服务内容”的理解与适用问题。任何一个社区都会存在设施老化、供水供电系统偶然瘫痪、环境卫生不文明等各种现象，在社区处于无序状态时认定物业公司是否履行了物业合同项下的约定义务，应从两个方面予以考虑：一是社区问题产生的缘由；二是物业公司是否存在积极的监督与管理行为。首先，中心花园社区确实存在设施老化的问题，整治需要资金，但许多业主却拒绝缴纳物业管理费，这是问题根治不绝的根本所在。其次，中心花园业委会通知福中公司整改时，福中公司是否积极履行整改义务应是本案的争议焦点，根据原审查明的事实可以确认，福中公司针对社区存在的各种问题积极采取了多种监督和管理措施，原审却认为均不是物业服务的内容。文明社区不但需要物业公司的管理与监督，也需要业主的积极配合。物业公司的监督与业主的配合才是实现社区管理目标的关键所在。如果物业公司积极监督、整改社区的不文明行为，但部分业主不遵守文明规章导致社区混乱，依然不能有效实现社区的管理目标。物业公司屡次张贴公告、发出函件是积极履行物业合同项下的监督管理职责，属于物业服务内容的一部分，而这种监督与管理措施的服务效果可以从福中公司提交的社区照片予以核实。原审认定监督行为非物业服务内容并据此认定福中公司未履行物业合同义务，缺乏事实依据。3、公维金计算错误。虽然双方于2014年8月对公维金进行结算，但该费用一直投入在社区问题的整治使用，截止目前已经是负数。综上，原审未能充分审查福中公司是否存在根本违约行为，未能准确认定中心花园业委会是否享有解除合同的实质性权利，导致判决错误。
被上诉人中心花园业委会答辩称，1、福中公司制定的《集美中心花园小区物业管理方案》和《中心花园物业服务方案》是物业管理合同的组成部分，是对物业服务内容的细化，也是判断福中公司是否违反合同约定的具体标准。福中公司有意回避这两个方案，是回避问题实质，是在逃避责任。2、福中公司违反物业管理合同的约定，是导致合同解除的根本原因。第一，在安全方面，门卫安全福中公司违反服务方案第三条第一点的规定，门前巡卫和出入登记制度根本没有建立，外人和外来车辆自由进出小区，小区内人员复杂，盗窃现象时有发生。消防管理福中公司违反管理方案第二部分和服务方案第三条第三点的规定，消防设施完全瘫痪，处于无人管理状态，消防管道断水，消防水管老化破损或丢失，灭火器已经报废，形同虚设。电梯问题福中公司违反管理方案第三部分第三点，没有按合同约定向电梯专业维护公司交纳维保费，导致合同被解除，小区内九部电梯有四部因故障而停止使用，其它电梯处于带病工作状态，存在安全隐患。第二，在基本生活保障方面，供水供电福中公司违反管理方案第二部分第一条的规定，长期拖欠公摊水电费，导致小区多次被停水停电，直接影响业主的基本生活。第三，在小区卫生和生活环境方面，福中公司违反管理方案的要求，因拖欠保洁工人的工资，小区垃圾长期堆积，汗水横流，小区绿化因没有管理，到处被开垦为菜园或非法搭盖，小区路灯灯杆和灯泡所剩无几，汽车、非机动车无序停放或长期停放，小区生活秩序一片混乱，业主投诉不断，91.57%的业主选择解除物业管理合同。以上存在的问题都是物业管理合同中最基本的内容，业主委员会三次书面要求整改，福中公司除了发一些书面公告之外，并没有实质性的整改，已构成根本违约，原审判决解除合法合理。3、公维金属于全体业主财产，福中公司无权占有，公维金的上交、使用权限在合同第二十五条均有明确规定，公共场所收入的分成比例在补充合同中也有约定，福中公司应转入业主委员会账户的资金双方已结算清楚，福中公司无权以任何借口扣留。4、福中公司自中心花园业委会起诉后即自动放弃对小区的物业管理，小区目前只能靠政府的协调来维持基本的卫生环境和治安问题，靠小区业主自发缴交公摊水电费来保持正常生活的用水用电，希望案件能在法定程序内尽早审结，让小区早日恢复正常生活。
经审理查明，对原审查明的事实，中心花园业委会没有异议，福中公司提出如下异议：1、公共维修金和公共场地出租收入均已投入到小区物业服务，业主还欠缴物业管理费达百万元；2、小区被停限电、电梯发生故障的根本原因均是业主欠缴物业管理费所致；3、停车收费标准提高有与业主委员会口头协商，不是擅自提高；4、中心花园业委会提供的照片均是起诉之前的，不是起诉后的照片。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，福中公司未提交新的证据；中心花园业委会提交数份厦门供电公司发票联和收款收据，拟证明：自2015年6月始福中公司已放弃对小区物业的管理，为确保小区正常供电、供水，业主只能垫资以福中公司的名义缴交公摊电费和二次供水费用；自2015年11月始自费聘请专业电梯公司进行维修和保护；自费聘请专业清理公司对二次供水设施进行水池清理和水质检测。福中公司认为中心花园业委会陈述不实，小区业主已欠缴物业管理费130万元和水电公摊等费用30万元。中心花园业委会陈述经政府协调，现由一家家政公司负责小区卫生，由派出所派员负责小区治安。福中公司承认政府有派员协助管理小区，因福中公司已无力支付员工费用，人员不足，由家政公司负责保洁。
二审中，本院要求福中公司提交自2014年11月开始有关公共维修金的支出凭证，但福中公司未予提交。
本院认为，根据本案查明的事实及双方当事人二审中的陈述，福中公司对中心花园小区目前经政府协调已由家政公司负责保洁工作的事实予以确认，其亦表示无力支付员工费用，该事实表明福中公司已无力承担中心花园小区的物业管理服务工作，原审判决解除福中公司与中心花园业委会的物业管理委托合同关系并无不当，应予维持。虽然福中公司提出物业管理服务无法维持系因小区业主长期拖欠物业管理费所致，但福中公司作为专业的物业管理服务单位，应预见到业主欠缴费用将严重影响小区物业管理服务质量和服务标准，却未采取积极有效的措施予以防范，放任事态的恶化，其对此负有不可推卸的责任，不能成为其要求继续履行合同的理由。至于公共维修金和公共场地出租收入，双方当事人于2014年11月进行核对并公示，现福中公司主张此后亦有发生公共维修事宜，则福中公司应对此承担举证责任，二审亦要求福中公司提供证据予以证明，然福中公司至今未提交证据，其应承担举证不能的法律后果，原审判决福中公司向中心花园业委会支付公共维修金和公共场地出租收入并移交物业管理用房及全部档案资料正确，应予维持。综上，福中公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人厦门福中物业管理有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费715元，由上诉人厦门福中物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。