云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普中民终字第528号
上诉人（原审被告、反诉原告）李永刚，男，生于1972年1月21日，汉族，云南省昆明市人，高中文化，个体户，现住云南省普洱市。
委托代理人李家标，云南天溯律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张孙胜，男，生于1989年1月13日，汉族，福建省人，大学文化，自由职业，现住普洱市。
委托代理人邓楷书，云南恒鹏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人李永刚因租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院于2015年8月4日作出的（2015）思民初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。2015年11月24日，本院组织双方当事人进行了调解。上诉人李永刚的委托代理人李家标、被上诉人张孙胜的委托代理人邓楷书到庭参加了诉讼。经本院主持调解，双方当事人未能达成调解合意。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2012年4月25日，被告（反诉原告）李永刚与普洱创基房地产开发有限公司签订了《合作经营合同》，由被告（反诉原告）李永刚租赁普洱创基房地产开发有限公司位于创基尚城的经营场地。2013年8月15日，以被告（反诉原告）李永刚为甲方与原告（反诉被告）张孙胜为乙方签订了《租赁合同》，合同内容为：“第一条总则：1、本合同的签署仅为双方就有关经营场所租赁提供法律依据。甲、乙双方作为独立的民事主体，除遵守本合同的约定外，仍可继续在法律法规授权的经营范围之内独立开展其经营活动。甲、乙双方并未通过本合同的签署而在相互间建立任何方面的合伙、联营、委托、信托等关系；2、除本合同明确规定外，甲方不作其他任何未明示的承诺、担保或保证。无论如何，甲方不承担任何偶然的、间接的、附带的或未明确约定的违约或赔偿责任。第二条租赁场所的座落及用途：1、甲方出租给乙方的场所位于云南省普洱市林源路666号普洱创基尚城购物中心附楼创基尚城数码通讯广场一楼3号、4号铺面；2、甲方出租给乙方的场所面积为160平方米，乙方租赁的经营场所范围及品牌：手机综合卖场。第三条租赁期限、交付时间：1、该场所租赁期限为2013年12月1日起至2018年11月30日止，租赁期限共五年；2、租赁期满，甲方有权收回出租场所，乙方应如期交还；3、其他约定：合同履行时间为甲方交付商铺给乙方的具体时间后推叁个月，其中壹个月时间为甲方赠送乙方的装修时间，两个月为甲方给予乙方的免租金时间：但房屋自甲方交付商铺给乙方之日起，该房屋的所有风险发生转移，由此产生的一切法律后果均由乙方自行承担，甲方概不负责。第四条租金、支付时间及支付方式：1、本租赁场所第一年租金为人民币345600元（大写叁拾肆万伍仟陆佰元正不含税），第一年的租金应在甲方通知乙方可以接收商铺后三天内乙方接收商铺前金额交付。第二年租用金为人民币362880元（大写叁拾陆万贰仟捌佰捌拾元正不含税）。第三年租金为人民币381024元（大写叁拾捌万壹仟零贰拾肆元正不含税），第四年的租金为人民币403885元（大写肆拾万零叁仟捌佰捌拾伍元正不含税），第五年的租金为人民币428118元（大写肆拾贰万捌仟壹佰壹拾捌元正不含税）；2、以上费用每年交付一次，每次提前贰个月交付；3、双方均同意按照以现金方式支付租金。第五条其他相关费用。乙方还应交纳以下费用：1、乙方在合同签订后当日内向甲方支付当年租金的30％共计103680元（大写壹拾万叁仟陆佰捌拾元正作为定金，并在交付房租的同时向甲方交付水电保证金人民币￥5000元（大写伍仟元正），其他保证金50000元（大写伍万元正）；2、乙方应按时交纳水、电费用；3、乙方经营过程中产生的其他费用；4、相关的商场管理费用。第六条装修：1、乙方若要对场地进行装修改造，须事先将装修改造方案送甲方审核，经甲方书面同意后，方可进行装修改造。装修改造费用由乙方自行承担，乙方退还场地时不得撤除装修；2、乙方接收场地后所有的装修及经营活动所产生的费用、所发生的风险或纠纷都由乙方自行承担与甲方无关。第七条租赁场所的维护：乙方应合理使用其所承租的场所及其附属设施。如因使用不当造成场所及设施损坏的，乙方应立即负责修复或按已使用情况折旧折价赔偿。第八条租赁场所的转租：未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由通过任何方式将此经营场地交与第三方经营或与第三方共同经营。第九条续租：合同期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满叁个月之前书面通知甲方，在同等条件下乙方享有优先承租权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第十条合同的变更、解除当终止：1、双方可以协商变更或终止本合同；2、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十一条违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该场所，乙方所交纳的保证金不予退还，并按照合同租金总额的20％向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，拆改变动场所结构或损坏场所；（2）私自改变本合同规定的租赁用途；（3）利用该场所进行违法活动的；（4）拖欠房租累计7天以上的；2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5％支付甲方滞纳金；3、租赁期满，乙方应如期交还该场所。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的滞纳金；4、甲方因上述以外的原因解除本合同时，甲方双倍退还乙方交纳的其他保证金。第十二条免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的场所，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。第十三条争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商，协商不成的任何一方均可向当地仲裁委员会申请仲裁。第十四条合同生效：本合同自双方签字、盖章后生效。本合同一式贰份，由甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。甲方：李永刚，2013年8月15日。乙方：张孙胜，2013年8月15日（双方均已捺手印）”。合同签订后，原告（反诉被告）按合同的约定，于2013年8月17日通过其父张家极开设在中国建设银行股份有限公司普洱城区分理处卡号为xxxx的银行卡向被告（反诉原告）汇款103680元。被告（反诉原告）的租赁物至今仍未安装可供使用的门，该租赁物的门面仍属敞开式的。被告（反诉原告）未按合同的约定将租赁物交付给原告（反诉被告），致使原告（反诉被告）无法按合同的约定实现合同的目的，原告（反诉被告）因此而拒绝向被告（反诉原告）支付租金。被告（反诉原告）于2014年11月12日向原告（反诉被告）发出了《解除合同通知书》，并于2014年11月13日，通过云南省普洱市正元公证处以（2014）云普正元证字第872号《公证书》对该通知书进行了公证，原告（反诉被告）于公证之日收到该通知书。庭审中双方当事人均表示同意解除合同。另，双方约定的本合同发生争议，协商不成的任何一方均可向当地仲裁委员会申请仲裁。因当地无经济仲裁委员会，原告（反诉被告）张孙胜与被告（反诉原告）李永刚均认可视为约定不明，该条款无效。普洱创基房地产开发有限公司对被告（反诉原告）李永刚转租行为予以认可，其予以表示放弃作为本案当事人参加诉讼，原、被告均表示无异议。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，原告（反诉被告）张孙胜交付的103680元款项符合双方约定的定金，不是租金与预付款。对原告（反诉被告）张孙胜在诉讼中要求被告（反诉原告）李永刚双倍返还定金207360元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告（反诉被告）张孙胜与被告（反诉原告）李永刚均明确表示，要求解除合同，故对双方要求解除合同的主张予以支持。因被告（反诉原告）李永刚未按约定将出租的商铺交由原告（反诉被告）张孙胜使用，实为被告（反诉原告）李永刚违约在先。并且被告（反诉原告）李永刚也未提供原告（反诉被告）张孙胜已接受、使用租赁物和存有违约的事实证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，被告（反诉原告）李永刚应承担举证不能的后果，对其要求原告（反诉被告）支付拖欠的租金以每月28800元计算直至返还房屋之日止、支付违约金共计384301元、赔偿损失共计20736元的反诉主张，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》六十七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决为：一、解除原告（反诉被告）张孙胜与被告（反诉原告）李永刚于2013年8月15日签订的《租赁合同》。二、由被告（反诉原告）李永刚于本判决生效后十日内一次性返还给原告（反诉被告）张孙胜定金207360元。三、驳回被告（反诉原告）李永刚的反诉请求。负有支付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费本诉3374元、反诉3688元，合计7062元。由被告（反诉原告）李永刚承担。
判决宣判后，原审被告（反诉原告）李永刚不服，向本院提起上诉。
上诉人李永刚上诉称：1、原审法院认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人双方于2013年8月17日签订《租赁合同》，对商铺交付状况及交付方式均没有进行详细具体的约定。由于商铺不同于住宅性用房，根据交易习惯，安装大门通常由商家根据其销售的物品价值和顾客的便捷性、店铺的美观综合考虑。因此，根据《合同法》第61条之规定，结合合同其他条款的解释可以明确，被上诉人在订立合同时是清楚上诉人交付的商铺须经过装修后才能使用，包括未约定的大门。2、从合同的履行交付方式来看，上诉人有多间商铺出租，对本案商铺所属的整栋商铺均是以相同的交付方式来履行的。其他承租人已按照合同约定对房屋进行了装修和安装大门，使用一年有余。被上诉人与上诉人签订合同时，房屋内水电设施、消防设施等一应俱全，已符合商铺使用目的。3、商铺已交付给被上诉人，一直处于无门无锁敞开状态，被上诉人没有向上诉人提出过任何关于商铺交付以及商铺用途的问题，放任商铺空置，未付清第一年租金。上诉人催收租金时，被上诉人也仅向上诉人协商减低租金，并未提出关于商铺的交付用途存在问题。在上诉人同意减低租金后，被上诉人仍拖欠租金。因此，上诉人可以单方解除合同，并要求被上诉人承担违约责任。一审法院认定上诉人违约在先是不客观、不真实的。本案的关键性问题，是上诉人是否按约交付了租赁物。请求二审法院依法撤销原审判决第二项与第三项内容，改判支持上诉人原审反诉请求，即：1、请求判令被上诉人向上诉人支付拖欠的租金直至返还房屋之日止，租金计算标准为每月28800元；2、请求判令被上诉人向上诉人支付违约金共计384301元；3、请求判令被上诉人向上诉人赔偿损失共计20736元。合计：405037元，并由被上诉人承担案件受理费。
被上诉人张孙胜答辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人李永刚应依法对通知受领或交付合同标的承担举证责任。在上诉人未履行交付合同标的物的情况下，答辩人依法享有先履行抗辩权。2、上诉人在答辩人支付定金后，应通知答辩人受领或直接向答辩人交付符合约定标准或法定标准的标的物。3、上诉人在未履行通知义务的情形下，无权要求答辩人支付房租费。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
经二审审理查明以下事实：2013年8月15日，上诉人李永刚与被上诉人张孙胜签订《租赁合同》，李永刚将位于云南省普洱市林源路666号普洱创基尚城购物中心附楼创基尚城数码通讯广场一楼3号、4号铺面出租给张孙胜。双方对租赁物的使用面积、范围、用途、租赁期限、交付时间、租金金额及交纳方式、合同变更或解除的条件、履约定金、违约责任、免责条件等进行了约定。合同签订后，被上诉人张孙胜于2013年8月17日向上诉人李永刚支付定金103680元。被上诉人张孙胜至今未使用该租赁物，也未向上诉人李永刚交纳租金。2014年11月12日，上诉人李永刚向被上诉人张孙胜发出《解除合同通知书》。2014年11月13日，云南省普洱市正元公证处作出（2014）云普正元证字第872号《公证书》对《解除合同通知书》进行了公证。双方当事人同意解除合同。《租赁合同》中对相关仲裁条款约定不明，该条款无效。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、双方当事人是否违约；2、本案是否适用定金罚则。
本院认为，关于上诉人李永刚和被上诉人张孙胜是否违约的问题。双方当事人对原审认定以下事实无异议，本院予以确认：（1）、关于上诉人李永刚的租赁物至今仍未安装可供使用的门，该租赁物的门面仍属敞开式；（2）、上诉人李永刚未按合同的约定将租赁物交付给被上诉人张孙胜，致使被上诉人张孙胜无法按合同的约定实现合同的目的，被上诉人张孙胜因此而拒绝向上诉人李永刚支付租金。以上事实证明，上诉人李永刚虽不能提供证据证明其已向被上诉人张孙胜移交了租赁物或是通知被上诉人张孙胜接受租赁物，但被上诉人张孙胜认可其拒绝接受租赁物并交纳租金的理由，系因租赁物的使用状态不符合其作为承租人的使用收益要求，而并非是上诉人李永刚没有向其移交租赁物。本院据此认定上诉人李永刚没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，租赁合同的目的在于承租人对租赁物为使用收益，因此，租赁双方应当在租赁合同中对租赁物的使用收益状态进行明确约定。由于本案双方当事人对租赁物交付状态约定不明，导致合同不能实际履行。并且，双方当事人在开始履行合同之初即对租赁标的物的使用收益状态产生分歧，但双方未按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，对租赁合同没有约定或者约定不明确的内容，进行协议补充。因此，被上诉人张孙胜因合同对租赁物的使用收益状态约定不明而拒绝接受使用租赁物不构成违约。本案租赁合同不能履行，造成双方当事人损失，上诉人李永刚与被上诉人张孙胜均有责任。原审关于上诉人李永刚未按约定将出租的商铺交由被上诉人张孙胜使用系违约在先的事实认定错误，适用法律错误，应予纠正。上诉人李永刚关于被上诉人张孙胜违约，应支付租金并承担违约责任、赔偿损失的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于本案是否适用定金罚则的问题。定金是为履约而交付，也称为履约定金。因履约而冲抵或收回，因违约而丧失或双倍返还。原审认定本案双方当事人在租赁合同中明确约定了定金，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条关于适用定金罚则的相关规定，定金作为债权的担保，应在给付定金的一方和收受定金的一方不履行约定的债务时，才能适用定金罚则。本案双方当事人所提供的证据，不足以证明上诉人李永刚与被上诉人张孙胜具有不履行约定债务的行为。因此，本案不应适用定金罚则。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同定义及性质的规定，租赁合同的目的在于承租人对租赁物的使用收益，并向出租人支付租金。本案租赁合同的承租人张孙胜并未实际占有使用收益租赁物，其向出租人李永刚支付的103680元系定金而并非租金或预付款。因此，上诉人李永刚与被上诉人张孙胜签订的租赁合同尚未实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条关于合同解除以及解除的效力之规定，并双方当事人同意，原审法院解除上诉人李永刚与被上诉人张孙胜于2013年8月15日签订的《租赁合同》，事实清楚，证据充分，于法有据，应予维持。因合同解除，上诉人李永刚应向被上诉人张孙胜返还定金103680元。
租赁合同的标的物是租赁合同的重要构成要素，出租人负有将合于约定的租赁物交付承租人使用的义务。本案中，承租人张孙胜已按约交付了定金，租赁合同的开始履行，有赖于出租人李永刚履行交付租赁物的义务。当承租人张孙胜以标的物不符合租赁使用目的为由拒绝接受使用租赁物时，租赁标的物的实际占有人，即出租人李永刚未依法对债权人拒绝受领之债务予以适当管理和处置，也未对租赁合同中没有约定和约定不明的内容达成补充协议。因此，对租赁合同的不能履行并造成双方当事人损失及损失的扩大，上诉人李永刚负有主要责任。上诉人李永刚与被上诉人张孙胜应各自承担损失。
综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人李永刚的上诉理由部分成立，上诉请求，本院部分支持。原判决认定事实不清，适用法律错误，判处不当。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持云南省普洱市思茅区人民法院于2015年8月4日作出的（2015）思民初字第35号民事判决第一项、第三项。即：一、解除原告（反诉被告）张孙胜与被告（反诉原告）李永刚于2013年8月15日签订的《租赁合同》；三、驳回被告（反诉原告）李永刚的反诉请求。
二、撤销云南省普洱市思茅区人民法院于2015年8月4日作出的（2015）思民初字第35号民事判决第二项。即：二、由被告（反诉原告）李永刚于本判决生效后十日内一次性返还给原告（反诉被告）张孙胜定金207360元。
三、由上诉人李永刚于本判决生效之日起十五日内一次性返还被上诉人张孙胜定金103680元。
四、驳回上诉人李永刚的上诉请求。
五、驳回被上诉人张孙胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费本诉3374元、反诉3688元，合计7062元，由上诉人李永刚承担3688元，由被上诉人张孙胜承担3374元。二审案件受理费7062元，由上诉人李永刚承担3688元，由被上诉人张孙胜承担3374元。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。
审判长 邹春林
审判员 陶仕群
审判员 叶枝松
二〇一五年十二月八日
书记员 李 赟