杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初7397号
原告：谢琼，女，汉族，1976年2月3日出生，住杭州市余杭区。
委托代理人：何兰江，浙江冠辉律师事务所律师。
被告：王秀英，女，汉族，1969年2月15日出生，住杭州市余杭区。
委托代理人：寇迪，浙江四乔律师事务所律师。
原告谢琼（以下简称原告）为与被告王秀英（以下简称被告）确认合同效力纠纷一案，于2016年5月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员孙莎独任审判，于2016年7月26日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人何兰江，被告及其委托代理人寇迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与被告家属周国祥于2011年1月21日订立房屋买卖合同，约定周国祥将因拆迁分得的面积为80平方米的安置房屋出售给原告，安置房分到周国祥领取钥匙时，周国祥将房屋钥匙交给原告并放弃房屋所有权及使用权。后周国祥因病死亡，现周国祥安置房已经分到周国祥的继承人，即被告处。原告要求被告按约定履行合同，被告以各种理由拒绝。故原告诉至法院，请求：1.判令确认原告与周国祥于2011年1月21日签订的房屋买卖合同有效；2.本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1.协议书一份、收条一份，用以证明房屋买卖的事实；
2.补偿安置协议书一份（复印件），用以证明周国祥分得一套80平方米的房屋的事实；
3.周国祥户籍证明一份、陆家桥村委会证明一份，用以证明周国祥已经死亡，被告是其唯一继承人的事实；
4.购房合同一份，收条三份，用以证明原告与周国祥在2006年1月8日签订过购房合同并且支付了68000元的事实;
5.证明一份，用以证明原告在陆家桥村没有相应的宅基地的事实。
本院根据原告申请，依法向崇贤派出所调取户籍证明两份。
被告答辩称：对于原告和周国祥签订的协议的真实性有异议，被告不清楚协议上的名字是不是周国祥本人所签，根据法律规定，协议上的名字不是周国祥本人签署，就不能代表真实意思表示，是无效的，请法院核实原告在本村是否已经有宅基地，根据相关法律规定，村民只能拥有一处宅基地，如果原告已经有一处宅基地，其再购买宅基地也是无效的。2011年1月21日，周国祥与被告已经登记结婚了，是合法夫妻，即使签字是真实的，周国祥一人签字也不能代表夫妻共同意思表示，不能处理夫妻共同财产，周国祥是越权代理，被告不予确认，这个协议是无效的。
被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1.结婚证一份，用以证明本案所涉协议书于2011年1月21日签署时，被告与周国祥已经结婚，双方是夫妻关系的事实；
2.土地使用证一份（复印件），用以证明2006年1月8日案涉房屋宅基地的所有人是周国祥父亲及原告与周国祥签订的购房合同是无效的事实。
本院依职权向杭州市余杭区档案馆调取余杭县民房建设用地申请审批表一份、结婚登记申请书及审查处理结果一份，向杭州市余杭区民政局调取离婚登记审查处理表一份，向杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村村民委员会调取农村私人建房用地呈报表一份。
原告出示的证据，被告经当庭质证，对证据1中的协议书的真实性有异议，无法确认乙方签字是周国祥本人所签，原告说到检材可以是补偿安置协议书，补偿安置协议书是复印件，不能作为检材，补偿安置协议书都是按国家相关标准予以发放，也可能存在别人代签，补偿安置协议书被告也不认为是周国祥本人所签，签订协议书的时候被告和周国祥已经登记结婚，只有周国祥一人签字，被告是不予确认。证据1中的收条写明收了周国祥3万元，被告不清楚事实，但是从证据是来讲应该是周国祥给原告3万元；证据2经核实是对的，补偿安置协议书最后一页符合安置政策人员名单表中有被告，被告和周国祥是夫妻关系，原告在明知周国祥有配偶的情况下，还和周国祥一人签订协议书，没有要求被告一起签订协议书，不适用善意取得等法律规定，更能证明协议书本身是无效的；证据3被告认可，被告确实是周国祥唯一的继承人；证据4中购房合同的真实性有异议，无法确认是周国祥本人签字的，即使是周国祥本人签字的，购房合同也是无效的，这个时候房子是周国祥父亲的，不是周国祥的，他无法代替其父亲签字。证据4中的收条，其中有一张写明已收到3000元，但是没有任何人签字，合同约定是68000元，被告认为是合同没有完全履行；证据5的真实性无异议，但是被告在第一次开庭后也向陆家桥村委了解过情况，当时有个陆家桥村书记说该村没有认可过宅基地转让，法律规定宅地基转让要有备案、审批手续，原告是私下转让，即使原告没有宅基地，也不能证明原告转让宅基地的法律行为有效。经审查，原告出示的证据1、4，被告虽有异议，但未提出反驳证据，故本院对其真实性予以确认；证据2虽系复印件，但被告予以认可，故本院对该证据予以确认；证据3、5符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据。
本院依原告申请调取的证据，原告经当庭质证，对“三性”无异议，原告与周国祥签订协议时其父母已经死亡，周国祥是唯一继承人，原告与其签订的协议是合法有效的；被告经当庭质证无异议。经审查，该证据符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据。
被告出示的证据，原告经当庭质证，认为证据1的“三性”无异议，原告与周国祥签订的第一份协议早于被告与周国祥的结婚时间；证据2的“三性”无异议，原件在原告这里，但是周国祥是该土地使用者周连根的唯一儿子，周国祥具有继承权，签订协议时周连根及其配偶已经死亡，当时政策问题，不能变更土地使用证上使用者的姓名，不存在被告所要主张的合同无效，本案原告在陆家桥村没有其他宅基地，原告为陆家桥村人，该宅基地买卖协议发生对象是同一村民小组成员，根据法律相关政策及庭审时原告的补充，双方签订的协议是真实、合法、有效的。经审查，被告出示的证据1符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2虽系复印件，但原告予以认可，故本院对该证据予以确认。
本院依职权调取的证据，原、被告经当庭质证均无异议，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。
本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下：
2006年1月8日，原告与周国祥签订购房合同一份，约定原告向周国祥购买杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村61号房屋一座（包括宅基地）（以下简称案涉房屋），购买价格为68000元，原告购房后，如遇拆迁、征用，拆迁款和新基地全部归原告所有，周国祥自愿放弃一切权益。吴永兴作为见证人在购房合同上签字。后原告共计向周国祥支付购房款68000元。
2010年11月30日，周国祥作为周国祥户的代表与杭州市余杭区崇贤镇人民政府签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份（以下简称安置协议书），对案涉房屋的现状及补偿安置情况进行了约定。安置协议书后所附的符合安置政策人员名单包括周国祥与被告。
2011年1月21日，原告与周国祥签订协议书一份，载明：因双方于2006年1月8日签订过购房合同，原告向周国祥购买案涉房屋（包括宅基地），原告已向周国祥支付购房款68000元。合同约定如遇拆迁、征用，拆迁款和新宅基地全部归原告所有，周国祥自愿放弃一切权益。现该房产将被拆迁，并且周国祥已与杭州市余杭区崇贤街道签订了安置协议书，周国祥已按宅基地的户名周国祥（周连根的独子）领取了拆迁款590000元。现双方对拆迁补偿款的归属及拆迁后周国祥能享受的面积安置房的产权及归属，达成如下协议：1、周国祥同意在安置协议书中将分得的面积为80平方的一套房产归原告所有，该房的购房款由周国祥支付，周国祥放弃该套房产的物权归属，该房的房屋所有权归原告所有；2、在安置面积的房产建成交付使用，可以领取该套房产钥匙时，周国祥就放弃该房产的使用权，配合将钥匙交给原告所有，原告有权取得该房产的居住及使用权、出租权及收益权，周国祥不配合原告取得房产使用权的，违约责任依本协议第4条承担；3、周国祥同意在安置房建成完工交付后，在通知可以办理房屋三证时，将该房产的三证原件交由原告保管，并应配合原告将该房产的所有权人过户或更名至原告名下，过户产生的费用由原告承担；4、若周国祥违反本协议约定，不愿将上述指定安置房产权证过户到原告名下，原告仍保留法律权利追索拆迁款及安置房的享有，周国祥自愿一次性支付原告相当于同地段同等面积房产市场价的现金（不低于80万元），并且周国祥另须支付原告违约金80万元；5.周国祥保证对该拆迁款及安置房的处分拥有完全的权利，已征得其配偶的同意，不存在任何争议，由此引起的纠纷不影响原告权利的取得及享有，由周国祥自行承担。同日，原告在该协议书背面出具收条一份，载明：收到周国祥押金30000元，待本协议所涉及房产交易过户后，返还给周国祥。
另查明：
（一）周连根与鲁志仙婚后育有一子周国祥，鲁志仙于2003年1月5日死亡，周连根于同年6月14日死亡，周连根户于1987年5月23日申请建房；周国祥与吴美芬于2001年3月15日登记结婚，于2005年9月30日协议离婚；周国祥与被告于2010年9月25日登记结婚，婚后未生育子女，周国祥于2013年12月24日死亡；
（二）原告出示的证明载明：本人谢琼，系余杭区崇贤镇陆家桥村村民，家中兄妹三人，大哥谢国锋，二哥谢华锋，目前三兄妹均已结婚成家。婚前父母建房时，有本人名字，后来二个哥哥结婚，归两个哥哥所有。本人于2010年结婚，婚后一直没有批地建房。该证明盖有“杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村村民委员会”的印章。原告的大哥谢国锋于1991年3月20日向杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村提交《农村私人建房用地呈报表》一份，载明的在册人口有方爱珠和原告二人；
（三）原告在庭审中表示其户口并未发生过迁移，其向周国祥购买案涉房屋系因为其丈夫为外地人，原告本人没有宅基地，故希望买来可以造房子，住的舒服点，原告和周国祥签订协议以后，周国祥就将房子交付给原告。
本院认为，被告主张协议书无效的理由有三：一是2011年1月21日的协议书中周国祥的签字并非其本人所签；二是周国祥签订协议书时未经作为配偶的被告同意，系无权处分；三是宅基地转让要有备案、审批手续，不得私下买卖。首先，被告虽主张协议书中周国祥的签字并非其本人所签，但被告对此并未提供相应的证据证明，亦未申请司法鉴定，故应承担举证不能的不利后果，被告该答辩意见，理由不成立，本院不予采纳。其次，因《中华人民共和国物权法》第十五条确立了物权与债权相互独立的原则，即使周国祥在签订协议书时未经被告同意，系无权处分，亦不影响协议书的有效性，故被告该答辩意见，理由不成立，本院不予采纳。最后，因农村宅基地以户为单位申请，原告作为成员之一已申请过农村私人建房用地，且其户口并未发生过迁移，故原告向周国祥买卖农村房屋（包含宅基地）的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条确立的“一户一宅”原则，应属无效。现原告要求确认其与周国祥于2011年1月21日签订的协议书有效，虽该协议书的主要内容系对安置房的分配所作出的约定，但因该协议书据以达成的基础系原告与周国祥于2006年1月8日签订的购房合同，现原告向周国祥买卖农村房屋（包含宅基地）的行为应属无效，故原告与周国祥于2011年1月21日签订的协议书亦应属无效。原告的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告谢琼的诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告谢琼负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 孙 莎
二〇一六年十月十一日
书 记 员 范书荟