广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终10727号
上诉人（原审原告）：杨兴录，男，汉族，住广东省广州市萝岗区。
被上诉人（原审被告）：简少全，男，汉族，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：邵燕珍，女，汉族，住址同上。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李伟，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戴绍福，男，汉族，住广东省南雄市。
上诉人杨兴录因与被上诉人简少全、邵燕珍、戴绍福房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨兴录、被上诉人简少全、邵燕珍的共同委托诉讼代理人李伟、被上诉人戴绍福到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人杨兴录上诉请求：一、撤销一审判决，支持杨兴录一审的诉讼请求，即：1、判令终止杨兴录与简少全、邵燕珍、戴绍福在2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令简少全、邵燕珍、戴绍福根据2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》约定，对杨兴录承担如下各项合计共414600元赔偿、款项返还的民事给付责任：(1)退回杨兴录支付的押金1600元；(2)赔偿杨兴录为修缮（装修）租赁房屋所发生的最低费用总额10万元；(3)双倍返还履约保证金30万元；(4)赔偿杨兴录被无辜卷入简少全、邵燕珍、戴绍福之间的(2015)穗海法生民初字第1080号“买卖合同纠纷案”诉讼争议所发生的律师费用8000元；(5)赔偿杨兴录租住后制作的、不能移动的两张画案、燃气灶具、浴具费用共5000元。二、判令简少全、邵燕珍、戴绍福承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、一审判决以“在涉案房屋涉及的房屋买卖合同纠纷的一审及二审期间中，杨兴录均未提出解除《房屋租赁合同》，并一直使用涉案房屋至今，应视为杨兴录放弃了单方选择提前解除《房屋租赁合同》的权利”，违背了案件事实和法律规定。1、杨兴录在(2015)穗海法生民初字第1080号案中，向一审法院提交《告知书》，并对该案提出上诉，上诉请求得到二审法院支持的事实，已经充分说明杨兴录对自己的合同权利与合同权益的珍惜与捍卫，丝毫不存在“应视为杨兴录放弃了单方选择提前解除《房屋租赁合同》的权利”的事实、行为和意思表示。至于杨兴录何时主张合同权益是其可自由主张的合同权利。2、违法犯罪行为不产生合法权益，杨兴录已经向司法行政部门提交了对相关律师行为进行查处请求。二、一审判决认定“现涉案房屋所涉的房屋买卖合同纠纷已经解决，杨兴录也并未举证证实涉案房屋处于其他的纠纷之间，故杨兴录以涉案房屋涉及纠纷影响到房屋的使用为由要求解除《房屋租赁合同》缺乏依据”，是公然无视案件事实和已经提交法庭证据的枉法裁判行为。1、杨兴录起诉解除合同的理由，一是依据合同规定的违约责任，此理由仅以合同中双方明确约定，和心理之安宁为据，并不以是否已经实际影响到房屋居住使用为由；其次，简少全、邵燕珍、戴绍福的恶意、虚假诉讼行为，已经对杨兴录租赁权产生了严重影响。第二点，如果不是因为(2016)粤01民终1461X号民事判决，杨兴录早已经被(2015)穗海法生民初字第1080号民事判决驱逐到大街上了。2、杨兴录在提起本案一审诉讼中，就已经同时提交了杨兴录已经在要求司法行政部门查处简少全所聘律师的材料。3、杨兴录在一审诉讼开庭时，就已经明确说明杨兴录会继续要求司法机关追究相关人员虚假诉讼、枉法裁判的刑事责任。4、杨兴录在一审诉讼开庭时，就已经明确在本案中仅保留属于违约责任方面的诉请，至于其它损失另行提出。5、杨兴录在一审诉讼开庭后，还专门给一审法院寄交了《请求法院妥善保存(2016)粤0105民初10486号案件庭审录音像资料书》，明确说明杨兴录因为相关纠纷，还需要面临许多本来不应该发生的司法纠葛。三、简少全应该对其违约行为承担全部责任。邵燕珍作为《房屋租赁合同》的出租人之一，和简少全之妻，应该与简少全同责。四、特别说明如下几点：1、杨兴录租赁房屋是为了安排工作和生活，而不是诉讼、争执。杨兴录投入巨额资金后，就被恶意诉讼纠缠，已经明显的合同目的落空。2、导致租赁合同目的落空的责任人是简少全、邵燕珍。他们在面临不利后“要求继续维持合同”，不是真的为了继续维持租赁合同，而是谋求下步的继续折腾。3、继续维持租赁合同，不但不尊重合同当事人自治原则，也是完全置杨兴录权益不顾做法。
被上诉人简少全、邵燕珍辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨兴录的上诉请求。
被上诉人戴绍福辩称：不同意杨兴录的上诉请求，在租赁合同中戴绍福只是简少全、邵燕珍的代理人，相关责任应由简少全、邵燕珍承担。
杨兴录向一审法院起诉请求判令：一、终止杨兴录与简少全、邵燕珍、戴绍福在2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》；二、简少全、邵燕珍、戴绍福根据2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》约定，对杨兴录承担如下各项赔偿、款项返还的民事给付责任：1.退回杨兴录支付的押金1600元；2.赔偿杨兴录为修缮（装修）租赁房屋所发生的最低费用总额10万元；3.双倍返还履约保证金30万元；4.杨兴录被无辜卷入简少全、邵燕珍、戴绍福之间的（2015）穗海法生民初字1080号诉讼争议所发生的律师费用8000元。
一审法院认定事实：位于广州市海珠区小洲乡西约大街一巷X号(宅基地证编号穗郊字第12**号，登记为砖木结构2层，四至面积53.55平方米，发证日期1984年2月20日)的宅基地房屋登记的使用权人为简少全。简少全与邵燕珍为夫妻关系。简少全与邵燕珍确认涉案房屋为夫妻共同财产。
2007年7月18日，简少全与戴绍福签订《房屋转让协议》，约定：简少全将广州市海珠区小洲乡西约大街一巷X号砖木结构的2层房屋、宅基地无偿转让给戴绍福；简少全自愿及无偿协助戴绍福办理产权转移、登记、重建申报等手续；从本协议签定日起，该房屋依法变更为戴绍福的财产。签约当日，戴绍福向简少全支付了房屋转让款105000元，简少全出具了《付款证明》给戴绍福，注明该房屋和宅基地转让所涉及的总金额已全部付清。
2007年7月23日，简少全与邵燕珍及戴绍福办理了委托书公证手续，就涉案房屋委托戴绍福全权代理执行包括向房管部门申请和办理产权申报及登记手续、所有权变更转移登记和领取新所有权证手续、订立租赁合同、收取租金等。
2015年8月30日，戴绍福（出租方，甲方）与杨兴录（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为从签约日起计15年，每月租金为800元；乙方向甲方支付押金为1600元，于本合同期限届满时由甲方原额退回乙方；租赁期间发生的水电费、卫生费等，由乙方按有关规定和标准承担，甲方可代收代付。第四条、关于履约保证金、房屋修缮（装修）的特别约定条款。1、为确保双方均能够重承诺守信用地履行本合同约定，达到整个租赁期间甲方绝对不涨租金，乙方又能长期安居乐业和放心维护、维修房屋之目的，乙方向意在签约之日三天内，即按每年一万元人民币，一次性向甲方支付履约保证金共15万元人民币。如果因为乙方严重违约原因导致双方不能履行满约定租用期限，则甲方不退回该保证金：如果因甲方严重违约原因导致乙方不能，或者不愿意再继续租住本合同所约定房屋，则甲方须向乙方双倍返还履约保证金共30万元，并全额赔偿乙方为安居所发生的所有房屋维修（装修）等费用及租赁押金。如双方顺利履约完毕，则甲方须立即将履约保证金全额退回乙方。本条中的“甲方严重违约原因”、“乙方严重违约原因”另作约定。2、乙方有权根据自身居住、生活之需要，自行对约定的租赁房屋进行修缮、装修，费用由乙方自行承担。但是，如果由于甲方严重违约原因导致乙方不能，或者不愿意再租赁本合同所约定房屋，则甲方必须全额赔偿乙方为了将目前破败、潮湿的房屋改造至最低适住状态所发生的最低费用，该最低费用数额由乙方单方提出，经双方根据项目与合理性预先确定总额，以作为万一出现甲方严重违约情形时，甲方应该赔偿给乙方，作为弥补乙方为修缮（装修）房屋所发生的各种最低费用的最低总额。本条中的“乙方为了将目前破败、潮湿的房屋改造至最低适住状态所发生的最低费用”，另由附件《将广州市海珠区华洲街小洲村西约大街一巷X号修缮至适住状态的项目与最低费用保障约定书》约定。第五条、关于本《房屋租赁合同》第四条的“甲方严重违约原因”、“乙方严重违约原因”，依据如下约定确定：本《房屋租赁合同》第四条约定的“甲方严重违约原因”指下列情形之一或若干、全部：1、因甲方无权与乙方签订本《房屋租赁合同》；2、本《房屋租赁合同》所约定的房屋一旦涉及任何人（注：包括但不限于屋主、甲方、本《房屋租赁合同》附件即2007年7月23日《委托书》的委托人、受托人，或者他们与其他任意第三人）之间的任何纠纷，均属于本《房屋租赁合同》第四条规定的“甲方严重违约原因”，和“乙方不能，或者不愿意再继续租住本合同约定房屋”的情形，乙方有权单方选择提前终止履行本《房屋租赁合同》，并要求甲方依据本《房屋租赁合同》第四条所约定的全部严重违约责任；2、因为本《房屋租赁合同》所约定租赁房屋的意外灭失，或者政策性征收，而甲方又拒绝作出修复，或作出乙方认可的其他安置，导致的乙方不能继续租赁约定房屋的，亦属于“甲方严重违约原因”，如双方经协商未能达成缮后方案，则乙方仍可要求甲方履行本《房屋租赁合同》约定的全部违约责任。本《房屋租赁合同》第四条约定的“乙方严重违约原因”指下列情形之一或若干、全部：1、不属于甲方原因而乙方单方提前退租：2、乙方连续欠交房屋租金达12个月。第六条、双方履行本合同时，如发生争议，应该协商解决，协商不成，任何一方均有权请求通过诉讼的途径解决。如通过诉讼途径解决，败诉一方应该同时全额赔偿对方因此发生的诉讼费用，诉讼费用包括但不限于法院收取的诉讼费，对方聘请律师的律师费，和需要鉴定等时发生的鉴定费用等等。《房屋租赁合同》签订当天，戴绍福将涉案房屋交付给杨兴录使用，涉案房屋由杨兴录使用至今。杨兴录与戴绍福确认，杨兴录于2015年8月30日现金支付了押金1600元、履约保证金76000元、租金及卫生费815元给戴绍福；杨兴录于2015年9月1日现金支付了履约保证金54000元给戴绍福；杨兴录于2015年9月4日现金支付了履约保证金20000元给戴绍福；杨兴录于2015年9月29日现金支付了租金、卫生费及水电费927元给戴绍福；杨兴录于2015年11月1日、11月30日、2016年1月14日、2016年3月3日、2016年4月11日、2016年7月10日、2016年11月4日分别转账了1000元、900元、2000元、800元、800元、3000元、2000元的租金、卫生费及暂计的水电费给戴绍福，对此简少全、邵燕珍不予认可。
2015年8月30日，戴绍福（甲方）与杨兴录（乙方）签订《将广州市海珠区华洲街小洲村西约大街一巷X号修缮至适住状态的项目与最低费用保障约定书》，约定，一、如下列表中的项目，均属于甲方双方在2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》第四条所约定的“乙方为了将目前破败、潮湿的房屋改造至最低适住状态所发生的最低费用”所涉及项目，除此之外，原则上乙方不得再以房屋修缮（装修）理由，主张任何新的项目，否则，除非双方已经另外达成了一致书面协议，甲方也不承担除本附件所约定项目涉及的最低赔偿费用总额外的，任何其他项目所发生的任何费用偿还责任。在列表中双方列明了二楼天花板渗漏等共11个项目；二、考虑到具体施工时可能需要做灵活变动，以及工价可能会因具体施工方式不同而非常不同等问题，同时，甲方为鼓励乙方安居乐业，能够将房屋做更好的保养和美化，乙方也需要灵活自主的将房屋维持于更好，更有个性的居住、生活状态，本着双方都能够信守合同原则，双方明确约定，将以上费用固定为人民币10万元，作为出现责任承担时，甲方应该承担的，向乙方作出的最低费用赔偿总额，双方均不再多付少补。三、乙方在修缮（装修）房屋过程中的项目进度、项目质量，以及施工安全责任、与施工人员的结算责任等等，均由乙方自行承担，概与甲方无关。简少全与邵燕珍主张2016年12月9日向戴绍福及杨兴录发出《撤销委托暨归还租金等通知函》，告知戴绍福及杨兴录收回戴绍福对涉案房屋包括但不限于管理权、处分权、收益权和占有权等所有权利等。杨兴录及戴绍福确认收到了上述函件，杨兴录表示不能确认该函件为简少全及邵燕珍真实意思表示。一审诉讼过程中简少全、邵燕珍与戴绍福确认简少全、邵燕珍于2016年12月12日解除了戴绍福的代理权。戴绍福表示其代理权已被解除，现杨兴录向谁缴纳租金与戴绍福无关，戴绍福因此发生的损失会另案主张。简少全、邵燕珍表示杨兴录应向简少全、邵燕珍支付2016年12月之后的租金。杨兴录主张涉案房屋实际装修花费约8万元，但未提交证据证实。
一审开庭审理过程中，简少全及邵燕珍表示《房屋租赁合同》应当继续履行，涉案房屋的纠纷并不影响合同的履行，不影响杨兴录对房屋的使用。
简少全曾作为原告起诉戴绍福和杨兴录，要求：1、确认简少全与戴绍福达成的位于广州市海珠区小洲乡西约大街一巷X号宅基地房屋的转让协议无效；2、判决戴绍福和杨兴录立即共同完好交还该房屋及宅基地证原件。杨兴录答辩称不同意简少全的诉讼请求等。一审法院于2016年8月24日作出（2015）穗海法生民初字第1080号民事判决书，判决：“一、确认简少全与戴绍福于2007年7月18日签订的《房屋转让协议》无效。二、戴绍福、杨兴录在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区小洲乡西约大街一巷X号房屋，并将上述房屋腾空后交还给简少全；戴绍福、杨兴录在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。三、驳回简少全的其他诉讼请求。”戴绍福与杨兴录均不服，分别提起上诉。广州市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）粤01民终1461X号民事判决书认定应驳回对杨兴录的起诉，并判决：“一、维持广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第1080号民事判决第一、三项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初宇第1080号民事判决第二项”。
杨兴录为证明律师费的损失提交了杨兴录（甲方）与广东正平天成律师事务所（乙方）于2016年11月4日签订的《委托合同》，内容为：“甲方因与简少全、戴绍福房屋买卖合同纠纷不服(2015)穗海法生民初字第1080号提起上诉一案，请求乙方指派律师担任二审诉讼代理人。双方达成协议如下：……六、甲方自签订本合同之日起3天内向乙方支付律师代理费人民币捌仟元……”。杨兴录还提交了2016年11月7日加盖广东正平天成律师事务所发票专用章金额为8000元的发票。对《委托合同》及发票，简少全及邵燕珍均不予确认，戴绍福予以确认。
另查明，（2016）粤01民终1461X号案件中，杨兴录的委托代理人为高东阳、何明亮，均系广东正平天成律师事务所律师。
一审法院认为：由于戴绍福是受简少全及邵燕珍的委托与杨兴录签订的《房屋租赁合同》，且杨兴录对此委托情况知情，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。杨兴录与戴绍福签订的《房屋租赁合同》，是戴绍福在简少全及邵燕珍授权的范围内与杨兴录签订，是双方当事人的真实意思表示，并没有违反有关法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对杨兴录及简少全、邵燕珍均有拘束力。
现杨兴录以涉案房屋涉及纠纷影响到房屋的使用为由要求解除《房屋租赁合同》，对此简少全及邵燕珍表示不同意。对此一审法院认为，虽然《房屋租赁合同》中约定涉案房屋一旦涉及任何人之间的任何纠纷，杨兴录有权单方选择提前终止履行本《房屋租赁合同》，并要求戴绍福依据本《房屋租赁合同》第四条的约定承担违约责任。但在涉案房屋涉及的房屋买卖合同纠纷的一审及二审的审理期间中，杨兴录均未提出解除《房屋租赁合同,并一直使用涉案房屋至今，应视为杨兴录放弃了单方选择提前解除《房屋租赁合同》的权利。现涉案房屋所涉的房屋买卖合同纠纷已经解决，杨兴录也并未举证证实涉案房屋处于其他的纠纷之间，故杨兴录以涉案房屋涉及纠纷影响到房屋的使用为由要求解除《房屋租赁合同》缺乏依据，且简少全及邵燕珍不同意解除，故对杨兴录的该项诉讼请求不予支持。杨兴录要求简少全、邵燕珍、戴绍福退回杨兴录支付的押金1600元；赔偿杨兴录为修缮（装修）租赁房屋所发生的最低费用总额10万元；双倍返还履约保证金30万元均是基于解除《房屋租赁合同》而提出的诉讼请求，故亦不予支持。杨兴录要求简少全、邵燕珍、戴绍福赔偿杨兴录被无辜卷入简少全、邵燕珍、戴绍福之间的（2015）穗海法生民初字1080号诉讼争议所发生的律师费用8000元，提交了《委托合同》及律师费发票，对杨兴录支付律师费8000元的事实予以认定。《房屋租赁合同》第六条中约定《房屋租赁合同》争议如果通过诉讼解决时败诉一方应同时赔偿对方聘请律师的律师费等，由于（2016）粤01民终1461X号认定应驳回简少全对杨兴录的起诉，确认简少全与戴绍福签订的《房屋转让协议》无效，故该案的律师费应当由作为委托人的简少全及邵燕珍负担，简少全及邵燕珍应当支付律师费8000元给杨兴录。由于戴绍福是作为受托人与杨兴录签订《房屋租赁合同》，故杨兴录要求戴绍福承担赔偿责任，缺乏依据，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零二条的规定，判决：一、简少全与邵燕珍在本判决生效之日起10日内共同赔偿律师费8000元给杨兴录。二、驳回杨兴录的其他诉讼请求。本案受理费8421元，由杨兴录负担8371元，由简少全、邵燕珍共同负担50元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，杨兴录向本院提交了以下证据：1、《关于杨兴录投诉北京德恒（广州）律师事务所、吴国权、李碧云律师一案的复函》、2、查询函、3、致唐剑锋的信、4、广州市司法局局长信箱的网上答复截图、5、杨兴录的书函、6、争议房屋招租广告网页截图、7、报案书，拟证明租赁纠纷的原因。经质证，简少全、邵燕珍对上述证据1、2的真实性、合法性认可，对关联性不认可；对证据3-7的真实性、合法性、关联性都不认可。戴绍福对上述证据的真实性均认可，对合法性、关联性不发表意见。
本院认为：杨兴录与戴绍福签订的涉案《房屋租赁合同》是戴绍福在简少全、邵燕珍授权的范围内与杨兴录签订，一审法院认定该合同合法有效，对杨兴录及简少全、邵燕珍均有拘束力，并无不当，本院予以认可。
对于杨兴录以涉案房屋所涉纠纷影响到其对房屋的使用为由要求解除《房屋租赁合同》的问题。涉案《房屋租赁合同》中约定涉案房屋一旦涉及任何人之间的任何纠纷，杨兴录有权单方选择提前终止履行本《房屋租赁合同》，并要求甲方依据《房屋租赁合同》第四条的约定承担违约责任。简少全虽曾提起房屋买卖合同纠纷诉讼要求戴绍福与杨兴录交还涉案房屋，但在该案一、二审期间，杨兴录均未同意简少全上述诉讼请求，而该案终审判决亦驳回了简少全对杨兴录的起诉，可见涉案房屋所涉房屋买卖合同纠纷已经解决，并未实际影响到杨兴录对涉案房屋的使用。且杨兴录也无证据证实涉案房屋处于其他的纠纷之中，故杨兴录以涉案房屋所涉纠纷影响到其对房屋的使用为由要求解除《房屋租赁合同》的理由不充分，本院不予支持。而杨兴录一审要求简少全、邵燕珍、戴绍福退回押金、赔偿修缮费用、双倍返还履约保证金等诉请均是基于解除合同而提出的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。对于一审判决简少全及邵燕珍支付前案律师费8000元给杨兴录的问题，虽与本案房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，但鉴于简少全及邵燕珍未就此提出上诉，本院不予调整。至于杨兴录二审提出要求赔偿其两张画案、燃气灶具、浴具等费用，已超出本案一审诉请范围，二审对此不予处理。
综上所述，杨兴录的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8371元，由杨兴录负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年七月十四日
书记员 陈婷婷