陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）陕民一终字第00023号上诉人（原审被告）：陕西正泰拍卖有限公司。住所地：陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：黄炜，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：马乾，男，1968年11月12日出生，中国农业银行榆林支行职工。住陕西省榆林市。被上诉人（原审被告）：榆林市种子贸易公司。住所地：陕西省榆林市。法定代表人：张金柱，该公司总经理。委托代理人:薛亚丽，陕西文星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西西亚集团房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省榆林市。法定代表人苗二虎，该公司董事长。上诉人陕西正泰拍卖有限公司（以下简称正泰拍卖公司）因与被上诉人马乾、被上诉人榆林市种子贸易公司（以下简称种子贸易公司）、被上诉人陕西西亚集团房地产开发有限责任公司（以下简称西亚公司）拍卖合同纠纷一案，不服榆林市中级人民法院（2010）榆中法民三初字第00017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正泰拍卖公司的法定代表人黄炜、被上诉人马乾、被上诉人种子贸易公司的法定代表人张金柱及委托代理人薛亚丽到庭参加诉讼。被上诉人西亚公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2006年12月28日，榆林市人民政府给榆林市农业局作出榆政发（2006）104号《关于的批复》，同意种子贸易公司通过拍卖无形资产（3545.7㎡土地）安置职工、清偿债务的改制方案。2007年6月，种子贸易公司委托榆林博瑞有限责任会计师事务所对上述房地产进行资产评估，该会计师事务所于2007年7月5日作出了榆博会评报字（2007）028号资产评估报告书。2007年7月3日，种子贸易公司与正泰拍卖公司签订《委托拍卖合同书》，委托正泰拍卖公司对上述房地产公开拍卖。该房地产位于榆林市榆阳区西沙文化路西、柳营路南，其土地使用情况是：国有土地使用证号“榆市国用（94）第20489号”，用地面积3545.7㎡，用途为办公，使用权类型为划拨。附着房产情况是：一层21间砖混结构房屋，建筑面积502.22㎡。2007年9月7日，正泰拍卖公司发出拍卖公告，拍卖会特别规定、拍卖规则、标的物简介等拍卖文件。标的物简介中载明，标的物用途为:办公。2007年9月11日，西亚公司以转账支票的方式向正泰拍卖公司交付了竞买保证金600万元，2007年9月12日西亚公司向正泰拍卖公司提交了竞买申请书，承诺“如能竞得，我（单位）保证履行拍卖文件规定的由买受人承担的各项责任、义务，与贵公司当场签订《拍卖成交确认书》，当日按成交价的4%向贵公司支付佣金；当场与委托方签订《房地产竞买成交合同书》，并无条件同意从我（单位）已交的竞买保证金中扣除贵公司应得佣金后的剩余款项向委托方转抵成定金和价款”。2007年9月14日在榆林聚富皇家大酒店举行的拍卖会上，西亚公司以3390万元竞得上述房地产，成为该宗房地产的买受人，并当日与正泰拍卖公司签订了《房地产拍卖成交确认书》，与种子贸易公司签订了《房地产竞买成交合同》。之后，正泰拍卖公司将西亚公司所交保证金扣除其佣金1356040元后，将剩余的4643960元转付种子贸易公司收取。2008年4月，西亚公司因拍卖房地产所涉及的契税等费用承担问题将种子贸易公司和正泰拍卖公司诉至榆阳区人民法院，榆阳区人民法院（2008）榆民初字第386号民事判决书认定上述拍卖、竞买、成交民事行为有效，并判令西亚公司与种子贸易公司继续履行合同，合同中所涉及的一切税费由种子贸易公司承担。在该纠纷诉讼期间的6月28日，原告与三被告签订《房地产竞买合同转让协议》，合同约定：“为了促使丁方（种子贸易公司）企业改制顺利进行，尽快发挥土地的开发效用，甲（西亚公司）、乙（马乾）双方经过考察论证并征得丙（正泰拍卖公司）、丁双方同意，决定将竞买受让权由甲方转让与乙方，经过上列四方充分协商，达成本房地产竞买合同转让协议。第一条：甲、丁双方于2007年9月14日签订的《房地产竞买成交合同》中权利和义务全部转让给乙方，由乙方履行该合同和成交确认书所确认的义务，享有合同权利，法院判决确认的权利义务亦在转让范围内。第二条：甲方所交竞拍保证金600万元权利转移给乙方，在本协议生效后，由乙方向甲方返还保证金600万元。…第六条约定：…任何乙方不得反悔，否则向守约方承担拍卖成交款20%的违约金”。2008年7月7日，种子贸易公司（甲方）、马乾（乙方）、正泰拍卖公司（丙方）另行签订补充与变更《协议书》，其中有“本次拍卖乙方不向丙方支付拍卖佣金，西亚公司向丙方所交付的佣金直接冲抵成交价款……四、甲、丙两方已明确告知乙方拍卖标的物的现状及办理手续，乙方明知并自愿承担一切责任，且保证按照合同约定的权利义务去履行，不得以任何理由提出异议。五、本协议在三方签字之日生效，任何乙方不得反悔。违约责任按原合同约定执行”等约定，甲方种子贸易公司张金柱、乙方马乾签字，丙方正泰拍卖公司未在协议书上签字盖章。2008年7月8日，西亚公司给原告马乾出具“今收到马乾（转让陕西西亚集团房地产开发有限公司竞买榆林市种子贸易公司房地产）人民币陆佰万元整。”的收条，因西亚公司当时急需向西一路金茂大厦30名集资户退还房款613.9万元，故让原告将600万元径直退还给集资户抵付，差额部分已由西亚公司自行承担。之后，原告于2008年12月18日付给种子贸易公司30万元、12月24日付给种子公司70万元、同时付给榆林市农业局100万元，共计800万元。2009年3月21日、4月28日，原告马乾给被告种子贸易公司递交《无法履行合同协议的重要问题和尽快解决问题声明》、《不能履行合同的理由、经济损失和意见》，提出因拍卖标的物被规划为绿化休闲区，政府不准开发修建，合同目的不可能实现，要求解除合同，退回已交款项并支付利息和补偿损失等请求。2009年9月5日，种子贸易公司给原告的《处理双方有关问题的意见和答复》中称，“对此问题（种子贸易公司房地产拍卖一事）如果双方无法协商，我方认为通过法律程序解决为妥。”原告于2009年6月30日诉至原审法院。本案在原审中，原告申请本院向榆林市城乡规划建设局调取了在拍卖前后，关于拍卖标的房地产所处地块的详细规划用途情况。在榆林市城市总体规划中，种子贸易公司所处地块在《榆林市中心商区》范围内，2000-2007年11月，该区域没有详细规划，当时用于指导建设的是陕西省城乡规划设计研究院、榆林市人民政府2001年8月编制的《榆林市城市总体规划图2000-2020》，在这个总规中，该房地产所处地块的规划用途大部分为绿地，其余部分在文化路道路红线范围内；2006年-2008年，经榆林市委托，中规院编制完成了第四版总规，2008年5月该总规经省政府正式批准实施，即《榆林市城市总体规划图2006-2020》，在该总规指导下，榆林市城乡规划建设局于2007年11月完成了榆林市中心商务区修建性详细规划，并于2007年11月27日经评审通过，在该详规中，种子贸易公司所处地块的规划用途仍然是大部分为绿地，其余部分在文化路道路红线范围内，与原规划相同，未予调整。榆林市城乡规划建设局2009年10月出具的电子版详规彩图，榆林市测绘处同时作出的现状平面图，其中显示的规划用途与前述内容相同。由于涉案土地不能用于开发建设，马乾遂向原审法院诉讼请求：1、判令撤销原告与被告签订的《房地产竞买合同转让协议》；2、判令撤销被告种子贸易公司与被告西亚公司于2007年9月14日签订的《房地产竞买成交合同》；3、判令被告种子公司向原告马乾返还800万元的购地款及赔偿原告马乾2010年7月14日之前的利息损失2901600元，以及从2010年7月14日起至给付之日以18%年利率计算的利息；4、判令被告种子贸易公司承担原告马乾支出的交通费、住宿费5512.5元、测绘费5600元；5、本案诉讼费由三被告共同承担。原审法院认为:本案争议的焦点问题是原告对《房地产竞买成交合同》、《房地产竞买转让协议》是否有权请求撤销？如果有，其撤销权是否已消灭？合同被撤销后应如何处理？一、原告马乾对《房地产竞买成交合同》、《房地产竞买合同转让协议》能否行使撤销权以及该两份合同应否被撤销？关于撤销请求权主体的问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，原告与三被告订立的《房地产竞买合同转让协议》约定，被告西亚公司将合同权利义务全部转让给原告，故原告享有对《房地产竞买成交合同》的撤销请求权。被告正泰拍卖公司所持原告并非《房地产竞买成交合同》的当事人，无权请求撤销该合同的抗辩理由不能成立。关于撤销依据问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的。”所谓重大误解是指误解人在做出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解人受到重大损失，以致于根本违背当事人订立合同的目的。本案中，涉案标的物的用途在拍卖及签订转让协议时均被表述为办公，原告与三被告签订的转让协议中也明确写有：“为了促使种子贸易公司企业改制顺利进行，尽快发挥土地的开发效用……达成本房地产竞买合同转让协议”。而榆林市人民政府2001年8月编制的《榆林市城市总体规划图2000-2020》中，该房地产所处地块的规划用途大部分为绿地，其余部分在文化路道路红线范围内，2007年11月27日通过的榆林市中心商务区修建性详细规划中，种子贸易公司所处地块的规划用途仍然大部分为绿地，其余部分在文化路道路红线范围内。2008年6月28日，四方当事人签订《房地产竞买合同转让协议》，据此可以认定，本案原告对该拍卖标的有重大误解，最终导致合同目的无法实现。故原告请求撤销《房地产竞买合同转让协议》及《房地产竞买成交合同》符合法律规定。原告在诉讼请求中未请求撤销《拍卖成交确认书》，但其请求撤销《房地产竞买成交合同》实际涵盖了要求撤销《拍卖成交确认书》，故该确认书亦应一并予以撤销。关于原告的撤销权是否消灭的问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”本案中，原告在转让协议签订后的2008年12月24日还向榆林市农业局和种子贸易公司交付了170万元房地产款，尚在履行合同义务，而之后再未支付房地产款，并且书面向房地产出让人种子贸易公司提出异议，故可以认定原告在2008年12月24日之后尚未知道规划情况的事实，原告马乾知道或应当知道城市规划情况的时间为2008年12月24日，而原审法院收到原告的起诉时间为2009年6月30日，故原告行使撤销权未超过法律规定一年的时限，应予支持。被告种子贸易公司、被告正泰拍卖公司所持原告马乾的撤销权已消灭的抗辩理由不能成立。二、合同被撤销后应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于财产返还的问题。本案中，原告马乾在签订《房地产竞买合同转让协议》后，共支付被告800万元，其中1356040元由被告正泰拍卖公司留作竞买人西亚公司应交的佣金，剩余6643960元由种子贸易公司作为购地款收取。故《房地产竞买合同转让协议》及《房地产竞买成交合同》被撤销后，被告正泰拍卖公司应将其收取的1356040元返还原告马乾；被告种子贸易公司应将其所收取的6643960元返还原告马乾。关于损失的承担。被告种子贸易公司对拍卖房地产的规划用途情况，未尽告知和说明义务，造成原告因重大误解订立合同，理应对原告造成的损失承担相应的责任。原告诉请按年利率18%支付其利息损失，并提交了《借款协议》等证据，经审查该约定利率也符合当地民间借贷的利率标准，故被告种子贸易公司就其收取的6643960元按照年利率18%支付原告马乾的利息损失。被告正泰拍卖公司作为拍卖人对拍卖房地产的规划用途情况，未向买受人予以说明，根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”之规定，结合其过错程度，应就其所收取的1356040元向原告马乾按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。因原告马乾在付出800万元之前被告西亚公司已交付了600万元，在原告马乾与被告西亚公司相互抵付之前，原告马乾并无利息损失，故其利息损失的起算时间应从原告马乾实际付出金钱时间为准至执行完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条、第八十八条、第八十九条、《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第六十一条第一款之规定，遂判决：一、撤销被告陕西西亚集团房地产开发有限责任公司与被告榆林市种子贸易公司于2007年9月14日所签订的《房地产竞买成交合同》，撤销原告马乾与被告榆林市种子贸易公司、被告陕西正泰拍卖有限公司、被告陕西西亚集团房地产开发有限责任公司于2008年6月28日签订的《房地产竞买合同转让协议》；二、被告榆林市种子贸易公司于本判决生效后十五日内返还马乾所付房地产拍卖款6643960元，并向马乾支付6643960元的利息（按照年利率18%计算，其中4643960元从2008年7月8日起、30万元从2008年12月18日起、170万元从2008年12月24日起，均支付至执行完毕之日止）；三、被告陕西正泰拍卖有限公司于本判决生效后十五日内返还原告马乾所付房地产拍卖佣金1356040元，并向马乾支付1356040元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2008年7月8日起至执行完毕之日至）;四、驳回原告马乾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，由被告榆林市种子贸易公司负担56342元，由原告马乾负担11458元。宣判后，正泰拍卖公司不服，上诉称:(一）原审对证据认定错误，导致事实认定不清。1、2008年7月7日，榆阳区法院（2008）榆民一初字第386号民事判决内容为：西亚公司与种子贸易公司继续履行2007年9月14日签订的《房地产拍卖成交合同》，但合同中所涉及的一切税费由种子贸易公司承担。西亚公司与种子贸易公司均未在法定时间内提起上诉，也未在法定时间内提起再审，该判决对各方当事人都具有法律约束力。原审法院对上诉人提交的该证据未予采信。2、上诉人在本次拍卖文件的《拍卖会特别规定》（证据2）条款三特别声明：“本次拍卖标的以现状拍卖，不对标的用地城市控规及产权过户做出任何承诺，竞买人一经申请竞买即视为已完全了解并认可标的现状，拍卖成交后拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。”被上诉人西亚公司与马乾均在竞买申请书（证据3）明确承诺：“我对本场的拍卖文件无异议，对标的现状完全了解，愿意遵守拍卖文件的各项规定。”中华人民共和国拍卖法第六十一条规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。”原审法院对该证据亦未采信，导致事实认定错误。(二)原审法院以《房地产拍卖成交合同》涵盖《拍卖成交确认书》为由撤销《拍卖成交确认书》缺乏法律依据。《拍卖成交确认书》与《房地产拍卖成交合同》系不同当事人之间签订的合同，分别依据《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国合同法》，受不同法律调整和规范。根据合同相对性原理，《房地产拍卖成交合同》并不涵盖《拍卖成交确认书》。也就是《房地产拍卖成交合同》是否被撤销均不影响《拍卖成交确认书》的效力。更何况被上诉人马乾也并未提起撤销《拍卖成交确认书》的诉请。综上，请求：依法撤销原审判决第三项或发回重审。并由被上诉人承担二审诉讼费。马乾答辩称:答辩人因被答辩人的严重过错，分寸土地未得，不存在向任何人支付佣金的问题；2008年7月8日答辩人根据几方约定，将原西亚公司在竞买前向正泰拍卖公司所交的600万元保证金退还给西亚公司抵房价款，被答辩人按原约定当日将原收取西亚公司的1356040元佣金转入答辩人的账户但其未转，属于非法扣答辩人的款，应退还并支付18%的利息；原审法院审理期间就土地置换事宜调解了三年多，就土地置换事宜已有意向性意见，但在判决只字未提土地置换情况不妥。综上，佣金与答辩人无关，被答辩人将答辩人列为第一被上诉人，目标不对，主体错误，理由不能成立。种子贸易公司答辩称:原审判决认定合同存在重大误解错误；认定马乾行使撤销权未超过法律规定的一年时间错误；判决撤销《拍卖成交确认书》没有合法依据；对过错责任认定错误，对马乾损失判决没有依据。综上，请求:撤销原审判决，依法改判或发回重审。西亚公司未到庭答辩。本院二审审理查明事实与原审审理查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点问题为马乾损失的1356040元拍卖佣金应该由谁来承担。本案审理期间查明，马乾的损失由两部分构成。一是种子贸易公司收取的购地款6643960元及利息，二是正泰拍卖公司收取的拍卖佣金1356040元及利息。对购地款6643960元，由于种子贸易公司对拍卖房地产的规划用途情况，未尽告知和说明义务，造成马乾因重大误解订立合同，应对马乾造成购地款损失承担赔偿责任，其应退还已收取的6643960元购地款。原审依据本案事实及当事人的诉请，认定种子贸易公司按照年利率18%支付马乾该笔款项的利息，并无不当。对拍卖佣金1356040元，虽然正泰拍卖公司声明以拍卖标的现状拍卖，不对标的用地城市控规及产权过户做出任何承诺，但由于其未能客观说明拍卖标的物瑕疵，对导致马乾因重大误解订立合同并最终因合同被撤销造成损失有一定责任。鉴于正泰拍卖公司依法提供了拍卖服务，应获得相应回报，根据种子贸易公司和正泰拍卖公司的过错情况，对马乾1356040元拍卖佣金损失由种子贸易公司和正泰拍卖公司各半承担。原审依据查明的案件事实，认定按照中国人民银行同期贷款利率支付该笔款项的利息，并确定相应的利息计算期间，符合本案实际，判处适当。故正泰拍卖公司上诉理由部分成立，依法予以支持。关于正泰拍卖公司上诉认为，原审判决未采用相关证据，导致事实认定不清能否成立的问题。经查，2008年7月7日榆阳区法院（2008）榆民一初字第386号民事判决虽然判令西亚公司与种子贸易公司继续履行《房地产竞买成交合同》，但由于四方当事人签订《房地产竞买合同转让协议》后，西亚公司的权利与义务全部由马乾承继，西亚公司与种子贸易公司不再继续履行《房地产成交合同》，且依据本案查明的事实该合同亦无法履行。另查，马乾虽在竞买申请书中表示对拍卖文件无异议，对标的现状完全了解等承诺，系在重大误解情形下所为，亦不能作为处理本案的依据。故原审未采用上述证据认定事实，并无不妥。关于正泰拍卖公司上诉认为，原审法院以《房地产竞买成交合同》涵盖《拍卖成交确认书》为由撤销《拍卖成交确认书》缺乏法律依据能否成立的问题。实践中，拍卖合同是由以下合同共同构成的一个合同组。拍卖活动中有四方当事人，他们之间存在三种合同关系：第一种是委托人与拍卖人之间的委托关系，由《委托拍卖合同》来体现；第二种是拍卖人与各竞买人之间的拍卖服务关系，由《竞买合同》来体现；第三种是拍卖人与买受人之间的特殊买卖关系，应当由《拍卖成交合同》来体现。这其中，《拍卖成交合同》由《竞买合同》和《拍卖成交确认书》两部分构成。在《竞买合同》中除了要将拍卖人为竞买人提供的服务和竞买人遵守的拍卖规则的承诺纳入外，《竞买合同》还应包括除合同价款以外的其他所有关于拍卖标的内容。《拍卖成交确认书》通过公开竞价的方式实际上只确定了一个因素，即合同的价款。可见，《拍卖成交确认书》不是一个独立的合同，而应当是《拍卖成交合同》的一个组成部分。故原审在撤销《房地产竞买成交合同》及《房地产竞买合同转让协议》时一并撤销《拍卖成交确认书》，亦无不当。综上，正泰拍卖公司的上诉理由部分成立，依法应予以支持。原审判决虽认定事实清楚，但结果不当，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、维持榆林市中级人民法院（2010）榆中法民三初字第00017号民事判决第一、二、四项；二、撤销榆林市中级人民法院（2010）榆中法民三初字第00017号民事判决第三项；三、榆林市种子贸易公司与陕西正泰拍卖有限公司于本判决生效后十五日内各承担马乾所付房地产拍卖佣金损失678020元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2008年7月8日起至执行完毕之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费67800元、二审案件受理费17004.36元，一、二审案件受理费共计84804.36元，由榆林市种子贸易公司承担64844.18元，陕西正泰拍卖有限公司承担8502.18元，马乾承担11458元。本判决为终审判决。审 判 长  李晓锋审 判 员  王小凤代理审判员  张 玮二〇一四年三月二十六日书 记 员  党 彬