广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2089号
上诉人（原审被告）广州万达广场投资有限公司。
法定代表人丁本锡，该公司董事长。
委托代理人庞勇智，广东智洋律师事务所律师。
上诉人（原审原告）朱丽清，女。
委托代理人陈旺，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人广州万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、朱丽清因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月3日，朱丽清（乙方）与万达公司（甲方）签订《白云万达广场认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方位于白云区云城西路与云城东路之间的白云万达广场云城南三路393号304房，该商品房建筑面积为230.42平方米，套内建筑面积为147.17平方米，单价为人民币22705元／平方米（建筑面积），购房款总价为人民币5231686元；双方签订商品房买卖合同后，本认购协议书自动终止等。2010年11月17日，朱丽清（买方，乙方）与万达公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方收购商品房为云城南三路393号（自编云城南三路393号办公楼）304房（下称“涉案房屋”）。该商品房约定建筑面积230.42平方米，其中套内建筑面积147.17平方米，共有分摊面积约83.25平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米35193.1元，总金额5179369元（第七条第1款）；选择本合同第七条第××种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%；乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为接收该商品房；等。
合同签订后，朱丽清依约向万达公司支付了房价款5191437元，万达公司向朱丽清交付了涉案房屋。
2011年4月15日，万达公司向朱丽清发出《广州白云万达广场入伙通知书》，通知朱丽清于2011年4月21日到万达公司处办理入伙手续。并告知根据广州市测绘所实测报告，涉案房屋的实测面积147.5129平方米，面积误差0.3429平方米，需要补交面积误差款12068元等。
2011年4月25日，朱丽清向万达公司支付了面积差价款12068元，并签署了《房屋交接单》，该交接单主要内容包括涉案房屋面积147.5129平方米，总房款5191437元。同日，万达公司向朱丽清出具涉案房屋购房款发票××份，发票内容包括涉案房屋建筑面积214.5445平方米，单价24197.48元，金额5191437元。
为证明万达公司实际交付的共有分摊面积比约定的少16.22平方米，朱丽清提供了涉案商铺的房地产权证××份。该房产证显示：房地产权属人朱丽清，登记时间为2011年9月1日。房地产权证附图显示：单元总建筑面积214.5445平方米，套内建筑面积147.5129平方米，共有分摊面积67.0316平方米。
庭审中，朱丽清明确其诉讼请求中要求万达公司赔偿的减少共有分摊建筑面积16.22平方米价款的数额是按照：实际支付总房价5191437÷（实际套内面积147.51＋实际分摊面积67.03）×减少分摊面积16.22的计算方式得出，应为392491.41元。
以上事实，有认购书、商品房预售合同、房地产权证、发票、入伙通知、房屋交接单及当事人陈述等证据证实。
朱丽清2012年12月21日向原审法院起诉请求万达公司赔偿朱丽清减少的共有分摊建筑面积16.2184平方米的价款392444元。
万达公司答辩认为合同已约定按套内建筑面积计价且朱丽清已实际接收了该房屋。上述商铺的建筑面积之所以存在差异，是因为在报建图中大楼首层大堂的功能为“办公大堂”，由3至9层相关单位分摊，而在《建设工程规划验收合格证》附图中改为“入口大堂”，由负××层及3至9层相关单元分摊造成的，上述两次面积计算均符合商住楼和多功能综合楼共有建筑面积的分摊规定。故答辩不同意朱丽清的诉讼请求。
原审法院认为，朱丽清与万达公司签订的《白云万达广场认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《白云万达广场认购协议书》约定“双方签订商品房买卖合同后，本认购协议书自动终止”，故双方的权利义务应根据《广州市商品房买卖合同（预售）》来确定。
虽然上述《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋按套出售，但亦约定了房屋建筑面积为230.42平方米，其中套内面积为147.17元，共有分摊面积为83.25平方米。从涉案房屋房地产权证附图看，涉案房屋的共有分摊面积比合同约定的面积减少了16.2184平方米，不符合合同约定，故朱丽清要求万达公司对共有分摊面积的减少承担履行合同不当责任的主张有理。但因上述买卖合同中并无实测共有分摊面积小于合同约定共有分摊面积时应如何补偿的约定，故朱丽清要求按照总购房款与总建筑面积计算所得单位面积平均价格结算公摊面积差异款损失没有合同依据和法律依据。鉴于上述买卖合同并无共有分摊面积的差异款补偿作出明确约定，但涉案房屋实际存在共有分摊面积差异情况，而根据实测共有分摊面积缩小部分对朱丽清使用涉案房屋尚不致于产生实质性的影响，故根据公平合理原则，可由万达公司酌情补偿给朱丽清的共有公摊面积差异款117733元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第××百零七条之规定，于2014年1月16日判决如下：××、在本判决生效之日起十日内，广州万达广场投资有限公司赔偿朱丽清共有分摊面积差款117733元；二、驳回朱丽清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7187元，由朱丽清负担4532元，广州万达广场投资有限公司负担2655元。
判后，朱丽清不服，向本院提起上诉称：××、万达公司已违反《广州市商品房买卖合同（预售）》第四条、第十九条的约定，且万达公司违约主观恶意明显，损人利己。1、《广州市商品房买卖合同（预售）》第四条对买卖合同标的物基本情况进行了明确约定，该商品房的建筑面积为230.42㎡，其中套内建筑面积147.17㎡，共有分摊面积约83.25㎡。而根据《房地产权证》所附的测绘图，万达公司实际交付并经房管部门登记确认的共有分摊面积仅为67.0316㎡，建筑面积为214.54㎡，共有分摊面积“缩水”16.22㎡。2、《广州市商品房买卖合同（预售）》第十九条对该商品房项目的规划、设计的变更进行了约定，该商品房预售后，确需变更规划、设计的，万达公司应书面征得朱丽清同意并报规划管理部门审核批准。因万达公司擅自改变规划、设计，造成朱丽清利益损害的，朱丽清可要求万达公司给予赔偿。而根据广州市国土房管局《关于白云区万达广场写字楼面积争议留言回复》，预测面积根据规划局出具的报建图计算，实测面积根据规划局出具的《建设工程规划验收合格证》附图计算，由于大楼首层大堂在其报建图与《建设工程规划验收合格证》附图中的功能定性不同，导致参与分摊的主体变更。报建图中大楼首层大堂的功能为“办公大堂”，由3至9层相关单元分摊，而在《建设工程规划验收合格证》附图中，其功能改为“入口大堂”，由负l层及3至9层相关单元分摊。万达公司显然未经朱丽清同意，擅自变更了规划设计。另外，负××层为地下车库，而根据双方的合同《补充协议》第八条第3款，地下车库没有列入房屋共用部位和公用房屋的分摊面积范围内，全部归万达公司所有。所谓的分摊的主体变更，实际上就是原本应登记在朱丽清名下的建筑面积被变更登记到万达公司自己名下，万达公司恶意违约。二、在本案中，朱丽清的诉请并非基于按照建筑面积计价的约定要求万达公司退回多收的房款，而是要求万达公司承担其交付的合同标的物不符合合同约定及存在其他违约行为的违约赔偿责任。1、在《白云万达广场认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》和售房发票中，对房屋的计价方法不断反复变化，由按建筑面积计价，变更为按套内面积计价，最后按建筑面积计价。但应如何认定双方约定的计价方式其实不是本案需要处理的问题。2、综合《白云万达广场认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》的相关约定和售房发票的内容来看，完全可以认定该商品房“公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用已计入套内建筑面积销售单价内，无需另行计价”。朱丽清支付的价款包括了合同约定的全部建筑面积的对价。三、万达公司的违约行为给朱丽清造成的经济损失客观存在，朱丽清从未与万达公司约定免除其作为出卖人对合同标的物共有分摊面积的瑕疵担保责任，万达公司应依法承担充分的违约赔偿责任，而不是酌情补偿30％价款的责任。1、根据双方签署的认购协议、合同、补充协议等文件，就共有分摊面积减少的违约责任问题，双方事先未有约定。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条只是对套内建筑面积的差异处理进行约定，与本案纠纷处理并无关联。该条并未约定共有分摊面积有差异，双方互不追究。在此情况下，万达公司应依照法律规定承担违约责任。2、根据《中华人民共和国合同法》第六十条、××百零七条、××百××十三条之规定，万达公司应当按照约定全面履行自己的义务，由于其履行合同义务不符合约定，且已无法采取补救措施，应以赔偿损失的方式承担违约责任，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。3、关于万达公司赔偿的计算方法，广东省高级人民法院的相关指导意见和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对此有明确规定，即总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。4、从双方签署的《白云万达广场认购协议书》和万达公司提供的售房发票来看，万达公司最开始销售房屋时，是按建筑面积计价销售，所有的共有分摊面积与套内面积都是统××的价格。最后万达公司也是按照建筑面积来与朱丽清结算，出具销售发票。虽然《白云万达广场认购协议书》约定“双方签订商品房买卖合同后，本认购协议书自动终止”，但起码也可以认定万达公司和朱丽清均认可共有分摊面积与套内建筑面积具有同样的市场售价。5、实际上，根据商品房交易市场惯例，在房屋交易活动中，共有分摊面积作为建筑面积的必然组成部分，与套内建筑面积具有同样的市场价值。朱丽清购买房屋后，房地产权证以建筑面积登记，出租及再转售也都是按照建筑面积来确定租金单价及售房单价，对共有分摊面积和套内面积不作区分。案涉商品房，作为××种商品，万达公司减少的每平方米共有分摊面积将与朱丽清实际交付的每平方米建筑面积具有同等的交换价值。四、商品房作为××种商品，其价值不仅包括使用价值，更包括交换价值。建筑面积的减少严重影响了朱丽清的使用收益，更严重影响了朱丽清的交换所得。原审法院认为“实测共有分摊面积缩小部分对朱丽清使用涉案房屋尚不致于产生实质性的影响”，根据公平合理原则，判定万达公司酌情补偿朱丽清30％差异款，是完全不妥的。故上诉请求撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第4号民事判决第二项，改判万达公司赔偿朱丽清392491.41元；本案××、二审全部受理费等诉讼费用由万达公司承担。
万达公司答辩不同意朱丽清的上诉请求以及事实和理由，亦不同意原审判决。其向本院提起上诉称：××、法院认定万达公司与朱丽清所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，那么双方都应依据合同的约定来处理纠纷，对于双方权利义务的处理不应超出双方在合同中的约定。合同第十六条明确约定了朱丽清如对房屋存在异议则应接到收楼通知书后七天内向万达公司提出，否则视为同意接收房产。实际上，在朱丽清收楼时，万达公司已经向朱丽清告知了面积差异事实，万达公司向朱丽清开具的发票上也已经明确写明了房屋建筑面积为214．5445平方米，朱丽清在收到此发票后未在约定的期限内对面积提出任何异议，应视为朱丽清已经用行为表明其是接受房屋面积变动的事实，朱丽清起诉时，已经远远超过了合同约定的异议期限，不应得到法院支持。二、万达公司对建筑面积差异不存在任何过错。××审法院查明广州市房地产测绘所的《房屋面积预算（测算）成果报告书》和《房屋面积测量成果报告书》均符合《房产测量规范》，两次测量中计算公摊面积的部位并没有变化，万达公司也没有漏建、少建计入公摊的公共部位、也没有隐瞒、欺诈朱丽清，只是由于楼下大堂功能定性变化导致分摊主体发生变化，并不会对业主使用房产产生任何实质性的影响，也不会减少业主能使用的公摊面积，更未对朱丽清产生实际的损失。万达公司对于大楼首层大堂功能定性发生变化并没有任何过错，认定两份面积测量报告书中关于公摊面积的差异不能归咎于万达公司。然而××审法院在查明事实后，在万达公司对面积产生差异的情况没有任何过错、无任何违约行为的情况下，却无缘无故的判决万达公司向朱丽清支付117733元的“补偿款”，损害了万达公司的合法利益。三、××审法院确定的补偿金额117733元没有任何依据，该补偿金不仅没有法律依据，而且没有计算依据。故上诉请求撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字4号民事判决，改判驳回朱丽清的全部诉讼请求；诉讼费由朱丽清承担。
朱丽清不同意万达公司的上诉请求，具体事实和理由同朱丽清的上诉意见。
双方当事人对原审查明的事实并无异议，本院亦予以确认。
另查明，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条约定“朱丽清应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房”，第十九条约定“该商品房预售后，万达公司未经朱丽清同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，万达公司应书面征得朱丽清同意并报规划管理部门审核批准。万达公司擅自改变该商品房项目的规划、设计的，朱丽清可要求解除买卖合同。……朱丽清要求继续履行合同的，合同继续履行。因万达公司擅自改变规划、设计，造成朱丽清利益损害的，朱丽清可要求万达公司给予赔偿”。
本院认为：原审认定朱丽清与万达公司签订的《白云万达广场认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》《白云万达广场认购协议书》合法有效以及双方的权利义务应根据《广州市商品房买卖合同（预售）》来确定论理清晰无误，本院予以确认。本案争议的焦点为万达公司是否应向朱丽清赔偿建筑面积减少的损失以及如何确定损失数额？评析如下。
首先，虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋是按套出售，但亦约定了房屋建筑面积为为230.42平方米，其中套内面积为147.17元，共有分摊面积为83.25平方米。从涉案房屋房地产权证附图看，涉案房屋的共有分摊面积比合同约定的面积减少了16.2184平方米，不符合合同约定，故朱丽清要求万达公司对共有分摊面积的减少承担履行合同不当责任的主张有理。万达公司主张对公共分摊面积的减少不承担履行合同不当责任的主张缺乏理据，本院不予支持。
其次，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案商品房“以套出售，按套内建筑面积计算房价”，虽然该《广州市商品房买卖合同（预售）》中的房屋总价款与《白云万达广场认购协议书》约定的总价款相同，但计价方式已由按房屋总建筑面积计算变更为按套内建筑面积计算，房屋单价也相应作了变更。朱丽清并无提供证据证明其在对房屋计价方式的变更存在重大误解或者是在受欺诈的情况下签订涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，而万达公司开具的售房发票只是销售凭证，并不能证明万达公司与朱丽清再次变更了合同约定的房屋计价方式为按房屋总建筑面积计价，也不足以证明朱丽清关于万达公司规避双方约定、法律，通过合同欺诈来获取非法利益，损害朱丽清合法权益的主张，本院对朱丽清的该上诉理由不予支持。另朱丽清没有证据证明万达公司存在未按照规划部门的报建图、竣工验收图施工的情形，也无充分证据证明万达公司对报建图、《建设工程规划验收合格证》附图中关于涉案房屋所在大楼首层大堂功能定性不同存有过错，故关于公共分摊面积的差异不能归咎于万达公司，由于涉案房屋买卖合同中并无对实测公共分摊面积小于合同约定公共分摊面积时，应如何补偿以及补偿的标准作出约定，朱丽清要求按照总购房款与总建筑面积计算所得单位面积平均价格结算公摊面积差异款损失没有合同依据和法律依据。原审鉴于上述买卖合同并无共有分摊面积的差异款补偿作出明确约定，结合朱丽清并无充分证据证明实测共有分摊面积缩小部分对其使用涉案房屋产生实质性影响，根据公平合理原则，酌定万达公司补偿给朱丽清的共有公摊面积差异款117733元并无不妥，本院予以维持。
综上所述，朱丽清、万达公司的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第××款第（××）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11719元，由上诉人朱丽清负担4532元，上诉人广州万达广场投资有限公司负担7187元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 杨仁义