辽宁省黑山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0726民初638号
原告佟某，男，1977年7月6日生，满族，农民，住北镇市。
委托代理人陈某某，女，1969年12月31日生，满族，无业，住北镇市某某镇。
被告张某某，男，1970年11月20日生，汉族，个体，住黑山县黑山镇。
委托代理人刘某某，辽宁某律师事务所律师。
被告锦州某公司，地址：黑山县黑山镇。
法定代表人张甲，系该公司经理。
委托代理人张乙，女，1964年9月24日生，满族，无业，住黑山县黑山镇。
被告张某（追加），男，1975.7.14生，汉族，个体，住阜新市海州区。
委托代理人王某，辽宁某律师事务所律师。
原告佟某与被告张某某、锦州某公司（以下简称某公司）、张某买卖合同纠纷一案，本院受理�，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，另经原告申请，本院追加张某作为被告参加诉讼。本案经审判管理委员会讨论决定，现已审理终结。
原告佟某诉称，原告于2015年2月7日与某公司签订某小区认购协议书，购买了某公司开发的某小区2号楼1单元502，并于当日交付全款20.5万，当日取得钥匙。现原告得知，在2014年11月19日某公司已将原告所购的房屋抵工程款给了张某某。原告认为某公司的行侵害了原告对所购房屋的产权，原告与某公司签订的商品房买卖合同符合相关法律法规的规定，属于有效合同，故原告诉至法院，要求确认房屋归其所有。
被告张某某辩称，1、本案原告诉被告张某某的诉讼主体资格不成立，买卖相对人中没有张某某。2、原告与被告某公司在交付的过程中，与张某某�是没有关系的，原告将房款交给了某公司，收据也是由某公司出具的，我们没有买卖房屋的权利。3、虽然某公司将2号楼的部份房屋折抵工程款，但是实际上我们并没有实际使用，我们是卖房实现工程款。4、张某某与某公司签订了折抵合同，但是我们折抵合同签订后没有任何违法行为，是某公司以买卖的方式将房屋抵押给了张某，其行为与张某某没有关联性。另外，某公司将涉案房屋以买卖合同的方式与张某签订了买卖合同，但实际上张某并未给付款项，因此该合同应系无效合同，其所做的备案登记系无效，而原告与某公司签订的合同应为有效合同。
被告张某辩称，原告主张的房屋不归原告所有，应驳回原告的诉求。1、原告与被告某公司签订的是某小区认购书，之所以签订认购书是因为客观上不具备签订商品房买卖合同的条件，该认购书只有符合法律�定才能认定为商品房买卖合同。原告与被告某公司签订的某小区认购书只能证明原告与某公司存在着债权债务关系，产生债权的法律效果。另，原告与某公司签订的认购书是在被告某公司与张某签订商品房买卖合同之后签订的，并没有办理产权登记手续，因此只能证明原告与某公司形成债权债务关系。原告陈述某公司将原告的房屋抵押只能证明某公司违约，与张某无关。2、原告所称入住事实不成立，因为2号楼没有验收，尚未竣工，在未竣工的情情况下，法律规定是不能交付使用的。3、被告张某有充分证据证明某公司尚欠张某人民币1300万事实成立，某公司以涉案楼房抵顶给张某的事实成立。因为双方签订了商品房买卖合同并且在房产部门登记备案，登记在张某名下，黑山法院先予查封后又解封的事实更证明某公司将涉案房屋顶给张某的事实成立，楼房属于张某个�财产。4、海州区人民法院已出具调解书确定某公司于2015年12月31日前给付原告张某人民币1300万元，涉案财产已被海州区人民法院查封，且张某已申请执行。5、张某与某公司签订商品房买卖合同是真实合法有效的，并登记备案，被告张某有优先权、期待权，具有对抗原告的效力。张某与某公司的买卖合同合法有效应受到法律保护。6、张某在与某公司签订商品房合同时，涉案房屋是否出售张某并不知情，张某某亦答辩其与原告无任何关系。
被告锦州某公司辩称，涉案房屋是由张某某负责施工的，因为资金紧张，没有按照进度结算以及验收，2014年11月19日我将涉案楼房做为工程款抵给张某某。此后我公司与张某某均对外出售该楼房，本案的楼房确实由我公司销售给原告佟某，售楼款已给付张某某。2014年上半年因为公司效益不好，我公司向被告张某公司融资，4月份一笔900万；下半年在第二次融资的时候出资人要求提供抵押，我手里有在建工程，这样于2014年12月21日我将原告的房产做了房屋买卖合同并且在房产登记部门做了备案。阜新市海州区法院的调解认定1300万元中指的是900万元及其利息。
经审理查明，被告张某某承建了某小区2号楼的施工工程，2014年11月19日某公司与张某某达成协议，将2号楼的部分楼房（含本案的楼房）及车库做价2776780元抵张某某工程款。此后，张某某与某公司对折抵的楼房均对外出售。原告佟某与某公司于2015年2月7日签订某小区认购协议书，购买了某公司开发的某小区2号楼1单元502室、并于当日交付全款20.5万元，并交付了入住费。某公司为原告佟某出具了购房款及入住费收据并于当日将楼房钥匙交付原告佟某。另被告某公司因向被告张某借款，以包括原告购买的房屋在内的在建房屋作为抵押，双方于2014年12月21日以涉案房产为标的签订商品房买卖合同，并于当日在房产部门登记备案。当日某公司为张某出具收房款收据，但实质张某并未给付购楼款。2015年被告张某将某公司诉至阜新市海州区法院，要求其偿还欠款。此案在审理过程中，经张某申请，阜新市海州区法院于2015年6月9日查封了某公司开发的某小区55户住宅、4个门市、19个车库，其中含本案涉案房屋。阜新市海州区法院于2015年12月1日作出(2015)海民二初字第346号调解书，某公司于2015年12月31日偿还张某欠款1300万元。到期后某公司未履行，张某已向阜新市海州区法院申请执行。
另查明，被告某公司于2013年11月28日取得某小区1号楼商品房预售许可证，2014年10月11日取得某小区2号楼商品房预售许可证，该某小区至今并未交工验收。
再查明，某小区的土地使用权于2015年2月10日被�州市中级人民法院查封，2015年4月25日本院再查封，涉案房屋本院于2015年4月28日予以查封。后由于被告张某作为案外人对查封提出异议，本院于2015年6月18日解除查封。黑山县公安局于2015年6月11日对涉案楼房予以查封。
上述事实有原、被告陈述、某小区认购协议书一份、某公司抵押张某某工程款明细、文博苑2号楼商品房预售许可证一份、阜新市海州区人民法院（2015）海民二初字第346号民事调解书一份、阜新市海州区人民法院（2015）海民二初字第346号民事裁定书一份、阜新市海州区人民法院执行通知书、（2016）海执字第3号送达回证一份、黑公经封字2015001号查封决定书一份时间为2015年6月11日、（2014）锦执一字第00002号执行裁定书以及执行通知书一份、（2015）黑立保字第00003-1号民事裁定书一份在卷为凭，上述证明材料经本院审查质对无异议，本院予以采信。
本院认为，原告与被告某公司签订的某小区认购协议书，是双方当事人的真实意思表示，并且认购协议内容具备了商品买卖预售合同的主要特征，且原告已按认购协议约定的价款给付价款，被告某公司出具了收款收据并将钥匙交付原告，因此认购协议具有商品房买卖合同的法律效力，依法成立并生效，双方当事人均应按照该协议的约定全面履行合同。对此，张某某亦认可。被告某公司与张某签订并备案的商品房买卖合同，双方均认为其实质是某公司向张某借款所做的抵押，被告张某并未向某公司交纳购楼款，且张某与某公司民间借贷纠纷一案已由阜新市海州区法院审理终结，故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借�请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”被告张某与某公司签订的该商品房买卖合同无效，其备案亦不能对抗第三人。另，我国《物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”虽然张某与某公司均认可双方的买卖合同实为对借款所做的抵押，但因其并未办理抵押登记，故抵押权并未设立。综上，被告张某辩称“其对某公司的在建楼房具有优先权、期待权，具有对抗原告的效力，张某与某公司的买卖合同合法有效应受到法律保护”的意见，本院不予支持。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力。而本案中原告购买的房屋尚在建设中并未交工验收，处于法律上或事实上的未完成状态，尚不具备取得不动产权属登记的条件。故原告要求确认房屋归其所有的诉求，本院也不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告佟某的诉讼请求。
案件受理费100.00元（缓交），由原告佟某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 张 晓 颖
代理审判员 丁 宁
人民陪审员 � � � 谢 迎 新
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 杨轩伟在婚姻冠词未到医院照顾原告，原告再次