重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初6889号原告喻娟，女，汉族，1974年8月31日出生，住重庆市渝中区。委托代理人叶兵，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。委托代理人陈德全，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。原告谭洁，女，土家族，1983年8月19日出生，住重庆市渝北区。委托代理人叶兵，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。委托代理人陈德全，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。原告杨征，男，汉族，1981年5月30日出生，住重庆市渝北区。委托代理人叶兵，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。委托代理人陈德全，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。原告程碧英，女，汉族，1972年1月5日出生，住重庆市大渡口区。委托代理人叶兵，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。委托代理人陈德全，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。原告程隽，女，汉族，1973年10月28日出生，住重庆市大渡口区。委托代理人叶兵，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。委托代理人陈德全，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。原告郭庆隆，男，汉族，1972年10月1日出生，住重庆市渝中区。委托代理人杨杰，男，住重庆市南岸区。被告涂梦堞，女，汉族，1986年5月18日出生，住重庆市渝中区。委托代理人王令，重庆广普律师事务所律师。委托代理人符萍，重庆广普律师事务所律师。原告喻娟、谭洁、杨征、程碧英、程隽、郭庆隆与被告涂梦堞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法由代理审判员张红艳适用简易程序于2016年4月20日、5月10日公开开庭进行了审理。原告喻娟、谭洁、杨征、程碧英、程隽的委托代理人陈德全、叶兵、郭庆隆的委托代理人杨杰、被告涂梦堞及其委托代理人王令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六原告诉称：2013年12月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其位于经开区北区××路××号××幢××、××、××、××号及金童路××号××的房屋出租于被告，租赁期限为2014年1月10日至2024年1月10日，租金为105000元/月，2015年1月10日开始逐年递增7%，支付方式为按季度先交租金后使用的原则，双方还约定被告未按约定时间支付租金超过15天，原告有权单方解除合同，不解除合同的，被告每日应向原告支付租金5‰的违约金。至2015年8月1日，被告开始拖欠2015年10月1日至2015年12月等租金违约金，原告多次催交，被告至今未付。故原告起诉来院，请求判令：1、被告支付六原告2015年8月1日至2016年4月30日租金1040247元；2、被告支付六原告2015年8月1日至2016年4月30日期间的违约金599060.95元，按照欠付租金的期间作为违约金的起止计算时间。被告涂梦堞辩称：双方的租赁关系无异议，截止2016年4月30日前的租金已经全部付清，且已超出了合同约定的应付租金总额；2015年8月1日至2016年1月30日期间的租金确实存在短期逾期的行为，但金额不大，且已经及时纠正支付，不同意支付违约金。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求，向本院举示了以下证据，原告举示的证据及被告的质证意见如下：1、租赁合同和委托书、房产证，拟证明原告委托喻娟与被告签订了房屋租赁合同及合同内容，双方合同实际履行，被告应按约定支付租金和违约金。被告对证据的真实性认可；2、重庆市房屋租赁合同复印件，拟证明案外人刘柯成承租房屋后又整体转租给被告，被告支付的租金中有部分不是本案的租金。被告对该证据真实性认可。被告为证明其答辩意见，向本院举示了以下证据，被告举示的证据及原告的质证意见如下：1、房屋租赁合同，拟证明喻娟与被告签订的房屋租赁合同及内容；原告对该证据的真实性认可；2、工商银行交易明细及手机银行交易信息，拟证明被告于2015年9月2日向原告支付了2015年8月1日之后的租金100000元；原告对该证据的真实性认可，是支付的8月1日后的租金；3、招商银行交易明细、照片、拟证明被告于2015年7月7日向原告代理人杨杰支付50000元、7月8日支付116278元、7月13日支付50000元、7月14日支付7086元；10月23日向喻娟支付150000元；原告对该证据的真实性认可，但被告向原告的代理人杨杰支付的几笔租金均与本案无关，是另案支付给杨杰的，因本案双方指定的收款账户是喻娟的，另案指定的账户才是杨杰的；4、短信记录及三峡银行转账回单，拟证明被告于2015年12月5日向原告代理人杨杰支付租金100743元；原告对该证据的真实性认可，但是是被告转租后，现在的2-1、2-2的租户支付的租金；5、房屋租赁合同、委托书及三峡银行的交易记录，拟证明2016年11月18日被告向三峡银行出具委托书，三峡银行于2016年1月15日代被告向喻娟支付租金793975元。原告对证据的真实性认可，但是承租人三峡银行支付的该房屋的租金，该委托书原告在第一次庭审之前没有见过。综合原被告的举证质证，本院认证如下：因双方对对方举示的证据真实性均无异议，本院予以确认。本院根据当事人举示的证据及庭审陈述，确认以下案件事实：2013年12月26日，以原告郭庆隆、谭洁、喻娟、杨征、程碧英、程隽为甲方，被告涂梦堞为乙方签订《重庆市房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆经开区北区××路××号××幢××、××、××幢××、××幢××、××路××号××房屋出租乙方使用，房屋建筑总面积1003.57元，租赁期限自2014年1月10日至2024年1月10日止，租金为105000元/月，从2015年1月10日开始逐年递增7%。支付方式为按季支付，先交租金后使用的原则。乙方应提前15日支付下一季的租金，租金由甲方上门收取或由乙方转入甲方指定账户。甲方租（押）金收款账户如下：账户名：喻娟中国银行重庆两江支行账号尾号为8136。乙方未按约定时间支付租金超15日，甲方有权单方解除合同，甲方不解除合同的，乙方每日应向甲方按应付租金的5%支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告将其中××路××号××幢××号房屋转租给重庆三峡银行股份有限公司使用。2015年9月2日，被告向喻娟支付了8月1日后的租金100000元；2015年10月23日，再次向喻娟支付了租金150000元。2015年11月18日，被告涂梦堞出具划款委托书载明：鉴于个人原因，本人委托喻娟代为收取重庆市经开区北区××路××号××幢××商铺2016年1月15日至2017年1月14日的租金，并附有收款账户，该账户收到款项视同本人收到上述商铺的租金。2016年1月15日，原告喻娟账户收入793975元。双方认可该款是由××幢××号房屋的次承租人三峡银行支付的。11月27日，杨杰向案外人赵健发送短信内容为：2015.11.10-2016.02.09收三个月租金，每个月租金33581元，一个季度租金是100743元，已收到91408元，还欠9335元。2015年12月5日，喻娟账户收入9335元。原告认为是被告将××、××号房屋转租给赵健，是租户支付的租金，与被告无关。另查明：2014年7月7日，以杨杰为甲方，案外人刘柯成为乙方签订《重庆市房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市北部新区××路××号××、××、××号房屋出租乙方使用，租赁期限自2014年7月8日至2024年6月30日止，租金为51800元/月，租金由乙方转入甲方指定账户。甲方租（押）金收款账户如下：账户名：杨杰招商银行重庆分行营业部账号尾号为3313。原被告双方认可涂梦堞从刘柯成处整体转租了上述房屋。被告涂梦堞向案外人杨杰尾号为3313的账号，分别于2015年7月7日转账50000元、7月8日转账116278元、7月13日转账50000元、7月14日转账7086元。被告陈述房屋租金是直接支付给杨杰的，标准按照刘珂成与杨杰的原合同执行。庭审中，原告认为三峡银行支付的793975元仅能作为三峡银行使用的房屋租金，合同约定的违约金存在笔误，标准应为每日千分之五。本院认为：原、被告签订的《重庆市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议的约定全面诚信履行义务。合同约定的租金为105000元/月，2015年1月10日开始逐年递增7%，2015年1月10日至2016年1月9日的租金应为112350元/月，2016年1月10日至2017年1月9日的租金应为120214元/月，因此，被告应支付2015年8月1日至2016年4月30日的租金总额为1040244元。本案争议的焦点应为：被告向杨杰账户支付的四笔款项及案外人三峡银行支付的793975元是否为本案案涉房屋的租金。双方的租赁合同约定租金应支付至喻娟本人的账户，因被告认可其从案外人刘柯成处转租了其他房屋，租金亦是按照该合同约定向杨杰的账户支付的，实际履行中被告也分别向喻娟与杨杰均有转款行为。因此，被告向杨杰支付的四笔共计221704元不应作为本案案涉房屋的租金计算。关于三峡银行支付的793975元，因三峡银行与原告之间并无合同关系，其向喻娟付款是基于与被告涂梦堞的房屋租赁关系，且被告涂梦堞出具了划款委托书。其中载明收取的2016年1月15日至2017年1月14日的租金，也仅应对涂梦堞与重庆三峡银行股份有限公司产生法律拘束力。另一方面，被告涂梦堞对原告有支付租金的义务，故委托喻娟直接收款。原告喻娟收取该款后应以原被告之间的租赁合同作为判断支付租金起止时间和金额的依据，因此三峡银行支付的793975元应作为被告向原告支付的租金。另外，原告已收到100743元，虽陈述是被告转租后××、××的租户支付的，但亦应作为其代被告支付的租金为宜。综上，被告已支付的租金金额为1144718元（100000元+150000元+100743元+793975元），已超过原告起诉的期间段应支付的租金金额，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。因双方租金本金较大，每日千分之五的违约金标准过高，被告提出调整抗辩。考虑到双方合同还仍继续履行，被告也已支付了相应租金，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准调整违约金。按约定2015年8月1日至10月30日的租金337050元，应在7月16日前支付。而被告在9月2日才支付了8月1日之后的租金10万元、10月23日支付了15万元、11月27日原告确认收到91408元，故被告应从7月17开始支付违约金。原告从8月1日开始主张，符合双方约定。故从8月1日至9月2日，以欠付337050元为基数；从9月3日至10月23日，以欠付237050元为基数；从10月24日开始至11月27日，以欠付87050元为基数，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2015年11月1日至2016年1月30日的租金342555元，应在10月16日前支付，而11月27日原告确认收到91408元、12月5日被告支付9335元、2016年1月15日支付793975元。故被告应从10月17日开始支付违约金。原告仅从11月1日开始主张，符合双方约定。故从11月1日至11月27日，以欠付342555元为基数；从11月28日至12月5日，以欠付338197元（342555元-4358元）为基数；从12月6日开始至2016年1月15日，以欠付328862元为基数，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2016年2月1日至4月30日的租金，应在1月16日前支付，被告于1月15日全额支付，因此不存在违约行为，不应支付该期间的租金违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告涂梦堞于本判决生效后十日内支付原告喻娟、谭洁、杨征、程碧英、程隽、郭庆隆违约金（计算方式为：2015年8月1日至9月2日，以337050元为基数；2015年9月3日至10月23日，以237050元为基数；2015年10月24日至11月27日，以87050元为基数；2015年11月1日至11月27日，以342555元为基数；2015年11月28日至12月5日，以338197元为基数；2015年12月6日至2016年1月15日，以328862元为基数，以上均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以计算）；二、驳回原告喻娟、谭洁、杨征、程碧英、程隽、郭庆隆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费19550元，因适用简易程序减半收取9775元，由原告喻娟、谭洁、杨征、程碧英、程隽、郭庆隆负担9725元，被告涂梦堞负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  张红艳二〇一六年六月十二日书 记 员  李靖姣