河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终3252号
上诉人（一审被告）：朱琳，女，1989年8月14日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：朱四海，男，汉族，住河南省洛阳市西工区，系朱琳之父。
委托诉讼代理人：张书凯，河南定鼎律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：于辉辉，男，1985年12月16日出生，汉族，住河南省宜阳县。
委托诉讼代理人：司马争，河南焦点律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：苗秋芳，女，1963年7月13日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。现羁押于洛阳市看守所。
上诉人朱琳因与被上诉人于辉辉、苗秋芳租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2015）洛龙民初字第3312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱琳的委托诉讼代理人朱四海、张书凯，被上诉人于辉辉的委托诉讼代理人司马争到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
朱琳上诉请求：l、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人于辉辉的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定《房屋租赁合同》没有解除错误。本案中，无论是以协商方式还是通知的方式，《房屋租赁合同》均已解除。首先，2015年11月17日于辉辉与苗秋芳二人签署协议书一份，约定：苗秋芳将已收取的房租退还于辉辉，并赔偿于辉辉损失10万元，在该协议签订之后，于辉辉就将房屋的钥匙交给了朱琳。该行为足以表明《房屋租赁合同》已经解除。至于于辉辉持有的协议书上边有“如12月15日钱未给，原合同有效，给钱以前原合同有效”的内容，由于朱琳持有的协议书没有该内容，足以表明该内容系协议书签署之后，二人又背着朱琳私自添加上去的，显然属于恶意串通，该内容明显侵害了朱琳的利益。根据于辉辉所提交的民事起诉状，首先其诉讼请求第一项即为“依法确认原被告双方的房屋租赁合同关系已解除”，其次，其在起诉状的倒数第二段中明确表示：“故原告依据合同约定及法律规定通知被告解除双方之间的房屋租赁合同关系”，朱琳与苗秋芳对该事实均无异议，说明于辉辉确实已经发出了解除房屋租赁合同的通知，并且该通知已经到达朱琳和苗秋芳。退一步来讲，即便于辉辉起诉以前没有送达过书面解除合同通知书，但在其起诉以后，其起诉状的内容已经明确表达了其解除房屋租赁合同的意思，并且已经向朱琳和苗秋芳送达。更进一步证明，于辉辉解除合同的通知已经到达朱琳和苗秋芳，房屋租赁合同显然已经解除，并且不论于辉辉与苗秋芳解除房屋租赁合同的协议书中添加的“如12月15日钱未给，原合同有效，给钱以前原合同有效”的内容是否有效均不影响合同已经解除的效力。二、一审判决结果错误，依法应撤销原判，改判为驳回于辉辉诉讼请求，于辉辉要求在合同解除后继续履行合同的诉讼请求显然不能成立，一审判决继续履行房屋租赁合同明显错误。三、一审法院允许于辉辉变更诉讼请求的行为明显违反法定程序。本案中一审法院指定举证期限为2016年1月30日以前，而于辉辉提出变更诉讼请求的时间为2017年2月21日，明显超出了举证期限。而一审法院不顾《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的强制性规定，允许于辉辉变更诉讼请求，明显违反法定程序。综上所述，请二审法院依法应撤销一审判决，改判为驳回于辉辉诉讼请求。
于辉辉答辩称：一、本案所涉《房屋租赁合同》并未解除，一审法院对此认定正确。1、关于朱琳提到的2015年11月17日，于辉辉与苗秋芳签订《协议书》。该《协议书》的合法持有人本应当是协议双方即于辉辉和苗秋芳，而不应当是朱琳。协议最后手写添加的“如12月15日钱未给，原合同有效，给钱以前原合同有效”这句话，是苗秋芳本人亲自手写，系苗秋芳向于辉辉作出的意思表示，既然如此，这句话出现在于辉辉持有的《协议书》上自然就合情合理，至于苗秋芳自己手中持有的《协议书》中是否有这句话则无关紧要。因此说，手写添加的这句话完全是双方自愿的约定，且合乎法律规定，不存在恶意串通的情形。相反，朱琳作为协议之外的第三人，却能够在苗秋芳已经被限制人身自由的情况下，能够持有本应当归苗秋芳掌握的协议书，并将其作为证据提交，恰恰说明了朱琳与苗秋芳存在恶意串通的情形。2、关于合同解除的法律规定，同时结合于辉辉之前的诉讼请求即“依法确认原被告双方的房屋租赁合同关系已解除”，该项诉求成立的前提必须是在起诉、立案前就已经向相对方发出了解除合同的通知，而不是在起诉后以所谓的收到起诉状的方式来作为履行通知义务的形式，这种先后顺序是不能颠倒的，朱琳既然没有证据来证明于辉辉在起诉前发出过解除合同的通知，那么本案所涉《房屋租赁合同》就并未解除。3、在一审庭审过程中，苗秋芳对于于辉辉变更后的诉求即继续履行房屋租赁合同没有异议，在最后陈述阶段更是表明了自己的态度，即支持一审原告的诉讼请求。苗秋芳的意思表示与其在协议书中手写添加的内容完全一致，即因苗秋芳承诺的款项未能支付，故合同仍然有效。4、因为朱琳一方（包括其配偶何松、其父朱四海）始终不同意继续履行房屋租赁合同，拒绝让于辉辉使用租赁物，在双方就这一问题尚未达成一致意见的情况下，于辉辉不可能也没有义务将钥匙交付给朱琳一方。在此情况下，朱琳的配偶何松却多次提出无理要求，要求拿钥匙看房子。在朱琳的无理要求得不到满足的情况下，朱琳一方转而采取打算撬锁强行开门的形式逼迫于辉辉交出钥匙，于辉辉考虑到其与朱琳的父亲朱四海系老乡关系，因顾及到这层关系才将钥匙交给何松，让其可以开门看看房子，仅此而已，根本不存在所谓的同意解除合同一说。二、在合同仍然有效的情况下，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，判决一审被告继续履行合同义务，适用法律完全正确。三、于辉辉变更其诉讼请求的行为完全合法，并无不当。于辉辉并非是当庭对其诉求进行的变更，而是早在开庭之前就已经提交了变更诉求的申请，而且一审法院也给予了朱琳相应的答辩与举证期限，因此于辉辉变更其诉讼请求的行为完全合法。综上，一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。
苗秋芳答辩称：我认为房子应该租给于辉辉使用，当时朱琳及朱琳的丈夫均承诺继续让于辉辉租用，应该按照租赁合同继续履行。因为国宝花园的住宅卖给了朱琳，但是住宅和商铺一起抵押贷款，通过民生银行行长杨保泰给我说过，让朱琳的丈夫何松把我在银行的贷款还完，然后住宅和商铺过户到朱琳名下，当时说的不是卖商铺，等我把贷款还给朱琳，房子的过户费以及使用贷款的利息计算后还给朱琳，再把商铺还给我。如果二年后我没有把房子要回去，或朱琳他们把房子卖出去，由民生银行把房子收回去，当时就没说房子价格，商铺当时我买的一千九百多万元，根本不可能就一千多万卖给他们。一审认定事实清楚，请求二审法院维持一审判决。
一审法院认定事实：2015年7月14日，原告于辉辉与被告苗秋芳签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告苗秋芳将位于洛阳市洛龙区龙祥街16号11幢1至3号商铺租赁给原告使用，房屋面积共889平方米，租赁期限自2015年7月15日起，至2026年2月14日止（包含免租期7个月）。租金自2016年2月15日起，共分三期计算缴纳：第1年、第2年：两年租金共65万元，于2015年10月31日前缴清。第3年、第4年、第5年：年租金40万元，分别按年缴纳，承租方应在当年租金到期前一个月缴纳到位。第6年至第10年，租金及缴纳办法按市场行情双方另行确定，租金若确需浮动，上下浮动比例不超过10%。在合同期间，在承租方正常履行义务的前提下，出租方不得提高或变相提高房屋租金，不得提前终止协议，否则，出租方应赔偿承租方装修费用50万元，向承租方支付违约金50万元。合同另对双方其他权利义务作了约定。2015年7月14日，被告苗秋芳向原告出具《收条》一张，载明：今收到于辉辉人民币陆拾伍万元整，系龙祥街16号11幢1至3号两年租金，从2015年7月14日到2018年2月14日（免装修7个月）。2015年10月29日，被告苗秋芳与被告朱琳签订了《房产买卖合同》，约定被告苗秋芳将位于洛阳市洛龙区龙祥街16号11幢01、02、03号及16幢05、06号房产依法转让给被告朱琳，转让总价格为7764864元。2015年11月17日，原告于辉辉与被告苗秋芳签订《协议书》，载明“甲方：于辉辉，乙方：苗秋芳。甲乙双方于2015年7月14日签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，乙方自愿将其所有的位于洛龙区龙祥街16号11幢01、02、03号共三套房产出租给甲方使用。合同签订后，乙方在未告知甲方的情况下，将前述三套房产出卖给第三方，因乙方未能与第三方妥善、圆满完成房屋交接，造成甲方自合同签订之日起至今无法进场装修使用。鉴于目前该《房屋租赁合同》无法如约履行，且甲方已遭受了巨大经济损失，经双方协商同意，乙方自愿赔偿甲方因此遭受的经济损失，具体如下：1、乙方于2015年12月15日前退还甲方已经收取的房租40万元；2、乙方承诺于2016年1月15日前向甲方赔偿叁拾伍万元作为弥补甲方因此遭受的经济损失（其中损失费十万元整）；3、如乙方未能按上述日期履行赔偿义务，则甲方有权依据《房屋租赁合同》中约定的违约金额要求乙方承担违约责任。（如12月15日钱未给，原合同有效，给钱以前原合同有效）”。该协议签订后，被告苗秋芳因其他案件涉嫌诈骗罪被羁押于洛阳市看守所。原告于辉辉和被告朱琳因房屋租赁产生纠纷，致本案诉讼，因双方意见差距过大，致调解不能。一审法院认为：原告于辉辉与被告苗秋芳签订的《房屋租赁合同》以及被告苗秋芳与被告朱琳之间签订的《房产买卖合同》均系合同双方的真实意思表示，未违反有关法律规定，合同合法有效，应受法律保护，但《中华人民共和国合同法》第229条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条也规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。因此，按照“买卖不破租赁”原则，被告苗秋芳作为原房主，被告朱琳作为新房主均应当继续履行原租赁合同，因此原告要求继续履行合同及交付房屋的请求，具有事实依据和法律依据，该院予以支持。被告朱琳基于其持有的原告于辉辉与被告苗秋芳在2015年11月17日签订的一份《协议书》而据此主张《房屋租赁合同》已经被解除，从证据来源上讲，被告朱琳持有的该《协议书》系来源于苗秋芳，该份《协议书》的协议双方分别为原告于辉辉和被告苗秋芳，而被告苗秋芳在原告于辉辉持有的《协议书》中添加了“如12月15日钱未给，原合同有效，给钱以前原合同有效”的内容，该内容系苗秋芳向于辉辉作出的真实意思表示，因此关于该《协议书》应当以原告于辉辉持有的为准，而且事实上被告苗秋芳也未能按协议约定的时间向原告于辉辉支付任何款项，故《房屋租赁合同》应为有效，并未解除，被告朱琳的该抗辩理由缺乏依据，该院不予采纳。关于原告变更诉讼请求的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出，而《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告作为合同守约方，在本案开庭前变更诉讼请求，主张继续履行合同，并未违反程序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭合议，判决：一、被告朱琳和原告于辉辉继续履行2015年7月14日被告苗秋芳和原告于辉辉签订的《房屋租赁合同》，并于判决生效后十五日内将租赁物交付给原告于辉辉使用。二、租赁期限自租赁物交付给原告于辉辉之日起开始计算。案件受理费12300元，保全费4890元，由被告苗秋芳、朱琳承担。
二审中，于辉辉提交录音光盘一份，证明：朱琳的丈夫何松多次以放东西、看房子为由要钥匙。朱琳对其发表质证意见为：录音资料不能证明去看房子，证明于辉辉在房屋租赁合同解除后，何松要求于辉辉将钥匙退回。苗秋芳发表质证意见为：房子应该租给于辉辉使用，请求维持一审判决。
本院对一审法院认定的相关事实予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，于辉辉与苗秋芳在2015年11月17日签订的《协议书》系于辉辉与苗秋芳的真实意思表示，因苗秋芳未能按协议约定向于辉辉支付款项，因此苗秋芳和于辉辉签订的《房屋租赁合同》应为有效。一审法院根据查明的本案事实并结合本案证据材料作出由朱琳和于辉辉继续履行2015年7月14日苗秋芳和于辉辉签订的《房屋租赁合同》，并判决由朱琳将租赁物交付给于辉辉使用并无不当，本院予以维持。关于朱琳提出的《房屋租赁合同》已经解除，其不应向于辉辉继续履行交付租赁物问题，但其提供的证据及陈述意见不足以证明其主张，其上诉理由不能成立，本院不予支持。于辉辉作为合同守约方，根据法律规定，有权选择继续履行合同或解除合同，因此其在一审开庭前对其诉讼请求进行变更，符合法律规定，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上，朱琳的上诉理由不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人朱琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一七年九月三十日
书记员 王 璐