江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）饶中民二初字第10号
原告（反诉被告）江西骏豪体育推广有限公司。
法定代表人刘峻。
委托代理人潘月莹，福建润金律师事务所律师。
被告（反诉原告）上饶市城市建设投资开发集团有限公司。
法定代表人ＸＸ。
委托代理人邱鹣，江西壹点律师事务所律师。
原告江西骏豪体育推广有限公司（以下简称骏豪公司）与被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司（以下简称城投公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告骏豪公司委托代理人潘月莹、被告城投公司委托代理人邱鹣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告骏豪公司诉称，骏豪公司与城投公司于2012年4月28日签订土地《租赁协议》一份，约定城投公司将位于上饶市信州区朝阳路口二上公路边原磷肥厂、面积约27.2亩计18，129.8平方米的饶府国用（2010）（126）地块租赁给骏豪公司办建高尔夫球训练场，租赁期为10年（即：自2012年8月1日起，至2022年7月31日止）。嗣后，骏豪公司于2012年4月30日支付了第一年租金人民币108，000元，并筹集了高尔夫球训练场的投资款。因城投公司迟迟未交付约定地块，经骏豪公司多次交涉，城投公司才告知已无法将约定地块交付给骏豪公司，并提出将租赁地块更换为坐落在上饶市信州区凤凰大道东北侧、龟峰西路西侧、槠溪北路南侧的面积为44.43亩的土地，实际使用面积也有27.2亩，租赁期间暂定三年，合同期满后再续租。由于骏豪公司已为此项目进行了大量前期工作，如无法如期启动势必造成前期投入的损失。在此情况下，骏豪公司不得不于2012年10月26日又与城投公司签订了新的土地《租赁协议》，约定租赁期间为2012年11月1日至2015年10月30日，预期为3年。在该《租赁协议》的履行过程中，骏豪公司发现该地块的用途为城市绿化用地，几经询问，城投公司均未作回应。2014年10月14日，上饶市城乡规划局向城投公司下达《行政处罚决定书》，以“因江西骏豪高尔夫球训练场临时建筑物及构筑物超过规划批准期限的行为（以现场照片为证），违反了《中华人民共和国城乡规划法》四十四条的规定”为由，“……责令你（单位）于2014年10月29日前改正上述行为，并决定对你（单位）作出对上饶市城市建设投资开发集团有限公司的项目江西骏豪高尔夫球训练场临时建筑2，060㎡及构筑物限期拆除的行政处罚。现要求你（单位）……于2014年10月29日前履行限期拆除江西骏豪高尔夫球训练场临时建筑及构筑物的行政处罚。”国务院《城市绿化条例》第十九条规定：“任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。”该条例第二十条规定：“任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地；占用的城市绿化用地，应当限期归还。因建设或者其他特殊需要临时占用城市绿化用地，须经城市人民政府城市绿化行政主管部门同意，并按照有关规定办理临时用地手续。”经查，上饶市的城市绿化行政主管部门为上饶市城市管理局。骏豪公司认为，城投公司有意隐瞒土地用途，将城市绿化用地出租给骏豪公司建设高尔夫球训练场及其附属设施，却未经上饶市城市管理局批准，导致原告蒙受了巨额损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定，原、被告双方于2012年10月26日签订的《租赁协议》自始无效，被告应赔偿原告因此所受到的损失。因被告置之不理，故诉至法院，请求：1、确认原、被告于2012年10月26日签订的《租赁协议》无效。2、判令被告城投公司赔偿原告骏豪公司的经济损失计人民币9，222，137元及利息（暂按银行同期贷款利率标准自2013年9月1日起计算至被告实际支付赔偿金额之日止）。3、判令被告城投公司承担本案的全部诉讼费用。本案诉讼期间，原告骏豪公司书面申请增加一项诉讼请求：判令城投公司返还骏豪公司已支付的第一年租金108，000元。
被告城投公司辩称，本案土地租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告因其违规建设行为导致本案租赁合同不能继续履行，所造成的一切损失均应由其自行承担。具体理由：一、本案土地租赁协议合法有效。首先，本案租赁使用的土地只是“规划中”的绿化用地，而非“已经建成”的绿化用地，二者有本质的区别。城投公司出具的《关于高尔夫练习场用地为临时用地的情况说明》中，将本案租赁土地明确表述为“政府规划的绿化用地”，并非实际“已经建成”的绿化用地。实际上，本案租赁土地系政府注入城投公司的资产。目前，该土地使用权人仍为城投公司，土地用途仍为商业、住宅用地，并非绿化用地，且该土地从未建成绿化用地，至今也尚未确定启用于绿化建设。其次，《城市绿化条例》第十九条、第二十条，规范和保护的是实际已经建成的绿化用地，而不是像本案这样只是处于规划状态、并未实际建成的绿化用地。根据该条例第二十条第二款的规定，即使是已经建成的绿化用地，也可以临时占用，只是需经城市绿化行政主管部门同意并办理临时用地手续。由于本案租赁土地只是规划中的绿化用地，尚未建成并交付城市绿化行政主管部门管理，因此，骏豪公司临时租赁本案土地无须经城市绿化行政主管部门同意并办理临时用地手续。第三，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》等相关规定，骏豪公司需在租赁土地上临时搭建建筑物，已经经过了上饶市城乡规划局批准并核发了编号为2012饶市规临建010的《临时建设工程规划许可证》，故本案租赁合同合法有效。二、造成本案租赁合同不能继续履行的原因在于骏豪公司实施了违规搭建行为。依据《江西省城乡规划条例》第六十条第二款之规定，“城市、镇规划区内的临时建设，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准，使用期限不得超过两年；期满需要延续的，应当在期限届满三十日前向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请，经批准可以延续一次，期限不得超过一年”，因此，本案讼争租赁合同约定三年的租赁期限是合适的。然而，本案《租赁协议》签订后，骏豪公司并未按照上饶市城乡规划局核发的《临时建设工程规划许可证》批准的内容进行建设：一方面，“批东建西”；另一方面，又擅自扩大临时建筑的面积；特别是，其实际建筑侵占了上饶市金通房地产开发有限公司的项目建设用地，造成上访，激化了社会矛盾。为此，基于骏豪公司的违规建设问题，上饶市城乡规划局于2014年8月14日下达《工作联系函》，告知由于临时建筑未按规定建设，不予延续临时建设工程规划许可证的决定，并要求在两年使用期限届满之前自行拆除该建筑。在两年期限届满后，上饶市城乡规划局于2014年10月14日下达饶市规罚字2014（北）第10001号行政处罚决定书，责令2014年10月29日前拆除上述临时建筑。因此，本案不存在合同效力问题，而是合同履行问题。本案租赁合同不能继续履行的根本原因在于骏豪公司违规建设行为，其后果均应由骏豪公司自行承担。
反诉原告城投公司诉称，在涉案租赁合同履行过程中，骏豪公司仅支付了第一年租金108，000元，此后租金一直未付。为此提出反诉，请求：1、判令骏豪公司支付拖欠租金108，000元及其利息，并自2014年11月1日起至原告腾空土地之日继续按每月9，000元标准支付租金。2、本案反诉费由骏豪公司承担。
反诉被告骏豪公司辩称，讼争的土地租赁合同自始无效，骏豪公司不但不应当继续交纳租金，而且已经支付的租金应当予以返还。
骏豪公司为支持其诉辩主张，向本院提交了以下证据：
1、原、被告于2012年4月28日签订的《租赁协议》一份，欲证明该《租赁协议》约定：被告城投公司将饶府国用（2010）（126号）地块（位于上饶市信州区朝阳路口二上公路边原磷肥厂，面积约27.2亩、计18，129.8㎡）租赁给原告骏豪公司办建高尔夫训练场，租赁期为10年（自2012年8月1日至2022年7月31日）。
2、原、被告于2012年10月26日签订的《租赁协议》一份，欲证明该《租赁协议》约定：被告城投公司将坐落在上饶市信州区凤凰大道东北侧、龟峰西路西侧、槠溪北路南侧，面积为44.43亩、实际使用27.2亩，计18，129.8㎡的土地，租赁给原告骏豪公司办建高尔夫球训练场，租赁期间自2012年11月1日至2015年10月30日止，预期为3年。
3、城投公司于2013年5月向上饶市金通房地产公司出具的《关于高尔夫练习场用地为临时用地的情况说明》一份，欲证明《租赁协议》项下地块的用途为绿化用地。
4、原告骏豪公司分别于2015年4月21日、2015年5月5日出具的《申请调查函》，上饶市城乡规划局分别于2015年4月30日、2015年5月13日出具的《回复函》，以及上饶市中心区控制性详细规划图各一份，欲证明《租赁协议》项下的租赁地块的规划用地性质为绿化用地，且被告城投公司在2012年签订租赁合同时有意隐瞒土地用途，将规划确定为城市街头绿地的土地出租给原告建设经营高尔夫球训练场。
5、上饶市城乡规划局于2014年10月14日向城投公司下发的《行政处罚决定书》一份，欲证明上饶市城乡规划局责令限期拆除原告骏豪公司投入巨资建设的高尔夫球练习场建筑物及构筑物。
6、上饶众仁联合会计师事务所于2013年9月27日出具的《专项审计报告》一份，欲证明截至2013年8月31日，原告骏豪公司为高尔夫球练习场建筑物及构筑物投入资金已达9，222，137元。
7、骏豪公司支付租金10.8万元的《进账单》一份，欲证明骏豪公司支付了第一年的租金10.8万元。
城投公司的质证意见：骏豪公司证据1与本案无关，该协议虽然存在，但已被变更为之后的第二份协议。证据2的真实性无异议。证据3的证明目的有异议，该土地的使用权属城投公司所有，是拟规划用地，并非实际交付的绿化用地。证据4的真实性无异议，但城投公司在2010年就已经取得了租赁地块的土地使用权证，当时土地用途为商业住宅用地，即使该土地后来调整为绿化用地也是没有溯及力的，因为只有在政府收回该土地后，才能由政府另行作为绿化用地使用。上饶市城乡规划局2015年5月13日的《回复函》中只是说该土地2012年度为绿地，并未明确究竟何时审批为绿地，对此城投公司和骏豪公司一样均不知情，政府相关部门也未进行告知，故城投公司不存在欺骗、隐瞒土地性质的问题。证据5无异议。证据6有异议，一是该证据与本案无关，只是内部审计，并非诉讼目的的审计，不能公开使用；二是该审计报告注明了其内容真实性与合法性不能确认，故该报告内容不合法。证据7无异议。
本院认证意见：城投公司对骏豪公司1、2、3、4、5、7号证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。骏豪公司证据6属企业内部审计报告，该审计报告特别声明仅供摸清企业“家底”使用、报告内容不得提供给其他任何单位和个人、所审计的会计资料的真实性由骏豪公司负责、会计原始单据很难判断其真实有效性，且该审计报告中“股东投入”9，222，137元，并非当然等于骏豪公司的经济损失，故该证据的真实性、关联性、合法性均无法确认，本院不予采纳。
城投公司为支持其诉辩主张，向本院提交了以下证据：
1、原、被告于2012年10月26日签订的《租赁协议》一份，欲证明原、被告的土地租赁合同关系。
2、上饶市人民政府于2010年12月2日向城投公司颁发的《国有土地使用权证》一份，欲证明城投公司为本案租赁土地的使用权人。
3、上饶市城乡规划局于2012年9月20日向城投公司颁发的《临时建设工程规划许可证》一份（含规划建设方案平面图），欲证明临时建筑的规划情况，并通过了规划局的批准，批准面积为1，100㎡。
4、实际建筑与规划建筑对比图，欲证明骏豪公司违反规划批准的内容进行建设的情况。
5、现场照片一组，欲证明骏豪公司违反规划批准内容进行建设的现场情况。
6、上饶市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室于2015年1月6日印发的《关于交办要求拆除高尔夫练习场违章建筑信访事项的函》一份，欲证明骏豪公司违规建设，侵犯上饶市金通房地产开发有限公司“御景天下”项目用地，导致上访。
7、上饶市城乡规划局于2014年8月14日向城投公司出具的《工作联系函》一份，欲证明因骏豪公司违反规划批准的内容进行建设，致其临时工程规划许可不能展期并最终被责令限期拆除，导致本案租赁合同无法履行。
8、上饶市城乡规划局于2014年10月14日向城投公司下发的《行政处罚决定书》一份，欲证明骏豪公司的违规建设行为造成行政处罚的结果。
9、上饶市城市管理局于2015年3月2日出具的《情况说明》一份，欲证明租赁土地为规划中的绿化用地，并未建成，未交付城市管理局管理。
骏豪公司的质证意见：城投公司的证据1的真实性、关联性、合法性均无有异议，但说明城投公司出于盈利目的将不能出租的土地出租。证据2的真实性、关联性、合法性均无有异议，但具有土地使用权证并不能证明该土地可以出租，达不到城投公司的证明目的。证据3的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。证据4、5、6均未提供原件，真实性、关联性、合法性均有异议。证据7的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。证据8的真实性无异议，但与讼争合同是否有效无关。证据9的真实性无异议，但无法达到城投公司的证明目的，且可证明城投公司违规将绿化土地租赁给骏豪公司。
本院认证意见：骏豪公司对于城投公司1、2、3、7、8、9号证据的真实性均无异议，本院予以确认。城投公司4、5、6号证据未提供原件，无法确认其真实性，本院不予采纳。
经审理查明，上饶市国土资源局于2010年12月2日向城投公司颁发饶府国用（2010）第129号《国有土地使用权证》，其中载明：土地使用权人为城投公司；坐落信州区大道北侧、路西侧；地类（用途）为商业、住宅；使用权类型为出让；终止日期为：商业2050年10月29日，住宅2080年10月29日；使用面积为29，618.5㎡。2012年4月28日，骏豪公司与城投公司签订《租赁协议》一份，约定：城投公司将饶府国用（2010）（126号）地块（位于上饶市信州区朝阳路口二上公路边原磷肥厂，面积约27.2亩、计18，129.8㎡）租赁给骏豪公司办建高尔夫训练场，租赁期为10年（即：自2012年8月1日至2022年7月31日），该场地租金标准为每年每亩4，000元，合计10.8万元整。2012年4月30日，骏豪公司向城投公司交纳了第一年的租金10.8万元整。后因土地交付不成，该协议无法履行，经骏豪公司与城投公司协商，双方同意变更合同。2012年9月20日，城投公司申领了上饶市城乡规划局颁发的2012饶市规临建010号《临时建设工程规划许可证》（附规划建设方案平面图）一份，该证载明：建设单位为上饶市城市建设投资开发集团有限公司；建设项目名称为江西骏豪高尔夫球训练场（二层）；建设位置为凤凰大道北侧、龟峰西路西侧；建设规模为1，100㎡。2012年10月26日，城投公司与骏豪公司签订新的《租赁协议》一份，约定：城投公司将坐落在上饶市信州区凤凰大道东北侧、龟峰西路西侧、槠溪北路南侧，面积为44.43亩、实际使用27.2亩，计18，129.8㎡的土地，租赁给骏豪公司办建高尔夫球训练场；租赁期间自2012年11月1日至2015年10月30日止，预期为3年；该场地租金标准为每年每亩4，000元，合计10.8万元整，每年前一个月交纳全年租金。骏豪公司在该场地的一切投资费用由其自行承担。该协议还对其他事项进行了约定。2013年5月，城投公司向上饶市金通房地产公司出具《关于高尔夫练习场用地为临时用地的情况说明》一份，其中载明：“位于信州区横南东路以东、锦绣路以南、'御景天下'项目用地以北、'御景天下'项目用地以西地块编号为2010-129号的地块，面积44.43亩，政府规划为绿化用地，土地使用权暂时属于市城投集团公司所有。”2014年8月14日，上饶市城乡规划局向城投公司出具的《工作联系函》一份，内容为鉴于骏豪高尔夫球训练场项目未按规定建设，结合场地实际情况，该局决定对骏豪高尔夫球训练场临时工程两年的使用期限不予延续，并请城投公司在2014年9月20日使用期限届满前自行拆除。2014年10月14日，上饶市城乡规划局向城投公司下发《行政处罚决定书》一份，载明：“你（单位）于2014年9月30日在市凤凰大道北侧、龟峰西路西侧因江西骏豪高尔夫球训练场临时建筑物及构筑物超过规划批准期限的行为（以现场照片为证），违反了《中华人民共和国城乡规划法》四十四条的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条和《行政处罚法》第23条的规定，现责令你（单位）于2014年10月29日前改正上述行为，并决定对你（单位）作出对上饶市城市建设投资开发集团有限公司的项目江西骏豪高尔夫球训练场临时建筑2，060㎡及构筑物限期拆除的行政处罚。”2015年3月2日，上饶市城市管理局出具《情况说明》一份，载明：“坐落于信州区大道北侧、路西侧，土地权证号为国用2010第129号之地，属于规划中的绿化用地，尚未建成，未交付我局管理。”2015年4月30日，上饶市城乡规划局向原告律师出具《回复函》，载明：“你于2015年4月21日到我局申请提供上饶市信州区槠溪北路东北侧、锦绣路南侧地块规划用地性质，现答复如下：根据2015年2月13日上饶市人民政府批复的《中心区控制性详细规划》，该地块的规划用地性质为绿地。”2015年5月13日，上饶市城乡规划局再次向原告律师出具《回复函》，载明：“你于2015年5月5日到我局申请提供上饶市信州区槠溪北路东北侧、锦绣路南侧地块规划用地性质（2012年度），现答复如下：根据《中心区控制性详细规划》，2012年度该地块的规划用地性质为绿地。”
以上事实，有双方当事人的当庭陈述、国有土地使用权证、《租赁协议》、进账单、《关于高尔夫练习场用地为临时用地的情况说明》、临时建设工程规划许可证、行政处罚决定书、工作联系函、上饶市城市管理局的《情况说明》、上饶市城乡规划局的《回复函》等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点为讼争的租赁合同是否合法有效、相关损失和租金由谁承担。现分述如下：
一、关于合同效力问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，其中规定“违反法律、法规的强制性规定”的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”本案中，原告骏豪公司依据国务院《城市绿化条例》第十九条、第二十条的规定，主张本案租赁合同擅自改变城市绿化规划用地性质，违反了法律、法规的强制性规定，应认定合同无效。本院认为，城投公司的土地租赁行为不属于合同法第五十二条所规定的合同无效的法定情形，本案租赁合同合法有效。理由如下：首先，国务院《城市绿化条例》第十九条、第二十条虽然有“任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被”、“任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地”等强制性规定，但是，该条例第二十条同时规定“占用的城市绿化用地，应当限期归还。因建设或者其他特殊需要临时占用城市绿化用地，须经城市人民政府城市绿化行政主管部门同意，并按照有关规定办理临时用地手续。”该条例第二十八条规定：“未经同意擅自占用城市绿化用地的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原状，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任。”由此可见，城市绿化用地并非一律不能临时占用，只是应当符合适当的情形并办理相应的审批手续。国务院《城市绿化条例》第十九条、第二十条所规制和禁止的对象是“擅自改变城市绿化规划用地性质”、“擅自占用城市绿化用地”的行为，如有违反则应受到相应的行政处罚。其中，并未明确规定违反该条款则导致民事合同无效的法律后果。因此，国务院《城市绿化条例》第十九条、第二十条指向的并非是民事法律行为的效力性判断，该法条属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，即使违反该条款，也并不当然导致民事合同无效。其次，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”据此，上饶市城乡规划局在审批发放骏豪高尔夫球训练场《临时建设工程规划许可证》之前，应当对该项临时建设是否影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等进行审查，如有影响，不得审批。事实上，本案租赁的土地用于建设二层的骏豪高尔夫球训练场，已经得到上饶市城乡规划局的审批同意，并取得了《临时建设工程规划许可证》。根据行政行为的效力先定原则，上饶市城乡规划局的该项行政行为既定有效，应当视为本案当事人在租赁的土地上建设高尔夫球训练场的行为，并未影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等，其中包括并未影响城市绿地规划等控制性详细规划的实施，因此，应当视为城投公司在本案中的出租行为不违反相关的行政法律法规。第三，虽然上饶市城乡规划局的《回复函》已经明确表示根据《中心区控制性详细规划》本案涉讼土地2012年度的规划用地性质为绿地，但是，本案涉讼土地的《国有土地使用权证》上已经载明土地用途为商业、住宅用地，上饶市城市管理局也明确表示本案涉讼土地属于尚未建成的绿化用地且未交付其管理，在此情况下，骏豪公司主张该宗土地的使用应当依照国务院《城市绿化条例》的相关规定经过上饶市城市管理局的审批同意，没有事实依据，本院不予采纳。况且，依据现有证据也无法认定本案土地租赁行为破坏了绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被，进而导致损害国家利益和社会公共利益的情形发生。因此，骏豪公司请求确认本案租赁合同无效，没有事实与法律依据，本院不予支持。
二、关于相关损失和租金的承担问题。
城投公司按照合同约定将租赁的土地交付给了承租人使用，并在租赁期间保持了租赁物符合约定的用途，故城投公司已经履行了出租人的基本义务。上饶市城乡规划局的《工作联系函》和《行政处罚决定书》显示，骏豪公司建设的高尔夫球训练场项目未按规定建设，导致该临时建设工程项目不予延期，并最终被责令限期拆除。城投公司对此并无过错。况且，本案租赁合同明确约定骏豪公司在该场地的一切投资费用由其自行承担。因此，骏豪公司建设的高尔夫球训练场被行政机关责令限期拆除所产生的经济损失，应当由骏豪公司自行承担。
因本案租赁合同合法有效，故骏豪公司以合同无效为由要求城投公司返还已交的第一年租金，于法无据，本院不予支持。鉴于目前本案租赁合同仍未解除，租赁的土地仍被骏豪公司占用，故城投公司提出反诉，要求骏豪公司支付所欠租金，合法有据，本院予以支持。因本案双方当事人于2012年4月28日签订的租赁合同并未实际履行，在本案庭审中，骏豪公司同意将其在2012年4月30日交纳的租金10.8万元顺延为2012年10月26日双方租赁合同中的第一年度的租金，故骏豪公司所欠租金应当从2013年11月1日起算。城投公司主张租金应当支付到骏豪公司腾空土地之日，本院认为，本案一审判决书宣判送达之后的租金尚未实际发生，故结合本案实际情况，骏豪公司所付租金应当计算到本案一审判决书宣判送达之日为宜。对于尚未发生的部分租金，本院在本案中不作处理，待其实际发生后，城投公司可另行主张权利。因本案租赁合同并未约定逾期支付租金的利息，故城投公司要求骏豪公司支付所欠租金的利息，没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，原告骏豪公司的诉讼主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告城投公司反诉请求中的合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告江西骏豪体育推广有限公司的诉讼请求。
二、限反诉被告江西骏豪体育推广有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告上饶市城市建设投资开发集团有限公司支付2013年11月1日至2014年10月底的第二年度租金108，000元；并按照每月9，000元的标准继续支付自2014年11月1日起至本案一审判决书宣判送达之日止的租金。
三、驳回反诉原告上饶市城市建设投资开发集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费77，111元、反诉费1，230元，共计78，341元，由原告江西骏豪体育推广有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 徐迎风
审 判 员 王 琦
代理审判员 郑国辉
二〇一五年六月三日
代书 记员 邱露莹