海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼山民一初字第247号
原告杨兰娇，女，1976年4月24日出生，汉族，服装业个体工商户。
原告钱文才（系杨兰娇丈夫，又系蔡仁妹的委托代理人），男，1967年4月10日出生，汉族，海口鸿洲集团有限公司职员。
原告蔡仁妹，女，1954年10月13日出生，汉族，海口市百货有限公司退休职工。
委托代理人钱文才，男，海口鸿洲集团有限公司职员。
被告海口市新城区建设开发有限公司，住所地海口市大英山西四路9号。营业执照号：460000000170186。
法定代表人吴恕，该公司董事长。
委托代理人费凡，该公司职员。
委托代理人李传荣，该公司职员。
被告海口市房屋征收局，住所地海口市秀英区长滨路市政府第二办公区13栋3楼。
法定代表人陈昊旻，该局局长。
委托代理人邝小波，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人周芸妃，海南法立信律师事务所律师。
被告陈世华，男，1928年7月2日出生，汉族，退休职工。
委托代理人陈信雄，海南广哲律师事务所律师。
原告杨兰娇、钱文才、蔡仁妹诉被告海口市新城区建设开发有限公司（以下简称新城公司）、海口市房屋征收局（以下简称市征收局）、陈世华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨兰娇、钱文才（蔡仁妹的委托代理人）、被告新城公司的委托代理人费凡、李传荣、被告征收局的委托代理人邝小波、被告陈世华的委托代理人陈信雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨兰娇、钱文才、蔡仁妹共同诉称：依据新城公司《关于陈世华户过渡用房相关事宜的通知》（海新建工（2008）9号）和原海口市拆迁管理办公室（以下简称市拆迁办）的《关于海府立交陈世华拆迁周转房租赁费的复函》（海拆监（2008）1号），新城公司于2007年10月27日起租用原告的位于海口市琼山区道客村132号205房和305房给陈世华作为过渡安置房，租金为每月1600元整。从2007年10月27日—2014年12月27日共86个月，新城公司只付了初期3个月的房租4800元，尚欠83个月的租金132800元。按照文件，初期3个月房屋租金由新城公司支付，3个月后，陈世华若继续租住，由陈世华与原告另签订租赁合同。但陈世华认为是新城公司和市拆迁办给他们的安置房，跟原告没有任何关系，原告多次找陈世华沟通解决但被其轰出，至今已达七年之久，造成原告有家回不了，有租收不回。2014年11月-12月，原告曾找新城公司和市拆迁办、陈世华协商解决但无果。因新城公司是租房合同的相对人，其拖欠原告租金达83个月之久，迟延履行合同义务，致使原告出租房屋的目的不能实现，原告有权请求解除房屋租赁合同，拖欠的租金新城公司应予偿还。陈世华是房屋租赁关系的实际受益人，至今尚住在房屋里，应当与新城公司共同向原告返还房屋，并承担支付租金的义务；市拆迁办作为陈世华被强制拆迁后的临时安置管理机关，应当承担连带清偿租金的义务。故请求法院判令：1、解除原告与被告新城公司达成的口头房屋租赁合同；2、被告新城公司和被告陈世华共同将原告杨兰娇、钱文才所有的位于海口市琼山区道客村132号205房归还杨兰娇、钱文才，将原告蔡仁妹所有的道客村132号305房归还蔡仁妹，即被告新城公司和陈世华共同搬离上述两套房屋，并腾空房屋给原告方；3、被告新城公司向原告支付自2008年1月28日起至今的房屋租金132800元及其相应利息（按中国人民银行同期贷款利率标准分段计至实际归还之日），被告市征收局与被告陈世华承担连带清偿责任；4、三被告共同承担本案诉讼费。
被告新城公司辩称，新城公司与原告既没有签订书面房屋租赁协议，也没有实际占有原告所属房屋，法院应驳回原告的诉讼请求。一、新城公司作为海府立交代建方，当时为配合政府顺利完成该项目建设，根据市拆迁办的海拆监（2008）1号复函，在市拆迁办的委托下为陈世华租赁3个月的临时过渡房。二、海口市道客村132号205房和305房的租赁是在2007年10月27日达成的口头事实合同，约定租赁期为3个月，租赁费4800元由新城公司在市拆迁办的委托下向原告一次性支付，4800元并从陈世华的拆迁补偿中扣除，水电费由陈世华支付，3个月后租赁费由陈世华支付，水电费自理。2008年1月16日，新城公司向陈世华下发《关于陈世华户过渡房相关事宜的通知》，明确说明陈世华目前所租赁的房屋租期为2007年10月27日至2008年1月27日，租赁期满后，如陈世华需继续租赁房屋要和原告重新签订房屋租赁协议，如要求新城公司缴纳相关费用，新城公司将从最终拆迁补偿款中扣除。陈世华在收到此通知后没有反对也没有通知新城公司。目前，该口头租赁合同也因租期届满而解除，而陈世华为租期满后的实际占有人，其与原告已成立事实上的租赁关系，新城公司对租金不存在赔付义务，原告应请求陈世华返还原物并赔偿。
被告市征收局辩称，原告将市征收局列为诉讼当事人没有事实和法律依据。因为：一、根据合同的相对性原则，市征收局并非本案租赁合同的当事人，也非该租赁房屋的实际使用人，没有义务承担租赁合同中约定的租金。原告对并非租赁合同的市征收局提起诉讼主张没有法律依据。二、海口市建设局按规定是本市负责房屋拆迁的行政主管部门，市征收局是受该局委托负责行使国兴立交项目拆迁的日常监督管理行政职权，原告对行政行为提起民事诉讼没有法律依据。市征收局在实施具体行政行为的过程中若有损害原告的合法权益，原告应提起行政诉讼，且对外的法律责任都应由海口市建设局承担。
被告陈世华辩称，一、三原告合并起诉本案，法律关系混乱，应驳回其起诉或诉讼请求。蔡仁妹是道客村一巷132号503房的房屋所有权人，杨兰娇是502B房的房屋所有权人，原告钱文才不是本案房屋所有权人。陈世华居住的是205房和305房，不是原告房产证上的503房和502B房，故原告的诉讼主体完全不适格。二、原告陈述的事实不属实。陈世华是2007年10月27日后居住在205房和305房，杨兰娇取得房屋产权是在2008年5月27日，蔡仁妹取得是在2008年7月7日。原告在取得产权之前，陈世华已经入住两房屋，因此原告不可能在陈世华入住前就口头和新城公司达成口头租赁协议。三、陈世华居住使用该房屋是因政府的强制拆迁安排，不是其非法入住。陈世华原来的房屋位于海口市琼山区国兴大道下洋村113号，2007年10月10日，海口市建设局和新城公司以该房屋在国兴—海府立交市政公共项目建设的拆迁红线范围为由，强制拆迁陈世华的房屋。当时拆除时，城管、公安人员强制将陈世华一家十几口人拉出或抬出家里。在陈世华进行行政诉讼过程中，经过多次审判，海口市中级法院终审判决，限海口市建设局依照法定程序在六十日内对陈世华被拆迁的房屋补偿事宜重新作出具体行政行为。但该局至今未作出任何补偿方案。四、陈世华一家入住两房是新城公司和市拆迁办安排的，入住时市拆迁办称是他们自己的房屋，先让陈世华住，并没有谈到租金的问题。陈世华从来没有与原告租赁房屋，也没有与原告谈过租赁价格，三个月租金4800元陈世华并不知道，原告以每月1600元的租金价格计算完全错误，不能强加给陈世华承担连带责任。虽然陈世华是房屋的受益人，但政府强制拆迁陈世华的房屋后，未作出任何的拆迁补偿，租金应当由新城公司和市征收局承担，与陈世华无关。五、原告要求支付2007年12月至今的租金，已过诉讼时效。新城公司和市征收局未支付租金给原告，原告应于一年内起诉，现七年后才起诉，已丧失胜诉权。
经审理查明，被告市征收局原行政名称为海口市拆迁管理办公室（以下简称市拆迁办），2013-2014年间变更为市征收局现名。
1994年前，原告杨兰娇原居住于海口市白龙路美舍下村住宅面积约138㎡的房屋；原告蔡仁妹居住于同址住宅面积约108㎡的房屋。1994年3月，因城市建设的需要，杨兰娇与蔡仁妹各自的房屋面临拆迁，其两人作为拆迁户各自与海口市拆迁安置工程处签订了《拆迁补偿安置协议》，杨兰娇因政府拆迁置换同等面积所得的两套房屋位于海口市龙昆南道客村132号507房（即7楼5号，面积135.18㎡）和502房（又称205房，即2楼5号，面积66.26㎡）；蔡仁妹置换得道客村132号305房（即3楼5号，面积135.18㎡）。2014年1月28日，杨兰娇与原告钱文才登记结婚。2008年5月27日，杨兰娇取得位于海口市道客新村一巷132号第2层502B房的房屋所有权，该房与前述道客村132号205房即同属一套房屋；同年7月7日，蔡仁妹取得位于海口市道客新村一巷132号第3层503房的房屋所有权，该房与前述道客村132号305房亦属同一套房屋。
2005年时，被告陈世华一家原住位于海口市白龙乡下洋村113号房屋。当年因海口市“国兴-
海南立交”项目建设，海口市建设局作为海口市房屋拆迁行政主管部门负责组织实施拆迁补偿安置，市拆迁办受海口市建设局委托负责建设项目拆迁的日常监督管理工作，而被告新城公司作为该项目的建设单位于2005年8月19日取得该项目的《房屋拆迁许可证》，负责对被拆迁人给予补偿安置。2007年7月，陈世华户作为该项目的被拆迁户在未与新城公司达成拆迁补偿安置协议的情况下，海口市建设局对陈世华户作出海建拆裁（2007）17号《行政裁决书》，其中主要决定对陈世华户的拆迁房屋以货币补偿方式进行；陈世华户不配合市政拆迁，拒绝签订拆迁补偿安置协议并搬迁，不能享受规定的拆迁奖励；陈世华户在收到本裁决之日起15天内搬迁腾退房屋；未搬迁的，该局将申请市政府行政强制拆迁或者依法申请人民法院强制拆迁。陈世华对该裁决不服向海南省建设厅申请复议，海口市人民政府批复该厅：“要求陈世华户在2007年8月20日前搬迁完毕”。在复议期间，陈世华户的房屋于2007年10月27日被强制拆除，同年11月，海南省建设厅复议决定维持原行政裁决书的具体行政行为。2007年11月至2009年5月，陈世华与其妻文明珠就该行政裁决向本院提起行政诉讼，该案历经一审、二审发回重审、一审重审、最终海口市中级法院二审重审，于2009年5月4日作出生效的（2009）海中法行终字第43号《行政判决书》，以海口市建设局作出的行政裁决书认定事实不清，行政裁决程序不当为由，判决撤销该17号《行政裁决书》，并限海口市建设局依照法定程序在六十日内对陈世华、文明珠的房屋补偿事宜重新作出具体行政行为。然而从该生效判决作出至今，海口市建设局一直未履行该判决。
2007年10月27日陈世华一家的下洋村房屋被强制拆除后，其一家人同日又被强制安排住进作为过渡期周转房的海口市道客村132号205房和305房，即原告杨兰娇与蔡仁妹各自享有的两套房屋。2007年12月26日，市拆迁办因新城公司请示陈世华户拆迁周转房租赁费，复函（海拆监（2008）1号）被告新城公司，表示“陈世华户被强制拆迁后，临时安置在过渡期周转房过渡，3个月过渡租赁费4800元从过渡费中扣除，水电费由陈世华户支付。3个月后租赁费由被拆迁人支付，水电费自理”，据此复函，被告新城公司与原告杨兰娇、蔡仁妹就陈世华户入住两房一事达成口头协议：即“由新城公司租赁道客村132号205房和305房两套房屋给陈世华户居住使用，租赁期从2007年10月27日至2008年1月27日即三个月的临时过渡期，三个月的租赁费用共4800元由新城公司向杨兰娇、蔡仁妹支付；三个月租期满后如陈世华户租赁房屋，则需由原告和陈世华户重新签订房屋租赁协议；陈世华户在前租期三个月内，除租赁费外，水电费、电视电话费、物业管理费由陈世华户承担；如果陈世华要求新城公司缴纳相关费用，新城公司将从陈世华户最终拆迁补偿款中扣除”。该口头协议达成后，被告新城公司向原告杨兰娇、蔡仁妹支付了三个月的租赁费4800元。2008年3月19日，被告新城公司作出海新建工（2008）61号《关于终止陈世华户过渡用房租赁的通知》，向原告重申该公司为陈世华户租赁的205房和305房，租期三个月至2008年1月27日届满，该公司将停止支付过渡用房的一切费用，如陈世华户需租赁需与原告协商承租事宜。然而从2008年1月28日后，陈华世一家并未与原告杨兰娇、蔡仁妹签订租赁合同，也未搬出该502房和305房，并一直居住使用房屋至今。2014年11月，原告因要求被告陈世华搬离房屋，向新城公司催款主张三个月租期满后至2014年10月27日的租金，与被告新城公司协商未果，遂向本院提起本案诉讼。
另查，道客村132号205房和305房现由被告陈世华一家约11口人居住使用；经本院现场查看，两房所在楼房实际位于道客村道客二里5横路，共为八层，205房位于第二层，305房位于第三层；本案无证据证明被告陈世华认可被告新城公司与原告杨兰娇、蔡仁妹达成的口头租赁协议；庭审中，原告杨兰娇同意其所有的道客村132号502房是其与原告钱文才的夫妻共同财产。
以上事实，有本院采信的由原告提供的市拆迁办的海拆监（2008）1号复函、新城公司的海新建工（2008）9号通知、房屋所有权证二本、结婚证、拆迁补偿安置协议二份、原告于2014年11月向新城公司的发文及催款通知；被告新城公司提供的市拆迁办的海拆监（2008）1号复函、新城公司的海新建工（2008）9号通知；被告市征收局提供的新城公司的海建新工（2008）61号通知、房屋拆迁许可证、《海口市市政及公共服务设施建设项目拆迁补偿安置办法》；被告陈世华提供的户口簿、（2008）琼山行初字第1号行政判决书、（2008）海中法行终字节第28号行政裁定书、（2008）琼山行重字第1号行政判决书、（2009）海中行终字第43号行政判决书；本院拍摄的相片，以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告杨兰娇、蔡仁妹与被告新城公司于2007年达成的口头租赁协议，即新城公司租赁该两原告的道客村205房和305房给陈世华一家居住使用，租赁期从2007年10月27日至2008年1月27日，三个月租金为4800元；三个月租赁期满后，则由原告与陈世华重新签订租赁协议。达成该口头合同后，被告新城公司已将租金4800元支付原告杨兰娇和蔡仁妹，而陈世华一家也实际入住使用该房。该口头合同至2008年1月27日已经实际履行完毕。此后，被告陈世华一家虽继续居住该两房屋，但因被告陈世华并未与原告签订租赁合同，与原告也未有租赁房屋及租金等有关合同的要约、承诺等意思表示，故本案租赁关系的主体是原告杨兰娇、蔡仁妹与被告新城公司，原告与被告陈世华之间不存在租赁关系。因该口头租赁合同约定的租赁期仅为三个月，故在三个月租赁期限届满后即2008年1月28日，该合同已经自行终止，而三个月的合同期内双方并无违约行为且已实现合同目的，因而无解除的必要，故原告诉讼请求解除其与被告新城公司达成的口头租赁合同，于法无据，本院不予支持。原告杨兰娇是于2008年取得205房的房屋所有权，其与原告钱文才虽于2014年才登记结婚，取得该房屋产权是在婚前取得，但因夫妻之间有约定夫妻共同财产的权利，故在原告杨兰娇认可该房属于其与原告钱文才的夫妻共财产的情况下，原告钱文才具有本案原告的诉讼主体资格，故被告陈世华主张钱文才不具有本案原告的诉讼主体资格，本院不予采纳。由于原告杨兰娇、钱文才已取得205房的房屋所有权，而原告蔡仁妹也已取得305房的房屋所有权，根据我国物权法第二条、第三十四条及第三十五条的规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，”妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险“。故原告方对两房屋享有直接支配和排他的权利，而两房屋目前由陈世华一家占有、使用，在被告陈世华未与原告签订租赁合同的情况下，其对两房屋无继续使用的权利，现原告请求被告陈世华腾空并搬离两房屋，并将房屋归还原告，符合上述法律规定，本院予以支持。原告同时请求被告新城公司归腾空、搬离、归还两房屋，但新城公司并非两房屋的实际占有使用人，并未侵犯原告的房屋所有权，该请求于法无据，本院不予支持。原告同时请求被告新城公司向原告支付自2008年1月28日起至今的房屋租金132800元及其相应利息，并由被告市征收局与陈世华承担连带清偿责任。本院认为，原告此项租金及利息的请求，系原告与被告新城公司口头租赁合同约定的三个月租期满后的租金请求，因该合同已经于2008年1月28日自行终止，而被告新城公司在合同终止后并未有与原告续约合同的意思表示，房屋也并非新城公司自己使用，且被告新城公司在口头合同中已向原告明确告知三个月租期满后需由原告另行与被告陈世华签订租赁协议的情况下，原告的此项请求无法律及合同依据，被告市征收局与陈世华依法亦无连带清偿义务，故本院对该请求亦不予支持。终上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，判决如下：
一、限被告陈世华于本判决生效之日起四十五天内腾空、搬离位于海口市龙昆南路道客村132号205房和305房（即海口市道客新村一巷132号第2层502B房和第3层503房），将205房归还原告杨兰娇和原告钱文才、将305房归还原告蔡仁妹；
二、驳回原告杨兰娇、钱文才、蔡仁妹的其他诉讼请求。
案件受理费2956元，由原告杨兰娇、钱文才、蔡仁妹负担2856元（已付），被告陈世华负担100元（被告陈世华负担部分，由其径行支付三原告，本院不作退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 陈晓倩
审 判 员 郭 煊
人民陪审员 詹武彬
二〇一五年三月十八日
书 记 员 姚 捷