安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00637号
上诉人（原审被告）：沙从兰，女，1959年11月6日出生，汉族，退休职工，住安徽省霍邱县。
委托代理人：汪东，安徽皋城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭孝琴，女，1973年9月12日出生，汉族，农民，住安徽省霍邱县。
委托代理人：张俊宝，农民。系郭孝琴丈夫。
委托代理人：范寿国，安徽靖淮律师事务所律师。
上诉人沙从兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服霍邱县人民法院于2014年1月23日作出的（2013）霍民二初字第00556号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人沙从兰及其委托代理人汪东，被上诉人郭孝琴委托代理人范寿国、张俊宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告郭孝琴诉称：被告称在霍邱县城关镇双湖西路有房产一处欲对外出售，原告通过关系找到被告想购买该房屋，于是双方见面，被告称该房屋手续齐全，房屋要价95万元，但原告必须先付定金20万元，下余款在2013年11月份交房时一次性付清。如原告到期不付款或反悔，所交的20万元定金不予返还；如被告不能按期交房或反悔时，被告应将定金退回并赔偿给原告20万元。约定好后，双方于2013年4月9日签订了协议，原告将20万元定金交给了被告。2013年11月份，原告多次找被告要求交房，可被告一拖再拖，后原告多方打听，才得知被告的房屋早已租给别人，还有三年才到期，被告现在根本没法交房给原告。被告缺乏诚信，采取隐瞒事实和真相的方法，将早已租出的房屋卖给原告，将定金骗取后不予返还，到期不交房屋，其行为存在严重欺诈。现诉请被告双倍返还定金40万元，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告沙从兰辩称：原告交付20万元定金是事实。但定金约定过高，超过主合同标的额20%的部分无效，法院不应支持。本案中涉及的协议书第二条是关于不动产交付的约定，第四条中的“交出”是对不动产交付使用的约定、而不是指物权法上的不动产交付，因此协议书中的争议条款不适用关于不动产交付的规定。本案中涉及的房屋，在原、被告签订房屋买卖协议书之前已由被告租赁给他人、该租赁合同并未到期，原告在签订协议之前与其家人多次考察过该房屋、被告也多次告知原告该事实，原告应该知道该房屋已被租赁的事实，根据买卖不破租赁的原则，原告没有理由要求房屋承租人将一楼实际交付给其使用、而是应该按照租赁合同的约定享受租金利益，因此房屋一楼已视为交付给原告使用，且被告随时可以将房屋三楼交付给原告使用、但原告拒绝接受，被告不构成根本违约。本案中涉及的民事责任不适用定金罚则，且房屋买卖协议书中并没有关于定金罚则的另行约定，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：经被告沙从兰起草，2013年4月9日，原告郭孝琴与被告沙从兰签订买卖房屋协议书一份，协议约定：卖方（甲方）为沙从兰，买方（乙方）为郭孝琴；甲方有全框架结构房屋，一楼为门面一间，三楼为二室二厅一厨一卫，总面积为140.59平方米，副房二层面积为50平方米，甲方以950000元的价格卖给乙方；乙方签协议时付给甲方定金200000元，余款在甲方交付房屋时一次付清；甲方交付给乙方房屋的同时转让房地产权证和土地使用证；甲方交付房屋时应保证现有设施完整，水电及下水管道畅通；如果乙方在甲方交付房屋时不能付清余款或者反悔，所交200000元定金甲方不予退还，如果甲方在2013年11月份不能交出房屋或者反悔，应全部退回乙方所交定金，同时赔偿乙方200000元；甲方在2013年11月份将上述房屋交付给乙方，本合同经双方签章后生效；被告在协议书下方“甲方”处签字“沙从兰”，原告在协议书下方“乙方”处签字“郭孝琴”，证人冯某在协议书下方“丙方”处签字“冯某”。协议签订后，原告向被告支付定金200000元。2013年10月起，原告开始向被告要房，并截止2013年10月29日在银行存款合计760663.5元。2013年11月份，原告丈夫张俊宝与冯某、卢保付到被告家要求交房，其中有一次张俊宝将上述760663.5元的银行清单交给被告，因得知该房屋正被别人租赁使用、租赁时间还有三年才到期，房屋便未能交付，经协调无果。2013年12月3日，原告向本院提起诉讼，要求被告双倍返还定金400000元。
综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案争议焦点是：1、被告沙从兰在本案中是否构成违约行为。2、被告沙从兰应如何承担相应的民事责任。
原审法院认为：1、关于被告沙从兰在本案中是否构成违约行为。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。本案原告郭孝琴与被告沙从兰在2013年4月9日签订了买卖房屋协议书，双方均应按照合同约定履行义务。在协议书相应条款中，均明确了“甲方交付房屋”这一约定，关于第4条中“甲方交出房屋”的表述，应当理解为具备房屋买卖协议中的交付条件。被告并未举出充分证据证明在签订协议之前原告就应该知道房屋已被租赁的事实，且在房屋处于被告实际控制的情况下，不应由在签订协议时对房屋租赁事实不知情、且不实际控制房屋的原告来承担举证责任及不利后果，故被告辩称房屋一楼因“买卖不破租赁”的法律规定导致应由原告按照租赁合同的约定享受租金利益、应视为被告已将房屋一楼交付使用等意见，本院不予采纳。故被告沙从兰的行为在本案中构成违约，应承担相应的民事责任。
2、关于被告沙从兰应如何承担相应的民事责任。本案被告沙从兰收取原告郭孝琴定金200000元后，并未按照协议的约定将房屋交付给原告，则其行为构成违约，应当双倍返还定金。协议书第4条中的约定，虽然与有关定金罚则的法律条文的表述不完全吻合，但其意思表示与法律规定基本相同，故本案中涉及的民事责任应适用定金罚则的法律规定，对被告该项辩称意见，本院亦不予采纳。至于被告双倍返还定金的数额，依法不得超过主合同标的额的20%，即950000元×20%＋200000元=390000元，对原告该部分诉请，本院依法予以支持，双方在协议中约定的定金数额超过主合同标的额20%的部分，则不予支持，对被告该项辩称意见，本院亦予以采纳。
综上，原告的诉请部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条之规定判决：一、被告沙从兰双倍返还原告郭孝琴的定金390000元，于判决书生效之日起三日内一次性付清；二、驳回原告郭孝琴其他诉讼请求。
上诉人沙从兰不服一审判决，上诉提出：1、本案中涉及的房屋，在其与郭孝琴签订房屋买卖协议书之前已由其租赁给他人，该租赁合同并未到期，郭孝琴知道该房屋已被租赁的事实，根据买卖不破租赁的原则，郭孝琴没有理由要求房屋承租人将一楼实际交付给其使用，而是应该按照租赁合同的约定享受租金利益，因此房屋一楼已视为其交付给郭孝琴使用，且其随时可以将三楼房屋交付给郭孝琴使用，实际情况是郭孝琴到期拒绝接受房屋，支付购房款，其没有构成根本违约。2、其即使没有交付出租的门面房构成违约，也只是构成部分违约（其余房屋没有违约），一审判决其全部违约，返还39万元错误。3、双方合同约定如果其在2013年11月份不能交出房屋或者反悔，应全部退回郭孝琴所交定金，同时赔偿郭孝琴200000元，本案中涉及的民事责任不适用定金罚则，且房屋买卖协议书中并没有关于定金罚则的另行约定，原审判决支持郭孝琴要求双倍返还定金诉讼请求错误。故请求二审法院撤销原判，驳回原告的诉讼请求。
双方当事人对各自一审提供的证据及质证意见同一审。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为：郭孝琴与沙从兰签订的买卖房屋协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。该房屋买卖协议约定沙从兰将一楼门面一间，三楼两室两厅一卫房屋卖给郭孝琴，约定交付房屋时间到期后，沙从兰没有将其用于居住的三楼两室两厅一卫房屋交付给郭孝琴，也没有将其原先出租给他人的一楼门面一间房屋交付给郭孝琴，且继续收取租金，同时也没有将转让房屋的房地产权证和土地使用证交付给郭孝琴，退还给收取郭孝琴的20万元购房定金，沙从兰的行为已构成违约。郭孝琴与沙从兰签订的买卖房屋协议书中有关一方不履行约定义务应承担民事责任的内容，虽然与有关定金罚则的法律条文的表述不完全吻合，但双方真实意思表示是适用定金罚则。故原审法院判决沙从兰返还定金39万，并无不当。沙从兰上诉提出郭孝琴知道其购买的房屋门面房部分已经在出租，以买卖不破租赁为由，认为其不构成违约，与查明的事实不符，其提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由沙从兰负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张胜钧
代理审判员 许 琛
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 马 龙
附：本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。