黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民二民初字第517号
原告哈尔滨市光华物业有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区（原动力区）安通街125号
法定代表人刘立新，该公司总经理。
委托代理人苑春滨，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人李洪军，住哈尔滨市南岗区。
被告哈尔滨阳光投资有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区果园街40号。
法定代表人张骎，该公司董事长。
委托代理人杨丽萍，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人潘志强，住哈尔滨市道外区。
原告哈尔滨市光华物业有限责任公司诉被告哈尔滨阳光投资有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月23日、2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨市光华物业有限责任公司的委托代理人苑春滨、李洪军，被告哈尔滨阳光投资有限责任公司的委托代理人杨丽萍、潘志强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年11月12日签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同中约定了阳光名邸住宅小区的物业服务标准及相关内容。原告履行合同后，被告单方通知解除物业合同。被告至今尚欠原告空置房屋物业费284911元未给付。原告多次向被告索要未果，原告为维护自身的合法权益，起诉至人民法院，诉请：1、依法判�被告给付原告空置房屋物业费284911元；2、案件受理费由被告承担。
被告辩称：原、被告于2013年11月12日签订了《前期物业管理服务合同》，合同中约定了阳光名邸小区的物业服务标准、物业管理服务费的收取范围及违约责任。在合同的履行过程中，原告根本达不到合同中约定的物业服务标准，被告多次要求原告整改，但由于原告公司能力有限，均达不到合同约定的服务标准，故被告依据合同的约定与原告解除物业服务合同。在原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中明确约定了物业管理服务费的收取范围是竣工验收合格并交付业主后的物业费。对于小区内的空置房屋，被告并没有交付给原告，原告亦没有对空置房屋进行物业服务，故被告认为原告的诉讼请求没有法律以及事实的依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张�事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一、《前期物业合同》一份，证明原告已经按照合同的约定提供了符合合同约定标准的物业服务。
证据二、空置房屋物业收入总台账一份。证明原告按照前期物业合同约定对2号楼提供了物业服务，被告共拖欠原告空置房屋物业费284911元的事实。
证据三、函件一份。证明2015年6月30日原告曾向被告催要过空置房屋的物业费的事实。
证据四、通话录音两份。证明原告就空置房屋的物业费问题多次与被告进行协商的事实。
证据五、被告公司单方通知一份。证明被告要求原告于2015年3月20日撤出，原告并不同意解除合同的事实。
证据六、物业办理进户说明一份、物业费收入总台账一份、告示板照片一份、进户收费一览表一份。证明原告收取物业费的标准是按照�平方米1.50元的标准收取的事实。
证据七、结算台账一份。证明原告实际收取物业费的户数及金额。
经庭审质证，对原告提供的证据一，被告对该证据的真实性无异议，但认为仅凭该合同无法证实原告的服务达到合同约定的服务标准。对原告提供的证据二，被告对该证据的真实性有异议，认为空置房屋的情况需要核实，但被告认为空置房屋无人使用，不产生物业服务费用。对原告提供的证据三，被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为被告于2015年6月23日接到人民法院的传票，而该函件中并没有注明日期，但根据原告所述日期为6月30日，被告认为原告存在故意之嫌。对原告提供的证据四，上述电话录音是在被告工作人员不知情的情况下录取的，而且电话录音的内容都是原告方在自行陈述，被告单位工作人员对原告所述并没有予以认可。对原告提供的证据五，被告对该证据的真实性无异议，但认为在下达该通知前，原、被告已经就物业交接问题进行协商。对原告提供的证据六，被告对该证据有异议，认为物业费的收取标准要经过物价部门和物业上级主管部门审批备案，原告提供的收取标准系其自己出具，不具有法律依据，而原告提供的台账的真实性无法确认，需要核实。对原告提供的证据七，被告认为该证据仅能证明原告收取了628笔物业费，但并不能证明上述费用是否为原告收取的全部物业费。
被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限内提供证据如下：
证据一、原、被告签订的《前期物业管理合同》一份。证明按照合同的约定原告应当收取的物业费是经竣工验收合格并交付业主使用后的物业管理服务费，以及按照合同约定空置房屋并没有交付给原告管理，不具备收取物业费的条件。
证据二、进户会签单三份。证明业主进户前房屋钥匙一直由被告保管，并没有交给原告，因此空置房屋并不产生任何的维护管理费用。
证据三、阳光名邸住宅小区商品房预售许可证一份、测量报告一份。证明该小区内82套空置房属于政府的公租房及廉租房，该部分房屋不属于被告公司。
证据四、《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》、《哈尔滨市普通住宅小区物业服务收费指导价格》、《哈尔滨市物价监督管理局关于阳光名邸小区项目前期物业服务收费标准的复函》一份。证明按照上述文件的规定，该小区最高收取物业费标准为每平方米1.1元的事实。
证据五、中共哈尔滨市委、哈尔滨市人民政府信访局会议备忘录一份、哈尔滨市建设工程质量监督站下发的《责令改正通知书》一份。证明阳光名邸小区是在市政府信访局的要求和协调下，在房屋没有竣工验收的情况下为业主办理的进户手续。
经庭审质证，对被告提供的证据一，原告对该证据的真实性无异议，但认为按照合同的约定空置房亦由原告公司负责管理，且按照法律规定，空置房屋的物业费应当由被告公司承担的事实。对被告提供的证据二，原告认为该证明只有三户，不能证明所有业主均存在上述情况，且该证据亦不能证明原告对于空置房屋没有进行管理。对被告提供的证据三，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据仅注明公开预售的房屋，并没有注明廉租房及公租房，且该证据与本案不具有关联性。对被告提供的证据四，原告对该证据的真实性无异议，但认为按照该文件的规定，物业费只是指导价格，不能作为最终的价格依据。对被告提供的证据五，原告认为该证据没有相关部门的公章�仅是会议备忘录，不具有文件的法律效力。根据被告提供的责令整改通知书，恰证明阳光名邸已经实际进户的事实。
本院对原、被告提交的证据，经审查后认为，对原告提供的证据一，因该证据与被告提供的证据相一致，且被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据二，虽然该台账系原告自行制作，但被告在举证期限内并没有提出足以反驳该证据的其他证据材料，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据三，因该证据系原告自行制作，其中涉及的空置房屋物业费金额不能作为定案的依据，故本院对该证据不予采信。对原告提供的证据四，因从上述录音内容来看，被告公司工作人员并没有认可拖欠原告空置房屋物业费的事实，仅是表示可以向领导汇报，且该录音系在对方不知情的情况下录取的，不具有证明的效力，故本院对该证据不予采信。对原告提供的证据五，因根据庭审陈述可知，原告单位以及实际撤出该小区的前期物业管理服务，但仅凭该证据并不能证明系被告单方面解除合同的事实，故本院对该证据的真实性予以确认，但对该证据的证明问题不予采信。对原告提供的证据六、七，因仅凭该证据并不能证明原告所收取的物业费是经过价格部门及物业管理部门审批的价格，故本院对上述证据不予采信。
对被告提供的证据一，因该证据与原告提供的证据一相一致，且原告对该证据的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据二，虽然根据该证据显示，只有进户的业主才能领取钥匙，但是对于空置房屋，因其中庭院、楼道清扫等物业服务仍然要由物业公司负责，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证据三，因该证�系正式的预售许可证，并无不当之处，故本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据四，因该证据均系正式的文件，并无不当之处，故本院对该证据予以确认。对被告提供的证据五，因其中的会议纪要中没有相关与会人员的签字确认，故本院对该证据不予采信；对于该证据中的责令改正通知书，因系相关行政机关的正式文书，并无不当之处，故本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明：原、被告于2013年11月12日签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同中约定由原告公司负责位于哈尔滨市香坊区果园街40号阳光名邸小区的前期物业服务。合同中约定的物业服务期限为2013年11月15日至首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。该合同第七条还约定物业费收取的范围为竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费�2015年3月18日，被告向原告下达《关于阳光名邸住宅小区前期物业管理交接的通知》，通知中要求原告于2015年3月20日前撤出阳光名邸住宅小区的前期物业管理服务。原告单位接到通知后，正式撤出了该小区的物业管理。另查明，阳光名邸小区2号楼空置房屋总建筑面积为12327.53平方米，其中8户已经出售，另外有21户廉租房及51户公租房。再查明，2012年1月11日哈尔滨市物价监督管理局作出哈价函（2012）2号《哈尔滨市物价监督管理局关于阳光名邸小区项目前期物业服务收费标准的复函》，该文件中明确指出，阳光名邸小区综合管理、公共区域只需维护、公共区域保洁、公共区域绿化养护、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修等五项前期物业服务收费标准暂定为高层每平方米建筑面积每月收费标准为1.10元。
本院认为，原、被告于2013年11月12日签订的�前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，且原告已经实际为阳光名邸小区提供了前期物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照合同的约定，对于已经办理进户的业主，产生的前期物业管理费应当由业主自行承担。按照国务院颁布的《物业管理条》第四十二条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳”的规定，空置房屋的物业管理费应当由被告公司承担。关于被告辩称根据其与原告签订的《前期物业管理服务合同》，原告收取物业费的范围仅为已经竣工验收且交付给业主的房屋的问题，因在原、被告签订的物业服务合同中对于空置房屋的物业费并没有约定，对于合同中没有约定或者约定不明的，应当按照法律、法规的相关规定予以处理。且原告已经实际为阳光名邸小区提供了前期物业管理，因物业公司承担了社区内公共区域的安保、清扫等工作，该部分工作并不会因为空置房屋无人居住而无需提供服务，故本院对被告的该项抗辩主张不予采信。
根据原告提供的证据二显示，原告在为阳光名邸小区提供前期物业管理期间，共有210户空置房屋。虽然被告认为该空置房屋明细系原告自行制作，不具有证明效力，但被告作为该房屋的开发建设单位，对于房屋的销售及进户情况是应当掌握及了解的，在法庭明确了原、被告双方的举证责任后，被告仍未能提供相应的证据证明空置房屋的出售及进户情况，故本院对原告提供的该证据予以采信。但是根据原告提供的该明细中显示，其中有8户房屋系登记有业主姓名的，故该8户房屋应当属于已经出售的房屋，按照法律、法规的规定，该部分的物业费应当由业主承担。综上，阳光名邸小区空置房屋总建筑面积为12327.53平�米（12834.01平方-506.48平方米）。另外，根据被告提供的证据显示，该房屋中有21户廉租房、51户公租房，总建筑面积为3161.89平方米。因该部分房屋不属于被告预售房屋的范围，其产权亦不属于被告公司，故该部分空置房屋的物业费用亦不应当由被告承担。综上，被告应当承担的空置房屋的建筑面积为9165.64平方米（12327.53平方米-3161.89平方米）。关于物业费的收取标准问题，因原、被告在《前期物业管理合同》中没有约定物业费的收取标准，原告亦未能提供证据证明其按照每平方米1.5元的标准收取物业费的依据及合理性，而按照哈尔滨市物价监督管理局哈价函（2012）2号《哈尔滨市物价监督管理局关于阳光名邸小区项目前期物业服务收费标准的复函》中明确指出，阳光名邸小区综合管理、公共区域只需维护、公共区域保洁、公共区域绿化养护、共用部位、共用设施设�日常运行、保养、维修等五项前期物业服务，收费标准暂定为高层每平方米建筑面积每月收费标准为1.10元，故对于空置房屋的物业费亦应当参照该标准执行，自合同约定的2013年11月15日起至原告公司撤离该小区前期物业服务时的2015年3月20日，原告共提供物业服务的时间为16个月，故被告应当给付原告的空置房屋物业费为161315.26元（9165.64平方米×1.10元×16个月）。关于原告主张每平方米1.10元的标准仅是参考价格，不是最终收费标准的抗辩主张，因根据物价局的文件明确指出“以上普通住宅前期物业服务收费标准为最高收费标准”，且原告亦未能提供经过物价部门及物业管理部门审批备案的价格依据，故本院对原告要求按照每平方米1.50元的标准收取物业费的诉讼主张不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告哈尔滨阳光投资有限责任公司于本判决生效后十五日内给付原告哈尔滨市光华物业有限责任公司阳光名邸小区2号楼空置房屋物业管理费161315.26元；
二、驳回原告哈尔滨市光华物业有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5574元（原告已预交5574元），由原告哈尔滨市光华物业有限责任公司负担2048元，由被告哈尔滨阳光投资有限责任公司负担3526元；由被告哈尔滨阳光投资有限责任公司负担的案件受理费，与上款一并给付原告原告哈尔滨市光华物业有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 谢明慧
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 李 朦