黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥中法民一民初字第55号
原告张海军，住辽宁省大洼县。
委托代理人高振娟，黑龙江洪峰律师事务所律师。
被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司。
法定代表人刘晟，职务经理。
委托代理人李春刚，住哈尔滨香坊区。
原告张海军与被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高振娟，被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司委托代理人李春刚庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海军诉称，被告在海伦市铁路街二委进行房地产开发，2009年9月10日原告与被告签订三份商品房买卖合同，分别购买被告开发的商品房：A幢9个车位，价款4，50，000.00元；A幢东4号商服，价款910，308.00元；A幢东5-1号、东5-2号商服，价款877，797.00元，原告按合同约定交付了购房款后，等待被告交付所购房屋。合同约定，被告应在2009年11月15日前，将经验收合格的所购房屋交付原告使用，但是被告没有按期交付，原告此后无数次找被告协商，被告均以各种理由拖延至今，故原告起诉，请求判决解除合同并退还购房款本金2，238，000元，并承担违约损失816，908.00元，被告承担本案诉讼费。
被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司辩称，双方订立买卖合同约定的标的房屋被告已全部施工完毕，具有使用功能，原告已办理房屋产权预售登记，该房屋所有权人已预登记在原告名下，不存在被告违约和交付不能，该合同具有真实性、合法性，被告不同意原告的解除之诉，假设法院判决解除合同，被告也不同意原告所主张的172万元利息，因为双方买卖合同没有约定利息，也没有借贷的法律关系，所以原告主张利息缺少事实依据和法律依据，被告对原告的诉讼主张不予认可。
原告张海军为支持其诉讼主张，提供了如下证据：
证据一：003号商品房买卖合同以及商品房买卖收据，主要证明原告在2009年9月10日向被告购买位于海伦市铁路街2委216.74平方米，总价款910，308.00元商品房及被告收取原告缴纳的全部房款的事实。
证据二：004号商品房买卖合同以及商品房买卖收据，主要证明原告在2009年9月10日向被告购买位于海伦市铁路街2委216.74平方米，总价款877，797。00元商品房及被告收取原告缴纳的全部房款的事实。
证据三：005号商品房买卖合同以及商品房买卖收据，主要证明原告在2009年9月10日向被告购买位于海伦市铁路街2委总价款450，000元9个车库及被告收取原告缴纳的全部房款的事实。
证据四：收据一份，主要证明被告收取原告八个车位款400，000元。
证据五：产权预售登记证明，主要证实原告购买的商品房在2011年6月15日在海伦市房产管理处将其中的003、004号合同约定的房产已做预售登记的事实。
证据六：八张收据存根复印件，主要证明原告向被告交纳购房款的事实。
被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，提供了如下证据：
证据一：土地使用证，主要证明被告获得了海伦市雷炎大街南、三粮库西总面积26，800平方米土地的使用权。
证据二：建设用地规划许可证，主要证明被告施工获得了海伦市城市规划管理处得批准。
证据三：建设工程规划许可证，主要证明被告建设规模获得了规划管理处的批准。
证据四：建设工程施工许可证，主要证明被告实施的建设施工行为从开发单位、建设单位、施工单位、监理单位均获得海伦市建设工程管理处的批准。
证据五：商品房预售许可证，主要证明被告开发的楼盘在2009年6月6日获得了海伦市建设局商品房预售的许可，允许被告实施销售行为。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点，组织了质证：被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据五无异议。证据四、证据六均有异议，其中证据四没有房屋买卖合同约定，双方不存在房屋买卖关系。证据六是复印件，房屋约定的价款在其他证据中已经体现，有明确的交款时间和金额。原告张海军对被告提供的五份证据真实性无异议，但认为是开发商取得开发建设资质问题，不是本案争议焦点。
根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据五无异议。因此，本院对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据五予以采信。证据四即被告收取原告八个车位款40万元被告提出没有商品房买卖合同，但是否有买卖合同并不影响收据的真实性，本院对证据四予以采信。证据六是复印件，被告有异议，本院不予采信。原告张海军对被告提供的五份证据无异议，本院予以采信。
本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明事实如下：被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司在2009年开发建设金鼎官邸家园小区。原告张海军于2009年9月10日与被告签订三份商品房买卖合同，分别购买被告开发的商品房：A幢9个车位，价款450，000.00元；A幢东4号商服，价款9，10，308.00元并在海伦市房产处办理了房屋产权预告登记证明；A幢东5-1号、东5-2号商服，价款877，797.00元并在海伦市房产处办理了房屋产权预告登记证明，原告按合同约定交付了全部购房款，被告为原告出具了收款收据和商品房买卖合同，合同第八条约定出卖人应当在2009年11月15前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格后交付买受人使用，第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：2、逾期超过15日后，买受人有权解除合同并支付违约金。原告交付楼房款项后被告对该楼房至今未交付给原告使用。
庭审中，原告增加诉讼请求并提交了2011年6月17日被告出具的购AB栋8个车位的收据，人民币400，000万元。原告要求被告返还该8个车位的购房款400，000万元，并要求对双方约定违约金过低进行调整。故请求法院依法判决解除合同，退还购房款本金2，638，000元并按银行同期贷款利率支付违约金损失。
本案争议的焦点是：一、双方于2009年9月10日签订的商品房买卖合同是否有效，该合同是否应该解除。二、被告是否应返还原告购房款，是否应支付违约金。
本院认为，关于双方争议的第一个焦点问题，原告张海军与被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，因此双方签订的商品房买卖合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方在合同中约定被告于2009年11月15日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期超过15日后，买受人有权解除合同并支付违约金。但被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司至今未交付房屋，已逾期达四年之久，故因被告违反合同约定，因此原告要求解除合同，本院予以支持。被告辩称商品房预告登记属于房屋交付使用的证明，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记是将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的法律效力，并不属于房屋验收合格交付使用的标志。故被告辩称已办理预告登记证应视为房屋已交付的理由不充分，本院不予支持。
关于双方争议的第二个焦点问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中因被告未按合同约定履行交付房屋，该合同尚未履行，故原告要求返还购房款本金2，638，000元并按银行同期贷款利率支付违约金损失的诉讼请求有理，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中原告要求被告按银行同期贷款利率支付违约金损失有理，应予支持。因双方在2009年9月10日签订商品房买卖合同中约定买受人在签订合同时一次性付款，原告在签订合同时已分期交纳了房款2，238，000元，被告于2011年6月15日、16日给原告出具了总的收据，故此款的违约金损失应从被告违约时即2009年11月30日起支付。原告购买的八个车位所交的购房款40万元系2011年6月17日交付，该款违约金损失应从2011年6月17日起支付。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；
二、被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张海军购房款本金2，638，000元及违约金损失（其中本金2，238，000元自2009年11月30日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付；本金40万自2011年6月17日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31，240元，保全费5，000元均由被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 姜再民
审 判 员 赵 明
代理审判员 杨晓涵
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 赵哲媛