湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1829号
上诉人（原审第三人）：张明才，1948年4月21日出生，汉族，武汉市蔡甸区红十字会医院退休职工，住武汉市蔡甸区。
委托诉讼代理人：张海涛，系张明才之子，男，1978年4月28日出生，汉族，武汉市蔡甸区疾病预防控制中心职工，住武汉市蔡甸区。
被上诉人（原审原告）：宿万华，女，1963年3月13日出生，蒙古族，退休工人，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：朱瑞华，武汉市蔡甸区城关法律服务所法律工作者。
原审被告：武汉天下置业集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区工农路(天下壹品莲花商住楼)。
法定代表人：徐家宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩小焱，湖北中睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴保东，湖北中睿律师事务所律师。
上诉人张明才因与被上诉人宿万华、原审被告武汉天下置业集团有限公司（以下简称天下置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张明才上诉请求：一、撤销原判决第三项要求上诉人腾退房屋之内容。二、由被上诉人承担上诉费。事实及理由：一、原判与其认定的事实相矛盾，且与法相悖。1、原审判决书认为：“被告天下置业公司根据与第三人张明才签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，将诉争房屋交给第三人使用，原告知情后对被告的此行为未提出异议，视为对其行为的认可”。根据《城市房屋拆迁补偿安置协议》张明才使用租赁房屋到天下置业公司还建全部门面和住房为止。然而直到现在天下置业公司仍未全部还建，且张明才未违反《城市房屋拆迁补偿安置协议》，故被上诉人宿万华作为与天下置业公司共同的一方，在张明才未违反《城市房屋拆迁补偿安置协议》的情况下，要求张明才腾退房屋与法不符。2、张明才非被上诉人宿万华与天下置业公司签订的租赁合同的当事人，故宿万华无权依据该租赁合同向张明才主张腾退的权利。二、张明才一直靠在诉争房屋附近的私宅行医维持家庭的生计，正是由于天下置业公司答应在附近租赁门面让其继续行医才签署《城市房屋拆迁补偿安置协议》，现在天下置业公司在仍未还建门面的情况下，原判草率判决让张明才腾退房屋，这让其一家的生计如何维系。上诉人认为自己既未违反法律，又未违反合同，然而原判却严重侵犯上诉人的合法权利。
宿万华答辩称，请求驳回上诉,维持原判。
天下置业公司诉称，本公司与张明才因双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》而产生的拆迁补偿纠纷，已经由人民法院作出生效判决，天下置业公司没有继续为张明才按安置协议提供房屋的义务。张明才的上诉没道理，应驳回上诉，维持原判。
宿万华向一审法院提起诉讼，请求判令：1、判令解除宿万华、天下置业公司间的租赁合同关系，并要求天下置业公司支付从2015年7月至2015年12月底的租赁费3600元；2、要求第三人张明才腾退房屋；3、本案诉讼费由天下置业公司承担。
一审法院查明，宿万华与天下置业公司于2008年签订了一份《租房协议》，协议约定宿万华将其位于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路丽水新城26栋12号门面租赁给天下置业公司，该门面的建筑面积为59.57平方米，租赁期限从2008年1月1日至2008年12月31日止，租金暂定为每月600元，租金支付方式为每年租期开始前一个月支付当年的租金。此后，天下置业公司续租赁该房屋并按每月600元的标准，向宿万华缴纳租金至2015年6月底。期间，双方于2009年和2011年又续签了两次书面的《租房协议》，租赁期限分别从2010年1月1日至2010年12月31日、2011年11月1日至2011年12月31日，约定的租赁费及其他权利义务均不变。时至2015年7月，天下置业公司未支付宿万华租金，并告知由第三人张明才使用房屋而不愿腾退，宿万华对天下置业公司继续使用房屋的理由未提出异议。直至2016年6月，宿万华提起诉讼，提出前述诉求。诉讼中，天下置业公司表示同意宿万华的全部诉讼请求。
还查明，天下置业公司与第三人张明才于2008年1月签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，基于该协议天下置业公司于2008年1月起将诉争房屋转给第三人使用，且第三人张明才使用至今，宿万华自2008年对此知情，未提出异议。
一审法院认为，宿万华与天下置业公司签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。合同对租赁起止时间、租金数额及支付方式、违约责任均明确约定。合同签订后，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
关于宿万华的第一项诉讼请求的认定。本案第三次租赁合同期间于2011年12月31日届满后，天下置业公司作为承租人继续使用诉争房屋，宿万华未提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方原合同约定，乙方（天下置业公司）于每年租期开始前一个月支付当年的租金。天下置业公司从2015年7月起未能依此约定向宿万华支付租金已构成违约。2016年6月，宿万华根据双方约定诉求提出解除合同，并要求天下置业公司支付从2015年7月至2015年12月底的租赁费3600元的请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。
关于宿万华第二项诉讼请求的认定。天下置业公司根据与张明才签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，将诉争房屋交给张明才使用，宿万华知情后对天下置业公司的此行为未提出异议，视为对其行为的认可。在宿万华与天下置业公司之间的租赁合同解除时，张明才继续占有诉争铺面没有合法依据，应将诉争铺面腾退。宿万华要求张明才立即腾出铺面的诉讼请求应予支持，但宿万华明知天下置业公司租赁房屋转租给张明才使用，而未予以阻止，也应承担相应的过错责任，故依法应给予张明才必要的房屋腾退准备期限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿万华与武汉天下置业集团有限公司签订的房屋租赁合同自本判决生效之日起解除；二、武汉天下置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付宿万华房屋租金3600元；三、张明才于本判决生效后三十日内将位于武汉市蔡甸区蔡甸街工农路丽水新城26栋12号门面的房屋腾退给宿万华；如果未按本判决指定的期限间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，减半收取50元，由武汉天下置业集团有限公司承担（宿万华已垫付，执行时由天下置业公司一并给付）。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，宿万华与天下置业公司签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。天下置业公司从2015年7月起未能依约定向宿万华支付租金已构成违约。2016年6月，宿万华根据双方约定诉请人民法院解除合同，并要求天下置业公司支付从2015年7月至2015年12月底的租赁费3600元，天下置业公司同意宿万华的诉讼请求，一审据此判决宿万华与天下置业公司签订房屋租赁合同解除、天下置业公司向宿万华支付拖欠的租金，具有事实和法律依据。天下置业公司因与第三人张明才签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》,才将诉争房屋交给第三人使用，且宿万华知情后对天下置业公司租房并未自用的行为一直未提出异议，可以视为对天下置业公司具体使用房屋行为的认可。张明才合法使用诉争房屋的前提是：天下置业公司自愿将租赁的诉争房屋交给其使用、宿万华对天下置业公司将诉争房屋交给张明才使用不持异议。宿万华因多月未收到租金而与天下置业公司成讼，宿万华、天下置业公司之间的租赁合同关系解除后，宿万华基于诉争房屋的所有权行使物权权利，要求张明才腾出诉争房屋，其请求合法，应予支持。基于合同相对性，张明才与天下置业公司间的《城市房屋拆迁补偿安置协议》仅对合同双方具有约束力，因之而引发产生的争议，属另一法律关系。张明才基于《城市房屋拆迁补偿安置协议》中的合同权利，不能对抗宿万华依法行使物权请求权，张明才继续占有诉争房屋已没有合法依据，应依法腾退。因此，张明才的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
综上，张明才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张明才负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏循平
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年六月五日
书记员 陈喜兰