上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第830号
原告（反诉被告）上海松港钢模租赁有限公司。
法定代表人时文博。
委托代理人赵卫国，上海市沪西律师事务所律师。
委托代理人屠斌，上海市沪西律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海荣庆国际储运有限公司。
法定代表人张玉庆。
委托代理人宋远升，上海明伦律师事务所律师。
原告上海松港钢模租赁有限公司（以下简称“松港公司”）与被告上海荣庆国际储运有限公司（以下简称“荣庆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告荣庆公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2014年4月28日、9月29日两次公开开庭进行了审理。原告松港公司的委托代理人赵卫国、被告荣庆公司的委托代理人宋远升到庭参加了两次庭审。原告委托代理人屠斌到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告松港公司诉称：2011年1月1日，被告因经营需要与原告签订《租赁协议》，约定被告向原告租赁位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号房屋及场地，协议就租金、付款方式、租赁期限、出租方和承租方的权利义务、违约条款、免责条款、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋及场地交付给被告使某，被告从2013年11月1日起至今未支付过租金，现合同已经到期，被告也未交还房屋及场地，故原告要求被告返还房屋及场地并支付租金及使某费，同时被告还应承担房租开票的税金。另外，被告在承租期间不当使某租赁物，导致租赁场地内窨井盖大量遗失、房屋及场地内堆放杂物、房间门锁全部损坏、伸缩自动大门损坏，被告还在未经原告同意的情况下擅自破坏地坪、安装地磅秤造成大面积地坑，按照合同约定被告应当承担修复责任。综上，原告请求判令：1、被告支付原告2013年11月1日至2014年1月31日的租金300，431.25元及2014年2月1日起至房屋及场地返还之日止的房屋及场地使某费，上述均按照每月100，143.75元标准计算；2、被告支付原告逾期支付租金的违约金10万元（具体计算方法为以30万元为本金，自2013年8月10日起至2014年3月13日，按照日千分之三标准计算，应为19余万元，原告自行调低至10万元）；3、被告返还原告位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号场地及房屋，并恢复原状（具体为修换门窗锁、修复伸缩自动大门、垃圾清运、下水管疏通、补齐遗失的窨井盖、修复地磅秤的坑）；4、被告支付原告2013年4月1日至2013年6月30日的营业税税金30，043.13元（开票租金金额为300，431.3元及2013年1月1日至2013年6月30日期间的城镇土地使某税24，489元，合计税金54，532.13元。
被告荣庆公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2013年9月份发生暴雨以前被告均是按约支付租金的，因为原告没有尽到维修养护租赁物的义务，在暴雨后原告提供的仓库顶棚被掀翻，被告暂放在其中的多宗货物受损，因原告提供的租赁标的物不符合租赁要求，系原告违约在先，故被告不同意支付租金，也不同意支付违约金，而且违约金的标准也过高，应予调整。就房屋的返还，在暴雨发生后被告已经无法使某租赁房屋，被告搬离并通知原告接收，故被告已经返还房屋了。对于原告提出的恢复原状的问题，原告并未提供证据证明目前的状况系被告所造成，故不存在恢复原状的问题。关于税金原告没有依据证明应由被告承担，故也不予同意。
同时被告荣庆公司反诉称：2013年9月12日，因为天降暴雨原告提供的租赁物中一个大棚（被告作仓库用）顶棚掀翻，被告放置在其中的货物受损，损失金额达972，669.18元。因原告未积极的采取补救措施，原、被告的租赁合同已无法继续履行，原告存在违约，双方就被告损失的赔偿也无法达成一致。现被告提出反诉请求判令：1、原告返还押金10万元；2、原告赔偿原告货物损失972，669.18元，同时被告承担上述货物损失的银行利息，自2013年9月12日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、原告承担违约金10万元。
原告松港公司针对被告荣庆公司的反诉辩称：不同意原告的诉讼请求。其中押金不同意返还，应先抵扣被告欠付的费用；天降大雨系不可抗力，根据合同约定，原告不承担责任，而且大棚也不是原告提供给被告，租赁就是产证的范围内的房屋，大棚是被告自行搭建的；原告方并非违约方故也不应承担违约金。
经审理查明：2011年1月1日，原告作为出租人与被告作为承租人签订《租赁协议》，约定原告将位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号土地及部分房产出租给被告，土地及部分房产以交付为准，被告用作堆物、仓库、停车、办公等；租赁期为3年，自2011年2月1日起至2014年1月31日；租赁期届满被告应按照协议规定归还房屋和其增加的合法建筑物等全部财产；土地和部分房产每年租金109万元，无物业费，租金前一年不涨价，第二年开始每年递增5%；付六押一，先付后用，以六个月为一结算期，每租赁半年度第一个月前10天内支付，逾期支付应每日按月租金的千分之三向原告支付滞纳金；合同签署当日，被告需将10万元一次性汇入原告处作为定金，该定金作为租赁保证金，在租赁结束后，被告应付清应支付的一切费用后5日内将定金返还给被告；在租赁期内，如果被告因经营需要租赁新的土地或其他原因提前终止《租赁协议》，应提前三个月书面通知原告并向原告支付相当于二个月的租金作为违约金则可以解除该合约（合同法界定的属于不可抗力的原因所致例外）；被告向原告保证，如期支付“土地”的租金，若被告擅自违约，逾期三个月未支付上述费用，则原告有权收回土地，并由被告承担由此带来的一切损失；被告租赁期间，不得转租给第三方，否则责任自负；本协议有效期间，如因不可抗力原因导致原告出租的财产毁损和造成被告产品、设备及原料等辅料等受损的，双方互不承担责任。合同第七条第4款约定，如政府干预需要就地注册公司或交税，由被告自行解决。合同签订后，原告将涉案房屋及场地交给被告，被告按约支付租金至2013年10月31日，被告还支付了10万元保证金。
另查明：位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号土地及房屋登记的权利人为原告，房地产权证号为沪房地松字（2005）第0258**号，登记日为2005年10月20日，其中房屋建筑面积为1，306.05平方米，产证所附的宗地图显示整个场地大门位于北面，大门进入后东侧为一幢3层楼楼房，西面靠近大门处为一幢一层房屋，该房屋南侧又有一幢一层房屋。
又查明：2013年12月4日，被告原经理吴付祥致电给原告管理人员郁建军。通话中被告方称，9月13日厂棚坍塌后被告就不再使某并且撤回了，因为原告的仓库坍塌了，所以被告无法租了，也不租赁了，目前只有一个人在看大门，现要求原告自己找人看场地，被告明天撤回门卫。至于交接和赔偿通过法律解决。通话中原告方称，以前被告方来过，这个事情初步谈过，但被告撤回人员是被告自己的事情，撤走人员也未通知过原告，被告不租赁了应做个交接。
2013年12月31日，经原告申请，上海市东方公证处对于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号XXX幢作了保全证据公证，2014年1月10日公证处出具了公证书，公证书载明：在公证人员的现场监督下原告委托代理人屠斌对于场地现状进行了拍摄。拍摄照片显示房屋和场地内已经无人经营，也无机器设备。
2014年9月23日，本院至租赁现场进行勘查，租赁场地及房屋的大门正对北松公路，现门牌号为北松公路7213（临）。租赁场地内的房屋与产证宗地图一致。场地及房屋除东侧一幢三层楼底层有人在使某外，其余均空置，除了一些塑料袋等垃圾外，无人员和机器设备。在场地的中间靠东侧堆放了大棚的残留材料。因三层楼正对北松公路，故底层均作商铺使某，共九间商铺，门均朝北开，不需要通过大门进入，独立于场地和其他房屋使某。本院就此拍摄了照片。商铺自西向东第4间由案外人赵某在使某，赵某称商铺系其于2012年9月底、10月初从他人处转让而来，出租方系物流公司，租赁期至2014年2月14日，租金一年4万元，其租金支付至合同到期，租赁期限届满后未再续签合同，也没人让其搬离或向其收过租金。其还称与物流公司签订过书面合同，但现已找不到了，仅能提供一份收款收据，该收款收据上所载收款单位为上海荣旺物流有限公司。商铺自西向东第5间（半间）、6间由案外人上海慧韩实业有限公司承租并由上海君寅实业有限公司实际使某，上海君寅实业有限公司向本院提供了房屋租赁合同，该合同约定出租方为上海荣腾物流有限公司，租赁期限两年，自2012年3月1日止2014年2月28日，租金每年5万元，合同另对租金的支付方式及双方的权利义务作了约定。上海君寅实业有限公司称房屋租赁来后一直是其公司在使某，租金支付至合同期届满，之后未再支付过，也没有人来向其收租金或让其搬离，合同也未续签过。
原、被告对于本院拍摄的照片均无异议，双方确认租赁房屋场地及房屋产证地址是上海市松江区车墩镇北松公路XXX号，现标注的门牌号为北松公路7213（临）。三楼九间商铺中，自西向东第4、5、6间包括在本案合同的租赁范围内，系由被告转租给案外人使某，两位案外人所述租赁情况属实。其余的门面未包括在本案合同的租赁范围内，系原告自行对外出租。原告称对于第4、5、6间门面现在的实际使某人在本案中没有请求，也不申请参加到本案诉讼，若执行中存在障碍会和实际使某人协商解决，无法协商另案诉讼。
双方还确认2013年9月13日上海中心气象台发布了暴雨红色预警信号。
审理中，原告为证明场地和房屋需要恢复原状向本院提供了公证照片，证明目前租赁物的状况；原告为证明税费的主张向本院提供了电子缴款凭证，证明其已缴纳营业税30，043.13元及城镇土地使某税24，489元，该电子交款凭证载明的纳税人系原告。被告为证明租赁物的大棚系原告交付时提供给被告的向本院提供了录音光盘，被告称录音中的朱正刚是当时为原告搭建大棚的人员，朱正刚在录音中谈到为原告搭建大棚的事实；被告为证明损失的情况向本院提供了货物毁损清单、案外人主张赔款的索赔函等。原告对此均不予认可。
审理中，原告称如果法院认定被告擅自搬离以自己的行为解除合同，则第一项诉讼请求调整为要求被告支付原告房屋空置期间的租金损失，从法院认定空置开始至房屋实际返还之日止，按照每月100，143.75元标准计算。原告认为在租赁房屋和场地被告拒绝办理交接的情况下，至今尚未返还，而且原告一直在积极的行使权利，在纠纷发生后就起诉了，并未拖延或扩大损失。被告针对原告的意见辩称，不同意赔偿租金损失，被告已经通知原告接收房屋，原告自己未接收，造成的损失由原告自行承担。
以上事实，由租赁协议、房地产权证、电子缴款凭证、公证书、现场勘查笔录及照片、询问笔录、庭审笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2011年1月1日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规定的强制性规定，应属有效。当事人应当按照合同全面履行各自的义务。
本案争议的焦点为：一、原告主张返还租赁场地和房屋能否成立？二、原告主张的恢复租赁物原状能否成立？三、被告应否支付租金或赔偿租金损失？保证金如何处理？四、被告应否支付原告开票税金？五、被告主张的损失及违约金能否成立？
关于争议焦点一：被告虽然于2013年12月4日电话通知原告已经腾空租赁房屋及场地并要求原告接收，有交还的意思表示，但在实际履行中并未积极配合进行交接，被告履行交还义务并不适当，不能视为已经交还了租赁房屋。况且根据本院现场勘查的情况，租赁房屋中东侧三层楼底层自西向东第4、5、6间现仍然由被告转租的案外人在使某。故被告主张房屋已经交还的抗辩意见本院难以采纳。本案中原告主张被告返还房屋，本院予以支持。
关于争议焦点二。因原、被告就房屋租赁交付时的现场未予以固定，故原告现主张要求被告恢复原状后交还房屋并无依据。在原、被告就返还的租赁物没有明确约定的情况下，被告按租赁物的性质使某后的状态即现状返还并无不当。原告此项主张难以成立，本院不予支持。
关于争议焦点三。
（一）租金及损失认定。根据被告提供的录音资料可以确认被告已于2013年12月4日通知原告已经腾空租赁房屋及场地并要求原告予以接收，而原告自己也在2013年12月31日对租赁房屋及场地进行了证据保全，并对此进行了公证，根据当时拍摄的照片反映，租赁场地及房屋已经空置。虽然沿街门面中尚有三间系被告转租给案外人在使某，但因门面独立开门，并不影响场地及其他房屋的使某，故在被告明确表示不再使某，原告也已自行固定好现场的情况下，即便被告未恰当配合交接，原告自行收回租赁物也已不存在障碍，更何况本案中原、被告之间的合同期限至2014年1月31日也即将届满，为避免损失进一步扩大，原告理应在合理的时间内接收租赁场地和部分房屋。根据被告通知及原告固定现场的时间，本院确定原告应于2013年12月31日收回租赁场地及房屋，租金也应计算至该日。同时被告还应按照合同约定支付上述租金逾期支付的违约金，原告主张标准过高，本院予以调整，按照日万分之五计算，但违约金金额以原告主张的10万元为限。至于被告提出的原告提供的大棚坍塌导致其无法使某租赁物，故租金不应再支付的意见，本院认为被告提供的证据尚难以证明大棚系原告提供，根据产证的记载大棚也并不包括在其中，而产证中记载的全部房屋经现场勘查均能正常使某，故被告抗辩意见难以成立。
关于2014年1月1日之后的损失问题，应分两部分予以分析：就案外人尚在使某的第4、5、6间门面，应继续计算使某费至上述门面实际返还之日止，标准考虑到上述房屋实际所占全部租赁物的比例，本院酌定参照被告转租的标准；就已经符合接收条件的场地及部分房屋，因原、被告租赁期至2014年1月31日届满，被告在合同到期前单方搬离，不再履行租赁合同，应属违约，导致合同履行期内原告就该部分租赁物剩余一个月租金未能享有，此系原告的实际损失，被告应予赔偿，经计算赔偿金额具体为100，143.75元（合同约定的一个月租金）-7，500元（前述已经确认支持的该一个月第4、5、6间门面的使某费，即9万元÷12个月×1个月）=92，643.75元。对于之后该场地和部分房屋空置的使某费损失则因系原告未及时接收而扩大，故应由原告自行承担。
（二）保证金。被告主张原告返还保证金并无不当，本院予以支持。
关于争议焦点四。原告主张开票税金的合同依据是第七条的第4项，此条款在理解上存在争议，故不能以此判定原告主张的税金已约定由被告负担，而且按照惯例原告主张的两项税金以前被告也未支付过，再加之原告主张的税金由税务机关载明的缴税人均系原告，故原告主张由被告负担并无依据，本院不予支持。
关于争议焦点五。
（一）关于被告所提的损失，本院认为此项主张难以成立，理由如下：一、被告提出的损失依据均是案外人对某的索赔函，并非是被告实际赔付的依据，被告以此主张损失显然依据不足；二、按照被告的陈述，坍塌的仓库仅是彩钢板大棚并不具备作为仓库使某的条件，被告作为具有经验的物流企业不但将贵重货品一直堆放其中，而且在接到暴雨警报后仍然未妥善安置，其应为自身的不审慎承担相应责任；三、至于坍塌的大棚，鉴于审理中双方均否认搭建，现有的证据也不能对此予以证明，因双方交接时并未对此予以明确，而产证中又未包括此项内容，故被告主张大棚系原告提供的租赁物应由原告承担相应责任的意见也难以成立。
（二）关于被告主张的违约金，本院认为根据前述有关损失第三点的分析，被告主张原告提供的租赁物无法使某理由难以成立，原告并非违约方，故也不应承担违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海荣庆国际储运有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号［现门牌号北松公路7213（临）］场地及房屋（东侧三层楼底楼仅返还自西向东第4、5、6间门面房）返还给原告（反诉被告）上海松港钢模租赁有限公司；
二、被告（反诉原告）上海荣庆国际储运有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海松港钢模租赁有限公司2013年11月1日至2013年12月31日的租金200，287.50元；
三、被告（反诉原告）上海荣庆国际储运有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海松港钢模租赁有限公司逾期支付租金的违约金（以200，287.5元为本金，自2013年8月11日起至上述租金实际给付之日止，按照日万分五标准计算，以100，000元为限）；
四、被告（反诉原告）上海荣庆国际储运有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海松港钢模租赁有限公司自2014年1月1日起至位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号［现门牌号北松公路7213（临）］中东侧三层楼房底层自西向东第4、5、6间门面房返还之日止的使某费（其中第4间门面房按照每年40，000元的标准计算，第5、6间门面房按照每年50，000元的标准计算）；
五、被告（反诉原告）上海荣庆国际储运有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海松港钢模租赁有限公司损失92，643.75元；
六、原告（反诉被告）上海松港钢模租赁有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海荣庆国际储运有限公司保证金100，000元
七、驳回原告（反诉被告）上海松港钢模租赁有限公司的其余诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）上海荣庆国际储运有限公司的全部反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11，514元，反诉案件受理7，227元，合计诉讼费18，741元，由原告（反诉被告）上海松港钢模租赁有限公司负担4，177元（已付），由被告（反诉原告）上海荣庆国际储运有限公司负担14，564元（已付7，575元，余款6，989元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年十月十日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。