辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终477号
上诉人（原审被告）：大连沙河口银丰小额贷款有限公司。
法定代表人：杨德臣，该公司董事长。
委托代理人：田晓亮，辽宁法大律师事务所律师。
委托代理人：赵艳哲，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李明燕。
委托代理人：赵睿，辽宁兴中律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：大连华成天宇房地产开发有限公司，住所地大连市中山区南山路199-1号。
法定代表人：郝春成，该公司董事长。
委托代理人：辛杰。
上诉人大连沙河口银丰小额贷款有限公司因与被上诉人李明燕、大连华成天宇房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院[2015]沈中民二初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月10日公开审理了本案。上诉人银丰公司的委托代理人田晓亮、赵艳哲，被上诉人李明燕及其委托代理人赵睿到庭参加诉讼，被上诉人华成公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李明燕向一审法院起诉称：李明燕在2012年间与华成公司多次协商，并在华成公司方面出示大房预许字第20110097号《商品房预售许可证》后，于2013年1月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定李明燕购买Ｅ12案涉标的的价款1950万，李明燕于2013年1月6日按约支付，华成公司于2013年7月9日将房屋交付李明燕，李明燕接受并入住。后一审法院2014年9月28日在案涉标的公告，李明燕于2014年10月11日依法向一审法院主张案外人异议申请，一审法院于2015年6月30日向李明燕送达裁定不支持李明燕的主张，故李明燕现向一审法院提起诉讼。
李明燕认为一审法院的裁定错误，存在程序不当、事实认定错误、适用法律错误应予撤销。
一审法院审查尽管不是实体审，但也应严格按程序审理，从李明燕主张到一审法院裁定出具，长达８个月时间，严重违反了《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二条，人民法院应当在三日受理立案，而一审法院的裁定书明确说明是2015年5月13日提出异议是偏袒银丰公司的体现，同时该司法解释的第三条也明确被指定执行法院也应在15日裁定作出。
一审法院适用司法解释第二十八条规定，作出裁定也是与事实不符，银丰公司所谓查封效能不符合本条规定，银丰公司实际一直和华成公司串通，一边借用司法权能，破坏市场李明燕的真实交易，阻断李明燕取得物权的证据下面会有出示。
正因为银丰公司知道自己以合法正当不可能对案涉标的继续执行，银丰公司在与华成公司的所谓“纠纷”违反民事诉讼法的相关规定，将本不属于自己的财产通过自己控制已取得大部分，而在向一审法院主张强制执行时未与真实说明，即使在一审法院向李明燕发出公告时，依据相关《合同法》第286条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题批复》法释（2002）16号第二条和《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条也应认定李明燕的权益。
银丰公司与华成公司及案外人中国银行大连中山支行（以下简称中山支行）构成实际控制人，对商品房买卖负有权利瑕疵担保义务。
从辽宁省高级人民法院（以下简称省高院）民事判决书（2014）辽民二初字第00042号判决书（2015年1月23日签发，现已生效）显示，中山支行与华成公司于2009年12月下旬订立借款合同及补充协议和抵押合同，判决显示案涉开发商的项目E、D区在建房屋于2010年6月21日及2011年5月12日抵押给中山支行，也就是说中山支行拥有了抵押权，而银丰公司与华成公司的借款合同从省高院民事判决书（2012）辽民初二字第33号生效判决显示2010年底（具体时间判决中表述未注明）银丰公司与华成公司订立借款合同及2010年12月15日质押合同，合同规定质押企业财务印章、法人印签等；由银丰公司负责专人进行现场负责，实际银丰公司已控制华成公司，尤其是2012年3月30日华成公司公章已被银丰公司取得，后银丰公司还造成与华成公司诉讼等途径双方达成对外有纠纷的印象，但此时双方都知晓华成公司已被银丰公司控制并为解决资金的办法还是努力销售，并于2013年9月和中山支行订立了所谓三方协议，后便于获取更大的利益，于2014年又续订立补充协议，也就是说三方对买受人应尽保证交易安全的基本义务，在此期间银丰公司依托诉讼于2012年7月6日保全了案涉标的，但保全后及取得了所谓判决依据后，没有按照民诉法第二百三十条规定，在一审法院执行案卷中没有记载所谓“执行和解”而是故意隐瞒这一事实，规避合法物权所有人主张的权益。大量证据证明银丰公司在所谓执行阶段与华成公司的资金往来，以及恶意串通案外人后对待不同买受人进行了房屋的预确权（网签），在对三方协议中标的E区有８户网签，最早的是2013年10月前后，2013年底、2014年6月三批，可以清楚显示银丰公司控制华成公司的所有法人行为，对李明燕也应承担物权保证义务。
银丰公司的查封效力不应予以支持。银丰公司虽于2012年7月6日诉讼保全查封案涉标的，但通过时间走向看，查封不具完整效力，作为普通债权效力明显低于物权和在建工程价款及抵押权人，因为银丰公司于2013年8月申请省高院强制执行后，2013年9月3日省高院裁定一审法院执行，仅过了几天就和华成公司及案外人中国银行方面签了所谓三方协议，实际避开了司法执行，在获得了地位上优势与其他俩方串通起来，直到三方协议的目的未完好实现，后于2014年7月4日催促续封及执行，一审法院于2014年7月4日下达协助执行通知书（2013年）沈中执第326号并于2014年9月28日张贴公告显示案涉标的被银丰公司错误查封，即使在一审法院续封时，银丰公司还收取华成公司566万余元，并与案外人共同控制办理关系厉害人的预登记（网签）。也就是说，网签时间节点是由银丰公司控制的，银丰公司想给谁办理就可在案外人配合下办理，不存在查封效力了。
买受人善意取得案涉标的物权。依据买卖合同，李明燕在华成公司出具政府颁发的《预售许可证》基于对政府信赖原则，李明燕应按买受人的真实意思与华成公司订立合同，该合同依法有效，李明燕依约支付对价，且按约合法接受房屋，并实际占有使用到现在，而不能按时取得房产凭证的原因在银丰公司及华成公司故意阻断。依据2015年度全国民事审判工作会议纪要第39条规定，对于买受人向人民法院请求确认其规模房屋的权利优先于银行抵押权，人民法院应予支持。综上，请求一审法院判决：1、不得执行坐落于大连市中山区南山路259号E区第12栋1单元1-2层1号房屋；2、确认李明燕为大连市中山区南山路259号E区第12栋1单元1-2层1号房屋的物权所有人。
银丰公司一审答辩称：不同意李明燕的诉讼请求，其诉讼请求无任何事实与法律依据，请求一审法院依法驳回。
一、李明燕不享有任何能够排除强制执行的权利。
1、案涉房产被查封的时间在先，李明燕与华成公司签订《商品房买卖合同》的时间在后。2012年7月6日，省高院以（2012）辽立一保字第7号民事裁定查封本案争议房产，后经一审法院续行查封，案涉房产自2012年7月6日起至今一直处于被查封状态。李明燕与华成公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年1月5日，明显晚于案涉房产被查封的时间。
2、转让已查封房产的行为不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人…”。本案中，在法院查封在先的情况下，李明燕与华成公司之间转让案涉房产的行为不能对抗申请执行人银丰公司。
二、李明燕既不是案涉房产的所有权人，也不是善意买受人，无权对案涉房产主张权利。
1、在案涉房产被查封期间内实施的转让行为无效。案涉房产自2012年7月6日起至今一直处于被查封的状态，而李明燕与华成公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年1月5日，此时案涉房产已被查封在先。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等相关法律规定，被查封的房产禁止转让，李明燕在案涉房产处于查封期间内实施的转让行为无效。
2、李明燕不是案涉房产的善意买受人。首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变更应依法登记，未经登记的不发生法律效力。案涉房产至今仍登记在华成公司名下，李明燕不是案涉房产的所有权人，无权对案涉房产主张所有权。其次，李明燕在2013年1月5日签订《商品房买卖合同》之时案涉房产已被查封，李明燕在应当知道案涉房产被查封不得转让的情况下仍签订买卖合同，明显不属于善意买受人。
三、执行法院驳回李明燕执行异议请求具有充分的事实和法律依据。
双方在本案中提交的证据可以证明：第一，案涉房产被法院查封的时间要明显早于李明燕与华成公司签订《商品房买卖合同》的时间。第二，李明燕名下仍有其他用于居住的房产。第三，李明燕提供的银行汇款凭证显示收款人为自然人王健，不能证明李明燕已经向华成公司实际付款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，李明燕不具备任何能够排除执行的条件，执行法院驳回李明燕的执行异议请求符合法律规定。综上，李明燕的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求一审法院依法驳回。
华成公司一审述称：同意李明燕的诉讼请求。
一审法院经审理查明：李明燕与华成公司于2013年1月5日签订一份《商品房买卖合同》，约定华成公司将坐落于大连市中山区南山路259号E区第12幛1单元1-2层1号房屋出售给李明燕，建筑面积为310.36平方米，每平方米单价为62,830元，总价款1,950万。合同约定付款方式为一次性付款，即买受人于签约日一次性付清总房款。出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同商品房交付买受人使用：5.经建设单位组织设计、监理、施工进行验收，并出具验收报告。
李明燕于2013年1月6日通过交通银行向华成公司财务员工王健账户6222083400000709655转账支付1950万元房款。同日华成公司为李明燕开具1,950万元房款E12收款收据一张（NO.0002076）。
一审法院另查明：华成公司于2011年10月14日取得诉争房屋的商品房预售许可证。
2013年7月19日，华成公司向李明燕交付了房屋钥匙。
2013年11月2日，大连共同物业服务有限公司出具的付款人为李明燕的收款收据，收款事由2013年度采暖费。
一审法院又查明：2012年7月，银丰公司以华成公司为被告诉至省高院，并申请了诉前保全。省高院（2012）辽立一保字第7号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人华成公司财产226,930,400元。查封了本案诉争房屋，查封期限为2012年7月6日至2014年7月5日。2013年1月15日，省高院（2012）辽民二初字第33号民事判决书判决：一、华成公司偿还银丰公司借款本金2亿元及利息（利息的计付：自2010年12月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计收，扣除华成公司已经支付的8,680万元）。上述本金、利息应于本判决生效后10日内给付。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。二、驳回银丰公司其他诉讼请求。华成公司不服向最高人民法院提起上诉，最高人民法院作出（2013）民二终字第36号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院再查明：银丰公司向省高院申请执行，省高院裁定由一审法院执行。在一审法院执行过程中李明燕提出执行异议。一审法院作出（2015）沈中执异字第54号执行裁定书，认为李明燕虽与华成公司签订了购买“南山1910”E区12#《商品房买卖合同》，交付了全额购房款，但其买卖时间系在人民法院查封该房屋之后，故李明燕主张对上述房屋享有所有权的异议理由不能成立，对其请求，一审法院不予支持。裁定驳回了李明燕的异议。李明燕不服诉至一审法院请求1、不得执行坐落于大连市中山区南山路259号E区第12栋1单元1-2层1号房屋；2、确认李明燕为大连市中山区南山路259号E区第12栋1单元1-2层1号房屋的物权所有人。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中李明燕主张不得执行坐落于大连市中山区南山路259号E区第12栋1单元1-2层1号房屋需要对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给华成公司，华成公司已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；华成公司已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果华成公司对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结”。李明燕购买诉争房屋时诉争房屋系现房，华成公司已取得了商品房预售许可证，故李明燕与华成公司签订了《商品房买卖合同》，并应华成公司的要求将款项打入指定账户，华成公司为李明燕出具了收款收据。之后华成公司便向李明燕交付了房屋。当时虽然诉争房屋处于法院的查封状态，但作为房屋购买人的自然人李明燕已尽了合理的审查义务。现诉争房屋亦由李明燕实际控制，未能办理产权证的原因亦系因房屋处于查封状态，故可认定李明燕对诉争房屋享有的权益可以对抗法院的强制执行。故一审法院对李明燕主张不得执行坐落于大连市中山区南山路259号E区第12栋1单元1-2层1号房屋及确认其为大连市中山区南山路259号E区第12栋1单元1-2层1号房屋的物权所有人予以支持。
综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、确认坐落于大连市中山区南山路259号E区第12栋1单元1-2层1号房屋的归李明燕所有；二、不得执行坐落于大连市中山区南山路259号E区第12栋1单元1-2层1号房屋。一审案件受理费138,800元，由银丰公司承担。
银丰公司上诉的请求和理由是：请求撤销原判，依法改判，并判令李明燕、华成公司承担本案一、二审诉讼费用。一、李明燕不是案涉房产的善意买受人。李明燕未向华成公司支付房款，而是向自然人王健支付，付款后也不要求开具发票，不符合常理，违背交易习惯。案涉房屋此前已被查封，李明燕的行为实质上帮助华成公司转移财产，阻碍银丰公司实现债权。省高院对于案涉房屋的查封以及中山支行设立抵押均已进行物权登记，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第一款的规定，应当认定李明燕知道华成公司无处分权。二、一审法院认定事实错误。李明燕在省高院查封案涉房屋后与华成公司签订商品房买卖合同，且其名下仍有其他用于居住的房产，李明燕未按照交易习惯向华成公司支付房款，即不能证明已支付全部房款，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，李明燕就案涉房屋不具备任何能够排除强制执行的权利。另外，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，华成公司转让已查封房产的行为无效，且不得对抗银丰公司。三、一审判决适用法律错误。案涉房屋已由省高院先行查封，并在房产管理机关登记备案，具有公示效力，任何组织和个人均无权处分该房屋。李明燕无视案涉房屋已被人民法院查封，存在主观过错，不能构成善意第三人，应当承担案涉房屋被强制执行的法律风险。一审法院支持李明燕的诉讼请求存在法律适用错误。
李明燕二审答辩称：华成公司于2010年将公章、网签密押等质押给银丰公司，表明银丰公司实际控制华成公司，华成公司的处分行为构成对银丰公司的表见代理。而银丰公司又申请法院查封华成公司财产，相当于自己查封自己，不具有法律效力。李明燕已尽到房屋买受人的审查义务，银丰公司没有证据证明李明燕存在重大过错。银丰公司在执行华成公司财产过程中，已经获得了超过其借款纠纷诉讼的利益，银丰公司、华成公司及中山支行恶意串通，侵害李明燕权利，应当依据公平原则予以认定。一审法院认定买卖合同有效，应当予以维持。
华成公司经本院合法传唤未到庭，未作答辩。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
另查明，一审法院于2016年1月27日前往大连市房地产登记发证中心（市房地产交易所）查询案涉房屋情况，该中心出具查询结果载明，案涉房屋于2012年7月6日由本院查封，经本院及一审法院历次续行查封，至今查封期限尚未届满。
银丰公司于一审期间提供房屋信息查询卡一份，为银丰公司委托代理人田晓亮前往大连市房地产登记发证中心（市房地产交易所）查询李明燕房屋登记情况，该查询卡记载位于大连市中山区大公街7号2单元14层2号、面积为140.5平方米的住宅登记于李明燕名下，附记为购买商品房。根据一审庭审笔录记载，李明燕及华成公司对于该份证据的真实性均无异议。
本院认为，案涉房屋于2012年7月6日由本院作出（2012）辽立一保字第7号民事裁定予以查封，本院及一审法院多次续行查封，至今查封期限尚未届满，即案涉房屋自2012年7月6日起至今一直处于被查封状态，且其查封情况已由大连市房地产登记发证中心记载于房屋档案中，具备公示的效力，李明燕应当知道案涉房屋已被人民法院依法查封。而在此情况下，李明燕仍于2013年1月5日与华成公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，故李明燕对于案涉房屋至今不能办理过户登记手续存在过错，一审法院认定“当时虽然诉争房屋处于法院的查封状态，但作为房屋购买人的自然人原告李明燕已尽了合理的审查义务”，存在不当之处，本院予以纠正。李明燕亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形。该规定第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”依据上述规定，华成公司在人民法院依法查封后向李明燕转让案涉房屋的行为不能对抗银丰公司，故一审法院确认案涉房屋归李明燕所有，缺乏事实及法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”李明燕与华成公司的商品房买卖合同签订于人民法院查封之后，且案涉房屋不是李明燕名下唯一用于居住的房屋，故一审法院支持李明燕不得执行案涉房屋的请求，存在不当之处，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院[2015]沈中民二初字第67号民事判决；
二、驳回被上诉人李明燕的诉讼请求。
一审案件受理费138,800元，二审案件受理费138,800元，合计277,600元，由被上诉人李明燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄立君
审 判 员 唐云涛
代理审判员 郝 宁
二〇一六年五月二十日
书 记 员 韩 健