湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初3552号原告：孙明，男，1989年10月21日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘继虎，湖南二十一世纪律师事务所律师，特别授权代理。被告：富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司，住所地常德经济技术开发区德山街道办事处乾明寺居委会。法定代表人：聂伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：聂喜保，广东茂亨律师事务所律师，特别授权代理。孙明与富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司（以下简称海林房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日作出（2017）湘0702民初1463号民事判决书，孙明不服该判决，上诉于湖南省常德市中级人民法院。该院于2017年10月18日作出（2017）湘07民终1485号民事裁定书，裁定撤销（2017）湘0702民初1463号民事判决，发回重审，本院依法另组合议庭，公开开庭进行了审理。孙明的委托代理人刘继虎，海林房地产公司的委托代理人聂喜保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙明诉称：2013年5月26日，孙明与海林房地产公司签订《商铺认购协议》，该协议约定，海林房地产公司将其开发的位于岳麓区咸嘉湖西路148号馨香雅苑小区8栋第三层商铺（共926.56平方米）以总价500万元出售给孙明，并附加了该套商铺的平面图。2013年5月27日，孙明交清了购房款，2015年1月29日，海林房地产公司办理好该栋房屋的预售许可证。孙明当即要求海林房地产公司办理该商铺的网签手续，海林房地产公司以该商铺已抵押给银行为由拒绝办理网签手续。2016年初，孙明得知该商铺的抵押已解除，又要求海林房地产公司办理网签手续，海林房地产公司于2016年5月9日又与孙明签订《补充协议》，承诺于2016年5月21日为孙明办理好商铺的网签手续，同时许诺将地下车位160个的使用权按总价800万元出售给孙明，此后，孙明又紧追海林房地产公司要求履约，才知道，该商铺早已被海林房地产公司以总价10470128元（单价11300元）的卖给了该楼盘的建筑商金湘公司的承包人戴立祥。依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及建设部《商品房销售管理办法》的规定，特诉至法院，请求判令：1、海林房地产公司与孙明签订的《商铺认购协议》及《补充协议》有效；2、海林房地产公司与孙明补签商品房买卖合同，并办理网签手续、赔偿损失；3、海林房地产公司承担本案诉讼费用。海林房地产公司辩称：1、海林房地产公司、孙明之间已经从《商铺认购协议》变更为《地下车位买卖协议》；2、海林房地产公司已经按照《补充协议》履行了义务；3、孙明要求海林房地产公司与孙明补签商品房买卖合同，并办理网签手续赔偿损失无事实和法律依据，客观上也不可能；4、车位转让给孙明不是新的协议而是对原协议的变更；5、海林房地产公司将房屋出售给胡勇的行为不属于一房二卖；6、同意孙明要求确认《商铺认购协议》和《补充协议》效力的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孙明提交的身份证复印件、企业信用信息公示报告、商铺认购协议、收据、补充协议、商品房预售证、长沙市商品房户室信息表、停车位使用权转让合同及海林房地产公司提交的《补充协议》及附表、《车位销售合同》、车位收款统计表、收据的真实性予以认可，关联性予以部分认定，对孙明提交的借条及海林房地产公司提交的情况说明、《证明》、海林房地产公司与孙建新往来明细因其与本案缺乏关联性本院对其不予采信。对海林房地产公司提交的抵押权证复印件、抵押申请表及抵押清单、抵押权消灭注销申请表及抵押权清单、在建工程抵押权消灭证明因海林房地产公司在庭后补充提交了有长沙市不动产登记中心签章的原件予以核实本院对其真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月26日，孙明与海林房地产公司签订《商铺认购协议》，该协议约定，孙明提前认购“海林·馨香雅苑”的商品房小区8号栋第三层靠东侧部分商铺，该商铺采取按套计价的方式，总价为人民币500万元。该商铺取得销售条件后，海林房地产公司需及时通知孙明签订正式的《商铺买卖合同》。该《商铺认购协议》后附加了商铺的平面图。2013年5月27日，孙明向海林房地产公司缴纳了500万元的商铺认购款。后由于海林房地产公司一直不能为孙明就该认购商铺办理网签手续，2016年5月9日经双方协商一致签订《补充协议》，双方约定“一、为保障孙明权益，海林房地产公司同意转让部分馨香雅苑地下车位的使用权给孙明，转让数量160个，转让总价为8000000元。（具体车位编号见附表）二、海林房地产公司同意在2016年5月21日前为孙明办理好商铺的网签手续。三、海林房地产公司办理好商铺的网签手续后，本补充协议随即废止。四、海林房地产公司未能在规定的时间内办理好网签手续，孙明按补充协议第一条的价格收购车位。”《补充协议》在附件中对160个车位号进行了明确。后双方因在履行协议过程中发生矛盾，海林房地产公司未能在2016年5月21日前为孙明办理好商铺的网签手续，孙明为维护自身合法权益，特诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，本案系争商铺于2015年1月29日取得预售许可，2015年3月5日办理了在建工程抵押登记，2016年6月6日解除抵押，2016年7月12日，该商铺办理了网签，购房人为胡勇。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，其争议焦点为《商铺认购协议》及《补充协议》的效力及《补充协议》是否构成对《商铺认购协议》履行内容的变更。关于《商铺认购协议》及《补充协议》的效力。孙明与海林房地产公司签订《商铺认购协议》时，当时作为开发商的海林房地产公司没有取得该商铺的预售许可，根据《商品房销售管理办法》第二十二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条相关规定，该《商铺认购协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但在起诉前，海林房地产公司取得了该商铺的预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故海林房地产公司与孙明签订的《商铺认购协议》有效，同时，《补充协议》是对《商铺认购协议》的补充约定，系双方真实意思表示，亦有效，双方应按上述二份协议履行。关于《补充协议》是否构成对《商铺认购协议》中履行内容的变更，《补充协议》是为履行《商铺认购协议》而订立，虽其中约定了海林房地产公司未能在规定的时间内（2016年5月21日前）办理好网签手续，孙明按补充协议第一条的价格收购车位，但其并未明确在履行该条的情况下原《商铺认购协议》不再履行，故“孙明按补充协议第一条的价格收购车位”只能作为未按期办理网签手续的补偿条件而并不等同于履行内容变更，同时，海林房地产公司所举证据不能证明孙明已按补充协议第一条的价格收购车位，故原《商铺认购协议》仍应履行，本院对孙明要求海林房地产公司与其补签商品房买卖合同，并办理网签手续的请求予以支持，并于其主张的损失无具体金额本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司与孙明签订的《商铺认购协议》及《补充协议》有效；二、富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与孙明签订商品房买卖合同，并办理网签手续；三、驳回孙明的其他诉讼请求。本案案件受理费46800元，由富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  单 亮审 判 员  孔源源人民陪审员  彭爱华二〇一七年十二月二十六日代理书记员  郭丽萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。