广西壮族自治区融安县人民法院民 事 判 决 书（2015）融安民二初字第149号原告李崇奎，男，1974年4月2日出生，壮族，初中文化，工人，住融安县。委托代理人覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。委托代理人唐仕翔，广西华恒信律师事务所律师。被告广西宝龙房地产开发有限公司，住所地：融安县长安镇融江北路19号。组织机构代码：66704702-6。法定代表人吴顺游，该公司董事长。委托代理人梁世川，广西宝龙房地产开发有限公司员工。原告李崇奎诉被告广西宝龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法适用普通程序，于2015年8月12日公开开庭审理了本案。原告韦松及其委托代理人覃禄勇、唐仕翔，被告委托代理人梁世川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号GF-2000-0171-0421），原告向被告购买房屋一套，房屋坐落于融安××××江北路的“东方明珠”6幢B单元4层01号，建筑面积为149.36平方米。合同第八条约定：被告应在2013年12月31日前，将验收合格的商品房交付给原告。但据了解，由于被告的股东将该项目的四仟余万元资金挪作他用，导致项目资金不足，经常停工，工程迟迟不能竣工，交房期限到后，原告等业主多次跟被告交涉，要求被告承担赔偿损失的责任，2014年10月，被告口头同意按月租金20元/平方米赔偿购房业主八个月的经济损失，业主也同意了被告赔偿八个月租金损失的意见，但过后被告后悔没有兑现。截止至目前，被告仍未将商品房交付给原告，也没有赔偿原告的任何损失，为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请求：1、判令被告赔偿逾期交房造成的经济损失共计人民币25381元给原告（该损失按融安县相同地段房屋月租金10元/平方米计算，计算时间为2014年1月1日至2015年5月31日，即149.36×10×17＝25381元，2015年6月至被告交房期间照样计算）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。原告在举证期限内提供的证据有：1、被告工商登记电脑咨询单，用以证明被告是适格的主体；2、商品房买卖合同，用以证明原告向被告购房，被告应当在2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告；3、现金收入单据，用以证明原告已按合同约定交付了购房款；4、行政处罚决定书，用以证明被告利用格式条款进行违法活动，格式条款无效。被告辩称，1、原告的诉讼请求过高且不合理，也不符合合同的有关规定或约定，请法院依法驳回原告过高部分的诉讼请求，公正判决。事实与理由如下：原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定交房的时间是2013年12月31日。现逾期交房是客观存在的事实，但应扣除合同约定顺延交房的合理天数，如工地每天停电二小时以上，工地每天停水超过二小时、每天工地区域下雨超过二小时，都应作为逾期交房的合理理由。2、关于违约金的计算，被告主张如确有违约，并经法院审理后确认了实际违约天数，被告同意按合同的约定计算并向原告支付违约金，即按原告实际支付的购房款总额按银行同期存款利率计算并支付违约金。3、原告等部分购房人有影响被告正常经营的行为，如骤众在被告办公场所采取不正当且不合法行为，也直接造成了延期交房，被告保留向部分原告索赔的权利。被告在举证期限内提供的证据有：商品房买卖合同，用以证明按合同里面的约定以违约天数按银行同期贷款利率支付违约金。根据被告的申请，本院依法调取了融安××××江北路“东方明珠”小区所在区域2011年至2013年每日8时至18时下雨超过2小时及以上的情况统计、2011年至2013年每日停水时间超过2小时的停水情况统计、2011年至2013年停电时间统计。经过开庭举证质证，各方当事人的质证意见如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4均没有异议；原告对被告提供的证据真实性、关联性没有异议。原、被告对本院调取的证据真实性均没有异议。本院对双方当事人均没有异议的原告提供的证据1、2、3、4及被告提供的证据及本院调取的证据予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实，2012年5月2日，原、被告签订编号为GF-2000-0171合同编号为0421的《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于融安××××江北路“东方明珠”第6幢B单元4层01号框架结构住宅商品房出售给原告，总价款为453049元，建筑面积149.36平方米。合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、买受人如未按合同约定时间付款的，均视为违约，出卖人有权作如下处理：⑴逾期付款在30日以内的，自本合同规定的应付款限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按银行同期活期存款利率计算利息向出卖人支付违约金；⑵逾期付款超过30天的，出卖人有权单方面解除合同，买受人按本合同总价款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人可将该商品房另行转售他人，买受人不得异议。”合同第八条（交付期限）第一款约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告。”该条第二款约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因公共突发事件和政府行为导致工期延误的；3、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决的；4、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更，设计变更等，导致工期延长的；5、遇到每天下雨超过2小时以上或每天停水、停电超过2小时以上的，当天时间扣除，交房日期顺延；6、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接到资料为准）等待验收或测量所需的时间；7、交付时，买受人未付清房价款（含银行按揭贷款尚未放贷及贷款额不足以支付房价款的），交房日期顺延至买受人付清全部房价款之日起十日内；8、其他按国家或地方政策、法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。”合同第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、如出卖人不能按期将该商品房交付买受人使用，无正当理由，又无延误证明的，出卖人按买受人已交付房款的总额按银行同期活期存款利率计算并支付违约金。计息期限按合同约定的该商品房交付之日起至通知交付之日止。”合同及附件、补充协议对双方的其他权利义务作了相应约定。合同签订后，原告已向被告支付商品房首付款合计303049元。2012年6月18日，原告通过银行按揭贷款将银行发放的购房贷款150000元作为购房款支付给被告。另查明，广西宝龙房地产开发有限公司开发的“东方明珠”第六幢至今未取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告及交付房屋给购房者。自2012年5月2日至2013年12月31日工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的每天下雨超过2小时以上的天数共为126天；正常工作时间内超过2小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的为0天；正常工作时间内超过2小时以上停水天数与下雨天数不重叠的为8天，合计134天。另查明，2013年8月7日，融安县工商行政管理局作出融工商处字（2013）67号行政处罚决定书，认为本案所涉及的《商品房买卖合同》，其中第七条买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同约定时间付款的，视为违约，出卖人有权作如下处理：（1）逾期付款在30日内的，自本合同规定的应付款限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按银行同期活期存款利率计算利息向出卖人支付违约金；（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权单方面解除合同，买受人按本合同总价款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人可将该商品房另行转售他人，买受人不得异议。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：“如出卖人不能按期将该商品房交付买受人使用，无正当理由，又无延误证明的，出卖人按买受人已交付房款的总额按银行同期活期存款利率计算并支付违约金。计息期限按合同约定的该商品房交付之日起至通知交付之日止。”上述两条格式条款消费者与经营者的违约责任不对等，加重了消费者违约责任。上述条款违反《合同违法行为监督处理办法》，属于合同违法行为，工商部门依据相关规定对广西宝龙房地产开发有限公司作出罚款人民币500元的行政处罚。综合原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：被告是否应当赔偿原告逾期交房造成的经济损失及具体数额？本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告理应按照合同约定履行交付商品房的义务。根据该合同第八条第一款约定，被告应当在2013年12月31日之前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格的商品房交付给原告。但是合同该条第二款又约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；因公共突发事件和政府行为导致工期延误的；施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决的；在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更，设计变更等，导致工期延长的；遇到每天下雨超过2小时以上或每天停水、停电超过2小时以上的，当天时间扣除，交房日期顺延；出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接到资料为准）等待验收或测量所需的时间；交付时，买受人未付清房价款（含银行按揭贷款尚未放贷及贷款额不足以支付房价款的），交房日期顺延至买受人付清全部房价款之日起十日内；其他按国家或地方政策、法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的；被告可以依法顺延交房。本案中，被告应当按照合同约定的交房时间扣除可顺延的时间后的日期将符合约定的房屋交付给原告，但被告至今未将原告所购房屋交付给原告，已构成违约，应当承担违约责任。降雨天一般不适宜进行工程施工，对于合同约定的不能进行工程施工的每天下雨超过2小时以上或正常上班工作时间内每天停水、停电超过2小时以上的天数统计，应当根据相关部门作出的证明合理扣减。据本院核实，自2012年5月2日至2013年12月31日工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的每天下雨超过2小时以上的天数、正常工作时间内超过2小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的天数、正常工作时间内超过2小时以上停水天数与下雨天数不重叠的天数等合计134天，应当计入被告延期交房的期限。双方约定的其他可顺延时间被告没有提供证据佐证能扣除的天数，故不予扣除。因此在合同履行期间，被告可以延期交房的天数为134天。综合上述，被告应当按照合同约定的交房时间扣除可顺延的时间后的日期即2014年5月14日之前将符合约定的商品房交付给原告，但被告至今未将商品房交付给原告，已构成违约，应当承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，如出卖人不能按期将该商品房交付买受人使用，无正当理由，又无延误证明的，出卖人按买受人已交付房款的总额按银行同期活期存款利率计算并支付违约金。计息期限按合同约定的该商品房实际应交付之日起至通知交付之日止。现原告请求被告支付逾期交付商品房至2015年5月31日期间造成的损失的理由充分（之后至被告交房期间照计），本院予以支持。但原告请求的违约金数额参照融安县相同地段租金计算不符合合同约定，本院不予支持。虽然原、被告双方之间所签订的合同约定第七条第2点第⑵小点与合同约定被告逾期交房的违约责任不对等，并被工商部门行政处罚，属于合同违法行为，但并不能认定合同无效。该小点虽然显失公平，但原告并未在法律规定的时间提出变更或者撤销，并且合同第七条第2点第⑴小点与第九条约定双方违约责任是对等的，因此本案双方所签订的合同应为合法有效的，合同约定的违约责任对双方具有法律约束力。鉴于原告对被告逾期交房给其造成的经济损失没有提供具体的证据予以证实，因此原告因被告逾期交房所造成的经济损失即违约金计算应按照双方所签订的合同约定按买受人已交付房款的总额按中国人民银行同期活期存款利率计算。自2014年1月1日至2015年5月31日期间，被告延期交房的天数为516天，扣减可以顺延交房的时间134天，被告在此期间逾期交房的天数为382天，应承担的违约金数额为1682.57元（453049元×382天×0.35%÷360天）。之后违约金应以453049元为基数，从2015年6月1日起按照中国人民银行同期活期存款利率计算至实际交房之日止。被告广西宝龙房地产开发有限公司作为商品房出卖商，应当尽快按合同约定将符合经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格的商品房交付给原告，减少购房者的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告广西宝龙房地产开发有限公司支付原告李崇奎逾期交房违约金1682.57元（计算至2015年5月31日止；之后违约金应以453049元为基数，从2015年6月1日起按照中国人民银行同期活期存款利率计算至实际交房之日止。）。案件受理费435元，由原告李崇奎负担385元，被告广西宝龙房地产开发有限公司负担50元。以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后10日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  黄秀红审 判 员  林子焜人民陪审员  廖 昱二〇一五年十一月十九日书 记 员  周 龙