浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙舟民终字第381号
上诉人（原审原告）曾筱君，舟山神华国华发电有限公司员工。
委托代理人张卓伟。
被上诉人（原审被告）舟山祥生投资发展有限公司，住所地舟山市定海区临城街道临城街166号。
法定代表人陈国祥，董事长。
委托代理人魏彬，浙江墨恒律师事务所律师。
委托代理人俞俊江，浙江墨恒律师事务所律师。
上诉人曾筱君因与被上诉人舟山祥生投资发展有限公司（下简称祥生公司）商品房销售合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2015）舟定临民初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审查明：2013年4月19日，双方当事人签订编号为浙F1-2008-1号的《浙江省商品房买卖合同》一份，由曾筱君购买祥生公司开发的祥生御江湾小区24幢503室房屋，约定房屋面积为107.49平方米，单价为14517.66元，交房日期为2014年6月30日前；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量等提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，如经质量监督站检测该商品房存在影响居住的质量问题，则由出卖方承担赔偿责任并支付检测费用，否则出卖人只承担保修期维修责任，由提出检测方支付检测费用，且买受人不得以此作为延期交付理由，并仍应在限期内做好房屋交接工作；出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，买受人在接受房屋时，对房屋的装修、装饰及设施设备质量有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任；修缮期间，不视为出卖人逾期交付房屋；出卖人修缮完毕后，应按约定的方式通知买受人，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修缮进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕；为保持建筑物的整体美感，出卖人已在本小区小高层、高层楼栋的有关部位统一预留空调外机位置，买受人应按设计预留的位置安装相应空调；合同另就双方的权利、义务作出了约定。合同订立后，曾筱君按合同约定支付了房款，祥生公司因故未能按约定如期交付讼争房屋。后，祥生公司于2014年9月15日通知曾筱君，讼争房屋已具备交付条件，房屋实测面积为108.74平方米，曾筱君应就面积差另行支付房款18147元。因房屋延期交付，祥生公司表示愿意支付自2014年7月1日起至2014年9月16日止的违约金，共计12016元，该款祥生公司已汇入曾筱君银行账户内。因曾筱君在验房过程中，发现讼争房屋存在漏水等质量瑕疵及对空调外机安装位置存在异议，拒绝受领。2014年11月11日，祥生公司就讼争房屋所在小区35户业主关于住房维修作出答复，同意免除该35户业主一年物业费（自2014年10月1日起至2015年9月30日止），房屋维修期间按照3000元／月进行补贴至维修完成，维修期间按祥生公司通知交付之日即2014年9月16日起至维修完成再次通知交房日期为止，如业主有意拖延，则祥生公司不再继续补贴。祥生公司对讼争房屋进行维修后，于2015年1月9日、1月22日两次向曾筱君发出催告通知，告知讼争房屋已整修完毕，要求曾筱君办理交房手续，但曾筱君未予配合。另，双方就祥生公司是否在讼争房屋中提供用于安装空调外机的位置等事项多次协商未果，曾筱君于2015年6月23日诉至法院，请求：1、判令祥生公司赔偿因未预留空调机位而给曾筱君造成的损失111043元；2、判令祥生公司赔偿因未交房给曾筱君造成的损失27000元（从2014年9月16日起按每月3000元计算至祥生公司实际交房之日，暂算至2015年6月16日）；3、判令祥生公司赔偿因未交房而给曾筱君造成的物业费损失1370.13元（从2014年9月16日计算到祥生公司交房后一年，暂计算至2015年6月16日）；4、判令祥生公司赔偿因空调安装占露台面积，影响露台整体美观和用途给曾筱君造成的损失30000元。
原审认为：本案曾筱君主张的赔偿项目依据的事实主要包括两个方面：1、空调外机安装占用露台面积；2、祥生公司延期交房。
对于曾筱君主张空调外机安装占用露台面积要求赔偿的主张。讼争房屋所在的祥生·御江湾小区已通过竣工验收，房屋设计符合住建部门颁发的住宅设计规范，可见曾筱君要求的用于安装空调外机的设备平台并非商品房交付使用时所必须具备的组成部分。至于曾筱君主张无处安放空调外机，并要求祥生公司按四个空调外机机位所占露台面积进行赔偿。对于该项主张，因露台系公共部位，曾筱君购买的房屋面积中并不包括露台面积，故对于曾筱君要求被告赔偿露台安装空调造成的面积损失、破坏露台整体美观和用途的损失的主张，均不予支持。鉴于讼争房屋在设计时不存在除露台外的设备平台，即讼争房屋不存在设计变更，但祥生公司在其提供的商品房买卖合同中承诺为业主统一预留空调外机位置，该合同条款表述不清，可能对曾筱君购买房屋造成一定误导，综上，祥生公司在交付讼争房屋时有轻微违约情形，但对于曾筱君使用讼争房屋基本无影响。鉴于祥生公司瑕疵交付讼争房屋行为，酌情确定祥生公司赔偿曾筱君1000元。
对于曾筱君主张祥生公司延期交房给其造成损失。祥生公司于2014年9月16日通知曾筱君讼争房屋具备交付条件，要求曾筱君配合办理交房手续，曾筱君以房屋存在质量问题为由拒绝受领。虽根据双方之间的商品房买卖合同约定，该质量问题不属于拒绝交房的范围且祥生公司无须承担逾期交房责任。但根据祥生公司对于讼争房屋所在小区35户业主做出的答复意见，其愿意免除该35户业主一年物业费并自2014年9月16日起按3000元／月标准补贴业主损失至房屋维修完毕止，该答复对于该35户业主而言，是对其设定利益的约定，曾筱君作为其中一户业主要求祥生公司根据该答复意见予以享受，即对答复意见给予其的权益约定内容表示接受，祥生公司应按照答复意见履行义务。关于祥生公司在答复中同意减免、支付的费用，其中物业费，因曾筱君并未实际支付，故对于曾筱君要求祥生公司赔偿自2014年9月16日起至交房后一年的物业费损失的诉请，本案中不予处理。关于维修期间每月3000元的补贴，因祥生公司对该期间做出了明确的说明，即自2014年9月16日起至维修完毕再次发出交房通知时止。曾筱君于2015年1月10日收到祥生公司再次发送的交房通知，又因根据合同约定，曾筱君应于收到通知起7日内对房屋的维修情况进行检验，逾期则视为验收完毕。综上，祥生公司应自2014年9月16日起至2015年1月17日止，按每月3000元对曾筱君进行补贴，经计算，该款合计12200元。
因祥生公司主张将其应支付的款项与曾筱君应支付面积差额款相抵扣，且曾筱君表示同意，故祥生公司应支付的款项可在曾筱君应支付的房屋面积补差款中抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：一、祥生公司赔偿曾筱君因房屋瑕疵交付造成的损失1000元，支付曾筱君房屋维修补贴款12200元，合计13200元（该款可在曾筱君应支付的房屋面积补差款中抵扣）；二、驳回曾筱君的其他诉讼请求。案件受理费3688元，减半收取1844元，由曾筱君负担1779元，由祥生公司负担65元。
宣判后，曾筱君不服，向本院上诉称：原判认定事实错误，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，空调外机的安装位置是商品房交付的必须组成部分，且《住宅设计规范》也有此规定。而露台系属于曾筱君独占使用的。现因祥生公司没有预留空调外机位置，导致空调外机需安装在露台上，变相侵占了露台，祥生公司须赔偿损失。至于交房问题，由于涉案房屋在2015年7月因台风漏水，8月3日尚在维修。故即使曾筱君收到祥生公司于2015年1月9日、1月22日两次发出的通知，也不应视为涉案房屋已具备居住条件。综上，请求二审法院依法改判，判决支持曾筱君的起诉请求。
祥生公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审除另查明双方当事人至今尚未就涉案的房屋办理交房手续外，其余的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，祥生公司在与曾筱君签订的商品房买卖合同中，已明确承诺将统一预留空调外机的位置，可其现所欲交付的房屋却没有预留空调外机的位置。原审法院据此认定祥生公司已构成违约，继而判令祥生公司承担相应的违约责任是正确的。至于曾筱君所主张的要求祥生公司赔偿露台安装空调造成的面积损失、破坏露台整体美观和用途的损失等一节，原审法院鉴于露台的面积未计入曾筱君所购买商品房的面积等因素，对曾筱君的此项诉讼请求不予支持并无不当。关于曾筱君起诉要求祥生公司赔偿因未交房所造成的损失一节，原审法院未根据当事人的诉讼请求进行审理，反而将曾筱君祥的诉讼请求直接变更为要求祥生公司赔偿因延期交房所造成的损失，违反了相关法律规定，本院予以纠正，但考虑到保护当事人的诉讼权利，不宜直接作出处理，曾筱君对该项诉请可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销舟山市定海区人民法院（2015）舟定临民初字第248号民事判决；
二、舟山祥生投资发展有限公司在2016年2月10日前赔偿曾筱君因房屋瑕疵交付造成的损失1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3120元，减半收取1560元，由曾筱君负担1500元，舟山祥生投资发展有限公司负担60元；二审案件受理费3120元，由曾筱君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 吉
代理审判员 张秀梅
代理审判员 高嘉侃
二〇一六年一月二十八日
代书 记员 杨 涛