江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第355号
上诉人（原审被告）贺忠战，男，1967年3月17日生，汉族。
委托代理人刘焕坤，沛县正大法律服务所法律工作者。
委托代理人刘杰，江苏恒毅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏永业集团有限公司。
法定代表人刘荣甫，董事长。
委托代理人阙大锋，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人贺忠战因与被上诉人江苏永业集团有限公司（以下简称永业集团）民间借贷纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2013）贾民初字第0248号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2009年7月19日，永业集团与贺忠战签订《商品房买卖合同》三份，合同号分别为：JW03614、JW03615、JW03616，涉及的商品房分别为xxxx101号房、201号房、301号房，房屋价款均为102528元。当日，贾汪区房产管理局针对上述商品房买卖合同进行了网上登记备案。2009年7月20日，永业集团徐州贾汪分公司向贺忠战开具了三张销售不动产统一发票，金额均为102528元。2009年7月21日，永业集团与贺忠战签订《商品房回购协议书》，主要内容为：一、甲、乙双方共同签订总价值为陆拾壹万伍仟壹佰陆拾捌元整人民币《商品房买卖合同》（具体位置、单价、各套房屋总价详见双方所签订的《商品房买卖合同》），甲方向乙方开具以乙方为交款人的购房发票。二、乙方于2009年7月21日之前向甲方交付款陆拾壹万伍仟壹佰陆拾捌元整人民币，甲方向乙方交付购房发票并办理《商品房买卖合同》备案登记手续，承担相关费用。三、甲乙双方约定甲方有权定期回购所售商品房，甲方回购所售商品房截止日期为2010年1月21日（回购期限经双方协商可适当延长），回购商品房总价款为陆拾壹万伍仟壹佰陆拾捌元整人民币。四、甲方回购乙方所购商品房时，应当向乙方足额支付回购商品房总价款。甲方向乙方足额支付回购商品房总价款后，甲乙双方原签订的《商品房买卖合同》效力终止，乙方应甲方请求及时协助甲方办理《商品房买卖合同》的备案注销手续，并退还甲方购买发票，相关税费由甲方承担。五、乙方2010年1月21日之前（甲方商品房回购截止日），不得随意处分双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋，但甲方有危及所售商品房价值和使用价值行为的除外；甲方逾期不回购所销商品房，乙方有权处分所购商品房。六、在双方约定的上述期限内，甲方回购乙方所购商品房并支付回购商品房所有价款时，乙方必须及时接受。
2009年7月24日，从案外人胡某账户汇入永业集团法定代表人刘荣甫、会计刘洋账户2145492元，当日，永业集团出具收条一份，内容为：今收到胡某、贺忠战、曹某、蔡某现金共贰佰壹拾肆万伍仟肆佰玖拾贰元整（2145492），此款已开发票（发票号：01046892、01046893、01046895-01046915，共计23张）。
此后，永业集团通过会计刘洋等人多次向胡某账户汇款，数额有128729元、36910元、13715元、24959元、103770元、50000元、28729元、50000元、10000元、8000元、30000元、20000元等。
永业集团于2013年3月6日向原审法院提起诉讼，请求如下：1、确认永业集团与贺忠战之间名为房屋买卖合同关系实为民间借贷关系，并要求解除永业集团与贺忠战之间签订的商品房买卖合同，判令被告到徐州市贾汪区房屋产权登记机关办理：JW03608、JW03609、JW03610、JW03611、JW03612、JW03613共计六套网签《商品房买卖合同》注销登记手续。2、诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，一、永业集团与贺忠战之间签订的合同名为房屋买卖实为民间借贷。理由为：首先，自2009年7月19日永业集团与贺忠战签订《商品房买卖合同》至2009年7月21日签订《商品房回购协议》之日，贺忠战并未向永业集团实际支付涉案六套房屋购房款。在未实际支付购房款的情况下，双方于7月21日即签订《商品房回购协议》，其行为明显不符合常理，贺忠战对此亦未作出合理的解释。其次，虽然在7月21日签订回购协议后的第三天，蔡某与曹某、贺忠战等人通过案外人胡某向永业集团的法定代表人刘荣甫、会计刘洋账户汇入2145492元，但此后，永业集团通过会计刘洋等人多次向胡某账户汇款，其行为明显不符合双方签订《商品房买卖合同》的真实目的。永业集团与贺忠战之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但就双方的本意来说，并非真正买卖涉案房屋，双方的真实意思为民间借贷，双方之间可以就借款事宜另行解决。二、永业集团与贺忠战之间签订的《商品房买卖合同》为无效合同。本案中，双方当事人以合法形式掩盖非法目的签订的《商品房买卖合同》属于借款人与出借人在债务履行期届满前，变相约定将涉案房屋归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。对合同效力的审查属法院的职权范围，永业集团要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，属认识不当。三、合同无效，自始没有法律约束力。双方当事人之间的法律关系应回归到原始的自然状态。双方当事人对房屋进行网上登记备案已无事实依据，该网上登记备案的合同对当事人不再具有法律约束力，贺忠战协助永业集团到徐州市贾汪区房屋产权登记机关办理注销登记手续系其应尽的法律责任。遂判决贺忠战于判决生效后十日内协助江苏永业集团公司到徐州市贾汪区房屋产权登记机关办理合同号为JW03614、JW03615、JW03616三套《商品房买卖合同》的网上登记备案注销手续。
上诉人贺忠战不服上述民事判决，提起上诉称：1、一审判决超越法院审判权限，超出原告诉请作出判决。2、一审将案外人收取款项行为推定为代上诉人收取利息，未按照双方提供的证据认定双方买卖合同关系效力，回购协议是对买卖合同的确认。3、原审判决适用法律错误，双方的买卖行为即使是民间借贷关系也是双方真实意思表示，不属违反合同法相关法律规定。综上，请求二审依法撤销原判，发回重审或改判驳回永业集团的诉讼请求。
被上诉人永业集团答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
经各方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：双方当事人就涉案合同形成的法律关系的性质应当如何确定。
二审期间，贺忠战向法庭提交如下证据：1、永业嘉苑小区8号楼营业房价目表一份（原件），证明涉案房屋的地段营业房单价达到每平方900元，而上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同单价800元，并不违反双方约定的价格。2、商品房销售及回购协议书（原件），提供人胡某，证明与本案相同的买卖合同标的物房产已被永业集团回购，且永业集团认可买卖合同的效力。3、黄某、陈某甲与永业集团签订的商品房销售及回购协议书（复印件）。4、孟某与永业集团签订的商品房销售及回购协议书、销售发票。5、永业集团法定代表人书写的保证书（复印件），保证配合案外人陈某乙、李某办理上房及过户手续。6、贾汪区房产管理局出具的购房人为丁某甲、丁某乙，出卖人为永业集团的网上登记备案证明（复印件）。上述六组证据证明永业集团认可与案外人签订的买卖合同效力，佐证永业集团的原审诉请不当。
永业集团质证认为，对证据1，永业嘉苑小区8号楼营业房价目表是商品房回购协议的附件，具体是哪份合同的附件无法确认，上面所载明的价格与商品房回购协议相互吻合，但不是双方真实意思表示。住房的实际成本在一审时已经向法庭作出说明，这份价目表不能证明上诉人的主张。对证据2到证据6，提供原件的证据的真实性无异议，但不能证明上诉人主张。永业集团与各出借人包括胡某、孟某等的真实意思表示是民间借贷。商品房回购协议所约定的房产双方用网备合同及正式发票等形式体现的目的是作为向出借人还款的资金保障，按照商品房回购协议的约定，如永业集团偿还出借人的本利息，则由出借人办理登记注销手续。故上述证据形式上是出借人与永业公司之间的商品房买卖及回购协议，实质上是民间借贷的意思表示。
永业集团向法庭提交如下证据：1、出借人刘德明、胡某、贺忠战将永业集团登记在上述人员名下的房产解除网备合同的证明，11套房产的退房协议，退房申请11份。证明出借人刘德明、胡某、贺忠战、曹某之间是共同利益体，均通过胡某将资金出借给永业集团，并把永业集团的部分房产网备登记在上述人员名下。永业集团将商品房回购协议约定的款项支付给上述人员后，上述人员将网备登记的合同交给永业集团并办理注销登记手续。故上诉人与永业集团的真实意思表示是要求永业集团用网备登记在各个出借人名下的房产作为还款保障，而不是商品房买卖。2、《收据》一份，内容为：“今收到永业集团借款壹佰肆（拾）玖万柒仟捌佰柒拾元整（￥1497870元整）人民币，胡某、王月解除永业嘉苑营业房8号楼102、103、104、105、106、107共计陆套房屋。收到人：胡某，王月。2009年9月14日。”证明11份退房协议均是商品房回购之后办理，经手人是胡某。3、提供证据67页，该证据在一审提供，证明永业集团在与贺忠战的民间借贷纠纷中一直向贺忠战支付利息，双方之间系民间借贷关系。上诉人和永业集团对利息的计算、标准均有经办人胡某确认，并指定银行卡账号收取利息。双方约定月息3分，一部分利息是永业集团会计计算好后汇入胡某和刘德明账户，有汇款凭证证明。另外一部分利息是胡某和刘德明对支付的利息签字确认后汇入胡某和刘德明账户。
贺忠战质证认为，对证据1，真实性无法确认，但该组证据即使真实也不能支持被上诉人观点，该退房协议是在商品房买卖合同有效的前提下继而对回购协议的履行，说明案外人与永业集团的买卖合同有效，所涉及的房产与本案房产均系同一地段，进一步佐证原审判决认定事实错误。对证据2、3，真实性、合法性、关联性均有异议。除2009年9月14日胡某书写的收据是新证据外，其余不是新证据。上诉人从未委托胡某、刘德明收取利息。由于胡某、刘德明与永业集团存在除买卖合同外的数千万元借贷往来，假如收取利息也与上诉人无关。
二审中，贺忠战提出证人胡某已在本院（2014）徐民终字第349号案件开庭时出庭作证，作证内容除上诉人身份之外证明目的同样适用本案。贺忠战认为证人证言合法有效，证人提供的户口本养老保险手册等书证能够证明证人在永业集团任职副总经理，其证言所证实的购房过程及回购协议的签订均说明买卖合同合法有效。而永业集团提供的打款记录与上诉人买卖房屋的行为之间无因果关系。永业集团认为证人证言有异议，不能反映其是永业集团的副总，永业集团签订商品房回购协议的背景是缺少资金开发永业嘉苑小区，而胡某能够为永业集团融资，证人和上诉人将资金出借给永业集团并收取高额利息，为保障出借人资金回收而签订商品房回购协议，该协议约定的房价均含有本金和利息，以此推算房价约为700至800元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人二审陈述由案外人胡某将贺忠战给付的购房款统一于2009年7月24日以转帐方式转入永业集团法定代表人及会计刘洋账户。贺忠战与永业集团于2009年7月21日签订的《商品房回购协议》明确约定：“甲乙双方约定甲方有权定期回购所售商品房，甲方回购所售商品房截止日期为2010年1月21日（回购期限经双方协商可适当延长），回购商品房总价款为肆拾玖万玖仟壹佰柒拾陆元整人民币。”根据上述事实可以认定，贺忠战与永业集团在贺忠战交付涉案款项前即约定，在永业集团向贺忠战给付所收取的贺忠战相关款项后，涉案房屋可以回赎。上述行为显然不符合双方签订《商品房买卖合同》的真实目的，双方的真实意思应为民间借贷，签订房屋买卖合同应当是为了债的担保，又因双方当事人没有约定债务到期后需要对房屋进行估价清算，有可能出现房屋的价值随着市场行情的变化而超出债权数额的情况，与流质条款系相同性质，故对该协议的效力不予认可，涉案商品房买卖合同无效。综上，一审认定双方之间系名为买卖实为借贷的民事法律关系，并无不当。双方之间可以就借款纠纷另行解决。故上诉人贺忠战的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19900元，由上诉人贺忠战负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 庆
代理审判员 费 蜜
代理审判员 黄传宝
二〇一四年七月十四日
书 记 员 毕晓雯