内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民初字第1415号原告胡继文，男，1972年12月15日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。委托代理人王小兰，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。委托代理人张敏，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。被告王京强，男，1967年11月10日出生，汉族，个体工商户，住河北省石家庄市。原告胡继文诉被告王京强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡继文及其委托代理人王小兰、张敏到庭参加诉讼。被告王京强经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告胡继文诉称，2010年原、被告双方签订了《房屋租赁权转让合同》，被告租赁原告享有出租权的位于包头市昆都仑区包百商业步行街一号楼二层共计2000平方米的商城用于招租商户经营茶叶市场，租期自2010年11月30日至2015年8月30日止。合同中约定了关于租金的支付方式。按照合同约定，租金为年付，每一租赁期届满前三个月支付下一年度租金。2013年10月初，租金支付期已届满之际，被告仍迟迟不支付2013年到2014年度的租金。原告要求解除合同，但前提是必须清场。直到2013年10月底原告去收房时被告仍未进行任何清场工作，收取小商户的茶叶款、保证金等也未退还，部分小商户仍在经营，拒不退场。后矛盾激化，小商户集体上访，引发群体事件，此事经包百辖区派出所出面协调解决，为了维稳，派出所让原告替被告垫付10万元给小商户退费，2013年11月30日被告给原告打了收到垫资10万元的收条，并将其一直占有使用中的丰田轿车交付原告质押。然而时至今日，仍有十余户商户的费用没有退还，场地仍由被告恶意占用着，既不交租金也不经营，还恶意向贵院起诉要求原告返还上述质押车辆。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告所签的《房屋租赁权转让合同》；2、判令被告支付2013年11月30日—2014年3月30日四个月的租金233300元；3、判令被告立即返还原告为其垫付的退还招租商户的100000元垫资款及利息2335元；4、判令被告承担违约金140000元；5、判令被告给付房屋租赁期间所产生的物业、水、供暖、用电等费用126106元及诉讼期间的上述费用；6、判令被告立即腾房、撤离其招租商户；7、判令被告承担原告的实际损失14000元；8、判令被告承担本案因诉讼发生的所有费用。被告王京强辩称，原告提出的要求解除租赁合同并支付水电物业费等诉讼请求与事实不符，应予驳回。根据包头市八一治安派出所提供的关于所有解决原、被告之间的纠纷的文字笔录显示，2013年10月，被告由于经营和生意不好等因素，在租赁期届满前的一个月就提前通知原告不再继续承租店铺，让原告将店铺收回，原告没有表示反对，随后原告将店铺又转租给了李涛，并签订了房屋租赁合同，从中可以看出原告同意与被告终止房屋租赁合同，解除租赁关系，所以从2013年10月份开始，被告不再是房屋的承租人，也没有任何义务再向原告支付租金及违约金、水、电、暖、物业费等费用；原告要求被告返还其垫付的10万元垫资款及利息的请求，不属于本案的受案范围，也应予驳回。被告确实向原告借款10万元，但属于借贷关系，与本案的房屋租赁合同纠纷属于两个不同的法律关系。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2009年11月1日原告胡继文与包头市宝麟物业服务有限公司物业部签订房屋租赁合同，承租包百商业步行街一、二层，建筑面积为2300㎡，租期自2009年11月1日起至2015年8月30日止；合同第六条约定承租方即原告可以在租赁期内与第三方合作及转租。2010年原告胡继文与被告王京强签订房屋租赁权转让合同，被告租赁原告包百商业步行街中央大道A区1号楼二楼，总建筑面积为2000㎡。合同第二条约定，被告租赁房屋用于茶叶市场；合同第三条约定租赁期限为2010年11月30日起至2015年8月30日止；合同第四条约定，租赁房屋的租金为第一年、第三年为75万元，第二年、第四年为70万元，第五年为40.3万元；租金支付方式为年付，第二年租金在前一年租期届满前三个月一次性付清；合同第五条约定，被告在租赁期内负担水、电、暖气、通讯、物业费等使用租赁房屋产生的费用，水、电、暖气、通讯、物业费的收取标准按国家规定由原告或原告指定的物业管理公司收取；合同第十一条约定违约责任，被告违反合同约定，逾期交付租金及水、电、暖气、物业等费用，每逾期支付一日，应按年租金的2%向原告支付违约金。合同签订后，被告王京强将租赁房屋用于招租小商户，经营茶叶市场，交纳租金及其他相关费用到2013年11月30日。之后被告再未交纳租金及其他相关费用。2013年10月被告称因经营不善，要求与原告解除合同，但双方未结算，被告也没有与茶叶市场商户结算，导致茶叶市场商户集体上访，矛盾进一步扩大，后经包头市公安局八一公园治安派出所出面协商，2013年11月30日原告胡继文替被告王京强向茶叶市场商户垫资10万元，用于偿还商户茶叶款。被告向原告出具垫资款收条一张。现原告诉至法院请求与被告解除合同，并请求判如所请。以上事实，有原告提供的租赁合同两份、派出所调取的笔录庭审笔录在案佐证。本院认为，原告胡继文与被告王京强签订的房屋租赁权转让合同系双方真实意思表示，为有效合同。被告王京强应当按照合同约定支付房屋租金及使用房屋产生的相关水、电、暖气、物业费等费用。被告辩称，双方的合同已经解除，但被告未提供相应证据证明自己的主张，且茶叶市场商户称李涛将预收款全部退给商户，并未与商户签订正式的房屋租赁合同，且被告认可在茶叶市场还有两户商家没有搬走，证明双方的合同没有正式解除，故对被告的抗辩理由本院不予采信，被告已经构成违约，被告应交纳逾期租金，故对原告主张的解除双方所签的《房屋租赁权转让合同》及交付逾期租金233300元的请求，本院予以支持；鉴于合同已经解除，被告王京强作为茶叶市场的实际经营者和控制人，其应将租赁房屋返还原告；合同未解除之前，被告未付2013年11月30日至2014年3月30日的租金共计233300元，故对原告主张的支付租金的请求，本院予以支持；关于2014年3月31日之后的租金及相关费用，原告自愿放弃；关于原告要求被告返还垫资款100000元的请求，被告认可该欠款，但抗辩称该笔借款与本案属于两个法律关系，本院认为该笔借款与茶叶市场有关，故本院一并处理，被告应返还原告垫资款100000元及逾期给付利息2335元；因双方在合同中约定，被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，但原告主张的按照每日支付2%的违约金请求过高，本院适当调整为未付租金的30%，即69990元；因双方合同一直未解除，在租赁期间产生的电、供暖、物业费等相关费用应由被告承担，因原告提供的宝麟物业公司的通知针对茶叶市场，故应除去租金之外的费用应由被告承担，故对原告主张的126106元的费用本院予以支持；原告未提供2013年4月1日之后的电、供暖、物业费等费用的票据，故对原告的该项请求本院不予支持；原告未能提供实际损失的相关证据，故对原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡继文与被告王京强签订的关于包百商业步行街中央大道A区1号楼二楼的《房屋租赁权转让合同》，被告王京强于本判决生效之后七日内立即腾房；二、被告王京强于本判决生效后七日内支付2013年11月30日至2014年3月30日期间的租金233300元；三、被告王京强于本判决生效后七日内返还原告垫资款100000元及利息2335元；四、被告王京强于本判决生效后七日内支付违约金69990元；五、被告王京强于本判决生效后支付房屋租赁期间产生的电费、取暖费、物业费共计126106元；六、驳回原告胡继文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9817元、公告费560元（原告已预交），由原告胡继文负担700元，由被告王京强负担9677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  包莉莉审 判 员  杨斌林人民陪审员  石良仓二〇一五年一月十九日书 记 员  李美英本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。