徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2701号
原告（反诉被告）田建峰，无业。
原告（反诉被告）李芬华，退休。
两原告（反诉被告）的共同委托代理人张厚忠，江苏清正苑律师事务所律师。
被告（反诉原告）李西侠，xxxxxxxx，。
被告（反诉原告）褚衍富，xxxxxxxx。
两被告（反诉原告）的共同委托代理人张轶，江苏泰信律师事务所律师。
第三人苗建喜，自由职业。
原告（反诉被告）田建峰、李芬华诉被告（反诉原告）李西侠、褚衍富房屋买卖合同纠纷一案，徐州市中级人民法院于2015年5月28日以（2015）徐民终字第898号民事裁定书，撤销本院（2014）泉民初字第3126号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2015年6月29日受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，依法追加苗建喜为本案的第三人参加诉讼，于2015年11月17日、2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田建峰及其与原告（反诉被告）李芬华的共同委托代理人张厚忠、被告（反诉原告）李西侠、褚衍富的共同委托代理人张轶、第三人苗建喜到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告田建峰、李芬华诉称，2004年7月，田建峰、李芬华与李西侠签订《房地产买卖契约》，约定田建峰、李芬华出售位于泉山区矿山路XX-
X号楼房屋（建筑面积36.42平方米），售价26000元；田建峰、李芬华根据该合同约定配合李西侠将《房屋所有权证》、《土地所有权证》（两证显示房屋地址为矿山路XX号X#-1-XXX，该地址与矿山路XX-
X号楼为同一地址）过户给李西侠，两证由田建峰、李芬华保管。后田建峰、李芬华多次催告李西侠履行合同约定给付房款，但李西侠一直推脱。经了解，李西侠、褚衍富通过挂失方式又补办了两证。田建峰、李芬华认为李西侠迟延履行债务并且通过其他违约行为致使不能实现合同目的，构成根本违约。故诉至法院，请求判令解除田建峰、李芬华与李西侠之间签订的房屋买卖合同，由李西侠、褚衍富将位于徐州市矿山路XX号X#-1-XXX室房屋返还给田建峰、李芬华，诉讼费用由李西侠、褚衍富承担。在本案重审过程中，田建峰、李芬华将其诉讼请求变更为确认田建峰、李芬华与李西侠所签涉案房屋的买卖合同无效，判令李西侠、褚衍富配合田建峰、李芬华将涉案房屋变更登记到李芬华名下；诉讼费用由李西侠、褚衍富承担。其理由为：涉案房屋为房改房，李芬华于1998年7月1日购买该房后，李芬华的丈夫田建峰于2002年9月27日与第三人苗建喜签订协议书，该协议实质上属于一种房屋买卖合同。2004年7月26日，田建峰、李芬华又将诉争房屋出售给李西侠并签订《房地产买卖契约》，该行为侵犯了苗建喜的购买权。原、被告双方在签订房屋买卖合同时恶意串通，损害了第三人苗建喜的利益。根据民法通则第五十八条第（四）项、合同法第五十二条第（二）项之规定，该买卖合同应为无效。
被告李西侠、褚衍富辩称，1、原、被告之间的房屋买卖行为不构成恶意串通，该合同合法有效。李西侠、褚衍富在与田建峰、李芬华签订房地产买卖契约时并不知道涉案房屋的权利状态，田建峰、李芬华并未提出证据证明双方存在恶意串通的事实，且田建峰、李芬华为李西侠办理了房屋过户手续，李西侠也已支付对价（虽然李西侠因田建峰、李芬华的原因未支付购房款，但给田建峰、李芬华出具了欠条）。以上事实足以证明李西侠是善意购买人；本案中也不存在所谓恶意串通的通谋及共同的非法行为。2、即使双方所签房屋买卖合同侵犯了房屋承租人（第三人苗建喜）的优先购买权，也不导致该房屋买卖合同无效，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件的司法解释，人民法院不应支持田建峰、李芬华的诉请。3、苗建喜始终认为涉案房屋是面粉厂分给其的福利房，但并未举证证明其购买了涉案房屋，故苗建喜称涉案房屋归其所有没有依据。李西侠、褚衍富如果知道苗建喜的事情，是不会购买涉案房屋的。综上，田建峰、李芬华的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。
第三人苗建喜述称，原、被告之间关于涉案房屋的买卖合同不成立，涉案房子是属于第三人苗建喜的。苗建喜于1997年交出去一套房子后，面粉厂在1999年又分给苗建喜一套本案诉争的房子，当时苗建喜在1999年底起就开始交房租，一共交了三个月，后来交到2000年。之后厂里分福利房，就让苗建喜购买诉争的房屋，当时因为该房没有土地证，只有大的集体的证，没法购买，面粉厂的科长就作为中间人让苗建喜和田建峰写了一个协议，苗建喜在办下来土地证之后就购买该房，当时房价是5000元。涉案房屋一直到现在都是苗建喜住的。李西侠、褚衍富曾起诉苗建喜要求迁出房屋，但法院判决李西侠、褚衍富败诉了。原、被告之间的房屋买卖合同侵害了苗建喜的利益。
反诉原告李西侠、褚衍富诉称，2004年7月26日，原、被告双方就诉争房屋签订了房地产买卖契约，约定了房屋的面积、价款，并且办理了过户。根据契约第四条约定，甲方（田建峰、李芬华）要保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任。田建峰、李芬华存在一房两卖涉嫌民事欺诈，严重违背诚实信用原则。故提出反诉，要求田建峰、李芬华继续履行房屋买卖合同，交付涉案房屋并支付违约金90000元。
反诉被告田建峰、李芬华辩称，首先，由于本诉原告田建峰、李芬华已变更诉请为确认合同无效，在确认之诉中不存在反诉之说。其次，田建峰、李芬华在卖房屋时已告知该房屋已出租给苗建喜的事实，李西侠、褚衍富清楚此事，且并没有提出异议。再次，李芬华于1998年7月1日购买涉案房屋之后，田建峰与苗建喜于2002年9月27日所签协议书的实质是一份房屋买卖合同，只是由于苗建喜当时无钱购买，所以暂时以租赁的方式使用该房屋。故田建峰与苗建喜存在合法有效的房屋买卖合同关系。李西侠在购买房屋后一直没有付给田建峰、李芬华房款，故田建峰、李芬华不构成违约。李西侠、褚衍富的反诉理由不能成立。
第三人苗建喜述称，希望原、被告不要在再打官司了，涉案房屋是属于苗建喜的。
经审理查明，田建峰、李芬华系夫妻关系；李西侠、褚衍富亦系夫妻关系。
位于徐州市泉山区矿山路XX号X#-1-XXX室的房屋系通过优惠售房于1998年7月1日登记于李芬华名下；李芬华于1999年办理了该房的国有土地使用权证。
2002年9月27日，田建峰（甲方）与苗建喜（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：甲乙双方就有关矿山西路四八一三宿舍X#（注：该“X#”系在原“33#”的内容上改动形成）楼1－XXX室房屋的有关问题达成如下协议：一、矿山西路33#楼1－XXX室产权属田建峰同志，后于1998年分配给苗建喜同志居住。二、由于苗建喜同志暂时无款购买该房屋（田建峰当时优惠售房价格为陆仟元〈暂定〉），经双方协商同意暂交房租。三、房租的定价是按照1998年度市区公有住房租金改革实施办法确认的，使用面积每平方1.60元，如徐州市有新的政策出台，应按照新的定价标准执行。四、如乙方在任何时候确定购买该房屋，甲方应予以配合将产权证及土地证过户，具体过户事宜另定。五、房租按季度承交，每季度的前五天交给甲方，租金为肆拾壹元整，直至房屋过户。六、在乙方买断工龄后的房租由乙方在购买房屋时（买断工龄的时间为2000年4月份-2002年4月份）一并付清。
2004年7月26日，田建峰、李芬华（甲方）与李西侠（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，主要内容为：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）叁仟元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在泉山区矿山路XX-X#楼的房地产（房屋建筑面积36.42平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）贰万陆仟元；￥26000元。乙方由（于）2004年8月16日前一次付清给甲方。购房定金将在最后一次付款时冲抵。三、双方同意于2004年8月16日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋交付给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。
上述《房地产买卖契约》签订后，田建峰、李芬华既未按约定将诉争房屋交付李西侠，李西侠也未按约定将定金及购房款给付田建峰、李芬华；但李西侠在田建峰、李芬华的配合下就涉案房屋办理了过户手续，并于2004年8月11日、9月14日将涉案房屋的所有权与国有土地使用权登记在李西侠名下，后李西侠将过户后的涉案房屋两证交由田建峰、李芬华保管。
2013年1月29日与3月1日，李西侠在《徐州日报》分别进行公告，声明李西侠矿山路XX号X#-1-XXX室房证、土地证丢失，并随后补办了涉案房屋两证。
2014年6月13日，李西侠、褚衍富以苗建喜为被告提起排除妨害之诉，要求苗建喜从涉案房屋中迁出并赔偿房租损失。本院经审理，于2015年1月23日作出（2014）泉民初字第2559号民事判决书，以“不动产物权登记的权利推定效力，是指经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，在于维护登记制度的公信力，但是该登记并不意味着权利的最终归属，也不影响人民法院对存在争议的房屋的产权作出判定。本案中，被告苗建喜占有、使用诉争房屋，虽然原告李西侠、褚衍富是该涉案房屋所有权证书中登记的所有权人，但该诉争房屋系带有福利住房性质，在案外人田建峰与原告李西侠签订房屋买卖协议之前，被告苗建喜已经依据与案外人田建峰所签订的协议取得该房屋的实际使用权并占用至今，有其合同依据。且案外人田建峰主张对涉案房屋具有所有权，则应当就产权归属先行确认，故原告李西侠、褚衍富要求被告苗建喜从诉争的位于本市矿山路XX号X#-1-XXX室迁出并返还的请求，不能成立，应予以驳回。原告李西侠、褚衍富要求被告苗建喜支付租金损失的请求亦不成立”为由，判决驳回了原告李西侠、褚衍富的诉讼请求。
（2014）泉民初字第2559号民事判决作出后，李西侠、褚衍富与苗建喜均未提出上诉，现该判决已生效。在（2014）泉民初字第2559号民事判决书中，还认定了以下事实：“案外人田建峰与被告苗建喜原为徐州面粉厂职工，诉争房屋由面粉厂分给田建峰居住使用，并由田建峰夫妻以优惠售房买下。后因面粉厂分房，原告田建峰分得新房，遂将涉案房屋置换给面粉厂，并经协调将涉案房屋分配给苗建喜居住”、田建峰和苗建喜之间的“《协议书》签订后，诉争房屋一直由苗建喜实际占有居住使用至今，但苗建喜并未向原告田建峰支付过任何钱款”。
2014年7月22日，田建峰、李芬华将李西侠、褚衍富诉至本院【案号为（2014）泉民初字第3126号】，请求判令解除田建峰、李芬华与李西侠之间签订的房屋买卖合同，由李西侠、褚衍富将涉案房屋返还给田建峰、李芬华；李西侠、褚衍富遂反诉要求田建峰、李芬华继续履行房屋买卖合同，交付涉案房屋并支付违约金90000元。
在该案审理中，本院曾就相关案件事实向苗建喜进行了询问，苗建喜陈述：“其与田建峰系面粉厂职工，1999年因面粉厂分给田建峰一套新房子，便将其老房子交给面粉厂，面粉厂将老房子分给案外人居住至今。当时涉案房屋只有产权证，登记的是李芬华的名字，李芬华花5000元买下。厂里让田建峰与其签订协议，只能卖给苗建喜不能卖给他人，因当时房子没有土地证，苗建喜便未向田建峰付款。涉案房屋房租每月39元，苗建喜交到2000年，后面粉厂倒闭。李西侠起诉时苗建喜并不知道卖房子的事情。”
2015年1月19日，本院作出（2014）泉民初字第3126号民事判决书，以“首先，根据2002年9月27日原告田建峰与案外人苗建喜就涉案房屋签订的《协议书》内容约定，现涉案房屋系案外人苗建喜通过单位内部分房后居住使用至今。结合原、被告及案外人苗建喜的陈述可以确认，苗建喜占有使用涉案房屋在原、被告签订《房地产买卖契约》之前，原、被告买卖涉案房屋时并未通知案外人苗建喜，侵犯了苗建喜的购买权。其次，虽原、被告双方办理了涉案房屋的过户手续，但原告既未将诉争房屋交付被告，被告也未向原告支付房屋价款。因此，原、被告之间的房屋买卖因违反相关法律规定而处于效力待定状态。本诉原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，由被告返还涉案房屋；反诉原告要求继续履行合同，由反诉被告交付房屋并支付违约金，均无法律依据，应依法予以驳回”为由，判决驳回了本诉原告田建峰、李芬华及反诉原告李西侠、褚衍富的各项诉讼请求。
（2014）泉民初字第3126号民事判决作出后，李西侠、褚衍富不服提出上诉。徐州市中级人民法院经审理，于2015年5月28日作出（2015）徐民终字第898号民事裁定书，裁定：一、撤销徐州市泉山区人民法院(2014)泉民初字第3126号民事判决；二、本案发回徐州市泉山区人民法院重审。本院于2015年6月29日受理后，依法追加苗建喜为本案的第三人参加诉讼。
在（2014）泉民初字第3126号案件中，田建峰、李芬华陈述：“田建峰、李芬华在卖给房屋时候已经告知该房屋出租给了苗建喜，李西侠、褚衍富清楚此事，也没有提出异议。签房屋买卖合同时候定金3000元没有付，约定的房款26000元至今也未付。房屋两证过户后，因为李西侠没有付房款，就将两证退给了田建峰、李芬华。在双方的房屋买卖之前，田建峰、李芬华就通过优惠售房将该单位分的涉案房屋买了下来，然后田建峰、李芬华就在该房居住。后来田建峰原单位面粉厂分房，我们要新房子，就将诉争房屋置换给田建峰面粉厂了，面粉厂协调将涉案房屋租给了苗建喜，协议约定租金是我们收，但苗建喜至今未付过，租金收不上来，就想对外买卖，于是通过李西侠的姐姐李西美协议卖给李西侠，李西美和苗建喜住在一个小区，搁一个楼，好找苗建喜，卖的时候已经将该情况给李西侠说清楚了，说卖了之后让她自己去收房子。签订买卖协议时双方约定只要办理了产权过户，其他事情不需要田建峰、李芬华过问，两证在田建峰××李芬华处是因为李西侠没有给购房款，李西美就将房证放到田建峰××李芬华处押着，一直放到现在。苗建喜称房屋在1998年时两证不全，只有房产证，但实际上两证是齐全的；与苗建喜签订的协议书的内容是一种租赁协议，且并没有约定诉争房屋只卖给苗建喜；租房款应是苗建喜支付，而不是由厂里支付；协议书是一个租赁协议，不是房屋买卖协议。”
在（2014）泉民初字第3126号案件中，李西侠、褚衍富陈述：“田建峰、李芬华在买卖之前并未告知房屋已租给苗建喜的事实，也没给说是谁住的，直到房屋办理过户后，李西侠、褚衍富想去居住才发现苗建喜在该房屋居住。田建峰、李芬华就说该房屋的房款等等再给，说既然现在住不进去房款现在就先不要，但其要走了房屋的两证由其保管，李西侠就给他们了。李西侠取得房屋两证后，让苗建喜迁出但其不迁，之后就每年都向田建峰、李芬华索要两证，但他们不给，所以才登报进行了挂失。买房的定金和房款确实一分未付。田建峰、李芬华当时没有告知李西侠房屋有人居住，是协议签订后李西侠去看房子的时候才发现的，当时苗建喜说房子是其本人的，田建峰、李芬华没有权卖。两证之所以放在田建峰、李芬华手中，是因田建峰、李芬华说要配合李西侠、褚衍富去要房子。”
本案中，田建峰、李芬华陈述：“田建峰于2002年9月27日与第三人苗建喜签订协议书，该协议实质上属于一种房屋买卖合同，而非之前所主张的租赁合同。田建峰与第三人苗建喜存在着合法有效地房屋买卖合同关系，但是因为租金、房款的给付问题一直得不到落实，田建峰、李芬华无奈想将房屋易主，于是经过案外人李西美（李西侠的姐姐）的牵线将房屋又卖给了李西侠，但购房款并没有给我们，李西侠所称打过欠条不属实；按照约定，李西侠在2004年8月16日前就应当支付购房款，之所以在未付购房款的情况下就将房屋进行了过户，是因为过户后好让李西侠把苗建喜赶走。如果李西侠能成功把苗建喜撵走，那么涉案房屋就应该是李西侠的；如果撵不走的话，房子李西侠就不要了，其也没付钱。当时田建峰、李芬华夫妻和李西侠签订房屋买卖合同的真实目的是把苗建喜撵走，如果李西侠能把苗建喜撵走，那么房子就归李西侠所有，李西侠再给房款，如果李西侠不能把苗建喜撵走，房子仍然是田建峰、李芬华的，李西侠就不买了。过完户的房证由李西侠拿着去撵苗建喜，但是没有撵走，李西侠又主动把房证交给了李芬华。当时李西侠把房子两证退还的意思就是不再买房子了，当时田建峰也是同意的，之后田建峰、李芬华也给李西侠说过把房子再过户回来的事情。李西侠的姐姐李西美与第三人苗建喜是常年的邻居，居住在涉案房屋附近，李西侠对苗建喜的居住是知情的。我们也从第三人苗建喜口中得知，在房屋买卖合同签订且办好两证后，李西侠和其姐姐李西美共同到涉案房屋处要求苗建喜搬出；后李西侠、褚衍富又将房证还给我们，并且告诉我们，他们无法将第三人苗建喜从房屋中清走，所以房子不买了。只是最近几年，我国房地产价格暴涨，面对利益的驱使，李西侠、褚衍富才上演了谎报丢失房证，并通过产权中心重新骗领了产权证，基于此以排除妨害的方式将本案的第三人苗建喜清出的案件的闹剧。通过李西侠在买房过程中表现出的购房不去看房、买卖合同签署后不按时给付房款、领到房屋产权证之后又将房屋产权证归还，领取房屋产权证后又与第三人苗建喜发生排除妨碍的诉讼等事实，可以清晰看出在一房二卖的情况下，李西侠对于第三人苗建喜居住于涉案房屋、签订买卖合同后肯定会损害第三人苗建喜的合法利益以及买卖双方对于买卖合同的全过程，是充分沟通过的，是非常默契的。鉴于有错必纠的原则、合同诚信的原则，以及维护本案第三人苗建喜合法利益的原则，申请法院能够判决原、被告双方签署的房屋买卖合同无效。”
李西侠、褚衍富陈述：“因为基于原、被告双方有信任关系，而且没有任何规定说一定要在签署房屋买卖合同前了解房屋的情况，买房人无此义务，而出卖人倒依法负有权利瑕疵担保责任。恰恰是田建峰、李芬华隐瞒了事实。而李西侠主观上没有过错，属于善意购买人。购房款虽没有以现金的方式给付，但是李西侠已给出具了一张欠条，现在该欠条一直保留在田建峰××李芬华处，合同约定的2.6万元购房款随时可以给付，但前提是要交付涉案房屋。”另外，李西侠还陈述：“我买房子时不知道房子里面有人住。我买房子的时候是拿着银行卡去的，结果那天银行卡刷不出来那么多钱，一次好像只能刷2000元，所以我在当时去产权处过户当天给田建峰、李芬华打了一个2.6万元的欠条。当时我带的银行卡是南京的卡，具体哪个银行记不清了，是银行的取款机取不出那么多钱，当时原、被告四人都去了，没有想起来去别的银行网点取钱的事情，也没想到去银行柜台取钱。在过户第二天我就上房子现场去了，那时候发现里面有人（苗建喜）住，他（苗建喜）还很凶，我给苗建喜说这个房子我已经买了，苗建喜说这是他的房子。我一看是这个结果，就只能再去找李芬华，李芬华说既然我也住不进去，购房钱就先别给了，反正也打完欠条了，等等再说。以后每年夏天我都去找李芬华协商解决房子的事情，李芬华说要加钱，我说加钱可以，只要把房子给我就行，但李芬华说她撵不走，所以这个钱一直就这样搁着。在2012年左右，我又给李芬华打电话，李芬华说她不当家，说她丈夫和儿子说了算，要市场价。在房子过户之前，李西侠、褚衍富均未到现场看过房子，因为我哮喘，不能爬楼，当时买房子的目的是为了给我儿子结婚用，涉案房屋楼下有一个开理发店的发廊，发廊的户型和这个房子的户型是一模一样的。田建峰陈述的当时签订房屋买卖合同的目的就是为了把苗建喜撵走不属实。”
苗建喜陈述：“房屋是我的，我是拿小房子换大房子，我认为原、被告之间是串通，从1998年底分我的房子，半年以后1999年开始我就居住在涉案房屋至今。但是李西侠没有到我那里去过，买房子按常理应该看房子。原、被告之间的合同是李西美（李西侠的姐姐）牵线进行签订的，李西侠明知我是合法的住在房屋内。我不认可田建峰、李芬华主张的与我是房屋买卖合同关系，是面粉厂分我房屋，我是以我原来在白云山面粉厂宿舍的小房屋换的涉案的大房屋。我们之间不存在买卖。
我不知道原、被告在签订房屋买卖合同之前是什么想法，但这个房子是我的；原、被告之间的房屋买卖合同无效，侵犯了我的利益。”
在本案审理中，因涉案房屋目前由第三人苗建喜居住，其交付存在困难，经本院释明，李西侠、褚衍富表示坚持其原“继续履行房屋买卖合同，交付涉案房屋并支付违约金90000元”的诉请。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，综合全案证据分析，田建峰、李芬华主张的其与李西侠所签房屋买卖合同存在恶意串通，损害第三人苗建喜利益的情形并无确切证据予以证实；本案中也无证据证明李西侠在签订合同时有与田建峰、李芬华共同损害苗建喜利益的通谋和故意。另外，苗建喜与田建峰之间的协议书虽然是在本案房屋买卖合同之前签订的，但不论该协议书是租赁性质还是买卖性质，田建峰、李芬华与李西侠所签房屋买卖合同均不因此而无效。综上，田建峰、李芬华与李西侠所签房屋买卖合同不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效。田建峰、李芬华关于确认合同无效、判令李西侠、褚衍富配合将涉案房屋变更登记到李芬华名下的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。
对于李西侠、褚衍富的反诉请求，本院认为，首先，褚衍富并非本案所涉房屋买卖合同的当事人，根据合同的相对性原则，褚衍富的诉讼主体并不适格。其次，虽然田建峰、李芬华与李西侠所签房屋买卖合同合法有效，田建峰、李芬华依约负有向李西侠交付房屋的义务，但由于涉案房屋目前系由第三人苗建喜占有使用，且依照生效判决，其占有使用该房屋有合法的依据，故李西侠要求田建峰、李芬华继续履行合同、交付房屋已属事实上无法履行。在此情况下，经本院释明后，李西侠依然坚持其原继续履行合同、交付房屋的诉请，故而应予驳回。再次，关于李西侠诉请的支付违约金90000元问题，本院认为，田建峰、李芬华与李西侠所签房屋买卖合同中对于支付房款、交付房屋的时间期限均有明确约定，虽然田建峰、李芬华未依约交付房屋，但李西侠亦未依约支付房款；李西侠虽主张曾就房款向田建峰、李芬华出具过欠条，但未能对此举证证明，本院不予采信。在此情况下，本院对于李西侠诉请的支付违约金90000元不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告田建峰、李芬华的诉讼请求；
二、驳回反诉原告李西侠、褚衍富的诉讼请求。
本诉案件受理费450元，由本诉原告田建峰、李芬华负担；反诉案件受理费500元，由反诉原告李西侠、褚衍富负担（均已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 蒙
代理审判员 张梦瑶
人民陪审员 宋 珂
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 阴 蕾