广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9313号
上诉人（原审被告）：李慧玲。
委托诉讼代理人：方俊川，国信信扬（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘红敏。
委托诉讼代理人：唐晓华，广东法迈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈传虎，广东法迈律师事务所实习律师。
原审被告：周露。
委托诉讼代理人：方红华，广东君一律师事务所律师。
原审被告：深圳链家房地产经纪有限公司（原名深圳市中联地产置业顾问有限公司）。
法定代表人：杜欣，董事长。
委托诉讼代理人：姬学云，女，系该公司工作人员。
上诉人李慧玲因与被上诉人刘红敏及原审被告周露、深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人李慧玲上诉请求：1、上诉人无须赔偿被上诉人人民币10万元（以下货币均为人民币）；2、本案的一审、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉所依据的事实和理由：1、被上诉人并未按合同的约定履行合同，存在严重违约行为。上诉人与被上诉人签订的《房产买卖合同》明确约定定金1万元应支付给原审被告周露，根据合同第十三条约定：“买卖双方同意将各自应收账款存入以下各自指定的收款账号并视同收到：卖方指定账户户名：周露，银行：广东省深圳市农业银行，账号：6xxxx4”在双方明确约定付款账户的情况下，但被上诉人未按约定将该笔定金支付给原审被告周露，已构成违约，双方《房屋买卖合同》未继续履行的原因在被上诉人。2、被上诉人在明知上诉人无书面授权的情况下仍然与上诉人签订合同，存在重大过错。上诉人与被上诉人签订《房产买卖合同》时，被上诉人和原审被告深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产）明知涉案房屋的所有权人为原审被告周露，在上诉人未出示有原审被告周露出具的授权其出卖该涉案房屋的《授权委托书》时，仍与上诉人签订该买卖合同，被上诉人在整个房屋买卖合同交易过程中存在了重大过失，由此造成的损失不应由上诉人一人承担。因此，在返还其定金的情况下，上诉人不应赔偿被上诉人10万元。
被上诉人刘红敏辩称，本案《房产买卖合同》未能履行的根本原因在于上诉人李慧玲未取得代理权，而以周露的名义签订涉案的《房产买卖合同》，构成无权代理，且周露在一审庭审中明确表示不予追认，因此导致涉案合同无法继续履行。李慧玲与被上诉人在签订购房合同时当场打电话与周露沟通，沟通确认后李慧玲与被上诉人签订了《房产买卖合同》，并且在合同中约定周露承认在6月30日之前当面签署合约，所以周露在一审的陈述并未授权给李慧玲买卖房产一事与事实不符。链家房地产公司作为中介公司未尽到基本的审查义务。
原审被告周露述称，上诉人与被上诉人以及链家房地产公司签订的《房产买卖合同》，上诉人并未将该合同具体内容告知周露，因此合同内容周露不予确认。在各方约定的周露银行账户也并未收到被上诉人的任何款项，同时通过事后得知被上诉人在签订合同当日已支付5万元给第三方，10万元定金中的另外5万元根据合同约定应该汇入周露账户，可见被上诉人也未按买卖合同约定完全履行合同，被上诉人有存在过错。同意上诉人的意见。
原审被告链家房地产公司述称，链家房地产公司居间服务是对刘红敏与李慧玲、周露之间的《房产买卖合同》，并不是买卖合同法律关系的主体，因此链家房地产公司并非适格的被告。在双方买卖合同存续期间，链家房地产公司一直积极督促双方依合同履行义务，因此在合同签订过程中尽到了合理审查义务，因此链家房地产公司不存在任何过错。所以被上诉人请求链家房地产公司承担连带责任和诉讼费用欠缺法律依据。保留向上诉人追偿佣金的权利。
被上诉人刘红敏向一审法院起诉请求：1、李慧玲、周露、链家房地产公司双倍返还定金20万元；2、李慧玲、周露、链家房地产公司对返还定金义务承担连带责任；3、本案诉讼费用由李慧玲、周露、链家房地产公司承担。
一审法院认定事实：位于深圳市龙岗区深惠路康达尔花园X栋XX号房产于2010年9月28日登记在周露名下。2015年6月13日，李慧玲以周露（卖方）代理人的身份与刘红敏（买方）签订一份《房产买卖合同》，约定刘红敏向周露购买上述房产，转让价格为200万元。房产有抵押，卖方应在签订本合同后十日内作出委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；购房定金共计10万元，买方在签订合同当日支付5万元，签订合同后十日内，买方补交定金5万元；为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金5万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力。双方同意委托第三方对购房定金进行监管，此款在做完全权委托三日内由第三方直接支付给卖方，卖方不得有异议，如在约定放款条件成就前，因双方纠纷导致交易不成，此定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还该款，卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金；买方须于2015年7月15日之前预付首期款（以银行贷款为准）到买方贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止到日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后三日内将房产按合同约定的条件交付给买方。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金；由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同备注条款约定：1、由于周露因工作原因无法到场参阅并签署该合约，委托代理人李慧玲参阅并签署该合约，若合约发生任何争议，李慧玲愿负连带责任，并承诺在6月23日之前周露当面签署该合约；2、卖方必须保证产权清晰，供楼正常，如因此产生的责任则由卖方自行负责；3、买方了解并深知深圳购房条件并承诺征信无任何问题，若因此产生的责任则由买方自行负责；买方清楚知道业主不能到现场签署该合约，由代理人代签，买方不能因此为理由而自行拒绝交易，由此产生的责任则由买方自行负责，卖方有权没收定金。
合同签订当日，刘红敏通过刷卡机向中联地产支付定金5万元，李慧玲向刘红敏出具了收款收据。2015年6月22日，刘红敏通过刷卡机向中联地产支付定金5万元，中联地产向刘红敏出具了收款收据。之后，李慧玲未取得周露的授权，周露亦未在涉案合同中补签名，涉案合同未能继续履行，刘红敏遂具状原审法院并提出上列诉讼请求。原审庭审中，周露称其对涉案合同的内容不知情，并明确表示对涉案合同不予追认。
一审法院认为，本案中，李慧玲未取得代理权而以周露名义签订涉案《房屋买卖合同》，构成无权代理，周露在诉讼中明确表示不予追认，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，涉案合同对周露不发生效力，由李慧玲承担责任。涉案合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，刘红敏依约支付了定金，但因周露对于李慧玲处分涉案房产的行为未进行授权亦未事后追认，导致涉案合同无法继续履行，李慧玲应承担违约责任。故刘红敏诉请李慧玲双倍返还定金10万元，合理合法，原审法院予以支持。鉴于定金10万元托管于中联地产处，刘红敏同意由中联地产直接返还，中联地产亦同意将该定金退还相关权利人，故由中联地产向刘红敏履行返还定金义务，由李慧玲履行赔偿刘红敏一倍定金的义务。刘红敏请求周露和中联地产承担双倍返还定金的连带责任，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、李慧玲于本判决生效之日起十日内向刘红敏赔偿人民币10万元；二、深圳市中联地产置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向刘红敏返还托管的定金人民币10万元；三、驳回刘红敏的其他诉讼请求。案件一审受理费人民币2150元（刘红敏已预交），由李慧玲负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人李慧玲未取得代理权而以原审被告周露名义签订属于无权代理，原审认定正确，本院予以维持。虽然合同指定了收款账号，但被上诉人刘红敏基于相信上诉人李慧玲有代理权而支付定金，且上诉人李慧玲也出具了收据，双方的实际行动证明双方就该支付行为的意识表示一致，因此，被上诉人刘红敏该行为并非违约行为。至于被上诉人刘红敏直接支付给原审被告链家房地产公司的5万元定金，与合同约定的“为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金50000元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力”相符，也不存在违约情形。综上，上诉人李慧玲主张被上诉人刘红敏未按合同履行，与事实不符，有悖诚信原则，本院予以驳回。上诉人李慧玲对无权代理应承担责任，根据合同约定被上诉人刘红敏可以要求支付房产转让价百分之二十的违约金，但其仅请求返还双倍定金，系对自身权利的处分，因此，原审法院予以支持，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人李慧玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由上诉人李慧玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十一月二十三日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。