重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终6281号
上诉人（原审原告、反诉被告）何祖惠，女。
委托诉讼代理人：ＸＸ，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈惠，女。
委托诉讼代理人：廖正远，重庆万同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘璐，重庆万同律师事务所律师。
上诉人何祖惠因与被上诉人陈惠房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2016）渝0116民初7181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何祖惠及其委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人陈惠的委托诉讼代理人廖正远、刘璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何祖惠上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判解除《房屋租赁协议》及《补充协议》，由被上诉人赔偿上诉人经济损失20万元。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案中租赁物包括的彩钢房及水泥院坝属违法建筑，涉该部分的租赁无效。一审法院未主动审查该事实及释明，程序违法。2、在合同大部分无效的情况下，一审判决租金错误。未根据双方过错判决由被上诉人承担上诉人的损失错误。无效部分的损失及面积均应评估确定，一审法院未评估属认定事实不清，判决错误。3、被上诉人一审中只主张租金计算至2017年5月1日，一审判决租金支付至2017年6月30日错误。
陈惠辩称，本案租赁物不属城镇房屋，不适用《城市规划法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。上诉人所指的违章建筑是农户在房前屋后修建的改善居住的房屋，符合农村特色。院坝属农村构筑物常态，被上诉人取得了租赁房屋的产权证，该产权证无需确认院坝。本案租赁物并未被确认有违法用地行为，一审认定有效正确，程序合法。在合同未解除情况下，本案被上诉人请求上诉人支付租金合法，合同解除后，上诉人应支付占有使用费。被上诉人在诉讼请求中要求上诉人支付租金至返还房屋时止，一审庭审中只是主张暂时计算到2017年5月1日，而非只计算到2017年5月1日。综上，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
何祖惠一审起诉请求：1、判决解除陈惠与何祖惠签订的《房屋租赁协议》和《补充协议》；2、判决陈惠赔偿何祖惠装修等经济损失240000元。
陈惠一审反诉请求：判决何祖惠支付陈惠租金6万元，并支付2016年10月1日后的租金至何祖惠腾退房屋交付陈惠之日止。
一审法院认定事实：原告何祖惠（甲方）与被告陈惠（乙方）签订《房屋租赁协议》约定（注：协议中未写明协议签订日期）：甲方在江津区某自建房屋及院坝；甲方现将上述房屋及院坝（但不包括彩钢房下部已出租的房屋）租赁给乙方；租期，2015年10月1日至2025年9月30日止（但免除2015年10月1日至2015年10月31日的房租），期满若乙方续租，在与他人同等条件下优先租用；租金每年6万元，3年内不作调整，从第4年起在原房租基础上增加6%；付款方式，首次在签订合同时支付甲方房租1万元，剩余1.5万元于2015年10月30日前支付与甲方，第二次提前三月（即2016年1月1前）付下一季度房租，以后每季度支付，留一季度房租为押金（即留1.5万元押金），在退房时退还乙方，以上款项的支付以乙方转款回单为凭；房屋及附属设施装修，由乙方自行按自主风格进行，但若新开启窗洞必须经甲方同意后方可进行，甲方不支付任何费用；若三年内因政府需要拆除，该房屋则按政府实际对装饰的赔付支付给乙方，甲方不付任何补偿，三年后若需拆除，政府对装饰的赔偿甲方不再支付乙方；水电安装、使用费，由乙方自行负责，甲方不做任何补贴；老房子西边新修房屋，政府强拆，合同自动终止，乙方不再续租，甲方不赔偿任何装修费及其他产生的费用，但乙方若要续租，在原有房租费上每年降低2.5万元。2015年10月6日，双方又签订《补充协议》，该协议约定内容为：原告不得在租赁房屋内从事违法活动，原告在经营期间发生的一切安全事故由原告承担等。协议签订后，原告支付了被告1万元，被告将房屋交付后，原告为经营农家乐对房屋进行了相应的装修。
一审另查明，双方签订《房屋租赁协议》时，案涉房屋未办理权属证书。2017年1月9日，被告取得该房字号为“203房地证20XX字第XXXX号”的权属证书。
以上事实，双方当事人均无异议。
本案的争议焦点是：原被告签订的《房屋租赁协议》是否应解除。对此原告提交了：
1、字号为“先[1XX8]字第02XXXX59号”的《乡村房屋所有权证》复印件。载明：所有权人古玉银（注：被告之夫），共有权人陈惠；生活用房砖混243.03平方米、砖瓦35.50平方米。在该所有权证的《房屋平面现状及位置经介图》的下部有“与原件一致，陈惠，2015.10.29”的字样。
原告在出示该证据时陈述：陈惠在产权证上签署“与原件一致”，但我们去办卫生许可证时发现是假的，致使我们无法办理该证，也使原告无法办理排污认证书，造成农家乐无法经营。
对该证据，被告质证认为：此证据不是被告提供与原告的。
2、《重庆市江津区鼎山街道办事处关于纠正违法建设（用地）行为的通知书》（复印件）。该通知书的样式和内容为：
“重庆市江津区鼎山街道办事处
关于纠正违法建设（用地）行为的通知书
：
根据《农村土地承包法》、《重庆市土地管理规定》、《重庆市城乡规划条例》等法规和有关文件精神，你（你单位）在江津区鼎山街道某社区柳林五社（组）某（小地名）地保堪……、……砖围墙属于违章建（构）筑物、违法用地。按照上述法律法规的有关规定，责令你（你单位）立即停止违法行为。并于2015年11月12日前自行拆除违法建（构）筑物，并恢复原状。逾期未拆除违法建（构）筑物和恢复原状的，……。
违法主体确认（签字）：
重庆市江津区鼎山街道办事处
2015年11月9日”
（注：该通知书原告不能提交原件；通知书前部未写明被处罚主体的名称，后也未有违法主体签字盖章；通知中的下划线处是手写字样。）
原告用此证据证明，被告出租与原告的房屋是违章建筑。
被告对该证据质证认为：系复印件，真实性不予认可；通知书没有处理对象，与本案无关联。
该通知书经一审法院走访重庆市江津区鼎山街道办事处，该办事处口头答复：该通知是复印件，真实性无法确认，且从未发出过未写明被处罚主体的通知。
3、申请单位为江津区鲜轩农家乐，时间为2015年11月24日的《排污认证申请书》（原件）、《重庆市建设项目环境保护申报表》（原件）、原告身份证复印件、《乡村房屋所有权证》（前述证据1）、江津区鲜轩农家乐《营业执照》（复印件）。
原告对上述证据陈述：原告用上述证据去办理排污认证书，因产权证系伪造而未获批准。
对该证据被告质证认为：《房屋租赁协议》未约定被告为原告办理任何手续；签订协议时房屋未办理产权证原告是明知的；即使相关手续不能办理也与被告无关。
上述证据中，并未载明有关部门受理了原告办理排污认证的申请，也未载明是否审批通过，以及未通过的原因。
一审法院认为，原告何祖惠与被告陈惠签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，协议合法有效。原告称案涉房屋是违章建筑，因原告举示的《重庆市江津区鼎山街道办事处关于纠正违法建设（用地）行为的通知书》，并不能证明是涉案房屋，鼎山街道办事处也确认未发出过未写明被处罚主体的通知，因此原告诉称的此项理由不能成立。
原被告签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》中，并未约被告出租与原告的房屋需满足原告特定的用途，也未约定被告需协助原告办理经营农家乐的相关手续。因此即使原告租房经营农家乐因房屋问题不能办理相关手续，被告也未违反合同约定，也无过错。现原告以案涉房屋未有权属证书，致使原告不能办理农家乐的卫生许可证和排污认证书，造成农家乐不能开展经营，导致原告租房的目的不能实现为由而请求解除合同，因以下理由不能成立。首先，按上述理由被告并未违约合同约定。其次，原告所举示的证据并不能证明，卫生许可证和排污认证书不能办理，也不能证明是因涉案房屋无权属证书不能办理。因此原告请求解除合同的理由不能成立。由于原告请求解除合同的理由不能成立，因此原告基于合同解除后提出的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告也应按约定支付被告租金。按合同约定，原告应按季支付被告租金，2015年10月1日至同年12月31日的租金，原告已付清（被告免原告1个月租金，原告已支付1万元）。2016年1月1月至2017年6月30日的租金原告应在2017年4月1日前支付，金额为90000元，此款原告至今未付，被告反诉请求原告支付，应予支持。对被告请求支付的2017年6月30日后的租金，因未到支付期限不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）何祖惠本诉的诉讼请求。二、原告（反诉被告）何祖惠在本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）陈惠房屋租金90000元。三、驳回被告（反诉原告）陈惠反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元，减半收取2450元；反诉案件受理费1300，减半收取650元；均由原告（反诉被告）何祖惠负担。”
本院二审审理期间，何祖惠举示2017年8月28日与陈惠和陈惠之夫古玉银的手机通话录音光盘一张及录音整理资料两份及租赁物照片，拟证明陈惠在一审诉讼后已将房屋上锁，且承认收回房屋管理，租赁合同已停止履行。陈惠质证认为，录音是对方代理人以抽油烟机供应商身份与陈惠和古玉银通话的，录音不完整。上诉人在一审庭审后并未返还被上诉人房屋。被上诉人锁门是履行出租人义务，维修房屋且避免上诉人物品丢失。上诉人要使用房屋，被上诉人肯定会同意。以上证据不能证明双方已协商解除租赁合同。
二审庭审中，经本院询问双方当事人，双方均承认一审时并未就解除合同协商一致。二审中双方均同意合同不再履行。
本院认为，本案《房屋租赁协议》所涉租赁物并非城镇房屋，也没有证据证明属乡村规划区内的房屋，故不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。现有证据不能证明该租赁物不能用于租赁，故本院对何祖惠关于《房屋租赁协议》大部分无效的上诉理由不予支持。并且，即使《房屋租赁协议》所涉部分房屋办理产权证致合同效力受到影响，但《房屋租赁协议》所涉房屋的权属情况在订立协议时何祖惠即应明知，并不影响双方的真实意思表示，何祖惠仍应参照协议支付房屋占有使用费，房屋占有使用费与租金虽名义有所不同，但其本质均是使用房屋的对价，故何祖惠关于合同效力的上诉意见并不影响本案的实质处理，一审法院审理程序合法。
关于上诉人上诉所称一审判决确定的租金截止时间错误问题。经审查一审庭审笔录，陈惠的诉讼请求自始至终均是要求何祖惠支付费用至返还房屋时为止。只是一审审理过程中经法院释明，只暂主张至2017年5月1日，其实际意思是截止一审判决作出时为止或返还房屋时为止。但一审时双方返还房屋之事实尚未确定，也未协商解除协议，故一审法院将租金支付确定至2017年6月30日止，并无不当。
关于合同解除问题，一审中双方并未协商一致解除协议，二审庭审中，双方虽均同意协议不再履行，但对协议解除的时间仍存争议。因本案一审仅处理租金至2017年6月30日，故本案仅将二审中双方共同确定的协议不再履行的时间载明，如双方还存在之后的费用支付争议，双方在另案中再行解决合同解除时间，本案不作处理。
关于赔偿损失问题，因协议已作约定，且无证据证明陈惠违约，故本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由何祖惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 夏兴芸
代理审判员 陈 莹
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 黄献丽