天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终2056号
上诉人（原审第三人）：李国伶，女，1970年9月26日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
上诉人（原审第三人）：李国忠，男，1967年9月15日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：李国伶（系李国忠之妹），住天津市宝坻区。
被上诉人（原审原告）：苑广军，男，1960年7月15日出生，汉族，天津市公安局宝坻分局干警，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：常万春，天津文韬律师事务所律师。
原审被告：李秀芹，女，1965年4月8日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
原审被告：李丹，女，1987年11月26日出生，汉族，无职业，住天津市宝坻区。
原审被告：李丽，女，1988年12月5日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
上诉人李国伶、李国忠因与被上诉人苑广军、原审被告李秀芹、李丹、李丽房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初5935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李国伶、李国忠上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求,两审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：涉案房屋系兄弟三人与父亲李连儒共同为李国良购买，并声称仅能写在李国良名下，李秀芹无权私自签订协议。房屋并没有办理产权登记，即使交付占有也不能发生所有权转移的效果。
苑广军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合双方买卖形成的客观实际情况，房屋已经交付16年了，房款当时就支付了，根据房产具有不动产公示、公信的原则，原审判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李秀芹述称，同意苑广军意见。
李丹、李丽述称，同意李国伶、李国忠意见。
苑广军向一审法院起诉请求：三被告协助原告办理房屋过户手续。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院经审理认定事实如下：被告李秀芹与李国良（2000年11月3日去世）原系夫妻关系，被告李丹、李丽系李秀芹与李国良之女，第三人李国忠系李国良之弟，第三人李国伶系李国良之妹。2001年4月9日，李秀芹与苑广军签订《购房协议》，约定李秀芹将其与李国良共同共有的坐落于宝坻区建设路建设楼8-3-101房屋及附属设施卖给苑广军，建筑面积111.56㎡，价款100000元，并将房屋相关证件等一并交给苑广军。案外人王金月以证明人身份在购房协议上签字证明。该协议签订后，苑广军向李秀芹支付了购房款，李秀芹向苑广军交付了涉诉房屋。苑广军购房后一直居住至今，但未办理房屋所有权转移登记手续。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.购房合同效力问题。苑广军与李秀芹均认为合同有效，其余二被告及第三人均认为合同无效。李丹、李丽称涉诉房屋是其父母共有，其父李国良死亡后继承已经开始，李秀芹在没有征得其他继承人同意的情况下处置房屋，合同应属无效；李国伶、李国忠称，李国良死亡时其父李连儒（2013年1月16日去世）还健在，李秀芹卖房时没有征得李连儒同意，卖房合同无效。2.履行协助义务问题。苑广军认为李国良死亡后房屋有李丹、李丽的继承份额，二人应履行协助过户义务，没有兄弟姐妹的份额。李秀芹同意履行协助义务，配合办理过户手续；其余二被告及第三人均以不同意卖房、合同无效为由不同意履行协助义务。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现三方当事人主要争议焦点为涉诉购房合同的效力问题。涉诉房屋是李秀芹与李国良的共同财产，李国良死亡后，继承已经开始，其继承人包括李丹、李丽及其父李连儒，李连儒亦在遗产继承前死亡，第三人以转继承人身份申请参加诉讼。继承虽已开始，但在没有进行遗产继承前李秀芹对该房屋进行了处置，其与苑广军的房屋买卖与交付行为发生于2001年4月，苑广军已实际入住16年，仅是没有办理房屋所有权转移登记手续。从交易时间、房屋坐落位置及成交价款看，苑广军亦支付了合理价款，没有证据证明存在苑广军与李秀芹恶意串通损害他人合法权益的行为。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律及司法解释的规定，未办理登记过户的后果是标的物所有权及其他物权不能转移，并不必然导致涉诉合同无效后果发生。涉诉房屋买卖合同是苑广军与李秀芹真实的意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，认定合同部分有效或效力待定均不利于纠纷的彻底解决，而且让苑广军返还房屋已经成为不可能，故应当认定为有效合同。被告李丹、李丽作为李国良遗产继承人，第三人李国忠、李国伶作为转继承人，如果认为李秀芹处置房屋的行为侵害了其权益，可以请求李秀芹赔偿，其要求确认合同无效的理由不能成立，一审法院不予采信。鉴于房屋登记所有人李国良已死亡的实际情况，办理所有权转移登记手续必然需要房屋共有人及继承人的协助配合，仅李秀芹同意协助不能完成办理，故其余被告及第三人仍负有协助义务。判决：一、确认原告苑广军与被告李秀芹2001年4月9日签订的《购房协议》有效；二、原告苑广军办理坐落于天津市宝坻区宝平街道建设路建设楼8-3-101房屋所有权转移登记手续时，被告李秀芹、李丹、李丽及第三人李国伶、李国忠予以协助。案件受理费80元，由苑广军负担40元，李秀芹负担40元，李秀芹于本判决生效后5日内交纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。李秀芹与苑广军的房屋买卖与交付行为发生于2001年4月，苑广军已实际入住16年，仅是没有办理房屋所有权转移登记手续。从交易时间、房屋坐落位置及成交价款看，苑广军亦支付了合理价款，没有证据证明存在苑广军与李秀芹恶意串通损害他人合法权益的行为。故一审法院认定合同有效无不当之处。李丹、李丽作为李国良遗产继承人，李国忠、李国伶作为转继承人，如果认为李秀芹处置房屋的行为侵害了其权益，可以请求李秀芹赔偿，鉴于房屋登记所有人李国良已死亡的实际情况，办理所有权转移登记手续必然需要房屋共有人及继承人的协助配合，仅李秀芹同意协助不能完成办理，故一审法院判令其余人员负有协助义务亦无不妥。
综上所述，李国伶、李国忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李国伶、李国忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 王 晶
代理审判员 邵 丹
二〇一八年六月一日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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