河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2353号
上诉人（原审被告）吕宗芝，女，1953年6月3日出生，回族。
委托代理人肖媛媛，河南良承律师事务所律师。
委托代理人韩宇，河南良承律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）马军锋，男，1989年4月18日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术开发区翠竹街76号11幢1单元14层1402号。
法定代表人邓鹏，首席运营官。
委托代理人刘占涛，该公司员工。
原审被告柳嫄嫄，女，1979年12月16日出生，回族。
上诉人吕宗芝因与被上诉人马军锋、河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二公司）及原审被告柳嫄嫄房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初5504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕宗芝及其委托代理人肖媛媛、被上诉人马军锋、被上诉人真二公司的委托代理人刘占涛到庭参加诉讼。原审被告柳嫄嫄经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马军锋于2016年9月6日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令真二公司返还定金、评估费、抵押费、印花税、全程服务费、综合保障服务费共计23099元，并要求柳嫄嫄、吕宗芝、真二公司按照日千分之一的标准赔偿自2016年8月3日至起诉之日2016年9月5日的违约金31350元。
原审法院审理查明：本案争议房屋位于郑州市××区××港湾××楼××单元××号，房屋所有权人系柳嫄嫄。吕宗芝系柳嫄嫄的母亲。2016年7月22日，马军锋、柳嫄嫄、吕宗芝到真二公司协商买卖房屋事宜，后柳嫄嫄以接孩子为由离开，将房屋所有权证留给其母亲吕宗芝和真二公司。同日，吕宗芝（卖方、甲方代理人）与马军锋（乙方、买方）、真二公司（丙方、居间方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，主要约定：1、乙方购买甲方位于郑州市××区××港湾××楼××单元××号房屋，房屋建筑面积87.21平方米，总价款950000元；2、乙方应于本合同签订时支付定金10000元作为履行本合同的担保，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管，过户时此定金冲抵首付房款并转化为物业交割保证金。3、本合同签订后甲乙双方中的任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；4、代理人保证其拥有代理甲方或乙方签订本合同的合法代理权，否则代理人按照无权代理向丙方及合同相对方承担赔偿责任。合同还对过户时间、房款支付方式等进行了约定。吕宗芝在该合同甲方代理人处签字，并将房屋所有权证交给真二公司，真二公司为其出具证件保管书。同日，马军锋向真二公司缴纳了定金10000元、综合保障服务费4750元、全程服务费4500元、评估费3715元、抵押费60元、印花税74元，以上共计23099元。后因柳嫄嫄不愿意出卖房屋，引起争诉。
马军锋和真二公司称在签订合同时，真二公司向柳嫄嫄电话核实，柳嫄嫄同意授权吕宗芝签订该合同。但未提交相应证据。柳嫄嫄对此不予认可，称其不知情打电话的事情。吕宗芝称其不知道在合同上签字会产生的法律效力，其签字不是其真实意思表示。
原审法院认为：柳嫄嫄为涉案房屋名义上的所有权人，吕宗芝无权出售该涉案房屋。吕宗芝与马军锋签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的行为，系无权代理行为，现柳嫄嫄对吕宗芝出售涉案房屋的行为拒绝追认，故吕宗芝与马军锋签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》不对柳嫄嫄发生效力，应由吕宗芝承担责任。吕宗芝没有代理权签订该合同，导致合同无法履行，马军锋要求解除《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，与法有据，予以采信，合同解除给马军锋造成损失，马军锋要求吕宗芝以总房款950000元为基础按照日1‰支付自2016年8月3日至起诉之日2016年9月5日的违约金，理由正当，证据充分，予以采信。经计算，违约金为32300元。马军锋仅主张31350元，予以支持。吕宗芝作为完全民事行为能力人，其应当知晓在合同上签字的法律后果，其辩称签字并非其真实意思表示，与法无据，不予采信。真二公司作为中介方自愿将收取的定金、评估费、抵押费、印花税、全程服务费、综合保障服务费共计23099元返还马军锋，不违反法律规定，予以准许。由于合同中并未约定真二公司承担违约责任，故马军锋要求真二公司支付违约金31350元，无事实和法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、吕宗芝于本判决生效之日起十日内赔偿马军锋违约金31350元；二、真二公司于本判决生效之日起十日内返还马军锋定金、评估费、抵押费、印花税、全程服务费、综合保障服务费共计23099元；三、驳回马军锋的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1411元，由吕宗芝负担。
吕宗芝上诉称：一、原审认定的部分事实存在错误，不符合当时的案件事实。2016年7月22日下午，柳嫄嫄与吕宗芝在家中接到真二公司的通知，其称有人想要买柳螈螈的房子，二人便去真二公司了解情况，但是随后柳嫄嫄对真二公司提出的合同内容觉得不妥，就借故称自己到了上班时间，离开了真二公司，吕宗芝留在了真二公司，房产证在其手中。随后真二公司给柳嫄嫄打电话询问是否同意由吕宗芝代为签订合同将房子卖给马军锋，柳螈螈表示不同意。然而吕宗芝回到家中的时候，告诉柳嫄嫄自己与真二公司及马军锋已经签订了房屋买卖合同并将房产证放在了真二公司，柳螈螈很生气并与吕宗芝产生了争执；至今柳螈螈仍未能取回自己的房产证。在合同签订的第二天真二公司要求柳嫄嫄提供其授权吕宗芝签订房屋买卖合同的书面委托书，柳嫄嫄拒绝提供。从以上情况可以看出，柳螈螈从一开始就没有签订房屋买卖合同的意愿，没有委托母亲吕宗芝帮助其卖房，也没有与真二公司签订过授权买卖房屋的合同，更没有与马军锋签订过房屋买卖合同。柳螈螈对房屋买卖合同的内容及签订完全不知情，事后对吕宗芝的无权代理行为也没有追认，而是明确表明不同意签订该合同，对合同内容不能接受。所以该合同不是柳螈螈真实意思的表示，对柳嫄嫄不发生效力，由此合同产生的损害后果不应由柳螈螈承担。对于吕宗芝而言，在签订合同之时，中介给柳嫄嫄打了电话询问是否愿意签订合同卖房子，柳嫄嫄表示不愿卖房，但是中介却告诉吕宗芝说柳螈螈已经同意卖房了，并告知吕宗芝柳螈螈同意授权其代替自己签订房屋买卖合同，正是因为听信了中介公司的话，吕宗芝才认为自己可以代替柳螈螈签订合同，中介公司的该行为对于合同的签订以及合同最终不能正常履行有重大过错。真二公司与马军锋在签订合同时明知房屋的唯一所有权人是柳嫄嫄，并明知吕宗芝未取得柳嫄嫄书面委托书的情况下与吕宗芝签订了房屋买卖合同，其对于合同最终不能正常履行均有过错。因为合同是无效的，所以合同中约定的违约金条款也无效，也就是说马军锋不能按照合同中约定的条款主张违约金，是应当按照其实际损失主张权利。
二、涉案房屋的唯一所有权人柳螈螈并未参与签订该房
屋买卖合同，也未授权母亲吕宗芝及真二公司帮助自己卖房，对于吕宗芝和真二公司的无权代理行为柳螈螈始终未追认，所以该房屋买卖合同对柳螈螈不发生效力，属无效合同。
2016年7月22日下午，吕宗芝在未取得房屋所有权人柳螈螈授权的情况下擅自与真二公司及马军锋签订了房屋买卖合同，将柳螈螈的房屋出售，是无权代理行为，所以该合同对柳螈螈来说是效力待定合同，而柳螈螈对此合同并未追认，因此该合同是无效合同。依据合同法第47条、48条的规定，柳嫄嫄不应当承担吕宗芝无权代理行为的法律后果，该合同对柳螈螈不发生效力。依据《民事诉讼法》第64条规定，马军锋应当举证证明柳嫄嫄书面授权吕宗芝或者真二公司帮助其卖房，否则应当承担举证不能的不利后果。
三、吕宗芝文化程度有限且年事已高，对房屋市场行情
不了解，更无法理解合同条款含义，在与真二公司及马军锋
签订房屋买卖合同时对合同内容存在重大误解，并不是其真
实意思表示。柳嫄嫄作为一名健全的成年人，完全没有必要委托自己的母亲吕宗芝帮助自己卖房，而且事实上也没有委托其帮助自己卖房。况且吕宗芝已年近七十，且文化程度不高，柳嫄嫄更没有理由将如此重要的财产委托给其处分。吕宗芝认为，马军锋与真二公司正是利用吕宗芝年事已高且文化程度不高，对房地产市场不了解，且不能充分理解合同条款的含义，使吕宗芝在对合同内容存在重大误解的情况下签订了该合同。而且，合同中约定的该房屋价款为95万元，而事实上当时同小区的同户型房子的市场价为120万元，该合同已经显失公平。
四、真二公司与马军锋均明知房屋的唯一所有权人是柳螈螈，却仍然与没有取得书面委托书的吕宗芝签订了房屋买卖合同，因此真二公司与马军锋在签订合同时具有重大过错，应当自行承担由此产生的不利后果。在房屋买卖合同签订时，马军锋与真二公司均已看过涉案房屋的房产证，房产证上明确写明房主只有柳螈螈一人，马军锋与真二公司在签订合同时未能尽到合理的审查义务，在明知吕宗芝未取得柳螈螈授权的情况下，仍然坚持与不是房屋所有权人的吕宗芝签订合同，对本诉形成具有重大过错，且不能排除其有欺骗吕宗芝签订合同的故意。房屋买卖合同是要式合同，这不仅是指要签订书面买卖合同，更要求参与房屋买卖的各方严格审查包括房产证、书面委托代理书在内的各项手续。而且真二公司作为专业的房地产中介公司，对于房地产合同及各项手续包括委托代理手续比较了解，理应比一般人尽到更多的注意义务，但却故意不审查吕宗芝的代理权限，故意不要求吕宗芝及柳螈螈提供书面代理手续，所以真二公司应当对马军锋的损害承担赔偿责任。在合同签订的第二天真二公司即前去柳螈螈家中要求其提供授权吕宗芝签订房屋买卖合同的书面委托书，这证明书面委托书对于房屋买卖合同而言是必须具备的书面手续，而真二公司和马军锋先签订合同后补办委托书的行为既不合理也不合法。柳嫄嫄拒绝提供书面委托书，这说明其拒绝追认合同内容，因此马军锋与真二公司应当自行承担合同履行不能的损害后果。
五、因为该房屋买卖合同无效，所以合同中约定的违约
金条款也是无效的，即马军锋主张的违约金没有法律和事实依据，只能按照其实际损失予以补偿，因此马军锋主张的赔偿标准存在错误。合同签订后的当天柳螈螈得知合同签订后马上表示了拒绝追认该合同，并且在第二天中介公司前去柳螈螈家要求柳嫄嫄提供其授权吕宗芝卖房的书面委托书时，柳螈螈明确表示拒绝提供，这证明柳螈螈拒绝追认该房屋买卖合同并且已经及时的通知了马军锋与真二公司。马军锋此时完全可以再去购买其他房屋，并不存在时间上的耽误。同时，合同签订后的短时间内涉案房屋的房价基本就没有变化，马军锋除了交付给真二公司1万元定金及服务费之外，事实上并无实际损失。所谓违约金，就是预先约定的损害赔偿金。依据合同法的规定，当事人主张的违约金不能超过实际造成的损失的30%。如果按照合同约定（每逾期日支付房屋总价款1‰的违约金）给予马军锋违约金存在明显不公，吕宗芝认为应该按照其实际损失予以赔偿。在马军锋没有实际损失的情况下，原审却判决吕宗芝给予其高达3万多元的违约金，既不合理也不合法。
综上所述，柳螈螈从未授权吕宗芝卖房，并且对其卖房
行为未追认，该合同内容对柳嫄嫄不发生法律效力；吕宗芝
在签订合同时存在重大误解且合同内容显失公平，签订该合
同不是其真实意思表示；马军锋与真二公司在签订合同时存
在重大过错，也应当承担合同不能履行的损害后果，马军锋
所主张违约金没有事实和法律依据。所以应由真二公司返还
马军锋定金、服务费及相关损失，马军锋对吕宗芝的诉讼请求没有法律依据，原审判决吕宗芝承担的违约金过高，请求撤销原判，依法确认合同无效，改判按照马军锋的实际损失给予赔偿。
马军锋、真二公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吕宗芝的上诉请求，维持原判。
柳嫄嫄未答辩。
本院经审理对原审查明的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案所涉房屋名义上的所有权人为柳嫄嫄，吕宗芝代柳嫄嫄与马军锋签订房屋买卖合同后柳嫄嫄拒绝追认，吕宗芝构成无权代理，合同不能履行，吕宗芝依法应当承担相应的责任。马军锋要求吕宗芝按照合同约定支付违约金，理由正当，原审判决予以支持并不错误。吕宗芝以重大误解为由要求确认案涉合同无效，没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1411元，由吕宗芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年三月十六日
书记员 翟贝贝