济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初2587号
原告：吴兴华，男，1972年2月21日出生，汉族，住平阴县。
被告：济南实力房地产开发有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：刘兆龙，董事长。
委托诉讼代理人：杨鲁江，济南槐荫大江法律服务所法律工作者。
原告吴兴华与被告济南实力房地产开发有限责任公司（以下简称实力房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告吴兴华、被告实力房地产的委托诉讼代理人杨鲁江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴兴华向本院提出诉讼请求：1.请求实力房地产向其支付商品房逾期交付违约金62866.88元（从2016年10月1日计算至2017年4月8日，如涉案商品房分期综合验收备案日期晚于2017年4月8日，则违约金以计算至分期综合验收备案日为准）；2.本案诉讼费用由实力房地产承担。事实和理由：我与实力房地产于2015年6月7日签订两份《商品房买卖合同》，我购买实力房地产开发的商品房及地下室，房屋总价款为906388+18125=924513元，两份合同约定的房屋交付期限为2016年9月30日，交付的条件是该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，还约定出卖人逾期交房的按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。合同签订后，我依约支付了首付款并办理了商品房按揭手续，履行了全部付款义务，但实力房地产却未能按约定期限交付房屋。直至2016年11月，实力房地产通知我收房，经双方查验房屋达不到约定的交房标准，实力房地产承诺予以返工维修；2016年12月份，实力房地产再次通知交房，但经双方验收，房屋的装修并未改进，还是存在地板空隙大、墙面严重倾斜等等质量问题，实力房地产只得同意继续返工维修；后来在我多次催促下，实力房地产于2017年4月8日将涉案房屋的钥匙交付给我，但却未依照合同约定出示涉案房屋的《综合验收备案证明》。就涉案房屋的逾期交付问题，我多次主动与实力房地产联系交涉均未成功，无奈之下提起诉讼。
实力房地产辩称，吴兴华的诉求缺乏事实和法律依据，其要求我公司支付逾期交房违约金62000余元的计算时间错误。吴兴华关于事实和理由的陈述与事实不符，我公司没有逾期交付房屋，而是于2016年11月、12月分别通知吴兴华对房屋进行交接，因吴兴华的原因没有交付。根据双方于2015年6月7日签订的两份商品房买卖合同以及补充协议，涉案房屋的交付标准为经济南市工程质量与安全生产监督站验收合格，不是吴兴华所述的取得分期综合验收备案。补充协议中明确记载了商品房买卖合同与补充协议不一致的，应以补充协议中的约定为准。吴兴华本人对补充协议签字认可，且作为证据向法庭提交。双方于2017年4月8日签定房屋移交书，并不能证明我公司存在逾期交付的情形。我公司按照合同约定，在2016年11月向吴兴华履行了通知交房的义务。吴兴华所陈述的不符合交房标准是错误的，不可否认房屋在交付过程中存在个别瑕疵现象，但存在瑕疵并不等于不能交付。我公司作为开发企业，在房屋交付后向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书两份文件且严格按照上述两份文件的规定提供保修期内的维修服务。商品房买卖合同第11条约定买受人以房屋不符合合同约定等质量问题需在收房之日起10日内提出书面异议，双方认同的由出卖人进行整改。吴兴华所述两次整改属于收房之后的维修，不属于交房标准问题。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即吴兴华提交的企业信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、房屋移交协议书，实力房地产提交的商品房预售许可证，本院自济南市工程质量与安全生产监督站调取的实力伴云居三期16号工程信息，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年6月7日，吴兴华与实力房地产签订《商品房买卖合同》两份，约定吴兴华购买实力房地产开发的商品房及地下室，商品房预售许可证号为济建预许2014568号，房屋价款分别为906388元、18125元，合计924513元。商品房买卖合同第八条交付期限约定出卖人应在2016年9月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房�付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.（1）战争、罢工、骚乱、意外疫情、非出卖人原因引起的火灾等；（2）市政配套设施批准与安装的延误；（3）施工期间如遇告高温、严寒、大风、暴雨等恶劣天气，致使无法正常施工的（以主管机关出具的有关文件、证明为准或以社会主流媒体发布的报道为准）3.（1）因政府规划等相关部门对项目进行调整造成工期顺延的；（2）政府行为、与政府有关的行业行为、其他非出卖人所能控制的因素；（3）买受人未付清全部房款或其他应付款项，或买受人的其他原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人逾期交房的按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）自本合同规定的最后交付期限的第二天�至实际交付60日内，出卖人不承担违约逾期交房责任；超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。如买受人逾期付款，出卖人交房的违约责任免除。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：依据国家和地方人民政府的有关规定，房屋经济南市工程质量与安全生产监督站验收，达到国家住宅建筑工程合格标准后，出卖人通知买受人办理交接手续。1.出卖人未逾期交房，买受人须在合同约定的最后交房日期起7日内办理完毕房屋交接。2.出卖人若逾期交房，出卖人应当书面通知买受人交房日期，买受人应在通知的期限内办理完毕房屋交接。买受人须持本人身份证、房屋买卖合同、购房全额交款凭证、住宅共用部位、共用设施设备维修基金发票或收据办理交接手续。买受人未按合同约定或通知期限内未办理完毕房屋交接，按以下方式处理：1.出卖人不承担逾期交房的责任。从出卖人交房通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付。买受人承诺：在业主委员会成立并选定物业管理机构前，服从并遵守出卖人委托的物业服务公司的管理及规定，交纳物业管理费及其他应交费用。2.买受人认为该房屋不符合本合同约定或存在影响房屋结构、设备使用安全及正常使用的质量问题的，须在收房之日起10日内提出书面异议，�方认同的，由出卖人进行整改。
签订商品房买卖合同当日，双方又签订《补充协议》一份，约定双方于2015年6月7日签署的商品房买卖合同，根据买受人购房对交房时间的实际需求，买受人同意出卖人在2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经济南市工程质量与安全生产监督站验收合格的商品房交付买受人使用。本补充协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本补充协议为准。
2016年4月10日、4月27日，吴兴华分别向实力房地产支付房款906388元和地下室款18125元，实力房地产为吴兴华出具发票。2017年4月8日，双方签订《房屋移交协议书》，显示2103室商品房已竣工验收合格，并于当日交付使用。
实力伴云居三期16号工程在济南市工程质量与安全生产监督站的监督截止日期为2016年5月30日。涉案房屋现在尚未取得分期综合验收备案证明。
双方对以下证据和事实有争议：
吴兴华主张实力房地产于2016年11月中下旬、12月10日分别电话通知其交房，但未出示验收证明。根据房屋现状，其发现严重质量问题并向实力房地产反映，实力房地产未提出异议，制作登记表并同意尽快予以修复整改。因急于用房，经其多次催促，实力房地产才又通知其于2017年4月8日办理交接手续。实力房地产辩称其分别在2016年11月20日、12月通知吴兴华收房，但均遭吴兴华拒收。吴兴华所述状况不属于房屋质量问题，仅为房屋瑕疵，不应列入不符合交房标准的情形。双方对于各自陈述的两次交付事实均未提交证据。
吴兴华提交商品房�格打印件一份，用以证明双方就房屋质量问题进行整改，显示报修日期2016年12月10日。验收意见注明西墙不平、影视墙右侧掉角等问题。实力房地产对该证据的真实性不予认可。
实力房地产提交建筑工程竣工验收报告一份，显示工程竣工验收结论为该工程符合国家有关法律、法规和强制性标准的规定，质量合格，通过验收。吴兴华对竣工验收报告真实性不认可，认为该验收报告未注明时间，只在最后一页加盖了各单位的印章及法人章，但没有加盖骑缝章，无法证实盖章的这一页资料与前页具有关联性。
本院认为，2015年6月7日，吴兴华与实力房地产签订的购买涉案商品房及地下室的两份《商品房买卖合同》、合同附件及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，相应内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，均为有效。双方在合同、合同附件及《补充协议》签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的违约责任。
本案争议焦点之一是商品房交付的条件。吴兴华认为按合同的约定，实力房地产应在取得开发项目《分期综合验收备案证明》后将符合合同约定的商品房向其交付，补充协议中关于交付的约定属于无效条款。实力房地产则主张应按补充协议的约定，房屋经济南市工程质量与安全生产监督站验收合格后视为达到交付条件。对此，本院认为，补充协议约定的内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为有效。吴兴华在该争议焦点中的观点有误，本院不予采纳。经本院到济南市工程质量与安全生产监督站调查，工程在该部门监督截止日期为2016年5月30日，即涉案商品房已经符合双方在补充协议中约定的交付条件。
本案争议焦点之二为是否存在逾期交付及应否支付逾期交房违约金。按照约定，交付应具备两项条件，一为实质条件，即所交付的商品房达到合同补充协议约定的相应标准；另一为形式条件，即在商品房达到交付条件时，实力房地产还应负有通知的义务。合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。本案中，实力房地产没有提交证据证明其具备交房条件后即时向吴兴华发出了交房通知书。吴兴华在审理中陈述实力房地产分别于2016年11月中下旬和12月10日电话通知其收房，实力房地产认可其于11月20日及12月向吴兴华进行了通知。根据双方的陈述，双方系以行动变更了通知方式，且双方对于首次通知时间的陈述基本相符，本院据此认定实力房�产于2016年11月20日向吴兴华履行了通知义务。因此，2016年10月1日至2016年11月19日期间，属于逾期交付房屋。
2016年11月20日之后，即交房的意思表示到达以后，吴兴华仍没有收房，应对未收房原因进行解释并举证证明。吴兴华提出房屋存在重大质量问题，实力房地产予以维修整改，在未完全维修整改好的情况下，因其急需用房，不得不于2017年4月8日收房。对此，合同第十一条交接中约定“2.买受人认为该房屋不符合本合同约定或存在影响房屋结构、设备使用安全及正常使用的质量问题的，须在收房之日起10日内提出书面异议，双方认同的，由出卖人进行整改”，可见，吴兴华对其该项主张，应于收房后提出异议。其为此提交的商品房表格打印件，实力房地产对真实性不予认可。从该表格所载西墙不平等内容看，也并非严重质量问题。此外，吴兴华没有其他证据对此加以证明。对吴兴华不收房屋的该项抗辩理由，本院不予采纳。因此，本院认定2016年11月20日之后，属于吴兴华因自身原因不予收房。
综上，2016年10月1日至2016年11月19日期间，实力房地产未按合同约定的时间向吴兴华交付商品房，存在着违约行为。但合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人逾期交房的逾期时间在60日内的，出卖人不承担违约逾期交房责任；超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。依照上述约定，吴兴华要求实力房地产支付此间逾期交房违约金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。对于2016年11月20日之后逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院亦不予支持。
依照《中华�民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回吴兴华的诉讼请求。
案件受理费1372元，减半收取计686元，由吴兴华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一七年十月十日
书记员 焦婷婷