河北省玉田县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉民初字第1631号
原告玉田县和兴商贸有限公司(以下简称和兴公司)，地址：玉田县城内鼓楼南街1号。
法定代表人王树元，系董事长。
委托代理人高学磊，河北伯雍律师事务所律师，特别授权。
被告唐山大德珠宝有限公司(以下简称大德公司)，地址：玉田县鼓楼西街1号。
法定代表人黄文红，系董事长。
委托代理人高景岗，河北咏远律师事务所律师，特别授权。
原告和兴公司与被告大德公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高学磊到庭参加诉讼，被告大德公司法定代表人及委托代理人高景岗经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告和兴公司诉称，2010年8月31日原、被告达成商场商铺租赁合同，约定：原告将和兴商厦一楼1F04-F40区共631平米出租给被告用于金银珠宝类商品的经营，租期自2010年11月28日至2015年11月28日，首年租金每平米8元，共计1842520元，以后逐年随行就市，物业费用据实收取等。2012年11月28日被告增加租赁面积到731平米，租金相应增加至2134520元，但被告拖欠租金未付严重违约，2014年4月2日原告通知被告解除合同。现原告起诉请求判令被告给付2013年11月28日至今5个月的租金、物业费889383元及违约金1344747元，共计2234130元，并承担诉讼费。另租后的营业损失待明确后依法主张。诉状中原告要求的是2013年11月28日以后五个月的租金和其他费用，现要求变更一下，被告实际拖欠原告三个年度租金和其他费用，原告要求被告给付上述所欠费用及违约金，总额共计2234130元。诉状中关于增加租赁面积的情况与实际不符，具体情况为：2010年签合同时约定以后每年租金应在当年度开始前60天支付，逾期加收每日千分之三的滞纳金；水电费据实结算，每月20-25日进行结算；2010年11月28日至2011年11月28日被告交租金180万元，欠42520元，原告不要了，该年度租金全清。从2011年11月28日以后，被告承租面积就增加至731平米，至2012年11月28日前这一年的租金应为2134520元。原告为被告新增100平米租赁场地中，一部分仍由其他人承租经营，尚未租赁到期，被告自己找到这些承租户，与他们自行协商后，直接退给这些人钱，这些人把他们各自所租场地交给被告。扣除被告支付的上述费用后，2011年11月28日至2012年11月28日的租金数额为1947640元，被告2011年12月31日交租金150万元，尚欠该年度租金447640元；2012年11月28日至2013年11月28日租金为2134520元，2012年12月31日被告交租金1500000元，尚欠该年度租金634520元，2013年3月5日被告又交该年度租金350000元，该年度尚欠租金284520元；2013年11月28日以后至今的租金未付，应计算至2014年4月2日解除合同，共126天的租金共计736848元。2014年2月被告欠电费1806元，同年3月欠电费2241元，以上欠的是商场的电费，原告要求的物业费就是电费，要本金就行了。三笔租金分别从2011年、2012年、2013年的9月28日开始计算违约金，按日千分之三计算。2014年4月3日解除租赁合同后至2014年10月13日期间原告可得租金是194天的，租金损失1134512元，扣除收益(2014年5月1日租给九州手机的王宝、申波144平米，挽回166天损失191232元)，租金净损失为943280元。以后的损失原告保留诉权。
原告提供证据为：
一、租赁合同一份及被告工商登记材料，证明租期、租金数额，交付期限、电费结算、滞纳金及被告名称变更情况；
二、被告交租金的账册，证实被告交纳租金的情况；
三、解除合同通知书、特快专递收据详情单各一份，证明2014年4月2日解除租赁合同，除邮寄外我公司将通知书张贴于卖场，并给被告店长一份通知；
四、电费统计表及电费收据两张，证明被告2014年2、3月欠缴电费的数额；
五、原告与王宝、申波的租赁合同一份，照片两张、光盘一张，证明原告通过另行租赁挽回部分租金损失，未另行同租的原因是被告的装修及卖场内的部分柜台无法全部清理。
六、申请证人李某、董某出庭，证实合同履行过程中两次调整增加租赁面积，并调整租金及欠电费的事实，且解除合同后还有一部分原租赁面积空置到现在；另申请证人王某、褚某出庭，证实被告2011年11月28日后增加租赁面积。
1、李某当庭证实，“……我是原告公司的经理，与被告没有关系。……2010年11月28日被告与我公司签订了租赁协议，租赁我公司一楼商场631平米，每平米一天8元，一年180多万元。2011年11月28日因为被告增加租赁面积100平米，我们双方商量也是一天每平米租金8元，就增加的租赁面积我们双方签了一个补充租赁协议，同时把增加的租赁面积加进总的租赁合同中了，与原合同一致，但被告未盖章，被告法定代表人黄文红先签了个字，说拿走去盖章，但一直未拿回来。被告拖欠我公司电费，另外，法院查封被告卖场的财产后，我公司租赁给被告的地方有一部分一直未租出去，直到现在。我没有其他情况要说了。……2014年4月2日原告公司清理卖场的时候，被告方来人着，被告唐山的经理张涛和玉田的褚店长都来着并且在场。”；
2、董某当庭证实“……我是原告公司的员工，与被告没有关系。……被告2010年11月28日与我公司签订了租赁协议，租赁我公司一楼商场631平米，每平米一天8元，一年180多万元。2011年11月28日后被告增加租赁面积100平米，是否签了协议不太清楚。我公司租赁给被告的地方一部分一直未租出去，直到现在还空着呢。我没有其他情况要说了。……2014年4月2日原告公司清理卖场时，被告方来人着，被告的经理张涛和玉田的褚某店长都来着并且在场。”；
3、证人王某当庭证实，“……与本案原、被告没有利害关系，我现在还在原告处租赁场地卖表呢。……我在2010年时到原告处租赁场地卖表，一年一签合同，我与被告还有其他几个商户一块租赁原告场地开业经营，到2011年11月27日我租赁合同到期后，原告的负责人董志远告诉我，另在原告公司和兴大厦的别处找块地方继续让我租赁经营，我原租赁的40多平米场地转给被告，因被告扩大租赁面积了。这样我把原租赁的40多平米场地让给被告了，另外还有一个卖酒的、一个卖包的，也与我一块把原承租的场地让给被告了。把场地转给被告后，我继续在原告处租赁场地经营，另两户让了地方的不干了。被告就在我们让出的场地上装修后卖黄金啥的”；
4、证人褚某当庭证实，“……与本案的原、被告没有利害关系，我以前在被告处上过班，是在那当店长，我是2010年去的，2014年4月2日被告公司的黄文红出事后，我就不在被告那干了。……被告租赁原告的场地进行经营，经营期间我开始是员工，2010年12月份时我就是店长了。被告开始租赁了原告场地进行经营，后来又增加了租赁面积，就是被告原租赁场地西边的一条子地方，那原是卖表的，卖红酒的，卖箱包的，具体什么时间增加的，增加多少面积我记不清了。别的情况我不清楚了。”。
被告大德公司未作书面答辩，亦未向本院提供证据。
原告质证意见：
对自己证据六中四位证人的当庭证言均无异议。
经审理查明，2010年8月31日原告与玉田县大德珠宝有限公司签订商场租赁合同，约定：出租方和兴公司(简称甲方)承租方玉田县大德珠宝有限公司(简称乙方)……第一条租赁商铺名称、位置及用途甲方将和兴商厦一层1F04～1F40区商铺共631平方米租赁给乙方作为经营场地，从事黄金、白金、珠宝首饰类经营活动。第二条租赁期限1、甲方从2010年11月28日至2015年11月28日将上述商铺租赁给乙方使用，到期后收回。……2、甲乙双方共同到现场办理完毕交接手续后，乙方可获得30天装修期，在此期间不计租金。3、甲方预计2010年11月28日商厦开业，若不能准时开业，影响乙方经营，甲方将按实际延误天数顺延租赁期。第三条租金、物业管理服务费用标准及计收方法1、租金及综合管理费按商铺面积计收。2、乙方所租商铺单位租金为8元/平方米/天，共计1842520元/年，于签订合同后三日内交纳订金玖拾万元，剩余首年租金玖拾肆万贰仟伍佰贰拾元于进场装修前付清。第三年度起租金随行就市，单位租金按实际上浮。乙方应于合作期内第一合作年度开始前60天预付下一合作年度的年租金。……5、水、电费按实际发生的金额据实结算，于次月20日至25日结清(另设水电分表的商铺按实计收水电费，未设分表的，自用水电费按乙方的商铺面积测算计收)。……7、乙方逾期交纳约定的费用，从逾期之日起按日加收逾期应缴费额0.3‰的滞纳金物业费用据实收取等。……第六条乙方的权利和义务8、按时交纳合同约定的租金和各项费用。逾期须交纳违约金。违约金按本期应交租金和各项费用总额的0.3%/天。……第七条合同的续订、变更、终止和解除……3、在租赁期内乙方出现下列情况之一，甲方有权解除合同，并不退还乙方交纳的任何费用。……(3)累计三次逾期交纳租金和各项费用或一次逾期十天以上不交租金和各项费用的；……4、在租赁期内，经双方协商一致，可以对本合同相关条款进行变更，但必须以书面形式进行确认后作为合同附件(其他内容略)。上述合同签订后，玉田县大德珠宝有限公司于2011年3月28日更名为唐山大德珠宝有限公司，即被告现名称。2010年11月28日至2011年11月27日租金应为1842520元，被告实交租金1800000元，未付租金42520元，原告自愿放弃。
上述事实有原告陈述及其提供证据予以证实。
关于被告是否增加租赁面积的认定：
原告主张2012年11月28日被告增加租赁面积到731平米，实为2011年11月28日就已增加了面积，双方曾签订补充协议，但被告法定代表人黄文红签字后到公司盖章始终未拿回。原告申请其公司经理李某、员工董某、王某、褚某出庭证实上述主张。李某、董某当庭均证实2011年11月28日后被告在原租赁商场631平米基础上，又增加租赁面积100平米，租金也是每天每平米8元。原告租赁给被告的场地一部分一直到现在未租出去。李某还证实，补签的增加租赁面积协议，黄文红签字后说拿去盖章，但一直未拿回来；王某证实2010年时到原告处租场地卖表，2011年11月27日租赁到期后因被告扩大租赁面积，便把原租赁的40多平米场地转给被告，另有卖酒的、卖包的也一块把场地让给被告了；褚某证实2010年12月时是被告店长，被告租赁原告场地经营后，又增加租赁该场地西边一条子地方，那原系卖表、卖红酒、卖箱包的，但何时增加、增加多少记不清。上述证人的证言，彼此相互印证，并与原告主张事实相符，租赁合同虽约定变更租赁面积等应采用书面形式，但可认定被告自2011年11月28日后向原告另行租赁场地100平米，将租赁总面积增至731平米。
关于被告拖欠原告的各项费用及违约金的认定：
根据原告陈述，并结合原告提供的有关证据，被告租赁原告场地后实际已付清2010年11月28日至2011年11月27日的租金；2011年11月28日至2012年11月27日的租金按增加后的面积计算为2134520元，但实为1947640元，2011年12月31日被告交租金150万元，尚欠该年度租金447640元；2012年11月28日至2013年11月27日租金为2134520元，2012年12月31日被告交租金1500000元、2013年3月5日被告又交该年度租金350000元，该年度尚欠租金284520元；2014年4月2日原告以书面通知方式解除了与被告的租赁合同，2013年11月28日至2014年4月2日合同解除租金未付，此间共计126天，租金共计736848元。以上拖欠租金总计1469008元。2014年2月被告欠电费1806元，同年3月欠电费2241元，共计4047元。原告要求被告给付租金、电费及违约金总额共计2234130元，扣除所欠租金1469008元及电费4047元，违约金数额为761075元。原告只要求被告给付电费4047元，依据租赁合同约定，三笔所欠租金按时间顺序应分别自2011年、2012年、2013年的9月28日开始计算违约金。违约金按拖欠金额的日千分之三计付。至原告起诉时所欠租金违约金的数额已远高于761075元，故原告要求的违约金数额可认定为761075元。诉讼中原告自愿变更诉讼请求，只要求被告给付至解除租赁合同时拖欠原告的租金、电费及违约金共计2234130元，解除合同后的损失另案处理。
本院认为，原、被告间租赁合同及增加租赁面积的法律关系明确且不违反法律规定，应受法律保护。被告承租原告场地进行经营后，理应按租赁面积及时付清各年度租金及电费。2014年4月2日原告以书面通知形式解除双方的租赁合同，被告公司工作人员当日即收到解除合同通知书，被告方亦未提出异议，原、被告间的租赁合同于2014年4月2日即已解除。被告拖欠原告2011年11月28日至2014年4月2日三个年度租金1469008元及电费4047元，属违约行为，理应承担违约责任，即支付给原告违约金761075元。故原告的诉讼请求，本院应予支持。被告大德公司法定代表人及委托代理人经本院合法传唤未到庭，视为放弃当庭所享有的诉讼权利，并应予批评。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第二百四十八条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、被告唐山大德珠宝有限公司给付原告玉田县和兴商贸有限公司租金1469008元，并支付违约金761075元，共计2230083元，于判决生效之日起三日内付清；
二、被告唐山大德珠宝有限公司给付原告玉田县和兴商贸有限公司电费4047元，于判决生效之日起三日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24673元，保全费5000元，计29673元，由被告负担。此款已由原告预交，被告在履行义务时一并给付原告29673元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 蒋召民
审 判 员 梁 莉
代理审判员 杨春艳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 单振强