吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民再3号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘烈辉，男，1970年6月20日出生，汉族，中国石油天然气股份有限公司吉林石化分公司乙烯厂工人，住吉林省吉林市龙潭区。
被申请人（一审被告、二审被上�人）：李英，女，1972年7月9日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：张克新（系李英丈夫），男，1972年12月16日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。
再审申请人刘烈辉因与被申请人李英房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）吉02民终929号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2016年9月19日作出（2016）吉民申1571号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘烈辉、被申请人李英及其委托诉讼代理人张克新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘烈辉申请再审称：请求依法撤销(2015)丰民一初字第1804号民事判决和(2016)吉02民终929号民事判决，依法对本案进行再审；李英立即支付所欠房�租金7200元；本案全部诉讼费用由李英承担。事实和理由：(一)一、二审认定事实错误。1.一、二审判决认定李英是在2015年10月24日搬出承租房屋错误。确认李英搬出时间不能以其口头叙述或短信为准，而应以交钥匙、退房时间为准。李英是2016年5月18日交的钥匙，第二天退房，其真正搬出的时间是2016年5月19日。2016年2月3日刘烈辉从水务、电业部门调取的涉案房屋水电明细中可以看出水表和电表一直在走字，而在2016年5月18日前李英是唯一拥有房屋钥匙的人。2.一、二审判决认定刘烈辉在得知李英退房要求后未采取适当措施防止损失扩大是错误的。李英违约后，刘烈辉一直采取适当措施防止损失扩大。从李英最初违约开始到交钥匙退房为止，刘烈辉一直要求其交钥匙退房，刘烈辉一、二审提交的录音光盘、催促其交钥匙退房的手机短信、一审判决事实认定可以证明。李�违约一周后刘烈辉立即起诉都是防止损失扩大的措施。押金只是李英的借口，与不交钥匙退房没有任何关系，造成损失扩大的真正原因是李英非法拒交钥匙退房。3.二审认定刘烈辉接到李英通知后没有按照双方约定的时间交接是错误的。在2015年10月19日刘烈辉多次要求李英交钥匙退房均被其拒绝。按照合同约定在李英违约的情况下，没有权利向刘烈辉索要押金，对其无理要求刘烈辉有权拒绝，但不影响正常交接。(二)一、二审法官与李英串通违背以事实为依据以法律为准绳的法律适用原则。1.李英称其在法院有人可以随便告。2.二审认定刘烈辉提交的水电票据与本案没有关联性毫无根据，李英对该证据没有提出反驳证据，水表电表一直在走字，每月用量各不相同，差距非常大，且以排除水电泄露原因，李英是唯一有钥匙的人，足以证明其没有搬走。3.一、二审法官对刘烈辉一直为防止损失扩大采取的适当措施置若罔闻，毫无根据认定没有采取适当措施。4.一、二审法官认定刘烈辉应当按照李英要求先返还1000元押金再交钥匙退房实质是让刘烈辉先产生一个违约金和可能房屋损坏及水电欠费损失来争取减少租金损失。刘烈辉拒绝无理非法交接但没有拒绝合理合法的正常交接，一、二审法官将其混为一谈。(三)李英行为的实质是以未返还押金为借口，以不交钥匙退房相要挟来达到不交租金白住房子的目的。
李英辩称，原一、二审判决正确。
刘烈辉向一审法院起诉请求：依法判令李英按照协议立即支付半年房租7200元（自2015年10月19日起至2016年4月18日止）。一审法院认定事实：2014年10月19日，刘烈辉与李英签订一份《房屋租赁协议书》，双方约定刘烈辉自愿将金地卡诗维亚小区5号楼2单元24号两室一厅的房屋出租给李英，租期自2014年10月19日起至2016年10月19日止。租金每年14400元，签订协议时李英交付了半年租金7200元。如分期付租金，则李英在此次租期届满前一个月交下一个租期的租金。采暖费、物业费由刘烈辉承担，水、电、卫生及有线电视费由李英承担。租赁期间李英如提前退房或违约，刘烈辉不予退还租金和押金。刘烈辉为李英提供的设施有：两张大床、一个衣柜、炉具、排烟罩、燃气热水器、橱柜、淋浴器（花洒加小喷头）、鞋柜、坐便、手盆、钥匙五把（防盗门三把，单元门二把）。李英交给刘烈辉违约押金1000元。李英接手时水表数为00102，电表数为1368.76，燃气表数为0084194。2015年10月25日，李英给刘烈辉发送了要求其来交接房屋的短信，但刘烈辉并未前去交接。10月28日，刘烈辉的妻子李玉波给李英打电话，要求其交付房屋钥匙。现李英已从承租房屋内搬出，但未向刘烈辉交付房屋钥匙。一审法院判决：一、李英在本判决生效后五日内一次性给付刘烈辉租金197.25元；二、驳回刘烈辉的其他诉讼请求。
刘烈辉不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持其全部诉讼请求。本院二审认定事实：李英的丈夫张克新在2016年5月18日二审开庭后将三把房门钥匙和两个门禁卡扣交付给刘烈辉。其他事实与一审判决认定的事实相同。本院二审认为，刘烈辉与李英约定租赁期限为两年，并且明确约定如果李英提前退房，则押金不退，故李英提前一年解除合同构成违约，无权要求刘烈辉返还1000元押金。在李英违约的情况下，刘烈辉应当采取适当措施防止损失的扩大，但其在双方因押金问题产生争执后，没有采取合理措施尽早收回房屋，尤其是在接到李英的通知后，没有按照双方约定的时间与�英进行交接，导致房屋因长期空置产生租金损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，刘烈辉无权就扩大损失要求李英赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
在本院再审期间，双方当事人均未提供新证据。经本院审理查明的事实与原一、二审认定的事实一致。
本院再审认为，根据合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，双方当事人所签《房屋租赁协议书》是各自真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。其中，双方约定租期两年，即自2014年10月19日起至2016年10月19日止，并明确约定违约押金1000元，租赁期间李英如提前退房或违约，刘烈辉不予退还租金和押金。李英在仅住满一年即2015年10月19日就表示不再租住，并于2015年10月24日搬走，本身属提前退房，又因是否退还1000元押金产生分歧而未能与刘烈辉协商一致解除合同，至刘烈辉起诉时李英仍持有租赁房屋钥匙并在该房屋内留有剩余物品，故李英搬离租赁房屋的行为并不当然产生解除合同的法律效力。李英申请再审期间明确虽然搬走后要求与刘烈辉交接钥匙，但前提还是需返还1000元押金，在双方就此不能形成一致意见且李英在租赁房屋内仍留有物品的情况下，刘烈辉因怕引发新的矛盾并承担责任而不敢强行开锁的主张合乎情理，其不存在扩大损失的行为。鉴于李英在原二审开庭审理期间才明确表示租赁房屋内自己留下的剩余物品不要了，并于2016年5月18日即原二审开庭后才将所租赁房屋钥匙及门禁卡扣交付给刘烈辉，方可视为双方解除房屋租赁合同，在此之前李英应当按照合同约定支付相应租金。综上，原一、二审判决认为刘烈辉租金损失为其扩大损失的裁判理由，适用法律有误，应予纠正。
综上所述，刘烈辉的再审请求理由成立，其所提诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）吉02民终929号民事判决及吉林市丰满区人民法院（2015）丰民一初字第1804号民事判决；
二、被申请人李英于本判决生效之日起立即支付再审申请人刘烈辉房屋租金7200元（自2015年10月19日起至2016年4月18日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费共计100元，由被申请人李英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春露
审 判 员 毕雪松
代理审判员 丛军霞
二〇一七年三月九日
书 记 员 赵春燕