重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初8029号原告陈小会，女，1968年8月24日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川区。原告周孟伦，男，1970年11月5日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川区。被告重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区金佛居委（南园路69号），组织机构代码75308873-X。法定代表人马丽平，重庆泽京房地产开发有限公司总经理。委托代理人易婷婷，公司员工，女，1989年12月21日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告陈小会、周孟伦与被告重庆泽京房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法由代理审判员何丹独任审判，并适用简易程序于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告陈小会、周孟伦，被告重庆泽京房地产开发有限公司委托代理人易婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈小会、周孟伦诉称，2011年9月10日，原告购买了被告开发的重庆市南川区某某小区某幢某单元某号预售商品房，并签订《重庆市商品房买卖合同》，合同成交价为372946元。原告于2013年5月29日办理了接房手续，但是被告并未按照约定向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证申请》，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，也未及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现原告起诉至贵院，要求被告支付逾期办证违约金15102元。被告重庆泽京房地产开发有限公司辩称，一、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、房地产权证的办理方式为委托办理，但原告未依约向被告提交委托书等办证资料。对于原告逾期提交房地产权证的委托书等相关资料，被告并无催告的义务。被告在收到原告的资料后，按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告享有60日的办理期限及90日的免责期限，被告在约定的时间内办理了产权登记，不应当承担违约责任。三、若法院认为被告存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间减去原告实际接房时间（以业主物品领用表、接房验收确认表上明确的时间为准、业主入住资料表上记载的时间为准）再减去150天。同时，产权证办理时间的早晚对原告实际上并不造成任何损失，《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。经审理查明，被告系重庆市南川区某某小区开发商。2011年9月10日，原（乙方）、被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。《重庆市商品房买卖合同》约定，原告购买了被告开发的重庆市南川区某某小区某幢某单元某号预售商品房，房屋总成交金额为372946元。合同第十三条第2款约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。合同第十三条第3款约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。第4款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，……。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同，……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地登记机构提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《补充协议》第十一条第4款约定“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”另查明，合同签订后，原告按照合同约定付清房屋总价款372946元。被告于2013年5月30日将房屋交付给原告。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年10月9日出具《业务受理通知书》，受理了原告所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已向原告颁发了房屋产权证。上述事实，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《购房发票》、重庆市南川区国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》、重庆市新建商品房使用说明书、业主入住资料、物品领用签收表及原、被告的当庭陈述，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本案的争议焦点：1.被告是否构成违约。2.若被告构成违约，原告的诉讼请求是否已经超过了诉讼时效。一、关于被告是否构成违约的问题。本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，本院对该合同依法予以认可。双方当事人应按合同约定履行义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3款的约定，原告可以委托被告办理房屋产权证登记，也可以在被告向房屋产权登记机构提交相关资料后自行到现场确认权属登记。如果原告委托开发商办理，原告应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交房屋产权登记机构，房屋产权登记机构在向被告出具相应的受理通知单后，由房屋产权登记机构通知原告前来现场确认；如果房屋产权登记机构明确要求需要被告和原告同时到场提供办证所需资料才能受理的，则被告负有及时通知原告到场的义务。从本案查明的情况来看，被告并未在合同约定的时限内及时将办证所需资料提交房屋产权登记机构，同时被告亦未举示有效证据证明房屋产权登记机构需要原、被告同时到场提交办证所需资料以及被告对原告已履行了通知义务。故，本院对被告提出因原告出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信。本院亦由此足以认定，被告对原告的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。二、关于若被告构成违约，原告的诉讼请求是否已经超过了诉讼时效的问题。本院认为，按合同的约定被告应于交付房屋（2013年5月30日）后的60日内即2013年7月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由于被告没有按照合同约定的时间取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告即构成违约，由于违约行为的持续性和合同约定违约金于实际取得登记受理单之日（2014年10月9日）起30日内支付的时间确定，因此被告应当在实际取得登记受理单之日起30日内即2014年11月8日前向原告支付违约金，逾期则构成对原告权利的侵害，因此本案诉讼时效应当从2014年11月9日开始计算。根据法律的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，原告应于2016年11月8日前向本院提起诉讼。原告于2016年11月17日向本院提起了诉讼，同时又未举证证明存在诉讼时效中止、中断情形，因此原告的起诉已超过两年法定诉讼时效，故被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的抗辩理由成立，对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告周孟伦、陈小会的诉讼请求。案件受理费180元，减半收取90元（原告已预交），由原告周孟伦、陈小会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费180元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 何 丹二〇一六年十二月十二日书 记 员 吴昱曦