广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第1119号
原告(反诉被告)：深圳市南方明珠实业有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华办事处事狮头岭社区东环一路南方明珠商业城B598号，组织机构代码723014473。
法定代表人：宋伟亮。
委托代理人：梁巧玲，广东深鹏律师事务所律师。
委托代理人：鲁晓娟，广东深鹏律师事务所实习律师。
被告(反诉原告)：深圳市天彩祥和翡翠珠宝有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道三联社区禾沙坑综合楼四楼，组织机构代码670032423。
法定代表人：江增祥，该公司总经理。
委托代理人：唐跃文，广东耀文律师事务所律师。
委托代理人：李莉，广东耀文律师事务所律师。
原告与被告租赁合同议纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法将两案合并，由审判员陈晖适用简易程序公开开庭一并进行了审理。原告委托代理人梁巧玲、鲁晓娟和被告委托代理人唐跃文、李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华新区龙华办事处东环一路南方明珠商业城首层S18、S19号商铺共2个门面出租给被告，租期为三年，期限从2014年11月15日起至2017年11月30日止，免租期从2014年11月15日至2014年11月30日，被告应于每月5日前以现金或支票方式向原告交付当月租金，逾期不交每日按应交款项的5%向原告上交违约金，2014年12月1日至2015年11月30日止每月租金为50,000元。
原告依约将租赁物交付被告使用后，至今被告仅支付了2014年12月的租金，尚未支付2015年1月1日至今的租金及2015年1月、2月的水电费。另被告未支付其店员2015年1月的工资，原告作为出租方于2015年2月10日代被告向其店员支付了2015年1月的工资12,098元。诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判决被告向原告支付租金350,000元（自2015年1月1日起计算，暂时至2015年7月31日，实计至被告搬离涉案商铺之日）；3、判决被告向原告支付2015年1月份及2月份水电费共计2,885.00元及逾期支付水电费滞纳金2,388.00元（按每日千分之五计算，详见附件水电费滞纳金计算表，暂计至2015年7月31日，实计至实际付清之日）；4、判决被告向原告支付违约金202,500.00元（按每日千分之五计算，实计至实际付清之日止）；5、判决被告返还原告垫付员工工资12,098.00元；6、判决由被告承担本案的全部诉讼费用及保全费用。
被告辩称：原告与被告在签订租赁合同时，同时存在着合作协议，另外还有一份借款协议。该三份合同是同时签订的，后交原告回去公司盖章确认，但原告把被告的已盖好章的合同拿走以后，未将上述三份合同返还给被告。基于该三份合同的约定，原告与被告之并非简单的房屋租赁合同，而是基于合作协议的前提下双方的合作行为。该合作协议、租赁合同、借款协议以后，被告均按照上述合同的约定履行了自己的义务，但是原告基于与被告其他借款的纠纷在该合作协议签订后未按照合同的约定进行结算货款。双方合作于2015年春节期间，当时因春节放假，被告要求将货物打包带回自行保管，但是原告强行将被告的珠宝扣押，并且在2015年3月6日被告要求进场上柜销售时，原告也拒不予以返还，导致被告无法正常开展销售，无法继续履行合同，因此在本案中违约方应属于原告。一是原告未按照合同约定，对双方合作期间的货款进行结算，从合作开始到合作终结，销售款项原告未与被告进行过对帐，也不扣除抵租费用。二是原告与被告系租赁关系，被告提供的所有货物的所有权归被告所有，原告强行扣押属于违约侵权行为。三是原告扣押被告的货物以后，拒不返还，导致合同无法履行，造成根本性违约。被告自2015年2月10日就已经将物品搬离合作的区域，货物由原告扣押到其他地方，并且在2015年3月6日未能进场。在此情况下，被告已通知原告终止双方的合作关系，2015年2月10日以后被告未实际使用该合场地，原告要求被告未使用期间的租金和水电费用没有事实及法律依据，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：2014年11月份，原告为引进被告公司品牌进驻其南方明珠商业城，与被告进行商议。由原告将位于南方明珠商业城首层的两个商铺出租给被告经营自有品牌翡翠珠宝，经营所得利润由原、被告五五分成。由于被告资金紧缺，为保证项目的顺利进行，原告法定代表人宋伟亮出借1,000万元给被告用于被告公司流动资金周转，用被告在原告处销售的翡翠珠宝(库存货物成本价不得低于2,000万元)作为该笔借款的担保。2014年11月23日，原、被告签订了《合作协议》、《租赁合同》，被告与原告法定代表人宋伟亮签订了《借款协议》。合同约定原告将位于深圳市龙华新区龙华办事处东环一路南方明珠商业城首层S18、S19号商铺出租给被告，租期为三年。被告同意在合同签订时向原告支付10万元作为履约保证金，合同届满时，如被告无违约行为，原告于15个工作日退还被告保证金。合同还约定，在被告未全额偿还原告法定代表人所借借款及利息前，被告应将经营S18、S19号商铺的经营所得利润与原告进行五五分成。具体约定如下：1、由被告负责进货，商铺库存价值不得低于2,000万元，按成本价计(货物成本价为标价的10%，合同上写的1%为笔误)；2、货物标价不高于市场价；3、被告负责经营、管理、销售，原告负责收银；4、被告承担商铺所有管理费用，包括销售人员及财务人员工资；5、每月销售额除去货物成本(按标价10%计算)以及当月所有人员工资、商铺当月租金、水电管理费后，由原、被告按各自50%比例分成，每月5日结算一次。
合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了相当于两个月租金的履约保证金及2014年12月的租金，共计15万元，并将成本价为2,000万元的货物存放在原告处，双方开始分工协作，至2015年1月底还保持着正常的合作关系。2015年2月初，被告与原告法定代表人因另一合作项目无法谈拢，原告法定代表人要求被告10天内返还所借欠款1,000万元及利息，否则后果自负。2015年2月10日，双方对货物进行盘点，共计销售翡翠珠宝10件，所得货款27,630元，剩余981件。双方约定在2015年2月10日至3月5日春节放假期间由原告保管，于2015年3月6日上柜销售。2015年3月6日，被告按照双方约定要求进场，原告拒不让被告进场，也不交出货物，导致被告无法展开销售工作。
原、被告之间签订的租赁合同实际上基于双方之间的多重合作关系而签订的合作协议，系双方之间真实意思表示，合法有效。被告一直都按照合同约定履行义务，不存在违约行为。因原告心怀不满，违约在先，致使双方之间合作关系破裂。原告拒不返还租赁合同保证金没有事实和法律依据。原告以保管为名，骗取被告信任，强行扣押被告的货物于法无据，所扣货物应当予以返还。原告收取了销售所得至今不予分成，属于违约行为。反诉请求：1、请求判决解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、判决原告返还租赁合同保证金100,000元；3、判决原告返还非法扣押的981件翡翠珠宝，成本价为2,000万元；4、判决原告返还已售货款27,630元；5、判决原告赔偿非法扣押981件翡翠珠宝期间的损失（自2015年3月6日起按银行同期贷款利率计算至原告实际返还之日，暂计至反诉之日为人民币535,000元）；6、判决原告承担本诉及反诉的诉讼费用。
针对被告的反诉请求，原告辩称：被告无权要退回租赁保证金，原告与被告签订的租赁合同合法有效，原告系该涉案物业的合法物权人，并向法院提供了相关的证据加以证实合同的有效性。原告收取被告的租赁保证金，符合双方所签订的租赁合同的约定，反诉的第3-5项不属于本诉所应当予以反诉的内容，与本案无直接关系，应当予以驳回。综上原告诉求合法有效，请求予以支持并依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2014年11月23日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华新区龙华办事处东环一路南方明珠商业城首层S18、S19号商铺出租给被告。该《租赁合同》约定的主要内容包括：1、租期为三年，从2014年11月15日起至2017年11月30日，免租期从2014年11月15日至2014年11月30日；2、被告于每月5日前以现金或支票方式向原告财务室交付当月租金，逾期不交，每日按应交款项的5‰计付违约金，其中2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金为每月50,000元；3、本协议签订时，被告向原告支付保证金100,000元，合同届满，如被告能全面履行合同，则原告在15个工作日内退还被告保证金，否则保证金归原告所有；4、在被告未全额偿还原告所借款项及利息前，被告应将经营S18、S19号商铺的经营所得利润与原告进行分成；5、商铺所有货物由被告负责进货，货物库存价值不得低于2,000万元，商铺的所有经营管理销售权归被告，原告负责收银，商店财务每月5日结算一次，每月销售额除去销售货物成本(按标价10%计算)以及当月所有人员工资及商店租金、水电管理费后，净利润由原、被告五五分成；6、被告连续拖欠原告款项总额相当于十天租金时，或被告拖欠原告租金达十天以上的，原告有权终止协议。根据原告提供的《建设用地规划许可证》、《宝安县建设项目报建表》、《宝安县居民(××)兴建住宅用地批准通知书》和《村镇住宅建筑许可证》显示，上述《租赁合同》所约定的租赁房屋是原告公司法定代表人宋伟亮于1994年申请报建的××住宅。
原、被告在签订上述《租赁合同》的同一天，原告的法定代表人宋伟亮与被告公司还签订了一份《借款协议》，约定被告从宋伟亮处借款1,000万元，同时约定了包括被告摆放在南方明珠S18、S19商铺内的所有货物在内的财产作为该笔借款的担保财产。
上述《租赁合同》、《借款协议》签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告在2014年12月8日向原告支付了保证金100,000元和2014年12月的租金50,000元。2015年1月12日，被告又向原告支付了店铺员工工资13,726元、2014年12月水电费2,953元和2015年1月租金50,000元。此后被告未再向原告支付费用。因春节放假，原、被告在2015年2月10日对放置在租赁商铺内的货物进行盘点，并制作相应的《2015年2月龙华店盘点表》，确认货物共计991件，已销售出10件，现存货物合计981件。双方在盘点时约定盘点确认的货物在2015年2月10日至2015年3月5日期间由原告公司负责保管，并保证货品安全，2015年3月6日正式上柜销售。而2015年3月6日后，被告未再继续在租赁商铺开展经营活动。原告认可盘点的货物仍在租赁商铺内。另在2015年2月10日盘点时，原告向被告承租商铺的员工发放了工资共计12,098元。
另查明，原告为证明其在本案中主张的水电费数额，提供了2015年1月和2月的《收费通知单》，显示该两个月的水电费用分别为1,917元和967.5元。
以上事实有庭审举证、质证的《租赁合同》、《借款协议》、《2015年2月龙华店盘点表》、付款凭证等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，根据原、被告签订的《租赁合同》能够证实原、被告之间存在着房屋租赁合同关系，虽然原告公司法定代表人与被告还签订有《借款协议》，且在《租赁合同》约定的条款中亦有涉及借款事项的内容，但不同合同的当事人均应依据所签订的合同主张合同权利和履行义务，并不影响原、被告之间房屋租赁关系的认定。
由于原、被告在本案中均主张解除双方之间的房屋租赁合同关系，则对该项诉讼请求，本院予以支持。其中合同解除的时间，就依原告提起本案诉讼的时间，即2015年8月7日予以确认。合同解除的，未履行的部分不再履行。关于原告主张的租金，被告作为承租人，应当按约定支付租金及水电费用。而被告自2015年1月12日向原告支付了2015年1月的租金后，未再依约向原告支付以后的租金，则原告要求被告支付自2015年2月起的租金的诉讼请求，本院应予以支持。关于被告提出的由于原告在2015年3月6日以后拒绝被告继续经营而致使合同无法履行的主张，被告应当就该主张承担举证责任。而本案中，被告所提供的证据并不能证明该主张，则被告的该项意见证据不足，本院不予采纳。另原告作为合同另一方当事人，也应采取必要的措施防止损失的扩大。根据原、被告签订的《租赁合同》的约定，被告拖欠租金达十天以上的，原告即可终止合同。而被告并未在所约定的2015年2月5日前支付该月租金，且在双方对商铺货物进行盘点时约定的继续经营时间到来时，被告亦未再继续使用租赁商铺开展经营活动。上述事实已能够显示被告以其行为表明不再履行合同义务，因此原告应及时行使合同解除权以主张权益，防止损失的扩大。而原告至2015年8月始提起本案诉讼，则对其扩大的损失，本院不应支持。综合本案事实，本院对原告所主张的2015年2月至4月的租金150,000元(50,000元×3个月)予以支持，而对2015年4月以后的租金不再支持。关于被告反诉主张的保证金，由于原、被告之间的租赁合同由于被告方的违约而解除，根据双方的约定，该保证金原告可不予退还。因此被告要求原告返还保证金100,000元的反诉请求，本院不予支持。另对于原告要求被告按每日千分之五的标准计算的违约金，原、被告在《租赁合同》中虽约定了被告逾期支付租金的，每日按应付款项的5‰计付违约金，但由于同时约定了被告存在违约情形的，所交付的100,000元保证金不再返还。该两项违约条款同时适用的，则明显过高。本院在确认原告不需返还被告保证金100,000元的情况下，对原告主张的违约金不再支持。
被告在使用租赁房屋期间，应当按约定向原告支付相应的水电费。根据被告提供的付款凭证，显示被告仅支付了计至2014年12月的水电费。而2015年1月1日至2月10日被告实际使用租赁房屋期间所产生的水电费，被告仍需支付。关于该期间的水电费数额，本案中双方虽未提供经双方确认的核算单据，但原告提供的《收费通知单》与上月数额相当，符合正常的使用范围，在没有其他相反证据的情况下，本院对原告主张的水电费数额2,885元予以采纳。至于原告主张的水电费的滞纳金，因双方对逾期支付水电费的违约责任并未约定，原告也未提供证据证明因被告逾期支付该部分费用给其造成的损失，则原告要求被告支付逾期支付水电费滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另在原、被告租赁合同履行过程中，原告为被告垫付有员工工资12,098元，该部分费用被告应当返还给原告。原告要求被告支付垫付的员工工资12,098元的诉讼请求，本院亦应予以支持。
根据《租赁合同》的约定，在被告使用租赁商铺经营期间，由原告负责收银，因此在无其他相反证据情况下，应当依据该约定确定被告销售货物的款项由原告代收。原告主张该约定并未实际履行的，应负相应的举证责任。而原告在本案中并未能提供证据证明被告销售货物的款项实际收取的方式，则对其该主张，本院不予采纳。原告作为货款的代为收取方，应当对实际收取的货款数额负责举证。根据双方确认的《2015年2月龙华店盘点表》，能够证明已售出10件货物。在原告未提供相应证据的情况下，本院对被告主张的货款数额27,630元予以采纳。被告要求原告返还货款27,630元的诉讼请求，本院应予以支持。
关于被告要求原告返还扣押的翡翠珠宝及赔偿相应损失的反诉请求，根据被告所提供的《借款协议》的约定，被告公司摆放在租赁商铺的货物同时作为被告公司向原告法定代表人宋伟亮借款的担保财产。该担保法律关系从属于被告与宋伟亮之间的借款合同关系，因此相应的担保财产是否应当返还给被告，以及返还的责任主体的确定，不属于本案房屋租赁合同关系的处理范围。被告在本案中提出的该两项反诉请求，本院在本案中不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告深圳市南方明珠实业有限公司与被告深圳市天彩祥和翡翠珠宝有限公司于2014年11月23日签订的《租赁合同》；
二、被告深圳市天彩祥和翡翠珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南方明珠实业有限公司支付2015年2月1日至2015年4月30日期间的租金150,000元；
三、被告深圳市天彩祥和翡翠珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南方明珠实业有限公司支付2015年1月和2月的水电费2,885元；
四、被告深圳市天彩祥和翡翠珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南方明珠实业有限公司支付垫付的员工工资12,098元；
五、原告深圳市南方明珠实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市天彩祥和翡翠珠宝有限公司支付货款27,630元；
六、驳回原告深圳市南方明珠实业有限公司其他诉讼请求；
七、驳回被告深圳市天彩祥和翡翠珠宝有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,749元、反诉案件受理费72,556.5元，合计77,305.5元，由被告负担73,834.5元，原告负担3,471元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 晖
二〇一六年一月三十一日
书记员 白巧(兼)
书记员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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