吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初3631号原告：吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司，住所地长春市朝阳区同志街73-1号。负责人：朱成喜，经理。委托诉讼代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。被告：齐鹤鸣，女，长春市宽城区。委托诉讼代理人：马群英，吉林实达律师事务所律师。原告吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司（以下简称依林小镇）诉被告齐鹤鸣租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。依林小镇向本院提出诉讼请求：1.确认原告解除原、被告之间2013年5月30日签订的《租赁合同》及2014年1月24日签订的《补充协议》的行为合法有效；2.被告支付拖欠的租金7,747.00元（2016年7月19日至2016年8月7日）；3.被告向原告支付违约金774,660.00元。事实和理由：2013年5月30日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于长春市同志街依林小镇内C14、15号档口，租赁期限为2013年7月19日至2018年7月18日。原告于2013年5月30日与贺润明签订《租赁合同》，约定将C16号档口租赁给贺润明，期限、租金交纳计算方式、保证金、物业费同上，首付租金84,515.00元。该合同签订后贺润明将C16号档口转租给被告，权利义务由被告承受。后原告与贺润明于2014年2月21日签订了《补充协议》，约定，任何一方无故单方解除《租赁合同》的，应向对方支付相当于年租金5倍的违约金。2016年6月20日，被告应交纳租金154,932.00元、物业费600.00元，但到期未付。原告于2016年6月27日向被告发出《催缴租金通知书》，要求被告7日内缴纳，逾期将解除《租赁合同》、《补充协议》，但被告未在通知规定的期限内履行支付义务，无故连续停业已达半月。为此，原告于2016年7月8日向被告发出《解除合同通知书》。齐鹤鸣辩称：原告的诉讼主张缺乏事实和法律依据。一、原、被告租赁合同期间是2013年7月19日至2019年3月6日，但原告却在2016年7月8日向被告解除合同，属于单方解除合同行为，属违约行为，其不仅无权向被告主张违约责任，而应向被告支付违约金。二、被告于2015年6月24日向原告支付了2015年7月19日至2016年7月18日的租金，但原告却在2016年7月8日向被告解除租赁合同，不仅不存在被告拖欠租金的事实，而应向被告支付未到期租金的损失，还应退还被告向原告交付履约保证金以及对应的建设资金。三、关于原告在《租赁合同》及《补充协议》中存在的问题。首先，原告在《补充协议》中约定了违约金，该条款约定严重过高，违反了法律的规定，应予调整，且本案原告提出解除合同应为此承担违约责任。其次《补充协议》明确了删除原告解除合同的规定。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：一、2013年5月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定，原告将依林小镇内C14、15号档口出租给被告使用，租赁期限为2013年7月19日至2018年7月18日。前三年的年租金分别以该年度的前一年度租金额为基数，递增5%；后两年的年度租金分别以该年度的前一年度租金金额为基数，递增6%。每年支付租金一次，上打租。即被告首期应缴租金107,157.00元和租赁期内的履约保证金10,000.00元。每年需交纳物业管理费600.00元。同日，原告与被告及案外人贺润明签订《租赁合同》，约定，原告将依林小镇内C16号档口出租给被告使用，租赁期限为2013年7月19日至2018年7月18日。前三年的年租金分别以该年度的前一年度租金额为基数，递增5%；后两年的年度租金分别以该年度的前一年度租金金额为基数，递增6%。每年支付租金一次，上打租。即被告首期应缴租金89,414.00元和租赁期内的履约保证金10,000.00元。每年需交纳物业管理费600.00元。以上两份合同均约定，被告需按合同约定的期限和收费金额及时交纳各项费用。否则原告有权从被告的履约保证金中扣除，如被告在一个月内有三天或一年内累计超过十天不经营或摆放少量商品（原告将视为不经营）原告有权停止其经营，终止本合同，无偿收回所租场地，履约保证金不予返还。原告按本合同第五条第5项的相关约定扣除应缴租金后，余额返还给被告。合同终止或中途撤柜，被告租赁场地内的装潢归原告所有。不经原告批准，无故连续停业3日或一年内累计停业10日，视为被告根本违约，原告有权提前解除本合同，被告已缴纳的履约保证金不予返还。原告按本合同约定扣除应缴租金后，余额返还给被告。2014年1月24日，原告与贺润明签订《补充协议》，约定，原告增加被告租期231天,被告承租期顺延至2019年3月6日，延期租期的金额按2017年7月——2018年7月年度的租金比例计算，火灾停业和补偿231天租期费用分三年减免，2014、2015年各减2个月租金，剩余部分2016年全部减免完毕。2014年租金于5月30日交付6个月租金，剩余4个月于8月30日交齐；2015年——2018年租金于每年6月20日一次付清。任何一方无故单方解除《租赁合同》的，应向相对方支付违约金，违约金数额应相当于年租金5倍。二、被告已向原告交付2015年7月19日至2016年7月18日期间租金。原告陈述，被告欠付2016年7月19日至2017年7月18日期间租金154,932.00元及物业费600.00元，依约应于2016年6月20日付清。三、2016年6月27日，原告向被告发送《催缴租金通知书》，写明，被告应于2016年6月20日前向原告支付租金154,932.00元及物业费600.00元，现已逾期未缴，应自收到该通知之日起7日内如数缴纳，如再次逾期，原告将有权解除双方之间的《租赁合同》及《补充协议》，并按合同约定追索违约金。被告否认收到该通知。四、2016年7月8日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告，其拖欠租金的行为构成根本违约，原告决定解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，自被告收到本通知之日起，即发生合同解除的法律效力，被告应于2016年7月18日前清空档口内物品，逾期仍留置于档口内的物品，均将按照无主物品予以处置。并根据双方约定，自收到本通知之日起10日内，向原告如数支付违约金。被告自认收到该通知，同时称其已于2016年7月8日迁出诉争档口。五、庭审中，原告提供诉争档口2016年10月27日照片，证明被告的相应设施仍在档口中，被告认为照片中所体现相应物品非被告物品，应由原告处理。本院认为：一、原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务，故被告应于2016年6月20日向原告支付租金。二、依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告于2016年7月8日以书面通知形式解除《租赁合同》，被告对原告的解除行为予以认可并实际搬出案涉档口，故应当认定《租赁合同》自2016年7月8日解除。三、原告在庭审过程中所举证据不足以证明2016年7月18日以后被告仍占有使用租赁档口，且被告对占用事实亦不予承认，故对原告要求被告支付拖欠租金的主张不予支持。四、依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十三条规定，被告违反《租赁合同》约定，在合同履行期限内未按期交纳租金，其行为构成违约，应当承担赔偿原告可得利益损失的违约责任，本案中原告的可得利益损失期间应自被告逾期支付房租之日起至合同解除后的合理期间届满之日止，标准应当参照同期租金数额，故被告应向原告支付违约金，按当年租金计算三个月为宜，计38,733.00元（154,932.00元/年÷12个月×3个月）。五、被告要求原告返还履约保证金及建设基金的主张，因经本院释明，未以反诉形式提出，故其应另行向原告主张。综上所述，原、被告双方签订的《租赁合同》自2016年7月8日解除；被告应向原告支付违约金38,733.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司与被告齐鹤鸣于2013年5月30日签订的两份《租赁合同》自2016年7月8日解除；二、被告齐鹤鸣于本判决生效后立即向原告吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司支付违约金38,733.00元；三、驳回原告吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,624.00元，由原告原告吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司负担10,855.00元，由被告齐鹤鸣负担769.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  何其方二〇一六年十二月十二日书记员  倪春祥