广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1046号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄慧清，女。
委托代理人：刘宗，广东中亚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市金樽娱乐有限公司。住所地：广东省东莞市茶山镇南社村茶南路与某某路交汇处。
法定代表人：钟以鹏，该公司总经理。
委托代理人：林旭君，广东勤诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁伟汉，男。
委托代理人：林旭君，广东勤诺律师事务所律师。
上诉人黄慧清、东莞市金樽娱乐有限公司（以下简称金樽公司）与被上诉人梁伟汉租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第6092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄慧清于2013年7月1日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除黄慧清与梁伟汉所签订的租赁合同；2、梁伟汉、金樽公司向黄慧清支付2013年3月至7月的租金共117500元及通道租金3000元；3、梁伟汉、金樽公司向黄慧清支付2013年3月至6月的水电费共33012元（计算至2013年6月23日）；4、梁伟汉、金樽公司向黄慧清支付卫生费1000元；5、梁伟汉、金樽公司向黄慧清支付逾期滞纳金136481.77元；6、梁伟汉、金樽公司承担本案的诉讼费用。
金樽公司于2013年7月30日向原审法院提起反诉，请求判令：1、金樽公司与黄慧清解除租赁合同关系；2、黄慧清向金樽公司退还押金68200元；3、黄慧清向金樽公司退还2012年7月18日至2013年1月9日期间的租金133950元；4、黄慧清向金樽公司赔偿罚款损失6580元；5、黄慧清向金樽公司支付2012年7月18日至2013年1月9日期间的营业损失212771元；6、本案诉讼费用由黄慧清承担。
原审法院经审理查明：2011年9月，黄慧清与梁伟汉签订租赁合同，约定黄慧清将位于东莞市茶山镇某某路与某某路交汇处（某某酒店二楼）的房产租给梁伟汉作KTV使用，梁伟汉已对场地作出充分了解；租赁期限为八年，即从2011年10月1日至2019年9月30日止，黄慧清给予梁伟汉装修免租期四个月；其中租金2012年2月1日至2013年9月30日止每月23500元，2013年10月1日至2015年9月30日止每月25850元等；合同签订之日梁伟汉即向黄慧清缴交两个月押金47000元，一个月租金23500元及水电押金20000元，待合同期满时结清所有费用后无息退还押金；梁伟汉须在每月25日前向黄慧清缴清下月租金，每月1-3日缴清上月水电费等费用，如逾期10天交付时，除应及时补交外，黄慧清有权单方解除合同，没收押金并追收逾期滞纳金（每日按月租金及费用总额1%计算，复式递增）；租赁期间所产生的员工工资等经营杂费及工商税务、租赁税、垃圾费等政府费用全部由梁伟汉自行负责等等。2011年9月，黄慧清与钟以鹏、陈建文、梁伟汉及谢小丹签订租赁合同，合同内容与上述黄慧清与梁伟汉签订的租赁合同一致；2012年1月7日，茶山南社经合社在该租赁合同上加盖印章，同意转租。2011年11月17日，黄慧清与钟以鹏签订租赁合同，约定黄慧清将位于东莞市茶山镇南社区茶园路8号腾龙大厦一楼办公室门口通道租给钟以鹏作进出口及通道使用，钟以鹏对场地作出充分了解；租赁期限为八年，即从2011年12月1日至2019年9月30日止；其中租金2011年12月1日至2013年11月30日止每月600元，2013年12月1日至2015年11月30日止每月660元等；合同签订之日钟以鹏即向黄慧清缴交两个月押金1200元，一个月租金600元，待合同期满时结清所有费用后无息退还押金；钟以鹏须在每月25日前向黄慧清缴清下月租金，每月1-3日缴清上月水电费等费用，如逾期10天交付时，除应及时补交外，黄慧清有权单方解除合同，没收押金并追收逾期滞纳金（每日按月租金及费用总额1%计算，复式递增）；租赁期间所产生的员工工资等经营杂费及工商税务、租赁税、垃圾费等政府费用全部由钟以鹏自行负责等等。双方确认：黄慧清收取了案涉押金68200元及于2013年8月8日收取了2013年3月1日至2013年8月7日的水电费50522元，梁伟汉、金樽公司未支付2013年3月至7月的租金117500元及通道租金3000元。
2011年11月7日及2012年9月25日，工商部门出具《公司名称预先核准通知书》，预先核准金樽公司的名称。2012年1月5日，文化执法部门向金樽量贩式KTV（主要负责人钟以鹏）出具《责令停止非法经营通知书》，告知因未办理《娱乐经营许可证》及工商营业执照等合法证照，需停止从事娱乐场所（卡拉OK）的非法经营活动，并依法办理相关证照。2012年7月26日，梁伟汉办理了纳税人名称为“金樽量贩KTV（梁伟汉）”的税务登记证；2012年12月12日，税务部门出具《税务行政处罚决定书》，以金樽量贩KTV（梁伟汉）未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料为由，罚款6580元。
2013年1月9日，金樽公司经核准成立，法定代表人为钟以鹏，投资者分别为谢小丹、钟以鹏、梁伟汉及陈建文。
从原审法院对茶山南社经合社的调查笔录显示，茶山南社经合社确认案涉房产为其所有，该房产没有取得建设工程规划许可证及建设时未办理相关报建手续。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁合同、公司名称预先核准通知书、责令停止非法经营通知书、税务行政处罚决定书、工商登记资料及一审调查笔录、庭审笔录等。
原审法院认为：黄慧清确认于2013年8月8日收取了2013年3月1日至2013年8月7日的水电费50522元，故对黄慧清诉请梁伟汉及金樽公司支付2013年3月至6月的水电费33012元，原审法院不予支持。本案先要解决的是案涉租赁合同的效力问题，双方均主张案涉租赁合同有效，黄慧清主张案涉房产有办理建设工程规划许可证及按建设工程规划许可证建设，相关的证件在茶山南社经合社处；梁伟汉、金樽公司则表示不清楚。但黄慧清仅向原审法院提供案涉房产的相关消防报建及备案等材料，未能提供该建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关材料，同时从原审法院对茶山南社经合社的调查笔录显示，茶山南社经合社确认案涉房产没有取得建设工程规划许可证及建设时未办理相关报建手续，可见，案涉房产未办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定案涉租赁合同无效，故对黄慧清及金樽公司分别诉请解除案涉租赁合同，原审法院不予支持。对于梁伟汉是否需要承担责任问题，无效的合同自始没有法律约束力，梁伟汉等股东为设立金樽公司以自己名义与黄慧清签订租赁合同，梁伟汉及金樽公司同意金樽公司继受该合同的权利义务，而金樽公司于2013年1月9日成立后实际占有使用案涉房产进行经营，并获取收益，况且黄慧清主张拖欠的费用发生在金樽公司成立之后。因此，黄慧清诉请梁伟汉承担相应的法律责任，理据不足，原审法院不予支持。现本案的争议焦点主要是：第一，金樽公司是否应当向黄慧清支付租金、卫生费、逾期付款滞纳金及数额各是多少的问题；第二，黄慧清是否应当向金樽公司退还押金、租金，赔偿相关损失及数额各是多少的问题。
对于第一个争议焦点。第一，虽然案涉租赁合同无效，但金樽公司客观上占有使用案涉房产，并因此获得收益；同时，金樽公司对黄慧清主张尚欠的租金数额不持异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，金樽公司应参照案涉租赁合同约定的租金标准向黄慧清支付2013年3月至7月期间的房屋占有使用费117500元及通道占有使用费3000元，对黄慧清相应的诉讼请求，原审法院予以支持。第二，对于卫生费1000元的问题，双方各执一词。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄慧清并未提供任何证据证实其已支付诉请的卫生费，且金樽公司对此不予确认，故黄慧清应承担举证不能的后果，原审法院对其相应的诉讼请求不予支持。第三，在案涉租赁合同无效的情况下，黄慧清诉请按租赁合同的约定支付相关的逾期滞纳金缺乏理据，原审法院不予支持。
对于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因黄慧清确认收到押金68200元，故对金樽公司诉请黄慧清退还该押金68200元，原审法院予以支持。对于黄慧清是否应向金樽公司退还停业期间的租金，并赔偿停业的营业损失及罚款损失的问题，金樽公司主张，因黄慧清隐瞒二手房东事实，并且不能向金樽公司提供案涉房屋的合法报建登记、合法场所证明等资料，使金樽公司无法办理娱乐经营许可证及工商营业执照等经营许可文件，导致金樽公司在2012年7月18日至2013年1月9日期间被迫停业及被税务部门罚款。一方面，茶山南社经合社于2012年1月7日已同意黄慧清转租，而金樽公司主张的被迫停业是从2012年7月18日起，税务罚款发生在2012年12月12日，金樽公司未能证实黄慧清或茶山南社经合社拒绝提供案涉房产相关资料及该资料与不能办理相关营业许可证件、被行政罚款间存在因果关系；退一步来说，即使因未能出具案涉房屋的相关资料导致不能办理营业许可证件，金樽公司签订租赁合同的目的不能达到，金樽公司完全可以不再租赁案涉房屋，也就不存在其主张日后的各项损失。另一方面，金樽公司提供的2012年4月至6月的利润表是其单方制作的表格，不是相关的会计帐册，既不能证实金樽公司的营业利润情况，也不能证实存在停业的客观事实。因此，对金樽公司诉请黄慧清退还2012年7月18日至2013年1月9日期间的租金133950元及赔偿该期间的营业损失212771元，赔偿罚款损失6580元，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限东莞市金樽娱乐有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向黄慧清支付2013年3月至7月期间的房屋及通道占有使用费120500元；二、限黄慧清于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市金樽娱乐有限公司退还押金68200元；三、驳回黄慧清的其他诉讼请求；四、驳回东莞市金樽娱乐有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2832元、反诉受理费3810元，共计6642元，由黄慧清负担1954元，由东莞市金樽娱乐有限公司负担4688元。
上诉人黄慧清不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定合同无效是错误的。根据黄慧清提交的《茶山镇建筑工程消防报建规划质监意见书》、《建设工程消防设计复查意见书》、《建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》、《房屋结构安全鉴定报告书》，证明案涉租赁物经过了消防及房屋质量验收，是合格的。涉案租赁物虽未获得规划许可证，但已经过茶山镇规划部门的明确同意，符合“经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的情形。因此，金樽公司、梁伟汉长期拖欠黄慧清的房屋租金属于严重违反合同的行为，金樽公司、梁伟汉应承担全部责任。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二项，驳回金樽公司要求黄慧清退还押金的请求；2、撤销原审判决第三项，判令双方解除合同，并由金樽公司、梁伟汉向黄慧清支付逾期滞纳金136481.77元；3、本案全部诉讼费用由金樽公司、梁伟汉承担。
金樽公司的答辩意见与上诉状一致。
被上诉人梁伟汉答辩称：与金樽公司答辩意见一致。
上诉人金樽公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）双方签订的租赁合同被原审法院认定无效，过错在黄慧清。黄慧清故意隐瞒房屋真实情况，未告知案涉租赁物未办理建设工程规划许可证及未办理报建手续的事实，明知梁伟汉租赁该房屋的目的是成立金樽公司却未加以阻止签约及装修，已构成缔约过失。（二）原审法院认定金樽公司没有经济损失错误。1、金樽公司基于对黄慧清是房屋出租人的信任对房屋进行装修并预计该装修的使用期限为八年，存在损失。2、金樽公司设立过程的种种障碍与黄慧清的隐瞒和不告知行为有直接因果关系，金樽公司未能合法设立期间的租金应由黄慧清承担。3、金樽公司在签订合同后投入资金进行了装修，发现问题时装修已经完毕，金樽公司若再解除合同必然会造成莫大损失。4、金樽公司的损失是客观存在的。2012年7月18日至2013年1月9日，金樽公司没有对外经营。基于一审判决未生效，金樽公司实际仍在继续使用案涉租赁物，未造成金樽公司装修损失，因此未提出装修损失诉请。金樽公司主张的经济损失属于直接损失，应予支持。据此，请求本院：1、撤销原审第四项判决，改判黄慧清向金樽公司支付租金损失人民币133950元；2、本案全部的诉讼费用由黄慧清承担。
黄慧清答辩称：金樽公司已经违约迟延支付租金，根据协议约定，黄慧清有权要求解除合同并要求金樽公司、梁伟汉支付滞纳金。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，黄慧清二审提交东莞市茶山镇规划管理所出具的《规划用地性质证明》，拟证明案涉租赁物属于合法建筑。金樽公司确认上述证据的真实性、合法性、关联性。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对黄慧清、金樽公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉租赁合同的效力。（二）金樽公司诉请2012年7月18日至2013年1月9日的租金损失是否依法有据。
关于焦点一。虽然黄慧清一审提供了案涉租赁物相关的消防报建及备案材料以及二审提交了东莞市茶山镇规划管理所出具的《规划用地性质证明》，但从原审法院的调查可知，案涉租赁物的权属人确认案涉租赁物并未办理建设工程规划及建设时未办理相关报建手续，现有证据亦无法证明案涉租赁物已经取得房产证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同属于无效合同，因案涉租赁合同无效，黄慧清诉请支付逾期滞纳金缺乏合同依据，黄慧清应将案涉押金返还金樽公司。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于焦点二。合同无效，但金樽公司实际占有使用了案涉租赁物，应就其占有使用案涉租赁物向出租人作出折价补偿，故金樽公司应向黄慧清支付占有使用租赁物期间的占有使用费，该占有使用费应参照合同约定的“租金”标准计算。金樽公司主张其于2012年7月18日至2013年1月9日停业，不需支付该期间的“租金”，但金樽公司在此期间仍在占有使用案涉租赁物，其仍应向黄慧清支付相应的占有使用费。金樽公司诉请要求退还上述期间“租金”没有任何依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄慧清、金樽公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7349元，由黄慧清负担4370元，由东莞市金樽娱乐有限公司负担2979元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年十月九日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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