连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初6040号原告（反诉被告）：连云港义乌小商品城管理有限公司。法定代表人：傅兴龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙鹏，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱健，律师。被告（反诉原告）：周传亮。原告连云港义乌小商品城管理有限公司（以下简称义乌商品城）与周传亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告周传亮提出反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人孙鹏、朱健、被告（反诉原告）周传亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌商品城向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2015年4月20日订立的商铺租赁合同并返还商铺；2.判令被告向原告支付商铺租金58125元并承担违约金17437元，同时判令被告向原告支付自2016年6月1日起至实际交还商铺之日的占用使用费（按原商铺租金标准计算）；3.被告承担本案诉讼费用。事实理由：2015年4月20日，原、被告经友好协商依法订立了商铺租赁合同，约定被告承租原告义乌商品城D1-146至161号商铺，共24间。合同订立后，被告仅向原告支付了11625元租金，后原告多次向被告主张要求按合同约定的租金标准支付租金，而被告虽经催要至今分文未付，截止2016年6月1日，被告共欠原告租金58125元。鉴于此，原告为保护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请予支持。被告周传亮辩称，一、基于对原告义乌商品城所属日月建材市场的招商宣传和对原告的信任，本人于2015年4月入驻其建材市场，与其签订了商铺租赁合同，但事后得知：1、原告没有通过消防等安全验收，不具备全方位运营建材市场的资质条件；2、原告提供的建材区招商图具有欺骗性；3、原告招商的实质是转嫁房租，而不是真正搞市场。二、由于建材市场先天不足，加之原告招商动机狭隘，其经营管理上不能积极主动，得过且过，几乎没有推广宣传，任其自生自灭，导致市场难以形成，造成经营户的严重损失；三、原告在处理问题上，违背公平、友好协商原则，商户多次就市场不能形成和一直处于亏损等问题，去找原告协商，但每次都以等待答复不了了之；四、原告没有为本人提供正常的经营环境；五、即使起诉，原告完全可以一起起诉，但原告却一个一个地分别起诉，目的就是防止商户联合质证，可见其根本不尊重商户的权益，不愿公平地处理问题。另外，关于租金，原告计算错误，本人是基于原告建材市场才与其签订合同，既然建材市场名存实亡，合同自然失去效力，本人理应不再缴纳租金。反诉原告周传亮向本院提起反诉请求：1.解除合同，退还合同保证金15000元、装修押金1000元；2.退还已交的租金11625元；3.赔偿装修工人工钱9800元、营业员工资24000元；4.象征性赔偿经营损失5000元；5.由反诉被告承担本诉和反诉费用；6.给予一定经济补偿5000元。事实与理由：反诉被告没有通过消防等安全验收，不具备全方面运营建材市场的资质条件，反诉被告提供的建材区招商图具有欺骗性，其实质是转嫁房租，不是真正搞市场，首先其广告宣传不到位，其也未提供一般商场所需要的经营环境，反诉被告处理问题违背公平、友好协商的原则，导致建材区停业，名存实亡。反诉被告义乌商品城辩称，我们同意反诉原告提出的解除合同，其应当在解除合同后向反诉被告返还所承租的商铺，但要求返还保证金和装修押金没有事实和法律依据；鉴于房屋已由反诉原告实际承租并使用，反诉原告无权要求退还已交付的租金11625元；反诉原告提出的装修工人工钱和员工工资费用、经营损失、经济补偿没有事实和法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了商铺租赁合同、补充协议、催交函、消防验收意见书及安全检查合格证、招商宣传单、保证金收据、录音录像等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经查明认定事实如下：2015年4月20日，义乌商品城（甲方）、周传亮（乙方）签订《连云港义乌商品城.商铺租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方将位于连云港市海宁大道与幸福路交汇处连云港义乌小商品城D1-146至D1-157、D1-159至D1-170,共计24间商铺（每间面积均为18平方米，共计432平方米）出租给乙方使用，乙方承租商铺只能用于经营建材商品种类的商品。租赁期限自2015年4月20日至2017年4月26日，共计租金93000元，租金支付方式为签订租赁合同时，乙方须支付1次租金，合计11625元；2015年9月1日前支付1次租金，11625元；2015年12月1日前支付1次租金，23250元；2016年6月1日前支付1次租金，23250元；2016年12月1日前支付1次租金，23250元。本合同签订时，乙方应向甲方交纳15000元经营保证金。合同期满，乙方无违反诚信经营及管理制度等行为，无处理不当的买卖纠纷等，且结清各项费用后，甲方对经营保证金予以无息返还。如果乙方中途退租或因乙方原因导致甲方单方面提前解除合同的，乙方不享受本合同第三条约定的免租金期的优惠条件，乙方应按实际租用时间及对应标准的租金金额向甲方支付租金，乙方交纳的保证金不予退还。如期满退租的，则该保证金可转为新保证金之组成部分。合同第五条第2项约定：乙方应如期足额交纳租金、电费、公共分摊水电费和物业管理费，逾期按应付金额的1%每日收取违约滞纳金。合同第六条第3项约定：租赁期间，乙方出现以下情况之一的，甲方有权单方面解除合同，无偿收回商铺，保证金不予退还，……（2）乙方拖欠租金、公共水电费摊费、物业管理费中任何一项费用超过一个月的；……。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，义乌商品城将租赁商铺交付周传亮使用，周传亮支付了15000元保证金、1000元装修押金，并支付了三个月租金11625元。此后，周传亮一直未支付租金。2015年12月29日，义乌商品城向周传亮寄送租金催缴函，要求周传亮在接到函件后3日内交纳租金34875元及滞纳金10463元。如在3日内不能完成，商场将按照合同约定追究违约责任。另查明，2012年7月19日，连云港市公安消防支队出具消防验收合格的意见书，意见书载明连云港义乌小商品城大集中市场工程，该工程主体消防验收合格，在消防方面具备使用条件。2012年11月14日，连云港市公安消防支队向连云港义乌小商品城颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照上述协议约定履行各自义务。合同第六条第3项约定，承租人拖欠租金超过一个月，义乌商品城有权单方面解除合同，无偿收回商铺。合同约定双方签订合同时，周传亮应当支付租金11625元，此后于2015年9月1日前、2015年12月1日前、2016年6月1日前再分别支付租金11625元、23250元、23250元，但周传亮于签订合同时支付11625元租金后，剩余租金一直未支付，已构成违约，故义乌商品城要求解除与周传亮之间的《商铺租赁合同》，并要求返还商铺的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。因周传亮现仍继续占有使用租赁商铺，故周传亮在合同解除前应支付商铺租金，解除后继续占有的应支付占有使用费，经核算周传亮还应支付租金、占有使用费39525元（暂计算至2016年6月1日，此后按每月3875元计算至实际返还商铺之日止）。双方签订的商铺租赁合同约定租赁期间，乙方拖欠租金、电费等商铺相关费用超过一个月的，甲方有权单方面解除合同，无偿收回商铺，保证金不予退还，故周传亮要求返还保证金的诉求，本院不予支持。因周传亮交纳的保证金足以弥补损失、惩罚违约方，义乌商品城再主张违约金，明显显失公平，本院不予支持。对于反诉原告周传亮主张的装修押金1000元，义乌商品城同意返还，本院予以照准。对于周传亮主张的返还已付租金11625元、赔偿装修工人工钱9800元、营业员工资24000元、象征性赔偿经营损失5000元、经济补偿5000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于周传亮辩称的义乌商品城招商宣传不到位构成违约的观点，因双方的商铺租赁合同对招商宣传问题并未约定，周传亮也未提供证据证明义乌商品城负有招商宣传的约定义务，故本院对周传亮的上述观点不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除连云港义乌小商品城管理有限公司与周传亮于2015年4月20日签订的《连云港义乌商品城.商铺租赁合同》；二、被告周传亮于本判决生效后三十日内返还原告连云港义乌小商品城管理有限公司位于连云港市海宁大道与幸福路交汇处连云港义乌小商品城D1-146至D1-157、D1-159至D1-170,共计24间商铺；三、被告周传亮于本判决生效后三十日内给付原告连云港义乌小商品城管理有限公司租金、占有使用费39525元（暂计算至2016年6月1日，此后按每月3875元计算至实际返还商铺之日止）；四、反诉被告连云港义乌小商品城管理有限公司于本判决生效后三十日内返还反诉原告周传亮装修押金1000元；五、驳回原告连云港义乌小商品城管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告周传亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1690元（义乌商品城已预交），反诉案件受理费795元（周传亮已预交），共计2485元，由义乌商品城负担885元，由周传亮负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。代理审判员  钱永二〇一六年十一月二十一日书 记 员  张冉后附法律条文及上诉须知法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。