贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民终字第248号
上诉人（原审原告）喻泽伟
一般授权委托代理人李焕廷，系贵州济元律师事务所律师。
一般授权委托代理人田间，系贵州济元律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）刘欣
原审第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行，住所地：贵州省六盘水市钟山区南环中路59号。
负责人蒋云志，系该行行长。
特别授权委托代理人林东霞，系该行资产负债部副经理。
原审第三人六盘水德远房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市人民西路223号。
法定代表人熊维萍，系该公司总经理。
特�授权委托代理人黄静，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。
特别授权委托代理人何浪，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。
上诉人喻泽伟因与被上诉人刘欣及原审第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行、六盘水德远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2013）黔钟民初字第2510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年1月7日，被告刘欣与第三人六盘水德远房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定第三人六盘水德远房地产开发有限公司将其开发的城中湾畔X号楼X单元XXXX室房屋卖给被告，房屋已交付给被告装修使用，该房屋已办理被告的《房屋所有权证》（证号：六盘水市房权证钟山区字第X**号）。2010年4月2日被告与第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行签订《个人购房借款合同／担保合同》以按揭方式贷款32万，同日第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行将32万元贷款按合同约定支付给第三人六盘水德远房地产开发有限公司。被告用所购买的城中湾畔X号楼X单元XXXX室房屋作抵押担保，于2013年4月8日在六盘水市房地产产权监理处办理抵押权登记，第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行取得证号为六盘水市房他证钟山区字第XX**号《房屋他项权证》。2012年3月19日，原告喻泽伟（乙方）与被告刘欣（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，被告将城中湾畔X号楼X单元XXXX室房屋转让给原告，合同约定房屋转让金额为720000元（含内部装修及附属设施费用、土地使用证和房产证过户手续费用），付款方式为预付人民币40万元，《土地使用证》和《房屋所有权证》等相关手续、过户产生的一切费用由被告支付，原告配合办理，证件办理完毕，原告在30日内一次性付清剩下尾款，且约定双方签订合同5日内，被告将房屋交付给原告。合同签订后，原告按约定预付款40万元，到约定交房日期后，原告无法联系到被告，到钟山公安分局报案，2012年10月27日，武汉市江岸区台北派出所将被告抓获。2013年9月13日钟山区人民法院作出（2013）黔钟刑初字第416号刑事判决书，认定原告与被告签订的合同系双方真实意思的表示，该合同具有可履行性，故原告诉至法院。
另查明，1、截止2013年3月18日，被告尚欠第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行按揭贷款本金301909.71元及利息17303.33元。第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行2013年8月19日向法院提起诉讼，法院于2013年9月2日作出（2013）黔钟民初字第2284号民事判决书：一、解除中国工商银行股份有限公司六盘水分行与刘欣于2010年4月2日签订的《个人购房借款合同／担保合同》；二、被告在判决生效后十日内偿还第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行按揭贷款本金301909.71元及利息17303.33元；该判决现已生效，第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行向法院申请强制执行。
另查明，本案争议房屋原告已于2013年10月换锁搬入居住，对该房屋实际进行管理使用。原告在庭审中表示放弃对第三人六盘水德远房地产开发有限公司的诉讼。
一审法院认为，一、关于原告请求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》为合法有效合同的问题；本案争议房屋系被告刘欣合法取得，被告刘欣将房屋转让给原告喻泽伟，双方于2012年3月19日签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，但根据《物权法》相关规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本案中被告刘欣将房产转让给原告，未经房产部门登记，效力属未生效，故对原告要求确认与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，法院不予支持。
二、关于原告诉请被告办理争议房屋的《房屋所有权证》及《土地使用证》过户给原告的问题；被告刘欣用该房在第三人处中国工商银行股份有限公司六盘水分行设置有抵押贷款，现该行的本案争议房屋的抵押登记尚未注销，不具备过户登记的条件。因此本庭对原告进行释明，告知原告可变更诉讼请求，但原告不同意变更，故原、被告签订的《房屋买卖合同》的合同目的不能实现，且原、被告均未提交本案争议房屋的土地使用权证。故对原告诉请办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》过户的请求法院不予支持。
三、关于原告诉请被告将钟山区城中湾畔小区X号楼X单元XXXX室房屋交给原告使用的问题；原告已于2013年10月换锁搬入本案争议房屋居住，对该房屋实际进行管理使用，该项诉请已无实际意义，故法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十条、第十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告喻泽伟的诉讼请求。案件受理费11060元，因适用简易程序减半收取5530元，保全费4120元，共计9650元，由原告喻泽伟负担（原告已预交）。
一审宣判后，喻泽伟不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决，判决支持原告的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且除尚未办理过户登记外，其余内容均已履行完毕。2012年3月19日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，上诉人按约将40万元支付给被上诉人刘欣，被上诉人将房屋交付给上诉人使用，所欠银行按揭贷款由上诉人进行偿还。对此事实，一审中各方当事人均予认可。况且，钟山区人民法院作出的（2013）黔钟刑初字第416号刑事判决书认定了上诉人与被上诉人的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，该合同具有可履行性的事实，应依法认定为合法有效的合同。二、被上诉人将已经抵押给中国工商银行股份有限公司六盘水分行的房屋转让给上诉人，即使当时未取得抵押权人的同意，该行为损害的也只是抵押权人的利益。根据物权法第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，只要抵押权人予以追认或者将抵押权消灭，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同就发生效�。本案中，上诉人自愿偿还抵押权人中国工商银行股份有限公司六盘水分行的抵押债权，该银行也同意由上诉人偿还其债权。因此，上诉人与被上诉人之间的房屋转让行为已经得到抵押权人的同意，并未违反法律或行政法规的禁止性、效力性规定，应认定为合法有效。三、一审判决适用法律错误。一审判决根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，认定被上诉人将房屋转让给上诉人，未经房产部门登记，效力属未生效，故对上诉人要求确认与被上诉人的房屋买卖合同有效不予以支持错误。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的转移必须经过相关部门的登记，该规定只是相对于物权的转移而言，而物权的转移不是合同效力认定的条件。在本案中，虽然争议�房屋的物权未发生转移，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一审法院以未办理登记为由，依据物权法第九条规定判决上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，属适用法律错误。
被上诉人刘欣未提交书面答辩意见。
原审第三人中国工商银行股份有限公司六盘水分行、六盘水德远房地产开发有限公司未提交书面意见。
各方当事人二审均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
另查明，（2013）黔钟民初字第2284号民事判决书第三项为“原告中国工商银行股份有限公司六盘水分行可就六盘水市钟山区钟山大道与麒麟路交汇处南侧（德远城中湾畔）X栋X单元XX�XXXX号住房拍卖、变卖所得价款优先受偿”。
本案二审争议焦点在于：喻泽伟的诉讼请求应否得到支持？
本院认为，上诉人喻泽伟与被上诉人刘欣签订的房屋买卖合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形，且《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故上诉人喻泽伟与被上诉人刘欣签订的房屋买卖合同系合法有效的合同，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第九条判决房屋买卖合同无效属适用法律错误，本院依法予以纠正。但是，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消�抵押权的除外。本案被上诉人就本案争议的房屋向中国工商银行股份有限公司六盘水分行设立了抵押权，且（2013）黔钟民初字第2284号生效民事判决书已经确认中国工商银行股份有限公司六盘水分行就拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿权，而中国工商银行股份有限公司六盘水分行也针对（2013）黔钟民初字第2284号民事判决申请执行，在中国工商银行股份有限公司六盘水分行未放弃优先受偿权之前，被上诉人刘欣向上诉人喻泽伟转让房屋应当经过中国工商银行股份有限公司六盘水分行同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，由于被上诉人刘欣将房屋转让给上诉人喻泽伟未经中国工商银行股份有限公司六盘水分行同意，刘欣在未偿还房屋按揭贷款本息的情况下也不能将房屋过户给上诉人喻泽伟，故上诉人喻泽伟要求被上诉人刘欣为其办理房屋所有权证和土地使用证的条件不成熟，本院对该项诉讼请求不予支持。至于喻泽伟请求刘欣将房屋交付其使用的问题，如前所述，由于上诉人喻泽伟客观上不能办理房屋的所有权转移手续在其名下，其不享有该房屋的所有权，故要求将房屋交付其使用的上诉请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2013）黔钟民初字第2510号民事判决。
二、喻泽伟与刘欣签订的《房屋买卖合同》合法有效。
三、驳回喻泽伟的其他诉讼请求。
一审案件受理费11060元，适用简易程序减半收取5530元，保全费4120元，共计9650元；二审案件受理费11000元；一、二审案件受理费、保全费共计20650元，由喻泽伟负担6884元，由刘欣负担13766元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付振义
代理审判员 马功云
代理审判员 谭茶芬
二〇一四年五月九日
书 记 员 黄 娟