江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5856号
上诉人（原审被告）韩晓瑞，男，1980年4月12日生，汉族。
上诉人（原审被告）ＸＸＸ，女，1983年2月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会，组织机构代码××，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道合班村246号。
法定代表人陈道新，该社区主任。
委托代理人杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。
委托代理人潘剑，江苏欣达律师事务所律师。
上诉人韩晓瑞、ＸＸＸ因与被上诉人南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处合班村社区居民委员会（以下简称南京合班居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南京合班居委会原审诉称，其将位于南京市迈化路246号一间门面房（面积约24平方米）租给韩晓瑞，双方约定先付后租，韩晓瑞、ＸＸＸ及时缴纳租赁期间的水电费用。韩晓瑞、ＸＸＸ系夫妻关系，承租上述房屋即用于开理发店（门头店牌名为“美妆美发”）。从2012年10月起，韩晓瑞、ＸＸＸ开始拖欠其租金及水电费，其多次催缴，韩晓瑞、ＸＸＸ借口拖延，直至2013年2月，仍未缴纳租金。由于韩晓瑞、ＸＸＸ长期拖欠租金，其要求韩晓瑞、ＸＸＸ立即搬离租赁房屋。其向原审法院起诉，请求判令：1、韩晓瑞、ＸＸＸ立即搬离南京迈化路246号门面房（门头店牌名为“美妆美发”）；2、韩晓瑞、ＸＸＸ承担本案诉讼费。
韩晓瑞、ＸＸＸ原审辩称，南京合班居委会要求韩晓瑞、ＸＸＸ限期搬走，但韩晓瑞、ＸＸＸ直到开庭没有收到书面通知，且南京合班居委会曾强拆两次，本案不是租赁合同纠纷，应为拆迁纠纷，韩晓瑞、ＸＸＸ对此已上访过两次。韩晓瑞、ＸＸＸ租赁房屋已有五年，应对承租人有40%的拆迁补偿，且南京合班居委会未尽到出租人的义务，断水断电，致使韩晓瑞、ＸＸＸ营业损失，南京合班居委会应给予一定的赔偿。
原审法院经审理查明，1996年12月，南京市栖霞区人民政府迈皋桥镇迈皋桥村村民委员会为解决村级企业职工、生产队劳动力和村级劳保问题，向南京栖霞区相关部门申请在四班村迈尧路旁建简易门面房。后经批准，南京市栖霞区人民政府迈皋桥镇迈皋桥村村民委员会于1996年12月取得临时用地许可证，并在四班村迈尧路旁建造门面房。2011年10月12日，南京市栖霞区人民政府迈皋桥街道迈皋桥村村民委员会（以下简称南京迈皋桥村委会）与韩晓瑞签订房屋租赁合同，约定南京迈皋桥村委会将位于南京市迈化路246号一间门面房租给被告韩晓瑞，租赁期限自2011年10月1日至2012年9月30日；年租金为18000元，先租后使用；南京迈皋桥村委会为韩晓瑞提供水电设施，韩晓瑞须按月支付水电费，违者重罚或南京迈皋桥村委会有权停水停电或解除合同；合同期满，在同等条件下被告享有优先承租权，但需另订租赁合同。韩晓瑞租赁案涉门面房后，与其配偶ＸＸＸ开设了理发店，理发店店名为“美妆美发”，实际经营人为ＸＸＸ。
2012年8月，南京市栖霞区迈皋桥办事处申请撤销南京市迈皋桥村委会村居合一社区村民委员会建制，保留合班村社区居民委员会。后经南京市栖霞区人民政府批准，撤销南京市迈皋桥村委会村居合一社区村民委员会建制，保留社区居民委员会，原管辖范围、领导班子、办公地点、集体资产、债权债务关系保持不变。合同到期后，韩晓瑞、ＸＸＸ实际并未支付房租。2013年2月26日，南京合班居委会向韩晓瑞、ＸＸＸ发出催款通知，要求韩晓瑞、ＸＸＸ缴纳拖欠租金10000元。2013年3月11日，南京合班居委会开始对案涉房屋进行断水断电。
2013年5月6日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室发出拆迁公告，对包括案涉房屋在内的合班村社区一组、二组、三组、四组进行拆迁。
经现场勘验，案涉门面房位于南京市栖霞区合班村社区门口往西数第一间门面房，面积为28.68平方米。
上述事实，有申请建房报告、批复文件、临时用地许可证、租赁合同、请示文件、催缴通知、拆迁公告、勘验笔录、照片、当事人陈述、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
原审法院认为，依据相关法律规定，临时性建筑使用年限不得超出两年，并应当在批准的使用年限内自行拆除。出租人就未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用年限，超过部分无效。出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，案涉房屋门面房虽于1996年12月取得了临时用地许可证，并经相关部门批准建造，但门面房土地使用的期限不超过两年，两年后如需继续使用土地，应按照相关规定，办理合法的用地以及房屋手续。但本案南京合班居委会与韩晓瑞签订租赁合同的时间为2011年，签订合同时，案涉房屋案涉房屋已超过两年使用期限，且并无相关建设规划许可证，故南京合班居委会与韩晓瑞签订的租赁合同无效。依据相关法律规定，合同无效，因该合同所取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。南京合班居委会与韩晓瑞签订的租赁合同无效，且南京市栖霞区拆迁办已发布拆迁公告对案涉门面房进行拆迁，韩晓瑞理应将房屋返还给南京合班居委会。
因韩晓瑞租赁案涉门面房后，与其配偶ＸＸＸ开设了理发店，理发店实际经营人为ＸＸＸ，故南京合班居委会要求韩晓瑞、ＸＸＸ搬离案涉门面房，于法有据，原审法院予以支持。
至于韩晓瑞、ＸＸＸ关于拆迁补偿的抗辩理由，韩晓瑞、ＸＸＸ是否应得到补偿，如果应得到补偿，补偿的数额应是多少，韩晓瑞、ＸＸＸ可以另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，原审判决：韩晓瑞、ＸＸＸ于判决发生法律效力之日起二十日内将位于南京市迈化路246号（门头店牌名为“美妆美发”）、面积为28.68平方米门面房（南京市栖霞区合班村社区门口往西数第一间门面房）腾退返还给南京合班居委会。案件受理费人民币1104元（南京合班居委会已预缴），减半收取为552元，由南京合班居委会承担452元，韩晓瑞、ＸＸＸ承担100元。（韩晓瑞、ＸＸＸ负担部分，于判决发生法律效力之日十日内给付南京合班居委会。）
上诉人韩晓瑞、ＸＸＸ不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院认定双方签订的合同无效，要求上诉人腾让门面房，是不合理的。本人在涉案房屋内承租了多年，南京合班居委会从来没有承认该房屋为违建，而且上诉人还以涉案房屋为经营场所办理了营业执照，上诉人不同意搬迁。上诉人要求被上诉人赔偿营业损失并给付拆迁补偿款。请求二审法院撤销原判，改判驳回南京合班居委会在原审时的诉讼请求。
被上诉人南京合班居委会辩称，原审判决认定事实清楚，适用正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，出租人就未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋门面房的建设虽然于1996年取得了临时用地许可证，但批准用地期限为两年，之后该房屋未办理相关审批手续，亦无相关建设规划许可证，故南京合班居委会与韩晓瑞于2011年10月12日签订的房屋租赁合同无效。依据相关法律规定，合同无效，因该合同所取得的财产应当返还。且双方租赁合同到期后，合同实际已经终止。故南京合班居委会起诉要求韩晓瑞、ＸＸＸ返还涉案房屋，原审法院予以支持，并无不当。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1104元，由上诉人韩晓瑞、ＸＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十一月九日
书 记 员 王苏云