湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴环民初字第348号
原告：湖州市凤凰街道机南村村民委员会。住所地：湖州市太湖路**号。
法定代表人：邵才根，该村村主任。
委托代理人：卢祖伟，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被告：湖州湖商担保有限责任公司。住所地：湖州市苕溪西路***号第*层。
法定代表人：施永康，该公司执行董事。
委托代理人：徐永平，浙江汉本律师事务所律师。
第三人：湖州旺湖投资管理有限公司。住所地：湖州市太湖路***号。
法定代表人：陈翀弋，该公司总经理。
委托代理人：徐伯镇，浙江文垠律师事务所律师。
委托代理人：方赛飞，浙江文垠律师事务所律师。
原告湖州市凤凰街道机南村村民委员会与被告湖州湖商担保有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理，依法由审判员朱河、代理审判员施佳萍、人民陪审员陈火荣组成合议庭按照普通程序进行了审理。2014年10月27日，本院通知湖州旺湖投资管理有限公司为本案第三人参加诉讼。本院分别于2014年12月9日、2014年12月31日、2015年3月11日公开开庭审理了本案，原告法定代表人邵才根及其委托代理人卢祖伟、被告湖州湖商担保有限责任公司委托代理人徐永平、第三人湖州旺湖投资管理有限公司法定代表人陈翀弋及其委托代理人徐伯镇参加了诉讼，诉讼过程中被告湖州湖商担保有限责任公司委托代理人由浙江万新律师事务所变更为浙江汉本律师事务所。本案现已审理终结。
原告湖州市凤凰街道机南村村民委员会起诉称：被告湖州湖商担保有限责任公司通过浙江省拍卖行有限公司举行的拍卖会竞拍，于2010年8月6日与原告签订了《房屋租赁合同》一份，租赁标的为位于湖州市太湖路322号太湖路农贸市场，租赁期限自2010年10月31日起至2015年10月30日止，租金为每年度470万元，租金按一年一付，采用先付后用的原则支付结算，首年之后，各年度租金均须在下一年开始前提前一个月向出租人指定账户付清；即2012年10月31日起至2013年10月30日止的租金缴付时限为2012年9月30日，承租人逾期付款的，则按照逾期金额的千分之二每日加收滞纳金，该合同同时对相关的合同事项进行了约定。自2012年9月30日起，被告未能在合同约定的期限内向原告支付第三年度、第四年度租金合计780万元。2010年9月9日，经工商管理部门核算，被告湖州湖商有限责任公司变更为湖州湖商担保有限责任公司。原告分别于2012年11月7日、2013年1月16日、2013年6月20日、2013年7月22日收取了被告支付的第三租赁年度租金20万元、100万元、20万元、20万元，合计160万元，现被告尚结欠原告第三租赁年度租金310万元。被告迟延履行租金支付义务，已构成根本性违约。原告多次催讨未果，故向法院起诉，请求判令：一、被告湖州湖商担保有限责任公司立即向原告支付租金780万元；二、被告湖州湖商担保有限责任公司分别以租金金额310万元、470万元按每日千分之一支付原告分别自2012年10月1日、2013年10月1日起至实际支付之日止的违约金；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告湖州湖商担保有限责任公司答辩称：
一、原、被告之间的《房屋租赁合同》系在浙江省拍卖行有限公司见证下签订的，而后原告、被告、第三人之间签订了《望湖投资农贸市场整体转让协议》一份，该协议将原、被告之间房屋租赁合同中的合同权利、义务概括转移至第三人湖州旺湖投资管理有限公司，故本案房租租赁合同应由原告及第三人湖州旺湖投资管理有限公司来履行；
二、本案中房屋租赁合同租赁期限自2010年10月31日起算，但原告直至2011年1月13日、2011年2月24日才分别取得房屋产权证、土地使用证，原告上述产权迟延登记致使其在交付租赁房屋过程中存在迟延并构成违约；
三、自原、被告双方及第三人之间的整体转让协议签订后，原告、被告之间房屋租赁合同关系已终止，原告要求被告继续履行房屋租赁合同无事实依据，应依法予以驳回。
第三人湖州旺湖投资管理有限公司答辩称：
一、原告于2010年6月30日在相关网站发布拍卖公告，但原告直到2011年2月才取得太湖路综合望湖市场土地使用权证，拍卖时原告并未取得涉案房屋的处分权，属无权处分；
二、原告、被告及第三人签订《望湖投资农贸市场整体转让协议》后，第三人为承租人，且根据约定向原告支付了第一年度租金470万元，亦支付了第二年度、第三年度部分租金；第三人未能按时支付房屋租金原因为：1、原告未能按照合同约定向第三人交付租赁房屋，且所交付的房屋存在瑕疵，按照合同约定租赁房屋地下一层为商业用途，但因消防原因致使第三人无法对地下一层进行商用；2、原告直到2011年2月才取得租赁房屋所有权证，致使第三人在2010年度无法对外出租租赁房屋中的第二、三楼，为此造成第三人租赁费用损失；3、原告基于房屋瑕疵减免第三人房屋租金200万元，但第三人因房屋瑕疵所造成的损失远超该费用，为此原告应予以返还。
原告湖州市凤凰街道机南村村民委员会为支持其诉请，向本院提交了如下证据：
证据1、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方于2010年8月6日经浙江省拍卖行有限公司拍卖后签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定每年度房屋租金为470万元，支付方式为一年一付，先付后用原则，并在每个租赁年度提前一个月支付，除首年以外，逾期付款需按每日千分之二加收滞纳金，合同同时对相关的合同事项进行了约定的事实；
证据2、工商变更登记情况一份，证明2010年9月9日，被告名称由湖州湖商投资有限公司变更为湖州湖商担保有限责任公司的事实；
证据3、银行凭证四份，证明被告湖商担保有限责任公司向原告缴纳租金的具体时间，以及被告所结欠原告房屋租金及应支付违约金的事实；
证据4、房屋所有权证及国有土地使用权证，证明本案租赁标的物经国家产权登记部门登记，对于该产权的所有人向社会进行了公示的事实；
证据5、2005-49号（A、B及农贸市场）地块国有土地使用权挂牌须知、土地国有使用权拍卖文件、国有土地使用权出让合同、工程竣工验收报告各一份，证明2005-49号（A、B及农贸市场）地块由湖州万佳房地产开发有限公司竞得，并由该公司进行代建，本案涉案的标的物系该公司根据相关约定移交给原告，原告对本案涉案的租赁物有出租权利的事实；
证据6、2010年8月6日租赁合同签订的情况说明一份，证明原告当时通过村民代表集体讨论后采取委托浙江省拍卖行有限公司举办拍卖会的形式进行招租，并对承租人被告的承租权及拍卖成交价进行了确认，上面有30位当时的村民代表签字，有原告村委、湖州市人民政府凤凰街道办事处盖章证明，该情况说明还附带了原告9个小组，每个小组有4位村民代表的名单的事实。
对原告提交的证据，被告湖州湖商担保有限责任公司发表如下质证意见：
对原告提交的证据1、2、5无异议；对原告提交的证据3真实性、合法性、关联性无异议，但根据相关财务规定，原告应该知道该租金实际支付人为第三人湖州旺湖投资管理有限公司；对原告提交的证据4无异议，根据原告取得产权的时间，原告在交付租赁物上存在违约；对原告提交的证据6的真实性有异议，房屋租赁合同效力基于合同当事人真实意思表示，而事后所形成的情况说明对合同效力并无追溯力。
对原告提交的证据，第三人湖州旺湖投资管理有限公司发表如下质证意见：
对原告提交的证据1、2、3无异议，本案涉案房屋租金一直由第三人支付；对原告提交的证据4无异议，具体意见在答辩时已进行陈述；对原告提交的证据5真实性没有异议，但该证据无法证实原告对涉案房屋有处分权；对原告提交的证据6，该情况说明落款时间为2014年12月20日，该情况说明只是签字人员的个人意见，并不能反映全体村民的意见。
被告湖州湖商担保有限责任公司为支持其主张，向本院提交其与第三人湖州旺湖投资管理有限公司签订的转租协议及原告、被告、第三人及见证人浙江省拍卖行有限公司共同签署的《望湖农贸市场租赁权整体转让协议》各一份，证明原告与被告所签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务已转移至第三人湖州旺湖投资管理有限公司的事实。
对被告湖州湖商担保有限责任公司提交的证据，原告发表如下质证意见：
对被告提交的证据中整体转让协议，该协议上原告所盖印章确为原告公章，但原告对该协议的真实性、合法性有异议，根据村民委员会组织法的相关规定，关于集体资产出租须经过村民代表大会讨论通过才能办理，但该整体转让协议在签订之前或者签订时，原告村委会并未召开过此类会议，即便该整体转让协议真实存在，亦系少数人瞒着村集体所签订，对原告没有约束力。
对被告湖州湖商担保有限责任公司提交的证据，第三人湖州旺湖投资管理有限公司发表如下质证意见：
对被告提交的证据无异议，第三人确实承受了被告湖州湖商担保有限责任公司在房屋租赁合同中的相关权利和义务。
第三人湖州旺湖投资管理有限公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、湖州市公安消防支队经济开发区大队出具的消防罚款票据一份，证明2012年6月21日，第三人湖州旺湖投资管理有限公司在使用租赁物的过程中因租赁物不符合消防致使被处于行政处罚的事实；
证据2、地下一层装修费用相关凭据142张、票据金额为1207419元，证明第三人承租房屋后对租赁物地下一层进行装修所产生的装修费的事实；
证据3、2014年度租金发票六份，证明2014年度，第三人分六次向原告支付了房屋租金1543448元的事实；
证据4、自2010年10月份起至2014年年底止第三人对租赁物实际经营的收益、支出全部费用凭据一份，证明第三人在承租租赁物后，对租赁物进行分割后对外出租并收取租金，同时聘用相关人员，经核算现第三人已产生亏损11453067元的事实；
证据5、2010年度至2011年度租赁合同三份，2011年至2012年租赁合同五份，2012年至2013年租赁合同五份，2013年至2014年租赁合同五份，证明第三人承租房屋后将该市场与部分商户签订了租赁协议，租赁协议对租金的摊位、面积、租金、期间等合同事项进行了约定的事实。
对第三人湖州旺湖投资管理有限公司提交的证据，原告发表如下质证意见：
对第三人提交的证据1，该证据与本案无关联性，原告与第三人之间并无合同关系，故不存在原告违约的事实；对第三人提交的证据2，该证据与本案无关联性，第三人基于何种法律关系对租赁物进行装修原告并不知情，因原告与第三人并无合同关系，其向原告主张相关费用无事实依据，如要主张赔偿亦应提起反诉，而非抗辩；对第三人提交的证据3，收款收据开出人为湖州市凤凰街道公共安全监督管理所，该证据并不能证明原告收到了上述租金，且按照合同约定2014年度租金应于2013年9月底支付，即使上述款项系支付房屋租金，亦应支付2015年度租金；对第三人提交的证据4，由于该证据系复印件，且该证据与本案无关联性；对第三人提交的证据5，该证据与本案无关联性，即使上述租赁合同真实有效，也无法否定原告与被告之间的租赁合同关系，至于被告承租房屋后与第三人产生法律关系原告并不知情。
对第三人湖州旺湖投资管理有限公司提交的证据，被告湖州湖商担保有限责任公司发表如下质证意见：
对第三人提交的证据1无异议，该证据能够证明原告所交付的标的物不符合合同约定的事实；对第三人提交的证据2，本案租赁合同约定用途为商业经营，出租人应对出租标的物瑕疵造成损失进行赔偿；对第三人提交的证据3无异议，收款收据明确为房屋租金，收款单位系受原告委托收取；对第三人提交的证据4，被告对该证据不知情；对第三人提交的证据5，第三人所提交的租赁合同时间跨度有四年时间，且第三人一直以其名义进行对外出租，该证据证实了原告与第三人之间存在租赁合同关系的事实。
对原、被告及第三人所提交的证据，本院经审核后，做如下认定：
对原告提交的证据1，本院审核后认为，该证据能够证明2010年8月6日，原、被告双方在浙江省拍卖行有限公司的见证下签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告湖州湖商担保有限公司向原告承租位于湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”，租赁期限自2010年10月31日起至2015年10月30日止，年租金为470万元，支付方式为一年一付，先付后用，同时对于租金支付的具体期限进行了明确，承租人如逾期付款则按照逾期金额的千分之二每日加收滞纳金，租赁房屋用途为农贸市场一楼设置农贸市场摊位，市场地下一层及地上二、三层未作特别用途限制，双方同时对其他的合同事项进行了约定的事实；
对原告提交的证据2，本院审核后认为，该证据能够证明2010年9月9日，被告名称由湖州湖商投资有限公司变更为湖州湖商担保有限责任公司的事实；
对原告提交的证据3，本院审核后认为，该证据能够证明原告收到涉案房屋租金的事实，但未能证明原告所欲证明的其他事实；
对原告提交的证据4，本院审核后认为，该证据能够证明原告分别于2011年1月13日、2011年2月24日取得租赁房屋的房屋产权证、土地使用证的事实；
对原告提交的证据5，本院审核后认为，该证据能够证明本案涉案的标的物系湖州万佳房地产开发有限公司代建并根据相关约定移交给原告，原告对本案涉案的租赁物有出租权利的事实；
对原告提交的证据6，本院审核后认为，该证据能够证明2014年12月30日，湖州市凤凰街道机南村村民委员会就2010年8月6日其与被告所签订的《房屋租赁合同》的相关情况向本院出具了情况说明一份，该情况说明载明其在委托浙江省拍卖行有限公司进行租赁权拍卖前召集村民代表进行集体讨论，拍卖后对被告的承租权和成交价进行了确认的事实；
对被告提交的证据，本院审核后认为，该证据能够证明2012年9月1日，原告与被告签订了转租协议一份，协议约定被告将其与原告签订的《房屋租赁合同》中租赁物转租给第三人，房屋租金、租赁期限与《房屋租赁合同》一致，并由第三人直接向原告支付房屋租金以及承担相应的合同义务，此后，原告、被告、第三人在浙江省拍卖行有限公司的见证下签订了《望湖农贸市场租赁权整体转让协议》一份，协议约定原告同意被告将位于湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”5年租赁经营权全部转让给第三人，被告退出房屋租赁合同，由第三人承继被告在房屋租赁合同中的全部权利义务，第三人有权对农贸市场转租、分租、公用、将业务承包给第三方经营或管理市场的全部或部分的事实。
对第三人提交的证据1，本院审核后认为，该证据能够证明2012年6月21日，第三人湖州旺湖投资管理有限公司因湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”消防原因被湖州市公安消防支队经济开发区大队处于10000元罚款的事实；
对第三人提交的证据2、4，本院审核后认为，该证据系第三人自行制作，且证据的真实性难以认定，故本院对该证据依法不予认定；
对第三人提交的证据3，本院审核后认为，该证据能够证明湖州市凤凰街道公共安全监督管理中心就湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”收取了第三人缴纳的摊位租金的事实；
对第三人提交的证据5，本院审核后认为，该证据能够证明自2010年起，第三人与多位个体经营户就本案涉案望湖农贸市场签订了租赁协议的事实。
经审理查明：2005年，湖州万佳房地产开发有限公司与湖州市国土资源局签订了《湖州市区2005-49号地块国有土地使用权》合同一份，合同约定湖州万佳房地产开发有限公司需按规定代建9200平方米建筑面积的农贸市场，建成后农贸市场土地联通建筑物移交给湖州市凤凰街道机南村村民委员会。2010年6、7月份，原告就湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”出租事宜委托浙江省拍卖行有限公司进行拍卖，经拍卖，被告取得了位于湖州市××路农贸市场5年租赁权，并于2010年8月6日在该拍卖公司的见证下签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告湖州湖商担保有限责任公司向原告承租位于湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”，租赁期限自2010年10月31日起至2015年10月30日止，年租金为470万元，支付方式为一年一付，先付后用，同时对于租金支付的具体期限进行了明确，承租人如逾期付款则按照逾期金额的千分之二每日加收滞纳金，租赁房屋用途为农贸市场一楼设置农贸市场摊位，市场地下一层及地上二、三层未作特别用途限制，双方同时对其他的合同事项进行了约定。原告分别于2011年1月13日、2011年2月24日取得位于湖州市太湖路322号太湖路农贸市场的房屋产权证、土地使用权证。2010年8月25日，第三人湖州旺湖投资管理有限公司经湖州市工商行政管理局开发区分局登记设立。后原告、被告、第三人在浙江省拍卖行有限公司的见证下签订了《望湖农贸市场租赁权整体转让协议》一份，协议约定原告同意被告将湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”5年租赁经营权全部转让给第三人，被告退出房屋租赁合同，由第三人承继被告在房屋租赁合同中的全部权利、义务，第三人有权对农贸市场转租、分租、公用、将业务承包给第三方经营或管理市场的全部或部分。2010年12月21日，第三人湖州旺湖投资管理有限公司取得湖州市太湖路望湖综合市场消防安全检查合格证。2010年12月13日，第三人湖州旺湖投资管理有限公司就湖州市太湖路322号望湖市场完成税务登记。自2011年起至2014年度，第三人就湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”摊位出租与部分个体经营户签订了营业场地租赁合同出租该市场部分摊位。2012年9月1日，原告与被告签订了转租协议一份，协议约定被告将其与原告签订房屋租赁合同中租赁标的物转租给第三人，房屋租金、租赁期限与《房屋租赁合同》一致，并由第三人直接向原告支付房屋租金以及承担相应的合同义务。2012年6月21日，第三人湖州旺湖投资管理有限公司因湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”消防原因被湖州市公安消防支队经济开发区大队处于罚款。2012年2月22日，原告因湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”迟延办证召开村民委员会，经讨论决定减免承租人第一年度租金200万元。现原告认为原告、被告及第三人之间签订的《望湖农贸市场租赁权整体转让协议》因未经原告村民会议讨论决定而盖具公章，该协议应为无效，被告应按《房屋租赁合同》约定向原告支付房屋租金，以致纠纷成诉。
另查明：2010年9月9日，被告名称由湖州湖商投资有限公司变更为湖州湖商担保有限责任公司。
本院认为：所谓合同效力，是指依法成立的合同在当事人之间所产生的法律拘束力，合同效力反映了法律对当事人之间的合意的评价。本案争议的焦点为：各方当事人之间签订的房屋租赁合同效力问题。本案中共有三份房屋租赁合同，第一份为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；第二份为：原告、被告及第三人签订的《望湖农贸市场租赁权整体转让协议》；第三份为：被告与第三人之间签订的《转租协议》；合同的生效条件是判断合同是否具有法律效力的标准，根据我国相关法律规定，一般应具备如下条件合同方能生效：一为行为人具有相应的民事行为能力；二为意思表示真实；三为不违反法律和社会公共利益；为此，《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的各类情形进行了详细的列举。本案租赁标的物为位于湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”，该农贸市场为集体财产，涉及集体财产租赁的，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以租赁方式处分集体财产需经村民委员会讨论决定方可办理，该规定为法律强制性规定，未经村民委员会讨论决定出租集体财产而签订的合同无效。因此，本案的争议焦点为上述房屋租赁合同是否违反了该规定而无效？在原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中，原告在委托浙江省拍卖行有限公司进行租赁权拍卖时并未向该公司提供原告村民委员会讨论之决议，拍卖成功后与被告签订《房屋租赁合同》时亦未向被告出具村民委员会讨论之决议，同理，在原告、被告及第三人之间在签订《望湖农贸市场租赁权整体转让协议》时亦无原告村民委员会讨论之决议，为此，本院认为上述两份房屋租赁合同因违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条强制性法律规定而无效，无效的合同自始至终没有法律约束力，虽事后因租赁物位于湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”迟延办证原告于2012年2月22日召开村民委员会对房屋租金减免事宜进行了相关表决，但事后的村民委员会会议对事前所签订的房屋租赁合同之合同效力并无法律追溯力，同理，在本案重审后，原告于2014年12月30日所出具的情况说明，该情况说明并不能证明原告在出租本案租赁物时进行过集体讨论并形成了决议，同时原告亦未说明原告、被告及第三人之间签订的《望湖农贸市场租赁权整体转让协议》是否进行过相关讨论并形成决议，因原告未能进一步举证证明其在出租房屋时召开了村民委员会会议并形成了决议，故该情况说明对原、被告之间的《房屋租赁合同》之合同效力亦无法律追溯力。合同无效后，应根据合同无效之法律规定进行相应主张，现原告要求被告继续履行原、被告于2010年8月6日签订的《房屋租赁合同》之诉请于法无据，本院不予支持。本案中被告与第三人之间签订的《转租协议》，该合同系双方当事人之间真实意思表示，且未违法法律、法规的强制性规定，应合法有效，但因转租协议所涉及的租赁物为湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”，因该转租行为并未得到原告同意，被告对该房屋并无处分权，致使该合同在事实上无法履行。关于本案涉案房屋的实际使用人，原告认为其将涉案房屋出租给被告，被告是否实际使用以及是否由第三人实际使用并不影响本案《房屋租赁合同》双方当事人即原、被告之间的合同权利义务，被告应按照房屋租赁合同履行向原告支付房屋租金之义务，而被告及第三人则认为，原、被告之间房屋租赁合同之承租方权利义务已通过原告、被告及第三人签订的《望湖农贸市场租赁权整体转让协议》概括转移至第三人，为此应由第三人按照转让协议履行向原告支付房屋租金之合同义务，本院认为，虽第三人法定代表人陈翀弋在原、被告之间的《房屋租赁合同》中以被告名义签字，且确实有理由使原告相信陈翀弋代表被告，但自第三人依法设立后，第三人以第三人名义对外进行招租，对湖州市太湖路322号“太湖路农贸市场”与个体工商户签订摊位租赁协议并收取租赁费，同时多年对该农贸市场进行管理，并以其名义与相关管理机构进行协调以及向原告支付房屋租金之行为，可以认定第三人为本案涉案房屋实际使用人，而原告对此并不知情显然不符合情理，故本案涉案房屋实际使用人为第三人湖州旺湖投资管理有限公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告湖州市凤凰街道机南村村民委员会的诉讼请求。
本案受理费66400元，由原告湖州市凤凰街道机南村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 朱 河
代理审判员 施佳萍
人民陪审员 陈火荣
二〇一五年四月三十日
书 记 员 戴培玲