吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终263号
上诉人（一审第三人）：刘文国，男，汉族，1963年10月21日出生，住吉林省松原市宁江区。
委托代理人：陶艳艳，吉林良佐律师事务所律师。
委托代理人：薛淑华，吉林良佐律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李国华，男，汉族，1957年7月7日出生，住吉林省长春市朝阳区。
委托代理人：车宏伟，吉林车宏伟律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：松原市华鑫房屋开发有限责任公司。住所：吉林省松原市前郭县松江街***号。
法定代表人：荀延华，该公司总经理。
委托代理人：刘铁军，该公司职员。
委托代理人：吕树勋，吉林鑫海律师事务所律师。
上诉人刘文国因与被上诉人李国华、松原市华鑫房屋开发有限责任公司（以下简称华鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第2号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘文国的委托代理人陶艳艳、薛淑华，被上诉人李国华的委托代理人车宏伟，被上诉人华鑫公司的委托代理人刘铁军、吕树勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李国华诉称：2009年11月，因华鑫公司在刘文国处借款160万元，并应刘文国要求为该笔借款提供担保，遂华鑫公司将其开发建设的座落于吉林省松原市乌兰大街东的锦绣松苑小区的36套车库（包括李国华在华鑫公司购买的30套车库）预告登记在刘文国名下，该预告登记名为买卖、实为借款担保。2013年1月末，华鑫公司已还清了所欠刘文国的全部债务。2013年2月1日，李国华与华鑫公司签订了商品房买卖合同，购买上述36套车库中的30套车库（即坐落于吉林省松原市乌兰大街东锦绣松苑小区的8-4栋180幢108-111号四套、114号一套、117号一套、119-121号三套、125号一套、131-136号六套、138-140号三套；9-1栋201幢101-102号二套、117-118号二套；9-2栋200幢120号一套；9-3栋187幢118-119号二套、121号一套；10-4栋186幢151号一套、154-155号二套），李国华已交付全部价款，并实际接收了所购车库。李国华认为，虽然华鑫公司与刘文国签订了商品房买卖合同并办理了预告登记，但二者之间并不存在真实的买卖关系，实际是为华鑫公司向刘文国的借款提供担保，二者之间的买卖合同无效，基础法律关系无效后，在此基础上办理的预告登记也不具有法律效力。相反，李国华与华鑫公司之间的商品房买卖合同自签订起即具有法律效力且已实际履行。诉讼请求：一、依法确认李国华与华鑫公司签订的本案讼争的30套车库的商品房买卖合同合法有效；二、请求判令华鑫公司立即协助李国华办理上述30套车库的产权登记手续；三、请求判决确认本案讼争的30套车库的所有权归李国华所有；四、请求确认刘文国与华鑫公司签订的名为买卖、实为借款担保的本案讼争的30套车库的买卖合同无效；五、请求确认华鑫公司与刘文国对本案讼争的30套车库在房产管理部门所做的预告登记无效；六、由华鑫公司承担本案诉讼费用。
华鑫公司辩称：华鑫公司与刘文国之间只存在过民间借贷关系，并不存在房屋买卖法律关系，双方签订的买卖合同目的是为了保证刘文国债权的实现，实际上是无效的。现双方之间的债权债务关系于2013年1月23日因债权转让而清结。2013年2月1日，华鑫公司与李国华之间签订的房屋买卖合同具有法律效力，且已将车库实际交付给李国华，合同已实际履行。华鑫公司愿意协助李国华办理产权登记手续，只因本案刘文国拒不配合办理注销预告登记，致使产权登记无法办理。
刘文国述称：一、刘文国代吉林省吉联典当有限公司（以下简称吉联典当）持有预告登记不动产的物权，不违反法律强制性规定，应为有效。荣贵海个人替华鑫公司偿还所欠刘文国债务，已经由华鑫公司以房抵债偿还荣贵海个人【详见（2013）松民二初字第88号民事判决】。因荣贵海同时是吉联典当与长春吉联担保有限公司（以下简称吉联担保）松原办事处负责人，而华鑫公司与吉联典当和吉联担保都有债权债务关系，经华鑫公司法定代表人荀延华同意，在吉联担保松原办事处荣贵海处，荀延华同意将已预告登记在刘文国名下的房屋交给荣贵海，要求刘文国协助荣贵海办理过户手续。荣贵海代表的是吉联典当，还是代表吉联担保接收的这36套车库，刘文国不清楚，后期对这36套车库出卖的是以刘文国的名义出卖的。另外，听说讼争车库在出售时及出售后无人出面阻拦，而华鑫公司主动交出车库钥匙并收取物业费，事实上华鑫公司是同意的。二、李国华提出的各项诉讼请求分属于不同的法律关系，不应在同一案件中处理。1.李国华要求确认本案讼争房屋所有权的诉讼请求不应予以支持；2.李国华要求确认华鑫公司与本案讼争的30套车库在房产部门所做的预告登记无效之请求没有事实与法律依据，因为预告登记只能撤销或失效，不涉及有效或无效的问题；3.李国华与华鑫公司之间签订的30套车库的商品房买卖合同无效，双方之间存在恶意串通，损害第三人利益的无效情形。因为，在本院审理的（2013）松民二初字第88号民事案件过程中，华鑫公司并未提出本案讼争车库已经出售的事实，故李国华与华鑫公司之间的买卖合同为倒签，并不真实。同时刘文国将车库交给荣贵海是经过华鑫公司法定代表人荀延华同意的，因为荣贵海是吉联典当松原办事处负责人，荣贵海个人代华鑫公司偿还刘文国钱，荀延华同意抵债。因为预告登记在刘文国名下，刘文国替吉联典当代持预告登记系有言在先，现该36套车库均以刘文国名义卖出。故其不同意李国华的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年11月，华鑫公司因资金短缺，在刘文国处借款160万元，并与刘文国签订购买其开发建设的位于松原市乌兰大街东锦绣松苑小区的36套车库（包括本案讼争的30套车库）的买卖协议，以此作为债权实现的担保，在房产部门办理了预告登记。因在规定期限内，华鑫公司无力偿还，于是华鑫公司与荣贵海、刘文国约定，由荣贵海代华鑫公司偿还所欠刘文国的160万元借款本息及担保费，作为交换条件，荣贵海代偿的该160万元借款本息及担保费一并抵作2013年1月23日荣贵海与华鑫公司签订的《房屋回购协议》中荣贵海应付房款的一部分，该《房屋回购协议》约定：荣贵海购买华鑫公司开发建设的锦绣松苑小区第219幢的26套商企，以华鑫公司欠荣贵海、刘文国及吉联担保的本金利息合计1208.703万元抵作价款。该合同效力已经吉林省松原市中级人民法院作出的（2013）松民二初字第88号生效民事判决确认并已实际履行。2013年1月末，刘文国收到荣贵海代华鑫公司偿付的欠款本息254.1万元。
2011年至2013年年初，华鑫公司因经营需要在李国华处数次借款，至2013年1月经双方结算本息合计人民币275万元。因华鑫公司无力偿还，故双方协商：李国华购买华鑫公司所有的本案讼争的30套车库（包含在预告登记在刘文国名下的36套车库之内），每套10万元，总价款300万元，其中275万元以华鑫公司欠李国华的借款抵付，李国华另行支付剩余的25万元价款。现金交齐后，华鑫公司的法定代表人荀延华为李国华出具了300万元房款的收款收据。双方于2013年2月1日签订了30份正式的商品房买卖合同，并由华鑫公司为李国华分别开具了30套车库的付款凭证。同日，李国华办理了该30套车库的交付手续，并缴纳了物业管理费。次日，李国华更换了该30套车库的门锁并实际控制该30套车库。后因本案讼争车库被人抢占，李国华得知本案讼争的30套车库已被预告登记在刘文国名下，并再次更换门锁。本案讼争的30套车库现仍预告登记在刘文国名下。
另查明：在一审法院审理的（2013）松民二初字第88号民事案件过程中，华鑫公司曾提出反诉，要求荣贵海返还先期抵押给刘文国的36套车库，因荣贵海并非车库买卖合同的主体，根据合同相对性原则，吉林省松原市中级人民法院驳回了华鑫公司的反诉请求。吉林省松原市中级人民法院于2016年1月4日作出（2015）松民二初字第2-1、2-2号民事裁定书，保全了本案讼争的30套车库。
一审法院认为：李国华与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》是双方经合意李国华以其对华鑫公司的债权抵作部分购房款，同时支付剩余部分房款，进而达成了商品房买卖合同法律关系。该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应认定有效，华鑫公司应当按照合同约定履行协助办理房屋产权的合同义务。
本案讼争车库虽预告登记在刘文国名下，但刘文国与华鑫公司之间就本案讼争车库签订的商品房买卖合同，名为买卖，实属为民间借贷而设定的担保，二者之间不存在真实的房屋买卖合意，其意思表示并不真实。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项之规定，应认定刘文国与华鑫公司之间就本案讼争车库签订的商品房买卖合同无效。刘文国虽抗辩称经华鑫公司允许代吉联典当持有本案讼争车库的预告登记，但华鑫公司对此予以否认，刘文国也未能提交证据证实其主张，其抗辩缺乏事实与法律依据，依法不能成立，对此不予支持。而且，刘文国与华鑫公司之间的民间借贷法律关系也因债务清偿而消灭，依据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，刘文国对本案讼争车库的预告登记已经失效，当事人可以向房产管理部门申请办理相关手续。
依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案讼争的30套车库的产权现仍登记在华鑫公司名下，华鑫公司仍为其所有权人，因此李国华依据商品房买卖合同只是取得了要求华鑫公司交付讼争车库、协助办理产权转移登记手续的合同债权，而非物权，故李国华关于确认其享有本案讼争的30套车库所有权的诉讼请求，依法不能成立，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条之规定，判决：一、李国华与华鑫公司于2013年2月1日签订的30套车库买卖合同有效（具体包括：坐落于松原市乌兰大街东锦绣松苑小区的8-4栋180幢108-111号四套、114号一套、117号一套、119-121号三套、125号一套、131-136号六套、138-140号三套；9-1栋201幢101-102号二套、117-118号二套；9-2栋200幢120号一套；9-3栋187幢118-119号二套、121号一套；10-4栋186幢151号一套、154-155号二套）；二、华鑫公司立即协助李国华办理上述30套车库的产权登记手续；三、刘文国与华鑫公司2009年11月就上述30套车库签订的商品房买卖合同无效；四、驳回李国华的其他诉讼请求。一审案件受理费30800元、保全费5000元，均由华鑫公司负担。
刘文国上诉称：一、李国华与华鑫公司就本案争议出库签订的商品房买卖合同是倒签的，是恶意串通损害第三人利益，一审法院认定合同有效，并判决华鑫公司办理过户手续是错误的。二、一审认定刘文国与华鑫公司签订的商品房买卖合同无效缺乏法律依据。三、在李国华与华鑫公司、刘文国与华鑫公司签订的商品房买卖合同均有效的情况下，李国华与华鑫公司之间的合同，因本案争议车库均已出售，判决华鑫公司协助办理过户亦损害第三人的利益。四、一审判决程序违法，应当追加荣贵海、吉林典当作为第三人参加诉讼。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院驳回李国华的诉讼请求。
李国华辩称：一审法院认定事实清楚，李国华提供了充分的证据证明其与华鑫公司之间的房屋买卖合同合法有效。刘文国主张合同系倒签没有事实依据。同时，刘文国要求驳回李国华的诉请也没有事实和法律基础，请求二审法院维持一审判决。
华鑫公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于李国华与华鑫公司于2013年2月1日签订的商品房买卖合同的效力问题。
李国华与华鑫公司于2013年2月1日就本案争议的30套车库签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。刘文国虽主张上述合同系倒签、合同当事人恶意串通损害第三人利益所为，但其并未提交充分证据证明，故对于其上述主张，本院不予支持。
二、关于华鑫公司应否立即协助李国华办理30套车库的产权登记手续问题。
李国华与华鑫公司签订的商品房买卖合同合法有效，且李国华已经依合同约定给付了全部价款，故华鑫公司应依据合同约定，协助李国华办理争议车库的更名过户手续。虽本案争议车库现预告登记在刘文国名下，但因刘文国在该预告登记自登记之日起三个月内未申请登记，故该预告登记已经失效，华鑫公司仍为本案争议车库的所有权人，其具备履行其与李国华签订的商品房买卖合同的条件。
三、关于是否确认刘文国与华鑫公司之间的商品房买卖合同的效力问题。
本案中，李国华与华鑫公司之间和刘文国与华鑫公司之间签订的商品房买卖合同所涉及的是两个不同的法律关系，虽然合同标的有重叠，但当事人以及合同内容均不一致。李国华并非刘文国与华鑫公司之间的商品房买卖合同的当事人，其与上述两方的商品房买卖合同关系不存在利害关系，故其不具备诉请确认刘文国与华鑫公司之间的商品房买卖合同无效的主体资格。一审法院确认刘文国与华鑫公司之间的商品房买卖合同无效，确有不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第2号民事判决的第一、二项；
二、撤销吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第2号民事判决的第三、四项；
三、驳回李国华的其他诉讼请求。
一审案件受理费30800元、保全费5000元，由松原市华鑫房屋开发有限责任公司负担；二审案件受理费30800元，由李国华负担15400元，刘文国负担15400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 王 亮
代理审判员 刘 阳
二〇一六年六月三十日
书 记 员 李 镇