福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第4237号
原告厦门琢砚楼商贸有限公司，住所地厦门市思明区湖光路50-1之1-2号。
法定代表人徐梅芬，执行董事。
委托代理人张君、涂添禄，福建天衡联合律师事务所律师。
被告陈美莲，女，1981年11月29日出生，住福建省漳浦县。
委托代理人张仕清、康劲松，福建天翼律师事务所律师。
原告厦门琢砚楼商贸有限公司（下称琢砚楼公司）与被告陈美莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告琢砚楼公司的委托代理人张君，被告陈美莲的委托代理人张仕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告琢砚楼公司诉称，2013年7月10日，原被告签订一份《店面招商（租赁）合同》，约定被告向原告承租位于厦门市思明区湖光路48之七、八号店面，月租金13800元，于10日前支付此后两个月的租金，逾期支付租金的，每拖延一天按累计应付总额的千分之三支付违约金，如拖欠租金达15天，履约保证金作为违约金归出租方所有，且出租方有权追缴所欠租金及其他款项和有权单方解除合同、收回店面，自由处理店内物品，由承租方自行承担全部责任和后果。此外，双方还约定店面水电费由承租方承担及其他权利义务。上述合同签订后，原告依约将上述店面交付给被告使用。被告利用该店面开设“漳州市枇杷香食品有限公司厦门分公司”。但被告自2014年9月10日起就拒绝缴纳租金，经原告多次催讨仍拒不支付，且持续占用上述店面拒不搬迁。为此，原告不得不解除上述租赁合同，并于2015年2月1日收回店面。原告认为，上述租赁合同合法有效，按时足额支付租金及水电费是被告应当履行的义务。被告拒付租金和水电费的行为，已构成严重违约，原告有权解除合同、收回店面，并有权要求被告支付拖欠的租金、水电费及承担违约责任。现诉请判令：1、被告向原告支付拖欠的2014年9月10日至2015年2月1日期间的租金64400元，并支付逾期付款违约金（自2014年9月10日起暂计至2015年2月10日为19872元，2015年2月11日之后的违约金以64400元为基数，按每日千分之三的标准计至还清欠款之日止）；2、被告向原告支付拖欠的2014年8-9月份水电费1065元。
被告陈美莲辩称，原告无证据证明其享有租赁物的承租权、出租权及转让权，且即使原告有权出租，原告提供的租赁物也不足60平方米，双方签订的合同无效；原告没有在诉求中主张履约保证金，不在审理范围之内；若合同有效，双方约定的违约金过高，应当调整为按照银行同期同类存款利率计算，且按照原告的诉求，原告存在重复计算违约损失的情况。
经审理查明，2013年7月10日，原告琢砚楼公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告陈美莲就坐落于厦门市思明区湖光路48之七、八号店面（面积60平方米）的租赁事宜签订一份《店面招商（租赁）合同》，约定乙方承租店面的租赁期限自2013年7月10日起至2015年3月19日止；每月租金13800元，甲方同意乙方租金每年为12期付款，第一期租金27600元，付款时间为2013年7月10日，从第二期租金起，以此类推，每月缴纳一次租金；乙方在与甲方签订租赁合同时，应一次性支付相当于乙方承租店面两个月租金（即27600元）作为租赁合同履约保证金；若店面出现损坏或乙方有违法行为，甲方有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项；乙方必须按合同约定的时间和数额交付租金，否则每拖延一天按累计应付总额的千分之三向甲方支付违约金；若乙方拖欠租金达15天，则履约保证金为违约金归甲方所有，且甲方有权追缴所欠租金及其他款项和有权单方解除合同、收回店面及自由处理店面内物品，由乙方自行承担全部责任和后果。上述合同签订后，原告按照约定向被告交付上述案涉房屋，被告也依约支付履约保证金27600元，并支付租金至2014年9月10日。
2014年10月10日，原告琢砚楼公司委托律师向被告陈美莲发出一份《关于立即支付租金的律师函》，要求被告在收到律师函三日内支付拖欠的自2014年9月10日至11月9日两个月租金27600元及水电费1065元，否则原告将行使“追索违约金、没收保证金、解除合同、收回店面”的权利。2014年10月20日，原告委托律师通过手机短信通知被告解除上述诉争租赁合同，并要求被告在三日内搬离撤出租赁店面及支付尚欠租金和水电费。后因被告未根据原告要求缴交前述相关费用，原告换锁强行收回租赁物，也未与被告办理交接手续，并将讼争房屋出租给他人作为经营眼镜店之用。
另查，原告琢砚楼公司系案外人莆田市城厢区东川茶行（下称城厢茶行）于2012年6月4日在厦门梧村街道辖区设立的公司，并于2012年8月10日与城厢茶行及厦门市梧村投资开发有限公司（下称梧村投资公司）签订一份《补充协议书》，约定由原告承受城厢茶行于2012年3月20日与梧村投资公司就厦门市思明区湖光路50-1、湖光路52、53、53-1店面签订的《店面租赁合同》所有权利及义务。
以上事实，有《店面招商（租赁）合同》、《关于立即支付租金的律师函》、手机短信记录、《补充协议书》、《店面租赁合同》及庭审当事人陈述等证据材料予以佐证，本院予以认定。
审理中，被告认为其已于2014年9月或10月份退出讼争店面并将店面钥匙交付给原告，只是双方未办理交接手续。但即使被告未办理交接手续，原告于2014年10月20日也解除了合同。原告则认为，被告未提交证据证明其于2014年9月或10月份交付讼争店面给原告，原告于2014年10月20日通过手机发送短信告知被告解除合同，但被告仍占用该店面至2015年2月1日原告换锁强行收回租赁物。为此，原告还提交一份从工商网站上下载的商事主体公示信息，以证明被告利用讼争店面开设“漳州市枇杷香食品有限公司厦门分公司”及实际租赁物的地址（厦门市思明区湖光路50-1之7）与本案讼争店面地址一致等事实。被告认为该商事主体的信息真实性无法确认，证明对象也不予认可，不能证明原告对讼争租赁物有所有权和处分权，但确认被告承租讼争店面确系作为漳州市枇杷香有限公司的经营使用。
综上事实，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告已将房屋交付给被告使用并收取租金的事实，符合租赁合同的特征，且不存在合同无效的事由，故被告提出诉争租赁合同无效的抗辩主张，证据不足，本院不予采信。合法的租赁关系受法律保护，原、被告签订的《店面招商（租赁）合同》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应严格按照合同约定予以履行。本案原、被告在合同中已明确约定租赁期限自2013年7月10日至2015年3月19日止，但被告在合同期限届满前即退出所承租的房屋，其行为已构成违约；原告也在合同期限届满前即换锁强行收回租赁物，并已将租赁物另行出租给他人作为经营眼镜店之用。因此，本院认为，原、被告虽未办理租赁物的交接手续，双方也未就合同事宜进行协商，在原被告均未能提供相关证据证明各自收回或搬离租赁房屋具体时间的情况下，根据交易习惯，以及被告退出租赁物、原告换锁强行收回租赁物并已将租赁物另行出租他人，且根据原告作为出租方于2014年10月20日行使单方解除权，通知被告解除诉争租赁合同等事实，本院认为，双方的租赁合同已于2014年10月20日解除，并视为讼争店面已交付给原告。因此，对于原告要求被告支付拖欠的租金、水电费及合同解除之后占用费的具体金额，本院以2014年10月10日原告委托律师向被告发出的律师函中所确认的金额计算（即自2014年9月10日至11月9日两个月租金27600元及水电费1065元）；对于超出部分的诉求，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉求，因双方约定的违约金过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈美莲于本判决生效之日起十日内支付原告厦门琢砚楼商贸有限公司租金及占用费共计27600元，并支付逾期付款违约金（自2014年9月11日起、按应付款项分期计至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
二、被告陈美莲于本判决生效之日起十日内支付原告厦门琢砚楼商贸有限公司水电费1065元；
三、驳回原告厦门琢砚楼商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费967元，由原告厦门琢砚楼商贸有限公司负担642元，被告陈美莲负担325元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林月蓉
二〇一五年六月一日
代书记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。