天津市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）二中民再字0020号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李瑛。
委托代理人：王一×（李瑛之夫），天津长城电子公司职员。
委托代理人：李××，天津万钧律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马源林。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）天津市协合商贸进修学院，住所地天津市河西区友谊路西远道**号。
法定代表人王秋仓，院长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）王秋仓。
委托代理人：王二×，王秋仓之妹，天津市工业用泵厂职工。
委托代理人：王三×，王秋仓之妹，1955年5月13日，天津卷烟厂职工。
一审第三人：中国建设银行股份有限公司�津河东支行，住所地天津市河东区津塘公路1号。
负责人：常春，该支行行长。
委托代理人：杜××，天津赫德律师事务所律师。
再审申请人李瑛因与被申请人马源林、天津市协合商贸进修学院、王秋仓及一审第三人中国建设银行天津河东支行房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2010）二中民四终字第1733号民事判决，向天津市高级人民法院申请再审。该院于2014年4月21日作出（2014）津高民申字第126号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李瑛及委托代理人王一×、李××，被申请人马源林、天津市协合商贸进修学院及王秋仓的委托代理人王二×、王三×、中国建设银行股份有限公司天津河东支行的委托代理人杜××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审天津市河西区人民法院查明，2003年12月11日，李瑛与马源林�天津市协合商贸进修学院签订房屋买卖协议，约定马源林将其所有的金达园4号楼2门1102室全部产权有偿转让给李瑛，天津市协合商贸进修学院作为保证人为马源林担保，总房款370000元。马源林应在2004年6月30日前与李瑛进行过户，在2004年6月30日前付清对该房的贷款，撤销抵押。同日，天津市协合商贸进修学院出具《担保责任书》，保证将李瑛所付房款首先用于偿还住宅贷款，并保证在2004年6月31日（应为30日）前将该住宅的全部产权转移到李瑛名下。如马源林不能按期履行协议内容，天津市协合商贸进修学院承担全部责任。2004年7月8日，天津市协合商贸进修学院与李瑛签订补充协议，将办理过户手续的时间延期至2004年8月31日前，如天津市协合商贸进修学院不能按期办理该房的过户手续，按此前双方签订协议中的违约责任执行。2007年1月23日，天津市协合商贸进修学院�法定代表人王秋仓为李瑛出具保证书，承诺如马源林不能于2007年6月前将其所收房款交付银行平贷并办理过户手续，由其承担给付责任。李瑛分别于2003年12月11日和12月14日交付房款300000元和60000元，天津市协合商贸进修学院出具了收据。2006年5月22日，李瑛代马源林向第三人偿还贷款28891.43元。另查，2001年6月28日，马源林与第三人中国建设银行股份有限公司天津河东支行签订《个人住房（抵押）借款合同》，贷款350000元，用于购买诉争房，并于2001年7月25日办理了抵押登记，借款期限自2001年7月16日至2016年7月15日。2007年3月19日，第三人就与马源林、天津市协合商贸进修学院之间的借款合同纠纷诉至天津市河东区人民法院，同年7月3日，该院作出（2007）东经初字第152号民事判决，判决解除《个人住房（抵押）借款合同》，马源林偿付第三人借款本金263511.53元及截止至2007�1月23日的利息、罚息7624.42元，如十日内不能一次性给付，第三人有权对天津市河西区九龙路金达园4-2-1102住房依法折价、拍卖、变卖，并以折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，其价款超过第三人债权数额的部分归马源林所有，不足部分由马源林、天津市协合商贸进修学院连带清偿。截至2010年5月6日，马源林尚欠第三人贷款本金263511.53元，利息48640.98元，罚息19862.08元。李瑛起诉，请求判令立即为其办理天津市河西区金达园4号楼2门1102室的过户手续，并承担办理过户手续的一切费用；要求判令偿还代为支付的房贷30000元；要求判令支付违约金217426.8元；要求判令马源林等对所有诉讼请求承担连带责任并承担本案诉讼费用。
一审法院认为，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。马源林以诉争房为贷款提供�押担保，且办理了抵押登记，故第三人对诉争房享有抵押权，受法律保护。李瑛虽主张购房之初对诉争房存在抵押权并不知情，但其与马源林、天津市协合商贸进修学院签订的房屋买卖协议中明确约定了偿还贷款、撤销抵押权事宜，由此可见，其在购买该房屋时，对马源林尚未清偿第三人贷款、诉争房设定有抵押的情况是知晓的。马源林向李瑛转让诉争房，并未通知第三人，得到其同意。庭审过程中，李瑛也拒绝代为偿还贷款以消灭抵押权。故李瑛与马源林、天津市协合商贸进修学院之间签订的房屋买卖协议无效。主合同无效的，担保合同无效。故王秋仓、天津市协合商贸进修学院提供的担保无效。对李瑛的诉讼请求，不予支持。关于李瑛要求偿还代为支付的房贷30000元的诉讼请求，因偿还贷款系马源林所应履行的义务，李瑛在代为支付后，有权向其追偿，数额以�实际代为清偿的为准，李瑛要求三被告对此承担连带责任，于法无据。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：“一、自本判决生效之日起五日内，被告马源林返还原告所代为清偿的贷款人民币28891.43元；二、驳回原告要求三被告连带为原告办理天津市河西区汕头路金达园4-2-1102室的过户手续，并由三被告连带承担办理过户手续的一切费用的诉讼请求；三、驳回原告要求三被告连带支付违约金217426.8元的诉讼请求；四、驳回原告要求被告王秋仓、被告天津市协合商贸进修学院对被告马源林返还原告所代为清偿的贷款承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二�九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼受理费630元，由原告承担108元，由被告马源林承担522元。”
一审法院判决后，李瑛不服提起上诉，认为一审法院认定双方所签房屋买卖协议无效属于认定事实不清，适用法律错误，要求撤销原判第二、三、四项判决，支持其原审提出的全部诉讼请求。
本院二审认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，李瑛与马源林签订房屋买卖合同时，该房屋已经设定抵押并进行了抵押登记，双方在合同中对于偿还贷款、撤销抵押权等事宜进行了约定，由此可见，李瑛在购买该房屋时，对马源林尚未清偿原审第三人贷款、诉争房设定有抵押的情况是知晓的。而马源林作为抵押人向李瑛转让诉争房，亦并未通知原审第三人，征得其同意。依照上述法律规定，李瑛与马源林之间的房屋买卖的行为无效。基于此，原审法院对于本案的认定及处理，符合法律规定。李瑛上诉要求支持其原审的全部诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由李瑛负担。
本院再审过程中，李瑛称两审判决认定的事实不清，认定双方所签合同无效错误，请求撤销原判予以改判。马源林不同意李瑛的主张，称其没有与李瑛签订房屋买卖协议，同意二审判决。天津市协合商贸进修学院认为房屋买卖行为是学院的行为，与王秋仓个人无关，愿意承担责任。王秋仓认为房屋买卖行为与其个人无关。
本院再审认为，一审法院判决认定的基本事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2010）二中民四终字第1733号民事判决及天津市河西区人民法院（2009）西民一初字第4355号民事判决；
二、本案发回天津市河西区人民法院重审。
审判长 王业香
审判员 孟晓兰
审判员 朱 靖
二〇一四年七月十一日
书记员 李 亚
速录员 常媛媛