江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终240号
上诉人（原审被告）丁寅，男，1974年2月10日生，汉族，无业。
委托代理人于莽，江苏诺法律师事务所律师。
委托代理人张世亮，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李茂生，男，1963年8月11日生，汉族。
原审被告南京置居房地产经纪有限公司，住所地南京市玄武区唱经楼西街1-17号二楼。
法定代表人夏隽，该公司总经理。
委托代理人李春福，南京置居房地产经纪有限公司部门经理。
上诉人丁寅因与被上诉人李茂生、原审被告南京置居房地产经纪有限公司（以下简称置居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李茂生原审诉称，2014年5月23日，三方当事人签订《房屋买卖居间合同》，约定丁寅将其名下房屋出售给李茂生，总价为1200万元，其中定金10万元。根据合同第六条，丁寅应当保证出售给李茂生的房屋产权清晰、真实合法、无任何纠纷。但在李茂生支付定金10万元后，丁寅一直以各种借口拖延，拒不办理过户手续。经查，该房屋已经被法院查封，而丁寅却没有如实告知。根据合同第八条约定，丁寅应当返还李茂生双倍定金20万元。另，合同中第十一条第6款约定置居经纪公司对李茂生所支付的定金安全承担担保责任。现丁寅拒不返还定金，置居经纪公司应当对此承担连带责任。李茂生诉至法院，请求法院判令：1、丁寅返还双倍定金20万元；2、置居经纪公司对上述债务承担连带责任；3、丁寅、置居经纪公司承担本案的诉讼费用。
丁寅原审辩称，李茂生在购买涉案房屋时不具备支付房屋价款的能力，经丁寅多次催促无果，李茂生未交付房屋价款，依据合同第七条应没收定金，请求法院驳回李茂生的诉讼请求。
置居经纪公司原审辩称，其认为丁寅具备赔付定金的能力，置居经纪公司不需要承担担保责任，根据约定在办理产权证前置居经纪公司才承担担保责任，丁寅已将产权证办下来了，故置居经纪公司不应承担担保责任。
原审法院经审理查明，2014年5月23日，丁寅（卖方）与李茂生（买方）及丙方（经纪机构）置居经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，约定，甲方自愿将坐落于南京市白下区万达新村某幢负一层001室及002室、万达新村某幢201及301室的房屋（以下简称涉案房屋）出售给李茂生，建筑面积2402.44平方米，房屋用途为商业，房屋转让价款为1200万元，其中含定金10万元；甲、乙双方定于过户完成前正式交付该房屋，甲方应在正式将会房屋前腾空该房屋；三方约定的其他事项：1、上述房产产权证暂未办理，具体面积以办理产权证上的面积为准；2、待产权证办好，交易过户当日乙方支付甲方房款600万元（含定金），其余房款办理银行贷款，此款由银行支付甲方；3、交易过户完成后，甲方配合乙方办理上述房产租赁协议变更，收益归乙方所有；4、甲方承诺在2014年6月15日前办理好上述房产的产权证，甲乙双方约定2014年6月18日前去市交易中心办理房产交易过户手续；……6、置居经纪公司担保在上述房产办理产权证前定金壹拾万元的安全。同日，李茂生向丁寅支付购房定金10万元。此后李茂生与丁寅在履行中无法达成一致意见，均同意解除合同，不再履行。2015年1月15日，丁寅出具委托书，主要内容为，丁寅委托置居经纪公司李春福代理出售涉案房屋，委托有效期15天。现涉案房屋已经于2015年3月24日出售给案外人娄占荣，并办理过户手续，该交易并未通过置居经纪公司居间促成。
原审法院另查明，涉案房屋中301室于2013年7月25日被南京市玄武区人民法院查封，后于2015年1月27日解封。
原审审理中，李茂生陈述，在签订合同时，丁寅并无涉案房屋的产权证，所以在合同中注明应先办好产权证；签订合同后一个星期内，李茂生查询得知涉案房屋被法院查封，且有大额银行贷款，即告知中介，而丁寅无法在约定的时间内将产权清理干净，造成合同无法继续履行；因涉案房屋产权存在无法过户的情况，故其未支付房款600万元；此前，李茂生委托丁寅帮其办理贷款被银行拒贷是事实，但后来发现房屋有查封情况，就不要丁寅办贷款了。丁寅陈述，在签订合同时其已经告知李茂生及置居经纪公司房屋上有贷款、查封的情况，合同无法履行是因为李茂生无法办理贷款、支付房款所致，故应当没收定金；丁寅帮李茂生办理贷款，先用李茂生名义去贷被拒，后应李茂生要求又用李茂生前妻、朋友名义去贷均被拒；涉案房屋中301室有160万元法院查封，涉案房屋共有房贷160万元；其于2007年就已经取得涉案房屋所有权，合同中相关约定没有意义；2014年年底因贷款无法办理，故其已经在电话里向李茂生说明解除合同，并没收李茂生定金。置居经纪公司陈述，在签订合同时，丁寅因没有完税未领取房产证，只有与开发商签订的买卖合同，故合同约定让丁寅先把证取出来；签订合同时，丁寅只说房屋上有贷款，并未说明房屋还有法院查封；关于贷款问题是由李茂生与丁寅协商处理的，其并不知情；在合同约定的2014年6月15日丁寅并未取得房屋所有权证；在李茂生告知其涉案房屋在查封情况后，其一直催促丁寅办理房产证，但丁寅称其怀疑李茂生的支付能力，必须要办好贷款才办理房产证及过户手续；2015年1月1日前，其通过电话与买卖双方进行沟通，双方均表示不再履行，其告知李茂生此房再次出售；2015年1月，丁寅将房产权、土地证提供给其，委托其卖房子。
以上事实，有《房屋买卖居间合同》、收条、中国工商银行个人业务凭证、《南京市存量房买卖合同》四份、不动产发票四份及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，三方签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效。因合同继续履行无法达成一致意见，各方均同意合同解除，不违反法律强制性规定，原审法院予以确认。双方的争议的焦点是，1、哪方违约致合同解除；2、置居经纪公司是否承担定金返还的连带责任。
关于争议焦点1，虽然李茂生与丁寅各执一辞，但根据现有证据以及当事人陈述，可以确认的事实是，在合同约定的2014年6月15日丁寅没有得取涉案房屋的产权证书，且涉案房屋上设有抵押，其中301室有法院查封，关于被查封的情况其未告知中介及李茂生；同时，李茂生申请贷款被银行拒贷，李茂生亦未提供证据证明在合同约定的交易日即2014年6月18日其已经准备好购房款600万元，据此，原审法院认为，李茂生与丁寅在合同履行中均存在违约行为，致合同无法依约履行，此后双方就继续履行无法达成一致意见，致合同解除，双方对此均存在过错，并非丁寅一方所致，故丁寅应将定金10万元退还李茂生。李茂生关于返还双倍定金20万元，原审法院不予支持。丁寅关于李茂生不具备支付房屋价款的能力故应没收定金的辩称意见，原审法院亦不予采信。
关于争议焦点2，李茂生与置居经纪公司对合同相关约定理解不一。原审法院认为，合同约定，置居经纪公司担保在上述房产办理产权证前定金10万元的安全，现丁寅对收到定金的事实不持异议，且诉讼中正常应诉，而合同对置居经纪公司的连带责任未有其他约定，故李茂生关于置居经纪公司负连带责任的诉求，无事实、法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、丁寅于判决生效之日起十日内返还李茂生定金10万元。二、驳回李茂生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4300元，减半收取为2150元，由李茂生负担1000元，丁寅负担1150元（丁寅应负担的诉讼费已由李茂生预交，丁寅应于判决生效之日起十日内将此款直接给付李茂生）。
上诉人丁寅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、丁寅在房屋买卖合同的履行过程中并无过错，涉案房屋权属登记为丁寅，并具备交易条件，丁寅在明确知晓李茂生无法支付房屋价款后于2015年3月24日已经将涉案房屋出售给案外人，并办理过户手续。二、房屋买卖合同的无法履行由于李茂生无法办理银行贷款且根本不具备支付房款的能力所致，其行为构成根本违约，丁寅依据合同约定应没收李茂生的定金。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人李茂生的原审诉讼请求，并由其承担相应的诉讼费用。
被上诉人李茂生答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应当依法驳回。
原审被告置居经纪公司述称，其没有意见。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实无异议，且无新证据提交，本院依法对原审法院查明的事实予以确认。审理中，丁寅认为其曾在原审中要求李茂生提供证据证明其有支付能力，但原审判决中对此并未有表述。
本院认为，李茂生与丁寅、置居经纪公司三方签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。本案的争议焦点为，合同履行中，违约方是谁。对此，本院认为，三方签订的《房屋买卖居间合同》约定，丁寅承诺其在2014年6月15日前办好房屋的产权证，2014年6月18日前去办理房屋交易过户手续，交易过户当日李茂生支付房款600万元。合同履行中，丁寅未向李茂生告知涉案房屋存在查封的情况，且在合同约定时间未办理好房屋的产权证书，已属违约，其将涉案房屋在之后另售他人，并不能证明其在履行本案合同时，涉案房屋在合同约定的时间处于可以交易的状态。而李茂生亦未提供证据证明其在合同约定的交易日其已具备履行能力，故原审法院认为双方均存在违约行为正确，本院予以维持。因双方对合同解除均存在过错，故原审法院判决丁寅将定金10万元返还李茂生，并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人丁寅的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人丁寅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 朱亚芳