河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二七民二初字第2709号
原告高根花，女，汉族，1970年12月10日生，住郑州市中原区。
委托代理人孙野，河南豫龙律师事务所律师。
被告范庆军，男，汉族，1966年9月29日生，住河南省义马市。
委托代理人郭东方、张文强，郑州市大学路法律服务所法律工作者。
被告乔伟，男，汉族，1970年3月13日生，住郑州市中原区。
原告高根花诉被告范庆军、乔伟确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高根花及其委托代理人孙野，被告范庆军及其委托代理人郭东方、张文强，被告乔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月1日，被告乔伟在被告范庆军及其亲属等人的鼓动下，没有经过原告高根花的同意，企图私自将两人共有的唯一一套位于郑州市二七区漓江路××楼××单元××号的经济适用房非法卖给被告范庆军，二被告于当日签订了房屋买卖合同。该房屋买卖合同是典型的“借名购买经济适用房”合同，不但侵害了房屋共有人的利益，而且是一种以合法形式掩盖非法目的的违反法律和社会公共利益的民事行为。该住房是经济适用房，根据郑州市人民政府令第189号《郑州市经济适用房管理办法》规定，经济适用住房是指政府提供优惠政策、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房。本办法适用于本市市区建成区（不含上街区）范围内经济适用住房的建设、供应、使用、交易等管理工作。本案中，原告高根花与被告乔伟是具备申请购买一套经济适用住房资格的低收入住房�难家庭，被告范庆军既非本市建成区户口，也非低收入困难家庭，不具备购买经济适用住房的资格，不是郑州市人民政府给予财政补贴供应经济适用住房的相对一方。且该房屋购买不满五年，没有经过政府回购，不能办理转让手续。如果不对这类借名买房合同加以限制、任其有效，就会使原来不符合购房条件的人通过规避法律的形式购买到安居房或限价房，而原应享受安居房和限价房的人群的住房条件仍然得不到相应改善，这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷，给违法投机者以法律保护，造成不利于社会健康发展的恶劣影响和不正之风肆意存在和发展的恶果。所以，这类合同违反社会公共秩序、违反社会公共利益，应为无效合同。另，被告乔伟私自处分夫妻重要共同财产签订房屋买卖合同，违反我国物权法第九十七条关于处分共有的不动产应当经全体共�人同意的法律规定，其所签订的房屋买卖合同侵犯了原告的合法权益，违反了国家法律规定和社会公共利益，应属无效合同。被告范庆军与被告乔伟签订房屋买卖合同时，明知该房屋是夫妻家庭共有经济适用住房，故意投机取巧，借名购买涉案房屋，这种非善意的行为，不但侵犯了原告的合法权益，违反了《郑州市经济适用房管理办法》关于经济适用房供应对象、登记交易等相关法律规定，而且以合法形式掩盖非法目的，侵犯了对低收入住房困难家庭住房保障的社会公共利益等。所以，被告范庆军与被告乔伟签订的房屋买卖合同违反了法律规定，侵犯了他人及社会公共利益，符合我国合同法第五十二条第（二）、（三）、（四）、（五）项合同无效的四种情形，属于无效合同。综上，无论从被告乔伟的处分权利上，还是从被告范庆军购买经济适用房资格、目的和善恶意图上判断，涉案房屋买卖合同应被确认为无效合同，故原告诉至法院，请求判令：1、依法确认被告乔伟与被告范庆军于2011年8月1日签订的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费由被告承担。
被告乔伟辩称，我和范庆军商量买房子的事情，没有和原告商量，范庆军让我在合同上签字，我不认识字，范庆军让我咋签我就咋签了。
被告范庆军辩称，原告诉求无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。首先，二被告签订房屋买卖合同时，原告在场，且被告乔伟的哥哥及其同事曲邵易作为证明人在场并在合同上签字，该买卖合同系双方真实意思表示，应为有效合同。原告要求确认合同无效的理由，没有事实根据和法律依据。其次，根据合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，�合同有效。即使本案中二被告签订合同时原告不在场，但之后原告及被告乔伟多次与被告范庆军共同到房管部门办理房屋手续，费用也全部是由被告范庆军支付的，且在取得经济适用房房产证后，原告填写申请补足差价款，将房产证变更为商品房房产证，且该房屋也已经交付给范庆军使用多年，故原告对该房屋买卖是知情的，且同意将该房屋转让给范庆军。再次，本案所涉房屋虽然原为经济适用房，但被告范庆军在原告及被告乔伟的配合下，已按照相关政策、法律全额缴纳土地出让金，目前该房屋已由经济适用房转为商品房，符合上市交易条件，原告所称合同所涉房屋为经济适用房，合同违反相关法律规定的理由不能成立，不应予以采纳。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、2011年8月1日，乔伟和范庆军签订的房屋买卖合同1份。2、乔伟的身份证、残疾人证各1份，××医院住院病史索引、出院记录各1份，河南电力医院住院病案1份，郑州市中原区林山寨街道工人路社区居民委员会证明1份，郑州绿润园林绿化工程有限公司证明1份。3、高根花身份证和残疾人证各1份。4、郑房权证字第××号房屋所有权证、2013年3月26日乔伟签名的郑州市购房申请表、2014年5月8日乔伟签字的经济适用住房补缴差价款承诺书、2013年12月23日郑州市行政事业性收费房管系统专用缴款通知书、2014年5月29日补缴土地出让金收据、2013年12月23日缴纳房屋所有权登记费和住房产权证工本费收据、2013年12月23日交易手续费发票、2013年3月27日乔伟签字的家庭唯一住房诚信保证书各1份。5、乔伟与高根花的结婚证1份。
被告乔伟对原告证据的质证意见：对原告提交的所有证据均无异议。
被告范庆军对原告证据的质证意见：1、对原�提交的证据的真实性均无异议。2、对原告提交的证据3的证明目的无异议。3、原告提交的5组证据，除证据3外，均不能证明其证明目的。其中，证据1是在原、被告均在场的情况下签订的，是当事人真实意思表示，并不是非法签订的；证据2中，乔伟的残疾人证的签发时间是2015年1月26日，不能证明乔伟自小至今一直患有××；证据4充分证明本案所涉房产在原告和乔伟的配合下，已由范庆军全额缴纳各项费用并补缴土地出让金，已由经济适用房变更为商品房；证据5不能证明范庆军和乔伟签订合同时存在恶意行为，该合同的签订是各方真实意思表示。
被告乔伟未向本院提交证据。
被告范庆军向本院提交如下证据：1、2011年8月1日乔伟和范庆军签订的房屋买卖合同、所有权人为××和××郑州市房屋登记簿各1份。2、2011年8月1日销售不动产统一发票1张、2011�8月1日乔伟和范庆军分别签名的证明1份。3、2014年6月10日房屋买卖（商品房-
住宅）契税税收缴纳书（经济适用房补差额税）1份、2011年8月18日契税完税证1份、2014年5月29日乔伟和范庆军签名的证明1份、2014年5月12日补缴的土地价款（土地出让金）缴款通知书1份、范庆军中原银行账户存款明细表和郑州银行个人客户交易对账单各1份。4、郑州公建物业服务有限公司2012年12月1日至2014年12月31日物业费收据3张。5、2015年1月2日范庆军、曲某2、乔伟、高根花、乔治敏对话录音及书面整理材料1套。6、2015年1月4日范庆军起诉乔伟、高根花要求继续履行合同办理本案诉争房产过户手续的起诉状1份。7、郑州市经济适用房补缴差价款审批表复印件1份。8、证人曲某1、曲某2到庭提供证言并接受原、被告及法庭询问。
原告及被告乔伟对被告范庆军证据的质证意见：1、对被告范庆军提交的第1、2、4、5、6组证据和第3组证据中除2014年5月29日乔伟和范庆军签名的证明外的其他证据的真实性均无异议。2、对被告范庆军提交的证据7，系复印件，该证据不予质证。3、对被告范庆军提交的证据8，该两个证人均为范庆军亲属，对该两证人的证言不予认可。4、对被告范庆军提交的第3组证据中2014年5月29日乔伟和范庆军签名的证明的真实性有异议，原告对此证据不予认可。5、对被告范庆军提交的第1组证据，该房屋买卖合同证明系二被告个人行为，原告没有参与房屋买卖合同的签订，二被告签订该合同侵犯原告的合法权益；郑州市房屋登记簿不能够证明原告对二被告签订房屋买卖合同知情。6、对被告范庆军提交的第2组证据，销售不动产统一发票和2011年8月1日乔伟和范庆军分别签名的证明均不能证明所缴款项的交款人是乔伟还是范庆军。7、对被告范庆军提交的除2014年5月29日乔伟和范庆军签名的证明外的第3组证据，契税税收缴纳书和契税完税证证明本案诉争房产是原告家庭唯一一套经济适用房；补缴的土地价款（土地出让金）缴款通知书缴款人名称为乔伟，不能证明补缴的土地差价款是由范庆军缴纳的。8、对被告范庆军提交的第4组证据，房屋已登记在乔伟和原告名下，原告也已就被告范庆军侵犯原告所有权及使用权提起了诉讼。9、对被告范庆军提交的第5组证据，录音时间在二被告签订合同之后，从录音中明确听出高根花对二被告签订合同并不知情，录音的大部分内容都是被告范庆军及其亲属为了涉案房产的过户逼迫高根花承认签订合同的事实，并要求原告配合过户，原告始终没有同意。10、对被告范庆军提交的第7组证据，本案正在对二被告签订的合同是否有效进行审查，被告仅凭起诉状不能证明合同有效，更�能证明效力尚不确定的合同内容是否真实。
本院对原告提交证据的认证意见：1、二被告对原告提交的五组证据的真实性均无异议，本院对原告提交的证据的真实性均予以确认。2、对原告提交的证据3，二被告对该证据的证明目的亦不持异议，故本院对原告提交该组证据欲证明的事项予以确认。3、对原告提交的证据1、5，本院据此确认本案诉争房产所有权系原告高根花和被告乔伟夫妻关系存续期间共同共有，但本案待证事实即为二被告签订的房屋买卖合同是否有效，原告没有提交其他证据证明该房屋买卖合同系二被告非法签订，原告未在房屋买卖合同上签字的行为本身并不必然证明二被告恶意串通，侵犯原告合法共有权益，故原告仅以该合同上没有原告签字证明该合同系二被告非法签订的证明目的，本院不予采纳。4、对原告提交的证据2，该组证据能够互�印证，证明被告乔伟患有××，且为四级××人，符合购买经济适用住房条件，故本院对该组证据的证明目的予以采信，对被告范庆军的质证意见不予采纳。5、对原告提交的证据4，根据该组证据，本案诉争房产已于2014年5月21日补缴土地差价款，故原告称该房产系原告高根花与被告乔伟共同共有的经济适用房的证明目的，本院不予采纳。
本院对被告范庆军提交证据的认证意见：1、原告及被告乔伟被告范庆军提交的第1、2、4、5、6组证据和第3组证据中除2014年5月29日乔伟和范庆军签名的证明外的其他证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。2、对被告范庆军提交的证据7，虽为复印件，但根据本院庭审时对原告高根花的询问，高根花认可在本案诉争房产办理补缴差价款手续时，系其与二被告共同到房产管理部门办理，故本院对该证据的真实性予以确认。3、对被告范庆军提交的第3组证据中2014年5月29日乔伟和范庆军签名的证明，根据被告范庆军提交的其郑州银行个人客户交易对账单，该笔69369.84元补缴土地价款确系自范庆军银行账户支出，被告范庆军提交的该两份证据能够互相印证，证明由其缴纳本案诉争房产补缴土地价款的事实，对原告及被告乔伟对该证据的质证意见，本院不予采纳。4、对被告范庆军提交的第1组证据，因其没有提供其他证据证明高根花在二被告签订合同时在场，故其仅依据该组证据欲证明上述情况的证明目的，本院不予采纳。5、对被告范庆军提交的第2组和除2014年5月29日乔伟和范庆军签名的证明外的第3组证据，被告范庆军提交的其中原银行存款明细账及2011年8月1日乔伟和范庆军签名的证明能够证明该两组证据所涉及的款项均系范庆军缴纳，故原告及被告乔伟称该两组证据不能证明�项由谁缴纳的质证意见，本院不予采纳。5、对被告范庆军提交的第4组证据，该组证据虽然显示物业费缴纳主体为乔伟，但证据原件由被告范庆军持有的事实，能够证明该房屋由范庆军实际占有使用并缴纳相关物业费的事实，故本院对被告范庆军提交该组证据的证明目的予以确认。6、对被告范庆军提交的第7组证据，该证据能够证明被告范庆军已向法院起诉要求高根花、乔伟协助其办理本案诉争房产产权过户手续的事实，但该事实与本案待证事实无直接关联性，仅凭该证据也不能证明二被告签订的房屋买卖合同有效，故本院对原告及被告乔伟对该证据的质证意见予以采纳，对被告范庆军提交的该组证据不予采纳。7、对被告范庆军提交的证据8，根据法律规定，凡是知道案件情况的人，都有义务出庭作证，证人与一方当事人有利害关系，不是判断其证言是否应于采信的依据，本案二证人向本院提供的证言内容，除关于签订房屋买卖合同时高根花是否在场的陈述没有其他证据相互印证外，其他均有其他证据予以印证或与本院庭审时查明的情况相互吻合，故本院对该二证人的证言，除关于在二被告签订合同时原告是否在场外的陈述内容外的其他内容予以确认，对原告及被告乔伟称该二人均为范庆军亲属，对该两证人的证言不予认可的质证意见，本院不予采纳。
经审理查明，2011年，乔伟缴纳6万元首付款，购买联合花园19#2单元8层东南户经济适用房房产一套。2011年8月1日，乔伟和范庆军签订房屋买卖合同一份，内容为：甲方（即本案被告乔伟，下同）所售房屋所在位置为联合花园19#2单元8层东南户，所售房屋所有权证号、房屋土地使用权证号均以房产主管部门核发为准（未办理过户交易手续前由甲方保管）；甲、乙双方协商�致，本合同签订时，乙方（即本案被告范庆军，下同）支付甲方首付款6万元，甲方将凭证交由乙方保管，乙方再另行支付甲方3万元，此项费用乙方同意不计入房屋交易款；房屋总价的剩余款项，乙方以甲方的名义按照甲方房屋主管部门要求给予支付，甲方积极协助，付款凭证由乙方保管；甲、乙双方达成一致意见，依照房管部门有关文件精神，五年后（或房管部门同意该房屋办理交易手续时）办理该房屋交易手续，甲方积极配合；乙方承担该房屋交易手续所需的各项费用及税费；乙方支付房屋总价的剩余款项后，待房管部门交付甲方该房屋15日内，甲方将该房屋交由乙方（未办理过户交易手续前，乙方以甲方名义入住）；乙方同意该房屋在未办理房屋过户交易手续前未经甲方同意不得擅自抵押、转让该房屋所有权，否则，造成的一切经济损失均由乙方独自承担；甲方同意根据房管局要求及时办理房屋所有权证、房屋土地使用权证等，办理手续完毕后，甲方及时主动将房屋所有权证、房屋土地使用权证交付乙方保存；该合同还约定双方违约责任等内容。乔伟、范庆军分别在该合同甲方、乙方签名处签名捺印，该合同证明人处由乔治敏、曲某1签名捺印。该合同签订后，范庆军于当日通过其中原银行账户62×××24刷卡向郑州公共住宅建设投资有限公司支付购房款177160元，并支付乔伟现金90000元。郑州公共住宅建设投资有限公司于当日开具收到联合花园19幢2单元8层803购房款231613元的销售不动产统一发票，该发票付款方名称为乔伟，现发票原件由范庆军保管并提交本院；乔伟于当日出具证明一份，内容为“今日卡支付联合花园19#2单元803室计177160元（拾柒万柒仟壹佰陆拾元整），现金支付乔伟90000（大写人民币玖万元整），合计267160�（贰拾陆万柒仟壹佰陆拾元整）。特此证明。”2011年8月18日，郑州市地方税务局契税征收管理所向乔伟开具契税完税证，备注为11872300家庭唯一住房经济适用房。该契税完税证原件由范庆军保管并提交本院。该房屋交付后，乔伟将该房屋钥匙交予范庆军。2013年12月23日，在缴纳房屋所有权登记费、住房产权证工本费及交易手续费后，房管部门向乔伟及高根花颁发了该房的经济适用房产权证。2014年5月8日，乔伟和高根花填写郑州市经济适用住房补缴差价款审批表，申请为该房产补缴土地差价，乔伟同时填写经济适用住房补缴差价款承诺书。房管部门于2014年5月12日审批同意并向乔伟开具补缴土地价款的缴款通知书，2014年5月29日，范庆军通过其郑州银行62×××87账户转账缴纳土地出让金69369.84元，当日，乔伟向范庆军出具证明一份，内容为“于2014年5月29日在郑州银行交纳�地价款计69369.84元（陆万玖仟叁佰陆拾玖元捌角肆分）费用由范庆军支付，特此证明。”2014年6月10日，郑州市地方税务局契税税收分局向乔伟开具税收缴款书，备注为经适房补差额税。该税收缴款书原件由范庆军保管并提交本院。2014年6月11日，郑州市住房保障和房地产管理局向乔伟、高根花换发郑房权证字第1301296486—1、1301296486—××号房屋所有权证，该证登记房屋所有权人为乔伟、高根花共同共有，房屋坐落为二七区漓江路××楼××单元××号，土地状况为已补缴土地差价款。之后，范庆军要求乔伟、高根花协助其办理该房产过户手续无果，高根花向本院提起本次诉讼。
本院认为，根据法律规定，合同无效的情形包括：1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；3、以合法形式掩盖非法目的的�4、损害社会公共利益的；5、违反法律、行政法规的强制性规定的。本案中，原告向本院起诉要求确认合同无效的理由主要为两个方面：一是认为签订合同时原告并不在场，被告乔伟私自处分其与原告的共有财产，侵犯原告合法利益；二是认为本案诉争房产性质为经济适用房，被告范庆军不具备购买条件，且该房产购房不满五年、没有经过政府回购，不能办理转让手续。原告依据上述两个理由认为二被告签订的房屋买卖合同符合合同无效的2—5种情形，应确认为无效合同。根据本案确定的有效证据，2015年1月2日，范庆军、曲某2在乔治敏在场的情况下录制的其二人与乔伟、高根花的对话录音中，高根花对其本人在乔伟、范庆军签订合同时在场并未予以否认（录音第29分47秒），且该录音以及高根花在庭审中接受询问时的陈述、高根花在补缴土地出让金申请表上的签字�证据也能够说明即使高根花在签订合同时并不在场，但其对将该房屋卖给被告范庆军是知情的，其并未对乔伟与范庆军签订房屋买卖合同将共有房屋卖给范庆军提出异议，其主动补缴土地出让金的行为，也足以证明其并非不愿意将该房屋进行出售，故原告称其对二被告签订合同并不知情，乔伟私自处分共有房产侵犯其财产所有权的起诉及辩论意见，本院不予采纳。另，乔伟与范庆军签订房屋买卖合同将该房屋卖给范庆军的行为，是否侵犯了原告的财产所有权，仅对该房屋所有权是否能够发生变动具有效力，对物权变动的原因行为即双方签订合同的行为不具有否认效力，原告据此请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效没有法律依据，本院不予支持。
乔伟和范庆军签订房屋买卖合同的行为，系双方真实意思表示，且本案房屋买卖合同所涉及的房产，在双方�订合同后，二被告和高根花已通过后续行为对合同进行补正，该房产已于2014年5月29日补缴土地价款，故该合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，对国家、集体利益以及社会公共利益亦不构成损害，不符合法律规定的认定合同无效的情形。原告据此要求确认该合同无效的诉讼和辩论意见，本院不予采纳。
综上，本院认为，诚实信用原则和鼓励交易原则是包括合同法在内的我国民法的重要精神，本案合同并不具备法律规定的确认无效的情形，乔伟与范庆军签订房屋买卖合同将其购买的房屋卖给范庆军，双方均应诚信履行合同义务，高根花作为该房屋的共有权人，在知道上述情形后，以自己的行为表示对二被告的合同行为予以认可，亦应遵照履行合同义务。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五�二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告高根花的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 韦亚磊
人民陪审员 苏志美
人民陪审员 苗富琴
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 刘彦娟