西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初868号
原告（反诉被告）西安秦茂实业有限公司。住所地：西安市未央区太华北路三环1号西安大明宫建材家居有限公司办公楼三楼303号房。注册号610100100573891。
法定代表人赵秦渭，董事长。
委托代理人陈光临，陕西正宜律师事务所律师。
被告（反诉原告）欧阳定文，男，1988年3月21日出生，汉族。
委托代理人连江海，男，西安市未央区草滩法律服务所法律工作者。
委托代理人刘晶，女，西安市未央区草滩法律服务所法律工作者。
原告西安秦茂实业有限公司与被告欧阳定文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈光临，被告欧阳定文与委托代理人连江海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告与其签订《北三环大明宫办公家具商城租赁合同书》，租赁其家具城4层4-022号商铺经营办公家具。合同签订后，其依约将商铺交付被告，被告单方停止营业，拖欠租赁费及物业费。诉请：解除双方签订的《北三环大明宫办公家具商城租赁合同书》；被告支付租赁费、物业费59540元；支付违约金190642.5元；诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告出租的商铺无报批手续，双方签订的租赁合同无效。涉案商铺实际面积只有212.5㎡，比合同签订面积229㎡少了16.5㎡，原告应按实际面积收取租赁费及物业费。原告商场管理不善，给其造成一个月的停电损失。合同约定的违约金标准过高，且因其并未违约，不应承担违约责任。
反诉原告诉称，因涉案商铺属违章建筑，导致合同无效，反诉被告应赔偿其装修损失。商铺实际面积小于合同签订面积，反诉被告应退还多收取的租赁费及物业费，并赔偿一个月的停电损失。在签订合同时，其交纳了保证金等，反诉被告应予返还，同时返还其被扣押的货物和被出售货物货款。反诉诉请：依法认定双方签订的《北三环大明宫办公家具商城租赁合同书》无效；反诉被告返还保证金10160元及电表押金1000元，返还多收取的租金3960元，被出售货物货款2万元及店内家具，总计44120元；反诉被告赔偿一个月的停电损失3500元及装修6万元；反诉费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，商场是经工商注册登记的，属正常经营活动，出租行为合法且符合法律规定。商铺面积经建设局测量确定，并未多收取租金，亦未停电，不存在停电损失。反诉原告付清拖欠的租金及物业费后，同意返还保证金、电表押金及被出售货物货款。反诉原告自动退场，其并无过错，不同意承担装修费。
经审理查明，2013年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北三环大明宫办公家具商城租赁合同书》，约定甲方将其位于西安市北三环太华路延伸线大明宫办公家具商城四层4-022号商铺出租给乙方，面积229㎡；租赁期限两年，自2013年10月1日至2015年9月30日；月租金24元/㎡，合同期内租金120912元，运营管理费为每月16元/㎡，合同期内80608元，合计201520元，空调费按实际产生能耗计收，夏季从6月15日至9月15日，冬季从11月15日至次年3月15日；租金为每六个月交纳一次，下一个交费期在上一个交费期的最后一个月前15日内交纳；乙方向甲方交纳履约及管理保证金9160元，产品质量和售后服务保证金1000元，合计10160元，租赁期间，保证金不计利息；经甲方同意进行的装修或增设的其他附属物，在合同终止或解除乙方腾交房屋时，能拆除且不损坏承租商铺的，乙方可拆除带走，无法拆除或拆除将会损坏承租商铺及其配套设施的，乙方不得拆除，无偿归甲方所有，乙方违约造成合同提前终止时，乙方在承租期内的装修装饰，甲方不予赔偿；乙方未按期交纳租金等相关费用，按应交费日计5‰支付违约金，任何一方提前终止合同，应按合同总金额的20%承担违约金；租金优惠两个月，在第一次交纳期内享受，物业管理费由物业管理公司核算后收取。合同签订后，原告的大明宫办公家具商城于2014年2月28日正式开业，并交付被告涉案商铺。被告于合同签订当日交纳租金、运营管理费合计36640元，交纳保证金10160元及电表押金1000元。2015年2月底、3月初，因原告要求商户按每月3元/㎡交纳物业费，按每月6元/㎡交纳空调费，被告遂停止营业，拖欠租金未付，商铺内的家具未搬离。庭审中，经原、被告盘点，双方在“2016鸿美家具盘库记录”和“特价区货物登记表”签字，确认原告处还有被告电脑桌等25款家具。原告称自2014年3月1日至2015年2月底被告撤离，应收取被告9个月的租金及运营管理费共计82440元，收取12个月物业管理费8244元，4个月的空调费5496元，合计96180元，被告已付36640元，要求被告支付拖欠的租金、运营管理费、物业费等合计59540元；按合同总金额201520元的20%承担违约金40304元，以欠款59540元为基数，按日计5‰承担滞纳金74052.25元，合计114356.25元。并提交2014年4月15日、5月26日、7月17日被告购电票据，证明其未停电一个月。提交其出售被告家具的“收据”，证明其出售了被告家具共计6624元。被告对应支付原告2014年3月1日至2015年2月底9个月的租金、运营管理费无异议，不同意按原告要求承担物业费和空调费。坚持其未违约，不同意承担违约金。而原告提交的购电票据，恰恰证明因6月份停电，其一个月未购电。对原告已出售其家具货款共计6624元异议，放弃了原告出售其家具货款2万元的主张。被告还提交《装饰装修工程施工合同》，证明其装修费6万元。被告关于其承租原告商铺面积仅212.5㎡，原告停电一个月，造成其雇佣营业员一个月的工资损失3500元，均未提交有效证据证明。
另查明，原告位于西安市北三环太华路延伸线的大明宫办公家具商城，未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有《北三环大明宫办公家具商城租赁合同书》，“收款收据”，“用户购电票据”，“关于房租及物业费、冷暖空调费收取的通知”，“通知”，“2016鸿美家具盘库记录”和“特价区货物登记表”，《装饰装修工程施工合同》及双方当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉商铺属于“大明宫办公家具商城”，至今未取得建设工程规划许可证,故原、被告签订的《北三环大明宫办公家具商城租赁合同书》应属无效。被告应参照合同约定支付原告商铺使用费；物业费及空调费为实际产生的费用，原告要求被告承担并无不当。故，原告要求被告支付拖欠的商铺使用费、物业费等共计59540元，应于支持。造成合同无效的主要责任在原告，原告要求被告支付违约金、滞纳金依法不予支持。被告要求原告返还保证金10160元、电表押金1000元、出售家具货款6624元及店内家具，依法有据，应于支持。被告关于其承租商铺实际面积小于合同面积，要求原告退还多收取的使用费，证据不足，不予支持。“用户购电票据”显示，被告用电周期在40天左右，虽然2014年6月被告未购电，但2014年4月至7月被告购电周期基本与用电周期一致。被告以原告停电一个月为由，要求原告赔偿其营业员一个月的工资损失3500元，证据不足，不予支持。合同虽因家具城未取得建设工程规划许可证而无效，但其关于装修的约定，符合房屋租赁交易习惯，且合同无效并不影响被告使用商铺。被告单方撤场，要求原告承担房屋装修费，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，第一百零九条之规定，判决如下：
一、原告西安秦茂实业有限公司与被告欧阳定文签订的《北三环大明宫办公家具商城租赁合同书》无效。
二、被告欧阳定文自本判决生效之日起十五日内支付原告西安秦茂实业有限公司商铺使用费、物业管理费、空调费合计59540元。
三、原告西安秦茂实业有限公司自本判决生效之日起十五日内退还被告欧阳定文保证金10160元、电表押金1000元、出售家具货款6624元，合计17784元。
四、原告西安秦茂实业有限公司自本判决生效之日起十五日内返还被告欧阳定文高柜四人位、四人位、双人位、暖白双人位、雨丝双人位、沙发（3+1，含茶几）、银灰色四人位、接待台（2.4米规格）、接待台（1.6米规格）各一套，1.6米红苹果书柜、0.8米红苹果书柜、1.2米铝合金门书柜、白橡四人位、巧克力书架双人位、42#隔断双人位、320#2.4米x1.4米隔断双人位、285#2.4米x1.4米隔断双人位各一组，电脑桌、课桌、5x5钢架双人位、8x8钢架会议桌（2米x1米）、1.4米办公桌、1.8米板台、1.8米办公桌个一个，办公椅29把。
五、驳回原告西安秦茂实业有限公司的其余诉讼请求。
六、驳回被告欧阳定文的其余反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5052元（原告已预交），由被告承担1300元，与上述付款时间一并给付原告，原告自行负担3752元。反诉费1226（被告已预交），由原告承担500元，与上述付款时间一并给付被告，被告自行负担726元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 琦
人民陪审员 马建青
人民陪审员 樊魁元
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 叶 娟