山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初2331号
原告青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地山东省青岛市胶州市
代表人高祥辉，行长。
委托代理人潘永业，山东永罡律师事务所律师。
委托代理人张传昌，山东永罡律师事务所实习律师。
被告杨明，男，汉族，住山东省胶州市
委托代理人刘洪海，山东昶德律师事务所律师。
委托代理人匡宏杰，山东昶德律师事务所律师。
被告刘炳瑞，女，汉族，住山东省胶州市
委托代理人刘洪海，山东昶德律师事务所律师。
委托代理人匡宏杰，山东昶德律师事务所律师。
被告青岛宝佳置业有限公司，住所地青岛胶州市
法定代表人林家宏，董事长。
委托代理人刘鑫才，男，汉族，系被告职员，住山东省青岛市市南区
委托代理人姚佳，女，汉族，系被告职员，住山东省胶州市
原告青岛银行股份有限公司胶州支行与被告杨明、刘炳瑞、青岛宝佳置业有限公司（以下简称“宝佳公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行的委托代理人潘永业、张传昌，被告杨明、刘炳瑞的共同委托代理人刘洪海，被告宝佳公司的委托代理人刘鑫才、姚佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛银行股份有限公司胶州支行诉称：2013年1月20日，原告同被告杨明、刘炳瑞、青岛宝佳置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告杨明向原告借款60万元用于按揭购房，借款年利率5.5675%，所购房屋位于胶州市香港东路518号14号楼1单元1层101户。该笔借款，被告刘炳瑞作为共同还款人，并以所购房屋提供抵押担保，被告青岛宝佳置业有限公司提供阶段性保证担保。合同签订后，原告就抵押物办理了预购商品房抵押预告登记，并取得了以原告为预告登记权利人的抵押预告登记证书（胶房地预市字第20138497号）。同时，原告于2013年1月23日为被告杨明发放了60万元借款。但借款发放后，被告未按约定按期偿还借款，现已产生多次逾期，截至2016年2月1日，被告尚拖欠原告借款本本金521155.45元、利息17785.86元、罚息993.03元，共计539934.34元（利息、罚息暂计算至2016年2月1日）。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、三被告连带偿还借款本金521155.45元、利息17785.86元、罚息993.03元，共计539934.34元（利息、罚息暂计算至2016年2月1日），自2016年2月2日至实际给付之日止的利息、罚息继续计算；3、原告对位于胶州市香港东路518号14号楼1单元1层101户享有优先受偿权；4、判三被告共同支付本案律师费22000元；5、本案诉讼费用由三被告共同承担。庭审中，原告当庭放弃第一项诉讼请求，主张合同立即到期。
被告杨明、刘炳瑞辩称，由于原告放弃诉讼请求第一项，导致本案借款剩余本金尚未到期，因此原告关于偿还剩余本金的诉讼请求，缺乏依据。原告主张的利息、罚息数额，超出法律规定的部分，超出部分不应支持。律师费请求法院依法审查。
被告宝佳公司辩称，我方没有意见。
经审理查明：2012年11月24日，被告杨明与被告宝佳公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告杨明向被告宝佳公司购买位于胶州市香港东路518号14号楼1单元1层101户的房屋，购房款共计924751元。
2013年1月20日，原告与被告杨明（借款人、抵押人）、被告宝佳公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告杨明从原告处借款60万元，借款种类为个人住房按揭贷款，借款期限156个月，自2013年1月20日起至2026年1月20日止，借款利率为按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率下浮15%计算，借款发放后如遇中国人民银行调整贷款基准利率，已适用借款利率执行满12个月后，按中国人民银行调整后同期限档次贷款基准利率和本合同约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率。借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人应自借款发放后次月开始按月还款，还款日为每月21日；借款人未按约定足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对就逾期借款本息自逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止。借款的提取方式为，借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下借款以借款人购房款名义一次性划入被告宝佳公司账户内。借款人的债务到期或提前到期，贷款人未受清偿时，贷款人有权宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。借款的担保方式为：抵押加保证，借款人杨明以其所购位于胶州市香港东路518号14号楼1单元1层101户的房屋提供抵押担保；保证人宝佳公司为该借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止。保证、抵押担保的范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费……公告费、邮寄费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项。合同约定如抵押物为预告登记，自能够进行现房登记时，借款人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥现房抵押登记。被告刘炳瑞以共同还款人名义在该合同上签字确认，被告宝佳公司在该合同上盖章。
2013年1月20日，被告杨明、刘炳瑞向原告作出《同意抵押与确权声明》一份，载明杨明与刘炳瑞系夫妻关系，夫妻双方一致同意以胶州市香港东路518号14号楼1单元101户房产作为上述借款的抵押担保。2013年1月22日，原告取得预告登记义务人为杨明的房屋预告登记证明（胶房地预市字第20138497号），预告登记种类为预购商品房抵押预告，房屋坐落位于胶州市香港东路518号14号楼1单元1层101户。
2013年1月23日，原告为被告杨明发放了60万元借款，借款年利率为5.5675%，到期日为2026年1月23日，还款方式为等额本息还款法。合同履行中，被告杨明出现逾期还款，截止2016年2月1日，被告杨明未归还原告借款本金521155.45元、利息17785.86元、罚息993.03元，共计539934.34元；截止2016年7月18日，被告杨明欠付原告本金521155.45元、利息26312.5元、罚息2387.53元。原告在庭审中明确主张根据合同约定宣布合同提前到期，并要求被告偿还全部借款本金及利息。
另查，涉案抵押房屋已经办理房屋所有权证，但并未办理现房抵押登记手续，原告也未取得房屋他项权证，原告称被告杨明并未告知涉案房屋是否已办理了房产证。庭审中，原告提交了委托代理合同一份、律师费发票一份，进账单一份，证明其已向代理律师支付代理费22000元。
以上事实，有原告提供的青岛市商品房预售合同一份、个人购房担保借款合同一份、结婚证复印件一份、借款人配偶声明一份、青岛银行个人贷款调查面签面谈记录一份、同意抵押与确权声明一份、房屋预告登记证明复印件一份、青岛银行个人借款凭证一份、放款转账凭证一份、个人欠款单二份、委托代理合同一份、律师费发票一份、进账单一份、还款记录一份、还款计算说明一份，被告提交的房屋所有权证复印件一份及当事人陈述存案予以证实，经当庭质证及本院审查，足以采信。
本院认为，原告与被告杨明、宝佳公司签订的《个人购房担保借款合同》是三方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，三方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定，按时向借款人杨明发放了借款，被告刘炳瑞作为宝佳的共同还款人，应当共同依照合同约定的期限偿还借款本息。现被告杨明、刘炳瑞未按照合同约定及时足额归还本息，已构成违约，原告主张依合同约定宣布借款提前到期，并要求借款人偿还全部借款本息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。
对于被告杨明名下位于胶州市香港东路518号14号楼1单元101户的抵押物，被告杨明已经办理房产证，但原告仅取得了该房屋的抵押权预告登记证明。抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案设定抵押的房屋已经预告登记向社会公开，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力，且并无证据证明被告杨明自能够办理房产证时及时通知了原告办理现房抵押登记，故原告对于未办理现房抵押登记并无过错。因此，在本案借款人未依约履行还款义务时，原告有权就上述房产处分所得优先受偿。
因原告并未取得被告杨明所购房屋的现房抵押手续，在被告杨明及共同还款人刘炳瑞未履行清偿借款本息义务时，根据合同约定，保证人宝佳公司的保证责任并未免除，应对被告杨明在该借款合同项下的债务承担连带清偿责任，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
对于原告主张的律师代理费22000元，有原告提交的委托代理合同、银行进账单、律师代理费发票为证，该费用在个人购房担保借款合同中已明确约定，且标准符合相关规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告杨明、刘炳瑞于本判决生效后十日内共同偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款本金521155.45元及至本判决生效之日止合同约定的利息、罚息。
二、被告杨明、刘炳瑞于本判决生效后十日内支付原告青岛银行股份有限公司胶州支行律师代理费22000元。
三、如果被告杨明、刘炳瑞不履行上述第一项、第二项中的付款义务，原告青岛银行股份有限公司胶州支行有权就被告杨明名下胶房地预市字第20138497号《房屋预告登记证明》项下的房产处分所得价款优先受偿。
四、被告青岛宝佳置业有限公司对上述第一项、第二项的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告杨明、刘炳瑞追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9419元，保全费3220元，共计12639元，由三被告承担（原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还），由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张云英
审 判 员 范少恒
人民陪审员 李小鹏
二〇一六年八月十二日
书 记 员 王 鹏