江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第02329号
上诉人（原审被告）蒋天恩。
委托代理人华均平，无锡市北塘区申兴法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）王坚。
委托代理人李长明，无锡市北塘区春申法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）无锡市同舟资产管理有限公司，住所地无锡市北塘区北大街72号16楼。
法定代表人张忠，该公司总经理。
委托代理人徐雁清，江苏英特东华律师事务所律师。
委托代理人王贺，江苏英特东华律师事务所律师。
原审被告许宏洁。
上诉人蒋天恩、王坚因与被上诉人无锡市同舟资产管理有限公司（以下简称同舟公司）、原审被告许宏洁房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2014）北民初字第1681号民事判决向本院提起上诉，本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
同舟公司一审诉称：蒋天恩于2013年9月16日签订租赁合同，向其承租位于人民西路150号面积约7500平方米的房屋（包括房屋内所有设备、设施、装潢等），租赁期限至2018年9月15日，前三年年租金为138万元，后两年年租金为150万元，如逾期支付租金，按应付租金金额每日万分之三标准支付滞纳金，许宏洁、王坚作为保证人在租赁合同上签名。按照合同约定，蒋天恩应在2014年6月11日、9月11日支付租金69万元，但蒋天恩仅支付105000元。2014年9月23日，经对账，蒋天恩、许宏洁出具承诺书，确认拖欠其租金585000元、滞纳金5000元，共计59万元，并承诺在当月25日前归还20万元，余款于2014年10月10日前全部付清，如不按期归还，则从其起诉之日起解除合同，并由其全面接管兴隆宾馆的房产，诉讼期间相关费用由蒋天恩、许宏洁承担。出具承诺后，蒋天恩仅支付租金75000元，其余租金其多次催讨，但蒋天恩一直推诿不付。请求判令：1、解除其与蒋天恩之间签订的房屋租赁协议；2、蒋天恩立即迁出租赁房屋并按现状返还；3、蒋天恩支付拖欠的房屋租赁费51万元，并承担2014年6月11日至2014年9月23日的滞纳金5000元以及自2014年9月25日起至法院判决给付之日止的滞纳金（以51万元为基数，按照每日万分之三计算）；4、蒋天恩承担房屋实际占用费（自2014年11月17日起至实际返还房屋之日止）；5、蒋天恩返还同舟公司“兴隆宾馆”的企业营业执照、企业代码证、企业印鉴、税务证等经营手续材料；6、蒋天恩承担其花费的律师费3万元；7、许宏洁、王坚对蒋天恩所有给付义务承担连带保证责任。
蒋天恩一审辩称：1、签订合同时，因处理母亲许宏洁与继父之间纠纷的需要，许宏洁在征得同舟公司同意后请其帮忙签署了租赁合同，其并非实际承租人，对此同舟公司系明知的；2、实际承租人为许宏洁，其对兴隆宾馆的一切经营事项均不参与，租金均由许宏洁交纳，也从未向同舟公司交纳过租金，故权利义务应全部由许宏洁承担，与其无关；3、承诺书并非其所签，对欠付租金金额其并不知道。
许宏洁一审辩称：1、自2009年8月至今，其一直系兴隆宾馆的实际承租人，相关权利义务由其承担，与蒋天恩无关；2、承诺书是同舟公司的法定代表人张忠打印好带过来让其签名的，当时同舟公司声称，因公司内部股东之间关系复杂，承诺书只是为了向公司其他股东有个交代，签了也没关系，加之此前同舟公司对兴隆宾馆拉闸断电，迫于无奈，其签署了承诺书；3、承诺书中蒋天恩的签名系其代签，并非蒋天恩本人所签；4、同舟公司没有按照双方约定复建部分房屋及提供停车场，导致实际租赁面积比合同约定少593.72平方米，同舟公司违约在先，应对租金作相应减少；5、兴隆宾馆办理年检手续时，同舟公司未给予配合，违约在先。综上，其未付租金是因同舟公司违约在先，其依法行使先履行抗辩权，应驳回同舟公司的全部诉讼请求。
王坚一审辩称：1、租赁合同系其本人所签；2、在签订本案合同之前，兴隆宾馆一直由许宏洁承包经营，在签订合同前不久，许宏洁因各种原因让儿子蒋天恩出面签订合同，但平时催讨租金都是与许宏洁联系；3、承诺书是其陪同张忠去找许宏洁商定欠付金额、还款计划、逾期不还终止合同事宜后，张忠打印了承诺书去找许宏洁签名（许宏洁签名时其不在场），并让其督促蒋天恩在许宏洁签过名的承诺书复印件上签名（蒋天恩签名时其也不在场），后许宏洁声称蒋天恩已签名并将承诺书交给其，其再转交给张忠；4、承诺书中双方约定了解除合同的期限是同舟公司起诉之日，根据租赁合同，其承担保证责任的期限是协议期满或解除之日，故其仅对2014年11月17日前的债务承担担保责任，2014年11月17日后其不再承担担保责任。
原审法院审理查明：坐落于无锡市人民中路150号的房屋的所有权人为同舟公司，建筑面积7046.06平方米，规划用途为商业，登记时间为2014年6月26日。无锡市兴隆宾馆有限公司（以下简称兴隆宾馆）于1990年11月24日设立，住所地位于无锡市人民西路150号。蒋天恩系许宏洁（曾用名陈洁）之子。
同舟公司曾与南京爱克胜酒店管理咨询有限公司（以下简称爱克胜公司）签订合作协议，由爱克胜公司租赁、经营兴隆宾馆。2009年8月，许宏洁与爱克胜公司的股东钱某等人签订兴隆宾馆租赁经营股权转让重组协议，约定自当月15日起由许宏洁受让股权、接手兴隆宾馆。
2013年9月，同舟公司与钱某、蒋天恩签订确认书，厘清同舟公司与钱某、蒋天恩在交接过程中的相关事宜，其中包含兴隆宾馆的营业执照、组织机构代码证、税务印鉴、公章、押金50万元。同舟公司另与蒋天恩、被告王坚、许宏洁签订房屋租赁协议一份，约定：1、蒋天恩承租坐落在无锡市人民西路150号面积约7500平方米的房屋，包括房屋内所有设施、设备、装潢等；2、同舟公司同时将兴隆宾馆发包给蒋天恩使用，包括企业名称、企业经营执照、企业代码证等能正常合法经营的全部经营手续；3、租赁期限自2013年9月16日起至2018年9月15日止；4、2013年9月16日至2016年9月15日期间年租金为138万元，2016年9月16日至2018年9月15日期间年租金为150万元，租金按季度支付，于每年9月、12月、3月、6月的11日前支付，先付租金后经营；5、逾期支付租金，应按应付租金每日万分之三的标准承担滞纳金，逾期超过60日，视为根本性违约，同舟公司有权选择继续履行或终止协议、收回房屋及房屋内所有设施、设备、装潢等；6、无论何种原因导致合同终止或提前终止，同舟公司对出于经营对房屋进行的装修或改造不承担任何补偿责任；7、许宏洁、王坚自愿作为连带保证责任的担保人，担保期限自协议期满终止之日或因故提前解除之日起两年内，担保范围包括但不限于租金、经营期间产生的涉及同舟公司的债权债务、协议约定的各项义务。协议签订后，由许宏洁经手，以兴隆宾馆的名义支付部分租金，同舟公司开具了相应的发票，日期、金额分别为2013年12月31日645000元、2014年4月11日445000元、4月25日85000元，合计1175000元，另2014年6月105000元、9月26日45000元、10月22日3万元，合计18万元，同舟公司尚未开具发票。
2014年9月23日，许宏洁签署承诺书一份，确认拖欠同舟公司租金59万元，并承诺于同月25日归还20万元，次月10日前全部归还，如逾期，则自同舟公司起诉之日终止租赁合同、由同舟公司接管兴隆宾馆、收回房产。该承诺书的落款另有“蒋天恩”字样，但不是蒋天恩本人所写。
为本案纠纷，同舟公司于2014年11月与江苏英特东华律师事务所签订委托代理合同，并交纳律师费3万元。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁协议、承诺书、确认书、委托代理合同、律师费发票、常住人口登记簿、租赁经营股权转让重组协议、租赁费发票及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审中，同舟公司陈述：2014年9月23日时，根据合同约定，承租方应支付截止至2014年12月15日的租金，从2013年9月16日起至2014年12月15日止，应付租金为1725000元，合同签订后，承租方虽实付128万元，但其中部分款项是用于结清合同签订前兴隆宾馆尚未付清的费用，故双方经对账，确认结欠租金585000元、违约金5000元，合计59万元，出具承诺书后，承租方又支付75000元，故截止至2014年12月15日，欠付租金金额为51万元。同舟公司、王坚陈述：该承诺书系经事先对账、多次协商并达成一致支付计划后，由张忠打印、许宏洁签名，许宏洁又让蒋天恩在其已签名的复印件上签名后，由王坚经手，交给张忠。蒋天恩陈述：其未与同舟公司协商过租金，承诺书上的签名并非其本人签名，但经释明后仍未举证证明上述事实。许宏洁陈述：承诺书中蒋天恩的签名系其代签，并未经对账、协商，而是由张忠直接打印之后，其受哄骗及迫于无奈所签，并非其真实意愿的表示，自2013年9月签订合同后，其实际支付租金1355000元，故欠付租金应为37万元（计算方式：1725000-1355000）；其认可签订合同后所支付款项中，部分款项是用于结清签订合同前兴隆宾馆尚未付清的费用，但对其自2009年8月15日接手兴隆宾馆后实际支付租金中，哪些是用于结清此前欠费、哪些是用于支付本案合同项下租金未作合理说明和举证。
一审中，许宏洁提交兴隆宾馆的员工工资表、转租部分房屋的租房协议书，证明其系兴隆宾馆的实际经营者、房屋的实际承租人，员工工资的审核、对外转租的租房协议书均由其负责办理。对此，同舟公司表示，员工工资表由许宏洁单方制作，无员工签名印证，两证据即便是真实的，只能证明许宏洁是经办人，也无法证明许宏洁是实际经营人，更无法推翻蒋天恩作为承租方的主体地位。同时，针对部分房屋被转租的事实，同舟公司表示涉及到次承租人迁让及支付房屋使用费的事宜，由其另行处理。
许宏洁另提交2010年11月3日无锡市人民政府专题会议纪要、2010年11月15日其与张忠签订的协议书、目前兴隆宾馆所用停车场照片和测量尺寸，证明在拆除原兴隆宾馆浴室（面积263.72平方米）和原兴隆宾馆停车场（面积约330平方米）时，经相关部门协调，收回无锡市龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马房地产公司）约300平方米土地用于解决兴隆宾馆的停车问题，由同舟公司在兴隆宾馆北侧复建部分房屋，后其于2010年11月15日与同舟公司签订协议书，约定复建后的房屋仍由其使用，原整体租金保持不变，但实际上，同舟公司至今未复建房屋，新安排的停车场曾经被龙马房地产公司借用一段时间，现又与龙马房地产公司共用，且停车场扣除用于建造厕所和堆放杂物的面积，实际使用面积仅约200平方米，严重影响酒店客源和入住率，故应酌情减少租金。同舟公司认为，其与爱克胜公司签订的合作协议中约定的租赁面积是7500平方米，后与蒋天恩签订的租赁协议中约定的租赁面积也是7500平方米，是因为变更承租人后其仅修改了协议中的承租人名称，细节上未加以修改所致，此外，2010年房屋被拆除时，其确与许宏洁协商过复建房屋事宜，后因资金周转和行政审批等多种原因而至今未复建房屋，但租赁协议所约定的租金标准是双方对房屋现状均明知的情况下而商定，故租金不能因未复建房屋而减少，在政府会议纪要颁布后，停车场已交付承租人使用，后因承租人自身原因导致停车场被龙马房地产公司借用、共用，并非其原因造成，故租金亦不能减少。
许宏洁还提交向工商管理部门工作人员制作的调查笔录，证明因同舟公司未予配合提交身份证原件、全体股东签名的股东会决议等材料，致使兴隆宾馆在原经营期限（2014年12月2日）到期后，无法办理经营期限变更手续，营业执照处于失效状态，影响其开具发票等经营事务，同舟公司存在先违约情形。对此，同舟公司表示，调查笔录不符合法定形式，笔录载明吊销原因是未办理经营期限变更，而未明确未办理原因是其未提供材料还是承租人未申报，笔录载明自2013年起由年检制变更为年报制，年报制无需集中在每年3月至6月进行，且承租人此前并未向其提出配合办理的要求，系在本案诉讼中才提出。
一审中，各方当事人一致同意50万元押金冲抵欠付租金。
原审法院认为：同舟公司与蒋天恩签订的房屋租赁协议系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。鉴于协议明确约定蒋天恩为承租方，王坚、许宏洁为担保方，且许宏洁与蒋天恩之间系母子关系，许宏洁虽参与兴隆宾馆的经营，但现有证据不足以证明许宏洁为房屋实际承租人，故应遵照合同相对性原则，确定合同当事人的主体地位。蒋天恩辩称承诺书非其所签但未举证证明，许宏洁辩称同舟公司进行拉闸断电等行为不构成撤销承诺书的胁迫情节，故对其二人的辩称意见不予采纳。蒋天恩作为合同相对方、许宏洁作为兴隆宾馆的参与经营者，对租金交纳情况均应知悉，其二人在承诺书中确定的欠付租金金额应真实可信。根据租金的实际交纳情况和双方的陈述，认定在2014年9月23日出具承诺书时，依据合同约定的租金标准，所结欠的截止至2014年12月15日止的租金为585000元，则自2013年9月16日起至2014年12月15日止已支付的租金为114万元（计算方式：138万÷12×15-585000）。
对于许宏洁提出的酌减租金的辩称意见，同舟公司与许宏洁于2010年11月签订协议书约定复建房屋后，至今未能履约，2013年9月所签房屋租赁协议中亦未免除同舟公司复建房屋的义务，同时鉴于许宏洁、蒋天恩系母子关系，如仅因2013年9月前后承租人主体发生变化而割断同舟公司所负复建房屋义务，对承租人难免有失公允，故应根据实际交付使用的房屋面积将租金标准酌情调整为：自2013年9月16日起至2016年9月15日止的租金标准为1331476元／年（计算方式：138万-263.72÷7500×138万）、自2016年9月16日起至2018年9月15日止的租金标准为1447256元／年（计算方式：150万-263.72÷7500×150万）。由此，在2014年9月23日出具承诺书时，蒋天恩结欠的截止至2014年12月15日的租金应为524345元（计算方式：1331476÷12×15-114万）。出具承诺书后蒋天恩又支付租金75000元，且当事人一致同意保证金50万元在本案中冲抵租金，故截止至2015年7月15日，蒋天恩结欠租金为726039元（计算方式：524345＋1331476÷12×7-75000-50万）。对于涉及停车场的租金，许宏洁陈述停车场在政府会议纪要颁布后不久确曾交付其使用，后被龙马房地产公司借用一段时间，现又由其与龙马房地产公司共用，可见停车场的功能并未完全灭失，且现有证据不能证明出现上述情况原因系同舟公司所造成，故对涉及停车场的租金不予调整。因蒋天恩未按约支付租金，同舟公司于2014年9月23日进行催告，并告知逾期支付则租赁合同自起诉之日解除，但承诺书仅证明同舟公司催告过承租人履行支付租金义务，不能视为同舟公司履行了解除合同的通知义务，故同舟公司主张合同自起诉之日解除，无事实和法律依据，不予支持，合同解除之日应为判决发生法律效力之日。关于许宏洁提出的同舟公司未配合办理工商变更手续、未复建房屋、违约在先的辩称意见，因现无证据证明许宏洁曾提出配合办理工商变更手续的相关要求、同舟公司未复建的部分房屋占房屋总面积较小、双方签订合同时对房屋现状均应知悉、无证据证明未复建房屋导致合同无法履行且给承租人造成损失，故对未复建房屋所对应的租金可酌情予以调整，但不能由此认定同舟公司存在根本性违约，相关事由不能成为对抗支付租金义务的合理事由，故对该辩称意见不予采纳。
同舟公司主张欠付租金在2014年6月11日至2014年9月23日期间的滞纳金5000元，低于双方房屋租赁协议所约定的标准，故予以支持。同舟公司主张欠付租金51万元，自2014年9月25日起至法院判决给付之日止，按每日万分之三的标准计算滞纳金，相关标准符合双方约定，亦不违反法律规定，予以确认，但基数应为449345元（计算方式：524345-75000）。房屋租赁协议解除后，蒋天恩应迁出并交还租赁房屋，同时交还兴隆宾馆的营业执照、组织机构代码证、税务印鉴、公章。如逾期搬迁并交还房屋，则蒋天恩需按租金标准支付自合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。同舟公司主张蒋天恩承担其花费的律师费3万元，符合承诺书载明的约定，相关费用已实际发生且不违反法律、行政法规规定的收费标准，予以支持。根据双方所签房屋租赁协议所约定的担保期限和担保范围，王坚、许宏洁应对蒋天恩所负合同项下的所有义务承担连带保证责任，且在承担保证责任后，有权向蒋天恩追偿。王坚辩称其担保范围仅限于合同解除之日前蒋天恩所负义务，不及于合同解除之后蒋天恩所负义务，系混淆协议约定的担保期限和担保范围，故对其辩称意见，不予采纳。但律师费的负担系同舟公司与蒋天恩、许宏洁在承诺书中予以补充约定，王坚作为担保人签署的房屋租赁协议中未约定，律师费的负担未取得王坚同意，故王坚对律师费的负担不承担连带保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十四条、第三十一条之规定，原审判决：一、同舟公司与蒋天恩于2013年9月所签房屋租赁协议自判决发生法律效力之日起解除；二、蒋天恩搬离无锡市人民西路150号房屋，并将房屋、企业营业执照、组织机构代码证、税务印鉴、公章交还同舟公司；三、蒋天恩向同舟公司支付欠付租金（截止至2015年7月15日为726039元，自2015年7月16日起至判决发生法律效力之日止，按1331476元／年的租金标准计算）及滞纳金（截止至2014年9月23日为5000元，自2014年9月25日起至法院判决给付之日止，以449345元为基数按每日万分之三的标准计算）；四、蒋天恩向同舟公司支付自合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（2016年9月15日前房屋使用费标准为1331476元／年、2016年9月16日起房屋使用费标准为1447256元／年）；五、蒋天恩向同舟公司支付律师费3万元；六、许宏洁对蒋天恩所负上述义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向蒋天恩追偿；七、王坚对蒋天恩所负的、除支付律师费3万元之外的上述义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向蒋天恩追偿；八、上述义务人所负义务均于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费9520元，由蒋天恩负担；许宏洁、王坚对蒋天恩所负支付义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向蒋天恩追偿。案件受理费9520元，由蒋天恩负担；许宏洁、王坚对蒋天恩所负支付义务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向蒋天恩追偿。
蒋天恩、王坚不服一审判决，向本院提起上诉称：1、蒋天恩仅是帮助母亲许宏洁签署了租赁合同，但承诺书上的签字不是其本人所签，其对兴隆宾馆的一切经营事项从不参与，也未缴纳过租金，许宏洁也认可蒋天恩上述陈述，表明租赁合同的实际承租人并非蒋天恩，而是许宏洁，蒋天恩不应当承担缴纳租金的责任。2、王坚仅是为蒋天恩提供担保，并非为许宏洁实际经营提供担保，承诺书未经蒋天恩本人签字确认，事实上是将承租人从蒋天恩变更为许宏洁，租赁合同主体发生变化，王坚对变更后的租赁合同不应承担担保责任。3、同舟公司未尽合同义务，主观上存在过错，王坚不应当承担保证责任。租赁合同约定逾期支付租金，应按应付租金每日万分之三的标准承担滞纳金，逾期超过60日，视为根本性违约，同舟公司有权选择继续履行或终止协议、收回房屋及房屋内所有设施、设备、装潢等。同舟公司未按该条款行使权利，扩大了王坚的担保责任范围，损害了王坚的利益。4、2013年9月16日的房屋租赁合同内容违反国家法律法规之规定而无效，主合同无效，担保合同也应无效。《中华人民共和国公司登记条例规定》规定，任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、转让营业执照。本案的租赁合同事实上是将兴隆宾馆发包给蒋天恩使用，一审判决主文第二项也明确要求蒋天恩搬离时将房屋、企业营业执照、组织机构代码证、税务、印签、公章交还同舟公司，印证了同舟公司出租房产的同时将营业执照、组织机构代码证等一并出租的事实。而兴隆宾馆所在行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，该行业出租营业执照应当认定为合同无效。5、本案事实上是承包经营合同纠纷，而非租赁合同纠纷，原审法院按租赁合同关系审理，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
同舟公司答辩称：1、本案租赁合同合法有效，王坚在租赁合同上作为担保人处签字，对担保人承担的责任明确知晓，应当履行保证义务；2、根据合同的相对性，租赁合同是由同舟公司与蒋天恩签订的，而王坚、许宏洁作为担保人，实际承租人就是蒋天恩，许宏洁只不过是参与经营，蒋天恩、王坚要求突破合同相对性没有法律依据。3、本案所涉合同就是租赁合同，而不是承包合同，因为同舟公司租赁标的是房产，而不是宾馆本身，原审判决书所提到的归还材料实际是合同的附属义务。请求二审法院维持原判。
许宏洁未答辩。
二审审理查明事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为：蒋天恩、王坚的上诉主张不能成立。首先，本案所涉租赁合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，蒋天恩作为承租人在合同上签字，就应当承担合同义务，而房屋实际承租人是许宏洁还是蒋天恩，不影响同舟公司向蒋天恩主张权利。该合同同时约定同舟公司将兴隆宾馆发包给蒋天恩使用，而同舟公司向蒋天恩交付企业经营执照等是为了让蒋天恩能正常经营兴隆宾馆，并不是同舟公司要将营业执照直接转让给蒋天恩，并不违反法律和行政法规规定，故本案所涉合同不应当认定为无效。其次，许宏洁出具的承诺书不表明租赁主体变更。该承诺书落款仍有“蒋天恩”字样，虽然不是蒋天恩本人所写，但表明承诺书系以蒋天恩名义出具，双方并无变更合同主体的意思表示，不能以此证明租赁合同主体发生变更。再次，租赁合同约定逾期支付租金，同舟公司有权选择继续履行或终止协议、收回房屋及房屋内所有设施、设备、装潢等，根据该条款，同舟公司有权选择继续履行合同，不属于不当行使合同权利。最后，本案所涉租赁合同虽有“发包”条款，但本案主要涉及房屋租赁关系，蒋天恩未履行的合同义务是支付租金的义务，同舟公司要求解除合同并要求支付的是租金，许宏洁、王坚是对租金支付应当承担保证责任，故本案案由确定为房屋租赁合同纠纷并无不当。
综上，蒋天恩、王坚的上诉理由，依据不足，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9520元，由蒋天恩、王坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 贾建中
代理审判员 龚 甜
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 吴 赟