福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第3579号
原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区莲东北路3号南城街道办事处7楼，组织机构代码66282040-3。
法定代表人高兴瑞，经理。
委托代理人吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。
委托代理人吴丹萍。
被告谢伟锋，居民。
被告黄珍，居民。
原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司（以下简称“万盛公司”）与被告谢伟锋、黄珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月12日受理后，依法由审判员谢文聪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万盛公司的委托代理人吴子胜、吴丹萍和被告谢伟锋到庭参加诉讼。被告黄珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告万盛公司诉称，被告分别于2012年8月24日、2012年9月1日与原告签订《万盛凤凰城二期商品房认购书》（编号分别为NO.000511、NO.000180），购买位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期第3幢17层1706号房及万盛凤凰城二期地下室-1层C200号地下车位，并约定1706号房的定金为10万元、C200号地下车位的定金为6万元。该两份认购书签订后被告共支付了16万元定金。被告支付16万元定金后分别于2012年9月1日、2013年5月27日于与原告签订了位于万盛凤凰城二期第3幢17层1706号房及万盛凤凰城二期地下室-1层C200号地下车位的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：201204416、201306092）。合同及补充协议约定：1、1706号房被告选择银行按揭贷款，须于签订本合同之日支付首期款224870元（含认购定金10万元），余款520000元办理银行按揭贷款；C200号地下车位被告选择银行按揭贷款，须于签订本合同之日支付首期款100000元（含认购定金6万元），余款100000元办理银行按揭贷款；2、若因非原告原因造成按揭银行批准的按揭贷款金额低于上述被告申请的按揭贷款金额（含银行要求提高首付比例）或导致按揭无法办理的，被告应在接到原告书面通知后15日自筹资金补足按揭款、补足首付款，否则双方均可解除合同，原告在退还购房款前有权收取相当于已收购房款20%的违约金并不低于认购定金；3、合同解除后，双方应在合同确定解除之日起10日内一并到龙岩市房地产管理局办理合同注销登记手续。现因政策调整，办理银行按揭贷款的房屋首期款提高，根据合同约定，被告应在接到原告书面通知后15日自筹资金补足首期款。故原告分别于2014年3月30日、2014年5月26日向被告发出《律师函》及《敦请补足购房款首期款通知函》，要求被告在接到催告函后15日内向原告支付余下购房首期款，否则将与其解除合同、收回房屋，并收取相当于已收购房款20%的违约金并不低于认购定金。但被告在接到原告催告函后至今仍未补足首期款。为此，原告诉至法院请求判令：1、解除原告万盛公司与被告谢伟锋、黄珍于2012年9月1日签订的关于购买位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期第3幢17层1706号房的《商品房买卖合同》；2、解除原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司与被告谢伟锋于2013年5月27日签订的关于购买位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期地下室-1层C200号地下车位的《商品房买卖合同》；3、被告谢伟锋、黄珍在《商品房买卖合同》解除后10日内协助原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司办理位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期第3幢17层1706号房的预告登记解除手续及《商品房买卖合同》备案登记注销手续；4、被告谢伟锋在《商品房买卖合同》解除后10日内协助原告万盛公司办理位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期地下室-1层C200号地下车位的预告登记解除手续及《商品房买卖合同》备案登记注销手续；5、被告谢伟锋、黄珍向原告万盛公司支付因解除位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期第3幢17层1706号房的《商品房买卖合同》而产生的违约金10万元；6、被告谢伟锋向原告万盛公司支付因解除位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期地下室-1层C200号地下车位的《商品房买卖合同》而产生的违约金6万元；7、本案诉讼费由被告谢伟锋、黄珍承担。
被告谢伟锋、黄珍辩称，1、被告向原告购买的套房和车位，已按双方所签《商品房买卖合同》的约定交纳了30%（车位是50%）的首付款；2、早在2010年11月2日就有国家政策规定住房公积金个人住房贷款首付比例不得低于50%，在明知被告已拥有一套房的情况下，原告还答应与被告签订购房合同，并约定被告交纳套房30%、车位50%的首付款，余款办按揭贷款手续。现原告在双方签订合同后就提高首付款比例，导致被告无法缴清首付款，责任在于原告。总之，被告无违约，原告在违约的情况下应退还被告购房款324870元和缴交的相关税费28526元。依合同约定，若双方未违约，在原告解除合同情况下，被告最多承担未付款的5%即22346.1元给原告。而车位不存在首付不足的违约情况，被告无违约。
经审理查明，原告万盛公司的经营范围为房地产开发与经营；房屋销售策划；物业管理；建筑工程设备租赁等等。2007年，原告通过竞拍方式取得龙岩市新罗区南城莲东小区A地块的土地出让使用权，其国有土地使用权证号为龙国用（2008）第2000098号，后经批准取得商品房预售许可证，证号为（龙）房预售证（2012）第16号，进而原告在该地块建设商品房即万盛凤凰城商品房。
2012年8月24日，原告与被告签订了《“万盛凤凰城”二期商品房认购书》，认购书载明：被告谢伟锋向原告万盛公司认购龙岩市新罗区南城莲东北路18号凤凰城二期商品房3#楼1706室房屋一套；面积为89.78㎡，价格为8588元／㎡，总价771031元；付款方式按揭；被告应交定金100000元；被告应于2012年9月2日携相关手续至原告处签订《商品房买卖合同》；被告已有商品房一套，保证按规定提供完整的向银行申请按揭贷款所需资料，并办理相关手续。2012年9月1日，原告万盛公司又与被告谢伟锋、黄珍夫妻签订了《“万盛凤凰城”二期商品房认购书》，认购书载明被告以200000元的价格，以按揭方式向原告购买位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期地下室-1层C200号地下车位一个，应交定金60000元，双方约定在2012年9月20日签订《商品房买卖合同》。双方签订认购书后，两被告支付原告定金16万元。
2012年9月1日，原告万盛公司（出卖人）与被告谢伟锋、黄珍（买受人）就万盛凤凰城二期第3幢17层1706号房屋一套签订了《商品房买卖合同》及补充协议，双方除确认了《“万盛凤凰城”二期商品房认购书》中的主要条款外，还约定：1、买受人就所购房屋实际价格为8296.61元／㎡，总价为744870元；2、买受人选择银行按揭贷款，须于签订本合同之日支付首期款224870元（含认购定金10万元），余款520000元办理银行按揭贷款；3、买受人逾期付款的违约责任，逾期超过60日的，经书面催告10日内后仍未支付的，出卖人有权解除合同，买受人按应付而未支付款项5%向出卖人支付违约金；4、出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交房；5、出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；6、商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向龙岩市房地产管理局办理合同登记备案；7、双方同意遵守如下约定：按揭银行根据买受人的实际情况决定是否同意发放贷款以及贷款的成数、金额和年限，买受人应在合同签订之日起7日内向出卖人提供办理按揭手续所需的全部资料等，买受人在接到通知后7日内完成上述工作，逾期未完成的，视为买受人逾期支付按揭款，出卖人有权按照商品房总价款的每日万分之0.5收取违约金，逾期30日的，出卖人有权解除合同，并在退还购房款前收取相当于已收购房款20%的违约金，但不低于认购定金，造成按揭银行批准的按揭贷款金额低于上述被告申请的按揭贷款金额（含银行要求提高首付比例）或导致按揭无法办理的，买受人应在接到原告书面通知后15日内自筹资金补足按揭款、补足首付款，否则双方均可解除合同，出卖人在退还购房款前有权收取相当于已收购房款20%的违约金，但不低于认购定金；8、合同确定解除后，双方应在合同确定解除之日起10日内一并到龙岩市房地产管理局办理合同注销登记手续。同时，双方还就万盛凤凰城二期C200号地下车位签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告选择银行按揭贷款，须于签订本合同之日支付首期款100000元（含认购定金6万元），余款100000元办理银行按揭贷款。当日，原告前往福建省龙岩市住房和城乡建设局办理了商品房和地下车位的《龙岩市预购商品房预告登记申请书》和《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》。
合同签订后，双方按期办理银行按揭贷款手续，原告以新政策调整为由要求被告提高银行按揭贷款首付款比例为60%，导致双方未能办理。故原告分别于2014年3月30日、2014年5月26日向被告发出《律师函》及《敦请补足购房款首期款通知函》，要求被告在接到催告函后15日内向原告支付余下购房首期款，否则将与其解除合同、收回房屋，并收取相当于已收购房款20%的违约金，但不低于认购定金。接到原告催告函后，被告以该政策出台至被告购房时已2年，且原告是在明知被告谢伟锋、黄珍夫妻已有一套住房的情况下，仍然以要求支付总房款的30%首付款，70%贷款的比例方式向被告销售上述商品房，并与之签订合同，系原告违约为由，拒不补足上述商品房（不含车位）的首付款。为此，原告以被告违约为由诉至本院请求判如所请。
另查明，2010年11月2日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》第三条规定：第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
庭审中，被告谢伟锋、黄珍同意解除上述房屋一套和地下车位的《商品房买卖合同》两份，协助原告办理上述房地产预告登记解除手续及《商品房买卖合同》备案登记注销手续，但以系原告违约为由不同意赔偿原告违约金；同时，主张解除合同时，原告在违约的情况下应退还被告购房款324870元和缴交的相关税费28526元。
上述事实，有原告提供的《“万盛凤凰城”二期商品房认购书》两份，《商品房买卖合同》两份，《龙岩市预购商品房预告登记申请书》两份，《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》两份，《律师函》及其快递回单、邮件投递查询结果表，《敦请补足购房款首期款通知函》及其快递回单、邮件投递查询结果表以及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告万盛公司与被告谢伟锋、黄珍签订的《“万盛凤凰城”二期商品房认购书》和《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应按约全面履行各自的义务。在原告明知被告已有一套住房的情况下依然与之签订上述认购书和买卖合同，则原告应依据合同约定为两被告办理支付总房款的30%首付款，70%贷款的比例方式的公积金贷款手续，现其以购房前即2010年11月2日就颁布的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》规定系新政策调整为由要求两被告提高贷款比例，违反双方订立合同时的真实意思，故其主张本院不予支持。因此，本案两被告在合同的履行中并无违约，原告诉请要求解除合同及被告协助办理撤销预告、备案登记，被告亦表示同意，故本院予以支持，但原告还要求两被告承担违约责任则无事实依据，本院不予支持。两被告在诉讼中提出要求原告在解除合同后退还其已交的按揭款和相关税费的抗辩，但并未明确提出反诉请求，为此，两被告可另行起诉解决。被告黄珍经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十一条、九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司与被告谢伟锋、黄珍于2012年9月1日签订的关于购买位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期第3幢17层1706号房的《商品房买卖合同》。
二、解除原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司与被告谢伟锋于2013年5月27日签订的关于购买位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期地下室-1层C200号地下车位的《商品房买卖合同》。
三、被告谢伟锋、黄珍应在本判决生效之日起10日内协助原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司办理位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期第3幢17层1706号房的预告登记解除手续及《商品房买卖合同》备案登记注销手续。
四、被告谢伟锋、黄珍应在本判决生效之日起10日内协助原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司办理位于龙岩市新罗区南城莲东北路18号万盛凤凰城二期地下室-1层C200号地下车位的预告登记解除手续及《商品房买卖合同》备案登记注销手续。
五、驳回原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13250元，减半收取为6625元，由原告龙岩万盛基业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 谢文聪
二〇一四年八月六日
书记员 郑彩华
附主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵消；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、执行申请提示（《中华人民共和国民事诉讼法》）
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。