湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第309号
上诉人（原审被告）云龙和顺房地产开发有限公司，所住地株洲市云龙示范区云龙大道88号管委会5楼。
法定代表人刘文英，该公司董事长。
委托代理人黄暾，男，1983年3月17日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖南省株洲县雷打石镇。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提出反驳、上诉，代为签收各项法律文书等）。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人（原审原告）罗湘艳，女，1982年12月11日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人罗谭勇，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提出反驳、上诉，代为签收各项法律文书等）。
上诉人云龙和顺房地产开发有限公司与上诉人罗湘艳因商品房销售合同纠纷一案，双方均不服株洲市天元区人民法院（2013）株天法民一初字第167号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人云龙和顺房地产开发有限公司的委托代理人黄暾、张如泉，上诉人罗湘艳的委托代理人谭艳敏、罗谭勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告系一家从事房地产开发与经营及房地产代理销售、策划、咨询服务的有限责任公司，成立于2009年11月9日。2011年9月18日，被告与原告签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》，被告为合同甲方，原告为合同乙方，该合同约定：1、乙方向甲方购买位于株洲市天元区黄河北路567号金质颐园1栋606号房屋，建筑面积为97.43平方米，单价为每平方米5106.94元，总房价款暂定为488800元；2、甲方定于2012年12月31日前将房屋交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；3、甲方未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限计算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权选择以下两种方案追究甲方的违约责任：一是乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金，二是乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金；4、房屋交付必须符合下列条件：一是已经办理了房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》（总证），二是该房屋上的抵押权登记已全部注销，按规定缴纳了物业维修基金，三是该商品房经市质量监督部门验收合格。合同签订后，原告于2012年9月28日前向被告支付购房款488800元。
另查明，原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的附件二明确了房屋建筑设计及平面图，设计及平面图显示房屋设计有阳台，但在实际建设过程中，被告将规划的阳台予以了封闭，且被告对房屋建筑的设计变更没有告知原告。被告因对所开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的期限内将原告所购买的房屋交付给原告，并当庭陈述具体交付时间不能确定。被告虽陈述逾期交付房屋是因诸多客观原因所造成，但原告对其陈述没有相应的证据予以证实。原告在与被告协商未果的情况下，向该院提起诉讼，请求判令：1、云龙和顺公司支付延期交房违约金直至交房之日止；2、被告拆除阳台封闭部分，恢复原状；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确表示要求继续履行合同，要求被告尽快交付房屋。
原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、被告在履约过程中是否存在违约行为？是否应承担逾期交房的违约责任？2、原告主张的违约金计算标准是否合法？所主张的违约金额是否应予全额支持？3、是否应当拆除阳台封闭部分，恢复阳台原状
原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，协议内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立有效，双方应按约定履行合同义务。但在履约过程中，被告因对开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的交付期限内将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，而且被告也没有证据证明逾期交付是因不可抗力的原因所造成，故被告应按合同约定承担违约责任。按照《株洲市商品房（预）销售合同》的约定，原告在被告逾期180天没有交付后选择继续履行合同，逾期交付的违约金应按已付房价款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，应予认定，原告要求按日万分之一计算没有依据，本院不予支持。由此，就房屋的逾期交付，被告应向原告支付的违约金为8798元（488800元×0.1‰／天×180天（自2013年1月1日起计算至2013年6月30日止）），2013年6月30日之后的违约金由被告按照0.01‰／天支付至原告主张的房屋交付之日止。
关于原告主张拆除阳台封闭部分，恢复原状的请求。原告提出该请求虽然是按照合同约定，被告实际建设的房屋与合同所附图纸设计的房屋不一致，被告变更设计时没有告知原告，但房屋已建好，原告在本案中没有就被告变更房屋设计而主张解除合同，从而追究被告的违约责任，而是选择继续履行合同，应视为原告对该设计变更的一种认可，因此对原告要求被告恢复阳台的诉讼请求不予支持。但因设计变更封闭阳台造成房屋面积增加属于被告的单方行为所致，原告不予承担因设计变更而增加面积的房屋价款补差的责任。
原审法案经本院主持调解，双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗湘艳支付自2013年1月1日起至2013年6月30日期间逾期交付房屋的违约金8798元；2013年6月30日之后的违约金由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司按照每天万分之零点一的标准支付至房屋交付之日止；二、驳回原告罗湘艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费356元，由原告罗湘艳承担156元，由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担200元。
宣判后，湖南云龙和顺房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决书中关于“设计变更封闭阳台造成房屋面积增加属于上诉人的单方行为所致，被上诉人不予承担因设计变更而增加面积的房屋价款补差的责任。”的认定；2、本案诉讼费用由被上诉人承担；其理由是：上诉人与被上诉人签订的《商品房预销售合同》中第八条明确约定，如在合同签订后因规划设计变更，上诉人应征得被上诉人同意并在规划部门批准后30日之内与被上诉人签订合同变更协议，否则被上诉人有权解除合同。《商品房预销售合同》中第五条约定，上诉人对房屋预测面积与实测面积不一致的，按房屋每平米建筑面积单价多退少补。现被上诉人所购房屋已经建好，被上诉人并未要求解除合同，而是选择继续履行合同，应视为对设计变更的认可，因此被上诉人应支付因设计变更而增加的房屋面积的房款。上诉人与被上诉人之间未约定在继续履行合同情形下因设计变更的违约责任，一审法院作出“被上诉人不予承担因设计变更而增加面积的房屋价款补差的责任”的认定没有任何依据，是错误的。另外，一审法院的上述认定违反了法律规定的不告不理的基本原则，即超出了被上诉人的诉请。综上，一审判决事实认定错误，适用法律不当，上诉人恳请人民法院依据本案的客观事实，合法裁判。
罗湘艳答辩称：上诉人擅自变更规划和设计，封闭阳台后所谓的增加的面积款，不应当由答辩人承担，上诉人已经强行多收取的房款，应当返还，上诉人声称房屋实测面积多于合同的约定面积，其未提供证据予以证明，答辩人已经向上诉人支付了全额房款，故一审法院对该部分事实的认定正确，请求二审法院予以维持。
同时，罗湘艳亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销（2014）株天法民一初字第167号。2、请求判决支持上诉人的一审诉讼请求。3、请求判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。其理由是：一、房屋违约金分段计算显失公平、公正。一审法院按照上诉人与被上诉人签订的商品房销售合同第12条第二项之约定判决房屋违约金显失公平、公正，按照合同约定，逾期交房180天后按照日万分之零点一的标准计算，被上诉人每日承担违约金4.88元（488800元×0.1‰），该标准显然过低。在该小区面积96平方米的房屋租金是1800元，每天的可得利益是60元，上诉人的房屋面积为97.43平方米，每天4.88元的违约金标准仅能支付一碗酸菜米粉钱，且在其他业主的判决中车位每天的违约金都有12元，而房屋违约金的标准低于车位违约金的2倍多，如此之低廉的违约金标准，在全国逾期交房违约案件中是独一无二的。上诉人认为，按合同约定的日万分之一的标准计算每日的违约金为48.88元，已经低于直接损失，按照该小区同等面积房屋的租金最低为1800元，那么每日的租金是60元，两者之间的差为11.12元，而逾期180天后交房的违约金居然是4.88元。通过上述数字反应出，被上诉人违约时间越长，其后来承担的违约金越少，受到的制裁越小，势必导致被上诉人更肆无忌惮的怠慢办理符合交房条件的手续或者根本就不去办，甚至不向业主交付房屋，从而导致上诉人的合法权益更加难以得到保障。故上诉人认为一审法院未将逾期180天后交房的违约金标准调整至日万分之一实属错误，应当予以纠正。二、一审诉讼费应当全额由被上诉人承担。诉讼费分担原则是由败诉方承担，上诉人并没有滥用诉权，诉讼请求均在合理合法范围之内，且本案的发生系被上诉人违约造成的，上诉人在该起案件中无任何过错，亦没有虚增诉讼标的额，一审法院判决上诉人分担诉讼费156元没有事实和法律依据，一审诉讼费应当由被上诉人全额承担。
湖南云龙和顺房地产开发有限公司答辩称：关于违约金，逾期交房超过180天以后，业主可以选择解除合同，但业主没有选择解除合同，依据合同的约定，逾期180天之内为日万分之1，逾期180天之后为日万分之0.1承担违约金，该约定系双方的合意。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议焦点为：1.逾期交房的违约金如何确定；2、阳台封墙是否应拆除，封闭阳台增加面积的房款补差业主是否应承担。
焦点一，原审认定购房户与云龙房产公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立。按照该合同约定，云龙房产公司若逾期180天没有交付房屋，购房户可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同，逾期交付的违约金按已付房价款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，应予认定，上诉人罗湘艳要求逾期交房180天后按日万分之一计算没有依据，不予支持。原审的上述认定符合案件事实和法律规定，本院予以支持。
焦点二，购房户没有就云龙房产公司擅自变更房屋设计而主张解除合同，而是选择继续履行合同，应视为购房户对该设计变更的一种认可，故对购房户要求恢复阳台的诉讼请求不予支持。但因设计变更封闭阳台造成房屋面积增加属于云龙房产公司的单方行为所致故购房者不应承担因设计变更而增加面积的房屋价款补差的责任，原审处理恰当，本院予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费356元，由上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司负担128元，由上诉人罗湘艳负担128元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 汪 晶