重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民再133号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：彭水县司法局临江大厦业主委员会，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道鼓楼街56号。
负责人：龚明君，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：宋科，重庆静昇律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道鼓楼街。
法定代表人：王子健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贾均，重庆绿荫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。
一审被告：王子健。
再审申请人彭水县司法局临江大厦业主委员会（简称临江大厦业委会）因与被申请人重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司（简称天子房地产公司）、一审被告王子健排除妨害纠纷一案，不服重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00126号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月17日作出（2015）渝高法民申字第01956号民事裁定，提审本案。再审申请人临江大厦业委会的负责人龚明君及其委托诉讼代理人宋科，被申请人天子房地产公司的法定代表人王子健及其委托诉讼代理人贾均、王志鸿，一审被告王子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
临江大厦业委会申请再审称：（一）二审认定架空层不是建筑物的基础部分的理由不成立。（二）二审认定架空层中的梁、柱属于全体业主共有正确，但梁、柱之间的空间部分不属于业主共有的判断错误。（三）二审认定申请人未举示相应的证据证明被申请人在本案诉争的楼层中添置墙体、卷帘门、楼层板等物件后达不到该建筑物主体结构安全的设计要求，与实际不符。并据此请求，撤销二审判决，维持一审判决。
被申请人天子房地产公司辩称，彭水县司法局临江大厦负二层属于架空层属实，但该层系泄洪通道，现滨江路已修建，该层不用泄洪，且被申请人在该层安置楼板起到了巩固安全的作用。二审判决正确，应予维持。
一审被告王子健未陈述意见。再审中，主张维持二审判决。
临江大厦业委会向一审法院起诉请求：二被告立即停止对架空层的改建，拆除负一楼以下（不包括负一楼）架空层中除24根承重柱以外的卷帘门和墙体，回填负三楼和负四楼挖空的地基，将架空层恢复到竣工验收时的标准。本案诉讼费由二被告负担。
一审法院查明：彭水县司法局临江大厦于2005年6月27日竣工验收，根据《重庆市建设项目竣工规划验收合格证（存根）》记载，彭水县司法局临江大厦的建筑面积为8540.50平方米，验收时负一楼以下为架空层，除24根承重柱外无其他构筑物。该大厦共有业主68户，被告王子健系该大厦业主之一。被告天子房地产公司系有限责任公司，其法定代表人为王子健。自2013年起，被告天子房地产公司在临江大厦负一楼以下架空层中倒了一层板，形成了负二楼。并在负二楼的承重柱之间修建了墙体，安装了卷帘门，将负二楼设计成了四间门面。门面正对滨江路，与滨江路持平。
2008年6月14日，彭水县司法局临江大厦业主召开了业主大会，选举成立了彭水县司法局临江大厦业主委员会（即临江大厦业委会）。2008年12月3日，临江大厦业委会在彭水县国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2013年10月22日，临江大厦业委会向天子房地产公司发函《关于要求彭水县天子房地产开发有限公司与王子健立即停止侵权并整改的函》，要求天子房地产公司立即停止对基础结构的破坏，并恢复原状，但天子房地产公司并未恢复原状。2014年7月14日，经22户业主提议，临江大厦业委会召开了临时业主大会，并通过了授权临江大厦业委会就被告王子健及天子房地产公司在彭水县司法局临江大厦楼底架空层擅自改动架空层的行为提起维权诉讼的决议，该决议获专有部分占建筑物总面积68.22%的业主同意，且获74.19%的业主同意。
2013年12月10日，临江大厦业委会曾因该纠纷诉至彭水苗族土家族自治县人民法院（即本案一审法院），后于2014年6月10日申请撤回起诉，该院于2014年6月10日作出（2013）彭法民初字第03405号民事裁定：准许临江大厦业委会撤回起诉。
一审法院判决：一、被告天子房地产公司立即停止对彭水县司法局临江大厦架空层的改建行为，并于本判决生效后十五日内拆除在该大厦负一楼下修建的负二楼（具体拆除对象为负二楼中除24根承重柱之外的所有墙体、卷帘门及倒的板）；二、驳回原告临江大厦业委会的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告天子房地产公司负担。
天子房地产公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回临江大厦业委会的诉讼请求。
天子房地产公司在二审中提供了以下证据：1、重庆鼎泰测绘服务有限公司制作的《彭水县司法局临江大厦房屋高程地形图》，拟证明该大厦的规划许可修建范围在乌江河道235米水位线以上，该大厦的负二楼不属于房屋基础部分；2、现场照片4张，拟证明临江大厦的现场状况。临江大厦业委会质证称：证据1，天子房地产公司未举示测绘机构的资质证书，该证据的来源是否合法不能确定；同时，乌江河道235米水位线，只对河道安全管理有意义，而对案涉物权问题无法律上的意义。证据2，其真实性无异议，这些现场照片清楚表明临江大厦负二、三、四楼均是该建筑物的基础部分。针对该两组证据，法院审查认为，证据1的合法性不能确定，故不予采用；证据2，临江大厦业委会对其真实性无异议，其可以作为认定案件事实的依据。
临江大厦业委会在二审中提供了临江大厦的竣工图复印件4页，天子房地产公司质证表示无异议，法院予以采信。
二审法院查明：天子房地产公司举示的现场照片和临江大厦业委会举示的竣工图，清楚表明彭水县司法局临江大厦负二楼系该建筑物的架空层，而非该建筑物的基础部分。
二审法院查明的其他事实与一审相同。
二审法院认为，当事人争议的焦点为：1、一审未通知彭水苗族土家族自治县司法局（简称彭水县司法局）参加诉讼，是否违反法定程序；2、彭水县司法局临江大厦负二楼是否属全体业主共有；3、临江大厦业委会的排除妨害请求应否支持。
关于一审未通知彭水县司法局参加诉讼，是否违反法定程序的问题。即使彭水县司法局是临江大厦部分物业的业主，而代表另一部分物业业主的临江大厦业委会，仍可就全体业主之共有部分的现实妨害，提起旨在排除妨害的侵权之诉。一审法院未通知彭水县司法局参加本案诉讼，并不违反法定程序，天子房地产公司主张一审程序违法的理由不能成立。
关于彭水县司法局临江大厦负二楼是否属全体业主共有的问题。《中华人民共和国物权法》（简称《物权法》）第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”该法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”这些规定是现行法律、司法解释对建筑物区分所有权中共有部分的界定。案涉大厦的负二楼不是该建筑物的基础部分，而是架空层，其四周的梁、柱属于建筑物的承重结构部分，依据前述法律、司法解释的规定，应认定为系全体业主共有，但负二楼梁、柱之间的内部空间部分，不能因为梁、柱归属于全体业主，而将该空间部分也认定为属全体业主共有。临江大厦业委会未举示其所代表的业主与天子房地产公司订立的《商品房买卖合同》等相关证据，证明天子房地产公司在出卖商品房时已将该空间部分确定为共有部分；同时，也未举示其所代表的业主的《房屋所有权证》等相关证据，证明该空间部分已登记为共有部分。由此可见，临江大厦业委会主张该空间部分属于全体业主共有，缺乏事实根据和法律依据。
关于临江大厦业委会的排除妨害请求应否支持的问题。临江大厦业委会既未举示证据证明自己所代表的业主对案涉大厦负二楼梁柱之间的空间部分享有排他性权利，又未举示证据证明天子房地产公司在该层楼中添置墙体、卷帘门、楼层板等物件后达不到该建筑物主体结构安全的设计要求，以及撤除该物件不至于损害主体结构安全，故对其主张撤除该物件的请求，不予支持。一审支持该请求不当，应予纠正。
综上，遂判决：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2014）彭法民初字第01967号民事判决；二、驳回临江大厦业委会的诉讼请求。一审案件受理费80元，由临江大厦业委会负担；二审案件受理费80元，由临江大厦业委会负担。
本院再审查明，因天子房地产公司在未取得建设工程规划许可证的情形下，对案涉架空层进行建设，彭水苗族土家族自治县城乡建设委员会于2013年9月10日作出彭规监停字（2013）245号《责令停止违法行为决定书》，责令天子房地产公司立即停止建设，自行纠正违法行为，否则将采取查封施工现场、强制拆除等措施予以强行制止。同日，彭水苗族土家族自治县城乡建设委员会向天子房地产公司送达了该决定书。此后，天子房地产公司暂停了相关建设行为。
再审诉讼中，双方当事人均确认，案涉架空层部分不属于市政公用范围。
本院再审查明的其他事实与二审一致。
本院再审认为，当事人争议的焦点为：临江大厦业主对案涉架空层是否享有共有和共同管理的权利，天子房地产公司应否恢复原状。
关于案涉架空层的权属问题。《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）规定，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。根据《物权法》第七十三条，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，不属于业主专有、市政公用、其他权利人所有的部分，属于全体业主共有。案涉架空层是整栋建筑物不可分割的一部分，其房地产权利完全依附于计算建筑面积的建筑物，其不能单独地从计算建筑面积的建筑物中分离或分割；房地产开发商在转移房地产权利时，架空层的房地产权利也随之发生转移。对此架空层，天子房地产公司未提供证据证明归其所有，且双方当事人均确认不属于市政公用范围，因此，不属于业主专有、市政公用、其他权利人所有的案涉架空层，属于彭水县司法局临江大厦全体业主共有，彭水县司法局临江大厦全体业主对案涉架空层享有共有和共同管理的权利。
关于恢复原状的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，对临江大厦业委会要求天子房地产公司恢复原状的相关诉讼请求应予支持。
综上所述，原二审判决不当，应予纠正。原一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、撤销重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00126号民事判决；
二、维持彭水苗族土家族自治县人民法院（2014）彭法民初字第01967号民事判决。
二审案件受理费80元，由重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴华
审 判 员 彭四川
代理审判员 马艳艳
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 陆 楠