江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰虹民初字第0312号
原告（反诉被告）樊登寿。
被告（反诉原告）周树泉。
委托代理人赵启正，泰兴市滨江法律服务所法律工作者。
本院于2015年4月17日立案受理了原告樊登寿与被告周树泉房屋租赁合同纠纷一案。2015年5月21日，周树泉提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。樊登寿、周树泉及其委托代理赵启正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告樊登寿诉称，樊登寿承租周树泉的房屋，双方签订房屋租赁协议一份，泰兴市滨江镇洋思村村民委员会在房屋租赁协议上注明以后的租金由村直接支付，与樊登寿无关。2015年初，周树泉到村里付不到租金，为此樊登寿答应周树泉，村里不付就由樊登寿来付，樊登寿也曾托人找周树泉打招呼，周树泉也同意的。但后来周树泉却突然锁樊登寿的车子，断樊登寿的水电，逼樊登寿搬家，理由先是说村里不肯再付房租，后来又说儿子大了要结婚了，但樊登寿认为周树泉的理由都是不成立的。请求判令：1、周树泉履行房屋租赁协议第六条的规定，支付违约金5000元；2、诉讼费用由周树泉承担。
被告周树泉辩称，樊登寿与周树泉是房屋租赁协议的当事人，合同的权利和义务应由两人予以承担和享有。根据合同约定，樊登寿没有缴纳租金，周树泉有权终止租赁合同。请求法院驳回樊登寿的诉讼请求。
反诉原告周树泉诉称，樊登寿没有按照房屋租赁合同约定的期限给付租金、水电费，且在租期内损坏了周树泉房屋内的地面砖等设施。请求判令：1、樊登寿支付周树泉租金1300元，并按实支付租期内未缴纳的水电费；2、樊登寿赔偿周树泉地面砖等损失1400元，承担违约金5000元；3、反诉诉讼费由樊登寿承担。
反诉被告樊登寿辩称，1、关于周树泉主张的地面砖损失，可以请求法院去现场查勘，到底损坏了几块地面砖。事实上只有两块地面砖的两个角有损坏，而且是在樊登寿住进去的时候就发现了的，当时樊登寿就已经跟周树泉说过了。今年4月15日樊登寿离开周树泉家的时候，周树泉只跟樊登寿提过租金的事，并没有提到地面砖损失的事情。而且在三年租赁期间，周树泉也从来没跟樊登寿谈要求赔偿所谓地面砖损坏的事情。关于煤气灶和抽油烟机，煤气灶打不出火已经有很长时间了，也不是樊登寿故意损坏的，抽油烟机一直是好的，不存在不好用。2、关于水电费，樊登寿还没有交的总共是58元，因为没有到缴费期，所以樊登寿没有办法缴纳。在樊登寿搬离时，樊登寿购买的管道煤气还没有用完，樊登寿当时跟周树泉的儿子说，煤气没有用完，如果说水电费还不够，樊登寿照给，周树泉儿子跟樊登寿说这点钱无所谓。3、关于租金1300元，樊登寿没有给的租金是40天，而且这个租金不应当是由樊登寿来付，是应当由村里来付。5、关于5000元的违约金，因为租金应当是由村里支付，事实上，周树泉也一直是向村里去付的，其付不到租金，这个责任不应当算到樊登寿头上，所以樊登寿不应当承担违约金。
经审理查明，樊登寿是泰兴市滨江镇洋思村村民，2011年樊登寿户拆迁，选择了统建公寓房安置。拆迁协议签订后，镇村帮助原告樊登寿进行租房。2011年11月24日，樊登寿（乙方）与周树泉（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由乙方租赁甲方位于泰兴市滨江镇石桥花园小区14号楼208室的房屋，租期自2011年11月25日起直至乙方所在滨江镇政府安排乙方安置房为止，为不定期租赁。租金每年10000元，第一年的租金付清后，甲方交付房屋给乙方居住，下一年度的租金在租期届满前拾天付清，如最后一年度的租期达不到一年终止协议的，由双方按月结算租金。如乙方不按时缴纳租金，甲方可随时终止本协议。如有任何一方违约，由违约方承担违约金5000元。时任泰兴市滨江镇洋思村村支部书记赵峰在《房屋租赁协议》下方签字注明：“以后的房租直接由村支付，与乙方无涉。”协议签订后，樊登寿即搬至周树泉租赁房屋中居住。
2015年1月，包括樊登寿户在内的拆迁户参加了政府安排的选房，樊登寿户选择了期房安置，并将其他安置房由政府进行回购。后泰兴市滨江镇洋思村村民委员会以樊登寿已选房为由，拒绝继续向周树泉支付樊登寿的租房租金。樊登寿遂将泰兴市滨江镇洋思村村民委员会诉至法院，要求支付租金。该案诉讼过程中，周树泉与樊登寿因欠付房租发生纠纷，2015年4月15日，樊登寿从其承租的周树泉房屋中搬离。樊登寿搬离时，双方截止2015年3月5日前的所有租金已全部结清，均系由周树泉直接向泰兴市滨江镇洋思村村民委员会付取，自2015年3月5日至2015年4月15日期间的租金未结，尚有部分水电费亦未结清。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力。本案中，樊登寿与周树泉签订房屋租赁合同，双方间形成房屋租赁合同法律关系。现双方房屋租赁合同已实际于2015年4月15日解除，双方存在的主要争议包括：一、违约责任应如何确定；二、未结清的租金及水电费用的确定；三、周树泉主张财产损失的确定。
关于争议焦点一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同相对性原则，租赁合同法律关系中，承租人支付房租应为其基本法定义务。至于本案房屋租赁合同下方由泰兴市滨江镇洋思村村民委员会工作人员签字备注的“以后的房租直接由村支付，与乙方无涉”的约定，应视为作为合同当事双方之外第三方的泰兴市滨江镇洋思村村民委员会自愿代为清偿本应由承租人樊登寿承担的支付租金之债。从法律地位上讲，泰兴市滨江镇洋思村村民委员会并非本案租赁合同的当事人，亦未合同之债的主体，而仅仅是合同的履行辅助方。
至于樊登寿要求周树泉承担违约金的请求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案租赁合同解除的直接原因系出租人周树泉未能收取2015年3月5日之后的租金，在承租方延迟支付租金的情况下，作为出租人的周树泉要求解除租赁合同，不仅符合双方合同约定，亦符合法律规定，其合法性应予确认。故樊登寿要求周树泉承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。
至于周树泉要求樊登寿承担违约金的请求。合同法第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案租赁合同解除的根本原因在于作为第三方的泰兴市滨江镇洋思村村民委员会未履行给付租金的义务。因其拒绝履行行为所造成的相应合同违约责任，应由作为承租人的樊登寿承担。故周树泉要求樊登寿承担违约责任，依法有据，本院予以支持。至于违约金的数额，双方合同约定的5000元过高，综合考虑本案合同履行情况、过错程度及实际损失，并依照公平原则，本院酌定为1500元。
关于争议焦点二。樊登寿搬离承租房屋时，应按合同约定结清房租及水电费用等。其中未付租金，自2015年3月5日计算至2015年4月15日，按合同约定的每年10000元的租金标准，计算为1123元。未结水费为96元、未结电费为37元。
关于争议焦点三。合同法第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。本案中周树泉主张损失赔偿在于认为樊登寿在承租期间损坏了房屋内的6块地面砖以及煤气灶、抽油烟机，为证明其主张，周树泉向本院提供了樊登寿后搬离房屋后的视频资料一份。本院认为，按照周树泉提供的视频资料反映的房屋现状，并不明显存在人为破坏地面砖、煤气灶、抽油烟机的情况，即便出现轻微损坏，也应属于租赁物在租赁期间的正常损耗，不应由承租人樊登寿予以赔偿。况且在樊登寿搬离租赁房屋时，周树泉并未向其主张有关损坏赔偿，现其主张上述损失，有失诚信，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、反诉被告樊登寿于本判决生效后十日内支付反诉原告周树泉租金、水电费合计1256元及违约金1500元。
二、驳回原告樊登寿的诉讼请求。
三、驳回反诉原告周树泉的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告樊登寿承担；反诉案件受理费50元，由反诉被告樊登寿承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时凭本院交款通知单通过当地银行交纳相应的案件上诉费（开户行：农行；户名：泰州市财政局；账号：20×××88）。
审 判 长 吕 兵
代理审判员 鞠 绮
人民陪审员 葛玉华
二〇一五年十月十五日
法官 助理 赵 玮
书 记 员 王 华