河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双桥民初字第3567号
原告陈凤平，承德医学院附属医院医生，住承德市。
委托代理人林森，河北山庄律师事务所隆化分所律师。
委托代理人吴玉娟，河北世纪方舟律师事务所律师。
被告承德市热河房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区富家沟小区富华花园18号楼。
委托代理人郭景飞，男，该公司职员，住承德市双桥区。
被告承德市荣信房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区西大街荣信大厦一层107号底商。
委托代理人张铁柱，河北山庄律师事务所律师。
委托代理人刘恒毅，河北山庄律师事务所律师。
原告陈凤平诉被告承德市热河房地产开发有限责任公司（以下简称热河公司）、承德市荣信房地产开发有限公司（以下简称荣信公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，于2015年9月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人林森、吴玉娟，被告热河公司郭景飞、被告荣信公司的委托代理人张铁柱等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2007年1月20日与被告签订了《承德市房屋拆迁产权调换协议书》。协议书第七条明确约定：“回迁时被告在商品房中予以安置”。协议签订后原告自行解决过度周转，直到2012年11月原告领取回迁房屋钥匙装修后入住至今，最近才发现被告安置的房屋并非是住宅用房，而是公寓。违反了双方签订的拆迁协议的约定，拆的是住宅，还建的应为住宅，而且协议约定回迁时在商品房中予以安置，拆迁与回迁应是一致的。另外，协议约定“协议签订的建筑面积与回迁房实际建筑面积之差均按最后结算价格即3700.00元／平方米。而被告却按4000.00元／平方米的价格收取的，为此原告多支付房屋差价款1293.40元，被告已构成不当得利，应依法返还并支付拆迁各项费用计18697.00元。
综上，根据承德市人民政府（2006）第1号《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》及法律法规的有关规定，原、被告签订的是房屋产权调换的协议，根据协议约定被告对原告安置的房屋为商品房，被告将应安置原告的商品房另行出售牟利，严重侵害发原告的合法财产权益。因此，诉至贵院，请求贵院查明事实的基础上维护原告的合法权益，依法判令：1、将现盛合园6号楼4单元212公寓调到高层商品房，同时赔偿装修的经济损失；2、返还多收取的房屋差价款1293.40元，并支付拆迁各项补偿费用18697.00元，总计19936.40元；3、本案诉讼费用和其它与本案相关的费用由二被告承担。
被告热河公司答辩称，对于原告提出的拆迁协议书我公司没有异议。但是我们后又签订了拆迁补充协议。我们是按补充协议履行的。
被告荣信公司答辩称，1、原告所述签订了产权调换协议书是属实的。但是原告与被告后又签订了补充协议书，替换了2008年的协议书，在补充协议中对房屋性质及差价进行了约定，并实际履行。原告以废止的协议作为基础，第二被告不予认可；2、原告的诉讼请求超出诉讼时效，丧失胜诉权。综上，请求合议庭驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉求，原告当庭提供如下证据：
1、《忠义庙二期建设项目简介》，拟证明：该项目超过预定的回迁日期长达5年之久，被告严重违约。该建设项目除了住宅、公共建筑以外并没有商业用房，更没有住宅性公寓。因此商业用房与原告无关。
2、《承德市房屋产权调换协议书》及《公证书》，拟证明原、被告双方签订了房屋拆迁产权调换协议并经过了公证，协议明确约定拆迁原告的住宅，回迁安置为点式商品房，而被告却违约将原告安置在“住宅性公寓”的商业用房，对原告的国有土地使用权的期限、房屋产权证的输等都受到严重损害，从根本上改变了拆迁住宅，应还建住宅的用途和房屋的性质。因此被告应依法依约承担违约责任。原、被双方明确约定房屋差价款为3700元／平方米，而被告却以远远超过3700元／平方米的价格收取房屋差价款，应依法承担违约责任。
3、房屋差价款交款凭证，拟证明被告以远远超过合同约定的价格标准违约收取房屋差价款，因此，应将额外收取的房屋差价款予以退还。
4、《承德市房屋拆迁产权调换补充协议书》，拟证明，被告采取不签补充协议，就不给房子的胁迫手段，并且遮挡不让原告阅读补充协议的内容，逼迫原告签订了所谓的补充协议，是被告胁迫的结果，不是原告的真实意思表示。因此，该补充协议无效。该补充协议为被告一方提供的制式合同，格式合同，并且未经过公证，其内容又与经过公证的主合同相悖、相抵触。因此该补充协议无效。
5、回迁户与被告的对话录音光盘，拟证明被告明确承认安置给原告的房屋为“住宅性公寓”的商业用房，并且承诺予以调整解决，直到现在也未予解决。
6、承德市城乡规划局批准的该项目的规划设计图纸，拟证明通过规划设计图纸明确的证实了被告安置给原告的房屋为“住宅性公寓”的商业用房，而不是住宅生活用房，严重损害了原告的合法权益，被告应依法依约承担违约责任。
7、承德市人民（2006）第1号令《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》，拟证明，承德市人民政府（2006）第1号令《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》，于2006年10月1日开始实施，同时明令废止了此前承德市政府12号令，而原被告双方签订的《承德市房屋产权调换协议书》为2007年1月22日，是在（2006年）1号令实施、12号令废止之后。因此，应以承德市人民政府（2006）第1号令作为拆迁回迁的依据。
8、承德市双桥区人民法院（2013）双桥民初字么403号、承德市中级人民法院（2013）承民终字第1906号民事判决书，拟证明国为该项目、该小区并且诉求相同的回迁户，在此之前起诉了本案的被告，双桥法院、中级人民法院作出了判决支持了原告的诉讼请求，因此，作为本案的回迁纠纷已有案例。
二被告对于原告提供的证据提出质证意见：1号证据不是原件，并且与本案没有关联性；2号证据对于真实性予以认可，但是这份协议已经被双方签订的补充协议取代，不能作为定案依据；对于3号证据真实性认可，发票正是原告履行协议的证明，是原告对补充协议的履行，证明了我们的答辩意见；4号证据认可，无论从合法性、关联性、真实性均无异议，应作为定案依据。本协议没有导致合同无效的情形，并且实际履行；5号证据合法性有异议，认为不具有合法性不予认可。光盘不是原始载体；6号证据图纸与本案没有关系，不具有关联性；7号证据真实性认可，但是与本案不具有关联性；8号证据真实性予以认可，但是案件的事实与本案不一样。本案原、被告签订了补充协议。由于基础条件不一样，所以不具有指导性。
被告荣信公司提供一份证据，原、被告签订的补充协议，证实被告已按协议履行了合同义务，双方就补充协议已履行完毕。
原告对于被告提供的证据质证：补充协议与主合同内容相冲突，前后两个协议，经过公证的协议效力应该高于未经过公证的协议效力。补充协议是被告单方提供的格式合同，如果双方产生异议的，应该产生不利于提供合同方的解释。根据相关法律规定，经过公证的应该是法律最高的。被告称补充协议已经取代了主协议没有证据。
经庭审质证，本院对于原告、被告当庭出示证据作如下认定：一、原告出示的证据。1号证据虽是复印件，但作为张贴简介的热河公司当庭并没有提供相反的证据反驳原告。该证据能够证实作为承建忠义庙二期拆迁工程的开发商，对于开发项目所作介绍，具有一定的证据效力；2号证据是原、被告在拆迁过程中达成的协议，是拆迁时双方就房屋产权进行置换所达成的协议，具有证据效力；3号证据证实原告向被告交纳了房屋差价款，具有证据效力；4号证据是双方当事人签订了补充协议书，该协议中大部分条款对原协议进行了重新修订，与本案有一定的关联性，本案确认其具有一定的证明力；5号证据本院将结合其它证据认定其效力；6号证据是规划局批准该项目的规划设计图纸，具有证据效力；7号证据是政府文件，不是证据；8号证据与本案无关联性，不具有证据效力。
据双方当事人当庭陈述及有效证据，本院查明如下事实：2006年5月，由承德市热河房地产开发有限公司实施佟山中路、南路建设，对忠义庙区域进行拆迁改造，并承担忠义庙二期的工程建设项目。
2007年1月20日原告与被告签订了《承德市房屋拆迁产权调换协议书》。协议书第十一条约定：“甲方同意乙方进入点式高层商品房”。
2011年10月21日，二被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了承德市房屋拆迁产权调换补充协议书，其中双方约定：一、乙方由原建筑面积80平方米，扩室至6号楼4单元0808室84.31平方米，乙方应向甲方实交款合计人民币17240元。三、乙方扩室后的房屋选择办法，仍按原搬迁先后顺序选择办法执行，或由甲方指定安置，乙方对房屋日照不足（住宅性公寓）没有异议。四、乙方原拆除房屋的临时过渡补助费计算至2011年9月30日止（每平方米一律按8元计算），2011年10月1日至交房入住日，甲方不再向乙方支付临时过渡补助费。五、本协议面积与回迁入住实际建筑面积之差，以房屋产权登记面积为准，不受商品房预售误差3%的限制，房屋产权购置款多退少补，产权登记为一户住宅、一户公寓，乙方申请将两套房的使用功能合并为一套，室内为粗装修，与商品房一样，本协议房号与产权登记房号不符时，以产权登记房号为准。
另查明，原告于2012年11月领取房屋钥匙居住至今。
同时查明，承德市城乡规划局双桥分局批准的规划设计图中，明确标注了本案涉诉房屋为公寓。
本院认为，原、被告于2006年11月25日签订《房屋拆迁产权调换协议书》，是双方当事人的真实意见表示，符合法律规定，合法、有效。双方于2011年10月22日又签订了《房屋拆迁产权调换补充协议书》。该补充协议书是基于原房屋拆迁产权调换协议。所谓产权调换是指拆迁人用自己建造购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。即以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换。被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。本案中，原告失去的房屋产权是住宅，被拆迁后进行产权调换，作为拆迁人的被告应当给原告安置住宅，这也是双方在《房屋拆迁产权调换协议书》中明确约定的。随后双方签订补充协议，在被告提供的格式文本第三条约定“乙方对房屋日照不足（住宅性公寓）没有异议”，在日照不足后加注括号是住宅性公寓。对于括号所注住宅性公寓并未明确说明。事实上，被告为原告安置是公寓。公寓与住宅在土地使用年限、房屋相关税及费用收取上存在较大差别。对于提供格式条款的被告，并未就此更改向原告特别声明，被告以欺诈手段订立了该条款，该条款无效。关于补充协议中其它条款，原告应当对于签订合同的法律后果明知，对于协议的其它条款，本院确认为有效。现原告主张被告应当为原告安置住宅的诉讼请求，本院予以支持；关于房屋差价款及过渡费，补充协议中有明确约定，故对于原告的此项主张，本院不予支持；原告主张赔偿损失，因现在并未实际调换房屋，该项损失并未确定，待实际发生后另行提起民事诉讼。关于被告提出诉讼时效的问题，本院认为本案诉讼时效时间应当自权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起，原告在办理房本时，才知道公寓与住宅的不同，故本案的提起并未超过诉讼时效，对于被告提出的辩解意见，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告与被告于2011年10月21日签订的《房屋拆迁产权调换补充协议书》中第三条、第五条条款无效，其它条款有效。
二、被告于本判决生效后二十日内按双方于2006年11月25日签订《房屋拆迁产权调换协议书》第十一条“甲方同意乙方进入点式高层商品房”的约定为原告安置80平方米以上商品房一套。房屋差价款按双方签订的《房屋拆迁产权调换补充协议书》中相关约定交纳。
三、原告在取得安置住宅后五日内，将被告安置的公寓腾空交回被告。
四、驳回原告其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间履行指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被告承担。
案件受理费298.00元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 宋一民
审 判 员 邓立靖
人民陪审员 张巧茹
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 钱 英
附页：
本判决中引用的法律法规条款：
1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。