贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5751号
上诉人（原审被告）：李雪。
上诉人（原审被告）：贵州屯堡佳苑餐饮管理有限公司
法定代表人：李雪，该公司董事长。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李海，贵州北斗星律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李娟，贵州北斗星律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：贵州盛筑鲜花商业管理有限责任公司。
法定代表人：班登国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄继堂，该公司法务副经理。
上诉人李雪、贵州屯堡佳苑餐饮管理有限公司（以下简称屯堡公司）与被上诉人贵州盛筑鲜花商业管理有限责任公司（以下简称盛筑鲜花管理公司）因房屋租赁合同纠纷一案不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第2929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李雪、屯堡公司上诉请求：1.请求法院撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第2929号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院仅依据被上诉人制发的《缴费催款通知书》、《解除合同告知函》以及上诉人的缴费行为认定上诉人“确有逾期缴费，给原告方及商铺所有人造成严重损害”的违约行为并依据《合同法》相关法律规定判令上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同于2015年4月15日解除并判令上诉人承担违约责任，庭审过程中，上诉人多次强调并未收到被上诉人催收租金的函件，且上诉人一直提前或按时交纳租金，是被上诉人故意拖延时间，造成上诉人未按期交纳租金的假象，且在诉讼过程中上诉人要求追加贵州鲜花百盛购物有限公司为第三人参加诉讼的申请一审法院不予采纳，综上，一审法院在未查清案件事实的情况下就错下结论，导致判决错误；2.一审过程中，上诉人从未提起反诉，原审判决却要求上诉人承担案件反诉费显属错误。
被上诉人盛筑鲜花管理公司答辩称：上诉人在没有缴纳房屋租金和物业管理费的前提下，被上诉人具有解除合同的权利，一审法院已经确认合同解除，双方当事人无法继续履行合同，履行合同的事实条件不存在，故请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
被上诉人贵州盛筑鲜花商业管理有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原被告于2014年5月29日签订的商铺租赁合同已于2015年4月3日解除；2、判令被告支付原告从2015年3月16日起至2015年4月2日止拖欠的租金27640元（138200元÷3个月÷30天×18天）及从2015年3月16日起至2015年5月26日止的违约金1326.72元（27640元×2%÷30天×72天），之后的违约金按每天18.43元计算至被告付清日止；3、判令被告因场地侵占赔偿原告从2015年4月15日起至2015年5月26日止的损失106493.33元（138200元÷3个月÷30天×42天＋42天×1000元），之后的损失按每天2535.56元计算至被告店内物品清退之日；4、判令被告支付原告从2014年6月20日起至2015年4月2日止垫付的物业管理服务费103607元及从2014年6月20日起至2015年3月20日止违约金9747元（10830元×2%×45），之后的违约金按每天69.07元计算至被告付清日止;5、判令被告对所致原告名誉损失在贵阳市当地媒体上赔礼道歉；6、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月本市鲜花大厦物业的部分八位业主委托贵州鲜花百盛购物有限公司代表签订租赁合同，以统一对外出租。同月贵州鲜花百盛购物有限公司与原告签订房屋租赁合同，将位于本市南明区中华南路1号鲜花大厦14层房屋出租给原告，租期12年，起算租金为1416万元，每两年递增6%。2014年5月29日原告与第一被告签订商铺租赁合同，合同约定第一被告承租位于本市××路××鲜花大厦××、××号使用面积226平方米商铺经营餐饮业；租赁期限五年，从2014年6月20日起至2019年6月30日；月租金33900元、履约保证金90400元、商场服务费每月11300元，第一被告应提前15天按季度以原告缴费通知单设定的时间支付租金及商场服务费135600元，水电费及物业管理费由第一被告负担，委托原告代收代缴，在收到原告提供的缴费通知单后3天内支付；第一被告有逾期交纳各项费用，给原告方及商铺所有人造成严重损害的，拖欠租金15个工作日以上的，原告可提前7日书面通知第一被告方解除合同，收回商铺；合同解除及租期届满第一被告应将商铺完好交还原告，第一被告有拆除装修行为的，应负责修复或赔偿损失，第一被告交付装修保证金1万元，原告应于装修验收合格90日退还被告；任何一方提前解除合同的应支付对方违约金90400元，逾期支付租金等各项费用的，每逾期一日按应付金额的3%支付滞纳金，第一被告逾期交还商铺的，除按合同约定金额计算租金外，另每日支付占用费1000元。同日第一被告与贵州盛筑商贸经营管理有限公司签订物业服务协议，约定第一被告应按时交纳水电费及每月物管费10830元，由管理方向第一被告发放缴费通知单后3日内缴纳，逾期缴纳按每天3‰支付滞纳金。2014年8月19日原告与贵州盛筑商贸经营管理有限公司签订物业管理服务费代收垫付协议书，约定贵州盛筑商贸经营管理有限公司为商场提供物业服务，委托原告代为收取物业管理服务费，如用户未支付物业管理服务费的，由原告垫付后向用户追偿，用户的水电费等均由原告代收代缴。合同实际履行过程中原告每季度租金和商场服务费及每月物业管理服务费未按合同标准收取，略有下浮。2015年1月5日被告向原告交纳年度第一季度租金8万元，租金收据上注明日期待定。2015年3月3日原告向被告发出缴费催款通知书，要求被告支付拖欠的47205元物业管理费。被告称未收到函件。2015年4月3日原告向被告作解除合同告知函，称双方同意解除合同，请被告于2015年4月8日前办理解除合同事项并结清费用，并于2015年4月15日前撤离商场。被告称未收到函件。2015年4月9日原告向被告作解除合同及商铺腾空告知函，称被告拒绝支付欠费的行为违反合同约定，现原告要求被告于2015年4月15日办理解除合同事项等。同日被告向原告交纳截止2015年3月16日前所欠的租金及物管费34000元。2015年4月17日原告向被告发出租赁商铺拆除告知函，称被告应于2015年4月19日前搬离商铺内物品。2015年5月13日原告向被告发出租赁商铺腾空告知函，内容为鉴于被告拖欠租金和各项费用，在合同解除后还强占商铺，原告决定于2015年5月20日将商场归还业主方，被告应于2015年5月17日前腾空商铺归还原告并结清欠费。2015年5月28日原告与贵州鲜花百盛购物有限公司签订补充协议，约定由于发生合同不能继续履行的事由，原告不再承租上述房屋（除夹层外）并应于签订协议5日内将房屋腾空返还贵州鲜花百盛购物有限公司，期满封铺，原告与租赁户之间的纠纷自行处理，与贵州鲜花百盛购物有限公司无关。2015年6月4日原告将被告店铺内的物品搬出另行存放。2015年6月18日贵州鲜花百盛购物有限公司向原告发出公告要求腾空借用作为存放物品临时仓库的房屋，逾期强制搬离。另查位于本市南明区中华南路1号鲜花大厦16层房屋业主现由贵阳神奇星岛酒店有限公司变更为贵阳百强商业发展有限责任公司。审理中被告以案涉商铺属贵州鲜花百盛购物有限公司所有，本案的处理结果与该公司有利害关系为由，申请追加该公司作为第三人参加诉讼。同时被告申请对原告提交的使用管理合同上所有的业主印章及签名进行鉴定。另被告于2015年7月13日提出商铺经营及财产损失鉴定申请，于2016年5月3日撤回上述鉴定申请。一审法院认为，本案的租赁合同双方为原告与第一被告，第二被告并非合同当事人，故在本案中不应承担责任。本案的争议焦点为原告与第一被告谁为违约方？原告与第一被告签订的商铺租赁合同及第一被告与贵州盛筑商贸经营管理有限公司签订的物业服务协议系三方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，各方应按合同约定履行各自权利义务。现原告以被告拖欠2015年3月16日后的租金并从未缴纳过物业管理费违约，要求解除合同。2015年4月9日原告向被告作解除合同及商铺腾空告知函，以被告欠费违约要求被告于2015年4月15日办理解除合同事项等。同日被告向原告交纳截止2015年3月16日前所欠的租金及物管费34000元。被告的交费事实说明被告确有欠费行为，且欠费并未结清。物业管理费方面根据三方合同约定，水电费及物业管理费被告同意由原告代收代缴，收费方贵州盛筑商贸经营管理有限公司也委托原告代为收取物业管理费用并约定由原告垫付后向用户追偿，故原告方可依约定要求被告支付水电费及垫付的物业管理费。现被告称物业管理费与本案租赁合同纠纷无关，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”，被告应向原告承担违约责任后再与物业管理方另行解决双方纠纷。现因第一被告具有合同约定的“逾期交纳各项费用，给原告方及商铺所有人造成严重损害”的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，原告可与第一被告解除合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案原被告间的合同自原告通知被告解除合同日即2015年4月15日解除。原告要求被告支付从2015年3月16日起至2015年4月2日止拖欠的租金27640元（138200元÷3个月÷30天×18天）及从2015年3月16日起至2015年5月26日止的违约金1326.72元（27640元×2%÷30天×72天），之后的违约金按每天18.43元计算至被告付清日止。该138200元标准与合同约定的135600元不相符合，也与原告开具的2015年2月11日至同年5月10日被告应缴纳租金118200元不相符合，法院按其缴费单载明金额予以支持。故被告应支付原告从2015年3月16日起至2015年4月2日止拖欠的租金23640元（118200元÷3个月÷30天×18天）。原告要求的违约金低于合同约定标准，法院从其自愿，至2015年5月26日止的违约金相应调整为1134.72元（23640元×2%÷30天×72天），之后的违约金调整按每天15.76元计算至被告付清日止。原告要求被告赔偿因场地侵占从2015年4月15日起至2015年5月26日止的损失106493.33元（138200元÷3个月÷30天×42天＋42天×1000元），之后的损失按每天2535.56元计算至被告店内物品清退之日。同上法院按从2015年4月15日起至2015年5月26日止的损失97160元（118200元÷3个月÷30天×42天＋42天×1000元）予以调整，之后的损失按每天2313.33元予以调整，因原告于2015年6月4日已将被告商铺中物品搬离，故该损失费用应计至该日止，为117980元（118200元÷3个月÷30天×9天＋9000元＋97160元）。原告要求被告支付从2014年6月20日起至2015年4月2日止垫付的物业管理服务费103607元及从2014年6月20日起至2015年3月20日止违约金9747元（10830元×2%×45），之后的违约金按每天69.07元计算至被告付清日止。因被告已结清2015年3月16日止的物管费，原告要求从2014年6月20日起计算法院不予支持，支持从2015年3月16日至2015年4月2日止的物业管理服务费，且交费标准按原告提供的盛筑鲜花生活广场水电费、物业管理服务费代收/垫付明细表载明的每月9441元标准计算，为9441元÷30天×18天＝5664.6元，原告要求的物业管理服务费违约金低于合同约定标准，从其自愿，2015年3月16日后的违约金按每天3.78元计算至被告付清日止。原告要求被告对其造成的名誉损失赔礼道歉，该诉求属侵权之诉，不宜在本案中一并处理。被告以案涉商铺属贵州鲜花百盛购物有限公司所有，申请追加该公司作为第三人参加诉讼。经法院调取证据显示贵州鲜花百盛购物有限公司并非业主而系业主委托方，由于业主方或委托方均有各自权利义务关系，与被告没有直接法律关系，且贵州鲜花百盛购物有限公司表示原告与租赁户之间的纠纷自行处理，与其无关，故本案的处理既不需要业主方或委托方参与查清事实，处理结果也与业主方或委托方无关联，故法院对被告的申请不予采纳。被告申请对原告提交的使用管理合同上所有业主的印章及签名进行鉴定，因鲜花大厦16层的原业主贵阳神奇星岛酒店有限公司对原告行使诉权并无异议，故被告的该申请并无必要，法院不予支持。综上所述原告的诉讼请求法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告贵州盛筑鲜花商业管理有限责任公司与被告李雪签订的商铺租赁合同于2015年4月15日解除；二、被告李雪于本判决书生效后立即支付原告贵州盛筑鲜花商业管理有限责任公司租金23640元及从2015年3月16日起至2015年5月26日止的违约金1134.72元，之后的违约金按每天15.76元计算至付清日止；三、被告李雪于本判决书生效后立即赔偿原告贵州盛筑鲜花商业管理有限责任公司从2015年4月15日起至2015年6月4日止的商铺占用损失117980元；四、被告李雪于本判决书生效后立即支付原告贵州盛筑鲜花商业管理有限责任公司物业管理服务费5664.6元，2015年3月16日后的违约金按每天3.78元计算至付清日止；五、驳回原告贵州盛筑鲜花商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2517元、反诉费1065元由被告李雪负担2491元，原告贵州盛筑鲜花商业管理有限责任公司负担1091元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，盛筑鲜花管理公司与李雪签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容与法不悖，应属有效合同，当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。该《房屋租赁合同》第九条约定：“……（二）商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回出租商铺：……6、拖欠租金15个工作日以上的”。经庭审查明，上诉人李雪应于2015年2月16日缴纳2015年2月11日至2015年5月10日期间使用涉案房屋的租金，但经被上诉人盛筑鲜花管理公司多次催缴，其始终未予缴纳，后被上诉人盛筑鲜花管理公司分别于2015年4月3日、2015年4月9日通知上诉人李雪解除双方《房屋租赁合同》，上诉人李雪未予答复，直至2015年4月15日被上诉人盛筑鲜花管理公司再次通知上诉人李雪解除双方《房屋租赁合同》时，上诉人李雪才交清2015年3月16日前其所欠缴的房屋租金，可见，上诉人李雪拖欠租金已达15个工作日以上，符合双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，被上诉人盛筑鲜花管理公司已依约获得了合同单方解除权，且被上诉人已于2015年4月15日尽到了解除合同的通知义务，故一审法院根据被上诉人盛筑鲜花管理公司的请求判决上诉人李雪与被上诉人盛筑鲜花管理公司签订的《房屋租赁合同》于2015年4月15日解除，并按照《房屋租赁合同》的约定判决上诉人李雪支付其欠付的租金、违约金、物业管理费以及商铺占用费并无不当，本院予以维持。至于上诉人李雪主张系被上诉人盛筑鲜花管理公司故意拖延时间拒收租金才造成其拖欠租金的假象，因其未能提出证据证明该主张，故本院对其主张不予采纳。关于上诉人李雪认为一审法院对其追加贵州鲜花百盛购物有限公司为本案第三人的申请不予采纳，无法查清案件事实导致一审判决错误，本院认为，贵州鲜花百盛购物有限公司并非本案《房屋租赁合同》的当事人，其与本案无法律关系，且本案的处理结果与其亦不存在利害关系，故一审法院对上诉人李雪的申请不予采纳，并无不当，本院予以维持。另因上诉人李雪在一审中并未提起反诉，一审法院判决上诉人李雪负担反诉费1065元实属笔误，本院予以纠正。
综上，上诉人李雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2517元，二审案件受理费7164元，均由上诉人李雪负担。
本判决为终审判决。
审判长 王蓉
审判员 田勇
审判员 刘劼
二〇一六年十二月十三日
书记员 王芸