山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第619号
上诉人（原审原告）唐凯，男，1981年5月30日出生，汉族，无业，现住济南市。
委托代理人刘鹏，男，1981年11月13日出生，汉族，济南市中春庭法律服务所法律工作者，住济南市。
被上诉人（原审被告）崔阳，女，1969年7月19日出生，汉族，上海奥登饲料有限责任公司副总经理，户籍所在地山东省临沂市，现住济南市。
委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南文宇房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人安文娟，总经理。
上诉人唐凯因与被上诉人崔阳、济南文宇房地产经纪有限公司（以下简称文宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字3110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人唐凯及其委托代理人刘鹏，被上诉人崔阳的委托代理人高强到庭参加诉讼，被上诉人文宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定：坐落于济南市槐荫区某号房产为崔阳所有。2013年11月15日，唐凯（乙方）、崔阳（甲方）、文宇公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、房产状况。甲方自愿出售位于济南市槐荫区某号房产给乙方，房屋产权人为崔阳，建筑面积128.64平方米。另，合同中手写注明“房屋有抵押，由乙方首付款解押”。二、成交价格。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为137万元。该房屋产权过户相关费用：甲方承担下证产生的费用，乙方承担过户当中产生的费用。三、乙方于本合同签订时向甲方交付定金5万元整。四、付款方式。采用按揭贷款方式，乙方应在合同签订之日后30日内，即2013年12月15日之前，将首付款（含定金）77万元（注：合同中，77万元后的空白处未填写）。乙方采取银行贷款的方式支付剩余房款，剩余房款60万元放贷之日由银行向甲方支付；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割前、后（注：合同中，“前”、“后”二字并未做标记）3日内，丙方将首付款支付给甲方。五、中介费及支付方式。甲乙双方应与本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定支付中介费用。上述费用不包括交易过户过程中，甲乙双方所需支付有关部门的交易税费及相关手续费。六、丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方应在本合同签订之日起30日内，由丙方协助办理房产过户及相关手续。七、甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属等经济纠纷，权属无任何瑕疵。同户籍及相关亲属同意出售；否则，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还乙方定金。八、甲方应在立契之日起20日内，将本合同项下房屋的钥匙交付给乙方，并保证在7日内将所有户口迁出，否则，视为违约，乙方应在接收房产的同时进行物业交割验收。九、交房时，甲方应保证以下设施正常使用，并完整交付给乙方（注：合同中配套设施表中，上下水、电、天然气、管道液化气、暖气、有线电视项下均为空白，未进行填写）。本条款内所有房屋的设施及水电、气、暖、物业费等交付情况由乙方在交付房屋时验明，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担。十、在签订本合同之日起，甲方应维持房屋现状，不得改变。若交付房屋时，房屋状况与本合同约定的房屋状况不符，甲方应当恢复原状，否则乙方可以恢复原状，甲方应支付乙方为恢复原状所需费用两倍的违约金。十一、如乙方采用按揭方式付款，则房屋过户后7日内，乙方应办理抵押登记手续。十二，违约责任。1.甲方若违反本合同第六条的约定，则视为单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金，并支付买卖合同成立时丙方可能收取的全部中介费用；2.乙方若违反本合同第六条的约定，则视为单方解除合同，其无权要求返还定金并支付买卖合同成立时丙方可能收取的全部中介费用；3.如甲乙双方均违反本合同第六条的约定，则甲乙双方各自承担买卖合同成立时丙方可能收取的全部中介费用的一半；4.甲乙双方立契后，如甲乙任何一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同约定总房价款3‰的违约金；5.委托代理人签订本合同需要出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人自己承担；6.如乙方未按照第十一条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付房屋总价款的3‰的违约金，并赔偿甲方因此造成的损失，若逾期30日乙方仍不履行，甲方有权解除合同；7.甲乙任何一方违约造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方的中介费用。十三、其他约定事项（须经三方协商一致，可以变更以上条款）：1、甲方保证此房屋无任何纠纷，可进行房屋交易；2、乙方保证自身信用良好，无不良记录；3、甲乙双方应积极配合丙方工作，不得延误；4、双方约定，在甲方办理房产证后5个工作日内，乙方将首付款770000元（含定金50000元）交付于甲方；5、在房屋过户之前，产生的水、电、天然气及物业费由甲方承担。十四、如果本合同第十三条的约定和其他条款的约定不一致，以第十三条的约定为准。
2013年11月15日唐凯、崔阳签订房屋买卖合同时，崔阳尚未办理涉案房屋的产权证书，涉案房屋存在抵押。2014年1月2日该房屋进行了产权登记，所有权人即为崔阳，房屋所有权证号为济房权证槐字第某号，房屋坐落登记情况为“槐荫区”，与2013年11月15日原被告签订房屋买卖合同中约定的“济南市槐荫区”不同，但双方在本案审理中确认实际为同一房屋。该房屋设定抵押亦进行了登记，债权人为中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行，抵押金额为350000元，抵押期限自2003年12月12日至2023年12月11日。
审理中，唐凯与崔阳确认房产登记流程为：崔阳先行办理涉案房屋的房产证到自己名下，唐凯向崔阳支付首付款，崔阳交付房屋并以首付款办理解押手续，待解除抵押后，崔阳再协助唐凯办理过户手续，唐凯办理完毕过户手续后再办理按揭手续向崔阳支付剩余款项。就履行时间，唐凯认为，2013年11月15日签订合同时，双方已有约定，合同签订之日起30日内，由文宇公司协助办理房产过户及相关手续。但直至2013年12月15日，崔阳尚未将房产证办到崔阳名下，也就不能在文宇公司的协助下与唐凯办理过户手续。据此，唐凯认为崔阳违约，要求崔阳承担违约责任。崔阳述称，签订协议后，崔阳曾到房管局办理房产证，当时济南市地税部门因系统升级在半个月内不办理契税业务，后双方曾一同到房管局咨询办证事宜，房管局工作人员说2014年1月5日能下证，当时唐凯也在场同意了。并且，唐凯当时急于用房，崔阳还与唐凯约定，首付款降为50万元，唐凯交付首付款后崔阳交付房屋，但之后唐凯未交付首付款50万元。唐凯述称，确与崔阳去过房管局，房管局工作人员说2014年1月5日能下证，当时唐凯认为该时间已经过了合同约定的30天，有所不满，但考虑到30天都等了，再等几天也行，遂同意崔阳在2014年1月5日办理房产证到崔阳名下后再继续履行合同，唐凯急于用房，与崔阳约定了支付50万元后崔阳交付房屋。因唐凯担心涉案房屋存在纠纷，崔阳担心唐凯无法支付房款，经唐凯提议，唐凯与崔阳约定签订一份补充合同进一步明确各自的权利义务。崔阳述称，其找律师起草补充协议，律师起草后并未告知崔阳协议内容即通过文宇公司将补充协议草稿交付给唐凯。唐凯述称，文宇公司将补充协议交付给唐凯，协议内容为如唐凯不能办理贷款，则崔阳不退还唐凯已经交付的首付款，其认为该份协议内容过分，无必要与崔阳协商，当即将补充协议撕毁，就未再履行房屋买卖合同。
另查明，唐凯分别于2013年11月15日、2013年11月19日向崔阳交付定金50000元、2000元，崔阳分别出具了收条。审理中，唐凯提交郭凯、张超出具的证明各一份，内容均为：该二人系文宇公司职工，于2013年11月15日介绍唐凯购买涉案房屋，唐凯共计交付了购房定金52000元。双方约定，签订合同起20日内崔阳向唐凯交付钥匙，30日内崔阳协助唐凯办理完毕涉案房屋的过户手续。后唐凯多次催促崔阳履行合同义务，其均以各种理由拖延。2013年12月15日后，唐凯找到郭凯、张超协商退还定金、赔偿违约金及终止合同事宜，崔阳均以各种借口不退还定金、不赔偿违约金也不解除合同。特此证明。崔阳对两份证明均有异议，述称其并未委托郭凯、张超出售房屋，该二人无权处置其房屋。唐凯又提交张超于2013年11月15日书写的收条一份，载明收到唐凯购买房屋中介服务费12000元，唐凯据此要求崔阳返还中介服务费12000元。崔阳提出异议，称未见过该份收条，且中介费数额为10000元，文宇公司已经退还给唐凯。对于中介费，唐凯限期内未提交其他证据。
审理中，崔阳提交唐凯的个人信用报告复印件，述称唐凯的信用记录显示其存在不良信用记录，有违房屋买卖合同第十三条的约定。唐凯对该复印件不认可，认为该复印件与本案无关，无法证明唐凯不具有贷款资格。
原审法院认为：唐凯与崔阳、文宇公司签订的《房屋买卖合同》系合同各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。就违约责任的问题，唐凯认为，在其缴纳定金后，即应由崔阳履行义务，为唐凯办理过户手续，崔阳未协助唐凯办理过户，有违合同约定，应承担违约责任。崔阳辩称，依据约定，唐凯交付首付款后崔阳才能为其办理过户手续，过户后唐凯再交付余款。现唐凯未依约交付首付款，致使合同无法继续履行，有违《房屋买卖合同》的约定，应承担违约责任。原审法院认为，唐凯曾提出签订补充协议，但双方并未就补充协议的具体内容达成合意，故唐凯与崔阳应履行双方签订的《房屋买卖合同》及双方已达成合意的口头约定，依据双方合意，买卖房屋、办理过户的流程应为崔阳办理涉案房屋的房产证到自己名下，唐凯交付首付款，崔阳交付房屋并以首付款解除抵押。崔阳已经按约办理了房产证，则唐凯应如约交付首付款。现唐凯因签订补充协议事宜与崔阳发生纠纷，拒不缴纳首付款，但其并未提交证据证明其所述补充协议的内容，崔阳也不认可，且签订补充协议本需双方进行磋商，唐凯本人提议签订补充协议，后又因补充协议事宜磋商不成不履行双方已经达成的合意，拒不交付首付款致合同无法继续履行，唐凯此举有违合同约定。唐凯还认为，依据《房屋买卖合同》第六条，唐凯与崔阳应自合同签订之日起30日内由文宇公司协助办理房屋过户手续，而30日后，崔阳尚未将涉案房屋的房产证办至其自己名下，更不能协助唐凯办理过户，崔阳违约，应承担违约责任。崔阳辩称，2013年12月底，唐凯与崔阳曾共同到房管局咨询崔阳办理房产证事宜，房管局工作人员称2014年1月5日能下证，唐凯也认可了该时间，故崔阳并未违约，不应承担违约责任。原审法院认为，对于合同履行的时间，《房屋买卖合同》第六条仅约定“甲乙双方应在本合同签订之日起30日内，由丙方协助办理房产过户及相关手续”。从签订合同到崔阳协助唐凯办理过户手续，还要经过崔阳办理涉案房屋的房产证、唐凯交付首付款、崔阳解除设立在涉案房屋上的抵押等程序。对于崔阳何时将房产证办至自己名下，合同并未具体约定。且办理房产证还应遵循房产登记部门的办证程序，唐凯与崔阳无法控制该时间。同时，唐凯与崔阳也明确，该二人曾到房管部门咨询办证时间问题，房管部门工作人员称2014年1月5日可下证，唐凯虽不满，但也同意，由此说明唐凯与崔阳已经就崔阳办理房产证到自己名下的具体时间达成了新的合意，而不是再继续执行原合同的约定。根据房屋权属状况信息查询表显示，崔阳于2014年1月2日进行产权登记，符合与唐凯的约定，并未违约。按双方形成的新合意，此时唐凯应向崔阳交付首付款50万元，然后崔阳办理房产抵押的撤销手续，双方再进一步办理房产的过户手续。从履行时间上来说，唐凯交付购房首付款在前，崔阳办理抵押撤销及协助过户在后。因此，唐凯在未向崔阳交付首付款的情形下认为崔阳逾期未将该涉案房产协助办理至其名下、构成违约的主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，唐凯未履行购房约定，其无权要求崔阳双倍返还定金；且依据法律规定，唐凯作为给付定金的一方，不履行约定的债务，亦无权要求崔阳返还定金，故唐凯要求崔阳双倍返还定金104000元的诉讼请求，不予支持。
除要求崔阳双倍返还定金104000元外，唐凯还请求解除《房屋买卖合同》。首先，基于以上查明事实，崔阳在涉案房产交易过程中并无违约情形，反而是唐凯未按双方约定及时交付首付款，其行为构成违约。作为违约方，按照法律规定，唐凯无权解除合同，但在审理中，崔阳最终同意解除合同，由此表明唐凯与崔阳就合同解除形成了合意。另，本案涉及的《房屋买卖合同》还涉及丙方即文宇公司，但文宇公司并非房屋买卖双方，其虽然在合同中作为一方当事人，但并无实质上的房屋买卖权利及义务，其只是涉案房屋买卖的居间人，且其在本案审理中未到庭、放弃答辩权利，因此对唐凯要求解除就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》予以支持。
唐凯还要求崔阳支付唐凯已支付给文宇公司的中介费12000元，但从证据本身而言，其仅提交张超书写的收条一份，张超的身份无法确定，且该收条并非正式发票，唐凯限期内未提交其他证据证明其向文宇公司支付中介费的情况，其证据并不充分，崔阳亦对中介费的数额提出异议，故该12000元是否是文宇公司收取的中介费不能认定；同时依据《房屋买卖合同》，甲乙任何一方违约造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方的中介费用。现唐凯因未及时向崔阳支付首付款致合同无法继续履行，即使该12000元确为中介费，其亦无权要求崔阳支付，故对于唐凯的该项诉讼请求，亦不予支持。
此外，崔阳还认为，唐凯信用记录显示其存在信用瑕疵，违反了《房屋买卖合同》第十三条的约定，但其所提交的信用查询报告复印件并无信用查询机构公章，唐凯对该打印件并不认可，崔阳也未提交其他证据，故其该项答辩意见证据并不充分，不予采信。崔阳还认为，唐凯经济实力有限，无经济能力购买涉案房屋，亦无法办理贷款，唐凯购买涉案房屋涉嫌合同诈骗罪。原审法院认为，崔阳仅依据信用报告确认唐凯的经济实力，进而认为唐凯涉嫌犯罪，缺乏相应证据，对其该项答辩意见，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告唐凯、被告崔阳、被告济南文宇房地产经纪有限公司于2013年11月15日签订的关于买卖坐落于济南市槐荫区的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。二、驳回原告唐凯要求被告崔阳双倍返还定金104000元的诉讼请求。三、驳回原告唐凯要求被告崔阳支付中介费12000的诉讼请求。案件受理费3660元，保全费1170元，由原告唐凯负担。
上诉人唐凯不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，证据不充分。原审判决仅依据崔阳的陈述作为定案依据于法无据。在本案中，三方签订的房屋买卖合同是三方真实意思表示，三方均应受其约束，该合同也应是本案中认定事实的基本依据。原审判决并没有以该合同为依据，而是多次以崔阳的口头陈述为定案依据。崔阳的口头陈述与事实严重不符。唐凯没有违约，且与崔阳也没有形成新的合意。原审判决以唐凯有意思表示为依据，认定双方有了新的合意，且在无证据佐证的情况下就认定双方形成了新的合意，有悖事实。原审判决认定的所谓新的合意，违背主合同的约定，实属无效。根据三方签订的《房屋买卖合同》第十六条约定，补充协议应当采取书面形式。即使按原审判决认定的双方有新的合意，该合意是对原合同内容的变更，属于新的要约及承诺，其成立要件应遵循原合同的相关约定。且该合意成立的前提应是三方都知晓且都同意，并应以书面形式确定下来形成补充协议才对相关当事人有约束力。但事实是文宇公司从头至尾并未参与其中，故所谓的合意未形成书面的补充协议，违反了原合同第十六条的约定。故唐凯与崔阳的所谓新的合意并不成立，相关当事人还应以原合同的约定为准。原审判决适用法律错误。根据《合同法》第九十七条及《民法通则》第一百一十五条之规定，合同的解除应当附带定金的返还。综上，原审判决错误，请求二审法院撤销原判，并依法改判或将本案发回重审。
被上诉人崔阳辩称，根据合同约定和原审法院查明的事实，因房屋设有抵押限制，崔阳需用唐凯的首付款办理抵押权注销手续，因此，唐凯作为先履行一方未履行交付首付款的义务，崔阳作为后履行一方有权拒绝其履行请求，且不承担违约责任。双方签订合同后，崔阳即着手缴纳契税并办理房产证，只是因为税务部门系统升级和房管局的原因才导致2014年1月2日将涉案房屋登记在崔阳名下。因此，崔阳积极履行办证义务，而唐凯在崔阳取得房产证后不支付首付款，构成违约，无权收回定金。唐凯认为双方没有形成新的合意，应为无效。既然没有成立，何来无效？唐凯的说法自相矛盾。唐凯的违约行为给崔阳造成了损失，崔阳保留进一步追究其违约责任的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人文宇公司未答辩。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人唐凯与被上诉人崔阳签订涉案房屋买卖合同时，该房屋尚未取得房产证。二审期间，被上诉人崔阳提交其代理人与济南市地方税务局槐荫分局办税大厅人员的谈话笔录一份、缴纳涉案房产契税完税证一张、委托代理协议、交费收据一份、所有权转移登记申请书一份、领证证明一份、崔阳与唐凯短信记录一宗，用以证明其与唐凯签订房屋买卖合同后积极履行合同义务。上诉人唐凯认为崔阳二审期间提交的证据已过举证期限，不能认定为新证据。
本院认为，本案当事人争议的焦点为各方在履行《房屋买卖合同》时是否存在违约行为。
本案中，唐凯与崔阳、文宇公司签订的《房屋买卖合同》系合同各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
依照当事人《房屋买卖合同》第六条的约定，文宇公司应在2013年12月15日前协助崔阳将涉案房屋的产权证书办理到唐凯名下。同时当事人又认可其办理房产证的流程为：崔阳办理房产证，唐凯支付首付款，崔阳办理房产解押，唐凯办理银行贷款以支付对崔阳的房产余款，崔阳将房产过户至唐凯名下。由于唐凯与崔阳及文宇公司签订《房屋买卖合同》时，崔阳尚未取得涉案房屋的所有权证书，导致双方未能按合同约定的时间办理过户手续。当事人的合同约定及实际约定与签订合同时的客观情况相矛盾，双方无法严格按合同约定履行。其后，唐凯与崔阳又就合同的履行期限、交付条件重新进行协商。但因双方未能就该合同的履行达成新的书面协议，从而不能继续买卖房屋，不属于唐凯故意违约所致，因此崔阳应向唐凯返还购房定金，唐凯要求崔阳返还双倍定金的诉讼请求理由不当，本院不予支持。对于唐凯要求崔阳赔偿其向中介支付的中介费用，因唐凯对其支付的中介费用证据不足，原审法院对该费用并未认定，二审期间，唐凯亦未提供新的证据证明其主张，对于唐凯的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第3110号民事判决之第一、三项。
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第3110号民事判决之第二项及诉讼费用的负担。
三、被上诉人崔阳返还上诉人唐凯购房定金52000元，于本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3660元，由上诉人唐凯负担1830元，被上诉人崔阳负担1830元，保全费1170元，由上诉人唐凯负担；二审案件受理费3660元，由上诉人唐凯负担1830元，由被上诉人崔阳负担1830元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 王立强
二〇一四年十一月七日
书 记 员 杨 云