宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁03民终437号
上诉人（原审被告）：吴忠市利通区星期六儿童成长乐园，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区永昌汇金时代*楼东侧星期六水上乐园。
经营者：杨梅，该儿童成长乐园业主。
被上诉人（原审原告）：吴忠市北辰物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区中央大道东侧双拥路。
法定代表人：牛存德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：牛捷，女，1981年2月21日出生，回族，高中文化，系吴忠市北辰物业服务有限公司会计，住宁夏回族自治区吴忠市利通区黄河水韵3号楼1单元1楼东户。特别授权代理。
上诉人吴忠市利通区星期六儿童成长乐园（以下简称星期六儿童成长乐园）因与被上诉人吴忠市北辰物业服务有限公司（以下简称北辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2018）宁0302民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人星期六儿童成长乐园的经营者杨梅、北辰物业公司的委托诉讼代理人牛捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星期六儿童成长乐园上诉请求：确认一审民事判决书认定事实不清，证据不足，依法发回重审或改判。事实和理由：一、1.上诉人不是本案适格主体。被上诉人提交的证据房屋租赁协议系吴忠市利通区房地产开发有限公司与丁立军签订的，双方对涉案房屋的权利义务进行了约定，协议中无任何星期六儿童成长乐园及杨梅的签字或印章。因此，星期六儿童成长乐园并非本案适格被告，应驳回被上诉人的起诉。但一审法庭在未查明涉案房屋是否与星期六儿童成长乐园及杨梅存有关系的情况下直接判决上诉人承担责任缺乏事实依据。2.被上诉人不是本案适格原告。被上诉人提交的证据物业服务合同，只能证明该物业公司同滨河锦都业主委员会订立物业服务，即针对小区内住宅业主和物业使用者间的物业服务，而涉案房屋系吴忠市利通区房地产开发有限公司所有的商业门面房，不存在物业服务关系，因此原告不是本案适格主体。二、一审判决认定事实不清，证据不足。如上所述，被上诉人提交的证据物业服务合同，只能证明该物业同滨河锦都业主委员会订立物业服务，即针对小区内住宅业主和物业使用者间的物业服务，而涉案房屋系吴忠市利通区房地产开发有限公司所有的出租给丁立军的商业门面房，被上诉人与吴忠市利通区房地产开发有限公司、丁立军、星期六儿童成长乐园均不存在物业服务关系。房屋租赁协议亦不能证明上诉人与涉案房屋存在关系。因此，一审认定被上诉人提供物业服务，享有收取物业费的权利及认定上诉人交纳物业费和违约金认定事实错误，证据不足。请二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人北辰物业公司辩称，上诉人租用吴忠市滨河锦都房屋，被上诉人给上诉人提供物业服务，上诉人拖欠被上诉人2015年6月1日至2017年6月1日物业费14400元，被上诉人多次催要但上诉人拒绝支付物业费，故诉至法院。杨梅是星期六儿童成长乐园的经营者，我们每次去催要物业费时杨梅都在场。我们的物业服务有绿化、打扫卫生、房屋的维护和维修等，上诉人星期六儿童成长乐园确实在物业服务范围内，我们在一审提交的证据即物业服务委托合同及租赁合同都能证明。我们认为上诉人的主体不适格的理由不能成立。
北辰物业公司向一审法院起诉请求：依法判令星期六儿童成长乐园支付2015年6月1日至2017年6月1日期间的物业费14400元及逾期滞纳金1440元。
一审法院认定事实：2015年和2016年，北辰物业公司先后与吴忠市利通区滨河锦都小区业主委员会签订了两份《物业服务委托合同》，合同约定北辰物业公司向星期六儿童成长乐园所在的吴忠市利通区滨河锦都小区提供物业服务，商业用房物业费每月每平方米1.3元，如业主逾期未交，则按逾期之日起每天千分之三缴纳滞纳金。2015年6月1日至2017年6月1日，星期六儿童成长乐园租用北辰物业公司提供物业服务的吴忠市利通区滨河锦都小区103、104号营业房，下欠北辰物业公司2015年6月1日至2017年6月1日物业费未付，北辰物业公司通过登门索要、张贴催费通知单等形式催促缴纳，星期六儿童成长乐园均以各种理由推诿不付。
一审法院认为，星期六儿童成长乐园欠北辰物业公司物业费14400元，事实清楚，证据充分，由北辰物业公司提供的证据佐证，星期六儿童成长乐园作为债务人依法应当予以偿付。星期六儿童成长乐园至今未向北辰物业公司支付物业费14400元，显然违背上述物业服务委托合同的约定和诚实守信原则，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。北辰物业公司按照所欠物业费10%主张逾期交费违约金（滞纳金），不违反相关法律规定，予以支持。星期六儿童成长乐园虽未到庭，但根据北辰物业公司的诉讼请求及查明的事实，依法可以缺席审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告星期六儿童成长主题乐园支付原告吴忠市北辰物业服务有限公司物业费14400元及违约金1440元，共计15840元，限于判决生效后十日内付清。案件受理费196元，由被告星期六儿童成长主题乐园负担。
本院二审期间，上诉人星期六儿童成长乐园围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人北辰物业公司没有提交新证据。上诉人星期六儿童成长乐园提交的物业服务管理协议，被上诉人北辰物业公司质证意见是：真实性无异议，但北辰物业公司是在2015年2月11日进驻滨河锦都物业，在该合同前，北辰物业公司还和业主委员会签订了物业服务管理协议，协议是一年一签。本院对于上诉人提交的该物业服务管理协议的真实性予以确认，但结合北辰物业公司提交的证据，北辰物业公司在2015年2月11日便与吴忠市利通区滨河锦都小区业主委员会签订了物业服务管理协议，对协议中约定的服务范围提供物业服务，物业服务范围涉及到上诉人所实际使用的房屋，故对上诉人提供该证据的证明目的不予采信。
本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，并有各方当事人一、二审庭审陈述笔录内容，以及各方当事人原审提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然上诉人没有与北辰物业公司签订物业服务委托合同，但北辰物业公司已经与吴忠市利通区滨河锦都小区业主委员会签订了物业服务管理协议，该协议效力及于物业服务管理协议中涉及的业主；而再对北辰物业公司与吴忠市利通区滨河锦都小区业主委员会签订的物业服务管理协议审查，北辰物业公司提供的物业服务范围包含上诉人所租赁使用的吴忠市利通区明珠路南侧利通滨河锦都九号楼103号、104号营业房，上诉人经营者杨梅二审庭审中也认可实际使用该房屋，故综合以上法律规定及分析认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同法律关系，上诉人认为双方之间不存在物业服务合同关系，不是本案适格主体的上诉理由不能成立。北辰物业公司已经按照合同约定为业主或物业使用人提供了物业服务，依据合同约定有权获得物业管理费，作为物业使用人的上诉人，按时交费则是应尽义务。在被上诉人多次催交相应物业费后，上诉人仍未能交纳物业费已经违反了合同义务及诚实守信原则，一审支持被上诉人要求上诉人按照合同约定的交费标准交纳相应物业费的诉请符合法律规定，本院予以确认。对于交纳期限，上诉人二审中提出其实际使用涉案房屋的期限是从2015年7月18日至2017年5月1日，但该主张除其陈述外并无相应证据证实，而被上诉人提交的证据租赁协议以及催缴费通知单可以证实上诉人租赁使用涉案房屋是从2015年6月1日至2017年6月1日，一审认定交费期限符合证据规则，本院亦予以确认。对于上诉人应交纳的物业费数额及违约金，一审处理也是正确的。
综上所述，星期六儿童成长乐园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费196元，由吴忠市利通区星期六儿童成长乐园负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀霞
审判员张军
审判员刘磊
二〇一八年七月十一日
书记员魏玮
附：本案引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理;
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后。当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼进行法律监督。