大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第8807号
原告大连沃尔玛百货有限公司（以下简称沃尔玛公司）。
委托代理人何萍，系辽宁法大律师事务所律师。
委托代理人孙伟，系辽宁法大律师事务所律师。
被告亿欧贸易（大连）有限公司（以下简称亿欧公司）。
原告大连沃尔玛百货有限公司诉被告亿欧贸易（大连）有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何萍、孙伟，被告的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大连沃尔玛百货有限公司诉称，2013年8月2日，原、被告双方签订《租赁协议》。《租赁协议》约定：原告将原告经营场所内第F1层X号铺位出租给被告从事品牌服饰经营；租赁区域面积约为160平方米；租赁期限自2013年7月20日至2014年7月19日；租金每月为人民币34400元，管理费每月为人民币4800元，电费为1.2元/度；被告应于每月15日前向原告支付租金、管理费及电费，如逾期支付，应按中国人民银行公布的同期短期贷款年利率上浮百分之二的标准像原告支付利息，每日按复利计算；被告逾期二十个日历日未支付租金、管理费、电费等费用的，原告有权解除《租赁协议》，不予退回履约保证金；《租赁协议》解除后，被告应在五个日历日内搬离租赁区域，被告逾期未搬离，原告有权停止供水、供电并关闭被告租赁区域，被告应按《租赁协议》约定租金标准的两倍向原告支付场地占用费，并向原告支付其为搬离、拆除和存放被告财产及装置所支出的一切费用；被告还应向原告支付因追究被告违约行为而支出的律师费等费用；《租赁协议》还对原、被告双方其他权利义务进行了约定。2014年6月16日，原、被告双方续签《租赁协议》，租赁期限为2014年7月20日至2015年7月19日；租金每月为人民币36160元，电费为按市政价格/度，履约保证金为人民比122880元，《租赁协议》的其他内容同双方于2013年8月2日签订的《租赁协议》。上述《租赁协议》签订后，原告依约将铺位交付被告经营，而被告却违反《租赁协议》的约定欠缴租金、管理费及电费等费用。2015年4月20日，原告依约向被告发出《解除租赁协议函》，通知被告解除《租赁协议》，限期腾退租赁场地。因被告一直拒绝向原告支付拖欠的租金、管理费及电费等费用，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求：1，判令被告向原告支付租金人民币320618.67元、管理费人民币42560元、电费人民币3649.60元，前述三项费用的利息人民币27906.36元（暂计算至2015年11月10日，自2015年11月11日起至实际给付欠款之日止按未付欠款总额每日0.01875%的标准继续给付利息）、场地占用费人民币9642.67元、围挡制作费人民币3606.12元、律师费人民币24175元，共计人民币432158.42元。2，本案诉讼费用均由被告亿欧公司负担。
被告亿欧贸易（大连）有限公司辩称，不完全同意原告的诉讼请求。理由如下：1，租金只欠原告七个月的共250000元左右，另外有120000元抵押金在原告处，管理费是42560元，电费不欠了，场地占用费不存在，围挡制作费也不存在，律师费不同意，利息不同意给。2，原告起诉我公司的这些事实部分是有的，但是因为拖欠租金不是我公司所造成的，是沃尔玛公司自己造成的，因为原告在我公司租赁期内改了一个后门，把客流量截走了，使客流减少了三分之一，导致我公司无法正常经营，造成这些后果，而且还给我公司造成很大后果，即我公司跟生产厂家签订的合同抵押金和保证金都已经被厂家扣押，因为我公司无法完成经营任务，导致大批货物积压。3，我公司从来没有接到过原告的催款通知书，也没有签收过，我公司没有叫王微的员工。4，原告未经过我公司同意单方决定改门，因为沃尔玛公司有一个招商部门和管理部门，当时因为改门的问题，我公司和原告一直在协商，而原告的管理部门对我公司送达这些东西的时候，我公司告诉了原告的管理部门，原告称“是在2015年4月26日对被告承租的铺位实施的封铺行为，2015年4月30日被告破坏了封铺围挡将其铺位内的物品搬离”。但原告的围挡铺位行为系原告强行围挡的单方行为，我公司没有接受，现原告已将该铺位又另行租出去了，我公司的货物都已搬离，在原告强行清除的威胁下我公司搬离了承租的铺位，我公司是在2015年5月份左右自己搬离的。
经审理查明，2013年8月2日，出租人沃尔玛公司与承租人亿欧公司签订租赁协议一份，约定：“关于出租人的权利义务，第3.07规定，在本协议有效期内，出租人有权根据自己的需要，在经提前不少于三十（30）个日历日、单方向承租人发出书面通知后，对商场进行包括但不限于全部或部分关店、改造等。在该等期间，如出租人单方面基于合理判断认为上述情形对承租人的经营造成影响的，按如下办法处理：如造成承租人无法开业经营的，出租人同意免除承租人在该等期间内的租赁费用；如承租人仍可继续开业，出租人无法给予承租人任何补偿。关于承租人的权利义务，第4.02规定，承租人应按时缴纳管理费、租金及其他费用。关于设施5.01规定，出租人向承租人提供经营所需的基本供电、暖气、供水，承租人应按约定向出租人支付管理费。关于违约责任15.02约定，承租人发生下列情形之一的，出租人可以解除本协议，停止供水供电，并关闭承租人所租赁的区域，要求承租人限时搬离，履约保障金不予退回，其中第1款规定为，承租人逾期二十（20）个日历日仍未交纳租金、管理费、公用事业费等相关费用的……，关于15.03规定，出租人依据前述15.02款的约定解除本协议的无需返还履约保证金；承租人应在本协议终止之日起五日内搬离租赁区域，并有权按本协议标准的两倍向承租人收取场地占用费。关于15.04规定，承租人同意偿付出租人因追究其违约行为而产生的全部支出，包括聘请律师所产生的合理律师费用。关于15.05规定，承租人应为任何本协议下的付款期已过但仍未支付给出租人的款项支付利息，利率为中国人民银行公布的同期短期贷款年利率上浮百分之二，前述利息应自该款项应支付给出租人之日起，每日按复利计算，结算至承租人实际向出租人完全付清款之日止。第15.06规定出租人有权将所有的违约金从履约保证金中直接扣除，不足部分可以向承租人追偿。关于商业条款，租赁期限自2013年7月20日至2014年7月19日，承租人每月应向出租人交纳月租金34400元、管理费4800元、电费1.2元/度，履约保障金103200元、等同于3个月租金。本协议终止之后，在承租人交纳湾所有应支付出租人的租金和相关费用并提供出租人要求的退还保证金申请材料后三个月内，出租人无息退还给承租人，出租人有权以承租人所交之履约保证金，冲抵承租人应支付而未支付出租人的款项”。
2014年6月16日，出租人沃尔玛公司与承租人亿欧公司签订租赁协议一份，约定：“关于出租人的权利义务，第3.07规定，在本协议有效期内，出租人有权根据自己的需要，在经提前不少于三十（30）个日历日、单方向承租人发出书面通知后，对商场进行包括但不限于全部或部分关店、改造等。关于承租人的权利义务”，第4.02规定，承租人应按时缴纳管理费、租金及其他费用。关于设施5.01规定，出租人向承租人提供经营所需的基本供电、暖气、供水，承租人应按约定向出租人支付管理费，关于违约责任15.02约定，承租人发生下列情形之一的，出租人可以解除本协议，停止供水供电，并关闭承租人所租赁的区域，要求承租人限时搬离，履约保障金不予退回，其中第1款规定为，承租人逾期二十（20）个日历日仍未交纳租金、管理费、公用事业费等相关费用的……，关于15.03规定出租人以及前述15.02款的约定解除本协议的，无需返还履约保证金；承租人应与本协议终止之日起五日内搬离租赁区域，并有权按本协议标准的两倍向承租人收取场地占用费。关于15.04规定，承租人同意偿付出租人因追究其违约行为而产生的全部支出，包括聘请律师所产生的合理律师费用。关于15.05规定，承租人应为任何本协议下的付款期已过但仍未支付给出租人的款项支付利息，利率为中国人民银行公布的同期短期贷款年利率上浮百分之二。前述利息应自该款项应支付给出租人之日起，每日按复利计算，结算至承租人实际向出租人完全付清款之日止。第15.06规定，出租人有权将所有的违约金从履约保证金中直接扣除，不足部分可以向承租人追偿。关于商业条款，租赁期限自2014年7月20日至2015年7月19日，承租人每月应向出租人交纳月租金36160元、管理费4800元、电费按市政价格。关于交纳方式，一月交，承租人应将下一期的上述款项在当期28日前向出租人交纳。履约保障金122880元、等同于3个月租金。本协议终止之后，在承租人交纳完所有应支付出租人的租金和相关费用并提供出租人要求的退还保证金申请材料后三个月内，出租人无息退还给承租人，出租人有权以承租人所交之履约保证金，冲抵承租人应支付而未支付出租人的款项”。
2015年1月28日，沃尔玛公司向亿欧公司发出催款通知书，内容为“截止本日我公司仍未收到贵方应于2015年1月15日前支付的租金及其他相关费用，共计251070.86元。”
2015年4月20日，沃尔玛公司向亿欧公司发出解除租赁协议的函，内容为“截止本日，我公司仍未收到贵方应于2015年4月3日前应支付的租金及相关费用合计381934.05元，贵方的行为已构成违约，我公司现发出通知，解除与贵方的租赁合同关系，自今日起贵方将不再享有按租赁协议约定的使用租赁场地的权利，如贵方不能在2015年4月25日前偿付上述款项，则请贵司在五日内将租赁场地清理完毕，并将该场地交还我公司，否则，我公司有权停止供水供电，并有权按租金标准的两倍向贵公司收取场地占用费”。
2015年4月21日，沃尔玛公司向亿欧公司发出限期搬离的通知，内容为“我公司再次要求贵司于4月24日前清空场地，并交还我公司，逾期仍滞留在场地内的物品将按遗弃物处理，同时，我公司将于2015年4月25日起对贵公司占用的铺位区域进行封闭”。
庭审中，被告称，“原告改小门是在2014年6月份左右改的。我经营的服装店在左侧入口处第一家。原告在东北角开一个后门，将原来员工通道改为购物班车通道，并改为招商区，原告这一行为影响了我的客源，导致我无法经营，后我一直和原告的招商主管部门协调，均无结果。”
本院所确认的上述事实，有本案双方当事人的陈述，原告提供的租赁协议、《催款通知书》、《租户催款通知书签收记录表》、解除租赁协议函》、解除租赁协议函签收记录表、《限期搬离通知》、《限期搬离通知》的张贴照片、《99项目申请/更改/删除表》、《无增值税发票付款确认表》、《费用供应商付款表》、围挡照片、围挡制作费发票、法律服务需求单、发票、《兴业银行汇入回单等证据材料，被告提供的租赁合同、被告与厂家的订购合同、三年周期的经营表等证据材料及本案庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。
鉴于原、被告于2013年8月2日签订的租赁协议及2014年6月16日续签的租赁协议，均系原、被告双方当事人的真实意思表示，且其内容均不违反我国法律，行政法规的强制性规定，故租赁协议均属合法有效，原、被告均应严格遵照执行，案涉租赁协议对被告应向原告支付的租金、管理费、电费均有明确的约定，但被告自2014年7月20日起就开始拖欠原告上述租金和管理费等费用，故依据案涉租赁协议的约定，被告的行为已构成违约，因此原告有权解除租赁协议，被告庭审中也认可自己已于2015年4月底撤离了案涉承租场地。
关于原告请求判令被告支付拖欠的租金320618.67元一节。原告称被告拖欠自2014年7月20日至2015年4月20日期间的租金320618.67元，被告称自2014年7月20日起曾支付了原告一次租金，但被告一直未提供有力的证据证明自己的主张，原告称被告未交纳该期间的租金，故本院结合现有证据，本院依法认定被告拖欠原告租金320618.67元，如被告以后具有了已交纳2014年7月20日以后的租金的证据后，被告依法可另行处理。鉴于原告自认被告已交纳履约保证金122880元，虽原、被告之间的租赁协议约定了如被告违约该履约保证金无需返还，但该约定过分高于被告给原告造成的损失，故该部分履约保证金可依法充抵被告拖欠的原告租金。故被告亿欧公司至今尚欠原告租金197738.67元（320618.67元-122880元）。
关于原告请求判令被告支付拖欠的管理费42560元一节。鉴于被告在第一庭审中认可，但在第二次庭审中又改称曾缴纳过一期，但被告未提供相应的证据。故对原告该节诉讼请求，本院依法予以采信。
关于原告请求判令被告支付拖欠的电费3649.6元一节。原告称被告应该向原告预交电费再由原告向市政部门缴纳（因统一走大表），被告庭审中称不欠原告的电费，鉴于原告无证据证明被告拖欠其电费，故待原告沃尔玛公司有了相应的证据后可再另行处理。
关于原告请求判令被告支付拖欠的租金及管理费的利息一节。鉴于原、被告之间的租赁协议第15.05规定，承租人应为任何本协议下的付款期已过但仍未支付给出租人的款项支付利息。但原、被告双方的租赁协议也约定了“出租人有权根据自己的需要，在经提前不少于三十（30）个日历日单方向承租人发出书面通知后，对商场进行包括但不限于全部或部分关店、改造等”，由于原告另改后门的改造行为是否通知被告及是否对被告的经营行为产生影响及多大影响，鉴于经营销售业绩受地段、经营品牌、价格、服务等多种因素的影响，且被告主张的客流减少与销售业绩之间存在多大的因果关系，均难以认定。故本院综合考虑原、被告双方的情况，对原告该节诉讼请求，本院依法不予支持。
关于原告请求判令被告支付场地占用费9642.67元一节。鉴于原告曾责令被告应于2015年4月24日前搬离租赁场地，被告也认可自己系于2015年4月底搬离的，故原告主张被告应支付场地占用费9642.67元，本院依法不予支持。
关于原告请求判令被告支付围挡制作工料费3606.12元一节。鉴于原告曾责令被告应于2015年4月24日前搬离，被告也认可自己系2015年4月底搬离的，且该部分费用系原告于2015年4月25日发生并支付给第三人某公司的，该部分费用系原告为避免扩大自己的损失而支付的，故原告主张被告应支该部分费用，本院依法予以支持。
关于原告请求判令被告支付律师费24175元一节。鉴于原、被告之间的租赁协议第15.04规定，“承租人同意偿付出租人因追究其违约行为而产生的全部支出，包括聘请律师所产生的合理律师费用”。鉴于原告提供了自己为追索被告欠款而支付的律师费24175元的充分证据（包括法律服务单、发票、银行汇款记录等），故原告该节诉讼请求，本院依法予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四之规定，判决如下：
一、被告亿欧贸易（大连）有限公司于本判决生效后10日内支付原告大连沃尔玛百货有限公司租金197738.67元、管理费42560元。
二、被告亿欧贸易（大连）有限公司于本判决生效后10日内支付原告大连沃尔玛百货有限公司围挡制作工料费3606.12元。
三、被告亿欧贸易（大连）有限公司于本判决生效后10日内支付原告大连沃尔玛百货有限公司花费的律师费24175元。
四、驳回原告大连沃尔玛百货有限公司提出的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7780元，及其他诉讼费50.00元，合计7830元，由被告负担5000元，由原告负担2830元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董允瑞
人民陪审员 方 靖
人民陪审员 由舒莹
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王 健