江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初3182号
原告（反诉被告）：葛宝华，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：王仁桃，江苏恒冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑学松，江苏恒冠律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南京东邺百货市场有限公司，组织机构代码78067201-8，住所地南京市雨花西路121号。
法定代表人：孙兆祥，南京东邺百货市场有限公司总经理。
委托诉讼代理人：王琴，江苏天茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马煊宇，江苏天茂律师事务所律师。
原告（反诉被告）葛宝华与被告（反诉原告）南京东邺百货市场有限公司（以下简称东邺百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）葛宝华的委托诉讼代理人王仁桃、郑学松、被告（反诉原告）东邺百货公司的委托诉讼代理人王琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛宝华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的市场铺位（营业房）租赁合同无效；2.被告返还原告已交付的租金20000元；3.被告赔偿原告装修费用为77545元、加盟费（包括授权使用费、设备费、保证金、管理费）45800元、自购设备费用7277.11元、货物损失10000元、员工工资14400元，共计155022.11元及利息；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月22日，原、被告签订《市场铺位（营业房）租赁合同》一份，约定原告承租被告位于南京市雨花西路121号A001铺位，租期为2014年10月1日至2019年9月30日。原告按合同约定支付了租金，对铺位进行装潢、加盟食品连锁、购买设备、办理营业执照、聘请员工、购买货物等大量的筹备工作。在原告店铺开业不久，南京市雨花台区城市管理行政执法局告知原告所租赁的铺位无规划许可证。2015年5月7日，南京市雨花台区食品药品监督管理局对原告经营的店铺出具了《监督意见书》，责任原告停止经营活动，因此原告的店铺至今无法正常营业。被告出租该铺位明知原告是从事食品饮食行业，在该铺位没有取得规划许可且未取得商住房房产证时就对外出租，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告与被告协商未果，现诉至法院，请求判如所请。
被告东邺百货公司辩称：原告在合同签订时，清楚双方租赁房屋的性质，被告已经按照双方约定将房屋交付原告使用，房屋的无产权并不影响原告的使用，原告也办理了营业执照。因为原告擅自改变约定用途为餐饮，原告不能够继续经营，导致其无法办理餐饮服务许可证，这种不利后果应当由原告自行承担。
反诉原告东邺百货公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告向反诉原告返还租赁房屋；2.请求法院判令反诉被告按原合同约定租金标准给付自2014年10月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费41753元及利息（自2015年10月1日起至实际给付之日止以20000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3.反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由为：2014年9月22日，反诉原告与反诉被告签订了《市场铺位（营业房）租赁合同》，合同约定，反诉原告将xx出租给反诉被告作经营食品使用；租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，每年租金20000元，本着先付款后使用的原则，于每年9月30日前缴清所有费用；反诉被告在开业前办好工商、税收等部门的手续，并按规定缴纳有关费用等。合同签订后，反诉被告支付了第一年的租金，但一直未交付第二年租金，反诉原告多次催要未果。反诉被告于2016年1月6日办理了营业执照经营范围为小吃，擅自将双方约定食品经营用途改为餐饮，也因其在开业前未办理餐饮服务许可证，致使南京市雨花台区食品药品监督管理局于2015年5月7日向其发出《监督意见书》，责令其停止经营活动。反诉原告认为反诉被告从租赁房屋开始就知悉房屋性质，且房屋性质对双方约定用于食品经营无影响，且涉案商铺至今未被拆除，不影响反诉被告使用。反诉被告经营不能，是因为反诉被告擅自改变租赁用途所致，应由反诉被告自行承担不利后果。反诉被告应按合同约定支付使用费。
反诉被告葛宝华辩称，1.涉案的商铺租赁合同因房屋无法取得相关权属证明，故是无效合同。该房屋仅仅是过道和雨棚，根本无法取得权属证明，反诉原告在订立合同前后都承诺能办理产权证，至今未办理产权证，该后果是反诉原告造成的；2.合同无效，反诉原告应当返还全部租金，承担赔偿责任；3.自双方发生争议后，该商铺已经由反诉原告实际控制，反诉被告一直与反诉原告协商均遭到拒绝，导致反诉被告损失不断扩大，反诉被告才诉至法院。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议的事实如下：2014年9月22日，葛宝华与东邺百货公司签订《市场铺位（营业房）租赁合同》两份，两份合同除租赁标的书写不一致外，其余均一致，其中一份合同约定东邺百货公司将x楼地下室自行车通道出租给葛宝华经营食品使用，另一份合同约定东邺百货公司将A001出租给葛宝华经营食品使用。两份合同均约定租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金为20000元/年，本着先付款后使用的原则，于每年的9月30日缴清所有费用。合同签订当日，葛宝华支付东邺百货20000元，东邺百货公司出具收据一张，收款事由为“x楼地下室自行车通道租金及管理费2014.10.1—2015.9.30”。后葛宝华对A001进行装修。2015年1月6日，葛宝华就涉案“铺位”办理了个体工商户营业执照，名称为xx小吃店，经营场所为南京市雨花台区雨花西路121号东邺百货，经营范围为小吃。
2014年10月29日，南京市雨花台区城市管理行政执法局向东邺百货公司出具《停工（核查）通知书》，要求东邺百货公司停止装修改造自行车通道的行为。东邺百货公司于2014年10月15日向南京市规划局雨花台分局出具报告，申请将涉案自行车通道改造为商业用途，作为市场配套使用。2014年11月6日，南京市雨花台区城市管理行政执法局向南京市规划局雨花台分局发函，称因东邺百货公司提供了原始图纸和相关图片，南京市雨花台区城市管理行政执法局无法确认涉案自行车通道是否为违章建筑，故发函询问。2014年11月12日，南京市规划局雨花台分局答复东邺百货A楼西北角规划为自行车通道，目前正在装修改造的行为未取得规划部门许可。2015年5月11日，南京市雨花台区城市管理行政执法局出具限期拆除告知书，要求东邺百货公司限期3日内自行拆除涉案违法建设的房屋。2015年5月7日，南京市雨花台区食品药品监督管理局出具《监督意见书》，因葛宝华未取得餐饮服务许可证，不得从事餐饮服务，责令其停业经营活动。
审理中，葛宝华与东邺百货公司双方确认涉案《市场铺位（营业房）租赁合同》为无效合同，涉案自行车通道的钥匙由东邺百货公司持有。
原、被告双方争议焦点如下：涉案《市场铺位（营业房）租赁合同》无效，原、被告双方的过错应当如何认定，原、被告双方的损失应当如何认定。
就双方过错问题，葛宝华就其主张提交：1.其与东邺百货公司签订的租赁合同两份，2.2014年10月15日，广厦南京置业发展有限公司和东邺百货公司两单位共同出具给南京市规划局雨花台分局报告，申请将涉案自行车通道作为市场配套使用，3.2015年1月15日东邺百货公司出具的证明1份，内容为：“兹在南京东邺（龙翔）百货市场x幢xx商户葛宝华在该铺位内经营鸡排店，特此证明！”葛宝华认为上述证据可以证实被告出租涉案“铺位”时明知原告是从事食品饮食行业，在该铺位没有取得规划许可且未取得商住房房产证时就对外出租，且在葛宝华承租过程中，东邺百货公司一直向葛宝华承诺将案涉铺位改造商业用途是合法行为，东邺百货公司具有过错，原告无过错。东邺百货公司经质证对上述证据真实性无异议，但认为上述证据可以证实葛宝华在签署涉案租赁合同时即已知悉涉案“铺位”的产权性质，证据2、证据3虽为东邺百货公司出具，但系葛宝华持着报告及证明办理涉案“铺位”的手续。
就双方过错问题，东邺百货公司提交1.东邺百货公司与葛宝华女儿王某的租赁合同两份，2.全国企业信息公示系统查询信息，3.2014年10月29日南京市雨花台区城市管理行政执法局张贴于涉案“铺位”的《停工（核查）通知书》。东邺百货公司认为上述证据可以证明王某在2010年4月1日已经开始在东邺百货公司商铺中经营食品小卖部，涉案“铺位”是在2014年临时搭建的，并且是公开行为，葛宝华知悉涉案“铺位”的产权性质，东邺百货公司认为涉案“铺位”产权性质不影响葛宝华经营食品，但葛宝华在经营时改变租赁用途，从经营食品改变为经营小吃，且在南京市雨花台区城市管理行政执法局要求葛宝华停工时，葛宝华仍继续施工，更在2015年1月取得营业执照，故东邺百货公司不具有过错，葛宝华具有过错。葛宝华经质证对证据1、证据2的真实性认可，但认为实际铺位的地点是在东邺百货公司的x幢x楼中厅位置，是合法合规的建筑，与本案的违法建筑是完全不同性质，证据1不能证明王某就知道其他商铺的租金及合法性质，与本案没有关联性；对于证据3，葛宝华虽知道通知书，东邺百货公司一直承诺可以办理合法手续，葛宝华才继续装修并经营。
就损失问题，葛宝华认为其因涉案“铺位”无法经营，造成损失，并就其主张提交：1.咕咕派品牌授权使用合同和定金合同及收据两张，证明原告为了开设鸡排店花费共计45800元，其中定金1万元，加盟费35800元，设备费1万元，定金转为设备费，合同第8条违约责任明确说到因乙方（使用方）原因导致合同解除的，费用一律不退还。2.收据5张、家装工程预算表1份、销货清单一份，证明葛宝华于2014年11月23日支付工程装修款35000元、装修施工费33815元，于2014年11月27日支付地板脚踏共计1596元，于2014年12月5日购买油烟机2500元、于2014年12月8日支付门窗空调架、栏杆、卷帘门共计3930元，另有购买瓷砖700元，上述装修费用共计77541元。3.为经营需要由王某在淘宝网购买的设备，费用总计7277.1元，包括：奶茶保温桶、筛网、垃圾桶柜、手套、假花、LED灯箱、烧烤机、小圆凳、咖啡厅桌椅组合、不锈钢夹子、量水杯、面巾、吸管、调味罐、三角铲、奶茶压膜、小票打印机等。4.冰箱货物损失10000元，冰箱中物品已过期，有实物，无书面证据提交。5.健康证2份，体检费发票2份，证明员工工资：14400元（2400元/人/月*3人*2月）。6.已支付的使用费20000元，东邺百货公司应予以退还。东邺百货公司经质证认为：对于证据1，真实性和关联性均不认可，品牌授权使用合同签订主体并非葛宝华，被授权方是胡某、王某，基于该协议项下权益义务由胡某、王某承担，与葛宝华无关；协议签订时间为2014年6月8日，当时葛宝华与东邺百货公司的租赁合同尚未签订；根据该协议的第7条第2款，加盟方的经营地址可以变更且可以办理停业手续，即便该协议与葛宝华有关，涉案租赁合同无效并不影响加盟协议的履行，且葛宝华主张的加盟费包括设备费；双方租赁合同约定葛宝华应当经营食品，葛宝华签订加盟协议时并未告知东邺百货公司，即使该损失存在，也超出了东邺百货公司在签订合同时预定的费用。对于证据2，真实性、合法性、关联性均不认可，葛宝华仅提供了收据，无法证明费用实际发生。其中2014年11月27日收据性质是定金收据，收款事由购置地板，只能证明收了200元定金的收据，不是收款事由的总款收据；收据部分没有付款单位，部分付款单位为王某，与葛宝华无关；2014年12月15日收据金额33815元，无付款单位，且该收据款项与预算表报价一致，不符合常理；2014年11月23日收据35000元付款人为王某，非葛宝华，与本案无关，一个商铺两家施工单位、两笔工程款，且装修时常2个半月，不符合常理。对于证据3，真实性合法性关联性均不认可，不能证明在淘宝网所有的购物与葛宝华有关，也无法证明这些货物实际已经购买，因为网站上购买物品存在退货的问题，购物期间发生在王某经营同商场食品店期间，如果这些购物是王某购买并不能证明这些商品是用于葛宝华经营的商铺，上述物品包括装饰装修中可以取走的物品，均可以再次使用，不能认定为损失。对于葛宝华主张的冰箱内物品损失，因无书面证据，不予认可。对于证据5，真实性、关联性不认可，不能仅凭健康证来证明健康证上的工作人员为小吃部工作人员，王某在同时期另外经营的一家食品店，不可能同时成为葛宝华店铺的工作人员。葛宝华针对东邺百货公司的质证意见解释：2014年11月23日35000元收据工程装修款指的玻璃安装的钱款；王某是葛宝华的女儿，虽然以葛宝华名义签订合同，但是实际由王某操办。王某此时虽在东邺百货公司处租有商铺，但该商铺是成品商铺，不需要装修，本案王某所涉及的装修和加盟的行为都是为了葛宝华新店作的准备。对于葛宝华已支付的租金，东邺百货公司不同意退还。
就损失问题，东邺百货公司认为葛宝华应当支付占有期间的占有使用费。葛宝华则认为涉案“铺位”已由东邺百货公司控制，其不应支付占有使用费。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。东邺百货公司就涉案租赁合同所涉的自行车通道改建为商铺未取得建设工程规划许可证，故其与葛宝华所签订的《市场铺位（营业房）租赁合同》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，东邺百货公司明知涉案自行车通道改建未取得建设工程规划许可证仍出租给葛宝华，其具有过错；葛宝华在承租时明知涉案“铺位”系自行车通道改建，且在东邺百货公司未能提供涉案“铺位”规划审批手续的情况下仍与其签署租赁合同，对涉案租赁合同的无效亦有过错，葛宝华与东邺百货公司应根据各自的过错承担相应的责任，葛宝华和东邺百货公司均陈述涉案租赁合同无效属于对方单方过错，缺乏依据，本院均不予采纳。考虑双方过错程度，本院酌定葛宝华与东邺百货公司对涉案合同所致的损失各承担50%的责任。因涉案自行车通道的钥匙已由东邺百货公司控制，东邺百货公司主张葛宝华返还无事实依据，本院不予支持。
对于占有使用费，葛宝华主张东邺百货公司将其支付的20000元全部退还，东邺百货公司主张葛宝华自2014年10月1日起继续支付占有使用费至实际交还涉案自行车通道止。本院认为，根据南京市雨花台区城市管理行政执法局2015年5月11日出具的限期拆除告知书，涉案“铺位”原本的用途为自行车通道，东邺百货公司自收取该限期拆除通知书起三日内即应予以拆除，而葛宝华于2015年5月7日起即被责令停止在涉案自行车通道从事餐饮服务，其在2015年5月7日后无法使用涉案自行车通道，且葛宝华亦未再实际使用，故葛宝华在2015年5月7日后不应向东邺百货公司支付占有使用费，但在2015年5月7日前在葛宝华实际使用期间仍应向东邺百货公司支付占有使用费，故对葛宝华要求退还其已支付的20000元占有使用费本院仅支持8000元（20000元-20000元/365天*219天），超出8000元部分本院不予支持；对东邺百货公司主张葛宝华支付自2015年5月7日后的占有使用费的主张不予支持。
对于葛宝华主张的损失，本院认定如下：1.葛宝华为经营鸡排店而发生的加盟费35800元、设备费10000元。咕咕派品牌授权使用合同虽由王某签订，但实际为葛宝华使用，故该合同发生的费用应为葛宝华为经营涉案“铺位”而发生的。该合同中约定的使用期限为2014年7月8日起至2017年7月7日止，葛宝华已使用至2015年5月7日，该期间的加盟费用应当予以剔除。合同虽约定被授权方可以变更经营地址，但要求在原合同区域范围内变更，本案中葛宝华在涉案租赁合同约定的自行车通道无法经营的情况下，在合同约定的区域范围东邺百货公司内变更区域经营的可能性较低，且葛宝华实际亦未办理变更手续，故其支付的加盟费35800元在扣除已使用的期间后剩余部分25855.6元（35800元-35800元/36个月*10个月）应认定为损失；对于设备费，因设备未灭失，不存在损失，故对葛宝华主张的10000元设备损失不予支持。2.对于装修损失。葛宝华主张的地板脚踏1596元仅有定金收据，本院不予支持；油烟机可继续使用，本院对油烟机费用亦不予认定；其提交的工程装修款35000元，装修施工费33815元，门窗空调架、栏杆、卷帘门等攻击3930元，瓷砖700元，合计73445元，虽收据部分付款单位为王某，部分无付款单位，但王某系葛宝华女儿，且王某与东邺百货公司之间的租赁合同经营地点为东邺百货公司x幢x楼中庭位置，可以认定上述费用系葛宝华为经营涉案自行车通道需要实际发生，但应当考虑葛宝华使用期间（2014年10月1日至2015年5月7日）的折旧费用，故本院认定葛宝华的装修损失为64631.6元（73445元-73445元/5年/365天*219天）。3.淘宝网上购买的设备7277.1元，因葛宝华仅提供王某的购买记录的截图，不足以证明该淘宝网的购物行为与本案具有关联性，本院对葛宝华的该项主张不予支持。4.冰箱货物损失10000元，因葛宝华未就其主张的冰箱货物损失提供进货记录等凭证，亦未经定损，故对葛宝华的该项主张本院亦不予支持。5.员工工资损失14400元（2400元/人/月*3人*2月）。葛宝华在收取南京市雨花台区食品药品监督管理局出具《监督意见书》后，即应知悉其应停止经营，其希望继续经营而不遣散员工造成的损失系扩大部分损失，应当由葛宝华自负，故对葛宝华主张的员工工资损失，本院不予支持。上述本院认定葛宝华的损失为90487.2元。
综上，对于葛宝华的本诉诉讼请求，葛宝华主张确认其与东邺百货公司之间的《市场铺位（营业房）租赁合同》无效，本院予以支持；对于葛宝华主张东邺百货公司返还其已交付的占有使用费，本院仅支持8000元，超出部分不予支持；对于葛宝华主张东邺百货公司赔偿的损失，本院仅支持45243.6元[（25855.6元+64631.6元）*50%]，超出部分不予支持；对于葛宝华主张的利息，本院仅支持自葛宝华提起诉讼之日起以45243.6元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。对于东邺百货公司的反诉请求，因东邺百货公司已控制涉案自行车通道的钥匙，故对其主张葛宝华返还涉案自行车通道的诉讼请求不予支持；对于东邺百货公司主张葛宝华支付占有使用费的主张，本院仅支持至2015年5月7日计12000元（20000元/365天*219天），其主张葛宝华支付自2015年5月8日起的占有使用费本院不予支持，因葛宝华已实际支付，故葛宝华无需另行再支付。
依照《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）葛宝华与被告（反诉原告）南京东邺百货市场有限公司于2014年9月22日签订的两份《市场铺位（营业房）租赁合同》无效；
二、被告南京东邺百货市场有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告葛宝华占有使用费8000元；
三、被告南京东邺百货市场有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告葛宝华损失45243.6元及利息（自2016年6月24日起至实际给付之日止以45243.6元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；
四、反诉被告葛宝华于本判决发生效力之日支付反诉原告南京东邺百货市场有限公司占有使用费12000元（葛宝华已实际支付，无需另行支付）；
五、驳回本诉原告葛宝华的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告南京东邺百货市场有限公司反诉请求。
本案本诉案件受理费3516元，由本诉原告葛宝华负担2556元，由反诉被告南京东邺百货市场有限公司负担960元；反诉案件受理费422元，由反诉原告南京东邺百货市场有限公司负担301元，由反诉被告葛宝华负担121元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交本诉上诉案件受理费3516元，反诉上诉案件受理费422元。账户名称：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。
审 判 长 李筱艳
人民陪审员 夏留根
人民陪审员 蔡正勤
二〇一七年三月十五日
书 记 员 王启慧