贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5109号
上诉人（原审原告）：王某1，男，2007年5月10日出生，土家族，住贵州省贵阳市观山湖区。
法定代理人：王某2，男，1970年11月4日出生，土家族，住贵州省贵阳市观山湖区，系王某1之父。
被上诉人（原审被告）：贵州诚智商务酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园金蝶苑B幢1单元2层9号。
法定代表人：开雯奕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡德生，男，1965年10月28日出生，汉族，贵州诚智商务酒店有限公司员工，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：王远贵，男，1957年7月23日出生，汉族，贵州诚智商务酒店有限公司员工，住贵州省贵阳市观山湖区。
上诉人王某1因与被上诉人贵州诚智商务酒店有限公司（以下简称“诚智酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王某1上诉请求：一、撤销原判第一项中的违约金部分的判决内容，改判诚智酒店向王某1支付违约金50000元；二、撤销原判第二项，改判诚智酒店承担其向王某1应当支付的租金所产生的税费；三、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原判酌情支持违约金1500元没有依据。《商铺租赁合同》和《承诺书》约定，任何一方违约均应承担50000元，这对双方都是对等和公平的。本案系被上诉人违约，不仅仅是造成上诉人应当收取的租金损失，更多的是逾期利益的损失。50000元违约金的约定是合同双方当事人真实意思表示，金额并不高，不存在调整的情况。原判酌情调整没有事实和法律依据；二、《商铺租赁合同》第五条中“出租人因收取商铺租金所产生的税费由出租人自行承担”已被划线删除，且加盖被上诉人公章，因此，上诉人主张该税费不由上诉人承担完全合乎情理。合同约定由承租人承担出租人收取租金所产生的税费是双方自愿达成的约定，上诉人之前收取租金时也未交付税费。因此，上诉人收取租金所产生的税费应当由被上诉人承担。
诚智酒店答辩称：一、根据合同约定，房屋出租税费应当由出租人自己承担。诉争的商铺系连体商铺，只有整体出租、运作才能发挥最大效益，后因部分出租人对租金单价漫天要价，导致酒店亏本经营并导致破产，故损失应由上诉人自行承担。因此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王某1向一审法院起诉请求：一、被告按照《商铺租赁合同》的约定立即给付2015年11月30日至2016年7月30日租金20737.08元，并承担该租金的税费；以后按合同约定按时给付租金，并承担该租金的税费；二、被告向原告支付违约金50000元；三、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告生于2007年5月10日。现年9岁，系无民事行为能力人，原告位于贵阳市××碧海花园××（××新区××路贵州香港新瑞商业中心广场金蝶苑）X栋X层X号的商铺，面积为56.97平方米。被告诚智酒店是一独立企业法人，该公司成立于2012年6月29日。2011年，被告诚智酒店处于设立阶段，发起人成立了贵州诚智商务酒店有限公司筹备组（以下简称“诚智酒店筹备组”），同年3月6日，原告的法定代理人王某2以王某1的名义（甲方、出租人），诚智酒店筹备组以诚智酒店（承租人、乙方）的名义签订了一份《商铺租赁合同》，此合同为一式两份，原、被告各持一份，两份合同除第五条有出入外，其余内容一致，主要内容为：“甲方将位于原金阳新区观山西路贵州香港新瑞商业中心广场金蝶苑X栋X层X号、面积为56.97（平方米）的门面出租给乙方使用。租赁期限为10年，即自2011年11月30日开始至2021年11月30日止，租赁期限届满，乙方在同等条件下有续租的优先权。若出租人或承租人有意在此租赁合同届满时续租，应提前三个月通知对方。租金自2011年11月30日起开始计算。自2011年11月30日始至2014年11月30日起开始计算，每月每平方米租金为三十元，此后，租金在上年基础上每年每平方米递增2元。租金每三月支付一次，乙方在租金应付之日之前一周时间内，将未来的三个月租金一次性付给甲方，甲方到乙方处领取现金，待条件成熟后租金也可以通过银行转账的方式进行，如乙方在三月内未能支付租金，则甲方有权收回商铺。连体商铺只有整体出租、运作方能发回最大效益，故出租人对承租人承诺：出租人对连体商铺的自有部分的出租和后续管理，若与连体商铺其他业主意见不一致，愿意遵循少数服从多数的原则，且在租赁期限以内，出租人不得以任何借口刁难、干涉、阻扰承租人的正常经营，否则，视为出租人违约。在合同租赁期限以内，出租人、承租人均不得单方终止租赁合同。若由于出租人的原因导致承租人不能履行租赁合同、进行经营活动，应视为出租人严重违约，出租人应承担违约金五万元人民币。”原、被告所持合同的不同处如下：1、原告所持《商铺租赁合同》第五条的内容为：“第五条商铺运行税费承租人在经营过程中，所产生的水、电、物业等费用及国家各种税收由承租人承担。出租人因收取商铺租金所产生的税费由出租人自行承担。”且划去的部分加盖有诚智酒店筹备组的公章。被告所持的《商铺租赁合同》第五条的内容为：“第五条商铺运行税费承租人在经营过程中，所产生的水、电、物业等费用及国家各种税收由承租人承担。出租人因收取商铺租金所产生的税费由出租人自行承担。”即后半句没有标注删除线，且后半句没有加盖诚智酒店筹备组的公章。2、原告所持《商铺租赁合同》尾部甲方（出租人）签字处，在起诉前原告方未在此处签字捺印，系原告后来补签，但被告所持《商铺租赁合同》尾部甲方（承租人）签字处，原告在签订合同当日即已当面签字确认。被告在庭审中称原告所持合同的第五条的公章确实是诚智酒店筹备组加盖，但删除线是原告在被告加盖公章后私自添加。原告在庭审中解释了原、被告双方所持《商铺租赁合同》出现不同的原因为：“当时我们这个合同说是拿回来我自己签字就行，合同第五条划掉的部分，被告的那份他们说他们拿回去自己划掉。”法院已向被告释明原告所持合同第五条的删除线是否是原告在被告加盖公章后私自添加的举证责任应在被告方，并询问了其是否要求鉴定，被告表示不要求鉴定。另查明，2011年10月10日，原告的法定代理人王某2以原告王某1（甲方）的名义、诚智酒店法定代表人开雯奕以诚智酒店的名义签订《承诺书》，约定：“一、原合同租赁价为30元／㎡，乙方实际支付租金价格为35元／㎡。二、原合同自2014年11月30日起租金递增额度为2元／㎡，乙方自2013年11月30日起逐年递增，实际支付递增额度为3.5元／㎡。三、合同其他条款按原合同不变。四、此承诺由第三方公证方保管，如乙方不遵守承诺，甲方可随时通过公证方向乙方提起诉讼。五、原合同违约责任中增加以下条款：1、乙方不按时付租金，乙方装修破坏甲方铺面和主体结构、乙方所签订合同时间内中途终止合同。2、乙方履行合同时，违法以上任何一款，甲方有权终止合同，并由乙方承担违约金伍万元。甲方业主：王某2乙方代表：开雯奕。”2011年3月6日至2015年11月30日期间，被告依照双方约定将房屋租金支付给了原告，2015年11月，因税务部门开始要求征收房屋出租税费，被告遂张贴征税通知，通知其所承租的商铺的业主自行去税务部门交税后再到公司领取租金。因原告在收到通知后，并未前往相关部门缴纳税费，被告遂拒绝向原告缴纳租金至今。再查明，因被告系租赁商铺经营酒店，被告在租赁原告商铺的同时，也租赁了该栋楼的其他商铺。2016年4月8日，被告方因其所租赁的二层商铺遭到损坏，被告的工作人员胡德（得）生遂通过手机短信群发退铺通知给该层业主（被告所发的姓名为“王某2”的手机号码为139××××6285），短信内容如下：“贵阳观山湖区金蝶苑A栋2层商铺业主！由于A区二层业主江海洋与几位业主他们最高要价每平方米125元，法院上诉为据！在合同第六条出租人有意刁难、干涉、阻扰为出租人违约！迫使酒店无法经营破产，因为是连体商铺，酒店二楼拆的乱七八糟，唯有将A栋二楼商铺整体退还各位业主！即日起酒店不再继续支付你们的租金！望各位业主谅解贵州诚智商务酒店有限公司2016年3月16日。”但原告称，139××××6285的号码其三年以前已经停止使用，2016年4月8日，其并未收到被告发送的上述短信，上述短信内容原告是2016年5月7日通过其现在使用的手机号码180××××9388收到。庭审中，原告表示同意其与被告签订的《商铺租赁合同》及《承诺书》于2016年5月7日解除。在诉讼过程中，被告提交短信记录一份，证明2016年4月8日，被告已经通知原告解除合同；被告提交其与原告王某1及案外人王焕光、胡远贵、田景德签订的《商铺租赁合同》各一份、王焕光、胡远贵、田景德的完税发票，证明依照被告持有的《商铺租赁合同》，原告应当自行缴纳出租费发票；被告提交民事判决书一份，证明因部分金蝶苑A栋2层商铺业主单方要求提高租房单价，导致无法再继续承租该2层连体商铺，根据合同约定，被告有权与原告解除合同。
一审法院认为：本案的争议焦点为：1、原、被告所签订的《商铺租赁合同》第五条的内容应以哪份合同为准。2、本案房屋出租税费缴纳义务人的认定问题；3、原告未当面在其所持有的《商铺租赁合同》尾部签字捺印，而是之后补签，是否因此影响合同效力；4、被告拒绝支付租金且在合同期内提出解除合同是否存在违约；5、双方租赁合同终止时间的确定；6、被告是否应当向原告支付租金，租金数额的确定；7、被告是否应当向原告支付违约金及数额的确定。关于涉案《商铺租赁合同》第五条内容应以原、被告所持合同的哪份为准的问题，首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有效条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。其次，原告所持《商铺租赁合同》对其欲证明的“第五条后半句已经删掉”的事实而言，该证据为直接证据，若被告方无相反证据推翻，应予认定。再次，被告主张原告系在诚智酒店筹备组加盖公章后私自添加删除线，被告对其主张负有举证责任，但被告提交的其所持的与原告签订《商铺租赁合同》及其与案外人王焕光、胡远贵、田景德签订的《商铺租赁合同》及上述案外人的完税发票均不足以形成完整的证据链证实其主张。理由如下，第一、被告方认为原告所持合同第五条后半句所加盖的公章确为诚智酒店筹备组的公章，被告方解释为是“因为此处所约定的是房屋出租税由谁交付”的问题，所以特在此处加盖公章，但被告自己所持有的合同上并未在此处加盖公章，且被告所提供的其与其他业主签订的《商铺租赁合同》中亦约定了房屋出租税费所由谁负责缴纳的问题，但被告并未在其与案外人签订的合同相应条款中加盖公章以特别标明。第二、原、被告签订《商铺租赁合同》系电子打印件，如无修改之处，按日常生活习惯被告无需在合同当中加盖公章。第三、原告关于“当时我们这个合同说是拿回来我自己签字就行，合同第五条划掉的部分，被告的那份他们说他们拿回去自己划掉”的解释较被告的解释更符合日常生活逻辑。第四、被告方主张删除线系原告在诚智酒店筹备组盖完公章后私自添加，如被告方能确定其所说为事实，仅需申请对原告所持合同是先划删除线还是先盖筹备组的公章进行鉴定即可以推翻原告的证据，但经法院释明举证责任后，被告表示不要求进行鉴定。综上，被告举证不利，应自行承担举证不利的后果。法院依法认定原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》第五条的内容以原告所持《商铺租赁合同》为准。关于本案房屋出租税费缴纳义务人的认定问题。根据双方合同第五条“承租人在经营过程中，所产生的水、电、物业等费用及国家各种税收由承租人承担。出租人因收取商铺租金所产生的税费由出租人自行承担。”之文意表示，被告诚智酒店作为承租方，仅对在被告“经营过程中”产生的国家各种税收承担缴纳义务。而房屋出租税费并非“被告”在“经营过程中”产生，且根据我国个人所得税法及相关法律规定，财产租赁所得应以出租人为纳税义务人，故法院认为原告要求被告承担涉案房屋出租税费无事实及法律依据，不予支持。关于原告未当被告之面在其所持有的《商铺租赁合同》尾部签字捺印，而是之后补签，是否因此影响合同效力的问题。法院认为，原告虽未当面在其所持有的《商铺租赁合同》尾部签字，而是之后自己补签，但原告已经在合同首部签字，被告所持有的《商铺租赁合同》中首部、尾部均有原告的签字，且原、被告已经实际依照《商铺租赁合同》之约定履行各自的权利义务，故原告之后补签合同尾部的签字的事实，并不影响双方所签订合同的效力。关于被告是否存在违约的问题，首先，由于原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，属有效合同，原、被告双方应当依照合同约定，履行义务，享有权利。其次，原告已依照合同约定将自己的商铺交给被告使用，被告应当依照合同约定向原告支付租金。第三、原告是否依照法律规定缴纳税费系原告作为纳税人应负的公民义务，而非原告应负的合同义务，被告以原告未缴纳房屋出租税费为由拒向原告支付租金无事实及法律依据，该行为已构成违约。第四，根据双方合同约定，合同任何一方在合同期内要求终止合同的视为违约，现被告在合同期限内要求终止合同，被告为证明其系依照合同约定通知原告解除合同，向法院提交了一份民事判决书，予以证明其系因部分金蝶苑A栋2层商铺业主单方要求提供高租房单价，导致无法再继续承租该2层连体商铺，根据合同约定，被告有权解除。法院认为，江海洋并非被告“承租”商铺的业主，而系被告侵权导致法院判决其返还商铺，被告不能以此证明涉案2层商铺的多数业主已要求解除合同，现被告在合同期限以内要求解除合同，亦属违约。关于《商铺租赁合同》终止时间的确定，本案诉讼过程中，被告主张双方的合同已于2016年4月8日中止，因被告未举证证明其所发送短信的接收方的电话号码在当时是原告使用，且因双方在合同中已经约定合同双方的任何一方在合同期内不得单方终止合同，故被告的主张不能成立。2016年5月7日，被告向原告现在使用的手机号码发送短信，要求原告收回商铺，因原告同意与被告终止《商铺租赁合同》的履行，且认可终止《商铺租赁合同》的时间为2016年5月7日，故法院认定涉案《商铺租赁合同》于2016年5月7日终止。关于租金的数额认定，未支付租金的期间，因原告认可于2016年5月7日解除合同，且原、被告双方均认可租金系自2015年12月1日起未再支付，故租金支付的期限应为自2015年12月1日起至2016年5月7日止共计5个月零7天，关于租金单价问题，因原、被告双方在《商铺租赁合同》及《承诺书》中对单价有明确约定，故租金单价依据上述合同确定，2015年12月1日起月租金按照45.5元／平方米计算，故被告应向原告支付所欠租金13546.00元（45元／平方米×56.97平方米×5个月＋45.5元／平方米×56.97平方米÷31天×7天=13546.00元），超出部分不予支持。关于原告“被告以后按合同约定按时给付租金”的诉请，因原、被告双方均同意终止《商铺租赁合同》，双方之间的合同关系已终止，原告要求被告再行支付2016年5月7日以后的租金，无法律依据，不予支持。关于违约金的数额认定，原、被告双方签订的《承诺书》中约定“乙方（即被告方）履行合同时，违反以上任何一款，甲方有权终止合同，并由乙方承担违约金伍万元。”被告主张原告不能以此要求其承担违约金，因该条中约定的是“违法以上任何一款，甲方才承担违约金”，应理解为只有被告方承租原告的商铺从事违法事宜时，才承担违约金。被告方没有违法行为，故不应当承担违约金。法院认为根据《承诺书》的整体内容，上述协议条款应理解为“乙方履行合同时，若违反合同的任何一款，出租方有权终止合同，并由乙方承担违约金50000元。”被告未按照合同约定向原告支付租金，违反了双方合同的约定，故被告的上述辩解意见不予采纳，被告应依法向原告支付违约金。但双方约定的违约金明显高于原告所受损失，现被告亦主张原告所要求的违约金过高，要求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，法院酌情确定由被告向原告支付违约金1500元，超出部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州诚智商务酒店有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王某1支付租金13546.00元，并向原告王某1支付违约金1500.00元；二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1558元，减半收取779元，由原告王某1负担579元，由被告贵州诚智商务酒店有限公司负担200元。
二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。上述事实有双方当事人陈述、《商铺租赁合同》、《承诺书》等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案二审争议的焦点在于：一、诚智公司是否应向王某1支付违约金50000元；二、王某1因收取商铺租金所产生的税费应由谁承担。
对于第一个焦点，案涉《商铺租赁合同》及《承诺书》系双方当事人真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方均具有法律约束力。根据《商铺租赁合同》及《承诺书》的约定，诚智酒店不按时支付租金或所签订合同时间内中途中止合同，王某1有权终止合同，并由诚智酒店承担违约金50000元。本案中，从诚智酒店向王某2发送的短信可看出，诚智酒店因与案外人产生纠纷故而导致案涉酒店无法经营，进而产生《商铺租赁合同》终止履行的后果，故诚智酒店应承担相应的违约责任。原审中，诚智酒店辩称合同约定违约金过高并要求调低，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，诚智酒店并未举证证明合同约定的违约金过高于上诉人王某1的实际损失，且《商铺租赁合同》的终止系因诚智酒店违约造成，因此，原判酌情调整违约金不当，本院予以纠正。
对于本案第二个焦点，虽然在王某1所持有的《商铺租赁合同》中关于由出租人自行承担因收取商铺租金所产生的税费的约定已被划线删除，并加盖有诚智酒店筹备组的公章，但是，该条文被删除后双方当事人并未就该税费由谁承担进行明确的约定，现王某1要求由诚智酒店承担其因收取租金产生的税费既无合同约定也无法律规定，据此，原审判决对王某1的该项诉请不予支持并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初974号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初974号民事判决第一项为：贵州诚智商务酒店有限公司于本判决生效之日起五日内向王某1支付租金13546元及违约金50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1558元，减半收取779元，由王某1负担351元，由贵州诚智商务酒店有限公司负担428元；二审案件受理费1050元，由王某1负担472元，由贵州诚智商务酒店有限公司负担578元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 劼
审 判 员 田 勇
代理审判员 王 晨
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 万炫兵