杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初706号
原告杭州振辉化工有限公司，住所地杭州市萧山区江东工业园区江东一路。
法定代表人施辉，董事长。
委托代理人陈颖、杨程，浙江钱江潮律师事务所律师。
被告杭州骏龙装饰工程有限公司,住所地杭州市拱墅区沈半路30号二层222室。
法定代表人吴龙虎。
委托代理人李ＸＸ、庞越，浙江丰国律师事务所律师。
原告杭州振辉化工有限公司诉被告杭州骏龙装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，由代理审判员陈龙于2016年3月29日主持召开庭前会议。原告委托代理人陈颖，被告委托代理人李ＸＸ、庞越到庭参加会议。后，本案由代理审判员陈龙适用简易程序于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈颖，被告委托代理人李ＸＸ、庞越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州振辉化工有限公司诉称：原、被告于2015年4月18日签订租赁合同1份，原告将其所有的位于杭州市萧山区河庄街道三工段现存厂房5号车间其中的1404㎡以及7号车间其中的222㎡（合计建筑面积1629.9㎡）租赁给被告。租赁期限自2015年4月18日起，租金自2015年5月15日起计算。
合同约定，若被告未按约缴纳租金、水、电等相关费用的，每逾期一日，每日向原告支付未交付金额的千分之十滞纳金，原告可解除合同没收保证金。由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由有过错方承担违约责任；违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金，若被告违反合同，则被告需全额免租期并承担违约责任。原告自愿调整为支付租金的20%的违约金。
被告应于2015年10月15日前缴纳下一期租金178500元，但经原告多次催讨，至今分文未付。现起诉要求：1.解除与被告的租赁合同，被告立即腾房；2.被告立即腾房并将房屋恢复原状，支付自2015年11月15日起至搬离之日止的租金，暂计算至2016年3月29日为66327.87元以及免租期间的租金13387.50元及至腾房之日止的水电费；3.原告可没收保证金15000元，被告支付违约金35700元。
被告杭州骏龙装饰工程有限公司辩称：一、原告的起诉与事实不符，要求解除房屋租赁合同无事实依据和法律依据。
1.原告起诉状称“但经原告多次催讨，至今分文未付”，该诉称与事实严重不符。2015年12月30日被告委托朱和红通过银行汇款向原告指示的收款人王明军交付了房租77050元。
2.原告所出租的房屋系违法建筑，至今未办理建设工程规划许可证、房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”据此，本案涉及的房屋租赁合同系无效合同，无效的合同其法律效力自始无效，原告的所有诉讼主张均得不到法律的认可。
3.案涉的房屋所占用的土地已被相关部门查封，被告不足额交付租金的行为系对原告履行合同能力的担心与忧虑，行使合同法上的抗辩权。
4.原告交付的租赁房屋经常停水停电、卫生间也无法正常使用，并且经常漏水、裂缝，原告也不尽到修缮的义务，被告无法正常使用租赁的房屋。
5.原告时而要求被告将租金汇给施亚萍，时而要求被告汇给王明军，导致被告无所适从，不知道应该将租金交付给谁。
6.被告交纳了第一期的租金后至今一年多以来，一直没有向被告开具相关的租金发票，使被告财务上根本无法处理，多次向原告反应，没有得到任何的处理。
7.原告竟教唆社会的闲杂人员来强行收租，致被告经营人员的人身安全受到极大的威胁。
8.被告的注册地在杭州，由于搬迁到本案涉及的租赁房屋内，根据工商行政部门的要求，应当依法办理注册地的变更事宜，由于原告不能向被告提供房产证等资料，致被告的注册地迟迟不能变更，工商行政部门将向被告作出行政处罚，将导致被告无法营业。
二、退一万步说，即使房屋租赁合同合法、有效，但原告要求没收的保证金，并要求被告支付违约金的请求有违公平合理的原则。根据《合同法司法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。按照本案合同标的额178500元扣除已支付的77050元，被告仅欠原告租金10万元，因迟延交付10万元租金，原告的实际损失仅仅为3000元（10万*6%/2=3000元），按照上述司法解释的规定，违约金最高也只能是3900元（3000*1.3倍=3900元），且3900元足以弥补了原告的所有经济损失，所以确定违约金为3900元是比较公平合理的，当然保证金不得扣除，保证金或押金系担保法上的质押物，根据《担保法》第六十六条“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有”，故原告应当退还给被告押金或保证金。
三、由于原告经常停水停电、不及时修缮房屋的行为导致造成被告经济损失，该责任应当由原告来承担，被告保留向人民法院起诉的权利。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供租赁合同1份，欲证明被告租赁原告房屋，并约定相关的权利义务的事实。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议。经审查，本院认为，该证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.网银交易明细（电脑截屏）1份，欲证明2015年12月30日被告委托朱和红向原告指示的收款人王明军交付了房租77050元的事实。经质证，原告认为真实性无异议，关联性有异议，该款项是朱和红用于缴纳自己的房租。经审查，本院认为，原告在庭审中称朱和红承租了被告原来的厂房，但原告与朱和红未签订租赁合同。如原告所称，朱和红属于案涉房屋的次承租人,朱和红直接向出租人交付的租金可视为代替被告履行交付租金义务。据此，本案中向原告租赁厂房的系被告杭州骏龙装饰工程有限公司，朱和红向原告交付的款项应在被告杭州骏龙装饰工程有限公司向原告所欠的租金中予以扣除。
2.微信截屏、欠费停电通知1份，欲证明出租房经常停水停电，影响了被告的生产经营，原告时而要求被告将租金打给施亚萍，时而要求被告打给王明军，导致被告不知道应该打给谁的事实。经质证，原告对微信截屏真实性有异议，对通知无异议。经审查，本院认为，被告提供的微信聊天记录是“振辉小芳”与案外人木林森公司的“杨总”之间的微信聊天截屏，其真实性无法确认。退一步讲，即便其为真实，该聊天记录对被告欲证明的对象亦不具备充分的证明效力，故本院不予采纳。欠费停电通知鉴于原告无异议，本院予以采纳。
3.土地登记结果信息1份，欲证明本案涉及的租赁房屋的土地已被法院查封，被告担心不能继续承租，故支付了部分租金的事实。经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，查封情况和本案无关。经审查，本院认为，该证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故本院予以采纳。
4.照片1组，欲证明卫生间由于缺水根本无法使用，租赁的房屋漏水、裂缝，无法正常使用，消防设备无水，无法使用，危害租赁房屋的安全使用以及被告对房屋进行过装修的事实。经质证，原告对真实性、关联性有异议，根据合同第4条约定，合同期内被告对设施进行修缮，第1、11条对房屋现状进行了确认，被告进行了认可，所以原告没有违反合同义务，这些情况也不是被告拒付租金的理由。经审查，本院认为，被告提供的照片系复印件，其内容模糊不清，故其真实性无法确认。即便照片为真，对被告欲证明的对象也不具有充分的证明效力，故本院不予采纳。
5.补充照片1组，欲证明2016年4月房屋漏水严重以及房屋门口经常发生交通事故，被告经营人员的人身安全无法得到保证的事实。经质证，原告对真实性、关联性均有异议。经审查，本院认为，该组照片系复印件，其内容模糊不清，其真实性无法确认。即便照片为真，对被告欲证明的对象也不具有充分的证明效力，故本院不予采纳。
6.房屋登记信息查询记录1组，欲证明原告厂房他项权的登记信息显示被告厂房被查封的事实。经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议。经审查，本院认为，该证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。
针对以上被告提供的证据，原告向本院补充提交《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》1份，欲证明案涉厂房具有房屋所有权证的事实。对该份证据，被告同意以本院核实结果为准。本院经审查后认为，该证据符合有效证据的“三性”特征，本院予以采纳。
根据以上对证据的认证和法庭调查，本院认定以下事实：2015年4月18日，原、被告签订编号为XXXXXXXX的《厂房租赁合同》1份。双方约定：原告将其所有的位于杭州市萧山区河庄街道三工段现存厂房5号车间其中的1404㎡以及7号车间其中的222.90㎡（合计建筑面积1629.9㎡）租赁给被告，租赁期限为2015年4月18日起至2020年5月14日止。租期以三年为一期，第二期按上期的租金每期递增8%。2015年5月15日至2015年11月14日期间租金由被告于2015年4月13日前一次性付清105500元（包含租金、门卫费2500元及15000元保证金），2015年11月15日至2016年11月14日期间租金178500元由被告于2015年10月15日前付清。如被告未按约定缴纳租金、水电费等费用，每逾期一日，每日应向原告支付未缴纳金额的千分之十的滞纳金，原告可解除合同并没收保证金。由于提前解除和本合同违约所造成的损失，由过错一方承担违约责任，违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金，若被告违反合同或者合同期限未满解除的，被告需全额支付免租期租金并承担违约责任。合同终止或解除后，被告应将租赁房屋及地面恢复原状，属于被告投入的机械设备，可自行拆走。
另查明，被告签约后支付了第一期租金、门卫费及保证金，第二期即2015年11月15日至2016年11月14日的租金178500元，被告仅支付77050元，尚欠101450元至今未支付。
再查明，原告曾因欠缴电费被国家电网中-止供电。本案所涉由原告所有的厂房的房屋所有权及相应国有土地使用权因原告涉及他案诉讼均已被本院查封。
本院认为：本案的争议焦点之一，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》是否合法有效。对此，原告向本院提交《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》1份。根据该报告内容，就本案所涉厂房，原告虽未办理建设工程规划许可证等相关手续，但为明确企业产权，有关主管部门经审核已同意对房屋所有权证等相关手续进行补办。同时，根据被告提供的房屋登记信息查询记录可知，原告就案涉房屋事实上已取得房屋所有权证。故原告虽未取得建设工程规划许可证，可认定为不影响《厂房租赁合同》效力，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点之二，被告至今尚欠租金101450元未付是否构成违约。依据原、被告之间的约定，被告应于2015年10月15日前付清第二期租金178500元。被告认为其至今未付清租金有其正当理由，本院对此分别认定如下：1.被告认为案涉的房屋所有权以及相应国有土地使用权已被法院查封，被告不足额交付租金的行为系行使合同法上的不安抗辩权。本院认为，不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人有确切证据表明另一方存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，有权中止合同的履行，且应及时通知对方。本案中，原告需履行的合同义务是向被告交付合同所约定的厂房并保证该厂房可以依约使用。虽如被告所称，案涉房屋所有权以及相应国有土地使用权已被法院查封，但法院所采取的查封措施系在土地管理部门、房产管理部门对土地使用权、房屋所有权进行权属上的查封，主要目的在于限制处分，对被告实际使用厂房并未造成实质性的影响，即丧失履行能力的可能性尚不存在。被告关于其欠付租金系行使不安抗辩权的抗辩意见，事实和法律依据不足，本院不予采信。2.被告认为原告交付的租赁房屋经常停水停电、卫生间也无法正常使用，并且经常漏水、裂缝，原告也不尽到修缮的义务，导致被告无法正常使用租赁的房屋。针对以上抗辩意见，被告在庭审中未提供充分证据予以证明。退一步讲，即便案涉厂房确实存在以上被告所述情形的，被告可依合同约定另行主张。事实上，原、被告双方在《厂房租赁合同》第十一条中约定：“被告对于租赁房屋的面积、配套设施、设备、水、电、排污等已经进行了充分了解，并认可符合被告要求。”合同第四条约定：“合同期内，被告对房屋及其设施、设备等应当负责修缮，以保障安全使用”。根据以上约定，被告在承租厂房时理应已对房屋状况进行了解并认可符合约定要求，并在使用过程中对房屋及其设施、设备等承担修缮的义务。据此，被告以承租厂房存在停水、停电、漏水、裂缝而原告不尽到修缮义务为由欠付租金，合同依据不足，本院不予采信。3.被告认为原告未明确租金的交付对象，被告不知向谁支付导致其欠付租金。对此，被告未提供充分证据予以证明，即便存在以往租金向不同人员进行支付的情形，也不能构成欠付租金的理由。4.被告交纳第一期的租金后至今原告一直没有向被告开具相关的租金发票。对此，《厂房租赁合同》第四条第2款约定：“原告收到被告全额租金后，被告须开具租金税务发票，相关费用及税金由被告负担。被告将开票所需的税款先预缴至原告账户后，原告三日内到税务部门开具相应的缴税发票给被告，税款多退少补”。从合同约定来看，原、被告双方确认原告是否开具税务发票以被告须要开具发票并预缴税款为前提，被告的该抗辩意见，合同依据不足，本院不予采信。5.原告教唆社会的闲杂人员来强行收租，致被告经营人员的人身安全受到极大的威胁。原告不能向被告提供房产证等资料，导致被告的注册地迟迟不能变更。对以上抗辩意见，被告均未能提供充分证据予以证明，本院均不予采信。综上，被告至今尚欠原告第二期租金101450元，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告有权按照《厂房租赁合同》的约定，解除其与被告之间的《厂房租赁合同》。合同解除后，被告应及时搬离并将案涉房屋恢复原状。同时，第二期即2015年11月15日至2016年11月14日期间租金178500元，被告已缴付77050元，故被告欠付但未付的租金应自2016年4月22日起算。原告有权向被告主张自2016年4月22日起至合同解除日止按年租金178500元标准计算的租金，以及自合同解除日起至被告实际搬离之日止参照年租金178500元标准计算的房屋占有使用费。关于原告主张的要求被告支付至实际搬离之日止的水电费的诉讼请求，原告未提供证据证明被告应承担的具体数额，故本院不予支持。本案的争议焦点之三，被告应承担的违约责任。关于原告主张的没收保证金以及要求被告支付违约金、免租期租金的诉讼请求，被告认为违约金过高且缺乏法律依据。对此，本院认为，原告诉请没收被告保证金15000元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金35700元，虽然被告存在逾期未缴部分租金的情形，但被告至今已缴付第二期租金77050元，本院认为原告主张的违约金数额过高，本院根据被告的违约过错程度和履行情况,酌情调整为以欠付租金为基数自逾期之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算。原告要求被告支付免租期租金，本院认为免租期租金的性质实质上也属违约责任，且违约金部分原告已经主张并获相应支持，本院对该部分诉请不予支持。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告关于违约金过高的抗辩意见，本院予以采信。其余抗辩意见，事实和法律依据不足，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、杭州振辉化工有限公司与杭州骏龙装饰工程有限公司之间的《厂房租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、杭州骏龙装饰工程有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退位于杭州市萧山区河庄街道三工段现存厂房5号车间其中的1404㎡以及7号车间其中的222.90㎡（合计建筑面积1629.90㎡）的租赁厂房并将上述厂房恢复原状；
三、杭州骏龙装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州振辉化工有限公司自2016年4月22日起至《厂房租赁合同》解除之日止按年租金178500元计算的租金以及自《厂房租赁合同》解除之日起至实际腾房之日止参照年租金178500元计算的房屋占有使用费；
四、杭州振辉化工有限公司无需返还杭州骏龙装饰工程有限公司保证金15000元；
五、杭州骏龙装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州振辉化工有限公司以欠付租金101450元为基数自2015年10月16日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算至实际腾房之日止的违约金；
六、驳回杭州振辉化工有限公司的其余诉讼请求。
如杭州骏龙装饰工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2146元，减半收取1073元，由杭州振辉化工有限公司负担673元，由杭州骏龙装饰工程有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
代理审判员 陈龙
二〇一六年六月一日
书 记 员 李冬