安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第03234号
原告：吴晓燕。
委托代理人：尹良壮，安徽虹途律师事务所律师。
被告：合肥旭达投资管理有限公司，住所地合肥市高新区。
法定代表人：宋林，该公司经理。
原告吴晓燕诉被告合肥旭达投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告吴晓燕的委托代理人尹良壮到庭参加了诉讼。被告合肥旭达投资管理有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴晓燕诉称：2013年7月21日原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：“出租房（甲方）吴晓燕，承租方（乙方）合肥旭达投资管理有限公司；甲方将位于合肥市信旺华府骏苑××栋××室，建筑面积47.04平方米的房屋出租给乙方居住使用，租期自2013年7月25日至2016年8月25日，计37个月，至2016年8月25日收回；租金每月1300元，按季结算。每期结束前5日，支付下一期租金；租赁期间的水、电费，燃气费、电话费、物业费、宽带有线电视费等由乙方承担；如房屋没有租满三年情况下，一个月免租期视为作废”。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但被告未能依约按时足额支付租金。2014年6月2日，双方签订《补偿协议》，协议的主要内容：“修改了付款为按月支付，即自2014年7月25日开始，乙方每月支付租金不得逾期；如逾期达5日，视同乙方违约；甲方有权收回房屋，乙方按每日千分之三支付逾期支付违约金；甲方有权终止《房屋租赁合同》，乙方应承担支付由此造成的违约金8000元给甲方”。协议签订后，被告仍然未能依据协议的约定按时足额支付租金，至原告起诉时已逾期支付2014年8、9月份两个月的租金，其行为已严重违约。为维护自身合法权益，故起诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，返还房屋；2、被告向原告支付拖欠房屋租金2600元（暂算至2014年8月25日前应付租金，此后，租金计算至被告腾出房屋时止）、逾期支付违约金273元（暂算至2014年9月20日，计算见清单，此后，前述违约金及应付未付租金发生的违约金均计算至租金付清时止）、违约金8000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告合肥旭达投资管理有限公司未到庭应诉。
经审理查明：宋林系合肥旭达投资管理有限公司的法定代表人。2013年7月21日，吴晓燕（甲方）与宋林、合肥旭达投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方将位于合肥市信旺华府骏苑××幢××室房屋（47.04平方米）出租给乙方居住使用，租赁期限自2013年7月25日至2016年8月25日，2016年8月25日收回；房屋月租金1300元，按季结算，每期结束前5日内，乙方向甲方支付一下租期租金，甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方1300元作为押金；租赁期间，任何一方要求提前解除合同的，视为违约，要求解除合同一方须向另一方支付违约金8000元；2013年7月25日至2013年8月25日为免租期，不收房租；房租于每季度25日或提前5日汇入甲方账户，每一季度房租于2013年7月25日之前汇入甲方账户；如房子没有租满3年情况下，一个月免租期视为作废等内容。
《房屋租赁合同》签订后，吴晓燕将房屋交付合肥旭达投资管理有限公司，宋林于2013年7月25、2013年11月1日、2014年2月25日、2014年2月26日、2014年5月27日、2014年6月2日、2014年6月4日分别支付吴晓燕房租3900元、3900元、1300元、2600元、1300元、1300元、1300元，共计15600元。2014年6月25日后的房租，宋林及合肥旭达投资管理有限公司均未支付吴晓燕。
2014年6月2日，吴晓燕（甲方）与宋林、合肥旭达投资管理有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明：甲、乙双方经友好协商，乙方按约定付清4月25日季度付款，房租3900元；甲方同意乙方所提出修改付款为按月付款即自2014年7月25日开始按月付1300元房租至合同期满；乙方每月支付租金不得逾期，如逾期达5天未足额支付租金视同乙方违约，甲方有权收回房屋，并要求乙方按每日千分之三支付违约金，同时甲方有权终止双方签订的租房合同，并由乙方承担由此造成的违约金8000元支付给甲方。
另查，合肥市信旺华府骏苑××幢××室房屋（47.04平方米）系吴晓燕于2009年5月6日向合肥大唐置业有限公司购置，并于2009年5月14日在合肥市商品房网上备案确认；该房屋在双方签订《房屋租赁合同》前已交付使用（尚未办理产权证）。
上述事实有原告吴晓燕当庭陈述及其所举身份证复印件、私营企业基本注册信息查询单、商品房买卖合同、商品房网上备案确认单、房屋租赁合同、补充协议、银行转账凭证在卷证实，本院予以确认。
本院认为：吴晓燕与合肥旭达投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应严格依约履行。合肥旭达投资管理有限公司在《房屋租赁合同》签订后仅支付吴晓燕至2014年6月25日的房屋租金共计15600元，此后的房屋租金合肥旭达投资管理有限公司一直未予支付，致合同无法继续履行，故对吴晓燕主张解除双方签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；本案于2014年12月11日依法公告向合肥旭达投资管理有限公司送达，经过六十日即视为送达，故双方租赁合同关系应于2015年2月10日解除。关于违约金，双方签订《补充协议》时对违约金已进行了约定，合肥旭达投资管理有限公司未按合同依约支付房屋租金，应承担相应的违约责任，故本院对吴晓燕主张合肥旭达投资管理有限公司支付违约金8000元的诉讼请求予以支持。双方在《补充协议》中虽对逾期支付房租的违约责任进行了约定，但对约定逾期违约金计算的基数未予明确，故本院对吴晓燕要求合肥旭达投资管理有限公司支付逾期违约金的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吴晓燕与被告合肥旭达投资管理有限公司的房屋租赁合同于2015年2月10日解除；
二、被告合肥旭达投资管理有限公司于判决生效之日起十日将租赁的位于合肥市信旺华府骏苑××幢××室的租赁房屋腾空并交付原告吴晓燕；
三、被告合肥旭达投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴晓燕房屋租金9776元（自2014年6月25日至2015年2月10日共7个月零16天按月租1300元计算），并支付原告吴晓燕逾期占房使用费（自2015年2月11日起按该房屋租金1300元/月标准计算至被告合肥旭达投资管理有限公司交付房屋之日止）；
四、被告合肥旭达投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴晓燕违约金8000元；
五、驳回原告吴晓燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费152元，公告费800元，合计952元，由被告合肥旭达投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 褚玉梅
人民陪审员 徐 晖
人民陪审员 陈 蕾
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 何娟娟
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。