陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0102民初4483号原告（反诉被告）陕西省军区东八路招待所，住所地，陕西省西安市新城区尚勤路***号。法定代表人张水利，所长。委托代理人张晓敏，陕西迈道律师事务所律师。委托代理人胡炜暄，陕西迈道律师事务所实习律师。被告安乐，男，汉族，1976年8月13日出生。被告（反诉原告）李红梅，女，汉族，1975年3月25日出生。被告（反诉原告）李素梅，女，汉族，1977年7月12日出生。委托代理人张宏伟，陕西宇斌诚律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西省军区东八路招待所与被告安乐，被告（反诉原告）李红梅、李素梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西省军区东八路招待所委托代理人张晓敏、胡炜暄，被告李红梅、李素梅及其委托代理人张宏伟到庭参加了诉讼。被告安乐经�票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）陕西省军区东八路招待所向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年11月23日签署的《军队房地产租赁合同》（合同编号[2014]001号）于2017年5月30日终止。2.判令被告在2017年5月30日前按照《军队房地产租赁合同》的约定办理移交和腾交手续（见明细）。3.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告陕西省军区东八路招待所增加诉讼请求：要求支付房租占用费用。事实和理由：被告李红梅和被告李素梅系姐妹关系，被告李素梅与被告安乐原系夫妻关系。被告安乐是西安市新城区安悦旅馆业主，被告李素梅和李红梅系安悦旅馆实际经营者。2009年6月5日，原告与茹保国就陕西省西安市新城区尚勤路435号院内一号楼一层28套客房、2个副号房、一套茶秀、北�层12套客房、1个副号房签订房屋租赁合同，租期自2009年7月10日至2014年7月9日。2009年6月29日，原告与茹保国就地下室两间、一号楼西北角空地及原接待大厅签订补充协议，又因茹保国家有变故，由安乐实际租赁经营旅馆服务并缴纳各种费用。2010年2月，原告又与李素梅就一号楼北楼长廊60套（54套标间、6套豪套）客房签订租赁合同，租期为2010年2月1日至2015年1月31日。2010年6月11日，被告安乐设立西安市新城区安悦旅馆。上述合同到期后，原告与被告安乐（西安市新城区安悦旅馆）以及其委托代理人李红梅于2014年11月23日又续签《军队房地产租赁合同》。《军队房地产租赁合同》签订后，由被告李素梅和李红梅实际经营西安市新城区安悦旅馆，双方友好合作无任何争议。2016年2月16日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队和武警部队全面停止有偿服务工作正式启动。陕西军区也于2016年3月31日印发《陕西省军区贯彻落实全面停止有偿服务活动通知的措施》，要求在2017年6月30日前全部停止所有项目。原告接到通知后，遵循诚实信用原则，于2016年4月份，通知被告立即停止该项目，但是被告总以各种理由推脱履行军委文件。原告接到上级部门指示后又于2017年4月24日向被告送达了2017年5月30日终止租赁合同的通知，要求被告履行结算义务。2017年5月8日，被告致函原告，经多次协商均无法达成一致。另外，被告租金缴纳至2017年6月30日，若合同于2017年5月30日终止，原告自愿退还收取被告租金93333元。综上所述，原告认为依法成立的合同应当受到法律保护，但是合同当事人双方均有义务遵守国家的法律和军队的法规和行政命令。原告依据中央军委于2016年2月16日印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和陕西省军区于2016年3月31日的通知等行政命令和《军队房地产租赁合同》第九条合同解除第（四）项以及《合同法》相关规定致函被告，要求2017年5月30日终止《军队房地产租赁合同》，于法有据。而被告以各种理由不予腾房，于法相悖。被告（反诉原告）李素梅、李红梅辩称，依法判裁定决驳回原告的诉讼请求。第一、原告的诉讼不适格。我认为适格的诉讼主体是陕西省军区后勤部。第二，本《租赁合同》违反国家规定，应依法属于为无效合同。要求依法判裁定决驳回原告的诉讼请求。同时向本院提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人之间签订的《租赁合同》无效；2.请求被反诉人赔偿反诉人经济损失3000000元；3.判令被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：2009年7月，安悦旅馆与陕西省军区东八路招待所就一号楼�层28间客房、2个副号房、一个茶秀及二层12间客房、1个副号房签订租赁合同，租期为2009年7月10日至2014年7月9日，租金为43万元/年。此后，又签订补充协议，将地下室2间房、一号楼西北角空地及原接待大厅的改造租用签订租赁合同，租期同上，租金为每年增加4万元。2010年2月，安悦旅馆又与陕西省军区东八路招待所签订租赁合同，租用了其一号楼东边的60间客房，租期为2010年2月1日至2005年1月31日，租金为54.4万元/年。2014年11月，基于安悦旅馆实际租用上述房屋的现实情况，为整合租赁关系，方便酒店管理、统一租期及后期经营的需要，安悦旅馆与东八路招待所再次签订了房屋租赁合同，租期为2015年1月1日至2019年12月31日，租金为112万元/年，租赁标的物为上述累次签订的租赁标的物之和，租赁建筑面积约3000㎡。目前，租赁合同仍在履行中，尚余租期31个月（《租赁合�》系以西安新城区安悦旅店的名义与陕西省军区东八路招待所签订的，安悦旅店工商登记为个体工商户，负责人为安乐，其与李素梅系夫妻关系。2016年6月27日，二人协议离婚，约定安悦旅店的经营权由李素梅行使，收益和风险均由李素梅承担，安乐不再参与安乐旅店的经营管理。此外，李红梅系李素梅胞姐，是安悦旅店的合伙人，也是其实际经营人之一）。2017年4月24日，陕西省军区东八路招待所致函反诉人，表示接到上级部门指示，要求于2017年5月30日终止租赁合同关系，2017年5月8日，反诉人以安悦旅馆的名义致函陕西省军区东八路招待所并陕西省军分区，表示支持军委文件精神，愿意配合终止合同的履行，并表示要求对损失情况进行协商，后双方就具体赔偿数额无法达成一致。此后陕西省军区东八路招待所将反诉人诉至贵院。涉诉后，反诉人认真查阅了相关法律规定，并咨询走访了专业人士，发现《租赁合同》存在如下违反国家强制性法律规定的问题：一、陕西省军区东八路招待所无权签订《租赁合同》，其合同主体不适格。依据《中国人民解放军房地产管理条例》相关规定，军队房地产的权属归属中央军委，由总后勤部代表行使，业务工作由各级后勤机关营房管理部分归口管理，由有关单位和业务部门具体负责使用和管护。依据《军队空余地产租赁管理规定》相关规定，该出租房系有陕西省军分区后勤部门代表中央军委归口管理的房产，东八路招待所物权代表中央军委行使对该出租房的出租。二、被反诉人未取得《军队房地产租赁许可证》，并存在诸多违反法律强制性规定的情形，《租赁合同》应属无效。（一）依据《军队空余房地产租赁管理规定》第十一条第三项的规定，建筑面积在3000平方米以内的建筑物出租，或租期为三年以上五年以内的房屋租赁，应当报军区级单位后勤机关审批。在本案《租赁合同》签订时，应当报兰州军区后勤部门审批。依据该规定的十七条的规定，军队空余房地产出租应当核发《军队房地产租赁许可证》。依据该规定第二十条的规定，承租人应当持《军队房地产租赁合同》和《军队房地产租赁许可证》到当地房地产管理部门登记本案。依据该法规定第二十九条的规定，《军队房地产租赁许可证》每年应审验一次。（二）依据该规定第十四条的规定，军队空余房地产出租必须使用全军统一的《军队房地产租赁合同》范本签订租赁合同，该范本由中国人民解放军房地产管理局确定，军区及单位房地产管理处组织印制。（三）依据该规定第十三条的规定，未履行行政审批手续，任何单位和个人不得出租军队空余房地产。依据该规定第十五条的规定，《军�房地产租赁合同》由军队单位与承租人签字，并经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局、处审核同意后，方可生效。本案中，反诉人至今未曾听说过《军队房地产租赁许可证》，所签订的《租赁合同》也非《军队空余房地产租赁合同》范本，并未按照上述文件的有关规定，到房产管理部门登记备案。显然，被反诉人的行为，违反了《中国人民解放军军队房地产管理条例》和《军队空余房地产租赁管理规定》中的强制性规定，属于违反《合同法》第五十二条第五项的情形。因此，反诉人与被反诉人之间签订的《租赁合同》无效。三、被反诉人应当向反诉人承担赔偿责任。依据《合同法》第五十八条的规定，合同被确定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。本案中，反诉人与出租单位签订《军队空余房地产租赁合同》时，无法了解部队出租房�产的有关内部规定，反诉人是善意的，由于出租方没有按照军队空余房地产的有关规定签订合同，导致合同无效，存在重大过错，应当承担由此带来的反诉人的全部损失，具体包括：装修损失、现有设施设备的折旧损失、员工的遣散的违约损失、合同履行可期待利益的损失等。原告陕西省军区东八路招待所对被告李素梅、李红梅的反诉辩称，被告递交反诉状已经超过答辩期。反诉被告是针对陕西省军区后勤部。房屋的装修已经在2014年4月之前完成，李素梅和安乐的离婚在2016年，其不构成反诉的主体。合同有效，被告要求损失没有合同依据和法律依据。被告安乐未出庭亦未答辩。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。查明，2014年11月23日，原告陕西省军区东八路招待所（作为甲方）与西安市新城区安悦旅馆、安乐（作为乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告将陕西省西安市新城区尚勤路435号院内一号楼一层28套客房、2个副号、一套（原）茶秀、北二层12套客房、一号楼北楼长廊60套（54套标间、6套豪套）客房及北楼南端及北端接待大厅各一座。房屋建筑面积2890平方米，场地面积200平方米，出租给西安市新城区安悦旅馆使用。租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。租金总额为5600000元，年租金为1120000元。该合同第八条（三）规定“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。”合同签订之前2014年7月30日原告收取被告安乐租房保证金56000元。该合同第六条规定：“…乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金…”。被告租赁房屋后用此房屋经营西安市新城区安悦旅馆。该旅馆营业执照载明类型为个体，经营者为安乐，组成形式为个人经营。安乐与李素梅原系夫妻关系，双方于2016年6月27日协议离婚，并约定安悦旅馆经营权及债权归李素梅。李素梅和李红梅系安悦旅馆实际经营者。2016年2月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，同年3月陕西省军区发布了《贯彻落实全面停止有偿服务活动通知的措施》，要求在2017年6月30日前全面停止所有有偿服务活动。2017年4月24日陕西省军区东八路招待所向安悦旅馆发出通知，由李素梅签收，决定于2017年5月30日前收回被告租用的房屋。安悦旅馆接到通知后，未同意陕西省军区东八路招待所的要求，安悦旅馆仍实际占有使用上述房屋，租金被告向原告交至2017年6月30日。2017年6月9日，西安市新城区安悦旅馆及被告李素梅将除1、一号楼二、三、四楼长廊54套标间65台电视机、17台空调；2、一号楼二楼长廊6套套房一套整体卫浴和6台空调；3、一号楼南一楼28套客房、北二楼12套客房24张床、12台空调以外其他物品均交回陕西省军区东八路招待所，同日双方签订了交回物品清单。在被告使用租赁房屋期间对所租赁房屋进行了装修，但未取得原告的书面同意。同时2016年4月20日安悦旅馆和原告�订的协议规定“一、乙方就违反合同规定，未经甲方同意私自装修并对大厅扩建改造一事。应承担相应的合同责任。二、根据军队全面停止有偿服务规定及军委【2016】58号文件精神，如遇合同终止此次装修，乙方不得以任何理由要求甲方赔付。三、乙方保证今后严格遵照合同规定办事，如再违反合同规定，甲方有权单方面终止合作，由此造成的一切后果由乙方承担。”该协议由原告和西安市新城区安悦旅馆盖章，被告安乐签字。审理中，原告增加诉讼请求，要求李素梅、李红梅支付房屋占用费，但未缴纳诉讼费。以上事实有《军队房地产租赁合同》、通知、房租收据、租房保证金收据、营业执照、装修协议、交还物品协议、当事人陈述及庭审笔录附卷佐证。本院认为，本案原被告争议的焦点有三，一、双方签订的《军队房地产租赁合同》是否有效，被告反诉是否成立；二、陕西省军区东八路招待所要求解除《军队房地产租赁合同》是否成立。三、原告是否应承担被告的装修及营业损失。一、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”争议双方签订的《军队房地产租赁合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自成立时即生效。反诉原告李素梅、李红梅认为陕西省军区东八路招待所无权签订《军队房地产租赁合同》。陕西省军区东八路招待所作为依法成立的事业单位法人，具有相应的民事行为能力，有权作为合同�方当事人出租由其管理使用的涉案不动产。反诉原告李素梅、李红梅认为，陕西省军区东八路招待所违反《中国人民解放军军队房地产管理条例》和《军队空余房地产租赁管理规定》中的强制性规定，未取得《军队房地产租赁许可证》，属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的情形，应认定合同无效。《中国人民解放军军队房地产管理条例》与《军队空余房地产租赁管理规定》属于军队内部的管理规定，不属于《合同法》中的“法律”或者“行政法规”。因此《军队房地产租赁合同》不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定。因此原告陕西省军区东八路招待所与西安市新城区安悦旅馆、安乐签订《军队房地产租赁合同》合法有效。故被告反诉该合同无效不能成立，原告作为合同主体有权就合同的解除提起诉讼。二、原告要求解除合同能否成立。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此项规定确立了合同的情势变更原则。情势变更的原则表明，一是合同履行发生了情势变更的事实；二是情势变更发生在合同成立以后,履行完毕之前；三是情势变更是当事人无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，而且当事人对这种变化主观上不存在过错；四是情势变更使履行原合同显失公平,因情势变更致使原合同的履行将对一方当事人没有意义或者造成重大损失。就本案来讲，2016年2月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，同年3月陕西省军区发布了《贯彻落实全面停止有偿服务活动通知的措施》，要求在2017年6月30日前全面停止所有有偿服务活动。合同履行发生了情势变更的事实。该合同租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，中央军委要求在2017年6月30日前全面停止所有有偿服务活动，合同履行的情势变更发生在合同成立以后,履行完毕之前。中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求全面停止所有有偿服务活动是合同双方当事人无法预料，也非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，当事人对这种变化主观�不存在过错。原告作为下级必须执行上级中央军委的部署要求，已经不能再履行向被告提供出租房屋的合同义务，合同已经失去履行的意义，故应当解除，原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。三、被告要求原告承担装修及经营损失的诉求，虽原告在合同未到期时要求解除合同中止执行，系执行中央军委的决定，该合同的解除是由情势变更而引起，合同双方均无过错，故原告不承担违约赔偿责任。且在双方的租赁合同及协议当中均规定了被告装修需经原告书面同意，原告不予补偿。被告在装修时未经原告同意，故被告要求赔偿装修损失，因双方已有合同及协议约定，被告诉请没有法律依据，依法不予支持。至于原告增加要求李素梅、李红梅支付房租占用费之诉，原告未缴纳诉讼费，该诉讼请求依法不予处理。租房保证金56000元，因被告2017年6月30日后一直使用房屋，未缴纳租金，合同违约，按照合同第六条的规定，56000元租房保证金不再退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第26条之规定，判决如下：一、2014年11月23日原告陕西省军区东八路招待所（作为甲方）与西安市新城区安悦旅馆、被告安乐（作为乙方）签订的《军队房地产租赁合同》予以解除，对原、被告均有法律约束力。二、被告安乐、李素梅、李红梅于本判决生效后15日内将原告陕西省西安市新城区尚勤路435号院内一号楼一层28套客房、2个�号、一套（原）茶秀、北二层12套客房、一号楼北楼长廊60套（54套标间、6套豪套）客房及北楼南端及北端接待大厅各一座。房屋建筑面积2890平方米，场地面积200平方米腾交给原告陕西省军区东八路招待所。三、被告安乐、李素梅、李红梅于本判决生效后15日内按照2017年6月9日原告和西安市新城区安悦旅馆及李素梅所签交回物品清单载明的未交还原告的一号楼二、三、四楼长廊54套标间65台电视机、17台空调；一号楼二楼长廊6套套房一套整体卫浴和6台空调；一号楼南一楼28套客房、北二楼12套客房24张床、12台空调交还给原告陕西省军区东八路招待所。四、2014年7月30日被告安乐缴纳的租房保证金56000元，原告陕西省军区东八路招待所不再退还给被告。五、驳回李�梅、李红梅反诉。案件受理费100元，由安乐、李素梅、李红梅负担；反诉费15400元，由反诉原告李素梅、李红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  凌小鸿人民陪审员  吉 兰人民陪审员  李 琳二〇一七年十二月二十日书 记 员  孙 新