天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0105民初1152号
原告（反诉被告）张国荣。
委托代理人刘颖，天津华盛理律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋佳鑫。
委托代理人高和平。
委托代理人高志平。
第三人天津华津制药有限公司。
法定代表人陈桂娥。
委托代理人张成队，天津兆耀律师事务所律师。
委托代理人常维，天津兆耀律师事务所律师。
原告（反诉被告）张国荣（以下简称原告张国荣）与被告（反诉原告）宋佳鑫（以下简称被告宋佳鑫），第三人天津华津制药有限公司（以下简称华津制药）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法由代理审判员李倩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国荣的委托代理人刘颖，被告宋佳鑫及其委托代理人高和平、高志平，第三人华津制药的委托代理人常维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张国荣诉称，原、被告于2011年8月签订了房屋租赁合同，原告将坐落天津市河北区养鱼池路93号底商中30平方米的门脸区域分租给被告使用，期限为两年，每月租金3500元。合同到期后双方口头续约两年，至2015年8月2日合同到期，其他合同内容不变。第二份合同到期后，双方未就续约达成一致意见，原告明确告知被告不再续约，并要求被告限期腾空诉争区域，被告不但不按时腾房，自2015年8月起也没有向原告支付过房屋使用费。原告无奈诉至贵院，请求依法判令被告立即腾出坐落天津市河北区养鱼池路93号30平方米的使用区域；判令被告支付自2015年8月2日至实际腾房之日止的房屋使用费；诉讼费由被告承担。另外，不同意被告的反诉请求，原、被告签订的房屋租赁合同不违反原告和第三人的相关约定，且租金也符合市场交易规律。即使原、被告的房屋租赁合同无效，被告也应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
被告宋佳鑫辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在与原告签订房屋租赁合同时知道诉争房屋的产权人是第三人，但是原告不让被告直接与第三人联系，并且向被告承诺已经取得了第三人同意转租的意思表示，在这种情况下，被告相信了原告的承诺，并与原告签订了房屋租赁合同。后被告多次要求原告出示第三人认可转租的书面文书，但是原告迟迟不予提供，被告才得知第三人根本没有认可原告将房屋转租给被告。所以被告不同意腾房，也不同意向原告支付房屋使用费。另外，由于原告在签订房屋租赁合同时存在欺诈行为，故被告要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；要求原告返还被告已经支付的租金差额78700元；反诉费由原告承担。
第三人华津制药述称，同意原告的第一项诉讼请求，第三人不同意原告将诉争房屋转租给被告，所以被告应该将房屋腾出，对原告的其他诉讼请求，第三人听从贵院判决。由于被告的反诉请求与第三人无关，故第三人不发表意见。
经审理查明，坐落河北区养鱼池路93号底商房屋系第三人所有的企业产房屋，建筑面积116.05平方米。原告自2010年6月1日开始承租第三人的上述房屋，双方每年签订一次《租房协议》，最后一次签订《租房协议》的时间是2015年，双方的协议至2016年6月30日到期。该协议同时约定租房期内，原告不得将房屋转租或转借他人使用，如出现上述情况，第三人有权将房屋收回。2011年7月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其承租的河北区养鱼池路93号房屋中的30平方米区域转租给被告用于经营使用，租期自2011年8月3日至2013年8月2日，每月租金3500元。合同中原告承诺由其负责办理与第三人的一切事宜，且第三人同意分租。合同签订后被告入驻诉争房屋，并开始经营洗衣店。上述合同到期后，原、被告又口头续订了租赁合同，被告交纳房屋租金至2015年8月2日。原告于2015年8月16日和10月13日两次到被告经营地点书面作出不再续约，要求限期腾房的意思表示，但被告至今没有腾房，现诉争房屋仍由被告占有使用。庭审中，第三人表示在收到本院送达的诉状副本后才得知原告将诉争房屋转租给了被告，且第三人明确表示不同意原告的转租行为。另查，原告转租给被告的30平方米区域系空房，房屋内现有设备、物品等均系被告自行添置。现原告以诉称理由起诉来院，请求依法判令被告立即将承租区域腾交给原告，并按照每月3500元的标准向原告支付自2015年8月2日起至实际腾房之日止的房屋使用费；诉讼费由被告负担；并以辩称理由抗辩，不同意被告的全部反诉请求。庭审中，被告以抗辩理由表示，不同意原告的全部诉讼请求，并提出反诉要求确认原、被告的房屋租赁合同无效；原告退还租金差额78700元；反诉费由原告承担。第三人则以述称理由表示不同意原告将诉争房屋转租给被告的行为，并同意原告要求被告腾房的诉讼请求。案经调解，未获协议。
上述事实，有原、被告及第三人提供的有关证据材料、现场勘察笔录及庭审记录等予以佐证。
本院认为，原告与第三人之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故依法应确认合法有效，故原告对诉争房屋享有合法使用权。但是由于原告与第三人在房屋租赁合同中明确约定原告不得将房屋转租，且第三人当庭表示不对原告转租诉争房屋部分区域的行为进行追认，故本院依法认定原告系无权转租，原、被告签订的《房屋租赁合同》系无效合同。鉴于原、被告之间的《房屋租赁合同》无效，被告也无权使用诉争房屋，故对于原告主张的要求被告腾出诉争房屋30平方米使用区域的诉讼请求，本院予以支持。虽然原、被告之间的合同系无效合同，但是被告确实使用诉争房屋至今，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告仍需向原告支付房屋占有使用费，支付标准应参照双方协商确定的房租标准。由于被告自2015年8月3日起没有向原告支付过房屋占有使用费，故原告主张的要求被告按照房屋租金标准（3500元/月）支付自2015年8月3日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。就被告反诉主张的要求原告退还租金差额78700元一节，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张国荣与被告（反诉原告）宋佳鑫就坐落河北区养鱼池路93号房屋内30平方米区域签订的《房屋租赁合同》无效；
二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）宋佳鑫将占用原告（反诉被告）张国荣合法使用的河北区养鱼池路93号房屋内30平方米区域腾空交予原告（反诉被告）张国荣，如被告（反诉原告）宋佳鑫逾期未腾，则由原告（反诉被告）张国荣负责提供物品存放场所一处，期限为三个月，所需费用由被告（反诉原告）宋佳鑫负担；
三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）宋佳鑫按照每月3500元的标准给付原告（反诉被告）张国荣自2015年8月3日起至实际腾空诉争房屋之日止的房屋占有使用费；
四、驳回原告（反诉被告）张国荣的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）宋佳鑫的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费413元，减半收取206.50元，由被告（反诉原告）宋佳鑫负担；反诉受理费1767.50元，减半收取883.75元，由原告（反诉被告）张国荣负担40元，被告（反诉原告）宋佳鑫负担843.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 李 倩
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 王晓丹
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。