云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第250号
上诉人（原审被告）王华，男，1976年12月2日生，汉族，农民。
委托代理人张庆雄，天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）玉溪鸿祥置业有限公司。
住所地：玉溪市高新区抚仙路**号。
法定代表人陈德铭，该公司总经理。
委托代理人徐恒毅、郭文俊（实习），云南铭众律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人王华与被上诉人玉溪鸿祥置业有限公司（以下简称鸿祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，云南省玉溪市红塔区人民法院作出（2014）玉红民一初字第319号民事判决，王华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月28日受理后依法组成合议庭于同年6月10日公开开庭进行了审理，上诉人王华的委托代理人张庆雄，被上诉人鸿祥公司的委托代理人徐恒毅、郭文俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，鸿祥公司系自然人出资的有限责任公司，经营范围为，商务咨询服务、房地产开发经营、物业管理服务、广告制作与发布等。2010年10月13日，鸿祥公司作为甲方与作为乙方的王华签订了一份房屋租赁合同，约定，一、甲方将位于玉溪市高新区抚仙路29号兴都商业广场的主楼第三层房屋（见附图，包括二层屋顶，室外一、二层楼梯及楼梯平台）出租给乙方经营使用。二、乙方只能将该房屋按与甲方协商好的用途（文化休闲餐饮业）经营使用，如要改变用途，必须取得甲方的同意。三、租赁期限自2010年12月1日起至2025年11月30日止，共计壹拾伍年。四、1、第一、二年年租金为人民币叁拾万元整（￥300000.00元／年）；第三年租金为人民币叁拾伍万元整（￥350000.00元／年）。2、签订合同之日预付定金人民币叁万元整，第一年租金余款人民币贰拾柒万元整在2010年10月31日前一次性付清；次年租金在上年合同到期前一个月之前付清；第四年及以后年度租金随行就市（每三年一个涨幅），具体涨幅由双方参照兴都商业广场其他租户的平均租金涨幅另行商议。3、如逾期支付租金，每逾期一天，加收3%的滞纳金。……。合同还对双方的权利义务等作了约定。合同履行过程中，王华欠鸿祥公司第三年房屋租金90000元，第四年房屋租金尚未支付。2014年1月24日，鸿祥公司诉至原审法院，要求解除其公司与王华于2010年10月30日签订的房屋租赁合同并判令王华立即办理房屋清退手续，归还所承租的房屋；判令支付第三年度尚欠房屋租金90000元及第四年度（2012年11月30日至2014年1月20日）的房屋租金47945.2元，合计房屋租金137945.2元。2014年1月20日以后的房屋租金按每天958.9元计算直至移交房屋时至；判令支付资金占用利息26788.56元（按同期银行贷款利息4倍支付），以后利息随租金清付。
另查明，2014年2月21日，鸿祥公司向王华出具“归还房屋证明”一份，载明，“王华租用我玉溪鸿祥置业有限公司抚仙路29号兴都商业广场主楼三楼房屋，经双方现场验收同意，于二0一四年二月二十一日归还我公司。出租方：玉溪鸿祥置业有限公司并盖有公司公章。承租方：王华，盖有玉溪印象餐饮投资管理有限公司公章。”双方实际已于2014年2月21日对王华承租的房屋进行了移交。
原判认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，鸿祥公司、王华签订的房屋租赁合同关系成立，王华在合同履行中未按合同的约定支付租金，且无正当理由，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故鸿祥公司请求解除双方签订的房屋租赁合同，归还租赁物及支付所欠租金的主张，有事实根据和法律依据，予以支持。王华辩解其行为系公司行为的主张，无事实根据，其反驳鸿祥公司诉讼请求的理由不成立，不予支持。鸿祥公司请求王华支付逾期付款违约金的主张，双方在合同中的约定过份高于造成的损失，鸿祥公司在本次�讼中请求降低，其主张不违反法律规定，予以支持。为维护社会经济秩序，制裁民事违法行为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：“一、解除原告玉溪鸿祥置业有限公司与被告王华签订的房屋租赁合同；二、由被告王华支付原告玉溪鸿祥置业有限公司2013年第三季度的房屋租金90000元，及2013年11月30日至2014年1月20日的租金47945.2元，合计租金人民币137945.2元；三、由被告王华于本判决生效后十日内腾还原告玉溪鸿祥置业有限公司的租赁房屋；四、由被告王华支付原告玉溪鸿祥置业有限公司房屋占用使用费，每日按958.9元计算，自2014年1月20日起至滕还房屋时止；五、由被告王华支付原告玉溪鸿祥置业有限公司逾期支付房租违约金26788.56元。
宣判后，王华不服向本院提起上诉称，请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实及理由为，一、原审认定事实错误。上诉人并非一审的适格被告。上诉人在筹建玉溪印象餐饮投资有限责任公司过程中，经股东会决议由其代表公司与被上诉人签订房屋租赁合同，其仅是该公司的法定代表人，其代表公司签订房屋租赁合同的行为系职务行为，合同签订后房屋实际也是公司在使用，实际履行合同的一直都是公司，租金也系公司支付。一审法院仅凭公司成立的时间就判定与公司无关违背客观事实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条第二款规定，公司成立后对合同予以确认或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。上诉人作为法定代表人履行职务的行为，应当由公司承担民事责任。原审对该事实未作认定，系认�事实错误。二、双方已经对房屋移交达成一致协议并办理完手续，不存在滕还房屋的情况，故一审判决王华支付房屋占用费错误。综上，原审认定事实错误，请求二审人民法院依法改判。
被上诉人鸿祥公司答辩同意原判。
二审中，王华向本院提交了归还房屋证明一份，证明本案适格被告应是玉溪印象餐饮投资管理有限公司，该公司是房屋实际使用人及合同履行人。
经质证，鸿祥公司对该证据的真实性、合法性均无异议，但不认可该证据的关联性，认为该证据形式上不合法。一审判决作出的时间是2014年4月21日，而该证明是2014年2月21日由鸿祥公司出具，该证据在法院判决前已经产生，上诉人在一审中没有提交，不属新证据。该证明内容载明是王华租用鸿祥公司的房屋，鸿祥公司出具证明时并没有盖有玉溪印象餐饮投资管理有限公司公章，公章是王华自己盖上的。故不认可该证据的证明目的。
本院认为，双方对于原判认定的房屋租金、房屋占用使用费的计算标准、逾期支付房租违约金均无异议，本院依法予以确认。本案二审争议的焦点是，一、王华在本案中主体资格是否适格；二、鸿祥公司主张解除其与王华签订的房屋租赁合同，并由王华归还房屋及支付房屋占用费的主张能否得到支持。关于争议焦点一、《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。地二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。……。第二百二十七条规定，承�人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。经审查，王华作为玉溪印象餐饮投资管理有限公司的发起人兼法定代表人，但在公司成立之前其是以自己的名义对外签订房屋租赁合同，该合同上并未加盖有玉溪印象餐饮投资管理有限公司的印章，现王华主张其签订该合同是代表玉溪印象餐饮投资管理有限公司所签，并未提供证据加以证明，鸿祥公司对此也不予认可。故原判根据查明的案件事实，根据合同的相对性原则认定王华属于本案适格被告并无不当，王华上诉主张其不是本案适格的被告的理由不成立，不予支持。关于争议焦点二，经审查，王华与鸿祥公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，因王华未按合同约定支付房屋租金，且无正当理由，构成违约，现鸿祥公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，并由王华归还房屋及支付房屋占用费符合法律规定，应予支持。因鸿祥公司在起诉时王华并未将房屋移交给鸿祥公司，且鸿祥公司起诉已明确要求其将房屋予以归还，一审法院结合鸿祥公司的主张明确王华在一定的时间内腾还房屋并无不当，综上，王华的上诉主张均不能成立，不予支持。原判正确，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第�百二十六、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3594元，由上诉人王华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温衍飞
代理审判员 熊 再
代理审判员 吴析咛
二〇一四年七月十八日
书 记 员 李潇涵