河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终1126号
上诉人（原审原告、申请执行人）穆涛，男，1975年12月13日出生，汉族，市民，住所地河南省民权县。
委托诉讼代理人李起升，河南京港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）张霞，女，1976年5月17日出生，汉族，个体户，住所地河南省民权县。
被上诉人（原审被告、案外人）吴海燕，男，1978年2月8日出生，汉族，个体户，住所地河南省民权县。
以上二被上诉人委托诉讼代理人张丙宇，河南宇博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）尹东杰，男，1982年11月13日出生，汉族，市民，住所地河南省民权县。
第三人张芳，女，1981年8月8日出生，汉族，市民，住所地河南省民权县。
上诉人穆涛与被上诉人张霞、吴海燕、尹东杰、第三人张芳申请执行人执行异议之诉一案，穆涛于2016年6月2日向民权县人民法院提起诉讼，请求：1、依法确认张霞、吴海燕与尹东杰签订的房地产转让合同无效，撤销民权县人民法院（2015）民民执字第708号执行裁定书；2、判令位于民权县秋水路东段南侧3××号房产证号为09××29号的房产可依申请进行执行。民权县人民法院于2017年1月9日作出（2016）豫1421民初1913号民事判决，穆涛不服，向本院提起上诉。2017年2月21日本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月20日对本案进行了公开开庭审理。上诉人穆涛及其委托诉讼代理人李东升，被上诉人张霞、吴海燕及其委托诉讼代理人张丙宇，第三人张芳到庭参加诉讼；被上诉人尹东杰经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：被告尹东杰与第三人张芳原系夫妻关系，2015年11月18日，双方办理了离婚登记手续。在尹东杰与张芳婚姻关系存续期间，被告尹东杰与第三人张芳拥有房产一套，位于民权县秋水路××南侧××号，房产证号为民权房权证2013字第××号，房产证登记的所有权人为被告尹东杰。该房产所在的国有土地使用权人为被告尹东杰之母赵秀玲，使用权证号为民土国建（1992）字第3653号。上述房产及土地使用权四至界限为东至刘文德、西至徐高原、北至秋水路、南至胡同。2015年6月26日，另案原告段景云因与另案被告尹东杰、张芳、董波、何洪军民间借贷纠纷一案向本院申请财产保全，法院于同日作出（2015）民民初字第01526-1号民事裁定书，裁定查封被告尹东杰位于民权县秋水路××南侧××号房××套，房产证号为：民权房权证2013字第××号，并到民权县房地产交易中心办理了查封登记。2015年7月8日，被告尹东杰、第三人张芳与被告张霞、吴海燕签订了房屋买卖协议及房地产转让合同，约定尹东杰、张芳将上述房产及土地出售给被告张霞、吴海燕，价款共计1500000元。2015年7月8日至2015年8月25日，被告张霞、吴海燕分次将全部购房款1500000元交付给了第三人张芳，第三人张芳为其出具了收到条。2015年7月中旬，被告张霞、吴海燕交付部分购房款后，第三人张芳、被告尹东杰即将涉案房屋房产证、土地证和钥匙交付给了被告张霞、吴海燕，被告张霞、吴海燕随即对涉案房屋进行了维修和整改，并于2015年7月24日搬进该房屋居住。2015年7月21日，因另案原告段景云提出解除查封申请，本院作出（2015）民民初字第1526-3号民事裁定书，解除了对涉案房产的查封。2015年7月22日，被告张霞、吴海燕到民权县国土资源局办理了土地更名登记，将房屋所在的土地登记在张霞名下。2015年8月31日，另案原告穆涛因与另案被告尹东杰民间借贷纠纷一案向法院申请财产保全，法院于同日作出（2015）民民初字第01960号民事裁定书，裁定查封被告尹东杰位于民权县秋水路××南侧××住宅××套，房产证号为2013字第××号，即本案涉案房产，并到民权县房地产交易中心办理了查封登记。2015年10月15日，另案原告穆涛就与另案被告尹东杰民间借贷纠纷一案达成调解协议，被告尹东杰于2015年11月15日前偿还原告穆涛借款本金共计220000元。法院于同日作出（2015）民民初字第01960号民事调解书。后被告尹东杰未按上述调解书内容履行还款义务，原告穆涛就上述涉案房产向本院申请强制执行。2015年11月19日，被告张霞、吴海燕到民权县房地产交易中心为涉案房屋办理过户登记手续时被告知涉案房屋已被法院查封，无法办理过户登记手续。被告张霞、吴海燕于同日向法院提出查封异议申请，要求解除对涉案房产的查封。2015年12月7日，民权县国土资源局与被告张霞签订民权县城区居民国有建设用地使用权协议出让合同，约定民权县国土资源局将秋水路南侧、消防南路西侧的土地（即本案涉案房屋所在土地）出让给被告张霞，被告张霞于2015年12月8日缴纳了土地出让总价款和国有土地使用权出让契税。2016年3月4日，民权县人民政府为被告张霞颁发了上述土地的国有土地使用权证，使用权证号为民土国用（2016）第036号。2016年4月19日，法院作出（2015）民民执字第708号执行裁定书，裁定：案外人张霞、吴海燕异议理由成立；中止对尹东杰位于民权县秋水路××南侧××房产证号为09××29号房产的执行。原告穆涛不服本裁定，向法院提起诉讼。
原审法院认为：关于被告张霞、吴海燕与被告尹东杰、第三人张芳签订的房屋买卖协议是否有效问题，人民法院在案件审理过程中可以依当事人的申请对对方当事人的财产进行保全，其目的是保障司法活动顺利进行和生效裁判得以执行，实现申请人的权利。本案中，另案原告段景云申请查封涉案房屋，目的是确保自己债权的实现，后因债权得以实现，其撤回起诉，则查封已失去原有意义，本院依当事人申请于2015年7月21日解除了对涉案房屋的查封，此时涉案房屋已处于解除查封状态，直至2015年8月31日涉案房屋再次被查封。在此期间，被告张霞、吴海燕于2015年7月24日搬进涉案房屋内居住，并于2015年8月25日前将全部购房款1500000元交付给了第三人张芳，上述行为实际系房屋买卖合同双方当事人对合同的继续认可和继续履行。因被告张霞、吴海燕对涉案房屋首次被查封并不知情，其二人与被告尹东杰、第三人张芳签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且继续履行合同并未损害他人合法权益，根据我国物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故应为有效合同。关于被告张霞、吴海燕在合同签订后未办理房屋过户登记是否存在过错问题，如前所述，合同签订后，涉案房屋仅在2015年7月21日至2015年8月30日处于解除查封状态，被告张霞、吴海燕也仅在上述期间内才能成功办理房屋过户登记，在被告张霞、吴海燕对涉案房屋首次被查封并不知情，对再次被查封又无法预见的情况下，如要求其在该期间办理房屋过户登记必然加重了其义务，故认定其二人对未办理房屋过户登记并不存在过错。综上，被告张霞、吴海燕依法享有对涉案房屋的物权期待权，其从性质上虽仍属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，被告张霞、吴海燕既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑的变动到其名下，在与原告穆涛一般债权的实现发生冲突时，应优先保护被告张霞、吴海燕的物权期待权。故法院作出（2015）民民执字第708号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行符合法律规定。综上所述，被告张霞、吴海燕作为案外人就涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，原告的诉讼请求依法不能成立，不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决驳回原告穆涛的诉讼请求。
穆涛不服，上诉称：被上诉人张霞、吴海燕与被上诉人尹东杰签订房屋买卖协议时，该房屋已经处于法院的查封状态，因此该房屋买卖协议是无效的；不动产属于强制性公示原则，被上诉人张霞、吴海燕在没有办理房屋过户登记的情况下主张享有涉案房屋的物权没有法律依据。被上诉人张霞、吴海燕以过户费用太高未办理过户，以此为借口来掩盖其对涉案房屋被查封的不知情，不符合逻辑。被上诉人张霞、吴海燕因自身过错致使房屋买卖协议无效，风险应自己承担。涉案土地的使用权人为赵秀玲（尹东杰的母亲），被上诉人尹东杰无处分权，被上诉人张霞、吴海燕在明知被上诉人尹东杰不享有涉案土地使用权的情形下与尹东杰签订土地转让合同，一起办理土地过户手续明显违反法律规定，被上诉人张霞、吴海燕应承担不利后果。请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人张霞、吴海燕辩称：段景云申请查封涉案房屋，被上诉人张霞、吴海燕并不知情；且段景云已于2015年7月21日申请对涉案房屋解除查封，被上诉人张霞、吴海燕与尹东杰、张芳签订的房地产转让合同未侵犯任何人的合法权益，应当有效。在合同签订后，尹东杰、张芳将涉案房屋房产证、土地证、钥匙交付给了被上诉人，被上诉人对涉案房屋进行了维修和整改，后占有使用；并已付清房款，合同已履行完毕。上诉人申请查封涉案房屋，侵害了被上诉人的利益。涉案房屋登记的所有权人为尹东杰，虽土地使用权人为尹东杰之母赵秀玲，但根据地随房走的原则，尹东杰享有土地使用权，被上诉人在购房时尽到了审查和防范义务，不存在过错。请求驳回上诉，维持原判。
第三人张芳的意见与被上诉人张霞、吴海燕的答辩意见相同。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原审判决驳回穆涛的诉讼请求有无事实和法律依据。
双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议和补充。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案，涉案土地的使用权人虽为尹东杰的母亲赵秀玲，但涉案房屋房产证登记的所有权人为尹东杰，尹东杰对涉案房屋享有处分权。被上诉人张霞、吴海燕与被上诉人尹东杰、第三人张芳签订的房屋买卖协议，双方意思表示真实，不违反法律规定，虽当时涉案房屋已经处于法院的查封状态，但查封仅限制房屋的转移登记，并不影响被上诉人张霞、吴海燕与被上诉人尹东杰、第三人张芳签订的房屋买卖协议的效力。该房屋买卖协议签订后，尹东杰、张芳将涉案房屋房产证、土地证、钥匙交付给了被上诉人张霞、吴海燕，被上诉人张霞、吴海燕对涉案房屋进行了维修和整改，后占有使用；并已全部付清房款。2015年7月8日尹东杰、张芳与被上诉人张霞、吴海燕签订房屋买卖协议及房地产转让合同，2015年7月22日被上诉人张霞、吴海燕即到民权县国土资源局办理了土地更名登记；涉案房屋仅在2015年7月21日至2015年8月30日处于解除查封状态，未能办理过户登记，但上诉人并没有证据证明被上诉人张霞、吴海燕对此存在过错。故法院裁定对涉案房屋中止执行正确，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。
综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决适当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人穆涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱利民
审 判 员 张学朋
代理审判员 宋德卿
二〇一七年五月十五日
书 记 员 段 培