浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1568号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行。
代表人：张彪,该支行行长。
委托代理人：张柯，浙江盛宁律师事务所律师。
委托代理人：潘寅，浙江波宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：环球岛（宁波北仑）酒店管理有限公司。
法定代表人：金建文，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：高益飞。
委托代理人：石惠强，浙江雄镇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡康红。
上诉人中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行（以下简称农行镇海支行）与被上诉人环球岛（宁波北仑）酒店管理有限公司（以下简称环球岛酒店）、高益飞、胡康红申请执行人执行异议之诉一案，不服宁波市镇海区人民法院（2015）甬镇执异初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审原告农行镇海支行起诉称：农行镇海支行与高益飞、胡康红系列案件执行过程中，环球岛酒店于2015年7月10日对高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号、B505号、A801-808号、B801-B806号、A906号房产提出执行异议，认为其享有合法的租赁权，要求中止对上述房产的执行程序。宁波市镇海区人民法院于2015年9月18日作出（2015）甬镇执异字第17号执行裁定书，裁定中止对环球岛酒店租赁的高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产的执行。原告农行镇海支行认为，第一，环球岛酒店所提供的证据材料不足以证明其对涉案房产享有合法的租赁权。理由在于，其一，环球岛酒店提供的租赁合同存在事后伪造的嫌疑，不足以采信；其二，即使租赁合同真实，租赁合同中未明确注明所承租的具体房产信息，无法查明是否包括涉案房产；其三，即使租赁合同真实且包括涉案房产，租赁合同显示涉案房产存在先后租赁的情况，环球岛酒店无法证明涉案房产均是在农行镇海支行抵押权设立之前承租；其四，环球岛酒店未提供租金税发票和水电费发票，仅提供宁波北仑天林物业有限公司（以下简称天林物业）出具的水电费收据，无法证明环球岛酒店是否实际占有涉案房产。第二，即使在环球岛酒店所谓的租赁权真实有效且设立时间在抵押之前的情况下，其也并不足以排除强制执行程序。为维护自身的合法权益，原告农行镇海支行向法院起诉，请求判令准许执行被告高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产。
被告环球岛酒店答辩称：1.高益飞委托天林物业与其签订租赁合同，其按时向天林物业支付租金和水电费，租赁关系真实合法有效；2.争议房产B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号的租赁时间早于抵押时间，酒店是一个整体，法院应待2021年10月31日租赁期满后再拍卖。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告高益飞答辩称：1.其与农行镇海支行之间的贷款真实，抵押分多次进行，抵押最早产生于2011年6月13日，最晚产生于2012年8月9日；2.其与环球岛酒店之间的租赁亦真实，其取得涉案房产的所有权之前已经实际掌控了涉案房产，租赁关系最早产生于2011年3月29日，部分租赁关系产生于抵押时间期间；3.租金税和水电费没有直接向税务部门和水电部门缴纳，而是由天林物业代付，属于公司内部行政管理问题，不影响租赁关系的实际发生。故请求法院依法裁决。
被告胡康红未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
原审法院经审理认定：高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B1607号房产于2011年12月9日抵押给农行镇海支行，B204号、B205号、B206号房产于2012年7月23日抵押给农行镇海支行，B1501号房产于2012年8月9日抵押给农行镇海支行。法院在审理农行镇海支行与胡康红、高益飞金融借款合同纠纷系列案件过程中，于2014年4月18日查封了B1607号房产，于2014年4月28日查封了B1501号房产，于2014年4月30日查封了B204号、B205号、B206号房产。法院在执行上述系列案件过程中，于2015年1月19日裁定拍卖上述房产。案外人环球岛酒店提出执行异议。法院于2015年9月18日作出（2015）甬镇执异字第17号执行裁定书，裁定中止对环球岛酒店租赁的高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产的执行。农行镇海支行不服，提起申请执行人执行异议之诉。
另查明：香港环球岛投资管理有限公司于2011年6月27日向宁波市工商局申请对“环球岛（宁波北仑）酒店管理有限公司”这一名称预先核准。2011年7月29日，环球岛酒店正式登记注册。后环球岛酒店于2011年10月25日与天林物业签订租赁合同，租用高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、9-16楼区域的房产；合同签订后，环球岛酒店一直租赁上述房产用于酒店经营，并按约交纳租金、物业费和水电费至今。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据法律规定，如果租赁合同真实，合同签订于争议房产抵押、查封前，且承租人在抵押、查封前已依据合同合法占有使用争议房产的，法院应当在执行中保护承租人的租赁权。对于本案争议的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产，可以认为合法有效的书面租赁合同签订时间在抵押权设立之前，且承租人环球岛酒店一直合法占有使用上述房产，故法院应保护环球岛酒店对上述房产的租赁权。原告农行镇海支行对上述房产的执行异议请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告农行镇海支行的诉讼请求。本案案件受理费人民币16458元，由原告农行镇海支行负担。
宣判后，上诉人农行镇海支行不服原审判决，向本院提出上诉称：1.一审判决适用法律错误。根据民诉法及司法解释相关规定，只有在案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益时，对执行才能中止，本案中，即使在环球岛酒店的租赁权真实有效且设立时间在抵押之前，也并不足以排除强制执行，裁定中止对本案涉案房产的执行，将使上诉人的合法权益受到损害。被上诉人环球岛酒店在一审法院拍卖裁定作出后才主张权利，而一审法院以该拍卖裁定未保护被上诉人租赁权为由，作出了中止执行的裁定，系机械的理解和适用民诉法及其司法解释；2.一审判决认定事实错误。被上诉人环球岛酒店所持有的租赁合同均是与案外人天林物业签订，不能直接认定环球岛酒店与被告上诉人高益飞存在租赁关系。环球岛酒店提供的租赁合同存在事后伪造的嫌疑，所提交的租赁合同也有诸多可疑之处，其提交的其他相关证据不能反映租赁涉案房产的时间早于上诉人最初享有抵押权的事实；3.一审判决程序违法。本案被上诉人环球岛酒店所提供的证据，并不足以证明其对执行标的享有排除强制执行的民事权益，但一审却予以支持。综上，原审法院判决错误，请求二审法院予以改判。
被上诉人高益飞答辩称：与农行镇海支行之间的贷款属实，所欠债务本人应当偿还，但与环球岛酒店之间的租赁关系亦是真实的，且部分房产的租赁发生于抵押之前，对于一审判决所认定的事实无异议。请求二审法院依法判决。
被上诉人环球岛酒店、被上诉人胡康红未提交答辩意见。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
经二审审理，查明的事实与原审认定的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，人民法院在执行被执行人的房屋时，案外人以其在涉案房屋设定抵押之前已与被执行人签订租赁协议且租赁期限未满为由，请求阻却执行的，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前依据合同合法占有涉案房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，原审法院在执行异议审查及执行异议之诉案件审理过程中，已查明被上诉人环球岛酒店租用被上诉人高益飞所有的位于宁波市北仑区长江路335号明珠商厦的B204号、B205号、B206号、B1501号、B1607号房产，先于高益飞将这些房屋向上诉人农行镇海支行设定抵押之时，且环球岛酒店一直租赁上述房产用于酒店经营。上诉人虽对租赁合同的订立提出异议，但二审中并未提供新的证据以证明其上诉主张，故本院对上诉人提出的环球岛酒店的租赁合同没有先于抵押或没有租赁权意见，不予采纳。但是，对案外人租赁权的保护，并非是停止对标的物的处分，仍可以采取带租拍卖等方式予以执行。本案二审期间，原审法院执行局向本院出具《情况说明》，表明原执行裁定书中的“中止执行”是中止对涉案房屋不带租赁权的拍卖执行，并非不执行，下一步将对涉案房屋进行带租拍卖。因此，当执行裁定拟对涉案房屋进行不带租赁权的拍卖时，鉴于案外人提出的异议，经审查其可能存在租赁权的情况下裁定中止执行，并无不当，在判决认定存在租赁权之后，再予以带租拍卖，也未影响上诉人抵押权的实现。故原审法院对涉案房屋暂时停止拍卖，以保证各方当事人的合法权益，符合法律的规定。综上，上诉人的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持宁波市镇海区人民法院（2015）甬镇执异初字第1号民事判决。
二审案件受理费16458元，由上诉人中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国儿
审 判 员 董俊慧
审 判 员 陆慧慧
二〇一六年六月三十日
代书记员 杨丽丽