永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第1176号
原告赵巧灵，女，1985年3月6日出生，汉族，住永城市东城区。
被告河南永港商贸有限公司。住所地：永城市东城区车站居委会商城路西段。
法定代表人谢书振，职务：经理。
委托代理人任东亚，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告赵巧灵与被告河南永港商贸有限公司（以下简称永港公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年3月27日向本院起诉，本院当日决定受理。于2013年4月3日向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票，亦向原告送达了举证通知书及开庭传票，本院依法组成合议庭，于2013年5月22日，公开开庭审理了本案，原告赵巧灵，被告永港公司委托代理人任东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵巧灵诉称，原告经营服装生意，于2012年3月24日，租用被告位于永城市东城区芒山路路西苏杭服饰街桂花街的商铺，双方签订了房屋租赁协议，约定第一年租商铺租一年送六个月，租期为2012年3月24日至2013年9月24日止，当年租金为24000元。原告交付租金后，为经营代理品牌服装，与深圳服装公司签订了品牌代理合同，交付了保证金，并花费40000元对房屋进行了装修，后进行经营。2013年3月25日，被告的人员到原告商铺，称原告租赁的房屋到期，让原告从该房搬出，将原告的商品扔出店外，强行锁闭店门，致使原告无法经营，蒙受重大经济损失。诉请：1、判令被告支付原告违约金30000元，退还原告租金8000元；2、判令被告赔偿原告装修及营业损失55000元，并承担本案诉讼费用。
被告永港公司辩称，1、由于原告违约在先，依据合同约定，租赁期间为2012年3月24日至2013年3月23日，原告没有按合同第五条约定提前3个月支付房屋租金，因此被告有权收回房屋，原告称被告违约并要求赔偿无事实和法律依据。2、退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。如没有经济损失，则不存在违约金计算的问题。
综合原、被告诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：1、本案所涉房屋租赁合同，是原告违约还是被告违约；2、原告主张违约金数额是否过高，其诉讼请求应否得到支持。原、被告对上述争议焦点均无异议。
原告向本院提交的证据材料有：1、2012年3月24日，原、被告签订的房屋租赁协议1份，证明原告租赁期限未到，被告单方提前解除合同，构成违约。2、2013年3月9日，被告与房主谢素华签订的解除合同协议复印件1份，证明原告租赁被告房屋未到期的情况下，被告与房主签订解除房屋租赁协议，系被告违约。3、照片7张及110出警民警证明1份，证明被告提前解除合同后，房东将原告租赁房屋内的物品搬出。4、光盘1张，证明房东将原告租赁房屋内物品搬出的全过程。5、2013年3月16日，原告与深圳恒泰（集团）服饰有限公司签订的七彩蝶合同书复印件1份，证明原告与该公司签订的合同，由于被告违约而无法履行，被告应赔偿损失。6、2012年4月24日，收据1张及同年4月23日深圳市恒泰时装有限公司授权函1份，证明原告为租赁该房屋装修门头的费用及加盟七彩蝶服饰给予的装修材料费用，由于被告违约，造成损失，被告应予赔偿。
被告未向本院提交证据材料。
庭审质证时，被告对原告提交的证据1，真实性无异议。从该协议的收费租赁期限是2012年3月24日至2013年3月23日，3月24日至9月24日是公司免费赠送的使用期限。原告应在2013年1月23日前按合同第五条约定向被告支付房屋租金，因此是原告违约在先。对证据2，原告应提交原件核实其真实性。退一步讲，被告已经在2013年1月底按合同第五条约定收回房屋，解除与原告的租赁关系。则3月9日被告与房东解除租赁关系，也与原告无关。对证据3，出警证明内容与原告无关，照片不能证明原告经营损失。对证据4，质证意见同证据3。对证据5，该合同与本案无关联性，同时原告也没有提供深圳恒泰公司收其保证金的相关证据。对证据6，收据上没有写缴款人姓名，不能证明是原告支付，其应提供正式发票，且深圳恒泰公司支付了原告26000元的装修费用，对原告而言不存在损失。
经庭审质证，本院对原告提交的证据1，认为是原、被告签订的房屋租赁协议，能够证明双方存在房屋租赁关系，原告租赁被告商铺1间，房租每年24000元。从2012年3月24日至2013年9月24日止。但被告称2013年3月24日至同年9月24日是其免费赠送使用的期限的异议理由成立。双方约定，任何一方违约，支付违约金30000元。对该证明目的，予以采信。对第证据2，认为是被告解除与房主之间房屋租赁协议，虽系复印件，但被告在该服饰街租赁給他人的房屋也是同时与房主解除了租赁协议，可印证其真实性。该房屋租赁协议的解除，直接导致了原告与被告之间的房屋租赁协议无法履行，能够证明其举证目的，予以采信。对证据3、4，认为出警证明的内容虽非原告租赁房屋物品被搬出清理的情形，但原告系同时被房主从租赁房屋搬出物品承租人，可作为间接证据与照片、录音录像光盘相互印证，能够证明原告租赁房屋未到期的情况下，其物品被搬出清理，系被告违约，对该证明目的，予以采信。对证据5，认为是原告与深圳恒泰（集团）服饰有限公司签订的七彩蝶合同书，该合同于2013年3月16日签订，约定签订合同时原告需向该公司交纳保证金5000元，但原告并没有此时交纳合同保证金的证据。其于2012年3月29日交与该公司5000元合同保证金，1年的期限已经届满。则不能证明其举证目的，不予采信。对证据6，认为该收据非正式发票，没有交款人姓名，不能证明其举证目的，不予采信；深圳市恒泰时装有限公司的授权函，亦不能作为其要求被告赔偿损失的证据使用，不予采信。
根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年3月24日，原告赵巧灵（即：乙方承租方）与被告永港公司（即：甲方出租方）签订房屋租赁协议1份，约定：一、乙方租赁甲方位于车站居委会居，芒山路路西苏杭服饰街桂花街商铺A区，25号商铺1间用于商业经营。约定房租每年每间24000元，第二年不变，第三年每年递增不高于30%，到合同结束为止。……三、甲方允许乙方对商铺进行必要的装修和装饰，合同到期恢复原貌……四、乙方租赁的商铺合同没有到期不得私自转让。合同到期享有优先租赁权。乙方必须遵守甲方的公司管理规定，不得在市场内打牌，要文明诚信经营，不得讹买讹卖，必须经营服饰等。五、合同签订日期起算租金，以后每年提前三个月预交租金，如不按时交清房租，公司有权收回房屋，无需通知乙方，甲方有权对外出租。甲方给乙方陆年的经营环境。自2012年3月24日至2013年9月24日止。六、违约责任：合同期内甲乙双方有任何一方违约，支付违约金30000元，发生纠纷双方保留依法解决的权利等条款。合同签订后，原告交付被告1年租金24000元，被告将商铺交与原告经营。
2013年3月9日，被告与房主谢素华签订解除合同协议，内容为：双方同意解除2012年2月9日签订的《房屋租赁协议A》，此协议签订之日双方无债权债务纠纷。本协议双方签字盖章后即生效。2013年3月25日9时许，房主将原告租赁房屋内商品强行搬出清理，原告及其他租赁被告房屋的承租人同时被房主搬出清理物品时，即拨打110报警电话，永城市公安局新城派出所民警前往现场了解情况，做疏导工作。原告亦将店内物品被搬出的情形拍摄了照片，制作了光盘。
本院认为，原、被告于2012年3月24日，签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定，原告租赁被告商铺1间，房租每年24000元，租金从合同签订之日起计算，即从2012年3月24日至2013年3月23日，为1年的租赁期限，原告也是支付1年的租金24000元。那么，从2013年3月24日至同年9月24日的期限，为被告所称赠送原告免费使用期限，被告该辩称理由成立。但被告与原告签订的房屋租赁合同未到期的情况下，其却与房主签订了解除房屋租赁协议，进而房主将原告租赁商铺中的物品强行清理搬出，致使原告无法经营，责任实属被告，则构成对原告的违约。被告辩称，系原告违约在先，其没有按合同第五条约定提前3个月支付房屋租金，被告有权收回房屋的理由不能成立。被告辩称，退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”本案中，原告按约定交付1年租金，但合同有第二年不变，第三年每年每间递增不高于30%，到合同结束为止，以及合同到期原告享有优先租赁权的约定。则无法确认原告的实际损失数额，也就不能确认原告主张的违约金数额过高，被告该辩称理由亦不能成立。鉴于此，原告按约定要求被告支付违约金30000元，理由正当，于法有据，应予支持。原告要求被告退还租金8000元，因合同约定房租每年24000元，原告也是按此约定交付，其所租房屋也已使用1年，故其该诉求，本院不予支持。原告要求被告赔偿装修及营业损失55000元的诉求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告河南永港商贸有限公司支付原告赵巧灵违约金30000元。
二、驳回原告赵巧灵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2125元，被告负担1100元，原告负担1025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 张振环
审判员 张良鹏
审判员 陈 军
二〇一三年六月二十八日
书记员 李丹永