重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第03005号
原告重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道新山村57号，组织机构代码75009524-8。
法定代表人孙宗，该公司总经理。
委托代理人谭淋，女，1987年5月13日出生，汉族，系重庆君航物业管理有限公司工作人员，住重庆市綦江区。
被告汪洪英，女，1966年3月15日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区横山镇，现住重庆市綦江区。
原告重庆君航物业管理有限公司与被告汪洪英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，适用简易程序，依法由代理审判员彭超独任审判，于2015年5月26日公开开庭进行了审理，原告重庆君航物业管理有限公司的委托代理人谭淋和被告汪洪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆君航物业管理有限公司诉称，被告系润庆･山予城小区的业主，根据原、被告于2011年2月23日签订的《润庆･山予城小区物业服务合同》的约定，被告从2012年11月起每月20日前按照110.65元／月的标准缴纳物业服务费，并承担公共能耗费，如果被告逾期未交纳，那么从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。合同签订后，原告向被告提供了相应的物业服务，被告每月主动按时交纳了物业服务费和承担每月实际用量公共能耗费直至2014年8月。2014年9月起，被告就再也没有按照约定缴纳过物业服务费及公共能耗费。期间，经原告多次以电话或书面方式催收被告未果。故原告诉至法院，请求法院判决：被告支付尚欠2014年9月至2015年3月份止的物业服务费695元及其违约金209.1元；被告支付尚欠2014年9月至2015年3月份止的公共能耗费71.3元及其违约金25.5元。本案诉讼费由被告承担。
被告汪洪英辩称，原告所诉称的被告尚欠物业服务费、公共能耗费均属实，但是2014年9月的物业服务费、公共能耗费是缴纳了的，被告所欠物业服务费、公共能耗费是2014年10月至2015年3月。2015年4月，经原告催缴被告准备将所拖欠的物业服务费和公共能耗费缴清，但因为原告提供不了正式发票，因此未能缴纳。根据重庆市綦江区发改委的告诫函，原告违规收取了被告的“装修期间电梯使用费”；被告的房屋的实际面积比合同上的面积大，原告方就按照实际面积收取物业服务费和公共能耗费，而有些业主住房的实际面积小于合同上的面积，原告对于多收的物业服务费也没有退还；原告的物业服务并不符合合同的约定，所以，原告违约在先，被告不同意承担违约金。综上，原告将上述问题�决后，被告才同意缴纳物业服务费和公共能耗费。
经审理查明，因被告购买位于綦江区文龙街道沙溪路16号润庆･山予城小区3幢22楼6号（建筑面积为76.31平方米）。2011年2月23日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了《物业服务合同》，该合同内容为：一、物业管理区域概况：物业名称为润庆･山予城；物业类型为花园洋房＋高层住宅；坐落位置为綦江县文龙街道沙溪路16号；东至营盘山公园，南至银海新城小区，西至环城公路，北至建委集资楼；具体物业构成明细及所配置的公用设备设施明细以乙方验收为准。二、乙方委托物业服务事项为：（1）物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共有部位包括大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、扶梯；（2）物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，具体包括共用照明、高压水泵房、消防设施设备、电梯。（3）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、井、路灯。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。（5）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。（6）公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运。（7）交通与车辆停放秩序的管理。（8）公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前两款（第7、8款）约定的事项为协助性、预防性，不含业主、非业主使用人的人身、财产保险（保证）和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。（9）接受甲方委托，对其物业的专有部分进行维修�护（服务价格由双方另行商定）。三、物业服务质量标准：（1）物业共用部位的维修、养护和管理：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，记录齐全；每3日巡查1次小区房屋单元门，楼道通道以及其他部位及时维修养护；对违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和主管部门。（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：对共用设施设备进行日常管理和维修养护；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，及时维修，更新改造；路灯、楼道灯完好率不低于90％。（3）公共场所、物业共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：生活垃圾每天清运一次，公共区域每日清扫，达到无垃圾，无明显灰尘；公共管道每年疏通一次，化粪池每两年掏一次，发现问题及时清掏；根据实际情况定期进行灭�除害。（4）公共绿化的养护和管理：有专业人员实施养护管理；定期进行修剪，养护，定期施肥；定期清除杂草、杂物、适时喷洒农药。（5）机动车和非机动车的停放管理：规范停放，24小时值班；任何通道，严禁停车。（6）公共秩序、安全、消防等事项的协助管理：小区24小时值勤；对重点区域每2小时至少巡查1次；事件发生时报告主管部门，并协助采取相应措施。（7）装饰装修管理服务：实行装修许可制度，严格审核；通过巡视，监控装饰装修，有无违规，及时纠正处理。四、物业服务费用：（1）本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：执行物价局核定标准；甲方向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。（2）共用的专项设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向甲方分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；甲方应于接房通知书上明确的接房时间最后一天起交纳物业服务费用，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，甲方负连带交纳责任，甲方与物业使用人之间的缴费约定，甲方应当自约定之日起告知乙方，物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。（3）乙方接受甲方委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。五、双方的权利义务：（1）甲方享有的权利：享有对所购房产合法占有、使用、收益、处置、转让的权利；监督乙方管理服务工作开展的达标情况；享有通过和进入公共部位，有偿使用公共设备、设施的场地的权利；享有在小区内维护自己合法权益的权利；法律、法规规定享有的其他权利。（2）甲方应履行的义务：按本合同及《业主公约》的约定和国家有关文件规定按时足额向乙方交纳各种费用；遵守乙方制定的《业主公约》和本合同各项条款；支持、协助乙方做好物业管理服务工作；要求、约定其名下物业的使用人遵守本合同及《业主公约》，支持、配合乙方开展的各项工作和活动；承担维修本物业主体结构、公共部位、公用设备、设施的费用；按国家规定缴纳物业维修基金；未经相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途，对本物业的公用设施、场地不得擅自占用、破坏和改变功能；法律、法规规定的其他义务。（3）乙方享有的权利：按照本合同、《业主公约》和国家有关规定向甲方或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；可以根据甲方或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本合同、《业主公约》及公众管理制度的行为；对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务；对拖欠水费及公共设施维护保养费（包含在物管费中）的业主，停止供水；依据本合同、《业主公约》及国家相关法律法规的规定，追究违约业主的违约责任。（4）乙方应履行的义务：履行合同、提供物业服务；及时向全体业主通告本区域内有关物业管理房屋的重大事项，及时处理投诉，接受甲方和物业使用人的监督；在承接物业时，应当对物业共用部�、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；制止本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰执行和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作，护卫人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益。六、合同期限为六年，自2010年9月30日起至2016年9月29日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为六年。七、违约责任：（1）甲方违反本合同及《业主公约》、小区管理制度，使乙方不能完成规定的管理服务质量，或甲方不按约定及国家有关规定向乙方交纳管理服务费用和其它相关费用，乙方有权对甲方停止进行护卫、保洁、维修、供电、供水、供有线电视等服务。因甲方责任造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。（2）乙方违反本合同有关规定，未能达到约定管理服务目标，甲方有权要求乙方限期整改。过期未整改，甲方有权向乙方上级主管部门投诉。上级主管部门不能解决的，甲方可向人民法院起诉，直至解决处理。如因乙方责任给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。（3）甲方或物业使用人违反本合同及《业主公约》的约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务费及其相关费用的，每日按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金，经物业公司催收仍未及时交付应交纳费用的，因拖欠造成的其他不便及后果概由拖欠人负责。同时原、被告于2011年2月23日签订了《润庆･山予城业主公约》，内容为：（1）共用的专项设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向业主或使用人分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；业主应于接房通知书上明确的接房时间最后一天起交纳物业服务费用，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知物业服务企业，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反《物业服务合同》及《业主公约》的约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务费�其相关费用的，每日按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金。（2）合同期限为六年，自2010年9月30日起至2016年9月29日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为六年。（3）为规范小区装修管理，本小区统一约定：业主接房时，应交纳装修保证金（住宅2000元／户；非住宅3000元／户），还向物业公司交纳装修垃圾二次转运费5.00元／平方米（按建筑面积计算）和装修期间电梯使用费4.50元／平方米（按建筑面积计算）。合同签订后，原、被告均按照合同约定履行各自的义务。
2013年6月1日，原告与被告约定，被告将装修保证金转为缴纳2013年5月至2014年9月的物业服务费、公共能耗费和二次供水加压费（其中261元预缴公共能耗费和二次供水加压费，1819元预缴物业服务费），从2014年10月起，被告以�告违规收取“装修期间电梯使用费”、原告服务服务不符合合同约定等为由，拒绝向原告交纳物业服务费（房屋建筑面积76.31平方米，每月每平方米按照1.45元计算，物业服务费为11.65元）至2015年3月份止，计6个月，除去结余，尚欠物业服务费共计695元，另被告还从2014年10月起也未交纳公共能耗费，至2015年3月份止，6个月，尚欠公共能耗费计61.3元（每月具实分摊）。期间，原告一边向被告多次书面催收尚欠物业服务费、公共能耗费，一边仍然对被告的位于綦江区文龙街道沙溪路16号润庆･山予城小区3幢22楼6号住宅物业进行清洁等服务，并保障该幢大楼的电梯正常运行和维护。庭审中，被告表示原告只要退还违规收取被告的“装修期间电梯使用费”，被告立即付清其尚欠的物业服务费、公共能耗费。经调解，双方未能达成一致意见，各持己见。
另查明，2015年2月9日，綦江区发展和改革委员会作出綦发改告诫（2015）01号行政执法告诫函，内容为：“綦江区境内各物业管理服务公司：根据国家发展和改革委员会2007年发布的《价格监督检查提醒告诫办法》第三条的规定，因我区境内近段时间物管收费的价格举报呈上升趋势，特别是违规收取“装修期间电梯使用费”的问题，针对以上情况我委要求境内各物业管理服务公司严格执行《重庆市物业管理条例》、渝价（1999）398号和渝价（2004）778号等文件的规定，严禁收取或变相收取“装修期间电梯使用费”。希各物业管理服务公司立即开展自查，如有收取“装修期间电梯使用费”的违价行为，应立即整改，对整改不力的，我委将严肃查处。在以后的工作中，我们将重点关注“12358”价格举报投诉，各物业管理服务公司倘若不听从告诫，再发生擅自涨价、自立项目收费，特别是收取“装修期间电梯使用费”等价格违法行为的，我委将依据相关法律法规从严处理“。
前述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《物业服务合同》、《业主公约》、催款通知书、催费记录、收据、费用明细表、情况说明，被告提供的重庆市綦江区发展和改革委员会行政执法告诫函复印件等证据予以证明，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》、《业主公约》，是有效的，对原、被告均具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。根据原告诉称和被告辩称，本案争议的焦点如下：一、被告拒绝交纳物业服务费、公共能耗费的抗辩理由是否成立的问题。首先，根据原告举示的《业主公约》来看，本案原、被告已于2011年2月23日明确约定原告收取装修保证金、装修垃圾二次�运费、装修期间电梯使用费的金额。其次，被告也未向本院举示证据证明原告收取了被告的“装修期间电梯使用费”。综述，本院认为目前被告提供的证据不能够证实本案原告向被告收取“装修期间电梯使用费”的事实成立，对被告此辩称意见不予支持。对被告提出的前述问题，被告可以另行途径解决，维护自身合法权益。在此期间，原告仍对被告的住宅物业提供物业服务，并保障该幢大楼电梯的正常运行、维护。故本院认为作为具有物业管理职能的原告应当按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费和公共能耗费，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。现在被告拒交纳物业服务费和公共能耗费属违约行为，原告要求被告交纳物业服务费、公共能耗费的理由正当，原告主张要求被告支付所欠物业服务费、公共能耗费，本院予以支持，只是公共能耗费的金额有误，本院确认61.3元。二、是否支持原告要求被告支付尚欠物业服务费、公共能耗费的违约金的问题。因被告认为原告违规收取了“装修期间电梯使用费”，且认为原告未按照物业服务合同约定提供物业服务，而被告亦于2015年4月经原告催收而准备缴纳拖欠费用，因双方沟通问题，未能缴纳。故本院认为被告从2014年10月起每月不是恶意拒绝交纳物业服务费、公共能耗费，而是原、被告之间缺乏沟通、释明，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《最高�民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告汪洪英在本判决生效后五日内向原告重庆君航物业管理有限公司支付2014年10月1日至2015年3月31日止的物业服务费计695元；
二、被告汪洪英在本判决生效后五日内向原告重庆君航物业管理有限公司支付2014年10月1日至2015年3月31日止的公共能耗费计61.3元；
三、驳回原告重庆君航物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告汪洪英负担，此费已由原告重庆君航物业管理有限公司预交纳，被告汪洪英在履行上述义务时一并付给原告重庆君航物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 彭 超
二０一五年七月十日
书 记 员 权珊珊