江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03437号
上诉人（原审被告）刘碧玉。
上诉人（原审被告）夏世旺。
委托代理人夏仙辉，上海市沪泰律师事务所律师，代理上述两上诉人。
委托代理人顾犁，上海市百良律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）缪付荣。
被上诉人（原审原告）郭琴妹。
被上诉人（原审原告）缪文凯。
委托代理人钮魏，江苏瑞生律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
被上诉人（原审被告）昆山永益环保工程服务有限公司，住所地昆山市开发区蓬朗蓬莱路。
法定代表人蒋伟。
上诉人刘碧玉、夏世旺因与被上诉人缪付荣、郭琴妹、缪文凯、昆山永益环保工程服务有限公司（以下简称永益环保公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月10日，缪文凯（甲方）与永益环保公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定如下内容：1、租用房屋位置及面积：前进东路579号中航国际大厦内，房号为1209号，建筑面积106.91平方米；2租赁期限共2年，从2012年9月1日至2014年9月1日；租赁期限每年租金为45000元，付款方式可选择一年支付，付款时间约定为永益环保公司每期支付应提前一个月支付给缪文凯；租赁期满，本租赁合同自动失效，如永益环保公司继续租用，应当在租赁期满前一个月书面提出续租的要求。事后，缪文凯将涉案房屋交付，永益环保公司向其支付第一年租金45000元。
2012年12月2日，缪付荣、缪文凯、郭琴妹、蒋芸与刘碧玉签订《房屋抵债协议》一份，约定：缪付荣因资金周转困难，为解决与刘碧玉之间的债权债务问题，缪文凯、郭琴妹及蒋芸愿意以其名下的房产抵还部分欠款；转让房屋为江苏省昆山市开发区前进东路579号1209室房产，建筑面积106.91平方米，单价每平方米9000元，总价款为962190元；该转让房屋已办理前两年的出租手续，前两年的租金由缪付荣收取，作为缪付荣的装修费用；由于该房屋存在银行按揭贷款327677元，该贷款由刘碧玉直接代付银行，房款余额634513元，刘碧玉再支付134512元的税费、契税、费用等，如134512元在缴纳该房屋过户的所有费用后仍有剩余，则剩余部分由刘碧玉直接支付给缪付荣，如134512元不够，则不足部分由缪付荣、缪文凯、郭琴妹、蒋芸共同承担、余款500000元作为缪付荣抵还刘碧玉的欠款500000元。2012年12月4日，缪付荣、缪文凯、郭琴妹与蒋芸将涉案房屋过户至夏世旺名下，并办理房屋所有权证及土地使用权证，共有情况为配偶刘碧玉共同共有。
2013年9月1日，夏世旺与永益环保公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、夏世旺与2012年12月4日取得昆山市前进东路579号中航国际大厦1209室房屋的所有权，永益环保公司于2012年9月1日与原房屋所有人（缪付荣、郭琴妹、缪文凯）签订了租期为2012年9月1日至2014年9月1日的租赁合同，该房屋至今在租赁使用；2、原房屋所有人（缪付荣、郭琴妹、缪文凯）尚欠夏世旺借款未清偿，永益环保公司尚有2013年度至2014年度的租金未付，夏世旺通知永益环保公司暂停支付原房屋所有人2013年租金；3、租赁期限共24个月，自2014年9月1日至2016年9月1日，年租金45000元；4、永益环保公司将2013年9月1日至2014年9月1日未付租金45000元支付于夏世旺，夏世旺收取该租金后，如原房屋所有权人（缪付荣、郭琴妹、缪文凯）起诉永益环保公司支付2013年度至2014年度租金，法院判决永益环保公司应支付该租金时，则该租金由夏世旺负责支付，同时夏世旺承担永益环保公司相应的诉讼费、律师费约3000元。同日，夏世旺向永益环保公司的法定代表人蒋伟收取2013年9月1日至2014年9月1日期间涉案房屋的租金45000元，并向永益环保公司出具收条一份。
另查明，本案租赁合同所涉昆山开发区前进东路579号1209室房产（建筑面积106.91平方米）原产权人有缪文凯、蒋芸、郭琴妹，共有情况为共同共有。郭琴妹与缪付荣为夫妻关系，郭琴妹与缪文凯系母子关系，蒋芸系缪文凯的妻子。
上述事实由缪付荣、郭琴妹、缪文凯提供的写字楼租赁合同、房屋抵债协议、房屋租赁合同、房屋所有权证、收条、写字楼租赁合同、常住人口登记卡、结婚证、房产证以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
缪付荣、郭琴妹、缪文凯的一审诉讼请求为：1、判令永益环保公司、刘碧玉、夏世旺共同支付租金45000元，2、诉讼费由永益环保公司、刘碧玉、夏世旺承担。
原审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案缪文凯与永益环保公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据本案已查明事实显示永益环保公司已支付2012年9月1日至2013年9月1日期间的租金45000元，尚欠缪文凯2013年9月2日至2014年9月1日的租金45000元，缪文凯主张租金45000元，于法有据，法院予以支持。郭琴妹虽为租赁房屋的原产权人，但并非本案租赁合同的出租人，依据本案租赁合同主张租金，并无合同依据，故法院不予支持。缪付荣亦非本案租赁合同的出租人，其主张租金，无合同依据，法院不予支持。关于永益环保公司已向夏世旺支付2013年9月2日至2014年9月1日期间租金45000元的抗辩理由，虽属实，但永益环保公司主张刘碧玉、夏世旺对缪付荣之抗辩并无法律依据，故法院不予采信。夏世旺、刘碧玉作为租赁房屋的产权人，与缪付荣、郭琴妹、缪文凯产生房屋买卖关系及民间借贷关系，与本案并非同一法律关系，双方之间的债权债务可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、昆山永益环保工程服务有限公司于判决生效之日后十日内向缪文凯支付2013年9月2日至2014年9月1日期间的租金45000元。二、驳回缪付荣、郭琴妹的全部诉讼请求。三、驳回缪文凯要求刘碧玉、夏世旺支付租金45000元的诉讼请求。案件受理费926元，由昆山永益环保工程服务有限公司承担。
上诉人刘碧玉、夏世旺不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。涉案房屋的产权由缪付荣、缪文凯、郭琴妹等共同享有，原审法院仅根据租赁合同出租人签名断定永益环保公司将房租交付给缪文凯一人，并未查清诉争房屋其他共有产权人是否同意将房屋出租。鉴于涉案房屋已用作抵债，如其他共有产权人同意将房屋出租，则缪文凯应与缪付荣向刘碧玉、夏世旺承担连带债务；若其他共有产权人不同意将房屋出租，则该租赁合同为无效合同。二、原审适用法律错误。本案诉争的房屋已由缪付荣用于向刘碧玉、夏世旺抵债，其他产权人应就该房屋及其产生的孳息一同承担连带责任。刘碧玉、夏世旺与缪付荣约定缪付荣收取诉争房屋前两年的房租，但缪付荣对结欠刘碧玉、夏世旺的债务恶意规避，刘碧玉、夏世旺可以行使不安抗辩权，中止履行由缪付荣收取租金的行为。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判永益环保公司不向缪文凯支付租金45000元或将案件发回重审，案件受理费由缪文凯、缪付荣、郭琴妹、永益环保公司承担。
被上诉人缪付荣、郭琴妹、缪文凯二审辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人永益环保公司二审未答辩。
二审经审理查明事实与原审一致。
二审另查明，2012年8月10日《写字楼租赁合同》抬头处出租人为缪付荣、郭琴妹、缪文凯，落款处仅缪文凯一人签名。
二审中，刘碧玉、夏世旺陈述夏世旺与永益环保公司签订的房屋租赁合同中有关如原房屋所有权人起诉永益环保公司支付2013年度至2014年度租金的约定是因为房屋抵债协议同意诉争房屋前两年租金由缪付荣收取，永益环保公司与夏世旺签订房屋租赁合同时应该知道房屋抵债协议中前两年租金由缪付荣收取的约定。缪付荣、郭琴妹、缪文凯陈述缪文凯与永益环保公司签订房屋租赁合同时甲方应为缪付荣、郭琴妹、缪文凯三人，诉争房屋原是缪付荣、郭琴妹、缪文凯、蒋芸四人共有，房屋租赁合同落款处仅有缪文凯一人签字是因为另外三人授权缪文凯签字。
本院认为，缪文凯与永益环保公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。写字楼租赁合同抬头处出租人为缪付荣、郭琴妹、缪文凯，落款处仅缪文凯一人签名，二审中缪付荣、郭琴妹、缪文凯陈述该合同出租方为缪付荣、郭琴妹、缪文凯三人，落款处仅有缪文凯一人签字是因为另外三人授权缪文凯签字，但缪付荣、郭琴妹未提供证据证明签订合同时即授权由缪文凯代表其签订合同，且缪付荣亦非诉争房屋的共有权人，故原审法院认定该租赁合同出租方为缪文凯并无不当，相应的租金收益应由缪文凯收取。
缪付荣、缪文凯、郭琴妹、蒋芸与刘碧玉签订房屋抵债协议系各方当事人的真实意思表示，且诉争房屋已于2012年12月4日过户至夏世旺、刘碧玉名下，房屋抵债协议已实际履行，故该协议对双方当事人均具有约束力。房屋抵债协议约定诉争房屋已办理前两年的出租手续，前两年的租金由缪付荣收取。刘碧玉、夏世旺认为缪付荣恶意规避债务，其可以行使不安抗辩权，中止缪付荣收取租金的行为，但缪付荣结欠刘碧玉、夏世旺债务与诉争房屋租金收取系两个不同的法律关系，且房屋抵债协议中未约定缪付荣不履行借款偿付义务就丧失对诉争房屋前两年租金收取的权利，故刘碧玉、夏世旺该主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。
虽刘碧玉、夏世旺于2012年12月4日即取得诉争房屋的产权，但房屋抵债协议约定诉争房屋前两年租金由缪付荣收取，永益环保公司与夏世旺签订房屋租赁合同时亦知道房屋抵债协议有关前两年租金由缪付荣收取的约定，故永益环保公司应按照写字楼租赁合同的约定向缪文凯支付2013年9月2日至2014年9月1日期间的租金45000元。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人刘碧玉、夏世旺的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费926元，由刘碧玉、夏世旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一四年十一月十四日
书 记 员 毛莉莉