广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0112民初2787号
原告：广州市景泓五金照明设备有限公司，住所地：广州经济技术开发区。
法定代表人：秦文浩，经理。
委托诉讼代理人：熊威，广东环球经纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄泳梅，广东环球经纬律师事务所实习人员。
被告：广州市诺信数字测控设备有限公司，住所地：广州市黄埔区。
法定代表人：潘伟华。
委托诉讼代理人：郭飏，国浩律师（广州）事务所律师。
委托诉讼代理人：魏亚娜，国浩律师（广州）事务所律师。
原告广州市景泓五金照明设备有限公司（以下简称景泓公司）与被告广州市诺信数字测控设备有限公司（以下简称诺信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用普通程序于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊威、黄泳梅，被告的委托诉讼代理人郭飏、魏亚娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月15日，原告与被告签订《广州市房地产买卖合同》及其补充协议，合同约定：被告将其位于广州市黄埔区云骏路17号自编六栋厂房、厂房占用范围内的土地使用权、厂房前余地的土地使用权转让给原告，被告已为位于广州市黄埔区云骏路17号自编六栋厂房、厂房占用范围内的土地使用权办理了房地产交易手续，而厂房前余地的土地使用权原告一直以各种方式催促，被告一直拖延。
在土地买卖合同签署后，原告分多次给被告支付42592100元房地产转让款，在办理土地交易手续过程中，原告交付契税1592882.34元、土地使用税66702.96元，根据合同约定，未按照约定的期限交付转让标的的，应自约定的交付期限届满之日的次日起至实际履行之日止，每日按转让价款总额的0.1%的标准支付履约瑕疵违约金。因此，被告依据合同应向原告支付违约金36245877.1元。
综上，原告请求法院判令：一、被告为原告办理《广州市房地产买卖合同》及其补充协议中的厂房前余地登记过户手续；二、被告支付逾期办理余地产权证的违约金36245877.1元，逾期办理余地产权证的损害赔偿金共6576906.73元，共42822783.83元（暂计至起诉之日）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中明确：违约金以房地产价款42592100元为本金，每日0.1%为标准，从2014年3月22日起计算至实际办证之日止，暂计至起诉之日为36245877.1元；损害赔偿金以房地产价款42592100元及契税1592882.34元之和44184982.3元为本金，按照中国人民银行贷款利率标准计算，从2014年3月22日起计算至实际办证之日止，暂计至起诉之日为6576906.73元。
被告辩称：（一）我方已全面并及时履行了双方签订的《广州市房地产买卖合同》及其补充协议所约定的合同义务，不存在任何违约行为。原告在诉状中已予以确认，即：“被告已为位于广州市黄埔区云骏路17号自编六栋厂房、厂房占用范围内的土地使用权办理了房地产交易手续”。（二）根据双方签订的《广州市房地产买卖合同》及其补充协议，涉案的厂房前余地过户事宜之条件并未成就。双方在2014年1月15日签订的《房地产买卖合同》并未提及厂房前余地的交易。后双方就《房地产买卖合同》所签订的补充协议对厂房前余地的交易作出如下约定：1､补充协议第一条第2款：“因转让标的中的土地使用权证登记在甲方名下，甲方承诺共同努力将转让标的中的土地使用权登记至乙方名下，因而产生的相关费用由乙方支付。”2､补充协议第二条第1、2款：“1､甲方同意，在余地的土地使用权登记至乙方名下前，如乙方需要在余地上建设厂房或办公楼宇的，在乙方提出申请建房后十五天内，甲方承诺协助以其名义办理相关委托勘察、设计、规划报建等相关手续；2､上述厂房或办公楼宇建设过程中的所有费用由乙方承担。厂房或办公楼宇建成后，如其产权必须登记在甲方名下的，甲方应在相关房地产权主出具后三天内必须把房产证过户相关手续移交给乙方并配合办理该厂房或办公楼宇所有权过户至乙方名下的转让登记手续。期间所发生的所有费用由乙方支付。”3､补充协议第八条第2款：“双方确认，如本补充协议约定的土地使用权经各方努力仍不能登记至乙方名下的，该不能变更登记至乙方名下事项不得作为甲方的违约事项及乙方解除合同的事由。”原告提供的广州市国土资源和房屋管理局与我方签订的《广州市国有土地使用权出让合同》，记载我方取得的地块位于广州经济技术开发区云埔工业区云某路以西，地块编号为YP-J2-4、面积61762平米。前述约定可知，原告知悉土地使用权登记在我方名下，且不是必然能够登记至原告名下，需要条件成就时双方共同努力办理相关手续。而当前的实际情况是，原告未在厂房余地上建设厂房或办公楼宇；我方取得的是整幅土地的使用权证，对于厂房余地尚不能单独办理转让手续。综上所述，我方认为，原告之诉请因于法无据而不应得到法院支持。请法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年5月23日，广州市国土资源和房屋管理局与诺信公司签订《广州市国有土地使用权出让合同》，约定：广州市国土资源和房屋管理局将广州经济技术开发区云埔工业区云某路以西，地块编号为YP-J2-4、面积61762平方米的地块以挂牌方式出让给诺信公司；出让的土地规划用途为二类工业用地（M2），用于建设工业厂房及必要附属配套设施；土地使用权出让期限为50年，自2008年5月23日至2058年5月22日。
广州市黄埔区云埔工业区云某路以西YP-J2-4地块于2009年1月7日登记至诺信公司名下，土地用途为工矿仓储用地。此后，诺信公司在该地块上建设数栋厂房。
2014年1月15日，景泓公司（买方）与诺信公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：第一条，诺信公司将自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给景某公司。该转让之房地产具体情况如下：（一）该房地产坐落在广州市黄埔区云骏路17号自编六栋；（二）房屋类型（使用性质）为工业，建筑结构为钢筋混凝土结构，层数6层，房屋建筑面积14437.89平方米；（三）该房屋占用国有土地使用权面积61762平方米，用途为工业；（四）此房地产上不存在共有人、房地产未出租，且不存在任何抵押、查封、扣押、冻结或其他形式的他项权利或权利限制。第二条，上述房地产交易价格为42592100元。第四条，自景某公司支付完毕首期转让价款之日起15个工作日内，诺信公司向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。第八条，因诺信公司的原因（非因诺信公司原因此条款无效），使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，按照以下方式处理：诺信公司应自约定的办理交易登记期限届满之日的次日起至实际履行之日止，每日按转让价款总额的0.1%的标准向景某公司支付履约瑕疵违约金。第十条，本合同未尽事宜，可由双方协商一致订立补充条款或者补充协议；补充条款或者补充协议是房地产买卖合同不可分割的一部分；本合同的补充条款、补充协议和本合同正文不一致的，以补充条款和补充协议为准。
签订合同当天，景泓公司（买方）与诺信公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》补充协议，约定：第一条转让标的：1.双方一致确认，景泓公司受让房地产的范围包括诺信公司名下位于广州市黄埔区云骏路17号自编6栋厂房（以下简称“厂房”）、厂房占用范围内的土地使用权、厂房前余地的土地使用权（以下合称为“土地”）及厂房和土地上的现有设施、设备、绿化。以上转让资产以下合称为“转让标的”。2.因转让标的中的土地使用权证登记在诺信公司名下，诺信公司承诺共同努力将转让标的中的土地使用权登记至景某公司名下，因而产生的相关费用由景某公司支付。第二条余地建设：1.诺信公司同意，在余地的土地使用权登记至景某公司名下前，如景某公司需要在余地上建设厂房或办公楼宇的，在景某公司提出申请建房后十五天内，诺信公司承诺协助以其名义办理相关委托勘察、设计、规划报建等相关手续；2.上述厂房或办公楼宇建设过程中的所有费用由景某公司承担。厂房或办公楼宇建成后，如其产权必须登记在诺信公司名下的，诺信公司应在相关房地产权主出具后三天内必须把房产证过户相关手续移交给景某公司并配合办理该厂房或办公楼宇所有权过户至景某公司名下的转让登记手续。期间所发生的所有费用由景某公司支付。第四条承诺与保证：2.诺信公司保证其对转让的厂房及土地享有完整的所有权，厂房及土地使用权不存在抵押、查封、扣押、冻结等权利瑕疵或限制交易的情形。第七条违约责任：2.诺信公司逾期交付超过30日或未能按约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的或违反第八条第二款承诺的，景泓公司有权解除《广州市房地产买卖合同》。3.如诺信公司违反本补充协议第二条、第三条的约定的，应按总转让价款每日0.1%的标准支付违约金至其履行义务时止。第八条特别约定：1.本补充协议签订并付清转让价款后，不管本补充协议约定的厂房前余地的土地使用权是否登记至景某公司名下，景某公司均独立享有该土地的使用权；2.双方确认，如本补充协议约定的土地使用权经各方努力仍不能登记至景某公司名下的，该不能变更登记至景某公司名下事项不得作为诺信公司的违约事项及景某公司解除合同的事由，但诺信公司违反下列承诺的除外。鉴于景某公司已支付的款项中包含厂房前余地的土地使用权转让费用，诺信公司同意景某公司继续使用土地，并确保景某公司使用该土地的期限与诺信公司剩余土地使用权期限相同，并承诺不得对该土地使用权设置抵押、担保、转让、租赁或被查封等侵犯景某公司土地使用权的任何行为。
签订合同后，原告已向被告付清涉案房地产款项42592100元。自编6栋厂房、厂房占用范围内的土地使用权已经办理登记至原告名下，厂房前余地至今未办至原告名下。
2016年8月30日，本院发函至广州市黄埔区国土资源与规划局，询问涉案厂房前余地的权属人是谁，是否存在抵押、查封，办理产权过户登记是否存在障碍。2016年9月22日，广州市黄埔区国土资源与规划局函复如下：一、该国有土地使用权，已在我区办理了国有土地使用权登记手续，并已缴纳了土地使用金。2012年期间在该宗地上分别办理了6栋房屋的不动产权证，并注明了该宗地的土地面积是由宗地内所有建筑物的产权人共同使用。2012年后，该公司又通过转让的形式把其中5栋房屋过户到其他公司名下。二、现该宗地仍然是广州市诺信数字测控设备有限公司使用，目前无抵押、查封登记情况。办理国有土地使用权过户存在较大障碍。第一、根据《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十条规定：土地使用权分割转让必须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核同意；依法应当报县级以上人民政府批准的，由土地行政主管部门审核后报有批准权的人民政府批准。第二、目前该宗地的国有土地使用权已有不同的产权人共同使用，如进行分割也必须征得宗地内所有建筑物的产权人的意见。第三、必须到档案部门查阅土地使用权的有效状态，根据有效状态的信息注明买受人承担风险提示。双方对《广州市黄埔区国土资源与规划局复函》质证时一致确认复函中提及的办理国有土地使用权过户存在的障碍是双方不能克服的。
2016年12月7日，本院组织双方现场勘查并拍摄照片，现场勘查显示：原告已将自编6栋厂房出租给一家物流公司使用，物流公司的物流用车及相关物品放置在厂房前空地上。
经法院释明，原告于2016年9月30日表示因厂房余地无法办证，履行不能，变更第一项诉讼请求为判令解除《广州市房地产买卖合同》中关于厂房前余地交易内容的约定，变更第二项诉请为判令被告退回已收取的厂房前余地款项、赔偿原告的损失，并向原告支付违约金8519020元。2016年10月12日，原告提交《诉讼请求确认书》，确认其诉请与起诉状一致。2017年1月9日，原告申请撤回第二项诉讼请求。
还查明，原告于2016年6月2日向本院提出财产保全的申请，请求查封被告所有的位于广州市黄埔区云骏路17号自编四栋房产或查封、扣押、冻结被告价值15095326.73元的其他财产。中国平安财产保险股份有限公司广东分公司作为连带责任担保人出具等额诉讼保全保单保函为原告申请财产保全提供担保。2016年6月13日，本院作出《民事裁定书》，裁定查封被告所有的位于广州市黄埔区云骏路17号自编四栋房产或查封、扣押、冻结被告价值15095326.73元的其他财产。
以上事实，有《广州市国有土地使用权出让合同》、《广州市房地产买卖合同》及补充协议、发票、复函、查册表、现场勘查照片、民事裁定书以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《广州市房地产买卖合同》及补充协议是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方当事人均有约束力，双方应诚信履行。
关于原告主张被告为厂房前余地办理登记过户手续的请求，本院认为，虽然厂房前余地的土地使用权属于原告受让房地产的范围内，但是根据广州市黄埔区国土资源与规划局的复函，厂房前余地的土地使用权办理过户登记，必须先办理土地使用权的分割手续。而土地使用权的分割须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核同意，依法应当报县级以上人民政府批准的，由土地行政主管部门审核后报有批准权的人民政府批准，而且目前该宗地的国有土地使用权已有不同的产权人共同使用，如进行分割也必须征得宗地内所有建筑物的产权人的意见。因此，该宗地办理国有土地使用权过户存在障碍，庭审中，双方一致确认上述障碍现在双方无法克服，故办理厂房前余地登记过户的条件尚未成就，待条件成就后原告可另行主张权利。经本院释明，原告仍坚持过户的请求，故本院予以驳回。
原告申请撤回第二项要求被告支付违约金及损害赔偿金的诉讼请求属其对自身权利的处分，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告广州市景泓五金照明设备有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费83914元，由原告广州市景泓五金照明设备有限公司负担。财产保全费5000元，由原告广州市景泓五金照明设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
代理审判员 王 梦
人民陪审员 丁树祥
二〇一七年一月十六日
书 记 员 张 敏
林碧婷