广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江新法民一初字第1521号
原告李达恩。
原告李间女。
两原告的委托代理人陈柏念，广东贯虹律师事务所律师。
被告赵锦垣。
被告余湘宏。
以上两被告的委托代理人李东海、吴达能，均是广东信宇律师事务所律师。
被告吴云刚。
原告李达恩、李间女诉被告赵锦垣、余湘宏、吴云刚建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李间女及其委托代理人陈柏念（兼原告李达恩的委托代理人）和被告赵锦垣、余湘宏的委托代理人李东海、吴达能到庭参加诉讼，被告吴云刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李达恩、李间女诉称：原告与江门市新会信悦房地产开发有限公司（下简称信悦公司）于2007年12月10日签订《合作协议书》，后经双方协商，于2007年12月16日补签《协议书》，约定以两原告取得位于会城镇西甲管理区猫鱼围（土名）地块国有土地使用权（权属证号：新府国用［出1999）字第2101786号）作价入股和信悦公司合作进行开发房地产，在签订协议的同时由两原告将土地使用证原件及相关资料交给信悦公司，由信悦公司办理用地转用手续，并承担变更土地用途的费用、开发费用及其他费用。如信悦公司在签订协议起的九个月内未办妥土地用途变更手续，每逾期一个月由信悦公司每月支付原告8000元作违约金，直至该地块办理变更用途手续后，土地使用证发出之日止。在签订《合作协议书》及《协议书》当天，两原告收取信悦公司履约保证金78000元，并将该地块土地使用证、委托书（原告委托信悦公司办理相关土地转用手续）及相关资料交给信悦公司办理土地用途变更手续。但自签订《合作协议书》及《协议书》之日起至2011年8月17日信悦公司注销日止，信悦公司没有到国土部门办理该地块用地转用手续，且也没有支付任何违约金给原告。期间原告多次要求信悦公司履行协议，按每月8000元支付违约金，信悦公司均以各种籍口搪塞。原告认为，信悦公司的行为，是一种圈地行为，造成原告土地闲置多年，未按约开发利用，已构成根本违约，造成原告巨大损失，应按约向原告每月支付8000元违约金。信悦公司于2011年8月17日注销，三被告为信悦公司股东，对信悦公司解散前的债务应承担清偿责任。三被告在信悦公司解散清算期间，未能通知原告终止上述《合作协议书》及《协议书》的履行，未尽清偿责任，致协议土地空置，至本案原告起诉时才获知信悦公司于2011年8月17日已解散注销，造成原告空置该地块时间延长，对此损失，应由三被告共同承担。为了维护合法权益，特向贵院提起诉讼。据此，请求法院判令：1.原告与信悦公司于2007年12月10日签订的《合作协议书》及2007年12月16日签订的《协议书》于2011年8月17日终止；2.三被告支付原告上述《合作协议书》及《协议书》自2008年10月起至终止之日止违约金276000元，返还原告国有土地使用权证（权属证号：新府国用【出1999）字第2101786号）。如不能返还，由三被告承担补办费用；3.由三被告赔偿原告自2011年8月17日起至2013年10月17日止损失224000元（按每月8000元计）；4.本案诉讼费用由被告承担。
原告李达恩、李间女为其陈述在举证期限内提供的证据有：
1.合作协议书，2.协议书，证明原告与信悦公司之间存在合作开发房地产合同关系。
3.国有土地使用证，证明原告对作价入股土地享有使用权。
4.企业机读档案登记资料，证明信悦公司经已于2011年8月17日注销登记。
5.股东会决议，证明三被告是信悦公司股东及清算组成员。
6.公司注销登记申请书，证明被告未尽清算责任办理注销登记。
7.公司清算报告，证明信悦公司经清算，尚有净资产，可在剩余净资产限额内承担责任。
8.收据一份，证明赵锦垣于2007年12月17日收到李间女退回代办土地费30000元。
被告赵锦垣、余湘宏辩称：一、李达恩、李间女没有损失，且收回涉案地块后获得很大利益。涉案地块的国有土地使用证载明涉案地块的用途为“怡顺衬布厂”，查新会市会城怡顺衬布厂的工商登记资料显示，该厂由李达恩于1995年9月28日投资成立，于2000年7月28日注销，地址在新会市会城大滘管理区，未有变更地址记录。李达恩于1999年11月10日取得涉案地块的国有土地使用证，半年多便注销“怡顺衬布厂”，涉案地块李达恩从未使用，直至与信悦公司签订涉案协议书时仍是荒地一片，被村民自发用于种植农作物。可见，李达恩取得涉案地块的目的是为了“囤地”，不是为了使用。涉案协议书签订后，李达恩、李间女没有因涉案地块的使用受到任何损失。相反，涉案协议书于2007年12月签订后，土地价格一路飙升，这是众所周知的事实，无需举证说明。现李达恩、李间女收回涉案地块，获得很大利益。本案的处理应公平、合理地综合考虑，平衡相关各方利益。二、李达恩、李间女违约在先，信悦公司不应支付违约金。因涉案地块的限定用途为“怡顺衬布厂”，申请办理该地块转为商住用途需提交有关资料，而“怡顺衬布厂”早已注销，故涉案协议书第二条特别约定了“甲方收款即将上述国有土地使用证原件及取得土地使用权的有关资料交付给乙方，并无条件协助乙方办理上述土地转商住用地手续”，而事实是李达恩、李间女于2007年12月17日收取信悦公司交付的保证金108000元后，只将国有土地使用权证交付给信悦公司，未将取得土地使用权证的有关资料交付给信悦公司，也未协助信悦公司办理将涉案地块转为商住用地的手续。因李达恩、李间女违约在先，导致资料不全而信悦公司无法办理将涉案地块转为商住用地的手续，责任在李达恩、李间女一方，信悦公司一方无责任，信悦公司不应支付违约金，信悦公司注销后其原股东也不应该支付赔偿金。三、退一步讲，即使信悦公司应支付违约金，也因约定的违约金数额过高，应予以减少。2007年12月1日签订的协议书约定的违约金为每月5500元，2007年12月16日签订的协议书约定的违约金为每月8000元，在李达恩、李间女没有实际损失，且收回地块后获得很大利益情形下，协议书约定的违约金数额明显过高，应予以减少，即使信悦公司应支付违约金，也只应象征性地支付小额违约金。信悦公司已交付给李达恩、李间女保证金108000元，违约金可在该保证金中抵减，抵减后的保证金余额李达恩、李间女应返还给赵锦垣、吴云刚、余湘宏。四、李达恩、李间女没有实际损失，其请求赔偿没有事实依据。赔偿损失的前提是实际损失的存在，李达恩、李间女没有实际损失，其请求赔偿2011年8月27日信悦公司注销后的损失没有事实依据，不成立。五、李达恩、李间女的诉讼已超过诉讼时效期间。李达恩、李间女与信悦公司于2007年12月签订协议书，违约金分月计算，信悦公司于2011年8月17日注销，李达恩、李间女于2013年10月22日起诉，已超过两年的诉讼时效期间，丧失胜诉权。综上所述，请求依法驳回原告李达恩、李间女的诉讼请求，诉讼费由原告李达恩、李间女负担。
被告赵锦垣、余湘宏为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1.①“怡顺衬布厂”的工商登记资料；②涉案地块现场照片，证明1.李达恩取得涉案地块的目的是为了“囤地”，不是为了使用；2.“怡顺衬布厂”早已注销，涉案土地使用证限定地块用途为“怡顺衬布厂”，申请办理地块转变为商业用途需提供取得土地使用权的有关资料。
2.①银行回单；②收款收据，证明信悦公司于2007年12月17日交付保证金108000元给李达恩、李间女。
被告吴云刚没有答辩意见也没有出庭对原告方所举的证据进行质证。
经过开庭质证，被告赵锦垣、余湘宏对原告方提供的证据1、2的真实性无异议，但认为是原告方违约在先；对证据3的真实性无异议，原告方是以土地入股还是属于土地使用权转让由法庭审查认定，该土地使用证的用途限定为怡顺衬布厂，涉案土地有限定用途，并非一般的工业用地；对证据4、5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，但认为被告已经尽了清算责任；对证据7的真实性无异议，但认为信悦公司和被告不应承担责任；证据8属实。
原告方对被告赵锦垣、余湘宏提供的证据1中的“怡顺衬布厂”的工商登记资料真实性无异议，但认为与本案无关；对证据1中的照片真实性无异议，认为该涉案土地目前还是闲置状态；证据2认为原告方收到的款项不是108000元，实际收取的是78000元。
综合原告李达恩、李间女和被告赵锦垣、余湘宏的诉辩及质证，因原告方和被告赵锦垣、余湘宏对对方所举的证据的真实性均无异议，而上述证据与本案有关联，可以作为认定本案事实的依据，故本院均予以采纳。
本院查明：原告李达恩、李间女与信悦公司于2007年12月10日、16日分别签订《合作协议书》、《协议书》，约定以两原告取得的位于会城镇西甲管理区猫鱼围（土名）地块国有土地使用权（权属证号为新府国用［出1999）字第2101786号，土地使用者为李达恩，用途为怡顺衬布厂，使用权类型为出让，面积为1460平方米）作价人民币1120000元和信悦公司合作进行开发房地产；在签订协议及委托书的同时，信悦公司应向两原告支付履约保证金108000元，两原告收款后即将国有土地使用证原件及取得土地使用权的相关资料交给信悦公司，由信悦公司办理工业地转商住用地转用手续，并承担变更土地用途的费用、开发费用及其他费用；如信悦公司在签订协议起的九个月内未办妥土地用途变更手续，每逾期一个月由信悦公司向原告支付罚款8000元，直至该地块商住性质的国有土地使用证发出之日止；两原告以土地作价入股，信悦公司承担开发费用及开发盈亏，在土地开发建设和销售经营中无论盈亏均由信悦公司享受和承担，与两原告无关；两原告分配的全部利润是取得土地作价款，作价款可用商铺、住宅抵顶或可由信悦公司一次性支付；从双方签订协议并支付履约保证金当日起该土地的一切收益归信悦公司所有。上述《合作协议书》及《协议书》签订后，信悦公司于2007年12月17日向两原告汇付了履约保证金108000元（注：后由原告方退回30000元，履约保证金实为78000元），两原告亦将涉案地块的土地使用证、委托书及相关资料交给信悦公司，但信悦公司至今没有到国土部门申请办理该地块的用地转用手续，也没有支付过任何损失给原告，原告方遂向本院提起诉讼。
另查明，信悦公司为有限责任公司，成立于2006年4月28日，股东为三被告，该公司于2011年8月17日注销，公司清算报告显示偿还债务后剩余的净资产为100万元，该净资产按股东比例分配。
本院认为：本案原告方是基于信悦公司违反双方签订的《合作协议书》及《协议书》造成其损失为由，主张赔偿损失而引致的纠纷，而其双方签订的合同约定提供土地使用权的原告方不承担经营风险，只收取固定利益，因此，本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。原告方与信悦公司在平等、互利、自愿的基础上签订的《合作协议书》及《协议书》，没有违反法律的强制性、效力性规定，是有效的合同，双方应按合同约定履行相应的权利与义务。被告赵锦垣、余湘宏提出依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……”和第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件……”的规定，因涉案地块未完成开发投资总额的百分之二十五以上而被法律规定不得转让，故涉案的协议书无效的辩解，由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条仅为管理性规定，故本院对该辩解不予采纳。综合原、被告诉辩意见，本案争议焦点是：1、应否确认原告方提出的其与信悦公司于2007年12月10日签订的《合作协议书》、于2007年12月16日签订的《协议书》于2011年8月17日终止的请求；2.三被告应否需要共同支付原告违约金276000元和赔偿原告损失224000元及返还原告国有土地使用权证；3、原告方的起诉有否超过诉讼时效。
对于应否确认原告方提出的其与信悦公司于2007年12月10日签订的《合作协议书》、于2007年12月16日签订的《协议书》于2011年8月17日终止的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”的规定，合同终止的事由主要有：清偿、解除、抵销、提存、免除及混同等，包含了合同履行的终止与合同关系的消灭两层意思。本案中，原告方与信悦公司签订涉案协议书后，信悦公司一直没有到国土部门申请办理涉案地块的用地转用手续，协议至今没有履行完毕，而作为协议一方主体的信悦公司却于2011年8月17日进行了注销，由此可见，涉案协议自该公司注销该日起便已因履行不能而终止。由于被告赵锦垣、余湘宏对原告方的上述请求表示没有意见，而原告方的请求亦符合《中华人民共和国合同法》第九十一条规定终止的情形，故本院对原告方的上述请求予以支持。
对于三被告应否需要共同支付原告违约金276000元和赔偿原告损失224000元及返还原告国有土地使用权证的问题。虽然涉案协议自信悦公司注销之日起便已因履行不能而终止，但合同履行的终止并不消灭当事人因此所应承担的返还财产、赔偿损失等的责任。因此，信悦公司收取了原告方涉案地块的土地使用证后，在合同终止的情况下应予以返还，原告方收取的履约保证金78000元，为避免讼累亦一并在本案中予以处理应予返还给被告方。而本案在合同履行过程中，信悦公司不仅没有依约在期限内到国土部门申请办理涉案地块的用地转用手续，还于2011年8月17日办理了公司的注销手续致使合同履行不能，因此已构成违约，按《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告方请求赔偿损失有理，应予支持。本案中，信悦公司与两原告约定了“如信悦公司在签订协议起的九个月内未办妥土地用途变更手续，每逾期一个月由信悦公司向原告支付罚款8000元，直至该地块商住性质的国有土地使用证发出之日止”的条款，该约定中的“罚款”应视为其双方合同中所约定的违约损失。虽然原告方本案提交的证据，不能证明信悦公司的违约行为给其造成的实际损失，而现今不断上涨的地价，亦没有给原告方造成较大的土地贬损，但事实上因信悦公司的违约导致原告方丧失了对涉案土地的支配权与收益权，客观上给原告方造成了一定的实际损失，其最基本的损失应为租金损失。充分考虑涉讼土地的地理位置、面积等方面因素，综合考量讼争土地的租金损失，本院认为原告方按每月8000元的标准计算损失合理，本院予以支持。被告赵锦垣、余湘宏认为原告方主张的违约金损失过高，但未能对此提供相应的证据予以证明，故本院不予采纳；另其二人还提出原告方并没有将涉案土地交付给信悦公司使用仍由原告方控制的陈述，因涉案协议中约定了“从双方签订协议并支付履约保证金当日起该土地的一切收益归信悦公司所有”，且两原告已将涉案地块的土地使用证、委托书及相关资料交给了信悦公司，故该陈述不合常理，本院亦不予采纳。原告方主张被告方从2008年10月起赔偿损失，合法有据，本院予以支持，但原告方计算损失至2013年10月的数额有误，对其超出部分不予支持。经核实，从2008年10月计至2013年10月，原告方的损失应为480000元（8000元／月×60个月）。
《中华人民共和国公司法》第二十条规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。……。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，三被告作为信悦公司的股东，在公司办理注销过程中，没有将本案的债务列入公司债务进行清算，其行为严重损害了公司债权人的利益，因此应当对信悦公司的债务承担连带责任。
对于原告方的起诉有否超过诉讼时效的问题。由于违约金债权是一种损害赔偿债权，而本案违约金债权对应的是同一个违约行为，因违约而产生的违约金是一个不可以分割的整体，债权人享有的是同一个请求权，也仅有一个请求权，被告赵锦垣、余湘宏认为原告方的起诉已超过诉讼时效的辩解，实质上是割裂了本应作为一个整体的违约金债权。因此，原告方的赔偿损失主张没有超过诉讼时效，本院对被告赵锦垣、余湘宏的上述辩解不予采纳。
此外，由于被告吴云刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，依法对本案进行缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告李达恩、李间女与江门市新会信悦房地产开发有限公司于2007年12月10日签订的《合作协议书》、于2007年12月16日签订的《协议书》于2011年8月17日终止；
二、被告赵锦垣、余湘宏、吴云刚应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李达恩、李间女赔偿损失402000元（计至2013年10月的损失为480000元，扣减原告方应返还的履约保证金78000元）；
三、被告赵锦垣、余湘宏、吴云刚应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李达恩、李间女返还会城镇西甲管理区猫鱼围（土名）地块的国有土地使用权证（权属证号为新府国用［出1999）字第2101786号）；
四、驳回原告李达恩、李间女的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10200元，由原告李达恩、李间女负担1999.20元，被告赵锦垣、余湘宏、吴云刚负担8200.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。
审判长 赵汝佳
审判员 张妙玲
审判员 许荣新
二〇一四年九月十日
书记员 黄彩艳