海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼海民二初字第168号
原告：黎顺伍，男，1963年1月24日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
委托代理人：田荣华，重庆天朗律师事务所律师。
被告：琼海博鳌丽都置业有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇兴海路新天花园***号。
法定代表人：胡志坚，董事长。
委托代理人：杨超峰，系该公司员工。
委托代理人：李海燕，海南广哲律师事务所律师。
原告黎顺伍诉被告琼海博鳌丽都置业有限公司（以下简称丽都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告黎顺伍及委托代理人田荣华，被告丽都公司的委托代理人杨超峰、李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月28日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的博鳌海御XX号住房一套。被告于2012年12月29日交房给原告，根据该合同第十五条约定，被告应于2013年12月24日前为原告办理房屋权属证书，到期后经原告多次电话和亲自去博鳌催促被告办理，但被告至今都未为原告办理房地产权属证书，致使不能实现合同目的。原告于2015年3月9日向被告发出《解除合同通知书》解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》，被告收到后，未按法律规定确认解除合同的效力，也未按合同约定退款，侵害了原告合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告将购房款1435993元、印花税718元、契税43079.79元、维修基金和办证费用4254元、利息492484.42元（从交款之日即2011年8月22日起计算至起诉之日即2015年6月18日止，之后继续计算至退清购房款之日止）、复息27299.75元（以每年的利息总额为基数，以年息百分之七点八从2011年8月22日起计算至起诉之日即2015年6月18日止）及违约金（从2013年12月24日至2015年3月17日以购房款的日万分之一计算，从2015年3月18日起按购房款的日万分之一计算至支付之日止）返还给原告。2、承担原告因退房多次往返的机票、住宿及误工费50000元。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、《琼海市商品房买卖合同》、《补充协议》，证明原、被告于2011年8月28日签订商品房买卖合同及补充协议，按合同约定被告应在交房后360天内为原告办理房屋产权证。2、房款收据、房款发票，证明原告按合同约定缴纳了购房款1435993元。3、银行转账凭据、契税完税证，证明了原告缴纳契税43079.79元。4、相关税费清单、相关税费收据、印花税收据，证明原告缴纳了维修基金等相关税费4254元。5、交房验收表，证明被告2012年12月29日向原告交房。未在之后360天内为原告办证系违约并使合同目的不能实现。6、《解除合同通知书》，证明原告2015年3月9日向被告发出解除合同通知书。7、《回函》，证明解除合同通知书于2015年3月16日到达被告，解除生效。8、贷款证明，证明原告贷款利息的计算标准是年息百分之八点七。
被告辩称：被告没有按时办理房产证交付给原告，被告对此表示歉意。对于原告的请求，被告不予认可。被告至今没有为原告办理房产证，是由于政府政策的改变，是客观原因造成，不是被告的主观原因造成。博鳌地区的土地规划现在是由省政府进行规划，不是由琼海市政府。现博鳌地区的土地由旅游用地转化为住宅用地，土地的变性需要多个部门协调配合，需要时间，希望原告方能体谅。涉案房屋交付给原告后，原告也表示满意且已经入住多时了，现在只是存在产权没有办理下来的问题。
被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、公司营业执照、建设项目选址意见书、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设用地规划许可证、营业税证明，证明被告是合法设立的，具有房地产开发资格的公司及涉案房地产的开发是合法的，且被告已按照规定缴纳了营业税款。2、市长办公室会议纪要（研究参加2010年温州房展项目用地有关问题）、市长办公室会议纪要（研究解决假日海岸小区等房产证办理等历史遗留问题）、市长办公室会议纪要（研究房地产项目改变土地用途有关问题）、关于请求推进博鳌海御项目土地变性手续进度的函、关于海国用（2008）第XX号宗地改变土地用途有关情况的说明和申请，证明涉案房地产的土地正在进行土地变性，由旅游用地变更为住宅用地，这是由于政府政策的原因造成的，不是被告的主观原因。3、交房通知书、收房资料签收表、博鳌海御小区业主留存钥匙申请单、专项维修资金承诺书、承诺书（有关物业转让或租赁）、博鳌海御小区防火责任书、物品清单、博鳌海御前期物业管理服务协议，证明被告于2012年12月29日按合同约定向原告交房，且原告已接收并使用该房屋，原告也与物业公司签订合同缴纳了物业费用等。双方均履行了合同约定的权利义务，只是房屋权属证书没有办理而已。
经质证，被告对原告提供证据1-5、7的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据6的真实性无异议，但对原告所主张的内容有异议，不予认可。对证据8的真实性、证明的内容、证明的效力及关联性均有异议，该份证据与原告的购房并没有关联，若是原告向银行贷款购房，应该有与银行之间的贷款协议等书面材料。原告对被告提供的证据1、3的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2的真实性不予确认，证明目的也有异议；市长办公室会议纪要（研究参加2010年温州房展项目用地有关问题）中，时间是2010年，而原告购房时间是在2011年。被告应该是先进行土地变性才能卖房，这说明被告存在明显的欺诈行为；市长办公室会议纪要（研究房地产项目改变土地用途有关问题）的时间是2014年，表明了包括被告开发的房地产在内的项目均是不合法的；关于请求推进博鳌海御项目土地变性手续进度的函中，被告明确承认被罚款，就是说被告的建房是违反行为并受到行政处罚。被告没有在规定时间内为原告办证，是被告主观行为造成的，而不是政府的行为。
本院对原告提供的证据1-7的真实性、合法性和关联性均予以认定，可以作为本案的证据采用；对于证据8的真实性予以确认。但证据8贷款的时间是2014年，并且该贷款不是用于购买涉案房屋，与涉案房屋没有关联，对其关联性不予认可。对被告提供的证据1、3的真实性、合法性、关联性予以认定，可以作为本案的证据采用。证据2经与原件核对一致，对其真实性、合法性、关联性予以认定，
经审理查明：2011年8月28日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定购买被告开发的博鳌海御XX号房屋一套，建筑面积为75.77平方米，房屋总价款为1435993元。合同第八条约定，被告应当在2012年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。第十九条约定，买受人行使本合同约定的单方解除合同权利时，应书面通知出卖人。出卖人须在收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算利息全部退还买受人。出卖人逾期退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之二向买受人支付违约金，直至全部退完款为止。合同附件七合同补充协议第十一条规定，如买受人未在出卖人办理产权登记超过360天后的十日内书面通知出卖人，行使单方面解除合同的权利，则视为买受人放弃单方面解除合同的权利并同意继续履行本合同。2011年8月28日，原告向被告支付购房款1435993元，缴交印花税718元，并于2012年8月29日缴交契税43080元。2012年5月15日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告2012年12月31日前收房。2012年12月29日，原、被告办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给原告，同时原告向被告缴交维修基金等费用共计4254元。由于被告至今尚未办出房产证，原告于2015年3月9日向被告发出《解除购房合同通知书》，其主要内容为：我与贵司于2011年8月28日签订《琼海市商品房买卖合同》，购买贵司开发的E#幢13层1单元1301号房屋一套。贵司于2012年12月29日交房于我，根据合同十五条约定，贵司应于2013年12月24日前为我办理房屋权属证书，但贵司至今都未为我办理，致使合同目的不能实现。现根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，书面通知贵司，于本通知到达之日解除《琼海市商品房买卖合同》，请贵司接到本通知书后三日内将购房款1435993元、印花税718元、契税43079.79元、维修基金和办证费用4254元、利息456397.2元、复利第一年9028.93元、第二年9733.19元、第三年5605.62元及违约金138016.16元，合计金额2102825.79元支付给本人。否则将依法向法院提起诉讼，要求贵司承担全部经济损失。2015年3月16日被告收到原告邮寄的《解除购房合同通知书》后，于次日回函给原告，主要内容为：本项目由于政府原因未能在合同约定日期内办理完成房屋权属证书。本项目现土地性质为旅游商住用地，由于区域规划调整，琼海市政府强制要求本项目办理土地变性手续，将土地性质由旅游商住用地变更为住宅用地；我司自2013年起一直积极办理相关手续，但由于土地变性程序复杂，至今尚未有结果，从而导致未能在合同约定的自房屋交付之日起360天内办理完成房屋权属证书。按照合同附件七第十一条约定，你在2014年12月来本项目咨询前，并未提出解除合同，现在你提出解除合同已超过上述约定的期限，根据合同约定将视为放弃单方解除本合同的权利并同意继续履行本合同。因此，《解除购房合同通知书》不能产生合同解除的法律后果……。因被告未能按约定时间内办出房产证给原告，同年6月29日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉求。
另查明，被告开发的博鳌海御房地产项目位于琼海市博鳌海滨旅游区，该地块原土地规划用途性质为旅游商住地。由于建设房屋时政府批准被告建设的土地用途性质为旅游商住地，在办理房产证时政府要求被告将土地用途性质改变为城镇住宅用地才能办证，被告一直要求政府批准该地用途性质改变为城镇住宅用地。为了解决历史遗留问题，2014年9月25日，琼海市人民政府召开市长办公会议，讨论研究博鳌海滨旅游区房地产项目改变土地用途有关问题，同意被告开发的博鳌海御项目需要改变土地用途性质，从旅游商住用地改变为城镇住宅用地，要求项目开发商（被告）可按25万元／亩的标准预缴改变土地用途保证金，保证金由市国土局预收，以后多退少补，完成以上手续后市房管局再予以完善房产销售与登记手续。目前被告正在向政府相关部门申报土地变性及改变土地用途性质后的容积率的调整工作，政府相关部门也正在积极解决该片区土地变性等历史遗留问题。
本院认为：本案争议焦点是：一、被告是否违约逾期办证。二、双方签订《琼海市商品房买卖合同》是否已经解除，被告应否退还原告购房款、印花税、契税、维修基金、办证费用及支付利息、复息及违约金等。
被告是否违约逾期办证。本案中，原、被告已于2012年12月29日办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给原告使用。被告已履行了合同的主要义务。关于办理房产权证问题，双方签订的合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书”。按该约定被告应于2013年12月24日前为原告办出房产权证。但由于被告在办理房产证过程中，政府部门要求将原土地用途性质旅游商住用地改变为城镇住宅用地才能办理房产权证，因此影响了被告博鳌海御房地产项目（大房产证）的取得。也造成被告不能在约定的时间内为原告办出房产证。造成不能按时办证的原因是由于该片区土地变性等历史遗留问题所造成，不完全是被告的责任。2014年9月25日市政府已同意被告土地用途性质改变，要求被告可按25万元／亩的标准预缴改变土地用途保证金后，办理房产证。被告目前也正在积极办理土地变性相关工作，争取尽快办理房产权证交付原告。由此可见，被告在履行办理房产权证过程中不存在违约行为。
原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否已经解除，被告应否退还原告购房款、印花税、契税、维修基金、办证费用及支付利息、复息及违约金等。原告2015年3月9日向被告发出解除合同通知书，通知被告解除合同，被告3月16日收到《解除购房合同通知书》后，于次日回函给原告，表示原告提出解除合同已超过合同约定的期限，《解除购房合同通知书》不能产生合同解除的法律后果。本院认为，双方签订的合同附件七补充协议第十一条约定，如买受人（原告）未在出卖人（被告）办理产权登记超过360天后的十日内书面通知出卖人，行使单方面解除合同的权利，则视为买受人（原告）放弃单方面解除合同的权利并同意继续履行本合同。按该条款约定原告提出解除合同的期限应是2013年12月24日后的十天内即2014年1月4日前，逾期通知解除合同，则视为原告放弃单方面解除合同的权利并同意继续履行本合同。本案中，原告是2015年3月9日向被告发出《解除合同通知书》通知解除合同，被告收到《解除合同通知书》是2015年3月16日。原告行使单方面解除合同的权利已超过双方约定的期限，应视为原告放弃单方面解除合同的权利并同意继续履行本合同。故原告主张合同已解除，理由不成立，不予支持。此外，造成被告拖延办证的原因是有关土地用途性质改变工作等历史遗留问题所造成，并且被告现在也正在向政府相关部门补缴改变土地用途保证金申报办理土地变性工作，逾期办证不完全是被告的责任。原告要求被告退还购房款、印花税、契税、维修基金、办证费用及支付利息、复息及违约金等费用，缺乏事实根据和法律依据，其请求本院不予支持，应予驳回。原告主张被告承担因退房多次往返的机票、住宿及误工费50000元，没有提供证据证明其事实，其主张缺乏事实根据和法律依据，不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告黎顺伍的全部诉讼请求。
本案受理费人民币24456元，由原告黎顺伍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 周英俊
审 判 员 符儒超
人民陪审员 庞海涛
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 邹燕萍