延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第87号
上诉人（原审第三人）：黄之毓，住北京市石景山区。
被上诉人（原审原告）：罗肃京，住延吉市。
委托代理人：赵春姬，吉林金达莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金明玉，住延吉市。
委托代理人：朴锦哲，延吉市小营法律服务所法律工作者。
上诉人黄之毓因与被上诉人罗肃京、金明玉租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第4912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中原告罗肃京诉称：被告金明玉从2011年5月15日开始作为第三人黄之毓的代理人，就黄之毓所有的延吉市新世纪购物广场14楼1447号、建筑面积150平方米的房屋与原告签订租赁合同，租赁期限为一年，租赁费为36000元、保证金3000元，并约定出租房提前终止合同时承担违约金3000元。签订合同后，原告当日支付租金及保证金。之后，双方每年续签一次租赁合同，除租赁期限之外的其他内容均不变。2014年5月15日，原告再次与被告金明玉签订合同，约定本次租赁期限为2014年5月15日至2015年5月14日，并支付了一年租金36000元。但第三人黄之毓于2014年10月将该房屋出售给他人，新房主要求原告立即腾迁。原告认为，被告金明玉作为合同代理人，没有将租赁费全部交给第三人，导致合同不能正常履行。故请求法院要求被告金明玉立即退还半年租赁费18000元、保证金3000元、违约金3000元，共计24000元。
一审中被告金明玉辩称：一、原告的诉讼请求与事实不符。原告选择诉讼主体有误，金明玉不应成为被告。诉争房屋的所有权人是第三人黄之毓。被告是在第三人的请求下，代表第三人与原告签订了房屋租赁合同，是第三人的委托代理人。第三人对该房房屋有处分以及租赁的权利。因此，本案租赁合同双方当事人是原告与第三人。二、本案租赁合同对新所有权人仍然有效。根据合同法规定，租赁物发生所有权变动不影响合同效力。按照最高院关于民法通则解释119条第2款规定原租赁合同继续有效。三、原告的主张无事实和法律依据，被告替原房主收取了一年租赁费36000元，给付第三人半年租赁费，与原告毫无关系，给付半年租赁费是因第三人与被告有其他债权债务关系，新房主要求原告腾迁房屋与被告无关，被告与原房主之间有委托代理关系。因此，原告只能向第三人要求退还半年租金、保证金、并支付违约金，原告应要求新房主继续履行租赁合同。综上，应驳回原告诉讼请求。
一审中第三人黄之毓述称：第三人与被告是朋友关系，2008年第三人购买房屋以后，把有关房屋的拍卖确认书及相关法律文书原件及身份证复印件交给被告金明玉，让其管理房屋，包括出售或出租。之后，2011年起被告金明玉陆续给我支付房屋的出租款，具体数额记不清。在往来款中，我也同意扣除有关取暖费及物业费等。2014年5月份，又收到被告汇来的每月2500元的半年租金15000元。2014年7月份，第三人才知道实际租赁人是原告，被告只支付给2500元，实际租赁费是每月3000元，租房保证金3000元从没有支付给第三人。因此，第三人只承认半年的租赁合同15000元，第三人已经履行完毕，不应承担任何法律责任。租赁期限到期后，第三人将房屋收回。后于2014年11月3日，将该房屋出售给现在的新房主。
一审法院经审理查明：2008年第三人黄之毓购买位于延吉市新世纪购物广场14楼1447号、建筑面积150平方米的房屋以后，把有关房屋的拍卖确认书及相关法律文书原件及身份证复印件交给被告金明玉，让其管理房屋，包括出售或出租。2011年5月15日，被告金明玉就第三人黄之毓所有的延吉市新世纪购物广场14楼1447号、建筑面积150平方米的房屋与原告罗肃京签订租赁合同，合同约定出租方为黄俊荣（金明玉）身份证号码各为×××和222402196304020225，合同租赁期限为一年，租赁费为36000元、保证金3000元，并约定出租方提前终止合同时承担违约金3000元。签订合同后，原告当日支付半年租金及保证金21000元。之后，双方每年续签一次租赁合同，除租赁期限之外的其他内容均没有变化。被告金明玉按每月3000元收取原告租金后，只按每月2500元的标准向第三人支付了租赁费，但没有支付保证金。2014年4月7日，原告再次与被告金明玉签订合同，出租方为黄之毓，代理人为被告金明玉，约定本次租赁期限为2014年5月15日至2015年5月14日止，原告向金明玉支付了一年租金36000元及保证金3000元，被告金明玉向第三人支付了15000元租赁费。在房屋租赁期间，被告金明玉交付了物业费及电梯费等相关费用。2014年10月3日，第三人黄之毓将该房屋出售给案外人刘丛赫。2014年11月14日，因新房主要求原告搬迁，原告搬出租赁房屋。在庭审中，第三人主张只承认上半年租赁合同15000元，下半年因被告没有支付给第三人租赁费，但第三人明确表示让被告金明玉管理房屋期间，可以出售或出租。
一审法院认为：原、被告于2011年5月15日及2014年4月7日签订的房屋租赁合同，系被告金明玉在第三人黄之毓让其管理房屋期间，受第三人可以出售或出租的委托，与原告罗肃京签订的合同。签订合同时，原告也知道被告金明玉是第三人的代理人。因此，该租赁合同直接约束原告与第三人，即受托人金明玉的法律后果应由第三人黄之毓承担。因第三人黄之毓出售房屋导致租赁合同不能履行，第三人应承担违约责任，故作为委托人第三人黄之毓应退还给原告房屋租金18000元、违约金3000元及保证金3000元。至于被告金明玉没有给付第三人半年租金18000元及保证金3000元，应由被告与第三人另行解决，不是本案审理的范畴。因此，第三人主张被告没有支付给第三人半年的租金，系超越代理权限，属于无效行为的陈述意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第四百零二条之规定，判决：第三人黄之毓于本判决发生法律效力后立即返还给原告罗肃京房屋租赁费18000元及保证金3000元和违约金3000元，共计24000元。案件受理费400元，减半收取200元，由第三人黄之毓负担。
宣判后，黄之毓不服上述判决向本院提起上诉。其主要理由为：原审法院认定事实错误。1.上诉人仅授权金明玉签订半年期的租赁合同，金明玉收取租金后，每半年与我结算一次。我从未授权她直接以书面形式签订一年期合同，她也从来没有向我汇报过签订了一年期的合同。2014年下半年的租赁合同，系金明玉无权代理，应当由行为人向合同相对人承担责任。金明玉也没有向我转交下半年的租金。我与罗肃京之间下半年的合同不成立。2.原审法院认定的我与金明玉之间租金支付情况错误，我没有收到保证金，也不知道金明玉按照3000元的月租收租的事实，其报给我的房屋费用也高于实际费用，请求二审法院重新查明我与金明玉之间的租金结算情况。3.原审原告列列金明玉为被告，要求返还租金、保证金并承担违约金，并未要求第三人承担责任。而原审法院直接判决第三人承担责任，违反民法不告不理的原则，程序不当。请求撤销延吉市人民法院（2014）延民初字第4912号民事判决，改判被上诉人金明玉返还租金18000元、保证金3000元、违约金3000元。
被上诉人罗肃京二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院维持原判。要求上诉人黄之毓和被上诉人金明玉共同承担责任。
被上诉人金明玉二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院维持原判。被上诉人金明玉与罗肃京于2011年5月15日及2014年4月7日签订的房屋租赁合同，是被上诉人金明玉在上诉人让其管理房屋期间，受上诉人委托出售或出租房屋。签订合同时，罗肃京也知道金明玉是黄之毓的委托代理人，该合同直接约束罗肃京和黄之毓，合同的法律后果应由黄之毓承担。因黄之毓出售房屋，导致租赁合同不能履行，上诉人理应承担违约责任。至于黄之毓与金明玉的租金支付情况，与本案无关，不应审理。直接判决第三人黄之毓承担责任即提高了诉讼效率，也提高了诉讼效果，从根本上解决了纠纷，减少了诉累。
本院经审理查明：2008年，上诉人黄之毓竞买延吉市人民法院拍卖的诉争房屋，该房屋位于延吉市新世纪购物广场14楼1447号、建筑面积150平方米。竞买成功后，因上诉人上诉人黄之毓在北京居住，其将有关房屋的拍卖成交确认书及相关法律文书原件及身份证复印件交给被上诉人金明玉，让其代为管理房屋，包括出售或出租。2011年5月15日，被上诉人金明玉就上诉人黄之毓所有的延吉市新世纪购物广场14楼1447号、建筑面积150平方米的房屋与被上诉人罗肃京签订租赁合同，合同约定出租方为黄俊荣（金明玉），合同租赁期限为一年，租赁费为36000元、保证金3000元，并约定出租方提前终止合同时，退还剩余租金，承担违约金3000元。之后，双方每年续签一次租赁合同，除租赁期限之外的其他内容均没有变化。被上诉人金明玉收取租金后，陆续以转账的方式向上诉人黄之毓支付租金。2014年4月7日，被上诉人罗肃京再次与金明玉签订合同，出租方为上诉人黄之毓，代理人为被上诉人金明玉，约定本次租赁期限为2014年5月15日至2015年5月14日止，被上诉人罗肃京向被上诉人金明玉支付了一年租金36000元及保证金3000元。嗣后，被上诉人金明玉向上诉人黄之毓支付了15000元租金。2014年7月，上诉人黄之毓到延吉办理房照。期间，上诉人黄之毓到租赁房屋告知被上诉人罗肃京其要出售房屋，被上诉人罗肃京告知上诉人黄之毓其已向被上诉人金明玉支付了全年租金，上诉人黄之毓称只认可半年的租期。2014年10月3日，上诉人黄之毓将该房屋出售给案外人。嗣后，上诉人黄之毓与被上诉人罗肃京协议解除了租赁合同。2014年11月14日，被上诉人罗肃京搬出租赁房屋。
本院认为：被上诉人金明玉代上诉人黄之毓签订的房屋租赁合同已履行3年，期间均由被上诉人金明玉代签合同、代收租金，对此，上诉人黄之毓并未提出任何异议，且上诉人黄之毓将诉争房屋的权属证明及自己的身份证复印件均交由被上诉人金明玉，并委托被上诉人金明玉代为出租房屋，对被上诉人罗肃京而言，其有理由相信被上诉人金明玉与其签订租赁合同、收取租金的行为均系受上诉人黄之毓委托，因此，被上诉人金明玉的行为构成表见代理。上诉人黄之毓作为委托人，是租赁合同的相对人，应受租赁合同约束。被上诉人罗肃京将租金和保证金交给受托人金明玉等同于交给了委托人黄之毓，现上诉人黄之毓在明知租赁合同未到期的情况下提前解除合同，应退还剩余租金、保证金，并按照合同约定承担违约责任。至于上诉人黄之毓提出的被上诉人金明玉未向其支付代收的全部租金、未同意一年一签合同的主张，本院认为，上述问题系双方委托合同涉及的法律关系，应另行主张。综上，原审判决结论并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人黄之毓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
代理审判员 卢 珊
代理审判员 刘玉敏
二〇一五年五月四日
书 记 员 车世兰