湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第1781号
原告周小娟，女，1975年6月4日出生，汉族。
委托代理人邓康智，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。
委托代理人王吉林，男，1976年9月14日出生，汉族，代理权限为特别授权。
被告毛学化，男，1955年11月24日出生，汉族。
委托代理人陈勇，永州市冷水滩区法律援助中心法律工作者，代理权限为一般授权。
第三人胡美芳，女，汉族，1969年11月17日出生，汉族。
原告周小娟与被告毛学化、第三人胡美芳房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄寿成独任审判，后因发现本案当事人争议较大，不宜适用简易程序审理，依法裁定转为普通程序审理，组成由审判员黄寿成担任审判长，人民陪审员吕国林、人民陪审员钟晓红参加的合议庭，于2015年12月11日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员杨黎黎担任记录。原告周小娟及其委托代理人王吉林、被告毛学化的委托代理人陈勇，第三人胡美芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月24日出于投资，原、被告签订房屋买卖协议书，约定：原告自愿购买被告所有的位于永州市冷水滩区河东商贸城1栋1单元1楼108号、117号门面，总价176000元，被告保证产权清晰、无债权债务纠纷。2014年3月10日前原告支付定金10000元。余款在办理过户登记时一次性交清。被告在签订协议当天将门面交付原告。如今二门面产权已登记原告名下，但由于被告与租房者第三人胡美芳之间纠纷没有解决，原告未能支配自己购买的二门面。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：一、被告将已经卖给原告的河东商贸城1栋1单元一楼108号、117号门面交付给原告；二、被告赔偿原告经济损失一万元（2014年3月24日到起诉之日2015年3月23日止，按照每个月500元计算门面租金及利息，装修门面购买的水泥、红砖和河沙2500元）；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：
证据一、房屋买卖协议书，证明2014年3月24日被告必须将房屋交付给原告。原告现在还没有收到该房屋。
证据二、房屋所有权证，证明2014年3月25日房屋已经过户到原告名下，但是没有实际交付。
被告答辩称，1、被告毛学化已经将出售门面及产权过户到原告周小娟名下；2、被告在产权过户后，就没有占有、使用和收益该门面，也没有妨害原告周小娟行使该门面所有权的行为；3、原告周小娟在签订房屋买卖合同之前就明确知道被告毛学化已经将该门面出租给了第三人胡美芳。三方还在一起强调了房屋买卖不能影响房屋租赁；4、房屋买卖合同没有约定要被告解除和终止房屋租赁合同，根据法律规定，“买卖不破租赁”，被告没有义务解除房屋租赁合同；5、被告毛学化已经实际移交了门面，签订买卖合同当天，被告毛学化将租赁合同移交了购买人周小娟，由周小娟与承租人胡美芳继续履行租赁合同。购买人周小娟也实际行使了门面产权出租人的权利，要求承租人胡美芳从居住在该门面上面的其姐姐周燕的房屋内安装电表，为此周燕还收取了承租人胡美芳的电费押金400元；6、被告毛学化与承租人胡美芳之间没有矛盾纠纷。签订房屋买卖合同之前，被告毛学化与承租人胡美芳均按照租赁合同的约定履行，双方没有产生任何矛盾和纠纷；7、原告周小娟至今还未付清房款10000元。请求法院依法驳回。
被告为证明其主张，在举证期间内向本院提交了《房屋买卖协议》，拟证明被告将房子卖给原告，并没有约定要解除租赁合同，房子已经办理产权过户手续。
第三人述称，第三人与被告毛学化签订了5年的租赁合同，被告毛学化卖此房屋的时候第三人放弃了优先购买权，根据法律“买卖不破租赁”的规定，本租赁合同继续有效。周小娟与毛学化签订房屋买卖合同的时候也知道房屋出租给第三人的事实，第三人现在依法享有租赁权利，现在周小娟采取各种手段，侵害了第三人的承租权，要求赔偿第三人的租金及损失。租金被告毛学化和原告周小娟都没有找第三人催收，他们该赔偿给第三人的应该赔偿，租金该承担的第三人承担。二门面的用电与楼上的住房卖给了周燕，周燕是周小娟的姐姐，住房与门面是共一块总电表的，周燕将第三人安装了一个分电表，周燕收取了第三人电费押金400元。第三人要求继续履行合同。原告周小娟赔偿第三人的损失。
第三人为证明其主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：
证据一、住房租赁合同，证明房屋租赁期间是2013年12月22日起至2018年12月22日止。房屋买卖合同协议有效；
证据二、周小娟姐姐周燕收取第三人电费的押金收据，证明新的房产人周小娟要求第三人到其姐姐周燕处缴纳电费，行使出租人的权利。
证据三、派出所报警案件登记表和受案回执，证明2014年7月22日、2014年月10日，周小娟的父母亲赖在第三人承租的门面不走，损害第三人家财物及要赶第三人走的事实；
证据四、照片，证明周小娟将红砖堵在我承租的门面后面，不让第三人正常通行。
在庭审质证过程中，原、被告对对方提供的证据的真实性没有异议，只对所要证明的目的有异议；原告对第三人证据一的真实性、合法性有异议，关联性无异议，原告在购买房屋的时候，只知道该门面出租给别人了，当时被告口头约定说，只要原告款付清，被告就交付门面给原告。对证据二的真实性无异议，虽然周燕是原告姐姐，原告买的是门面，周燕买的是住房，门面和房屋用电属于不同用电，第三人与周燕因分电电费发生争执。但是与原告无关。对证据三、四的真实性有异议，这是他们与周燕和原告父母之间的关系，与原告无关。被告对第三人所有证据无异议。第三人对原、被告所有证据不发表意见。
本院对原、被告的提交的证据，因原、被告对方证据真实性无异议，依法认为有效证据。第三人提交的证据一，因被告未提出异议，依法认为有效证据。第三人提交的其他证据、因涉及周燕和原告父母之间的周燕因分电电费发生争执，与本买卖合同纠纷无关。依法认为无效证据。
根据本院依法确认原、被告及第三人提交的有效证据。结合本案的原、被告当庭陈述，本院依法确认如下事实：2014年3月24日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，载明：原告自愿购买被告所有的位于永州市冷水滩区河东商贸城1栋1单元1楼108号117号门面，总价176000元；被告保证产权清晰、无债权债务纠纷。2014年3月10日原告支付定金10000元，余款166000元在办理过户登记当天一次性交清；被告应在2014年3月24日将门面交付原告。2014年3月25日被告将二门面产权登记在原告名下，原告领取了产权证。因被告未将二门面交付原告，原告只支付房款156000元，留下10000元房款未付，待被告将二门面交付原告时再付清，被告未提出异议。之后，由于被告未与第三人胡美芳协商处理好涉案的二间门面解除租赁合同问题，第三人胡美芳没有退出门面，被告无法向原告交房。
另查明，2013年12月22日，被告与第三人胡美芳签订了一份住房租赁合同，每月租金300元，租房期限自2013年12月22日至2018年12月22日止。原、被告签订房屋买卖协议书时，原告已知晓门面出租，但不知租赁合同于2018年12月到期，被告承诺与第三人胡美芳协商解除门面租赁合同后将门面交付原告。被告收取了第三人胡美芳2014年1月至2014年6月止每月300元房租。此后房租原、被告均未向第三人胡美芳收取。
本院认为，本案原、被告之间签订房屋买卖合同时，原告知道门面已出租第三人，因被告承诺将与第三人解除房屋租赁合同即可履行交付门面义务，故本案原、被告之间房屋买卖合同约定的“2014年3月24日将门面交付原告”并未侵害第三人承租权，原告不存在过错。原、被告之间门面买卖成立且依法有效。后因被告未处理好与第三人解除门面租赁合同而无法履行如期在2014年3月24日交付门面的义务，被告构成违约，应承担违约责任。被告提出已履行了交房义务，未提供证据加以证明，本院不予支持。因原、被告签订房屋买卖协议书时，被告与第三人胡美芳签订了长达五年租赁合同，租赁期到2018年12月22日止，如果本院判令被告现在限期交付二门面，有违“买卖不破租赁”的法律规定，将会损害了第三人合法权益，属于合同法上的债务的标的不适于强制履行情形，故原告提出被告将已经卖给原告的河东商贸城1栋1单元一楼108号、117号门面交付给原告的诉请，本院不予支持。原告可以另采取不损害第三人合法权益的其他方式追究被告违约责任。关于原告提出被告赔偿经济损失一万元的主张。原告自2014年3月25日取得产权证之日即拥有本案二间门面收益权，故被告收取第三人自2014年3月25日至2014年6月底止租金950元应支付原告。2014年7月起至起诉时止的每月300元的租金，被告未再收取，被告不应承担偿付2014年7月1日后的租金责任。原告可以直接要求第三人按原租赁合同约定的租金标准予以支付。水泥、河沙等装修材料损失，因原告无证据证实，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条（一）项、第一百一十三条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、限被告毛学化在本判决生效后十日内给付原告周小娟租金950元；
二、驳回原告周小娟其他诉讼请求。
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告毛学化负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 黄寿成
人民陪审员 钟晓红
人民陪审员 吕国林
二〇一五年十二月十四日
代理书记员 杨黎黎
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。