上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6328号
上诉人(原审被告、反诉原告)：张刚，男，1975年9月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡君宇，上海嘉澜达律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：宋继光，男，1948年5月6日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡君宇，上海嘉澜达律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐泓，女，1986年12月20日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市。委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈果，男，1976年1月5日出生，苗族，户籍地广西柳州市。委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。上诉人张刚、宋继光因与被上诉人徐泓、陈果房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)静民三(民)初字第669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张刚、宋继光上诉称：在当事人双方于2015年6月25日签订的协议书第二条约定：业主方收到房款后应配合购买方于可进行本房屋交易手续后伍日内进行交易手续应办理事宜。由此可见，约定办理交易手续的期限不是“收到房款后伍日内”，还需要满足“购买方于可进行本房屋交易手续后”这一条件。而双方之所以一再协商延长办理交易手续期限，正是因为徐泓原先存在限购情形。根据徐泓在一审中的自述，其于2015年6月29日至7月1日“办理好和母亲共有房产的去名手续”，但仅提供了一份“房产税收完缴凭证”，而按照交易习惯，从缴税到完成去名登记尚需一定时日。经查，徐泓完成去名登记手续的核准日期是2015年7月16日。实际履行中，张刚、宋继光在2015年7月13日完成注销抵押权登记手续。鉴于徐泓、陈果于2015年7月16日方可进行房屋交易手续，而张刚、宋继光在2015年7月13日已完成系争房屋上的抵押权注销登记手续，故张刚、宋继光不存在影响办理房屋交易手续的违约情形，徐泓、陈果不能行使不安抗辩权。即便徐泓、陈果提出了不安抗辩权，在2015年7月13日，张刚、宋继光注销抵押登记的情况下，徐泓、陈果中止履行的付款义务依法应当恢复履行，但其在提起一审诉讼时仍未依法先履行付款义务，构成根本违约。张刚、宋继光于2015年7月29日通过“律师函”的方式通知徐泓、陈果解除合同，且通知已送达到徐泓、陈果，则双方签订的房屋买卖合同已经解除，一审法院判决双方继续履行系争房屋的买卖合同显然错误。此外，房屋买卖合同基于徐泓、陈果的违约而解除，徐泓、陈果应当向张刚、宋继光承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判，驳回徐泓、陈果的诉讼请求，支持张刚、宋继光的反诉请求。被上诉人徐泓、陈果辩称：徐泓、陈果曾有两次延后支付房款的行为，但都支付了相应的违约金，双方约定合同继续履行。在其后的履行中张刚、宋继光没有涤除设定在系争房屋上的抵押，然在2015年7月2日前，徐泓、陈果已支付的房款足以让张刚、宋继光去涤除抵押。因此徐泓、陈果有理由提出不安抗辩权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐泓、陈果向一审法院起诉请求：1、张刚、宋继光继续履行双方于2015年4月17日签订的上海市房地产买卖合同，协助办理产权过户手续；2、张刚、宋继光赔偿徐泓、陈果违约金人民币(以下币种均为人民币)120万元，即已付款房款600万元的20%；3、张刚、宋继光赔偿徐泓、陈果租房损失，每月2.5万元，从2015年6月至判决生效之日止，暂算5个月计12万元；4、张刚、宋继光赔偿徐泓、陈果实际损失(婚庆、酒店等)60万元。诉讼费、保全费由张刚、宋继光承担。审理中，徐泓、陈果表示撤回第三、四项诉讼请求。张刚、宋继光向一审法院反诉请求：1、徐泓、陈果承担逾期付款违约金30.6万元(510万元×万分之五×120天)，自2015年7月2日计算至2015年11月2日；2、徐泓、陈果承担赔偿金222万元(总房款的20%)；3、当事人双方间签订的房地产买卖合同于张刚、宋继光律师函送达之日解除；4、本案诉讼费由徐泓、陈果承担。一审法院认定事实：张刚、宋继光系本市大沽路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋及本市威海路XXX弄XXX号地下1层车位114号车位房地产权利人。2015年4月17日，张刚、宋继光(甲方，卖售人)与徐泓、陈果(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积162.51平方米，总房价款930万元。第二条，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第四条，甲、乙双方同意，甲方于2015年6月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条，甲、乙双方确认，在2015年5月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过10日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。第十条第三款约定，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款(一)中约定：一、签订本合同的当日，乙方向甲方支付购房款计40万元(其中定金为20万元整)，甲方收到此笔房款后出具收款收据，该款项作为甲乙双方履行本合同确定转让价款中乙方向甲方支付的首付款。二、甲乙双方均认知，目前该房地产已设定抵押。签订买卖合同后，甲方应及时去甲方贷款银行安排偿还全部贷款余额的还款申请及归还全部贷款余额；并于至交易中心办理过户前将贷款注销资料交存居间方。附件三付款协议约定：1、签订买卖合同当日，乙方支付购房款计40万元整(内含定金20万元整)予甲方。2、2015年5月10日前，乙方支付购房款380万元整予甲方。3、2015年5月30日前(交易过户当日)，乙方支付购房款490万元整予甲方。4、待甲方于2015年9月30日前将该物业内的户口迁出后，乙方支付购房尾款20万元整予甲方。同日，当事人双方就系争车位签订房地产买卖合同，约定徐泓、陈果购买系争车位转让价款为35万元，合同签订之日支付购买系争车位转让款。2015年4月18日，张刚、宋继光(甲方)与徐泓、陈果(乙方)签订《补充协议》，协议约定：一、该套房屋及车位甲方的实际净到手价为1,110万元整，该实际净到手由以下3笔款项构成：1、房屋合同价930万元；2、车位合同价为35万元。3、该房屋及车位甲方的实际净到手价及买卖合同价的差额房款为145万元整。二、以下付款方式是甲乙双方真实意愿的表示：1、签订买卖合同当日，乙方支付购房款40万元整予甲方(内含定金20万元整)。2、签订买卖合同当日，乙方支付购车位款35万元整予甲方。3、签订买卖合同当日，乙方支付该房屋及车位甲方的实际净到手价及买卖合同价的差额房款为145万元整。4、2015年5月10日前，乙方支付购房款390万(实际应为380万元)。5、2015年5月30日前(交易过户当日)，乙方支付购房款490万元整予甲方。6、待甲方于2015年9月30日前将该物业内户口迁出后，乙方支付购房尾款20万元整予甲方。2015年5月11日，徐泓、陈果代理人李华军与宋继光签订协议书，约定兹买卖房屋(大沽路XXX弄XXX号XXX室房屋)交易事宜，因购买方徐泓、陈果未按支付时间支付房款，于业主方沟通达成以下认同：1、双方约定购房款叁佰捌拾万元时间推迟至2015年5月25日前，购买方于2015年5月11日支付滞纳金伍万元予业主方。2、如2015年5月25日业主方仍未收到购房款叁佰捌拾万元，则双方按双方签署买卖合同违约处理规定办理双方买卖关系，双方无异议。3、兹业主方承诺买卖交易结束后3个月内，业主方户籍会迁出房屋，则原定户籍押金20万变更为5万。上述协议签订后，徐泓、陈果当日支付张刚、宋继光5万元。2015年6月2日，徐泓、陈果支付张刚、宋继光380万元。因徐泓、陈果未按上述协议约定的2015年5月25日支付380万元，2015年6月10日徐泓、陈果支付被告逾期付款违约金38万元。2015年6月25日，徐泓、陈果代理人李华军与宋继光签订协议书，约定兹买卖双方交易大沽路XXX弄XXX号XXX室房屋，因购买方单方面原因导致交易过户时间延迟，故订立以下条款：1、购买方于2015年7月2日前支付约定的510万元购房款，业主方在收到此房款后将房屋内户籍押金伍万元转付居间方，待业主方户籍迁出后叁日内支付伍万元户籍押金。2、业主方收到房款后应配合购买方于可进行本房屋交易手续后伍日内进行交易手续应办理事宜。3、买卖双方已全部清楚了解以上约定，并按约定办理，如未按上述约定执行，超过2个工作日，则视未执行方为违约方，违约责任为房屋总价的20%，本约定如与《买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。又查，2015年7月1日，徐泓、陈果经向上海市静安区房地产交易中心查询，系争房屋上仍设定有抵押权，抵押权人为江苏仪征农村商业银行股份有限公司谢集支行，本次抵押为再次抵押(最高额抵押)，最高债权限额550万元，债权发生期间：2014年6月26日至2019年6月30日。2015年7月13日，张刚、宋继光向上海市静安区房地产交易中心办理了抵押权注销登记手续。张刚、宋继光庭审中表示，截至2015年7月1日张刚、宋继光尚余银行贷款170万元未归还。2015年7月1日，徐泓招商银行帐号内有存款7,006,017.69元。此后，双方曾对违约责任如何承担进行协商，协商未成。2015年7月24日，徐泓、陈果向张刚、宋继光发出律师函，告知张刚、宋继光已支付638万元购房款，并且也已经准备好购房款余款。请张刚、宋继光在收到律师函之日起3日内配合办理房屋过户手续，如果拒绝办理，徐泓、陈果将根据合同相关约定，通过法律途径解决本次纠纷。2015年7月29日，张刚、宋继光向徐泓、陈果出具律师函，明确向徐泓、陈果表示，徐泓、陈果已违反合同约定，徐泓、陈果应当承担赔偿和违约责任。通知徐泓、陈果解除《房屋买卖合同》，并要求徐泓、陈果履行赔偿和违约责任。在5日内请给予答复。审理中，徐泓提供存款证明，证明其招商银行内有存款520万元，冻结期间92天。同时，徐泓、陈果向一审法院表示本案诉讼中保留对张刚、宋继光主张违约责任的诉权，暂不向张刚、宋继光主张违约责任。一审法院认为，徐泓、陈果与张刚、宋继光签订的两份《上海市房地产买卖合同》(系争房屋及系争车位)，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守全面履行。同时，在房屋买卖合同履行过程中，徐泓、陈果的委托代理人与宋继光签订的补充协议，双方均无异议，亦合法有效。本案的争议焦点：合同履行过程中当事人双方何方存在违约行为？房屋买卖合同应继续履行还是解除。法院认为，在房屋买卖合同中，徐泓、陈果为买受方，其主要义务为按约按期支付房款，根据双方2015年6月25日签订的补充协议，双方经协商剩余房款510万元延迟至7月2日前支付，张刚、宋继光对该房款的支付时间应当是明确无误，之前由于徐泓、陈果迟延支付房款及无法正常办理相关手续，徐泓、陈果已支付了5万元滞纳金及38万元违约金，张刚、宋继光业已接受，此时张刚、宋继光并未行使合同解除权，而是选择同意继续履行买卖合同，并同意徐泓、陈果剩余房款510万元延期至7月2日前支付。现徐泓、陈果举证证明，徐泓、陈果在7月2日前已具备付款条件，而张刚、宋继光在7月2日之前尚有170万元的银行贷款未归还，抵押权尚未注销。徐泓、陈果以此为由，提出不安抗辩要求被告注销抵押权同时支付房款，并无不妥。事后，根据居间方的证人证言，双方就违约责任产生争议而协商不成，故未继续履行合同的付款义务。现张刚、宋继光以徐泓、陈果逾期支付房款为由，要求解除合同，并不符合合同以及法律规定。故张刚、宋继光认为徐泓、陈果违约，要求解除合同，法院难以支持。根据合同约定，张刚、宋继光的主要义务是应于收到房款之后5日内与徐泓、陈果办理房产交易手续，并在之前迁移户籍。因张刚、宋继光7月13日注销抵押登记，才具备房地产交易条件，实属张刚、宋继光违反合同约定。而现徐泓、陈果选择仍然要求继续履行合同，双方应遵守诚实信用原则，理应继续履行合同及相应的补充协议。故徐泓、陈果要求继续履行合同，法院予以准许。关于徐泓、陈果主张张刚、宋继光赔偿违约金120万元，符合合同约定，现徐泓、陈果向法院表示本案保留追究被告违约责任的诉讼权利，系当事人自行处分诉讼权利，法院亦予以准许。现张刚、宋继光户籍尚未迁移，根据补充协议，待张刚、宋继光户籍迁出后三日内支付5万元户籍押金，故剩余房款5万元，待张刚、宋继光户籍迁出后三日内支付张刚、宋继光。一审法院判决：一、徐泓、陈果与张刚、宋继光就上海市静安区大沽路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、徐泓、陈果与张刚、宋继光就上海市静安区威海路XXX弄XXX号地下1层车位114号《上海市房地产买卖合同》继续履行；三、徐泓、陈果应于判决生效之日起十日内支付张刚、宋继光剩余房款人民币505万元；四、张刚、宋继光应于徐泓、陈果履行上述判决主文第三项给付义务后五日内协助徐泓、陈果将上海市静安区大沽路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋产权及上海市静安区威海路XXX弄XXX号地下1层车位114号过户至徐泓、陈果名下，并将上述房屋及车位交接给徐泓、陈果；五、徐泓、陈果应于张刚、宋继光将户籍迁出上海市静安区大沽路XXX弄XXX号XXX层XXX室之日起三日内支付张刚、宋继光剩余房款5万元；六、张刚、宋继光的全部反诉请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人双方就系争房屋、系争车位签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。根据补充协议，徐泓、陈果应于2015年7月2日前支付张刚、宋继光剩余房款510万元。之前，徐泓、陈果已支付了张刚、宋继光600万元及38万元逾期付款违约金。在2015年7月2日前，徐泓、陈果已具备了支付510万元之能力，但其发现系争房屋上的抵押权尚未注销，因此提出不安抗辩，要求张刚、宋继光注销抵押权同时支付房款，尚属合理。当张刚、宋继光于2015年7月13日注销抵押登记，双方曾对违约责任如何承担进行协商，协商未成。徐泓、陈果遂于2015年7月24日发函至张刚、宋继光要求继续履行合同，然张刚、宋继光却于2015年7月29日发函徐泓、陈果，表示因徐泓、陈果违约，《房屋买卖合同》解除。因不能认定徐泓、陈果具有违约行为，故张刚、宋继光无权解除《房屋买卖合同》及补充协议，张刚、宋继光所发之函不能发生合同解除之效力。现双方签订的合同仍具备继续履行之条件，故双方本着诚实信用之原则，应当继续履行系争房屋及车位的买卖合同。综上所述，张刚、宋继光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币27,008元，由上诉人张刚、宋继光共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……