焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民三小字第67号
原告焦作市金德利阳光物业管理有限公司，住所地：焦作市和平中街90号。
法定代表人高会芳，董事长
委托代理人陈月月，金研律师事务所律师。
被告张海涛，男，汉族，1975年5月12日出生。
委托代理人李红波，女，汉族，1975年8月18日出生。
原告焦作市金德利阳光物业管理有限公司（以下简称“阳光物业”）诉被告张海涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，后依法裁定转为普通程序并依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告阳光物业的委托代理人陈月月、被告张海涛及其委托代理人李红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光物业诉称，被告人系西城美苑24号楼1单元5层17号房产（房屋面积为：119.85平方米）业主。按照原告与西城美苑建设单位签订的《前期物业委托管理合同》，以及原告于被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告向被告居住的小区实施规范的物业管理，被告按照每月1元／平方米的标准支付物业费，逾期不交纳的，自逾期之日按天加收应付金额3%的违约金。
原告已经向被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但被告自2012年7月1日—2015年6月30日无故拒不支付原告物业费，经结算被告共拖欠原告物业管理服务费4315元，违约金7378元，累计费用达11693元。
原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告均不予理睬。无奈向法院提起诉讼。请求判令：1、被告立即支付物业管理费4315元；2、被告支付逾期缴纳的物业管理费违约金7378元（计算至起诉之日，此后至判决支付之日的违约金依照3%标准主张）；3、本案全部诉讼方面的费用由被告承担。
被告张海涛辩称，1、原告未尽到应尽义务，不管被告方家墙体裂缝、返碱脱皮，油烟机道不通，每次反映物业都未给明确答复；2、车辆丢失也是原告看管，我们去查原告说摄像头坏了，无法查明；综上说明原告没有尽到义务。
原告阳光物业为支持自己的主张，向本院提交如下证据：证据1、原告营业执照、机构代码证、法人身份证明及身份证复印件各一份，以此证明原告的主体资格及基本情况；2、前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、西城美苑小区业主临时规约及承诺书，证明原告向被告提供物业服务，有收取物业费的约定、约定的权利，被告拒不支付属于违约行为，应当依照合同约定承担违约责任；3、《交钥匙单》、书面催交证明、欠费明细表，证明原告已提供物业服务，但被告经多次催缴后但仍拖欠物业费本金4315元，依照双方签订的合同约定被告应当支付原告违约金7378元的事实。
被告张海涛对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但被告与原告签订具体合同不知道具体条款。对证据3无异议。
被告张海涛为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、身份证一份，证明被告的主体资格；2、照片15张，证明被告所住房屋墙壁开裂、返碱脱皮，油烟机道不通的事实。
原告阳光物业对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但是需说明房屋墙体返碱及裂缝等属于房屋质量问题，属于开发商或施工单位责任，与本案无关；被告反映抽油烟机问题，根据被告表述，该问题属于公共烟道不通所导致，公共烟道设计属于房地产开发商与施工单位责任，原告对此不承担任何责任。
本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告提交的证据1、3，被告无异议，本院对证据1、3予以确认；证据2，被告对该证据真实性无异议，本院对证据2的真实性予以确认。关于被告提交的证据1，原告无异议，本院予以确认，证据2，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证及有效证据，本院依法确认以下案件事实：被告购买了焦作市金德利房地产开发有限公司开发的西城美苑小区24号楼1单元5层17号房产（房屋面积为：119.85平方米）。原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，双方约定由原告为上述西城美苑小区提供物业管理服务。之后，原告又与被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告对房屋共用部位、公用设施、绿化、环境卫生等项目进行维护、服务与管理；物业服务费的收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米1元。如业主未按约定交纳物业管理费的，应从逾期之日起按照每天加收应付金额的千分之三缴纳违约金。协议签订后，原告向被告居住的小区提供了相应的物业管理服务。但被告自2012年7月1日至2015年6月30日拖欠应交纳的物业管理费4315元未交纳。被告认为，原告未提供相关物业服务，未对被告存在质量问题的房屋进行维修、赔偿，房屋公共烟道不通等，因此拒绝交纳物业管理费，双方为此形成纠纷。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2009年5月28日原、被告之间在平等自愿的基础上签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，应受法律保护。原告如约提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定向原告交纳物业管理费。被告拒不交纳物业管理费的行为系违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，原告主张被告支付物业管理费和违约金的诉讼请求依法成立。关于被告拖欠物业费的数额，根据查明的事实，被告的房屋面积119.85平方米，按每月每平方米1元计算，被告自2012年7月1日至2015年6月30日期间共欠交物业管理费4315元。但因原告未能证明其曾向被告追索物业费用，可以认定其明显怠于行使权利，原告起诉2012年7月1日至2013年6月30日的物业管理费1438元已经超过诉讼时效，对该部分物业管理费本院依法不予支持。
根据双方的协议约定，原告负有对房屋共用部位、共用设施等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务，但不包括对被告居住房屋质量问题的修缮、赔偿，因此，被告以房屋质量问题进行抗辩的理由，本院不予采纳。关于被告抗辩拒交物业管理费系因房屋公共烟道不通，因被告未能提供证据证明烟道不通与原告提供的物业服务存在因果关系，本院对该答辩意见不予采纳。如被告有直接证据证明家中烟道不通是原告失职所致，可另行起诉要求赔偿损失。关于被告辩称原告提供的物业服务不到位、存在瑕疵的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任。但被告以原告提供物业服务有瑕疵而拒绝交纳物业管理费没有法律依据，故被告的该辩解意见不能成立，本院不予采纳。
违约金，原告主张被告应按合同约定的日千分之三计算违约金，双方关于此违约金的约定标准过高，结合本案实际情况，本院将违约金标准酌定为中国人民银行同期贷款利率。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、之规定，判决如下：
一、被告张海涛于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市金德利阳光物业管理有限公司2013年7月1日至2015年6月30日的物业服务费2877元及违约金，（违约金以每季度物业管理费360元为基数自对应季度起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率分别计算）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费92元，由被告张海涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院
审 判 长 张党生
审 判 员 程 明
人民陪审员 田培武
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 李小胖