绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0604民初486号
原告浙江上百贸易有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道龙山路26号。
法定代表人骆左强，董事长。
委托代理人（特别授权）金尧坤、魏泽峰，浙江舜杰律师事务所律师。
被告宋银桥。
原告浙江上百贸易有限公司（以下简称“上百公司”）与被告宋银桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由代理审判员朱辉适用简易程序，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告上百公司的委托代理人魏泽峰，被告宋银桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上百公司诉称：2011年7月21日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将其坐落于上虞区市民大道688号中的酒店第三楼层和商场三楼部分场地（建筑面积2484.45平方米）租赁给被告，租赁期限为8年，从2011年7月25日起至2019年7月24日止，免租期五个月。双方对租赁费的金额计算及支付方式均进行了约定，其中2011年12月25日到2013年12月24日的年租金为1088190元，2013年12月25日到2015年12月24日的年租金为1153482元。每年租金分二次支付，先付后用，被告应分别于每年的12月5日前、7月5日前支付后六个月的租金，逾期未付须按照“到期未付金额＊千分之五＊逾期天数”向原告支付滞纳金，双方还约定若被告出现拖欠租金、租赁房产在使用过程中发生空置不营业等情形原告均有权解除合同，租赁关系终止时原告有权处置其租赁房屋内的剩余设施物品且不作任何补偿。
合同签订后，原告将出租房屋交付被告，被告支付履约保证金20万元，被告根据自身经营需要在对租赁房屋进行装修后，对外开展餐饮营业，但在后续合同履行过程中，被告未能按约支付租金，原告多次催讨未果。2014年9月初，被告又因自身原因停止营业并关闭租赁的经营场所至今。2014年11月18日，原告依法书面通知被告解除双方之间的合同，但被告却一直占有租赁房屋。2015年7月原告起诉要求被告返还租赁房屋，2015年9月绍兴市上虞区人民法院作出（2015）绍虞民初字第1514号民事判决，该判决现已生效。
基于被告的上述违约情形，被告应补交免租期租金，结合合同约定租金标准计算至2015年11月18日止，被告目前尚欠原告租金978264元，另被告支付的20万元保证金根据合同约定可冲抵被告应付的租金。此外被告还应支付相应的滞纳金并赔偿合同解除后至房屋实际返还之日止的占有损失，损失按照租金标准计算。综上，原告起诉要求：1、判令被告立即支付房屋租赁费778264元（从2014年6月25日至2014年11月18日，按年租金1153482元计算。2014年6月25日至2014年11月18日根据合同约定租金是524852元，加上5个月的免租期453215元，扣除被告已支付的20万元的保证金）及该租金迟延支付的违约金（从2014年7月6日起至实际付清日止按每日千分之二计取）；2、判令被告赔偿占用租赁房屋期间给原告造成的损失1153482元（自2014年11月19日起计算至2015年11月18日）及从2015年11月19日起至租赁房屋实际返还之日期间占用租赁房屋给原告造成的损失（按年租金1153482元／年计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告宋银桥辩称：对原告要求支付2014年6月25日至2014年11月18日的租金有异议。在2014年9月15日，原告切断了被告承租房屋的水电，导致无法正常经营，在这个情况下原告应赔偿被告的损失，而不是由被告付租金，原告要求被告支付租金没有理由。免租期明确约定不用付租金，故原告的该请求也无依据。
经审理查明：2011年7月21日，原告上百公司与被告宋银桥签订了《租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于上虞区市民大道688号中的酒店第三楼层和商场三楼部分场地（建筑面积2484.45平方米）租赁给被告，由被告用于酒店餐饮。租赁期限为8年，从2011年7月25日起至2019年7月24日止（其中包含免租期五个月，实际起租日期为2011年12月25日）。交房日期为本合同生效后当天。合同还对租赁费用及支付时间做了约定：租金按每天每平方米1.20元计算，且租金每两年递增6%。其中2011年12月25日起到2013年12月24日止，每年租金为1088190元／年，2013年12月25日到2015年12月24日止，每年租金为1153482元／年；租金支付方式为每年分二次支付，先付后用，分别于每年的12月5日前、7月5日前支付后六个月的租金。若承租方无正当理由逾期未付，须按照“到期未付金额＊千分之五＊逾期天数”支付滞纳金。如果承租方超过15个工作日未能支付，出租方将书面通知。承租方在收到通知后10个工作日内仍未能支付房租的，出租方保留解除合同的权利。合同的履约保证金为20万元，若承租方违反合同规定拖欠相关费用的，出租方有权以履约保证金抵扣应付款项。
合同签订后，被告依约向原告交纳了20万元履约保证金，原告依约将标的房屋交付被告，由被告根据自身经营餐饮需要对租赁房屋进行装修。在装修过程中的2011年11月23日，绍兴市公安局消防支队作出了《关于不同意上虞粤浙会餐饮内部装修工程消防设计的审核意见》，认为该工程消防设计存在调整原建筑使用功能导致防火分区疏散总宽度不足等问题。被告接到上述审核意见后，修改了消防设计并重新申报获得同意。2012年4月26日，绍兴市公安局消防支队做出了《关于上虞粤浙会餐饮内装修工程消防验收合格的意见》，意见中消防验收合格的装修面积为1847平方米，功能为餐饮。消防验收合格后，被告即对外开展餐饮营业，其中未通过消防验收的640.45平方米由被告实际占有使用。2012年5月25日，原告上百公司回函给被告，对被告提出的经营面积与消防验收面积差异问题作出了答复，原告承诺因此面积引起消防等单位的异议，由原告负责处理；若被告对上述承诺有其他异议，也可将差异面积部分归还原告；因消防验收已通过，故被告不能以此为由拒付租金。此后，被告继续正常经营，期间被告未将差异面积部分返还原告。房屋租金被告已支付至2014年6月24日。2014年11月18日，原告通过公证方式向被告送达了解除租赁合同的通知，要求被告于2014年12月15日腾空房屋并返还原告。
2015年1月27日，被告向本院起诉，要求解除与原告间的租赁合同，并赔偿相关损失（案号为（2015）绍虞立预字第7号），现预立案已鉴定结束。2015年7月16日，原告向本院起诉要求被告腾空并返还原告租赁房屋。2015年9月2日，本院作出（2015）绍虞民初字第1514号民事判决，判决被告腾空租赁房屋并返还原告。被告不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉。2015年11月2日，该院作出（2015）浙绍民终字第1783号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向本院申请强制执行，本院于2015年12月11日执行完毕。
以上事实由原告提供的租赁合同、房屋所有权证、（2014）浙虞证内民字第102276号公证书、（2015）绍虞民初字第1514号民事判决书、（2015）浙绍民终字第1783号民事判决和原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同签订后，原告依约交付标的房屋，被告作为承租人，应当按照租赁合同约定按期足额支付租金。本案中，原、被告于2014年11月18日解除了租赁合同，但被告仅支付了2014年6月24日前的房屋租金。现原告要求被告支付2014年6月25日至2014年11月18日期间的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定的2013年12月25日到2015年12月24日止，每年租金为1153482元／年的标准计算，该期间的租金为464553.02元。被告未按合同约定支付租金，已属违约，应承担相应的违约责任。但原告主张以每日千分之二计取违约金，显然过高，本院依法予以调整。被告辩称，因原告于2014年9月15日切断了被告承租房屋的水电，导致其无法正常经营，但对该事实未能提供证据证明，本院难以采信。被告辩称，承租房屋中留有3米＊13米的走道给原告用作消防通道，被告未实际使用，但对该事实亦未能举证证明，本院无法采信。租赁合同中已明确了2011年7月25日至2011年12月24日为免租期，且被告已按约履行了2014年6月24日以前的合同义务，故原告要求被告支付免租期内的租金，缺乏合同依据，本院不予支持。被告辩称，免租期明确约定不付租金，有事实依据，本院予以采纳。租赁合同解除后，承租人应将租赁房屋返还出租人。本案原、被告之间的租赁合同在2014年11月18日已解除，被告无正当理由仍继续占有租赁房屋，不予返还，由此给原告造成的损失，被告应予赔偿。原告要求参照合同租金标准，由被告赔偿自2014年11月19日起至房屋实际返还之日的损失，有事实和法律依据，本院予以支持。被告已交纳的20万元保证金，因被告违反了租赁合同约定，未按时支付租赁费，根据双方合同约定，原告有权以保证金抵扣被告拖欠的租赁费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告宋银桥应支付原告浙江上百贸易有限公司房屋租赁费464553.02元，并支付自2014年7月6日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的滞纳金，利随本清；
二、被告宋银桥应赔偿原告浙江上百贸易有限公司自2014年11月19日起至2015年12月11日止，占有租赁房屋的损失1226167.17元；
上述一、二两项合计1690720.19元，扣除被告宋银桥交纳的200000元保证金，尚应支付1490720.19元，于本判决生效之日起三十日内履行；
三、驳回原告浙江上百贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22186元，依法减半收取11093元，由原告浙江上百贸易有限公司负担1985元，由被告宋银桥负担9108元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费22186元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号09×××13－9008，开户行绍兴银行营业部，邮编312000）。
代理审判员 朱 辉
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 朱文金
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。