湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初2909号
原告农工商房地产集团湖南投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路1号301室。
法定代表人王峥，董事长。
委托代理人李晗飞，湖南金州律师事务所律师。
被告卢诚香，女，汉族，1985年12月1日出生，住湖南省宁乡县。
第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路2号统一社会信用代码：91430000883761638E。
负责人文爱华，行长。
委托代理人邓雅元，女，汉族，1981年5月17日出生，住长沙市岳麓区，系公司员工。
委托代理人赵青，女，汉族，1987年12月29日出生，住长沙市芙蓉区，系公司员工。
原告农工商房地产集团湖南投资置业有限公司（以下简称“农工商公司”）诉被告卢诚香、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称“建设银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农工商公司的委托代理人李晗飞，第三人建设银行的委托代理人邓雅元、赵青到庭参加了诉讼，被告卢诚香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农工商公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1502111303）及其附件；2.原告从房款中扣除违约金119655.6元（按照全部购房款的20%计算）、律师费用50000元及垫付的诉讼费用等；3.被告向原告支付因承担担保责任向第三人代偿的所有费用（以长沙市芙蓉区生效判决为准，逾期应按逾期金额的日万分之五赔偿损失）；4.被告及第三人协助原告办理合同备案登记注销、预告登记注销、抵押权预告登记注销等相关手续；5.被告承担本案全部诉讼费用（含保全费）。事实与理由：2016年6月23日，原告与第三人签订《商品房销售贷款合作协议书》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定第三人对购买原告商品房的全部购房人提供最高额为叁亿壹仟伍佰万元贷款，原告对每一购房人向第三人的借款提供连带保证责任担保。2016年5月26日，原、被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告所开发的农房观沙E城9栋1303号房屋，总价598278元，被告于合同签订之日支付首付款128278元，剩余购房款470000元为银行按揭方式支付，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。如被告对银行违约视为对本合同违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款罚息，被告应于原告通知还款之日起十五日内向原告偿还全部款项并按全部款项万分之五每日向原告支付违约金。如买受人仍未能在约定时间内偿还原告款项和违约金的，合同约定的房屋尚未办理产权转移的，原告有权解除合同并有权向买受人收取总购房款20%的违约金，被告还应在原告的通知送达之日内配合出卖人办理解除合同的备案（或产权转移预登记）手续。2016年7月7日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向被告提供贷款470000元，用于支付购房余款。以上合同签订后，被告向原告支付了首付款128278元，第三人也根据借款合同向原告支付了470000元购房余款，涉案房屋也办理了合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记等相关手续。自2016年11月起，被告一直未依约向第三人偿付贷款本息。期间，原告已多次并通过多种途径通知被告依约履务，但一直未果。原告认为，被告的行为已严重违反购房合同约定，为维护自身合权益，避免国有资产受到损失，依法诉至法院。
被告卢诚香经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。
第三人建设银行述称：要求原告落实银行贷款清偿责任，在贷款清偿之后，我们会配合解除抵押权预告登记。
经审理查明：2016年5月26日，原、被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XX1502111303）及《合同补充协议》，由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区银杉路559号农房观沙E城E9栋1303号房屋，总价598278元，首付款（含定金）128278元，剩余470000元由被告向第三人建设银行贷款支付。该买卖合同第十条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家与地方人民政府的有关规定，将具备符合本合同的商品房交付买受人使用。附件四《合同补充协议》第十三条约定，出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，如买受人对银行违约视为对本合同违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求其履行担保责任通知的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向原告偿还全部款项并按全部款项万分之五每日向原告支付违约金。买受人仍未能在约定时间内偿还原告款项和违约金的，合同约定的房屋尚未办理产权转移的，原告有权解除合同并有权向买受人收取总购房款20%的违约金。出卖人依本条约定解除合同的，被告还应在原告的通知送达之日内配合出卖人办理解除合同的备案（或产权转移预登记）手续。合同签订后，被告向原告支付了首付款128278元。
2016年5月30日，原告（保证人）、被告（借款人/抵押人）与第三人建设建设银行（贷款人）就47万元借款共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同第十二条约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人应支付的其他款项以及贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。第十三条约定，抵押人以抵押财产清单所列之财产即涉案房屋作为抵押。2016年7月7日，第三人建设银行如约发放了贷款，至此，被告向原告支付完所有购房款。
2016年8月11日，涉案房屋办理了商品房预告登记和抵押预告登记。
2016年9月30日，原告通知被告办理交房手续，但被告未办理收房手续。
因被告未按约定向第三人归还借款本息，截止2017年1月3日，被告尚未偿还的贷款本金466417元，利息3600.30元。2017年1月16日，因被告没有及时偿还银行贷款，第三人以本案原告、被告作为共同被告向长沙市芙蓉区人民法院起诉，该院作出（2017）湘0102民初503号民事判决书，判决解除三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；被告卢诚香向第三人建设银行偿还贷款本金466417元，利息3600.30元（利息暂计算至2017年1月3日），2017年之后的利息、罚息，均计算至实际清偿之日至；被告卢诚香向第三人支付实现债权所发生的律师费23501元；本案原告对上述付款义务承担连带清偿责任。
2017年3月14日，原告向被告发出《通知》，要求被告立即按《长沙市商品房买卖合同》补充协议第13条履行义务。
2017年4月7日，原告向被告发出《通知》，解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件。
2017年10月25日，第三人向原告发出《关于履行法院判决的函》，要求原告对被告卢诚香贷款本息合计490632.10元及实现债权费用35984元承担担保责任。当天原告向第三人履行了担保责任转账支付了526616.10元（490632.10元+35984元）。第三人亦向原告出具了结清证明。
另查明，原告委托湖南金州律师事务所李晗飞律师代理参与本案纠纷，湖南金州律师事务所向原告开具50000元的增值税发票。
上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、借款最高额保证合同、个人住房借款合同、贷款对账单、银行转账记录、结清证明、委托代理合同及发票等证据予以佐证。第三人建设银行未向本庭提交任何证据。被告卢诚香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、举证的权利。上述证据经审查，本院予以确认。
本院认为，原告农工商公司与被告卢诚香之间签订的《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据补充协议第13条“出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，如买受人对银行违约视为对本合同违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求其履行担保责任通知的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向原告偿还全部款项并按全部款项万分之五每日向原告支付违约金。买受人仍未能在约定时间内偿还原告款项和违约金的，合同约定的房屋尚未办理产权转移的，原告有权解除合同并有权向买受人收取总购房款20%的违约金”的约定，现因被告未按照合同约定偿还银行贷款，导致原告向第三人建设银行承担了偿还全部贷款本息及实现债权费用的连带保证责任。因此，被告行为已经构成违约，原告解除双方签订的商品房买卖合同有合同依据。当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。虽然原告于2017年4月7日向被告发出过解除合同通知书，但其没有提供证据予以证实该解除合同通知书已经到达被告处，考虑本实际情况，本院酌定以辩论终结时（即2017年8月7日）为合同解除之日。故原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XX1500383103）及其附件一至四于2017年8月7日起解除。
因被告存在不及时偿还银行贷款的违约行为，导致原告已经向第三人承担担保责任代偿费用526616.10元、以及因此造成的律师费50000元损失，虽然原告有权根据补充协议第13条“原告有权解除合同并有权向买受人收取总购房款20%的违约金”的约定向被告主张总购房款20%的违约金，但根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告因被告违约行为而造成的576616.1元（526616.10元+50000元）实际损失部分，本院予以支持。此款原告可以在被告向原告已支付598278元的购房款（首付款128278元+470000元贷款）中予以抵扣。鉴于本院已对原告的实际损失进行了处理，故对原告要求被告承担的总购房款20%的违约金的诉请，本院不予支持。
根据双方在补充协议第13条中“出卖人依本条约定解除合同的，被告还应在原告的通知送达之日内配合出卖人办理解除合同的备案（或产权转移预登记）手续。”的约定，双方之间的商品房买卖合同解除后，被告应当在接到原告通知后协助原告到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）、商品房预告登记等相关手续。同时，因为第三人的债权以及得到清偿，其作为抵押预告登记的权利人应当根据合同约定配合原告做好抵押权预告登记注销手续。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告农工商房地产集团湖南投资置业有限公司与被告卢诚香于2016年5月26日签订的编号为XX1502111303的《长沙市商品房买卖合同》及其附件一至四于2017年8月7日起解除；
二、被告卢诚香于本判决生效之日起七日内协助原告农工商房地产集团湖南投资置业有限公司到合同（或产权）登记机关办理完注销合同备案登记、商品房预告登记等相关手续；
三、被告卢诚香于本判决生效之日起十五日内一次性向原告农工商房地产集团湖南投资置业有限公司支付代偿费用及损失576616.1元，此款原告可以在被告卢诚香已支付的598278元购房款中予以抵扣；
四、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行于本判决生效之日起七日内协助原告农工商房地产集团湖南投资置业有限公司到产权登记机关办理完注销抵押预告登记等相关手续；
五、驳回原告农工商房地产集团湖南投资置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3693元，财产保全费5000元，合计8693（此款原告已预付），由被告卢诚香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖和平
人民陪审员 肖红丽
人民陪审员 李曼玲
二〇一七年十一月七日
书 记 员 戴林玉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。