北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第08278号
原告北京银泰物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街25号。
法定代表人朱江，该公司董事长。
委托代理人赵自勇，北京市包诚律师事务所律师。
被告刘淼，男，1988年10月2日出生。
委托代理人王均霞，北京市金友律师事务所律师。
委托代理人刘聪娜，女，1979年5月30日出生。
原告北京银泰物业管理有限责任公司（以下简称银泰物业公司）与被告刘淼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张莉莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告银泰物业公司的委托代理人赵自勇、被告刘淼及其委托代理人王均霞、刘聪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银泰物业公司诉称：2013年8月26日，我公司与北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会签订了《北京市晶城秀府小区物业服务合同》，约定由我公司负责晶城秀府小区的物业管理工作。依据北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会、北京金罗马物业管理有限公司（2010年9月1日至2013年8月31日晶城秀府小区物业管理公司）与我公司2013年9月6日签订的《物业管理交接协议》，约定由我公司向欠缴物业费的业主收取物业费。经核实，被告自2010年1月1日至今拖欠物业费共计29139.45元，至今尚未缴纳。依据前述合同和《田清园（晶城秀府）小区业主公约》的约定，拖欠物业费的业主应按照每日万分之五的标准支付滞纳金，被告应支付滞纳金12134.50元。综上，我公司要求被告支付2010年1月1日至2015年12月31日的物业费29139.45元、滞纳金12134.50元，本案诉讼费用由被告承担。
被告刘淼辩称：一、被告未交物业费系因银泰物业公司以及之前的北京金罗马物业管理有限公司存在违约行为，我不应交纳物业费。首先，我当初购房时，商品房预售合同附件七约定：小区实行24小时封闭管理，对进出人员及车辆进行登记及盘问。但小区共有四个门口，其中西门没有保安执勤，且进大门也无需刷卡，完全没有达到规定标准。即便是业主委员会与银泰物业公司签订的物业服务合同，也没有按照合同标准执行，小区门口依然存在上述安全隐患。按照规定物业公司应制定巡查路线，并做好巡视检查记录，6：00至22：00巡视2次，22：00至次日6：00巡视一次，原告并没有按照规定标准巡视检查。其次，由于小区安保措施不到位，导致我于2010年12月12日家中被盗，损失财物现金价值10多万元。当天小区内有十多户家庭也发生盗窃案。报警后，东铁营派出所出警，我多次去调取此记录，因无权调取，未得到相关材料。按照服务标准，物业应该在主要出入口设置24小时值班人员，但其并没有按照规定执行。期间我多次向物业公司索要监控影像资料及出入登记单，物业均无法出示，没有配合我采取积极措施进行补救，至今我及其他业主家中被盗窃的财物没有被追回。二、原告所追讨的物业费部分已过诉讼时效。自2010年1月以来，原告、晶城秀府业委会、金罗马物业进行过多次交接，但此三方均没有采取过有效措施向业主催缴过物业费。催要物业费的意思表示应向具体业主作出，而不是向业委会。三、业主委员会什么时候成立的，是否经过民主程序，我均不知道。业主委员会是代表业主的利益，是为业主服务的，不是管理和限制业主的。我认为其成立是违规操作。同时，业主委员会代表业主签订的物业服务合同没有经过法定程序，我不认可。物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业委会私自与原告签订物业服务合同，不能代表业主的利益，程序不合法。四、物业服务合同约定，业主无故拖欠物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担滞纳金。但我之所以未交物业费是因为原告、金罗马物业存在违约行为，未尽到规定的职责义务，我不属于无故拖欠。且原告要求的滞纳金过高。五、对于追讨2013年9月1日之前的物业费原告不具有主体资格。2013年9月1日金罗马物业撤出后，委托业主委员会代收物业费，未经业主大会授权，业主委员会无权收取物业费，更无权转委托该部分债权。六、上调物业费的决定应经业主大会表决同意才能通过，业委会与原告之间的告知函和回函不能产生上调物业费的效力。
经审理查明：刘光武、刘淼系北京市丰台区×号房屋买受人，刘光武、刘淼称该房屋原登记为二人共有，2013年6月26日，该房屋变更登记为刘淼单独所有，该房屋建筑面积137.58平方米。原告银泰物业公司为晶城秀府小区提供物业服务。刘淼未交纳2010年1月1日至2015年12月31日的物业费。
2010年1月1日起生效的《田清园（晶城秀府）小区业主公约》第三章第一条第二款约定：物业服务费用应在每年1月1日至3月31日前交纳，如有困难，可与物业公司协商分2次交纳或分多次交纳，对恶意拖欠物业服务费的业主，应承担每天万分之五的滞纳金。
2013年8月26日，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会（甲方）与银泰物业公司（乙方）签订《北京市晶城秀府小区物业服务合同》，约定：乙方不得私自减免任何业主物业费，如遇特殊情况可提交业主委员会审核后，方可执行；物业服务期限为贰年，自2013年9月1日至2015年8月31日；本物业区域物业服务收费方式为酬金制，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准〔1-9号楼，多层住宅〕2.8元/平方米/月；业主无故拖欠物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。
2013年9月6日，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会（甲方）与北京金罗马物业管理有限公司（乙方）、银泰物业公司（丙方）签订《物业管理交接协议》，约定：以2013年8月31日24：00为界，此前已收物业费、附属收入的酬金归乙方所有，此前未收的和此后的物业费、附属收入由丙方收取，酬金归丙方所有（不含2010年9月1日前包干制期间的费用）；整体物业管理责任以2013年8月31日乙方整体撤离物业管理区域为分界点。2013年9月6日，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会、北京金罗马物业管理有限公司、银泰物业公司三方完成全面交接工作。
2014年12月5日，北京市丰台区东铁匠营街道成仪路社区居委会在晶城秀府小区公告栏对晶城秀府小区业主大会会议决定、关于上调物业费及更换专项维修基金受托行等事项进行公告，写明：根据选举结果关于上调物业费第二方案票数及票权数均通过百分之五十，按照第二项方案执行，即同意上调物业服务费，同意由政府批准的物业服务第三方评估机构根据小区情况按《住宅物业四级服务标准》评估物业费标准。
北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会、银泰物业公司委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对晶城秀府小区的物业服务费用进行评估。2014年12月23日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司作出编号为GD-P【2014】第FC-029号《物业服务费用评估报告摘要》，结论为：晶城秀府项目在评估基准日2014年12月23日的住宅物业服务费用（三级标准）总价为￥4128446.58元∕年；商业物业服务费用（三级标准）总价为￥235058.28元∕年；住宅物业服务费用（四级标准）总价为￥4653159.65元∕年；商业物业服务费用（四级标准）总价为￥254624.23元∕年；其物业服务费用收费标准测算如下，住宅（三级标准）3.65元∕㎡·月，商业（三级标准）5.12元∕㎡·月，住宅（四级标准）4.11元∕㎡·月，商业（四级标准）5.54元∕㎡·月。
2014年12月26日，北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会向银泰物业公司发出《关于上调物业费标准及物业服务标准的告知函》，写明：晶城秀府业主委员会根据《关于晶城秀府小区上调物业费业主大会决议》、北京金泊顿物业服务评估监理有限公司的评估结果，考虑到物业服务四级服务标准上调物业费较高，经业主委员会决定，新物业服务标准于2015年1月1日起按《住宅物业服务三级标准》执行；新物业费标准1-9号楼（板楼住宅）物业费由原2.8元∕㎡·月上调至3.65元∕㎡·月，11-12号楼（塔楼住宅）物业费由原2.6元∕㎡·月上调至3.5元∕㎡·月，商业物业费5.12元∕㎡·月；截止到2014年12月31日已预交2015年物业费的业主按原物业费标准缴纳（仅限一年物业费），截止到2015年1月31日交纳2015年全年物业费的业主（仅限一年物业费），上调部分的物业费优惠50%（即优惠后1-9号楼住宅按3.23元∕㎡·月，11、12号楼住宅按3.05元∕㎡·月收取），于2015年2月1日起不再实行优惠，恢复新物业费标准。
2014年12月26日，银泰物业公司向北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会发出《关于上调物业费标准及物业服务标准的回函》，写明：我司于2014年12月26日收到《关于上调物业费标准及物业服务标准的告知函》，同意函中提到的一切事宜，我们将严格按照要求调整工作部署，并于2014年12月26日向全体业主粘贴《关于执行新物业服务标准、新物业费的通知》。
上述事实，有田清园（晶城秀府）小区业主公约、北京市晶城秀府小区物业服务合同、物业管理交接协议、公告、物业服务费用评估报告摘要、关于上调物业费标准及物业服务标准的告知函、关于上调物业费标准及物业服务标准的回函以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，首先，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会与银泰物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反有关规定，该协议合法有效。刘淼作为晶城秀府小区业主，受到该物业服务合同的约束。其次，关于北京市丰台区晶城秀府小区上调物业费，系经业主大会决议，并接受其所在街道居委会监督，并予以公示，银泰物业公司作为物业服务企业，刘淼作为晶城秀府小区业主，均受到新物业费标准及物业服务标准的约束。再次，根据北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会与北京金罗马物业管理有限公司、银泰物业公司签订的物业管理交接协议，北京金罗马物业管理有限公司将撤离前未收取的物业费作为债权让与给银泰物业公司，银泰物业公司受让该债权，并在北京金罗马物业管理有限公司撤离后，为晶城秀府小区提供物业服务。北京市丰台区晶城秀府小区业主委员会作为业主大会的执行机构，参与物业管理交接协议的制定并在该协议上加盖公章，应当视为该债权让与行为已通知债务人。最后，就刘淼主张的诉讼时效问题，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。银泰物业公司未提供证据证明北京金罗马物业管理有限公司在物业服务期间向刘淼催要过物业费，亦未提供充分翔实的证据证明其受让债权后向刘淼催要过物业费，刘淼对北京金罗马物业管理有限公司关于诉讼时效的抗辩，亦可以向银泰物业公司主张。故对银泰物业公司要求刘淼支付2013年1月1日至2015年12月31日物业费的诉讼请求，本院予以支持，对银泰物业公司要求刘淼支付2010年1月1日至2012年12月31日物业费的诉讼请求，本院不予支持。因刘淼并非恶意或无故拖欠物业费，故对银泰物业公司要求刘淼支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘淼于本判决生效后十日内给付原告北京银泰物业管理有限责任公司二○一三年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业费一万五千二百七十一元；
二、驳回原告北京银泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百一十六元，由原告北京银泰物业管理有限责任公司负担二百六十二元（已交纳），由被告刘淼负担一百五十四元（原告北京银泰物业管理有限责任公司已预交，被告刘淼于本判决生效后十日内给付原告北京银泰物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 张莉莉
二〇一五年六月四日
书 记 员 杨舒淇