淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第3253号
原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司。
法定代表人卢亚雄。
委托代理人孟陶。
委托代理人徐军。
被告张志江。
原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司（以下简称恒大富丰公司）与被告张志江商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法由审判员杨新红担任审判长，与代理审判员阴文婷、人民陪审员戴清浦组成合议庭，于2013年10月12日公开开庭进行了审理。原告恒大富丰公司的委托代理人徐军，被告张志江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告恒大富丰公司诉称：原、被告于2011年1月签订商品房买卖合同，合同约定被告应该于2011年1月28日支付房屋首付款21.4601万元，余款50万元须在2011年1月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。现被告在支付了第一笔购房款之后，虽经原告多次催其付款，但时至今日被告拒不履行合同约定的付款义务，未能付清剩余购房款。现诉至法院，请求判令被告立即支付购房款50万元，并承担逾期付款违约金44350元（自2011年3月24日起，暂时计算至2013年8月27日止）。
被告张志江辩称：2010年12月份，被告到原告处咨询购房事宜，并明确告知原告方，被告已拥有2套住房，对此原告应有义务告知办理首套按揭贷款程序和所需真实文件资料，但原告却采用诱骗手段，欺骗原告签订商品�买卖合同。合同签订后，原告依约支付了房屋首付款214601元，并缴纳了购房契税。后被告跟随原告跑遍淮安5大银行多家分行，被告应原告要求开了无数次房产证明、工资证明等材料，仍未能办理按揭贷款手续。原告曾口头答应被告如若不能办理按揭贷款手续，则同意退还被告首付款，但至今原告亦不同意退房。且双方签订的购房合同系固定文本，空格处添加内容均为原告单方强加内容，而补充协议中的规定与原合同的约定相反，原告通过缩小字体，让被告不易察觉，蒙蔽当事人，故补充协议的约定应为无效条款。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并退还被告的房屋首付款214601元，日后被告将另案主张损失赔偿。
经审理查明：2011年1月28日，原告恒大富丰公司（出卖人）与被告张志江签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于淮安市清浦区恒大�都7幢901号房，总价款为714601元；买受人于2011年1月28日前支付首付款214601元，余款50万元须在2011年1月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，如买受人未按本合同规定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同补充协议（一）中还约定，如因买受人无正当理由无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。另外，补充协议约定，买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任；如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批�了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任，如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。合同签订当日，被告向原告交付了房屋首付款214601元，并于当日支付了房屋买卖契税21438.03元。后被告向银行申请办理按揭贷款，未获得批准。致被告至今没有支付剩余的房款，双方发生争议，原告遂诉至本院。
上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告举证的商品房买卖合同1份及被告提供的销售不动产统一发票1张、现金完税凭证1份在卷印证。
审理中，被告向本院提供了其身份证明、收入证明、工资卡、结婚证、户籍证明、淮安市房屋登记申请书、房屋登记簿信息利用结果证明等证明，意在证明其积极办理按揭贷款手续，但因其所购房屋为第三套住房，致贷款未能办理成功。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关联性。为查清案情，本院对江苏银行清河支行工作人员高卫玲进行了调查，高卫玲在笔录中陈述：恒大富丰公司是江苏银行清河支行的合作银行；张志江、孔税在2011年1月份来银行办理贷款，是恒大富丰公司售楼处的人带来的；由于张志江在淮阴区曾有一套房屋，虽经多次努力均因不符合贷款条件，银行就没有收单；对于孔锐是因为什么原因虽然记不清了，但确实也是因为不符合当时的政策而未办理。对高卫玲的证言，被告无异议，原告则不予认可。经审查，本院认为被告所提供的证据，能够证明被告在购买本案争议房屋之前，已有两套住房，而本院对高卫玲的谈话笔录，能够印证被告无法获得银行贷款是由于其所购住房为其第三套住房所致，与本案具有�联性，故本院予以采信。
审理中，原告向本院提出书面申请，要求变更诉讼请求，请求判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约金71460.1元。
本院认为：一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力及补充协议中“关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）”的条款是否有效问题。本案中，原告淮安恒大富丰公司与被告张志江之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。关于补充协议中“关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）”的条款是否有效问题。我国《合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的《商品房买卖�同》补充协议，由原告提供，系原告为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。因此，“关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）”的条款系格式条款。
商品房买卖的特点之一即是标的额较大，买受人一般选择以首付款与银行按揭相结合的方式支付购房款，如果银行贷款合同无法订立，普通购房人很难在短期内一次性付清余款。就本案而言，关于付款方式及期限，原告作为提供合同文本的一方，本可以在与被告充分协商的基础上在合同正本中作出详尽的约定。但实际情况是，双方在合同正本中约定的付款方式是首付与银行按揭贷款相结合，并未涉及到如果贷款申请未获审批应如何付款。而在双方同日订立的、且是由原告拟定的补充协议中，原告设置了“如银行贷款申请未获批准，则买受人应在五日内付清余款”的格式条款。被告称在签字时并未注意到该条款，从外在表现形式上看，该条款所在的补充协议全文为“小五”号，字体较小，且上诉人对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示。由此，本院认为，原告就支付房款的订约方式有违诚实信用原则，其拟定的“如按揭贷款申请未获审批同意，则被告应在五日内付清余款”的格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也显然加重了被告的合同义务，属于《合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述规定，本院认定本案《商品房买卖合�》补充协议中“关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）”的条款无效。
二、原告是否有权要求解除合同。本案中，原、被告双方对被告未能在商品房买卖合同约定的期限内支付剩余的购房款并无争议，且双方在合同中明确约定，余款50万元须在2011年1月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，如买受人未按本合同规定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。现原告依约要求解除合同，被告亦表示同意，故本院对原告主张依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》依法予以支持。
三、关于原告主张逾期付款违约金问题。本案中，原告认为按照补充协议的约定，如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，否则买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任。但是本�无法取得银行贷款进而无法继续履行合同，是由于国家房贷政策变动而导致，属不可归责于双方当事人的原因，双方均不存在过错，双方均不承担违约责任。因此，房屋买卖合同解除后，基于公平原则，原告应当将已收受的购房款214601元返还被告，但不需承担同期银行贷款利息，而被告也无须承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司与被告张志江2011年1月28日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。
二、原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告张志江购房款（已付首付款）计人民币214601元。
三、驳回原告淮安恒大富丰房地产开发�限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80403005100007032）。
案件受理费9243元，由原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司自行负担4724元，被告张志红负担4519元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 杨新红
代理审判员 阴文婷
人民陪审员 戴清浦
二〇一三年十一月七日
书 记 员 徐凤芝
附裁决所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
…
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。