宁夏回族自治区灵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第2032号
原告李艳红，女，1975年6月20日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人陈露，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告灵武市众海建材有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市东环路西侧。
法定代表人冯学权，公司总经理。
委托代理人李生，宁夏迪通律师事务所律师。
被告苏克让，男，1971年9月10日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人唐晶亮，宁夏迪通律师事务所律师。
原告李艳红与被告灵武市众海建材有限公司（以下简称众海建材）、苏克让商品房预售合同纠纷一案，于2015年7月9日被银川市中级人民法院发回重审，本院于2015年8月6日立案受理。2015年11月19日，原告李艳红申请变更诉讼请求。2016年5月9日，被告众海建材、苏克让撤回反诉。本院依法组成合议庭于2015年12月12日、2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告李艳红的委托代理人陈露、被告众海建材的委托代理人李生、被告苏克让的委托代理人唐晶亮到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原告李艳红诉称，2008年7月15日，原告与二被告就灵武市东环路众海建材市场11楼2号房屋买卖事宜达成协议。约定：原告直接向被告苏克让支付房款（总价36万元），用于购买被告众海建材以工程款抵顶给被告苏克让的上述房屋；2008年7月15日付款15万元，余款于房产证办理时付清。原告先后向被告苏可让支付房款266000元，并多次要求二被告履行协议，办理房屋过户手续，二被告不予理睬。为此，原告起诉来院，请求判令：一、依法解除原、被告签订的商品房预售合同；二、二被告连带赔偿原告损失829866元；三、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其的主张，原告当庭提交以下证据：
1.商品房预售合同一份。证明原、被告三方书面确认被告众海建材以工程款抵顶给被告苏克让的涉案房屋按36万元总价出售给原告，合同内容不违反法律规定，各方意思表示真实，合法有效；依据合同第七条“交接”：涉案商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单；第八条：被告众海建材保证该商品房没有产权纠纷和债权纠纷，因甲方众海建材原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由被告众海建材承担全部责任；按照合同约定被告众海建材的义务是向原告交付房屋并办理过户手续，而被告众海建材的权利是收取房款，但其以工程款抵顶的方式由被告苏克让在签约前予以支付，如果再由原告向被告众海建材交纳房款，即属重复收款，原告的合同义务是向被告苏克让支付相应房款；
2.房款收据两份、涉案房屋水费收条一份。证明原告已经履行合同的约定义务，完成分期甚至是超额支付前期房款，被告苏克让于2010年2月6日提前收取部分房款，二被告应当按照合同约定及相关法律规定，为原告办理房产登记，履行合同义务；被告众海建材在签订房屋预售合同之后，再次对合同的履行和原告的房屋权益进行确认；
3.反诉状一份。证明原、被告签订商品房预售合同时，涉案房屋已经达到交付条件，自2008年开始原告买受的房屋由被告众海建材擅自交由被告苏克让非法持续占有；被告苏克让于2013年5月将本属于原告其无权处分的涉案房屋非法、擅自设定抵押，构成根本性违约，直接导致本案商品房预售合同实际无法履行；被告苏克让自认涉案房屋至2014年的实际价值至少为829866元，原告对该金额表示确认。
原告提交的证据，经被告众海建材质证认为，证据1真实性无异议，关联性有异议，合同约定原告向被告众海建材交付房屋价款，原告一直没有交付，被告众海建材也未向原告交付房屋，双方没有实际履行，对合同中约定的手写条款有异议，被告众海建材与原告签订合同时没有这一条款，该证据由原告持有，是原告与被告苏克让之间的约定，对被告众海建材没有约束；证据2中收条，是发生在原告与被告苏克让之间，被告众海建材不知情；水费收据与本案没有关联性，因为交纳水费与房屋产权没有必然因果联系；证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，被告众海建材作为当事人，在反诉状中的表述是对法庭陈述的意见，不能作为证据证明案件的事实。
原告提交的证据，经被告苏克让质证认为，证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，被告苏克让在上面签字是个人行为，没有经被告众海建材同意，同时被告苏克让对涉案房屋无权处置，合同无效，原告在合同签订以后延误23天向被告苏克让付款15万元，已违约；证据2收条15万元的真实性无异议，合法性、关联性、证明目的有异议，按照合同约定，原告应当向被告众海建材直接付款，原告向被告苏克让付款主体错误，付款时间也违反合同约定，应当承担违约责任；证据2中付款人是李斌收条与本案没有关联性，付款人是李斌，而不是原告李艳红，不能证明是原告李艳红向被告苏克让付款，该收条反映的是案外人李斌与被告苏克让合伙经营期间的账目记录，因为有笔误，内容相互矛盾，且李斌没有向被告苏克让交纳现金11万元；证据3原告以被告苏克让的反诉状作为证据不符合法律规定。
被告众海建材辩称，一、原告要求解除合同，被告众海建材同意解除合同，虽然被告众海建材在签订合同时存在一定的瑕疵但不是合同无效的根本原因；二、原告没有向被告众海建材交纳房款，也没有要求被告众海建材交付房屋，因此原告与被告众海建材之间的合同均没有实际履行；三、就原告提交证据无法证明其诉讼请求，829866元主要来自于被告苏克让抵押贷款时的评估报告，评估报告是受时间限制，市场调整是会发生很大的变化，且该报告的鉴定目的也不是证明本案原被告双方对本案房屋份额的分割依据，因此不能作为裁判的依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。
为支持其主张，被告众海建材当庭提交商品房预售合同一份（复印件）。证明被告众海建材与原告签订合同后，合同没有实际履行；双方自2008年7月15日设定的权利义务，至今已长达8年，原告对被告众海建材诉请超过时效。
被告众海建材提交的证据，经原告质证认为，真实性无异议，证明目的明显与合同约定内容不符，与法庭答辩相矛盾，合同最后一页显示被告苏克让书写的备注即房款以工程款抵顶，现转让于原告。
被告众海建材提交的证据，经被告苏克让质证无异议。
被告苏克让辩称，原告没有向被告众海建材支付合同约定的购房款，只向被告苏克让支付过11万元购房款。原告要求赔偿损失829866元的诉讼请求，已经过了诉讼时效，且没有证据证明损失的数额是多少，原告现在诉讼是要求赔偿损失，但在2008年签订买卖合同到现在一直没有向被告方主张权利，相隔的时间已经达到8年，应当驳回原告对损失赔偿的诉讼请求。
为支持其主张，被告苏克让向法庭提交以下证据：
1.商品房预售合同一份（复印件）。证明涉案合同的主体，出卖方是被告众海建材，买受人是原告，原告在合同签订后没有向出卖方实际付款已违约，被告苏克让在该合同的签字是后补的，是个人行为；
2.灵武市商品房买卖合同一份（复印件）。证明被告苏克让于2012年5月20日向灵武市建兴房地产开发有限公司购买了涉案房屋，同时办理了产权证书，被告苏克让对涉案房屋享有所有权，涉案房屋的开发商是灵武市建兴房地产开发有限公司，原告要求二被告以2008年开始计算损失不能成立；
3.房产证、房产登记证明各一份（复印件）。证明被告苏克让对涉案房屋享有所有权，原告的诉请不能成立。
被告苏克让提交的证据，经原告质证认为，证据1真实性无异议，但证明目的与合同约定内容不符；证据2、3真实性无异议，不具备合法性，证明被告众海建材故意违反与原告签订的协议内容，具有恶意串通。
被告苏克让提交的证据，经被告众海建材质证认为，证据1中机打部分无异议，手写部分有异议，被告众海建材没有合同原件，被告苏克让提交的证据都来源于原告；证据2、3无异议。
经本院审查，原告及二被告证据1商品房预售合同、证据2收条，证明2008年7月15日，原告与被告众海建材签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告众海建材开发的灵武市东环路众海建材市场11楼2号营业房。面积为147.99平方米，单价为每平方米2432.6元，总金额为36万元；原告李艳红于2008年7月15日付清首期购房款15万元，于办理房产证时付清下剩购房款21万元；原告向被告苏克让交付房款26万元，向灵武供水公司交纳200元水费，本院予以采信；证据3反诉状，不符合证据的来源形式，且二被告撤回反诉，不予采信；被告苏克让证据2商品房买卖合同、证据3房产证、房产登记证明，结合本院调取的灵武市房屋产权产籍管理所房屋所有权初始登记，证明灵武市东环路众海建材市场11楼系灵武市建兴房地产开发有限公司开发，灵武市建兴房地产开发有限公司将涉案房屋出卖给被告苏克让，被告苏克让将涉案房屋在房管局办理产权证书的事实，本院予以采信。
经审理查明，2008年7月15日，原告与被告众海建材签订《商品房预售合同》一份，约定，原告购买被告众海建材开发的灵武市东环路众海建材市场11楼2号营业房。面积为147.99平方米，单价为每平方米2432.6元，总金额为36万元；原告李艳红于2008年7月15日付清首期购房款15万元，于办理房产证时付清下剩购房款21万元；原告逾期付款超过15日，被告众海建材有权解除合同；商品房达到交接使用条件后，被告众海建材应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单；被告众海建材保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷，因被告众海建材原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷，被告众海建材承担全部责任。同时合同注明，此房抵顶被告苏克让工程款，现转让于李艳红，同意转让，苏克让（签名捺印）。2008年8月7日，原告向被告苏克让支付购房款15万元；2010年2月6日，原告丈夫李斌向被告苏克让支付11万元。2012年5月20日，被告苏克让与灵武市建兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。2012年9月10日，被告苏克让将灵武市东环路众海建材市场11号楼2号营业房登记在自己名下。
另查明，灵武市东环路众海建材市场11号楼系由灵武市建兴房地产开发有限公司在灵武市房屋产权产籍管理所办理了房屋所有权初始登记。
本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效。本案涉案房屋并非被告众海建材开发建设，且被告众海建材未办理涉案房屋的商品房预售许可证，对涉案房屋不具有处分权，亦不具有预售资质。故原告与被告众海建材于2008年7月15日签订的商品房预售合同无效。原告在未审查被告众海建材是否具有商品房预售资质的情况下与被告众海建材签订合同，亦存在过错。合同签订后，原告并未向被告众海建材交纳房款，被告众海建材也没有向原告交付房屋，故对原告请求被告众海建材赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告先后分两次向被告苏克让支付房款26万元，但由于被告苏克让在收取房款时没有处分涉案房屋的权利，故收取的上述房款构成不当得利，应该返还原告，且被告苏克让长期占用原告该笔房款存在恶意，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付自交付房款之日至诉讼之日的利息；15万元，自2008年8月7日至2014年3月26日，利息为66190元（150000元7.83%÷365天2057天）；11万元，自2010年2月6日至2014年3月26日，利息为26194.6元（1100005.76%÷365天1509天），以上利息共计92384.6元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百三十一条之规定，判决如下：
一、原告李艳红与被告灵武市众海建材有限公司于2008年7月15日签订的商品房预售合同无效；
二、被告苏克让于本判决生效后十日内返还原告李艳红房款26万元，支付利息92384.6元，两项共计352384.6元；
三、驳回原告李艳红的其他诉讼请求。
如果被告苏克让未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件审理费12099元，保全费2320元，共计14419元，由被告灵武市众海建材有限公司、苏克让负担6122.7元，由原告李艳红负担8296.3元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 李 霞
人民陪审员 李甜甜
人民陪审员 李占栋
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 宋玉丹
本案适用的法律条文：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
第一百三十一条返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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