陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第02024号
上诉人（原审原告）陈娓朝。
委托代理人叶肃杰，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人周伊娜，陕西仁和万国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西汇腾投资有限公司。
法定代表人张西林，董事长。
委托代理人党水宁，该公司职工。
上诉人陈娓朝因与被上诉人陕西汇腾投资有限公司（以下简称汇腾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈娓朝的委托代理人叶肃杰、周伊娜，被上诉人汇腾公司的法定代表人张西林、委托代理人党水宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月22日，陈娓朝（买受人）与汇腾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定陈娓朝购买汇腾公司开发的位于西安市新城区咸宁东路408号汇腾福锦苑（在水一方）第2幢1单元9层10901号商品房一套，建筑面积129.97平方米，房屋总售价为726532元。《商品房买卖合同》第八条交付期限：“出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（1）该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日15日内告知买受人的；2、买受人申请的个人住房按揭贷款未到出卖人账户的。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理；1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。合同第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道在房屋交付之日安装到位；5、地板辐射式采暖管道在房屋交付之日施工完结。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：参照本合同第九条执行。”合同第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、出卖人承诺在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结。”合同附件四：装饰、设备标准第十项：“其他：市政集中供暖，地板辐射采暖盘管铺设到位。”附件五：“补充协议：1、买受人应在房屋交付使用的同时依据国家相关规定缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用”。合同签订后，陈娓朝依约交付了房款725862元，汇腾公司在2013年5月18日将符合交付条件的房屋交由陈娓朝接收。陈娓朝在2013年10月17日交纳了房屋专项维修资金18845.65元，2014年9月21日交纳房屋契税10888元。2015年5月19日，汇腾公司在西安市房屋产权产籍管理中心办理了该小区房屋的初始登记。
根据陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套费收取标准及有关问题的通知》（陕价发（2005）90号）文件第一条载明：城市配套费用于城市规划区范围内的城市道路、桥涵、排水（排污、排洪）、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施及天然气、集中供热等城市市政公用设施建设；第二条载明：西安市城市总体规划确定的主城区范围内的新建、改建、扩建项目，按每平方米150元计征；第三条载明：城市配套费的减免按国家法律、法规政策规定执行。除此之外，城市配套费应足额收缴；城市配套费属专项收费，专款专用，收费资金的10%用于城市天然气公网建设，12%用于城市集中供热公网建设。2011年7月5日，西安市城建费用征收管理处向汇腾公司出具《西安城建费用缴款通知书》，证明汇腾公司于2011年7月5日缴纳了在水一方城建费用802.9164万元，其中市政公用设施配套费548.5350万元。
汇腾公司开发的福锦苑（在水一方）小区按照市政规划设计的配套设施要求：“热力：小区供热管线经项目西侧20米规划路就近由市政供热管网引入；燃气：小区燃气经项目西侧20米规划路就近由市政燃气管网引入。”汇腾公司先后于2012年3月12日、2014年3月12日向西安市热力总公司提交了关于“在水一方”住宅小区市政集中供暖的申请，但未被受理。2014年12月9日，西安市热力总公司向汇腾公司出具情况说明：“贵单位（汇腾福锦苑）项目位于咸宁东路408号，面积约为4万平方米。现我司雁东分公司因热负荷不足及主支线未到贵单位项目规划位置，故无法接入我司雁东分公司市政热网，待我司热负荷及热力管网满足方可接入。”为保证小区业主供暖，在2014年—2015年度供暖期，汇腾公司采用燃油锅炉进行了小区供暖。2012年4月，汇腾公司向西安秦华天然气有限公司申报了天然气安装，同年7月24日双方签订了天然气工程施工委托合同，汇腾公司按照委托合同约定分别在2012年8月9日交纳天然气工程款的80%即383750.40元，汇腾公司在居民用户工程竣工验收合格后5个工作日内即2013年4月22日支付剩余天然气工程款95937.60元。陈娓朝接收房屋时，天然气管道已安装到位，2014年4月该小区天然气接通投入使用。由于从房屋交付使用后至陈娓朝起诉之日未能进行市政供暖，陈娓朝认为汇腾公司未按照合同约定的期限给陈娓朝供暖，天然气也未按照合同约定在交房之日投入使用，违反了双方的合同约定，遂诉至法院。
陈娓朝于2015年6月2日起诉至西安市新城区人民法院称，2013年3月22日，其与汇腾公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由其购买汇腾公司开发建设的汇腾福锦苑（在水一方）第2幢1单元9层10901号住房。《商品房买卖合同》第十四条第一款约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……3.天然气管道在房屋交付时之日安装到位；5、地板辐射式采暖盘管在房屋交付之日施工完结”；第十四条第二款规定：“如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：参照本合同第九条执行”。合同第十五条约定，汇腾公司承诺在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结，其不能在此期限内取得房屋所有权证书的，汇腾公司按照已付房价款的2%向其支付违约金。合同签订后，其向汇腾公司支付了全部房款725862元。2013年5月18日，其去收房时，发现小区的暖气、天然气等基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，其因急于住房，无奈之下被迫接收了房屋。但小区直至2014年5月才接通天然气，至今未提供市政供暖，也未在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结，汇腾公司的上述行为已构成违约，故诉至法院，请求依法判令：1、依法判定汇腾公司按合同约定提供市政集中供暖，并向其支付自2013年5月18日至小区基础设施达到使用条件之日的违约金55483元，暂计至2015年5月11日；2、依法判令汇腾公司立即为其办理及交付房屋所有权证，并支付逾期办理房屋所有权证的违约金14517元；3、诉讼费用由汇腾公司承担。
汇腾公司辩称，其与陈娓朝签订《商品房买卖合同》属实。合同第十四条第5项明确约定：地板辐射采暖盘管在房屋交付之日施工完结。对此其已按合同履行完毕，在房屋交付时，地板辐射采暖盘管施工完结且经过打压测试，具备了正常使用条件。《商品房买卖合同》附件四：装饰、设备标准：“10、其他：市政集中供暖，地板辐射采暖盘管铺设到位”，这一约定表述的非常清楚，“市政集中供暖”仅约定的是供热方式，“地板辐射采暖盘管铺设到位”才是约定的交房条件，因此其无任何违约行为，陈娓朝要求其承担违约责任无事实依据，其不构成违约。本案中其已先后在2012年3月12日、2013年3月12日完成将小区纳入供暖范围的申请工作，并缴纳了相关费用548.5350万元，造成无法供热的原因是由于市政供热管线仅铺设至卫星测控中心揽月楼附近，距离本小区尚有几百米的距离，不符合“《规划设计条件书》中——小区供热管线经项目西侧20米规划路就近由市政供热管网引入”的条件，致使小区内供热管道与市政供暖管道无法对接，这非其能力所能够控制，其也向多部门反映此事。关于办理房屋所有权证书的问题，由于陈娓朝没有按照合同约定的期限缴纳办理房屋权属证书费用，办理期限未满合同约定的18个月，而且陈娓朝至今也并未提交业主身份证明及填写《西安市房屋所有权转移登记申请书》，致使权属证书无法办理。综上，其已经按照合同约定履行应尽的义务，并不存在违约行为，请求依法驳回陈娓朝的诉讼请求。
原审法院认为，陈娓朝与汇腾公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。汇腾公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，但因陈娓朝未按照合同约定在房屋交付之日缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用，亦存在违约行为，因此，陈娓朝要求汇腾公司支付逾期办证违约金的数额应适当减少，按照其已交费用的1%计付。关于至今未能向房屋供应暖气的问题，由于陈娓朝所购买房屋属市政集中供暖，工程系由市政统一规划，统一施工，因市政规划原因福锦苑（在水一方）小区的供热主管道无法铺设到位，致陈娓朝所购房屋至今未能供应暖气，属于非汇腾公司所能控制的因素。现合同房屋交付陈娓朝使用后，汇腾公司已按照市政要求向相关部门按时足额交纳了相关费用，虽未能进行市政集中供暖，但为保证小区业主供暖，汇腾公司已采取自行供暖的方式向业主进行了供暖，说明小区内供暖管网及用户室内设施的建设，已符合合同约定的使用条件，汇腾公司已尽到了其应尽的义务。同时，在汇腾公司向陈娓朝交房时，小区内及用户室内的天然气管道已安装到位，天然气通气延迟并非汇腾公司的原因所造成。而且，在双方的合同中亦未明确约定市政供暖、天然气通气的具体时间。综上，陈娓朝要求汇腾公司支付小区基础设施未达到使用条件违约金的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告陕西汇腾投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告陈娓朝逾期办证违约金7258.5元。二、驳回原告陈娓朝其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告陈娓朝承担1500元，被告陕西汇腾投资有限公司承担50元。
宣判后，陈娓朝不服，向本院提起上诉称，一、一审判决将被上诉人支付逾期办证违约金数额从已付房款2%减少为1%是错误的，这不仅违背了双方的合意也违反了《合同法》的规定。1、一审判决认定上诉人存在违约行为，没有事实根据。补充协议约定买受人应在房屋交付使用的同时依据国家相关规定缴纳办理房屋权属证书应由买受人承担的费用，上诉人已经按照被上诉人通知的时间缴纳了办证所需费用。被上诉人于2015年5月19日才办理小区房屋的初始登记，已经超过了合同约定的“房屋交付使用18个月后”的办证期限，房屋所有权证无法办理完结的根本原因是由被上诉人的违约行为导致的，故上诉人不应对房屋所有权证逾期办理承担任何责任。2、一审判决以上诉人违约为由抵消被上诉人逾期办证的违约责任属适用法律错误。根据《合同法》规定，即便是在双方均违约的情况下，双方的违约责任也不能相互抵消，若被上诉人认为本案中上诉人存在违约行为，可以提起反诉或另行起诉。二、一审判决有意回避被上诉人未提供市政供暖的违约事实，对上诉人要求被上诉人支付基础设施未达到使用条件违约金的请求不予支持，存在明显的认定事实错误、适用法律错误。1、一审判决有意曲解双方合同第14条约定内容，导致判决结果错误。根据双方的合同约定，被上诉人应在房屋交付之日达到与市政管网连接到位并可通气、通暖的条件。而小区至今未能实现市政集中供暖。一审判决认为被上诉人已尽到其应尽的义务，这违背事实、存在明显的错误。2、在被上诉人与业主签订《商品房买卖合同》之前，被上诉人并未确定小区是否具备接入市政热力管网的条件，也未与热力公司签订供热合同、缴纳供热工程款。被上诉人在这样的情况下做出提供市政集中供暖的承诺属虚假承诺，被上诉人的该行为属恶意违约，而一审判决对此明显违约的事实不予认定是错误的。3、一审判决以“市政规划原因”为被上诉人免除违约责任没有任何事实根据和法律依据，即便是由于“市政规划原因”而导致的违约，被上诉人也应当承担违约责任。4、一审判决认定被上诉人已按照市政要求向相关部门按时足额缴纳了相关费用，这与事实不符，因为被上诉人至今未与市政热力公司签订供热施工合同，也未缴纳供热工程款。三、一审判决遗漏了上诉人请求被上诉人提供市政集中供暖和立即为上诉人办理并交付房屋所有证的诉讼请求。故上诉请求：一、依法撤销西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02211号民事判决，并依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
汇腾公司辩称，一、小区内供热管道及盘管已按照合同约定铺设安装到位，且已实际供暖，符合合同约定的使用条件。二、市政供暖需要规划审批手续，应由市政规划及建设作为支撑，工程系市政统一规划、统一施工。汇腾公司多次向西安市热力总公司提交关于“在水一方”住宅小区市政集中供暖的申请，都因管网未到规划位置未被受理，造成无法供热的原因是市政供热管线未铺设到位，这非汇腾公司的能力所能控制。三、汇腾公司按《西安市城建费用缴款通知》按时全额缴纳了包括市政供暖管网建设在内的城市配套设施费用，其中并未减免集中供热公网费部分。四、汇腾公司无法在约定时间内对没有按照合同约定时间交纳契税和大修基金费用及相关资料的业主办理房屋产权证。因上诉人缴费时间已超期达18个月，故房屋权属证书办理应以上诉人交齐相关手续日期顺延。
本院经审查查明，原审查明事实属实。
本院认为，汇腾公司与陈娓朝签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定，履行各自义务。本案的第一个争议焦点问题是，涉案房屋未能在合同约定期限内办理权属登记备案手续，汇腾公司是否存在违约行为，业主陈娓朝是否存在违约行为，汇腾公司应否按照合同约定承担违约责任的问题。根据房地产管理部门的规定，从事商品房开发建设的企业在商品房竣工后，应首先申请初始登记，即首先将已竣工的房屋登记至开发企业的名下，然后开发企业持其名下的房屋所有权证同业主办理转移登记。办理初始登记须由开发企业单方面提出申请，办理转移登记须由开发企业和业主共同提出申请。在办理转移登记前，业主应缴纳契税和大修基金等相关税费。本案中涉案房屋于2013年5月交付使用，根据双方所签商品房买卖合同第十五条的约定，汇腾公司应当在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但汇腾公司直至2015年5月方才办理了初始登记。因此，汇腾公司明显存在逾期办理房屋权属登记备案的违约行为。业主陈娓朝在汇腾公司进行房屋初始登记之前就已缴纳了办理转移登记所需缴纳的房屋契税和大修基金，不存在违约行为。汇腾公司应按照合同约定，向陈娓朝支付已付房价款2%的违约金。陈娓朝认为原审判决降低违约金数额属认定事实错误、适用法律错误的上诉理由成立，本院依法予以采信，其要求按照已付房价款的2%支付违约金的上诉请求本院依法予以支持。
本案的第二个争议焦点问题是对《商品房买卖合同》第十四条关于暖气达到使用条件如何理解，也是判断汇腾公司是否承担逾期供暖违约责任的关键。本院认为，地板辐射式采暖盘管是汇腾公司作为开发商向买受人提供的商品房中所具备的基础设施，其目的在于供暖。根据合同的本义和一般理解，上述设施应达到的使用条件不仅指设施安装到位，而且还应通暖，满足业主的实际生活需要。故汇腾公司关于合同仅约定供暖设施安装到位即完成合同义务的辩称理由不予采信。因汇腾公司交付业主使用的商品房应是实现市政集中供暖的商品房，而截至本案起诉时，本案所涉商品房尚未实现市政集中供暖，故汇腾公司构成违约。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定“【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。由上可知，要求当事人履行合同义务的前提是该义务客观上可以履行。而小区进行市政集中供暖并非开发商单方面可以实现，还需要相应的市政热力设施规划到位。本案中，汇腾公司在开发建设涉案房屋所在小区时，政府规划部门所出具规划设计条件书中有包括市政供热在内的配套设施规划要求，汇腾公司也按规定缴纳了市政公用设施配套费用，并数次向热力公司提出供热申请，但因市政供热主支线未到达该小区规划位置，且热负荷不足，导致小区未能实现市政集中供暖，在此情况下，要求汇腾公司提供市政集中供暖显然不现实，故陈娓朝要求汇腾公司提供市政集中供暖的诉讼请求，在本案中难以支持。关于逾期供暖违约金问题，虽然本案所涉商品房未实现市政集中供暖，但汇腾公司也采取了补救措施，在2014年—2015年度供暖期通过自建燃油锅炉进行了小区集中供暖，且部分业主也缴纳了取暖费，本案所涉商品房也在2014年—2015年度供暖期实行了集中供暖，故原审判决驳回业主陈娓朝要求汇腾公司按照合同约定提供市政集中供暖和支付小区基础设施未达到使用条件的违约金55483元的诉讼请求，并无不当。陈娓朝认为原审判决对此问题的事实认定和法律适用均有错误的上诉理由不能成立，本院依法不予采信，其上诉请求，本院依法不予支持。
关于陈娓朝认为原审判决遗漏诉讼请求，未判令汇腾公司为其办理并交付房屋所有权证的问题。合同第十五条虽约定汇腾公司承诺在房屋交付使用后18个月内将房屋所有权证办理完结，但办理房屋所有权证的主体系产权登记机关。因此陈娓朝要求汇腾公司为其办理房屋所有权证的诉讼请求，不符合法律规定，原审判决主文第二项中已连同其他诉请一并驳回，并未遗漏。
综上，原审判决应予部分变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02211号民事判决第二项；
二、变更西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02211号民事判决第一项为：陕西汇腾投资有限公司于本判决生效后十五日内支付陈娓朝逾期办理房屋所有权证的违约金14517元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1550元，陈娓朝已预交，由其承担1500元，汇腾公司承担50元。
上诉案件受理费1550元，陈娓朝已预交，由其承担1033元，陕西汇腾投资有限公司承担517元。陈娓朝预交案件受理费不予退还，在本案执行中双方一并结算。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一五年十二月七日
书 记 员 常 菁