湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终17号
上诉人（原审原告）长沙佳英房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区杉木冲路佳英农博小区1号栋。
法定代表人邹辉，总经理。
委托代理人宋欢欢，湖南清源律师事务所律师。
委托代理人岳花，湖南清源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周俊
委托代理人周百秋。
上诉人长沙佳英房地产开发有限公司（以下简称佳英公司）因与被上诉人周俊商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年7月14日，佳英公司与周俊签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110121704）及附件1-4，约定周俊购买佳英公司开发的位于雨花区时代阳光大道西369号“融程领秀佳园”项目第4幢N单元7层704号房，该商品房合同约定建筑面积共91.42平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米6037.63元，总金额551960元，首付款171960元于2011年7月14日支付，剩余房款380000元采用银行按揭方式支付。合同第八条“面积确认及面积差异处理”内约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。合同第十二条“规划、设计变更的约定”载明：佳英公司承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。佳英公司确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到周俊所购商品房质量或使用功能的，佳英公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知周俊：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施。周俊有权在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未做书面答复的，视同接受变更。佳英公司未在规定时限内通知周俊的，周俊有权解除合同；周俊不解除合同的，应当与佳英公司另行签订补充协议。附件四《合同补充协议》内第五条“其他事宜”载明：销售现场人员口述项目介绍、融城领秀佳园宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成邀约要件，所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准。合同签订后，周俊依约缴纳了首付款171960元，剩余房款办理了银行按揭。涉案房屋于2013年9月2日办理产权证登记，权证号为长房权证雨花字第××号，登记建筑面积为93.61㎡。后佳英公司通知周俊领取房屋产权证并补交房款，因周俊一直未领取及补交款项，佳英公司于2015年5月14日诉至原审法院。原审庭审中双方确认周俊于2012年4月11日收房时对房屋质量提出了异议，周俊领取钥匙后并未入住，周俊陈述佳英公司未就质量问题进行整改。周俊提交销售广告平面图一张（显示入户花园外有一处结构板，入户花园为半赠送面积，结构板处为赠送面积），拟证明入户花园是一半计入建筑面积，结构板不计入建筑面积，而现在结构板计入了建筑面积；佳英公司质证意见为真实性无异议，合法性、关联性有异议，该图是销售人员发出的销售广告，根据补充协议约定不是合同内容。
原审法院认为：《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110121704以下简称买卖合同）系佳英公司、周俊真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方权利、义务应以买卖合同约定来确立。本案双方对销售广告平面图与实际交房的入户花园结构板位置变更无异议，争议焦点为该项变更导致房屋面积增大是否为佳英公司违约，周俊是否应根据买卖合同第八条约定以房屋产权证登记面积为准补足面积增大部分房款。佳英公司主张根据《补充协议》第五条，双方已确认销售广告平面图是销售人员发出的销售广告，不是合同内容，不构成邀约要件，现房屋实际面积超过了合同约定，周俊应按约补足房款，但上述销售广告平面图内佳英公司就房屋户型及赠送、半赠送部位所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条约定，该销售广告平面图应当视为要约，且《补充协议》系佳英公司提供格式条款，第五条约定免除了佳英公司责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该约定无效，佳英公司主张原审法院不予采纳，因佳英公司承诺赠送部位结构调整导致计入产权面积扩大，佳英公司主张周俊支付该部分价款，原审法院不予支持。周俊主张房屋质量问题与本案不为同一法律关系，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回长沙佳英房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费170元，由长沙佳英房地产开发有限公司负担。
佳英公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、周俊提交的销售广告平面图属于要约邀请，不属于要约。二、《补充协议》第五条的约定是合同的一部分，是双方的真实意思表示，是公平、合法有效的合同条款。三、佳英公司按照合同约定补交房款有充分的合同依据和法律依据。综上，原审判决查明事实无误，但适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
周俊答辩称：根据佳英公司的宣传彩图，半赠送的面积和全赠送的面积都有明确的标示。佳英公司称面积的差异是由于结构板的原因，我们看的样房是实房，佳英公司明确结构板面积是赠送，也是我们购房的重要条件。如果要改变结构板，并要我们多付房款，也应当要我签字认可。综上，请求维持原判。
在本院二审诉讼过程中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：佳英公司与周俊签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条约定：销售现场人员口述项目介绍、融城领秀佳园宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成邀约要件，所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准；《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系佳英公司与周俊协商签订，原审判决认定《合同补充协议》为佳英公司提供的格式条款不正确。本案中，周俊提交的销售广告平面图虽然显示入户花园外有一处结构板，入户花园为半赠送面积，结构板处为全赠送面积，但是，佳英公司的有关宣传行为应属于要约邀请范畴，双方是否达成交易尚需进一步协商，以签订合同为准，而在周俊与佳英公司正式签订的《长沙市商品房买卖合同》中，合同附件一为房屋平面图，并未将销售广告平面图在合同中进行约定，且合同附件四第五条已明确有关宣传资料、广告等仅供参考，不构成邀约要件。另外，《长沙市商品房买卖合同》第八条“面积确认及面积差异处理”约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。综上，佳英公司要求周俊支付房屋价款差额13222元的诉讼请求应予支持，但要求周俊支付利息没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律有误，判处不当，依法应予改判。上诉人佳英公司的上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02463号民事判决。
二、限周俊在本判决生效之日起十日内向长沙佳英房地产开发有限公司支付房屋价款差额13222元。
三、驳回长沙佳英房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费170元，二审受理费170元，合计340元，由长沙佳英房地产开发有限公司负担34元，周俊负担306元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一六年三月十五日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。