北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初4457号
原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司,住所地北京市东城区隆福寺前街1号。
法定代表人周志强,董事长。
委托代理人刘涛，女，1977年9月28日出生，北京东方容和公司物业管理有限责任公司职员。
委托代理人张向荣，女，1973年4月25日出生，北京东方容和公司物业管理有限责任公司职员。
被告（反诉原告）王书杰，男，1966年4月10日出生。
委托代理人陈来明，北京明时律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称东方容和公司）诉被告（反诉原告）王书杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。东方容和公司的委托代理人刘涛、张向荣，王书杰及其委托代理人陈来明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）东方容和公司诉称，我方与王书杰于2014年12月12日签订场地使用合同，约定王书杰租赁我方位于北京市东城区北小街×层(建筑面积305.4平方米)房屋经营使用,租金标准为每月26400元,租赁期限为2014年5月8日至2015年5月7日,租金每六个月支付一次,如对方未按约定支付管理费或其他费用,应每日向我方支付1%的违约金。合同到期后，王书杰未将房屋交还我方，直至2015年年9月25日才腾房。为维护我方的合法权益，现起诉要求王书杰交纳2014年11月8日至2015年5月7日期间的租金42000元，以及2015年5月8日至9月25日期间的房屋使用费31500元，要求王书杰支付拖欠的水费3512.65元、电费15279.33元，并要求王书杰承担自2014年11月8日至实际支付之日的迟延支付违约金84000元，由王书杰承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）王书杰辩称，双方签订的租赁合同因违反了《物权法》关于地下空间禁止出租的规定而无效，且东方容和公司对于出租标的物没有相关权属证明，其应当赔偿因为合同无效给王书杰带来的财产损失。因此，我方不同意东方容和公司的诉讼请求，并反诉要求确认双方于2014年12月12日签订的场地租赁合同无效，要求东方容和公司赔偿家具损失100000元及消防设施费65000元。
针对被告（反诉原告）王书杰的反诉，原告（反诉被告）东方容和公司辩称，涉案房屋系北京市东城区住宅发展中心所有，东方容和公司受托管理、出租，双方签订的租赁合同合法有效且已履行完毕，不具备合同无效的条件。消防设施系王书杰为其经营所需而安装，与我方无关。且消防工程设施款项不是发生在本案合同期限内，不应在本案中处理。按照合同约定，王书杰交回房屋时应将物品全部清空，否则视为放弃。因此，我方不同意王书杰的全部反诉请求。
经审理查明，双方当事人于2014年12月12日签订《场地使用合同》，约定王书杰使用东方容和公司位于朝阳门北小街×层的房屋(建筑面积305.4平方米)用于经营;使用期限为2014年5月8日至2015年5月7日;王书杰应向东方容和公司支付管理费，标准为每月7000元（其中使用费为2350元，物业费为4650元）;首期管理费共计42000元，于本协议签订后10日内支付;自2014年11月8日起，每六个月初的20日前10日内一次性支付该六个月的管理费;王书杰还应向东方容和公司交纳押金14000元，本合同解除、终止后，王书杰在缴清全部费用后20日内，东方容和公司应将押金无息退还;王书杰未按约定支付管理费或其他费用的，应每日向东方容和公司支付迟延管理费或其他费用1%的违约金。
合同履行期间，王书杰没有向东方容和公司交纳2014年11月8日至2015年5月7日期间的租金42000元。2015年9月25日，东方容和公司将涉案房屋收回。
庭审中，东方容和公司出具了一份由北京市东城区住宅发展中心开具的《证明》，证明北京市东城区豆瓣胡同8号楼由北京市东城区住宅发展中心开发建设,委托东方容和公司经营管理使用。王书杰对该《证明》的真实性不持异议，但认为北京市东城区住宅发展中心需要证明其为涉案地下室的产权人，才有权委托东方容和公司管理，故对该《证明》的合法性、关联性不予认可。王书杰称其承租涉案房屋已经多年，与东方容和公司之前也签订过合同，并交纳了押金。其还于2009年对涉案房屋进行了装修、添置了经营所需的家具，并安装了消防设施。为此，王书杰向法庭提交了其于2011年7月7日交纳押金的收据，证明其交纳了押金12300元；其于2009年7月16日向江苏省第一建筑安装有限公司北京三分公司支付消防设施改造工程款的收据，证明其支出了消防工程款65000元；其于2009年5月与北京鑫雨敏雅装饰工程有限公司签订的《宾馆装修合同书》和付款收据，证明其为装修涉案房屋及购置家具共支出了370000元。东方容和公司对以上证据的真实性认可，不认可其与本案的关联性。诉讼中，经本院现场勘验，查明王书杰购置的家具和安装在涉案房屋内的消防设施均仍在涉案房屋内，由东方容和公司使用。关于东方容和公司主张的水、电费，其于庭审中提交了缴费通知单，其中由自来水公司开具的涉案房屋自来水缴费通知单显示的金额共计1377.35元，其余为王书杰承租的其他房屋应交纳的水费和东方容和公司向王书杰开具的水、电费缴费通知。
另于庭审中，王书杰不要求对其安装的消防设施的现值进行鉴定。
上述事实，有双方当事人签订的《场地使用合同》，北京市东城区住宅发展中心出具的《证明》，王书杰向东方容和公司交纳押金的收据，王书杰与消防设施安装施工方和房屋装修施工方签订的合同、费用收据，自来水公司开具的缴费通知单，房屋现状照片，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据已查明的事实，东方容和公司与王书杰签订的《场地使用合同》系双方当事人真实、一致的意思表示，王书杰所述该合同违反物权法的相关规定应为无效的诉讼主张，没有事实与法律依据，其要求确认该合同无效的反诉请求，本院不予支持。在合同履行过程中，东方容和公司如约向王书杰交付了房屋，王书杰亦实际使用了该房屋，故王书杰应当按约定支付租金。因自2014年11月8日之后，王书杰没有按约定支付租金，违反了合同约定，故东方容和公司要求其支付欠租并支付违约金，理由正当，应予支持。但合同约定的违约金及现在东方容和公司主张的违约金标准均过高，本院依法予以调整。关于东方容和公司主张的2015年5月8日至9月25日期间的房屋使用费，鉴于双方订立的合同已于2015年5月7日到期终止，而王书杰在合同到期后仍继续占用涉案房屋，故原告此项诉讼请求，亦应予以支持。关于东方容和公司要求对方支付的水电费一节，根据现有证据，无法确认其主张的金额，本院将根据现已核实确认的数据判定王书杰应当支付的金额。至于王书杰所述已付押金、消防工程款及家具款的问题，根据王书杰提供的证据，以及双方当事人在本案中的陈述和本院现场勘验的情况，可以认定王书杰在与东方容和公司前期订立的租赁合同期间交纳了押金，并购置、安装了家具及消防设施，王书杰购置、安装的家具及消防设施现由东方容和公司使用。基于双方之间房屋租赁合同关系延续多年的事实，以及上述设备设施的现状，东方容和公司应当将押金退还，并对王书杰购置、安装的设备设施予以适当补偿。但王书杰提出的赔偿金额过高，本院将根据实际情况，酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，本院判决如下：
一、被告（反诉原告）王书杰于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司租金四万二千元；
二、被告（反诉原告）王书杰于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司房屋占用费三万一千五百元；
三、被告（反诉原告）王书杰于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司逾期付款违约金八千四百元；
四、被告（反诉原告）王书杰于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司水费一千三百七十七元三角五分；
五、原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司于本判决生效后三日内退还被告（反诉原告）王书杰押金一万二千三百元；
六、原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司于本判决生效后三日内给付被告（反诉原告）王书杰家具及消防设施补偿款五万元；
七、驳回原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）王书杰其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3826元及反诉案件受理费1800元，由原告（反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司负担2125元（已交纳）；由被告（反诉原告）王书杰负担3501元（已交纳1800元，余款于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
人民陪审员 尹春柳
人民陪审员 米文艳
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 刘 晶