新疆维吾尔自治区拜城县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）新2926民初1303号
原告：张靖，男，1990年出生，汉族，八钢拜城公司职工，住拜城县。
委托诉讼代理人：刘刚，新疆远新律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：新疆嘉居房地产开发有限公司。
住所地：拜城县。
法定代表人：刘冬卫，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王博，系该公司法律顾问（一般代理）。
第三人：中国银行股份有限公司拜城县支行。
住所地：拜城县。
负责人：曲永红，男，系该行行长。
委托诉讼代理人：刘鹏，新疆制衡律师事务所律师（特别授权代理）。
原告张靖与被告新疆嘉居房地产开发有限公司（以下简称嘉居房地产开发公司）、第三人中国银行股份有限公司拜城县支行（以下简称中国银行拜城县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月2日受理后，第三人中国银行拜城县支行以有独立请求权的第三人名义提起诉讼，请求对金融借款合同纠纷进行审理，本院依法适用简易程序，决定合并审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘刚、被告的委托诉讼代理人王博、第三人的委托诉讼代理人刘鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张靖向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令依法解除原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；3、判令被告退还原告购房款137263元及已还的本息61991.46元，合计199254.46元；4、被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2013年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，根据该合同约定：原告购买被告在拜城县开发的嘉居绿城小区5栋1单元902室房屋，总房款317263元，2013年12月30日前交房。之后，原告将房款317263元（原告首付137263元，180000元在第三人处贷款）交予被告，但被告未按约定的时间交房。后原告到拜城县建设局了解核实，该房并未竣工验收。为维护我的合法权益，依法提起诉讼。
原告为证明其诉求，向法庭提交了《商品房买卖合同》1份（原件已退）、收据复印件3份、《个人一手住房贷款合同》1份（原件已退）、借款凭证复印件1份、（2016）新2926民初403号民事判决书1份（原件已退）、（2016）新2926民初406号民事判决书1份（原件已退）、公函1份（原件已退），以证明原告购房的情况及类似案件经法院处理的情况。被告嘉居房地产开发公司、第三人中国银行拜城县支行对上述证据无异议，本院对原告提交的该组证据的真实性予以确认。
被告嘉居房地产开发公司辩称：我方认为合同是合法有效的，继续履行合同对双方都有利。我公司迟延履行合同是多方面原因造成的，近期正在积极修缮房屋，争取尽快履行合同。原告在一年内没有履行解除权，已经三年了，过了除斥期间，原告不再享有解除权。
第三人中国银行拜城县支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除我行与张靖、嘉居房地产开发公司签订的《个人一手住房贷款合同》；2、请求依法判令嘉居房地产开发公司支付未偿还的住房贷款本金145500元、当月本息1969元∕月（计算至本息清偿之日止），合计147469元；3、请求依法判令张靖对上述款项的支付承担连带责任，并对抵押物行使优先受偿权；4、本案诉讼费由张靖、嘉居房地产开发公司承担。事实和理由：2014年1月15日，我行与张靖、嘉居房地产开发公司签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定由张靖用其出首付购买的位于拜城县嘉居绿城小区5栋1单元902室的住房一套向我行申请贷款180000元，该住房由嘉居房地产开发公司开发，该公司对这笔贷款提供担保，同时就该笔贷款办理了不动产抵押登记手续。现原告与被告就商品房买卖合同发生纠纷，致使我公司的权益处于风险之中，现提出申请，请求维护我公司合法权益。
第三人中国银行拜城县支行向本院提交了贷款已还款明细清单1份，以证明原告偿还贷款的情况。原、被告均无异议，本院对该份证据的真实有效性予以确认。
本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，出卖人嘉居房地产开发公司与买受人张靖签订了1份《商品房买卖合同》，约定：出卖人嘉居房地产开发公司将位于嘉居绿城小区的5幢1单元902号框架结构建筑面积共110.9平方米（其中套内建筑面积91.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.56平方米）的房屋，以单价为每平米2860.8元，总金额317263元售予买受人张靖，其中买受人张靖首付117263元，剩余200000元办理银行按揭贷款，出卖人应在2013年12月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人张靖，双方还对逾期交房、规划及设计变更、交接、产权登记、保修责任、争议处理等进行了约定。2014年1月2日，借款人张靖、贷款人中国银行拜城县支行、保证人嘉居房地产开发公司签订了1份《个人一手住房贷款合同》，约定贷款人中国银行拜城县支行向张靖借款180000元，贷款期限为10年，还约定了按月等额本息还款、贷款浮动利率等事项。2013年9月1日，张靖向嘉居房地产开发公司交纳房款117263元，又于2013年12月24日向嘉居房地产开发公司交纳房款20000元。2014年1月，中国银行拜城县支行向发放贷款180000元，嘉居房地产开发公司于2014年2月20日向张靖出具了收到180000元的收据。原告要求交房，但被告至今未交房。
嘉居房地产开发公司开发的拜城县嘉居绿城小区未按规划建设，也未主动向行政主管部门申请竣工验收，拜城县住房和城市建设局于2016年3月22日下午4时组织五方责任主体对拜城县嘉居绿城小区2号、5号、6号楼进行了竣工验收，一致认为嘉居房地产开发公司擅自将不具备居住条件的2号、5号、6号楼房屋交付使用。当日，该局将验收情况进行了公示。
从2014年1月15日-2016年7月15日，原告张靖已向中国银行拜城县支行偿还贷款30期，其中已还本金34499.97元，已还应收利息合计27491.49元，尚欠本金145500.03元。
本院认为，原、被告双方经协商签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告嘉居房地产开发公司至今未向原告张靖交付经验收合格的房屋，远远超过了合同约定的逾期交房60日，故原告张靖要求退房符合法律规定，本院予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，故《个人一手住房贷款合同》亦应当解除，本院对原告要求解除贷款合同的这一请求予以支持。按照原、被告签订的合同，原告要求解除合同退房的，被告应当退还全部已付款，包括已还的购房款和本金及利息。第三人中国银行拜城县支行要求被告嘉居房地产开发公司偿还贷款本金和利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。在《个人一手住房贷款合同》中，约定了将该住房抵押，并对抵押物进行了登记，故对第三人要求就抵押物优先受偿的请求，本院予以支持。第三人中国银行拜城县支行要求原告张靖偿还贷款本息，该项请求不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张靖与被告新疆嘉居房地产开发有限公司于2013年9月1日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告张靖与第三人中国银行股份有限公司拜城县支行于2014年1月2日签订的《个人一手住房贷款合同》；
三、被告新疆嘉居房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力后十日内退还原告张靖购房款和已还的本金及利息199254.46元（137263元＋34499.97元＋27491.49元﹦199254.46元）；
四、被告新疆嘉居房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力后十日内一次性归还第三人中国银行股份有限公司拜城县支行贷款本金145500元，利息1968.97元∕月（自2016年7月16日起计算至付清为止）；
五、第三人中国银行股份有限公司拜城县支行对抵押物拜城县拜城镇嘉居绿城小区的5幢1单元902号房屋享有优先受偿权；
六、驳回第三人中国银行股份有限公司拜城县支行要求原告张靖偿还贷款本息的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7534.47元，减半收取3767.23元，由被告新疆嘉居房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。
审判员李海潮
二○一六年九月二十六日
书记员王罗娟