湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长县民初字第1976号
原告某银行。住所地，湖南省长沙市。
负责人王某某，该支行行长。
委托代理人李某某，男，1981年10月7日出生，汉族，该银行职员，住湖南省长沙市。
被告傅某某，男，1946年10月5日出生，汉族，住湖南省沅江市。
原告某银行（以下简称银行）与被告傅某某抵押合同纠纷一案，本院于2012年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李某某到庭参加了诉讼。被告傅某某经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银行诉称：借款人傅某夫因商场装饰工程缺少资金，于2009年8月31日和9月2日分别向原告（原名某信用社）借款两笔，两笔借款金额均为20万元，共计40万元，月利率均为6.975‰，借款期限均为一年。被告傅某某自愿以其位于长沙市开福区陡岭路85号佳阳悦景馨都7号栋101号房屋作为上述借款的抵押担保，并出具承诺书同意为借款人傅某夫的借款承担连带偿还责任。贷款到期后，借款人和担保人均未偿还贷款本金，仅将第二笔贷款的利息清偿至2009年11月20日。原告曾于2011年5月向长沙县人民法院起诉，要求傅某夫偿还借款本息。长沙县人民法院于同年10月17日作出（2011）长县民初字第1102号民事判决书，判决由傅某�偿还原告借款本金40万元及相应利息，并承担案件受理费8230元。因借款人一直下落不明，一直未履行义务。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、由被告以其所有的位于长沙市开福区陡岭路85号佳阳悦景馨都7号栋101号的房屋承担抵押担保责任，偿还借款人傅某夫所欠原告借款本金40万元及相应利息（利息暂算至2011年4月18日止为61938元，后段利息自2011年4月19日起按原借款利率加收50%罚息算至实际还款之日止）；2、原告对被告的抵押房产享有优先受偿权；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、长沙县人民法院（2011）长县民初字第1102号民事判决书一份，证明长沙县人民法院对原告与借款人傅某夫之间的借款合同纠纷已作判决；
2、借款借据两张，证明原告分别于2009年8月31日和9月2日向被告提供借款共40万�；
3、房产抵押承诺书一份，证明被告傅某某承诺为借款人傅某夫的借款40万元提供抵押担保；
4、2009年8月27日长房押字NO.00294275号长沙市房地产最高额抵押合同、抵押物清单及他项权证各一份，证明被告以其所有的座落在长沙市开福区陡岭路85号佳阳悦景馨都7号栋101号房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记；
5、湘银监复（2011）348号文件一份，证明2011年8月15日，某信用社更名为湖南星沙农村商业银行湘春路支行。
被告傅某某未向本院提交书面答辩意见，亦未提供任何证据。
本院经审查原告提交的五组证据，认为均具备证据的真实性、合法性与关联性，能够作为认定本案事实的依据，本院予以认定。
根据当事人提供的有效证据及当事人陈述，本院确认以下基
本事实：
2009年，借款人傅某夫因资金周转向原告（原名某信用社）申请借款40万元。同年8月26日，被�傅某某向原告出具一份房产抵押承诺书，承诺：“1、我与傅某夫系父子关系，现一致同意将位于长沙市开福区陡岭路85号佳阳悦景馨都7号栋101号房屋1栋（房屋所有权证编号长房权开福字第709005240号），作为傅某夫在你社申请房地产抵押贷款人民币肆拾万元的抵押，承担连带偿还责任……。”同年8月27日，某信用社（抵押权人）与被告傅某某（抵押人）签订了一份长房押字NO.00294275号长沙市房地产最高额抵押合同，并将上述房屋向长沙市房产局申请办理了抵押登记手续。尔后，某信用社于2009年8月31日和9月2日分别向傅某夫提供借款20万元和20万元。两笔贷款均约定借款期限为一年，借款月利率为6.975‰，逾期月利率为10.4625‰。逾期，傅悦夫未归还分文本金，仅将第二笔借款20万元的利息清偿至2009年11月20日。此后，贷款人多次向借款人和担保人催款，但均未果。2011年5月，某信用社向本院起诉，要求傅悦夫偿还借款本金40万元及相应利息。本院于同年10月17日作出（2011）长县民初字第1102号民事判决书，判决确定：“限被告傅悦夫在本判决生效后十日内向原告某信用社偿付借款本金40万元及相应利息（合同期内利息按月利率6.975‰，逾期利息按月利率10.4625‰的标准，其中第一笔借款20万元从2009年8月31日起、第二笔借款20万元从2009年11月21日起，均算至实际偿付之日止。”该判决生效后，因傅悦夫下落不明，判决至今未履行。2012年9月3日，原告诉至本院，主张前述诉讼请求。
本院认为：一、被告傅某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃对本案事实进行答辩和对原告提供的证据进行质证的权利，本院即依原告提供的有效证据及到庭当事人的陈述作为定案依据。二、原告（原某信用社）与被告傅某某签订的长沙市房地产最高额抵押合同合法有效，抵押合同双方应按合同履行各自义务。现因借款人傅悦夫未按本院（2011）长县民初字第1102号民事判决书指定的期间向原告履行偿还借款本金40万元及相应利息的义务，被告傅某某作为抵押人，理应承担抵押担保责任。因抵押合同双方已为抵押房屋办理了抵押登记，现原告主张对抵押房屋行使优先受偿权，合理合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
傅悦夫所欠原告某信用社借款本金40万元及相应利息（合同期内利息按月利率6.975‰，逾期利息按月利率10.4625‰的标准，其中第一笔借款20万元从2009年8月31日�、第二笔借款20万元从2009年11月21日起，均算至实际偿付之日止），限被告傅某某在本判决生效后十日内以其所有的位于长沙市开福区陡岭路85号佳阳悦景馨都7号栋101号房屋折价抵偿，或原告申请以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述优先受偿债权数额的部分归被告傅某某所有，不足部分由傅悦夫继续清偿。被告傅某某清偿债务后，有权向傅悦夫追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8229元，由被告傅某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 邓 翠
人民陪审员 彭中南
人民陪审员 何壮林
二〇一三年一月二十五日
书 记 员 梁 丽
附：本判决所适用的相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物�价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。