周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）周民终字第2175号
上诉人（原审被告）张伟，男，住沈丘县。
委托代理人王体兵，沈丘县148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）赵立敏，住沈丘县。
委托代理人韩靖，河南恪信律师事务所律师。
委托代理人韩海龙，河南恪信律师事务所律师。
上诉人张伟因与被上诉人赵立敏租赁合同纠纷一案，不服沈丘县人民法院（2014）沈民初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人张伟的委托代理人王体兵，被上诉人赵立敏及其委托代理人韩靖参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2001年5月10日，甲方沈丘县人民武装部与乙方赵立敏（原沈丘县人民食品厂法定代表人）签订了沈丘县人民食品厂整体转让合同一份。该合同主要条款约定“依据中央文件及有关精神决定对沈丘县人民食品厂与与县武装部脱钩，甲方同意将沈丘县人民武装（不含土地）零价转让给乙方，该企业的所有权归乙方所有”。2013年7月16日，甲方赵立敏与乙方张伟签订租赁协议一份。该协议主要条款约定：“经双方协商，甲方同意将原沈丘县人民食品厂厂院，整体出租给乙方有偿使用。1、甲方同意乙方拆除中间原生产办公用房6间和发电机房2间，乙方补偿甲方35000元。2、甲方同意乙方在厂区内再建造新的厂房。4、甲方负责县武装部土地使用问题，不得以土地使用影响乙方正常生产经营，否则甲方承担乙方一切损失。7、甲方厂房租金每年30000元，租期自2013年8月1日至2033年8月1日。9、乙方到期后如不再租用，所建厂房不再拆除，归甲方所有，如因甲方不租给乙方，乙方所建一切建筑合法计算，甲方赔偿乙方所有费用。11、租金支付办法：乙方第一次需一次性付清3年租金，以后每年8月1目前支付甲方。12、本协议自甲方收到租金后，签字生效。13、本协议未尽事宜，双方另行协商签订协议，所签协议享有同等法律效力”。2014年1月10日，甲方沈丘县人民武装部与乙方赵立敏重新签订原人民食品厂厂区土地使用合同书一份。该合同主要条款约定：“甲、乙双方于2001年5月10日签订了《沈丘县人民食品厂整体转让合同书》一份，因该合同双方同意终止。经双方充分协商，本着责、权、利相一致的原则和社会和谐稳定的基本原则理念，双方本着尊重历史、面对现实的态度，特重新签订如下协议，以兹共同遵守。一、原沈丘县人民食品厂旧址土地约4200平方米，乙方可继续无偿使用至2030年12月30日。五、合同到期后，乙方自动清除地面上的附着物，如不按期清理。地面上所有的附着物归甲方所有。六、本合同约定的土地使用期限届满时，乙方想与甲方签订有偿使用合同，甲方可以优先考虑，但乙方必须在合同届满前一年内提出。七、合同期限内，如遇国家征用厂区土地，乙方享有按国家有关拆迁法规、政策标准获得请求补偿地上附着物的权利，但土地征用补偿款由甲方所有。八、此协议经甲乙双方签字或盖章后生效”。2013年8月3日赵立敏出具收到条一份：“今收到张伟租地订金10000元，如因各种原因租地不成，此10000元必须返还张伟。之后张伟安排其内地贾刘义负责拆除了协议约定之内的原沈丘县人民食品厂厂区中间生产办公用房六间、发电机房两间。又拆除了协议约定之外的该厂区锅炉房、杂物房、洗澡间、原料库1、原料库2、五金房、成品库、更衣室、走廊、住室、伙房、厕所、住室5间建筑物。2014年3月7日，赵立敏单方委托河南正泰房地产评估咨询有限公司对被拆除的1054平方米建筑物进行了评估：最后确定估价时点2013年9月30日拆除时的房产市场价值为人民币443613元。庭后张伟对赵立敏单方委托评估结果提出书面异议，并要求重新评估。后因张伟在限期内未缴纳评估费用，逾期视为自动放弃权利。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案赵立敏与沈丘县人民武装部签订转让合同，取得原沈丘县人民食品厂房屋所有权和一定期限内的土地使用权。依据该合同，赵立敏与张伟又签订了租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应视为有效合同，双方均应依约履行。依据该合同约定，张伟拆除了厂区办公用房六间、发电机房两间，自愿补偿赵立敏35000元，现已给付10000元，余欠25000元应当予以给付。对该合同约定之外拆除的锅炉房、杂物房、洗澡间、原料库1、原料库2、五金房、成品库、更衣室、走廊、住室、伙房、厕所、住室间，双方并未约定补偿标准，且张伟已实际拆除，赵立敏依据评估结论诉请张伟赔偿443613元合法有据，予以确认。张伟辩称依合同之外拆除的房屋系双方约定无偿的、沈丘县武装不不让新建厂房，均无证据佐证，其抗辩理由不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条之规定，判决张伟应于判决生效之日起十日内给付赵立敏房屋拆除补偿款25000元并赔偿赵立敏443613元。案件受理费8330元，由张伟负担。
张伟不服原审判决，向本院上诉称，原审法院错误地认定“合同之外拆除的房屋系双方约定无偿的，沈丘县武装部不让新建厂房，均无证据佐证”，赵立敏在签订合同时隐瞒了租赁的土地属于均使用地的事实，导致合同不能履行的原因在于赵立敏，由于赵立敏未能拿出沈丘县武装部同意转租土地的证明，导致合同不能履行给张伟造成了损失，原审法院以无证据佐证是偏袒赵立敏的具体表现，张伟为履行合同拆除房屋是经过赵立敏同意的，拆除时，赵立敏在长智慧，张伟完全有理由不予支付房屋的补偿款；原审认定赵立敏的房屋损失数额缺乏合法有效的证据证实，赵立敏在原审拿出单方委托的鉴定意见，该意见不能客观、公正地体现房屋的价值，房屋建设于80年代，早就破烂不堪，鉴定时房屋已经不存在，没有参考评估根据，没有参照物，原合同已经显示了八间房屋的补偿款为35000元，每间房约合4300元，这一约定体现了赵立敏的房屋价值，原审仍采用鉴定意见是不当的；原审审理程序违法，原审法院确认了双方的租赁合同为有效合同，在审理本案时，应当考虑合同应否继续履行或者是否应予解除，在没有解除合同的前提下，进判决补偿房屋损失，将会给当事人造成是否履行的两难境地。综上，请求撤销原审判决，改判驳回赵立敏的诉讼请求。
赵立敏答辩称，张伟租赁的土地一直是工业用地，没有合同不能履行的可能；赵立敏所同意的是拆除原人民食品厂中建原生产办公用房六间和发电机房两间，本案涉及的赔偿款是张伟私自扒掉的其他房屋；张伟毁坏的房屋的根基还在，评估人员现场勘察丈量准确无误，房屋的估价是科学的估价方法，租赁合同中约定的补偿款，是协议中同意拆除的八间房屋，是履行合同给予的优惠，不是本案房屋的实际价格，张伟在原审中提出了重新评估申请，但是又撤回了申请，说明张伟对评估报告是认可的；张伟关于程序违法的内容并没有程序上的内容，租赁合同有效应继续履行，不存在两难的问题。综上，原审认定事实清楚，适用法律适当，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，张伟与赵立敏之间的租赁协议证实了双方租赁关系的存在，张伟认为由于赵立敏未能拿出沈丘县人民武装部同意转租土地的证明，导致了租赁合同不能履行，由于赵立敏与沈丘县人民武装部之间的关系如何，以及赵立敏是否取得沈丘县人民武装部同意转租土地，并不涉及张伟与赵立敏之间的租赁关系，如果张伟认为双方之间的租赁合同因为赵立敏的关系履行不能，张伟可以依照租赁合同的约定，依法向赵立敏主张权利；由于张伟未经赵立敏的同意，擅自拆除合同约定拆除房屋之外的其他房屋，违反了租赁合同的约定，给赵立敏造成了相应的财产损失，虽然张伟认为已经得到了赵立敏的同意，但是由于张伟提供的证据并不充分，本院不足以认定张伟的拆除行为得到了赵立敏的同意，张伟应当承担相应的赔偿责任。本案房屋损失数额的认定，张伟认为赵立敏提供的房屋损失的鉴定报告属于单方委托，房屋损失数额应依据租赁合同约定的八间房屋的补偿价格进行认定，考虑到房屋之间的差异性，虽然鉴定报告属于单方委托，考虑到鉴定机构对房屋价值评估的专业性，鉴定报告所认定的房屋价值可以作为认定赵立敏损失的依据。由于张伟所称的程序违法的理由主要是关于合同能否继续履行的问题，合同是否继续履行是双方当事人的选择，由于赵立敏在起诉时并未要求解除合同，仅要求张伟赔偿擅自拆除房屋的损失，原审法院没有对合同是否继续履行进行判决，并无不当。综上，张伟的上诉理由均不充分，本院均不予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8329元，由张伟承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘洪海
审判员 金 薇
审判员 张子亚
二〇一四年十二月十日
书记员 朱 莹