延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终687号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙士文，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市香坊区，现住吉林省珲春市。委托代理人：朱本强，个体工商户，住吉林省珲春市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：珲春市房屋征收经办中心，住所吉林省珲春市河南街矿泉社区。法定代表人：尹延民，主任。委托代理人：李晨。委托代理人：朱伟军。上诉人孙士文因与被上诉人珲春市房屋征收经办中心（以下简称“房屋征收中心”）租赁合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2015）珲民二初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房屋征收中心在一审中诉称：孙士文租住房屋征收中心的房屋，按照双方签订的《房屋租赁合同》，租赁已到期，且房屋征收中心已通知孙士文不再续签合同，但孙士文拒绝搬离。故诉至法院，要求解除双方之间的房屋租赁合同，孙士文限期搬离、腾空房屋。审理过程中，房屋征收中心以合同已到期终止为由，放弃解除合同的诉请，仅要求孙士文限期搬离、腾空房屋。孙士文在一审中辩称：孙士文同意搬离、腾空房屋，但是要求房屋征收中心给予补偿。孙士文从1993年开始租赁并使用该房屋，双方之间为口头不定期租赁合同关系，当事人一方有权随时解除合同，但应当给予对方损失赔偿。本案《房屋租赁合同》是房屋征收中心以欺诈手段与孙士文签订的，应属无效合同。孙士文在一审中反诉称：孙士文在承租房屋居住期间，种植了果树，并维修房屋，房屋征收中心应当给予补偿，具体补偿要求为：1.葡萄树80棵，树龄为10年，每棵330元，共26400元；桃树2棵、梨树2棵、樱桃树1棵，树龄均为13年，每棵300元，共1500元。2.水井一口，200元。3.搬家临时安置费每月800元，6个月共4800元。4.房屋维修损失每年800元，22年共17600元。房屋征收中心在一审中反诉辩称：根据双方签订的《房屋租赁合同》及房屋征收中心向孙士文发出的通知书要求，房屋征收中心不应予以任何补偿，请求驳回反诉原告的反诉请求。一审法院经审理查明，孙士文多年前开始租赁房屋征收中心位于珲春市英安镇新明村三组东侧的周转用房，该房屋建于1993年。居住期间，孙士文在房屋周围种植了果树，打了一口水井。2014年之前，双方未签订过书面租赁合同。2014年6月23日，房屋征收中心（甲方）与孙士文（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“一、乙方租用甲方位于珲春市河南街新明村（旧货市场南侧）1栋，使用房屋一套。此房只限居住，不得做其他经营性用房，否则甲方有权终止合同收回房屋。二、自2014年1月至2014年12月30日止。如终止合同甲乙双方需提前30天通知对方，并退还剩余租金和押金。三、租金每年500元整。每年交纳一次租金，每年1月到房屋征收办交纳租金，超过规定期限不交纳租金，视为自动放弃，限期内搬出。四、乙方自承租之日起，在承租期间的水电费、卫生费、治安、维修等一切费用均由乙方支付。五、乙方在承租期间不得擅自改动房屋结构，如房屋破损承租人自行维修。发生人身伤亡、安全风险等问题，由乙方自行负责，并承担法律责任。六、甲方房屋如因城市建设需要拆迁征用，乙方在期限内无条件自行搬出。包括地上附属物无任何补偿……”2014年9月11日，房屋征收中心向孙士文发出《租房户解除租赁合同限期搬出通知书》，内容为：“1.现我办根据合同之规定，通知您解除我办与您达成的房屋租赁合同，房屋租赁合同到期前自行搬离租住的房屋，腾空房屋后，交予征收办拆除。2.我办在租赁合同到期后，终止该合同，不再续签，地上所有附属物自行拆除（果树自行移走）。3.规定时间内拒不搬离租住房屋的，我办将根据相关法律法规，申请人民法院依法实施强制搬出。4.在我办通知搬出期间内因火灾、雨季坍塌、电力设备造成的人员伤害、财产损失，我办将不再承担任何责任。”该通知书孙士文予以签收。房屋租赁合同到期后，孙士文未搬离、腾空承租房屋，该房屋现仍由孙士文占有、使用。一审法院认为:关于本诉部分的主张。房屋征收中心与孙士文签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2014年12月30日，房屋征收中心于租赁期间届满前向孙士文明确表示，合同到期后，不再续签。据此，双方之间的房屋租赁合同于2014年12月30日到期终止，孙士文应当将租赁房屋返还给房屋征收中心。现该房屋仍由孙士文占有，房屋征收中心要求其搬离、腾空房屋的主张，符合上述法律规定，本院予以支持。房屋征收中心放弃部分诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，孙士文抗辩提出本案《房屋租赁合同》系房屋征收中心以欺诈手段与孙士文签订，属无效合同。对此，房屋征收中心不予认可，孙士文又未能提供充分证据证明其主张，孙士文对此应当承担举证不能的法律后果。关于反诉部分的主张。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中,孙士文向房屋征收中心主张果树及水井补偿费、搬家临时安置费、房屋维修损失等共计50500元，但双方签订的合同中并未约定相应损失由房屋征收中心承担，且房屋征收中心亦不认可承担，孙士文应向本院提供证据证明其主张费用应由房屋征收中心承担，现孙士文所举证据不足以证明其主张，应当承担不利后果。故孙士文的反诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告孙士文自本判决发生法律效力之日起30日内搬离、腾空原告珲春市房屋征收经办中心位于珲春市英安镇新明村三组东侧的周转用房；二、驳回反诉原告孙士文的反诉请求。本诉部分案件受理费100元，反诉案件受理费530元，合计630元，由被告（反诉原告）孙士文负担。宣判后，孙士文不服上述判决向本院提起上诉称：1.2014年6月上诉人所签订的租赁合同是在被上诉人欺诈情况下签订的，应当无效。2.上诉人所种植的果树的树龄均是在18年以上，故被上诉人要求上诉人搬离就应该按照城市拆迁管理办法给予上诉人补偿。请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。房屋征收中心在二审中辩称：1.2014年前双方就租赁房屋没有签订书面合同，双方为不定期租赁关系。2014年6月23日双方签订了书面租赁合同，对相关事项进行了明确约定，上诉人作为完全行为能力人，对自己在合同上签字的行为应承担责任，其主张在欺骗的情况下签订合同无事实依据。2.被上诉人未经上诉人同意，擅自在租赁房屋周围栽种树木和打井，进而要求补偿无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院审理认定的事实一致。本院认为：涉案房屋系珲春市拆迁办所有，无论2014年6月23日房屋征收中心与孙士文签订的《房屋租赁合同》是否存在欺诈情形，该租赁合同中约定的租赁期限只有一年，其后双方未再签订过书面的房屋租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方之间事实形成的租赁合同期限应为不定期租赁，房屋征收中心有权随时要求解除与孙士文之间形成的事实上的租赁合同关系。对于孙士文在承租期间对租赁物进行的维修和添附，因双方没有约定，目前亦无证据显示已征得原拆迁办或现在的房屋征收中心的同意，故孙士文要求给予相应补偿的主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙士文负担。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  刘晓娟审判员  林 美二〇一六年五月二十五日书记员  段崇鹏