浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0182民初5041号原告：余志顺，男，1941年12月6日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。委托诉讼代理人：邵飞，浙江东创律师事务所律师。被告：朱建红，男，1963年7月7日出生，浙江省建德市人，户籍地建德市，现住建德市。委托诉讼代理人：孔建祥，浙江后宇律师事务所律师。原告余志顺与被告朱建红确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月23日立案，适用简易程序于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告余志顺的委托诉讼代理人邵飞、被告朱建红及其委托诉讼代理人孔建祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余志顺向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的关于洋溪中街丁字弄4号房屋及宅基地的买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于1992年12月31日与被告签订了关于洋溪中街丁字弄4号房屋及宅基地买卖合同，由于原被告双方法律意识不强，对于农村房屋、土地不能随意买卖的规定不了解导致该私下买卖房屋及土地的行为违反了国家法律。我国关于土地管理法律规定宅基地为农村集体所有，本村村民享有一户一宅的土地使用权利，该权利获得是基于公民特定人身身份，未经批准不得转让。对于确需转让的也只限于受让方为本村集体成员且符合条件的无房户方可。被告在2003年之前为江西省永修县白槎镇双丰村人，并非与原告同属于一个村集体组织洋溪新丰村，不具有受让资格。由此该合同的订立违反了法律、行政法规的强制性规定，符合合同法有关合同无效的规定。特向法院起诉，请求判如所请。被告朱建红答辩称：一、本案所涉房屋属于原告与我祖上遗产，非普通房屋买卖，实为我继承爷爷、奶奶遗产并已经给予原告一家相应补贴。二、原房屋已经拆建，现房屋系由我新建的。三、我本来就是建德洋溪人，现在早就把户口重新迁回老家，系正式的建德洋溪人。四、所涉地址新建房屋已经被拆迁安置，不再属于我。五、本案表面是原告想毁约，起诉到法院，实际上是原告儿子余越峰要钱，如此做法有违诚信。六、本案已过诉讼时效。原告向法庭提交了以下证据：1.房屋杜卖契（落款时间1992年12月31日）一份，用以证明原、被告达成买卖房屋及土地合意的事实。2.人口信息查询表一份，用以证明被告系居民户口的事实。被告对证据1的真实性无异议，认为该杜卖契实际上是遗产分配，原告做主将房屋分配给被告，被告付出相应的资金；对证据2的真实性无异议，关联性有异议。被告向法庭提交了以下证据：1.房屋杜卖契（落款时间1992年11月1日）及收据各一份，用以证明原告因另行新建房屋，出卖案涉房屋给被告，永远为业，当场付清，有村干部做中证人、代笔人，房屋及土地使用权属于被告所有。原告及家属不得干涉，不得任何异议，村委知晓并同意，被告一直居住至今。原、被告系叔侄关系，实际上是分家析产，由被告得房屋，补贴给原告。2.土地房产所有证存根一份，用以证明案涉房屋被告父亲也有份，系被告父亲、原告、被告姑姑、被告小叔叔与被告爷爷奶奶共同共有的房屋，登记被告爷爷为户主。3.移民花名册一份，用以证明被告原属当地村民，系移民出去的，为了照顾原告，被告父亲自己及一家人移民出去，被告回来没有住房，出高价得到案涉房屋。4.土地使用证复印件一份，用以证明案涉房屋土地使用证登记在被告奶奶陈金梅的名下。5.现场照片14张，用以证明案涉房屋已经重新建造的事实。原告对证据1中的杜卖契关联性无异议，对真实性、合法性有异议，认为应以原告提供的杜卖契为准，对收据三性无异议；对证据2、3的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据4三性无异议，对证明对象有异议，认为由此可以证明原、被告签订的杜卖契违反法律规定的事实；证据5三性无异议。对原告提交的证据1，被告质证后对真实性无异议，本院审查后认为，该房屋杜卖契与被告提供的房屋杜卖契虽部分内容有差别，但基本内容一致，虽原告无法解释为何出现两份有差别的杜卖契，但合理的推断应是原告持有的杜卖契系事后补写形成，鉴于被告对真实性无异议，故本院对原、被告各自提供的杜卖契的证明力均予以认定。对原告提供的证据2,与本案具有关联，予以认定。对被告提供的证据1中的收据，原告质证后无异议，予以认定；证据2、3、5与本案具有关联性，均予以认定；证据4与本案无关联性，不予认定。结合本案有效证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：原、被告系叔侄关系。1992年11月1日，原告在中证人卢某、洪某见证下，原、被告形成一份房屋杜卖契，内容为“我因另行新建房屋，愿将坐落在洋溪中街丁字弄四号平房两间出卖给朱建洪名下永远为业。该房屋之宅基地也同时转让使用权。土地使用证上的号码是：建集建（90）字第03060065号。原土地使用者是家母陈金梅的名字，因家母逝世，由我继承出卖。……凭中证人当场议定房价款7500元整，凭中证人当场一次付清。上述房屋所有权及土地使用权即属朱建洪所有”。落款处为立房屋杜卖契人：余志顺，中证人卢某、洪某签字，并加盖建德市新安江镇新丰村治安调解委员会印章。同日，原告出具收据收到被告7500元。后被告一家人搬进该两间平房内居住。2000年，被告将两间平房拆除并在原址重建两间两层新房居住至今。2003年，被告将一家人户口均迁入洋溪中街丁字弄四号房屋内；2005年，被告将父母户口亦迁入该房屋内，户别为非农业家庭户。另查明，洋溪中街丁字弄4号房屋所占土地类别为农民宅基地，土地使用权人仍登记在陈金梅（已逝世，系原告母亲，被告奶奶）名下。现洋溪中街丁字弄4号房屋已被征迁，原告以签订房屋杜卖契时不清楚国家规定为由，要求确认其所持有的落款时间为1992年12月31日的房屋杜卖契无效。本院认为，本案的争议焦点有三个：一、本案是否已过诉讼时效；二、原、被告之间的房屋杜卖契是否为分家析产协议；三、原、被告之间的房屋杜卖契是否有效。对于第一个争议焦点，本院认为，原告申请的是确认合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同系自始无效，故不能应为时间的长短而改变无效合同的违法性，故当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。因此，本案的并未超过诉讼时效。对于第二个争议焦点，本院认为，分家析产一般是指一个家庭中，财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共有财产予以分割，而将共有财产明确财产所有人的约定。本案杜卖契所涉的房屋系老宅，原告母亲陈金梅去世后本应由各继承人进行继承，现并无证据证明陈金梅在世时立有遗嘱，故按照法定继承，在有第一顺位继承人的情况下，被告作为第二顺位继承人并不发生继承，故被告对老宅并不享有共有权，亦即不存在被告所称的分家析产之性质，故该房屋杜卖契法律性质上是一份买卖协议。对于第三个争议焦点，本院认为，欲弄清楚这个问题，应查看房屋杜卖契的内容，杜卖契中明确约定，原、被告双方杜卖的对象是洋溪街道丁字弄4号老宅，并约定上述房屋所有权及土地使用权即属朱建洪所有。杜卖契中所涉土地使用权的性质属农村宅基地，故本焦点的核心即在于被告有无权利获得案涉土地使用权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，农村的宅基地归农民集体所有。农民取得宅基地使用权主要通过申请并获得审批的形式，而申请的条件之一就是具有农村集体经济组织成员的资格。同时，我国现行的法律和国有监管政策对宅基地使用权向本集体经济组织之外成员转让采取了原则禁止的态度，即使转让，也必须在村集体成员内部进行，且需符合一户一宅的规定。根据庭审查明的事实，被告朱建红虽现已将户口迁入案涉房屋内，但从签订房屋杜卖契至今，其并不具有案涉宅基地所在村集体组织成员的身份，故其既不符合申请案涉宅基的资格，亦不能转让取得该宅基地的使用权。故原、被告之间订立的房屋杜卖契因违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应属无效，原告所提诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国和合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告余志顺与被告朱建红关于洋溪中街丁字弄4号房屋及宅基地的房屋杜卖契无效。本案案件受理费减半收取计40元，由原告余志顺、被告朱建红各半负担。原告余志顺在本判决书生效后十五日内向本院申请退费；被告朱建红在本判决生效后七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  何世俊二〇一七年十二月十九日书记员  盛 莉???