广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初24号
原告（反诉被告）黄莉。
委托代理人ＸＸ发。
委托代理人唐忍，广西桂康律师事务所律师。
被告（反诉原告）廖子贵。
委托代理人张宇杰，广西九宇律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄莉与被告（反诉原告）廖子贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法由审判员李付军独任审判，于2016年2月3日公开开庭审理了本案。代书记员李倩担任记录。原告（反诉被告）黄莉委托代理人ＸＸ发、唐忍，被告（反诉原告）廖子贵委托代理人张宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄莉诉称，原、被告于2013年8月31日签订了《房屋租赁协议》，约定原告将B102、B111、B112、B115、B116、B118、B120、B121、B122等10间房屋出租给被告从事商业经营活动，租期三年三个月，自2013年9月15日至2016年12月15日，租金支付方式：2013年9月15日至2014年9月15日每月42000元，其中B102租金为28452元，2014年9月15日至2015年9月15日每月45000元，其中B102租金为30619元，2015年9月15日至2016年9月15日每月49000元，其中B102租金为33785元。每三个月支付一次，每年的2月、5月、8月、11月的一日支付房租，逾期超过10天按违约处理，甲方有权终止合同。协议第七条约定：任何一方违反了本合同第一条至第六条，处罚违约金126000元（其中B102的违约金为91014元），并终止合同。双方签订的《房屋租赁协议》中关于原、被告之间的条款是合法有效的，双方均应依法诚信履行，被告应当按照合同约定在2014年11月1日支付租金，但其并未支付，原告于2014年12月23日向被告邮寄了《租户通知函》催缴租金，但其至今拒不支付，故原告提起本次诉讼，请求判令解除原、被告于2013年8月31日签订的《房屋租赁协议》中关于原告黄莉名下B102的房屋租赁条款；被告支付原告拖欠的十二个月房租共计390000元；被告赔偿原告违约金91014元；本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）廖子贵辩称，原、被告双方签订的房屋租赁协议中关于B102房的租金约定过高，远超过市场价，显失公平，请求予以变更。关于原告的第一项诉讼请求，被告认为之前多支付的部分应抵扣新产生的未支付的租金；第二、被告没有违约，被告之所以未支付2014年11月份之后三个月的租金，是因为当时被告发现原告无其他10户门面的代理转租权，原、被告就此问题发生矛盾，正在协商，因此被告不存在违约情况。综上所述，请求法庭驳回原告诉讼请求。
反诉原告廖子贵反诉称，廖子贵和黄莉二人于2013年8月31日签订了《房屋租赁协议》，约定黄莉作为B102、B111、B112、B115、B116、B118、B120、B121、B122等10间房屋业主的代理人，将上述房屋出租给廖子贵从事商业活动经营品牌及代理品牌，并且黄莉向廖子贵出具了所谓的委托书。反诉原告租赁上述门面用于商业经营，并一直按照合同约定如期交纳租金。但2014年11月，部分业主找到门店询问，业主们和反诉原告才得知黄莉仅为B102的业主，其并未得到其他十间门面业主的授权而出具虚假授权委托文件与反诉原告签订《房屋租赁协议》。反诉原告认为，在反诉原告向黄莉缴纳的租金里扣除黄莉支付给其他十户业主的租金后，反诉被告黄莉收取反诉原告的租金过高，远远高出市场价，显失公平，双方签订的《房屋租赁协议》中关于黄莉名下B102号门面的租赁约定应当予以变更，黄莉应当向反诉原告返还高于市场价的租金及押金、违约金。综上，特向贵院提起诉讼，请求判决变更《房屋租赁协议》里约定的租金（参考市场价），由反诉被告返还反诉原告已支付的B102号房屋租金、押金等共计387060元；继续履行《房屋租赁协议》中有关B102号房屋的其他条款；本案诉讼费由反诉被告黄莉承担。
反诉被告黄莉辩称，第一、本案签订的协议里已经约定了租金的支付期限和支付方式，反诉原告的请求没有事实依据；第二、在本案中反诉原告已经逾期12个月未支付房租，违反了双方8月31日签订的房屋租赁协议，因此反诉被告已经解除与反诉原告对B102的租赁条款，故不存在继续履行的问题，请求法院依法驳回反诉人的诉请。
原告（反诉被告）黄莉对其主张以及针对反诉原告之辩解，在举证责任期限内向本院提供的证据如下：
1、房租租赁协议复印件，证明黄莉与廖子贵之间存在合法的租赁关系；
2、牡丹灵通卡账户历史明细清单复印件，证明物业公司按照协议约定的租金数额分配给了业主；
3、租户通知函复印件，证明黄莉向廖子贵催交房租、廖子贵拖欠房租违约的事实；
4、特快专递（EMS）回执单复印件，证明黄莉向廖子贵发出了租户通知函；
5、今收到（收条）复印件，证明物业公司收到了黄莉支付的房租；
6、委托书复印件，证明郭淼委托黄莉出租十间铺面的事实；
7、郭淼与10户门面（除B102外）的房屋租赁合同，证明郭淼是房屋的承租人；
8、物业公司的证明，证明黄莉把全部租金交给物业公司，物业公司交付给各个业主；
9、黄莉和郭淼签订房屋租赁合同，前后两份房屋租赁合同证明廖子贵和黄莉签订的协议内容合法有效；
10、商铺出租押金清单复印件，证明廖子贵交押金的事实；
被告（反诉原告）廖子贵对其反诉主张及针对本诉原告起诉之辩解，在举证责任期限内向本院提供的证据如下：
1、廖子贵身份证复印件，证明其身份情况；
2、房屋租赁协议复印件，证明黄莉以十间业主代理人身份与廖子贵签订《房屋租赁协议》，收取廖子贵门面租金；
3、B102、B121、B119、B115、B110、B116、B118、B112、B111、B122、B120门面业主严正声明、身份证复印件、房产证复印件以及光大银行对账单复印件，证明：黄莉无权出租或转租除其所有的门面之外的十间门面；廖子贵已与B119、B115、B110、B116、B118、B112、B111、B122、B120等业主签订新的租赁合同，并自2014年12月开始以转账或现金方式向上述业主支付租金，黄莉无权代收以上门面租金；
4、《房屋租赁合同》及桂名大厦南楼一层平面图，证明参考与黄莉所有的B102门面同栋当街门面租金，按照建筑面积计算，每月105.95元／平，但黄莉扣除支付其他业主后的剩余租金，按照建筑面积计算，每月561.3元／平，相差甚远，显失公平；
5、已支付金额列表及转账明细、收据复印件，证明廖子贵已向黄莉支付租金及押金共计669276元，扣除支付给其他业主的租金以及参照市场价的B102门面租金后，剩余部分应当抵扣新产生的未支付租金或退还。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：桂林市中山中路8号桂名大厦南楼一楼B102号商铺业主为本诉原告黄莉，B110、B111、B112、B115、B116、B118、B119、B120、B121、B122分别为其他十位业主，其中黄莉的商铺为靠近桂林市中山路的临街门面，其他十间商铺在黄莉商铺后边，靠近里面。2011年11月30日，案外人郭淼与上述十户业主签订了一份《房屋租赁合同》承租该十间商铺，合同约定租赁期限自2011年12月4日至2016年12月3日，第一年每月租金为70元／平方米，第二年每月租金为75元／平方米，第三年每月租金为80元／平方米，第四年每月租金为85元／平方米，第五年每月租金为90元／平方米。2011年12月13日，案外人郭淼另与本案本诉原告黄莉就其所有的B102号商铺签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2011年12月4日至2016年12月30日，第一年每月租金为300元／平方米，第二、第三年每月租金为340元／平方米，第四年每月租金为350元／平方米，第五年每月租金为370元／平方米。上述两份合同还对租金支付时间、支付方式、逾期支付租金滞纳金、租赁押金、违约责任等进行了约定。2013年8月2日，案外人郭淼向黄莉出具一份《委托书》，委托书写明：因市场竞争激烈及网购冲击市场，承租的桂林市桂名大厦南一楼商铺无法维持工资和房租，为了不影响业主的租金收益，现委托黄莉对外代理招租等相关手续。2013年8月31日，黄莉作为甲方与乙方廖子贵签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：甲方作为桂林市中××楼××号、B110、B111、B112、B115、B116、B118、B119、B120、B121、B122房屋业主的代理人，同意将上述房屋出租给乙方，从事商业活动，租赁期为三年零三个月，自2013年9月1日至2016年12月15日，甲方同意装修期间为2013年9月1日至2013年9月15日免收租金；租金支付方式为2013年9月15日至2014年9月15日每月租金为4.2万元，2014年9月15日至2015年9月15日每月租金为4.5万元，2015年9月15日至2016年12月15日每月租金为4.9万元，每三个月支付一次，每年的2月、5月、8月、11月1日为支付租金时间，逾期10天按违约处理，甲方有权终止合同；乙方在签订本合同三天内支付甲方12.6万元作为保证金，合同期满后，乙方没有违约、没有损坏，没有欠缴租金及其他费用，甲方将保证金无息退回乙方，如有损坏和违约照价赔偿；违约责任：任何一方违反本合同约定，处罚违约金为12.6万元，并终止合同上述合同并未就黄莉所有的桂林市中××楼××号商铺租金做单独约定。合同签订后，廖子贵向黄莉支付了十一间房屋三个月的租金126000元作为保证金，黄莉收取了其中的91014元，向其他十户业主支付34986元，收到保证金后，黄莉即将上述十一间商铺交付廖子贵用于商业经营。廖子贵在使用期间向黄莉支付租金，黄莉在收到廖子贵支付的上述商铺租金后，按照郭淼和其他十户业主签订的房屋租赁合同约定的数额将其他十间商铺租金交给物业公司，物业公司再将租金分别转账给各业主，剩余的B102号房屋租金由黄莉收取。自2014年11月份起，廖子贵即停止向黄莉支付租金，在逾期交付租金两个多月后，廖子贵于2015年1月把之前欠交租金补交。2014年12月24日，黄莉用邮政特快专递向廖子贵邮寄了《租户通知函》，通知函写明：廖子贵租户，关于你承租本人桂林市中山中路8号桂名大厦南楼一楼B102号门面事宜，你应于2014年11月1日支付全部租金，但你未按合同第三条规定时间履行给付全部租金义务，已违约两个月，现通知你从2015年1月1日起解除双方的租赁合同并请你腾空该门面，同时本人会委托人员处理收回门面事宜，关于你拖欠的房租及违约责任，本人会向人民法院起诉请求解决。截止到黄莉起诉之日，廖子贵支付了黄莉2014年12月31前的租金，其余十间商铺的租金支付至2014年12月15日。在2014年11月、12月及2015年1月期间，廖子贵分别又与其他十间商铺业主单独签订了房屋租赁合同，对合同期限、租金、支付方式等进行了约定，该十间商铺2015年期间的月租共计金为16291元（具体为：982＋2280＋1086＋1800＋1084＋1058＋1233＋2542＋2367＋1859）。
本院认为，本案争议的焦点为：1、黄莉与廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》的效力问题。在该协议中共涉及十一间商铺的处分，黄莉作为桂林市中××楼××号商铺业主，其有权在法律规定范围内对其物权做出自主处分，原告和廖子贵之间的协议中关于其他十间商铺租赁约定的效力问题，协议约定了原告作为桂林市中××楼××号、B110、B111、B112、B115、B116、B118、B119、B120、B121、B122房屋业主的代理人，并非所有权人。因此被告对此事是明知的。而案外人郭淼作为承租人，其在承租期内委托黄莉转租上述商铺，黄莉接受郭淼委托与廖子贵重新签订房屋租赁合同后，仍按照2011年11月30日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付至2014年12月，期间未见十位业主对此租金数额提出异议。甚至在2014年11月、12月、2015年1月其他十位业主单独与廖子贵另行签订房屋租赁合同时，对此前所收租金数额仍未提出异议，也未以承租人未经同意为由解除合同或通过法律途径要求确认转租协议无效，而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，次承租人无权提出转租协议无效。在此情况下，黄莉与廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》是合法有效的，对黄莉和廖子贵均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，根据黄莉与廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》第三条的约定，乙方逾期10天支付租金按违约处理，甲方有权终止合同，廖子贵从2014年11月份起即停止向黄莉支付租金，直到2015年1月才把之前欠交租金补交，逾期交付租金两个多月，黄莉有权依照双方合同约定解除合同，其要求解除2013年8月31日《房屋租赁协议》中关于其名下B102的房屋租赁条款的诉讼请求合法有据，本院予以支持，对于廖子贵要求黄莉继续履行《房屋租赁协议》中有关B102号房屋其他条款的诉讼请求本院不予支持。2、关于黄莉的B102号铺面租金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，出租人应当按照约定的期限支付租金，廖子贵应当按照双方合同的约定支付2015年共12个月的房屋租金，黄莉的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。同时此处涉及双方争议的黄莉的铺面租金数额问题。原、被告双方2013年8月31日签订的房屋租赁协议对十一间商铺租金的总额做了约定，但并未就每间商铺租金数额单独约定，黄莉用上述约定的十一间商铺租金总额扣除郭淼与其他十户业主签订的房屋租赁合同约定的租金数额后作为其B102号商铺租金，虽然案外人郭淼与其他十户业主签订的房屋租赁合同中对每户的租金进行了明确约定，但该合同的双方是其他十户业主和郭淼，该合同仅对其双方具有约束力，黄莉并非该合同的当事方，在未向廖子贵披露其他十户业主和郭淼签订的房屋租赁合同中关于每户的租金数额的情况下，其用与廖子贵20**年8月31日签订的房屋租赁协议约定的十一间商铺租金总额扣除郭淼与其他十户业主签订的房屋租赁合同约定的租金数额后作为其B102号商铺租金原本依据不足。但2014年底至2015年初廖子贵与其他十间商铺业主签订的房屋租赁合同对租金也进行了明确约定，而据廖子贵所称在2014年11月，部分业主找到门店询问，十户业主们和廖子贵才得知黄莉仅为B102的业主，其并未得到其他十间门面业主的授权而出具虚假授权委托文件，因而在2014年11月、12月及2015年1月期间，廖子贵分别又与其他十间商铺业主单独签订了房屋租赁合同，此时廖子贵显然已经知悉了其他十间门面的租金数额，同时也能轻易推出黄莉的租金数额的情况下，仍然继续在黄莉2014年12月24日用邮政特快专递向廖子贵邮寄了《租户通知函》告知其已违约两个月，通知其从2015年1月1日起解除双方的租赁合同并请其腾空原告所有的门面情形下继续占用原告的门面，黄莉关于租金计算数额应当讲是有依据的。同时本院也注意到，即便按2014年11月、12月及2015年1月期间廖子贵与其他十间商铺业主单独签订了房屋租赁合同的租金数额，也与黄莉主张的租金计算数额并无过大出入。该租金分两段计算，其中2015年1月至9月为一个标准，其数额为十一间商铺月总租金45000元减去其他十间商铺月租金14381元，该时间段租金为（45000元－14381元）×9个月即275571元；2015年10月至12月为一个标准，其数额为十一间商铺月总租金49000元减去其他十间商铺月租金15215元，该时间段租金为（49000元－15215元）×3个月即101355元，上述廖子贵应支付黄莉2015年期间12个月的房屋租金合计为376926元，该租金廖子贵应向黄莉支付，对黄莉超出此数额之请求，本院不予支持。对于廖子贵认为黄莉的B102号商铺租金显失公平请求予以变更的诉讼请求，由于黄莉与廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》系合法有效的合同，在黄莉依据该合同收取廖子贵支付的租金后，黄莉与其他十户业主如何分配租金是其十一户业主内部问题，显然与廖子贵无关，廖子贵以黄莉所收租金过高、显示公平为由，要求变更《房屋租赁协议》里约定的租金，由黄莉返还其已支付的B102号房屋租金、押金等387060元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于黄莉要求廖子贵赔偿其违约金91014元问题，由于廖子贵违反合同约定，自2014年11月份起逾期两个多月支付黄莉租金，黄莉有权依照合同约定要求廖子贵支付违约金，故黄莉的此项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）廖子贵支付原告（反诉被告）黄莉房屋租金376926元；
二、被告（反诉原告）廖子贵支付原告（反诉被告）黄莉违约金91014元；
三、解除原告（反诉被告）黄莉与被告（反诉原告）廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》中关于黄莉名下B102的房屋租赁条款；
四、驳回原告（反诉被告）黄莉的其它诉讼请求；
五、驳回反诉原告廖子贵的反诉请求。
本案本诉诉讼费5290元（本诉原告黄莉已预交），由本诉被告廖子贵负担；反诉诉讼费3500元（反诉原告廖子贵已预交），由反诉原告廖子贵负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付延迟履行期间的利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费17580元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 李付军
二〇一六年五月六日
代书记员李倩