上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第120号
原告（反诉被告）黄娅玲。
委托代理人郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。
被告（反诉原告）顾丹。
委托代理人周俊杰，上海市天华律师事务所律师。
原告黄娅玲与被告顾丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告顾丹提起反诉，本院受理后依法与本诉一并审理。后因案情复杂，本院依法转为适用普通程序继续审理。本院于2015年2月5日、2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告黄娅玲的委托代理人郝洋、被告顾丹及其委托代理人周俊杰到庭参加了二次庭审，原告黄娅玲到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告黄娅玲诉称：原、被告签订了关于本市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号房屋的买卖合同及其补充协议，原告为出售方，被告为购买方。双方约定房屋买卖总价为633万，若被告不能按时付款，则按应付未付金额的日万分之五向原告支付逾期违约金，双方又约定，2014年2月15日，被告应向原告支付房价尾款178万，若不能支付的应按每日200元向原告支付利息，最晚应于2014年8月15日支付上述尾款。嗣后，原告按约向被告交付了房屋，双方完成了过户登记，被告取得了系争房屋的所有权证。然而，至今被告仍拖欠原告100万元未付。被告的拖欠行为显属违约，应当予以纠正并承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付房款100万元；2、被告向原告支付自2014年2月15日起至2014年8月15日止的逾期利息36，200元（按每日200元计算），及自2014年8月16日起至被告实际履行付款义务之日止的逾期违约金（按逾期未付款100万元的日万分之五计算）。
被告顾丹辩称：对于诉请1，被告的确尚有100万元未支付，但是原告存在逾期交房的违约行为才导致被告迟延交付房款。同意支付100万元房款，但必须等法庭判决之后再支付。对于诉请2，因为原告的逾期交房行为，所以不同意被告承担逾期付款的违约责任。对欠款利息的计算方式，不是每日200元计算，目前实际滞纳金额是100万元，是每日112元计算。对日万分之五的计算，也应该考虑到原告延迟交房的过错，对滞纳金法庭应该适当降低和免除。
同时，被告提出反诉，称买卖合同第四条约定，原告于2014年1月12日前腾出该房屋并通知被告进行验收交接，同时合同约定，原告未按合同约定的期限将上述房屋交付给被告，应当向被告支付违约金，按被告已付款日万分之五计算，自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。被告于2014年1月12日前支付了购房款455万元，但原告却迟迟不予交付房屋，在被告一再催促下，原告直至2014年9月13日才来腾空，之后两天是被告将原告确认不要的物品清理掉，被告确认原告于2014年9月15日交房。故被告反诉请求判令：原告向被告支付违约金557，375元（自2014年1月13日起算至2014年9月15日，共计245天，以455万元为本金，按日万分之五计算）。
针对反诉，原告辩称：不同意被告的反诉诉请，原告没有违反合同约定，房屋按期交付，被告没有证据证明原告晚交房屋。对于违约金的计算时间，被告认为原告是在2014年1月14日就已经交付房屋了，即使是按被告提供的证据，2014年9月13日东西也已经搬走了。居间协议约定了被告是要提前搬东西，这是对双方提前交钥匙的约定，事实上也是这样履行合同的，涉案房屋的边门钥匙在交易过户的时候已经交付了，房屋有边门钥匙后就可以进入到其他房屋内，故边门钥匙的交付即是房屋的交付。按照合同附件四，物业费结清就表明了房屋交付。2014年9月13日搬走的物品仅是在车库留存的部分箱子，且当日已经将全部物品搬走，且当日搬离物品是在征得被告同意的情况下进行的。
经审理查明：2013年10月21日，原告（甲方、出卖方）与被告（乙方、买受方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定房屋坐落于松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号，总房价款633万元，协议第十条第一款约定，最后一笔尾款163万元如果晚于2014元2月15日，后一天支付违约金200元；第二款约定，签订买卖合同支付首付款后，甲方同意乙方摆放部分家具。
2013年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落于松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号，建筑面积235.73平方米，转让价款共计425万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2014年1月12日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年1月12日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准……。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，协议第一条约定，甲、乙双方确认本次买卖房地产实际甲方到手价为633万净到手价格，所有税费及中原地产的双方中介费和各种交易费用均由乙方承担，房地产买卖合同价格写425万净到手。协议第二条约定，甲、乙双方同意此次交易产生的价差为208万元，具体付款方式如下：1、签订买卖合同当日（2013年11月1日）乙方直接支付甲方首付款250万元（含已付定金5万元）；2、乙方通过银行贷款，通过银行向甲方支付175万元，以银行放款为准；3、交易过户当日乙方直接支付甲方房价款30万元；4、双方一致同意，乙方2014年2月15日支付甲方尾款178万元，如果乙方不能如期支付甲方尾款178万元，乙方至2014年2月15日后，每天支付甲方利息200元，此尾款最晚于2014年8月15日支付到甲方。协议第三条约定，若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同约定的违约责任；若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价。协议第五条约定，本协议与买卖合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准。
2014年1月14日，原告（甲方）与被告（乙方）另签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2014年1月14日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年1月14日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准……。合同其余条款与2013年11月1日双方签订的《上海市房地产买卖合同》一致。
同日，双方将当日签订的上述买卖合同提交给上海市松江区房地产交易中心予以备案，并申请变更房地产权利人。
2014年1月18日，被告向原告出具收条一份，载明今收到原告7，000元，同润别庄185号2014年1月15日之前，物业管理费已结清。
2014年2月10日，涉案房屋登记于被告名下。
2014年3月1日，被告向原告支付房款48万元，原告向被告出具相应收款收据一份。收据空白处由原告丈夫杨志林手写“原补充协议中滞纳金按实际滞纳金额计算”，该文字下部由被告顾丹手写“注：200元／天×130万／178万=146元／天”。对于手写文字，原告解释称所谓“按实际计算”就是被告在2014年8月15日还未支付尾款，则按照合同约定恢复至日万分之五计算，被告手写的部分是事后添加的，其未予同意；被告解释称原、被告手写部分同时形成，所谓“按实际计算”就是房款支付后违约金也按比例下调，在原告出具时因被告已经支付了部分房款，故实际违约金按照比例下调至146元／天，按此比例后来又支付了一部分，现在应为112元／天。
2014年9月3日，被告向原告丈夫杨志林发送短信称：“老杨，同润别庄185号的你那些周转箱，周六下午派车来拖走吧。确认过了，这两天我家里人有事，去不了。顾丹”。次日，被告再次发送短信称：“老杨，同润别庄185号的你那些周转箱，本周六下午你来搬吗？”。同年9月5日，原告丈夫杨志林回复称：“好的，大概中午边可以吗？具体明天再联系。”同日，被告回复称：“好的，到时联系。不过尽量不要在中午吃饭的时候，下午1点到2点，比较合适。”同年9月6日，原告丈夫杨志林称：“顾先生：我今天临时有事，下午不能去取东西了，我们另行约时间再说吧。谢谢！”同年9月12日，原告丈夫杨志林发送短信问：“你好！请确认明天去取东西可以吗？谢谢！”同年9月13日，被告回复称：“我到了”。
2014年9月13日，原告使用厢式货车将涉案房屋车库内的蓝色箱子搬离。
庭审中，原告提交调查笔录一份，欲证明大概在交易过户当天，交了一把钥匙，即2014年1月14日前双方交接了房屋。对此，被告认为黄涛是中原物业门店经理，但证人需某出庭作证，该笔录内容都是含糊其辞的，不能作为交付房屋的依据。边门钥匙是双方一起去交易中心过户，当天原告给被告的。涉案房屋是洋房，和一般公寓交付不同，单单一把钥匙的交付不能代表能进入全部房屋，交付钥匙只是交付房屋的一部分，不是全部。被告至今没有拿到大门钥匙，只有边门钥匙，被告无法实际居住，目前房屋是空置的，房屋没有装修也没有出租，被告没有实际占有，双方从来没有对房屋书面交接。
庭审中，双方均确认没有签过房屋交接书；被告实际于2013年10月22日支付定金5万元，同年11月1日支付245万元，2014年1月18日支付30万元（实际支付293，000元，扣除物业费7，000元），同年3月1日支付48万元，4月16日银行房贷支付175万元，8月23日支付30万元；目前被告尚欠原告余款100万元。
以上事实，有房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、上海市房地产登记簿、收条、收款收据、照片、调查笔录及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、居间协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的规定，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、原告是否逾期交房？二、被告逾期付款的抗辩成立是否成立？若不成立则利息如何计算？
关于争议焦点一。本院认为，被告主张的原告逾期交房并不成立，理由如下：其一、根据中介人员陈述，原告在双方办理过户手续当日就将涉案房屋边门钥匙交给了被告。而且根据合同约定房屋占有转移前发生的物业管理费由原告负担，转移后由被告负担，被告在2014年1月18日也即约定交房日没几天就出具收条明确物业管理费已经结清，由此可以确定原告按约交付涉案房屋的事实；其二，从原、被告的短信内容来看，原告在准备取走存放在涉案房屋周转箱前一直在和被告确定时间，由此可见被告对于涉案房屋实际上已经予以了控制。其三、从被告提供的照片来看，原告最后取走的物品仅是一些空的箱子，并且仅存放于车库内。而在原告搬走这些箱子前被告也从未主张过未予交房的情况。由此可见被告对于原告存放一些空箱子是予以认可的，而且事实上这些箱子也仅占有了车库一小部分，并未影响被告对于房屋的占有和使用。综上，本院确认上述一系列的证据已经形成了证据锁链证明原告按约交付了涉案房屋给被告。
关于争议焦点二。本案中，原告已按约交房，但被告逾期付款，理应按照约定支付逾期付款利息。至于利息的标准，双方签订的补充协议已经将买卖合同中的利息标准变更为每日200元，《补充协议》约定的2014年8月15日仅是对于支付日的约定，但并未明确约定超过此期限利息恢复为合同约定的日万分之五，故原告主张利息分段计算，本院不予支持。至于2014年3月1日收款收据上双方手写的内容，原告丈夫所写内容语义模糊，被告所写的利息计算公式在原告丈夫签字之下，故难以认定原、被告双方一致同意利息按照买卖合同的约定，或者按照欠付金额等比例下调。本院认为利息的标准应以补充协议约定的每日200元为标准，自2014年2月16日起计算至被告实际支付之日止。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）顾丹于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄娅玲房屋尾款1，000，000元；
二、被告（反诉原告）顾丹于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄娅玲逾期付款违约金（以每日200元为标准，自2014年2月16日起计算至实际支付之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）顾丹的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费14，126元，反诉案件受理费4，687元，合计案件受理费18，813元，由被告（反诉原告）顾丹负担（已付4，687元，余款14，126元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。