贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终552号上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司），住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼120室，统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。被上诉人（原审原告）：张琨，男，1984年1月17日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：田间，系贵州辅晟律师事务所律师，执业证号：15202201611721026。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）因与被上诉人张琨商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初4661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈律、被上诉人张琨的委托诉讼代理人田间到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州华飞新都市房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金99392元不符合法律规定，被上诉人提起的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人主张由上诉人承担违约金的时间是从2013年6月30日至2017年11月14日计算的，按照被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人（即上诉人）提供的资料报产权登记机关备案。上诉人已经在合同约定时间内向产权登记机关办理产权登记备案，未违反该约定。《商品房买卖合同》第十五条还约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即：每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，上诉人与被上诉人并没有就办理房地产权属证书的时间进行约定，《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。按照该规定，上诉人作为房地产开发企业，不是办理房屋所有权证的直接责任人，只有协助被上诉人（购房人）的义务，双方当事人在《商品房买卖合同》又未约定协助购房人办理房屋所有权证的时间，所以上诉人没有违约行为，不应该承担违约责任。一审判决书认定业主委员会于2014年6月24日、2015年5月27日向上诉人主张办理产权证，据此认定被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，但被上诉人未提供证据证明上诉人收到了被上诉人及业主委员会的书面材料，证实被上诉人的诉讼请求未超过法律保护期限，且业主委员会是独立的民事主体，其作出的民事行为并不能当然地代表被上诉人，因此，被上诉人提起诉讼时已经超过了诉讼时效期间。被上诉人张琨辩称，1、一审庭审中，被上诉人向法庭出示的证据可以证实天粟园临时业主委员会分别于2014年6月24日、2015年5月27日向上诉人提出过履行合同义务的请求，天粟园业主委员会代表业主利益向社会各方反映业主的意愿和请求，业主委员会主张一次，诉讼时效就中断一次并重新计算，本案并未超过法定的诉讼时效。2、根据六盘水市不动产登记中心向原审人民法院的复函可知，因上诉人不能提供相应的材料故而不能办理不动产首次登记，上诉人与被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，上诉人应按约定履行自己的义务，不应当避重就轻，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。张琨向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告违约金77068元（总房款263934元×0.0002×1460天〈自2013年6月30日至2017年10月30日〉）；从2017年10月31日至被告为原告办理房屋产权证之日止的违约金仍按总房款每天万分之二计算；2、判决被告为原告办理天粟园北楼2805室房屋的房产证；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2010年7月4日，原告张琨作为买受人与原六盘水华飞房地产开发有限公司（现更名为贵州华飞新都市房地产开发有限公司）作为出卖人签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人经批准，建设天粟园，买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为天粟园28层05号房，房屋用途为住宅，属钢混结构，层高3米，建筑面积95.17平方米，套内面积82.29平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积12.88平方米；房屋价款按套内建筑面积计算，单价为3170.05元每平方米，总金额260864元，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权面积与合同面积发生差异时，按合同中销售单价补差，合同继续履行，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房屋价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人于签订合同当日支付房屋首付款80864元整（大写捌万陆零捌佰陆拾肆元整），余款180000.00元整（大写壹拾捌万元整）向住房公积金中心申请10年按揭贷款；出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件并签署房屋交接单，买受人在接到收房通知后，在规定的时间内不进行收房的，产生的一切后果及责任由买受人自行承担；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行；合同还对建设依据、销售依据、买受人的违约责任、逾期交房的违约责任、出卖人的承诺等事项进行了约定。六盘水华飞房地产开发有限公司于2010年11月1日将上述合同提交至六盘水市房地产产权监理登记备案，合同备案号45634。后六盘水华飞房地产开发有限公司于2012年6月30日将涉案房屋交付给原告管理使用，原告根据双方签订的购房合同向被告缴纳购房款总计260864元。房屋交付使用后，被告一直未能向原告交付房屋权属证书，涉案房屋所在小区的业主还成立了天粟园临时业主委员会，该委员会也曾于2014年6月24日、2015年5月27日选出代表与被告洽谈关于逾期办理房屋权属证书及违约金的相关事宜。但被告至今未向原告交付房屋权属证书，故原告诉至法院。审理过程中，一审法院向六盘水市不动产登记中心函询“天粟园”的房屋是否具备办理房屋权属证书的条件，该中心于2017年12月8日复函，称被告应先向其提交相关材料申请办理不动产首次登记，取得《不动产产权证书》后才能办理各购房人不动产转移登记等不动产登记，但被告目前就“天粟园”并未向其申请不动产首次登记。另，六盘水华飞房地产开发有限公司于2014年4月16日预先核准更名为贵州新都市开发投资有限公司，后又于2014年6月5日预先核准更名为贵州华飞新都市房地产开发有限公司。一审法院认为，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司系由原六盘水华飞房地产开发有限公司更名而来的有限责任公司，原六盘水华飞房地产开发有限公司的权利和义务应由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司享有和承担。原六盘水华飞房地产开发有限公司与原告张琨于2010年7月4日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应严格依照该合同的约定全面履行自己应尽的义务。现原告张琨已按照合同约定支付了购房款，被告亦于2012年6月30日将涉案房屋交付给原告管理使用，但按照合同的约定，被告还应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告至今却未履行该项义务，原告也因此至今未取得房屋权属证书，被告的行为已违反合同约定，应当承担违约责任。被告辩称本案已超过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，本案的诉讼时效期间为三年，且本案诉讼时效期间应当自双方约定的被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案期限届满之日即2013年6月30日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”的规定，虽原告未提交证据证明曾向被告提出履行请求，但天粟园临时业主委员会于2014年6月24日、2015年5月27日向被告提出履行请求，业主委员会代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，故天粟园临时业主委员会每一次向被告提出履行请求时，本案诉讼时效均中断，诉讼时效期间均重新计算，由此可见原告对违约金提出的主张并未超过法定三年的诉讼时效期间，故对被告的该辩称不予采信。原告购买房屋取得权属证书是其合法权益，也符合合同目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告双方约定违约金的计算方式为按购房总款的每日万分之二计算，按此折算为每年7.3%，未违反法律规定，予以支持，故被告应向原告支付从2013年6月30日起至2017年10月30日止期间的违约金82589.54元，即260864元×0.0002×1583＝82589.54元，现原告主张违约金77068元，未违反双方合同约定，予以支持。对原告主张被告支付2017年10月31日至被告为原告办理房屋产权证之日止的违约金，仍按总房款260864元为基数，日利率万分之二计算至被告实际为原告办理房屋产权登记之日止。经向不动产登记部门征询后发现，现涉案房屋尚不具备办理不动产转移登记的条件，故对原告主张要求被告在为其办理房产证的诉讼请求，不予支持，原告可待条件成熟后另行主张权利。本案纠纷系因被告违约而引起，应由被告承担全部过错责任，故本案诉讼费用应全部由被告承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告张琨支付违约金77068元（算至2017年10月30日），从2017年10月31日起至被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司为原告张琨办理房屋产权登记之日止的违约金仍按总房款260864元为基数，日利率万分之二计算；二、驳回原告张琨的其他诉讼请求。案件受理费1726元，减半收取863元，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司、被上诉人张琨均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案在二审中的争议焦点是：上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司提出本案已经超过诉讼时效的主张是否成立。本院认为，被上诉人提交了本院已生效（2017）黔02民终414号民事判决书证实天粟园业主委员会于2014年8月、2015年5月27日推选代表与上诉人洽谈违约金及办证事宜。同时，在本案二审庭审过程中，余玉平作为当时的业主委员会主任亦陈述本案的当事人要求其去找上诉人洽谈违约金及办证事宜。上述证据能够证实本案诉讼时效存在中断的情形。故对上诉人提出本案超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1727元，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马功云审 判 员 瞿继红审 判 员 王秋红二〇一八年八月十三日法官助理 胡金丽书 记 员 向 颖