陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕02民终202号
上诉人（原审被告）：段文杰，女，1967年8月21日出生，汉族，住西安市。
委托诉讼代理人：马翰元，陕西原宝元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陕西宏兴房地产开发有限责任公司，住所地：铜川市。
法定代表人：李水成，经理。
委托诉讼代理人：吕宝玉，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：王春生，该公司法律顾问。
上诉人段文杰与被上诉人陕西宏兴房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院（2012）铜王民初字第00280号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人段文杰及其委托诉讼代理人马翰元、被上诉人陕西宏兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王春生到庭参加了诉讼。
段文杰上诉请求：撤销原判，并按照原审诉讼请求公正判决。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误。㈠一审超范围审查认定事实。本案属于原被告之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷而非原告与案外人铜川市食品公司市区商店之间的房地产转让合同纠纷。因此在原告与食品商店未提出异议的情况下，法庭不应当对原告与食品商店之间的房地产转让协议的效力作出评价。一审审查原告与食品商店之间的房地产转让协议的效力上，超出了本案的审查范围。㈡一审法院认为“段文杰与食品商店之间的房地产转让协议未经相关部门批准，擅自转让国有土地及房屋，违反了国家强制性规定，属无效协议。”这一认定过于片面武断。土地所有权、使用权变更须履行变更登记手续，不等于尚未履行变更登记手续的房地产转让合同就必然是无效的。㈢一审在未经另外诉讼程序审查情况下，认定案外另一个房地产转让协议无效已然有误，又以转让协议无效推定拆迁安置协议效力更是错上加错。㈣一审认定在整个拆迁过程中食品商店均以所有人身份全程参与，订立合同、接收房屋没有事实依据。因为无论是协商和签订拆迁安置补偿协议还是接收返还房屋均系上诉人所为。二、一审判决显示公正，袒护了被告损害了原告的合法权益。原告与食品公司在平等自愿的基础上签订了房地产转让协议并以110万元的对价获得了被拆迁房屋及土地且已实际交接占有，只是在按约定由食品商店办理相关手续期间，遇被告在此搞开发而搁置。被告为了办理相关建设审批手续于是才与原告达成房屋拆迁安置补偿协议后又与食品公司签订了所谓委托建设协议及委托建设补充协议和转让合同，但是实际上被告与食品公司之间这几份协议及合同没有一份是真实的也没有一份实际履行。请求公正判决。
陕西宏兴房地产开发有限责任公司辩称，其同意一审判决。
段文杰向一审起诉请求：1、被告立即支付原告房屋拆迁过渡逾期赔偿金30万元。2、补足返还房屋面积54.87㎡并为办理房屋产权证书。3、为原告房屋水电单户立户。4、本案诉讼费由被告负担。
原审查明：2004年7月22日，铜川市食品公司市区食品商店（下称食品商店）与段文杰签订房地产转让协议，该协议约定：经双方协商，市区食品商店就位于铜川市王益区红旗街房地产一处共计四栋房屋合计建筑面积308.67㎡，土地使用面积363.5㎡房屋所有权及土地使用权一并转让给段文杰，段文杰一次性受让上述房地产权利。上述房地产转让价格为110万元，段文杰分期分批支付，首次转让款50万元于合同签订之日十日内一次性付清后，市区食品商店即可办理房屋及土地转让手续，所发生的相关费用均由市区食品商店支付，包括土地及房屋过户所有规税规费。首次转让款支付后，段文杰配合市区食品商店办理土地房产过户手续，房屋与土地过户手续必须于2005年5月1日前办理完毕，否则即为市区食品商店违约，段文杰退还房地产，解除合同，所发生的一切费用及损失均由市区食品商店支付。剩余转让款60万元，在市区食品公司办理完房地产过户手续将房屋所有权证书交于段文杰后10月内支付最后30万元，将土地使用证交于段文杰后10月内支付最后30万元。在该合同中，双方还进行了其他约定，铜川市食品总公司作为担保方签字盖章。该协议签订后，段文杰分别于2004年7月、8月分两次以“购红旗街肉食门市部”名义支付市区食品商店100万元，食品商店将标的物交于段文杰使用。但双方并未按协议约定办理房屋及土地过户手续。
2004年9月30日，铜川市人民政府召开专项问题会议，形成“关于铜川宾馆周围片区改造有关问题的会议纪要”，食品商店作为被拆迁人参加该次会议。在拆迁过程中，段文杰（乙方）与宏兴公司（甲方）于2008年3月10日签订《拆迁安置协议书》，该协议书约定：乙方房屋（原食品公司市区商店）建筑面积308.67㎡，土地使用面积351.3㎡，经核实以双方确认为准（新建项目规划退出红线部分面积由乙方承担）;拆迁过渡期为18个月，过渡费用为人民币陆万元，超过十八个月，甲方每月向乙方支付赔偿金人民币壹万伍仟元，自乙方腾出上述房屋交予甲方后计算过渡费；甲方承诺向乙方返还首层正规商品用房建筑面积不少于280㎡，水、电表单独立户。乙方承诺2008年3月20日将上述房屋腾空交于甲方；甲方负责为乙方办理新建房屋产权证书，费用由乙方承担。
上述协议签订的次日，即2008年3月11日，宏兴公司与食品商店签订委托建设协议书及委托建设补充协议，该补充协议约定：拆迁过渡费陆万元整，施工期限自开工之日起十八个月内完工，如宏兴公司违约，未按计划时间交房，逾期30日以上的，宏兴公司按原定过渡费比例支付食品商店损失费，一层房屋面积的返还，按原建房面积以政府新建规划建设项目的比例返还食品商店，宏兴公司给食品商店办理房屋产权登记手续。宏兴公司按食品商店要求，门面独立，一层水、电安装到位，达到基本使用标准。同日，食品商店向宏兴公司出具说明，称：我公司与贵公司签订的委托建设补充中所签订的拆迁过渡费与段文杰的拆迁过渡费同属一家，贵公司只需支付陆万元整，我公司同意将此款项支付给段文杰。2008年11月20日，食品商店向铜川市国土地源局申请办理国有土地使用权出让报告。2010年3月4日，宏兴公司与食品商店签订转让合同，约定：食品商店同意将其国有土地351.30㎡的土地所有权及地面附着物转让给宏兴公司，宏兴公司以265232元及其他补偿方式，与食品公司成交土地使用权转让及地面附着物，宏兴公司按国家规定向市税部门交纳土地交易有关税费。食品商店隐瞒该宗地存在争议，共有、出租、抵押等情况，应承担由此产生的经济和法律责任。经法定程序后，宏兴公司取得了该土地使用权并于2010年3月30日办理了土地使用权证。2011年5月，宏兴公司按照正大国际新城一层平面划分图将建好的“正大新城”营业房屋交付时，在标注的“食品公司”栏内，有食品公司盖章，段文杰丈夫尚建设签字并注明“同意按此图分配”。根据铜川大地房产测绘中心房屋面积测算报告，本案交付的房屋建筑面积225.12㎡，套内面积206.833㎡，共用面积18.294㎡，分摊基数k=0.088450元。
一审法院认为，食品商店与段文杰签订房地产转让协议后，段文杰实际占有该房屋，但双方并未按房地产转让协议的约定依法办理相关手续，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。段文杰与食品商店签订的房地产转让协议未经相关部门批准，擅自转让国有土地及房屋，违反了国家强制性规定，属无效协议。段文杰依据该无效协议，以房屋及土地所有人身份与宏兴公司签订拆迁补偿协议，与法律规定相悖，段文杰也无其他证据证明其是被拆迁房地产的合法所有人，且在整个拆迁过程中，食品公司均以土地使用人及房屋所有人的身份全程参与，订立合同，接收返还房屋，致该被拆迁房屋产权不清，原告段文杰以其是被拆迁房屋的所有人身份为依据，请求判令被告补足返还房屋面积54.87㎡并为其办理房屋产权证书，为其房屋的水电单户立户，并支付房屋拆迁过渡逾期赔偿金30万元的诉讼请求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告段文杰的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告段文杰负担。
二审中，食品公司出庭作证并提交《情况说明》一份。食品公司解释称:1、2013年2月18日出具的情况说明仍然有效。2、2004年4月15日给宏兴公司出具的《委托书》“以最后签订的合同为准”的内容是指宏兴公司在项目批准以后，双方就相关具体问题再进行协商确定后要签订的合同，由于宏兴公司一直没有办下来批复手续，我商店于2004年7月22日已经将房屋转让并交付与段文杰。我商店在房屋转让以后已经没有任何财产权利，出具的委托书已经不具有当时的效力。3、关于给段文杰出具的委托书问题。我商店房屋转让给段文杰后，段文杰是真正的权利人，我商店虽然和宏兴公司签订了几份合同，但只是为了给宏兴公司办理有关手续，所有拆迁安置的结果都是段文杰承担，商店没有任何实际利益，才委托段文杰与宏兴公司联系。4、被拆迁的房屋，我商店已经转让给段文杰并已经收到转让款，接受拆迁安置的权利人是段文杰，与我商店没有任何关系，我们不主张任何权利。宏兴公司对上述情况说明不予认可，并提交《陕西宏兴房地产开发有限责任公司对铜川市食品公司市区食品商店2016年6月22日“情况说明”质疑意见》。意见称：一、本案房屋所有权人是“铜川市食品公司市区食品商店”，拆迁补偿主体也是该商店，虽然该商店与段文杰签有“房产转让协议”，但该协议自始无效。二、段文杰与上诉人签订的“拆迁补偿协议”是食品公司委托段文杰所签，段文杰代表的是食品公司，食品公司出具的委托书及后来分配拆迁房屋时划分分配图上均盖有食品公司印章，均是针对的食品公司而非段文杰个人。三、市区食品公司在“情况说明”中称段文杰是真正的权利人和其商店没有关系，颠倒了事实真相。“宾馆片区”改造自始至终参加会议及履行手续中均为食品公司商店而非段文杰个人，食品公司也没有按照协议约定给段文杰办理房屋过户手续和土地使用权转让手续。四、铜川中院2015年铜中民一终字第00012号民事判决于本案事实类似，该判决适用的法律法规适用本案。《情况说明》无法律效力。
本院另查明：1、2013年2月18日铜川市食品公司市区食品商店出具《情况说明》一份，主要内容为：“我单位房屋所有权及土地使用权于2004年7月就已经转让给了段文杰，并已实际交接。但在办理相关手续期间，因政府规划开发该地，故而未及时为段文杰办理过户手续。2008年陕西宏兴房地产开发有限公司在此地开发拆迁过程中，我单位如实将上述情况告知了宏兴公司，并告知其有关拆迁安置补偿事宜均与实际产权人段文杰商谈，我单位只是配合出具相关手续，与实际权利义务无关，因此我单位并未参与实际谈判。至于我单位后来与宏兴公司签订委托代建协议、委托建设补充协议、以及楼盖起来后又改签的转让合同，包括出具的其他相关材料等都是为了宏兴公司办理相关开发审批手续而已，宏兴公司并没有向我单位支付任何转让费及拆迁补偿费，也未给我单位返还新建房屋。”2、本院（2015）铜中民一终字第00012号民事判决，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，确定未经人民政府批准的转让划拨土地使用权之合同无效。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
一审认定食品商店与段文杰签订的房屋转让协议无效错误。1、划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定，房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，不涉及合同效力的问题。2、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，由于划拨土地为无偿取得，故需要政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。
段文杰享有被拆迁房屋的安置权利。1、段文杰与宏兴公司签订的《拆迁补偿安置协议》合法有效。2008年3月10日宏兴公司与段文杰签订了《拆迁安置补偿协议》，宏兴公司与段文杰均签字予以确认，同日的《承诺书》中，宏兴公司承诺《拆迁安置补偿协议》第六条办理新建房屋产权证书费用由宏兴公司承担，以上两份证据能够相互印证并形成证据链，证明宏兴公司愿意将新建房屋安置给段文杰的事实。宏兴公司辩称上述协议虽然是同段文杰签订，由于段文杰为食品商店的被委托人，因此该协议实质上是宏兴公司与食品商店的拆迁补偿协议，但其举出的《委托书》时间在上述协议之后，而且食品商店对于宏兴公司辩称意见并不认可；宏兴公司辩称其与食品商店签订的《委托建设协议》、《委托建设补充协议》在上述协议之后，应以后者确定为安置主体，食品商店也明确说明后者只是为了宏兴公司办理办理相关开发审批手续而为。2、食品商店将房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给了段文杰的行为是合法的民事行为。⑴食品公司将拆迁房屋所享有的安置权利转让给了段文杰是其真实的意思表示。这一点从2013年2月18日及2016年6月22日食品商店出具的两份《情况说明》可以得到充分说明。⑵拆迁安置房屋购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置房屋转让具有法律效力。首先，本案所涉安置房屋虽为国有资产，但《中华人民共和国企业国有资产法》系2009年5月施行，而本案中食品商店与段文杰签订的房屋转让合同签订于2004年，因此《中华人民共和国企业国有资产法》不适用对本合同效力的认定；其次，《中华人民共和国企业国有资产法》第三条关于国有资产在转让前应当进行评估的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效；再次，《中华人民共和国企业国有资产法》第三条立法目的在于防止国有资产流失损害国家利益，而本案中段文杰已经按照约定支付了对价，因此本案不存在违反强制性规定无效的情形。最后，本案拆迁安置房屋转让不构成损害国家利益、公共利益而无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益的合同无效。本案房屋转让协议系转让国有资产，不存在损害公共利益的问题，合同签订过程中，亦无欺诈、胁迫或恶意串通损害国家利益的情形，因此本案也不存在协议损害国家利益、公共利益而无效的情形。
本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《拆迁安置协议书》第三条约定“拆迁过渡期为十八个月，过渡费用为人民币陆万元整，超过十八个月，甲方（宏兴公司）每月向乙方（段文杰）支付赔偿金人民币壹万伍仟元整，自乙方腾空上述房屋后交予甲方后计算过渡费”，“乙方承诺在2008年3月20日将上述房屋腾空交于甲方”。双方均未提交腾房具体日期的证据，可按照段文杰承诺日期确定腾房日期。宏兴公司应于2008年3月20日十八个月后的2009年9月20日至2011年4月17日交付房屋止按照约定向段文杰支付过渡费。以上费用共计：15000元×19月－1500元=283500元。段文杰主张宏兴公司支付逾期过渡费的请求部分成立。
《拆迁安置协议书》第四项约定：“甲方承诺向乙方返还首层正规商业用房建筑面积不少于280㎡位置坐落于红旗街原食品公司市区商店，水、电表等单独立户”，第六条约定：“甲方负责为乙方办理新建房屋产权证书，费用由乙方负担”，按照以上约定，宏兴公司应当为段文杰办理房屋产权证书并为段文杰办理单独立户的水电。拆迁协议约定安置面积为280㎡，实际安置面积未达到约定安置面积，但宏兴公司已将建成房屋全部安置给包括上诉人在内的被拆迁人，上诉人要求补足安置面积已不可能实现。如有其他救济方式，当事人可以另行主张。
综上所述，一审认定事实错误，段文杰上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销铜川市王益区人民法院（2012）铜王民初字第00280号民事判决。
二、陕西宏兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内向段文杰支付逾期过渡费283500元。
三、陕西宏兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后60日内为段文杰办理房屋产权证书并为段文杰办理单独立户的水电。
四、驳回段文杰其他诉讼请求。
一二审案件受理费5800元均由陕西宏兴房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 勇
审判员 梁兴旗
审判员 张 鲜
二〇一六年十一月十六日
书记员 任敏蕾