宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁03民终936号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马志福，男，1969年1月25日出生，回族，小学文化，个体户，住宁夏同心县。
委托诉讼代理人：李杰，宁夏黄河志律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：同心清真中寺，住所地：宁夏同心县。
负责人：马正云，系该清真寺主任。
委托诉讼代理人：杨旭辉，系该清真寺寺管会副主任。特别授权代理。
委托诉讼代理人：马汉云，同心县法律援助中心律师。一般代理。
上诉人马志福因与被上诉人同心清真中寺房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区同心县人民法院（2017）宁0324民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马志福上诉请求：1.请求二审撤销原判，将本案发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人同心清真中寺负担。事实和理由：一、原审违反审判程序。被上诉人只要求解除合同，并未诉请确认合同的效力，原审确认合同无效超出诉讼请求；被上诉人起诉的是房屋的租赁费，并不是彩钢房的使用费，原审认定为使用费但未依法给当事人进行法律释明；二、原审认定两个彩钢房系上诉人马志福自行搭建，却又判决由上诉人支付使用费，属认定事实不清；三、原审判决适用法律错误。本案系租赁合同法律关系，应当适用《合同法》的相关规定，而不是适用司法解释。
被上诉人同心清真中寺辩称，一、原审程序合法。认定合同是否有效，也是对被上诉人在一审时解除合同诉讼请求认定的前提，两份合同无效也是依法认定的，因此原判决并无不当；二、原判决并未变更诉讼请求。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同司法解释》的规定，由原审将租赁费变更为使用费也是有法律依据的，原判决并没有将给付之诉和变更之诉变更为确认之诉，没有剥夺上诉人的相关诉权；三、原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，并没有超出上诉人的反诉请求；四、上诉人提到应当适用合同法而不应当适用司法解释的主张是错误的，应当根据特别法优于一般法的原则适用房屋租赁的司法解释。综上，请求二审依法驳回上诉人马志福的上诉请求，维持原判。
一审法院认定事实：2011年，马志福租赁了同心清真中寺的3间营业楼房，马志福按照双方的约定每年向同心清真中寺支付租赁费。后马志福为了扩大经营又与同心清真中寺的法定代表人口头约定，马志福在同心清真中寺的空地皮上搭建彩钢房，马志福向同心清真中寺支付租赁费。马志福搭建的彩钢房有两处，一处在同心清真中寺的南侧靠澡堂处，面积为978平方米，该处彩钢房的门口上方悬挂”红陶陶瓷”门牌；另一处在3间营业楼房门前，面积为278平方米，该处彩钢房用隔墙分隔，留有两个门，其中一个门与3间营业房相通，门口悬挂”大地陶瓷”门牌，另一个门口上方悬挂”艺术玻璃批发总汇”门牌。2014年8月14日，马志福作为乙方与同心清真中寺作为甲方就马志福所租赁的3间营业楼房和该3间营业楼房门前的278平方米彩钢棚分别签订《房屋租赁合同》各一份。2015年5月1日，马志福与同心清真中寺就马志福搭建的978平方米的彩钢棚又签订了1份《房屋租赁合同》。双方约定：3间营业楼房的房屋租赁期限为2014年9月1日至2015年8月31日止；278平方米彩钢房租赁期限为2014年11月1日至2015年10月31日止；978平方米彩钢房的租赁期限为2015年5月1日至2016年4月30日止；3间楼房的租金为3万元，每间楼房的租金为1万元；彩钢房的租金为每平方米100元。除此约定之外，双方在3份租赁合同中同时约定：在签订协议时一次性付清全年租金，租期到时如继续续租，必须在30日内交清下一年度全部租金，否则视为自行放弃，另租他人；在地皮上搭建的彩钢房如遇政府统一规划和清真寺翻建用地时，马志福必须无条件拆除；马志福必须服从城管和清真寺统一管理，不得私自乱搭乱建，不得进行违法活动或存放危险品，否则同心清真中寺有权终止合同；马志福在租赁期间，必须注意消防安全，防止发生火灾，自备消防灭火器材；马志福在租赁期间不得私自转让，若要进行转让时，必须经同心清真中寺同意后方可转让；本协议解释权归同心清真中寺寺管会；本协议一式两份，双方各执1份，需经双方签字后生效。对于马志福所要支付的租赁费，马志福和同心清真中寺于2014年9月19日经过结算，同心清真中寺向马志福出具了1张收条，收条记载收到马志福房租7万元，下剩72800元于年底交清。2014年10月24日，同心清真中寺又收到马志福的租赁费70800元，并向马志福出具收条1张。2015年6月15日，马志福向同心清真中寺缴纳了978平方米的彩钢房（租赁期限2015年5月1日至2016年4月30日止）的租赁费5万元，对于下剩的47800元租赁费，马志福向同心清真中寺出具了1张欠条，承诺于2015年7月15日之前交清，到期后，马志福未向同心清真中寺支付剩余租赁费，同心清真中寺遂于2015年8月15日将978平方米彩钢房和3间营业楼房及与3间营业楼房相通部分的彩钢房的房门上锁，马志福之子将978平方米彩钢房的房门玻璃砸烂，同心清真中寺遂报案，但公安机关以该案件系民事纠纷为由告知当事人通过诉讼渠道处理。后马志福将978平方米彩钢房的库房门换做铁门。另外，马志福将278平方米彩钢房中的1间以每年24000元出租给他人经营玻璃，马志福收取了2015年11月1日至2016年10月31日期间的租赁费。现同心清真中寺以马志福未向其支付租赁费为由提起诉讼，马志福以同心清真中寺自行锁门导致其再未进行经营为由向提起反诉。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，同心清真中寺将自己的3间营业楼房出租给马志福，双方签订的《房屋租赁合同》不存在合同无效的法定情形，应属有效合同，同心清真中寺于2015年8月15日将该营业楼房锁门，马志福自此之后在该营业楼房内再未进行经营，且合同到期后双方亦未续签合同，合同因届满而终止，故对同心清真中寺要求解除该3间营业楼房的《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。对于同心清真中寺与马志福签订的两份关于彩钢房的《房屋租赁合同》，双方约定由马志福自己出资在同心清真中寺的土地上建造彩钢房，马志福向同心清真中寺支付租赁费，双方均没有提交证据证实马志福在同心清真中寺的空地上建造彩钢房经过了城建等相关部门的批准，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款”出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，同心清真中寺与马志福就彩钢房签订的两份《房屋租赁合同》系无效合同，故对同心清真中寺要求解除双方关于彩钢房的两份《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。对同心清真中寺要求马志福退还租赁房屋的诉讼请求，因同心清真中寺将3间营业楼房锁门，其实际已对该3间营业楼房具有支配权和处分权，两处彩钢房根据双方的合同第三条”在地皮上搭建的彩钢房如遇政府统一规划和清真寺翻建用地时，乙方必须无条件拆除”之约定，同心清真中寺属于被拆迁范围，故同心清真中寺要求马志福返还租赁房屋的诉讼请求，不予支持。关于同心清真中寺诉求租金数额的问题，虽然同心清真中寺在庭审中增加了诉讼请求，要求马志福支付拖欠的租赁费254900元，但原审法院要求其补交诉讼费后，同心清真中寺并没有进行补交，应视为其自动放弃增加诉讼请求，因此，对同心清真中寺诉求的租金数额，按照其提起诉讼时主张的217557元进行确认。现同心清真中寺要求马志福支付3份租赁合同所拖欠的租赁费217557元，而马志福反诉要求同心清真中寺返还978平方米彩钢房超支付的租赁费21475元，原审法院认为，双方签订营业房的租赁合同已到期，双方再未续签合同，且马志福亦未再进行使用，因此，同心清真中寺要求马志福支付该3间营业楼房租赁费的诉讼请求，不予支持。双方签订彩钢房的租赁合同系无效合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，双方签订的278平方米彩钢房中与3间营业楼房相通的1间彩钢房已在2015年8月15日被同心清真中寺锁门，马志福再未使用，因此，同心清真中寺主张该部分租赁物使用费的诉讼请求，不予支持。双方签订的278平方米彩钢房中的另一间彩钢房被马志福出租给他人，应认定为马志福进行使用，因此，马志福应当按照双方约定的租金数额向同心清真中寺支付使用费；对于该间彩钢房的面积，同心清真中寺认为该间彩钢房占278平方米的三分之一，马志福对此没有提出异议，予以确认；对于该间彩钢房的使用期限，双方虽没有重新签订书面租赁合同，但马志福将该间彩钢房租赁给他人使用并收取了2015年11月1日至2016年10月31日之间的租赁费，故确认马志福使用该间彩钢房的期限为2015年11月1日起至2016年10月31日止，因此，该间彩钢房的使用费为9267元（27800元×1／3）。对于978平方米彩钢房的使用费问题，虽然同心清真中寺在2015年8月15日将该彩钢房的库房门从房内上锁，并将该彩钢房的正门从房外上锁，但马志福之子于当日将该彩钢房正门玻璃打碎，后马志福又将该彩钢房库房门进行更换，同心清真中寺并未对该彩钢房实际控制，而马志福自己出资建造了该间彩钢房，其有理由认为其对该间彩钢房具有使用权，且其在该间彩钢房内存放瓷砖，因此，该彩钢房的实际控制人仍然是马志福，其仍然在使用该间彩钢房，如果其没有使用该间彩钢房，那么马志福陈述的同心清真中寺于2015年10月15日又将该彩钢房的线路剪断的行为亦无任何意义，另外，马志福陈述其在该彩钢房内的瓷砖于2016年12月底被其拉走，更进一步印证了马志福对该978平方米彩钢房实际进行使用的事实，故对马志福反诉要求同心清真中寺返还该978平方米彩钢房超支付租赁费21475元的反诉请求，不予支持，马志福应当向同心清真中寺支付该978平方米彩钢房的使用费；对于该978平方米彩钢房使用费的支付期限，综合考虑双方当事人的陈述、所提交的证据及该彩钢房所临福强路修路的实际情况，应当从2015年5月1日起计算到2016年12月31日止，其中，2015年5月1日至2016年4月30日的使用费，马志福已支付5万元，剩余47800元，马志福向同心清真中寺出具欠条，予以确认；2016年5月1日至2016年12月31日期间的租赁费为65647元（97800元÷365天×245天）。综上，马志福应当向同心清真中寺共计支付彩钢房使用费122714元，对同心清真中寺诉请超出的部分不予支持。对马志福反诉要求同心清真中寺赔偿因其违约造成的经济损失30万元的反诉请求，因无有效证据证实，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告同心清真中寺与被告马志福签订关于彩钢房的两份《房屋租赁合同》无效；二、被告马志福于本判决生效之日起十日内向原告同心清真中寺支付彩钢房使用费122714元；三、驳回原告同心清真中寺的其他诉讼请求及被告马志福的反诉请求。本诉案件受理费4563元，由本诉原告同心清真中寺负担1992元，由本诉被告马志福负担2571元；反诉案件受理费3061元，由反诉原告马志福负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的证据一《房屋租赁合同》三份，被上诉人同心清真中寺对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。上诉人提交上述证据欲证明被上诉人一审提交的三份租赁合同不真实。因上诉人在一审质证时对被上诉人提交的本份租赁合同的真实性无异议，且上诉人提交的合同均是双方之前已实际履行过的租赁合同，不能推翻被上诉人一审提交租赁合同的真实性，故对上诉人提交的证据一的证明力不予采信；证据二录音证据，被上诉人对其真实性有异议，上诉人未能提交其他证据予以印证，录音内容亦不能证明被上诉人同意承担彩钢房的建设费用的事实，故对该组证据的证明力不予采信。
被上诉人同心清真中寺在二审期间未提交新证据。
一审审理查明的事实有当事人提交并经质证确认的证据予以证实，二审予以确认。
本院认为，关于原审判决是否超出诉讼请求的问题。被上诉人同心清真中寺请求解除双方签订的三份《房屋租赁合同》，因双方均未提交证据证实上诉人马志福在同心清真中寺空地上建造的彩钢房经过城建等相关部门的批准，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项”违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款”出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，双方签订两份彩钢房《租赁合同》应当认定为无效合同，另一份关于三间楼房的租赁合同因租期届满而终止。虽然被上诉人的诉请之一是要求解除合同，未提出确认合同无效的诉讼请求，但人民法院作出是否应当解除合同的认定必须以当事人之间存在合法有效的合同为前提，且无效合同违法了法律和社会公共利益，自始无效，当事人不得行使违约请求权或者合同解除请求权，人民法院可依职权对合同无效的事实作出确认，此系人民法院依法行使裁判权的范围，不存在超出诉讼请求的问题。故上诉人马志福提出一审判决超出诉讼请求的上诉请求无法律依据，本院不予支持。
关于一审上诉人是否应当支付彩钢房”使用费”的问题。被上诉人同心清真中寺诉请上诉人马志福支付房屋租赁费。因双方签订的两份彩钢房租赁合同系无效合同，故不能按照《房屋租赁合同》约定支持其房屋租赁费的主张。但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。虽然两间彩钢房系上诉人马志福自行出资，但上诉人马志福是在被上诉人享有使用权的土地上搭建的彩钢房，其在占有使用被上诉人土地期间获取了占有利益，且双方对彩钢房搭建后被上诉人按照每平米100元收取租赁费有明确约定，上诉人也实际支付了部分租赁费，故一审参照租金标准认定上诉人支付两间彩钢房的占有使用费于法有据，并无不当。
关于一审适用法律的问题。上诉人主张本案应当适用合同法关于无效合同双方返还财产的相关规定。首先，本案属于租赁合同纠纷，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”，双方之间因租赁法律关系产生的纠纷属于该司法解释调整的范围；其次，依照无效合同的处理原则，合同被确认无效后，承租人应返还依无效合同取得的财产，支付占有房屋期间的使用费是承租人返还财产的一种方式，一审判令上诉人马志福向被上诉人支付占有使用费正是依据合同法关于无效合同处理的相关规定所作出。故一审适用法律正确，上诉人马志福的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，马志福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4563元，由上诉人马志福负担。
本判决为终审判决。
审判长李坤
审判员王祺祺
审判员马媛
二Ｏ一七年十二月二十五日
书记员冯海晶
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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