广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初1876号
原告：王友清，男，汉族，1966年12月10日出生，住广东省东莞市。
被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李文琪，该公司副总经理。
委托代理人：吴宏忠，该公司员工。
被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李润华，该公司经理。
委托代理人：于发运，该公司员工。
委托代理人：黄衍华，该公司员工。
原告王友清诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法由审判员陈志良适用简易程序独任审理，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告王友清、被告置业公司的委托代理人吴宏忠、被告物业公司的委托代理人黄衍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王友清诉称：原告于2011年1月10日分别与两被告签订了《商铺使用权转让合同》以及《商铺委托经营协议》，约定被告置业公司将涉案物业1层XXX号商铺转让给原告，并由原告委托被告物业公司经营管理，合同签订后，原告于2011年1月10日向被告置业公司支付了物业转让款448379元、印花费224.19元，共计448603.19元。后原告经过查询得知涉案物业没有取得建筑规划许可证、房产证。依照《中华人民共和国城乡规划法》，该物业属于违章建筑，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第5项违反法律、行政法规强制性规定签订的合同无效之规定，原告与两被告之间的合同属于无效合同，依照法律两被告应连带返还原告为此支付的本金及利息。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告分别与被告置业公司、被告物业公司签订的《商铺使用权转让合同》与《商铺委托经营协议》无效；2.两被告连带向原告返还448603.19元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2011年1月10日起算至款项付清之日止，暂计算至2016年2月24日为149735.1元）；3.本案诉讼费由两被告承担。后原告变更第2项诉请判令两被告向原告返还商铺转让款306392.22元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，以403541元为本金，从2011年1月11日起计算至2012年11月1日止；以358703.1元（403541元-44837.9元）为本金，从2012年11月2日起计算至2013年11月1日止；以313865.2元（358703.1元-44837.9元）为本金，从2013年11月2日起计算至2014年11月20日止；以310128.71元（313865.2元-3736.49元）为本金，从2014年11月21日起计算至2014年12月29日止；以306392.22元（310128.71元-3736.49元）为本金，从2014年12月30日起计算至款项返还之日止）。
被告置业公司、物业公司辩称：1.涉案的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》是原、被告自愿对商铺进行经营签订的合同，双方之间属于经营性合同。原告作为投资人同时委托被告物业公司进行经营，原、被告之间是投资经营关系，涉案两合同为投资经营合同应当视为合法有效。2.原告诉请返还本金理由不能成立，因经营商铺的资金已投入建筑物业中，原、被告仍在经营该商铺，没有返还的理由。3.涉案合同的签订有律师见证，双方的权利义务清楚，合同应当有效。4.两被告是主体混同的，人员、办公场所一致，两被告同意对涉案的债务承担连带责任。
本院经审理查明：2011年1月10日，原告作为受让方，被告置业公司作为转让方，双方共同签订一份《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城1层XXX号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给原告，转让期限为2011年9月28日起至2051年9月27日止，转让费为448379元，原告必须于合同签订之日一次性支付转让总价款448379元。原告于2011年1月10日支付了上述合同转让款403541元。同日，原告作为委托方，被告物业公司作为受托方，双方共同签订一份《商铺委托经营协议》，约定原告委托被告物业公司经营涉案物业，同意被告物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止；委托经营期间，被告物业公司承诺按原告与置业公司签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款的10%作为回报返还给原告，《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款为448379元，即每年的返还金为44838元。第一年（即2011年9月28日至2012年9月27日）的返还金在原告向置业公司支付的首期转让款中扣除；第二年至第十年的返还金按年度支付，即在每年9月28日至30日内支付该年度的返还金。被告置业公司分别于2012年11月1日、2013年11月1日向原告各支付返还金44837.9元，2014年11月20日、2014年12月29日向原告各支付返还金3736.49元；截至2014年12月29日两被告向原告支付返还金共计97148.78元（不包括第一年返还金），自此，两被告再未向原告支付返还金。
本案审理过程中，原告明确其诉请两被告返还的款项以原告实际支付给被告置业公司的合同转让款扣除两被告实际支付给原告的返还金计算。两被告确认其混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。
另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的管理中，未返还给被告置业公司。
以上事实，有原告提供的收款收据、《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》，两被告提供的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、集体土地使用证、规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、工程报建缴费单、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证、《返还表》、银行付款凭证、收据，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。原告于2011年1月10日支付转让款403541元，截至2014年12月29日两被告向原告支付返还金共计97148.78元，双方对此均没有异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、涉案合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还款项及利息。
关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同及协议无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取原告转让款403541元，已返还了97148.78元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取了原告转让款306392.22元（403541元-97148.78元），故被告置业公司应当返还原告转让款306392.22元，本院对原告关于主张被告置业公司返还转让款306392.22元的诉请予以支持。原告主张的未返还款的利息属于法定孳息，被告置业公司应向原告返还。原告主张利息按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从款项交付之日起（即以403541元为本金，从2011年1月11日起计算至2012年11月1日止；以358703.1元（403541元-44837.9元）为本金，从2012年11月2日起计算至2013年11月1日止；以313865.2元（358703.1元-44837.9元）为本金，从2013年11月2日起计算至2014年11月20日止；以310128.71元（313865.2元-3736.49元）为本金，从2014年11月21日起计算至2014年12月29日止；以306392.22元（310128.71元-3736.49元）为本金，从2014年12月30日起计算）至款项返还之日止，没有违反法律规定，本院予以支持。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告关于主张两被告对上述债务承担连带责任的请求予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告王友清与被告东莞市悦和置业有限公司于2011年1月10日签订的《商铺使用权转让合同》无效、与东莞市悦和物业管理有限公司于2011年1月10日签订的《商铺委托经营协议》无效；
二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王友清返还款项306392.22元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，以403541元为本金，从2011年1月11日起计算至2012年11月1日止；以358703.1元（403541元-44837.9元）为本金，从2012年11月2日起计算至2013年11月1日止；以313865.2元（358703.1元-44837.9元）为本金，从2013年11月2日起计算至2014年11月20日止；以310128.71元（313865.2元-3736.49元）为本金，从2014年11月21日起计算至2014年12月29日止；以306392.22元（310128.71元-3736.49元）为本金，从2014年12月30日起计算至款项返还之日止）；
三、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第二判项确定的债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费收取4892元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈志良
二〇一六年五月二十四日
书记员 伦雪莹