山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一民初字第36号
原告王正兵。
委托代理人宋晓娜，山东华政律师事务所律师。
被告青岛荣发房地产开发有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路122号（＊5号楼负一层4号），办公场所所在地青岛市市北区南京路219号。
法定代表人李国楠，总经理。
委托代理人杨泉志，北京市中银（青岛）律师事务所律师。
委托代理人王晶。
第三人张春晓。
委托代理人李宏伟。
原告王正兵与被告青岛荣发房地产开发有限公司（以下简称：荣发公司）及第三人张春晓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王正兵的委托代理人宋晓娜、被告荣发公司的委托代理人杨泉志、王晶及第三人张春晓及其委托代理人李宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王正兵诉称，2002年原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的＊小区4号楼2单元302号房屋。之后，原告按照合同约定交纳了房款，被告亦给原告出具了发票。后原告经装修后一直在该房屋居住至今，期间也于2007年缴纳了契税等税费。现原告需办理房地产权属证书，因此诉请法院，判令被告继续履行《商品房买卖合同》，协助办理过户手续。
被告荣发公司辩称，1、原告所诉的涉案房屋，被告先是出售给了张春晓，并开具了发票，去交易中心做了备案登记。后来张春晓就带着原告到被告处，提出因为家庭变故，退掉所购买的房屋，并要求将房屋售给原告。2、被告考虑到张春晓的实际情况，便要求张春晓写了一份退房申请书，然后被告才将房屋出售给原告。同时，被告就与原告签订了房屋买卖合同，出具了发票。原告自购买之日入住房屋至今，这说明被告履行了房屋买卖义务。3、关于协助办理过户的问题。被告一直是予以协助的。所以，原告要求被告协助办理过户手续的诉求不成立。
第三人张春晓述称，涉案房屋在交易中心登记的合法权利人为第三人。关于原告的主张，第三人没有意见。关于被告的答辩，在2003年上半年，因为家庭变故，第三人准备转让涉案房屋。当时第三人接到一个电话，来电话的人自称叫王正兵，说要买这个房子。王正兵说他是“李总”的朋友，说很好办。后来第三人就和王正兵去了被告处，进门的时候第三人发现王正兵和被告的工作人员关系十分密切，并告诉第三人说房子可以办，只要“更名”就行了。过了几天，王正兵约第三人去办理更名手续，并拿出一张退房手续单。第三人当时就提出不是退房，并问对方合同上把“张春晓”改成“王正兵”不就行了吗，为何要签退房？王正兵和“李总”的嫂子回答说是“更名”，不是退房，这个购房合同不能乱改，必须在这个备忘录上签上名才能办理“更名”。在他们的再三要求下，第三人在上面签了字。从这以后，被告再未跟第三人联系，房款也没有退给第三人，也没有跟第三人签国家正式的退房合同。在2005年仍然以张春晓的名义在崂山区房地产交易中心重新核实了网上备案登记。原、被告签订合同的时间是在2002年，但发票时间是在2003年，时间不一致。另外，原告也无权入住第三人的房子。所以到目前为止，第三人不仅与被告间存在合法有效的商品房买卖合同关系，而且依然是涉案标的物（即＊小区4号楼2单元302户房屋）在青岛市崂山区房产交易中心登记的唯一合法权利人。第三人还认为，第三人与原告签订《协议书》时，未取得涉案房屋的产权证，因此不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，应认定买卖合同无效。故申请以独立请求权第三人的身份参加诉讼，并要求：1、被告继续履行与我方签署的2002-01-07号《商品房买卖合同》，协助办理过户登记手续；2、本案诉讼费用由原、被告共同承担。
针对第三人的请求原告王正兵辩称，第三人所述与事实不符，2003年原告因结婚买房，看到第三人要出售涉案房屋的信息，经联系到第三人得知其购买涉案房屋后因家中有事要退房，原告即向第三人表示要购买此房，因当时该房没有办理房产证，且不具备办理房产证的条件，无法通过第三人直接转让给原告，因此原告与第三人在2003年9月12日达成协议，第三人将涉案房屋转让给原告，由双方办理更名手续，2003年10月20日原告将房款、配套费、溢价款共59.9万元交付给第三人，加上签订协议时交付的1万元共计60.9万元。第三人至被告处办理退房手续，被告同意退房，双方达成退房备忘录，此后原、被告签订售房合同，被告给原告开具购房发票、配套费收据，原告领取了涉案房屋钥匙，实际入住涉案房屋至今。一年多后，被告电话通知原告可以办理房产证了，但原告因工作忙等原因没有及时到房产交易中心办理，2007年原告按照有关法律法规的规定，缴纳了房屋契税，但在办理房产证时，却因涉案房屋有交易备案无法出证，因此诉至法院。
针对第三人的请求被告荣发公司辩称，原告的陈述与事实基本符合，但第三人的陈述与事实不符。就涉案房屋，被告和原告无联系，是原告和第三人达成的协议，然后到被告处签订的相关手续，退房申请书是第三人亲自书写的。在交易中心关于张春晓的备案登记，该登记性质属于物权法规定的预告登记，预告登记关于物权法第20条的规定，在合同撤销或30日内未办理正式的手续，就没有法律效力。第三人张春晓的预告登记在2003年，距今已经10年，所以早已经没有法律效力。
经本院审理查明，2002年1月26日，被告荣发公司（出卖人）与第三人张春晓（买受人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：第一条、项目建设依据：出卖人以转让方式取得位于香港东路122号、编号为M1-24-2的地块土地使用权。土地使用权转让批准文件号为青崂土管（2001）第22号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名＊。第二条、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。批准机关为青岛崂山房产管理局，商品房预售许可证号为青崂房注字269号。第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4#楼2单元3层302号房。另双方还约定了付款方式、房屋交付日期、出卖人逾期交房的违约责任、争议解决方式等。第三人、被告分别在合同尾部盖章、签字捺印。合同签订后，原、被告均按约定履行了合同义务，第三人支付了房款，被告向第三人交付了房屋。
2003年9月12日，第三人张春晓（甲方）与原告王正兵（乙方）签订《协议书》，其中约定：甲方将青岛市香港东路122号（＊）4号楼东单元302户商品房以人民币陆拾万玖仟元（93.71M×6500元＝60.9万元）转让给乙方此房款包括甲方已交过的各种配套设施费。签协议之日乙方付甲方人民币壹万元（10000.－）作为购房定金。如乙方悔约购房定金归甲方所有。如甲方悔约，应在悔约之日将双倍定金返还给乙方。此房交易过程中产生的所有费用均由乙方负担。二○○三年十月三十一日前由乙方负责办理更名过户手续。乙方办理此房所有手续时，甲方应积极协助办理。如在此期限内未办妥更名手续，甲方即日起办理此房产权证。相关费用由乙方负担。甲方取得产权证后当日内甲乙双方办理房产交易过户或公证手续费用由乙方负担，乙方同时付清房款。合同签订后于当日，第三人收取原告定金1万元。
2003年10月20日，被告向法庭提交《售房备忘录》，其中“客户要求”一栏中记载：退香港东路122号＊高级公寓的4号楼2单元302户商品房房款437642.57元，配套费21536.65元，合计459179.22元。第三人在上述文字下签字确认。其中“总经理批示”一栏中记载：同意。李XX，时间为2003年10月20日。
同时，原告王正兵与被告签订《商品房买卖合同》，该合同除买受人为原告王正兵外，其他包括标的物、价款、合同签订时间等主要合同条款，与第三人和被告所签订的《商品房买卖合同》完全一致。
庭审中，被告承认未直接退还第三人购房款459179.22元，第三人承认收到原告购房款59.9万元，加上之前原告支付的定金1万元，共计60.9万元。
另查明，原告为依照其与被告签订的《商品房买卖合同》办理涉案房产过户，于2007年9月5日交税13129元，因房产在2005年12月15日备案登记为第三人，原告未能取得涉案房屋的房产证。
荣发公司曾经以张春晓为被告向本院提起诉讼，要求确认双方所签订的《商品房买卖合同》已经解除。本院于2011年10月10日作出（2011）北民一民初字第501号民事判决，判决：“确认原告青岛荣发房地产开发有限公司与被告张春晓2002年1月26日就青岛市香港东路＊122号4号楼2单元302房屋签订的《商品房买卖合同》解除。”张春晓部分提起上诉，青岛市中级人民法院于2012年4月18日作出（2012）青民一终字第233号民事裁定，裁定：撤销（2011）北民一民初字第501号民事判决；发回青岛市市北区人民法院重审。重审过程中，荣发公司申请撤诉，本院作出（2012）北民一重字第3号民事裁定，裁定准许荣发公司撤回起诉。
庭审中，原告向法庭提交《协议书》一份，与第三人提交的《协议书》相比较，其中部分内容有涂改。
本院认为，第三人张春晓与被告荣发公司于2002年1月26日所签订的《商品房买卖合同》，系合同双方真实意思表示且不违背相关法律规定，为有效合同，合同双方应全面履行其合同义务。第三人张春晓已经付房款459179.22元，被告向第三人交付房屋，双方已经履行了合同的主要义务。但涉案房屋尚未过户的第三人名下，第三人张春晓要求被告协助办理过户登记手续的诉讼请求应予以支持。
第三人张春晓履行上述合同的主要义务并实际占有涉案房屋后，于2003年9月12日和原告王正兵签订《协议书》，原告所提交《协议书》内容被涂改，本院不予采信，并认定第三人所提交《协议书》为双方的真实意思表示。双方关于将涉案房屋以60.9万元的价格出售给原告王正兵的约定，不违反法律规定，为有效合同；双方关于“更名”的相关约定，实质是通过虚假的解除第三人与被告之间的合同、然后原告与被告之间签订虚假的买卖合同等手段，将原告与第三人之间的二手房交易转化为原告与被告之间的一手房交易，上述行为并非合同当事人的真实意思表示，依法认定为无效。原告要求被告协助办理过户登记手续的诉讼请求，依法不予支持。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证明的房地产不得转让，该规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。第三人关于其与原告之间买卖合同无效的主张，依法不予支持。第三人已经按照《协议书》约定收取原告的房款，并将涉案房屋实际交付给原告王正兵，待条件成就时即涉案房屋登记在第三人后，第三人仍需协助办理将涉案房屋过户到原告名下的手续。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、被告青岛荣发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助第三人张春晓办理将青岛市香港东路122号＊小区4号楼2单元302户房屋登记至第三人张春晓名下的相关手续；
二、第三人张春晓于上述第一项履行完毕后十日内协助原告王正兵办理将青岛市香港东路122号＊小区4号楼2单元302户房屋登记至原告王正兵名下的相关手续。
案件受理费人民币11297元，由原告王正兵负担；第三人张春晓诉讼请求受理费5648元（第三人张春晓已预交），由被告青岛荣发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张立桢
审 判 员 夏 晖
人民陪审员 曹积泉
二〇一三年十一月六日
书 记 员 于丽君