北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第03694号
原告（反诉被告）王俊英，女，1935年11月5日出生。
委托代理人李九旗（原告之子），男，1966年4月26日出生，自由职业者。
被告（反诉原告）王尘尘，女，1987年10月5日出生。
委托代理人王乙涵（被告所在单位推荐的公民），男，1986年2月26日出生。
被告（反诉原告）贾森迪，女，1991年6月8日出生。
原告（反诉被告）王俊英与被告（反诉原告）王尘尘、贾森迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理。依法由审判员刘艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李九旗、被告贾森迪、被告王尘尘及其代理人王乙涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王俊英诉称：原告与被告签订房屋租赁合同，将原告所有的位于北京市东城区大经厂胡同××号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁期限一年。合同签订后，原告将涉案房屋交付给二被告，但二被告未经原告同意，自行拆除了涉案房屋内的装修及老式吊灯等，导致原告的部分物品丢失，给原告造成了经济损失。原告发现后，就赔偿问题与被告交涉，但双方就赔偿问题未达成一致意见。现起诉要求二被告赔偿原告房租损失15000元（3个月*5000元/月）、青砖地面恢复费用6000元、微波炉损失2900元、老式吊灯损失6000元、办公椅损失2500元、自采暖开关损失300元、装修恢复原状费用10082元（包括损坏的清华紫光太阳能热水器的真空管、两个单人布艺沙发被损坏、厨房及卫生间的上下水口的恢复）、水费88元、电费2180元。
被告（反诉原告）王尘尘、贾森迪答辩并提出反诉称：原告交付房屋后，被告王尘尘发现房屋使用不便，在征得原告同意的情况下对涉案房屋进行了装饰装修，包括新置卧室及客厅吊顶灯、购置并安装床架、刷墙、开通连接卧室与卫生间的门、更换洗手池、安装卫生间吊顶及浴霸、更换厨房水龙头、洗菜池、更换老旧水管、平整院内地面等。被告王尘尘对涉案房屋的装饰装修改善了涉案房屋的条件，并未对房屋造成损坏。租赁期限届满后，原告不同意续签合同，且阻止王尘尘拆除未形成附和的装饰物，提出了赔偿损失的主张。原告索赔不成，随即拒绝接收房屋钥匙。被告为返还房屋进行了种种努力，但原告明示不收付房屋。王尘尘并未给原告造成损失，不同意原告的诉讼请求。贾森迪并没有参与对房屋的装修，且于2014年4月9日就搬离了涉案房屋，故原告不应向贾森迪主张赔偿损失。二被告于2014年1月20日向原告支付了租赁押金4800元，现租赁期限届满，反诉要求原告返还王尘尘押金4800元。2014年2月，因原告随涉案房屋交付的旧热水器严重老化，无法使用，二被告根据合同要求原告修理或者更换，原告向二被告提供了维修电话，告知二被告自行维修。二被告向原告介绍的维修人员支付了700元维修费，后发现热水器并未修好。现反诉要求原告赔偿因未履行维修义务造成王尘尘的财产损失700元。二被告在涉案房屋内安装的床架、实木梯并未与房屋形成附和，反诉要求原告予以返还。
针对被告（反诉原告）王尘尘、贾森迪的反诉，原告（反诉被告）王俊英提出答辩称：二被告在履行合同过程中存在违约行为，按照合同约定，其交纳的押金应该作为违约金予以扣除，故不同意返还租赁押金。二被告入住涉案房屋后，曾称热水器不热，原告就在网上查了维修电话，告诉他们自行维修，后二被告称被骗了，原告还要求其报警解决。因原告并未向二被告承诺支付维修费用，故不同意支付其维修费700元。同意原告将床架及实木梯拆走。
经审理查明：原告系涉案房屋所有权人。2014年1月20日，李九旗代表原告（甲方）与王尘尘（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2014年1月28日至2015年1月27日，月租金4800元；支付方式为押一付六；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租赁期内发生的水费、电费、电话费、电视收视费等由乙方承担；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品，设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；同日，双方在房屋交割清单上签字确认涉案房屋内的物品包括：美菱冰箱1台、金羚洗衣机1台、格力空调2台、海尔热水器1个、美的微波炉1个、床1张、床垫1张、衣柜8组、沙发2个、茶几1个、椅子3把、暖气（大）2个、橱柜、厨房钥匙3把、换气扇1个、灭火器1个、梯子3架、躺椅2把。2014年3月16日，李九旗代表原告与贾森迪补签了租赁合同。原、被告在租赁合同上又补充约定了以下内容：西屋斜顶上吸顶灯改到房梁，热水器软管自换，梯子4月15日前改保障安全，热水器、灶台（樱花）、浴霸（欧普）、卫生间洗手台、卫生间电路自改，院内地面自改，以上改造出现问题承租人自负。
租赁合同到期后，王尘尘向原告交还涉案房屋时，原告认为被告居住期间未经其同意擅自对房屋进行了装修，并损坏丢失了原告的物品，故不同意收房。原告诉至本院要求被告赔偿损失。庭审中，原告提交了一张办公椅的照片，称该办公椅系天坛牌，价值为7500元，在被告租赁涉案房屋期间丢失。被告称该办公椅并未放置在涉案房屋内，不认可丢失了该办公椅。原告认可房屋交割清单上未列明该办公椅，称本来准备将其搬走，后因无处放置，故未搬走，所以未列交割清单上。原告要求被告赔偿美的微波炉的价值2900元，并提交了一张商场出售美的微波炉的照片，称丢失的微波炉与照片上同款。被告称美的微波炉并未丢失，且与照片上款式并不相同。被告据此提交了一张涉案房屋厨房未装修前的照片，照片中的美的微波炉与原告提交的照片并非同款。原告提交了被告对涉案房屋进行装修的照片，证明涉案房屋原有的一盏老式吊灯在被告居住期间丢失。被告认可该吊灯丢失，但认为该吊灯并不具有原告所主张的价格。庭审中，被告认可将原告所有的两个布艺沙发搬至涉案房屋房顶上，并未予遮盖。另外，原告称被告损坏了涉案房屋的水路、电路及青砖地面，要求被告赔偿修复费用。经本院现场勘验，涉案房屋南侧形成一个院落，南北宽170厘米左右，东西长约500厘米，现为水泥地面；厨房中放有一个白色美的微波炉（原告不认可该微波炉是原告原有的），厨房的水管已经接好；卫生间顶部安装的浴霸已经拆走，未安装灯（之前此处有灯）；涉案房屋中放着一个拆下来的电暖气，拆下来的电暖气旁边有开关放在地上，该电暖气额定功率为3000W，原告称被告丢失了该电暖气上的稳压器，被告称该电暖气上并没有原告所称的稳压器，承办人在东侧房间北墙电暖气上并没有见到原告所称的稳压器，该电暖气的额定功率为3200W；原告称被告在装修房屋时改变了房间门的颜色，要求恢复原状。
庭审中，被告提交了厨房装修前的照片、院内地面装修前的照片，证明现放置在厨房内的美的微波炉即为双方在交接清单上所列的，院内地面并非青砖。原告认可照片的真实性，称院内靠近房屋的地方原为青砖，现已被水泥覆盖。被告提交了搬家服务签单，证明其于2015年2月2日前搬离了涉案房屋。被告不予认可。王尘尘提交北京市东城区安定门街道分司厅社区居民委员会的证明，证明其曾于2015年2月9日到分司厅社区交还涉案房屋的钥匙，但社区未予接收。原告表示社区并未联系原告去取钥匙，对此并不知情。被告认可尚有水费88元、电费2180元未支付。
原告称被告居住期间损坏了清华紫光牌的太阳能热水器，损坏原因系真空管破碎，原告认可该太阳能热水器已经购买十余年。王尘尘称在入住后就发现太阳能热水器不能使用，并曾要求原告进行维修，原告向其提供了一个维修电话，但维修人员收取被告700元后并未将热水器修好，因热水器无法使用，王尘尘才将厨房安装了厨宝，为了安装厨宝，王尘尘将太阳能在厨房的控制面板拆除了，为了装修厨房，王尘尘拆除了连接厨房热水器的控制面板。被告反诉要求原告赔偿其维修热水器的费用700元。原告表示被告入住后曾经表示热水器不热，要进行维修。原告在网上查询了电话并告知被告，后被告表示被骗走了700元维修费，因维修电话是原告提供给被告的，故原告还曾经告知被告报警。原告不认可维修费应由原告负担。被告反诉要求原告返还租赁押金，原告认为被告有违约行为，不同意退还押金。被告反诉要求原告返还其安装的铁架床及木梯子。原告同意返还。
上述事实，有产权证，《北京市房屋租赁合同》，照片，现场勘验笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：李九旗接受原告委托与二被告签订《北京市房屋租赁合同》，二被告在订立合同时也明知涉案房屋产权人系原告，故李九旗与二被告签订的《北京市房屋租赁合同》直接约束原告与二被告，双方均应按照约定全面履行自己的义务。贾森迪虽称已经提前搬离涉案房屋，但其并未告知原告，并与原告提前解除合同，且原告不认可贾森迪的陈述，故对于贾森迪表示不应由其承担相应责任的答辩意见，本院不予采纳。按照合同约定，租赁期满后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。根据已查明的事实，被告尚有水费、电费未结清，故对于原告要求被告支付拖欠水电费的诉讼请求，本院予以支持。因被告在居住期间丢失了原告所有的老式吊灯，故对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。但原告对于该吊灯的损失主张过高，本院将依据实际情况酌定损失的金额。2014年3月16日，被告与贾森迪补签租赁合同时，已经对被告对涉案房屋的装修行为予以认可，故对于原告要求被告赔偿青砖地面恢复费用、恢复房间门的颜色等的诉讼请求，本院不予支持。根据双方提交的照片及现场勘验情况，原告主张被告丢失了美的微波炉及自采暖暖气开关缺乏依据，故对于原告要求被告赔偿美的微波炉及自采暖暖气开关的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告居住期间丢失了原告所有的办公椅，被告对此予以否认，根据双方所签订的房屋交割清单，本院对原告该主张不予采纳。根据双方合同约定，被告在搬离涉案房屋拆除未形成附和的装饰装修物后应将涉案房屋原状返还原告，但被告将浴霸拆除后，未将该处恢复原状，故对于原告要求被告赔偿恢复原状费用的诉讼请求，本院予以支持。具体金额由本院酌定。被告在居住期间未经原告同意将太阳能热水器的控制面板拆除、布艺沙发放置到没有遮挡物的房顶，给原告造成损失，故对于原告要求被告赔偿相应损失的诉讼请求，本院予以支持。具体金额由本院酌定。被告在合同期满后搬离了涉案房屋，虽然被告有丢失损坏原告物品的情况，但原告可以在双方交接房屋时对损坏物品进行确认，并要求被告赔偿损失，其拒绝收房的行为系其自行扩大损失，故对于原告要求被告赔偿三个月租金的诉讼请求，本院不予支持。租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告。由于被告存在保管不当导致涉案房屋附属物品损坏、丢失的情况，且未对原告进行赔偿，按照双方合同约定其应按照月租金的100%支付违约金。因被告交纳的房屋租赁押金已不足以抵扣应由其承担的费用及违约赔偿，故对于被告反诉要求原告返还押金的诉讼请求，本院不予支持。被告在热水器损坏后曾经与原告进行沟通，原告为被告提供了联系电话后，被告自行进行了维修并支付了维修费用，根据双方陈述及证据均不能证明双方曾约定该费用由原告负担，或被告曾在维修后要求原告承担相关费用，故本院对于被告所反诉的要求由原告承担维修费用的诉讼请求不予支持。被告反诉要求拆走安装在涉案房屋内的床架及实木梯，原告表示同意，本院准许。被告在拆除上述物品后，需将涉案房屋恢复原状。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、被告王尘尘、贾森迪于本判决生效后七日内赔偿原告王俊英经济损失共计人民币五千六百一十八元；
二、被告王尘尘、贾森迪于本判决生效后七日内将安装在位于北京市东城区大经厂胡同××号房屋内的床架、实木梯拆除并取走，原告王俊英对此予以配合；
三、驳回原告王俊英的其他诉讼请求；
四、驳回王尘尘、贾森迪的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，由原告王俊英负担500元，由被告王尘尘、贾森迪负担25元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费25元，由原告王俊英负担（于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 艳
二〇一五年六月十日
书记员 冯晓光