福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0702民初1770号
原告杨钰琴，女，1971年4月7日出生，汉族，住延平区。
委托代理人任建民，福建胜畴律师事务所律师。
被告宁德茂，男，1953年3月11日出生，汉族，住武夷山市。
委托代理人宁祯文（系宁德茂儿子），住福建省莆田市涵江区。
委托代理人彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。
被告福建武夷山精锐置业有限公司，住所地武夷山市度假区大王山庄8楼，统一社会信用代码91350782777523978P。
法定代表人余忠，执行董事。
原告杨钰琴诉被告宁德茂、福建武夷山精锐置业有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨钰琴及其委托代理人任建民，被告宁德茂及其委托代理人宁祯文、彭俊仁到庭参加诉讼。被告福建武夷山精锐置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨钰琴诉称，一、本案讼争房产只办理了商品房销售合同的备案登记，没有办理物权预告登记，不足以对抗法院执行。二、宁德茂购买房屋不是用于居住，没有支付全部价款，且怠于办理过户登记，其针对讼争房产的权利不能排除执行。三、宁德茂、福建武夷山精锐置业有限公司恶意串通，虚构商品房买卖事实。请求：一、撤销南平市延平区人民法院（2016）闽0702执异6号执行裁定书，二、准许对武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）36幢36-1房产的执行。
被告宁德茂辩称，一、备案登记是一种预告登记行为。二、宁德茂已经陆续支付了1628500元购房款，超出部分系代儿子宁小辉支付购房款，不能办理过户登记是福建武夷山精锐置业有限公司过错，可以排除人民法院执行。三、宁德茂与福建武夷山精锐置业有限公司商品房买卖是建立在公平、等价、意思自治基础上的，是合法有效的。请求驳回原告杨钰琴的诉讼请求�
被告福建武夷山精锐置业有限公司未做答辩。
经审理查明，2008年10月30日，宁德茂与福建武夷山精锐置业有限公司签订商品房买卖合同，购买武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）36幢36-1房产，约定售价1044120元。合同签订当日，双方就该商品房买卖合同进行了备案登记。在合同签订之前，宁德茂向福建武夷山精锐置业有限公司支付了相应款项。2006年7月26日，宁德茂通过刘玉泉向福建南平东南建筑装饰有限公司支付456000元，附注股权款；2006年11月9日，宁德茂向刘玉泉支付372500元，附注购房款；2007年5月14日，宁德茂向福建同成建设工程有限公司支付100000元，附注建房款；2007年5月30日，宁德茂向福建同成建设工程有限公司支付100000元，附注建房款；2007年7月30日，宁德茂通过刘和景向福建同成建设工�有限公司支付300000元；2007年9月5日，宁德茂向福建同成建设工程有限公司支付100000元；2007年11月9日，宁德茂通过刘和景向福建同成建设工程有限公司支付200000元，附注往来款；以上款项合计1628500元，记入福建武夷山精锐置业有限公司账目。2008年7月17日，宁德茂向刘和景转账50万元，归还刘和景2007年7月30日、2007年11月9日代垫的款项。合同签订之后，因福建武夷山精锐置业有限公司原因，该房屋未能按时办理过户登记。房屋交付后，宁德茂将该房屋作为茶叶仓库和茶叶店使用。
因杨钰琴申请执行本院（2014）延民初字第5200号民事调解书，2016年3月21日，本院作出（2015）延执字第3224号之一执行裁定书，裁定查封登记在福建武夷山精锐置业有限公司名下武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）36幢36-1房产。宁德茂对此提出执行异议，2016年5月23日，本院作出（2016）闽0702执异6号执行裁定书，裁定中止对武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）36幢36-1房产执行。杨钰琴不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。
本院认为，宁德茂提交的《商品房买卖合同》及武夷山市房产管理处的《证明》，可以证明宁德茂与福建武夷山精锐置业有限公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。宁德茂提交的用电、物业收费凭证等书证及杨钰琴的陈述认可，可以证明宁德茂在人民法院查封之前已经合法占有该房屋，作为茶叶仓库和茶叶店使用。综合宁德茂提交的转款凭证、收款收据、福建武夷山精锐置业有限公司书面意见、证人刘某证词证据以及本案讼争房产合同签订备案、实际交付使用、申请办理产权证等情况，再考虑到本案宁德茂款项支付对象福建南平东南建筑装�有限公司系福建武夷山精锐置业有限公司股东、刘玉泉、刘和景系福建武夷山精锐置业有限公司高级管理人员、福建同成建设工程有限公司系项目施工方，均与福建武夷山精锐置业有限公司存在关联，并且所有款项已经记入福建武夷山精锐置业有限公司账目等情况，杨钰琴也没有证据证明两被告存在恶意串通，依据高度盖然性原则，可以认定宁德茂在合同签订之前支付的1628500元系用于支付武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）36幢36-1、36-2房产的购房款，即宁德茂已经支付了全部售房款项。结合宁德茂提交的《关于要求办理“武夷山精瑞华府”低密度住宅规划验收的申请报告》、武夷山市城乡规划局出具的《信访事项处理答复意见书》，可以认定系因福建武夷山精锐置业有限公司未能按规划要求及时报送建设方案，导致该房屋未能按时办理过户登记，非因宁德茂自身原因未办理过户登记。综上分析，宁德茂提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，宁德茂就讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，杨钰琴的诉讼请求应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
驳回原告杨钰琴的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告杨钰琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 黄清曙
人民陪审员 刘 芳
人民陪审员 胡苾岑
二〇一六年八月十八日
书 记 员 魏 晔
本案依据的主要法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法�有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。