清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初1312号
原告：郭耀明，男，1968年11月24日出生，汉族，住广东省增城市。
委托代理人：卢威达，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所实习律师。
被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区16号楼二楼，组织机构代码：66150417-7。
法定代表人：薛锡洪，总经理。
委托代理人：何慧文，广东新北江律师事务所律师。
委托代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。
原告郭耀明诉被告清远市威鹏房地产有限公司（简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭耀明的委托代理人卢威达到庭参加诉讼，被告威鹏公司的委托代理人何慧文、吕国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭耀明诉称：一、原、被告于2013年10月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013101234249712），原告购买被告所有的位于清远市清城区北江一路三十九号富景天下花园1区六号楼19层03号房屋，房屋总价款为687275元，《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期交付房产超过30天的，原告可以要求被告继续履行合同，并且要求被告按日向原告支付房价万分之五的违约金。二、原告已经按照合同确定支付全部购买款，被告也于2014年8月29日开具发票，但被告却在2014年8月29日将未符合验收合格的房屋交付给原告，该房屋据原告了解是在2015年1月20日才符合验收标准，按照合同第八条、第九条的约定，被告应该按照合同约定按日向原告支付房价款万分之五的违约金，违约金应该从约定交付房屋的次日即2013年11月1日起计算，暂计算至2015年1月20日为446天，违约金为153262元，逾期办理房产证违约责任按照合同第十五条约定及最高人民法院的相关解释，违约责任按银行同期贷款利率计算，时间应该从2015年4月20日起计算，暂计至2015年12月20日为8个月，违约金为32989元，被告构成违约但未支付违约金，其行为严重损害原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金153262元。二、被告向原告支付逾期办理房产证违约金直至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案（违约金暂计算至2015年12月20日为32989元）共186251元。三、本案的诉讼费用由被告承担。
原告郭耀明提供的证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告的企业登记信息、组织机构代码证，拟证明被告的诉讼主体资格；3、《广东省商品房买卖合同》复印件，拟证明原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同；4、被告开给原告的售房款发票复印件，拟证明原告已按《房屋买卖合同》支付房款给被告；5、原告购买房屋的税收缴纳书复印件，拟证明原告已完税。
被告威鹏公司辩称：一、答辩人与被答辩人于2015年8月29日签署的《收楼手续书》明确约定自2014年9月1日至2015年8月31日减免被答辩人壹年物业管理费作为延期交楼的补偿，双方已就逾期交楼补偿达成一致约定，该约定是被答辩人的真实意思表示，是合法有效的民事行为，被答辩人对此反悔并起诉要求赔偿逾期交楼违约金于法无据，应予驳回。经答辩人通知，被答辩人于2014年8月29日到答辩人指定的物业管理处办理收楼手续，经答辩人与被答辩人协商，被答辩人同意以减免其壹年物业管理费作为答辩人延期交楼的补偿，双方在《收楼手续书》中明确约定：“我司在您办理收楼手续后，自2014年9月1日至2015年8月31日减免被答辩人壹年物业管理费作为延期交楼的补偿，本人（业主）已知悉并达成谅解。”上述约定符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”和第五十七条：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”之规定，是合法、有效的民事行为，被答辩人在接受减免其壹年物业管理费作为逾期交楼补偿后又反悔诉请逾期交楼赔偿于法无据，依法应驳回被答辩人要求赔偿逾期交楼违约金的诉讼请求。退一步说，假设原告主张的事实存在，本案中《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高。逾期交楼对原告造成的损失只有租金损失，原告可通过租用同地段同类型的房屋或出租涉案房屋来实现对房屋的目的，房屋租金相当于原告的实际损失，原告不存在利息损失，也不存在不能交易及其他物权损失，逾期交楼也只影响被答辩人房屋使用和收益的权利，只有办理房产证后才可产生交易及其他物权问题。因此原告只有租金损失。而合同中约定的违约金明显过高，根据最高人民法院《合同法（解释二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案涉案房屋同地段租金估价为每月8-11元／平方米，本案房屋每月租金估价为952元／月，而按合同计算的违约金已远远高出被答辩人实际损失的百分之三十，因此我们请求法院可以充分考虑实际情况，降低违约金的计算标准，以涉案房屋同地段租金来计算逾期交楼实际经济损失，以体现公平、合理。二、答辩人已于2015年11月将办理权属登记所需资料报清远市住房和城乡建设局备案，现被答辩人所购买的涉案房屋亦已办理好房产证，因此被答辩人要求答辩人支付逾期办理房产证违约金没有事实和法律依据。三、退一步说，即使存在逾期办理房产证情形，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条商品房权属登记第五点约定“若由于出卖原因违反前款约定，××不解除合同。延期在一百天以内，每超过一日××按已付房价款的百分之一向××支付违约金；若延期超过一百天，每超过一日××按已付房价款的万分之二向××支付违约金。最高不超过成交总价的百分之一，因××自身原因导致延误除外。”因此，涉案房屋逾期办证违约金应以《合同补充协议》为准，最高不超过成交总额的百分之一，即不超过6872.75元。综上，请人民法院依法查清本案事实，作出正确的判决。
被告威鹏公司提供的证据：1、竣工验收备案表一份，拟证明涉案房屋所在6号楼在2014年7月23日已验收合格。2、收楼手续书，收楼文件物品签收单、住户承诺、房屋交付使用确认书、业主基本情况登记表郭耀明身份证复印件、住户消防安全责任商品质量保证书，拟证明原告已于2014年8月29日收楼的事实，原告同意接受以减免原告壹年物业管理费作为延期交楼的补偿，该约定是原告的真实意思表示，是合法有效的民事行为，原告对此反悔并起诉要求赔偿逾期交楼违约金于法无据。3、清远市房产登记收件收据、清远市房产登记缴费通知书，拟证明被告已于2015年11月将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的事实。4、《附件四：合同补充协议》，拟证明《合同补充协议》第八条约定逾期办证违约金最高不超过成交总价的百分之一，因此涉案房屋逾期办证违约金应以《合同补充协议》为准，最高不超过成交总额的百分之一，即不超过6872.75元。5、评估报告书，拟证明涉案房屋同地段租金估价为每月8-11元／平方米，按合同计算的违约金已远远高于原告的实际损失的百分之三十，应参照涉案房屋同地段租金调整违约金及其计算标准。
经审理查明，2013年10月12日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定：××向××购买位于清远市清城区北江一路三十九号富景天下花园1区六号楼19层03号房屋，建筑面积为149.8平方米（第三条）；总金额为687275元（第四条）；××采取一次性付款方式支付购房款（第六条）；××应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用（第八条）；××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续（第十一条）；合同还约定了其他的权利和义务。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定：买卖合同第十五条约定的“90日”是指××提供资料报产权登记机关备案的时间，但并非承诺办结确权资料的时间。如××自行办理该商品房的权属登记，××在商品房交付后540天内提供能办理商品房权属登记的确权资料给××；如××委托××办理该商品房的产权登记手续，在××履行义务且提供资料齐全的前提下，××在收齐××资料之日起540天内办理《房屋所有权证》；若由于××原因违反前款约定，××不解除合同。延期在100天以内，每延期一日，××按已付房价款的百分之一向××交付违约金；若延期超过100天，每超一日，××按已付房价款的万分之二向××支付违约金。最高不超过成交总价的百分之一，因××自身原因导致延误除外。合同签订后，原告依约定支付了购房款687275元，原告称被告至今没有交付符合合同约定条件的楼房，且至今未办理房产证。2016年3月17日，原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明，涉案房屋已于2014年7月23日通过竣工验收备案。被告于2016年1月20日向清远市住房和城乡建设局提交了涉案房屋产权登记所需资料，并于2016年2月18日为申请登记交纳了相应费用。
诉讼中，被告提供了收楼手续书，收楼文件物品签收单、住户承诺、房屋交付使用确认书，拟证明原告已于2014年8月29日实际收楼。在收楼手续书中的备注栏载明：“我司在您办理收楼手续后，自2014年9月1日至2015年8月31日减免您壹年的物业管理费作为延期交楼的补偿，本人（业主）知悉并达成谅解。”被告认为双方就延期交楼达成了谅解方案，原告再要求支付逾期交楼违约金于法无据，原告认为该备注内容仅代表赠送物业管理费。
本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有原告签名、被告盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约将购房款支付给被告后，被告应在约定的期限（2013年10月31日）前将符合约定条件的楼房交付给原告，被告于2014年8月29日才将涉案楼房交付给原告，违反合同约定，存在违约行为。原告在收楼手续书中签名确认收楼事实，并对收楼手续书中的备注内容没有提出异议，同意减免一年的物业管理费作为延期交楼的补偿，其行为没有违反法律规定，是对自己权利的处分，被告也依约减免了原告一年的物业管理费，原告起诉要求被告再支付延期交楼违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。原告认为该备注内容仅代表赠送物业管理费，其理解与该内容的行文意思不相符，对该主张本院不予采纳。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中“如××委托××办理该商品房的产权登记手续，在××履行义务且提供资料齐全的前提下，××在收齐××资料之日起540天内办理《房屋所有权证》”的约定，从原告收楼时（2014年8月29日）起至被告为产权登记交纳费用时（2016年2月18日）止，共539天，被告的行为没有违反双方在补充协议中的约定，不存在违约行为，原告要求被告支付逾办理房产证违约金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告郭耀明的诉讼请求。
本案受理费2013元，由原告郭耀明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 招跃温
二〇一六年六月十七日
书记员 毛敏灵
附引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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