广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第4115号
上诉人（原审原告）：广州市花都区新雅街广塘村南一经济合作社（原广州市花都区新华街广塘村南一经济合作社），住所地：。
法定代表人：刘某营，该社社长。
委托代理人：侯承超，广州市花都区新华街法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：谭某云，男，汉族，1965年8月1日出生，住广东省罗定市。
上诉人广州市花都区新雅街广塘村南一经济合作社（以下简称南一经济社）因与被上诉人谭某云土地租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第405号民事裁定向本院提起上诉，本院依法进行了审理。
南一经济社诉称：谭某云是广东省罗定市泗纶镇人，于1991年初来到南一经济社所在的经济社居住。由于国家当时需要对农田征收税费，南一经济社所在的社员很多人都不愿意耕种，故南一经济社将自己经济社的责任田租给外地人耕种，由外地人向国家缴交税费，所得的收益归外地人所有。后来，国家在1997年开始取消了农业税，不再对农田征收公粮等税费。南一经济社随即要求国家免除征收的税费由谭某云改为向自己缴交，以作为其使用土地的租金。但谭某云一直没有缴交该租金。为此，南一经济社曾多次向谭某云发出通知，要求谭某云履行义务，但谭某云均不予理睬。南一经济社认为双方并没有签订书面的租赁合同，谭某云的租赁属于不定期租赁，南一经济社可以随时向谭某云提出解除双方的租赁关系。
现南一经济社根据自己经济社的发展，需要对谭某云使用的土地进行开发，于2014年2月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谭某云支付拖欠的租金3000元；2、解除双方的租赁合同关系，谭某云立即将位于南一经济社土名叫“瓦坜地”，面积约320平方米的土地交还给南一经济社。
谭某云原审辩称：一、由于当时南一经济社的村民觉得耕田辛苦，且收益甚微，不愿意耕种。1991年，在南一经济社当时负责人的邀请下，广东省罗定市的黄达文、李德汉等举家搬迁来到现在的南一经济社罗定庄安家居住、耕田。当年，黄达文等17户村民与当时的南一经济社社长等村干部签订了《协议书》，约定黄达文等人与本地社员同等享有所有的社会工务、义务、福利等。当年分配给黄达文等村民耕种的土地、建房用地都是由南一经济社统一安排分配的。之后，由于耕地人手不足，南一经济社又再次邀请了17户村民前来该经济社安家、耕种（谭某云也在耕地人员之中）。南一经济社等人当时还得到南一经济社社长的口头承诺，即谭某云与黄达文等村民享有协议约定的同等权利和义务。根据黄达文签订的《协议书》约定，建房用地可采用按社员或缴交上调粮办法。这也清晰标明谭某云只需与南一经济社村民一样分配住房用地或根据国家规定需要缴纳公粮即可。现在国家规定已经不需要上缴公粮了，谭某云还哪来的拖欠租金呢？三、从2000年开始，南一经济社就不断要求谭某云等人搬走。每次南一经济社要求谭某云等人搬走的时候，谭某云等人都去政府反映情况。现在南一经济社对谭某云等村民采取停电措施多年了，但谭某云等人仍一直坚守着这片家园，也希望南一经济社能履行承诺，尽快让谭某云等人恢复正常生活。四、谭某云等人刚到花都区（花县）的时候，当时镇政府还让谭某云等人安心耕种，但现在南一经济社却要求离开，南一经济社的要求是没有法律依据的。
原审法院经审查：南一经济社原属于新华街道办事处管辖，后因行政区域重新划分，现划归新雅街道办事处管辖。
谭某云是广东省罗定市泗纶镇人。经南一经济社、谭某云协商，自1991年开始，谭某云到南一经济社居住、耕种，由南一经济社提供耕地给种植使用，并提供土名为“瓦坜地”的部分土地（涉案土地）供谭某云建房。之后谭某云在涉案土地上搭建了平房并使用至今。谭某云在南一经济社种植期间，其所耕种土地及涉案土地所应缴纳的农业税费均由谭某云缴交。南一经济社认为该部分税费即相当于谭某云使用南一经济社土地所应向南一经济社缴纳的租金，因此在国家要求征收农业税时期，南一经济社未要求谭某云另行缴纳土地租金，但在国家取消农业税后，谭某云就应当将国家已免除的相关税费以租金形式向南一经济社缴纳，但谭某云却不同意缴纳。同时南一经济社亦认为其与谭某云双方并未签订书面租赁合同，因此谭某云的租赁属于不定期租赁，南一经济社可以随时解除双方的租赁关系，故南一经济社以土地租赁合同纠纷为由提起本案诉讼。
原审诉讼中，谭某云陈述其耕种土地时间持续至1999年至2000年间，之后南一经济社将上述耕地收回自用，但当时在涉案土地上搭建的房子至今仍由谭某云居住使用。南一经济社明确其诉讼请求所主张的租金及要求收回的土地是指当初提供给谭某云建房使用，目前已搭建了平房的该部分土地。南一经济社陈述谭某云在涉案土地上搭建的平房属于临时建筑，未办理规划报建手续；目前有部分房子由谭某云使用，大部分已由谭某云转让给他人用于堆放物品等；涉案土地性质属于农用地。
原审法院认为：涉案土地在没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地的情况下，其性质仍为南一经济社集体所有的农用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案目前并无证据证明涉案土地已办理农用地转用审批手续并被依法批准为建设用地，该土地仍属于农用地，且谭某云已在该地块上进行了非农业建设。因此南一经济社要求处置涉案土地，实际上必须对地上房屋一并进行处理。由于涉及到农用地上的非农建设，因此，南一经济社、谭某云应当对尚未办理农用地转用审批手续的涉案土地及地上非农建设先向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对本案所涉及的土地及地上非农建设进行处理后，可就因此而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定，原审法院于2014年8月25日作出如下裁定：驳回广州市花都区新雅街广塘村南一经济合作社的起诉。
上诉人南一经济社不服原裁定，向本院提起上诉称：一审法院查明事实不清楚，适用法律错误。本案性质属于土地租赁合同纠纷，南一经济社将涉案土地出租给谭某云使用，双方并没有签订书面的租赁合同，因此应当认定为不定期租赁。根据法律规定，南一经济社随时可以要求谭某云在合理期限内搬走并交还涉案的土地。至于地上所搭建的简易平房，属于谭某云在使用承租土地时自行搭建的临时建筑，没有任何报建手续，更没有任何价值。由于双方并没有对租赁合同形成书面约定，也没有对期满后交还土地的情况作约定，因此按照法律规定，出租方有权要求承租方在期满后按照土地的原来状态交还，即南一经济社可以要求谭某云对土地恢复原来的耕地状态交还，由谭某云自行拆除临时建筑，而谭某云有义务自行拆除按照原状交还土地。由于谭某云经多次催告后均不予理睬，经当地政府部门及其他行政主管部门多次处理后，谭某云还是不予交还土地，造成南一经济社的村民意见很大。在不得已的情况下，为了避免发生群众激化事件，南一经济社才提起本案诉讼，希望通过裁判的方式收回属于南一经济社所有的土地，以减少集体损失。一审法院却将此案又重新推给行政主管部门处理，明显存在不当。一审法院没有按照法律规定依法维护南一经济社的合法权益，而是采取一种消极的态度去对待。造成了南一经济社长时间无法收回属于自己所有的土地。对此，南一经济社请求二审法院从实际出发，依法撤销原审裁定，支持南一经济社原审诉请。
被上诉人谭某云二审未作答辩。
本院经审查认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。目前，南一经济社无证据证明涉案土地被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，涉案土地的性质仍为集体所有的农村集体农用土地。谭某云已在涉案地块进行了非农业建设。因此，南一经济社、谭某云应当对尚未办理农用地转用审批手续的涉案地上的非农建设先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉讼土地及地上非农建设进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。南一经济社上诉请求法院对本案进行实体处理，不符合法律规定，本院不予采纳。
综上所述，原审法院裁定驳回南一经济社的起诉，并无不妥，可予维持；南一经济社的上诉主张缺乏充分依据，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十月三十日
书 记 员 张永亮