河北省迁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1410号
原告：迁安市首建立德金属结构有限公司，住所地迁安市西部工业区杨店子镇经十二路东侧、纬十街南侧。
法定代表人：孟祥北，该公司总经理。
委托代理人：季宝松，河北康惠律师事务所律师。代理权限特别授权。
委托代理人：蔡华荣，河北康惠律师事务所律师。代理权限特别授权。
被告：河北佳兢钢材剪切有限公司，住所地迁安市北方钢铁物流产业聚集区驿港路3号1#2、浙江物产（迁安）国际物流有限公司院内。
法定代表人：徐佳，该公司总经理。
委托代理人：闫亚峰，上海申蕴和律师事务所律师。代理权限特别授权。
委托代理人：裘俊勇，上海申蕴和律师事务所律师。代理权限特别授权。
原告迁安市首建立德金属结构有限公司（以下简称首建公司）与被告河北佳兢钢材剪切有限公司（以下简称佳兢公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人孟祥北、委托代理人季宝松和蔡华荣，被告委托代理人闫亚峰、裘俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月8日，我与被告签订租赁合同，约定被告租赁我的厂房以及附属设施，租赁期限5年零3个月，每年租金1845400元，租金为上打租的方式交付，于每年的4月18日前全额交付，任何一方有违约行为，违约方除须向守约方支付违约金1000000元之外，还须赔偿守约方由此造成的实际损失。
协议签订后，我依约交付了厂房及附属设施，并按被告要求进行了厂房加固、增设钢结构基础、厂房内部混凝土硬化、安装了400KV变压器等投入，被告按照自己的使用要求对厂房进行了改造，并按照约定缴纳了第一年的租金。
2013年12月27日，被告向我发出退租通知书，以经营不善为由拟单方解除合同，并开始从厂房内陆续拉走设备，被告以自己的行为明确表明将不履行合同义务，侵犯了我的合同权益，给我造成了巨大损失，故为了维护我的合法权益，我诉至贵院，同意自2014年11月19日开始与被告解除合同；要求被告支付违约金1000000元；要求被告赔偿因其违约行为给我造成的租金损失（2014年4月18日起至法院判决确定的合同终止之日止，依据是年租金1845400元）；要求被告赔偿因违约行为给我造成恢复厂房地面原貌费用损失236390.82元；赔偿因其违约行为给我造成的行车加固费用损失1642767.18元；赔偿损害厂房造成的修复费用12394.50元；协助办理400KV变压器的过户手续；被告承担本案的诉讼费用、保全费用和鉴定费用。
被告辩称：请求法院驳回原告诉讼请求，我方不存在违约行为。
经审理查明：2013年1月8日，原被告签订租赁合同，约定被告租赁原告位于迁安市西部工业园区经十一路南侧院内，长258米、宽38米的钢框架结构的厂房。厂房平面图见合同附件一，厂房内附属设施见合同附件二；出租厂房状况以合同签订时的现状为准，因被告经营需要，厂房内部需要改造部分由原被告双方另行签订补充协议一进行约定，该补充协议与原合同具有同等的法律效力；租赁期限为5年零3个月，即2013年1月18日起至2018年4月17日止，其中前3个月为改造期，不收租赁费；厂房交付日期为2013年4月18日；每年租金1845400元，5年总计9227000元；租金给付期限及方式：租金按年上打租方式支付，被告须于每年的4月18日前将该年度的租金以现款方式全额交付给原告，被告如未在上述期限内交清全部租金，每逾期一日，被告须按租金金额的0.2%按日支付逾期利息；原告确保厂房内的水、电畅通，附属设施符合正常使用状态，租赁期间内使用该厂房所发生的水、暖、电等一切费用均由被告负担；租赁期内，租赁厂房及附属设施由被告负责维护，如有损坏，由被告负责维修并承担相关费用；租赁期满如不续租，被告须于期满前6个月通知原告，期满后15日内搬清被告所有的物品，将厂房交还原告，否则被告放弃厂房内的物品，归原告所有；任何一方如有违约，违约方除须向守约方支付违约金1000000元外，还必须赔偿守约方由此造成的实际损失。除此之外，原被告在租赁协议中对解除合同等事宜作出了明确约定。同日，双方签订补充协议一，针对租赁协议第4条关于厂房内部需改造部分的相关事宜做了补充约定，原告应于2013年4月15日前加固厂房西部北侧108米行车，所产生的费用由原告负担；原告须于2013年3月30日前按照原告出具的图纸完成厂房内部混凝土硬化工程，所发生的费用由原告负担，被告所需的设备基础，工程及材料费用由被告负担；原告须于2013年3月25日前将400KV变压器安装完毕，并将电源通至内部总控柜380V，总空柜以下部分供电设备由被告负责，费用由被告负担；原告须于2013年3月25日将取水点安装至被告指定的厂房区域，通讯及网络端口安装至原告所提供的办公区域；在任何情况下，原告须保证厂房至市政道路的畅通，保证大型货车顺利通行。
2013年1月14日，原告将该厂房钢结构改造工程承包给邓玉红进行建设。2013年1月17日，原告向迁安市祺远电力工程有限公司支付了400KVA新增工程的工程款266039元，该变压器登记在原告名下。2013年3月至8月15日前，被告的电费以原告名义交纳，由原告为被告开具收款收据。2013年9月6日，原告将其名下的400KV变压器过户到被告名下，故2013年8月15日之后的电费系以被告名义交纳，被告为原告开具收款收据。
2013年4月28日，被告向原告支付了第一年的租金1845400元，原告于2013年10月30日为被告出具了税务发票。被告在租赁厂房内开挖了设备基础，改变了厂房内地貌。原告为被告生产需要进行了行车加固。2013年12月26日，被告与浙江物产（迁安）国际物流有限公司（以下简称浙江物产公司）签订室内仓库租赁合同，约定被告租赁浙江物产公司位于迁安市沙河驿镇北方钢铁物流产业聚集区驿港路3号——浙江物产公司场地内1号仓库2号门内1跨区域，该区域长99米、宽27米，共计约2689㎡，配32T行车1台（状况良好）；租赁期限五年，自2014年4月18日起至2019年4月17日期满。该合同签订后，2013年12月28日，被告公司员工刘辉找到技术人员李凤有、沈国华到浙江物产公司院内勘验现场，2014年1月6日开始放线施工，具体施工标准按照被告租赁原告厂房内的设备基础尺寸，将之前在原告厂房内的一条生产线改成两条并排的生产线，在该基础施工过程中，李凤有、沈国华曾多次到原告厂房内考察设备基础的具体尺寸，同年3月25日设备基础完工。
2013年12月27日，被告以经营不善等为由向原告发出退租通知书，遭到原告拒绝。2014年2月17日，被告再次向原告发出提前解除合同通知书，同样遭到原告拒绝。2014年4月5日晚9时许，被告将在原告厂房内的设备强行搬出，造成原告的厂房墙体、钢柱2根、窗户、地面和西门上的防雨罩损坏。原被告因涉案租赁合同纠纷，均于2014年3月17日向本院起诉。被告将设备运至浙江物产公司院内，并将公司地址进行了相应的变更。
经原、被告选定鉴定机构对原告的损失进行鉴定后，鉴定机构出具的鉴定意见为：原告出租院内恢复原地貌费用为236390.82元，原告对行车加固所需费用为1642767.18元，修复损坏的厂房墙体、钢柱、窗户、地面的修复费用12394.50元。
上述事实，有原被告陈述、租赁合同、补充协议一、变压器过户协议、迁安市祺远电力工程有限公司发票电费收据、退租通知、室内仓储租赁合同、2014迁法鉴外委字第136号鉴定报告等为证。
本院认为：原被告之间签订的租赁合同期间为五年，即2013年1月18日至2018年4月17日，在第一年租期未届满时，被告在与浙江物产公司签订租赁合同后的次日即2013年12月27日，便以经营不善为由提出了提前退租的通知，遭到原告拒绝。2014年2月17日被告再次要求与原告解除合同，同样遭到拒绝。被告于2014年4月5日晚9时许将设备运出，之后并没有使用该厂房，而是在将设备整体搬至浙江物产公司院内，被告在租赁合同届满之前，以自己的行为表明不履行主要义务，属于被告违约，涉案租赁合同的目的已无法实现，故双方租赁合同应自第一年租赁合同届满次日即2014年4月19日起解除。
原被告签订了五年的租赁合同，总租金数额为9227000元，在此基础上，原告按照被告的要求对现有的厂房进行了改造，并加固了行车、增设了变压器、道路硬化等前期大额投入。原被告在租赁合同及补充协议一中约定原告的负担费用的义务也是基于双方五年的合作基础而做的前期投入。原被告选择鉴定机构对因被告建造基础、原告前期投入、被告搬家时对物品损坏等进行了司法鉴定，该鉴定合法有效，应以此作为认定原告损失的基础。第一，因被告建造设备基础而需要恢复地貌，被告应负担相应的费用为236390.82元；第二，原告为被告使用而进行的行车加固费用，该费用的投入系因五年的租赁期间而进行的前期投入，按照合同约定，该费用应由原告负担，但因被告提前解除合同，故该部分费用，按照五年的预期使用期间，已经实际使用一年，被告也已经支付了一年的租金，其余的4年的投入损失应由被告负担，即1642767.18÷5×4=1314213.74元；第三，被告在搬家时给原告墙体、钢柱、窗户和地面造成的损坏，应由被告赔偿原告相应损失12394.50元；第四，被告提前解除合同，应履行通知义务，并给予原告一定的履行期限，以六个月为宜，被告应赔偿原告在此期间的租金损失，即922700元（1845400元÷12个月×6个月）。
综上，原告的各项损失共计2485699.06元。按照原被告双方约定的违约金数额为1000000元，对于违约金和损失赔偿金的总和应不超过实际损失为宜，故对于原告主张的另行支付违约金1000000元，本院不予支持。原被告对将原告所有的440KV变压器过户到原告名下，均无异议，对此本院予以准许。故依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、河北佳兢钢材剪切有限公司赔偿迁安市首建立德金属结构有限公司各项损失共计2485699.06元；
二、河北佳兢钢材剪切有限公司配合迁安市首建立德金属结构有限公司办理400KV变压器的过户手续；
三、驳回迁安市首建立德金属结构有限公司其他诉讼请求。
上述一、二项于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39963元，鉴定费29997元，合计69960元，由迁安市首建立德金属结构有限公司负担9794元，河北佳兢钢材剪切有限公司负担60166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 司伟伟
代理审判员 侯明亮
人民陪审员 周艳丽
二〇一五年九月三日
书 记 员 任立改
附引用的法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。