广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第743号
上诉人（原审被告）：梁玉婵，女，1965年3月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：李贞良，男，1994年2月21日出生，汉族，系梁玉婵之子。
被上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区。
法定代表人：黄玉瑜，总经理。
委托代理人：黎庭孟，男，1983年9月15日出生，汉族，该公司经理。
上诉人梁玉婵因与被上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁玉婵购有中山市石岐区第一城怡美街怡华楼三幢203房，于1995年4月28日取得房产证，于1999年10月10日取得土地使用权证，房产登记的建筑面积为81.25平方米。威信物业公司系具有三级资质的物业管理企业。威信物业公司于1998年9月16日与上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）签订物业服务合同，开始为上海城小区提供物业服务至今。因梁玉婵入住后即未缴纳过物业服务费，故威信物业公司诉至原审法院，请求判令梁玉婵：1.立即支付所欠威信物业公司的物业管理费9223.64元及违约金（物业管理费1998年3月起按每月47.14元计至2011年7月；2011年8月起按每月62.85元计至2013年9月；违约金自1998年3月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至2013年9月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.承担本案的诉讼费用。诉讼中，威信物业公司自愿降低违约金的计算标准，即诉请自2010年10月起违约金按日千分之一计算。
原审法院另查明：2004年8月4日，威信物业公司与梁玉婵所在小区的第四届上海城业委会签订物业管理委托合同，合同约定：由上海城业委会将上海城小区委托威信物业公司实行物业管理，委托管理期为3年，自2004年9月17日起至2007年9月16日止。合同约定物业管理服务收费为：住宅房屋由威信物业公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由威信物业公司按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按双方协商后调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同第八章附则约定：合同期满后，威信物业公司能完成合同的主要义务并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。2009年2月23日，威信物业公司与上海城业委会签订委托管理期限为2007年9月17日至2010年9月16日的物业管理委托合同，约定内容与上述合同一致。其后，第五届上海城业委会（即本届业委会）成立后，与威信物业公司签订物业管理委托合同，该合同未载明签订日期，约定委托管理期限为3年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止。合同约定的物业管理服务事项及双方权利义务与上述合同一致；第五章物业管理服务内容及质量标准的各标准比上述合同更加细化，并稍作修改。物业收费标准普通住宅仍为0.60元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。其后，本届上海城业委会与威信物业公司另行签订了一份期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同，变更物业费的收费标准为住宅0.80元／平方米，其他条款同上述第二份合同。
原审法院再查明：在中山市第一人民法院作出的已经生效的（2012）中一法民一初字第1267号民事判决中，查明以下事实：中山市第一人民法院向中山市房地产协会调取的上海城业委会的全部备案资料显示：2008年7月1日，上海城小区业主大会筹备组正式开始业主大会筹备工作，于2008年8月12日在房地产协会、派出所、居委会的监督下公开验票，由业主大会选举成立第四届业主委员会，任期三年，主任由高可担任，并于同年9月27日经中山市房地产协会备案。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，任期为三年，主任由张国勇担任，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。
原审法院经审理认为：本案系物业服务合同纠纷。梁玉婵所居住的上海城小区业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房地产协会备案。威信物业公司与上海城业委会从1998年起签订了物业服务合同，上述物业服务合同签订后，威信物业公司作为具备物业管理三级资质、从事物业服务活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对包括梁玉婵在内的全体业主均有约束力。梁玉婵的辩解，理据不足，原审法院不予支持。梁玉婵应按物业服务合同约定的标准向威信物业公司支付尚欠的物业费。
关于违约金的问题，合同约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，梁玉婵逾期支付物业费已构成违约，威信物业公司有权要求梁玉婵支付。鉴于合同约定的滞纳金标准偏高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，根据物业服务合同签订的时间及梁玉婵住宅的建筑面积，梁玉婵应自1998年9月16日至2011年7月的154.5个月内，每月支付物业服务费48.75元（81.25平方米×0.6元／平方米／月）；自2011年8月起至2013年9月共26个月内，每月支付65元（81.25平方米×0.8元／平方米／月），威信物业公司仅分别主张按每月47.14元、62.85元主张每月物业费，属于对自己权利的部分放弃，不违反法律规定，原审法院予以照准。综上，梁玉婵应支付1998年9月16日至2011年7月共154.5个月的物业费合计7283.13元（47.14元／平方米／月×154.5个月），2011年8月至2013年9月共26个月的物业费1634.1元（62.85元／平方米／月×26个月）以上合计8917.23元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁玉婵于判决生效之日起七日内，向威信物业公司支付1998年9月16日至2013年9月的物业服务费8917.23元及逾期付款违约金（计算方法：1998年9月物业服务费以23.57元为本金、自1998年10月至2011年7月，以每月物业服务费47.14元为本金；自2011年8月至2013年9月，以每月物业服务费62.85元为本金，均从每月的次月1日起，按中国人民银行同类同期贷款利率计至原审判决确定的给付之日止）；二、驳回威信物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（威信物业公司已预交），由梁玉婵负担（梁玉婵于原审判决生效日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人梁玉婵不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，适用法律不当。威信物业公司与上海城业委会签订的合同是无效的。1.上海城业委会的公章未经过备案，没有合法有效的公章而代表全体业主所为的法律行为将不被认可；2.合同存在涂改，合同结尾未签署签订时间，且2009年2月23日签订委托管理期限为2007年9月17日至2010年9月16日的物业管理委托合同属倒签合同，均违反合同管理制度；3.威信物业公司未能提供与其在网络上企业网页显示的公司注册地址相对应的上海城管理处的工商营业执照，属无照经营行为，威信物业公司上海城管理处的公章未经过备案。（二）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。（三）威信物业公司未召开业主大会集体讨论的形式选聘，也未采取书面征求意见的形式选聘，上海城管理处未通过公开招标方式进行选聘进场经营，是违规违法的行为。（四）威信物业公司与上海城业委会签订的2010年9月17日至2013年9月16日，2011年8月1日至2014年7月31日的两份合同，结尾均未载明签订时间，且合同时间出现重大重叠，按照合同法的相关规定擅自变更合同是不受法律保护的。（五）威信物业公司所登记的住所地为中山市东区中山三路怡华大厦东座907B室，但其却在石岐区悦来南路上海城违法跨区经营。（六）梁玉婵从1993年入住上海城小区至今并未收到过小区管理处或者业委会的书面缴费通知。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。”因此，请求法院对威信物业公司超出两年的物业服务费及违约金不予支持。综上，请求本院判令：1.撤销中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第33号民事判决；2.发回重审或改判由上海城业委会承担物业管理费8917.23元及违约金。
被上诉人威信物业公司答辩称：1.威信物业公司具有合法的经营资质，有资质证书、营业执照及组织机构代码证等相关证书；2.涉案的物业服务合同从1998年开始签订，是经过居委会、业委会投票决定的，物业服务合同是经选举产生的上海城业委会与威信物业公司签订的，对小区业主产生统一的效力。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人梁玉婵二审期间向本院提交如下证据：证据一、中山市公安局治安管理支队出具的关于印章刻制情况调查结果的通知，拟证明上海城业委会的公章没有经过备案；证据二、威信物业公司开具的公告，拟证明威信物业公司公告所用印章的地址与营业执照的地址不一致；证据三、威信物业公司的网页公司介绍，拟证明威信物业公司在网页上显示的注册地址与营业执照的住所地不一致；证据四、上海城小区业委会选举通知，拟证明上海城业委会选举程序不合法；证据五、企业机读档案资料，拟证明威信物业公司应在其企业营业执照登记的住所地进行经营。威信物业公司质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性无法确认；对证据二，该印章只是上海城管理处的印章，用于公告、通知、温馨提示等内部管理用途，不是公司的正式公章；对证据三的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据四真实性、合法性、关联性不予确认；对证据五关联性不确认，其他物业公司的营业执照与本案无关，威信物业公司的营业执照没有经营的地域限制。
本院二审经审理查明：原审法院所认定的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：已经生效的中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第1283号民事判决查明以下事实：中山市第一人民法院于2012年10月15日向本届上海城业委会主任张国勇调查询问，以查实上海城业委会的真实性及物业服务合同的签订情况。张国勇称：其本人共参与两次业主大会，第一次是2010年被当选为上海城业委会主任的一次，威信物业公司在召开业主大会前将业委会换届选举的通知贴在每栋楼，经过前期的投票后召集业主召开业主大会，博爱社区居委会、派出所的人员还有另一政府部门派人参加验票，本届业委会经过业主大会选举产生。在本届业委会选举产生后即与威信物业公司签订了物业服务合同。至于没有签署时间的原因，系因为上一届业委会签订的物业服务合同已有合同有效期，前后两份合同从时间上自然衔接，故其未在合同载明签署时间。
本院又查明：威信物业公司是合法登记注册的企业法人，其成立日期为1998年3月2日，营业期限至2048年3月1日，经营范围为物业管理、家务服务（不含劳务及保姆介绍）；物业小区车辆停放。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。首先，关于威信物业公司与上海城业委会签订的物业管理委托合同的效力问题。梁玉婵所居住的上海城小区业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房协备案。梁玉婵虽然提供证据证实上海城业委会签订合同所使用的印章未到公安机关备案，但不能因此推定上海城业委会成立不合法。威信物业公司作为具备物业管理三级资质、从事物业管理活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务，并与上海城业委会签订了物业服务合同。而依据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对梁玉婵有约束力，在威信物业公司已提供物业管理服务的情况下，梁玉婵应支付相应物业管理费。
其次，关于梁玉婵提出2009年2月23日签订委托管理期限为2007年9月17日至2010年9月16日的物业管理委托合同属倒签合同的问题。虽然上海城业委会签订时间系在合同约定的有效期开始之后，即在威信物业公司实际提供服务一段时间后补签，但参照《广东省物业管理条例》第五十条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，威信物业公司进驻小区以来先后签订的物业服务合同效力可以前后衔接，不因上海城业委会实际签订的时间而受影响。至于2010年9月17日至2013年9月16日，2011年8月1日至2014年7月31日的两份物业管理委托合同时间出现重叠是由于物业管理费发生变化导致的合同变更，并不影响合同的效力。
关于梁玉婵的其他上诉部分。威信物业公司的网页信息显示的公司注册地址与其实际营业执照的住所地不一致并不能说明其无照经营，威信物业公司是具有三级资质的物业管理企业，可以在其经营范围内从事商业活动，企业营业执照登记的住所地并非对其经营地域的限制。至于是否应当支付威信物业公司起诉两年前的物业服务费用，因梁玉婵在原审阶段并未提出诉讼时效的抗辩，在二审阶段提出，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本院不予支持。综上，梁玉婵的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（梁玉婵已预交50元），由上诉人梁玉婵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年六月十三日
书 记 员 林蔓娜
谭长琴