湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1102民初2165号
原告周冬初，男。
原告曾志全，女。
二原告共同委托代理人卿敬楷，湖南金钰律师事务所律师。
被告永州德润房地产投资发展有限公司。
法定代表人杨忠军。
委托代理人吕升平，男。
委托代理人唐顺松，男。
原告周冬初、曾志全与被告永州德润房地产投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周冬初、曾志全共同委托代理人卿敬楷，被告永州德润房地产投资发展有限公司委托代理人吕升平、唐顺松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周冬初、曾志全向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延迟交房的违约金7200元；2、被告向原告支付房高不足3米的赔偿金10236.72元；3、被告向原告支付未做3个落地飘窗的损失6000元；4、被告立即为原告办理房产证和土地证，并向原告支付逾期办证的违约金648元（后期违约金计算至证件交付原告止）；5、被告提交交接必须具备的有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书和商品房的面积实测数据、所在楼栋的房屋权属证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收表；6、被告为原告安装每栋的安全门和可视电话；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告的苹果社区3幢6层3单元住房一套，建筑面积131.24㎡，单价2742.76元/㎡，总房款为359960元，房款已全部付清。合同约定被告于2015年8月31日交房给原告，但被告直到2016年3月16日才将不具备交接条件的商品房交给原告，已经明显违约，按合同第十三条的规定，应当按每日房款总额的万分之一支付违约金。从2015年9月1日算至2016年3月16日共200天，逾期交付房的违约金为：200×36=7200元。按合同第二十条规定，被告应在2016年8月31日前办理好房屋初始登记和转移登记，可被告至今未给原告办理两证，应按每日房款总额的万分之一支付逾期办证违约金。从2016年9月1日算至2016年9月18日，逾期办证的违约金为：18×36=648元。合同约定，房屋层高3米，但实际只有2.83米，应赔偿损失131.24×78=10236.72元。被告在合同中约定的3个落地飘窗未做，应当按市场价格赔偿损失6000元（2000元/个×3个）。合同约定每栋要装安全门和可视电话，可被告没有按约定做到，存在安全隐患。
被告永州德润房地产投资发展有限公司辩称：1、原告诉请的要求基本为逾期交房、办理二证、落地飘窗的问题，原告方的合同被告是认可的，合同约定的交房时间为2015年8月31日，我们实际交房的时间为2015年11月30日开始，交房时间为15天，交房通知书最晚的时间是2015年12月15日；2、被告严格按照审核通过的规划图建设，房屋设计层高为2.9米，实际层高也是2.9米；3、合同约定办理二证的时间为交房后750个工作日内，办证时间应为2017年；4、房屋检测报告只有房产局做的测量，房屋实测面积报告暂时没有；5、可视电话、安全门被告正在做。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的住宅质量保证书、房屋使用说明书有异议，该证据不能证实被告向原告交房时提供了上述保证书（说明书），不能实现被告的证明目的，本院不予采信。
根据采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：原告周冬初、曾志全（乙方）于2014年2月19日与被告永州德润房地产投资发展有限公司（甲方）签订了商品房(预）销售合同，合同约定：乙方购买甲方零陵区芝山大道东侧金源广场苹果社区3幢6层3单元商品房，该房层高3米，房屋预测建筑面积为131.24㎡（其中在套内面积102.95㎡，公摊面积28.29㎡），单价为2742.76元/㎡，总购房款359960元。合同第九条设计变更约定：（一）、经规划行政主管部门的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等设计变更影响到乙方所购商品房质量或者使用功能的，甲方应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知乙方。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。(二)、乙方应当在通知送达之日起15日内做出是否退房答复。乙方逾期未书面答复的，视同接受变更。第十一条交付条件约定：（一）、甲方应当在2015年8月31日前向乙方交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2项条件。该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，甲方未按照第十一条的期限和条件将该商品房交付乙方的，按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按乙方全部已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起向乙方支付违约金。第十二条市政基础设施和其他设施的承诺：根据湖南省物价局及住建厅下发的文件，通讯、安全监控等基础设施应一并计入开发建设成本，不得另行收取费用。第二十条产权登记：（一）初始登记甲方应当在2016年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因甲方的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理。乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的1%向乙方支付违约金。乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之一的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起30日内向乙方支付。合同附件一：房屋平面图显示住房内有3个落地飘窗。合同签订后，原告按合同约定的付款方式、价款将购房款全部支付给被告。2015年12月3日，被告向包括原告在内的全体一期业主出具承诺书，承诺如下：一、本小区设计审批层高2.9米，实际施工层高2.9米，设计有飘窗，被告公司施工时为提高业主居住空间而没有做，由于被告公司销售人员失误导致在与业主签订销售合同时约定层高不一致。基于此，对于售房合同约定层高3米的客户，被告公司依照合同面积按78元/㎡补偿给业主，合同约定层高2.9米的客户，按39元/㎡补偿给业主；二、延迟交房违约金按合同约定计算至2015年11月30日；三、上述补偿款在业主收房后十个工作日内支付。2016年3月6日，原、被告办理交接房手续，住房实际层高为2.9米且没有落地飘窗。被告未提交证据证实已向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同附件七第三项约定原告住房维修资金按30元/㎡标准收取。
本院认为，原告与被告签订了商品房屋（预）销售合同，是双方真实意思的表示，合法有效，原、被告应当全面履行合同义务。被告延迟交房197天，依合同约定，应支付的延迟交房违约金为7091.21元（359960×1/10000×197）。原告的房屋没有落地飘窗，层高降低了10厘米，被告更改设计没有通知原告，依合同约定，原告可要求被告退房，但原告要求继续履行，应视为对更改设计已接受，且被告事后对原告做出了承诺，该承诺是对更改设计和楼层未达约定的3米高的补偿方式，可予以参考，故被告的该两项违约行为的补偿金为10236.72元（131.24㎡×78元/㎡）；合同第二十条仅对初始登记进行了约定，对转移登记并没有约定，故原告诉请被告立即为原告办理房产证和土地证，并向原告支付逾期办证的违约金648元缺乏合同依据，本院不予支持；合同第十一条，仅约定“提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，原告第5项诉讼请求中符合该约定的内容可予以支持，对超出部分因缺乏合同依据，本院不予支持；原告第6项诉讼请求符合合同约定，可予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告永州德润房地产投资发展有限公司给付原告周冬初、曾志全延迟交房违约金为7091.21元；
二、被告永州德润房地产投资发展有限公司给付原告周冬初、曾志全没做落地飘窗和层高不足3米补偿金10236.72元；
三、被告永州德润房地产投资发展有限公司向原告周冬初、曾志全提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
四、被告永州德润房地产投资发展有限公司为原告周冬初、曾志全安装安全门和可视电话；
五、驳回原告周冬初、曾志全其他诉讼请求。
上述第一、二、三、四项义务限被告永州德润房地产投资发展有限公司在本判决生效后三日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费386元，由原告周冬初、曾志全承担100元，被告永州德润房地产投资发展有限公司承担286元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 员 韩新军
代理审判员 崔 琳
人民陪审员 陆 华
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 刘玉玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。