江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮开民初字第1378号
原告唐海龙，男，汉族，1982年1月24日生。
委托代理人洪磊，江苏君萃律师事务所律师。
被告淮安飞耀房地产开发有限公司。
法定代表人徐建华，该公司董事长。
委托代理人邵强、吉成凤，江苏兴宇律师事务所律师。
原告唐海龙与被告淮安飞耀房地产开发有限公司（以下简称飞耀开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序进行审理，因案件复杂，依法适用普通程序组成合议庭并公开开庭进行审理。原告委托代理人洪磊，被告委托代理人邵强、吉成凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐海龙诉称，2010年10月18日，原、被告签订合同，约定原告向被告购买大湖城邦172号楼601室房屋。建筑面积为141.1平方，总价为407232元。合同签订后，原告按约支付房款。目前原告发现实际面积与合同面积不符，阁楼不能上人，不应计算面积。原告认为被告存在欺诈，现要求被告双倍返还购买房款189561.6元；赔偿超出面积多交的维修基金损失1645.5元。被告承担本案诉讼费用。
被告飞耀开发公司辩称，被告已按约履行交房义务并符合约定的面积，原告主张无事实依据。请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2010年10月18日签订合同，约定原告向被告购买大湖城邦172号楼601室的房屋。建筑面积为141.1平方，总价为407232元。关于房屋的交付，合同第八条约定出卖人应在2011年12月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人。关于面积确认及面积差异处理，合同约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款；超过3%时，买房人有权退房……；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买房人补足；超出3%部分的房款，由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。合同附件一房屋平面图中标有储藏室及露台。合同订立后，原告向被告支付了全部房款407232元，被告开具了发票，原告还向产权交易部门交纳房屋维修基金7070元。被告按约向原告交付了房屋。
另查，被告于2010年5月13日取得商品房预售许可证，其中附件载明的涉案房屋套内建筑面积为125.57平米，公用分摊面积为15.83平米，总建筑面积141.1平米。涉案房屋由淮安市建筑设计研究院有限公司（以下简称建筑设计院）设计。淮安景程测绘有限公司（以下简称测会公司）为上述房屋的测绘单位。2011年8月16日，测绘公司对涉案的172号楼出具测绘报告。报告载明：根据淮安市规划局建设工程规划核实意见确认，大湖城邦172号住宅楼规划总建筑面积3133.21平方，其中自行车库219.44平方；阁楼190平方。需要明确的其他问题：阁楼层层高不满2.2米部位不计算建筑面积。附表1中标明的601室房屋套内建筑面积为125.57平米，公用分摊面积为15.83平米，总建筑面积141.1平米。
2015年4月10日，建筑设计院向相关购房业主出具证明，证明载明：大湖城邦172号楼按照建筑抗震设计规范（GB50011-2001）第7.1.2条存在超高问题，所以阁楼不能开洞上人。
2015年4月24日，测绘公司向相关业主出具情况说明，该说明载明：经查档，大湖城邦172号楼《建设工程规划许可证》正、附件（建字第32080120920091号）规划时，其中含阁楼面积190平米，我公司实测时认为其为合法面积，同意其上人孔变更后补，予以计算建筑面积。现根据开发企业提供的设计单位出具此号楼阁楼层不可以开具上人孔的说明，我公司根据《房产测绘规范》重新计算此号楼建筑面积。2015年3月16日，测绘公司对172号楼出具测绘报告。报告载明阁楼因其无上人孔，只作为构筑物计算建筑面积，不计入销售面积。附表1中标明的601室房屋套内建筑面积为96.35平米，公用分摊面积为12.14平米，总建筑面积为108.49平米。
2015年4月，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。
原告为支持其诉请，向本院提交下列证据：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同，证明双方签订合同的事实及房屋价格；2、购房发票，证明原告已按约定支付房款；3、维修基金票据，证明原告缴纳维修基金7070元；4、建筑设计院于2015年4月10日出具的证明，证明按照建筑抗震设计规范，172号楼存在超高问题，阁楼层不能开孔上人；5、测绘公司于2015年4月24日出具的情况说明及2015年3月16日测绘报告，证明被告在提供资料时存在欺诈，其知道阁楼存在问题，但没有办理变更手续，测绘公司已重新测绘计算原告房屋的面积；6、建筑工程建筑面积计算规范，证明房屋不设计楼梯或者进出口不能利用；7、涉案172号楼建筑设计图纸，图纸上阁楼部分没有设计楼梯以及上人口；
经庭审质证，被告对证据1、2、3无异议，证据1中附件1房屋平面图右侧标注储藏室和露台是阁楼的面积，表明原告在买房时知道阁楼也是作为房屋面积进行销售；对证据4、5真实性无异议，但针对房屋面积的改动，被告不予认可，证明作出之前并未通知被告参与，且证明反映的内容与被告工程开建之前委托设计部门对工程进行设计和工程结束后委托测绘公司进行测绘结果相矛盾，如果要对当初结论进行变更，应当通知被告并由被告参与，而不是草率地对自己之前行为的否认；对证据6、7的规范和图纸要核实才能确认。
被告为支持其抗辩，向本院提交下列证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同，证明原告在购买房屋时知道阁楼作为该套房屋面积统一出售，当时原告并未提出任何异议；2、淮安市住房和城乡建设局于2010年5月13日出具给被告的商品房预售许可证，证明原告所购房屋测定建筑面积为141.4平方米，与双方签订的合同一致；3、测绘公司于2011年8月16日就涉案房屋作出的测绘报告，证明测绘公司明确被告提供的资料符合国家标准及技术规范要求，测绘成果可用于房屋权属登记。附表中明确原告所购房屋总建筑面积为141.4平方米。上述证据能够充分证明被告未违反合同约定，房屋销售得到主管部门批准且经有资质的测绘公司测绘后确认；4、被告与案外人侍银成于2010年11月27日签订商品房销售合同，证明侍银成向被告购买177号楼601室的房屋，建筑面积为106.8平方，总价为413656元，原告应按此价格计算房屋差价。
经庭审质证，原告对证据1真实性没有异议，但阁楼没有上人孔及楼梯，不具备使用性能。关于附件房屋平面图，被告在签订合同时没有尽到说明告知义务；对证据2，真实性无异议，但房屋面积错误；对证据3测绘报告没有经过实际的勘测，仅依据被告方提供的一些数据得出测绘报告；对证据4没有可比性。
庭审中，原告还称，其在装修房屋时发现阁楼无上人孔，后找到被告开孔，现已装修入住。因阁楼不应计算面积，曾要被告退还阁楼部分房款，但被告不同意。被告对此表示原告未找过被告，而是与其他业主向政府信访。
关于原告主张被告销售房屋存在欺诈，要求被告双倍返还购买房款，被告表示合同约定的面积为141.4平米，2011年8月16日测量报告也是141.4平米，所以，被告不存在欺诈，没有过错，不应承担任何违约责任。因设计部门提出阁楼不能上人，测绘部门将阁楼变更不作为销售面积计算，属于客观事实的变更，责任不是被告造成的。如果对涉案房屋面积进行变更，被告反诉要求对双方原有购房合同房屋面积、价格和附件中的房屋平面图进行变更；对房屋重新定价后，原告还应向被告补交房屋差价12949.77元；对原告房屋内的阁楼入口进行封闭。原告表示合同不存在变更也不存在补差价的问题。同意对阁楼进行封闭，如封闭阁楼，损失应由被告承担。由于涉案房屋的设计单位提出阁楼不能上人，本院就阁楼的使用及封堵事宜，向当事人进行了释明，原告表示阁楼封堵属被告义务，被告表示另行处理。
上述事实，有原、被告向本院提交的相关证据及当事人的陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方所订合同合法有效，当事人应当按合同的约定行使权利并履行相关义务。
根据原、被告的诉辩主张，本案存在以下主要争议焦点：1、被告是否存在欺诈并应向原告承担双倍返还阁楼部分购房款及赔偿维修基金的责任；2、关于被告主张对合同进行变更及对房屋价款重新计算并补交房屋的差价能否准许。
一、被告是否存在欺诈并应向原告承担双倍返还阁楼部分购房款及赔偿维修基金的责任。
关于欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的。本案中，被告开发建设的涉案房屋，于2010年5月依法取得商品房销售许可，并确认了相关面积。且测绘公司出具测绘报告的依据为规划部门核实意见及所确认的建筑面积。上述确认的涉案房屋面积，与原、被告所订的商品房买卖合同约定的面积一致，其中包括双方争议的阁楼。因此，被告在与原告签订合同以及履行交付义务时，并不存在原告所称的欺诈行为。
关于原告主张的双倍返还阁楼部分房屋价款，本院认为，原告主张双倍返还的基础并不存在。我国商品房销售实行许可制度。被告所销售的涉案房屋，经设计单位设计、规划部门的审核并依法取得商品房预售许可证之后，与原告签订房屋买卖合同，而合同约定的结构及面积等，并未违反上述审核及许可范围，且与测绘公司所测成果一致。因此，双方合同约定的面积与实际交付的面积并不存在误差，即并不适用合同约定的对于绝对值超出3%部分的房价款，由出卖人双倍返还给买受人情形。建筑设计院关于涉案房屋的阁楼不能开洞上人的证明，于2015年4月向相关业主出具，但被告之前并不知情，被告对于该证明以及测绘公司出具的情况说明所确认的相关事实，主观并无过错，即使最终导致涉案阁楼不能上人，房屋的面积重新计算，但无证据证明被告应为此承担过错责任。鉴于涉案房屋的阁楼，已由建筑设计院确定不能上人，故对阁楼部分原告所付的房款，应由被告按合同约定的价格，退还给原告。双方所订合同约定的建筑面积为141.4平方米，总价为407232元，计算每平方米单价为2880元。按测绘公司2015年3月16日核定涉案房屋的建筑面积为108.49平方米，即应扣除阁楼建筑面积32.91平方米，被告应向原告返还不能计算面积的阁楼价款为94780.8元。原告主张双倍返还理由不能成立，本院不予采信。
关于原告主张的维修基金损失。原告向相关部门交纳的维修基金，是按双方所订合同约定的面积计算收取。由于阁楼部分不计算面积，因此，对于原告所交纳的维修基金，其可在本判决生效后，到相关单位按规定进行处理。本案对此不予理涉。
二、关于被告主张对合同进行变更及对房屋价款重新计算并补交房屋的差价能否准许。被告的上述主张，并不构成反诉。对合同内容进行变更，属于当事人自治权，法院不应予理涉。虽然被告销售给原告的房屋与销售给案外人同类型的房屋，可能存在价差，但原告对于最终导致阁楼不计算为面积的后果，并没有任何过错，故其不应当承担被告所主张的重新计算房屋的价格并承担相应价差的责任。
本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定判决如下：
一、被告淮安飞耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告唐海龙退还阁楼面积价款94780.8元；
二、驳回原告唐海龙其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4181元，由被告负担2169元，原告负担2012元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：3454）
审 判 长 陈建淮
人民陪审员 杨万新
人民陪审员 许广明
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 张曦月