浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第684号
上诉人（原审原告）：宁波杰诚进出口有限公司清算组。
负责人：陈士芬。
委托代理人：杨常素，浙江海册律师事务所律师。
委托代理人：徐玲益，浙江海册律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宁波江北森翔服装有限公司。
法定代表人：胡欣。
委托代理人：王闽，浙江红邦律师事务所律师。
上诉人宁波杰诚进出口有限公司清算组（以下简称杰诚公司清算组）、宁波江北森翔服装有限公司（以下简称森翔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服宁波市江北区人民法院于2015年8月20日作出的（2015）甬北慈民初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年3月1日，被告为生产需要向宁波杰诚进出口有限公司（以下简称杰诚公司）租用位于宁波市江北区洪塘街道长兴路59号的厂房，后因被告未按时支付租金及水、电费，杰诚公司起诉至原审法院，要求解除双方之间的租赁合同。原审法院于2014年2月18日作出的（2013）甬北庄民初字第317号民事判决书，判决解除了杰诚公司与被告之间关于厂房的租赁合同关系。但被告未按时搬离杰诚公司厂房。
2014年9月17日，原审法院受理了杰诚公司破产清算申请，并指定了清算组。
2015年4月3日，原、被告签订了《协议书》一份，约定：一、经双方现场测量，一致确认被告实际使用的房屋面积共计为1854平方米（其中2014年12月10日杰诚公司面辅料出售前，被告实际使用面积为1572平方米），被告应当于本协议签订后三日内补缴2014年8月1日至2015年3月31日止（按9元／月／平方米计算，其中2014年12月10日之前的面积按1572平方米计算，共计61261元，2014年12月11日起的面积按1854平方米计算，共计61238元）并结清之前所欠的水、电费；二、被告按合同约定的时间付清2015年3月31日前的租金后，原告同意被告继续使用房屋，2015年4月1日起的租金继续按9元／月／平方米（面积按1854平方米计算），每月支付一次（先付后用），在每月5日前付清当月租金，2015年4月份的租金于2015年4月10日前付清；三、租赁期限暂定到2015年5月15日，租赁到期后，被告应无条件搬离杰诚公司，如果逾期尚未搬离完毕，被告应当按原租金的三倍支付逾期期间的违约金（按日结算），并且如果原告将房屋出售，因被告的行为导致原告不能向受让人交付房屋而构成违约的，所造成的一切经济损失均由被告承担（包含但不限于因向转让方延期交付房屋而应当承担的违约责任等，因违约造成对方解除买卖合同而造成的一切损失）；四、本协议签订后，如果被告未按时支付租金或结清水电费等费用，原告有权随时采取停电、停水等措施，对此造成被告的损失应由被告承担；五、本协议签订后，被告应在2015年4月10日前支付至原告指定账户10万元作为押金，租金和押金均指定至原告在交通银行宁波分行奉化支行账户308006278018170103562中，如果被告搬离杰诚公司，原告应于5日内将押金退还给被告，双方另行达成协议的，则押金可以用于冲抵其他款项；六、基于本合同签订的特殊情况，今后原告公开拍卖杰诚公司的房屋时，被告可以参与拍卖，但被告承诺不享有优先购买权。
后被告仅支付了部分水电费，被告从2013年11月30日至2014年8月30日止尚有水费5000元、电费50000元未支付，从2015年5月1日至原告切断电源止又有水费1398.25元、电费8611.17元未付，故被告尚有水费6398.25元、电费58611.17元，合计65009.42元未支付。
另，截止本案一审庭审之日，被告所租赁的原告厂房区域仍有员工在生产。
原审原告杰诚公司清算组于2015年7月8日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告立即腾退杰诚公司的厂房，并办理厂房移交手续；二、原审被告立即向原审原告结清2015年5月1日至2015年5月15日的租金8343元，2015年5月16日起按租金的三倍支付至实际腾房之日的违约金（暂计算至2015年6月30日止为75087元）；三、原审被告立即向原审原告结清水费11418.66元，电费102380.91元；四、本案诉讼费由原审被告负担。在原审审理过程中，因第三项诉请金额计算有误，原审原告在庭审中予以纠正并进一步明确，原审被告在2013年11月30日至2014年8月30日止尚欠水费9918.66元、电费102380.91元，在2015年5月1日起至原告切断电源止又产生水费1398.25元、电费8611.17元，原审被告未支付，故原审原告要求原审被告立即结清水费11316.91元、电费110992.08元，对之后产生的水、电费不再主张。
原审法院认为：原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应遵照履行。被告在租赁使用厂房后，应依约支付原告租赁费以及水、电费，并应在约定的期限届满后搬离厂房。现被告违反《协议书》约定，应当承担相应的法律责任。从原审法院组织双方对被告所租赁的原告厂房区域进行现场勘查来看，该厂房区域仍有员工在生产，虽员工拒绝透露其所属公司信息，但因被告未提交其腾空房屋的相关证据，故认为被告并未腾空所租赁的原告厂房区域，故对原告要求被告腾空所租赁厂房的诉请予以支持。对租赁期限届满后应支付的费用，即双方《协议书》中的“违约金”，为租赁期限内租金的三倍，该金额不仅包含了被告在租赁期限届满后所应支付的厂房占有使用费，还包括了被告未在约定期限内及时搬离应支付的违约金，故《协议书》的“违约金”不同于合同法上的违约金，属于当事人的自愿约定，应尊重当事人意思自治，故对原告关于被告应支付2015年5月1日至2015年5月15日的租金8343元以及被告应在逾期之日起至实际腾空厂房之日止按原租金的三倍计算“违约金”（指逾期腾房所应支付的厂房占有使用费和违约金）的诉请，予以支持。对原告认为被告应支付所欠水、电费的诉请，因原告提供的水、电费金额计算系单方计算，故仅对被告自认承担部分予以确认，对原告诉请的超出部分，依法予以驳回。对被告认为其已在2015年5月20日搬离了所租赁的原告厂房以及“违约金”过高的辩解，与查明事实不符，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效后十日内腾退其承租的位于宁波市江北区洪塘街道长兴路59号1幢的厂房，并与原告宁波杰诚进出口有限公司清算组办理厂房移交手续；二、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波杰诚进出口有限公司清算组自2015年5月1日至2015年5月15日的租金8343元并赔偿原告宁波杰诚进出口有限公司清算组自2015年5月16日起按0.9元／日／平方米、面积为1854平方米计算至实际腾房之日止的“违约金”；三、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波杰诚进出口有限公司清算组水、电费合计65009.42元；四、驳回宁波杰诚进出口有限公司清算组其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分的债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费减半收取计2”122.50元，财产保全费1520元，以上合计3642.50元，由原告宁波杰诚进出口有限公司清算组负担924.50元，被告宁波江北森翔服装有限公司负担2718元。
宣判后，原审原告杰诚公司清算组、原审被告森翔公司均不服，分别向本院提起上诉。
杰诚公司清算组上诉称：对水电费诉讼请求部分，杰诚公司清算组在原审中提供的分割单是有事实依据的，应予支持。综上，原审判决对水电费的认定事实有误，请求二审法院撤销原判第三项，并依法支持水电费的诉讼请求。
森翔公司答辩称：杰诚公司清算组关于水电费的上诉请求没有事实依据，其提交的证据系单方面制作，没有得到森翔公司的确认。请求二审法院依法予以驳回。
森翔公司上诉称：森翔公司在2015年5月20日已从诉争厂房腾空搬离，杰诚公司清算组应提供森翔公司占有厂房的证据。原审判决的违约金过高，违反了合同法司法解释的相关规定。综上，原审判决认定事实及适用法律有误，请求二审法院撤销原判第一、第二项。
杰诚公司清算组答辩称：承租人有无搬离、有无将租赁物移交给出租人，应由承租人承担举证责任。森翔公司一直没有向杰诚公司清算组办理移交手续，也没有搬离，原审法院也勘查过。本案不是普通租赁合同，当时是基于杰诚公司已进入强制清算的特殊情况，森翔公司本来就应该搬离，考虑到其实际困难临时签订了合同。合同约定的违约金既包括了到期后房屋占用使用费，又包括对清算组造成的损失，违约金是合理的。且合同法司法解释规定违约金超过30%损失的一般认定为过高，但并不是强制性规定。针对恶意违约，30%并不是上限。因此，请求维持原审判决。
在二审审理期间，杰诚公司清算组向本院提供以下证据：记账凭证、分割单、增值税发票复印件91页，拟证明森翔公司每月使用的水电费基本维持在10000元以上。
森翔公司经质证后认为，该证据不属于二审中的新证据，且分割单是杰诚公司单方制作的，不能达到杰诚公司清算组所要证明的目的。
本院经审查认为，森翔公司的质证意见有理。据此，本院对上述证据均不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：杰诚公司清算组与森翔公司于2015年4月3日签订的《协议书》合法有效，双方均应按约履行。租赁期限到期后，森翔公司未按《协议书》的约定“无条件搬离”诉争房屋，应承担违约责任。森翔公司认为已于2015年5月20日搬离诉争房屋，但未提供相应的搬离、交接证据，且经原审法院现场勘查，诉争房屋仍有员工在生产。原审法院据此认定森翔公司未腾空诉争房屋，符合证据的采信原则。根据森翔公司与杰诚公司之间前案的生效判决，森翔公司未履行该生效判决及时搬离诉争房屋，后因杰诚公司破产清算，杰诚公司清算组与森翔公司对诉争房屋的租赁情况又签订了本案的《协议书》，但森翔公司又未按约搬离，应属恶意违约。原审法院根据该协议的履行情况、森翔公司的过错程度、诚实信用原则等衡量，对约定的违约金不予调整，并不违反法律规定，且该约定的违约金包含了相应的占有使用费。杰诚公司清算组诉请的水电费金额系其单方计算，原审法院根据森翔公司的自认金额予以判决，并无不当。故杰诚公司清算组与森翔公司的上诉理由均不足，本院均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4245元，由上诉人宁波杰诚进出口有限公司清算组负担2000元，宁波江北森翔服装有限公司负担2245元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 闵群锋
二〇一五年十一月十九日
代书 记员 陆 琼