湖南省龙山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第1118号
原告(反诉被告)聂人杰。
委托代理人郭东，湖南金垣律师事务所律师。
被告（反诉原告）王小芹。
委托代理人徐峙，湖南延群律师事务所律师。
原告(反诉被告)聂人杰诉被告（反诉原告）王小芹租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月29日受理后，2016年1月15日被告（反诉原告）王小芹向本院提起反诉。本案依法组成合议庭于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)聂人杰及委托代理人郭东、被告（反诉原告）王小芹及委托代理人徐峙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂人杰诉称，位于龙山县民安街道办事处民族路盐业公司门面系原告所有。2014年9月19日原告与被告签订《门面租赁合同》，合同约定的租赁期限为一年，于2015年9月18日到期。被告在合同到期后要求续租，但原告在合同到期前就口头通知被告，门面需收回另行处理，不能续租。被告在合同到期后，不按合同退回所租门面。经双方商谈多次，被告均不同意腾出门面。2015年10月27日原告给被告发出书面催告函，要求被告退回门面。被告至今仍拒绝退回门面。故诉至法院，原告聂人杰诉求:1、判令被告王小芹停止侵权，排除妨碍，退回所租门面；2、判令被告王小芹赔偿损失3.5万元（合同到期至今按合同约定租金计算）；3、由被告承担本案诉讼费。
被告王小芹辩称,一、我方没有构成违约，相反是原告构成违约；二、我方不是不支付租金，而是原告不要租金，原告违约应承担相应的法律责任。本案的相关费用应由原告承担。
反诉原告王小芹诉称，反诉原告王小芹承租的门面系经反诉被告聂人杰同意后转租来的，依法享有租赁权和优先购买权。在正式签订合同前，反诉被告聂人杰多次承诺租赁关系是长期租用关系，门面不收回，但是租金要随行就市，一年一签。在合同协商过程中反诉原告提出反诉原告加盟的是大品牌，前期投入大，必须长期良好经营门面才能收回成本及获得回报，反诉被告表示认同，不会收回门面，并允许在反诉原告经营不好时可以转让门面，但要抽成。在征得反诉被告充分保证下，反诉原告向转租人支付门面转让费及租金29万元。反诉原告于2014年1月份进行门面装修并开业。2014年9月19日反诉原告与反诉被告正式签订了《门面租赁合同》，合同约定“租赁物租金为每间每年70000元。租赁第一年，乙方在签订合同时一次性支付当年租金，往后每年在前一年合同到期的前一个月内付清第二年的租金，涨幅比例按5%涨价”，其他一切不变。
反诉原告开业经营不到2个月，反诉被告突然提出要收回门面，理由是反诉被告将反诉原告承租的门面和其他门面转租给湘西长行村镇银行。反诉原告指出反诉被告违背签约前的承诺，也违反了合同约定，要求其继续履行合同或赔偿损失。经过两个月的交涉，反诉被告同意给反诉原告补偿42万元。但是湘西长行村镇银行另租其他门面后，放弃与反诉被告签约，反诉被告又主动给反诉原告打电话明确表示，门面再不收回，大家安心做生意，以后也不收回。但是拒绝写书面保证。2015年10月，反诉被告又故伎重演，说门面自己另作他用，单方面宣布撤销门面租赁合同，门面到期必须退还并不给任何补偿。反诉被告的行为，严重的干扰了反诉原告的经营，生意由此受到影响。后来得知反诉被告准备将门面卖给另外一家银行。
反诉被告签约前所做的可以长期租赁门面不收回的承诺是促使我签约的重要因素，是合同最终得以成立并生效的先决条件，法律也明确规定买卖不破租赁。反诉被告两次故意违背先合同义务，企图单方面收回门面，造成反诉原告信赖利益受损，反诉原告租赁门面用于经营的商业目的无法实现，反诉原告与反诉被告签订的合同目的无法达到，由此给反诉原告造成经济损失，反诉被告应承担相应的缔约过失责任。故反诉原告提出反诉，要求法院依法判令反诉被告聂人杰赔偿因缔约过失给反诉原告王小芹造成的店面装修损失费用257109元、转让费损失220000元、其他直接经济损失119807元（包括：1、10000元门面租赁合同定金；2、季候风总部扣反诉原告夏季定金54807元；3、因反诉被告在合同履行期间私自转让门面给长沙商业银行严重影响反诉原告正常经营，已构成根本违约，应退还2014年3月至9月份之间预交的租金55000元。）；共计596916元。并由反诉被告承担反诉费用。
反诉被告聂人杰答辩，反诉原告王小芹要求反诉被告承担缔约过失责任，既没有事实依据，也没有法律依据，不应得到法院支持。一、聂人杰与王小芹于2014年9月19日签订的《门面租赁合同》是合法有效的，是合同双方的真实意思表示，双方应共同遵守。合同约定了明确的租赁期限为一年，合同到期后，王小芹拒绝退回门面，既违反合同约定，也侵犯聂人杰的财产所有权。二、根据《合同法》第四十二条规定，缔约过失责任是指在合同订立过程中，因过错违反诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立或者合同虽然成立，但不符合法定的生效要件而被确认无效或被撤销给对方造成损失所应承担的民事责任。其构成需要以下要件：1、缔约一方违反法定附随义务或先合同义务的行为；2、给对方造成信赖利益损失；3、存在过错；4、过错行为与损失有因过关系。聂人杰与王小芹订立的合同已成立，且在缔约过程中，缔约双方是真实意思表示，并不存在任何过错。合同订立的期限是双方协商的结果，聂人杰并不负有先合同义务。三、王小芹在反诉状中声称，门面经营不到两个月，聂人杰要求收回门面与事实不符。王小芹与聂人杰于2014年9月19日签订的合同是第二次签订的合同。2013年9月19日王小芹就已经租赁该门面，在合同履行过程中，双方未出现争议。
原告（反诉被告）聂人杰为支持其诉讼请求和主张向本院提供了下列证据：
1、原告聂人杰的身份证复印件一份，用于证明原告的
身份及主体资格。
被告（反诉原告）质证意见，没有异议。
2、被告王小芹的身份证复印件一份，用于证明被告的
身份信息。
被告（反诉原告）质证意见，没有异议。
3、房产所有权证复印件一份，用于证明争议门面系原告聂人杰所有。
被告（反诉原告）质证，没有异议。
4、门面租赁合同两份，用于证明门面租赁的事实及租赁期限已到期。门面租期其实是两年，合同是分两次签订的。
被告（反诉原告）质证意见，真实性无异议。我是2013年12月份从别人手上接的门面。合同与本案没有关联性，我方是正式做季候风这个品牌后才和原告签约的。
5、催告函及顺丰速运快递回执，用于证明合同到期后原告已书面告知要求被告退回门面的事实。
被告（反诉原告）质证意见，真实性有怀疑，被告本人没有签收过。被告店子里的工作人员是否收到过不清楚。
被告（反诉原告）王小芹为支持自己反诉请求和主张向本院提交了下列证据：
1、王小芹的身份证复印件，用于证明当事人主体资格。
原告（反诉被告）质证意见，没有异议。
2、门面租赁合同一份，用于证明双方存在租赁关系；合同规定了每年租金上涨幅度；合同约定允许王小芹可以转让门面和收取转让费，但是房东要提成。
原告（反诉被告）质证意见，证据三性没有异议。对其证明目的提出异议。
3、王小芹、吴某找聂人杰交涉补偿2015年6月25日的电话录音，用于证明聂人杰在出租时向王小芹、吴某承诺过门面不收回。
原告（反诉被告）质证意见，证据三性没有异议，对其证明目的提出异议，原告在录音中并未承诺不收回门面、合同订立过程中也并没有承诺不收回门面。录音是合同期限内因为另外事宜需转让门面而跟被告进行磋商补偿产生的。
4、王小芹与苏娅玲谈话视频，用于证明租赁是长期的。苏娅玲承认提前收回不是因为合同到期而是另有原因，承认有补偿一事。
原告（反诉被告）质证意见，真实性没有异议。视频是我的配偶与被告的对话。证明目的有异议，这只能证明当时协商的情况，不能证明我方承诺过门面不收回。
5、证人张某证言，证言大致内容：王小芹是2013年12月份从证人张某手上接的门面。因门面转让费比较高，王小芹的投入也比较大，王小芹找到过聂人杰，聂人杰当时给王小芹承诺过门面不收回，说门面合同一年一签，按市场行情涨价。用于证明聂人杰同意张某将门面转让给王小芹，并从转让费中提成；租赁是长期的且王小芹可以再转让。
原告（反诉被告）质证意见，证人所说原告承诺门面收回不是事实，合同有明确的约定。
6、证人段某证言，证言大致内容：王小芹租赁聂人杰门面时，聂人杰给王小芹承诺过门面可以长期做，不收回。当时聂人杰承诺时我在现场。用于证明聂人杰同意张某将门面转让给王小芹，并从转让费中提成；租赁是长期的且王小芹可以再转让。
原告（反诉被告）质证意见，基于证人和王小芹是夫妻离异关系，其证言不足以采信。
7、证人吴某证言，证言大致内容：我租赁原告的门面，原告承诺不收回门面。原告要收回门面时，我和王小芹找过聂人杰协商，聂人杰说过原则上不收回。
原告（反诉被告）质证意见，基于证人和聂人杰有诉讼纠纷，有利害关系，其所证明的不足以证明事实。
8、季候风特许经销合作协议书一份，用于证明王小芹经营季候风一线品牌属实；装修货品前期投入大；店面装修属实；王小芹被迫中断业务，季候风处予违约金的条款规定。
原告（反诉被告）质证意见，合同的真实性没有异议，合法性与关联性有异议。合同是王小芹与季候风服饰公司签订的，与本案无关。合约期限是2015年至2016年，现王小芹还在占用门面继续经营。
9、季候风公司没收违约金网络截图，用于证明季候风总部认定王小芹违约，夏季定金54807元被扣的事实。
原告（反诉被告）质证意见，这份证据是从电脑上截图下来的，我方不清楚季候风的财务处理情况，真实性有异议。王小芹目前仍占用门面经营，不清楚到底扣了没有，该款并未形成实际损失，且不是违约处罚金，不能达到其证明目的。该份证据与本案无关联性。
10、转让费收据一份，用于证明王小芹租赁门面发生转让费22万元。
原告（反诉被告）质证意见，这份证据形式不合法，证据没有符远桢的手印，也没有收条字样，该份证据法庭应不予认可。
11、租金收条一份，用于证明王小芹已支付租金13.5万元。
原告（反诉被告）质证意见，没有异议。
12、中国银行收款凭证一份、中国工商银行网上银行电子回单两份，用于证明王小芹为经营季候风品牌投入了35万元。
原告（反诉被告）质证意见，证据形式没有异议，5万元的收款凭证不属实，该5万元是保证金，不是投入损失。这组证据是2013年至2014年之间发生的，与王小芹反诉所要证明的损失没有关联性。该款项注明是货款，不是投入损失。
13、季候风特许经营商装修材料订购单和中国银行电子回单，用于证明季候风提供的品牌装修材料明细及品牌装材料款15万元。
原告（反诉被告）质证意见，形式上没有异议。真实性有异议。汇款批注的不一样，该款项是货款，不是投入损失。达不到反诉原告的证明目的，与本案无关联。
14、季候风店面装修合同、店面装修结算清单及店面装修收条及其他开支明细，用于证明反诉原告店面发生装修事实及装修项目，店面装修总造价70340元。
原告（反诉被告）质证意见，装修合同形式上没有异议。收条是白条，没有其他证据予以佐证，并不能证明反诉原告实际付了这笔款。现反诉原告装修后还在经营，不属损失范围。该组证据与本案的租赁合同没有关联性。
15、店面装修及开业的其他开支明细，用于证明反诉原告投入很大，收不回成本。
原告（反诉被告）质证意见，收据没有公章，开支明细没有其他证据佐证，对证据的三性有异议。
经当庭举证、质证，本院认证如下：原告（反诉被告）提供的证据1、2、3、4、5，形式、来源合法，内容真实，与本案具有一定的关联性，本院予以采信；被告（反诉原告）王小芹提供的证据1、2、11，形式、来源合法，内容真实，与本案具有一定的关联性，本院予以采信；被告（反诉原告）王小芹提供的证据3、4、5、6、7、8、9、10、12、13、14、15，不能达到其证明目的，本院不予以采信。
经审理查明，2013年12月，经原告（反诉被告）聂人杰同意，被告（反诉原告）王小芹从张某和符远桢手上转租原告（反诉被告）聂人杰所有的位于龙山县民安街道办事处民族路盐业公司一楼两间门面。由被告王小芹（反诉原告）从事季候风女装经营。原告（反诉被告）聂人杰与被告（反诉原告）王小芹双方签订了一份《门面租赁合同》，签订时间落款为2013年9月19日。租赁期为一年，即从2013年9月19日至2014年9月18日。被告（反诉原告）王小芹给张某、符远桢及原告（反诉被告）聂人杰支付了转让费后，从2013年12月底实际经营该门面。原告（反诉被告）聂人杰抽取了3.8万元转让费。
合同到期后，2014年9月19日原告（反诉被告）聂人杰与被告（反诉原告）王小芹又签订了一份《门面租赁合同》。合同约定：原告（反诉被告）聂人杰将其所有的位于龙山县民安街道办事处民族路盐业公司一楼两间门面出租给被告（反诉原告）王小芹；租赁期为一年，及从2014年9月19日至2015年9月18日止；租金为每间门面每年70000元，租赁第一年租金在签订合同时一次性支付当年租金，往后每年在前一年合同到期前的前一个月内付清第二年租金。涨幅比例按5%涨价。合同对双方的权利义务、违约责任、合同其他事项进行了约定。
2014年10月12日原告（反诉被告）聂人杰的爱人苏娅玲收取了被告（反诉原告）王小芹门面租金135000元。
另查明，按照租赁合同约定，被告（反诉原告）王小芹支付给原告（反诉被告）聂人杰保证金10000元，至今原告（反诉被告）聂人杰未退还被告王小芹。2015年7月份原告（反诉被告）聂人杰口头告知被告（反诉原告）王小芹门面到期后要收回。2015年10月27日原告（反诉被告）聂人杰又以书面《催告函》通知被告（反诉原告）王小芹，要求被告（反诉原告）王小芹退回门面。现租赁门面一直由被告（反诉原告）王小芹占用至今。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等的法律约束力。
关于本诉部分，本案中，原告（反诉被告）聂人杰与被告（反诉原告）王小芹就系争门面所签订的《门面租赁合同》系当事人的真实的意思表示，且不违反法律规定，双方应当恪守诚信、按约履行。双方签订的《门面租赁合同》约定的期限为一年，故在约定期限届满前原告（反诉被告）聂人杰已表示不再续租，双方的租赁期限到期自然终止，被告（反诉原告）王小芹理应在租赁期间届满后依照合同约定履行返还租赁门面的义务。故原告聂人杰要求被告王小芹退回门面的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）王小芹并未于租赁期限届满后履行交付义务，并一直占用争议门面。原告（反诉被告）聂人杰又以书面《催告函》要求被告（反诉原告）王小芹退回门面，被告王小芹显属违约侵占，给原告聂人杰造成的损失应承担赔偿责任。结合双方租金约定及门面占用期限，原告聂人杰要求被告王小芹赔偿门面租金35000元的损失，符合法律规定，本院予以支持。
关于反诉部分，被告（反诉原告）王小芹要求原告（反诉被告）聂人杰承担因缔约过失责任给被告（反诉原告）王小芹造成的损失，其反诉请求能否成立问题。
其一、原被告双方不构成缔约过失责任。
缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而导致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。缔约过失责任只能产生于缔约过程之中；是对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反；是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任；是一种弥补性的民事责任。在本案中，原被告双方已经签订了租赁合同，并已经履行完毕，缔约过程已经完成，缔约责任只能产生在合同签订之前，故在本案中不能适用缔约责任的法律规定。原被告双方均系成年人，具有完全民事行为能力，被告（反诉原告）王小芹在两次和原告（反诉被告）聂人杰签订租赁合同时，均应该知道合同载明的租赁期限是一年，但其没有要求原告（反诉被告）聂人杰进行更改，说明其明知合同上记载的租赁期限为一年。若被告（反诉原告）王小芹不认可租赁合同的期限是一年，可以拒绝签订租赁合同，且应该在支付了转让费后，租赁合同签订前提出，便能以缔约过失责任主张转让费，而不是在原被告双方合同履行完毕后再提出缔约过失责任。在合同租赁签订前，被告（反诉原告）王小芹应慎重考虑，理性评估市场风险，合同约定的租赁期内能不能收回转让费及投入成本，要进行合理预测，不能盲目投入。
其二、原被告双方不构成长期租赁合同。
即使按照被告（反诉原告）王小芹主张的事实成立，本案中也不构成长期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁合同只有定期和不定期两种形式，没有长期租赁合同的规定。即使本案中是不定期租赁合同，但原告（反诉被告）聂人杰仍有权随时解除合同，只要履行了提前通知的义务。2015年7月份原告（反诉被告）聂人杰口头告知被告（反诉原告）王小芹门面到期后要收回。2015年10月27日原告（反诉被告）聂人杰又以书面《催告函》通知被告（反诉原告）王小芹，要求被告（反诉原告）王小芹退回门面。原告（反诉被告）聂人杰已经尽到出租方应尽的责任。
其三、被告（反诉原告）王小芹在本案中的各种损失是否应支持的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因合同产生的损失包括直接损失和预期可得利益。
关于被告（反诉原告）王小芹主张的257109元店面装修费问题。257109元店面装修费是由中国工商银行电子回单记载的15万元、李玉林装修开支70340元及店面开业开支情况36769元三部分构成。其中中国工商银行电子回单记载的15万元明确是王小芹的货款，并不是其购买的装修材料款，“季候风”特许经营商装修物料定购单只能说明装修物料的价格，不能说明被告（反诉原告）王小芹已经购买了“季候风”特许经营商装修物料，且“季候风”特许经营商装修物料定购单记载的金额151224元和中国工商银行电子回单记载的15万元不一致，故这部分不能认定为被告（反诉原告）王小芹装修的开支损失。店面开业开支情况36769元，是被告（反诉原告）王小芹的一种经营行为，也不能认定为被告（反诉原告）王小芹装修的开支损失。李玉林装修开支70340元，只能说明被告（反诉原告）王小芹装修开支情况，其提供的证据不能证明店面装修残值的数额，且原被告双方的租赁期已届满，并在合同中约定“租赁合同到期后，乙方（王小芹）所做的不动产装修部分无偿归属甲方（聂人杰）不得撤除”，被告（反诉原告）王小芹以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项主张店面装修损失的理由不能成立。
关于被告（反诉原告）王小芹主张转让费22万元的问题。转让费是指在租赁期内，如果下家经营者希望获得店面经营权，向原经营者支付的一定转租费用。门面转让费是对优先续租权的一种购买。在本案中，被告（反诉原告）王小芹转让费是在符远桢、张某和聂人杰合同租赁期间产生的，实际上是被告（反诉原告）王小芹购买了本案涉及门面的优先续租权，即被告（反诉原告）王小芹在符远桢、张某和聂人杰合同租赁期间优先他人取得本案涉及门面的租赁权。现原、被告双方租赁合同已经到期，且原告（反诉被告）聂人杰在庭审中明确表示本案涉及的门面不在对外租赁，所以涉及的门面不再产生转让费，本案中的转让费不属于“预期可得利益”，预期可得利益是指在合同成立且合法有效的前提下，发生在合同履行阶段的违约行为所引起。故被告（反诉原告）王小芹要求原告（反诉被告）聂人杰赔偿已支付给符远桢转让费于法无据，本院不予支持。但原告（反诉被告）聂人杰抽取了3.8万元的转让费是被告（反诉原告）王小芹从转让费中支付的，该费用原告（反诉被告）聂人杰不应该收取，应该退还给被告（反诉原告）王小芹。
关于季候风总部扣被告（反诉原告）王小芹夏季定金54807元问题。该份证据只是电脑截图，无季候风公司其他证据佐证，且该损失不能证明是原告（反诉被告）聂人杰的行为造成的，故该部分金额,本院不予支持。
关于被告王小芹（反诉原告）要求原告（反诉被告）聂人杰退还2014年3月至9月份的租金55000元的问题。被告王小芹（反诉原告）没有提供证据证明本案涉及的门面已经转让给长沙商业银行，本案涉及的门面至今仍由被告王小芹（反诉原告）管理、使用，不存在本案涉及的门面已经转让给长沙商业银行的事实，本案现有的证据只能显示（反诉被告）聂人杰和长沙商业银行曾经因门面的事情协商、沟通，但双方并没有达成相关协议，故被告（反诉原告）王小芹要求（反诉被告）聂人杰退还该部分租金，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）王小芹投入35万元问题。被告（反诉原告）王小芹投入35万元的性质均是货款，是其店面自身经营行为，不属于损失的范畴，故该部分金额,本院不予支持。
关于被告（反诉原告）王小芹1万元履约保证金问题。原被告双方2014年9月19日签订的租赁合同已经履约完毕，其保证金1万元应该退还给被告（反诉原告）王小芹，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款，第六十条第一款、第二款，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王小芹于本判决生效之日起七日内将所租的位于龙山县民安街道办事处盐业公司两间门面退回给原告（反诉被告）聂人杰。
二、被告（反诉原告）王小芹于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）聂人杰门面租金损失35000元。
三、原告（反诉被告）聂人杰于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）王小芹已付的履约保证金10000元及转让费38000元。
四、驳回被告（反诉原告）王小芹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费（本诉）680元，由被告王小芹负担。案件受理费（反诉）8457元，由反诉原告王小芹承担7457元，反诉被告聂人杰承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 向 明
审 判 员 张万贵
人民陪审员 何远珍
二〇一六年六月十五日
书 记 员 龚 卿