清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民一初字第147号
原告：胡耀堂，男，l973年4月29日出生，汉族，住清远英德市白沙镇。
原告：陈明，男，1957年9月18日出生，汉族，住重庆市忠县白石镇。
原告：万淑兰，女，1957年6月21日出生，汉族，住重庆市忠县白石镇。
委托代理人：梁杰飞，广东定海针（清远）律师事务所律师。
被告：清远市中能置业有限公司，住所地清远市清城区上廓街北江金廓小区。
法定代表人：梁运龙，该公司董事长。
委托代理人：何明振，广东平正信诚律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司清远第二支行。
原告胡耀堂、陈明、万淑兰诉被告清远市中能置业有限公司（以下简称中能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加了中国农业银行股份有限公司清远第二支行作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁杰飞；被告的委托代理人何明振，到庭参加诉讼。第三人经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡耀堂、陈明、万淑兰诉称：2011年4月19日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号2011041915162482），原告向被告购买预售商品房位于清远市清城区横荷街道办事处清远大道西18号厚德华庭一号楼3层01号房屋，该商品房套内建筑面积为89.98平方米，商品房单价为每平方米（人民币）3866.73元，总金额为347928元，原告已将房款全额交付给被告。该商品房买卖合同第八条约定，被告应在2012年12月31日前将符合本合同约定条件（该商品房经建设局工程竣工验收备案）的商品房交付原告使用。该合同第九条关于逾期交房的违约责任第1点第（2）项同时约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告至今未能将符合上述约定条件的房屋交付给原告，已明显超过双方约定交付房屋期限，被告已经构成违约，并达到了原告行使合同解除权的条件。为此，请求法院判令：1、
解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告承担违约责任，退还原告已付购房款347928元及其利息（利息从起诉之日起按中国农业银行同期同类贷款利率计付至清偿之曰止）；3、被告赔偿原告因其违约造成的损失72838.26元；4、本案诉讼费由被告承担。其中，原告主张的72838.26元损失包含首期房款107928元的利息损失21558.62元、银行贷款240000元的利息损失41630.06元、其他损失9649.58元（包含契税5234.58元、可视对讲门系统、不锈钢入户大门4200元、抵押登记费165元、资料费50元）。
原告胡耀堂、陈明、万淑兰提交的证据有：1、身份证复印件、户口本、公证书，拟证明原告的诉讼主体资格适格；2、工商机读档案资料，拟证明被告的诉讼主体资格适格；3、商品房买卖合同，拟证明原告购买被告位于清远市清城区横荷街道办事处清远大道西18号厚德华庭一号楼3层01号房屋、总金额为347928元的事实、合同约定被告应当在2012年12月31日前，将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给原告使用，同时约定被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告退还原告购房款并承担违约责任的事实及2011年4月19日原告向被告交付首期购房款107928元的事实；4、发票，拟证明原告已按照合同约定支付了全部购房款347928元的事实；5、收据、契税完税证，拟证明被告的违约行为造成原告财产损失9649.58元；6、个人借款凭证、中国农业银行证明，拟证明原告为购买被告房屋贷款240000元，被告的违约行为造成原告利息损失至起诉之日止为41630.06元的事实；7、解除厚德华庭《商品房买卖合同》通知书、快递单，拟证明原告已向被告发出解除合同通知书，被告于2014年2月19日签收该解除合同通知书的事实。
被告中能公司辩称：一、被告不同意解除商品房买卖合同，涉案房屋是可以交付并实际使用的。二、对于原告请求的损失，被告均不予认可；根据商品房买卖合同的第九条是有约定解除合同的违约金为已付房款的5%。
被告中能公司没有提交证据。
第三人中国农业银行股份有限公司清远第二支行没有提交书面意见和证据。
经审理查明，2011年4月19日，陈玉花、胡耀堂与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定陈玉花、胡耀堂向被告购买位于清远市清城区横荷街道办事处清远大道西18号厚德华庭一号楼3层01号房屋，建筑面积109.67平方米，套内面积89.98平方米，按套内面积计算总房价款为347928元，首期房款107928元已付清，其余240000元房款向银行办理贷款手续。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。
2011年10月13日，第三人按胡耀堂指示划付240000元至被告中能公司账户。个人借款凭证显示：借款用途为购买住房（厚德华庭），借款利率为7.05%，每月的还款日期为13日，还款方式为等额本息，借款日期为2011年10月13日、到期日期为2026年10月12日。原告胡耀堂于2011年11月13日向第三人偿还了第一期贷款，至2014年2月18日，胡耀堂共向第三人偿还了贷款本金23317.6元、利息41630.06元。
陈玉花、胡耀堂付清购房款后，被告至今尚未向其交付涉案房屋。庭审中，被告表示涉案房屋尚未经建设局工程竣工验收备案。2014年2月17日，原告通过邮寄方式向被告发出一份解除厚德华庭《商品房买卖合同》通知书，被告于2014年2月19日收到该份通知书。
另查明，陈玉花、胡耀堂为购买涉案房屋支付的相关费用还包括：1、向第三人支付抵押登记费165元、资料费50元，共215元；2、契税5234.58元。此外，原告提出其支付了可视对讲门系统、不锈钢入户大门费共4200元，但其并没有提供相关的收据等书面依据予以证明。原告认为因被告的违约行为造成的损失明显高于合同约定的违约金，故请求增加违约金并主张以其实际损失为计算违约金的依据。
再查明，根据原告向本院提交的公证书［（2013）渝忠证字第1059号］显示，重庆市忠县公证处查明如下事实：“一、被继承人陈玉花于2013年2月25日在广东省死亡。二、被继承人陈玉花未婚无子女；陈玉花的父亲是陈明；陈玉花的母亲是万淑兰。三、继承人陈明、万淑兰向本处申请继承被继承人陈玉花遗留的财产为：陈玉花、胡耀堂与清远市中能置业有限公司于2011年4月19日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011041915162482），合同约定陈玉花、胡耀堂共同向清远市中能置业有限公司购买位于清远市清城区横荷街道办事处清远大道西18号厚德华庭一号楼3层01号房屋（建筑面积109.67平方米），买方陈玉花在前述《广东省商品房买卖合同》中所涉及的财产权为陈玉花的遗产。……兹证明被继承人陈玉花的上述遗产由其父亲陈明、母亲万淑兰共同继承。”
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据重庆市忠县公证处查明的事实，陈玉花在《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011041915162482）中所涉及的财产权为陈玉花的遗产，该遗产由其父母即原告陈明、万淑兰共同继承。陈玉花、胡耀堂与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，双方均应依约履行合同义务。在陈玉花、胡耀堂付清购房款后，被告至今未能向其交付房屋，根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交付房屋的行为已构成原告解除合同的条件，故对原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的因被告违约造成的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故因被告未及时交付房屋导致《商品房买卖合同》解除，本院确定被告按原告的实际损失承担违约责任，对被告辩称按合同约定以买受人累计已付款的5%支付违约金的抗辩意见，本院不予采纳。在《商品房买卖合同》解除后，被告应当向原告退还购房款347928元，并自原告支付购房款之日起向原告计付利息。对原告主张被告返还购房款及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。107928元的利息自2011年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告还清款之日止。余下240000元按揭贷款的利息，被告应自2011年10月13日起，按《个人借款凭证》约定的利率计至生效判决确定的《商品房买卖合同》解除之日止，暂计至2014年2月18日为41630.06元。
对于原告主张被告赔偿契税损失的诉讼请求，财政部、国家税务总局于2011年4月26日发布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》财税（2011）32号规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。原告购买的房屋现尚未交付，原告可自行向税务部门申请退还契税，对原告主张被告赔偿契税损失的诉讼请求本案不予处理，如以后因契税退还问题产生争议，原告可再另行起诉。
对于原告主张的抵押登记费165元，资料费50元的诉讼请求，以上款项共计215元，属于原告购买房屋必须支付的合理费用，在因被告原因导致《商品房买卖合同》解除时，被告应当赔付给原告。对于原告主张的可视对讲门系统、不锈钢入户大门费4200元，因其没有提供相关的收据等书面依据予以证明该费用的支出情况，在被告对此不予认可的情况下，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
解除陈玉花、胡耀堂与被告清远市中能置业有限公司于2011年4月19日签订的《商品房买卖合同》；
被告清远市中能置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告返还购房款347928元及利息（利息分两部分计算，其中107928元按中国人民银行同期贷款利率，自2011年4月19日起计至还清款之日止；240000元按《个人借款凭证》约定的利率，自2011年10月13日起计至生效判决确定的《商品房买卖合同》解除之日止，暂计至2014年2月18日为41630.06元）；
被告清远市中能置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告赔偿损失215元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费7611元，由原告负担171元，被告清远市中能置业有限公司负担7440。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 胡 敏
代理审判员 谭文雅
人民陪审员 朱洁雯
二〇一四年八月五日
书 记 员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。