南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁民初字第782号
原告邵峰，男，1976年12月30日生，汉族。
委托代理人吴明睿、王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。
被告徐美华，女，1966年3月31日生，汉族。
原告邵峰与被告徐美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵峰及其委托代理人吴明睿、王海霞、被告徐美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵峰诉称：2012年12月，其与被告徐美华签订《房屋租赁合同》一份，约定其将位于江宁区东新南路15号瓯江大厦群楼三层的房屋约746平方米出租给徐美华开设电玩公司，后徐美华以自己为负责人登记成立了南京市大乐豪电玩有限公司，并在承租的房屋内经营。合同约定第一年租金为260172元，第二年在上一年房租的基础上递增5%，以后以此类推；租金的支付方式为按年支付，于每年12月15日前支付下一年度的全年房租。合同履行中，徐美华仅支付了其2013年上半年的租金，尚欠2013年下半年租金130000元和2014年租金273180元未付。经其催要未果，故其诉至法院，要求判令被告徐美华：1、立即支付拖欠的房屋租金403180元（其中2013年下半年房租租金130000元，2014年房屋租金273180元）；2、按照日万分之五标准支付自2013年1月15日起的逾期支付租金的违约金至法院判决给付之日止，暂计算至起诉之日为23725元；3、承担本案诉讼费用。
被告徐美华辩称：一、双方之间的房屋租赁合同是2012年12月20日签订的，免租期为10天，即从2013年1月1日开始计算租金。租金的支付方式口头约定是每半年支付一次，上一个半年结束时支付下一个半年的租金，先付后租，但书面房屋租赁合同约定租金为每季度支付一次。二、2013年度房租未付的原因是因为瓯江大厦D-
E轴间商业内街顶部及一层两端封闭造成消防验收不能通过，原告邵峰亦未能及时整改，在其催促下，邵峰拆除了D-
E轴间商业内街顶部及一层两端封闭，其才于2013年8月26日取得了消防安全检查合格证，影响了其正常开业时间。根据合同约定，其认为消防没有通过验收不能视为完全交房，完全交房日应当为2013年8月26日。三、根据合同第4.3、4.4条约定，邵峰应提前开具发票给其，否则其不承担拖欠租金及违约金的责任，现其已支付了半年的租金，但邵峰至今没有开具任何发票。四、根据合同第5.2条约定，原告邵峰应当提供免费停车位，但实际停车位是要付费的。五、2013年12月底，原告邵峰再次将瓯江大厦D-
E轴间商业内街顶部重新封闭导致消防大队要求其停业整顿，其要求邵峰拆除顶部封闭，但邵峰不同意，该经营场所自2014年1月起停业至今。六、其保留终止合同的权利，保留追究邵峰责任的权利。综上，原告邵峰要求其支付租金和违约金没有依据，要求驳回邵峰的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月19日，原告邵峰（甲方）与被告徐美华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定邵峰将拥有合法出租权的房屋出租给徐美华，房屋位于本区东新南路15号瓯江大厦群楼三层，该房屋实测建筑面积为792平方米，徐美华实际向邵峰租赁的使用面积为746平方米；该合同第1.2条约定，甲方保证房屋在合同签订前不附有任何担保物权和债权，房屋现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收……；第2.1条约定，甲乙双方同意，租赁该房屋作为电玩使用；第3.1条约定，甲方于2012年12月20日（交房日）前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自2013年1月1日（起租日）起至2015年1月1日止共计二年，如果经甲乙双方协商调整交房日期的，起租日、付款日、免租期也相应顺延；第3.2条约定，甲方应按本合同约定时间将全部租赁房屋交给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书（局部交房、交房存在主体结构或配套设施与合同约定不一致等问题均不视为完全交房，房屋交接确认书不作为完全交房依据；交房日自完全交房开始计算）；第4.1条约定，自2013年1月1日起租日起，第一年度租金不变，租金为260172元／年，第二个租赁年度（2014年1月1日）开始租金在第一年的基础上递增5%，具体金额为：2013年1月1日至2013年12月31日每年租金为260172元，2014年1月1日至2014年12月31日每年租金为273180元；第4.2条约定，在签订本合同后5工作日内，乙方支付定金壹万元，甲方收取定金后应向乙方开具收款凭证，此定金在免租期结束从乙方应付首期租金中扣除；第4.3条约定，首期租金乙方按如下方式支付：房屋租金按年支付，以后乙方应于每年度15日前向甲方支付本季度租金；第4.4条约定，甲方应在每月1日前将房屋所在地税务机关认可正规房租发票（或甲乙双方协商解决）交付到乙方财务部，以便乙方安排付款，如果由于甲方未能按时将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向甲方支付违约金；第6.1条约定，租赁期间，甲方保证出租房屋及设施完好处于正常的可使用和安全的状态……；第6.3条约定，乙方办理消防、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料；第10.4条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金。签订合同当日，徐美华支付邵峰租房定金10000元；同年12月19日，徐美华支付邵峰租金50000元；2013年1月5日，徐美华支付邵峰租金70000元；此后徐美华未再支付租金。邵峰未开具租金发票。2012年12月20日，邵峰将争议房屋交付给徐美华，后房屋由徐美华占有。因书面租赁合同约定的租金支付方式不明确，双方在庭审中一致认可租金每半年支付一次，先付后租，每半年结束前支付下一半年租金；另，邵峰在庭审中承诺愿意开具租金发票。
另查明，争议房屋系邵峰自南京喜庆城商业管理有限公司（以下简称喜庆城公司）承租而来，承租面积为2580平方米，邵峰在此处开设了南京锐辉酒店管理有限公司（以下简称锐辉公司，法定代表人为邵峰），该场所于2010年12月9日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。邵峰于2012年12月19日将其承租房屋中的群楼三层转租给徐美华，徐美华在该承租场地开设南京市江宁区大乐豪电玩有限公司（以下简称大乐豪公司，法定代表人为徐美华）。南京市公安消防局于2013年7月8日出具宁公消审（2013）第0333号建设工程消防设计审核意见书，内容为“关于同意南京江宁区大乐豪电玩有限公司大乐豪电玩装修工程建设工程消防设计的审核意见”。2013年8月26日，大乐豪公司所在场所取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
就双方争议的徐美华欠付租金数额问题。徐美华主张邵峰虽然于2012年12月20日将承租房屋交付给了其，但因为所交付的房屋不符合房屋租赁合同约定标准，无法通过消防验收，故2012年12月20日不能视为完全交房日，其取得消防安全检查合格证的日期即2013年8月26日才应视为完全交房日，故此前的房租其不应交纳；另，2013年12月底，邵峰再次将D-
E轴间商业内街顶部封闭，致消防大队责令其停业整顿，故此后的租金其亦不应支付。邵美华就其主张，除双方签订的房屋租赁合同外，另提供以下证据予以证明：1、江苏瓯江投资发展有限公司于2013年7月4日出具给南京市公安消防局的承诺书复印件一份，证明邵峰向其承诺在其公司即大乐豪公司消防验收前拆除D-
E轴间商业内街顶部及1层两端封闭。2、照片一组，证明消防大队在大楼召开整改会议的情况、拆除D-
E轴间商业内街顶部及1层两端封闭的情况以及2013年12月底大楼顶部再次封闭后的情况。3、锐辉公司于2013年4月26日向喜庆城公司出具的《关于南京喜庆城商业管理有限公司消防问题的协商函》一份、锐辉公司于2013年7月10日向喜庆城公司出具的《关于三楼电玩项目的协商函》一份、喜庆城公司于2013年10月22日向锐辉公司出具的《回函》一份、锐辉公司于2013年10月29日向喜庆城公司出具的《回函》一份，证明邵峰承认争议房屋存在消防隐患的事实。锐辉公司出具的函件中有以下内容：“因贵公司将整体建筑的中庭部分未经报消防部门审批，消防部门于2013年4月3日到现场进行协调，明确表示贵公司的中庭改造造成我公司无法得到消防部门的许可”、“消防部门也于2013年2月27日到现场实地查看，认为D-
E轴间商业内街顶部及1层两端封闭，造成消防隐患，整体消防不合格……到6月23日中午消防现场查看后要求在我们项目验收前拆除完毕并保证消防通道畅通……从13年2月27日至2013年6月23日期间，我们有直接的损失”、“贵公司的租赁物大楼D-
E轴间内街顶部及1楼两端被贵司封闭，贵司未能及时整改，导致我方消防验收迟迟不能通过”。4、2013年2月27日的建筑工程现场勘察记录表一份，工程名称为“大乐豪电玩装修工程”，证明房屋是不符合消防要求的，现场勘察结果为不合格。5、2010年7月13日宁公消验（2010）第0147号建设工程消防验收意见书复印件一份，证明大楼顶部不得擅自封闭。徐美华对消防大队于2013年底责令其停业未提交证据予以证明。原告邵峰对上述证据质证后认为，对于证据1承诺书真实性无法确认，出具承诺书的单位为江苏瓯江投资发展有限公司，与其无关；对于证据2照片的真实性不予认可，不能反映拍摄时间、地点；对于证据3函件一组的真实性无异议，锐辉公司出具的函件可以证明其积极地在履行合同，及时向喜庆城公司出具函件，但是函件内容是按照徐美华的要求出具的，不能证明大楼的消防存在问题，喜庆城公司的回函亦说明瓯江大厦的消防是没有问题的；对于证据4建筑工程现场勘察记录表真实性不予认可，亦未加盖消防部门印章，但是该证据可以证明2013年2月27日争议房屋正在装修，故不存在消防验收不合格对徐美华所承租房屋的正常使用产生影响问题；对于证据5宁公消验（2010）第0147号建设工程消防验收意见书因是复印件，真实性不予认可，但是该大楼确实在2010年通过了一次消防验收。
邵峰主张其交付给徐美华的房屋是符合约定的，至于徐美华承租后由于施工装潢、喜庆城公司的行为、电玩行业的特殊要求等原因导致争议房屋消防存在隐患，与其无关，且徐美华对此是知晓的并就此向喜庆城公司出具了协商函，提交大乐豪公司于2013年11月1日向喜庆城公司出具的《关于大乐豪电玩有限公司消防验收相关问题的协商函》一份予以证明，函件载明：“现因贵司原因导致消防验收不能正常通过，延误我司正常开业经营……在我方一再催促下，贵司拆除了D-
E轴间内街顶部及1楼两端的封闭物后，才通过消防验收，此过程延误了我方正常开业经营，延误的时间为四个月。……”徐美华质证后认为，该协商函上其签名并非其本人所签，但印章是其公司印章，系邵峰让其工作人员出具的。
以上事实，有房屋租赁合同、消防安全检查合格证、收据、收条、协商函、回函、建设工程消防设计审核意见书及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告邵峰与被告徐美华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。邵峰负有向徐美华交付符合约定标准的房屋的义务，根据房屋租赁合同第1.2条、第3.2条的约定，邵峰应当交付符合消防标准的房屋给徐美华，否则不视为完全交房。本案中，虽然邵峰于2012年12月20日就将租赁房屋交付给了徐美华，但徐美华提交的锐辉公司出具的函件、建设工程消防设计审核意见书等证据足以证明当时邵峰所交付的房屋并不符合消防要求，故2012年12月20日不应视为完全交房日。对于徐美华应当交纳的租金数额。第一，徐美华已于2012年12月20日实际接受了房屋，并对房屋进行了装修设计、施工和审核报批等开业准备工作，虽然徐美华直至2013年8月26日才取得消防安全检查合格证，但因向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为企业的开办经营者，即本案中的徐美华，相关准备及申报工作所花费的时间是合理的、必须的，故徐美华认为取得消防安全检查合格证前的租金均不应支付的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳；第二，徐美华虽对大乐豪公司出具的《关于大乐豪电玩有限公司消防验收相关问题的协商函》上其个人签名真实性有异议，但徐美华认可该协商函上的印章系其所开办的大乐豪公司印章，故对该协商函本院予以采信，该协商函明确载明由于消防验收原因导致其正常开业经营延误的时间为“四个月”；第三，邵峰虽认为锐辉公司于2013年7月10日出具的《关于三楼电玩项目的协商函》是其按照徐美华的要求出具的，但未提供证据予以证明，故对邵峰的上述辩解本院不予采纳，根据该《关于三楼电玩项目的协商函》载明的内容，邵峰至迟于2013年2月27日已知晓争议承租房屋存在消防问题，直至2013年6月23日消防部门现场查看时消防问题仍未完全解决，邵峰开办的锐辉公司在函中并主张了2013年2月27日至6月23日期间内的损失。综上，本院酌定免除徐美华4个月不能正常使用承租房屋期间的租金交纳义务，但其余期间的租金徐美华仍应当按照约定交纳，经计算，截至2013年12月31日，徐美华应当交纳的租金为173448元，徐美华已经交纳130000元，该年度租金仍欠付43448元。对于徐美华关于2013年12月底因邵峰将瓯江大厦D-
E轴间商业内街顶部再次重新封闭致消防大队责令其停业至今的主张，因未提供消防大队责令停业的证据，故对徐美华的上述主张，本院不予采信。2014年1月1日起的房屋租金，徐美华应当按照约定予以交纳，2014年度的租金标准为273180元／年。根据双方庭审中一致认可的租金履行期间，2014年上半年的租金应当于2013年12月31日前交纳，2014年下半年的租金应当于2014年6月30日前交纳，均已界履行期，徐美华均应当予以交纳。
对于邵峰主张的逾期交纳租金的违约责任。根据双方之间的房屋租赁合同第4.4条约定，邵峰负有向徐美华提供正规房租发票的义务，否则徐美华不承担拖欠房屋租金的违约责任。本案中，徐美华已支付房屋租金130000元，但邵峰并未开具任何房租发票，根据上述约定，徐美华不应承担逾期交纳租金的违约责任，故对邵峰主张的违约金，本院不予支持。邵峰应当于徐美华支付租金同时交付已交纳租金同等数额的发票给徐美华。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告徐美华于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告邵峰租金316628元，邵峰同时交付徐美华金额为446628元的房屋租金发票。
二、驳回原告邵峰的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费7791元，由原告邵峰负担2020元，由被告徐美华负担5771元（此款已由原告邵峰先行垫付，徐美华应在给付邵峰上述租金时加付此垫款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 张映秋
人民陪审员 吕 敏
人民陪审员 吴海燕
二〇一四年八月十八日
见习书记员 吴晓英