陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0802民初2417号原告陕西昌达昌物业有限公司，住所地榆林市高新区榆溪大道高新小区5号楼1单元101室,统一社会信用代码：91610893762580347X。法定代表人赵钱孙，该公司总经理。委托代理人靳强，男，汉族，1990年5月22日生，陕西省榆林市绥德县人，住榆林市，系该公司职工，被告华电榆林天然气化工有限公司，住所地榆林市榆阳区上郡南路4号，统一社会信用代码：91610800223937204F。法定代表人姚军，系该公司董事长。委托代理人郭鑫，系陕西恒达律师事务所律师。被告榆天化职工合作建房小组。法定代表人高庆富，系该小组组长。委托代理人霍明智，系陕西永嘉信（榆林）律师事务所律师。被告绿洲阳光小区业主委员会（榆天化职工住宅小区业主委员会），住所地榆林�高新区绿洲阳光小区2号楼2楼。负责人朱军，系该小区业主委员会主任。委托代理人张修安、安俞锡，均系陕西王东律师事务所律师。原告陕西昌达昌物业有限公司与被告华电榆林天然气化工有限公司、榆天化职工合作建房小组、绿洲阳光小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用普通程序于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告陕西昌达昌物业有限公司的委托代理人靳强，被告华电榆林天然气化工有限公司的委托代理人冯宇、郭鑫，被告榆天化职工合作建房小组的委托代理人韩青林、霍明智，被告绿洲阳光小区业主委员会主任朱军及其委托代理人张修安、安俞锡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西昌达昌物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付原告交通工具停放服务费2226187元，商业用房物业服务费2206170.24元，酌情违约金1000000元，共计5432357.24元，三被告互负连带责任。2、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：绿洲阳光小区位于榆林市××新区东环路南侧，是由原榆林天然气化工有限公司成立的榆天化职工合作建房小组组织修建。小区建成后，成立了绿洲阳光小区业主委员会。2011年5月，榆林天然气化工有限公司被华电煤业集团收购，重组为华电榆林天然气化工有限责任公司。绿洲阳光小区业主委员会成立后，于2010年5月10日与原告陕西昌达昌物业有限公司签订了《绿洲小区物业服务委托合同》，约定由原告陕西昌达昌物业有限公司提供该小区即榆天化职工住宅小区的物业管理服务工作。其中约定小型汽车每辆每月的物业服务费用标准为80元，商业用房每月每平方米物业服务费标准为2元，并约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用（或者物业服务资金）由开发建设单位按前述收费标准金额交纳。物业服务费按季度交纳，业主逾期缴纳本合同约定的相关费用的，逾期一周内按3‰日支付违约金，逾期超越一周的按5‰日支付违约金。合同未约定物业服务期限。具体内容详见2010年5月10日签订的《绿洲小区物业服务委托合同》。2012年11月11日、2013年11月18日、2014年12月6日，经原、被告协商，分别签订了《绿洲阳光小区物业服务委托合同》，合同期均为一年，将商业用房每月每平方米物业服务费用标准2元变更为3元。交通工具停放服务费标准及违约责任计算方法未作变更。合同签订之时，地下停车场尚未完工，2011年4月11日，在地下停车场完工后，被告榆天化职工合作建房小组、绿洲阳光小区业主委员会为方便业主停车，在未将车位交付于业主的情况下，启用了地下931个车位（其中917个普通车位，14个母子车位），要求原告对地下车位实施物业管理，故原告投入财力、人力对地下车位实施了全面物业服务。直至2013年9月15日，被告才将全部车位的业主名单提供给原告，要求原告从2013年10月1日起按名单收费，收费标准为每辆车每月80元。合同签订之时，商业用房尚未完工，2011年1月1日商业用房纳入物业管理范围。2011年1月1日起至2015年8月31日止，小区商业用房未出售和未交付买受人的部分，共产生物业服务费共计2206170.24，具体未交房商业用房标号�面积及欠物业费金额明细详见附表。据上，原告认为，从2011年4月11日原告实际提供地下车位物业服务起，至2013年10月1日将车位划分至具体业主名下止的29个月零20天，交通工具停放服务费2226187元（详见附表），和从2011年1月1日起至2015年8月31日止未交房的商业用房物业服务费2206170.24元，以及酌情违约金1000000元，以上共计5432357.21元应由三被告向原告支付。原告每年多次要求被告支付前述费用，但被告称资金困难一拖再拖，至今未能向原告支付。原告无奈，只得诉诸人民法院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告华电榆林天然气化工有限公司到庭应诉答辩称，其从未与原告签订过任何合同，原告也未给华电榆林天然气化工有限公司提供物业服务，其不属于涉案物业合同主体，不应承担任何义务。被告榆天化职工合作建房小组到庭应诉辩称，榆天化职工合作建房小组为华电榆林天然气化工有限责任公司的内设机构，不具备法人资格。因此，原告将其列为被告毫无事实法律依据。本案所涉及物业服务合同，乃是原告与绿洲阳光小区业主委员会所签订。其非物业服务合同的主体，原告牵强附会地将其列为被告亦有违法理。其完全无任何理由支付物业费，不承担任何法律责任。被告绿洲阳光小区业主委员会到庭应诉辩称，原告诉请支付交通工具停放服务费及商业用房物业服务费缺乏事实根据。其系小区业主自行筹集资金共同建设的自住型小区，小区建设期间的管理均由业主委员会自行管理，其与原告自2010年5月10日至2015年11月9日分别四次签订了物业服务委托合同。合同签订后，由于小�建设未竣工，消防、通风等公用设施没有验收，小区业主委员会逐项分批次向原告移交小区住宅及小区部分卖出商铺的物业管理。而原告诉请的地下停车位在2013年10月1日前，由于配套设施不完备一直由小区业主委员会自行管理，并未交付于原告管理。退一步讲，即使在此期间有部分业主擅自在地下停车场停车而产生物业费，也应由实际停车业主承担。自2011年1月1日起至2015年8月31日止，原告诉请的商业用房也未纳入其物业管理范围。此时该商业用房，一部分由小区施工队占用，一部分由原告占用，还有一部分由小区部分业主未经其同意占用，该房的管理处于混乱状态。原告根本未行使管理职权，更不存在欠交物业服务费的事实。绿洲阳光小区业主委员会是代表业主的利益而向社会各方去反映业主的意愿和要求并监督物业管理公司管理和运作的一个民间组织，与本案无直接的利害关系，且无独立的财产，不具有独立承担民事责任的能力，非本案的适格被告，恳请驳回原告的起诉或诉讼请求。经庭审质证，被告华电榆林天然气化工有限公司对原告提供的第一组证据《榆天化有限责任公司文件》榆天化发（2007）140号真实性没有异议，证明目的有异议；《榆天化有限责任公司工会委员会文件》榆天化工发（2007）3号真实性有异议，认为没有原件、榆天化的公章。第二组证据合同的真实性均有异议，四份合同均无榆天化的公章，无法证实真实性，证明目的不予认可。四份合同证明榆天化并非本案主体，不应承担任何责任。第三组证据没有盖榆天化的公章，真实性、证明目的有异议，榆天化没有向其确认停车业主的义务，不应承担此停车服务费。第四组证据系原告单方面制作，真实性和证明目的有异�，无法证明被告要承担相关费用。第五组证据没有原件，真实性、证明目的有异议，该证据没有收件人签字盖章，不能证明原告已履行通知义务。第六组证据真实性无异议，证明目的有异议。被告榆天化职工合作建房小组的质证意见与被告华电榆林天然气化工有限公司相同。被告绿洲阳光小区业主委员会对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，小区业主委员会与文件中的主体榆天化无关。第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，其中三份合同盖章为榆天化职工住宅小区业主委员会，与绿洲阳光业主委员会无关联。只有2014年11月的合同是与绿洲阳光业主委员会签订的，绿洲阳光小区未售出的商铺不应收取管理费。第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议，原告诉请的地下停车�2013年9月1日前未启用，不应产生相关费用。第四组证据的真实性、证明目的均有异议，原告单方面制作，没有三被告任何一方的签字、盖章。第五组证据的真实性、证明目的均有异议，原告单方面制作。第六组证据的真实性无异议，证明目的有异议，无法证明被告应当承担相关费用。本院对原告提供的证据作如下认定：原告提供的第一组证据，榆天化有限责任公司成立了榆天化职工合作建房小组，组长宋玉琪，副组长马维建、郭子殿、何光荣；下设三个职能部门：工程部、综合部、考核监督部，载明建房小组工作职责之一就是物业管理准备等重大事项的确定，综合部也有物业管理准备工作职责；还成立了榆林绿洲小区筹建处，主任宋玉琪，副主任马维建、郭子殿、何光荣。第二组证据，2010年5月10日签订的《绿洲阳光小区物业服�委托合同》，第十一条费用标准，1、物业服务费：商业：2.00元／月·平方米；3、交通工具停放费由乙方按下列标准向车位使用人收取：按月：小型汽车80元／月·辆；第十四条费用交纳的其他事项：（一）物业服务费用：1、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用（或者物业服务资金）由开发建设单位按前款收费标准金额交纳；（六）业主应按合同约定标准和期限履行缴纳义务，业主逾期缴纳本合同约定的相关费用的，违约金的支付约定如下：1、逾期一周的按3‰日计算，2、逾期超出一周的按5‰日计算；2012年11月11日、2013年11月18日、2014年12月6分别签订的《绿洲阳光小区物业服务委托合同》，内容为从2010年5月10日起至2015年8月31日止，被告将绿洲阳光小区全部物业委托原告提供物业服务；小型汽车每辆每月服务费为80元；商业用房在2012年11月1日前每月每平方米为2元，2012年11月1日以后为每月每平方米3元；被告逾期一周内交纳费用的按3‰／日支付违约金，逾期超出一周的按5‰／日支付违约金。第三组证据，1、2013年8月27日盖有“榆林绿洲小区筹建处工程部”公章的《绿洲阳光小区车库道闸智能卡移交清单》，2、2013年9月1日盖有“榆天化职工住宅小区业主委员会”公章的《地下停车场道闸系统启用方案》，3、2013年9月15日《绿洲阳光小区车位分布及明细办理》，内容为2013年8月27日，被告将车库道闸975个智能卡移交于原告；2013年9月1日原、被告协商确定于2013年9月15日启用道闸系统；2013年9月15日被告将《绿洲阳光小区车位分布及明细办理》交付于原告，正式确定使用智能卡停车车主名单，此前被告未确定具体停车业主名单，交通工具停放服务费应由被告承担。第四组证据《绿洲阳光小区商业用房欠费统计表》，尽管原告单方面提供，但系被告的实际商业面积与合同约定服务单价、时间计算所得，证明被告在给买受人交房之前，该商业用房的物业费应由被告承担。第五组证据，2015年8月31日、2018年1月15日《陕西昌达昌物业有限公司物业服务费催缴通知书》，证明原告于2015年8月31日以送达方式，于2018年1月15日以邮政特快传递方式向被告催缴相关费用和违约金，履行了通知被告缴纳相关费用的义务。第六组证据，景观石照片，位于绿洲阳光小区南门，上刻有“绿洲阳光小区始建于2008年5月，建成入住于2010年10月，由榆天化职工合作建房领导小组�建，业主委员会，2018年5月”，证明绿洲阳光小区开发商为榆天化职工合作建房领导小组。上述原告提供的证据，客观、真实，证据间能相互印证，本院对证据的真实性及证明目的，依法予以确认。本院对原告的陈述及提供的证据，被告的答辩陈述进行核对。经审理查明，确认原告所述事实。本院认为，原告与华电榆林天然气化工有限公司绿洲阳光小区业主委员会（原榆天化职工住宅小区业主委员会）在履行物业服务合同时，因绿洲阳光小区业主委员会不具备法人资格，且系被告华电榆林天然气化工有限公司的前身榆天化有限公司成立的，绿洲阳光小区业主委员会对外产生的债权债务依法应由成立的具备法人资格的公司承担，后因榆天化有限公司变更为华电榆林天然气化工有限公�，其债权债务由变更后的华电榆林天然气化工有限公司全盘承接，故原告起诉被告华电榆林天然气化工有限公司，并无不当，主体适格，原告按照合同已履行了合同的义务，被告未能按照合同约定的价款及时履行付款义务，该合同体现了合同当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。基于上述合同，相关合同当事人均应按合同约定全面履行各自的义务，否则即构成违约，依法应承担违约的民事责任。被告在原告为其履行物业服务后，本应按原告的要求及时付款，客观上给原告造成了经济损失，显已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，原告主张由被告支付交通工具停放服务费2226187元、商业用房物业服务费2206170.24元，共计4432357.24元的诉讼请求，依法应予支持。经查，原告主张的交通工具停放服务费2226187元，被告应于2013年10月1日支付，从次日其应承担未支付的违约责任；原告主张的商业用房物业服务费2206170.24元，被告应于2015年8月31日支付，从次日其应承担未支付的违约责任。根据公平原则，结合本案实际造成的损失，双方约定违约金过高，本院依法调整为参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。对被告华电榆林天然气化工有限公司到庭辩称原告起诉被告的主体不适格，被告未与原告签订过合同，不存在履行合同及偿付欠款问题的观点，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告华电榆林天然气化工有限公司的辩解不符�该规定，且与本院查明的事实不符，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，由被告华电榆林天然气化工有限公司支付原告陕西昌达昌物业有限公司交通工具停放服务费2226187元及利息（从2013年10月2日起计算至款付清之日止，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息）、商业用房物业服务费2206170.24元及利息（从2015年9月1日起计算至款付清之日止，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息），交通工具停放服务费、商业用房物业服务费共计4432357.24元。二、驳回原告陕西昌达昌物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49820元，由被告华电榆林天然气化工有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。审 判 长  郭玉婷审 判 员  罗占峰人民陪审员  王 安二〇一八年七月二十五日书 记 员  尚 剑