黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港民二初字第00127号
原告（反诉被告）林清荣。
委托代理人叶伟，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告（反诉原告）高晶晶。
委托代理人张登国、曹帆荟，湖北维思德律师事务所律师。
被告黄石华新商贸有限公司，住所地黄石市湖滨路（华新路段）。
法定代表人尹国香，公司经理。
委托代理人张志军、叶红英，公司职员。
原告（反诉被告）林清荣与被告（反诉原告）高晶晶、黄石华新商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年06月03日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林清荣委托代理人叶伟；被告高晶晶及委托代理人张登国、曹帆荟；被告黄石华新商贸公司的委托代理人张志军、叶红英到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告高晶晶对原告林清荣提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。
原告林清荣诉称：原告于2014年7月1日与被告高晶晶签订房屋租赁合同，被告高晶晶将位于湖滨大道196#一楼1-6号门面租给原告，该门面房屋所有人是被告黄石华新商贸有限公司。租金为每月14000元。原告并交付10万元租房押金，其后原告在此经营餐饮。因经营不善亏损严重，于2015年1月29日歇业，同年3月1日经与被告高晶晶协商，双方同意解除该房屋租赁合同，并办理交接手续后原告将门面移交给被告高晶晶。由于该门面所有权人是被告黄石华新商贸有限公司，并不是被告高晶晶，所以该房屋租赁合同应属无效。被告高晶晶应返还原告租金及押金。原告多次向被告高晶晶催讨，被告高晶晶置之不理，被告黄石华新商贸有限公司是该房屋所有权人，应承担连带责任。为维护原告合法权益，要求依法判令1、确认原告与被告高晶晶签订的房屋租赁合同无效；2、被告高晶晶返还原告租房租金及押金10万元；被告黄石华新商贸公司承担连带责任；3、被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张的事实，在开庭审理时出示以下：
证据一，房屋租赁合同。证明约定的租金及租赁期限。
证据二，交接手续一份。证明租赁合同解除。
证据三，移交清单。
证据四，提前解除合同通知书。证明被告高晶晶不是房屋的所有权人，由于房屋所有权人是黄石华新商贸有限公司，因此，原告与被告高晶晶签订的租赁合同无效，被告高晶晶收到原告交付的10万元押金应发回原告。
被告高晶晶辩称：原、被告的租赁合同合法有效，原告要求返还10万元押金没有事实和法律依据。合同约定执行合同保证金也是合理的，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告黄石华新商贸有限公司辩称：我公司与原告没有任何合同关系，我公司与被告高晶晶签订租赁合同，其按期履行，我公司的租赁合同是每年签订。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告黄石华新商贸有限公司为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：
证据一，公司机构代码证、房屋租赁协议书。
本案在审理期间，被告高晶晶向本院提出反诉，本院依法合并审理。
反诉原告高晶晶诉称：2014年6月16日，反诉原告作为甲方与反诉被告林清荣（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将位于湖滨大道196#一楼1—6号门面出租给反诉被告从事餐饮经营。该合同约定：租赁期限为两年，自2014年7月1日起至2016年7月1日止，如乙方租赁未满两年，甲方将按二年剩余月份每月房租的30%扣除乙方押金作为违约金。未提前一个月告知甲方退房，乙方另支付8000元给甲方作为补偿金。租金为每月14000元。付款方式为先交租后营业，按每三个月收取，房租为42000元。乙方一次性支付甲方合同执行保证金10万元，在合同期内，若乙方不能履行合同，或拖欠房租，甲方收取乙方的合同执行保证金概不退还。此后反诉原告如约向反诉被告交付房屋，而反诉被告也依约支付10万元保证金和第一季度租金42000元，2014年10月1日按时支付租金42000元。但自2015年1月开始未按约定支付该季度租金，仅支付14000元，反诉原告多次催讨均无结果。2015年3月1日，经反诉被告提出解除合同，为避免损失扩大，反诉原告同意解除合同，收回租赁房屋并要求反诉被告将其存放物品于3月8日前搬走。至于合同解除后的相关事宜，由双方协商解决。但时至今日，反诉被告不仅不向反诉原告支付拖欠的房租和水电费及未提前通知解约的补偿金8000元，反而对反诉原告依约不予退还的10万元合同执行保证金以租赁合同无效为由提起诉讼，其行为已严重损害了反诉原告的经济利益。为此提出反诉，要求判决反诉被告1、支付租赁期间（2014年7月1日至2015年3月1日）所拖欠的房屋租金28000元、水费269.71元，电费4792元；2、支付未提前通知反诉原告解除合同的补偿金8000元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉原告高晶晶为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：
证据一，反诉原告高晶晶身份证。证明其基本情况具备诉讼主体资格。
证据二，房屋租赁协议书。证明房屋租赁合同有效及租赁双方之间的权利、义务及违约责任。
证据三，高晶晶建设银行卡查询明细。证明原告仅支付租赁保证金10万元及2014年7月1日----12月31日的租金。
证据四，水电费发票。证明反诉原告高晶晶垫付原告承租期间的水电费。
证据五，交接手续。证明反诉原告高晶晶1、为避免损失扩大同意反诉被告解除租赁合同；2、反诉原告收回出租门面并要求反诉被告于2015年3月8日前搬走存放物品；3、双方同意协商解决相关事宜。
反诉被告林清荣辩称：反诉原告高晶晶与被告黄石华新商贸有限公司的租赁合同是一年一签，而反诉被告高晶晶与反诉被告的租赁合同租赁期限是二年，而且原租赁合同约定租赁期间不得转租，所以反诉原告高晶晶的转租行为无效。另外约定的10万元违约金也是违法，请求法院依法调整。
庭审中，诉讼各方对各自提交的证据相互进行了质证。被告对原告提交的证据一、二、三真实性均无异议，但对其证明目的有异议；对原告提交的证据四真实性有异议。原告（反诉被告）林清荣对被告（反诉原告）高晶晶、被告黄石华新商贸有限公司提交证据的真实性均无异议，但对其证据的证明目的有异议。本院认为，对于诉讼各方提交证据真实性均无异议的证据，由于证据的形式和来源符合法律规定，且能够相互印证本案的事实，本院予以确认。对原告提交的证据四，因其证据的内容和来源无其他证据印证，故本院不予确认。
经审理查明：2014年7月1日被告高晶晶（甲方）与原告林清荣（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，被告高晶晶将位于湖滨大道196#一楼1—6号门面出租给原告从事餐饮经营。该合同约定：租赁期限为两年，自2014年7月1日起至2016年7月1日止，如乙方租赁未满两年，甲方将按二年剩余月份每月房租的30%扣除乙方押金作为违约金。未提前一个月告知甲方退房，乙方另支付8000元给甲方作为补偿金。租金为每月14000元。付款方式为先交租后营业，按每三个月收取，房租为42000元。乙方一次性支付甲方合同执行保证金10万元，在合同期内，若乙方不能履行合同，或拖欠房租，甲方收取乙方的合同执行保证金概不退还。
之后原、被告双方依约履行租赁合同，2014年6月30日原告向被告支付了10万元保证金和第一季度租金42000元，被告高晶晶出具酒店押金款10万收条一份。2014年10月1日原告向被告支付租金42000元。但自2015年1月开始，由于经营不善原告未按约定支付该季度租金，仅支付租金14000元。随后原告所经营餐饮开始歇业。2015年3月1日双方协商并同意解除合同。同日办理交接手续。原告并向被告出具书面交接手续一份：移交人于2015年3月1日将湖滨大道196#一楼1—6号门面移交给被告高晶晶，收回租赁房屋且原存放物品于3月8日前搬走。合同解除后的相关事宜，由双方协商解决。之后，双方为押金退还问题发生纠纷，原告诉至本院。
另查明：位于湖滨大道196#一楼1—6号门面房屋所有权人为黄石华新商贸有限公司。2013年11月19日黄石华新商贸有限公司将该门面房屋租赁给被告高晶晶从事餐饮经营使用。租赁期限2013年11月15日至2014年11月15日，每月房租3200元，承租人一次性交纳合同保证金10000元，承租人在租赁期间不得擅自将门面转租、转让、转借。该合同期满后，2015年3月19日黄石华新商贸有限公司再次与被告高晶晶续签该合同。合同期限2015年3月1日至2016年3月30日，合同其他约定没有改变。诉讼至今，该门面仍由被告高晶晶经营。
诉讼期间，原告林清荣申请撤回对被告黄石华新商贸有限公司的起诉，经审查，本院认为：原告林清荣的申请符合法律规定，予以准许。
本院认为：原、被告双方签订的租赁合同均为双方真实意思表示，双方合同的目的业已在随后的租赁合同履行过程中实现。据此，本院认定双方所签订的租赁合同有效并生效。本案本诉中，原告认为：被告违反与房屋产权人不得擅自将门面转租的合同约定，应当认定原、被告双方签订的租赁合同无效的主张，明显与黄石华新商贸有限公司答辩及实际认可该行为的意思表示不符。因此，原告该诉讼主张因缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。对原告要求返还租房租金的事实请求本院亦不予支持。但原告主张被告返还保证金10万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
本案反诉部分：关于合同约定保证金的具体数额。反诉原告主张10万元保证金约定合法有效，不予返还。反诉被告认为该违约金约定违法，请求依法调整。对比原、被告双方在合同中约定的租金及补偿金的数额，本院认为双方合同约定：按二年剩余月份每月房租的30%作为违约金的约定过高，本院综合考虑本案合同的履行情况、双方的实际损失大小以及过错程度等因素，对违约金的数额调整如下：反诉被告因其违约行为应向反诉原告支付的违约金酌定为双方合同已履行部分的10%，即为人民币11200元。对反诉原告高晶晶主张的拖欠的房租，反诉原告认可反诉被告2015年1月支付租金14000元，至同年3月1日将门面移交给反诉被告高晶晶，实际拖欠房租应为一个月即14000元，对此本院予以支持。对反诉原告高晶晶主张的水、电费，反诉被告无异议，本院亦予以支持。对其同时主张的的补偿金8000元，由于2015年3月1日该合同的解除，系双方协商并同意解除，因此不符合单方解除的合同约定条件，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告高晶晶于本判决生效后十日内返还原告林清荣保证金人民币100000元。
二、反诉被告林清荣于本判决生效后十日内给付反诉原告高晶晶租金14000元、水费269.71元、电费4792元、违约金11200元，合计30261.71。
三、驳回原告林清荣的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告高晶晶的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2400元，原告林清荣负担240元；被告高晶晶负担2160元。
反诉案件受理费1177元，反诉原告高晶晶负担353元；反诉原告林清荣负担824元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交本诉受理费2400元、反诉受理费1177元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：农行黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 左俊
审 判 员 石刚
人民陪审员 熊丰
二〇一六年六月三十日
书 记 员 徐铭