云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2801民初63号
原告昆明蓬碧经贸有限公司。
组织机构代码05697XXXXX。
法定代表人李云锁，职务总经理。
住所地昆明经开区洛羊街道办事处昆明晨农绿色产品有限公司内。
委托代理人钟晋坤，云南当代律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人杜彦达，系原告工作人员,特别授权代理。
被告何高锋，现住址景洪市，公民身份号码××××。
委托代理人刘云龙，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。
被告西双版纳典信投资有限责任公司。
法定代表人何高锋。
住所地景洪市勐腊路24号（望州大厦107号商铺）。
原告昆明蓬碧经贸有限公司（以下简称蓬碧公司）与被告何高锋、西双版纳典信投资有限责任公司（以下简称典信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，本院依法适用普通程序组成合议庭于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟晋坤、杜彦达，被告何高锋委托代理人刘云龙，被告典信公司法定代表人何高锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓬碧公司诉称，2012年6月27日，周莉与西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司（以下简称纳山纳水公司）签订《龙舟外滩商铺租赁合同》，周莉承租龙舟外滩项目23栋的房屋，合同约定了租赁期限，租金等内容。2013年5月14日，云南拓普房地产开发集团有限公司与原告签订景洪市滨江公园北侧防洪大堤外龙舟广场23幢809号房产的《商品房购销合同》，原告购买了上述房屋。2013年6月6日，景洪市房地产管理处向原告颁发了房屋所有权证，原告拥有上述房屋的所有权和收益权。2014年11月1日原告向周莉和被告何高锋发出《告知函》，要求承租人将房租向新的房屋所有权人进行交纳。2014年11月25日，周莉和被告何高锋签订《出租房屋转让协议》，约定自2014年11月27日起房屋转给被告何高锋使用，由何高锋向原告交纳房租。2014年12月15日，何高锋向原告提出《房租减免申请》，原告同意减免2015年半年的租金。2015年1月29日，原承租人周莉和现承租人何高锋向原告提出《转让申请》，原告同意双方的转让行为。二被告使用龙舟外滩23栋房屋一年，原告按合同约定多次催收2015年11月26日至2016年11月26日的租金35万元，但被告拒付且已逾期三天，应当向原告支付合同总租金的30%的违约金65万元，但原告考虑经济现状自愿将违约金调整为30万元。现为维护原告的合法权利，特向法院起诉，请求判令：1、解除2012年6月27日原告与被告何高锋签订的租用景洪市滨江公园北侧防洪大堤龙舟广场23幢809号房的《龙舟外滩商铺租赁合同》；2、被告何高锋承担违约金30万元；按35万元/年的标准支付自2015年11月26日至2015年12月26日的租金29200元，并继续支付至返还房屋之日止；3、二被告将房屋返还给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉请租金的计算标准变更为17.5万元/年。
被告何高锋辩称，同意终止双方的房屋租赁合同，合同原承租人为周莉，因周莉欠何高锋钱所以将房屋拿过来的，钥匙虽然在何高锋处但实际早已没有使用房屋。
被告典信公司答辩意见同被告何高锋一致。
原告蓬碧公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证和法定代表人身份证明书各一份，欲证明原告的诉讼主体资格。
2、被告典信公司内资企业登记基本情况表一份，欲证明二被告的诉讼主体资格。
3、（1）原告与云南拓普房地产开发集团有限公司签订的《商品房购销合同》一份、（2）《房屋所有权证》一本（景房权证景字第0010XX**号），欲证明自2013年6月6日起，景洪市XXXXXX房屋的所有权已归原告所有，原告拥有对该房屋的所有权和收益权的事实。
4、《龙舟外滩商铺租赁合同》一份，欲证明周莉与纳山纳水公司签订租赁合同及合同约定了相关租赁事宜的事实。
5、（1）告知函、（2）《出租房屋转让协议》、（3）《转让申请》，欲证明2014年11月25日原承租人周莉与被告何高锋约定房屋转给何高锋使用，从2014年11月27日起房租由何高锋向原告交纳的事实。
6、（1）何高锋出具的《房租减免申请》一份、（2）收据一份，欲证明被告何高锋向原告申请减免房租，原告同意减免2015年半年的租金，原告只向何高锋收取了2014年11月27日至2014年11月26日的租金17.5万元的事实。
7、2016年2月4日昆明马金铺中成村镇银行出具的证明一份，欲证明景洪市XXXX房屋的所有权属于原告所有的事实。
上述证据2、3（1）、4、5（1）、6（1）、7与原件核对无异后留存复印件，其余证据均为复印件。
被告何高锋质证认为，对证据1、证据2予以认可；证据3因没有证据原件核对故不发表质证意见；证据4的真实性、无异议，租赁合同中已经明确约定承租人逾期三天未交纳房租的出租人可以收回房屋，出租人没有按照约定造成的损失不应当由承租人承担；证据5（1）、（2）无异议，（3）何高锋没有签订过租赁合同，在租赁合同中亦没有约定违约金，何高锋在2014年11月27日并没有实际拿到房子，房子被物业公司锁了四个月；证据6正好可以证明房租应为17.5万元/年；证据7予以认可。
被告典信公司质证意见同被告何高锋一致。
被告何高锋为证明其答辩理由，向本院提交现场照片，欲证明因龙舟外滩北面已经关闭而何高锋有其他的办公室使用故在2015年底便没有使用本案租赁房屋的事实。
原告蓬碧公司对被告何高锋提交的证据不予认可。
被告典信公司对被告何高锋提交的证据予以认可。
被告典信公司未向本院提交书面证据材料。
为查明案件事实，本院依职权对周莉进行电话询问并制作询问笔录一份，周莉证实：《龙舟外滩商铺租赁合同》中的原承租方为周莉，之后在原告的同意下其将合同的权利义务全部转让给何高锋，由何高锋继续承租房屋并向原告交纳房租的事实。
原告质证认为，对询问笔录予以认可。
被告何高锋质证认为，1、对询问笔录中的部分内容不予认可：周莉陈述将租赁合同中的全部权利义务转让何高锋，但事实是双方仅简单的签订了一份《转让协议》，在转让协议中并未明确租赁合同中的权利义务；2、原告主张何高锋应交纳房屋租金但原告却未能举证证明已经向何高锋交付了房屋的事实，原告晚于约定时间4个月才向何高锋交房系违约在先，无权主张租金和违约金；3、因原告晚于约定时间4个月才交付房屋，故何高锋使用房屋时间并未超过约定时间故无需支付剩余租金。
被告典信公司质证认为，对询问笔录无异议，但对于在租赁房屋上进行的装修应当拆除归何高锋，在租赁期间内被告无法使用房屋的三个月的相关租金和费用应当进行返还。
本院认为，对原、被告双方无异议的原告提交的证据1、证据2、证据4、证据5（1）、（2）、证据6和证据7本院予以采信并作为定案依据。原告提交的证据3（1）、（2）与证据7之间相互印证可以证明原告为西双版纳XXXX房屋的所有权人，本院予以采信；证据5（3）被告何高锋在申请在签字按印且其对申请的真实性未提出异议，本院予以采信。被告何高锋提交的现场照片不能证明被告欲证明的内容且原告不予认可，本院不予采信。本院依职权制作的询问笔录内容与原告提交的证据相互印证，本院予以采信。
经庭审和认证，本院确认如下法律事实：
2012年6月27日，周莉（承租方）与纳山纳水公司（出租方）签订《龙舟外滩商铺租赁合同》。合同约定：纳山纳水公司将景洪市XXXX房屋出租给周莉；租期共5年，自2012年6月27日起至2017年11月26日止，计租起始日为2012年11月27日；房屋起始年租金为35万元，年租金按起始租金的8%逐年递增；租金交纳方式为签订本租赁合同时周莉一次性交满一年租金，此后每年商铺租金周莉于每年的11月26日前支付纳山纳水公司，如逾期3天不付纳山纳水公司有权即使收回租赁房屋；在租赁期间，周莉若将使用权转让与第三方，必须取得纳山纳水公司书面同意，否则该转让不成立；在租赁期间周莉有下列行为之一的，纳山纳水公司有权终止合同，收回该商铺，周莉应按照合同总租金的30%向纳山纳水公司支付违约金：（1）未经纳山纳水书面同意，将商铺转租、转借给他人使用的……（4）未按以上条款约定执行的；此外，合同还约定了其他内容。2013年5月14日，原告与云南拓普房地产开发集团有限公司签订《商品房购销合同》，约定由原告购买西双版纳XXXXXX房屋。2013年6月6日，景洪市房地产管理处向原告颁发《房屋所有权证》（证号：景房权证景字第0010XX**号），载明原告拥有景洪市XXXX的所有权，总层数为4层，建筑面积为492.07平方米。2014年11月1日，原告向周莉发出告知函，向周莉告知其租用的景洪市XXXX防洪大堤外23幢房屋所有权人已由云南拓普房地产开发集团有限公司变为原告，原租赁合同在有效期内可以继续履行，周莉需将应付的房租交给新的房屋所有权人。周莉、何高锋及纳山纳水公司均在告知函上签字盖章。
2014年11月25日，何高锋与周莉签订《出租房屋转让协议》，约定：原周莉租用景洪市XXXX房屋于2014年11月27日转给何高锋继续使用，2014年11月27日之前所有产生的费用由周莉承担，2014年11月27日起房租费用由何高锋交给新房东昆明蓬碧经贸有限公司。何高锋于2014年12月15日向原告提交《房租减免申请》，申请原告对景洪市XXXXX房屋的租金予以减免。原告法定代表人李云锁回复同意减免2015年半年的租金。2014年12月21日，何高锋交纳了2014年11月27日至2015年11月26日的房屋租金17.5万元。2015年1月29日，何高锋与周莉向纳山纳水公司提出转让申请，内容为：周莉于2012年6月27日与贵公司签订了XXXX商铺租赁合同，租赁期为5年。由于自身经营不善，现该房屋经营权转让给何高锋，从2014年11月27日起周莉与贵公司签订的租赁合同约定的权利和义务所发生的一切费用和责任由何高锋承担，原房屋租赁合同继续履行。原告和纳山纳水公司均在转让申请上盖章并表示同意转让。现原告以被告不按时支付房屋租金为由，向法院提起诉讼。
本院认为，本案《龙舟外滩商铺租赁合同》原出租方和原承租方为纳山纳水公司和周莉，原告于2013年6月6日取得租赁房屋的所有权后向承租人发出告知函，同意继续履行租赁合同，周莉亦未提出异议。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，租赁合同的出租方应变为原告，原告可以享有租赁合同的权利并应履行相应义务。结合何高锋与周莉签订的《出租房屋转让协议》及《转让申请》的内容可以看出周莉经房屋出租方即原告同意将《龙舟外滩商铺租赁合同》中的全部权利、义务一并转让给何高锋，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，何高锋应为租赁合同新的承租方，从何高锋向原告提出《房租减免申请》要求减免房屋租金的行为亦可确认何高锋应为租赁合同当事人。何高锋辩称未签订过房屋租赁合同，其不是租金合同的当事人无事实依据，本院不予采纳。鉴于原告与何高锋作为租赁合同当事人对于解除《龙舟外滩商铺租赁合同》均无异议，根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，当事人可以解除合同”的规定，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后根据《合同法》第九十七条的规定，本院确认何高锋应向原告返还租赁房屋。因原告未提交证据证明被告典信公司为房屋的租赁方且何高锋亦认可租赁房屋的行为为其个人行为与典信公司无关，故原告要求被告典信公司返还租赁房屋的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于支付房屋租金的问题，何高锋已交纳2014年11月27日至2015年11月26日的房屋租金，对于租赁合同解除前的房屋租金何高锋应当向原告进行支付，故原告要求被告按照17.5万元/年的标准支付2015年11月27日至2015年12月26日的租金14583元及返还房屋之前的租金的诉请，本院予以支持。被告何高锋辩称原告未在2014年11月27日交付房屋给何高锋，何高锋实际使用租赁房屋的时间为2015年3月底，故不应再交纳2015年11月至2015年12月的房屋租金，对此何高锋未能提交证据证明，且何高锋自愿交纳2015年3月前的房屋租金的行为与其辩解的实际使用租赁房屋的时间存在矛盾，故何高锋的上述辩称本院不予采纳。对于违约金问题，根据租赁合同的约定何高锋应于每年的11月26日前向原告支付当年的房屋租金，故何高锋未于2015年11月26日前向原告交纳租金存在违约行为，应当承担违约责任。双方在租赁合同中约定租赁期间何高锋未按照合同条款约定执行的应按照合同总租金的30%向原告支付违约金，原告虽自愿将违约金金额调整为30万元，鉴于违约金以赔偿性为原则，以惩罚性为例外的性质，何高锋虽未对违约金的金额提出抗辩，但综合考虑何高锋的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，对原告要求支付违约金30万元的诉讼请求，本院酌情支持3万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明蓬碧经贸有限公司与被告何高锋之间签订的《龙舟外滩商铺租赁合同》，被告何高锋于本判决生效之日起十日内向原告昆明蓬碧经贸有限公司返还坐落于景洪市XXXX房屋（房产证号：景房权证景字第0010XX**号）。
二、被告何高锋于本判决生效之日起十日内向原告昆明蓬碧经贸有限公司支付违约金3万元和房屋租金（此租金按17.5万元/年的标准自2015年11月27日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。
三、驳回原告昆明蓬碧经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10592元，由被告何高锋负担。原告预交的案件受理费本院不再清退，由被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 陈前妃
审 判 员 施 洪
人民陪审员 郑剑斌
二〇一六年三月三十日
书 记 员 卢云椿