湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第2196号
原告兴业银行股份有限公司长沙分行
代表人陈伟
委托代理人周香，湖南唯楚律师事务所律师
委托代理人资江
被告徐学东
原告兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）与被告徐学东金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员曾慧红担任审判长，与人民陪审员曾纪萍、谢正裕组成合议庭，于2016年3月18日进行了公开开庭审理。书记员甘费担任庭审记录。原告兴业银行长沙分行的委托代理人周香到庭参加了诉讼，被告徐学东经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告兴业银行长沙分行诉称，2009年10月14日，其与徐学东签订了一份编号为360917063301000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押(保证)借款合同》，约定：其向徐学东发放贷款33万元用于购买长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰新城2-20（E2）栋5035号房，期限20年，从2009年11月13日至2029年11月13日止，采取等额本息偿还法。合同还约定被告徐学东将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，并办妥了合法有效的抵押登记手续（房他证岳麓字第5090436**号）。同时合同约定债务人未履行合同项下的义务引起诉讼或其他法律纠纷，债权人实现债权的费用由债务人承担。其后，其依约发放了贷款，但截止2015年4月1日，徐学东已拖欠9个月未偿还借款本息，共拖欠贷款本息17185.22元。借款人徐学东未按约定偿还借款本息，兴业银行长沙分行有权依约宣告贷款全部提前到期、要求提前收贷并行使担保权。为此，诉请法院判令：1、解除编号为360917063301000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押(保证)借款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前清偿；2、被告徐学东向原告兴业银行股份有限公司长沙分行偿付借款本金262139.91元，利息5162.77元，罚息159.14元，合计人民币267461.82元（利息暂计至2016年3月17日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、徐学东承担为实现上述债权所支付的按欠款总额10%计提的代理费28597元，并承担全部诉讼费用及其他相关费用；4、兴业银行长沙分行对徐学东提供抵押的位于长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰新城2-20（E2）栋5035号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。
被告徐学东经本院合法传唤后未到庭应诉，亦未在答辩、举证期间提答辩状、证据，本院视其放弃答辩、举证质证、辩论等诉讼权利。
经审理查明，2009年10月14日，贷款人兴业银行长沙分行与徐学东签订了编号为360917063301000号《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：徐学东向兴业银行长沙分行借款33万元用于购买长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰新城2-20（E2）栋5035号房；期限为240个月，自2009年11月13日至2029年11月13日止；借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率，借款利率采用百分比浮动定价，为基准利率下浮30%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的8日及借款到期日为还款日；采取等额本息偿还法；若借款人未按约定偿还借款本息，贷款人有权提前收贷；贷款人实现债权的费用由借款人承担；以上述购买的房产提供抵押担保；抵押担保的范围包括本金、利息、罚息、实现债权的费用等。2009年11月13日，徐学东在《兴业银行借款借据》上签字确认贷款付讫到指定账户；截至2016年3月17日，徐学东拖欠逾期本金6945.46元，逾期利息5162.77元，罚息159.14元，另有未到期本金255194.45元。
另查明，2013年10月10日，兴业银行长沙分行与湖南唯楚律师事务所订立《委托代理合同》，约定按诉讼标的金额的10%支付（100万元及以下）律师代理费，但兴业银行长沙分行按欠款总额的5%实际支付律师代理费为14298元。
上述事实，有兴业银行长沙分行提交的按揭贷款申请表、《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、欠款证明、逾期数据、房权证、房他证、《委托代理合同》、律师费支付凭证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，兴业银行长沙分行与徐学东签订的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，借贷关系、担保关系合法有效。兴业银行长沙分行依约提供了贷款，而截至2016年3月17日，徐学东拖欠逾期本金6945.46元，逾期利息5162.77元，罚息159.14元，已构成违约。因此，兴业银行长沙分行有权提前收贷，并且对已办理抵押担保登记手续的房屋在约定的债权范围内享有优先受偿权。徐学东长时间逾期履行还款义务的行为已严重违反上述借款合同的约定，而该合同系分期履行合同，合同的解除效力仅限于尚未履行的部分而不包括已经实际履行的部分，兴业银行长沙分行关于请求解除该合同中尚未履行部分的借贷关系并无特殊的、独立的意义，其实际上就是要解除本合同。《委托代理合同》约定按诉讼标的金额的10%收取代理费，《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》约定该费用应当由借款人负担，但兴业银行长沙分行实际履行过程中已调整为按欠款总额的5%支付代理费，因此应将实际履行的金额确定为本案实现债权所产生的费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、解除编号为360917063301000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押(保证)借款合同》；
二、被告徐学东向原告兴业银行股份有限公司长沙分行偿付借款本金262139.91元，利息5162.77元，罚息159.14元，合计人民币267461.82元（利息暂计至2016年3月17日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；
三、被告徐学东向原告兴业银行股份有限公司长沙分行支付该分行为实现债权已发生的律师代理费14298元；
四、原告兴业银行股份有限公司长沙分行对被告徐学东提供抵押的位于长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰新城2-20（E2）栋5035号的房产（房他证岳麓字第5090436**号）在上述债权范围内享有优先受偿权；
五、驳回原告兴业银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。
上述判决所确定的义务，限被告徐学东在本判决发生法律效力之日起七日内履行完毕。若被告徐学东不按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6019元，公告费560元，合计6579元，由被告徐学东承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 曾慧红
人民陪审员 曾纪萍
人民陪审员 谢正裕
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 甘 费
适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。