湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00052号
上诉人（原审原告）：武汉市七星四季花园小区业主大会业主委员会，住所地武汉市洪山区徐东路汪家墩七星四季花园小区内。
负责人：王越，该业主委员会主任。
委托代理人：董济久，湖北省正义法律事务所法律工作者。
委托代理人：吴正魁，湖北省正义法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：武汉乾策商贸有限责任公司，住所地武汉市江岸区育才一村75号。
法定代表人：陆石名，该公司总经理。
委托代理人：吴媛媛，该公司员工。
委托代理人：何善尧，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：武汉市长江公路桥拆迁还建开发公司，住所地武汉市江岸区育才一村付3号。
法定代表人：郑小华，该公司董事长。
委托代理人：何善尧，该公司法律顾问。
上诉人武汉市七星四季花园小区业主大会业主委员会（以下简称七星四季花园业委会）因与被上诉人武汉乾策商贸有限责任公司（以下简称乾策公司）、武汉市长江公路桥拆迁还建开发公司（以下简称长江公路桥公司）所有权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山和民重字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人七星四季花园业委会的委托代理人董济久、吴正魁，被上诉人乾策公司的委托代理人吴媛媛、何善尧，被上诉人长江公路桥公司的委托代理人何善尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年8月10日，七星四季花园业委会诉至一审法院，请求判令：一、确认小区架空层、自行车库、车库等房屋所有权归全体业主所有；二、乾策公司、长江公路桥公司对业主共同共有部分的房屋已擅自改变其使用功能之处限期腾退、恢复原状，并返还经营所得；三、案件受理费及相关费用由乾策公司、长江公路桥公司承担。一审法院曾于2013年3月13日作出（2011）洪和民初字第206号民事判决，七星四季花园业委会不服，上诉至本院。2013年7月8日，本院以（2013）鄂武汉中民终字第00438号民事裁定书裁定撤销一审判决，发回重审。
一审法院经审理查明：2002年3月，长江公路桥公司将其开发建设的武汉市七星四季花园小区交付业主使用，双方均签订了《商品房买卖合同》。业主入住时，与长江公路桥公司指定的武汉新桥物业管理有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》。2006年1月，乾策公司进入该小区，对小区住宅楼4#、5#、6#楼底层架空层及该三栋房屋之间的架空车库进行改造、出租，每月每间收取租金170元至750元不等。2009年，七星四季花园小区业委会依法成立。2010年，七星四季花园小区业委会解除了与武汉新桥物业管理有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》，并于同年9月1日与长航集团工程总公司（武汉）物业公司签订了新的物业管理委托合同。武汉新桥物业管理有限责任公司退出后，长江公路桥公司为有效经营和管理该小区的固定资产，于2010年10月11日正式委托其下属的乾策公司对小区4#、5#、6#楼底层以及该三栋房屋之间的停车场进行经营、管理。以上三栋房屋之间的停车场，主要有车位36个，现由七星四季花园业委会进行管理，并由其委托的长航集团工程总公司（武汉）物业公司收取停车费。
另查明，七星四季花园小区的建设工程规划许可证号为武规建证（2001）049号，项目名称为住宅、车库、配套公建，规划建设规模为10栋6至7层，建筑面积41009.32平方米，用地2.49公顷，容积率1.65。以下建筑面积均在规划建筑面积之中，其中：1、车库，面积为1797.85平方米，包括4#、5#、6#楼三栋之间的架空车库1139.4平方米，以及其余各栋底层的自行车库、汽车库面积；2、小区配套公建，面积1298.72平方米，包括：1#、10#的物业管理用房各111.15平方米，商业门点各73.41平方米，6#楼底层的会所、物业管理用房共760平方米，配电房、水泵房169.6平方米；3、2#、3#、7#、8#、9#楼底层所规划的主要为层高不高于2.2米的车库及储藏室。
2004年10月27日，原武汉市城市规划管理局作出武规执罚字（2004）2032号违法建设案件行政处罚决定书，认定长江公路桥公司在实际建设过程中存在以下违法建设行为，即：擅自更改该局审批的建筑设计方案，将1#、10#楼架空层的高度由2米提升至2.35米，面积为573.76平方米；未建设4#、5#、6#楼原审批电梯，并将105.78平方米的原电梯井面积封闭入住房；未经审批加建一栋167.9平方米配电房。同时，对长江公路桥公司的以上违法建设行为予以罚款98，622.6元的行政处罚。后七星四季花园小区于2004年11月15日经原武汉市城市规划管理局验收合格。《建设工程规划验收合格证》载明：竣工总建筑面积41320.82平方米，10栋1至8层（含架空层）、1栋1层。根据《武汉市长江公路桥拆迁还建开发公司（住宅楼）竣工图（二）》中建筑面积统计表记载，1#-10#楼底层架空层面积为3237.84平方米，6#楼底层架空层面积547.44平方米。本案诉争的4#、5#、6#楼三栋房屋之间的架空车库并未计入上述竣工总建筑面积内。
2005年12月31日，长江公路桥公司办理了除4#、5#、6#楼之外各栋共计30个车库的所有权权属初始登记，并取得权属证明书30份。其中5份权属证明书，由车库购买人领取，并分别变更登记在案外人胡秋芳、段佩英、何鸿、胡建国、杨小英的名下。
另，2002年3月28日，原武汉市房地产管理局测绘队出具了小区面积测量技术报告，该报告注明：6#架空层被看作为整个小区提供服务的公共设施，不能被分摊；其余架空层，被明确为商铺或有商业用途的车库，也均未计入公共建筑面积进行分摊。此后，根据该测量报告，长江公路桥公司与业主在双方签订的《房屋买卖合同》中以附件二的形式约定了小区公共面积分摊的方式。计算方式主要为：4#、5#、6#楼为纯住宅楼，采用一级分摊计算，分摊的公共面积为各自楼层的外墙水平投影面积的一半和楼梯间面积之和；其余各栋，均采用二级分摊的计算方式，即将测量报告中明确为商铺或商业用途车库的商业部分的架空层部分，与住宅部分先共同分摊整栋楼的公共面积，然后架空层部分与住宅部分各自分摊楼层的外墙水平投影面积的一半和楼梯间面积之和。
一审法院认为：本案系业主委员会与开发商之间就小区架空层权属发生的所有权确认纠纷。双方争议的焦点问题主要有：一、能否确认七星四季花园小区所有架空层以及架空车库均属该小区全体业主共同所有；二、能否支持七星四季花园业委会提出的要求长江公路桥公司、乾策公司限期腾退、恢复架空层原状，并返还经营所得的诉讼请求。
一、能否确认七星四季花园小区所有架空层以及架空车库均属该小区全体业主共同所有。
（一）能否依据现行有关建筑物区分所有权的法律、司法解释，确认小区架空层等争议标的物的权属。
现行有关建筑物区分所有权的法律、司法解释主要指《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）。其中，《物权法》自2007年10月1日起开始施行，《司法解释》则规定：“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”
七星四季花园业委会诉称，本案应适用《物权法》及《司法解释》的规定，确定诉争标的物的权属。一审法院认为，七星四季花园小区于2001年建成，2002年交付业主使用，2005年长江公路桥公司将出售的车库办理了产权登记，部分改造房的租赁行为发生于2006年，上述行为均发生在《物权法》实施之前。根据《中华人民共和国立法法》第八十四条的规定，“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”法律对其生效以前的事件和行为是否适用，是否溯及既往，在民法上称为法律的溯及力。《物权法》自2007年10月1日起施行，对之前的行为，《物权法》并不适用。同时，《司法解释》规定“因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释”，故在确认诉争标的物权属时也不能适用《司法解释》。另，《司法解释》所指的引起建筑物区分所有权纠纷的“行为”，在涉及所有权确认纠纷时，应理解为能够创设物权，或引起物权变动的行为。长江公路桥公司开发建设七星四季花园小区、对外出售房屋和车库的行为，前者因合法建造可初始取得所有权，后者则因买卖而发生所有权的变动，上述行为均发生于《物权法》施行之前。乾策公司收取七星四季花园小区4#、5#、6#楼底层改造房租金等行为虽持续发生至《物权法》实施之后，但租赁行为对标的物的所有权不发生影响，由此引起本案纠纷，亦不应适用《物权法》及《司法解释》的规定。故七星四季花园业委会主张本案在确定诉争标的物权属时，应适用《物权法》及《司法解释》的规定，缺乏事实和法律依据。
（二）能否依据规划用途确定案涉架空层等争议标的物的归属。
根据《民用建筑设计通则》的术语解释，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。本案诉争部位，准确地讲，应是由架空层改建而成的车库、车位、经营性用房等。
按照当初的规划，已办理权属登记的30个车库，层高应不超过2.2米，用途应为车库、自行车库或储物间，但长江公路桥公司在建设过程中将车库高度升至2.35米，并将其改造为独立、封闭的车库进行出售。该行为于2004年曾受到原武汉市城市规划管理局的行政处罚，在作出处罚后，原武汉市城市规划管理局为七星四季花园小区办理了规划验收。被出售的车库于2005年办理了权属登记，登记在长江公路桥公司名下，其中5个车库在出售后，已变更登记至购买人名下。同样，4#、5#、6#楼三栋房屋底层，以及三栋房屋之间的车库，规划用途为配套公建（物业管理及会所）、机动车库，但实际用途，除6#楼底部架空层的一半面积为小区会所外，其余底层架空层经改造后主要对外出租，在计算面积分摊时作为商铺，其实际用途与规划用途也并不完全一致。一审法院认为，建设工程规划许可与规划验收，均是国家行政管理部门为使建设工程符合城市规划要求而对建设单位进行管理的一种方式。对违反建设规划的行为，例如改变规划用途的，行政管理部门可以依职权对建设单位进行罚款、拆除、没收非法所得等处罚。行政管理部门对建筑工程用途的规划以及竣工后验收等行政审批行为，与民事法律关系中权属的认定，是有区别的。在认定权属过程中，不能仅凭规划许可、竣工验收的情况作出认定，还应结合双方合同约定、权属登记状况、不动产的建设、使用情况等因素综合进行判断。
七星四季花园业委会诉称，七星四季花园小区架空层规划用途为车库、自行车库、储物间、物业等，故应属于小区内的公共场所、公共设施和物业管理用房，根据《物权法》第七十三条规定，应为全体业主共有。一审法院认为，由于本案不能适用《物权法》及《司法解释》，且在《物权法》施行之前，我国法律对建筑物区分所有权没有明确的规定。本案诉争标的物中已经出售的30个车库和16个经营性质的改造房，其实际用途也不属于《物权法》第七十三条所规定的公共场所、公共设施和物业管理用房。故仅凭规划用途确定诉争标的物属全体业主共同所有，无法律依据。
（三）七星四季花园小区架空层等争议标的物的权属是否随着业主对专有部分的所有权一并转移。
买卖是所有权取得的方式之一，但七星四季花园小区架空层的权属并未随着业主对专有部分的所有权一并转移。
首先，根据原武汉市城市规划管理局出具的《七星四季花园各项面积指标》，该小区全部架空层的面积（含架空车库）在规划时均已计入建筑面积，且不作为配套公共建筑面积。根据《武汉市长江公路桥拆迁还建开发公司（住宅楼）竣工图（二）》中建筑面积统计表记载，1#-10#楼底层架空层面积为3237.84平方米，该面积也已计入竣工总建筑面积。另，原武汉市房地产管理局测绘队出具的《七星四季花园房屋面积测量技术报告》中明确，6#楼底部的架空层作为整个小区服务的公共设施，不能被分摊；其余各栋底部架空层的面积，也均未计入分摊面积，原因是该部分架空层是作为了商业用途的车库，并非作为整栋住宅楼的公共部分。
其次，根据长江公路桥公司与业主签订的《房屋买卖合同》，合同所附有关公共部位分摊建筑面积条款的内容与以上测量技术报告一致。七星四季花园业委会认为合同中所附条款未经签字认可，且系长江公路桥公司在合同正文上签字后自行粘贴在合同文本内，应属无效的条款。一审法院认为，所附条款的内容，所起的作用是向房屋买受人对建筑面积分摊的方式进行说明和告知，房屋的建筑面积、分摊面积在合同正文中已有明确。且，在业主与长江公路桥公司签订的购房合同中，并未明确约定架空层的权属随房屋一并转让。
再次，按当时的规定，七星四季花园小区住宅楼底部的架空层车库是具备办理权属登记条件的。1998年1月1日施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件后，即可以办理权属登记。以上所需办理权属登记的证照资料，长江公路桥公司当时均已合法取得。
最后，七星四季花园业委会未提交证据证明小区架空层的权属随着房屋买卖一并转移，应承担对其不利的法律后果。
七星四季花园业委会认为，七星四季花园小区架空层没有计算建筑面积，也不计算容积率，作为从物，其所有权依附业主对房屋的所有权一并转移。一审法院认为，根据以上规划和竣工面积指标，七星四季花园小区1#—10#架空层经改造后形成的车库、经营性改造房等不仅计算了建筑面积，也计算了容积率，而且该建筑面积没有作为公共建筑面积被业主分摊。根据1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，业主对其购买的房屋，享有所有权的面积（房屋所有权证上记载的面积）包含两个部分：一是套内建筑面积，主要包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积；二是公用建筑面积，主要有：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。实际上，对整栋建筑物而言，随业主专有部分面积所有权一并转移的是以上公用建筑面积的所有权，该公用建筑面积为整栋建筑物业主所分摊，业主支付了相应价款，业主对该公用建筑面积取得所有权。本案中，案涉架空层经改造后形成的车库、经营性改造房的面积，根据原武汉市房地产管理局测绘队出具的《七星四季花园房屋面积测量技术报告》，并未计入以上共有部分面积并为业主分摊，故其所有权并没有随着业主购买房屋一并发生转移。另，业主所购房屋与经架空层改造后形成的车库、经营性改造房之间，综合二者的实际用途、支配关系以及价值功能，也不构成民法上的主物与从物的关系。
故，七星四季花园业委会认为架空层随业主所购房屋的所有权一并转移的主张，亦缺乏事实和法律依据。
（四）如何认定本案诉争标的物的权属。
结合七星四季花园业委会的诉讼请求中诉争标的物的不同情形，分述如下：
1、对已办理所有权权属登记的30个车库的认定。七星四季花园小区内，除4#、5#、6#楼之外各栋共计30个车库均已办理房屋所有权权属登记，其中5个车库经长江公路桥公司出售，已变更登记至案外人的名下，故这部分车库，应根据其权属登记情况，确认归长江公路桥公司及相关案外人所有。诉讼过程中，七星四季花园业委会认为房产管理机关的权属登记行为是违法的，一审法院就此向七星四季花园业委会进行了释明，房屋权属登记是行政机关作出的具体行政行为，该行为是否违法不属于本案审理的范围，七星四季花园业委会可另行主张权利。
2、对4#、5#两栋底层16个改建的经营性用房的认定。在规划图纸中，该部分房屋虽标明为“物业”，但在规划行政管理部门确定小区面积指标时，并未将其计入物业管理用房的面积。房产管理部门进行面积测量时，也将其认定为商铺，其实际用途也为经营性质。因该部分房屋的面积，已计入建筑面积和容积率，且未被业主分摊，七星四季花园业委会也未提交证据证明该部分房屋的所有权随业主所购房屋的专有所有权一并转移，故综合以上情况，小区的开发建设单位即长江公路桥公司因初始建设而取得该部分的所有权。
3、对6#楼底层会所、部分改建后经营性用房的认定。该部分房屋的性质虽然在规划时属于配套公建，但其实际用途与规划用途是不完全一致的，除一半为会所外，其余部分也改造为经营性用房，该部分面积已计入建筑面积，但未计入全体业主的分摊面积。与已办理所有权权属登记的30个车库一样，开发建设单位长江公路桥公司改变了该部分的规划用途，但七星四季花园业委会并不能仅以规划用途作为依据来确认该部分房屋的权属。另，业主与开发建设单位长江公路桥公司并未约定会所的所有权归全体业主共有，七星四季花园业委会也未提交证据证明会所的所有权归全体业主所有。会所，虽然具有向小区业主提供娱乐、文体活动的功能，但并不能仅以此认定其归业主共同共有。故6#楼底层的会所以及改建的经营性用房，亦应归开发建设单位长江公路桥公司所有。
4、对4#、5#、6#楼三栋房屋之间架空车库的认定。虽然规划时，该架空车库计入了建筑面积，但在后来并未将其计入竣工建筑总面积，未办理竣工和规划验收。该架空车库可视作未按照规划许可证的内容建设，对这部分建筑物的处理，属于国家有关行政机关的职责范围，不宜在本案中对其进行确权。故法院对此不予审理。
二、能否支持七星四季花园业委会提出的要求长江公路桥公司、乾策公司限期腾退、恢复架空层原状，并返还经营所得的诉讼请求。
因七星四季花园小区全体业主对该小区1#—10#楼底层架空层及改建而成的车库、车位、经营性改造房等诉争标的物不享有所有权，故七星四季花园业委会要求长江公路桥公司、乾策公司限期腾退、恢复架空层原状并返还经营所得的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉市七星四季花园小区业主大会业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费300元，由武汉市七星四季花园小区业主大会业主委员会负担。
判后，七星四季花园业委会不服，向本院提起上诉称：一、一审法院在本案审理中严重违反法定程序，认定事实不清，有失公平、公正。二、法律规定，架空层属全体业主共有。《物权法》颁布之前及《物权法》颁布之后所有法律规定，建筑物架空层没有法律上的独立性，不具备“专有部分”的构成要件。一审法院作出架空层属开发商所有的判决没有任何法律依据。三、《物权法》及《司法解释》等法律、司法解释适用于本案纠纷。请求：1、撤销武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山和民重字第00001号民事判决；2、改判确认该小区架空层自行车库、车库等所有权属全体业主共有；3、改判责令长江公路桥公司、乾策公司对业主共有部分的架空层已擅自改变其使用功能之处限期腾退，按竣工图恢复原状，且返还经营所得；4、一、二审诉讼费由长江公路桥公司、乾策公司承担。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，长江公路桥公司与业主签订的《房屋买卖合同》附件二中约定了小区公共面积分摊的方式，据此约定七星四季花园没有全小区参与分摊的公共设施。
二审还查明，《武汉市长江公路桥拆迁还建开发公司（住宅楼）竣工图（二）》中建筑面积统计表记载：1#-10#楼主建筑面积为31746.89平方米，1#-10#楼底层架空层面积为3237.84平方米。该统计表的说明中记载：1、主建筑面积不含架空层面积；2、房屋层数含架空层。
本院认为，本案争议的焦点为：一、本案能否适用《物权法》和《司法解释》之规定确认涉案架空层权属；二、七星四季花园小区架空层是否属于全体业主共有；三、七星四季花园业委会提出的要求长江公路桥公司、乾策公司限期腾退、恢复架空层原状，并返还经营所得的诉讼请求能否予以支持。
关于争议焦点一，《物权法》第二百四十七条规定“本法自2007年10月1日起施行”，本案七星四季花园小区业主与长江公路桥公司签订《商品房买卖合同》、长江公路桥公司无论是将30个车库办理房屋所有权权属登记（其中5个车库经长江公路桥公司出售，已变更登记至案外人的名下），还是将部分改造房用于租赁的行为，均发生在《物权法》施行之前，因此本案涉及到《物权法》的溯及力问题，即该法律对其生效前的事件和行为是否适用。依照《中华人民共和国立法法》第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，在没有作出特别规定的情况下，《物权法》不具有溯及既往的效力，因此本案架空层的权属认定不适用《物权法》。依照《司法解释》第十九条第一款、第二款“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释”的规定，该司法解释仅溯及到《物权法》施行之日即2007年10月1日。因本案架空层的权属认定不适用《物权法》，因此也不适用《司法解释》。
关于争议焦点二，根据武汉市城市规划管理局出具的《七星四季花园各项面积指标》，该小区全部架空层的面积（含架空车库）在规划时均已计入建筑面积，且不作为配套公共建筑面积。在武汉市城市规划管理局颁发的《建设工程规划验收合格证》中载明：竣工总建筑面积41320.82平方米，10栋1至8层（含架空层）、1栋1层。在《武汉市长江公路桥拆迁还建开发公司（住宅楼）竣工图（二）》中建筑面积统计表记载，1#-10#楼底层架空层面积为3237.84平方米，6#楼底层架空层面积547.44平方米。在该图统计表的说明中记载：1、主建筑面积不含架空层面积；2、房屋层数含架空层。武汉市房地产信息测绘中心出具的《武汉市房产面积测量技术报告》中注明：6#架空层被看作为整个小区提供服务的公共设施，不能被分摊；其余架空层，被明确为商铺或有商业用途的车库，也均未计入公共建筑面积进行分摊。根据以上竣工面积指标，七星四季花园小区1#—10#架空层经改造后形成的车库、经营性改造用房等不仅计算了建筑面积，也计算了容积率，而且该建筑面积没有作为公共建筑面积被业主分摊。在长江公路桥公司与七星四季花园小区业主签订的商品房买卖合同附件二中也约定了小区公共面积分摊的方式。在该附件二中载明：七星四季花园没有全小区参与分摊的公共设施。在七星四季花园小区内，除4#、5#、6#楼之外各栋共计30个车库均已办理房屋所有权权属登记，其中5个车库经长江公路桥公司出售，已变更登记至案外人的名下，故这部分车库，不属七星四季花园小区全体业主共有。对4#、5#两栋楼底层16个改建的经营性用房，虽然在规划图纸中，该部分房屋标明为“物业”，但在规划行政管理部门确定七星四季花园小区的面积指标时，并未将其计入物业管理用房的面积；武汉市房地产信息测绘中心出具的《武汉市房产面积测量技术报告》中，也将其认定为商铺，其实际用途也为经营性质，因该部分房屋的面积已计入建筑面积和容积率，且未被业主分摊，七星四季花园业委会也未提交证据证明该部分房屋的所有权随业主所购房屋的专有所有权一并转移。故综合以上情况，该部分房屋不属七星四季花园小区全体业主共有。对6#楼底层会所、部分改建后经营性用房，该部分房屋的性质虽然在规划时属于配套公建，但其实际用途与规划用途是不完全一致的，除一半为会所外，其余部分也改造为经营性用房，该部分面积已计入建筑面积，但未计入全体业主的分摊面积，开发建设单位长江公路桥公司也改变了该部分的规划用途。小区会所虽然具有向小区业主提供娱乐、文体活动的功能，但并不能仅以此就认定其所有权归全体业主共同共有；小区业主与开发建设单位长江公路桥公司在合同中并未约定会所的所有权归全体业主共有，七星四季花园业委会也未提交证据证明会所的所有权归全体业主所有。故6#楼底层的会所以及改建的经营性用房，亦不属七星四季花园小区全体业主共有。综上，讼争架空层并非属于七星四季花园小区全体业主共有。
关于争议焦点三，因七星四季花园小区全体业主对该小区1#—10#楼底层架空层及改建而成的车库、车位、经营性改造房等诉争标的物不享有所有权，故七星四季花园业委会要求长江公路桥公司、乾策公司限期腾退、恢复架空层原状并返还经营所得的上诉请求，缺乏事实和法律依据。
综上，上诉人七星四季花园业委会的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由七星四季花园业委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 黄 浩
代理审判员 骆朝辉
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 申光伟