山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2346号
上诉人（原审原告）：孙兰卿，女，1926年12月23日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（原审原告）：毕青娜，女，1958年7月14日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（原审原告）：毕红娟，女，1948年9月23日出生，汉族，住威海市。
上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：毕可训，男，1954年6月1日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（原审原告）：毕可训，男，1954年6月1日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（原审被告）：威海市环翠区张村镇姜南庄村村民委员会，住所地威海市环翠区张村镇姜南庄村。
法定代表人：谷永利，该村主任。
委托诉讼代理人：李松威，山东胶东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘菲，山东胶东律师事务所律师。
上诉人孙兰卿、毕青娜、毕红娟、毕可训因与上诉人威海市环翠区张村镇姜南庄村村民委员会（以下简称姜南庄村村委会）财产损害赔偿纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2011）威环民重字第608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙兰卿、毕青娜、毕红娟、毕可训上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：1、毕可训取得北山小区别墅在前，毕庶胜的房屋规划拆除在后，毕可训购买北山小区别墅的宅基地前不可能预见到其父毕庶胜的房屋日后可以拆除并进行置换；2、毕可训与毕庶胜属不同的民事主体，北山小区别墅的宅基地属毕可训个人所有，而已拆除的涉案房屋归毕庶胜所有。毕可训未交纳购买北山小区别墅宅基地的款项与本案诉争房屋的拆除没有关联，从公平合理的角度上来看，姜南庄村委会拆除诉争房屋未给予补偿的情况下，毕可训有理由不支付北山小区别墅的款项；3、姜南庄村委会的工作人员谷某等有利害关系的证人作出的证言不足以采信。姜南庄村委会没有充分的证据能够证实宅基地置换的事实；4、一审法院按照1996年的价值评估诉争房屋的价值，确定诉争房屋拆除的损失没有法律依据。
姜南庄村村委会上诉请求：孙兰卿、毕青娜、毕红娟、毕可训以诉争房屋置换了北山小区别墅的宅基地，该事实一审法院已经认定，孙兰卿、毕青娜、毕红娟、毕可训在置换宅基地时没有按照姜南庄村村委会的要求支付10000元，该10000元即包含了对其地上建筑物的补偿，不应再另行向孙兰卿、毕青娜、毕红娟、毕可训支付补偿款。
孙兰卿、毕青娜、毕红娟、毕可训向一审法院起诉请求：请求判令姜南庄村委会赔偿其房屋损失535150元（按被告拆迁补偿标准3500元/平方米，乘以房屋面积152.9平方米计算）。
一审法院认定事实：诉争房屋原坐落于威海市环翠区张村镇姜南庄村村北，系毕庶盛于1970年自建房屋，1986年1月1日办理了房产宅基地证，登记户主姓名为毕庶胜（毕庶盛），登记宅基地面积为152.9平方米。孙兰卿系毕庶盛的妻子。毕庶盛夫妻在该房屋内居住至1988年。1988年5月18日，毕庶盛及孙兰卿将户口由姜南庄村迁至威海市区塔山9号，搬到其女儿毕红娟家中居住，此后诉争房屋一直闲置。1996年，姜南庄村因为规划需要占用该房屋所在地段修路，上述房屋被拆除。毕庶盛于2008年7月9日去世，其第一顺序法定继承人包括其妻子孙兰卿以及二人生育的四个子女即毕红娟、毕可志、毕可训、毕青娜。2011年4月19日，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训以姜南庄村村委会未对毕庶盛拆除的房屋予以赔偿为由诉至一审法院，请求判令姜南庄村村委会赔偿孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训房屋损失535150元。庭审中，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训提交了毕可志出具的书面声明，其主要内容为“……因我于1975年结婚按照农村习惯，父母分配给我一套老房子。因此我自愿放弃父母遗留下住宅继承权。特此声明”，证明案外人毕可志放弃了对诉争房屋的继承权。一审法院于2012年3月28日作出（2011）威环民初字第608号民事判决，判决驳回孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训要求姜南庄村村委会赔偿房屋损失535150元的诉讼请求。孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训不服，向威海市中级人民法院提起上诉，威海市中级人民法院于2013年9月16日作出（2012）威民一终字第617号民事裁定，裁定撤销一审法院（2011）威环民初字第608号民事判决书，并发回一审法院重审。
本案在重审过程中，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训主张姜南庄村村委会于1996年将诉争房屋拆除后，并没有为毕庶盛置换新的宅基地，姜南庄村村委会所称的村委会为毕庶盛在村北山置换了一块新的宅基地是由其于1993年批给毕可训的，当时是鼓励在本村之外工作的人回村盖房屋，与毕庶盛无关。为证明自己的主张，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训提交了如下证据：一、对王某2、于光远、王某1、董某所做的调查笔录（孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训在上诉期间，提供王某2、于光远、王某1到庭作证），证明姜南庄村村委会修路时将诉争房屋拆除，姜南庄村村委会没有对拆除房屋予以补偿，北山小区的房产是毕可训的财产，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训与姜南庄村村委会一直在对拆迁补偿协议进行协商；二、姜南庄村村委会出具的证明一份，证明毕可训在北山小区拥有一栋别墅，证件正在办理当中；三、威海市环翠区富程建筑工程公司出具收款收据一宗，证明北山小区的房屋系由毕可训出资修建的；四、威海市中级人民法院（2014）威民再终字第13号民事判决书，证明姜南庄村村委会曾以另案与本案事实基本相同为由要求中止审理，该案法院依法支持了毕可志的诉讼请求，故本案起诉姜南庄村村委会的案件也应获得支持。经质证，姜南庄村村委会认为孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训在二审期间提供的调查笔录并非新的证据，其不予质证。退一步讲，该四位证人均未参与过对涉案房产进行过处理和协商，无从得知双方就房产的拆除和宅基地的置换等问题所进行的协商内容及处理结果，更无法说明毕可训作为一个非姜南庄村村委会集体经济组织成员，为何会在北山处获得一块宅基地并建设了楼房。调查笔录与本案的待证事实间没有关联性，亦没有证明力；对孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训提交的上述证明，系毕可训因为某种原因要求姜南庄村村委会出具的，其针对的对象是电力部门，用途和目的与本案诉争房屋无关，且该证明出具的时间是2011年12月12日，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训应进一步提供其他证据证明其与北山小区房产的权属关系；收款收据与本案没有关联性，即使其与本案有关也恰恰说明了双方当年以老房置换宅基地，并由孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训自行建设房屋的事实；对判决书的真实性没有异议，但是该判决与本案没有关联性，姜南庄村村委会此前申请中止审理，是因该两案均因房屋置换与姜南庄村村委会存在纠纷，且毕可训和毕可志系兄弟，任何一个案件的处理，必然要涉及到相关房屋的历史沿革和以后的变化过程，而并非指两案在事实上完全相同，且该案认定的部分事实与客观事实不符，姜南庄村村委会正在按照相关法律程序谋求进一步的解决，故该证据不具有证据效力。
姜南庄村村委会主张1996年前后村里因规划需要占用包括上述房屋在内的土地修路，姜南庄村村委会为毕庶盛在村北山置换了一块新的宅基地后，由毕庶盛将上述房屋拆除，毕庶盛在新批宅基地上建设了一栋两层楼房。姜南庄村村委会为证明其主张，提交了其委托代理人对谷某、谷荆昭、李某所作的调查笔录的复印件。经质证，原告因调查笔录系复印件，不符合证据的形式要件，故对其真实性不予认可，并认为该三份笔录的内容也与事实不符。后姜南庄村村委会申请证人谷某、李某到庭作证，证实房屋置换的相关情况。经质证，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训认为证人证言可以证明本案北山别墅小区的土地并非是拆除老房子置换而来，理由：根据（2011）威环民初字第608号民事判决，姜南庄村村委会曾主张的修路时间是1996年，而本案两位证人证明北山小区别墅土地抓阄的时间是1993年或1994年，在尚未修路也未拆除房屋前几年，不可能预先置换宅基地；两位证人均证实就相关置换事宜没有向毕庶盛等人征求意见或协商，而仅与毕可训交涉，却未形成书面置换协议，证人虽主张就房屋置换事宜有会议纪要，姜南庄村村委会却未提交相应证据；证人还证实姜南庄村村委会曾协商准备就诉争房屋赔偿孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训8到10万。故证人仅能证明不存在置换协议的事实，而不能证明原、姜南庄村村委会间形成了置换协议。姜南庄村村委会认为证人证言能证实一个最基本的事实是毕可训用毕庶盛的房屋等价置换了位于北山的属于开发性质的别墅用宅基地，没有向村里交钱，因而未产生金钱往来，故村里也没有记账。证人还证实村里修路要拆除挡路的房屋，前后经过很多年，也分了好几批实施、置换，其中每批的置换方案都不相同。
另查，地处北山别墅小区的地皮，姜南庄村村委会曾认同可以由非本集体经济组织成员购买，但需要按照是否为姜南庄村村委会村人员或有本村户口为标准向姜南庄村村委会交纳不同数额的金钱，或由老宅基地置换而来。毕可训所称的其所有的北山小区别墅宅基地系向姜南庄村村委会购买但没有交纳相应数额的购买款（10000元）的原因系因毕庶盛的诉争房屋未获得补偿，故毕可训暂时未交纳。姜南庄村村委会则坚称该别墅宅基地正是因为毕可训用老房子置换的该地皮，故而没有交纳该款项。
一审庭审中，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训申请对涉案房屋（位于威海市环翠区张村镇姜南庄村村北）的价值进行评估，一审法院依法委托威海圣达土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产分别在1996年、2011年4月19日两个时点的价值进行评估。该评估咨询有限公司出具估价结果为：本次估价对象在价值时点1996年的评估价值为1.8万元；在价值时点2011年4月19日的评估价值为47.4万元。为此，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训花费评估费2440元。经质证，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训对该评估价格不认可，认为在时点1996年的评估价值1.8万元不仅完全错误而且不适用本案，理由如下：1、双方不是房屋买卖，而是因为姜南庄村村委会修路占用，1996年时双方也没有就房屋价格达成一致；2、姜南庄村村委会认可是给孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训置换房屋，而非1996年时出售，因此1996年的价格时点对本案没有意义；3、直至孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训起诉时姜南庄村村委会仍然没有履行置换或补偿义务，因此，从公平合理的角度上说，应当从原告起诉之日评估对应房屋面积的价格；4、退一步讲，如果姜南庄村村委会当时补偿到位，诉争房屋面积也会增值，因此本案按照1996年的价值时点评估房屋价值没有任何实际意义。关于价值时点2011年4月19日的评估价值，原告认为价值偏低，因为根据当时村委会的拆迁政策超出应拆迁面积以外的面积，被拆迁人应按照3500元/平方米的价值补足差价，该价格是村民的内部认购价格，已经比市场价格偏低，而本案的鉴定价格为3100元/平方米，也明显低于实际价格。姜南庄村村委会对该评估报告没有异议。虽然孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训对该评估报告有异议，但未提交证据予以反驳，在评估单位及评估人员具有资质、评估程序合法、评估方法正确、评估结论明确的情况下，对该份评估报告，依法予以采信。
一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，双方当事人争议的第一个焦点问题是孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训的诉讼请求是否已超过诉讼时效。孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训主张曾就诉争房屋的赔偿问题和村领导进行过协商并提供证人王某1、董某、王某2予以证实，姜南庄村村委会提供的证人谷某亦证实毕可训曾就房屋赔偿问题与其及村领导进行过协商，即毕庶盛及其继承人曾就诉争房屋的赔偿问题向姜南庄村村委会主张过权利，存在时效中断或中止的事由，故孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训的诉讼请求并未超过诉讼时效。双方当事人争议的第二个焦点问题是孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训的诉讼请求是否有法律依据，能否得到支持。因诉争房屋的拆迁、置换、补偿问题，双方当事人之间并没有形成书面的置换或补偿协议，毕可训虽然提供了姜南庄村村委会出具的证明、收款收据等证据，但无法证明其所称的北山小区的别墅系其个人所有，与诉争房屋无关的事实，在跨度时间达二十年之久且双方当事人各执一词的情况下，双方提供的证人作出的证言对本案具有关键性的作用。孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训提供的证人证言虽然证实毕可训曾就赔偿问题与姜南庄村村委会协商过，但该四位证人均非本案的直接参与人，对诉争房屋的拆迁及赔偿的具体事宜并不清楚；而姜南庄村村委会提供的证人是本案的直接参与人，虽因时间跨度长，两位证人在一些细节的陈述上有出入，但其对涉案事实更加了解，证言更贴近事实。在双方均认可毕可训未就北山别墅地皮按照规定向姜南庄村村委会交纳相应款项的情况下，结合姜南庄村村委会提供的证人证言，并参考当时当地的风俗，对姜南庄村村委会关于诉争房屋已经用北山别墅地皮予以置换的辩称，予以采信。本案中，姜南庄村村委会虽然对诉争房屋的土地进行了置换，但并未对地上建筑物进行相应的补偿，故姜南庄村村委会对地上建筑物仍负有赔偿义务。现诉争房屋已被拆除，从公平及利益平衡角度出发，该涉案房屋的价值参考威海圣达土地房地产评估咨询有限公司出具的报告书中1996年价值时点的评估价值更为适宜，故孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训的该损失应为18000元。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第七十六条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十六条之规定，判决：被告威海市环翠区张村镇姜南庄村村民委员会赔偿原告孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训房屋损失18000元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4576元、评估费2440元，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训负担4422元，威海市环翠区张村镇姜南庄村村民委员会负担2594元。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，本案一审期间，毕可训主张其以抓阄的方式取得北山别墅小区宅基地的时间是1993年，诉争房屋拆除是在1996年12月底，其取得的北山别墅宅基地是在1998年建设的。其虽没有交纳10000元的对价，但当时姜南庄村村委会表示同意毕可训先行建设，并从诉争房屋的补偿款中扣除该10000元。二审中，毕可训主张姜南庄村村委会于1993年10月公开向本村村民及社会公开出售北山别墅小区的宅基地，本村村民购买价格为10000元，非本村村民购买价格为15000元，如本村村民有老房子拆除置换的，可以免除5000元。根据毕可训提供的证人证言可以看出，诉争房屋在拆除前由毕可训管理并对外出租，拆除后相关补偿事宜亦由毕可训负责与姜南庄村村委会协商处理。姜南庄村村委会对上述毕可训主张的其出售北山别墅小区宅基地的时间有异议，其主张该时间为1995年至1996年。
本院认为，本案的争议焦点是双方当事人是否就以诉争房屋宅基地置换了北山别墅小区宅基地达成了口头协议。姜南庄村村委会对此申请证人出庭作证，证实当时以北山别墅小区宅基地置换的方式对拆除诉争房屋予以了补偿，所以当时毕可训并未向姜南庄村村委会交纳购买北山别墅小区宅基地的对价10000元。孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训对此不予认可，但毕可训确实未支付购买北山别墅小区宅基地的价款10000元，且认可其于1998年建设北山别墅时，姜南庄村村委会向其表示可以先行建设，价款10000元可于诉争房屋的补偿款中扣除。毕可训知悉该情况并进行了建设，应视为毕可训同意以诉争房屋的补偿与上述10000元价款相抵扣。而根据毕可训主张的姜南庄村村委会出售北山别墅小区宅基地的价格方案，即使将毕可训视为本村村民，其以诉争房屋置换的方式取得北山别墅小区宅基地还应另行向姜南庄村村委会支付价款5000元。故应当认定在毕可训建设北山别墅小区宅基地时双方就以诉争房屋宅基地置换了北山别墅小区宅基地对毕可训一方是明显有利的。且此后多年，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训并未就诉争房屋的补偿问题提起诉讼，姜南庄村村委会亦未就北山别墅小区价款向毕可训主张权利，根据常理推断，双方已经就诉争房屋宅基地置换了北山别墅小区宅基地达成了口头协议并已经实际履行。关于毕可训有无授权就诉争房屋置换北山别墅小区宅基地的问题，由于毕庶胜自1988年搬出姜南庄村后不在该村居住，根据孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训提供的证人证言，诉争房屋在拆除前由毕可训管理并对外出租，拆除后相关补偿事宜亦由毕可训与姜南庄村村委会协商处理。结合毕可训作为毕庶胜之子的事实，姜南庄村村委会有理由相信毕可训有授权对诉争房屋的补偿问题进行处理并与其达成协议。孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训辩称毕庶胜、毕可训属不同的民事主体，其民事权利不能互相置换，明显有悖事实，本院不予认定。孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训家庭内部对诉争房屋补偿权利如有争议，可另行处理。但考虑到毕可训取得的仅是北山别墅小区宅基地，双方当事人没有对宅基地置换达成书面协议，该次置换是否包括了地上房屋的补偿不明确，现未有明确证据证实双方置换内容包括地上房屋，故一审认定姜南庄村村委会仍应赔偿孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训的地上房屋损失并无不当，本院予以维持。姜南庄村村委会主张抵扣的10000元价款中已经包含了对房屋的补偿，系其主观推断，未有充分证据证实，本院不予支持。孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训主张不应按照1996年的价格赔偿房屋损失，而应按照拆迁标准赔偿损失，由于拆迁补偿标准不仅包括对地上建筑物的补偿，更多的是对拆迁房屋占用土地价值的补偿，因双方已就宅基地进行了置换，对该部分损失不应再重复计算，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训要求按照该标准计算地上房屋赔偿款，于法相悖，本院不予支持。一审判决对赔偿款计付标准的认定，合法有据，本院予以维持。综上，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训及姜南庄村村委会的上诉请求均不成立，本院不予支持；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4826元，孙兰卿、毕红娟、毕青娜、毕可训负担4576元，姜南庄村村委会负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金永祥
代理审判员 潘 慧
代理审判员 赵 娟
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 邓雯涛