上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第43020号
原告上海浦东伟业房地产开发有限公司。
法定代表人张建良。
委托代理人李喜敏，北京市中银律师事务所上海分所律师。
被告上海建菱贸易有限公司。
法定代表人殷智耀。
委托代理人刘定邦，北京市炜衡律师事务所上海分所律师。
第三人上海东元汽车维修服务有限公司。
法定代表人杨光华。
委托代理人倪兴江。
原告上海浦东伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）诉被告上海建菱贸易有限公司（以下简称建菱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法适用简易程序审理，审理中，追加了上海东元汽车维修服务有限公司（以下简称东元公司）为第三人参加诉讼。本院于2014年9月19日公开开庭进行了审理，原告伟业公司的委托代理人李喜敏，被告建菱公司的法定代表人殷智耀及被告建菱公司的委托代理人刘定邦，第三人东元公司的委托代理人倪兴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟业公司称，2007年5月22日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议书》，约定原告将上海市浦东新区东高路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用，期限自2007年7月8日起至2012年7月7日止，第一年租金为人民币（以下币种相同）90万元，第二年租金为92万元，第3至第5年租金为100万元；承租期满后，被告应按时撤离；任何一方违约，应按协议总价的20%承担违约金。协议到期后，原告多次要求被告撤离，并交还房屋，但被告迟迟没有撤离，也没有将房屋交还原告。经协商，双方于2012年10月16日又签订了《补充协议》，约定被告须在2013年3月30日前撤离完毕，如不能在上述日期前撤离完毕，被告须自2012年7月8日起，按实际使用期限支付双倍租金，同时按2007年协议的约定承担违约金。被告实际未搬离，故原告起诉请求：1、判令被告将系争房屋返还给原告；2、要求东元公司迁出系争房屋；3、判令被告支付租金及使用费（被告应付2012年7月8日至2013年7月7日的租金为200万，被告还应支付2013年7月8日起至被告实际返还系争房屋之日止的使用费，标准为每月16.60万元，即原《房屋租赁协议书》约定的租金标准的双倍）。
被告建菱公司辩称，2012年7月8日至2013年7月7日的租金按原合同的双倍租金标准支付，共计200万元，无异议。但是，2013年7月8日起至被告实际返还系争房屋之日止的使用费，应当参照原《房屋租赁协议书》约定的租金标准，为每月8.30万元，再按双倍租金标准支付，约定过高。现在被告也未正常使用房屋。原告曾经口头承诺租期10年，现在只租给被告5年。被告的装修和搭建是经原告同意的，原告应当赔偿被告装修及搭建的费用。
第三人东元公司述称，第三人向被告承租，是经原告的工作人员介绍的，以为租期十年，就在场地内进行扩建。第三人的扩建经过原、被告同意。租期十年是原告口头承诺过的。其中，一期扩建是2008年4月开始进行的，花费160余万元；二期扩建是从2009年7月开始进行的，花费50余万元。第三人也同意迁出，要求原告对第三人的装修及搭建进行赔偿。
经审理查明，系争房屋系原告所有。2007年5月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》。合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋占地面积11，450平方米，建筑面积为2，987平方米；甲方以房屋现状租赁给乙方，乙方在不损坏原结构的基础上进行自行维修和增设附属设施，费用自负，增设的内容、标准须报甲方同意后实施，并备案；租期自2007年7月8日起至2012年7月7日止；第一年租金为90万元，第二年租金为92万元，第3至第5年租金为100万元；承租期满后，被告应按时撤离，并结清乙方应承担的费用，交还的房屋应当符合正常使用状态，除乙方添置可移动的设备归乙方所有外，其余一律归属甲方；任何一方违约，应按协议总价的20%承担违约金。
协议签订后，原告将系争房屋交付被告使用。2007年至2008年期间，被告租赁房屋后进行了装修，并在系争房屋的场地上搭建了违法建筑。被告将系争房屋的部分场地转租给多个次承租人（包括东元公司）使用。被告与第三人建立租赁关系，系通过原告的工作人员居间介绍。东元公司租赁了场地后，在场地上于2008年、2009年分两次进行了装修及搭建。
2007年8月10日，被告向原告提交“关于厂房屋顶改建、修缮”申请报告，提及系争房屋有漏水，其中几幢房屋特别严重，影响厂房的正常使用，为此拟将房顶改为“彩钢夹芯板”，同时将所有厂房外墙统一粉刷，工程预算报价约80万元，这项费用由被告支出。原告收到了该报告。
2012年4月，原告通知被告2012年7月7日租期届满，要求被告租期届满后搬离。2012年7月，原告再次发函要求被告搬离。
2012年10月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定双方于2007年5月22日签署了租赁协议，原定租期已经届满，原告希望被告撤离；甲方同意租期延至2013年3月30日，乙方须在2013年3月30日之前搬离，把租赁的房屋交还甲方；考虑到乙方的实际困难，甲方给予宽慰帮助，同意延期8个多月的租金不予收取；甲、乙双方商定，如乙方仍未在2013年3月30日前搬离完毕，上述延期8个多月的租金及后续违约期限的租金甲方双倍收取，并按正式协议（2007年5月22日签署）违约条款，追究乙方的违约责任，罚处协议总价20%的违约金。另外，手写注明“除东元公司外，尽可能按协议做到，做好，东元汽修公司可按法律程序办理。”
2013年3月，原告再次发函要求尽快搬离，但被告未搬离，故原告起诉来院。
审理中，原告否认口头承诺租期为10年。原告不申请追加其他实际使用人作为第三人参加诉讼。
原、被告认可2012年7月7日之前的租金，被告已经结清。原、被告认可2012年7月8日至2013年7月7日的租金按200万元支付，但被告尚未支付。原、被告均认为2013年7月8日以后被告应付的为房屋使用费，但对支付标准意见不一致，原告认为应按原《房屋租赁协议书》约定的租金标准的双倍计算，即每月16.60万元计算，被告认为应按每月8.30万元计算。
原告认为，按照合同约定，合同期限届满，不需要赔偿被告装修损失。原告否认被告违法搭建是经过其同意，违法搭建的建筑物应由被告自行拆除，原告不应另作补偿。原告主张被告违法搭建的房屋有些材料是利用拆除原告老房子的材料，搭建的时候借用了原告已有的墙体，但原告无法说明具体数量，也未就此提交相关证据。被告认可利用了原告的一个柱子，并拆了原告一间旧房子，利用了原告旧房屋3到4万元价值的原材料，被告认为其他材料都是被告自己的。
被告申请对被告及第三人进行的装修（改建）及搭建房屋的价值进行鉴定。法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司（以下简称鉴定单位）进行鉴定。鉴定单位出具了公信中南（2014）建鉴字第56号司法鉴定意见书（以下简称鉴定意见书）。鉴定意见书认为，被告的房屋及场地改、扩建的工程总价为4，521，242元，其中被告自行搭建的房屋七处，相应工程造价共计1，880，156元；室外地坪、电力扩容、消防工程、给排水管及电动门等共计290，000元；其余的价值体现为被告在原告提供的房屋内进行的装修以及改建（改建包括彩板屋顶和屋内加层等）。鉴定意见书认为，第三人房屋及场地改、扩建的工程总价为1，251，032元，其中1、2、3号宿舍楼、厂房工程造价为1，121，032元；场地平整、室外地坪、零星建筑、围墙及广告牌等造价为130，000元。
被告及第三人对鉴定意见书无异议。原告认为被告申请鉴定未在法定举证期限内提出，被告要求赔偿也未提出反诉，鉴定意见书与原告无关。
被告自行搭建的房屋七处（鉴定后的造价为1，880，156元）以及第三人搭建的房屋（包括零星建筑）均无合法建造证明。
审理中，原告、被告及第三人对第三人搭建的零星建筑（厨房间、洗手间等）的价值均认可在4万到5万元左右。
审理中，关于租赁关系终止的后果，原告要求被告拆除违章搭建的房屋，没有其他后果要求法院处理；被告要求原告对被告及第三人进行的房屋及场地改、扩建的工程进行赔偿，没有其他后果要求法院处理；第三人要求原告对第三人进行的房屋及场地改、扩建的工程进行赔偿，没有其他后果要求法院处理。
原告认为，根据合同相对性原则，第三人应向被告主张装修及搭建的损失，第三人的损失与原告无关。
以上事实，由经庭审质证的原、被告之间的《房屋租赁协议书》、《补充协议》、原告发给被告的函件、“关于厂房屋顶改建、修缮”申请报告、被告向原告提交的房屋现状照片、鉴定意见书等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租期已经届满，原告要求被告返还房屋，要求次承租人（第三人）迁出房屋，于法有据，本院予以支持。被告及第三人主张原告口头承诺租期为10年，未能提交证据佐证，本院不予采信。原、被告均认可2012年7月8日至2013年7月7日的租金按200万元的标准支付，本院予以确认，被告应当支付。因被告未按照《补充协议》约定的日期及时返还系争房屋，2012年7月8日至2013年7月7日的租金已经按照双倍标准计算，该租金计算标准显然已经含有惩罚性，原告的损失已经能够得到弥补，2013年7月8日之后的使用费仍应参照原《房屋租赁协议书》的租金标准（即每月租金8.30万元）支付，而不应再按双倍租金标准支付。
关于装修及搭建费用的处理。本案审理的是原、被告之间的租赁关系，根据合同相对性，被告及第三人在被告承租的范围内进行的装修及搭建的补偿均应由被告向原告主张。第三人不向合同相对方（即被告）主张赔偿损失，直接要求原告赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持，第三人可另案向被告主张装修及搭建费用。一、关于装修（包括改建）及增设附属设施的费用。合同约定，被告在不损坏原结构的基础上进行自行维修和增设附属设施，费用由被告承担。合同另约定，承租期满后，除被告添置的可移动的设备归被告所有外，其余一律归属原告。被告也向原告提交过报告，房顶改建和修缮的费用由被告自行承担。相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本院认为，关于装修（包括改建、室外地坪等）及增设附属设施（包括电力扩容、消防工程、给排水管及电动门等）的费用，被告在合同期满后要求原告赔偿，缺乏依据，本院不予支持。二、关于违法搭建的费用。签订协议后违法建筑物就开始搭建，原告直至租期届满仍未提出异议，可见原告对违法搭建行为是认可的，原告要求被告拆除违法建筑物，缺乏依据。经鉴定，被告搭建的七处违法建筑的工程总价为1，880，156元。第三人在被告转租的场地上搭建的1、2、3号宿舍楼、厂房工程造价为1，121，032元，另外还搭建了一些零星建筑。根据相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因此，本院结合双方当事人的意见以及现有证据，考虑材料来源（被告搭建的少量材料系拆除原告旧屋所得）、折旧和过错等因素，酌定原告补偿被告搭建费用（包括被告进行搭建的费用和第三人进行搭建的费用）100万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决如下：
一、被告上海建菱贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区东高路XXX号房屋返还原告上海浦东伟业房地产开发有限公司；
二、第三人上海东元汽车维修服务有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区东高路XXX号房屋；
三、被告上海建菱贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内支付原告上海浦东伟业房地产开发有限公司2012年7月8日至2013年7月7日的租金200万元；
四、被告上海建菱贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内支付原告上海浦东伟业房地产开发有限公司房屋使用费（从2013年7月8日计算至实际返还房屋之日，标准为每月8.30万元）；
五、原告上海浦东伟业房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内支付被告上海建菱贸易有限公司补偿费100万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26，720元，减半收取计13，360元，由被告上海建菱贸易有限公司负担；鉴定费138，000元（被告上海建菱贸易有限公司已经预付），由原告上海浦东伟业房地产开发有限公司负担38，000元，由被告上海建菱贸易有限公司负担100，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。