安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初4763号
原告：周淼，男，1968年8月31日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
原告：周毅，女，1993年7月30日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上述两原告的共同委托诉讼代理人：袁靳，安徽天瑞律师事务所律师。
上述两原告的共同委托诉讼代理人：童磊，安徽天瑞律师事务所律师。
被告：马彪，男，1986年4月2日出生，汉族，住安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：张汝勇，安徽典兴律师事务所律师。
第三人：马丽，女，1986年3月4日出生，回族，住河北省廊坊市固安县。
委托诉讼代理人：王正，安徽律维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪世东，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
原告周淼、周毅诉被告马彪、第三人马丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理，后因案件复杂，转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告周淼、周毅的共同委托诉讼代理人童磊，被告马彪的委托诉讼代理人张汝勇、第三人马丽的委托诉讼代理人汪世东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周淼、周毅向本院提起诉讼，请求：1、被告依约履行合同并办理房屋过户手续至原告周淼名下；2、被告赔偿原告违约金10万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月7日，原告周淼与被告马彪签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：被告将其所有的合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和凤阁7幢2803室（合产字第××号）出卖给原告周淼，转让价款130万元，2016年5月15日之后办理房屋过户手续；如单方违约，赔偿对方10万元。合同签订后，原告周淼、周毅支付定金2万元，并于2015年10月16日，原告周淼、周毅依合同约定支付房屋价款共计68万元。2016年4月22日，原、被告双方共同前往税务部门办理税收手续，由原告周毅缴纳个人所得税及契税，期间原告又向被告支付房屋价款14.4万元用于清偿房屋上剩余贷款，并约定立即办理房屋过户手续，被告并未履行。安徽万成达信息科技有限公司作为房屋中介机构按照双方意愿帮助办理房屋过户预约手续，再次约定2016年6月15日办理房屋过户，被告依旧未予履行。被告先后多次向原告周淼、周毅及房屋中介机构安徽万成达信息科技有限公司明确表示，拒绝履行合同义务，不予配合原告办理房屋过户手续，并要求原告增加房屋价款。另原告周淼与原告周毅系父女关系，原告周毅为合同的实际受益人。现涉案房屋已清偿房产上贷款，且原告有能力并愿意依约支付剩余房款，被告恶意拖延办理房屋过户手续的行为已违反合同约定及诚实信用原则，同时损害了原告的合法利益，为维护原告的合法权益诉至贵院，请法院支持原告的诉请。
原告周淼、周毅为支持自己的诉讼请求，向本院提供证据如下：1、原被告身份证复印件、《户口簿》原件、被告的房产信息复印件、《存量房买卖合同》原件、《补充协议》原件、《房地产经纪合同》原件各一份，证明原被告主体适格以及原告周淼和周毅系父女关系，且双方约定：被告马彪将其所有的合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和凤阁7幢2803室房屋（合产字第××号）出卖给原告周淼，转让价款130万元，2016年5月15日之后办理房屋过户手续；如单方违约，赔偿对方10万元，安徽万成达信息科技有限公司系本次交易的中介机构；2、转款凭证原件、《定金收据》原件、2015年10月16日《收条》原件、2015年4月22日《收条》原件各一份，证明原告于合同签订之日支付定金2万元；于2015年10月16日支付房屋价款68万元，于2016年4月22日支付14.4万元，共计84.4万元；3、《税收缴款书》复印件及发票复印件各一份，证明原告周毅为个人所得税、契税的实际纳税人，为该房屋买卖行为的实际受益人；4、《陈述》原件一份，证明原告周淼、周毅依约支付房屋价款，被告马彪明确表示违约，拒绝办理房屋过户手续；5、电话录音文字稿及光盘复印件一份，证明被告马彪在电话中明确表示不予履行，要求涨价，拒绝办理过户手续；6、预约单号复印件一份，证明双方约定于2016年6月15日办理房屋过户手续；7、证人笔录原件一份，证明双方约定合同签订一周后，马彪交付房屋于周淼、周毅居住使用，录音系证人薛某在与马彪通话过程中录制，证人未出庭的原因，系存在特殊原因。
被告马彪辩称：1、被告与周淼未经过所有权人马丽的同意，双方签订的存量房买卖合同属于效力待定，后因原告周淼要求合同变更至其女儿周毅的名下，需要所有权人与周毅重新签订房屋买卖合同，由于周淼与马彪签订的买卖合同没有生效，因此，原告要求继续履行合同没有法律依据，同时，由于合同没有按照法律规定房屋所有权人与原告周毅重新签订存量房买卖合同，因此，原告要求房屋过户手续至原告周淼名下没有事实和法律依据。2、原告诉请要求被告赔偿违约金没有事实和法律依据，因房屋买卖合同未生效，被告不应承担原告的违约金，综上，原告诉请缺少事实和法律依据，请求驳回原告诉请。
被告马彪未提供证据。
第三人马丽对原告的诉讼请求述称：一、被告未经马丽同意擅自处分其所有的房产系无权效处分行为，其与原告签订房屋买卖合同无效。马丽与本案被告原系夫妻关系，双方于2013年12月25日登记结婚，婚后由于性格不合导致夫妻感情破裂，于2015年8月11日在蜀山区民政局协议离婚。双方在离婚协议中约定位于合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和风阁7幢2803室的房屋（房地权证合产字第××号）归马丽所有。2015年10月，本案被告竟然瞒着马丽擅自与他人签订房屋买卖合同，并将该房屋卖于他人。根据离婚协议的约定，涉案房屋归马丽所有，马丽系该房屋的所有权人。本案被告在未征得申请人同意的情况下，擅自将房屋卖给原告，其行为已侵害了第三人的合法权益。根据我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。被告既未取得马丽的同意，事后也没有取得涉案房屋的处分权，所以其擅自将房屋卖于他人的行为系无权处分，其与原告签订的房屋买卖合同无效。《民法通则》第58条第2款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”二、离婚协议中约定的不动产归属是否可以直接引起物权的变动？代理人认为可以直接引起物权变动。尽管房产未办理过户登记，但双方已约定归马丽所有，能够引起物权变动。该房产已经不是夫妻共同财产，被告无权处分该房产。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权的变动不能仅以是否登记作为要件，而要更多地尊重当事人的意思自治。一是登记并非不动产物权变更的单一生效要件。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从该条可看出未办理物权登记的设立、变更、转让和消灭的合同一经成立生效，不受物权是否办理登记的影响。马丽与被告签订的离婚协议约定涉案房屋归马丽所有，虽未办理房屋的过户手续但能引起物权的变动。综上，本案被告在未征得马丽同意的情况下，擅自将房屋卖给原告，其行为已侵害了马丽的合法权益。请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，驳原告的诉讼请求。
第三人马丽向本院提出独立的诉讼请求：1、依法确认原、被告于2015年10月7日签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由原、被告承担。事实与理由：第三人与本案被告原系夫妻关系，双方于2013年12月25登记结婚，婚后由于性格不和导致夫妻感情破裂，双方于2015年8月11日在蜀山区民政局协议离婚。双方在离婚协议中约定位于合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和风阁7幢2803室的房屋（房地权证合产字第××号）归申请人所有。2015年10月，本案被告竟然瞒着申请人擅自与他人签订房屋买卖合同，并将该房屋卖于他人。此前第三人对此事毫不知情，直至本案原告的民事诉状送达后，被告才向第三人告知真相。第三人认为：根据离婚协议的约定，涉案房屋归第三人所有，第三人系该房屋的所有权人。本案被告在未征得第三人同意的情况下，擅自将房屋卖给原告，其行为已侵害了第三人的合法权益。根据我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告既未取得第三人的同意，事后也没有取得涉案房屋的处分权，所以其擅自将房屋卖于他人的行为系无权处分，其与原告签订的房屋买卖合同无效。《民法通则》第58条第2款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”而本案原告作为房屋的买受人未尽到充分审查义务，理应知道房产证往往将夫妻共有的房产只登记在一方名下，不能仅凭房产证未记载共有权人，就想当然地认为是一方个人财产，而不去查清房屋的权属情况。因此，本案原告作为买受人因其自身的疏忽或懈怠，未尽充分审查义务，其与被告签订的房屋买卖合同不应得到法律保护。综上，恳请法院依法查明事实，认定本案原、被告签订的房屋买卖合同无效。
第三人马丽为证明自己的主张，提供证据如下：离婚协议原件、离婚证复印件、银行还贷明细原件各一份，证明涉案房屋系被告与第三人夫妻关系存续期间的共同财产，双方在2015年8月11日离婚时，约定涉案房屋归第三人所有，所以被告擅自处分马丽的房屋属于无效行为，马彪与原告签订的合同无效。
原告对第三人马丽的诉讼请求答辩称：原被告于2015年签订的房屋买卖合同基于双方真实意思表示，并且被告系房屋所有权人，权属证明显示房屋登记在其个人名下，代理人认为原告作出的处置行为系有权处分，该房屋买卖合同不存在法定的无效行为。原告认为原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效。诉讼费用应由被告承担。
被告马彪对第三人的诉讼请求没有意见。
对上述证据本院审核认定如下：原告所举证据1、2、3、4、5、6，第三人马丽所举证据具有真实性、合法性、关联性,其证明效力予以认定；原告所举其他证据因不同时具备证据的三性要求，证明效力不予认定。
依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：2013年12月25日，马彪、马丽登记结婚。被告马彪系位于合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和凤阁7幢2803室（合产字第××号）房屋房产证（登记时间：2014年5月15日）登记的单独所有产权人。2015年8月11日，马彪、马丽在合肥市蜀山区民政局登记离婚，马彪、马丽在离婚时备案的离婚协议中约定：双方共同生活期间无共同房产，无共同财产。男方婚前购有房产一套，位于合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和凤阁7幢2803室（合产字第××号，建筑面积98.25平方米），该房产在男女双方夫妻关系存续期间共同还贷，离婚后该房产归女方所有，余下按揭款由男方承担。
2015年10月7日，周淼（乙方）与马彪（甲方）签订《存量房买卖合同》一份，主要内容为马彪将其名下合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和凤阁7幢2803室（合产字第××号）出售给周淼，建筑面积98.25平方米，价款130万元。由乙方缴纳国家税费，税费以地税局核价为准。合同第八条约定：乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日的，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同约定转让存量房价款万分之十的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同第九条约定：甲方未在本合同规定期限内交接存量房的，双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起的十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。甲乙双方约定过户日期为2016年5月15日之后。发生纠纷协商解决不成向法院起诉。合同还约定了其他事项。过户前甲方必须迁出户口。
同日，周淼（乙方）、马彪（甲方）、安徽万成达信息科技有限公司（丙方）还签订了买卖合同《补充协议》，内容为：甲乙双方就购买位于合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和凤阁7幢2803室存量房买卖合同协商如下：一、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。乙方自本协议生效之日向甲方支付定金20000元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房款；如甲方不履行合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还，乙方仍需按合同约定全额支付丙方服务费。甲乙双方在缴税过户前需配合丙方提供所需材料。若乙方采取贷款方式购买该房地产，甲乙双方有义务配合丙方为乙方办理贷款手续，乙方保证所提供的资料真实和银行征信符合贷款条件，如因乙方资料不属实或银行征信不符合贷款条件造成的贷款未果，乙方应使用现金补齐差价款，继续履行该合同，否则视为乙方违约，需要按照合同约定承担违约责任。甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的三日内甲乙双方共同到房产相关部门办理拿房款及房屋交接手续；甲乙双方如因任何乙方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金，甲方应在房屋交接期满前结清该房屋的相关费用，按合同约定的条件交付房屋及附属设施，需要过户的附属设施包括水、电、燃气，附属设施的过户费用由乙方承担；乙方对于符合合同约定条件的房屋及附属设施，应当接收并在交接单上签字。甲方承诺此房产权无争议，乙方承诺无不良征信记录。甲乙双方协定，乙方先给甲方700000元含定金20000元，如单方违约，赔偿对方100000元整。
2015年10月7日，马彪收到周淼支付的购买涉案房屋的定金20000元；2015年10月16日，马彪收到周淼支付的购房款680000元；2016年4月22日，马彪收到周毅支付的购琥珀五环城和凤阁7幢2803室房款144000元用于银行还款。2016年4月22日，周淼之女周毅缴纳了蜀山区潜山路1000号琥珀五环城和凤阁7幢2803室的相关税费。涉案房屋已经于原被告签订房屋买卖合同一周后交付给原告使用。安徽万成达信息科技有限公司为原被告预约2016年6月15日办理涉案房屋的过户手续。后马彪不予配合，要求原告在原合同基础上加价200000元再继续履行合同，交易遂未能继续。
2016年6月15日，安徽万成达信息科技有限公司出具《陈述》一份，内容为：马彪（甲方）、周淼（乙方）、安徽万成达信息科技有限公司（丙方），甲乙丙三方于2015年10月7日签订存量房买卖合同及补充协议，政务区城建琥珀五环城7幢2803室，产证面积98.25平方米，房地产权证合产字第××号。经甲乙双方约定房款总价为130万元整（含装修及家具家电）。甲方同意在合同签订一周内将房屋交予乙方使用，在签订存量房买卖合同当日乙方（周淼）付甲方（马彪）定金2万元整，甲乙双方自愿协商约定乙方先支付给甲方房屋价款68万元，由于产证时间未满两年，甲乙双方自愿协商于2016年3月28日后办理过户手续。1、周淼与马彪于2016年4月22日共同在丙方协助下前往蜀山区地税局办理税务事宜，期间甲乙双方协商，乙方支付甲方14.4万元用于银行按揭还款；2、丙方于2016年4月21日协助甲方到房屋辖区派出所开具空户证明；3、丙方于2016年6月13日协助甲方到蜀山房产局办理他项注销并于甲方约定在2016年6月15日办理过户手续；4、告知甲方办理相关过户手续期间：甲方于2016年6月14日通知丙方及乙方要求乙方在原合同房款基础上多加20万元才愿意办理过户手续，经过丙方和甲乙双方多次协商沟通，甲方不愿于2016年6月15日到蜀山房产局办理过户手续，甲方决定不继续履行存量房买卖合同。
2016年6月17日，原告诉至法院。诉讼原告周淼表示愿意一次性支付剩余的购房款。2017年1月19日，原告周淼将剩余购房款456000元交至法院。
本院认为：周淼、马彪在安徽万成达信息科技有限公司的居间下签订了《存量房买卖合同》以及《补充协议》，后原被告已经按照合同约定履行了合同的大部分义务，原告周淼支付了844000元的购房款，被告马彪亦将涉案房屋交付给原告周淼使用，因此上述《存量房买卖合同》以及《补充协议》应系其真实意思表示，且内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约履行相应的义务。虽然第三人马丽称在签订《存量房买卖合同》以及补充协议时其已经与马彪离婚，并在《离婚协议书》中约定该房屋归马丽所有，但是房屋属于不动产，我国法律规定不动产以登记作为财产公示，《离婚协议书》仅对签订双方具有约束力，不具有对抗第三人的效力，且在签订《存量房买卖合同》及补充协议时，该房屋依然登记在马彪名下，房产证标注：单独所有，因此第三人马丽述称要求确认原告和马彪之间签订的《存量房买卖合同》及补充协议无效，缺少事实和法律依据，本院不予支持；在合同签订后根据合同约定原告在2015年10月16日之前共支付被告马彪购房款700000元，被告也已经将涉案房屋交付给原告使用，原告又在2016年4月22日支付了被告马彪购房款144000元，原被告双方约定在2016年5月15日后办理过户手续，然在此之后被告马彪拒不配合原告办理涉案房屋的过户手续，现原告已经将剩余的购房款456000元交至法院，故原告周淼要求被告马彪继续履行双方签订的《存量房买卖合同》，完成涉案房屋的过户手续，本院予以支持，所需过户税费由原告周淼负担。被告马彪在将涉案房屋过户至周淼名下后，可以支取周淼冻结的剩余购房款456000元。被告马彪拒不配合办理过户手续的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但是原被告双方在存量房买卖合同以及补充协议中并未就拒绝过户所应承担的违约责任进行约定，因此原告要求被告支付违约金100000元，无事实和法律依据，本院不予支持；虽然周淼系周毅之父，但因周毅未能提供证据证实其与被告马彪之间存在买卖合同关系，因此原告周毅的各项诉请，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告马彪继续履行其与周淼签订的《存量房买卖合同》约定的义务,即马彪在本判决生效之日起十日内协助周淼办理合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和凤阁7幢2803室（合产字第××号）房屋过户登记手续，所需过户税费由原告周淼负担；
二、驳回原告周淼的其他诉讼请求；
三、驳回原告周毅的诉讼请求；
四、驳回第三人马丽的诉讼请求。
案件受理费2380元，减半收取为1190元，财产保全费5000元，计6190元，由原告周淼承担1100元，由被告马彪承担5050元，由第三人马丽承担80元。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 王新月
人民陪审员 窦中山
人民陪审员 韩 琳
二〇一七年一月十九日
书 记 员 柴莹莹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。