黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）让民初字第2557号
原告大庆银亿物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区红旗村（开发小区路西20号）。
法定代表人屠赛利，董事长。
委托代理人魏洪雷，黑龙江镜丰律师事务所律师。
被告吴景伟，男，1967年4月19日出生。
委托代理人王庆峰，黑龙江轩言律师事务所律师。
委托代理人洒连志，黑龙江轩言律师事务所律师。
原告大庆银亿物业管理有限公司（以下简称银亿物业公司）与被告吴景伟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理。依法由代理审判员张宏伟适用简易程序，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告银亿物业公司委托代理人魏洪雷，被告吴景伟及其委托代理人王庆峰、洒连志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银亿物业公司诉称：原告购买银亿阳光城XXX室房屋，面积为132.12平方米，并于2009年12月14日收房，但2011年至2013年三年未缴纳物业费，合计欠费9643.43元。根据合同约定，按日千分之五违约金，共计41490.83元，原告多次上门催缴被告拒不给付，并于2014年6月向其发律师函，但被告一直拒绝缴费，故诉至法院，要求被告给付物业费及违约金共计41490.83元。
被告吴景伟辩称：2011年至2013年期间原、被告间不存物业管理服务关系，原告没有为被告提供物业服务，我方不知道是哪个物业在我的小区进行服务，该物业公司服务质量极低，管网不维修，园林不绿化，垃圾不清扫，私搭乱建，物业不作为，且银亿阳光物业没有经全体业主同意来提供物业服务，现银亿小区大部分正在重新选举业主委员会，找到物业办要求取缔大庆银亿物业管理有限公司非法强行服务的行为，我方申请法院中止对本案的审理，待业主大会重新选举或确定业主委员会后再重新恢复审理。
为证实自己的主张，原告银亿物业公司向本院提交证据如下：
1、商品房交房通知单、银亿阳光城业主入住资料签收表复印件各一份（与原本核对无误），证明证明被告于2009年12月14日收房，房号为XXX室，面积为132.12平方米。
2、国内挂号信函收据一份，证明起诉前原告曾向被告邮寄过催费通知单，并由被告签收。经质证，被告认为不是其签字，没有收到。本院需结合其他证据对该证据予以认定。
3、收费许可证复印件三份（并提交2014年的收费许可证原件核对，核对后退回），证明原告对被告的收费标准是经大庆市物价局核准，2011年至今都具有收费资质，依标准收费。经质证，被告无异议。本院对上述证据予以采信。
4、2011年至2013年物业服务合同复印件三份（与原本核对无误），证明2011年至2012年被告居住小区高层物业服务费为每平米24.0324元，2013年调整为24.9324元，原、被告之间存在合法有效的物业合同；在合同中第二十条约定，如被告欠缴物业费应按日千分之五向我方支付违约金。经质证，被告主张并不知道业主委员会是如何选举出来的，也从未见过业主委员会的成员，故对合同的真实性有异议，按物业管理规定选举物业公司应该按法定程序，对选举程序存在异议，合同第三章第六条中有约定，主要用于以下开支，其中第二、三、四、五项均未履行，且违约金过高，合同中违约责任第十九条约定，如果原告提供的服务达不到质量标准，应当赔偿给业主造成的损失，合同是原告提供的格式条款，每年都一样，有很多霸王条款。本院认为结合收费许可证可以认定被告所在银亿阳光城是由原告提供物业服务，故本院对上述证据真实性予以认定。
5、征缴物业费通知复印件三份，证明每年在征费的时候，我方都多次向被告发出征缴通知，从2011年开始至2013共计发出征缴通知三份。经质证，被告表示没见过。本院需结合其他证据对该证据予以认定。
为证实自己的主张，被告吴景伟向本院提交证据如下：
1、照片23张及视频光盘一张，证明垃圾没有清扫堆积成山，杂物随地摆放，装修物品没有进行清理，没有绿化，草坪中有大坑，室内楼梯间公共部位堆积垃圾，物业允许业主将一楼窗户改成门存在安全隐患，物业私自占用公共部分值班室改成储物间，居民养狗的太多，车库没有棚顶，银亿物业是大庆最差的物业。经质证，原告认为垃圾清运是每24小时一次，在每天早上清一次，不能证明没有清运垃圾，关于楼房进行经营，并非物业允许，经调查他们都有合法的营业执照，如被告认为经营行为损害了其利益，被告应提起行政诉讼，撤销其营业执照，改结构也并非我方允许，我方也向城管部门反映过此情况，根据相关规定物业对此类行为只有规劝权利，没有诉权，如业主认为各别业主私改构对其造成损害，可以提起诉讼，关于其他业主养宠物的问题被告可通过业主委员会定立规定规范业主，以上均不是被告拒交或少交物业费的理由，本次起诉为物业服务合同中的住宅物业费，与车库服务费无任何关系，原告向被告进行收费是与业主委员会建立的合同，收费的标准经业主委员会认可并经大庆市物价局核准，如被告认为原告的收费标准过高，可以向大庆市物价局申请变更也可以征集业主签名达到法定人数召开业主委员会，通过业主委员会与原告进行协商，以上情况均不是被告拒交物业费的理由。本院对上述证据的真实性予以认定。
2、依原告申请，证人李达出庭作证。证明小区物业管理存在很多问题。证人陈述物业服务不到位，卫生不能及时清理，小区内车辆停放影响出行，有部分业主改变房屋结构影响安全，门锁坏了也不能及时维修，安全不能得到保障。经质证，原告认为其也起诉证人索要物业费，对证人证言真实性有异议，证人与本案存在利害关系；证人在2013年3月后很少回小区，故他所描述的小区现状与居住频率不相符。本院认为证人系住在银亿A区，与被告住所有一定距离，其也陈述2013年3月后很少回银亿阳光城居住，故本院对其证人证言不予采信。
本院经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
被告吴景伟系位于大庆市让胡路区银亿阳光城XXX室房屋所有权人，该房屋建筑面积为132.12平方米，被告办理该房屋入住手续时间为2009年12月14日。2011年3月5日、2012年3月5日、2013年9月5日，被告所在小区业主委员会即大庆市让胡路区银亿阳光城业主委员会与原告银亿物业公司签订物业服务合同，约定原告为银亿阳光城提供物业服务，2011年至2012年每平方米24.0324元，2013年调整为每平24.9324元，物业服务交费时间为每年6-7月，未能按时足额缴纳物业费的，拖欠部分应按日千分之五标准支付违约金，合同期限均是一年。被告自2011年至2013年未交纳物业服务费9643.43元及违约金31847.40元，共计41490.83元。
另查，原告为银亿阳光城业主提供物业服务收费标准已经大庆市物价局核准。
庭审中，被告向法庭提交其于2014年11月19日下行在银亿阳光城小区所拍摄的照片及视频，并主张2011年至今小区物业服务一直存在各种问题。
本院认为：原告具有物业服务资质及收费许可，原告为被告提供了服务，被告应当按照规定履行交费义务，原告要求被告给付物业费9643.43元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。虽然被告辩称原告服务质量极低，存在管网不维修，园林不绿化，垃圾不清扫，私搭乱建等问题，但被告所举证据仅能证明其拍摄时间即2014年11月19日的小区环境，无法证明2011年至2013年原告所提供的物业服务存在瑕疵，故本院对被告的主张不予支持。关于原告主张的自所涉各年度次年1月1日至2014年10月30日计算违约金，该期间并未超过物业服务合同所约定的计算期间，对此本院予以确认，但原告主张按日千分之五标准计算违约金，所得数额已数倍于诉请的物业费，考虑被告未支付物业费原告所受损失情况，本院酌情对于原告诉请违约金依上述计算期间，按中国人民银行同期贷款基准利率130%予以计算，具体数额为1404.64元［（560.14元＋356.82元＋163.53元）＊130%］，对超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告吴景伟向原告大庆银亿物业管理有限公司支付物业服务费9643.43元及违约金1404.64元，共计11048.07元。上述款项于本判决生效后五日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币837元减半收取418.50元由原告大庆银亿物业管理有限公司负担307元，被告吴景伟负担111.50元。邮寄送达费22元由被告吴景伟承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
代理审判员 张宏伟
二〇一五年一月六日
书 记 员 陈永丽
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足心证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。