天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终203－7205、
7207－7211、7213、7215号
上诉人（原审被告）：天津领先控股集团有限公司，注册登记住所地天津市滨海新区塘沽津塘公路29号，办事机构所在地天津空港经济区环河北路80号空港商务园东区E2楼。
法定代表人：李建新，董事长。
委托诉讼代理人：杨磊，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：胡良刚，天津天法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京中湾智地物业管理有限公司天津分公司，住所地天津空港经济区环河北路80号空港商务园东区-108。
负责人：王劲松，董事长。
委托诉讼代理人：彭冬梅，女，该公司客户服务部经理。
委托诉讼代理人：刘军，北京市德鸿律师事务所律师。
上诉人天津领先控股集团有限公司（以下简称领先公司）因与被上诉人北京中湾智地物业管理有限公司天津分公司（以下简称中湾公司）物业服务合同纠纷十案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初82023－82032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
领先公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判领先公司按照80%的物业费标准计付2015年及2017年4月物业费634231.04元，其余365902.53元予以减免；2、一、二审诉讼费用由中湾公司承担。事实和理由：中湾公司未尽到物业服务义务，且双方曾就按照80%的标准交付物业费达成合意。
中湾公司辩称，不同意领先公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
中湾公司向一审法院起诉请求：1、领先公司向中湾公司支付2013年10月1日至2017年4月30日期间的物业费，十套房屋共计1305052.22元；2、领先公司向中湾公司支付2014年3月1日至2017年4月30日的电费共计2938376.33元；3、领先公司向中湾公司支付2015年1月1日至2015年12月31日、2016年10月1日至2017年4月30日期间的水费共计50417.68元；4、领先公司向中湾公司支付逾期交纳物业费的违约金（截止至2017年5月6日十套房屋共计469991.66元）；5、领先公司向中湾公司支付因拖欠电费产生的税费损失共计329440.48元；6、领先公司向中湾公司支付电费利息损失（计算至2017年5月6日共计192459.08元）；7、诉讼费用由领先公司负担。一审中，中湾公司将第3项诉讼请求变更为领先公司向中湾公司支付2015年1月1日至2015年12月31日的水费共计35238.65元；一审庭审后，中湾公司撤回了第2、5、6项，即要求领先公司支付电费及电费税费损失、利息损失的诉讼请求。
一审法院认定事实：空港物流加工区津空加（挂）2009-27号地块由天津保税区投资有限公司（以下简称保税区投资公司）建设，2011年12月30日取得天保国际商务园B区项目《天津市建设工程竣工验收备案书》。
北京中湾智地物业管理有限公司的物业服务企业资质等级为一级，于2010年8月9日办理了其分支机构即中湾公司的外埠来津物业服务企业备案登记，取得了登记证号津外埠企备（2010）第16号备案证书，有效期至2019年11月7日。
2010年11月21日，中湾公司与保税区投资公司签署了《天津市非住宅前期物业服务合同》，中湾公司对保税区投资公司名下的天津空港经济区环河北路的空港商务园东区写字楼进行前期物业管理服务。合同对物业服务内容及标准、双方的权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定，其中在对房屋主体和共用部位的维修、养护和管理项下约定了每日对楼内公共部位巡视1次，楼内设施无安全隐患，巡视有记录，确保项目的完好等级和正常使用，及时完成各项零星维修任务等内容；在物业管理服务费用项下约定，物业服务费标准为：单一产权出租、出售的，每平方米（建筑面积）每月3.9元，应于每月5日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日万分之五比例交纳违约金；在甲方（保税区投资公司）权利义务项下约定，在销售物业时，应当向购房人明示本合同的内容，并组织购房人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认；在其他项下约定，甲方必须保证供暖、供冷、供水、供电等能源可单独计量，能源费用由主业（租户）交纳至乙方（领先公司）；对于甲方将物业销售或出租，自约定的房屋交接之日起，物业费用均由物业使用人承担，乙方须自行向物业使用人收取。该合同向天津市国土资源和房屋管理局进行了前期物业管理备案，并于2010年12月17日取得津物备（2010）第365号备案证明。
保税区投资公司委托天津天保建设发展有限公司（以下简称天保建设公司）对其空港商务园的自持物业进行经营和管理。
2012年2月24日，领先公司与保税区投资公司签订十份《天津市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，领先公司购买了空港经济区环河北路与中心大道交口空港商务园东区2-1、2-101、102、201、202、301、302、401、402、501、502整座楼共十套房屋，总建筑面积为15636.86平方米。同日，双方签订《临时管理规约》，约定了开发区建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；物业服务企业按照物业管理服务合同的约定，负责对物业共用部位、共用设施设备的维修和养护等内容。同时，双方还签定了《确认书》，主要内容为，领先公司作为业主，对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款内容予以确认。
2012年7月，领先公司所购房屋出现渗漏水问题。领先公司于2012年8月2日向天保建设公司发出了《关于空港商务园办公楼防水工程存在问题的情况通报》，要求施工单位尽快给予修复；中湾公司于2013年7月2日、2014年4月28日、2015年5月27日向天保建设公司的相关部门就办公楼存在的质量问题报告了检查汇总的相关情况，请该公司联系施工单位进行维修；2015年9月25日，领先公司向中湾公司发送了《领先集团通报办公楼漏雨问题的函》，请中湾公司会同开发单位组织专业人员提供彻底解决方案，从根本上解决漏雨渗水问题，中湾公司于9月28日收到该函件后，于次日向天保建设公司转交了该函件，并向领先公司进行了反馈；10月23日，领先公司再次就漏雨问题致函中湾公司，请中湾公司尽快协调、敦促监督天保建设公司履行工程保修责任，并于11月30日前完成维修施工及质量验收，中湾公司于10月27日收到该函件后，当天向天保建设公司进行了反馈，并函告领先公司；2016年1月22日，领先公司向中湾公司及天保建设公司发出《领先集团办公楼漏雨问题的的再次告知函》，希望上述二公司分别切实履行应尽的工程维修和委托管理责任；3月28日和5月5日，领先公司向中湾公司及保税区投资公司、天保建设公司发出两份《关于彻底解决领先集团办公楼质量问题的公函》，通报了其自行委托防水施工单位制定的改造方案，中湾公司于3月31日致函天津天保资产经营管理有限公司（以下简称天保资产管理公司），告知了房屋渗漏问题，转呈了领先公司的历次相关函件以及自行拟订的施工方案；4月26日，天保建设公司向天保资产管理公司提交了《关于E2屋面问题的勘察报告》；5月3日，中湾公司将领先公司办公楼的质量问题和漏水点统计情况和中湾公司采取应急措施情况告知天保资产管理公司；5月20日中湾公司在接到天保建设公司的《领先集团E2楼屋面维修方案》的同日，将该方案转交领先公司；7月21日，领先公司函告中湾公司20日大雨后房屋的屋顶、玻璃幕墙漏水问题，次日又向中湾公司及保税区投资公司、天保建设公司发出了《关于领先集团办公楼漏雨问题的通报》；2017年5月，领先公司发现屋顶雨水渗漏，自行委托专业单位进行了维修。
关于物业费问题，中湾公司提供的物业费发票显示，领先公司于2013年1月10日按3.9元/月/平方米向中湾公司交纳了2012年12月1日至2013年2月28日的物业费182951.25元。中湾公司提供的《客户物业管理缴费通知》显示，自2014年1月9日至2017年5月31日，中湾公司按月向领先公司发出缴费通知，明确了领先公司应付物业费、电费、水费的标准、表数和具体金额。就领先公司欠交物业费和水电费问题，中湾公司于2013年9月5日、12月24日、2014年6月9日、2015年11月10日、2016年12月27日向领先公司发出催缴物业费及代缴的水、电费的催缴函，催促领先公司按合同约定缴纳拖欠费用。领先公司于2015年11月11日、2016年3月15日、12月30日就中湾公司的催款函进行回复，提出彻底解决房屋质量问题、合理确定电费价格、执行2015年初双方就物业费优惠政策等意见。领先公司提供的中湾公司下属的空港商务园（东区）物业服务中心于2015年4月9日致领先公司的协办函上载明，对于2013年3月至12月的物业费惠让30%后应收取426886.25元，2015年1月至3月惠让5%，请领先公司于2015年4月支付。领先公司2015年于5月15日交纳了426886.25元的物业费，中湾公司为领先公司开具了发票。2015年10月9日，领先公司交纳物业费292722元，中湾公司为领先公司开具了发票，领先公司的《借款申请单》显示，此物业费的期间为2014年1月至6月，并注明为优惠20%后，中湾公司的工作人员在该申请单上签名。2015年12月31日，中湾公司为领先公司开具了交纳物业费292722元的发票，付款金额与2014年上半年相同。2016年4月21日，领先公司交纳了2016年1月至3月的物业费146361元，物业服务中心向领先公司出具情况说明，中湾公司于次日向领先公司开具了发票。8月16日，领先公司签发了票面金额为155859.5元的转账支票，用于支付2016年4月至6月的物业费和水费，2017年1月9日，领先公司签发了票面金额为152766.6元的转账支票，用于支付2016年7月至9月的物业费和水费，2017年5月4日签发了票面金额分别为152586.1元和153433.85元的转账支票，用于支付2016年四季度和2017年一季度的物业费和水费，上述支票由中湾公司的工作人员签收。在领先公司2015年9月20日的《借款申请书》上，注明物业费为优惠20%后，另有中湾公司的工作人员的签名，2016年4月5日的《借款申请书》上，亦有中湾公司的工作人员的签名。领先公司称上述物业费均是与中湾公司协商一致按80%的标准交纳的物业费，中湾公司虽认可领先公司交纳了上述物业费，但认为领先公司只是交纳了部分物业费，不认可已经同意对领先公司给予了让免。
领先公司对中湾公司主张的领先公司欠交2015年全年水费的事实和金额无争议。
一审法院认为，中湾公司与天保投资公司签定的前期物业服务合同合法有效，领先公司在购买房屋时对前期物业合同予以确认，双方应依合同的约定履行各自的权利和义务。关于物业费，中湾公司购买涉案办公楼初期，按照合同的约定履行了交纳物业费的义务，因2012年7月房屋出现渗漏问题，经与中湾公司与其他相关单位多次交涉无效后，才自2013年9月始未按照约定交纳物业费，但对于中湾公司的催缴通知作出了回应，提出了彻底解决房屋质量问题、合理确定电费价格等意见。在中湾公司下属的物业服务中心于2015年4月9日向领先公司发出的协办函中，承诺对2013年3月至12月的物业费惠让30%，其后领先公司按照惠让后的标准交纳了物业费，中湾公司为其开具了发票，现中湾公司不认可已经惠让的事实，再行主张此期间物业费的差额有失诚信。关于2014年、2016年全年和2017年1月第一季度的物业费，一审法院认为，虽然领先公司按照80%的标准向中湾公司交纳了此期间的物业费，中湾公司开具了发票或经工作人员签收了转账支票，但没有证据证明中湾公司同意对此期间的物业费作出了20%的让免，在中湾公司向领先公司发出的多份催缴函中，也没有对领先公司作出让免的意思表示。关于2015年的物业费，领先公司称未交纳该费用的理由是房屋渗漏问题和电费标准问题，对此，一审法院认为，房屋渗漏的原因在于房屋质量问题且发生于房屋的保修期内，维修义务不应由中湾公司承担，中湾公司已就此问题多次与相关单位进行了反映、协调，基本尽到了物业服务义务；中湾公司向领先公司代收电费的标准问题与物业服务质量无关，领先公司不能将此作为拒交物业费的理由。鉴于领先公司数年来深受办公楼渗漏的困扰，就办公楼渗漏问题多次向中湾公司反映，未得到根本解决，确实存在中湾公司协商解决的效率效果欠佳的客观事实；同时，在一审庭审中，对领先公司陈述的今年5月办公楼仍存在渗漏现象并自行维修的情况并不了解的情况；再结合中湾公司下属的物业服务中心也作出过对2015年1月至3月的物业费惠让5%的承诺，一审法院对2014年1月至2017年4月30日的物业费，酌定减免5%，同时对中湾公司要求领先公司支付相应违约金的请求不予支持。
关于中湾公司主张领先公司支付2015年1月1日至2015年12月31日的水费共计35238.65元的诉讼请求，领先公司无异议，一审法院予以支持。
一审法院判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告天津领先控股集团有限公司给付原告北京中湾智地物业管理有限公司天津分公司自2014年1月1日至2017年4月30日期间欠交的物业服务费1000133.57元（其中2015年全年和2017年4月的物业费按标准的95%交纳，其他期间的按标准的15%补足）；二、被告天津领先控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京中湾智地物业管理有限公司天津分公司2015年的水费35238.65元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为24347元，原告负担17288元，被告负担7059元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。领先公司提交的联系单、光盘与本案缺乏关联性，本院不予采信。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，领先公司主张与中湾公司就物业费达成按照80%标准交付的合意，无充分证据予以证实。其因房屋质量导致的漏水问题发生在保修期内，漏水后领先公司向天保建设公司发出通报，要求施工单位尽快修复，中湾公司作为物业企业也多次进行反映协调，基本尽到了物业服务义务，一审综合考虑中湾公司提供物业服务情况，对物业费酌定减免5%，并驳回了中湾公司有关违约金的诉请，基本适当。
综上所述，领先公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6789元，由上诉人天津领先控股集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱立军
代理审判员 王孟璐
代理审判员 滕光鑫
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 刘 谨