云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初450号原告：李晓聪，男，拉祜族，1966年5月5日出生，本科文化，中国人民财产保险股份有限公司澜沧支公司职工，普洱市澜沧县人，现住普洱市思茅区。原告：沙妮亚，女，回族，1977年7月28日出生，本科文化，澜沧县第一中学教师，普洱市澜沧县人，现住普洱市思茅区。共同委托诉讼代理人：何佳映，云南国力律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：普洱市阳光伟业房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915308007755162480。住所地：云南省普洱市思茅区茶苑路**号。法定代表人：张建荣，系该公司总经理。被告：普洱至胜物业服务有限公司。统一社会信用代码：9153080076389353XJ。住所地：云南省普洱市思茅区茶苑路**号。法定代表人：杨晓霞，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：张建平，云南张建平律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告李晓聪、沙妮亚与被告普洱市阳光伟业房地产开发有限公司（以下简称阳光伟业公司）、普洱至胜物业服务有限公司（以下简称至胜物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓聪、沙妮亚的共同委托诉讼代理人何佳映，被告阳光伟业公司、至胜物业公司的共同委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓聪、沙妮亚向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带赔偿因管道堵塞致使原告房屋被水淹给原告造成的各项损失28854.00元；2、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告李晓聪、沙妮亚系普洱市思茅区XXXX小区XX幢XX单元XX层XX号房（以下简称该房屋）的共有权人，被告阳光伟业公司系该房屋的出卖人即开发建设方，被告至胜物业公司系该房屋的物业管理公司。原告与被告阳光伟业公司签订《商品房买卖合同》，购买被告阳光伟业公司开发建设的该房屋，房屋面积为124.21㎡，房屋用途为住宅。2016年4月8日，原告沙妮亚一次性支付给被告阳光伟业公司购房款54.968万元。2013年被告阳光伟业公司将房屋交付给原告，2016年2月14日，原告李晓聪与云南宏潮装饰设计工程有限公司（以下简称宏潮装饰公司）签订《工程施工合同》，将该房屋进行整体装修，2016年5月16日完工，原告于2016年6月底入住该房屋。然而，从原告入住开始，因原告家楼下该单元住户用的公用排污水管道堵塞致使该单元住户的污水倒灌至二楼原告家，原告已多次向被告反馈下水道管堵塞污水倒灌至原告家的情况，但被告一直拖着不处理堵塞问题。2017年2月原告家的装修、装饰（房间套装门、地板条踢脚线、墙面、地板条等）被倒灌的污水淹坏。2017年7月9日，原告请宏潮装饰公司清除被淹坏的装修、装饰（房间套装门、地板条踢脚线、墙面、地板条等），重新对房屋被淹坏部位进行装修，支出28854.00元，由于污水倒灌，不但给原告造成了财产损失，而且还导致原告不能正常使用该房屋。综上所述，原告认为：1、根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间外墙面的防渗漏，为五年”，《商品房销售管理办法》第三十三条第一款、第三款“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期限从交付之日起计算。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”的规定，被告阳光伟业公司向原告交付房屋的时间为2013年，《住宅质量保证书》规定的外墙面、地下室、厨房及卫生间地面、管道等防渗漏的保修年限为5年，原告的房屋在保修期限内。2、根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”《商品房销售管理办法》第三十三条第一款“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，被告应当对原告的房屋承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用。3、根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条“在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。”《商品房销售管理办法》第三十三条第四款的规定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”的规定，被告阳光伟业公司对公共管道设计不合理，导致下水管道容易堵塞，被告阳光伟业公司应当对原告的财产损失承担赔偿责任。根据原告与被告至胜物业公司双方物业管理合同规定，被告至胜物业公司对共同的设施设备运行具有维护和管理义务的，共同设施设备包括上下水管、落水管、公共照明等，也就说是被告至胜物业公司对这些公共设施有维护管理的义务，被告至胜物业公司没有履行合同约定的义务，造成公共管道的堵塞，导致污水的倒灌，淹坏了原告的装潢装饰，造成原告损失28854.00元，被告至胜物业公司应负赔偿义务。综上，经原被告双方协商赔偿事宜未果，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告阳光伟业公司辩称，原告在庭审中明确是物业服务合同纠纷，所以被告阳光伟业公司不是本案的适格被告，从原告的诉讼请求第一项赔偿的是下水道堵塞造成的损失，而不是公共输水管爆裂或其他原因造成的损失，下水管道堵塞并非房屋质量问题，也不是住宅质量保证书中的保修范围，被告阳光伟业公司向原告交付的房屋质量合格，原告起诉被告阳光伟业公司没有事实理由和法律根据。原告向被告阳光伟业公司购买的房屋是在2012年购买，被告阳光伟业公司是2013年交付给原告，原告是在查验房屋确认合格后才办理接房的，接房后3年办理装修，至装修完毕后入住该房屋都正常使用，而下水管道堵塞是2017年，距离被告阳光伟业公司交付已4年多，在房屋交房后4年内无任何无法使用的情况，故被告阳光伟业公司交付的房屋质量是合格的。房屋使用多年后下水管堵塞的原因是该单元住户长时间不当使用习惯造成的，该单元住户把不该丢进下水管的物品丢进下水管内，经被告至胜物业公司查看有果皮、头发等物品。综上，被告阳光伟业司与本案无关，被告阳光伟业公司不是本案适格被告，不应当承担任何赔偿责任。被告至胜物业公司辩称，因为原告庭审中已经明确是物业服务合同纠纷，被告至胜物业公司在物业管理服务履行期间不存在违约，下水管堵塞并非物业管理服务不到位造成的，被告至胜物业公司在发现水管堵塞并造成水淹时已积极主动采取措施，告知同单元中所有住户暂停用水，马上联系原告要到原告房屋内进行处理，并立即对堵塞的下水管道进行疏通，保证了其他住户正常生活。房屋在使用多年后产生下水管道堵塞问题，明显是该单元的住户在长时间使用后才出现的，造成堵塞的根本原因在于该单元内的住户不当使用习惯（往下水道中丢弃、倾倒易堵塞的不应丢弃到下水管道中的物品）造成的，被告至胜物业公司已经提示小区住户养成良好的生活习惯，不要往小水道中倾倒、丢弃易堵塞管道的物品，且在检查到有管道堵塞等情况时均积极帮助疏通，但被告至胜物业公司只是物业服务提供者，不能强制住户的行为，更无处罚权，住户经常做出上述行为造成对他人的影响，是被告至胜物业公司不能控制的，所以下水道堵塞造成原告房屋被淹是侵权责任纠纷，而不是物业合同纠纷，被告至胜物业公司不是本案的侵权人，被告至胜物业公司不应承担赔偿责任。故对原告所述造成原告损失28854.00元，不应当由被告至胜物业公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告阳光伟业公司提交的证据材料：《商品房购销合同》，被告至胜物业公司提交的第一组证据材料中的《前期物业管理协议》、《业主信息登记表》、《入住文件签收单》、《商品房交接证明》、《装修验收单》，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的第一组证据材料：《身份证》、第二组证据材料：《阳光伟业公司企业信用信息公示报告》、第三组证据材料：《至胜物业公司企业信用信息公示报告》，被告均对真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可。本院认为,该三组证据材料来源及形式合法，内容真实，能证实原被告的身份详细情况，故本院予以采信。2、原告提交的第四组证据材料：《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《云南省地方税务局通用机打发票》，被告均对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，对位于普洱市思茅区（XXXXX小区）XX幢XX单元XX层XX号房屋系原告李晓聪、沙妮亚共同共有以及原告沙妮亚向被告阳光伟业公司支付购房款549680.00元的事实，本院予以采信。3、原告提交的第五组证据材料：《前期物业管理协议》，被告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，与被告至胜物业公司提交的第一组证据材料中的《前期物业管理协议》系同一证据材料，且经审理查明原告与被告至胜物业公司一直在按照《前期物业管理协议》履行，故本院予以采信。4、原告提交的第六组证据材料：《云南宏潮装饰设计工程有限公司工程施工合同》、《照片》、《收据》，被告均不予认可。本院认为，《云南宏潮装饰设计工程有限公司工程施工合同》、《收据》来源及形式合法，对原告分别于2016年2月14日、2017年7月9日与云南宏潮装饰设计工程有限公司普洱分公司签订《装修工程施工合同》，以及原告李晓聪于2017年7月9日向云南宏潮装饰设计工程有限公司普洱分公司支付装修工程款28854.00元的事实，本院予以采信，证据的其余内容，与本案不具有关联性，故本院不予采信；《照片》无具体的拍摄时间及地点，无法证明原告所要证明的目的，故本院不予采信。5、被告至胜物业公司提交的第一组证据材料中《业主临时规约》、《住宅装修装饰管理服务协议》，原告均不予认可，被告阳光伟业公司均予以认可。本院认为，《业主临时规约》来源及形式合法，且有原告沙妮亚在承诺书中签字，故本院予以采信；《住宅装修装饰管理服务协议》虽来源及形式合法，但该协议约定的是装修期间的权利义务，与本案不具有关联性，故本院不予采信。6、被告至胜物业公司提交的第二组证据材料：《助理巡查记录本》、《电话通知联系记录本》、《小区投诉处理、跟进、回访记录本》，原告对部分事实予以认可，被告阳光伟业房地产公司对该证据材料予以认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，虽然系被告至胜物业公司的工作人员单方记录，但能与原被告陈述的事情经过相符，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2012年9月5日，原告李晓聪、沙妮亚与被告阳光伟业公司签订《商品房购销合同》，原告向被告阳光伟业公司购买位于普洱市思茅区（XXXXX小区）XX幢XX单元XX层XX号房屋，被告阳光伟业公司于2013年7月10日将房屋交付原告。2013年7月10日，原告沙妮亚（合同甲方）与被告至胜物业公司（合同乙方）签订《前期物业管理协议》，协议内容为：“第一条委托物业管理的事项：二、共用设施、设备的运行、维护和管理，共用设施、设备是指共用的上下水管、落水管、中央空调、电梯、公共供电线路、通讯线路、公共照明、消防设施、道路、沟等用作公共设施的物业。第二条乙方的权利及义务：1、对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第三条物业管理服务质量：二、共用部位、共用设施设备的维护和管理：定期进行维护和保养；八、物业共用部位、共用设施设备的小修和急修，小修：1、报修后按约定时间内到现场检查并处理，急修：1、一般故障当天未向处理。第六条违约责任：二、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”同日，原告沙妮亚并在《遵守承诺书》上签字。2016年2月14日，原告与云南宏潮装饰设计工程有限公司普洱分公司签订《装修工程施工合同》，于2016年5月16日装修完工后入住该房屋。2017年2月9日，被告至胜物业公司的工作人员对小区楼道卫生进行检查时发现一楼楼道及顶板上发现积水，2017年2月9日的《小区投诉处理、跟进、回访记录表》及《助理巡查记录》载明：1、2017年2月9日，管理处工作人员对小区楼道卫生进行检查时发现一楼楼道及顶板上发现积水，经工作人员检查后发现水是XX幢XX单元XX层XX号房屋渗出，后经工作人员从XX幢XX单元XX层XX号房屋的背后窗外观察后，确认是厨房主排污管堵塞导致水回到XX幢XX单元XX层XX号房屋；2、现XX-XX-XX家无人，管理处打电话给XX-XX-XX业主电话未打通；3、因是厨房主排污管的检修孔在XX-XX-XX家，必须从XX-XX-XX家进行疏通，管理处用办公室电话联系XX-XX-XX业主未接电话，第二次是用手机发短信给业主……；3、在一楼无人情况下管理处采取了紧急的措施，以电话和上门的方式通知：XX-XX-XX、XX-XX-XX……；4、管理处工作人员在XX-XX单元的主排污井中进行疏通，因主排污井距离管口的位置太深，人下到井中空间小，疏通机进入后动力弱无法继续疏通，只能等到明天再和XX-XX-XX业主联系……；5、2017年2月10日，管理处仍然继续对XXXX-XX-XX业主进行联系，经联系后业主在澜沧……；6、……管理处人员进入到XX-XX-XX家用疏通机进行疏通，经过疏通后发现厨房主排污管有大量的油污。2017年7月9日，原告又与云南宏潮装饰设计工程有限公司普洱分公司签订《装修工程施工合同》，原告李晓聪并于当日向云南宏潮装饰设计工程有限公司普洱分公司支付装修工程款28854.00元。另查明，发生污水倒灌时原告家的房屋未有人居住。本院认为，原告向本院提起诉讼，主张被告赔偿因被告未按照物业服务合同进行管理造成原告损害的赔偿，根据原告的诉讼请求，本案案由应为物业服务合同纠纷。一、对原告主张被告阳光伟业公司赔偿原告的损失的请求。本案中，原告在庭审中已明确是要求被告赔偿因被告未按照物业服务合同进行管理造成原告损害的赔偿，被告阳光伟业公司系原告共同共有的位于普洱市思茅区（XXXXX小区）XX幢XX单元XX层XX号房屋的开发商，而不是物业服务提供者，且原告亦未提交证据证明原告向被告购买的位于普洱市思茅区（XXXXX小区）XX幢XX单元XX层XX号房屋存在质量不合格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”应由原告承担举证不能的不利后果。故对原告主张被告阳光伟业公司赔偿原告因未按照物业服务合同进行管理造成原告损害的赔偿，于法无据，本院不予支持。二、对原告主张被告至胜物业公司赔偿原告的损失28854.00元的请求。原告沙妮亚与被告至胜物业公司签订《前期物业管理协议》，是原告沙妮亚与被告至胜物业公司之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律的保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，原告沙妮亚与被告至胜物业公司签订的《前期物业管理协议》明确约定，委托物业管理的事项为共用设施、设备的运行、维护和管理，共用设施、设备是指共用的上下水管、落水管、中央空调、电梯、公共供电线路、通讯线路、公共照明、消防设施、道路、沟等用作公共设施的物业；物业共用部位、共用设施设备的小修和急修，小修：1、报修后按约定时间内到现场检查并处理，急修：1、一般故障当天维修处理。根据被告至胜物业公司提交的《小区投诉处理、跟进、回访记录表》及《助理巡查记录表》的记载，造成本案原告家受损系位于普洱市思茅区（XXXXX小区）XX幢XX单元XX层XX号房屋与101号房屋之间的厨房主排污管道堵塞造成的，按照合同的约定，被告至胜物业公司负有对该排污管道进行维护和管理的义务。虽然该排污管道属于被告至胜物业公司维护和管理的范围，但管道的堵塞具有偶然性及不可预见性，该堵塞是住户在长期使用过程中累积形成的，故该堵塞不可归责于被告至胜物业公司。另，被告至胜物业公司的管理人员在巡查中发现有积水，初步判断为厨房主排污管堵塞所致，因原告家无人居住，在与原告进行联系未果后，被告至胜物业公司的管理人员已对该单元的住户逐户通知暂停用水，并立即开展排污管道的疏通工作，被告至胜物业公司已尽到法律规定和物业合同约定的维修义务。综上所述，对原告主张被告至胜物业公司赔偿因下水管道堵塞给原告造成的损失的请求，于法无据，本院不予支持。对被告至胜物业公司抗辩被告至胜物业公司在物业管理服务履行期间，不存在违约的理由，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告告李晓聪、沙妮亚的诉讼请求。案件受理费521.00元，减半收取计260.50元，由原告李晓聪、沙妮亚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  段经权二〇一八年六月十九日书记员  陈思全