贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民再16号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：葛云霞，女，1968年12月22日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，特别授权委托代理人：谢鹏，男，汉族，1955年11月16日生，住北京市海淀区，被申请人（一审被告、二审上诉人）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区源丰大厦6层，统一社会信用代码：91520201714353828W。法定代表人：毛威，系该公司董事长。特别授权委托代理人：惠仕刚，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201510895220。再审申请人葛云霞因与被申请人六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）黔02民终1984号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2017年11月25日作出（2017）黔民申2319号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人葛云霞的委托诉讼代理人谢鹏、被申请人六盘水源丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人惠仕刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛云霞申请再审称，一、2004年2月6日，出卖人将主体结构质量不合格的商用房指定给买受人使用，没有按照购房合同约定的条件和违背有关法律法规交房，属非法交房，出卖人的交房行为不应受到法律保护，二审法院不该认定非法交房日期就是买受人的诉讼时效起始期；二、买受人刘启琴于2014年8月31日死亡，随即被公安机关依法注销户口，无论如何计算诉讼时效起始期，从违背购房合同、违背有关法律规定交房之日起至买受人刘启琴死亡时止，诉讼时效没有超过两年；三、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，二审法院不应该对本案2006年2月6日以后的诉讼时效有关问题进行释明和主动适用诉讼时效规定；四、在一审庭审期间，出卖人未到庭提出诉讼时效抗辩，二审期间也没有新的证据能够证明买受人的请求权已过诉讼时效的情形，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，二审法院不应支持出卖人的诉讼时效抗辩理由；五、买受人的所谓诉讼时效中断后，新的诉讼时效起始期应为商用房变更所有权人的日期，也即2013年11月26日，商用房的所有权人从刘启琴的名下转到葛云霞名下之日时；六、买受人结算房款尾款的时间是2013年9月16日，事后根据测绘说明和购房合同约定，出卖人多收了面积误差款5734.67元，二审法院以超过2004年2月6日至2006年2月6日诉讼时效为由，驳回买受人要求退面积误差款的诉求，与事实矛盾；七、根据2014年5月6日产权机关认可的测绘《说明》，按照《民法通则》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十二条、《商品房销售管理办法》第三十五条之规定，二审法院应依法支持买受人的合理诉求。再审请求：一、撤销本院（2016）黔02民终1984号民事判决；二、维持六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2267号民事判决；三、判令再审被申请人承担原一、二审诉讼费。被申请人源丰房开公司辩称，一、我公司的施工图从设计、施工都经过相关部门的审核，其从未变更过该房屋的楼梯；二、我公司只有取得预售许可证才能销售房屋，而预售许可证只有主体工程完成25%才能办理，买方是看清楚了该房屋的情况后才决定购买的。2004年2月交房给刘启琴后，其将房屋租给了他人经营长达四年，视为刘启琴已经接受了我公司交付的房屋，其从接受房屋的时候就应该知道房屋的基本结构；三、合同中第三条约定的轴对轴5.8米是一个简单模糊和大概的估计，实践中不可能精确到每个部位，且合同是规范性合同，合同中不可能对每一处都约定得清楚；四、我公司是委托有资质的房产中介服务公司对房屋进行的测绘，并经过了产权处等机构的确认；五、申请人提供的说明仅是单方要求的测算，不足以推翻正式的房产证上确认的面积，本案系民事纠纷，不应变相对房产证上的内容作出否决或者变更；六、我公司交付给刘启琴的门面面积以双方签订的合同附图表述一致，房产证上的面积出入不超过1%，完全符合合同的约定。贵州省六盘水市中级人民法院作出的（2016）黔02民终1984号判决书认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。葛云霞向一审法院起诉请求：1、依法判决被告退还原告购房款80301.86元（4.8m2×16526.4155元/m2×55%=43629.74元；3.9m2×16526.4155元/m2×48%=30937.45元；0.347m2×16526.4155元/m2=5734.67元）和赔偿资金占用损失61889.27元（按退房款80301.86元，从2003年6月15日算至2015年8月31日止，共计146个月零16天，按借款合同约定月利率5.26‰计算），合计142191.13元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2003年6月2日，原告葛云霞的母亲刘启琴与被告六盘水源丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于钟山××路××大厦××号商用房出售给刘启琴，层高为轴对轴5.8m，建设面积为52.167m2，其中：套内建筑面积为49.941m2，公共部位与公用房屋分摊建筑积为2.226m2，单价为16526.4155元/m2，总金额为862133.52元，其中：刘启琴交首付款446405.60元，余款43万元按揭贷款10年，合同还约定了面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房价款。2003年7月15日，刘启琴与工商银行六盘水分行及被告三方签订《个人购房借款合同》，合同约定贷款金额为43万元，贷款期限10年，自2003年7月17日起至2013年7月15日止，利率按中国人民银行规定月利率5.26‰计算按月支付。借款合同签订后，刘启琴将贷款43万元支付给被告。2004年2月6日，被告将102号商用房交付给刘启琴，同时刘启琴将该商用房租赁给他人经营使用，期限为10年。2004年8月31日，刘启琴因病去世。2006年5月10日，原告葛云霞与其他继承人进行公证，其他继承人认可上述房屋由原告葛云霞继承。按揭贷款期满后，原告于2013年9月16日到被告处办理结算购房款事宜，原告又按被告的要求补交房款、办证费、维修费、设施费合计32182元。2013年11月22日，原告经六盘水市房地产产权监理处办理了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》，原告取得该商用房所有权。《房屋所有权证》中记载的建筑面积为51.82m2，比合同中约定的建筑面积52.167m2少了0.347m2。2013年12月6日，原告经六盘水市国土资源局办理了市土国用（籍）第20132057号《国有土地使用证》，使用权面积为4.63m2。事后，原告以该商用房实际面积与约定不符，且被告所修建的楼梯占用了其商用房空间，委托六盘水绘城测绘有限公司对该商用房建筑面积进行测绘。2014年5月6日，六盘水绘城测绘有限公司出具《说明》，内容为:“现由葛云霞委托测绘的钟山西路81号102室商业门面面积测算，该房临街面宽度3.84m，深度12.60m，后墙宽度为4.10m。以后墙为准前推3.00m，此部分上顶为住宅使用的室外楼梯（斜屋面），尺寸为3.00m×4.10m；其中低于2.20m层高（不计算建筑面积）的区间面积为1.20m×3.00m=3.60m2；层高2.20m至3.00m层高的斜顶面区间面积为1.60m×3.00m=4.80m2；层高3.00m的区间面积为1.30m×3.00m=3.90m2（委托方单独要求测算）”。同月12日，六盘水房地产权监理处在该说明中盖章确认情况属实。事后，原告向六盘水仲裁委员会申请仲裁，该委于2014年12月31日作出（2014）六仲裁字27号裁决，被告不服该裁决，向六盘水市中级人民法院申请撤销该裁决，该院于2015年6月3日作出（2015）黔六中申仲字第8号民事裁定，裁定撤销六盘水仲裁委员会（2014）六仲裁字27号裁决。原告认为被告隐瞒事实真相（卖房合同中分户平面图没有标明楼梯间），故意将空间高度1.6-3米的楼梯面积当5.8米高的商用房面积卖给买受人，并对买受人封锁102号商用房的房产测绘图、房产证、土地使用证，使买受人无法了解102号商用房的有关信息及有关购房面积数据，从而使买受人蒙受重大经济损失10年之久，故向一审法院起诉讼。一审法院认为，本案争议的主要问题是：1、被告修建楼梯是否占用102号商用房的空间。经六盘水绘城测绘有限公司进行测绘，六盘水房地产权监理处盖章确认，被告交付的102号商用房内，层高2.20m至3.00m层高的斜顶面区间面积为1.60m×3.00m=4.80m2，该部分区间的平均层高为2.60m，较合同约定的层高5.80m，按百分比计算减少了55%。层高3.00m的区间面积为1.30m×3.00m=3.90m2，该部分区间的层高较合同约定的层高5.80m，按百分比计算减少了48%。据此，被告修建的楼梯占用了102号商用房的空间，对此予以确认。因该两部分区间的层高大幅减少，客观上使该商业用房在经济价值与使用功能上均受到重大影响。被告交付的102号商用房，按合同约定交付的标的物，存在重大瑕疵，被告应对重大瑕疵承担相应责任。对该商用房内层高不足部分，应按该商用房屋内相应区间层高减少的百分比计算，由被告从已收取的购房款中，将该部分建筑面积的购房款退还原告。2、102号商用房实际建筑面积与合同约定的建筑面积是否存在误差。《房屋所有权证》中记载的建筑面积为51.82m2，合同约定的建筑面积为52.167m2，实际建筑面积比合同约定的建筑面积少0.347m2，故存在误差，对此予以确认。该误差在合同约定的3%误差范围内，应按合同约定对购房款据实结算，多退少补，故对减少的建筑面积，由被告从已收取的购房款中退还原告。3、原告主张的赔偿资金占用损失及按月利率5.26‰计算支付是否予以支持。因被告有过错，应承担赔偿资金占用损失。该月利率原告是按借款合同约定支付银行的利息计算，故对该主张予以支持。综上所述，对原告诉请由被告退还房款80301.86元（4.8m2×16526.4155元/m2×55%=43629.74元；3.9m2×16526.4155元/m2×48%=30937.45元；0.347m2×16526.4155元/m2=5734.67元），该诉请事实清楚，证据充分，故予以支持。对原告诉请由被告赔偿资金占用损失61889.27元（按退房款80301.86元，从2003年6月15日算至2015年8月31日止，共计146个月零16天，按借款合同约定月利率5.26‰计算），该诉请资金占用损失应从交付房屋时开始计算，即资金占用损失为58655.58元（以80301.86元为本金，按月利率5.26‰计算，从2004年2月6日算至2015年8月31日止，共计138个月零26天），应由被告赔偿原告，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告葛云霞购房款80301.86元；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告葛云霞资金占用损失58655.58元；三、驳回原告葛云霞的其他诉讼请求。案件受理费3144元，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担。宣判后，被告六盘水源丰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，1、商品房买卖合同于2003年6月2日签订，2004年交付使用。根据商品房买卖合同附件中的分户平面图以及房屋平面图所示建筑面积52.167平方米，之后办理的房屋所有权证核定的面积也是52.167平方米。葛云霞母亲刘启琴作为买受人知道或者应当知道其权利被侵害的时间最迟在2004年2月6日，本案适用一般仲裁时效的规定（2年），诉讼时效期限至2006年2月6日止。葛云霞于2014年5月提起仲裁，明显超过仲裁时效，不能作为诉讼时效中断的事由。本案从仲裁至一审、二审诉讼中，源丰公司一再提起诉讼时效的问题。由于产权证核定的产权面积和合同面积相同，产权证附图与商品房买卖合同附图一致，因此葛云霞已取得产权证作为时效起算的依据是错误的；2、房屋所有权证是法定的权属证书，记载内容的性质系行政确认。葛云霞认为房屋所有权证核定内容与实际不符，应按法定程序申请行政复议或行政诉讼。房屋所有权证未经法定程序撤销，是合法有效的权属证书，葛云霞直接提起民事诉讼不符合民事起诉条件。一审判决以房屋层高5.8米层高的面积按比例扣减面积，变相改变房屋所有权证核定的产权面积，超越了审理民事案件的范围；3、一审判决扣减面积计算退款金额，没有任何法律依据。该房屋交房随后出租经营，租金收入从未间断，葛云霞并未受到损失，抵扣购房款是不公平的。关于资金占用费，重审判决确定的利率以银行按揭贷款为依据，计算期间为缴款之日起至退款止。但是，一方面，葛云霞租房收入未受到影响，另一方面，银行按揭贷款是按期还本付息，不是到期一次性还本付息，因此一审判决计算利息的基数、利率、期间是错误的。请求：一、依法撤销贵州省六盘水市水钟山区人民法院（2016）黔0201民初2267号民事判决书；二、判决驳回被上诉人葛云霞的诉讼请求。本院二审经审理后对一审判决认定的事实予以确认，本院二审认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，根据查明的事实来看，2003年6月2日，被上诉人葛云霞的母亲刘启琴与上诉人签订《商品房买卖合同》，2004年2月6日，上诉人将102号商用房交付给刘启琴，同时刘启琴将该商用房租赁给他人经营使用，期限为10年。2004年8月31日，刘启琴因病去世。2006年5月10日，被上诉人葛云霞与其他继承人进行公证，其他继承人认可上述房屋由被上诉人葛云霞继承。也就是说，刘启琴在2004年2月6日接收该门面将门面租赁给他人使用时就知道或者应当知道上诉人交付的房屋不符合双方的约定，诉讼时效开始计算，虽然在刘启琴死亡后由其它继承人经营管理及上诉人葛云霞继承，但被上诉人并没有提供证据证实有诉讼时效中止中断的法定事由存在，而被上诉人葛云霞是在2014年申请仲裁，已经超过诉讼时效，故上诉人提出被上诉人葛云霞的起诉已经超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以支持。由于被上诉人葛云霞超过诉讼时效期间才主张权利，故被上诉人请求上诉人退还购房款及支付资金占用损失的主张，不予支持。综上所述，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求成立，其上诉请予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市水钟山区人民法院（2016）黔0201民初2267号民事判决；二、驳回被上诉人葛云霞的诉讼请求。一审案件受理费3144元，二审案件受理费3079元，合计6223元，由被上诉人葛云霞负担。本案再审期间，再审申请人向本院提交了以下证据：商品房预售许可证、房产测绘报告，拟证明房屋竣工日期、交付使用日期系在房屋交付给再审申请人之后，属非法交房；2004年2月6日交付房屋时，该房屋尚未测绘。本院认为，上述证据客观真实，但商品房预售许可证与本案诉争无关联性，不予采纳；房产测绘报告经六盘水市房地产监理处盖章确认，应予采信，可以证实交房时尚未进行房屋测绘。再审查明事实与原一、二审查明事实一致，对原一、二审认定的事实予以确认。本院再审认为，本案再审期间争议的焦点是：一、本案提起诉讼是否已超过诉讼时效；二、再审申请人请求判决被申请方退还购房款及赔偿资金占用损失是否有事实及法律依据，如应予退还和赔偿资金占用损失，再审申请方所提计算标准是否符合法律规定。一、关于本案是否已超过诉讼时效。再审申请人于2013年11月22日办理了房屋所有权证，取得该房屋所有权证后再审申请人才知道房屋面积比合同约定面积减少，即此时再审申请人才知道权利受到侵害。本院原二审以再审申请人母亲2004年2月6日接收门面出租的时间作为再审申请人主张退还房款的时间不当，接收门面时买受人没有得到房产证，也没有经过房产测绘，不可能知道房产证上的面积与约定面积不符，故应当以再审申请人取得房屋所有权证的时间即2013年11月22日作为要求退还购房款时效的起算点。对于再审申请人主张的商铺空间被楼梯间占用侵权损害赔偿的诉讼时效，由于被申请人未在商品房买卖合同中表明商铺位于公共楼梯下，且被申请人的楼梯间占用再审申请人商铺的侵权行为一直持续存在，原一审认定再审申请人未超过诉讼时效起诉并无不当。对再审被申请人提出的诉讼时效抗辩理由不予支持。本院二审判决认定适用法律不当。二、关于再审申请人请求判决被申请方退还购房款及赔偿资金占用损失是否有事实及法律依据，如应予退还和赔偿资金占用损失，再审申请方所提计算标准是否符合法律规定。本案中，被申请人交付的涉案房屋经测绘公司进行测绘，虽然被申请人并未现场参与，但测绘结果经六盘水房地产监理处盖章确认，对该房屋2.2米至3米层高的斜顶面区间面积为4.8平方米，该部分区间的平均层高为2.6米，较合同约定的层高5.8米按百分比计算，减少了55%；层高三米的区间面积为3.9平方米，该部分区间的层高较合同约定的层高5.8米，按百分比计算减少了48%；被申请人修建的楼梯占用了本案涉案房屋空间的事实应予确认，上述事实客观上导致本案涉案房屋在经济价值与使用功能上均受到重大影响，被申请人未按合同交付约定的房屋，应承担相应的责任。再审申请人按照购房合同中约定的价款及确定的面积要求退还购房款并赔偿资金占用损失理应得到支持。资金占用损失按购房合同中双方约定的5.26‰计算并无不当，但原一审判决按照再审申请人确定的计算截止时间进行判决与《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》精神不符。本案再审期间，再审申请人申请对资金占用损失部分增加诉讼请求，本院再审庭审时已向再审申请人进行释明，再审申请人同意将支付的截止时间确定为全部款项付清之日止，申请增加的诉讼请求实质并未超出原一审期间所提诉讼请求，对原一审判决确定的支付内容应予更正。另，再审申请人一审时所提两部分诉讼请求，一审判决均进行了审理并作出了判决，一审判决主文表述“驳回其他诉讼请求”不当，本院予以指正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2267号民事判决第一项,即“一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告葛云霞购房款80301.86元。”二、撤销本院（2016）黔02民终1984号民事判决，撤销六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2267号民事判决第三项，即“三、驳回原告葛云霞的其他诉讼请求。”三、变更六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2267号民事判决第二项为：被申请人六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向再审申请人葛云霞支付资金占用损失（按应退购房款数额80301.86元为基数，按月利率5.26‰的标准，从实际交付房屋2004年2月6日起算至全部款项付清之日止）。一审案件受理费3144元，二审案件受理费3079元，合计6223元，由被申请人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋景伟审 判 员 何与芹审 判 员 张 嘉二〇一八年七月三十日法官助理 武 静书 记 员 李胡愿