文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初3455号原告：重庆市南川区舒美物业管理有限公司,住所地重庆市南川区南城街道钟楼街1号，统一社会信用代码915001193050033848。法定代表人：张勇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴玥路，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵源，重庆华升律师事务所实习律师。被告：陈伟，男，1970年8月8日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：陈作鹏，系被告陈伟之父,1942年4月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：罗建书，女，1969年9月20日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆市南川区舒美物业管理有限公司（以下简称舒美物业公司）与被告陈伟、罗建书物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告重庆市南川区舒美物业管理有限公司委托诉讼代理人吴玥路、赵源，被告陈伟的委托诉讼代理人陈作鹏到庭参加了诉讼，被告罗建书经人民法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告重庆市南川区舒美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付下欠原告物业服务费11800.10元，并从2015年1月1日起按照所欠金额的3‰支付违约金至付清时止。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告按照欠费金额的10%支付违约金。事实和理由：原告系XXXX建设单位依法聘请的物业服务公司，原告依法为XXXX的业主提供物业服务。被告系原告管理的XXXX小区的业主，被告下欠原告物业服务费。为此原告诉至法院。被告陈伟辩称，自己不是故意拖欠原告物业费，原因是原告未认真履行物业合同的约定，首先构成违约。合同规定的共用的专项设备运行的能源消耗应独立计量核算，合理向业主分摊计收。自己入住该小区三年多以来，从未在物业管理管理公共区域公示专项设备能源消耗费用，剥夺了业主的知情权。之后多次要求原告按照合同约定履行义务，合理收取费用。若专项设备的能源消耗费用不足，自己也愿意补足差额。开发商擅自剥夺了业主的权利，对永欣物业合同期限未满就被解除，更无权与舒美物业签订第二份物业合同。被告罗建书未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，重庆市南川区XXXX小区的建设单位重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订《XXXX前期物业服务合同》，由四川永欣物业服务有限公司为该小区提供物业服务，四川永欣物业服务有限公司在为该小区提供一段时间的物业服务后从该小区撤场。2014年12月1日，重庆同邦房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定由重庆同邦房地产开发有限公司选聘原告对重庆同邦房地产开发有限公司开发建设的重庆市南川区XXXX小区提供前期物业管理服务事宜。合同约定：物业服务费标准住宅1.10元/月/㎡（不含电梯费0.3元/月和公共能耗费10元/月）；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按逾期每日千分之叁的标准支付违约金。本合同期限自2014年12月20日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。至2016年12月20日，业主大会尚未成立的，若双方无异议，本合同继续有效；若乙方不想继续履行合同的，应提前1个月在物业管理区域内予以公示，并向有关部门备案，且应在合同届满后三个月内继续履行合同，三个月时间届满后不论小区是否选聘新的物业服务企业，本合同终止，乙方可撤场。合同还约定了其他事项。2014年12月3日，重庆同邦房地产开发有限公司与原告签订《补充协议》，协议约定：双方就2014年12月1日同邦《前期物业服务合同》的第四章：物业服务费用作补充，即二次供水按0.8元/吨，向业主收取。前期物业服务合同签订后，原告为南川区XXXX小区提供物业服务。另查明，被告系重庆市南川区XXXX小区XX号和XX号房屋的物业产权人，系住宅。XX号房屋的建筑面积为83.12㎡，XX号房屋的建筑面积为115.72㎡。原告主张被告从2014年12月至2017年12月期间未向原告交纳XX号的物业服务费等费用，从2014年10月起至2017年12月期间未向原告交纳XX号的物业服务费等费用。现原告起诉至本院要求被告交纳物业费、公摊水电费、二次供水共计11800.10元。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、《补充协议》、《南川区不动产登记中心房屋登记信息查询证明》、用水吨数明细表和被告提交的《XXXX前期物业服务合同》等证据在案佐证，并经庭审依法核实，具有证明效力。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。被告应受到该合同的约束。被告享受了物业服务后，理应交纳物业服务费。被告陈伟辩称未按照物业服务合同规定对共用的专项设备运行的能源消耗独立计量核算，应合理向业主分摊计收，原告未在公共区域公示该费用的具体情况。被告提出的抗辩理由不属于法定或约定不缴纳物业费的理由，本院不予采纳。原告与重庆同邦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定的服务期限起算时间为2014年12月20日，故对于原告主张的4-5-6号房屋的物业服务费应从2014年12月20日开始计算，经计算2014年12月20日至2017年12月31日期间的物业费为4234.37元（83.12㎡×1.4元/㎡÷31天×12天+83.12㎡×1.4元/㎡×36个月）、公摊水电费363.87元（10元/月÷31天×12天+10元/月×36个月），根据原告提交的被告用水吨数明细表，被告从2015年1月至2017年12月期间应缴纳4-5-6号房屋的二次供水费225.6元【（362吨-80吨）×0.8元/吨】。原告主张的5-8-3号房屋2014年12月20日至2017年12月31日期间的物业费经计算为5894.71元（115.72㎡×1.4元/㎡÷31天×12天+115.72㎡×1.4元/㎡×36个月）、公摊水电费363.87元（10元/月÷31天×12天+10元/月×36个月）从2015年1月至2017年12月期间应缴纳5-8-3号房屋的二次供水费152.8元【（227吨-36吨）×0.8元/吨】，以上共计11235.22元。该款本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，被告未缴纳物业费确实存在违约行为，现原告自愿按照欠费金额的10%计付违约金1123.52元，系原告对其权利的处分，本院予以支持。本案中，被告陈伟以其已另案起诉舒美物业公司、重庆同邦房地产开发有限公司，要求确认舒美物业公司与重庆同邦房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同无效为由，申请中止本案审理。本院认为，舒美物业公司与重庆同邦房地产开发有限公司于2014年12月1日签订的《前期物业服务合同》的合同期限已经届满，即使该份合同无效，舒美物业公司也已实际履行了该份合同项下的合同义务，被告也接受了舒美物业公司提供的物业服务合同，因此被告也应当参照合同的约定支付物业服务费等费用，故对于被告提出中止本案审理的申请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告陈伟、罗建书于本判决生效后十日内支付原告重庆市南川区舒美物业管理有限公司物业服务费、公摊水电费、二次供水费共计11235.22元，违约金1123.50元，共计12358.74元。二、驳回原告重庆市南川区舒美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元（原告已交纳），由被告陈伟、罗建书共同负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇一八年七月十八日法官助理何丹书记员杨江亮