四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终452号上诉人（原审原告）易述澎，男，生于1969年10月，住四川省富顺县。委托代理人邓基田，四川理光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宜宾市宏泰房地产开发有限公司，住所地四川省长宁县长宁镇城北三期。法定代表人杜姜，总经理。委托代理人夏雪飞、赵彬，北京大成（成都）律师事务所律师。上诉人易述澎与被上诉人宜宾市宏泰房地产开发有限公�房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院作出的（2015）长民初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，长宁县长宁镇花园头龙湾半岛工程是由宜宾市宏泰房地产开发公司取得国有土地使用权后依法建设的商品房开发项目。2011年8月17日，宜宾市宏泰房地产开发公司与成都柒玖伟业房地产营销顾问有限公司签订《代理销售合同》，委托其进行广告设计、合同签订及房屋预售许可证办理等事宜。2012年7月10日，宜宾市宏泰房地产开发公司与长宁县仁恒物业管理有限公司签订《龙湾半岛前期物业服务合同》，委托其提供前期物业服务。2012年9月18日，宜宾市宏泰房地产开发公司取得长宁镇花园头龙湾半岛一期6号楼“（长）房预售证第12034号”商品房预售许可证。2012年12月31日，易述澎与宜宾市宏泰房地产开发公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同载有：建设工程施工合同约定的开工日期为2012年2月1日，约定的竣工日期为2013年6月1日；建筑层数为18层，其中地上18层，地下0层；易述澎购买房屋为6幢1单元第8层1-8-2号；签订合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为地上8层；房屋单价4288.56元每平方米，总价款375549元，一次性付款；商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到商品房质量或使用功能的，未在批准变更10日内通知易述澎的，易述澎有权退房，宜宾市宏泰房地产开发公司应在30日内退还已付房款，并按银行同期存款利率付给利息；宜宾市宏泰房地产开发公司应在2014年12月31日前向易述澎交付商品房，交付时应当一并提供已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、市政基础设施达到承诺条件（均为2014年12月31日前）、《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，宜宾市宏泰房地产开发公司不出示或出示不齐全，易述澎有权拒绝接收，由宜宾市宏泰房地产开发公司承担逾期交房责任；逾期交房超过30日后，易述澎有权退房，宜宾市宏泰房地产开发公司应当自退房之日起30日内退还已付款，并按照全部已付款的1%向易述澎支付违约金；易述澎要求继续履行合同的，自交付期限届满次日至实际交付之日，宜宾市宏泰房地产开发公司按日计算向易述澎支付已付款万分之2的违约金；商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，易述澎有权退房；争议解决方式为向宜宾市宏泰房地产开发公司所在地人民法院起诉；合同履行过程中，除出现约定或法定解除条件外，不得单方面解除合同，否则�约方按约定购房总价20%支付违约金。同日，易述澎向宜宾市宏泰房地产开发公司缴纳购房款375549元、维修基金2117元、税费7811元，合计385477元。2013年1月8日，长宁县房产管理处为原、宜宾市宏泰房地产开发公司办理商品房预售备案手续。2013年1月10日，宜宾市宏泰房地产开发公司向易述澎交付《房屋使用说明书》，其中载有：“一、房屋基本情况……5.房屋抗震设防裂度8度……二、各项目及部位的使用说明和注意事项（一）建筑、结构安全……6.您在装修与居住使用过程中，应避免在各个房间集中堆放超过设计荷载的重物。（卧室、卫生间、厨房的设计荷载分别为2.0、4.5、2.0kg/m2）”。2014年4月23日，因宜宾市宏泰房地产开发公司在龙湾半岛小区水电安装工程施工中明示作业人员在过道梁上打孔的行为违反相关法律规定，长宁县建设工程质量监督站向其出具《建设工程质量停工单》。2014年5月8日，长宁县住房和城乡规划建设局向宜宾市宏泰房地产开发公司出具《行政处罚事先告知书》。2014年5月16日，长宁县住房和城乡规划建设局又向其出具《四川省建设行政处罚决定书》，对其处以罚款并要求按期整改。四川省建筑科学研究院接受长宁县住房和城乡规划建设局委托，于2014年5月15日出具对“长宁县龙湾半岛一期1#楼～6#楼上部结构梁上钻孔处理方案”《技术服务报告》。2014年6月4日，龙湾半岛小区业主代表在有关部门组织下与宜宾市宏泰房地产开发公司进行座谈，但未能协商达成一致意见。2014年8月25日，龙湾半岛购房户向长宁县住房和城乡规划建设局申请推荐由四川中节能建筑工程有限公司对整改后的龙湾半岛一期工程进行质量检测。2014年9月10日，四川中节能建筑工程有限公司出具“长宁县龙湾半岛一期1～6#楼”�鉴定报告》，鉴定结论为：1、受检加固工程满足加固设计要求。2、受检混凝土构件混凝土强度满足设计要求。3、受检部分混凝土构件钢筋配置中，个别剪力墙钢筋平均间距和梁箍筋平均间距存在偏差现象，梁底、剪力墙钢筋根数能满足设计要求。2014年6月10日，宜宾市宏泰房地产开发公司会同施工单位和监理单位对讼争房屋验收，并制作分户验收结果表。2014年8月5日，宜宾置信测绘有限责任公司对龙湾半岛6号楼房屋面积实地测绘，并出具“房产实测报（2014）第×号”《四川省房屋面积测绘报告》，该报告经长宁县房产管理处审查予以认定。2014年11月18日，长宁县住房和城乡规划建设局出具《建设工程规划核实意见书》，同意龙湾半岛一期1#-6#楼按基本建设程序组织竣工验收。2014年11月21日，龙湾半岛一期6#楼及地下车库《竣工验收备案书》经主管部门通过。房屋竣工验收后，2014年11月28日起，宜宾市宏泰房地产开发公司通过多种媒体和方式发布交房公告并通知易述澎接房。2015年1月9日，长宁县房产管理处出具《情况说明》，称宜宾市宏泰房地产开发公司至今未向其申请办理地下层部分的商品房预售许可证。2008年1月8日，长宁县房产管理处与重庆光大网络技术有限公司签订《房产信息管理系统销售合同》，约定由该公司为其安装信息管理系统设备和软件模块。2015年1月10日，重庆光大网络技术有限公司出具《情况说明》，称由于宜宾市宏泰房地产开发公司申报商品房预售许可过程中，只有住宅房屋达到预售条件，也没有销售地下物业的计划，故只针对地上住宅建立了楼盘信息，系统生成网签商品房买卖合同时，系统将地下楼层自动生成为0层。2015年2月3日、2月11日，成都柒玖伟业房地产营销顾问有限公司、长�县仁恒物业管理有限公司先后出具经过说明，称《房屋使用说明书》所载“房屋抗震设防裂度8度”系笔误。2015年4月9日，四川省住房和城乡建设厅向原审法院出具《关于有关情况的回复》，其中明确根据《四川省物业管理条例》的规定，临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书应当作为房屋销售合同的附件；开发建设单位和购房者的权利义务受《房屋使用说明书》的约束；确因填写错误构成笔误的，应由建设单位更正，确保内容真实、有效。四川省住房和城乡建设厅出具的“川建房发[2012]414号”《关于印发和示范文本的通知》中所附《房屋使用说明书示范文本（试行）》第一款第5项为“房屋抗震设防烈度__度”。另查明，因讼争房屋抗震设防烈度为6度，该抗震度不低于长宁县建筑工程抗震设防烈度规定。审理过程中，原审法院组织易述澎、宜宾市宏泰房地产开发公司双方对龙湾半岛进行了实地勘验，易述澎、宜宾市宏泰房地产开发公司对车库数量分歧达成了一定程度共识，期间确发现数处门市招租信息，但发布人不是宜宾市宏泰房地产开发公司或物管公司。经原审法院告知诉讼风险后，易述澎明确放弃申请对房屋建筑质量进行鉴定的权利。易述澎明确不愿意变更诉讼主张，坚持主张判决解除讼争合同并赔偿损失。经原审法院组织调解，易述澎、宜宾市宏泰房地产开发公司双方因分歧过大，未能协商达成一致。原审认定上述事实的主要证据有：易述澎的身份证明、宜宾市宏泰房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证；《商品房买卖合同》及其补充协议、交款发票；房屋使用说明书；龙湾半岛宣传广告；违规施工照片；建设工程质量鉴定报告、停工通知单、整改和赔偿方案签收表、会议纪要；商品房预售许可证；竣工验收备案书、面积测绘报告、工程质量分户验收表、龙湾半岛一期1-6号楼技术服务报告；《建筑抗震设计规范》、建设部《关于印发商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的通知》；通知接房的公告和快递及相应发票等证据。易述澎请求判令解除与宜宾市宏泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；宜宾市宏泰房地产开发有限公司退还购房款及税款、维修金共385477元；宜宾市宏泰房地产开发有限公司给付上述款项资金利息59209.27元及违约金97543.44元；案件受理费由宜宾市宏泰房地产开发有限公司承担。易述澎当庭变更诉讼请求为判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；宜宾市宏泰�地产开发有限公司退还购房款及税款、维修金共385477元；宜宾市宏泰房地产开发有限公司赔偿易述澎损失80000元、资金利息100000元及逾期交房违约金38547.70元；案件受理费由宜宾市宏泰房地产开发有限公司承担。原审法院认为，易述澎、宜宾市宏泰房地产开发公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。易述澎已按合同约定履行了付款义务，宜宾市宏泰房地产开发公司也应当按约定履行相应合同义务，否则应承担违约责任。本案中易述澎主张宜宾市宏泰房地产开�公司存在以下数种违约行为：一、易述澎依据房屋竣工日期晚于商品房买卖合同载明的日期，主张宜宾市宏泰房地产开发公司系逾期违约，应当按合同约定退房并赔偿损失。商品房买卖合同所载竣工日期是宜宾市宏泰房地产开发公司与施工单位在施工合同中进行的约定，并非易述澎、宜宾市宏泰房地产开发公司之间的合同约定，易述澎、宜宾市宏泰房地产开发公司也仅约定了逾期交房违约责任，故原审法院对易述澎的依据不予采纳。易述澎逾期未接房是事实，但宜宾市宏泰房地产开发公司在约定交房期限前向易述澎发出了接房通知，并在庭审中出示了其此前具备合同约定的交付条件的证据。易述澎虽主张此前并未收到上述证据材料，但合同约定为宜宾市宏泰房地产开发公司应在交付房屋时一并交付上述材料，易述澎拒绝接房，宜宾市宏泰房地产开发公司�无预先交付的义务。综上，原审法院认为易述澎主张宜宾市宏泰房地产开发公司逾期交房违约没有事实和法律依据，不予采纳。二、易述澎主张宜宾市宏泰房地产开发公司违规施工，致使房屋质量不合格，应当退房并承担违约损失。宜宾市宏泰房地产开发公司违规施工并经多方报道确系事实，讼争房屋的价值也确会受到相应影响，易述澎可凭相应损失的证据向宜宾市宏泰房地产开发公司主张赔偿损失。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。易述澎主张建筑质量不合格要求退房，合同约定退房条件为“地基基础和主体结构质量经检测不合格”，宜宾市宏泰房地产开发公司在违规施工后，按有关部门要求对建筑进行了整改，并委托易述澎及其他购房户指定的机构对整改效果进行了鉴定，结论为能满足设计要求，在通知易述澎接房前房屋也经过有关单位验收合格；而易述澎并未提供讼争房屋至今仍有主体结构质量不合格的情形存在，也放弃对建筑质量申请鉴定评估。原审法院综合双方的证据后，采纳宜宾市宏泰房地产开发公司的意见，对易述澎主张讼争房屋质量不合格的意见不予采纳。三、易述澎主张宜宾市宏泰房地产开发公司未经其同意非法改变建筑设计用途，将地下0层建设为地下2层，并修建门市牟利，严重违约，应当退房并赔偿其损失。讼争楼盘竣工后，经主管部门检验通过，其地下车库部分并未被认定为违反建设规划，且宜宾市宏泰房地产开发公司在售房宣传过程中也就车库向易述澎及其他购房户进行过宣传，不存在隐瞒地下车库存在的行为，故原审法院采信合同所载建筑层数与实际有差异确系网签系统设计机制原因的意见。宜宾市宏泰房地产开发公司辩称并未修建门市或将车库改建为门市租售，易述澎也没有提供证据证明宜宾市宏泰房地产开发公司进行了上述行为，故原审法院采信宜宾市宏泰房地产开发公司的辩解，对易述澎的上述主张不予采纳。若确实存在有他人未经许可改变房屋用途的行为，其不属本案处理范围，易述澎可向有关主管部门反映。四、易述澎主张讼争楼盘未达到广告宣传标准，且讼争房屋未达到宜宾市宏泰房地产开发公司承诺的抗震设防烈度，故应当承担退房并赔偿损失的责任。根据《四川省物业管理条例》第三十七条，建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制�的示范文本，制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并向房地产行政主管部门提交下列材料：（一）临时管理规约样本；（二）通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件；（三）前期物业服务合同；（四）物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件；（五）房屋使用说明书。故《房屋使用说明书》应当属于商品房买卖合同的附件提供。宜宾市宏泰房地产开发公司在该说明书中载明房屋“抗震设防裂度为8度”，而讼争房屋实际抗震设防烈度为6度。四川省住房和城乡建设厅提供的范本对抗震设防烈度的度数留空，也并无错别字存在，宜宾市宏泰房地产开发公司虽主张该说明书系拷贝自长宁县住房和城乡规划建设局，但并未出具证明其向易述澎提供的文本与长宁县住房和城乡规划建设局提供�范本一致的证据。且即使确系宜宾市宏泰房地产开发公司笔误所致，宜宾市宏泰房地产开发公司也负有及时更正，确保内容真实、有效的义务。易述澎按合同约定交付购房款及其他费用后，宜宾市宏泰房地产开发公司向其交付了讼争的《房屋使用说明书》，此后宜宾市宏泰房地产开发公司并未及时对上述争议内容进行过书面修订或修正，给易述澎造成了相应不利影响。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。易述澎虽主张因宜宾市宏泰房地产开发公司的违约行为使其不能实现合同目的，但讼争房屋符合本地抗震设计的要求，易述澎也未提供讼争房屋无法达到必要抗震效果或其的证据。宜宾市宏泰房地产开发公司的违约行为不符合合同约定或法律规定的解除合同条件，且宜宾市宏泰房地产开发公司也不同意解除合同，故原审法院对易述澎要求解除合同的主张不予支持，但易述澎可凭相应证据向宜宾市宏泰房地产开发公司主张违约损失。综上，易述澎提出的主张和证据不足以证明宜宾市宏泰房地产开发公司存在符合合同约定或法律规定的解除合同条件的违约行为，宜宾市宏泰房地产开发公司也不同意解除讼争合同，故原审法院对易述澎要求解除讼争合同主张的请求，不予支持。易述澎要求宜宾市宏泰房地产开发公司退还购房款、税款、维修基金共385477元是�于解除合同而产生的主张，因原审法院对解除讼争合同的主张不予支持，故对上述主张也不予支持。易述澎主张赔偿损失80000元、资金利息100000元，但未提供证明易述澎因宜宾市宏泰房地产开发公司违约所受损失准确数额的证据，故本案对该主张不予处理。易述澎认为在合同履行过程中，宜宾市宏泰房地产开发公司有违约行为，易述澎可凭相应证据另行主张违约责任。易述澎主张逾期交房违约金38547.70元，因宜宾市宏泰房地产开发公司不应承担逾期交房违约责任，故对该主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回易述澎的诉讼请求。案件受理费4611元，由易述澎承担。上诉人易述澎的主要上诉理由是：原审判决认定事实错误，导致判决结果错误，上诉人与被上诉人约定的合同解除条件事实已经发生，被上诉人的交房手续不齐备，上诉人有权拒绝接房，因此应当解除合同，赔偿损失。上诉人易述澎上诉请求撤销原判，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》；宜宾市宏泰房地产开发有限公司退还购房款及税款、维修金共385477元；宜宾市宏泰房地产开发有限公司赔偿易述澎损失80000元、资金利息100000元及逾期交房违约金38547.70元。被上诉人宜宾市宏泰房地产开发有限公司答辩称，原判事实清楚，判决恰当，请求维持原判。经审理查明：一审审理查明的事实与二审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，上诉人易述澎与被上诉人宜宾市宏泰房地产开发有限公司签�的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于上诉人易述澎上诉称，原审判决认定事实错误，导致判决结果错误，上诉人与被上诉人约定的合同解除条件已经发生，被上诉人的交房手续不齐备，上诉人有权拒绝接房，因此应当解除合同，赔偿损失的上诉理由，经查，易述澎逾期未接房是事实，但宜宾市宏泰房地产开发有限公司在约定交房期限前向易述澎发出了接房通知，并在庭审中出示了其此前具备合同约定的交付条件的证据。易述澎虽主张此前并未收到上述证据材料，但合同约定为宜宾市宏泰房地产开发有限公司应在交付房屋时一并交付上述材料，因易述澎拒绝接房，所以宜宾市宏泰房地产开发有限公司未将交房手续交付易述澎，因此，原审法院认为易述澎主张宜宾市宏泰房地产开发有限公司逾期交房违约没有事实和法律依据并无不当。综上，上诉人易述澎提出的主张和证据不足以证明宜宾市宏泰房地产开发有限公司存在符合合同约定或法律规定的解除合同条件的违约行为，宜宾市宏泰房地产开发有限公司也不同意解除讼争合同，故原审法院对易述澎要求解除讼争合同主张的请求，不予支持并无不当。关于上诉人易述澎认为在合同履行过程中，宜宾市宏泰房地产开发有限公司有违约行为，原审法院在判决中已向其释明，易述澎可凭相应证据另行主张违约责任。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9840元，由上诉人易述澎负担。本判决为终审判决。审 判 长  何锡强审 判 员  越太强代理审判员  王 春二〇一六年六月二十四日书 记 员  陈 曦