湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民终953号
上诉人（原审被告）鲁迅林，男，汉族，1975年12月12日出生，湖北省麻城市人，住湖北省麻城市。
被上诉人（原审原告）周仕平，男，汉族，1954年10月15日出生，湖北省麻城市人，住湖北省麻城市。
被上诉人（原审原告）彭英，女，汉族，1963年3月11日出生，湖北省麻城市人，住址同上。系原告周仕平之妻
上述二被上诉人的共同委托代理人李军凤，湖北伟岸律师事务所律师。代理权限为一般代理、参与诉讼、进行和解、参加庭审。
被上诉人（原审被告）欧世平，男，汉族，1961年8月18日出生，湖北省麻城市人，住湖北省麻城市。
上诉人鲁迅林为与被上诉人周仕平、彭英、欧世平债权转让合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2015）鄂麻城民一初字第01342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成由审判员詹德先担任审判长，审判员刘小成、骆骥参加的合议庭，并于2016年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人鲁迅林，被上诉人周仕平、彭英、欧世平及周仕平、彭英的委托代理人李军凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年，麻城市西陵建安公司承建麻棉集团还建房屋，欧世平系该公司建设该项目经理。欧世平与周仕平、鲁迅林系朋友关系，鲁迅林系麻棉集团职工，按当时政策可以购买一套还建商品房。周仕平当时要购买房屋，欧世平遂与鲁迅林商量，叫鲁迅林把购买还建商品房的指标让给周仕平，欧世平给一块地基作为补偿，鲁迅林表示同意。周仕平与欧世平口头约定购买该还建商品房，房款46000元。2005年9月20日周仕平先向欧世平给付2万元房款，后欧世平与鲁迅林一起把2万元房款交付给麻城市驻麻棉集团改革工作领导小组，鲁迅林于2005年9月23日与麻城市驻麻棉集团改革工作领导小组签订了麻棉职工住房拆迁还建安置补偿合同。麻棉集团还建房屋建造过程中，周仕平、彭英于2005年10月12日向欧世平支付了购房款15000元，于2005年11月2日向欧世平支付了购房款5000元。房屋建造成功后，周仕平、彭英于2005年底对该商品房进行了装修入住。后鲁迅林因欧世平没有兑现给付地基的承诺，一直没有配合周仕平、彭英办理房屋相关手续。2007年9月18日经人协调周仕平、彭英向欧世平支付了购房款6000元，欧世平注明房款已付清，但鲁迅林仍未同意为周仕平、彭英办理房屋相关手续，并于2008年6月以自己名义办理了房产证。后双方多次协商未果，周仕平、彭英遂诉至麻城法院，要求欧世平、鲁迅林协助办理该房屋过户手续。
原审认为：（一）关于本案鲁迅林与欧世平是否存在委托关系的问题。鲁迅林认为，周仕平支付第一笔购房款的时间为2005年9月20日，此时，鲁迅林还未签拆迁补偿协议，初始房屋首次登记在2008年，欧世平收款时鲁迅林还没有涉案房屋，因此他们之间不存在委托关系。第一、鲁迅林与麻城市驻麻棉集团改革工作领导小组于2005年9月23日签订的麻棉职工住房拆迁安置补偿合同中第六条规定“乙方（鲁迅林）在2005年7月30日前应将原住房腾空，并交付给甲方拆除。”涉案房屋系拆迁安置补偿，故鲁迅林在2005年9月23日前应已知晓其在还建房享有安置补偿房；第二、因鲁迅林签订麻棉职工住房拆迁还建安置补偿合同，按合同第四条第二款规定鲁迅林应交纳40000元的购房款，结合欧世平陈述，鲁迅林因无钱交纳安置补偿房的款项，要将其所应得的安置补偿房出让，而委托欧世平出售涉案房屋。根据审理查明，鲁迅林交纳涉案房屋第一笔款项系欧世平收取周仕平于2005年9月20日支付的第一笔2万元购房款，由鲁迅林与欧世平二人一起到麻城市驻麻棉集团改革工作领导小组交付的，且鲁迅林应交的剩余购房款2万元也系由周仕平分两次共计支付2万元，由欧世平出具手续。鲁迅林拿欧世平出具的手续到麻城市驻麻棉集团改革工作领导小组办理交款手续。鲁迅林交纳还建安置补偿合同4万元购房款，均系欧世平转付给鲁迅林；第三、庭审中鲁迅林明确表示周仕平到还建安置补偿房项目部找欧世平拿涉案房屋用电卡其均在场，亦未提出质疑。综上，按日常经验可以推断鲁迅林已委托欧世平出售涉案房屋这一事实。
（二）关于周仕平、彭英与鲁迅林之间是否存在涉案房屋买卖关系的问题。审理查明鲁迅林明知周仕平于2005年已装修入住涉案房屋还建楼A栋一单元五楼二号房，长达10年。对其长时间占有涉案房屋的行为，鲁迅林所持的置之不理与日常生活经验不符有违常理。且鲁迅林于2008年在房产部门办理涉案房屋所有权证，亦未向周仕平主张该涉案房屋归其所有，鲁迅林对此没有反应显然与常理相悖，据此，认为周仕平、彭英与鲁迅林之间存在房屋买卖关系。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二项规定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《中华人民共和国合同法》第九条第一项规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”的规定，周仕平、彭英、鲁迅林双方就涉案房屋买卖行为没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束性，周仕平、彭英按约定已支付合理对价，且已实际占有该涉案房产，要求鲁迅林按约定办理过户于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
欧世平、鲁迅林于本判决书生效后15日内协助周仕平、彭英办理位于北环西路麻棉还建楼A-1-502号房屋过户手续。
上诉人鲁迅林不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审基本事实不清。1、主体不清。买受人周仕平只认可欧世平为出卖人，买受的是欧世平的房屋。欧世平只认可自己是介绍（居间）人。上诉人作为法定的所有权人，应当是出卖人，实际并未以任何方式出卖不动产。2、价款不清。周仕平自认2007年按每平方米580元计价，欧世平则说2005年9月没说单价，价格为46000元。3、补偿不清。2005年9月23日签订补偿合同，此前是货币补偿还是还建尚未确定，不可能9月20日就知拆迁补偿是还建房。原判认定9月23日前上诉人知道应是还建房显属常识性错误。4、口头协议内容不清。即买卖主体、价格等必须的条款和内容不清，同时根据《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。（二）适用法律错误。1、本案中周仕平、彭英只承认欧世平，收款收条等均以欧世平的名义而非本人的名义，原审适用《民法通则》第66条“视为同意”显属错误，且该条并无第二项。2、原判适用《合同法》第九条（其实该条亦没有项），其引用的规定实为第十条，且不引用第二款显属规避法律强制性规定。（三）程序及其他。1、到目前为止上诉人仍是法律上的所有权人，即便原审认为的委托关系存在，欧世平均是以自己的名义与周仕平进行交易，根据《合同法》第403条的规定，周仕平可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人，故本案只有一个被告。如果周仕平选择欧世平作为相对人，上诉人应为有独立请求的第三人。2、原判认涉案房屋买卖合法有效没有根据。《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，第41条规定房屋转让应当签订书面合同，这些均属法律禁止性规定。请求依法撤销原判，驳回周仕平、彭英的诉请。
被上诉人周仕平、彭英辩称：双方的房屋买卖合同有效，同意原审判决，请求维持。
被上诉人欧世平辩称：本人在鲁迅林与周仕平的房屋买卖之间只是起介绍作用，并没有收中介费。同意原审判决，请求维持。
二审庭审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
根据双方当事人在一审中提交的证据及二审庭审调查情况，本院经审理查明：欧世平与鲁迅林、周仕平系朋友关系，欧世平系麻城市西陵建安公司承建麻棉集团还建房屋的项目经理，鲁迅林系麻棉集团职工，在该公司有面积为26平方米的公房一间。因麻城市旧城改造需要，2005年9月23日，鲁迅林（乙方）与麻城市驻麻棉集团改革工作领导小组（甲方）签订一份《麻棉职工住房拆迁还建安置补偿合同》，约定拆除乙方临时使用的原麻棉集团公司的公房，乙方享受搬家费300元，过渡期补助金624元，乙方异地安置到北环西路统一建设的经济适用房居住。根据乙方经济承受能力，现预订中户型（约79.5平方米）住房一套，待乙方交齐预订金后签订正式购房协议书。对还建房的价格约定为：26平方米成本价为420元／平方米，余下53.5平方米按经济适用房的价格为520元／平方米，共计38740元。本合同签订时乙方即预交定金4万元。合同还对临时过渡期、腾空原住房、安置房标准等进行了约定。在合同书的尾部还用手写注明：首付购房款肆万元整，安置在还建楼A栋一单元五楼二号房。
合同签订后，鲁迅林领取了搬家费和过渡期补助金并按时退出原住房。
2005年9月20日、10月12日、11月2日，欧世平分三次收到彭英交来的购房款共计4万元并分别出具了收条，收条上注明系麻棉职工还建楼A栋五楼二号。2005年底，周仕平、彭英对该房屋进行了装修并入住。2006年4月14日，欧世平向麻城市驻麻棉集团改革工作领导小组交购房款36787元，收据上注明系收到鲁迅林交来还建楼购房款。2007年9月18日，欧世平收到周仕平购买上述还建房房款6000元，同时注明购房款已付清。但没有证据证明该款已交给鲁迅林。
由于鲁迅林认为欧世平没有履行此前其答应给付一块地基作为补偿的承诺，一直不同意为周仕平、彭英办理房屋相关手续。同时，由于拆迁还建安置补偿合同原件及收款收据原件均由欧世平持有，鲁迅林遂到麻城市驻麻棉集团改革工作领导小组找到该拆迁还建安置补偿合同并于2008年6月以自己的名义在房管部门办理了讼争房屋的房产证。周仕平、彭英遂向原审法院起诉，要求欧世平、鲁迅林协助办理该房屋的过户手续。
本院认为，在房屋拆迁安置过程中，被拆迁人与拆迁人签订房屋拆迁安置补偿协议是一种债权性质的协议，符合债权权利义务关系的相对性特征，不符合物权法所规定的所有权、用益物权、担保物权任何一类物权的特征，因此，被拆迁人依据拆迁安置补偿协议所享有的权利（包括货币补偿和房屋补偿）均是债权而不是物权。同理，被拆迁人与受让人就安置房屋所达成的协议，其实质也是对拆迁安置房屋权利的转让，即被拆迁人将其与拆迁人达成的房屋安置补偿协议中的权利义务全部转让给受让人。因此，本案的案由应为债权转让合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。被拆迁人鲁迅林与拆迁人（麻城市驻麻棉集团改革工作领导小组）就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额等事项签订协议后，被拆迁人鲁迅林将其应当承担的缴纳购房款的义务和相应的得到安置还建房的权利均转让给周仕平、彭英，即是权利义务的转让。虽然双方未签订书面协议，但从协议的履行情况看，该协议并未损害国家、集体或者第三人利益，故为有效协议，双方均应严格履行。虽周仕平、彭英只认可房屋的出让人为欧世平，但根据查明的事实，欧世平只是因职务的便利在其中起到介绍的作用，不是转让合同的当事人。周仕平、彭英已以鲁迅林的名义向开发单位交清了购房款，同时也向介绍人欧世平支付了6000元，虽鲁迅林与欧世平之间为该款是否交付给鲁迅林产生分歧，但仍应认定周仕平、彭英已履行了支付购房款的义务，因此，鲁迅林有协助将讼争房屋的权属过户给周仕平、彭英的义务。原审虽认定事实和适用法律均部分有误，但处理并无不当。上诉人的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人鲁迅林负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹德先
审判员 刘小成
审判员 骆 骥
二〇一六年十二月十二日
书记员 董 欢