上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3478号
原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市徐汇区宜山路900号。
法定代表人桂恩亮，董事长。
委托代理人丁龙兵，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人施忱，上海市汇业律师事务所律师。
被告张辉。
原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司诉被告张辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人丁龙兵及被告到庭参加诉讼。
原告诉称，2013年8月12日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市宜山路900号科技大楼某区某楼某室的房屋，租赁期自2013年9月1日至2015年8月31日止，租金起算日为2013年11月1日，租金为每平方米每日3.20元，年租金为516，723.20元。合同签订后，被告应于2013年9月1日前向原告支付租赁保证金129，180.80元，如被告未按约定期限全额支付租赁保证金超过5天的，原告有权单方面解除该合同并要求被告支付相当于2个月租金的违约金；被告应于2013年9月1日前向原告支付2013年11月1日至2013年12月31日的租金86，120.53元，以后租金应于每季度首月1日前向原告支付该季度的租金，逾期支付的，每逾期一日，被告须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金；若被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同，被告应向原告支付相当于2个月租金的违约金。
经多次交涉和催告，被告虽一再承诺一定向原告支付租赁保证金和租金，但至今仍未支付，给原告造成了重大的经济损失。原告于2014年6月24日向被告寄送了《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》，通知被告解除该合同，并要求支付相关费用和赔偿。为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付自2013年9月1日起至2014年6月24日期间的房屋租金335，634.13元，以及逾期支付租金的滞纳金：以欠付租金为基数，按照每日0.05%为标准，最终金额应计算至判决生效日止；2、被告立即向原告支付违约金86，120.53元。
被告辩称，不同意原告诉请。虽然双方签订了租赁合同，但是被告没有拿到过钥匙，一天都没进去过，原告的主张不合理。被告当时的确有租赁意向，但因朋友介绍的关系，在资金未到位的情况下，对是否保留房屋未作书面声明。原告催款时，被告也不敢去拿房子。被告认可没有支付租金的事实。关于未支付保证金的原因，系因租赁合同签订后不久，被告公司就出了问题（签约时，被告公司尚未注册成立，后投资方资金一直未到位）。2014年春节前夕，被告告知原告可对承租房屋随意处置。
经审理查明，2013年8月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方的房屋在漕河泾开发区内宜山路900号某幢某楼某室（以下简称系争房屋），房屋类型为办公楼，建筑面积442.40平方米。房屋租赁期自2013年9月1日起（起租日）至2015年8月31日止，租金起算日为2013年11月1日。本房屋每天每平方米建筑面积租金单价为3.20元，年租金总计为516，723.20元。本房屋的租金先付后用，乙方同意在2013年9月1日前向甲方支付2013年11月1日至2013年12月31日的2个月租金计86，120.53元，以后租金应于当年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向甲方支付，每次应付清当年应付年租金的25%，即129，180.80元。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金。
双方约定，在2013年9月1日前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金金额相当于3个月的租金，即129，180.80元，甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证。乙方如未按约定的期限全额支付租赁保证金超过5天的，甲方有权单方面解除本合同。如甲方解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金金额为2个月的租金。租赁期间，使用本房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由乙方承担。
合同第11.2条明确，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额相当于当时2个月的租金；给对方造成损失的，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付本房屋，经乙方书面催告后十日内仍未交付的；2、甲方交付的本房屋不符合本合同的约定，致使乙方无法实现租赁目的；3、未经甲方事先书面同意，乙方擅自改变本合同约定的租赁用途；4、因乙方原因造成房屋损坏；5、乙方擅自转租本房屋、转让本房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付和／或滞纳金、违约金，逾期超过一个月的；7、乙方利用本房屋进行非法活动的；8、乙方擅自占用公共区域、消防通道，或未遵守相关环境保护、消防安全的法律法规，在甲方书面通知后5个工作日内仍未整改的。
租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金（但最多不超过三个月的租金）。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。甲方可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。同时乙方应向甲方支付2013年9月1日至2013年10月31日2个月（免租期）的租金，计86，120.53元。
双方签订租赁合同后，被告未在合同约定的2013年9月1日前向原告支付租赁保证金及首期租金，原告亦未向被告交付系争房屋，经原告多次催告，被告仍未付款，但表示因公司正在设立中，故希望保留房屋。2014年6月24日，原告致函被告，内容为，自2013年9月1日起，被告未按合同约定支付租金及租赁保证金，累计金额为344，482.13元。鉴于被告逾期支付租金、租赁保证金已超过10个月，严重违反双方租赁合同及相关法律、法规之规定，故通知被告双方合同自2014年6月24日起解除双方签署的《房屋租赁合同》；被告于2014年6月30日前向原告公司支付截止2014年6月24日的租金334，572.37元，逾期付款滞纳金（暂计至2014年6月24日）29，130.27元，违约金258，361.60元。
审理中，原告方申请吴某某、石某某作为证人出庭作证称，被告与原告签订租赁合同后，未向原告支付过租赁保证金和租金，并一直表示有承租意向，希望保留房屋，至2014年6月仍未提出解除合同。被告质证表示，其在2014年春节前夕，向原告口头表示过可自行处置系争房屋。
上述事实，除原、被告的一致陈述外，另有房屋租赁合同、解除租赁合同函等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方合同约定，系争房屋的租金为先付后用，2013年9月1日前，被告应向原告支付房屋租赁保证金129，180.80元。因此，被告作为承租人，应向出租人支付租赁保证金和租金的义务在先，原告交付房屋的义务在后，现被告迟迟未向原告支付租赁保证金和租金，其行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。因原告未向被告实际交付房屋，原告要求被告支付租金及滞纳金的请求，缺乏事实依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告张辉于本判决生效之日起十日内支付原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司房屋违约金86，120.53元；
二、原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，181.75元，由原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司负担6，645.92元、被告张辉负担1，535.83元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 汶
人民陪审员 郑誉华
人民陪审员 毛静芳
二〇一五年三月十六日
书 记 员 胡琼天
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。