吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉05民终449号
上诉人（原审被告）:史凤芝，女，1962年12月27日出生，汉族，个体工商户，住吉林省通化市东昌区。
通化铁路工贸实业开发公司，住所：吉林省通化市。
法定代表人：夏忠义，经理。
委托诉讼代理人：贾秀君，该公司副经理。
上诉人史凤芝因与被上诉人通化铁路工贸实业开发公司（以下简称工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2018）吉0502民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
史凤芝上诉请求：请求撤销一审判决第三、四项及第五项的基础热费8760元。改判驳回工贸公司的上述几项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，认定史凤芝违约不成立，双方房屋租赁合同是通过合议解除的。史凤芝自租赁房屋搬出时是经过工贸公司同意的，对此是有证人证实的，东昌区法院在审理此案时，史凤芝要求过提交证据，但没有给机会。二、一审判决适用法律不当。一是双方协商自2017年11月12日搬出租赁房屋的，依照公司法第九十三条的规定，当事人协商一致可以解除合同，故史凤芝不存在违约问题，判决史凤芝承担违约责任没有法律依据。二是判决上诉人承担滞纳金，没有事实依据和法律依据，就2017年11月份12天的租金问题及水费电费问题，史凤芝已同意工贸公司在抵押金17000.00元中扣出，故史凤芝不存在拖欠问题，现应将剩余抵押金返还。三是判决史凤芝承担基础热费无事实依据，史凤芝搬出房屋时并没有开始供暖，判决由史凤芝承担基础热费不当。
工贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，责任区分得当，请求二审法院驳回其全部上诉请求，维持原判。一、史凤芝在上诉事实理由中提出，史凤芝是在工贸公司同意其在合同没有到期还有欠费的情况下搬出租赁房屋的说法不存在。如果合议解除房屋租赁合同就不会存在欠费这种情况，所有欠费都是有依据和日期的，所以史凤芝所说的理由没有事实根据。二、合同上第六条有明确规定，租金是房屋出租价，经营中产生的水、电、采暖费等一切费用均由乙方承担，在退租、转让、终止租用房屋时，乙方必须通知甲方到场，将以上费用交接清楚，否则不能返还抵押金。第九条，双方自觉遵守合同，如一方不经对方同意违反合同，对方可视为违约，提出终止合同，处以罚款，罚款金额根据违约造成损失而定。所以史凤芝在没有经过工贸公司同意的情况下擅自搬离租赁房屋属违约行为。三、判决史凤芝承担滞纳金是有事实根据和法律依据的。2017年11月11日和12日是周六、周日，工贸公司是休息的，根本不存在同意和协商的问题。工贸公司周一上班以后才知道史凤芝已经搬离租赁房屋，因此根据合同约定，工贸公司是有权用抵押金做罚金的，不返还抵押金。四、判决史凤芝承担基础热费是有事实依据的。史凤芝在2017年11月12日搬出租赁房屋时，已经开始供暖，按规定在每年的10月30日前交纳取暖费，10月1日前办理供暖报停手续。供暖是集中供热的，统一供暖，史凤芝在2017年11月12日搬离租赁房屋以后工贸公司到供暖公司询问后得知上诉人欠供暖费35040.00元（36.5元／平×960平方米）。工贸公司无力垫付，所以经过很多周折，才把暖气报停，工贸公司垫付基础热费为8760元，拆除暖气管道、减压排水的费用都是工贸公司垫付的，费用为8800元。基础热费和拆除暖气管道、减压排水的费用都是因为史凤芝没有履行房屋租赁合同所造成的，所以史凤芝理应承担基础热费和拆除暖气管道、减压排水的费用。且一审法院酌定8760元基础热费也是在参照工贸公司提供的相应损失证据基础上做出的，是公允的。
工贸公司向一审法院起诉请求：1、终止房屋租赁合同，被告支付拖欠2017年11月租金14000元及滞纳金1700元（按合同约定滞纳金为抵押金17000元的10%）；2、判令被告支付合同违约金30000元；3、判令被告支付欠缴水费926.90元、电费5559.05元；4、判令被告支付供暖基础热费8760元；5、判令被告支付供暖管道自行拆除费、排水费共计8800元；6、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，2017年7月25日，原告工贸公司（甲方）与被告史凤芝（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方同意将通化市火车站前广场左侧原铁百大楼2-5层租给乙方使用，租金每月14000元。租用时间为壹年，自2017年8月1日交付乙方使用至2018年7月31日止。乙方承租甲方房屋时，在签订租赁合同同时交付抵押金17000元。抵押金于合同终止时返还乙方，如违约时做罚金扣除。租金应按月预交，每月20日前预交次月租金，乙方迟交次月租金时甲方有权以抵押金做罚金，滞交房屋租金每月扣抵押金10%，同时终止合同。租金是房屋出租价，经营中产生煤、水、电（包括电增容、电维费等）、采暖费、土地租用金等费用一律由乙方承担。乙方在承租期间，按规定做好电梯、供水设备、供暖设备的维护，严禁电梯载货，保证各项设备完好等。合同签订后，原告按合同约定将租赁房屋交付给被告，被告支付原告房屋租金至2017年10月31日，并于2017年11月12日搬离租赁房屋。尚欠11月份（自11月1日起至11月12日止）租金为14000元／月÷30日×12日＝5600元。原告为被告垫付11月水费575.10元、电费3222.13元及2017年度基础热费8760元。
一审法院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同履行期限尚未届满前，被告擅自搬离所承租的房屋并拖欠租金，系违约行为，致使不能实现合同目的，原告主张解除合同，符合解除条件，该院应予支持。被告应承担违约责任，原告主张被告给付拖欠租金、水费、电费等，应予支持。双方在合同中并未约定解除合同的违约条款，应以原告的实际损失为标准确定被告的违约责任。对于合理时间内的租金损失该院可酌定，原告主张被告支付合同违约金30000元，约二个月的租金损失，尚属合理，应予支持。供暖管道自行拆除费、排水费共计8800元的支出，并非原告必须得报停、拆除供暖管道而必然发生的费用，在双方对此无特别约定的情况下，原告未充分证明该损失金额与被告违约行为之间有直接因果关系，对原告主张被告支付供暖管道自行拆除费、排水费共计8800元，该院不予支持。合同中有关迟交次月租金时以抵押金做罚金，每月扣抵押金10%的约定，其法律性质为专项违约金，仅对拖欠租金产生法律效力。原告主张租金的滞纳金1700元过高，对滞纳金应予以调整，以拖欠租金5600元为本金，每月按2%计算，从2017年11月13日起至付清款时止。被告主张合同不是其签的，其在经营期间电梯总是出故障，迟延供暖，对其营业也造成了一定影响等，使其不能正常经营，证据不充分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，遂判决：一、解除原告通化铁路工贸实业开发公司与被告史凤芝签订的房屋租赁合同；二、被告史凤芝自本判决生效后，立即支付原告通化铁路工贸实业开发公司租金5600元；三、被告史凤芝自本判决生效后，立即支付原告通化铁路工贸实业开发公司租金5600元的滞纳金，每月按2%计算，从2017年10月20日起至付清款时止；四、被告史凤芝自本判决生效后，立即支付原告通化铁路工贸实业开发公司违约金30000元；五、被告史凤芝自本判决生效后，立即支付原告通化铁路工贸实业开发公司水费586.60元、电费3222.13元、基础热费8760元；六、驳回原告通化铁路工贸实业开发公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，史凤芝与工贸公司签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，双方均应按合同约定履行。史凤芝在合同履行期限届满前擅自搬离所承租的房屋并拖欠租金，系违约行为，致使合同目的不能实现，对此给工贸公司造成的损失史凤芝应当承担违约责任。因双方合同中并未约定解除合同的违约条款，一审法院酌定约两个月的租金损失支持了工贸公司主张的违约金30000万元并无不当，本院予以支持。史凤芝主张，其搬离租赁房屋是经工贸公司同意的，不存在违约行为。对此工贸公司予以否认，且史凤芝一、二审均未能提供充分证据加以证明，故史凤芝该项请求本院不予支持。在双方合同中对拖欠租金的行为所应承担的违约责任作出了明确约定，史凤芝拖欠租金的事实存在，应承担违约责任，因工贸公司主张的数额过高，一审法院已进行了适当的调整。双方合同第六条约定房屋租赁期间发生的采暧费由史凤芝负担，在史凤芝搬离租赁房屋前就应当交纳当年采暧费。史凤芝搬离租赁房屋后，工贸公司为降低损失报停供暧，而交纳的基础热费应由史凤芝负担。
综上所述，史凤芝的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1144元，由上诉人史凤芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 王大勇
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一八年六月二十九日
书记员 张 楠