湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第03085号
原告:湖南兴荣投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区大托镇政府办公楼西单元4楼。
法定代表人:卢铿，职务董事长。
委托诉讼代理人:何琴，北京中银（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:魏旭兰，北京中银（长沙）律师事务所律师。
被告：仇政应，男，1981年7月1日出生，汉族，住长沙市天心区。
委托诉讼代理人：廖敦龙，男，1988年1月19日出生，汉族，住湖南省邵阳市隆回县。
原告湖南兴荣投资有限公司（以下简称兴荣公司）与被告仇政应房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法适用普通程序，由审判员董娟娟担任审判长，与人民陪审员廖巧萍、叶雅丽组成合议庭，于2017年1月16日公开开庭进行了审理。书记员湛骁炜担任庭审记录。原告兴荣公司的委托诉讼代理人何琴、被告仇政应的委托诉讼代理人廖敦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴荣公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还履约保证金76304元及迟延履行金66384.48元（按千分之五/日计算，从2014年4月16算至2014年10月10日共计174天）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年3月28日，原告与被告签订了一份《租赁协议》，该协议约定：将被告所有位于长沙市天心区湘府中路198号“长沙标志商务中心”写字楼房号--、--租赁给原告，租赁期为三年，起租日期为2011年4月16日，年租金为675000元。该《租赁协议》第六条还约定：“本租约签订时，乙方（原告）向甲方（被告）支付的10万元作为本协议的履约保证金。保证金由甲方保管至租赁期满，不计利息。倘若乙方违反本租约的规定损坏出租房屋内的装修及其他设施、设备30日内未照价赔偿的，甲方有权根据本租约规定扣除相应保证金，并于扣除次日书面通知乙方等”。协议签定后，被告按照租赁协议的约定将房屋交付给原告使用，原告也按协议中的约定如期向被告缴纳了房屋租金。2014年4月16日房屋租赁到期后，原告于被告签订了一份《房屋退租协议》，根据协议中约定的内容，租赁期满后，被告应按照原房屋租赁协议不计利息将原告的10万元的履约保证金返还给原告，在扣除原告应向被告支付的相关费用后，被告应于当日将剩余的履约保证金76304元退还给原告，逾期则按履约保证金总额的千分之五/日向原告支付延迟履行金。但被告至今仍未向原告支付上述款项，原告多次催讨均未果，遂诉至法院，酿成纠纷。
被告仇政应辩称：1、在租赁协议第三条第二项明确规定，如乙方未按协议约定支付装修工程款，每逾期一天支付1000元的误工费，虽然第六条仅约定若乙方损害房屋装修及其它设施有权扣除保证金，但原告一直未支付装修工程款，被告当然有权扣除其保证金；2、关于退租补充协议，因仇政应只授权给梅勇，未授权给刘毅，也未授权梅勇有转委托的权利，故梅勇的转授权无效，而且该授权委托书也仅仅是复印件。
原告兴荣公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、租赁协议、委托函等，拟证明原、被告房屋租赁关系；
证据二、房屋权属证明，拟证明租赁房屋为被告所有；
证据三、收据、电子转账单，拟证明原告已向被告支付了10万元的履约保证金；履约保证金的扣款项目仅指房屋装修及其他设施设备，并不包含租赁协议第二条所规定的罚款；
证据四、房屋退租协议及委托书，拟证明原被告之间就房屋退租一事达成一致意见，梅勇委托刘毅办理退租协议的委托书系代理人梅勇的真实签名。
被告仇政应发表如下质证意见：对证据一、二的三性均无异议，但租赁协议第三条明确约定了违约责任，时至今日原告一直未支付装修工程款；对证据三的真实性、合法性无异议，但双方租赁合同约定被告可以扣除相应保证金，保证金不足时，通知原告于15日内汇向被告指定账户，时至今日原告一直未支付装修款，被告有权扣除其保证金；对证据四的三性均有异议。被告从未授权给刘毅，其代理人也从未授权给刘毅，所以该房屋退租协议不真实、不合法，是无效的。
被告仇政应为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一、第一份房屋租赁协议，拟证明仇政应的代理人为梅勇，没有授权给刘毅，也没有授权梅勇可以转委托；
证据二、房屋租赁补充协议，拟证明原告应当支付装修工程款，在协议签订五日内支付50%的款项，合计19.5万元，装修结束后原告验收合格后，应向被告45%的款项，合计17.55万元，但原告一直未支付。
原告兴荣公司发表如下质证意见：证据一的真实性无法核实；
对证据二的关联性有异议，原告是否支付工程款不是本案审理范围，也不是本案应查明的事实。
经审查，本院认为原、被告提交的证据认证如下：原告兴荣公司提交的证据一至三符合真实性、合法性、关联性，本院予以采信；其提交的证据四中委托书，被告认为系复印件但未申请相关司法鉴定，本院予以采信，对于该份委托书及据此签订的《退租协议》的效力，本院将结合庭审查明的事实予以论证。被告提交的证据一、二未在举证期限内提交亦未说明合理理由，且该2份证据系原告提交的证据一中房屋租赁协议签订前双方进行磋商时签订的协议，该2份证据中的内容已经双方最终签订的《房屋租赁协议》确定或更改，故对被告提交的证据一、二不予采信。
根据以上采信的有效证据，结合庭审笔录，本院确定如下案件事实:
2011年1月16日，被告出具《委托函》1份，内容为：兹有仇政应于2009年9月份在长沙市天心区湘府路标志房地产开发有限公司购买写字楼，房号为--、--作为出租，本人因公事在外不能亲自前来办理相关事宜，故特委托本华坤钢铁贸易有限公司总经理、法人代表梅勇前来全权办理相关租赁手续。2011年1月27日，原告向梅勇支付房屋押金10万元，由梅勇出具领取。此后经梅勇与原告多次磋商，原告（乙方）与被告（甲方）于2011年3月28正式签订《租赁协议》（编号CS-201103-001)，约定：甲方将其所有的位于长沙市天心区湘府中路198号“长沙标志商务中心”写字楼622、624房租赁给乙方用作办公场地；房屋装修由甲方负责并根据乙方提供的施工图进行装修，费用双方共同承担，装修工期43天（自2011年2月25日至2011年4月6日），如出现工期滞后现象，乙方有权扣除1000元/天作为罚款，如乙方未按协议约定期限支付装修工程款，每逾期一天乙方应向甲方支付1000元的误工费，工期顺延；双方确认装修协议总价款79万元整，其中40万元由甲方承担，剩余款项由乙方承担，结算总价款=协议暂定价±变更审定款价，乙方在协议签订后5日内向甲方支付50%的款项计19.5万元，装修结束后经乙方人员验收合格，乙方向甲方支付45%的款项计17.55万元，保修期（15个月）结束后，按照结算总价款，乙方在五个工作日内向甲方付清剩余款项；房屋年租金为675000元，租赁区域内的水电通讯网络空调物业管理费用由乙方承担；租约签订时，乙方已向甲方支付的10万元作为协议的履约保证金，保证金由甲方保管至租赁期满，不计利息，倘若乙方违反租约规定损坏出租房屋内的装修及其他设施、设备30日内未照价赔偿的，甲方有权扣除相应保证金并于扣除次日书面通知乙方。
2014年4月16日，梅勇委托人刘毅代理被告（甲方）与原告（乙方）就上述房屋租赁事宜签订《房屋退租协议》1份，约定乙方对该房屋的租赁于2014年4月16日结束，双方原签订的房屋租赁协议即行终止；甲方应将乙方在签订租赁协议时支付的10万元履约保证金返回乙方；根据甲、乙双方于2011年4月16日签订的《办公室装修验收纪要》，乙方应向甲方支付装修变更费用为2.6万元，因乙方一直未支付，双方同意从履约保证金扣除；乙方应支付的物业管理费501元由其直接向物业公司交纳；乙方剩余电费用2304元，由甲方向乙方支付；双方应于2014年4月16日办理房屋移交手续并按协议约定结算全部费用，结算完后，甲方应将剩余的76304元履约保证金退还乙方，逾期不退还则每日按总额5‰承担迟延履行金。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案被告仇政应委托梅勇处理涉案房屋租赁事宜，梅勇据此代理被告仇政应与原告兴荣公司签订的《租赁协议》系合法、有效的合同，对原告兴荣公司及被告仇政应均具有法律约束力；但梅勇在未经被告仇政应同意的情况下，自行转委托刘毅与原告兴荣公司衔接租房事宜，刘毅由此与原告兴荣公司签订的《房屋退租协议》未经被告仇政应追认，对被告仇政应不发生法律效力。现原、被告双方对于原告兴荣公司向被告仇政应支付履约保证金10万元的事实均无异议，但被告仇政应辩称因原告兴荣公司未支付装修款项，即使按原告兴荣公司自认的未付款项2.6万元，被告仇政应亦有权以履约保证金扣抵原告兴荣公司应付的装修款及违约金；原告认为装修款与履约保证金系不同法律关系，应另案处理。对此，本院认为，根据原、被告双方签订的《租赁协议》，“装修及费用负担”与“履约保证金”均为《租赁协议》的组成部分，均基于原、被告之间的租赁关系产生，系《租赁协议》中约定的双方当事人权利、义务的组成部分，且原告在其提交的证据《房屋退租协议》中也认可装修费用与物业管理费、水电费均为房屋租赁关系解除时所应一并结算的内容，故被告仇政应以原告兴荣公司未付清装修款项为由抗辩不违反法律规定。但被告仇政应对原告兴荣公司租赁期限至2014年4月16日届满并无异议，故其应于2014年4月16日将原告兴荣公司未付款项及违约金扣除后的余款及时返还原告兴荣公司，其逾期返还应当支付资金占用期间的利息。原告兴荣公司在其提交的证据《房屋退租协议》明确认可自2011年4月16日起应支付被告仇政应的装修变更费用为2.6万元一直未支付，按照《租赁协议》中关于“如乙方（原告）未按协议约定期限支付装修工程款，每逾期一天乙方应向甲方支付1000元的误工费”及“双方确认装修协议总价款79万元整，其中40万元由甲方承担，剩余款项由乙方承担”确定的比例计算违约金标准约为日利率2‰（1000÷390000=2‰），根据“保修期（15个月）结束后，按照结算总价款，乙方在五个工作日内向甲方付清剩余款项”的约定，自2012年7月21日起至双方租赁期限届满之日日2014年4月16日共640天，被告仇政应可以违约金抵扣33280元（26000×2‰×640=33280），其于2014年4月16日尚应返还原告兴荣公司履约保证金40720元（100000-26000-33280=40720）。因被告仇政应未将该笔款项及时返还，故应自2014年4月17日向原告支付资金占用期间的利息。鉴于原、被告双方《租赁协议》中约定“保证金由甲方保管至租赁期满，不计利息”，对迟延返还履约保证金并无确定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，被告仇政应应以40720元为基数，自2014年4月17日起按照年利率6%向原告兴荣公司支付利息至原告兴荣公司诉请的利息止算日2014年10月10日止，共计1158元（40720×6%×173/365=1158）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十一条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第四百条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：
被告仇政应于本判决生效之日起十日内向原告湖南兴荣投资有限公司返还履约保证金40720元；
被告仇政应于本判决生效之日起十日内向原告湖南兴荣投资有限公司给付迟延履行期间的利息1158元（以40720元为基数，自2014年4月17日起按照年利率6%计算至2014年10月10日止）；
二、驳回原告湖南兴荣投资有限公司的其余诉讼请求。
如果被告仇政应未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3160元，由被告仇政应承担900元，由原告湖南兴荣投资有限公司承担2260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 董娟娟
人民陪审员 廖巧萍
人民陪审员 叶雅丽
二〇一七年一月二十二日
代理书记员 湛骁炜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。