河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1526民初2419号原告：吴勇，男，1967年6月24日出生，汉族，教师。委托诉讼代理人：刘智声，潢川县“148”法律服务所法律工作者。被告：河南省潢川幼儿师范学校。组织机构代码：75225821-5。住所地：潢川县定城办事处县后街**号。法定代表人：朝泽明，该学校校长。委托诉讼代理人：冯士华，该学校总务科科长。委托诉讼代理人：邓卫东，该学校工作人员。原告吴勇与被告河南省潢川幼儿师范学校房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴勇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告限期返还原告购房款130000元；3、判令被告承担违约责任并赔偿给原告造成的经济损失260000元。事实与理由：2005年5月24日，被告因开发建设商品房而与原告签订口头门面房购房协议，约定由被告向原告收取购房款130000元，如果房屋不能如期竣工交工由被告按照每月2%的利率计算购房款利息并返还原告。在约定购房协议主要内容的同时，被告向原告出具门面房购房款收款收据三份，合计130000元。该协议签订后，被告未按协议约定建设出售房屋，也未按照约定支付利息，原告多次要求被告返还全部购房款并支付全部门面房购房款利息，并赔偿给原告造成的各项经济损失，被告迟迟不予返还。原告故诉至本院，请求支持原告的诉讼请求。被告河南省潢川幼儿师范学校辩称，一、原告在诉状中称双方是商品房买卖，与事实不符，双方并不存在商品房买卖关系。二、原告在诉状中诉称双方如果房屋不能如期竣工交工由被告按照每月2%的利率计算购房款利息并返还原告，这一表述与事实不符。三、本案纠纷形成时间长、经手当事人变更大、涉及法律政策复杂。致使案件长期得不到解决。四、本届校领导对本案纠纷的解决态度鲜明，我校始终本着不推脱、不回避、积极主动地解决问题的态度。五、基于上述陈述，现强调以下事实供法庭参考：1、本案是单位集资建房纠纷，而非商品房买卖合同纠纷。2、原告的集资行为是一种投资行为，投资是收益与风险并存的。3、本案纠纷形成的时间长、经手当事人变更大、涉及法律政策复杂。但我校对案件的解决始终本着不推脱、不回避、积极主动地解决问题的态度，但由于双方对偿还金额、利息计算等分歧较大，始终未能达成一致。4、真诚希望法庭能够以：事实为依据，法律为准绳“对案件作出合法合理的判决，使本案纠纷得以圆满解决。另外，关于赔偿方面，对于收据上的130000元我们愿意赔偿，关于损失部分，在合理合法的范围内我方愿意赔偿。诉讼中，原告提供相关证据和事实如下：1、购门面房的收款收据3张，合计人民币130000元。2、借条2张，证明原告为了购门面房找别人借的钱，一个叫曹建吾，一个叫耿青龙。3、证人证言两份，证明购房的经过和交款的事实。4、证人证言三份及网上售房信息，证明潢师附小附近门面房现价均达百万。5、潢川幼儿师范学校教师公寓楼建设与租赁方案一份。被告对原告上述主张及相关证据抗辩称：对于原告交纳13万元没有什么异议，至于交款方式我们学校是严格按照公告来实施的，是依据实施方案实施的。当时总共有30多户集资的，我们现在已经退了10几户了，是按照7厘计息的。关于借条与本案没有关联。证人证言里的人我们也都认识，也是买这四间门面房的人。集资方当时提出按照二分计算利息，学校一直没有同意按照二分来计算利息，我们对原告的投资和损失也都认可，但是学校对于赔偿方案拿不出一致意见。被告提供相关证据和事实如下：关于制止违规集资合作建房的通知和集资兴建第十一号教工住宅楼实施方案。原告对被告上述主张及相关证据抗辩称：虽然没有书面的商品房签订合同，但是责任在被告，不在原告。其次，原、被告之间已经形成事实上的商品房买卖合同关系，该四间门面房的购买人通过刚才的证人证言跟原告陈述主张是一致的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年，被告河南省潢川幼儿师范学校为改善教师住宿条件，决定建设教师宿舍楼，由住户全额集资，学校于2005年11月份出台了《集资兴建第十一号教工住宅楼实施方案》，由于十一号楼面临县后街，一楼的四套房屋可以作为门面房使用，决定将一楼四套房向社会出售，售价每套205000元，由原告吴勇系校内教师与其校内家属及校外人员三户订购。集资方案约定，集资购房人员应交付集资款的70%，从交款到开工之前三个月这段时间按月息7厘计算，待开工后四层结顶再交30%。原告吴勇作为购房集资户按被告要求及集资方案先后于2005年5月24日向被告交付购房集资款50000元，同年12月6日交付50000元，2006年3月8日交付30000元，共计已付购房集资款130000元，被告并向原告出具收款收据3张。2006年受到国家政策调整，被告停止了第十一号楼的教工宿舍楼承建工作，但对原告集资款的退还及损失赔偿问题一直协商未果。2012年9月，被告为解决第十一号楼教工宿舍楼的遗留问题，调研出的结果是争取建设教师公寓楼来解决上述纠纷。2013年10月25日出台了潢川幼儿师范学校教师公寓楼建设与租赁方案，租赁方案约定原11、12号楼教工宿舍楼集资未退款人员和购买门面房人员不选择租住公寓楼的和原集资旧楼人员，学校按月息15‰退还本息。虽被告采取建设公寓楼方式解决纠纷，但原、被告的集资建房问题始终未予实施。后被告关于退还原告购房款及赔偿原告的损失和损失利息的计算方法经双方多次协商，未能达成一致意见，故被告拖欠原告购房款至今未还。本院认为，被告出台的房屋集资方案与原告的订购行为形成了房屋买卖合同关系，属于双方真实意思表示，应合法有效，被告应依照合同约束力积极履行合同。被告在集资过程中就中止第十一号住宅楼的建设项目，属于单方违约，后虽采取公寓楼建设项目等措施来弥补原告集资建房的损失，但均未成立，也认可退还原告集资款并承担月息15‰的利息，终因被告对退还原告购房款及承担损失问题未采取积极主动态度，妥善解决纠纷，造成拖延时间过长，随情势变迁损失增大。加之原告购买被告建设房屋属门面楼，有商业价值，原告对其直接损失和间接损失有相关证据佐证，被告长期拖欠原告购房款必然侵犯原告的既得利益，故原告要求被告退还购房款承担违约损失的部分要求本院予以支持。根据原告损失的数额与被告违约所造成的损失相一致的标准，按逾期付款违约金计算方法被告可以在约定赔偿利息损失的基础上浮30%，被告原认可赔偿原告损失按月息15‰，但迟迟未履行。根据公平原则现被告赔偿原告违约损失按月息19.5‰，应当从停止集资购房计算损失比较适宜。原告其他诉讼主张因缺乏事实，不符合法律规定，不予采信。被告部分辩称也因理由不能成立，缺乏法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条、最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及《关于的批复》之规定，判决如下：被告河南省潢川幼儿师范学校退还原告吴勇购房集资款130000元及利息（利率按月息19.5‰，从2006年3月9日起计算至款还清之日止）。该款限判决生效五日内付清。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7150元，由原告负担1050元，被告负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  刘新力人民陪审员  赵 军人民陪审员  黄守志二〇一七年十一月二十二日书 记 员  罗怀锐