上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第756号
原告王慧君。
委托代理人顾積伟，上海福一律师事务所律师。
委托代理人张辉，上海福一律师事务所律师。
被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司。
法定代表人王多全。
委托代理人赵明慎。
委托代理人孟建俊，上海汇银律师事务所律师。
原告王慧君诉被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告王慧君的委托代理人顾積伟，被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司的委托代理人赵明慎、孟建俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王慧君诉称，2013年12月7日，原被告签订《联营承包合同》，原告向被告承租上海市宝山区新沪路XXX号二楼3号商铺，租赁期限自2014年2月8日至2015年2月7日。合同签订后，原告向被告支付了租金、押金及物业管理费，并对商铺进行了装修。因该商场系违章建筑，相关证照无法办理。2014年1月20日，工商部门下达通知，因新沪路XXX号二楼商铺无照经营，责令二楼所有商铺关闭。原告对系争商铺投入了大量的人力、物力，现无法经营，已造成原告损失。故起诉，要求被告返还原告租金、押金人民币50，000元（其中包含物业管理费1，000元），并赔偿原告装潢费30，000元、转让费60，000元（包含前期装潢费）。
被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司辩称，原告向被告承租的商铺没有房地产权证及营业执照，原告对此知情，并愿意实际租用该商铺。原告现在起诉是因为对经营状况不满，经营没有达到预期效果，所以要求退还房租、押金等。依据法律规定，承租人要对房屋进行添附、装修，需征得出租人的同意，被告从未同意原告进行装修，装修成本应由原告自行承担。被告不同意继续利用原告的装修，要求原告拆除，恢复原状。当时工商部门检查时，也只张贴了通知，并未关闭商铺，原告仍可以继续在商铺中经营。系争商铺目前仍由原告占用，并未交还给被告，物品也放在商铺内。原告占用商铺应继续支付占有使用费。关于原告主张的转让费，该费用与租赁无关。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月7日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《联营承包合同》，主要约定：甲方同意将上海市宝山区大场镇新沪路XXX号二楼3号商铺承包给乙方经营茶室。乙方向甲方承租商铺租期一年，自2014年2月8日至2015年2月7日。乙方要按照甲方核定的该商铺价格，按年一次性支付给甲方。该商铺年租金为47，000元，押金2，000元，另收一年的物业管理费1，000元，合计50，000元。签订合同时，第一年经营14个月，即付一年租金，优惠两个月。商铺租金两年不变，第三年起在原承包费基础上逐年递增6%。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租退场的，乙方应承担违约责任，已付租金和押金不予退还，若预付租金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金47，000元，一年的物业管理费1，000元，押金2，000元，被告向原告出具了相应的收据。被告将系争商铺交给原告经营。2014年1月20日，上海市工商行政管理局宝山分局向原告出具责令整改通知书，因原告无照从事茶室经营活动，责令原告立即改正上述违法行为。
另查明，系争商铺没有房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。
再查明，2014年10月8日，原告将系争商铺钥匙交还给被告，被告出具证明，明确原告经营日期至2014年9月30日止，为结算房租日期。被告表示，虽然房屋是10月8日归还的，但被告同意租金及物业管理费计算至2014年9月30日。
审理中，原告表示，双方虽然签署的是联营承包合同，但双方之间实际是房屋租赁关系。因系争房屋没有房地产权证，根本无法办理营业执照。2014年1月20日，工商部门已要求原告停止经营，之后原告已无法正常经营，原告再经营就是违法经营。原告也找过被告的经理，被告承诺在4月中旬帮忙办理营业执照，但后来根本办不出来。被告招商时，张贴了一楼农贸市场的营业执照，并称有营业执照，可以经营，所以原告才承租商铺。因双方的合同自2014年2月8日才开始起算租金，故被告应全额返还原告支付的租金等费用。被告表示，原被告之间确实是租赁关系。商场在2013年12月8日就开业了，租金是从2014年2月8日起算，这两个月的时间就是给予原告的优惠。2014年1月20日，工商部门责令停业整改，但罚款都是被告代缴的。当时工商部门只是张贴了责令整改通知，并没有采取进一步的关闭措施，商场一直营业。处罚以后，原告并未停止经营，一直在系争商铺中经营。另外，工商部门的整改通知上只写明是无照经营，如果是因为被告原因无法办出营业执照，那么被告应承担一定的责任。如果是原告根本没有申请营业执照，造成的后果应由原告自行承担。本案中原告并未举证证明原告已申请营业执照，是因为被告原因而无法办出，仅凭处罚决定不能认定被告应对此承担相应的责任。系争商铺有无房地产权证，与能否办理营业执照没有必然的因果关系。该商场一楼也没有房地产权证，但已经办出了营业执照。
审理中，原告为证明其已支付6万元转让费，提交《铺面转让协议》一份，该协议系原告（丙方）与案外人沈某某（乙方）签署，主要内容为案外人将系争商铺的经营权转让给原告，经营租金自转让之日起由原告支付。系争商铺内的内装潢及一切营业用设备设施，在原告一次性支付6万元后归原告所有等。原告为证明系争房屋内的装潢情况，还向本院提交了照片。原告表示原告系经转让得到系争商铺，当时该商铺已经装修，6万元转让费中大部分是装修费。受让后，原告又对系争商铺进行了装修，花费3万余元。因系争商铺用于经营卡拉OK，墙体都是隔音的。固定装修还包括双层窗、三道门、橱柜、卫生间、瓷砖、马桶、通风、吊顶、电线排线和灯，加上人工花费约6万元。被告对转让协议的真实性不清楚，认为依据合同约定，原告不得私下转让或调换，铺面转让要征得被告的同意，原告存在私下接受转让的行为，原告存在过错，被告对转让费6万元不认可。对照片的真实性没有异议，但认为照片不能看出是否是固定装修，对原告主张的装修费金额不认可。
审理中，原告申请对其在系争商铺内固定装修的现值进行评估，本院委托了万隆建设工程咨询集团有限公司进行了审价，该公司于2014年10月13日出具了司法鉴定报告，明确系争商铺装修工程造价为40，901元，装修现值为36，811元。原告支付了鉴定费用1，800元。原、被告对该鉴定报告均不持异议。
以上事实，有原告提供的《联营承包合同》、收据、照片、《铺面转让协议》、被告出具的证明、鉴定费发票、沪万价鉴字（2014）第72号司法鉴定报告，及当事人陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原被告就系争商铺签订的《联营承包合同》所约定的内容表明双方系房屋租赁关系，原被告也认可双方是租赁关系。由于被告所出租的商铺至今未取得房地产权证，被告也无法提供该商铺建造的建设工程规划许可证等批准文件，故双方签订的合同应认定为无效。合同被确认为无效后，原告应从承租的商铺中搬离，将商铺返还给被告。虽然租赁合同无效，但原告使用系争商铺，理应参照合同约定的租金标准向被告支付使用费。鉴于被告并未取得系争商铺的房地产权证，也无法提供该商铺建造的建设工程规划许可证等批准文件，2014年1月20日，系争二楼商场的商铺因无照经营，被工商部门责令整改，由此可能会对原告之后的正常经营造成一定的影响。但原告一直占用系争商铺未归还，有鉴于此，本院酌情确定原告按照原合同约定租金标准的70%向被告支付使用费，即每月2，742元。鉴于原告已将系争商铺交还给被告，被告也同意使用费及物业管理费均计算至2014年9月30日止。故经计算，原告应支付的使用费为21，296元。现被告已向原告收取了一年的租金，经计算，被告应退还原告使用费25，704元。关于物业管理费，因被告商场并未停业，原告仍实际占用系争商铺，无论其是否正常营业，其物业管理费应该正常支付。截至2014年9月30日，原告应支付的物业管理费为647元。因原告已向被告支付了一年的物业管理费，经计算，被告应退还原告物业管理费353元。合同无效后，被告应将原告支付的押金返还给原告。关于原告主张的装修损失，根据法律规定，合同被确认无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告将不具备合法建造手续的商铺对外出租，应承担主要责任。原告在承租商铺时未尽到对租赁物的合理审查义务，也应承担一定的责任。原告在系争商铺中所作添附，可视为其损失。根据相关规定，固定添附由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据万隆建设工程咨询集团有限公司出具的鉴证报告，原告在系争商铺中固定装修的现值为36，811元，原被告对该金额均不持异议，本院予以认可。结合原、被告的过错程度，本院酌情确定由被告支付原告固定装修现值补偿款29，500元。关于原告主张的转让费，原告已认可转让费中大部分是装修的费用，现在固定装修的现值已经进行了评估，且在本案中也进行了处理，原告再要求被告赔偿，属重复主张权利。另外，转让费系原告为获得系争商铺的使用权而自行支付给案外人，与被告无关，其要求被告赔偿，缺乏依据，本院不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、原告王慧君与被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司就上海市宝山区新沪路XXX号二楼3号商铺签订的《联营承包合同》无效；
二、原告王慧君于本判决生效之日起十五内，支付被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司自2014年2月8日起至2014年9月30日止的使用费21，296元（此款从原告王慧君已向被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司预付租金47，000元中抵扣，余款25，704元由被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司退还给原告王慧君）；
三、原告王慧君于本判决生效之日起十五内，支付被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司自2014年2月8日起至2014年9月30日止的物业管理费647元（此款从原告王慧君已向被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司预付的物业管理费1，000元中抵扣，余款353元由被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司退还给原告王慧君）；
四、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，返还原告王慧君押金2，000元；
五、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五内，支付原告王慧君固定装修补偿款29，500元；
六、原告王慧君的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1，550元，由原告王慧君负担930元，被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司负担620元；鉴定费1，800元，由原告王慧君负担900元，被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一四年十一月二十一日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。