湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄冈中民三终字第00003号
上诉人（原审被告、反诉原告）曹柏丽。
委托代理人彭胜中，麻城市法律援助中心律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，签收法律文书等。
被上诉人（原审原告、反诉被告）麻城市锦春商贸有限责任公司。住所地：湖北省麻城市北环路*号。
法定代表人罗存锦，该公司总经理。
委托代理人姜荣琳，湖北博林律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为出庭陈述事实和理由，代为反驳上诉请求等。
原审被告（反诉原告）张建文。
原审被告赵伟臣。
上诉人曹柏丽为与被上诉人麻城市锦春商贸有限责任公司（以下简称锦春公司），原审被告张建文、赵伟臣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2013）鄂麻城民一初字第00825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月5日立案后，依法组成由审判员杨静担任审判长，审判员倪志勇、朱卫参加的合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人曹柏丽的委托代理人彭胜中，被上诉人锦春公司的法定代表人罗存锦及其委托代理人姜荣琳均到庭参加诉讼，原审被告张建文、赵伟臣经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审查明，2004年8月，曹柏丽和张建文将各自所有的房屋共同出租给锦春公司。同年8月20日，曹柏丽的代理人曹柏涛和张建文（甲方）与锦春公司的法定代表人罗存锦（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》。合同约定：甲方自愿将位于106国道歧亭镇西面共计11间门店房屋一、二层以及后南北向房屋东段一、二层6间出租给乙方建立超市网点，租赁期限为10年，即从2004年10月20日起至2014年10月20日止，乙方按60000元每年支付租金，10年租金共计600000元；合同第三条第3项约定：“……，从2006年开始租金分两次支付，即5月付30000元，11月付30000元”；第五条第4项约定：“乙方在租赁期间有权将租赁房屋转租”；第六条约定：“1、单方违约，由违约方向对方支付租金总额15%的违约金；2、如乙方无正当理由延期支付租金，应比照人民银行规定，承担逾期付款的违约责任”。曹柏涛在该份合同尾页上手写注明“因交房推迟，同意合同到期推迟15天”，即该份合同于2014年11月4日到期。锦春公司至今已向曹柏丽、张建文交纳了房屋租金共510000元，自2013年5月份开始，锦春公司以履行不安抗辩权为由拒付租金，还剩一年半期间的房屋租金90000元未履行。
2010年9月27日，锦春公司的法定代表人罗存锦（甲方）与案外人丁志军（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：乙方自愿租赁甲方歧亭镇锦春超市二楼大约450平方米左右的场地用于经营家具，自2010年10月16日至2013年10月15日。曹柏丽和张建文对锦春公司将部分房屋转租给丁志军经营家具的行为未表示反对。
2013年2月26日，锦春公司（乙方）与赵伟臣（丙方）签订了一份《房屋租赁协议书》，出租方曹柏丽和张建文作为协议书的甲方未签名。协议约定：乙方征得甲方电话同意后自愿将位于106国道歧亭镇西面共计11间门店房屋一、二层以及后南北向房屋东段一二层6间转租给丙方，租赁期限为壹年另柒个月，即从2013年3月20日起至2014年10月19日止，丙方一次性支付租金158000元给乙方；第四条第4项约定：“……，乙方于2010年9月27日所租赁给丁志军的合同责任由丙方履行，丁志军自2013年4月16日至2013年10月15日的租金届时由丙方向丁志军收取……”；第六条第1项约定：“本合同自乙丙双方签字后生效，若单方违约赔付对方总租金的30%作为违约金”。协议签订后，赵伟臣依约定于2013年2月26日向锦春公司交纳房屋租金158000元。赵伟臣承租房屋系准备经营小吃城，同时经营电器。2013年3月18日，锦春公司在清退超市时遭到张建文的阻拦，曹柏丽亦表示不同意锦春公司将房屋转租给赵伟臣经营小吃城。赵伟臣即于2013年3月25日向本院起诉原告锦春公司，要求锦春公司退还其租金158000元并赔偿违约金47400元。锦春公司即以曹柏丽、张建文强行干预其转租行为，致使转租合同无法顺利履行为由向人民法院提起诉讼，双方遂酿成纠纷。
另查明：涉案房屋现为空置状态。案外人丁志军也未向赵伟臣交纳房屋租金。赵伟臣诉锦春公司房屋租赁合同纠纷一案，麻城市人民法院院于2014年3月10日作出（2013）鄂麻城民一初字第00371号民事判决书，判决锦春公司退还赵伟臣租金158000元，并赔偿违约金23700元，该份判决已经生效。
原审认为：锦春公司与曹柏丽、张建文于2004年签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。《房屋租赁合同书》约定了出租房屋系建立超市网点，同时也约定了承租方在租赁期间有权将租赁房屋转租，但未限制房屋转租后只能经营超市。因此，曹柏丽、张建文不同意锦春公司将房屋转租给赵伟臣用于经营超市以外的用途，其行为没有任何事实依据。张建文在锦春公司清退超市时采取了阻止行为，导致锦春公司与赵伟臣之间的转租合同根本无法履行，张建文的行为构成违约。虽然涉案房屋属曹柏丽、张建文各自所有，双方并不是房屋的共有人，但曹柏丽以出具书面说明的形式明确表示拒绝锦春公司将房屋转租给赵伟臣经营小吃城的行为，足以导致转租合同不能履行。因此，曹柏丽的行为亦属违约行为，应当与张建文共同承担违约责任。曹柏丽、张建文的行为均违反了双方签订的《房屋租赁合同书》的约定，构成违约，依据合同约定，应当承担违约责任，并向对方支付合同约定的违约金。锦春公司和曹柏丽、张建文均要求对方支付全部租金总额的15%的违约金90000元（600000元×15%），明显不符合合同的实际履行情况，锦春公司和曹柏丽、张建文签订的合同仅剩一年半的期限未履行，未履行期间的房屋租金为90000元，违约金应以合同未履行期间的房屋租金90000元为基础计算，15%的违约金为13500元。因曹柏丽、张建文的违约行为给锦春公司造成的实际损失房屋租金差额68000元（158000元－90000元）和支付赵伟臣的违约金23700元，共计91700元，曹柏丽、张建文应当予以赔偿。锦春公司主张其退出超市的损失100000元，因其未提供证据法院依法不予采信。锦春公司以赵伟臣反悔并与张建文串通阻止其退出超市为由要求赵伟臣赔偿其损失，因其未提供证据法院依法不予支持。锦春公司在将房屋转租给赵伟臣时就已经退出超市经营，在曹柏丽、张建文阻止转租房屋后也无法再继续经营，故锦春公司与曹柏丽、张建文签订的《房屋租赁合同书》依法应当予以解除。锦春公司在曹柏丽、张建文阻止房屋转租后拒付租金的行为不构成违约，不应承担违约责任。曹柏丽、张建文的租金损失系自己的违约行为造成的，应当自行承担。曹柏丽、张建文及赵伟臣辩称锦春公司在法庭辩论终结后变更诉讼请求，程序不合法，因合议庭评议认为本案的审理必须等待赵伟臣诉锦春公司房屋租赁合同纠纷一案的审理结果，该案的裁判文书属于本案新的证据，决定恢复法庭调查阶段，锦春公司在本案再次开庭审理前根据前一案件的审理情况调整变更本案的诉讼请求，并不违反法律规定，故对曹柏丽、张建文及赵伟臣的这一辩解意见，法院依法不予采纳。故判决如下：一、解除锦春公司与曹柏丽、张建文于2004年度签订的《房屋租赁合同书》；二、曹柏丽、张建文支付锦春公司违约金13500元，赔偿锦春公司经济损失91700元；三、驳回锦春公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回曹柏丽、张建文的反诉请求。
上诉人曹柏丽不服原审的上述判决，上诉称：一、原判认定本人违约没有事实和法律依据。原判以本人作证时表示转租不能变更超市网店用途不正确。因为本人作证时在转租发生纠纷之后，租赁物已经交付，本人无任何行为，不存在违约，不应承担违约责任。二、原判程序不合法，诉讼辩论终结后变更诉讼请求不当，且中止诉讼没有裁判文书。三、程序违法导致本案判决错误，双方既然同意继续履行合同，对方就应该支付租金。综上，请求二审依法撤销原判，驳回其的诉讼请求，判令锦春公司继续履行合同，支付租金和违约金。
被上诉人锦春公司辩称，原审认定事实清楚，曹柏丽的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告张建文、赵伟臣未答辩。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，曹柏丽在2013年3月20日出具“关于歧亭锦春超市情况”，明确表示不得转租给赵伟臣进行不明经营活动；2013年3月20日，也就是锦春公司与赵伟臣合同履行的日期。其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，锦春公司与曹柏丽、张建文于2004年签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应履行合同义务。该《房屋租赁合同书》约定了承租方在租赁期间有权转租，且未限制房屋转租后的经营范围，故锦春公司有权将房屋转租给赵伟臣用于其他经营。张建文在锦春公司转租时采取了阻止行为，导致锦春公司与赵伟臣之间的转租合同根本无法履行，张建文的行为构成违约；曹柏丽虽然没有阻止的行为，但其在2013年3月20日，也就是锦春公司与郑伟臣合同履行的日期出具“关于歧亭锦春超市情况”，明确表示不得转租给赵伟臣进行不明经营活动，足以导致转租合同不能履行，故曹柏丽的行为亦属违约，故其上诉称其没有违约的上诉理由不能成立，其应该承担违约的法律责任。曹柏丽、张建文没有履行合同，应赔偿锦春公司所造成的损失并支付违约金。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括锦春公司68000元房屋租金差额损失和支付赵伟臣的违约金23700元。锦春公司与曹柏丽、张建文约定违约金为全部租金总额的15%不符合合同的实际履行情况，因双方未履行期间的房屋租金为90000元，故违约金应以合同未履行期间的房屋租金的15%计算，即13500元。锦春公司在将房屋转租给赵伟臣时就已经退出超市经营，在曹柏丽、张建文阻止转租房屋后也无法再继续经营，故锦春公司与曹柏丽、张建文签订的《房屋租赁合同书》依法应当予以解除。本案的审理必须等待赵伟臣诉锦春公司房屋租赁合同纠纷一案的审理结果，该案的裁判文书属于本案新的证据。在决定恢复法庭调查后，锦春公司在本案再次开庭审理前根据前一案件的审理情况调整变更本案的诉讼请求，并不违反法律规定。张建文、赵伟臣经本院传票传唤无正当理由未到庭，不影响本案的审理、判决。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，判决恰当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元由上诉人曹柏丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 静
审判员 倪志勇
审判员 朱 卫
二〇一四年十二月八日
书记员 刘延超