北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1278号
上诉人（原审被告）北京光合谷生态农业科技有限公司，住所地北京市海淀区三里河路甲11号二层东北角201。
法定代表人王银超，总经理。
委托代理人高世友，河北方信律师事务所律师。
委托代理人徐庆臣，男，1955年5月4日出生，北京光合谷生态农业科技有限公司员工。
被上诉人（原审原告）国家建筑材料展贸中心，住所地北京市海淀区三里河路***号。
法定代表人张东壮，主任。
委托代理人高凤玲，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人何徐凌，女，1968年9月6日出生，国家建筑材料展贸中心租赁开发部经理。
上诉人北京光合谷生态农业科技有限公司（以下简称光合谷公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第21052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年5月，国家建筑材料展贸中心（以下简称国家建材中心）起诉至原审法院称：我中心与光合谷公司于2014年7月30日签订了《房屋租赁合同》，我中心将北京市海淀区三里河甲11号中国建材大厦展厅二层东北侧500平方米的房屋出租给光合谷公司，期限为1年9个月，至2016年4月7日止。合同第6.3条款约定2014年7月6日至2015年4月5日的租金标准为每平方米建筑面积每日4元，2015年4月6日至2016年4月7日的租金标准为每平方米建筑面积每日4.2元，含物业费。合同第11.1（5）条款约定光合谷公司未按本合同第六条之规定缴纳任何一期租金，我中心有权单方终止或解除本合同，而无须向光合谷公司作出任何赔偿。第13.2（1）条款约定光合谷公司迟延缴纳租金时，每逾期一日，按光合谷公司应付租金的万分之五向我中心支付违约金，若光合谷公司迟延缴纳租金超过15日，则我中心有权根据合同第11.1（5）条款之规定解除合同。合同签订后，我中心将租赁房屋交给光合谷公司使用。但光合谷公司未如约履行合同，房屋租金只交至2015年2月6日。为此，我中心于2015年3月13日在给光合谷公司的停电通知中通知光合谷公司从2015年3月16日起解除房屋租赁合同，并自2015年3月16日起停止对租赁房屋供电。光合谷公司接到通知后，于2015年3月17日致函我中心，提出考虑到租赁面积过大，决定退出展厅的租赁场地。光合谷公司至今未向我中心支付租金及违约金。我中心认为光合谷公司未按约定向我中心支付租金已构成违约，应承担违约的法律责任，为维护我中心的合法权益，故我中心起诉，请求判令：1、确认双方签订的租赁合同于2015年3月17日解除；2、光合谷公司向我中心支付2015年2月6日至2015年3月17日的租金8万元及2015年3月18日至2015年7月20日的房屋占用费（按合同约定的租金标准计算）260600元，上述共计340600元；3、光合谷公司支付违约金120833.33元，包括一个月的租金60833.33元及已经交纳的押金6万元，按约定押金6万元不退还，光合谷公司还需向我中心支付剩余违约金60833.33元。
光合谷公司辩称：我公司因为经营原因拖欠房租之后，向国家建材中心发函请求谅解，国家建材中心于2015年3月13日向我公司发出通知，请求解除合同，我公司于2015年3月17日回函，同意解除合同。可见双方是经协商解除合同，因此我公司不承担国家建材中心单方解除合同的违约责任。合同解除后，国家建材中心于2015年3月19日将办公场地的门锁住，直到3月27日我公司支付一个月租金之后，国家建材中心才将门打开。2015年4月7日，国家建材中心又将门锁住。因此，我公司未能及时腾房的原因是国家建材中心锁门，国家建材中心锁门之后，我公司不应承担场地的占用费。综上，请求法院依法判决。
原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。国家建材中心与光合谷公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。按照《房屋租赁合同》约定，光合谷公司应于2015年1月6日前向国家建材中心交纳下一季度的房屋租金，但光合谷公司未按上述约定履行合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。2015年3月13日，国家建材中心向光合谷公司发出《停电通知》，明确提出从2015年3月16日起解除《房屋租赁合同》，国家建材中心的上述行为符合合同约定，具备单方解除合同的法律效力。现国家建材中心要求确认《房屋租赁合同》于2015年3月17日解除，光合谷公司同意《房屋租赁合同》于2015年3月17日解除，故本院对国家建材中心的上述请求予以支持。根据查明事实，光合谷公司已向国家建材中心交纳的租金截止至2015年2月5日，故光合谷公司应继续给付自2015年2月6日至合同解除之日的房屋租金，国家建材中心要求光合谷公司支付上述期间的房屋租金之请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，光合谷公司应将租赁房屋搬空并交还给国家建材中心，国家建材中心于2015年3月13日及2015年3月31日向光合谷公司发出的《停电通知》中均要求光合谷公司搬出租赁房屋，但光合谷公司未搬出，亦未向国家建材中心要求过搬走租赁房屋内的物品，因此，光合谷公司应向国家建材中心支付自合同解除后至2015年7月20日的房屋占用费。房屋占用费的具体数额，本院将参照《房屋租赁合同》约定的租金标准并结合国家建材中心自2015年3月19日至2015年3月26日及2015年4月7日至2015年7月14日将租赁房屋的大门上锁的事实以及光合谷公司自2015年4月7日起未在租赁房屋实际办公等客观情况酌情予以确定。关于违约金一节，光合谷公司未按约定支付租金致使合同被解除，其应按合同第11.4条约定承担违约责任。根据合同第11.4条约定，违约金包括已交纳押金及一个月租金两部分，本案中，国家建材中心未提供证据证明光合谷公司的违约行为给其造成的实际损失，故本院将综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定光合谷公司应支付的违约金为一个月租金即60833.33元。具体的违约金承担方式，本院将按合同第11.4条的约定判处，即将光合谷公司已交纳的押金用以抵扣光合谷公司应承担的违约金，抵扣后，光合谷公司还应支付国家建材中心剩余违约金833.33元。据此判决：一、确认国家建筑材料展贸中心与北京光合谷生态农业科技有限公司于二○一四年七月三十日签订的《房屋租赁合同》于二○一五年三月十七日解除；二、北京光合谷生态农业科技有限公司于本判决生效后七日内向国家建筑材料展贸中心支付自二○一五年二月六日至二○一五年三月十七日的租金八万元及自二○一五年三月十八日至二○一五年七月二十日的房屋占用费二十万零八千四百八十元，上述共计二十八万八千四百八十元；三、北京光合谷生态农业科技有限公司于本判决生效后七日内向国家建筑材料展贸中心支付违约金六万零八百三十三元三角三分，上述违约金扣除北京光合谷生态农业科技有限公司已支付的房屋押金六万元，北京光合谷生态农业科技有限公司还需支付剩余违约金八百三十三元三角三分；四、驳回国家建筑材料展贸中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，光合谷公司不服，上诉至本院。上诉理由：1、我公司经营困难，无力支付租金，所以在国家建材中心第一次通知解除合同时就书面回函表示退出租赁场地，故双方之间是协商解除合同，非我公司违约解除；2、国家建材中心将房屋上锁，导致我公司不能拉走物品。我公司多次要求撤场，拉走物品，国家建材中心以先结清租金、违约金为由拒绝，故我公司不应支付房屋使用费；3、国家建材中心在合同解除后完全可以另行对外出租，其没有任何损失，原审法院以一个月租金作为违约损失，违约金的标准过高。我公司要求撤销原判第二、三项，改判我公司仅承担租金8万元。国家建材中心同意原判。
经审理查明：2014年7月30日，国家建材中心（出租方，甲方）与光合谷公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，国家建材中心将位于北京市海淀区三里河路甲11号中国建材大厦展厅二层西北侧（以下简称租赁房屋）500平方米出租给光合谷公司用作办公用途，租期自2014年7月6日至2016年4月7日，自2014年7月6日至2015年4月5日租金为每平方米建筑面积每日4元（含物业费），租金总计547500元，自2015年4月6日至2016年4月7日租金为每平方米建筑面积每日4.2元（含物业费），租金总计766500元，支付方式为押一付三，合同期第一年，光合谷公司应于2014年7月6日、10月6日和2015年1月6日前支付下一季度租金（含物业费）即182500元。合同第6.5条约定：双方商定从2014年7月6日起开始计租，月租金60833.33元。第6.7条约定：乙方必须按照合同约定的期限按时向甲方交纳租金。如果乙方逾期未交纳租金，每逾期一日，按乙方应付租金的万分之五向甲方支付违约金。若乙方逾期十五日未支付租金时，甲方有权单方解除合同，要求乙方无条件搬出，并有权向乙方要求赔偿经济损失。第11.1条约定：乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方做出任何赔偿。……。（5）未按本合同第六条之规定交纳任何一期租金。第11.4条约定：本合同因11.1和11.2款之情况而致终止或解除的，除乙方押金应予全部扣除外，乙方还应向甲方支付相等于一个月租金作为违约金。如给甲方造成经济损失，乙方还应按甲方遭受损失向甲方支付赔偿金。
上述合同签订后，光合谷公司支付了6万元押金及相应租金，国家建材中心将租赁房屋交付给光合谷公司使用。截止到2015年1月6日，光合谷公司未向国家建材中心支付下一季度的租金。
2015年3月13日，国家建材中心向光合谷公司发出《停电通知》，内容为：“光合谷公司拖欠国家建材中心房屋租金。国家建材中心经多次催缴未果后决定于2015年3月16日收回光合谷公司占用的房屋，并于2015年3月16日采取如下措施：1、封闭我中心所属的二层展厅500平方米的办公室用房，停止供电；2、在我中心所属的面积派驻保安人员进行安全管理。根据双方签订的【展租合同2014（21）号】《房屋租赁合同》相关条款，国家建材中心决定从2015年3月16日起解除同光合谷公司的房屋租赁合同，要求其无条件搬出。国家建材中心有权追究光合谷公司违约造成的一切经济损失。”光合谷公司收到上述通知后，于2015年3月17日回复国家建材中心《退租情况说明》，内容为：“由于我公司处于转型时期，相对资金比较紧张，现考虑到租赁面积过大，公司决定退出展厅的租赁场地。因此给贵中心带来的不便，深表歉意。”
光合谷公司分别于2015年3月18日、2015年3月27日向国家建材中心支付租金2万元及40833.33元。之后，光合谷公司未再向国家建材中心支付租金，亦未将办公物品搬离租赁房屋。
2015年3月31日，国家建材中心向光合谷公司再次发出《停电通知》，内容为：“光合谷公司拖欠国家建材中心房屋租金。国家建材中心经多次催缴未果后决定于2015年4月7日收回光合谷公司占用的房屋，并于2015年4月7日采取如下措施：1、封闭我中心所属的二层展厅500平方米的办公室用房，停止供电；2、在我中心所属的面积派驻保安人员进行安全管理。根据双方签订的【展租合同2014（21）号】《房屋租赁合同》相关条款，国家建材中心决定从2015年4月7日起解除同光合谷公司的房屋租赁合同，要求其无条件搬出。国家建材中心有权追究光合谷公司违约造成的一切经济损失。”
另查，2015年3月19日至2015年3月26日，国家建材中心将租赁房屋上锁，2015年3月27日开锁。2015年4月7日，国家建材中心又将租赁房屋上锁。在国家建材中心将租赁房屋上锁期间，光合谷公司亦上锁至2015年4月中旬，之后光合谷公司未再上锁。
诉讼中，经原审法院主持，国家建材中心与光合谷公司于2015年7月20日自行办理了租赁房屋的交接手续，光合谷公司将租赁房屋内的物品搬离，并将租赁房屋交还给国家建材中心。
庭审中，双方均认可《房屋租赁合同》于2015年3月17日解除。2015年7月14日庭审中，国家建材中心认可截止此次庭审时租赁房屋的大门仍由其上锁。2015年10月28日庭审中，国家建材中心称其于2015年4月13日以后未再将租赁房屋上锁，光合谷公司对此不予认可，国家建材中心未提供相应证据。光合谷公司称合同解除后其向国家建材中心要求过搬走租赁房屋内的物品，因国家建材中心将房屋上锁，故未能将物品搬走，国家建材中心否认光合谷公司向其要求过搬走物品，对此光合谷公司未提供相应证据。经释明，光合谷公司认为国家建材中心主张的违约金过高，要求予以调整。就光合谷公司欠付租金造成的实际损失，国家建材中心未提供证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、租金及物业管理费发票等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。国家建材中心与光合谷公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。合同履行过程中，光合谷公司未按照《房屋租赁合同》的约定，在2015年1月6日前向国家建材中心交纳下一期租金，其行为已构成违约。国家建材中心基于光合谷公司已发生了不履行合同基本义务的行为提出解除《房屋租赁合同》，此举系守约方行使单方解除权解除合同，并非合同双方协商解除。合同解除后，光合谷公司应将租赁房屋搬空并交还给国家建材中心。国家建材中心于2015年3月13日及2015年3月31日向光合谷公司发出的《停电通知》中均要求光合谷公司搬出租赁房屋，但光合谷公司未搬出租赁房屋，亦未向国家建材中心要求过搬走租赁房屋内的物品，因此，光合谷公司应向国家建材中心支付自合同解除后至2015年7月20日的房屋占用费。房屋占用费的具体数额，原则上应比照租金标准确定，但是因国家建材中心2015年3月19日至2015年3月26日及2015年4月7日至2015年7月14日将租赁房屋的大门上锁，其行为对于光合谷公司的使用产生不良影响，故使用费的数额应参照租金标准，适当降低，原审法院依法确定的使用费数额适当，本院予以维持。违约金的数额，原审法院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定光合谷公司应支付的违约金为一个月的租金亦属适当，本院亦予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八千二百二十一元，由国家建筑材料展贸中心负担一千六百八十一元（已交纳）；由北京光合谷生态农业科技有限公司负担六千五百四十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千四百三十九元七角，由北京光合谷生态农业科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 杜 莹