广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1094号
上诉人（原审被告）：刘树清，男，1973年1月5日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人�刘海星、贡烽焱，分别、实习律师。
被上诉人（原审原告）：苏天水，男，1965年9月13日出生，汉族，住广东省丰顺县。
委托代理人：陈德鹏，广东永隆律师事务所律师。
上诉人刘树清因与被上诉人苏天水房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：中山市小榄镇广和花园小区8卡商铺的权属人为刘树清、林桂莲。2014年7月8日，刘树清与苏天水签订《租赁合同》，约定刘树清于2015年2月1日起将上述商铺租给苏天水使用。租期至2020年1月31日止共5年，前三年月租金15000元，后两年月租金18150元；第一次交租须将2015年2月1日至8月30日租金94920元一次性交清，以后租金每3个月交一次，于5号前缴纳�苏天水须一次性缴纳转让费40000元、租赁按金35000元；如刘树清违约，须赔偿苏天水的所有损失，如苏天水不按时交租，超过20日则刘树清按每月租金的10%收取滞纳金，且有权要求苏天水立即搬出并缴清所欠租金、滞纳金，押金没收。合同签订当日，苏天水向刘树清缴纳了转让费40000元、按金35000元，其后就商铺的承租使用做出相应的准备。但至2015年2月1日，刘树清既拒绝向苏天水交付商铺，又拒绝苏天水缴纳租金。2015年2月10日，苏天水向原审法院起诉，诉讼请求：1、确认苏天水、刘树清于2014年7月8日所签订的《租赁合同》有效；2、刘树清于判决生效后十天内将中山市小榄镇广和花园小区8卡商铺交由苏天水承租使用，租期5年及租金缴纳根据合同顺延至交付使用始。
原审诉讼中，苏天水坚持其诉请要求继续履行合同，刘树清则主张合同已经解除。
原审法院另查，案涉商铺原由刘树清租赁给案外人林新经营手机生意，现合同已期满。苏天水在诉讼中表示，其租赁案涉商铺后也是用于经营手机生意。
原审法院认为：苏天水、刘树清签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。苏天水按合同约定支付了转让费及租赁按金，至应交付案涉商铺之日，刘树清却拒绝交付，又拒绝受领租金。至此，苏天水合同基本义务已经履行，今后只要刘树清继续履行合同义务，交付商铺及受领租金，合同目的可得到实现。苏天水诉请继续履行合同，理据充分，原审法院予以支持。刘树清抗辩主张苏天水未于2014年8月5日前一次性交纳半年租金94920元。经查，合同约定的是“第一次交租须将2015年2月1日至8月30日租金94920元一次性交清，以后租金每3个月交一次，于5号前缴纳”，双方对第一次交租的具体时间并无约定，且刘树清未提交证据证明苏天水经催告后在合理期限内仍未履行。刘树清还主张苏天水于签约后租赁物交付之前常到案涉商铺骚扰原租客，其多次提出解除合同已履行通知义务，但未就此提供相应的证据。本案是刘树清因自身原因主张解除合同，不符合合同法规定的法定解除条件。因此，对刘树清的抗辩主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决：一、确认苏天水与刘树清双方于2014年7月8日所签订《租赁合同》有效；二、刘树清与苏天水继续履行上述《租赁合同》，刘树清于判决生效之日起十天内将中山市小榄镇广和花园小区8卡商铺交由苏天水承租使用，租期5年及租金缴纳根据合同顺延至交付使用始。案件受理费12800元�由刘树清负担。该费用苏天水已预交，原审法院不作退还，于执行中由刘树清径付苏天水。
上诉人刘树清不服原审判决，向本院提起上诉称：刘树清与苏天水签订《租赁合同》后，苏天水常骚扰旧租客，刘树清多次告诉苏天水要求解除合同。再者，原租客林新的租赁合同到期后，林新仍然在使用商铺并按时交租，刘树清无法将商铺交付给苏天水。一审法院未能查清案件事实，适用法律错误，故刘树清上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判刘树清无需向苏天水交付中山市小榄镇广和花园小区8卡商铺；二、本案所有的诉讼费用由苏天水承担。
被上诉人苏天水辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人刘树清向本院提供如下证据：一、林新的起诉状一份，证明案外人林新起诉要求确认�与刘树清的租赁关系有效；二、林新的营业执照，证明林新手机店经营场所系本案争议的租赁房；三、林新的身份证复印件，证明林新的身份；四、原审法院的传票，证明法院拟开庭审理林新诉刘树清案；五、应诉通知书，证明法院通知刘树清应诉；六、刘树清与林新的租赁合同，证明双方先前签订了租赁合同；七、商铺房产证，证明商铺产权信息；八、续租申请，证明刘树清与林新续租租赁关系成立；九、收条，证明刘树清收到林新的转让费；十、收据，证明林新按期交转让费；十一、银行转账记录，证明林新持续交纳租金及相关费用；十二、（2015）中二法民一初字第970号民事判决书一份（复印件），证明案外人林新在使用涉案房屋，刘树清与林新签订的租赁合同是有效的。
苏天水对上述证据质证意见如下：一、对证据一的真实性和关联性不予确认。在第一次庭审过程中，刘树清明确其与林新的租赁合同在合同到期后已终止，且提及因为刘树清与苏天水之间的租赁合同关系尚未确定，故刘树清与林新之间的租赁合同一直都不敢确定。另外，刘树清与苏天水之间的租金高于刘树清与林新之间的租金，故林新是清楚苏天水与刘树清之间的租赁合同关系的。林新20**年6月11日起诉可能是林新恶意诉讼，导致苏天水权利受损。对证据二、三、六、七、八、九、十、十一的真实性和关联性不予认可。证据四、五的真实性由法院核对。证据九证明林新知晓涉案商铺已存在新的租约。对证据十二的真实性予以确认，对关联性不确认，根据该判决，法院只是确认林新与刘树清之间形成的事实租赁关系有效，但并未确认林新对涉案商铺有优先租赁权。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：原审庭审中，对审判人员关于“原告租赁该商铺时处于何种状态”问题，苏天水代理人回答“处于出租状态，有人在使用”。刘树清在法庭辩论时提及刘树清“不租赁给原告是多种因素考虑的，其中包括现在的业主林新有可能会找原告打架”。
本院再查明：林新于2015年6月11日向广东省中山市第二人民法院起诉刘树清，要求确认其与刘树清于2015年2月起形成的事实租赁关系有效。2015年8月5日，广东省中山市第二人民法院作出（2015）中二法民一初字第970号民事判决，该判决查明，“2014年12月20日，原告（林新）向被告（刘树清）提出续租申请，期限暂定为5年，被告于2015年1月5日签字同意”。该判决确认林新与刘树清自2015年2月起形成的事实租赁关系有效。现该判决已发生法律效力。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案的证�及双方的陈述，本案涉案房屋之上存在两个租赁合同，一是苏天水与刘树清签订的《租赁合同》，二是原承租人林新在原租赁合同期满后，经刘树清同意而继续承租租赁物，与刘树清形成的事实租赁合同。这两个合同均合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同，赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。由于原承租人林新已合法占有使用租赁房屋，按上述规定，林新应为履行合同承租人。苏天水要求确认其与刘树清签订的《租赁合同》有效应予以支持，但其关于继续履行该合同的诉求，不应得到支持。苏天水可根据合同法的有关规定，另案向刘树清主张违约责任。原审判决认定事实部分不清，适用法律有误，本院予以纠正。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字302号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第302号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人苏天水其他诉讼请求。
一审案件受理费12800元（苏天水已预交），由刘树清承担50元（刘树清于本判决生效之日起七日内径付苏天水），苏天水承担12750元；二审案件受理费12800元（刘树清已预交），由苏天水承担（苏天水于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 林蔓娜
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