福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初1740号原告：中国工商银行股份有限公司永安市支行，住所地福建省永安市燕江中路396号，统一社会信用代码91350481858188358B。法定代表人：黄友焦，职务：行长。委托诉讼代理人：张国民，该行员工。被告：黄耀双，男,1964年10月30日出生，汉族,住永安市。被告：游爱梅，女，1970年6月12日出生，汉族，住永安市，系黄耀双的妻子。被告：永安市诚上置业有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号3栋601室，组织机构代码：67650327-3。法定代表人：郑诚松，职务：董事长。原告中国工商银行股份有限公司永安市支行（以下简称“永安工行”）与被告黄耀双、游爱梅、永安诚上置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张国民、被告黄耀双到庭参加诉讼，被告游爱梅、永安诚上置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永安工行向本院提出诉讼请求：1.立即解除永安工行与黄耀双于2013年5月9日签订的《个人购房借贷/担保合同》（编号A：闽字三明行永安支行2013年0089号）；2.黄耀双、游爱梅偿还尚欠永安工行的全部贷款本金322976.37元和利息16686.42元（截至2017年4月20日止），本息合计339662.79元，并按合同约定利率继续支付利息至还清借款本息时止；3.永安工行对黄耀双提供的抵押物位于永安市蓝湾园6幢2-502室房屋的折价或者以拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.永安诚上置业有限公司对黄耀双未结清的贷款本息承担连带偿还责任；5.黄耀双、游爱梅、永安诚上置业有限公司共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年5月2日，黄耀双向永安工行申请办理个人一手住房购置贷款，游爱梅作为黄耀双的配偶，向永安工行出具了作为该笔贷款共同债务人的共同还款确认书。2013年5月9日，黄耀双与永安工行签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：借款金额369000元，期限180个月，还款方式为按月等额本息还款；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，永安工行有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；该笔借款由黄耀双所购的位于永安市蓝湾园6幢2-502室住房作为抵押担保，并办理了预抵押登记手续。合同还约定，黄耀双的该笔借款由永安诚上置业有限公司提供阶段性连带责任保证担保：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。游爱梅作为黄耀双的配偶，向永安工行出具了作为该笔贷款共同债务人的共同还款确认书。永安工行依约于2013年5月23日发放贷款369000元。但贷款发放后，黄耀双未按合同双方约定的条款每月准时归还贷款本息，截至2017年4月20日止，共逾期12期，尚欠永安工行贷款本金322976.37元和利息16686.42元，本息合计339662.79元。永安工行催讨未果，该笔债务发生在黄耀双和游爱梅夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，游爱梅应承担共同清偿的责任。黄耀双辩称，永安工行所诉的贷款和欠款属实，但其违约是永安诚上置业有限公司至今无法交付商品房造成的，应由永安诚上置业有限公司承担还款责任。游爱梅、永安诚上置业有限公司未作答辩。永安工行围绕诉讼请求依法提供如下证据：1.营业执照（复印件）、法定代表人证明书；2、黄耀双、游爱梅的身份证及婚姻证明（以上均为复印件）；3.永安诚上置业有限公司组织机构代码（复印件）；4.《个人购房借款/担保合同》、共同偿还贷款确认书（以上均为复印件）；5.个人借款凭证证明（复印件）、欠息信息表。黄耀双对永安工行提交的上述证据及证明的事实均无异议；游爱梅、永安诚上置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的诉讼权利。本院依法进行审查，对永安工行提供的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证，对永安工行主张的事实本院予以确认。关于永安诚上置业有限公司是否应当对被告黄耀双的该笔借款承担偿还责任的问题。被告黄耀双主张，其违约是永安诚上置业有限公司至今无法交房造成的，应由永安诚上置业有限公司承担还款责任。本院认为，因黄耀双与永安工行及永安诚上置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》中无永安诚上置业有限公司违约交房对黄耀双的该笔借款应承担偿还责任的约定条款，黄耀双与永安诚上置业有限公司之间系商品房买卖合同关系，与本案金融借款合同不属同一法律关系，永安诚上置业有限公司无法交房的违约责任不属本案审理范畴，黄耀双可另案提起诉讼主张其合法权益，故黄耀双的上述主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本院认为，永安工行与黄耀双、永安诚上置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》及与游爱梅签订的共同偿还贷款确认书和作为合同组成部分的个人借款凭证证明均系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定,为有效合同，各方均应按合同约定全面履行各自义务。永安工行按约履行放贷义务后，黄耀双至今未能按约如期偿还借款本息的行为已构成违约，永安工行有权向黄耀双主张权利，其要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，由黄耀双偿还所欠借款本息，并按合同约定利率继续支付利息至实际给付之日止的诉请，于法有据且符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，永安诚上置业有限公司对黄耀双的上述债务提供阶段性连带保证，现黄耀双未按约履行还款付息义务，且合同约定的正式抵押手续尚未办理，永安工行尚未取得正式抵押登记的房屋他项权证书，永安诚上置业有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就，永安工行要求永安诚上置业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。永安工行与黄耀双已就永安市蓝湾园6幢2-502室房屋办理了抵押权预告登记手续，并依约向黄耀双发放了贷款。《中华人民共和国物权法》第二十条对于预告登记制度的规定，赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法权益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案永安工行与黄耀双虽仅办理了商品房抵押权预告登记手续，但永安工行对未办理抵押登记手续并未存在过错或怠于行使权利，可参照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条的规定，故永安工行对尚未办理抵押登记的抵押物有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。该笔债务发生在黄耀双与游爱梅夫妻关系存续期间，应按夫妻共同债务处理，游爱梅应承担共同清偿责任。游爱梅、永安诚上置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司永安市支行与黄耀双于2013年5月9日签订的《个人购房借贷/担保合同》（编号A：闽字三明行永安支行2013年0089号）；二、黄耀双、游爱梅应于本判决生效后十日内一次性偿还中国工商银行股份有限公司永安市支行借款本金322976.37元、利息16686.42元（截至2017年4月20日止），本息合计339662.79元,并按合同约定利率继续支付利息至还清借款本息时止；三、永安诚上置业有限公司对黄耀双的上述债务承担连带清偿责任；四、中国工商银行股份有限公司永安市支行对黄耀双抵押的位于永安市蓝湾园6幢2-502室房屋的折价或者变卖、拍卖价款在上述第二项确认债务范围内享有优先受偿权。若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6395元，减半收取计3197.5元，由黄耀双、游爱梅、永安诚上置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 陈 峰二〇一七年六月二十二日书记员 杜真真附：本判决书适用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。