成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新都民初字第4245号
原告成都孺牛物业服务有限公司
被告任成富
被告杨玉岚
原告成都孺牛物业服务有限公司与被告任成富、杨玉岚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法由代理审判员唐韵适用简易程序于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告成都孺牛物业服务有限公司的委托代理人黄晨、被告任成富、杨玉岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都孺牛物业服务有限公司诉称，原告是润扬·双河鹭岛的前期物业服务企业。二被告购买了润扬·双河鹭岛的商品房。双方于2012年3月14日签订了《润扬·双河鹭岛前期物业服务协议》约定由原告为被告提供前期物业服务，被告于每月1日至10日内或之前缴付当月物业服务费，逾期缴付的，每逾期一日加收应付金额的千分之三作为滞纳金；合同约定的物业服务费标准为多层住宅1.1元／平方米／月、电梯1.3元／平方米／月、别墅1.8元／平方米／月。合同签订后，原告依约提供了相应的物业服务，但被告从2015年2月起拒绝支付物业服务费，请求人民法院判令：1、被告向原告支付物业服务费777.48元和滞纳金230.13元（暂计算至2015年8月3日）2、本案诉讼费由被告承担。
被告任成富、杨玉岚辩称，认可原告已履行物业服务，原告并未有进行书面催缴物管费。认可2015年2月至2015年8月3日物业费的产生，但不认可存在违约金，物业管理不到位。
经审理查明，四川润扬房地产开发公司系润扬·双河鹭岛的建设单位。2007年12月6日，四川润扬房地产开发公司与原告成都孺牛物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定：原告成都孺牛物业管理有限公司对润扬·双河鹭岛提供前期物业管理服务事宜。业主或物业使用人交纳物业管理费用时间：每半年第一个月10日前交纳下半年应付物业管理服务费用。首期物业管理费用从开发商通知的交付之日起计算，并在办理交房手续时交付首期费用。多层公寓收费标准为1.3元／月／平方米。
被告任成富、杨玉岚系润扬·双河鹭岛16幢2-9号房屋（多层公寓，面积117.8平方米）的业主，被告任成富于2010年3月14日与原告成都孺牛物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，协议载明：“前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。”“公共服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，即不包括专项维修资金列支范围）一、乙方缴纳费用时间：每月1日至10日内或之前缴付当月物业服务费（首次缴付以开发商通知的交房之日起计算，一次性交纳半年物业服务费），每逾期一日将加收应付金额的千分之三（3‰）作为滞纳金。首期物业服务费用从开发商通知的交房之日起计算，如在交房之日内未办理接房手续的视为已自动接房，并在办理交房手续时支付首期物业服务费用；二、乙方按照下列标准缴纳物业服务费（收费面积以产权登记面积为准）：（每平方米／月）……多层：1.10元……。”2015年2月起，被告任成富、杨玉岚未再缴纳物管费。
另查，2014年8月27日，成都市新都区双河鹭岛第一届业主委员会成立。该业主委员会于2014年12月6日作出通知：“11月29日依法召开业主大会……经小区业主大会表决，一致同意采取公开招标招聘物业管理公司，同时欢迎孺牛物业公司继续参与竞标。新选出物业入驻前由儒牛物业公司继续负责本小区物业工作并承担相应的职责义务。”2015年5月3日、5月23日成都市新都区双河鹭岛第一届业主委员会发出希望被告成都孺牛物业服务有限公司整改物业管理服务的公告。
再查，润扬·双河鹭岛目前并未选聘新物业公司进驻该小区。
上述事实，有四川润扬房地产开发公司与原告成都孺牛物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同、原告成都孺牛物业管理有限公司与被告任成富、杨玉岚签订的前期物业服务协议、业主大会设立事项备案记录表、双方当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，四川润扬房地产开发公司与原告成都孺牛物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同对被告任成富、杨玉岚具体约束力，被告任成富、杨玉岚应按合同约定缴纳物业费。按照双方的合同约定，截止2015年8月3日，被告任成富、杨玉岚2015年2月至2015年7月共6个月应当缴纳的物业管理费共777.48元（117.8m2×1.1元／m2／月×6月），因此，对于原告任成富、杨玉岚主张物业管理服务费777.48元的诉讼请求依法予以支持。
有关被告任成富、杨玉岚认为“原告成都孺牛物业管理有限公司物业服务管理不到位”的抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务并非业主不缴纳物业费的抗辩理由，可由业主另案起诉。因此，本院对于原告任成富、杨玉岚的该项抗辩不予支持。
有关被告任成富、杨玉岚认为“原告并未有进行书面催缴物管费”的抗辩，原告成都孺牛物业管理有限公司认为其在门上张贴了催缴通知，各方当事人说法不一致，无法查清是否经过书面催缴。本院认为，“书面催缴”程序的立法目的应是促使物业服务企业在诉讼前进行一定的催缴而避免部分不必要的讼累，而非业主不交物业费的抗辩理由，本院对于原告任成富、杨玉岚的该项抗辩不予支持。
有关违约金问题，原告成都孺牛物业管理有限公司与被告任成富、杨玉岚签订的前期物业服务协议中约定为每逾期一日将加收应付金额的3‰作为滞纳金，该协议系双方当事人真实的意思表示，被告任成富、杨玉岚拖欠缴纳物业费，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院根据原告的实际损失情况和被告任成富、杨玉岚的违约程度，酌情调整违约金以每日万分之二计算为宜。根据合同约定物业费用的缴纳时间，本院酌定违约金为15.45元［分6期计算违约金，117.8m2×1.1元／m2／月×0.0002元／天×（174＋146＋115＋85＋54＋24）天］。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告任成富、杨玉岚支付原告成都孺牛物业服务有限公司物业服务费777.48，违约金15.45元，限于本判决生效后十五日内履行完毕。
案件受理费25元，由被告任成富、杨玉岚负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数作出副本，上诉到四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 唐韵
二〇一五年十一月五日
书 记 员 赖丹