安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民二初字第00015号
原告（反诉被告）：铜陵市双龙综合加工厂。
法定代表人：梅跃保。
委托代理人：丁宏斌。
委托代理人：方绍清，安徽良实律师事务所律师。
被告（反诉原告）：铜陵万达汽车服务有限公司。
法定代表人：黄万林。
委托代理人：王良椿，安徽克群律师事务所律师。
原告（反诉被告）铜陵市双龙综合加工厂（以下简称双龙加工厂）诉被告（反诉原告）铜陵万达汽车服务有限公司（以下简称万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后，依法由审判员马玉会适用简易程序于2015年1月30日、2015年3月12日公开开庭进行了审理。2015年1月30日至2015年2月9日、2015年3月12日至2015年3月22日为调解期间，不计入审限。原告双龙加工厂的法定代表人梅跃保及其委托代理人方绍清、丁宏斌，被告万达公司的法定代表人黄万林及其委托代理人王良椿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双龙加工厂诉称：2013年12月20日，双龙加工厂与万达公司签订合同，约定双龙加工厂将位于天山大道中段、面积998平方米的门面、办公、维修车间、仓储房屋共计19间，出租给万达公司使用，租期为6个月，月租金12500元，万达公司按季度支付租金。万达公司支付2万元租金后，拒不支付剩余租金，也未达成续租协议。2014年10月26日，万达公司因业务发展搬迁至绿源旧货市场＊＊号楼，却拒绝腾出、归还双龙加工厂出租的房屋及结清各种费用。万达公司的行为给双龙加工厂造成巨大经济损失。现请求判令：1、万达公司立即腾出、归还双龙加工厂的房屋和场地并恢复原状；2、万达公司腾出后余下的堆弃在双龙加工厂的弃物，由双龙加工厂自行处理；3、万达公司支付2014年元月至2014年6月欠付的租金55000元；4、万达公司赔偿双龙加工厂损失，其中（1）、2014年7月至2014年12月占用房屋的损失75000元；（2）占用房屋期间逾期支付房租的利息损失4617元（2014年1月至2014年6月房租利息损失（55000元×0.76%×9个月）＋2014年7月至2014年9月占用房屋费用的利息损失（37500元×0.76%×3个月）］；（3）、2015年第一季度房租损失预估37500元；（4）、垃圾清理费预估3000元；（4）、律师费用4000元；以上各项损失合计124117元。
万达公司在庭审中辩称：1、双龙加工厂没有权利进行诉讼，主体不适格；2、双龙加工厂正在清算程序中，梅跃保无权参加诉讼。双龙加工厂目前已停止一切生产经营活动，正在清算过程中，双龙集体资产管理中心筹备组成立了资产清算小组负责对双龙加工厂的清算工作。根据《城镇集体所有制企业条例》第十八条及《最高人民法院关于适用﹤公司法﹥若干问题的规定（二）》第十条的规定，应该由清算组代表参加诉讼，梅跃保无权参加诉讼；3、针对双龙加工厂的第一项诉讼请求，万达公司于2014年10月份搬出，搬出后一直与双龙加工厂沟通，要求交接资产，因双龙加工厂被停止经营，交由资产管理中心管理，负责人也被停职，所以过错在于双龙加工厂；4、万达公司之所以没有支付部分租金是因为双龙加工厂没有办理被拆迁房屋的交接手续，同时由于双龙加工厂自身管理混乱，导致交接手续无法办理；5、万达公司与双龙加工厂自1999年即存在房屋租赁合同关系，租金并非一年一结算，应当根据租赁合同及双龙加工厂出具的收据数额核算万达公司是否实欠租金；6、双龙加工厂知晓万达公司于2014年10月26日搬离，未及时向万达公司主张权利，对扩大的损失应当由双龙加工厂自行负担；7、双龙加工厂第四项诉讼请求没有实际发生或者没有事实依据。综上，请求法院驳回双龙加工厂的诉讼请求。
万达公司反诉称：自1999年至2014年6月，万达公司一直租用双龙加工厂的房屋经营，双方每年签订合同，万达公司在2014年3月前一直依约支付房租。万达公司为便于经营添置了厂房、水泥地坪。双龙加工厂一直不向万达公司出具房屋租金发票。2014年双方签订的租赁合同明确约定对万达公司添置的财产拆迁时，双龙加工厂应当将财产形成自有的财产给予补偿。2014年初，万达公司早年添置的一栋厂房及部分水泥地坪被狮子山区征迁，相关部门也向双龙加工厂告知了征迁补偿事宜，但在万达公司的一再要求下，双龙加工厂仍不出示征迁补偿内容，对万达公司被征收的财产也拒不办理分割手续，导致双龙加工厂财产被征迁数月但补偿款至今无处着落，合同到期后，万达公司的租赁财产也无法移交。现请求判令：1、双龙加工厂立即向万达公司出具从2003年至2014年的房屋租金发票，金额合计为700409.48元；2、双龙加工厂配合办理征迁手续，包括补偿协议、补偿款领取事宜，明确万达公司已被拆除房屋属于万达公司的自建房及其具体面积和补偿方式；3、诉讼费用由双龙加工厂承担。
双龙加工厂在庭审中辩称：1、万达公司要求出具房屋租金发票，不属于法院受理范围及管辖范围，租金发票不是租赁合同的主合同义务，属于行政法管辖范围；2、若万达公司将租金交付给我方，双龙加工厂会将发票支付给万达公司。1999年到2014年6月，双方每年签订合同，若有争议是不会签订下一年合同，说明2013年12月20日前的合同已经全部履行完毕，没有争议，有争议的就是2013年12月20日以后的合同；3、关于办理补偿手续，是不明确的诉讼请求，无法判决和处理，不是双龙加工厂能办到的；双龙加工厂没有看到厂房、水泥地坪，万达公司为了自己方便经营，未经双龙加工厂同意占用双龙加工厂的场地私自搭建房屋，这种行为不能得到补偿和赔偿。狮子山区政府没有与双龙加工厂达成拆迁协议，房屋没有被拆迁，双龙加工厂无法办理手续；4、万达公司若想得到补偿，构建物必须形成双龙加工厂的资产，且在房屋合同期内被征迁，双龙加工厂会酌情予以补偿。现在已不再合同期内，双龙加工厂亦未被拆迁，反诉人的诉讼请求没有法律依据及事实证据，应当驳回诉讼请求。
经审理查明：双龙加工厂系天山大道边＊＊＊＊号地块上房屋的所有人、土地使用权人，该房屋负一层293.61平方米、一层293.61平方米、二层390.03平方米、三层390.03平方米、院内一层201.8平方米，土地使用权面积为2593.4平方米。
2013年12月20日，双龙加工厂（出租方）与万达公司（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：1、双龙加工厂将坐落于铜陵市天山大道＊＊、面积为998平方米的19间砖砌房屋出租给万达公司，租期6个月，自2014年元月1日起至2014年6月30日，月租金为12500元，万达公司按季度支付租金；2、合同届满，租赁双方及时办理清结；3、土地、房产被政府征收拆迁，万达公司的构建物形成双龙加工厂的资产给予补偿，不承担万达公司其他一切经济损失。铜陵市狮子山区东郊办事处双龙居民委员会亦在该份合同上盖章。
2014年10月30日，双龙加工厂出具一份通知，主要载明“万达公司：你公司租赁费房屋已于2014年6与30日到期，欠租金55000元至今未交。2014年7月1日起至今，所租赁使用的房屋与双龙集体资产管理中心接洽，续签《房屋租赁合同》或协商签订《补充规定》。请万达公司接通知起7日内交清租金和办理续签手续。逾期未交清租金和办理续签手续，按照合同法有关规定处理。”
2014年11月17日，双龙加工厂出具一份通知，主要载明“万达公司：你公司租赁的房屋租金从2014年2月至今未交，其中2月份已交租金7500元，《房屋租赁合同》按月租金12500元计算收取，租赁及续租期间约欠房租费111250元。请万达公司接通知后与双龙集体资产管理中心筹备组（或双龙加工厂）联系接洽结算支付事宜。你公司已搬迁至绿源旧货市场，租赁房屋已不在开展经营活动，根据合同约定，万达公司在接通知后7日内清理所租赁房屋内留存的物件，办结承租房租和水电移交各事项，并决定于2014年11月30日终止房屋对万达公司的租赁。如果不办理房屋移交手续，双龙加工厂将启动司法程序收回万达公司租赁的房屋和办理房屋租赁相关事宜，房屋内外留存的一切物件按弃物处理。从即日起双龙加工厂将房屋对外租赁事宜公告，届时造成双龙加工厂一切经济损失，由万达公司负责赔偿。”
双龙加工厂未向本院提交将上述两份通知交付给万达公司的有关证据。
2014年10月26日，万达公司搬离租赁房屋，未与双龙加工厂办理交接手续，房屋钥匙未返还双龙加工厂。
2014年12月10日，双龙加工厂与安徽良实律师事务所签订一份《委托合同》，约定双龙加工厂委托安徽良实律师事务所代理双龙加工厂与万达公司房屋租赁合同纠纷一案，双龙加工厂支付律师费用4000元。
另查明：万达公司自1999年起，长期租赁双龙加工厂的涉案房屋。双龙加工厂自认万达公司已交2014年租房租金2万元，尚欠租金55000元。自2003年至2014年3月，万达公司合计向双龙加工厂支付租金700409.48元。
2013年12月23日，铜陵市狮子区人民政府发布狮政告（2013）第＊号《房屋征收决定公告》，征收目的“建设粮油批发交易市场及配套设施”，征收范围“天山大道以东、学士路以北”，由狮子山区征地拆迁服务中心（以下简称狮子山区征迁中心）负责国有土地上房屋征收。
还查明：2013年11月25日，铜陵市狮子山区东郊办事处（以下简称东郊办事处）决定任丁宏斌为双龙集体资产管理中心筹备组组长。
2014年3月28日，铜陵市狮子区纪律检查委员会（以下简称狮子山区纪委）作出狮纪（2014）3号文件《关于双龙综合加工厂有关事项的决定》，1、即日起停止双龙加工厂一切经营管理活动，职工工资暂时停发；2、将双龙加工厂集体资产收归双龙资产管理中心筹备组，双龙加工厂所有账目、单位公章、财务印章由东郊办事处“三资管理中心”代为管理；3、东郊办事处成立资产清算组，对双龙加工厂所有账目进行核查清算，查清企业的资产、负债情况；4、核查清算期间，涉及双龙加工厂拆迁、租赁收益、处理债务等事宜，由东郊办事处代为处理。
2015年2月12日，东郊办事处作出《关于双龙加工厂有关情况的说明》：1、关于双龙加工厂起诉万达公司拖欠房租事宜，东郊办事处支持下属经济单位依法维权；2、双龙加工厂公章及财务已返还双龙集体资产管理中心；3、由狮子山区纪委相关文件规定的对双龙资产管理中心清算事宜，已由狮子山区审计局委托审计事务所审计结束；4、双龙加工厂目前无任何生产经营活动，并正在走注销程序；5、双龙集体资产管理中心筹备组成立了资产清算工作小组负责双龙加工厂全部资产清算。
2015年3月4日，狮子山区征地拆迁办公室作出《关于双龙综合加工厂的情况说明》：因铜陵市粮油批发交易市场项目建设，双龙加工厂房屋需征收，狮子山区于2013年12月23日发布《房屋征收决定》，并于2013年12月27日在东郊办事处与铜陵市衡平公证处进行选择房屋评估机构公证，现场确定为铜陵永正房地产土地评估有限公司（以下简称永正公司），对该厂已办理房屋产权证部分进行了评估，未办理房屋产权证部分没有进行丈量评估。评估报告已送达双龙加工厂，该厂对补偿不满意，双方未达成一致意见。到目前为止，狮子山区征地拆迁办公室未拆迁该厂房屋。
永正公司对双龙加工厂的房屋、土地进行了估价，房屋评估的面积为一层293.61平方米、负一层293.61平方米、二层390.03平方米、三层390.03平方米、院内一层201.8平方米，土地评估的面积为2593.4平方米。
2015年1月21日，本院通知双龙加工厂、万达公司到涉案房屋现场进行勘验，屋内经营办公设备已搬离，万达公司同意清理堆置的杂物。经双龙加工厂要求，万达公司同意对以下构建物恢复原状：1、一层门面中两套2米×0.9米的木门恢复成墙体，2、一层右侧第6号门面中被封的墙体恢复畅通；3、一层门面外卷闸门下有三个台阶拆除；4、负一层损坏的玻璃门恢复成卷闸门，损坏的卷闸门需修好；5、砖泥结构的框架厂房内的墙体需拆除。
2012年7月6日，中国人民银行规定期限六个月至一年（含）贷款年利率为6%。
以上事实，有双龙加工厂提供的营业执照、组织机构代码证、房地产证、租赁合同、企业登记信息、通知三份（2014年10月26日、2014年10月30日、2014年11月17日）、委托代理合同、支付律师费发票、照片，万达公司提供的房屋租赁合同6份、租金结算说明、租金收据、房屋征收决定公告，本院现场勘验笔录、照片、调取的征迁办公室情况说明、东郊办事处情况说明、狮纪（2014）3号文件、东郊发（2013）46号文件、房地产估价报告、土地估价报告等证据，经庭审举证、质证，并结合当事人的陈述予以认定。
本院认为：双龙加工厂与万达公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。万达公司支付2万元租金后，对欠付的55000元租金未及时支付，构成违约，双龙加工厂要求万达公司支付欠付的租金55000元，本院予以支持。万达公司搬离租赁房屋后，未清空房屋并将房屋钥匙返还双龙加工厂，双方未办理交接手续，双龙加工厂要求万达公司将房屋恢复原状、返还房屋，万达公司亦同意，双龙加工厂要求万达公司恢复原状、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。万达公司在2014年10月26日搬离租赁房屋后，未返还房屋、办理交接手续，应按合同约定的房租向双龙加工厂赔偿占用房屋期间的租金损失，双龙加工厂要求万达公司支付2014年7月至2015年3月占用房屋期间的房租损失112500元，本院予以支持。双龙加工厂与万达公司未约定逾期支付房租的违约责任，本院酌定按银行同期贷款基准利率标准计算双龙加工厂主张的逾期支付的55000元的房屋租金利息，为2250元（55000元×6%÷12个月×9个月）；双龙加工厂主张的逾期支付的37500元的房屋租金利息，为525元（37500元×5.6%÷12个月×3个月）。双龙加工厂要求万达公司支付垃圾清理费、律师费用、自行处理弃物的诉讼请求，本院不予支持，理由是：1、双龙加工厂未向本院举证证明其清运垃圾产生的具体费用，该项费用属于双龙加工厂预估，且双龙加工厂与万达公司签订的合同中未明确约定垃圾处理主体；2、双方合同并未约定双龙加工厂委托律师代理诉讼产生的费用由万达公司承担，双龙加工厂要求万达公司承担律师费用没有事实依据；3、万达公司要求自行处理的弃物，万达公司已同意自行处理清运。
双龙加工厂与万达公司之间自2003年起产生房屋租赁合同关系，双龙加工厂收取房租后，应向万达公司出具房屋租金发票，万达公司要求双龙加工厂出具房屋租金发票，金额合计700409.48元的诉讼请求，本院予以支持。狮子山区征迁中心未征迁双龙加工厂的房屋，对双龙加工厂未办理房产证的房屋亦未丈量、评估，万达公司要求双龙加工厂配合办理其所称的自建房屋的征迁手续，本院不予支持，万达公司可在征迁部门实际丈量、评估、征迁后，与双龙加工厂另行解决。
万达公司辩称双龙加工厂没有诉讼主体资格，无事实和法律依据依据，理由是：1、从东郊办事处出具的情况说明看，东郊办事处支持双龙加工厂依法维权，其对双龙加工厂起诉万达公司的行为予以认可；2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人”，双龙加工厂尚未办理注销，其为本案合格的当事人；3、根据东郊办事处的说明，双龙集体资产管理中心筹备组成立了资产清算工作小组，并非双龙加工厂成立了资产清算小组，梅跃保仍可作为双龙加工厂的法定代表人出庭参加诉讼。万达公司搬离租赁的房屋后，未与双龙加工厂办理交接手续、返还钥匙，万达公司亦未能提交证据证明未办理交接手续、返还钥匙的过错在于双龙加工厂，万达公司辩称过错在于双龙加工厂造成损失扩大，本院不予采信。万达公司辩称应根据双方多年的合同及交纳租金的收据来核算欠付的租金，本院不予采信，理由是：双龙加工厂主张的是双方2013年12月20日签订的合同及租金支付情况，根据合同约定，2014年1月至2014年6月，租金合计75000元，万达公司仅支付20000元，尚欠55000元。2014年元月之前，如果万达公司支付的租金与订立的合同不一致，双方均可另行处理。
双龙加工厂辩称出具租金发票属于行政法管辖范围，系混淆了行政诉讼法律关系和民事诉讼法律关系，行政诉讼审理的是公民、法人或者其他组织与行政机关和行政机关工作人员之间的具体行政行为，万达公司要求双龙加工厂开具发票是民事主体在履行房屋租赁合同中产生的法定附随义务。双龙加工厂未举证证明其已开具相应的税票，应承担举证举证不能的法律后果，双龙加工厂应将租金税票开具给万达公司，并依法缴纳相应的税费。双龙加工厂关于出具租金发票的辩称，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十六条、第一百七十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）铜陵万达汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋以本院查明的需恢复原状的部分恢复原状并返还给原告（反诉被告）铜陵市双龙综合加工厂；
二、被告（反诉原告）铜陵万达汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）铜陵市双龙综合加工厂2014年元月至2014年6月房屋租金55000元、2014年7月至2015年3月占用房屋的费用112500元、利息损失2775元，合计170275元；
三、原告（反诉被告）铜陵市双龙综合加工厂于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）铜陵万达汽车服务有限公司开具房租租金发票，金额合计700409.48元；
四、驳回原告（反诉被告）铜陵市双龙综合加工厂的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）铜陵万达汽车服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费3882元，减半收取1941元，由原告（反诉被告）铜陵市双龙综合加工厂负担96元，被告（反诉原告）铜陵万达汽车服务有限公司负担1845元；反诉部分案件受理费40元，由原告（反诉被告）铜陵市双龙综合加工厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 马玉会
二〇一五年三月二十四日
书记员 张雪琳
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十八条--合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条--当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十六条--出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
第一百七十四条--法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
第二百二十六条--
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十三条--承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条--租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条--
企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。