上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1922号
原告徐本玉，男，1970年10月2日生，汉族，住上海市宝山区。
原告王安云，女，1970年11月7日生，汉族，住址同上。
上列原告共同委托代理人陈巍，上海九安律师事务所律师。
被告周期根，男，1950年2月22日生，汉族，住上海市宝山区。
被告胡丽萍，女，1953年2月10日生，汉族，住址同上。
被告周俊，男，1979年2月13日生，汉族，住址同上。
被告陈晋晋，女，1982年8月14日生，汉族，住上海市宝山区。
第三人中国农业银行股份有限公司上海普陀支行，住所地上海市。
负责人钱一锋。
第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。
法定代表人张景载。
原告徐本玉、王安云与被告周期根、胡丽萍、周俊、陈晋晋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中国农业银行股份有限公司上海普陀支行、上海市住房置业担保有限公司为本案第三人参加诉讼，由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐本玉、王安云及其共同委托代理人陈巍，被告周期根、胡丽萍到庭参加诉讼。被告周俊、陈晋晋、第三人中国农业银行股份有限公司上海普陀支行、上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐本玉、王安云共同诉称，经中介公司居间介绍，2015年4月21日、2015年5月5日分别与被告签订《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告名下的上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），总价款为人民币1，438，000元。合同签订后，原告共计向被告支付房款108万元，双方于2015年10月15日办理了房屋交接手续。但被告迟迟未注销系争房屋上的银行抵押，导致无法办理过户手续，现原告起诉要求被告清偿系争房屋上贷款后将系争房屋过户至两原告名下。
被告周期根、胡丽萍共同辩称，因周俊在外有欠款，周期根、胡丽萍拿出很多钱帮其还款，现已收到房款108万元，同意办理过户手续，但无力偿还房屋上的贷款。
被告周俊未作答辩。
被告陈晋晋辩称，系争房屋买卖属实，被告共计收到108万元房款，但因陈晋晋与周俊于2013年8月就已离婚，故陈晋晋本人并未收到房款。愿意配合办理系争房屋的过户手续，但陈晋晋没有能力偿还贷款。
第三人中国农业银行股份有限公司上海普陀支行未作陈述。
第三人上海市住房置业担保有限公司未作陈述。
经审理查明，系争房屋权利人为周期根、胡丽萍、周俊、陈晋晋。2015年4月21日，徐本玉（乙方）与周期根、胡丽萍、周俊、陈晋晋（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由徐本玉购买系争房屋，总价款为1，438，000元；双方于2015年7月20日前办理过户手续，等等。合同签订后，徐本玉支付定金共计5万元。同年4月24日，徐本玉（乙方）与周期根、胡丽萍、周俊、陈晋晋（甲方）签订《付款协议情况说明》，主要约定，因系争房屋上有个人抵押债务50万元，银行抵押贷款80万元，需乙方首期房价款50万元到帐后才能还清抵押债务、撤销抵押方可签订网签合同，因此原因乙方在未签订网签合同之前提前支付甲方首期房价款实际买卖关系已经成立，因甲方房屋查封问题需乙方提前支付房款存在一定风险故三方协商一致签订本协议付款情况说明，等等。同日，徐本玉支付房款共计45万元。
2015年5月10日，徐本玉、王安云（乙方）与周期根、胡丽萍、周俊、陈晋晋（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，总价款为120万元，甲方于2015年7月31日前交房，双方于2015年7月31日前共同办理转让过户手续；附件三付款协议约定，乙方于签订买卖合同当日直接支付房款共计50万元（含定金），乙方于2015年6月20日前直接支付甲方房款33万元，甲方同意乙方通过贷款方式支付35万元，乙方于房屋交接当日直接支付房款2万元。双方签订《补充协议》约定，双方买卖实际成交价格为1，438，000元，与网签买卖合同的差价238，000元乙方应当于2015年6月20日前支付给甲方。同年5月24日，周俊出具收款收据，载明收到房款3万元，并备注：原约定于2015年6月20日支付甲方58万元，今日提前支付3万元，包含在58万元内，下期直接支付55万元整。2015年6月20日、23日，徐本玉、王安云向周俊转账支付房款55万元。同年10月15日，双方就系争房屋签订《房地产交接书》。同年10月25日，徐本玉、王安云与周俊、周期根、胡丽萍签订《情况说明》，载明因甲方收到乙方支付房款后挪为他用，现甲方告知乙方无法自行还清银行贷款和注销抵押，不能在合同规定期限内按时办理过户手续。
另查明，系争房屋上设定有以中国农业银行股份有限公司上海普陀支行、上海市住房置业担保有限公司为抵押权人的抵押，期限自2012年11月8日至2042年11月7日，债权数额分别为40.5万元、40万元。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《付款协议情况说明》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、转账凭证、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定双方应于2015年7月31日前办理过户手续，因被告未能按照约定将第三人设立在系争房屋上的抵押权注销，导致系争房屋无法在约定时间前办理过户，第三人虽未到庭陈述意见，但其设立在系争房屋上的抵押应受到法律保护，故原告要求被告提前清偿全部贷款并注销抵押登记后办理系争房屋过户手续的请求，合法有据，本院予以支持。原告徐本玉、王安云应于过户之日支付剩余房款358，000元。被告周俊、陈晋晋、第三人中国农业银行股份有限公司上海普陀支行、上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担放弃抗辩的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周期根、胡丽萍、周俊、陈晋晋与第三人中国农业银行股份有限公司上海普陀支行、上海市住房置业担保有限公司于本判决生效之日起十日内，以债务清偿为前提，注销第三人中国农业银行股份有限公司上海普陀支行、上海市住房置业担保有限公司设定在上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；
二、被告周期根、胡丽萍、周俊、陈晋晋于上述房屋抵押权注销之日起十日内，将上述房屋的房地产权利过户至原告徐本玉、王安云名下；
三、原告徐本玉、王安云于上述房屋过户之日支付被告周期根、胡丽萍、周俊、陈晋晋房款358，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取8，871元、保全费5，000元，由被告周期根、胡丽萍、周俊、陈晋晋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一六年一月二十六日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。