湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00517号
上诉人（原审被告）杨昌忠，农民。
被上诉人（原审原告）侯延科，农民。
上诉人杨昌忠为与被上诉人侯延科农村房屋买卖合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
侯延科在一审中诉称，2010年12月20日，侯延科、杨昌忠签订《房屋买卖及土地、山林转让协议》，约定杨昌忠将其位于恩鹤公路26公里处的房屋一栋卖给侯延科，该房屋共七间，占地面积148.4平方米，同时，一并流转的土地、山林作价15000元，土地使用证由杨昌忠保管，侯延科需要过户时由杨昌忠无条件提供相关证据。协议签订后，侯延科履行了协议约定的义务并支付了协议内容外流转土地及山林的费用，杨昌忠也交付了房屋、土地、自留地及山林。后，侯延科搬迁至该房居住至今，随后要求杨昌忠协助办理相应的变更登记手续，但杨昌忠却以各种理由推诿，经三岔乡三岔口居委会调解未果，现诉至法院，请求判令杨昌忠协助办理房屋变更登记手续。
杨昌忠辩称，侯延科的起诉不能成立，因为该房屋登记为父亲杨云海，杨昌忠兄弟姊妹有5人，现父母亲已经去世，杨昌忠处分的行为无效，此外，侯延科在买卖房屋时还不是涉案房屋所在村集体的村民，无权享受宅基地。
原审查明，2010年12月20日，侯延科与杨昌忠签订《房屋买卖及土地、山林转让协议》，约定杨昌忠将其位于恩鹤公路26公里处【登记为杨云海恩市集建（1992）字第6090号土地使用证】的部分房屋卖给侯延科。合同约定：“房屋买卖及土地、山林转让协议卖方杨昌忠，男，住三岔口居委会柏杨坪组（以下简称甲方）买方侯延科，男，住三岔口居委会柏杨坪组（以下简称乙方）甲方在恩鹤公路26公里处有住房一栋7间148.4m2出售，经双方协商达成如下协议：一、甲方住房一栋价款壹万伍仟元整。二、四至界限东至滴水，西至滴水，南至滴水，北与杨昌远共墙。三、集体土地建设用地使用证（恩市集建1992字第6090号的户主土地使用者是杨云海，共计面积壹佰玖拾玖点肆个平方，减去杨昌远所分得51m2，侯延科所购杨昌忠房屋面积为148.4m2。四、土地使用证由杨昌忠保管，乙方要过户由甲方无条件提供相关证据。五、房前场坝北面界至以与杨昌远共墙处中柱向西直抵西边场坝坎为界。六、土地转让面积0.9亩，地名瓦场湾……七、自留地转让地名面积及界址……八、山林转让地名及界址……九、此协议中的土地（自留地）山林属无偿转让，在不得收取任何费用。十、购房款分两次付清，第一次付五仟元，剩余款项壹万元付清后甲方交付该栋房屋的使用权，以字据为凭。十一、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，居委会存档一份。十二、此协议从签字之日起生效。注水库随地流转一并无偿转让给乙方，由乙方长期管理使用，甲方不得干涉。到户公路属该屋场共同使用和管理。乙方所购房屋及责任的土地及山林如有界址争议由甲方全权负责。甲方杨昌忠程景琼乙方侯延科二0一0年十二月二十日共界人熊传念何传富向天学杨洪奎杨昌华”。双方签订协议后，侯延科于2010年12月20日实际向杨昌忠支付购房款35000元。而后，侯延科自2011年初对该房屋进行了维修后，迁入居住至今。2013年底，双方为土地、林地发生纠纷，侯延科要求杨昌忠协助办理房屋过户登记未成，经三岔乡三岔口居委会调解未果，侯延科于2014年11月3日因购房入户将户籍从原三岔乡燕子坝村长岭组迁入现住址，于2014年11月10日诉至法院要求判令如上诉讼请求。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护。侯延科、杨昌忠签订的《房屋买卖及土地、山林转让协议》，系双方真实意思表示，该合同内容不违反我国法律禁止性规定，合法有效，依法予以确认。侯延科按合同约定履行了全部付款义务，杨昌忠应按约定协助侯延科办理诉争房屋的过户登记手续。杨昌忠辩称其个人处分该房屋的行为无效，以及侯延科在买卖房屋时不是该村村民，无权享有宅基地。因涉案房屋原系遗产，杨昌忠在处理该房屋时，其余继承人虽未在买卖协议上签字，因其与杨昌忠具有特殊的亲属关系，侯延科自2011年初对诉争房屋进行维修后居住至今均未提出异议，应视为默认，故杨昌忠的处分行为合法有效。关于侯延科是否为该村村民，是否可以享有宅基地，根据侯延科提交的户籍信息显示，现已具备该村集体经济组织成员资格，应享有该集体经济组织成员相应的权利和义务，对杨昌忠的辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：杨昌忠自判决生效后十日内，协助侯延科办理其出售位于恩施市三岔乡三岔口居委会白杨坪组房屋【土地使用证编号：恩市集建（1992）字第6090号，面积148.4平方米】的过户登记。案件受理费100元，减半交纳50元，由杨昌忠负担。
杨昌忠不服一审判决向本院上诉称，一审判决认定事实错误、适用法律不当。双方签订的《房屋买卖及土地、山林转让协议》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。本案中诉争房屋宅基地系杨云海夫妇所留遗产，共有继承人无任何人放弃权利，转让房产时未征得任何共有人的同意，故该转让行为违背了《中华人民共和国继承法》第二十四条和《中华人民共和国物权法》第九十七条以及《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定。且诉争承包地及山林转让时未征得三分之二以上村民同意，未报乡政府批准。原判决将侯延科于2010年12月签订合同时不是杨昌忠所在集体经济组织成员的主体身份与2014年11月违规取得集体经济组织成员的主体资格在法律上加以等同，显属错误。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，并判决侯延科承担一、二审案件诉讼费。
被上诉人侯延科在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判查明的事实属实，本院予以确认。另经查明，侯延科与杨昌忠就本案签订的《房屋买卖及土地山林转让协议》中涉及山林、承包地经营权转让的纠纷侯延科已另案向恩施市人民法院提起诉讼，恩施市人民法院判决后，杨昌忠提起上诉，经恩施州中级人民法院判决认定双方签订协议中涉及山林、承包地经营权转让部分内容有效，杨昌忠必须协助侯延科办理山林、承包地的流转登记手续。
本院认为，本案侯延科与杨昌忠签订《房屋买卖及土地、山林转让协议》时，双方均有转移、买卖房屋以及流转土地承包经营权的合意，协议约定条款系双方真实意思表示，且协议约定后侯延科已按约定支付了相应对价。协议中涉及山林、土地承包经营权流转部分已经本院二审判决确认有效。杨昌忠称房屋买卖违背了我国继承法的相关规定，其在签订房屋买卖协议时涉案房屋并未在继承权利人之间进行分割，其无权处分该房屋。本院认为，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”杨昌忠在处分涉案房屋时是否对该房屋享有合法所有权或处分权，并不影响其与侯延科之间房屋买卖协议的效力。对合同效力的审查应严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定进行，本案中双方所签订的协议经审查系双方真实意思表示，且不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，侯延科请求确认房屋买卖协议有效并依据该协议约定请求杨昌忠协助办理过户手续应当予以支持。且本案中双方签订协议后，杨昌忠已将房屋交由侯延科居住使用，在侯延科修缮该房屋时，杨昌忠及其他继承权利人均未提出异议。侯延科亦在2014年11月取得涉案房屋所在集体经济组织的成员资格，符合了我国农村集体经济组织成员取得宅基地规定的条件，补正了房屋买卖协议的效力瑕疵。综合上述情况，杨昌忠请求确认双方房屋买卖协议无效的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨昌忠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱华忠
审 判 员 吴 卫
代理审判员 申 宝
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 张晶晶