贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0303民初1864号
原告汇川区硬功夫鹅肉粉馆，地址：遵义市汇川区董公寺镇汇川大道交警队旁。
经营者李廷芬，女，汉族，住贵州省遵义市汇川区。
委托代理人胡毅,贵州省遵义市汇川区中心法律服务所工作者。
被告遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司，地址：遵义市汇川区天津路49号（湛江路口）。
法定代表人牟明雎，该公司总经理。
委托代理人何思远，贵州舸林律师事务所律师。
委托代理人李鸣，贵州舸林律师事务所实习律师。
原告汇川区硬功夫鹅肉粉馆（以下简称硬功夫鹅肉粉馆）与被告遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司（以下简称牟君公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐凤适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及委托代理人胡毅、被告委托代理人何思远、李鸣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告硬功夫鹅肉粉馆诉称，原、被告签订房屋租赁合同，原告根据该合同取得位于遵义市汇川区汇川大道的出租屋的使用权后，将其用于从事餐饮经营活动，从合同签订之日一直使用到2016年3月29日（该日遵义市汇川区董公寺镇综合执法大队以该出租屋为违章建筑将其强行拆除）止。至此，原告才知晓因被告未如实告知原告该出租屋属于违法建筑，致使原、被告所签订的房屋租赁合同为无效合同，故被告应为原告履行该无效合同遭受的经济损失承担赔偿责任。经双方多次协商处�未果，遂向法院提起诉讼。请求人民法院依法判令：1、原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告承担原告因履行该无效租赁合同所导致的损失76982.40元（其中原告已交给被告的房屋租金126000元，原告花费的出租屋装修费28482.40元、保证金6000元）;3、本案诉讼费由被告承担。
被告牟君公司辩称，原告在被告公司租赁位于汇川大道交警队5、6号门面用于从事餐饮经营活动属实，其中5号门面租赁期从2012年6月2日起至2016年6月1日止，6号门面租赁期从2014年12月30日起至2016年12月29日止。被告取得该合同的出租门面土地的使用权是依据与遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司签订的租赁合同及相关协议，用地来源合法，后我公司又报经相关部门取得了在该土地上修建建筑物的审批及许可，该合同未能继续履行系政府工程需要被征用导致，我公司对此没有过错。另�公司收到原告交来合同约定期限内的租金及5号门面的保证金3000元属实，对于6号门面的保证金，因原告无相关证据，我方不予认可。认可原告提交的评估意见中除水电装修价值外的其余装修价值都是原告花费的装修费用。另我方认可已收取在2013年及以前租房的租赁户的每间门面装修费3000元。被告对原告方主张的诉讼请求意见如下：1、认可与原告签订《门面租赁合同》无效；2、同意退还原告已缴纳的且未能占有使用该出租门面期间的租金及保证金，同意按照遵义耕成房地产资产评估有限公司于2016年3月31日出具的评估意见为依据，扣除其中水电评估价值2300元后，以出租门面装修残值来计算原告应得的装修费用。
经审理查明，2011年5月28日，被告牟君公司与遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司签订的租赁合同，约定“甲方（汇川城投公司）将位于遵义市汇川区汇川大道右旁的约15.2亩两块土地的使用权（地块为4-17、4-2）租赁给乙方（被告牟君公司）使用”，“乙方（被告牟君公司）自行完成报建、审批等手续”，“租赁期限从2011年10月1日至2016年10月1日止”。2011年7月6日，遵义市汇川区人民政府作出汇府复[2011]54号文件，批复同意被告牟君公司在汇川大道旁（地块为04-17、04-18）临时修建交通施救办公场地。2011年7月7日，被告牟君公司取得“汇川大队事故科和牟君公司办公室”项目的临时建设工程规划许可证，载明许可建筑层数为3层，建筑面积为2449.5平方米，使用期间为2年，该许可证注明“凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建筑；使用期限到期时，若需继续使用，应重新申报。当国家建设需要时，临时设施应无条件拆除”。2016年3月22日，遵义市汇川区人民政府作出汇政强执决字2016第222号决定书�载明因被告牟君公司在未取得建设工程规划许可证（或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设）的情况下，违法在汇川大道建设建筑物，建筑物面积7010.3平方米，或未在批准期限内拆除临时建筑物、构筑物，该行为已违反了相关法律规定，政府将限期对所建违法建筑物执行强制拆除。原、被告均认可在政府强制拆除建筑物前已知晓该决定书内容。2016年3月29日,涉案门面被政府相关部门以违法建筑强制拆除。
另查，被告牟君公司与李廷芬分别于2012年6月2日、2013年6月14日、2014年6月9日签订《门面租赁合同》，约定租赁物为汇川大道沿河村原汇川大道事故科和牟君公司办公楼5号门面，租金支付方式为2012年6月2日至2013年6月1日每月租金2000元，从2013年起至2016年6月1日止每月租金1500元，分别约定应在签订合同时一次性支付一年的租金，租赁时间分别为自2012年6�2日起至2013年6月1日止、2013年6月1日起至2014年5月30日止、2014年6月1日起至2015年5月30日、2015年6月1日起至2016年5月30日止，又原告李廷芬（陈仕芬代签）与被告于2014年12月30日、2016年1月6日签订《门面租赁合同》，约定租赁物为汇川大道沿河村原汇川大道事故科和牟君公司办公楼6号门面，租金支付方式为每月租金1500元，分别约定应在签订合同时一次性支付一年的租金18000元，租赁时间分别为自2014年12月30日起至2015年12月29日止、2015年12月30日起至2016年12月29日止。还约定合同生效后，乙方（承租人）在租金以外应向甲方（出租人）交不计息违约保证金3000元，合同终止时，乙方（承租人）无违约欠费，甲方（出租人）应全额返还乙方（承租人）。从2012年5月28日起，李廷芬向被告牟君公司交纳了上述5号门面2012年6月1日至2016年5月30日止的租金78000元及保证金3000元，从2014年12�30日起，李廷芬向被告牟君公司交纳了6门面2014年12月30日至2016年12月29日止的租金36000元。另，原告李廷芬租赁的5号门面的开始时间为2012年6月2日，租赁的6号门面的开始时间为2014年12月30日。
另查，经原、被告共同委托，遵义耕成房地产资产评估有限公司于2016年3月31日出具关于涉案租赁门面的装修评估意见，评估总价值为28482.40元。该评估意见载明针对的评估项目为位于汇川区汇川大道遵义市牟君（集团）出租车有限责任公司出租给租房户硬功夫（本案原告）拥有的二次装修并以2016年3月27日的装修价值为准。诉讼中，原、被告均认可该评估意见作为本案的定案依据。
本院认为，关于涉案门面的租赁合同是否有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。�、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”之规定，本案中，被告于2011年取得的临时建设工程规划许可证，获得许可修建建筑物的面积为2449.5平方米，使用期间为2年，但被告实际修建的建筑面积为7010.3平方米，且被告未提供许可使用期间届满后重新申报许可的证据，说明被告出租给原告的门面系未按照许可规定修建的违法建筑，故本院确认被告牟君公司与李廷芬就位于汇川大道沿河村原汇�大道事故科和牟君公司办公楼5-6号门面所签订《门面租赁合同》属无效合同。
对原告主张被告赔偿损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”、第九条“……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，本案中，原告已向被告交纳5号门面租金至2016年5月30日、交纳6号门面租金至2016年12月29日，且原告实际占有使用出租门面的时间为合同签订之日至出租门面被强制拆除之日（2016年3月29日）前一日，故被告应向原告返还其未占有使用租赁5号门面期间（2016年3月29日至2016年5月30日止）和6号门面期间（2016年3月29日至2016年12月29日止）已缴纳的房屋租金，结合双方签订的门面租赁合同上约定月租金为每间1500元，本院支持被告应向原告返还的5、6号门面房屋租金共为【（1500元/月÷30天×3天）＋（1500元/月×2个月）】+【（1500元/月÷30天×2天）＋（1500元/月×9个月）】=16750元。原、被告均认可原告已向被告交纳了5号门面保证金3000元的事实且被告同意将该款返还给原告，对此本院予以确认。对于原告主张的6号门面的保证金，被告予以否认，原告也未能提供证据予以佐证，对此，本院不予支持。对原告主张被告赔偿出租门面装修费的问题，涉案门面租赁合同因该门面系被告修建的违法建筑而导致无效，而原告在被告只取得2011年临时建设许可证许可使用期为两年的情况下,仍于2012年至2015年每年连续与被告签订租赁合同,说明原告签订租赁合同时未尽到合理的审查义务,故原告主张的租赁门面装修损失应按照原、被告各自的过错承担,本院酌情原、被告按照1：9的比例承担该损失。就具体赔偿金额的认定，被告提出因出租门面水电系被告公司安装，装修评估中的水电价值不应属于赔偿范围，除此外只认可装修评估的残值为原告应主张的装修损失，但根据原、被告认可的遵义耕成房地产资产评估有限公司于2016年3月31日出具关于涉案租赁门面的装修评估意见中记载，本次装修评估项目对象为租房户（本案原告）拥有的二次装修，且只对2016年3月27日的装修价值进行评估，说明本次装修评估价值即为租房户（本案原告）自行装修部分的现值，结合本次装修评估总价值为28482.40元，故本院支持被告应向原告赔偿出租门面装修费28482.40元×90%=25634.16元。以上损失共计16750＋25634.16＋3000元=45384.16元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认被告遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司与李廷芬就位于汇川大道沿河村原汇川大道事故科和牟君公司办公楼5-6号门面所签订《门面租赁合同》属无效合同;
二、确认被告遵义市牟君（集�）出租汽车有限责任公司与李廷芬（陈仕芬代签）于2014年12月30日、2016年1月6日签订《门面租赁合同》属无效合同;
三、被告遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司在本判决生效后五日内返还原告汇川区硬功夫鹅肉粉馆房屋租金16750、保证金3000元、赔偿房屋租赁门面装修费25634.16元共计45384.16元；
四、驳回原告汇川区硬功夫鹅肉粉馆其余的诉讼请求。
本案案件受理费860元（已由原告汇川区硬功夫鹅肉粉馆依法减半预交），由原告汇川区硬功夫鹅肉粉馆承担344元，被告遵义市牟君（集团）出租汽车有限责任公司承担516元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 唐 凤
二〇一六年五月十六日
书记员 石明都