广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初11094号
原告：彭灿榕，男，汉族，1961年7月1日出生，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人:吴仲明，广东华文律师事物所律师。
委托诉讼代理人：钟钦虹，广东华文律师事物所实习律师。
被告：朱谦棠，男，汉族，1968年10月17日出生，住江西省赣州市安远县，
原告彭灿榕与被告朱谦棠租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告彭灿榕的委托诉讼代理人钟钦明、吴仲明，被告朱谦棠到庭参加诉讼。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年12月21日再次公开开庭进行了审理。原告彭灿榕及其委托诉讼代理人钟钦明、吴仲明，被告朱谦棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭灿榕向本院提出诉讼请求：1.解除彭灿榕与朱谦棠之间的《租赁合同》；2.朱谦棠立即向彭灿榕返还承租房屋；3.朱谦棠按每月23,800元的标准向彭灿榕支付2017年8月5日到朱谦棠实际返还房屋之日的租金；4.朱谦棠承担本案诉讼、保全等费用。第一次庭审中，彭灿榕向本院申请变更其诉讼请求为：1.终止彭灿榕与朱谦棠签订的《租赁合同》；2.朱谦棠立即向彭灿榕返还承租房屋；3.朱谦棠按每月23,800元的标准向彭灿榕支付2017年8月5日起到朱谦棠实际返还房屋之日止的占有使用费；4.朱谦棠承担本案诉讼、保全等费用。事实和理由：彭灿榕与朱谦棠于2015年3月11日签订《租赁合同》一份，合同约定：彭灿榕将位于东莞市大朗镇黎贝岭村新围仔16号的房屋（约220平方米）出租给朱谦棠使用，租赁期限3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止，每月租金23,800元于当月5日前付清，租赁期内未经彭灿榕同意，朱谦棠不得将租赁房屋转租。合同签订后，彭灿榕依约将租赁物交付朱谦棠使用，但朱谦棠却未按合同约定履行义务，未经彭灿榕同意擅自将房屋转租给案外第三人，彭灿榕和案外第三人还在租赁房屋范围内进行无牌无照经营活动，严重违反合同约定。彭灿榕多次与朱谦棠沟通要求朱谦棠停止擅自转租和违法经营行为，但朱谦棠多方推诿予以拒绝。
被告朱谦棠答辩称：1.双方于2011年11月签订合同约定2012年3月交付房屋，实际上3月没有交付，2012年5月交付房屋装修，2012年6月15日开始计算房租；2.2016年，本来是要续租，每月6,000元，朱谦棠提出经营困难，做不下去，续租的话要进行分租，彭灿榕同意分租，但要求增加租金，其中2016年6月-2017年6月有转租的情况下租金提高到每月12,000元，2017年6月-2020年每月租金23,800元，2016全年、2017年1、2月按照12,000元的标准支付，2017年3、4、5月为每月6,000元。3.案涉铺位有四个门面，其中一个加到了每月18,000元，有个店面租给药店，彭灿榕之前收了50,000元，店面收回来之后彭灿榕就不同意朱谦棠转租，朱谦棠就自己做。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年3月11日，彭灿榕（出租方，甲方）与朱谦棠（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于东莞市大朗镇黎贝岭村新围仔16号的房屋首层出租给乙方作为商铺使用，面积220平方米，租赁期限3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止，每月租金23,800元，2016年5月1日至2017年5月30日的每月租金12,000元，租金按月支付，于每月5日前付清，合同保证金70,000元于合同签订之日付清，租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自将所租赁的商铺转租给第三方，如需转租，须征得甲方同意，且办理合法手续的前提下方可进行。
双方确认上述合同系续租合同，双方之前就案涉商铺已存在租赁合同关系。彭灿榕主张双方原合同的期限为2012年5月至2017年5月，续租合同期限为2017年6月至2020年5月。朱谦棠则主张双方原合同于2011年11月签订，当时约定于2012年3月交付房屋，但彭灿榕实际于2012年5月才交付房屋给朱谦棠进行装修，并从2012年6月15日起开始计算租金，每月租金6,000元。
关于租金支付情况。朱谦棠主张其2016年6月至2016年10月按12,000元的标准支付各月租金。2016年11月至2017年5月租金通过转账支付，具体转账情况如下：2016年11月20日6,000元、2016年12月9日18,000元、2017年1月10日18,000元、2017年2月14日18,000元、2017年3月11日6,000元、2017年4月8日6,000元、2017年5月8日6,000元，并自2017年6月份起按每月23,800元的标准支付各月租金至2017年12月31日。朱谦棠主张最初租金为每月6,000元，后来因经营困难，朱谦棠向彭灿榕提出转租，彭灿榕同意但要求加租，故租金提高至12,000元，朱谦棠按12,000元支付租金至2016年11月，朱谦棠再次提出部分铺面转租，彭灿榕最初不同意，后来继续加租至18,000元才同意转租，因彭灿榕于2017年3月又不同意朱谦棠转租剩余铺面，故朱谦棠又按原来的租金标准每月6,000元支付租金。彭灿榕则主张朱谦棠支付的租金部分为18,000元、部分为6,000元，但平均下来仍是合同约定的标准每月12,000元。
彭灿榕提供的《民房住宅工程竣工证明》、《大朗镇建设工程管理工作监督交底书》显示案涉租赁物所在房屋为“彭灿榕、彭锦坤联建楼”，该房屋于2012年2月29日完工，于2012年5月18日经现场检查未发现异常，可交付使用。除上述证明外，彭灿榕确认案涉房屋没有取得建设工程规划许可证或房地产权证等证件。经本院释明，彭灿榕主张合同无效并依法变更了诉请。
本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”彭灿榕作为出租人，确认案涉房屋没有取得建设工程规划许可证或房地产权证等证件，故其与朱谦棠签订的案涉《租赁合同》为无效合同，彭灿榕诉请判令终止该合同，依据不足，本院不予支持。但合同无效，朱谦棠应将案涉租赁物交还给彭灿榕，彭灿榕诉请返还案涉租赁物，于法有据，本院予以支持。因案涉合同无效，双方所提出的转租问题对本案的审理结果没有影响，本院对各自提出的意见均不予采信。
根据上述租赁合同司法解释第五条第一款的规定，合同无效，可参照合同约定的租金标准主张占有使用费。双方确认朱谦棠已经支付“租金”至2017年12月31日，本院予以认定，故朱谦棠应自2018年1月1日起按每月23,800元的标准继续支付占有使用费至实际交还租赁物之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告朱谦棠于本判决发生法律效力之日起三十日内将案涉租赁物（东莞市大朗镇黎贝岭村新围仔16号房屋首层）交还给原告彭灿榕；
二、限被告朱谦棠于本判决发生法律效力之日起三日内支付占有使用费（自2018年1月1日起按每月23,800元的标准支付至实际交还租赁物之日止）给原告彭灿榕；
三、驳回原告彭灿榕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费396元，原告彭灿榕已预交，由被告朱谦棠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 郑伟乐
人民陪审员 叶创忠
人民陪审员 刘绮琪
二〇一八年二月八日
书 记 员 黄艳勋
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。