阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1329号
原告：曾祥琴，女，1971年9月20日出生，汉族，住阳江市江城区，
委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
委托代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。
被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区新江北路***号威尔登堡花苑。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：苏锦年，该公司员工。
委托代理人：吴美怡，该公司员工。
原告曾祥琴诉被告阳江同心房地产�发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告曾祥琴的委托代理人钟国衡及被告同心房地产公司的委托代理人苏锦年均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾祥琴诉称，2012年7月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑2幢403房，购房款525000元原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人�退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”但被告交付商品房后直至2015年8月13日才办理商品房权属登记，超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金5250元（525000×1%）给原告。另外，涉案商品房实测套内建筑面积为96.51平方米，比约定的97.25平方米少0.74平方米，面积差异百分比为0.76%[（96.51-97.25）/97.25]，根据《商品房买卖合同》第五条约定，被告应返还购房款3994.86元（5398.46×0.74）给原告。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期办理房产证违约金5250元给原告；二、被告返还购房款3994.86元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年8月4日起计至付清时止）给原告；三、本案诉讼费由被告承担。
被告同心房地产公司辩称，一、涉案楼盘于2014年1月13日办理竣工验收�案，原告已于2014年2月21日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。”针对合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在协议第五条第二款中约定：“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”很明显，该补充条款为对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款。即被告能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为被告已履行合同第�五条中全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，被告已于2014年2月22日至2014年5月21日期间将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料时间属于合同约定的商品房交付使用90日内。根据双方签订《<商品房买卖合同>补充协议》第五条第二款的约定可知：被告已在合同约定的期限内履行产权登记责任，只是由于阳江市房产管理局接收资料手续缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的回执。被告的上述行为不存在违约情况，无需承担违约责任。
二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双�不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”针对以上条款，原告认为该条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大小，选择适用以上任一条款。但事实上，该条款为阶梯式适用条款，即该条款针对面积差异百分比分条件计算。差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，双方不作任何补偿。故涉案商品房面积差异百分比为0.76%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.16%，即0.16%面积差乘以房屋单价5398.46元/平方米，被告应返还购房款845.25元（5398.36元/平方米×0.161%×97.25平方米）给原告。因此，原告对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。
经审理查明，2012年7月16日，原告曾祥琴（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12070284），合同主要约定：买受人向出卖人购买坐落于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑2幢403号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积121.46平方米，其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊面积24.21平方米，按套内面积计算价款，单价为5398.46元/平方米，房屋总价款为525000元；出卖人应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人�付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2013年6月30日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；面积确认及面积差异处理约定：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；关于产权登记约定：1、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。
签订《商品房买卖合同》后，原告与被告还签订了一份《<商品房买卖合同>补充协议》，其中约定，买受人如需委托出卖人办理房屋权属证�的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任（第五条第二款）；合同约定的“商品房经验收合格”指商品房已经有关政府部门办理了竣工验收备案手续；买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任；如买受人逾期支付任何款项的，出卖人除了有权依据合同约定追究买受人逾期付款违约责任外，有权顺延房屋交付，办理房产证等期限；补充协议还约定了合同解除、保修责任等条款。上述合同签订后，原告于2012年8月3日付清了全部购房款525000元。2017年4月12日，原告以被告没有按时办理产权证书，应承担违约责任和所购房屋存在面积差异为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。阳江市住房与规划建设局（以下简称阳江市住建局）于2015年7月9日收到被告提交办理本案讼争房屋权属证书的维修金专用收据、登记申请书、申请人身份证、购房款发票、权属证明书、商品房买卖合同、质保书、测绘图等资料。讼争房屋于2015年7月22日登记在原告名下，房地产权证号为粤房地权证阳字第××号，登记建筑面积为120.80平方米，其中�内面积96.51平方米。经双方当事人确认，被告于2014年2月21日将经验收合格的商品房交付原告使用。
以上事实，有原告提供的原告的身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、购房发票、房地产权证、房地产权档案查阅答复书、阳江市住建局收件收据（存根），被告提供的被告营业执照、被告组织机构代码证、《商品房买卖合同》补充协议、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据以及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。
本案争议焦点有：一、被告是否构成逾期�证违约行为；二、对于商品房面积差异如何处理问题。
一、关于被告是否构成逾期办证违约行为的问题。原、被告在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告于2014年2月21日交付经验收合格的商品房给原告曾祥琴，按照上述约定，被告应在2014年5月21日前将办理权属登记由其提供的资料报产权登记机构。诉讼中，原告提供的收件收据（存根）载明阳江市住建局于2015年7月9日收到案涉商品房的房地产测绘图、维修金专用收据、登记申请书、申请人身份证、购房款发票、权属证明书、商品房买卖合同、质保书等资料，主张被告于2015年7月9日递交案涉商品房的办证材料构成逾期办证的违约行为。虽然被告在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年2月22日至2014年5月21日期间已向房管部门递交了案涉商品房办理权属证书的资料，但被告对其主张的事实没有提供证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应承担举证不能的后果，本院对被告的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年7月22日的情况，本院认定被告于2015年7月9日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，被告没有依约于交房之日起90日内向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，其行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证违约金5250元（525000元×1%）给原告，合法合理，本院予以支持。
二、关于对商品房面积差异如何处理的问题。�、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：“商品房将使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，原、被告存在不同的理解，原告主张涉案商品房的面积差异值为-0.76%[（96.51平方米-97.25平方米）/97.25平方米×100%]，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告返还购房款3994.86元[5398.46元/平方米×（97.25平方米-96.51平方米）]；被告主张差异值为±0.6%以�（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为0.76%，本案中应减去双方免责范围0.6%的面积差，剩下0.16%面积差乘以房屋单价5398.46元/平方米即应返还购房款845.25元（5398.36元/平方米×0.161%×97.25平方米）给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补购房款，且后来原、被告双方签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》亦明确约定：差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房。因此，涉案商品房的面积差异值应按房产证登记的实测面积减去合同约定的买卖面积计算，及涉案商品房的面积差异值为0.74平方米（96.51平方米-97.25平方米）。被告的上述辩解意见理据不足，本院不予采纳。因此，被告应按合同的约定向原告返还购房款3994.86元（5398.46元/平方米×0.74平方米），故原告请求被告返还多收购房款3994.86元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年8月4日起计至付清款项之日止），合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：
一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5250元给原告曾祥琴；
二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款3994.86元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年8月4日起计至付清款项之日止）给原告曾祥琴。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（该款原告已预交），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 梁胜光
二〇一七年六月九日
书记员 邹婷婷
书记员 敖卓斌