江西省万载县人民法院民 事 判 决 书（2015）万民二初字第235号原告：万载县大沃百货购物广场，住所地：万载县。经营者：王小平,男，汉族，住江西省宜春市上高县。委托代理人：汪锦梅，男，汉族，万载县人，住万载县系万载县大沃百货购物广场法律顾问。被告：万载县快四方快餐店。经营者：周建荣，男，汉族，住江西省吉安市新干县。委托代理人：王哲，江西四强律师事务所律师。原告万载县大沃百货购物广场诉被告万载县快四方快餐店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万载县大沃百货购物广场的经营者王小平及委托代理人汪锦梅、被告万载县快四方快餐店的经营者周建荣及委托代理人王哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万载县大沃百货购物广场（下称原告）诉称：原、被告于2013年8月10日签订《租赁合同书》，由被告承租原告大型购物超市商场旁边470平方米的店面，作为被告经营中式快餐的场所。承租后，原告给予被告进两个月的装修时间，所以每年以10月1日起作为实际承租的时间。双方签订的合同约定每年度的租赁费依次递增，被告应于该承租年度开始前两个月（即每年8月1日前）一次性支付下一年底的租赁费。2014年10月1日至2015年9月30日的租赁费，被告到2014年10月26日才支付15万元，比合同约定的时间拖延两个多月，同时还拖欠租金36120元至今未付。2015年10月1日至2016年9月30日的租赁费共计204732元，被告应于2015年8月1日前支付给原告，但直至现在，被告一直以各种理由拒付。依据双方签订的合同约定，被告恶意拖欠房租的行为属于严重违约，已造成原告的损失，被告应承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，请求法院判令被告按照合同约定支付尚欠原告的2014年10月1日至2015年9月30日的店面租赁费36120元；2015年10月1日至2016年9月30日的店面租赁费204732元；水电费20485元（2015年8月14日至2015年10月14日期间，其中电费18598元，水费1887.6元）；支付违约金409464元，并要求解除双方所签订的租赁合同，本案诉讼费由被告承担。被告万载县快四方快餐店（下称被告）辩称：一、原、被告之间签订联营合同书，合同明确约定原、被告系同一商场共同体。被告依附于原告开展经营活动，服从原告的现场管理，享有原告商场配套、保安等服务以及作为商场共同体共享客源的权利。被告的装修规划方案系向原告申请后认可才可以施工，接受其统一管理，依附原告的客流，确保被告在其卖场内经营大型中式快餐。二、原告违约在先，单方擅自变更与被告在卖场内互通联结的规划，封锁双方联接口，使被告被分离出商场整体布局，丧失联营合同书约定的配套服务以及作为商场共同体共享客源的权利，原告的重大违约行为造成被告依附于原告经营目的落空，原告方存在过错。三、原告在被告加盟入驻前承诺招商的各项驻场增值服务和客源共享，造成被告形成认识错误的意思表示，从而使被告签订了明显高于同地段其他租赁价格的联营合同，现原告擅自变更商场规划封锁被告于商场的互通联接点，原告的行为违反了《民法通则》及《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则、等价有偿原则。四、原告违约封锁双方出口，被告多次与原告联系，其均置之不理，并单方将0.78元/度的电费加价至0.81元/度收取电费，违反有关法律规定，单方加价行为涉嫌违法，故其指责被告无故拖欠上述费用无事实依据。五、原告方诉讼请求支付2015年至2016年的店租与请求事项二解除合同相互矛盾。原告违约在先，其主张违约金于法无据，且其主张的违约金金额过高，不符合法律规定，应予以驳回。综上所述，原、被告系商场共同体，原告违约在先，单方改变与被告的互通联接点，使得被告被分离出商场的整体布局，丧失联营合同书约定的现场管理、保安等服务以及作为商场共同体共享客源的权利，并造成被告的损失，依照《民法通则》及《中华人民共和国合同法》规定，请求判决被告不应当在本案中承担违约及赔偿责任。综合原告的诉称及被告的答辩意见，归纳本案争议焦点为：被告在本案中是否构成违约，其抗辩理由是否成立；原告的各项诉求是否有事实及法律依据即其诉求是否应当得到支持。庭审中，原、被告举证、质证及本院对证据的综合认证如下：原告为支持自己的诉讼请求，提供如下证据：租赁合同一份，该格式合同经营方式上包括租赁和联营，但是双方选择的是第一项“租赁”，所以是租赁合同，证明被告租赁原告的店面及租赁费、租赁费交付的约定的事实；被告对证据（一）的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，该联营合同表明双方是商场共同体的性质，是租赁原告的店面，享受原告服务销售自己的产品，合同为格式合同，当双方解释不一致时，应作出不利于原告的解释，且证明双方共同经营的情况。本院对证据（一）的真实性予以确认，认定该证据具有证据效力，原告万载县大沃百货购物广场与周建荣于2013年8月10日签订《联营合同书》，由周建荣承租原告大型购物超市商场旁边470平方米的场地供经营餐饮业，合同签订后周建华开设万载县快四方快餐店，经营性质为个人经营。双方签订的合同约定由原告提供基本配套设施，如水电、现场管理、保安等，乙方即被告的装修方案自行负责承担，装修方案需提前交给甲方即原告，得到原告认可后可实施装修，在合同期内，被告未经原告同意，无论整体布局或局部都不得以任何形式将使用权转让给第三者，在变更经营项目或内容时，必须以书面形式事先向原告方提出申请，得到原告的书面认可后方可变更经营，双方选择的经营方式为租赁，合同期限为2013年10月1日至2019年9月30日，租金费用缴纳方式按年一次性付清，合同约定2013年10月1日起至2014年9月30日止租金为169200元，2014年10月1日起至2015年9月30日止租金为186120元，2015年10月1日起至2016年9月30日止租金为204732元，2016年10月1日起至2017年9月30日止租金为245678.4元，2017年10月1日起至2018年9月30日止租金为294814元，2018年10月1日起至2019年9月30日止租金为353777元，以上年租金每年提前2个月向原告缴纳第二年租金，水电费按装表计算由被告承担，同时合同附件约定，原、被告双方共同遵守合同各项事宜，如有违反作违约处理，违约金为两倍赔偿金，按每年租金计算。（二）被告支付店租的转账凭证复印件及原告出具的收据一份，证明2014年10月16日，被告支付了2014年10月1日到2015年9月30日之间的租赁费15万元，剩余未支付；被告对证据（二）的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告方已先转了15万元给原告，剩余租赁费要求支付但是原告不予理会。本院对证据（二）的真实性予以确认，认定2014年10月16日，被告支付了2014年10月1日到2015年9月30日之间的租赁费15万元，剩余部分未支付。（三）结算明细表，证明被告所欠水电费，交到了2015年5月19日，2015年8月份之后的水电费就未交，原告方交的水费及收取被告水费都是3.3元/吨，交给供电局的电费是0.8014元/千瓦时，与被告结算是0.81元/千瓦时，多收取被告0.009元/千瓦时，证明水费未加钱收取，而电费则只加收9厘钱，且原先加收的部分9783.2元退回给被告；对证据（三）真实性无异议，被告方在2015年8月27日支付了20000元，支付了2015年5月至8月的水电费20000元，多收的电费9783.2元是在应支付款中预先扣除的。本院对证据（三）真实性予以确定，被告方在2015年8月27日支付了20000元，原告方交的水费及收取被告水费都是3.3元/吨，交给供电局的电费是0.8014元/度，与被告结算是0.81元/度，多收的电费9783.2元在应交水电费29968.54元中预先予以扣除了。（四）水电费发票及用电保证金票据复印件，证明我方实际交的电费及电费价格，加价是因为我方有电路损耗和保证金。被告对证据（四）真实性无异议，但认为水电费发票上有退款，原告支付的用电价格为1.031元/千瓦时，被告交给原告的用电价格为1.05元/千瓦时，交到了2015年5月份，2014年9月份调价为0.918元/千瓦时,2015年4月20日调价到0.79元/千瓦时，原告一直是按照1.05元/千瓦时收的，没有按照实际价格收取，我方要求按照实际电价收取，所以在2015年6月份就没交，直到8月20日双方协商，才把8月20日之前的都交清了。本院对证据（四）的真实性予以确认，被告方租赁原告的店面，水电费由被告直接交纳给原告，原告方交纳50000元用电押金，水费是3.3元/吨，2015年5月19日交供电局的用电单价为0.8014元/千瓦时，收取被告方的电费单价为0.81元/千瓦时，2015年8月14日前的水电费被告已支付。被告为支持自己的辩称主张，提供如下证据：联营合同书一份、大沃百货一楼卖场布置图两份、调查笔录三份、照片四张，证明合同明确原、被告双方系同一商场共同体，被告依附于原告的商场开展经营活动，服从原告现场管理，并享有原告商场配套、保安等服务，证明被告依照联营合同要求并按照原告的指示对租赁店铺进行装修，该装修方案系原、被告双方协商一致并执行，双方互负遵守义务；证明原告违约在先，单方变更一楼卖场的规划布置，导致被告被迫分离出商场整体布局并致使被告的经营收益明显下滑，原告的违约行为是双方产生纠纷的根本原因。原告对证据（一）中调查笔录的真实性合法性、关联性有异议，认为被调查人是被告的员工，不具有证据效力，对其他证据的真实性无异议，双方所签订的是租赁合同，不是联营性质，合同附件的图纸没有标明双方连接点是否有通道，且合同亦没有约定。本院对证据（一）中联营合同书、大沃百货一楼卖场布置图两份及照片的真实性予以确认，调查笔录不符合证据规则，本院不予确认，综上本院认定周建荣租赁原告商场货梯区从事餐饮经营，由原告提供基本的配套设施，如水电、现场管理、保安等，被告依照合同要求装修方案经原告认可后对租赁店铺进行装修，该装修方案系原、被告双方协商一致并执行，双方互负遵守义务，后原告方单方变更一楼卖场的规划布置，封闭了双方之间的连接通道。（二）证明及租店协议三份、店面地理位置示意图一份，证明被告租赁店面的地理位置位于康乐大道东段尽头，面朝鹅峰方向，与东门转盘相邻，属城乡结合部，该地段偏离传统商业区及康乐大道上的核心区域；被告租赁店面的价格高于同地段店铺租金价格近一倍，也高于康乐大道核心区域的店铺租金50%以上，被告之所以接受该租金价格其原因在于原告承诺的提供各项驻场增值服务及互通联结点共享客源，原告的单方变更规划的违约行为造成被告合同目的落空，应承担违约责任；原告的虚假宣传行为造成被告产生重大误解，双方签订的合同系可变更、可撤销合同。原告对证据（二）的真实性、合法性、关联性有异议，认为店租应以双方所签合同约定为准。本院认为，被告提供的证据（二）与本案不具有关联性，该证据不符合证据规则，对其真实性、合法性、关联性本院不予确认。被告主动与原告协商的录音记录及内容概述一份、大沃百货告知函、关于要求大沃超市立即停止侵权的通告一份、关于大沃超市合同纠纷的复函一份、快递签收单一份，证明原告单方违约后，被告已多次尝试通过面谈、电话、发函等形式与原告沟通协商，要求原告恢复原状；证明被告电话询问被答辩人银行账号以便将租金转账，但原告推脱不理，原告所称被告无故拒绝支付租金是扭曲事实；水电催告函证明大沃百货向快四方收取电费的标准为0.81元/千瓦时，与原告所说不一致。原告对证据（三）中录音内容的真实性无异议，但对公正性、关联性有异议，认为可能存在剪接，对其不利的部分没有提交，该证据充分说明了被告拖欠原告房租及水电费，原告对被告进行了多次催收的事实。本院对证据（三）的真性性予以确认，被告方的员工龚农及周建荣的妻子李婵媛与原告经营者王小平沟通支付水电费及租金事宜，被告要求原告方提供银行账号支付租金，并要求恢复双方连接通道，调整租金及水电费按照实际价格收取，原告则要求被告支付全部租金、水电费及诉讼费，才能撤回起诉。江西省发展和改革委员会文件两份、电费缴纳收据三份、快四方水电费缴纳情况表一份、大沃百货财务人员潘艳萍核算水电费清单一份，证明原告违反国家法律规定，加价收取电费，其行为涉嫌违法，被告已尝试与原告协商，但原告仍坚持其违法行为，故被告暂缓电费缴纳；证明被告并非无故拖延拒绝支付水电费，究其原因是原告的违法行为所致；证明自2015年4月起，原告强行将商场一楼洗手间摊派给被告管理，并征收洗手间估算水费50吨/月，违反联营合同第1条第1款、第3条第6款被告可免费使用商场内公共设施的约定，认为严重侵害了被告的合法权益。原告对证据（四）真实性无异议，电费加价属于合理范围，商场用电开户，需向供电公司交纳5万元押金，根据5万元的利息进行摊派及对线路的损耗等在合理范围内价加，但对于超出合理范围的我方已退还给被告；卫生间是公共使用的，应由原告承担保洁费等费用，但因为被告搞夜宵生意，所以把卫生间无偿地给了被告，因为全部给了被告使用，原告使用不到，所以由被告承担水电费是合情合理的。本院对证据（四）的真实性予以确认，按照江西省发改委的赣发改商价[2015]356号文件，2015年4月20日起一般工商业及其它用电价格调整，不满一千伏为0.8164元/千瓦时、1-10千伏为0.8014元/千瓦时、35-110千伏以下为0.7864元/千瓦时，2015年5月19日至2015年8月14日期间原告交给供电公司的用电价格为0.8014元/千瓦时，用水价格为3.3元/吨，被告在2015年8月14日至2015年9月14日用电量为11920千瓦时、用水量为218吨，2015年9月14日至2015年10月14日用电量为9960千瓦时、用水量为254吨，另在2015年5月19日至2015年8月14日期间原告收取了卫生间三个月每月计作50吨水的水费，但被告对卫生间每月计作50吨水有异议。综上认证，本院认定本案事实如下：2013年8月10日原告万载县大沃百货购物广场与周建荣签订《联营合同书》，原告提供其经营的大沃百货商场货梯区面积约470平方米的场地供周建荣经营餐饮业，合同签订后周建荣开设万载县快四方快餐店，经营性质为个人经营。双方签订的合同约定由原告提供基本配套设施，如水电、现场管理、保安等，乙方即被告的装修方案自行负责承担，装修方案需提前交给甲方即原告，得到原告认可后可实施装修，在合同期内，被告未经原告同意，无论整体布局或局部都不得以任何形式将使用权转让给第三者，在变更经营项目或内容时，必须以书面形式事先向原告方提出申请，得到原告的书面认可后方可变更经营，双方选择的经营方式为租赁，合同期限为2013年10月1日至2019年9月30日，租金费用缴纳方式按年一次性付清，2013年10月1日起至2014年9月30日止租金为169200元，2014年10月1日起至2015年9月30日止租金为186120元，2015年10月1日起至2016年9月30日止租金为204732元，2016年10月1日起至2017年9月30日止租金为245678.4元，2017年10月1日起至2018年9月30日止租金为294814元，2018年10月1日起至2019年9月30日止租金为353777元，以上年租金每年提前2个月向原告缴纳第二年租金，水电费按装表计算费用由被告承担，同时合同附件约定，原、被告双方共同遵守合同各项事宜，如有违反作违约处理，违约金为两倍赔偿金，按每年租金计算。2014年下半年原告万载县大沃百货购物广场进行整改，将超市从三楼调整到一楼经营，单方变更一楼卖场的规划布置，封闭了双方之间的连接通道，之前双方共享的卫生间亦被划至被告管理，水费以每月50吨计算，由被告负担，为此原、被告双方对规划布局及租金水电费发生纠纷，后双方进行了协商，被告要求原告方提供银行账号支付租金，并要求恢复双方连接通道，调整租金及水电费按照实际价格收取，原告则要求被告支付全部租金、水电费及诉讼费，才能撤回起诉。2014年10月16日，被告支付了2014年10月1日到2015年9月30日之间的租赁费15万元,剩余约定到期的租赁费未支付。按照江西省发改委的赣发改商价[2015]356号文件，2015年4月20日起一般工商业及其它用电价格调整，不满一千伏为0.8164元/千瓦时、1-10千伏为0.8014元/千瓦时、35-110千伏以下为0.7864元/千瓦时，2015年5月19日至2015年8月14日间缴纳给供电公司的电费价格为0.8014元/千瓦时，2015年5月19日至2015年8月14日间原告缴纳给供电公司的电费价格为0.8014元/千瓦时，水费价格为3.3元/吨，被告在2015年8月14日至2015年9月14日期间用电量为11920千瓦时、用水量为218吨，2015年9月14日至2015年10月14日用电量为9960千瓦时、用水量为254吨，2015年5月19日至2015年8月14日期间原告另收取了卫生间三个月每月计作50吨水的水费，但被告方不同意收取卫生间每月50吨水的水费。另查明，原告万载县大沃百货购物广场的类型为个体工商户，组织形式为个人经营，经营者为王小平；被告万载县快四方快餐店类型为个体工商户，组织形式为个人经营，经营者为周建荣。本院认为：原告万载县大沃百货购物广场与周建荣签订的《联营合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。关于解除合同，周建荣租赁原告商场货梯区从事餐饮经营，由原告提供基本的配套设施，并依照合同要求装修方案经原告认可后对租赁店铺进行装修，该装修方案系经原告同意后实施的，应视为原告方对双方之间有连接通道的事实予以认可，原告单方变更一楼卖场的规划布置，封闭了双方之间的连接通道，因原告方的上述行为致使双方之间产生争议，且在双方协商过程中，被告要求原告方提供银行账号支付租金，但其未提供，上述行为致使被告至今未付到期租金，被告的未付租金的行为不构成根本违约，原告要求解除合同的理由不成立，故本院对原告方要求解除合同的诉求不予支持；对于违约金，原告方未提供证据证明其实际造成的损失且违约金约定过高，故对原告要求被告支付违约金的诉求不予支持。双方按照合同约定相互协作，独立经营，各自承担民事责任，在合同有效期内约定选择的经营方式为租赁，并对合同期限、租金及租金支付方式予以明确约定，被告要求降低租金的主张依据不足，本院不予支持，故被告应当按照合同约定履行支付租金的义务，对于原告要求被告支付2014年10月1日至2015年9月30日的剩余租赁费36120元及2015年10月1日至2016年9月30日的租赁费204732元的诉讼请求予以支持。关于水电费，在原告变更商场布局后，卫生间由被告方单独使用，原告方未提供证据证明双方协商同意卫生间用水每月计作50吨水收取水费，亦未提供实际用水数量，故水电费应以实际使用量按照合同约定按装表计算为准，用电价格应以实际缴纳给供电部门的价格为准。2015年8月14日至2015年10月14日期间的用电价格为0.8014元/千瓦时，经庭审查明，2015年8月14日至2015年9月14日间用电量为11920千瓦时、用水量为218吨，2015年9月14日至2015年10月14日用电量为9960千瓦时、用水量为254吨，故2015年8月14日至2015年10月14日期间的电费为17534.63元（21880千瓦时×0.8014元/千瓦时），水费为1557.6元（472吨×3.3元/吨），以上水电费合计19092.2元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告万载县快四方快餐店支付原告万载县大沃百货购物广场2014年10月1日至2015年9月30日的剩余租赁费36120元、2015年10月1日至2016年9月30日的租赁费204732元，以上租赁费合计240852元。二、被告万载县快四方快餐店支付原告万载县大沃百货购物广场2015年8月14日至2015年10月14日的水电费19092.2元。三、上述第一、第二项判决款项限在本判决生效后十五日内付清。四、驳回原告万载县大沃百货购物广场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债权债务。案件受理费10508元，由原告万载县大沃百货购物广场负担6435元，被告万载县快四方快餐店负担4073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费10508元，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春市分行营业部袁山大道分理处。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制措施执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  孙启荣审 判 员  漆 星代理审判员  龙火星二〇一六年一月二十八日书 记 员  王 琴附件法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。