辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终1849号上诉人(原审被告)：大连弘邦物业管理有限公司，住所地大连市中山区中翠街124号。法定代表人：任彩玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪武，男，该公司员工。被上诉人(原审原告)：大连市沙河口区城市佳园住宅小区业主委员会，住所地大连市沙河口区黄河路泉清园60号。负责人：殷桂荣，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：董慧超、邱悦，辽宁社和律师事务所律师。上诉人大连弘邦物业管理有限公司（以下简称弘邦物业）因与被上诉人大连市沙河口区城市佳园住宅小区业主委员会（以下简称城市佳园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初5156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月06日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘邦物业上诉请求：判令被上诉人与上诉人立即签订《物业服务合同》。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》期满后，被上诉人以书面征求意见的形式，组织召开业主大会，就是否与上诉人续签《物业服务合同》之事进行了表决。该小区共有业主344户（即344票），总建筑面积为35,304.23平方米。业主大会表决结果，有32票不同意续签《物业服务合同》，占总票数的9.3%，32票专有面积为2734.9平方米，占总建筑面积�8%，2项指标均未过半数。随即，上诉人对本公司在小区内服务质量等方面进行走访，除家中无人之外，有177票业主对本公司的服务满意，占总票数的51.5%，专有面积为18,165.3平方米，占总建面的51.8%，2项指标均超过半数。根据《物权法》第七十六条第（四）项第二款、《物业管理条例》第十一条第（二）项、第十二条第三款之规定，业主大会依法作出的决定，业主委员会必须严格执行，也就是说，被上诉人应与上诉人签订《物业服务合同》。《物业服务合同》期满至今，被上诉人不执行业主大会决议，仍未与我公司签订《物业服务合同》，在这期间，上诉人仍然在该小区履行职责和义务。业主大会是物业管理区域内全体业主的最高自治机关，业主委员会是执行机关，原审判决上诉人退出物业管理小区的决定与业主大会决定相违背。故请求法院判令被上诉�立即与上诉人签订《物业服务合同》，支持上诉人的诉讼请求。城市佳园业委会辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原审判决。上诉人所述事实均不属实，系虚假陈述。首先，就是否与上诉人续签物业服务合同事宜，并非是上诉人所述的仅有32票不同意续签物业服务合同，事实上高达187票不同意续签。案涉小区业主共计344户，而不同意续签合同的票数已经严重过半，该事实被上诉人均有证据予以证实。其次，案涉小区业主早已向被上诉人反映对上诉人服务严重不满意，该事实与上诉人在上诉状中所述有177票业主对其服务满意的事实严重矛盾。在服务期限届满后，上诉人与被上诉人并没有续签物业服务合同已是既定事实。最后，一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人一审的诉讼请求应该予以支持。城市佳园业委会向一审法院起诉请求：1.被告退出位于大连市沙河口区黄河路泉清园60号的城市佳园住宅小区；2.依法向原告移交位于城市佳园住宅小区17号楼的物业管理用房及小区规划图、平面图、消防、维修、保养、更新、改造等物业管理资料。一审法院认定事实：2012年8月2日，原告城市佳园业委会（甲方）与被告弘邦物业（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将大连市沙河口区黄河路泉清园60号住宅小区委托乙方实行物业管理；委托管理事项包括房屋共用部位的维修等；委托管理期限为5年，自2012年8月2日起至2017年8月1日止；本合同期满前两个月，甲、乙双方应作出是否续签合同的决定。任何一方决定不签续合同的，甲方即行组织招标投标重新选聘物业管理企业；位于17号楼位置计130平方米的物业管理办公用房由乙方无偿使用，但不得分割、抵押、交换、买卖。2017年8月1日之后，原、被告未对上述物业服务合同进行续签，亦未就案涉小区签订过新的物业服务合同。2017年7月25日，兴工街道办事处出具《业主委员会备案通知书》，载明：给予泉清园小区第三届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年6月16日，任期五年。业主委员会主任为殷桂荣。一审法院认为，原、被告于2012年8月2日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，双方均应遵守，该合同约定的委托管理期限为5年，自2012年8月2日起至2017年8月1日止，现合同期限已届满，双方合同关系已经终止，且双方在2017年8月1日之后，未对原物业服务合同进行续签，亦未就案涉小区签订过新的物业服务合同，故双方就案涉小区已不存在物业服务合同关系，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：”物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”故原告要求被告退出位于大连市沙河口区黄河路泉清园60号的城市佳园住宅小区并向原告移交位于17号楼的物业管理用房的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于被告辩称业主大会应于合同期满前2个月通知其不续签合同，并出具解聘函，被告至今未接到通知，不应退出案涉小区的主张，因解聘的前提系双方的物业服务合同尚在有效存续期限内，而案涉的物业服务合同期限已届满，双方并未签订新的物业服务合同或就签订新的物业服务合同达成合意，即双方之间已不存在物业服务合同关系，在此情况下，被告继续为案涉小区提供物业服务缺乏事实及法律依据，故对于被告的该项主张，不予支持。关于原告要求被告移交小区规划图、平面图、消防、维修、保养、更新、改造等物业管理资料的诉讼请求，因原告并未举证证明曾向被告移交过上述资料，亦未提供证据证明被告实际掌握上述物业管理资料，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连弘邦物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退出位于大连市沙河口区黄河路泉清园60号的城市佳园住宅小区并向原告大连市沙河口区城市佳园住宅小区业主委员会移交位于城市佳园住宅小区17号楼的物业管理用房；二、驳回原告大连市沙河口�城市佳园住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取计50元，由被告负担50元。本院二审期间，弘邦物业提举了业主明细和32份调查表复印件，用以证明全小区只有32户业主不同意与弘邦物业续签物业服务合同，户数和面积没有过半，业主大会不与弘邦物业续签合同不成立；弘邦物业还提举了《关于电梯年检的报告》和《特种设备使用标准》，用以证明城市佳园业委会对弘邦物业的服务是认可的。城市佳园业委会质证认为32户调查表只是对两栋楼的统计，并非对全小区344户的统计；电梯年检是在原《物业服务合同》履行期内，是弘邦物业应做的。城市佳园业委会提举了187张调查表和23张照片，�以证明187户业主不同意与弘邦物业续签物业服务合同，弘邦物业的物业服务存在瑕疵，弘邦物业继续为案涉小区进行物业服务缺乏事实依据。弘邦物业质证对调查表和照片真实性有异议，认为召开业主大会必须有街道工作人员列席参加。本院认为城市佳园业委会与弘邦物业应否续签物业服务合同不是本案审查范围，当事人双方提举的证据与本案缺乏关联性，不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题是弘邦物业应否退出案涉城市佳园小区并移交物业管理用房。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：”物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的�关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”城市佳园业委会与弘邦物业签订的《物业服务合同》已于2017年8月1日届满是不争的事实，原《物业服务合同》约定的权利义务已经终止，双方并未续签物业服务合同。根据前述规定，一审法院判决弘邦物业退出案涉城市佳园小区并移交物业管理用房是正确的，应予维持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定”在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。因弘邦物业上诉请求判令被上诉人与上诉人立即签订《物业服务合同》属于反诉，因城�佳园业委会不同意就此项请求进行调解，故本院对于弘邦物业的该上诉请求不予审查。综上所述，弘邦物业上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（大连弘邦物业管理有限公司预交），由大连弘邦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 林荣峰审判员 何 川二〇一八年三月二十六日书记员 李 波