湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民终313号
上诉人（原审被告）：宜昌市东山经济技术开发区北苑企业发展总公司。住所地：湖北省宜昌市东山开发区北苑管理区大楼。
法定代表人：江开军，该公司经理。
委托诉讼代理人：周昌亚，湖北诚业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余贵清，女，1973年1月21日出生，汉族，住湖北省宜昌市。
委托诉讼代理人：刘雄志，湖北仁辉律师事务所律师。
原审被告：宜昌同创房地产有限公司。住所地：湖北省宜昌市开发区城东大道****号。
法定代表人：万宏华，该公司董事长。
原审被告：湖北建鑫房地产开发有限公司宜昌分公司。住所地：湖北省宜昌市城东大道****号。
代表人：张维龙，总经理。
上诉人宜昌市东山经济技术开发区北苑企业发展总公司（以下简称北苑企业总公司）因与被上诉人余贵清，原审被告宜昌同创房地产有限公司（以下简称同创房地产公司）、湖北建鑫房地产开发有限公司宜昌分公司（以下简称建鑫房地产宜昌公司）执行异议之诉一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院(2016)鄂05民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北苑企业总公司的委托诉讼代理人周昌亚，被上诉人余贵清的委托诉讼代理人刘雄志到庭参加诉讼。原审被告同创房地产公司、建鑫房地产宜昌公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
北苑企业总公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回余贵清的诉讼请求。2、由余贵清承担一、二审的诉讼费用。事实和理由:（一）一审判决程序错误。1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法)审判监督程序若干问题的解释》第五条的规定，余贵清应当申请再审，而非提起执行异议之诉。2、余贵清提出的异议诉讼请求与(2015)鄂宜昌中民二初字第00056号民事判决有关，与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百零五条规定的案外人提起执行异议之诉的条件不符，应依法驳回其起诉。（二）一审判决认定事实错误，适用法律错误，违反了我国物权法定原则及商品房预售许可制度。1、根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，涉案房屋的所有权应依据不动产登记为准。涉案房屋初始登记的权利人为北苑企业总公司与同创房地产公司，北苑企业总公司依法取得了涉案房屋的物权共有权，一审判决严重违反物权法的规定。2、余贵清受让涉案房屋时并非善意，其作为商品房购房人应当了解购房的程序和常识，其完全可以通过到房地产管理部门查询涉案房屋是否办理预售许可，是否允许买卖的情况，其并未尽到普通人的注意义务。同时，出卖人同创房地产公司与余贵清对《预售许可证》规定买受人应该将购房款交付至预售资金账户的备注内容是明知的，但余贵清仍然与同创房地产公司串通，逃避房屋管理部门对商品房预售资金的监管。按余贵清主张其缴纳购房款的证据来看，并不能证明其真实的支付了购房款，只能认定为个人之间的经济往来。即使认定为债权，也只能认定为使个人对个人享有的债权。在万宏华个人无力偿还该债权时，万宏华就与余贵清串通，将应交付给北苑企业总公司的房屋交付给了余贵清用于抵债。余贵清的债权得到了清偿，但严重损害了北苑企业总公司的权益。在明知未办理房屋竣工验收备案，不能交房的情况下，余贵清为了抢占涉案房屋，与同创房地产公司串通，迅速拿到了房屋，造成其实际占有涉案房屋的事实，给北苑企业总公司的执行设置障碍。3、北苑企业总公司虽然名义上是与同创房地产公司合作开发，但实际上是土地使用权转让，同创房地产公司从北苑企业总公司处受让土地使用权，其支付的对价是1300万元及1600平方米的住宅房屋及1000平方米的办公用房。同创房地产公司独立开发销售，自负盈亏。根据房屋管理部门对预售方案审查后颁发的预售许可证载明，“水榭花都”房屋项目建筑总规模为25754.25平方米，允许销售面积为23848.70平方米，一审判决认定允许销售的面积应为建筑总规模面积25754.25平方米错误。对于“水榭花都”项目商品房预售方案是否在销售现场进行了公示，余贵清与同创房地产公司是清楚的，但同创房地产公司故意不到庭参加诉讼，北苑企业总公司不是房屋的出卖人，对预售方案是否在销售现场进行了公示是不清楚的，一审法院将该项举证责任强加给北苑企业总公司，缺乏事实和法律依据。余贵清为得到对自己有利的判决，虚假陈述该预售方案未在销售现场进行公示，一审法院又予以采信，认定事实错误。4、余贵清并未真实的支付购房款，同时余贵清与同创房地产公司串通而逃避房屋管理部门对商品房预售资金的监管，且未能按照合同的约定督促同创房地产公司到房产管理部门去进行涉案房屋销售的备案，对于涉案房屋未网签、备案也存在重大过错。（三）一审判决认为，北苑企业总公司与同创房地产公司对涉案房屋都不享有物权，只享有债权，否定了一审法院(2015)鄂宜昌中民二初字第00056号生效民事判决，系认定事实错误。1、在北苑企业总公司与建鑫房地产宜昌公司签订协议时，涉案房屋还未修建，后同创房地产公司承接了建鑫房地产宜昌公司的合同权利和义务。在协议约定的“水榭花都”B栋西侧的房屋修建后，取得涉案房屋已经特定化，预售范围之外的15套房屋就是应交付给北苑企业总公司的特定物。北苑企业总公司在起诉同创房地产公司土地使用权转让纠纷案时，依法申请了诉讼保全，一审法院依法对该15套房屋进行了查封。后一审法院作出(2015)鄂宜昌中民二初字第00056号民事判决，确认同创房地产公司应向北苑企业总公司交付B栋西侧住宅1600平方米，一审判决认为，该判决并未将涉案房屋作为同创房地产公司向北苑企业总公司交付的特定物，认定事实错误。2、北苑企业总公司在2010年对涉案房屋就享有期待债权，在涉案房屋建成后，该债权就变成了可以实现的债权，2017年涉案房屋已经办理了初始产权登记，登记权利人为北苑企业总公司与同创房地产公司，北苑企业总公司对涉案房屋享有物权。余贵清的债权在北苑企业总公司之后，且是通过几次抵账获得的债权，其实际占有的目的是为提前抢占涉案房屋，该债权不能对抗北苑企业总公司的物权。（四）一审判决认为余贵清可以继续要求北苑企业总公司、同创房地产公司协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，严重违反物权法关于物权登记确认的法律规定。同时，一审判决一方面认为余贵清对涉案房屋并不享有所有权，另一方面又认为余贵清可以要求房地产开发企业为其办理相关权属登记，前后矛盾。且按照合同相对性原则，北苑企业总公司不是合同的相对方，余贵清对北苑企业总公司不享有任何权利，更不能要求北苑企业总公司为其办理权属证书提供协助。（五）余贵清对涉案房屋并不享有阻却北苑企业总公司对涉案房屋执行的权利，一审判决适用法律错误。1、涉案的房屋还未办理权属登记，土地使用权、规划许可、施工许可等手续均登记在同创房地产公司和北苑企业总公司名下，后来办理的初始产权登记也是登记在北苑企业总公司与同创房地产公司名下，余贵清不是权利人。一审判决认为余贵清是权利人，无事实和法律依据。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于金钱债权的执行规定，北苑企业总公司申请执行的依据是(2015)鄂宜昌中民二初字第00056号生效民事判决，判决同创房地产公司履行的既有金钱债权又有非金钱债权，一审判决适用法律错误。
余贵清答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。北苑企业总公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
余贵清向一审法院起诉请求：1、依法判令停止北苑企业总公司对位于湖北省宜昌市发展大道27号水榭花都B栋10604号房屋的执行，并解除查封；2、本案诉讼费用由北苑企业总公司承担。
一审法院认定事实：北苑企业总公司与建鑫房地产宜昌公司于2006年5月30日以竞拍方式获得位于宜昌经济开发区××厂后、××中学旁地产开发项目（后该项目命名为水榭花都项目）的国有土地使用权后，于2006年9月20日签订《项目联合开发合同书》，约定：双方共同开发水榭花都项目，北苑企业总公司负担土地出让金及净地交付义务，并获得固定收益；其他投入及施工建设由建鑫房地产宜昌公司承担。2009年7月29日，同创房地产公司与建鑫房地产宜昌公司签订《水榭花都项目合作开发协议书》，建鑫房地产宜昌公司以合作名义将前述合同的权利与义务转让给同创房地产公司。2010年8月27日，北苑企业总公司与建鑫房地产宜昌公司签订《水榭花都项目补充协议》，对北苑企业总公司获得固定收益的内容予以变更，即约定由建鑫房地产宜昌公司向北苑企业总公司支付1300万元（分二次支付，签订合同当日付500万元，2010年9月1日前付800万元）；建鑫房地产宜昌公司无偿分给北苑企业总公司水榭花都项目2600平方米的房屋（其中商品房B栋西侧住宅1600平方米，办公用房1000平方米）并承担办证费用，另提供永久性地下停车位2个。2010年八九月份，同创房地产公司依北苑企业总公司与建鑫房地产宜昌公司之间的《水榭花都项目补充协议》的约定，代建鑫房地产宜昌公司向北苑企业总公司支付了1000万元。2012年7月1日，同创房地产公司与建鑫房地产宜昌公司签订《补充协议》，明确建鑫房地产宜昌公司将合同权利义务转让给同创房地产公司，对北苑企业总公司的义务由同创房地产公司承接。前述协议均得到北苑企业总公司同意及相关职能部门批准，并办理了项目变更登记手续（含规划、土地的变更登记）。2012年12月13日，水榭花都A、B、C、D、E号楼取得鄂宜开房预字（2012）007号商品房预售许可证，登记的房地产开发企业为北苑企业总公司、同创房地产公司，预售许可证上的审批意见注明：商品房预售方案必须在销售现场予以公示；预售方案约定B栋包含10604011104号在内的15套房屋暂不对外销售（该15套房屋未开通网签备案手续）；商品房所有预售款项必须存入预售资金监管银行账户。
余贵清为购买水榭花都商品房，共向同创房地产公司支付购房款431528元。2013年8月14日，同创房地产公司向余贵清出具了收取房款的收据，并于2014年5月20日向余贵清交付了水榭花都B栋1单元10604号房屋。同日，余贵清交纳物业费。现该房屋由余贵清居住。后余贵清多次要求同创房地产公司协助办理房屋、土地使用权登记过户手续，但同创房地产公司均未办理。
同时认定，2015年3月31日，一审法院在审理北苑企业总公司与同创房地产公司、建鑫房地产宜昌公司土地使用权转让合同纠纷一案中，作出（2015）鄂宜昌中民二初字第00056-1号民事裁定，查封了水榭花都B栋包含10604011104号在内的15套房屋，并发布（2015）鄂宜昌中执保字第114-1查封公告。2015年8月25日，一审法院作出（2015）鄂宜昌中民二初字第00056号民事判决，判令同创房地产公司向北苑企业总公司交付水榭花都项目商品房B栋西侧住宅1600平方米、办公用房1000平方米（不能履行时则应交付等值货币）并承担办证费用，交付B栋2个地下车位。北苑企业总公司对上述判决申请执行后，余贵清对查封及执行其购买及居住的房屋提出异议，一审法院2016年10月24日作出（2016）鄂05执异93号执行异议裁定，驳回余贵清的执行异议。余贵清不服，于2016年11月25日向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，同创房地产公司与北苑企业总公司联合开发的水榭花都小区于2012年12月13日取得商品房预售许可证明，该小区包括B栋在内的房屋可对外销售，同创房地产公司根据其与北苑企业总公司的约定代表合作开发双方对外销售该小区房地产的行为合法有效。虽然余贵清购买的B栋10604号房屋没有在房管部门备案纳入预售范围，但余贵清作为买受人对此并不知情，且对于房屋的预售方案，北苑企业总公司和同创房地产公司也无证据证明对其进行了公示。水榭花都小区取得了预售许可，同创房地产公司作为该小区联合开发者之一，根据合作开发双方的约定，可以对外进行销售。B栋10604号房屋没有纳入预售范围，只是同创房地产公司与北苑企业总公司的内部约定，不能对抗外部的买房人。余贵清虽与同创房地产公司未签订房屋买卖合同，但其已经支付了全部房款，同创房地产公司向余贵清交付了房屋，并已由余贵清实际占有至今，双方已实际履行了买卖合同的主要义务，故双方的买卖合同关系成立并有效。商品房预售合同的登记备案和将购房款交纳至资金监管账户是房地产开发企业的法定义务，是国家行政管理机关对房地产企业的行政管理要求，不是购房人余贵清的法定义务，余贵清对房屋买卖合同未备案、资金未入监管账户并无过错。同创房地产公司虽承诺将B栋10604号房屋给付北苑企业总公司，但根据物权公示的原则，房屋并未办理权属登记，双方仍为债权法律关系，其性质与余贵清和同创房地产公司之间的买卖债权法律关系一致，但余贵清已实际占有房屋，故应以余贵清的买卖关系为依据，从而确定此后B栋10604号房屋的所有权。一审法院（2015）鄂宜昌中民二初字第00056号民事判决并未将本案争议房屋作为同创房地产公司向北苑企业总公司交付的特定标的物，因此，北苑企业总公司不能申请执行余贵清购买的B栋10604号房屋。北苑企业总公司辩称余贵清应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定申请再审的理由不能成立，不予采信。对余贵清提起案外人执行异议之诉要求不得执行位于湖北省宜昌市发展大道27号水榭花都B栋10604号房屋的诉讼请求，予以支持。余贵清可以根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，继续要求房地产开发企业北苑企业总公司、同创房地产公司协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。至于余贵清要求解除查封的诉请，认为该项诉请属于执行措施范围，余贵清可待生效后依照执行程序解决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决：不得执行湖北省宜昌市发展大道27号水榭花都B栋10604号房屋。一审案件受理费807773元，由北苑企业总公司负担。
余贵清在本院二审规定的举证期限内提交转账凭证，拟证明2010年9月27日一起12个人团购涉案房屋，款项均汇入胡兴富一个人的银行账户中，胡兴富在收到团购款后转给同创房地产公司，证明团购的预付款支付给了同创房地产公司。
北苑企业总公司质证认为，余贵清提交的证据不是原件，胡兴富是与本案无关的第三人，款项没有具体明确，不能证明余贵清真实支付了预付款。
北苑企业总公司在本院二审规定的举证期限内提交宜昌市房屋交易产权管理处于2017年9月11日出具的查档证明，拟证明北苑企业总公司对涉案房屋享有物权。
余贵清质证认为，对北苑企业总公司提交证据的关联性无异议，这是初始登记的证明，所有的房产最开始都登记在开发商名下，初始登记在北苑企业总公司和同创房地产公司名下是很正常的，房屋对外销售后应当办理到购房人名下，本案房屋同创房地产公司销售给余贵清，应办理变更登记。该证据是在2017年7月11日办理的，说明在办理登记中，同创房地产公司与北苑企业总公司公司是有联系的，是他们在恶意串通。
本院审查认为，因余贵清提交的证据系复印件，北苑企业总公司不予认可，本院将结合本案的其他证据对其真实性予以评判。因余贵清对北苑企业总公司提交证据的真实性没有提出异议，本院予以认定。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
二审补充查明，宜昌市房屋交易产权管理处于2017年9月11日出具的查档证明载明，涉案房屋的所有权人为同创房地产公司和北苑企业总公司。
本案二审的争议焦点为：余贵清提起本案诉讼是否符合案外人执行异议之诉的受理条件，如果符合，余贵清对涉案房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。
本院认为，一审法院在审理北苑企业总公司与同创房地产公司、建鑫房地产宜昌公司土地使用权转让合同纠纷一案中，查封了水榭花都B栋包含涉案房屋在内的15套房屋，后因一审法院作出的（2015）鄂宜昌中民二初字第00056号民事判决，判令同创房地产公司向北苑企业总公司交付水榭花都项目商品房B栋西侧住宅1600平方米、办公用房1000平方米（不能履行时则应交付等值货币）并承担办证费用，交付B栋2个地下车位，北苑企业总公司遂申请一审法院执行上述房屋。余贵清以其向同创房地产公司支付了全部房款431528元，并居住至今为由，提起本案诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条关于“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”的规定，对本案是否符合“案外人提起执行异议之诉”的判断，在于确认作为涉案的执行依据的一审法院（2015）鄂宜昌中民二初字第00056号民事判决的判项所涉的给付标的物是否包含涉案房屋。经查，该判决只是明确了同创房地产公司应向北苑企业总公司交付房屋的大致方位及面积，并没有明确交付房屋的具体房号，不存在判决交付的房屋已经特定化的问题，故一审法院认定（2015）鄂宜昌中民二初字第00056号民事判决并未将涉案房屋作为同创房地产公司向北苑企业总公司交付的物定标的物并无不当，余贵清提起本案诉讼符合案外人执行异议之诉的受理条件。北苑企业总公司的相关上诉主张不能成立，本院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故余贵清在本案中应当对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已支付该房产价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押和冻结。即被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据《中华人民共和国物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，被执行人与第三人订立确立不动产买卖关系但未完成过户登记时，第三人尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其他普通债权获得保护。在执行该条规定时，必须首先坚持物权变动公示公信原则，维护物权登记的公示效力，同时也要注意平衡善意购房人与申请执行人之间的利益关系，兼顾物权保护和维护交易安全。因此，人民法院对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的适用条件应从严掌握，防止债务人恶意规避执行。第三人依据此条主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件：一是第三人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。具体到本案而言，一审法院查封涉案房屋的时间在2015年3月31日，余贵清虽未与同创房地产公司签订书面的《商品房买卖合同》，但余贵清此前已向同创房地产公司支付购房款431528元，同创房地产公司亦于2013年8月14日向余贵清出具收取购房款的收据认可收到购房款并于2014年5月20日向余贵清交付了涉案房屋。同日，余贵清交纳物业费。现该房屋由余贵清居住。上述事实表明，在一审法院查封涉案房屋之前，余贵清与同创房地产公司之间存在合法有效的房屋买卖关系。虽然余贵清提交的《帐户明细查询》仅能证明其支付了部分购房款，但是其主张于2010年支付了团购款，尽管其提交的转帐凭证是复印件，但是从同创房地产公司向余贵清出具收到购房款的收款收据并交付涉案房屋，及收取余贵清维修基金、同意余贵清装修涉案房屋的事实，可以佐证余贵清已支付全部购房款。虽然涉案房屋未纳入水榭花都项目的预售许可范围，但是该事项并未在预售许可证上载明，且北苑企业总公司对其主张的余贵清是明知的事实没有提交证据证明，而且并无证据证明同创房地产公司对水榭花都项目的预售方案进行了公示，此外，北苑企业总公司要求余贵清在购房前应到房管部门查询涉案房屋是否办理预售许可、是否允许买卖，亦超出了对普通人注意义务的要求，故北苑企业总公司上诉主张余贵清在受让涉案房屋时并非善意缺乏依据，本院不予支持。虽然水榭花都项目的预售方案要求商品房所有预售款项必须存入预售资金监管银行帐户，但有关购房款必须存入预售资金监管银行账户是行政主管部门对房地产开发企业的行政管理要求，而非约束普通购房者的公开性效力性规范，且由于上述北苑企业总公司并未举证证明余贵清对该预售方案是明知的，故本案不存在余贵清与同创房地产公司串通逃避房管部门对商品房预售资金监管的问题。尽管涉案房屋未办理网签和备案，但由于办理网签和备案系同创房地产公司的义务，北苑企业总公司因此主张余贵清存在重大过错与事实不符。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人没有过错，是指第三人没有办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。虽然余贵清对其主张的多次要求同创房地产公司签订书面合同、协助办理房屋和土地使用权登记过户手续，而同创房地产公司均未办理的事实未提交证据证明，但是同创房地产公司经一审法院和本院合法传唤均未到庭应诉，放弃了对余贵清的陈述作出抗辩的权利，应视为对余贵清的陈述没有异议，而北苑企业总公司并未提交证据证明余贵清的陈述是虚假的，且其他在一审法院查封前购买了水榭花都B栋包含涉案房屋在内的查封房屋的购房户也以北苑企业总公司、同创房地产公司为被告提起了案外人执行异议之诉，他们的陈述与余贵清的陈述是一致的，故一审法院认定该事实依据充分，本案可以确定余贵清对未办理房屋产权过户无过错。综上，余贵清提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，余贵清在本案中对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系在坚持《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的基本精神基础上，根据审判实践中出现的问题进行的修改和补充，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条适用于金钱债权的执行中出现的执行异议，一审法院适用法律不当，本院予以纠正。尽管北苑企业总公司也是涉案房屋初始登记的权利人之一，但在同创房地产公司根据其与北苑企业总公司的约定代表合作开发双方向余贵清销售涉案房屋，余贵清已经支付全部价款并实际占有，且对未办理过户登记手续没有过错的情况下，余贵清已取得了对涉案房屋的物权期待权，北苑企业总公司对涉案房屋享有的共有权基于合法有效的房屋买卖关系的不得对抗余贵清的物权期待权。北苑企业总公司的相关上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，北苑企业总公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7773元，由上诉人宜昌市东山经济开发区北苑企业发展总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵震宇
审 判 员 王捷明
审 判 员 张之婧
二〇一八年四月十八日
法官助理 羿 华
书 记 员 张本蕤