江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5069号
上诉人（原审原告）：陈德勤，男，1957年9月12日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：程昱，江苏焯燃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晓清，江苏焯燃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐衍昶，男，1946年1月29日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京爱晚亭娱乐中心，住所地南京市秦淮区建邺路***号*楼。
投资人：陆克林。
委托诉讼代理人：张元晟，江苏轩衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严耀帮，江苏轩衡律师事务所律师。
上诉人陈德勤因与被上诉人徐衍昶、南京爱晚亭娱乐中心（以下简称爱晚亭娱乐中心）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈德勤上诉请求：不服一审判决，请求二审法院依法判决。事实和理由：1、一审判决按照房屋使用费55万元一年计算上诉人损失，标准过低。上诉人之子陈林与徐衍昶在协议中约定2008、2009年房屋年租金标准为50万元，2010年至2013年房屋年租金标准为55万元，这些实际都远低于市场价格。上诉人之所以接受低价格是因为当时跟徐衍昶还有其他业务往来，利润较丰厚，且双方签订的租赁协议只有10年。上诉人曾租赁过案涉房屋隔壁的一套房屋，当时的租金为每日2.4元/㎡，一审法院认定案涉房屋使用费损失时，可以按照此标准。2、一审法院酌定2013年12月9日以后的损失为10万元，这一赔偿额过少，该部分损失仍应按每日2.4元/㎡计算。2013年12月9日，双方虽进行了交接，但我方并没有实际控制房屋，因为被上诉人需要就装修费用另案起诉，法院就对房屋进行了查封，以便对室内装潢进行评估。而我方一直到2014年11月22日才正式接收房屋。在这期间，我方没有任何过错，一审仅认定我方损失10万元，明显与事实不符。
徐衍昶辩称：1、关于按照55万元计算租金损失，我方认为这是一审法院对上诉人的保护，一审判决这段时间租金均让我方承担，实际上房屋空置使用费是因为双方对装修价值不能达成一致，要进行评估。对价值的评估，我方认为过高，上诉人认为过低，因此这是双方的利益博弈而造成损失，一审法院让我们全部承担，已经考虑到相关情况。在执行期间，上诉人明确不主张损失费，一审判决还是让我们承担相关费用（55万元）。一审法院判决对上诉人已经有利，对我们不利。装璜费用全部由我们承担，我方认为应该双方分担。2、关于交房以后，一审判决的10万元损失，实际上我方不应当承担10万元，因为2014年3月6日当时由爱晚亭娱乐中心占有案涉房屋，在和上诉人交接时，上诉人提出要求三天内将房屋内所有物品移走，这块费用一审法院判决过高。
爱晚亭娱乐中心辩称，我方认为上诉人的上诉理由不能成立，本案一审判决结果我们不能接受，基于各种原因我方未上诉。
陈德勤向一审法院起诉请求：判令徐衍昶按2.4元/天/平方米的标准赔偿陈德勤2012年5月21日之后的房屋空置经济损失2217300元，爱晚亭娱乐中心承担连带责任。
一审法院认定事实：2008年9月2日，陈林与徐衍昶签订《协议》，约定：陈林将诉争房屋出租给徐衍昶使用，租赁期限为十年，自2008年12月1日至2018年11月30日（暂定，具体起算时间为夜总会开业之日，但至迟不得超过2008年12月1日）；徐衍昶前两年每年向陈林支付500000元收益，第一年支付时间为第六个月与第十二个月的最后三天，每期支付250000元，第二年每季度末的最后三天支付125000元，两年后递增10%；如徐衍昶未按约定的期限付款或未支付约定款项的，陈林有权解除合同并收回房屋，房屋装潢归徐衍昶所有。合同签订后，陈林按约将诉争房屋交付徐衍昶，徐衍昶设立个人独资企业即爱晚亭娱乐中心，在诉争房屋内经营“月亮神”KTV。后因徐衍昶欠付租金，陈林诉至一审法院。一审法院于2011年11月作出（2011）白民初字第1042号民事判决，认定：徐衍昶欠付租金，陈林依约要求解除合同以及徐衍昶腾空迁出，予以支持，对于房屋内的装潢，合同约定归徐衍昶所有，陈林表示可由其拆除，对于不能拆除部分可以按徐衍昶实际迁出时的评估价格予以补偿，据此判决：一、解除陈林与徐衍昶于2008年9月2日签订的《协议》；二、徐衍昶于判决生效之日起三十日内将诉争房屋腾空返还给陈林；三、徐衍昶于判决生效之日起三十日内向陈林支付拖欠的2011年5月31日之前的房屋租金173300元。上述判决于2012年5月9日生效。陈林于2012年11月9日向法院申请执行。
一审另查明，爱晚亭娱乐中心原投资人为徐衍昶，2010年12月3日变更为陆克林。在上述案件执行过程中，陆克林提出其系诉争房屋实际经营者，陆续投入资金对房屋进行装修，希望能在执行中协商解决。后法院多次组织各方进行协商，但未能达成一致意见。2013年2月21日，陈林向法院递交《申请书》，载明：执行期间，在法院主持下，双方多次协商，但始终未能达成和解意见，现陈林请求法院按照生效判决执行，查封租赁场所，查封期间的租金不向徐衍昶主张，同时请求法院对徐衍昶经营场所内的装修进行评估，陈林愿意以双方确认的最终评估价格支付相应的款项。同年4月24日，徐衍昶、陆克林同意在5月底前安置处理经营场所及员工，将可移动设施搬出，同意对房屋装修进行评估。5月8日，一审法院裁定对徐衍昶经营的诉争房屋内装修、装潢进行评估。2013年11月8日，徐衍昶向法院提交《函告》，载明：诉争房屋装潢已进行评估，其同意将房屋退还给陈林，要求立即通知和组织申请人进行交接和接收房屋，其随时配合，同时要求出具房屋装潢评估报告。2013年12月7日，因双方对评估结果无法达成一致意见，双方同意于12月9日交接房屋。12月9日，法院主持双方进行交接，同时明确徐衍昶在一周内就装修费用向法院提起诉讼。2014年1月26日，爱晚亭娱乐中心向一审法院起诉，请求判令陈林支付装修补偿款。在该案审理过程中，经爱晚亭娱乐中心申请，一审法院依法委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对诉争房屋内不能拆除的室内装潢进行评估。2014年5月8日，徐衍昶申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，但未按期补交诉讼费，一审法院裁定按自动撤诉处理。2015年5月28日，爱晚亭娱乐中心向一审法院申请撤回起诉。2016年2月22日，徐衍昶向一审法院起诉，要求陈林支付装修补偿款1576501元及利息。一审法院于2016年7月作出（2016）苏0104第1684号民事判决，判令陈林向徐衍昶支付装潢损失1576501元。陈林不服一审判决，提起上诉，该案正在审理中。
一审再查明，2011年12月至2012年12月期间，爱晚亭娱乐中心陆续支付租金共计800000元（含生效判决确认的2011年5月31日前徐衍昶欠付租金数额），徐衍昶未再支付租金。
一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案徐衍昶系基于与陈林的租赁合同取得诉争房屋使用权，但因其欠付租金，该租赁合同于2012年5月被判决解除。判决生效后，徐衍昶未及时返还房屋，在诉争房屋产权变更至陈德勤名下后，诉争房屋继续由爱晚亭娱乐中心经营使用，徐衍昶与爱晚亭娱乐中心的行为显属共同侵权，应当赔偿陈德勤相应的经济损失。对于双方争议的房屋空置经济损失的计算问题，陈德勤主张应按2.4元/天/平方米的标准计算至（2014）秦民初字第959号一案评估现场勘验完毕之日即2014年11月22日，徐衍昶则抗辩2013年12月9日已在法院的组织下将诉争房屋交还，且2013年2月21日原房屋所有权人陈林申请法院对诉争房屋进行查封并对不可移动的装潢进行评估，明确表示在查封、评估期间不主张租金，故自2013年2月21日至评估终止之日即2013年12月16日期间的租金不应计算。对此，一审法院认为，虽然陈林曾于2013年2月21日申请对诉争房屋进行查封，但实际房屋并未被查封，故徐衍昶提出2013年2月21日之后不应计付使用费的抗辩理由，不能成立；从执行过程看，徐衍昶及爱晚亭娱乐中心于2013年12月9日腾空迁出诉争房屋，故房屋使用费应计算至2013年12月9日；对于房屋使用费计算标准，陈德勤主张按同地段房屋租金标准即2.4元/天/平方米计算，依据不足，一审法院结合本案实际情况，酌定以徐衍昶向陈林承租房屋时约定的租金标准即550000元/年为宜。截至2013年12月9日，扣除爱晚亭娱乐中心已支付的800000元，徐衍昶与爱晚亭娱乐中心还需赔偿陈德勤相应的经济损失762615.07元。另虽然徐衍昶与爱晚亭娱乐中心于2013年12月9日腾空迁出诉争房屋，但因徐衍昶与爱晚亭娱乐中心未能及时就装潢损失提起诉讼，致诉争房屋继续空置，造成陈德勤经济损失扩大，应对扩大的经济损失承担相应的法律责任，一审法院酌定徐衍昶与爱晚亭娱乐中心应当承担的该部分经济损失以100000元为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、徐衍昶于判决生效之日起十日内赔偿陈德勤房屋空置经济损失862615.07元。二、南京爱晚亭娱乐中心对徐衍昶上述付款义务承担连带责任。三、驳回陈德勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24538元，由陈德勤负担14992元，徐衍昶负担9546元。
二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，租赁合同期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，被上诉人徐衍昶与陈林就涉案房屋签订的《协议》，因徐衍昶欠付租金，已于2012年5月判决解除。判决生效后，徐衍昶未及时将房屋腾空返还，涉案房屋继续由爱晚亭娱乐中心经营使用。后涉案房屋产权变更至上诉人陈德勤名下，现陈德勤作为涉案房屋的权利人，其有权主张因被上诉人未及时返还房屋造成的经济损失。
关于上诉人主张经济损失的期间及标准问题。本院认为，2013年12月9日在法院的组织下，被上诉人已经将涉案房屋腾空交还，故房屋使用费应当计算至2013年12月9日。关于房屋使用费的计算标准，上诉人主张应当参照同地段租金标准即每天每平方米2.4元计算，依据不足。一审法院考虑到涉案房屋的使用状况，酌定被上诉人按原合同约定的租金标准550000元/年支付房屋使用费，并无不当。
上诉人主张，2013年12月9日其并未实际控制房屋，涉案房屋由法院查封，其实际是到2014年11月22日才正式接收房屋，因此房屋空置损失应当计算至2014年11月22日。本院认为，被上诉人已于2013年12月9日将涉案房屋腾空返还，并于2014年1月26日就装修损失向法院提起诉讼，而在此后诉讼期间，上诉人房屋空置的损失不应当由被上诉人承担。但被上诉人未能及时向法院提起诉讼，致使房屋继续空置，存在一定过错，故一审法院考虑到上诉人的损失，酌定被上诉人赔偿损失100000元，并无不当。故对上诉人的上诉主张，本院不予支持。综上，一审法院扣除被上诉人已经交付的费用，被上诉人还应当赔偿上诉人经济损失862615.07元，处理结果正确，本院予以维持。
综上所述，陈德勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24538元，由上诉人陈德勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年八月二十三日
书记员 郭旭冬