广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10690号上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：胡玲，董事长。委托代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林填敏，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）因与被上诉人林填敏商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年4月8日，林填敏与国泰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定：林填敏购买国泰公司开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院9号（御景宏雅花园5座）X房，建筑面积82.75平方米；合同第七条约定：涉案房屋总金额为610860元；合同第八条约定：林填敏以分期付款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的49.11%，金额30万元，除首期款外，剩余房款310860万元须于2014年4月18日前付款；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：国泰公司应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付林填敏使用；合同第十四条约定：1.国泰公司未能按照本合同规定的期限交房的，但林填敏要求继续履行的，合同继续履行，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向林填敏支付违约金。2.详见附件补充协议第四条；合同附件七补充协议第四条约定，林填敏与国泰公司同意买卖合同第十四条修改如下：国泰公司未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向林填敏支付违约金，本合同继续履行；合同第十五条约定，林填敏与国泰公司进行房屋验收交接时，国泰公司应向林填敏提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。6.《房地产（住宅）质量保证书》。7.《房地产（住宅）使用说明书》。8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5应出示原件并向林填敏提供加盖国泰公司公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，国泰公司应提供已加盖公章的原件给林填敏。上述文件不全的，视为不符合交付标准，林填敏有权拒绝收楼；合同附件七第三条第三款约定，房屋交付的标志为同时满足以下条件：1.一次性付款方式的，林填敏按买卖合同约定向国泰公司交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的国泰公司需收齐首期房款和银行按揭；2.林填敏应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税费；3.林填敏有违约行为的，应按照合同及其补充协议的约定向国泰公司交清违约金；4.只要涉案房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为涉案房屋已符合约定交房条件；5.合同约定的房屋交付期限届满。上述合同签订后，林填敏已按照合同的约定支付了全部购房款610860元，但国泰公司未能依约于2015年6月30日前将房屋交付林填敏使用。2016年1月19日，林填敏向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.国泰公司向林填敏支付延期交房违约金12339元（违约金以总房价610860元为本金，按照日万分之一，从2015年7月1日起暂计至实际交房之日止，暂计至2016年1月19日）；2.本案诉讼费由国泰公司承担。原审法院另查明：涉案房产于2015年3月27日取得从化市规划局出具的从规验证[2015]16号《广州市建设工程规划验收合格证》，于2015年11月3日取得建设单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，但截至本案一审辩论终结前国泰公司尚未取得消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。林填敏为证明其主张向原审法院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票。国泰公司为证明其主张向原审法院提交了以下证据：1.快递单一份，证明国泰公司已经通知林填敏收楼；2.从化市规划局出具的《广州市建设工程规划验收合格证》；3.《建筑工程竣工验收报告》；4.建设工程消防验收申请结果；5.从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》；6.国泰南区庭院及户内燃气工程《工程联合验收单》；7.《客户受电工程竣工检验意见书》；8.通邮申请表；9.人防工程专项验收备案意见书；10.广州市从化区环境保护局出具的《广州市从化区环境保护局关于名城•御景绿洲（南区）建设项目竣工环保验收的意见》。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三个方面的问题：一、涉案房屋的交付标准问题林填敏与国泰公司签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。林填敏与国泰公司签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》第十五条约定，林填敏与国泰公司进行房屋验收交接时，国泰公司应向林填敏提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，但合同的附件七第三条第三款第四项约定，只要涉案房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件。原审法院认为，即使国泰公司已达到合同附件约定的交楼标准，还应当符合法定交付条件即商品房建设单位已在当地建设行政主管部门取得建设工程竣工验收备案表。但截至一审辩论终结前国泰公司向原审法院提交以下证据：1.快递单一份，证明国泰公司已经通知林填敏收楼；2.从化市规划局出具的《广州市建设工程规划验收合格证》；3.《建筑工程竣工验收报告》；4.建设工程消防验收申请结果；5.从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》；6.国泰南区庭院及户内燃气工程《工程联合验收单》；7.《客户受电工程竣工检验意见书》；8.通邮申请表；9.人防工程专项验收备案意见书；10.广州市从化区环境保护局出具的《广州市从化区环境保护局关于名城·御景绿洲（南区）建设项目竣工环保验收的意见》。经原审法院释明，国泰公司未能提交消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，建设工程的消防设施关系到业主的人身安全，是房屋投入使用的必要条件。根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，涉案建筑应由消防部门验收或取得备案凭证方可使用，本案中国泰公司并未能证明其已取得相关的证明。因此，该院对于国泰公司辩称的已经达到合同约定的交楼标准的意见不予采纳。二、关于逾期交房责任的承担问题林填敏与国泰公司签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议合法有效，双方均应按照合同的约定履行相关的义务。林填敏已按照合同的约定支付了全部的购房款610860元，但国泰公司未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日将符合合同约定标准的商品房交付给林填敏使用，应承担违约责任。国泰公司辩称违约系不可抗力或者政策影响等非国泰公司可控因素所致，应减少或免除其违约责任，且国泰公司逾期交楼在客观上是天气、绿化、政府贷款政策等事件导致，应减少或免除其违约责任。原审法院认为，国泰公司作为房地产开发企业应对房地产开发过程中的天气、绿化、政府贷款政策事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但国泰公司并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间交付符合标准的商品房给林填敏使用。因此，国泰公司要求减轻或免除违约责任的理由不成立，国泰公司应按照合同的约定承担迟延交房的违约责任。三、关于逾期交房违约金问题1.违约金计算标准问题。林填敏与国泰公司签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，林填敏与国泰公司同意将买卖合同第十四条中约定的迟延交房违约条款修改如下：国泰公司未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向林填敏支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰公司已在补充协议中将每日0.05%的违约金调整为每日0.01%，已减轻了国泰公司的违约责任，且国泰公司也未举证证明林填敏诉请的违约金过高的超过林填敏的实际损失。另，国泰公司辩称违约金总额不得超过违约造成林填敏损失的30%，并且不得超过房价款的10%，因为在买卖合同中双方约定解除合同赔偿房价款的10%。原审法院认为，合同解除后林填敏可以及时防止损失的进一步扩大，现林填敏选择继续履行合同，国泰公司的违约行为亦一直在延续。因此，对国泰公司认为林填敏主张的违约金过高要求予以调整的意见，不予采纳。2.违约金计算截至时间的问题。国泰公司辩称业主还未收楼，针对未来未知的交楼事实无权提出相应诉讼请求，因此请求法院判决迟延交楼违约金时应当计至本案实际起诉立案之日。原审法院认为，涉案房屋尚不符合合同约定及法定的交楼条件，鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，国泰公司支付逾期交房违约金应暂计至立案之日（2016年1月19日）较为适宜。至于2016年1月20日起至国泰公司就涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，林填敏可待涉案房屋具备交付条件后与国泰公司另行协商或另案主张。综上，在合同履行的过程中，林填敏已付清房价款，国泰公司应按合同约定在2015年6月30日前将符合交房条件的房屋交付林填敏使用，但国泰公司直至林填敏立案起诉前仍未能按照双方约定的交楼标准将涉案房屋交付给林填敏使用，国泰公司应承担逾期交房的违约责任。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年6月1日作出如下判决：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（违约金，每日按照总房价款610860元的万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2016年1月19日止）给原告林填敏；二、驳回原告林填敏的其他诉讼请求。本案受理费54元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。判后，上诉人国泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决违反法定程序，导致对调减违约金问题认定不当。1、根据《民法通则》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，林填敏起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。2、根据《合同法》第一百一十三条规定，违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之一”这个统一约定的比例是否过高，也应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。由于违约造成的损失问题属于林填敏的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定林填敏负有举证责任。原审判决自始至终没有分配林填敏对其损失的任何举证责任，导致基本事实不清。（二）原审判决认定交房条件未满足，并无依据。1、国泰公司应当交付的房屋已满足补充协议第三条第三款第4项的约定，只要在该房屋完成竣工验收并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房符合双方约定的交楼条件。并且，国泰公司已经取得了竣工验收备案表，也符合了交楼的法定要求。2、国泰公司于2015年6月27日向林填敏发出了收楼通知书，但林填敏并未按合同约定于当天向国泰公司提出收楼异议，也未与国泰公司接洽商谈收楼事宜，合同附件七补充协议第三条第四款明确约定国泰公司的免责条件已经成就。林填敏拒绝进入收楼查验程序，认为涉案房屋不符合收楼条件是林填敏的主观臆断，原审判决试图代替林填敏直接收楼程序，违反“不告不理”的民诉原则。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回林填敏全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由林填敏承担。被上诉人林填敏答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，国泰公司的上诉理由不能成立。同意原审判决，不同意国泰公司的上诉请求。国泰公司与林填敏对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，国泰公司向本院提交备案日期为2016年7月29日的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份【该表载明的工程名称为“住宅楼工程11幢（自编名城·御景绿洲（南区）1-11栋）”、工程地点为“从化市环市东路207号”】，拟证明涉案房屋于2016年7月29日已满足交房条件。对此，林填敏表示：该竣工验收备案表并非针对涉案房屋，该表载明的工程地点是从化市环市东路207号，而本案涉案房屋是位于环市东路223号大院9号，对该表的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予认可；原审判决逾期交房违约金的截止日期是2016年1月19日，而该竣工验收备案表的出具日期是2016年7月29日，即使该表是属于涉案房屋的竣工验收，也对本案处理结果没有影响。国泰公司表示：该公司没有证据证明上述2016年7月29日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》所载的工程地址与涉案房屋买卖合同约定的涉案房屋地址一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点为：1.涉案房屋是否符合交付条件；2.逾期交房违约金标准应否予以调整。关于争议焦点一。本院认为，交付使用的房屋，不仅应满足合同约定的交付条件，还应当符合法定交付条件，即商品房建设单位已在当地建设行政主管部门取得建设工程竣工验收备案表。本案中，国泰公司并未举证证明涉案房屋已于原审法院立案受理本案之日即2016年1月19日前取得竣工验收备案表。因此，涉案房屋在2016年1月19日尚未达到法定的交楼条件。国泰公司上诉主张“已经符合交楼条件”，缺乏依据，本院不予认定。关于争议焦点二。国泰公司逾期交付涉案房屋，应承担相应违约责任。根据涉案《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条的约定，国泰公司逾期交房的，应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向林填敏支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。国泰公司未能充分举证证明该约定的违约金标准过高而不合理，其上诉以“林填敏未对损失进行举证”为由，要求调整违约金，理据不足，本院不予采纳。上述国泰公司二审中提交的备案日期为2016年7月29日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不足以影响本案处理结果，本院不予采纳。综上所述，国泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十月十七日书记员  林宝嘉游瑞娜