上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第967号
原告王开。
原告蒋春晖。
上列二原告共同委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。
上列二原告共同委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。
被告袁德琼。
委托代理人周向军，上海沪港律师事务所律师。
原告王开、蒋春晖与被告袁德琼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄滢独任审判，公开开庭进行了审理。原告王开、蒋春晖的共同委托代理人陆耘、被告袁德琼及其委托代理人周向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王开、蒋春晖诉称，2013年9月18日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告所有的位于上海市宝山区何家湾路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期为六年，自2013年11月1日起至2019年10月30日止，月租金1，600元。2014年4月，原告偶然至系争房屋查看，发现实际居住人为案外人钱某。经过询问与核实，得知钱某与被告的姐姐袁德华签订了租赁合同，约定租期半年，自2013年12月20日起至2014年6月25日止，月租金为2，500元，签订协议后，钱某即入住系争房屋。根据原被告约定，未经原告同意，被告不得转租，且双方在补充条款约定，如租期内一方3年内提出收房或退房，则违约金为6万元。因此，原告认为被告未经其同意，擅自转租钱某的行为已构成违约，故起诉要求解除双方的租赁合同，被告搬离并将系争房屋返还给原告，并按补充条款约定由被告向原告支付违约金，出于实际情况考虑，原告自愿降低违约金数额，仅要求被告支付3万元违约金。
被告袁德琼辩称，被告出于自住需要，向原告承租了系争房屋，并经原告委托的中介公司介绍签订了租赁合同。系争房屋出租给被告时为毛坯房，签订合同时双方就口头约定可以由被告进行装修，否则也不可能约定6年的租期。被告承租系争房屋后，由于工作原因要去外地，就把钥匙交给姐姐袁德华。此后，关于系争房屋装修及转租的事情都是袁德华操作的，被告都不知情，也没有委托袁德华装修及转租，与钱某的租赁合同是袁德华签订的，租金也是袁德华收取的，与被告无关，被告并未转租。即使认定被告转租，由于原、被告之间的租赁合同是由原告委托的中介公司提供的格式合同，不能证明原告享有合同解除权。至今，被告已经向原告支付租金两次，共计12个月的租金，原告也已收到，合同是可以继续履行的。并且，补充条款约定的违约金针对的是提前退房或收房，并不适用本案，而应适用租赁合同第九条的约定，违约金数额为1，600元。综上，不同意原告的全部诉请。
经审理查明，两原告系夫妻关系，原告蒋春晖登记为系争房屋的房地产权利人。2013年9月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期为六年，自2013年11月1日起至2019年10月30日止，月租金1，600元，租金缴纳方式为首期付六个月，另付1，600元押金。以后按每六个月结算一次，提前10天支付下次房租，押金不变。其中第七条第3款约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。第九条第1款约定，甲乙双方如无故违约则向对方支付违约金1，600元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款第2款约定，甲乙双方约定在本租约期内，如甲乙双方3年内提出收房或退房，则违约金为6万元。合同签订后，被告向原告支付2013年11月1日至2014年4月30日共计6个月的租金9，600元及押金1，600元。2014年4月，被告向原告指定账户存入2014年5月1日至2014年10月30日共计6个月的租金9，600元。
另查明，2013年12月，被告的姐姐袁德华（出租方、甲方）与案外人钱某（承租方、乙方）签订租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为半年，自2013年12月20日至2014年6月25日止。月租金2，500元，首期付3个月，另付2，500元押金，以后按每3个月结算一次，提前10天支付下次房租。补充条款约定：半年合同到期之前，如乙方不继续续租，必须由乙方将此房转租后，甲方退还乙方押金2，500元。
庭审中，钱某曾于2014年6月5日来院谈话，表示，确实于2013年年底与袁德华签订了租赁合同，并实际入住系争房屋。该合同于2014年6月25日到期，钱某会搬离系争房屋。被告表示，钱某已经于2014年6月20日搬离，也与袁德华结清房租及押金，被告已经于2014年6月27日左右搬进系争房屋。
庭审过程中，被告提出，原告曾口头同意被告装修，故被告花费34，464元用于固定装修，包括人工费和材料费，此外，被告还购买了电器、家具等，共计花去6万余元，如果原告要求解除合同，被告可以搬走可移动的物品，但要求原告对固定添附进行补偿。对此，原告表示，被告装修未经原告同意，也未经物业办理装修许可证，解除合同后原告不需要利用被告的装修，故不同意对被告进行补偿，除固定添附外的其他物品被告可以搬走。
以上事实，有原告提供的租赁合同、房地产权证，及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁合同明确约定，未经原告同意，被告不得将系争房屋转租。根据查明的事实，案外人钱某于2013年12月至2014年6月租住在系争房屋内，并支付租金，该期间内，系争房屋实际由钱某使用，转租已经成立，原告据此主张解除合同，于法不悖，本院予以准许。被告抗辩称将钥匙交给姐姐袁德华，是袁德华将房屋转租。但交钥匙的行为并不能免除被告对作为出租人的原告继续遵守合同约定的义务，况且，钱某居住、使用系争房屋长达半年之久，被告称对此毫不知情，也显然有违常理，本院难以采信。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告，并支付租金至房屋实际返还之日止。被告租金付至2014年10月30日，双方应根据实际返还房屋的日期据实结算租金。被告擅自将房屋转租，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，合法有据，本院予以准许。根据合同第九条约定，单方违约的违约金为1，600元，即，如被告违约，原告有权不退还押金。故被告已经支付的1，600元押金，可作为违约金由原告没收。原告主张应按补充条款的约定支付违约金，但该条款系针对原告主动提出收房或者被告主动提出退房的情况，并不适用本案情形，本院不予采纳。关于房屋装饰装修，被告称原告曾口头允许被告装修，并要求对装修进行补偿，原告对此予以否认。鉴于被告未能提供证据证明其观点，且导致租赁合同解除系被告违约所致，故，被告要求原告对固定装修进行补偿，缺乏法律依据，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十三条的规定，判决如下：
一、解除原告王开、蒋春晖与被告袁德琼就上海市宝山区何家湾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同；
二、被告袁德琼于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋并将房屋返还给原告王开、蒋春晖；
三、被告袁德琼于本判决生效之日起十日内，按月租金1，600元标准计算，向原告王开、蒋春晖支付租金至实际返还上述房屋之日止（被告袁德琼已支付租金至2014年10月30日，双方据实结算）；
四、原告王开、蒋春晖没收被告袁德琼支付的1，600元押金；
五、原告王开、蒋春晖的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为275元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 滢
二〇一四年八月十四日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。