宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2O15）甬东民初字第854号
原告：毛立奇。
委托代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。
被告：金学光。
委托代理人：ＸＸ，浙江和诚震旦律师事务所律师。
原告毛立奇为与被告金学光房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月13日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由代理审判员朱琼适用简易程序独任审判，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告毛立奇及其委托代理人郑依杰，被告金学光的委托代理人ＸＸ到庭参加庭审。举证期间，被告金学光提出管辖异议，本院裁定予以驳回，被告不服提起上诉，宁波市中级人民法院驳回上诉维持原裁定。审理中，原告毛立奇申请变更委托代理人，本院依法予以准许。本案经庭外和解未果，现已审理终结。
原告毛立奇起诉称：2012年11月12日，原告在被告介绍下购买了位于山东省威海文登市文山东路90号一单元2222房产，该房产系案外人威海博大房地产开发有限公司（以下简称“博大公司”）开发建造。原告与博大公司签订编号为20121112E5EFA6225216的《商品房买卖合同》一份，约定房屋价款为434391元，交房时间为2013年12月31日前。同日，原告一次性向博大公司付清了全部房款。因涉案房屋系被告介绍购买，原、被告于2012年11月12日签订了《担保协议》一份，约定：若博大公司未按《商品房买卖合同》约定在2013年12月31日前交付涉案房屋，被告按原告与博大公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款向原告购买涉案房屋，税费由双方依法承担。现博大公司未能按期交房，原、被告之间约定的购房条件已成就，被告应按约履行购房义务，向原告支付房款。故起诉至法院，请求判令：一、被告支付原告房款434391元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告金学光答辩称：涉案房屋尚未验收合格，不具备交付条件，不能办理房屋产权证，原告还不是涉案房屋的所有权人，无权要求被告履行购房义务，也无权要求被告支付房款。同时，我国法律法规明确规定禁止商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让，故原、被告签订的《担保协议》违反了法律法规强制性规定，应属无效。故原告要求被告购买涉案房屋的诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。
原告为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1.《商品房买卖合同》、《委托经营协议（售后返租合同）》、收据各一份，拟证明原告向博大公司购买位于山东省威海文登市文山东路90号1单元2222室房屋，且已付清全部房款的事实；
2.博大公司2015年3月31日出具的《证明》一份，拟证明涉案房屋未能于2013年12月31日按约交付的事实；
3.《担保协议》一份，拟证明原、被告对被告购买原告房屋进行约定的事实；
4.博大公司2015年11月11日出具的《证明》一份，拟证明博大公司同意原告将涉案房屋转让给他人，同意原告对涉案房屋的权利义务一并转让给房屋受让人，博大公司将继续按约履行合同的事实。
经质证，被告对上述证据的真实性均无异议。但认为《商品房买卖合同》、《委托经营协议（售后返租合同）》系原告与博大公司间的协议，与本案无关。收据并非正规发票，不足以证明原告已全额支付房款。博大公司出具的证明表明涉案房屋未按约交付，且未办理产权证，虽博大公司愿意配合办理房屋过户更名手续，但被告认为无产权证的房屋进行更名明显违反法律强制性规定，原、被告的协议应属无效。本院认为，被告对原告提供的上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性。案外人博大公司确认原告已按《商品房买卖合同》约定全额支付了房款，但涉案房屋至今未交付，据此，本院对原告支付的房款金额、涉案房屋至今未交付的事实予以确认。
为查明案件事实，本院向威海市文登区住房保障和房产管理局调取涉案房屋商品房预售许可证存根一份；向博大公司总经理杨敏了解涉案房屋相关情况并制作询问笔录一份。经质证，原、被告对上述证据均无异议。
本院经审理，认定事实如下：2012年11月12日，原告与案外人博大公司签订编号为20121112E5EFA6225216的《商品房买卖合同》一份，约定原告向博大公司购买位于山东省文登市文山东路90号1单元2222室的房屋，房屋建筑面积40.11平方米，总价款434391元，交付期限为2013年12月31日前，合同同时对双方权利义务进行了约定。同日，原告与博大公司签订《委托经营协议（售后返租合同）》，就涉案房屋委托租赁事项达成一致。合同签订后，原告于当日向博大公司支付了涉案房屋全部房款434391元。2012年11月12日，被告金学光与原告签订《担保协议》一份，约定：若博大公司未按《商品房买卖合同》的约定在2013年12月31日前交付涉案房屋，被告金学光承诺按原告与博大公司于2012年11月12日签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款向原告购买该合同项下房屋，税费由双方依法承担。现博大公司未按合同约定在2013年12月31日前向原告交付房屋。
本院认为，本案的争议焦点如下：
一、《担保协议》的性质。原告认为《担保协议》系原、被告对涉案房屋买卖条件的约定，名为担保，实为附条件的买卖合同。被告认为《担保协议》系原告与博大公司签订的《商品房买卖合同》的从协议，协议的履行依附于《商品房买卖合同》，原告在未向博大公司主张权利的情况下直接要求被告按照协议约定支付房屋价款无任何依据。本院认为，《担保协议》是独立于《商品房买卖合同》的独立合同，协议约定的博大公司未按约交房，被告向原告购买涉案房屋，其实际是原、被告约定的买卖合同生效条件。故《担保协议》本质为附条件买卖合同。
二、《担保协议》的效力及履行。原告主张原、被告买卖合同的生效条件已成就，要求被告按约履行合同。对此，被告答辩称我国法律规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，同时国务院亦明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。本案涉案房屋系未取得房屋所有权证的预售商品房，原、被告关于该房屋的转让协议违法国家法律规定，属于合同法第五十二条规定的合同无效情形，故《担保协议》应属无效，被告无需向原告购买涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。而《中国人共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”该条款属于管理性强制规定，并非效力性强制性规定。因原、被告签订的《担保协议》系双方在自愿平等的条件下达成且不影响双方当事人的合法权益、国家和社会公共利益，故该协议不属于法律规定的无效合同。根据法律规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。现原、被告《担保协议》约定的生效条件已成就，双方均应按约履行义务。现博大公司同意原告对涉案房屋所享有的权利义务均有被告继受，原告要求被告以《商品房买卖合同》约定的房屋总价款的向其购房，于法有据。被告向原告支付房款后，原告在其与案外人博大公司签订的编号为20121112E5EFA6225216《商品房买卖合同》中所约定的权利义务均由被告继受，由此产生的税费由原、被告双方各自依法承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告金学光于本判决生效之日起十日内向原告毛立奇支付房款434391元；原告毛立奇在其与案外人威海博大房地产开发有限公司签订的编号为20121112E5EFA6225216《商品房买卖合同》中所约定的权利义务均由被告金学光继受。
案件受理费7816元，减半收取3908元，由被告金学光负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。
代理审判员 朱琼
二〇一五年十二月十六日
代书 记员 史忆