陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆中民三终字第00910号
上诉人（原审被告）某某网吧
投资人高某某
被上诉人（原审原告）某某物业服务有限责任公司
法定代表人张某某
委托代理人贺某某
委托代理人刘某某
原审被告白某某
上诉人某某网吧因与被上诉人某某物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2015）榆民初字第02080号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人某某网吧的法定代表人高某某、被上诉人XX物业的委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，某某网吧是经榆林市工商行政管理局高新技术产业园分局核准登记的个人独资企业，住所地陕西省XX小区XX号商业楼，业务范围互联网上网服务及预包装食品零售，负责人白某某。2014年11月10日经榆林市工商行政管理局高新技术产业园分局核准将某某网吧的负责人由白某某变更为高某某。原告从2012年5月开始向某某网吧提供物业服务，2012年度物业管理费某某网吧按时向原告交纳，从2013年1月1日至2015年1月31日止的物业管理费仅交纳部分费用，剩余25000元至今未交。为此，原告起诉至法院，请求：1、依法判决被告支付原告物业管理服务费25000元，支付物业管理费滞纳金27000元（2013年1月1日起至2015年1月31日止）；2、依法判令被告立即将被告租赁的房屋后门封堵；3、依法判令由被告承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：某某网吧实际占用面积为500平方米，被告应向交纳原告物业费为500平方米×2元每月／每平方米×25个月（从2013年1月1日起至2015年1月31日止）=25000元。
原审法院审理认为，原告某某物业与被告某某网吧虽未签订书面物业管理合同，但原告为尚郡小区的业主提供物业服务，实行统一管理、综合服务，被告也实际享受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。被告某某网吧、白某某辩称，二被告未与原告签订物业服务协议，原告诉请依据不足，应予以驳回。经审查，原告从2012年5月开始向被告某某网吧提供物业服务，2012年度物业管理费被告某某网吧已经按时向原告交纳，原告与被告某某网吧之间存在事实上物业服务合同关系，故二被告该抗辩观点缺乏事实及法律依据，依法不予采信。现被告某某网吧未按时交纳物业费已经构成违约，依法应承担继续履行支付欠款的违约责任。对于原告主张被告某某网吧支付物业费25000元的请求，事实明确且有原告提供证据佐证，故依法予以支持。对于原告主张被告支付违约金27000元的请求，应当调整为从诉讼之日起至款付清之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息作为违约金赔偿。对于原告主张被告立即将租赁房屋后门封堵的请求，缺乏事实及法律依据，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，依法不予支持，予以驳回。对于原告主张被告白某某支付物业费、滞纳金及将租赁房屋后门封堵的请求，缺乏事实及法律依据，亦依法不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、判决生效后，由被告某某网吧付给原告某某物业服务有限责任公司物业费25000元，并支付违约金（从2015年3月2日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息作为违约金赔偿）。二、驳回原告某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告某某物业服务有限责任公司负担250元，由被告某某网吧负担300元。
宣判后，上诉人某某网吧不服一审判决，上诉认为，一审法院认定事实错误，请求撤销一审判决依法改判。理由是：一、一审法院认定证据存在明显错误。被上诉人提交的商业物业服务管理协议系伪造的证据，其中当时上诉人的法定代表人白某某的签字也系伪造，且没有加盖上诉人的公章。被上诉人提交的七份催费通知书仅有一份有当时法定代表人白某某签字，其他通知中没有上诉人的任何签章，相关签字人上诉人均不认识。一审法院认定能够证明被上诉人曾向上诉人发出催交物业费通知以及上诉人拖欠物业费的事实证据不足。被上诉人提交的工商登记信息来源不合法，一审法院予以认定明显错误。二、一审法院认定事实与证据采信明显矛盾。一审法院认为被上诉人与上诉人虽未签订书面物业管理合同，却在证据认定中对被上诉人提交的物业服务管理协议予以认定，证据的采信与事实认定明显矛盾。
被上诉人某某物业答辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求依法维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实相同，故本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系，上诉人的投资人变更是否仍应按照原合同关系向被上诉人缴纳相关物业服务费用等问题。
关于涉案物业服务合同关系问题。上诉人对被上诉人提供的《商业物业服务管理协议》的真实性有异议，原审法院在认定事实中对此协议未予认定，又在认定证据中对该协议予以认定有误，对该协议的真实性应为不予认定，本院依法予以纠正。但上诉人对其在2012年5月20日与尚郡小区的开发商怀远曼哈顿公司签订房屋租赁合同的事实无异议，且上诉人的原投资人白某某认可，从2012年12月18日至2014年12月17日之间，在其经营某某网吧期间，向被上诉人缴纳过水、电、物业等相关费用。某某网吧的经营场所在尚郡小区范围内，被上诉人一直为尚郡小区的业主提供统一的物业服务，因此，原审法院认定上诉人与被上诉人之间形成了事实上的物业服务合同关系并无不当。
关于物业服务费的缴纳问题。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，个人独资企业是由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。该法第十七条规定，人个独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或者继承。据此，个人独资企业在法律人格上具有相对独立性，其对企业债务的承担亦具有相对独立性，即应先以其独立的自身财产承担责任。若期间因投资人转让权利，变更投资人等情形，由此而致现投资人利益受损，现投资人可依其与原投资人签订的企业转让协议向原投资人追偿。本案中，上诉人的营业执照载明其为个人独资企业，据其工商档案记载，企业负责人、投资人于2014年11月10日由白某某变更为高某某。上诉人的原投资人与被上诉人之间有物业服务合同关系，且其经营场所并未变更，原投资人的转让行为只是引起投资人发生变更，并不能消除其转让之前所欠之债，故其转让之前之后的债务仍应由该企业承担。因此，原审法院判决上诉人向被上诉人支付所欠物业费并承担相应违约责任并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人所持上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由上诉人某某网吧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 燕
代理审判员 高 清
代理审判员 郭 瑶
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 杜择航
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