吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终760号
上诉人（原审原告）：白山市浑江区广泽国购皇家贝菲尔女装专柜。
经营者：程言超，男。
委托代理人：王丽春。
被上诉人（原审被告）：白山市广泽商业管理有限公司。
法定代表人：张丽红。
委托代理人：黄琳珍，男。
被上诉人（原审被告）：白山市广泽房地产开发有限公。
法定代表人：张丽红。
上诉人白山市浑江区广泽国购皇家贝菲尔女装专柜（以下称广泽贝菲尔专柜）因与被上诉人白山市广泽商业管理有限公司（以下称广泽商业公司）、白山市广泽房地产开发有限公司（以下称广泽地产公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2016）吉0602民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
广泽贝菲尔专柜上诉请求：
1.撤销白山市浑江区人民法院（2016）吉0602民初232号民事判决；2.一、二审案件受理费由广泽商业公司、广泽地产公司负担。
理由：
1.2014年下半年，广泽商业公司、广泽地产公司将广泽国际购物中心的商铺对外出租，并大量对外进行宣传，有大品牌入驻商场，乐天玛特已经正式签约入驻，第三层为室内娱乐公园，吸引广大消费者，启动三区三县巴士增加客流量，能够给广大商户带来潜在利益。广泽贝菲尔专柜是看到如此的宣传，才决定租赁该商铺进行经营。入住后，广泽贝菲尔专柜一直关注和询问广泽商业公司、广泽地产公司，大品牌何时入驻，宣传的三区三县巴士去拉消费者为什么没有启动，但广泽商业公司、广泽地产公司一直敷衍广泽贝菲尔专柜。2015年7月，广泽贝菲尔专柜发现广泽地产的业主不断上访，商场管理极为混乱，业主经常到商场查看和测量，广泽贝菲尔专柜通过上访的业主才了解到由于商场各项设施和手续存在诸多问题，商业又因为信誉受到行政处罚，广泽贝菲尔专柜为了避免自己的损失继续扩大，才停止向广泽商业公司、广泽地产公司交付租金。
2.广泽贝菲尔专柜认为一审法院认定其没有充足的证据证明广泽商业公司、广泽地产公司存在虚假宣传和承诺是错误的。
广泽贝菲尔专柜之所以承租广泽国际购物中心的商铺，完全是依赖其的对外宣传。广泽贝菲尔专柜提供的证据12即广泽商业公司、广泽地产公司招租广告足以证明其存在虚假宣传和承诺。给广泽贝菲尔专柜造成的损失依法应予赔偿。
3.一审法院程序违法，剥夺广泽贝菲尔专柜的权利。
2016年1月18日，广泽贝菲尔专柜起诉时就已经提交了对装修进行评估鉴定申请书。开庭审理后一审法院又询问广泽贝菲尔专柜是否坚持要鉴定，广泽贝菲尔专柜坚持鉴定，但之后一审法院至今也没有组织鉴定，也从未告知广泽贝菲尔专柜不予鉴定，致使广泽贝菲尔专柜在商城的装修以及所有的物品全部灭失。广泽贝菲尔专柜认为一审法院程序违法，并有意偏袒广泽商业公司、广泽地产公司，从而作出不公正的判决结果。
综上，广泽贝菲尔专柜为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，提起上诉，请二审法院查明事实依法公正裁判。
广泽商业公司辩称，1.对于装修损失问题，合同到期后，广泽贝菲尔专柜未拆除装修，已违反合同约定，拆除装修是在2016年4月份，拆除过程有录像，且合同对拆除装修有约定；2.对于虚假宣传问题，广泽商业公司认为其无虚假宣传的行为，因为在开业之前的广告宣传力度大，不属于虚假宣传，广告宣传的大品牌是否入驻与广泽贝菲尔专柜无关。请求维持一审判决。
广泽地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭。
广泽贝菲尔专柜向一审法院起诉请求：1.依法确认广泽贝菲尔专柜与广泽商业公司签订的《广泽国际购物中心租赁合同》无效；2.广泽商业公司返还广泽贝菲尔专柜各项费用合计68052.25元，广泽地产公司承担连带责任；3.广泽商业公司赔偿广泽贝菲尔专柜各项损失合计40560.04元，广泽地产公司承担连带责任；4.广泽商业公司赔偿广泽贝菲尔专柜装修损失，损失费按评估鉴定结论为准，广泽地产公司承担连带责任。
2014年10月18日，广泽贝菲尔专柜与广泽商业公司签订《广泽国际购物中心租赁合同》，广泽商业公司将广泽国际购物中心二层2F-095号商铺出租给广泽贝菲尔专柜，面积80平方米，租金每月每平方米53.60元，物业管理费每月每平方米13.40元，合同约定租期为1年，即从2014年12月20日起至2015年12月19日止，如果开业延迟，则租赁期限时段顺延。原约定2014年12月26日开业，但实际开业时间是2015年1月25日。广泽商业公司、广泽地产公司告知广泽贝菲尔专柜广泽国际购物中心是国际品牌入住的商场，应按其指定的装修要求进行装修，包括装修方案的风格、样式、色彩、材料。广泽国际购物中心开业后，消防设施没验收，又经常停水停电，3月份就停止供暖，夏季不开空调，冬季延迟供暖，商场管理极为混乱。广泽商业公司、广泽地产公司没有按照合同约定为消费者和商户提供舒适的环境。
原审二被告在商场招租期间，广告宣传广泽国际购物中心国际品牌入驻、亚洲最大的连锁超市乐天玛特已经正式签约进驻，提供综合配套设施以满足消费者和商户的需求、免费向三区三县提供广泽购物巴士、24小时繁华不停歇等等。
2015年3月，广泽贝菲尔专柜的销售额巨减，广泽贝菲尔专柜误以为自己经营存在问题。2015年5月份，广泽贝菲尔专柜向原审被告反映问题，要求减免租金，原审被告让广泽贝菲尔专柜提交一份书面申请，但迟迟没有得到答复。2015年7月商场管理极为混乱，商场几乎没有客户，广泽贝菲尔专柜的销售额为零，广泽贝菲尔专柜听说是原审二被告不履行承诺，丧失商业信誉，致使购买商场和住宅的业主不断上访，相关部门给原审被告行政处罚，广泽贝菲尔专柜决定不再向原审被告交租金等费用，依法先行中止履行。2015年12月，广泽贝菲尔专柜发现广泽国际购物中心没有经白山市住建局验收备案，原审二被告交付使用广泽国际购物中心违反法律规定，应当认定《广泽国际购物中心租赁合同》为无效合同。
一审法院认定事实：原审法院经审理查明：广泽地产公司开发建设白山市广泽国际购物中心工程，白山市广泽国际购物中心于2014年12月31日竣工，竣工验收日期为2015年5月7日；2015年3月20日，白山市广泽国际购物中心消防工程经白山市公安消防支队验收该工程消防验收合格。
2014年10月18日，广泽贝菲尔专柜（乙方）与广泽商业公司（甲方）签订《广泽国际购物中心租赁合同》，约定：1.乙方承租位于广泽国际购物中心二层2F-095号商铺；商铺面积80平方米；2.承租商铺所经营商品或服务类为服装，经营内容为上衣、裤子等，品牌为丝奥菲；租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变该商铺的上述用途、经营品牌；在乙方依约足额交纳履约保证金的前提下，甲方于2014年12月20日前将租赁商铺交付乙方；本合同约定的租赁期限为壹年，即从2014年12月20日至2015年12月19日，如果开业延迟，则租赁期限时段顺延；3.乙方承诺在不晚于甲方开业日对外开始营业，租金、物业管理费及商业服务费从该甲方开业日即2014年12月20日开始计付；4.乙方在租赁期满后要求续租的，应在本合同期满前三个月将要求延长租赁期限的申请以书面形式通知甲方。若甲方同意乙方的续租申请，甲乙双方应本着诚信的原则在本合同租金的基础上根据续租时的市场行情，协商续租期的租金与租期，并在本合同期满前一个月签署续租合同。如果双方未能于合同到期前一个月期满前达成续租合同，甲方有权在本合同期满后将该商铺另行出租；5.甲乙双方一致同意以甲方正式营业日为租金起算日。租金计算标准为每月每平方米53.60元，月租金总额为4288元，租金以月为周期支付，支付期限为每期开始日（为计租日日历对应日）的30日前，首期租金由乙方在开业前30天一次性支付给甲方，以后每期租金在该结算周期开始前一个月的5日为租金支付日。乙方可以现金、银行转账支票或银行汇款方式支付到甲方指定的账户，按该方式支付的款项均以乙方付款到甲方指定的银行账户日期为付款日；6.甲方提供综合物业服务向乙方收取物业管理服务费，该费用包括物业服务等费用，还包括乙方应当分摊的公共水费、公共电费、空调费以及商场对外统一媒体宣传及品牌形象推广等费用。物业管理服务费收取标准为每月每平方米35元，月物业费总额为2800元。该费用自计租日起至乙方搬场完毕据实计算，如遇公共事业单位调整收费标准，甲方有权做相应调整。物业管理费采用以月为周期支付；7.甲方为乙方提供乙方经营服务及咨询服务，向乙方收取商业服务费，该费用包括统一的活动策划、活动宣传，以及相关促销方案的咨询及管理，管理人员的服务等。商业服务费收取标准为每月每平方米13.4元，月商业服务费1072元，商业服务费以月为周期支付；为担保乙方按约履行本合同项下的全部义务和责任，乙方应在签订正式合同时向甲方支付履约保证金2万元，履约保证金在本合同履行期间内由甲方保管，不计利息。在合同履行期间，如果乙方未按约履行支付义务（包括但不限于延付租金、物业管理服务费、其它费用、违约金、赔偿金等）或违反其它合同义务的，或因乙方的经营活动招致消费者提出任何性质的投诉、权利主张或索赔要求，乙方应按照甲方指定的《商户经营管理制度》中有关“现行赔付”制度的规定及程序处理，甲方有权就乙方应当偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划以保证消费者正当权益和甲方商誉不受到任何不利影响；8.乙方因单独使用所产生的水、电费单独计量，乙方同意按每千瓦时1.24元承担电费、取暖费按每平方米31元交纳；9.乙方在开业前需缴纳电表押金400元，按照使用年限进行折旧，第一年折旧150元、第二年折旧150元、第三年折旧100元；10.甲方有权根据商场整体运营需要指定装修要求，乙方必须遵守，包括装修方案的风格、样式、色彩、材料等。乙方的装修方案必须提前交甲方审批，审批后方可进行装修，乙方不得私自改动审批后的装修方案。乙方装修不得破坏建筑的结构安全，不得影响整个楼层乃至整个商场的装饰美观，所用的装修材料必须符合国家防火和环保方面的要求。乙方的装修和布置还应符合国家相关规定并按规定取得公安、消防、卫生防疫、环保等部门审批。乙方需按指定的《装修管理规定》所规定的程序和要求组织装修施工，在办理相关装修进场施工手续的同时要交纳装修保证金及其它款项，装修保证金为3000元，乙方在装修竣工经甲方验收合格后方可经营，同时办理装修保证金返还手续；11.有下列情形之一的，合同终止：A租赁届满且双方未续约的；B双方协商一致解除本合同；C按照合同的约定或法律的规定，某方行使单方解除权的；D法律规定或当事人约定终止的其它情形；12.撤场：B不论何种原因合同终止，甲方有权要求乙方按交付的状况交还（恢复费用由乙方承担）或保留商铺所有装修现状交付（甲方不予以补偿），但不包括装饰物、可以分离的装修，如未按甲方要求办理，甲方有权扣除乙方的履约保证金；C乙方在前述撤场期限内应付清甲方的款项，包括但不限于欠付的租金、物业服务管理费、违约金、赔偿金、应补足的履约保证金等；D在乙方付清所有应付甲方的款项前，甲方有权采取法律手段禁止乙方处理其商铺内的财物，直至乙方付清所有应付款项，甲方可依法处置上述财物冲抵上述乙方所欠款项，不足部分甲方有追偿权；E合同终止后7日内，乙方应到工商、税务等其它行政管理部门办理营业执照、税务登记证的注销手续，因乙方未及时注销相关证照而导致甲方遭受全部损失由乙方承担，履约保证金不足以偿付的，甲方有权向乙方追偿；13.乙方拖欠任何本合同所约定的应支付给甲方的费用，逾期期间每日应按拖欠费用的0.5%额度支付违约金，逾期超过7日的，甲方有权解除本合同；特别乙方连续3日未营业的，甲方有权立即解除本合同，乙方已缴纳的租金、物业管理费、履约保证金等作为违约金不予退还。14.本合同届满，甲乙双方经协商一致可续签合同，但甲方有权单方拒绝与乙方续签合同，不论乙方在合同履行期间是否违约或存在不当经营行为，双方续签合同应具备以下条件：A乙方在合同租赁期届满一个月前向甲方书面办理续约;B甲方书面同意乙方续签合同；C在合同约定期限内缴纳下一个合同期的租金……
2014年10月18日，广泽贝菲尔专柜向广泽商业公司缴纳保证金2万元、电表押金400元。
白山市广泽国际购物中心于2015年1月25日开业，广泽贝菲尔专柜租赁商铺开始计算租期，本案涉及租赁合同期限为2015年1月25日至2016年1月24日。
广泽贝菲尔专柜进场经营后，陆续交纳租金、物业管理费、商业服务费至2015年5月。广泽贝菲尔专柜从2015年6月开始未再交纳上述费用。
广泽商业公司下属企业吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年2月1日与芜湖优利吉保洁服务有限公司签订了《日常保洁服务合同》，约定芜湖优利吉保洁服务有限公司为吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司管理的白山广泽国际购物中心提供日常保洁、垃圾清运等服务。合同签订后，吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司按约定向芜湖优利吉保洁服务有限公司支付保洁费。吉林市广泽物业服务有限公司白山国购分公司于2015年8月1日分别与郭庆文、张鑫、田德森、朱文轩和邵宗宇签订了《劳动合同书》，约定上述5人担任保安员，合同期限为2015年8月1日起至2016年8月1日止。上述劳动合同均在白山市人力资源和社会保障局备案。
2016年3月，广泽贝菲尔专柜从租赁商铺撤柜，广泽贝菲尔专柜撤柜时未对装修部分进行拆除，现原审被告已自行清理拆除。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。广泽贝菲尔专柜无证据证明其与原审被告签订的《广泽国际购物中心租赁合同》违反其真实意思表示，该合同在商铺租金、物业管理费、商业服务费计算标准处均注明收费标准，且广泽贝菲尔专柜也是按这个标准交纳相关费用至2015年5月，可见广泽贝菲尔专柜对商铺租金、物业管理费、商业服务费的收费标准及金额是知情并且认可的。且当事人应当按照合同约定履行各自的义务，广泽贝菲尔专柜诉讼请求确认合同无效，缺乏证据，原审法院不予支持。
现合同租赁期限已满，广泽贝菲尔专柜主张广泽商业公司未履行商业服务的义务，在招商时做了虚假宣传和承诺，且广泽国际购物中心没有经白山市住建局验收备案。因此拒绝支付租金及商业服务费等各项费用，并诉讼请求原审被告返还广泽贝菲尔专柜已缴纳商铺租金、物业费、商业管理费及各项费用包括电费、取暖费、工资费用、装修费用及经营期间的利润等损失。但广泽商业公司对广泽贝菲尔专柜主张不认可，且广泽商业公司所提供的商业服务是针对商场整体所进行的统一的活动策划和宣传，而非单独针对某一家商铺。白山市广泽国际购物中心于2015年5月7日竣工验收，广泽贝菲尔专柜取得租赁商铺，并一直使用该商铺，其应当按照约定交纳租金、物业管理费、商业服务费、水电取暖等费用。白山市广泽国际购物中心自开业以来一直在进行各种形式的商业宣传并在商场内开办各种活动以吸引顾客，并雇佣安保人员及提供保洁服务等，上述行为均为广泽商业公司提供商业服务的范畴。因此，广泽商业公司已经履行了合同义务，广泽贝菲尔专柜应当按照合同约定交纳相关费用，而无权要求返还其已经交纳的各项费用。对于广泽贝菲尔专柜主张的虚假宣传和承诺，其所举证据并不足以证明这一观点，且决定商户经营状况是否良好的因素很多，商场环境只是其中一部分，市场风险、自身的经营、管理、定位等都会产生影响，因此，对于广泽贝菲尔专柜的主张原审法院不予支持。关于广泽贝菲尔专柜主张原审被告赔偿商铺装修部分损失的请求，并申请对装修部分的损失进行司法鉴定。因双方合同期限已满，双方合同已约定“广泽贝菲尔专柜撤出租赁商铺时，应将商铺恢复原状，原审被告对于保留的商铺装修不予以补偿”，现广泽贝菲尔专柜已在租赁合同逾期后未对商铺恢复原状，广泽贝菲尔专柜无权请求原审被告赔偿商铺装修部分的损失，对该商铺装修已无鉴定必要，故该鉴定申请原审法院不予准许。对于广泽贝菲尔专柜主张广泽商业公司返还保证金2万元及电表押金250元，因广泽贝菲尔专柜现欠缴各项费用，原审被告依据合同主张该费用，用于抵扣广泽贝菲尔专柜欠缴的费用，不违反双方合同约定及法律规定，故原审法院予以认定。综上，因广泽贝菲尔专柜的主张无事实和法律依据，广泽贝菲尔专柜诉讼请求原审二被告连带赔偿各项损失，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“原审被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决驳回白山市浑江区广泽国购皇家贝菲尔女装专柜的诉讼请求。案件受理费2472元，减半收取，由白山市浑江区广泽国购皇家贝菲尔女装专柜负担1236元。
本院二审查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，广泽贝菲尔专柜的原审诉讼请求是：1.依法确认广泽贝菲尔专柜与广泽商业公司签订的《广泽国际购物中心租赁合同》无效；2.广泽商业公司返还广泽贝菲尔专柜各项费用合计68052.25元，广泽地产公司承担连带责任；3.广泽商业公司赔偿广泽贝菲尔专柜各项损失合计40560.04元，广泽地产公司承担连带责任；4.广泽商业公司赔偿广泽贝菲尔专柜装修损失，损失费按评估鉴定结论为准，广泽地产公司承担连带责任。
本案为租赁合同纠纷，广泽贝菲尔专柜无证据证明其与广泽商业公司签订的《广泽国际购物中心租赁合同》违反其真实意思表示，白山市广泽国际购物中心工程建设办理了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证，白山市广泽国际购物中心于2015年5月7日竣工验收，广泽贝菲尔专柜按照双方签订的合同接收租赁商铺，并一直使用该商铺，双方签订的合同不符合无效合同的法律规定。原审认定双方签订的合同有效并无不当。
原审广泽贝菲尔专柜请求广泽商业公司返还的各项费用包括商铺租金、物业费、商业管理费、履行保证金等，请求赔偿的各项损失包括广泽贝菲尔专柜交纳的电费、工装费、导购员手册费、出入证费、垃圾清运费、取暖费、广泽贝菲尔专柜用工工资、装修损失等，广泽贝菲尔专柜的上述请求均属于合同约定事项，合同是基于双方当事人的共同意愿达成的协议，广泽贝菲尔专柜应按合同约定履约，且广泽贝菲尔专柜按约交纳相关费用至2015年5月，广泽贝菲尔专柜对合同约定是知情并且认可的。
广泽商业公司在开业前的广告宣传是面向不特定多数人的宣传，广泽贝菲尔专柜与广泽商业公司签订合同后，双方权利义务受合同约束。广泽贝菲尔专柜以广泽商业公司存在虚假广告宣传招商行为为由，请求广泽商业公司返还、赔偿其履行合同义务所支付的各项费用并请求由广泽地产公司承担连带赔偿责任，无法律依据。
甲方为广泽商业公司，乙方为程言超的《广泽国际购物中心租赁合同》第十三条：合同终止和撤场……2.撤场……B:不论何种原因合同终止，甲方有权要求乙方按交付的状况交还（恢复费用由乙方承担）或保留商铺所有装修现状交付（甲方不予以补偿），但不包括装饰物、可以分离的装修，如未按甲方要求办理，甲方有权扣除乙方的履约保证金；上述合同约定证明双方已对合同终止时商铺装修问题达成协议。原审对此项争议的判决并无不当。
广泽贝菲尔专柜的上诉请求不能成立。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2472.00元，由白山市浑江区广泽国购皇家贝菲尔女装专柜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋永辉
审 判 员 李 楠
代理审判员 李世为
二〇一七年十一月二十四日
代书 记员 赫 琳