湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）沅民一初字第391号原告杨军，男，1971年3月24日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇辰州中街68号。法定代表人吴浩，该公司董事长。委托代理人全海滨（特别授权），湖南天宇律师事务所律师。原告杨军与被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告杨军、被告阳光公司委托代理人全海滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨军诉称：原告杨军与被告阳光公司于2011年11月12日签订商品房买卖合同，约定被告阳光公司将其开发的位于沅陵县沅陵镇鸭尾路阳光幸福里小区9栋502号商品房出售给原告，合同还约定被告应于2013年12月30日前交房，如不按时交房，被告按已交房款金额每日万分之三支付违约金。被告违反合同约定，于2015年2月12日才通知原告交房。原告到现场发现房屋水电没有安装，达不到约定的交房标准。原告请求1、判令被告支付违约金21280元；2、判令被告承担诉讼费。原告杨军为支持其主张，当庭向本院提供如下证据：原告杨军的身份证复印件1份，以证实原告的基本身份情况；《商品房销售合同》、《阳光幸福里合同补充协议》复印件各1份，以证实原告在被告处购买了阳光幸福里小区9栋505号91平米的住宅房，合同约定2013年12月30日交房及逾期交房的违约责任；阳光公司开具的收据4张，以证实原告向被告支付了购房款总计211267元。被告阳光公司辩称：被告延期交房是事实。针对违约的诉求，原告要求按照每日万分之三计算有误，被告请求法院适当予以调整或减少。被告延期交房是影响是了原告的居住权，这个损失应该按照被告给原告造成损失（在外租房为600元/月的标准），被告主张对原告按照780元/月的标准赔偿违约金。另一方面，根据原被告双方的约定，原告存在违约，原告如果没有按时交清购房款的，被告对原告的交房是可以延期的。虽然原告之前交了大部分的购房款，但是在原告没有交清购房款的情况下，被告有抗辩的理由。延期交房的时间，根据原告交清购房款的情况来看，被告实际是没有违约的。请求法院针对原告的诉讼请求不予支持。被告阳光公司为支持其主张，当庭向本院提供如下证据：58同城网房屋租赁信息1份，以证实原告购买的阳光幸福里小区周边同地段房屋月租金为600元/月；商品房预售许可证复印件1份，以证实被告所售商品房已经经过相关部门审批。庭审质证中，原告提交的1号证据以及被告提交的2号证据能够证明相关待证事实，来源合法，与本案具有关联性，且原、被告无异议，本院予以采信。原告提交的2号证据被告阳光公司对其真实性无异议，但是对违约金的计算方式有异议，认为违约金按照合同应该分段计算，分别是万分之一/万分之二/万分之三的比例。本院认为，依据该证据第六条的约定，对违约金的计算应分段计算，据此对该证据原告欲证明违约金均按每日万分之三标准计算的事实不予采信，其他事实予以采信；原告提交的3号证据被告阳光公司对其真实性提出异议，认为原告所交的费用是由三项费用总计起来的，其中购房款总计201207元，另交契税和维修基金8048元、国土办证费2012元。本院认为，庭审中，被告认可原告已付清所有房款以及契税和维修基金、国土办证费，对该证据本院予以采信。被告提交的1号证据，原告对其关联性提出异议，要求按照合同约定进行赔偿；本院认为，对于违约金的计算，有合同约定的应当执行合同约定，该证据与本案无关联，对该证据本院不予采信。依据采信的证据以及庭审调查，本院确认下列事实：被告阳光公司系依法成立的有限责任公司，经营范围有商品房开发等内容。2011年11月12日，原告杨军与被告阳光公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于沅陵县沅陵镇鸭尾路阳光幸福里小区9栋502号房屋一套，建筑面积为91平方米，单价2300元/平方米，优惠总房款8093元，实际购房款201207元。被告应于2013年12月30日前将竣工合格的房屋交付原告使用。合同还约定：自本合同规定的最后交付期限的第30天起至交付之日止，逾期在30日内（含30日）甲方按日支付乙方已付款万分之一的违约金；逾期超过30日，甲方按日支付乙方已付款万分之二的违约金；逾期在90日以上（含90日），则甲方按日支付乙方已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2011年11月10日、2011年11月12日、2013年9月23日向被告交纳了购房款191207元、国土办证费用2012元、契税4024元、维修基金4024元，2015年6月1日向被告被告交纳了最后一笔购房款10000元。阳光公司于2015年6月1日向原告杨军交付了该房屋。原告购买的沅陵县沅陵镇鸭尾路阳光幸福里小区9栋502号房屋在沅陵县房产管理局办理了商品房预售许可登记手续。本院认为，本案系一起因逾期交付房屋引发的商品房销售合同纠纷。原告杨军与被告阳光公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。该合同中关于违约金的条款对合同双方具有约束力，被告阳光公司违反合同约定，逾期交房，应承担违约责任。原、被告的争议焦点为：违约金的计算是按照合同约定确定还是根据被告违约给原告造成的实际损失确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，被告提出原告主张的违约金过高，请求法院予以调整，被告向本院提交了58同城网房屋租赁信息1份，用以证实原告购买的阳光幸福里小区周边同地段房屋月租金为600元。被告的主张与事实不符，原告的实际损失并不仅限于租房的租金支出，还包括原告购房款的利息等，故被告主张约定的违约金高于造成的损失没有法律和事实依据，本院不予支持。原告要求被告按合同约定支付违约金的理由成立，应予以支持，但原告关于违约金的计算方式有误，被告提出原告计算的违约金应扣除30天的异议成立，本院予以支持。依据合同约定，其违约金具体计算方式为：2014年1月31日至2014年3月2日时间段违约金为：191207元×0.0001×30天＝573.6元；2014年3月3日至2014年4月30日时间段违约金为：191207元×0.0002×59天＝2256.2元；2014年5月1日至2015年5月31日时间段违约金为：191207×0.0003×394天＝22600.6元，以上违约金共计25430.4元。由于该金额大于原告请求金额，依原告请求确定为21280元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：限被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告杨军支付延期交房违约金21280元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ飞审 判 员  李 俊人民陪审员  滕昭云二〇一五年七月二十二日书 记 员  李湘沅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失的”。