大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初2328号
原告：房德芳，女，1975年2月10日出生，汉族，无业，住大连市甘井子区，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：宋喜春，住大连市普兰店区，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：王丽颖，系辽宁莲城律师事务所律师。
被告：张宁宁，女，1986年8月6日出生，汉族，无业，住辽宁省盖州市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：孟繁成，系大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：于延国，系大连市普兰店区国泰法律服务所法律工作者。
被告：宋贵君，男，1969年5月22日出生，汉族，无业，住大连市甘井子区，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：庞宏良，系辽宁志方联合律师事务所律师。
第三人：大连立安房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区西工路8号。
法定代表人：刘永安，系该公司经理。
原告房德芳诉被告张宁宁、宋贵君�第三人大连立安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月28日立案受理，于2012年3月26日作出（2011）普民初字第3145号民事判决，原告不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院作出（2012）大民二终831号民事判决。原告不服该判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年3月27日作出（2017）辽民再364号民事裁定，撤销辽宁省大连市中级人民法院（2012）大民二终831号民事判决及辽宁省普兰店市人民法院（2011）普民初字第3145号民事判决，发回大连市普兰店区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房德芳及其委托诉讼代理人宋喜春、王丽颖，被告张宁宁及其委托代理人孟繁成、于延国，被告宋贵君及其委托诉讼代理人庞宏良，第三人大连立安房地产开发有限公司均到庭参加�诉讼，本案现已审理终结。
原告房德芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告达成的口头互换房屋协议无效；2、请求判令被告张宁宁赔偿原告的房屋损失45万元及利息；3、请求判令被告张宁宁自2006年6月28日至2017年6月27日期间占用房屋的使用费、诉讼费、交通费、律师等共计20万元。事实与理由：原告和被告宋贵君系夫妻关系，于2005年12月6日取得普兰店市铁西光明小区3号楼一单元3楼2号房屋的所有权证。后来，被告张宁宁向被告宋贵君提出用其所有的位于普兰店市铁西光明小区3号楼一单元6楼（面积为111.34平方米）的房屋换取原告与被告宋贵君所有的位于同一小区3号楼一单元3楼2号房屋，被告宋贵君未经原告同意，擅自决定与被告张宁宁互换房屋，并达成口头互换协议，互不找差价。被告张宁宁于2006年6月28日取得了原告�被告宋贵君所有的案涉房屋所有权证，并在诉讼期间将房屋出售给了案外人。目前为止被告张宁宁没有向被告宋贵君交付互换的房屋。原告认为，房屋是夫妻重要的共同财产，任何一方未经配偶同意，无权作出处分决定。二被告的互换房屋也未获得原告同意和追认且被告张宁宁也未询问原告对互换房屋的意见，未交付房屋。被告张宁宁主观存在恶意，口头互换协议无效，被告张宁宁应赔偿其损失。
被告张宁宁辩称，请求驳回原告诉讼请求。1、原告从一审至高院再审均未变更诉求，现原告变更诉讼请求，是对实体权利的根本性改变，应当另行起诉。2、原告要求的赔偿只有在确认双方合同无效的前提下方能进行，在没有判决合同无效的前提下主张赔偿于法无据。3、根据物权法定原则，案涉房屋系被告张宁宁于2006年6月28日已经取得�涉房屋的所有权证，是案涉房产的实体权利人，现原告诉请已过诉讼时效，应当驳回。4、本案事实清楚，不应发回重审，张宁宁委托唐某1购买的房屋已经交付给宋贵君。后期换给被告宋贵君6楼的房屋被开发商出卖，开发商为了弥补宋贵君房屋损失，给付一台旧宝马轿车，又安排相应工程活给宋贵君施工。宋贵君如果没有得到换取的房屋，也未获得开发商的补偿，宋贵君、房德芳应向开发商主张权利。
被告宋贵君辩称，同意原告诉讼请求。
第三人述称，我公司不是法律上的开发商，但是当年我公司有7套房子的灵活处分权，因为被告宋贵君卖给我500吨水泥，为抵顶水泥款，我公司就通过房屋回迁手续的方式将位于光明小区3号楼1单元302号房屋过户给被告宋贵君。唐某1也要用水泥抵顶房屋，但是�的7套房子只剩下一套6楼大平方数的房子，唐某1没有要这套房子，后期这套房屋由开发商通过正常手续对外销售了。被告张宁宁没有在我公司购买过房屋，也未取得过铁西光明小区3号楼3单元6楼房屋的所有权。唐某1看好了被告宋贵君的房子，通过我及其他人作为中间人，和宋贵君达成了口头互换协议，但是我不清楚唐某1用什么和宋贵君换的房子。被告张宁宁称我公司因此补偿给被告宋贵君一台车和工程款，没有这个事，而且我和被告宋贵君之前也有工程往来。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供案涉房屋的原房产证复印件1份，拟证明案涉房屋原产权人为宋贵君，被告张宁宁辩称未看到该份证据，原�提供的是房产证复印件，被告宋贵君辩称其将该份房产证交付给被告张宁宁后，张宁宁用于更换新的房产证，结合原告提供的回迁安置协议书、收据，以及被告张宁宁自认二被告之间是通过互换取得房屋，说明被告宋贵君确实在互换房屋之前取得了案涉房屋的所有权，故对被告张宁宁的质证意见不予采信。
被告张宁宁提供的法律工作者李子林、孟繁成作的询问笔录、大连岚固水泥制造有限公司的证明材料，拟证明大连佳成水泥制造公司用水泥抵顶了光明小区2套房产，并将其中一套位于光明小区3号楼3单元6楼（面积为111.34平方米）的房屋卖给被告张宁宁。原告的质证意见为询问笔录不能作为证据使用，公司出具的证明材料不符合证据形式要件的要求，且没有其他证据佐证；唐某1和岚崮公司与本案结果具有利害关系，证言内容不可信。本院认为被告提供的上述证据从内容看应属证人证言，证人应出庭接受质询，但证人并未出庭，故对上述证据的真实性，本院不予采信。
被告张宁宁提供对陈某的询问笔录及陈某的证言，拟证明陈某和张宁宁分别购买了岚固水泥公司的两套房子，张宁宁和被告宋贵君换房时，原告在场。原告认为陈某的证言证明不了其拟证事实，被告宋贵君亦不认可证言的真实性。本院认为，对于陈某是否购买了岚固水泥公司的房子不属于本案查明的事实，故对陈某的询问笔录，本院不予审查；通过陈某的证言可以确定陈某知道宋贵君和张宁宁之间有房屋互换的合意，当庭陈述张宁宁取得的房屋是光明小区2号楼3单元6楼房子，但其在孟繁成的询问笔录中陈述张宁宁购买的是光明小区3号楼3单元6楼房子的房产证，明显有矛盾的地方，并且仅以证人证言证明原告互换房屋时在现场，证明力明显较弱，本院不予采信。
被告张宁宁提供唐某1的证言，拟证明其将抵顶来的房子分别卖给张宁宁和陈某。原告和被告宋贵君认为唐某1的证言和之前唐某2的证言有矛盾的地方，并且唐某1也未提供其他证据佐证张宁宁购买其房屋，故均不认可该证人证言。本院认为，不动产取得应以物权登记为生效主义，仅凭证人证言就认定被告张宁宁取得了光明小区3号楼3单元6楼房子明显证明力不足，本院对该证人证言不予采信。
被告张宁宁提供的商品房销售（结算）专用发票，拟证明被告张宁宁交纳了办理产权的相关费用，原告认为该笔费用系宋贵君交纳，宋贵君亦认可该费用系其交纳。被告宋贵君是在取得了案涉房屋的产权证之后才和被告张宁宁互换房屋，所以在第一次办理房产证时应是宋贵君交纳9440元，后期被告张宁宁办理案涉房屋的新房产证时是在同一张发票上划掉宋贵君的名字后填写张宁宁的名字，说明二被告只向鸿缘房屋开发有限公司交纳了一份9440元，按照房产证取得的先后顺序，该笔费用系被告宋贵君交纳较为合理，故本院对被告张宁宁该份证据的拟证事实不予采信。
被告张宁宁提供牛天宝和唐某1的录音通话记录，拟证明被告宋贵君换得的张宁宁所有的光明小区3号楼1单元6楼房屋已被开发商卖给他人，开发商对此已向被告宋贵君补偿。原告质证意见为一般被告张宁宁为了取证，应是本人和唐某1或牛天宝通话并录音，但现在确是唐某1和牛天宝的电话通话录音，说明三者有利害关系，证明力低。本院认为原告不认可该录音内容，并且截至本判决下发之日止，被告张宁宁并未�法院提供该光盘，故本院对该份证据不予认定。
根据当事人陈述和经审理查明的证据，本院认定事实如下：原告房德芳与被告宋贵君系夫妻关系。2005年12月3日，宋贵君与普兰店市鸿源房地产开发有限公司签订《回迁安置协议书》，并交纳相关费用，取得普兰店市铁西光明小区3号楼1单元3层2号（3#-1-3-2号，面积为91.10平方米）的房屋所有权证，但未实际居住。2006年6月28日，被告宋贵君在未经原告房德芳同意的情况下，和被告张宁宁达成口头互换协议，被告张宁宁提出将位于光明小区3号楼1单元6楼111.34平方米的房屋和被告宋贵君所有的位于光明小区3号楼1单元3层2号的房屋互换，互不找差价。双方口头协议达成后，被告宋贵君将光明小区3号楼1单元3层2号房屋的产权证、发票等相关手续交给被告张宁宁，同日，被告张宁宁领取了光明小区3号楼1单元3层2号房屋新的产权证。但是张宁宁至今未将光明小区3号楼1单元6楼房屋交付给被告宋贵君。
依被告张宁宁申请，本院在大连市普兰店区不动产登记中心查询到被告张宁宁未取得过案涉6楼的房屋所有权。另，被告张宁宁于2016年4月19日将案涉普兰店市铁西光明小区3号楼1单元3层2号（大连市普兰店区西工街16-1-3-4，建筑面积91.1平方米，产权证照066460）以45万元的价格卖给案外人张笑丹。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告张宁宁和被告宋贵君达成口头互换协议属于买卖合同下的互易合同，故本案的争议焦点为：一、本案的诉讼时效；二、房屋互换协议的效力。
关于第一个争议焦点。被告张宁宁辩称原告起诉的时间是2010年5月28日，被告张宁宁换取被告宋贵君的房屋时间是2006年6月28日，原告房德芳于二被告互换房屋4年后提起诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第十九条之规定，原告房德芳的诉讼已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。首先，被告张宁宁未提供充分证据证明在二被告达成互换房屋合意时原告在场；其次，案涉房屋的原产权证只登记在被告宋贵君一人名下，在被告张宁宁变更房屋产权证的时，原告也未在场签字；第三，被告宋贵君自认其并没有将和被告张宁宁互换房屋的事情告诉过原告，原告也主张直到2008年7、8月，被告宋贵君才向其告知房屋互换经过，在此之前被告张宁宁没有证据证明原告知道自己的权�被侵害。故原告房德芳知道自己权利被侵害时应为2008年7月至8月期间，其在2010年5月28日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。故对被告张宁宁的答辩意见，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。二被告的房屋互换协议是否有效取决于双方是否拥有具有处分权的房屋。被告宋贵君与张宁宁达成案涉房屋口头互换协议后，协助张宁宁办理了案涉房屋的过户手续。被告张宁宁辩称其已将名下的位于普兰店铁西光明小区3号楼1单位6楼（111.34平方米）的房屋互换给被告宋贵君，但是张宁宁也自认未取得过光明小区3号楼1单位6楼房屋的产权证。在庭前调查阶段张宁宁自认不清楚其取得的6楼房屋的明确位置，是唐某2告诉她房屋位置是3号楼1单元6楼，但是该房屋在不动产登记中心查询不到房屋信息，后被告张宁宁申请调查光明小区3号楼3单元6楼房屋的出售情况，但是经查询，被告张宁宁也未取得过该房屋的产权证。庭审中被告张宁宁除提供证人证言外，也未提供其他书面证据证明其购买了光明小区3号楼3单元6楼房屋的事实，证人唐某1作证其卖给张宁宁一套6楼房屋，但说不清具体位置，证人陈某作证被告张宁宁买了唐某1一套房屋，位置为3单元6楼，本次庭审的二个证人证言和原审提供的证人唐某2的证言有冲突，仅以证人证言佐证，其证明力较低；且被告张宁宁在（2010）普民初字第2107号民事诉讼中，自述案涉光明小区3号楼1单元3层2号房屋系从开发商手中购买，但在（2011）普民初字第3145号民事诉讼中，自述该房屋系和被告宋贵君互换取得，对于案涉房屋取得方式这一关键事实做了明显变更。上述事实及房产调查结果都能够说明被告张宁宁并未实际取得过6楼房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百零�条之规定，案涉房屋系原告房德芳和被告宋贵君的夫妻共同财产，被告宋贵君在未经得原告同意的情况下，和被告张宁宁达成口头互换房屋协议，私自处分共同财产并将案涉房屋变更登记到被告张宁宁名下，如果张宁宁取得该房屋是善意的，并向被告宋贵君支付合理对价，那么原告将无权追回案涉房屋。但经审查认定被告张宁宁未提供充分证据证明其拥有用于互换的房屋，并将该房屋互换给被告宋贵君的事实，说明被告张宁宁取得案涉光明小区3号楼1单元3层2号房屋的产权证时并未向被告宋贵君支付合理对价，故被告张宁宁不能构成善意第三人，其和被告宋贵君的房屋互换协议应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因为案涉房屋已由被告张宁宁出售给他人，无法返还，其应对案涉房屋折价补偿。因为被告张宁宁出售案涉房屋的价款为45万元，与原告主张的赔偿款数额相同，故原告的该项主张较为合理，本院予以支持。该45万元系夫妻共同债权，因被告宋贵君庭审同意该笔债权由原告受领且未提起反诉，故对原告要求赔偿45万元及房屋出售后利息的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的被告张宁宁自2006年6月28日至2017年6月27日期间占用房屋的使用费、诉讼费、交通费、律师费等共计20万元，因没有证据佐证，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张宁宁与被告宋贵君达成的口头互换协议无效；
二、被告张宁宁于本判决生效后十五日内赔偿原告房德芳房屋损失45万元及利息，利息从2016年4月19日起按照中国人民银行确定的金融机构同类同期贷款利率计算至本院确认给付之日止；
三、驳回原告房德芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10300元，由原告房德芳承担2250元，被告张宁宁承担8050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 孙志远
审 判 员 颜丙丽
代理审判员 李明如
二〇一七年十一月三日
书 记 员 于佳佳