四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字1044号
上诉人（原审被告）阆中市胤锋物业服务有限公司。
法定代表人张林。
委托代理人廖茂泽。
委托代理人徐明均。
被上诉人（原审原告）阆中市七里街道办事处长安社区英伦庄园小区业主委员会。
负责人张文远。
委托代理人李洪友。
阆中市胤锋物业服务有限公司（以下简称胤锋物业公司）因与被上诉人阆中市七里街道办事处长安社区英伦庄园小区业主委员会（以下简称英伦庄园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明：阆中市七里街道办事处长安社区“英伦庄园”小区（以下简称英伦庄园）是阆中宏志实业有限公司开发的商品房楼盘。业主在购买房屋时，分别与开发商阆中宏志实业有限公司选定的南充龙都物业服务有限公司签订《“英伦庄园”前期物业服务协议》，约定由龙都物业公司在英伦庄园为业主提供物业服务，合同条款明确了物业情况、服务内容和质量、服务费用等相关事宜。其中对前期物业服务期限，合同条款约定“本协议签订之日起至业主大会成立并选聘新的物业管理公司时，本协议中止”。2011年4月，阆中宏志实业有限公司与南充龙都物业服务公司签订《前期物业服务终止协议》，约定双方终止2010年6月1日签订的《“英伦庄园”前期物业管理服务合同》；同时，阆中宏志实业有限公司与胤锋物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定阆中宏志实业有限公司将英伦庄园物业管理服务交由胤锋物业公司接管。就变更物业服务企业事宜，阆中宏志实业有限公司与胤锋物业公司向阆中市房地产管理处进行了物业管理合同备案。备案的《前期物业管理服务合同》记载，委托管理期限为4年，自2009年12月1日8时起至2013年11月31日8时止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。变更英伦庄园物业服务企业，阆中宏志实业有限公司和胤锋物业服务公司均未依法告知小区业主。
2014年8月，英伦庄园业主在社区居民委员会指导和监督下召开业主大会，选举产生英伦庄园业委会。2014年10月至12月，英伦庄园业委会公开选聘物业服务公司，最终选中四川绿水华达物业管理有限公司，并于2014年12月17日与之签订《物业管理服务合同》。经英伦庄园业委会书面告知，胤锋物业公司没有参加竞聘。后英伦庄园业委会两次发函要求胤锋物业公司在2014年12月31日前退场，并完成交接相关资料手续。由于胤锋物业公司不撤离英伦庄园，与部分业主发生纠纷，在七里街道办事处组织双方及相关单位协调未果的情况下，英伦庄园业委会诉至原审法院。
英伦庄园业委会的一审诉讼请求为：1.判令胤锋物业公司终止英伦庄园的物业管理活动、退出英伦庄园物业管理区域；2.胤锋物业公司向英伦庄园业委会移交物业管理相关资料；3.胤锋物业公司赔偿延迟退出给英伦庄园造成的经济损失；4.诉讼费用由胤锋物业公司负担。
原审认为：根据《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》的规定，召开业主大会和选举成立业主委员会，以及选聘物业服务企业，是业主依法享有的权利，无论开发商或者物业公司，均应当按照法律规定维护业主的权利。阆中宏志实业有限公司和胤锋物业公司签订《前期物业管理服务合同》，剥夺业主的知情权和选择权，该合同对业主不具有法律拘束力。同时，依据该合同条款规定，合同的物业管理服务期限已经届满，合同的终止条件已经成就，该合同已然终止。胤锋物业公司依据《前期物业管理服务合同》继续占有物业管理相关资料而不退场，违反法律规定，侵害业主和业委会的自主权，影响到新聘物业服务企业进驻为全体业主提供物业服务，故英伦庄园业委会主张胤锋物业公司撤离并移交物业管理资料符合法律规定，原审法院予以支持。
关于英伦庄园业委会的成立是否合符法律规定问题。召开业主大会和选举成立业委会，属于现代法治社会公民享有的自治范畴，遵循“法不禁止即可为”；就本案实际情况而言，业主入住小区时间总有先后，且有业主尚未实际居住；即使业委会成立过程中可能存在程序瑕疵，包括参加选举的业主人数可能没有严格达到相应的比例，但选举成立业委会的行为事实并不违反法律的禁止性规定；业主委员会代表小区全体业主选聘物业服务企业，是为了改善小区的生活环境，提升全体业主的生活质量，合乎小区全体业主的根本利益，行为具有正当性。《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》对业主成立业委会的程序性规定属于管理性规范，胤锋物业公司以此作为抗辩，理由不能成立；胤锋物业公司作为物业服务企业，无权干涉业主及业委会的民事活动，无权以任何理由不尊重、不执行业委会的决定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十一条和《物业管理条例》第六条、第十五条、第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：阆中市胤锋物业服务有限公司于判决发生法律效力后十日内，退出阆中市七里街道办事处长安社区“英伦庄园”小区物业管理区域，并向阆中市七里街道办事处长安社区英伦庄园小区业主委员会移交国务院《物业管理条例》所规定的相关文件资料。案件受理费500元，由阆中市胤锋物业服务有限公司负担。
宣判后，胤锋物业公司不服，向本院提起上诉。
胤锋物业公司上诉认为：第一，原判认定基本事实不清。其一，《前期物业管理服务合同》期限为4年，自2009年12月1日至2013年11月31日，其终止的前提是英伦庄园业委会依法成立和业主大会依法所聘物业公司签订物业管理服务合同。英伦庄园业委会2014年8月初才成立，从2013年11月31日起至今，胤锋物业公司与英伦庄园业主形成事实上的物业管理服务关系；其二，原判查明变更英伦庄园物业服务企业未告知小区业主无事实依据，《前期物业管理服务合同》已在阆中市房地产管理局备案，胤锋物业公司从事物业管理服务合法。第二，原判适用法律错误。其一，《物业管理条例》第二十一条和2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条均规定建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业前应选聘前期物业服务企业，且英伦庄园业委会成立前小区业主无选择权和知情权，原判认为阆中宏志实业有限公司与胤锋物业公司签订的《前期物业管理服务合同》剥夺业主知情权和选择权没有法律依据；其二，《四川省物业管理条例》第54条和第75条规定物业服务企业在办理交接手续前不得擅自撤场，2014年12月选聘新的物业服务企业并未召开业主大会，也未征得小区占专有面积和总户数双过半业主同意，故胤锋物业公司未办理交接手续撤场并无不当。第三，英伦庄园部分业主已提起行政诉讼要求撤销英伦庄园业委会备案登记，如果撤销，英伦庄园业委会的主体资格将不复存在。请求：1.撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第683号民事判决，发回重审，或改判驳回英伦庄园业委会诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由英伦庄园业委会负担。
英伦庄园业委会答辩认为：第一，《前期物业管理服务合同》的履行期限早已届满，该合同的终止条件已成就；第二，胤锋物业公司称合同期限届满后，因未选出新的物业公司，《前期物业管理服务合同》要自然延续，与《中华人民共和国物权法》规定不一致；第三，新选聘的物业公司得到英伦庄园小区400多户认定，而本小区能行使选举权的仅有600多户，故此次选举达到法定票数，应当有效；同时该选聘已得到基层组织认可，胤锋物业公司应当移交相关资料后退场。
经审理查明，二审庭审中，双方当事人对原判查明的案件事实没有异议，本院予以确认。
二审中，胤锋物业公司提交一组新证据材料：（2015）阆行初字第18号案件的《受理通知书》、《缴费通知书》和起诉状，拟证明如果英伦庄园业委会在该案中败诉，英伦庄园业委会主体资格将不复存在，故本案应中止诉讼。
英伦庄园业委会质证认为：胤锋物业公司在本案上诉期内主动搜集的该组证据有怂恿部分业主起诉之嫌；该组新证据材料与本案无关且不能达到其证明目的。选聘新的物业公司是经过小区400多户业主同意的，选举程序合法，英伦庄园业委会的成立是否合法并不影响英伦庄园小区有投票权的大部分业主选聘的新的物业公司的合法性。
英伦庄园业委会提交三份新证据材料：1.英伦庄园业委会成立的批复、备案，拟证明英伦庄园业委会在2014年8月26日成立并经过了备案；2.《英伦庄园业委会关于招聘物业服务企业相关资料核实情况》，拟证明新的物业公司选聘是合法有效的；3.2015年2月2日《南充晚报》报道的本案纠纷，拟证明本案已引起社会广泛关注。
胤锋物业公司质证认为对证据1的真实性无异议；证据2与本案无关；对证据3真实性无异议，但不能达到其证明目的。
二审另查明，英伦庄园业委会于2014年8月26日成立并经阆中市人民政府七里街道办事处备案。
2015年3月3日《英伦庄园业委会关于招聘物业服务企业相关资料核实情况》载明，根据2015年2月14日市府办副主任王斌同志的工作安排，于2015年3月3日组织相关人员对英伦庄园招聘物业服务企业的相关资料进行核实，核实情况汇总有：英伦庄园共826户，其中已装修入住678户，未装修入住107户，外出务工41户；入户调查434户，收回调查表434张，同意面向社会公开招聘物业服务企业公司的413张，不同意的11张，弃权的10张。2014年12月13日的招聘会，英伦庄园业委会全体成员、37户业主代表参会，15人签字；招聘前在小区张贴通知，12月14日对招聘结果在小区通道进行了公示。
本院认为：
第一，关于本案是否应当中止审理，等待（2015）阆行初字第18号案件审理结果的问题。
英伦庄园业委会于2014年8月26日成立，且经阆中市人民政府七里街道办事处审查合格备案，英伦庄园业委会履行职责，召开业主大会选聘物业服务企业，组织并代表英伦庄园业主行使合法权利并无不当。英伦庄园业委会组织选聘新的物业公司前在小区内张贴通知，在2014年12月13日组织召开的物业公司选聘会上有业委会成员、业主代表参加，选举结果也向小区业主公示，且在选举后补充对434户业主入户调查，赞成对外选聘物业公司的业主有413户，占已装修入住678户业主的413÷678＝60.91%。根据英伦庄园的入住情况，在英伦庄园业委会张贴通知选聘新的物业公司后，大多数能行使选举权的业主同意对外招聘物业公司，而新的物业公司选聘程序并不违反法律禁止性规定，新的物业公司系英伦庄园业主行使自治权选聘。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”之规定，英伦庄园业主选出的新的物业公司的合法性，并不受英伦庄园业委会主体资格的影响。故本案无需等待（2015）阆行初字第18号案件的审理结果。胤锋物业公司认为本案应中止审理的理由不成立，本院不予支持。
第二，关于胤锋物业公司应否移交相关资料并退出英伦庄园物业管理服务的问题。
因《前期物业管理服务合同》载明“合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”，故《前期物业管理服务合同》终止的条件要么是合同期满，要么是合同期满前业委会成立并与新的物业公司签订物业管理服务合同生效；《前期物业管理服务合同》载明的合同有效期为自2009年12月1日8时起至2013年11月31日8时止，双方对《前期物业管理服务合同》的合同期满并无异议，那么胤锋物业公司在2013年11月31日合同期满后，新的物业公司选聘前可暂不移交相关资料，退出物业管理，但在业主已选出新的物业公司并与之签订物业服务合同，而新的物业服务合同并未被法定程序确定为无效的情况下，胤锋物业公司应当移交相关资料并退出英伦庄园物业管理服务。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请示物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”之规定，原判判令胤锋物业公司退出“英伦庄园”小区物业管理区域并向英伦庄园业委会移交国务院《物业管理条例》所规定的相关文件资料并无不当，本院予以维持。
综上所述，胤锋物业公司的上诉请求和理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由阆中市胤锋物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 任雅莉
二〇一五年六月十一日
书 记 员 王婵轶