广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民二初字第72号
原告（反诉被告）平果县国家税务局
法定代表人李志保
委托代理人黄定章
被告（反诉原告）李建嵩
委托代理人梁小飚
委托代理人丁桃声
原告平果县国家税务局（以下简称平果国税局）诉被告李建嵩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月10日受理后，依法由审判员韦青枚担任审判长，与代理审判员廖丽萍、人民陪审员覃月燕组成合议庭。本案在审理过程中，被告李建嵩提出反诉，本院经审查，依法合并审理，并于2013年5月28日公开开庭进行了审理，书记员蓝惠瑛担任法庭记录。原告（反诉被告）平果国税局的委托代理人黄定章、被告（反诉原告）李建嵩的委托代理人梁小飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）平果国税局诉称，被告因经营需要租用原告所有的位于平果县马头镇民生路县国税局2号宿舍楼1楼铺面的第1、2、3间，并于2009年9月28日签订《房屋租赁协议书》约定租期为三年即2009年9月10日至2012年9月10日。合同签订后，在租赁期限内双方均能履行各自的义务。租赁期限届满次日即于2012年9月11日原告通知被告不续签订合同，并限被告于2012年10月25日前搬出铺面将该铺面返还给原告使用，但被告未搬出。2012年10月29日原告见被告拒不退房再次向被告发通知书限被告于2012年10月31日前搬出铺面，但被告仍不搬出铺面。事后经原告多次口头催促，被告每次都讲准备搬出但却一拖再拖。到2013年3月22日原告�再次限被告于2013年3月29日前搬出铺面，然而，被告仍我行我素，视原告多次通知不理，拒不搬出铺面强占铺面从事经营活动至今。原告认为双方签订《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，内容合法有效。应受法律保护。根据《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”同时因承租人未对租赁房屋进行改建或装饰或装修，接到通知后完全有条件自动搬出铺面返还给原告使用。但被告却拒不退房又拒不交租金强占铺面经营至今，给原告造成重大经济损失，其行为已构成民事侵权，应承担相应的民事责任。为此，为维护原告合法权益，根据我国《民诉法》第119条规定，特诉至法院请求：1、判令被告立即返还租用原告所有的位于平果县马头镇民生路县国税局2号宿舍楼1楼的第1、2、3间铺面给原告；2、判令被告赔偿占用该铺面经济损失（损失计算从租赁期限届满之次日起即从2012年9月11日起计至实际返还铺面之日止，按同地段同类铺面每间每月3000元标准计算）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）李建嵩答辩并反诉称，1、原告（反诉被告）起诉收回铺面剥夺了被告（反诉原告）优先承租权，双方的租赁关系及租期届满时间都是事实，同时双方签订的《租赁协议》第一条第8款规定“租赁期满，乙方（即被告）在同等条件下对原租铺面享有优先承租权”，在合同即将到期时，原告（反诉被告）于2012年9月5日，向所有租户发出《通知》，“如需继续租用，请到平果国税局办公室办理有关手续”，被告（反诉原告）在合同到期后，要求原告（反诉被告）办理续租相关手续，却被告知在2012年9月11日后不与被告（反诉原告）续订合同。被告（反诉原告）认为，原承租人在合同到期要求续签租赁合�时，对原租赁物在同等条件下拥有优先承租权。优先承租权体现在租赁合同到期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，当出租人在一定期限内通知了原承租人新的租赁条件，原承租人必须在这段期间内主张自己的优先承租权，若原承租人在这段期间不主张自己的优先承租权，其此项权利即告消灭。但是，原告（反诉被告）却没有在一个期限内，也没有向被告（反诉原告）提出新的租赁条件，就直接拒绝签订合同，剥夺了被告（反诉原告）的优先承租权，是没有任何法律依据的。2、原告（反诉被告）请求赔偿经济损失不符合事实，被告（反诉原告）承租铺面，主要是从事药店零售业务的，三年来，对铺面进行了大量的装修，以及添置了很多货架货柜，如果不续租，原告（反诉被告）应当赔偿被告（反诉原告）因重新装修装饰、添置货架货柜及购进的大量药品等经济�失，但被告（反诉原告）多次与原告（反诉被告）协商赔偿问题，但均遭拒绝。因此，为保护被告（反诉原告）合法权益，根据《民事诉讼法》等有关法律规定，特提起反诉，请求：1、判令反诉原告按原价继续承租反诉被告的原铺面；2、判决反诉被告向反诉原告赔偿经济损失30200元；3、本案的一切诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）平果国税局针对反诉辩称，被告（反诉原告）的反诉请求不成立，法院应当依法驳回。1、原承租人在合同到期，在同等条件下才享有优先承租权；2、本案中，原告（反诉被告）的商铺在合同到期后就不对外出租，原告（反诉被告）在2012年9月5日向被告（反诉原告）发出通知，只是要约邀请，被告（反诉原告）在收到要约后并没有作出书面承诺，双方没有签订书面续租合同，被告（反诉原告）也没有交纳租金长达8个月之久，后�告（反诉被告）也向被告（反诉原告）发出不再续签的通知，被告（反诉原告）也承认这一事实；3、关于经济赔偿问题，是没有事实和法律依据的，被告（反诉原告）说2009年12月2日请人装修，花费30200元，其提交装修结算表数据来源不清楚，况且双方签订的租赁合同第5条约定装修的费用由被告（反诉原告）支付，根据最高人民法院的相关司法解释明确规定，承租人要装修的，必须把装修方案呈报给出租方，而被告（反诉原告）没有呈报原告，综上，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）提出反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
原告（反诉被告）平果国税局为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：
1、《房屋铺面租赁协议书》一份，证明双方存在房屋租赁关系，租期三年，到2012年9月10日届满；
2、《通知书》三份，证明租赁期届满后�告（反诉被告）多次通知被告返还租赁物，但被告（反诉原告）至今拒不搬出铺面；
3、照片一张，证明2013年3月22日原告（反诉被告）又向被告（反诉原告）发出限期搬迁通知，同时证明被告（反诉原告）当时还在正常营业，也还是一些旧的货架，没有重新装修；
4、房屋产权证一份，证明原告（反诉被告）是本案租赁物的所有人；
5、《房屋租赁契约》复印件一份，证明同一地段平果县建筑公司的房屋租赁价格，其租金为每月2500元，原告（反诉被告）的房屋比建筑公司的好，所以原告（反诉被告）主张按每月3000元的标准来计算经济损失。
被告（反诉原告）李建嵩为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：
1、《通知》一份，证明原告（反诉被告）在租赁期间即将到期时向被告（反诉原告）发出通知，说明如果要续租就到办公室办理相关手续；
2、装修《协议书》及《装修结算表》各一份，证明被告（反诉原告）与他人签订的装修协议及装修费用为30200元。
经庭审质证，被告（反诉原告）李建嵩对原告（反诉被告）平果国税局提供的证据质证意见如下：
对原告（反诉被告）提出的证据1、4的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据1恰好反映了双方约定“优先承租权”的事实；对证据2、3的真实性、合法性无异议，但对证据2的关联性有异议，认为原告（反诉被告）没有给合理的期限，认为证据3的照片说明被告（反诉原告）有装修损失；对证据5有异议，认为没有原件，真实性、合法性无法确定，与本案无关。
经庭审质证，原告（反诉被告）平果国税局对被告（反诉原告）提供的证据质证意见如下：
对被告（反诉原告）所举的证据1没有异议；对证据2的合法性、关联性有异议，认为该证据来源不清，不能证明被告（反诉原告）的主张，也与本案无关。
本院结合双方举证、质证，认证如下：
原告（反诉被告）提交的证据1、4，被告（反诉原告）对其真实性、合法性、关联性均无对异议，本院予以确认；原告（反诉被告）提交的证据2、3，被告（反诉原告）对其真实性、合法性无异议，虽对其关联性有异议，但两份证据能形成完整的证据链，且被告（反诉原告）在庭审陈述中明确知晓该通知内容，故本院予以确认；原告（反诉被告）提交的证据5，被告（反诉原告）有异议，且原告（反诉被告）未能提供该证据原件，亦未能提供其他证据进行佐证，本院不予确认。被告（反诉原告）提交的证据1，原告（反诉被告）无异议，本院予以确认；被告（反诉原告）提交的证据2，原告（反诉被告）有异议，且被告（反诉原告）未能提供其他证据进行佐证，本院不予确认�
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉、辩意见和双方的举证、质证及本院的认证情况，本院确认以下法律事实：
原告（反诉被告）平果国税局系位于平果县马头镇民生路国税局2号宿舍楼1楼的第1、2、3间商铺的所有人。2009年9月10日原告将上述三间商铺出租给被告使用，双方于2009年9月28日签订《房屋铺面租赁协议书》明确约定租赁期限为三年（即2009年9月10至2012年9月10日），租金为每年共计27600元；并约定被告（反诉原告）李建嵩承租后需对商铺进行装修的，须事先将装修方案报给原告（反诉被告）核查许可后进行，装修所需的一切费用由被告（反诉原告）李建嵩负责；租赁期满后，被告（反诉原告）在同等条件下对原承租铺面享有优先承租权等事宜。2012年9月5日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出书面通知告知合同即将到期，如需要继续租用，请到原告（反诉被告）办公室办理有关手续，但通知并没有明确办理期限。合同届满后，双方没有办理续租手续，原告（反诉被告）分别于2012年9月11日、10月29日、2013年3月22日通知被告（反诉原告）该商铺不再对外出租（收回自用），并限期要求被告（反诉原告）搬出该商铺，但被告（反诉原告）未如期搬出，亦未交纳使用费用。原告（反诉被告）遂于2013年4月10日起诉至法院请求判令：1、被告立即返还租用原告所有位于平果县马头镇民生路国税局2号宿舍1楼的第1、2、3间商铺给原告；2、被告赔偿占用该铺面经济损失（损失计算从租赁期限届满之次日起即从2012年9月11日起计至实际返还铺面之日止，按同地段同类铺面每间每月3000元标准计算）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，被告（反诉原告）李建嵩提起反诉，请求：1、判令反诉原告按原价�续承租反诉被告的原铺面；2、判决反诉被告向反诉原告赔偿经济损失30200元；3、本案的一切诉讼费由反诉被告承担。
本院认为，原告（反诉被告）平果国税局与被告（反诉原告）李建嵩所签订的房屋租赁合同于2012年9月10日届满，原告（反诉被告）在2012年9月5日向被告（反诉原告）发出办理续签合同通知书，该通知属续签合同的要约，因要约没有明确承诺期限，应视为最迟承诺期限为原租赁合同期限届满最后一日。但被告（反诉原告）在原租赁合同期限届满时并未作出承诺，原告（反诉被告）于原租赁合同期限届满次日即2012年9月11日发出通知明确告知该商铺不再对外出租，并要求被告（反诉原告）限期搬离，该通知属撤回要约通知，虽被告（反诉原告）拒绝签收该通知，但庭审中其对该通知的真实性、合法性均无异议，并且也以此为由提起反诉，应视为该撤回要约通知已经送达被告（反诉原告）。因被告（反诉原告）未按期搬离，原告（反诉被告）又分别于2012年10月29日、2013年3月22日通知要求被告（反诉原告）限期搬出，但被告（反诉原告）李建嵩仍未搬出。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物”的规定，被告（反诉原告）应当将其所承租的商铺返还原告（反诉被告），故原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）立即返还其租用位于平果县马头镇民生路国税局2号宿舍楼1楼的第1、2、3间商铺，依法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）李建嵩答辩、反诉称双方约定被告（反诉原告）在同等条件下对其所承租的商铺享有优先承租权，并请求按原价继续承租该商铺，因原告（反诉被告）在租赁期届满后，明确表示该商铺要收回自用，不再对外出租，亦未提出新的承租条件，�非在同等条件下排除被告（反诉原告）续租，故被告（反诉原告）的辩称与主张，没有事实依据，本院不予采纳和支持。对于原告主张由被告赔偿占用该商铺的经济损失的问题，因租赁期限届满后，双方的权利义务已终止，被告（反诉原告）逾期返还商铺应当向原告（反诉被告）支付占有使用费用，因此，原告（反诉被告）主张的经济损失实际为该商铺占有使用费。至于该费用的数额，原告主张按每间每月租金3000元的标准计算，缺乏依据，故本院不予支持；本院认为，应当参照原、被告之前签订的《房屋商铺租赁协议书》约定的租金标准即三间每月共2300元（即27600÷12=2300）计算，故被告（反诉原告）应当自合同期届满之日即2012年9月11日起至实际返还商铺之日止按三间每月2300元支付原告（反诉被告）该商铺占有使用费。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿其承租期间因装修该商铺所发生的费用30200元，因双方在《房屋铺面租赁协议书》第一条第5项明确约定装修所需的一切费用由乙方（即被告（反诉原告））负责，且双方约定的租赁期限已经届满，况且被告（反诉原告）亦未能举证证实该项费用已经实际发生，故被告（反诉原告）的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）李建嵩返还位于平果县马头镇民生路县国税局2号宿舍楼1楼的第1、2、3间商铺给原告（反诉被告）平果县国家税务局；
二、由被告（反诉原告）李建嵩赔偿占用商铺的经济损失给原告（反诉被告）平果县国家税局（经济损失计算：自2012年9月11日起至实际返还该上述三间商铺之日止按三间每月共2300元计付）；
三、驳回被告（反诉原告）李建嵩的反诉请求。
本案的本诉受理费300元，反诉受理费560元，共860元由被告（反诉原告）李建嵩负担（平果国税局已预交580元，李建嵩在履行债务时一并支付给平果国税局）。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦青枚
代理审判员 廖丽萍
人民陪审员 覃月燕
二〇一三年七月十七日
书 记 员 蓝惠瑛