黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2015）香民二民初字第995号原告骆成，住哈尔滨道外区。委托代理人郑永刚，黑龙江郑永刚律师事务所律师。被告黑龙江省地方铁路房屋开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区动源四道街1号。法定代表人刘宝忠，该公司总经理，住哈尔滨市南岗区。被告黑龙江省八五六农场，住所地黑龙江省虎林市八五六农场场部青禾小区*期***号。法定代表人郑玉忠，该农场场长。委托代理人朴学松，北京岳成律师事务所黑龙江分所律师。委托代理人岳晓峰，北京岳成律师事务所黑龙江分所律师。原告骆成诉被告黑龙江省地方铁路房屋开发有限责任公司（以下简称被告房开公司）、被告黑龙江省八五六农场（以下简称被告农场）合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年4月13日、5月4日、5月11日公开开庭进行了审理。原告骆成的委托代理人郑永刚与被告房开公司法定代表人刘宝忠、被告农场委托代理人朴学松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告房开公司于2011年10月21日与原告签订了一份协议书，协议约定：1、被告房开公司全权委托原告负责与被告农场青山花园住宅小区的开发项目，以被告房开公司的名义办理开发项目的一切手续及合法程序。开发项目竣工后，委托权利自行终止；2、为了规避被告房开公司的投资经营风险，开发项目的先期建设费用均由原告负责筹集并垫付；3、被告房开公司获取商品房销售总价的千分之五作为利润分成。按照授权内容，在原告的组织下，二被告于2011年11月10日签订了《八五六农场青山花园居民小区房地产开发协议》一份，促成二被告建立了合作开发“八五六农场青山花园住宅小区”建设项目的权属关系，原告被被告房开公司任命为该小区建设项目的负责人。协议签订后，原告组建了工程项目建设指挥部，被告房开公司为该项目设立了专项财务账户，原告依据协议约定，以被告房开公司的名义向被告农场支付了用地拆迁开发保证金100万元，工程配套设施款50万元，以及因项目开发而产生的相关费用。工程施工过程中，被告农场以上级主管部门的指示及客观条件不能满足建设需要等名目，要求解除开发协议。2013年2月4，二被告在原告不知情的情况下签署了＜关于解除《八五六农场青山花园居民小区房地产开发协议》的协议＞。原告认为，二被告签订解除协议的内容具有故意侵害原告在项目建设中投入资金享有的合法财产权益的行为，原告是经被告房开公司全权授权实施该项目的具体行为人，该工程项目均由原告投资建设，在没有确认在建工程的实际价值和原告的实际投入费用的情况下，二被告私自解除开发协议的行为系对原告投资行为的否定。就原、被告建立的三方关系来讲，依据《最高人民法院关于审理土地纠纷的司法解释》可以推定，原告与被告房开公司的法律关系应定性为债务转移行为。二被告签署的解除协议中对原告投资的处理应定性为债务的转移。被告农场作为项目资产的接收人，应对原告的投资行为以及形成的债务承担给付责任，被告房开公司承担连带赔偿责任。故原告请求法院判令：1、被告农场返还原告经审计部门审计确认原告垫付的建设费用2663782元、被告农场应返的工程配套费500000元、建筑工程设计费用342000元，合计3505782元及迟延给付利息564260.49元；2、被告房开公司对上述款项承担连带给付责任；三、由二被告共同承担本案诉讼费。被告农场辩称：一、原告请求对象错误，被告农场不应当承担原告要求的垫付资金及利息。首先，被告农场与被告房开公司是合同的主体，与原告间不存在合同关系。被告农场在签订合同、履行合同过程中并不知道也不应当知道原告与被告房开公司是挂靠关系。2011年10月21日（即正式签订合同前二十天左右），被告房开公司向被告农场出具授权委托书，全权委托原告负责八五六农场青山花园住宅小区开发项目，并以被告房开公司的名义办理开发项目的一切手续及合法程序。同年11月10日，原告以被告房开公司的名义与被告农场签订了房地产开发协议。之后，原告一直以被告房开公司的名义实施该开发项目并与被告农场进行沟通。被告农场有充分理由和法律依据认为原告与被告房开公司系职务代理关系，其行为的法律后果应由被告房开公司承担。后来，由于被告房开公司的单方原因，该开发项目未取得审批手续，被告房开公司无法继续实施该项目，致使被告农场所属职工（即开发项目被拆迁户）迟迟不能回迁，拖欠建设工程施工方及农民工资等巨额资金，造成被拆迁户和农民工大规模集体上访。鉴于矛盾集中暴发和持续的上访压力，被告农场为妥善解决各方诉求，被迫于2013年2月4日与被告房开公司签订解除房地产开发协议。而直到这时，被告才知道原告与被告房开公司实际上是挂靠关系，实际的项目开发人是原告。其次，原告的前期投入损失是由于被告房开公司基于挂靠关系，没有与原告充分沟通，直接与被告农场签订解除合同造成的，被告农场既无违约行为也不存在过错。虽然，被告农场与被告房开公司签订了房地产开发协议。但该协议第一条就明确了被告房开公司是开发项目的投资主体和开发主体，被告农场只是同意被告房开公司到八五六农场开发建设，并进行配合。因此被告农场不是房地产开发项目的主体。后来，被告农场与被告房开公司虽然签订了解除房地产开发协议，但内容实质上都是为了妥善解决后续遗留问题，其法律性质是接手在建工程这个在法律意义上的物而不是房地产开发项目。被告农场对该物已经支付了平等对价，因此对于原告的的项目前期投入的损失，被告农场既不存在合同上的违约行为，也不存在法律上的过错行为，因而被告农场不应当承担返还垫付款及利息的责任。第三，虽然被告农场与被告房开公司在解除协议当中约定：原告的前期投资部分由其与被告农场协商解决，但这不意味着具备被告农场对该投资部分已经确认或者同意给付的效力。同时，被告农场也不能确认原告是否实际投入并且实际投入的数额是否确实客观。二、被告农场与被告房开公司不应当承担连带责任。由于被告农场与被告房开公司或者原告既未在合同中约定对债务承担连带责任，同时被告农场与被告房开公司也无法律上的共同过错，因此原告要求被告农场承担连带责任的诉讼请求没有法律依据。综上所述，原告请求对象错误，原告不应当向被告农场提出诉讼请求，被告农场也不应当对其诉讼请求承担责任。被告房开公司辩称：原告与被告农场直接联系，取得了本案涉案项目的开发建设权，被告农场自称不知原告系该项目的开发主体，是不符合事实的。当时关于项目进行商谈时，被告农场对该项目是有回购意向的，但是未落实到合同上。原告在项目上做了前期投入，垫付了一些款项，垫付的款项包括：地上物的拆迁费用、交给政府部门的配套费、土地出让金或保证金、建设指挥部工作人员费用、支付施工单位的费用、三通一平的费用。原告联系了与被告农场的开发建设项目，因原告没有相应资质，所以原告挂靠在被告房开公司名下，被告房开公司收取管理费用并派工程管理人员到现场监督指导，保证建设项目的质量。在以被告房开公司名义与被告农场签订合同前，均是由原告与被告农场联系，被告农场对此知情。被告房开公司系名义上的项目开发建设主体，随着工程项目的进展，因被告农场回购出现问题，导致原告资金链出现问题，建设项目不能够正常进行，此后被告农场主动找到被告房开公司，要求解除开发合同，经被告房开公司与原告沟通、了解情况后，确认只要被告农场能够将原告前期垫付、花费的费用返还给原告，原告前期所做的拆迁补偿、三通一平以及建设的地上建筑物归被告农场所有，原告应向农场主张权利，与被告房开公司无关。原告垫付的款项可以通过审计的方式能够得出数额，他们双方曾经做过相应审计，据被告房开公司了解，原告拆迁及三通一平的面积是其建设面积的三倍，所以在计算原告垫付费用时应计算在内。原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：证据一、原告与被告房开公司签订的协议书、授权委托书复印件各一份。证明原告与被告房开公司建立委托关系，委托内容明确表示，被告房开公司全权委托原告与被告农场建立房屋建设开发关系。证据二、被告农场与被告房开公司签署的开发协议书及1500000元付款凭据复印件一份（原件经核对后收回）。证明原告在取得了被告房开公司的授权后，代表被告房开公司与被告农场建立了合作开发关系，同时该协议中已明确表述，原告向被告农场缴纳了工程动迁开发保证金1000000元、配套金500000元。证据三、关于解除《八五六农场青山花园居民小区房地产开发协议》的协议复印件一份。证明：1、二被告之间解除合约关系后，对于原告参与项目工作的事实和垫款的事实予以认同，二被告之间确认欠原告款项的同时，并承诺由被告农场负责支付；2、该协议的内容表述是二被告对原告垫款事实的承诺，故可以依法确认二被告对给付原告款项的责任应承担互负连带责任。证据四、审计报告、建筑工程设计合同、设计费票据、被告农场提供的收据复印件各一份。证明原告主张的诉讼标的构成包括：1、审计报告证明工程发生的费用2660000元；2、工程设计费用342000元；3、被告农场收到了原告给付的工程费用1500000元（在此期间，被告农场返还了100万元）。证据五、录音记录一份。证明在2014年9月23日由原告、原告项目部工作人员栾照峰在被告农场金哲场长的办公室，办公室余主任商讨给付原告欠款的事宜，内容明确了被告农场与被告房开公司解除协议后，被告农场欠款事实的存在并没有履行。证据六、黑龙江立信会计师事务所有限责任公司针对评估报告的内容以及形成的依据做出的情况说明一份。证明：1、该报告的委托人系被告房开公司，报告的内容是对委托人及其全体股东负责；2、该报告系对2013年八五六农场青山花园住宅小区改建的专项审计；3、产生费用的认定依据是《中华人民共和国会计法》，客观依据是委托人提供的相关财务票据和报表。经质证，被告农场对原告提交的证据一无异议。对原告提交的证据二的真实性无异议，该开发协议不能证明被告房开公司与被告农场之间是房地产合作开发关系，因为该合同第一条已明确被告房开公司一方是投资主体和开发主体，被告农场只是同意被告房开公司到企业所在地开发建设，被告农场未投入任何资金，未提供土地使用权，同时也未提供实物、知识产权或劳务。同时被告农场也不享受利润、不承担风险。在合同中约定的，对于被告农场的义务基本上是类似于地方政府对开发商的行政管理职能。因此，从该合同内容来看不符合房地产开发的特征，被告农场与被告房开公司不是房地产合作开发关系。对原告提交的证据三的真实性无异议，一、从该份证据第三条表述来看，被告农场并没有承诺和确认原告前期的投资部分，也没有提出负责给付的承诺，二被告之间所做的协议表述为：由原告与被告农场协商解决，该表述不构成确认，也不构成同意给付；二、该证据不能证明二被告之间应当承担连带责任，因合同条款并没有约定二被告之间对原告有连带责任；三、该证据不能完全证明原告对二被告具有债权，因第三条也明确约定了自本协议签订起，原告一切经济责任、债权、债务与被告铁路公司无关，由此可知，二被告之间的约定并不是所谓对原告的债务，而是对原告作为具体项目负责人因合同解除后产生的遗留问题，由原告与被告农场协商处理。对原告提交的证据四中的建筑工程设计合同真实性和合法性无异议，但原告不是合同的当事人，其不能证明被告农场违约，因而与本案无关联性，在解除协议中，被告农场接手的标的是在建工程，而不是整个开发项目，因此该笔投入与被告农场无关。对审计报告的真实性、关联性有异议：1、作为审计报告最基本应当在后面附上资产负债表、损益表、资金往来凭证等相关证据来辅助说明其审计报告作出的结论是否客观真实，而该份证据仅对费用明细做出简单列明，并没有实际票据作为辅助证明。因此，该审计报告不符合专业审计单位正常作出的审计报告的特征，被告有理由怀疑该份审计报告真实性；2、原告与被告房开公司均当庭承认双方是挂靠关系，被告房开公司不负责原告对项目的具体运营，而此份审计报告是审计公司写给被告房开公司全体股东的，不可能会将原告的具体经营的往来作为被告房开公司的年度审计内容向铁路公司股东报告，即审计公司不可能对原告的该项目进行审计；3、关于证据关联性，该审计意见中提出，审计报告反映了被告房开公司2013年8月6日的财务状况以及2013年度的经营成果，而二被告解除合同的时间发生在2013年2月4日，即使之前有经济往来，也必定发生在2012年，而审计报告明确提出了附注是2013年8月6日的资产负债表和2013年度利润表，显然不包括2012年的经济状态，因此假设这份审计报告是真实的，该报告也不能证实原告2012年度以及之前发生的投入费用。对原告提交的证据五的真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明被告农场对欠款一事进行确认的事实，也不能证明被告农场同意给付相应款项，因此该证据与原告想证明的问题无关联。对原告提交的证据六中的情况说明及审计报告的合法性、客观性、关联性均有异议，按照最高人民法院关于民事诉讼法的解释的规定，单位出具证明应当有单位负责人的签字及单位公章，而原告提出的情况说明仅有公司盖章，并没有负责人的签字，因此，其合法性违反了原告上述的司法解释的规定，因此不具备合法性。第二，原告在法庭调查阶段已自认其与被告房开公司系挂靠关系，被告房开公司不参与任何经营活动，而在本案中原告要以该证据证明其前期项目投入所花费的费用，就应当由原告委托相应机关来证明其投入的真实性、合法性以及合理性，情况说明明确指出审计报告委托方是被告房开公司，同时也明确指出该报告仅对委托人及其公司股东负责，由此可知，该报告并不对原告负责。再者，情况说明二充分指出该报告是对2013年青山花园小区的专项审计，而审计报告原文却明确指出该报告是对被告房开公司2013年的经营状况做出审计，并未提及是专项审计，情况说明与审计报告的内容自相矛盾，足以说明审计报告缺乏客观性，第三，情况说明在第三点明确提出客观依据是委托人提供的相关财务和报表，那么委托人是被告房开公司，被告房开公司不参与原告的具体经营活动，原告从何处得来的本案诉争的开发项目的相关财务票据，同时，情况说明及审计报告依然没有拿出任何一份能够证明原告投入的数额的合法性、合理性，因此，无论是审计报告还是情况说明均不能证明其作为证据本身的客观性。最后，被告认为被告房开公司与被告农场进行交接的标的是在建工程，而不是房地产开发项目，被告农场已经对再建工程支付了相应的对价，原告提出的房地产开发项目投入是其商业经营的固有风险，因此，该投入与本案不具备关联性。经质证，被告房开公司对原告提交的证据均无异议。被告农场为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、被告农场与被告房开公司签订的《房地产开发协议》一份。证明：1、该项目的开发主体只有一个，即被告房开公司；2、被告农场没有投入任何资金、土地使用权、实物、知识产权或劳务等，双方没有约定被告农场应享受利润、承担风险的事实。证据二、复印件一份。证明:1、被告农场接管的是建筑物（即在建工程，一栋居民楼和一栋只建到三层的楼房）的产权，二被告接手的标的物是法律上的物，而不是整个房地产开发项目；2、在建工程的施工材料、人工费、设备租赁等费用不是由原告和被告房开公司支付的，该费用是被告农场支付的；3、被告农场与被告房开公司约定关于原告的遗留问题由原告与被告农场协商解决。经质证，原告对被告农场提交的证据一的真实性无异议，原告认可开发主体为被告房开公司。被告农场要证明的问题与本案的事实关联性不大，因为对于被告房开公司系开发主体的事实，在庭审中双方已经确认，同时被告农场也知晓原告是代表着被告房开公司全权处理与被告农场的建设项目，合同的签署也是原告一人来完成的，双方的纠纷不是开发合同纠纷。对被告农场提交的证据二的真实性无异议，但被告农场接管的是整体的开发项目，开发立项的原始人是被告农场。被告农场所要证明的第二个问题与本案无关，原告主张的诉讼标的正是指被告农场所述的“遗留问题”。被告房开公司对被告农场提交的证据一无异议，对被告农场提交的证据二的真实性无异议，但认为被告农场接手的不只是建筑物，而是整个开发项目。被告房开公司未提交证据证明其抗辩主张。经审理查明：原告与被告房开公司于2011年10月21日签订了一份协议书，协议约定：1、被告房开公司全权委托原告负责与被告农场青山花园住宅小区的开发项目，以被告房开公司的名义办理开发项目的一切手续及合法程序。开发项目竣工后，委托权利自行终止；2、为了规避被告房开公司的投资经营风险，开发项目的先期建设费用均由原告负责筹集并垫付；3、被告房开公司获取商品房销售总价的千分之五作为利润分成。二被告于2011年11月10日签订了《八五六农场青山花园居民小区房地产开发协议》，原告被被告房开公司任命为该小区建设项目的负责人。协议签订后，原告组建了工程项目建设指挥部，被告房开公司为该项目设立了专项财务账户，原告依据协议约定，以被告房开公司的名义向被告农场支付了用地拆迁开发保证金100万元，工程配套设施款50万元，设计建设工程设计合同花费342000元，以及因项目开发建设而进行拆迁的费用、建设指挥部的工作人员费用、三通一平的费用等。2013年2月4，二被告在原告不知情的情况下签署了＜关于解除《八五六农场青山花园居民小区房地产开发协议》的协议＞。协议载明:一、二被告同意终止青山花园开发项目，此项目由被告农场接管，建筑物产权归属被告农场，被告房开公司和原告不再主张建筑物产权，解除原告青山花园项目部经理职务，取消青山花园项目部；三、二被告同意青山花园项目部原告前期投资部分及后续遗留问题，由原告与被告农场协商解决。自本协议签订起，原告一切经济责任、债权、债务与被告房开公司无关，由原告全权负责。2013年8月6日，黑龙江立信会计师事务所有限责任公司对原告在八五六农场青山花园住宅小区开发项目中前期投入的成本类、费用类等项目的投资进行了审计，成本类投入额度合计为1255500元，费用类投入额度合计为1408282元，共计2663782元。另查明，被告农场于2016年5月4日申请对原告提出的本案诉争的房地产开发项目投入的合法性、合理性进行重新鉴定。2016年5月11日，被告农场申请撤回了重新鉴定申请。本院认为：结合原告与被告房开公司签订的委托协议内容及原告与被告房开公司的陈述，本院认为原告与被告房开公司应属于挂靠关系，即原告以被告房开公司的名义与被告农场签订了《八五六农场青山花园居民小区房地产开发协议》。再结合二被告签订的＜关于解除《八五六农场青山花园居民小区房地产开发协议》的协议＞第三条的内容，可以确认被告农场对原告以被告房开公司名义与其签订开发协议的事实系明知，且其认可青山花园住宅小区开发项目的前期投入者系原告。原告与被告房开公司签订了委托协议后，原告以被告房开公司名义与被告农场签订了开发协议，便进场开始进行开发建设。2013年2月4日，二被告签订了＜关于解除《八五六农场青山花园居民小区房地产开发协议》的协议＞，据该协议记载，解除该协议的原因为：因市场及多种原因未取得正常开发审批手续，被告房开公司不能继续履行，故协商解除该开发协议。同时协议约定：二被告终止青山花园开发项目，此项目由被告农场接管，建筑物产权归被告农场，被告房开公司和原告不再主张建筑物产权，解除原告青山花园项目部经理职务，取消青山花园项目部。二被告同意青山花园项目部原告前期投资部分及后续遗留问题由原告与被告农场协商解决。据该解除协议内容可以确认：1、被告农场接管了整个青山花园开发项目，既包括已建成的建筑物，也包括原告对青山花园开发项目的前期投资部分；2、被告农场同意对原告前期投资部分的返还承担责任，原告的前期投资应当向被告农场主张。但被告房开公司在未经实际承包人原告同意的情况下，便与被告农场签订了该解除协议，并对原告因前期投资而产生的债权进行了分配，且约定自该解除协议签订之日起原告一切经济责任、债权债务与被告房开公司无关。本院认为，该协议未经原告签字确认，且原告否认该协议的签订经过其同意，故该协议中对被告放开公司的免责部分不能约束原告，故原告要求被告房开公司对被告农场应返还原告前期投资款项的请求予以支持。关于原告前期投资部分额度的问题，原告支付的工程配套费500000元，有付款凭证为据，本院予以确认；原告支付建筑工程设计费342000元，有华诚博远（北京）建筑规划设计有限公司哈尔滨分公司出具的建筑工程设计合同及设计费收据为证，且该笔费用系工程施工前所应支持的必要费用，故本院对原告支付的该笔费用予以确认。原告垫付的建设费用2663782元，有黑龙江立信会计师事务所有限责任公司出具的审计报告及情况说明为证，虽然被告农场对该审计报告的合法性及关联性存在异议，但未向本院提交实质有效的证据予以证明，又不申请对原告的前期垫付的建设费用予以重新审计，故本院对原告的要求的该笔建设费用予以支持。关于原告诉请的要求被告给付迟延给付利息的问题，在二被告签订解除开发协议时，二被告间签订的开发协议约定的目的已经不能达成，此时，被告农场就应将原告垫付的工程配套费500000元及建设工程设计费342000元返还原告，故被告农场应自2013年2月4日起计算给付原告迟延给付利息。2013年8月6日，黑龙江立信会计师事务所有限责任公司对原告垫付的建设费进行了审计，确定原告垫付的建设费为2663782元，此时，被告农场应将该笔费用返还给原告，故被告农场应自2013年8月6日起计算给付原告迟延给付利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省八五六农场于本判决生效之日起十日内给付原告骆成垫付的建设费用2663782元，并自2013年8月6日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算迟延给付利息；二、被告黑龙江省八五六农场于本判决生效之日起十日内给付原告骆成垫付的工程配套费500000元、建筑工程设计费用342000元，并自2013年2月4起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算迟延给付利息；三、被告黑龙江省地方铁路房屋开发有限责任公司对上述款项承担连带给付义务。案件受理费人民币39360元（原告已预交），由被告黑龙江省八五六农场负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告骆成，被告黑龙江省地方铁路房屋开发有限责任公司对该笔费用承担连带给付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  宋志明人民陪审员  修 瑛人民陪审员  张永强二〇一六年五月二十五日书 记 员  刘 蕊