广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2643号
上诉人（原审被告）：蔡信深，男，汉族，1984年4月3日出生，住广东省陆丰市。
委托代理人：程萌群，广东海陆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠阳淡水华都大酒店有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水开城大道**号*楼。
法定代表人：黎名驹，董事长。
委托代理人：谭耀强，广东百德律师事务所律师。
上诉人蔡信深因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人及被上诉人的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年12月17日，原告惠阳淡水华都大酒店有限公司一审诉称：原告为甲方与被告为乙方于2012年12月20日签订《华都广场租赁合同》，合同第一条“专卖店（专柜）”约定原告将华都广场一楼114、115号经营场地（建筑面积257平方米，实用面积180平方米）、二楼238号经营场地（建筑面积264平方米，实用面积185平方米）交予被告设立专卖店（专柜），被告专卖店（专柜）经营期限为2012年08月01日起至2014年07月31日止。合同第二条“场地费用的缴交”约定被告从约定开始营业日起每月定额向原告缴交下列费用（均以建筑面积计算）：1）租金：2012年8月1日至2013年7月31日，一楼每月210元/㎡，即53970元/月；二楼每月50元/㎡，即13200元/月;2013年8月1日至2014年7月31日，一楼每月225元/㎡，即57825元/月；二楼每月55元/㎡，即14520元/月；2)管理费（包括保安、公共卫生等）：2012年8月1日至2014年7月31日，一楼每月40元/㎡，即10280元/月；二楼每月25元/㎡，即6600元/月；3)2012年8月1日至2014年7月31日，一楼每月30元/㎡，即7710元/月；二楼每月15元/㎡，即3960元/月。合同第六条“违约责任及合同的终止”第6款约定“本合同终止三日内，乙方退出专卖店（专柜）经营场地，及时将场地内货物、柜台及设施撤出，但不得破坏场地原有设施及影响甲方的正常经营，超过期限仍不撤出，视为乙方放弃前述各项物品的所有权，甲方有权对前述物品进行处理并不需要承担任何后果”，第8款约定“乙方违反本合同约定义务之一的，除本合同已对违约责任已作出明确约定外，还应严格履行合同约定的其他义务，并赔偿因此给对方造成的实际损失。该损失无法计算的以12个月租金金额为标准。此外，若因此导致甲方追索的，因此所产生的一切追索损失均由乙方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、通讯费、律师费等等其他的一切费用乙方应一并承担”、第9款约定“在合同期满双方不再续租的或因乙方违反本合同任一条款或因乙方违约导致甲方提前解除本合同将出租物强制收回，在本合同约定或者经甲方合理催告的时间内乙方不办理手续和清场的，视为乙方放弃租赁物业内的所有财产及物品。乙方同意甲方有权采取停水、停电、封门、换锁或其他必要措施强制接管出租物业，届时，甲方有权自行处置，处置所得优先用于偿还乙方所欠租金、费用及甲方为追讨欠款垫付的费用或损失，由此造成乙方经济损失由乙方负责。”上列合同期限届满前，原告于2014年7月9日在惠阳区公证处见证下，通过邮寄形式向被告发出《知会函》，明确告知被告合同期满不再续租，从2014年8月1日起收回商铺，如被告未按时交铺，造成的损失由被告承担。此后，原告再于2014年7月17日向被告发出《知会函》，明确告知被告与原告的租赁合同将于2014年7月31日终止，根据合同第六条第6款规定，本合同终止三日内，被告退出专卖店（专柜）经营场地，及时将场地内货物、柜台及设施撤出，但不得破坏场地原有设施及影响华都广场的正常经营，超过期限仍不撤出，视为被告放弃前述各项物品的所有权，原告有权对前述物品进行处理并不需要承担任何后果。被告在规定的时间内不退出经营场地时，原告对被告物品有权处理并要求被告支付场地占用费（按租金标准计算）和搬运费，享有各项物品的所有权等等。原告确定不与被告续租后，于2014年5月28日与张文良签订《华都广场租赁合同》，约定将包括被告租赁场地在内的968平方米出租给张文良经营威曼服饰，租赁自2014年8月1日起至2017年7月31日止。租赁费用标准为2014年8月1日起至2015年7月31日的一楼建筑面积月租金每平方米225元、二楼建筑面积月租金每平方米60元，2015年8月1日起至2017年7月31日的一楼建筑面积月租金每平方米239.80元、二楼建筑面积月租金每平方米64.30元，2014年8月1日起至2017年7月31日的一楼建筑面积月管理费每平方米70元，二楼建筑面积月管理费25元。上列原告知会被告不续租、告知被告逾期撤出经营场地的后果及原告与张文良签订《华都广场租赁合同》的事实，已为发生法律效力的（2014）惠阳法民一初字第861号民事判决、（2015）惠中法民一终字第239号民事判决确认。2014年7月31日合同期满后，被告没有按照合同约定在合同期满后三天内将租赁的商铺交回给原告，导致原告无法将商铺交付给张文良使用。原告不得不应张文良的要求解除了与张文良的租赁合同，退回了张文良保证金272500元。被告起诉确认被告具有商铺优先承租权的案件，惠阳区法院依法审理后于2014年10月30日作出一审判决即（2014）惠阳法民一初字第861号民事判决，驳回被告的诉讼请求。被告不服一审判决，向惠州市中级法提起上诉。惠州市中级法院依法审理后于2015年9月13日作出二审判决即（2015）惠中法民一终字第239号民事判决，驳回被告的上诉请求，维持原判。上列（2015）惠中法民一终字第239号民事判决为终审判决并于2015年9月25日送达原告、于2015年9月25日送达被告，但被告仍不将商铺腾空及交回给原告，原告不得不自行清点物品、腾空商铺并申请广东省惠州市惠阳公证处进行证据保全。在惠阳公证处公证员、公证人员的见证下，原告于2015年10月14日、15日对涉案的二楼238号商铺及一楼114号、115号内的物品进行了清点、记录，清点过程进行拍照、录像，对清点的物品进行了包装，纸箱、编织袋一共一百伍拾伍件，每件都编有编号，全部搬运到负一楼仓库存放。原告再于2015年10月28日向被告发出《知会函》，通知被告在2015年11月2日前拆除及搬走原依米店内所有装修物品，若不能在限定时间内完成，原告有权自行处置，所有费用由被告承担。原告认为，租赁合同期满，作为承租人的被告负有结清应付原告各项费用及将商铺腾空交回给原告的义务，在被告没有按照合同约定提前三个月书面请求续租、原告己明确表示不再续租的前提下，被告以具有优先承租权为由拒绝按租赁合同约定将商铺腾空交回给原告，直至惠州市中级法院于2015年9月25日向被告送达（2015）惠中法民一终字第239号民事判决后，被告仍然拒绝腾空交回商铺给原告，被告占用原告的商铺具有明显的故意。自2014年8月1日起至原告通过广东省惠州市惠阳公证处公证清点之日即2015年10月14日、15日，原告的商铺被被告在合同期满后占用了14个月15天之久，导致原告不得不解除与张文良的租赁合同，导致原告无法将商铺出租，造成原告的巨额财产损失。依据《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”、《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，原告请求被告按照原告与张文良的租赁合同约定的租赁费用标准支付被告在合同期满后继续占用原告商铺期间的占用费、管理费，符合事实和法律规定。原告请求判令被告承担原告腾空商铺的费用和主张权利而支付的律师代理费符合原告与被告的合同约定。请求：1、被告在本案判决发生法律效力之日起10天内一次性支付商铺占用费1080489.5元、管理费356555元合计1437044.5元给原告；逾期支付的，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率支付利息给原告。2、被告承担及返还原告支付的公证费750元。3、被告承担及返还原告律师代理费60000元。4、被告经营的依米奴的合同保证金191440元用于等额抵偿被告应支付给原告的款项。5、本案诉讼费用由被告承担。
原告向原审提供的证据有：1、身份证，证明被告的个人身份信息。2、个体户机读档案登记资料，证明被告系位于原告华都广场的“惠州市惠阳区淡水依米奴服装店”的经营者。3、华都广场租赁合同，证明原告与被告的租赁合同约定。4、知会函；
5、（2014）粤惠惠阳第007661号公证书；证据4、5证明：原告于2014年7月9日向被告送达了《知会函》，并申请广东省惠州市惠阳公证处进行了证据保全，知会函明确告知被告合同期满不再续租，从2014年8月1日公司收回铺位，如未按时交铺，造成的损失将由被告自行承担。6、知会函，证明原告再于2014年7月17日向被告发出《知会函》，明确告知被告与原告的租赁合同将于2014年7月31日终止，告知被告按合同约定撤场及被告不按合同约定撤场的后果。7、华都广场租赁合同，证明原告确定不与被告续租后，于2014年5月28日与张文良签订《华都广场租赁合同》，约定将包括被告租赁场地在内的968平方米出租给张文良经营威曼服饰，租赁自2014年8月1日起至2017年7月31日止，租赁费用标准为2014年8月1日起至2015年7月31日的一楼建筑面积月租金每平方米225元、二楼建筑面积月租金每平方米60元，2015年8月1日起至2017年7月31日的一楼建筑面积月租金每平方米239.8元、二楼建筑面积月租金每平方米64.3元，2014年8月1日起至2017年7月31日的一楼建筑面积月管理费每平方米70元、二楼建筑面积月管理费25元。
8、协议书；9、中国工商银行客户存款对账单；证据8、9证明：2014年7月31日合同期满后，被告没有按照合同约定在合同期满后三天内将租赁的商铺交回给原告，导致原告无法履行将商铺交付给张文良使用。原告不得不应张文良的要求解除了与张文良的租赁合同，退回了张文良保证金272500元。10、（2014）惠阳法民一初字第861号民事判决书，证明被告以具有优先承租权为由向惠阳区人民法院提起民事诉讼，惠阳区人民法院依法审理后于2014年10月30日作出（2014）惠阳法民一初字第861号民事判决书，驳回被告的诉讼请求。11、（2015）惠中法民一终字第239号民事判决书，证明被告不服（2014）惠阳法民一初字第861号民事判决书，向惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院依法审理后于2015年9月23日作出（2015）惠中法民一终字第239号民事判决书，驳回上诉，维持原判。12、惠州市中级人民法院送达证，证明（2015）惠中法民一终字第239号民事判决书送达原告。13、EMS国内特快专递详情单，证明（2015）惠中法民一终字第239号民事判决书送达被告。14、证明，证明被告委派其依米奴店长于2014年8月20日取走身份证、存折本、员卡4盒、2本表，但不愿意取走其他物品。15、取走物品清单，证明被告委派其员工于2014年8月24日取走桌子五张、面膜、但不愿意取走其他物品。16、（2015）粤惠惠阳第010220号公证书（附：光盘两张），证明被告在（2014）惠阳法民一初字第861号民事判决及（2015）惠中法民一终字第239号民事判决均驳回其优先承租权的请求后，仍然不腾空及交回商铺给原告，原告不得不对被告占用的商铺进行物品清点、腾空，并申请广东省惠州市惠阳公证处进行了全程的证据保全；清点后物品进行包装、存放在原告仓库。17、发票，证明原告为腾空商铺而支付广东省惠州市惠阳公证处公证费750元。18、报警回执，证明被告阻拦原告对涉案商铺的使用，原告工作人员依法报警处理。19、委托代理合同，证明原告因本案诉讼而支付广东百德律师事务所一审代理费60000元。20、代理费发票；21、代理费付款凭据。
被告蔡信深一审答辩称，一、被答辩人提供的《华都广场合同》属于格式合同，应该按照格式合同的法律规定处理，法院应该依据法律作出不利于被答辩人的解释，即合同续签应在合同期满前（2014年7月31日），而被答辩人在2014年5月28日与张文良签订《华都广场租赁合同》显然违背了法律规定，故被答辩人与张文良签订《华都广场租赁合同》是无效合同，也是不能生效的合同，因为该合同侵害了答辩人的权利。由于被答辩人与张文良签订的合同无效故被答辩人主张权利没有法律依据。二、答辩人有优先承租权。答辩人在2014年4月份、5月份、6月份书面向被答辩人提出续租的要求，并且有《录音》为证，该《录音》在与被答辩人的另一同性质案件中已经举证。而且优先承租权的理由也在该案陈述。三、造成被答辩人的损失的过错不在答辩人，被答辩人在2014年8月16日强行叫人潜入答辩人的铺面将答辩人承租的铺面用爆炸螺丝将铺面封死并用电焊将门焊死，答辩人向当地派出所报案，同时也向惠阳区法院提出《先予执行申请书》要求被答辩人开通水电和门，惠阳区法院作出（2014）惠阳法民一初字第861号《民事裁定书》和8611《民事裁定书》，虽然惠阳区法院又作出撤销裁定书，但是答辩人积极要求被答辩人开门的行为是存在的；被答辩人用爆炸螺丝将铺面封死并用电焊将门焊死不让答辩人领取货物的事实也存在。这表明答辩人在主观上并没有占着与被答辩人争议的铺面，被答辩人的铺面是被答辩人用爆炸螺丝将铺面封死并用电焊将门焊死的，造成该铺面的一些损失，被答辩人却以此起诉要求答辩人赔偿，不符合事实，也不符合我国民事责任中过错责任原则的规定。综上，答辩人认为，被答辩人在格式合同以有利于被答辩人的解释为依据起诉，同时答辩人在案件中没有过错，是被答辩人自己的行为造成的，被答辩人应该自行承担后果，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。
被告向原审提交证据有：1、回执号：08161310、08201102的报警回执，证明惠阳淡水华都大酒店有限公司将铺面的门自行锁上，造成蔡信深无法取出货物报警的事实；2、蔡信深的《先予执行申请书》，证明蔡信深要求惠阳淡水华都大酒店有限公司将铺面的门上锁头打开的事实；3、（2014）惠阳法民一初字第861号《民事裁定书》和第8611号民事裁定书，证明惠阳淡水华都大酒店有限公司将铺面的门上锁头的事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年12月20日原告与被告签订《华都广场租赁合同》，与本案有关的合同内容有：第一条：1、出租方（甲方，即原告）……将华都广场一楼114、115号经营场地(建筑面积257平方米，实用面积180平方米……)，二楼238号经营场地(建筑面积264平方米，实用面积185平方米……)交予承租方（乙方，即被告蔡信深）设立专卖店（专柜）……2、专卖店（专柜）经营期限为2012年8月1日起至2014年7月31日止。第二条：2、租金……2012年8月1日起至2013年7月31日一楼每月租金53970元，二楼每月租金13200元；2013年8月1日起至2014年7月31日一楼每月租金57825元，二楼每月租金14520元。第六条：……7、本合同期满，乙方如需续签合同，应于合同期满前三个月向甲方提出书面申请，合同期满后双方未续签合同，但专卖店（专柜）仍然经营，甲方未提出异议的，视本合同仍然有效，并转为不定期合同，任何一方均可随时终止合同，但均需提前一个月书面通知对方。8、乙方违反本合同约定义务之一的，除本合同已对违约责任作出明确约定外，还应严格履行合同约定的其他义务，并赔偿因此给对方造成的实际损失。该损失无法计算的以12个月租金金额为标准。此外，若因此导致甲方追索的，因此所产生的一切追索损失均由乙方承担，包括但不仅限于诉讼费、保全费、差旅费、通讯费、律师费等等其他的一切费用乙方应一并承担。9、在合同期满双方不再续租的或因乙方违约有违反本合同任一条款或因乙方违约导致甲方提前解除本合同将出租物强制收回，在本合同约定或经甲方合理催告的时间内乙方不办理手续和清场的，视为乙方放弃租赁物业内的所有财产及物品。乙方同意甲方有权采取停水、停电、封门、换锁或其他必要措施强制接管出租物业，届时，甲方有权自行处置，处置所得优先用于偿还乙方所欠租金、费用及甲方为追讨欠款垫付的费用或损失，由此造成乙方经济损失由乙方自负。合同签订后，原、被告均依约履行合同。2014年5月29日被告向原告发函，主要内容为希望原告基于双方多年的合作，考虑被告的实际经营状况，同意与被告续租。2014年5月28日原告将包括被告承租的商铺在内的华都广场一楼(建筑面积257平方米，实用面积180平方米，月租57825元)、二楼(建筑面积711平方米，实用面积498平方米，月租42660元)出租给案外人张文良，双方并签订合同。2014年7月8日原告作出知会函，主要内容为经原告公司决定，合同期满不再与被告续租，要求被告在2014年8月1日将承租的商铺交回给原告，否则后果自负。2014年7月9日原告以特快专递方式将该《知会函》寄送给被告，并经惠阳公证处公证。2014年7月17日原告再次向被告发出知会函，主要内容为告知被告涉案租赁合同期满，不再续租，依据合同第六条第六、九款等约定，合同期满，被告不退场的后果等。因原告拒绝与被告续租合同，被告诉至法院，要求被告对涉案商铺有优先承租权。惠阳区人民法院于2014年10月30日作出（2014）惠阳法民一初字第861号民事判决，驳回蔡信深的诉讼请求。蔡信深不服一审判决，上诉至惠州市中级人民法院。惠州市中级人民法院于2015年9月13日作出（2015）惠中法民一终字第239号民事判决，驳回被告上诉请求，维持原判。惠州市中级人民法院终审判决生效后，被告仍未交还上述承租的涉案商铺给原告。至2015年10月14、15日，原告委托公证人员对涉案的商铺的物品进行了清点、记录，并为此向公证处支付750元公证费用。原告并向被告发出通知，要求被告于2015年11月2日前拆除及搬走涉案店内的所有装修物品等。因被告未履行上述义务，原告诉至法院，提出上述诉请。
另查明，原、被告签订《华都广场租赁合同》时，被告按约定给付原告191440元作为合同保证金。
还查明，原告因本案委托律师进行诉讼，支付了律师代理费60000元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据原告与被告于2012年12月20日签订的《华都广场租赁合同》约定的经营期限为2012年8月1日起至2014年7月31日止，该租赁合同的期限已满。原被告双方就涉案铺面有无优先承租权问题，诉争至本院，本院作出一审判决后，被告不服上诉至惠州市中级人民法院。惠州市中级人民法院作出终审判决，驳回被告蔡信深的上诉请求，维持原判。本院认为，惠州市中级人民法院作出的终审生效判决，原被告双方均应当履行。根据《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”、第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”被告有怠于履行生效判决，根据原、被双方签订的《华都广场租赁合同》第六条第8款约定：乙方（被告）违反本合同约定义务之一的，除本合同已对违约责任作出明确约定外，还应严格履行合同约定的其他义务，并赔偿因此给对方造成的实际损失。该损失无法计算的以12个月租金金额为标准。此外，若因此导致甲方（原告）追索的，因此所产生的一切追索损失均由乙方承担，包括但不仅限于诉讼费、保全费、差旅费、通讯费、律师费等等其他的一切费用乙方应一并承担。原告诉求被告支付商铺占用费及管理费，于法有据，予以支持。商铺占用费按原、被告双方的租赁合约定的以12个月租金金额为标准计算，即72345元/月×12个月=868140元；管理费为16880元/月×12个月=202560元。原、被告在《华都广场租赁合同》中还约定诉讼费、保全费、律师费等等其他的一切费用被告应一并承担，故原告诉求的律师代理费、公证费，于法有据，予以支持。被告向原告支付的合同保证金191440元，可用于抵扣上述费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告支付商铺占用费868140元、管理费202560元，合计1070700元。二、被告应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付公证750元、律师代理费60000元，合计60750元。以上款项合计1131450元，可与被告已支付的合同保证金191440元相抵扣。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18280元，由原告承担5080元，被告承担13200元。
当事人二审的意见
蔡信深不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项。2．、改判上诉人无需向被上诉人承担责任，无需向被上诉支付任何费用。3、合同保证金191440元不得相互抵扣，应退还上诉人。4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：在事实方面，租赁期满后，上诉人没有占用被上诉人的铺面。上诉人与被上诉人发生租赁纠纷后，于2014年7月24日已向原审法院提起诉讼主张权利，但被上诉人在未告知上诉人的情况下首先主张采取强制措施，于2014年8月16日凌晨偷偷叫人强行潜入涉讼铺面，导致到里面财产的失窃，有派出所立案告知书为证。事后并用爆炸螺丝将铺面进出的门用电焊焊死，上诉人根本没有机会腾出室内服装等货物，从而扣押了上诉人室内的所有货物，上诉人错失了服装的销售旺季致使直接的经济损失接近500万元，间接的损失(接三年计算)接近1500万元，合计人民币2000万元左右。上诉人发现铺面进出的门被电焊焊死之后向当地派出所报案。该事实在一审时上诉人已经提交了证据，并向惠阳区法院提起诉讼，要求被上诉人开通水电和门，但被上诉人坚持不予开通。被上诉人首先通过恶意行为占有和使用了涉租房屋，强行剥夺了上诉人继续使用的权利，所以上诉人无需向被上诉人承担868140元的占用费用。同理，上诉人权利被剥夺的同时，也丧失了承担管理费201560元的义务。被上诉人颠倒事实，将自身的过错责任嫁祸给善意的上诉人。可见被上诉人要求上诉人赔偿占用铺面的所谓损失没有事实依据。因为该铺面是被上诉人主动采取措施将铺面封死，而不是上诉人在占用，
被上诉人对该铺面拥有实际控制权，上诉人对该铺面已经没有实际控制权，而且上诉人是受害者，因为上诉人的货物被被上诉人封死后，无法提取出货物，上诉人的货物是服装，服装生意有十分强的季节性。现在被上诉人反咬一口，以其自行封死铺面的行为来要求上诉人赔偿占用费用明显不公。一审在未查清事实的情况下，违背客观事实认定上诉人占用被上诉人的铺面并承担被上诉人的损失，违背了“以事实为依据”的法律原则，应依法纠正。二、依法认定上诉人无过错，无责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第二款“根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”第二十七条“损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任”，但是，原审忽视了上诉人在原审期间举证的无过错证据，未能查明被上诉人故意行为造成租赁关系终止的事实，上诉人没有侵权的故意，不存在侵权的事实，依照“无过错就无责任”的原则，上诉人不应承担公证费750元及律师代理费60000元。另外，案涉的合同保证金与本案租赁期满后的赔偿关系所形成的债务根据以及性质互不相同，未出现合意抵销情形，原审认定抵扣缺乏必要灼法定要件，合同保证金191440元应予退还上诉人。三、判抉书其他认定事实不清。被上诉人在诉讼状中称：2015年9月25月送达被告，但被告仍不将铺面腾空及交还原告，原告不得不自行清点物品、腾空商铺并请惠州市惠阳区公证处进行证据保全。被上诉人用偷换观念的形式表达事实，2015年9月25日是(2025)惠中民一终字第239号《民事判抉书》送达被告之日，其法律行为只是被告为原告诉被上诉人合同租赁纠纷案件的终审判决，而且上诉人拿到该终审判决同样不能取出铺面的货物，因为该铺面已经被被上诉人封死，如果上诉人强行取货物，可能会涉及刑事责任或者产生更大的人身损害纠纷。被上诉人未告诉上诉人可以取货，上诉人怎么可以取货，更为严重的是被上诉人在未经上诉人同意的情况下自行清点货物并违法公证，其行为已经侵害了上诉入的财产权。被上诉人举证两份《知会函》所表述证明目的就是：被上诉人可以有权自行处置，所有费用由上诉人承担。但是《知会函》不能证明被上诉人的目的，《知会函》并没有知会上诉人，上诉
人不知道被上诉人《知会函》，在一审过程中被上诉人举证两份《知会函》都无法证明上诉人是否收到，该《知会函》产生法律后果就不存在，原审认定事实以《知会函》为依据错误。四、本案案由应定性为侵权纠纷，并非房屋租赁合同纠纷。本案实际上是因租赁关系纠纷而转化为侵权责任纠纷案，应定侵权纠纷案由，适用《侵权责任法》进行审判。原审定性为房屋租赁合同纠纷错误，错误适用《合同法》之规定作为审判依据。
上诉人未向本院提交新的证据。
被上诉人蔡信深未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：上诉人的上诉理由和事实不能成立，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人向本院提交广东省高级人民法院于2016年7月20日作出的（2016）粤民申2439号民事裁定书，驳回上诉人对本院（2015）惠中法民一终字第239号民事判决的再审申请。证明再次驳回上诉人优先承租权的请求。
上诉人质证认为真实性无异议，对关联性有异议，本案不是房屋租赁纠纷，是侵权纠纷。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：1、2016年7月20日广东省高级人民法院作出（2016）粤民申2439号民事裁定书，驳回上诉人对本院（2015）惠中法民一终字第239号民事判决的再审申请。2、原审法院在审理上诉人诉被上诉人房屋租赁优先承租权纠纷一案[案号：（2014）惠阳法民一初字第861号]中，根据上诉人的先予执行申请，于2014年8月27日作出（2014）惠阳法民一初字第861号民事裁定书，裁定：被上诉人自收到裁定书之日即开通惠阳淡水华都广场一楼114、115及二楼238号专柜的水电。同年9月5日，原审法院作出（2014）惠阳法民一初字第8611号民事裁定书，对第861号民事裁定书裁定事项更正为：被上诉人自收到裁定书之日即开通惠阳淡水华都广场一楼114、115及二楼238号专柜的门和水电。3、二审中，双方均承认上诉人经营至2014年8月12日，上诉人称要盘点清点货物。被上诉人称是上诉人先自行上锁，我方也有加锁，门用电焊焊死没有事实。2014年8月20日、24日，上诉人的工作人员取走身份证、存折本、会员卡4盒、2本表，桌子五张、面膜盒。被上诉人承认2015年10月14、15日在公证处人员对涉案商铺的物品清点后，已另行出租。上诉人提交的2014年8月16日、20日《报警回执》没有显示报警内容，2014年9月4日《立案告知书》是依米奴被其它盗窃案立案侦查。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系因房屋租赁合同引起的赔偿损失纠纷。根据查明的事实和各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：被上诉人在房屋租赁期限届满后未能及时收回房屋进行使用所造成的经济损失应如何确定，以及经济损失的责任承担的问题。
本案事实表明，上诉人与被上诉人签订的《华都广场租赁合同》约定的经营期限为2012年8月1日起至2014年7月31日止，在期限届满前的2014年7月9日、17日，被上诉人分别向上诉人发出《知会函》，告知上诉人合同期满后不再续租，从2014年8月1日收回铺位，并告知按合同约定期满不退场的后果等。但上诉人于2014年7月24日就涉案铺面有无优先承租权问题向原审法院起诉，并于租赁期届满后的2014年8月12日停止了经营活动。该案历经原审法院作出驳回上诉人优先承租权的诉讼请求的民事判决，本院作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决，广东省高级法院作出驳回上诉人再审申请的民事裁定。诉讼期间，虽然存在被上诉人停水停电，以及双方对租赁商铺大门加锁的问题发生争议，但上诉人均未清理涉案商铺的货物并将涉案商铺交还被上诉人，直至2015年10月15日上诉人在长时间未能收回商铺另行使用的情况下单方请惠阳公证处人员对涉案商铺内的货物进行清点，另行存放及清场收回商铺使用时止，致使涉案商铺长达一年多时间无法经营使用，造成经济损失而引发本案赔偿经济损失的诉讼。根据《中华人民共国合同法》第二百三十五条有关“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”规定，涉案租赁合同期限已于2014年7月31日届满，上诉人理应按时返还涉案商铺给被上诉人，但上诉人并未在租赁合同期限届满前将涉案商铺有关货物清理完毕并按时将商铺交还给被上诉人，虽上诉人在涉案商铺停止了经营活动，但其提起诉讼要求继续承租优先权分别先后被原审法院和本院及广东省高级法院分别驳回，仍未将涉案交还给被上诉人，致使涉案商铺长达一年多时间无法经营使用，造成被上诉人的经济损失，上诉人明显具有主要过错，应承担主要责任即70%赔偿责任，被上诉人在上诉人未及时将涉案商铺交还的情况下，未采取适当措施及时将商铺收回而造成经济损失，也有一定过错，应承担次要责任即30%责任。被上诉人的经济损失，原审法院根据《华都广场租赁合同》第六条第八款的约定，确定为合同约定的12个月租金868140元（72345元/月×12个月）、管理费202560元（16880元/月×12个月），合共1070700元，并无不当，本院予以确认。该款由上诉人承担70%即749490元（1070700元×70%）元并赔偿给被上诉人，被上诉人自行承担损失的30%。而公证费750元、律师费6万元，共60750元是因诉讼引起的费用，按租赁合同约定，该款应由上诉人赔偿给被上诉人。至于上诉人交付给被上诉人租赁合同保证金191440元，合同期满则应由被上诉人退还上诉人，因双方互负到期债务，依法可以债务抵销。上诉认上诉认为租赁期满后，其未占用涉案商铺，也不存在过错，其不应承担责任，无需向被上诉人支付任何费用的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但责任划分略有不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分有理，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1464号民事判决（下称：原审判决）第二项：
二、变更原审判决第一项为：蔡信深赔偿经济损失749490元给惠阳淡水华都大酒店有限公司。
三、惠阳淡水华都大酒店有限公司返还租赁合同保证金191440元给蔡信深，
四、本判决第一、二、三项相抵后，蔡信深应支付618800元给惠阳淡水华都大酒店有限公司，该款在本判决发生法律效力之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审确定执行，二审受理费18280元，由上诉人承担12796元，被上诉人承担5484元。上诉人预交二审受理费18280元，除其承担部分外，余款抵作被上诉人承担部分，在执行本判决时由双方迳行结清。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 曾 莹
审判员 邓耀辉
二〇一六年十一月二十一日
书记员 廖献鹏