山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1913号
上诉人（原审被告）刘教调，男，汉族，住山西省太原市。
委托代理人张小敏，北京德恒（太原）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）山西兄弟鞋行有限公司，住所地山西省太原市迎泽区新建路55号。
法定代表人王利，总经理。
委托代理人段新宇，男。
上诉人刘教调与被上诉人山西兄弟鞋行有限公司（以下简称兄弟鞋行公司）因租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。刘教调及其委托代理人张小敏，兄弟鞋行公司的委托代理人段新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，兄弟鞋行公司将房屋交付给刘教调使用，刘教调支付兄弟鞋行公司租金，双方并不存在共同经营、共付盈亏的联营特征，故兄弟鞋行公司、刘教调之间签订的合同名为联营合同实为房屋租赁合同。刘教调从2014年3月至2015年3月一直在该租赁物中经营水星家纺，期间房屋所有权人太原市水务局还向刘教调收取了水费，同时结合太原市水利技术推广服务站出具的《情况说明》可以认定太原市水务局是认可兄弟鞋行公司将该租赁物转租给刘教调，兄弟鞋行公司、刘教调签订的《《联营协议》书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。刘教调虽然提供太原市水务局的腾房通知，但该通知并未显示要求刘教调腾房，而且市政府办公厅《关于进一步做好办公用房清理整改工作实施方案》明确记载“租赁合同尚未到期的，应向有关部门备案，到期及时收回”，本案涉及的租赁合同的到期日是2017年3月30日，刘教调擅自终止租赁合同的履行，应构成违约。兄弟鞋行公司要求刘教调解除合同并依约赔偿违约金的诉讼请求，虽然符合合同约定，但违约金数额明显过高，应予酌减。兄弟鞋行公司要求刘教调赔偿剩余装潢费用及其刘教调先行违约造成的近期损失，因并未提交相关证据予以证明，上述诉讼请求，不予支持，对此兄弟鞋行公司应当承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：“一、终止原告山西兄弟鞋行公司与被告刘教调之间于2014年3月19日签订《《联营协议》书》的履行；二、被告刘教调于本判决生效之日起十日内支付原告山西兄弟鞋行公司违约金三万五千元。三、驳回原告山西兄弟鞋行公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
刘教调不服原审判决，向本院上诉称，一、本案《《联营协议》书》实为房屋转租合同，没有证据表明房屋所有权人同意该转租行为，该合同系无效合同，根本不存在所谓违约责任，原审法院认定该合同有效于法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，该合同属于无效合同，无效合同不存在违约责任。原审法院认定太原市水务局认可转租行为的理由是太原市水务局向刘教调收过水费及太原市水利技术推广服务站的《情况说明》。首先，太原市水务局收取水费时只要租户按时缴纳水费，其从不过问交水费人员的身份，试问仅凭太原市水务局向刘教调收过水费就能认定其认可转租行为吗？显然是不能的。其次，原审法院引用的《情况说明》，其内容只能证明本案涉及的房屋所有权人为太原市水务局，根本未提及转租事项，不知原审法院引用该证据是何用意。原审审理程序中刘教调曾要求追加太原市水务局为第三人，以便查清事实，但原审法院未同意追加。二、本案中太原市水务局以公告的形式向所有租户发布了限期腾房通知，原审法院竟然以该通知未显示要求刘教调腾房为由认定刘教调违约，荒谬至极。房屋所有权人太原市水务局在2014年12月30日就向正在使用其房屋的所有商户包括刘教调，送达了《关于终止房屋出租的通知》，要求商户在2015年3月30日前腾出租赁房屋。水务局发出的通知属于政府公告，具有公信力，刘教调作为水务局房屋租户之一，必然要受其约束。刘教调已在2015年3月30日之前搬离，而且其他租户均按通知要求按期搬离。如果按照原审法院的认定，以后政府部门发出的公告都必须列出具体的通知人，未被列出的就不需要执行该公告，这岂不是荒谬至极。太原市水务局向刘教调发出腾房通知后，刘教调曾找到太原市水务局了解情况，得到的答复是太原市水务局已停止收取兄弟鞋行公司的房屋承租费用，也告知刘教调不要再向兄弟鞋行公司交纳房屋租赁费。根据《《联营协议》书》第七条的约定以及《合同法》第六十八条的规定，刘教调有权停止向兄弟鞋行公司交纳房屋租赁费，刘教调根本没有违约。而且根据《合同法》第二百二十八条的规定，兄弟鞋行公司应当对房屋承担权利瑕疵担保责任，如果出现第三人主张权利影响自己对租赁物的使用、收益时，刘教调可以不交租金。三、太原市水务局腾房通知涉及的市政府办公厅“关于进一步做好办公用房清理整改工作实施方案”中提到的到期收回的情形只适用于2013年7月14日之前签订的租赁合同，本案涉及的租赁合同是在此后签订的，即使未到期也应立即收回，因此原审法院认定兄弟鞋行公司所租房屋不属于收回范围明显错误。根据太原市政府办公厅“关于进一步做好办公用房清理整改工作实施方案”第二条第三款第四项的规定，17号文件即中共中央办公厅、国务院办公厅《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》印发前就已出租的房屋如未到期可以到期再收回，17号文件印发后出租的房屋即使未到期也要立即收回。17号文件是2013年7月14日印发的，本案涉及的租赁合同是2014年3月19日签订的，因此本案涉及的租赁合同不适用到期收回的政策，是需要立即收回的房屋。况且太原市水务局发出的腾房公告明确写的是“全部收回出租房屋”，并未说明刘教调房屋不需要收回，刘教调多次询问太原市水务局，其答复均为全部搬离。刘教调在2015年3月30日之前搬离并将房屋钥匙交至太原市水务局时，其也从未告知该房屋不属于收回范围。太原市水务局公告发出后，刘教调只能按照公告执行，不可能要求刘教调去查询相关政策规定，原审法院的要求明显超出正常公民的理解及能力范围，对刘教调明显是不公平的。综上，请求二审人民法院撤销原审判决后依法改判驳回兄弟鞋行公司的全部诉讼请求，并判令诉讼费用及其他费用由兄弟鞋行公司承担。
兄弟鞋行公司辩称，从最早开始是兄弟鞋行公司跟刘教调要水电费，但是刘教调始终不给。兄弟鞋行公司与刘教调签订的是3年合同，预交下一年度的租赁费，但是兄弟鞋行公司要租赁费的时候刘教调主动说不干了。刘教调对兄弟鞋行公司的委托人出言不逊，源于此双方在上岛咖啡谈过两次，对方律师写了一份双方认可的协议。兄弟鞋行公司和太原市水利局并不是不让刘教调干，刘教调和太原市水利局就是楼上楼下，刘教调装修了一个月，太原市水利局不可能不知道刘教调承租房屋。所以兄弟鞋行公司不认可刘教调的上诉理由，认可原审法院查明的事实。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，太原市水西关南街11号房屋的所有权人为太原市水务局，太原市水利技术推广服务站是太原市水务局的下属单位。
2012年12月30日，太原市水利技术推广服务站与兄弟鞋行公司签订《联营合同》，约定：1、太原市水利技术推广服务站提供坐落于迎泽区水西关南街11号（太原市水务局办公室一层）房屋，兄弟鞋行公司负责商业经营，安排太原市水利技术推广服务站4名职工就业；2、联营期限自2013年1月1日至2016年12月31日止，费用由兄弟鞋行公司每年向太原市水利技术推广服务站支付12万元人民币。
2014年3月19日，兄弟鞋行公司、刘教调签订《《联营协议》书》，约定：1、兄弟鞋行公司将位于迎泽区新建路55号（迎泽区水西关南街11号）的房屋一间提供给刘教调，作为双方联营经营使用，联营期间刘教调独立核算、自主经营，兄弟鞋行公司不得干涉；2、兄弟鞋行公司每年收取刘教调联营管理费用20万元，以确保兄弟鞋行公司向第三方交纳相关租赁、装潢等费用；3、联营期限自2014年4月1日起至2017年3月30日止，经营期限届满，如刘教调继续合作的，可在协议期满前两个月提出，刘教调享有同等条件下优先合作使用房屋；4、联营期间，刘教调应负责并保证用水、用电、安全，及时交纳相关费用；联营期间，兄弟鞋行公司、刘教调双方任何一方不得擅自解除协议，否则承担支付对方年联营费总额50%的违约金。《《联营协议》书》签订后，刘教调支付了兄弟鞋行公司20万元，并在其承租门面房内经营“水星家纺”。
刘教调在经营期间向太原市水务局缴纳水费，其中有一笔1006元的水费太原市水务局向其出具了收据。
2015年2月28日，兄弟鞋行公司以刘教调为被告，以“2015年1月27日兄弟鞋行公司因刘教调拖欠水费与刘教调协商并通知刘教调缴纳2015年度联营费用。刘教调态度极其恶劣，并扬言拖欠的水费不交，也不再合作。由于刘教调态度极其恶劣，兄弟鞋行公司无奈只能根据协议约定，要求刘教调从2015年2月1日起撤出兄弟鞋行公司的商店，刘教调从2015年2月1日起赔偿兄弟鞋行公司由于刘教调违约使用兄弟鞋行公司房屋所产生的一切费用直至刘教调搬出（包括刘教调强行占有兄弟鞋行公司房屋，造成兄弟鞋行公司无法继续使用该房屋的所有损失）。如今刘教调既不缴纳联营费用，也不腾房给兄弟鞋行公司造成很大损失。”为主要理由，向原审人民法院起诉，请求：1、解除兄弟鞋行公司与刘教调的《联营协议》，同时要求刘教调支付合同违约金10万元；2、赔偿兄弟鞋行公司剩余装潢等费用7万元；3、要求赔偿由于刘教调先行违约（突然提出不合作，并故意拖欠水费）使得兄弟鞋行公司无法在短期内找到合适的合作者所带来的近期损失、非法占有兄弟鞋行公司房屋拒不搬出给兄弟鞋行公司带来的近期损失共计损失3万元；4、本案诉讼费、诉前保全费用由刘教调全部承担。
原审时刘教调的辩称意见主要如下：刘教调是以自然人身份与兄弟鞋行公司签订的《联营协议》，法律规定自然人不可为联营主体，联营体应当共负盈亏、共担风险，但双方仅约定兄弟鞋行公司向刘教调提供房屋，刘教调向兄弟鞋行公司交纳20万元费用，刘教调自主经营，对于联营各方如何分配利润、承担亏损未作任何约定，本合同名为联营合同实为房屋租赁合同。兄弟鞋行公司擅自转租，租赁合同为无效合同，合同无效不存在违约责任，故兄弟鞋行公司无权要求刘教调承担违约责任。涉案房屋所有权人太原市水利局已向刘教调发出要求腾房的通知，刘教调已实际不能继续承租，于2015年3月30日搬离，但保留追究兄弟鞋行公司赔偿刘教调装修损失的权利。刘教调已于2014年12月按时交纳2014年水费，且从未表示过不再续租房屋，故兄弟鞋行公司诉称不属实。交纳的20万元费用里不包含装潢费用，是刘教调自己出资装潢店铺的，故兄弟鞋行公司要求赔偿剩余装潢费用无法律依据。刘教调已按约定缴纳了一年租金，自2014年4月1日起至2015年3月31日，故兄弟鞋行公司要求腾房违约且无权要求承担近期损失3万元。
原审庭审时刘教调提供了太原市水务局2014年12月30日的《关于终止房屋出租的通知》，内容如下：“接市政府办公厅《关于进一步做好办公用房清理整改工作实施方案》的通知，不允许行政事业单位租赁房屋，经局党组研究决定要全面收回出租房屋，交由市政府统一调配使用，根据房屋租赁合同有关条款，请你单位（公司）于2015年3月30日前将你单位（公司）租赁房屋腾出并交回我局”。刘教调表示该通知是太原市水务局针对其所有房屋的商户发布的，此后刘教调于2015年3月30日搬离其经营门面房。兄弟鞋行公司表示，《关于进一步做好办公用房清理整改工作实施方案》明确规定“租赁合同尚未到期的，应向有关部门备案，到期及时收回”，该房屋并不属于收回范围。
原审时，太原市水利技术推广服务站出具《情况说明》，内容为“太原市水利技术推广服务站是太原市水务局的下属单位。位于迎泽区水西关南街11号有两间房屋产权属于太原市水务局，目前由太原市水利技术推广服务站经营。”
原审人民法院2015年7月29日作出上述判决后，刘教调不服上诉。
经本院主持调解，因彼此各持己见，没有达成调解协议。
上述事实，主要有原审正卷所附《房屋所有权证》、《联营合同》、《联营协议书》、《收据》、起诉状、《关于终止房屋出租的通知》、《情况说明》、当事人陈述以及二审正卷所附当事人陈述等在案佐证。
本院认为，刘教调上诉理由之一是双方签订的《联营协议书》实为房屋转租合同，没有证据表明房屋所有权人同意该转租行为，该合同系无效合同。根据查明的事实，太原市水务局的收据显示，收款单位为“水星家纺”，该事实表明太原市水务局知悉“水星家纺”承租房屋事宜。原审由此认定“《联营协议书》实为房屋租赁合同，且是双方真实意思表示，该《联营协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。”并无不当。
刘教调另一项上诉理由是太原市水务局腾房通知中到期收回的情形只适用于2013年7月14日之前签订的租赁合同，之后签订的合同未到期也应立即收回。在本案中，首先、2013年7月14日前的2012年12月30日，太原市水利技术推广服务站即与兄弟鞋行公司签订了《联营合同》。其次、如果房屋被收回导致《联营协议书》无法履行，刘教调应依照《联营协议书》的约定向兄弟鞋行公司主张违约责任，但刘教调并未如此。据此，原审认定刘教调擅自终止租赁合同的履行，应构成违约，亦无不当。
综上，刘教调的上诉请求，理由证据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费4350元，由上诉人刘教调负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建明
代理审判员 李 晨
代理审判员 王 浩
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王慧玲
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。