山西省长治市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城五民初字第23号
原告（反诉被告）赵丽娟，女，1977年11月5日出生，汉族，河南省洛阳市人。
委托代理人徐杰，系山西化晴律师事务所律师。
被告（反诉原告）杜红亮，男，1980年4月25日出生，汉族，山西省长子县人。
原告（反诉被告）赵丽娟诉被告（反诉原告）杜红亮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赵丽娟及委托代理人徐杰、被告（反诉原告）杜红亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原、被告于2013年8月4日签订房屋租赁协议，约定，从合同签订之日起，原告将位于某街某号商铺以总价45000元（包括转让费及房租）转让给被告。出于好心，原告同意被告先支付其25000元，剩余20000元待房屋租赁协议到期时（2013年10月31日）付清。房屋租赁协议早已到期，但被告至今拒不支付余款20000元。按协议约定原告于2013年11月15日收回商铺，被告也未支付原告自2013年10月31日至2013年11月15日的商铺租赁费。故原告诉至法院，要求依法判令被告支付原告租赁费20000元及利息；判令被告支付原告2013年10月31日－2013年11月15日的房屋租赁费900元以及因被告违约而产生的商铺闲置损失2400元；判令被告赔偿原告经营损失1000元、精神损失2000元。
被告（反诉原告）辩称：原告诉状中所说的均是无理取闹，没有事实依据，被告也从没有找人威胁原告。原告向被告转租房屋的行为不符合法律规定，原告是在不具备租赁权的情况下将房屋转让给被告的，其本身存在欺诈行为，原告应当将已经向其交纳的25000元租金退还被告。
被告（反诉原告）反诉称：（一）被反诉人在订立合同时，故意隐瞒与所租赁房屋有关的重要事实，系欺诈行为。反诉人在违背真实意思的情况下与被反诉人签订的《房屋租赁协议书》应依法予以撤销。1、被反诉人向反诉人提供的由其与长治市淮海第三产业开发公司签订的房屋租赁协议复印件中，租赁时间经过被反诉人修改，该复印件与原件不符。反诉人与被反诉人签订协议时，被反诉人已经不具备合法承租资格，其无权转租，其无权处分行为对反诉人构成了欺诈。2、被反诉人向反诉人隐瞒了其与长治市淮海第三产业公司租赁合同已经到期，并且市场面临拆迁的重要事项，造成反诉人在签约时作出了并非真实意思的表示。本案涉案标的物系长治市淮海第三产业开发公司开发的市场内对外出租商铺，该市场内商铺的出租均由长治市淮海第三产业开发公司直接与承租人签订租赁合同书，而反诉人并非本地人，签约时对该项事情并不了解。被反诉人作为之前承租人，不仅未向反诉人说明实际情况，而且在反诉人就其提供的原租赁合同复印件提出异议后，仍然隐瞒事实，其行为直接造成了反诉人与不具有转租资格的被反诉人签订《房屋租赁协议书》，违背了反诉人的真实意思表示。3、被反诉人的转租行为未经原承租人即长治市淮海第三产业开发公司同意，其转租行为无效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，转租行为应经原出租人同意。本案中，被反诉人的转租行为至今未经原承租人即长治市淮海第三产业开发公司同意，该转租行为是无效的。（二）被反诉人在不具有租赁房屋资格和转让资格的情况下，其因转租收取反诉人25000元租金的行为，属于不当得利，应当返还反诉人。（三）被反诉人在与反诉人签约过程中，采取了私自修改原租赁协议书，未如实陈述被租赁房屋实际情况等一系列欺骗反诉人的行为，其行为造成反诉人无法正常表达租赁房屋的真实意愿，给反诉人的正常经营行为造成了无法弥补的损失，其应当对该行为给反诉人造成的损失予以赔偿。综上，请求法院依法撤销原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》；判令被反诉人返还已经收取的租金25000元，并赔偿反诉人的经营损失。
原告（反诉被告）辩称：原、被告所签订的房屋租赁协议书是双方真实意思表示，被告要求撤销协议的反诉请求不能成立。原告没有向被告隐瞒任何情况，被告对原告所经营的商铺很了解，同时原告也不知道市场要拆迁。原告与长治市淮海第三产业开发公司所签订的房屋租赁协议中的租赁期限是被告修改的，并非原告所为。原告在转租该该商铺的时候，商铺并没有进行阻止，也没有反对。被告也实现了合同所要达到的目的，该合同已经履行完毕，不存在撤销问题。综上所述，原、被告所签订的房屋租赁合同合法有效，被告应当依约交纳剩余的房屋租赁费用。
原告（反诉被告）为了支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、房屋租赁协议，证明原、被告约定原告将位于长治市某街某号商铺以45000元的转租给被告，租赁期限自本协议签订之日起到2013年10月31日止；2、证明一份，证明现位于长治市某街某号商铺自建成一直由原告经营使用，淮海厂并没有收回；3、招工简单、产品广告宣传单一份，证明被告所经营的产品存在违法违规行为。
经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1真实性无异议，认可，但是该协议是在原告欺诈的情况下签订；对证据2真实性有异议，被告并不认识出具证明的人；对证据3认为系公司发布，与被告没有关系。
被告（反诉原告）为了证明其主张，向本院提交的证据有：证明二份，证明在租赁合同到期后，被告并没有威胁原告。
经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据不予认可，认为该证明从内容上看与本案无关，形式上看该证明系打印，并非手写。
经举证、质证，本院庭审查明如下事实：2010年12月29日，原告（反诉被告）赵丽娟与长治市淮海第三产业开发有限公司就位于长治市某街某号房屋签订房屋租赁协议，约定“租赁期限：2010年12月1日至2011年11月30日”，同时该协议载明“在租赁期内，乙方对房屋及室内设施不得随意改动。更不得私自转租他人。如有改动甲方有权收回房屋，并处以相应的经济处罚。如转租必须到公司办理有关手续，否则，公司收回房屋租赁权重新分配。乙方所租赁房屋不得转让他人，否则甲方有权解除协议并收回房屋。乙方未按规定期限交纳租金，甲方有权解除协议，并于规定交纳期限的次月收回房屋（甲方：长治市淮海第三产业开发有限公司；乙方赵丽娟）。”协议约定的租赁期限届满后，原告（反诉被告）赵丽娟仍使用该商铺。2013年8月4日，原告赵丽娟将上述房屋转租给被告（反诉原告）杜红亮，并签订房屋租赁协议，约定房屋的转租期限为2013年8月4日至2013年10月31日，转租费为45000元。协议签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付转租费25000元，剩余转租费20000元未予支付。2013年12月9日，原告（反诉被告）赵丽娟诉至本院，要求依法判令被告（反诉原告）杜红亮向其支付转租费20000元及利息；判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）2013年10月31日－2013年11月15日的房屋租赁费900元以及因被告（反诉原告）违约而产生的商铺闲置损失2400元；判令被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）经营损失1000元、精神损失2000元。2014年2月27日，被告（反诉原告）杜红亮就本诉向本院提起反诉，要求依法撤销原、被告双方签订的房屋租赁协议书；判令原告（反诉被告）返还违法收取的转租费25000元；判令原告（反诉被告）赔偿其经营损失。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分，是效力待定行为。关于无权处分的处理，如果出租人事后追认，则转租合同有效，如果出租人不追认，则转租合同应当解除。《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”第28条规定：“房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”也就是说，承租人转租房屋必须要取得出租人的事先同意，并按照法律规定办理登记备案手续。本案中，原告（反诉被告）赵丽娟与长治市淮海第三产业开发有限公司就位于长治市某街某号房屋所签订的房屋租赁协议期限已届满，且原告（反诉被告）赵丽娟在明知不得转租的情况下，未经权利人长治市淮海第三产业开发有限公司的许可，擅自将房屋转租给被告（反诉原告）杜红亮，且权利人长治市淮海第三产业开发有限公司对其转租行为未作出明确意思表示，该转租协议应为效力待定，故原告（反诉被告）赵丽娟要求被告（反诉原告）杜红亮支付其房屋转租费20000元及利息的主张，本院不予支持。关于原告（反诉被告）赵丽娟所要求的经营损失、精神损失，因与本案并非同一法律关系，故本院不予处理。关于被告（反诉原告）杜红亮的反诉请求，因原、被告所签订的房屋租赁协议现属效力待定，且被告（反诉原告）杜红亮在双方约定的租赁期限内也实际经营该商铺，故对于其请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告赵丽娟的诉讼请求。
二、驳回被告杜红亮的反诉请求。
案件受理费458元，由原告赵丽娟承担；反诉费229元，由被告杜红亮承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审 判 长 宋燕飞
人民陪审员 路 凯
人民陪审员 崔鸿雁
二〇一四年六月三十日
书 记 员 程钧剑