广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终1384号
上诉人（一审被告）：廖某某，男，1967年2月15日出生，汉族，住广西田东县。
委托代理人唐蔼涛，广西龙翔律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄某某，女，1970年4与人5日出生，壮族，住广西田东县。
委托代理人胡东，系黄某某丈夫。
一审被告黄某某，男，1972年3月26日出生，汉族，住所地福建省莆田市涵江区，现住田东县。
一审被告田东县真爱妇科门诊部，住所地广西田东县平马镇东宁西路73号。
经营者黄某某，男，1972年3月26日出生，汉族，住所地福建省莆田市涵江区，现住田东县。
上诉人廖某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2016）桂1022民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭审理本案，于2016年11月23日通知上诉人廖某某及其委托代理人唐蔼涛，被上诉人黄某某及委托代理人胡东到庭进行调查、举证质证、辩论。一审被告黄某某、一审被告田东县真爱妇科门诊部未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人廖某某上诉请求，要求二审法院依法改判。事实和理由：
一、被上诉人没有实际损失的事实和证据，没有书证证明，也没有鉴定机构的证明，被上诉人并没有损失的事实。上诉人转让房屋，双方已到房管部门及土地管理部要求办理过户手续，但由于政策和法律的规定，该房屋无法办理过户，所以上诉人才要求终止房屋转让合同，确认合同无效。2015年4月百色中级人民法院才制发二审判决书，在此段时间内，由于房产权仍属于上诉人，房屋也没有移交，上诉人有权将房子出租，出租行为不构成侵权。二、合同约定房屋的转让款为198万元，被上诉人只交付了150万元，且无法办理过户手续，被上诉人无权对房屋行使权利，无权对上诉人的出租行为起诉要求赔偿。上诉人在本案中没有过错，被上诉人没有交清全部房款，国家政策也不允许过户，产权没有发生变更，合同书也无约定交房的时间和期限，因此上诉人有权出租，被上诉人根本没有损失，一审法院判决上诉人赔偿80000元明显有误。
被上诉人黄某某辩称，房屋转让价是198万元，被上诉人付购房款150万元是双方的约定，余下的款项要等双方到房产、土地管理部门办理过户手续后才一并交清余款。因此，上诉人在收到被上诉人交付的150万元后，就将房产证、土地使用权证交给被上诉人保管，并声明从2012年11月23日起转让房屋所有权归被上诉人所有，且已经在合同中签字。行政主管部门不同意过户，是因为上诉人有意设置障碍。被相关部门告知房屋属小产权房，不能上市买卖，过户，因此双方成讼。认为一审判决正确，要求二审法院维持原判。
一审被告黄某某、一审被告田东县真爱妇科门诊部未发表答辩意见
一审法院认定事实，2012年9月28日，原告与被告廖某某签订《房屋买卖合同书》，约定由原告向被告廖某某购买其自建的七层楼房（土地使用证号：东集建（90）字第966号、房屋所有权证号：桂房证字第7620388号），房屋总价款为198万。合同约定对双方权利义务等进行约定。合同第二条约定在合同签订之日起，原告向被告廖某某预付85万元房款，2012年11月20日前支付65万元，契约房款按期办理相关证件支付，余留十万元待办理一切过户证件齐全后付清。第七条载明：“因甲方原房屋租赁合同书的最后租期两年租金6.6万元／年，合计13.2万元。县购买方要求提高为年租金8万元／年。故在购房款中应按2年16万元租金计算，时间2013年1月1日至2014年12月30日。（注：甲方代收租金算在购房总额中扣除即198万元减16万元等于182万元，租房合同到期后由乙方自行处理）。后因房屋过户发生纠纷，被告廖某某向法院起诉，请求法院确认《房屋买卖合同书》无效，案件经过二审，法院认定该《房屋买卖合同书》有效。2014年12月25日，被告廖某某与被告黄某某签订《房屋租赁合同》，约定由被告黄某某承租本案所涉房屋用以经营田东县真爱妇科门诊部，租期1年，租金为80000元。合同第7条约定：“因该房屋原租主于2014年12月31日到期，故甲方应续签壹年房屋给原承租者，待后，由法律判决执行中的分清双方责任。”后被告黄某某向被告廖某某支付了80000元租金。原告认为，原告按照有效的《房屋买卖合同书》向被告廖某某支付了购房款，被告廖某某亦向原告交付了房屋相关产权证书。原告为房屋的合法占有人，被告廖某某、黄某某、田东真爱妇科门诊部在明知《房屋买卖合同书》未经生效确定效力的情况下未征得原告同意签订《房屋租赁合同》，侵害了原告的合法权益。应连带赔偿原告不能正常使用房屋的损失100000元。被告廖某某认为其与被告黄某某签订《房屋租赁合同》是二审判决书为送达期间，本案所涉房屋产权仍属被告且房屋也并未移交，被告对房屋享有所有权和占有权、使用权，所以被告将房屋出租，并不构成侵权。被告黄某某、田东县真爱妇科门诊部认为，根据前案的一审判决结果，被告有理由认为房屋依然属于被告廖某某，被告已向廖某某支付了房租，被告不应承担原告诉请的赔偿损失10万元的责任。另查明，被告黄某某从2013年起一直租用本案涉案房屋。田东县真爱妇科门诊部为个体经营。一审法院审理认为，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告廖某某签订的《房屋买卖合同书》中已明确约定被告廖某某与被告黄某某的租房合同到期后由原告自行处理，且被告廖某某向原告交付了房屋产权证书。虽然原告未居住于本案涉案房屋，但因签订《房屋买卖合同书》前被告黄某某已承租涉案房屋，且《房屋买卖合同书》中亦明确2014年12月31日房屋租赁后由原告自行处理，故原告已根据合同实际占有本案所涉房屋。在房屋未办理过户手续的情况下，被告廖某某与被告黄某某签订《房屋租赁合同》并收取租金80000元侵害了原告的占有使用权益，故原告请求被告廖某某赔偿房屋占用使用损失，依法有据，一审法院予以支持。
关于原告请求被告赔偿经济损失100000元的问题。一审法院认为，依法，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告对其诉讼请求未能提供证据加以证明，应根据被告廖某某收取的租金为据。故被告廖某某应赔偿原告经济损失80000元。
关于被告黄某某、田东县真爱妇科门诊部是否要承担连带赔偿责任的问题。一审法院认为，被告黄某某根据本案所涉房屋的相关权利证据及一审法院认定本案所涉《房屋买卖合同书》无效的判决书与被告廖某某签订《房屋租赁合同》，且已支付了合理对价即80000元租金，并不存在恶意侵权的行为，故原告请求判令被告黄某某、田东县真爱妇科门诊部连带赔偿责任，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、被告廖某某赔偿原告黄某某房屋租赁损失80000元；二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人廖某某提交一份新证据，田东县人民法院（2016）桂1022民初978号民事判决书，以证明房屋无法过户是因为相关主管部门依据法律法规不能办理过户，并不是上诉人不愿意办理。
被上诉人黄某某质证认为对这份判决书的三性均无异议。
综合分析双方当事人在一审、二审提供的证据和质证、辩论，本院查明案件的法律事实与一审判决查明案件的法律事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点：上诉人出租房屋的行为，是否侵害了被上诉人的利益，应否赔偿损失
本院认为，上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，合同已明确约定房屋转让价为198万元，黄某某2012年11月20日前支付150万元后，余款按分期办理有关证件后支付，并要余留100000元待办理一切过户证件齐全后付清。黄某某已按合同约定的时间支付150万元购房款，且该合同已经法院生效判决认定为双方合同有效。按双方合同的约定，2014年12月30日原租房合同到期后，房屋由黄某某自行处理。但2014年12月25日，上诉人在法院审理期间，明知其与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》未经法院生效判决确定效力的情况下，未经被上诉人同意又与黄某某继续签订租房合同，损害了被上诉人的利益。
上诉人上诉认为被上诉人没有实际损失的事实和证据，没有书证证明，也没有鉴定机构的证明损失的情况，不应赔偿的上诉理由不能成立，其应对被上诉人的损失承担赔偿责任。因为上诉人与黄某某签订的房屋租赁合同明确约定一年租金为80000元，各方当事人对此事实均无异议，因此不需要鉴定机构对被上诉人的损失进行鉴定。一审法院按上诉人收取的租金80000元计算被上诉人的损失正确。关于上诉人认为被上诉人并未付清198万元房款，且不能办理过户手续，被上诉人不能对房屋享有权利的问题。因双方合同明确约定被上诉人先付150万元房款后，就由被上诉人对房屋进行处分，在被上诉人付了150万元后，上诉人也已将房产证、集体土地使用证交给被上诉人保管。虽然转让的房屋因国家政策法律的原因无法办理过户手续，但并不影响被上诉人占有、使用房屋的权利。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元（上诉人已预交），由上诉人廖某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 亮
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一六年十一月二十八日
书记员 蒙烁羽