广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初783号原告:黄彩桃，女，1973年5月20日出生，汉族，住佛山市南海区。委托代理人：林栩，广东仁言律师事务所律师。委托代理人：林嘉敏，广东仁言律师事务所实习人员。被告：四会市裕丰发展有限公司，住所地：四会市城中街道汇源路堤园1号之三1018号（首层）。统一社会信用代码：914412841955238712。法定代表人：陈泽楷。委托代理人：王栋梁，该公司员工。委托代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。原告黄彩桃诉被告四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄彩桃及其委托代理人林栩、被告裕丰公司的委托代理人罗敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理产权变更登记手续的违约金352867.46元；二、判令被告返还面积差异房价款8541.27元；三、判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年1月25日签订《商铺买卖合同》，合同约定，由原告购买被告名下的××市××路××首层××号商铺，房价款总金额为487386元，且原告已按合同约定向被告支付全部房价款。根据合同第七条约定，在合同生效后的220个工作日内，被告应向交易登记中心申办相应的交易过户手续。否则，被告应每日按已付房价款的1‰的标准，向买受人支付违约金。本合同双方于2013年1月25日签署后生效，被告应当在2013年12月13日前办理相应的产权变更手续，但直至2014年5月14日，被告才办理房地产所有权的过户登记；于2015年12月7日才办理国有土地使用权的过户登记。因此，被告已违反合同约定，应承担相应的违约责任。又根据合同第三条约定，商铺建筑面积共15.39平方米，套内建筑面积9.13平方米，房价款总金额为487386元，单价为53382.91元/平方米，现房地产权证登记面积为8.97平方米，商铺实际面积少于合同约定面积0.16平方米，因此，被告应返还面积差异房价款8541.27元。综上所述，因被告逾期办理房屋所有权证、土地使用证的行为，以及面积存在差异，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。原告为支持其诉求，提供如下证据：1.律师见证书，证明双方的合同关系，以及约定被告的办证期限和违约责任；2.发票，证明原告已经按合同约定支付房价款；3.房地产权证；4.国有土地使用证，证据3、4证明房产证和国有土地使用证的登记时间，以及被告迟延办理过户手续的违约行为。被告裕丰公司辩称：一、根据《商铺买卖合同》“产权变更登记手续的办理”条款的约定，被告对逾期办证的事实行为予以确认。但原告主张被告支付逾期办证违约金，其违约截止时间、违约期间计算错误。根据《商铺买卖合同》可知，本合同签订时间为2013年1月25日，约定被告办证时间220个工作日，被告应在2013年12月13日完成商铺的过户手续。被告在签订《商铺买卖合同》后，一直积极履行商铺的产权过户登记。在2014年5月14日被告已办理完成房产过户。原告为该商铺的所有权人，此时，应视为被告履行了申办过户手续的义务。因此，被告逾期办证的违约期间应为2013年12月14日至2014年5月14日，共152天。二、被告认为约定的违约金计付标准过高，请求法院依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”同时，被告自签订本合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致被告逾期完成办证。结合被告的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款1‰计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍【即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%】计付违约金给原告。二、原告主张被告返还因购房商铺的实际建筑面积与合同建筑面积两者之间差异的购房款，被告按合同约定予以支付。根据《商铺买卖合同》第三条第2款：“根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。”该商铺合同套内面积为9.13平方米，房地产权证登记套内面积为8.97平方米，房地产权证上登记的面积小于合同面积。故被告按照合同约定承担返还义务，计8541.27元。综上所述，被告逾期违约办证时间共152天，每天253.71元，总计违约金38564元。请法院在查明案件真实情况的基础上依法驳回原告主张违约金的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告没有提交证据。经审理查明：2013年1月25日，原告黄彩桃（买受人）与被告四会裕丰公司（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：原告购买被告享有产权的位于广东省××市××路堤××首层××号商铺（自编）；计价方式与价款：该商铺属现房，建筑面积共15.39平方米，套内建筑面积9.13平方米，房价款总金额为487386元。根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称为“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人。面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；产权变更登记手续的办理：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定合同自三方盖章或签字生效。原告已向被告交付了案涉商铺的全部房款487386元，并领取了案涉商铺的房地产权证[证号：粤房地权证四字第××号，登记时间为2014年5月14日]及国有土地使用证[证号：四国用（2015）第××号，登记时间为2015年12月7日]。被告已于2016年10月8日将商铺交付原告使用。房地产权证上记载房屋的建筑面积为15.33㎡，套内建筑面积为8.97㎡。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被告逾期办证违约金计算的起止时间；2.合同约定的违约金计算标准应否调整；3.案涉商铺的面积差异如何处理。根据原、被告于2013年1月25日签订的《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，在合同生效（生效时间为三方在合同上盖章及签字之日）后的220个工作日内，即最迟应于2013年12月13日，由被告负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，被告如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日且原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的合同义务。房屋出卖人应按合同约定的时间和方式交付房屋。房屋的交付包括实物交付和证件交付。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。虽然原、被告双方未在《商铺买卖合同》中明确约定办理产权变更登记手续的时间是以办理房地产权证的时间为准，还是以办理国土使用证的时间为准，但在双方签订该合同时，房地产权证和国土使用证是需要分开办理的，一般的交易习惯是两证齐备才算完成产权变更手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，产权变更登记手续也应包括办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。只有两证齐全，买受人才完整地享有房屋的所有权，才能充分地行使对房屋的处分权，且《商铺买卖合同》为被告提供的格式合同，对其中同一条款有两种以上解释的，应当作出不利于被告的解释。故本院认定《商铺买卖合同》第七条的产权变更登记手续，包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告至2015年12月7日才完成案涉商铺的产权变更登记手续，逾期办证的违约时间应为2013年12月14日至2015年12月7日，共724天。被告辩称约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”被告逾期办理产权变更登记的违约行为，确实会造成原告资金被占用的损失及影响原告对商铺的收益。在原告未能举证证明其具体损失的情况下，秉持公平、兼顾双方利益的原则，结合本案的实际情况、被告的过错程度，将违约金的计算标准由每日1‰调整为年利率24%为宜。故被告应向原告支付违约金235244.98元（487386元×24%÷360天×724天）。关于商铺面积差异的问题。根据《商铺买卖合同》第三条“计价方式与价款”约定，计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。本案中，合同约定商铺套内建筑面积9.13平方米，而房地产权证上记载房屋的套内建筑面积为8.97㎡。因此，商铺的实际面积小于合同约定面积，面积误差比为1.75%【（8.97-9.13）÷9.13×100%】，故按合同约定，面积差异房价款应由被告返还给原告，经本院核算为8541.27元［487386÷9.13㎡×（9.13-8.97）㎡］。因此，原告诉请被告返还面积差异房价款8541.27元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告四会市裕丰发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄彩桃支付逾期办理产权变更登记手续违约金235244.98元及面积差异房价款8541.27元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6721元，由原告负担2180元，被告负担4541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 邱 毅审判员 梁育锦审判员 夏睿娜二〇一八年六月二十九日书记员 赖 莹