贵州省雷山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雷民初字第291号
原告（反诉被告）吴照。
委托代理人潘飞，系贵州兄弟律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋黔华。
委托代理人梁杰，系黔东南苗族侗族自治州合力法律服务所法律工作者。
原告吴照与被告宋黔华房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月10日立案受理后，依法由审判员李忠华独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告宋黔华提起反诉，本院依法合并进行了审理。原告吴照及其委托代理人潘飞，被告宋黔华及其委托代理人梁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴照诉称，2013年2月18日我与被告签订“原龙门客栈”的房屋租赁合同，双方约定由我承租被告所有位于西江镇西江村东引一组的房屋一栋用于开设客栈，租赁期限为五年，即从2013年2月18日至2018年2月17日止。房屋租金每年为4.68万元，押金2万元。合同签订后，我向被告支付了租金及押金，被告亦向我交付了房屋，双方均履行了合同的义务。但是，2015年5月30日被告以我违反合同约定为由强行将我赶出该房屋，并将该房屋上锁不让我继续经营，虽经我多次要求被告将房屋交由我经营，但被告以种种理由予以拒绝。我认为，我与被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，双方均应当依约定履行各自的义务。目前该合同期限未届满而终止，亦未因任何违约行为，被告无故阻止我使用其租赁房的行为既无事实依据和无法律依据，被告的无理行为直接导致我无法行使合同的权利，已损害了我的合法权益。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令被告继续履行我与被告双方于2013年2月18日签订的“原龙门客栈”房屋租赁合同，并由被告将该租赁房屋交由我继续使用和赔偿我的经济损失2万元。
原告吴照为支持自已的主张，向法庭提供以下证据：
1、居民身份证，用证明原告的身份情况及诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同，用证明原告租赁被告的房屋租赁期限为5年，目前租赁期限未届满的事实。
3、现场照片，用证明原告租赁被告的房屋外貌及被告将出租房屋上锁无故阻止原告使用该租赁房屋经营的事实。
4、客栈店长聘请协议书，用证明原告聘请秋艳作为“喵客栈”店长的事实。
5、电费清单、游多多网站内容、网费缴纳费清单，用证明原告没有存在将房屋转租行为的事实。
6、证人秋艳出庭证实，秋艳曾与原告于2015年5月20日签订过一份“客栈店长聘请协议书”，而没有与被告签订“龙门客栈租赁合同”的事实。
7、证人陆伟出庭证实，原告以被告名义与秋艳签订的这份假租赁合同，目的是为了给秋艳办理西江景区车辆通行证用，并且被告已知情和同意才书写的假租赁合同。
被告（反诉原告）宋黔华辩称，经我与原告双方协商一致后将我所有的一栋三间木房的第二、三、四层楼及一个厨房出租给原告经营，双方约定租赁期限为5年，每年租金为4.68万元，押金2万元。同时，双方还特别约定租赁方如不经出租方同意，擅自将出租方的房屋转让、转租、转借、调换、故意损坏房屋的均视为租赁方的违约行为。在合同履行期间，被告不仅不履行合同的义务，反而擅自以我的名义与他人于2015年4月25日另行签订了房屋租赁合同。我认为，被告的行为已违反了双方协议的约定。为维护我的合法权益，请求人民法院判决解除我与原告双方于2013年2月18日签订的“原龙门客栈”的房屋租赁合同，并由原告清洁房屋板壁和恢复我家的神龛原状。
被告宋黔华为支持自已的主张，向法庭提供以下证据：
1、居民身份证，用证明被告的身份情况及诉讼主体资格。
2、合同（1），用证明原告与被告签订“龙门客栈”房屋租赁合同的事实。
3、合同（2），用证明原告借被告的名义与第三人秋艳签订“龙门客栈”房屋租赁合同的事实。
4、照片，用证明原告损毁被告租赁房屋的房间墙壁和损毁被告神龛的事实。
5、光碟一张，用证明原告已经将被告出租给原告承租的房屋转租给第三人秋艳经营的事实。
经庭审质证，对原告提供的第1、2、3号证据被告无异议，本院予以采信。对原告吴照提供的第4号证据，被告宋黔华有异议，认为该证据与本案无关联。本院认为，原告与秋艳签订的“客栈店长聘请协议书”是对原告开设的另外一个客栈（“喵客栈”）的，不是原告租赁被告的“原龙门客栈”的劳务合同，故该证据不予采信。对原告提供的第5号证据，被告对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明原告没有转租原告承租被告的“原龙门客栈”的事实。本院认为被告异议成立，故对该证据不予采信。对证人秋艳的证言，被告无异议，本院予以采信。对证人陆伟的证言，被告有异议，认为原告以被告的名义与秋艳签订的转让合同过程被告不知情，并且原告在书写这份合同之前也未征求过被告的意见。本院认为，原告与证人是同学关系和朋友关系，其证言的证明力较低，不予采信。
对被告提供的第1、2、4号证据，原告无异议，本院予以采信。对被告提供的3号证据，原告有异议，认为原告以被告的名义与秋艳签订的这份合同，目的是为了给秋艳办理西江景区车辆通行证而书写的假协议，实际没有履行。假如这份合同是真实存在，合同双方是被告和秋艳，也是被告一房二租。因此，该证据不能证明被告的证明目的。本院认为，该证据的内容客观真实，能够证明本案的案件事实，故对该证据予以采信。对被告提供的第5号证据，原告有异议。认为被告提供该证据的来源不合法，并且是孤证，不能证明被告的证明目的。本院认为，该视听资料能客观地反映了2015年5月30日上午被告及被告父亲、小弟三人到原告的出租房屋内与原告和秋艳的对话实情，并且秋艳当时已认可通过网银方式将房屋租金支付给原告的事实和原告本人已认可收取秋艳一年房屋租金的事实。因此，对原告的异议，本院不予以采纳。
本院根据原、被告的陈述及提供的证据，认定以下案件事实：2013年2月18日经原、被告双方协议同意签订了一份“原龙门客栈”的房屋租赁合同，双方约定由被告将自家所有座落在西江镇西江村东引一组的一栋四层楼的砖木结构房屋（第一屋楼除外）租给原告经营住宿业和餐饮业，租赁期限为5年（从2013年2月18日至2018年2月17日），租金每年4.68万元，5年的押金为2万元，租金实行一年一付。同时，双方对房屋的转让或出租约定：“如乙方（原告，下同）遇到经营困难或不可抗拒（力）的原因，可以出租或转让。乙方如确实需要转让，经甲方（被告，下同）同意，同时乙方必须一次性支付给甲方2万元签字费，转让内容按照本合同同条款执行……。”对因原告责任终止合同约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，该房的所有装修与设备尽（均）归甲方所有，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达一个月的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、擅自将承租的房屋转租的；5、利用承租房屋进行违法活动损害公共利益的；6、故意损坏承租房屋的；7、违法（反）景区相关管理规定通知不该（改）的；8、经营过程中有严重损害被告方利益行为的；9、被国家有关单位部门查封停止营业或处罚的；10、以任何条件单方毁约的”。双方对提前终止合同约定：“1、因政府建设征用土地，本合同自行终止，甲方或乙方不得向对方要求经济损失补偿。押金退还乙方，租金按时结清。2、若乙方提前终止合同或违约，剩余租金不再退还，甲方有权即时出租”。双方对被告单方面违约责任约定：“租赁期间双方必须信守合同，被告方单方面毁约终止本合同的，赔偿乙方50万元”。
合同签订后，双方均按照合同履行了各自的权利和义务。原告在经营该租赁房屋期间，任游客在该租赁房屋的板壁上乱涂乱画，并损坏被告房屋内设置的神龛。2015年4月28日，原告以被告的名义与第三人秋艳签订一份“客栈租赁合同”，然后将被告出租给原告的房屋交付给第三人秋艳进行经营。2015年5月30日上午被告及被告父亲、小弟三人到该租赁房屋去检查卫生和防火安全时发现第三人秋艳在该租赁房屋内，经询问秋艳，秋艳已认可原告于2015年5月3日将该房屋转让给秋艳经营和在网银上已将房屋租金支付给原告。同时，原告也认可收取了第三人秋艳的一年房屋租金。被告得知此事后认为原告未经被告许可，擅自将自己出租给原告的房屋转租给第三人秋艳已违反了双方签订的协议，于是当天将第三人秋艳赶出该房屋，并将该房屋锁起不准原告及第三人秋艳继续经营。原告为此提起诉讼。
本院认为，原、被告双方于2013年2月18日签订的“原龙门客栈”房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。在合同履行过程中，原告未经被告的同意，将出租的房屋转租给第三人秋艳，原告的行为已违反了合同约定，构成违约。因此，被告反诉请求解除合同的理由符合合同约定和法律规定，本院予以支持；原告要求继续履行合同的请求不符合合同约定和法律规定，不予支持。同理，原告要求被告将承租的房屋交付给原告继续使用和赔偿原告2万元经济损失的请求不予支持。原告在使用承租房期间，将被告房屋内安置的神龛损坏，其行为违反合同约定，应当承担赔偿责任，被告请求原告恢复原状的请求符合约定，本院予以支持。在使用承租房的过程中，对房屋墙壁的污损在所难免，被告要求原告清洁板壁的诉讼请求不符合情理，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）吴照的诉讼请求。
二、解除原告（反诉被告）吴照与被告（反诉原告）宋黔华于2013年2月18日签订的“原龙门客栈”房屋租赁合同。
三、由原告（反诉被告）吴照在本判决生效后的30日内，恢复被告（反诉原告）宋黔华的神龛原状。
四、驳回被告（反诉原告）宋黔华的其余诉讼请求。
案件受理费人民币50元，反诉案件受理费50元，共计100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）吴照负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费100元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
审判员 李忠华
二〇一五年七月三十日
书记员 唐云清