北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6347号
上诉人（原审原告）北京南曦光大电讯商场有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-3层。
法定代表人邵国强，总经理。
委托代理人林庆梅，女，1984年3月25日出生。
委托代理人邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京李先生加州牛肉面大王有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路9号。
法定代表人张林兵，执行董事。
委托代理人张彩恋，女，1982年10月20日出生。
上诉人北京南曦光大电讯商场有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第19552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年12月，北京南曦光大电讯商场有限公司（下称光大电讯公司）起诉至原审法院称：2011年8月8日，我公司与北京李先生加州牛肉面大王有限公司（下称李先生公司）签订《租赁合同》，李先生公司承租我公司位于北京市东城区前门大街2号二层417平方米的房屋及附属设施，租赁期限自2011年8月8日至2021年6月14日，首年租金为150万元，每两年递增5%。租金支付方式为年付，李先生公司应于每租赁年度最后一个月20日前支付下年度租金。2015年8月起，李先生公司开始拖欠我公司租金，并在2015年11月3日，私自搬走了涉案房屋内的物品，且口头通知我公司。故我公司诉至法院，请求法院判令：1、判决解除双方的租赁合同关系；2、李先生公司向我公司支付2015年9月17日至2015年11月4日的租金222010.27元；3、李先生公司向我公司支付2015年8月21日至实际支付之日迟延支付租金的滞纳金，每日按照500元的标准计算；4、李先生公司支付我公司违约金1653750元，保证金15万元不予退还。
李先生公司辩称：同意解除双方的租赁合同，但合同解除的原因是光大电讯公司不能按照合同约定提供约定的广告位所致，应由光大电讯公司承担违约责任。双方合同中约定的违约金标准过高，主张应当降低。我公司同意向光大电讯公司支付2015年9月17日至2015年11月4日的租金，但应当按照每年60万元的标准计算，不同意向光大电讯公司支付滞纳金。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。根据查明的事实，光大电讯公司与李先生公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，光大电讯公司与李先生公司产生纠纷，李先生公司搬出涉案房屋，并于2015年11月4日与光大电讯公司办理了租赁房屋的交接手续，现双方均认可双方的租赁合同关系已于2015年11月4日解除，法院对此予以确认。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案双方虽然认可合同已于2015年11月4日解除，但对解约原因与违约责任的认定产生争议。根据查明的事实，双方在租赁合同中明确约定，光大电讯公司应向李先生公司提供租赁场地所在建筑物三楼的广告位用于设置广告和招牌，李先生公司应向光大电讯公司交纳每年20万元的费用。在合同履行期间，该位置广告牌被相关部门拆除，经李先生公司催告，光大电讯公司无法继续提供该广告位。在涉案广告位被拆除之前，光大电讯公司虽然已经免除了李先生公司之前两年的广告位租金，但不能说明已经免除了光大电讯公司向李先生公司提供涉案广告位的义务。光大电讯公司在合同履行期间不能按照合同约定提供广告位，违反了合同约定，应承担违约责任。但必须明确的是，光大电讯公司向李先生公司提供涉案的广告位只是本案租赁合同关系中的次要而非主要义务，即使光大电讯公司不能按照合同约定提供广告位，也不能认定该违约情形导致合同目的无法实现或合同无法继续履行。光大电讯公司无法提供广告位，李先生公司可通过合法程序请求调整租金标准或赔偿损失，但李先生公司违反合同约定，自行搬离租赁场地，导致合同无法继续履行，是导致合同解除的根本原因。故而法院认为，光大电讯公司无法按照合同约定提供广告位，存在违约情形，虽应承担相应的违约责任，但该违约行为并非根本性违约，李先生公司以此为由单方解除合同，依据不足；李先生公司在双方协商不成的情况下，自行搬离租赁场地，导致合同无法继续履行，应承担合同解除的违约责任。对于光大电讯公司要求李先生公司向其支付2015年9月17日至2015年11月4日的租金的诉讼请求，李先生公司在租用光大电讯公司房屋期间，应按照合同约定向光大电讯公司支付房屋租金，光大电讯公司的该项诉讼请求理由正当，法院予以支持。但此期间内，光大电讯公司不能提供合同约定的广告位，对光大电讯公司的经营确实造成了不良的影响，故对该期间的租金数额，法院予以酌情核减；对于光大电讯公司要求李先生公司支付解约违约金、保证金不予退还的诉讼请求，李先生公司擅自解约，违反合同约定，应承担违约责任。李先生公司交纳的保证金，双方已经在合同中约定可以抵做李先生公司应承担的违约金，故法院在其应承担的违约金中予以折抵，不再退还。对于李先生公司应承担的违约金数额，法院结合合同约定、双方过错程度及光大电讯公司实际损失等情况酌情予以确定。对于光大电讯公司要求李先生公司支付迟延支付租金滞纳金的诉讼请求，法院认为光大电讯公司不能按照合同约定提供广告位违约在先，李先生公司迟延交纳租金确有原因，且法院已判令李先生公司支付解约违约金补偿光大电讯公司损失，故对光大电讯公司该项诉讼请求，法院不再支持。据此，原审法院于2016年5月20日判决：一、确认北京南曦光大电讯商场有限公司与北京李先生加州牛肉面大王有限公司的之间的房屋租赁合同关系于二○一五年十一月四日解除；二、北京李先生加州牛肉面大王有限公司于判决生效后七日内向北京南曦光大电讯商场有限公司支付二○一五年九月十七日至二○一五年十一月四日的租金十七万元；三、北京李先生加州牛肉面大王有限公司于判决生效后七日内向北京南曦光大电讯商场有限公司支付违约金十二万五千元；四、驳回北京南曦光大电讯商场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，光大电讯公司不服，上诉至本院称：我公司不存在违约行为，不应减免李先生公司的租金；李先生公司存在重大违约行为，原判适用法律错误，判决李先生公司承担的违约金数额不符合法律规定，同意原判第一项，要求撤销原判第二、三、四项，改判李先生公司向我公司支付2015年9月17日至2015年11月4日期间的租金222010.27元及违约金826875元。李先生公司同意原判。
经审理查明：2011年8月8日，光大电讯公司（出租方、甲方）与李先生公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市东城区前门大街甲2号项目的二层建筑面积417平方米的建筑物场地及配套设施设备出租给乙方用于开设餐饮连锁店经营使用，租赁期限为9年零10个月，暂预计自2011年8月8日至2021年6月14日止，免租期为40天。租赁期租金包含物业管理费和门头招牌费用，自起租日起每月12.5万元，每两年递增5%。租金支付方式为年付，首期租金于2011年8月8日前支付给甲方，乙方应于每年度最后一个月20日前向甲方交付下年租金。对于保证金，合同约定乙方应于合同签订后2011年8月8日前向甲方支付保证金15万元，保证金可以抵做乙方应承担的违约金。在合同第八章“甲方保证及责任”条款中约定，甲方同意提供约定位置供乙方设立门面店标招牌和广告，如果由于甲方原因导致乙方在开业前不能获得本条约定门面店标招牌广告位置或租期内未经乙方同意门面店标招牌广告位置被搬迁、变更、遮挡的，甲方同意乙方有权减少部分租金。但如系因不可抗力或政府原因造成的，乙方无权要求甲方赔偿损失。甲方同意在场地所属项目大楼建筑物三楼外的适当位置为乙方有偿提供户外宣传广告位置，乙方每年向甲方交纳此广告位租金20万元，有关期限与支付方式同经营场地租金一致。甲方有偿提供乙方在四楼约13-15平方米的办公室一间，甲方向乙方收取每年5万元的费用，该办公室的租金支付方式与本合同里场地的租金约定一致。甲方违反上述保证或其他合同义务应向乙方承担违约责任，并应积极及时采取补救或改善措施，如经乙方书面催告后60天内仍未解决且造成乙方损失严重，乙方有权选择解除本合同，如乙方选择解除合同的，甲方应按当年度租金的50%作为违约金支付给乙方。合同另约定，如乙方经营亏损，继续履行合同会继续增加乙方亏损额度，乙方有权决定提前终止合同履行但应提前6个月书面告知甲方，自书面通知甲方之日起6个月内乙方可继续经营或直接停业，6个月期满后本合同自然终止，但须向甲方按当年年度租金标准支付6个月租金为终局赔偿，甲方不予退还乙方已向甲方支付的保证金。本合同期内，除本合同约定的双方有权提前终止合同的情况外，任何一方不得单方擅自要求终止合同，否则双方协商赔偿相关损失。
2012年8月14日，李先生公司向光大电讯公司发函，以经营亏损为由主张减免房屋租金。2013年3月31日，李先生公司向光大电讯公司发函，提出因经营亏损，拟于2013年9月停业，9月30日交房。2013年9月29日，光大电讯公司（甲方）与李先生公司（乙方）签订《补充协议》，约定：2013年9月17日至2014年9月16日的租金为150万元、免除乙方2013年9月17日至2014年9月16日的广告费20万元以及甲方同意乙方用电增容等内容。
2014年8月20日，李先生公司向光大电讯公司发函，要求减少年度租金30万元。2014年9月29日，双方再次达成《补充协议》，约定2014年9月17日至2015年9月16日的租金为155万元、免除乙方2014年9月17日至2015年9月16日的广告费20万元等内容。
2015年8月17日，光大电讯公司向李先生公司发出催款通知书，催收2015年9月17日至2016年9月17日期间的房屋租金。2015年8月30日，李先生公司向光大电讯公司发出《关于广告位的催告函》，称2015年8月10日，因光大电讯公司按照合同约定应提供给李先生公司的位于三楼的广告位被政府主管部门拆除，严重影响了李先生公司的经营。要求光大电讯公司恢复广告位，并主张在广告位恢复前，暂停支付租金。2015年9月7日，光大电讯公司向李先生公司回函，称李先生公司主张的三楼户外广告牌被执法部门拆除并非光大电讯公司原因，且光大电讯公司长达两年的时间内未收取广告费用，广告位也非租赁合同继续履行的必要条件，光大电讯公司同意配合李先生公司恢复广告位的设置，但要求李先生公司交纳租金。
2015年10月15日，光大电讯公司向李先生公司再次发出《关于房屋租金的催告函》，称被拆除的广告位政府相关部门答复需要统一规划，光大电讯公司同意调整2015年9月17日至2016年9月16日期间的房屋租金为130万元，要求李先生公司2015年10月20日之前交纳租金。2015年10月28日，光大电讯公司再次向李先生公司发出《关于房屋租金的催告函》，要求李先生公司三日内支付租金。2015年11月2日，李先生公司向光大电讯公司发出《解除合同及交还房屋通知函》，称光大电讯公司未能按照合同约定提供广告位，李先生公司决定解除合同及补充协议，并已腾空房屋。后续保证金及违约赔偿事宜希望光大电讯公司与其协商解决。2015年11月4日，光大电讯公司与李先生公司办理房屋交接手续，并签订了《场地交接协议书》。
原审审理中，光大电讯公司与李先生公司均认可：2011年8月10日李先生公司向光大电讯公司交纳租赁保证金15万元，李先生公司的房屋租金已交纳至2015年9月16日；2015年8月10日，合同约定的三楼户外广告牌被拆除，未能恢复；合同中约定的四楼办公室问题已经解决；双方的房屋租赁合同关系已于2015年11月4日解除。但对于合同解除的责任，光大电讯公司主张系李先生公司经营不善，擅自解约。李先生公司则主张系光大电讯公司不能按照合同约定提供广告位，严重影响了李先生公司的经营所致，应由光大电讯公司承担违约责任。
再查，光大电讯公司收回房屋后，已就涉案房屋于2015年11月30日与案外人签订租赁合同，合同约定前两年的年租金为100万元，免租期为2个月。李先生公司表示因为光大电讯公司向其要求租金的数额过高，最低130万元，导致双方房屋租赁合同无法继续履行；光大电讯公司表示其向李先生公司主张的租金是合适的，因新租户与其公司存在特定关系，所以才为案外人提供两个月的免租期，并将年租金定为100万元。
另查，2016年1月6日，李先生公司已以房屋租赁合同为由将本案光大电讯公司诉至原审法院，诉请光大电讯公司退还其保证金15万元、支付违约金826875元及空调补偿款1万元等。该案因本案起诉在先，已中止审理。
以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、来往函件、完税凭证、现场照片、场地交接协议书、保证金收据、光大电讯公司与案外人的租赁合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：光大电讯公司与李先生公司签订的《租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现光大电讯公司与李先生公司均认可双方租赁合同已于2015年11月4日解除，本院对此不持异议。
关于租赁合同提前解除责任问题，依据租赁合同约定光大电讯公司应向李先生公司提供租赁场地所在建筑物三楼的广告位用于设置广告和招牌，在合同履行期间，该广告牌被相关部门拆除，虽光大电讯公司存在违约行为，但光大电讯公司提供广告位的义务并非合同主要义务，并非一定导致租赁合同目的无法实现，李先生公司以此作为其搬离承租房屋，导致租赁合同无法继续履行的理由，依据不足，本院不予支持。李先生公司自行搬离承租房屋，导致合同解除，其公司应承担合同解除的违约责任。
关于光大电讯公司要求李先生公司支付2015年9月17日至11月4日期间租金的问题，虽李先生公司确未交纳上述租金，但原审法院考虑到光大电讯公司不能提供广告位，对李先生公司造成影响的因素，酌情确定应付租金数额，并无不当。
关于光大电讯公司要求李先生公司支付违约金、保证金不予退还的问题，考虑到李先生公司的违约行为及合同约定，故原审法院将保证金抵扣李先生公司应承担的违约金，并无不妥。对于违约金数额，原审法院参考合同约定、过错程度及光大电讯公司实际损失等因素，酌情确定违约金数额，亦无不妥。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费23494元，由北京南曦光大电讯商场有限公司负担17769元（已交纳），由北京李先生加州牛肉面大王有限公司负担5725元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费23494元，由北京南曦光大电讯商场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
审 判 员 王军华
代理审判员 刘慧慧
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 刘梦辰