辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1644号
上诉人（原审被告）：辽宁省投资集团有限公司，住所地：沈阳市皇姑区昆山东路26号。
法定代表人：董连胜，系该公司董事长。
委托代理人：阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张苏，女，1968年6月15日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：于福春，男，1966年3月23日出生，汉族。
上诉人辽宁省投资集团有限公司因与被上诉人张苏商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第211号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，与审判员孙卓（主审）、代理审判员王虹参加评议的合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人辽宁省投资集团有限公司的委托代理人阎祖兴、被上诉人张苏的委托代理人于福春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：辽投集团为位于沈阳市皇姑区黄河南大街109-113号“辽宁凤凰国际商务中心项目”开发建设单位。2011年6月28日，辽投集团与案外人辽宁省旅游局签订《国有资产（房屋和土地）拆迁和安置协议书》，约定省旅游局将位于沈阳市皇姑区黄河南大街113号房屋和土地交付辽投集团拆迁，辽投集团以回迁安置的方式，将动迁原址处新建办公楼八、九层交付省旅游局，公寓楼46套房屋以同等价格出售给省旅游局职工。同日，双方又签订《补充协议》，约定辽投集团同意省旅游局参加辽投集团职工团购公寓，团购价格为每平方米人民币9000元（清水房），共46套。省投资集团公司同意对省旅游公司团购的46套公寓另外进行装修，装修标准与对外销售房屋相同，每平方米1000元。
2011年9月22日，张苏与辽投集团下属分公司辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（企业非法人单位）签订商品房认购协议一份，约定张苏预购“辽宁凤凰国际公寓”B座2单元24层1号，建筑面积暂定112.19平方米，团购单价9000元，商品房总价款1，009，710元。关于交款时间，双方约定认购合同签订后7日内，张苏交付全部房款。关于交房时间，双方约定2013年7月31日前将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付使用，如遇不可抗力，可据实延期。如延迟交房，每延误一天，按已交付房款的万分之五进行赔偿。另外，双方约定所购买的商品房为精装修交付。认购协议还约定：本认购合同未尽事项，均以双方签署的《商品房买卖合同》为准。在双方正式签署《商品房买卖合同》后，本认购合同自行失效。
认购协议签订后，张苏于2011年9月27日交纳预收房价款1，009，710元。辽投集团未按认购协议约定的2013年7月31日前交付商品房。2014年5月1日，辽投集团通知张苏办理商品房入住手续，张苏看房后认为房屋不具备交付条件，未办理商品房入住手续。2014年6月，辽投集团通知张苏交纳空调开通及装修升级费用60000元，张苏予以拒绝。2014年10月7日，张苏办理商品房入住手续，交付的商品房未安装炉具和吸油烟机设备，入户中央空调未开通。同年10月10日，张苏与辽投集团签订《商品房买卖合同》，约定张苏购买辽投集团开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街111-2号2-24-1号商品房（建筑面积110.53平方米，下称诉争房），商品房单价9000元每平方米，总价款994770元，关于商品房交付日期及逾期交房的违约责任同认购协议，但商品房交付条件变更为市政自来水配套工程已完工，达到使用标准。电力供应配套达到使用标准。供暖工程已完工，达到使用标准。后双方因开通空调、安装炉具、吸油烟机等协商未果，原告遂起诉至原审法院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的认购合同、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议履行合同义务。辽投集团主张张苏隐瞒身份、采取欺诈手段签订合同，故合同无效。经原审法院审查，辽投集团在签订认购协议前与省旅游局签订拆迁和安置协议及补充协议，确认团购对象为省旅游局职工之后，又与张苏签订认购协议及《商品房买卖协议》。辽投集团作为商品房出卖方有义务核实买受人的身份及团购资格，认购协议未注明买受人身份限制条款，即应视为对张苏购房身份的认可。现辽投集团无证据证明存在欺诈情形，故原审法院对合同无效的诉请不予支持。
在合同履行过程中，张苏已履行了交纳购房款的义务，辽投集团未按合同约定期限交付商品房，已构成违约，应支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准，辽投集团提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案张苏主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，每月每平方米租金为30-50元（月3316-5527元）。原告现主张按已付房款日万分之五给付逾期交房违约金，每月为14922元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，原审法院依法予以调整。参照涉诉商品房座落位置、用途、建筑面积等因素，原审法院酌定按4000元／月标准计算原告逾期交房经济损失，自约定交房之次日2013年8月1日起至辽股集团通知张苏办理入住之日即2014年5月1日，共计10个月，为40000元。张苏主张违约金应计算至2014年10月10日，但其抗辩的未收房原因不属于未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件情形，而属于收房后由开发建设单位及物业管理部门进行维修范畴，故原审法院对张苏该部分主张不予支持。
关于张苏主张开通空调、补发炉具、排油烟机问题。认购合同约定张苏所购商品房为精装修交付，但对精装修标准及附含设施未明确约定。现无证据证明炉具、排油烟机设施包含在精装修项目范围内，原审法院对原告该项主张不予支持。关于开通空调问题，张苏提供报纸刊载广告，证明辽投集团承诺赠送分户式中央空调。经原审法院审查，双方2011年9月签订的认购协议及其后补签的商品房买卖合同未明确约定赠送分户式中央空调，售楼广告为2012年8月16日辽投集团对社会不特定人员发布的要约邀请，不是要约。即便是售楼广告所载说明及允诺构成要约内容，其时张苏的认购协议已签订近一年时间，且张苏是通过内部认购价格购买商品房，不属于对外销售商品房，故该要约亦不构成本案双方约定的合同内容。本案已交付的商品房具备地热取暖设施，不影响正常居住使用，原审法院对张苏有关开通空调的诉讼请求不予支持。
原审法院判决：一、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张苏逾期交房违约金40000元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2986元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担2000元，原告张苏自行承担986元。
宣判后，被告辽宁省投资集团有限公司不服，向本院提出上诉称：被上诉人采取欺骗的手段与上诉人下属房地产分公司签订《团购认购合同》，上诉人在诉讼时才知道被上诉人不是辽宁省旅游局的职工，根本没有资格与上诉人签订《团购认购合同》，更不应签订《商品房买卖合同》。现上诉人请求撤销双方之间的《商品房买卖合同》，另原审判决的违约金过高应予调整。
被上诉人张苏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。房屋是我的，我签订的合同并且交钱的。而且房屋不是旅游局的团购房。我们没有欺诈。买房子的当时是同意卖给我的，房屋也交给我了，而且买房子的时候对方没有问我是不是旅游局的，而且也没有告诉我们说房屋必须卖给旅游局的员工。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人签订的认购合同、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依协议履行合同义务。在合同履行过程中，被上诉人已履行了交纳购房款的义务，上诉人未按合同约定的期限交付商品房，已构成违约，应支付逾期交房违约金。
关于上诉人主张“被上诉人采取欺骗的手段与上诉人下属房地产分公司签订《团购认购合同》，上诉人在诉讼时才知道被上诉人不是辽宁省旅游局的职工，根本没有资格与上诉人签订《团购认购合同》，更不应签订《商品房买卖合同》”的问题。上诉人在签订认购协议前与辽宁省旅游局签订拆迁和安置协议及补充协议，确认团购对象为省旅游局职工之后，又与张苏签订认购协议及《商品房买卖合同》。上诉人作为商品房出卖方，有义务核实买受人的身份及团购资格，认购协议未注明买受人身份限制条款，即应视为对被上诉人购房身份的认可。故无证据证明存在被上诉人在签订合同时存在欺诈情形，上诉人的该项主张，本院不予采信。
关于上诉人主张原审判决的违约金过高应予调整问题。本案被上诉人主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失，原审法院参照该标准对违约金予以调整正确。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2986元，由上诉人辽宁省投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年八月四日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。