湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4948号
上诉人（原审被告）：湖南天润通科技发展有限公司，住所地长沙市岳麓区望月湖街道银盆岭南路229号岳麓现代成B栋406室。
法定代表人王志超。
委托诉讼代理人：关珊珊，湖南晟和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭硕，湖南晟和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张民进
上诉人湖南天润通科技发展有限公司（以下简称“天润通公司”）因与被上诉人张民进房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区（2016）湘0104民初2276号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天润通公司上诉请求：撤销原判，驳回张民进的诉讼请求。事实与理由：1、合同约定：张民进要求提前解除合同，应当提前三个月书面申请，并经天润通公司同意后方可解除。张民进虽于2016年3月2日申请提前解除合同，但天润通公司并未同意，故未达到合同解除条件；2、天润通公司已于2016年3月30日书面通知张民进：长沙综合交通枢纽建设投资有限公司确定于2016年6月30日可交付商铺。
张民进辩称：合同约定门面为A03，而天润通公司单方面改为A02，其实际交付门面亦为A02，与约定不符。
张民进在一审法院起诉请求：解除房屋租赁合同，天润通公司无条件退还房屋租金128700元。
一审法院认定事实：2015年3月23日，张民进（乙方）与天润通公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》约定：天润通公司将位于长沙市枫林三路49号河西交通枢纽项目备班楼与售票厅楼第负一楼过道地铁口层的第A3号商铺出租给张民进，租赁期为自交付日起三十六个月，双方确认，涉案商铺交付日以长沙综合交通枢纽建设投资有限公司交付给甲方日为准；并约定张民进须于涉案合同签订之日向天润通公司交付租赁期首年度一年的房屋租金及服务费104940元，张民进还需在涉案合同签订之日起三日内向天润通公司支付首年度一个月的房屋租金及服务费8745元、物业管理费1155元作为租赁保证金及管理费保证金。合同还约定，张民进提前要求解除合同的，应提前三个月以书面形式向天润通公司提出申请，经天润通公司书面同意后，张民进方可按退场流程撤场；张民进不履行本合同或者提前解除合同的，其缴纳的租赁保证金及管理费保证金不予退还，天润通公司不承担张民进装修等任何损失，且乙方还须承担支付一个季度（三个月）的租金作为重新招商的空档期费用，空档期间天润通公司有权另行将该商铺租赁给任意第三方，如果上述费用不够补偿天润通公司损失，天润通公司有权要求张民进承担由此给天润通公司造成的一切经济损失。
2015年3月30日，张民进向天润通公司缴纳了涉案商铺一年度的租金、服务费及租赁保证金、物业管理费保证金共计128700元（该款项根据合同约定，其中“首年度租金及服务费”为104940元，“首年度物业管理费”为13860元，“租赁保证金”为8745元，“物业管理保证金”为1155元）。合同签订后，合同中的商铺号由A3号改为A2号。
2016年3月2日，张民进向天润通公司提交了《申请解除房屋租赁合同》，以天润通公司无法交付涉案商铺为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；2016年3月4日，天润通公司向张民进发出了《关于张民进退铺申请的回函》，内容为：“尊敬的张先生您好，收到您的退铺申请表示遗憾，在项目即将启动之际您提出退铺申请，原则上说您提出退铺申请，属于乙方提前要求解除合同《15.21.1》，对我司已造成巨大的损失。经我司各级领导讨论决定：考虑到乙方的实际情况，同时都是经商的前提下，暂不追究乙方违约责任，同意在乙方回复本函件起对该铺进行招租，并在该铺招商完成后即无息全额退还乙方所交款项。”
2016年4月3日，天润通公司向张民进邮寄送达了《商铺交付通知函》，内容为：“……长沙综合交通枢纽建设投资有限公司定于2016年6月30日将A2号铺交付我公司，请贵方于2016年6月30日来我公司办理合同约定的A2号商铺交付手续。”
原审法院认为，双方当事人于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。张民进于2016年3月2日向天润通公司提出解除双方合同的申请，天润通公司收到后进行回函。张民进要求解除合同系提前解除合同的行为，根据双方合同的约定，张民进需提前三个月以书面形式向天润通公司提出申请。从张民进向天润通公司提交解除涉案合同至庭审辩论终结，已届满三个月，双方合同已达到解除条件，故张民进要求解除双方房屋租赁合同的诉请，合理有据，予以支持。至于合同解除的具体日期应当以本案辩论终结之日为准，即2016年6月3日。关于张民进主张天润通公司返还房屋租金的诉请，张民进认为因天润通公司原因导致涉案商铺无法交付使用，故天润通公司需无条件退还全部租金128700元。天润通公司对此抗辩认为，双方合同中约定涉案交付以长沙综合交通枢纽建设投资有限公司交付给天润通公司的时间为准，且天润通公司已发函告知张民进于2016年6月30日交付涉案商铺；另，张民进提前解除合同的，其缴纳的租赁保证金、管理费保证金不予退还，并且张民进还需承担三个月的租金作为重新招商空档期费用。对此一审法院认为，因认定双方合同于2016年6月3日解除，且天润通公司至今尚未将涉案房屋交付给张民进使用，故天润通公司需将相关房屋租金及服务费、物业管理费118800元返还给张民进。关于租赁保证金返还问题，虽涉案合同解除系张民进提前提出而予以解除，但考虑到在涉案租赁合同签订后，天润通公司在无证据证明张民进同意其更改商铺编号的情况下将商铺编号予以更改，加之合同签订至确定能交付商铺之日超过一年之久，显然该交付铺面的时间亦与租赁行业惯例相悖，天润通公司对此亦难谓不存在一定之过错，因此，综合考虑双方之过错情况、违约之具体情形，从公平原则出发，酌情认定租赁保证金应还返一半给张民进，即应返还4372.5元。另，天润通公司在张民进提出解除合同后方告知其涉案商铺交付时间为2016年6月30日，且至庭审终结亦未实际交付，故天润通公司主张的重新招商空档期费用，没有事实依据，故不予支持。因涉案商铺未实际交付使用，并未发生涉案商铺需进行物业管理之情形，故天润通公司不予退还物业管理保证金1155元之抗辩主张理据不足，不予支持。综上，在扣除一半租赁保证金4372.5元后，天润通公司需向张民进返还124327.5元。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：（一）依法确认张民进与湖南天润通科技发展有限公司于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月3日解除；（二）限湖南天润通科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内向张民进返还124327.5元；
（三）驳回张民进的其他诉讼请求。本案案件受理费2874元、财产保全费1163元，合计4037元，由张民进承担37元，湖南天润通科技发展有限公司承担4000元。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》成立并已生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张民进主张天润通公司单方面将合同约定的A3铺位改为A2铺位，违反了双方的合意。但从张民进提交的《房屋租赁合同》文本来看，该文本亦将A3铺位改为A2铺位。依通常情形，在未征得张民进同意的情况下，天润通公司亦无法将张民进所持有的合同文本上的A3铺位改为A2铺位。故张民进主张天润通公司单方面将合同约定的A3铺位改为A2铺位不能成立。虽然合同约定张民进提前要求解除合同应提前三个月以书面形式提出申请，并经天润通公司书面同意后，方可按退场流程撤场。而本案中张民进提前要求解除并未得到天润通公司同意，但从本案案情看，天润通公司要求继续履行合同客观上已不能实现，一审法院根据商铺尚未交付的具体情况确认《房屋租赁合同》已经解除并无不妥。天润通公司要求继续履行《房屋租赁合同》的上诉请求不能成立，本院不予支持。合同约定商铺交付日以长沙综合交通枢纽建设投资有限公司交付给天润通公司之日为准，一审法院认定合同签订之日距商铺交付之日超过一年之久系天润通公司过错，明显不当。根据合同约定，提前解除合同的，租赁保证金及管理费保证金不予退还，还须承担支付一个季度的租金作为重新招商的空档期费用。据此，租赁保证金8745元及物业管理保证金1155元应不予退还，张民进还须向天润通公司支付一个季度租金26235元作为重新招商空档期费用。综上，天润通公司应依约返还张民进租金78705元和物业管理费13860元，共计92565元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初2276号民事判决第一项、第三项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初2276号民事判决第二项为：上诉人湖南天润通科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还被上诉人张民进租金和物业管理费92565元。
本案一审案件受理费2874元，财产保全费1163元，二审案件受理费2874元，共计6911元，由上诉人湖南天润通科技发展有限公司负担4930元，张民进负担1981元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 杨 蓓