河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第2832号
上诉人（原审被告）：王静，女，1976年7月5日出生，汉族。
委托代理人：李改军，河南首正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭建卿，男，1958年11月21日出生，汉族。
原审被告：罗伟范，男，1975年5月1日出生，汉族。
上诉人王静与被上诉人郭建卿，原审被告罗伟范排除妨害纠纷一案，郭建卿于2012年9月29日向伊川县人民法院提起诉讼，请求判令：王静、罗伟范立即退出侵占郭建卿的房屋，并拆除侵占郭建卿房屋装修的门头等附属物；判令赔偿自侵占之日起至退出房屋期间郭建卿的损失等；案件诉讼费由王静、罗伟范负担。原审法院经审理，于2013年12月28日做出（2012）伊三民初字第352号民事判决，王静不服该判决，向本院提出上诉，本院于2014年4月18做出（2014）洛民终字第809号民事裁定，将本案发回原审法院重审。原审法院于2014年5月21日立案受理后，依法另行组成合议庭审理了本案，于2014年9月9日作出（2014）伊民重初字第6号民事判决，上诉人王静不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人王静及其委托代理人李改军，被上诉人郭建卿到庭参加诉讼，原审被告罗伟范经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原审法院经审理查明：2006年5月19日，王静向原审法院起诉伊川县食品厂房屋租赁纠纷。2006年7月31日，原审法院作出（2006）伊民二初字第73号民事判决，判决：一、伊川县食品厂2002年12月28日给王静出具的书面承诺有效；二、伊川县食品厂应按承诺履行义务，对改建后的原“天羊烩面聚”的第八至十间（即伊川县食品厂位于县城酒厂南路13号临街一层从南往北数第八至十间）门面房交付王静租赁使用。伊川县食品厂不服，提起上诉。2006年11月23日，洛阳市中级人民法院作出（2006）洛民终字第1462号民事判决：驳回上诉、维持原判。2005年5月13日，郭建卿与伊川县食品厂签订一份《集资建房协议书》，约定：一、该协议的所有建房款项，在房屋建筑完工后，由乙方（郭建卿）一次性结清。二、本集资建房所指具体位置为该单元楼的二层全部面积。三、该集资建房每平方米单价为800元，总造价以完工交付时核定的实际建筑面积为准进行计算。四、甲方（伊川县食品厂）所建之该单元楼二层完工交付乙方，乙方按约将全部房款交清，该房产所有权即归乙方所有。五、甲方应给乙方提供有关手续和方便，以使乙方能顺利办理房产证。六、乙方不得私自改变房屋建筑结构，如果私自改建造成不良后果，乙方应承担一切责任。七、本协议经双方盖章、签字后即发生法律效力，无论哪方违约，即赔偿对方两倍于该房屋总造价的款额。2005年上半年，伊川县食品厂房屋改造工程基本完工。2006年12月13日，郭建卿起诉伊川县食品厂，要求确认郭建卿与伊川县食品厂签订的《集资建房协议书》有效。原审法院于2007年1月22日作出（2006）伊四民初字第165号民事调解书，调解书协议内容：一、双方同意继续履行2005年5月13日订立的伊川县食品厂集资建房协议书；二、郭建卿（原告）于本协议生效后五日内将房款436800元交给伊川县食品厂（被告），伊川县食品厂（被告）收到郭建卿（原告）房款后将面积483.504平方米（含公摊面积21.12平方米）、价值386800元的二楼房屋以及价值5万元的临街外楼梯（半间）交给郭建卿（原告），并协助郭建卿（原告）办理房屋权属登记。2007年2月7日、2007年3月8日，郭建卿分两次将上述款项付给伊川县食品厂，但至今尚未办理房屋过户登记手续。现王静在所租赁伊川县食品厂的房屋中做服装生意，并将本案郭建卿诉请的临街外楼梯（即消防通道）上的门头进行了装修。
原审法院认为，郭建卿依据生效的法律文书将房款交付伊川县食品厂，伊川县食品厂将房屋交付给郭建卿，因郭建卿对该房屋尚未办理登记手续，对该房屋仅享有合法的占有、使用、收益的权利，王静未经郭建卿同意，将郭建卿购买的临街外楼梯（半间）上的门头进行装修，已经侵犯了郭建卿的合法权益，应当立即停止侵权，退出房屋并拆除装修的门头等附属设施。王静辩称房屋系合法取得使用权，不存在侵犯郭建卿的合法权益，对此，原审法院认为，虽然王静依据生效法律文书依法取得了伊川县食品厂的房屋租赁使用权，但根据相关法律规定，王静在租赁期间，房屋所有权人伊川县食品厂可以对自己所有的房屋依法进行处分，王静如认为伊川县食品厂对房屋的处分行为侵犯自己的租赁权所赋予的优先购买权益，可与伊川县食品厂协商解决或通过法律途径另行主张权利。郭建卿要求罗伟范停止侵权并要求王静、罗伟范赔偿损失证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议并报原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、王静于本判决生效后三十日内退还郭建卿购买的位于伊川县城酒厂南路13号临街外楼梯（半间）并将装修的门头等附属设施予以拆除。二、驳回郭建卿对罗伟范的诉讼请求。三、驳回郭建卿的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王静负担。
王静不服原审判决，向本院提起上诉称：本案诉讼是基于不动产的物权变动而产生。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。我国不动产物权采取的是登记生效原则，未经登记的不动产物权变动不发生物权变更的法律效力。郭建卿并未取得所购房产的所有权登记证书，即并未取得诉争房产的所有权，该房产的所有权人仍为伊川县食品厂。郭建卿在未取得诉争房产所有权的情况下，诉求上诉人退出房屋、拆除装修，并没有诉讼主体资格。请求撤销原审判决，驳回郭建卿的诉求。
郭建卿答辩称：《物权法》第二十八条：因人民法院，仲裁委员的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。关于郭建卿与伊川县食品厂的集资建房纠纷，伊川县人民法院作出（2006）伊四民初字第164号民事调解书，确认二楼房屋及价值5万元的临街外楼梯（半间）交给郭建卿，并协助办理房屋权属登记。现郭建卿依照该民事调解书的内容，将房款付给伊川县食品厂。该民事调解书已确认了房屋转让行为的合法性。虽然由于客观原因没有办理房产登记，并不影响郭建卿占有、使用、收益的权利，故王静的侵权行为应当停止。请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为：从本案已经查明的事实可以看出，本案诉争所涉房产原所有权人为伊川县食品厂，现由王静承租并实际占用，王静就该房产与伊川县食品厂之间产生的是租赁法律关系，其合法依据是本院于2006年11月23日作出的（2006）洛民终字第1462号民事判决，该判决明确确认王静对包括诉争房产在内的“临街一层从南往北数第八至十间门面房交付王静租赁使用”。而伊川县食品厂与郭建卿因集资建房纠纷一案，原审法院于2007年1月22日作出（2006）伊四民初字第165号民事调解书，确认伊川县食品厂将包括诉争房产在内的相关房产交付给郭建卿，并要求伊川县食品厂协助郭建卿办理房屋权属登记。由此，依照物权法相关规定，在原审法院上述调解书生效时，郭建卿即获得诉争房产的所有权。故本案中，郭建卿是本案适格的原告主体。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，王静承租诉争房产在前，租赁期内，郭建卿购买该房产在后，双方当事人对作为租赁物的诉争房产具有不同的合法权利，即王静享有租赁使用权，郭建卿享有所有权，依据上述“买卖不破租赁”的法律原则，即使郭建卿在租赁期内取得诉争房产的所有权，并不影响租赁合同的效力，不能妨碍王静已经取得的租赁使用权。本案中，王静承租诉争房产，并合理占用，并不构成侵权。现郭建卿以王静侵权为由，向原审法院提起诉讼，请求王静退还房产的主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，王静的上诉请求事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销伊川县人民法院（2014）伊民重初字第6号民事判决第一项。
二、维持伊川县人民法院（2014）伊民重初字第6号民事判决第二、三项。
一审受理费100元，二审受理费100元，由郭建卿负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵广云
审判员 王春峰
审判员 郏文慧
二〇一四年十一月二十七日
书记员 任 君