山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎商初字第19号
原告（反诉被告）山西迪尔影像科技有限公司，住所地太原市迎泽区柳巷北路中昌大厦7层A03。注册号140100200189432。
法定代表人李旭初，该公司总经理。
委托代理人周晓青，山西文鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）山西尓浦能源贸易有限公司，住所地太原市杏花岭区解放路277号中盛国际大厦7层。注册号140100200262749。
法定代表人王玉铭，该公司总经理。
被告（反诉原告）山西靓丽雅美容有限公司，住所地太原市迎泽区柳巷铜锣湾宝地小区A座13号。注册号140100200447011。
法定代表人王玉铭，该公司总经理。
二被告委托代理人侯军磊，山西晋商律师事务所律师。
原告（反诉被告）山西迪尔影像科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）山西尓浦能源贸易有限公司（以下简称被告一）、被告（反诉原告）山西靓丽雅美容有限公司（以下简称被告二）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周晓青，二被告的委托代理人侯军磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）山西迪尔影像科技有限公司诉称，2010年5月10日，被告一山西尓浦能源贸易有限公司为即将成立的被告二山西靓丽雅美容有限公司选定办公地址与原告签订了《房屋租赁合同》，并交付了第一期租金，合同约定：原告将坐落于太原柳巷铜锣湾宝地小区A座13号的三层建筑面积为569.26㎡的商用楼房租赁给被告一，租期十年。第一年租金为207779.99元，第二年租金为222324.49元，第三年租金为237887.21元，并约定从2011年起租金按季度支付。合同签订后，被告一将房屋交于其新成立的公司被告二经营使用。合同伊始，双方合作甚好，均能认真履行合同。但从2013年第二季度开始，二被告就找种种借口不按规定交纳租金，截止2014年第一季度，共计拖欠租金221012.61元。依据合同约定，被告已已拖欠累计达租金三个月的，原告可解除合同，收回房屋。故请法院判令：1、依法要求解除原告与被告一2010年5月10日签订的房屋租赁合同；2、依法要求二被告支付拖欠的房屋租金221012.61元，并支付滞纳金15000元（至2014年2月20日）；3、依法要求二被告在合同解除后，立即腾出租赁房屋；4、诉讼费用由二被告承担。
被告山西尓浦能源贸易有限公司、被告山西靓丽雅美容有限公司辩称，原告所称租赁关系成立，但原告称二被告违约不能成立，二被告系因原告先行违约才暂停支付租金的，且原告租金计算有误，请依法驳回原告的诉讼请求。
二被告反诉诉称，2010年5月10日原告与被告签订房屋租赁合同后，同年9月份，经原告同意，房屋由刚注册成立的被告二经营使用，并由被告二交纳租金。但原告一直不给开具已交付租金的发票，致使公司无法下账，被告二分别于2013年8月28日、2013年9月2日两次致函，原告置之不理，无奈才暂停支付租金。期间税务部门介入查税，对原告不开发票的行为进行了处置，但原告仍不将发票交于二被告，反而派人通过撬门扭锁等方式进入房屋，拟非法收回房屋，导致损失。故请法院判令原告向被告二承担违约损失615475元并开具面额为662991.56元的发票；由原告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）山西迪尔影像科技有限公司对二被告的反诉辩称，我方每次收到租金后，均开具收据，证明收租金的事实。开具发票只是涉及纳税的事情，是税务部门的职权，二被告以不开发票为由拒交租金，理由不能成立。其称我方派人撬门扭锁等方式进入房屋，导致其经营受损没有事实依据，请依法驳回二被告的反诉请求。
原告针对自己的主张提交以下证据：1、原告与被告一签订的租赁合同；2、被告二的保证书一份；3、原告向被告一发的催款函；4、拖欠房租明细表；5、各方当事人的工商信息档案；6、迎泽区商务局文件、兼并协议、移交表、房屋回迁安置协议、回迁面积明细表、公证书。
二被告对原告的证据1、2、5、5无异议；称证据3未收到，证据4计算数额不正确。
被告针对自己的主张提交以下证据：1、房屋租赁合同；2、交纳租金的收据及委托付款业务回单；3、2013年8月28日、2013年9月2日展缓交纳租金的函；4、原告人员强行进入现场照片；5、恢复、维修设施设备的收据、发票；6、营业受损纳税发票及利润表；7、公安机关盗窃案立案回执。
原告对被告的证据1、2无异议；证据3真实性无异议，对证明内容有异议，要证明的事实与本案不属同一法律关系；证据4的照片说明不了情况，与事实不符，公安机关至今未破案，证明不了是我方人员所为；证据5、7与本案无关；证据6与我方无关。
经本院审理查明，2010年5月10日，被告一山西尓浦能源贸易有限公司为即将成立的被告二山西靓丽雅美容有限公司选定办公地址与原告签订了《房屋租赁合同》，并交付了第一期租金，合同约定：第一条租赁房屋位于柳巷铜锣湾宝地小区A座13号。第二条租期为2010年5月4日至2020年5月3日，租期十年。第三条房屋租金基价为1元/日㎡，自第二年度起每年递增7%，见房租递增表。即第一年207779.90元，第二年222324.49元，第三年237887.21元，第四年254539.31元。第四条从2011年起以季度付租金；第九条乙方有下列情形之一的，甲方可以随时终止合同，所收房租不予退还，并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、从事非法经营活动的；2、拖欠租金累计达三个月的；3、擅自将承租房转租的。第十条租赁期间，任何一方如提出终止合同，需提前六个月以书面形式通知对方，经双方协商后签订终止合同书；如甲方提出终止合同，则需按乙方装修费用的总价减去已租的装修折旧来承担乙方的装修损失。如出现本合同第九条规定的情形，甲方有权单方终止合同；如因不可抗力因素，必须终止合同时，双方各自承担由此造成的损失。第十一条租赁期间，双方必须信守合同，乙方逾期未交付租金的，按合同法司法解释二规定，按银行同期贷款年利率收取滞纳金。
合同签订后，同年9月份，被告二山西靓丽雅美容有限公司核准成立，成立地址即为本案租赁房屋，此后，由被告二承租房屋并向原告交付租金。开始双方均依约履行合同，2013年初，被告二开始拖欠租金，2013年1月25日被告二向原告出具保证书并加盖被告二的公章：“尔浦能源欠迪尔影像科技公司2013年第一季度房租费用，在2013年元月29日中午12点之前全部还清，以后房租继续按合同正常执行”。从2013年第二季度开始，被告二开始拖欠租金至2014年2月20日计221012.61元。期间原告向二被告索要房租，被告一于2013年8月28日、9月2日向两次向原告去函，内容为：我公司与贵公司签订的关于太阳柳巷铜锣湾宝地小区A座13#1—3层的《房屋租赁合同》，我公司已经将房租准备好，我公司要求贵公司为我公司前期已经支付的662991.52元房屋租金开具正规发票，在贵公司履行开具发票的义务后，我公司将向贵公司支付房租。随后举报至税务部门，税务部门对原告不开发票的行为给予了处理，原告补开了租金发票后要求二被告将原收据退还换取发票，双方各持己见，互不交付。
本院认为，原告与被告一于2010年5月10日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，且合同也已实际履行，故该合同合法有效，双方均应严格按合同约定履行各自的义务。原告与二被告均陈述第一被告签订租赁合同目的是为成立第二被告并由第二被告使用租赁房屋，本案查明事实亦表明第二被告成立后即直接按《房屋租赁合同》约定的租金数额及交付时间向原告交纳租金，两方被告之间并非转租关系，本院予以认可，故应认定二被告均为本案争议房屋的承租人，第二被告亦受《房屋租赁合同》的约束，承担合同的相关权利及义务。二被告现以原告不给开具发票为由拒付租金，本案双方当事人之间为房屋租赁合同关系，原告作为出租方，其基本义务是应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告已履行了该基本义务，其不开具发票的行为并未影响被告对租赁房屋的使用，二被告对该行为应向相关税务部门举报处理，原告不开发票并非二被告拒付租金的法定事由或约定事由，故对原告要求二被告支付拖欠租金的诉求本院予以支持，二被告对此应承担连带责任；原告亦应在被告交付租金时开具相应的发票。二被告同时反诉请求原告开具已支付的租金662991.56元的发票，原告亦应在二被告交还之前开具的收据的同时为二被告开具相应数额的发票。二被告辩称2013年4月份原告的房租中应减去5000元，因原告2013年1月初收取租金时采用暴力手段将被告二的员工打伤，应扣减相应的检查治疗费及误工损失，但未提供相应证据，原告也未予认可，故对被告的该辩解意见本院不予采纳；二被告辩称的2013年5月份房租因原告首次递增时间提前了一个月，应扣减相应多计算的3896.67元，该主张符合合同约定，本院予以支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》中第九条约定：“乙方（被告）有下列情形之一的，甲方（原告）可以随时终止合同，所收房租不予退还，并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：2、拖欠租金累计达三个月的；”第十一条约定：“租赁期间，双方必须信守合同，乙方逾期未交付租金的，按合同法司法解释二规定，按银行同期贷款年利率收取滞纳金。”现二被告拖欠租金累计已达三个月以上，故对原告请求解除房屋租赁合同、合同解除后二被告立即腾退所租赁的房屋请求本院予以支持；双方合同中约定的滞纳金应依法视为违约金的约定，该约定不违反法律规定，本院亦予以支持。
二被告反诉诉称原告派人通过撬门扭锁等方式进入房屋，拟非法收回房屋，导致损失，要求原告向被告二承担违约损失615475元，其提供的证据并不能证明是原告派人强行进入租赁房屋、破坏租赁设施设备，对二被告的该项反诉请求本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）山西迪尔影像科技有限公司与被告一（反诉原告）山西尓浦能源贸易有限公司于2010年5月10日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告（反诉原告）山西尓浦能源贸易有限公司、被告（反诉原告）山西靓丽雅美容有限公司于本判决生效之日连带支付原告（反诉被告）山西迪尔影像科技有限公司的租金二十一万七千一百一十五元九角四分（原告同时为其开具发票）及该款从2013年4月1日至2014年2月28日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，承担连带责任。
三、被告（反诉原告）山西尓浦能源贸易有限公司、被告（反诉原告）山西靓丽雅美容有限公司于本判决生效后十五日内，腾出所租赁的迎泽区柳巷铜锣湾宝地小区A座13号房屋交付原告山西迪尔影像科技有限公司。
四、原告（反诉被告）山西迪尔影像科技有限公司在被告（反诉原告）山西尓浦能源贸易有限公司、被告（反诉原告）山西靓丽雅美容有限公司归还其六十六万二千九百九十一元五角六分收据的同时为其开具相应数额的发票。
五、驳回被告（反诉原告）山西尓浦能源贸易有限公司、被告（反诉原告）山西靓丽雅美容有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千零四十元、反诉费四千九百七十七元五角共计一万零一十七元五角由二被告负担（原告已预交五千零四十元，被告在给付判决主文确定的款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 李彩娟
人民陪审员 赵建华
人民陪审员 赵 颖
二〇一四年九月三十日
书 记 员 王国荣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。