江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第02978号上诉人（原审被告）海安县苏中植物园开发有限公司，住所地海安县海安镇凤山北路33号。法定代表人孙梅，董事长。委托代理人周海平，副总经理。委托代理人任德善，江苏海陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许民。委托代理人许文义。委托代理人朱国辉，江苏紫石律师事务所律师。上诉人海安县苏中植物园开发有限公司（以下简称苏中开发公司）因与被上诉人许民商品房销售合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安民初字第00289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月14日，许民与苏中开发公司签订了编号为20130300442的商品房买卖合同1份。合同约定：1.许民购买苏中开发公司开发的位于海安镇××北路××号××幢×××号房屋1套；2.房屋用途为旅游商务会馆，建筑面积530.17平方米，单价12920.4元／平方米，总价6850000元；3.房屋所涉地块面积为97055.11平方米，规划用途为商业旅游园林，土地使用年限为住宅2047年2月11日，商业2047年2月11日；4.出卖人应当在2013年12月31日前交付房屋，并在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由�卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；5.买受人的房屋仅作旅游商务会馆使用。另查明，许民共计支付购房款6850000元。2013年3月20日，海安县地税局出具的销售不动产统一发票显示案涉房屋面积为529平方米，金额为6834883元。由于面积误差，苏中开发公司已退还购房款15117元。2013年4月19日，许民向南通市海安县地方税务局分别缴纳了契税、印花税等相关税费。2013年4月22日，许民办理了海安镇××北路××号××幢×××室房屋所有权证，房屋所有权人显示为许民，共有情况为共同共有，共有权人为许民、袁苏，房屋用途为非居住。2015年6月19日，许民取得案涉房屋的土地使用权证。2014年4月21日，许民提起起诉，要求法院判决，1.苏中�发公司立即为其办理土地使用证；2.返还购房款15117元；3.支付违约金68500元。苏中开发公司向法庭提交了案涉地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预（销）售许可证。其中土地使用权证表明案涉地块土地用途为商业、旅游、园林。2014年8月18日，原审法院以苏中开发公司开发的案涉房屋是否符合规划用途不属于人民法院民事案件受理范围为由裁定驳回许民的起诉。许民不服提起上诉，二审法院以在商业、旅游、园林土地上开发别墅出售涉及建筑的合法性问题，虽然苏中开发公司形式上取得了建设工程规划许可证，但法院仍不宜对案涉建筑的合法与否进行确认，相关问题可由行政部门处理为由，认定许民提起的诉讼不属于民事案件受理范围。2015年3月20日，二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。此后，许民办理了案涉土地的土地使用权证书。2015年6月24日，针对许民父亲许文义关于案涉地块的办证问题，海安县国土资源局答复称，经县政府批准，自2014年年底已可以办理土地分户。原审法院认为，2015年6月19日，海安县国土资源局已向许民颁发了争议地块的个人土地使用权证书，视为有权部门对于双方争议建筑买卖行为的合法性确认。考虑到双方交易行为已经完成，许民也已取得案涉房屋的所有权及土地使用权，法院认定双方买卖行为合法有效。依据双方商品房买卖合同的约定，案涉房屋交付时间为2013年12月31日前，办证时间为房屋交付后180日内。双方之间成立房屋买卖合同，苏中开发公司作为开发商，除了具有转移占有案涉房屋的义务外，其向买受人转移案涉房屋的所有权及土地使用权，亦是其法定义务。苏中开发公司有关向�关行政机关呈交办证材料即已履行办证义务的主张，不符合法律规定及合同约定。苏中开发公司在向许民交付案涉房屋近一年半后才协助办理案涉房屋的土地使用权证书，且迟延履行不属于法定的不可抗力等免责事由。本案中，扣除因房屋面积误差，苏中开发公司退还给的15117元，许民共计支付购房款6834883元，苏中开发公司应支付原告违约金68348.83元。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、苏中开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿许民违约金68348.83元。二、驳回许民的其他诉讼请求。案件受理费1513元，减半收取757元，由苏中开发公司负担。宣判后，上诉人苏中开发公司不服一审判决，向本院提起上诉称，苏中开发公司无任何违约事实，不应承担违约责任。苏中开发公司在合同签订前将办理权�登记的资料报产权登记机关备案，许民已于2013年4月取得房屋所有权证，其未能及时取得土地使用权证与苏中开发公司无关。颁发权属证书属于行政行为，许民以苏中开发公司为被告提起民事诉讼错误。一审法院受理本案错误，本案不属于民事案件受理范围。请求二审法院撤销原判，重新作出公正的判决。被上诉人许民答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审中，苏中开发公司提供商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明苏中开发公司开发房地产的行为是合法的，对房屋进行销售也是合法的。海安国土资源局不给许民发证的行为属于行政不作为，许民应提起行政诉讼。对于苏总开发公司提供的证据，许民质证认为，对于商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的真实性没有异议。从商品房预售许可证的内容可以看出，苏中开发公司开发案涉房屋时存在三种性质用地，即商业用地、旅游用地和园林用地三种情况。本院经审查认为，双方当事人对于商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的真实性均无异议，本院予以确认。商品房预售许可证载明许可预售房屋用途性质为综合用地，并区分商业、旅游、园林三种不同情况。只有苏中开发公司开发销售房屋符合行政部门批准用地的性质及区域划分时，有权部门方能及时为其办理相应的权属证书，故苏中开发公司所提供的证据尚不足以证明其举证目的。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为苏中开发公司在案涉房屋销售过程中是否存在违约行为，应否支付�应的违约金。本案中，因许民已经取得案涉房屋的所有权证与土地使用权证，双方当事人之间关于案涉房屋的买卖行为已经得到有权部门的认可，原审认定双方买卖行为合法有效并无不当，本院予以确认。双方所签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。许民已经按照合同约定向苏中开发公司支付购房款6850000元，并向海安县地方税务局分别缴纳了契税、印花税等相关税费，但苏中开发公司在房屋交付之后一年多的时间仍不能及时协助许民办理土地使用权证，不能及时办理土地使用权证的原因显然不在许民。苏中开发公司主张系因行政部门迟延办证导致许民逾期取得土地使用权证，但并未提供相应证据证明，对其主张本院不予支持，苏中开发公司对此应当承担举证责任。苏中开发公司以商品房买卖的名义将案涉房屋销售给许民，却未能在合同约定的期限内协助办理土地使用权证，其行为已经构成违约，应当按照合同约定支付相应违约金。综上，苏中开发公司的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1513元，由上诉人苏中开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦昌东代理审判员  高 雁代理审判员  郭相领二〇一六年二月二十六日书 记 员  王 璐附相关法律条文：《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定