北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03863号
上诉人（原审被告）北京宏祥和五金交电销售有限公司，住所地北京市海淀区学院路40号一区西门南侧平房。
法定代表人赵治军，总经理。
委托代理人杜冠华，北京京青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京兴唐开元智能物业科技有限公司，住所地北京市海淀区学院路40号研七楼302室。
法定代表人尚维琳，董事长。
委托代理人闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人北京宏祥和五金交电销售有限公司（以下简称宏祥和公司）因与被上诉人北京兴唐开元智能物业科技有限公司（以下简称兴唐开元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
兴唐开元公司在原审法院诉称：我公司作为甲方与作为乙方的宏祥和公司于2013年1月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：①甲方将海淀区学院路40号研三A楼西侧平房02号使用面积46平方米的房屋出租给乙方使用；②合同期限1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止；③房屋年租金为92345元，按上半年和下半年两次交纳租金；④合同届满不再续租时，乙方将完好房屋及设施设备返还给甲方，没有违约情况发生，甲方即在10日内，将保证金（不计利息）返还乙方；⑤乙方逾期交付租金的，除如数补交外，每天按年度租金总额的0.5%支付滞纳金；⑥乙方拖欠租金一个月（含一个月）以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，必要时甲方有权采取停水、停电、封门等措施，并由乙方承担相应损失。我公司于2013年10月1日向宏祥和公司发出《关于合同到期不再续签的通知》，宏祥和公司签字盖章确认租赁合同至2013年12月31日终止后不再续签，但直至2014年4月仍没有腾退交付房屋。我公司于2014年4月21日向宏祥和公司发出书面《腾房通知》并张贴在宏祥和公司的门上，要求宏祥和公司于2014年4月30日前搬出承租房。自2014年1月1日起，宏祥和公司一直未按约定交纳租金，且拒不交付承租房屋。故现起诉要求宏祥和公司立即腾退承租房屋并交付给我公司；宏祥和公司向我公司按原租金标准（每日租金5.5元／平方米×46平方米）支付自2014年1月1日至房屋实际交付之日止的房屋使用费；宏祥和公司向我公司支付自2014年5月1日至房屋实际交付之日止的滞纳金（每日滞纳金按原租赁合同约定的年度租金总额的0.5%计算）；我公司不再返还宏祥和公司的履约保证金7695.42元；本案的诉讼费由宏祥和公司承担。
宏祥和公司在原审法院辩称：不同意兴唐开元公司的诉讼请求。兴唐开元公司并非涉案房屋的所有权人，其根据产权人的授权仅有代产权人签订租赁合同、收取租金的权利，其无权要求我公司腾房，兴唐开元公司不具备诉讼主体资格，应当依法驳回兴唐开元公司的起诉。我公司已租赁涉案房屋长达十几年，在此期间，产权单位授权多个主体与我公司签订房屋租赁合同，这表明无论与谁签署合同，产权人均认可将房屋租赁给我公司，双方已形成了事实租赁关系，而且尚未解除。我公司对涉案房屋投入了大量资金进行装修、维护，涉案房屋的经营系我公司唯一的生活来源，如果解除租赁关系，将对我公司造成巨大的经济损失。而且，兴唐开元公司主张的房屋占有使用费和滞纳金没有任何依据。兴唐开元公司的诉讼请求没有事实及法律依据应依法驳回。
原审法院经审理查明：2013年1月1日，兴唐开元公司（合同甲方）将其经营管理的位于本市海淀区学院路40号研三A楼西侧平房02号使用面积46平方米的房屋与宏祥和公司（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用；合同期限1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止；房屋年租金为92345元；乙方向甲方支付一个月的租金7695.42元作为履约保证金，合同届满不再续租时，乙方将完好房屋及设施设备返还给甲方，没有违约情况发生，甲方即在10日内，将保证金（不计利息）返还乙方；乙方逾期交付租金的，除如数补交外，每天按年度租金总额的0.5%支付滞纳金；乙方拖欠租金一个月（含一个月）以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，必要时甲方有权采取停水、停电、封门等措施，并由乙方承担相应损失。合同签订后，宏祥和公司按约定使用房屋并于2013年7月1日，向兴唐开元公司支付了履约保证金7695.42元，并支付了合同约定的年租金。2013年10月11日，兴唐开元公司向宏祥和公司发出《关于合同到期不再续签的通知》，宏祥和公司签字盖章确认租赁合同至2013年12月31日终止后不再续签合同。2013年12月31日以后，宏祥和公司并未腾退所租赁的房屋，占用原承租的房屋至今未予腾退，亦未支付相应的房屋使用费。兴唐开元公司所述其于2014年4月21日向宏祥和公司发出书面《腾房通知》并张贴在宏祥和公司的门上，要求宏祥和公司于2014年4月30日前搬出承租房。对此宏祥和公司否认看到该通知。另查，涉案房屋的产权人为电信科学技术研究院。宏祥和公司在与兴唐开元公司签订《房屋租赁合同》之前承租该房屋多年，均与该房屋产权人授权的其他公司签订有租赁合同。2013年1月1日该产权人向兴唐开元公司出具《授权书》，授权兴唐开元公司对上述房屋进行经营、管理、使用和收益。2014年7月7日，电信科学技术研究院的房管科开具同样内容的《证明》。宏祥和公司所述兴唐开元公司无诉讼主体资格的主张以及其与产权人之间已形成事实上的房屋租赁关系现仍未解除的主张，未提交相应的证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、押金及租赁收据、京海国用（2006划）第3618号国有土地使用证、京房权证海国更字第00959**号房屋所有权证书、《授权书》、《证明》、《关于合同到期不再续签的通知》、《腾房通知》等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：兴唐开元公司经房屋产权人授权与宏祥和公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。该租赁合同明确约定租期为一年，且在2013年10月11日，兴唐开元公司向宏祥和公司发出《关于合同到期不再续签的通知》，宏祥和公司签字并盖章确认租赁合同至2013年12月31日终止后不再续签合同。但双方《房屋租赁合同》到期后，宏祥和公司违反合同约定，仍占用原承租的房屋，未向兴唐开元公司腾退房屋，亦未支付房屋使用费。故兴唐开元公司起诉要求宏祥和公司腾退承租房屋，按原租赁合同的租金标准计算给付占用期间的房屋使用费的诉讼请求以及宏祥和公司交付的履约保证金不再退还的诉讼请求，证据充分，于法有据，法院予以支持。对于兴唐开元公司起诉要求宏祥和公司按原《房屋租赁合同》约定的逾期支付租金的违约条款主张自2014年5月1日至房屋实际交付之日止的房屋使用费滞纳金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。宏祥和公司所述兴唐开元公司无诉讼主体资格的主张以及其与产权人之间已形成事实上的房屋租赁关系现仍未解除的主张，未提交相应的证据证明，法院不予采信。宏祥和公司所述腾退将对其造成巨大的经济损失的抗辩理由，缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、北京宏祥和五金交电销售有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区学院路四十号研三A楼西侧平房〇二号使用面积四十六平方米的房屋腾空交付给北京兴唐开元智能物业科技有限公司；二、北京宏祥和五金交电销售有限公司于本判决生效后七日内按每日人民币二百五十三元的标准计算给付北京兴唐开元智能物业科技有限公司自二〇一四年一月一日起至上述房屋腾退之日止的房屋使用费；三、北京兴唐开元智能物业科技有限公司收取的北京宏祥和五金交电销售有限公司的履约保证金不予返还；四、驳回北京兴唐开元智能物业科技有限公司的其他诉讼请求。如北京宏祥和五金交电销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
判决后，宏祥和公司不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判驳回兴唐开元公司一审的全部诉讼请求，本案诉讼费由兴唐开元公司承担。上诉理由为：1、应追加产权人电信科学技术研究院作为第三人，本案遗漏必要当事人，程序严重错误；2、兴唐开元公司与产权人电信技术科学研究院之间是代理关系，兴唐开元公司代理产权人签订的租赁合同直接约束产权人电信技术科学研究院以及承租人宏祥和公司，产权人未提出解除租赁合同，兴唐开元公司无权要求宏祥和公司腾房；3、宏祥和公司长期承租诉争房屋，与产权人授权的不同单位签订过租赁合同，故与产权人之间形成了事实上的租赁合同关系；4、涉案房屋停水停电停暖，不具备正常使用条件，按照租金标准支付房屋使用费错误；5、宏祥和公司在合同履行期内不存在违约行为，故一审判决履约保证金不予退还错误；6、宏祥和公司在合同履行期内按时交纳租金，并表示愿意续租房屋，但因产权人原因无法履行交付租金的义务；7、宏祥和公司对涉案房屋进行了装修和维护，且涉案房屋是宏祥和公司唯一的收入来源，解除租赁关系将对宏祥和公司造成巨大损失；8、兴唐开元公司对涉案房屋断水断电，影响宏祥和公司正常经营，严重损害了宏祥和公司的合法权益，构成严重违约。
兴唐开元公司对此答辩称：我公司负责诉争房屋的经营管理，有权与宏祥和公司签订租赁合同，故本案双方当事人应是合同当事人。合同到期后，宏祥和公司应当返还房屋。同意一审判决，不同意宏祥和公司的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：兴唐开元公司经房屋产权人电信科学技术研究院授权对涉案房屋进行经营、管理、使用、收益，故兴唐开元公司有权以自己名义出租涉案房屋，并承担租赁合同项下的权利义务。兴唐开元公司与宏祥和公司签订的《房屋租赁合同》为合法有效，合同的权利义务由出租人兴唐开元公司与承租人宏祥和公司承担，双方均应严格依约履行义务。宏祥和公司所述兴唐开元签订合同系代理行为、合同应当约束电信科学研究院与宏祥和公司、本案应追加产权人作为当事人的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。《房屋租赁合同》到期前，兴唐开元公司明确表示不再续签租赁合同，故租赁期限届满后，承租人宏祥和公司负有将租赁标的物交还兴唐开元公司的约定及法定义务。现宏祥和公司在合同租期届满后，未依约将涉案房屋交还兴唐开元公司，违反合同约定及法律规定，故兴唐开元公司起诉要求宏祥和公司腾退返还诉争房屋，以及按照合同约定不予返还履约保证金的诉讼请求有法律及事实依据，一审法院予以支持正确。因宏祥和公司在租赁期限届满后仍占有使用涉案房屋，故理应支付实际占有使用期间的房屋使用费，一审法院参照租金标准确定房屋使用费的数额并无不当，本院予以确认。宏祥和公司所持涉案房屋是其经济来源、腾退房屋存在损失等上诉理由均不能对抗其负有的合同义务，故本院对其相应上诉理由不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千八百元，由北京兴唐开元智能物业科技有限公司负担三百元（已交纳），由北京宏祥和五金交电销售有限公司负担一千五百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千八百元，由北京宏祥和五金交电销售有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 新 泉
代理审判员 夏 根 辉
代理审判员 徐 冰
二〇一五年五月十四日
书 记 员 舒妍书记员叶康喜