海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1313号
上诉人（原审原告）：杨月兰。
委托诉讼代理人：孙国海，海南唐海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈俊先，海南唐海律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：林英福。
委托诉讼代理人：高洁，海南惠海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亚楠，海南惠海律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：裴丽娟。
委托诉讼代理人：高洁，海南惠海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亚楠，海南惠海律师事务所实习律师。
原审第三人：三亚市国家安全局。
法定代表人：王宏民，该局局长。
上诉人杨月兰、林英福、裴丽娟因与原审第三人三亚市国家安全局房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初4136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。杨月兰委托诉讼代理人孙国海、陈俊先，裴丽娟、林英福及其共同委托诉讼代理人高洁、吴亚楠到庭参加诉讼，三亚市国家安全局经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨月兰上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持杨月兰的一审诉讼请求；二、本案全部诉讼费由林英福、裴丽娟承担。事实和理由：一、林英福、裴丽娟房屋权利已转让，其从权利也一并转让，一审法院认定其仍享有优先购买权，属法律关系认定错误。《合同法》第八十一条：债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。《物权法》第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中，林英福、裴丽娟将案涉房屋转让给杨月兰长达21年，杨月兰占有、使用案涉房屋；林英福、裴丽娟因转让行为丧失对案涉房屋享有的权利，即不具备案涉房屋共有人身份。因此，共有人优先购买权的前提是具备共有人身份，但林英福、裴丽娟已不是案涉房屋的共有人，不再享有共有人优先购买权，一审法院认定属法律关系认定错误。二、三亚市国家安全局享有的共有份额已处分给杨月兰，杨月兰与林英福、裴丽娟《协议书》没有涉及三亚市国家安全局共有部分；一审法院认定《协议书》涉及三亚市国家安全局共有部分，属事实查明不清。民事法律行为的主要要件是当事人真实意思表示。本案中，杨月兰与林英福、裴丽娟《协议书》没有涉及三亚市国家安全局部分。而且，三亚市国家安全局对杨月兰与林英福、裴丽娟之间的转让行为无异议；同时，三亚市国家安全局已将其案涉房屋享有的共有部分转让给杨月兰，杨月兰也根据约定，履行了付款义务。因此，杨月兰、林英福、裴丽娟、三亚市国家安全局对案涉房屋转让的真实意思表示如前所述，一审法院认定属事实查明不清。综上，一审法院判决存在法律关系认定错误，事实查明不清，杨月兰依法提起上诉，请二审法院依法查明事实，支持杨月兰的上诉请求。
裴丽娟、林英福共同辩称，一、转让合同无效。1、根据法律规定和合同约定，涉案房屋不得上市流通。涉案房屋为房改房，性质上属于国家福利房，根据《城市房地产管理法》的规定，不得上市流通。同时，在1993年12月28日林英福与三亚市国家安全局签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》第八条中也有相同规定。因此，不论按照法律强制性规定还是合同约定，关于涉案房屋的买卖行为均应认定为无效（交易时未满五年）。2、未经过房屋共有人同意，且共有人裴丽娟具有不知情的合理理由。（1）、裴丽娟和林英福于1986年结婚，涉案房屋为林英福于1993年从三亚市国家安全局处购买，购房款为裴丽娟提供。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，涉案房屋为裴丽娟和林英福共同共有。裴丽娟对林英福与杨月兰签订房屋买卖协议一事，既不知情，更无授权，也不予追认。部分共有人（林英福）在未经其他共有人（裴丽娟）同意的情况下，擅自处分共有财产，构成《合同法》第五十一条中的“无权处分”。（2）、本案有特殊情形：首先，《协议书》的当事人林英福、梁兵和梁营都采取隐瞒裴丽娟的做法，裴丽娟无从知晓实情。林英福为不引起家庭矛盾，未将事情告知裴丽娟。梁兵和梁营也都知道裴丽娟不会在《协议书》上签字，三人都采取瞒着裴丽娟的做法。不论杨月兰在房屋中居住多少年，由于裴丽娟处于信息的真空地带，不可能知道事情原委。据此，根据裴丽娟是否主动过问房屋事宜和杨月兰居住时间长短来判定裴丽娟是否放弃自己的权利，毫无道理。其次，除涉案房屋外，裴丽娟和林英福另有居所，未产生居住涉案房屋的需求。因涉案房屋距离双方单位较远，基于方便工作和生活的考虑，裴丽娟和林英福一直居住在胜利路的一处房子里；再次，林英福告诉裴丽娟，房屋租给了他一个朋友，并且也把房租交给裴丽娟，同时，裴丽娟有自己的工作和收入，无经济方面的负担，对房租多少这些事情不再过问。二、杨月兰对涉案房屋不构成善意取得。本案中的《协议书》，实质上是林英福因欠梁兵的赌债，为使梁兵相信自己会归还债务，权且将房屋抵押给梁兵。虽然《协议书》在形式上表现为房屋买卖，根据《物权法》第一百零六条之规定，杨月兰也不满足善意取得。理由在于：一、杨月兰及两位儿子从未向林英福支付购房款；二、林英福与杨月兰素不相识，杨月兰的儿子梁兵和梁营与林英福均为同事，清楚涉案房屋的来源和归属，并不是善意；三、涉案房屋属不动产，至今也未为杨月兰办理过户登记（因其属于国家福利房的特殊性质，也不可能为其办理过户登记）。四、对于本案中的《协议书》，转让的房屋的所有权，属物权范畴。在完成全产权过渡前，林英福对涉案房屋享有60%的产权，三亚市国家安全局享有40%的产权，此种产权的特殊存在形态是因房屋属于国家福利房这一特殊性质所致。在政策发生变化，满足实现全产权过渡条件时，林英福即可要求完成产权过渡，三亚市国家安全局无理由拒绝。因此，在林英福与三亚市国家安全局签订《三亚市职工公有住房买卖合同》后，便已对房屋享有60%的产权，并享有对剩余40%产权的合理期待。林英福对房屋拥有60%的产权只是一种暂时性状态，不能理解为林英福和三亚市国家安全局按份共有。林英福对剩余40%的产权部分虽未实际取得，但享有合理期待，在满足政策规定和林英福要求实现全产权过渡两个条件后，三亚市国家安全局应无条件配合林英福完成全产权过渡。三亚市国家安全局无权将40%的产权给予林英福以外的任何人，否则，构成无权处分，不发生物权变动。五、房屋所有权属于林英福与裴丽娟，房屋所有权未发生物权上的变动。杨月兰仅享有合同之债，绝不可能成为涉案房屋的所有权人，当然也不能获得相应的拆迁补偿。
裴丽娟、林英福共同上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回杨月兰一审中的诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审费用均由杨月兰承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审法院以林英福无证据证明是赌债为由而认定房屋买卖关系无依据。林英福与杨月兰签订的《协议书》，虽表现内容为房屋买卖，但非真实意思表示。理由如下：第一，《协议书》中“杨月兰”之名为杨月兰之子梁营所签。签订协议时林英福与梁兵、梁营同为三亚市国家安全局员工，林英福至今也不认识杨月兰。林英福是因欠梁营赌债，为让梁兵放心，才签下此协议。双方均知，林英福的此套房屋为国家福利房，依法不得上市流通。第二，杨月兰、梁兵或梁营均从未真实交付三万元购房款给林英福。综上，一审法院只是审查了证据的形式，没有将案件真实情况查明清楚，涉案人员如裴丽娟、林英福、杨月兰、杨月兰之子、证明人等关系没有查清，导致认定事实不清。二、一审认定事实错误。一审法院认为裴丽娟在杨月兰长达21年的实际居住期间均未提出异议，从而认定是裴丽娟对转让行为的追认，与事实不符，仅是从通常的角度出发，缺乏对本案特殊性的考虑。涉案房屋为林英福与裴丽娟的夫妻共同财产，对此，梁兵和梁营均明知。退一步讲，即便《协议书》是双方真实意思表示，房屋转让之事，因林英福、梁兵和梁营均采取瞒着裴丽娟的方式，裴丽娟无从知晓，加上裴丽娟和林英福对涉案房屋无使用需求，故裴丽娟直至房屋被拆时才知情是有正当理由的，同时，林英福称房子是租给一个朋友住，裴丽娟基于对林英福的信任，没有起疑，也不干涉。在既未得到共同所有权人裴丽娟同意，也未予以追认的情况下，转让协议是无效的。
杨月兰辩称，一、杨月兰与裴丽娟、林英福买卖合同系双方真实意思表示，且也履行20多年，一审法院认定该事实正确。本案中，案涉合同于1995年8月9日签订，杨月兰支付购房款并占有案涉房屋长达21年，裴丽娟、林英福也出具收条确认收到杨月兰支付的购房款。裴丽娟、林英福认为该房屋买卖合同不是双方真实意思表示，但未能提供证据予以证明。因此，杨月兰提交证据形成的证据链具有高度盖然性，裴丽娟、林英福无法提供证据证明其主张，应承担举证不能的责任。一审法院认定双方买卖关系成立属事实认定正确。二、裴丽娟上诉主张其不知房屋已经转让给杨月兰有违诚实信用原则，应不予支持。《合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，杨月兰交付房款并使用案涉房屋长达21年，裴丽娟对案涉房屋在被拆迁前均没有提出任何异议主张，根据日常生活经验法则，其对案涉房屋的使用情况应当是知悉的。另，三亚市国家安全局也认为该案涉房屋属于杨月兰，且杨月兰也与三亚市天涯区人民政府签订《房屋征收补偿安置协议》。因此，裴丽娟、林英福主张合同无效，有违诚实信用原则，为了维护市场交易的稳定性，其主张不应得到支持。
三亚市国家安全局述称，一审判决所认定的房屋买卖纠纷事实属实，对双方在1995年8月9日签订的买卖协议不持异议，请二审法院依法判决。
杨月兰向一审法院起诉请求：一、确认杨月兰与林英福1995年8月9日签订的购房《协议书》有效；二、本案诉讼费由林英福承担。
一审法院认定事实：1995年8月9日，林英福与杨月兰（由杨月兰之子代签名）签订一份《协议书》，约定：林英福同意以3万元将三亚市国家安全局宿舍政法城201号房一套（二房二厅）转让给杨月兰；从签字之日起，林英福将《三亚市职工共有住房买卖合同》和林英福原购房收据（房号：0133270,0108329）共二份同时转给杨月兰，以后该房产所有权和使用权归杨月兰所有，双方不得反悔，同时林英福要负责杨月兰办理房产证。《协议书》签订时三亚市国家安全局并未知情。协议签订后不久，林英福将原购房收据二份、银行交款单一份及房屋钥匙交给杨月兰，杨月兰使用房屋至被拆除。2015年因涉案房屋的楼作为棚户区改造被拆除。在拆除前，三亚市国家安全局于2015年11月发通知给杨月兰，通知杨月兰补缴涉案房屋房改房全产权过渡所欠40%的房款29130元。杨月兰于2015年11月6日向三亚市国家安全局交款29130元。林英福知道情况后，即向三亚市国家安全局提出异议，对涉案房屋主张权利。从而引起双方纠纷，杨月兰遂向一审法院起诉。在诉讼中，林英福表示其与杨月兰签订协议是将其占有60%份额产权转让给杨月兰。另查明，1993年12月28日，林英福与三亚市国家安全局签订一份《三亚市职工公有住房买卖合同》，约定：三亚市国家安全局将房改的涉案房屋（59平方米）卖给林英福，价款为25396.40元，扣减优惠率后，应付房款为19250.47元，一次付清，按应付房价款给予减收20%优惠，优惠后实付房款为15400.38元；林英福付清全部购房款五年后方可依法进入市场出售，林英福出售房屋时，在同等条件下，三亚市国家安全局有优先购买权；如确需出售，须补交土地出让金和按规定交纳有关的税费或按林英福原付房价出售给三亚市国家安全局。在诉讼中，裴丽娟举出一本《房屋所有权证》，记载：1994年12月26日颁发，所有人林英福，证号三私房字第1823号，房号金鸡岭路国家安全局宿舍B栋203房，建筑面积73.52平方米。裴丽娟称因尚未支付完40%产权的房款，因此该证没有房管部门的盖章，该证是三亚市国家安全局交给林英福。裴丽娟又举出一份《三亚市职工房改房全产权过渡买卖合同》，主张涉案房屋属于其夫妻共同财产，涉及该房补足房价款29130元应由其补交；但合同上作为买方的“林英福”的签名和手印均不是林英福本人的。《协议书》记载三亚市国家安全局宿舍政法城的201号房与《房屋所有权证》记载金鸡岭路国家安全局宿舍的B栋203房实指同一套房，也是A栋203房。
一审法院认为，林英福与裴丽娟系夫妻关系。涉案房屋属于林英福、裴丽娟与三亚市国家安全局按份共有的房改房，林英福、裴丽娟占有60%份额产权，三亚市国家安全局占有40%份额产权。林英福、裴丽娟有权对其占有份额产权进行处分。虽然《协议书》上没有裴丽娟的签名，是林英福自行将其占有的涉案房屋产权份额转让给杨月兰，但自林英福与杨月兰签订《协议书》之日起至今已超过二十年，在涉案房屋交付杨月兰使用期间，裴丽娟对涉案房屋的情况从未提出过异议，应视为裴丽娟对林英福转让其份额产权行为的认可，而三亚市国家安全局对林英福与杨月兰签订的《协议书》不持异议，视为三亚市国家安全局认可林英福将其占有60%份额的涉案房屋产权部分转让给杨月兰，且未主张优先购买权，因此林英福转让其占有的涉案房屋产权份额而签订的《协议书》对裴丽娟产生法律效力，裴丽娟以其未知情、未经其同意签名为由主张林英福转让签约行为无效，与事实不符，不合常理，一审法院不予采纳。林英福主张因欠杨月兰之子梁兵的赌债而以涉案房屋抵债签订了《协议书》，但林英福对其主张未能举证证明，对该主张一审法院不予采信。但林英福无权处分属于三亚市国家安全局占有涉案房屋的40%份额产权，即林英福无权将属于三亚市国家安全局占有涉案房屋产权40%份额转让给杨月兰。在涉案房屋拆除前，虽经三亚市国家安全局追认杨月兰为涉案房屋的权利人，将其占有涉案房屋40%份额产权由杨月兰行使，却未经享有优先购买权的原房屋所有人林英福、裴丽娟的同意，且在林英福、裴丽娟知情后即向三亚市国家安全局提出异议，主张权利。由此可见，涉及属于三亚市国家安全局占有涉案房屋40%份额产权部分对杨月兰不发生法律效力。根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第20条第（2）项规定：“合同虽签订于国务院意见实施前，但国务院意见实施后尚未履行完毕的，可以认定有效。……”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》于2007年8月7日实施，《协议书》的签订日期在该时间前，因此，林英福与杨月兰签订的《协议书》涉及属林英福、裴丽娟占有产权份额部分转让约定有效，对属三亚市国家安全局占有产权份额部分转让无效，该无效部分不影响有效部分，有效部分仍发生法律效力，即《协议书》涉及属于林英福、裴丽娟占有份额转让部分有效，涉及属于三亚市国家安全局占有份额转让部分无效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决:杨月兰与林英福于1995年8月9日签订的《协议书》涉及林英福、裴丽娟占有涉案房屋60%份额产权部分有效。案件受理费275元（杨月兰已缴纳），由杨月兰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是林英福与杨月兰于1995年8月9日签订的《协议书》是否有效的问题。
根据相关法律的规定，对于合同效力的认定，应从合同双方当事人行为能力，对标的物的处分权利，合同内容及是否违反法律规定和损害公序良俗等方面来考量。
第一，林英福与杨月兰双方在签订合同时均具有完全民事行为能力，林英福清楚知晓其是对所约定买卖的房屋进行处分，双方亦清楚知晓所签订协议的各项约定，故该协议是双方的真实意思表示。
第二，裴丽娟、林英福主张杨月兰从未付过3万元的转让款，是用赌债抵款。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，裴丽娟、林英福就其主张应负举证责任，一、二审中，裴丽娟、林英福均未能提供证据证明3万元转让款系赌债，应承担不利后果，对其该项主张，不予支持。
第三，林英福向杨月兰交付了房屋，并将林英福与三亚市国家安全局签订的购房合同及收款收据原件一并交付杨月兰，至今时间长达20多年。林英福与裴丽娟系夫妻关系，林英福出卖夫妻共同房屋，按常理应当告知妻子，不可能隐瞒妻子达20多年之久。在杨月兰使用和管理涉案房屋超过20年的期间，林英福、裴丽娟均未提出异议，也未对房屋进行管理，在因政府进行棚户区改造涉案房屋被拆除时，裴丽娟才提出其不知情房屋已被转让的事实，与常理不符。因此，裴丽娟以其不知道其丈夫林英福将房屋转让给杨月兰为由主张房屋买卖合同无效，理由不能成立。
第四，诉讼中三亚市国家安全局对《协议书》不持异议及2015年11月向杨月兰发出补缴40%房款通知的行为，表明三亚市国家安全局对双方签订该协议有效性的认可。
第五，1995年8月9日林英福将所购的房改房转让与杨月兰并签订《协议书》，并未违反法律法规的强制性规定。
第六，林英福在《协议书》中明确转让后房屋所有权及使用权归杨月兰所有，且承诺负责为杨月兰办理产权证书，在该《协议书》签订及交付房屋后，林英福、裴丽娟对该房屋不再有相应的权利。之后该房屋为杨月兰占60%份额与三亚市国家安全局占40%份额，杨月兰与三亚市国家安全局之间是按份共有关系。2015年11月三亚市国家安全局向杨月兰发出补缴房屋房改房全部产权过渡所欠40%份额房款通知的行为，表明三亚市国家安全局同意向杨月兰转让房屋40%份额产权，且共有人杨月兰依据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定也享有优先购买房屋40%份额产权的权利。
综上所述，林英福与杨月兰于1995年8月9日签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按照协议内容履行各自义务。现林英福、裴丽娟在取得价款多年后又以转让房屋不符合转让条件为由主张合同无效，属于违反诚实信用原则的行为，不予支持。一审法院认定林英福、裴丽娟对该房屋的40%份额享有优先购买权及《协议书》中涉及40%份额产权转让无效，处理不当，应予纠正。因此，林英福、裴丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回;杨月兰的上诉成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初4136号民事判决“杨月兰与林英福于1995年8月9日签订的《协议书》涉及林英福、裴丽娟占有涉案房屋60%份额产权部分有效”为“确认杨月兰与林英福于1995年8月9日签订的《协议书》有效”。
一审案件受理费275元（杨月兰已预交），由杨月兰负担。二审案件受理费1100元（杨月兰已预交550元，林英福、裴丽娟已预交550元），由杨月兰负担550元，林英福、裴丽娟共同负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 扆成塘
审 判 员 李宝鹏
审 判 员 李 宁
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 何 莹
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。