上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初20037号
原告(反诉被告)：倪娜，女，1990年1月15日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区南蔡乡黄桥村黄桥组54号。委托诉讼代理人：刘红丹，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐正琴，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宏政贸易有限公司，住所地上海市杨浦区民京路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：高正红，总经理。委托诉讼代理人：张玉光，上海利好律师事务所律师。委托诉讼代理人：李以一，上海利好律师事务所律师。原告(反诉被告)倪娜与被告(反诉原告)上海宏政贸易有限公司(以下简称宏政公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告倪娜及其委托诉讼代理人刘红丹、被告的委托诉讼代理人张玉光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪娜向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2015�9月21日签订的《租赁合同书》无效；2.被告返还原告支付的租金人民币(以下币种相同)18万元及租赁保证金8万元；3.被告赔偿原告各项损失124万元(包括装修损失474,776元、原材料损耗及员工工资损失765,224元)。事实和理由：被告招租时，曾打着“美食一条街，旺铺招租”的招租广告。2015年9月21日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签署《租赁合同书》，约定：甲方将上海市钱仓路XXX号-5-6-7-8四开间物业(以下简称系争房屋)出租给乙方使用，租期暂定2015年10月11日至2017年10月10日，前一个月房租金为14万元，以后每月房租金为4万元；租金每两个月一付，2015年10月11日支付18万元，(下次付款提前10日)，第二次为2015年12月1日支付8万元，以此类推；乙方需缴纳保证金8万元；甲方规定：该物业不能做铝合金、餐饮等影响居民的任何项目，如违反乙方承担损失和甲方无关。�日，被告出具收条，收到首期租金18万元及保证金8万元，并将系争房屋交付原告。原告接收房屋后着手装修用于餐饮经营。原告租金支付至2015年12月10日，此后租金未再支付。2016年4月1日起，被告对系争房屋断水断电，导致原告无法继续经营。由于被告提供的产证与系争房屋的产证不符，导致原告无法办理工商登记，且系争房屋的消防检查无法通过。后经了解，系争房屋系违章建筑，故原告起诉来院，诉请如前。被告宏政公司辩称，招商广告、合同签订、付款、交房及房屋权属情况均属实。对于断水断电情况不予认可。租赁合同中明确约定了系争房屋系居住用房，不能做餐饮用，所致损失应原告自担。原告未按约支付租金，构成违约。原告的装修未经过被告同意，故不同意支付装修损失。被告宏政公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付租金及房屋使�费，自2015年12月11日至实际腾退房屋之日止，标准按照双方合同约定的每月租金4万元计算；2.反诉被告向反诉原告支付违约金4万元。事实和理由：2015年9月21日，反诉原告与反诉被告租赁合同签订的同日，反诉原告另签署《承诺书》，载明：如系争房屋是居住房，需变更该物业类型的，居改非的费用及手续由乙方(反诉被告)自行处理与甲方(反诉原告)无关。甲方已告知乙方该物业不得经营小吃和特种行业或有油烟的想亩，同时甲方也不提供任何材料给乙方，如乙方无法经营要求提前终止合同的保证金归甲方所有，乙方同时承担违约责任。后反诉被告未按合同约定支付自2015年12月11日始的租金，构成违约。2015年12月29日，反诉原告向反诉被告寄送通知，要求其限期缴清欠付费用，否则将停水停电清场。庭审中，反诉原告表示，由于系争房屋无产证或建设工程规划许可证�如果系争租赁合同被认定为无效，要求反诉被告腾退系争房屋并将欠付租金及房屋使用费支付至腾退房屋之日。原告倪娜辩称，签署承诺书及欠付租金属实。但系争房屋系违章搭建，被告明知无产权还让原告继续承租，存在欺诈，不应继续支付租金。被告于2016年4月1日停水停电，此后原告对系争房屋无效占有，不应当支付此后的占有费。另外，占用费的标准应当以被告和其前手的租金标准计算。对于原告的装修及其他损失被告应于赔偿。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告的装修价值，庭审中，根据原告的申请，法院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋装饰装修工程造价进行司法鉴定，鉴定意见为：系争房屋装饰装修工程造价474,776元，鉴定费用25,350元，原告垫付。原、被告对上述鉴定意见的数额均�异议。鉴定机构另表示，鉴定意见书中的装修工程造价均为原装修工程实际造价，未考虑工程折旧，若合同无效，一般按照5-8年进行折旧。另查明，2016年3月17日被告最后一次抄表显示：系争房屋1号电表抄表数为5,314度，2号电表抄表数为16,458度，水表抄表数为859立方米。2016年9月1日，1号电表抄表数为6,050度，2号电表抄表数为18,641度，水表抄表数为1,105立方米。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告方未提供证据证明系争房屋具有产权证或相应的审批建造手续，故原、被告之间的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，原告继续使用系争房屋已无依据，应予返还。原告要求被告返还已支付的租金，鉴于原告实际占有使用系争房屋，应支付相应期间的房屋使用费，故该�请与法无据，本院不予支持。原告要求被告返还保证金8万元，具有法律依据，本院予以支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告根据鉴定结论赔偿装修损失，该鉴定意见书程序合法、结果客观，可以作为定案依据。本院结合折旧情况、导致合同无效的双方过错程度，酌情判令被告补偿原告装修损失。原告要求被告支付其余损失，对此，本院认为，原告未谨慎审查租赁标的的权属状况，并自愿签署“不经营餐饮”的承诺书，原告对于合同无效及所致损失亦存在过错，故对于上述损失赔偿，本院不予支持。关于反诉，反诉原告要求反诉被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至迁出之日止，对此本院认为，关于反诉原告是否在2016年4月1日对系争房屋停水停电一节事实，双方各执一词，反诉原告2015年12月29日寄送给反诉被告的通知上明确载明反诉原告准备采取停水停电的措施，结合系争房屋2016年3月17日至2016年9月1日期间水电损耗量可以推断出，反诉被告陈述的2016年4月1日反诉原告停水停电更符合客观事实，反诉原告虽对该节事实不予认可，但未提供相反证据予以佐证，本院不予认可。因此，对于2016年4月1日之后房屋使用费的标准，考虑到房屋使用的实际情况，酌情予以扣减。关于违约金，鉴于租赁合同无效，合同中有关违约金条款的规定相应无效，反诉原告该项诉请，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)倪娜与被告(反诉原告)上海宏政贸易有限公司于2015年9月21日签订的《租赁合同书》无效；二、原告(反诉被告)倪娜于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市浦东新区钱仓路XXX号-5-6-7-8四开间的房屋；三、原告(反诉被告)倪娜于本判决生效之日起三十日内支付被告(反诉原告)上海宏政贸易有限公司房屋使用费，2015年12月11日至2016年3月31日，按每月4万元的标准计算，2016年4月1日至原告(反诉被告)倪娜实际搬离房屋之日止，按每月12,000元的标准计算。四、被告(反诉原告)上海宏政贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告(反诉被告)倪娜租赁保证金80,000元；五、被告(反诉原告)上海宏政贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)倪娜装修补偿款190,000元；六、驳回原告(反诉被告)倪娜的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海宏政贸易有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,300元，减半收取计9,150元，鉴定费25,350元，共计34,500元，由原告(反诉被告)倪娜负担19,150元，被告(反诉原告)上海宏政贸易有限公司负担15,350元，反诉案件受理费2,150元(已减半收取)，由反诉被告倪娜负担1,290元，反诉原告上海宏政贸易有限公司负担860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孙 闫
二〇一六年九月九日
书记员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。