湖南省株洲县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株县法民一初字第38号
原告株洲县向阳小区业主委员会。住所地湖南省株洲县渌口镇向阳南路。
负责人邓新建，株洲县向阳小区业主委员会主任。
委托代理人张清安，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告株洲佳园房地产开发有限公司。住所地湖南省株洲县渌口镇向阳南路。
法定代表人彭益清，该公司经理。
被告张宏提，男，1968年出生，汉族，株洲县人，农民，住湖南省株洲县渌口镇。
被告李冬花，女，1954年出生，汉族，株洲县人，退休，住湖南省株洲县。
被告株洲县房产管理局。住所地株洲县渌口镇津口西路。
法定代表人龙东明，系该局局长。
委托代理人黄ＸＸ，湖南湘鼎律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告株洲县向阳小区业主委员会与被告株洲佳园房地产开发有限公司、张宏提、李冬花、株洲县房产管理局确认合同无效、所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员康家盛担任审判长，与人民陪审员曾宪文、何学知组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。2014年3月25日，原告株洲县向阳小区业主委员会以株洲县房产管理局为株洲县房地产开发公司的主管单位为由追加其为本案被告，本院予以准许。在诉讼过程中，原告株洲县向阳小区业主委员会增加要求被告返还车库的诉讼请求，本院予以准许。原告株洲县向阳小区业主委员会负责人邓新建、委托代理人张清安，被告李冬花、株洲县房产管理局委托代理人黄ＸＸ到庭参加诉讼，被告株洲佳园房地产开发有限公司、张宏提经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告株洲县向阳小区业主委员会诉称：株洲县向阳小区于2004年开始建设、出售，向阳小区开发商即被告张宏提选取株洲光大物业管理有限公司（以下简称光大物业公司）对向阳小区进行物业管理，并提供向阳小区大门左边（第二栋边板梯间）第一号车库作为物业管理办公用房。由于种种原因，光大物业公司于2010年底退出，该车库一直空留。被告张宏提于2013年11月19日将向阳小区大门左边（第二栋边板梯间）第一号车库出售给被告李冬花。向阳小区部分业主要求被告李冬花将车库退还给开发商，并以开发商应提供物业管理用房且该车库一直作为物业管理用房为由，要求被告张宏提将该车库返还给向阳小区作为物业管理用房。为维护原告合法权益，请求法院依法判决：1、确认被告株洲佳园房地产开发有限公司、张宏提与李冬花签订的房屋买卖协议无效；2、确认坐落于向阳小区左边第二栋板梯间旁的第一号车库（价值4万元）属向阳小区全体业主所有；3、由被告向原告返还上述物业管理用房；4、由被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告以向阳小区开发商株洲县房地产开发公司为株洲县房产管理局投资成立，在株洲县房地产开发公司注销登记时，株洲县房产管理局承诺该公司“注销前单位所发生的债权债务由其主管单位株洲县房产管理局负责协调处理”为由，申请追加株洲县房产管理局为本案被告。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内，向本院提供了下列证据材料：
证据1、被告株洲佳园房地产开发有限公司营业执照副本，拟证明被告株洲佳园房地产开发有限公司的诉讼主体资格；
证据2、证明一份及业主签名册，拟证明业主委员会的诉讼主体资格；
证据3、照片两张，拟证明本案争议标的系原告小区物业管理用房情况；
证据4、收据两张（票号0011421、0023033），拟证明向阳小区业主物业管理费缴纳情况；
证据5、株洲县房产公司书式档案（企业登记资料、公司法定代表人履历、法定代表人审查意见、印鉴样式、工商执照变更申请书、工商执照法人代表变更申请书、株洲县房产管理局文件、企业法人注销登记申请书、注销登记审核表、证明、株洲县企业改革领导小组文件、株洲县房地产开发公司改制实施方案、事业单位法人证书、资质证书），拟证明争议房屋的开发商、印章的情况与该公司注销后的债权、债务的承担情况；
证据6、张宏提的身份登记资料，拟证明被告张宏提的诉讼主体资格；
证据7、（2007）株县法民一初字332号民事调解书，拟证明向阳小区的实际开发商为被告张宏提；
证据8、证明、诉讼代表人身份证复印件，拟证明邓新建为株洲县向阳小区业主委员会主任与诉讼代表人的身份情况；
证据9、李冬花的身份登记资料，拟证明被告李冬花的诉讼主体资格。
被告株洲佳园房地产开发有限公司辩称：1、向阳小区于2004年、2005年由株洲县房地产开发公司开发；2、株洲佳园房地产开发有限公司成立于2006年。
被告株洲佳园房地产开发有限公司在开庭前向本院提交审计报告、税务登记证、工商登记证各一份，拟证明株洲佳园房地产开发公司的基本情况。
被告张宏提辩称：1、根据合同法的规定，被告张宏提与株洲县房地产开发公司于2005年10月18日签订的车库（杂屋）购买合同书是合法有效的，向阳小区是由株洲县房地产开发公司开发，法人代表为“付佑生”，该车库所有权属张宏提，张宏提有权处置该车库，向阳小区业主委员会无权干涉张宏提的个人行为；2、向阳小区业主委员会应起诉株洲县房地产开发公司，而不应起诉株洲佳园房地产开发有限公司；3、被告张宏提受株洲县房地产开发公司委托开发向阳小区，此前是将该车库借给光大物业公司办公，当时根据公司要求，物业公司由开发公司引进，借用被告张宏提的车库办公，后由于业主与物业公司产生矛盾，光大物业公司撤走，被告张宏提收回车库。
被告张宏提在举证期限内向本院提交了车库订购合同书、收据各一份，拟证明被告张宏提于2005年10月18日以18000元的价格在株洲县房地产开发公司处购买了本案纠纷车库。
被告李冬花辩称：1、被告李冬花对本案涉及的车库是否能买卖不知情；2、如经法院审查该车库买卖有效，请法院予以确认；3、如经法院审查该车库不能买卖，请法院则成原开发商张宏提返还购买车库款4万元。
被告李冬花在举证期限内向本院提交了收条一张，拟证明被告李冬花交给张宏提车库购买款4万元。
被告株洲县房产管理局辩称：1、株洲县房产开发公司注销之前是独立的企业法人，具有独立的民事行为能力；2、适用公司法的规定，株洲县房产管理局和株洲县房产开发公司不是主管和被主管关系；3、株洲县房产开发公司改制思路明确了资产置换办法，其中公司债务移交国有资产经营中心管理，所以其和株洲县房产局没有关系，株洲县房产管理局不在本案中承担责任。
被告株洲县房产管理局在举证期限内未向本院提交任何证据材料。
为查明案件事实，本院依法调取了傅某某、郭某某的谈话笔录，商品房买卖合同，株洲县房地产开发公司、株洲佳园房地产开发有限公司的企业登记资料。
各方当事人对对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：
1、对原告向阳小区业主委员会提交的证据，被告株洲县房产管理局、李冬花对证据2、6、8、9无异议；对证据1有异议，认为与被告无关联，本院经审查认为，证据1能证实被告株洲佳园房地产开发有限公司的身份情况，故本院对该证据予以采信；对证据3有异议，认为该证据与本案没有关联性，车库属于谁与照片没有关系，本院经审查认为，对该证据系本案争议车库的照片，对于该车库是否属于向阳小区全体业主所有的物业管理用房将在本院认为部分进行综合认定；对证据4原告未提交原件，本院经审查认为，被告同意原告庭后提交原件，原告在庭后提交的原件与该证据一致，故本院予以采信；对证据5中证明实际开发人的证明目的没有异议，对于注销后公司的债权债务承担情况被告不予认可，协调处理不是承担债权债务，对此证明目的被告不予认可，株洲县房地产开发公司改制实施方案中改制思路中资产置换办法里面规定明确了该公司债权债务的承担与处理，该公司的纠纷与株洲县房产管理局没有任何关联，本院经审查认为，该证据证实了株洲县房地产开发公司的基本情况，对于株洲县房产管理局是否应担责将在本院认为部分进行综合认定；对证据7的证明目的有异议，本院经审查认为，该民事调解书系生效的法律文书，故本院予以确认。
2、对被告张宏提提交的证据，被告李冬花均无异议。对证据1，原告对真实性有异议，被告株洲县房产管理局对关联性有异议，认为被告未提交证据原件，且文本与小区其他业主的车库订购文本不一样，车库订购合同上的公章不是该公司在工商部门登记备案的公章，订购合同文本上的签名也不是该公司在工商部门登记备案的签名，向阳小区实际开发人是张宏提，不存在自己向自己买房子，与株洲县房产管理局无关联，本院经审查认为，被告张宏提未提交证据原件，且经向傅某某调查核实，该买卖订购合同书上的“付佑生”签名非傅某某本人的签字，故本院不予采信；对证据2，原告对真实性有异议，被告株洲县房产管理局对关联性有异议，认为该收据为复印件，没有原件，且公章与登记备案公章不一致，原告不予认可，本院经审查认为，被告张宏提未依法提交证据原件，无法核实其真实性，故本院不予采信。
3、对被告株洲佳园房地产开发有限公司提交的证据，原告、被告李冬花均无异议；被告株洲县房产管理局认为与被告无关联，本院经审查认为，被告株洲佳园房地产开发有限公司提交的证据与本院调取的该公司的企业注册登记资料一致，故本院予以采信。
4、原告、被告李冬花、被告株洲县房产管理局对本院调取的证据（傅某某、郭某某的谈话笔录，商品房买卖合同，株洲县房地产开发公司、株洲佳园房地产开发有限公司的企业登记资料）均无异议，本院经审查认为，该证据符合证据属性，故本院予以确认。
本案经庭审举证、质证并结合上述认证及双方当事人的当庭陈述，可认定如下事实：
2004年被告张宏提与陈某某以挂牌出让的方式取得了株洲县向阳小区土地开发使用权，因无开发资质而挂靠在株洲县房地产开发公司进行商品房开发，在开发过程中均以株洲县房地产开发公司的名义对外签订合同。向阳小区一期工程于2005年左右竣工。2005年10月9日，株洲县房地产开发公司与光大物业公司签订向阳小区物业管理协议书，被告张宏提提供向阳小区一期第二栋板梯间第一号车库（面积约30平方米左右）作为物业管理办公室。由于种种原因，光大物业公司于2010年底退出向阳小区的物业管理，该车库一直空置。2013年11月，被告张宏提以4万元的价格将该车库出售给被告李冬花，并向被告李冬花出具内容为“收条今收到李冬花交来车库款四万元整¥（4000）收款人张宏提2013.11.3”的收条一张，现车库钥匙由被告李冬花管理，该车库未办理不动产产权登记手续。
另查明，株洲县房地产开发公司成立于1991年6月12日，其主管部门为株洲县房产管理局，2003年株洲县房产管理局任命傅某某担任房地产开发公司经理，任命郭某某担任房地产开发公司副经理，并将法定代表人变更为傅某某。2005年8月3日，被告株洲县房产管理局以转让方的名义与被告张宏提签订《株洲县房地产开发公司经营权转让协议》，并经株洲市公证处进行公证，将其下属机构株洲县房地产开发公司的资质以10万元的价格转让给了被告张宏提个人，但名称未改变。2006年12月31日，株洲县房地产开发公司被株洲县工商局依法注销，在注销登记时，株洲县房产管理局出具内容为“证明株洲县房地产开发公司债权、债务现已清算完毕，注销前单位所发生的债权债务由其主管单位株洲县房产管理局负责协调处理。特此证明株洲县房产管理局（加盖印章）2006年12月31日”的证明一份。
向阳小区业主邓新建等人购买向阳小区房屋的《商品房买卖合同》的出卖人处印有“株洲县房地产开发公司向阳小区项目部”印章，“法定代表人”、“委托代理人”处印有“张宏提印”。向阳小区业主张歆、马建柱、言健等人购买向阳小区车库的《出库订购合同书》的甲方（签章）为“株洲县房地产开发公司向阳小区项目部”，“法人代表”处印有“张宏提印”。
被告张宏提称本案所涉及的车库系其以18000元的价格在株洲县房地产开发公司处购买，并签订了“车库订购合同书甲方：株洲县房地产开发公司乙方：张宏提……一、甲方将位于向阳小区B栋1号车库（第二板梯间一单元右边）出售给乙方，……。八、……。甲方（签章）株洲县房地产开发公司合同专用章联系电话：2005年10月18日法人代表：付佑生乙方（签章）：张宏提联系电话：2005年10月18日”，株洲县房地产开发公司出具了票号为NO0033259的收据，该收据记录2005年10月18日，今收到张宏提交来向阳小区B栋壹号车库款18000元，该收据盖有“株洲县房地产开发公司财务专用章”。傅某某称被告张宏提提交的《车库订购合同书》上“付佑生”的签名非傅某某本人签字，傅某某未经手签订被告张宏提提交的该《车库订购合同书》，也未见到过被告张宏提提交的票号为NO0033259的收据。郭某某称被告张宏提为向阳小区的实际开发负责人，向阳小区一期在2005年10月18日还未建设完工。
2006年1月9日，被告张宏提等股东成立株洲佳园房地产开发有限公司，由被告张宏提任法定代表人，株洲佳园房地产开发有限公司的股东多次发生变更，于2010年12月31日变更法定代表人为彭益清。原告在诉讼过程中表示不要求追加陈某某为本案被告。株洲县向阳小区业主委员会于2013年11月20日成立，并经株洲县物业管理办公室备案。
本院认为，本案的案由系确认合同无效、所有权确认纠纷。本案的争议焦点为：1、被告张宏提与被告李冬花之间的向阳小区一期第二栋第一号车库买卖合同效力的认定；2、该车库所有权的认定；3、被告李冬花不搬离该车库的行为是否妨害了原告的合法权益。针对本案的争议焦点，本院作如下评判：
《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十五条规定：“物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。”根据以上规定，被告张宏提挂靠在株洲县房地产开发公司名下开发向阳小区，应为向阳小区提供物业管理用房，2005年8月3日被告株洲县房产管理局以转让方的名义与被告张宏提签订《株洲县房地产开发公司经营权转让协议》后，被告张宏提于2005年10月9日以株洲县房地产开发公司名义与株洲光大物业管理有限责任公司签订向阳小区物业管理协议书，并将向阳小区一期第二栋第一号车库提供给光大物业公司作为物业管理用房，可确定该车库系向阳小区一期的物业管理用房。
被告张宏提于2013年11月以4万元的价格将向阳小区一期第二栋第一号车库出售给被告李冬花，并向被告李冬花出具了收条，可视为双方存在买卖合同关系，被告张宏提明知该车库为物业管理用房而出售，被告李冬花作为向阳小区的业主，应知该车库为向阳小区物业管理用房而购买，不能认定为善意取得，根据《物业管理条例》第三十八条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”以及《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十五条规定：“物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。”之规定，光大物业公司与向阳小区的物业服务合同终止时，应将物业管理用房即该车库交还给业主委员会，该车库应属于向阳小区全体业主所有，被告张宏提作为向阳小区实际开发商无权擅自出售物业管理用房，被告李冬花非善意取得该车库，故被告张宏提与被告李冬花签订的车库买卖合同无效。被告张宏提提出其出售给被告李冬花的车库为其于2005年10月18日以18000元的价格在株洲县房地产开发公司购买，其有权处理其个人财产，光大物业公司自2005年起使用该车库作为办公室，是被告张宏提借给光大物业公司使用，本院经审查认为，被告张宏提挂靠在株洲县房地产开发公司名下开发向阳小区，又于2005年8月3日与被告株洲县房产管理局签订《株洲县房地产开发公司经营权转让协议》，被告张宏提系向阳小区实际开发商，应当为向阳小区提供物业管理用房，另经调查，傅某某对张宏提提交的《车库订购合同书》不予认可，该《车库订购合同书》中“付佑生”的签名非傅某某本人签字，被告张宏提提交的《车库订购合同书》系虚假合同，故本院对被告张宏提提出的该车库系其个人购买的辩论意见不予支持。
被告张宏提违法出售物业管理用房，被告李冬花非善意取得物业管理用房，故被告李冬花应将该车库返还给原告，被告李冬花拒不搬出原告所有的房屋，其行为已妨害了原告对房屋的占有、使用的权利，构成侵权，应依法予以排除妨害。原告诉请确认向阳小区一期第二栋第一号车库属向阳小区全体业主所有，要求被告李冬花搬离车库的理由成立，本院予以支持。
被告株洲县房产管理局于2005年8月3日以转让方的名义与被告张宏提签订《株洲县房地产开发公司经营权转让协议》，并经株洲市公证处进行公证，将其下属机构株洲县房地产开发公司的资质以10万元的价格转让给了被告张宏提个人，株洲县房地产开发公司于2006年12月31日被株洲县工商局依法注销，且向阳小区一期实际由被告张宏提开发，本案所涉车库也由被告张宏提直接出售，被告株洲县房产管理局在本案中不应承担责任，故应驳回对被告株洲县房产管理局的诉讼请求。
被告株洲佳园房地产开发有限公司系被告张宏提等人在2006年1月9日设立，不是向阳小区一期的开发公司，被告株洲佳园房地产开发有限公司非本案适格主体，故应驳回对被告株洲佳园房地产开发有限公司的诉讼请求。
对于被告李冬花提出的如果本案所涉车库不能买卖，要求被告张宏提向其返还购买车库款4万元的意见，本院经审查认为，被告李冬花可另行起诉或通过其他途径解决。
被告张宏提、株洲佳园房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条，《物业管理条例》第三十条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告张宏提与被告李冬花订立的关于株洲县渌口镇向阳小区一期第二栋第一号车库的买卖合同无效；
二、确认位于株洲县渌口镇向阳小区一期第二栋第一号车库的所有权属株洲县向阳小区全体业主所有；
三、限被告张宏提和被告李冬花于本判决生效之日起10日内将株洲县渌口镇向阳小区一期第二栋第一号车库返还给原告株洲县向阳小区业主委员会；
四、驳回原告株洲县向阳小区业主委员会对被告株洲佳园房地产开发有限公司、株洲县房产管理局的诉讼请求。
本案受理费900元，由被告张宏提、李冬花共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 康家盛
人民陪审员 何学知
人民陪审员 曾宪文
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 李诗悦
附：判决引用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《物业管理条例》
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
《湖南省城市住宅区物业管理条例》
第十五条物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。