湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终1130号
上诉人(原审原告):向传忠，男，1968年8月17日出生，汉族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。
被上诉人(原审被告):付玉花，女，1949年11月29日出生，汉族，巴东县人民医院退休职工，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。
被上诉人(原审被告):周宗兴（系付玉花之夫），1949年8月15日出生，汉族，原巴东县轮船公司退休职工，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。
上诉人向传忠因与被上诉人付玉花、周宗兴合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2016）鄂2823民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理完毕。
向传忠上诉请求：原审法院认定《合资建房协议》以及《合资建房变更补充协议》为无效合同,驳回其全部诉讼请求有悖公平原则和诚实信用原则。其已经按照协议建好房屋，属事实履行了合同，被上诉人应当及时为其办理水电报装立户，并赔偿因没有为其办理水电报装立户所造成的损失。
周宗兴、付玉花没有答辩。
向传忠向湖北省巴东县人民法院提出诉讼请求：1、判令二被告及时将原、被告合资所建房屋的水、电报装立户。2、判令二被告办理或协助原告办理整栋房屋产权及土地使用权的分户、过户手续。3、判令二被告支付给原告违约金100000元。事实和理由：原、被告双方于2011年9月23日签订《合资建房协议》，并经巴东县公证处公证。2012年4月16日双方对上述合同部分条款予以变更和补充，签订《合资建房变更补充协议》，并经巴东县公证处公证。合同明确约定二被告以巴东县［2011］国土资函字第077号《建设用地批准书》和巴建地字第［2011］151号《建设用地规划许可证》及移民户头作为出资与原告合资建房，其他资金均由原告承担。合同还约定其他相关权利和义务，并对产权分割进行明确约定。合同签订后，原告严格按合同约定修建房屋，于2013年竣工，并给被告分割产权交付了房屋。但被告一直不按合同约定履行义务，不进行水、电报装立户，不办理也不协助办理产权及土地使用权登记及过户手续，被告的上述违约行为给原告及该栋房屋的其他住房户带来极大的不方便和损失。
一审法院认定事实：被告付玉花、周宗兴系夫妻关系。被告付玉花属三峡库区移民搬迁户，按照移民政策相关规定，被告付玉花取得了位于巴东县信陵镇××社区××路80平方米的居住用地。2011年8月1日，巴东县城乡规划管理局为被告付玉花办理了巴建地字第（2011）151号《建设用地规划许可证》。2011年8月2日，巴东县国土资源局为被告付玉花办理了巴东县（2011）国土资函字第077号《建设用地批准书》。同日，巴东县城乡规划管理局为被告付玉花办理了巴建工字第（2011）092号《建设工程规划许可证》，许可被告付玉花在巴东县信陵镇××社区××路修建400平方米的住宅楼。2011年9月23日，原、被告签订《合资建房协议》，约定：二被告以（2011）国土资函字第077号《建设用地批准书》和巴建地字第（2011）151号《建设用地规划许可证》及移民户头作为出资与原告合资建房，其他资金均由原告承担。并对建房质量、房屋交付等进行了约定。2012年4月16日，原、被告又签订《合资建房变更补充协议》，双方对原协议的分房方案及房屋交付时间进行了重新约定。上述两份协议均在巴东县公证处进行了公证。协议签订后，原告于2011年10月动工修建，2013年5月房屋竣工。在修建过程中，原告未按照规划要求进行修建，巴东县城市管理综合执法大队作出巴城管罚字［2014］第015号行政处罚决定书，对被告付玉花违法建筑处以罚款的行政处罚。原告以被告付玉花的名字向相关部门交纳了部门罚款。2013年9月18日，巴东县房屋安全鉴定办公室对该房屋进行了鉴定，该房屋被评定为A级房屋。
一审法院认为，被告付玉花作为三峡库区移民搬迁户，依法取得用地面积为80平方米的国有土地修建住宅楼，且办理了相关建房手续的事实清楚，有《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》在案佐证。本案争议的焦点是：原、被告签订的《合资建房协议》及其《合资建房变更补充协议》是否有效。从原、被告签订的《合资建房协议》的约定来看，二被告是以（2011）国土资函字第077号《建设用地批准书》和巴建地字第（2011）151号《建设用地规划许可证》及移民户头作为出资与原告合资建房，其他资金均由原告承担。显然，原、被告属合资开发房地产。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”的规定，因原、被告双方在审理中均未提供证据证实其合作建房已经有批准权的人民政府批准，故双方签订的《合资建房协议》及其《合资建房变更补充协议》应认定为无效合同。原告要求二被告及时给双方合资所建房屋办理水、电报装立户，并办理或协助原告办理整栋房屋产权及土地使用权的分户、过户手续，以及支付给原告违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决：驳回原告向传忠的诉讼请求；案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告向传忠负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，被上诉人付玉花属巴东县信陵镇老城区移民搬迁户。按照移民搬迁政策，2011年8月1日，巴东县城乡规划管理局为付玉花颁发了巴建地字第（2011）151号《建设用地规划许可证》，明确了用地单位为付玉花，用地项目名称为移民住宅楼，用地位置为巴东县信陵镇××社区××路，用地性质为居住用地，用地面积为80平方米。2011年8月2日，巴东县国土资源局为付玉花颁发了巴东县（2011）国土资函字第077号《建设用地批准书》，准予付玉花在前述已取得建设用地规划许可的国有划拨土地上建设住宅楼。同日，巴东县城乡规划管理局为付玉花颁发了巴建工字第（2011）092号《建设工程规划许可证》，许可付玉花在前述土地上修建400平方米的住宅楼。2011年9月23日，上诉人向传忠与付玉花、周宗兴签订《合资建房协议》，2012年4月16日，向传忠与付玉花、周宗兴又签订《合资建房变更补充协议》，双方对原协议的分房方案及房屋交付时间进行了重新约定。协议签订后，向传忠动工修建房屋，2013年5月房屋竣工。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”，《划拨土地使用权管理暂行办法》第四十条规定：“以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理”，《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条规定：“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护”。上诉人向传忠与被上诉人付玉花、周宗兴签订《合资建房协议》、《合资建房变更补充协议》时均没有按照上述规定办理相关批准、土地登记手续，故上诉人向传忠与被上诉人付玉花、周宗兴签订《合资建房协议》、《合资建房变更补充协议》的行为无效，不受法律保护。
依照《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十六规定的“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”，因本案双方当事人均没有提交证据证实其联建房屋行为在本案起诉前已经办理了批准手续，故上诉人向传忠与被上诉人付玉花、周宗兴签订的《合资建房协议》及《合资建房变更补充协议》应认定为无效合同。
综上所述，向传忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由向传忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘茂仕
审判员 刘 红
审判员 宋祖军
二〇一七年七月二十七日
书记员 孙 佳