广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初6699号
原告：江门市金盾金融护卫有限公司，住所地江门市蓬江区丰乐路188号1幢，统一社会信用代码9144070374365278X7。
法定代表人：陈美喜。
委托诉讼代理人：邹华，广东金硕律师事务所律师。
被告：欧阳志伟，男，1991年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：朱萍，广东华南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严文标，广东华南律师事务所律师。
原告江门市金盾金融护卫有限公司（下称金盾公司）诉被告欧阳志伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序，于2017年12月15日、2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告金盾公司的委托诉讼代理人邹华、被告欧阳志伟的委托诉讼代理人朱萍、严文标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金盾公司向本院提出诉讼请求：1、判令欧阳志伟支付租金317700元及利息（从立案之日起按银行同期同类贷款利率计算至欠款清偿之日止）和违约金96000元；2、本案诉讼费用由欧阳志伟承担。
事实和理由：2014年11月1日，原、被告签订《物业租赁协议》，双方约定原告将位于江门市西环东路金盾公司大院内的员工宿舍第二栋二层共九间出租给被告作为人员居住使用，租期为2014年11月1日至2024年10月30日，首年每月租金为8000元，自租赁之日起每年增加10%，租金自2014年11月1日起算，租金的交纳时间应于上一季度最后一个月的20日前交纳。同时，合同还约定了违约方向守约方赔偿相当于一年租金的违约金。
被告安排人员入住涉案宿舍后，以生意资金周转困难为由，向原告求情，希望待生意好转后支付租金。原告出于最大的善意，扶持被告做好生意，但被告拒不领情，以各种理由拖欠租金和水电费、管理费。在原告多次催促下，仅在2015年5月28日支付了水电费30000元，至今未支付任何租金。2014年11月1日至2015年10月30日租金为8000元×12=96000元，2015年11月1日至2016年10月30日租金为8800元×12=105600元，2016年11月1日至2017年10月30日租金为9680元×12=116160元。同时，按照合同约定，被告长期不支付租金，已构成违约，致使合同目的不能实现，依法解除双方签订的租赁合同，被告退出涉案房屋，并向原告支付相当于一年租金的违约金96000元。
金盾公司向本院提交证据有：1、原告营业执照和法定代表人证明；2、物业租赁协议和房地产权证；3、中国工商银行网上银行电子回单。
欧阳志伟辩称，一、关于本案基本事实。1、2014年10月11日，欧阳国斌与李志鹏、何国源、李应国签订一份《投资合作协议书》，约定四方共同投资1000万元设立“江门市洛杉矶LA酒吧”，酒吧选址为江门市丰乐路188号二幢（金源广场）首层。投资各方推举欧阳国斌一方为合作公司执行董事和法定代表人。协议指定各方投资以现金方式汇入答辩人名下开设在建设银行江门北街支行的62×××42账户。投资者中，欧阳国斌是答辩人父亲，何国源是金盾公司总经理何万得的儿子。2、签订上述《投资合作协议书》后当月，欧阳国斌与江门市鸿海实业有限公司（下称鸿海公司）签订《物业租赁合同》，承租江门市丰乐路188号二幢（金源广场）首层用以经营酒吧，租赁期限自2014年11月1日至2024年10月31日。3、2014年11月1日，欧阳国斌由于外出不便，委托答辩人代表酒吧与金盾公司签订《物业租赁协议》，约定金盾公司将丰乐路188号1幢二楼9间宿舍租给我方作酒吧员工宿舍，租赁期限为2014年11月1日至2014年10月31日，与《物业租赁合同》期限一致。协议签订后，金盾公司提出为保护其公司押款业务的保密性及安全性，要更改员工出入宿舍门口，还要将阳台加砌砖墙进行全封闭。我方觉得封闭阳台不但严重影响宿舍通风和采光，还会让员工有被歧视的不良感受，故提出不能接受金盾公司的这些额外要求。金盾公司提出如不能按其要求处理，宿舍不能交给我方使用。所以，虽然双方签订了合同，但没有实际交付使用。4、2014年11月24日，酒吧投资方以刘景林为经营者办理了工商登记，名为“蓬江区浩瀚酒吧”。2015年2月16日，经营者变更为冯佩容。5、2015年10月12日，刘景林代表浩瀚酒吧与江门市蓬江区二联资产经营有限公司签订《房屋租赁合同》，约定二联公司将位于港口二路111号三楼全层1000多平方米出租给刘景林，每月租金8000元，租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日。浩瀚酒吧将该地方改造为员工宿舍并在11月底安排员工陆续入住，直至2016年6月。6、2015年11月16日，浩瀚酒吧新增投资者陈裕昌，投资额增加至1400万元，欧阳国斌占25.5%，李志鹏、陈裕昌、李应国各占20%，何国源占14.5%。7、浩瀚酒吧于2016年1月1日开张，于2016年6月停止经营至今。8、2015年5月7日，因丰乐路188号2幢综合楼的租赁合同纠纷，金盾公司对深圳市中财信资产管理有限公司（下称中财信公司）、鸿海公司提起民事诉讼。案经江门中院二审裁定发回重审，仍在审理中。
二、答辩人不是本案适格被告，不应承担实际承租人的义务。答辩人没有租用员工宿舍的需求，只是作为浩瀚酒吧的执行董事，在浩瀚酒吧筹备期间，以个人名义代表浩瀚酒吧对外签订宿舍租赁合同，属于职务行为，该行为的后果应由浩瀚酒吧承担。
三、金盾公司与答辩人签订的《物业租赁协议》没有实际履行。金盾公司由始至终没有将房屋交付给我方使用，我方不承担支付租金的责任。至于2015年5月28日答辩人支付的30000元，与本案无关。在2015年5月下旬，浩瀚酒吧正在装修，由于金盾公司与中财信公司、鸿海公司的租赁纠纷，鸿海公司切断了酒吧工地的电力供应。欧阳国斌于5月26日代表酒吧找何万得帮忙，何万得同意从金盾公司拉出一条临时用电线路到装修工地，但要求欧阳国斌向金盾公司交纳用电押金20000元和用电损耗10000元，并当场让办公室人员以欧阳国斌名义打印一份用电申请表，让欧阳国斌签名。由于酒吧投资款按照合作协议约定存放在答辩人账户内，所以30000元通过答辩人账户支付给金盾公司。
四、金盾公司的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不受保护。退一步说，即使存在欠款，至金盾公司起诉时止，也已超过一年诉讼时效，且不存在任何诉讼时效中止或中断事由。
欧阳志伟向本院提交证据有：1、身份证、户口本；2、浩瀚酒吧企业信用信息、投资合作协议五份；3、物业租赁合同、物业租赁协议；4、鸿海公司企业信用信息、承诺书；5、房屋租赁合同、履约保证金补充协议、管理费补充协议、租金发票、水电费收据、证明；6、声明、申请书。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：江门市蓬江区丰乐路188号1幢房屋的权属登记人为金盾公司。2014年11月1日，金盾公司与欧阳志伟签订《物业租赁协议》，约定金盾公司将座落于江门市西环东路（潮连大桥西侧）金盾公司大院内的员工宿舍第二栋二层9间（含楼梯间432平方米）出租给欧阳志伟作人员居住使用；租赁期限自2014年11月1日至2024年10月30日；租金自2014年11月1日起计收，首年每月租金人民币8000元，从次年1月1日起每年递增10%计收下一年度租金，租金每季度缴纳一次，下一季度租金应于上一季度最后一个月的20日前缴交；本协议签订生效日起欧阳志伟应向金盾公司一次性交纳相当于三个月租金的保证金24000元及水电使用保证金20000元；承担违约责任方式为向守约方赔偿相当于一年租金的违约金，等等。2015年5月28日，欧阳志伟通过其建设银行账户62×××42向金盾公司转账30000元。
庭审时，双方确认蓬江区丰乐路188号1幢房屋与上述《物业租赁协议》约定的租赁物位于同一位置。
另查明，欧阳国斌、李志鹏、何国源、李应国于2014年10月11日签订《投资合作协议书》，约定共同投资于蓬江区丰乐路188号之二金源广场首层设立“江门市洛杉矶LA酒吧”，各方出资款存入欧阳志伟名下建设银行账户62×××42，各方一致指定欧阳国斌担任公司法定代表人，任公司执行董事，全面负责公司日常经营管理工作。其后，欧阳国斌与鸿海公司签订《物业租赁合同》，约定鸿海公司将座落于蓬江区丰乐路188号2幢第一层1-8轴交E-
M轴商铺出租给欧阳国斌用于酒吧经营，租赁期限为2014年11月1日至2024年10月31日。2015年5月26日，欧阳国斌向金盾公司出具《申请书》，称因鸿海公司停电，其本人向金盾公司申请临时用电，愿承担用电损耗费用，保证金预交20000元。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。金盾公司与欧阳志伟签订的《物业租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。综合诉辩双方的陈述及举证，本案争议焦点是：一、欧阳志伟是否本案适格被告；二、租赁标的物是否已交付使用；三、欧阳志伟应否支付租金、利息及违约金。
一、关于欧阳志伟是否本案适格被告的问题。涉案《物业租赁协议》中载明的承租方是欧阳志伟，欧阳志伟亦在该合同上亲笔签名，根据合同相对性原则，金盾公司以欧阳志伟为被告并无不当，且租赁物的实际使用人是谁，并不影响金盾公司向合同约定的承租人主张权利。故欧阳志伟辩称其签订合同是代理行为，不应承担相关责任，理据不足，本院不予采信。
二、关于涉案租赁标的物是否已交付使用的问题。金盾公司主张房屋于签订合同当日即交付，欧阳志伟辩称房屋一直未交付。本院认为，将租赁物交付给承租人使用是出租人的义务，故金盾公司作为出租方，负有证明已交付租赁物的举证责任。金盾公司提交转账凭证，主张欧阳志伟曾支付水电费30000元，以此证明租赁合同的履行，而欧阳志伟则辩称该款与本案无关。现对双方证据分析如下：首先，金盾公司称30000元是水电费，但未就欧阳志伟的使用水电情况进行举证，亦未对如何计算水电费作出合理解释；而欧阳国斌于2017年5月26日向金盾公司提交临时用电申请书，欧阳志伟于同月28日向金盾公司转账，日期接近，且欧阳国斌、李志鹏、何国源、李应国签订的《投资合作协议书》中约定投资款存放账户与欧阳志伟转账的账户一致，故欧阳志伟辩称该30000元转账款是酒吧向金盾公司申请临时用电而支付的费用，可信性更高。其次，欧阳国斌向鸿海公司租赁丰乐路188号2栋首层商铺经营酒吧，租赁期限与涉案《物业租赁协议》的租赁期限一致，据此可推定欧阳志伟租赁金盾公司宿舍是用作欧阳国斌等人经营酒吧的员工宿舍。而根据中财信公司向欧阳国斌出具的《声明》显示，酒吧于2015年11月尚在装修，应不具有使用员工宿舍的实际需求；另据蓬江区环市街白石二联股份合作经济社出具的《证明》显示，刘景林于2015年11月1日至2016年6月向其租赁物业用作浩瀚酒吧员工宿舍，假设涉案租赁物已交付使用，显然无另行租赁员工宿舍的必要。再次，金盾公司称涉案租赁物已于2014年11月1日交付使用，至2017年11月欧阳志伟停止使用，自行搬走，期间曾以电话方式向欧阳志伟追讨租金，对此欧阳志伟予以否认，辩称金盾公司从未向其追讨。欧阳志伟在长达三年时间内从未支付租金，金盾公司未采取书面方式进行催收，亦未提出解除合同减少损失，放任损害结果的扩大，明显有违常理。综上，金盾公司所举证据与其主张事实之间未达到高度盖然性的证明标准，且欧阳志伟提交的反驳证据能相互印证，形成证据链，故本院认定金盾公司实际未将涉案租赁物交付给欧阳志伟使用。
三、关于欧阳志伟应否支付租金、利息及违约金的问题。如上所述，金盾公司未履行合同约定的交付租赁物义务，故无权向欧阳志伟主张租金及逾期利息。此外，金盾公司未提供证据证明欧阳志伟存在违约行为，故要求其支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告江门市金盾金融护卫有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费7506元，由江门市金盾金融护卫有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审判长
梁珊
人民陪审员
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梁荣豪
人民陪审员
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李樊荇
二Ο一八年四月二十日
法官助理 李 默 涵
书记员
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李海