成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第2396号
原告林阿中。
委托代理人钟莉，四川法佑律师事务所律师。
被告成都阳烁市场管理服务有限公司。
法定代表人蔡孙烁，职务不详。
委托代理人徐代林，四川川蓉律师事务所律师。
委托代理人袁冬青。
第三人林剑。
委托代理人何平，四川法佑律师事务所律师。
第三人成都欧玲珑商贸有限公司。
法定代表人曾建勇，职务不详。
委托代理人陈辉。
原告林阿中诉被告成都阳烁市场管理服务有限公司（以下简称阳烁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月27日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员刘潺潺独任审理，于2013年7月11日公开开庭进行了审理。因案情需要，追加林剑、成都欧玲珑商贸有限公司（以下简称欧玲珑公司）作为第三人参加诉讼，并依法转为普通程序组成合议庭于2013年9月10日公开开庭进行审理。原告林阿中的委托代理人钟莉，被告阳烁公司的委托代理人徐成林、袁冬青，第三人林剑及其委托代理人何平，第三人欧玲珑公司的委托代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林阿中诉称，2010年6月9日，原被告签订《租房协议》，约定原告将位于成都市武侯区武青南路x号x栋负一楼的房屋出租给被告作为农贸市场使用，租期从2010年6月10日起到2016年6月9日止，租金支付方式见《租房协议》，并约定任何一方违约，应按合同总金额的15%向另一方支付违约金。《租房协议》签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告未按约支付租金。截止2013年2月10日，被告应向原告支付租金256万元，但被告共计仅支付了174.3万元。其中被告支付了122.8万元，陈辉等人代其支付了51.5万元。尚欠81.7万元至今未付，原告多次催收未果，故诉至法院请求判令：1.解除原被告签订的租赁合同；2.被告支付租金81.7万元；3.被告支付违约金90万元；4.诉讼费由被告承担。
被告阳烁公司辩称，被告与原告的房屋租赁合同已于2012年8月31日终止，双方不存在房屋租赁关系。原被告之间仅是债务关系，被告至今只欠原告10万元。请求法院依法驳回。
第三人林剑陈述，林剑没有林阿中的授权可以解除房屋租赁合同，林剑没有和欧玲珑公司签订租房合同，陈辉支付的款项系代阳烁公司支付的租金。被告仅支付了122.8万元，被告主张的款项中有19万元是重复计算的。
第三人欧玲珑公司陈述，欧玲珑公司与被告签订了房屋租赁合同，与原告及林剑没有签订房屋租赁合同。陈辉向欧玲珑公司支付了51.5万。
经审理查明，2010年6月9日，原被告签订了《租房协议》，约定原告将位于成都市武侯区武青南路x号x栋x号负一楼、一楼共计3616平方米的房屋出租给被告作为农贸市场使用。租期六年，从2010年6月10日至2016年6月9日止。第一年租金78万元，2010年6月10日支付39万元，2010年11月10日支付39万元。第二年租金78万元（原告承诺赠送4个月的租期），2011年9月10日支付39万元，2012年3月10日支付39万元。第三年的租金100万元，2012年8月10日支付50万元，2013年2月10日支付50万元。第四年租金100万元，2013年8月10日支付50万元，2014年2月8日支付50万元……租金提前30天支付，如不支付，协议自动解除，原告有权收回房屋。原被告任何一方违约，按合同总金额15%作为违约金赔偿给另一方。被告不能改变其用途，否则属于违约。原告有权解除协议并收回房屋。电、水及其它设施由被告使用，产生的费用由被告按时、足额缴纳。关于退租、转让双方约定，协议期内，被告如果出现以下任何情况，退租、转让、及由于被告违约原因造成原告提前收回房屋的任一情况下，被告须按协议缴清所有应付款项。原告原则上不同意转让，但被告经营确有困难时，应提前向原告书面申请，经原告授权同意，被告才可实施转让事宜，但转让风险自担。
合同签订当日，被告支付原告租金20万元，由原告出具收条。2010年7月13日，被告向林剑之妻夏海飞转账支付租金19万元。2011年1月27日，被告转账支付原告租金10.8万元。被告分别于2011年5月6日、9日、23日转账支付给原告15万、5万、9万，共计29万。2012年1月19日、3月14日、3月15日，被告员工袁冬青分别转账支付林剑9万元、15万元、8万元，共计32万元。2012年11月1日，被告法定代表人转账支付林剑10万元。
2011年12月13日，在江涛出具的收到星公馆二期欧玲珑购物中心防水维修费用肆万元整的《收条》中，林剑注明“其中2万租金，到时结算。”
2012年10月24日，袁冬青与林剑签订了《委托书》载明“成都阳烁市场管理服务有限公司承租武侯区武青南路x号负一楼、一楼林阿中的商业用房，截止2012年8月31日的租金尾款为人民币叁拾壹万元整；欧玲珑超市交给阳烁公司的保证金人民币捌万元整转给林阿中，以后由林阿中退保证金给欧玲珑超市。以上两项金额合计人民币叁拾玖万元整。公司承诺本月底支付人民币贰拾万元给林阿中，剩余壹拾玖万元与2012年12月31日前付清。如若尾款壹拾玖万没有按时到位，按两分利息计算。现阳烁公司法人蔡孙烁（身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxX）委托公司工作人员袁冬青（身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx）办理此事。林阿中（身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx）委托林剑（身份证号：xxxxxxxxxxxxxxx）办理此事。另附阳烁公司营业执照复印件。此委托书具法律效应。”该委托书由袁冬青与林剑签字确认。
另查明，林阿中系位于武侯区武青南路6号5栋负一层的业主。林阿中庭审中出具了一份与四川华都置业有限公司签订的《农贸市场租赁协议》，时间从2011年1月1日至2016年12月31日，地址是武侯区武青南路6号5栋一层。
林阿中与林剑系兄弟关系。
2010年6月19日，林剑向被告法定代表人出具一张《收条》，载明“今收到蔡孙烁租金壹拾玖万元（190000.00）收款人：林阿中，代收人：林剑。2010年6月19日。”
原告与欧玲珑公司均确认，陈辉向林剑转账支付了51.5万元。
上述事实有房产证、租房协议、委托书、付款凭证、收条3张及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以证实。
本院认为，原被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点在于合同状态、已付金额。
关于合同状态。被告认为原被告2010年6月9日签订《租房协议》已经解除，对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告应对其辩称合同已经解除的事实承担举证责任。被告举示了一份《委托书》及陈辉向林剑转账付款的证据证明原被告合同关系解除。本院认为，被告所举示的证据不能证明原被告合同关系解除，理由如下：其一，从《委托书》的形式看，名为委托书，无委托人即林阿中和阳烁公司的签章，事后亦未得到林阿中的追认；其二，从内容看，该《委托书》没有明确表示2010年6月9日签订《租房协议》解除，仅载明“截止2012年8月31日的租金尾款为31万元”，对于未付租金尾款的确认不能证明合同解除的事实；其三，陈辉向林剑转账支付共计51.5万元的银行转账凭据，不能证明欧玲珑公司与林阿中建立了房屋租赁合同关系，且阳烁公司亦未提交其它证据证明欧玲珑公司与林阿中建立了房屋租赁合同关系。故被告阳烁公司辩称原被告的2010年6月9日签订《租房协议》已经解除的理由不成立，本院不予支持。
关于已付租金金额。被告认为已经向原告支付141.8万元，原告认为被告支付的部分仅有122.8万元，陈辉代付了51.5万元。原被告主要争议的在于2010年6月19日林剑出具的《收条》，该《收条》载明“今收到蔡孙烁租金壹拾玖万元，收款人：林阿中，代收人：林剑，2010年6月19日。”原告认为该收条说明的款项系被告与2010年7月13日向夏海飞转账支付的19万元。本院认为，《收条》载明的19万元不应重复计算，与向夏海飞转账支付的19万元系同一笔款，理由如下：其一，合同约定半年的租金是39万元，在2010年11月10日支付第二次租金前，被告已向原告支付39万元（包括2010年6月9日的20万及向夏海飞转账支付的19万元），《收条》上载明的租金是19万，如果计算在内，被告在支付第一期半年租金就向原告支付了总计58万元，不符合常理；其二，2012年10月24日林剑与袁冬青对账，确认截止2012年8月31日欠租金31万元。当时，被告总计向原告支付112.8万元（不加《收条》的19万元），如果计算收条载明的19万元，双方确认的未付租金就少于31万元，与双方确认的金额亦不符。故被告主张已支付141.8万元的理由不成立，本院不予支持。被告仅支付122.8万元，陈辉代付51.5万元，共计174.3万元。根据合同约定，截止2013年2月10日，被告应总共向原告支付256万元，现仅支付了174.3万元，尚欠81.7万元未支付。被告迄今未向原告支付租金的行为已经违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付租金81.7万元及违约金的理由成立本院予以支持。合同约定的违约金按照合同总金额的15%计算，过分高于了被告未付租金给原告造成的资金利息损失，结合合同履行的情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定该违约金调整为20万元，故原告要求的违约金在20万元的范围内予以支持，对原告主张的超出部分不予支持。被告未按约定支付租金，且表明合同已经解除，以其行为表明了不愿意再履行合同，故原告要求解除双方签订的《租房协议》的理由成立，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告林阿中与被告成都阳烁市场管理服务有限公司于2010年6月9日签订的《租房协议》；
二、被告成都阳烁市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告林阿中租金81.7万元；
三、被告成都阳烁市场管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告林阿中违约金20万元；
四、驳回原告林阿中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20255元，由被告成都阳烁市场管理服务有限公司承担15000元，原告林阿中承担5255元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 刘潺潺
人民陪审员 谢再琼
人民陪审员 薛 峰
二〇一三年十月十一日
书 记 员 罗 茂