四川省渠县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）达渠民初字第1146号
原告（反诉被告）刘小伟，男，汉族，四川省渠县人。
原告（反诉被告）吴世梅，女，汉族，四川省渠县人，系刘小伟之妻。
委托代理人邓庆丰，渠县渠江镇法律服务所律师。
被告（反诉原告）董建平，男，汉族，重庆市人。
被告（反诉原告）胡昌梅，女，汉族，系董建平之妻。
委托代理人周建红（特别受权），四川银桥律师事务所律师。
原告刘小伟诉被告董建平合同纠纷一案，本院于2013年6月4日立案受理，审理中，董建平于2013年7月22日对原告刘小伟提起反诉。2013年10月21日，本院依法追加吴世梅为本诉原告和反诉被告，胡昌梅为本诉被告和反诉原告参加诉讼。对受理的本诉及反诉，本院依法组成合议庭，于2013年11月29日公开开庭进行了审理。刘小伟及其委托代理人邓庆丰，董建平、吴世梅的委托代理人周建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小伟、吴世梅诉称，2011年5月，被告董建平为了充分发挥其低价购买的库房的使用价值，找到原告协商，请求原告同意将位于该地下室上方门市的地板打穿与之地下室相连提升使用价值共同经营。为此，双方于5月31日签订了《房屋合作协议》，约定：原告用于合作的门市为40平方米，被告用于合作的房屋为约450平方米，原告的门市估价为20000元／平方米，被告地下室估价为2700元／平方米，后期投入和租金的分配均按房屋估价比例执行；双方合作后被告地下室和原告的门市共同对外出租达到年租金12万元时，原告要求购买被告用于合作的房屋其必须同意，并且价格为每平方米2700元，原告购买的时限为协议签订后的两年内提出，如谁违约将支付对方违约金80万元。协议签订后，原告与被告一道出资对合作房屋进行了必要的改造。2012年11月29日，双方将合作改造后的房屋租给第三方，年度租金超过了12万元。2013年5月26日，原告要求按合同约定以每平方米2700元购买被告房屋，但被告拒绝。原告认为被告的行为，违反了双方签订的《房屋合作协议》的第4条，构成违约。请求依法判令被告继续履行合同，并按合同第4条约定，就地库房与原告办理房屋产权过户登记，同时承担违约金80万元。
原告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、《房屋合作协议》。用以证明当事人双方经充分协商达成协议，双方约定的权利、义务明确。
2、合作后原告开支的票据。用以证明原告积极履行合作义务，为合作投资34000元的事实。
3、催告被告履行签订买卖协议信函。用以证明原告要求被告按合同第4、5条履行签订买卖合同义务。
4、《公证书》。用以证明原告履行了催告程序。
5、《房屋租赁协议》。用以证明原、被告与第三方签订租赁合同的时间、租期、年度租金数额，合同是以实际的现场套内使用面积500平方米计算的。
6、原告买被告百合苑库房合同及单价发票。用以证明双方交易是以套内使用面积计价。
被告（反诉原告）董建平、胡昌梅答辩并反诉称，反诉人与被反诉人（本诉原告）于2011年5月31日签订了《房屋合作协议》属实，按合同约定反诉人以地下车库约450平方米（后实际为752.63平方米）与被反诉人门市约40平方米连通经营，并约定连通中产生的各种装饰装修费用按各自投入房屋估价比例承担。合同签订后反诉人遂实施改造，共花去各种费用17万元，被反诉人不按合同约定照比例承担相应费用。2012年11月29日，双方将连通后的房屋出租给王楠，租期为10年，年度租金15万元。被反诉人用于合作的门市不足30平方米，违反了原合同约定的40平方米，同时连通后的房屋不属营业用房，第三方租了后无法进行营业，为此反诉人找被反诉人协商，双方共同出资改变房屋性质，被反诉人仍不愿承担改变房屋性质的各种费用，并提出该费用直接算入买房成本中，反诉人只得又垫支50万元将该连通前的车库性质房屋改变为商业性质房屋，并于2012年12月18日取得了商业用房的产权证。经相关部门评估该房的价值约为5000－7000元／平方米，双方当时签订的每平方米的买卖价格2700元／平方米显失公平。被反诉人不按合同约定提供40平方米的门市用于合作，又不按比例承担改造费用，属严重违约，合同订立时又乘人之危要求反诉人将房屋以2700元／平方米卖给被反诉人，属显失公平。请求判令被反诉人继续履行合同第1条和第6条约定，撤销合同第4条关于出售价为每平方米2700元的约定，并判令被告承担违约金80万元。
反诉人为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、领款单、收据。用以证明反诉人为改造房屋及装饰共花去各种费用66299.2元，被反诉人未承担。
2、农行对账单1份。为房屋改造顺利升值，向物管公司支付10万元的费用，反诉人未承担。
3、出让协议1份。用以证明被反诉人刘小伟在2011年7月28日就明确放弃该房的购买权，与反诉人共同协商出卖给周建川的事实。
4、《土地使用证》、《房屋产权证》。用以证明反诉人董建平、胡昌梅于2012年9月20日取得争议合作房的土地使用权证、房产权证，房屋性质由车库变为商业用房，相关费用被反诉未承担。
原、被告所举证据，经当庭质证，本院认为：对原告所举1、3、4、5、6号证据的真实性、关联性、合法性被告没提出实质性异议，应予采信。对原告所举2号证据中，有被告董建平兄长签名票据予以采信；对被告所举2、3、4号证据，原告未提出异议，本院予以采信；对1号证据中有原告签名票据予以采信。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下法律事实：
2011年5月31日，原告刘小伟与被告董建平签订房屋合作协议，协议主要內容为：原告刘小伟用与其妻吴世梅共有的商用门市一间的一部分40平方米与被告董建平在重庆万兴房地产开发有限公司购买的地下车库约450平方米合作，即将刘小伟提供的门市地板打穿，与董建平的地下车库相连，以提升车库使用价值；连通后共同协商对外出租，租金分配和连通所需费用按各方投入的房屋估价分配，即原告用于合作的门市定为40平方米，被告用于合作的房屋为约450平方米，原告门市估价为20000元／平方米，被告地下车库估价为2700元／平方米，双方按比例分配、投入；如每年租金能达12万元，原告刘小伟有权要求购买被告董建平用于合作的房屋，董建平则必须同意，出卖价为每平方米2700元，但刘小伟有意购买必须在2013年5月31日前提出，如一方违约须承担惩罚性违约金80万元。协议签订后，原、被告即在原告临街门市内划出了约32平方米面积，将该划出部分的地板打穿，并搭建梯子与被告拥有的地下车库连通，做成“营业用房”。为此，原、被告均投入了一定资金，但彼此投入多少，谁该补钱给对方双方至今未结算。2012年11月2日，原告刘小伟、被告董建平将合作连通后形成的“营业用房”共同出租给王楠经营“百合网城”，租期为10年，前5年租金为15万元，后5年逐年递增5％。2012年12月18日，被告董建平将用于与原告刘小伟合作的房屋在渠县房地产管理局进行了登记，登记的共有人有其妻胡昌梅，登记房屋的建筑面积为752.63平方米（其中套內面积440.73平方米、分摊面积311.90平方米）。2013年5月，原告刘小伟向被告董建平提出按合同约定购买其用于合作的房屋，未得到回应。故原告提起诉讼，被告亦提出反诉。。
本院认为：原告刘小伟与被告董建平订立的所谓《房屋合作协议》，其实质是将原告门市地板打穿与被告拥有的地下库房相通，以提升地下库房的商业价值。但原、被告所用于合作的房屋系开发商根据相应国家职能部门备案认可的勘察、规划设计文件建造而成并经验收合格的商品房，《中华人民共和国建设工程勘察设计管理条例》第二十八条规定：“建设单位、施工单位、监理单位不得修改建设工程勘察、设计文件，确需修改建设工程勘察、设计文件的，应当由原建设工程勘察、设计单位修改。”原、被合作的实质就是改变房屋的规划设计，而这种改变没得到房屋原设计单位的同意，更没有获得相应职能部门的批准，其后果是损坏房屋的整体结构，增加房屋的不安全因素。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损坏国家利益；（二）恶意串通，损坏国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违返法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原、被告之间的房屋合作协议违背了法律、法规的强制性规定，同时增加了房屋的不安全因素，损害了整栋楼房其他业主的财产人身安全利益，因此原、被告于2011年5月31日签订的《房屋合作协议》应属无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案原告的诉请和被告的反诉请求均是根据合同有效为前题而提出的，现因合同被认定为无效，故原、被告的诉请均不应得到本院支持。本院为维护法律、法规的严肃性，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第二项、第五十六条和《中华人民共和国建设工程勘察设计管理条例》第二十八条的规定判决如下：
一、驳回本诉原告刘小伟、吴世梅及反诉原告董建平、胡昌梅的诉讼请求。
二、刘小伟、吴世梅及董建平、胡昌梅双方当事人于本判决生效后90日内自行恢复用于合作房屋的原状。
本诉案件受理费11800元，由本诉原告刘小伟、吴世梅承担；反诉案件受理费11800元，由反诉原告董建平、胡昌梅承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起，十五日內向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 王美东
审 判 员 袁 猛
人民陪审员 唐 渠
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 杨 芳