福建省莆田市秀屿区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0305民初4783号原告：董文阜，男，1987年1月15日出生，汉族，农民，住浙江省苍南县。原告：林丽钦，女，1988年6月18日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：胡伟宏、周妹妹，福建湄海律师事务所执业律师。特别代理。被告：福建省海天房地产开发有限公司，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：陈志强、凌伟娥，福建律海律师事务所执业律师。特别代理。原告董文阜、林丽钦与被告福建省海天房地产开发有限公司(以下简称海天房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董文阜及原告董文阜、林丽钦的共同委托诉讼代理人胡伟宏，被告海天房地产公司的委托诉讼代理人凌伟娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董文阜、林丽钦向本院提出诉讼请求：1、判决海天房地产公司在三十日内为董文阜、林丽钦办结房屋权属证书，并将房屋权属证书交付给董文阜、林丽钦；2、判决海天房地产公司向董文阜、林丽钦支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以697986元为基数，自2015年4月29日起至起诉之日止每日按0.002%计算、另自起诉之日起至办结房屋权属证书并交付之日止每日按0.03%计算）；3、本案诉讼费用由海天房地产公司承担。事实和理由：2013年8月5日，董文阜、林丽钦向海天房地产公司购置位于莆田市秀屿区国税局附近03号房，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：X201300925），合同第十四条“关于产权登记的约定”明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金......”。后董文阜、林丽钦依约付清了全部购房款697986元，海天房地产公司于2015年1月28日将房屋交付给董文阜、林丽钦，同时董文阜、林丽钦也将代办房屋权属证书的费用13470元支付给海天房地产公司。但时至今日，涉案房屋的权属证书仍未办理，海天房地产公司已构成违约，应按合同约定承担违约责任。同时，由于海天房地产公司怠于履行办证义务的行为，导致董文阜、林丽钦无法全部有效的实现所有权及利用所有权进行投资收益等，合同约定的每日0.002%违约金不足以弥补董文阜、林丽钦的经济损失，也不利于有效督促海天房地产公司及时办证，故根据公平原则，应当将自起诉之日起的违约金计算标准调整为每日0.03%，直至海天房地产公司为董文阜、林丽钦办结房屋权属证书并交付之日止。海天房地产公司辩称：海天房地产公司办理权属证书仅是协助董文阜、林丽钦办理，并非由海天房地产公司单方办理。海天房地产公司不存在逾期办理房屋权属证书的违约问题，《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”，海天房地产公司承担违约责任的前提条件是商品房交付使用后，并不是交房后，海天房地产公司在交房时诉争商品房还不符合合同约定的交付使用条件，故办理房屋权属证书的前提条件未成立，海天房地产公司不存在违约问题。退一步讲，即使法院认定海天房地产公司存在违约行为，董文阜、林丽钦应提供证据证明其有实际损失，本案中董文阜、林丽钦的损失只是其已缴纳办证的费用，因此违约金的基数应以缴纳的办证费用为基数，董文阜、林丽钦主张按购房款为基数计算违约金不能成立。且董文阜、林丽钦主张自起诉之日起按每日0.03%计算违约金，不符合法律规定，也不能成立。综上，应当驳回董文阜、林丽钦的全部诉讼请求。董文阜、林丽钦向本院提供如下证据：1、董文阜、林丽钦的身份证复印件各一份，欲证明董文阜、林丽钦诉讼主体适格的事实。2、国家企业信用信息公示系统（福建）一份，欲证明海天房地产公司诉讼主体适格的事实。3、《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票两张，欲证明（1）董文阜、林丽钦向海天房地产公司购置位于莆田市秀屿区国税局附近，并已付清全部购房款697986元的事实；（2）《商品房买卖合同》第十四条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”等事实；（3）《商品房买卖合同》及其附件六《补充协议》对买受人逾期履行相关合同义务的违约金约定为每日按万分之三甚至千分之二计算，根据公平原则，海天房地产公司应自起诉之日起至办结房屋权属证书之日止，以总购房款为基数，按日万分之三向董文阜、林丽钦支付违约金的事实。4、入伙通知书一份、收款收据两张，欲证明董文阜、林丽钦于2015年1月28日接收房屋，并于当日向海天房地产公司支付代办房屋权属证书相关费用的事实。5、福建新建商品住宅使用说明书和福建省新建商品住宅质量保证书各一份、莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证一份和装修保证金、装修垃圾清运费、水电周转金收据各一份，欲证明海天房地产公司交付的房子符合交付使用条件，且海天房地产公司已按实际交付使用收取董文阜、林丽钦相关费用的事实。经质证，海天房地产公司对上述证据1、2、5没有异议；对证据3的真实性没有异议，但认为《商品房买卖合同》及其附件六《补充协议》对于违约金的约定是关于买受人违约时违约金的约定，而不是关于逾期办证违约金的约定，况且《商品房买卖合同》及其附件六《补充协议》约定了出卖人在商品房交付使用后才能办理房屋权属证书，但房子至今仅交房，却未交付，双方也未约定违约金是以购房款为基数计算的；对证据4的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为交付使用与交房是完全不同的两个概念，交房并不等于是交付使用。海天房地产公司未向本院提供任何证据。本院经审查认为，董文阜、林丽钦提供的上述证据，来源合法，客观真实，可以作为本案的定案依据，应予以确认。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年8月5日，董文阜、林丽钦与海天房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：X201300925）一份，约定董文阜、林丽钦购买海天房地产公司开发的坐落于莆田市秀屿区国税局附近，建筑面积136.86㎡、单价5100元/㎡，总价款697986元，交房期限为2014年12月31日前。双方在《商品房买卖合同》第十四条对逾期办理房屋权属证书的违约责任也进行了约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”。合同签订后，董文阜、林丽钦依约向海天房地产公司交纳了全部购房款697986元。2015年1月28日，海天房地产公司将房屋交付给董文阜、林丽钦使用，同日，董文阜、林丽钦向海天房地产公司交纳了预办理产权证的费用13470元及相关交房费用。但海天房地产公司至今未能在合同约定的期限内交付房屋权属证书，董文阜、林丽钦遂向本院起诉，要求海天房地产公司办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。本院认为，董文阜、林丽钦与海天房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。庭审时双方均对由海天房地产公司统一代办房屋产权证的事实无异议，本院予以确认。海天房地产公司于2015年1月28日向董文阜、林丽钦交付了房屋，按照合同约定，海天房地产公司应当在交房后的60日内将办理权属登记需由其提供的资料报房屋权属登记机构备案，并应在房屋交付使用后90日内，即2015年4月28日之前取得房屋权属证书，但海天房地产公司逾期并未履行该合同约定的义务，应承担相应的违约责任。现董文阜、林丽钦主张海天房地产公司应在30日内办结房屋权属证书，并将房屋权属证书交付给董文阜、林丽钦，符合法律规定，应予照准。海天房地产公司辩解诉争商品房仅交房而未达到合同约定的交付使用条件，交房与交付使用系不同概念，其不应承担逾期办证的违约责任，但其既未能提供任何证据予以证实诉争商品房并不符合交付使用条件，又未能举证证实在合同第14条约定的房屋交付之日后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房屋权属登记机构进行初始登记，故海天房地产公司的该辩解，依据不足，不予采信。至于逾期办证违约金计算的标准，因合同明确载明“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”，应当理解为“按董文阜、林丽钦已付的全部购房款697986元为基数，自2015年4月29日起按每日0.002%支付违约金”。董文阜、林丽钦主张调整违约金计算标准于法无据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为董文阜、林丽钦办结房屋权属证书，并将房屋权属证书交付给董文阜、林丽钦；福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给董文阜、林丽钦每日按照购房款697986元的0.002%计算的逾期办证违约金（自2015年4月29日起至董文阜、林丽钦取得房屋权属证书之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由福建省海天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。代理审判员 陈 萍二〇一六年十二月二十九日书 记 员 陈憩程附相关法律条文及法官提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。