云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民二终字第17号
上诉人（原审被告）：西双版纳海诚投资有限公司。
委托代理人：陈磊，××律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：邱文庆，××律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：唐应香，女，云南省勐腊县人。
委托代理人：曹珊，云南××律师事务所昆明分所律师。特别授权代理。
上诉人西双版纳海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）因与被上诉人唐应香商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2013）景民二初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人海诚公司的委托代理人邱文庆，被上诉人唐应香的委托代理人曹珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2008年10月17日，本案当事人双方签订《商品房购销合同》，合同约定：唐应香购买××第5幢第2单元501号商品房一套。房屋面积为98.89平方米，单价为每平方米2645.9元，房屋总价款为261653元。其中第十三条第三款约定，合同签订后，任何一方不得单方解除或变更本合同，单方解除本合同的，违约方应向守约方支付合同总房款30%的违约金，但合同已经约定具体违约责任的按具体约定处理。合同签订后，海诚公司在建盖该小区的施工过程中，经设计单位同意，将原规划的回车场位置进行调整，从小区的第3栋（现编号为5栋）建筑物的南面移到北面，第1单元、第2单元由原设计的平行布置变更为错落布置，并将该变更报西双版纳州城乡规划委员会审查通过，但海诚公司未将变更事由通知唐应香。2010年1月18日，××小区工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格后，双方依合同约定办理了房屋交接手续。唐应香认为海诚公司变更设计的行为对房屋的采光、安全等居住条件造成不利影响，违反了双方合同约定，2011年至2012年期间，唐应香及小区的其他住户多次向西双版纳州住房和城乡建设局就此事进行反映，西双版纳州住房和城乡建设局出具西建规（2011）350号答复，确认由于北面住户李知桥的建筑退距不满3米，不能满足消防规范要求，海诚公司申请对原规划进行调整，西双版纳州规委办公室经审查同意了其变更规划的申请。故唐应香诉讼至法院，要求判令海诚公司按合同第十三条第三款约定支付其违约金78495.9元。
原审法院认为：本案的争议焦点主要是唐应香的起诉是否超过诉讼时效，海诚公司未将房屋设计变更事项通知唐应香，是否构成违约，唐应香要求支付违约金的诉请能否给予支持。
一、原审法院认为海诚公司辩称唐应香的起诉已过诉讼时效的主张不能成立。根据《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效应从提出请求之日起中断。本案唐应香自接房后的2011年至2012年期间一直向西双版纳州住房和城乡建设局寻求解决纠纷的途径，应该视为诉讼时效的中断，故对该辩称不予采纳。
二、海诚公司主张不具有通知义务，不应承担民事责任的辩称亦不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同的当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。参照我国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款变更。房地产开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人有权退房的，由房地产企业承担违约责任。本案预售房屋的规划、设计变更虽然经得了相关部门批准、同意，但是唐应香作为房屋的买受人，对预售房屋的设计、规划变更享有知情权，进而在知晓变更事由后享有选择继续买房或者退房的权利，而海诚公司未将该变更事由通知唐应香，影响了其知情权、选择权的行使。并且唐应香所居住的第5幢住房的第1、2单元由原设计的平行布置变更为错落布置，房屋回车场的位置、出入的通道发生了变更，在一定程度上影响了其居住、通行。综上所述，海诚公司的行为侵犯了唐应香的合法权益，应该承担相应的违约责任。关于具体违约金额的问题，在双方签订的《商品房购销合同》中未对海诚公司变更规划、设计事由约定明确的违约责任，唐应香以合同的第十三条第三款的约定来计算违约金额欠妥。考虑到双方之间早已经办理完毕房屋交接手续，海诚公司变更房屋的设计规划有消防需求及第三人的原因，其行为未给唐应香造成严重的经济损失，故原审法院结合本地实际的经济状况，本着有利于生产生活原则，酌情判决海诚公司支付唐应香违约金10000元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、海诚公司于本判决生效之日起十日内支付唐应香违约金10000元；二、驳回唐应香的其他诉讼请求。案件受理费1910元，由海诚公司负担。
一审宣判后，海诚公司不服，向本院提起上诉，要求撤销一审判决第一项，判决其不承担赔偿责任。其主要上诉理由：一、一审认定事实错误。1、针对本案中存在的规划变更情况，上诉人对被上诉人并不负有通知义务。双方在合同中并未对什么情况下属于设计方案的重大调整做出明确约定，而按照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，只有设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，上诉人才有义务通知购房人，这也可以视为双方《补充协议》中约定的重大变更，而本案当中的规划变更，并未影响被上诉人住房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等，也并未出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的情况，因此，上诉人对此并不负有通知义务。2、一审法院认为被上诉人购买房屋回车场的位置、出入的通道发生了变更，在一定程度上影响了被上诉人居住、通行，毫无事实依据，属于认定事实错误。本案中，上诉人在开发建设中的规划变更已通过政府的行政审批，该规划变更是合法有效的，属于科学的规划，符合国家规划要求，且上诉人也是严格按照政府最终审批通过的规划进行建设，最终通过了政府组织的规划变更，因此上诉人并不存在违反规划建设的情况，被上诉人所居住的房屋属于符合国家规划的合法建筑，按照合法规划建设的房屋并不会影响被上诉人的居住、通行。3、上诉人进行的规划变更己通过政府的审批，规划内容已通过政府的公示向被上诉人进行了通知，从这一个角度上即使上诉人对本案中存在的规划变更负有通知义务，这一义务也已经履行。因此一审法院认定上诉人未将规划变更事由告知被上诉人属于事实认定错误。二、一审法院从有利于生产生活原则判令上诉人承担违约金人民币10000元，属于适用法律错误。1、一审法院依据《商品房销售管理办法》的规定判令上诉人承担违约金错误。该办法第二十四条明确规定被上诉人要求上诉人承担违约责任的前提是选择退房，买受人不能接受规划变更时可以选择退房并同时要求房地产开发商承担违约责任，在双方未对没有尽到通知义务约定承担何种违约责任的情况下，若是被上诉人向上诉人诉请承担违约责任，则必须同时要求被上诉人解除双方之间的购房合同并退回所购房屋，此时才可要求上诉人承担违约责任。但仍要考虑双方之间的过错程度、房屋的使用情况等冲抵各自应承担的违约责任。但本案中被上诉人并未主张要求解除合同，因此被上诉人要求上诉入承担违约责任没有法律依据。2、一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金人民币10000元没有任何法律依据。“有利于生产生活的原则”并非法律依据，且该做法非但不利于生产生活，反而使生产生活更加无序。一审法院判决上诉人承担违约金后只会招致更多的小区业主加入到诉讼当中，将会对生产生活秩序带来极大的影响，从而影响到当地的生产生活秩序。三、一审法院判令上诉人承担违约金人民币10000元无根据。一审法院并没有查清被上诉人的损失情况，完全是主观进行判断，这应属于基本事实认定不清。应发回一审法院重审，或者查清事实后改判。
被上诉人答辩称：一、一审判决认定事实正确，适用法律恰当，请二审法院予以维持。上诉人称其对被上诉人没有变更规划的通知义务，但平等主体之间签订合同应当遵守诚实信用原则，上诉人建盖的房屋朝向、位置等都变化了，影响了上诉人的生活；二、上诉人认为一审判决其赔偿被上诉人10000元属于适用法律错误。但根据合同法的规定，被上诉人可以选择退房或是不退，并不是说不退房就不构成违约。就10000元的违约金仅仅是对精神的安慰，对被上诉人的居住环境并不能改善什么。请求驳回上诉，维持原判。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人未将房屋设计变更事项通知被上诉人是否构成违约，是否应当承担10000元的违约金。
对于一审法院认定的事实，上诉人认为“合同签订后，……但被告未将变更事由通知原告。”认定错误，政府对变更已经进行了公示。被上诉人认为“西双版纳州规委办公室经审查同意了其变更规划的申请”不当，一审中上诉人并未提交任何证据证明该设计变更经设计单位同意。
经审理，本院查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为：一、关于上诉人未将房屋设计变更事项通知被上诉人是否构成违约的问题。上诉人认为本案当中的规划变更，并未影响被上诉人住房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等，也并未出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的情况，因此上诉人对此并不负有通知义务。本院认为，诚实信用原则是合同当事人应当遵循的基本原则，根据该原则，通知义务作为合同的附随义务，即使合同未约定也应当履行。本案上诉人未将房屋规划变更事由通知被上诉人，影响了其知晓变更事由后选择继续买房或者退房权利的行使。故上诉人没有履行通知义务违背了合同的附随义务，构成了违约，应承担相应的违约责任。另，上诉人认为规划内容已通过政府的公示向被上诉人进行了通知，但未提交任何证据予以证明，本院不予采信。二、关于上诉人是否应当承担10000元违约金的问题。一审法院认为在双方签订的《商品房购销合同》中未对上诉人变更规划、设计事由约定明确的违约责任，且双方之间早已办理完毕房屋交接手续，上诉人变更房屋的设计规划有消防需求及第三人的原因，其行为未给被上诉人造成严重的经济损失，故结合本地实际的经济状况，本着有利于生产生活原则，酌情判决上诉人支付被上诉人违约金10000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人海诚公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人西双版纳海诚投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果西双版纳海诚投资有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的的债务利息。若西双版纳海诚投资有限公司不自动履行本判决，唐应香可在本判决规定履行期限届满后二年内向景洪市人民法院申请强制执行。
审判长 臧翠玲
审判员 范志敏
审判员 蒋荣春
二〇一四年二月十四日
书记员 刀建林