浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第478号
上诉人（原审被告）：杜江山。
被上诉人（原审原告）：宁波雅戈尔物业服务有限公司。住所地：宁波市鄞州区石碶街道石碶村（鄞县大道西段*号）。
法定代表人：张先慧，该公司总经理。
委托代理人：李桢，浙江共业律师事务所律师。
委托代理人：崔佳杰，浙江共业律师事务所律师。
上诉人杜江山因与被上诉人宁波雅戈尔物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年6月10日作出的（2014）甬鄞民初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告的住宅位于宁波市鄞州区长寿南路126弄196号3102室（东湖花园三期），高层住宅，建筑面积为133.64平方米。宁波雅戈尔置业有限公司与宁波建国物业管理有限公司签订东湖花园前期物业管理服务合同一份，约定将东湖花园前期物业委托给宁波建国物业管理有限公司。宁波建国物业管理有限公司与涉案房屋原所有权人钱红签订东湖花园（三期）前期物业管理服务协议一份。上述两份协议中除约定双方的权利、义务外，还明确物业管理综合服务费，按业主拥有的建筑面积，高层住宅以每月每平方米1.5元计算；日常维修费按每年每平方米2元计算；并约定如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天交款额的千分之一交纳违约金。2008年11月，经宁波市工商行政管理局的核准，宁波建国物业管理有限公司名称变更为宁波雅戈尔物业服务有限公司。2012年4月24日，东湖花园二（三期）业主委员会（甲方）与宁波雅戈尔物业服务有限公司（乙方）签订物业服务委托合同一份，约定甲方将东湖花园二（三期）区域内的物业项目委托给乙方，由乙方提供综合物业服务的有关事宜。该协议对委托物业服务事项、物业服务的质量和标准、物业服务的相关费用等内容作出约定。其中对于物业综合服务费、日常维修费的收取标准同前期物业合同；滞纳金调整为从逾期之日起每天按物业综合服务费的万分之二交纳。被告杜江山未缴纳2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业综合服务费及日常维护费。
另查明，2004年4月，原告前身宁波建国物业管理有限公司被原宁波市建设委员会授予暂定一级的资质。2005年，被建设部授予物业管理企业一级资质。
原审原告宁波雅戈尔物业服务有限公司于2014年1月7日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告向原审原告支付2007年1月1日至2013年12月31日拖欠的物业费18709.6元（包括综合服务费16838.6元、日常维护费1871元）；二、原审被告向原审原告支付因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金（滞纳金）4846元（从2007年1月1日开始计算，暂计至起诉之日，并要求计算至判决作出之日时止）。
原审法院认为：本案诉争的焦点有三，一是涉案的前期物业合同是否有效；二是业主委员会签订的《物业服务委托合同》是否有效；三是被告拒付物业费的理由是否成立。一、关于第一个焦点问题。原审法院认为，东湖花园小区的开发商宁波雅戈尔置业有限公司将东湖花园前期物业委托给原告前身宁波建国物业管理有限公司经营，该物业服务委托合同双方主体适格；至于宁波建国物业服务有限公司又以东湖花园管理处的名义与业主个人签订前期物业合同，形式上并无明显瑕疵。对于被告所称开发商在选聘物业管理企业时未通过招投标的方式进行，故前期物业管理合同应属无效合同。对此原审法院认为，综观《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的规定，该条款并非强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，即便东湖花园开发商未通过招投标的方式选聘物业管理公司，也不当然导致其采取协议的方式签订的前期物业管理合同无效。对于被告所称原告前身宁波建国物业管理有限公司无相关资质的问题，原审法院认为《物业管理条例》的相应条款如前所述亦非强制性规定，并不当然导致合同无效，且事实上原告前身公司已于2005年取得一级资质，故前期物业管理合同已成立并发生法律效力。合同约定的服务期届满后，业主大会未选聘新的物业服务公司，原告继续履行物业服务合同的义务，属于事实上的物业服务关系，原告有权依据前期物业服务合同的约定要求被告支付物业费。二、关于第二个焦点问题。业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同。故原告在东湖花园二、三期小区成立业主委员会后，与业主委员会签订的《物业服务委托合同》合法有效，该协议对东湖花园二、三期全体业主均有约束力。被告不认可业主委员会行为的问题与本案被告拒缴物业管理费的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理。三、关于第三个焦点问题。本案中被告抗辩原告未尽物业服务义务，对此被告未提供充分证据证明原告提供的物业服务与合同约定存在明显差距，被告拖欠支付物业费用，侵害了原告的利益，原告要求被告支付2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业综合服务费16838.6元及日常维护费1871元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告以原告未对小区实施物业服务或无需接受物业服务为由拒付物业费的抗辩，无事实及法律依据，且对于其他已交纳物业费的业主而言有失公平，也不利于维护业主自身利益。因被告未按照合同约定支付物业综合服务费，应按照合同约定的违约金标准支付逾期违约金，但原告计算的金额有误，依法调整为4229元（至判决作出之日2014年6月10日）。被告与原告在履行物业服务合同中所产生的其他矛盾和纠纷，可另行处理。另外需要指出的是，小区就像一个大家庭，业主与物业服务企业的关系应是十分密切，物业服务者的角色不可或缺，但由于双方所处的位置及对物业管理的概念理解不同，难免会在实际生活中产生一定的问题和磨擦。如小区的大多数业主因此便长期拒付物业费，势必会导致物业服务企业陷入难以良性运作的境地，最终受损的也是全体业主的自身利益。而物业服务企业不应仅着眼于公司的经营或资本营利，而更应从人性关怀或真正为业主提供服务的角度出发，遇到问题不回避、不拖沓，及时沟通和解决，不断改进自身工作的不足，这样才可达致小区业主安居乐业、物业服务企业蓬勃发展的双赢局面。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，作出如下判决：一、被告杜江山支付原告宁波雅戈尔物业服务有限公司2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业综合服务费16838.6元、日常维护费1871元，合计18709.6元；二、被告杜江山支付原告宁波雅戈尔物业服务有限公司综合服务费逾期付款违约金4229元（计算至判决作出之日）；上述一、二项，合计22938.6元，限被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元，由被告杜江山负担。
宣判后，原审被告杜江山不服，向本院提起上诉，称：被上诉人在起诉前未以书面形式向上诉人催交物业费，原审法院立案属审判程序违法。根据《物权法》规定，物业服务者不是必须的角色。招投标是选聘前期物业服务企业的强制行为。业主大会授权是业主委员会签订合同的强制性前提。原审法院在被上诉人无任何证据证明实施了服务的前提下，判决上诉人支付全额物业费用，有失公正。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人宁波雅戈尔物业服务有限公司答辩称：被上诉人已将物业费催交通知书送达给上诉人，符合立案程序。上诉人一直推脱与被上诉人签订合同，事实上是业主委员会与被上诉人签订合同，上诉人如果认为业主委员会侵害了其利益，可另行起诉。《物业管理条例》是指导性规范，并非强制性规定。被上诉人已完全履行了合同约定的服务，提供了保安、卫生、维修等服务。
在二审审理期间，上诉人递交光盘、u盘各一份（附证据目录）：1.业主大会的公告原件；2.照片证明小区不干净，被上诉人服务不到位；3.三期196号楼层下停车场视频，证明乱停车；4.视频录像，证明有乱贴广告纸的现象；5.刘文昌证言一份，证明消防系统有缺陷，不能正常使用。
被上诉人经质证，认为对上述证据的三性有异议，应提供有公章的原件，并非是光盘形式刻录的影像资料，对上诉人拍摄的内容有异议，不能证明被上诉人未履行合同，且已超过举证期限。
本院经审查认为，上诉人提供的上述证据均不是二审中的新证据，据此，本院均不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案涉及的《前期物业管理服务合同》及《物业服务委托合同》均系合同当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，该合同对上诉人具有约束力。被上诉人作为该小区的实际物业服务企业，已提供了相应的物业管理服务，上诉人不能提供充分证据证明有正当理由拒绝交纳物业费。根据被上诉人在原审中提供的证据及常理分析，可以证明被上诉人在起诉前已履行了催交义务。原审法院据此判决上诉人支付给被上诉人相应的物业费用，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费373元，由上诉人杜江山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年八月一日
代书记员 汤李燕