连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第02923号原告许阳。委托代理人高健，江苏苍梧律师事务所律师。被告连云港中鸿置地有限公司，住所地连云港市海州开发区新建路1号。法定代表人张敏兰，该公司总经理。委托代理人高海洋，江苏和济律师事务所律师。原告许阳与被告连云港中鸿置地有限公司（以下简称中鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，依法由代理审判员郭敏适用简易程序于2015年7月6日公开开庭进行了审理。在审理期间，因发现本案必须以（2015）连民终字第01769号案件的审理结果为依据，而另一案尚在连云港市中级人民法院审理之中，尚未审结，故本案于2015年8月24日中止诉讼，后该案审结，本案于2016年1月13日恢复审理，并于同日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2016年2月1日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭审理了本案。原告许阳的委托代理人高健、被告中鸿公司的委托代理人高海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许阳诉称，2011年8月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的福港东方塞纳小�第1幢1单元2-701室，被告应于2013年4月30日前交付房屋，原告依约付款，但被告未按约交房。现诉至法院，请求判令被告支付违约金12341.3元（从2014年11月26日起至2015年2月9日止计76天，每日按已交房款万分之3.1计算），并承担本案诉讼费用。被告中鸿公司辩称，1.诉请的2014年11月26日至2015年2月9日的逾期交房时间为原告正在法院要求被告给付截止2014年11月25日逾期交房违约金案件的审理期间，在该案审理期间，被告一直主张随时可以交房，但是原告不履行上房缴费的义务导致未办理房屋交接手续，故本次诉讼的逾期交房违约金不应由被告承担。2.原告多次诉讼要求被告给付逾期交房违约金，违约金过高，原告主张违约金不当。经审理查明，2011年8月30日，原告购买被告开发的、座落于连云港市海州区××、××东，福港东方塞纳第1幢2单元2-701室住宅，并签订商品房买卖合同，约定：“该商品房总金额为五十三万零八十八元整；2011年8月29日前，首期付款270088元，余款260000元通过办理按揭方式支付，现房交付时如遇房屋价格上涨，双方仍按本合同原定的单价结算，出卖人不追加房屋单价。”合同第八条约定了交付期限：“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.…5.该商品房经单位工程质量分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定方面原因引起的延期交付；3、因政府行为及市政配套设施的建设引起的延误。”合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第�条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约�付了购房款共计530088元。涉案房屋于2013年4月28日经四方验收合格。2014年2月27日、11月11日，被告两次向原告邮寄交房通知，邮件均投递不成功退回。2014年3月24日、26日原告及其他业主至被告处办理上房手续，双方产生纠纷。2014年10月8日、11月12日，原告至被告处办理收房，但被告以原告未交违约金为由拒绝交房。2015年2月9日，经本院主持原、被告对涉案房屋进行现场交接，并办理了房屋交接手续。另查明，原告于2014年3月3日起诉至本院，要求被告给付2013年5月1日至2014年2月25日的逾期交房违约金，经本院判决被告给付此期间的违约金48542.39元，被告不服提起上诉，中院判决驳回上诉，维持原判。原告于2014年11月25日起诉至本院，要求被告给付2014年2月26日至2014年11月25日的逾期交房违约金，经本院判决被告给付此期间的违约金44368.37元，被告不服提起上诉，中院判决驳回上诉，维持原判。在本案审理期间，本院到有关部门了解，涉案房屋同期同地段同类房屋月租金约1100元。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告举证的《商品房买卖合同》、民事判决书、催告函、接处警登记表、竣工验收备案表等证据在案予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按合同约定向被告交纳了购房款，履行了合同义务，被告应依约在2013年4月30日前交房。原告在商品房具备交付条件后，前往被告处办理交房手续，但被告拒绝交付，逾期交房的原因在被告。被告应向原告承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点为，原、被告约定的逾期交房违约金是否过高，法院应否根据被告的申请对逾期交房违约金进行调减。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。被告在前二次诉讼中未提出违约金过高，但在本次诉讼中提出违约金过高问题。本案中，原、被告约定的违约金为按日支付已交房价款万分之3.1，但被告逾期交房，给原告造成的损失即为房屋租金损失，双方约定的逾期交房违约金过高，本院根据原告的实际损失情况结合被告的答辩意见，将违约金调整至月租金的1.3倍，故被告应付原告2014年11月26日至2015年2月9日期间的逾期交房违约金为3575元（1100元×2.5×1.3）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港中鸿置地有限公司于本判决生效后十日内给付原告许阳逾期交房违约金3575元。二、驳回原告许阳的其他诉讼请求。案件受理费110元（原告已预交），由原告负担60元，被告负担50元，被告负担部分，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费110元（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营�部，账号：44×××94）。审 判 长 胡 明代理审判员 郭 敏人民陪审员 韩继军二〇一六年六月十六日书 记 员 谭锦亭法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者损害赔偿等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民�院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房�产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。（三）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。