浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第824号
上诉人（原审被告、反诉原告）：严卸曼。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州华宁大酒店。
法定代表人：叶德正。
委托代理人：余世杰，浙江士宝律师事务所律师。
上诉人严卸曼因与被上诉人杭州华宁大酒店（以下简称大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1341号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
浙江省杭州第二中学（以下简称杭二中）于2006年7月1日起将解放路66号出租给大酒店使用，约定租期至2014年6月30日止。2008年8月严卸曼从案外人杨某处转让取得解放路64-1号的使用权，用以开办快客超市，此后向大酒店按期缴纳租金至2014年6月30日止，并按1.05元／度的标准支付电费至2014年4月12日（2014年4月12日的抄表度数为15229度）。
2014年3月26日杭二中向大酒店发送《关于解放路66号出租房租赁合同期满告知书》，告知大酒店因学校办学需要，合同期满后学校即收回房屋不再出租，请大酒店做好合同到期时的各种费用交接，并做好相关清理工作。考虑到承租方的实际经营性质，请承租方于合同到期后一个月内（2014年7月31日前）做好交接清理工作。
2014年5月6日，大酒店向严卸曼发送《关于解放路64-1号快客超市出租房租赁合同期满告知书》，通知严卸曼2014年6月30日合同期满后，不再续租，做好合同到期的各种费用交接并做好相关清理工作。
2014年6月4日，大酒店与杭二中签订《解放路66号出租房租赁收回补充合同》一份，约定：1、该房屋原有装修（水、电、灯具、门窗、冷热水系统、空调、安保系统等）予以保留，其中空调杭二中使用一年，一年后归还大酒店，由大酒店自行拆除，房间内的床铺、床头柜、电脑、电视机等及时清理到位；2、该房屋一楼几个店面收回时间延迟至2014年12月31日，所发生的租赁费杭二中不再收取，该费用作为对大酒店保留装修、设备的补偿；3、考虑到一楼店面延期交接问题，大酒店需向杭二中交纳水电费及信誉保证金，2014年12月30日到期时，双方做好交接工作，结清水电费，杭二中退回大酒店保证金（不含利息）；4、其他需要说明的情况：原保证金30000元转为延期交付的水电费保证金。
审理中，双方确认2014年的租金按年租金97000元计算。2014年8月1日杭二中出具的快客超市电表抄见20337度，2014年12月16日杭二中出具的快客超市电表抄见25753度。
另查明，严卸曼提交的证据反映至2014年4月12日止，已缴纳电费度数为81642度，支付电费85694.34元。
大酒店于2014年7月16日向法院提起诉讼，要求：1、判令双方的房屋租赁合同终止；2、判令严卸曼立即清退位于杭州市解放路64-1的房屋；3、判令严卸曼支付所欠水电费7149元及房租3882元（2014年7月16日至实际清退之日的房租、水电费另计）；4、本案诉讼费由严卸曼承担。严卸曼亦提出反诉，要求判令大酒店返还电费8456.78元并承担反诉的诉讼费用。
原审法院认为，大酒店认为与严卸曼曾于2008年5月25日签订租房合同，但大酒店未提交该份证据原件，而严卸曼提交的证据可认定严卸曼系2008年从案外人手中取得涉案房屋，且严卸曼一直按期向大酒店支付租金，对租金的金额均无异议，故对大酒店陈述的双方签订租赁合同的事实不予确认，但双方存在口头形式的租赁合同，现大酒店要求终止租赁合同，严卸曼也同意终止租赁合同，故对大酒店要求判决双方的租赁合同终止，并要求严卸曼腾退的诉讼请求予以支持。基于杭二中于2014年6月4日已与大酒店签订协议，要求大酒店于2014年12月30日做好交接工作，结清水电费，故本案合同终止后大酒店要求严卸曼支付从2014年7月1日起至腾退之日按照年租金97000元的标准计算的租金并结清拖欠电费的诉请予以支持。大酒店认为严卸曼使用的电费涉及总表与分表之间的损耗，认为其与杭二中结算的电费系参照有损耗进行结算，但在庭后规定期间内未提交有效证据佐证，故对大酒店的陈述不予确认，为此双方电费应按国家规定0.946元／度的标准进行结算，对严卸曼反诉要求返还多支付的电费8456.78元未超过相关标准，予以支持。综上，参照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州华宁大酒店与严卸曼就坐落于本市解放路64-1的房屋租赁合同予以终止，严卸曼应于判决生效之日起10日内将其使用的位于杭州市解放路64-1的房屋（快客超市）予以腾退；二、严卸曼应于判决生效之日起10日内支付杭州华宁大酒店租金40660元，并从2014年12月1日再行按年租金97000元的标准支付自2014年12月1日起至腾退之日的租金；三、严卸曼应于判决生效之日10日内支付杭州华宁大酒店电费4832元，并支付按0.946元／度计算从20337度到腾退之日抄表度数的电费；四、杭州华宁大酒店应退回严卸曼多收的电费8456.78元；五、驳回杭州华宁大酒店的其他本诉的诉讼请求。杭州华宁大酒店、严卸曼如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费76元，由严卸曼负担，反诉案件受理费25元，由杭州华宁大酒店负担。
﻿宣判后，严卸曼不服，向本院提起上诉称：一、大酒店自2015年1月1日起无权继续占有、使用涉案房屋，故无权向严卸曼收取2015年1月1日起的房租，一审判决严卸曼继续支付该部分房租属法律适用错误。1、本案房屋所有人为杭二中，据杭二中与大酒店之间签订的《解放路66号出租房租赁收回补充合同》，大酒店就涉案房屋的使用期限延期至2014年12月31日止。2、涉案房屋租赁期限于2014年12月31日届满，故自2015年1月1日起大酒店并非涉案房屋的合法承租人，无权继续占有、使用涉案房屋，因此大酒店也无权向严卸曼收取涉案房屋之房租。3、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第18条之规定，在本案中，2015年1月1日起涉案房屋的使用费用应由房屋所有人杭二中向严卸曼收取，而非由大酒店向严卸曼继续收取房租。二、大酒店无证据证明已代为严卸曼垫付本案一审判决之电费，一审判决严卸曼支付电费缺乏法律依据。1、据双方之间的约定，严卸曼在使用涉案房屋期间实际产生的电费由严卸曼自行负担。故仅在大酒店实际代为严卸曼交纳电费后，才有权向严卸曼要求返还代付之电费。2、即使不认可双方之间就电费事宜存在上述约定，而用电作为一项特殊的社会保障服务，是由国家特许经营的，依法不得进行买卖并从获利。故也仅在大酒店实际代为严卸曼交纳电费后，才有权向严卸曼要求返还代付之电费。3、据大酒店补充提交的由杭二中开具的电费结算票据显示：该票据的开票时间为2014年3月17日。也就是说，大酒店最多为严卸曼代付电费至2014年3月17日。4、据现有证据显示，严卸曼已向大酒店付清截止2014年4月12日的电费。5、现无证据反映大酒店已代为严卸曼交纳电费至20337度或至2014年12月31日，故本案大酒店无权向严卸曼索要电费。6、2015年1月1日起，大酒店已无权继续占有、使用涉案房屋，更无权向严卸曼索要电费。三、严卸曼已于2015年2月11日完成清退并多次通知大酒店受领涉案房屋钥匙，因大酒店怠于履行受领义务，严卸曼在2015年2月13日将涉案房屋钥匙邮寄给一审法院提存。1、严卸曼与大酒店之间仅存在口头上的房屋租赁约定，属于法律上的不定期租赁关系，也就是说，租赁关系的任何一方均可随时解除租赁关系。大酒店于2014年5月6日发函告知严卸曼于2014年6月30日解除房屋租赁关系，故严卸曼与大酒店之间的房屋租赁关系实际已于2014年6月30日解除。2、本案于2014年12月25日一审开庭审理时，严卸曼及大酒店对房屋租赁关系终止之事实均无异议，且双方都没有对“房屋租赁关系终止”不服并提起上诉。3、严卸曼在2015年2月11日完成清退，并多次通知大酒店受领涉案房屋钥匙，但大酒店均不予置理、怠于履行受领义务，故严卸曼迫于无奈在2015年2月13日将涉案房屋之钥匙邮寄给原审法院提存。4、大酒店授意杭二中在2015年2月10日对涉案房屋断水、断电，导致严卸曼无法正常经营。同时，严卸曼在清退过程中，杭二中告知应大酒店要求，不允许严卸曼拆卸屋内的设备，故导致严卸曼从他人处租赁的设备无法拆卸、退租，严卸曼也因此遭受了经济损失。综上，请求1、撤销原判第二项，依法改判“严卸曼应于本判决生效之日起10日内支付杭州华宁大酒店租金40660元，并从2014年12月1日再行按年租金97000元的标准支付自2014年12月1日起至腾退之日或2014年12月31日止（以较早时间为准）的租金”；2、撤销原判第三项，改判“驳回杭州华宁大酒店的支付电费诉请”；3、本案本诉一审、二审诉讼费用由大酒店承担。
被上诉人大酒店辩称：第一，根据合同相对性原则，本案的合同相对主体是本案的严卸曼与大酒店，至于与案外人签订的合同与上诉人无关。大酒店有权要求严卸曼腾退。第二，关于电费，根据双方的约定，严卸曼的电费是由严卸曼自行负担的，但是，在与杭二中签订合同中存在电费的问题，因此，严卸曼应及时支付给大酒店。第三，关于已经履行腾退义务的问题，一般正常情况下，或根据双方的约定，腾退必须首先要有租金的结算，但是，现在本案双方的租金并没有结算完毕，此外，水电费的结算、恢复原状，均没有做好，严卸曼单方邮寄钥匙，不能认为是履行了腾退义务。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人大酒店在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人严卸曼向本院提交了1、短信，欲证明因大酒店怠于受领涉案房屋钥匙，严卸曼短信通知大酒店前来领取钥匙，并告知若怠于领取，严卸曼将就涉案房屋钥匙送交法院提存的事实。2、付邮凭证、快递单查询记录，欲证明严卸曼于2015年2月13日将涉案房屋钥匙邮寄给原审法院提存的事实。3、照片，欲证明有人将照片中的物品强行封在涉案房屋内，不让严卸曼搬离。提交上述三组证据的目的是要求大酒店赔偿损失。经质证，被上诉人大酒店认为证据1与本案的争议焦点没有直接的关联性。证据2与本案无关。证据3不属二审新证据，即使作为新证据，与本案也没有关联性。本院认为，上诉人严卸曼向本院提交三组证据的目的是要求大酒店赔偿损失，而对于严卸曼要求大酒店赔偿损失其在一审审理时并未提出反诉，故与本案所审理双方争议的焦点并无关联，故本院对严卸曼提交的证据不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，严卸曼承租本案所涉本市解放路64-1的房屋后，一直按期向大酒店支付租金，对租金的金额亦无异议，水电费亦是向大酒店支付，在本案一审严卸曼提出反诉时亦认可其从2008年8月起向大酒店承租解放路64-1号商铺，且要求大酒店返还电费，故严卸曼与大酒店之间存在租赁关系，大酒店要求终止与严卸曼的租赁合同，严卸曼也同意终止租赁合同，原审法院判决大酒店与严卸曼之间的房屋租赁合同终止并无不当，在合同终止后，严卸曼应将承租的房屋腾退返还给大酒店，原审法院判决严卸曼腾退房屋亦并无不当。由于严卸曼未向大酒店支付租金，故原审法院判决严卸曼支付大酒店租金40660元，并从2014年12月1日按年租金97000元的标准支付租金（占用使用费）至腾退之日止亦并无不当。严卸曼虽上诉认为大酒店无证据证明已代为严卸曼垫付本案一审判决之电费，一审判决严卸曼支付电费缺乏法律依据。但在二审期间，严卸曼撤回对该部分的上诉，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。现严卸曼撤回该部分的上诉理由符合法律规定，未侵害他人的合法权益。本院予以准许。至于严卸曼上诉认为严卸曼已于2015年2月11日完成清退并多次通知大酒店受领涉案房屋钥匙，因大酒店怠于履行受领义务，严卸曼在2015年2月13日将涉案房屋钥匙邮寄给一审法院提存。并在二审审理期间提交了相关的证据，首先，严卸曼在二审审理期间所提交证据的目的是要求大酒店赔偿损失，并非房屋腾退；其次，从严卸曼同时寄给原审承办法官的函件中表述为：“……原告伙同杭二中一起，强行介入，将其本店的两台空调锁住，并派人强制断掉本店的营业用电，导致本店已不能正常营业，给本人带来极大经济损失。在此我将本店钥匙一并寄给你，望你能为我作个见证。”可见，严卸曼将涉案房屋钥匙邮寄给一审法院的目的，也并不是要证明房屋已腾退。综上，严卸曼的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费101元，由严卸曼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 赵瑞玲
二〇一五年五月四日
书 记 员 项 琳