北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5287号
上诉人（原审被告）：远大创展（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：顾小峰，董事长。
委托诉讼代理人：李昌锋，男，远大创展（北京）资产管理有限公司职员。
委托诉讼代理人：张雪，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨哲，男，1989年4月20日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李瑞华，北京市景运律师事务所律师。
上诉人远大创展（北京）资产管理有限公司（以下简称远大创展公司）因与被上诉人杨哲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初5232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
远大创展公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回杨哲的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院未查明案件关键事实。本案双方当事人未能按约定时间签订正式租赁合同，导致预约合同目的不能实现，在此情况下确定双方解除预约合同后各自应承担的责任，就需要查明哪一方擅自变更预约合同确定的订约条件，或者双方是否均存在对未能签订本约合同负有责任的情形。双方均认可协商加收的0.3元/天/平方米系能源费，该笔费用的产生系杨哲在正常空调供应时间外要求额外为其提供4小时空调服务。远大创展公司就增加的能源消耗与杨哲协商加收能源费，与租金标准无关，也并非对于杨哲经营时间加以限制，属于意向书初步确定的订约条件之外的事项。远大创展公司始终坚持按照《房屋租赁意向书》约定的3元/天/平方米的标准要求签订正式租赁合同，杨哲未能提供证据证明远大创展公司提出过租金标准上涨。未能达成本约合同的责任不能全部归于远大创展公司。远大创展公司申请调取报警记录和笔录，但一审法院仅调取到报警记录，未调取到笔录。制作笔录是受案后的必经程序，一审法院仅凭民警的口述就放弃调取唯一记载当时杨哲陈述的报警笔录，未穷尽查明事实真相的途径，造成本案认定责任缺乏事实依据。2.一审法院适用法律存在性质上的严重错误。《房屋租赁意向书》从约定的内容上来看，性质属于预约合同，在法律对于租赁预约合同没有具体规定的情况下，应循《中华人民共和国合同法》第一百二十四条和一百七十四条的指引，适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于预约合同的规定，预约合同的性质与定金合同存在本质区别，并非从合同，不履行合同义务的一方应承担预约合同约定的违约责任。远大创展公司从未拒绝与杨哲订立租赁合同，从未违反意向书的约定提高租金标准，只是为订立正式租赁合同向杨哲就《房屋租赁意向书》未事先确定的能源费问题提出磋商，正体现出远大创展公司为订立正式合同而积极履行意向书的合同义务，不符合司法解释规定的定金罚则适用条件。杨哲拒绝进行磋商属于不履行意向书合同义务的行为，导致正式租赁合同无法签订，杨哲应当承担定金不予退还的违约责任。一审法院对于举证责任分配错误。杨哲作为原告应当对其主张的远大创展公司违反《房屋租赁意向书》内相关约定的事实承担举证责任。杨哲既无证据证明远大创展公司在约定时间内表示拒绝订立租赁合同，也无证据证明远大创展公司与其磋商的费用属于租金范畴，其诉讼请求不应得到支持。一审法院将举证责任强加于远大创展公司，颠倒了民事案件举证责任的分配原则。
杨哲辩称，同意一审法院判决，不同意远大创展公司的上诉请求。双方未能签订正式租赁合同的原因是因为远大创展公司擅自提高房租。因远大创展公司违约导致双方合同没有签订，远大创展公司应当承担相应的违约责任。《房屋租赁意向书》明确使用用途为健身俱乐部，双方在签订《房屋租赁意向书》之前就承租用途、租赁时间、承租后的营业时间等问题进行了充分的沟通。远大创展公司所称因杨哲要求延长营业时间而要求加收0.3元/天/平方米能源费的说法不应被法院采信。《房屋租赁意向书》中约定了定金条款，应当适用定金罚则。杨哲举证证明远大创展公司要求增加租金违反《房屋租赁意向书》的约定，已经尽到了举证责任。远大创展公司应当就其增加的0.3元/天/平方米费用系能源费，且远大创展公司并不违约的主张承担举证证明责任。
杨哲向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁意向书》；2.远大创展公司双倍返还定金40万元。
一审法院认定事实：浙江远大袜业有限公司系北京市海淀区广源闸5-1号0层的房屋所有权人。远大创展公司与浙江远大袜业有限公司签订《租赁协议》，约定自2017年1月1日起至2019年12月31日止，远大创展公司承租广源闸5-1号地下一层至地下三层。
2017年8月21日，远大创展公司与杨哲签订编号为：20170821-2的《房屋租赁意向书》，约定远大创展公司将北京市海淀区广源闸5-1号0层C区03-09号出租给杨哲，租赁场地用途为健身俱乐部；租赁期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止；租金2017年12月1日起至2018年11月30日止按3元/天/平米，从2018年12月1日起在3元/天/平米元的基础上每年递增5%；自本意向书签订之日起，杨哲付给远大创展公司租房定金人民币20万元，杨哲在10天内须到远大创展公司处签订租赁合同，办理相关手续，逾期视作杨哲自动放弃所定场地，定金不予退还。该定金在双方正式签订租赁合同时转为租金。意向书签订后，杨哲依约支付定金20万元。
后因远大创展公司要求杨哲每平方米多给付0.3元的费用未能达成一致意见，双方未能签订正式的租赁合同。杨哲要求远大创展公司双倍返还定金未果，故诉至法院。
庭审中，双方均认可《房屋租赁意向书》于2017年9月1日解除。远大创展公司称其法人代表曾要求该公司员工按照意向书内容与杨哲签订租赁合同，并提交房屋租赁合同一份，内容为远大创展公司将北京市海淀区广源闸5号广源大厦B2-03/04/05/06/07/08/09号房屋出租给杨哲，租赁面积2495平方米；租赁期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止；第一年租金2017年12月1日至2018年11月30日按3元/天/平方米计算。该合同落款处未有双方签字或盖章。杨哲称从未见过上述合同，且合同中的房屋地址及面积与意向书约定不一致，故对此不予认可，法院对该证据亦无法确认。
远大创展公司称因杨哲要求延长营业时间，该公司才要求额外收取能源费每平方米0.3元，对此杨哲不予认可，远大创展公司亦未提供证据佐证。
一审法院认为，远大创展公司与杨哲签订的《房屋租赁意向书》合法有效，合同的内容经双方充分协商后确定，为当事人享受权利、履行义务的依据。《房屋租赁意向书》订立后，双方意见不一时，应以文字约定为准，即以《房屋租赁意向书》内容为依据确认权利义务。《房屋租赁意向书》中显示2017年12月1日至2018年11月30日按3元/天/平方米计算租金，远大创展公司亦不能证明杨哲额外延长了营业时间，故远大创展公司应当按照《房屋租赁意向书》确定的租金数额与杨哲签署房屋租赁合同。现远大创展公司变更租赁费用，要求每平方米多给付0.3元，但双方又未能达成一致意见，最终导致杨哲没有按时签署正式合同，上述责任应归咎于远大创展公司。现杨哲要求解除双方签订的《房屋租赁意向书》，理由正当，该意向书于2017年9月1日解除。意向书解除后，远大创展公司未按约定与杨哲签约的行为已构成违约，其应当承担双倍返还定金的责任。远大创展公司的答辩意见，没有事实及法律依据，法院对远大创展公司主张不予采信。
综上所述，杨哲要求远大创展公司双倍返还定金等诉讼请求，理由正当，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决：一、原告杨哲与被告远大创展（北京）资产管理有限公司签订的编号为：20170821-2的《房屋租赁意向书》于二〇一七年九月一日解除；二、被告远大创展（北京）资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨哲双倍返还定金40万元。如果被告远大创展（北京）资产管理有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，远大创展公司与杨哲于2017年8月21日签订的《房屋租赁意向书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均产生法律拘束力。
根据《房屋租赁意向书》的内容来看，该协议属于预约合同，其中杨哲交纳的20万元定金的性质属于订约定金，预约合同的目的是为了将来订立本约合同，20万元定金的目的也是为了保证本约合同的订立，二者并不矛盾。现远大创展公司要求增加0.3元/天/平方米的费用，该行为构成对于《房屋租赁意向书》约定内容的违反。现双方均同意解除《房屋租赁意向书》，本院对此不持异议。杨哲主张远大创展公司存在违约行为应当适用定金罚则双倍返还定金，于法有据，一审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，远大创展公司的上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由远大创展（北京）资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一八年七月十二日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆