福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第911号
原告：中国银行股份有限公司三明大田支行，住所地大田县均溪镇建山路18号。
负责人：梁友忠，行长。
委托代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。
被告：黄志大，男，1970年1月12日出生。
被告：乐春玉，女，1970年6月18日出生。
被告：三明福裕房地产有限责任公司，住所地大田县均溪镇福田路158号。
法定代表人：林盛，董事长。
原告中国银行股份有限公司三明大田支行（以下简称大田中国银行）与被告黄志大、乐春玉、三明福裕房地产有限责任公司（以下简称福裕公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理。依法由审判员乐庆才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大田中国银行的委托代理人林加生、被告黄志大到庭参加诉讼，被告乐春玉、福裕公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告大田中国银行诉称：2013年1月23日，被告黄志大因向被告福裕公司购买位于大田县均溪镇福田路158号3幢1403室商品房缺少资金，与原告、被告福裕公司签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同一份，约定被告黄志大向原告贷款420000元，被告黄志大以所购的大田县均溪镇福田路158号3幢1403室房产提供抵押担保，被告福裕公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。2013年1月24日，原告、被告黄志大到大田县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年2月5日，原告依约向被告黄志大发放贷款420000元。被告黄志大、乐春玉系夫妻关系，二被告应共同承担偿还债务。贷款发放后，被告黄志大仅履行19期的还款义务，被告福裕公司代被告黄志大偿还3期。后经原告多次催讨，被告仍拒不履行按期还款义务。故请求判令：1、解除原告与被告黄志大、福裕公司于2013年1月23日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。2、被告黄志大、乐春玉共同向原告偿还尚欠的贷款本金387652.65元及利息3665.27元（利息计至2014年11月1日），合计人民币391317.92元。3、被告黄志大、乐春玉共同向原告支付从2014年11月2日起至上述贷款本金还清时止的利息，按年利率6.55%计算。4、原告对已设定抵押的位于大田县福田路158号3幢1403室房产享有优先受偿权。5、被告福裕公司对被告黄志大、乐春玉的上述贷款债务承担连带清偿责任。6、被告黄志大、乐春玉共同赔偿给原告为实现上述债权所支付律师代理费10000元。7、被告承担本案的诉讼费用。
被告黄志大辩称：被告福裕公司所售的房产存在质量问题，无法向其交付符合国家建筑质量强制性标准的房屋，存在安全隐患，且存在逾期交房等违约行为，其系因被告福裕公司的违约行为才被迫停供。借款合同是建立在房屋买卖合同基础上的，被告福裕公司无法交付符合国家建筑质量强制性标准的商品房，商品房买卖合同就没有实际履行，借款合同项下的债务应由原告向被告福裕公司追回，同时返还给买受人的已付款及赔偿损失。原告在被告福裕公司所售楼房未验收合格前放贷，违反国家商品房购房信贷政策。本案原告的代理人林加生在代理本案前，曾是被告福裕公司的常年法律顾问，且曾代表被告福裕公司就房屋质量问题与其进行协商，应该避嫌。综上，其无须承担责任，原告应向被告福裕公司主张。
被告乐春玉、福裕公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经本院审理，查明的主要事实如下：
2013年1月23日，因向被告福裕公司购买位于大田县均溪镇福田路158号3幢1403室商品房缺少资金，被告黄志大、乐春玉、福裕公司与原告签订个人一手住房贷款合同一份，主要约定有：1、被告黄志大、乐春玉向原告贷款420000元，贷款期限为20年，自贷款实际放款之日起算，贷款年利率为6.55%，还款方式为等额本息还款法。2、被告黄志大、乐春玉以所购的大田县均溪镇福田路158号3幢1403室房产向原告提供抵押担保，在合同签订后30日内到有关部门办理预告抵押登记。3、被告福裕公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，自被告黄志大、乐春玉办妥合同项下的抵押登记且原告收到他项权证之日起，被告福裕公司在合同项下不再发生新的保证义务和责任，对于之前已到期的债务，仍应承担相应的责任。4、被告黄志大、乐春玉若出现未按期归还贷款本息等违约行为，原告有权宣布合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部到期及解除借款合同，并要求赔偿因违约行为而造成的损失包括律师费等。2013年1月24日，原告、被告黄志大到大田县房地产管理所办理了大田县均溪镇福田路158号3幢1403室房产的预购商品房抵押权预告登记手续。2013年2月5日，原告依约向被告黄志大发放贷款420000元。贷款发放后，被告黄志大、乐春玉履行了19期还款义务，被告福裕公司代履行了3期还款义务。截止2014年11月1日，被告黄志大、乐春玉尚欠贷款本金387652.65元及利息3665.27元，合计人民币391317.92元。
另查明，2014年8月10日，被告福裕公司所售楼房业主曾向原告发函通知停止还贷。2013年9月10日，原告因被告停止还贷向其发函要求恢复还贷。本案涉案房产的国有土地使用证、房屋所有权证目前均尚未办理。被告黄志大、乐春玉二人系夫妻关系。
上述事实，原告大田中国银行、被告黄志大均无异议，本院予以确认。
本院认为：原告大田中国银行与被告黄志大、乐春玉、福裕公司签订的个人一手住房贷款合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约向被告黄志大、乐春玉发放贷款后，被告黄志大、乐春玉未能按合同约定偿还相应的借款本息，被告福裕公司亦未能履行保证义务，被告黄志大、乐春玉、福裕公司的行为均已构成违约，原告有权依据合同的约定行使解除权，故原告要求解除合同、被告黄志大、乐春玉提前偿还尚欠的借款本息及被告福裕公司承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。被告黄志大、乐春玉将所购的位于大田县均溪镇福田路3幢1403室房产作为抵押，并办理了预购商品房抵押权登记手续，故原告在约定的抵押担保范围内对上述房产依法享有抵押权。对原告为实现本案债权而支付的律师代理费10000元，原告已提供相应的证据证实，该款按约定亦应由被告黄志大、乐春玉负担。被告黄志大辩解其停止还贷系因被告福裕公司所售楼房存在质量问题等，原告应向被告福裕公司主张偿还贷款，本院认为，本案系金融借款合同纠纷，房屋质量纠纷系另一法律关系，与本案不具有关联性，因此，被告黄志大的主张，本院不予支持。被告乐春玉、福裕公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为主动放弃其诉讼的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司三明大田支行与被告黄志大、乐春玉、三明福裕房地产有限责任公司于2013年1月23日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。
二、被告黄志大、乐春玉应于本判决发生法律效力后30日内向原告中国银行股份有限公司三明大田支行偿还贷款本金人民币387652.65元及利息3665.27元，合计人民币391317.92元，并向原告中国银行股份有限公司三明大田支行支付从2014年11月2日起至本判决确定的还款之日止的利息（按年利率6.55%计算），利随本清。
三、原告中国银行股份有限公司三明大田支行有权依法以位于大田县均溪镇福田路3幢1403室的房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
四、被告三明福裕房地产有限责任公司对上述第二项被告黄志大、乐春玉应偿还的款项承担连带清偿责任。
五、被告黄志大、乐春玉应于本判决发生法律效力后30日内向原告中国银行股份有限公司三明大田支行支付律师代理费10000元。
若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3875元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 乐庆才
二〇一五年三月六日
书记员 林晓峰
附本案适用的相关法律条文及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
5、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
6、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。