四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初3794号原告：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区。法定代表人：杨龙,经理。委托诉讼代理人：魏鼎玖，男，系公司员工。被告：唐飞，男，1990年10月21日出生，汉族，住四川省通江县。原告成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）与被告唐飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新兴公司的委托诉讼代理人魏鼎玖到庭参加诉讼，被告唐飞经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告新兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年3月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令撤销涉案房屋预告登记证书（预告登记证书号×××）；3.判令撤销涉案房屋网签备案登记（备案号为：×××）；4.判令被告唐飞向原告成都双流新兴建材有限公司支付代缴银行按揭款24768.69元；5.判令被告唐飞向原告成都双流新兴建材有限公司支付违约金61478元。诉讼过程中，原告撤回第四项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2015年3月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于成都市双流区公兴镇亚丁小镇二期×幢×单元×层×号商品房一套，总价614780元。合同签订后，原告为被告办理了网签备案登记，被告未履行合同付款义务，截止2016年12月31日，被告仅支付首付款20000元，且由于被告长期不缴纳银行按揭贷款，导致原告为承担担保责任向银行支付了24768.69元。根据《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》第三条、第六条、第十条的约定，原告有权解除合同并要求被告支付房屋总价款10%的违约金。原、被告之间签订的买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。被告严重逾期履行还款责任，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为维护其合法权益，故诉至法院。被告唐飞未答辩，也未提交证据。本院经审理后认定事实如下：2015年3月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的位于成都市双流区公兴镇草坪村七组亚丁小镇二期（哥德堡国际现代城）×幢×单元×层×号房屋一套，房屋总价614780元，采用贷款方式付款，首期支付234780元，余款380000元向贷款机构申请贷款支付。合同约定：“第九条逾期付款责任……（2）逾期超过60日（该日期与本条第第一项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付全部已付款……”《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：“付款方式及付款期限……2.选择按揭贷款方式付款A、买受人选择以按揭付款方式付款，须在买卖合同签订之日同时付清首付款贰拾叁万肆仟柒佰捌拾元（含已付定金/万元）。买受人未支付之剩余房价款，计人民币叁拾捌万元，由买受人以向银行申请个人住房按揭贷款的方式进行支付……3）B、在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿还银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关的担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如银行因此解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付全部担保损失，否则，出卖人有权解除买卖合同，并有权处理买受人所抵押房产…剩余款项用于清偿应付未付的贷款本息、出卖人代还的贷款本息，以及向出卖人支付代还贷款金额10%的违约金。在抵扣上述费用外，如有剩余归还买受人；如有不敷，出卖人有权继续向买受人追偿。第六条关于买卖合同第九条的补充约定1.双方同意将买卖合同第九条第1款第（2）项中“累计的逾期应付款X%”修改为：该商品房总价款的10%；另将买卖合同第九条第1项第（2）小项中“自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付已付款之日止”修改为“自约定的应付款期限届满之次日起至逾期90日止”合同签订后，被告支付房款20000元，并通过按揭贷款方式向原告支付了房款380000元。原告将上述合同备案，备案号：×××，并办理房屋预告登记证明，预告登记证号：双房预双流区县字第××××号。另查明，因被告未能按期向银行偿还贷款，中国农业银行股份有限公司成都总府支行向原告发出通知，载明因被告未按约定归还贷款本息，宣布解除原、被告及银行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，并要求原告协助催收逾期贷款或承担连带保证责任。截止2016年12月8日，原告代被告向银行偿还了贷款本息共计24768.69元。以上事实，有原、被告陈述、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、商品房买卖合同摘要、转账凭证、预告登记证书、银行出具的《通知》等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除条件是否成就；2.涉案房屋的预告登记及合同备案登记手续是否应当撤销；3.原告主张被告向其支付的违约金是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除条件是否成就的问题。根据原、被告双方合同约定，如买受人（即本案被告）在出卖人（即本案原告）承担了保证责任后7日内未向出卖人支付全部担保损失，则出卖人有权解除买卖合同。本案中，原告已代被告向银行偿还了部分贷款本息，承担了保证责任，被告至今未向原告支付全部担保损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现双方签订的合同解除条件已经成就，原告有权解除合同，对原告的该项主张，本院予以支持。二、关于涉案房屋的合同备案登记、预告登记是否应当注销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告可要求恢复原状，被告有义务协助原告办理撤销合同备案登记手续，故原告主张撤销合同备案登记及预告登记有事实和法律依据，本院予以支持。三、原告主张被告向其支付违约金是否成立。原、被告签订的合同约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同…买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照该商品房总价款10%支付违约金。因合同签订后，原告并未按期支付完毕首付款，原告根据上述合同约定主张违约金61478元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此依照上述规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为5000元为宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二十九条第一款、第九十条之规定，判决如下：一、解除原告成都双流新兴建材有限公司与被告唐飞于2015年3月26日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告唐飞于本判决生效后十日内协助原告成都双流新兴建材有限公司办理双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的撤销备案手续（合同签约备案号×××）；三、被告唐飞于本判决生效后十日内协助原告成都双流新兴建材有限公司办理成都市双流区公兴镇牧华路二段×号亚丁小镇二期×幢×单元×层×号房屋预告登记证明撤销手续（预告登记证号：双房预双流县字第×××号）；四、被告唐飞于本判决生效后十日内支付原告成都双流新兴建材有限公司违约金5000元；五、驳回原告成都双流新兴建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1956元，由原告成都双流新兴建材有限公司负担978元，被告唐飞负担978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陈 磊人民陪审员  张光政人民陪审员  杜 萍二〇一七年十二月五日书 记 员  黄小琴