广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初15871号
原告封国夫，男，汉族，1965年4月12日出生，住址广东省惠州市惠城区，
被告闫均，女，汉族，1966年6月23日出生，住址广东省深圳市福田区，
委托代理人程茂松，广东融关律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年11月7日对本案进行了公开开庭审理，原告封国夫、被告闫均及其委托代理人程茂松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年7月9日通过中介（花费3000元中介费）签订房屋租赁合同，原告租赁被告位于深圳市福田区天威花园的1栋3A作为律师事务所办公用，租期3年，从2015年7月10日起至2018年7月9日止，每月租金6000元，同时交押金12000元。租赁合同签订后，原告依约履行了合同义务。可是被告却一直欺骗原告，说以前也是租给他人办律师事务所，在签订合同时，被告故意不拿出房屋产权证书，而是在双方签订合同后在原告的索要后，通过微信传了一张照片，原告看被告房屋的用途是住宅，便再一次提出疑问，被告一再告知原告，这里以前也是律师事务所。然而原告要求被告去办理房屋租赁凭证时，被告先是以涨价为由拖时间，后来又一直找借口拖延时间，一拖就是半年，无奈之下原告于2015年11月16日以被告不配合原告办理房屋租赁凭证为由向法院提起诉讼，于2015年11月24日经法院调解达成协议，其中协议第一条约定：“被告闫均愿意配合原告封国夫办理房屋租赁凭证和办理律师事务所注册登记”，可是协议达成后，被告依然不配合原告办理房屋租赁凭证和办理律师事务所注册登记，之后原告经到有关部门查询才了解到被告的房屋无法注册。于是原告便找被告要求退租并要求被告退还所付空租租金，但被告一直拒绝，致使原告无法实现承租目的，并造成了经济损失。原告不得己只得于2016年4月23日以每月6000元的价格租下皇都广场3号楼2401作为律所的办公场所，至6月底花费房租18000元。被告的违约行为还造成原告空租的房租损失66000元（其中己经抵扣1个月），2015年7月至2016年6月共12个月的物业管理费、维修基金、清洁费等公摊费用4100元。原告于2016年6月6日以微信的方式提出解除合同并要求被告开具放行条，可时至今日1个多月了，被告恶意刁难，始终不肯给原告开具放行条，造成原告巨大的经济损失。综上，被告的房产因为原来也是租给一家律师事务所，故被告明知其房屋无法用于律师事务所注册，故意隐瞒真实情况，欺骗原告，同时拒绝履行合同义务，致使原告无法实现承租目的，已构成根本违约，同时导致原告经济损失。据此，诉至本院请求判令：1、解除与被告的租赁合同关系；2、被告双倍返还押金24000元；3、被告赔偿2015年7月至2016年6月共计11个月空租的房租损失66000元；4、被告赔偿2016年4月1日起至2016年6月30日共3个月的被迫另外租房损失18000元；5、被告赔偿中介佣金损失3000元；6、被告赔偿2015年7月至2016年6月共12个月的物业管理费、维修基金、清洁费等公摊费用4100元；7、被告承担本案的诉讼费用。
被告口头答辩称，原告起诉的事实理由与实际情况不符，原告租赁的房屋为福田区天威花园，性质为住宅小区，我方在租赁前已将该情况明确告知原告及房产中介。合同签订后，我方也根据原告的请求另行向其发送了房产证的照片，因此原告对房产为住宅是清楚的。因为房产在中级法院旁边，地理环境比较方便，而且以前也一直租赁给广东震鹏律师事务所作为办公之用，原告才选择了向我方租赁该房屋。房屋租赁合同第一条明确约定房屋用途为出租给原告作办公使用，双方没有约定要注册登记；合同第六条第一款中明确说明了签订租赁合同前，原告已了解并核查该物业及附属设施情况；合同第八条约定该物业租赁登记或备案事宜由双方另行协商。因此，在合同签订后，原告提出将该房屋进行注册登记，我方根据第八条同其协商要求租金由6000元涨为7000元，后双方就价款未能协商一致。但无论如何，该租赁合同合法有效，原告单方要求解除合同构成违约，我方在合同履行过程中没有任何过错。对原告的第一项诉讼请求，我方同意解除租赁合同关系。对第二项诉讼请求，因为原告尚拖欠我方4个月租金，故已付押金12000元在抵扣2个月租金后，原告还欠我方12000元。在此期间原告一直占有使用涉案房产，请求驳回原告其余诉讼请求。
经审理查明，2015年7月9日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合约》,约定：甲方将位于深圳市福田区的天威花园1栋3A号房（以下简称涉案房产）出租给乙方作为办公使用；租赁期为3年，从2015年7月10日至2018年7月9日；月租金为6000元，乙方须于每月10日前向甲方支付现金或转入甲方指定账户；租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的物业管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费等物业费用由乙方承担；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清该物业租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将履约保证金退还乙方；签订租赁合同前，乙方已了解并核查该物业及附属设施情况，符合乙方所需房屋的一般要求；租赁期间，乙方如拖欠租金达3000元或者达10天，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同；因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同并没收履约保证金，同时可单方收回该物业，并限乙方在3天内无条件迁出该物业，如乙方不交回该物业的，甲方有权会同管理处人员进入该物业内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿；该物业租赁登记或者备案事宜由双方另行协商，若双方没有协商，在签订本合同后主张登记备案的，由主张或提出方负责承担相关租赁税费。
签约后，应原告要求，被告于当日向原告通过微信发送涉案房产的照片，房产证上显示涉案房产的用途为住宅。
签约当日，原告向被告支付了履约保证金（押金）12000元和1个月租金6000元，原告并向中介支付了佣金3000元。被告于当日向原告交付了涉案房产。
原告接收房产后，购买了办公用品放置于涉案房产内。
之后，原告及其配偶向被告提出，因原告承租涉案房产系用于新成立律师事务所办公注册，故要求被告配合原告办理在涉案房产注册登记律师事务所的相关手续。被告提出若要办理备案登记则要求将月租金调整至7000元，其它约定条件不变，但原告不予同意，并坚持要求被告配合办理房屋租赁凭证和注册登记手续。被告未予理会。
2015年11月份，原告将被告诉至本院并经本院立案受理，其中一项诉请为要求被告履行配合办理房屋租赁凭证和搬离注册登记提供注册场地证明的合同义务。在该案诉讼过程中，原告与被告于2015年11月24日达成协议，约定：被告愿意配合原告办理房屋租赁凭证和办理律师事务所的注册登记；被告自愿赔偿原告1个月的房租6000元，该赔偿款可在12月份房租中冲抵；原告自愿放弃其它诉讼请求。达成协议当日，原告向本院申请撤诉，本院作出（2015）深福法民三初字第2378号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。双方确认，上述协议中关于被告赔偿原告1个月房租6000元并用以冲抵12月份房租的约定已实际履行。
2016年6月6日，因未能办理房屋租赁凭证和注册登记手续，原告通过微信向被告发信息称，租赁涉案房产近一年而未能注册使用，故决定于7月9日之前搬离，请被告安排放行等事宜。被告回复要求原告继续支付租金。2016年6月24日、25日、26日，原告通过微信要求被告开具放行条，被告回复称可以开具放行条，但要求原告依约支付房租；原告称已在2016年6月6日通知将搬离，合同已经解除；被告回复称合同约定租期为3年，合同没有到期，被告没有同意解除。之后，原告几次要求被告开具放行条，被告未向原告开具。原告遂向本院提起本案诉讼。
双方确认，原告向被告支付租金至2016年6月份；原告一直未向被告交还钥匙。
另查，2016年3月23日，原告与案外人签订《房屋租赁合约》，承租了皇都广场3号楼2401号房作办公使用，约定月租金为6000元，租赁双方并办理了相应的房屋租赁凭证。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。
对于在合同履行过程中双方是否存在违约情形导致承担违约责任的问题，本院分阶段作如下分析：
第一，对于合同签订至2015年11月24日双方达成协议这一阶段。被告已依约将房产交付给原告使用，且没有证据显示房产存在影响正常办公使用的情形，被告已履行了主要合同义务。关于租赁备案登记，被告作为出租人，虽有协助原告办理租赁备案登记的附随义务，但并不包括在涉案房产办理律师事务所注册登记的内容，且由于合同中并未约定房产用于律师事务所注册登记的内容，在没有证据显示未办理备案登记而致使原告无法按照合同约定用途使用涉案房产的情况下，不能据此认定构成原告履行支付租金这一主要合同义务的抗辩理由。因此，在原告已实际使用涉案房产的情况下，原告要求被告返还2015年7月至2015年11月期间的租金以及相关物业费用，缺乏依据，本院不予支持。
第二，对于2015年11月24日双方达成协议后至2016年3月23日原告另行租赁房产这一期间。双方在2015年11月24日达成协议，约定被告应配合原告办理租赁备案登记和注册登记，其中的注册登记因涉案房产为住宅用途而无法实际履行，对于能否在住宅用途的房产办理律师事务所的注册登记属于公开可查询信息，双方均有条件对此进行了解而后对能否履行作出判断，但双方仍对此进行约定，故双方对于该内容实际无法履行均存有过错，对于该期间共4个月原告所支付的租金应由双方分摊，即各承担50%，因此，被告应承担原告该期间的租金损失6000元×4个月×50%=12000元。对于该期间的物业费用，因系原告使用房产而产生，故应由原告自行承担。
第三，对于2016年3月23日原告另行租赁房产后至原告于2016年6月6日提出的搬离时间2016年7月9日这一期间。原告于2016年3月23日另行租赁房产用于办公并办理了租赁备案登记，原告自认另行租赁房产仍是为了注册登记律师事务所，可认定此时原告已明确了解涉案房产无法办理律师事务所注册登记的情况且已通过另行租赁房产的方式实现其注册登记的目的，但此时原告并未向被告提出解除合同、搬离涉案房产的要求，而是继续承租使用涉案房产并向被告支付租金，此属于原告的自愿租赁行为，亦表明在原告已了解涉案房产无法办理注册登记的情况下未能采取通过解除合同、搬离房产等有效措施防止损失的扩大，因此，在原告仍实际租赁占有涉案房产的情况下，应依约向被告支付租金和物业费用，原告无权要求被告承担此期间涉案房产的租金和物业费用，对该部分主张，本院不予支持。对于原告另行租赁房产所产生的租金，系原告另行租赁房产而产生的对价，与被告无关，不应由被告承担，对原告要求被告承担另外租房损失18000元，本院不予支持。
第四，对于合同解除的认定、合同解除后的押金处理以及原告主张的佣金损失赔偿问题。因被告未能依照协议约定配合办理房屋租赁备案登记，且在涉案房产处办理律师事务所的注册登记的约定无法实际履行，导致原告在2015年11月24日达成协议继续履行租赁合同的目的无法实现，故原告有权要求解除合同。原告在2016年6月6日通知被告其于2016年7月9日前搬离，即表明租赁合同于2016年7月9日解除，被告并已接收到该通知信息，因此，本院认定合同解除时间为2016年7月9日。原告要求搬离，被告不予配合出具放行条而导致原告无法搬离，故对于合同解除后原告无法实际搬离涉案房产这一事实，应由被告承担相应责任，被告无权再就此继续要求原告支付租金。在没有证据显示原告在合同履行期间存在拖欠租金及物业费用等违约情形的情况下，合同解除后，被告应将押金12000元返还原告，但原告要求被告双倍返还押金，缺乏依据，对原告主张返还押金的超出部分，本院不予支持。此外，关于原告主张的佣金损失3000元，如前所述，原告已实际租赁被告房产，即已实现支付佣金的对价，且本院已对被告应承担的责任作出前述认定，原告另要求被告赔偿佣金损失，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告封国夫与被告闫均于2015年7月9日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月9日解除；
二、被告闫均应于本判决生效之日起10日内向原告封国夫返还押金12000元；
三、被告闫均应于本判决生效之日起10日内向原告封国夫赔偿租金12000元；
四、驳回原告封国夫的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2602元（已由原告预交），由原告负担2059元，被告负担543元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 杨 海 涛
人民陪审员 唐 琪
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 殷智华（代）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。