广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第72号
上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，所长。
委托代理人：李素敏，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人：张丹蕾，广东华安联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：马穗平，男，1957年11月29日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。
上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所因物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年1月31日，案外人拆迁人（甲方）广东省国家税务局、广东粤财信托投资有限公司、广州市东山城市建设开发总公司与被拆迁人�乙方）广州市国土资源和房屋管理局越秀分局签订《广州市城市房屋拆迁补充协议书》，约定甲方拆除乙方位于广州市东山区文德路76号房产，甲方将产权自有的座落于广州市白云区华园路54号801房、棠景西路87号706房、85号107房（非住宅）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿。上述合同已办理备案手续。
2011年3月24日，越秀分局向广州市越秀区第三土地房屋管理所（以下简称越秀三所）下发直管房拆迁接管通知书，通知越秀三所办理广州市棠景西路85号房产的接管手续，载明接管日期为2011年4月1日。
一审另查明：广州市棠景西路85号107房（以下简称涉案房屋）一直由马穗平使用，现经营广州市白云新市嘉乐茶餐厅（个体工商行，经营者：马穗平），期间马穗平先后与案外人广州市东山区饮食服务第二公司于1998年9月20日签订《企业承包（租赁）经营合同》、与�外人广州市东昊实业有限公司分别于2006年、2008年、2009年签订三份租赁合同、与案外人广州市越秀区东山饮食服务公司于2011年9月19日签订租赁合同（约定租赁期限自2011年10月1日至2014年9月30日）。马穗平一直依约向出租方支付租金。
一审诉讼中，越秀三所认为马穗平不是合法使用涉案房屋，怀疑出租人有可能是共同侵权人。越秀三所向原审法院申请要求追加广州市越秀区东山饮食服务公司为被告。
以上事实，有《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、租赁合同、发票、房地产公代逆产情况表、工商注册登记资料及双方当事人陈述等证据证明。
2014年4月1日，越秀三所以马穗平自2011年4月至今一直占用该房屋进行生产经营活动，给越秀三所造成经济损失为由，向原审法院起诉，请求：1、马穗平立即搬离广州市白云区棠景西路85号107房；2、马穗平向越秀三所支付2011年4�至马穗平腾空房屋之日止的房屋使用费（参照广州市国土资源和房屋管理局公布的2013年广州市房屋租金参考价，按8340元／月计）；3、马穗平承担本案的诉讼费。
马穗平原审辩称：不同意越秀三所的诉讼请求。我是1998年通过正规程序与越秀区国资委下属一家公司签订合同承租涉案房屋，最后一份合同我是与广州市越秀区东山饮食服务公司签订的租赁合同，租赁期限从2011年10月1日至2014年9月30日，我一直按合同约定支付租金。本案起诉后越秀三所律师曾找过我，我已将所有事实向越秀三所律师讲过。至于越秀三所主张的什么我不清楚是怎么回事。
原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”越秀三所主张根据房屋移交资料显示房屋移交给越秀三所接管时是空置，马穗平是非法侵占涉案房屋。但马穗平提供的证据可以证明其是一直与案外人签订租赁合同承租涉案房屋并已依约支付租金。据此反映马穗平并非恶意的非法侵占涉案房屋，而是依据其租赁合同使用涉案房屋且已支付租金。越秀三所以马穗平非法侵占房屋为由，要求马穗平搬离并支付房屋使用费的诉讼请求依据不足，不予支持，依法予以驳回。关于越秀三所怀疑出租人可能是共同侵权人并申请追加其为共同马穗平的问题，越秀三所主张房屋接管资料显示房屋是空置，但显然该登记情况与实际情况不符。作为房屋管理人的越秀三所，对于涉案房屋的拆迁补偿经过及实际使用情况负有举证义务。现其提出因为是接管房屋，所以不清楚该情�的意见理据不足，对越秀三所要求追加被告的申请不予同意。建议越秀三所在了解清楚上述情况后，再视情况就房屋的使用收益问题另行协商或另案诉讼解决。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年10月30日作出如下判决：驳回越秀三所的诉讼请求。本案一审诉讼费5754元，由越秀三所负担。
判后，上诉人越秀三所不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，程序严重违法。事实和理由如下：一、一审法院不予同意越秀三所申请追加广州市越秀区东山饮食服务公司（以下简称东山服务公司）为被告的请求，导致案件事实无法查明。本案在开庭审理过程中，马穗平当庭提供了其与东山服务公司签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及交租凭证，声称其系合法租赁�用涉案房屋。后经越秀三所调查核实，东山服务公司对涉案房屋并不享有合法使用权，更无权将该房屋出租，据此越秀三所认为东山服务公司是本案涉案房屋的共同侵权人，为本案必须追加的被告。为了查明本案的事实，越秀三所申请追加该公司为共同被告，但一审法院并未同意越秀三所的申请，而是在尚未查明案件事实的情况下，径行作出对越秀三所不利的判决，侵害了越秀三所的合法权益。二、一审法院对未经质证的证据直接予以采纳，程序严重违法。一审法院依据马穗平提交的其与东山服务公司签订的《租赁合同》认定马穗平系合法租赁使用涉案房屋，否定了越秀三所关于涉案房屋移交接管时处于空置状态，马穗平系非法侵占涉案房屋的主张。然而一审法院对这一关键证据不但未组织质证，还在判决书中直接引用此份《租赁合同》的内容，并以此作为认定�件事实的依据，驳回了越秀三所的诉讼请求，严重违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定。三、一审法院所采纳的证据没有证明力，更不能作为定案依据。一审法院根据马穗平提交的《租赁合同》认定涉案房屋移交给越秀三所接管时并非空置，而是由马穗平合法使用。然而该《租赁合同》的租赁期限是从2001年10月1日至2014年9月30日，一审法院依据此合同来认定越秀三所在接管涉案房屋时的房屋使用状态，同时进一步认定马穗平并非恶意的非法侵占涉案房屋错误。即便此《协议书》的内容是真实的，也不能因此认定东山服务公司有合法的出租权，更不能认定东山服务公司并非涉案房屋的共同侵权人。综上，越秀三所上诉请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.马穗平立即搬离广州市白云区棠景西路85号107房；3.马穗平向越秀三所支付2011年4月至马穗平腾空房屋之日止的房屋使用费。（暂计至2014年1月的房屋使用费为283560元，房屋使用费按8340元／月计，参照广州市国土资源和房屋管理局公布的2013年广州市房屋租金参考价计算）；4.马穗平承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人马穗平答辩称：同意原审判决，不同意越秀三所的上诉请求。
上诉人越秀三所与被上诉人马穗平对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《直管房拆迁接管通知》、《广州市房地产公代逆产情况表》显示，广州市白云区棠景西路85号107房属代管公房性质，面积为69.4796平方米，2011年4月1日由越秀分局交与越秀三所代管。
另查，经审查原审卷宗，《房屋拆迁安置协议》并没有经过一审庭审质证。
二审中，越秀三所确认并未在一审举证期限内申请追加东山服务公司作为当事人。马穗平确认：广州市白云区棠景西路85号107房现由其使用。《广州市房屋租赁合同》租赁期限届满之后马穗平没有与东山服务公司再续签租赁合同。
本院认为：本案二审争议的焦点是：马穗平是否有权使用涉案房屋。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”第一百零三条规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。”根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《直管房拆迁接管通知》、《广州市房地�公代逆产情况表》显示，涉案房屋性质为代管公房，越秀三所是涉案房屋的合法管理人，有权对涉案房屋行使占有、使用、收益的权益。马穗平一审提交的《房屋拆迁安置协议》并没有经过庭审质证，不能作为证据使用，依据马穗平提交的《广州市房屋租赁合同》和租金发票等证据，上述证据均只能证明马穗平与东山服务公司之间存有租赁合同关系，但并不能证明东山服务公司是涉案房屋的合法使用权人，在马穗平没有相反证据证明东山服务公司对于案涉房屋具有合法处分权的情况下，马穗平依据上述租赁期限已实际届满的《广州市房屋租赁合同》主张自己有权使用案涉房屋依据不足，本院不予支持。越秀三所基于管理权要求马穗平搬离涉案房屋并要求其支付房屋使用费，符合《中国人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第五十三条的规定，本院予以支�。原审法院驳回越秀三所的全部诉求主张欠妥，本院予以纠正。本案中，因无证据显示越秀三所在本案起诉之前以权利人的身份向马穗平主张案涉房屋的相关权益，因此，根据公平合理原则，对于本案起诉之前的房屋使用费，本院不予支持。对于本案诉讼之后至马穗平实际交还房屋之日止的房屋使用费，应由马穗平每月参照房管部门发布的广州市同期同地段同类私房租金参考价的标准向越秀三所计付。
综上所述，上诉人越秀三所的上诉理由成立，其上诉请求部分应予支持。原审实体处理不当，本院予以纠正。依照《中国人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第五十三条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；的解释》第九十条、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第368号民事判决；
二、自本判决送达之日起三十日内，马穗平（含同住人员）搬离广州市白云区棠景西路85号107房屋；
三、自本判决送达之日起三十日内，马穗平向广州市越秀区第三土地房屋管理所一次性支付广州市白云区棠景西路85号107房屋（面积69.4796平方米）自2014年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（使用费标准参照房管部门发布的广州市同期同地段同类私房租金参考价的标准计付，以每月8340元为限）；自本判决发生法律效力之次日起至马穗平（含同住人员）将上述房屋交还之日止的房屋使用费，由马穗平按上述标准逐月支付给广州市越秀区第三土地房屋管理所；
四、驳回广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中�人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各5754元，均由马穗平负担100元，由广州市越秀区第三土地房屋管理所负担5654元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一五年二月十二日
书 记 员 张辉
李杨