辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民一初字00047号
原告李松涛，男，1971年8月10日出生，汉族，住锦州市古塔区。
委托代理人昝红，汉族，无业，住锦州市古塔区。
被告锦州古建房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区。
法定代表人张亮，公司董事长。
委托代理人李月，公司行政主管。
委托代理人吕连英，辽宁锦逸律师事务所律师。
原告李松涛诉被告锦州古建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员刘琼适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李松涛及其委托代理人昝红、被告锦州古建房地产开发有限公司的委托代理人李月、委托代理人吕连英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月29日原告以434280元的价格从被告锦州古建房地产开发有限公司购买了坐落于锦州市解放西路金瑞尚品小区12号楼2单元9层45号的楼房（建筑面积为141平方米），并签署了商品房买卖合同，于当天全部付清了购楼款。甲乙双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格后交付给乙方使用”。时至今日，该楼房虽已竣工，并通知买受人入住，但因未取得建筑工程质量验收合格证及工程竣工验收备案证明材料，不符合入住条件。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中规定：“除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理，即逾期超过90天后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。按照此条约定应给付原告违约金23364.26元［计算方法是434280元×1／10000×538天即2013年7月1日至2014年12月24日］。2012年6月7日原告以12810元的价格从被告处购买12号楼18号的附属用房（仓房）一间建筑面积8.54平方米，并签订【附属用房使用权转让协议】，协议第五条第1款规定，乙方付清价款后甲方应于2013年12月前将该房交给乙方，协议第九条违约责任1款中规定：甲方逾期交付附属用房的逾期1日承担附属用房总款日万分之二的违约金986.37元［计算方法是12810元×2／10000×385天即2013年12月1日至2014年12月24日］。由于被告违约，致使原告不能及时入住，只能租房住，每月房租费750元，租房17个月合计租金12750元。
被告辩称，1、由于太和区政府征收管理办公室征收天鹅焊材公司的征收任务没有完成，从2012年3月份到11月份没有正常施工，导致工程于2013年12月30日竣工。2、关于政府的配套设施排水管线、热力管线、燃气管线、电力管线建设的规划许可证，被告已经在2012年6月就向政府提出申请，并且交纳了相关费用，由于政府部门于2013年4月才给予审批，因政府审批后才能与施工方签订劳动合同，导致楼房配套设施建设延期。3、被告公司内部在销售管理上出现严重问题，涉嫌刑事犯罪，公司个人行为上的错误导致了交房日期填写出现了严重错误，甚至有的在2013年6月30日以后购房却仍在合同中填写交房日期为2013年6月30日。4、金瑞尚品小区内入住率已经达到90%，虽然在有些方面存在不完善之处，但是不存在合同违约行为，因各方面客观原因，应允许被告加以完善，关于原告要求的竣工验收备案表，是行政机关要求开发部门完善工程档案的一个程序，与房屋客观上能否交付使用并没有影响。
经审理查明，被告锦州古建房地产开发有限公司为锦州市太和区精瑞尚品住宅小区的开发建设单位。2012年10月29日原告以434280元价格从被告锦州古建房地产开发有限公司购买了坐落于锦州市解放西路金瑞尚品小区12号楼2单元9层45号的楼房，建筑面积为141平方米，双方签订《商品房买卖合同》，原告于当天付清楼款，该合同第八条规定，“出卖人（被告）应当于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。”“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2施工中遇到异常困难或市政配套安装变化或政府要求更改立面、规划等及政府重要活动（如高考、戒严等）造成无法施工；3如因天气原因遭遇降雨及连雨天气、沙尘暴及停水、停电，造成无法施工的，交房日期可顺延。”该合同第九条规定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2012年6月7日原告以12810元的价格从被告处购买12号楼18号的附属用房（仓房）一间建筑面积8.54平方米，并签订【附属用房使用权转让协议】，协议第五条第1款规定，乙方付清价款后甲方应于2013年12月前将该房交给乙方，协议第九条违约责任1款中规定：甲方逾期交付附属用房的逾期1日承担附属用房总款日万分之二的违约金。2013年6月30日，原告所购买的房屋及其所属附属用房竣工之后，工程施工单位作出房屋建筑工程竣工报告书，工程监理单位、勘察、设计单位分别作出质量评估报告书、质量检查报告书，锦州古建房地产开发有限公司作出竣工验收报告书，各单位对单位工程的质量评价为合格，工程质量满足设计要求和使用要求。建筑工程虽然竣工，但涉及给、排水、热力、燃气、电力的配套工程的施工却延缓进行。被告曾于2012年6月向政府相关部门提出配套工程许可申请并交纳了相关费用，但配套工程规划许可证于2013年4月2日才予以颁发，致使被告与施工方签订施工合同将工期从2013年4月推迟至2014年1月。2013年11月28日、2014年1月10被告通知原告等购房人入住，但原告以工程没有经过政府城建部门备案即为工程质量不合格为由，拒绝接受楼房，要求被告按合同约定给付逾期交付楼房违约金。
本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及楼房付款收据、附属用房使用权转让协议及仓房付款收据、入住通知书、被告提供的单位（子单位）工程质量竣工验收记录、房屋建筑工程竣工报告书、房屋建筑工程质量评估报告书、房屋建筑工程质量检查报告书、房屋建筑工程竣工验收报告书、给水工程施工合同、外排水管网施工合同、新建商品住宅供电工程建设协议、燃气工程施工合同、基础设施配套费收据、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、太和供电分公司2013年9月2日致被告的答复，当事人的陈述笔录载卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，合法的买卖合同关系应当受到法律的保护和支持，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同第八条第二款规定，“施工中遇到异常困难或市政配套安装变化或政府要求更改立面、规划等及政府重要活动（如高考、戒严等）造成无法施工的，楼房交付期限可据实予以延长。”被告于2012年6月向政府相关部门提出配套工程许可申请并交纳了相关费用后，涉及电力等相关部门的配套工程网线并没有及时接通至住宅小区，工程需要办理的规划许可证也于2013年4月2日颁发，这种情况为外部因素造成，属于合同中约定的特殊情况中的“市政配套安装变化”范围，被告可按配套工程施工合同规定据实延长工期，楼房交付期限相应的据实延长，故本院对被告的辩护观点予以支持。关于原告提出的工程没有经过政府城建部门备案即为工程质量不合格的观点，因建设行政主管部门担负的是对建筑工程监督检查与备案职责，《建设工程质量管理条例》第三条规定，“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”。第十六条第一款规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工
程监理等有关单位进行竣工验收”；第三款规定，“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。金瑞尚品住宅小区楼房在主体竣工后，相关的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位已对工程进行了验收，各项目检验合格。故对原告提出的工程没有备案就意味着不合格的观点及主张，本院不予支持。关于原告不能取得房屋产权证书，首先在于原告没有交纳办理入户时应缴纳的住房维修基金及契税等义务，原告在被告通知其接收楼房后拒绝接收楼房，因此造成的损失应由原告自行负担，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告李松涛的诉讼请求。
案件受理费728元，由原告李松涛负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审判员 刘 琼
二〇一五年三月五日
书记员 魏羽楠