福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第1334号
原告林庆立，男，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，现住福建省福州市。
委托代理人黄德陆、严进，福建远东大成律师事务所律师。
被告张国强，男，汉族，身份证住址福建省福州市鼓楼区。
委托代理人翁智敏，福建融成律师事务所律师。
原告林庆立诉被告张国强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成合议庭。于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告林庆立的委托代理人严进，被告张国强及其委托代理人翁智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林庆立诉称：2012年5月21日，被告通过福建辉扬律师事务所林丹律师办理律师见证，委托其妻子林彤为代理人，代为出售、转让其所购买的位于福州市晋安区某房屋。2012年8月15日，林彤代表被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定将上述房产出售给原告，总价60.8万元。合同第二条第3款约定：被告要负责产权办理，待被告产权办在本人名下时，再由双方重新签署《房屋买卖合同》过户到林庆立名下，按规定交纳的过户费用由双方各付。被告妻子林彤负责办理物业交房手续，并按房屋现状（毛坯房）交付给原告。合同第三条对付款方式的约定为原告于2012年10月15日前分三期支付40万元，余款20.8万元待产权过户到原告名下当天一次性付清。合同签订后，原告已经依约履行前期付款义务，向被告支付了40万元购房款。被告业已经该房屋交付原告。现该房屋已经办理《房屋所有权证》，故诉请判令被告张国强履行《房屋买卖合同》，协助将位于福州市晋安区某房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户至原告名下。
被告张国强辩称：一、讼争房产没有实际出售的事实。本案《房屋买卖合同》的签订日期为2012年8月15日，但在2013年7月份被告与案外人林彤的离婚诉讼中，林彤只字未提讼争房屋出售的事实。二、被告始终没有看到讼争《房屋买卖合同》，被告因受贿罪被羁押后，林彤就怂恿被告卖房退赃争取减刑，因此被告才在林彤聘请的律师见证之下全权授权其出售本案讼争房产。但林彤与原告签订的《房屋买卖合同》中出售价格仅6600元／㎡，而据了解西庄小区同类房屋售价均在10000元／㎡以上。再看《房屋买卖合同》本身，首先签订时间为2012年8月15日，合同约定在合同签署后三日内支付订金伍万元，但原告提供的转账凭证却是2012年8月14日。且之后的几次转账付款时间与收条时间也不对应，明显不符合交易习惯。其次，正常情况下房屋买卖合同基本条款应当约定房屋交付的具体时间，但该《房屋买卖合同》只是泛泛约定由林彤按房屋现状交付给原告使用，且事实上该房屋一直由被告母亲居住之用，并没有交付原告。再者，该合同违约责任中约定“若甲方违约要赔偿丙方装修费用捌万元正”，既然房屋没有交付，该条款约定的意义何在？最后，如按林彤与原告签订的《房屋买卖合同》，被告应当将房屋交付给原告并协助办理房屋产权过户手续。按照常理，原告在发现被告迟迟不将房屋交付的时候，应当立即要求被告履行义务。但原告却始终怠于行使权利，而是等到被告与林彤离婚诉讼判决作出之后才提起诉讼。通过上述种种反常行为，被告有理由相信原告与林彤之间是有预谋的，通过恶意串通，虚构买卖合同以达到侵占被告房产的目的。因此被告认为讼争房产仍为其个人财产，原告与案外人林彤通过虚构买卖合同，低价转让被告房产以达到不可告人的目的，该行为应当是无效的，恳请法院驳回。
经审理查明：位于福州市晋安区某房屋系被告张国强所取得的安置房。被告张国强因涉嫌受贿罪被羁押后，于2012年5月21日经福建辉扬律师事务所林丹律师见证下出具授权委托书，全权委托妻子林彤作为代理人，代理出售、转让上述房产，委托权限包括：代为寻找、联系、接洽受让人；代为协商、确定转让价款的具体金额及支付方式等转让条件；代为签署房屋买卖合同；代为办理房屋移交手续；代为收取受让人支付的全部房屋转让价款；代为办理与上述房屋转让有关的其他事务。该委托书并载明：委托人对代理人林彤所实施的，与买卖上述房屋有关的行为，均予以确认，并愿意承担相应的法律后果；本委托书自签署之日起至上述房屋过户手续全部办理完毕，房屋所有权人变更至受让人名下之日止均有效。
2012年8月15日，原告林庆立与被告委托代理人林彤签订《房屋买卖合同》，约定被告将上述讼争房产出售给原告，单价6600元／㎡，总价60.8万元。合同约定房屋转让款按分期付款方式支付：本合同签署后三日内支付给林彤订金5万元；2012年8月20日前支付给林彤首期房屋转让款10万元；2012年10月15日前支付给林彤第二期转让款25万元；余额20.8万元待被告房屋过户到原告名下的当天一次性付清。合同还约定林彤负责办理物业交房手续，按房屋现状（毛坯房）交付原告使用以及违约责任等。
原告于2012年8月14日转账5万元、2012年8月16日转账5万元、2012年10月11日转账20万元至林彤账户，林彤于2012年8月15日、2012年8月16日、2012年10月14日分别出具三份《收据》确认收到上述转账支付的房屋转让款30万元，并确认另收到原告林庆立两次现金各5万元。同时，林彤在本案诉讼中还确认上述讼争房产已经交付原告，由原告装修后出租；并陈述2014年3月原告曾打电话给其，称被告前妻江滨强行破门将被告张国强的母亲安置在该房内。
现被告张国强已经办理取得讼争房屋的《房屋所有权证》。诉讼中，本院依原告的申请，于2014年6月6日以（2014）晋民保字第87号民事裁定书冻结了被告张国强位于福州市晋安区某房屋的产权抵押、交易、过户手续。
另查明：被告张国强与其前妻江滨于2007年9月7日经福州市鼓楼区人民法院判决离婚。2008年6月27日，被告与案外人林彤在福州市鼓楼区民政局办理结婚登记，后于2014年2月19日经福州市鼓楼区人民法院以（2013）鼓民初字第3221号民事判决书判决离婚。被告张国强现羁押于某监狱服刑。
诉讼中，原告表示同意将在取得讼争房产《房屋所有权证》后立即将剩余购房款20.8万元支付给被告。
以上事实，有被告张国强经律师见证出具给林彤的授权委托书、原告与林彤签订的《房屋买卖合同》、转账凭证、收据、（2013）鼓民初字第3221号民事判决书、林彤的询问笔录，以及双方当事人陈述等为证，可以认定。
针对本案双方当事人争议的主要焦点问题，本院予以分析认定如下：
一、关于林彤的代理签约行为是否有效，讼争房产是否实际出售的问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告张国强系讼争福州市晋安区某房屋的所有权人，其在因刑事案件受羁押期间，通过律师见证授权其妻子林彤作为其代理人代为出售本案讼争房产，受托人林彤在该授权范围内所实施的向原告出售该房产，与原告签订《房屋买卖合同》的民事行为所产生的相关民事责任应由张国强承担。张国强在庭审中虽辩称不知道有没有签过该委托书，即使是其所签，其中的内容也不是其真实意思表示，但张国强既没有申请对委托书的笔迹进行鉴定，也没有提供其他有效证据予以证明。对该辩称，本院不予采纳。
张国强主张在其与林彤离婚诉讼期间，林彤并没有提及讼争房屋出售的事实，强调该房产仍在被告名下，并据此主张该房产没有实际出售。本院认为，张国强与林彤之间的关系属于委托人与代理人之间的内部关系，不能以此对抗合同相对人，其二人离婚诉讼中是否提及讼争房产的归属、分割等问题均与作为房屋买受人的原告无关。在该离婚诉讼期间，该房产尚未过户，仍属于张国强名下房产，本身与事实不悖。因此，被告据此主张讼争房产未实际出售没有事实依据，本院不予支持。
被告张国强对原告是否实际支付先期购房款40万元存有异议，但原告举证证明其通过银行分期转账30万元给林彤，另两次支付现金各5万元给林彤，林彤作为被告代理人分三次出具收据确认收到原告支付的包含现金10万元在内的合计40万元购房款，在接受法庭询问时对相关收款事实也不持异议，因此，可以认定原告已经支付合同约定的前期购房款40万元。至于被告代理人林彤与张国强之间就该购房款的交付、结算问题，属于被告与其代理人之间的内部关系，不能据此对抗原告。
二、关于讼争房产的成交价款是否合理，原告与林彤是否恶意串通，讼争合同是否有效问题。
被告认为，林彤与原告签订的《房屋买卖合同》中出售价格仅6600元／㎡，而讼争房屋所在西庄小区同类型房屋出售价格均在10000元／㎡以上，并主张原告与林彤恶意串通签订讼争《房屋买卖合同》以侵占其房产，应认定该合同无效。本院认为，成交价格的高低不属于法律规定判断合同效力的依据和标准，成交价格受各种市场条件的综合影响，其合理与否属于商业判断问题，不宜由司法裁判加以过多干预。至于被告主张原告与林彤之间恶意串通，侵占其财产，因被告没有提供证据加以证明，因此，对该主张本院不予支持。
综上所述，本院认为：被告张国强通过其委托代理人林彤与原告林庆立所签订的有关福州市晋安区某房屋的《房屋买卖合同》的法律后果应由被告张国强依法承担，该《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。现原告已经支付了合同约定的前期购房款40万元，剩余购房款20.8万元依照合同约定应在房屋过户至原告名下当天支付，原告在庭审中对此项义务也予以确认并同意履行，对原告自愿承诺履行，本院予以确认。现该房屋的《房屋所有权证》已经办至被告张国强名下，被告应全面履行自己的合同义务，包括协助原告办理完成该房屋的所有权变更登记和土地使用权变更登记，因此，原告诉请被告张国强履行《房屋买卖合同》，协助将位于福州市晋安区某房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户至原告名下，依法应予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第六十一条第三款之规定，判决如下：
被告张国强应于本判决生效之日起十日内协助原告林庆立办理福州市晋安区某房屋的房屋所有权变更登记和国有土地使用权变更登记，将上述房产的房屋所有权和国有土地使用权变更至原告林庆立名下。
案件受理费9880元，财产保全费3560元，由被告张国强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 周少华
代理审判员 林 芊
人民陪审员 苏林英
二〇一四年十月二十日
书 记 员 李 琳
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。