北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终40号
上诉人（原审被告）北京哈思食品技术开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城十字街南320号。
法定代表人哈思巴干，总经理。
委托代理人胡丽杰，女，1980年9月5日出生。
被上诉人（原审原告）北京星明湖度假村，住所地北京市大兴区魏善庄镇刘家场村南400米。
法定代表人王东风，总经理。
委托代理人海阳，北京市名谦律师事务所律师。
上诉人北京哈思食品技术开发有限公司（以下简称哈思公司）因与被上诉人北京星明湖度假村（以下简称星明湖度假村）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民（商）初字第02368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成由法官芦超担任审判长，法官巩旭红、周维参加的合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理，上诉人哈思公司的法定代表人哈思巴干及委托代理人胡丽杰，被上诉人星明湖度假村的委托代理人海阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星明湖度假村在一审中起诉称：星明湖度假村和哈思公司于2011年6月8日签署了《农场农作物种植、养殖合作协议书》，协议书中约定星明湖度假村将土地、林果树及相关设施出租给哈思公司用于种植及养殖使用，期限为2011年6月8日至2012年12月31日，以后按照自然年度每年续签至2015年12月31日。租费自2011年6月8日至2011年12月31日为65000元，2012年1月1日至2012年12月31日为1100元／亩，2013年1月1日至2013年12月31日为1210元／亩，2014年1月1日至2015年12月31日租费另议。哈思公司应于每年的1月31日前将本年度租费交纳给星明湖度假村，逾期不交，星明湖度假村有权终止本协议，所造成的损失由哈思公司自行承担，并承担因此给星明湖度假村造成的损失。后双方又分别于2012年4月9日签署了《补充合同》、2013年3月27日签署了《续签合同》，对土地面积、房屋租赁费用、电费支付等条款予以了补充约定。但哈思公司自2012年起开始拖欠租金及相关费用，且2014年亦再无续约，但哈思公司至今占用星明湖度假村土地。星明湖度假村的诉讼请求：1、判令解除星明湖度假村与哈思公司签订的《农场农作物种植、养殖合作协议书》，哈思公司向星明湖度假村返还土地107.04亩，地上果木树、林树共计1091棵，平房24间；2、判令哈思公司向星明湖度假村支付拖欠租金376066.34元（暂计至2014年12月31日），自2015年1月1日起至解除之日止的土地租赁费用，以及解除后至实际腾退之日止的土地占用费（以合同中约定的2013年度的租赁费用标准计算）；3、判令哈思公司向星明湖度假村支付拖欠的房屋租赁费用14400元（暂计至2014年12月31日），自2015年1月1日起至解除之日止的房屋租赁费用，以及解除后至实际腾退之日止的房屋占用费（以合同中约定的2013年度的租赁费用标准计算）；5、诉讼费由哈思公司承担。
星明湖度假村向该院提交如下证据予以证明：《农场农作物种植、养殖合作协议书》及其《补充协议》和《续签合同》、缴纳费用凭证11张、土地租赁协议、水表及电表记录单、西芦村出具的情况说明。
哈思公司在一审中答辩称：不同意星明湖度假村的诉讼请求，第一，双方签订的合同是无效合同。因为涉案土地是安定镇西芦各庄的，星明湖度假村与村里签的合同约定，转让土地使用权需通知甲方。而星明湖度假村在没有通知西芦各庄村的背景下，隐瞒了事实真相的情况下与哈思公司签署了协议。第二，星明湖度假村称哈思公司自2012年起开始拖欠租金费用，与事实不符。依照双方的协议，在协议签署七日内，哈思公司应付给星明湖度假村全额租金，否则星明湖度假村有权终止合同。那样不平等的协议，哈思公司都无奈的签署，怎敢不缴纳租金。再说，如果2012年的租金没交，双方怎会签署2013年的《续约合同》。2013年哈思公司由于总经理商机不明确，签署不平等协议给公司造成巨大的经济损失，股东纷纷撤股，公司倒闭。主管会计携带所有证件票据不辞而别，因此哈思公司拿不出交款的票据。第三，2014年1月，哈思公司请求续签合同，星明湖度假村借故推脱。直到2014年5月，星明湖度假村强行断水断电，封锁大门，造成哈思公司损失重大。第四，协议约定双方共同努力争取国家各项优惠政策，但是星明湖度假村没有为哈思公司争取一点优惠政策。另外，由于星明湖度假村与西芦各庄村签有土地承包合同，合同规定土地转租必须经过西芦各庄同意，星明湖度假村在没有经过村里许可的情况下与哈思公司签署了合作协议，留下了隐患，村民经常到农场捣乱，造成了损失。关于房屋租赁费问题，星明湖度假村所说的24间平房是废弃的房屋，经过哈思公司投资进行精装修以后才能使用。根据有关法律规定，房屋租赁必须出示房屋所有权证或者建设土地规划许可证，在没有两证的情况下收取租赁费是违法的。关于电费问题，供电所催缴单每度电费在0.85元左右，而星明湖度假村却向哈思公司收取1.33元左右，电费记录也是漫天要价。
哈思公司向一审法院提交证人吴振亚和证人乌中达的证言予以证明。
经一审法院庭审质证，哈思公司对星明湖度假村星明湖度假村提交的农场农作物种植、养殖合作协议书》及其《补充协议》和《续签合同》、缴纳费用凭证11张、土地租赁协议的真实性认可，法院予以确认。
一审法院经审理查明：2001年11月22日，北京绿色田园种养殖观光农场（甲方）与星明湖度假村（乙方）签订转让协议书，约定甲方将位于大兴区安定镇西芦村西南的“北京绿色田野种养观光农场”使用权转让与乙方，具体转让内容如下：一、甲方将自己承租的西芦村320亩土地使用权转让乙方，土地四至：北至森林公园南墙外7米处，南至小龙河，西至桐家务村与西芦村地界，东至排水渠西杨树行。地上物包括：房屋、果树、鱼塘及农场相关的机械设备的财产权归乙方。转让金额共计人民币二百七十五万元整。双方协议签字生效后，款项付清，甲方将协助乙方与西芦村重新签订土地租用合同。
同日，星明湖度假村（乙方）与北京市大兴区安定镇西芦各庄村（以下简称：西芦村）（甲方）签订了土地租用协议，约定：乙方租用的土地约320亩，四至为：北至森林公园南墙外7米处，南至小龙河，西至桐家务与西芦村地界，东至南北引水渠西杨树行。经双方充分协商，甲方将村西南，原北京绿色田野种养观光农场租用的土地，甲方将这块土地租给乙方的时间为50年，从2001年12月1日至2051年9月30日止。租金给付办法：乙方每五年向甲方交一次租金，金额为31万元，50年共计310万元。乙方在租用期内，有权转租、转让农场使用权，但需通知甲方。
2011年6月8日，星明湖度假村与哈思公司签署《农场农作物种植、养殖合作协议书》，协议书中约定星明湖度假村将土地、林果树及相关设施出租给哈思公司用于种植及养殖使用，期限为2011年6月8日至2012年12月31日，以后按照自然年度每年续签至2015年12月31日。租费自2011年6月8日至2011年12月31日为65000元，2012年1月1日至2012年12月31日为1100元／亩，2013年1月1日至2013年12月31日为1210元／亩，2014年1月1日至2015年12月31日租费另议。哈思公司应于每年的1月31日前将本年度租费交纳给星明湖度假村，逾期不交，星明湖度假村有权终止本协议，所造成的损失由哈思公司自行承担，并承担因此给星明湖度假村造成的损失。星明湖度假村应当在现有基础设计条件下积极提供水利、电力等设施便利给乙方使用，有关费用由乙方承担。
2012年4月9日，双方签订了补充协议，按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》中的第四项（2012年1月1日-2012年12月31日，费用1100元／亩），明确了种植面积、果木地面积、旧鱼池面积、果树的种类及数量，约定租赁方水、电费用严格按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》第五项第9条之规定，并按月交纳。否则甲方有权不予提供。同时约定男员工宿舍西侧两排平房共24间（乙方装修），按每间50元／月收费。合同终止时，乙方装修设施不得损坏，所装修费用，甲方不予补偿。
2013年3月27日，星明湖度假村、哈思公司又签订了《续签合同》，按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》中的第四项（2013年1月1日-2013年12月31日，费用1210元／亩），明确了种植面积、果木地面积、旧鱼池面积、果树的种类及数量（冬枣树396棵、樱桃树204棵、山楂树285棵，其他各种树木206棵），约定租赁方水、电费用严格按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》第五项第9条之规定，并按月交纳。否则甲方有权不予提供。本合同土地租赁费为129518.4元，房屋租赁费14400元，费用合计143918.4元。
哈思公司自2011年上述《农场农作物种植、养殖合作协议书》签订后，开始在约定的土地上进行种植和养殖，并陆续向星明湖度假村交纳租金和电费：2011年6月15日交纳租地款15000元，2011年6月14日电汇5万元，2012年3月21日交纳2011年8月至12月电费21298.64元，2012年5月16日交纳租金、房租及部分电费15万元，2012年8月3日交纳截至2012年7月25日的水电费23364.84元。2012年7月20日交纳7300元，2013年3月14日汇款10万元。
自2013年3月14日之后，哈思公司未向星明湖度假村交纳过任何费用。在一审庭审中，星明湖度假村提交了1份哈思食品欠费明细，哈思公司对该明细中的土地亩数、房屋间数、租金都予以认可，但对于电费数额不予认可。哈思公司向一审法院陈述其2011年至2014年的用电总量为81530度。双方在一审庭审中确认每度电的价格为0.856元。因此，哈思公司认可的电费总数为69789.68元。
哈思公司称土地现状为，其公司有6至7名工作人员在进行养殖和种植，养殖的种类为猪、牛、鸡、鹅、羊，种植的主要是蔬菜和玉米。
一审法院另查明，西芦村经济合作社于2015年7月17日出具情况说明，表示同意星明湖度假村于2011年6月将土地转租给哈思公司进行种植、养殖的行为。
一审法院判决认定：哈思公司和星明湖度假村之间订立的《农场农作物种植、养殖合作协议书》系双方真实意思表示，合法有效。根据协议书约定，哈思公司应于每年的1月31日前将本年度租费交纳给星明湖度假村，逾期不交，星明湖度假村有权终止本协议。哈思公司未在2014年1月31日之前交纳租费，因此，星明湖度假村有权依据约定终止合同，因此，一审法院对于星明湖度假村要求解除协议的诉讼请求予以支持。
合同解除后，哈思公司应当返还土地及地上物。由于哈思公司对于星明湖度假村提交的欠费明细中的土地亩数、房屋间数以及地上树木的棵树及种类都认可，因此，一审法院对于星明湖度假村要求哈思公司返还土地107.04亩，地上果木树、林树共计1091棵，平房24间的诉讼请求，予以支持。
对于星明湖度假村要求哈思公司支付所欠土地租赁费的请求，星明湖度假村提交了哈思公司欠费明细，哈思公司对该明细中除了电费部分，都予以认可。对于该电费部分，星明湖度假村未能提供证据予以证明，因此，一审法院对于哈思公司自认的电费69789.68元（81530度＊0.856）予以确认。该部分与星明湖度假村明细中的电费234717.88元的差额为164928.2元，由于哈思公司对其他部分予以认可，因此，该总额376066.34元减去双方有争议的电费部分为哈思公司应支付的截至2014年12月的欠款，为211138.14元。
由于哈思公司至今尚在涉案土地上进行种养殖，因此，一审法院对于星明湖度假村要求哈思公司支付至实际腾退土地和房屋之日止的土地租费和房屋租费的请求，予以支持。
对于哈思公司提出的该协议书未经西芦村同意的抗辩，星明湖度假村不予认可，且向一审法院提交了西芦村出具的情况说明，该说明表示同意星明湖度假村的转租行为，哈思公司亦未提供证明西芦村不同意转租的证据。因此，一审法院对于哈思公司的该抗辩意见不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、北京星明湖度假村和北京哈思食品技术开发有限公司于二○一一年六月八日签订的《农场农作物种植、养殖合作协议书》自判决生效之日起解除；二、北京哈思食品技术开发有限公司于判决生效之日起十五日内向北京星明湖度假村腾退并返还涉案土地一百零七点零四亩，地上果木树、林树共计一千零九十一棵，平房二十四间；三、北京哈思食品技术开发有限公司于判决生效之日起十日内给付北京星明湖度假村各项拖欠费用二十一万一千一百三十八元一角四分（截至二○一四年十二月三十一日）；四、北京哈思食品技术开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付北京星明湖度假村土地租用费和房屋使用费（土地租用费按照每年一十二万九千五百一十八元四角每年计算，自二○一五年一月一日起计算至实际腾退土地之日止，房屋使用费按照每年一万四千四百元每年计算，自二○一五年一月一日起计算至实际腾退房屋之日止）；五、驳回北京星明湖度假村的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
哈思公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：2011年初，哈思公司与星明湖度假村协商共同开发星明湖度假村南的已经荒芜的农场。哈思公司于2011年3月开始对星明湖度假村废弃的西跨院24间房屋进行装修，用于做天然食品和员工宿舍。2011年6月，星明湖度假村改变初衷，把共同开发变为单方租赁，双方于2011年6月8日签署《农场农作物种植，养殖合作协议书》。于2012年4月和2013年3月先后签署了《补充协议》和《续签合同》。2014年4月，星明湖度假村以与第三方建设草地婚礼城为借口通知哈思公司整体迁出所承包的养殖、种植土地，哈思公司认为还不到约定的续签年限（2015年12月31日），由于前期资金投入太大，提前终止承包期会给哈思公司带来更大的经济损失，哈思公司向星明湖度假村提交关于损失补偿函，星明湖度假村不予答复。哈思公司与星明湖度假村签署的《农场农作物种植，养殖合作协议书》，《补充协议》和《续签合同》都不是在公平公正的前提下签署的，星明湖度假村在哈思公司已经投入前期资金无法撤出的情况下，违背自己意志而签署的合同，依照《合同法》应视为无效合同。星明湖度假村与第三方有土地承包合同，与哈思公司签署协议时隐瞒真相，当问题出现时又不及时解决，直至到2015年7月才拿出1份西芦村的情况证明，真伪难辨，给哈思公司造成损失。星明湖度假村不以事实作依据，在电费方面漫天要价，提供给一审法院的电费票据都是自相矛盾，漏洞百出，致使哈思公司在经营过程中无法正常缴纳相关费用，造成了星明湖度假村提前终止合同的借口。一审法院判决“支持星明湖度假村要求解除协议的诉讼请求”，认定事实不清，判决不公正。一审法院认为“根据协议书约定，哈思公司应于每年的1月31日前将本年度租费缴纳给星明湖度假村，逾期不交，星明湖度假村有权终止本协议。哈思公司未在2014年1月31日之前缴纳租费，因此，星明湖度假村有权依据约定终止合同”。哈思公司认为根据《农场农作物种植，养殖合作协议书》第四条约定“2014年1月1日-2015年12月31日。费用双方另议”。哈思公司多次同星明湖度假村沟通2014年的租金费用，都遭到星明湖度假村无理决绝，星明湖度假村既不按照协议第四条约定同哈思公司协商费用，也不同哈思公司签署任何续约协议。并且星明湖度假村在2014年4月以要与第三方建设草地婚礼城为借口通知哈思公司整体迁出所承包的种植和养殖土地。根据《农场农作物种植，养殖合作协议书》第五条第四款约定“星明湖度假村应维护哈思公司对土地等合作项目的经营权，不得随意变更、解除合作协议”，星明湖度假村因为要与第三方合作单方提出解约，并且故意不同哈思公司协商2014年租金费用，不同哈思公司签署续约协议，已经是明显的违约行为。星明湖度假村的该违约行为导致哈思公司在没有明确费用的情况下，无法在2014年1月31日前向星明湖度假村缴纳租费。2014年6月，星明湖度假村单方终止协议，采取了停电、封大门的举措，给哈思公司造成极大的经济损失，星明湖度假村应给予补偿。哈思公司2015年3月20日提交答辩状提出“另案星明湖度假村补偿哈思公司的一切损失”。一审法院要求哈思公司提交相关反诉证据，哈思公司提交证据后，一审法院未受理哈思公司的反诉请求。综上，哈思公司同意一审判决第三项，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项，维护哈思公司的合法权益。
星明湖度假村同意一审判决，其在二审庭审中答辩称，哈思公司向星明湖度假村的最后一次付款是在2013年3月，哈思公司存在拖欠租金、电费的违约行为。星明湖度假村有权解除合同，并有权要求哈思公司返还土地和租赁物。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明：2001年11月22日，北京绿色田园种养殖观光农场（甲方）与星明湖度假村（乙方）签订转让协议书，约定甲方将位于大兴区安定镇西芦村西南的“北京绿色田野种养观光农场”使用权转让与乙方，具体转让内容如下：一、甲方将自己承租的西芦村320亩土地使用权转让乙方，土地四至：北至森林公园南墙外7米处，南至小龙河，西至桐家务村与西芦村地界，东至排水渠西杨树行。地上物包括：房屋、果树、鱼塘及农场相关的机械设备的财产权归乙方。转让金额共计人民币二百七十五万元整。双方协议签字生效后，款项付清，甲方将协助乙方与西芦村重新签订土地租用合同。
同日，星明湖度假村（乙方）与北京市大兴区安定镇西芦各庄村（以下简称：西芦村）（甲方）签订土地租用协议，约定：乙方租用的土地约320亩，四至为：北至森林公园南墙外7米处，南至小龙河，西至桐家务与西芦村地界，东至南北引水渠西杨树行。经双方充分协商，甲方将村西南，原北京绿色田野种养观光农场租用的土地，甲方将这块土地租给乙方的时间为50年，从2001年9月1日至2051年9月30日止。租金给付办法：乙方每五年向甲方交一次租金，金额为31万元，50年共计310万元。乙方在租用期内，有权转租、转让农场使用权，但需通知甲方。
2011年6月8日，星明湖度假村与哈思公司签署《农场农作物种植、养殖合作协议书》，协议书中约定星明湖度假村将土地、林果树及相关设施出租给哈思公司用于种植及养殖使用，期限为2011年6月8日至2012年12月31日，以后按照自然年度每年续签至2015年12月31日。租费自2011年6月8日至2011年12月31日为65000元，2012年1月1日至2012年12月31日为1100元／亩，2013年1月1日至2013年12月31日为1210元／亩，2014年1月1日至2015年12月31日租费另议。哈思公司应于每年的1月31日前将本年度租费交纳给星明湖度假村，逾期不交，星明湖度假村有权终止本协议，所造成的损失由哈思公司自行承担，并承担因此给星明湖度假村造成的损失。星明湖度假村应当在现有基础设计条件下积极提供水利、电力等设施便利给乙方使用，有关费用由乙方承担。
2012年4月9日，双方签订补充协议，按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》中的第四项（2012年1月1日-2012年12月31日，费用1100元／亩），明确了种植面积、果木地面积、旧鱼池面积、果树的种类及数量，约定租赁方水、电费用严格按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》第五项第9条之规定，并按月交纳。否则甲方有权不予提供。同时约定男员工宿舍西侧两排平房共24间（乙方装修），按每间50元／月收费。合同终止时，乙方装修设施不得损坏，所装修费用，甲方不予补偿。
2013年3月27日，星明湖度假村、哈思公司签订《续签合同》，按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》中的第四项（2013年1月1日-2013年12月31日，费用1210元／亩），明确了种植面积、果木地面积、旧鱼池面积、果树的种类及数量（冬枣树396棵、樱桃树204棵、山楂树285棵，其他各种树木206棵），约定租赁方水、电费用严格按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》第五项第9条之规定，并按月交纳。否则甲方有权不予提供。本合同土地租赁费为129518.4元，房屋租赁费14400元，费用合计143918.4元。
哈思公司自2011年上述《农场农作物种植、养殖合作协议书》签订后，开始在约定的土地上进行种植和养殖，并陆续向星明湖度假村交纳租金和电费：2011年6月15日交纳租地款15000元，2011年6月14日电汇5万元，2012年3月21日交纳2011年8月至12月电费21298.64元，2012年5月16日交纳租金、房租及部分电费15万元，2012年8月3日交纳截至2012年7月25日的水电费23367.84元。2012年7月20日交纳7300元，2013年3月14日汇款10万元。2013年3月14日之后，哈思公司未向星明湖度假村交纳费用。
在一审庭审中，星明湖度假村提交1份哈思食品欠费明细，哈思公司对该明细中的土地亩数、房屋间数、租金予以认可，但对于电费数额不予认可。哈思公司向一审法院陈述其2011年至2014年的用电总量为81530度。双方在一审庭审中确认每度电的价格为0.856元。哈思公司认可的电费总数为69789.68元。
哈思公司称土地现状为，其公司有6至7名工作人员在进行养殖和种植，养殖的种类为猪、牛、鸡、鹅、羊，种植的主要是蔬菜和玉米。
另查明，西芦村经济合作社于2015年7月17日出具情况说明，表示同意星明湖度假村于2011年6月将土地转租给哈思公司进行种植、养殖的行为。
上述事实，有当事人提交的上述证据和双方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：哈思公司上诉主张涉案协议属于无效合同。经审查，双方当事人订立的本案争议合同和协议书，系双方真实意思表示，不违法法律的强制性规定，合法有效。关于合同履行问题。根据协议书约定，哈思公司应于每年1月31日前交付租金，逾期不交，星明湖度假村有权终止本协议。2013年3月14日之后，哈思公司未向星明湖度假村交纳费用，哈思公司未在2014年1月31日之前交纳租费，属于违约，星明湖度假村有权依据协议终止合同，一审法院认定哈思公司存在违约，判决解除协议以及哈思公司返还土地及地上物并无不当。一审审理期间，哈思公司对于星明湖度假村提交的欠费明细中的土地亩数、房屋间数以及地上树木的棵树、租金予以认可，因此，一审法院判决合同解除后，哈思公司返还土地及地上物，支付欠付的费用并无不当。由于哈思公司至今仍然占用涉案土地及地上物，一审法院判决哈思公司支付至实际腾退土地和地上物之日止的土地租费和房屋使用费并无不当。关于哈思公司主张一审法院未受理其反诉一节。经审查，一审审理期间，哈思公司未提交反诉状亦未交纳反诉案件受理费，不符合反诉受理条件。综上所述，哈思公司的上诉主张，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6940元，由北京星明湖度假村负担321元（已交纳），由北京哈思食品技术开发有限公司负担6619元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费3178元，由北京哈思食品技术开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 芦 超
审 判 员 巩旭红
代理审判员 周 维
二〇一六年一月十八日
书 记 员 孙晓朦
书 记 员 吕小彤