江苏省南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初7562号
原告：南京市建邺区人民政府办公室，住所地南京市建邺区江东中路269号，组织机构代码01298923-1。
法定代表人：郁宁一，主任。
委托诉讼代理人：周雨石，江苏兢慎律师事务所律师。
被告：江苏创业者投资服务集团有限公司，住所地南京市秦淮区丰富路203号，统一社会信用代码913201007041462433。
法定代表人：连文杰，董事长。
委托诉讼代理人：曹中伟，江苏斯维斯律师事务所律师。
第三人：南京大陆旅行社有限公司，住所地南京市秦淮区丰富路203号，注册号320103000061571。
法定代表人沈治超，董事长。
第三人：南京今日秀化妆品有限公司，住所地南京市秦淮区丰富路203号，注册号320111000024480。
法定代表人：阮云，董事长。
委托诉讼代理人：阮涛，男，南京今日秀化妆品有限公司职员，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：臧萌，女，南京今日秀化妆品有限公司职员，住南京市秦淮区。
原告南京市建邺区人民政府办公室（以下简称建邺区政府办）与被告江苏创业者投资服务集团有限公司（以下简称创业者公司）、第三人南京大陆旅行社有限公司（以下简称大陆旅行社）、第三人南京今日秀化妆品有限公司（以下简称今日秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建邺区政府办的委托诉讼代理人周雨石，被告创业者公司的法定代表人连文杰，第三人大陆旅行社的法定代表人沈治超，第三人今日秀公司的委托诉讼代理人阮涛、臧萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建邺区政府办向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人立即迁出南京市秦淮区丰富路203室房屋；2.被告支付房屋使用费（自2013年5月31日起按每年330000元的标准计算到返还房屋之日止）；3.被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2007年6月至2013年5月，原、被告分别三次就南京市秦淮区丰富路203号房屋（以下简称诉争房屋）签订《房屋托管协议》，原告以管理费的名义每年向被告收取330000元，允许被告对外招租和管理。2011年6月19日，原告发现托管的房屋有改、扩建的事实，具有消防安全隐患，原告特向被告发出《安全隐患整改通知书》，但被告未予整改。自2013年5月31日至今，原、被告间未签订任何协议，被告因此拒付管理费长达三年多的时间，但一直使用诉争房屋至今。2016年6月3日，原告具函要求被告搬迁并支付管理费，被告不予理睬，故原告诉至本院。
被告创业者公司辩称，首先，双方存在租赁关系已十几年时间，当时原告承诺将2013年之前的租金补齐即与被告续签合同，但一直未续签，故原、被告之间原《房屋托管协议》至2013年5月31日已履行完毕，2013年6月1日之后的使用费被告不同意支付；其次，原告主张双方本质上是房屋租赁合同关系，且主张双方从2013年5月31日合同到期后由定期租赁合同转为不定期租赁合同关系，现原告主张的租金大部分已超过诉讼时效，按法律规定，只有2016年6月3日前一年的租金能够得到支持；再次，被告并未强占诉争房屋，自2013年6月1日起，因原告对被告要求续签《房屋托管协议》的事项未给予回应，双方未能续签合同，被告亦无法获得原告开具的房产税发票，致被告无法引进新的企业入驻，原有老企业也无法正常续租，不能实现促进创业与扶持中小企业发展之合同目的，被告事实上只占有使用了小部分房屋，应按照实际使用面积支付房屋使用费；最后，被告在合同履行过程中，遇2006年丰富路道路拓宽、2010年街巷出新城建活动，使诉争房屋从不临街变为临街，被告为配合当时的政府街巷出新要求，于2011年对诉争房屋进行外立面提档升级和内部装修，这部分费用成本本应在双方委托合同正常履行中进行摊销，但因原告未与被告正常续签合同，致2011年5月后被告即无法引进新的企业注册或正常对外招租，这部分费用支出及损失应由原告给予合理补偿，同时因原告到期未及时收回房产，致诉争房屋大部分闲置且在被告照看管理之下，被告亦需付出相应的物业管理成本，原告在收回房屋时亦应相应冲抵该项成本。
第三人大陆旅行社述称，第三人希望能续签合同，迁出会产生装修等经济损失。
第三人今日秀公司述称，第三人是从被告处承租房屋，不同意迁出。
经本院审理认定事实如下：2007年6月1日，原、被告签订《房屋托管协议》，约定：原告将诉争房屋委托被告管理，期限两年，自2007年6月1日起至2009年5月31日止；被告应于本协议生效之日起，向原告交纳全年房租165000元，管理费165000元；托管期间，被告负责房屋的招租及管理。2009年6月，原、被告续签合同，约定委托管理期间自2009年6月1日起至2011年5月31日止，年管理费为330000元。后双方再次续签合同，约定委托管理期限自2011年6月1日起至2013年5月31日止，其他合同条款不变。合同签订后，原告按约将诉争房屋交付被告，被告除将部分房屋自用外，剩余部分转租给案外人经营使用。被告向原告交纳管理费至2013年5月31日，之后未再交纳。2016年6月10日，原告向被告发出《通知函》，载明：双方托管期限已届满，被告长达三年多未交纳管理费，要求被告收函之日起十五交纳三年管理费共计990000元，并自收函之日起两个月内腾空迁出诉争房屋。截至原告起诉时，被告及本案两第三人在诉争房屋内经营。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之间签订的《房屋托管协议》名为托管协议实为租赁合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告发函要求被告及第三人腾空迁出诉争房屋，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告自2013年5月31日起支付房屋管理费的诉讼请求，被告辩称原告起诉的管理费大部分已超过诉讼时效。本院认为，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告向被告催缴管理费即租金的时间为2016年6月10日，则原告起诉要求被告支付2015年6月10日之前租金的诉讼请求，已超过一年的诉讼时效，本院不予支持。被告辩称其只应支付实际使用部分的租金，因自被告2007年6月1日开始承租至今，诉争房屋均由被告实际占有、使用，其如何管理和利用房屋，并不影响其应按合同约定支付租金的合同义务，被告该辩称不能成立，本院不予采纳。被告另辩称道路出新改造等原因造成其经济损失，因其未依法提起反诉，故本案不予理涉。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏创业者投资服务集团有限公司、第三人南京大陆旅行社有限公司、第三人南京今日秀化妆品有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空迁出南京市秦淮区丰富路203号房屋。
二、被告江苏创业者投资服务集团有限公司于本判决生效之日起十五日内按每年330000元的标准向原告南京市建邺区人民政府办公室支付2015年6月10日起至被告江苏创业者投资服务集团有限公司、第三人南京大陆旅行社有限公司、第三人南京今日秀化妆品有限公司迁出上述房屋之日止的房屋管理费。
三、驳回原告南京市建邺区人民政府办公室的其他诉讼请求。
案件受理费13700元，减半收取为6850，由被告江苏创业者投资服务集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 员 朱教莉
二〇一六年十一月十一日
见习书记员 吴 翠