四川省渠县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1725民初54号原告（反诉被告）成都纵合盈商投资管理有限公司,住所地：成都市武侯区佳灵路20号1幢7楼57号。法定代表人ＸＸ，总经理。委托代理人师维，重庆索通律师事务所律师。委托代理人王灏，重庆索通律师事务所律师。被告（反诉原告）四川三禾房地产开发有限公司,住所地：四川渠县渠江镇和平街42号。法定代表人邓福阳，董事长。委托代理人（特别授权）钟荣，渠县法律援助中心律师委托代理人余杰，渠县法律援助中心律师。原告成都纵合盈商投资管理有限公司（以下简称成都纵合投资管理公司)诉被告四川三禾房地产开发有限公司（以下简称四川三禾地产开发公司）合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理,在本诉审理中的2016年1月25日又受理了被告四川三禾地产开发公司针对原告成都纵合投资管理公司提出的反诉。2016年2月25日由审判员王美东适用简易程序第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂、争议较大，本院依法裁定转为适用普通程序,并于2016年4月20日由审判员王美东担任审判长，与代理审判员杨惠、人民陪审员杨东芳组成合议庭再次公开开庭进行了审理。本诉原告的法定代表人ＸＸ及其委托代理人师维、王灏，本诉被告的委托代理人钟荣、余杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告成都纵合投资管理公司诉称，2014年7月29日，成都纵合投资管理公司与四川三禾地产开发公司签订《项目招商前期服务及商业招商代理合同》，约定由成都投资管理公司对四川三禾地产开发公司开发的渠县地旺商业广场项目提供项目商业招商代理等方面的商业服务，具体分为3个部分：1、前期项目招商代服务；2、招商代理；3、开业及运营筹备服务。双方在合同中约定了每个项目的具体内容、佣金标准、付费方式、违约责任、解除合同的条件等。合同签订后，成都纵合投资管理公司依约向四川三禾地产开发公司履行了前期招商代理服务，但四川三禾地产开发公司自2014年8月29日至2015年3月27日期间只向成都纵合投资管理公司支付了40万元前期招商服务费，即8个月服务费（自2014年7月起至2015年2月止），就无故停止支付，自2015年3月5日四川三禾地产开发公司开始欠付成都纵合投资管理公司前期招商服务费。此外，成都纵合投资管理公司通过向四川三禾地产开发公司提供招商代理服务，成功为渠县地旺商业广场项目招商了永辉超市、博美装饰城经营（租赁）面积超过1200㎡的主力店。四川三禾地产开发公司于2015年1月26日与成都博美亿达企业管理有限责任公司签订了合作期10年的《合作协议书》，约定的博美装饰城渠县商场经营的面积为25000㎡；四川三禾地产开发公司于2015年4月30日与四川永辉超市有限公司签订了租赁期20年的《租赁合同》，约定的永辉超市租赁面积为10311㎡，且中国光大银行福州分行应永辉超市股份有限公司（四川永辉超市有限公司系其子公司）的申请，于2015年5月20日向四川三禾地产开发公司开具了100万元履约保函。成都纵合投资管理公司依约完成了招商代理服务，四川三禾地产开发公司按合同约定向成都纵投资管理合公司支付代理服务费的条件已成就，但四川三禾地产开发公司却拒不履行支付义务。现起诉至法院,请求：一、判令解除原、被告签订的《项目招商前期服务及商业招商代理合同》；二、判令被告向原告支付前期招商服务费暂计50万元（暂算至2015年12月5日），并支付因欠付前期招商服务费的资金占用利息暂计13050元（暂算至2015年12月5日）；三、判令被告向原告支付因完成招商永辉超市的代理服务费515550元，违约金64356元（以515550元为基数，按照日万分之6.57计算违约金直至被告付清之日止，暂算至2015年12月5日），被告于法院判决解除合同之日即向原告支付剩余代理服务费128887.5元；四、判决令被告支付因完成招商博美装饰城的代理服务费200万元，违约金399456元（以200万元为基数，按照日万分之6.57计算违约金直至被告付清之日止，暂算至2015年12月5日），被告于法院判决解除合同之日即向原告支付剩余代理服务费50万元。本诉被告四川三禾地产开发公司辩称，1、招商前期服务及代理合同已于2015年6月3日通过微信向成都纵合投资管理公司提出解除；2、成都纵合投资管理公司与四川三禾地产开发公司于2014年7月28日签订的前期服务及代理合同约定了双方的权利义务。合同签订后，成都纵合投资管理公司未能履行合同，故四川三禾地产开发公司只能通过其它方式进行招商；3、博美及永辉超市并非全国、全球知名品牌，也是四川三禾地产开发公司自主招商，不应计入成都纵合投资管理公司代理招伤成功范围。故成都纵合投资管理公司的请求不应得到支持；4、按代理合同的约定，支付代理费的条件明确约定为商家交付定金或保证金或租金时；5、根据法律规定，合同解除后成都纵合投资管理公司的异议应在2015年9月3日前向法院提出诉讼，而成都纵合投资管理公司却超过法定异议期提出，故相关费应由成都纵合投资管理公司自行承担。反诉原告四川三禾地产开发公司诉称，反诉人与被反诉人签订《项目招商前期服务及商业招商代理合同》，约定被反诉人利用自有资源及渠道开发客户，反诉人以客户签署的项目现场考察认定单为准并结合招商会议、工作沟通邮件、客户反馈意向信息，被反诉人每周提交招商进展信息统计表进行商家到访确认；被反诉人应拟定招商策略及招商计划，制定代理招商面积和租金标准体系等服务。合同履行中，被反诉人没按照合同约定履行上述义务，导致反诉人不得不另请专业人士进行招商，而反诉人从签订合同起至2015年2月按每月5万元向被反诉人支付了招商服务费，共计40万元，现请求判令被反诉人返还已支付的此笔费用。反诉被告成都纵合投资管理公司辩称，在签订代理合同后被反诉人作为义务一方履行了合同义务，成功地为反诉人引进了永辉超市及博美装饰城两家主力店，不存在违约行为，也不应当退还佣金。本诉原告（反诉被告）成都纵合投资管理公司为支持其诉讼请求和抗辩本诉被告（反诉原告）的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《项目招商前期服务及商业招商代理合同》，拟证明招商前期服务及商业招商代理中双方的权利、义务约定明确。2、前期招商服务的履行证据邮件（邮件截图及附件），系本诉原、被告的员工之间的商业邮件，拟证明本诉原告在与本诉被告签订代理合同前已为本诉被告进行招商服务，本诉原告的服务超出了合同约定的服务范围。前期招商服务中，本诉原告为博美、永辉超市的招商起了前期的决定性作用；3、本诉原告招商博美的相关证据（邮件截图及附件），拟证明本诉原告促成了博美与本诉被告的合作，已如约履行了对博美的招商代理工作。从博美的租赁面积看应是主力店类型，本诉被告应按约定支付相应的佣金；四、本诉原告招商永辉超市的证据（邮件截图及附件），拟证明本诉原告利用自有资源介绍永辉超市入驻本诉被告的渠县地旺广场项目，本诉原告深度参与永辉超市的招商工作，证据册第二册第503页右上角有编码，四川三禾地产开发公司和永辉的租赁合同的右下角有原告法定代表人ＸＸ的签字，也证明本诉原告在本诉被告与永辉超市租赁合同中的签订中起了决定性作用。从永辉超市与本诉被告的合同中可以证明系主力店，本诉被告应按约定支付相应的佣金；五、渠县事业社会保险局的查询资料，拟证明阙隆源是本诉被告的员工，而本诉原、被告之间通过阙隆源的邮件进行联系；本诉原告成都纵合投资管理公司提交的证据经本诉被告四川三禾地产开发公司质证后作如下意见：1、本诉原告提供的证据1，拟证明本诉原告在前期提供了大量服务工作，而本诉被告认为本诉原告在与本诉被告签订了代理服务招商合同后，本诉原告没有按合同履行完毕，本诉被告曾多次开专题会议，针对本诉原告没有按约定履行服务，导致招商进度缓慢等问题进行商议；2、对于博美、永辉是否是本诉原告的代理招商成果，本诉原告没有真实地反映事实的真相。永辉超市的合同文本上有本诉原告法定代表人ＸＸ的小签，因为合同是ＸＸ帮本诉被告取回来的，由ＸＸ自行签上去的，但在永辉公司持有合同上没有ＸＸ的签名。博美的合同中没有ＸＸ的签名，前期招商也不是本诉原告联系洽谈，而是由本诉被告的员工与博美工人作员取得联系后进一步商谈的结果，本诉原告提供的要约函不能证明其是本诉被告的招商代理人。本诉被告（反诉原告）四川三禾地产开发公司为支持其诉讼请求和抗辩本诉原告（反诉被告）的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、招商代理合同，拟证明合同约定了本诉原、被告的权利义务，要求本诉原告将客户信息反馈给本诉被告，每周提供招商信息等，而本诉原告没有按约定履行义务；2、本诉被告向本诉原告支付前期招商服务费40万元的凭证，证明虽然本诉原告没有按合同约定履行应尽义务，但本诉被告仍按约定向本诉原告支付了前期招商费用；3、会议纪要三份，拟证明本诉原告未按约定的履行义务，本诉被告为此招开三次专题会议，本诉原告法定代表人ＸＸ也参与了会议；4、解除合同通知书，拟证明2015年6月3日在本诉原告的同意下，本诉被告通过其员工的微信向本诉原告送达解除合同通知书；5、调查笔录三份及证明一份，拟证明博美公司未与本诉原告联系，博美入驻渠县地旺广场项目系本诉被告自行招商成功。本诉被告（反诉原告）四川三禾地产开发公司提交的证据经本诉原告（反诉被告）成都纵合投资管理公司质证后作如下意见：1、对证据1的真实性、关联性无异议，但不能证明本诉被告的证明目的；2、对证据2的真实性无异议，但从支付的时间看不符合双方合同约定的期限，支付全部滞后；3、对本诉被告招开专题会议无异议，但对证据3的内容真实性不予认可，没有本诉原告法定代表人的盖章及签字，不能真实地反映会议内容，对该证据的合法、关联性均不予认可。4、对证据4，发件人应有本诉被告的授权，且从页面上反映解除合同不是正式通知。5、对证据的5的真实性无法确认，无法核实被调查者签字的真实性，且该证据不符合民诉法关于证据的规定，证人应出庭作证接受质询，但本案中证人未有法律规定不能出庭的原因而不出庭。证明本质应是证人证言，应当由赵树芳出庭接受质询，且现在博美公司已成为四川三禾地产开发公司的租赁方，与四川三禾地产开发公司是合作关系，故博美公司可能作出对本诉原告不利的陈述，且该证据是2016年1月27日出具的，基于四川三禾地产开发公司与博美公司的利害关系，该证明应不具有证明力，证明博美公司的入驻渠县地旺广场项目的原因应主要看2014年至2015年的证据。本诉被告（反诉原告）四川三禾地产开发公司在开庭前向本院申请证人吴建麟、苏英、常伟成出庭作证，证人因从事特殊工作岗位，在开庭时未能到本院接受本诉原、被告及法庭的质询。第一次开庭后本院依职权对证人吴建麟、常伟成、苏英进行了调查，并形成了调查笔录，拟证明以下事实：1、证人吴建麟系博美公司总经理，拟证实博美装饰城入驻渠县地旺广场项目的原因系博美的品牌总监、营山项目部总经理苏英获得渠县地旺广项目招商的信息后，将消息反馈给博美总公司，总公司进行考察后认为项目有市场价值后，与四川三禾地产开发公司经过多次商榷形成了合作意向，并最终签订了合同协议书；本诉原告的法定表人ＸＸ是在博美与三禾公司的谈判过程中参与进来，并提供了专业知识，且ＸＸ在参与此项目谈判之前与博美公司没有任何联系。2、证人苏英系博美公司品牌经理、营山项目部总经理，拟证实博美装饰城入驻渠县地旺广场项目的原因系其通过宣汉县雷仕灯具的杨总知道渠县地旺广场有招商项目，便通过渠县雷仕灯具的肖总取得四川三禾地产开发公司招商部工作人员黄竣的电话。苏英与黄竣电话联系后，又亲自到渠县进行实地考察认为项目不错，便将渠县地旺广场招商的相关信息告知博美公司总部的吴总。后博美与四川三禾地产开发公司经过多次谈判、商榷达成了合作意向，其中在2014年5月由周总、冯总、蒋总、邓总等参与的谈判对合作事宜起了决定性作用，并最终签订了合同协议书。在谈判过程中，苏英通过四川三禾地产开发公司员工黄竣介绍认识本诉原告法定代表人ＸＸ，其被介绍为招商部员工参与到谈判过程中。苏英认为以渠县以雷仕照明为首的商家对博美品牌的认可，多次找三禾公司强调只有博美入驻渠县他们才会入驻商场，也对博美与三禾公司合作起了决定性作用。3、证人常伟成系博美公司总经理助理，拟证实博美公司入驻渠县地旺广场项目的原因系公司营山项目部总经理苏英带回渠县项目招商的消息，在向公司吴总汇报后与渠县开发商取得了联系，渠县开发商指派了ＸＸ与博美公司洽谈合作事宜，在洽谈过程中ＸＸ主要负责传送信息给双方；在谈判过程中一直认为ＸＸ是四川三禾地产开发公司的员工，合作成功后才知道ＸＸ还有成都纵合投资管理公司总经理的身份。第二次开庭时本诉原告（反诉被告）成都纵合投资管理公司对上述三位证人的调查笔录作如下质证意见：1、对证人吴建麟的笔录有异议。程序上证人未出庭作证不符合法律规定，同时该笔录与其助理的笔录又有些出入，对其内容真实性有质疑；吴总确实是博美的总经理，成都纵合投资管理公司给博美的邮件往来都是ＸＸ直接跟吴总往来的，通过吴总的证言可以看出与苏英和其助理都有矛盾。2、对证人苏英的笔录有异议。程序上证人未出庭作证不符合法律规定，同时对内容的真实性亦不予认可，苏英和本案有利害关系证明力比较弱；认可苏英确实是博美公司在四川的开发人，但是苏英在前期是否与四川三禾地产开发公司有沟通，ＸＸ并不知道，调查笔录所讲的事实和ＸＸ所了解的不一样，在证人调查笔录里所说的时间段，周总根本没在四川三禾地产开发公司任职。3、对证人常伟成的笔录，认为笔录说法和苏英的笔录是矛盾的，笔录中谈到ＸＸ的身份只是猜测是三禾公司员工，同时该笔录对ＸＸ是否在谈判中起决定作用也没有明确定论；该笔录的内容是相对客观。本诉原告（反诉被告）提供的5组证据，本诉被告（反诉原告）对证据真实性均无异议，本院依法予以采信，但能否达到其证明目的，本院将结合庭审查明的事实予以综合认定；本诉被告（反诉原告）提供的5份证据，本诉原告（反诉被告）经质证后对证据1、2、5的真实性无异议，依法予以采信；对于本诉原告（反诉被告）有异议的证据，本院将结合庭审查明的事实予以综合认定。经审理明，成都纵合投资管理公司与四川三禾地产开发公司于2014年7月29日签订了《项目招商前期服务及商业招商代理合同》，约定由成都纵合投资管理公司（乙方）对四川三禾地产开发公司（甲方）开发的渠县地旺商业广场项目提供前期项目招商代服务、招商代理、开业及运营筹备服务等方面的商业服务。合同第一项第4条对招商主力店及全球知名品牌的范围进行了约定，第7、8条对成都纵合投资管理公司利用自有资源及渠道招商的客户的确认方式进行了约定。合同第二项第（一）条约定了前期项目招商代理服务具体的服务范围为：1、提供包括并不限于业态组合、业种配比、物业工程技术条件复核、商铺划分、品牌落位等服务；2、拟定招商策略及招商计划。包括关键品牌招商策略、各时段招商计划和完成招商目标比例的实施方案等；3、进行目标品牌商家需求特征研究。包括目标品牌商家深度访谈，商家对项目区域商业环境发展的观点，对入驻项目的意向、租赁面积需要和个性化要求等；4、设定招商租赁的商务条件。……；5、制定代理招商面积的租金标准体系。……；6、提出招商管理流程制度建议。包括招商联系、拜访商家、推荐项目流程、现场接待流程、招商信息管理流程、招商审批流程、招商工作会议机制等；7、信息沟通。向甲方及时提交和更新招商进展和商家反馈信息，与甲方共同商议关键品牌的招商商务谈判策略；8、招商运营咨询服务。……；（二）项目招商前期服务及运营前期服务取费标准及支付方式：1、收费标准:乙方前期招商服务的费用标准为每月伍万元整，直至项目开业；2、甲方按月度支付乙方此笔服务费，每月5日前支付。……合同第三项对招商代理的范围及费用支付方式约定：（一）1、主力店招商代理服务费标准：按照四川三禾地产开发公司（甲方）与主力店商家签订的租赁合同期内（且免租期及其它优惠期外）租赁使用面积首年平均月租金2.5倍为甲方支付乙方的招商代理服务费标准，即：首年平均月度单位面积平均租金×租赁使用面积×2.5；2、支付方式：甲方与主力店签订《租赁合同》或《投资合作协议》并收取定金或保证金或租金当日起7个工作日内支付乙方招商代理佣金80%；3、全球知名品牌商家（具体以《地旺商业广场品牌目录》中核定为准）招商代理服务费标准：……；（四）所有招商代理佣金所余的佣金（20%）在乙方协助甲方顺利正式开业后7个工作日内由甲方一次性无息支付乙方。开业时间以甲乙双方确认的《开业计划表》为准。（五）甲方团队自主招商引进的当地商家和其它商家，不计入乙方招商代理收费提取范围。……五、甲方的权利和义务：1、甲方负责与目标商户签署正式租赁合同，收取保证金或定金或租金等各项费用。在目标商户签署相关协议并支付保证金或定金或首期租金后，甲方按约定向乙方支付招商代理服务费，若甲方逾期向乙方支付代理费，则每逾期一日，乙方有权向甲方收取未付款金额千分之五的金额作为甲方滞纳金。2、如果甲方连续两次（或两月）拖欠或延迟支付乙方佣金的，乙方有权解除本合同，并要求甲方立即支付剩余的应付款项。……六、乙方的权利和义务：1、乙方应当充分运用其市场经验及专业技能，积极组织商户资源，寻找适合的商家，并与目标商户进行洽商；……4、乙方应严格按照遵守《招商计划时间表》，如果未经甲方书面许可，不可改动《招商计划时间表》相关内容，如果乙方连续三个月未完成招商计划任务，甲方有权立即终止本合同并拒绝支付乙方剩余的招商代理佣金。合同签订后，成都纵合投资管理公司先后向欧尚、沃尔玛超市两商家居间介绍四川三禾地产开发公司开发的渠县地旺商业广场项目，但均未成功招商。期间，成都纵合投资管理公司法定代表人ＸＸ多次与四川三禾地产开发公司的工作人员阙隆源、唐旭、罗杉等通过电子邮件就渠县地旺商业广场项目的意向商家、招商计划、商业定位、综合体平面图、业态规划、招商合同范本等进行沟通交流，并几次参加四川三禾地产开发公司主持的招商专题会议，主要就招商策略、各时段完成招商目标比例及成都纵合投资管理公司应履行的招商服务等进行确定。2015年3月，成都纵合投资管理公司法定代表人ＸＸ利用其自有资源（ＸＸ系万达以前的工作人员，万达与永辉系合作伙伴）与四川永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）取得联系，并居间介绍四川三禾地产开发公司开发的渠县地旺商业广场项目后，永辉超市委托的重庆坤源衡泰律师事务所律师丁磊多次与ＸＸ通过电子邮件就四川三禾地产开发公司渠县地旺商业广场项目的尽职调查及需核实的问题、补充资料进行沟通。2015年4月30日，四川三禾地产开发公司与永辉超市签订了租赁合同，约定永辉超市承租四川三禾地产开发公司所有的位于四川省渠县渠江镇后溪社区西岩路渠县地旺商业广场项目的楼层B1，层高5.4m的商业物业用于超市经营，租赁面积为建筑面积10311平方米、租赁期限为20年、第一年至第三年的租赁费按25元/㎡计算，从第四年起租赁费每三年在25元/㎡基础上递增5%，并约定永辉超市在合同签订之日起十个工作日内向四川三禾地产开发公司出具银行履约保函，作为其履行合同的保证金，履约保函金额为人民币100万元。2015年5月20日，中国光大银行受永辉超市的申请，就永辉超市与四川三禾地产开发公司签订的租赁合同向四川三禾地产开发公司出具了不可撤销的履约保函（保函编号：LG3761150115AA），保证在保函有效期内收到受益人提交的保函正本、索赔文件及申请人未履行合同的书面证明后七个工作日内，向受益人偿付金额不超过100万元，除非受益人自动中止或放弃保函项上享受的权利，保函一经开立即生效，于2017年5月19日失效。四川三禾地产开发公司对收到中国光大银行出具的履约保函的事实无异议。同时查明，四川三禾地产开发公司在与成都纵合投资管理公司签订《项目招商前期服务及商业招商代理合同》之前，成都博美亿达企业管理有限责任（以下简称博美公司）营山项目部的负责人苏英通过达州市宣汉县雷仕灯具的杨总得知渠县地旺商业广场项目在招商，便通过渠县雷仕灯具的肖总取得四川三禾地产开发公司招商部工作人员黄竣的电话并进行了联系。随后苏英亲自到渠县对渠县地旺广场招商项目进行实地考察，将相关信息汇报至博美公司总部的吴建麟总经理处。博美公司经过考察后认为渠县项目有市场价值，便与四川三禾地产开发公司更深入地洽谈合作事宜。期间，成都纵合投资管理公司与四川三禾地产开发公司签订了《项目招商前期服务及商业招商代理合同》，成都纵合投资管理公司法定代表人ＸＸ便参与到四川三禾地产开发公司与博美公司的洽谈中，并运用其专业知识为四川三禾地产开发公司提供服务。四川三禾地产开发公司与博美公司在经过多次谈判、商榷后，于2015年1月26日签订了由四川三禾地产开发公司、博美公司、四川地旺广场企业管理有限公司（以下简称四川地旺公司）三方达成的合作协议，约定四川三禾地产开发公司将其所有的位于四川省渠县渠江镇“地旺广场”1栋1-2层，建筑面积约2.5万平方米的商业物业交由博美公司经营（合作范围：装饰、建材、家居等），四川地旺公司对相关商业物业享有唯一租赁权。合作项目启动时间为协议生效之日，项目交房时间最迟不应超过2015年6月30日。后四川三禾地产开发公司与成都纵合投资管理公司在履行合同过程中产生分歧，2015年6月3日四川三禾地产开发公司通过其员工黄竣的微信向成都纵合投资管理公司员工的微信发出了解除合同通知书，至此成都纵合投资管理公司事实也停止了四川三禾地产开发公司的招商服务和招商工作。2016年1月6日成都纵合投资管理公司以四川三禾地产开发公司未支付服务费、代理招商费等理由向本院提起诉讼；2016年1月20日四川三禾地产开发公司提起反诉。另查明，四川三禾地产开发公司从2014年8月至2015年3月期间共计向成都纵合投资管理公司支付前期招商服务费40万元，庭审中双方一致确认解除《项目招商前期服务及商业招商代理合同》的时间为2015年6月3日，并确认四川三禾地产开发公司还应向成都纵合投资管理公司支付2个月的前期招商服务费10万元；四川三禾地产开发公司对永辉超市系成都纵合投资管理公司代理招商的事实无异议，但认为按合同约定其应支付永辉超市招商佣金的条件尚未构成，且永辉超市至今仍未开业经营；四川三禾地产开发公司对成都纵合投资管理公司要求其给付居间招商博美公司佣金有异议，表示博美公司是其自行招商，成都纵合投资管理公司只是在招商过程中履行了前期服务义务，此事实有博美公司的总经理吴建麟、公司品牌经理、营山项目部总经理苏英、公司总经理助理予以证实。本院认为，成都纵合投资管理公司与四川三禾地产开发公司于2014年7月29日签订的《项目招商前期服务及商业招商代理合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应严格履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。成都纵合投资管理公司与四川三禾地产开发公司在各自履行合同部分义后产生分岐，四川三禾地产开发公司发出解除合同通知，成都纵合投资管理公司也事实上停止了招商服务工作，庭审中双方一致同意解除双方签订的《项目招商前期服务及商业招商代理合同》，并将解除合同的时间确定为2015年6月3日，对此本院予以确认。四川三禾地产开发公司在合同期内向成都纵合投资管理公司只支付了前期招商服务费40万元，故还应向成都纵合投资管理公司支付2016年4、5月的前期招商服务费共计10万元。本案主要争议焦点有两点：1、四川三禾地产开发公司向成都纵合投资管理公司支付居间招商永辉超市佣金的条件是否构成；2、博美公司入驻渠县地旺广场项目是否系成都纵合投资管理公司居间招商而成。关于第一个争议焦点，四川三禾地产开发公司向成都纵合投资管理公司支付居间招商永辉超市佣金的条件是否构成。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，本案中成都纵合投资管理公司与四川三禾地产开发公司签订的《项目招商前期服务及商业招商代理合同》中的“商业招商代理合同”实为居间合同性质，成都纵合投资管理公司利用其自有资源向永辉超市推介了四川三禾地产开发公司开发的地旺广场的招商信息，并促成永辉超市与四川三禾地产开发公司签订了租赁合同，约定永辉超市承租四川三禾地产开发公司所有的位于四川省渠县渠江镇后溪社区西岩路渠县地旺商业广场项目的楼层B1，层高5.4m的商业物业用于超市经营。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。·····”根据永辉超市与四川三禾地产开发公司的租赁合同及成都纵合投资管理公司与四川三禾地产开发公司签订的《项目招商前期服务及商业招商代理合同》，可计算出四川三禾地产开发公司应向成都纵合投资管理公司支付居间招商佣金应为645688元（25元×10331㎡×2.5）。四川三禾地产开发公司辩称永辉超市佣金的支付条件尚未达到，因为在《项目招商前期服务及商业招商代理合同》中对于居间成功报酬的支付条件进行了约定，即四川三禾地产开发公司与主力店签订《租赁合同》或《投资合作协议》并收取定金或保证金或租金当日起7个工作日内应向成都纵合投资管理公司支付招商代理佣金80%，余下的佣金20%在成都纵合投资管理公司协助四川三禾地产开发公司顺利正式开业后7个工作日内由四川三禾地产开发公司一次性无息支付。而永辉超市与四川三禾地产开发公司签订租赁合同后，未并向四川三禾地产开发公司支付定金或保证金或租金，只是提供了履约保函，而履约保函的性质与作用与定金或保证金或租金不同，故永辉超市的佣金支付条件尚未达到。但本院认为，银行履约保函具有保证永辉超市与四川三禾地产开发公司履约的保证责任，与四川三禾地产开发公司和成都纵合投资管理公司约定收到定金或保证金或租金有同等履约保证效力，本案中永辉超市与四川三禾地产开发公司于2015年4月30日签订租赁合同后，中国光大银行经永辉超市的申请于2015年5月20出具了履约保函，虽然保函出具的时间不是在合同签订之日起十个工作日内，但四川三禾地产开发公司接受了永辉超市出具的履约保函，且未追究永辉超市的违约责任。因此，结合本案实际情况，本院认为四川三禾地产开发公司最迟应在2015年6月1日向成都纵合投资管理公司支付其成功招商永辉超市的佣金80%，即516550元。因四川三禾地产开发公司未按约定及时支付该款，构成违约，故应按双方合同约定的以516550元为基数从2015年6月1日起按日万分之6.57计算至判决确定给付之日止的违约金。截止庭审前，永辉超市仍尚未开业，故余下的20%佣金129138元，未达约定的支付条件，成都纵合投资管理公司应待合同约定的支付条件成立时再行主张权利。关于第二个争议焦点，博美公司入驻渠县地旺广场项目是否系成都纵合投资管理公司居间招商。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除处。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，成都纵合投资管理公司诉称博美公司入驻四川三禾地产开发公司开发的地旺广场是由其居间招商而成，四川三禾地产开发公司应按合同约定支付代理招商佣金2000000元，并支付违约金399456元。但根据成都纵合投资管理公司和四川三禾地产开发公司提交的证据及本院依法收集的证据，可以确定成都纵合投资管理公司系在四川三禾地产开发公司与博美公司已有合作意向并开始洽谈后才介入到谈判过程中，虽然其介入淡判在一定程度上推进了双方的合作，但与利用自已独特的资源与渠道促使双方签订合同的居间行为存在明显差异，特别是本案本诉原告与本诉被告签订的合同又包含前期招商服务內容，并每月支付服务费5万元，故本院认为成都纵合投资管理公司介入四川三禾地产开发公司与博美公司合作的谈判是履行双方合同约定中的前期招商服务而非居间行为。因此，成都纵合投资管理公司要求四川三禾地产开发公司支付居间招商博美公司的佣金及违约金的证据不足，本院不予支持。关于四川三禾地产开发公司提出的反诉，本院认为通过庭审查明的事实，可以看出成都纵合投资管理公司在双方签订合同后已尽其最大的诚意和努力履行前期招商服务义务，四川三禾地产开发公司对于服务的成效不应过于严苛，且其在双方合作过程中既然相继支付了服务费，也说明其对成都纵合投资管理公司的服务行为认可，故四川三禾地产开发公司反诉要求成都纵合投资管理公司返还已支付的招商服务费的请求，本院不予支持。综上，本院为了维护正常经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、四百二十四条、四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告成都纵合盈商投资管理有限公司与本诉被告四川三禾房地产开发有限公司签订的《项目招商前期服务及商业招商代理合同》；二、本诉被告四川三禾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向本诉原告成都纵合盈商投资管理有限公司支付下欠的前期招商服务费100000元；三、本诉被告四川三禾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向本诉原告成都纵合盈商投资管理有限公司支付居间招商永辉超市的佣金516550元，并以516550元为基数从2015年6月1日起按日万分之6.57计算至判决确定之日止的违约金；四、驳回本诉原告成都纵合盈商投资管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告四川三禾房地产开发有限公司对反诉被告成都纵合盈商投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费39770元，保全费5000元，共计44770元，由成都纵合盈商投资管理有限公司负担35816元，四川三禾房地产开发有限公司负担8954元；反诉的案件受理费7300元，由四川三禾房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  王美东代理审判员  杨 惠人民陪审员  杨东芳二〇一六年六月十一日书 记 员  蒋为民