湖南省沅江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沅民一初字第835号
原告陈望辉，女
委托代理人王伟，湖南天见律师事务所律师
被告陈勇，男
委托代理人何辉，沅江市法律援助中心律师
被告吴洪波，男
原告陈望辉与被告陈勇、吴洪波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈望辉的委托代理人王伟、被告陈勇的委托代理人何辉到庭参加了诉讼，被告吴洪波经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈望辉诉称，原告委托陈旺军对原告所有的位于沅江市桔城大道的三间门面及二楼住房一套进行出租和管理，陈旺军与两被告于2011年1月1日签订《门面租赁合同》一份，该协议约定：两被告承租原告位于沅江市桔城大道的三间门面及二楼住房一套用于商业经营，租赁期限为2011年1月1日起至2020年12月31日止，第一年租金8万元，第二年租金82800元，以后每年租金随行就市，每年租金在当年的1月1日之前付清，如逾期未交，每逾期一日则按日租金的2倍支付违约金，逾期超过30天以上，原告有权解除合同。协议签订后，原告依约将房屋出租给两被告，现两被告已拖欠原告2013年度租金达5个多月，经原告多次催要未果，故原告诉至法院，请求判令解除原、被告于2011年1月1日签订的《门面租赁合同》；被告立即腾出租赁的房屋；支付原告房屋租金65000元；原告不返还保证金6000元；两被告并承担本案的诉讼费。
原告陈望辉为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
证据1、房产证复印件，拟证明坐落在沅江市琼湖办事处桔城路02栋房号107、108、109、202的房屋为原告合法所有；
证据2、门面租赁合同，拟证明原、被告双方的权利义务；
证据3、价格认证结论书，拟证明价格认证中心对房屋租金作出了评估，2013年房屋租金价格为16.5万元；
证据4、房屋租金催收通知书，证明2013年5月29日原告向被告发出了租金催收通知书；
证据5、证人王晓燕、李云香的证言，拟证明原告与被告陈勇曾口头协商2013度租金及房租鉴定及催收租金的情况。
被告陈勇辩称，一、被告租赁原告的房屋是客观事实，而且经营了一段时间，一直到2013年2月6日；二、原告要求解除合同，被告不同意，因为被告在房屋内投资开发廊，花费了100余万元，如果就此解除合同，损失过大无法承受，而且不符合解除合同的法律规定；三、被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，因为双方纠纷是因房屋租金不确定而产生的，在合同中仅仅约定第二年以后每年的租金随行就市，导致租金无法确定，从而引发争议。这一约定双方都存在疏忽，双方均存在缔约过失责任，因此被告的违约行为不存在；四、在停止经营期间，被告认为门是原告方关的，关门之后被告不能经营，因此在关门期间被告不应当承担给付租金的责任；五、按照合同约定，保证金退还应当是在租赁期满后，租赁期为10年，而且被告并不存在违约，也不存在故意损害出租方利益的行为，因此原告要求不退还保证金的事实和理由不能成立，请求法庭根据本案事实和相关法律规定依法处理。
被告陈勇为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
证据1、企业注册登记资料及门面租赁合同书，拟证明争议门面周边开设劲霸男装门店的租金情况，租赁期也为10年，五间门面的租金价格远低于原告提出的租金要求，同比周围门面的行情，原告提出的租金数额要求过高。
经庭审质证，被告陈勇对原告提交的证据1、2没有异议；对证据3有异议，鉴定的门面租金价格过高，在鉴定价格中包含了房产税、营业税等相关费用，且具体包含多少税金没有作出说明，被告陈勇对该价格认证结论书不服，要求申请重新鉴定。因为在原告第一次起诉后撤诉之后，沅江市人民法院作出了允许撤诉的裁定书，陈勇认为案子已经了结，所以当时没有再申请重新鉴定。对于争议门面及其二楼住房被告方已经进行了装修，而价格认定书的结论已经考虑了装修因素，如果未进行装修，结论书也不会得出这么高的数额；对证据4有异议，该份通知书是在撤诉当日发给被告的，是以鉴定结论为依据要求被告交纳租金，但因为陈勇本来就对价格认证结论不服，对此持有异议，而且门面的钥匙也没有交给陈勇，陈勇不能继续经营，所以陈勇不可能交付房租。对证据5证人证言，被告陈勇有异议，认为其主观随意性较大，可靠性程度不高，如果双方确实达成了协议，那么应当以书面协议为依据。原告对被告陈勇提交的证据1门面租赁合同书的真实性及关联性有异议，因为价格结论书是在对争议门面周边的门面全部调查后并取其平均值得出。被告吴洪波未到庭参加诉讼，无法对原告陈望辉、被告陈勇提交的证据进行质证。
经审查，对原告提交的证据1、2，被告均无异议，本院对其证明效力予以认可，可以作为定案的依据。对原告提交的证据3，被告对其虽有异议，本院认为该份证据系被告陈勇申请，本院委托沅江市价格认证中心作出的，该份结论书于2013年5月29日送达给被告陈勇及委托代理人何辉，本案起诉时间为2013年6月18日，本院将相关的诉状副本送达给当事人的时间为2013年6月20日，距离开庭已有一个多月的时间，对于价格认证结论书本院已经给足当事人申请复议的期限，为不增加双方当事人的诉累，不宜再进行重新鉴定，该份证据与客观事实相符，对其证明效力本院依法予以认可；对原告提交的证据4，本院认为该份证据与客观事实相符，该份证据具备证据效力，可作为定案的依据；对原告提交的证据5证人王晓燕、李云香的证言，对于证言中双方协商租金为16万，本院认为，在存在书面合同的情况下，以书面合同为准，对其证明效力不予认可，但证言中价格结论书的送达及原告租金催收通知书的发出，与客观事实相符，对其证明效力予以认可。对被告提交的证据企业注册登记资料及门面租赁合同书，因与被告申请的，本院委托沅江市价格认证中心作出价格认证结论书不相符，而价格结论书是在鉴定机构对争议门面周边的门面租金全部调查后取其平均值得出，本院对其证明效力不予认可。
根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院确认以下事实：
2011年1月1日，原告陈望辉委托案外人陈旺军与被告陈勇、吴洪波签订《门面租赁合同》，该协议约定：被告陈勇、吴洪波承租原告陈望辉位于沅江市琼湖办事处桔城路02栋的三间门面（含夹空层）及三楼住房一套（丘号04，幢号02，房号107、108、109、202号）用于商业经营，租赁期限为十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。第一年租金为8万元，第二年租金为82800元，以后每年租金随行就市，两被告在合同签订之日后当日内一次性交清第一年租金，以后每年租金在当年的1月1日之前给原告一次性付清，如逾期超过30天未按约定期限足额交付租金、保证金，原告有权解除合同。因协议就第二年以后的租金约定为“随行就市”，双方就2013年度的租金达不成一致意见，经被告陈勇申请，本院于2013年4月22日委托沅江市价格认证中心就争议门面2013年度的租金进行价格认证，沅江市价格认证中心于2013年5月20日作出沅价认字（2013）011号价格认证结论书，认定争议门面2013年度的租金价格为165000元。在各方当事人收到价格认证结论书后，原告陈望辉于2013年5月29日向被告陈勇发出房屋租金催收通知书，但至今未果，故原告诉至本院。
另查明，在《门面租赁合同》签订后，被告吴洪波未实际参与租赁门面的经营，非《门面租赁合同》的事实承租方。合同签订时，被告陈勇向原告陈望辉缴纳了保证金6000元。
本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。对此，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告按照合同的约定履行义务后，被告应按照合同的约定履行付款义务，在庭审中被告陈勇辩称不存在违约行为，不应当承担违约责任，因为双方纠纷是因房屋租金不确定而产生的，在合同中仅仅约定第二年以后每年的租金随行就市，导致租金无法确定，从而引发争议，但经被告陈勇申请，本院委托沅江市价格认证中心已对争议门面2013年度的租金价格进行了鉴定，认定2013年的房租价格为16.5万元，被告陈勇在收到原告发出的房屋租金催收通知书后仍拒不付款，被告陈勇的违约行为致使原告陈望辉出租门面的合同目的无法实现，故对于原告要求解除《门面租赁合同》并要求被告腾出租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持；对于被告陈勇在庭审中提出陈勇要出的租金是2013年1月1日到原告于2013年2月6日将租赁门面关门之前这段的租金，对于关门之后被告陈勇已经没有经营，但被告陈勇未提供证据证实原告锁门的事实。根据原告的诉讼请求，从2013年1月1日起至2013年5月31日止计算，租金共计68750元（165000元÷12个月×5个月=68750元］，合同中约定第二年以后每年的租金随行就市，导致租金无法确定，原告陈望辉存在缔约的过失，应对自身的租金损失承担20%即13750元，余下的租金损失55000元由被告陈勇承担。对于原告提出的不返还保证金6000元的诉讼请求，本院依法不予支持。被告吴洪波在《门面租赁合同》签订后未实际参与租赁门面的经营，非《门面租赁合同》的事实承租方，故就原告对被告吴洪波的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈望辉委托案外人陈旺军与被告陈勇、吴洪波于2011年1月1日签订的《门面租赁合同》，合同终止履行；
二、被告陈勇应于本判决生效之日起十日内支付原告陈望辉租金55000元，扣除原告陈望辉应返还给被告陈勇的保证金6000元，被告陈勇还应支付原告陈望辉租金49000元；
三、被告陈勇应本判决生效之日起十日内搬出租赁房屋，并将租赁房屋返还给原告陈望辉；
四、驳回原告陈望辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案案件受理费3000元，由被告陈勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审判长 曾建荣
审判员 汪学军
审判员 曹建太
二〇一三年八月二十一日
书记员 李婧婧
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。