广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第955号
上诉人（原审被告）深圳市福海涛投资发展有限公司。
法定代表人敖福如，执行董事。
委托代理人陈汉平，广东前海律师事务所律师。
上诉人（原审原告）黄锦祥。
委托代理人张毅，广东经天律师事务所律师。
委托代理人王玲。
上诉人深圳市福海涛投资发展有限公司（以下简称福海涛公司）与上诉人黄锦祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年11月26日，福海涛公司与深圳市福田区XX业主委员会签订《XX裙楼承包合同》，约定深圳市福田区XX业主委员会将位于深圳市福田区新洲6街XX第一、二层裙楼承包给福海涛公司经营，建筑面积共计2677.08平方米（不包括物业管理用房）。福海涛公司承包该房屋的期限为五年，自2011年10月1日起至2016年10月1日止。承包的房屋用途为活动中心／管理用房。该合同附件（二）约定不得在承包房屋内从事餐饮业。
2011年11月30日，深圳市福田区XX业主委员会向福海涛公司出具了委托书，同意福海涛公司可根据市场需要将裙楼分割转租，承租方所经营的项目须符合政府相关部门的有关规定。
2012年3月21日，黄锦祥与福海涛公司签订《商铺租赁合同》，约定福海涛公司将位于深圳市福田区XX裙楼一层N5号商铺出租给黄锦祥经营茶餐厅之用。双方确认建筑面积为126.75平方米。租赁期限为三年，即从2012年3月27日起至2015年3月26日止。每月租金为21000元／月计（第三年起每年租金递增10%以此类推）。福海涛公司将租赁商铺于2012年3月27日前交付给黄锦祥使用。自黄锦祥进场所产生的水电均由黄锦祥负责。电费价格按供电局价格加分摊本广场变压器线路损耗费用之后价格计收（双方同意电费底价为1.3元／度）。管理费每月1267.5元（按建筑面积10元／平方米计算）。管理费自2012年3月27日起计缴交福海涛公司。黄锦祥于本合同签署时向福海涛公司交纳两个月租金及管理费44536元作租用商铺之合同保证金与一个月租金及管理费，合同保证金不得抵作租金。黄锦祥如履行合同，合同期满商户所有物品撤场后，一周内退还给福海涛公司。设备设施费40000元，全年活动宣传费1200元，无论黄锦祥经营时间长短，设备设施费与全年活动宣传费不可退还。租金的交纳：黄锦祥应从2012年3月27日起开始交纳租金。黄锦祥需在每月5日前向福海涛公司交纳当月水电费、管理费。黄锦祥对商铺具有绝对的经营项目规划、管理权。黄锦祥租用商铺（专柜）限经营茶餐厅项目。黄锦祥未经福海涛公司同意批准，不得私自更改经营项目种类。商铺的设计、装修方案经福海涛公司审批同意后方可实施，其商铺设计及装修费用由黄锦祥自行承担。在合同有效期内如黄锦祥的原因提前解除合同或合同期满后，福海涛公司不补偿黄锦祥任何装修费用。如黄锦祥逾期10日未交租金、电费、管理费，福海涛公司有权采取停电、停水方式督促黄锦祥交付使用费，黄锦祥逾期未交租金的，福海涛公司有权收回商铺，合同保证金不退还。黄锦祥必须遵守合同约定，按时向福海涛公司交纳租金、水电费、管理费等，过期不交纳则按欠款金额每天3%的标准计算滞纳金。如黄锦祥拖欠款项10日以上（含10日）或拖欠款项总额达21000元（含）以上，则福海涛公司有权单方面解除合同，并不予退还商铺使用押金（或保证金），所有装修设施和货物均归福海涛公司所有，并计收最低10000元至50000元的违约金，而黄锦祥所拖欠的商铺使用及其他费用仍需交纳。如因黄锦祥原因造成福海涛公司或第三者损失的，黄锦祥承担全部责任，并向福海涛公司赔偿所有损失。双方在附加条款约定，如黄锦祥经营范围遭到业主委员会投诉反对，黄锦祥无条件停止营业，一切损失由黄锦祥自行负责，福海涛公司概不负责。黄锦祥可变更为福海涛公司允许的经营项目继续经营。
同日，黄锦祥向福海涛公司出具《承诺书》，内容为：“本人承租福泰来购物广场一楼X号商铺经营港式烧腊快餐，为确保不影响周围环境及绿化，现本人承诺该店只作为销售及顾客用餐之用，所有食物都在外加工完成后运输到该店销售，只在店内用微波炉加热，如果有人投诉本店，经协商后都不能解决该投诉，我将停止营业，一切损失由我本人承担，在遵守合同的前提下允许本人转让”。
为了办理营业执照等证件需要，黄锦祥与福海涛公司于2012年4月10日签订《深圳市房屋租赁合同书》作为备案合同，该合同明确房屋权利人为中国人民解放军驻港部队后勤部，房屋用途为商业。2012年4月20日，黄锦祥与福海涛公司另行签订补充协议，约定双方同意按2012年3月21日签订的福海涛投资发展有限公司商铺租赁合同履行。
合同签订后，福海涛公司于2012年3月21日将涉案房产交付黄锦祥使用。2012年3月21日，黄锦祥向福海涛公司支付了合同保证金44536元、设备设施费40000元、全年活动宣传费1200元。黄锦祥、福海涛公司双方对于黄锦祥已向福海涛公司支付2012年4月27日至2012年6月26日租金42000元、2012年4月1日至6月30日的管理费共计3803.5元。黄锦祥支付4-5月份电费462.8元、黄锦祥在涉案租赁房产设立的深圳市福田区祥记烧腊店于2012年6月19日核准成立并取得营业执照、黄锦祥未正式开始经营的事实没有异议，对于双方无异议的事实，原审法院予以确认。除此之外，黄锦祥未再向福海涛公司支付租金。
在本案审理过程中，原审法院向深圳市福田区XX业主委员会调查深圳市福田区XX业主委员会是否通知福海涛公司要求福海涛公司暂停开业的事实，深圳市福田区XX业主委员会秘书陈述，深圳市福田区XX业主委员会与福海涛公司合同约定涉案商铺不允许从事餐饮业，在发现涉案商铺有“烧腊店”招牌后立即通知福海涛公司严格按照合同处理。
在本案审理过程中，黄锦祥向原审法院申请对装修价值进行评估。原审法院依法委托深圳市中衡信资产评估有限公司对装修价值进行评估。深圳市中衡信资产评估有限公司于2013年6月17日作出资产评估报告书，评定涉案商铺的装修价值为130418.91元。黄锦祥、福海涛公司对上述资产评估报告书均无异议。
上述事实有《XX裙楼承包合同》、《商铺租赁合同》、《深圳市房地产租赁合同》、补充协议、《承诺书》、委托书、收款收据等证据及笔录、庭审笔录等证实。
黄锦祥向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销黄锦祥与福海涛公司于2012年3月21日签订的商铺租赁合同；2、福海涛公司向黄锦祥返还XX裙楼一层N5号商铺全年活动宣传费1200元、设备设施费40000元、合同保证金44536元、2012年4-6月的租金及管理费44535.5元、5月份电费156元，赔偿黄锦祥2012年4月电费损失306.8元、5月管理费损失1268元；3、福海涛公司赔偿黄锦祥XX裙楼一层N5号商铺装修费用294179元；4、福海涛公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，黄锦祥与福海涛公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。黄锦祥与福海涛公司在签订《商铺租赁合同》时，特别在附加条款中对业主委员会投诉反对的后果进行约定，除此之外，黄锦祥进一步出具承诺书，承诺涉案房产仅作为销售及用餐使用，只在店内用微波炉加热，并自行承担因投诉造成的损失。上述约定及承诺函的内容表明，黄锦祥实际已知晓福海涛公司与业主委员会之间的租赁合同对经营范围有限制，并对于业主委员会的投诉反对的损失承担进行了约定。黄锦祥现以福海涛公司故意隐瞒涉案商铺不能作餐饮用途为由认为福海涛公司存在欺诈行为而要求撤销合同，与事实不符，原审法院不予采纳。
关于黄锦祥要求返还已交纳的各项费用是否成立的问题。本案福海涛公司在280号案中要求解除合同，福海涛公司亦在庭审时表示不同意继续履行，合同因双方协商一致而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄锦祥向福海涛公司已交纳的合同保证金作为租赁合同履行的担保，在租赁合同解除合同后应当返还黄锦祥。故黄锦祥要求福海涛公司返还合同保证金44536元的请求，原审法院予以支持。黄锦祥明知涉案房产不得从事餐饮业仍与福海涛公司签订租赁合同，并承诺“在经营范围遭到业主委员会投诉反对，黄锦祥无条件停止营业，一切损失由黄锦祥自行负责，福海涛公司概不负责”。设备设施费、活动宣传费、租金、管理费、电费、装修费系黄锦祥为了合同的履行而支出的费用，在合同有效的前提下，上述费用支出均属于黄锦祥损失，应当由黄锦祥自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、深圳市福海涛投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄锦祥返还合同保证金44536元；二、驳回黄锦祥的其他诉讼请求。
如福海涛公司未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7692元（案件受理费已由黄锦祥预交）及鉴定费3000元（已由黄锦祥预交），由黄锦祥负担。
黄锦祥不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、福海涛公司向黄锦祥返还XX裙楼一层N5号商铺全年活动宣传费1200元、设备设施费40000元、合同保证金44536元、2012年4-6月的租金及管理费44535.5元、5月份电费156元，赔偿黄锦祥2012年4月电费损失306.8元、5月管理费损失1268元；3、福海涛公司赔偿黄锦祥XX全楼一层N5号商铺装修费用130418.91元；4、福海涛公司承担本案一、二审的诉讼费用。
事实和理由：一、原审判决认定黄锦祥已知福海涛公司与业委会间禁止涉案商铺用于餐饮的约定错误。首先，黄锦祥租赁涉案房屋的目的就是将涉案商铺作为餐饮（茶餐厅）之用。黄锦祥在《商铺租赁合同》中签署“附加条款”以及出具《承诺书》均是建立在确信涉案商铺可以从事餐饮行业的前提和基础之上的。但福海涛公司在签订合同时并未向黄锦祥披露涉案房产不能做餐饮之用的重要事实，也未披露其与深圳市福田区XX业主委员会签订的《XX裙楼承包合同》等相关文件。福海涛公司故意隐瞒上述事实，误导黄锦祥签署租赁合同，其行为已经构成合同欺诈，黄锦祥作为受害方有权申请撤销双方的租赁合同。其次，黄锦祥签署“附加条款”是因福海涛公司仅告知黄锦祥不能在涉案商铺明火制作食物，否则可能遭到业主委员会的反对及投诉。而黄锦祥经营的港式烧腊茶餐厅，食物在外加工不需明火制作，业委会投诉、反对风险属可控范围，才同意增加附加条款。福海涛公司要求黄锦祥签署承诺书和附加条款是转嫁其擅自变更房屋用途风险的责任。再次，福海涛公司未在原审举证期限内举证证明其签订合同时已向黄锦祥提交《XX裙楼承包合同》，黄锦祥也一直未取得过该份合同，导致举证期限内未能在280号案中提起反诉。黄锦祥取得《XX裙楼承包合同》时，已超过举证期限，后又提起本案，因此黄锦祥提交《XX裙楼承包合同》不能证明福海涛公司签约时已向黄锦祥提供了承包合同复印件。二、原审法院判令不予返还黄锦祥已缴纳的设备设施费、活动宣传费、租金、管理费、电费、装修费是不成立的。首先，黄锦祥对涉案商铺禁止用于餐饮不知情，投入了巨额装修及前期运营成本，因福海涛公司阻止黄锦祥开业导致其合同目的不能实现。其次，黄锦祥虽然作出承诺书，但因茶餐厅自始至终均未能开业经营，所以根本未发生承诺书中所陈述的情况。再次，福海涛公司在租赁合同的签订及履行过程中实施了欺诈行为，涉案租赁合同应予以撤销。根据合同法第五十八条的规定，福海涛公司应当返还黄锦祥已缴纳的各项费用，并赔偿黄锦祥的损失。由于黄锦祥的装修已附着于商铺增加了商铺的使用价值，黄锦祥的装修费用损失由福海涛公司承担也完全公平合理。
福海涛公司口头答辩称：答辩意见同上诉状。
福海涛公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项；2、依法改判，驳回黄锦祥所有诉讼请求；3、黄锦祥承担所有诉讼费用。
事实与理由：一、事实认定方面。1、黄锦祥拒绝支付租金长达一年多，根据《商铺租赁合同》第35条的约定，黄锦祥明显构成根本性违约，合同目的已经无法实现，福海涛公司向法院起诉，行使合同的法定解除权，黄锦祥应当依约承担违约责任，但原审法院却以双方协商一致为由解除合同，没有认定黄锦祥构成根本性违约而解除合同，事实认定错误。2、黄锦祥签订的《商铺租赁合同》中附加条款的约定、出具的《承诺书》及其在诉讼中提交的《XX裙楼承包合同》均可证明其明知租赁房屋存在不能从事饮食的权利瑕疵，仍愿意承担一切风险，不存在任何免责事由。原审法院判令黄锦祥不需支付两年的租金，反而判令福海涛公司返还其保证金，显失公正。3、黄锦祥未经香江业委会同意就自行装修，2012年6月份香江业委会提出意见后，有足够的时间协调处理，或从事其他行业、转让他人，减少损失，但黄锦祥未采取有效措施，反而继续占用涉案房屋、拒交一切费用，由此造成的后果应当由其承担。二、适用法律方面。原审判决未按照黄锦祥构成根本性违约，福海涛公司行使合同解除权，适用《合同法》第一百零七条和一百零九条的规定，属于适用法律错误。
黄锦祥口头答辩称：答辩意见同上诉状。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，黄锦祥以福海涛公司未告知其涉案房屋不得用于餐饮用途主张双方签订的《商铺租赁合同》属可撤销合同。从双方签订的《商铺租赁合同》内容看，双方约定涉案房屋的用途为经营茶餐厅，即用于餐饮用途。双方在合同附加条款及此后黄锦祥单方出具的《承诺书》中均已明确涉及经营范围被业委会投诉反对的安排和处理。由此可见，黄锦祥签订合同时已知商铺用于餐饮业可能存在的风险，结合黄锦祥先于福海涛公司向原审法院提交福海涛公司与深圳市福田区XX业主委员会签订的《XX裙楼承包合同》的事实，本院认为黄锦祥主张福海涛公司与其签订涉案《商铺租赁合同》时存在欺诈行为依据不足，本院不予采纳。
福海涛公司与深圳市福田区XX业主委员会签订的《XX裙楼承包合同》中已明确约定不得在租赁房屋内从事餐饮业，福海涛公司仍按茶餐厅用途将涉案商铺租赁给黄锦祥，而黄锦祥在明知上述商铺用途限制下租赁涉案商铺，因此涉案商铺在装修后不能营业，双方均有过错，在双方均同意解除合同的情况下，原审判决认定双方协商一致解除合同具有事实依据，本院予以确认。福海涛公司认为黄锦祥不支付租金构成根本性违约，其行使合同解除权解除合同与事实不符，本院不予采纳。
合同协商一致解除后，福海涛公司不再具有占有合同保证金的依据，应当将合同保证金返还给黄锦祥。黄锦祥请求返还全年活动宣传费1200元、设备设施费40000元，本院认为，虽然合同中约定，该两笔费用无论黄锦祥经营时间长短，均不可退还，但事实上双方均确认黄锦祥装修后未正式开始经营，尚不符合上述约定中不可退还的条件，因此，在合同已协商一致解除后，福海涛公司应将该两笔费用返还给黄锦祥。
黄锦祥还请求返还租金、管理费、水电费、装修费，本院认为，双方合同在终止前合法有效，且双方在合同中已约定若黄锦祥经营范围遭到投诉反对，一切损失均由黄锦祥自行负责、福海涛公司概不负责。即黄锦祥已自愿承担因经营范围被投诉反对而产生的各项损失。现黄锦祥请求返还的2012年4-6月租金、管理费、水电费、装修损失均属于合同终止前其实际使用涉案商铺产生的费用及损失，应由黄锦祥自行承担，其请求返还上述费用缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，福海涛公司的上诉请求不成立，本院不予支持。黄锦祥的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第607号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第607号民事判决第二项；
三、深圳市福海涛投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄锦祥返还设备设施费40000元、全年活动宣传费1200元；
四、驳回黄锦祥的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费16184元，由深圳市福海涛投资发展有限公司负担4687元，由黄锦祥负担11497元，鉴定费3000元由黄锦祥负担；深圳市福海涛投资发展有限公司已预交案件受理费800元，黄锦祥已预交案件受理费15384元、鉴定费3000元，黄锦祥多预交的案件受理费3887元，由深圳市福海涛投资发展有限公司迳付黄锦祥。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十月二十日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。