云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云城法民二初字第536号
原告：云浮市荣威房地产开发有限公司，住所地：云浮市云城区。
法定代表人：潘锦灿。
委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。
委托代理人：刘仕虾，该公司工程员工。
被告：云浮市金桐电子商务有限公司，住所地：云浮市云城区。
法定代表人：谢劲松。
原告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威公司）诉被告云浮市金桐电子商务有限公司（以下简称金桐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告荣威公司的委托代理人刘仕虾、黄伟雄，被告金桐公司的法定代表人谢劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣威公司诉称：原告为出租人，被告为承租人。2014年10月7日，原告为甲方与被告为乙方签订了《租赁合同》。合同约定：甲方将座落在云浮市狮山路81号蟠龙山水豪庭首层商铺面积3293.48平方米出租给乙方使用；租赁时间从2014年9月28日至2017年9月27日；每月租金为人民币49402元；乙方必须向甲方缴交商铺租赁押金98804元；租金按月缴交，每月前五天内交付当月租金给甲方，按先交租金后使用的原则，若乙方逾期10天不交付租金的，甲方视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租商铺，商铺押金不予退还；乙方逾期支付租金的，在逾期日开始按月租金的日千分之五加收乙方违约滞纳金；如乙方需将原有商铺间墙拆除或在间墙开设门口、孔洞，安装空调等配套设施，必须书面向甲方提出申请，经甲方同意批复后并缴交一定配额复原保证金（拆墙按每平方米500元收取）先交后拆，乙方如不继续租赁该商铺必须将其恢复原状等相关内容。合同签订后，原告依约交付商铺给被告使用。然而，被告从一开始就没有按时缴交租金，经原告多次催收，被告至今累计只是支付了租金410216元。至2015年11月27日止，被告拖欠原告的租金281412元，拖欠电费2371.50元（暂计至2015年11月16日止）未能支付。由于被告逾期缴交租金，因此，应从逾期之日起，以被告逾期缴交租金的金额按每日千分之五支付逾期缴交租金的违约金给原告(暂计至2015年11月18日为144835.90元）。同时，因被告违约而终止合同，故被告缴交的商铺押金98804元不予退还，归原告所有。此外，被告在承租期间拆除了原告的部分间墙，被告应负责为原告恢复商铺原状。
据此，原告请求：1、终止原、被告的房屋租赁关系，判令被告搬离承租的房屋，返还给原告。2、判令被告支付拖欠的租金281412元给原告（暂计至2015年11月27日）及从2015年11月28日起至被告搬离承租商铺给原告之日止，占用商铺期间仍按每月租金49402元支付给原告。3、判令被告从逾期之日起，以逾期缴交的租金金额按每日千分之五支付逾期缴交租金的违约金给原告（暂计至2015年11月18日为144835.90元）。4、请求将被告缴交的商铺押金98804元归原告所有。5、判令被告支付拖欠电费2371.50元（暂计至2015年11月16日止）6、判令被告恢复拆除间墙商铺的原状。7、本案受理费由被告承担。
2016年5月24日，原告以被告已对拆除商铺的间墙恢复了原状为由，请求撤回上述第6项诉讼请求。
原告荣威公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、企业机读档案登记资料、企业信息资料，证明被告的主体资格。
2、租赁合同，证明原告与被告的租赁关系，双方的权利、义务及违约责任。
3、收据，证明被告支付给原告的商铺租赁押金98804元和被告支付的商铺租金。
4、欠电费明细表，证明被告至2015年11月16日止欠原告的电费2371.50元。
5、被告逾期未交租金违约金计算明细，证明被告至2015年11月27日止逾期未交租金违约金144835.90元。
被告金桐公司辩称：双方签订合同后，各自履行义务。但被告进场后，受到原告各种阻挠，导致不能运作。2015年4月23日，原告通知被告，要求被告将租金转帐到私人账户。被告认为与该私人账户不存在任何关系，故从2015年5月起拖欠租金。拖欠租金是由于原告的过错引起，被告多次向原告反映，但一直没有得到答复。2015年10月25日，被告收到原告的律师函后，多次与其协商，但原告没有积极配合，以停水停电等方式威胁，导致被告造成损失，无法正常运作。据此，请求法院维护被告的合法权益。
被告金桐公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、委托书，证明原告于2015年4月在没有事先通知的情况下要求被告将租金转入其私人账户的事实。
2、被告欠租明细，证明被告自2015年5月起因原告的原因欠租。
3、通知，证明原告违反租赁协议的事实。
4、律师函，证明原告所主张的欠租数额与实际不符。
5、被告已交租金情况，证明被告已履行合同的情况和已交租金明细。
6、通知，证明原告通过邮政速递的形式绕开被告（承租方）直接发通知给租户，给被告的管理和租金收缴工作带来了极大的阻碍，以致无法顺利开展工作，涉及15位租户。
经审理查明：2014年10月7日，原告荣威公司（甲方）与云浮市金桐广告有限公司（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：一、甲方将座落在云浮市狮山路81号蟠龙山水豪庭首层商铺，商铺总面积为3293.48㎡出租给乙方商业运营使用。……二、租赁时间：从2014年9月28日至2017年9月27日止（即：叁年）。三、租金按建筑面积计算，人民币￥15元/㎡，每月租金合计为人民币￥49402元。四、租金缴交办法：租金按月缴交，由乙方在2014年9月28日起计，每月前五天内交付当月租金给甲方（甲方只开收据，不开发票）。按先交租金后使用的原则，若乙方逾期10天不交付租金的，甲方视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租商铺，商铺押金不予退还。若乙方因租金问题征得甲方同意逾期支付的，在逾期日开始按月租金的日千分之五加收乙方违约滞纳金。但租金逾期时间不能超期15天。……六、签订合同之日，乙方必须向甲方缴交商铺租赁押金（二个月的等额租金）￥98804元。……七、乙方对商铺进行装修时，应出具其装修图纸送甲方备案，征得甲方书面同意，费用由乙方自理。乙方在租赁期间，必须保护该商铺内现有设备和设施的完好无损，不得擅自改变该商铺结构，如需将原有商铺间墙拆除或在间墙开设门口、孔洞，安装空调等配套设施，必须书面向甲方提出申请，经甲方同意批复后并缴交一定配额复原保证金（拆墙按每平方米500元收取）先交后拆。租赁合同期满后，乙方如不继续租赁该商铺必须将其恢复原状。否则，甲方将在乙方所缴交的商铺押金和复原保证金中扣除复原维修费用。八、在租赁期内：1、乙方所发生的一切税费、水、电报装费；水费、电费和房屋租赁税等均由乙方负责，甲方一概不负责上述费用。……十二条、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字盖章后生效，双方共同遵守执行。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章。
合同签订后，原告荣威公司按约定将租赁商铺交付给云浮市金桐广告有限公司使用，云浮市金桐广告有限公司亦已将押金98804元支付给原告荣威公司。被告金桐公司已付清2015年5月27日前的租金，之后仅支付了15000元，合共支付了租金410216元给原告荣威公司。原告荣威公司曾于2015年10月25日向被告金桐公司发出《律师函》追讨拖欠租金，无果。原告荣威公司遂向本院起诉，请求解决。
另查明，云浮市金桐广告有限公司于2014年12月4日变更为被告云浮市金桐电子商务有限公司。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告荣威公司与云浮市金桐广告有限公司于2014年10月7日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方应当按合同约定履行各自的权利和义务。由于云浮市金桐广告有限公司于2014年12月4日变更为被告云浮市金桐电子商务有限公司，上述合同的权利义务应由被告云浮市金桐电子商务有限公司享有和承担。
按照双方签订的《租赁合同》约定，被告金桐公司应于每月前五天内交付当月租金，如逾期10天则视为违约，原告荣威公司有权终止合同，收回商铺，商铺押金不予退还，从逾期日起按月租金的日千分之五加收违约金。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告金桐公司从2015年5月28日起拖欠租金至今，原告荣威公司经发函催收无果，故被告金桐公司已违反了上述约定，原告荣威公司据此请求终止即解除合同，要求被告金桐搬离租赁房屋，理由成立，本院予以支持。被告金桐公司以原告荣威公司要求租金划入私人账户为由拒交租金，理由不成立，本院不予采纳。被告金桐公司抗辩认为其进场后受到原告荣威公司的各种阻挠导致不能运作等，但未能提供证据证实，其主张本院不予采纳。关于押金及违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，合同约定了如被告金桐逾期支付租金的，原告荣威公司可没收其押金，同时又约定了损失赔偿额的计算方法。该约定已违反了上述法律规定，二者只可以选择其一，既然原告荣威公司已请求被告金桐公司按逾期每日5‰支付其损失赔偿额，则押金不应作为惩罚性质没收，而应当抵减租金。故原告荣威公司请求没收押金98804元，理由不成立，本院不予支持。合同约定租金从每月28日起算，每月租金49402元，应于每月前五天内交付，被告金桐公司从2015年5月28日起拖欠租金，其于2015年5月28日后缴交的租金15000元应予扣除，缴交的押金98804元应予扣除，上述款项抵扣后，即被告金桐公司从2015年7月28日起拖欠租金，故违约金的计算方法为：从2015年8月1日起至付清款日止以34402元（49402元-15000元）为本金计算，从2015年9月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2015年10月2日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2015年11月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2015年12月2日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年1月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年2月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年3月3日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年4月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年5月2日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年6月1日起至付清款日止以49402元为本金计算……以此类推，违约金计算标准均按日5‰计算。综上，原告荣威公司请求被告金桐公司支付违约金，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。关于水电费问题，由于原告荣威公司未能提供证据证实，被告金桐公司亦予以否认，故其主张本院不予支持。关于原告荣威公司请求恢复拆除间墙商铺原状的问题，原告荣威公司已于2016年5月24日以被告金桐公司恢复了原状为由，向本院申请撤回该项请求，应予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告云浮市荣威房地产开发有限公司与云浮市金桐广告有限公司于2014年10月7日签订的《租赁合同》。
二、被告云浮市金桐电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离并将位于云浮市狮山路81号蟠龙山水豪庭首层商铺返还给原告云浮市荣威房地产开发有限公司。
三、被告云浮市金桐电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金（租金的计算方法：从2015年5月28日起至搬离之日止按每月租金49402元计算，被告已支付的租金15000元、押金98804元应予扣减）给原告云浮市荣威房地产开发有限公司。
四、被告云浮市金桐电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金（违约金的计算方法：从2015年8月1日起至付清款日止以34402元为本金计算，从2015年9月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2015年10月2日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2015年11月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2015年12月2日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年1月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年2月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年3月3日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年4月1日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年5月2日起至付清款日止以49402元为本金计算，从2016年6月1日起至付清款日止以49402元为本金计算……以此类推，上述违约金的计算标准均按日5‰计算）给原告云浮市荣威房地产开发有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9074元（该款原告云浮市荣威房地产开发有限公司已预交），由原告云浮市荣威房地产开发有限公司负担2323元，被告云浮市金桐电子商务有限公司负担6751元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 林 燕
审 判 员 方冠英
人民陪审员 刘伯云
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 李欣怡