山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第124号上诉人（原审原告）山西佳宝棉麻采购加工供应站，住所地太原市小店区龙堡街**号。法定代表人刘根武，经理。委托代理人张秋峰，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托代理人胡天亮，北京中伦文德太原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李毓生，个体。委托代理人林丽，山西彼岸律师事务所律师。上诉人山西佳宝棉麻采购加工供应站因租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小民初字第1460号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。委托代理人张秋峰、胡天亮，被上诉人李毓生委托代理人林丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2005年11月15日，原告就出租聚龙酒家与被告达成意向，并由双方签订了《意向书》。2006年8月28日，原告（甲方）与被告（乙方）双方就原告所有的聚龙酒家及附属的院子租赁事宜达成一致，并签订《房屋及场地租赁合同》一份，合同约定：一、租赁房屋及附属院子的范围，东至聚龙酒家东侧外墙及院子围墙，西至棉麻家属院的东墙，北至聚龙酒家，南至垛棉厂南北中间线，上述四至范围内的场地及地上建筑物均属租赁范围。二、租赁期限20年，自2006年8月28日起至2026年8月28日止，租赁合同期满上述房屋及场地甲方优先租赁给乙方。三、租金及支付方式，全部租金为380万元，自本合同签字盖章生效时，乙方支付80万元作为定金，本合同生效7日内交清全部租金380万元（包含定金80万元）。四、双方的责任义务，乙方使用租赁房屋及附属场地过程中，应遵守国家的法律，乙方需要帮助时，甲方应尽可能提供便利条件，水、电、暖等费用由乙方按国家规定标准自理。2006年9月20日，原、被告签订《房屋及场地租赁合同的补充合同》一份，合同约定：一、原合同中的甲方山西省棉麻公司太原采购供应站应变更为山西佳宝棉麻采购加工供应站，以原合同的公章为准。二、甲方必须保证享有聚龙酒家及附属院子的产权，如以后在租赁期间，因产权问题影响租赁合同，甲方应赔偿由此而造成的乙方一切损失。三、乙方承租后有权对酒店的名称更换或继续使用。四、原合同中第四项甲方的责任与义务其中一条变更为：甲方必须提供水、电、暖等便利条件。合同签订后，被告按约支付了全部租赁费380万元，原告也按约交付租赁房屋及场地即聚龙酒家及附属院子。被告在使用上述承租房屋及附属院子期间，于2007年在原两层的聚龙酒家上搭建了两层房屋，并进行了装修。2012年被告在租赁场地内搭建了砖混二层楼房及一层彩钢瓦房，后被执法部门拆除。被告又于2014年搭建了三排简易彩钢瓦房。基于被告搭建建筑物之事实，原告于2014年5月13日以特快专递方式向被告邮寄发出《单方解除房屋及场地租赁合同要求撤出租赁房屋及场地的通知函》，该函写明，被告在租赁房屋及场地内擅自加建、扩建违法建筑，并堆放各种建筑垃圾等，要求解除《房屋及场地租赁合同》和《房屋及场地租赁合同的补充合同》，并于2014年5月15日之前拆除全部违法建筑、撤出租赁房屋及场地并赔偿原告的各项实际损失。庭审中，被告称，对租赁房屋已加层及改造，原告提出解除合同无法定事由，且原告寄出的解除通知函未收到，故不同意解除合同。原审法院认为，原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》、《补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律的规定，合法有效，双方应依约履行。本案中，原告以被告擅自在租赁场地内搭建建筑而未经其同意为由要求解除上述合同，首先，《房屋及场地租赁合同》、《房屋及场地租赁合同的补充合同》中仅约定使用租赁房屋及附属场地应当遵守法律，并未约定被告在租赁场地内建设建筑物须征得原告的同意，且被告于2007年在聚龙酒家原二层房屋上又搭建两层房屋后，原告在长达七年的时间内并未提出异议，说明其已默认被告的行为。其次，被告搭建的建筑物是否为违章建筑需由相关行政执法部门进行认定，拆除亦属行政执法部门的主管范畴，不属本院受理范围，故本院不作处理。最后，原告主张解除合同、拆除违章建筑、恢复原状及赔偿损失等，事实与法律依据不足，本院不予支持。原审判决，驳回原告山西佳宝棉麻采购加工供应站的诉讼请求。原审法院判决后，山西佳宝棉麻采购加工供应站不服，向本院提起上诉，其诉称，一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人李毓生签订《房屋及场地租赁合同》、《房屋及场地祖赁合同的补充合同》后，上诉人依约将上诉人所有的聚龙酒店房屋及相关场地出租给被上诉人。之后，被上诉人多次擅自搭建房屋，被太原市规划局强行拆除了砖混小二楼、院内彩钢瓦房等。2014年被上诉人未经上诉人同意又在租赁场地内搭建了三排简易彩钢瓦房，上诉人得知后多次阻拦，但被上诉人继续强行施工。被上诉人未经上诉人同意擅自多次违法搭建，严重违反了《房屋及场地租赁合同》的约定和相关法律规定，因此依法单方解除与被上诉人签订的《房屋及场地租赁合同》及《房屋及场地租赁合同的补充合同》。并给予被上诉人合理期限，要求拆除、清运全部违法建筑、撤出租赁上诉人的房屋及场地并赔偿上诉人的各项实际损失，上诉人单方解除《房屋及场地租赁合同》、《房屋及场地租赁合同的补充合同》的行为合法有效。原审认定事实明显错误，首先，《房屋及场地租赁合同》、《房屋及场地租赁合同的补充合同》中明确约定使用租赁房屋及附属场地应遵守法律，因此承租人应当按照法律规定及租赁房屋的性质合理使用租赁房屋及场地，被上诉人在租赁场地内建设任何建筑物都必须征得上诉人同意，并应依法办理相关建设手续。被上诉人未经上诉人同意于2007年在聚龙酒家原二层房屋上违法搭建两层房屋、在租赁场地内多次违法搭建各种建筑物后，上诉人一直持续不断地阻止其单方擅自违法建设行为，并且期间还举报到太原市规划局请求强制拆除违法建筑，并且太原市规划局也强制拆除了部分违法建筑。一审法院在合同没有明确约定、法律没有明确规定的情况下，推定上诉人已默认被上诉人的行为，这种推定没有任何事实与法律依据。其次，被上诉人擅自在上诉人建筑物及附属场地内上违法搭建的建筑物严重危害了上诉人的物权，也违反了合同法，明显属于民事纠纷的范畴，法院应当依法受理并加以审理，而一审法院竟然认为该侵权事实属于行政执法部门主管的范围，因而拒绝受理并予以判决，违反了相关法律的规定。按照约定，合同须双方签字盖章后生效，该补充合同并没有盖章，并没有发生效力。一审法院并没有对该事实予以认定，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院依照我国《合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十九条的规定驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。根据相关法律规定，被上诉人不仅未按照租赁物的性质使用租赁物，而且还擅自多次在租赁房屋上和租赁场地内进行违法加建，致使租赁物主体、承重结构发生变化，使租赁物及其附属场地受到了很大的损失，上诉人当然可以根据《合同法》第二百一十九条的规定单方解除合同并要求赔偿损失。1、本案两份合同涉及的主要租赁标的物“聚龙酒家”，至今没有取得建设工程规划许可证而建设的房屋。本案中的《房屋及场地租赁合同》及《补充合同》属无效合同，一审法院应当适用上述法律规定认定《房屋及场地租赁合同》及《补充合同》无效而没有认定其无效，属于适用法律错误。2、《房屋及场地租赁合同》及《补充合同》所涉及的场地使用权属于划拨土地使用权，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，上诉人的出租本案的房屋并没有经过有关部门的批准，出租行为应当依据我国《合同法》第五十二条的规定认定为无效。一审法院应当适用上述法律规定认定《房屋及场地租赁合同》及《补充合同》无效而没有认定其无效，属于适用法律错误。综上所述，请二审法院依法公正审理本案’支持上诉人的全部上诉请求，保护上诉人的合法权益，维护法律的尊严。被上诉人李毓生辩称，一、上诉人犯了偷换概念的逻辑错误。上诉人将租赁合同中约定的“被上诉人使用租赁房屋及附属场地应遵守国家法律”等同于“被上诉人在租赁场地内建设任何建筑物都必须征得上诉人同意”，明显偷换概念。遵守法律是每个公民的义务，违反法律规定则要承担相应的法律后果。这与“必须征得上诉人同意”没有任何必然因果关系。二、上诉人的所有诉求全部是基于其自己设定的完全不存在的假设前提。上诉人之所以要解除合同、恢复原状、赔偿损失等，完全是基于所谓的“被上诉人擅自搭建房屋”。然而双方在合同中并未约定“被上诉人在租赁场地内建设建筑物须征得上诉人同意”，那么被上诉人搭建房屋就不是“擅自”，充其量不过是自行承担搭建的后果，与上诉人无关。所以，前提不存在，因此衍生的结果必然不存在。三、从一审判决的全文来看，判决所依据的合同法第219条应当是笔误，适用法律正确。四、上诉状的补充说明第一点不是事实。《房屋及场地租赁合同的补充合同》上只要有签字或盖章均生效，何况补充合同上既有上诉人签字，也有盖章，是上诉人真实意思表示，是合法有效的。五、上诉状的补充说明第二点不能成立。1、租赁合同及补充合同中涉及的主要租赁标的物“聚龙酒家”在1991年就已取得《建设工程规划许可证》（并规建证91第263号），并非如上诉人称“至今没有取得”，上诉人应该非常清楚。2、上诉人的上诉请求是要求解除合同，现在又要确认合同无效，这是两个不同的诉求。解除合同是在合同已经依法成立并生效的前提下，出现解除合同的事由当事人可以请求解除合同，而且解除合同的后果是，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等。合同无效则是合同自始无效，因该合同取得的财产予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。这两个诉求的前提是不同的，上诉人用合同无效的法律依据无法支撑其解除合同的诉求，解除与无效不能混同。综上，上诉人要求解除合同、恢复原状、赔偿损失等均没有事实及法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《房屋及场地租赁合同》、《房屋及场地租赁合同的补充合同》，诉争双方仅约定使用租赁物及附属场地应当遵守法律，并没有约定承租方在租赁场地内建设建筑物必须征得承租方的同意，被上诉人李毓生增建房屋后，上诉人山西佳宝棉麻采购加工供应站在明知的情况，多年内没有提出异议，应视为默认，且被上诉人李毓生已依约支付了全部租金。故上诉人山西佳宝棉麻采购加工供应站解除《房屋及场地租赁合同》、《房屋及场地租赁合同的补充合同》的请求依法不能成立，本院不予采纳。关于被上诉人李毓生擅自搭建房屋的问题，增建房屋是否违章，须由相关行政部门认定。若经认定增建房屋确系违章建筑，并对上诉人山西佳宝棉麻采购加工供应站造成损失，其可通过其他途径另行解决。关于上诉人山西佳宝棉麻采购加工供应站主张的其他损失，因未提供相应证据，故对其要求被上诉人李毓生支付拆除、清运等费用的请求本院不予支持。关于上诉人山西佳宝棉麻采购加工供应站的其他请求，因理由、证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25040元，由上诉人山西佳宝棉麻采购加工供应站负担。本判决为终审判决。审 判 长  郝利亚代理审判员  成志刚代理审判员  袁 强二〇一五年六月八日书 记 员  任丽杰