广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民二终字第166号
上诉人（一审被告）：桂林金沙矿业有限公司。
法定代表人：吕玉亮。
委托代理人：詹黎波。
委托代理人：杨双玮。
上诉人（一审被告）：吕玉亮。
委托代理人：詹黎波。
委托代理人：杨双玮。
被上诉人（一审原告）：桂林市金沙河物资仓储有限责任公司。
法定代表人：李宇。
委托代理人：陆庆增。
上诉人桂林金沙矿业有限公司、吕玉亮因与被上诉人桂林市金沙河物资仓储有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人桂林金沙矿业有限公司（以下简称矿业公司）、吕玉亮的委托代理人詹黎波、杨双玮，被上诉人桂林市金沙河物资仓储有限责任公司（以下简称金沙河公司）的委托代理人陆庆增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：桂林市象山区沙河路153号土地的使用权人为原告金沙河公司，使用权面积为42164.10平方米。被告吕玉亮自2007年起即租用原告土地从事矿石加工和销售，并以此为注册地址成立了矿业公司和桂林市玉亮铁矿石加工厂，吕玉亮分别为矿业公司的法定代表人和铁矿石厂经营者。随着矿石业务开展，吕玉亮逐渐扩大租用的经营场地，但双方并未签订书面租赁合同。在租赁期间，为保证合同的履行，被告应原告要求向其交纳了74000元。2011年3月11日，被告吕玉亮以矿业公司和铁矿石厂名义向原告金沙河公司出具《承诺书》一份，称租用了原告公司的场地、库房，并注明原告需用场地时，承租方无条件撤离，并负责恢复原状；租用期间承租方每月10日前交纳各种费用，逾期按2.5%收取滞纳金，并无条件终止供水、供电，按违约处理；签订《承诺书》时，须交纳金沙河公司两个月租金作为保证金，若违反承诺，保证金不退。签订《承诺书》时，被告方并未按承诺书另行交纳保证金，原告对此解释系之前被告交纳的74000元转为该承诺的保证金，对此被告予以否认，认为该款应系租赁押金。庭审中，被告自认签订《承诺书》时场地租金为每月32060元，门面三间每月1500元，食堂门面四间每月1300元，共计每月34860元。2013年1月4日，经原、被告对帐核算，玉亮铁矿石加工厂、矿业公司截止2012年12月31日共欠场地费、门面费、车皮费等各项费用共计173399元，其中2012年4-8月欠费43974元，10月欠各项费用42726元，11月欠费40754元。双方根据对帐结果制作欠费明细单，被告吕玉亮在欠费明细单中签名确认。签订对帐单后，被告方未履行付款义务，原告依《承诺书》要求与被告终止合同，并断续对被告采取了停电、停水措施。原告认为合法权益受到侵害，故诉至法院。
一审法院经审理认为：被告吕玉亮开办设立的矿业公司与铁矿石加工厂租赁原告位于象山区沙河路153号的场地及门面用于经营矿石加工、销售，双方虽未签订书面租赁合同，但2011年3月11日矿业公司与铁矿石加工厂共同向原告出具的《承诺书》能够证明双方存在租赁合同关系。且该合同没有违反国家法律和行政法规强制性规定，亦不损害国家、集体和第三人的利益，故为合法有效。依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。桂林市象山区沙河路153号土地的使用权人为原告金沙河公司，其将土地出租给被告引发纠纷，金沙河公司是本案适格的当事人。由于双方当事人对租赁期限没有约定且事后不能达成补充协议，应视为双方建立的是不定期租赁合同关系。铁矿石加工厂属个体工商户，在诉讼中，应以业主吕玉亮为当事人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。由于被告自2012年4月起即开始拖欠租金及其他费用，原告多次催促被告仍未按期缴纳，且至2012年12月31日累计欠款达173399元，原告现要求解除与被告的租赁合同关系，并要求被告将所租经营场地及门面返还原告，支付所欠租金等诉讼请求均符合法律规定，该院予以准许。被告每月应付原告的租金为34860元，自2013年1月1日之后，原告按《承诺书》的约定对被告采取了停电、停水措施，给被告的生产经营造成一定影响，被告认为应当免交租金，该院兼顾合同的履行情况，当事人的过错等综合因素，根据公平原则，酌情将2013年1月1日之后被告应付的月租金调整为20000元。
关于被告在租赁期间向原告交纳了74000元是租赁押金还是租赁合同的保证金，双方当事人各执一词。该院认为，依据举证责任分配的规则，当事人对自已提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称该款项为租赁押金，但未提供押金条等证据予以佐证，对其主张该院无法确认。而原告诉称该款项系承诺书中提及的保证金，理由在于承诺书约定应当交纳“两个月租金作为保证金”，而被告签订承诺书时未另按承诺书约定交纳保证金不符合日常生活经验，另一方面上述款项与承诺书约定的“两个月租金作为保证金”较为吻合。综上，该院结合案情，认定被告向原告所交纳的74000元在2011年3月11日已转变为《承诺书》约定的保证金，该款具有违约金性质，被告主张用该款抵扣所欠租金该院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告桂林市金沙河物资仓储有限责任公司与被告桂林金沙矿业有限公司、被告吕玉亮之间的租赁关系；被告在本判决生效之日起十五日内搬出桂林市象山区沙河路153号场地、门面，并交付给原告。二、被告桂林金沙矿业有限公司、被告吕玉亮支付原告桂林市金沙河物资仓储有限责任公司截止2012年12月31日的租金173399元及2013年1月1日起至交付场地时止的租金（按月租金20000元计算）。
上诉人矿业公司、吕玉亮不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，上诉人向被上诉人支付的74000元不属于保证金，仅仅是租赁押金，不能认定为违约金性质。2012年9月以后，被上诉人对上诉人才却停电停水措施，造成上诉人严重财产损失。2013年1月1日起，一审按月租金20000计算无事实和法律依据。为此，请求1、撤销一审判决；2、依法改判上诉人支付截止2012年12月31日租金99399元；3、上诉人不承担2013年1月以后的租金；4、一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。
被上诉人金沙河公司答辩称：从2012年4月至今，上诉人严重违反合同约定，拖欠租金远远不止17万多，上诉人提出停电停水是歪曲事实。一审判决认定的事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，上诉人对一审查明的事实没有异议，被上诉人对一审查明的“原告断续对被告采取了停电、停水措施”有异议，认为被上诉人只停了两次，且上诉人马上私自接上。上诉人认为一审认定正确，就是不止一、两次。被上诉人在二审期间未提供新证据证明上述主张。
本院认为，对有异议事实部分，由于双方均未能提供充分证据予以证明停水停电的具体时间，因而对准确的停水停电次数也无法认定，一审因此认定为断续停水停电行为亦并无不当。故，一审认定事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、诉争的74000元是租赁押金还是保证金；2、被上诉人要求上诉人支付2013年1月1日以后的租金是否有事实和法律依据。
本院认为：租赁合同关系是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系。本案上诉人租赁被上诉人位于桂林市象山区沙河路153号的场地及门面用于经营矿石加工、销售，双方虽未签订书面租赁合同，但从双方发生的租赁的事实以及2011年3月11日矿业公司与铁矿石加工厂共同向被上诉人出具的《承诺书》均能够证明双方存在合法的租赁合同关系。故，对双方之间存在租赁关系本院亦予以确认。由此，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。关于74000元是租赁押金还是保证金的问题，2007年，为保证租赁合同的履行，上诉人应被上诉人要求向其交纳了74000元。2011年3月11日，上诉人吕玉亮以矿业公司和铁矿石厂名义向被上诉人金沙河公司出具《承诺书》一份，《承诺书》中约定须交纳金沙河公司两个月租金作为保证金，若违反承诺，保证金不退。由于签订《承诺书》时，上诉人并未按承诺书另行交纳保证金，被上诉人也未再向上诉人催缴，而是理解为之前上诉人交纳的74000元转为该承诺的保证金，对此上诉人予以否认。本院认为，上诉人交纳的74000元转为该承诺的保证金的解释符合本案交易习惯和实际，本院确认上诉人交纳的74000元转为该承诺的保证金的事实。关于被上诉人要求上诉人支付2013年1月1日以后的租金是否有事实和法律依据的问题。2013年1月1日以后的租赁关系双方并未约定解除或终止，上诉人一直占用、使用租赁物，因此依法应当交纳租金，一审判决鉴于双方在实际履行的过程中当事人的过错等综合因素，根据公平原则，酌情将2013年1月1日之后的月租金调整为20000元，并无不当，因此，被上诉人要求上诉人支付2013年1月1日以后的租金，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3768元。由上诉人桂林金沙矿业有限公司、吕玉亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 华
审判员 周秋莹
审判员 王裕松
二〇一三年十月十五日
书记员 朱连芳