海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1860号
原告翁丽娜。
委托代理人胡永秀，海南新概念律师事务所律师。
被告海南隆冠实业有限公司。
法定代表人张海菊。
委托代理人袁立彪，该司职员。
委托代理人张涛，海南瑞来律师事务所律师。
被告张海菊。
被告海南达嘉房地产开发有限公司。
法定代表人方东洛，经理。
委托代理人蒋智杰，海南唐海律师事务所律师。
被告海南广轩房地产交易服务有限公司。
法定代表人唐建华。
原告翁丽娜与被告海南隆冠实业有限公司（以下简称隆冠公司）、张海菊、海南达嘉房地产开发有限公司（以下简称达嘉公司）、海南广轩房地产交易服务有限公司（以下简称广轩公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡永秀、被告隆冠公司的委托代理人袁立彪和张涛、被告达嘉公司的委托代理人蒋智杰到庭参加诉讼。被告张海菊和广轩公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月4日，隆冠公司与原告签订《代理预定购房协议书》。协议约定，隆冠公司为原告代为预定位于海口市水仙路上所建达嘉豪园商品房，房号为：第1栋七X幢XXX房，房屋单价为11800元每平方。同时约定，如因隆冠公司的原因造成原告无法与开发商签订《商品房买卖合同》则隆冠公司应全额退还原告预定购房服务费。合同签订后，原告按照合同的约定向隆冠公司支付了451000元。但是隆冠公司未能按照合同的约定，让原告与开发商签定关于达嘉豪园商品房第1栋七X幢XXX房的正式的商品房买卖合同。几经催促，隆冠公司以各种理由拖延。经查，张海菊利用其作为隆冠公司的法定代表人职务之便，收取了451000元，未进入隆冠公司账户而进入了张海菊的个人账户，所以张海菊应对此承担清偿责任。原告也多次向两被告要求返还已收取的451000元，两被告以各种理由拖延。综上，两被告的行为明显违反了合同的约定，在原告多次向其要求退还已收取451000元后，仍拒绝退还，致使原告的合法权益受到了侵害，故诉至贵院，请求判令：1.隆冠公司向原告退还451000元，张海菊承担连带清偿责任；2.本案的诉讼费由二被告承担。
被告隆冠公司辩称，一、原告与隆冠公司签订《代理预定购房协议书》，支付服务费451000元后，不愿与开发商签订《商品房买卖合同》，不愿购买预定的XXX房，根本违约，按照《代理预定购房协议书》的约定，隆冠公司对其已交的451000元服务费不予退回。原告起诉主张隆冠公司退回其451000元的服务费的请求，请人民法院驳回其诉讼请求。达嘉豪园是达嘉公司的房产，2010年2月3日，该公司与广轩公司签订《商品房包销合同》，达嘉公司的房产由广轩公司包销。此后，广轩公司与隆冠公司签订《委托书》，将达嘉豪园1幢2至14楼以及17楼共81套房子和2幢2至14楼以及17楼共56套房子，委托隆冠公司代销，规定7楼的房子每平方米15400元。2010年3月4日，原告与隆冠公司签订《代理预定购房协议书》。《代理预定购房协议书》第一条约定：原告委托隆冠公司代为预定第1栋X幢XXX房，面积79.14平方米；第二条约定，原告向隆冠公司支付预定购房服务费后，原告按每平方米118000元与开发商签订《商品房买卖合同》（具体时间为2010年3月18日-25日）；第四条约定：原告向隆冠公司交纳金额预定购房服务费后，如隆冠公司原因造成原告无法与开发商签订《商品房买卖合同》，则隆冠公司全额退还预定购房服务费；如因原告原因不愿与开发商签订《商品房买卖合同》或不履行《协议书》的，则预定购房服务费不予退回。此后，原告二次向隆冠公司支付共451000元服务费。可此后原告不但不按《代理预定购房协议书》的约定，在2010年3月18-25日期间与开发商签订《商品房买卖合同》，而且经隆冠公司无数次摧促，原告也不与开发商签订《商品房买卖合同》。到2012年，隆冠公司还多次催促原告，并告诉原告如果你不依约与开发商签订《商品房买卖合同》，原告就违约，原告所支付的451000元服务费，依约就不予退回。为郑重起见，隆冠公司还给原告一份告知函：你委托本公司代理预定的达嘉豪园1栋X幢XXX房，并支付了451000元服务费，经本公司长期多次催促你与开发商签订《商品房买卖合同》，你至今仍不签订。本公司不能无限期等待你，限你在2012年3月4日前来办理与开发商签订《商品房买卖合同》手续。否则本公司将出售你预定的XXX房给别人，并依约不退回你支付的451000元服务费。由于隆冠公司不知原告住所，无法送达《告知函》，只能给原告打电话叫原告来领取，可原告至今不来领取。上述事实充分说明，原告与隆冠公司签订《代理预定购房协议书》，并支付了451000元服务费后，不但不依照《代理预定购房协议书》的约定时间，在2010年3月18日至25日期间与开发商签订《商品房买卖合同》，而且经隆冠公司长时间无数次催促，也不愿与开发商签订购房协议，其行为已根本违约，按照双方签订的《代理预定购房协议书》第四条“如乙方原因不愿与开发商签订《商品房买卖合同》或不履行，则预定服务费不予退回”的约定，隆冠公司不予退回原告的451000元服务费，有理有据。隆冠公司经营商品房代销业务，属商业运作，是讲经济效益的。原告预定的X幢XXX房，面积79.14平方米按广轩公司规定每平方米15400元的价格，房款约1232000元，隆冠公司以每平方米11800元的价格为原告预定，房价约944000元，相差288800元。因此，隆冠公司收取原告代理预定购房服务费451000元。这种收费标准是由海口市房地产销售的行规决定的。二、原告与隆冠公司之间是委托代理关系，不是房屋买卖关系。根据原告与隆冠公司于2010年3月4日签订的《代理预定购房协议书》可以知道，隆冠公司是代理原告向开发商预定达嘉豪园的商品房。这从协议书的名称和内容上均可以显示双方之间是委托代理关系，不是房屋买卖关系。三、隆冠公司收取的预定购房服务费是代理服务费用，依据法律规定及协议书的约定是不予退还的。根据上述《代理预定购房协议书》第一、二、三、五条的约定，隆冠公司负有代原告预定达嘉豪园第1栋七X幢XXX房，让原告按11800元／平方米与开发商签订《商品房买卖合同），隆冠公司保证房号价格不变。在此，隆冠公司早在2010年就帮原告预定好该房，已经履行代理义务，服务费则不予退还。根据上述《代理预定购房协议书》第二条的约定，原告应当于2010年3月18日至25日间与开发商签订《商品房买卖合同》，但原告在这段时间内未与开发商联系，也未通知隆冠公司，显然违背协议书的约定，从而根据上述《代理预定购房协议书》第四条的约定，预定购房服务费不予退还。四、原告的诉讼请求超过诉讼时效，人民法院应当判决驳回。即使退一万步来说，假设原告履行协议书存在过错，但根据上述《代理预定购房协议书》第二条的约定，原告最迟于2010年3月25日知道或者应当知道自己的民事权利被侵犯，从而根据《民法通则》第一百三十五条，已经超过两年诉讼时效，人民法院应当判决驳回。
被告达嘉公司辩称，一、达嘉公司从未接到包销人的通知或包含有本案原告名字的认购资格名册，要求达嘉公司与本案原告签署《商品房买卖合同》。2010年2月3日，达嘉公司与广轩公司签署了《商品房包销合同》，由广轩公司报销达嘉公司开发的“达嘉豪园”1号、2号楼商品房。依据该合同：广轩公司取得合同标的房屋的包销资格，包销期内达嘉公司根据包销人提供的客户认购资格册，与资格册上的购房人签订认购书及商品房买卖合同。之后，广轩公司将该包销权转让给了隆冠公司。为此，2010年2月9日，广轩公司与隆冠公司之间签署有《商品房销售合同》。2010年3月4日，本案的原告与被告隆冠公司签署了《代理预定购房协议书》，被告隆冠公司取了本案原告的451000元的预定购房服务费。但达嘉公司从未与任何包销人约定过预购服务费，也未收取过任何款项。同时，达嘉公司也未接到过包销人的通知或包含有本案原告名字的认购资格名册，要求达嘉公司与本案原告签署《商品房买卖合同》。根据合同相对性的民法原理，原告应向隆冠公司主张权利，要求偿还所谓的预购服务费。同时，本案原告认为，其不能与达嘉公司签署《商品房买卖合同》是本案被告隆冠公司的过失，其应依据《代理预定购房协议书》的约定追究被告隆冠公司的违约责任。二、达嘉公司已经将本案涉案房屋出卖给案外人王紫玉并完成了商品房预售合同备案登记。同时也完成了房屋交付。2014年4月22日，达嘉公司与王紫玉签署了《商品房买卖合同》。此为达嘉公司的正常的销售房屋行为，并未侵害任何第三方包括本案原告在内的人的利益。而且该合同已经履行完毕。截止本案开庭前，王紫玉已经办理了涉案房屋的产权证。而且，据本案的证据可以看出，隆冠公司曾经向原告发出过《告知函》，通知本案原告应于2012年3月4日前签署《商品房买卖合同》。目此，原告怠于行使自己的权利而造成了原告未与达嘉公司签署商品房买卖合同的结果。综上所述，对本案原告与被告隆冠公司之间的纠纷及原告的损失，达嘉公司无任何责任，其也未损害任何一方的利益。因此，本案的纠纷应由原告与被告隆冠公司自行解决。
被告张海菊和广轩公司未作答辩。
经审理查明，2010年3月4日，隆冠公司与原告签订了一份《代理预定购房协议书》，约定：1.原告委托隆冠公司代为预定位于海口市水仙路上所建达嘉豪园商品房，房号为第1栋七X幢XXX房，建筑面积79.14平方米；2.原告向隆冠公司支付预定购房服务费后，原告按每平方米118000元与开发商签订《商品房买卖合同》（具体时间为2010年3月18日-25日）；3.原告向隆冠公司交纳金额预定购房服务费后，如隆冠公司原因造成原告无法与开发商签订《商品房买卖合同》，则隆冠公司全额退还预定购房服务费；如因原告原因不愿与开发商签订《商品房买卖合同》或不履行《协议书》的，则预定购房服务费不予退回；4.隆冠公司保证原告在按协议缴纳预定购房服务费后，同等享受房屋认购书及合同中所承诺的所有相关权益。合同签订后，原告按照合同的约定向隆冠公司支付了451000元。
另查，2010年2月3日，达嘉公司将涉案房产交由广轩公司包销。2010年2月9日，广轩公司与隆冠公司签订了一份《商品房销售合同》。广轩公司分别于2010年2月9日和2010年3月6日向隆冠公司出具两份委托书，将涉案房产交由隆冠公司代销。
庭审中达嘉公司称未接到过包销人的通知或包含有本案原告名字的认购资格名册，要求达嘉公司与本案原告签署《商品房买卖合同》；也未与任何包销人约定过预购服务费，没有收取过任何款项。
再查，涉案房产于2014年4月20日由达嘉公司出售给案外人王紫玉，并办理了过户手续。
以上事实有《代理预定购房协议书》、收据两张、中国邮政储蓄银行电汇凭证、《商品房销售合同》、委托书、《商品房买卖合同》、当事人的陈述等及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，原告与隆冠公司于2010年3月4日签订的《代理预定购房协议书》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。该合同签订后，原告依约支付了451000元。但隆冠公司未提交证据证明其将包含有本案原告名字的认购资格名册交由达嘉公司，要求达嘉公司与原告签署《商品房买卖合同》。同时，达嘉公司也否认接到过包销人的通知或包含有本案原告名字的认购资格名册，要求达嘉公司与本案原告签署《商品房买卖合同》。因此，隆冠公司抗辩原告不愿与开发商签订《商品房买卖合同》，不愿购买预定的XXX房，故依协议书约定不予退还451000元，本院不予支持。该《代理预定购房协议书》并未约定明确的退款时间，因此，隆冠公司抗辩原告的诉讼请求超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告主张隆冠公司向原告退还451000元有理，本院予以支持。张海菊收取原告款项属于职务行为，隆冠公司也确认收到上述451000元款项并向原告出具收据，因此原告主张被告张海菊承担连带清偿责任无理，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
一、限被告海南隆冠实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告翁丽娜451000元；
二、驳回原告翁丽娜的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8066元，由被告海南隆冠实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 何 芬
代理审判员 张子刚
人民陪审员 唐启政
二〇一五年三月九日
书 记 员 罗明茜