湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终209号
上诉人（原审被告）闻秀兰，女，汉族，1942年9月16日出生，居民，住湖北省十堰市茅箭区。
上诉人（原审被告）刘定乾，男，汉族，1938年12月19日出生，居民，系闻秀兰之夫，住湖北省十堰市茅箭区。
被上诉人（原审原告）李英荣，女，汉族，1958年9月11日出生，居民，住湖北省十堰市郧阳区。
被上诉人（原审原告）吴义山，男，汉族，1952年2月27日出生，居民，系李英荣之夫，住湖北省十堰市郧阳区。
李荣英、吴义山共同的委托代理人张庆勇，十堰市郧阳区城关镇法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、举证、质证，领取诉讼文书。
被上诉人（原审被告）谢恒久，男，汉族，1956年7月17日出生，居民，住湖北省十堰市郧阳区。
上诉人闻秀兰、刘定乾因与被上诉人李英荣、吴义山，谢恒久房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市郧阳区人民法院（2015）鄂郧阳民一初字第01422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月26日受理后，依法组成由审判员罗云飞担任审判长并主审，审判员王广泉、柯幻参加评议的合议庭，经过阅卷、审核证据，决定不开庭审理。本案经合议庭评议，本案现已审理终结。
李英荣、吴义山一审诉称：1992年其与亲属谢恒久都打算购买房屋，后听说闻秀兰、刘定乾欲出售房屋，其便与谢恒久找到闻秀兰、刘定乾协商买房，并达成口头协议约定：闻秀兰（××）将其所有的位于湖北省十堰市郧阳区城关镇中岭街东风巷10号砖木结构三间正房、一间偏房作价21000元出售给其与谢恒久，若其以后办理房屋产权证变更登记手续，闻秀兰、刘定乾应协助办理，相关费用由其自行承担。现其欲办理房屋过户手续，但闻秀兰、刘定乾又不予配合。请求人民法院判令：闻秀兰、刘定乾协助其办理位于湖北省十堰市郧阳区城关镇中岭街东风巷10号房屋的房屋所有权证和土地使用证的产权变更登记手续；本案诉讼费用由闻秀兰、刘定乾负担。
一审法院认定：李英荣与谢恒久之妻李英芝系姐妹关系。1992年，李英荣、吴义山与谢恒久欲购买房屋，后经打听得知闻秀兰欲出售房屋，李英荣与谢恒久便找到闻秀兰协商买房事宜，经协商，闻秀兰将其所有的位于湖北省十堰市郧阳区城关镇中岭街水厂三组（现中岭街东风巷10号）的砖木结构房屋（房屋所有权证号：郧房字第××号）作价21000元出售给李英荣与谢恒久，李英荣与谢恒久各出一半房款10500元。1992年8月18日，李英荣与谢恒久将房款交付给闻秀兰，闻秀兰分别向李英荣与谢恒久出具收条，其中，闻秀兰向李英荣出具的收条内容为：“今收到壹万零叁佰伍拾元整”。后闻秀兰将房屋以及房屋所有权证与土地使用证交付给李英荣与谢恒久。1993年，谢恒久另有住房后，从上述房屋搬出，便将其购买的上述房屋份额以10000元的价格转卖给李英荣、吴义山，并向李英荣出具收条一张，内容为：“今收到李英荣现金壹万元整”。为了少交纳税费，李英荣于1995年申请将位于湖北省十堰市郧阳区城关镇中岭街水厂三组宅基地总面积为129.72平方米的房屋分户，由闻秀兰、李英荣各分摊占地64.86平方米。1999年10月8日，郧县土地管理局（现湖北省十堰市郧阳区土地管理局）颁发的编号为郧县国用（99）字第260404133-2号的土地使用证的权利人为闻秀兰，编号为郧县国用（99）字第260404133-1号的土地使用证的权利人为李英荣。
一审法院另查明，1996年1月31日，湖北省郧县人民政府（现湖北省十堰市郧阳区人民政府）颁发的编号为郧房字第××号房屋所有权证的房屋所有权人为闻秀兰。
一审法院认为：本案的争议焦点为，1、闻秀兰出售房屋的行为是否具有法律效力；2、本案房屋的买受人是谁？房屋价格是多少；3、李英荣、吴义山能否要求闻秀兰、刘定乾、谢恒久协助其办理诉争房屋的所有权与土地使用权变更登记手续。
一、关于闻秀兰出售房屋的行为是否具有法律效力的问题。刘定乾辩称本案诉争房屋系夫妻共同财产，其不同意出卖该房屋，故双方的交易行为不能生效。因本案房屋买卖发生在1992年8月，自1992年出卖房屋以来，刘定乾与闻秀兰自愿搬出该房屋并将该房屋实际交付李英荣、吴义山居住至今已有二十三年之久，这表明多年来，闻秀兰与刘定乾早已认可将房屋转卖的行为。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。就本案而言，闻秀兰与刘定乾系夫妻，刘定乾可能对闻秀兰出售房屋或者出售房屋的价格等有不满意的地方，但是，法律与道德要求人们必须诚实守信，在不损害他人及社会公共利益的前提下追求自己的利益。本案诉争房屋转让长达二十三年之久后，刘定乾才主张合同无效之抗辩，该行为与诚实信用原则相悖，从这个角度看，闻秀兰与李英荣、谢恒久双方房屋买卖行为合法有效，双方应继续履行合同的附随义务。
二、关于本案房屋买受人的认定以及房屋价款认定的问题。众所周知，房屋每办理产权变更登记一次，须交纳一次相关办理产权变更登记的费用。本案中，李英荣、吴义山主张闻秀兰将房屋卖给李英荣与谢恒久后，谢恒久又将其所有的份额转卖给李英荣，闻秀兰则辩称其将房屋仅卖给李英荣一人。根据李英荣、吴义山的主张，李英荣、吴义山就必须多交纳一次办理过户的费用，如此显然对李英荣、吴义山不利。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”因此，对于李英荣、吴义山主张房屋买受人为李英荣、谢恒久二人的事实予以确认；关于购房款的认定，根据庭审中闻秀兰儿子刘久波的陈述，其母亲称收到了大概两万元多一点的房款，再结合本案李英荣、谢恒久的陈述以及闻秀兰向李英荣出具的10350元的收条、谢恒久向李英荣出具的10000元的收条综合判断，李英荣、吴义山主张购房款为21000元的事实，本院予以采信。闻秀兰、刘定乾辩称购房款为30000元的意见，因无证据予以证实，不予采纳。因此认定本案的房屋买受人为李英荣与谢恒久，购房款为21000元。
三、关于李英荣、吴义山能否要求闻秀兰、刘定乾、谢恒久协助其办理房屋所有权与土地使用权变更登记手续的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案的房屋买卖已形成事实买卖关系，合法有效，双方当事人均应按照法律规定履行各自的义务。李英荣、谢恒久已将购房款交付闻秀兰，闻秀兰应依诚实信用原则履行协助义务，将房屋的所有权转移给李英荣、吴义山与谢恒久；同理，谢恒久在取得房屋产权后应当履行协助义务将房屋的所有权转移给李英荣、吴义山。闻秀兰出售房屋后只将房屋交付于李英荣、吴义山与谢恒久，未协助其办理房屋所有权与土地使用权的变更登记手续，属于不适当履行，闻秀兰还应继续履行合同，协助李英荣、吴义山与谢恒久办理房屋所有权与土地使用权的变更登记手续；同理，谢恒久在取得房屋所有权与土地使用权后应当协助李英荣、吴义山办理房屋所有权与土地使用权的变更登记手续。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、闻秀兰、刘定乾于判决生效后十日内协助李英荣、吴义山、谢恒久办理位于湖北省十堰市郧阳区城关镇中岭街水厂三组房屋（房屋所有权证号为郧房字第××号）的房屋所有权与土地使用权的变更登记手续。二、谢恒久在取得上述房屋产权后十日内协助李英荣、吴义山办理上述房屋的房屋所有权与土地使用权的变更登记手续。一审案件受理费100元，由闻秀兰、刘定乾负担50元，由谢恒久负担50元。
宣判后，闻秀兰、刘定乾不服一审判决，向本院上诉称：一、原审法院程序违法，其对李英荣、吴义山出具的借条真实性有异议，但一审法院未依法释明其可对借条真实性进行鉴定；二、谢恒久未向其主张权利，一审法院却判令其向谢恒久承担义务超出审理范围；三、闻秀兰未经刘定乾同意，单方处理夫妻共同财产的行为无效。综上，请求二审法院依法改判。
闻秀兰、刘定乾二审没有新证据提交。
李英荣、吴义山答辩称，原判认定事实清楚，其购买闻秀兰、刘定乾房屋并已居住使用多年，刘定乾在此期间也未提出任何异议，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李英荣、吴义山二审没有新证据提交。
谢恒久答辩称，原判认定事实清楚，证据确实充分，判决结果合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实和证据与原判认定的相同。
本院认为：根据闻秀兰于1992年8月18日向李英荣出具的10350元收条的事实，结合李英荣、吴义山在争议房屋居住使用多年的情况，以及谢恒久在一审庭审中的陈述内容，足以认定李英荣、吴义山、谢恒久在1992年向闻秀兰购买房屋，李英荣、吴义山又于1993年将谢恒久购买闻秀兰的另一间房屋买下的事实。闻秀兰、刘定乾上诉提出“原审法院程序违法，其对李英荣、吴义山出具的借条真实性有异议，但一审法院未依法释明其可对借条真实性进行鉴定”的理由，因是否申请对借条签名进行笔迹鉴定系对该证据持异议一方当事人的举证义务，不属于人民法院依法必须释明的范围，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。闻秀兰、刘定乾上诉提出“闻秀兰未经刘定乾同意，单方处理夫妻共同财产的行为无效”的理由，因闻秀兰、刘定乾系夫妻关系，在1992年闻秀兰出售房屋后的数十年期间，刘定乾并未提出异议，应视为刘定乾认可其妻闻秀兰出售房屋的行为；另李英荣、吴义山、谢恒久基于闻秀兰、刘定乾之间的夫妻关系，认为闻秀兰具备处分本案争议房屋的权利，并支付了购买房屋的合理对价，因此李英荣、吴义山、谢恒久属于购房合同的善意一方，故闻秀兰、刘定乾上诉提出“闻秀兰未经刘定乾同意，单方处理夫妻共同财产的行为无效”的理由，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。闻秀兰、刘定乾上诉提出“谢恒久未向其主张权利，一审法院却判令其向谢恒久承担义务超出审理范围”的理由，因原审法院处理该程序问题确有瑕疵，但并未影响案件事实的认定和本案的实体处理，故本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理虽有瑕疵，但不致损害当事人合法权利，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人闻秀兰、刘定乾负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗云飞
审判员 王广泉
审判员 柯 幻
二〇一六年六月十日
书记员 王 亮
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。