上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3406号
上诉人（原审被告）汪仁明，XX年XX月XX日出生，汉族，现住上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，营业场所上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室。负责人丘学梅，总经理。委托代理人李凤萍，该公司员工。上诉人汪仁明因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一（民）初字第16084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，2009年5月22日，以上海A有限公司为甲方、上海B有限公司为乙方、深圳市华侨城物业管理有限公司上海分公司（以下简称华侨城物业上海分公司）为丙方，三方签署《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》，约定根据甲方与乙方签署的新浦江城首期物业管理合同，乙方物业管理期限至2009年6月15日止，有关责任以2009年6月15日为限，2009年6月16日起由丙方接管负责新浦江城首期物业管理；2009年6月15日前新浦江城首期物业的管理费归乙方所有，自2009年6月16日起新浦江城首期物业管理费归丙方所有。2009年7月13日，以上海A有限公司为甲方、深圳市华侨城物业管理有限公司为乙方，双方签署《前期物业服务合同》，约定由乙方对上海市XX城首期XX地块小高层、多层、联排、院墅院邸、商业、商办及公益性配套用房，即本市闵行区XX路XX弄、XX弄、XX弄、XX弄、XX弄、XX路XX弄、XX弄、XX路XX弄、XX弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层、小高层住宅人民币2.70元/月/平方米（以下币种相同）；物业服务费用按月交纳，业主应在当月25日履行义务；合同期限自2009年7月13日起至2011年7月12日止等。华侨城物业上海分公司自2009年6月16日起为小区提供物业服务至今。原审另查明，汪仁明系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋登记的权利人之一，该房屋建筑面积156.06平方米。2010年9月，汪仁明向华侨城物业上海分公司反映房屋外墙大面积渗水，后开发商上门进行过维修。2015年8月28日，汪仁明又向华侨城物业上海分公司反映房屋外墙渗水及屋面漏水，华侨城物业上海分公司告知汪仁明因维修期限已过，开发商不予维修。2014年6月、8月，华侨城物业上海分公司两次整理新浦江城一期外墙渗水的数据递交新浦江城一期业主委员会，称新浦江城一期外墙维保期于2012年底到期，而该小区接到业主报修、投诉渗水事件较多，希望业委会动用维修基金进行维修。2015年9月，华侨城物业上海分公司再次向新浦江城一期业主委员会提交申请，称小区部分公共设施老化故障、安防系统瘫痪、道路破损、电梯原配件老化故障、多数房屋渗水等问题严重影响居民生活环境，希望维修基金尽快开通到账，使上述问题通过正常流程维修解决。原审庭审中，华侨城物业上海分公司表示，该小区业主委员会于2014年2月成立，之后华侨城物业上海分公司上述三次向业委会提交的申请均未得到业委会回应。原审又查明，因汪仁明未缴纳物业费，华侨城物业上海分公司分别于2010年10月8日、2011年8月9日、2012年7月10日、2012年8月27日、2012年9月19日、2013年12月9日、2014年7月3日向汪仁明邮寄信函催讨物业费，邮寄地址为上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室。2013年12月9日，华侨城物业上海分公司邮寄的一封催讨物业费的信函被退回，被退回的信函内有律师函一份，律师函载：“……据委托人反映：您从2009年7月1日至2013年12月31日未缴纳本市XX路XX弄XX号XX室物业管理费22,755.60元。委托人多次向您催缴，但您仍未履行付款义务。您的行为已严重影响到委托人正常的物业管理服务。为此，望您能在接函后7日内，自觉将上述所欠物业管理费用付至管理处……。”华侨城物业上海分公司表示，除2013年12月9日邮寄的信函被退回外，其余信函均已妥投。汪仁明表示，确收到过几封华侨城物业上海分公司邮寄的信函，但忘记收到过哪几封。华侨城物业上海分公司在原审中诉称，其公司受上海A有限公司委托，对本市XX路XX弄“XX城一期”小区进行前期物业管理，汪仁明系该小区业主。该小区物业管理费每月每平方米2.70元。因汪仁明未向其公司交纳物业管理费，华侨城物业上海分公司多次催讨无果，故诉至原审法院，要求判令：汪仁明支付华侨城物业上海分公司自2009年6月16日起至2015年12月31日止的物业管理费33,076.76元。汪仁明则辩称，不同意华侨城物业上海分公司的诉讼请求。华侨城物业上海分公司主张2013年7月前的物业管理费已过诉讼时效。汪仁明不支付物业费的原因如下：小区存在外墙渗水、门禁损坏的情况，其多次报修，但是华侨城物业上海分公司既没有修好也没有维修，现没有门禁，汪仁明觉得不安全；物业曾就外墙渗水与汪仁明协商赔偿问题，可能华侨城物业上海分公司觉得报价太高，不了了之，故汪仁明自己找装修队对外墙进行了维修，虽然是开发商的原因，但物业有义务将房屋修好；汪仁明家房间、客厅由于外墙渗水引起多处室内墙面脱落，与物业联系多次，物业到家里对渗水情况进行了勘察、拍照，但未维修，汪仁明只能自己请人维修；本栋建筑的地下停车库原贴有车牌号，后年久脱落，向物业反映过，但迟迟未予补上；楼宇门前左手边花槽一直空着，反映多次也没种上花草；楼梯扶手是半成品，未安装木扶手；小区大门的喷泉未经征询和公示擅自改为绿化。原审法院认为，华侨城物业上海分公司与开发商及上海B有限公司签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》后，由深圳市华侨城物业管理有限公司与开发商签订了《前期物业服务合同》，深圳市华侨城物业管理有限公司与开发商签订的《前期物业服务合同》真实有效，对华侨城物业上海分公司以及包括汪仁明在内的全体小区业主具有法律约束力，华侨城物业上海分公司自签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》后对该小区进行了物业管理至今，汪仁明理应按约向华侨城物业上海分公司支付物业服务费。关于汪仁明抗辩房屋存在渗水、门禁损坏，华侨城物业上海分公司不予维修故未支付物业费等问题，原审法院认为，虽然在房屋超过维保期后物业公司对房屋外墙、门禁等公共部位、设备存在维修义务，但由于本案中房屋外墙、门禁等公共部位维修需动用小区维修基金，而华侨城物业上海分公司在该小区业委会成立后即及时向小区业委会要求动用维修基金维修，但业委会未给予华侨城物业上海分公司回应，并非华侨城物业上海分公司原因未对房屋外墙及门禁进行维修，故本案中华侨城物业上海分公司已尽到其物业管理的义务，故原审法院对于汪仁明该抗辩意见不予采纳。关于汪仁明抗辩华侨城物业上海分公司主张物业服务费已过诉讼时效，原审法院认为，华侨城物业上海分公司虽提供证据证明其于2010年10月8日开始多次向汪仁明邮寄物业服务费的催款函，但根据华侨城物业上海分公司提供的其于2013年12月9日邮寄给汪仁明的一封催款函的退函，华侨城物业上海分公司向汪仁明催讨的物业服务费系从2009年7月1日开始，现无证据可以证明华侨城物业上海分公司曾向汪仁明催讨过2009年6月16日至2009年6月30日的物业服务费或华侨城物业上海分公司主张的上述时段的物业费具有其他诉讼时效中断的情形，故华侨城物业上海分公司主张的2009年6月16日至2009年6月30日的物业服务费已过二年的诉讼时效。至于2009年7月1日起的物业服务费，现华侨城物业上海分公司举证可以证明其于2010年10月8日起多次向汪仁明催讨，故华侨城物业上海分公司主张的自2009年7月1日起的物业服务费未过诉讼时效，华侨城物业上海分公司要求汪仁明支付所欠自2009年7月1日起至2015年12月31日止的物业费合法有据，原审法院依法予以支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，于二〇一六年一月五日作出判决：汪仁明应于判决生效之日起十日内，支付深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年7月1日起至2015年12月31日止的物业服务费32,866.08元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币626.92元，由深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司负担6.92元，由汪仁明负担620元。一审判决后，汪仁明不服，上诉于本院，诉称，其因房屋外墙渗水问题多次向华侨城物业上海分公司报修，但华侨城物业上海分公司一直未予以处理，属于未切实履行自己的职责。同时，华侨城物业上海分公司也未切实管理好小区的门禁等公共设施，存在安全隐患，故其无需支付物业管理费。原审认定有误，故汪仁明请求撤销原审判决，改判为支持其上述诉讼请求。被上诉人华侨城物业上海分公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回汪仁明的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定汪仁明是否需向华侨城物业上海分公司支付相应物业管理费。汪仁明的房屋外墙、门禁维修事项已超过维保期，因此，物业公司虽对此具有维修义务，但因涉及动用小区维修基金，并非物业公司所能决定。从本案来看，物业公司在该小区业委会成立后即及时向小区业委会要求动用维修基金维修，然而业委会并未对此予以及时回应，并非物业公司未履行维修义务。因此，汪仁明以此拒付物业管理费于法无据，本院不予认同。当然，物业公司仍需积极联系业委会，尽早将维修的事项落实。综上所述，上诉人汪仁明的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币626.92元，由上诉人汪仁明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年四月十五日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……