广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0108民初285号
原告张章嵩，男，汉族，1936年11月8日出生，住南宁市青秀区。
被告广西联六九房地产开发有限公司，住所南宁市青秀区金湖路63号金源现代城2323号，组织机构代码05751024-7。
法定代表人何华京，该公司执行董事。
委托代理人戴红斌，广西锦康律师事务所律师。
委托代理人王迎宁，广西锦康律师事务所实习律师。
原告张章嵩与被告广西联六九房地产开发有限公司（以下简称联六九公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理，依法由审判员李晓适用简易程序于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告张章嵩、被告联六九公司的委托代理人戴红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张章嵩诉称：2014年1月26日，被告与原告签订《亚美国际定向开发买卖协议》，约定原告购买被告拟建的位于南宁市五象新区博艺路与飞龙路交汇处B栋20层的商品房，交房日期为2015年12月30日前。协议签订后，原告依约向被告支付购房款45万元，但被告却没有按协议约定推进项目。2016年1月28日，原告从南宁市国土资源局获悉，上述地块使用权不属于被告。被告至今尚无法出示土地使用权证、项目立项文件、规划许可证、建设许可证，项目至今亦未动工建设。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决：1、撤销原、被告签订的《亚美国际定向开发买卖协议》；2、被告返还原告购房款45万元；3、被告向原告支付因占用原告购房款产生的利息（按中国人民银行同期贷款利率从2014年1月29日起计算至被告还清购房款之日止）。
被告联六九公司辩称：原告的购房行为是无效的，原告与被告公司签订的《亚美国际定向开发买卖协议》是无效合同。本案涉及被告公司内部股东的犯罪行为，被告认为原告应当通过刑事途径向公安机关报案，通过刑事案件追讨回购房款。本案涉嫌经济犯罪，应当移交公安机关进行处理，请求法院驳回原告对被告的起诉。
本案的争议焦点为：原告要求被告返还购房款及赔偿利息损失有何事实和法律依据。
针对争议焦点，原告举证如下：1、《亚美国际定向开发买卖协议》，证明原、被告就商品房购买事宜达成协议；2、《收据》、农村信用合作社进账单、客户回执，证明原告向被告支付购房款45万元的事实；3、土地登记卡，证明涉案宗地使用权不属于被告。
针对争议焦点，被告举证如下：南宁市公安局经济犯罪侦查支队出具的《受案回执》，证明被告的法定代表人认为被告公司人员构成犯罪，向公安机关报案的事实。
经庭审质证，原告提交的证据，被告对证据3的真实性均无异议，该证据与本案具有关联性，故本院认定具有证明力。被告对证据1、2的真实性表示无法确认，认为证据1的《协议》没有经办人签字，合同不符合规范；《收据》上没有载明收款人，且《收据》上所写的“张章崇”与原告名字不一致。鉴于原告提交的证据1、2均有原件核对，能够相互印证，形成证据链，足以证明原告在双方签订《协议》后向被告支付购房款的事实。被告虽对证据1、2提出异议，但未能举出相反证据予以推翻，故本院对被告的异议不予采纳。被告提交的证据，原告对证据真实性无异议。但被告提交的证据与本案不具有直接关联性，故本院不作为本案的定案证据。
经审理查明：2014年1月26日，原告张章嵩（乙方）与被告联六九公司（甲方）签订了一份《亚美国际定向开发买卖协议》，约定：乙方自愿参与甲方所提供的市场运作项目，该项目地址位于南宁市五象新区博艺路与飞龙路交汇处，宗地号邕国用（2002）字020043号，该地块为甲方的合法用地，面积约23亩，规划用途为住宅用地，使用年限为70年。该地块开发为商品房，商品房的用途为住宅，该开发建设的商品房位于B栋20层B-2002号房，房屋建筑面积139.26平方米，单价为7180.81元／平方米，总价款100万元。乙方的付款方式为签订本协议时支付房款总额100万元。甲方承诺于2014年10月30日前办理完善预售证，于2015年12月30日前交房。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，广西广东商会于2014年1月28日代原告向被告支付房款45万元，被告向原告出具《收据》，并加盖被告公司财务专用章。“亚美国际”房地产项目拟建地块至今未办理至被告联六九公司或其关联公司名下，无立项批文及相关报建手续，至今未开工建设，未取得商品房预售许可证明。庭审中，本院向原告释明，如本院经审理认定本案《亚美国际定向开发买卖协议》是无效合同，原告是否变更诉请。原告表示其起诉目的是要追回已支付的购房款45万元并要求被告支付利息，如法院认定本案合同无效，则原告撤回第1项诉讼请求，坚持第2、3项诉讼请求。
本院认为：原、被告双方签订的《亚美国际定向开发买卖协议》，就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，具备了房屋买卖的实质要件。因此，《亚美国际定向开发买卖协议》应当认定为房屋买卖合同。商品房预售是由国家特别法规制的特种买卖行为，购房者和开发商作为买卖双方均应遵照相关法律特别规定进行商品房预购、预售行为。本案中，被告并未取得其所售房屋的商品房预售许可证明，在诉讼前也并未能取得该证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原、被告签订的《亚美国际定向开发买卖协议》应属无效。被告主张本案涉及被告公司内部股东的犯罪行为，涉嫌经济犯罪，应当驳回原告的起诉，移送公安机关进行处理。但被告未能举出有效证据证明被告公司何人因何具体行为涉嫌经济犯罪以及其对本案民事责任的承担具有直接关联，故本院对被告的上述主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告返还购房款45万元的诉请，于法有据，本院予以支持。合同无效后，被告在退还购房款的同时理应赔偿占用期间相应利息损失。原告诉请被告从原告交付被告购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失，合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告广西联六九房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告张章嵩返还购房款45万元；
二、被告广西联六九房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告张章嵩赔偿利息损失（利息损失计算：自2014年1月26日起至购房款还清之日止，以45万元为基数按照中国人民银行同期流动资金1至3年期贷款利率分段计算）。
案件受理费8433元，减半收取4216.5元，由被告广西联六九房地产开发有限公司负担。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向该院预交上诉费，逾期未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李晓
二〇一六年五月十二日
书记员 陆茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条第一款商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。