广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）佛南法执外异字第17号
异议人刘海燕，住广东省揭东县。
委托代理人张小伟，系广东安国律师事务所律师。
委托代理人王清，系广东安国律师事务所律师助理。
原告江旭光，住河南省商城县。
委托代理人朱永琪，系广东永祺律师事务所律师。
委托代理人叶谋，系广东永祺律师事务所律师。
被告黄建发，住广东省海丰县。
委托代理人夏彬，系广东引力律师事务所律师。
委托代理人左孝军，系广东引力律师事务所实习律师。
本院受理的（2013）佛南法里民二初字第128号，即原告江旭光与被告黄建发买卖合同纠纷一案，根据原告提起的财产保全申请，本院作出（2013）佛南法里民二初字第128-1号民事裁定，查封了登记在被告黄建发名下的位于佛山市南海区的房屋（以下简称“702室”），案外人刘海燕对此提出异议，认为本院查封的上述财产属其所有，要求本院予以解封。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，请法院解除对“702室”的查封。事实和理由为，南海法院里水法庭于2013年5月8日出具了（2013）佛南法里民二初字第128-1号民事裁定，确认了原告江旭光请法院冻结被告黄建发银行存款98711元或查封、扣押其相应价值的财产的申请。但异议人刘海燕于2013年4月25日与黄建发、谢丽芬夫妇就“702室”签订了房屋买卖合同。合同约定，双方以1250000元成交，并以按揭方式付款。合同还约定，异议人于2013年4月26日前支付人民币20000元予被告作为定金。于2013年6月1日或者之前支付人民币850000元（含定金）予被告作为首期房款。异议人依照合同约定支付了首期房款共计910000元。异议人在房屋移交过程中得知此房屋于2013年5月8日处于查封状态，而异议人与黄建发、谢丽芬夫妇签订房屋买卖合同在先，故请求南海区法院解除对“702室”的查封。
原告称，法院所作出的查封裁定符合法律规定。1、原被告的债务发生在2012年11月期间，而异议人是在2013年4月25日与被告签订房屋买卖合同，即本案债务先于异议人的买卖关系。2、异议人作为房屋买卖的买房，应该充分了解房屋的现状，是否有查封抵押等情况。法院根据原告的申请于2013年5月进行查封，但异议人仍在2013年6月向被告付款。3、根据物权法的规定，房屋的转移是以登记公示为准，“702室”应属于黄建发所有，应用于偿还债务，法院的查封符合法律规定。
被告称，对异议人的请求无异议，我方把房屋交接予异议人后，水电费用等费用是由异议人支出，证明房屋一直由异议人使用。因为法院的查封，故房屋无法过户。
异议人向本院提交如下证据：
1、2013年4月25日《房屋买卖合同》原件1份，证明异议人与被告的房屋买卖的事实。
黄建发与谢丽芬出具的房屋首期款收据原件、工商银行存折原件、中国邮政储蓄银行存折原件、2013年6月11日中国工商银行个人业务凭证（签单）原件、2013年5月23日中国农业银行银行卡取款业务回单原件、结婚证原件各1份，证明异议人已支付首期款事实以及证明刘海燕与黄命敏是夫妻关系。
3、2013年4月27日的房产登记信息卡原件1份，证明异议人已实际持有“702室”的房产证原件。
4、“702室”的房产证原件1份，证明被告已交付房产证的原件给异议人。
5、刘嘉宝在校证明（包括恒大南海学校发票原件、2013年1月15日奖状原件、2013年6月25日奖状原件、学籍卡复印件各1份），证明刘嘉宝是异议人的女儿，买房是为了孩子在“702室”所在地段接受教育。
6、《存量房买卖合同》原件、2013年5月31日收款收据复印件、房地产查册表原件各1份，证明异议人为了购买“702室”，卖掉了广州的房子，广州的房子已过户给张萍（《存量房买卖合同》的买方张继良的母亲）。
7、发票原件两张（发票号码分别为10060743、10060742）、预售款凭证（凭证号码：2157981）原件、广东省国家税务局通用手工发票发票联（发票号码：05517905）原件、发票（发票号码分别为08273570、01010977）原件各1份，证明“702室”的实际使用人是异议人，异议人给702室安装有线电视、宽带和机顶盒以及异议人为“702室”缴纳水电费、管理费。
8、（2013）佛南法民三初字第482号民事判决书1份，证明异议人严格遵守合同，按照诚实信用原则履行合同，因为本案原告申请诉讼保全，“702室”被查封，导致异议人无法过户，遂异议人向法院起诉。
公证书原件1份，证明黄建发和谢丽芬委托刘海燕的姐夫邝朝日办理过户递件手续。
佛山市南海区房地产他项权注销登记申请审批表原件、涂销证明原件、广东省房地产他项权证原件、中国农业银行个人还款凭证复印件各1份，证明“702室”的房贷已还清。
原告无证据向本院提交。
被告无证据向本院提交。
经质证，原告对异议人提供的所有证据的真实性均无异议，但对关联性均有异议，均与本案无关，法院的查封行为是合法有效的。被告对异议人提供的所有证据的三性均无异议。针对房屋买卖合同，我方是没有过错的，是因为本案原告的查封才导致房屋无法过户。
经审查，原被告对异议人提交的证据的真实性均无异议，本院对异议人提交的证据的真实性予以确认。
经审理查明，原告江旭光于2013年5月7日向本院起诉被告黄建发，并申请财产保全。本院于2013年5月8日作出（2013）佛南法里民二初字第128-1号民事裁定，裁定冻结被告黄建发的银行存款98711元或查封、扣押其相应价值的财产。2013年5月17日，本院对登记在被告黄建发名下的“702室”予以查封。“702室”的房屋登记信息卡显示，该房已经抵押给中国农业银行股份有限公司广州流花支行。该银行向佛山市南海区房产交易所出具《涂销证明》一份，称“702室”的业主已于2013年5月23日还清所有贷款，银行同意涂销该笔贷款的房屋抵押登记。
另查明，2013年4月25日，被告黄建发、案外人谢丽芬（卖方）、异议人刘海燕（买方）、广州市金湾地产代理有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定异议人向被告黄建发及案外人谢丽芬购买“702室”，成交价1250000元；于2013年4月26日前支付20000元作为定金，于2013年6月1日前支付850000元作为首期楼款（含定金），尾款400000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账户，银行实际贷款额与尾期楼款之间差额由买方在过户前以现金支付。买方在过完户的前提下须在6月20日之前将尾款转给卖方，卖方须配合买方前往公证处做代收楼款的全权委托。双方同时约定违约责任等。合同签订后，异议人支付了部分房款，截止本院查封日止，异议人尚未支付完毕所有购房款。
本院认为，“702室”属不动产。《物权法》第九条规定第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，不动产的物权登记具有公示公信效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。从上述规定可以看出，不动产的物权归属以登记为准，除非法律另有规定。
本案中，异议人至本院查封为止，未支付完毕所有购房款项。而且，根据异议人的陈述，异议人在发现“702室”被查封当日，到“702室”管理处拿钥匙并办理门卡，被告黄建发于6月10日搬走房屋内家私并将“702室”交付给异议人。因此，异议人在本院查封“702室”前，亦未实际占有房屋。本院对“702室”予以查封，于法有据。综上，因异议人的证据不足以推翻物权的公示公信力，本院对异议人的主张不予支持。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定裁定如下：
驳回异议人刘海燕的异议主张。
本裁定送达后立即生效。
审判长 叶志标
审判员 郭敏谊
审判员 敬志超
二〇一三年十二月二十三日
书记员 梁淑仪