广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万民初字第1750号
原告中国农业银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市步埠路。
负责人彭毅坚，该行行长。
委托代理人林柱、程万庆，均为该行职员。
被告麦孔继。
被告钟燕杏。
被告麦敏婷。
被告广西梧州中恒集团股份有限公司，住所地广西梧州市工业园区。
法定代表人许淑清，该公司董事长。
委托代理人黎宇航，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司梧州分行（以下简称：农行梧州分行）与被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷、广西梧州中恒集团股份有限公司（以下简称：中恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告农行梧州分行委托代理人林柱、被告中恒公司委托代理人黎宇航到庭参加诉讼。被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行梧州分行诉称：被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷、中恒公司于2011年7月28日与原告签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同编号为450205201100219xx，贷款期限14年，原告按合同规定于2012年1月4日向麦孔继发放个人住房消费贷款229000元，用于购买梧州市新兴二路3号A2幢xx单元xx房，贷款到期日是2026年1月3日。执行浮动利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%，即发放贷款时执行年利率7.775%，逾期利率11.6325%，并约定如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起执行新的利率，不另行通知借款人和担保人；还款方式为等额本息还款法，对逾期还款从逾期之日起按上述合同约计收逾期罚息及其复利，合同初始约定每期还款额约为2239元，借款用梧州市新兴二路3号A2幢xx单元xx房作抵押，以上抵押物在梧州市房产管理局房屋交易所办理了抵押登记手续。被告于2015年2月份开始拖欠贷款本息，至今已达7期，至2015年8月3日止拖欠逾期利息7275.47元、逾期本金7382.21元，逾期本息合计是14657.68元。累计至2015年8月3日止尚欠贷款本金197302.17元、利息7275.47元，二项合计204577.64元。被告麦孔继是合同借款人，被告钟燕杏、麦敏婷于2011年6月22日签署了共同还款人确认书，是借款共同还款人，故借款是麦孔继、钟燕杏、麦敏婷的共同债务，应共同归还借款本息。原告经多次催收，三被告仍不履行还款的义务，三被告的行为已经严重违反了双方签订的《个人购房担保借款合同》约定及法律规定，构成了违约，故原告有权利依据借款合同的约定收回贷款本息。因该借款由中恒公司作保证担保，由于该户尚未取得房地产权利证书，根据借款合同第十条及第二部分特别条款第三十条、第三十五条中的相关之规定，中恒公司应该承担还款连带责任。为此，特提起诉讼，请求法院判令：一、解除被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷、广西梧州中恒集团股份有限公司与原告签订的合同编号为450205201100219xx号《个人购房担保借款合同》；二、被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷共同偿还欠原告借款本金197302.17元、利息人民币7275.47元，（利息计至2015年8月3日，以后产生的利息、逾期罚息及其复利等按被告与我行签订的《个人购房担保借款合同》约定计收）；三、原告对被告用于借款的抵押物梧州市新兴二路3号A2幢xx单元xx房我行有优先受偿权；四、被告广西梧州中恒集团股份有限公司承担连带还款责任；五、被告承担本案的诉讼费、公告费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.原告营业执照及组织机构代码证，拟证明原告主体资格情况；2.被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷的身份证，拟证明被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷的身份情况；3.结婚证、常住人口登记卡，拟证明被告麦孔继与被告钟燕杏是夫妻关系、与被告麦敏婷是父女关系；4.个人贷款业务申请表，拟证明被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷借款意愿及用途；5.《个人购房担保借款合同》，拟证明原告与被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷之间的借贷、抵押法律关系，以及被告中恒公司的保证责任关系；6.共同还款人确认书，拟证明被告钟燕杏、麦敏婷承诺与被告麦孔继共同承担还款责任；7.梧房预蝶山区字第110293xx号预购商品房抵押权预告登记证明，拟证明原告是新兴二路3号xx幢xx房的预告登记权利人，被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷是上述房产的预告登记义务人；8.借款凭证，拟证明原告于2012年1月4日发放借款229000元给被告麦孔继；9.个贷凭证基础信息复印件，证明借款人欠银行贷款本息的数据；10.农业银行个人贷款逾期统计表，拟证明被告麦孔继拖欠原告贷款本息的情况；
被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷未作答辩，也没有向本院提交证据。
被告中恒公司答辩称，本案抵押物梧州市新兴二路3号xx幢xx房未取得房产证责任不在被告中恒公司，因为被告中恒公司开发的梧州市新兴二路xx号xx幢商品房于2014年6月可办理房产证，而被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷怠于办理，故责任应由被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷承担，与被告中恒公司无关。
被告中恒公司为其上述辩解在举证期限内提交的证据有：1.中恒公司营业执照，拟证明被告中恒公司的主体资格情况；2.梧房权证蝶山区字第××号房屋所有权证，拟证明被告中恒公司开发的梧州市新兴二路xx号xx幢商品房于2014年6月可办理房产证。
经过开庭质证，被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其放弃依法享有的质证和抗辩等诉讼权利；被告中恒公司对原告所提供的证据1、2、3、5、7均无异议，对原告提供的证据4、6、8、9、10不予质证，认为这些证据与其公司无关。原告对被告中恒公司提交的证据均无异议。
本院结合双方举证质证，认证如下：一、对原告提供的证据1、2、3、5、7及被告中恒公司所提供的证据1、2，因原告及被告中恒公司均无异议，而被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷放弃了其依法享有的质证权利，且上述7份证据均来源合法，客观反映案件事实，并具有真实性、合法性、关联性，符合法律规定的证据要件，本院依法予以确认，并作为本案定案的依据；二、对原告提供的证据4、6、8、9、10，被告中恒公司虽不予质证，但其没有提供证据加以否定，且该5份证据确实与本案有密切的关联性，并客观反映本案借款的事实，故本院对原告提供的证据4、6、8、9、10也依法予以认定，并作为本案定案的依据。
经审理，综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年6月22日，被告麦孔继向原告申请个人住房商业贷款229000元。同日，被告钟燕杏、麦敏婷分别以被告麦孔继妻子、女儿的身份向原告作出共同还款人确认书，承诺与被告麦孔继共同承担还款责任。原告经审查同意被告麦孔继的贷款申请，并与被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷于2011年7月28日签订编号为450205201100219xx的《个人购房担保借款合同》，该合同约定：由原告借款229000元给被告麦孔继用于购买梧州市新兴二路3号恒祥豪苑xx幢xx房；借款期限14年（即168个月）；借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%，即发放贷款时执行年利率7.775%，逾期利率11.6325%，并约定如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起执行新的利率，不另行通知借款人和担保人；还款方式为等额本息还款法，每期还款额约为2239元；被告麦孔继如未按时足额偿还贷款本息的，则原告依据中国人民银行规定从逾期之日起计收逾期罚息及复利；被告麦孔继如未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回借款、行驶担保权、宣布借款合同项下的的借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求被告麦孔继全额赔偿等。同时还约定被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷用其购买的梧州市新兴二路3号恒祥豪苑xx幢xx房作为本案贷款抵押物；被告中恒公司作为阶段性保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用；保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止等内容。合同签订后，被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷依约用其购买的梧州市新兴二路3号恒祥豪苑xx幢xx房为本案贷款作抵押，并于2011年10月25日在梧州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记手续，取得了梧房预蝶山区字第110293xx号预购商品房抵押权预告登记证明书，原告也依约于2012年1月4日向被告麦孔继发放贷款229000元。2015年2月，被告麦孔继开始拖欠原告借款本息，截至2015年8月3日，被告麦孔继已累计7期逾期，拖欠到期借款本金7382.21元及利息7275.47元未还，另未到期的借款本金尚有189919.96元。原告经多次催收均未果。为此，原告遂向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。
另查明，被告中恒公司开发的梧州市新兴二路xx号xx幢商品房于2014年6月18日办理了产权登记，并取得了梧房权证蝶山区字第××号房产权利证书。被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷购买的位于梧州市新兴二路3号恒祥豪苑xx幢xx房至今尚未取得房地产权利证书。
本院认为，原告与被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷、中恒公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人应共同遵守和全面履行。原告依约发放贷款给被告麦孔继，但被告麦孔继却没有依约全面履行还款义务，截至2015年8月3日，已累计7个还款期未按时足额归还原告借款本息，拖欠原告到期借款本金7382.21元及利息7275.47元未还，已构成严重违约，根据《个人购房担保借款合同》第十二条第三款第（二）“借款人未足额偿还借款本息超过90天”的约定，原告有权提前收回借款，行使担保权，宣布合同项下借款立即到期，要求借款人立即偿还全部贷款本金及利息。故原告主张解除《个人购房担保借款合同》，要求被告麦孔继提前归还全部贷款本金197302.17元及利息7275.47元（利息暂计至2015年8月3日，以后利息按《个人购房担保借款合同》约定另计）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告钟燕杏、麦敏婷分别以被告麦孔继妻子、女儿的身份向原告作出共同还款承诺书，且本案借款用于购买被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷共有的位于梧州市新兴二路3号恒祥豪苑xx幢xx房，属其三人共同债务。故原告要求被告钟燕杏、麦敏婷与被告麦孔继共同偿还本案借款本息，于法有据，本院依法予以支持。又因被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷用其购买的位于梧州市新兴二路3号恒祥豪苑xx幢xx房作为本案借款的抵押物，并依法办理了抵押登记手续，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，合理合法，本院亦依法予以支持。被告中恒公司作为阶段性保证人为本案合同项下贷款提供连带责任保证，并明确约定了保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，现本案只是办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续，但借款人被告麦孔继尚未取得前述所购房屋的房地产权利证书，依据合同约定，被告中恒公司的连带责任保证期限尚未届满，故原告要求被告中恒公司对本案借款本息承担连带责任的诉讼主张，有事实依据，并符合双方的约定，本院依法也予以支持。被告中恒公司以借款人未取得前述所购房屋的房产权利证书责任不在其公司抗辩不予承担连带责任的理由不能成立，对被告中恒公司提出的上述辩解意见，本院不予采纳。又因原告在本案中对被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷所享有的债权，既有债务人被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷提供的物的担保，又有保证人被告中恒公司提供的连带责任保证，且双方均未就担保责任的承担进行约定，因此根据法律规定，原告应先就物的担保实现债权，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故被告中恒公司应对被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷上述所欠的全部借款本息在原告就抵押物优先受偿后未获清偿部分承担连带责任。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第二十八条第一款、第三十三条、第四十六条、和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司梧州分行与被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷、广西梧州中恒集团股份有限公司签订的编号为450205201100219xx号《个人购房担保借款合同》；
二、被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷应共同偿还原告中国农业银行股份有限公司梧州分行全部借款本金197302.17元及利息7275.47元（利息计至2015年8月3日，以后产生的利息按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定另计至本案生效判决规定的履行期限之日止）；
三、原告中国农业银行股份有限公司梧州分行为实现上述债权（含借款本息及案件诉讼费）对被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷用于本案借款抵押的位于梧州市新兴二路3号恒祥豪苑xx幢xx房享有优先受偿权；
四、被告广西梧州中恒集团股份有限公司对被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷上述所欠全部借款本息在原告中国农业银行股份有限公司梧州分行就抵押物优先受偿后未获清偿部分承担连带责任。
本案案件受理费4369元（原告已预交），全部由被告麦孔继、钟燕杏、麦敏婷承担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡石莲
人民陪审员 罗婉宁
人民陪审员 李雪燕
二〇一五年十一月十日
书 记 员 黄汝雄
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。