福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民初字第3224号
原告福建省聚龙养生发展有限公司。
法定代表人郭振辉，总经理。
委托代理人唐细宗，福建致一律师事务所律师。
被告夏巧芬，女，1978年4月22日出生。
被告高友仁，男，1973年12月11日出生。
原告福建省聚龙养生发展有限公司（简称聚龙公司）与被告夏巧芬、高友仁商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告聚龙公司的委托代理人唐细宗到庭参加诉讼，被告夏巧芬、高友仁经公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告聚龙公司诉称，原、被告于2011年3月28日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于惠安县紫山镇蓝田村聚龙小镇一期陶然居第6幢03单元1103号商品房，建筑面积135.9平方米，总价款896940元。被告应于签订合同时支付购房款276940元，余款620000元由被告向银行申请按揭贷款支付。在贷款担保期间，如被告逾期偿还按揭贷款本息，经贷款银行或原告催告仍不履行，原告有权解除合同，《商品房买卖合同》自原告发出书面解除合同的通知送到被告之日起解除，被告应向原告支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用及其他损失；原告在《商品房买卖合同》向产权登记机关办理注销手续完毕后30日内将被告已付购房款扣除各种费用后无息返还被告。2012年4月27日，中国银行股份有限公司泉州分行与被告签订《个人一手住房贷款合同》，向被告发放贷款620000元。但被告夏巧芬未依约偿付借款本息，导致该银行向法院提起诉讼。经法院判决，被告夏巧芬应偿还借款本息618812.28元及自2012年11月4日起的利息、罚息，以及律师费16000元，原告对该债务承担连带清偿责任。后因被告未履行判决确定的义务，法院从原告的银行账户扣划690206.98元。原告依约于2014年5月19日向被告送达告知书，要求被告还款，但因被告原因无法送达。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第3款和第十二条的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任及支付相关费用。请求判决：一、解除原、被告于2011年3月28日就位于惠安县紫山镇蓝田村聚龙小镇一期陶然居第6幢03单元1103号商品房签订的《商品房买卖合同》；二、被告支付原告违约金134541元；三、确认原告在《商品房买卖合同》向惠安县规划建设局办理完登记注销手续后的30日内，有权从被告已付购房款中直接扣取如下款项：（1）被告应支付的违约金134541元；（2）原告为被告向银行承担保证责任而被法院扣划的款项690206.98元；（3）原告因本案一审诉讼而支付的律师代理费24700元（若本案出现二审诉讼、强制执行或其他诉讼程序，原告为此支付的律师代理费被告仍应承担）；（4）本案原告已缴纳的诉讼费、公告费等；四、本案的公告费由被告承担。
被告夏巧芬、高友仁未作答辩。
在本院审理过程中，原告提供证据1即商品房预售许可证，以此证明涉讼商品房已取得预售许可证。证据2即《商品房预约书》、《商品房买卖合同》，以此证明原、被告就涉讼商品房签订预约书及买卖合同，合同已办理备案登记。证据3即销售不动产统一发票，以此证明原告开具涉讼商品房销售发票情况。证据4即民事判决书及法律文书生效证明，以此证明因被告违约导致原告被法院判决承担保证责任。证据5即执行裁定书，以此证明因被告违约导致原告被法院裁定冻结、划拨银行存款。证据6即申请书、协助扣划存款通知书及回执、领取划拨执行款回执、客户留存单，以此证明因被告拒不履行法院判决，法院根据执行裁定扣划原告在银行账户内的款项690206.98元。证据7即告知书、邮寄凭证，以此证明原告向被告邮寄告知书，要求被告支付原告代偿款项690206.98元。证据8即委托代理协议书、发票，以此证明原告因本案委托律师代理诉讼而支付律师代理费24700元。
本院经审查认为，两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性，本院予以采信。
经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：
原告聚龙公司系经工商登记以房地产开发与经营等为经营范围的有限责任公司，位于惠安县紫山镇蓝田村聚龙小镇一期陶然居第6幢商住楼系其开发建设，于2010年11月4日取得商品房预售许可证。2010年7月21日，被告夏巧芬与原告签订《商品房预约书》一份，约定被告夏巧芬向原告预购聚龙小镇陶然居第6幢11层1103号商品房。2011年3月28日，被告夏巧芬、高友仁与原告签订《商品房买卖合同》一份（含附件六补充协议一份），约定两被告向原告购买聚龙小镇一期陶然居第6幢03单元1103号商品房，建筑面积135.9平方米，总价款896940元。补充协议第一条“付款方式及期限”约定，买受人应于签订合同时向出卖人支付购房首付款276940元，其余购房款620000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款。第三条“按揭担保”约定，在担保期间，若买受人逾期偿还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告的期限内仍不履行的，出卖人有权解除合同，《商品房买卖合同》自出卖人发出书面解除的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的15%违约金，并承担由此引起的相关费用（如税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及其他损失；出卖人于《商品房买卖合同》向商品房产权登记机关办理注销手续完毕后30日内将买受人已付购房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、商品房保管费、执行费及损失等）后无息返还买受人。第八条“关于通知的约定”约定，买受人保证合同及补充协议所填写的姓名、电话、地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址）、邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起出卖人通知无法到达的责任由买受人承担。合同及补充协议提及的通知及告知是指书面或登报通知；出卖人采用书面挂号信通知的，以挂号信发出后三日内视为通知送达；采用登报通知的，应在《泉州晚报》上刊登，以登报后的三日内视为通知送达。第十二条约定，因买受人的原因，出卖人依约单方解除合同的，出卖人有权扣除有关费用（包括应缴税费、物业保管费、物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及其他费用等）后无息退还剩余房款，余款可存放于出卖人处或者由出卖人向公证机关提存，提存费用由买受人承担。该合同载明两被告联系地址为浙江省丽水市青田工商巷521号4楼401室。合同签订后，两被告已支付首付款276940元，余款620000元由被告夏巧芬向中国银行股份有限公司泉州分行申请按揭贷款支付给原告，原告为该贷款提供连带责任保证。因被告夏巧芬未能依约偿还贷款本息，截至2012年11月4日累计四期未偿还贷款本息，导致中国银行股份有限公司泉州分行于2012年12月21日提起诉讼。泉州市丰泽区人民法院经审理后作出（2013）丰民初字第36号民事判决：解除中国银行股份有限公司泉州分行与夏巧芬、聚龙公司于2012年4月27日签订的《个人一手住房贷款合同》；夏巧芬应于判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司泉州分行借款本息618812.28元及按中国人民银行逾期付款的有关规定和合同约定支付自2012年11月4日起至判决确定还款之日止的利息、罚息，并偿付中国银行股份有限公司泉州分行律师费16000元；中国银行股份有限公司泉州分行有权以夏巧芬、高友仁提供的抵押物即惠安县聚龙小镇一期陶然居6幢03单元1103号房产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；聚龙公司对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向夏巧芬追偿。该判决于2013年2月20日发生法律效力。2013年12月13日，泉州市丰泽区人民法院扣划原告银行账户存款690206.98元，并于同年12月25日划付给中国银行股份有限公司泉州分行。2014年5月19日，原告向两被告邮寄告知书，告知两被告在接到告知书后的5日内支付原告因承担连带保证责任而代为偿付的款项690206.98元，否则将依约解除《商品房买卖合同》，并追究两被告违约责任。该告知书的邮寄地址为浙江省丽水市青田县工商巷21号4楼401室，因邮件无法投递被退回。原告因本案诉讼委托福建致一律师事务所律师唐细宗作为诉讼代理人，支付律师代理费24700元。
综上事实，本院认为，原、被告于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》（含补充协议），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应确认有效。被告夏巧芬未能依约偿还涉讼商品房按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任而被法院扣划款项690206.98元，事实清楚，应予认定。根据补充协议第三条“按揭担保”约定，在担保期间，若买受人逾期偿还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告的期限内仍不履行的，出卖人有权解除合同。该条款约定了原告解除合同的条件，即被告逾期偿还按揭贷款本息，经贷款银行或原告催告的期限内仍不履行。本案虽存在被告夏巧芬逾期偿还贷款本息的情形，但原告未能提供证据证明在贷款银行提起诉讼前，贷款银行或原告有向被告夏巧芬催告及催告的期限。在原告因承担保证责任而被法院扣划款项后，原告虽有发出书面告知书，要求两被告在接到告知书后的5日内支付其代为偿付的款项，否则将依约解除合同；但该告知书邮寄地址的门牌号“工商巷21号”与《商品房买卖合同》载明的两被告联系地址的门牌号“工商巷521号”不一致，且邮件被退回，故根据补充协议第八条“关于通知的约定”，不能认定告知书已送达两被告。据此，因原告提供的证据不足以证明已履行催告义务，即解除合同的条件尚未成就，故其请求解除《商品房买卖合同》，以及基于解除合同而提出的其他诉讼请求，依据和理由不足，不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的诉讼请求。
本案受理费2990元、公告费690元，均由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈成辉
人民陪审员 庄炳忠
人民陪审员 郑汉卿
二〇一五年五月八日
书 记 员 吴燕芬
附本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。