湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民一终字第00064号
上诉人（原审被告）：襄阳天地源实业有限公司，住所地湖北省襄阳市樊城区解放路海创广场。
法定代表人：乔龙，天地源公司总经理。
委托代理人：周睿，湖北真武律师事务所律师。
委托代理人：邹鲲，湖北立丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄常国，男，汉族，襄阳富黄汽车内饰件有限公司总经理。
委托代理人：潘海波，湖北长久律师事务所律师。
上诉人襄阳天地源实业有限公司（下称天地源公司）因与被上诉人黄常国商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2013）鄂襄阳中民三初字第00033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人天地源公司的委托代理人周睿、邹鲲，被上诉人黄常国及委托代理人潘海波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
黄常国向一审法院诉请：判令天地源公司继续履行商品房买卖合同，立即交付房屋并办理房屋产权过户手续，支付违约金392400元并承担诉讼费用。
一审法院审理查明，2012年6月29日，黄常国与襄阳市天地源实业有限公司（2012年8月1日更名为襄阳天地源实业有限公司）签订了18份商品房买卖合同，主要约定：黄常国购买天地源公司开发的位于襄阳市襄洲区张湾镇金华路襄洲一号小区内的18套商品房，房号分别为：第B幢1单元1层101号、2层201号、2层204号、3层301号、3层304号、4层401号、4层404号、5层501号、5层504号、6层601号、6层604号、7层701号、7层704号、8层801号、8层804号、9层901号、9层904号、10层1001号，每套房屋建筑面积为134.81平方，每套房屋价款为333332元，总计房屋价款为5999976元。合同第五条，房屋面积确认及面积差异处理：以建筑面积、套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套内计价的，不适用本条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准等，合同第六条，付款方式及期限：买受人按下列第一种方式按期付款即一次性付款，合同第七条，买受人逾期付款的违约责任：按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，按累计应付款百分之一向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条，交付期限：出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起3天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。双方还就合同的其它事宜进行了约定。合同签订后，2012年6月29日，天地源公司襄洲一号项目部为黄常国开具了收到购房款600万元发票1张，因天地源公司至今未能向黄常国交付房屋，经多次催促，为此提起诉讼。
同时查明，签订合同当日，襄洲一号项目部负责人张国耀给黄常国出具借款收据1份向张国耀借款600万元（其中500万元汇入天地源公司襄洲一号项目部负责人张国耀指定单位帐号襄阳嘉田农业发展有限公司、100万元汇入张国耀个人帐号），张国耀陈述该600万元款已用于襄洲一号项目部的开发建设之用，张国耀认可其与黄常国约定，若不能还款，则履行本案合同。
另查明，2012年5月31日，天地源公司襄洲一号项目部合伙人张国耀、李义红（原天地源公司法定代表人）、樊其光三人签订散伙协议，约定李义红、樊其光退出合伙，张国耀享有襄洲一号开发项目部的全部资产所有权并承担所有负债。张国耀支付李义红2600万元（已履行完毕），支付樊其光人民币2300万元。同时约定，张国耀因襄洲一号项目部经营需要可正当使用天地源公司印章。李义红给予大力配合和协助，若无故拒绝张国耀使用天地源公司印章造成张国耀损失的应双倍赔偿。天地源公司在协议上加盖了印章予以确认。且张国耀、李义红、樊其光三人签订的散伙协议，已经一审法院2013年3月29日作出的（2013）鄂襄阳中民三初字第00013号民事判决所确认。
再查明，天地源公司开发的位于襄阳市襄洲一号商品房至今未办理竣工验收手续。
一审期间，天地源公司申请对黄常国提交的18套商品房买卖合同上的襄阳市天地源实业有限公司合同专用章、李义红个人私章以及襄樊市天地源实业有限公司襄洲一号项目部财务专用章真伪进行文印鉴定、要求对黄常国提交的由襄洲一号项目部出具给黄常国600万元购房款收据笔迹进行鉴定。一审法院根据对张国耀的调查询问和黄常国、天地源公司对张国耀的询问，决定不同意天地源公司提出的鉴定申请，天地源公司未提出异议。
一审法院认为，根据黄常国的陈述及张国耀证实，张国耀向黄常国借款600万元未还，黄常国、天地源公司签订的商品房买卖合同系独立于借款合同之外的合同，张国耀因不能偿还借款，同意用其享有权利义务的襄洲一号的房屋履行商品房买卖合同，且经天地源公司签章认可。2012年6月29日，黄常国与天地源公司签订襄洲一号商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，应为有效。合同签订后，天地源公司给黄常国出具了600万元的购房款收据1份，认可已收到购房款，但天地源公司未能在2012年10月1日约定期限内，将验收合格的商品房交付给黄常国，违背了双方合同约定的义务，黄常国请求天地源公司继续履行商品房买卖合同，立即交付房屋并办理房屋产权过户手续；判令天地源公司支付违约金392400元并承担本案的诉讼费用，符合法律的规定和合同的约定，予以支持。天地源公司辩称其未与黄常国签订过商品房买卖合同，天地源公司襄洲一号项目部为黄常国出具的购房款收据不实的理由与事实不符，该辩称理由不能成立，不予支持。天地源公司辩称张国耀给黄常国出具借据借款600万元，系黄常国与张国耀之间是个人借款行为，对此，一审认为，虽然张国耀给黄常国出具了借款收据，但该借款行为系以商品房买卖合同所附条件和期限的法律行为，即在2012年10月1日前若不能还款，双方签订的商品房买卖合同即为生效，该商品房买卖合同系独立于借款合同之外的合同。且张国耀也愿以襄洲一号项目部的18套房产给付黄常国以清偿所欠债务600万元，对此予以确认。天地源公司辩称申请对黄常国提交的商品房买卖合同印章、襄洲一号项目部收据印章及收据出具人笔迹进行鉴定，经调查襄洲一号项目部负责人张国耀，张国耀对上述印章、襄洲一号项目部收据印章及收据笔迹的真实性均予认可，故不同意天地源公司提出的鉴定申请，且襄洲一号项目部为襄阳天地源实业有限公司开办的不具有独立承担民事责任的下设机构，张国耀以天地源公司襄洲一号项目部实施的民事法律行为，应由天地源公司承担，综上，天地源公司的辩称理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决：一、黄常国与天地源公司签订的商品房买卖合同有效；二、天地源公司与黄常国签订的位于襄阳市襄洲区张湾镇金华路襄洲一号小区内的18套商品房，房号分别为：第B幢1单元1层101号、2层201号、2层204号、3层301号、3层304号、4层401号、4层404号、5层501号、5层504号、6层601号、6层604号、7层701号、7层704号、8层801号、8层804号、9层901号、9层904号、10层1001号待具备交付条件后交付给黄常国；三、天地源公司于判决送达之日起10日内一次性赔偿黄常国违约金392400元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56547元、财产保全费5000元，合计61547元，由天地源公司负担。
宣判后，天地源公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回黄常国的全部诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用及保全费用由黄常国承担。事实及理由：（一）原判认定事实不清。1、黄常国所提供的18套房屋买卖合同为虚假合同。自2012年4月开始，襄阳市房管局要求所有房屋买卖合同均必须进行网签并备案，襄州一号所有真实的购房合同均在房管局进行备案登记，并同时在售房合同上体现。黄常国所提供的18套合同没有一份有备案登记章，这不符合襄州一号房屋买卖合同的构成要件。同时从18套房屋楼层不同，但售价均为同一价格，不符合销售的实际情况和逻辑。2、黄常国支付600万元的真实情况。在本案庭审过程中，张国耀在质证时已明确说明600万元为其个人借款，有借款合同，借款收据上所列“我个人收到该笔借款”是真实的，该笔借款利息一直支付到2013年4月。同时其承认2012年6月29日收据开出时并未收到款项，付款时间、用途与收据完全不符这一事实在质证过程中黄常国与张国耀均予以承认。根据以上事实可以认定，本案真实的法律关系为黄常国与张国耀间的借款合同而非商品房买卖合同关系。（二）原判适用法律错误。1、襄州一号项目至今登记在天地源公司名下，天地源公司已为襄州一号项目承担了接近2000万元的债务，并有襄阳市中级人民法院判决为证。除此之外，该项目至今未竣工验收，尚余数千万工程款未结算。无论襄州一号是否为挂靠项目，既然登记在天地源公司名下，天地源公司在承担因此产生的责任的同时也应当完全享有权益。而后如何与张国耀清理关系，那是内部项目清算的问题，张国耀的个人借款行为不能定义为天地源公司行为，更不能定性为襄州一号的行为，张国耀无权对襄州一号的房屋对外行使任何权利。原审作出张国耀为襄州一号实际负责人，因此其个人债务相当于襄州一号项目债务的认定错误。2、原判对商品房买卖合同和借款借据之间的法律关系认定前后矛盾。原审既认定商品房买卖合同系独立于借款合同之外的合同，同时又认为该借款行为系以商品房买卖合同所附条件和期限的法律行为，通俗来说就是原审认为600万元即是张国耀个人借款又是购房款，而同时又认定两种法律关系并不能混同，那么600万元不可能既是借款又是购房款。
黄常国答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，黄常国与张国耀签订的商品房买卖合同是真实有效，天地源公司的上诉缺乏事实依据和法律依据，其理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
对一审认定事实，天地源公司提出如下异议：1、一审对600万元的收款表述为发票错误，实际上是收据。2、一审遗漏了天地源公司没有实际收到黄常国的购房款的事实，在一审调查中天地源公司提交专项报告，证明天地源公司没有收到黄常国的购房款，一审漏列了该证据且漏列了事实。3、对一审认定黄常国将100万元汇入张国耀个人账号一节有异议，一审认定这一事实没有依据，黄常国提交的借款收据上明确说明张国耀向黄常国个人借款，在借款上没有任何表示是用于襄洲一号项目部借款，一审认定的事实与一审庭审笔录记载不一致。4、对一审认定张国耀陈述该600万元已用于襄洲一号项目部的开发建设之用有异议，没有事实依据，天地源公司不清楚该款项是否用于项目建设。5、对一审认定“2012年5月31日，天地源公司襄洲一号项目部合伙人张国耀、李义红、樊其光退出合伙，张国耀享有襄洲一号开发项目部的全部资产所有权并承担并支付樊其光2300万元”有异议，退伙协议没有任何以房抵借款的表述，一审认定该事实没有事实依据；6、对一审认定“张国耀因襄洲一号项目部经营需要可正当使用天地源公司印章”有异议，一审法院认定这一事实是基于未质证的证据，该证据当事人没有提交。7、一审对于张国耀的身份未列明，应当以一审法院对张国耀的调查笔录为准。
本院经审查认为，天地源公司对一审认定事实提出的异议中，异议1成立，因由天地源公司襄洲一号项目部向黄常国出具盖有该项目部财务专用章的600万元为收据，一审表述为发票不当，对此本院予以纠正。天地源公司提出的2-7部分的异议，因该部分事实是一审法院综合对张国耀的调查笔录和当庭陈述进行的事实认定，故天地源公司的上述异议不能成立。对一审认定的事实，除对收款的收据部分表述不当外，其他事实本院予以确认。
二审补充查明，在一审期间，一审法院组织双方当事人对张国耀进行调查质证，张国耀陈述：“黄常国与天地源公司签订的18份商品房买卖合同是真实的，是在襄洲一号项目部签订的……本案中的借款是用房子作抵押，由买卖形式抵押的，钱若还了就是买卖关系，后来钱没还，就把房子给别人，我个人借的钱也用在项目上，我就我用的钱给天地源公司发过函。”
二审庭审中，本院就以下事实询问当事人：
1、对涉案的襄洲一号项目实际投资人问题，天地源公司陈述为李义红、张国耀、樊其光；
2、对一审表述的李义红、张国耀、樊其光就退出襄洲一号项目合伙所签订的《协议书》真实性，天地源公司当庭表示该协议是真实的，天地源公司认为虽然该协议约定了张国耀是襄洲一号项目权利义务的所有者，但是对外的义务是由天地源公司承担，一审混淆了一个事实，就是张国耀的个人借款不能代表天地源公司的借款，现在襄洲一号项目的实际控制人是天地源公司。
本案二审争议的焦点问题是：1、本案诉争法律关系的性质；2、一审判决由天地源公司履行商品房买卖合同的义务是否正确。
一、关于本案诉争法律关系的性质问题。
本院认为，张国耀在作为襄洲一号项目实际投资人期间，以天地源公司襄洲一号项目部的名义，于2012年6月29日向黄常国借款600万元并出具收据，并于同日以天地源公司名义与黄常国签订襄洲一号18套商品房买卖合同，承诺在借款不能偿还时该笔款项转为涉案商品房买卖合同的购房款。根据上述事实及张国耀在一审法院所作的陈述可以确认，涉案的商品房买卖合同是基于天地源公司襄洲一号项目部和张国耀在不能偿还借款时，以借款转作购房款。以借款抵作购房款的约定，是当事人自愿达成的真实意思的表示，该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。故在张国耀和天地源公司襄洲一号项目部未能偿还借款，黄常国依据涉案商品房买卖合同中“选择一次性付款的买受人，以双方签订《商品房买卖合同》当日，一次性交清总房款”和“出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付给买受人使用”的约定，在以借款抵作购房款和约定的交房时间到期后，主张由天地源公司履行双方签订的商品房买卖合同，一审判决将法律关系定性为商品房买卖关系，并无不当。
二、关于一审判决由天地源公司履行商品房买卖合同的义务是否正确的问题。
本院认为，涉案的襄洲一号项目商品房的开发单位虽名为天地源公司，但根据查明事实，该项目最初是由原天地源公司的法定代表人李义红和张国耀、樊其光三人共同出资，于2009年6月以李义红设立的天地源公司名义，另行成立天地源公司襄洲一号项目部，实为李义红、张国耀、樊其光三人合伙借用天地源公司的资质进行房地产开发。在该项目基本完成时，上述三人于2012年5月31日签订《协议书》并由天地源公司加盖公章确认，约定李义红、樊其光退出合伙，由张国耀给予李义红、樊其光补偿，该项目的全部资产归张国耀所有，并约定张国耀因襄洲一号经营需要而正当使用天地源公司印章，李义红给予大力配合和协助，李义红设专人管理天地源公司印章。故根据上述约定，张国耀有权代表天地源公司处理襄洲一号项目的房屋，之后张国耀代表天地源公司于2012年6月29日与黄常国签订涉案的商品房买卖合同并加盖天地源公司的公章，约定将涉案襄洲一号项目中的18套商品房出售给黄常国，系张国耀依据经天地源公司认可的上述三方《协议书》的约定，处置其经营范围内的资产，天地源公司依法应对其行为后果承担相应民事责任。因黄常国依张国耀指令已经履行了付款义务，且张国耀系自认该款项已实际用于项目建设，故天地源公司以涉案合同的购房款未进入天地源公司账户合同为虚假，且张国耀无权处置襄洲一号房屋为由，拒绝履行商品房买卖合同，与上述《协议书》的约定不符，其上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人天地源公司的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用，按一审判决执行。二审案件受理费56547元，由襄阳天地源实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵震宇
代理审判员 李 萍
代理审判员 郭振华
二〇一四年八月一日
书 记 员 陈 菲