福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）靖民初字第1149号
原告林旺，男，1951年6月21日出生，汉族，农民，住南靖县。
委托代理人林海健，福建簪华律师事务所律师。
被告林龙福，男，1969年12月7日出生，汉族，农民，住南靖县。
第三人林国山，男，1978年8月24日出生，汉族，农民住南靖县。
原告林旺与被告林龙福土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理，依法由审判员王振勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林旺及其委托代理人林海健、被告林龙福、第三人林国山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林旺诉称，2004年7月17日，被告为了发展养猪业找到原告，欲租用原告位于汤坑村东浦洲仔公路边的一亩园地建养猪场，双方协商后签订了该土地租用《协议书》，约定自2004年7月1日起长期租给被告使用，租金为每年每亩三百元人民币；双方还约定，被告应按国家有关政策进行生产经营，如果因国家政策变动或者集体建设需要动用该土地时，被告应无条件服从，土地租用期限也就此终止。被告从2013年开始就没有向原告交纳租金。同时，2013年9月南靖县人民政府下发了靖政字综﹤2013﹥158号《南靖县生猪养殖污染整治工作实施方案》文件，按照文件的规定，该协议的园地已经禁止建养猪场。原、被告双方于2004年7月17日签订的土地租用《协议书》已经背离了原来的初衷，原告利益严重受损，该《协议书》依法应当终止。尽管原告多次向被告口头提出并于2014年3月13日委托律师向被告书面提出终止该《协议书》的要求，然而，被告一直对原告的要求置之不理，绝不归还原告土地。原告特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、原、被告双方于2004年7月17日签订的土地租用《协议书》合同终止。二、被告向原告归还该《协议书》约定的一亩土地。
被告林龙福辩称，租金每年元月15日前交给原告，原告诉称的两年未交租金不属实。协议书第6条，是说集体变动答辩人将土地无条件还给原告，但现在原告是个人向答辩人讨要土地，并非集体需要。当初政府发动养猪，每头母猪补贴50元，现在政府要求不能养猪，答辩人现在也没有养猪，答辩人租用土地不养猪与原告并无关系，且租期未到，租金每年都照交。如法律有规定不能租用该土地，那答辩人会归还土地给原告。
第三人林国山述称，本案讼争的土地，根据该《集体土地承包经营证》登记情况也有第三人的份额，但原告于2004年7月17日与被告签订《协议书》时，并没有告知并征得第三人同意，由于第三人常年在外打工因此对此也不知情，有回家时，原告也没有向第三人提起。现第三人已结婚并育有两子女，需要该土地耕作以作为全家人的生存根本。原、被告签订的《协议书》没有征得第三人即土地共有人的同意，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因第三人从未追认也拒绝追认该《协议书》，而且原告也从未获得第三人的土地处分权，因此该《协议书》无效。第三人请求原告林旺与被告林龙福签订的土地承包经营权转让协议书无效。
经审理查明，2004年7月17日，被告林龙福为了发展养猪业，租用原告林旺位于南靖县山城镇汤坑村东浦州的一亩园地兴建养猪场，双方经协商签订一份《协议书》，约定：“地点：甲方（原告林旺）发租给乙方（被告林龙福）的园地位于汤坑村东浦州仔，面积共一亩。时间：自2004年7月1日起长期发租给乙方使用。租金为每亩每年三百元人民币；2004年7月1日至12月30日的租金，以半年计算为150元。乙方交付租金时间：自2005年元月1日起，乙方交付给甲方租金定于每年元月十五日前交清当年租金三百元人民币。乙方租用后应按国家有关政策进行生产经营，如果因国家政策变动或者集体建设需要动用该土地时，乙方应无条件服从国家或集体需要，其土地租用期限也就此终止。”被告林龙福租用讼争土地后，就在讼争土地上建设砖混结构猪圈用于养猪。2014年3月3日，原告林旺委托律师林海健以福建簪华律师事务所名义向被告林龙福发出（2014）闽律字第35号律师函，向被告林龙福提出：“一、正式解除林龙福与林旺于2004年7月17日签订的《协议书》。二、林龙福必须在2014年3月20日之前，将该《协议书》涉及的一亩土地恢复原状后无偿返还给林旺。”
另查明，原告林旺租给被告林龙福使用的讼争土地，是南靖县山城镇汤坑村经济联合社于1999年发包给原告林旺经营的土地，原告林旺持有的《土地承包经营权证》载明：承包时间从1999年1月1日至2028年12月31日；户主林旺，家庭成员有林旺母亲福莲、妻子美华、儿子国山；地块类别二类；面积1亩；座落（四至）上靠堤岸，下靠公路。第三人林国山办理的厦门市暂住证载明：“有效期限2015年6月26日，暂住地址福建省厦门市思明区思明西路1号，备注2004年6月14日到厦门”。
2013年9月，南靖县人民政府为规范生猪养殖行为，减少污染源，保护好九龙江流域南靖段水环境，对生猪养殖污染进行整治，原、被告讼争土地在禁止生猪养殖范围内。被告林龙福在南靖县生猪养殖污染整治时已停止生猪饲养。
以上事实，有原告林旺提供的协议书、土地承包经营权证、律师函、第三人林国山提供的暂住证，以及原、被告、第三人陈述等证据为证，本院予以确认。
双方争议的焦点：原、被告双方于2004年7月17日签订的《协议书》效力及是否应予解除终止的问题。
原告林旺认为，一、合同无效，理由如下：1、《协议书》约定养猪，然而因该目的违反了法律法规的强制性规定且违反社会公共利益而归于无效。2、本案讼争土地属于集体土地，该《协议书》既没有取得发包方同意，也没有依法备案，因此该《协议书》不具备法律效力。3、本案讼争土地的现状是建成了房屋，不管出于什么用途，均违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款的规定，因而归于无效。4、原、被告签订的《协议书》没有征得该土地共有人的同意，且该土地共有人拒绝追认，因此该协议书无效。
二、如果人民法院认为该《协议书》有效，则原告关于合同终止的诉求也应得到支持。理由如下：1、按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，原、被告双方约定的租金明显偏低，继续履行明显对原告不公平，因此，法院可根据原告的诉求依法解除该《协议书》。2、被告提供的格式合同之协议书的第二条虽然规定了“长期”，但其期限仍然不明确；第六条约定终止协议的“国家政策变动”和“集体建设需要动用该土地”两种发生情形是并列选择关系，而国务院公布的《畜禽规模养殖污染防治条例》的第十一条规定就明确禁止在这种情况下养猪，因此原告可据此主张合同终止。由于该协议书系被告所提供的格式合同，即使双方理解分歧，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，本案应作对被告不利的解释。3、最近两年，被告拒绝再向原告缴纳租金，导致原告无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款和第九十六条规定，原告已书面通知被告解除该《协议书》，因此，该协议书已依法解除。
被告林龙福认为，被告向原告租用土地，是否有养猪与原告并没有关系。该土地是被告长期向原告租用的，租用时间还未到期。租金被告每年都照交。协议书第六条，是说集体变动被告将土地无条件还给原告，但现在原告是个人向被告讨要土地，并非集体需要。当初政府发动养猪，每头母猪补贴50元，现在政府要求不能养猪，政府禁止养猪并不符合协议书第6条规定的变动条件，如法律有规定不能租用该土地，那被告会归还土地给原告。
第三人林国山认为，原、被告签订的《协议书》没有征得第三人即土地共有人的同意，合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，但第三人从未追认也拒绝追认该《协议书》而且原告也从未获得申请人的土地处分权，因此该《协议书》无效。
本院认为，1、原告主张《协议书》无效，只予以部分采纳，理由如下：（1）被告为发展养猪业租用了原告的土地，并从事生猪养殖，后在南靖县人民政府整治生猪养殖污染时已没有饲养生猪至今，庭审中被告表示继续承租原告的土地。原告以被告唯一目的为养猪，该目的违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项强制性规定为由，认为双方签订的协议书无效，因原告所引用的《畜禽规模养殖污染防治条例》的第十一条虽属效力性强制性规定，但结合本案，并不符合该条规定的禁止情形，且被告现已不再从事养猪，因此，原告以双方签订的《协议书》违反法律法规强制性规定为由主张协议无效的意见，不予采纳；另一方面，原告以《协议书》违反社会公共利益为由请求判令《协议书》无效，也因依据不足，理由不充分，亦不予支持。（2）《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定属管理性强制性规定，虽没有经发包方备案，但并不导致合同无效。（3）被告为发展养猪业所建的猪圈等生产设施，直接用于或者服务于农业生产，其性质不同于非农业建设，与《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款规定的建房情形不相符合，因此，不能适用该条款规定。（4）原告林旺是讼争土地承包经营权证登记的户主，第三人林国山是其子，也是讼争土地承包经营权证登记的家庭成员，原告是可以户主身份与被告签订《协议书》的，而被告自2004年7月17日起就在讼争土地上建猪圈饲养生猪，至双方发生纠纷时已有近十年时间，况且所建的猪圈又在南靖至平和的公路边，第三人作为家庭成员主张对其父亲流转讼争土地并不知情，与常理不符。另一方面，如原告只代表他个人签订《协议书》，被告也有理由相信原告林旺有代理权，其代理行为亦有效。（4）《土地承包经营权证》载明原告承包时间从1999年1月1日至2028年12月31日，后原告将讼争土地流转给被告使用，双方约定长期使用讼争土地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定：“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”，因此，原、被告双方约定的“长期”承包期限，已超过《土地承包经营权证》记载的2028年12月31日止的承包期限，超过部分无效。
2、原告主张《协议书》终止，依据不足，理由亦不充分，理由如下：（1）《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定了“合同情势变更”原则，《协议书》约定讼争土地兴建养猪场用于养猪，后由于形势发生变化，为了生猪养殖污染整治需要，讼争土地范围内禁止养猪，被告现也没有继续饲养生猪。如被告以该条规定请求解除合同，或应予支持；现原告以该条规定提出解除合同，理由不充分，就《协议书》而言，原告与被告签订合同，目的是将讼争土地流转给被告使用，并取得相应租金，是否养猪不能作为原告解除合同的理由。（2）《协议书》第六条约定的终止协议的两种情形，如原告所说是并列选择关系，因《畜禽规模养殖污染防治条例》第十一条规定的禁止情形并适用本案，且被告现已不再从事养猪；如不是并列选择关系，则更不能作为解除合同的理由。（3）①《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，另一方当事人可解除合同”。庭审中，被告否认2013年、2014年没有交租金，按举证责任分配，被告对是否交租金负举证义务，被告没有举证证明，应视为没有交租金，属违约行为，应承担相应违约责任；因被告在庭审时明确表示继续租用讼争土地，应不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定。②虽然原告委托律师向被告发函提出解除合同，但被告在庭审中对解除合同提出异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，在没有约定异议期间的情况下，原告以通知方式要求解除《协议书》，被告有权在三个月内提出异议，原告于2014年3月13书面通知被告，后即于2014年3月27日诉至本院，被告在庭审中明确提出异议；另一方面，书面通知被告要求解除合同，是否解除仍须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力，因此，原告认为已发函通知被告，《协议书》已依法解除，依据不足。
综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，协议中除双方约定的“长期”承包期限超过《土地承包经营权证》记载的2028年12月31日止的承包期限无效外，合法有效，理应受到法律保护，双方须依约履行协议。
原告林旺提出原、被告签订《协议书》的唯一目的为发展养猪，该《协议书》既没有取得发包方同意，也没有依法备案，且该土地现状为建好的房子，违反了法律、法规强制性规定且违反社会公共利益等意见，因于法无据，故不予采纳。原告林旺还提出根据“合同情势变更”原则，依该协议第六条约定应解除合同；被告林龙福拒绝再向原告林旺缴纳租金，原告林旺无法实现合同目的；原告林旺已依法通知被告林龙福，合同已解除等意见，也因依据不足，不予支持。原告林旺及第三人林国山又提出原告林旺将讼争土地租给被告林龙福使用，没有征得该土地共有人即第三人林国山的同意，合同无效的意见，因与事实不符，理由不充分，亦不予支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告林旺请求终止原、被告于2004年7月17日签订的《协议书》的诉讼请求。
二、驳回第三人林国山请求确认原、被告于2004年7月17日签订的《协议书》无效的诉讼请求。
本案受理费人民币50元，由原告林旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 王振勇
二〇一四年十月三十日
书记员 王雪华
【附相关法律规定】
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。