广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18703号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林峰，住广州市海珠区。
委托代理人：温建锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：范桂玲，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑海波，身份证住址浙江省温岭市，现住广州市荔湾区。
委托代理人：余国伟、张细珠，广州市荔湾区逢源法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：许元栋，住福建省莆田市秀屿区。
上诉人林峰因与被上诉人郑海波、原审第三人许元栋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人林峰上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第四项；3、改判郑海波立即腾空房屋并归还给林峰；4、改判郑海波非法占用房屋给林峰造成的租金损失11446元(从2016年5月16日起，每月按照租金11446元支付至法院判决确定归还房屋之日止，暂计至2016年6月16日为11446元)；5、郑海波赔偿非法占用房屋的管理费832元(从2016年5月16日起，每月按照827.04元计算至法院判决确定归还房屋之日止，暂计至2016年6月24日为832元)；6、改判郑海波赔偿非法占用房屋的水电分摊费832元(从2016年5月16日起，每月按照827.04计算至法院判决确定归还房屋之日止，暂计至2016年6月24日为832元)；7、改判郑海波拒绝交还房屋给林峰造成的损失28000元；8、郑海波承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定的“2016年9月7日，被告郑海波提供照片证实了林峰于当日到现场接收了商铺”的事实存在错误。2016年9月7日中午12时，林峰来到商铺，但是没有办理交接就被郑海波带着5－6个人过来围殴林峰。事后林峰已经向广州市公安局荔湾区分局华林派出所报案并且警察已经做了笔录还调取了事发时的监控情况。2016年9月9日、9月16日、10月24日，林峰也通过快递邮寄情况说明、调查取证申请及中山大学法医验伤报告给原审法院，但是法院却一直不去调查情况。现在商铺也一直在郑海波的控制下，林峰无法收回商铺。二、原审法院以“由原、被告共同聘请有资质的评估机构按市场商业租金标准”认定房屋使用费存在错误且不具备可执行性。原审时，林峰主张市场价租金是按照出租给案外人孔某洪每户18000元的租金标准，并且林峰与郑海波签订的《租赁合同》最后一年的租金为每月11446元。所以，林峰主张的租金损失符合市场标准，无需再进行鉴定。三、原审法院判决驳回非法占用期间的管理费存在错误。虽然林峰与郑海波之间签订的《租赁合同》约定在租期内的管理费由林峰负责。但是在2016年5月16日起，双方的租赁期限已经届满，郑海波却一直非法占用商铺，导致林峰无法收回商铺且无法对外出租，所以该管理费也属于林峰的损失，应当由郑海波赔偿。四、原审法院认为“被告郑海波拒绝交还房屋给原告造成的损失28000元应由原告自行承担”存在错误。2016年5月7日至5月12日期间，林峰通过短信、电话及快递告知郑海波不再续租且责令立即交还商铺。另外，在2016年5月16日，林峰还向广州市公安局荔湾区分局华林派出所报警证明郑海波一直拒绝交还商铺。所以，郑海波存在重大过错，应当赔偿林峰全部损失。
被上诉人郑海波答辩称：不同意林峰的上诉意见，郑海波虽对原审判决不服，但没有提起上诉，原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回林峰的上诉。
原审第三人许元栋没有提交答辩意见。
林峰向原审法院起诉请求：1、郑海波立即腾空房屋并归还给林峰；2、林峰没收郑海波交付的押金14000元；3、郑海波支付非法占用房屋给林峰造成的租金损失18000元（从2016年5月16日起，每月按照租金18000元支付至法院判决确定归还房屋之日止，暂计至2016年6月16日为18000元）；4、郑海波赔偿非法占用房屋的管理费832元（从2016年5月16日起，每月按照827.04元计算至法院判决确定归还房屋之日止，暂计至2016年6月24日为832元）；5、郑海波赔偿非法占用房屋的水电分摊费832元（从2016年5月16日起，每月按照827.04元计算至法院判决确定归还房屋之日止，暂计至2016年6月24日为832元）；6、郑海波赔偿非法占用房屋的电费8.901元（从2016年5月16日起，每度电按照0.8901元计算至法院判决确定归还房屋之日止，暂计至2016年6月24日为0.8901×10度=8.901元）；7、郑海波赔偿拒绝交还房屋给林峰造成的损失28000元。上述金额合计61672.901元；8、郑海波承担本案诉讼费。郑海波向原审法院提起反诉，请求：1、林峰返还郑海波保证金18000元、押金14000元、代垫管理费3447元；2、林峰对郑海波在承租讼争商铺期间进行必要装修的损失30000元予以赔偿。上述两项合计65447元。
原审法院认定事实：广州市荔湾区德星路9号负1层D区1号铺（以下简称“涉案商铺”），又称广州市荔湾区德星路9号负1层GD1号铺，产权人是林峰。
2011年4月16日，出租方林峰（甲方）与承租方郑海波（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于广州市荔湾区德星路9号负1层GD1以作商铺使用。2、该房屋租期共60个月：2011年5月1日起至2011年5月15日为免费装修期，自2011年5月16日起至2013年5月15日租金为8600元，自2013年5月16日起至2014年5月15日租金为9460元，自2014年5月16日起至2015年5月15日租金为10406元，自2015年5月16日起至2016年5月15日租金为11446元。3、保证金为18000元。租赁期内不得用于抵付租金；乙方按年缴付租金，乙方必须按期缴纳租金，否则继续缴纳租金外，应当支付每月租金数额百分之一的每日滞纳金。租金为甲方实收。乙方租用期内，水电，管理费，工商费用，租赁税费等概有乙方承担。4、乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金：未经甲方书面同意，转租、分租、转借承租房屋；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；拖欠房租或第3条约定的乙方应付款超过10天以上。8.2、租赁期满，乙方不得破坏物业原有装饰，一切嵌装在墙体内的装饰（包括征甲方同意改变的装修部分，固定于墙体的架子，承架部分），乙方一律不得拆烂损毁及拆走，同时甲方不予赔偿。除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产乙方均可搬走。租赁期满之日，乙方应将承租的房屋交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃留置物品权，由甲方全权处理，处理费用由乙方承担。8.4、租赁期满，乙方结清租金，管理费，工商费用，租赁税费等由乙方承担的所有费用并按期迁出，甲方应立即将保证金无息退还乙方。若因乙方违反合同约定造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用等。
同日，出租人林峰与承租人郑海波签订《补充协议》，约定：租期内管理费由出租方林峰承担，其他费、税概由承租方郑海波承担，押金调整为14000元。签订上述《补充协议》时，郑海波就向林峰交纳了押金14000元。
2011年4月18日，出租人林峰与承租人郑海波签订《补充协议》，约定：租金按年缴付，应于每年5月5日前缴付；2、租期未满，承租人退租或出租人收回商铺，视为违约，双方约定由违约方承担违约责任，合同终止违约金为80000元等。
上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，林峰依约将涉案商铺交郑海波使用，郑海波也依约按年交纳租金给林峰。但郑海波未经林峰书面同意，擅自将涉案商铺转租给案外人林某使用，林某利用涉案商铺的地址注册了个体工商户营业执照。林某退出涉案商铺后，郑海波又将涉案商铺转租给第三人许元栋，许元栋在涉案商铺开设了亚洲饰品配件行。
2016年5月8日，林峰向郑海波发出手机信息，称GD1商铺于2016年5月15日到期，2016年5月16日-2017年5月15日租金提高至每月16000元，每月实收或每月15000元一次性年缴，请林峰于2016年5月18日18时回复，否则另行招租并于2016年5月15日交回商铺，林峰退回押金给郑海波。郑海波则不同意林峰提高租金。
2016年5月10日，林峰向郑海波发出《函告》，称双方于2011年4月16日签订的广州市荔湾区德星路9号负1层GD1商�的租赁合同于2016年5月15日到期，租赁合同终止，请郑海波于2016年5月16日前结清相关费用，清空搬离，交还物业给林峰。但郑海波不予理会。
2016年5月16日，林峰向广州市公安局荔湾区分局华林派出所报案，称合同期满承租人郑海波、第三人许元栋拒不交还涉案商铺，但该派出所处理无果。
2016年5月28日，林峰在未收回涉案商铺的情况下与案外人孔某洪签订《租赁合同》，约定由林峰将涉案商铺出租给孔某洪，租期从2016年6月3日至2019年6月8日共计三年，每月租金18000元等。
2016年6月2日，林峰再次向郑海波发出《函告》，称双方于2011年4月16日签订的广州市荔湾区德星路9号负1层GD1商铺的租赁合同于2016年5月15日到期，租赁合同终止，请郑海波立即结清相关费用，清空搬离，交还物业给林峰。但郑海波均不予理睬，也不交还涉案商铺给林峰，�不缴交合同期满后即2016年5月16日起的商铺使用费及水电费。
2016年7月8日，林峰向原审法院起诉，提起本案诉讼。郑海波大约在2016年7月底清空涉案商铺，但双方未办理交还商铺手续。2016年9月6日在本案的庭审中，原审法院责成双方尽快办理商铺的交接手续。2016年9月7日，林峰、郑海波的委托代理人余国伟等到场办理涉案商铺的交接手续，郑海波提供的照片证实了林峰于当日到现场接收了商铺，只是在接收过程中林峰与郑海波的人发生争吵及斗殴。
又查，林峰诉请郑海波赔偿非法占用房屋的电费8.901元（从2016年5月16日起，每度电按照0.8901元计算至法院判决确定归还房屋之日止，暂计至2016年6月24日为0.8901×10度=8.901元），但没有提供用电情况的任何证据。另，涉案商铺的公摊水电费为每月827.04元，林峰提供的中国建设银行账户交易明细，证实林峰已经于2016年8月5日（原审法院笔误，应为2015年11月18日，本院注）向广州市荔湾广场物业管理有限公司缴交了2015年10-12月的物业管理费等共计4962.024元。而广州市荔湾广场物业管理有限公司又通知郑海波缴交涉案商铺在2015年10月、11月的管理费，郑海波遂于2015年11月19日向广州市荔湾广场物业管理有限公司缴交了涉案商铺在2015年10月、11月的物业管理费1664.08元及滞纳金69.47元，并缴交了涉案商铺在2015年10月、11月的水电分摊费1664.08元及滞纳金69.47元；以上合计3447.10元。
原审法院认为：出租方林峰（甲方）与承租方郑海波（乙方）于2011年4月16日签订的《租赁合同》和《补充协议》、于2011年4月18日签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。
2016年9月6日在本案的原审庭审中，原审法院责成双方尽快办理商铺的交接手续。2016年9月7日，林峰、郑海波的委托代理人余国伟等到场办理涉案商铺的交接手续，郑海波提供的照片证实了林峰于当日到现场接收了商铺，林峰认为其未接收商铺没有事实依据，不予采纳，认定双方已经于该日交接了商铺。由于林峰已经于2016年9月7日收回了涉案商铺，故林峰诉请郑海波立即腾空房屋并归还给林峰的诉讼请求，不予支持。
出租方林峰（甲方）与承租方郑海波（乙方）于2011年4月16日签订的《租赁合同》第3条约定：“保证金为18000元。”出租人林峰与承租人郑海波于2011年4月16日签订《补充协议》约定：“押金调整为14000元。”可见主合同的保证金也称押金，且调整为14000元。郑海波未经林峰书面同意，擅自将涉案商铺转租给案外人林某使用，林某利用涉案商铺的地址注册了个体工商户营业执照。�某退出涉案商铺后，郑海波又将涉案商铺转租给第三人许元栋，许元栋在涉案商铺开设了亚洲饰品配件行。根据上述《租赁合同》第4条：“乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金：未经甲方书面同意，转租、分租、转借承租房屋。”故林峰诉请判令林峰没收郑海波交付的押金14000元的诉讼请求，予以支持。郑海波反诉称郑海波向林峰交纳了押金14000元的同时向林峰交纳了保证金18000元，由于郑海波未能提供证据证实郑海波向林峰交纳了押金14000元的同时，还向林峰交纳了保证金18000元，故郑海波该反诉意见不予采纳，郑海波反诉请求林峰返还郑海波保证金18000元、押金14000元的反诉请求，原审法院均不予支持。
出租方林峰（甲方）与承租方郑海波（乙方）于2011年4月16日签订的《租赁合同》约定的租赁期限于2016年5月15日届满后，郑海波没有向林峰缴交过2016年5月16日起的租金，而郑海波是于2016年9月7日才将涉案商铺交回林峰，故林峰诉请郑海波支付非法占用房屋期间的租金损失即房屋使用费的诉讼请求，予以支持，但房屋使用费应由林峰、郑海波共同聘请有资质的评估机构按市场商业租金标准评定。林峰要求按每月18000元计算涉案商铺的租金损失，由于郑海波不同意，根据公平合理原则，采用评估的方法较为合理，故林峰该要求不予采纳。
出租人林峰与承租人郑海波于2011年4月6日签订的《补充协议》，约定：“租期内管理费由出租方林峰承担，其他费、税概由承租方郑海波承担”林峰已经诉请了郑海波支付非法占用期间的租金即房屋使用费，现又诉请郑海波支付非法占有期间的管理费，没有合同和法律依据，故林峰诉请郑海波赔偿非法占用房屋期间的管理费的诉讼请求，不予支持。
林峰提供的中国建设银行账户交易明细，证实林峰已经于2016年8月5日（原审法院笔误，应为2015年11月18日，本院注）向广州市荔湾广场物业管理有限公司缴交了2015年10-12月的物业管理费4962.024元。而广州市荔湾广场物业管理有限公司又通知郑海波缴交涉案商铺在2015年10月、11月的管理费，郑海波遂于2015年11月19日向广州市荔湾广场物业管理有限公司缴交了涉案商铺在2015年10月、11月的物业管理费1664.08元及滞纳金69.47元，并缴交了涉案商铺在2015年10月、11月的水电分摊费1664.08元及滞纳金69.47元；以上合计3447.10元。以上可以看出郑海波（原审法院笔误，应为林峰，本院注）已经缴交了2015年10月、11月的物业管理费，履行了合同的义务，在此情况下广州市荔湾广场物业管理有限公司还通知郑海波缴交涉案商铺在2015年10月、11月的管理费，导致郑海波又向该公司缴交了物业管理费1664.08元及滞纳金69.47元，郑海波应要求该公司返还上述物业管理费1664.08元及滞纳金69.47元，而不是反诉请求林峰返还；另，根据出租人林峰与承租人郑海波于2011年4月6日签订的《补充协议》约定：“租期内管理费由出租方林峰承担，其他费、税概由承租方郑海波承担。”可见缴交涉案商铺在2015年10月、11月的水电分摊费1664.08元及滞纳金69.47元是郑海波的义务；故郑海波反诉请求林峰返还代垫管理费3447元的反诉请求，不符合事实，且没有依据，不予支持。
涉案商铺的公摊水电费为每月827.04元，已经由林峰支付，而根据出租人林峰与承租人郑海波于2011年4月6日签订的《补充协议》约定：“租期内管理费由出租方林峰承担，其他费、税概由承租方郑海波承担。”公摊水电费由郑海波承担，故林峰诉请郑海波赔偿非法占用房屋的水电�摊费的诉讼请求，予以支持（水电分摊费从2016年5月16日起计至2016年9月7日止，按每月827.04元计算）。
林峰诉请郑海波赔偿非法占用房屋的电费8.901元（从2016年5月16日起，每度电按照0.8901元计算至法院判决确定归还房屋之日止，暂计至2016年6月24日为0.8901×10度=8.901元），但没有提供用电情况的任何证据，故林峰该诉讼请求，不予支持。
林峰在未收回涉案商铺的情况下与案外人孔某洪签订《租赁合同》，将涉案商铺出租给孔某洪，由此而造成林峰的损失属于林峰过错造成的损失，应由林峰自行承担，故林峰诉请郑海波赔偿拒绝交还房屋给林峰造成的损失28000元的诉讼请求，不予支持。
出租方林峰（甲方）与承租方郑海波（乙方）于2011年4月16日签订的《租赁合同》第8.2条约定：“租赁期满，乙方不得破坏物业原有装饰，一切嵌装在墙体内的装饰（包括征甲方同意改变的装修部分，固定于墙体的架子，承架部分），乙方一律不得拆烂损毁及拆走，同时甲方不予赔偿。”故郑海波反诉请求林峰对郑海波在承租讼争商铺期间进行必要装修的损失30000元予以赔偿的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。
关于林峰在原审法院第二次开庭后于2016年10月23日向原审法院申请调查的问题。因林峰该申请已超过举证期限，且与本案无关，故不予调查。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，于2016年10月31日作出判决：一、林峰没收郑海波交付的押金14000元。二、郑海波于判决发生法律效力之日起十五日内，向林峰支付从2016年5月16日起至2016年9月7日止非法占用房屋期间的租金损失即房屋使用费（房屋使用费应由林峰、郑海波共同聘请有资质的评估机构按市场商业租金标准评定，评估费由郑海波负担）。三、郑海波于判决发生法律效力之日起十五日内，向林峰支付从2016年5月16日起至2016年9月7日止非法占用房屋期间的水电分摊费（按每月827.04元计算）。四、驳回林峰的其他诉讼请求。五、驳回郑海波的全部反诉请求。案件受理费1442元，由林峰负担147元，郑海波负担1295元。案件反诉费718元，由郑海波负担。
本院二审认定事实：原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明：林峰于二审期间提交以下证据：1、报警回执，拟证明2016年9月7日林峰没有收回涉案商铺，郑海波具有暴力倾向，蛮不讲理，林峰无法自行与郑海波办理交接手续；2、鉴定意见书；3、病历，证据2、3拟证明林峰被�海波等人打成轻微伤；4、情况说明；5、快递单；6、证据调取申请及情况说明书、快递单，证据4-6拟证明2016年9月7日林峰没有收回涉案商铺，林峰已经向法院申请调查2016年9月7日被打的事实情况，原审法院仅凭郑海波提供的照片认定已经交接存在错误。郑海波的质证意见：对上述证据的真实性、合法性无意见，对证据1的关联性有异议，一审时郑海波也提交了双方斗殴的证据，也有司法鉴定，斗殴以派出所为准，但不能证明没有收回涉案商铺；对证据2、3的关联性无异议；对证据4-6的关联性有异议，不能证明没有收回涉案商铺，该证据是林峰一审时寄给法院，郑海波无收到，与接收商铺没有关联性。林峰、郑海波在本院庭审时陈述2016年9月7日交接商铺的情况：“上：2016年9月7日我方一审法庭的约定原被告双方于2016年9月7日12时到现场交付，我去到只有对方的代理人与不明身份的人士在现场，对方称没有前后门的钥匙，无法进行交接，对方的代理人余国伟叫人送钥匙来，在此过程，我再三思考也同意这个方法，我蹲下来准备写收据，被告本人郑海波本人带4、5个人冲过来对我进行追打、殴打，我就逃离了现场，我在跑的时候被揣倒了，对方用凳子打我的下肢，被打后我去了派出所报警，双方没有争吵，没有斗殴。被：代理人去的时候，商铺已经开门了，上诉人本人已经在商铺里面，灯已经开了，当时商铺没有上锁，当时商铺里面什么都没有，对方说法官一定要钥匙，我就叫被上诉人本人带锁来上锁，对方拿了钥匙后准备签收的时候，有一帮人来，他们就吵起来，上诉人就跑了，那帮人就追出去了，出去后有无打架，代理人就不清楚了，反正在商铺里面没有打架。图片显示关灯、拉闸，证明已经接收了商铺。在追出去前商铺已经锁上了，是上诉人自己上锁的。是因为上诉人锁了铺之后，准备写收据时，因上诉人不同意退还押金，双方才起冲突的。上：我没有拿过钥匙，从9月7日到现在我都没有拿过钥匙，锁是对方拿来的，我走的时候铺是关着的，我去到的时候，对方的代理人也是刚到，是一起到的，大家同意将商铺打开。我签收据时商铺是关着的，是对方锁的，钥匙是在对方的手上。”林峰另向本院提出调查取证申请，要求向华林派出所调取报警笔录、监控录像及郑海波、蔡某乙等人的笔录。
本院认为:林峰与郑海波签订的《租赁合同》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的租赁合同关系成立有效正确。合同于2016年5月16日期满后，双方就续租事宜未能协商一致，郑海波作为承租人理应及时交还涉案商铺给林峰。林峰�起本案诉讼后，在原审法院的要求下，郑海波同意交还涉案商铺，并约定2016年9月7日办理交接手续。从郑海波一审期间提供的照片来看，可以证明林峰已经查看过涉案商铺，该商铺属于空置状态，并由林峰关闭涉案商铺的卷闸，现双方对于林峰有无收取钥匙各执一词，林峰以未收到钥匙为由认为尚未办理完成交接手续。本院认为，郑海波在本案诉讼中陈述商铺交接的情况与其提供照片所反映的情况基本符合，林峰也承认在写收条的过程中产生争执而引发打斗，故林峰是否收到钥匙不是判断其是否已接收商铺的唯一依据，应结合整个交接的过程而认定。林峰打算写收条的行为可以证明其已经同意接收商铺，此后发生的打斗已经不属于民事活动的范围，且在郑海波明确向法院表示同意交还涉案商铺及林峰已就打斗行为向公安机关报警处理的情况下，林峰作为涉案商铺�产权人，完全可以行使对商铺的处分权。现林峰上诉认为2016年9月7日其没有接收涉案商铺依据不足，本院不予认定。原审法院认定涉案商铺于2016年9月7日已经交还给林峰本院予以认可。因租赁合同自2016年5月15日届满，合同届满后双方未对房屋使用费达成合意，故原审法院判决按照评估机构评定的租金标准计算符合公平原则，至于林峰认为该认定标准不具备可执行性依据不足，本院不予采信。关于管理费，根据租赁合同的约定，租赁期限内的管理费由林峰负责，而租赁期满后双方未对此进行约定，现林峰主张应由郑海波支付依据不足，本院不予采纳。关于28000元损失问题，该费用是林峰主张向他人出租未果而造成的损失。林峰在尚未收回场地的情况下即与他人签订租赁合同致使其无法履行合同而造成的损失，其本身存在过错，故对于该损失原审不予支持并无不当。至于林峰申请本院向派出所调查，该调查事项与本案的处理无关，本院不予接纳。上诉人林峰的上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费147元，由上诉人林峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年三月十四日
书记员 徐毅敏