广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0503民初1504号原告：朱志红，女，1968年8月30日出生，汉族，住北海市。委托诉讼代理人：王占，男，1985年11月9日出生，汉族，住北海市。被告：北海天隆房地产开发有限公司，住所地北海市美景路88号。法定代表人：顾志强，董事长。委托诉讼代理人：钱小曼，女，1983年1月18日出生，汉族，系北海天隆房地产开发有限公司的职员。委托诉讼代理人：陈坚玲，女，1974年7月1日出生，汉族，系北海天隆房地产开发有限公司的职员。原告朱志红与被告北海天隆房地产开发有限公司（以下简称“天隆公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告朱志红的委托诉讼代理人王占、被告天隆公司的委托诉讼代理人陈坚玲、钱小曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回原告的购房款5万元整；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月5日购天隆·三千海项目中珊瑚园的2栋1单元1701号房，预付购房款20万元整，由天隆三千海酒店管理有限公司代收（有开发商授权书）。由于原告北京房子降价了没卖出去，不能按时付清余款139万元，于是原告于2017年9月25日在客服部主管龙慧处申请了退购房款20万元。之后一个多月原告每次问到此事，他们都以种种借口搪塞原告，说顾总还没批示。2017年11月9日，销售部主管汤球凯说：“原申请作废，必须重新写申请退15万元，否则20万元一分不退。”原告在他的威逼折磨下无奈按他的要求写了15万元购房款的退回申请。原告于12月4日收到北海天隆房地产信息咨询有限公司代天隆房地产开发有限公司退回房款15万元（未见开发商的授权书）。之后原告一直与客服部主管龙慧、经理宁小玲协商退回原告剩余的5万元购房款，他们以认购书为由，说5万元没收了，不退。被告这种以认购书为由没收原告5万元购房款的行为是违法的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，足以证明被告没收原告5万元购房款是违法的，请求判决被告返还原告被其没收的5万元购房款。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告精神损失费3000元；2、判令被告支付原告的利息损失费1000元。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：一、《收据》，拟证实原告已付20万元购房款（含定金）给被告；二、《付款回单》，拟证实天隆三千海酒店管理有限公司代收原告交的购房款；三、《委托书》，拟证实被告接受开发商管理其购房资金；四、《天隆·三千海项目认购书》，拟证实被告私自将原告所付的购房款20万元划分出5万定金，非法占有的事实；五、《中国建设银行个人活期账户交易明细》，拟证实北海天隆房地产信息咨询有限公司代开发商退回15万元购房款给原告的事实；六、《客户特殊申请表》，拟证实原告申请开发商退预购房款200000元的事实；七、《客户特殊申请表》，拟证实原告申请开发商退预购房款150000元的事实；八、《新闻资讯》，拟证实双方均不存在违约行为，定金退还的相关案例的事实；九、《廊坊从严调整限购政策非本地户籍需3年社保限购1套》，拟证实由于政策的调整，导致原告无能力支付余款的事实。原告当庭提交的证据有：《房屋所有权证》，拟证实原告的房屋所有权情况的事实。被告天隆公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉请没有任何的事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。理由如下：5万元是定金而不是购房款,《天隆·三千海项目认购书》上明确写明原告在签订认购书当日向被告支付5万元作为购房定金，且原告提交的证据《收据》上也写明原告交来房款20万元（含定金），故5万元是定金而不是购房款；原告增加的诉请无事实根据和法律依据，被告未欠原告购房款5万元，因此，不存在支付利息一说；原告诉请精神损失费没有达到法律的规定，且被告并不存在违约行为，而是原告违约在先，故原告的诉请没有请求的基础。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉求。被告天隆公司当庭提交的证据有：1.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北海市商品房预售许可证》，拟证实被告所售的商品房证件齐全，合法销售的事实；2.《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证实被告所售商品房符合合同约定的交付条件的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的证据《付款回单》，因被告承认系其委托三千海酒店管理有限公司代收20万元的款项，且被告认可确实收到该笔款项，故该证据的真实性本院予以确认，因该证据具有合法性、且与本案具有关联性，故该证据本院予以采纳；2、对原告提交的证据《新闻资讯》、《廊坊从严调整限购政策非本地户籍需3年社保限购1套》，因没有原件核对，真实性无法确认，且与本案没有关联，被告亦不认可，故该证据本院不予采纳；3、对原告提交的证据《房屋所有权证》，因该证据与本案无关联，且被告亦不认可，故该证据本院不予采纳。综合全案证据，本院确认以下事实：2017年6月5日，原告与被告天隆公司签订《天隆·三千海项目认购书》，约定：原告自愿认购物业位于北海市美景路88号天隆·三千海项目中珊瑚园的2栋1单元17层01室，总价为1590000元；原告在认购书签订当日向被告支付50000元作为购房定金，定金计入原告首期房款之中；原告采用分期付款的方式支付房款，即原告于2017年6月5日前支付占总房价款12.58%的首期款，计人民币200000元整付清（已含定金）；二期余款于2017年9月5日前支付总房价款87.42%的房款，计人民币1390000元整付清；该销售价格为毛坯房价格，送硬装，若原告超过上述条款约定的时间七日内仍未交付相应款项或未签订《商品房买卖合同》，被告不再另行通知，并视作原告自动放弃其所认购上述物业的权利，被告将有权自行处置本认购书项下的物业，原告已支付的购房定金不予退还。认购书签订后，原告于2017年6月5日将200000元房款以转账的方式交给酒店管理公司，被告天隆公司出具一份《收据》给原告，《收据》内容为：今收到朱志红交来天隆·三千海珊瑚园2栋1单元1701室房款（含定金）200000元。2017年9月25日，原告向被告提交了一份《客户特殊申请表》，内容为：原告于2017年6月5日购天隆·三千海项目中珊瑚园的2栋1单元1701号房，预付购房款20万元整，由于原告北京房子没有卖出去，不能按时付清余款139万元，特申请退回原告交的20万元预付房款。销售中心与客服部的工作人员分别在这份申请表上的销售中心意见、客服部意见一栏处书写了意见并签字，写日期。后原告根据被告的要求重新提交了一份《客户特殊申请表》，内容为：原告于2017年6月5日购天隆·三千海项目中珊瑚园的2栋1单元1701号房，预付购房款20万元整，由于原告北京房子没有卖出去，不能按时付清余款139万元，特申请退回原告交的15万元预付购房款。销售中心、客服部的工作人员分别在这份申请表上的销售中心意见、客服部意见一栏处书写了意见并签字，写日期，分管领导在这份申请表上的分管领导签名处签字。2017年12月4日，北海天隆房地产信息咨询有限公司代被告退给原告购房款15万元。另查明，2017年4月11日，被告天隆公司与北海天隆三千海酒店管理有限公司（以下简称“酒店管理公司”）签订《委托书》，约定：被告委托酒店管理公司负责接收客户购房资金的进入，凡酒店管理公司收到客户购房款，即视同被告收到客户购房款，被告负责为客户开具收款收据和购房发票。本院认为，原、被告签订的《天隆·三千海项目认购书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告主张因政策限购的原因，才导致其无力支付购房余款，其并不存在过错，因政策限购不属于不可抗力的事由，不能成为原告的免责事由，故原告的该主张本院不予采纳；原、被告在认购书上明确约定50000元是定金，原告预付的150000元购房款被告已经退回给原告，原告主张50000元是购房款而不是定金，因与事实不符，本院不予采纳；原告未能按约定付清余款，才导致其未能与被告签订《商品房买卖合同》，原告已经构成违约，应当承担违约责任；根据出卖人通过认购的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因此，原告请求被告退回购房款50000元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原告主张被告赔偿其精神损失费3000元并支付利息1000元，因原告的请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费575元，由原告朱志红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。审 判 员 韦振静二〇一八年二月二十二日法官助理 杨刚丽书 记 员 刘婷婷附本判决书参照法律规定：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。