北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5902号
上诉人（原审被告）杜涓，女，1977年5月10日出生。
委托代理人杜海萍，男，1941年11月2日出生。
被上诉人（原审被告）曹罗寅，男，1975年1月15日出生。
委托代理人张国翀，北京市齐致律师事务所律师。
上诉人杜涓因与被上诉人曹罗寅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第52215号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月20日受理后，依法组成由法官杨淑敏担任审判长，法官周熙娜、法官禹海波参加的合议庭，于2016年5月3日公开开庭审理了本案。上诉人杜涓的委托代理人杜海萍，被上诉人曹罗寅的委托代理人张国翀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结.
曹罗寅在一审中起诉称：我和杜涓通过北京丽兹行房地产投资顾问有限公司（以下简称丽兹行公司）提供的居间服务，在2013年5月26日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年6月1日到2016年5月31日，每月租金20000元。合同签订后，我依约交房，履行了合同义务，杜涓在2015年5月20日突然通知我解除租赁合同，我未同意，但杜涓在2015年6月9日搬离了房屋。我居住在上海，不得已赶回北京，重新与中介公司签订了居间服务合同，并在2015年9月重新将房屋出租。杜涓无故终止合同给我造成了一定的经济损失，并根据双方签订的《房屋租赁合同》和《合同法》的相关规定，杜涓应向我支付违约金并赔偿损失，但是我多次与杜涓协商，杜涓置之不理，故曹罗寅只能向法院起诉，要求判令杜涓支付：1、违约金40000元（20000元*200%）；2、2015年5月31日至2015年6月9日期间仍然占用房屋的使用费5917.77元（657.53元/天*9天）；3、租金损失20000元；4、中介服务损失21000元；5、曹罗寅为重新出租房屋以及从上海回北京签订中介合同所花费的交通损失2855元。
杜涓在一审中答辩称：不同意曹罗寅的诉讼请求。具体理由为：1、根据合同的约定，双方发生争议之后应当协商，但是曹罗寅拒不到北京来协商，所以我认为是曹罗寅违约，对于提前退租，我认为确实我有错，但是曹罗寅也有错，我在曹罗寅处还有两万元的押金，我认为刚好抵扣我提前退租的违约金；2、我认为合同解除是2015年5月31日，我确实是6月9日才交的房子，同理我认为曹罗寅有责任，我于5月20日通知的曹罗寅要求其来北京协商解除事宜，但曹罗寅不来收房，我确实是6月9日才退还的钥匙；3、曹罗寅的第3、4、5项诉讼请求均与本案无关。
一审法院审理查明：曹罗寅（出租方）、杜涓（承租方）和丽兹行公司于2013年5月26日签订《房屋租赁合同》，约定杜涓承租曹罗寅位于北京市朝阳区×路×号×区×号楼×处房产，租期为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日，租金标准为120000元/半年，付款方式为每半年支付一次，曹罗寅收取杜涓押金20000元；关于违约责任，双方约定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。”上述合同签订后，曹罗寅将涉诉房屋交付杜涓，杜涓交纳房租至2015年5月31日。2015年5月20日，杜涓以短信方式提出其将于5月31日提前解除租赁合同，曹罗寅表示同意。2015年6月9日，杜涓最终将涉诉房产钥匙交还曹罗寅，双方办理退房手续。就其主张的损失，曹罗寅提供了（出租方）与案外人（承租方）以及21世纪不动产北京信邦房地产经纪有限公司（居间方，以下简称信邦公司）于2015年9月2日签订的《租赁协议》以及信邦公司出具的收据，载明曹罗寅支出居间服务费21000元；另外，曹罗寅还提供了时间为2015年9月1日上海站至北京南站D322卧铺车票一张以及时间为2015年9月2日北京至上海虹桥航空运输电子客票行程单（以下简称行程单），证明自己再次将涉诉房屋出租所受到的损失。
一审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、火车票、行程单、双方当事人陈述等材料在案佐证。
一审法院判决认为：当事人应当如实陈述并对自己的主张举证，合同关系中，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；如果一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中的《房屋租赁合同》系曹罗寅、杜涓双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。杜涓提前解除租赁合同，按照合同的约定应当承担相应违约责任，故曹罗寅要求其支付40000元违约金的主张合理有据，法院予以支持，曹罗寅收取的杜涓20000元的押金，法院计算违约金时将予以抵扣。双方于2015年6月9日实际办理退房手续，故曹罗寅要求杜涓按照原合同约定的日租金标准支付相应期间的使用费，亦属合理，法院予以支持。曹罗寅要求杜涓支付其租金损失，数额过高，法院予以酌定；但其要求曹罗寅赔偿的中介服务费以及交通费等损失，因其现有证据并不足以证明与曹罗寅提前解除租赁合同的行为之间具有直接的因果关系，故法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、杜涓于判决生效之日起七日内支付曹罗寅违约金二万元；二、杜涓于判决生效之日起七日内支付曹罗寅自二〇一五年六月一日至二〇一五年六月九日期间房屋使用费五千九百一十七元七角七分；三、杜涓于判决生效之日起七日内支付曹罗寅租金损失一万元；四、驳回曹罗寅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人杜涓不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、杜涓在2015年5月31日之前已经从原来的租房中搬出，6月2日曹罗寅短信告知杜涓委派他人代为进行交接，6月9日办理交接是曹罗寅要求的，因此6月1日到6月9日的房屋空置与杜涓无关；2、在租房交接后当即写明：业主（即曹罗寅）应退费1210元，当晚杜涓函告曹罗寅时，曹罗寅对此也表示认可；3、本案是根据《北京市房屋租赁合同》中约定的权利义务形成的租赁关系，来京的交通、原租房交接后该房的处置（如另租、出售、空置等）租房之外的事情与本案无关，要求杜涓支付租金损失于法无据；4、杜涓在2013年6月搬进原租房，8月份开始在屋里做饭，发现厨房排烟不畅，室内烟雾弥漫，严重影响杜涓及家人生活和健康，遂多次要求曹罗寅解决，厂家先后三次派人维修检查，4月份曾对厨房重新装修，从发现屋内烟雾弥漫到解决，时间拖了两个月多，根据租赁合同约定，曹罗寅应承担两个多月的赔偿责任，至少应赔偿杜涓两个月房租4万元；5、房屋交接前，曹罗寅一直拒绝按照租赁合同约定进行三方协商，按照惯例应该有的解除协议一直未签，三个月后曹罗寅跳过三方协商径直向法院提出诉讼，这在程序上是不当的。综上，杜涓请求：将本案发回重审，或改判曹罗寅退还原先扣留的20000元押金和房屋交接所欠的1210元水、电、煤气费用，并承担本案诉讼费用。
被上诉人曹罗寅服从一审法院判决，其针对杜涓的上诉请求答辩称：不同意杜涓的上诉请求。本次纠纷产生是因杜涓违约且提前退租，因杜涓违约产生的损失应由其负担，且一审已经酌情减轻了杜涓应承担的损失；杜涓所提房屋质量问题根本不存在，且未在一审中提出，二审不应审理；房屋维修费用已经在房租中扣除，杜涓提前退租房屋是因为新租了其他房屋，相关证据在一审中已经确认。故请求驳回杜涓的上诉请求，维持一审判决。
杜涓、曹罗寅在二审期间均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实除一审法院认定的证据外，还有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》系曹罗寅、杜涓之真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。一审法院对涉案合同之效力认定正确，本院对此予以确认。根据法律规定，依法生效的合同对合同当事人均有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。因双方合同约定履行期间为三年，即2013年6月1日至2016年5月31日，杜涓在合同履行期间于2015年5月20日短信通知曹罗寅解除《房屋租赁合同》，该行为系对合同约定的违反，根据双方合同约定，其应当承担相应违约的责任。一审法院对杜涓因提前解除合同而承担违约责任的认定正确，本院对此亦予以确认。关于杜涓之上诉请求，本院对此一一评述如下。
第一，关于杜涓是否应支付2015年6月1日至2015年6月9日期间房屋使用费一节。本案审理过程中，杜涓与曹罗寅均确认合同解除时间为2015年5月31日，亦均确认房屋实际交接与腾退的时间为2015年6月9日。杜涓上诉称不应支付合同解除之后的房屋使用费，应举证证明其于2015年5月31日已经将承租房屋腾退完毕，现杜涓对此并未提供证据予以证明，故本院对其该项上诉主张不予采信。
第二，关于杜涓是否应承担曹罗寅之租金损失一节。对此，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现杜涓未按照房屋租赁合同约定遵照履行而提前十天提出解除合同，造成租赁房屋出现一定时间的闲置期，该部分损失应属杜涓与曹罗寅订立合同时应预见到的因违反合同可能造成的损失范围，一审法院结合案本案情况，酌情对租金损失予以认定并无不当，本院二审对此亦予以确认。
第三，关于杜涓在上诉中主张曹罗寅应退还水、电、煤气等费用1210元以及因厨房排烟不畅等房屋质量不符合合同约定应赔偿其4万元违约金的上诉请求一节，本院认为，因杜涓在一审程序中未就以上主张提出反诉，故本院对此不予处理。
第四，关于杜涓所主张的曹罗寅提起诉讼的程序不当一节。本院经审查认为，杜涓的该项上诉主张无事实与法律依据，故本院对该项上诉请求不予采信。
综上，本院对杜涓的上诉理由和请求均不予采纳。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1022元，由杜涓负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费2044元，由杜涓负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
代理审判员 周熙娜
代理审判员 禹海波
二〇一六年五月十二日
书 记 员 贾云航
书 记 员 李 峥