湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1175号
上诉人（原审原告）：石绍武，男，1975年10月17日出生,汉族，住湖北省通山县。
委托诉讼代理人：阮建国，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉海潮海宁皮革城有限公司,住武汉市汉阳区龙阳大道188号武汉海宁皮革城4A223号。
法定代表人：蔡文庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施云，湖北赫诚律师事务所律师。
上诉人石绍武与上诉人武汉海潮海宁皮革城有限公司（以下简称海宁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石绍武上诉请求：1、撤销一审判决，改判海宁公司履行石绍武与湖北金联民生控股有限公司于2013年5月16日签订的《商铺租赁协议》;2、改判海宁公司赔偿石绍武装修商铺的费用225511元；3、本案的一、二审诉讼费用由海宁公司承担。事实与理由：一、原审判决认定海宁公司应当承担违约责任，却不支持石绍武要求继续履行《商铺租赁协议》的诉讼请求于法无据,该商铺剩余租赁期限尚有两年，驳回石绍武要求继续履行租赁协议的诉讼请求使石绍武蒙受巨大损失，海宁公司应将商铺从当前的承租人李卫斌处收回，交还石绍武承租。二、原审判决认定海宁公司四次通知石绍武解除合同与事实不符，海宁公司从未通知石绍武解除合同。三、石绍武为装修商铺花费225511元，且在租赁期满后有优先承租的权利，石绍武准备长期租赁该商铺，原审判决以58个月租赁期限折旧装修损失90204元显失公平。
海宁公司辩称，其对一审判决亦提出上诉，故对石绍武上诉的答辩意见与海宁公司上诉意见一致。
海宁公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回石绍武的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、本案的一、二审诉讼费用由石绍武承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，海宁公司单方解除权成立,并无违约行为，根据《商铺租赁协议》“本合同终止或解除后，乙方铺面装修不得拆除并归甲方处置”的规定，海宁公司无需赔偿石绍武装修残值损失；二、一审判决认定证据不足，一审法院酌情认定装饰装修残值所依据的《工程装修结算单》《工商服务业统一收款收据》不具备证据的真实性，证人证言中的证人为石绍武的朋友，且一审法院以海宁公司“未提交其他证据予以反驳”为由加重了海宁公司的举证责任。三、一审在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用法律，石绍武有关装饰装修残值损失的诉讼请求应予驳回。
石绍武辩称，海宁公司单方解除合同系违约行为，海宁公司的上诉请求应予驳回。
石绍武向一审法院起诉请求：1.判令海宁公司履行石绍武与湖北金联民生控股有限公司于2013年5月16日签订的《商铺租赁协议》；2.判令海宁公司立即返还石绍武JE.U牌、西塔牌、圣仙奴牌皮衣、皮草、连衣裙等共计599件；3.判令海宁公司赔偿石绍武装修商铺的费用225511元；4.本案诉讼费用由海宁公司承担。一审庭审中，石绍武放弃上述第2项诉讼请求。
一审法院认定事实:石绍武与案外人湖北金联民生控股有限公司于2013年5月签订《商铺租赁协议》一份，该协议约定，石绍武承租案外人湖北金联民生控股有限公司所有的武汉海宁皮革城3F楼层3A002商铺（建筑面积223平方米）；租赁期限为2013年8月1日起至2018年5月31日止，共计58个月；租赁单价第一年度（2013年8月1日至2014年5月31日，共计10个月）合计为64224元，后续年度租赁单价由案外人湖北金联民生控股有限公司根据市场经营实际情况确定（每年涨幅不超过25%）并在上一年度租赁期满前通知石绍武；石绍武应交纳承租权费合计为183975元（二、三、四楼商铺租赁在签订本协议时承租权费按照50%收取，在本租赁期限内第一次过户或转租时，须交纳剩余50%承租权费）；经营保证金为50000元（租赁期届满，若石绍武无任何违约行为或已对给案外人湖北金联民生控股有限公司造成的损失足额赔偿，案外人湖北金联民生控股有限公司将保证金本金无息退还石绍武）；石绍武租赁费用按年交纳，石绍武必须在本协议书签订之日起5日内全额交纳上述三项费用，后续费用在每租赁年度期满前两个月向案外人湖北金联民生控股有限公司交纳，石绍武逾期交纳应交费用的，未交纳部分按银行一年期同期贷款利率上浮20%收取滞纳金，逾期超过30天的，案外人湖北金联民生控股有限公司有权解除合同，收回铺面另行发租，所交纳保证金和承租权费不予退还；在合同终止或解除后，石绍武铺面装修不得拆除并归案外人湖北金联民生控股有限公司处置等条款。合同签订后，案外人湖北金联民生控股有限公司向石绍武交付了租赁商铺，石绍武对租赁商铺进行了装饰装修。2015年8月3日，案外人湖北金联民生控股有限公司将租赁商铺出售给海宁公司，石绍武向海宁公司交付了2015年8月1日至2016年5月31日的租金及综合费用。海宁公司于2016年5月16日及同年6月1日向石绍武发短信息催缴租金及物业费，并说明如逾期交纳将于2016年5月31日合同到期后与石绍武解除租赁合同。海宁公司工作人员于2016年6月15日通过电话联系石绍武催收租金，并表示如未在当日17时前交纳租金即解除合同。海宁公司工作人员于2016年6月16日通过电话联系石绍武告知其海宁公司已经决定解除租赁合同，并告知石绍武于2016年6月20日之前搬离租赁商铺，如石绍武未搬离租赁商铺，海宁公司将自行将石绍武在租赁商铺内的物品清理另行保存。海宁公司于2016年6月20日将石绍武承租商铺内的物品清空并另行保存，此后将租赁商铺出租给案外人。2016年9月14日，石绍武将其由海宁公司另行保存的全部物品清点后领走。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.《租赁商铺运营管理协议》的效力问题。海宁公司提交了由案外人湖北金联民生控股有限公司（出租方）、案外人武汉银河汇皮革城经营管理有限公司（管理方）、石绍武（经营方）三方于2013年5月签订的《租赁商铺运营管理协议》一份，拟证明石绍武应在每租赁年度期满前二个月向海宁公司交纳后续费用，严重逾期时海宁公司有权解除合同，收回铺面另行发租。因该协议约定了自三方签字或盖章之日起生效，而案外人武汉银河汇皮革城经营管理有限公司未在该协议上盖章，故《租赁商铺运营管理协议》未生效。2、《商铺租赁协议》约定的租赁年度的确定问题。石绍武与案外人湖北金联民生控股有限公司签订的《商铺租赁协议》中约定了租赁期限为2013年8月1日起至2018年5月31日，并特别约定了租赁第一年度为2013年8月1日至2014年5月31日（共计10个月），但未明确约定以下租赁年度的起算时间。结合海宁公司提交的催收租金的短信记录载明了石绍武应于2016年5月31日前缴纳租金及石绍武向海宁公司交付租金至2016年5月31日，可以确定双方约定的租赁第二年度为2014年6月1日至2015年5月31日；第三年度为2015年6月1日至2016年5月31日；第四年度为2016年6月1日至2017年5月31日；第五年度为2017年6月1日至2018年5月31日。3、石绍武对租赁商铺的装饰装修费用问题。石绍武提交了《工程装修结算清单》、《工商服务业统一收款收据》及证人证言证明其装饰装修费为225511元，海宁公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但未提交其他证据予以反驳，故对石绍武对租赁商铺进行装饰装修的费用为225511元的事实予以确认。
一审法院认为，石绍武与案外人湖北金联民生控股有限公司于2013年5月签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示、未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，案外人湖北金联民生控股有限公司在租赁期间将租赁商铺出售给海宁公司后，租赁合同对石绍武和海宁公司继续有效。根据《商铺租赁协议》的约定，石绍武应在每租赁年度期满前两个月向海宁公司交纳租金，逾期超过30天的，海宁公司可以解除合同，即石绍武应于2016年4月1日至2016年5月31日内交纳租赁商铺的第四年度租金（2016年6月1日至2017年5月31日），如石绍武于2016年6月30日之前尚未交纳租金，则海宁公司的解除权成立。故海宁公司于2016年6月15日自行收回租赁商铺时，《商铺租赁协议》约定的单方解除权尚未成立，海宁公司收回租赁商铺的行为系违约行为，应当承担相应的违约责任。因海宁公司已经将租赁商铺另行出租他人，石绍武要求继续履行《商铺租赁协议》的主张已经不能实现，经一审法院释明后，石绍武拒绝变更该项诉讼请求，故对石绍武要求继续履行《商铺租赁协议》的诉讼请求，不予支持。因海宁公司的违约行为导致《商铺租赁协议》不能继续履行，故在剩余租赁期内租赁商铺的装饰装修残值损失应由海宁公司承担，结合剩余的租期为两年及石绍武对租赁商铺进行装饰装修的费用为225511元，酌定该项损失为90204元，即海宁公司应赔偿石绍武在剩余租赁期内装饰装修残值损失90204元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉海潮海宁皮革城有限公司于一审判决生效之日起十日内向石绍武支付赔偿款人民币90204元；二、驳回石绍武的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为人民币2431.5元（石绍武已预交），由武汉海潮海宁皮革城有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实,本院予以确认。
本院认为，根据《商铺租赁协议》的约定，石绍武逾期交纳租金超过30天的，海宁公司有权解除合同。关于海宁公司在2016年6月16日通知石绍武解除合同时，其单方解除权是否成就，因《商铺租赁协议》对下一租赁年度租金交纳的时间约定为“后续费用在每租赁年度期满前两个月向甲方交纳”即每租赁年度期满前的两个月至该租赁年度期满之日这两个月期间均可交纳下一租赁年度租金。故2016年6月1日至2017年5月31日租赁年度租金的交纳期限应为2016年4月1日至2016年5月31日。海宁公司认为其在2016年5月16日催告石绍武交纳租金后即开始计算逾期天数，不符合双方约定。海宁公司于2016年6月16日自行收回租赁商铺时，石绍武逾期尚不足30天，《商铺租赁协议》约定的单方解除权尚未成立，其收回租赁商铺的行为系违约行为，应当承担相应的违约责任。关于石绍武的装饰装修费用，因海宁公司将案涉商铺租赁他人后，石绍武的装饰装修已被现承租人拆除，导致客观上已无法鉴定装修价值，一审依照石绍武提交的《工程装修结算清单》、《工商服务业统一收款收据》及证人证言认定其装饰装修费为225511元，符合民事证据采信的高度盖然性标准，对海宁公司称一审认定石绍武的装饰装修费用为225511元证据不足的上诉理由，本院不予采纳。因《商铺租赁协议》已明确约定在合同终止或解除后，石绍武铺面装修不得拆除并归出租人处置，石绍武使用该装修近三年，一审按照剩余的租赁期限对石绍武的装饰装修费用225511元折旧后，酌定该项损失为90204元并无不妥，应予维持。石绍武上诉称案涉商铺现承租人与海宁公司恶意串通，并非善意，但海宁公司与案外人就案涉商铺形成的租赁关系不属于本案审理范围。现案涉商铺已由海宁公司交付他人承租占有，石绍武要求海宁公司将商铺从现承租人处收回缺乏依据，对其要求继续履行《商铺租赁协议》的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，石绍武、海宁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4863元，由石绍武和武汉海潮海宁皮革城有限公司各负担2431.5元。
本判决为终审判决。
审判长 胡丹丹
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一七年三月二十三日
书记员 肖 华