河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终5418号
上诉人（原审原告）：赵海彬，男，1978年12月12日出生，汉族，住保定市清苑区。
委托诉讼代理人：李文生，河北方圆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京凯强房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼307室。
法定代表人：宋丙强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：幺晨莹，河北虹天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田华，河北虹天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：保定盛嘉泰汽车传动部件制造有限公司，住所地保定市徐水区职中路1号。
法定代表人：吕保明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨绍兴，河北澜森律师事务所律师。
上诉人赵海彬、北京凯强房地产开发有限公司（以下简称凯强公司）因与被上诉人保定盛嘉泰汽车传动部件制造有限公司（以下简称盛嘉泰公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市徐水区人民法院（2016）冀0609民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵海彬及其委托诉讼代理人李文生、上诉人凯强公司的委托诉讼代理人幺晨莹、被上诉人盛嘉泰公司的委托诉讼代理人杨绍兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵海彬上诉请求：一、依法撤销保定市徐水区人民法院（2016）冀0609民初767号民事判决，改判由凯强公司和盛嘉泰公司连带返还赵海彬购房款371693元；二、诉讼费用由凯强公司和盛嘉泰公司负担。事实和理由：一、本案所涉房产系凯强公司和盛嘉泰公司合作开发建设的房地产项目，对所开发建设的房屋具有共同所有权。无论上述两公司以何者名义与他人发生买卖关系，两公司应作为一个整体，享有和承担基于该合同产生的权利义务。在两公司签订的《合作开发房地产合同书》第二条第3款、第三条第3款、第四条第二项第4款中对凯强公司负责对外销售做了明确约定。因此，上诉人所签订的买卖合同的另一方当事人应为凯强公司和盛嘉泰公司。在认定房屋买卖合同无效的前提下，两公司应承担连带返还上诉人购房款的责任。
被上诉人凯强公司辩称，凯强公司并未收到上诉人赵海彬的购房款，不存在返还的基础，原审中凯强公司提交案外人刘建磊的借条一张，借款金额、日期与购房合同的金额、日期完全一致，足以证明上诉人赵海彬的购房款交于刘建磊，故原审法院判我方返还购房款是错误的。原审中赵海彬提交的购房合同显示出卖方为盛嘉泰公司，我方只是委托代理人，不是买卖合同的主体，不应判令我方承担任何责任。
被上诉人盛嘉泰公司辩称，盛嘉泰公司与凯强公司双方不存在委托代理关系。凯强公司无权代盛嘉泰公司签订房屋买卖合同，双方之间内部签订的合作协议对第三方不产生法律效力。盛嘉泰公司只是为凯强公司开发房产提供土地而已，房地产的设计、开发、建设、销售等所有事项均由凯强公司全程操作，且凯强公司已经收取了购房者的购房款，盛嘉泰公司没有按照相应的约定得到相应提成，因此相应法律后果应由凯强公司承担。
上诉人凯强公司上诉请求：一、依法撤销保定市徐水区人民法院（2016）冀0609民初767号民事判决并依法改判；二、诉讼费用由赵海彬、盛嘉泰公司负担。事实和理由：一、凯强公司并未收取赵海彬的购房款。一审中我方提交该小区的实际承建商刘建磊的借条一张，载明“今借北京凯强房地产开发有限公司人民币三拾柒万壹仟陆佰玖拾叁元，￥371693元，借款人刘建磊，2013年10月31日。”该笔款项和赵海彬购房款金额一致，证明赵海彬将该笔款交给了刘建磊，刘建磊在上诉人不知情的情况下将购房手续交给了赵海彬，刘建磊和我方之间不存在借款关系。因此，我方没有出售房屋给赵海彬，也没有收取赵海彬购房款。二、赵海彬提交的《房屋买卖合同》载明出卖人为盛嘉泰公司，我方系委托人，不应承担责任。我方与盛嘉泰公司在《合作开发房地产合同书》中约定，我方可以出售房屋，无需再得到盛嘉泰公司的授权和追认。买卖合同双方应为赵海彬和盛嘉泰公司。三、本案所涉房屋买卖合同实际为刘建磊向赵海彬借款所产生的。1.《房屋买卖合同》签订日期为2013年10月31日，当时徐水区房价没有达到每平米2850元，到两年后该区房价仍未达到合同中约定的金额。赵海彬作为外地人，以如此高的房价购买房屋不符合常理。且2013年10月31日，盛嘉苑小区未开始出售房屋，在该小区中也没有规划建设合同中表明的楼层房屋，证明系虚假合同。2.房款收据中宋丙强签名不是本人所签。赵海彬在明知该小区五证不全的情况下，仍将37万现金一次性交给开发商而没有索取发票，不合常理。
被上诉人赵海彬辩称，凯强公司认为未收取赵海彬的购房款与事实不符，不能成立。凯强公司认为其不应承担返还赵海彬购房款的观点不能成立。凯强公司所谓赵海彬所诉不是真正的房屋买卖合同纠纷不能成立，与客观事实不符。
被上诉人盛嘉泰公司辩称，盛嘉泰公司与凯强公司双方不存在委托代理关系。凯强公司无权代盛嘉泰公司签订房屋买卖合同，双方之间内部签订的合作协议对第三方不产生法律效力。盛嘉泰公司只是为凯强公司开发房产提供土地而已，房地产的设计、开发、建设、销售等所有事项均由凯强公司全程操作，且凯强公司已经收取了购房者的购房款，盛嘉泰公司没有按照相应的约定得到相应提成，因此相应法律后果应由凯强公司承担。
上诉人赵海彬向一审法院起诉请求：一、请求依法确认诉讼双方所签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令凯强公司、盛嘉泰公司返还赵海彬房款371693元，并赔偿赵海彬自2013年10月31日起的利息损失35948元（暂计算至2015年5月28日）；三、诉讼费由凯强公司、盛嘉泰公司负担。
一审法院认定事实：盛嘉泰公司与凯强公司经协商于2012年7月19日签订《合作开发房地产合同书》，约定合作开发建设位于保定市徐水区“盛嘉苑”房地产项目，由盛嘉泰公司提供生活用地即该公司厂区内土地22500平方米，由凯强公司负责项目开发建设，并提供除土地地价及各项税收之外的全部开发建设资金，负责项目的开发建设及经营管理，并承担项目销售费用，同时约定盛嘉泰公司按照销售房屋建筑面积260元/㎡提取收益，如遇到业主退房，双方根据收益额度一并退回，凯强公司享有该开发项目中除盛嘉泰公司分得收益之外的所有收益，销售款进入凯强公司账户，由凯强公司支配，并约定了违约责任。合同签订后凯强公司开始建设开发该小区，在该小区未取得房屋预售许可证的情况下销售房屋。2013年10月31日，赵海彬在盛嘉苑售楼处购买该小区第3幢2单元16层1603号的房屋，单价为2900元/平方米，面积为128.17平方米，赵海彬支付价款371693元，售楼处为赵海彬开具盖有凯强公司财务专用章的收据。凯强公司与赵海彬签订房屋买卖合同时，赵海彬知道凯强公司未取得商品房预售许可证，起诉前凯强公司仍未取得商品房预售许可证。后因盛嘉苑小区建设不完备，凯强公司退出该小区开发。该小区已由盛嘉泰公司整体出售给保定聚合房地产开发有限公司。赵海彬提供《房屋买卖合同》，证实赵海彬与凯强公司、盛嘉泰公司存在商品房买卖合同关系。该合同载明：出卖人为盛嘉泰公司，委托代理人为凯强公司，买受人赵海彬，买受人所认购的房屋为出卖人所开发的位于盛嘉苑项目中的第3幢2单元16层1603号房，朝向为南北。该房屋的用途为住宅，建筑面积128.17平方米，其中套内建筑面积106.8平方米。该房屋按照建筑面积计价，单间为2900元/平方米，总房价款为叁拾柒万壹仟陆佰玖拾叁元人民币，买受人一次性付款。按照实际房屋测绘面积计算多退少补。出卖人应在2014年9月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备入住条件的房屋交付买受人。并约定出卖人逾期交房的违约责任等。落款处有委托代理人凯强公司的盖章及买受人赵海彬的签名。时间为2013年10月31日。盛嘉泰公司质证称，1、虽合同的开头部分写有盛嘉泰公司的名字，但盛嘉泰公司在整个合同的文本中并没有签章认可。且在合同的结尾出卖人签章部分也是空白；2、该合同存在多处疑点，有明显的拼接痕迹；3、所约定的房屋单价2900元明显超出了当时同地段的房屋价格。现在该地块的房屋正在销售中，而且是经过了两次房屋提价才不过每平方米2500元。对房屋的基本情况也不认可。房屋的基本情况写明该房屋是盛嘉苑第三栋2单元16层，现在经核实没有该楼层；4、由于双方合同约定自签字之日起生效，但是鉴于出卖人并未签字，所以盛嘉泰公司认为该合同不但没有生效，而且没有成立，该合同条款起码对盛嘉泰公司不具有任何法律效力。即便是基于其他文本可能由盛嘉泰公司承担责任，但是该合同并没有成立、生效，所以盛嘉泰公司不应该承担责任。凯强公司质证称，对赵海彬提供的房屋买卖合同不认可。该房屋买卖合同不具有真实性，首先凯强公司并没有出售给赵海彬该套房屋，而且凯强公司并没有收到过赵海彬的购房款，另外，从合同的内容中也能体现出该合同，甚至是本次的房屋买卖均是虚假的。房屋的售价明显超出当时的售价，出售的楼层并没有在规划设计之中。在赵海彬购买这次房屋之前，凯强公司并没有出售过一套房屋，也就是还没有开始出售房屋。以上均能显示出房屋买卖合同不具有真实性。赵海彬提供凯强公司出具的收款收据1张，证实合同签订后向凯强公司交付了购房款371693元。该收据载明：“2013年10月31日收到赵海彬3﹟-2-1603128.17㎡交来购房款叁拾柒万壹仟陆佰玖拾叁元￥371693，收款单位公章北京凯强房地产开发有限公司财务专用章，收款人宋丙强，交款人赵海彬。”凯强公司质证称，赵海彬的购房款实际交到了刘建磊手中，并没有交到凯强公司，所谓的房屋买卖合同实为刘建磊为了筹集资金与赵海彬达成的借款协议。并提供借条1张，内容：“今借北京凯强房地产开发有限公司人民币叁拾柒万壹仟陆佰玖拾叁元￥371693，借款人刘建磊，2013年10月31日。”并称此借款金额与赵海彬购买房屋的房款金额完全一致。赵海彬质证称，对借条的真实性不予认可且从借条的内容上来看，不能证明凯强公司的主张，这个借条的内容与本案无关。赵海彬主张利息损失35948元，提供计算单1份。盛嘉泰公司质证称，赵海彬的损失和盛嘉泰公司没有关系，且对计算方法有异议，应自发生争议之日开始计算，赵海彬从合同签订之日起计算没有法律依据。凯强公司质证称，由于不认可买卖合同的真实性，故对利息计算也不予认可。上述事实，有当事人陈述、《合作开发房地产合同书》、《房屋买卖合同》、房款收据、借条、宣传单等证据证实。
一审法院认为，赵海彬与凯强公司签订的《房屋买卖合同》，载明出卖人为盛嘉泰公司，委托代理人为凯强公司，但凯强公司未提供授权委托书，也未得到盛嘉泰公司的追认。赵海彬提供的房款收据，加盖的凯强公司的财务专用章，买卖的相对方应为凯强公司。盛嘉泰公司与凯强公司之间的合作关系，是一种内部关系，凯强公司将房屋销售给赵海彬的行为，对盛嘉泰公司没有直接约束力。赵海彬要求盛嘉泰公司与凯强公司对外承担连带责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，赵海彬和凯强公司签订的《房屋买卖合同》，应当认定为无效合同。赵海彬要求凯强公司返还购房款371693元，本院予以支持。赵海彬与凯强公司签订《房屋买卖合同》时，知道凯强公司未取得房屋预售许可证，该《房屋买卖合同》因此被认定为无效，赵海彬与凯强公司均有过错，双方的损失应各自承担，故对赵海彬主张的利息损失，本院不予支持。凯强公司称，没有出售给赵海彬该房屋，也没有收到赵海彬的购房款，赵海彬将钱交到了刘建磊手中，实际为刘建磊向赵海彬借款，刘建磊将诉争房子的手续交给了赵海彬，赵海彬否认，凯强公司未提供证据证实，本院不予采纳。刘建磊所打借条在凯强公司处，借条内容载明是借凯强公司款，虽然借款数额与赵海彬所交付的购房款金额一致，但不能证实凯强公司的主张，刘建磊与凯强公司之间系借贷关系。故对凯强公司的抗辩主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：“一、原告赵海彬与被告北京凯强房地产开发有限公司于2013年10月31日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告北京凯强房地产开发有限公司返还原告赵海彬购房款371693元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告赵海彬对被告保定盛嘉泰汽车传动部件制造有限公司的诉讼请求和其他诉讼请求。案件受理费7414元,由原告赵海彬负担654元，由被告北京凯强房地产开发有限公司负担6760元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条的规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。甲方盛嘉泰公司和乙方凯强公司签订了的《合作开发房地产协议》，其中第一条第3款约定“甲方已经依法取得了土地使用权”、第二条第1款约定“甲方提供符合本合同第一条约定内容的生活用地，乙方负责项目开发建设”，可以认定盛嘉泰公司和凯强公司系合作开发经营房地产。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，本案所涉房地产项目的开发方为凯强公司和盛嘉泰公司，两公司为所建房屋的共同出卖人。《合作开发房地产协议》第四条第二项第4款约定“乙方负责本项目工程的管理、房屋销售工作”，即凯强公司依据两公司所签订的协议有权处理涉案房屋。因此，赵海彬和凯强公司签订的《房屋买卖合同》，买受人为赵海彬，出售人应认定为凯强公司和盛嘉泰公司。上诉人赵海彬主张凯强公司和盛嘉泰公司为合同的另一方当事人，本院予以采信。对凯强公司主张出卖人为盛嘉泰公司的主张，本院不予采信。上诉人凯强公司认为本案所涉《房屋买卖合同》为虚假合同，凯强公司没有收到款项，实际借款人为刘建磊的事实，没有提供合法有效证据，不能推翻赵海彬所提供的证据，对凯强公司的上述主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，凯强公司与盛嘉泰公司至今没有取得房屋预售许可证明，因此诉讼双方所签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案各方均存在过错，因此各方应互相返还财产。盛嘉泰公司和凯强公司应返还赵海彬交付的购房款371693元。
综上所述，凯强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；赵海彬的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：
一、维持河北省保定市徐水区人民法院（2016）冀0609民初767号民事判决第一项“原告赵海彬与被告北京凯强房地产开发有限公司于2013年10月31日签订的《房屋买卖合同》无效”；
二、撤销河北省保定市徐水区人民法院（2016）冀0609民初767号民事判决第三项即“驳回原告赵海彬对被告保定盛嘉泰汽车传动部件制造有限公司的诉讼请求和其他诉讼请求”；
三、变更河北省保定市徐水区人民法院（2016）冀0609民初767号民事判决第二项“被告北京凯强房地产开发有限公司返还原告赵海彬购房款371693元，于本判决生效之日起十日内付清”为“上诉人北京凯强房地产开发有限公司、被上诉人保定盛嘉泰汽车传动部件制造有限公司于本判决生效之日起十五日内连带返还上诉人赵海彬购房款371693元”；
四、驳回上诉人赵海彬的一审其他诉讼请求。
一审案件受理费7414元，由上诉人赵海彬负担654元，由上诉人北京凯强房地产开发有限公司负担3380元，被上诉人保定盛嘉泰汽车传动部件制造有限公司负担3380元。二审案件受理费14203元，由上诉人北京凯强房地产开发有限公司负担10808.50元，被上诉人保定盛嘉泰汽车传动部件制造有限公司负担3394.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈恒然
审 判 员 郑金梁
代理审判员 王 琦
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 杜少童