浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1738号
上诉人（原审被告）：宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司。住所地：宁波市江东区百丈东路**号（22-3）。
法定代表人：林野，该公司董事长。
委托代理人：李健，浙江天远律师事务所律师。
委托代理人：涂炜峰，浙江天远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波嘉福塑胶电器有限公司。住所地：宁波市鄞州区姜山镇科技园区（郁家村、墙弄村、上何村）。
法定代表人：任奇峰，该公司执行董事。
委托代理人：陈耀军，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：方静，北京大成（宁波）律师事务所律师。
上诉人宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司因与被上诉人宁波嘉福塑胶电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年5月16日作出的（2016）浙0212民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2014年5月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于宁波市鄞州区惠风西路257号20楼（大厦标注楼层为22楼）的办公用房（房产证号为鄞房权证钟字第××号）出租给被告使用。房屋建筑面积1210.43平方米，租赁期限自2014年8月1日至2020年7月31日止，原告需在2014年7月1日前交房，2014年7月1日至7月31日为免租期。房屋年租金前两年为450000元，第三年起每年递增3%，第三年为463500元，第四年为477405元，第五年为491727元，第六年为506479元。合同第三条关于租金及支付方式中约定，房屋租金半年支付一次，第一期租金支付时间为2014年7月1日之前，以后每期租金支付时间为到期日提前30日支付；被告若逾期支付租金，每逾期一天，需按年租金的5%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过半个月，原告有权收回出租房，被告须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。因被告使用不当或不合理使用致使该房屋或内部设施出现损坏或发生故障，被告应及时联络进行维修并负担所发生的费用。由于不可抗力及非被告原因造成的损失由原告负责承担有关维修的费用。租赁期内如外墙墙面空调维修、管道、电灯等维修及改造都由被告承担。合同第七条关于违约的处理约定，被告拖欠房租一个月以上的，应向原告支付相当于一个月的租金为违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，原告可据实追究被告的责任，原告有权终止合同。合同签订当日，原告与被告签订房屋转租授权委托书一份，约定原告于2014年8月1日将涉案房屋全权委托被告进行出租及管理，委托权限包含房屋所有出租事宜和日常管理、房屋的物业管理、房屋相关设施设备的维护与管理等。合同签订后，被告支付了2014年8月1日至2015年1月31日期间的租金225000元，此后未再支付租金。原告工作人员于2015年2月曾以电话方式向被告催收租金。
另查明，2014年12月份左右，涉案房屋所在楼层的卫生间墙体出现渗水，原告进行了为期一周左右的维修；2015年1、2月份，卫生间再度渗水，由物业公司维修了1、2个月左右。上述维修期间影响涉案房屋所在楼层卫生间的使用，物业通知租户可使用2楼卫生间。物业维修后，发现涉案房屋所在楼层的卫生间仍有渗漏，由被告出资对卫生间座便器逐个进行了维修，此次维修期间卫生间可以使用。
原审原告宁波嘉福塑胶电器有限公司于2016年3月9日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告与原审被告于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》；2.原审被告及时腾退租赁房屋；3.原审被告按《房屋租赁合同》约定支付2015年1月1日起至原审被告实际腾退之日止的租金（暂算至2015年12月31日止为450000元）；4.原审被告支付滞纳金450000元（以年租金450000元为基数，按每日5%从2015年1月1日开始计算，只主张到450000元，其余放弃）。审理中，原审原告明确第三项诉讼请求中租金起算时间为2015年2月1日，暂算至2016年1月31日为450000元。
原审法院经审理认为：原告与被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，被告应当支付各期租金的时间如下：2015年2月1日至2015年7月31日的租金225000元应于2015年1月2日前支付，2015年8月1日至2016年1月31日的租金应于2015年7月2日前支付，2016年2月1日至2016年7月31日的租金应于2016年1月2日前支付，2016年8月1日至2017年1月31日的租金应于2016年7月2日前支付，依此类推。但在原告于2015年2月催告后，被告至今仍未支付已到期的2015年2月1日至2016年7月31日止的三期租金，构成违约。《房屋租赁合同》第七条关于违约的处理约定，被告拖欠房租一个月以上的，应向原告支付相当于一个月的租金为违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，原告可据实追究被告的责任，原告有权终止合同。现被告迟延支付租金已超过一个月，故原告根据合同约定具有单方解除合同的权利；合同解除后，被告应当从涉案房屋中腾退，向原告交还房屋，故对于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾退房屋的诉讼请求，予以支持。被告辩称原告提供的房屋存在渗漏水问题，严重影响房屋使用，原告并未提供具备正常使用功能的房屋，故被告不支付租金系行使先履行抗辩权。对此，该院认为，原告按时向被告提供了涉案房屋，被告自认以自行办公和转租的方式对房屋进行了实际使用，原告已经履行了作为出租人的主要义务。涉案房屋所在楼层的卫生间虽然曾出现渗漏水问题，期间进行了三次维修，对卫生间使用带来一定影响，但该问题并未对被告所承租的办公用房使用带来实质性影响，也未有证据证明卫生间渗水对被告转租涉案房屋带来障碍，故卫生间渗漏水问题并不能构成先履行抗辩的事由。被告以卫生间渗漏水问题对抗其应承担的最主要的租金支付义务，缺乏依据，故对被告上述辩解意见不予采纳。对于原告主张的支付租金的诉讼请求，该院认为，被告应当按照合同约定的租金标准（2014年8月1日至2016年7月31日为每年450000元，2016年8月1日至2017年7月31日为每年463500元，2017年8月1日至2018年7月31日为每年477405元，2018年8月1日至2019年7月31日为每年491727元，2019年8月1日至2020年7月31日为每年506479元）支付从2015年2月1日起至合同解除之日前一日止的租金（暂算至2016年1月31日止为450000元），合同解除之后被告仍占用房屋的，应参照《房屋租赁合同》的租金标准向原告支付从合同解除之日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。对于原告主张的滞纳金，该院认为，《房屋租赁合同》第三条关于租金及支付方式约定，被告若逾期支付租金，每逾期一天，需按年租金的5%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过半个月，原告有权收回出租房，被告须按实际居住日缴纳租金并负担违约责任；合同第七条关于违约的处理约定，被告拖欠房租一个月以上的，应向原告支付相当于一个月的租金为违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，原告可据实追究被告的责任，原告有权终止合同。根据上述两条合同条款，对于被告逾期支付租金的违约责任约定了两种不同的违约金计算方式，现原告选择每逾期一日按年租金450000元×5%的标准向被告主张滞纳金450000元，虽具有合同依据，但每日22500元的滞纳金标准显然过高。综合考虑被告迟延支付租金的主观过错、原告因被告迟延支付租金造成的利息损失等因素，酌情将滞纳金调整为以每期所欠租金的金额为标准，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍标准从欠付租金之日起计算至被告实际付清租金之日止（滞纳金总额以不超出450000元为限）。对被告关于滞纳金标准过高的抗辩意见，予以采纳。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、解除原告宁波嘉福塑胶电器有限公司和被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内从位于宁波市鄞州区惠风西路257号20楼（大厦标注楼层为22楼）的办公用房（房产证号为鄞房权证钟字第××号）内腾退；三、限被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内按照合同约定的租金标准（2014年8月1日至2016年7月31日为每年450000元，2016年8月1日至2017年7月31日为每年463500元，2017年8月1日至2018年7月31日为每年477405元，2018年8月1日至2019年7月31日为每年491727元，2019年8月1日至2020年7月31日为每年506479元）向原告宁波嘉福塑胶电器有限公司支付从2015年2月1日起至房屋实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费（暂算至2016年1月31日止为450000元）；四、限被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁波嘉福塑胶电器有限公司支付滞纳金，滞纳金以被告在本判决第三项中每期所欠付租金金额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍标准从欠付租金之日起计算至被告实际付清租金之日止（即2015年2月1日至2015年7月31日的租金225000元从2015年1月2日开始计算滞纳金，2015年8月1日至2016年1月31日的租金225000元从2015年7月2日开始计算滞纳金，2016年2月1日至2016年7月31日的租金225000元从2016年1月2日开始计算滞纳金，依次类推，滞纳金总额以不超出450000元为限）；五、驳回原告宁波嘉福塑胶电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12800元，减半收取6400元，由原告宁波嘉福塑胶电器有限公司负担1940元，被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司负担4460元。
宣判后，原审被告宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司不服，向本院提起上诉称：涉案房屋一个楼层仅配备一间卫生间，而卫生间是该楼层租户必不可少的功能性设施设备。原审法院已确认涉案租赁房屋的卫生间存在漏水的质量瑕疵，因卫生间漏水致使上诉人进行三次大幅度维修，且施工时间最长有2个月，给上诉人造成了空租和维修费的损失，原审法院应在查明渗水程度、影响持续时间及房屋空租时间的情况下，酌情对租金数额予以下调15%左右。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判上诉人应支付被上诉人的租金数额下调15%。
被上诉人宁波嘉福塑胶电器有限公司答辩称：因租赁房屋的质量问题妨碍承租人正常使用收益的权益，致使租赁合同目的不能实现，承租人才可以要求减少租金或者延长租期。上诉人租赁涉案房屋后一直处于持续经营收益中，并不存在部分标的物（2201室）空租的情况。被上诉人交付涉案房屋之前已经对卫生间进行了检修，且上诉人对此也知情，并确认无误后办理交接入住。另外，根据租赁合同的约定，租赁期内管道变更、维修等应该由承租方承担，上诉人不能以其在租赁期限内对卫生间进行过维修而主张减少租金。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。涉案房屋所在楼层的卫生间渗漏水问题发生在承租期内，上诉人自认以自行办公和转租的方式对房屋进行了实际使用，且未提供证据证明维修卫生间给其使用造成了实质影响或产生了空租期，故上诉人请求减少租金，依据不足，本院难以支持。被上诉人已依约履行了交付租赁物的主要义务，且上诉人已实际使用涉案房屋，原审法院判令上诉人按照合同约定的租金标准支付租金及合同解除后的房屋占有使用费，于法有据，并无不当。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1488元，由上诉人宁波江东远扬房地产咨询服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年七月五日
代书 记员 陆 琼