江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民终501号
上诉人（一审被告）：南昌市卓尔珠宝有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路1号，社会信用代码913601007872791205。
法定代表人：黄波，该公司总经理。
委托代理人：黄锋，广东凡立律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（一审原告）：江西金冠眼镜有限公司，住所地：江西省鹰潭市百佳城眼镜市场西一区，组织机构代码：61240640-7。
法定代表人：蔡天禄，该公司董事长。
委托代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原审被告：香港汇城珠宝有限公司，住所地：香港特别行政区西环域多利道64号广基大厦14楼E座，公司编号：1010997。
法定代表人：张贤贤，该公司总经理。
原审被告：张贤贤，男，1965年10月20日生，住香港特别行政区，
上诉人南昌市卓尔珠宝有限责任公司（以下简称“南昌卓尔公司”）因与被上诉人江西金冠眼镜有限公司（以下简称“金冠公司”）、原审被告香港汇城珠宝有限公司（以下简称“香港汇城公司”）、张贤贤房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民四初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南昌卓尔公司的委托诉讼代理人黄锋，被上诉人金冠公司的委托诉讼代理人朱金龙、张妍到庭参加诉讼。原审被告香港汇城公司、张贤贤经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
南昌卓尔公司上诉请求：1、判令撤销（2015）洪民四初字第2号民事判决第一项，改判为：“香港汇城公司于本判决生效之日起十日内向金冠公司支付租金690667元”；2、判令撤销（2015）洪民四初字第2号民事判决第二项，改判为：“香港汇城公司于本判决生效之日起十日内向金冠公司支付违约金（以690667元为本金，从2014年10月21日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至欠款实际付清之日止；截止至欠款实际付清之日止，如违约金金额未超过保证金金额296000元，则应在保证金296000元基础上扣减违约金，剩余部分由原告返还，如果违约金金额超过保证金金额，则应在违约金基础上扣减保证金296000元，剩余部分由香港汇城公司继续支付）；3、本案所有诉讼费用由被上诉人及第三人香港汇城公司共同承担。
事实和理由：一、案涉房屋是由被上诉人出租给香港汇城公司，并由上述两方签订了租赁经营合同，合同成立生效后，香港汇城公司一直按约履行，该合同亦从未变更过。而上诉人与被上诉人之间并无签订任何关于案涉房产的租赁协议，只是出于善意，多年来，代香港汇城公司缴付租金，但善意行为不应当无条件演变成为法律义务和责任。因此，案涉租赁合同关系的主体应当是被上诉人与香港汇城公司，并非上诉人，上诉人与被上诉人之间不存在租赁的关系，更不应当承受被上诉人与香港汇城公司租赁经营合同的条款约束。二、香港汇城公司将案涉房屋承租后，转租给上诉人使用，被上诉人是知情的，既从未有异议，也积极予以配合各种包括缴租收租的行为，应当认定其同意香港汇城公司将案涉房屋转租给上诉人。三、上诉人已提交了足够的证据证明上诉人与香港汇城公司之间关于案涉房产的转租赁关系，香港汇城公司亦予以确认，同时还确认，上诉人已经足额支付了香港汇城公司的租金，不存在拖欠的行为，可见，上诉人已尽到自己应尽的法律义务和责任。四、被上诉人尚拖欠上诉人70多万的款项，这也是上诉人为何变更善意行为，不再代香港汇城公司缴付租金的主要原因，但一审审理忽略了这一事实。
被上诉人金冠公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，南昌卓尔即是《租赁经营合同》的实际履行人，应与香港汇城公司共同承担责任，履行义务。第一，金冠眼镜与香港汇城公司于2006年4月4日签订《租赁经营合同》，合同签订后南昌卓尔就加入到债务的实际履行中，一审法院根据南昌卓尔提交的缴纳租金发票及收据查明本案房屋租赁的保证金及租金均是由南昌卓尔实际支付，且该房屋自交付起即由南昌卓尔实际占有并使用，由此应当认定南昌卓尔已加入到债的履行中。第二，南昌卓尔在合同履行中已经承认自己是《租赁经营合同》中的实际履行方。其在向金冠眼镜发出的《关于要求支付拖欠货款否则将等额抵销租金的通知书》（以下简称“抵销租金通知书”）中，即已承认是《租赁经营合同》中的实际履行方：“我公司作为贵司与香港汇城公司与2006年4月4日签订的《租赁经营合同》中的实际承租人（即该合同的实际履行方）”。第三，南昌卓尔没有证据证明其是通过香港汇城公司处转租才获得租赁房屋的使用权。南昌卓尔既没有提供与香港汇城公司的租赁合同和支付租金给香港汇城公司的相关票据等直接证据，也没有提供其他辅助证据，因此其应当承担举证不能的责任。第四，南昌卓尔发给香港汇城公司的《债务抵销通知书》中并没有提到房屋转租的相关事宜，不能证明两者是转租关系，更何况该通知书的发出时间是2015年10月15日，据了解，香港汇城公司在该时间前已经解散，可这份通知书上不但注明了“收到并确认”，还盖有香港汇城公司的公章，因此，该通知书有涉嫌造假，逃避债务的嫌疑，不能作为本案的证据。因此，南昌卓尔作为债务的实际履行人，在合同履行之初即已经加入到金冠眼镜与香港汇城公司的债务之中，应与香港汇城公司共同承担责任，履行义务。二、南昌卓尔作为违约方，应按合同约定向金冠眼镜补交房屋租金，并赔偿金冠眼镜逾期违约金。在双方签订的《租赁经营合同》第4-1条约定：“第九年每月租金为207200元”，第4-3条约定：“租金按月交付，乙方（即汇城公司）应提前十天交付下月的房屋租金，逾期每天按万分之五交付违约金”，显然，南昌卓尔有义务按合同约定支付租金，但其自2014年11月起就一直未向金冠眼镜交纳租金，也没有证据证明其已经将租金足额缴纳给香港汇城公司。据此，南昌卓尔应当向金冠眼镜补交2014年11月至2015年2月10日租金690667元及违约金。三、金冠眼镜与南昌卓尔的债务不能因广州市卓尔珠宝有限公司（以下简称“广州卓尔”）与金冠眼镜之间的债权债务而抵销。第一，广州卓尔在2014年10月27日发给金冠眼镜的《债权转让通知书》中仅是说将债权705607元全部转让给南昌市卓尔珠宝有限公司，并没有指明该债权是用来抵销南昌卓尔所拖欠的租金。第二，金冠眼镜与广州卓尔的债权债务关系以及金额均未确定，不能进行债权转让和抵销。金冠眼镜与广州卓尔在《补充协议》已明确约定：“以上金额依双方财务核准，依对账单为准，还清余款为止”，而上文提到的两份通知书中广州卓尔转让的货款金额仅是单方数据，没有经过双方财务核准，也没有对账单，并不准确。第三，本案涉及的债务在南昌卓尔发出《抵销租金通知书》时还未到期，不能构成法定抵销。第四，本案双方当事人没有就债务抵销达成一致，也不能构成约定抵销。基于上述理由，一审法院在判决书中已对金冠眼镜、广州卓尔及南昌卓尔三者之间的债权转让纠纷做出南昌卓尔可另行主张的认定；而事实上，南昌卓尔在2016年1月11日确实也对该债权转让纠纷向南昌市东湖区人民法院提起了诉讼，目前该案因管辖异议正在移交至鹰潭市月湖区人民法院处理，因此金冠眼镜、广州卓尔及南昌卓尔三者之间的债权转让纠纷与本案无关，不能进行债权抵销。综上，上诉人的诉讼请求不符合事实和法律的规定，望二审法院驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。
金冠公司向一审法院起诉请求：1、南昌卓尔公司立即向金冠公司支付租金897867元，并判令每逾期一日，按逾期未付金额的万分之五向原告支付逾期违约金（违约金暂计算至2015年元月21日为32150.50元），直至南昌卓尔公司付清上述租金时止；2、南昌卓尔公司立即向金冠公司支付违约金592000元；3、香港汇城公司、张贤贤对南昌卓尔公司上述债务承担连带责任；4、南昌卓尔公司、香港汇城公司、张贤贤承担本案的所有诉讼费用。
事实和理由：香港汇城公司向金冠公司承租位于南昌市××号两个开间店面，建筑面积约为280平方米，并与金冠公司签订了《租赁经营合同》一份。租赁合同约定，合同期自2006年5月1日起至2015年2月10日止；第九年每月租金为207200元整；租金按月支付，应提前十天交付下月的租金，逾期每天按万分之五交付违约金；租赁期间，任何一方未履行合同条款或擅自解除合同，应按保证金的双倍支付违约金；如给对方造成过大的损失，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分或按实际损失赔偿。后，香港汇城公司将其《租赁经营合同》项下的权利义务转归至被告南昌卓尔公司实际承受，南昌卓尔公司成为实际履行人，据此，南昌卓尔公司实际享有合同权利并承担义务。南昌卓尔公司作为实际履行人，本该根据《租赁经营合同》约定第九年未付租金，即在2014年9月20日前付清2014年10月的租金计207200元，在2014年10月20日前付清2014年11月的租金207200月，在2014年11月20日前付清2014年12月的租金207200元，在2014年12月20日前付清2015年1月的租金207200元，在2015年元月20日前付清2015年2月1日至2015年2月10日的租金69067元。但是，南昌卓尔公司至今仍未支付上述租金。南昌卓尔公司的行为已然构成违约，应按合同约定承担支付租金并承担相应的违约责任。香港汇城公司作为实际签约主体，应当就南昌卓尔公司的上述义务承担共同或连带的责任，同时，张贤贤作为涉案《租赁经营合同》签署人及利益相关人，与本案有直接的利害关系，也应当就南昌卓尔公司的上述义务承担共同或连带的责任。
南昌卓尔公司一审辩称：一、南昌卓尔公司与案涉《租赁经营合同》无关，金冠公司是将房屋租赁给香港汇城公司，香港汇城公司再将该房屋转租给南昌卓尔公司，为了方便，南昌卓尔公司直接将租金交付给金冠公司，本案欠付租金应由香港汇城公司支付；二、南昌卓尔公司已代香港汇城公司缴纳了2014年10月的租金、税费和水电费；三、签订案涉合同时，被告支付了296000元押金，在合同解除时，该押金应当冲抵租金；四、退一步而言，即使本案南昌卓尔公司与金冠公司租赁关系成立，金冠公司尚欠南昌卓尔公司至少705607元，该欠款应当抵销本案租金；五、本案与张贤贤没有任何关联性，不应由其承担本案责任；六、金冠公司的诉讼请求中存在重叠，即其诉请本案逾期违约金按日万分之五计算与其诉请违约金592000元存在重叠。
原审被告香港汇城公司和张贤贤既未提交书面答辩状，亦未参加一审庭审。
一审法院认定事实：2009年10月22日，江西龙基业实业发展有限公司作为出租方即甲方与原告作为承租方即乙方于签订的《租赁合同书》一份，约定：“为明确双方的权利义务，在2004年9月30日双方签订的原租赁合同基础上，租赁面积作了相应调整，重新订立本合同，以资共同遵守；甲方将其拥有合法权利的座落在江西省南昌市胜利路新龙基广场的物业出租给乙方使用，出租物业的建筑面积一楼487.28平方米，二楼1484.80平方米，三楼1926.56平方米，合计3898.64平方米；双方确定租赁期限自2005年4月23日至2015年4月22日止”。2006年4月4日，原告作为出租方即甲方与被告香港汇城公司作为承租方即乙方签订《租赁经营合同》一份，约定：“甲方出租给乙方的店面座落在南昌市××号两个开间店面，该房屋实测建筑面积为约280平方米，实测实用面积为240平方米；甲方于2006年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2006年5月1日起至2015年2月10日止；该房屋第九年每月租金为贰拾万零柒仟贰佰元整；该房屋租金为不含税金额，乙方交付租金时，甲方开具收款收据；租金按月交付，乙方应提前十天交付下月的房屋租金，逾期每天按万分之五交付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，人民币296000元，乙方分两次平均向甲方支付，第一次为2006年4月4日，第二次为2006年11月1日；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金可用于抵充合同约定由乙方承担的费用，剩余部分无息返还乙方（在乙方退出租赁场所叁天内）；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、设备、物业管理费等相关费用由乙方承担；租赁期间，任何一方未履行合同条款或擅自解除本合同，应按合同保证金的双倍支付违约金，如给对方造成过大损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分或按实际损失赔偿”，原告与香港汇城公司在该合同上盖章，蔡天禄作为原告法定代表人和张贤贤作为香港汇城公司法定代表人在该合同上签字。
自案涉《租赁经营合同》签订起，该租赁房屋即实际由南昌卓尔公司占有并使用，且南昌卓尔公司依照该合同约定支付了保证金296000元及2006年5月至2014年10月的租金。2014年10月26日，原告向香港汇城公司和南昌卓尔公司各发送催告函一份，催告函内容一致，即要求香港汇城公司和南昌卓尔公司依照《租赁经营合同》的约定支付2014年10月的租金207200元整及违约金。南昌卓尔公司现已搬离案涉租赁房屋。
2014年10月27日，广州市卓尔珠宝有限公司向原告发送《债权转让通知书》一份，内容为：“贵司于2013年前向我广州市卓尔珠宝有限公司分批次购买货物，经双方结算，贵司尚欠我公司货款705607元，现我公司将对贵司的上述债权705607元全部转让给南昌卓尔贵司，请贵司在接到本通知之日，向南昌卓尔公司履行上述付款义务。”2014年10月28日，南昌卓尔公司向原告发送《关于要求支付拖欠货款否则将等额抵销租金的通知书》一份，内容为：“南昌卓尔公司已受让了广州市卓尔珠宝有限公司对贵公司的债权705607元（即你公司拖欠广州市卓尔珠宝有限公司的货款），故特通知贵公司如下：一、请原告在接到本通知之日向我公司支付该拖欠的货款705607元；二、如贵公司逾期付款的，我公司作为贵司与香港汇城公司于2006年4月4日签订的《租赁经营合同》中的实际承租人（即该合同的实际履行方），我公司要求将我公司应付贵司2014年10月份的租金207200元、水电费14971元在我公司对贵公司上述705607元的债权中等额抵销……”。2014年10月30日，原告向南昌卓尔公司发送上述通知书的复函一份，内容为：“1、贵公司在通知书中声称的已从广州市卓尔珠宝有限公司受让其对我公司债权705607元整并据此要求我公司尽快支付，或相应抵销贵公司所欠我公司的租金和水电费。但是，根据我公司与广州卓尔的约定，我公司与广州卓尔的债权债务数额应依双方财务核准。至今贵公司未提供任何双方签字认可的对账凭据，不能说明我公司欠贵公司以上债务，以上债务属于广州卓尔单方财务数据当然我公司不认同，无双方确认债权依据，事实结算后我公司根本不欠广州卓尔货款，所以以上债权不能作为确认债权的依据。……3、贵公司要求等额抵销租金事宜我司不予认可。4、贵公司2014年10月份尚欠房屋租金207200元整、水电费14971元整，请尽快付清以上款项和违约金、滞纳金。
一审法院认为，本案被告香港汇城公司系香港法人、张贤贤系香港居民，本案属于涉港民事纠纷。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案当事人没有协议选择合同适用的法律，根据最密切联系原则，本案房屋租赁合同的履行地在中华人民共和国内地，因此本案应适用内地法律。本案原告江西金冠公司与被告香港汇城公司签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人对已支付保证金296000元及2006年5月至2014年10月的租金均无异议，该院予以确认，但自2014年11月起的租金至今未支付，对此，被告香港汇城公司作为本案房屋租赁合同的相对方，其应按合同约定向原告支付欠付的租金及承担相应的违约责任。
本案主要的争议焦点有：一、关于原告与被告南昌卓尔公司之间是否存在房屋租赁法律关系。虽然本案房屋租赁合同系原告与被告香港汇城公司签订，但本案房屋租赁的保证金及租金均是由被告南昌卓尔公司实际支付，且该房屋自交付起即由被告南昌卓尔公司实际占有并使用；另，依据2014年10月28日被告南昌卓尔公司发给原告的《关于要求支付拖欠货款否则将等额抵销租金的通知书》，被告南昌卓尔公司自认其系本案房屋租赁合同的实际承租人和实际履行方，其亦认可本案房屋租金及水电费应由其承担，故其应对本案债务承担共同清偿责任。被告南昌卓尔公司辩称其与被告香港汇城公司存在转租赁合同关系，但其未能提供证据证明，对其该抗辩意见，该院不予采纳。
二、关于本案欠付租金金额。虽然本案原告诉请的是从2014年10月至2015年2月10日的租金共计897867元，但原告对被告南昌卓尔公司提供的2014年10月房屋租金的收据不持异议，对2014年10月租金207200元应予以扣减，故本案实际欠付租金金额为690667元。被告南昌卓尔公司抗辩称其支付的296000元应充抵本案租金，经查，本案房屋租赁合同约定承租方应向出租方支付房屋租赁保证金296000元，被告南昌卓尔公司提供的296000元款项的收据上亦载明收款事由为保证金，故该笔款项性质应为保证金，虽然合同第5-1条中约定租赁关系终止时，该保证金可用于充抵由承租方承担的费用，但合同第8-4条又约定租赁期间任何一方未履行合同条款的应按合同保证金的双倍支付违约金，被告香港汇城公司和南昌卓尔公司未按合同约定支付租金，该保证金不应充抵租金，故对被告南昌卓尔公司的该抗辩意见，该院不予采纳。另，被告南昌卓尔公司主张在本案中抵销原告欠付广州市卓尔珠宝有限公司的货款705607元，经查，原告与广州市卓尔珠宝有限公司于2012年12月签订的补充协议上明确载明双方债权债务金额依双方财务核准并依对账单为准，且原告并不认可其尚欠广州市卓尔珠宝有限公司货款705607元，对该债务该院无法确认，被告南昌卓尔公司可以另行主张，故对被告南昌卓尔公司的该主张，该院亦不予采纳。
三、关于本案违约金的认定。如前所述，被告香港汇城公司和南昌卓尔公司未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，但本案房屋租赁合同同时约定了每日万分之五的逾期付款违约金和按保证金的双倍支付违约金，该违约金约定依法属于过高，故对被告南昌卓尔公司称原告关于违约金的诉请存在重叠的抗辩意见，该院予以采纳，该院依法调整本案违约金的计算应以欠付租金690667元为本金，从2014年10月21日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至欠款实际付清之日止；截止至欠款实际付清之日止，如违约金金额未超过保证金金额296000元，则应在保证金296000元基础上扣减违约金，剩余部分由原告返还，如果违约金金额超过保证金金额，则应在违约金基础上扣减保证金296000元，剩余部分由被告香港汇城公司和南昌卓尔公司向原告继续支付。
四、关于张贤贤是否应在本案中承担连带责任。张贤贤在涉案《租赁经营合同》上签字的行为系履行其法定代表人的职责，原告主张被告张贤贤对本案债务承担连带清偿责任无事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告香港汇城珠宝有限公司与南昌市卓尔珠宝有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告江西金冠眼镜有限公司支付租金690667元；二、被告香港汇城珠宝有限公司与南昌市卓尔珠宝有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告江西金冠眼镜有限公司支付违约金（以690667元为本金，从2014年10月21日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至欠款实际付清之日止；截止至欠款实际付清之日止，如违约金金额未超过保证金金额296000元，则应在保证金296000元基础上扣减违约金，剩余部分由原告返还，如果违约金金额超过保证金金额，则应在违约金基础上扣减保证金296000元，剩余部分由被告香港汇城公司和南昌卓尔公司向原告继续支付）；三、驳回原告江西金冠眼镜有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18498元，由原告江西金冠眼镜有限公司负担6198元，由被告香港汇城珠宝有限公司和南昌市卓尔珠宝有限责任公司负担12300元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。
被上诉人金冠眼镜向本院提交了二份新证据：
第一份证据：民事起诉状一份。
第二份证据：（2016）赣0102民初131号南昌市东湖区人民法院民事裁定书一份。
以上两份证据的证明目的：证明南昌卓尔主张要求抵销租金的债权已经另案起诉，南昌卓尔已无权再主张抵销。
上诉人南昌卓尔对这二份证据的质证意见为：对两份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，起诉的案件并非是抵扣租金，而是另案起诉返还货款的纠纷。
本院认为，因这二份证据涉及的705607元货款与本案的部分事实有一定关联性，且南昌卓尔对这二份证据的真实性、合法性没有异议，因此对这两份证据的证明效力予以认定。
本院经审理查明，原审查明事实属实，依法予以确认。
本院另查明：
2016年1月11日南昌卓尔向南昌市东湖区人民法院提起诉讼称：金冠眼镜欠广州卓尔货款705607元未偿还，2014年10月27日广州卓尔已将该部分债权转让给南昌卓尔，因此诉请法院判决金冠眼镜向南昌卓尔偿还欠款705607元。南昌市东湖区人民法院于2016年2月23日作出（2016）赣0102民初131号民事裁定书，裁定将该案移送至江西省鹰潭市月湖区人民法院审理。
本院认为：
原审被告香港汇城公司的注册登记地为香港特别行政区，原审被告张贤贤系香港特别行政区居民，因此本案属于涉港民商事纠纷，按照有关规定应参照涉外民商事案件确定管辖和适用法律。关于本案管辖，根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》，本案应由南昌市中级人民法院行使一审管辖权。关于本案法律适用的问题，本案当事人未约定纠纷发生适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定的最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律为准据法。
本案二审争议焦点有二：一、南昌卓尔公司与金冠公司之间是否存在房屋租赁关系；如果存在租赁关系，应付租金为多少金额；二、南昌卓尔公司是否存在违约行为；如果存在违约行为，违约金应当如何认定。
关于争议焦点一，本院认为，金冠公司与香港汇城公司于2006年4月4日签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方在该合同第2-1款约定：“……未经甲方同意，不得转租、转让或经营其他商品。”从该条款看出，涉案店面可转租，但转租是附条件的，条件是需经得出租方金冠公司的同意。而本案中并没有相关证据表明金冠公司同意香港汇城公司将涉案店面转租给南昌卓尔公司，且本案也并无香港汇城公司与南昌卓尔公司存在转租关系的相关证据。从本案租赁的相关事实上看，南昌卓尔公司与金冠公司之间已经构成了事实上的房屋租赁关系。其一，本案涉案店面自租赁期起始，保证金及租金均由南昌卓尔公司实际支付，且该店面一直由南昌卓尔公司实际使用和支配；2015年3月22日店面交接之日，系由南昌卓尔公司向金冠公司交接涉案店面。其二，2014年10月28日，在南昌卓尔公司向金冠公司出具的《关于要求支付拖欠货款否则将等额抵销租金的通知书》中，南昌卓尔公司亦自认其为涉案店面的实际承租人（即该合同的实际履行方）。综观以上事实，在《租赁经营合同》的履行期间，金冠公司亦明知南昌卓尔公司系店面实际使用人，且一直收取南昌卓尔公司向其缴付的租金，并在租赁期满时，接收了南昌卓尔公司向其交接的店面，以上行为金冠公司均未表示异议，视为其认可该店面实际承租人为南昌卓尔公司。因此，南昌卓尔公司为《租赁经营合同》的实际履行主体，依法应当与香港汇城公司一起承担相应的法律责任与义务。
应付租金金额的问题，南昌卓尔公司认为金冠公司尚拖欠其70余万的货款，并主张该货款应与本案租金债务相互抵销，系南昌卓尔公司不再缴付租金的主要原因。依据《中华人民共和国合同法》第八十三条之规定，债务互相抵销的前提有二：一是有真实确定的债权；二是债权已到期。本案中，抵销的前提尚不具备，70余万的货款金额并不明确，仅有2012年12月的《补充协议》载明了广州卓尔公司对金冠公司的债权金额为718316元，缺少具体的财务结算清单证据。且该部分债务南昌卓尔公司已于2016年1月11日向人民法院提起诉讼，此部分债权可以在该诉讼中解决，因此，本案不予认定和处理。一审法院关于本案租金具体金额认定，扣减了实际查明的南昌卓尔公司已于2014年10月支付的207200元，认定本案实际欠付租金金额为690667元，予法有据，本院予以维持。
关于争议焦点二，本院认为，香港汇城公司、南昌卓尔公司未依约支付租金，已构成违约，金冠公司有权按照合同约定要求香港汇城公司、南昌卓尔公司支付违约金。本案《租赁经营合同》的4-3条款、8-4条款约定了两种违约金的算法与金额，且金冠公司在一审诉请中同时主张这两种违约金的算法与金额。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，法院可以对违约金的金额予以调整。因此，本案一审法院依法对违约金进行了调整，最后认定为：以欠付租金690667元为本金，以银行同期贷款基准利率的四倍计算，予法有据，本院予以维持。
综上，南昌卓尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12851.41元，由南昌市卓尔珠宝有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡俊涛
审 判 员 徐快华
代理审判员 古豪莉
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 何全伟
附：本案适用的有关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
2、《中华人民共和国合同法》
第八十三条债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……