江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0115民初2109号
原告袁某，男，2010年8月30日生，汉族，居民。
原告陈某（暨原告袁某法定监护人），女，1981年7月20日生，汉族，居民。
以上两原告共同委托代理人吉兴奎，江苏苏浩律师事务所律师。
被告王燕红，女，1981年11月9日生，汉族，居民。
委托代理人李宽喜，男，1980年8月21日生，汉族，亲属。
原告陈某、袁某与被告王燕红租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈某及其与袁某的共同委托代理人吉兴奎、被告王燕红及其委托代理人李宽喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某、袁某向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的三方协议于2017年3月1日解除；2、被告立即支付其2017年1月1日至同年2月28日的房屋租金28343元及逾期付款违约金1955元；3、被告立即支付其2017年1月和2月的房屋物业管理费2151.36元；4、被告立即支付其免租期内的房屋租金39365元�5、被告赔偿其房屋租金损失77650元。事实与理由：2015年11月11日，其与被告王燕红，案外人南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）签订三方协议，约定南京市江宁区××室房屋（以下简称涉案房屋）的产权已由其拥有，王燕红与筑诚公司签订的商铺租赁合同的出租房所有权利由其承接，租赁期自2016年4月1日至2021年12月31日。另，商铺租赁合同约定租金按半年缴纳且被告应于每年度第一个月和第六个月的10日前支付半年租金。王燕红租金支付至2016年12月31日止，其应于2017年1月10日前支付半年租金，但其多次催要未果，王燕红拒不支付，其已于2017年2月25日书面通知王燕红解除租赁合同。
被告王燕红辩称：其不同意解除合同，另外原告陈某、袁某主张的损失过高。
本院经审理认定：2015年11月17日，被告王燕红（乙方）与案外人南京筑诚置业发展有限公司（甲方，以下简称筑诚公司）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将其所有的座落于南京市江宁区××房屋出租给乙方，租赁期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止，其中免租期为3个月，自2016年1月1日起至2016年3月31日止。租金支付方式为从免租期到期日的次日起计算，乙方租金按半年缴纳且乙方应于每年度第一个月和第六个月的10日前支付半年租金。关于费用支付约定：“乙方支付的租金不包括物业管理费、水、电等物业有关费用，物业费、水电费等由乙方自行向物业管理公司或相关部门缴纳”。合同另约定：“5、若乙方实际租赁该商铺时间少于合同约定的租赁期限（甲方导致的情况除外），甲方有权要求乙方按第一个租赁年度的月固定租金或月预付租金标准向甲方支付免租期内的租金。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合�：（1）乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日的……乙方应按期交付租金，如逾期交付，每日按应缴租金总额的万分之五支付违约金。……5、出现本合同约定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、押金、物业费等）均不予退还，甲方并有权要求乙方补付本合同第八条规定的装修期内所免去的所有租金。此外，在本合同提前解除后乙方须向甲方赔偿甲方受到的直接或间接损失，该损失包括但不限于合同完全履行情况下甲方可得的租金及处置乙方物品和装修发生的费用。6、在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金、逾期支付上述任何款项超过15日的，即构成乙方的严重�约，在此情况下，甲方有权终止本合同，乙方所缴纳的押金作为违约金，甲方有权不退还”。
2016年1月19日，原告陈某、袁某（丙方）、被告王燕红（乙方）、案外人筑诚公司签订三方协议两份（合同编号：ZCZY-1601-020-07、ZCZY-1601-020-08），约定筑诚公司将2015年12月13日将位于南京市江宁区××室（以下简称涉案房屋）产权出售给丙方，约定：“一、自2016年4月1日起，原《房屋租赁合同》出租房主体由甲方变更为丙方，原《房屋租赁合同》中约定的甲方所有权利及义务由丙方继续承受。二、自2015年12月31日起，乙方所需缴纳的租金直接支付给丙方，甲方前期已收取的所有费用自2015年12月31日转付给丙方”。
审理中，原、被告双方一致认可被告王燕红拖欠2017年1月1日至同年2月28日的房屋租金28343元。
另，原告陈某、袁某陈述其与2017年3月1日收回涉案房屋，故其主张三方协议于2017年3月1日解除。关于物业管理费，陈某、袁某提供物业服务费发票两张，证明其已支付涉案房屋自2017年1月1日至2017年2月28日的物业服务费2151.36元；被告王燕红提出其已支付过该时间段内的物业费，但其并未举证证明。关于房屋租金损失77650元，陈某、袁某提供其与案外人罗曼签订的房屋租赁合同，证明涉案房屋另行出租后，其租金损失减少77650元；王燕红对此不予认可。陈某、袁某提供律师函及回单一份，证明其于2017年1月19日就涉案房屋租金向王燕红进行催告；王燕红对此予以认可。陈某、袁某提供2017年2月22日的解除通知收回房屋函，证明其要求解除三方协议收回涉案房屋；王燕红表示未收到该函件，不同意解除合同。王燕红提供银行转账凭证一张，证明其于2017年5月15日向陈某支付涉案房屋2017年1月至6月的房屋租金85028元；陈某�认收到该款项。
本院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案中，原告陈某、袁某与被告王燕签订的三方协议，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。陈某、袁某将其所有的涉案房屋出租给王燕红，王燕红应按约支付相应的租金，王燕红未在合同约定的期限内支付涉案房屋租金，经陈某、袁某催告后，仍未缴纳该租金，构成违约，根据合同约定，陈某、袁某有权解除合同，陈某、袁某于2017年3月1日收回涉案房屋，故陈某、袁某主张三方协议于2017年3月1日解除，于法有据，本院予以支持。在合同履行期间内，陈某、袁某要求王燕红支付2017年1月1日至同年2月28日的房屋租金28343元，并无不当。关于违约金损失，合同约定：“乙方应按期交付租金，如逾期交付，每日按应缴租金总额的万分之五支付违约金”，因王燕红未按期支付2017年上半年的租金，构成违约，故陈某、袁某主张违约金1955元，并不不当。关于房屋物业费损失，有陈某缴纳物业服务费的发票为证，王燕红虽辩称其曾支付过涉案房屋的物业服务费，但其并无证据证明，故陈某、袁某有权主张物业服务费2151.36元。关于免租期内的房屋租金损失，因王燕红未按合同约定支付房屋租金，构成违约，致使合同解除，故陈某、袁某有权按照合同约定要求王燕红支付免租期内的房屋租金39365元。关于房屋租金损失，陈某因另行出租房屋，租金数额低于涉案合同约定的租金标准，故其主张该损失为间接损失，但该租金差存在市场及人为等因素，已超过王燕红订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，并不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，故对该损失，本院不予支持。关于押�费用，因三方协议已解除，王燕红可就该押金另案向陈某、袁某主张。综上，王燕红需向陈某、袁某支付款项共计71814.36元。因王燕红已向陈某、袁某支付款项85028元，故对陈某、袁某的诉讼请求，本院予以驳回，对超出部分，王燕红有权另案主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、合同编号分别为ZCZY-1601-020-07、ZCZY-1601-020-08的三方协议于2017年3月1日解除。
二、驳回原告陈某、袁某的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1645元，由原告陈某、袁某负担1565元，由被告王燕红负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；开户行账号：4301011329100245018）。
代理审判员 马芳
二〇一七年六月九日
见习书记员 袁蕾