江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6600号
上诉人（原审被告）高宗翠，女，1961年10月20日生，汉族。
委托代理人钟丽、汪晴露，江苏博事达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾友祥，男，1952年10月27日生，汉族。
委托代理人顾一新，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人张东华，男，1977年2月16日出生，汉族。
上诉人高宗翠因与被上诉人顾友祥租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
顾友祥原审诉称，顾友祥、高宗翠于2013年2月3日签订房屋租赁合同一份，约定顾友祥租赁高宗翠所有的位于浦口区顶山街道珍珠街21号迎商业一条街的两间门面房经营机电维修业务，期限自2013年2月12日至2014年2月11日。合同期满后，顾友祥续租1年，并向高宗翠支付了1年房租，双方未签订书面租赁合同。顾友祥一直在该房中经营至2014年11月20日。2014年11月20日，顶山街道办事处公告拆迁方案。顾友祥承租的房屋在拆迁范围内。2014年12月5日，高宗翠与拆迁人签订拆迁协议，并拒绝给付顾友祥补偿费用。现要求判令：1、高宗翠支付设备折移补偿费700元（公用电话1部500元、空调1台2**元）、停产停业损失补偿费62平方米×25000元／平方米×8%=124000元、设备拆除安装和搬运费62平方米×25000元／平方米×4%=62000元，合计186700元；2、高宗翠返还房租6150元（2014年11月18日至2015年2月19日）；3、承担本案诉讼费、保全费。
高宗翠原审辩称，顾友祥所述的签订租赁合同属实。原合同到期后，因为传闻房屋要拆迁，所以就没有续签合同。顾友祥多次上门要求，其才同意续租的，顾友祥也口头答应一旦拆迁就立即搬走。2014年11月18日，其书面通知顾友祥搬出房屋。顾友祥从事机电维修业务，没有设备的拆除、安装费用，顾友祥所诉停业损失、设备拆除费、安装费应归高宗翠所有。高宗翠认为应当驳回顾友祥的诉讼请求。
原审法院经审理查明，顾友祥（乙方）、高宗翠（甲方）于2013年2月3日签订房屋租赁合同一份，约定顾友祥租赁高宗翠所有的位于浦口区顶山街道珍珠街21号迎商业一条街的两间门面房（约62平方米）经营机电维修业务，期限自2013年2月12日至2014年2月11日。年租金为2万元，先付款后住房，每年付一次。该合同第六条约定：“租赁期内，如遇拆迁，本合同自动终止，乙方在甲方房屋内的装潢不得拆除，装修补偿金归甲方所有，乙方不得以任何理由索要，甲方不承担任何违约责任。乙方在接到甲方通知后一个月内，无条件搬出该房屋”。该房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但顾友祥继续使用承租的房屋。2014年2月20日，高宗翠收取顾友祥交纳的2014年2月19日至2015年2月19日年租金27000元。
2014年11月20日，拆迁人南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对包括涉案房屋在内的房屋实施拆迁。
2014年11月22日，高宗翠在通知顾友祥交房未果的情况下，强行收回涉案房屋。
2014年11月25日，丁立才（系高宗翠之夫）与拆迁人关于珍珠街21号房屋签订房屋拆迁补偿协议，其中拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用166142元、拆迁营业用房的停业补偿费332285元、拆移电话补助费620元（电话2部）、空调拆装补助费800元（空调4台）。住宅75.05平方米、非住宅164.85平方米，共计239.9平方米。
原审另查，公用电话户1部户名为张东华，系顾友祥女婿。
原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时对装修补偿金进行了约定，对其他拆迁补偿项目未作约定。
高宗翠作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与高宗翠丁立才签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有顾友祥参加，但顾友祥作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁时距租赁经营期限届满尚有3个月的时间，征收拆迁同样会影响到顾友祥的相关合法利益，因此顾友祥有权在高宗翠获得的补偿款中得到相应的补偿。故高宗翠认为顾友祥主张的补偿款应归高宗翠所有的抗辩，原审法院不予采信。
拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，高宗翠于2014年11月22日强行将涉案房屋收回。顾友祥有权获得与其承租房屋相关的非住宅房屋的设施搬运费。顾友祥承租房屋面积约62平方米，拆迁协议中确定非住宅房屋面积为164.85平方米，故与顾友祥承租房屋相关的非住宅房屋的设施搬运费为62486元。顾友祥主张非住宅房屋的设施搬运费62000元，不违反法律和行政法律规定，原审法院予以支持。
对顾友祥主张的公用电话1部500元、空调1台2**元的诉讼请求，原审法院确认补助费公用电话1部310元、空调1台2**元，合计510元。
高宗翠将涉案房屋2间门面房租赁给顾友祥从事机电维修业务，获取相应的租金，本身即是一种经营行为。因此当涉案房屋被征收拆迁时，既影响到顾友祥的营业利益，也同样会影响到高宗翠的营业利益。本案中与顾友祥承租房屋相关的营业用房的停业补偿费为124972元。鉴于涉案房屋被征收拆迁时距租赁期限届满尚有3个月的时间，结合拆迁行为对双方当事人的营业利益影响的大小，确定顾友祥获得此部分停业补偿费中的37492元。
对于顾友祥主张返还未到期的租金6150元，原审法院认为自拆迁人拆迁公告之日，顾友祥、高宗翠的租赁关系应当终止。拆迁公告之日以后，承租人应当支付占用房屋的使用费。扣除顾友祥应付租金和使用费，顾友祥的此项主张不违反法律规定，原审法院予以支持。
综上，高宗翠共计应支付顾友祥非住宅房屋的设施搬运费、营业用房的停业补偿费、公用电话补助费、空调补助费、未到期租金共计106152元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条的规定，判决：高宗翠于判决生效后五日内支付顾友祥非住宅房屋设施搬运费62000元、营业用房的停业补偿费37492元、公用电话补助费310元、空调补助费200元、未到期租金6150元，共计106152元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4153元、保全费1520元，合计5673元，由顾友祥承担2836.50元，高宗翠承担2836.50元。
高宗翠不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决基本事实认定错误，适用法律不当。1、双方租赁合同到期后未再签订书面合同，双方之间形成不定期租赁关系，租赁双方具有随时解除合同的权利，上诉人于2014年11月18日以书面形式通知被上诉人要求解除合同，自此被上诉人无权占有房屋，也无权要求上诉人给予其相应的拆迁补偿款；2、被上诉人实际承租房屋面积为47.7平方米，而非原审认定的62平方米，原审法院按62平方米计算补偿费用有误；3、原审查明上诉人强行收回房屋的时间为2014年11月22日，而上诉人实际强行收回房屋的时间为2014年12月22日，但原审判决其返还的租金未考虑被上诉人应承担1个月房屋的占有使用费；4、上诉人获取设施搬运费、停业补偿费是基于迎街房屋自身价值，与被上诉人的经营行为不存在必然关系，而原审根据拆迁补偿协议中上诉人获得的设施搬运费、停业补偿费作为双方解除租赁合同补偿费用的计算依据，明显与实际情况不符。4、原审法院未适用我国合同法第二百三十六条、《国务院国有土地上房屋征收补偿条例》，以及参照《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》中相关规定处理本案，存在适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，查清事实后依法改判，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人顾友祥辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人在承租上诉人房屋经营期间遇政府拆迁，必然对被上诉人的相关权益造成损害，其中主要包括停产停业、搬迁，本案中拆迁人已经按照涉案房屋经营的实际状况将停业损失、搬迁费等给予了上诉人，上诉人应当按照被上诉人经营的实际事实，将相关费用给予被上诉人。至于上诉人的上诉理由，其认为，双方的房屋租赁合同第6条的相关约定，并不适用于本次租赁，因为该租赁合同已经于2014年2月11日到期终止，但双方之间形成新的租赁期限为2014年2月19日－2015年2月19日的定期租赁合同关系，而非不定期租赁，拆迁事实发生在新的租赁期间内，但是双方在新的租赁期限内并没有对拆迁补偿进行约定。被上诉人承租的房屋面积在76平方米，一审认定面积少了，并不是上诉人所称的47.7平方。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
针对原审法院查明的事实，双方当事人一致确认：上诉人强行收回房屋的时间为2014年12月22日，而非原审认定的2014年11月22日。另原审查明两间门面房面积为62平方米，上诉人认为存在错误，实际面积应当为47.7平方。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院另查明，本案原审中，被上诉人向原审法院提交2014年2月20日收款收据1张，载明：交款方顾友祥、房租费2014年、租金壹年、金额270000元、2014年2月19日至2015年2月19日，上诉人对该收据真实性不持异议。
二审中，上诉人向本院提交：被拆迁房屋的《浦口区房屋征迁房屋平面图》1张、宁浦国用（2008）第05925P房产证所附平面示意图2张，以证明被上诉承租使用2间门面房的面积为47.7平方米；被上诉人质证认为，门面共计有3间，其承租2间门面房，另有16、17平方米小房间也归其使用，实际面积应当为76平方米。针对小房间使用范围问题，上诉人认为该房屋并不在双方租赁合同约定范围。经查：1、根据《浦口区房屋征迁房屋平面图》记载，包括3间门面房和东侧阳台合计面积为85.07平方米（东西长度为12.05米、南北长度为7.06米）；2、根据宁浦国用（2008）第05925P房产证平面示意图，结合《浦口区房屋征迁房屋平面图》，东侧阳台面积为10.33平方米（长1.52米、宽6.8米）。本院认定被上诉人承租2间门面房面积为49.82平方米［（85.07－10.33）平方米×2／3＝49.82平方米］。在本案二审谈话中，上诉人变更上诉意见为，要求按49.82平方米面积确定被上诉人搬运费和停业补偿费数额。
此节事实，有收据、《浦口区房屋征迁房屋平面图》、宁浦国用（2008）第05925P房产证、双方当事人陈述等在卷证实。
本院认为，上诉人高宗翠与被上诉人顾友祥于2013年2月3日签订的房屋租赁合同，约定合同履行期限至2014年2月11日届满，此后双方虽未重新签订正式的书面租赁协议，但从被上诉人向原审法院提交的2014年2月20日收款收据的内容来看，载明交款方为顾友祥、租期一年、起止时间为2014年2月19日至2015年2月19日、2014年房租费及27000元租金数额，该收款收据已符合合同的主要要件，结合上诉人同意被上诉人继续使用原租赁房屋的行为，应当认定双方就诉争房屋以书面形式订立了租金标准为27000元／年、租期为2014年2月19日至2015年2月19日的定期租赁合同。该1年期租赁合同虽未体现租赁双方其他权利义务，但应参照原租赁合同约定的内容加以确定。所以，上诉人提出双方之间构成不定期租赁关系，且其在拆迁公告“上墙”之前已通知被上诉人解除了双方之间租赁关系，与事实不符，与法相悖，本院不予采纳
关于被上诉人设施搬运费、营业用房停业补偿费问题。经本院查证被上诉人承租2间门面房面积为49.82平方米，现被上诉人提出2间门面房之外的小房间也归其承租和使用，但该意见与双方租赁合同约定的承租范围相左，上诉人对此不予认可，且被上诉人主张承租面积达75平方米，既未提供证据证明，也无合理的计算依据，其原审主张承租面积62平方米也无相应的证据支持。故本院认定被上诉人承租房屋面积为49.82平方米。因此，原审按62平方米计算被上诉人搬运费、停业补偿费，存在错误。本院认定上诉人给付被上诉人搬运费为50210元（49.82平方米／164.85平方米×166142元＝50210元）；考虑拆迁公告“上墙”时，租赁期间尚有3个月期满，酌定上诉人按30%的比例补偿被上诉人应得停业补偿费，计30126元（49.82平方米／164.85平方米×332285元×30%＝30126元）。
关于返还租金数额问题。双方在二审中确认上诉人强行收回房屋时间为2014年12月22日，由于被上诉人在2014年11月20日诉争房屋地块拆迁公告“上墙”后，仍占有房屋时间1个月左右时间，理应向上诉人支付该期间的占有使用费。故上诉人实际租赁及占有房屋时间共计10个月，上诉人应退还被上诉人2个月的房租4500元（2月／12月×27000元＝4500元）。
综上，上诉人共计支付被上诉人合计85346元（设施搬运费50210元＋停业补偿费30126元＋公用电话补助费310元＋空调补助费200元＋未到期租金4500元＝85346元）。由于上诉人二审提交新证据，导致原审认定事实错误，本院应予改判。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第23号民事判决；
二、高宗翠于本判决生效后五日内支付顾友祥共计85346元。其中，设施搬运费50210元、停业补偿费30126元、公用电话补助费310元、空调补助费200元、未到期租金4500元；
三、驳回顾友祥一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、保全费合计5673元，由上诉人高宗翠负担2836.50元、被上诉人顾友祥负担2836.50元；二审案件受理费4153元，由上诉人高宗翠、被上诉人顾友祥各负担2076.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十二月三日
书 记 员 俞梦霏