广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第555号
原告（反诉被告）叶青敏，女，汉族，住佛山市禅城区，公民身份号码×××0642。
委托代理人叶璐蓥，女，汉族，××年××月××日出生，住佛山市禅城区。
被告（反诉原告）佛山市弘力房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人黄伦炎。
委托代理人杨炽华、罗洁莹，、实习律师。
原告叶青敏诉被告佛山市弘力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理。本案依法适用简易程序，由本院审判员陈超独任审判。被告于答辩期内向本院提出管辖异议，本院依法裁定予以驳回，后被告上诉至佛山市中级人民法院（下称佛山中院），佛山中院作出（2015）佛中法立民终字第636号民事裁定书，驳回被告上诉。后被告向本院提起反诉，本院经审查予以受理。本案于2015年6月12日开庭审理，原告叶青敏及委托代理人叶璐蓥，被告委托代理人杨炽华、罗洁莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年3月1日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定向被告购买佛山市禅城区普澜路7号三幢1001房（下称涉案房产），建筑面积127.04平方米。2010年3月4日，原告按合同约定、税务机关的征税认定（按征税面积127.04平方米、销售单价为7861.93元／平方米）缴纳了契税14981.68元。后原告于2014年12月20日取得被告转交的佛山市禅城区房地产交易中心出具的测绘数据后，发现涉案房产产权面积为125.10平方米，较合同约定减少1.94平方米。依据相关规定，商品房应以建筑面积为计算面积单位，被告交付的涉案房产建筑面积减少已构成违约，应向原告退还房款15252.14元。另据《商品房销售管理办法》相关规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送当地房地产行政主管部门。因被告一直不向原告提供办理房产证所需资料，妨碍原告履行办理房屋所有权登记手续。故请求判令：1、被告支付原告涉案房产建筑面积减少的差价款15252.14元；2、被告向原告开具涉案房产的销售发票，协助原告办理涉案房产的房地产权证；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告针对本诉辩称：原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定了面积差异的处理方式。根据合同的第四条第一款以及第五条之约定，房款的退补仅限于计价面积（即套内面积）发生差异，公摊面积发生差异的，双方互不作任何补偿，故原告要求返还部分房款是违反合同约定，不应得到法律上的支持。涉案楼盘（即“逸彩美寓”楼盘）部分商品房在建筑面积上发生差异，大多是由于公摊面积存在差异，究其原因是佛山市禅城区房地产交易中心出具的《房屋测绘报告》中共有面积的公摊计算方法错误所致，是“算少了”，而非“建少了”。被告在开发涉案楼盘时，严格按照规划进行建设，总建筑面积并未减少，不存在任何偷工减料、少建、漏建的情况，并无利用共有面积进行牟利恶意，不存在过错，因此也不应承担任何责任。本案涉及面广，社会影响大，如原告的诉请得到支持的话，势必造成整个“逸彩美寓”卷入多起诉讼，这既不符合合同约定，也不利于佛山市房地产市场的××发展和社会和谐。最后，原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告反诉称：原告为向被告购买涉案房产，双方于2010年3月1日签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议等文件，双方约定房屋计价方式，房屋总价及面积差异处理方式等。因涉案房产的实际计价面积（即套内建筑面积）大于合同约定的计价面积，根据双方的约定，原告应向被告补交相关差异款。故反诉请求原告叶青敏向被告支付房款48416元，并承担本案反诉费用。
原告针对反诉辩称：根据建设部关于印发《商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则》第三条、第五条之规定，被告所指涉案房产套内建筑面积大于合同约定的计价面积是错的，依据上述规定，只有建筑面积才是计价面积而非商品房套内面积，而税局也是按这个建筑面积计算出房产每平方米的单价，故并不存在被告所谓的计价面积差异款。被告提出的套内建筑面积差异款48416元实际是由合同公摊建筑面积减少而令实际套内建筑面积增加，属于双重收款。原告已按合同约定付清总房款998779元，其中公摊面积35.33平方米的房款也包含在内。现测绘数据显示公摊面积减少的8.08平方米中有6.14平方米转移到套内建筑面积增加部分，实际减少的1.94平方米正是原告向被告追讨的房价差异款，故原告不应再向被告支付套内面积差异款。另按照涉案合同约定，涉案房产建筑面积每平方米单价必须为7861.93元。综上，请求驳回被告的反诉请求。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、原告身份证及被告企业机读档案登记资料。拟证明原、被告主体资格。
2、《广东省商品房买卖合同》及附件。拟证明原告向被告购买涉案房产。
3、涉案房产的分层分户平面图。拟证明涉案房产实测面积与双方约定的建筑面积不一致，该平面图是原告于2014年12月20日从被告处取得。
4、《契税纳税申报表》、《契税完税证》、《逸彩美寓认购协议书》（复印件）。拟证明税务部门依法对涉案房产的建筑面积及销售的计价进行认定。
5、《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》（2份）、《商品房过户证明书》。拟证明原告购买的涉案房产已符合办理产权登记条件以及原告已全额支付房款。
诉讼中，被告无证据提交。
诉讼中，本院依职权出示《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书（普澜路7号测绘报告）》［佛禅房测（2012）054号］、（2014）佛城法民一初字第220号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第3028号民事判决书。
本院认证如下：对原告提供的证据中的《逸彩美寓认购协议书》，因原告未在本院指定的举证期限内提交，被告拒绝发表质证意见，另原告提交的仅为复印件而无原件核对，且双方对涉案房产面积约定应以《商品房买卖合同》及相关协议约定为准，即使该协议书真实亦对本案就讼争的涉案房产建筑面积差异处理并不产生实质影响，故本院对原告逾期提交的证据不予采信。对原告提供的其他证据，因被告对证据真实性均无异议，且与本案存在关联，故本院均予采信。对本院依职权调取并出示的证据，因证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。
案经庭审，本院确认如下案件事实：
2010年3月1日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市禅城区普澜路7号三座1001房；建筑面积127.04平方米，其中套内建筑面积91.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.33平方米。合同第四条约定涉案房产按套出售，按套内建筑面积计算，单价为10890.62元，总金额998779元。合同第五条约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%……”。合同附件四《合同补充协议》第一条约定：“因计价面积误差而导致房价退补的，按如下方式累加计算：1、误差比绝对值在±0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿。2、误差比绝对值0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税。3、实测计价面积少于合同约定计价面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4、实测计价面积大于合同约定计价面积且面积误差比绝对值增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值超过3%（不含本数）部分的房价款按半价由买受人承担。5、合同第五条与本条款有冲突的，双方同意以本条款的约定为准。”第六条约定：“因……买受人未能及时、足额地支付税费或房款（包括实测面积超出合同约定面积部分的购房款及税费）等原因……出卖人不承担逾期办证的违约责任”。
后原告依据合同的约定向被告支付了购房款。原告于2010年3月4日取得涉案房产的《契税完税证》，上载“房地产权属转移面积”为127.04平方米；“计税金额”为998779元。2012年3月，佛山市禅城区房地产交易中心就涉案房产出具测绘平面图，显示涉案房产产权面积共计125.10平方米，其中套内建筑面积97.85平方米，共有分摊面积27.25平方米。2012年10月30日，佛山市住房和城乡建设管理局就涉案房产出具《商品房过户证明书》。因涉案房产测绘面积与合同约定面积存在差异，被告以原告未补齐房款为由拒绝向原告开具售房发票并协助原告办理产权登记手续；原告则认为涉案房产建筑面积少于合同约定，被告应退还相应房款，双方遂起纠纷。
另查明，本院在审理（2014）佛城法民一初字第220号过程中，查明如下事实：2012年3月29日，佛山市禅城区房地产交易中心出具《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书（普澜路7号测绘报告）》［佛禅房测（2012）054号］，上载：“……五、测量结果：普澜路7号商住楼地下室是停车场，首、二层是商场，三层以上是住宅，总建筑面积为24589.01平方米。其中：……3、普澜路7号三至五层住宅建筑面积6258.46平方米，其中套内建筑面积3657.52平方米，共有建筑面积2600.94平方米，共有建筑面积分摊系数0.711121；……4、普澜路7号一幢是钢混十七层的住宅，建筑面积3159.09平方米，其中套内建筑面积2370.66平方米，共有建筑面积788.43平方米，共有建筑面积分摊系数0.332578；一幢共有住宅36个单元。5、普澜路7号二幢是钢混十五层的住宅，建筑面积3802.37平方米，其中套内建筑面积2828.07平方米，共有建筑面积974.30平方米，共有建筑面积分摊系数0.344511；二幢共有住宅50个单元。6、普澜路7号三幢是钢混十六层的住宅，建筑面积5390.05平方米，其中套内建筑面积4216.07平方米，共有建筑面积1173.98平方米，共有建筑面积分摊系数0.278454；三幢共有住宅64个单元。……”。佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2014年2月11日向本院出具《关于对（2013）佛城法民一初字第1257号调查函的复函》，认为涉案逸彩美寓项目系根据被告提供的佛山市禅城区发展规划和统计局建（构）筑物工程规划条件核实意见（案卷编号：F110902A01）和经佛山市规划部门审批的建筑图纸等材料，经该中心现场测量，依据《房产测量规划》（GB／T17986-2000）和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号）的有关规定，绘制房屋分层平面图和计算建筑面积，并经被告确认后于2012年3月29日出具了《房屋测绘报告书》（佛禅房测（2012）054号）。该测绘报告书经重新复核后，房屋分层平面图绘制、共有建筑面积的分摊认定和面积计算都符合《房屋测量规范》的要求。后佛山市中级人民法院出具（2014）佛中法民一终字第3028号民事判决书，确认（2014）佛城法民一初字第220号民事判决认定的事实，并维持该案判决。
诉讼中，原告确认已入住涉案房产至今，于2014年12月20日收到被告交付的涉案房产分层分户平面图时才知道涉案房产总的建筑面积少于合同约定。被告确认涉案房产分层分户平面图是由其交予原告，但具体交付时间需要核实。原、被告共同确认：双方未就涉案房产建筑面积差异所产生的退补款项支付时间存在约定；不同意退补房款相互抵扣。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件均系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原告及被告均应依约履行各自的合同义务。对原告在反诉所称不应以套内建筑面积计价的辩解，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张被告支付涉案房产面积差价款的诉请。根据本院查明的事实，涉案房产经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，其实测总建筑面积少于合同约定的建筑面积，因涉案《商品房买卖合同》及相关补充协议仅约定了套内建筑面积作为计价面积及套内建筑面积存在差异的处理方式，并未对涉案房产总体建筑面积存在差异如何处理进行约定，且双方对此并未达成补充协议，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，原告有权就涉案房产总体建筑面积减少部分向被告主张权利。经计算，涉案房产实测建筑面积125.10平方米较合同约定的127.04平方米减少1.94平方米，误差比为1.53%，则被告应就涉案房产总体建筑面积减少部分应退价款为998779元÷127.04㎡×（127.04㎡-125.10㎡）=15252.14元。被告关于合同已约定公摊面积发生差异时双方互不作任何补偿的抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。另对被告提出原告请求已超诉讼时效的抗辩。本院认为，虽然涉案房产分层分户平面图系佛山市采取房地产交易中心于2012年3月出具，但该平面图系由被告交付原告。虽涉案房产未办理房地产权证，但被告未能提供反证否定分层分户平面图所载涉案房产建筑面积，且被告亦据该分层分户平面图向原告提起反诉，应认定被告认可涉案房产实测建筑面积与合同约定存在差异。同时，被告亦不能举证证明其将分层分户平面图交予原告的具体时间，故本院依据被告自认，确认被告于2014年12月知悉涉案房产总体建筑面积较合同约定为少。依据《民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条之规定，原告请求权的诉讼时效为二年，从其知道或应当知道权利被侵害时起算，故原告主张本案权利的诉讼时效应从其获悉建筑面积存在差异时起算，计至原告提起本案诉讼之日未超二年，故本院对被告关于原告诉请已超诉讼时效的抗辩不予支持。
对于被告反诉原告补交房款的请求。因原、被告于涉案《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中对计价面积（即套内面积）误差的处理已作约定。涉案房产套内建筑面积实测为97.85平方米，较合同约定的套内建筑面积91.71平方米增加了6.14平方米，误差比绝对值为6.7%，依据补充协议第一条之约定，原告对被告负有补交房款之义务。依约计算，原告须就涉案房产套内建筑面积增加部分应补缴的价款为10890.62元×91.71㎡×（3%-0.6%）＋10890.62元÷2×（97.85㎡-91.71㎡-91.71㎡×3%）=42423.21元。被告反诉超出部分，缺乏事实依据，本院不予支持。对原告关于套内建筑面积增加部分与公摊面积减少部分抵销后应按总体建筑面积实际减少的1.94平方米退付房款，故不应补交房款的辩解。本院认为，双方达成的合同及相关协议仅约定按套出售，计价单位为套内建筑面积以及因计价面积增减款项退补方式，并无约定公摊面积单价，也无约定套内建筑面积与公摊建筑面积如增减可相互抵销，故原告此项辩解意见缺乏事实依据，本院不予支持。
如前所述，原、被告双方各负补退房款义务。基于当事人不同意在本案中作相应抵扣，故本院不做抵扣处理。
另因原告负有向被告补缴房款之义务，在原告未足额缴付所欠房款前，被告拒绝向原告开具售房发票协助办理产权登记手续具备合法理据，依据涉案补充协议第六条之约定，不承担相应违约责任。故，原告诉请被告协助办理涉案房产物权登记手续诉请，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内向原告叶青敏支付佛山市禅城区普澜路7号三幢1001房总体建筑面积减少部分价款15252.14元；
二、原告叶青敏于本判决生效之日起十日内向被告佛山市弘力房地产开发有限公司支付佛山市禅城区普澜路7号三幢1001房套内建筑面积增加部分价款42423.21元；
三、驳回原告叶青敏其他诉讼请求；
四、驳回被告佛山市弘力房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果原、被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费91元（已减半收取），由被告佛山市弘力房地产开发有限公司负担；反诉受理费505元（已减半收取），由原告叶青敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈超
二〇一五年六月十二日
书记员 林立
附引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。