河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第9号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州天福物业管理有限公司。
法定代表人：张全水，经理。
委托代理人：闫耀军，金研律师集团（郑州）事务所律师。
委托代理人：赵鹏，金研律师集团（郑州）事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：河南骏驰实业有限公司。
法定代表人：王建昌，董事长。
委托代理人：张翔，河南晟大律师事务所律师。
委托代理人：张婉，河南晟大律师事务所实习律师。
上诉人郑州天福物业管理有限公司（以下简称天福公司）因与上诉人河南骏驰实业有限公司（以下简称骏驰公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第4094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人天福公司委托代理人闫耀军、赵鹏，上诉人骏驰公司委托代理人张翔、张婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年3月12日，天福公司、骏驰公司签订租赁合同一份，主要约定：“天福公司向骏驰公司出租市场内的部分房屋及土地供骏驰公司使用，骏驰公司可根据需要自行改造或拆除，出租的房屋为市场最北一排房屋（车之翼除外）的全部，及市场最东端的平房部分（从沈庄北路道路红线起向南至88米处止，详见附图）共计房屋2148平方米。该土地由骏驰公司自建广州丰田汽车4S店建设项目，房屋土地使用权租赁期限为：自2006年3月15日起至2026年3月15日止，每年房屋土地租金为60万元，房屋土地租赁费骏驰公司采取每年一次性向天福公司缴清的方式，每年的3月15日交付当年的房屋及土地租金，若有迟交情况发生，骏驰公司按每天千分之一向天福公司交纳罚金，如因骏驰公司原因自行提出终止合同时，应提前三个月通知天福公司，若因政府土地征用，市政规划改变或其他外力因素造成市场拆迁，整体搬迁或土地收回时，本协议自动终止”。合同签订后，天福公司将上述房屋及土地交付骏驰公司使用，骏驰公司曾向天福公司支付了2006年3月15日至2008年3月14日第一、二年度租金120万元。2008年3月15日，骏驰公司按约定应当交第三年度（2008年3月15日至2009年3月14日）租金60万元时，骏驰公司一直拖欠未交。2008年9月22日、9月28日天福公司委托代理人曾二次通过特快专递催收通知书向骏驰公司催收租金，通知骏驰公司于2008年9月26日前支付60万元租金，但期满后骏驰公司仍未支付。2008年10月20日，天福公司向郑州市管城区法院起诉，因管辖权问题，郑州市中级人民法院2009年6月29日裁定由原审法院管辖。期间2008年12月9日、12月10日骏驰公司代理人曾两次向天福公司代理人通过邮局特快专递寄送终止《租赁合同》通知书，主要理由是所租赁土地系农民集体用地，天福公司不具有合法的使用权和出租权利，且该宗土地已列入郑州市城中村改造项目规划，市政规划已经改变，市场已经拆迁。但至今上述土地及房屋骏驰公司仍在使用中。原审庭审中，原审法院要求在庭审后七日内天福公司缴纳延期付款违约金部分的诉讼费，骏驰公司缴纳利息部分的诉讼费，天福公司、骏驰公司均未缴纳。
原审法院另查明：天福公司、骏驰公司上述争议的土地所有权人为郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第一村民组（以下简称沈庄村民组），该村民组将位于沈庄北路与燕凤路交叉口东南的土地租给了阎继中，阎继中与他人合作在该土地上建造了广告材料市场。市场成立后，2004年12月28日，郑州科创建材有限公司（上述合同是实际履行方）与天福公司签订转让协议，约定郑州科创建材有限公司于2003年1月11日、12月28日分别与沈庄第一、三村民组订立的《联营协议》、《租赁协议》中全部公司权利义务由天福公司继受，公司为组建河南广告材料市场所建设的建筑物、构筑物自协议签订之日起均由天福公司享有所有者权益，公司自协议签订后，公司退出筹建中的河南广告材料市场，对该市场不再享有任何权利和义务。
2008年1月7日，沈庄村民组与天福公司签订《河南广告材料专业市场拆迁补偿协议书》，双方在协议中对此次拆迁的建筑面积、补偿款进行了约定。同年1月8日，沈庄村民组与天福公司签订《补充协议》一份，约定：经双方协商，因沈庄一组拆迁广告材料市场，除此次拆迁范围以外的建筑物及土地约15亩（现沈庄一组租给车之翼及河南骏驰），该土地及建筑物继续由天福公司租用管理，租金按原协议执行。该协议于2011年9月13日被生效的判决认定为无效合同。此后，沈庄村民组对车之翼部分也进行了拆迁。2008年12月11日，沈庄村民组与天福公司签订的《补充协议》中出租土地已转化为国有土地，使用权类型为划拨。
2009年6月11日，沈庄第一村民组证明天福公司继承了该上述土地的租赁关系。天福公司把市场靠北的房屋租赁给骏驰公司用于开办洗车行，骏驰公司拆除了原来的房屋，重新建造了现在的房屋，该村民组没有与骏驰公司签订租赁协议，也没有收到其交纳的租金。2009年11月30日，沈庄村民组向天福公司送达了解除土地租赁合同通知书。
2010年4月13日，郑州市人民政府向沈庄村民一组颁发了郑国用（2010）第0188号土地权证，使用权类型为划拨。地块座落于沈庄北路南、燕凤路东，使用权面积9718.2平方米（14.577亩）。该地块上的附属物为骏驰公司广州丰田4S店。
原审庭审中骏驰公司称2008年3月以后的租金已交给沈庄村民组，但未举证。
原审法院认为：天福公司、骏驰公司所签租赁合同系双方正是意思表示，在合同履行过程中，国家对该块土地的所有权人沈庄村民组的其他土地进行拆迁，但骏驰公司所使用的土地并没有进行拆迁，天福公司与沈庄村民组于2008年1月8日签订的《补充协议》于2011年9月13日被生效的判决认定为无效，并且沈庄村民组于2009年11月30日向天福公司送达了解除土地租赁合同通知书，即沈庄村民组自认2009年11月30日前上述土地租赁给天福公司，沈庄村民组可以向天福公司主张2009年11月30日之前的租金，之后的租金向实际承租人主张。天福公司因合同无效而导致2008年1月8日后与骏驰公司之间的租赁协议土地租赁部分无效，双方应当互相返还，但此案骏驰公司不能返还，骏驰公司应当折价补偿，补偿金额应为双方约定的租金，骏驰公司应当支付2009年11月30日之前的租金，故对天福公司的部分诉讼请求，原审法院予以支持。骏驰公司辩称2008年1月以后的租金已交给沈庄村民组，但骏驰公司并未举证证明，并于沈庄村民组的证明相违，原审法院不予采信。原审法院要求天福公司在原审庭审后七日内缴纳延期违约部分的诉讼费，天福公司未缴纳，故原审法院对天福公司的此项诉讼请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、河南骏驰实业有限公司于判决生效后十日内支付郑州天福物业管理有限公司租金102.5万元；二、驳回郑州天福物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回河南骏驰实业有限公司的反诉请求。一审案件受理费26100元，由郑州天福物业管理有限公司负担10500元，河南骏驰实业有限公司负担15600元。反诉费2300元由河南骏驰实业有限公司负担。
天福公司不服原审判决向本院上诉称：一、天福公司与骏驰公司之间签订的《房屋租赁合同》依法有效，且正常履行，骏驰公司应当依法支付房屋租金。无论天福公司与沈庄村民组的土地租赁合同是否有效或者解除，均不影响天福公司与骏驰公司所签订的房屋租赁合同的履行，且骏驰公司一直在使用该土地及房屋，该《房屋租赁合同》依法有效；二、天福公司与沈庄村民组关于本案系争土地租赁关系仍然存在和有效。天福公司与沈庄村民组签订的土地租赁合同共计有四份，虽然法院生效判决认定天福公司与沈庄村民组的两份土地租赁合同无效，但依然存在两份有效合同。天福公司与沈庄村民组依然存在土地租赁关系。天福公司也未收到2009年11月30日沈庄村民组《土地租赁合同解除通知》，且该通知解除理由也不成立，依法也不发生解除效力。综上，请求：1、撤销原判决，改判骏驰公司支付租金240万元及延期付款违约金。2、一、二审诉讼费用由骏驰公司承担。
骏驰公司针对天福公司的上诉意见答辩称：天福公司的上诉理由自相矛盾，天福公司认为与骏驰公司的租赁合同在2008年1月后依然有效错误，天福公司与沈庄村民组的租赁关系也已被相关判决否定。天福公司的上诉理由不成立。
骏驰公司不服原审判决向本院上诉称：一、原审法院认定事实不清。（一）天福公司与沈庄村民组签订的《租赁协议》因2008年1月7日《金水区沈庄村城中村改造项目河南广告材料专业市场拆迁补偿协议书》的签订而终止。原审法院以沈庄村民组出具的《解除土地租赁合同通知书》认定沈庄村民组与天福公司还存在租赁关系，而将其它完全相反的证明置之不理不符合法律规定。（二）骏驰公司与天福公司在《租赁合同》第十条约定，属于约定的合同解除条件。2008年1月份市场拆迁时，合同约定的自动终止条件已经成就，应认定双方之间的租赁关系已经于2008年1月终止。因此，此后骏驰公司对天福公司无支付租金义务。（三）骏驰公司对天福公司无返还义务。双方在《租赁合同》中约定，骏驰公司可以根据需要自行改造或拆除天福公司租赁给骏驰公司的房屋。2008年《租赁合同》的自动终止的原因属于不可抗力，依据法律规定双方均不承担违约责任。虽然骏驰公司此后仍在使用该讼争土地，但该土地的所有权人是沈庄村民组，且骏驰公司与沈庄村民组之间有土地租赁协议存在。因此，无论是从房屋还是从土地上，骏驰公司与天福公司之间自2008年1月7日起已无任何租赁关系，骏驰公司对天福公司不负有返还租赁物的义务。二、骏驰公司与天福公司的租赁合同自动终止后，骏驰公司继续履行与沈庄村民组的《土地租赁协议》，并交纳租金，这一事实有沈庄村民组的收款收据加以证明，此证明我公司在本案原二审、重审时都已由骏驰公司举证并存入法院卷宗，原审判决却以未举证为由不予采信是严重的主观随意。综上所述，本案认定事实不清，适用法律错误。请求：1、撤销原审判决第一、第三项，改判驳回天福公司的全部诉讼请求；2、依法改判天福公司返还多交的10万元租金及利息；3、本案全部诉讼费用由天福公司负担。
天福公司辩称：骏驰公司认为双方租赁关系自动终止，双方之间租赁关系在2008年1月后不存在是不对的，其后骏驰公司仍在使用该房屋，天福公司与骏驰公司租赁的是房子，而非土地。我方在沈庄村民组土地所建房屋骏驰公司仍在使用，不管我方与沈庄村民组的土地关系是否终止，骏驰公司仍在使用我公司房屋，仍需支付租金。
本院经审理查明的事实和原审法院查明的事实一致。
本院认为：天福公司与骏驰公司于2006年3月12日签订的《租赁合同》，租赁用途是骏驰公司自建广州丰田汽车4S店，故而该合同第一条明确约定骏驰公司可根据需要自行改造或拆除租赁范围内的房屋，鉴于涉案租赁范围内的土地归案外人沈庄村民组所有，结合天福公司对骏驰公司之后实际拆除及自建行为没有异议且合同未明确约定拆除补偿内容，故而涉案租赁合同的实质在于天福公司将涉案房屋占用范围内的土地使用权转租给骏驰公司，并在骏驰公司所支付的租金中涵盖对改建或拆除天福公司房屋进行补偿的内容。根据本案查明的事实，2008年天福公司与沈庄村民组签订的《河南广告材料专业市场拆迁补偿协议》，并不涉及涉案租赁协议项下的土地及房屋，故骏驰公司有关涉案租赁协议因该拆迁补偿协议而终止的上诉理由于法无据，对其上诉请求本院不予支持。2008年元月8日天福公司与沈庄村民组签订的《补充协议》约定涉案土地及建筑物继续由天福公司租用管理，该补充协议因其内容违反我国强制性法律规定被法院生效判决认定无效，沈庄村民组于2009年11月30日向天福公司送达解除土地租赁合同的通知，属于涉案《租赁合同》第十条所约定的“土地收回”行为，应据此认定涉案租赁关系终止时间。原审法院根据相关法律规定判决骏驰公司支付2009年11月30日之前的租金，作为合同无效的补偿金额并无不妥。天福公司上诉主张涉案《租赁合同》依然有效的上诉理由不成立，对其上诉请求本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费26100元由郑州天福物业管理有限公司负担。二审反诉案件受理费17900元由河南骏驰实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 王 雷
审判员 邢彦堂
二〇一三年四月十六日
书记员 程晓芳