广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初10966号
原告（反诉被告）：佛山市南海区大沥镇平地村新基股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇平地村。
负责人：陈炽雄。
委托诉讼代理人：王菁柏。广东循理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈国明，男，1960年1月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李昱娇，广东诺为律师事务所实习律师。
原告佛山市南海区大沥镇平地村新基股份合作经济社与被告陈国明土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院将反诉与本诉合并，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王菁柏，被告委托诉讼代理人陈广兵、李昱娇，均到庭参加诉讼。庭审后，根据本案需要，本院发函向佛山市南海区国土城建和水务局发函询问，并于2016年10月25日对复函进行质证。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2009年10月30日签订的《土地有偿使用协议书》无效；2.被告返还涉诉合同项下土地；3.被告支付自2010年9月1日至实际返还土地日止的场地使用费，暂计至2016年6月30日使用费为8492042.46元，并支付以每年场地使用费为本金，从下一年的1月1日起至实际付清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；4.没收300000元押金；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年10月30日，原、被告签订《土地有偿使用协议书》，约定原告将位于“海心洲八亩坦”（土名）约55亩地块租赁给被告作建设厂房使用，租赁期限为20年，由2010年1月1日起至2029年12月31日止，第一年租金每月每平方米3元，此后每年递增每月每平方米0.1元，开发土地的基建期为10个月，时间从签订合同之日起算，基建期内免收租金。合同签订后，被告仅向原告支付了300000元押金，至今没有再向原告支付过任何场地使用费。由于涉案土地是农民集体所有的土地，至今未办理土地证及未被批准为建设用地，故原、被告签订的合同应为无效合同，被告应当向原告返还合同项下的土地。虽然原、被告签订的涉案合同无效，但被告实际控制占用了土地，其仍应按合同约定标准向原告支付占有使用期间的土地使用费。被告至今没有支付任何一笔场地使用费，对原告造成了巨大的损失，仅仅到起诉前资金占用期间的利息损失就高达百万，故原告主张300000元押金作为对于原告巨额损失的赔偿，予以没收。
被告辩称：2009年10月30日，原、被告签订了《土地有偿使用协议书》，约定原告将55亩土地租给被告，经国家有关部门批准后作为工业用地建设使用，一切基建费用由被告负责，具体的使用面积以有关部门批准的面积为准，由于上述土地到目前为止尚未有土地使用证，被告在协议生效后首先向原告缴纳300000元作为押金，押金在扣除基建期后即开始作租金计收，协议生效1年零10个月后仍有未批复的土地使用证时，双方按被告已建成的实建面积收取租金，未批复的剩余土地被告可选择取消本合同，原告将该土地收回。上述《土地有偿使用协议书》经律师事务所见证，原告亦确认该土地出租事宜已经村民表决通过。此后，被告依约支付了300000元押金给原告，但原告至今没有交付合同项下的土地和土地使用证给被告，被告根本不能在对该土地上进行基础建设和经营使用。故原告请求均应予驳回。
被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2009年10月30日签订的《土地有偿使用协议书》有效；2.原告全面履行该协议书，交付协议书项下土地和土地使用证予被告；3.确认协议书中的租赁期20年自原告实际移交土地日起计算；4.确认土地租金自原告实际交付土地给被告使用日起算，计算标准按协议书约定内容；5.土地的基建期自原告实际交付土地日起算（基建期为10个月，免收租金）；6.原告支付300000元押金的利息，从2010年1月23日起至实际交付土地日止按中国人民银行同期同类贷款利率计；7.诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告签订的《土地有偿使用协议书》经律师事务所见证，原告亦确认该土地出租事宜已经村民表决通过，故该协议合法有效。被告依约支付了300000元押金后，原告一直没有交付合同项下的土地和土地使用证给被告，被告根本不能在对该土地上进行基础建设和经营使用，故相应的租期、租金标准、基建免租期者应相应顺延。
针对被告反诉，原告辩称：原、被告于2009年10月30日签订的协议虽然名称为《土地有偿使用协议书》，但协议内容为原告将集体土地租给被告兴建厂房做非农业使用，被告向原告支付租金，所以双方实质为土地租赁关系，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中出租的土地是农民集体所有的土地，在未办理土地证及相关供地手续的情况下，原、被告之间用于非农业用途土地租赁关系，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《土地有偿使用协议书》为无效合同。被告反诉请求确认合同合法有效没有法律依据。从原、被告签订的合同约定内容来看，土地早已交付给了被告，根本不存在原告没有履行交付土地的情况，且当时签约双方是知道土地没有办理土地证，当时双方的真实意图是，在没有取得土地证之前被告也可进行开工建设。况且被告在合同签订后支付了300000元的押金，从合同签订至今为止时间跨度将近七年，在这七年当中，如果原告没有向被告交付土地，为何被告从未对此进行过任何主张，现被告提起反诉才称未交付土地，完全不符合常理。被告全部反诉请求均无任何道理，请求予以驳回。
原、被告围绕其诉讼请求提供了证据材料，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院确认其证据效力并附卷佐证，对方当事人有异议的证据及证人证言，本院经审查后均确认其真实性。
本院经审查认定事实如下：2009年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《土地有偿使用协议书》，约定：甲乙双方经过协商一致，决定由甲方出租场地给乙方，经有关部门批准后作工业用地建设使用，并由乙方自行兴建、管理；甲方提供“海心洲八亩坦”（土名）约55亩一带土地租给乙方，在经国土等有关部门批准后作为工业用地建设使用，一切基建费用由乙方负责，具体面积以有关部门批准的面积为准；短途期限为20年，由2010年1月1日起至2029年12月31日止；由于上述土地到目前为止尚未有土地使用证文件，但乙方要在协议签署生效后首先向甲方交纳300000元作押金，押金在扣除基建期后即开始作租金计收，协议生效1年10个月后仍未有批复的土地使用证时，甲方按乙方已建成的实建面积收取租金，未批复的剩余土地乙方可选择取消本合同，甲方将该土地收回；乙方每年向甲方缴交租金，第一年每月每平方米3元，由第二年起逐年递增每月每平方米0.1年；从签订合同之日起计算10个月基建期，如果土地证批复的面积不足，基建期按实批面积来计算，基建期免收租金；协议签订后，乙方先缴纳押金300000元，无论日后出现任何问题，该押金甲方不作退还，归甲方所有，甲方对乙方不作任何补偿；甲方负责办理土地使用证并承担土地使用税；甲乙双方均不得以任何借口单方面提前终止本协议，若甲方单方面提前终止本协议，甲方应赔偿乙方的经济责任损失；若乙方提前终止本协议或逾期两个月不缴纳租金，甲方收回该土地并没收地上建筑物和水电设施。2010年1月23日，原告出具收据，确认收取被告交纳的租地押金300000元。
2011年4月27日，佛山市国土局出具南国土转复[2011]00011号、00012号《关于佛山市南海区大沥镇平地经济联合社申请集体农用地转为集体建设用地的批复》，同意佛山市南海区大沥镇平地经济联合社将“沙头角”地段3.6838公顷集体农用地和“海心洲”地段4.7994公顷集体农用地转为集体建设用地，并要求按规定办理供地手续，未经批准，不得擅自建设。
被告持有一份落款时间为2011年9月29日、加盖有原告公章的《通知书》，内容为“陈国明：我社于2009年10月30日与您签订了《土地有偿使用协议书》。您多次催我社按《土地有偿使用协议书》约定时间接收租金或其它款项，因我社内部意见有分期，请你暂时不要缴纳租金或其它款项给我社，缴纳的具体时间，我社另行书面通知您。”
2016年7月7日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院发函询问，佛山市南海区国土城建和水务局作出复函，称《土地有偿使用协议书》中出租的土地属于南国土转复[2011]11和12号批文，根据国土管理相关规定，土地使用者若要对上述土地进行开发建设，必须取得城乡规划部门颁发的《建设用地规划许可证》并向国土部门申请办理供地手续领取《土地使用权证》，经审，上述土地至今未申请办理供地手续，另当事人指认的出租土地与批复红线图并不完全一致，根据相关规定，土地使用者使用土地不能超出经批准的用地红线范围，对于不在用地红线范围内的土地，须依规办理用地手续后才使用。
本院认为，原、被告于2009年10月30日签订的协议虽然名称为《土地有偿使用协议书》，但协议内容为原告将集体土地租给被告兴建厂房做非农业使用，被告向原告支付租金，所以双方实质为土地租赁关系，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。可见，国家对农民集体所有土地用于非农业建设有着严格的规定。本案中，原、被告在2009年10月30日签订《土地有偿使用协议书》，将涉及面积约55亩的土地作非农业建设使用出租，而当时该土地未办理任何建设用地手续，双方签订的《土地有偿使用协议书》明显有囤积农业用地开发的合意，根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函，合同项下的土地目前并未申请办理供地手续，也未领取《土地使用权证》，即目前租赁的土地仍不具备建设用地条件，本院据此认定原、被告签订的《土地有偿使用协议书》因违反法律强制性规定而无效，本院对原告请求确认合同无效的诉讼请求予以支持。在土地管理部门已明确土地未办理供地手续的情况下，本院对被告申请调查土地的功能和办证情况及追加佛山市南海区大沥镇盐步平地村民委员会为第三人以查清是否办证的申请均不予准许。考虑到涉讼土地面积较大，即使将来办理了集体建设用地使用权证，按相关规定也应上政府交易平台进行公平投标招标，被告反诉请求确认合同有效及主张原告继续履行合同均没有事实和法律依据，本院不予支持。
原、被告签订的《土地有偿使用协议书》无效，庭审中，原、被告也均确认被告并未对租赁土地进行建设使用，原告请求被告按使用协议书约定标准支付使用费理据不足。从原告提供的2011年9月29日通知书来看，涉讼土地已交付给了被告，本院对被告主张土地未交付的意见不予采纳。参照《土地有偿使用协议书》的约定，该协议签订后10个月为免租期，而被告交纳的300000元押金作为免租期满后一年的土地使用费，即押金已抵作2010年9月1日至2011年8月31日期间使用费，故本院对原告主张没收押金300000元的诉讼请求和被告主张原告支付押金利息的反诉请求均不予支持。2011年9月1日后，《土地有偿使用协议书》项下的土地一直空置，至被告实际返还土地时止，原告存在土地闲置损失，原、被告对《土地有偿使用协议书》无效均有过错，本院酌情确定被告应承担闲置损失的一半。因《土地有偿使用协议书》约定租赁的土地面积仅为大约55亩，并非确定的面积，从公平合理角度出发，本院酌情按55亩计算，但每月均按每平方米3元计算，不再按使用协议中约定考虑递增部分，即每月土地闲置损失为110000.55元（55亩×666.67平方米/亩×3元），被告应承担其中一半即55000.28元，原告请求超出部分本院不予支持。被告基于原告的通告暂缓支付每月使用费，且合同也未约定使用费支付时间，本院对原告主张被告支付使用费的利息诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇平地村新基股份合作经济社与被告（反诉原告）陈国明于2009年10月30日签订的《土地有偿使用协议书》无效；
二、被告（反诉原告）陈国明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下“海心洲八亩坦”约55亩土地予原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇平地村新基股份合作经济社；
三、被告（反诉原告）陈国明应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿从2011年9月1日起至实际返还土地之日止按每月55000.28元标准计算的损失予原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇平地村新基股份合作经济社；
四、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇平地村新基股份合作经济社其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）陈国明全部反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，本诉受理费减半收取36672.15元（原告已预交），由原告负担20512.15元，被告负担16160元。反诉受理费1339.5元（被告已预交），由被告自行负担。
被告陈国明应于本判决生效后七日内向本院立案庭交纳案件受理费16160元，逾期，本院将依法强制执行。
原告佛山市南海区大沥镇平地村新基股份合作经济社预交的案件受理费16160元，在本判决生效后，经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一六年十一月二十五日
书记员 黄晓璇