湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终8358号
上诉人（原审原告）：蔡辉，女，1972年1月25日出生，汉族，住湖南省沅江市。
委托诉讼代理人：江ＸＸ，湖南中楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：�良勇，湖南中楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鸿基（湖南）房地产发展有限公司，住所地长沙市天心区劳动路233号佳逸豪园-201房。
法定代表人：邓小明，董事长。
委托诉讼代理人：王海军，湖南通程律师事务所律师。
上诉人蔡辉因与被上诉人鸿基（湖南）房地产发展有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初359号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
蔡辉上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判鸿基公司给付蔡辉延期交房违约金5664.4元、延期办证违约金36690元（从2013年6月6日起计算至鸿基公司办妥产权证书之日止），本案一、二审诉讼费用由鸿基公司承担。事实与理由：1、鸿基公�交付房屋之时未通过行政部门组织的专项验收和竣工验收，不符合交付条件，理应承担延期交房的违约责任；2、鸿基公司预期办证已有1233天，而且还没有办理好，理应承担逾期办证的违约责任。在合同没有约定继续履行合同时逾期办证的违约责任的情况下，蔡辉应当依法享有法律规定的权利追究鸿基公司的违约责任。而且，一审判决鸿基公司在判决生效之日起10日内将房屋产权办理登记在蔡辉名下，但不追究鸿基公司逾期办证的违约责任，无异于一纸空文。
鸿基公司辩称：1、一审判决已经充分保障蔡辉的权益，并要求鸿基公司承担过重的违约责任。蔡辉上诉要求鸿基公司再承担高额违约金于法无据，且不符合双方合同约定（合同中明确约定违约金不超过购房合同总金额的百分之一）。2、鸿基公司已经按照约定标准和国家规定交付房产，且蔡辉也进行了�产的实际接收，不存在延迟交付的情形。3、鸿基公司因公共利益原因未能如期办证，但是通过关联公司返租购房者的房产，使蔡辉收房后即有收益，积极为购房者进行了止损，对延迟办证所产生损失采取了补救措施，再要求鸿基公司承担违约金有违公平原则。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
蔡辉向一审法院起诉请求：1、判令鸿基公司限期办妥蔡辉购买商品房的房屋产权手续；2、判令鸿基公司给付蔡辉逾期交房和没有办妥房屋产权手续的违约金共计33504.4元；3、判决鸿基公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：长沙市天心区城南西路228号“海富大厦”项目系鸿基公司开发建设。2010年11月20日，蔡辉（买受人）与鸿基公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201089576017），其中约定买受人购买海富大厦项目中的第1幢6层6017号房，建筑面积43.32平方米；价款按建筑面积计算，每平方米13075.72元，总金额566440元，该房款于合同签订之日一次性付清。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。由于出卖人的原因，未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。违约金累计不超过总房价的1%；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知送达之日起30日内就买受人已付房款（含同期银行利息）退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。上述合同签订后，蔡辉履行了交付购房款及相关费用的义务。2011年10月16日，本案所涉房屋工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意验收，但未办理综合竣工验收备案登记。2011年12月8日，鸿基公司在潇湘晨报刊登交�公告，载明交房时间定为2011年12月21日至12月24日。蔡辉于2012年2月8日收房并签署《交房确认书》。2012年11月24日，蔡辉与长沙迅昕投资管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给长沙迅昕投资管理咨询有限公司使用。2015年12月11日长沙市住房和城乡建设委员会出具回复：“经查实，海富大厦项目开发商尚未到长沙市房屋产权登记管理中心申请初始登记”。
一审法院认为：蔡辉、鸿基公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同约定的经验收合格的交房条件对双方均具有约束力。蔡辉于2012年2月8日收房并签署《交房确认书》，应视蔡辉在此时段已经收房。但该收房时间已超出合同约定的时间，故鸿基公司逾期交房的期间应认定为自2011年12月31日起至2012年2月8日止，其逾期交房违约金按合同约定应�房价款的日万分之一标准计算,故鸿基公司逾期交房违约金应认定为2265.76元（566440元×0.01%×40日）。鸿基公司至今未办理房产权证的行为亦构成违约，对蔡辉要求鸿基公司办理产权证的诉求，一审法院予以支持。关于蔡辉要求鸿基公司承担逾期办证违约责任的请求，蔡辉、鸿基公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》对因鸿基公司原因引起的逾期办证的违约责任选择在解除合同情况下鸿基公司应支付违约金，但双方实际在继续履行合同，该情形没有约定违约责任，蔡辉的该项诉求没有事实依据，一审法院不予支持。关于诉讼时效，因蔡辉、鸿基公司双方对鸿基公司逾期办证及逾期交房违约责任一直在协商，诉讼时效中断，故未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参�建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决：一、限鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内，将位于长沙市天心区城南西路228号海富大厦1幢6层6017号房屋产权办理登记在蔡辉名下；二、限鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向蔡辉支付逾期交房违约2265.76元；三、驳回蔡辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元，由蔡辉承担50元，鸿基（湖南）房地产发展有限公司承担600元。
二审期间，为查明涉案房屋消防验收相关事实，在本院要求下，鸿基公司提交了一份长沙市公安局消防支队于1012年9月4日出具长公消复[2012]第W0017号《建设工程竣工验收消防复查意见书》，�明：“鸿基（湖南）房地产发展有限公司：根据你单位的申请，我队对你单位竣工验收备案的海富大厦综合楼（原鸿基综合楼）土建工程存在的违法问题整改情况进行了复查，复查意见如下：一、东向与相邻原有建筑之间的防火间距小于9m，不符合原设计要求及《高层民用建筑设计防火规范》第4.2.1条规定要求，已整改。二、首层夹层1-2轴与A-
F轴之间物业管理办公室开向封闭楼梯间的乙级防火门不符合《消防产品现场检查判定规则》的要求，已整改。三、同意你单位恢复使用”。蔡辉对该建设工程竣工验收消防复查意见书》的质证意见为：真实性、合法性无异议，该意见书证明鸿基公司通知收房时房屋未通过消防验收，不符合法律规定的房屋交付条件，应按合同约定承担延期交房违约责任。本院认为鸿基公司提交的《建设工程竣工验收消防复查意见书》真实、合法�且与本案有关联，予以认定。本院二审查明，涉案房屋于2012年9月4日经消防验收合格。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为：蔡辉与鸿基公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，鸿基公司应在2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付蔡辉。根据查明的事实，虽鸿基公司通知收房时涉案房屋已经验收合格，但未经消防验收合格，违反了《消防法》的禁止性规定，故鸿基公司应向蔡辉支付自2011年12月31日起至消防验收合格之日即2012年9月4日止的延期交房违约金。2011年12月31日至2012年2月7日期间蔡辉未收房，按合同约定的日万分之一的标准计算为2209元（566440元×万分之一×39日）；蔡辉于2012年2月8日收房后，已能对�屋进行占有使用，故2012年2月8日至2012年9月4日期间的违约金酌情调整为按日万分之零点二的计算为2368元（566440元×万分之零点二×209日）；延期交房违约金共计4577元。对于延期办证，《长沙市商品房买卖合同》约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知送达之日起30日内就买受人已付房款（含同期银行利息）退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。鸿基公司至今未办妥房屋所有权证，构成违约，但是双方签订的《长沙市商品房买卖合同》对因鸿基公司原因引起的逾期办证的违约责任�选择了买受人在解除合同情况下鸿基公司如何承担违约责任的条款，未选择买受人不解除合同情况下鸿基公司如何承担违约责任的条款，现双方实际在继续履行合同，故蔡辉要求鸿基公司给付没有办妥房屋产权手续的违约金没有事实依据，一审法院对此不予支持正确。
综上所述，蔡辉的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初359号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初359号民事判决第三项；
三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初359号民事判决第二项为“限鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向蔡辉支付逾期交房违约4577元”；
四、驳回蔡辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费650元，二审案件受理费650元，共计1300元，由上诉人蔡辉负担178元，被上诉人鸿基（湖南）房地产发展有限公司负担1122元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 陈娇