江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第1329号
原告马惠刚。
委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。
被告昆山安绅酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进路南侧，组织机构代码77469529-9。
法定代表人徐文军，该公司总经理。
委托代理人陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。
被告昆山市捷利房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇中山路83-85号，组织机构代码73332925-X。
法定代表人嵇炯润。
原告马惠刚与被告昆山安绅酒店管理有限公司（以下简称安绅酒店）、昆山市捷利房地产开发有限公司（以下简称捷利房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法由代理审判员徐华适用简易程序独任审判，后因两被告下落不明，依法转为普通程序审理，于2014年9月9日公开开庭进行了审理，原告马惠刚及其委托代理人冯雨、被告安绅酒店法定代表人徐文军及其委托代理人陈必谦到庭参加诉讼，被告捷利房产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告马惠刚诉称：2006年11月7日原告与被告捷利房产签订《昆山市商品房购销合同》一份，购买被告捷利房产开发的昆山前进东路1063号的捷利商务大厦-
捷利.腾龙阁XXX室。2006年11月21日原告与被告安绅酒店签订《租赁合同》，协议约定原告将其所有的上述房屋租赁给被告安绅酒店，租期为10年，自2006年11月21日起至2016年11月20日止，被告安绅酒店每三月向原告支付固定收益7050元，被告捷利房产承诺对被告安绅酒店的付款责任承担保证责任等。被告安绅酒店自2011年7月起开始拖欠支付租金，后原告诉至昆山法院，法院作出判决：1、租赁合同解除；2、返还房屋；3、支付租金损失及使用费49350元；4、支付滞纳金等。后双方均不服判决提起上诉，上级法院驳回了双方的上诉请求。判决生效后，被告安绅酒店未履行判决书确定的义务，继续占用原告所有的房屋。为维护自身权益，原告提起诉讼，请求法院判令：1、两被告支付原告房屋使用费（自2013年4月1日起计算至实际归还之日止，按每三月7050元计算）；2、两被告支付原告解除合同的损失14100元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告安绅酒店辩称：原告主张的房屋使用费无事实依据，被告安绅酒店未使用该房屋，同时房屋所在物业多次通知原告领取房屋钥匙。原告主张的赔偿损失也没有事实和法律依据。
被告捷利房产未作答辩。
经审理查明：原告系昆山开发区前进东路1063－XXX号房屋所有权人。2006年11月21日，原告与被告安绅酒店、担保人被告捷利房产签订租赁合同一份，约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-
捷利.腾龙阁XXX室物业经营管理的一切事项委托给被告安绅酒店处理，并同意被告安绅酒店用自己名义从事上述物业租赁经营管理的一切活动；本物业的租赁期限及统一经营期限为十年，自2006年11月21日起至2016年11月20日止；被告安绅酒店在经营期间按照相关规定，代扣代缴应由原告缴纳的各项税费后，定期定额向原告支付物业租赁收益，具体安排为按先用后付原则每三个月向原告支付一次物业租赁收益，共分40期支付，其中每期固定总收益为7050元（上述收益金额已扣除原告应缴各项税费）；顾及经营连续性和整体性，合同任何一方当事人不得擅自变更，解除本合同；为保证被告安绅酒店能按照本合同约定向原告支付物业租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，被告捷利房产愿作为被告安绅酒店的保证人；有效租赁期满，被告安绅酒店交还原告物业之日，应保证其相关设备运转良好并可正常使用；租赁期间，双方必须恪守诚信原则，任何一方违反本合同约定，违约方须向守约方支付50000元违约金；实际损失超过上述违约金部分的，应当据实支付损害赔偿金；本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，若因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告安绅酒店对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同。
2012年1月，因被告安绅酒店未能按时支付租金，部分业主采用了拉横幅、搬砖头等方式向被告安绅酒店催款，被告安绅酒店于2012年1月8日与酒店承包人解除了承包经营合同。因被告安绅酒店未按约支付租金，原告于2012年8月28日向本院提起诉讼，提出要求被告安绅酒店立即向原告支付租金49350元（自2011年7月1日起至2013年3月31日止）及逾期支付租金的滞纳金、退回多收的租金税15480元以及违约金50000元的诉讼请求，同时要求被告捷利房产对被告安绅酒店的付款义务承担连带保证责任。庭审中，被告安绅酒店提起反诉，以业主破坏和干扰酒店导致酒店无法经营为由，认为实际情形已经无法继续履行本合同，要求解除租赁合同。本院于2013年4月7日作出判决，判令涉案租赁合同于2012年9月19日解除、被告昆山安绅酒店于本判决生效之日起十日内将涉案房屋返还给原告、被告安绅酒店支付原告马惠刚租金损失、房屋使用费共计49350元（自2011年7月1日起至2013年3月31日止）以及逾期付款滞纳金，被告捷利房产对被告安绅酒店的上述付款责任承担连带清偿责任，驳回原告马惠刚其他诉讼请求。后当事人不服，提起上诉，苏州市中级人民法院于2013年8月26日作出驳回上诉，维持原判的终审判决，并认定被告安绅酒店系依据租赁合同第九条的约定行使合同解除权，故被告安绅酒店无须对解除合同的行为承担违约责任。由于两被告未在上述判决指定的期间履行义务，原告马惠刚于2013年10月30日向法院申请强制执行，目前处在执行过程中。
本案庭审过程中，被告安绅酒店同意当庭将涉案房屋钥匙交付给原告，对此，原告当庭表示要求被告安绅酒店按照合同约定全面履行交接手续，不同意仅领取房屋钥匙。本案法官当庭询问双方是否同意由法官组织双方到现场进行房屋交接，原告当庭表示由于我没有办法用水电，外面的大门也没有办法自己开门，包括涉案房屋的违章搭建及地下停车库的占用问题没有实际处理完毕，即使房屋本身交付给我，我也没有办法使用，因此，单就房屋的交接我不同意。被告当庭表示交付房屋的义务仅限于交房本身，原告的其他要求我方无法满足。另外，证人张某（男，居民身份证号码××）当庭陈述：“昆山安居物业管理有限公司是为涉案房屋所在的腾龙阁酒店提供物业服务的公司，我于2013年4、5月份参与该物业公司的管理，后于2013年年底成为该物业公司的负责人。我曾于2013年4、5月份左右，用自己的手机给原告打电话，通知原告是否愿意将涉案房屋租给徐文军以及过来拿房屋钥匙。目前涉案房屋空关着，房屋钥匙在我这里。”原告当庭表示从未接到过证人打的电话，同时证人没有权利打这个电话，证人也没有证据证明通话内容。
上述事实有原告提供的商品房购销合同、租赁合同、（2012）昆民初字第2002号民事判决书、（2013）苏中民终字第1773号民事判决书、申请书、执行公告、张某的证人证言、原告及被告安绅酒店在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：租赁合同解除后，承租方负有返还租赁房屋的义务，逾期返还的，承租方应承担房屋占有使用费。被告安绅酒店在涉案租赁合同解除后未将房屋返还给原告，理应承担房屋的占有使用费。关于房屋使用费的计算金额，原告主张以租赁合同每三月7050元的标准计算，本院认为，虽然租赁合同已于2012年9月19日解除，但该合同约定的租赁期限至2016年11月20日止，参照合同约定的每三月7050元的标准计算房屋使用费具有合理性。关于房屋使用费的计算期间，原告主张计算至实际归还之日止，庭审中，被告安绅酒店同意将房屋返还给原告，但原告不予接收，要求被告安绅酒店解决违章搭建、公共停车位、水电等问题，确保原告可正常使用房屋后才同意接收房屋，对此，本院认为，承租人返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损害的，出租人可以要求赔偿损失。涉案租赁合同约定被告安绅酒店交还原告物业应保证其相关设备运转良好并可正常使用。因此，如原告认为被告安绅酒店未按照合同约定返还房屋，可就房屋受损部分另行要求被告安绅酒店赔偿经济损失，但无权拒绝被告安绅酒店返还房屋，现原告当庭拒绝接收被告安绅酒店返还房屋，应视为被告安绅酒店已履行了返还房屋的义务，故本院认定房屋使用费计算至2014年9月9日止，被告安绅酒店应支付原告房屋使用费40655元（自2013年4月1日起至2014年9月9日止）。对于被告安绅酒店提出房屋所在物业多次通知原告领取房屋钥匙的主张，本院认为，被告安绅酒店作为涉案房屋承租方系返还房屋的义务人，现被告安绅酒店提供的证人证言不足以证明其已委托物业公司通知原告进行房屋交接，故本院对被告安绅酒店的该项主张不予采纳。
关于原告主张被告安绅酒店支付解除合同的损失14100元，原告当庭陈述其损失为租赁房屋闲置期间的租金损失，对此，本院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。对于被告安绅酒店解除合同的行为，（2013）苏中民终字第1773号民事判决书已作出认定，认为被告安绅酒店系依据租赁合同第九条的约定行使合同解除权，被告安绅酒店无需对解除合同的行为承担违约责任，故原告无权要求被告安绅酒店赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，本院对原告的该项主张不予支持。
关于原告主张被告捷利房产对被告安绅酒店的付款责任承担连带保证责任，本院认为，合同约定被告捷利房产作为保证人，保证被告安绅酒店能按照合同约定向原告支付物业租赁收益，其保证范围应是原告按约可获得自2006年11月21日起至2016年11月20日止的物业租赁收益。租赁合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。现因被告安绅酒店原因单方提前解除租赁合同，被告捷利房产的保证责任不能因被告安绅公司单方的原因而减轻，故被告捷利房产对于被告安绅酒店承担的房屋使用费理应承担保证责任。由于合同对保证方式约定不明，被告捷利房产应当承担连带保证责任。被告捷利房产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃了答辩和质证的权利，由其自行承担相应的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马惠刚房屋使用费40655元（自2013年4月1日起至2014年9月9日止）。
二、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对被告昆山安绅酒店管理有限公司的上述付款责任承担连带清偿责任。
三、驳回原告马惠刚其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费658元，由被告昆山安绅酒店管理有限公司承担，公告费690元，由被告昆山市捷利房地产开发有限公司承担，上述款项原告已预交，由被告昆山安绅酒店管理有限公司、昆山市捷利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 徐 华
人民陪审员 孙邦贤
人民陪审员 李培建
二〇一四年九月十五日
书 记 员 吴 静
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁物期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是担保合同另有约定的除外。