广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初1826号
原告：广东雄洲实业集团有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：林楚洲。
委托代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：郭晓阳，广东诺臣律师事务所实习律师。
被告：黄志芹，身份证住址江西省瑞金市。
委托代理人：史超，广东百椹律师事务所律师。
原告广东雄洲实业集团有限公司（下简称雄洲公司）与被告黄志芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雄洲公司的委托代理人官选斌、被告黄志芹的委托代理人史超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广东雄洲实业集团有限公司诉称：2014年8月16日，原告与被告签订《雄洲城租赁合同》，约定被告租赁原告位于广州市白云区同和街道办事处北侧自编*号雄洲城第*层外*、外*、内*号的商铺。合同签订后，原告依约交付商铺给被告使用。被告于2014年10月31日进场装修。但被告拖欠原告大量租金、管理费、水电费及违约金，经原告多次催缴未果，原告分别于2015年8月28日和2015年9月1日向被告发出催交通知，但被告却不予理睬。经2次催告后，原告按照合同约定于2015年9月7日向被告发出解除合同通知函，依法解除了租赁合同。但被告在合同解除后仍占据商铺继续经营，按照合同约定的违约责任，被告应按双倍日场地使用费标准支付占据商铺期间的场地占用费至交还场地之日止。因此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告交还租赁场地；2、被告向原告支付场地使用费53781.4元及违约金（自欠费之日起计至付清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，约为9335.48元）；3、被告自2015年9月9日起，按每日2837.27元向原告支付场地使用费，至交还场地之日止（暂计至2015年10月31日，约为150375.13元）；4、被告向原告支付水电费（自2015年6月起计至交还场地之日止，暂计至2015年9月，约4410.86元）及违约金（自欠款之日起计算至付清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，水电费违约金约956.25元）；5、被告向原告支付管理费（自2015年7月起计算至交还场地之日止，暂计至2015年10月，约14152元）及违约金（自欠款之日起计至付清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，约2958.44元）；6、本案诉讼费由被告负担。
被告黄志芹辩称：1、关于原告主体问题，我方认为原告没有提供任何证据证明其是涉案物业享有拥有权；2、关于合同效力问题，既然法院已释明为无效合同，我方就不再详细阐述；3、既然合同无效，那么本案当中不应当支付任何的使用费，主要是因为：首先，合同虽然无效但在合同当中双方原先的本意就是约定起租日期为消防验收之日起，这是双方的合意，本案当中没有看到原告提供任何有关消防验收的证据，不知道何时验收，双方在合同中还约定了起租日期就是验收合格；其次，本案当中被告使用该物业有无达到其使用目的，有无因为使用该物业而获得利益，本案当中是商铺，对经营环境和经营设施都有要求，在签合同之初本案原告存在虚假宣传，虚构一个美好的环境，给予了各种承诺，比如说该商铺有诸多家知名企业进场，像麦当劳、万宁，但至今都没有入驻，这些信息是虚假的，在场地交付给被告之后有无达到使用目的，答案是否定的，因为该物业至今没有达到商业经营的条件，经营环境恶劣，不具备经营条件，被告在装修之后没有获得任何利益，而是巨额亏损，全部租户是苦不堪言，才会存在租户的上访、拒租，这些都是原告所逼迫的，如果有正常的经营环境和好的利益，那么租户又为何要去上访，既然被告并没有从使用该物业当中获得其应有的利益或者从来没有获得利益而反而造成亏损，那么根据无效合同，我方不仅无须支付相应的使用费用，反而有权利向原告主张给被告造成的损失，从法理还是事实上来说原告要求支付使用费是没有依据的，都不应予以支持；4、关于原告要求支付水电费和管理费的问题，均没有相应的事实依据，也没有相应的证据予以支持，首先，实际上管理服务合同是本案租赁合同的附随合同，在原告列证据的清单中是逻辑为租赁合同和附件，原告代理人也认为管理合同就是合同的附件，那么在租赁合同无效的情况下附随管理合同也是无效的；其次，涉案物业不具备租赁和经营的条件，原告也没有尽到管理义务，故无须支付管理费用。
经审理查明：2014年8月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条商铺位置、面积及用途。1、位置：甲方租给乙方位于广州市白云区同和街道办事处北侧自编*号雄洲城第*层第外*、外*、内*号商铺（以下简称涉案商铺）。乙方对该场地产权性质、状况已清楚明确。2、面积：该商铺建筑面积约为141.53平方米，……第二条租赁期限。1、租赁期自一次消防验收之日起3年。一次消防验收之日起3个月为装修免租期。租金日从2015年2月1日起计。装修免租期满之日起，为乙方开业的最后期限。第三条1、租赁保证金：乙方应在本合同生效之日起一次性向甲方缴纳租赁保证金127377元。2、租金（按套计算），每两年递增10%（待一次消防验收后填写具体日期）：2015年2月1日至2016年10月30日每月租金42459元，2016年11月1日至2017年10月30日每月租金46705元。3、管理费每月为3538元（详见管理合同）。4、甲乙双方约定该场地设有独立水表、电表的商户的水费和电费，甲方在供水、供电部门价格基础上（不含公用分摊）依实际使用数量每吨或每度上升0.3元向乙方收取（如果水电部门调整价格，则按比例调整加收部分）。水电费保证金为人民币10000元整。5、首年节庆费849元整，次年起节庆费为每年849元整（按年度收取）。6、装修押金10000元整。……第四条付款时间及结算方式。乙方在签署本合同时，应一次性向甲方交付下列款项：（1）租赁保证金127377元。（2）管理费保证金10614元。（3）水电费保证金10000元。（4）首年节庆费849元。（5）装修押金10000元。2、使用期内，每月租金、管理费及上月的水电费等需要月缴的费用于当月五日前向甲方（含甲方委托的管理机构）交付。3、首年节庆费于签订合同当日交纳，次年起每年的节庆费应于当年1月5日前交纳。合同约定了乙方拖欠租金及因乙方原因提前解除合同的违约责任等等。
同日，广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司（甲方）与被告（乙方）签订《雄洲城物业管理合同》，约定甲方受原告委托对雄州城的整体经营、商业形象、公共设施、经营秩序等事务行使管理权。……第二条商铺位置及物业管理期限。2.2本合同的物业管理期限同乙方与出租方签订的雄洲城商场租赁合同约定的租期一致。从2014年11月1日起至2017年10月30日止，共36个月。若《租赁合同》提前终止、解除的，则本合同相应的终止和解除；第三条物业服务内容……；第四条物业管理费、水电等费用及支付等等。
合同签订后，被告缴纳了合同保证金及首月租金，原告依约将涉案商铺交付被告使用。同年10月30日，被告向原告申请对涉案商铺进行装修并获得原告同意。
2015年2月1日起，被告未支付租金、管理费、水电费等，原告曾发函催交欠费未果。同年9月7日，原告向被告发出解除合同通知函，次日被告签收该函。
同年6月至9月，涉案商铺累计用电1846度、用水25立方米。
诉讼中，原告自认涉案商铺无办理规划报建手续；被告确认用电每度1.24元、用水每吨5.13元的计费标准。
以上事实，有《租赁合同》、《雄洲城物业管理合同》、装修申请表、催缴通知、解除合同通知、邮件单据、妥投证明、水电表抄表记录及当事人陈述等证据证明。
本院认为：第一，由于涉案商铺无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的《租赁合同》无效。因合同无效，故原告要求被告交还涉案商铺的诉讼请求合理合法，本院予以支持。鉴于交还商铺需要一定时间，本院酌情给予十日为限。
第二，关于原告主张的2015年2月1日至交还商铺之日止的占有使用费的诉讼请求。原告已将涉案商铺交付被告使用，故原告要求被告支付占用期间的占有使用费符合法律规定。《租赁合同》明确约定装修免租期为3个月，租金是从2015年2月1日起算，此为当事人的真实意思表示，故被告应支付的占有使用费亦应参照合同约定的免租期、租金标准、租金起算日计算，即从2015年2月1日起按每月42459元计算，因被告已支付首月租金，故依法被告应按每月42459元标准向原告支付从2015年3月1日起至交还商铺之日止的占有使用费。原告认为本案不应适用免租期的意见缺乏法律依据，本院不予采纳。因《租赁合同》无效，故合同约定的违约责任条款亦无效，原告主张从2015年2月1日起至交还商铺之日止的占有使用费违约金及从2015年9月9日起的占有使用费应按合同约定的租金双倍计算的意见缺乏法律依据，亦有违公平原则，故本院不予采纳。综上，对原告主张的超出部分的占有使用费的诉讼请求，本院均不予支持。
第三，关于原告主张的从2015年6月起至交还商铺之日止的水电费及违约金的诉讼请求。现原告仅提供了水电表读数表，被告虽不确认该读数，但却不能提供涉案商铺水电表实际读数予以反驳，故本院对原告所举证据予以采信，其中2015年6月至9月期间的水电费被告应向原告支付。关于水电费的标准，因原告未能举证证实被告同意其主张的收费标准，故本院以被告确认的收费标准予以计算。经计算，被告应向原告支付水电费数额为1846×1.24+25×5.13=2417.29元。
原告要求被告支付的2015年9月至判决作出之日期间的水电费，因缺乏证据证明，故本院不予支持。至于自本判决作出之日后产生的计算至交还商铺之日止的水电费属于将来发生的费用，故在本案中本院不予处理，原告可待实际发生后另案解决。因《租赁合同》无效，故原告要求被告支付水电费的违约金缺乏法律依据，本院不予支持。
对于原告提出支付管理费及违约金的诉讼请求，本院认为属于另一法律关系，应以适格主体另案主张，故本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起10日内，被告黄志芹将广州市白云区同和街道办事处北侧自编*号雄洲城第一层外*、外*、内*号商铺交还给原告广东雄洲实业集团有限公司。
二、被告黄志芹按每月42459元标准向原告广东雄洲实业集团有限公司支付从2015年3月1日起至交还涉案商铺之日止的占有使用费（计算至本判决生效之日的占有使用费在本判决生效之日起3日内支付，之后产生的占有使用费在每月月底前支付）。
三、于本判决生效之日起3日内，被告黄志芹向原告广东雄洲实业集团有限公司支付2015年6月至9月的水电费2417.29元。
四、驳回原告广东雄洲实业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4840元，由广东雄洲实业集团有限公司负担1210元，被告黄志芹负担3630元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
人民陪审员 杨雯婷
人民陪审员 曾嘉声
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 郑萍军
林嘉仪