江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1500号
上诉人（原审原告）刘丽丽，女，1970年11月24日生。
上诉人（原审原告）戴广晔，男，1997年4月5日生。
上两上诉人共同委托代理人戴明亮，男，1969年8月26日生。
以上两上诉人共同委托代理人陈尚岭,江苏冠文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。
法定代表人陈冬桔，该公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人刘波，该公司员工。
上诉人刘丽丽、戴广晔与江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘丽丽、戴广晔原审诉称，2010年12月1日，其与保利地产公司签订了一份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，刘丽丽、戴广晔购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目T-04幢1室（含负一层、一层、二层、三层），面积471.59平方米，房款为人民币8676886.7元。保利地产公司应于2012年12月31日前向刘丽丽、戴广晔交付该房，现刘丽丽、戴广晔已按约全额缴纳购房款。交房期限届满时，因房屋存在严重质量问题，无法使用。为维护刘丽丽、戴广晔的合法权益，请求原审法院判令保利地产公司：1、支付逾期交房违约金。自2013年1月1日起至实际交房之日止，按每日万分之五计算；2、承担本案诉讼费用。
保利地产公司辩称，该房屋已经经过相关部门竣工验收，符合交付条件。刘丽丽、戴广晔所称房屋存在质量问题，只是零星的一些渗漏现象，并不构成房屋主体质量问题，保利地产公司也履行了正常的维修义务。刘丽丽、戴广晔要求的违约金明显过高，应当降低，可以参照同地段房屋租金每个月每平方32元价格计算。
原审法院经审理查明，2010年12月1日，刘丽丽、戴广晔与保利地产公司签订了一份《保利紫晶山项目商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同）。该合同约定，刘丽丽、戴广晔购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目T-04幢1室（含负一层、一层、二层、三层），面积471.59平方米，房款为人民币8676886.7元。该合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任第二项为，乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，第一项为甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外；即按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中对其他事项也作了相应约定。该房设计图纸中显示负一层为戊类储藏和车库。该合同签订后，刘丽丽、戴广晔依约履行了付款义务。交房期限届满前，保利地产公司向刘丽丽、戴广晔发出收房通知，刘丽丽、戴广晔去现场收房，发现房屋存在质量问题。之后，保利地产公司对房屋进行了维修。2014年1月13日，保利地产公司通知刘丽丽、戴广晔收房。刘丽丽、戴广晔依然认为保利地产公司维修并未达到符合交付合格房屋的要求，并于2014年1月17日至12月15日期间数次向保利地产公司发函，要求保利地产公司尽快交付合格的房屋及支付违约金。后双方为房屋质量问题以及赔偿问题协商未果，保利地产公司诉至原审法院。原审审理过程中，原审法院于2015年10月22日进行现场勘验，发现该户有维修痕迹，目前已看不出有漏水、渗水现象。原审庭审时，保利地产公司提供《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以此证明该房屋已经经过竣工验收，符合交付条件。
原审法院另查明，刘丽丽、戴广晔购买的房屋所在的同地段、同小区毛坯房类型的房屋，月租金在8000元左右。根据保利地产公司提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示为32元/平方米/月。
上述事实，有商品房预售合同，验收时房屋存在质量问题的记录、照片，现场勘验笔录、当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘丽丽、戴广晔与保利地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照其中的约定，全面正确地履行义务。刘丽丽、戴广晔已经履行了付款义务，保利地产公司则应当于2012年12月31日前向刘丽丽、戴广晔交付该商品房。本案房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但刘丽丽、戴广晔在收房时即发现存在质量问题，保利地产公司也对房屋进行了维修和整改。整改后于2014年1月13日向刘丽丽、戴广晔发出催收房通知书，刘丽丽、戴广晔认为房屋依然存在质量问题未收房。对此原审法院认为，刘丽丽、戴广晔在第一次收房时发现质量问题有权拒收，保利地产公司进行维修和整改至2014年1月13日，此段时间保利地产公司应当属于迟延交房，按照约定应当承担违约责任。保利地产公司提出违约金明显过高，应参照租金标准降低违约金，原审法院认为，刘丽丽、戴广晔支付全部房款后，其未能按期使用房屋，其损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准对违约金进行调整，考虑到别墅的价值较大，而实际出租租金较低，从公平的角度出发，原审法院酌定违约金调整至按照64元/平方米/月给付，即保利地产公司应给付刘丽丽、戴广晔违约金380290元（471.59平方米×378天×64元／30天）。2014年1月13日之后，刘丽丽、戴广晔认为房屋维修后仍存在质量问题拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，原审法院不予支持。如果此后因维修整改导致不能实际使用房屋，可以另案主张损失。需要指出的是，保利地产公司作为开发商，应当注意到自己的品牌和形象，针对目前房屋和车库的现状，应积极与相关当事人协商，付诸诚意和行动，化解矛盾和纠纷。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、保利公司自判决生效之日十日内给付刘丽丽、戴广晔违约金380290元；二、驳回刘丽丽、戴广晔的其他诉讼请求。原审案件受理费32692元，由刘丽丽、戴广晔负担2692元，保利地产公司负担30000元。
刘丽丽、戴广晔不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定保利地产公司进行维修和整改至2014年1月13日，缩短了保利地产公司延期交房的期限，明显与事实不符。刘丽丽、戴广晔原审提交的证据证明，截至2014年11月26日，房屋仍存在很多质量问题，不具备交付条件。二、原审参照租金标准对违约金进行调整于法无据，不能成立。综上，请求本院撤销原审判决，改判支持刘丽丽、戴广晔的原审诉讼请求并判令保利地产公司负担本案一、二审诉讼费用。
针对刘丽丽、戴广晔的上诉，保利地产公司辩称，涉案房屋已经取得竣工备案表，具备了合同约定及法定交付条件，保利地产公司不存在迟延交付房屋的违约行为，更不应当承担相应的违约责任。
保利地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其已履行了交房义务，没有逾期交房。双方签订的商品房预售合同及补充协议中均约定，在该商品房符合商品房预售合同第六条约定的前提下，除非出现该合同第十三条第二款所述的重大质量问题，否则刘丽丽、戴广晔不得拒绝收房或拖延办理交付手续。此外，双方在补充协议中还约定，刘丽丽、戴广晔在收到保利地产公司发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到保利地产公司指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如刘丽丽、戴广晔未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作刘丽丽、戴广晔已对该商品房进行了验收、接管。本案中，保利地产公司在2012年12月31日之前已经通过EMS致函通知刘丽丽、戴广晔收房，明确告知刘丽丽、戴广晔可在2012年12月31日前来办理收房手续，原审查明刘丽丽、戴广晔确已收到该收房通知。根据上述合同及补充协议的约定，在涉案房屋已经取得商品房预售合同约定的《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及《房屋测绘成果》的材料并履行了通知收房义务的情况下，刘丽丽、戴广晔不得以任何理由拒绝收房。因此，保利地产公司已经按照约定完成了涉案房屋的交付，不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。二、保利地产公司发催收房通知给刘丽丽、戴广晔，仅仅是为了催促刘丽丽、戴广晔尽快前来完成收房手续，不能因此就认定保利地产公司存在迟延交房的情形。刘丽丽、戴广晔在收房过程中，认为存在质量瑕疵要求保利地产公司维修，故未完成收房手续。保利地产公司在维修完成之后，发函催促刘丽丽、戴广晔尽快前来完成收房手续，不能因此就认为保利地产公司没有完成交房义务，存在迟延交付情况。综上，请求本院撤销原审判决第一项，改判驳回刘丽丽、戴广晔要求保利地产公司承担迟延交房的违约责任的诉讼请求，并判令刘丽丽、戴广晔承担本案一、二审的诉讼费用。
针对保利地产公司的上诉，刘丽丽、戴广晔辩称：1.保利地产公司所称没有逾期交房与客观事实不符。刘丽丽、戴广晔所购买的房屋至今没有交付，截止目前仍然存在很多质量问题，保利地产公司以备案的《建设工程规划合格验收书》以及《房屋测绘成果》等相关备案资料来证明自己履行了交房义务，没有事实和法律依据。在本案原审期间，刘丽丽、戴广晔提交的保利地产公司工作人员签署的资料清单中都明确注明涉案房屋存在严重的质量问题，因此，保利地产公司所称的履行交房义务，没有逾期交房不能成立。2、保利地产公司说发催收房通知仅仅是为了催促刘丽丽、戴广晔收房，并不能证明保利地产公司延迟交房的理由不能成立，房屋至今不具备交付条件。综上，保利地产公司的上诉请求不能成立，依法应当驳回。
本院依法对原审查明的事实予以确认。
二审期间，刘丽丽、戴广晔提交照片打印件22张，用于证明房屋、车库、屋面、阳台至今仍存在大量裂缝、漏雨等严重质量问题。保利地产公司质证认为，上述照片打印件并非新证据，不能证明房屋还存在影响居住使用和无法收房的问题。
本院认为，上诉人刘丽丽、戴广晔与与保利地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应当认定有效，双方均应按约履行各自的义务。合同履行过程中，保利地产公司收取了刘丽丽、戴广晔的房款，应当按约在2012年12月31日前交付房屋。刘丽丽、戴广晔在首次收房时发现房屋存在质量问题，而保利地产公司于交房期限届满之后对房屋进行了维修整改，并于整改后的2014年1月13日再次向刘丽丽、戴广晔发出收房通知，故原审法院将2013年1月1日至2014年1月13日的期间视为保利地产公司迟延交房的期间，并无不当，保利地产公司应承担相应迟延交房的违约责任。保利地产公司在对房屋进行质量维修后于2014年1月13日发函通知刘丽丽、戴广晔收房，刘丽丽、戴广晔仍拒绝收房，应当认定房屋已符合交付条件，原审法院对于刘丽丽、戴广晔主张的2014年1月13日之后的延期交房违约金不予支持，亦无不当。保利地产公司在本案中主张约定的违约金明显过高，原审法院综合考量房屋的租金标准、别墅的价格与实际租金的差距，从公平角度酌定保利地产公司按64元/平方米/月给付违约金，仍无不当。
刘丽丽、戴广晔上诉称，原审法院缩短了保利地产公司的迟延交房期限，与事实不符。对此本院认为，刘丽丽、戴广晔拒收房屋后保利地产公司已对房屋进行了维修并于2014年1月13日通知刘丽丽、戴广晔收房，即使房屋此时仍存在一些质量问题，已可以通过维修整改解决，由此发生的费用相比别墅价值而言，成本较小，刘丽丽、戴广晔仍以此拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，本院不予支持。如果此后因维修整改导致刘丽丽、戴广晔不能实际使用房屋，可以另案主张损失。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32692元，由上诉人刘丽丽、戴广晔负担16346元，上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司负担16346元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年七月十八日
书 记 员 王 慧