江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第0834号
上诉人（原审被告）连云港隆盛房地产开发有限公司。
被上诉人（原审原告）徐杨捷。
上诉人连云港隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）因与被上诉人徐杨捷商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2013）海民初字第0272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月25日，徐杨捷购买隆盛公司座落于连云港主市＊＊＊城＊＊幢＊单元2-302室住宅、第＊＊幢无单元车库08室，并签订商品房买卖合同两份，均约定：“出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.单体楼验收合格。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”该合同还对其他事项进行了约定。涉案两套房屋价款分别为1201774元、98400元。
原审法院认为，徐杨捷与隆盛公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。徐杨捷按约支付了购房款，隆盛公司未按约定期限履行交房义务，徐杨捷要求继续履行合同，根据合同约定，应当从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照每日万分之一计算违约金。徐杨捷主张暂计算至2013年4月8日，予以支持。隆盛公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对徐杨捷所提供的证据质证、对事实抗辩的权利，不利后果依法由其承担，故对徐杨捷主张的事实及提供的证据，予以采信，其诉讼请求予以支持。原审法院遂判决：隆盛公司于判决生效之日起支付徐杨捷违约金44596元。
上诉人隆盛公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误、程序违法、判决不当。1、被上诉人徐杨捷在起诉状上书明的诉讼请求是“根据双方签订《商品房买卖合同》之约定，要求被告全额支付自2012年5月1日起至符合交房条件止所产生的违约金44596元”，其在原审庭审中，当庭变更诉讼请求为“违约金支付至2013年4月8日止”，原审法院未重新给上诉人答辩期，程序违法。2、涉案商品房已于2012年5月30日竣工验收，具备合同约定的交付条件，上诉人隆盛公司已于2012年6月9日以挂号信方式向被上诉人徐杨捷邮寄交房通知，但该邮件却因查无此人被邮局退回，双方在认购书中约定“在此表格上所填写的资料必须属实，如所列地填电话有错漏导致认购人不能收到卖方公司通知信件或电话，卖方公司概不负责”，故未能如期交房的责任在被上诉人。请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审，并判令由被上诉人负担本案的全部诉讼费用。
被上诉人徐杨捷答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公正。1、上诉人经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院缺席判决程序合法。2、涉案商品房未经竣工验收，亦未向建设部门备案，不具备交房条件，上诉人理应承担违约责任。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，本院另查明，2012年5月30日涉案商品房所在的＊＊＊城29号楼，经建设单位、设计单位、施工单位和监理单位四方验收合格。上诉人隆盛公司于2012年6月9日，按徐杨捷在认购书中确认的新浦区海昌南路120号楼二单元401室通讯地址，用挂号信通知徐杨捷收房。后因该地址查无此人，无法送达，导致挂号信被退回。庭审中，徐杨捷的代理人自认徐杨捷于2012年6月上旬收到隆盛公司的收房手机短信，后徐杨捷家人至隆盛公司要求出示竣工验收备案表未果，双方产生争议。徐杨捷至今未与隆盛公司交接涉案商品房。
上述事实有单体工程竣工验收证书、国内挂号信函收据、查单、邮件查询单、苍梧晚报刊登的交房公告、＊＊＊城商品房认购书、照片、《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》，（2012）连民终第0704号民事判决书等证据证实。
经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，徐杨捷与隆盛公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方所签订的合同中对商品房交付条件有明确约定，即“单体楼验收合格”，该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效条款，对合同双方均有约束力。涉案商品房于2012年5月30日经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位等有关单位验收合格，符合合同约定的交付条件，且隆盛公司履行了通知义务，故徐杨捷关于涉案商品房未经竣工验收，亦未向建设部门备案，不具备交房条件的抗辩理由不能成立。根据双方的商品房买卖合同约定，隆盛公司应于2012年4月30日向徐杨捷交付涉案房屋，其直至2012年6月9日方向徐杨捷发出交房通知，故隆盛公司应承担自2012年5月1日至2012年6月8日间的逾期交房违约金5070元（（1201774＋98400）×0.0001×39）。徐杨捷要求隆盛公司支付从2012年6月9日起至2013年4月8日间的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。隆盛公司关于逾期交房违约金的上诉理由符合法律规定，本院予以采信。原审法院在审理期间，依法向上诉人送达了开庭传票，隆盛公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院缺席判决程序合法。综上，原审法院认定事实部分不清、判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更连云港市海州区人民法院（2013）海民初字第0272号民事判决为：连云港隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐杨捷违约金5070元。
一审案件受理费915元、保全费520元，共计1435元（徐杨捷已预交），由连云港隆盛房地产开发有限公司负担；二审案件受理费915元（连云港隆盛房地产开发有限公司已预交），由连云港隆盛房地产开发有限公司负担100元，由徐杨捷负担815元。
本判决为终审判决。
审判长 庞月侠
审判员 林 龙
审判员 应庆国
二〇一三年十一月二十日
书记员 孙潘红
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。