上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4021号
上诉人(原审原告)：中国医药集团上海公司，住所地上海市。法定代表人：张宁，总经理。委托诉讼代理人：狄青，北京观韬(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周楠，北京观韬(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海医药(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：周杰，董事长。委托诉讼代理人：杨尧森，上海欧森律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海五洲药业股份有限公司，住所地上海市。法定代表人：胡余庆。上诉人中国医药集团上海公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市房屋(即“五洲大楼”，以下简称“系争房屋”)原登记产权人为上海五洲药业有限公司。上海医药(集团)有限公司原企业名称为上海医药(集团)总公司。上海五洲药业有限公司系由上海医药(集团)总公司全额投资的国有独资公司。2000年5月18日，上海五洲药业有限公司与中国医药集团上海公司签订《协议书》，约定中国医药集团上海公司享有五洲大楼三至九楼(含地下室部分面积)使用权。2009年11月15日，上海五洲药业股份有限公司(原审误写为上海五洲药业有限公司)与中国医药集团上海公司签订《补充协议书》，约定中国医药集团上海公司租赁范围包括大楼三至九楼、地下室、加层共计面积4,372平方米，以每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)18.60元的标准计算租金。上海五洲药业有限公司于2001年经批准改制为上海五洲药业股份有限公司，上海医药(集团)有限公司作为上海五洲药业股份有限公司的股东，出资1,800万元，占30%股份。2011年11月14日，上海五洲药业股份有限公司和上海医药(集团)有限公司向房屋登记部门提出系争房屋变更登记权利人为上海医药(集团)有限公司的申请，变更种类为“转移(其他)”。上海医药(集团)有限公司为办理变更房屋登记事项所取得的《契税已申报办理证明》显示主管税务机关已对该变更登记行为核准“不征税”。2011年11月21日，上海医药(集团)有限公司经核准登记成为上海市的房屋产权人，所有权来源一项显示为“其他”。2012年3月19日，上海医药(集团)有限公司向中国医药集团上海公司发出《关于接洽五洲大楼租赁事宜的函》，告知中国医药集团上海公司其已于2011年11月取得系争房屋的房地产权证。上海医药(集团)有限公司曾于2013年9月11日向法院提起诉讼，要求解除其与中国医药集团上海公司之间的房屋租赁合同。2014年1月6日，法院作出(2013)黄浦民四(民)初字第1553号民事判决：一、上海医药(集团)有限公司与中国医药集团上海公司之间有关上海市房屋租赁事宜的《协议书》及《补充协议书》于2012年11月30日解除；二、中国医药集团上海公司于判决生效之日搬离上海市，将其承租房屋返还于上海医药(集团)有限公司；三、中国医药集团上海公司于判决生效之日起十日内支付上海医药(集团)有限公司2012年1月1日至2012年11月30日期间的房屋租金905,353.76元；四、中国医药集团上海公司按4,372平方米面积、每日每平方米3.80元的标准向上海医药(集团)有限公司给付2012年12月1日起至其实际搬离之日止的房屋使用费。该判决现已生效。中国医药集团上海公司向法院提起诉讼称，其是系争房屋的承租人，与上海五洲药业股份有限公司之间是无期限的公房租赁关系，同时也享有系争房屋加层部分的所有权。上海五洲药业股份有限公司未书面通知中国医药集团上海公司即将系争房屋低价出售给上海医药(集团)有限公司。上海五洲药业股份有限公司与上海医药(集团)有限公司恶意串通，损害中国医药集团上海公司利益，侵犯了中国医药集团上海公司对系争房屋的优先购买权及所有权，故请求判令上海五洲药业股份有限公司与上海医药(集团)有限公司关于上海市房屋的转让行为无效。中国医药集团上海公司在原审审理中提供以下证据：1.协议书及补充协议书，证明中国医药集团上海公司是系争房屋承租人；2.托管公司股东名册，证明上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司是关联公司；3.产权交易凭证及产权交易合同，证明上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司对系争房屋产权转让作了处理；4.上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿，证明上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司转让系争房屋的行为；5.通知，证明被告上海医药(集团)有限公司成为系争房屋产权人并要求中国医药集团上海公司搬离系争房屋；6.民事判决书，证明上海医药(集团)有限公司以产权人身份起诉要求解除其与中国医药集团上海公司之间的房屋租赁合同，法院支持了其诉请；7.协议书，证明中国医药集团上海公司获得系争房屋加层部分的所有权；8.收付款及银行转账凭证，证明中国医药集团上海公司向上海五洲药业股份有限公司下属的上海五药实业有限公司支付系争房屋房屋租金，故上海五洲药业股份有限公司一直是享有房屋收益权的主体；9.上海五药实业有限公司的工商登记资料、股东名录、上海市医药管理局关于同意五洲药厂改制的批复，证明上海五洲药业股份有限公司享有上海五药实业有限公司90%的股权。上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司对中国医药集团上海公司提供证据的质证意见如下：对所有证据的真实性均无异议，但不同意中国医药集团上海公司对证据3、4、7、8的主张的证明内容。同时，上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司共同提供证据如下：1.设立五洲股份协议书；2.上药集团沪医药(2001)011号请示；3.沪府体改审(2001)002号批复；4.沪经企(2001)104号通知。证据1、2、3、4用于证明上海五洲药业有限公司改制成立上海五洲药业股份有限公司。5.评估资料；6.剥离资产明细账汇总；7.净资产投入证明；8.验资被告；9.设立登记申请书；10.登记注册申请书；11.上海联合产权交易所股权和债权转让资料。证据5、6、7、8、9、10、11用于证明系争房屋在上海五洲药业有限公司改制时由上海医药(集团)有限公司收回，上海五洲药业股份有限公司的资产中不包括系争房屋。12.上海五洲药业有限公司章程，证明上海五洲药业有限公司为上海医药(集团)总公司全额投资的国有独资公司。13.企业法人变更登记申请书；14.申请及批复。证据13、14用于证明上海医药(集团)有限公司企业名称变更情况。15.契税已申报办理证明，证明系争房屋变更登记不征税，即不存在转让行为；16.关于接洽五洲大楼租赁事宜的函，证明中国医药集团上海公司的起诉已经超过诉讼时效。中国医药集团上海公司对上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司提供证据的质证意见如下：对证据1真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2、3、4真实性无异议，但对关联性有异议；对证据5真实性无异议，但不同意其证明内容；对证据6真实性不认可，认为上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司相互盖章确认，两者有利害关系，不具备效力；对证据7、8真实性有异议；对证据9、10真实性无异议，但不同意其证明内容；对证据11认为不具备证据效力；对证据12、13、14真实性无异议；对证据15真实性有异议；对证据16真实性无异议，不同意其证明内容，认为优先购买权不应该适用诉讼时效的规定，即便应适用诉讼时效，也应自前案判决生效之日起计算。原审法院审理中，就系争房屋转移登记的依据，上海五洲药业股份有限公司和上海医药(集团)有限公司作出陈述称：2001年上海五洲药业有限公司改制为上海五洲药业股份有限公司时,上海医药(集团)有限公司将上海市房屋作为资产留存部分收回。为此，上海五洲药业股份有限公司提供了上海立信资产评估有限公司《关于上海五洲药业有限公司拟投入股份有限公司1,800万元净资产的评估证明》、《剥离资产明细账汇总》、上海联合产权交易所股权和债权转让资料等证据予以证明。原审法院经审理后认为，法律规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。由此可见，承租人行使优先购买权是以出租人出售租赁房屋为前提。根据本案已查明的事实，上海五洲药业股份有限公司和上海医药(集团)有限公司向房屋登记部门申请变更登记的种类为“转移(其他)”，上海医药(集团)有限公司经核准的房屋登记所有权来源一项显示为“其他”，对该转移登记行为税务主管机关未予征税。相关证据可与上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司关于系争房屋系上海五洲药业有限公司改制时的留存资产的陈述，以及其提供的《关于上海五洲药业有限公司拟投入股份有限公司1,800万元净资产的评估证明》、《剥离资产明细账汇总》、上海联合产权交易所股权和债权转让资料等证据互相印证。对此中国医药集团上海公司也未提供其他证据证明上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司之间存在房屋买卖行为，故对中国医药集团上海公司认为上海五洲药业股份有限公司、上海医药(集团)有限公司之间转移房屋登记的行为系房屋买卖、因未通知其而损害了其优先购买权的诉称意见，法院难以采信。中国医药集团上海公司另称其对系争房屋的加层具有所有权、系争房屋的转让行为因侵犯其所有权而无效，但并未在本案中提供充分证据证明中国医药集团上海公司对加层部位享有房屋所有权，故对中国医药集团上海公司的此诉称意见，因证据不足，法院亦难以采信。至于中国医药集团上海公司称双方之间系无期限的公房租赁关系的意见，经查，法院(2013)黄浦民四(民)初字第1553号民事判决已对中国医药集团上海公司和上海医药(集团)有限公司之间系普通的房屋租赁关系进行认定并作出处理，该判决现已生效，故对中国医药集团上海公司此辩称意见不予采信。原审法院据此作出判决：对中国医药集团上海公司要求确认上海五洲药业股份有限公司与上海医药(集团)有限公司关于上海市房屋的转让行为无效的诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，上诉人中国医药集团上海公司不服，向本院提起上诉称，在《上海市房地产登记申请书》房地产价值一栏载明金额为2,845,196元，故该金额即为两被上诉人间就系争房屋的转让价格。《关于终止五洲大楼代理经租、收回自管的协议》、《产业注销通知单》、《产业变更通知单》可证明上诉人对系争房屋的加层具有所有权。被上诉人提供的《剥离资产明细账汇兑》是被上诉人的单方宣示行为，不具备证据应当具备的客观性及合法性。两被上诉人之间的房产转让行为侵犯了上诉人的优先购买权，且其行为存有恶意串通，应当被认定为无效的民事行为。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人上海医药(集团)有限公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方之间并非公房租赁关系，而是普通的房屋租赁关系，已经他案生效判决确认。两被上诉人之间不存在房屋转让行为。上海五洲药业有限公司系上海五洲药业股份有限公司的前身，上海医药(集团)有限公司曾变更企业名称登记，变更前的企业名称为上海医药(集团)总公司。系争的上海市房屋的产权原登记在上海五洲药业有限公司名下，而上海五洲药业有限公司曾为上海医药(集团)总公司全额投资的国有独资公司。2001年上海五洲药业有限公司改制为上海五洲药业股份有限公司时,上海医药(集团)总公司将上海市房屋作为资产留存部分收回。因此，两被上诉人之间办理的系争房屋变更登记行为并非房屋转让，上诉人无权主张优先购买权。对上诉人所称对系争房屋的加层部分享有产权不予确认，同时认为上诉人对系争房屋的产权主张与其优先购买权主张系不同法律关系，不应在本案中处理。上诉人的起诉已经超过诉讼时效。被上诉人上海五洲药业股份有限公司未作答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，法律规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。上诉人是以承租人优先购买权受侵害为由主张确认两被上诉人关于涉案房屋的转让行为无效，而根据查明的事实，两被上诉人之间的转让行为并非是建立在买卖基础之上，而是企业资产特定情况下的转移。作为承租人的上诉人，并无行使优先购买权的基础。退而言之，假设两上诉人之间是基于买卖行为而转让涉案房屋的产权，因出租人未及时通知而导致承租人不能行使优先购买权，其结果也只是引发相应的赔偿责任，并不能确认相应的转让行为无效。上诉人的上诉主张缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,561.57元，由上诉人中国医药集团上海公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年十一月十日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……