贵州省水城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔水民初字第00021号
原告谭忠远，男，1974年11月27日出生，汉族，四川省内江市人，农民，住贵州省六盘水市钟山区××××。
特别授权委托代理人王学章，贵州兆孚律师事务所律师。执业证号：15202119962057427。
一般授权委托代理人唐仁贵，贵州兆孚律师事务所实习律师。实习证号：23081212110033。
被告孔庆华，男，1967年11月16日出生，汉族，初中文化，贵州省六盘水市钟山区人，农民，住六盘水市水城县××××。
特别授权委托代理人马庆强（系被告女婿），男，1978年12月26日出生，汉族，中专文化，贵州省六盘水市钟山区人，双水新区办职工，住水城县××××。
原告谭忠远诉被告孔庆华买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月20日立案受理后，依法由审判员林峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭忠远及其委托代理人王学章、唐仁贵，被告孔庆华及其委托代理人马庆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭忠远诉称，2011年5月1日，原告与被告签订一份《房屋买卖协议》，双方约定被告以房屋总价款100000元购买原告与案外人严达先、严达兰、严达芬、严梅联合建房中归原告所有的四楼房屋一套。协议签订后，被告分别于2011年5月2日支付给原告购房定金30000元，同年7月27日支付给原告购房款30000元。原告依约交付房屋给被告后，被告一直未将购房余款40000元支付给原告。原告多次向被告催讨无果后，于2013年5月将被告诉至水城县人民法院，请求被告返还该套房屋。2013年7月18日，水城县人民法院作出（2013）黔水民初字第825号民事判决，以原告未在解除权发生之日起一年之内行使解除权为由判决驳回原告的诉讼请求。原告认为，原、被告之间房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效，被告未按合同约定按时支付原告购房款，给原告带来了巨大的损失。因被告承诺还款时间为2011年12月1日，算至2014年2月共计16个月，被告违约应支付逾期付款损失4264元。故诉至法院，请求：1.判令被告立即支付原告购房款40000元。2.判令被告支付原告逾期付款损失4264元。3.本案诉讼费用由被告承担。
原告在举证期限内提交的证据有：第一组：原告的身份证，用以证明原告的诉讼主体资格。被告对该组证据没有异议。第二组：房屋买卖协议，用以证明原、被告双方的房屋买卖合同关系及约定被告付清房款的时间为交房三日后。被告的质证意见是：对证据本身没有异议，签订协议是事实，但原告未按协议约定时间交付房屋给我方，达不到原告的证明目的。第三组：（2013）黔水民初字第825号民事判决书，用以证明：1.原告因要求返还房屋被判决驳回诉请，故提起本案诉讼要求被告支付购房款；2.生效判决确认原告向被告交付房屋的时间为2011年12月26日，故被告应在2011年12月29日前付清购房款。被告的质证意见是：对判决书没有异议，因原告修建的房屋存在质量问题，达不到原告要求给付购房款的证明目的。
被告孔庆华辩称，原告在诉状中提到被告所购买的房屋系被告用安置地基与原告出资联合修建，双方按联合建房协议约定分成后，被告又重新出资金向原告购买的一套住房，该住房总款为100000元，被告按房屋买卖协议约定已支付购房款60000元，剩余款40000元。原告在诉状中所称严达兰、严达先、严达芬、严梅系案外人不实，应与本案有关，被告与严达兰系夫妻关系，与严达先、严达芬、严梅系姊妹关系。针对原告诉称被告未按合同约定按时支付原告购房款40000元的原因是：一、原告欠被告资金24590元。按《联合建房协议》第五条约定，由于原告安装的铝合金门窗、防盗门达不到约定要求，经双方协商，口头协议约定，由严达兰（被告之妻）按照建房协议约定要求，代原告先垫资安装，原告按《联合建房协议》约定价格和实际工程量支付严达兰所垫付的资金。严达兰所垫付资金合计为24590元；二、原告违约未支付违约金。按《联合建房协议》第九条约定，原告应于2011年11月27日竣工交房，但原告于2011年12月26日才竣工交房，按《联合建房协议》第十条约定，原告未按时交房，已构成违约，应支付违约金20000元，被告多次要求原告支付违约金，但原告至今未支付。三、原告修建的房屋部分未完工和房屋出现质量问题。由于原告未按建房相关约定进行施工，导致房屋主体竣工交房后，相继出现质量问题。未完工工程是外墙未粉糊和楼梯口防盗门未安装。房屋质量问题有：1.房屋墙体开裂；2.屋顶楼板厚度不够；3.内墙粉糊灰浆强度不够；4.化粪池出现漏粪；5.外墙未粉糊完导致墙面渗水；6.屋顶出现漏水等问题，被告因处理屋顶漏水支出费用2600元，原告未予支付。综上所述，是因原告违约且不支付被告垫付资金，严重损害了被告合法权益，被告在不得已的情况下才未支付所欠房款。
被告在举证期限内向本院提交的证据有：第一组：户口簿，用以证明被告与严达兰系夫妻关系，故严达兰不是本案案外人。原告的质证意见是：对真实性、合法性没有异议，但与本案无关联性。第二组：照片8张，用以证明原告修建的房屋存在质量问题及未完工的事实。原告的质证意见是：不能核实其真实性，与本案无关。第三组：收据，用以证明被告代原告垫付了安装防盗门、铝合金窗、卷闸门费用共计24590元。原告的质证意见是：收据无原告签名，与本案无关。第四组：收款收据，证明原告修建的房屋存在质量问题，被告请人维修产生费用2600元。原告的质证意见是：与本案无关。第五组：联合建房协议及房屋竣工移交单，用以证明原、被告双方存在联合建房关系以及原告未按时竣工交房构成违约。原告的质证意见是：对联合建房协议的真实性没有异议，但协议当事人是严达兰等人，本案是买卖合同纠纷不是联合建房纠纷，该协议与本案及被告均无关；对房屋竣工移交单没有异议，证明房屋验收完全合格。第六组：收据，用以证明被告按约支付了前期购房款。原告对该组证据没有异议。第七组：证明，用以证明原告承诺尽快安装楼梯防盗门但未安装的事实。原告的质证意见是：对三性均有异议，证人未出庭作证，不能作为本案证据使用。
综上，各方当事人无争议的证据有：原告提交的第一组证据。被告提交的第六组证据。以上证据本院依法予以认定并作为认定本案事实的依据。
对双方当事人有争议证据的分析及认定：原告提交的证据第二组：房屋买卖协议。经审查，该证据系原、被告双方于2011年5月1日签订，有双方签名及指纹捺印，签约双方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告之间形成有效的买卖合同法律关系，本院对该组证据的真实性、合法性和关联性予以认定。第三组：（2013）黔水民初字第825号民事判决书。经审查，该证据系本院依法作出的民事判决，系已生效法律文书，对该判决查明和认定事实依法予以确认。
被告提交的证据：第一组：户口簿。该组证据系国家有权机关依职权制作颁发，内容真实、信息完备，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。能够证明被告孔庆华的诉讼主体资格，但达不到严达兰涉及本案合同关系的证明目的。第二组：照片8张。该组证据系被告拍摄墙体照片，无拍照时间、地点等，也无相关证据佐证，致本院无法核实其真实性，故不予采信。第三组：收据；第四组：收款收据。经审查，上述二组证据分别系产品销售清单和收款收据，不能证明因本案争议房屋产生费用，故本院对其关联性不予认定。第五组：联合建房协议及房屋竣工移交单。经审查，联合建房协议系原告与严达先、严达兰、严达芬、严梅于2010年9月27日签订，房屋竣工移交单系原告与被告之妻严达兰等人对协议建成房屋验收移交凭证，有双方签名及指纹捺印，本院予以采信。第七组：证明。因出具人未到庭，证明内容亦与本案不相关联，故不予采信。
通过对以上证据的分析与认定及庭审调查，本院查明如下事实：被告之妻严达兰是凉都大道水之宛市八中旁安置编号为23号的安置户之一，2010年9月28日原告谭忠远与被告之妻严达兰及严达先、严达芬、严梅签订联合建房协议，约定由严达兰、严达先、严达芬、严梅出地基（位于凉都大道水之宛市八中旁安置编号为23号），原告出资金联合建房。所建房屋共6层半，房屋建成后严达兰、严达先、严达芬、严梅应分得单独一个楼梯道2至6层半共6套住房、3个门面，其余部分归原告谭忠远所有。2011年5月1日，原告与被告孔庆华签订房屋买卖协议，原告谭忠远将联合建房中归其所有的四楼房屋一套以10万元卖给被告孔庆华，被告2011年5月2日支付3万元买房定金，2011年7月27日支付3万元购房款。双方约定2011年11月28日前交房，交付房屋为毛胚房；被告在交房5日内不付清余款，则房屋买卖协议解除，原告不退还已收定金3万元。2011年12月26日联合建房的双方签订房屋竣工移交单完成房屋移交。原告依约交付买卖的四楼房屋，后被告认为原告联合建房的房屋质量等出现问题便未支付所购房屋余款。2012年9月16日，被告搬到所购房屋内居住。该栋房屋及本案所涉买卖房屋尚未取得相关权属证书。2013年5月22日，原告以被告未支付购房余款导致其合同目的不能实现，请求被告返还房屋而诉至本院。本院于2013年7月18日以原告未在解除权发生之日起一年内行使解除权，也未提供其他证据证明被告应向其返还所购房屋，作出（2013）黔水民初字825号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。2013年12月20日，原告以被告尚欠购房款为由再次诉至本院。
本案争议的焦点是：被告应否向原告支付所欠购房款及逾期付款损失，被告关于因房屋存在质量问题及垫付资金而不予支付购房余款的主张能否成立。
本院认为，原告谭忠远与被告孔庆华签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，该行为不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益，双方买卖的房屋虽然尚未取得权属证书，但不动产权属登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。拆迁安置房在未经依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定，故双方达成的房屋买卖合同合法有效。合同双方均应按约履行各自的义务。本案中，根据本院查明事实及此前生效判决书认定的事实，被告已按约定履行了部分付款义务，双方对购房款金额及尚欠余款40000元的事实并无异议，现原告诉请被告支付所欠购房款40000元的主张，依法应予支持。对于原告关于逾期付款损失4264元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，原告该项主张并无不当，依据双方交房日期及合同约定，40000元在此期间（2011年12月29日至2013年12月20日）的逾期付款损失应为6396元，因原告只主张4264元，是其对自身权利的处分，本院予以支持4264元。
对于被告孔庆华要求原告处理房屋质量问题、完成未完工的建房工程，支付垫付资金的主张，因该辩称理由是针对整栋房屋，系原告与严达先、严达兰、严达芬、严梅之间的联合建房关系产生，属另一法律关系，不在本案审理范围内，被告可另循合法途径解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
由被告孔庆华于本判决生效后十日内向原告谭忠远支付购房欠款人民币40000元，逾期付款损失4264元，上述款项共计44264元。
案件受理费907元，因本案适用简易程序审理，减半收取454元，由被告孔庆华负担（原告已预交，由被告在判决生效后十日内返还给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决将发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。
审判员 林 峰
二〇一四年三月十一日
书记员 张永菊