江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初5013号原告：南京丁家庄物流中心有限责任公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园9号。法定代表人：刘小庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：奚春锋，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：南京水空间酒店管理有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路8号。法定代表人：周学艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐岩，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张大伟，江苏维世德律师事务所实习律师。原告南京丁家庄物流中心有限责任公司（以下简称丁家庄物流公司）与南京水空间酒店管理有限公司（以下简称水空间公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月23日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁家庄物流公司的委托诉讼代理人奚春锋，被告水空间公司的委托诉讼代理人唐岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁家庄物流公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠租金158537.2元（2017年1月1日至2017年3月30日）以及逾期支付违约金（其中以105691元为基数按每日万分之五的标准计算2016年12月1日至实际支付之日止，以52846元为基数按每日万分之五的标准计算自2017年3月1日起至实际支付之日止）；2.被告赔偿房屋闲置期间租金损失323416元（2017年4月1日至2017年9月30日）。事实和理由：2015年5月25日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于南京市鼓楼区玉桥国际公寓第21层共21间房屋出租给被告，租期为五年，自2015年6月1日至2020年5月31日止，双方约定按照先缴费后使用的原则，由被告每三个月缴纳一次租金。2017年3月30日，被告以租金太高为由要求解除租赁合同，且被告欠付2017年1月1日至2017年3月30日期间的租金。原告认为被告的上述行为构成违约，故诉至法院，请求判如所请。被告水空间公司辩称，对于欠付的租金数额无异议。但被告因经营困难，未实际使用所承租的房屋，故被告不应当支付逾期违约金，且原告主张的违约金标准过高。被告已于2017年3月30日向原告表明解除合同，且在此之前，已将租赁房屋的钥匙交还原告，故原告主张房屋闲置损失没有依据。本院经审理认定事实如下：位于南京市鼓楼区建宁路8号玉桥国际公寓第21层2101-2121号共21间房屋（以下简称案涉房屋）登记所有权人为原告。2015年5月25日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了《玉桥国际公寓租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，乙方租赁房屋的经营用途为员工公寓；租赁期为五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止；第一租赁年度年租金为615680元，第二租赁年度年租金为634150元；第三租赁年度年租金为653175元；租赁房屋租金实行“先缴费后使用”原则，乙方每三个月向甲方缴纳一次租赁费，第一次租金于本协议签订后三日内向甲方支付，以后每期租金应当于上期租金到期前30天内予以缴纳；乙方向甲方缴纳了履约保证金61568元，如乙方违约，甲方可将履约保证金：（1）直接用于抵扣乙方未依约缴纳的租金、水电费、物业管理费及其他甲方应当支付的费用；（2）直接用于支付违约金以及由于乙方承租过程中给甲方造成的任何损失，不足以弥补损失的，甲方有权向乙方继续追偿；（3）租赁期未满五年，乙方提前终止合同退租时，保证金不予退还；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，履约保证金不予退还，因乙方退租而造成甲方损失的，乙方须另行赔偿；乙方逾期支付租金的，逾期期间乙方应当每日按所欠租金总额的3%向甲方支付逾期违约金等等。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告支付了2016年12月31日前的租金。2017年1月1日至2月28日期间的租金共计105691.7元，被告应于2016年11月30日支付而未付；2017年3月份租金52845.8元，被告应于2017年2月28日前支付而未付。两项合计158537.5元。2017年3月30日，被告向原告发出《关于退还所租房的报告》，以无法承担过高租金为由，要求退还案涉房屋。原告于2017年3月31日收到该函件。原、被告双方对于合同于该日解除均无异议。被告称已于2017年3月30日前将案涉房屋钥匙交还原告，原告对此不予认可，被告亦未能提交证据证明该事实。案涉房屋现仍处于空置状态，原告亦尚未另行出租。原告按照合同约定租赁标准主张2017年4月1日至5月31日期间的租金损失105690元以及2017年6月1日至9月30日期间的租金损失217726元。原告以合同约定的逾期支付租金违约金标准过高，主动将违约金标准调整为每逾期一天按所欠租金的万分之五计算。被告对此仍有异议，认为该标准过高，申请法院予以调整。原、被告均同意将被告已支付的履约保证金61568元用于抵扣本案中被告应支付的部分款项。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原、被告之间签订的《玉桥国际公寓租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。关于被告欠付租金及承担违约金的问题。首先，被告未按约定及时支付2017年1月1日至3月30日期间的租金，构成违约，应当承担合同约定的违约责任。原告以此主张被告支付欠付租金158537.2元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。其次，原告将合同约定的逾期支付违约金标准降低至每日万分之五，但原告未能提交证据证明其因此而遭受的损失，故被告认为违约金标准过高的意见，本院予以采纳。本院依据公平原则，结合案件事实，酌定被告应按照每日万分之二的标准向原告支付违约金至实际清偿租金之日止。故被告应向原告支付逾期支付租金违约金具体为：以105691元为基数，按每日万分之二的标准计算2016年12月1日至判决确定给付支付之日止；以52846元为基数，按每日万分之二的标准计算2017年3月1日至判决确定给付支付之日止。关于被告提前解除合同是否构成违约以及是否应当向原告支付租金损失的问题。被告在合同租赁期限尚未届满前，擅自解除合同，构成违约，被告亦未能提交证据证明已将案涉房屋交还给原告，应当承担举证不能的不利后果。现案涉房屋仍处于空置，故原告按照原租金标准主张被告支付房屋闲置期间租金损失的请求，本院予以支持。但原告对于租金损失负有防止损失扩大的义务，故本院酌定被告应向原告支付三个月的租金损失，即160123元。另根据合同约定，被告已支付的履约保证金61568元可用于冲抵被告应支付的租金、违约金等费用，且原、被告均同意在本案中一并处理，予以抵扣。故被告承担的上述赔偿给付义务中应扣除其已支付的履约保证金61568元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京水空间酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京丁家庄物流中心有限责任公司支付2017年1月1日至2017年3月30日期间的租金158537.2元以及逾期付款违约金（其中以105691元为基数，按每日万分之二的标准从2016年12月1日计算至判决确定给付之日止，以52846元为按每日万分之二的标准从2017年3月1日计算至判决确定给付之日止）；二、被告南京水空间酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内原告南京丁家庄物流中心有限责任公司支付租金损失160123元。三、被告南京水空间酒店管理有限公司已支付的履约保证金61568元应从上述两项给付内容中予以抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8783元，减半收取4391.5元，由原告南京丁家庄物流中心有限责任公司负担1224.5元，被告南京水空间酒店管理有限公司负担3167（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年七月十二日书记员  杨艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。