安徽省宁国市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一初字第00908号
原告：宁国供销小额贷款有限责任公司。
法定代表人：李雪军，负责人。
委托代理人（特别授权）：但久知，安徽向群律师事务所律师。
被告：黄兴林。
原告宁国供销小额贷款有限责任公司与被告黄兴林民间借贷纠纷一案，本院2014年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告宁国供销小额贷款有限责任公司（以下简称供销小贷公司）的诉讼代理人但久知，被告黄兴林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告供销小贷公司诉称：2011年5月4日，被告黄兴林以资金周转为由向原告借款400000元，借款到期后被告无力偿还，为防止诉讼时效过期，被告于2013年5月11日重新出具借条，并约定5月30日前归还。另被告于2013年1月16日、5月1日又分别向原告借款79000元、49000元，并分别约定于2013年1月25日前、2013年5月10日前归还。以上三笔借款合计528000元。原告为保证债权的实现，于2011年5月3日与被告签订了借款抵押合同，被告以自有的房产向原告提供抵押担保，并办理抵押登记手续。现借款期限早已届满，原告多次催要未果，故诉至法院，请求：一、被告立即偿还原告借款本金528000元及利息（利息暂计105600元，以528000元为基数自2013年5月4日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际支付之日止）；二、被告向原告提供抵押担保的房产以变价、拍卖或者变卖的方式获得的价款优先偿还原告的借款本息；三、被告承担本案诉讼费。
被告黄兴林辩称：1、实际借款本金是40万元，其余的都是利息；2、抵押房产变卖后的优先受偿是不成立的，该笔借款是宁国市盛鼎密封件有限公司的债务，而担保财产是我个人的；3、诉讼费应当一人一半；4、2011年5月4日，是原告公司李雪军个人账户打款给我，之后我每月偿还10400元，一直还到2013年8月21日给原告；5、2013年1月16日借条、2013年5月1日借条分别借款79000元和49000元，借条是我所写的，但该两笔钱我并没有实际收到，而应当是利息款，将利息转为本金；6、为实现原告的债权，之后我们也在努力每月1000、2000的还款，但原告采取不法手段，骚扰被告的经营场所，给被告带来很大损失，希望法院依法判决。
原告供销小贷公司为证明其主张，向法庭举证如下：
证据1.原告企业营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明各一份，拟证明原告的主体资格。
证据2.2011年5月3日借款合同、2011年5月4日借条复印件、2013年5月11日借条各一份，拟证明原告于2011年5月3日借款给被告，同时为防止诉讼时效过期，让被告重新出具借条的事实。
证据3.2011年5月4日中国工商银行转账支票存根一份，拟证明原告向被告发放40万元贷款的事实。
证据4.2013年1月16日借条、2013年5月1日借条各一份，拟证明被告借款79000元和49000元的事实。
证据5.房屋抵押合同一份，房地产他项权证一份，拟证明被告向原告提供抵押担保并办理抵押登记手续。
被告黄兴林质证意见：证据1三性无异议；证据2三性无异议；证据3三性无异议；证据4真实性无异议，但该两笔借款是利息转换为本金，而不是现金本金，我没有收到该笔借款；证据5抵押合同只有我一人签字，而没有我妻子的签字，应当是无效的。
被告黄兴林为反驳原告主张，向法庭举证如下：
证据1.黄兴林身份证复印件一份，拟证明被告主体资格。
证据2.宁国市盛鼎密封件有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、企业基本信息、宁国经济技术开发区管委会宁开发项字（2009）第014号文件复印件各一份，拟证明借款属于公司债务，而不是个人债务。
证据3.收条六张，拟证明被告支付利息6000元。
原告供销小贷公司质证意见：证据1三性无异议；证据2真实性、合法性无异议，但无关联性；证据3三性无异议，在2013年5月4日之后，我们的确收到被告支付的6000元利息。
本院综合认证意见：原告提交的证据1-5来源合法，客观真实且与本案具有关联性，予以认定。被告提交的证据1、3符合证据真实性、合法性、关联性特征，且原告无异议，予以认定；证据2与本案无关联性，不予认定。
根据本院认定的证据，结合当事人庭审陈述，确认如下案件事实：
2011年5月3日，黄兴林因资金周转需要与供销小贷公司签订借款合同，约定向供销小贷公司借款人民币400000元，于2011年6月4日前归还，借款期内月息为2.6%，逾期部分加收利息1%。同日双方签订《房屋抵押合同》，约定：“第一条甲方（即黄兴林）用作抵押的房地产座落于南桥后24号，其房屋建筑面积149.85㎡，占地面积167.24㎡。第三条经房地产评估机构评估，上述房地产价值为人民币肆拾万元整。根据主合同，双方确认乙方债权标的额（本金）肆拾万元整，抵押率为百分之100%。第十三条抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索；价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。……”次日，供销小贷公司向黄兴林发放借款人民币400000元整，双方办理了房地产他证宁字第00027818号的房地产他项权证，该房地产权利人为黄兴林。后因黄兴林未按时还款付息，双方分别于2013年1月16日、2013年5月1日对前期利息进行结算，黄兴林分别出具借款金额为79000元、49000元的借条对400000元借款的前期利息予以确认。其中2013年1月16日出具的借条载明：“今借到宁国供销小额贷款有限责任公司人民币柒万玖仟元整，￥79000，用于周转，于2013年元月25日前归还，利息为月利率3.5%，逾期承担119元／天（从借款时开始计算至借款全部还清为止）……”；2013年5月1日出具的借条载明：“今借到宁国供销小额贷款有限责任公司人民币肆万玖仟元整，￥49000，用于周转，于2013年5月10日前归还，利息为月利率3.5%，逾期承担74元／天（从借款时开始计算至借款全部还清为止）……”。因考虑到诉讼时效，黄兴林于2013年5月11日就前述400000元借款重新出具借条，并约定月利率为2.6%，于2013年5月30日前归还，逾期承担480元／天。上述借款到期后，供销小贷公司多次催要未果，遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，2013年8-10月期间，黄兴林先后六次共向供销小贷公司支付利息人民币6000元。
本院认为：供销小贷公司与黄兴林之间于2011年5月3日签订的《借款合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，供销小贷公司按照合同约定支付了借款，借款人应当按照约定的期限返还借款，黄兴林未按期还款的行为，有违诚实信用原则，依法应当承担相应的民事责任。本案实际借款本金是400000元，在双方约定的借款期限届满后，黄兴林没有依约支付借款本息，双方经核算，确认前期尚欠息128000元，黄兴林并先后出具了金额分别为79000元和49000元的借条，该两张借条实为对400000元借款前期利息的确认，未违反相关法律规定，故对于双方共同确认的前期利息128000元，黄兴林应予偿还；因上述128000元系前期所欠利息款，而非双方新发生的借款，不宜重复计算利息，故对原告主张的该部分利息不予支持。对于400000元借款的利息部分，双方在借据中约定的借款利息过高，供销小贷公司请求按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，符合法律规定，予以准许。2011年5月3日，双方签订400000元的《借款合同》后，又签订了一份《房屋抵押合同》，约定黄兴林以其自有的位于南桥后巷24号的房屋为上述400000元借款提供抵押担保，该合同系双方真实意思表示；2013年5月11日，黄兴林重新出具的400000元借条系对上述400000元借款的重新确认，而非新发生的借款，故该《房屋抵押合同》合法有效，供销小贷公司就上述房产折价或者拍卖、变卖的价款在抵押合同约定的范围内享有优先受偿权。黄兴林系上述抵押房地产权利人，双方签订《房屋抵押合同》后，于次日办理了房地产他项权证，供销小贷公司依法善意取得上述房产的抵押权，黄兴林关于抵押合同只有其一人签字而没有其妻签字、应当无效的辩解意见，本院不予采信。黄兴林已经支付的利息6000元，从应付利息总额中予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告黄兴林于本判决生效后二十日内一次性偿还所欠原告宁国供销小额贷款有限责任公司借款本金400000元及利息（利息自2013年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定给付之日止，扣除已支付的利息6000元）；
二、被告黄兴林于本判决生效后二十内一次性偿还所欠原告宁国供销小额贷款有限责任公司借款利息128000元；
三、原告宁国供销小额贷款有限责任公司对被告黄兴林所有的位于南桥后巷24号房屋（房地产权证号：10**）的折价或者拍卖、变卖的价款在本判决确定的范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告宁国供销小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10136元，由原告宁国供销小额贷款有限责任公司负担1136元，被告黄兴林负担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 陈卫敏
人民陪审员 沈宣宁
人民陪审员 刘桂兰
二〇一四年八月十一日
书 记 员 陈卫敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第十二条当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第6条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同期贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。