浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第915号
上诉人（原审第三人）：戚洋。
上诉人（原审第三人）：余剑。
两位上诉人共同的委托代理人：沈建明，浙江甬旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚利红，宁波亚虎进出口有限公司总经理。
委托代理人：费震宇，浙江导司律师事务所律师。
委托代理人：周阳娟，浙江导司律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波市绿棵贸易有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区泰康中路（雍城世家店面房***号）。
法定代表人：娄建波，该公司总经理。
戚洋、余剑因与龚利红、宁波市绿棵贸易有限公司（以下简称绿棵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2015年9月16日作出的（2015）甬北民初字第105号民事判决，于2015年10月19日向本院提起上诉，本院于2015年12月14日受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：龚利红与绿棵公司于2014年4月22日签订一份租赁合同。合同约定：龚利红将其所有的位于宁波市江北区二横街76弄6号建筑面积为1062.15平方米的房屋出租给绿棵公司经营文化酒吧；房屋租赁期限为2014年4月23日至2019年6月22日，其中自2014年4月23日至2014年6月22日为装修期，2014年6月23日至2015年6月22日的租金为780000元，每季度一付，提前一个月支付，先付后用；租赁期内的物业费、公共设施维修费、水费、电费、煤气费、电话费、收视费、网络等实际使用产生的费用由绿棵公司承担；绿棵公司拖欠租金等相关费用总额超过履约保证金的30%，龚利红有权终止合同，收回房屋并没收履约保证金和当期租金，并可依法追讨因绿棵公司违约造成的其他损失。绿棵公司逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，应自支付之日起至实际支付之日止向龚利红支付逾期违约金，每逾期一天支付该期租金的5%；逾期超过10日的，龚利红有权采取停水、停电等措施，提前终止房屋租赁协议，收回房屋。2015年5月21日，绿棵公司将涉案房屋中的60平方米转租给戚洋使用，于2015年5月12日将涉案房屋中的52平方米转租给余剑使用。
龚利红于2015年1月13日诉至法院，以绿棵公司至今只付了100000元保证金和150000元租金，其与款项均未支付，其长期拖欠租金及物业费、电费等行为已严重违约为由，请求判令：1.解除龚利红与绿棵公司之间的租赁合同，绿棵公司立即腾退并返还房屋；2.绿棵公司立即支付至合同解除之日止的租金316305元（780000元／年÷365天×265天－250000元），自解除之日起至实际返还房屋之日止按同期租金标准计算的每日2137元的房屋占有使用费以及拖欠的物业费、电费（其中，暂计算至2014年12月31日，应支付的物业费38337.50元、拖欠的电费至2015年1月14日为2627.04元，此后按实计算）；3.绿棵公司支付违约金100000元。在原审法院审理此案过程中，戚洋、余剑申请参加诉讼，并请求确认其与绿棵公司的转租合同有效，判令继续履行合同。
原审法院审理认为：龚利红、绿棵公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，除违反法律规定或依法可撤销之条款外，双方当事人均应依约履行。根据租赁合同之约定，自2014年6月23日至2015年6月22日租金为780000元，租金每季度一付，绿棵公司应在2014年5月5日前支付195000元首季度租金。但绿棵公司至今只支付100000保证金及150000元租金。根据租赁合同约定，绿棵公司拖欠租金、水电费等相关应缴费用总额超过履约保证金的30%，龚利红有权终止合同，收回租赁房屋并没收保证金及当期租金，并可依法追讨绿棵公司因违约而给龚利红造成的损失。1.绿棵公司至龚利红起诉前拖欠的租金已过保证金的30%，龚利红要求解除其与绿棵公司签订的《租赁合同》有事实与法律依据，予以支持，但是合同解除的时间应以解除通知到达对方时为准，龚利红一直未通知绿棵公司解除合同，直到起诉状副本送达时通知了绿棵公司龚利红解除合同的意愿，故公告期满即2015年5月10日为合同解除之日；2.龚利红与绿棵公司之间租赁合同解除后，绿棵公司应当返还租赁物，龚利红要求绿棵公司出屋的诉讼请求，有事实与法律依据，予以支持；3.龚利红要求绿棵公司支付至合同解除之日（2015年1月12日）止的租金316305元（780000元／年÷365天×265天-250000元），但根据《租赁合同》约定，从2014年6月23日至2015年6月22日每年租金为780000元，其中从2014年4月23日至2014年6月22日为绿棵公司的装修期，按照合同上下文表述及一般生活常理，装修期为免租期，租金应是自2014年6月23日起算，绿棵公司只交付了150000元租金，另外100000元为履约保证金，并不能等同租金，并涉及到龚利红没收保证金的诉讼请求，原审认为绿棵公司应支付龚利红自2014年6月23日起至合同解除之日止按照每日2137元（780000元／年÷365天）租金标准计算的拖欠的租金，但要扣除绿棵公司已支付的150000元租金；4.对于龚利红要求绿棵公司支付自解除之日起至实际交付房屋之日止按每日2137元（780000元／年÷365天）租金标准计算的房屋占有使用费的诉讼请求，有事实与法律依据，予以支持；5.根据《租赁合同》约定，绿棵公司应支付自合同签订之日起租赁期内的物业费等实际使用产生的费用。龚利红要求绿棵公司返还截至2014年12月31日龚利红已支付拖欠的物业费38337.5元及截至2015年1月14日龚利红已支付拖欠的电费2627.04元，并支付自2015年1月1日起至绿棵公司实际交还房屋之日止拖欠的物业费及自2015年1月15日起至绿棵公司实际交还房屋之日止拖欠的电费的诉讼请求，有事实与法律依据，予以支持；6.绿棵公司不履行合同义务，应当承担相应的违约责任，对龚利红要求没收龚利红已支付的100000元保证金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持；7.原审认为龚利红未在知道转租事实后六个月内提出异议，戚洋与绿棵公司的租赁合同及余剑与绿棵公司的租赁合同均为有效合同，但是绿棵公司一直未足额支付租金，导致龚利红的合同目的落空，龚利红有权解除与绿棵公司签订的租赁合同，绿棵公司失去对涉案房屋的使用权。虽然戚洋和余剑表明可以将第二年租金交付给龚利红，继续承租，但是其两人租赁的面积相加只有涉案房屋的10.54%，将导致龚利红无法将涉案房屋整体出租，损害龚利红的利益，戚洋和余剑也没有提出支付绿棵公司拖欠的全部租金及违约金，因此不足以抗辩龚利红的合同解除权。龚利红、绿棵公司之间的主合同解除，绿棵公司与戚洋、余剑的次合同自然解除，合同是相对的，戚洋、余剑与绿棵公司之间的合同对龚利红并没有约束力，对戚洋及余剑要求龚利红继续履行该合同的诉讼请求，不予支持，并且戚洋及余剑负有协助绿棵公司腾房的义务。绿棵公司经合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、龚利红与宁波市绿棵贸易有限公司的《租赁合同》解除；二、宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起六十日内从龚利红所有的位于宁波市江北区二横街76弄6号（面积为1062.15平方米）出屋并保持该房屋完好，戚洋、余剑负有协助腾房义务；三、宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起三十内向龚利红按每日2137元的租金标准支付自2014年6月23日至实际腾房之日止拖欠的房屋租金及房屋占有使用费，该笔款项需扣除宁波市绿棵贸易有限公司已支付的150000元租金；四、宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起三十内返还龚利红已支付的截至2014年12月31日拖欠的物业费38337.5元，并支付自2015年1月1日起至实际腾房之日止的物业费；五、宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起三十内返还龚利红截至2015年1月18日拖欠的电费2627.04元，并支付自2015年1月15日起至实际腾房之日止的电费；六、宁波市绿棵贸易有限公司已缴纳的100000元保证金归龚利红龚利红所有；七、确认戚洋与宁波市绿棵贸易有限公司于2015年5月21日签订的租赁合同有效；八、确认余剑与绿棵公司宁波市绿棵贸易有限公司于2015年5月12日签订的租赁合同有效；九、驳回龚利红其他诉讼请求；十、驳回戚洋的其他诉讼请求；十一、驳回余剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8”793元，公告650元，由宁波市绿棵贸易有限公司负担。
宣判后，戚洋、余剑均不服，上诉本院，请求撤销原判，改判转租合同继续履行或发回重审。理由是：1.龚利红知晓转租的事实，但并未提出异议，转租合同有效。2.戚洋、余剑均按时足额向绿棵公司支付了租金，今后也愿意直接向龚利红支付租金，戚洋余剑没有过错，不应承担腾房义务。3.涉案房屋面积为1062.15平方米，本来就分割成很多区域进行租赁经营，现有的布局结构就是分割使用，戚洋、余剑的租赁不影响涉案房屋其他区域的使用，原审法院以戚洋、余剑转租房屋的面积只占整体面积的10.54%，继续租赁将导致龚利红无法将涉案房屋整体出租为由判定合同解除，与事实不符。4.戚洋、余剑在租赁上述房屋后，投入了巨额装修费用及大量的人力成本，龚利红对此明知，但并未在六个月内提出异议，现在绿棵公司不知去向，原审法院判决戚洋、余剑腾房，戚洋、余剑的损失无法得到补偿。5.原审以转租合同对龚利红无约束力为由，不支持戚洋、余剑要求继续履行合同的诉讼请求，违反诚实信用原则及公平原则。
龚利红辩称：1.戚洋、余剑主张龚利红在2014年5月就知道转租，缺乏任何事实依据。原审法院以绿棵公司拖欠租金和物业费的事实推定龚利红知道涉案房屋被转租的事实，亦与事实不符，逻辑难以成立。转租合同应为无效。2.戚洋、余剑与绿棵公司签订租赁合同时，明知龚利红才是涉案房屋的真正所有人，也知道龚利红与绿棵公司的租赁合同没有授予绿棵公司转租的权利，但戚洋、余剑并未要求绿棵公司提供龚利红同意转租的文件，更未主动向龚利红求证。戚洋、余剑当然应自行承担转租会因租赁合同解除而解除的风险。3.即便戚洋、余剑同意支付其占用部分房屋的房租，但其所占面积仅占全部房屋面积的十分之一左右，龚利红能够收取的租金远远低于全部房屋的租金，更何况，戚洋、余剑虽然愿意支付租金，但至少到目前为止，戚洋、余剑并未支付自2015年5月至今的实际占用部分房屋租金。3.戚洋、余剑所占用的房屋不能与整体房屋分割。综上，请求驳回上诉，维持原判。
绿棵公司在二审中未作答辩。
二审中，各方当事人对原审认定的事实并无异议，亦均未提供任何新的证据，本院认定事实与原审一致。
本院认为，本案为龚利红以绿棵公司长期拖欠租金等严重违约为由，起诉请求解除其与绿棵公司之间的租赁合同，并腾退房屋、支付租金。根据查明的事实，绿棵公司拖欠租金超过履约保证金总额的30%。根据双方合同约定，龚利红有权解除合同并收回房屋。戚洋、余剑作为涉诉房屋的实际占用人，亦应承担协助腾退房屋的义务。因此，原审判决解除龚利红与绿棵公司之间的租赁合同，并判令戚洋、余剑协助腾退，并无不当。戚洋、余剑上诉主张其与绿棵公司之间的转租合同有效。首先，从程序来看，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。根据上述司法解释第十八条之规定，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。又根据上述司法解释第十七条之规定，次承租人可以以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。因此，作为次承租人，在龚利红向绿棵公司提起的解除租赁合同诉讼中，戚洋、余剑是无独立请求权的第三人。戚洋、余剑不能以转租合同有效对抗龚利红要求解除与绿棵公司之间的租赁合同的诉讼请求。戚洋、余剑与绿棵公司之间的转租关系可另案诉讼解决。原审法院在本案中对戚洋、余剑的诉讼请求进行审理并作出判决，程序确有不当。同时，在龚利红未对戚洋、余剑提出明确诉讼请求的情况下，原审判决戚洋、余剑承担协助腾房的义务，亦属判非所诉。其次，关于龚利红从何时起知晓转租关系的事实，戚洋、余剑在原审中提供了一份与龚利红联系的手机短信打印件。经质证，龚利红对该证据的真实性无异议。本院认为，该手机短信可反映的戚洋与龚利红最早联系时间为2014年11月6日，即便推定龚利红自2014年11月6日起即知晓转租的事实，龚利红在2015年1月提起本案诉讼，亦未超过法律规定的6个月期限。戚洋、余剑在本案中主张龚利红在知晓转租事实后未在6个月内提出异议，证据不足。原审法院认定龚利红在2014年5月知道绿棵公司欠付租金时即应知晓转租的事实，缺乏依据。再次，龚利红与绿棵公司之间的租赁合同因绿棵公司严重违约，龚利红根据合同约定解除权请求解除合同。戚洋、余剑作为次承租人，其与绿棵公司之间的合同是否有效，与本案龚利红的诉讼请求并无影响。综上，戚洋、余剑之上诉，理由不能成立。原审法院对本案认定事实基本清楚，但判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁波市江北区人民法院（2015）甬北民初字第105号民事判决第一、二、三、四、五、六项；即：一、龚利红与宁波市绿棵贸易有限公司的《租赁合同》解除；二、宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起六十日内从龚利红所有的位于宁波市江北区二横街76弄6号（面积为1062.15平方米）出屋并保持该房屋完好，戚洋、余剑负有协助腾房义务；三、宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起三十内向龚利红按每日2137元的租金标准支付自2014年6月23日至实际腾房之日止拖欠的房屋租金及房屋占有使用费，该笔款项需扣除宁波市绿棵贸易有限公司已支付的150000元租金；四、宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起三十内返还龚利红已支付的截至2014年12月31日拖欠的物业费38337.5元，并支付自2015年1月1日起至实际腾房之日止的物业费；五、宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起三十内返还龚利红截至2015年1月18日拖欠的电费2627.04元，并支付自2015年1月15日起至实际腾房之日止的电费；六、宁波市绿棵贸易有限公司已缴纳的100000元保证金归龚利红龚利红所有；
二、撤销宁波市江北区人民法院（2015）甬北民初字第105号民事判决第七、八、九、十、十一项；
三、驳回戚洋、余剑的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案二审案件受理费160元，由戚洋、余剑各负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 朱亚君
代理审判员 李春燕
二〇一六年三月十八日
代书 记员 薛 楠