广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第139号
上诉人（原审原告）：珠海市华策物业顾问有限公司，住所地：珠海市香洲区南屏科技园屏东三路6号三楼A区。
法定代表人：邢国铭。
委托代理人：赵争平，广东大公威德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李大德，男，汉族，1966年2月14日生，住珠海市拱北。
珠海市华策物业顾问有限公司（以下简称华策公司）与李大德物业服务合同纠纷一案，双方均不服珠海市香洲区人民法院作出的（2013）珠香法民三初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，李大德是粤海国际花园9栋302房的所有人，该房屋建筑面积为115.93㎡，用途为：成套住宅。李大德自2004年5月入住本小区。
华策公司成立于2000年2月，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为二级的物业服务企业资质证书。华策公司于2001年2月5日与粤海国际花园业主委员会签订了物业委托管理合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2001年1月31日至2005年1月31日华策公司按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）”。后来，华策公司于2006年12月12日与粤海国际花园业主委员会再次签订了粤海国际花园物业管理（临时）合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2006年12月1日至2007年11月30日华策公司按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）”。之后，华策公司于2008年4月29日与粤海国际花园业主委员会再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2007年12月1日至2008年4月30日期间的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2008年5月1日至2011年4月30日，华策公司按住宅每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理服务费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元；但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由华策公司代为收取”。之后，华策公司于2011年9月15日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2011年5月1日至2011年8月31日的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2011年9月1日至2014年8月31日，华策公司按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由华策公司代为收取。相关费用业主每月交纳，逾期的，华策公司有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金”。前述情况，有华策公司提交的四份物业管理服务合同及企业法人营业执照和物业服务企业资质证书为证。
华策公司主张，李大德应向其支付已拖欠的2008年3月至2008年4月的物业管理服务费278.20元（1.2元×115.93／㎡×2个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费7420元（含物业专项维修资金，1.6元×115.93／㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4382.7元（含物业专项维修资金，1.8元×115.93／㎡×21个月）。前述物业管理服务费按每日千分之一分段计算滞纳金，滞纳金计至2013年5月为10310元（暂计算到2013年5月，之后的费用照计）。李大德对其未按时缴纳前述期间物业管理服务费等均不持异议，但提出未按时缴纳原因是对华策公司签定的合同不予认可、华策公司未尽管理职责等。
原审法院认为，华策公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。粤海国际花园业主委员会合法成立，其依法有权选聘、解聘物业管理企业。华策公司提交的四份与粤海国际花园业主委员会签订的物业管理服务合同可以证明，业主委员会与华策公司签订了《物业管理委托合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。华策公司对粤海国际花园小区进行了实际管理，对该小区业主具有约束力。李大德所有的粤海国际花园9栋302房在上述物业管理范围内，应向华策公司支付相应的物业管理服务费用。华策公司主张，李大德应向其支付已拖欠的2008年3月至2008年4月的物业管理服务费278.20元（1.2元×115.93／㎡×2个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费7420元（含物业专项维修资金，1.6元×115.93／㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4382.7元（含物业专项维修资金，1.8元×115.93／㎡×21个月），对此，原审法院认为，前述物业管理服务费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持。但对于华策公司要求李大德交纳2008年5月至2013年5月期间的物业专项维修资金（每月每平方米建筑面积0.15元），原审法院认为，华策公司仅仅属于代收行为，自身并未垫付相关费用，故对华策公司此项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，李大德实际应向华策公司交纳已拖欠的2008年3月至2008年4月的物业管理服务费278.2元（1.2元×115.93／㎡×2个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6723.94元（1.45元×115.93／㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4016.97元（1.65元×115.93／㎡×21个月）。
至于华策公司请求李大德支付滞纳金的问题，虽然华策公司提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合该案及其他案件的当事人陈述及提交的证据来看，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁对讲坏了没人维修、红外线防盗监测仪存在质量问题、小区时而发生盗窃事件等现象。可见，华策公司的管理服务确实有不到位之处，李大德没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，华策公司请求李大德支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。
对李大德提出华策公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效应予驳回的意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原审法院认为，因物业管理服务费用是依据已生效的物业管理服务合同而收取，合同的履行处于一种长期而不间断的过程，是一种持续履行的状态，故诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，且李大德拖欠物业管理服务费用的行为一直延续，在此期间华策公司基于物业管理服务关系和物业管理服务合同对李大德所居住的小区进行了物业管理服务，相应的物业管理服务关系一直延续，故不存在华策公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的问题，对李大德的前述意见，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判令如下：一、李大德于判决发生法律效力之日起十日内向华策公司支付2008年3月至2008年4月的物业管理服务费278.2元、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费6723.94元、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4016.97元；二、驳回华策公司的其他诉讼请求。原审案件受理费180元，由李大德负担。
华策公司不服原审判决，依法提起上诉，请求：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第76号民事判决第二项；二、判令李大德支付物业管理费滞纳金10310元（按每日千分之一暂计至2013年5月10日）。
理由如下：一、李大德签字确认的《业主公约》以及华策公司与粤海国际花园小区业主委员会签订的物业服务合同，都明确规定了物业管理费每月交纳一次，逾期则华策公司有权按日加收欠交费用的滞纳金（有规定千分之三的，有规定千分之一的，华策公司采取就低不就高的原则，统一按千分之一计算）。李大德自2008年3月至今物业管理费分文未交，理应承担逾期支付所产生的滞纳金。
二、原审判决自相矛盾。一方面认为李大德应该支付物业管理费；另一方面又认为可以不按时交（甚至可以无期限拖延，除非通过诉讼由法院确定交纳时间），这实质是原审判决鼓励和支持违法行为。原审法院应当指出李大德违法违约的行为需承担法律责任，如果华策公司在管理上存在不足，李大德可以寻求法律途径解决。如果法院确定应该减免物业管理费，自然就不存在支付滞纳金的问题。
李大德亦不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判华策公司赔偿李大德被偷盗的全部财物，一审、二审的全部诉讼费用由华策公司负担。
事实及理由如下：一、2005年，华策公司于2001年签订的《物业委托管理合同》到期，因华策公司提供物业管理服务质量非常差，小区业主均不同意与之续签合同，并在业主委员会的主持下招标选聘华发物业管理小区，但华策公司拒绝退场，甚至发生“保安强奸女业主事件”、“雇凶伤害业主事件”，从此时起，华策公司与小区业主已不存在任何关系。
自李大德2004年5月入住涉案小区以来，粤海国际花园业主委员会从未进行换届选举，2008年4月29日及以后合同签订时的业主委员会已不具有合法性，且未召开业主大会，未经业主大会批准及授权，华策公司与业主委员会签订的物业管理合同，违反了《物业管理条例》的强制性规定，自始无效，因此业主无交纳物业管理费的义务。
二、即使2008年4月29日的物业管理合同有效，根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，华策公司提出的2011年7月之前的物业管理费的诉讼请求已超过两年诉讼时效，依法应予驳回。
三、2010年8月19日凌晨，李大德家被盗，原因在于华策公司雇请的清洁工人于2010年8月18日在2楼搞完卫生后，忘记将从一楼上二楼平台的竹梯取走，导致盗贼从一楼爬竹梯上二楼到202房及李大德家（302房）盗窃。华策公司提供的保安服务质量很差且极不合理，涉案小区仅有大楼正面有保安值班，大楼背面没有安装任何照明灯，也未安装监控及保安巡逻，因此李大德家失窃，华策公司应负全责。
李大德针对华策公司的上诉辩称，一、粤海国际花园业主委员会从未进行换届选举，2008年4月29日及以后合同签订时的业主委员会已不具有合法性，且未召开业主大会，未经业主大会批准及授权，华策公司与业主委员会签订的物业管理合同，违反了《物业管理条例》的强制性规定，自始无效，因此业主无交纳物业管理费的义务。二、华策公司明知没有有效的物业管理服务合同，仍强行留在涉案小区，目的是非法掠夺涉案小区的经济利益，如占有小区的停车费及广告收入，将小区一楼架空层改建为商铺出租获利。三、李大德的房屋的西边外墙渗水，华策公司曾承诺将小区外墙全部翻新并做好防水，但华策公司至今未兑现承诺。四、即使2008年4月29日的物业服务管理合同有效，华策公司2011年7月之前的物业管理费已超过两年诉讼时效。五、李大德是因寄希望于华策公司会维修小区外墙，才向华策公司交纳2008年3月之前的物业管理费，并非自愿。六、华策公司提供的物业服务合同中的收费标准不断上涨，对此未经业主大会批准及有关部门审计和核实，亦没有合法有效的合同依据。七、华策公司提供的物业管理服务质量差，李大德家亦因华策公司的员工的失误而失窃。在收到原审法院传票后第三天，李大德家的门锁被注胶水。综上所述，华策公司自2005年来强留涉案小区，造成小区业主精神和经济上极大损害，李大德将保留追诉的权利。
华策公司针对李大德的上诉辩称，首先，原审判决对基本事实的认定正确。其次，涉案小区的物业管理合同确实存在续签和中断情形，但华策公司一直在涉案小区提供物业服务。再次，业主委员会与业主大会之间的问题，与物业公司无关，华策公司从未收到街道办等单位要求退场的通知，华策公司与业主委员会签订的物业管理服务合同有效。既然合同有效，物业管理费及滞纳金的问题应当按照合同约定履行。最后，李大德所提及的物业服务质量问题，并非华策公司造成，而是开发商的原因，李大德可以在有偿的前提下，要求物业公司或选择第三人进行维护。李大德辩称华策公司收取外来车辆的停车费的问题并未提供证据予以证明，法院对此不应予以采信。
华策公司、李大德在二审期间无新证据提交。
本院经审理查明，在珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第81号案件中，徐浩提交了《关于粤海国际花园业主委员会的公示》及《业主委员会备案证明书》，该两份证据载明：“粤海国际花园于2004年12月18日在拱北街道城管办的指导下，按照有关程序选举产生了小区第二届业主委员会，业主委员会主任为柳青，副主任为王坦、冯玉琴，成员为马灵芝、赵炳南、李肇良、刘君、李志萍、余茹菊，共九名”。2005年1月21日，珠海市香洲区物业管理办公室对拱北街道办于2005年1月12日报送的粤海国际花园住宅小区“成立业主委员会登记表”予以备案。
华策公司在原审庭审过程中提交的华策公司与珠海市粤海国际花园分别于2001年2月5日、2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的四份物业委托管理合同中，前三份无原件核对，且复印件存在缺页。二审期间，华策公司提交了该四份合同的原件，合同原件所载明的内容与原审法院查明的合同内容一致。
2011年9月15日，华策公司与珠海市粤海国际花园业主委员会签订的《粤海国际花物业管理服务合同》第九条约定：1.2011年5月1日至2011年8月31日之间的物业服务费及其相关费用仍按原合同履行。2.物业服务费及其他相关费用每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月10日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方（即华策公司）有权按日期加收欠交费用的千分之一的滞纳金。
华策公司于2013年7月10日向原审法院提起本案诉讼。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据双方的上诉理由，本案争议的焦点包括以下四个问题：1.华策公司与珠海市粤海国际花园业主委员会（以下简称粤海花园业委会）分别于2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的三份物业委托管理合同的效力问题；2.华策公司收取物业管理费的标准是否符合法律规定；3.华策公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；4.李大德应否支付滞纳金。
第一，关于华策公司与粤海花园业委会分别于2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的三份物业委托管理合同的效力问题。
根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘物业服务企业的权利属业主大会，业主委员会则享有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同的权利，因此在本案中，粤海花园业委会是具备签订物业服务合同的主体资格。粤海花园业委会作出的签订物业管理合同的意思表示是否经过业主大会的决议，这是物业服务管理合同中作为接受服务一方的业主的内部法律关系。现李大德未提供证据证明该三份物业管理服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，本院认定该三份合同合法、有效。李大德认为粤海花园业委会未经业主大会决议却决定续聘华策公司，这实际涉及的是粤海花园业委会是否超越权限，即是否存在未经业主大会的决议而自行决定续聘华策公司作为粤海国际花园小区的物业管理服务企业的行为，李大德如认为粤海花园业委会所作出的上述决定侵害了业主的合法权益，则可依据《中华人民共和国物权法》的规定另行提起诉讼予以撤销。
第二，关于华策公司收取物业管理费的标准是否符合法律规定的问题。李大德主张华策公司在物业管理服务合同中约定的收费标准没有依据，对此本院认为，根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第五条“物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。（一）已成立业主委员会的，物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由香洲区物业管理主管部门指定的中介服务机构组织招投标确定”的规定，粤海国际花园小区已成立业主委员会，因此物业管理收费标准应由由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定，现华策公司与粤海花园业委会在物业管理委托合同中对物业管理费的标准进行了约定，华策公司以此为依据主张物业管理费，依据充足，李大德的上诉缺乏法律依据，本院不予采信。
第三，关于华策公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。
据上述分析，华策公司与粤海花园业委会分别于2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的三份物业委托管理合同合法有效，根据上述三份合同的约定，上述三份合同的履行期限分别届至2007年11月30日、2011年4月30日、2014年8月31日。虽然华策公司一直为粤海国际花小区提供物业管理服务，但是华策公司与粤海花园业委会通过签订合同，对合同履行期限作出了明确的约定，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日期起计算”的规定，华策公司关于2006年12月至2007年11月期间的物业管理费及滞纳金的请求的诉讼时效应当从2007年12月1日起算，2007年12月至2011年4月30日期间的物业管理费及滞纳金的请求的诉讼时效应当从2011年5月1日起算，现华策公司未提供证据证明上述请求的诉讼时效存在中断、中止的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，华策公司关于2008年3月至2008年4月以及2008年5月至2011年4月30日期间的物业管理费的请求超过诉讼时效，华策公司丧失胜诉权，李大德关于诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳，原审法院对此认定有误，本院予以改判，本院对华策公司关于2008年3月至2011年4月30日期间的物业管理费及滞纳金的请求予以驳回。
对于华策公司关于2011年5月至2013年5月期间的物业管理费的请求，因华策公司与粤海花园业委会签订的物业管理服务合同合法有效，因此华策公司与李大德均应恪守合同。华策公司确实对粤海国际花园小区进行物业管理，李大德未提供证据证明华策公司在2011年5月至2013年5月期间的物业管理服务存在重大瑕疵并对李大德造成损害，因此李大德应当按照合同约定支付物业管理费。根据2011年9月15日华策公司与粤海花园业委会签订的物业管理合同的约定，李大德应支付2011年5月至2011年8月的物业管理费672.39元（1.45元×115.93㎡×4月）、2011年9月至2013年5月的物业管理费4016.97元（1.65元×115.93㎡×21个月），合计4689.36元。
李大德抗辩称华策公司在物业服务管理期间存在安保措施不足等问题，李大德可另循法律途径请求华策公司承担继续履行、采取补救措施的责任，其以此为由抗辩不支付物业管理费，依据不足，不应予以支持。对于李大德辩称因华策公司的员工工作失误造成家中失窃，对此李大德可另循途径要求华策公司承担相应责任。
第四，关于李大德应否支付滞纳金的问题。根据上述分析，李大德应当按照合同约定支付物业管理费，其以华策公司在物业服务管理期间存在安保措施不足等问题为由抗辩不支付物业管理费，依据不足，因此李大德未按合同约定支付物业管理费，理应承担违约责任。根据合同约定，物业服务费交纳时间为每月10日前，逾期则从逾期之日起按日加收欠交费用的千分之一滞纳金，因此华策公司主张李大德应按照按每日千分之一的标准支付滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，李大德欠缴物业管理费，华策公司应当及时行使权利避免损失的扩大，但其未及时采取措施防止损失的扩大，本院对华策公司未采取适当措施导致损失扩大而造成的该部分损失不予支持，据此本院酌情确定李大德欠缴物业管理费所应支付的滞纳金以不超过李大德应缴纳的物业费本金为限。
综上，李大德的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求，本院予以驳回。华策公司上诉有理，本院予以支持。原审判决查明事实清楚，但适用法律确有不当，故本院予以部分改判。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第76号民事判决；
二、李大德于本判决生效之日起十日内向珠海市华策物业顾问有限公司支付2011年5月至2013年5月的物业管理服务费4689.36元以及滞纳金（以每月欠交的物业管理服务费为基数，按每日千分之一的标准，从当月11日起计至付清之日止，滞纳金总额以不超过欠缴的物业管理服务费总额为限）；
如果李大德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回珠海市华策物业顾问有限公司的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费180元，由珠海市华策物业顾问有限公司负担110元，由李大德负担70元。
二审案件受理费138元（李大德预交80元、华策公司预交58元），由李大德负担54元，珠海市华策物业顾问有限公司负担84元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 牟宏微
代理审判员 王 芳
二〇一四年六月十日
书 记 员 黄小珊