广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3127号
上诉人（原审被告）：广州庆林餐饮管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：吕永祥，职务：董事长。
委托代理人：周睿，广东国声律师事�所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市捷胜房地产代理有限公司越秀分公司，住所地广州市越秀区。
负责人：梁华高，职务：总经理。
委托代理人：邱祥群，广东伯方律师事务所律师。
委托代理人：关国辉，该公司职员，通讯地址。
原审第三人：广州市恒川物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：郑杰。
上诉人广州庆林餐饮管理有限公司（以下简称庆林公司）因与被上诉人广州市捷胜房地产代理有限公司越秀分公司（以下简称捷胜公司）、原审第三人广州市恒川物业管理有限公司（以下简称恒川公司）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月22日，捷胜公司与恒川公司签订《委托招商协议》，约定恒川公司指定捷胜公司代理招商恒川公司位于广州市北京路238号名盛广场B1层，委托期限为1个月，从2013年11月22日至2013年12月22日等。
2013年11月26日，捷胜公司（为甲方）与庆林公司（为乙方）签订《中介服务协议书》，约定：经甲乙双方友好协商，现甲方为乙方提供物业中介服务，甲方在乙方授权下为乙方在广州物色适当的商铺，现本人确认如下：一、签此协议之前，贵司已为本人提供以下中介服务，提供物业的相关资料并如实为本人介绍物业（以业主提供的资料为准），带乙方或授权人实地视察物业，促进乙方或授权人与物业业主、出租人达成买卖或租赁协议，协助双方办理相关交易、租赁手续；二、本人在签订本协议书后的责任，……如本人成功购买或承租甲方介绍之物业，本人承诺在签署买卖、租赁合同的当天向甲方支付成交价的3%（租赁则为半个月租金）作为咨询及中介服务费；本人确认捷胜公司所介绍物业地址，广州市越秀区北京路“STYLEMALL”商场负一层161-167铺等。
捷胜公司于2014年8月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：庆林公司向捷胜公司支付代理佣金25829元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准，从2014年1月16日起计至清付上述款项之日止）。
原审诉讼中，庆林公司确认双方约定的代理佣金数额为38740元。
捷胜公司主张双方约定庆林公司尚欠的代理佣金25822元于2014年1月15日付清，提交了其于2013年12月4日分别给庆林公司和恒川公司开具的《收款收据》原件予以证明。其中给庆林公司的《收款收据》（注：无庆林公司盖章或签名确认）内容为：“今收到吕永祥先生交来承租广州北京路STM商城负一层161、162、163、164、165、166、167号商铺部分中介服务咨询费12911元，余款25822元约定于2014年1月15日签约当天一次性付清。”给恒川公司的《收款收据》（注：上有“禹某”签名）内容为：“今收到STM商城交来委托代理费负一层161、162、163、164、165、166、167号商铺部分费用12911元，余款25822元约定于2014年1月15日签约当天一次性付清。”庆林公司否认上述证据，称：捷胜公司提交开给庆林公司的《收款收据》并没有交给庆林公司，庆林公司于2013年12月2日向某公司支付了部分中介费，也取得了恒川公司开具的收据；庆林公司从未与捷胜公司约定过2014年1月15日当天支付剩余中介费的约定。至于开具给恒川公司的《收款收据》，并非开具给庆林公司的，庆林公司手中没有该收据的原件及复印件，对此不清楚。庆林公司就其主张提交了持有人为广州斯戴莫投资策划有限公司、金额为12910元的中国工商银行广东省分行POS机划款凭条和一张内容为“今收到吕永祥交来的中介费用12910元”的《收据》予以证明，并称：STM就是斯戴莫拼音的第一个字母，证明收取方为恒川公司，中介服务费我方是支付给恒川公司，并非直接支付给捷胜公司，我方从未取得捷胜公司开具的2013年12月4日的收据。捷胜公司质证称：该收据没有收款人，没有公章，也没有体现付款原因，持有人与本案无关，对庆林公司的证据不予认可。
捷胜公司主张庆林公司已实际入场装修并经营，提交了其所谓恒川公司提供的STM客户跟踪表、STM来访登记表、现场照片、“禹某”的名片等证据予以证明。庆林公司质证称：庆林公司认为是捷胜公司自行制作的；庆林公司并没有与禹某交涉过，故不清楚禹某是否恒川公司的员工，禹某并没有STM的授权委托书，该表也没有STM加盖公章；涉讼商铺有简单装修，有设置摆放招牌，涉讼商铺是开放式的，商铺内仅有小部分能�电，大部分仍没有通电，故不能通电的部位仅摆放了几张桌子；涉讼商铺的局部有非正常持续性经营，有电的时候就经营，没有电的时候就没有经营。
庆林公司并称：商铺仅有小部分区域在经营，在经营的过程中火锅炉也存在突然断电的情况，商铺不能保证正常经营。双方签订的《中介服务协议》约定支付中介费的条件为签署租赁合同当天支付，虽然庆林公司不确认捷胜公司的证据，但在捷胜公司提交的收据中2014年1月15日交付中介费的表述看，捷胜公司也是继续确认签约当天才需缴纳中介费，这是双方真实意思表示。目前为止庆林公司从未支付租金给恒川公司，故庆林公司认为约定支付中介费的条件是合法的，目前支付的条件仍未具备。虽然庆林公司有进场装修，但目前租赁关系无法成立，现在在电力不足的情况下，恒川公司提供部分电力允许庆林公司在商铺内部分经营，这只是对装修费的弥补。捷胜公司、庆林公司与出租人确定必须满足电力达到450千瓦的情况下才签订租赁合同，至今商铺电力仍未能达到450千瓦，恒川公司也确认无法建立租赁关系，庆林公司投入了将近100多万元的装修费用，恒川公司也不愿意退还装修费，故允许庆林公司在商铺内部分经营。捷胜公司的义务尚未完成，庆林公司支付了部分中介费已足以抵偿捷胜公司的服务。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，恒川公司将出租的商铺交付给庆林公司使用，履行了其作为出租人的主要义务，庆林公司接收了商铺并进行装修经营，根据上述法律规定，庆林公司与恒川公司之间的租赁合同成立。据此，依照《中华人民�和国合同法》第四百二十六条的规定，捷胜公司有权向庆林公司主张居间报酬。而且，庆林公司也已支付了部分咨询及中介服务费，可见庆林公司是认可捷胜公司提供的居间服务。至于租赁合同在实际履行过程中产生了问题，并不影响合同的成立，庆林公司以此为由提出的抗辩，不予采纳。关于逾期付款违约金方面。捷胜公司主张双方约定于2014年1月15日前付清全部咨询及中介服务费，庆林公司否认，捷胜公司就此提供了其出具给庆林公司的的《收款收据》予以证明，但该收据无经庆林公司盖章或签名确认，不足以证明双方达成一致同意在2014年1月15日前付清全部款项，故捷胜公司要求从2014年1月16日起计算逾期付款违约金，不予支持。鉴于双方签订的《中介服务协议书》无对出现现有情形时何时应支付咨询及中介服务费作出约定，捷胜公司主张逾期付款违约金理据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，于2014年11月21日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，庆林公司向捷胜公司支付咨询及中介服务费25829元。二、驳回捷胜公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费223元，由捷胜公司负担25元，庆林公司负担198元。
判后，上诉人庆林公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决查明事实不清，适用法律错误。一、本案租约并未成立，因此无论从法律规定还是从合同约定而言，捷胜公司均无权要求支付佣金。1、捷胜公司确实提供了一个初始出租信息，但这一信息本身就不满足我方用电负荷�一必要签约条件。2、按照合同法第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”，最多可以要求支付必要费用，我方已支付的12910元已大大超过“必要费用”。3、《中介服务协议》第二条第2点明确约定“成功承租的，在签署租赁合同当天支付中介费”。4、捷胜公司原审提交的证据《收款收据》中也有“签约当天一次性付清”的字眼。5、《中介服务协议》第一条约定捷胜公司有促进达成租赁协议和协助办理相关租赁手续的义务。原审法院没有审查这一合同约定，简单认定捷胜公司提供了早期的缺陷信息就可以拿全部佣金，这是对法律的错误适用。6、原审判决没有客观审视目前租约不能成立的事实，没有客观审视恒川公司一直不向我方收租、双方一直无法签订租约的事实，仅以我方已进场装修成火锅店的样式就认定租约已成立是完全错误的，我方在未�约的情形下先行进场装修并不表明租赁关系己成立。7、在原审过程中恒川公司出租权己丧失，对此我方庭审时己提交了证据，原审法院对此没有查明。二、原审判决认定代理佣金是一个固定数目是错误的。原审判决述称“诉讼中，庆林公司确认双方约定的代理佣金数额为38740元”是断章取义。双方对佣金的合意是租金的一定比例，而不是具体数额。三、原审判决认为“庆林公司也已支付了部分咨询及中介服务费，可见庆林公司是认可捷胜公司提供的居问服务”完全是毫无依据的主观错误推断。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回捷胜公司关于支付咨询及中介服务费25829元的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由捷胜公司承担。
被上诉人捷胜公司答辩同意原审判决，不同意庆林公司的上诉请求。
原审第三人恒川公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，庆林公司陈述其使用经营涉案场地是基于对场地的无偿占用。
本院认为：捷胜公司与庆林公司于2013年11月26日签订《中介服务协议书》，约定捷胜公司为庆林公司提供物业中介服务，故双方当事人之间成立居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案二审的争议焦点在于捷胜公司是否已促成庆林公司与商铺出租人成立租赁合同关系。本案中，捷胜公司提供了现场照片等证据，可反映庆林公司已实际入场装修并经营，而庆林公司亦表示其有在涉案商铺经营，再结合庆林公司在签订《中介服务协议书》后亦支付了部分咨询及中介服务费的事实，捷胜公司主张庆林公司已与出租人恒川公司成立租赁合同关系的主张�理，本院予以采信。对于庆林公司提出其与恒川公司约定涉案场地由其无偿经营使用的主张，因庆林公司未能提供相关证据证实，本院不予采纳。鉴于庆林公司在原审诉讼中确认双方约定的代理佣金数额为38740元，原审法院判决其应向捷胜公司支付余下咨询及中介服务费25829元并无不当，本院予以维持。
综上所述，庆林公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费396元，由上诉人广州庆林餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年八月七日
书记员 仪文娟