湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初5618号
原告：中国银行股份有限公司武汉武昌支行，住所地：武汉市武昌区中山路45号。
负责人：杨健，该行行长。
委托代理人:陈冰，湖北中和信律师事务所律师。
委托代理人:胡玲，该行员工。
被告：汪杰，男，汉族，1978年10月9日出生，户籍所在地：武汉市青山区，经常居住地：湖北省武汉市洪山区。
被告：马爱梅，女，汉族，1981年2月1日生，住湖北省武汉市洪山区。
被告：湖北阳光一百房地产开发有限公司，住武汉市江夏区藏龙岛科技园研发大楼；
法定代表人：田丰，该公司总经理。
委托代理人：王瑾、张冰，上海建纬（武汉）律师事务所律师，一般代理。
原告中国银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称中行武昌支行）与被告汪杰、马爱梅、湖北阳光一百房地产开发有限公司（以下简称阳光一百）借款合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行武昌支行的委托代理人陈冰、胡玲，被告阳光一百的委托代理人张冰到庭参加了诉讼，被告汪杰、马爱梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中行武昌支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告汪杰、马爱梅立即偿还贷款本息821642.68元（其中本金809172.35元、逾期利息12130.55元、罚息339.68元，逾期利息及罚息计算至2016年8月22日），并依约承担借款利息、逾期利息及罚息到全部清偿之日止；二、判令被告阳光一百为被告汪杰、马爱梅在上述本息、逾期利息及罚息范围内承担连带清偿责任；三、确认原告对坐落于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛阳光100大湖第一期一区3栋13层1室（以下简称阳光100一期一区3栋13层1室）在上述贷款本息、逾期利息及罚息内享有优先受偿权。
事实与理由：2013年4月25日，原告与被告汪杰签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年洪刘字XD1011号），约定：被告汪杰向原告借款87.3万元用于购买阳光100一期一区3栋13层1室房产，贷款期限20年，月利率为6.004‰，浮动周期为12个月，按实际放款日适用的中国人民银行公布的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，按月等额本息还款，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；被告汪杰、马爱梅提供其购买的阳光100一期一区3栋13层1室房产为前述债务向原告提供抵押担保；如被告汪杰逾期未归还贷款本息，则原告有权终止或解除合同，有权宣布合同项下贷款本息全部到期，依法及依合同约定对抵押房屋行使抵押权以及要求保证人承担保证责任；争议解决方式为依法向原告所在地人民法院起诉。
2013年4月25日，被告汪杰、马爱梅出具《家庭共同还款申明》（保证人）表示马爱梅为上述贷款承担保证担保责任。2013年5月3日，阳光一百向原告出具《不可撤销连带责任担保函》，担保函约定：担保范围为汪杰的上述借款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），因被告汪杰违约给原告造成的损失及其他所有应付费用承担不可撤销连带责任；担保期间为借款合同生效之日开始至被告汪杰所购房屋他项权证正本交付原告之日止。
2011年9月11日，原告与汪杰就抵押房屋办理了武汉市期房抵押登记（抵押证明编号：武房期夏字第2013007760号）。
之后，原告依约发放了全部贷款，但汪杰自2016年5月起拒绝履行还款义务，截止2016年8月22日，已经累计逾期4期未偿还贷款本息。
被告汪杰承认原告主张的全部事实及诉讼请求，表示将及时清偿已到期的贷款本息，希望能够按合同约定期限偿还贷款本息。
被告阳光一百辩称：一、本案所涉房屋上兼有物的担保和保证人担保，在物保和人保同时存在的情况下，应优先行使物的担保，不足部分方可要求保证人承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款规定:“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。二、阳光一百所签的《不可撤销连带责任担保函》，系由原告中行武昌支行提供，原告不可利用上面的格式条款加重阳光一百的责任。《中华人民共和国合同法》第40条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《中华人民共和国合同法》第41条:“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。三、阳光一百没有明确表示放弃优先行使物的担保，法无明文规定不能视为放弃，原告中行武昌支行不能从中得出阳光一百弃权的意思表示。综上，阳光一百承担的是阶段性担保责任，中行武昌支行不能以其提供的《不可撤销连带责任担保函》中的格式条款加重阳光一百的保证责任，阳光一百从未放弃优先行使物的担保的权利;本案是有抵押物的，应判决原告先就抵押物进行清偿，抵押物清偿后的剩余债务方可要求阳光一百承担。
被告马爱梅既未到庭应诉，也未提供答辩意见，视为放弃答辩和质证的权利。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法审查，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告汪杰、马爱梅系夫妻关系。2013年4月25日，被告汪杰与中行洪山支行签订《个人一手住房贷款合同》，向原告借款87.3万元用于购买阳光一百开发的阳光100一期一区3栋13层1室房产，借款期限为20年，借款利率为浮动利率，浮动周期为12月，第一浮动周期内贷款余额月利率为6.004‰，每满一个浮动周期后以重新定价日适用的人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。双方约定采取按月等额本息还款法；被告汪杰以其购买的阳光100一期一区3栋13层1室房产为前述债务提供抵押担保；合同第三条第5款第（1）项关于罚息约定：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直到清偿本息为止;逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％;合同第五条约定全部贷款直接划至借款人指定的售房单位即阳光一百570357542475账户;合同第十条约定《个人一手房贷款合同通用条款》为合同附件。合同附件《个人一手房贷款合同通用条款》第三条第1款约定：借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）未按期归还贷款本息;第三条第2款约定：出现前述规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期;（5）终止或解除本合同，……。
同日，被告马爱梅签署《借款人及家庭声明》，以汪杰配偶身份承诺对上述借款承担“共同还款的保证责任”。
2013年5月3日，被告阳光一百出具《不可撤销连带责任担保函》。该函第三条承诺：担保期间为借款合同生效之日至借款人所购买房屋他项权证正本交付贵行之日止；第4条承诺：担保方式，在保证期间内，若借款人欠贵行任一期贷款本息，则本公司立即履行保证义务，在贵行向本公司发出通知后7日内，将通知所要求的金额付到贵行指定的账户中。
2013年9月11日，原告就抵押房屋办理了抵押登记（期房抵押证明编号：武房期夏字第2013007760号），抵押人为马爱梅。
上述合同签订后，原告于2013年10月11日依约向汪杰发放了87.3万元贷款，被告汪杰在前期也履行了还本付息的义务，但从2016年5月起开始发生债务违约，截止2016年8月22日，已连续4期未清偿贷款本息，累计欠贷款本金809172.35元，逾期利息12130.55元、罚息339.68元。
2015年11月23日，中行洪山支行更名为武昌支行。
本院认为，原、被告之间签订的《个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。被告马爱梅与被告汪杰系夫妻关系，汪杰所贷之款用于购买共有之住房，且马爱梅在汪杰借款时签署《借款人及家庭声明》，承诺对所借之款承担共同还款责任，故马爱梅为本案共同债务人。在合同履行过程中，截止本案受理时止，被告汪杰、马爱梅连续四期未按合同约定履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，并已达到《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第1款、第2款约定的解除合同条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对中行武昌支行要求解除《个人一手住房贷款合同》的请求，本院予以支持。
根据《个人一手住房贷款合同》第三条第5款第（1）项，及《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2款第（2）项的约定，《借款合同》解除即宣告合同项下的全部债务到期，合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对中行武昌支行要求汪杰、马爱梅偿还全部借款本金、利息、本金罚息及利息罚息的请求，本院予以支持。
被告汪杰、马爱梅以其所购买的坐落于阳光100一期一区3栋13层1室房产作抵押，为本案借款提供担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”，第一百七十三条：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原告中行武昌支行作为该项房产的担保物权权利人，对该项房产因折价或拍卖、变卖等方式所得价款享有优先受偿权。
被告阳光一百向原告出具《不可撤销连带责任担保函》，为本案争议债务提供不可撤销连带责任担保，是本案债务的连带责任保证人。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……”的规定，本案中，被告阳光一百《不可撤销连带责任担保函》承诺“在保证期间内，若借款人拖欠贵行任一期贷款本息，则本公司立即履行保证义务”，该承诺明确清楚，被告阳光一百作为借款合同的连带责任保证人，对本案被告汪杰、马爱梅所负债务应承担连带责任，且原告实现其债权的顺序不受限制。
关于《不可撤销连带责任担保函》是否属于格式条款或格式合同的问题。所谓格式条款，是指当事人重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。其特征之一是一方当事人事先拟定，并针对不确定的当事人重复使用。而《不可撤销连带责任担保函》并不具备该特征，故该担保函不能视为格式合同或格式条款。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告汪杰、马爱梅于本判决生效后十五日内清偿中国银行股份有限公司武汉武昌支行截止2016年8月22日的借款本金、利息、罚息共计人民币821642.58元;并按合同约定的标准向中国银行股份有限公司武汉武昌支行支付未偿还的借款本金809172.35元自2016年8月23日起至本判决确定给付之日止的利息及罚息;
二、原告中国银行股份有限公司武汉武昌支行对坐落于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛阳光100大湖第一期一区3栋13层1室房屋因折价或拍卖、变卖等方式所得价款享有优先受偿权；
三、被告湖北阳光一百房地产开发有限公司对本判决第一项所确定的债务承担连带偿还责任。
本案案件受理费12016元，减半收取6008元，由被告汪杰、马爱梅承担。上述款，原告已垫付，被告汪杰、马爱梅应自本判决生效后十五日内连同判决第一项确定的款项一并支付给原告。被告湖北阳光一百房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
当事人必须履行发生法律效力的民事判决书，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审 判 员 万文沙
二〇一六年十二月二十日
法官助理 刘良志
书 记 员 李 璟