上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初8383号
原告（反诉被告）秦光妹。
委托代理人宋驰萍，女，系原告之女。
委托代理人宋国范，男，系原告之夫。
被告（反诉原告）陈福林。
原告秦光妹与被告陈福林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理。诉讼中，被告陈福林于2016年4月18日提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦光妹及其委托代理人宋驰萍、宋国范，被告陈福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦光妹诉称，原、被告双方于2015年4月25日签订《房屋租赁合同》后，原告按约履行交房，被告使用房屋后交付租金至2015年12月13日止，之后一直未支付过房屋租金。且经原告多次催讨之后，被告仍拒不支付租金，并且动用武力，持刀恐吓原告。根据双方合同第十二条的约定，被告已经构成严重违约，拖欠租金累计达三个月。故原告按此条约约定与被告终止合同收回房屋，并要求被告支付房屋租金。故原告诉至法院要求：1、判令解除原告与被告于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金，从2015年11月14日至2016年3月14日止，共计人民币（以下币种相同）4,500元；3、判令被告支付房屋实际使用费，从2016年3月15日至被告实际搬离之日止，使用费按照每月1,500元的标准；4、判令被告支付违约金及未付租金的滞纳金。诉讼中，原告明确第四项诉请中的，违约金标准按合同约定年度租金的5%即900元；未支付租金的滞纳金按照月租金的5%，计算四个月为300元。
原告向本院提供了如下证据材料，用以证明其上述诉请：
1、房屋租赁合同及电器清单一组，证明原、被告之间存在租赁合同关系。
被告陈福林对该组证据经质证后认为，房屋租赁合同应附产证复印件，但原告一直未提供。
2、房款结算单及收据一组，证明原告获得涉案租赁房屋系通过动迁安置获得。
被告陈福林对该组证据经质证后认为，要求原告补全租赁合同，未取得产证的情况下，以动迁协议为准。
被告陈福林辩称，不同意原告的全部诉请。1、原告未按照合同约定履行交付房屋的责任，根本上构成违约，违约责任应由原告承担。2、原告称其从2015年12月14日至2016年3月14日拖欠房租，这并非事实。其称共计支付了2015年5月至2016年2月的十个月房租，最后一次支付房租的时间是2015年11月6日。3、由于违约责任是原告承担，故实际使用费应当在违约金中扣除；4、未支付租金的滞纳金，由于是原告要求解除租赁合同，故不同意滞纳金一说。同意解除与原告之间的租赁合同，并同意在2016年5月1日办理涉案房屋的交接手续。另被告认为原告提供的租赁房屋中的各项设施均未按照约定交付，房屋内的马桶损坏，有线电视并未开通，且在后期承租过程中，原告对于被告提出的房屋设施的维修及其他需求一再推脱，拒不履行合同规定的义务。另认为房屋内的洗衣机发生故障，其多次提出修理要求之后未果，无奈之下，被告自行更换了洗衣机，并告知原告搬走旧洗衣机，买洗衣机的费用在下次房租中扣除。故被告认为原告在履行租赁合同过程中存在诸多违约行为，故提出反诉要求：1、判令原告承担违约责任，支付因单方面解除租赁合同所产生的违约金3,060元；2、判令原告因违背租赁合同，拒不履行维护义务及其他义务，影响被告正常使用居住，支付被告维修费及其他损失费750元；3、判令原告支付因单方违约造成的损失，包括无法迁移的宽带费936元、搬家费500元。
被告陈福林向本院提供了以下书面证据证明其上述辩称及反诉诉请：
1、东方有线网络的客户账单、业务受理确认单、家庭业务协议书一组，证明由于原告提前解除合同，造成被告产生宽带费损失。
2、洗衣机上门检修的单据一份，证明被告为检修洗衣机支付了30元费用。
原告对证据1-2经质证后认为，对证据的真实性无异议。
3、抽水马桶的照片一组，证明原告交付的房屋中马桶存在损坏的迹象，被告在使用过程中并未维修过。
原告对该组证据经质证后认为，对于证据不认可，是马桶上面的水箱盖坏了，不影响被告使用，而且配件买不到。如果被告已经配好了水箱盖，若有收据可以给原告，交房之时可以实地验看一下，如果没有更换原告亦不认可。
4、收据及付款凭证、水电煤发票一组，证明被告在支付第二次租金的时候扣除了水电煤费用20元。
原告对该组证据经质证后认为，被告实际支付的租金4,480元说明原告同意扣除这20元，只要被告不拖欠水电煤费用，按时结算即可。
5、短信息的聊天记录一组，证明是原告提出要求解除合同，不是被告提出要解除合同。
原告对该组证据经质证后认为，因为被告拖欠租金，且在最后一次支付租金之时少付了半个月的租金，原告打电话催要，被告称扣除的是洗衣机的费用。被告称不付该笔租金，原告称不付租金的话就搬走，原告要求进行面谈，但被告一直不予理会，双方之间有信息往来只是一直要求面谈协商。
6、照片一组，证明原告多次上门滋事，造成被告的夫人手臂受伤。
原告对该组证据经质证后认为，不认可此照片，也不同意被告的这个说法。因为上一次原告去看房子之时，被推伤了，扭伤了腰。所以第二次原告与其他人一起去看房，但被告的夫人拦住其不让进入，其就自行进入了房屋，但并未造成被告的夫人手臂受伤的事。
7、网络发布的信息一份，证明原告招租之时发布的信息说是精装房。
原告对该份证据经质证后认为，原告委托中介挂牌，其说是简单装修，这是金管家公司发布的招租信息。被告看了几次房屋，还帮原告转发过招租信息。
8、原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明双方在租赁合同中明确约定了应承担的权利义务。
原告对该份证据经质证后认为，租赁合同的内容明显不利于原告，不保护原告的合法权益。
9、照片一组，证明被告通知原告，其未尽到房屋例行维护的义务，其中部分被告已经自行维修。
原告对该组证据经质证后认为，如被告已经自行维修，双方可按实结算。
10、洗衣机的检测收据一份、购买洗衣机的发票一份，证明被告为维修及更换洗衣机产生的维修费30元、购置费859元。
原告对该组证据经质证后认为，洗衣机的维修费用，若被告确实垫付的话，原告同意支付。对于被告购买的新洗衣机，请被告予以搬离。原告一直称洗衣机是旧的，没有说过是新的。原告的房屋是动迁房，只有旧的设施，空调是新装的。
11、有关洗衣机的短信息记录一组，证明原、被告之间就洗衣机的费用进行过沟通。
原告对该组证据经质证后认为，洗衣机交付的时候是放在卫生间的，被告说太吵，一定要放阳台，洗衣机放在阳台上没多久就坏了，因为阳台是开放式的。
12、黑名单记录单一份，证明原告不断骚扰被告的家人。
原告对该份证据经质证后认为，原告仅是打过几个电话打不通，后来就没有再打过。
13、录音的光盘一份，证明原告曾经说过房屋内的设施是新置的。
原告对该份证据经质证后认为，能看到的一段里面就是说洗衣机的，对于其他的内容不予认可。
原告秦光妹对被告陈福林提出的反诉辩称，原告并未构成违约，是被告违约在先，被告四个多月未交租金，根据合同约定，原告请求解除合同，被告已付的金额合计为14,120元，其中3,000元为押金，11,120元是租金，按照每月1,500元的标准计算。2015年11月6日收到被告支付的最后一笔3,640元，在2015年12月13日之后被告的租金就一直未付。关于维修的费用，对于其中一份收据中的30元维修费予以认可，其他均未提供发票及收据，故不予认可，合同上约定了小件是由被告承担。而且被告连房屋的门都不让原告进入，让原告如何进行维修。搬家费不予认可，应当由被告自付。关于违约金，按照合同应当按年度计算，不能按三年度进行计算，而且原告并不存在违约行为，故不应承担违约责任。
原告秦光妹针对上述辩称，未有证据向本院提供。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：涉案房屋座落于闵行区某镇某路439弄16号601室，该房屋由原告的丈夫宋国范通过动迁安置获得。
2015年4月25日，由原告作为出租方（协议甲方），被告作为承租方（协议乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、房屋用途为居住。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；二、租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日；三、租金：该房屋租金第一年为18,000元。租金按季结算，由乙方于每季的第二个月的7日前交付给甲方。付款方式为网络转账。甲方收取房租金网上银行为民生银行；四、甲方于本合同生效之日起七日内，将该房屋交付给乙方；五、维修养护责任：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔六个月检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修由甲方承担，小件由乙方负责。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。六、关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费；2、煤气费；3、有线电视费；4、网络宽带费。在房屋租赁期间，物业管理费由甲方支付。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。七、租赁期满。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；八、因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达三个月；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的。九、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。十、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。合同签订后，双方对涉案房屋内的设备、设施进行了清点，并进行了书面确认。
上述合同签订同日，原告秦光妹的丈夫宋国范出具收据给被告陈福林，收据中载明房屋租借押金3,000元。
嗣后，被告陈福林分别于2015年5月5日支付给原告秦光妹3,000元，2015年8月7日支付给原告秦光妹4,480元，2015年11月6日支付给原告秦光妹3,640元。
另查明，被告陈福林在居住期间，花费了30元的洗衣机的检测费用，庭审中原告秦光妹同意承担该笔费用。被告陈福林自行购买洗衣机一台，花费859元。
再查明，经本院主持，双方于2016年5月1日完成了涉案房屋的交接手续，被告陈福林将其自行购买的洗衣机已经搬离。
本院认为，原告秦光妹与被告陈福林之间所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有合同约束力，原被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然在租赁合同的履行过程中，被告陈福林未能按照合同约定的租金支付期限完全履行支付租金的合同义务，被告陈福林的行为显然构成违约，原告秦光妹有权按照租赁合同的约定主张合同解除权。现原告秦光妹于2016年3月18日通过诉讼的方式提出解除合同的诉请，诉讼中被告陈福林亦同意解除涉案房屋租赁合同。故本院确认双方的房屋租赁合同于2016年4月18日解除。然从2015年11月14日截至上述合同解除日，被告陈福林尚有4,760元的租金未能支付给原告秦光妹，故被告陈福林理应按约支付上述拖欠的租金。依据租赁合同的约定，被告陈福林理应承担相应的租金逾期支付的滞纳金300元。另由于被告陈福林的上述违约行为，按照租赁合同的约定，原告秦光妹有权主张要求被告陈福林承担合同解除的违约金900元。
然由于被告陈福林直至2016年5月1日才在本院的主持下完成涉案房屋的交接手续，故从2016年4月19日至5月1日所产生的房屋占用使用费被告陈福林理应支付，占用使用费的标准按照每月1,500元的标准实际计付。
被告陈福林虽然主张了相应的反诉诉请，但是由于违约方的认定已经是被告陈福林。被告陈福林并未提供证据证明原告秦光妹在合同履行过程中存在违约行为，故被告陈福林无权主张要求原告秦光妹承担违约责任。虽然被告陈福林提供了相应的照片，即使这些照片所反映的事实客观真实，那原告秦光妹作为出租人，其承担的维修义务也仅限于租赁合同的约定义务，这些设施的现状并未影响到被告陈福林对涉案房屋的实际居住使用。至于被告陈福林为此支付的小额维修检测费，庭审中原告秦光妹已经同意支付，故该部分费用由原告秦光妹自行承担。但对于陈福林在租赁合同期间自行所购买的洗衣机，结合被告陈福林在交接房屋之时已经将洗衣机自行搬离，故该部分费用显然不应由原告秦光妹负担。另对于被告陈福林主张的宽带费及搬家费损失，依据合同约定网络宽带费、有线电视费等均属于被告陈福林自行承担支付的费用，被告陈福林无权主张要求原告秦光妹承担该部分损失。至于搬家费的损失，被告陈福林并未提供相应的合同依据以及实际支付的凭证，故本院对此反诉诉请亦不予支持。
另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故原告秦光妹所收取的租赁押金理应及时返还给被告。虽然被告陈福林认为该3,000元属于定金，但是在其持有的收据中已经明确载明了该笔3,000元的性质为租赁押金，故在租赁合同解除的前提下，原告秦光妹理应返还押金给被告陈福林。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）秦光妹与被告（反诉原告）陈福林于2015年4月25日所签订的《房屋租赁合同》于2016年4月18日解除；
二、被告（反诉原告）陈福林于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）秦光妹自2015年11月1日起至2016年4月18日止的房屋租金4,760元；
三、被告（反诉原告）陈福林于本判决生效之日起十日内偿付给原告（反诉被告）秦光妹自2016年4月19日起至2016年5月1日止，按照月租金1,500元的标准计算的房屋使用费损失650元；
四、被告（反诉原告）陈福林于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）秦光妹合同解除违约金900元，逾期付款滞纳金300元，金额合计1,200元；
五、原告（反诉被告）秦光妹于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陈福林房屋押金3,000元；
六、原告（反诉被告）秦光妹于本判决生效之日十日内支付给被告（反诉原告）陈福林维修检测费30元；
七、驳回被告（反诉原告）陈福林的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）陈福林负担（于本判决生效之日起十日内向原告秦光妹直接支付）；反诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）陈福林负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年五月十八日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。