河北省唐山市开平区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第400号原告王连增，男，1964年4月18日出生，汉族，农民。委托代理人陈开华，唐山市开平区开平法律服务所法律工作者。被告杜广忠，男，1954年10月19日出生，汉族。第三人杜秀英，女，1937年9月25日出生，汉族。第三人杜广珍，男，1946年11月13日出生，汉族。第三人杜淑英，女，1941年11月23日出生，汉族。第三人殷翠萍，女，1944年2月28日出生，汉族。第三人杜鸿飚，男，1969年1月26日出生，汉族。第三人杜红霞，女，1972年4月28日出生，汉族。六第三人委托代理人张志伟，河北东明律师事务所律师（特别授权）。原告王连增与被告杜广忠，第三人杜秀英、杜广珍、杜淑英、尹翠萍、杜鸿飚、杜红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理，依法由代理审判员高玉琢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王连增与被告杜广忠，第三人的委托代理人张志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王连增诉称，13年前，被告父亲杜春润在世时与被告商定将空闲的房屋卖掉，经中间人说和，该房以29950元的价格卖给原告。双方口头约定，什么时间需要过户，卖方配合过户，被告父亲讲，卖房的钱交给被告，过户时由被告代表我去协助原告办理过户手续。原告一次性支付房款29950元，被告父亲杜春润将身份证复印件和房本交给原告。后来原被告关系处的不错，原告办理房屋过户没着急，去年原告找到被告办理过户时，被告提出房子涨价了，拒绝配合过户。原告认为，被告违反买卖协议，违背诚信原则，故依法起诉，要求判决原被告口头买卖房屋合同有效，坐落于唐山市开平区四街西新楼128-2号房屋所有权归原告所有。被告杜广忠辩称，首先，被告并未将本案争议的房屋卖与原告，而是被告的父亲与原告达成的买卖协议。其次，当时原告与被告父亲商定的价格为30000元，原告称自己想办法办理房屋过户，所需费用自担，要求被告父亲在原价上让利500元。被告父亲因年事已高无力奔波就同意了，最终双方以29500元的价格成交。第三，本案争议房屋系被告父母的夫妻共同财产，被告母亲先于被告父亲死亡未留遗嘱，应由其配偶及五个子女按照法定继承方式继承遗产，本案涉案的房产属于被告的父亲及被告、第三人的共同财产。被告的父亲未经其他共有人同意处分房产，属于无权处分，不产生物权变动的效力。请依法驳回原告的诉讼请求。第三人杜秀英、杜广珍、杜淑英、尹翠萍、杜鸿飚、杜红霞述称，首先本案的房屋买卖合同是否有效并不是物权归属的依据。其次，本案争议房屋的所有权属于杜秀英、杜广珍、杜淑英、殷翠萍、杜红霞、杜广忠、杜鸿飚共同共有，遗产尚未分割，第三人父亲杜春润的处分行为并未产生物权变动的效力。再次，本案的原告与被告之间并不存在买卖合同。原告王连增为证明主张成立向本院提交如下证据：1、《国有土地使用证（唐开国用99字第1000）》复印件、《房产证》复印件各1份，证明原被告买卖房屋合法有效，所有权人为杜春润，未记载共有权人，杜春润有权处分房产。2、唐山市开平区开平镇四街村民委员会出具的《证明》1份，证明原告购买了杜春润的房产，在本案讼争的房产居住已有十三年之久。3、证人马某、高某、赵某的书面《证明》各1份，证明原告的邻居均证实原告购买了本案涉案房产。4、原告与开平区征收管理办公室签订的《安置协议书》1份，证明房屋买卖后所有权人变为原告。被告杜广忠未向本院提交证据。第三人杜秀英、杜广珍、杜淑英、尹翠萍、杜鸿飚、杜红霞为证明主张成立向本院提交如下证据：1、第三人的身份证复印件、常驻人口登记卡各1份，证明第三人的身份情况。2、唐山市开平分局开平派出所出具的《死亡证明信》1份，证明杜春润与马玉连夫妻分别于2001年9月14日、2000年3月29日死亡。3、唐山市开平区人事劳动和社会保障局出具的招工登记表1份，证明杜春润、马玉连夫妇共生育5个子女，分别为杜广臣、杜广珍、杜秀英、杜淑英、杜广忠，该证据可以证明上述5人为马玉连的合法继承人。4、吉林市幼儿园出具的《档案证明》、杜广臣《死亡医学证明书》各1份及杜广臣一家的户口页，证明杜广臣与其妻子殷翠萍共育有2个子女，分别为杜鸿飚、杜红霞。杜广臣于2003年死亡，殷翠萍、杜鸿飚、杜红霞为杜广臣的合法继承人。经当庭质证，原被告对第三人提交的证据无异议，本院予以认定。被告对原告提交的证据均有异议，对证据1的证明目的有异议，认为是被告的父亲与原告达成的买卖协议，与被告无关；对证据2的证明目的有异议，被告父亲购买的本案讼争的房产原系公有住房，因此开平镇四街村委会无法证实原告的举证目的；认为证人未参与房屋的买卖过程，证言为传来证据；认为证据4无法实现原告的证明目的。第三人对原告提交的证据均有异议，认为证据1虽然未登记共有人，但该房产是杜春润与马玉连在婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产；认为证据2仅有单位的公章，无负责人的签字，不具备证据的合法性；认为证据3，证人证言只是道听途说，为传来证据，且证人未出庭接受质询；认为证据4不能确定本案讼争房产的归属。经本院核查，结合原、被告，以及第三人的陈述意见，对原告提交的证据进行综合认证，原告持有本案讼争房产的房产证书、土地证书，并且其与唐山市开平区房屋征收管理办公室签订《安置协议书》，表明原告合法占有本案讼争的房产，被告及第三人均认可原告有购买房产交付房款的行为，故对原告举证证明其存在购买本案涉案房产的事实内容本院予以认定，但原告所提交的上述证据均无法证实其已经对本案房产依法取得物权，故不能实现原告的该项举证目的。经审理查明，坐落于唐山市开平区四街西新楼128-2号房屋原为国有公房，1983年前后，被告杜广忠的父亲杜春润、母亲马玉连租住于此。后因国家政策许可，杜春润、马玉连购买了本案讼争的房产。杜春润、马玉连婚后共育有五个子女，长子杜广臣、次子杜广珍、长女杜秀英、次女杜淑英。马玉连、杜春润分别于2000年3月29日、2001年9月14日死亡，生前均无遗嘱。杜广臣与第三人殷翠萍系夫妻关系，婚后育有一子杜鸿飚，一女杜红霞，杜广臣于2003年3月2日死亡，生前无遗嘱。马玉连去世后，原告王连增与杜春润达成口头协议，原告购买坐落于唐山市开平区四街西新楼128-2号房屋，房屋价款30000元。后经协商，杜春润将房屋产权证、土地证给付原告，房产过户所需手续由原告自行办理，杜春润同意让利房款500元。双方达成交易后，原告已交付房款，对房屋已经占有使用13年，但原告未对该房产办理房屋产权变更登记。2013年，因本案涉案房产所在的唐山市开平区四街小区被规划为开平区的整体改造项目，2013年8月，原告找到被告要求协助办理房产过户，被告在协助办理的过程中经行政机关告知，因杜春润死亡，须要其子女共同办理房产过户。后经被告告知第三人房产的出卖情况，第三人均表示要求依法继承遗产，认为杜春润出卖房屋未经共有人同意，属于无权处分，双方因此产生争议。2013年11月11日，原告与开平区房屋征收管理办公室签订《安置协议书》，本案涉案房产置换后面积为102.78㎡。本院认为，依照现行法律的规定，不动产所有权的归属，应当以不动产登记薄的记载为依据，或以房屋产权证书的记载为标准。原告与被告的父亲虽然仅是达成了口头上的买卖房屋的协议，但双方买卖房屋的意思表示真实，内容合法有效。但原告并未与被告存在合同关系，原告要求确认其与被告达成的口头房屋买卖协议有效的诉讼请求，理据不足，不予支持。从本案涉案房产的取得时间判断，该房产属于杜春润与马玉连的夫妻共同财产，马玉连死后其继承人有权依法继承马玉连在本案讼争房产中的份额，继承发生后，房产在未分割时，属于继承人的共有，杜春润在处分房产时，未考虑其他继承人的继承权益，杜春润将房产出卖侵害了其他共有人的合法权利，其处分行为对其他共有人不产生法律约束力。原告已经给付房款，并对房屋占有使用多年，其取得了要求出卖人办理房屋产权变更的债权，但因双方约定，由原告自行办理房屋产权变更的相关手续，其在出卖人交付房屋后，长达十余年未办理房屋产权的变更登记，原告自身存在过错。原告认为，其购买房屋后对房屋实际占有使用的行为当然取得所有权的诉称意见理据不足，本院不予支持。维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告王连增的诉讼请求。案件受理费1350元，由原告王连增担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。代理审判员  高玉琢二〇一四年四月三日书 记 员  刘珊珊