广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终972号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓丽妮，女，1970年7月11日出生，汉族，住清远市清新区，现住清远市清城区。
委托诉讼代理人：陈志宏，男，汉族，1969年11月6日出生，住广东省清远市清城区。系邓丽妮丈夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏汉林，男，1969年3月19日出生，汉族，住清远市清城区。
委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。
上诉人邓丽妮因与被上诉人苏汉林房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邓丽妮及其委托诉讼代理人陈志宏、被上诉人苏汉林及其委托诉讼代理人蓝战立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓丽妮上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认邓丽妮与苏汉林于2017年1月11日签订的《房屋买卖合同》已依法解除；2、改判苏汉林向邓丽妮支付违约金78000元；3、本案一、二审诉讼费用由苏汉林负担。事实与理由：一、苏汉林2017年1月15日已经违约，截止2月14日，已经违约满一个月，而不是2017年2月20日开始违约。宽限期不能否认苏汉林违约的事实，双方并非重新约定将签署银行按揭文件及支付贷款所需费用的时间推至2017年2月20日，而是苏汉林不断违约，邓丽妮被迫拖至该日期。二、一审法院适用法律错误。中介方没有出庭，没有与当事人对证，其所提供的《情况说明》是虚假的，不能作为证据使用。因苏汉林违约，《房屋买卖合同》解除的条件已经成立，我方已经发出了解除通知，《房屋买卖合同》已经解除。
苏汉林答辩称：一、根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，首期楼款230000元是在成功受理本次交易的递件回执中直接支付给卖方，而不是通过存入保证金账户的方式支付。因此，苏汉林和中介方均不知道在前往银行交按揭贷款材料当天就要存入首期款230000元，所以并未准备好230000元首期款。二、至于何时办理过户问题。按照银行按揭流程，先交贷款申请材料，然后审批，待出了贷款同意书后，双方才能办理过户手续。本案中约定的剩余房款550000元的交付方式是通过银行按揭方式支付，如果银行不同意贷款，就不存在过户问题。因此，邓丽妮认为我方违约，与事实不符。三、对于保证金存入200000元而不是230000元问题。是因为苏汉林前期已经支付了30000元给邓丽妮。我方认为，邓丽妮、陈志宏没有经过任何催告就解除涉案合同，没有法律依据。综上，我方认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确。
苏汉林向一审法院起诉请求：1、确认苏汉林与邓丽妮于2017年1月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、邓丽妮立即向清远市××人民××路××花园××号房屋抵押权人申请办理提前还贷手续，清偿按揭款并涂销抵押登记；3、邓丽妮在涂销抵押登记后10天内与苏汉林一起到不动产登记机关办理清远市××人民××路××花园××号房屋的产权变更登记手续，将产权过户至苏汉林名下；4、本案诉讼费用由邓丽妮承担。诉讼过程中，苏汉林变更诉讼请求：1、解除2017年1月11日签订的《房屋买卖合同》；2、邓丽妮返还定金35000元及赔偿违约金78000元给苏汉林；3、邓丽妮支付中介服务费7800元给苏汉林；4、本案的诉讼费用由邓丽妮负担。
邓丽妮向一审法院反诉请求：1、判决确认邓丽妮与苏汉林于2017年1月11日签订的《房屋买卖合同》已依法解除；2、判决苏汉林向邓丽妮支付违约金78000元；3、本案诉讼费用由苏汉林负担。
一审法院认定事实：2017年1月11日，苏汉林（买方）、邓丽妮（卖方）及清远市清城区阳光置业中介部（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“买卖双方交易的房地产位于清远市××人民××路××花园××号，建筑面积为142.70平方米。转让成交价为780000元，买方应在签署本合同之同时交付定金35000元给卖方，卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料。首期楼款230000元（包含定金）买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款550000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付7800元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方需支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本合同约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。如买方（卖方）未按照本合同约定的期限履行义务，卖方（买方）在权要求买方（卖方）以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同。如买方逾期义务超过30日，卖方可解除合同并选择要求买方支付本合同转让成交价10%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，逾期义务超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付本合同转让成交价10%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”。此前的2017年1月3日，苏汉林已通过案外人宋新宇向邓丽妮支付部分定金5000元。合同签订的当天，苏汉林分别向邓丽妮、清远市清城区阳光置业中介部支付了余下定金30000元和咨询及中介服务费7800元。
上述合同签订后，因临近春节，需向银行申请办理房屋按揭贷款的手续，邓丽妮、苏汉林及经纪方约定过完农历新年后办理。2017年2月20日，苏汉林及其儿子苏宋存、邓丽妮到中国建设银行股份有限公司清远凤鸣分理处申请办理银行按揭，苏汉林及苏宋存在当天签署了借款人婚姻状况声明、家庭成员房屋数量书面诚信声明、个人贷款申请表、个人征信客户授权书和备选合作评估机构清单等一系列银行按揭文件，邓丽妮亦向银行递交了个人再交易住房贷款售房人售房基本情况及房屋产权证复印件，苏宋存、邓丽妮并在银行方处以房地产买卖合同示范文本签订了一份《房地产买卖合同》。但据建行的内部规定，苏汉林申请按揭还需提供贷款还款银行卡、房屋价格评估报告，并需开设首期房款的资金监管账户。因苏汉林当时并无备足上述材料及首期房款，所以该次贷款申请没有办理完成。
2017年3月20日，苏汉林为设立首期房款的资金监管账户，在其及儿子苏宋存的建行账户上已备齐了足额的首期款。
2017年3月30日，邓丽妮向苏汉林发出《解除合同通知书》，称双方于2017年1月11日签署《房屋买卖合同》，截止2017年3月29日，苏汉林方仍未签署银行按揭文件，违反合同约定已超过30日，故依据合同约定解除合同。苏汉林在收到邓丽妮发出的《解除合同通知书》后，分别于2017年3月31日、2017年4月10日向邓丽妮发出律师函，告知邓丽妮不得擅自将房屋出卖给第三人，并要求邓丽妮在2017年4月22日前还清涉案房屋的银行按揭贷款，撤销房屋抵押登记，并按合同约定配合办理按揭贷款及房屋产权过户登记手续。
一审法院经向经纪方清远市清城区阳光置业中介部的经办人员朱锦华调查，其陈述“原约定了双方当事人在2017年3月19日到银行办理首期款资金监管账户，但因此期间邓丽妮去了云南旅游，故再相约在4月5日再到银行办理；但邓丽妮在3月23日电话告知房屋不卖了，在3月26日邓丽妮到来中介部协商时并再次明确房屋不卖了，要解除合同”。
一审法院认为：苏汉林与苏汉林签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。本案中，苏汉林起诉请求解除合同，苏汉林反诉亦请求确认合同已解除，双方解除合同的意思表示一致。
本案焦点在于违约责任应由哪方承担。根据查明的事实可知，首先，合同签订后，苏汉林应于2017年1月14日前签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，但苏汉林、邓丽妮直至2017年2月20日才到银行签署银行按揭文件，邓丽妮在签署文件时无异议并予以配合，这是双方以事实行为对合同签署银行按揭文件履行时间进行变更。其次，邓丽妮、苏汉林双方在2017年2月20日到银行签署银行按揭文件后，依据合同“买方应在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料”的约定，苏汉林应在2017年3月7日前履行补交材料及办理设立资金监管账户的义务，但苏汉林并未履行，且直至2017年3月20日才备齐了首期款，苏汉林已构成逾期履行义务。再次，依据合同“如买方逾期义务超过30日，卖方可解除合同”的约定，只有从苏汉林履行补交材料、办理设立资金监管账户义务期限届满的2017年3月7日起仍不履行超过30日，即从2017年4月7日起邓丽妮才具有合同的约定解除权。虽然苏汉林确有迟延履行义务的行为，但在2017年3月30日邓丽妮并不具有合同的约定解除权，在合同未解除情况下，邓丽妮仍应配合苏汉林办理银行按揭贷款需要设立的首期款资金监管账户手续，邓丽妮在合同的约定解除权条件未成就时不予配合苏汉林办理银行按揭贷款的相关手续并提前要求解除合同是属违约情形，邓丽妮应承担相应的违约责任。为此，苏汉林要求邓丽妮返还定金35000元、赔偿违约金78000元、支付中介服务费7800元的诉讼请求，符合合同的约定，予以支持；邓丽妮要求苏汉林赔偿违约金78000元的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除苏汉林与邓丽妮于2017年1月11日签订的《房屋买卖合同》；二、限邓丽妮于本判决生效之日起5日内返还定金35000元给苏汉林；三、限邓丽妮于本判决生效之日起5日内向苏汉林赔偿违约金78000元、中介费7800元；四、驳回邓丽妮的反诉请求。案件本诉受理费2766元，反诉受理费875元，合共3641元，由邓丽妮负担。
本院二审期间，当事人均无新证据提交。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条的规定，本案二审主要围绕邓丽妮上诉请求的范围进行审理。邓丽妮与苏汉林签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。结合邓丽妮的上诉请求与苏汉林的抗辩意见，归纳本案争议焦点：邓丽妮何时具备合同解除权。
邓丽妮上诉称根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，苏汉林应于2017年1月14日前往银行签署文件，但其于同年2月20日才前往银行，构成违约。经查，根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定，苏汉林应在合同签署后3日内，即2017年1月14日前签署银行按揭文件及支付贷款所需费用。但事实上双方当事人于2017年2月20日才前往银行签署按揭文件。根据邓丽妮在庭审中的陈述，其承认与苏汉林进行沟通确定给予一定宽限期，同意双方于2017年2月20日前往银行签署文件。本院认为，邓丽妮与苏汉林达成合意于2017年2月20日前往银行签署按揭文件，且亦于该日期前往处理，应视为对合同的变更。故苏汉林未在2017年1月14日前往银行签署文件不构成违约。原审法院对此认定正确。
关于邓丽妮何时具备合同解除权的问题。如前节所述，双方当事人将签署按揭文件的时间变更为2017年2月20日。根据《房屋买卖合同》，买方在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需资料，因此，苏汉林应于2017年3月7日前提供齐全所需材料，虽然其未在约定时间履行，但根据《房屋买卖合同》约定，买方逾期义务超过30日的，卖方可解除合同，故邓丽妮于2017年4月7日才享有合同解除权。现邓丽妮于2017年3月30日解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，邓丽妮上诉理据不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由邓丽妮负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 邓洪政
审判员 何 燕
二〇一八年六月二十八日
书记员 张 婧
书记员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审