广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1882民初595号
原告：文金坪，男，1950年10月18日出生，汉族，连州市人，住连州市。
被告：连州市天业房地产有限公司，住所：连州市连州镇巾峰路62号名门峰景3座首层9、10号铺。法定代表人：周艺昌。
原告文金坪诉被告连州市天业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员陈炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文金坪到庭参加诉讼、被告连州市天业房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文金坪诉称，被告于2015年01月01日与原告签订《名门峰景认购书》，原告认购连州市巾峰路名门峰景小区二座商品房壹套，面积91.02平方米，房号1503（见证据之一）。在签订认购书时原告已经讲清楚购房户主是写我本人的名还是写我女儿的名还未定得下来。同时，在购房资金上，因被告拖欠沈志强（即被告的朋友名门峰景小区水、电安装工程承包人）的工程款：沈志强将该项工程转包给原告施工后，无钱支付工程款给原告，造成原告支付购房资金困难。鉴于上述原因我说“可能要到年底才能签订正式购房合同”，被告表示同意。在2015年的8月间被告法定代表人周艺昌打电话给我说；“快要办房产证了，如果你确实不要这套房，你就写一份退购书将房退回给我们，我们将首期购房款返还给你”。在2015年9月23日，他叫他公司的主办人潘建新，要我写一份退购书给连州市天业房地产有限公司（见证据之二），我就在天业房地产有限公司售楼部，写了一份退购书交给潘建新（原件存潘建新处），着重写明“将我己交的首期资金退回给我本人专收”，当时销售员黄丽娥在场。连州市天业房地产有限公司于2015年12月，就与连州市人黄旭签订了名门峰景认购书，将我原订购的名门峰景小区二座1503号商品房卖给了黄旭。这套房出售后的今年4、5月份期间，我多次电话给被告周艺昌，他说“这些钱你想都别想退给你了”。因追催被告返还首期购房款未果，事出无奈的情况下，只能依法向人民法院起诉，维护自身的权益。综上所述，原告方己按被告的要求将订购的商品房退回给被告，要求返还首期购房款合理合法，认购书中也没有规定不予返还首期购房款的约定，被告行为违反了《广东省商品房销售管理办法》第五条的规定。《房屋买卖合同》上未约定何时交清购房款的余款部分。按照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条的规定，定金数额应该返还给原告。据此，特请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《名门峰景认购书》；2、请求依法判处被告返还首期购房款及定金：合计款146092元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求第二项为：要求被告偿还购房款及定金156091元。
原告文金坪为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《名门峰景认购书》；2.退房说明书；3.连州市天业房地产有限公司《营业执照》；4.《收据》五张（No：0818560、0506427、0915431、0915409、009620）、建设银行持卡人存根联、农业银行现金缴款单；5.置业计划表；6.原告文金坪身份证复印件；7.录音光碟一份。
被告连州市天业房地产有限公司未作答辩，未向本院提供证据材料。
经审理查明，2015年1月1日，原告文金坪作为乙方与被告连州市天业房地产有限公司作为甲方，双方签订了《名门峰景认购书》，合同主要载明：“甲乙双方经充分协商，就乙方向甲方认购名门峰景物业一事达成以下协议：一、认购物业：乙方同意购买甲方位于连州市巾峰路62号名门峰景2座1503号房（以下简称该物业），套内面积为91.02平方米。二、该物业原价为，即实际为人民币463736元（大写：肆拾陆万叁仟柒佰叁拾陆元）、四、定金：人民币10000元须于签署本认购书时付清；首期楼款：成交总额的%，即人民币元。扣除定金10000元后，首期款为453736元，另须交首期预征费13313元，即首期应付款合共467049元。该款项须于2015年元月10日前付清，并同时签署《广东省商品房买卖合同》。上列楼价计算如有误，最终以正式《广东省商品房买卖合同》所载为准。五、双方责任：甲乙双方必须严格遵守本认购书的约定，如乙方未能在本认购书规定的期限内向甲方支付首期房款并同时签署《广东省商品房买卖合同》，则视为乙方自行放弃本认购书固定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已支付的定金，并有权将该物业另行出售，无须知会乙方。如甲方违约，则必须向乙方全额退回定金……八、本认购书一经双方签定，即时生效。本认购书一式两份，甲乙双方各执一份，每份均具同等法律效力。甲乙双方自签署《广东省商品房买卖合同》时，本《名门峰景认购书》自动失效。”。落款处甲方经办人“廖建学”签名，并加盖被告公司公章；乙方落款处有原告“文金坪”签名。同日，原告文金坪通过农业银行向连州市天业房地产有限公司银联支付10000元定金。
2015年5月28日，被告连州市天业房地产有限公司向原告文金坪出具了其购买名门峰景2座1503房的首期房款139735元、登记费500元、维修基金2857元、对讲可视门3000元的《收据》，交原告收执。上述款项有加盖被告连州市天房地产有限公司公章的四张《收据》予以证实（No：0818560、0506427、0915431、0915409），本院予以确认。原告合计支付156092元相关房产费用（包括定金、房款、登记费、维修基金、对讲可视门）给被告方。
2015年9月23日，原告文金坪向被告出具一份《退房说明书》，载明：“连州市天业房地产开发有限公司：我原在你公司开发的名门峰景小区购2栋1503房壹套，现因资金有困难，退回给你公司处理，将我已交首期资金退回给我本人专收。连州市文宇物业管理有限公司，文金坪，2015年9月23日”。被告收悉该《退房说明书》后，将涉案房产买给案外人。后原告向被告沟通退回购房相关款项未果，遂起诉至法院。
本院认为：被告连州市天业房地产有限公司与原告文金坪于2015年1月1日签署的《名门峰景认购书》系双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，为合法有效的合同，受法律保护。原告应向被告支付房款、被告应向原告交付房屋。后经原告与被告口头协商同意解除认购书，遂后原告向被告出具《退房说明书》。而被告收悉该《退房说明书》后并未提出异议，并已其实际行动将涉案房产出卖给案外人，被告的该行为表明其同意与原告解除《名门峰景认购书》。本案确认双方于2015年1月1日签订的《名门峰景认购书》已解除，对原告的第一项诉讼请求予以支持。
关于退还购买房产的相关费用问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定【合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失】。经原被告协商及各自行为表明本案《名门峰景认购书》已解除，原告已经支付部分购房费用即已经履行的部分，原告可以要求被告予以返还；被告未履行交房义务属尚未履行的，应当终止履行。综上，原告诉请被告返还购买名门峰景2座1503房的定金10000元、首期房款139735元、登记费500元、维修基金2857元、对讲可视门3000元，合计156092元房产相关费用，于法有据，本院予以支持。
被告连州市天业房地产有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第二款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告文金坪与被告连州市天业房地产有限公司于2015年1月1日签订的《名门峰景认购书》已解除；
二、限被告连州市天业房地产有限公司在本判决书生效之日起十日内归还原告文金坪购房款及费用合计156092元。
本案受理费1610.92元，由被告连州市天业房地产有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者对方代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 陈 炜
二〇一六年九月十二日
书记员 谭建聪
附本案相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。