安徽省宁国市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民二初字第00600号
原告：陈金锴，男，1989年9月15日出生，汉族，住宁国市。
原告：朱瑞蕊，女，1990年1月2日出生，汉族，住址同上。
委托代理人：陈金锴，男，1989年9月15日出生，汉族，住宁国市。
被告：安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任公司，住所地宁国市。
法定代表人：程鸿，董事长。
委托代理人：郭阳林，安徽向群律师事务所律师。
原告陈金锴、朱瑞蕊与被告安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任公司（以下简称鸿鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法由审判员陈婷独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告陈金锴、原告朱瑞蕊的委托代理人陈金锴、被告鸿鹰公司的委托代理人郭阳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金锴、朱瑞蕊诉称：2014年11月20日，原、被告签订了合同编号为0097-141120154504的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于宁国市宁港路西侧的白云山庄国际养生休闲第14幢1单元103号商品房，总价款1650000元；被告于2014年12月31日前向原告交付商品房。合同签订后，原告依约支付了首付款及各项税费，并办理了银行按揭手续。2015年，被告多次电话通知原告交房，但被告仍未能出示约定交房条件的《工程竣工验收证明文件》，且未保证小区内水、电、气、网络、道路等基础生活设施的正常使用，原告拒绝交接。2015年8月10日，原告诉至本院，要求判令：被告承担逾期交房212天的违约金34980元（按日万分之一计算至2015年7月31日，如之后未交付符合交付条件的商品房，违约金则计算至交房之日止），并承担本案的诉讼费用。
被告鸿鹰公司辩称：1.被告逾期交房属实，但逾期交房的天数为26天。因双方签订的《商品房买卖合同》中约定商品房交付条件为经验收合格（出示工程竣工验收证明文件）。该涉案商品房于2015年1月22日经验收合格，符合商品房交付的条件，被告于次日向原告邮寄送达了《交房通知书》，通知原告前来办理交房手续，根据合同约定，2015年1月26日即为交房时间，故被告同意承担逾期交房26天的违约金，超出部分请求予以驳回；2.水电等基础配套设施未投入使用，并不是商品房交付的必备条件，而应根据合同约定的按照规划要求加以改善。
原告陈金锴、朱瑞蕊为证明其主张，举证如下：
1.原告陈金锴、朱瑞蕊身份证复印件各一份，拟证明两原告的诉讼主体资格；
2.《商品房买卖合同》一份，拟证明合同第八条约定的交房条件为该商品房经验收合格（出示工程竣工验收证明文件）；
3.购房发票、银行按揭材料、契税发票、房屋维修基金收据复印件各一份，拟证明原告已付清涉案商品房全部房款及缴清了相关的税费。
被告鸿鹰公司对原告陈金锴、朱瑞蕊提交的证据三性均无异议，但认为不能达到原告“不具备交房条件”的证明目的。
被告鸿鹰公司为支持其辩解意见，举证如下：
1.被告鸿鹰公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，拟证明被告诉讼主体资格；
2.《商品房买卖合同》一份，拟证明原被告已就涉案商品房价款、交房期限、《交房通知书》送达方式、违约责任等事宜达成一致意见；
3.《竣工验收申请》、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》各一份，拟证明该涉案商品房已于2015年1月22日具备约定交付条件；
4.《交房通知书》、国内挂号信函各一份，拟证明被告于2015年1月23日通过邮寄方式通知原告交房，该信件被退回，但根据合同约定，被告已完成了交房义务。
原告陈金锴、朱瑞蕊对被告鸿鹰公司提交的证据1、2、3的真实性不持异议，但认为证据3中三份文件均不能证明该涉案商品房已具备交房条件，应提供一份综合性的验收报告。对证据4的真实性有异议，原告未收到该《交房通知书》。
综合原被告的举证、质证意见，本院认证意见如下：原告提供的证据1、2、3及被告提供的证据1、2，因双方当事人均无异议，且均具有合法性、关联性、真实性，本院予以认定。被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，但认为不能证明涉案商品房具备交付条件，本院认证意见为：对该组证据中的《竣工验收申请》、《工程竣工验收报告》，因符合证据的法定特性，本院予以认定；对其中的《竣工备案表》，因其封面上载明“竣工备案表分为表一和表二，两表同时装订并且编号一致视为有效”，由于被告仅提供表一，故不具备完整性；虽该份证据具有真实性、合法性，与本案也存在一定的关联性，但不能达到被告对涉案商品房已备案的证明目的，对该《竣工备案表》不予认定。被告提供的证据4，结合《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定、原告在庭审中的陈述及司法实践，该证据符合民事证据的三性，本院予以认定，但仅达到“被告履行了交房通知义务”的证明目的。
经审理查明，两原告系夫妻关系。2014年11月20日，被告（出卖人）与两原告（买受人）签订了合同编号为0097-141120154504的《商品房买卖合同》一份，该合同约定：出卖人为安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任公司，买受人为陈金锴、朱瑞蕊（地址：安徽省宁国市仙霞镇龙亭村大屋村民组93号）；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为宁房预售字2013第0141号，商品房位于宁国市宁港路西侧白云山国际养生休闲第14幢1单元103号，建筑面积共245.91平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6709.77元，总价款为165万元；买受人于2014年11月25日前支付房款50万元，剩余房款115万元办理银行按揭支付；第八条交付期限出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格（出示工程竣工验收证明文件）。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；第九条出卖人逾期交房的违约责任……，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……；第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电、燃气管道、电话、网络、有线电视、小区道路等在交房时投入运营；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.由出卖人按规划要求加以改善；附件四合同补充协议1、买受人确认本合同所填写的地址、联系电话均为正确、有效的。在本合同的履行期内，如买受人的地址、联系电话发生变更的，买受人有义务在变更后三天内以挂号信等书面通知出卖人。否则，由此而引起本《合同》项下的通知无法及时送达的责任均归于买受人，由买受人承担由此造成的所有损失，并视为出卖人的所有通知书均已送达。此外，合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了房款。2015年1月19日，被告向宁国市建设监督管理站提出工程竣工申请，1月22日，该涉案商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工总包单位、监理单位五大主体单位验收合格，并于当日出具了《工程竣工验收报告》，工程验收结论为：分部工程、质量控制资料核查、安全和主要使用功能核查及抽查结果、观感质量结论均为符合要求，综合验收结论为一般，同时加盖了施工、监理、建设、设计单位公章。同年1月23日，被告按照原告在《商品房买卖合同》中确认的买受人地址以邮政挂号信的方式邮寄送达《交房通知书》，通知原告于2015年1月30日到指定地点办理房屋交房手续，同年1月26日，该挂号信被退回。后被告又电话通知原告交房，但原告以被告未向原告出示约定交房条件的工程竣工验收证明文件，以及被告未保证小区水、电、气、网络、道路等基础生活设施的正常使用等理由拒绝办理交接手续。2015年8月10日，原告诉至本院，要求判如诉请。截止法庭辩论终结，原被告尚未办理商品房交接手续。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。被告在没有出现合同第八条约定的特殊情况下，未在约定的交付时间即2014年12月31日前向原告交付涉案商品房，显属违约，故对原告要求被告从2015年1月1日开始承担逾期交房违约金的诉请予以支持。原、被告对逾期交房的事实、逾期交房违约金的计算方法及起算时间均无异议，但对逾期交房违约金的截止时间存在分歧，故“被告于2015年1月23日向原告邮寄送达《交房通知书》是否符合《商品房买卖合同》约定的交房条件”为本案的争议焦点。
该《商品房买卖合同》约定的交房条件为该商品房经验收合格（出示工程竣工验收证明文件），故本院对原告要求逾期交房违约金计算至涉案商品房经综合验收合格止的诉请不予支持。庭审中，被告提交的《工程竣工验收报告》系工程竣工验收证明文件，该报告已确认涉案商品房所属工程已评定为工程质量均符合要求，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，故涉案商品房于2015年1月22日就已符合“经验收合格”的交付条件。后被告根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议1的约定，于2015年1月23日向原告邮寄送达《交房通知书》告知两原告于2015年1月30日前来办理交房手续，因两原告变更经常居住地后未及时告知被告而导致信函被退回，但该后果系因原告过错造成，故应视为原告已收到被告的《交房通知书》；同时，在被告逾期交房的情况下，原告亦应积极与被告磋商具体交房事宜，否则原告应承担怠于履行合同致扩大损失部分的责任，故可以认定：被告逾期交房违约金的截止时间为2015年1月30日，违约金金额为4950元（1650000元×30×0.01%）。
另，原告以涉案商品房水、电、燃气等基础生活设施未通等为由认为该房不符合交付条件，因无合同约定，对此不予支持，但原告可根据《商品房买卖合同》第十四条的约定要求被告按规划要求加以改善。
综上，依照《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈金锴、朱瑞蕊逾期交房违约金4950元；
二、驳回原告陈金锴、朱瑞蕊其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费675元，减半收取337.5元，由原告陈金锴、朱瑞蕊共同负担137.5元，由被告安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 陈 婷
二〇一五年十一月二十日
书记员 朱晓慧
附相关法律条文：
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项约定；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建设材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。