广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2089号原告区建昭,男,汉族,1984年9月9日出生,住广东省佛山市顺德区。委托代理人李平，广东容林律师事务所律师。被告中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所佛山市禅城区佛山大道中35号。注册号440600000015867。负责人米晋湘。委托代理人王明、胡敏芝，广东天地正律师事务所律师。被告区建权，男，汉族，1979年10月18日出生，住广东省佛山市顺德区。原告区建昭诉被告中国建设银行股份有限公司佛山市分行（下称建行佛山分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月9日立案受理，案件审理过程中，本院依职权追加区建权作为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员李玉珠、黄小燕组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理。原告委托代理人李平、被告建行佛山分行委托代理人王明、胡敏芝到庭参加诉讼。被告区建权经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与区建权于2015年3月10日与区建权签订了《房屋买卖合同》，约定原告向区建权购买位于顺德市××村镇大都村××村心××路××号（现址为：佛山市顺德区陈村镇大都村委会禾渚村心大路2号，下称涉案房产）房产一套。合同签订后，原告依约支付了房屋价款76万元，并于付款当日收房后入住至今。在申请办理该房屋的产权过户手续时，房管部门告知由于该房屋的房产证是旧的版本，必须要在换领新版房产证后才能办理过户手续。为此，原告即敦促区建权办理新证。此后，房管部门对涉案房产重新进行了测绘，新的房产证于2015年7月才发放。随后，原告即向房管部门申请办理产权转移登记手续，却被告知涉案房产已被禅城区人民法院（2015）佛城法民三初字第2386-1号民事裁定书予以查封，无法过户。原告认为原告与区建权已签订房屋买卖合同，全额支付购房款且已入住至今，虽然房屋尚未办理过户手续，但原告对房屋的合法权益应当受到保护。原告曾向法院提出执行异议，但被裁定驳回。因不服执行异议裁定，遂提起本案诉讼，请求判令：解除法院依据（2015）佛城法民三初字第2386-1号民事裁定书对涉案房产的查封措施；本案诉讼费用由被告承担。被告建行佛山分行辩称：依据《物权法》等相关法律规定，按不动产物权登记公示原则，因涉案房产登记在区建权名下，法院查封合法有效。原告未能提供其使用该房屋并交纳水电费、网络通讯费等证据证明其已实际占有涉案房产，其主张不应采信。原告为大都村的村民，从大都村取得相关证明比较容易，且大都村未派员出庭作证，所出具的《证明》不具有证明力。区建权对建行佛山分行负有巨额债务尚未清偿，且已由法院作出判决确认建行佛山分行的债权，向区建昭以明显低价转让涉案房产，实质上是逃废银行债权，损害建行佛山分行的合法权益。区建权与区建昭是亲兄弟，具备恶意串通制造虚假交易的条件。且从原告主张的交易来看，涉案房产的买卖合同专门对涉案房产的权属状况、区建权的处分权等问题作出约定，但未明确约定过户时间，且不约定相应违约责任；合同签订时间与款项支付时间又非常紧凑，在未交付房屋及办理过户前即已全额支付房款；从原告与区建权签约转让涉案房产到法院查封时，长达五个月时间里不办理过户手续；涉案房产转让单价低至2500元/平方米等等，均不符合常理。即使买卖合同真实，因涉案房产仍登记在区建权名下，故原告所享有的也只是对区建权的债权，无权请求解封。依据《房屋登记办法》、顺德区房地产交易登记中心关于“二手房地产买卖”办事指引相关规定，原告称涉案房产过户登记需要重新测绘房产系虚假陈述。即使需要换领新房产证才能办理过户，原告未积极办理，也存在过错。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告区建权无正当理由不到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供如下证据：1、原告与区建权身份证、建行工商登记信息、组织机构代码证网络打印件。拟证明各方诉讼主体资格。2、《房屋买卖合同》。拟证明原告于2015年3月10日向区建权购买涉案房产。3、《个人客户收付款回单》（农行）。拟证明原告已向区建权支付全部房屋价款。4、《证明》（2015年3月12日出具）。拟证明原告和区建权所在村委和股份合作社均同意涉案房产的转让。5、《地址证明》。拟证明因涉案房产需要更换新版产权证书才能办理转移登记手续，村委应要求出具地址证明。6、《房地产权证》（粤房地证字第Ｃ0××63号、粤房地权证佛字第××号）。拟证明涉案房产旧版、新版产权证书详情。7、《证明》（2015年8月25日出具）。拟证明原告已于购房后入住涉案房产并使用至今。8、（2015）佛城法民三初字第2386-2号《民事裁定书》。证明法院驳回我方查封异议申请。9、陈村二手自建房销售信息网络打印件。拟证明陈村二手自建房售价状况。诉讼中，被告建行佛山分行提供如下证据：1、(2015)佛城法民三初字第2386号《民事判决书》。拟证明区建权拖欠建行佛山分行巨额债务未偿还。2、《证明》（顺德区档案馆）、（2015）佛城法民三初字第2386-1号《民事裁定书》、（2015）佛城法民三初字第2386-1号《协助执行通知书》及《送达回证》。拟证明涉案房产属于区建权所有，法院查封合法。3、陈村镇村屋销售信息网络打印件。拟证明现顺德区陈村镇村屋均价在每平方米7000-9000元左右，区建权以总价76万元（折合每平方米2500元）转让涉案房产，属于明显低价，损害建行佛山分行的合法权益。4、顺德区房地产交易登记中心“关于二手房地产买卖”的办事指引网络打印件；顺德区人民政府网“房地产权变更登记程序网络打印件。拟证明二手房买卖并不需要重新测绘，原告系虚假陈述；即使交易真实，区建昭没有及时办理房产过户，存在过错，要求解封无理。诉讼中，本院依职权调取并出示（EY013325371CN）EMS邮寄单与查询结果。被告区建权无正当理由不出庭应诉，本院视为其放弃当庭答辩、举证、质证等诉讼权利。案经庭审，本院对本案证据作如下认证：对原告提供的证据1、6、8，因被告建行佛山分行对证据真实性无异议，本院采信证据真实性。对原告提供的证据2-5、7，虽被告建行佛山分行均不予确认，但原告能提供证据原件以供核对，涉案房产所处村民组织出具的证明材料符合《最高人民法院关于适用》（下称民诉法解释）第一百一十五条所规定之要件，且证据间相互印证，就原告与区建权签署房屋买卖合同、支付房款及占有使用涉案房产的事实形成证据链，依据民诉法解释第一百一十四条之规定，本院采信上述证据。对原告提供的证据9，系网络打印件，不能作为涉案房产价格参考，且被告建行佛山分行不予确认，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证据1、2、4，因原告对证据真实性无异议，本院对上述三组证据真实性予以采信；对被告提供的证据3，同为网络打印件，不能作为涉案房产市场价格参考，且原告不予确认，故本院对该组证据不予采信。对本院依职权出示的证据，因来源合法，内容真实，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：建行佛山分行诉区建权等人金融借款合同纠纷一案，案号：（2015）佛城法民三初字第2386号，案件审理过程中本院依建行佛山分行的财产保全申请作出（2015）佛城法民三初字第2386-1号民事裁定，并据此裁定于2015年8月3日查封了登记在区建权名下的涉案房产。后区建昭向本院提出异议，经审查，本院作出（2015）佛城法民三初字第2386-2号民事裁定，驳回区建昭的异议。区建昭于2015年10月28日收到上述异议裁定后，在法定期限内向本院提起本次诉讼。2015年8月31日，本院作出（2015）佛城法民三初字第2386号民事判决，判令佛山市顺德区骏豪轩贸易有限公司在指定期限内向建行佛山分行偿还贷款本金3359672.75元及利息、律师费116786元；区建权等保证人对佛山市顺德区骏豪轩贸易有限公司上述债务承担连带清偿责任。另查明：2015年3月10日区建权与区建昭签订《房屋买卖合同》，主要约定：区建权将涉案房产出售予区建昭，转让价格为76万元；区建昭在签订合同之日起三日内将价款付清；区建权在收到购房款后三日内交付区建昭使用；区建权当积极配合区建昭办理房屋过户手续，过户费用由区建昭负担；房屋交付后，涉及房屋的所有权益（包括但不限于征地补偿、拆迁补偿等）归区建昭所有；在房屋交付之日起，房屋一切事宜与区建权无关，区建权不得妨碍或侵犯区建昭基于合同约定而对房屋享有的占有使用、收益和处分权利。2015年3月12日，佛山市顺德区陈村镇大都村委会及佛山市顺德区陈村镇大都股份合作经济社联合出具《证明》，上载：区建权在我股份社拥有座落于（原址）顺德市××村镇大都××村心××路××号（新址）佛山市顺德区陈村镇大都村委会禾渚村心大路2号的房地产（产权证号为Ｃ0××63），现我股份社同意其将该房地产转让给本股份社村民区建昭，维持该房地产集体土地性质。同日，佛山市顺德区陈村镇大都村委会出具《地址证明》，证实涉案房产新编地址为佛山市顺德区陈村镇大都村委会禾渚村心大路2号。2015年3月13日，区建昭从其名下账户转账支付76万元至区建权名下账户。2015年6月，涉案房产申办验证换证手续，注销旧房地产权（粤房地证字第Ｃ0××63）。据涉案房产旧房地产权证所载，权属人为区建权，房地座落于顺德市××村镇大都××村心××路××号，建基面积80平方米，建筑面积304平方米。2015年7月3日，涉案房产颁发新房地产权证（粤房地权证03××85），证载房屋权属人为区建权，房屋座落于佛山市顺德区陈村镇大都村委会禾渚村心大路2号，土地自用面积80.98平方米，建筑面积为310.12平方米。2015年8月25日，佛山市顺德区陈村镇大都村委会出具《证明》，证实区建昭至2015年3月至今在涉案房产内居住。诉讼中，原告陈述：原告与区建权为亲兄弟关系；原告与区建权之间不存在民间借贷等经济往来；因区建权当时经济紧张，故将涉案房产出售予原告，原告支付予区建权的76万元是购买涉案房产的购房款；原告与区建权签署房屋买卖合同时并不清楚涉案房产须换领新证才能过户，直至到村委会盖章时才知道；原告取得涉案房产新的房地产权证是在2015年7月中旬，因事务繁忙至2015年8月中旬才与区建权去办理过户手续，此时才发现涉案房产已被查封；涉案房产现由原告居住使用，涉案房产的水电费系以原告父亲区钜帮的名义去缴纳，费用由原告支付。本院认为，原告作为（2015）佛城法民三初字第2386号案外人对该案保全标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》（下称《民诉法解释》）第三百零五条之规定，原告起诉符合法律规定。另据《民诉法解释》第三百一十一条之规定，原告对其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据本院查明事实，原告在本院在对涉案房产实施保全措施前已与区建权签订《房屋买卖合同》，原告购房资格及向区建昭购房事实业经涉案房产所在村民组织认可并出具相关证明证实，故本院确认原告与区建昭之间存在真实的房屋买卖合同关系。因无充分证据证实涉案房屋买卖合同存在无效情形，故应认定为有效合同。另据本院查明事实，原告已全额支付购房款予区建权，涉案房产所在村民组织亦证实原告自2015年3月始在涉案房产内居住，可确认原告已依约履行房屋买卖合同相应义务并实际占有使用涉案房产的事实。虽涉案房产仍登记在区建权名下，但从本案证据显示，原告与区建权的房屋买卖合同履行过程中经历了涉案房产换领新证程序，且从新旧房地产权证证载内容比对，在房屋座落、土地自用面积及建筑面积方面均有变更，故本院采纳原告相关意见。而涉案房产新证核发后一个月内，涉案房产即被本院查封，此间原告虽未办理产权过户登记手续，但时间间隔较短，不能据此认为原告存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告对涉案房产享有的民事权益得以排除本院执行措施。被告相关抗辩并无充分证据证实，本院不予支持。因本院判令不得执行涉案房产，依据《民诉法解释》第三百一十四条第一款之规定，（2015）佛城法民三初字第2386-2号民事裁定书失效。另因本案诉讼系因被告区建权涉诉所致，故本院决定诉讼费用由区建权负担。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项之规定，缺席判决如下：不得对座落于佛山市顺德区陈村镇大都村委会禾渚村心大路2号（粤房地权证佛字第××）的房地产采取执行措施。本案适用普通程序审理，案件受理费11400元，由被告区建权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超审 判 长  陈 超人民陪审员  李玉珠人民陪审员  黄小燕二〇一五年十二月十日书 记 员  林 立附引用法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。