辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中民二终字第2301号
上诉人（原审被告）：大连圣达科建集团有限公司。
法定代表人：宋淑芳，系该公司董事长。
委托代理人：叶清，系辽宁华轩律师事务所律师。
委托代理人：高飞，女，1987年7月24日出生，汉族，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刁桂新，男，1959年7月22日出生，汉族，工人。
委托代理人：杨彩虹，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原审被告：沈阳永来房地产有限公司。
法定代表人：张忠东，系该公司总经理。
委托代理人：石刚旭，男，1978年11月19日出生，汉族，系该公司法律顾问。
上诉人大连圣达科建集团有限公司与被上诉人刁桂新、原审被告沈阳永来房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2013]于民二初字第244号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员赵明静担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱丹组成合议庭于2014年1月24日公开开庭进行了审理。上诉人大连圣达科建集团有限公司的委托代理人叶清、高飞，被上诉人刁桂新及其委托代理人杨彩虹、原审被告沈阳永来房地产有限公司的委托代理人石刚旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：案涉商品房位于沈阳市于洪区紫郡城秋实园小区17号楼1单元9层2室，该商品房的建设单位为本案被告沈阳永来房地产有限公司，该商品房的施工单位是本案被告大连圣达科建集团有限公司。2010年2月8日，被告沈阳永来房地产有限公司以商品房抵顶工程款加货币形式向被告大连圣达科建集团有限公司支付工程款。其中，被告沈阳永来房地产有限公司抵顶给被告大连圣达科建集团有限公司作为工程款的房源中包含了本案案涉商品房。因被告大连圣达科建集团有限公司作为施工单位没有出售商品房的资质，故被告大连圣达科建集团有限公司与被告沈阳永来房地产有限公司就抵顶工程款商品房的出售事宜进行约定，即由被告大连圣达科建集团有限公司将抵顶工程款的商品房出售给相关买受人，被告大连圣达科建集团有限公司收取由买受人支付的全部购房款，之后由被告大连圣达科建集团有限公司带领该买受人去被告沈阳永来房地产有限公司处，由被告沈阳永来房地产有限公司（甲方）、被告大连圣达科建集团有限公司（乙方）、相关商品房买受人（丙方）三方再行签订格式合同—《补充协议书》，其中该协议中约定：“乙方承揽沈阳紫郡城秋实园6#、15#、16#、17#楼工程施工，甲方用商品房抵顶工程款。乙方将甲方所抵顶房屋×××（包括具体位置、建筑面积、每平方米单价及购房款总额）转让给丙方，并收取房款。甲方只为乙方出具手续，丙方与乙方之间的债权债务与甲方无关。新签订的合同如果与政府出台的煤气、自来水、供暖、供电、有线等新政策相抵触时所发生的费用。由顶房方自行处理并替购房方缴纳。当出现退房纠纷时，所抵顶的商品房交乙方处理。由于以商品房抵顶工程款，所以因甲方交房日期而出现纠纷，乙、丙双方不追究甲方责任。房屋面积以房产局测绘面积为准。甲方保证此房办理到丙房名下，不做另行销售及抵顶。丙方不得退换该房屋。丙方如再次转让与乙方无关。本合同作为商品房销售合同的补充协议与主合同有同等法律效力。补充部分以本协议为准。本协议一式三份，甲、乙、丙三方各持一份。”之后，由被告沈阳永来房地产有限公司与相关买受人签订正式备案《商品房买卖合同》，由被告沈阳永来房地产有限公司根据《商品房买卖合同》及附件《补充协议书》为相关商品房买受人办理房屋过户手续。2010年4月12日，被告大连圣达科建集团有限公司因欠案外人付宝海建筑材料款，用案涉商品房抵顶材料款，抵顶金额为326，130元，其中“尚成运”代表被告大连圣达科建集团有限公司与案外人付宝海为此签订了《顶房协议》，2010年4月23日，被告大连圣达科建集团有限公司（甲方）、尚成敏（乙方）、付宝海（丙方）三方签订《商品房抵债协议》，该协议约定：“一、甲方将房屋作为工程款抵顶给乙方，乙方又将该房屋作为工程款（或材料款）抵顶给丙方。二、抵顶房屋的位置、单价、金额如下……三、商品房面积按国家检测面积为准。四、乙方协助丙方办理相关手续，其费用由丙方承担。五、丙方对抵顶房屋的现状和沈阳永来房地产有限公司办理产权进度等事宜，均充分了解并予以认可，对房屋的入住时间、房屋质量及产权证办理时间等均由丙方与沈阳永来房地产有限公司协商解决，与甲方无关。六、本协议生效后，该房产权利义务及债务纠纷等均与甲方无关。七、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，签字盖章生效。”其中，该协议中甲方一栏由被告大连圣达科建集团有限公司加盖公章，并由“张玉春”代表被告大连圣达科建集团有限公司签字确认，乙方签字的人为：“尚成运”，丙方由案外人付宝海签字。2010年4月23日，案外人付宝海为被告大连圣达科建集团有限公司出具声明，内容为：“大连圣达科建集团有限公司以沈阳永来房地产有限公司开发的秋实园二期17号楼1－9－2房子1套，建筑面积93.18㎡，房款326130元抵顶给付宝海（以房抵顶工程款）。本人同意将该房屋卖出，该房屋的房款由本人获得。今后该房屋的价格、房产权利、义务及债务纠纷均与大连圣达科建集团有限公司无关。本人自愿将该房以叁拾贰万元整卖出。特此声明。”2010年6月9日，被告大连圣达科建集团有限公司在未告知原告刁桂新其与案外人付宝海已签订相关协议的情况下，与原告刁桂新签订《商品房定购单》，该协议约定被告大连圣达科建集团有限公司将案涉商品房以32万元整的价格出售给原告。双方在“约定条件”一项中约定：“1、本定购单双方签字盖章生效，于签定《商品房买卖合同》时自动失效并收回，定购单一旦签定，所交定金不予退还，所选房屋不得更换；2、买受人应当按期交付应交款项，逾期未交视为买受人自动放弃购买，同时出卖人有权将所定房屋另行销售；3、买受人对抵顶房屋的现状、开发商沈阳永来房地产有限公司办理产权进度等事宜，买受人均充分了解并予以认可，对房屋的入住时间、房屋质量及产权证办理时间等均由买受人与沈阳永来房地产有限公司协商解决，与施工单位无关；4、补充条款详见附件专用收款收据；5、买受人已经详细阅读本订单全部条款，明确理解其含义并对条款予以认可；6、本定购单一式两份，具有同等法律效力。”其中“单位盖章”一栏由被告大连圣达科建集团有限公司盖章确认、“销售责任人（张玉春）签字”、“销售受益人（尚成敏）签字”均由张玉春、尚成敏本人签字确认、“客户签字”由原告刁桂新签字确认。签订《商品房定购单》当日，原告刁桂新向被告大连圣达科建集团有限公司一次性交纳全部购房款32万元整，被告大连圣达科建集团有限公司为原告出具加盖其财务专用章的专用收款收据。此后，由于被告大连圣达科建集团有限公司以公司并未收到原告刁桂新交纳的全部购房款为由，未带领原告去沈阳永来房地产有限公司处去签署三方《补充协议书》及《商品房买卖合同》，没有为原告刁桂新办理房屋登记备案和过户手续。
原审法院认为：原告刁桂新与被告大连圣达科建集团有限公司于2010年6月9日签订的《商品房定购单》中明确了“施工单位”“客户姓名”、“标的物地址”、“销售面积”、“售价”和“付款方式”等房屋买卖合同应当具备的主要条款，且有施工单位、客户、销售责任人、销售受益人在合同相应位置上签字、盖章，系双方真实意思表示，同时，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方签订的《商品房定购单》是合法有效的。因原告刁桂新提供了收款事项写明为“房款”并盖有被告大连圣达科建集团有限公司财务专用章的专用收款收据，用于证明被告大连圣达科建集团有限公司已收取原告刁桂新给付的32万元购房款的事实，同时，被告大连圣达科建集团有限公司对于其公司的相关工作人员已收取原告刁桂新给付的32万元购房款全款的事实也并无异议，因此，足以认定被告大连圣达科建集团有限公司已收取原告刁桂新32万元购房款的事实。根据被告大连圣达科建集团有限公司收取原告给付的32万元购房款数额，同时结合《商品房定购单》相关条款内容，可以认定原告刁桂新与被告大连圣达科建集团有限公司签订的《商品房定购单》，名为“商品房定购单”，实为房屋买卖合同，原告刁桂新与被告大连圣达科建集团有限公司均应以此确定并履行各自的合同义务。原告刁桂新与被告大连圣达科建集团有限公司签订的《商品房定购单》虽然在“约定条件”第三项写明“买受人对抵顶房屋的现状、开发商沈阳永来房地产有限公司办理产权进度等事宜，买受人均充分了解并予以认可，对房屋的入住时间、房屋质量及产权证办理时间等均由买受人与沈阳永来房地产有限公司协商解决，与施工单位无关”，但根据我国关于合同相对性的法律规定以及房屋买卖合同的法律性质，对于被告沈阳永来房地产有限公司未与原告刁桂新就案涉房屋（沈阳市于洪区汪河路紫郡城秋实园小区17号楼1单元9层2号）再行签订正式买卖合同导致被告大连圣达科建集团有限公司未履行案涉房屋交付和过户的违约责任应由被告大连圣达科建集团有限公司承担。鉴于本案被告沈阳永来房地产有限公司未与原告刁桂新就案涉房屋签订正式房屋买卖合同，结合本案被告大连圣达科建集团有限公司既无商品房开发、销售资质，也未取得案涉房屋所有权登记手续的客观情况，现被告大连圣达科建集团有限公司已无法履行协助原告办理案涉房屋产权登记过户手续的合同义务，故对于原告请求被告大连圣达科建集团有限公司协助原告办理案涉房屋产权登记过户手续的此项主张，本院不予以支持。
关于原告请求依法确认沈阳市于洪区紫郡城秋实园小区17号楼1单元9层2号房屋归原告所有的诉讼主张，本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告应以债权请求权为基础提出相关诉讼主张,而不能基于物权请求权提出相关诉讼主张，因此，对于原告提出的此项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告请求法院判令解除原告与被告大连圣达科建集团有限公司签订的《商品房订购单》、返还原告购房款32万元的诉讼主张，因原告已向被告大连圣达科建集团有限公司履行给付32万元购房款的合同义务，但被告大连圣达科建集团有限公司未向原告履行相关房屋的交付义务和协助办理房屋所有权的合同义务，导致原告无法实现合同目的，被告大连圣达科建集团有限公司的不履行行为已构成合同法上的根本违约，原告此项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
对于原告请求法院判令被告大连圣达科建集团有限公司赔偿原告一倍购房款32万元的诉讼主张，原告已于2010年6月9日向被告大连圣达科建集团有限公司交付32万元购房款，因被告大连圣达科建集团有限公司违约行为导致合同解除，必然会产生从2010年6月9日起至该款被实际返还之日止的相关利息损失，被告大连圣达科建集团有限公司应向原告承担赔偿其相关利息损失的民事责任，由32万元购房款所产生的按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失部分，本院予以支持。因被告大连圣达科建集团有限公司系案涉商品房施工单位，不是房地产开发企业，无商品房开发、销售资质，其与原告刁桂新签订的《商品房订购单》，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，同时，原告也未提供合法、有效证据证明其实际损失已达一倍购房款数额，因此除上述利息损失之外，对于原告主张被告大连圣达科建集团有限公司应向其赔偿一倍购房款32万元中其他损失之请求，本院不予以支持。
对于原告请求被告沈阳永来房地产有限公司应承担法律责任的所有诉讼主张，根据合同相对性原则的法律规定，合同仅在合同当事人之间发生效力，对于合同之外的第三人不发生效力，因被告沈阳永来房地产有限公司与原告刁桂新之间未订立过相关商品房买卖协议，因此，原告请求被告沈阳永来房地产有限公司承担合同责任，于法无据，本院不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十条、第一百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告刁桂新与被告大连圣达科建集团有限公司于2010年6月9日签订的《商品房订购单》；二、被告大连圣达科建集团有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刁桂新购房款32万元；三、被告大连圣达科建集团有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刁桂新32万元购房款利息损失（从2010年6月9日起以32万元本金为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止);四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果被告大连圣达科建集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，300元，由原告刁桂新承担5，150元，被告大连圣达科建集团有限公司承担5，150元。
宣判后，大连圣达科建集团有限公司不服，向本院提出上诉，上诉理由：上诉人从未收到被上诉人交纳的任何购房款项，且被上诉人也无证据证明我方收到购房款项，至于被上诉人在原审中出具的收款收据，并不等同于上诉人实际收到该笔款项。故原审判决上诉人返还被上诉人购房款所依据的事实不是客观事实，原审认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，并在查清事实的基础上依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刁桂新答辩称：1、上诉人收取32万元购房款的事实清楚，证据充分；2、上诉人将本案争议房屋二次出卖的行为不符合法律规定，其是合同不能履行的过错方。故原审判决是正确的，请求维持原判决。
原审被告沈阳永来房地产有限公司答辩称：我方与上诉人和被上诉人不存在任何形式的法律关系，我方也不是本案的当事人。原审认定事实清楚，适用法律正确。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有双方当事人陈述及其提供的商品房定购单、专用收款收据、顶房协议、商品房抵债协议、声明、工程结算协议、补充协议书等证据在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人应否返还被上诉人32万元购房款及利息。
关于上诉人提出的其从未收到被上诉人交纳的任何购房款项，且被上诉人也无证据证明上诉人收到购房款项，至于被上诉人在原审中出具的收款收据，并不等同于上诉人实际收到该笔款项的上诉主张，本院认为，首先，被上诉人在庭审中向法庭提供了盖有上诉人单位的财务专用章的专用收款收据，且在该收据的收款项目一栏中明确注明为“房款”；其次，上诉人在原审庭审质证中曾对被上诉人所持有的该收款收据的真实性并无异议，而其在二审过程中却又否认了该证据不是其单位出具的，前后相互矛盾。第三，如果上诉人没有实际收到上诉人交纳的32万元购房款，为什么还为上诉人出具该笔款项的收款收据，这明显有悖于常理。故上诉人主张没有收到被上诉人交纳的32万元购房款缺乏证据支持，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，300元，由上诉人大连圣达科建集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱 丹
二〇一四年二月十七日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。