北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终2719号
上诉人（原审原告）：赵雪松，男，1982年4月16日出生。
委托诉讼代理人：任振忠，北京誉洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李金良，男，1944年8月20日出生。
委托诉讼代理人：李雅双（李金良之妹）。
被上诉人（原审被告）：王文敏，女，1943年7月31日出生。
委托诉讼代理人：李红玲（李金良之妹）。
委托诉讼代理人：李欣（李金良之妹）。
上诉人赵雪松因与被上诉人李金良、王文敏（以下简称李金良二人）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第12384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵雪松上诉请求：撤销一审判决，支持赵雪松的原审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认为杨某代李金良二人与赵雪松签订买卖合同是实现债权的手续，并非真实买卖关系，该认定是错误的。赵雪松与杨某签订买卖合同时，杨某对李金良之子李某的债权还未到期，赵雪松对此债权债务关系并不知情，赵雪松通过合法手续办理14号房屋（以下简称14号房屋）相关过户手续，并不存在恶意串通。二、房屋买卖合同真实有效。杨某接受李某的委托，其有权出售14号房屋，赵雪松在确认杨某有授权的前提下，通过合法途径办理了房屋过户手续。李金良二人的委托书中明确写明：受托人在受托期限内所签署的一切有关合同、文件，委托人均予以承认，并自愿承担相应的法律责任。现赵雪松通过合法手续、合法途径，并交纳相关房屋过户费用后，李金良二人却拒绝履行合同，使得赵雪松的合法权益受到侵害。三、本案房屋买卖合同实际是签约双方自愿履行的。赵雪松向登记部门提交的婚姻关系证明、户口簿、房产证原件等材料能够说明李金良二人对本案的房屋买卖是知情和同意的。李某与杨某虽有债权债务纠纷，但是赵雪松当时对此并不知情，本案房屋买卖与李某并无利益关系，不是为实现债权利益而进行的非真实买卖关系。
李金良二人辩称，同意一审判决，请求二审法院维持原判。李金良二人所办的委托公证中没有授权借款、抵押、担保和以房抵债的内容。赵雪松与杨某通过房屋买卖的方式用李金良二人的房屋抵赵雪松与杨某之间的债务是不合法的，李金良二人与赵雪松之间不存在房屋买卖合同关系。
赵雪松向一审法院起诉请求：李金良二人取消向房管部门申请暂停办理转移登记，使赵雪松取得转移登记后的产权证，配合赵雪松过户。
一审法院认定事实：李金良与王文敏系夫妻。14号房屋（即本案所称14号房屋）登记在王文敏名下。
2013年2月25日，李金良二人签署《委托书》，委托人为李金良二人，受托人为李某。该委托书内容为：我们夫妻二人准备出售妻子（王文敏）名下14号房屋（房屋所有权证号码：京房权证丰私成字第138**号，成本价出售住宅，建筑面积：53.0平方米）房产一套，现因我们夫妻（李金良二人）事务繁忙不能亲自办理上述房产的出售事宜，特自愿委托李某作为我们的合法代理人，在符合国家关于房产出售的相关法律、法规、政策规定的前提之下全权代表我们出售上述房产，具体委托事项包括：代办上述房产的房源审核手续并代为签署相关文件、代为办理上述房产上市交易申请手续、代为签署上述房产的房屋买卖合同、代为协助买方以买方名义办理公积金贷款及商业贷款手续、代为开立银行专用账户并代为提取银行放款、代收代取售房款、代办上述房产的产权变更登记过户手续、代为缴纳相关税费、代办上述房产的物业交割手续、代为签署与上述委托事项相关的合同、文件等一切有关事宜。受托人有转委托权。该委托书经北京市国信公证处(2013)京国信内民证字第00686号公证书予以公证。
2014年2月13日，李某签署《转委托书》，转委托人为李某，受托人为杨某。内容为：根据北京市国信公证处于2013年2月25日出具的(2013)京国信内民证字第00686号公证书，原受托人李某具有相应的代理权及转委托权。现因李某工作繁忙不能亲自办理上述委托事项，在上述受托权限范围内，李某自愿转委托杨某作为合法代理人，全权办理上述权限范围内的委托事项。受托人无转委托权。
2014年7月25日，杨某代理王文敏（出卖人）与赵雪松（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版）。该合同为网签合同，合同编号CW277365。合同约定，出卖人所售房屋为14号房屋，建筑面积共53平方米，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为100万元。该网签合同对于付款方式及期限、房屋交付、权属转移登记、违约责任等均未作出约定。同日，赵雪松交纳了契税并补缴了土地收益，丰台区税务部门代开了房款发票，王文敏（由杨某代理）和赵雪松向丰台区房屋管理部门提交了14号房屋登记申请。
2014年7月29日，李金良二人出具《声明书》，内容为：我们自愿撤销于2013年2月25日在北京市国信公证处所做委托书，公证书号是：(2013)京国信内民证字第00686号。该声明书经北京市国信公证处(2014)京国信内民证字第04679号公证书予以公证。
2015年4月9日，丰台区房屋管理部门向杨某发出《中止登记通知书》，内容为：我单位于2014年7月25日受理了你代理的坐落于14号房屋的转移登记申请，受理编号：13777720，因房屋所有权人王文敏申请暂停办理，决定中止办理对你代理上述房屋的登记申请。后，赵雪松提起本案诉讼。
一审中，赵雪松提交一张中国工商银行个人业务凭证和借款合同三份，证明李某于2014年2、3月间分三次向杨某借款共计170万元，杨某于2014年2月17日向李某转账110万元。李金良二人对此不予认可，称不知道借款的事，不知道谁借给谁钱。
一审中，杨某出庭作证，其陈述：杨某系中融信和（北京）投资有限公司客户经理。李某向杨某借款170万元，李某用14号房屋作抵押。现在李某找不到了，杨某就把房子卖给赵雪松了。杨某与赵雪松已经进行到缴税后等待出房产证，李金良二人去建委中止了。经法庭询问，杨某称：抵押是否去建委做过登记已经记不清了，其参与了整个程序，除了网签合同以外没有其他合同，双方交易未通过中介。关于100万元的交付情况，杨某称，杨某欠赵雪松200万元，杨某将170万元借给了李某，现在李某找不到，杨某还不起赵雪松钱，只能把房卖给赵雪松。赵雪松并没有实际交付100万元房款，是用借款抵作房款。就本案合同，杨某未代收100万元房款。找不到李某，房屋交易和李金良二人说过，但是现在没有证据。借款合同中的借款有转账记录。关于地税局的支付房款的发票，也不是实际支付，是抵了借款。曾经去14号房屋外面看过房，也打电话催过房，但是李金良二人不理。现在房屋由李金良二人居住，已经两年找不到李某了。另外，杨某称，李某同意杨某出售14号房屋还170万元借款。对上述证人证言，李金良二人不予认可，认为杨某与赵雪松串通，对于借款、卖房均不知情，公证书里没有抵押的权限，即使李某抵押，也是无效的。房屋买卖合同也是无效的，不同意过户。李某失踪两年了，没人看过房并催要房屋。
上述事实有公证书、存量房屋买卖合同、中止登记通知书、房产证复印件、证人证言等证据在案佐证。
一审法院认为，从赵雪松的陈述和杨某的证人证言可知，杨某代理李金良二人与赵雪松签订本案房屋买卖合同是为了抵李某欠杨某170万元的债务。签订该房屋买卖合同并非真实买卖关系，而仅是实现债权的手续。而李金良二人在公证委托书中委托李某办理的是14号房屋的出售事宜，杨某获得的转委托权限也仅限于此。现赵雪松和杨某均未提交证据证明李金良二人事前知情、事后认可以其14号房屋为李某抵债，李金良二人称对李某的借款和以房抵债均不知情亦不认可，故该院认为，杨某无权代理李金良二人以其14号房屋抵李某的债务。且赵雪松和杨某明知14号房屋的所有权人为李金良二人，仍在未取得二人明确同意的情况下，即用该二人的房屋为李某抵债，构成恶意串通，损害了李金良二人的利益。该案涉及14号房屋的买卖合同应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条的规定，判决：驳回赵雪松的诉讼请求。
本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。另，赵雪松在本案起诉意见中称：14号房屋买卖价款形式上是100万，实际是170万，为了少交税；李金良家着急用钱，向杨某借款170万元，卖房是为了还借款；赵雪松借给了杨某200万元，杨某将其中170万元借给了李某，170万元卖房款想通过赵雪松抵向杨某借款的170万元。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。根据赵雪松的自述和杨某的证人证言所称，杨某代理李金良二人与赵雪松签订本案房屋买卖合同是为了抵杨某所称的李某欠杨某的170万元债务，所以本案房屋买卖合同并非真实买卖关系，而是以房抵债。李金良二人在公证委托书中委托李某办理的是14号房屋的出售事宜，杨某获得的转委托权限也仅限于此。现赵雪松未提交证据证明李金良二人同意以14号房屋抵债，现李金良二人对将14号房屋以房抵债亦不予认可，故杨某与赵雪松签订本案房屋买卖合同以房抵债的行为系无权代理行为，李金良二人就该行为不承担民事责任，不负有将14号房屋过户给赵雪松的义务。综上，赵雪松的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，驳回赵雪松诉讼请求的处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由赵雪松负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一七年三月二十九日
书记员 马博文