山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1154号
上诉人（原审被告）青岛吉中源经贸有限公司。
法定代表人曹宇，经理。
委托代理人韩鹏，山东文康律师事务所律师。
委托代理人李秀华，山东文康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任中伟。
委托代理人蒋安国，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人吴晓奇，山东元鼎律师事务所实习律师。
上诉人青岛吉中源经贸有限公司（以下简称吉中源公司）与被上诉人任中伟房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员王化宿、代理审判员邱彦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人吉中源公司的委托代理人韩鹏，被上诉人任中伟的委托代理人蒋安国、吴晓奇，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任中伟在一审中诉称：任中伟于2002年6月得知青岛市西藏一路44号房屋将在济南市予以拍卖的信息。后于2002年9月25日成功竞得该房屋。根据竞买协议书和成交凭证的规定，任中伟须于竞买成功三日内交付20万元的竞拍佣金和150万元的拍卖成交款。由于任中伟资金紧张，三日内无法筹得上述竞买资金。经与吉中源公司的法定代表人曹宇协商，双方同意任中伟投入53万元，吉中源公司投入150万元共同合作买入和销售该房屋。为此，吉中源公司于2002年9月27日向任中伟投入150万元合作款，并于2002年10月28日，任中伟、吉中源公司签订了“合作买入和销售西藏一路44号房屋的《协议书》”。
任中伟按约履行了协议书所规定的义务，支付了竞拍房屋的全部费用，并将拍卖成交确认书的买主的名称变更为吉中源公司。后任中伟多次要求吉中源公司履行协议书的约定，将房屋予以销售，并将销售房屋的收入予以分配，但吉中源公司非但不同意，反而将其作为经营性房屋独自使用，并以该房屋作为抵押，为抵押人向银行贷款进行抵押。任中伟请求分割房屋的收益，但未果。故任中伟起诉请求：1、判令吉中源公司向任中伟支付自2003年8月6日起至2012年12月31日止该房屋的占用使用费约100万元，后任中伟依据评估结果变更诉讼请求，要求吉中源公司向任中伟支付自2003年8月6日至2013年8月6日的房屋占用使用费1284661元，并要求吉中源公司支付后续占用使用费参照2013年8月6日标准计算，（使用费的具体比例为该房屋总使用费的26.11%）；2、诉讼费用由吉中源公司承担。
吉中源公司在一审中辩称：根据房地产权证的信息，吉中源公司为涉案房屋的所有权人，依法享有所有权收益，房屋使用费属于孳息，应当属于所有权人。任中伟并未取得涉案房屋的物权，无权要求吉中源公司支付使用费。协议书是就房屋的购买和销售达成的协议，并未就之外的房屋使用等事项达成协议，任中伟也并未对房屋产权登记提出异议，请求法院依法驳回任中伟的诉讼请求。后吉中源公司补充答辩称，1、根据物权法的规定，争议房产登记在吉中源公司名下，在任中伟未进行确权之前，其不享有对争议房屋的任何权益；2、按照协议书的内容，双方合作的前提首先要建立在房屋总价款203万即任中伟投入53万元、吉中源公司投入150万元的基础上，而房屋最终价款是150万元，全部由吉中源公司投入，任中伟无任何房款，因此任中伟不享有对该房屋的任何权益；3、除了房款外，任中伟仅投入10万元佣金，而吉中源公司除150万元房款外，还投入291424.5元的各种税费，任中伟与吉中源公司的实际投入比例为10：180，任中伟至多可以按照上述比例进行主张；4、因任中伟未按协议书的约定进行投资，吉中源公司已经单方解除该协议，任中伟方无权主张该协议的履行效力；5、依据任中伟诉状，任中伟对房屋出租的事宜早已知晓，直至2013年1月15日才向吉中源公司主张，依据法律规定，任中伟在2011年1月15日之前的诉讼请求，已超过诉讼时效，超过法律上的胜诉权；6、房地产评估报告书程序错误，认定事实错误，适用法律错误，估价结果过高，鉴定结论明显依据不足，不能作为定案的依据。
原审法院查明和认定的基本事实是，2002年9月25日，任中伟与山东汇丰拍卖有限公司签订《竞买协议书》，并支付保证金17万元。同日，任中伟以150万元的价格竞拍下位于青岛市四川路98号房产一处，成交凭证上约定的佣金金额为20万元，与房价款总计170万元。
2002年10月28日，吉中源公司（曹宇）作为甲方，与作为乙方的任中伟签订《协议书》一份，内容为：“甲乙双方经充分协商，现就四川路98号（面积1606平方米，总价款贰佰零叁万元整）房产合作经营事宜，达成如下协议：一、经双方商定，甲方投入人民币壹佰伍拾万元整，乙方投入人民币伍拾叁万元整，共同合作买入和销售此房。二、乙方负责在交款时将拍卖成交确认书买主的名称变更予甲方或甲方所属公司，但在转让前，此房产为甲乙双方共同拥有（比例参照第一条）。三、贰佰零叁万元以上的房款收入，双方四六分成，甲方分六成，乙方分四成。……五、（过户费）清理费双方共同按比例分摊。六、甲方或乙方如有违约，违约方需承担总房款10%的违约金。……”
山东汇丰拍卖有限公司出具《拍卖成交确认书》，标注日期为2002年9月25日，记载竞买人为吉中源公司，拍卖成交金额为150万元，佣金额为10万元。并明确载明，任中伟应于2002年9月27日前将扣除定金后的余款汇入拍卖公司账户，逾期不能结清可依法另行拍卖。吉中源公司提交记载日期为2002年10月15日的拍卖成交发票，记载拍卖成交金额为150万元，佣金金额为10万元。任中伟称，佣金实际金额为20万元，拍卖成交确认书及发票中记载系为避税而记载。双方均确认《拍卖成交确认书》为2002年10月28日协议签订后的事后倒签。
吉中源公司方原代理人王虹缨庭审中称，购房拍卖款与佣金合计170万元，其中吉中源公司支付150万元，任中伟付款20万元，因此，任中伟出资不实，即使存在权益分割，也应按照实际出资比例分割。后吉中源公司变更代理人后，表示对之前诉讼行为认可，但庭审中称，购房款与佣金合计应以《拍卖成交确认书》中记载的房款150万元、佣金10万元为准，即吉中源公司实际付款数额仅为10万元。
同时吉中源公司主张，吉中源公司另行支付土地出让金、税费等共计291424.5元，任中伟称如有税费，则的确为吉中源公司支付，但因任中伟提供的税费发票中含有案外人的，对该部分不认可，因此对税费的实际数额不清楚。
任中伟针对吉中源公司的答辩，主张其支付佣金20万元，剩余33万元系用于前后期其他费用的支出，但未提供实际付款凭证。
2006年，吉中源公司依法取得涉案房屋的房地产权证。
2003年8月6日，吉中源公司经过工商登记，将公司住所地迁往青岛市市南区四川路98号，在工商登记备案中载明，该房屋办公用房面积500平方米，营业用房面积1106平方米。
后吉中源公司将涉案房屋部分用房对外出租，且多次将涉案房屋对外进行抵押融资。
原审法院另查明，涉案房屋现门牌号变更为西藏路44号。
庭审中，任中伟依法申请对涉案房屋在2003年8月6日至2013年8月6日时间段的使用价值进行评估鉴定。经原审法院依法委托，青岛青房房地产评估事务所有限公司出具《房地产租赁价值估价报告，认为涉案房屋，2003年8月6日至2003年12月31日租金价值为137119元，2004年1月1日至2006年12月31日租金价值为1186595元，2007年1月1日至2009年12月31日租金价值为1695139元，2010年1月1日至2012年12月31日租金价值为1541031元，2013年1月1日至2013年8月6日的租金价值为360611元，上述期间费用合计4920495元。任中伟据此要求吉中源公司支付房屋占用使用费4920495×53／203=1284661元。任中伟预交评估费64500元。
吉中源公司对鉴定报告不认可，并申请鉴定人员出庭作证，并提交评估报告异议书，认为：1、评估报告报告程序错误，因房地产评估，评估人员必须到场，但本案评估报告列明人员并未到现场进行勘验；2、评估报告评估依据明显错误，其适用的《青岛市城市房屋估价暂行办法》已于2010年被废止；3、报告缺乏全面性、客观性和准确性，没有掌握大量的交易实例，认定的价格不符合实际情况。
吉中源公司另提交房屋租赁合同、付款凭证、备案信息、纳税凭证、资产损益表等材料，证明自2003年至2013年，吉中源公司将房屋出租实际的租金收益金额仅为917500元。
另查明，吉中源公司于2013年8月向任中伟提出解除《协议书》，现该该诉讼正另案处理中。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
依据现有证据，任中伟以自己名义进行拍卖的行为在前，与吉中源公司签订协议书的行为在后，即签订协议书时，房屋拍卖价款及佣金数额已经确定。虽然双方均确认《拍卖确认书》系协议签订后的补签行为，但作为正常的商业行为一方主体，在拍卖行为已发生且价格确定的情况下，吉中源公司称在与任中伟签订《协议书》前对拍卖价款、佣金情况完全不知情，并不符合常理。结合拍卖法及拍卖交易惯例，任中伟的付款行为也必须在约定或合理时间范围内完成方能取得涉案拍卖房屋所有权。因此应认定，双方在签订《协议书》时对拍卖价款及佣金均应清楚明白，在此情况下，在《协议书》中对任中伟的付款数额约定高于任中伟拍卖预付款定金金额，双方协议约定的房屋总价款203万元，高于拍卖佣金及成交价总额，应视为系对该交易的实际付款数额及各方已付款数额进行的确认。同时，吉中源公司代理人前后陈述矛盾，其陈述不具有可信性，因此，即使任中伟不能提供其实际付款的凭证，依据任中伟、吉中源公司间协议记载的内容，也足以认定任中伟已为履行该合同实际支出53万元。
现任中伟履行了合同义务，应享有合同相应权利。现依据协议内容，任中伟、吉中源公司合作买入该房屋的目的为销售房屋并获利。在房屋销售前，涉案房屋为任中伟、吉中源公司共同拥有，比例按照合同约定为53：150，即任中伟拥有涉案房屋26.11%份额，吉中源公司拥有涉案房屋73.89%的份额。
吉中源公司主张其支付税费291424.5元，要求计算入房屋分割比例中，对此原审法院认为，依据《协议书》的约定，税费支付由双方按比例分摊，即税费并非计算在房屋比例中的因素。现吉中源公司未按比例交付税费，吉中源公司可另行要求任中伟支付或要求其承担合同中约定的违约责任，但不得据此要求改变《协议书》中约定的房屋所有权比例。
作为房屋的共有人，任中伟、吉中源公司对共有人财产均具有管理的权利和义务。自2003年8月6日起，吉中源公司搬入涉案房屋中使用、对外经营、抵押融资，实际获利，且吉中源公司的上述处分和管理行为，未提供证据证明已征得任中伟同意并与任中伟分享利益，因此，吉中源公司的行为侵犯的任中伟的财产权利，应予赔偿。
吉中源公司主张任中伟并非涉案房屋的不动产权利登记人，因此对涉案房屋不享有权利，但法律规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，任中伟可依据合同取得相应份额的权利。吉中源公司的该答辩意见缺乏事实及法律依据，原审法院依法不予支持。
关于损失费用，依据评估所得，自2003年8月6日至2013年8月6日的租金价值4920495元。按照任中伟应享有的比例，任中伟应享有1284661元收益。吉中源公司主张评估报告报告程序、法律适用错误，但证据及依据不足，原审法院依法不予采纳。评估费用作为诉讼费用，应由败诉方承担。
任中伟主张2013年8月6日后的房屋占用使用费用，因2013年8月后的合同效力问题正另案处理中，本案中不适宜对该期间的费用先行处理，任中伟、吉中源公司可另行处理。
吉中源公司主张自2003年至2013年的房屋实际出租获益为917500元，任中伟提供的租赁合同虽然部分经过备案，也具有纳税凭证，但上述合同均系吉中源公司未经任中伟同意擅自处分签署，并未经过任中伟认可及事后追认，因此，该合同收益不能当然作为计算任中伟损失的依据。同时，该合同中部分租金的约定明显低于市场一般价格，因此，原审法院对对上述金额不予认可。同时，因吉中源公司还擅自将房屋抵押获利，因此，即使其出租金额属实，也不应作为计算任中伟损失的依据。
吉中源公司主张任中伟的起诉已超过诉讼时效，对此原审法院认为，因吉中源公司的侵权行为系持续的，因此，任中伟的起诉符合法律规定，原审法院对吉中源公司的该答辩意见不予采纳。
原审法院经审委会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定判决：1、吉中源公司于判决生效之日起十日内给付任中伟房屋占用使用费1284661元；2、吉中源公司于判决生效之日起十日内给付任中伟鉴定费64500元；3、驳回任中伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，诉讼保全费5000元，由吉中源公司负担。因任中伟已预交，吉中源公司于判决生效之日起十日内给付吉中源公司18800元。宣判后，吉中源公司不服，上诉至本院。
上诉人吉中源公司上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求并承担一、二审的诉讼费用、鉴定费用和其他费用。其主要上诉理由是：1、一审对被上诉人任中伟投入金额的认定完全错误，被上诉人任中伟实际只投入10万元；2、上诉人吉中源公司后来投入的291424.5元应计入上诉人吉中源公司的投资总额；3、一审委托评估机构作出的评估报告程序、适用法律错误，评估过程违反法律规定，不应作为判决的依据；4、上诉人吉中源公司提交充足证据证明2003年至2013年房屋租赁的收益，应作为判决依据；5、被上诉人任中伟的绝大部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应支持。
被上诉人任中伟答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，上诉人吉中源公司的上诉无事实和法律依据。1、关于被上诉人任中伟实际支付金额，双方认可的事实是双方之间签订协议时已经拍卖成交，拍卖事实在前，双方签订合同在后，对拍卖所需支付的费用状况是明知的，所以双方都认可被上诉人任中伟已经支付53万；2、关于29万余元的税费问题，一审查明，29万并非全部由上诉人吉中源公司支付，拍卖成交后上诉人吉中源公司实际控制房屋，其缴税费并没有与被上诉人任中伟协商也没有得到被上诉人任中伟的确认，上诉人吉中源公司实际缴纳的税费不影响合同效力、不改变合同具体条款；3、关于评估报告程序，请法院依法认定；4、作为房屋的共有权人，上诉人吉中源公司在没有征得被上诉人任中伟同意的情况下提交部分房屋租赁情况，不能证明整个房屋的租赁和使用情况；5、因上诉人吉中源公司的侵权行为自始至终是持续状态，因此不存在已过诉讼时效问题。综上，上诉人吉中源公司的上诉请求不成立，请求二审法院依法予以驳回。
经审理查明，二审法院查明事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，本案争议的焦点问题在于：被上诉人任中伟请求上诉人吉中源公司支付相应期间的房屋使用费应否予以支持。
本院认为，2002年9月25日，被上诉人任中伟以自己名义就涉案房屋与拍卖公司签订竞买协议书。2002年10月28日，被上诉人任中伟与上诉人吉中源公司就双方合作经营事宜签订书面协议书。从上述事实发生的时间顺序看，任中伟拍卖行为在前，双方签订协议在后，即双方签订合作协议时，拍卖行为已经发生，房屋价款及佣金数额已经确定，吉中源公司对涉案房屋的价格及任中伟的相关费用投入情况应予以明知，故双方在此基础上签订的合作协议是对双方投资情况的再次确认，是吉中源公司对任中伟为促成房屋交易已履行相关义务的明确认可，故吉中源公司抗辩称任中伟未履行投资义务，理由不成立，本院不予采信。吉中源公司主张其在签订协议时对拍卖价款及佣金情况均不知情，不符常理，也不符合正常的交易习惯，本院不予支持。原审认定任中伟已履行投资义务，并判令吉中源公司依法向任中伟支付相应期间的房屋使用费，判决正确，本院予以确认。
关于上诉人吉中源公司主张其后期另行支付的土地出让金、税金等共计291424.5元应计入上诉人的投资总额问题，本院认为，吉中源公司与任中伟在合作协议中已对双方的投资数额及分成比例进行了明确约定，并约定“（过户费）清理费双方共同按比例分担”，故上诉人吉中源公司主张的税费问题并不能改变双方对房屋所有权所占有的比例，其可依法另行向被上诉人任中伟主张相应权利，本院对上诉人吉中源公司的该项主张不予采信。
关于上诉人吉中源公司主张评估报告不应予以采信的问题，本院认为，该评估报告鉴定程序合法且经过质证，鉴定人员亦出庭予以答复，故该评估报告应予采信，本院对上诉人吉中源公司的该项主张不予支持。鉴于鉴定报告已对涉案房屋的租赁价格进行了明确评估，依法应作为定案依据，上诉人吉中源公司虽主张应以其自行提交的房屋租赁合同作为计算依据，但因该合同均系上诉人吉中源公司自行与案外人签订，被上诉人任中伟并不予认可，故该证据不足以对抗鉴定报告的证明力，本院对上诉人吉中源公司的该项主张不予采信。因此，原审采信该评估报告，并判令吉中源公司承担相应鉴定费用，判决正确，本院予以维持。
关于本案是否已过诉讼时效问题，本院认为，被上诉人任中伟与上诉人吉中源公司合作购房后，上诉人吉中源公司一直占有使用涉案房屋，并未向被上诉人任中伟支付任何收益，双方也并未对此约定明确的履行期限，故上诉人吉中源公司主张本案已过诉讼时效，理由不成立，本院不予采信。
综上，上诉人吉中源公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16942元，由上诉人吉中源公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 李珊珊