山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民初字第72号
原告山西省安业集团有限公司，住所地太原市双塔西街50号。
法定代表人卫宝麟，董事长。
委托代理人潘雪林，该公司职员。
委托代理人王俊杰，山西慧科律师事务所律师。
被告太原市唐都会议中心有限公司，住所地山西省太原市府东街87号808房间。
法定代表人赵可青，董事长。
委托代理人王利民，北京市常鸿律师事务所律师。
被告太原市新唐都实业有限公司，住所地太原市迎泽区桃园南路西巷甲1号2号楼603室。
法定代表人赵可青，董事长。
委托代理人聂青怀，该公司员工。
原告山西省安业集团有限公司与被告太原市唐都会议中心有限公司、被告太原市新唐都实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告山西省安业集团有限公司的委托代理人潘雪林、王俊杰、被告太原市唐都会议中心有限公司（以下简称唐都会议中心）的委托代理人王利民、被告太原市新唐都实业有限公司（以下简称唐都实业公司）的委托代理人聂青怀到庭参加诉讼。经合议庭评议，并报审判委员会研究决定，本案现已审理终结。
原告山西省安业集团有限公司诉称，2011年11月8日原告与唐都实业公司就位于府东街“安业广场”建筑面积5.2万平方米的房屋用于唐都实业公司经营酒店出租事宜签订了《合同书》，唐都实业公司依约支付了原告1500万元人民币履约保证金，合同正式生效。
根据唐都实业公司2012年3月15日具备接受条件的《函》，原告依约于2012年3月19日前将标的物及包括施工用水、施工用电、施工电梯等设施设备全部移交于唐都实业公司，并办理了交接手续。
2012年5月唐都实业公司为了更加有利于自己的经营活动，向原告提出将合同主体变更为唐都会议中心的要求，为了尽量给对方经营提供便利条件，原告答应了唐都实业公司的要求，与两被告共同签订了《合同主体变更及履约保证协议》，同时，原告和唐都会议中心签订了仅变更主体的《合同书》。2013年5月，为了解决辅楼问题原被告双方共同又依法签订了《补充合同》。
根据原被告签订《合同书》的第二条第三款、第四款、第五款及《补充合同》第二条、第三条、第四条对房租、物业服务费的计收办法、支付方式、支付期限的明确约定，被告依约分别于2013年5月和2013年8月向原告支付了第一次和第二次的房租、物业服务费各800万元。原告也依约积极地将自己购置的十五部各类日立电梯于2013年7月安装完毕，正待有关部门验收合格后交付被告使用。同时，由原被告共同完成的正式供电施工及安装已经完工，正式供电手续正在办理中。被告的装修工作也进入中后期阶段，合同的执行未出现任何异常。
时到，被告支付第三次房租及物业服务费期间的2013年11月4日，被告突然函告原告，明确提出拒付该期租金及物业服务费，理由是承租的标的物不具备租赁条件，原告未履行电梯安装义务，未提供正式供电。这种做法原告无法接受，为此多次约谈被告，后被告也自感拒付无理，多次以函件及洽谈的形式就其原函意思表示和做法欠妥表示歉意，但又以其资金周转困难为由，要求原告免其第三次的租金和物业服务费。原告在洽谈无果的情况下，为了维护合同的严肃性，向被告复函明确表示按《合同》约定执行，逾期支付房租及物业服务费期限不能超过合同约定的50日，但被告仍我行我素，置合同约定于不顾，形成根本违约，同时严重侵犯了原告的合法权益。被告还在装修施工过程中无视合同约定和原告的再三强调，擅自改变房屋主体结构，任意增加荷载，造成了安全隐患。
根据《合同书》第十五条和第十六条约定的合同解除要件，即“乙方逾期支付房租、物业服务费超过50日或欠缴房租、物业服务费金额累计达到1000万元的”及“乙方擅自改变主体结构的”，甲方有权单方解除合同。现被告逾期支付原告房租、物业服务费已远超50日，而且在装修过程中擅自破坏了房屋的主体结构，为了维护法律的尊严，请求判令：1、依法解除原告与被告签订的关于租赁安业广场房屋的《合同书》及《补充合同》，判令被告唐都会议中心于判决生效后立即撤出项目现场且不得破坏房屋主体结构、不得拆除增设的设施、设备等；2、依法判令被告支付所欠房屋租金及物业服务费（至被告撤出安业广场项目现场之日止），2013年11月8日至2014年2月7日欠付的房屋租金及物业服务费为人民币800万元；3、依法判令被告支付原告合同解除前的违约金（至合同被依法解除之日止），2013年11月8日至2014年1月13日的违约金为1300万元；4、依法判令唐都实业公司对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、依法判令1500万元履约保证金不予返回，归原告所有；6、本案诉讼费由被告负担。
被告唐都会议中心辩称，一、被答辩人掩盖事实真相，隐瞒其先行违约和侵权行为，将其应履行的合同义务作为要挟和制约答辩人的手段，致使答辩人无法正常装修、正常运作。1、被答辩人先行违约，拒不履行合同相关主要义务，2、被答辩人侵犯了答辩人的房屋使用权及经营权。二、被答辩人利用自己先行违约半年之久的事实，已实际构成答辩人巨大的经济损失和经营损失，在迫不得已的状况下，答辩人才采取拒付后续租金的方式依法正当行使合同的不安抗辩权，没有任何过错，根本不构成违约。三、被答辩人严重违约，其无权单方解除合同，更无权要求索要违约金及履约保证金。四、被答辩人应当继续履行合同，以免给答辩人造成更巨大的损失，其已给答辩人造成的巨大损失，答辩人保留追诉的权利。故，被答辩人起诉书所述的事实与实际情况不符，起诉的请求和理由没有法律依据，不能成立，请求法院驳回被答辩人的诉求，要求其继续履行合同。
被告唐都实业公司辩称意见同被告唐都会议中心。另外，关于破坏结构这一点，在整个结构工程部分我方与对方都有函件往来，我方并没有对结构形成破坏。
经审理查明，2011年11月8日，原告作为甲方与被告唐都实业公司（乙方）签订租赁合同书，由被告唐都实业公司承租原告名称为安业广场，地址为太原市府东街以北、新道街以东、省机电公司南墙以南、西肖墙以西的房屋，建筑面积为58000平方米（最终以房管部门测量面积为准）土地使用权权属面积9738.60平方米、1253.62平方米。用于开设酒店及与酒店相关配套的合法经营。合同共十九条。租赁期限自2011年11月8日起至2031年11月7日，共20年。甲方提供辅助（配合）性的物业服务，租金、物业服务费按年计算，每一年增涨一次，涨幅为上一年度租金、物业服务费的1%。第一年的租金为人民币2000万元整、物业服务费为人民币2000万元整，合计为人民币4000万元整，即2013年5月8日至2014年5月7日，租金为人民币2000万元整、物业服务费为人民币2000万元整，合计为人民币4000万元整；2014年5月8日至2015年5月7日租金为人民币2020万元整，合计为人民币4040万元整，以此类推。支付方式：以现金或汇款方式支付。支付期限：每三个月支付一次，每次支付的金额为当年支付总金额的1/4，支付时间均在上一次应支付期间届满前的十个工作日内，一次性支付下一次租金、物业服务费。本合同的租赁物包括主楼及辅楼，在甲方全额收到乙方交付的履约保证金三日后，开始将主楼交付乙方，2012年6月30日前甲方将辅楼交付乙方。主楼按合同签订时状态交付，辅楼主体竣工验收合格后即可交付。甲方负责将水、电、气接到红线内并将已购置的电梯安装验收之后交与乙方。租金、物业服务费的减免，自主楼交付之日起十八个月，甲方不收取租金、物业服务费，供乙方装修。履约保证金：自本合同签订之日起十个工作日内，乙方向甲方一次性支付履约保证金1500万元整，甲方全额收到保证金之日为合同生效之日。当合同届满或合同被解除后，甲方在保证金中扣除其总债权后剩余部分退还乙方，不足部分由乙方补足，甲方总债权包括但不限于租金、购房款、违约金、评估费、诉讼费、律师费、交通费等。租赁期满或合同解除后30日内，乙方应当返还甲方租赁物，每延期一天乙方承担20万元的违约金，如延期超过10日后房屋内仍有乙方余物，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置，甲方在扣除总债权后将保证金的剩余部分在双方结算后的30日内予以返还，每逾期一天承担20万元的违约金，当保证金不足以覆盖甲方的总债权时，由乙方补足。对合同的解除约定：下列情形之一的，无需和乙方协商，甲方有权单方解除合同，自甲方以书面通知乙方之日为合同解除之日，甲方应在通知之日起30日内收回房屋和房屋上的全部增设物、设施、设备等，乙方应配合，否则每迟交一天乙方承担20万元的违约金，保证金不予退还：乙方逾期支付房租、物业服务费超过50日或欠缴房租、物业服务费累计达到1000万元的；未征得甲方书面同意，擅自改变用途或者擅自转租的，甲方有权单方解除合同。违约责任：甲方延期交付房屋的，每逾期一天则承担20万元的违约金，乙方逾期支付租金、物业服务费的，不论违约发生在哪一次，须承担每日20万元的违约金，累计超过50日的除履约保证金不予返回、不抵顶租金、物业费用外，按违约处理。乙方违反本合同其他约定的，除履约保证金归甲方所有外，乙方承担日20万元的违约责任。
2012年3月15日，原告与被告唐都实业公司进行了交接，并达成交接备忘录，对交接各项目做了明细。2012年5月4日，被告唐都实业公司与被告唐都会议中心分别召开股东会，同意将2011年11月8日由山西安业集团与唐都实业公司签订的《合同书》中的乙方唐都实业公司变更为唐都会议中心。同日，被告唐都实业公司致函原告：“你我双方于2011年11月8日针对安业广场项目签订了合同书，现根据实际工作的需要并结合前期双方洽谈的意见，我方决定将合同的主体由太原市新唐都实业有限公司（刘燎原为法人代表）转为太原市唐都会议中心有限公司（赵可青为法人代表），从即日起原合同中涉及到我方的所有责权全部由太原市唐都会议中心有限公司承担，并就变更后的履行承担连带保证责任”。同日，原告与两被告签订合同主体变更及履约保证协议，三方一致同意将2011年11月18日签订的合同书的乙方变更为被告唐都会议中心，合同的条款及其它一概不变，被告唐都实业公司对被告会议中心的履约负有保证义务，如果会议中心违约，唐都实业公司自愿承担连带责任。2012年5月7日，原告与被告太原市唐都会议中心签订合同书，该合同书除合同主体乙方变为唐都会议中心外，其余内容均与2011年11月8日内容相同。2013年5月21日，原告与被告会议中心签订补充合同，对原合同约定的租赁物面积由58000平方米变更为约52188平方米，即原合同约定的辅楼部分不再列入租赁范围，土地使用权面积仍执行原合同的约定。原合同中年租金及物业服务费各2000万元人民币，共计4000万元，现调整为人民币各1800万元，共计人民币3600万元整，即第一年（2013年5月8日至2014年5月7日）的租金为人民币1800万元整，物业服务费为人民币1800万元。租金、物业服务费增长率仍按原合同执行，即第二年的租金为1818万元整、物业服务费为人民币1818万元整，合计为人民币3636万元，以后逐年以此类推。由于辅楼等部分项目暂时不能实施，使乙方在设计、工艺及工期上都需要进行调整，双方经协商在两年中每三个月付款期中甲方给予乙方人民币100万元的减免，共计800万元，即2013年5月8日至2013年8月7日租金及物业服务费由人民币900万元基数减为人民币800万元基数，2013年8月8日至2013年11月7日租金及物业服务费也为人民币900万元基数减为人民币800万元基数，以此类推。2015年5月8日以后按每三个月人民币900万元基数计取。合同对其它事项作了约定。
合同签订后，2011年11月18日，被告唐都实业公司交付原告履约保证金人民币1500万元整。2013年5月23日，被告会议中心支付租金400万元，物业服务费400万元，2013年8月5日，被告会议中心支付租金400万元，物业服务费400万元。
2013年，原告与山西弘瑞达送变电工程有限公司签订安业广场变配电供电施工合同，合同价款460万元，被告承担360万元，2013年10月11日，国网太原供电公司出具客户受电工程竣工验收单，结论为：现场设备合格，但现场未见试验报告，送电前检查设备试验报告合格后方可送电。2014年1月6日，被告唐都会议中心支付原告第三笔供电工程款126万元。2011年8月16日，原告与山西广日电梯销售服务有限公司签订电梯设备合同，购买山西广日电梯销售服务有限公司电梯15部，同日，原告与石家庄广日电梯有限公司签订电梯安装工程合同，与广州广日物流有限公司签订电梯运输合同。2014年1月7日，所有电梯安装完毕，只留一部分收尾工作，日立电梯（山西）工程有限公司工程部致函原告，告知原告必须完成的12项收尾工作，同时告知原告“电梯在使用前必须通过当地技监部门验收，取得使用合格证后并办理使用登记证才能投入使用”，该12项收尾工作没有完成。
2013年11月4日，被告唐都会议中心致函原告，称因为原告没有履行合同约定的正式供电及电梯安装等义务，暂停支付第三次租金。2013年12月4日，致函原告，称上次函件是由于我方沟通不到位和考虑不周，造成双方误解，希望原告考虑实际情况，给予增加三个月的免租期。2013年12月27日，再次致函原告，要求增加三个月的免租期。2013年12月16日原告复函被告会议中心，希望其克服眼前困难，尽快将逾期支付的租金、物业费及违约金一并支付，以便合同正常执行。双方协商未果，原告起诉至我院请求解除合同，同时请求判决被告支付租金、物业服务费及违约金并不予返还履约保证金。
被告提交了施工现场现况照片，证明原告没有履行合同约定的“甲方负责将水、电、气接到红线内并将已购置的电梯安装验收之后交与乙方”的义务，经实地勘查，正式供电已接至红线，待相关部门验收后即可投入使用，电梯安装尚有后续扫尾工程未完工。
以上事实，有原告与被告唐都实业公司所签合同书、交接备忘录、交接函、移交内容及明细、关于变更“安业广场”项目合同主体的函、被告唐都实业公司股东会决议、合同主体变更及履约保证协议、原告与被告唐都会议中心所签合同书、补充合同、双方往来函件、原告与山西弘瑞达送变电工程有限公司签订安业广场变配电供电施工合同、被告提交现场照片在案佐证。
本院认为，关于房租及违约金部分，原告与被告签订的租赁合同及补充合同，意思表示真实，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定把租赁物交付被告太原市唐都会议中心，被告太原市唐都会议中心理应按照合同约定的期限交付租金。其所提原告没有把正式用电接至红线内的抗辩理由，根据双方约定，该用电手续由原告出面办理，费用由被告支付360万元，被告唐都会议中心于2014年1月6日支付原告第三笔供电工程款126万元，却在2013年11月份就停止支付租金，故正式用电没有接至红线内的责任在被告太原市唐都会议中心。关于被告唐都会议中心提出的原告没有履行电梯安装义务的抗辩理由，原告已经购买15部电梯并安装完毕，个别收尾工程没有完工，对被告施工构
不成根本影响。被告没有按照合同的约定，在2013年11月7日前支付原告第三期租金及物业服务费，构成违约，原告要求被告唐都会议中心支付房屋租金及物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，其租金及物业服务费应计算至本判决之日，2013年11月8日至2013年5月7日租金及物业服务费为1600万元，2014年5月8日前应交的2014年5月8日至8月7日的租金及物业服务费为809万元，共计2409万元；关于原告请求被告支付合同解除前违约金的诉讼请求，双方合同书第十六条第二项约定，乙方逾期支付租金、物业服务费的，不论违约发生在哪一次，须承担每日20万元的违约金，累计超过50日的除履约保证金不予返回、不抵顶租金、物业费用外，按违约处理，原告请求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，其违约金计算自2013年11月8日起至2014年5月31日止，按日20万元计算，共计4100万元。原被告三方合同主体变更及履约保证协议第五条约定，乙方（唐都实业公司）经全体股东会议表决一致同意，对丙方（唐都会议中心）的履约负有保证义务即乙方保证丙方严格按照合同的约定全面履行，如果丙方违约，乙方自愿承担连带责任。故被告唐都实业公司应对被告唐都会议中心的债务承担连带责任。同时，根据合同约定，因为被告违约，其所交付的履约保证金原告不予返回。
关于原告请求解除双方所签合同的诉讼请求，被告唐都会议中心承租房屋后，依据合同对房屋投入大笔资金进行装修，已形成添附物，该附和的财产分离在事实上很困难，从增进财富、充分发挥物的效用出发，该添附物应继续维持，不适合恢复原状。况且原告在履行合同过程中，没有对电梯安装调试完毕，留有扫尾工程未完工，也有一定责任，双方也没有申请对添附物的价值进行评估，双方所签租赁合同，从公平角度出发，在被告支付租金后，继续履行为妥，故原告请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告太原市唐都会议中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付所欠原告山西省安业集团有限公司2013年11月8日至2014年5月7日房屋租金及物业服务费人民币1600万元及2014年5月8日至8月7日应支付的租金及物业服务费人民币809万元，共计人民币2409万元；
二、被告太原市唐都会议中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西省安业集团有限公司违约金4100万元；
三、被告太原市新唐都实业有限公司对本判决第一、二项承担连带责任；
四、被告太原市新唐都实业有限公司所交1500万元履约保证金不予返回，归原告所有；
五、驳回原告山西省安业集团有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费人民币442250元，由原告山西省安业集团有限公司负担人民币42250元，两被告连带负担人民币400000元。（原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审 判 长 孙云英
代理审判员 段晋文
代理审判员 张 新
二〇一四年六月五日
书 记 员 王 瑛