山东省聊城市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁15行终78号
上诉人（原审第三人）：胥保臣，男，1960年7月17日出生，汉族，农民，住聊城江北水城旅游度假区。
委托代理人：李岫岩，山东鲁泉律师事务所律师。
委托代理人：曹博，山东鲁泉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：聊城江北水城旅游度假区朱老庄镇中学。住所地：聊城江北水城旅游度假区朱老庄镇文化路。
法定代表人：孙光耀，校长。
委托代理人：孙凯，山东智祥律师事务所律师。
委托代理人：陈腾，山东智祥律师事务所律师。
原审被告：聊城市国土资源局，住所地：聊城市兴华东路58号。
法定代表人：靳凤莲，局长。
委托代理人：王培石，聊城市国土资源局不动产登记中心工作人员。
委托代理人：闫井超，山东光岳律师事务所律师。
上诉人胥保臣因房屋行政登记一案，不服聊城市东昌府区人民法院作出的（2016）鲁1502行初76号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年7月7日公开开庭进行了审理，上诉人胥保臣及其委托代理人李岫岩、曹博，被上诉人聊城江北水城旅游度假区朱老庄镇中学（以下简称朱老庄镇中学）委托代理人孙凯、陈腾，原审被告聊城市国土资源局（以下简称市国土局）委托代理人王培石、闫井超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，朱老庄镇中学与胥保臣于2005年3月30日签订了土地租赁合同，约定由朱老庄镇中学将其所属土地288平方租赁给胥保臣使用，期限为60年，胥保臣一次性缴纳租赁费共计4万元。胥保臣在所租赁的土地上建造房屋后，申请办理房产登记，被告市国土局于2007年7月10日为第三人胥保臣办理了聊房权证朱字第××号《房屋所有权证》，原告朱老庄镇中学向本院提起行政诉讼，要求撤销该证。
一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据2015年11月30日聊城市人民政府办公室聊政办字[2015]91号《关于整合市区不动产登记职责和机构的意见》及2015年12月31日聊城市机构编制委员会聊编[2015]108号《关于组建市不动产登记中心的通知》，新组建的聊城市不动产登记中心，负责市和东昌府区、市属开发区的不动产登记业务办理工作。不动产登记中心尚处于筹建阶段，不具备独立法人资格，故聊城市国土资源局作为该中心的上级主管部门应诉，系本案的适格被告。
关于原告的诉讼主体资格问题，原告朱老庄镇中学于1988年12月20日申请土地登记（包括涉案土地），1990年5月27日获批，取得涉案土地的权属，且将该涉案土地租赁给胥保臣使用，因此与本案有利害关系，具备本案原告主体资格。
关于原告的起诉期限问题，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中原告称于2016年8月2日起诉第三人的案件开庭时才得知第三人已办理了房产登记，至2016年9月13日提起本案诉讼，不超过第四十一条规定的“两年”的期限。被告市国土局称被诉的房产证颁发于2007年7月10日，原告于2016年提起行政诉讼已经超过六个月的起诉期限。六个月是《行政诉讼法》第四十六条规定的情形，应当是在当事人对行政行为内容及诉权明确的情况下适用该条款，但本案中被告不能证明原告对被诉的房产证内容及诉权是明知的，对被告所持该适用六个月起诉期限的主张，本院不予支持。原告于2016年8月2日得知第三人的房产证内容，至2016年9月13日提起本案诉讼，不超过两年的起诉期限。
由于本案涉案房屋登记行为发生日期为2007年7月10日，且案涉房产下的土地为国有土地，故对案涉房屋登记审查应适用当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》予以审查。该办法第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。根据上述规定，第三人申请办理房屋登记时应当提交用地证明文件或者土地使用权证，这是办理房屋所有权证的基本材料。本案中，
被告向本院提交了私有房屋证件缺失具结书，以此证明第三人拥有涉案房屋涉及土地的使用权。该宗土地系原告通过国家划拨方式取得，原告有合法的使用权，第三人提交的租赁合同亦可证明案涉房屋下的土地系租赁取得，不是有权机关经审批同意第三人进行房屋建设的土地。被告向本院提交的证据中也未有能明确证明第三人对该宗地享有合法使用权的有效证据，故房屋登记机关作出的聊房权证朱字第××号《房屋所有权证》认定事实不清，证据不足。
第三人办理选址意见书的时间是2004年3月1日，而第三人租赁原告土地时间为2005年10月30日，即办理选址意见书时，原告与第三人尚未签订土地租赁合同，也就是说选址意见书确认的地址尚处于待定状态，被告以此认定第三人的房屋建设符合规划，也是事实不清。
综上，被告在第三人土地使用证、规划许可证缺失的情况下，作出的聊房权证朱字第××号《房屋所有权证》，认定事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销原聊城市房地产管理局于2007年7月10日作出的聊房权证朱字第××号《房屋所有权证》。案件受理费50元，由被告聊城市国土资源局负担。
上诉人胥保臣不服一审判决，上诉称：一、被上诉人不具有诉讼主体资格。2005年3月30日被上诉人与上诉人签订《土地租赁合同》，约定由被上诉人将其所属土地288平方米租赁给上诉人建造房屋使用，租赁期限为60年，上诉人一次性缴纳租赁费共4万元，自此，上诉人即拥有该宗土地的合法使用权，而被上诉人不再拥有该宗土地使用权。上诉人在该宗土地上建造房屋后，申请办理了房产初始登记，取得了聊房权证朱字第××号《房屋所有权证》。被上诉人不是涉案房屋的权利人，也不是颁证行为的行政相对人，原聊城市房地产管理局为上诉人颁发房屋所有权证的行为对被上诉人合法权益明显不产生实际影响。二、被上诉人的起诉超过起诉期限。原颁证机关于2007年7月10日为上诉人颁发所有权证，距被上诉人就该具体行政行为提起诉讼时已逾9年。在上诉人申请颁发房产证时，被上诉人在私有房屋产权缺失具结书中对上诉人土地使用证、规划许可证缺失一事进行了盖章确认，证明其认可上诉人对涉诉房屋覆盖土地享有使用权，认可上诉人的建房事实，认可上诉人申请颁证及原颁证机关的颁证行为，也证明被上诉人2007年就知晓原颁证机关为上诉人颁发房屋所有权证书的事实。被上诉人起诉期限应从2007年起算，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定，已超过起诉期限。三、原颁证机关为上诉人颁证的行为合法。上诉人在申请原颁证机关办理房屋权属登记时，按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，提供了所持房屋所有权登记申请表、朱老庄乡建设委员会出具的村镇规划选址意见书及符合乡驻地规划证明的相关材料。原颁证机关受理上诉人的申请并根据其提供的资料办理房屋权属登记并颁证的行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，该行政行为合法有效。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉。
被上诉人朱老庄镇中学辩称：一、被上诉人于1990年5月27日通过划拨方式取得了涉案土地的使用权，并于2005年3月30日将部分划拨土地租赁给上诉人。原颁证机关为上诉人颁证的行为侵害了被上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，被上诉人提起行政诉讼具备原告的主体资格。二、本案中，对行政机关颁证这一事实，被上诉人并不知情，被上诉人于2016年8月2日在与上诉人就另一案件开庭时才知道上诉人已办理了房产登记，于2016年9月13日提起行政诉讼，根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款之规定，并未超出起诉期限。此外，被上诉人及四邻无权对土地使用证缺失进行认定。在《私有房屋证件缺失具结书》中被上诉人的签章的真实性有待确认，也无相关人员签字。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。三、根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。涉案土地的使用权系被上诉人通过划拨方式取得，在一审庭审中上诉人也提交了《土地租赁合同》，证明了涉案房屋项下的土地系租赁取得，而不是有权机关经审批同意上诉人进行房屋建设的土地。并且上诉人提交的《选址意见书》出具的时间为2004年3月1日，而被上诉人与上诉人租赁土地的时间为2005年10月30日。选址意见书确认的地址尚处于待定状态时，行政机关据此认定上诉人房屋建设符合规划属于认定事实不清，其办理的房屋所有权证依法应当撤销。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有任何依据，请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。
原审被告市国土局述称：一、被上诉人不具有诉讼主体资格，因为在涉案房产证中明确记载了土地性质为集体土地而非划拨的国有土地，上诉人在证明其对该土地合法使用的情况下建设房屋并申请办理房屋登记与涉案行政行为无利害关系；二、被上诉人的起诉超过法定起诉期限；三、原颁证机关的颁证行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。
二审庭审中，上诉人向本院提交了以下证据：一、聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初3511号民事判决书，证明涉案土地租赁合同为有效合同，上诉人合法取得土地使用权，不存在土地侵权行为；二、由原聊城市房地产管理局制作的村镇房屋权属登记须知，证明上诉人申请房屋初始登记时提交的材料符合相关规定。经法庭质辩，本院认为，证据一尚未生效，该案正在二审审理中，且该证据与本案并无关联性，不具备证明效力；证据二属于宣传普及材料，不是行政机关制作的规范性文件，不能作为本案认定被诉颁证行为合法性的依据。
本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。
本案经合议庭评议，本院认为：
关于被上诉人是否具有本案诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，被上诉人经向原聊城市土地管理局申请，于1990年5月27日取得了包括涉案土地在内的21400平方米国有土地使用权，并办理了土地权属登记。被上诉人通过签订土地租赁合同将涉案土地租赁给上诉人使用，并未转让涉案土地使用权，其与被诉颁证行为存在利害关系，具备本案原告主体资格。
关于被上诉人起诉是否超过法定起诉期限的问题。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，自原审被告2007年7月10日为上诉人颁证时起至被上诉人主张的2016年8月2日知道涉案房产证时这一期间内，没有证据证明被上诉人知道该证内容并被告知诉权及起诉期限，因此，被上诉人起诉期限应自2016年8月2日起算，至其2016年9月13日向原审法院提起行政诉讼时，并未超过两年的法定起诉期限。
关于被诉颁证行为的合法性问题。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。”本案中，涉案土地系被上诉人通过国家划拨方式取得并经土地行政主管部门登记，其依法拥有涉案土地使用权，上诉人提交的私有房屋产权证件缺失具结书与土地租赁合同均非土地行政主管部门出具的具有法律效力的用地证明文件，原审被告据此认定被上诉人拥有涉案土地使用权，属于认定事实不清，主要证据不足。依据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八、十九、二十条之规定，村镇规划选址意见书应由县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具，而本案中上诉人提交的村镇规划选址意见书系原东昌府区朱老庄乡乡村建设委员会出具，明显不符合法律规定，原审被告据此认定上诉人用地符合建设用地规划和建设工程规划，亦属认定事实不清，主要证据不足。另外，涉案土地所有权性质经原聊城市土地管理局登记为国有，而被诉房屋所有权证中涉案土地权属性质登记为集体，系认定事实不清。因此，原审被告为上诉人颁发聊房权证朱字第××号房屋所有权证的行为，认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胥保臣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 扬
审判员 关 淼
审判员 李利华
二〇一七年九月十三日
书记员 欧 岚