上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第703号
原告（反诉被告）石靓。
被告（反诉原告）陈伟民。
被告（反诉原告）江静芳。
被告（反诉原告）陈超。
委托代理人陈伟民。
原告石靓与被告陈伟民、江静芳、陈超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中被告向本院提起反诉，本院于2014年3月19日依法予以受理。本案于2014年3月31日、5月6日公开开庭进行了审理，原告石靓、被告陈伟民（同时在第二次庭审中作为陈超的委托代理人）、被告江静芳到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告石靓诉称：2013年9月10日，原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以270万元的价格（另外还要给付装修款27万元）向三被告购买了位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）；合同签订当日原告支付购房款81万元，余款189万元由原告申请贷款；2013年12月15日前三被告向原告交付房屋；2013年12月17日前至房地产交易中心办理过户手续。合同签订后，原告按约支付被告105万元，但被告以原告余款未付清为由未按约于2013年12月15日交付房屋，双方亦未按约于2013年12月17日至交易中心办理房屋过户手续，至此双方发生分歧。同年12月29日三被告向原告发函称由于原告贷款申请未获批准，故要求原告于2014年1月2日办理过户手续并付清全款，否则解除合同，原告的已付款扣除5万元定金后其余返还，但三被告在1月2日实际并未与原告接洽办理相关事宜。之后通过中介帮助磋商，三被告已不同意原告筹钱付清余款继续履行合同，坚持要求解除合同。原告认为，本案三被告并未按约定时间交房存在违约，之后原告未能贷款系年底银行银根紧缩，属于不可抗力，并非原告过错，而且之后原告也愿意通过筹集资金支付剩余房款，但被告已不予理睬，三被告之所以这样，是因为当时房价已经上涨，三被告认为卖便宜了，而且担心原告之后能办出贷款还把原账号予以了注销，强行中止合同履行，但至今也未返还原告已付款。鉴于被告未按约交房，在合意解除合同后也没有及时返还首付款，故三被告系违约。现原告起诉至法院请求判令：1、三被告退还全部首付款105万元；2、三被告赔偿原告利息损失，以105万元为本金，自2013年9月10日至2014年1月16日，按照年息6%计算；自2014年1月17日至实际支付之日止，按照日万分之五的标准计算；3、三被告赔偿原告违约金10万元。审理中因三被告返还了购房款85万元，故原告变更诉讼请求为：1、要求三被告返还购房款20万元；2、要求三被告支付利息，具体为：以105元为本金，自2013年9月10日起至2014年1月16日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以105万元为本金，自2014年1月17日起至2014年3月31日止，以日万分之五计算；以20万元为本金，自2014年4月1日起至实际返还之日止，以日万分五计算；3、三被告赔偿原告违约金10万元。
被告陈伟民、江静芳、陈超辩称：双方合同未再履行下去是因为原告根本不符合贷款条件，无法贷款导致，在被告多次给予宽限期的情况下，原告仍然无法申请出贷款，双方最终协议解除合同。2014年1月17日，原、被告签订了撤销合同的申请报告，该报告中原告认可了自己的违约行为。解除协议时双方口头约定原告支付被告违约金5万元，同时待网上备案合同撤销手续完成后被告将扣除违约金后的剩余房款退还给原告，但是1月17日当天因中介处缺少材料故未能办理撤销手续，之后被告多次联系原告及中介要求办理撤销手续均未果。直到2014年3月12日中介向其出具证明说合同已经于同年3月9日撤销了，但此时原告已经起诉了本案三被告，现原告同意返还房款，但应扣除20万元原告应承担的违约金以后予以返还。对于原告主张的违约金及利息损失，因被告并不存在违约，故不应支付。
同时，被告陈伟民、江静芳、陈超反诉称：根据前述辩称意见，本案合同未能履行下去系原告原因所致，原告系违约方，应承担违约责任。按照合同约定，违约方应承担的违约金为总房款的20%即59.4万元。结合被告实际损失，原、被告合同解除后如被告立即出卖房屋大概价格为320万元，而拖延到现在只有295万元左右，损失20余万元。故被告结合实际损失自行调低违约金为20万元，现原告反诉要求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同解除；2、原告支付被告违约金20万元。
原告石靓针对反诉请求辩称：原告系因为银行贷款政策紧缩才无法办理出贷款，而此期间被告也未按约交房。原告一直在积极筹措房款，但因被告不同意出卖房屋了，故原告不得不同意被告提出的解除合同。当时双方约定由被告扣除2万元后将剩余房款返还给原告，这只是原告为拿回房款作出让步的结果，不能以此确定系原告违约，况且原告在撤销合同的原因里写的是贷款未按时审批，这个并非原告的原因所致，是因为年底银行贷款紧缩导致。2014年1月17日，原、被告签订了撤销合同的申请报告后，原告的义务已经完成，被告无理由不退还房款。原告在整个过程不存在违约，故被告主张的违约金不能成立。
经审理查明：2013年8月30日，原、被告在上海爱瑞房地产经纪事务所（以下简称“爱瑞地产”）的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定三被告将涉案房屋出售于原告，房价款为297万元。其中首付款为108万元；第二期以银行贷款支付189万元，若原告向银行申请贷款的，则原告应当于买卖合同签订后七日内向银行提出申请，若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则原告应当在办理送件过户申请同时将相应部分支付被告。双方自愿作低价格至270万元，另27万元为装修款，双方最迟于2013年9月10日签订买卖合同；交易所产生的税费由原告承担；原告向爱瑞地产支付意向金5万元，该意向金在被告签订本协议后转为定金，原、被告双方签订买卖合同后，定金转为部分首付款。合同另对其他事项进行了约定。
2013年9月10日，原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定三被告将涉案房屋出售给原告，房屋建筑面积为175.29平方米；转让价款为270万元；三被告于2013年12月15日前腾出房屋并通知原告进行验收交接；原、被告双方在2013年12月17日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应向被告支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则被告有权单方面解除合同，并且原告应向被告支付合同约定总房款20%的违约金；被告未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则原告有权单方面解除合同，并且被告应向原告支付合同约定总房款20%的违约金。该合同附件三约定，原告于签订买卖合同当日直接支付被告81万元；原告以贷款方式支付被告189万元。合同另对其他事项进行约定。
同日，原、被告还签订《协议书》，约定：一、双方确认买卖双方就该房地产实际价格为297万元，此为被告净到手价格；二、合同约定转让价格270万元为双方买卖该房地产的名义成交价格，其中差额部分27万元为装修补偿款，原告在签订合同当日支付被告（扣除尾款3万元，在房屋交接当日支付）。
合同签订前后，原告合计支付被告105万元。原、被告并未按约交接房屋及办理过户登记手续。
2014年1月17日，原告与三被告签订《撤销合同的申请报告》一份，该报告撤销合同原因载明：下家贷款审批未按时通过，双方协议解除合同。该申请报告中爱瑞地产作为中介公司盖章。
2014年1月24日，原告发送律师函给三被告要求三被告在接到律师函二日内返还房款108万元，否则要主张逾期付款的违约金；2月1日未返还的视为同意继续履行房屋买卖合同。
2014年3月12日，爱瑞地产出具证明给三被告，载明：经原、被告友好协商，于2014年3月9日已撤销合同。
庭审中，经原告申请证人许某出庭，许某陈述：其系爱瑞地产的门店经理，是涉案房屋买卖中介方的具体经办人。原、被告通过爱瑞地产居间介绍确定了买卖意向并签订了房屋买卖合同。2013年12月15日系合同约定的交房日，但因当时原告贷款没有审批下来，故没有交房，12月17日也未按约办理过户手续。被告给了原告十来天的时间，到12月27日原、被告还至中介处进行了协商。2014年1月15日，原、被告及其至麦当劳就解除合同的事宜进行协商，被告提出赔偿5万元，最后协商确定原告赔偿2万元，被告在已付房款中扣除后余款返还给原告。被告说要在房地产交易中心撤销合同后再返还，原告说要先还款再撤销合同。同月17日双方一起去了房地产交易中心，双方签订了撤销合同的申请报告，因为要将交易中心的撤销应需先将中介处的撤销，而撤销需要密钥，密钥又在爱瑞地产老板处，当场无法拿到，所以当天没有能撤销，大家也回去了。之后原、被告就先撤还是先打款存在争议，被告要求把合同撤销，把产证返还给他，他就把钱打给原告，但原告没有表示同意，故爱瑞地产为了保证安全也一直没敢撤，后来原告起诉了。其在2014年3月9日完成了撤销手续。针对证人的陈述本院要求其明确两个问题：一、2014年1月15日协商时是否确定了赔偿金及数额；二、被告返还房款的时间。证人陈述，被告主张5万元，原告提出2万元，最后确定的金额是2万元。关于返还房款的时间被告说是合同撤销后产证拿回来后，原告的意见记不清了。
原告对于证人的陈述予以认可；被告对于证人的陈述不予认可，被告称当时其提出5万元赔偿金，原告还价至2万元，但其不予同意，最后双方确定赔偿金为5万元。
审理中，双方一致认可涉案房屋网上备案合同系2014年3月9日被撤销。同年3月21日庭审中，被告表示愿意退还85万元房款，尚余的20万元应作为违约金不予退还。2014年4月1日被告陈伟民转帐85万元给原告。
原告称贷款审批不出系年底各银行贷款收紧、停贷造成，为此其向本院提供了网上下载的相关报道用以证明该事实。
被告称因网签合同撤销晚了，故造成其错过了房价比较高的出卖机会，现房价又回落，存在差价损失，为此其向本院出具了其他中介公司出具的情况说明及新闻报道用以证明上述事实。
以上事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书、证明、撤销合同的申请报告、证人证言及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的规定，应属有效。2014年1月17日，原、被告通过签订《撤销合同的申请报告》协议解除了买卖合同，本院对此予以确认。解约协议中就解约的原因已经予以明确，原告抗辩贷款审批未按时通过并非其原因所致，但其提供的证据尚不能对此予以证明。况且按时支付房款系买受方的义务，双方在居间协议中也明确贷款额度不足或者不批准，则原告应在办理送件过户申请同时将相应部分支付被告，原告未按时通过贷款审批又未在约定的过户时间内补足房款，系违约。至于原告所提被告也未按约交房的抗辩意见与解除协议明确的解约原因不一致，且在合同履行期间，甚至双方签署解约协议时原告均未对此提出过异议，故对原告的上述抗辩意见本院不予采纳。综上，本院认为原、被告之间的房屋买卖合同已经协议解除，合同的解除归责于原告。
就合同解除以后的后果处理双方在撤销合同的申请报告中并未予以明确，本案中双方对此存在争议，主要焦点为：一、违约金如何负担？二、已付房款何时退还？
关于争议焦点一。根据前述分析，原、被告合同的解除归责于原告，故原告要求被告支付违约金，显然难以成立，本院不予支持。根据查明的事实，原、被告在协商解除时曾就原告向被告支付赔偿款进行协商，虽然名义上为赔偿款，但实际就是原、被告确定的原告因其违约行为而承担的违约责任，故可以作为确定本案原告应承担的违约金依据。审理中双方对于数额各执一词，虽然居间方经办人出庭予以了陈述，但因原告在合同履行中应向中介支付佣金，双方存在利害关系，故不能单独作为认定违约金数额的依据。根据原、被告的陈述，可以确认协商解除时对于给付的数额范围在2万元至5万元之间，本院参照双方合同的约定、并结合被告的损失及返还剩余房款的时间等酌情认定3万元。至于被告主张的违约金应按照合同约定，本院认为合同约定的违约金相对较高，而且适用条件为原告违约而被告单方行使合同解除权，这和本案中双方协商解除还是有所不同的，况且在协商解除时双方已经对原告所应负担的金额进行了协商，在这种情况下再按照合同约定显然并不妥当。综上，本院确认原告应支付被告的违约金数额应为3万元，因目前原告尚有20万元房款在被告处，故被告应在扣除上述3万元违约金后将剩余房款返还原告。
关于争议焦点二。解约协议中双方并未就房款的返还时间进行约定，被告所提在网上合同撤销后予以返还应属合理，而且按照一般情况在提交申请报告后合同就能予以撤销，本案中由于居间人的拖延导致直至3月9日才予以撤销，之后被告也在相对合理的时间内返还了85万元房款，故对于该85万元原告主张的利息损失本院不予支持。至于留存的20万元，因合同违约责任尚未处理完毕，被告按照合同约定金额留存违约金事出有因，况且在确定违约金数额时本院已对被告的利息损失予以综合考虑，故对原告所提再行计算房款返还前的利息主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第（五）项的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）石靓与被告（反诉原告）陈伟民、江静芳、陈超于2013年9月10日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年1月17日解除；
二、被告（反诉原告）陈伟民、江静芳、陈超于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）石靓房款170，000元（已扣违约金30，000元）；
三、驳回原告（反诉被告）石靓其余的诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，708元，减半收取3，354元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费2，150元，合计诉讼费10，504元，由原告（反诉被告）石靓负担3，979元（已付），被告（反诉被告）陈伟民、江静芳、陈超负担6，525元（已付2，150元，余款4，375元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年六月十七日
书 记 员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十五条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定
……
（五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。