广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执复79号
申请复议人（被告）佛山市三水年丰投资开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区乐平，组织机构代码××。
法定代表人梁健开，董事长。
委托代理人胡灵敏，广东昊法律师事务所律师。
原告顾森全，男，汉族，户籍所在地广东省广州市海珠区，现住广东省佛山市南海区狮山镇松岗南国桃园，公民身份号码×××1839。
委托代理人邓敏姿、唐壁莹，广东正念律师事务所律师。
申请复议人佛山市三水区年丰投资开发有限公司（以下简称年丰公司）不服广东省佛山市三水区人民法院（以下简称三水法院）（2016）粤0607执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审理终结。
三水法院查明，原告顾森全诉被告年丰公司建设用地使用权合同纠纷一案［（2015）佛三法民一初字第831号案］，执行法院于2015年11月20日立案受理。经原告顾森全申请，执行法院于2015年11月25日查封了异议人年丰公司名下的位于佛山市三水区乐平镇中心科技工业园xxxx的产权证号为佛三国用（2012）第xxxx号的土地使用权（以下简称“B-1-2号土地”）以及位于佛山市三水区乐平镇五溪村xxxx的产权证号为xxxxx的土地使用权（以下简称“寸涡土地”）。上述两宗土地上均建有房屋，均登记在异议人名下。“B-1-2号土地”及地上房屋已抵押给案外人佛山市三水恒昌华泰小额贷款有限公司，抵押债权数额为1000万元，抵押期限从2015年2月9日起至2015年12月31日止，但目前仍处于抵押状态。“寸涡土地”及地上六间房屋已抵押给案外人广东南海农村商业银行股份有限公司西樵支行，抵押债权数额为37339800元，抵押期限从2015年2月12日起至2020年2月11日止；“寸涡土地”上的四间房屋目前已抵押给案外人中国工商银行股份有限公司佛山三水支行。
另查明，在（2015）佛三法民一初字第831号案中，原告诉请被告支付的标的额暂为5851498.83元（其中逾期付款利息暂计至2015年11月10日），原告申请在5851498元的范围内对异议人的财产采取保全措施。
三水法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物……”据此，“B-1-2号土地”、“寸涡土地”使用权的查封效力及于两宗土地的地上建筑物，两宗土地及地上建筑物的价值应纳入本案查封财产价值的统计范围。异议人主张被查封的“B-1-2号土地”、“寸涡土地”及地上建筑物的剩余有效价值远远超出被异议人申请保全的标的额，其应举证予以证明，否则，应承担举证不能的后果。异议人主张“B-1-2号土地”及地上建筑物的市场价值为4550万元，又主张“寸涡土地”及地上建筑物的市场价值为5000万元，但均未能提供切实有效的评估报告予以证明，不予采纳。虽然异议人于2012年9月份曾委托佛山市鸿正土地房地产评估有限公司对“B-1-2号土地”及地上建筑物进行了估价，土地评估值为6389100元，地上建筑物的评估值为38800700元，但由于该评估报告出具于2012年9月份，距今已三年多之久，已不能准确反映该土地及建筑物目前的实际市场价值，而且评估报告具有时效性，故对该评估报告不予采信。
根据查明的事实，异议人向案外人佛山市三水恒昌华泰小额贷款有限公司、广东南海农村商业银行股份有限公司西樵支行借款，本案的两宗土地及地上建筑物目前均处于抵押担保状态，其中“B-1-2号土地”及地上房屋设定的抵押债权高达1000万元之巨，“寸涡土地”及地上六间房屋设定的抵押债权更是高达37339800元之巨；另外，异议人还向中国工商银行股份有限公司佛山三水支行借款，并以“寸涡土地”上的四间房屋设置了抵押担保，至于抵押债权的数额是多少，因异议人未能举证证明，无法确定；此外，异议人在三水法院受理的多起案件中作为债务人被提起诉讼，而且诉讼标的额特别巨大。
异议人未能举证证明“B-1-2号土地”、“寸涡土地”以及地上建筑物目前的实际市场价值是多少，也未能举证证明其目前尚欠案外人的具体债务是多少，特别是设定抵押担保的债务具体是多少，故无法确定“B-1-2号土地”、“寸涡土地”以及地上建筑物的有效剩余价值是否足以覆盖被异议人申请的保全标的额，是否足以清偿被异议人的债权。在此情况下，解除本案中任何一宗土地的查封，都可能导致被异议人的债权得不到及时足额清偿。因此，异议人申请解除对“寸涡土地”使用权的查封证据不足，理由不充分，依法应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百七十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款、第二十三条第一款的规定，裁定如下：驳回异议人年丰公司关于解除对位于佛山市三水区乐平镇五溪村民委员会“寸涡土地”使用权查封的申请。
申请复议人年丰公司不服该裁定，向本院申请复议称：一、申请复议人提交的《国有土地使用权证》、《房地产权证》、《评估报告》等证据足以证明“B-1-2号土地”、“寸涡土地”及地上建筑物目前的市场价值，仅仅“B-1-2号土地”及地上建筑物的市场价值已经高达4000多万元。证号为佛三国用（2012）第xxxxx号《国有土地使用权证》证明“B-1-2号土地”使用权面积有12055平方米，按照目前同地域（佛山市三水区范湖开发区）工业用地市场价格48万元／亩计算，其价值为868万元，即使按照原告所说的挂牌出让价436.44元／平方米计算，土地价值也超过526万元。而申请复议人提交的粤房地权证佛字第××号《房地产权证》证明“B-1-2号土地”地上建筑物（综合服务楼）的建筑面积为12279.83平方米，按目前同地域市场价格3000元／平方米计算，地上建筑物价值超过3684万元。“B-1-2号土地”及地上建筑物的市场价值之和高达4210万元，且申请复议人提供的佛鸿房评字（2013）第002号评估报告，经过专业的第三方机构评估，“B-1-2号土地”土地评估值为6389100元，地上建筑物评估值为38800700元，更进一步证实“B-1-2号土地”及地上建筑物的价值超过4000万元。另外，土地及地上建筑物不同于一般的物，并不像其他物品处于贬值状态，相反具有很高的保值、增值特性，虽然评估报告有一定的法律时效限制，但该评估报告足以反映“B-1-2号土地”的实际价值。同样，“寸涡土地”使用权面积为15003.9平方米，加上地上六处建筑物，市场价值超过8000万元。二、根据法律规定，查封“B-1-2号土地”、“寸涡土地”土地使用权的效力完全及于地上建筑物，因此地上建筑物的价值应当纳入被查封财产价值统计范围。三水法院在受理原告提出的财产保全申请时，只是对“B-1-2号土地”、“寸涡土地”的土地使用权进行了查封，没有对两宗土地上的建筑物一并查封（地上建筑物处于未查封状态）。由此可见该查封只考虑了两宗土地的价值，而没有充分考虑到地上建筑物的价值。但是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物……”的规定，实际上三水法院对两处土地使用权的查封效力，完全及于地上建筑物，因此，除两宗土地使用权的价值外，地上建筑物价值也应当纳入被查封财产价值的统计范围，合计高达上亿元。相比原告申请保全的585万元，明显属于错误查封。三、“B-1-2号土地”上设定的抵押担保债权仅为1000万元，而“B-1-2号土地”及地上建筑物的有效剩余价值高达3000多万元，远超原告申请保全的标的额，仅仅“B-1-2号土地”就足以保障原告债权的清偿。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，……”，因此三水法院应当依法及时解除对“寸涡土地”的查封。四、解除“寸涡土地”的查封，并不会影响原告债权的清偿。首先，申请复议人已经充分举证证明“B-1-2号土地”及地上建筑物的剩余有效价值足以覆盖保全标的额，仅查封“B-1-2号土地”足够确保原告债权的清偿；其次，“寸涡土地”及地上建筑物设定了更高额的抵押担保债权，加上土地及地上建筑物属于不可移动的财产，即使解除“寸涡土地”的查封，申请复议人也不可能隐匿或者转移财产，不会影响原告债权的清偿。五、申请复议人虽然另案被提起诉讼，但这些案件都没有经过开庭审理，并不等于申请复议人实际负担的债务，三水法院以申请复议人在法院有多起被诉案件为由，认定申请复议人背负巨额债务，属于严重的主观臆断。即使申请复议人存在其他债务，也不应当是人民法院拒绝解除超额查封的合法理由或依据。综上所述，申请复议人已经充分举证证明了“B-1-2号土地”、“寸涡土地”及地上建筑物的价值，仅“B-1-2号土地”及地上建筑物的剩余价值足以覆盖保全标的，因此，对于“寸涡土地”的查封属于超越申请、超越职权查封，应当及时解除查封。请求依法撤销三水法院作出的（2016）粤0607执异1号执行裁定，裁定解除对年丰公司名下位于佛山市三水区乐平镇五溪村xxx产权证号为xxxx，土名“寸涡土地”的土地使用权的查封。
申请复议人年丰公司向本院提供如下新证据：房地产估价明细表，拟证明申请复议人在2015年7月8日委托评估机构评估“B-1-2号土地”及地上建筑物的价值为4027.8万元。
经审查，申请复议人提供的该评估报告，没有单独列出土地使用权评估价值，且属于单方委托，本院不予采信。
原告顾森全答辩称，一、从查封的范围来看，三水法院仅查封申请复议人名下“B-1-2号土地”土地使用权，并未查封相关的地上建筑物。从三水法院提供的《保全财产登记表》可以看出，法院查封的仅为两处土地使用权。申请复议人在异议、复议中均提出查封效力及于地上建筑物的观点，这一观点完全是申请复议人曲解法律，所谓“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围的土地使用权”或“查封土地使用权的效力及于地上建筑物”，是基于《中华人民共和国物权法》规定的“房地一体”原则的具体表现，就执行案件而言，在执行阶段，土地使用权及地上建筑物的所有权应当一并处分，法院处置后，两项权利最终归属于同一主体。就本案而言，从“房地一体”的角度来看，土地使用权及地上建筑物的查封效力是相互追及的，但这一追及效力仅指“一并处置”，并不意味着仅查封“B-1-2号土地”及“寸涡土地”，原告在执行阶段就能够当然地就“B-1-2号土地”及“寸涡土地”地上建筑物的有效剩余价值获得受偿。更何况本案所涉有“B-1-2号土地”及“寸涡土地”均设置了抵押权利，原告在执行阶段能否就“B-1-2号土地”及“寸涡土地”本身的有效剩余价值中获得受偿，仍是未知数。二、从土地及地上建筑物的有效剩余价值的角度看，“B-1-2号土地”及“寸涡土地”的土地使用权及地上建筑物均设置了抵押权，有效剩余价值不足以覆盖原告保全标的。三、从举证责任的角度看，申请复议人未能完成举证责任，应当承担举证不能的法律后果。四、从执行风险考虑，应维持查封现状。
原告向本院提供如下新的证据：1、三水法院（2015）佛三法民一初字第831-1号民事裁定书及保全财产登记表；2、“B-1-2号土地”及“寸涡土地”地上建筑物抵押及查封信息；3、同等地段土地出让的挂牌成交信息。
经审查，本院对原告顾森全在复议期间提供的证据予以采信。
经审查，对执行法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为被告对财产保全中人民法院在采取保全措施时是否超标的查封而提出的异议复议，争议焦点包括两方面，一方面是人民法院查封的财产范围，另一方面是超标的计算问题。第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。”第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”第一百零五条规定：“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。”根据上述规定，原告在申请财产保全过程中，需提供对方当事人相应的财产线索，原告申请财产保全错误的，还应当赔偿相应的损失。本案中，原告申请保全时提供了相应的财产线索，三水法院在采取保全措施时，也仅查封了该两处土地使用权，并未查封该两处土地使用权的地上建筑物，这一点，在三水法院向原告出具的《保全财产登记表》中是非常明确的，原告在复议期间提供的房产登记部门出具的查封信息也证明了这一事实。申请复议人认为依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物……”的规定，本案查封财产的范围（计算查封财产价值的范围）已包含地上建筑物依据并不充分，本院不予采纳。
第二，关于是否超标的额查封的计算问题。原告提供了同等地段土地出让的挂牌成交信息，按同等价格计算，“B-1-2号土地”出让价格约为526万元，不足以覆盖原告申请保全的标的额5851498元，因此还应查封“寸涡土地”的使用权；申请复议人则提供了2013年其贷款时使用过的评估报告（该评估报告仅可作参考），根据该评估报告，“B-1-2号土地”土地评估价值为6389100元，土地及建筑物总体评估价值为45189800元，现“B-1-2号土地”土地及地上建筑物一并设置了1000万元的抵押权，扣减抵押部分后，土地使用权剩余有效价值亦不超过原告申请保全的标的额5851498元（6389100-6389100÷45189800×10000000=4975263）。综合以上两方面可以看出，仅查封“B-1-2号土地”不足以覆盖原告申请保全的标的额，因此，申请复议人认为三水法院超标的查封，要求解除“寸涡土地”土地使用权的请求，没有事实依据，本院不予采纳。
第三，关于申请复议人提出三水法院在本案中适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物……”的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条全文为“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”就本案而言，从“房地一体”的角度来看，三水法院对“B-1-2号土地”土地使用权的查封，其土地使用权及地上建筑物的查封效力是相互追及的，在执行阶段，应将土地使用权及地上建筑物一并处置。但该法律规定并不意味着三水法院查封“B-1-2号土地”土地使用权，即查封了“B-1-2号土地”的地上建筑物，因为该条第二款明确规定了“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，本案中，“B-1-2号土地”及其地上建筑物，是分别办证的，对“B-1-2号土地”地上建筑物的查封，是必需另行办理查封登记的。因此，申请复议人及三水法院认为“两宗土地及地上建筑物的价值应纳入本案查封财产价值的统计范围”是没有法律依据的，应予纠正。
综上所述，三水法院所作（2016）粤0607执异1号执行裁定，认定事实清楚，虽然适用法律部分不准确，但处理结果正确，因此应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人佛山市三水年丰投资开发有限公司的复议申请，维持佛山市三水区人民法院（2016）粤0607执异1号执行裁定。
本裁定书送达后立即生效。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 骆志辉