广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初1478号
原告谭志锐，男，汉族，1991年4月12日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人陈俊文，广东荣恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人丘海霞，广东荣恒律师事务所实习律师。
被告林建民，男，汉族，1971年11月4日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。
委托诉讼代理人卓尔，广东卓著律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，地址：广东省惠州市惠阳区淡水开成大道北18号XXX。
负责人杨惠兰，系该行行长。
委托诉讼代理人朱南清，系该行职员。
原告谭志锐诉被告林建民、第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭审理。原告谭志锐及其委托代理人陈俊文、丘海霞，被告林建民及其委托代理人卓尔，第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行的委托代理人朱南清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年11月11日，原告和被告签订《房地产买卖合同》，约定：1、原告同意购买被告拥有的坐落在惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园二期融景园悦景阁C903号房；2、物业售价为伍拾万元；3、原告交纳定金人民币肆万玖仟元；3、付款方式为银行按揭贷款人民币叁拾贰万元；4、原告需支付卖方首期房款人民币壹拾叁万壹仟元。合同签订后，原告作为买方积极履行合同义务，于签订合同当日即2015年11月11日全额支付购房定金肆万玖仟元，并于2015年11月16日和被告共同前往中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市惠阳支行办理资金监管、申请按揭。原告关于购房款叁拾贰万元整的购房款贷款审批已通过。被告所有的涉案房产抵押在工商银行股份有限公司惠阳淡水支行，签订合同之日，被告一再向原告保证并声明有关物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税务、租赁清还、抵押等事实在转让前清理完毕，并承诺签订合同之后三日内完成赎楼义务等。但被告在收取我方定金后，经我方多次催告，无故推诿，拒不履行赎楼、办理产权递件过户等手续，并多次以不退还购房定金、拒绝履行过户手续为由威胁原告，要求溢价售房！原告期间多次与被告协商无果，为维护原告的合法权益，故诉请法院，请求：一、判令被告继续履行《房地产买卖合同》约定义务；二、判令被告在判决生效之日起五日内将惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园二期融景园悦景阁C903号房从抵押银行赎出；如果被告怠于履行赎楼义务，原告可以在抵押银行代为赎楼，所产生的费用由被告承担；第三人中国工商银行股份有限工商惠阳淡水支行应协助办理；三、判令被告应当在判决生效后十日内协助原告将惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园二期融景园悦景阁C903号房过户至原告名下；四、判令被告应在判决生效后十日内将房交付给原告；五、判令被告向原告支付违约金10万元；六、判令被告承担全部诉讼费用。
被告辩称：一、原告谭志锐与被告之间所签订的《房地产买卖合同》上面“谭志锐”的签名并非原告本人所签，定金49000元也不是谭志锐支付，另外也未经过抵押权人即本案第三人的同意，因此，该份合同并非原、被告之间的真实意思表示，根据我国《民法通则》第五十五条以及我国《合同法》第五十二条、《物权法》等法律、行政法规的规定，该《房地产买卖合同》应当为无效合同，而导致合同无效的责任不在被告，因此，本案应当按照无效合同予以处理。二、即使本案《房地产买卖合同》有效，根据《房地产买卖合同》第四条、第十二条的约定，该合同需要买卖双方以及中介方签字才能生效，即该合同是一份附生效条件的合同，至今中介闵红兵仍未签字，所以合同未生效。关于中介，除签名之外，该份合同的文字内容，都是由中介闵红兵填写的。三、退一万步讲，即使本案《房地产买卖合同》有效也生效了，违约方也属于原告谭志锐，理由是：1、根据合同第四条的约定，原告应当在合同签订之日起10个工作日内，支付林建民首期款131000元，并以卖方即林建民出具收据为准。合同签订后，被告并未收到原告支付的首期款，虽然原告到银行做了资金监管，但是合同并没有约定资金监管的钱可以当做首期款，因此，原告未按照约定付首期款给林建民，属于严重违约，被告有权依法行使先履行抗辩权；2、根据合同第四条的约定，买方应于银行出具贷款承诺书或相关回复之日起五个工作日内签订《购房贷款抵押合同》，但是原告至今并未举证证明其已经签订了《购房贷款抵押合同》。3、关于赎楼的方式与时间，双方所签订的合同并没有作出约定。三、关于原告主张的违约金，因为合同无效，或未生效，或者原告至今严重违约，被告并未违约，因此原告关于违约金的主张是不能成立的。综上所述，被告认为本案合同无效，或者未生效，或者因为原告严重违约导致无法继续履行，因此，请求法院依法确认合同无效，驳回原告的全部诉讼请求。至于被告所收取的定金49000元，收回被告出具的定金收据后，被告将按照转账资金原路退回。
第三人述称：我行认为，被告林建民名下的位于惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园二期融景园悦景阁C903号房的房产在我行办理抵押登记，该房产所担保的债权尚未结清，我行对该房产依法享有抵押权。在被告林建民在我行《个人购房借款／担保合同》（编号A［房贷］字［惠州］［惠阳］支行（2007）年（1017）号）项下欠款全部结算之前，若解除《商品房买卖合同》将损害我行抵押权，因此，我行认为不应当解除《商品房买卖合同》。二、截止2016年8月21日，被告林建民欠我行《个人购房借款／担保合同》（编号A［房贷］字［惠州］［惠阳］支行（2007）年（1017）号）项下个人按揭借款本金余额153109.45元，利息2708.36元。二、自贷款发放以来，至2016年08月21日，开发商惠州市星运房地产发展有限公司以保证金形式替被告林建民向我行偿还按揭本息合计13229.82元。
经审理查明：2015年11月11日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份《房地产买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定被告将位于惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园二期融景园悦景阁C903号房转让给原告，建筑面积为126.64平方米，房产证号：粤房地权证惠州字第××号。《合同》约定原告以向银行按揭贷款方式支付楼款，转让楼款为50万元。同时《合同》的第一条第三款约定“卖方声明保证对该物业享有现有产权，能完全支配及处理该物业，有关物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税务、租赁清还、抵押等事宜，卖方应在转让前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一系列经济损失”，第四条第1种第2项约定“买卖双方须于签署本《合同》起10个工作日内，向银行提交该物业的按揭贷款申请手续（卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书）；买方需支付首期房款（大写）人民币壹拾叁万壹仟元整（小写：131000）给卖方（以卖方出具收据为准）”，第六条约定“卖方应于收到买方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给买方使用”，合同第九条第三项约定，“如卖方未能履行本合同约定的义务，给予卖方宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如卖方仍未履行合同义务，每逾期一天，应按合同总价款的千分之一向买方支付违约金……”。《合同》签订后，原告按约定于合同签订当日向被告支付了人民币4万9千元定金，被告出具了收据，原被告双方均在收据上签名。2015年11月16日，原被告双方向中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市惠阳支行办理资金监管、申请按揭，原告的32万元购房款贷款获审批通过。其后，被告未与原告办理相关赎楼及过户手续，原告遂于2016年5月4日诉至本院。
另查明原被告所签订的《合同》中“谭志锐”的签字并非原告谭志锐本人签署，系其父亲代为签字。被告林建民名下的位于惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园二期融景园悦景阁C903号房的房产为其个人贷款在中国工商银行惠州惠阳支行办理了抵押登记。庭审中原告表示同意一次性支付涉案房款，亦同意在被告逾期履行办理赎楼手续的情况下代被告偿还第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行的债务以赎楼。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、房产证、定金收据、中国邮政储蓄银行通用凭证、见证费收据、录音资料、第三人提供的诉讼户数据统计表、还贷明细及当事人庭审陈述为证，足以认定。
本院认为：原被告双方签订的《房地产买卖合同》中虽然“谭志锐”的签字为原告谭志锐的父亲代签，但原告对该行为不作否认表示，并实际履行合同上的规定的义务，视为追认其父亲的代理行为，且被告亦在合同上签字同意，该合同应视为原被告双方真实的意思表示。另，对被告辩称《房地产买卖合同》上约定需要买卖双方以及中介方签字合同才能生效，本院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。房屋所有权人为卖方，支付价款的一方为买受方。本案中原告谭志锐是买受方，被告林建民是卖方。原被告双方均在合同上签字，合同签订后原告履行了支付定金的义务，被告亦接受了定金，并共同前往银行办理资金监管、按揭等手续。可见该合同是原被告双方自愿真实的意思表示，符合买卖合同生效的要件。而中介只是作为居间合同的一方，向买方或卖方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，协助买卖双方履行义务，完成交易，并非房屋买卖合同的必要的生效要件，本案中中介闵红兵未在《房地产买卖合同》上签字不影响该买卖合同的效力。原被告双方签订的《房地产买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，各方应全面履行合同约定的义务。原告履行了支付定金的义务后，原告未能支付房产的首期款131000元给被告，被告也未能办理清除房产抵押权的赎楼手续，因《合同》中未约定赎楼的期限，原告亦未提供催告被告办理赎楼手续的证据，因此原告没有证据证明是被告违约，本院对原告要求被告支付违约金10万元的主张不予支持。本案涉案房产处于抵押状态，按《合同》的约定应由被告完成赎楼的义务，故原告要求被告继续履行办理赎楼手续的义务并且协助原告办理房产过户手续，符合合同约定，本院予以支持。原告已支付定金49000元，应继续付清购房余款，被告应在收齐房款后依约定期限交楼。原告同意在被告逾期履行赎楼义务的情况下代为赎楼即代被告清偿第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行的债务，本院对此予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告林建民继续履行与原告谭志锐于2015年11月11日签订的《房地产买卖合同》。
二、被告林建民于本判决生效之日起二十日内办理赎楼手续，若被告林建民逾期履行该义务则由原告谭志锐代被告林建民清偿第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行的债务（具体金额以第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行出具的系统台账为准）。
三、原告谭志锐于本判决生效之日起三十日内向被告林建民付清全部购房款（还应支付的款项为总房款减去已付定金以及代被告清偿中国工商银行股份有限工商惠州惠阳支行的债务所实际支付款项）。
四、被告林建民于收到全部房款之日起十日内协助原告谭志锐将惠州市惠阳区新圩镇产径村星运绿洲嘉园二期融景园悦景阁C903号房房产过户到原告谭志锐名下，配合办理过户的相关手续，并于办理过户后五日内将前述房产交付给原告谭志锐。
五、驳回原告谭志锐的其他诉讼请求。
本案受理费9900元，保全费3020元，公告费300元，共计人民币13220元（原告已预交），由原告谭志锐负担2300元，被告林建民负担10920。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 胡惠军
审判员 钟 斌
审判员 唐小波
二〇一六年十一月二十五日
书记员 李 艳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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