上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初11606号
原告：上海泖星模具五金有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：张广德，负责人。
被告：罗国芳，男，1965年12月12日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：相国华，上海申松律师事务所律师。
原告上海泖星模具五金有限公司(以下简称“泖星公司”)与被告罗国芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用简易程序于2017年9月14日公开开庭进行了审理，原告泖星公司的法定代表人张广德、被告罗国芳及其委托诉讼代理人相国华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泖星公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告搬场费、停产停业费、奖励费等各项经济损失150,000元；2、判令被告返还原告5个月租金共计4,583元；3、判令被告返还原告房屋押金500元。事实与理由：2014年5月8日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告向被告承租位于上海市松江区叶新公路泖港镇2962、2960号房屋两间(以下简称“系争房屋”)，面积为88平方米，年租金为11,000元，押金为500元，租赁期限自2014年5月8日起至2019年5月7日止。2016年12月8日，上海市松江区泖港镇焦家村村民委员会告知原告，系争房屋要动拆迁，要求原告搬迁。然原、被告间租赁期限尚余两年，现原告无法按约使用系争房屋，造成了原告的相应损失，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告罗国芳辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告间系房屋租赁关系，被告是系争房屋权利人，原告并非拆迁人，也非相应补偿的主体。原告一直占有使用系争房屋至2017年6月，而原告仅将租金支付至2017年5月7日，故不存在退还租金的问题，关于原告支付的押金500元已经冲抵其尚未支付的剩余租金。
经审理查明：2014年5月8日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方。协议第1条约定，年租金为11,000万元，押金500元，乙方必须在保证原来的设施不损坏，协议期满后甲方退还押金。协议第二条约定，缴款方式为每年分两次，本着先付后用房的精神，乙方应先交租金后用房。协议第三条约定，从签订协议之日起算，租赁期限三年，从2010年5月8日至2013年5月7日，到期重新签订租赁协议或退房押金。协议另对其他相关事项进行了约定。
另查明，2014年6月19日，上海市松江区泖港镇村建建设管理办公室出具《房屋产权证明》一份，载明系争房屋于1998年2月建造，面积为64平方米，房屋用途为商业用房，房屋产权属罗国芳所有。系争房屋未取得房屋土地管理部门核发的房地产权证。
2016年12月1日，上海市松江区泖港镇村镇建设管理办公室(甲方)、上海市松江第一房屋征收服务事务所有限公司(实施单位)与被告(被补偿人、乙方)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》(以下简称“征地房屋补偿协议”)两份(编号为011、012号)，该两份协议载明：乙方的非居住房屋位于泖港镇叶新公路2962、2960号，房屋建筑面积合计89.38平方米，评估价合计105,316元。乙方停产、停业损失补偿合计31,284元。其他补偿：1、附属物合计7,700元；2、速签奖合计40,000元；3、速搬奖合计20,000元；4、搬场费合计2,682元；5、经营用房补贴合计125,132元，甲方向乙方支付补偿款合计332,114元。两份协议另对其他相关事项进行了约定。
再查明：2017年6月9日，上海市松江区泖港镇人民政府拆违办出具《通知》一份，载明系争房屋业主已与动迁部门签约完毕，现该房屋产权属泖港镇人民政府所有……通知该处住户于2017年6月12日下午16时前将物品自行搬离，逾期不搬离了，将实施强制拆除……。
2017年7月26日，松江区泖港镇焦家村村民委员会出具《证明》一份，载明被告于1998年向该村购买系争房屋，总面积为64平方米，之后搭建了25.38平方米的小间，上述建筑物归被告所有。
审理中，原、被告确认原告已经将租金支付至2017年5月7日，原告于系争房屋强制拆除当日(即2017年6月13日)搬离了系争房屋。
原告另提供《通知》一份，《通知》内容显示，上海市松江区泖港镇村镇建设管理办公室告知被告系争房屋将于2016年12月底后拆除，要求其与2016年12月28日前搬离。被告对上述证据的真实性不予认可。
以上事实，有《房屋租赁协议》、房屋产权证明、《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》、《通知》、证明及当事人陈述等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告所签的《房屋租赁协议》应属无效。虽然，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》无效，原告仍应参照《房屋租赁协议》向被告支付房屋占用使用费。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案系争房屋已经被强制拆除，故无需再返还。
关于原告主张的搬场费，虽然，征地房屋补偿协议中被补偿人为被告，但实际经营人为原告,故该搬场费2,682元应归原告所有。关于原告主张的停产停业费，虽然，征地房屋补偿协议中被补偿人为被告，且被告的出租行为也是一种经营活动，但实际经营人为原告，因此，根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况，并根据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌情确定征地房屋补偿协议中补偿给被告的31,284元停产停业损失费中70%归原告所有，30%归被告所有，故被告应支付原告停产停业费21,898.80元。关于原告主张的奖励费，虽然，征地房屋补偿协议中有速签奖、速搬奖，但原告在系争房屋强制拆除当日才搬离了系争房屋，故原告的上述主张本院，不予支持。关于原告主张返还押金500元，原告仅将系争房屋占用使用费支付至2017年5月7日，而原告实际占有使用系争房屋至2017年6月13日，故被告主张押金500元抵扣系争房屋占用使用费，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告上海泖星模具五金有限公司与被告罗国芳就位于上海市松江区叶新公路XXX-XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告罗国芳于本判决生效之日起十日内支付原告上海泖新模具五金有限公司停产停业费21,898.80元；
三、被告罗国芳于本判决生效之日起十日内返还原告上海泖星模具五金有限公司搬场费2,682元；
四、驳回原告罗国芳的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,402元，减半收取1,701元，由原告上海泖星模具五金有限公司负担1,494元(已付)，由被告罗国芳负担207元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一七年九月二十九日
书记员 刘金鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……