湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0104民初969号
原告湖北证本律师事务所,住所地武汉市武昌区首义新村**号***室。
负责人彭证之，律所主任。
委托代理人郭光宁，系湖北证本律师事务所律师（特别授权）。
被告武汉长丰盈隆投资有限公司,住所地武汉市硚口区解放大道宝丰路路口宝丰时代502室。
法定代表人章栋，该公司总经理。
委托代理人孙俊林，系湖北孝法律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人燕良滔，系湖北文意律师事务所律师（一般授权）。
原告湖北证本律师事务所（以下简称：证本律所）诉被告武汉长峰盈隆投资有限公司（以下简称：长峰公司）委托合同纠纷一案,本院受理后依法适用普通程序，组成由审判员彭华勇担任审判长，人民陪审员宋银山、张颖参加的合议庭，并于2017年7月3日、2017年9月1日两次公开开庭进行了审理。原告证本律所的负责人彭证之及委托代理人郭光宁，被告长峰公司委托代理人孙俊林、燕良滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北证本律师事务所向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告律师代理费人民币2711501元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：自2011年以来，本案被告委托原告律师代理了4件案件，包括：案件1、武汉市俊华房地产开发有限公司诉被告及中国农业银行股份有限公司洪湖市支行、湖北盛丰物业发展有限公司房屋装修款纠纷案，涉案标的额2805175.25元；案件2、武汉鸿发物业管理有限公司诉被告及中国农业银行股份有限公司洪湖市支行物业管理费纠纷案，涉案标的额2871655.20元；案件3、被告诉武汉市俊华房地产开发有限公司及林建成等租金损失纠纷案，涉案标的额5079022.70元；案件4、被告诉中国农业银行股份有限公司洪湖市支行、武汉市俊华房地产开发有限公司、林建成、孙海峰及陈青松等房屋买卖合同纠纷案件，涉案标的物为江汉路俊华大厦2666.26平方米的门面房。上述四起诉讼案件除案件1仅经过一审外，其余案件均经过了一审、二审及执行阶段，甚至部分案件还有管辖异议和反诉，所有的诉讼及执行程序均是原告律师代理。上述四起案件被告均要求律师代理费实行风险代理收费。原告的律师代理的上述四起件案均已胜诉。且案件3和案件4作为起诉案件，均已代理执行回房产和租金等标的物。
原、被告双方签订了两份风险委托代理合同，即2011年6月13日签订的《风险委托代理合同》和2012年8月13日签订的《民事委托代理合同》。依据《风险委托代理合同》及案件1和案件2的代理效果，被告应当支付原告律师代理费合计1085910元。原告多次向被告催要律师代理费，被告拒绝支付，随意否定律师的劳动成果，经多次协商，被告提出：如果原告同意就被告的房屋买卖合同纠纷、房屋腾退事宜及租金损失继续实行风险代理，被告愿意从富思特集团公司及旗下的其他公司调配资金支付原告的前期风险律师代理费，但必须在原风险律师代理费的基础上打折。为减少损失，原告不得不同意上述条件。双方又于2012年8月13日签订了第二份风险律师代理费合同《民事委托代理合同》，该合同由被告拟定，几乎不容原告进行修改。《民事委托代理合同》签订后，原告积极准备起诉材料，并认真履行合同，但被告未履行合同约定的义务，依据《民事委托代理合同》第六条第3款的约定“在本合同签订之日起一周内给付肆拾万元”律师费，双方签订合同时间是2012年8月13日，被告应在2012年8月20日之前支付四十万元的已结案件的部分风险律师代理费，而被告直到2012年9月5日才支付上述款项，其余的风险律师代理费未按时支付，被告违约，依据双方签订的《民事委托代理合同》第八条的约定“甲方如不履行本合同义务或者履行义务不符合本合同约定，……乙方有权要求甲方支付应付而未付的律师费及延期付款的利息，并且原告代理的被告与武汉市俊华房地产开发有限公司、武汉鸿发物业管理有限公司的房屋装修款纠纷及物业管理费纠纷的律师代理费按原委托代理合同约定的代理费全额支付给乙方。”依据上述约定，对案件1和案件2的风险律师代理费应当按照人民币1085910元支付，且应当支付延期付款的利息。
案件3，原告律师代理被告一审、二审及执行，已收回租金损失350万元，依据双方签订的《民事委托代理合同》第六条约定，应按“收回的租金总和的15%支付代理费”，应支付律师费为52.5万元。
案件4是房屋买卖合同纠纷及房屋腾退纠纷，依据双方《民事委托代理合同》第三条“代理目标”第一项的约定：“现租房人腾退房屋，甲方实际取得房屋所有权”，依据合同第六条第2款第(1)项约定“实现本合同第三条第一项诉讼目标，则在支付基本代理费的基础上，再按原约定的租金数额乘以剩余租期的总和的15%支付代理费”。上述案件原告律师代理了一审、反诉、二审及执行，最终使被告取得了诉争的房屋，并于2016年3月16日以年租金80万元的租价出租给了新的租户武汉里程鸿润物业有限公司。依据武汉市俊华房地产开发有限公司与林建成签订的《房屋租赁合同》，剩余租期截止至2024年12月31日，起算时间应为被告出租房屋之日（2016年3月16日），租金为整体租金除以总的建筑面积再乘以被告的建筑面积，故该项律师代理费计算为1316579元。
由于被告虽然注册地在武汉，但实际上在武汉并没有办公场地、办公机构和人员，故几乎所有的代理工作都由原告律师来进行。在5年多时间内，为了代理的4件案件能够胜诉，原告律师及律师助理历经千辛万苦，无数次的往返于法院，无数次与相关当事人进行调解、和解，最终达到了诉讼目的，而被告无视原告的工作，约定了律师费却不依约足额支付。为此原告提起诉讼，其诉请如前。
被告长峰公司向本院提交书面答辩状称：一、在被答辩人所称的案件1、案件2中，答辩人已经履行2011年6月13日《风险委托代理合同》和2012年8月13日《民事委托代理合同》约定的全部义务，答辩人依两个委托代理合同约定共计支付代理费106万元，且有证据证实。被答辩人认为答辩人逾期且只支付了40万元代理费与事实不符，其要求答辩人按《风险委托代理合同》再支付代理费68.591万元并承担相应利息18.4012万元的诉讼请求无理，不应予以支持。
2010年7月，答辩人通过拍卖公司竞拍购买了法院执行的武汉市俊华房地产开发有限公司位于武汉市江汉区步行街俊华大厦第六层的全部房屋，拟作答辩人和关联房地产企业办公使用。购买该房屋后，由于武汉市俊华房地产开发有限公司非法侵占并将上述房屋全部恶意出租给他人，拒不向答辩人交付，致使答辩人购买房屋用于办公的目的无法实现。为了达到答辩人自己使用该房屋的目的，答辩人委托被答辩人，并由被答辩人指派彭证之律师代理与该房屋有关的诉讼，就被答辩人所称的案件1、案件2，经过双方协商，于2011年6月13日签订了《风险委托代理合同》，答辩人按该合同已支付了14万元代理费，2012年8月13日双方又签订了《民事委托代理合同》，对前一合同的收费条款进行部分变更，同时还确定了案件3、案件4的委托代理关系。就案件1、案件2的收费条款中的未履行部分和案件3、案件4，双方履行的是后签订的《民事委托代理合同》，即该合同第六条第三款：“本案基础代理费是壹拾万元，加上《风险委托代理合同》尚未支付的代理费捌拾万，合计玖拾万元”，截至2013年3月15日，答辩人除了支付案件3和案件4的基础代理费10万元外，答辩人支付了案件1和案件2的代理费82万元，加上之前支付了14万元，共计支付两个委托合同的律师代理费106万元给被答辩人及其律师彭证之，答辩人按《风险委托代理合同》及《民事委托代理合同》的约定，支付义务已经履行完毕，且超额支付2万元，这2万元系无合同依据的误付，被答辩人应退还。
答辩人在其中40万元的支付时间上虽有迟延10天左右的情况，但被答辩人在当时就已经予以谅解，同时，这个延迟支付没有构成根本性违约，而且答辩人在长达5年的时间内从来没有向答辩人主张解除合同，没有要求答辩人承担违约责任，反而继续履行代理合同约定的代理事务；况且，被答辩人关于迟延支付的主张已经超过了法定解除合同的期限和诉讼时效。在答辩人将执行回款委托被答辩人代收后，被答辩人编造理由企图否认基本事实，达到非法侵占答辩人（被答辩人的委托人）财产或通过无理诉讼拖延支付答辩人财产的目的。答辩人按合同约定支付了全部代理费，被答辩人及彭证之却只承认收到40万元，要求答辩人另行支付68.591万元，并按年利率6.4%计算其利息18.4012万元，无实事和法律依据，其行为也违反律师法及行业规范，答辩人已就其行为向各级律管机构和律协反映。
二、在被答辩人所称的案件3和案件4中，答辩人按2012年8月13日《民事委托代理合同》约定，已支付基本代理费10万元，但被答辩人没有举证证明其完成三个诉讼目标中的任何一个目标，被答辩人在诉状中任意肢解和曲解双方约定的合同条款，在无任何有力证据支持的情况下，通过大量的无用证据的堆积，要求答辩人再支付代理费并承担利息的诉讼请求，无事实和法律依据，被答辩人应另行举出有效证据，证明其主张。
（一）被答辩人未能举证证明实现了2012年8月13日《民事委托代理合同》第三条“代理目标”第一项约定的“现租房人腾退房屋”等要求，答辩人不应按对应的第六条律师费支付标准及支付方式第2项第1款的标准支付代理费。
被答辩人认为其已经实现了第1项代理目标，即“现租房人腾退房屋，甲方（答辩人）实际取得房屋所有权，并收取自购房之日起至诉讼截至日止的房屋租金”，故要求按照对应的第六条律师费支付标准及支付方式第2项第1款的标准支付代理费，没有事实和法律依据。
《民事委托代理合同》第三条“代理目标”约定第1项诉讼目标是：“现租房人腾退房屋，甲方（答辩人）实际取得房屋所有权，并收取自购房之日起至诉讼截至日止的房屋租金”。与此对应的是该《民事委托代理合同》第六条的风险代理收费方式为：“实现本合同第三条第一项诉讼目标，则在支付基础代理费的基础上，再按原约定的租金数额乘以剩余租期的总和再加上收回的租金的总额的15%支付代理费”。
从上述约定的内容来看，实现第一个“代理目标”及其对应的第六条第2项第1款的律师费标准及支付方式是有先决条件的：一是现租房人腾退房屋，二是答辩人实际取得房屋所有权，三是答辩人已经实际收取了自购房之日起至诉讼截至日止的房屋租金。这三个条件必须同时具备，不应肢解适用其中一条；只有同时具备这三个条件才能“在支付基础代理费的基础上，再按原约定的租金数额乘以剩余租期的总和再加上收回的租金的总额的15%支付代理费。”被答辩人的代理活动并没有达到上述工作目标，通过几年的诉讼，目前的基本情况是：现租房人没有腾退房屋，同时答辩人没有实际取得房屋所有权。现租房人不能理解为当时的租房人林建成，在该执行案执行过程中，另一授权人也是所谓的发租人已自动与林建成解除租赁合同，又将该房发租给武汉里程鸿润物业有限公司，后者继续转租给陈青松的阿曼达主题KTV和李善福的德派时尚火锅。现租房人只能理解为武汉中院执行终结前的租房人，按当时现状是“租房人”是武汉里程鸿润物业有限公司。所谓实际取得房屋所有权即除了执行前早已登记在答辩人名下的权属外，答辩人还要有自由独立的对该房屋处置权，才是实际取得房屋的所有权的准确含义，但答辩人至今仍未达到这一目的。2014年7月前武汉俊华房地产开发公司违法将房屋租赁给林建成，2014年7月以后违法租赁给武汉里程鸿润物业有限公司，在武汉市中级人民法院执行程序中，武汉里程鸿润物业有限公司不同意腾退房屋，答辩人在万般无奈的情况下，作出重大让步，于2016年3月16日与原租赁户武汉里程鸿润物业有限公司达成租赁6年的协议，年租金80万元，远低于市场价格。原承租人武汉里程鸿润物业有限公司继续转租给武汉中院执行终结前早就与武汉里程鸿润物业有限公司签订租赁合同的实际承租人阿曼达主题KTV和李善福的德派时尚火锅，同时给予原租赁户半年的重新装修期，不计租金。另答辩人经武汉市江汉区人民法院执行，又作出重大让步，在2016年12月与武汉市俊华房地产开发有限公司达成了给付答辩人自购买房屋至2016年3月16日（答辩人与原承租人签订合同之日）止租金350万元的和解协议。
以上执行活动，被答辩人并没有像其所吹嘘的那样如何有能力、有关系、强有力的手段，做了大量工作，只是参与了执行活动，全程还有答辩人聘请的其他代理人参与，并付出了辛勤劳动和智慧。
可见被答辩人没有协助答辩人达到收回房屋自用的目的，房屋继续由原租房人武汉里程鸿润物业有限公司继续转租给阿曼达主题KTV和李善福的德派时尚火锅，并没有腾退房屋，故明显没有实现双方约定的“现租房人腾退房屋，甲方（答辩人）实际取得房屋所有权，并收取自购房之日起至诉讼截至日止的房屋租金”这一诉讼目标。被答辩人没有就其应该举证证明的主张予以举证，只是以无用的形容词来支持，堆积式的举了大量无用证据，这些无用证据与其主张脱节，只能证明被答辩人代理过这些案件，对此代理关系答辩人不否认，证明被答辩人达到代理目标的证据答辩人没有见到，被答辩人提交的证据均系无用证据。
（二）被答辩人没有举证证明实现了《民事委托代理合同》第三条“代理目标”的第2项或第3项目标，不应再收取代理费。
《民事委托代理合同》第三条“代理目标”的第2项是：“以业主身份与承租人重新签订租房合同，租金调整到正常市场价位，收回自购房之日起至重新签订租房协议之日止的房屋租金”与此对应的是该《民事委托代理合同》第六条风险代理收费方式为：“实现本合同第三条第二项诉讼目标，则在支付基础代理费的基础上，再按重新约定的租金数额与原林建成与承租人约定的租金之差乘以签约年限的总和再加上收回的租金的总额的15%支付代理费。”
上述约定中，租金调整到正常市场价位是一项重要条件，在合同履行中，2014年7月前，武汉市俊华房地产开发有限公司将该房屋租赁给林建成，这也是执行程序启动初期的现状；在执行进行中，武汉市俊华房地产开发有限公司又将房屋租赁给武汉里程鸿润物业有限公司，后者与林建成一样，继续将房屋转租给阿曼达主题KTV和李善福的德派时尚火锅。2016年3月，答辩人只是在法院执行协调下，才与武汉里程鸿润物业有限公司签订了该房屋的《租赁协议》，租金不仅没有调整到正常市场价位，还远低于市场价，这是答辩人迫于无奈之举，是被答辩人的工作不到位的情况下才与执行终结之前的原承租人签订的合同。被答辩人的工作不符合《民事委托代理合同》第三条“代理目标”第2项“租金调整到正常市场价位”的约定，不应按对应标准收取代理费。
《民事委托代理合同》第三条“代理目标”的第3项是：“以业主身份与实际承租人按原标准签订租赁合同，收回自购房之日起至诉讼截至日止的房屋租金”。与此对应的是该《民事委托代理合同》第六条风险代理收费方式为：“实现本合同第三条第三项诉讼目标，则在支付基础代理费的基础上，再按收回的以前的租金的15%支付代理费”。
上述约定中强调答辩人与实际承租人签订合同，实际情况却是原承租人武汉里程鸿润物业有限公司继续转租给阿曼达主题KTV和李善福的德派时尚火锅，答辩人未能与实际承租人阿曼达主题KTV和李善福的德派时尚火锅签订合同，被答辩人的工作不符合《民事委托代理合同》第三条“代理目标”第3项约定的以业主身份与实际承租人按原标准签订租赁合同的条件，不应按对应标准收取代理费。
（三）即使合同有关条款约定不明，也应当合理地进行理解和解释。被答辩人对合同条款的理解违背了风险代理的合同目的，也违背日常生活经验和律师行业习惯。
本案争议的合同条款应当按照合同文本、合同目的和风险代理的激励机制，结合日常生活经验和律师行业习惯进行理解，而不应由被答辩人随意妄加解释。
答辩人之所以按上中下（不同难度）与原告约定了三项不同的诉讼目标，并对应按三个不同的诉讼目标支付高中低三个不同档次的风险代理费，目的是充分体现风险代理的利益共享与风险共担的原则。就双方约定的三项不同诉讼目标而言：一是最高的诉讼目标，即实现收回房屋供答辩人使用这一诉讼目标的奖励最高，即使答辩人没有收回租金，也可按原侵权人与承租人约定的全部租期的租金给予代理人15%的奖励。二是退而求其次，即使答辩人不能收回房屋供自己使用，但对提高租金的部分也给予代理人15%的奖励。三是最低诉讼目标，即被告与实际承租人按原租金标准签订租赁合同，在支付基础代理费的基础上按收回以前的租金的15%支付代理费。
由于该房屋根本没有腾退，被告没有实际取得该房屋，也就不能用作办公用房，没有能完全行使房屋所有人的权利，按市场确定价格，按自己的意愿确定承租人，也未能直接与实际承租人签订租赁合同，答辩人只是在法院执行协调下出于无奈与原承租人签订了《租赁协议》，没有达到双方约定的风险代理目标，答辩人利益不仅没有增大，反而大为减少，眼看原承租人武汉里程鸿润物业有限公司继续转租牟利而无能为力，还要与其签订租赁合同。被答辩人没有完成任何一项诉讼目标，按答辩人与被答辩人签订的《民事委托代理合同》约定，答辩人不应再支付任何代理费。在被答辩人非法扣留答辩人执行回款后，答辩人从和解的角度考虑给被答辩人一部分律师费，这一让步在开庭前是可以谈的，以双方达成协议为准。现在本案开庭，答辩人收回这一承诺，不做任何让步，答辩人误付的2万元律师费应退还。
（四）即使按被答辩人对合同约定的风险代理费条款进行错误的理解，被答辩人计算租金的方法和标准也是没有根据的。
即使按照第三条第一项约定的“现租房人腾退房屋”的诉讼目标计算风险代理费，暂且不说被答辩人计算依据有无证据支持，被答辩人起诉答辩人支付风险代理费的计算方法和标准也是错误的。众所周知，商业门店或写字楼一楼和六楼的租金差额巨大，答辩人购买的是俊华大厦的第六层，而被答辩人却要求按俊华大厦一至六层的平均租金（按俊华大厦一至六层总租金除以全部面积再乘以六层的面积得出六层的租金）计算答辩人收取的租金是不合理的，也与答辩人与承租人约定的每年80万元租金的事实不符；被答辩人将租期计算到2024年12月31日也不合理，答辩人根本没有也不可能收到877.7161万元租金。在被答辩人用错误的方法确定租金标准和租期的基础上，被答辩人提出的按代理合同约定的15%计算而得出的131.6579万元律师费必然也是不合理的。
（五）被答辩人诉请的收费大幅超过律师风险收费上限规定，不应予以支持。
答辩人自2010年7月购买该房屋至今近7年的时间内，只获取了350万元的租金收益，大量租金无法收回，这是不争的事实。聘请被答辩人代理与此相关诉讼，答辩人已经支付给被答辩人106万元代理费。被答辩人故意曲解代理合同风险代理费条款，起诉要求答辩人再支付律师271.1501万元，答辩人作为房屋所有人根本没有任何利益可言了，还要倒贴钱。目前，该350万元的租金收益，也由被答辩人长期侵占，拒绝返还，答辩人将采取法律措施主张权利。
退一步讲，即使被答辩人收费理由成立，被答辩人按照湖北省律师收费办法规定的律师费收费标准，律师费也不能超过30%，即350万元按30%计算，被答辩人收取答辩人人律师费也不应超过105万元，而答辩人已经支付106万元，超出收回款项标的30%的部分不应受到法律保护。按被答辩人的主张，结合其已收费情况，答辩人的350万元收入还不够支付其律师费，法律应支持吗？
综上，被答辩人起诉答辩人委托代理合同纠纷一案，被答辩人要求答辩人在已经支付106万元代理费的基础上，再支付“天价”律师费271.1501万元，没有事实和法律依据，更违背了《律师法》和律师基本的职业道德和执业纪律，答辩人保留依法追究被答辩人非法侵占答辩人执行案款法律责任的权利。恳请贵院依据事实和法律，结合答辩人的答辩意见，依法查明事实，驳回被答辩人全部诉讼请求，维护答辩人合法权益。
当事人围绕诉讼请求和辩称理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人举证和庭审调查，本院查明事以下事实：
1、2011年6月13日双方签订的《风险委托代理合同》，约定由原告为被告提供两起民事案件的诉讼代理服务，包括：案件1系武汉市俊华房地产开发有限公司（以下简称俊华公司）诉被告及中国农业银行股份有限公司洪湖市支行、湖北盛丰物业发展有限公司房屋装修款纠纷案（以下简称案件1），涉案标的额2805175.25元，该案以武汉市俊华房地产开发有限公司撤回起诉，法院准许撤诉裁定结案；案件2系武汉鸿发物业管理有限公司诉被告及中国农业银行股份有限公司洪湖市支行物业管理费纠纷案（以下简称案件2），涉案标的额2871655.20元，该案经二审判决结案，确认被告未承担责任。
2、2012年8月13日，双方签订《民事委托代理合同》，约定由原告为被告代理另外两起民事案件的诉讼代理，包括：案件3系被告诉中国农业银行股份有限公司洪湖市支行、武汉市俊华房地产开发有限公司（以下简称俊华公司）、林建成、孙海峰及陈青松租金损失纠纷案（简称案件3），涉案诉讼请求主要为给付租金5079022.7元，该案于2014年3月13日由被告提起诉讼，经武汉市江汉区人民法院一审判决被告胜诉，俊华公司不服判决，提起诉上诉，武汉市中级人民法院于2015年5月30日作出（2016）鄂01民终1902号判决，维持原一审判决，后经武汉市江汉区人民法院强执行执，执行期间，双方自愿达成执行和解，以俊华公司给付被告350万元租金结案；案件4系被告诉中国农业银行股份有限公司洪湖市支行、俊华公司、林建成、孙海峰、陈青松房屋买卖合同纠纷案（以下简称案件4），涉案诉讼请求主要为本市江汉路俊华大厦第六层1室的2666.26平方米的商业门面房腾退，该案于2012年10月8日由被告提起诉讼，武汉市中级人民法院于2013年9月27日作出（2012）鄂武汉中民商初字第00262号一审判决被告胜诉，俊华公司不服提起上诉，后于2014年6月13日撤回上诉。被告于2014年10月25日向武汉市中级人民法院申请执行，执行期间，被告与武汉里程鸿润物业有限公司（以下简称鸿润公司）达成新租赁协议，并于2016年3月20日向武汉中级人民法院申请撤销执行，该院裁定（2012）鄂武汉中民商初字第00262号民事判决执行终结。
3、双方在合同履行期间，被告实际支付的代理费分别为：2011年6月16日支付10万元、2011年11月7日支付4万元、2012年9月5日支付40万元、2012年11月8日支付25万元、2013年5月17日支付2万元、2013年3月15日支付25万元，被告合计支付代理费106万。其中2011年11月7日支付4万元和2013年5月17日支付2万元合计6万元系反诉代理费，该费用不在《风险委托代理合同》及《民事委托代理合同》约定之内。2011年6月16日支付的10万元系履行《风险委托代理合同》的基础代理费。被告于2012年9月5日支付的40万元、2012年11月8日支付的25万元、2013年3月15日支付的25万元等三笔共计90万元中，包含案件3、案件4的基础代理费10万元，案件1、案件2的风险代理费80万元，该90万元的风险代理费均为逾期支付。
4、原告已全面履行《风险委托代理合同》的代理义务，根据约定，被告应支付的风险代理费总金额为1085910元（2871655.2元×30%﹢2805175.25元×8%＝1085910元），该合同未约定给付风险代理费的时间和违约责任。后双方签订《民事委托代理合同》将前述风险代费由1085910元减少为80万元，与案件3和4的基础代理费10万元合计90万元，在《民事委托代理合同》第六条3款中重新约定。《民事委托代理合同》第三条约定了代理目标即通过判决或调解，实现下列任何一项诉讼目标之一，均为完成诉讼目的，包括：1、现租房人腾退房屋，甲方（被告）实际取得房屋所有权，并收取自购房之日起至诉讼截止日止的房屋租金；2、以业主身份与承租人重新签订租房合同，租金调整到正常市场价位，收回自购房之日起至重新签订租房协议之日止的房屋租金；3、以业主身份与实际承租人按原租金标准签订租赁合同，收回自购房之日起至诉讼截至日止的房屋租金。对应该合同第六条约定了风险代理的付费方式，即先收取10万元的基础代理费，其余的代理费按诉讼（包括执行）结果的不同实行风险收费，具体包括：1、实现本合同第三条第1项诉讼目标，则在支付基础代理费的基础上，再按原约定的租金数额乘以剩余租期的总和再加上收回的租金的总额的15%支付代理费；2、实现本合同第三条第2项诉讼目标，则在支付基本代理费的基础上，再按重新约定的租金数额与原林建成与原承租人约定的租金之差乘以签约年限的总和再加上收回的以前租金的总和的15%支付代理费；3、实际本合同第三条第3项诉讼目标，则在支付基础代理费的基础上，再按收回的以前的租金的15%支付代理费。合同第六条第三款约定，案件3和案件4基础代理费10万元和案件1和案件2风险代理费80万元，合计90万元，于合同签订之日起一周内支付40万元（即2012年8月20日前支付），余下50万元代理费在收到案件2二审民事判决后一个月内付清。案件3、案件4风险代理费于案件办结后一个月内付清。合同第八条约定了违约责任，即被告不履行本合同义务或者履行义务不符合约定，原告对收取的律师费不予退还，并且有权要求被告支付应付而未付律师费及延期付款的利息，且原代理的案件1和案件2的律师代理费按《风险委托代理合同》约定全额收取。
5、2010年7月20日被告通过竞买的方式取得中国农业银行股份有限公司洪湖市支行所有的位于武汉市江汉区步行街俊华大厦第六层的全部房屋（房屋所有权证号为武权证市字第××号，该证已注销），建筑面积为2666.26平方米，于2010年11月17取得该房屋的权属证书，房屋所有权证号为武房权证字第××号。
6、2009年11月20日，俊华公司与林建成签订《房屋租赁合同》，由俊华公司将俊华大厦1-6层整体面积15948平方米（含被告的第六层1室2666.26平方米的房屋）出租给林建成，租期为15年（2010年1月1日至2024年12月31日），月租金为50万元。同年12月14日，林建成与孙海峰签订《租赁合同》，将其所承租的俊华大厦第六层1室部分房屋面积1329.47平方米，转租给孙海峰经营使用，租期为8年，月租金8万元，且每年以5%递增。2010年6月8日，林建成与陈青松签订《租赁合同》，将剩余的俊华大厦第六层1室部分房屋面积转租给陈青松经营使用，租期为6年，月租金3.9万元。2012年11月5日，林建成与孙海峰解除租赁关系，同日，林建成与李善福签订《房屋租赁合同》，由李善福接替孙海峰承租的俊华大厦第六层1329.47平方米部分房屋面积，租期为6年3个月。2014年7月俊华公司与林建成解除租赁合同，将俊华大厦第六层1室又租赁给鸿润公司，该公司又转租给陈青松和李善福继续使用。2016年3月16日，亦即案件4在法院强制执行期间，被告与鸿润公司达成《租赁协议》，将俊华大厦第六层1室以业主身份出租给鸿润公司，该公司又转租给陈青松和李善福经营使用。至此俊华公司正式退出俊华大厦第六层1室，被告成为俊华大厦第六层1室房屋的正式业主。
7、在案件3诉讼期间，被告为向俊华公司等相关当事人主张其租金损失，对其所属俊华大厦第六层1室房屋的租金市场价格委托武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司进行评估，得出武华评（2013）字第121710号《房地产评估报告》，其结论为：2011年12月16日为26.56元/月/平方米、2012年12月16日为28.69元/月/平方米、2013年12月16日为30.99元/月/平方米，评估的租金价格被告武汉市江汉区法院作出的已生效的（2014）鄂江汉民一初字第00286号判决所采纳。
以上事实，有各方当事人陈述及《风险委托代理合同》、《民事委托代理合同》、《民事诉状》、《反诉状》、《答辩状》、（2011）汉民二初字第409号民事判决书、《上诉状》、《授权委托书》、《律师事务所函》、（2012）鄂武汉中民二终字第00594号民事判决书、（2010）汉民二初字第411号民事裁定书、《支付律师代理费的函》、（2014）鄂江汉民一初字第00286号民事判决书、（2016）鄂01民终1902号民事判决书、《强制执行申请书》（2016）鄂0103执1572号执行裁定书、2016年12月28日的《结案说明》、（2012）鄂武汉中民商初字第00262号民事判决书、（2014）鄂民一终字第00057号民事裁定书、（2014）鄂武汉中执字第00837号执行裁定书、2016年3月20日《申请书》、2009年11月20日林建成的《房屋租赁合同》、2016年3月16日《租赁协议》、2013年4月28日《补充协议》、《房地产评估报告》；银行汇款凭证、《争议房屋租赁关系一览表》、《武汉市中级法院调查笔录》、《里程鸿润商铺租赁合同》、武汉里程鸿物业有限公司与李善福的《补充协议》、林建成与李善福的《房屋租赁合同》等证据材料佐证，以上证据均经庭审审核属实，本院确认以确认。
本院认为，根据原、被告的诉辩意见和双方各自提交的证据以及查明的事实，本案的争议焦点为：1、原告是否完成《民事委托代理合同》中第三条第一项的代理目标，应否支付风险代理费；2、原告主张的律师代理费的计算方法是否符合约定，是否有合法合理的依据；3、被告是否按《民事委托代理合同》、《风险委托代理合同》约定给付了代理费，对部分代理费是否存在延迟给付，是否应支付相应的违约金；4、原告主张给付律师费和违约金，是否经过诉讼时效。
一、关于原告是否完成《民事委托代理合同》中第三条第1项的代理目标，应否支付风险代理费的问题。合同第三条第1项约定：现租房人腾退房屋，甲方（被告）实际取得房屋所有权，并收取自购房之日起至诉讼截至日止的房屋租金。根据该条的约定，原告在代理案件3诉讼向法院申请执行时，经执行和解，被告已从俊华公司收回租金350万元，收回租金的代理目标已实现。在武汉市中级人民法院的（2012）鄂武汉中民商初字第00262号民事判决书生效后（案件4），被告为收回房屋，于2014年10月25日委托原告向武汉市中级人民法院申请强制执行，执行内容为俊华公司、林建成、陈青松腾退涉案房屋，但俊华公司未将涉案房屋交付给被告，而是出租给案外人鸿润公司，鸿润公司又转租给陈青松、李善福。俊华公司和鸿润公司的行为均属无权处分，亦属于妨碍法院执行，执行机关可通过强制措施排除妨碍，实现腾退的目的，涉案房屋能否腾退与执行机构的强制执行力度有关而与原告代理行为无关，双方《民事委托代理合同》的履行效果取决于法院的最终执行效果及当事人的意思自治，被告只需坚持执行请求而不撤，涉案房屋的腾退从理论和实践上均无任何障碍，之所未达到被告预想的执行效果，与被告撤销案件执行、自愿与案外人鸿润公司达成新的租赁协议有直接的关联，原告作为被告的代理人，其一切代理行为均以被告的意志为准，代理的后果均由被告自行承担，被告未选择继续执行而自愿与他人达成租赁协议，并向执行机关出具撤销执行的申请书，充分体现了当事人意思自治原则，原告作为其代理人应充分遵从当事人的意志而不得干预，因此被告主动撤销执行系诉讼结果与《民事委托代理合同》中被告预期目标未实现的原因所在，而并非原告越权代理或违背被代理人意志所致，故被告以原告未实现房屋腾退的代理目标，不应收取风险代理费的辩称理由不成立，本院不予支持。退而言之，即使被告未与案外人达成新的租赁协议，也未向法院申请撤销执行，房屋腾退案还在法院执行期间，双方的代理合同只要未出现解除、撤销事由，则《民事委托代理合同》始终对双方具有约束力，原告就负有为被告代理的义务，根据民事判决具有强制执行力和既判力的特性，相关被执行人势必在执行机构的强制下被清退出涉案房屋，则案件4的判决内容势必得以全部执行，只是可能因执行难度较大，而致执行周期漫长，但双方的《民事委托代理合同》最终会以相关被执行人腾退房屋，案件4的彻底执行完结而告《民事委托代理合同》履行完成，届时被告仍需支付合同约定的全部代理费。再者，从涉案房屋的现状来看，虽然由于被告自身原因未达到收回房屋自用的目的，但作为登记的房屋所有权人，其已完全取代俊华公司，并以业主身份自愿与案外人鸿润公司达成新的租赁协议，按年收取租金，充分行使了其占有、使用、收益、处分的权能，作为鸿润公司也因此取得涉案房屋的使用权，方能将涉案房屋以协议方式分租给李善福和陈青松经营使用，此均属于新的合同法律关系和法律事实，因此被告已实现对涉案房屋的完全支配，被告称其向鸿润公司收取的租金仅为80万元，远低于市场价格，没有达到《民事委托代理合同》约定的代理目标，但被告提交的《里程鸿润商铺租赁合同》证明其系自愿行为，与原告的代理行为无关。故纵观全案，本院认为被告已切实取得房屋所有权，被告房屋腾退的目标已然实现，应当支付风险代理费。
二、关于原告主张的律师代理费的计算方法是否符合约定，是否有合理合法的依据的问题。双方在《民事委托代理合同》第六条第2款第（1）项约定有：实现本合同第三条第1项诉讼目标，则在支付基础代理费的基础上，再按原约定的租金数额乘以剩余租期的总和再加上收回的租金的总额的15%支付代理费。根据该条的约定，合同签订及履行完成后，被告应向原告支付三笔代理费，一是基础代理费10万元，该费用已于2012年9月5日支付，二是按已收回的租金总额的15%支付代理费，案件3中已收回的租金为350万元，故应支付代理费525000元（350万元×15%），三是再按原约定的租金数额乘以剩余租期的总和的15%支付代理费。据此应先确定“原约定的租金数额”及“剩余租期总和”，才能确定支付的代理费数额。据查，《民事委托代理合同》的签订时间是2012年8月13日，此时已经存在三份租赁合同：1、2009年11月20日，俊华公司与林建成签订的《房屋租赁合同》；2、2009年12月14，林建成与次承租人孙海峰签订的《租赁合同》，3、2010年6月8日，林建成与次承租人陈青松签订的《租赁合同》，三份合同均约定有租金数额和租期，本院认为，孙海峰和陈青松签订的《租赁合同》涉及的承租面积均不是俊华大厦第6层1室的全部房屋面积，两者系分割承租第6层1室的部分面积，并各自分担各自承租部分面积的租金，而只有林建成签订的《租赁合同》包含俊华大厦6层1室的全部房屋面积，因此“再按原约定的租金数额”中的“原约定”应当指林建成与俊华公司签订的《房屋租赁合同》，而该《房屋租赁合同》约定的月租金50万元系是俊华大厦整体第1-6层15948平方米月租金数额，涉案的第6层1室房屋月租金具体数额并不明确，原告主张将50万元月租金换算成每月每平方米的租金数额（500000元÷15948平方米＝31.35元/平方米），取平均值来测算涉案的第6层1室2666.26平方米房屋的月租金为83592元/月（31.35元/平方米×2666.26平方米），但众所周知，在武汉市江汉路商业街，通常情形下同等面积的第六层商铺的租金低于第6层以下的商铺的租金，尤其与临街第一层商铺租金相差更远，涉案的商铺租金应当低于平均值以下，因此此算法既不科学，也不公平，对被告明显不利，本院不予采纳。关于俊华大厦第六层商铺的租金单价问题，经查，被告在起诉俊华公司向其主张租金时（即案件3），为确定其租金损失，曾向武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司申请对涉案商铺的市场租金价格进行评估[武华评（2013）字第121710号]，得出2011年12月16日、2012年12月16日、2013年12月16日不同时间段，涉案商铺每平方米月租金的市场价，按时间先后顺序分别为：26.56元、28.69元、30.99元。该评估的租金单价作为被告租金损失计算依据而被武汉市江汉区法院作出的（2014）鄂江汉民一初字第00286号生效判决所采纳。在林建成的《租赁合同》中对涉案商铺租金约定不明确的情形下，本院采退而求其次的方法，即取上述评估的租金价作为“原约定的租金数额”计算依据，更能体现涉案商铺真实的市场租赁价格状况，也能体现在两起诉讼中（本案诉讼和案件3的诉讼）对同一涉案商铺租金单价采用统一的标准。但采取哪年的租金估价更为合理？本院认为，根据房产评估报告及《里程鸿润商铺租赁合同》、《补充协议》、涉案的其他《租赁合同》等综合判断，涉案商铺租金呈逐年递增，因此本院采取房产评估报中2013年12月16日的租金估价，即以30.99元作为“原约定的租金数额”计算依据更为合理。关于“剩余租期的总和”的确定，林建成的《租赁合同》合同期限为15年（从2010年1月1日至2024年12月31日），被告于2016年3月16日与鸿润公司达成新的《租赁协议》，则表明俊华公司与鸿润公司的《租赁协议》于2016年3月即告解除，现原告从2016年4月1日起主张剩余租期，则剩余租期为8年9个月。第三部分代理费即“再按原约定的租金数额乘以剩余租期的总和的15%支付代理费”的风险代理费为1301381元[30.99元/平方米/月×2666.26平方米＝82627元/月，（82627元/月×12月×8年＋82627元/月×9月）×15%＝1301381元]。故根据《民事委托代理合同》约定，被告未结清的风险代理费应为：1826381元（1301381元＋525000元）。
三、关于被告是否按《民事委托代理合同》、《风险委托代理合同》约定给付了代理费，对部分代理费是否存在延迟给付，是否应支付违约金的问题。根据《风险委托代理合同》的约定，案件1、案件2诉讼代理履行完毕后，被告应支付的基础代理费及风险代理费总计为1185910元，被告实际支付基础代理费10万元，《风险委托代理合同》未约定给付代理费的时间，剩余代理费1085910元应于案件2终审判决后的合理期限内即应于2012年9月30前给付（案件2的终审判决（2012）鄂武汉中民二终字第00594号民事判决书的作出时间为2012年9月26日）。但双方的《民事委托代理合同》重新约定了代理费的给付数额、时间和条件，被告应于签订合同一周内即应于2012年8月20日前支付40万元，并应于案件2审结一个月内即应于2012年10月26日前支付50万元，但被告实际付款时间为：2012年9月5日支付40万元，2012年11月8日支付25万元，2013年3月15日支付25万元，虽然该笔90万元的代理费已付清，但均逾期，根据《民事委托代理合同》第八条约定的违约责任（被告未按约定支付前述代理费的，应支付相应的延期付款利息，且案件1、案件2按原《风险委托代理合同》约定的代理费全额收取），本院按中国人民银行同期逾期贷款年利率6%计算，确定被告应给付的利息为：2012年9月5日支付400000元，迟延付款天数15天，应支付逾期利息986元；2012年11月8日支付25万元，迟延付款13天，应支付逾期利息534元；2013年3月15日支付25万元，迟延付款135天，应支付逾期利息为5548元，合计应支付利息为7068元。原告按全额标准收取的案件1、案件2的剩余部分的代理费为285910元（1185910元－100000元－800000元），但按全额标准收取的剩余部分285910元代理费，其本身系作为被告因逾期支付而承担的违约责任，原告就该部代理费再主张利息损失，本院不予支持。故因被告未按《民事委托代理合同》约定，应承担的违约责任包括：支付迟延付款利息为7068元，按全额标准支付案件1、案件2剩余部分代理费285910元，合计应支付292978元。
四、关于原告主张的律师费和违约金，是否经过诉讼时效的问题。本院认为，原告作为四起民事案件的代理人，双方分别签订有《风险委托代理合同》和《民事委托代理合同》，两份合同因对代理费的变更约定而存在关联性，《民事委托代理合同》对《风险委托代理合同》约定的代理费的支付数额、时间和条件作了变更，因此双方合同的履行应以《民事委托代理合同》为准，根据该合同第六条第1款约定，原告的代理内容包括诉讼和执行，而案件4执行结案时间为2016年4月8日，因此诉讼时效期间应从2016年4月后开算起算两年，故原告主张的律师费及相关违约金未经诉讼时效。
综合前述一、二、三、四，本院认为，原、被告双方签订的《风险委托代理合同》和《民事委托代理合同》系双方真实意愿，合同内容未违反法律和行政法规的规定，属有效合同，双方应当全面履行合同义务，被告应按《民事委托代理合同》约定即“在支付基础代理费的基础上，再按原约定的租金数额乘以剩余租期的总和再加上收回的租金的总额的15%支付代理费”履行自己的义务。本案中原告代理的四起民事诉讼案件，以案件4的执行终结而告原告的代理义务履行完毕，原告履行了代理人的职责和义务，使四起案件的诉讼效果均以有利于被告而结案，无证据显示原告在诉讼代理期间存在过错给被告造成损失或侵害被告的利益，也无证据显示原告违背被代理人的意志越权代理，综合现有证据及庭审调查，本院确认被告实际已支付106万元的代理费，其中包括合同之外的6万元的反诉代理费，以及合同内的代理费100万元，双方不持异议，本院予以确认。被告还应当支付的代理费本息合计为2119359元（1301381＋525000元＋292978元），原告主张的2711501元律师代理费中，本院支持2119359元代理费，超出部分不予支持。故被告关于原告未达到诉讼代理目标，不应给付风险代理费的辩称理由不成立，本院不予支持。
综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉长丰盈隆投资有限公司于本判决生效后三日内支付原告湖北证本律师事务所代理费2119359元。
二、驳回原告湖北证本律师事务所其他诉讼请求。
案件受理费28492元，由被告武汉长丰盈隆投资有限公司负担（此款原告已垫付，被告在支付上述款项时一并给付原告）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 彭华勇
人民陪审员 宋银山
人民陪审员 张 颖
二〇一七年十一月八日
法官 助理 商 月
书 记 员 李梦云