广西壮族自治区德保县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1024民初380号
原告德保县芳山小区业主委员会。
住所地：德保县德胜路芳山苑小区内。
负责人：赵国库，芳山小区业主委员会主任。
委托代理人黄全寿，芳山小区业主委员会委员。
被告贵港市云上房地产投资开发有限公司。
住所地：广西贵港市金港大道财富中心1201号，德保县分公司住所地：德保县德胜路芳山苑五栋5-12号铺面。
法定代表人：彭福上，该公司董事长。
委托代理人王京宝，广西中名律师事务靖西分所律师。
被告潘某某，男1985年11月14日出生，壮族，住德保县。
被告农某某，女，1986年10月10日出生，壮族，住德保县。
原告德保县芳山小区业主委员会与被告贵港市云上房地产投资开发有限公司（以下简称云上房地产公司）、潘某某、农某某确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法由审判员黄斯范适用简易程序独任审判，书记员黄任庆担任法庭记录，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序，依法组成由审判员黄斯范担任审判长，与人民陪审员梁普忠、苏志大参加评议的合议庭，书记员黄任庆担任法庭记录，于2016年11月18日再次开庭进行了审理。原告负责人赵国库、委托代理人黄全寿，被告云上上房地产公司委托代理人王京宝到庭参加诉讼。被告潘某某、农某某经过本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告云上房地产公司于2012年8月以14740000元的价格通过出让的方式获得位于德保县城关镇德盛路（体育馆东面）的面积为17272.0㎡的土地一块，用途为城镇住宅用地。被告在获得土地后向德保县住建局报建，项目内容名称为芳山苑安居工程，小区内住宅户数为498户，机动车停车位为350个（其中地上停车位182个，地下停车位168个），非机动车位600个，德保县住建局出具了《规划设计意见书》许可了被告上述的报建请求，并要求被告依照规划图纸建设。被告获得建设许可后就进行了建设，建设完成后于2015年1月通过了德保县住建局的验收，时至今日被告已将芳山苑小区内的全部住宅、绿地、道路、公共配套设施等通过出售的方式向业主移交了所有权。然而，被告贵港市云上房地产投资开发有限公司将小区内的2#、3#及5#的地下室据为己有，将2#、3#地下室的D156号停车位使用权以6万元／个的价格出售给了被告潘某某、农某某，双方于2014年9月28日签订了《芳山苑地下车位买卖合同》，期限自2013年5月31日至2083年3月27日，该车位没有相关的产权证件。原告认为，2#、3#地下室停车场为芳山苑小区的公共设施，根据《物权法》第七十三、七十四条的规定，应为芳山苑小区全体业主共有。被告贵港市云上房地产投资开发有限公司将该停车场占为己有并将D156号停车位出售没有事实和法律依据，特诉至人民法院，恳请人民法院依法判决：一、确认被告贵港市云上房地产投资开发有限公司与被告潘某某、农某某签订的《芳山苑地下车位买卖合同书》无效，由二被告将停车位返还给原告所代表的芳山苑小区全体业主；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告云上房地产公司辩称：一、被答辩人并非适格的原告主体，不能针对合同的有效性起诉确认。签订合同的主体是潘某某、农某某，而并非德保县芳山苑小区委员会，根据合同的相对性原则，被答辩人不能就合同本身有效性提起诉讼。将德保县芳山苑小区委员会作为原告主体，也违反我国民事诉讼法对原告主体的认定。二、本案的焦点即为地下车库的归属问题。该车库的所有权属于答辩人，根据德保县旧城改造芳山安居工程项目合同书第二条第（六）项的规定：“采取政府扶持，市场开发的方法，为减轻职工和政府的资金压力，对还建面积的资金投资，同意开发商把商业用房、车位（库）推向市场，按市场价销售。”该合同约定开发的车库的权属归开发商贵港市云上房地产投资开发有限公司所有，并不是属于公共措施，谁开发，谁受益，由答辩人进行处置，处置包括销售、出租等多种模式。现答辩人将自身的车库买卖给业主潘某某、农某某，符合我国物权法第74条的规定，符合合同约定和法律规定，且约定大于法定。三、业主委员会的部分成员没有权利在德保县芳山苑小区享受购房条件，不具备业主资格。被答辩人的诉求没有法律依据，应该予以驳回。被告潘某某、农某某辩称：两答辩人为夫妻关系。因开发商称其对小区内所有地上地下停车位都具有所有权，答辩人确实以6万元价格向云上房地产开发商购买了芳山苑2#3#的地下室编号为Ｄ156的地下停车位一个，并于2014年9月28日签订了《芳山苑地下车位买卖合同》，开发称只是出售该车位自2013年5月31日至2083年3月27日的使用权。该车位没有任何产权证明。购买车位合同是否合法有效，要求人民法院根据相关法律法规对本案作出公正判决。
依据双方的诉辩之争，本院归纳本案争议焦点为：1.本案原告是否具有诉讼主体资格；2.两被告签订的车位买卖合同是否有效。
原告向法庭提供的证据有：1．芳山苑地上停车位买卖合同，证明被告贵港市云上房地产投资开发有限公司将小区内的2#、3#及5#的地下室据为己有，将2#、3#地下室的D156号停车位使用权以6万元／个的价格出售给了被告潘某某、农某某，双方于2014年9月28日签订了《芳山苑地下车位买卖合同》；2．规划设计意见书，正明芳山苑小区建设的各项法规依据；3．建设工程竣工规划检收审批单、建设施工竣工规划验收现场核验表；证明芳山小区已经通过竣工验收；4.总投资估算表，证明被告贵港云上房地产投资公司对芳山苑小区的各项设施投资情况；5．业主委员会备案表，证明原告的主体资格；6．芳山苑总平面图，证明芳山苑小区的地下室并不计算容积率；7.2#3＃地下室照片，证明2#3＃地下室不仅建在2#3＃楼的下面，同时也建在小区公共道路、绿化地的下面。
被告云上房地产公司对原告证据的质证意见：对1号证据没有异议，对2、3、4号证据的关联性、合法生有异议；对5号证据的真实性、关联性、合法性都有异议；对6、7号证据的关联性有异议。
被告云上房地产公司向法庭举证有：1．法人身份让明，证明被告的身份情况；2.合同书，证明依照约定取得车库车位的所有权利的事实；3．买卖合同，证明车库买卖合同合法有效。
原告对被告云上房地产公司证据的质证意见：对1号证据，没有异议；对2号证据的真实、合法性没有异议，关联性有异议；对3号证据的真实性、关联性没有异议，合法性有异议。
被告潘某某、农某某没有证据向法庭提交。
被告潘某某、农某某经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为被告放弃对原告和被告云上房地产公司证据质证的权利。
本院认证如下：各方对对方均无异议的证据予以确认，有异议的证据，本院经审查认为，均不同程度具有证明效力，可作为认定本案事实的依据或参考。
经审理查明：被告云上房地产公司以出让的方式获得位于德保县城关镇德盛路（体育馆东面）宗地号为德国用（2013）第0085号的地块土地使用权。该地块被规划为城镇住宅用地，用于开发建设德保县旧城改造芳山安居工程，该工程建设含有498套限价用房，该工程小区定名为“芳山苑”小区，经德保县人民政府确定，该小区的限价住房以不超过2390元／㎡的限价，出售给符合限价用房条件的购买者，小区同时规划有地上车位182个生态车位，地下车库168个。地上车位和地下车库不属于限价住房的公摊范围。2012年7月10日，德保县住房制度改革委员会办公室与被告云上房地产公司签订《德保县旧城改造芳山安居工程项目合同书》，其中第二条第（六）款约定内容为“采取政府扶持，市场开发的方法，为减轻职工和政府的资金压力，对还建面积的资金投资，同意开发商把商业用房、车位（库）推向市场按市场价销售。限价住房测算中，该因素的收益款项用于摊低住房造价”。被告潘某某、农某某符合限价用房购买条件，购买了“芳山苑”小区的限价用房。2014年9月28日，被告云上房地产公司与被告潘某某、农某某签订《芳山苑地下车位买卖合同》，将2#、3#地下室的D156号停车位使用权以6万元／个的价格出售给了被告潘某某、农某某。另查，2016年3月27日，德保县芳山苑小区业主委员会是由部分业主代表倡议召开业主大会，业主大会投票超过50%的小区住户通过决议选举组成的，并报德保县城关镇城东社区居民委员会、德保县城关镇人民政府及德保县房地产管理所备案。
本院认为：一、关于本案原告是否具有诉讼主体资格问题。原告的成立是德保县芳山苑小区业主大会依法选举产生的，已向当地镇政府及德保县房地产管理所备案登记，其是适格的诉讼主体。二、关于被告云上房地产公司与被告潘某某、农某某签订的地下车库买卖合同是否有效问题。德保县旧城改造芳山安居工程项目所建的限价房属于政府保障性住房中的一种，对限价住房的购买人有一定的限制要求，被告潘某某、农某某符合购买限价房的条件，其购买该小区的限价用户后，被告云上房地产公司与其签订《芳山苑地下车位买卖合同》，将2#、3#地下室的D156号停车库使用权以6万元的价格向其出售，该合同双方主体资格合法，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，而且系履行《德保县旧城改造房山安居工程项目合同书》第二条第（六）款约定行为，其车库买卖行为符合合同约定和法律规定，为有效合同，受法律保护。原告主张该车库权属为原告全体业主所有，该车库买卖合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告德保县芳山苑小区业主委员会的诉讼请求。
本案受理费1050元，由原告德保县芳山苑小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，上诉费视上诉数额确定，（户名：待结算财政款项―――法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄斯范
人民陪审员 梁普忠
人民陪审员 苏志大
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 黄任庆