陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）宝民初字第00312号
原告（反诉被告）延安慧源工贸有限责任公司（以下简称慧源公司）
法定代表人张保平，该公司董事长。
委托代理人刘俊杰，陕西益能达律师事务所律师。
被告（反诉原告）董文，女，汉族，无业，现住延安市宝塔区体委家属院。8
被告董宝园，男，住延安市南关街。
委托代理人李凤年，延安市“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人董宝明，男，汉族，延安市广电局干部，现住延安市宝塔区大礼堂。
原告慧源公司诉被告董文、董宝园租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《延安粮园宾馆及粮园大酒店租赁合同》，原告将其所有的延安粮园宾馆及粮园大酒店全部经营权及其附属房屋、设施租赁于被告，该合同第八条第一项对因拆迁、腾房等相关事宜有规定。2009年3月27日，原告依据延安市人民政府2008年第31号专项问题会议纪要精神和建设延安旅游购物步行街工程相关许可证件，向被告送达了书面通知，要求被告应于同年10月15日交回租赁标的物。然而，期限届满后，被告却以各种理由拒不交回所租标的物，致使拆迁工作无法进行，严重影响整体工程进行。同时，所欠的33万元租赁费尚未支付。故要求依法确认终止原告与被告签订的《延安粮园宾馆及粮园大酒店租赁合同》；依法判令被告限期交回全部租赁标的物；依法判令被告支付所欠原告从2009年9月19日至2010年1月9日的租赁费33万元并承担逾期付款的利息；依法判令被告赔偿未按约腾房给原告造成的损失；依法判令被告限期取走属于被告的物品。
二被告辩称：原告请求终止双方合同无事实及法律依据。该合同签订时，慧源公司有意隐瞒将要进行改造的事实，致使我签了八年的合同，而事实上只经营了两年就要拆迁改造，慧源公司的行为构成欺诈，该合同应当予以撤销，慧源公司的诉讼请求均不能成立应予驳回。
被告董文提起反诉：请求依法撤销双方签订的《延安粮园宾馆及粮园大酒店租赁合同》；请求判令慧源公司返还租赁费及陈旧货品折价共2452732元；判令慧源公司赔偿装修费及新增设施费用。
原告提供证据为：第一组：1、粮园大楼整体资产出让合同书；2、土地使用权成交确认书；3、拍卖成交确认书；4、土地使用权和房屋所有权证书；
第二组：5、租赁合同；6、租赁物照片及财物移交清册；
第三组：7、延发改投[2007]552号文件；8、延安市政府第31号专项问题会议纪要；9、建设项目选址意见书；10、建设用地规划许可证；11、区环保局行政许可决定书；12、延国土地[2009]第9号地质灾害危险性评估界定书；13、消防选址意见书；14、修建人防工程意见；15、延文物发[2009]70号文件；16、2008延市城管公第48号意见；17、延发改投[2009]656号文件；18、延市城建政发[2009]281号文件；19、延发改备[2009]55号文件；20、拆许字[2009]10号房屋拆迁许可证；
第四组：21、2009年3月27日《拆迁通知》；22、2009年7月3日《搬迁通知》；23、2009年10月27日《通知》；24、2009年10月27日《限期搬迁通知》。
被告对原告提供的第一组证据的真实性无异议。
对于第二组证据的真实性无异议，对于证明目的有异议，对于租赁合同第八条第一项的约定，提到对于合同终止的三种情形，一是政府行为，二是不可抗力，三是整体改造。从原告所举的证据，属于整体改造而应当终止合同的情形，因为原告在签订该租赁合同前就已向发改委申报了商住小区的改造，这是对于被告显失公平的约定。对于租赁物照片的证明目的有异议，原告认为原来的粮食局的宾馆、大酒店已经进行了大面积的改造与装修，被告在租赁后没有进行改造和装修，但从原告第一组证据拍卖的时间是2006年8月份，而被告是从2007年9月份租赁的粮园大酒店及宾馆，所以照片上的物品已过一年之久，不能说明还是照片上的这些物品，被告进行装修及新增设施是正常的。
对于第三组证据的证明目的及作用有异议，对于延发改投[2007]552号文件的证明目的有异议，该证据请求法庭注意时间是2007年9月19日，这是双方签订合同的次日，这就是发改委备案的时间。对于延安市政府第31号专项问题会议纪要，请求法庭注意时间是2008年8月7日，先有发改委的备案，接着有政府的会议纪要及对于选址的意见书，这距原告发出的拆迁通知是一年的时间。这基本确定了租赁物要拆迁，原告在合同履行一年后，并没有告知被告租赁物将要拆迁的事实。原来（08年）申报的是一个商住小区，后确认的是建设旅游购物步行街。
对于第四组证据的证明目的及作用有异议，从证据上可以看出原告通知停水、电的时间及所限的期限。通知的依据是城市房屋拆迁条例及各部门对于项目的备案及审批，尤其是09年7月3日的搬迁通知，原告应当按照通知上的规定依法进行拆迁或者搬迁，但是原告并没有按照这些条例来进行。
被告提供的证据为；第一组：1、租赁合同；2、收款收据；
证明：该合同违反《合同法》的规定，请求撤销。原告应当返还租赁费及折旧货物的费用。
第二组：原告于2007年8月12日的立项报告；证明：原、被告之间的《延安粮园宾馆及粮园大酒店租赁合同》应当撤销。
第三组：搬迁通知四份；原告于2009年3月27日向被告发出搬迁通知，证明原告明知其租赁物要拆迁，还向被告出租，期限为八年，给被告造成的损失应当赔偿。
原告对被告提供的证据第一组的真实性无异议，对于关联性有异议，被告提供证据要证实原告与被告签订合同时存在欺诈，显失公平，不能成立。因为在双方签订合同时，对拆迁事宜合同都有明确的约定。关于显失公平的问题，本案中双方所约定的租赁物价格是与当地的市场价格相吻合的，而且对于合同解除后的问题都约定的很明确。所以，签订合同时，不存在欺诈及显失公平。
对于第二组证据的真实性无异议，对于关联性有异议，向发改委申请立项是有规定的程序，首先发改委受理后进行审核并要求提供相关资料，我们给法庭提供发改委相隔二年的文件，既直到2009年12月份才获得了立项的审批。发改委在受理立项报告及审批的立项文号不同，这不能说明在签订合同时原告存在欺诈。
对于通知的真实性无异议，对于关联性有异议，被告方提出原告没有按照法律规定与其签订拆迁补偿协议。城市房屋拆迁条例，对于拆迁过程中产生的纠纷，有不同的解决办法。原、被告是进行协商过，在没有达到一致的意见情况下，双方可以申请仲裁或者民事诉讼。另外，作为拆迁关系中的当事人，在达不成协议的情况下，都可以由拆迁行政部门作出行政裁决，一方不服的情况下可以向人民法院进行行政诉讼。现在我们也愿意通过协商的方式来解决双方的争议。
本案审理过程中，本院与原宝塔区粮食局局长李世明谈话一份，李世明证明被告董文的父亲董宝明在协商租赁合同时，原告明确告知了该租赁物要面临整体改造。
被告认为李世明的谈话内容都是虚假的，不予认可。
经庭审质证，本院对原告提供的证据：第一组：1、粮园大楼整体资产出让合同书；2、土地使用权成交确认书；3、拍卖成交确认书；4、土地使用权和房屋所有权证书；第二组：5、租赁合同；6、租赁物照片及财物移交清册；第三组：7、延发改投[2007]552号文件；8、延安市政府第31号专项问题会议纪要；9、建设项目选址意见书；10、建设用地规划许可证；11、区环保局行政许可决定书；12、延国土地[2009]第9号地质灾害危险性评估界定书；13、消防选址意见书；14、修建人防工程意见；15、延文物发[2009]70号文件；16、2008延市城管公第48号意见；17、延发改投[2009]656号文件；18、延市城建政发[2009]281号文件；19、延发改备[2009]55号文件；20、拆许字[2009]10号房屋拆迁许可证；第四组：21、2009年3月27日《拆迁通知》；22、2009年7月3日《搬迁通知》；23、2009年10月27日《通知》；24、2009年10月27日《限期搬迁通知》予以认定。
对被告提供的租赁合同、收款收据、原告于2007年8月12日的立项报告、搬迁通知四份的真实性予以认定。
对李世明的证言予以认定。
经审理查明，慧源公司于2006年8月22日，通过公开拍卖竞拍的方式以38200000元的成交价，取得了延安市宝塔区粮园大楼（含后院）整体资产，并先后办理了包括粮园宾馆与粮园大酒店在内的宝塔区粮园大楼及后院的土地使用权证书和房屋所有权证书。慧源公司取得宝塔区粮园大楼（含后院）整体资产的所有权后，遂独自经营粮园宾馆与粮园大酒店。2007年8月12日，慧源公司向延安市发改委提出关于改造建设慧源商住小区项目的备案申请报告，2007年9月19日，延安市发改委作出延发改投[2007]552号文件：关于受理慧源公司新建慧源商住小区项目备案申请的通知，希望慧源公司抓紧到相关部门办理手续，确保项目早日备案。在此期间，慧源公司欲将粮园宾馆与粮园大酒店对外出租，董文得知慧源公司欲将粮园宾馆与粮园大酒店对外出租的消息后，委托其父董宝明协商租赁事宜。董宝明来到原宝塔区粮食局局长李世明办公室询问出租的情况，李世明遂叫来慧源公司法定代表人张保平。在张保平与董宝明的交谈中，二人就租赁的价格进行初步商谈，同时张保平告诉董宝明，粮园宾馆与粮园大酒店有可能面临整体改造拆除，粮园宾馆与粮园大酒店实际经营时间只能到改造手续办妥为止，一旦改造手续办妥，就要无条件搬出。后经过董宝明与慧源公司多次协商，慧源公司与董文于2007年9月6日签订了《延安粮园宾馆及粮园大酒店租赁合同》，董文的叔父董宝园作为董文履行合同的担保人也在合同上签字。合同约定：租赁期为8年，从2007年9月18日起至2015年9月18日止；宾馆及酒店每年租赁费120万元，每年租金必须提前两个月交清。合同同时约定：如遇政府行为或不可抗力因素及甲方（原告）对粮园小区整体改造，甲方需提前2个月通知乙方（被告），合同无条件终止，甲方在7日内无息归还乙方该宾馆、酒店的租赁费，通知之日起算退费。甲方对乙方宾馆、酒店装修等费用不予赔偿，允许乙方继续经营2个月，乙方装潢、设备乙方拆走，乙方在同等条件下对改造后的房屋享有优先租赁权。被告董文按照约定缴纳了第一年的租赁费120万元及酒店物品折价50732元，慧源公司也移交了租赁物，董文取得了对粮园宾馆及粮园大酒店经营权。随后董文开始经营粮园宾馆及粮园大酒店，并将该宾馆一楼临街门面房出租给他人。2008年8月7日，延安市政府第31号专项问题会议纪要中，原则同意慧源公司的整体改造项目。自2009年2月起，慧源公司先后取得了建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、区环保局行政许可决定书、延国土地[2009]第9号地质灾害危险性评估界定书、消防选址意见书、修建人防工程意见、延文物发[2009]70号文件、2008延市城管公第48号意见等相关手续，其中2009年8月31日延发改投[2009]656号文件确定同意将新建慧源商住小区项目名称变更为延安旅游购物步行街。2009年12月31日，延发改备[2009]55号文件，认为慧源公司的延安旅游购物步行街项目符合备案条件予以确认。慧源公司在取得了建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、区环保局行政许可决定书、延国土地[2009]第9号地质灾害危险性评估界定书等相关手续后，于2009年3月27日向董文发出拆迁通知，告知2009年10月15日后拆迁办要进行拆迁，统一停水、停电，要求董文于2009年10月15日前将租赁物交回。2009年7月3日，慧源公司发出搬迁通知，要求董文20内腾空宾馆房屋，但董文拒不腾房继续经营。2009年10月27日，慧源公司发出通知，告知3日内停水、停电，请尽快做好准备，否则后果自负。同日，慧源公司发出限期搬迁通知，要求董文3日内腾空宾馆房屋，逾期造成损失后果自负。董文对此置之不理。2009年10月30日，慧源公司将宾馆及酒店的供电、供水停止，董文仍拒不交回租赁物。2009年12月21日，慧源公司向本院提起诉讼，并于12月22日提出先予执行申请。本院于2009年12月24日做出（2010）宝民初字第312号民事裁定书：限董文、董宝园5日内腾出其租用的粮园宾馆及粮园大酒店。董文拒不按裁定书确定内容执行，本院执行局依法进行了强制搬迁。另查明，被告付清了2008年9月18日至2009年9月17日一年租赁费120万元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告之间签订的《延安粮园宾馆及粮园大酒店租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。在该合同签订前，原告已经将租赁物有可能整体改造的事实告知了被告董文的父亲，同时也就粮园小区整体改造情形发生时，合同的终止、被告装潢、设备的归属作了明确约定，即合同无条件终止，被告董文投资的设备归董文，宾馆、酒店装修等费用不予赔偿。现原告办理了粮园小区整体改造的相关手续，并进入拆迁改造阶段，双方约定的终止合同的情形出现，故原告要求终止合同并由被告董文交回租赁物的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告董文支付2009年9月19日至2010年1月9日的租赁费，因原告于2009年10月30日停电、停水，董文虽仍使用，但已无法经营，鉴于此，2009年10月30日以后的租赁费董文不予支付。原告诉求的违约腾房损失，因无相关证据证明，本院不予支持。被告董文反诉要求撤销与原告签订的《延安粮园宾馆及粮园大酒店租赁合同》，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。同时被告董文反诉要求慧源公司赔偿装修费及新增设施费用，因双方在租赁合同中对租赁物整体改造时装潢、设施的处置有明确约定，故被告该项反诉请求本院不予支持。对于被告董文要求返还租赁费的请求，依据双方在合同中约定，原告慧源公司应返还2009年3月28日至2009年9月18日的租赁费，而被告董文在接到原告的通知并未交付租赁物，且使用租赁物至2009年9月18日以后，故被告董文应当支付2009年9月18日至2009年10月29日的租金。同时依据合同约定，原告免除被告自通知发出之日起两个月租金，原告应当返还该项租金。被告董文签订合同后，按照约定支付了相应的租赁费，故董宝园不再承担保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十一条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、终止原告慧源公司与被告董文签订的《延安粮园宾馆及粮园大酒店租赁合同》；
二、被告董文将其租赁的延安粮园宾馆及粮园大酒店交付原告慧源公司（已先予执行）；被告董文于本判决生效之日起15日内，将区法院责成原告保管的属于被告的物品搬离。
三、被告董文于本判决生效之日起15日内支付原告慧源公司2009年9月18日至2009年10月29日租赁费13万元；
四、原告慧源公司于本判决生效之日起15日内返还被告董文两个月租赁费20万元。
五、驳回原告其他诉讼请求及被告的其他反诉请求。
案件受理费5800元，先予执行费5000元，反诉费13360元，原被告已预付，由原告负担7160元，被告负担17000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审判长 ：郭维军
审判员 ：孙新梅
审判员 ： 贺 瑞
二〇一〇年八月十三日
书记员 ：杨娟娟