贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终5712号
上诉人（原审原告）：胡欣，男，1984年5月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：叶波，贵阳市南明区西湖法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：贵州金城汇资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳乾图中心广场裙楼五楼。
法定代表人：朱泰刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：贵阳市金城汇置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段1号。
法定代表人：梁光时，该公司董事长。
委托诉讼代理人：傅红梅，贵州北斗星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张怡，贵州北斗星律师事务所律师。
上诉人胡欣因与被上诉人贵州金城汇资产管理有限公司（以下简称金城汇管理公司）、贵阳市金城汇置业有限公司（以下简称金城汇置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡欣上诉请求：一、依法撤销原审判决，并依法改判支持其一审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、原审认定事实错误，上诉人于2010年向金城汇置业公司购买了金阳乾图中心广场3层642号的商铺。与此同时，由金城汇置业公司控股的金城汇管理公司与上诉人签订了一份委托租赁合同，该合同约定前五年的租金收益由被上诉人一次性支付，但事后上诉人并没有收到对方支付的租金。被上诉人告知上诉人租金用来抵扣该商铺未交清的房款，事实上金城汇管理公司并未将前五年的租金用来冲抵房款。2、原判适用法律错误，被上诉人未按委托租赁合同支付租金，存在严重的违约与欺诈，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定合同无效，再依据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定判令对方承担法律后果，原判适用《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定不当。
金城汇管理公司辩称，上诉人实际已经收到其诉请的租金，现有证据清晰地表明上诉人实际需支付的购房款是扣除前5年租金回报的。上诉人起诉已经超过诉讼时效，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
金城汇置业公司辩称，根据本案房屋购买与返租的方式，上诉人作为购房者只需补足57.5%的购房款，就可拥有房屋独立产权，《商品房买卖合同》中约定的房屋价款是在冲抵了前五年租金收益以及其他优惠后确定的价款，相应的结算过程都载明在合同计算单中。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
胡欣向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除被告金城汇管理公司与原告签订的房屋租赁合同；2、判令被告一次返还原告租赁合同上的回报收益，共计68638元，以及利息41182.8元，利息按银行同期商业贷款利率的2倍计算，总计109820.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：第三人金城汇置业公司在贵阳市××区开发了金阳乾图中心广场商业综合体项目，从2008年起，第三人开始就其开发的该商业项目在《贵阳晚报》上刊登商铺售房广告信息，2008年刊登的广告内容主要是“20年超长租约，包租年回报保底6%，前5年30%的回报一次性兑现”，此外还有其他各种优惠项目，如一次性付款97折等，同时用表格方式示例总价99144元的商铺在优惠后实付总价69401元，总价201096元的商铺在优惠后实付总价140767元；2010年刊登的广告内容与2008年刊登的内容类似，示例中载明原总价14万元商铺前5年年回报率8.5%（前5年回报42.5%），实际合同总价80500元，20万元商铺前5年年回报率8.5%（前5年回报42.5%），实际合同总价11.5万元，其中广告中还专门载明“20年超长租约，年回报最高达8.5%，前5年最高42.5%回报一次性兑现。回报抵扣购房款，你只需补足另外57.5%的购房款，就可以拥有100%的独立产权。回报抵扣后，最低总价8万元起。”（见2010年8月27日贵阳晚报A31版）。
2010年4月25日，原告决定购买第三人开发的上述金阳乾图中心广场3层642号商铺，经第三人工作人员计算，该商铺返前单价为13780元，返前总价161502元，优惠前五年共同经营42.5%回报68638元后，合同单价为7752.9元/m2，合同总价90864元，维修基金909元。之后双方就购买该商铺签订了《商品房买卖合同》，该合同中约定的单价为7752.9元/m2，合同总价为90864元。
同日，原告作为甲方与被告（乙方）签订了《委托租赁管理合同》一份，约定甲方委托乙方出租其从第三人处购买的上述商铺，委托租赁管理期限为20年，从2011年1月1日起至2030年12月31日止，对于租金的结算及给付方式，双方在该租赁合同第三条中约定，“1、该商铺从2011年1月1日起至2015年12月31日止委托租赁管理回报收益总计68638元（人民币大写……），甲、乙双方确认该款已由该商铺出售方与甲方签订《商品房买卖合同》时一次性付给甲方，前五年内乙方不再支付任何租金给乙方。2、鉴于该商铺从2011年1月1日起至2015年12月31日止租金已由出售方一次性给付甲方，且乙方在告知并已得到甲方同意认可，乙方有权自主与承租经营户另行确定租金额，若2011年1月1日起至2015年12月31日止确定的租金额低于甲方与乙方在本合同中确定的租金额，则亏损部分由乙方全额承担；若2011年1月1日起至2015年12月31日止确定的租金额高于甲方与乙方在本合同中确定的租金额，则高出部分由乙方全额享有。3、该商铺从2016年1月1日起委托租赁管理租金标准，根据当时市场行情，该租金由乙方从承租经营户处实收实付给甲方，乙方除计提3%的管理费外不作任何截留。甲方应得租金按购房合同总价占该层所有销售合同总价总额的比例计算，由乙方从承租经营户处收到租金后的三个月内支付给甲方。”对于合同的解除条件，双方在第九条约定了四种合同解除情形，并约定在此四种情形下双方互不承担责任，具体包括：1、商场占用范围内的土地使用权依法被提前收回的；2、商场因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；3、非甲方原因造成该商场毁损、灭失的；4、因不可抗力造成乙方无法继续履行本合同条款的，乙方不承担任何责任。双方还约定了其他权利义务。
根据上述租赁合同约定，从2016年起，被告应向原告支付商铺管理租金，庭审中，被告代理人表示租金是半年一付，有没有付清代理人并不清楚，但当时有通知业主去商榷租金情况，如果业主来了并留有账号的被告就支付，来了没有认可租金就没有支付；部分业主陈述因被告下调租金，该租金金额没有得到业主们认可的情况下，被告将租金打到部分业主的账上，但业主没有去取，部分业主陈述被告有通知大家去签字，但签什么字不清楚，当时有业主代表去争论前五年的返租情况。
原告认为其与被告签订的《委托租赁管理合同》中约定商铺前五年的租金收益回报由被告一次性支付，但被告并未实际支付，也未将该款冲抵商铺购房款，遂诉至法院。
一审法院认为，本案争议的最主要焦点是原告诉请被告一次性返还的回报收益是何种性质的款项，该款被告是否支付，如果支付是以何种方式支付？这是解决本案争议的关键。经查，原告被请被告返还的回报收益是指双方2010年4月25日签订的《委托租赁管理合同》中约定的、由被告向原告支付的案涉商铺租期内第一年至第五年的租金，原告认为双方约定是一次性给付，但被告并未实际支付且该收益也未冲抵购买商铺的购房款，被告则认为该款已经支付完毕，支付的方式为直接冲抵在原告支付给第三人的商铺购房款中，并非是被告将该收益以现金或转账等方式直接支付给原告，且租赁合同条款中也明确写明了是由第三人代被告向原告支付，直接冲抵在购房款中。双方争议的问题实质是案涉商铺前五年回报收益有无冲抵在原告向第三人支付的购房款中。
本案原告所购买商铺系第三人开发，第三人作为房开商在出售案涉商铺时，采取的销售方式是“以租代售”，在对外宣传的广告中也详尽说明了以租代售的具体方法，同时广告中还以示例方式说明买受人可以得到的各种优惠项目及最终实际支付的购房款金额，原告与第三人在签订《商品房买卖合同》时，第三人销售人员根据原告所选商铺的具体情况，在《合同计算单》上为原告计算了享受各优惠项目后，原告最终实际向第三人支付的购房款金额，虽然原告未在该计算单上签名，但其上所载的各优惠项目以及买受人最后实付的购房款金额，均可以与第三人发布的广告上所载各优惠项目以及原告最终签订的《商品房买卖合同》上确定并已向第三人支付的购房款金额一一对应，本案原告虽未出具收条，但与本案合并审理的其他案件中大多有出具收条，情况也与本案类似，因此原告向第三人实际支付的商铺购房款，可以确认是在扣除了各项优惠费用后的金额，而这些优惠费用中就包含双方争议的商铺前五年回报收益。
庭审中，原告陈述其与第三人在《商品房买卖合同》中约定的付款方式是一次性付款，且购房款应在合同签订之日支付，原告按约支付了购房款，故不存在第三人以租金冲抵房款一说，若按原告所述，其向第三人支付的购房款是商铺总价，未冲抵前五年回报收益，那么按照第三人广告中承诺的商铺回报计算方式计算，原告所购商铺前五年回报金额应计算为90864元（合同约定总价）×42.5%（商铺前五年回报率）=38617元（前五年回报收益），这与原、被告在《委托租赁管理合同》约定的前五年回报收益金额明显不符，原告现按《委托租赁管理合同》中约定的前五年回报收益金额向被告提出返还主张，则恰恰证实了其向第三人支付的购房款是冲抵前五年收益后的价款。
因此，基于前述理由，法院确认原告向被告所主张返还的案涉商铺前五年回报收益，被告已经按照双方《委托租赁管理合同》的约定，以第三人代付直接冲抵原告向第三人支付的购房款的方式支付完毕，被告既不存在未支付情形，也不存在逾期支付情形，原告的此项诉请无事实及法律依据，不予支持。
对于原告要求解除其与被告之间签订的《委托租赁管理合同》的诉请，法院意见如下：首先，合同的解除仅针对有效合同而言，原、被告之间签订的《委托租赁管理合同》是双方自愿签订，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，亦无证据证实该合同存在无效或可撤销情形，因此，该合同为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”其次，《中华人民共和国合同法》对于合同解除的条件在第九十三条和第九十四条中分别进行了规定，其中第九十三条规定的是合同当事人协商解除合同的情形，第九十四条则规定了合同法定解除的条件。本案中，原、被告双方虽然在《委托租赁管理合同》第九条约定了四种合同解除的情形，但就本案而言，目前并无证据证实出现了双方约定的四种解除情形，且原、被告双方也未协商一致同意解除合同，因此本案不具备合同协商解除的条件；经查，案涉《委托租赁管理合同》履行期限尚未届满，前五年租金收益的支付义务被告已经向原告履行完毕，第六年起的租金被告亦已开始向委托方支付，只是部分委托方对于被告向其支付的租金金额表示过低，故不同意领取，从查明的案涉合同履行情形来看，被告不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形。换言之，也即本案不存在法律规定的合同可解除情形。再次，原告提出该诉请的法律依据系《中华人民共和国合同法》第五十八条，而该法条规定的是合同被认定无效或被撤销的法律后果，其依据该法律规定提出解除合同的主张，明显适用法律错误。综上，对于原告要求解除其与被告签订的《委托租赁管理合同》之诉请，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告胡欣的诉讼请求。案件受理费减半收取1248元（原告预交1248元），由原告胡欣负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。
本院认为，诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。本案的争议焦点：一是涉案房屋的前5年租金（投资回报收益）是否已经支付；二是本案《委托租赁管理合同》是否可以解除。
关于争议焦点一，根据被上诉人金城汇置业公司前期2008年、2010年刊登发布的广告内容以及用表格方式示例载明“20年超长租约，年回报最高达8.5%，前5年最高42.5%回报一次性兑现。回报抵扣购房款，你只需补足另外57.5%的购房款，就可以拥有100%的独立产权。回报抵扣后，最低总价8万元起”的内容，结合涉案《合同计算单》清晰展示的房屋价款计算过程与广告内容客观吻合一致的实际状况，原判确认被上诉人金城汇管理公司已经按照涉案《委托租赁管理合同》的约定，将上诉人前五年的租金回报收益以直接冲抵购房款的方式支付完毕，符合客观事实，上诉人要求被上诉人金城汇管理公司一次性返还5年租金及利息的主张，没有事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，本案中，上诉人胡欣与被上诉人金城汇管理公司双方虽然在《委托租赁管理合同》第九条约定了四种合同解除的情形即：（一）商场占用范围内的土地使用权依法被提前收回的；（二）商场因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（三）非甲方原因造成该商场毁损、灭失的；（四）因不可抗力造成乙方无法继续履行本合同条款的，乙方不承担任何责任。但上诉人并未提交证据证明已经发生了合同约定四种解除合同情形的法律事实，且双方也未协商一致同意解除合同，被上诉人金城汇管理公司也不存在未支付和逾期支付租金的情形，因此本案不具备合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，原判驳回上诉人主张解除涉案《委托租赁管理合同》的诉请，于法有据，本院予以维持。
综上所述，上诉人胡欣的上诉请求不成立；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2496元，由上诉人胡欣负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦 娟
审判员 刘 妍
审判员 唐有临
二〇一七年十二月二十五日
书记员 袁华丽