广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民二终字第947号
上诉人（原审被告）佛山市裕东龙房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人岑兆雄。
委托代理人张毅。
委托代理人万芃芃。
被上诉人（原审原告）广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行，住所地广东省佛山市南海区。
负责人梁志刚，该行行长。
委托代理人罗志锋。
委托代理人李思谦。
被上诉人（原审被告）曹金宝，男，1985年8月9日出生，住广东省广州市白云区。
上诉人佛山市裕东龙房地产发展有限公司（以下简称裕东龙公司）因与被上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行（以下简称九江农商行）、曹金宝金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法里民二初字第29号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零一条、第二百零三条至第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，作出如下判决：一、曹金宝于判决发生法律效力之日起10日内偿还九江农商行借款本金535351.05元及至2014年5月31日止的利息14109.07元，2014年6月1日起至付清款日止按《个人购房借款合同》的约定付利息和罚息，利息按中国人民银行规定的基准利率下浮30％计算，罚息按该利息上浮30％计算，如遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行；二、曹金宝不能清偿上项债务时，九江农商行有权以曹金宝用于抵押担保的佛山市南海区里水镇草场蟹坑村里横路糖果雅苑4栋1001房折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；三、裕东龙公司对判决第一项债务承担连带清偿责任。案件受理费4711.8元、财产保全费3331.8元，由曹金宝负担。
上诉人裕东龙公司上诉提出：一、原审认定事实有误，裕东龙公司提供的是阶段性保证担保，即当九江农商行不具备抵押权的实现条件时，由裕东龙公司承担保证责任；当九江农商行具备抵押权的实现条件时，裕东龙公司的保证责任免除。双方的真实意思表示并非为九江农商行实现债权提供双重担保。因通常认为办妥房屋的《商品房产权权属证明书》是抵押权实现的必要条件，双方遂于《个人购房借款合同》第三十四条中要求裕东龙公司提供附期限的阶段性保证担保。
二、九江农商行实现抵押权的条件已经具备，裕东龙公司的保证责任应当免除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。案涉抵押房产已在佛山市房产交易所办理了抵押备案登记，抵押权预告登记权利人为九江农商行，预告登记义务人为曹金宝，曹金宝通过银行贷款的方式向裕东龙公司支付了房款。因此，按照前述司法解释的规定，九江农商行已取得案涉房屋的抵押权，其请求处分抵押房屋并优先受偿无任何障碍。按照裕东龙公司与九江农商行达成的“提供附条件的阶段性保证担保”的本意，裕东龙公司的保证责任应当免除。
三、即便法院认定裕东龙公司应承担保证责任，该司至多仅应就本案抵押物折价或拍卖、变卖后所得的价款仍不足以清偿的债务部分承担连带责任，并在承担责任后有权向曹金宝追偿，而非承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。九江农商行被担保的债权既有物的担保（曹金宝所购买的位于佛山市南海区里水镇草场蟹坑村里横路糖果雅苑4栋1001房），又有人的担保（裕东龙公司提供的阶段性保证），且双方对实现担保物权的顺序并无明确约定。根据前述法律规定，九江农商行应当先就本案抵押物的担保实现债权；如仍不足以清偿的，裕东龙公司才就不足清偿的部分承担连带清偿责任。原审认为裕东龙公司应对案涉债务承担连带清偿责任，而不受被担保债权有债务人自己提供物的担保的限制，于法相悖。
据此请求：1、撤销原审判决第三项；2、改判裕东龙公司无需对原审判决第一项债务承担连带清偿责任；3、由九江农商行、曹金宝承担本案诉讼费用。
被上诉人九江农商行辩称：一、原审判决正确，裕东龙公司的保证责任并未免除。案涉《个人购房借款合同》第三十四条约定：“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年。如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定除外。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出的《提前还款函》确定的还款期限届满之日起二年”。在前述条款中，因“不短于”的通常理解为“等于或者长于”，即裕东龙公司的保证期间等于或长于自合同签订日起至合同项下房产办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日止的时间段，而案涉房屋至今仍未办理房地产权证，故裕东龙公司的保证期间并未届满。即便依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，裕东龙公司的保证责任亦不得免除。
二、原审判令裕东龙公司承担连带清偿责任，并无不妥。因案涉《个人购房借款合同》第三十二条约定：“保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购买的房产进行回购”；第四十三条约定：“若借款人违约，贷款人……并可依法行使抵押权或要求保证人履行保证责任”。故虽《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条的规定与《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定存在冲突，但结合前述《个人购房借款合同》的条文理解，原审判令裕东龙公司承担连带清偿责任并无不妥。此外，曹金宝在原审判决作出后已积极放盘，九江农商行亦将相关情况及时告知裕东龙公司，请求裕东龙公司暂缓交纳上诉费。曹金宝后于2014年8月缴纳契税并将相关材料复印件交予九江农商行，九江农商行核对材料后即出具解封申请书，但原审法院告知本案卷宗已移送二审法院无法出具解封裁定。若裕东龙公司暂缓交纳上诉费，原审法院得以解封案涉房屋，曹金宝则可办妥房地产权证及办理相关房屋转让事宜，九江农商行的债权本已得全部受偿，裕东龙公司的上诉亦无意义。裕东龙公司的上诉致使原审判决至今无法履行，增加了诉讼成本，故二审案件受理费应由该司承担。
被上诉人曹金宝在二审期间未作答辩。
各方当事人在二审期间均未向本院提供新的证据。
本院经审理认为，原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”之规定，并结合裕东龙公司提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点及审理范围为该司的保证责任承担问题。对此，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十五条第一款第（五）项及第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人可在合同中约定保证的期间。本案债权人九江农商行与连带责任保证人裕东龙公司在案涉《个人购房借款合同》第三十四条中订明了保证的期间，故现确定裕东龙公司需否承担保证责任，关键在于对前述保证期间条款的理解及认定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。所谓合同解释，是指运用各种解释规则和方法，确定合同条款的真意，探究当事人的效果意思，以达到消弥纷争的目的。根据前述法律规定，合同解释的方法主要有文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释等。合同文本是当事人意思最直接的表达形式，是故合同文本应是解释的基础。但若仅孤立地就争议的某一词句进行解释，往往无法把握其真正的含义，这就需要结合整体解释规则，即在解释合同争议条款或词语时应将其与合同中的其他部分相联系，确定其在合同中的特定含义，而非将其与整个合同割裂，按照单个条款或词语的一般意思来理解。案涉《个人购房借款合同》第三十四条约定：“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年。如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定除外。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出的提前还款函确定的还款期限届满之日起二年”。前述条款中，就仅指向售房人保证期间的语句文义而言，“不短于”通常理解为“等于或者长于”，即裕东龙公司的保证期间等于或者长于自合同签订日起至合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日止的时间段。仅依此文义解释仍不能明确界定售房人裕东龙公司的保证期间范围。由此需联系该语句的前后文对系争的保证期间条款作整体解释，结合系争条款前部关于“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年”的内容理解，售房人裕东龙公司的保证期间可分两种情形确定，其一在合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日晚于借款人每期还款期限届满日起两年之情形下，裕东龙公司的保证期间应至合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之期日止，此时裕东龙公司的保证期间等于前述约定的时间段；其二若合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日早于借款人每期还款期限届满日起两年，则裕东龙公司的保证期间应至后一期日止，彼时裕东龙公司的保证期间长于前述约定的时间段。裕东龙公司上诉主张其签订保证合同的本意在于当九江农商行无法就抵押物行使担保物权时其才承担保证责任，故其保证期间至合同项下房屋办妥按揭登记手续即行截止。但首先，合同文本内容中并无关于裕东龙公司前述所谓合同订立目的之记载或反映，裕东龙公司对此亦未提供双方当事人在缔约过程中形成的谈判、要约、承诺等说明材料予以补强证明；其次，裕东龙公司的此项主张与合同争议条款的文义不符，因若按其所作理解，则合同仅需约定售房人的保证期间自本合同签订日起至合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日止即可，无须另加“不短于”之限定，故对裕东龙公司的前述主张，本院不予采纳。本案中，姑且不论案涉房屋已办理的按揭登记手续及其证明书件是否等同于合同中约定的抵押登记手续及他项权证，即便如裕东龙公司主张两者实质等同，但依前述对系争合同条款的文义解释及整体解释所论，九江农商行提起本案诉讼向连带保证人裕东龙公司主张权利，并未超过借款人每期还款期限届满日起两年，故可予认定债权人九江农商行已于合同约定的保证期间内要求保证人承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，保证人裕东龙公司保证责任不得免除。退一步而言，即便认为案涉《个人购房借款合同》第三十四条中关于售房人裕东龙公司保证期间的内容约定不明，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，其保证期间应为主债务履行期届满之日起两年。据此认定，裕东龙公司的保证期间亦未届满。原审对此认定正确，本院予以确认。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。本案债权既约定有债务人曹金宝自己提供的房地产抵押担保，又有保证人裕东龙公司提供的保证担保。债权人九江农商行二审期间明确认可案涉合同中对于其实现债权的序位并没有约定，故依据前述法律规定，保证人裕东龙公司仅应对曹金宝以本案抵押物的价值偿还九江农商行借款本息后所剩余的债务承担保证责任，而无需对曹金宝全部案涉债务承担保证责任。且裕东龙公司在承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，向债务人曹金宝追偿。原审判令裕东龙公司对本案债务承担连带清偿责任欠当，本院予以纠正。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但适用法律有误，实体处理部分欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法里民二初字第29号民事判决主文第一、二项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法里民二初字第29号民事判决主文第三项为：佛山市裕东龙房地产发展有限公司对曹金宝以本案抵押物的价值偿还广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行借款本息后所剩余的债务承担连带保证责任。佛山市裕东龙房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向曹金宝追偿；
三、驳回广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4711.8元、财产保全费3331.8元，合计8043.6元，由被上诉人曹金宝负担。二审案件受理费9294.6元，由上诉人佛山市裕东龙房地产发展有限公司与被上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行各负担4647.3元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林炜烽
代理审判员 黄春英
代理审判员 刘金玲
二〇一四年十月十一日
书 记 员 区翠莹