山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1053号
上诉人（原审原告）陈红梅。
委托代理人乔荣国，山东德森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛长基置业有限公司。
法定代表人孟祥照，董事长。
委托代理人张玉环�系该公司职工。
上诉人陈红梅因与被上诉人青岛长基置业有限公司（以下简称长基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈红梅在一审中诉称：陈红梅、长基公司于2011年5月24日签订《商品房预售合同》。陈红梅购买长基公司开发的即墨市温泉镇岭海西路×号×号楼×号单元×-×层，房款共计148万元，陈红梅支付了全部房款。约定交房日期为2012年5月31日，长基公司直至2013年1月9日才取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，具备合同约定房屋的交付条件。2012年6月4日，长基公司在该房屋未经验收合格的情况下，与陈红梅签订了《房屋交接书》，根据合同约定，双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由长基公司提供办理权属登记�资料报产权登记机关备案，但由于长基公司原因，陈红梅至今未能取得房地产权证书。长基公司的行为损害了陈红梅的合法权益，故诉请判令：1、长基公司向陈红梅支付违约交房违约金33004元；2、长基公司向陈红梅支付逾期办理《房地产权证》违约金49580元；3、诉讼费用由长基公司承担。
长基公司在一审中辩称：1、长基公司在合同约定时间将房屋交付给陈红梅，陈红梅接收了涉案房屋，长基公司与陈红梅的行为系双方的真实意思表示，行为合法有效，陈红梅要求长基公司支付违约交房违约金33004元，缺乏事实根据。2、长基公司与陈红梅签订《房屋交接书》后，多次通知陈红梅办理房权证事宜，陈红梅未按照合同约定履行通知义务。长基公司于2013年11月4日通过邮寄形式向陈红梅发出《关于办理房地产权证通知函》，要求陈红梅尽快办理房权证，陈红梅至今仍未办�。陈红梅向长基公司主张逾期办理《房地产权证》违约金49580元，证据不足。3、陈红梅向长基公司主张违约交房、逾期办理《房地产权证》违约金数额计算依据与双方所签订的预售合同相违背，应予减少。
原审法院查明，2011年5月24日，陈红梅（合同乙方）与长基公司（合同甲方）签订《青岛市商品房预售合同》。合同约定：1、陈红梅购买长基公司开发的位于即墨市温泉镇岭海西路32号《青岛迪亚湾小区》×号楼栋×号单元×层×层户房屋一处，政府批准的规划用途为住宅。2、长基公司暂测该房屋建筑面积为199.08平方米，其中套内建筑面积为187.24平方米，公用分摊面积为11.84平方米，该房屋建筑层高为3米。3、陈红梅购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为7434.20元，房屋总价款为1480000元。陈红梅于2011年5月24日前向长基公司支付房款890000元。陈红梅首付款付清后，持�关材料到指定的银行办妥贷款手续，否则视为陈红梅违约，贷款金额为590000元。3、该房屋交付必须符合下列条件：该商品房经验收合格。4、长基公司定于2012年5月31日前将房屋交付陈红梅，除不可抗力外。该房屋符合合同约定的交付条件后，长基公司应在交付之日前3天书面通知陈红梅办理交付该房屋的手续，陈红梅应在收到该通知之日起30天内，会同长基公司对该房屋进行验收交接。该房屋交付的标志为具体约定以本合同《补充条款》为准。5、长基公司如未在约定期限内将该房屋交付陈红梅，应当向陈红梅支付违约金，违约金按陈红梅已支付的房价款日万分之一计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，陈红梅有权选择单方面解除合同，或者陈红梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二�起至实际交付之日止，长基公司按日向陈红梅支付已交付房价款万分之一的违约金。6、在长基公司取得了房地产权属登记证明后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由长基公司转移给陈红梅。如陈红梅未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，长基公司应当发出书面催告书一次。陈红梅未按催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日第二日起该房屋的风险责任转移由陈红梅承担。7、陈红梅若未按合同约定的时间付款，应当向长基公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计�，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，长基公司有权选择单方面解除合同，或合同继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，陈红梅每日应按逾期未付款额的日万分之十向长基公司支付违约金。合同继续履行的，在商品房交付前，陈红梅应向长基公司足额付清违约金，否则长基公司有权拒绝交房且不承担违约责任。
《青岛市商品房预售合同》补充条款第十二条约定，长基公司应当在商品房交付后180日内，将需要由长基公司提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因长基公司的责任，陈红梅在约定日期内未取得房地产权属证书，且经陈红梅书面催告后30日内长基公司仍未履约的，双方同意按以下方式处理：就延迟期间，长基公司方按已付房价款的日万分之一向陈红梅支付违约金。
合同�订后，陈红梅2011年5月24日支付长基公司购房首付款150000元；5月27日支付长基公司房款740000元；6月11日支付长基公司房款590000元。长基公司向陈红梅出具青岛市房地产业预收款专用收据三张。2011年12月，长基公司向陈红梅发出交房邀请书，定于2012年5月30日起开始办理手续，陈红梅购买的×号楼×户可以交付使用，从2012年6月1日至6月10日按时间表分批办理入住手续，集中办理时间6月4日。物业费从2012年7月1日起计收。2012年6月4日，陈红梅与长基公司签订《房屋交接书》，陈红梅接收房屋，未交纳物业费。长基公司未取得涉案房屋的房地产权属登记证明。
一审法院（2013）即民初字第3034号民事判决查明：长基公司开发的位于即墨市温泉镇岭海西路32号迪亚湾住宅小区×号楼×户×层×户，于2012年5月31日取得《建设工程消防竣工验收备案结果通知书》，2012年6月4日取得《即墨市建设项目绿化配套竣工验收表》，2012年6月12日取得《即墨市建设项目环卫配套竣工验收表》，2012年11月26日取得《建设工程竣工规划验收合格证》，2012年11月28日竣工验收，2013年1月9日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。长基公司与陈红梅签订《房屋交接书》时，长基公司仅取得《建设工程消防竣工验收备案结果通知书》、《即墨市建设项目绿化配套竣工验收表》。长基公司对上述查明的事实无异议，但认为即墨市温泉镇岭海西路32号迪亚湾住宅小区各个楼座的施工单位不同、竣工时间不同、验收时间不相同。一审法院（2013）即民初字第3034号民事判决中查明的事实不适用涉案房屋。
原审法院认为，双方签订商品房预售合同，陈红梅给付长基公司房款，长基公司将房屋交付给陈红梅，系双方当事人的真实意思表示，双方的商品房预售合同未违反法律、法规�强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。《城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。涉案房屋未通过工程竣工综合验收，亦未办理房屋所有权初始登记，双方自愿办理房屋交接手续，陈红梅接收房屋，系双方真实意思表示，事后长基公司取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，涉案房屋质量合格。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。双方在合同中约定：长基公司如未在约定期限内将该房屋交付陈红梅，陈红梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，长基公司按日向陈红梅支付已交付房价款万分之一的违约金。长基公司应于2012年5月31日前将房屋交付陈红梅，2012年6月4日双方办理交付房屋手续，陈红梅接收房屋。长基公司未按合同约定时间将房屋交付陈红梅，其行为构成违约，违约金的计算应自2012年6月1日起至6月4日，长基公司应按日向陈红梅支付已交付房价款万分之一的违约金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以�明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方在《青岛市商品房预售合同》附件中约定，因长基公司的责任，陈红梅在约定日期内未取得房地产权属证书，且经陈红梅书面催告后30日内长基公司仍未履约，就延迟期间长基公司应按已付房价款的日万分之一向陈红梅方支付违约金。由于陈红梅未能提供证据证明已按照合同约定书面催告长基公司，故，陈红梅请求长基公司支付逾期办理《房地权证》的违约金，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、青岛长基置业有限公司于判决生效后十日内给付陈红梅自2012�6月1日起至2012年6月4日止的违约金，以1480000元为基数，按照日万分之一计算，以不超过陈红梅诉讼请求33004元为限。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回陈红梅的其他诉讼请求。案件受理费2158元，由青岛长基置业有限公司承担50元，陈红梅承担2108元。
宣判后，陈红梅不服原审判决，上诉至本院。
上诉人陈红梅上诉称，原审认定事实不清，涉案房屋的交付没有成立。根据双方合同的约定，交付应当具备以下三个条件：1、房屋经验收合格；2、陈红梅接受长基公司出示和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3、转移占有。涉案房屋交付的标志不应仅仅依据“房屋的转移占有”，而是上述三个条件同时具备。一审判决无视双方合同对交�的特别约定，将房屋的接收（占有转移）等同于房屋的交付并进而判定长基公司延迟交房的期间，以及将“书面催告”条款作为非格式条款对待的做法，属于认定事实错误。涉案合同存在大量格式条款，因此应当按照法律关于格式条款的规定进行裁判，但一审法院并未援引相关法律。请求二审法院撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费由长基公司承担。
被上诉人长基公司答辩称，长基公司将涉案房屋交付给陈红梅，陈红梅接受该房屋，上述行为系双方真实意思表示，行为合法有效。长基公司交付房屋不符合合同约定的条件，陈红梅按照合同约定有权拒绝接受，由此产生的责任由长基公司承担，但陈红梅实际接受房屋，应视为其已放弃相关权利，同意降低标准接受房屋。双方签订的《青岛市商品房预售合同》为在青岛市工商行政管理局及青岛市建设委员会制定的范�基础上调整的备案合同，合同中的所有涉及双方利益的条款都对数字进行了符号加粗处理。根据相关规定，上述合同系有效合同。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，陈红梅与长基公司于一审中确认涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证的时间为2013年1月9日。二审期间，陈红梅认可其接收房屋时涉案房屋已经通过单体验收。2012年6月3日，陈红梅在《迪亚湾资料／钥匙／IC卡签收交接表》上签字并受领涉案房屋及相关设施。
关于办理涉案房屋产权证的时间问题，双方当事人于二审庭审中一致确认应以双方合同第十四条的约定为准，即双方在签署办理房屋过户手续的必备文件《房屋交接书》之日起180天内，由双方向即墨市房产管理部门申领涉案房屋的房地产权证。2015年3月30日，陈红梅与长基公司签署《房屋交接书》。2015年5月14日，陈红梅取得涉案房屋权属证书。
本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、长基公司应承担的逾期交房违约责任的期间；2、长基公司应否承担逾期办理产权证的违约责任。
关于第一个焦点问题。长基公司与陈红梅所签商品房预售合同第十条、第十一条约定，长基公司应于2012年5月31日之前将经验收合格的房屋交付陈红梅。根据本案查明的事实，陈红梅于2012年6月3日接收涉案房屋，当时涉案房屋仅通过单体验收，尚未进行综合验收。根据双方合同第十三条的约定，在此情况下，陈红梅有权拒绝接收该房屋，由此产生的逾期交房的责任应由长基公司承担。而陈红梅作为房屋的购买方，在长基公司未按合同约定提供房屋已通过综合验收材料的情况下即接收涉案房屋，应视为其自愿放弃合同第十三条约定的权利，即其同意以房屋的现状作为交付条件。故，长基公司应承担的逾期交房违约金应自2012年6月1日起计算至2012年6月3日陈红梅接收涉案房屋之日止。原审判令长基公司支付陈红梅2012年6月1日至2012年6月4日期间的逾期交房违约金，长基公司对此未提起上诉，视为对原审判决的认可，故本院对此不予变更。
关于第二个焦点问题。双方合同第十四条约定，双方在签署办理房屋过户手续的必备文件《房屋交接书》之日起180天内，由双方向即墨市房产管理部门申领涉案房屋的房地产权证。陈红梅与长基公司于2015年3月30日签署了《房屋交接书》，则长基公司应在此后180日内履行协助陈红梅办理涉案房屋产权证的义务。因陈红梅已于2015年5月14日取得涉案房屋权属证书，故长基公司并未违反合同约定，其行为并未构成逾期办理产权证。陈红梅于本案二审中主张长基公司应自2013年1月9日起承担逾期办理产权证的违约金，本院不予支持。
综上，陈红梅的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2158元，由上诉人陈红梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 马 喆
代理审判员 齐 新
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 于国英