广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第652号
原告：刘建林，男，1960年5月30日出生，住广东省中山市。
委托代理人：黄浩枫、梁桥容，广东香山律师事务所律师。
被告：吴陈基，男，1963年8月28日出生，汉族，住广东省普宁市。
被告：吴洪再，男，1974年10月7日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，（A）。
原告刘建林诉被告吴陈基、吴洪再房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建林委托代理人黄浩枫、梁桥容到庭参加诉讼。被告吴陈基、吴洪再经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建林诉称：原告与被告吴陈基于2012年3月29日签订《租赁合同》，约定吴陈基租用原告位于中山市××路××楼××卡商铺（面积1250平方米）和商住楼二楼（面积1354平方米）、楼顶大广告位作为经营酒楼之用，租金期为10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止，其中2014年7月1日至2016年6月30日××卡的月租金为95562.50元，2012年7月1日至2015年6月30日二楼月租金为42651元，广告位月租金为2666元，租金应于当月1日前支付，每逾期一天按日利率5‰支付滞纳金金，逾期60天，原告有权解除合同、收回租赁物、没收租赁保证金、追收欠缴的租金、水电费、滞纳金及其他一切费用，固定设施和固定装修归原告所有。2013年6月25日，两被告与原告签订《补充合同》，被告吴洪再作为实际经营方，与吴陈基作为共同承租方，共同承担2012年3月29日《租赁合同》项下的权利义务。被告自2014年11月起没有按约定向原告支付租金及相应的水电费，截至2015年5月1日，被告拖欠原告租金986156.50元、水电费272279.57元及滞纳金77368.58元。原告经多次催讨未果，故向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告吴陈基于2012年3月29日签订的《租赁合同》；解除原告与两被告于2013年6月25日签订的《补充合同》；2.被告立即搬出位于中山市××路××楼××商铺和商住楼××楼、楼顶大广告位；3.被告向原告支付搬出租赁物前拖欠的租金986156.50元、水电费272279.57元、滞纳金77368.58元（租金自2014年11月起暂计至2015年5月，租金应计至被告搬出租赁物之日止；滞纳金自拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算至2015年5月1日，应计算至全部清偿之日，水电费自2014年10月起暂计至2015年4月，应计算至被告搬出租赁物之日止）；4.被告已缴纳的租赁保证金264384元及位于中山市××路××楼××商铺、商住楼××楼的固定设施和固定装修归原告所有；5.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告对第3项诉讼请求中的水电费明确为：被告向原告支付2014年11月至2015年5月期间的水电费272279.57元。
原告刘建林对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供了以下证据：1.租赁合同及见证书（内附吴陈基身份证复印件、保证金收据）；2.补充合同（附租赁合同复印件、吴陈基身份证复印件、吴洪再身份证复印件）；3.广东农村信用社/农村商业银行存款存折1本；4.刘建林××路××号大楼水电费分配表1份、收据（第二联客户红）7份、电费通知单6份、中山市沙溪镇自来水公司历史明细；5.房地产权证。
被告吴陈基、吴洪再因下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本及传票，被告吴陈基、吴洪再在公告期满后指定的期限内未应诉、答辩，未提交证据。
经审理查明：2012年3月29日，刘建林为出租方（甲方）与吴陈基为承租方（乙方）签订租赁合同。约定：甲方将位于中山市沙溪镇××路××号××幢商住楼一楼十二卡铺面1250平方米、二楼面积1354平方米以及楼顶大广告位出租给乙方作经营酒楼之用，租赁期限从2012年7月1日起至2022年6月30日止；租金按月结算，乙方于每月1日前支付当月租金；铺面月租金为69.50元/平方米，每两年递增10%，二楼月租金为31.50元/平方米，每三年递增10%，2012年5月1日至2012年6月30日为免租期；铺面的租金为：2014年7月1日至2016年6月30日期间的为95562.50元/月，2016年7月1日至2018年6月30日期间的为105118.75元/月，二楼的租金为：2012年7月1日至2015年6月30日期间的为42651元/月，2015年7月1日至2018年6月30日期间的为44783.55元/月，广告位租金为2666元/月，即2015年6月30日前每月应缴租金为140879.50元，2016年6月30日前每月应缴租金为143012.05元，2016年7月1日起每月应缴租金为152568.30元；甲方于2012年5月1日前将上述租赁物交乙方使用；乙方在签订合同时向甲方缴纳租赁保证金264384元，若乙方未按时交纳租金或其他费用，甲方可在该租赁保证金内扣除。如乙方无违约，在缴清全部应付费用、办结算相关手续后，则租赁期满后无息退还乙方；乙方应按约缴纳租金、水电费等，逾期缴纳的，每逾期一天拖欠金额按日利率5‰向甲方支付滞纳金；若逾期60天不交纳上述租金或费用，甲方有权解除合同、收回租赁物、没收租赁保证金、追收欠缴的租金、水电费、滞纳金及其他一切费用，固定设施和固定装修归甲方所有；合同还作了其他约定。合同签订后，吴陈基于2012年3月31日向刘建林交纳保证金264384元，刘建林依约将商铺交吴陈基使用。2013年6月25日，刘建林为出租方（甲方）与吴陈基为承租方（乙方）、吴洪再为承租方（丙方）签订补充合同，主要约定：甲、乙、丙就甲乙双方于2012年3月29日签订的租赁合同达成补充条款，即上述租赁合同约定甲方将位于中山市沙溪镇××路××号××幢商住楼一楼××卡铺面1250平方米和商住楼二楼面积1354平方米出租给乙方经营酒楼之用，现丙方作为实际经营方，与乙方作为共同承租方，共同承担上述租赁合同项下的权利义务。其后吴洪再开办了洪泰酒楼（成立于2013年7月18日，为个体工商户，经营者为吴洪再，经营场所位于中山市××镇××路××楼）。吴陈基、吴洪再从2014年11月起开始拖欠租金及水电费。2015年3月，刘建林发现洪泰酒楼关门倒闭，但吴陈基、吴洪再没有与其办理有关退赁的手续。刘建林遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市沙溪镇××路××号房地产的权利人为刘建林、刘叠婉，刘建林与刘叠婉为夫妻关系。
又查：中山市沙溪镇××路××号房地产为6层建筑，刘建林出租给多家商户，水电费均统一由刘建林交纳，再按分配表分摊计算。吴洪再从2014年10月起至2015年4月期间，共拖欠刘建林水电费合计272279.57元。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。刘建林与吴陈基签订的租赁合同以及刘建林与吴陈基、吴洪再签订的补充合同均系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，该租赁合同、补充合同已依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。在合同履行过程中，吴陈基、吴洪再没有按照约定时间交纳租金及水电费，已构成违约。根据双方所订立的租赁合同约定，吴陈基、吴洪再逾期60日不交纳租金，刘建林有权解除合同、收回租赁物、固定设施和固定装修归刘建林所有等，故刘建林主张解除合同、吴陈基、吴洪再立即搬出涉案商铺、保证金归刘建林所有的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。在合同解除前后，吴陈基、吴洪再应分别向刘建林支付租金和占有使用费，故对刘建林主张吴陈基、吴洪再向其支付从2014年11月起至交还商铺之日止按约定的标准计付租金的诉求，本院予以支持。关于水电费的问题，吴陈基、吴洪再在租赁期间使用了水电，有关的费用由刘建林垫付，刘建林主张吴陈基、吴洪再返还该部分费用，理据充分，本院予以支持。
关于没收保证金并支付滞纳金的问题。双方所签订的租赁合同约定，若承租方逾期交纳租金及水电费等的，应向出租方支付滞纳金，由此可见，双方所称的滞纳金实际应为违约金。但是双方又在租赁合同又约定，承租方逾期60天不交纳租金的，出租方有权没收保证金，此时的保证金实质已转为违约金。故此，本案的租赁合同约定的违约金有两项，均系针对承租方没有依约交纳租金及水电费的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，本案中承租方的损失主要系租金损失，目前，吴陈基、吴洪再还未将涉案租赁物交还刘建林，其仍应支付至交还租赁物时止的租金给刘建林，故没收的保证金可以弥补刘建林因吴陈基、吴洪再违约所造成的损失，故刘建林请求判令保证金264384元归其所有的诉求本院予支持，但刘建林同时主张按中国人民银同期同类贷款利率4倍计算另行再计付滞纳金，属于重复收取违约金，故对该项请求本院不予支持。
吴陈基、吴洪再经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、质证权、辩论权等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告刘建林与被告吴陈基于2012年3月29日签订的租赁合同以及原告刘建林与被告吴陈基、吴洪再于2013年6月25日签订的补充合同；
二、被告吴陈基、吴洪再于本判决发生法律效力之日起三日内搬离位于中山市沙溪镇××路××号××幢一楼××卡商铺、商住楼二楼及楼顶大广告位，上述租赁物内的固定设施、固定装修归原告刘建林所有；
三、被告吴陈基、吴洪再于本判生效之日起七日内向原告刘建林支付自2014年11月起至实际返还商铺之日止，按以下租金标准：2015年6月30日前按140879.50元/月，2016年6月30日前按143012.05元/月，2016年7月1日起按152568.30元/月计算的租金及水电费272279.57元；
四、被告吴陈基于2012年3月31日交纳的保证金264384元归原告刘建林所有；
五、驳回原告刘建林的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16822元（原告刘建林已预交），由原告刘建林负担974元，被告吴陈基、吴洪再共同负担15848元并于判决生效之日起七日内迳付原告刘建林。
如不服本判决，原告刘建林、被告吴陈基可在判决书送达之日起十五日内，被告吴洪再可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 忠
代理审判员 刘敏娟
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一六年八月九日
书 记 员 吴诗娜
陈桂清