中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6046号
上诉人（原审原告）BAENAMHO（裴南镐），XX年XX月XX日出生。委托代理人祝宇陆，上海元竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙佳，汉族，XX年XX月XX日出生。上诉人BAENAMHO（裴南镐）因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2014年11月7日由孙佳作为甲方（出租方），BAENAMHO（裴南镐）作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室的房屋出租给乙方。交房标准，甲方将该房屋钥匙交付给乙方，并由甲、乙双方签署《房屋交接书》。租赁期限为一年，自2014年11月14日起至2015年11月13日止；若甲方未能于本条约定的起租日向乙方交付该房屋，则每逾期一日，甲方应按日租金的一倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方向乙方实际交付该房屋之日止，且起租日相应顺延，租赁期限不变。如甲方逾期未交房超过十五日，除应向乙方支付逾期违约金外，在未经乙方谅解的情况下视为甲方擅自终止租赁关系，甲方须按本合同约定承担违约责任；二、租金每月人民币（下同）7,000元，租金按六个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年11月14日前付清，以后每期租金，应于前期租金到期日提前七日支付；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十五日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按合同约定承担违约责任；三、乙方需支付给甲方租赁保证金7,000元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；四、甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。五、违约责任：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。六、补充条款：乙方租该房是商住两用房，做公司注册使用，若因房子问题而导致公司注册失败，则合同无效，甲方退还所有费用；若不是房子问题，则由乙方承担（包括中介费），若注册失败，乙方需承担起租日起至合同失效之间的房租。2014年11月18日BAENAMHO（裴南镐）与孙佳签订补充协议约定：合同期由原来2014年11月14日至2015年11月13日更改为2014年11月20日至2015年11月19日（即起租日为2014年11月20日），其他合同细则均不发生变动。2014年11月7日BAENAMHO（裴南镐）支付给孙佳上述1001室房屋的押金7,000元，并于同日支付2014年11月14日起至2015年5月13日的租金42,000元，孙佳出具相应的押金收据及租金收据给BAENAMHO（裴南镐）。次日，BAENAMHO（裴南镐）与孙佳就涉案1001室房屋完成了交接验收。原审还认定，2015年5月14日由孙佳作为甲方，BAENAMHO（裴南镐）作为乙方签订《备忘录》一份，《备忘录》中载明：甲、乙双方经过友好协商，就甲、乙双方原签署的闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室合同，现更换至XX路XX弄XX区XX号XX室，租金为6,000元/月，宽带费用150元/月，物业管理费235.725元/月（房屋面积67.35平方米，3.5元/平方米物业费），租期从2015年5月26日至2015年11月25日止，支付方式为押一付六，乙方每个月的费用总计为6,385.725元（包含租金、物业管理费、宽带费用），支付方式为每六个月为一期，第一期应在本备忘录签署后当日支付给甲方，租赁期间乙方需支付水电煤气以及有线电视费，其他条款遵从甲、乙双方原签署的1001室合同。备忘录中附了一份1001室房间的水、电、煤气费用明细：1、水费：2014年12月177.97元；2015年1月155.69元；2015年2月143.53元；2015年3月119.69元，2015年4月账单未出，对水费费用存在异议，暂未付；2、煤气费：每个月60元，六个月计360元（至2015年5月26日）未付；3、有线电视费：每个月23元，六个月计138元（至2015年5月26日）未付；4、电费至2015年3月已付清；5、宽带费用至2015年5月20日六个月900元已付清，2014年12月2日代付卫生间修理200元。房费：6,000元+150元宽带费+235.725元物业费，每月计6,385.725元，六个月计38,314.35元，押金6,000元，共计44,314.35元。之前支付的押金为7,000元，扣除应付煤气费六个月360元，有线电视费138元，共计498元。7,000元-498元+200元=6,702元。实际应支付44,314.35元-6,702元=37,612.35元。嗣后，BAENAMHO（裴南镐）通过Z（上海）有限公司于2015年5月7日支付给孙佳上述款项37,612.35元。BAENAMHO（裴南镐）诉至法院，要求判令：1、解除双方的签订的《房屋租赁合同》及《备忘录》；2、孙佳返还2015年5月26日起至2015年11月25日的租金、押金、宽带费、物业费共计44,314.35元；3、孙佳返还2014年11月20日至2015年11月19日的剩余押金6,702元；4、孙佳返还办证费1,500元；5、孙佳支付违约金6,000元。孙佳于原审庭审中确认收到上述37,612.35元。原审另认定，孙佳确认其在2015年5月22日收到BAENAMHO（裴南镐）支付的办证费1,500元。原审庭审中，孙佳称居住证明是去居委会备案，按照房租收相应的税点，居委会进行打折后为1,500元，但没有收据。如果BAENAMHO（裴南镐）一定要求返还，其也可以返还，但BAENAMHO（裴南镐）必须缴清4,500元的证明费。原审又认定，2015年6月10日BAENAMHO（裴南镐）委托律师向孙佳发出“催告函”，催告函中载明BAENAMHO（裴南镐）与孙佳签订的《备忘录》约定的承租期限为2015年5月26日至2015年11月25日，承租房屋为XX路XX弄XX区XX号XX室，但时至今日，孙佳仍未交付上述房屋，故BAENAMHO（裴南镐）授权律师发函通知孙佳于2015年6月11日向BAENAMHO（裴南镐）交房。2015年7月27日孙佳回函BAENAMHO（裴南镐）载明，今天上海市XX公司就BAENAMHO（裴南镐）所承租的位于上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室使用电费，与其联系，告知4月份至今的电费没有缴纳，电力公司要立刻断电。请确认房屋若还在使用，请尽快缴纳电费，若不在使用，请尽快安排人员与其办理该房屋的交接工作，将房屋以及房屋钥匙返还给孙佳。原审诉讼中，上海市闵行区人民法院曾要求双方尽快完成对1001室房屋的交接手续，但双方因为金额的分歧未能顺利完成房屋的交接手续。直至2015年12月27日孙佳报警至派出所并联系房屋所在物业公司，才将1001室房屋的房门打开。原审认为，BAENAMHO（裴南镐）与孙佳之间所签订的《房屋租赁合同》及《备忘录》系双方当事人真实意思表示，合同及《备忘录》依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及《备忘录》当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，BAENAMHO（裴南镐）与孙佳均应按照上述合同及《备忘录》的约定全面履行各自的合同义务。依据《备忘录》的约定，BAENAMHO（裴南镐）承租的房屋从1001室调整至617室，然BAENAMHO（裴南镐）并未按约将1001室交还给孙佳，且在法院的指定安排下双方始终未能按约完成对1001室的交接手续，直至2015年12月27日孙佳才强行获得了对1001室的控制权，完成了对1001室房屋的交接手续。由于BAENAMHO（裴南镐）拒绝主动将1001室返还给孙佳，故BAENAMHO（裴南镐）实际占用1001室期间所产生的使用费其理应予以承担。虽然BAENAMHO（裴南镐）按照备忘录的约定支付了617室的租金及1001室租赁期间的部分费用，但是结合BAENAMHO（裴南镐）实际占用1001室房屋所产生的房屋使用费，从2015年5月至12月期间额外产生了7,000元X7月=49,000元，对于该部分房屋使用费损失，正是由于BAENAMHO（裴南镐）未能及时将1001室房屋返还给孙佳的违约行为，从而导致孙佳产生上述扩大的损失。目前于孙佳处BAENAMHO（裴南镐）所支付的费用为6,702元押金以及BAENAMHO（裴南镐）于2015年5月7日所支付的37,612.35元，合计金额为44,314.35元。结合上述使用费的金额及BAENAMHO（裴南镐）所支付的金额，BAENAMHO（裴南镐）所支付的费用显然尚不足以冲抵上述使用费，其自然无权要求孙佳返还上述费用，相反孙佳有权要求BAENAMHO（裴南镐）支付上述使用费之间的差额部分。其次，BAENAMHO（裴南镐）提出主张要求解除涉案的《房屋租赁合同》及《备忘录》，孙佳亦同意解除上述租赁合同及《备忘录》，说明双方对解除租赁合同及《备忘录》协商一致，故法院对双方所签订的《房屋租赁合同》及《备忘录》予以解除。再次，对于BAENAMHO（裴南镐）主张的办证费1,500元的主张，孙佳确认收到上述费用，并且对该笔费用的支出进行了说明，但是法院认为孙佳提供的证据难以说明其已经履行了为BAENAMHO（裴南镐）代办居住证的义务，故孙佳理应返还上述办证费1,500元。至于BAENAMHO（裴南镐）主张的违约金诉请，BAENAMHO（裴南镐）认为孙佳拒绝提供617室的房屋，构成违约行为，需要承担6,000元的违约金。但从双方的函件往来可以得知，孙佳作为承租房屋的提供人，其完全具备提供租赁房屋给BAENAMHO（裴南镐）的合作条件，且BAENAMHO（裴南镐）拒绝与孙佳完成1001室房屋的交接手续，直接导致双方产生矛盾分歧，进而引发了双方产生诉讼，但是均无法说明孙佳存在违约行为，故BAENAMHO（裴南镐）主张孙佳承担违约金的诉请缺乏事实及法律依据，法院予以驳回。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，于二○一六年二月二十六日作出判决：一、解除BAENAMHO（裴南镐）与孙佳于2014年11月7日签订的《房屋租赁合同》、于2015年5月14日签订的《备忘录》；二、孙佳于判决生效之日起十日内返还给BAENAMHO（裴南镐）办证费1,500元；三、驳回BAENAMHO（裴南镐）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计631.46元，保全费605.16元，合计1,236.62元，由BAENAMHO（裴南镐）负担1,000元，由孙佳负担236.62元[于判决生效之日起十日内向BAENAMHO（裴南镐）直接支付]。判决后，BAENAMHO（裴南镐）不服，上诉于本院，诉称:双方签订《备忘录》，由1001室换至617室，但被上诉人没有履行换房义务；被上诉人构成违约，应依约支付违约金，故要求二审法院撤销原审判决主文第三项，改判被上诉人返还2015年5月26日至2015年11月25日的租金、宽带费、物业费共计37,612.35元、返还2014年11月20日至2015年11月19日的剩余押金6,702元，支付违约金6,000元。被上诉人孙佳辩称:上诉人表示1001室太大，要求换房，被上诉人同意换房；直至诉讼中被上诉人还一直联系上诉人代理人要求其返还1001室房屋，但上诉人代理人不同意返还，故其不同意上诉请求。二审中，上诉人出示境外人员临时住宿登记单一份，旨在证明其已于2015年5月29日搬离涉讼房屋；被上诉人认为上诉人于其他地方的居住登记并不能证明其已搬离涉讼房屋。本院认为，上诉人即使在他处临时居住，与其是否交还标的房屋不存在必然或高盖然性逻辑关系。被上诉人的质证意见成立，可予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》及《备忘录》于法无悖，双方均应恪守。依据《备忘录》之约定，双方原签署的合同的租赁物业由闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室更换至XX路XX弄XX区XX号XX室。本院认为，换房行为的完成需双方配合方能成就，逻辑上换房未能实现显然不能归咎于出租人一方。本院注意到，在原审法院释明后，BAENAMHO（裴南镐）仍未将1001室钥匙交还，未能完成或准备完成标的房屋占有返还，故其理应承担占用期间的使用费。鉴于BAENAMHO（裴南镐）一、二审中均未能出示有效证据证明在合同履行过程中孙佳有任何违约行为，故其关于违约金的主张，本院难予认定。综上而言，BAENAMHO（裴南镐）关于撤销原审判决主文第三项，改判孙佳返还2015年5月26日至2015年11月25日的租金、宽带费、物业费共计37,612.35元、返还2014年11月20日至2015年11月19日的剩余押金6,702元，支付违约金6,000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,057.86元，由上诉人BAENAMHO（裴南镐）负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月十二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……