安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皖民四终字第00107号
上诉人（原审原告）：铜陵金月明珠娱乐有限责任公司。
法定代表人：陈来清，该公司经理。
委托代理人：董照永，安徽铜都律师事务所律师。
委托代理人：汪元胜。
上诉人（原审被告）：铜陵市华福房地产开发有限公司。
法定代表人：周军，该公司总经理。
委托代理人：谈春明，安徽众佳律师事务所律师。
原审第三人：章进，男，汉族，1986年12月6日出生。
委托代理人：田军，安徽创元律师事务所律师。
上诉人铜陵金月明珠娱乐有限责任公司（简称金月明珠公司）与上诉人铜陵市华福房地产开发有限公司（简称华福房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，安徽省铜陵市中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）铜中民二初字第00034号民事判决，金月明珠公司与华福房产公司均不服，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。金月明珠公司的法定代表人陈来清及其委托代理人董照永、汪元胜，华福房产公司的委托代理人谈春明，原审第三人章进及其委托代理人田军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年9月22日，金月明珠公司（原铜陵市翡翠明珠娱乐休闲会所）与华福房产公司签订一份《房屋租赁合同》，约定将华福房产公司位于铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层的房屋（建筑面积4029㎡）出租给金月明珠公司作为KTV经营场地；租期10年，起租日期为2006年5月1日，计租日期为2006年10月1日；年租金80万元，租金支付时间及方式：按季度支付，首次租金由原缴纳的20万元定金抵冲，第二次租金于2006年12月15日缴纳，以后为每季度的前15日支付下季度租金；华福房产公司负责按原建筑结构和布局的设计要求，完成消防设备、设施安装，并实行统一管理；金月明珠公司对所租赁的房屋进行装修时，其装潢结构、装潢材料、设施布置、安全通道等必须符合消防管理部门的要求，并服从商城消防工作整体要求和统一管理；金月明珠公司在不交付或不按约定交付租金达3个月以上或未经华福房产公司同意破坏房屋结构造成房屋严重损坏并留下房屋安全隐患，在承租房屋内进行违法活动或不服从消防安全管理，华福房产公司有权解除合同等。
金月明珠公司开业后，因华福房产公司原因，致金月明珠公司停业。为此，双方于2007年9月7日签订一份《补偿协议》，约定由华福房产公司给予金月明珠公司停业损失补偿118万元，补偿时间为2006年10月1日至2006年12月26日，以后期租金冲抵补偿款，至2009年3月31日冲减完毕，2009年4月开始，双方仍按2006年9月22日签订的原合同正常交纳租金。2009年1月10日，铜陵市铜官山区公安消防大队对金月明珠公司进行消防监督检查时，发现火灾隐患，于2009年1月12日向其出具铜官公消限字（2009）第6号《责令限期改正通知书》，明确要求：两部疏散楼梯上安装的侧拉门，应及时拆除；沿淮河大道的疏散楼梯宽度不足，且耐火极限不能满足规范要求，应及时修复并确保完好有效。同年2月5日，铜陵市铜官山区公安消防大队进行复查，发现疏散楼梯侧拉门已拆除，其他未按要求整改，复查不合格，要求金月明珠公司继续整改。2009年3月11日，因金月明珠公司逾期未整改，铜陵市铜官山区公安消防大队下达铜官公（消）决定（2009）第15号《公安行政处罚决定书》，给予金月明珠公司停业的处罚。2010年1月18日，铜陵市公安消防支队在对铜陵市紫金城娱乐会所有限公司的装饰改造工程进行验收时，发现18项问题，并下发铜公消验（2010）第68号《建设工程消防验收意见书》，主要包括：安全出口的总宽度不足，楼梯间、疏散走道缺少应急照明，部分安全出口堵塞等，认定该工程消防验收不合格。2010年5月16日，铜陵市铜官山区消防大队向铜陵市紫金城娱乐会所有限公司下达铜官公消封字（2020）第1号《临时查封决定书》，因该会所安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件，决定对紫禁城娱乐会所予以临时查封，查封范围为紫金城国际娱乐会所二、三层营业区域，查封期限自2010年5月17日14时50分至2010年6月6日14时50分。2012年4月23日，金月明珠公司以华福房产公司为被告、章进为第三人，向原审法院提起诉讼，请求判令华福房产公司赔偿其停业损失315万元。原审法院于2012年11月15日作出（2012）铜中民二初字第00026号民事判决，金月明珠公司不服上诉至安徽省高级人民法院，安徽省高级人民法院审理期间，金月明珠公司申请撤回上诉和原审起诉，安徽省高级人民法院以（2013）皖民四终字第00035号裁定予以准许。2013年4月24日，金月明珠公司再次向原审法院提起诉讼，请求判令华福房产公司赔偿其一年的停业损失310万元整（从2009年4月1日起计算至2010年3月，最终以评估结果为准），诉讼费用由华福房产公司承担。一审庭审中，金月明珠公司将损失赔偿数额变更为2766805.66元。
另查明：2008年12月27日，铜陵中嘉广告装饰有限责任公司受原华福商城一楼承租人钱荣车行老板元茂强委托，将华福商城一层中央楼梯（该楼梯系一至五层的消防楼梯）由原来的混凝土结构改建为钢结构。2009年2月，中央楼梯再由钢结构被改建为混凝土结构。2009年9月，通过竞买取得华福商城一楼房产（1400㎡）的章进将华福商城一层中央楼梯的出口改为门面房，用于经营。
2008年7月15日，铜陵市翡翠明珠娱乐休闲会所将其名称变更为金月明珠公司，并办理了变更登记。2009年7月14日，金月明珠公司经铜陵市工商局核准，名称变更为铜陵市紫禁城娱乐会所有限公司，但未办理变更登记。
一审期间，金月明珠公司向原审法院提交鉴定申请，请求对该公司停业一年的损失进行鉴定，原审法院委托安徽蓝天会计师事务所进行鉴定。该所提供的蓝天财综字（2013）068号《金月明珠公司停业十二个月期间可得利益损失额测算咨询报告》表明，金月明珠公司停业一年期间的可得利益损失测算额为2766805.66元。
原审法院认为：2006年9月22日，金月明珠公司与华福房产公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。根据该合同约定华福房产公司将位于铜陵市淮河北路305号的华福商城二、三层房屋出租给金月明珠公司用于KTV经营场地，华福房产公司负责按原建筑结构和布局的设计要求，完成消防设备、设施安装，并实行统一管理。金月明珠公司从2009年4月1日至2010年3月间处于停业状态，事实存在。根据已查明的事实，导致金月明珠公司被责令停业的主要原因是经营场所的疏散通道不符合要求致消防验收不合格，次要原因是金月明珠公司经营的紫金城娱乐会所内装饰改造工程存在18项安全隐患问题，以上复合因素，导致金月明珠公司被责令停业，该停业损失责任应根据双方过错责任大小进行承担。华福房产公司作为房屋出租方应承担70%的主要过错责任。参照安徽蓝天会计师事务所提供的鉴定报告，金月明珠公司停业十二个月期间的可得利益损失测算额为2766805.66元，按70%计算，华福房产公司应承担1936764元。金月明珠公司在装饰改造过程中存在消防验收不达标情形，应承担30%的次要过错责任。金月明珠公司停业时间在2009年3月，第三人章进通过竞买取得华福商城一层房屋的时间是2009年5月19日，章进于2009年9月将华福商城一层中央楼梯出口改为门面房用于经营，造成消防通道不畅，但作为房屋的出租方，华福房产公司有义务为房屋租赁人金月明珠公司排除妨害和提供符合消防安全通道的用房条件，至于章进将楼梯出口改为门面房给华福房产公司造成的损失，华福房产公司可另行向章进主张。据此，金月明珠公司的诉讼请求部分成立，原审法院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、华福房产公司于判决生效后七日内赔偿金月明珠公司一年（从2009年4月1日计算至2010年3月31日）的停业损失费1936764元；2、驳回金月明珠公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31600元、保全费5000元，合计36600元，由金月明珠公司负担14480元，华福房产公司负担22120元。
金月明珠公司与华福房产公司对上述判决均不服，金月明珠公司上诉称：金月明珠公司被责令停业的唯一原因是华福房产公司破坏了华福商城一楼疏散楼梯，进而导致金月明珠公司在二、三楼经营的KTV存在消防安全隐患，因此被公安消防部门责令停业。金月明珠公司为减少损失，对所经营的KTV追加投资，增加消费设施和设备，并进行重新施工。原审判决金月明珠公司承担30%次要过错责任的理由不成立。请求二审法院改判华福房产公司赔偿金月明珠公司停业期间的全部损失2766805.66元。
华福房产公司上诉并答辩称：1、根据金月明珠公司的申请，原审法院委托安徽蓝天会计事务所出具的《金月明珠公司停业十二个月期间可得利益损失额测算咨询报告》，非司法鉴定报告，且该报告未对审计单位的经营情况和财务资料进行必要的核对，审计程序违法；该报告未明确金月明珠公司损失的期间，鉴定对象的对比数据不具有可比性，未将股东工资、房屋租金等进行摊销计入成本，鉴定结论不真实。因此，安徽蓝天会计师事务所出具的测算报告不能作为定案依据。2、原审判决对损失的责任划分，严重失实。金月明珠公司停业一方面是消防部门责令停业，一方面是金月明珠公司对经营场所进行装修和改造造成，且该公司虽然停业，但没有停止正常的经营活动，没有实际损失。请求二审法院撤销一审判决，驳回金月明珠公司的诉讼请求。
金月明珠公司答辩称：测算报告为原审法院委托专业咨询机构作出，华福房产公司针对测算报告提出的问题，报告中均已作出回答和说明，该测算报告可以作为定案依据；停业是案涉房屋不符合消防要求造成，华福房产公司应承担金月明珠公司停业一年的全部损失。
章进未提交书面答辩意见，二审庭审中口头答辩称：消防部门对金月明珠公司的停业处罚于2009年3月11日作出，章进2009年5月19日才拿到房屋，该公司停业与章进没有关系。金月明珠公司与华福房产公司均没有对章进提出上诉，该二方之间的纠纷与章进无关。
二审期间，金月明珠公司与华福房产公司二审所举证据均与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。
本院除对一审法院查明的案件事实予以确认外，二审另查明：2009年3月11日，金月明珠公司经营的KTV娱乐会所因消防设施不合格，被铜陵市铜官山区消防大队责令停业。2009年5月，该娱乐会所的疏散楼梯间被第三人章进改为营业用房。金月明珠公司为减少损失，对该娱乐会所进行了重新改造和装修，每层封存11个包厢，营业面积减少到2250平方米（使用面积）。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、原审法院委托安徽蓝天会计师事务所作出的关于《金月明珠公司停业十二个月期间可得利益损失额测算咨询报告》能否作为本案的定案依据；2、金月明珠公司的停业原因如何认定，停业损失如何承担。
（一）原审法院委托安徽蓝天会计师事务所作出的关于《金月明珠公司停业十二个月期间可得利益损失额测算咨询报告》能否作为本案的定案依据。根据金月明珠公司与华福房产公司所签《房屋租赁合同》约定，华福房产公司将案涉房屋出租给金月明珠公司用于KTV经营。2009年3月11日，因疏散楼梯不符合消防要求，铜陵市铜官山区公安消防大队给予金月明珠公司停业的处罚，致该公司于2009年4月1日至2010年3月间实际处于停业状态。一审期间，原审法院根据金月明珠公司申请，委托安徽蓝天会计师事务所对该公司停业十二个月期间的可得利益损失额进行测算。该所经测算后，出具蓝天财综字（2013）068号《金月明珠公司停业十二个月期间可得利益损失额测算咨询报告》。经本院审查，安徽蓝天会计师事务所具备鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定方法规范，原审法院以该报告作为金月明珠公司停业损失的认定依据并无不当。华福房产公司以鉴定程序违法、鉴定结论不真实，提出安徽蓝天会计师事务所出具的《金月明珠公司停业十二个月期间可得利益损失额测算咨询报告》不能作为定案依据的上诉主张，因其未能提出足以反驳该报告的证据和理由，不予采信。
（二）关于金月明珠公司的停业原因如何认定，停业损失如何承担问题。按照双方所签《房屋租赁合同》的约定，华福房产公司应当按原建筑结构和布局的设计要求，完成消防设备、设施安装，并实行统一管理，而铜陵市铜官山区消防大队多次发出的整改通知和处罚决定表明，责令金月明珠公司停业，主要原因是其经营的KTV娱乐会所疏散楼梯被他人改造且未及时整改。金月明珠公司停业不久，疏散楼梯又被第三人章进改为营业用房。出租人华福房产公司未按合同约定提供符合消防条件的营业用房，存在过错。金月明珠公司为减少损失，对所租赁的房屋进行重新装修改造，减少了营业面积并重新开辟疏散出口。金月明珠公司作为承租人，对案涉房屋进行重新装修，同样负有保证装潢结构、装潢材料、设施布置、安全通道等符合消防要求的义务。但该公司对案涉房屋进行的重新装修改造，经消防管理部门检查，存在18项问题，未经验收合格，致该公司经营的KTV娱乐会所仍然不能营业。因此，金月明珠公司同样存在过错。综上，金月明珠公司被责令停业的主要过错在于华福房产公司，该公司应对金月明珠公司停业一年的损失承担主要责任；金月明珠公司存在次要过错，应对其停业一年的损失承担次要责任。原审判决认定金月明珠娱乐会所的停业系由于案涉双方的复合责任造成，并据此判令华福房产公司承担停业损失的70%，金月明珠公司承担停业损失的30%，符合本案事实，本院对此予以维持。金月明珠公司提出要求华福房产公司承担停业一年的全部损失，以及华福房产公司认为己方只应承担停业一年损失的30%的上诉理由，均不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，处理适当。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31600元，由金月明珠公司负担13550元，华福房产公司负担18050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 敏
审 判 员 陈 钢
代理审判员 王依胜
二〇一四年七月十四日
书 记 员 吴 辉
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。