重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第14063号原告李勇，男，1963年6月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人李毅，重庆星全律师事务所律师。委托代理人李丹，重庆星全律师事务所律师。被告重庆万康房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区上大田湾65-1#第三层，组织机构代码20294571-5。法定代表人李洪明，经理。委托代理人王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托代理人王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告重庆天华房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建北三支路8号A座11层，组织机构代码62190331-7。法定代表人米务军，董事长。委托代理人米功富，男，1964年6月19日出生，汉族，住重庆市合川市，该公司员工。原告李勇与被告重庆万康房地产开发有限责任公司（以下简称“万康房地产公司”）、重庆天华房地产开发有限公司（以下简称“天华房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李成玲担任审判长，与人民陪审员姚天玲、ＸＸ组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员彭云青担任法庭记录。原告李勇的委托代理人李丹及被告天华房地产公司的法定代表人米务军、委托代理人米功富到庭参加了诉讼，被告万康房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇诉称，2009年9月22日，原告与被告万康房地产公司、天华房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号1幢1单元19-4号房屋，被告自合同签订之日起10日内办理合同登记备案，逾期办理的，被告应自约定办理合同登记备案之日起至实际办理合同登记备案之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未按合同约定办理合同登记备案，损害了原告的合法权益，故原告起诉来院，请求判令被告万康房地产公司、天华房地产公司以237056元为基数，按照每日万分之三的标准共同计付从2009年10月3日起至2015年8月24日期间的逾期办理预购商品房合同备案登记的违约金152972.24元。被告万康房地产公司未答辩。被告天华房地产公司辩称，原告曾是被告雇佣的销售代理的代表，因被告当时欠小额公司的贷款利息需立即偿还，而原告和案外人李磊负责整栋楼的销售工作，清楚所有销售资金往来，故原告和案外人李磊主动借款1050000元给被告天华公司用于偿还贷款利息，被告天华房地产公司拿出包含案涉房屋在内的三套房屋作为偿还1050000元的担保，被告天华房地产公司之后已向原告和李磊偿还了部分借款。后来，因被告天华房地产公司的法定代表人被追究刑事责任，原告李勇在此期间利用职权签订了低价房屋买卖合同，该合同并非被告的真实意思表示，且李磊作为销售代表全权负责所有销售事宜，包括办理合同备案登记。故原告的诉讼请求不能成立。经审理查明，2009年9月22日，万康房地产公司、天华房地产公司（甲方）与李勇（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李勇向万康房地产公司、天华房地产公司购买位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号1幢1单元19-4号房屋，万康房地产公司、天华房地产公司销售的商品房为预售商品房，建筑面积106.07平方米，本商品房为装修房，总成交金额为237056元，李勇在签订商品房买卖合同时付清房总款237056元，万康房地产公司、天华房地产公司应在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付李勇使用。其中合同第十二条约定：“关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”双方还约定了其他权利和义务。同日，天华房地产公司出具《收据》一份，载明的缴款单位为李勇，收款方式为现金，收款金额为237056元，收款事由备注为：“购房款，19-4，单价2770”。2014年10月15日，本院就李勇诉万康房地产公司、天华房地产公司商品房预售合同纠纷一案作出（2012）中区法民初字第08688号民事判决书，载明：天华房地产公司与万康房地产公司辩称李勇诉称不实，双方名为购房实为借贷，本院经审理后认定李勇与万康房地产公司、天华房地产公司于2009年9月22日签订的购买重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号1幢1单元19-4号房屋的《重庆市商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，且李勇已经按照合同的要求支付了购房款，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，万康房地产公司、天华房地产公司应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付使用，但该房屋尚未通过竣工验收备案登记，李勇要求立即交付房屋的条件尚不具备，予以驳回。该判决已经生效。另查明，万康房地产公司、天华房地产公司至今没有为李勇办理合同登记备案，也没有将上述房屋交付李勇使用。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、收据、发票等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原、被告于2009年9月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》，虽然被告天华房地产公司辩称该合同非双方当事人的真实意思表示，但未举示证据加以证明，故本院认定上述合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约向被告支付了购房款，被告则应当按照合同约定在合同签订之日起10日内申请办理案涉房屋的预购商品房合同登记备案，但被告至今未办理，故原告现要求被告办理预购商品房合同备案登记的诉讼请求成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现合同约定被告应在合同签订之日起10日内，即2009年10月2日前向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，而被告至今未办理合同备案登记手续，则应当承担逾期办理合同登记备案的违约责任。按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告逾期办理合同登记备案超过30日后，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付。现被告逾期超过30日，原告要求继续履行合同，故原告有权要求被告按照已付房款237056元为基数，按照每日万分之三的标准计付从2009年10月3日起至2015年8月24日期间的违约金。而双方约定的在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付，系对履行时间的约定，但被告至今未取得合同登记备案受理单，应视为履行时间不明。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条之规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时生效。第六十二条第（四）项之规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告可随时要求被告支付逾期办理合同登记备案的违约金。因此，被告应当支付原告2009年10月3日起至2015年8月24日期间逾期办理合同登记备案的违约金153043.35元（237056元×万分之三/天×2152天），现原告仅要求被告支付152972.24元，系原告对自身权利的自由处分，本院予以认可。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司在本判决生效后内立即为原告办理重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号1幢1单元19-4号房屋的预购商品房合同登记备案；二、被告重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司在本判决生效后内支付原告李勇2009年10月3日起至2015年8月24日期间逾期办理预购商品房合同登记备案的违约金152972.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3360元，诉讼保全措施费1705元，共计5149元，由被告重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员  李成玲人民陪审员  姚天玲人民陪审员  张 平二〇一六年八月二十四日书 记 员  彭云青