黑龙江省宾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宾民初字第01957号
原告郝佳佳，住哈尔滨市道里区。
委托代理人李轶。
被告王欣，住宾县。
委托代理人尹贻红，住宾县。
第三人梁继红，住宾县。
委托代理人陆金成，住哈尔滨市道外区。
原告郝佳佳与被告王欣、第三人梁继红执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭进行了审理，原告郝佳佳的委托代理人李轶，被告王欣及其委托代理人尹贻红，到庭参加了诉讼，第三人梁继红经本院合法传唤未出庭，本案现已审理终结。
原告郝佳佳诉称：原告与第三人梁继红商品房销售合同纠纷，经（2012）宾民初字第719号民事判决书已生效，并申请强制执行。在执行过程中，被告王欣对原告申请执行的公仆小区二期西数第二门一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼提出异议。2015年7月29日宾县法院作出（2014）宾执异字第498-1号民事裁定书中止对执行标的执行。现要求恢复对公仆小区二期西数第二门一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼的执行，并要求被告承担诉讼费。
被告王欣辩称：争议的房产系被告于2011年10月13日从第三人处以368万元购买，该合同合法有效。当时因第三人已经将该房屋出租给承租方潘翔从事宾馆经营，因承租人潘翔提前倒房，被告给承租人潘翔赔偿23万元，并投入大量资金装修，一直占有使用至今，现使用宜家快捷宾馆字号进行经营。被告系该房产的权利人，第三人开发的其他房产均没有办理产权证，不影响被告对该房屋享有所有权，请求驳回原告的诉讼请求。
本院在开庭审理过程中，原告为证明自己诉讼主张事实成立，举示了如下证据：
证据A1、（2013）宾刑初字第95号刑事判决书（复印件）。拟证明本案原告系争议房屋第一购买人，原告通过银行汇款方式实际支付价款，第三人梁继红诈骗数额没有考虑原告所支付金额。在刑事案件侦查期间被告也没有提交其与本案第三人签订的房屋买卖合同，因此该生效判决能够作为原告申请恢复执行诉争标的依据。
被告王欣质证，证据系复印件，不能作为证据使用。假设该判决是真实，与本案没有关联性，不能证明原告想要证明的问题。
本院在开庭审理过程中，被告王欣为证明自己抗辩主张事实成立，举示了证据：
证据B1、2011年10月13日被告与第三人签订的房屋买卖合同书。拟证明被告以368万元的价格购买第三人房产，并有双方及第三人女儿梁晓云及承租方潘翔、邻居董某某，见证人胡某某、杜某某，该合同合法有效，原告无权申请执行被告财产。
原告郝佳佳质证，对真实性有异议，契约书与原告提供刑事判决书相违背，不能证明其证明的问题。
证据B2、公仆小区购房合同。拟证明被告购买第三人的房产，已经由哈尔滨市东亚建筑工程公司及哈尔滨市东亚建筑公司巨宏分公司与被告签订买卖合同，合同均有两个公司盖章，及哈尔滨东亚公司法定代表人徐彻签名。协议成立后，不能转卖他人。争议的房产属被告所有，与第三人无关，买卖合同成立有效。该合同书背面有第三人及杜邦华签名，定于2011年12月20日给被告倒房。
原告郝佳佳质证，合同签订时东亚公司及巨宏分公司均未取得预售许可证，该合同无效。在宾县法院（2012）宾民初字第719号民事判决书中，被告东亚公司明确说明合同中约定房产和土地均不是该公司财产，其不能出售，也不能授权巨宏分公司出售。在对没有处分权情况下又签订售房合同是矛盾的，因此该合同不真实。
证据B3、哈尔滨东亚公司巨宏分公司出具的收据。拟证明该公司已收到被告368万元房款的事实，并盖有梁继红名章，能够证明争议的房产系被告以368万元的价款合法购买，该房屋属于被告所有。
原告郝佳佳质证，对真实性有异议，虽然收据盖有巨宏分公司财务印章，但是根据法律规定，被告王欣需要证明其有支付368万元现金的能力，证明其有相应的取款证明。因正常百姓人家不可能存有300余万元现金，不符正常生活规律，不能单以一张收据证明其有付款行为。
证据B4、2011年10月13日被告与第三人及承租方共同签订的协议书。拟证明第三人已经将争议的房产出售给被告，与原承租方潘翔形成新的租赁关系，第三人退出，争议的房产属于被告王欣所有，与第三人无关。
原告郝佳佳质证，对真实性及证明问题均有异议，协议书明确写明将争议房屋卖给乙方名下永久为业，但被告提交所有证据均是王欣个人购买，与事实矛盾，所以证据不是真实的。无法通过该协议证明争议房屋是被告的，对房屋所有权的确认，不能以个人签订的协议书为依据。
证据B5、2012年6月15日被告与承租方潘翔签订的协议。拟证明承租方提前倒房，被告给承租方23万元补偿，由第三人梁继红作为中间人见证。
原告郝佳佳质证，对真实性有异议，该协议书与被告提交的证据B4购买人存在冲突，不能证明购买人是王欣，还是王欣名下的永久为业，不能证明被告对争议房屋享有所有权。
证据B6、2012年7月31日宾县公安局颁发的旅馆行业备案审查证。拟证明宾县公安局给被告颁发证件从事旅馆行业，负责人是被告王欣，名称是喜来發宾馆，该房屋已交付被告从事旅馆行业，地点为本案争议房屋的位置。
原告郝佳佳质证，对真实性无异议，但该地点与本案争议房屋不一致，与本案无关。
证据B7、2012年6月18日税务机关颁发的临时税务登记证。拟证明被告在争议的房产处经营喜来發宾馆，负责人是王欣，纳税人是喜来發宾馆，被告已占有、使用该房产。
原告郝佳佳质证，对真实性无异议，但该证据于2014年5月28日已过期，没有证明力。
证据B8、2015年5月12日宾县公安局颁发的营业执照。拟证明被告经营的喜来發宾馆改名为宾县宾州宜家快捷宾馆，截止开庭之日被告仍在经营宜家快捷宾馆，并占有使用。
原告郝佳佳质证，对真实性无异议，但无法证明经营场所是否与本案争议房屋一致，因公安机关发放的许可证地点不一致，不能证明被告在实际经营。
证据B9、2015年5月12日税务部门颁发的税务登记证明。拟证明被告在争议的房屋经营宜家快捷宾馆，并占有使用。
原告郝佳佳质证，对真实性无异议，能证明纳税人，无法证明实际经营人。
证据B10、证人王某某出庭证言。拟证明本案争议的房产是由证人介某某，争议房产是被告王欣所有。
原告郝佳佳质证，对真实性有异议，证人与本案被告有亲属关系，证人并没有参与整个买卖交易过程，并没有看到如何履行，而预售许可证是在房产可以查到。证人并没有说明其时间，因为合同签订时间与法院生效判决相违背，该证人证言不能作为定案依据。
证据B11、证人董某某出庭证言。证明第三人将房屋卖给被告368万元，在房屋买卖协议上见证人处某某，证明该房屋一直由被告占有使用，从事宾馆行业。
原告郝佳佳质证，对真实性有异议，证人与本案被告是雇佣关系，有利害关系，证人没有看到全部交易过程，不能证明交易过程真实性，该证人证言不能作为定案依据。
第三人梁继红未出庭，无举证，无质证。
本院确认，原告所举的证据A1系宾县法院生效裁判文书，经本庭与原卷宗核对无异，其来源真实合法，与本案具有关联性，本院可予认定；被告王欣所举证据B1-B5，其来源不具有真实性，本院不予认定；被告王欣所举证据B6-B9，与本案不具有关联性，本院不予认定；被告王欣所举证据B10-B11，虽证人与被告存在利害关系，但结合本案其他证据，不能够证明所要证明的问题，本院不予认定。
经本院审理查明，2012年7月3日，原告郝佳佳诉被告哈尔滨市东亚建筑工程公司、梁继红商品房销售合同纠纷一案。本院于2012年8月29日作出保全裁定，查封公仆小区二期西数第二门一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼。2012年11月8日王欣提出异议，认为梁继红在其处借款210万元，约定10日还款，此款到期后，梁继红无力偿还，便将上述房产作价368万元卖给王欣。因该案涉嫌刑事犯罪，移交公安机关侦查办理，本院未予答复。2014年3月20日本院作出（2013）宾刑初字第95号刑事判决书，判决梁继红犯合同诈骗罪，免予刑事处罚。2014年4月15日恢复审理原告郝佳佳诉被告哈尔滨市东亚建筑工程公司、梁继红商品房销售合同纠纷一案。本院于2014年11月10日作出（2012）宾民初字第719号民事判决书，判决解除郝佳佳与哈尔滨市东亚建筑工程公司的商品房买卖合同，梁继红于判决生效后立即返还郝佳佳购房款3，000，000元，并给付利息及赔偿损失1，564，721.90元。该案进入执行程序后，王欣提出执行异议，2015年7月29日，经本院审查，认为王欣提供的证据能够证明已经购买并实际占有该争议房产，本院作出（2014）宾执异字第498-1号执行裁定书，裁定中止对涉案房产执行。原告郝佳佳对裁定不服，提起诉讼，请求恢复对公仆小区二期西数第二门一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼进行执行，并由被告承担诉讼费。本院依职权调取了（2013）宾刑初字第95号刑事卷宗。
本院认为，依照法律及相关司法解释的规定，能够阻却执行的事由包括案外人对执行标的享有所有权或者其他足以排除强制执行的实体权利。首先，关于王欣是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，在（2013）宾刑初字第95号刑事卷宗中第73页从中可以看出，梁继红与王欣签订的房屋买卖合同系以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，依照《中华人民共和国物权法》规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。其签订的买卖合同不具有真实性，其留置条款亦违反法律规定。其次，关于王欣是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。在（2013）宾刑初字第95号刑事卷宗中第8页至第9页，审判员讯问梁继红争议的公仆小区门市房由谁管理，梁继红回答是“王欣管理，因为欠王欣钱连本带利共计110万元，因欠钱还不上，王欣就私自把房子占上了”，从该开庭笔录显示，未经梁继红同意及认可，王欣系私自占有争议标的，并不具有占有的合法性。再次，关于王欣是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。在刑事卷宗显示王欣系与梁继红为借贷关系，并没有支付全部房屋买卖价款。故原告申请恢复对公仆小区二期西数第二门一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼的执行异议有理，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
许可对公仆小区二期西数第二门一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼的强制执行。
案件受理费100.00元，由被告王欣负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 国冬梅
审 判 员 王永胜
代理审判员 李学峰
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 徐龙鑫