福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3837号
上诉人（原审被告）厦门大振大众贸易有限公司。
法定代表人赖美振，总经理。
委托代理人林伟文、戴明忠，福建嘉铠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门海德有限公司。
法定代表人曾晨阳，执行董事。
委托代理人陈昱、宗华，福建联合信实律师事务所律师。
原审被告厦门美顺佳贸易有限公司。
法定代表人林永枚，负责人。
原审被告厦门市思明区嘉邻商务信息咨询服务部。
诉讼代表人林永枚，负责人。
原审被告华泰保险销售有限公司厦门分公司思明莲岳路营业部。
诉讼代表人陈捷，负责人。
原审被告厦门少舟大振贸易有限公司。
法定代表人林燕芳，总经理。
上诉人厦门大振大众贸易有限公司（下称大振公司）因与被上诉人厦门海德有限公司（下称海德公司）、原审被告厦门美顺佳贸易有限公司（下称美顺佳公司）、厦门市思明区嘉邻商务信息咨询服务部（下称嘉邻服务部）、华泰保险销售有限公司厦门分公司思明莲岳路营业部（下称华泰公司）、厦门少舟大振贸易有限公司（下称少舟公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。美顺佳公司、嘉邻服务部、华泰公司、少舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
海德公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认海德公司与厦门大振大众贸易有限公司关于厦门市莲岳路28号部分场地（使用面积768平方米）的租赁关系已于2014年11月9日解除；2、大振公司、美顺佳公司、嘉邻服务部、华泰公司、少舟公司应立即将租赁场地腾空返还海德公司；3、大振公司、美顺佳公司、嘉邻服务部、华泰公司、少舟公司立即向海德公司支付场地占用费（按现市场行情租金37元／㎡／月，从2014年11月10日计算至生效判决书判令返还之日，暂计至2014年12月31日为48307元）。
原审判决查明，2007年，厦门机电集团有限公司将包括莲岳路28号原燃气电厂西厂区的土地房产委托海德公司管理，自2007年7月1日起负责向承租人收取租金。2007年8月28日，海德公司与厦门大振大众贸易有限公司签订《场地使用协议》，约定海德公司将位于厦门市莲岳路28号（原厦门市燃气发电厂）区域内部分场地（使用面积768平方米）有偿提供给厦门大振大众贸易有限公司使用，使用期限六个月（从2007年7月1日至2007年12月31日），每月使用费4380元。合同到期后，双方未再签订租赁合同，厦门大振大众贸易有限公司继续使用租赁场地，向海德公司支付租赁费用。2014年10月9日，海德公司向厦门大振大众贸易有限公司邮寄送达了《解除租赁关系通知书》，通知双方租赁关系于2014年11月9日解除，要求于2014年11月8日前自行拆除违章建筑，将房产及场地返还海德公司，并结清相关费用。海德公司对此邀请厦门市公证处对邮寄送达的全程进行公证。同时，海德公司在莲岳路28号各处张贴解除公告，内容为：海德公司与各租户的租赁关系于2014年11月9日解除，要求各租户应于2014年11月8日前拆除莲岳路28号房产及场地上的违章建筑。厦门市公证处对此亦进行全程公证。厦门大振大众贸易有限公司至今未将讼争场地交还海德公司。
2014年12月15日，厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司接受海德公司委托出具《土地租赁价格咨询报告》，该报告体现自2014年11月9日起与讼争地址同类租金为37元／㎡／月。
另查明，厦门大振大众贸易有限公司在使用讼争场地期间，未经海德公司同意，将租赁场地转租厦门美顺佳贸易有限公司、厦门市思明区嘉邻商务信息咨询服务部、华泰保险销售有限公司厦门分公司思明莲岳路营业部、厦门少舟大振贸易有限公司使用。
上述事实，有海德公司提供的工商信息、场地使用协议、公证书（莲岳路28号现状保全公证）、公证书（邮寄《解除租赁关系通知书》）、公证书（现场张贴公示）、邮寄回执、租金发票存根联、评估报告及庭审笔录为证。
原审法院认为，合法有效之合同对于双方当事人均具有拘束力，双方均应依约、诚实信用履行各自的权利义务。海德公司与厦门大振大众贸易有限公司于2007年签订了《场地使用协议》，主体适格、内容合法，该合同合法有效。厦门大振大众贸易有限公司抗辩海德公司不具诉讼主体资格、作为管理人不具有使用权、仅系代理人、协议无效等意见，混淆了债权与物权。物权与债权相对分离，本案双方当事人成立租赁合同法律关系，且已实际履行，该债权关系的成立无需以出租人系物权人、是否得到物权人有效授权为要件。况且，海德公司亦举示评估报告等证据证实其可以自身名义对外签订合同，行使债权。故厦门大振大众贸易有限公司的抗辩意见，与在案事实相悖，于法无据，不予采信。《场地使用协议》约定的租赁期间届满后，承租人即厦门大振大众贸易有限公司继续使用租赁物，海德公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同中，双方均可随时解除合同，作为出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。海德公司作为出租人已于2014年10月9日提前一个月向厦门大振大众贸易有限公司通知解除合同，符合法律规范，故海德公司诉请确认双方租赁合同于2014年11月9日解除，予以支持。厦门大振大众贸易有限公司未经海德公司同意将讼争店面转租由厦门美顺佳贸易有限公司等原审被告使用，在讼争租赁合同解除后，该四原审被告应将讼争租赁物腾空交还海德公司，同时，应按市场行情租金向海德公司支付占用费。海德公司之相应诉请合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认厦门海德有限公司与厦门大振大众贸易有限公司关于厦门市莲岳路28号区域内部分场地（使用面积768平方米）的租赁关系已于2014年11月9日解除；二、厦门大振大众贸易有限公司、厦门美顺佳贸易有限公司、厦门市思明区嘉邻商务信息咨询服务部、华泰保险销售有限公司厦门分公司思明莲岳路营业部、厦门少舟大振贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将上述租赁场地腾空返还厦门海德有限公司；三、厦门大振大众贸易有限公司、厦门美顺佳贸易有限公司、厦门市思明区嘉邻商务信息咨询服务部、华泰保险销售有限公司厦门分公司思明莲岳路营业部、厦门少舟大振贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门海德有限公司支付场地占用费（以使用面积768平方米为基数，按37元／㎡／月，从2014年11月10日计算至本判决书生效之日止）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1008元，由厦门大振大众贸易有限公司、厦门美顺佳贸易有限公司、厦门市思明区嘉邻商务信息咨询服务部、华泰保险销售有限公司厦门分公司思明莲岳路营业部、厦门少舟大振贸易有限公司负担。
宣判后，大振公司不服，向本院提起上诉。
上诉人大振公司上诉称，一、原审判决法律适用错误。1、原审判决认为：“物权与债权相对分离，本案双方当事人成立租赁合同法律关系，且已实际履行，该债权关系的成立无需以出租人系物权人、是否得到物权人有效授权为要件”。该认定是错误的。具体理由如下：
根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。”因此，厦门海德有限公司应先提交相应的土地使用权属证书证明其为本案适格主体。时至今日，厦门海德有限公司不仅不能提交有效的权属证明，甚至连该地块的合法使用权人都无法确认。显然，无法证明其为该地块合法的使用权人或者有权占有人。现“物权人”都无法确认，如何就可以让所谓的“出租人”合法出租呢？厦门海德有限公司无法证明其为该地块的合法使用权人，因此，租赁合同签订的主体不适格，双方签订的协议是无效的。2、原审判决认为：“原告亦举证评估报告等证据证实其可以自身名义对外签订合同，行使债权”。该认定是错误的。具体理由如下：根据“评估报告”第二页估价假设和限制条件第2条“本次评估对象为习惯用地、临时用地，估价委托人未能提供估计对象的有效权属证明资料，据估价委托人提供的相关资料亦无法知悉估价对象的土地性质，土地用途、容积率等规划条件等，本此评估根据对象使用现状。此结果仅在此假设下为估价委托人提供价值参考，估价对象具体用途、性质、容积率等规划条件应以相关主管部门确认为准”。以上，评估机构也已认定厦门海德有限公司无法提供该地块有效权属证明，可见厦门海德有限公司无法证明其为该地块的合法使用权人。厦门海德有限公司提供的证据无法证明其主体适格，因此，双方的协议是无效的。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。根据厦门海德有限公司一审提交的材料显示：2004年12月29日至2010年10月19日期间，诉争莲岳路28号地块的合法土地使用权人应为福建省厦门电业局，而不是机电集团。厦门海德有限公司在此期间是无权处分诉争地块的，双方2007年签订的合同是无效的。退一步说，假设双方签订的《场地使用协议》是有效的。对于判决第一项上诉人无异议，但该判决第二项、第三项显然适用法律错误。首先，腾空返还租赁场地和支付占用费的请求权属于物权请求权的一种。基于此，只有物权人或者有权占有人才有权要求腾空返还租赁场地和支付占用费。其次，既然厦门海德有限公司无法证明其为该地块的合法使用人或有权占有人，那么判决要求上诉人向厦门海德有限公司腾空返还租赁场地和支付占用费，显然没有任何法律依据。二、原审判决事实认定不清。1、原审判决认定上诉人未经厦门海德有限公司同意，将租赁场地转租，属认定事实不清。厦门海德有限公司于2007年就将场地出租给其他原审被告，而厦门海德有限公司与上诉人是在2007年才签订的合同。显然转租行为在租赁合同之前，故转租行为不适用租赁合同的约定。退一步讲，即使按照相关司法解释，厦门海德有限公司作为该场地管理者，多年来对该地块情况是一清二楚的。海德公司以转租为借口解除合同，是没有任何法律依据的。2、原审判决上诉人无偿腾空场地是没有任何依据的。诉争地块的建筑物在双方签订合同以前就早已经形成了，在双方签订合同后是不存在任何形式的迁改、扩建或增添；上诉人在使用该地块之初，有关单位均披露使用的期限为被合法征用之前，即有关部门如需将该地块收回开发，均需依照合法的征用开发程序来进行；退一步说，诉争地块的建筑物是由上诉人于2002年花费巨资自行建筑而成的，并经过上诉人十多年苦力经营已形成了巨大的市场效益。即使解除租赁关系，厦门海德有限公司也应按相关规定对上诉人进行相应赔偿。3、原审判决支付场地使用费没有任何依据的。厦门海德有限公司不是合法使用权人或有权占有人，无权主张场地使用费；厦门海德有限公司为支持其主张而提供的《土地租赁价格咨询报告》是由厦门海德有限公司单方面自行委托进行的，评估过程没有上诉人的任何的参与，厦门海德有限公司与评估公司之间是否存在着利害关系？该鉴定过程剥夺了上诉人提出相关人员回避等等权利，鉴定程序明显不合法；评估机构所作出租金37元／㎡的评估结论是严重背离市场行情的，是远远高于市场实际租金的；根据“评估报告”第二页估价假设和限制条件第2条，厦门海德有限公司无法提供该地块有效权属证明。可见，该评估报告仅仅是基于一种假设，仅是作为一种价值参考，并且房屋是由上诉人自行搭建的，与厦门海德有限公司无关。因此，该评估报告严重背离事实，是没有实际参考价值的。4、原审判决在未考虑到任何现实问题的情况下作出判决，显然不当。诉争地块的建筑物早在与厦门海德有限公司签订合同之前已经投建，在该地块已建成十多年，这已是历史遗留问题。经历十多年以来，该地块已有四十多户人家，一百多人口在此居住、生活和工作，已经形成了一个稳定而有序场所。如果厦门海德有限公司只单纯依据一纸无效合同，借口合同到期，突然间就让一大批人无偿搬离，直接就打破了该区域的稳定，势必引发一系列新的、严重的社会问题。综上，请求依法撤销原审法院第一项、第二项、第三项判决，改判驳回厦门海德有限公司全部诉讼请求。
被上诉人海德公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，依法应当驳回上诉，维持原判。一、原审判决法律适用正确，上诉人与厦门海德有限公司签订的《场地使用协议》合法有效，厦门海德有限公司为本案适格原告。1、《合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从该条规定可以明确看出，租赁关系规定的主体为“出租人”与“承租人”，而非上诉人一直强调物权所有人、使用人或者占有人，上诉人认为厦门海德有限公司因非物权所有人等身份故诉讼主体不适格系混淆了债权与物权的法律关系，本案的租赁法律关系属于债权法律关系。况且，厦门海德有限公司亦已提交相关证据证实确系讼争地块的合法使用权人。2、2007年8月，厦门海德有限公司作为本案讼争场地的出租人与上诉人签订《场地使用协议》（下简称“协议”），该协议系作为出租人的厦门海德有限公司与作为承租人的上诉人以真实意思表示达成的一致意见，协议主体清晰，内容合法，且已实际履行，故厦门海德有限公司与上诉人之间的租赁合同法律关系有效，厦门海德有限公司与本案具有直接利害关系，系本案适格原告。3、上诉人在上诉状第一点引用的法律法规及所陈述的事实等，均与本案无关，且若按照该论点，上诉人亦更不具备使用讼争场地的资格。二、原审判决认定事实清楚，厦门海德有限公司与上诉人之间的场地租赁合同关系已解除，上诉人应腾空返还租赁场地并支付租赁关系解除后的场地占用费。1、厦门海德有限公司与上诉人签订的《场地使用协议》明确约定，租赁期限至2007年12月31日止。按照《合同法》第二百三十六条及二百三十二条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，租赁期限应当认定为不定期，当事人可以随时解除合同。基于前述规定，厦门海德有限公司即使不以上诉人转租的事实为由，也可以解除合同，且厦门海德有限公司在2014年10月9日提前一个月通知上诉人租赁关系予2014年11月9日解除不仅符合法律的规定，亦合情合理。2、上诉人至今仍未将涉案房屋腾空并返还厦门海德有限公司，其对涉案房屋的占有已经没有合同依据及法律依据，严重侵害了厦门海德有限公司的合法利益，厦门海德有限公司有权要求其腾空返还租赁场地并支付场地占用费，原审人民法院判决按照同地段市场行情，即37元／m2／月的标准向厦门海德有限公司支付房屋占用费合法合理，应当予以维持。3、上诉人认为该37元／m2／月的价格的评估过程没有其参与，且远远高于市场行情，没有事实与法律依据，首先，作为讼争地块的权利人自行对讼争地块的价值进行评估为其合法权利，无须任何第三人同意或则参与；其次，上诉人也没有在一审阶段提出重新鉴定，依照法律规定，即视为其认可该评估价格。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告美顺佳公司、嘉邻服务部、华泰公司、少舟公司未作陈述。
经审理查明，到庭当事人对原审判决查明事实均无异议，亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。但上诉人提出，原审判决没查明讼争地块来源，没有对讼争房屋于2007年就已建造的事实进行核查。
本院认为，海德公司与大振公司所签订的《场地使用协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违法，且双方已经实际履行。根据合同相对性原则，作为出租人的海德公司有权提起本案诉讼。大振公司与海德公司之间的《场地使用协议》已经到期，双方未再签订新的合同，故双方之间形成不定期租赁合同。海德公司有权随时解除合同，其亦于2014年10月9日发出将于2014年11月9日解除租赁合同关系的通知书，故原审判决认定双方之间租赁关系于2014年11月9日解除正确。因大振公司未按时交纳使用费，原审判决依照海德公司提交的评估报告计付占用费价格并无不当，且大振公司亦无证据推翻该评估价格，故应予以维持。大振公司另上诉主张原审判决无偿腾空场地无依据，但其本就与厦门海德有限公司的租赁合同关系已经到期，其再行主张所建建筑物的补偿费并无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1008元，由上诉人大振公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 洪德琨
审 判 员 胡林蓉
二〇一五年十一月十九日
代书记员 肖子发
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。