北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初14148号
原告（反诉被告）艾朝霞，女，1972年7月11日出生。
委托代理人李彦，北京市拓夫律师事务所律师。
委托代理人张春梅，北京市拓夫律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）许艳玲，女，1959年11月24日出生。
委托代理人罗宪民，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
委托代理人王家佳，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
原告（反诉被告）艾朝霞与被告（反诉原告）许艳玲、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员曹元元独任审判。案件审理过程中，被告许艳玲提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告艾朝霞及其委托代理人李彦，被告许艳玲及其委托代理人罗宪民，第三人我爱我家经纪公司的委托代理人杜文娜，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告艾朝霞诉称：2016年4月22日，原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。约定由被告购买原告所有的位于北京市昌平区×的房屋，房屋总价款4220000元整。2016年4月22日，双方签订了《补充协议》，2016年5月25日，双方签订了《补充协议二》。合同签订后，原告积极履行合同义务。2016年8月10日，原被告双方共同前往房屋产权登记部门办理房屋产权转移登记时，原告方得知被告没有完成缴纳税款的合同义务，而导致当天没有办理房屋产权转移登记。按照双方签订的《补充协议二》的约定，双方应当于2016年8月15日办理过户手续，原告于2016年8月15日前往房屋产权登记部门，但被告未到场。《北京市存量房屋买卖合同》第九条（三）约定，“因买方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。……。”合同第十一条（一）约定，“如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。……。”因被告未按照合同约定缴纳税款，导致原被告双方不能按照合同约定的时间办理房屋产权转移登记手续，截至2016年8月20日，已超过120日，符合合同约定的解除条件，原告已于2016年8月23日向被告发出解除合同通知，被告已于2016年8月24日签收，该合同已解除。为维护原告的合法权益，故诉至贵院请求判令：1、被告向原告支付违约金844000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告许艳玲答辩称：不同意艾朝霞的诉讼请求。本案真正的违约方在原告，我们也提起了反诉，希望法院支持我们的全部反诉请求。
第三人我爱我家经纪公司辩称：对于买卖合同我公司认为不存在履行障碍，所以我们同意配合双方在履行房屋买卖合同，至于后续的违约金及费用与我公司无关，服从法院判决。
反诉原告许艳玲诉称：2016年4月22日，反诉原告许艳玲与反诉被告艾朝霞在居间方第三人北京我爱我家经纪有限公司提供居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定由反诉原告向反诉被告购买其名下坐落于北京市昌平区×，房屋成交总价为422万元。合同签订后，双方签订了《补充协议二》，约定于2016年8月15日办理产权转移登记手续，在产权转移登记当天办理房屋交接及物业变更手续。合同签订后，反诉原告均依约甚至提前履行了合同中约定的付款义务，但在2016年8月10日，双方及第三人职员一同去办理房屋过户相关手续时，反诉被告表示房屋买卖合同约定的房屋价格已低于现市场价格，并以个人有事为由不配合办理过户相关手续。由于反诉原告已支付302万元，反诉原告报了警，警察到达现场后劝解反诉被告协助办理相关手续，但劝解无果。当时，为了解决问题，第三人中介公司的有关领导到场了解情况并劝解反诉被告按照合同约定办理过户手续，但其坚持不配合办理。之后，在合同约定的办理过户手续的最后期限前，第三人中介方多次联系反诉被告，但其均未果。2016年8月19日，应反诉被告的要求，双方各带律师商洽合同履行问题，但最终因反诉被告坚持涨价而导致房屋仍未能过户且未能交房。合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。反诉被告签订协议后一再要求变更付款条件，最后竟然提出涨价不然不予过户。为维护自己的合法权益，故诉至贵院，请求判令：1、反诉被告继续履行房屋买卖合同，协助反诉原告办理房屋产权转移登记手续并交付涉诉房屋；2、反诉被告支付违约金共计844000元；3、反诉被告承担本案诉讼费等费用。
反诉被告艾朝霞辩称：不同意许艳玲的反诉请求。我们认为该合同已经解除，反诉人是违约方，应当由反诉人承担违约责任。原告没有说过任何若被告不涨价，就不给被告过户的言语，也没有不履行合同，不能支持被告要求原告支付违约金。但被告享受了原告提供的好处，却没有给到原告相对应的利益，造成了原告巨大的损失，8月15日，被告没有按合同约定到昌平建委服务大厅办理过户，加大了原告的损失，被告应该支付原告违约金，请法院支持。
第三人我爱我家经纪公司辩称：对于买卖合同我公司认为不存在履行障碍，所以我们同意配合双方在履行房屋买卖合同，至于后续的违约金及费用与我公司无关，服从法院判决。
经审理查明：2016年4月22日，艾朝霞（出售方，甲方）与许艳玲（买受方，乙方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定，出售方所售房屋位于北京市昌平区×；房屋成交价格为4220000元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金200000元，定金通过自行交接方式划转；2016年5月10日，乙方向甲方支付600000元，资金通过自行交接方式划转；2016年8月5日，乙方向甲方支付1120000元，资金通过自行交接方式划转；过户前一天，乙方向甲方支付1100000元，资金通过资金存管方式划转；其余购房款通过贷款方式支付。甲方应当在过户当天将该房屋交付给乙方；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议；因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移登记且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同；如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面形式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任；艾朝霞的联系电话为173XX****XX，许艳玲的联系电话为136XX****XX。
同日，艾朝霞（出售方，甲方）、许艳玲（买受方，乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方，丙方）三方共同签订了《补充协议》。协议约定，经甲乙双方友好协商同意，于2016年4月25日之前（含当日）将剩余定金180000元支付给甲方（甲方收到全部定金贰拾万元后，去物业办理物业费、供暖费、水电燃气等相关结清手续，并配合丙方开具贷款及过户需要的物业证明）；于2016年5月10日之前（含当日），乙方支付甲方第一笔首付款600000元；于2016年8月5日之前（含当日）支付第二笔首付款1120000元，于过户前一天，支付第三笔首付款1100000元，该房款通过资金托管方式支付。
2016年5月25日，艾朝霞（出售方，甲方）、许艳玲（买受方，乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方，丙方）三方共同签订了《补充协议二》。协议约定，经甲乙双方友好协商同意，约定2016年7月15日之前网签，若乙方可以提前办理网签手续时，提前两日通知甲方，甲方须2日内协助办理相关手续，乙方于网签当日支付甲方第二笔首付款壹佰壹拾贰万元整，于2016年8月15日办理过户手续。除甲、乙、丙签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金；本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》、《补充协议》相抵触，以《补充协议二》为准。
合同签订后，许艳玲依约向艾朝霞支付了全部定金和首付款,共计3020000元。2016年8月10日，艾朝霞、许艳玲、我爱我家经纪公司一同到昌平区房管部门办理过户手续。在办理过户时由于艾朝霞没有提供购房发票及契税票，导致许艳玲未能交纳税费，双方当日未能办理房屋过户手续，第三人告知艾朝霞需在房管部门查询调取购房发票或契税票之后方可办理交纳税费并办理过户事宜。后第三人通知双方于2016年8月15日共同办理查询、交税及过户事宜。艾朝霞提供2016年8月15日昌平区不动产登记事务中心的档案查询票证明其到房管部门办理查询调取及过户手续，许艳玲与我爱我家经纪公司工作人员于2016年8月15日一同到昌平区房管部门办理过户事宜，但未看见艾朝霞。经纪人拨打了艾朝霞的手机（186XXXX****），因该手机放在艾朝霞家中，故双方未能取得联系。2016年8月23日，艾朝霞向许艳玲发送《解除合同通知》，要求解除合同并要求许艳玲承担违约责任。
庭审中，艾朝霞与许艳玲均同意继续履行合同。许艳玲表示同意一次性支付剩余购房款120万元。现艾朝霞已调取到涉案房屋的契税发票。第三人称提供调取的契税票复印件即可办理交纳税费等事宜，不需再行提供购房款发票。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、短信记录、银行存款查询信息单、照片、契税票及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，艾朝霞与许艳玲签订的房屋买卖合同及两份补充协议均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，均属合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，许艳玲依约支付了全部定金和首付款，后因房屋过户事宜发生纠纷。2016年8月10日，由于艾朝霞没有购房发票及契税发票，导致双方没有能够完成房屋过户手续。但合同约定的过户时间是2016年8月15日，故对于双方于2016年8月10日未能完成过户均不承担违约责任。2016年8月15日，艾朝霞提供证据证明其到昌平区房管部门办理查询调取契税票及过户手续，且已取得调取的契税票，故艾朝霞按照合同约定履行了自身义务。对于许艳玲关于艾朝霞未履行协助办理交税过户义务的主张，本院不予采纳。许艳玲与第三人于2016年8月15日亦依约到昌平区房管部门办理过户手续，但因客观原因导致双方未能见面并办理过户手续并非双方当事人的过错，故对于艾朝霞主张许艳玲未依约交纳税费构成违约，本院不予采纳。按照合同约定办理房屋过户手续是买卖双方的义务。艾朝霞、许艳玲到房管部门办理过户时均应主动联系对方，但艾朝霞未提供证据证明其于2015年8月15日主动联系过许艳玲办理过户事宜；许艳玲虽提供了经纪人联系艾朝霞的证据，但经纪人拨打的电话并非合同中约定的联系方式，且许艳玲亦未提供其主动联系艾朝霞办理过户事宜的证据，因此艾朝霞与许艳玲在办理过户时均存在合同履行上的瑕疵。双方虽存在履行上的瑕疵，但二人均依约履行了到房管部门办理相关手续的义务，故艾朝霞与许艳玲均未构成违约。故，对于双方均主张对方构成违约并要求支付违约金的诉求，依据不足，本院均不予支持。庭审中，双方均同意继续履行房屋买卖合同及补充协议，本院对此不持异议。故，艾朝霞与许艳玲应继续履行房屋买卖合同及补充协议，共同办理房屋产权转移登记手续并交付涉案房屋。需指出，鉴于许艳玲的相应付款义务尚未完成，且许艳玲表示能够一次性支付剩余购房款，为维护交易的稳定，保护出售人的相应权利，本院予以一并解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、艾朝霞与许艳玲继续履行双方于二〇一六年四月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，许艳玲于本判决生效后七日内支付艾朝霞剩余购房款一百二十万元，艾朝霞于收款当日协助许艳玲办理位于北京市昌平区×房屋的所有权转移登记手续并将该房屋交付给许艳玲；
二、驳回原告艾朝霞的诉讼请求；
三、驳回反诉原告许艳玲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六千一百二十元，由艾朝霞负担（已交纳）。反诉案件受理费二万零二百八十元，由艾朝霞负担一万四千一百六十元（于本判决生效后七日内交纳），由许艳玲负担六千一百二十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 曹元元
二〇一六年十一月二十九日
书记员 姚 倩