广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第508号
上诉人（一审被告）李锡连。
委托代理人石磊。
被上诉人（一审原告）袁小林。
委托代理人卿艳瑛，广西卓合律师事务所律师。
一审原告桂林晨越文化传媒有限公司。
法定代表人袁小林，总经理。
委托代理人卿艳瑛，广西卓合律师事务所律师。
一审被告王光福。
一审第三人桂林市新大地酒店管理咨询有限公司。
法定代表人莫冬明，总经理。
上诉人李锡连因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2013）叠民初字第844号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民和代理审判员容艳参加的合议庭，于2014年2月5日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人李锡连的委托代理人石磊，被上诉人袁小林的委托代理人卿艳瑛，一审原告桂林晨越文化传媒有限公司的委托代理人卿艳瑛到庭参加诉讼。一审被告王光福，一审第三人桂林市新大地酒店管理咨询有限公司经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年1月4日，袁小林与桂林市新大地酒店管理咨询有限公司签订了《户外墙面广告位租赁合同》一份，袁小林租赁桂林市新大地酒店管理咨询有限公司位于桂林市中山北路124号（原394号）正北侧5-13层墙体外侧广告位，并支付租赁费；租期自2005年2月16日起至2025年2月15日止，共二十年。合同签订后，双方按约定互相履行了各自权利和义务，袁小林使用该广告位，并按年支付租金至2012年度。2007年，袁小林成立桂林晨越文化传媒有限公司，使用该广告牌经营发布广告。袁小林在得知本案所涉房产已被拍卖后，于2013年2月6日，发函给李锡连，通知李锡连履行原合同的义务，并提供帐号以便支付租金。李锡连认为该合同须征得全体业主同意而不同意执行该合同。2010年7月23日，桂林晨越文化传媒有限公司在上述地点设置的户外广告取得桂林市工商行政管理局制作的《户外广告登记证》，于2013年2月5日通过桂林市城市市容管理处的审查。
另查明：桂林市中山北路124路（原394号）房屋4-13层及1层地下室原为桂林市新大地酒店管理咨询有限公司所有（总共面积为6939.12㎡，用途为公用住宅、酒店式住宅，房权证为：桂林市房权证叠彩区字第30191116号和302042**号）。2011年4月11日及2012年10月18日，李锡连、王光福通过拍卖依法取得上述房产所有权。2013年1月28日，李锡连以本案所涉户外广告牌严重影响走廊的采光、人行、通风、消防功能，成为大楼的重大消防隐患为由，向桂林市城市市容管理局递交《关于强烈要求拆除中山北路124号户外广告牌的请示》。桂林晨越文化传媒有限公司与桂林市耀和置业有限公司于2012年7月17日签订《户外广告发布合同》，由袁小林在上述地点为桂林市耀和置业有限公司设置户外广告。2013年1月10日，桂林市耀和置业有限公司因该户外广告的夜间灯光未开启而发函通知袁小林，要求对不能亮灯时间按230元／天从广告发布费减免。
一审法院审理认为：本案的争议焦点为：1、袁小林与桂林市新大地酒店管理咨询有限公司所签《户外墙面广告位租赁合同》是否有效？李锡连、王光福是否应当继续履行该合同？2、李锡连是否应当赔偿袁小林损失；3、袁小林要求解除对广告牌通道的封锁以便袁小林使用和维护广告牌的诉请是否有依据？关于第一个争议焦点，该院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，袁小林与桂林市新大地酒店管理咨询有限公司于2005年1月4日签订的《户外墙面广告位租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且该合同是《中华人民共和国物权法》颁布实施之前签订的，未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。袁小林在使用租赁墙面期间，所涉房产的所有权发生变动。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原产权人即桂林市新大地酒店管理咨询有限公司与袁小林所签合同仍然有效。对李锡连、王光福认为袁小林与桂林市新大地酒店管理咨询有限公司签订的《户外墙面广告位租赁合同》无效的辩解意见，该院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持”的规定，袁小林要求李锡连、王光福继续履行合同的诉请，理由充分，该院予以支持。李锡连、王光福辩称楼层过道走廊的窗户全部遮住，造成楼层的采光不透、通风不通，影响了所在楼层的使用功能的辩解，不能成为其不履行原租赁合同的抗辩理由。桂林晨越文化传媒有限公司虽由袁小林成立，但其具有独立法人资格。本案所涉《户外墙面广告位租赁合同》是由袁小林及桂林市新大地酒店管理咨询有限公司所签，根据合同相对性原则，合同的相对人才享有和承担合同的权利和义务，桂林晨越文化传媒有限公司不作为合同的一方当事人，不享有和承担该合同的权利和义务。因此，桂林晨越文化传媒有限公司不是本案适格主体，其就本案所涉合同主张权利，该院不予支持。关于第二个争议焦点，该院认为，袁小林向该院提供了桂林晨越文化传媒有限公司与桂林市耀和置业有限公司签订的《户外广告发布合同》和桂林市耀和置业有限公司的通知以证明其损失，但上述二份证据未能证实是袁小林已实际支出该费用，因此，袁小林对该损失举证不足，应承担举证不能的责任。袁小林要求判令李锡连赔偿袁小林损失的诉请，该院不予支持。关于第三个争议焦点，袁小林在诉请中要求二被告解除对广告牌通道的封锁以便袁小林使用和维护广告牌，因该诉请属排除妨碍范畴，与本案所审租赁合同纠纷分属不同的法律关系，袁小林可另行提起诉讼，本案不作审理。据此，判决如下：一、被告李锡连、王光福继续履行原告袁小林与第三人桂林市桂林市新大地酒店管理咨询有限公司咨询有限公司于2005年1月4日签订的《户外墙面广告位租赁合同》；二、驳回原告袁小林、桂林晨越文化传媒有限公司的其他诉讼请求。
上诉人李锡连不服一审判决，上诉称，桂林市中山北路124号房屋属桂林力源粮油集团、桂林市新大地酒店管理咨询有限公司、陈志刚、临桂县丹阳贸易公司所有，桂林市新大地酒店管理咨询有限公司未经该房屋业主同意与袁小林签订的《户外墙面广告位租赁合同》无效，不应继续履行。请求撤销原判，判决桂林市新大地酒店管理咨询有限公司与袁小林签订的《户外墙面广告位租赁合同》无效。
被上诉人袁小林答辩称，桂林市新大地酒店管理咨询有限公司与袁小林签订的《户外墙面广告位租赁合同》是在《中华人民共和国物权法》颁布前签订的，是有效合同。李锡连、王光福应继续履行袁小林与桂林市桂林市新大地酒店管理咨询有限公司咨询有限公司签订的《户外墙面广告位租赁合同》。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人袁小林与一审第三人桂林市新大地酒店管理咨询有限公司于2005年1月4日签订的《户外墙面广告位租赁合同》是在《中华人民共和国物权法》颁布实施之前签订的，未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。袁小林在使用租赁墙面期间，所涉房产由上诉人李锡连和一审被告王光福购买，该房屋所有权发生变动。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原产权人即桂林市新大地酒店管理咨询有限公司与袁小林所签合同仍然有效。李锡连、王光福在购买该房屋时已知户外墙面广告位的现状，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持”的规定，李锡连、王光福应继续履行袁小林与桂林市桂林市新大地酒店管理咨询有限公司咨询有限公司于2005年1月4日签订的《户外墙面广告位租赁合同》。李锡连没有提供证据证明桂林市中山北路124路（原394号）房屋4-13层及1层地下室属于桂林力源粮油集团、桂林市新大地酒店管理咨询有限公司、陈志刚、临桂县丹阳贸易公司所有。李锡连提出桂林市中山北路124号房屋属桂林力源粮油集团、桂林市新大地酒店管理咨询有限公司、陈志刚、临桂县丹阳贸易公司所有，桂林市新大地酒店管理咨询有限公司未经该房屋业主同意与袁小林签订的《户外墙面广告位租赁合同》无效，不应继续履行的上诉理由，证据不足，依法不能成立。李锡连提出撤销原判，判决桂林市新大地酒店管理咨询有限公司与袁小林签订的《户外墙面广告位租赁合同》无效的上诉请求，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费317元，由上诉人李锡连负担。二审公告费400元，由一审原告桂林晨越文化传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一五年二月十日
书 记 员 黄 璐