广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初485号原告：周韧玲，女，1965年7月21日出生，住广东省珠海市香洲区，现住广东省开平市。被告：谭达生，男，1974年8月9日出生，住广东省开平市。被告：谭丽珠，女，1977年1月2日出生，汉族，住广东省开平市。被告：谭丽萍，女，1974年8月21日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：谭丽珠，是其胞妹。原告周韧玲诉被告谭达生、谭丽珠、谭丽萍房屋买卖合同纠纷一案，因原告周韧玲不服本院依法于2017年9月13日作出的（2016）粤0783民初3467民事判决，依法提起上诉，江门市中级人民法院�法于2017年12月20日作出（2017）粤07民终3179号民事裁定，裁定该案发回重审。本院依法重新组成合议庭并于2018年4月25日公开开庭进行审理。原告周韧玲、被告谭达生、谭丽珠（亦是被告谭丽萍的委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周韧玲向本院提出诉讼请求，1、依法判令被告立即退回购房款30000元和房屋装修费用20000元给原告，并从起诉之日起至还清之日止，按银行同期贷款利率计付。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月7日，原告以被告侵占在开平市××××号房屋为由向开平市人民法院起诉。一审法院以原告于2010年4月27日与被告父亲谭x炎在广东星辉律师事务所见证下签订《房屋买卖协议书》无效及被告对涉案房屋享有所有权为由，作出（2015）江开法民一初字第466号民事判决书，原告不服该判决，向江门市中级人民�院提出上诉，江门市中级人民法院作出（2016）粤0783民终1094号民事判决书。由于原告与被告的父亲谭x炎购买坐落在开平市××××号房屋，原告一次性支付购房款30000元给原告父亲谭x炎，谭x炎也将房屋交付给原告，原告收到房屋后，出资20000元对该房屋进行装修。在2015年初，原告因事外出，被告谭达生擅自将该房屋门锁撬烂，并更换新锁，将房屋占为己有。虽然一、二审法院认定该《房屋买卖协议书》无效。但原告所支付的购房款30000元和装修费用20000元应由被告退还给原告。原告曾多次与被告协商无果。三被告辩称，一、被告曾听父亲说过是出租涉案的房屋，并不是转让房屋，也不知道有房屋转让协议这一回事。涉案的房屋转让协议书于2010年4月签订的，那时被告的父亲已经患病，其于2013年9月离世。本案的房屋转让协议书是在本人和亲属完全不知情的情况下，由原告与被告的父亲私自签订的，被告有理由怀疑父亲极有可能是在神智不清、诱惑或者被欺骗的情况下签订的。原告也未能提供任何证据证明以上的情况。2、如果是原告聘请的律师，其极有可能是站在保护原告的利益的方面，如该律师没有告知原告有可能发生现在的情况，那么这个律师是不称职的。如果已经告知可以看出原告是带着欺骗与被告的父亲签订该份转让协议。因为房屋转让是需要经过多个程序的，根本不是仅签订一份协议就了事。3、正常情况下，30000元根本无法买到几十平方米的房屋，正常人也更加不会签订该份房屋转让协议书。可见，被告的父亲当时究竟是在什么情况下签订该份房屋协议书，这事只有原告自己清楚。原告说在签订协议书的当天就一次性付清30000元给被告父亲。原告是以什么方式付款的，有何证据证明付清给被告的父亲。为何签订合同后5年内，原告也没有出示房屋转让协议书，待被告父亲死亡后，原告才出示该份房屋转让协议书，是否要死无对证。4、原告在没有证据证实涉案房屋是原告拥有的情况下，就说自己花费了20000多元装修涉案房屋，原告是否经过房屋所有人的同意才装修，如何证明装修费用为20000元，原告根本无法证明以上事实。正常人是不可能在未证实是自己的房屋的情况下，就装修不是自己的房屋，除非原告别有用心。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经核证，原告周韧玲提供的证据，其来源合法，本院对其真实性、合法性和关联性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月27日，原告周韧玲与谭x炎在广东星辉律师事务所律师见证下签订《房屋买卖协议书》，约定�谭x炎将其所有座落于开平市××××号房屋（以下简称“涉案房屋”）以30000元的价格转让给原告周韧玲，原告周韧玲一次性付清转让款后该房屋归其所有，谭x炎应协助原告周韧玲办理房屋过户登记手续。签订协议书后，原告周韧玲以现金方式交付了30000元转让款给谭x炎，谭x炎将相应《集体土地建设用地使用证》原件交付给原告周韧玲，及将涉案房屋交付给原告周韧玲使用。随后，原告周韧玲将该房屋进行简单的修葺。另查明，劳x炎(又名谭x炎、谭x炎、劳x炎、劳x炎)与谭x贤离婚纠纷一案（2001）开法民初字第915号，2001年9月13日，经本院调解双方自愿离婚，并协议涉案坐落于开平市三埠区××东××之二的房屋归劳x炎所有。劳x炎与谭x贤婚后生育儿子谭达生、女儿谭丽萍、女儿谭丽珠。劳x炎与谭达生、谭丽萍、谭丽珠赡养费纠纷一案，本院依法于2009年8月28日作出（2009）开法民一初字第884号民事判决，判决：“一、被告谭达生从2009年7月起每月5日前每月付赡养费150元给原告劳x炎。二、被告谭丽萍从2009年7月起至2009年12月每月5日前每月付赡养费100元，从2010年1月起每月5日前每月付赡养费150元给劳x炎。三、被告谭丽珠从2009年7月起至2009年12月每月5日前每月付赡养费50元，从2010年1月起每月5日前每月付赡养费150元给原告劳x炎。”劳x炎就该案件曾于2009年9月24日申请强制执行。后劳仕炎于2013年9月死亡。再查明，原告周韧玲与被告谭达生返还原物纠纷一案，原告于2015年9月7日向本院起诉，要求被告谭达生将涉案房屋返还给原告周韧玲，并搬离涉案房屋。本院于2015年12月18日作出（2015）江开法民一初字第466号民事判决，判决驳回原告周韧玲的诉讼请求。原告周韧玲不服提起上诉。江门市中级人民法院依法作出终审判决�认为“从周韧玲的身份证及其陈述可知，其并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，而我国对宅基地使用权流转严格限制在集体经济组织成员之间，故周韧玲与谭x炎就涉案房屋转让事宜签订的房屋转让协议书属无效合同……”，遂判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案为买卖合同纠纷。综合原告的起诉，三被告的答辩意见，本案争议的焦点包括：一、原告周韧玲是否交付了30000元房屋转让款给谭仕炎；二、原告周韧玲是否花费了20000元用于涉案房屋的装修。关于第一个争议焦点。虽然原告周韧玲未能提供收据等直接证据证明其已向谭x炎支付了30000元购房款，但其提供了经广东星辉律师事务所司徒x贤律师见证的《房屋转让协议书》原件，涉案房屋的中介方吴x芳也证实了原告周韧玲于签订协议书的当天交付了30000元房屋转让款给谭x炎。而且签订协议书时，谭x炎已年满76周岁，原告周韧玲以现金方式而非银行转账的方式交付转让款更利于谭x炎处理。另外，原告周韧玲持有涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》原件，按一般的交易习惯，若原告周韧玲未支付房屋的转让款，谭x炎也不会将如此重要的证件交付给原告周韧玲。相反，谭x炎于签订《房屋转让协议书》时已丧失劳动能力，依据（2009）开法民一初字第884号民事判决，三被告支付的赡养费合共仅为450元，谭x炎还对赡养费申请强制执行。加之，经本院向开平市三埠街道办事处x村村小组工作人员了解，其反映确实听闻谭x炎因生活困难将房屋转让给他人的情况。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张�律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”及第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”的规定，原告周韧玲对其主张所举证据已形成证据优势，因此，本院依法确认原告周韧玲已交付了30000元房屋转让款给谭x炎。又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当�以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案的《房屋转让协议书》已依法被生效的裁判文书确认为无效，因此，原告周韧玲有权请求返还房屋转让款30000元。关于第二个争议焦点。原告周韧玲主张因装修涉案的房屋为此花费装修费20000元，但未能提供任何证据证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告周韧玲应�担举证不能的不利后果，故本院对其花费20000装修款的主张不予支持。但庭审中，被告确认及开平市三埠街道办事处x村村小组工作人员反映《房屋转让协议书》签订后有装修房屋的事实，且该装饰装修已形成附合，不能拆除，结合房屋仅用于出租、面积仅为40多平方米，装修时间为2010年等因素，本院酌情支持折价补偿原告周韧玲装修款3000元。至于原告周韧玲主张自起诉之日（即2016年11月21日）起至款项清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。涉案的《房屋转让协议书》被依法确认为无效，原告周韧玲对交易行为亦存在过错；且原告周韧玲陈述签订协议书后（2010年4月），谭x炎已交付房屋给其使用，故本院对原告周韧玲的利息主张不予支持。被告谭达生、谭丽珠、谭丽萍为谭x炎的法定继承人，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，被告谭达生、谭丽珠、谭丽萍仅在继承谭x炎的遗产范围内返还房屋转让款30000元、装修费3000元给原告周韧玲。经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致调解协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：被告谭达生、谭丽珠、谭丽萍应在继承谭x炎的遗产范围内返还房屋转让款30000元、装修费3000元给原告周韧玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（此款原告周韧玲已预交），由原告周韧玲负担357元，由谭达生、谭丽珠、谭丽萍负担693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁治平审 判 员  梁素娟代理审判员  谭玉媚二〇一八年六月二十九日书 记 员  谭丽娜