广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终969号
上诉人(原审原告)：许建峰，男，汉族，住清远市清新区。
上诉人(原审原告)：陈燕梅，女，汉族，住清远市清新区。
上述上诉人的共同委托代理人：陈俊杰，广东易之堃律师事务所律师。
上述上诉人的共同委托代理人：舒嘉丽，广东易之堃律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地：清远市新城。
法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。
上诉人许建峰、陈燕梅因与被上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初3223号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
凤迪公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人请求被上诉人支付交楼及办证违约金已超过了诉讼时效。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
许建峰、陈燕梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令凤迪公司将办理清远市新城××小区××号房房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至许建峰、陈燕梅名下的手续；2、判令凤迪公司向许建峰、陈燕梅支付逾期交楼违约金26750元；3、判令凤迪公司向许建峰、陈燕梅支付逾期办证违约金9808.33元(计至2017年5月12日)；4、判令凤迪公司向许建峰、陈燕梅告支付逾期办证违约金(违约金自2017年5月13日起以535000元为基数每年1%的标准计算至房屋产权登记至许建峰、陈燕梅名下之日止)；5、案件受理费由凤迪公司负担。
一审法院认定事实如下:2014年5月6日，许建峰、陈燕梅与凤迪公司签订了《商品房买卖合同》，约定许建峰、陈燕梅向凤迪公司购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为97.52平方米，房屋总价款为535000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”
合同签订后，许建峰、陈燕梅已付清房屋价款535000元。截至一审法庭辩论终结时止，涉案房屋产权尚未办理不动产首次登记，凤迪公司也未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。一审庭审中，凤迪公司称许建峰、陈燕梅于2015年3月7日收楼，并提供许建峰签名的业主收楼物品资料签收确认书及入住承诺书予以证实；许建峰、陈燕梅对凤迪公司上述收楼时间予以否认，称收楼时间为2015年4月13日，并提供出入证工本费收据及余泥清运费收据予以证实。
一审法院认为：本案的争议焦点主要为：1、许建峰、陈燕梅请求的逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，许建峰、陈燕梅是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高，逾期交房违约金应以何标准计算；2、许建峰、陈燕梅请求的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，许建峰、陈燕梅是否可以请求对合同约定的逾期办证违约金进行调高，逾期办证违约金应以何标准计算。
对于第一个争议焦点，许建峰、陈燕梅与凤迪公司签订的《商品房买卖合同》，是许建峰、陈燕梅与凤迪公司双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。许建峰、陈燕梅已支付全部购房款，凤迪公司按约定应在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付许建峰、陈燕梅使用。关于房屋交付时间的问题，凤迪公司抗辩称房屋交付时间为2015年3月7日，并提供许建峰签名的业主收楼物品资料签收确认书及入住承诺书予以证实，依据充分，一审法院予以采信。许建峰、陈燕梅提供的出入证工本费收据及余泥清运费收据并不能证实房屋实际交付时间，故对许建峰、陈燕梅主张交楼时间为2015年4月13日的意见，一审法院不予采信。凤迪公司逾期交付房屋的行为已构成违约，许建峰、陈燕梅有权要求凤迪公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于逾期交楼违约金的诉讼时效问题，根据合同约定逾期交楼违约金为按日累计计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，许建峰、陈燕梅对凤迪公司所享有的逾期交房违约金这一债权应适用两年的诉讼时效,即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到二年诉讼时效的限制。按合同约定逾期交楼违约金的起算日期从交付期限届满之次日起（2014年7月1日）计算至商品房实际交付之日止（2015年3月7日）。因此，许建峰、陈燕梅主张的最后一个逾期交房违约金债权（2015年3月7日产生的违约金债权）的诉讼时效应至2017年3月6日止。因此，许建峰、陈燕梅于2017年6月20日提起本次诉讼要求凤迪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。
对于第二个争议焦点，许建峰、陈燕梅已支付全部购房款，凤迪公司按约定应在许建峰、陈燕梅收楼后90日（2015年6月4日）内将办理涉案房屋权属登记需由凤迪公司提供的资料报产权登记机关备案，但是截至一审法庭辩论结束时凤迪公司仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。至于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算，按照合同约定协助办证履行期限届满之日为2015年6月4日，逾期办证的诉讼时效期间应从合同约定协助办证期限届满次日（2015年6月5日）起计算两年至2017年6月4日止。许建峰、陈燕梅于2017年6月20日提起本次诉讼要求凤迪公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。
对于许建峰、陈燕梅提出的第一项诉讼请求，由于涉案房屋所在楼栋的产权尚未办理不动产首次登记，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，许建峰、陈燕梅要求判令凤迪公司协助办证的诉请，因许建峰、陈燕梅无提供证据证明该楼房已具备办理产权转移登记的相关条件，故一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：驳回许建峰、陈燕梅的诉讼请求。案件受理费714元，由许建峰、陈燕梅负担。
二审期间双方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律法规强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、许建峰、陈燕梅要求凤迪公司承担逾期交房以及逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效；2、本案逾期办证违约损失应如何计算；3、凤迪公司是否应将办理涉案房屋房地产权证的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至许建峰、陈燕梅名下。
一、关于许建峰、陈燕梅要求凤迪公司承担逾期交房以及逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题。根据双方当事人签订《商品房买卖合同》的约定，凤迪公司应于2014年6月30日前将涉案的房屋交付给许建峰、陈燕梅使用，并于收楼后90日内办理涉案房屋的产权登记备案手续。但凤迪公司直至2015年3月7日才将涉案房屋交付给许建峰、陈燕梅，且一直未予协助办理产权登记手续，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，许建峰、陈燕梅应在合同约定的履行期限届满之日起二年内要求凤迪公司承担逾期交房及逾期办证违约金。本案中，许建峰、陈燕梅提起本案诉讼的时间为2017年6月20日，明显已经超过了当时法律规定的二年的诉讼时效期间，且本案没有证据显示许建峰、陈燕梅在起诉前有向凤迪公司主张过上述权利，依法已经丧失了胜诉权。因此，对于许建峰、陈燕梅根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，要求凤迪公司承担逾期交房违约金以及逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
但同时，因涉案房屋在许建峰、陈燕梅提起本案一审诉讼时(2017年6月20日)，仍不具备办理产权登记的法定条件，无法办理产权登记，许建峰、陈燕梅也无法通过起诉等法律途径达到办理产权登记的目的，凤迪公司对此负全部过错责任。并且，许建峰、陈燕梅因不能取得房地产权属证书而产生的合法权益损失，在涉案房屋具备办理产权登记的法定条件且凤迪公司履行协助办证义务之前，将一直持续。为避免出现开发商长期违约不办证，而购房人却没有对其进行制约救济的有效手段的局面，从合理平衡双方权益，避免导致实质上的不公平的角度出发，在许建峰、陈燕梅因凤迪公司的违约逾期办证行为而遭受的权益损害未获任何补偿的情况下，对于许建峰、陈燕梅在一审起诉日之后的逾期办证损失，应予以支持。一审判决对该节的处理欠妥，本院依法予以纠正。
二、关于本案逾期办证违约损失应如何计算的问题。由于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准仅为已付房价款的0.005%，按本案已付房款535000元计算，仅26.75元，明显不足以弥补许建峰、陈燕梅因凤迪公司的逾期办证行为所造成的损失。许建峰、陈燕梅在一审起诉时要求逾期办证违约金按年利率1%计算，对此，本院认为符合公平合理原则以及当地的实际情况，本院予以支持。为此，对于许建峰、陈燕梅在一审起诉日之后的逾期办证损失，可以许建峰、陈燕梅已付房款535000元为基数按年利率1%的标准计算，并计至凤迪公司将办理清远市新城××小区××号房屋的产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。
三、关于凤迪公司是否应将办理涉案房屋房地产权证的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至许建峰、陈燕梅名下的问题。由于涉案房屋在一审辩论终结至二审诉讼期间没有证据显示已办理不动产初次登记，如前所述，涉案房屋不具备办理产权登记的法定条件，无法办理产权登记，故许建峰、陈燕梅要求凤迪公司将办理涉案房屋房地产权证资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，许建峰、陈燕梅的上诉理由部分有理，对其合理部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初3223号民事判决；
二、限清远市凤迪房地产开发有限公司应向许建峰、陈燕梅支付逾期办证违约损失(该违约损失自2017年6月20日起以许建峰、陈燕梅已付房价款535000元为基数，按照年利率1%的标准计算至清远市凤迪房地产开发有限公司将办理清远市新城XX路X号XX豪庭商住小区X号楼X层X号房房地产权证需由清远市凤迪房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止)。其中，从2017年6月20日起至本判决生法之日止的赔偿金额，应于本判决生效之日起十日内付清，以后每六个月支付一次；
三、驳回许建峰、陈燕梅的其他诉讼请求。
一审案件受理费714元，由许建峰、陈燕梅负担664元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费714元，由许建峰、陈燕梅负担664元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 邓洪政
审 判 员 何 燕
二〇一八年七月十九日
法官助理 李衍君
书 记 员 朱 健
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。