黑龙江省虎林市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎民初字第818号
原告洪海英，男，28岁。
被告孙长富，男，29岁。
原告洪海英诉被告孙长富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告洪海英到庭参加诉讼，被告孙长富经传票传唤未到庭应诉，现本案已缺席审理终结。
原告洪海英诉称，2014年9月22日原、被告签订购房协议书，约定原告购买被告所有的位于虎林市电厂邮局楼1号楼4单元102室房屋一栋，房屋面积80.65㎡，价格为160，000元。自签订合同时起至2015年8月12日止原告共支付购房款145,000元，被告于2014年10月将诉争房屋交付原告。但经原告多次催告，被告至今未按约定为原告办理房屋产权过户手续。后经原告到虎林市房产管理处查询得知，被告因在银行贷款将该房屋抵押，且交付给原告的房照与房产处登记的信息不符，系伪造。原告认为已付被告两次购房款（分别为2014年9月22日付款120,000元、2015年8月12日付款25,000元），并有收条为证。虽然被告将诉争房屋抵押，但在原告已支付大部分房款的情况下，被告完全有能力偿还银行贷款40,000元，解除抵押，为原告办理产权过户事宜。故原告提起诉讼，要求1、被告履行房屋买卖合同，偿还银行贷款，解除房屋抵押，为原告办理房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提交的证据主要有：
1、2014年9月22日甲方孙长富与乙方洪海英签订的房屋买卖合同1份、2014年9月22日孙长富出具的收款凭证1份、2015年8月12日孙长富出具的收款凭证1份，房屋买卖合同主要内容为：1、甲方将电厂邮局住宅楼1号楼4单元102室出售给乙方，面积80.30平方米；2、售楼价格为每平米2，000元，合计160,000元；3、乙方首期付款100,000元（此为订金），此订金交付后，甲乙双方不能反悔，否则违约方将承担相应的法律责任，剩余60,000元在2015年10月1日前付清；4、甲方应保证此房的水、电等设施的正常使用；5、乙方在付清所有房款之前，甲方应将办理房照所需材料交给乙方，……甲方孙长富与乙方洪海英签字。证明原、被告签订了房屋买卖合同，约定将电厂邮局住宅楼1号楼4单元102室，面积80.3平方米楼房出售给本案原告，原告已经支付购房款145,000元，后原告得知被告将诉争房屋在出售前已经抵押给虎林市工商银行办理贷款，现贷款尚未还清，因此原告未支付购房尾款15,000元，现诉争房屋不能办理房屋产权过户手续。
2、虎林市人民政府出具的房产证（房权证虎林字第98025**号）1本，证明本案被告提供给原告的房产证经原告查询系被告伪造，原告拿着被告交付的房产证原件去办理房产过户手续，房产人员答复，该房产证为伪造，并告知原告诉争房屋已经在工商银行抵押，不能办理过户手续。
原告同时表示现被告未能清偿贷款，原告愿意代替被告偿还工商银行贷款，在偿还完贷款后，依据相关规定可以办理房屋产权过户手续，现被告未还清贷款应为40,000元左右，原告同意无论被告尚未还清银行的贷款数额是多少，都先行由原告代被告偿还，原告保留向被告追偿的权利。另原告尚欠被告购房尾款15,000元，待原告偿还被告银行欠款后，应予以抵消，多偿还的部分应由被告返还原告。
原告申请法院依职权调取的孙长富房屋产权登记手续1份，其内容为产权证号：2013000551；房屋所有权人孙长富；坐落位置虎林市电厂邮局住宅楼4单元102室；面积为80.65平方米。
原告对该证据不持异议，同时表示该份证据可以证实诉争房屋归孙长富所有，被告提供给原告的房产证系伪造，与房屋登记部门的信息不符。
被告未发表答辩意见。
被告未发表质证意见。
被告未向法庭提交提交证据。
本院经审查核实，认证如下：对于原告提交的证据1，证据形式要件齐全，被告未提出异议，予以采信。对于原告提交的证据2，经核对与本院依职权调取的孙长富房屋产权档案查档联系单信息不符，对原告的证明目的即被告所提供的房屋产权证虚假的事实予以确认。对于法院依职权调取的孙长富房屋档案查档联系单，原告不持异议，被告未提出异议，予以确认。
根据以上所确认的证据及双方当事人在庭审时的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2014年9月22日，原、被告签订房屋买卖协议，约定：1、被告将其所有的位于电厂邮局住宅楼1号楼4单元102室出售给原告；2、房屋面积80.30平方米；售楼价格为每平米2，000元，合计160,000元；3、原告首期付款100,000元（订金），订金交付后，原、被告双方不能反悔，否则违约方将承担相应的法律责任.剩余60,000元在2015年10月1日前付清；4、原、被告应保证此房的水、电等设施的正常使用；5、原告在付清所有房款之前，被告应将办理房照所需材料交给原告。协议签订后，2014年10月被告将诉争房屋交付给原告居住。原告分别于2014年9月22日付款120,000元，2015年8月12日付款25,000元，共支付购房款145,000元，尚欠15,000元未付。经原告催告，被告一直未协助原告办理房屋产权过户手续。现原告提起诉讼，要求1、被告履行房屋买卖合同，偿还银行贷款，解除房屋抵押，为原告办理房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，诉争房屋产权证编号为2013000551，房屋所有权人孙长富，坐落位置虎林市电厂邮局住宅楼4单元102室，面积为80.65平方米。已抵押。
另查明，本案诉争房屋在中国工商银行股份有限公司虎林支行办理抵押贷款，现尚未全部清偿。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规规定，应为有效，对双方当事人均具有约束力，原、被告均应遵照执行。虽然合同约定原告应先交纳全部房款然后再办理产权过户手续，但被告隐瞒所出售的房屋已在银行办理抵押登记，贷款尚未清偿的真实情况，且交付原告的房屋产权证书与原件不符，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条【应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任】、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条（抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）之规定，原告不安抗辩权主张成立，原告要求被告履行合同，原告可以先行代被告清偿贷款，然后再办理产权变更手续的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。原告代被告偿还贷款的数额，应以实际清偿的贷款数额为准，原告尚欠购房款15,000元，与实际代为清偿的贷款数额相抵后之差额部分，双方可据实另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第六十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一之规定，判决如下：
一、原、被告于2014年9月22日签订的房屋买卖协议合法有效。
二、原告于本判决生效后十五日内代被告孙长富向中国工商银行股份有限公司虎林支行清偿位于虎林市电厂邮局住宅楼4单元102室房屋尚欠贷款、利息及提前还贷的相关费用（以中国工商银行虎林支行核定的数额为准）。
三、被告孙长富于原告代为清偿被告在中国工商银行股份有限公司虎林支行剩余房贷后三日内协助原告与中国工商银行股份有限公司虎林支行办理位于虎林市电厂邮局住宅楼4单元102室房屋的抵押登记解除手续。
四、被告孙长富于虎林市电厂邮局住宅楼4单元102室房屋的抵押登记解除手续办理完毕之日起三日内，协助原告办理房屋登记过户手续，将诉争房屋过户至原告名下。
案件受理费100元由被告承担孙长富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 谷原忠
人民陪审员 马晓敏
人民陪审员 龙 心
二〇一六年五月十七日
书 记 员 苏书骥