浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初1827号
原告:义乌市力德商标织造有限公司，住所地：义乌市廿三里工业园区。
法定代表人：陈芳，总经理。
委托代理人：陈临建，浙江商苑律师事务所律师。
被告：黄国华。
委托代理人：蒋磊、张家欢，浙江森海律师事务所律师。
原告义乌市力德商标织造有限公司（以下简称力德公司）诉被告黄国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告力德公司的委托代理人陈临建，被告黄国华的委托代理人蒋磊、张家欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告力德公司起诉称：2012年1月30日，原、被告签订了一份《厂房出租协议》，约定原告将坐落于义乌市廿三里街道工业园区的原告公司厂房三及综合楼1-4层出租给被告使用，租期自2012年1月30日至2017年1月30日，租赁期限为五年，第一年租金为人民币51.3万元，第二年租金为人民币53万元，第三、四、五年的租金各为人民币56万元，租金每年支付一次，每年租金应于租赁日前一个月付清，否则视为违约，并约定双方任何一方违约，违约方应支付给对方违约金当年度租金的两倍。合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告按约支付了前四年的租金，但第五年的租金至今未付。被告的行为违反了双方合同的约定。请求判令被告支付租金560000元，并从2015年12月30日起按年利率24%计付违约金。庭审中原告补充陈述：被告已经搬迁厂房，在搬迁最后一台发电机的时候，我方才发现，于是阻止被告搬迁，因为合同没有约定押金，于是把发电机扣下来了。
被告黄国华答辩称：一、因不可抗拒的原因使得涉案租房合同无法履行，基于合同约定，涉案《厂房出租协议》已经自动终止。合同终止后，被告及时腾空涉案厂房，已于2015年11月24日下午将涉案租赁物返还原告。所以，被告不负有向原告支付自2016年1月30日至2017年1月30日房租的义务。被告系义乌晔华饰品有限公司全资股东兼法定代表人，被告承租涉案房屋是为了义乌晔华饰品有限公司（以下简称晔华公司）生产经营之用。厂房租赁期限为五年，前四年的租金（2012年1月30日至2016年1月30日）被告已经按期付清。晔华公司在经营过程中会产生工业废水，因原告未予净化处理，使得晔华公司先后于2014年9月份被金华市环保局、于2015年4月份及8月份被义乌市环保局分别作出罚款、责令停产等行政处罚，造成被告无法继续使用承租房屋。《厂房出租协议》第六条第二项明确约定：“租赁期间，厂房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行，甲方应据退还乙方租金，合同自动终止。”被告所遭遇的被责令停产的行政处罚已符合合同约定的条件，所以，自2015年8月20日义乌市环保局对晔华饰品有限公司作出责令停产的行政处罚之时起，涉案的《厂房出租协议》就已经自动终止。被告不负有向原告支付2016年1月30日至2017年1月30日房租的义务。造成涉案租房合同无法履行的原因在于原告。依据《浙江省环境污染监督管理办法》第二十六条第一款规定：“排污单位依法将生产厂房或者车间租赁、承包给他人的，应当在租赁、承包协议中明确预订污染物防治的责任和义务；未在协议中约定污染物防治责任和义务的，由出租、发包单位承担污染物防治责任和义务。”由此，对晔华公司生产活动所产生的废水进行净化处理，是原告作为厂房出租单位的法定责任。因原告的不作为导致晔华公司先后被环保部门处罚，造成被告无法继续使用承租房屋，其责任在于原告。二、即使原告抗辩合同尚未自动终止，原告于2015年11月24日向被告收回厂房钥匙，双方已经实际解除《厂房出租协议》。被告于2015年11月15日租用皖3G6**、皖K×××××二辆车开始搬迁公司以腾空涉案厂房，于2015年11月19日完成腾空厂房的工作。自2015年11月19日双方开始进行返还厂房交接，原告代表陈子林向公司索要厂房钥匙。2015年11月24日下午，公司员工王某、蔡某将厂房钥匙交付原告，厂房返还交接完毕。被告认为，原告索要厂房钥匙并接收厂房钥匙的行为表明原告以实际行为同意双方解除租房合同，被告也履行完毕返还租赁物的义务。双方已实际解除了租赁合同。综上，由于原告未履行污染物防治的法定义务致使晔华公司被行政部门责令停产，符合双方合同约定的终止合同条件，涉案的《厂房协议》已自动终止。即使合同尚未终止，原告收回涉案厂房钥匙的行为也表明双方已实际解除了《厂房出租协议》，原告基于业已终止的合同或者已经解除的合同主张厂房租金，缺乏事实根据和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。另外补充事实如下：我方搬迁厂房时是将钥匙交给原告法定代表人的父亲陈子林。收房租、水电费之类均是由陈子林负责。双方经过两次交接。2015年11月19日陈子林主动向我方索要钥匙，我方希望签订书面的材料，但是陈子林不肯。在2015年11月24日，我方已经完成腾退的所有手续，于是就上交了钥匙，陈子林拿了钥匙不肯签字。该部分事实，我方会申请证人来证明。签订合同的是原告法定代表人陈芳的丈夫楼洪华。
针对被告方的答辩，原告补充陈述：陈子林是原告法定代表人的父亲属实。但陈子林是门卫，不能认为其系原告法定代表人的父亲就有权解除合同。陈子林没有向被告索要钥匙，是被告主动将钥匙交过来的。交钥匙的过程有两次，第一次被告将钥匙拿到陈子林处，并要求陈子林签订一份解除合同的文件，陈子林当场表示不能签，被告就将钥匙与文件一起拿走了。被告明知陈子林是没有解除合同的权利的。合同实际签订的双方是黄国华和楼洪华，那么解除合同应该向原告或者楼洪华提出。
原告力德公司为了证明其诉讼主张，向本院提供《厂房出租协议》一份，证明原被告签订厂房出租协议的事实。
被告黄国华的质证意见：真实性没有异议，双方确实存在租赁关系，但是合同第六条第二款也明确约定厂房因不可抗拒的原因造成合同无法履行，原告应退还租金，合同自动终止。被告也是基于这一点腾退了房屋并交了钥匙，且被告没有要求原告退还租金。
被告黄国华为支持其抗辩，向本院提供的证据及原告力德公司的质证意见：
证据1，行政处罚决定书，浙江省代收罚没款专用票据，履行行政处罚决定催告书各一份，证明原告未履行污染物防治的义务，导致晔华公司被责令停产，符合原、被告双方合同约定的终止合同条件，涉案的《厂房出租协议》已于2015年8月20日自动终止。
原告质证认为真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的。可以证明被告在使用承租的厂房的过程中进行违法活动，违反了双方合同约定的不能进行非法活动的约定。从该行政处罚决定书可以看出，防治污染的责任与义务在于被告方，如果被告没有责任义务的话，行政机关也不会给予其行政处罚。
证据2，收款收据五份，证明被告于2015年11月15日开始搬迁公司，并于2015年11月19日腾空了厂房。这些收款收据反映了被告方搬迁时所花的搬运费用及搬迁的时间。
原告质证认为没有公章，只有几个人的签字，真实性无法确认，不能达到被告的证明目的。对于被告搬迁的事实，我方认可。被告是否搬迁，是被告的权利，我方无权干涉。
证据3，房屋租赁合同复印件一份，证明被告于2015年10月10日和他人签订房屋租赁合同，并已将晔华公司搬迁至该厂房进行生产。
原告质证认为表面上看被告与第三人签订了合同，真实性无法确认，且与本案无关。因为被告是否与他人签订租赁合同不影响本案合同的效力。
证据4，申请证人王某、蔡某出庭作证，证明原告于2015年11月19日索要厂房钥匙，被告于2015年11月24日下午将全部钥匙交还原告。被告已经返还承租厂房。即使合同尚未自动终止，双方的实际行为也表明双方同意解除合同，合同已于2015年11月24日实际解除。原告公司没有配备基本的污染设备，导致被告受到行政处罚，并且原告公司的房屋构架无法改造改建以达到环保局的要求。
证人王某的证言：我是晔华公司的人事行政经理。我们大概是在2015年11月18日厂搬完了。过了几天，陈子林打电话给“王万性”说厂房不能老锁着，钥匙要还给他们，他们要出租。“王万性”要我们把钥匙还给陈子林，我们就带了钥匙与解除协议给陈子林。陈子林说该协议不能签，合同没有到期，于是我们就把钥匙与协议一起带回来了。陈子林是从六楼下来的，房东家是住六楼的。平时都是由陈子林抄水电费、收水电费，每月五号都会到办公室拿水电费，我们都是给现金的。厂区里有八个厂房都是陈子林负责的。又过了几天，黄国华说把钥匙送过去，他已经与房东说好了。于是我们就再次去找陈子林，并把厂房、宿舍、大门的全部钥匙都交给了陈子林。我们还带了陈子林一起去办公室、宿舍转了一圈，让他查看。车间没有去，因为车间只有一个门，但是也把钥匙给陈子林了。我们租用了两幢，一幢是车间共有五层。一幢是综合楼，一层是食堂、二层办公室、三、四层是宿舍、五层是别的厂房宿舍，六层房东住。车间是生产合金、树脂，涉及到工业用水。办公楼就是办公用的。陈子林经常去我们车间的，厂房在出租时没有排污设备，后来我们自己做了三个沉淀池。三个沉淀池也不符合环保要求。环保机关答复是不能往外排水，只能让房东到环保机关办理污水排放证明，具体情况不清楚要问老板。现在厂房搬迁到四海大道115号，2015年11月18日搬迁的。排污设备有的，排污证听说也是有的。我不知道搬迁厂房时有没有事先和原告商量，也不知道对解除合同是否有商量。我们承租厂房后没有改造，只有装潢，搬入厂房时我不在。我们送钥匙、解除合同文件时，只跟陈子林联系，没有跟原告公司的法定代表人或者其他行政管理人联系。陈子林就是原告的管理人，没有其他的管理人。我与陈子林关系很好。如果他的女婿有授权，那么肯定是有权解除合同的。如果他女婿没有授权，那么不会打电话来要钥匙的。我没有和陈子林谈过如何解除租赁合同，我没有这个权限。
证人蔡某的证言：我是给被告开车的，送货、采购。房屋腾退的时间记不清了。有一次我和王某一起去找老陈（具体名字我不知道），我在车上没有下车。王某带了一包钥匙和一张A4纸。他们两个怎么说的我不知道，后来钥匙和纸都拿回来了，我们就开车走了。第二次又送一包钥匙和一张A4纸，王万性说只要把钥匙带给老陈就好了，不用签字了。我们把钥匙给老陈后，又去办公室、宿舍楼转了一圈，后来就走了。我们公司水电费已结清，具体时间记不清楚，应该和送钥匙差不多。搬厂的事我知道，是否与原告商量过我不知道。我们搬厂搬到最后只剩发电机的时候老陈来阻拦，说合同没有到期不能搬，交了钥匙后发电机至今还在老陈那里。
原告的质证意见：被告方两次送钥匙是事实，具体时间记不清楚了。拒绝签字也是事实。被告已搬迁出去但这是被告的权利。发电机至今扣在原告处。钥匙只是留置。证人并没有与陈子林一起到办公楼、宿舍楼查看。被告没有将房屋交还给我们。陈子林系原告法定代表人的父亲，水电费均是由陈子林收的。这些证言我方认可。两位证人均是晔华饰品公司的员工，而晔华饰品公司的老板就是本案的被告。该两位证人与被告之间是管理与被管理人之间的关系，其所做部分的证言的真实性有异议，也不能达到其证明目的。陈子林向被告索要钥匙，只有证人王某提到，而且王某自己只是听说，不是亲历。该证言是传来证据，而且是孤证，不能达成其双方以实际行为解除合同合意的证明目的。证人蔡某提到，在搬厂房的过程中，在剩下最后一台发电机的时候，陈子林就已出面阻止，不让被告拉走发电机，理由是合同没有到期。该发电机仍然在原告处，该行为充分说明了双方没有达成解除合同的合意。从王某的证言可以看出，王某两次拿钥匙给陈子林，并带了解除合同的文件，叫陈子林签字，陈子林两次均拒绝签字，也说明了双方没有达成解除合同的合意。另外，证人证言相反能证明防治污染的义务在被告方。在租赁合同履行的过程中，是由被告自己开办的公司挖厂房后面的沉淀池，即排污设备均是由被告做的，那么防治污染的义务应该是被告承担，况且污染是由被告生产造成的。
根据原、被告双方的举证、质证意见及证据审核认定的有关规则，本院对上述证据认定如下：
原告提供的证据《厂房出租协议》，被告对真实性无异议，可以证明原、被告双方就涉案房屋签订了租赁合同并对双方权利义务进行了约定的事实。
被告提供的证据。证据1，原告对真实性无异议，确认其真实性。证据2，该组收款收据现无法核实开具主体，对其真实性及关联性均不予确认。证据3，系复印件，对其真实性不予确认。证据4，证人证言，原告对部分证言予以认可，对于该部分的证言的真实性予以确认。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
原告力德公司（甲方）与被告黄国华（乙方）曾签订《厂房出租协议》一份，其中约定：甲方将坐落于义乌市廿三里工业园区力德公司厂房三及综合楼的1-4层出租给乙方，租赁期限自2012年1月30日至2017年1月30日止，租赁期为五年；第一年租金为人民币51.3万元，第二年租金为人民币53万元，第三、四、五年的租金各为人民币56万元，租金每年支付一次，应于租赁日前一个月付清，否则视为违约；租赁期间，甲乙双方均应遵守国家法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行，甲方应退还乙方租金，合同自动终止；甲乙双方任何一方违约，违约方应支付对方违约金为当年度租金的两倍。后被告租用涉案房屋用于开办晔华公司，并按约交纳了第一至第四年度的租金。
2015年4月13日，义乌市环境保护局向晔华公司作出义环罚字【2015】003号《行政处罚决定书》，认定晔华公司存在未经环保审批擅自从事锌合金饰品、树脂饰品的生产；染色废水通过厕所污水管直接排放，抛光废水经简单沉淀后排，封油支架清洗废水直接外排等违法行为，责令晔华公司停止生产并罚款人民币伍万贰仟元。晔华公司交纳了罚款。2015年8月20日，义乌市环境保护局再次向晔华公司作出义环强催字（2015）第003号《履行行政处罚决定催告书》，要求晔华公司停止生产。
后晔华公司将承租的涉案房屋内的机器设备用品等搬往他处，尚有一台发电机留于涉案房屋处。被告方的工作人员将钥匙交由原告方陈子林处，并要求陈子林签订一份解除涉案房屋租赁合同书，但陈子林认为租赁期未满予以拒签。
本院认为：原、被告双方签订的《厂房出租协议》系双方当事人的真实意思表示，也无导致合同无效的情形，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于涉案合同是否业已解除或终止。
（一）涉案租赁合同是否已合意解除。被告抗辩称双方已经达成解除合同的合意，原告对此予以否认。被告对此提供的证据只有证人证言，证人称系听被告称已经和房东说好了然后交还原告方钥匙，证人又称原告方主动索要钥匙并欲对外重新出租涉案房屋，交钥匙时已经带原告方对涉案房屋进行了查看交接，但此只为证人的单方陈述并未提供其他证据予以佐证，故证人证言既不能直接证明双方达成过解约合意，也不能证明原告方以实际行为表明已经接受被告方的解约，况且证人称原告方陈子林认为租赁期限未届满拒绝在解除合同的文书上签字，反而印证了双方并未就解约达成合意。综上，被告并未就双方达成解约合意提供充分的证据，不能因晔华公司搬离涉案房屋将钥匙交还原告方，就认定涉案房屋租赁合同已经合意解除。
（二）涉案合同是否符合双方的约定而自动终止。被告抗辩认为晔华公司受到环境保护行政部门的罚款、责令停止生产的行政处罚，该情形属于双方合同中约定的“因不可抗拒的原因使得涉案租房合同无法履行”，合同自被告腾退之日自动终止，并认为原告作为厂房出租单位对晔华公司生产活动所产生的废水未进行净化处理，未履行法定责任，系因原告的不作为导致晔华公司先后被环保部门处罚，造成被告无法继续使用承租房屋。根据《中华人民共和国环境保护法》第四十二条第一款、第二款的规定：“排放污染物的企业事业单位和其他生产经营者，应当采取措施，防治在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、医疗废物、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、光辐射、电磁辐射等对环境的污染和危害。排放污染物的企业事业单位，应当建立环境保护责任制度，明确单位负责人和相关人员的责任”。因而对晔华公司的生产经营产生的废水防治应由晔华公司而不应由原告承担。从被告已按约支付了前四年的租金，实际使用了近四年的涉案房屋看，原告方提供了满足被告基本生产经营所需的房屋，双方签订的协议中也未约定厂房必须配备有环保设施，被告租赁涉案房屋用于开办晔华公司，对于生产经营中有可能产生工业废水应有所预见，应当在厂房选址时考虑到是否配备有环保设施或者能否自行安装设施，现环保行政部门责令晔华公司停止生产，即便涉案房屋中的厂房部分无法改造安装设置相应的符合规定环保设施，也不能认为原告出租的房屋不具备基本的使用功能，并不必然导致被告无法实现其合同目的或无法履行合同。因而，涉案合同并未因符合双方约定的情形而自动终止。
综上，被告的抗辩，依据不足，本院不予采纳。另外，被告方要求原告方签订解约协议，可视为被告向原告发送过解约通知，但被告也未提供证据证明存在法定解除的情形，被告的解约通知行为不发生解除合同的效力。故涉案合同并未解除或终止，被告应按约支付房屋租金，未及时支付的尚应承担违约责任，本院认为双方约定的违约金条款未明确具体的适用情形且过高，根据本案情况可按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算相应的违约金。原告合法有理的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、被告黄国华于本判决生效后十日内向原告义乌市力德商标织造有限公司支付租金人民币56万元并支付违约金（从2015年12月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。
二、驳回原告义乌市力德商标织造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9400元，由被告黄国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币9400元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 吴晨播
代理审判员 杨丽青
人民陪审员 毛国新
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 李 双