广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0607民初1398号
原告：深业置地（深圳）物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区，统一社会信用代码：。
法定代表人：徐恩利，该公司董事长。
委托诉讼代理人:陈廉，广东人可和律师事务所律师。
委托诉讼代理人:何佛元，广东人可和律师事务所律师。
被告：梁可君，女，汉族，1969年8月9日出生，住佛山市南海区，
原告深业置地（深圳）物业管理有限公司（以下简称“深业置地物业公司”）与被告梁可君物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深业置地物业公司的委托诉讼代理人陈廉及被告梁可君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深业置地物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年4月至2017年8月物业管理费3118.95元；2、被告支付物业管理费对应的违约金至实际清偿日止（每月欠费应支付的违约金以每月应交纳的物业管理费为基数，分别从各次月1日起，每日按3‰计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：佛山市三水深业地产有限公司（以下简称“三水深业地产公司”）、原告系深业集团有限公司旗下的公司。2010年，三水深业地产公司开发三水·深业云东海花园房地产项目。2014年1月1日，三水深业地产公司与原告签订《三水·深业云东海花园一期前期物业服务合同》，约定从2014年1月1日起至2018年12月31日止，由原告为三水·深业云东海花园一期项目提供前期物业管理服务。2015年3月28日，被告与深业置地（深圳）物业管理有限公司佛山市三水分公司（以下简称“原告三水分公司”）签订《三水·深业云东海花园前期物业服务协议》，约定由原告三水分公司为被告所购买的位于佛山市三水区云东海街道云东海大道深业花园御湾山庄7号103的房屋提供前期物业服务；被告应于每月10日前按3元/月·平方米的标准向原告三水分公司交纳当月物业服务费；逾期交纳的，按每日应缴费用千分之三的标准支付违约金等。原告三水分公司为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不支付2017年4月至2017年8月物业管理费3118.95元。
被告梁可君辩称，一、2014年8月，三水深业地产公司销售人员向被告推销涉案房屋时所提供的房屋平面图有排烟井。后被告发现该房屋厨房内缺少排烟井就向销售人员提出，其让被告收楼时再提出，由物业公司处理。后原告承诺被告收楼后马上整改，并在《房屋验收交接表》上注明“厨房缺少排烟井，需整改”。但被告收楼后多次要求原告处理，其至今仍未处理，给被告造成经济上的损失及生活上的不便。被告认为，原告与被告签订《房屋验收交接表》是揽责的行为，而且基于其与三水深业地产公司的关系，其有责任、义务帮助被告解决问题。二、被告从2015年4月起向原告提出涉案房屋外墙渗水问题，但其一直未处理，而且由于其给新物业公司的交接材料提供的日期有误，导致涉案房屋外墙超出了保修期限，新物业公司不处理。三、涉案房屋还存在厨房玻璃爆裂、与相邻房屋中间的护栏损坏、白蚁等问题。四、购买涉案房屋时，三水深业地产公司承诺赠送被告两年物业管理费，被告认为应从上述问题解决后才开始扣减赠送的两年物业管理费，而非从2015年4月起扣减。而且由于原告违约在先，故被告不需支付违约金。
原告深业置地物业公司在诉讼中提供以下证据：
1、原告的营业执照及资质证书、被告的身份证、《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》、《物业管理企业备案登记表》各一份，证明原、被告的诉讼主体资格以及涉案房产的权利人是被告。
2、《三水·深业云东海花园一期前期物业服务合同》一份，证明2014年1月1日，三水深业地产公司与原告签订合同，约定从2014年1月1日起至2018年12月31日止，由原告为三水·深业云东海花园一期项目提供前期物业管理服务。
3、《三水·深业云东海花园前期物业服务协议》、《深业云东海花园南区确权面积汇总表》各一份，证明2015年3月28日，原告三水分公司与被告签订协议，约定由原告三水分公司为涉案房屋提供前期物业服务，并约定了物业管理费的标准、房屋的建筑面积、违约责任等。
4、《入伙资格证明》、《住户文件/资料发放登记表》各一份，证明《三水·深业云东海花园前期物业服务协议》约定物业服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收，被告未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业服务费计收时间不变，而被告实际入伙时间是2015年3月31日。
5、《催款通知书》及快递单各三份，证明原告多次向被告催费。
6、《管理费欠费统计表》及违约金明细表各一份，证明被告的欠费情况。
7、《声明书》一份，证明原告接受三水深业地产公司委托后，下设原告三水分公司为三水·深业云东海花园小区提供前期物业管理服务，现原告与原告三水分公司一致同意由原告提起诉讼，向业主追讨其拖欠的物业管理费及违约金。
被告梁可君在诉讼中提供以下证据：
1、《房屋验收交接表》一份、照片一张，证明原告承诺处理排烟井、渗水的问题，但至今仍未处理。
2、商品房的户型图五张、照片两张，证明涉案房屋应包含排烟井。
3、微信记录三页，证明被告收楼后一直与原告工作人员沟通处理渗水问题，但其一直敷衍了事。
经审查，原告提供的证据1、2、4，被告无异议，故本院予以采信；原告提供的证据3，被告仅认为违约金的计算标准约定过高且不应支付违约金，故对原告提供的《三水·深业云东海花园前期物业服务协议》以及《深业云东海花园南区确权面积汇总表》中涉及涉案房屋的信息，本院予以采信，对违约金的问题在本院认为部分再论述；原告提供的证据5，被告否认收到，原告亦未能举证证明被告已收到，故本院不予采信；原告提供的证据6，被告有异议，故本院不予采信，对违约金的问题在本院认为部分再论述；原告提供的证据7，是原件，证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院予以采信。被告提供的证据1、2、3，原告仅确认证据1的真实性，如被告认为涉案房屋存在质量问题，可依法另行主张，本案不宜处理，故对被告提供的上述证据拟证明的内容，本院均不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月1日，三水深业地产公司与原告深业置地物业公司签订《三水·深业云东海花园一期前期物业服务合同》，约定三水深业地产公司选聘原告为三水·深业云东海花园一期提供前期物业管理服务；合同期限5年自2014年1月1日起至2018年12月31日止；本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
被告梁可君是佛山市三水区云东海街道云东海大道深业花园御湾山庄7号103的权利人，房屋建筑面积是207.93平方米。2015年3月28日，被告就该房屋与原告三水分公司签订《三水·深业云东海花园前期物业服务协议》，约定前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；被告或物业使用人于每月10日前按月交纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳的，每逾期一日原告按欠费总额的千分之三收取违约金；物业服务费按建筑面积收取，两联排别墅3元/月·平方米；物业服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收，被告未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业服务费计收时间不变。被告于2015年3月31日接收了涉案房屋。
另查明，原告接受三水深业地产公司委托后，由原告三水分公司为三水·深业云东海花园提供前期物业管理服务。现原告与原告三水分公司一致同意由原告提起诉讼，向业主追讨其拖欠的物业管理费及违约金。被告辩称三水深业地产公司承诺赠送被告两年物业管理费，对此，原告予以认可，同意扣减两年物业管理费后再向被告收取。原告于2017年8月31日撤出对三水·深业云东海花园的管理，被告至今未交纳2017年4月至2017年8月物业管理费3118.95元（207.93平方米×3元/月·平方米=623.79元/月，623.79元/月×5月=3118.95元）。
本院认为，三水深业地产公司与原告深业置地物业公司签订的《三水·深业云东海花园一期前期物业服务合同》以及原告三水分公司与被告签订的《三水·深业云东海花园前期物业服务协议》，均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告接受三水深业地产公司委托后，由原告三水分公司为三水·深业云东海花园提供前期物业管理服务，现原告与原告三水分公司一致同意由原告提起诉讼，向业主追讨其拖欠的物业管理费及违约金,故原告是本案适格的诉讼主体。
被告辩称应从解决了涉案房屋存在的缺少排烟井、外墙渗水等问题后才开始扣减赠送的两年物业管理费，但因《三水·深业云东海花园前期物业服务协议》约定物业服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收，而被告于2015年3月31日接收了涉案房屋，故本院认为被告应从2015年4月1日起交纳物业管理费。又因原告同意扣减两年物业管理费后再向被告收取，故扣减赠送的两年物业管理费后，被告须从2017年4月1日起交纳物业管理费。对被告该辩解，本院不予采纳。若被告认为涉案房屋存在缺失排烟井、外墙渗水、厨房玻璃爆裂、与相邻房屋中间的护栏损坏等问题，可依法另行主张，本案不宜一并处理。被告辩称涉案房屋存在白蚁问题，但未能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。
被告作为业主享受了物业管理服务，理应支付相应的物业管理费，现其拖欠2017年4月至2017年8月物业管理费3118.95元，已经构成违约。原告诉请其支付该物业管理费3118.95元，合法有理，本院予以支持。因《三水·深业云东海花园前期物业服务协议》约定被告或物业使用人于每月10日前按月交纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳的，每逾期一日原告按欠费总额的千分之三收取违约金，故现原告主张每月欠费应支付的违约金以每月应交纳的物业管理费为基数，分别从各次月1日起计算至实际清偿日止，合理有据，本院予以支持。但因被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，故以中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算违约金的标准较为合理。对原告主张的超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、被告梁可君应于本判决生效之日起十日内向原告深业置地（深圳）物业管理有限公司支付2017年4月至2017年8月物业管理费3118.95元及违约金（每月欠费应支付的违约金以每月应交纳的物业管理费623.79元为基数，分别从各次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿日止）；
二、驳回原告深业置地（深圳）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即25元，由原告深业置地（深圳）物业管理有限公司负担9元，由被告梁可君负担16元。
本判决为终审判决。
审判员 陆兰欢
二〇一八年四月二十五日
书记员 陆 珊