海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1481号
上诉人（原审被告)：三亚兆发实业有限公司。
法定代表人：赵爱兵。
委托诉讼代理人：刘海霞。
被上诉人（原审原告）：李光华。
委托诉讼代理人：李伟旭。
上诉人三亚兆发实业有限公司（简称兆发公司）因与被上诉人李光华买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初4196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人兆发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李光华的全部诉讼请求。一、一审法院认定事实不清，双方签订的是《凤凰御景休闲山庄合作协议书》，双方是合作建房关系，不是房屋买卖关系。李光华提供的证据涉嫌伪造。二、一审判决没有判决李光华承担责任，变相保护了有过错的小产权房买主的行为，违反了法律的公平原则。一审只判决返还买主购房款，但买主也应返还房屋或者对已拆除的房屋进行折价补偿。买主明知道是小产权房，还抱着侥幸的心理，买主也存在过错。按照合同法第五十八条，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。买主应自行承担房屋被拆除的责任。综上，请求二审法院判如所请。
被上诉人李光华辩称，双方协议名为合作，实际是买卖。买主在房屋拆除后，也遭受了损失包括房屋装修费和购买家具电器费用等，还有利息等损失等等。兆发公司在未获批准的情况下私自开发建设房屋对外销售，李光华的损失是其造成的，兆发公司应当承担责任。请求驳回兆发公司的上诉。
李光华向一审法院起诉请求：确认李光华与兆发公司签订的《凤凰御景休闲山庄合作协议书》为无效合同；二、兆发公司向李光华返还购房款260100元及利息（以购房款260100元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自付款之日起即自2009年12月10日起计算至法院生效判决确认履行之日止）。
一审法院认定的事实：2009年12月10日，李光华作为合作建房人与兆发公司签订《凤凰御景休闲山庄合作协议书》约定，合作在位于三亚市凤凰镇八一新村对面约十亩土地建房；以上所有房屋的土地已向当地村民买断永久性使用权，并向三亚市凤凰规划所申报而获得规划建设手续后建设的，无土地证和房产证，但集资人有永久性使用权和民间转让权；确认B栋1单元103房为李光华所定房屋，总价款260100元；集资人确认所定房屋，先交总房款的50％，定房生效，余款交房时付清。双方在签订上述《协议》时涉案房屋已建成，涉案房屋所占土地为兆发公司向农村村民购买的集体用地。合同签订后，李光华于同日向兆发公司支付房款260100元，兆发公司将涉案房屋交李光华使用。涉案房屋于2015年被三亚市综合执法局以该小区系违法建设的小产权房为由强制拆除。
李光华在原一审诉讼中的诉讼请求与现发回重审时一致。在原一审过程中，兆发公司没有到庭参加诉讼，提交书面答辩意见中没有提出李光华的诉求超过诉讼时效的抗辩。
以上事实有凤凰御景休闲山庄合作协议书、收据及当事人当庭陈述等在案佐证。
一审法院认为，李光华在原一审诉讼中的诉讼请求与现发回重审时一致，兆发公司在原一审过程中没有提出李光华的诉求超过诉讼时效的抗辩，且在重审过程中没有提供新的证据能够证明李光华的请求权已过诉讼时效。参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，兆发公司在重审时提出的时效抗辩，不予支持。双方在2009年12月10日签订《凤凰御景休闲山庄合作协议书》时，涉案的B栋1单元103房屋已建成，李光华于同日支付购房款260100元，兆发公司将涉案房屋交李光华使用，双方之间实为房屋买卖，而非合作建房。《土地管理法》规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。兆发公司向农村村民购买农村集体用地建房行为违反《土地管理法》禁止性规定，该行为不受法律保护。兆发公司将涉案房屋对外出售的行为无效，兆发公司与李光华签订的《凤凰御景休闲山庄合作协议书》属无效合同。合同无效，合同当事人因合同取得的财产应当予以返还。李光华请求兆发公司返还购房款的诉求，予以支持。李光华对上述协议无效具有一定的过错，且使用涉案房屋数年，其请求兆发公司支付利息的诉求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决：一、确认李光华与兆发公司签订的《凤凰御景休闲山庄合作协议书》为无效合同；二、兆发公司应于判决生效之日起十日内一次性向李光华返还购房款260100元；三、驳回李光华的其他诉讼请求。本案案件受理费5201元(李光华已预缴)，由兆发公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、李光华与兆发公司之间是合作关系还是买卖关系；二、兆发公司是否应当返还李光华购房款。
一、关于双方之间的关系问题。根据双方签订的《凤凰御景休闲山庄合作协议书》内容来看，兆发公司向李光华出售房屋，约定了房屋面积及价格，李光华向兆发公司支付购房款。结合双方之间的履行情况，李光华支付完了购房款，兆发公司将房屋交付给李光华使用，李光华进行了装修入住。故双方之间形成的是房屋买卖关系，并非合作关系。兆发公司主张双方系合作关系，与事实不符，本院不予支持。
二、关于兆发公司是否返还购房款的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且根据现有政策和法律，在农村集体用地上建设的小产权房禁止在市场进行交易。兆发公司建设的涉案房屋系小产权房，并无商品房预售许可证，不能在市场上交易。双方的买卖合同关系应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。兆发公司就涉案买卖合同而取得的购房款应当返还给李光华。故李光华诉求兆发公司返还购房款于法有据，本院予以支持。而李光华对购买小产权房亦存在过错，应承担相应责任。一审判决对李光华诉求利息损失等不予支持，并无不当，予以维持。兆发公司关于不予返还购房款的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，兆发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理5201元（三亚兆发实业有限公司已预交），由三亚兆发实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
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审判员陈德雄
审判员 梁泽
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案件唯一码二○一六年十二月十三日
书记员陈颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。