广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民再13号申请再审人（原审本诉原告、反诉被告）：招洪阳，男，汉族，1972年11月10日出生，住广西来宾市。。委托代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。被申请人（原审本诉被告、反诉原告）：柳州连和房地产开发有限公司。住所地柳州市温州街1号温州商贸城一区2单元18-2号。法定代表人：陈青兰，该公司董事长。委托代理人：陈天文，广西宁斌律师事务所律师。委托代理人：朱紫燕，柳州连和房地产开发有限公司职员。申请再审人招洪阳与被申请人柳州连和房地产开发有限公司（以下简称连和公司）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区柳州市城中区人民法院于2015年7月25日作出（2014）城中民一初字第1785号民事判决，已经发生法律效力。招洪阳不服，向本院申请再审。本院于2016年8月23日作出（2016）桂02民申76号民事裁定，提审本案。本院依法组成由审判员黄琪宣担任审判长，审判员朱立志和代理审判员蒋笑天参加的合议庭，于2016年10月26日公开开庭审理了本案，书记员邹雅丽担任法庭记录。申请再审人招洪阳的委托代理人仇宇书、被申请人柳州连和房地产开发有限公司的委托代理人陈天文、朱紫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审本诉原告招洪阳诉称，2013年6月6日，其与被告连和公司签订《商品房买卖合同》，由连和公司向其预售位于柳州市文源华都12-2-21-5号商品房一套，建筑面积为115.87平方米，总金额为人民币1079976元，之后原告按合同约定支付了所有对价。合同约定被告应在2014年3月31日前将合格的房屋交付给原告，但被告直到2014年8月25日才经批准取得《竣工验收备案表》，其逾期交房行为已构成违约，违约金应按合同约定即原告已支付的房款每日万分之贰计算，起止时间：2014年4月1日—2014年8月25日（共147天）。据此，特向法院起诉，请求判令：1、连和公司向招洪阳支付逾期交房违约金人民币31751.29元；2、本案的诉讼费由连和公司承担。原审本诉被告连和公司答辩及反诉称：一、连和公司与招洪阳2013年4月29日签订的认购书和2013年6月6日签订的合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同第八条约定，其应在2014年3月31日前将符合合同约定的商品房交付招洪阳使用，但如遇不可抗力、政府行为、招洪阳未付清应付款项（含违约金）以及停水、停电、雨水、设计变更、规划变更、造成工期延误等特殊原因的可据以延期交房。其提交的气象证明及停工汇总等证据证明，在认购书签订日至公告交房日2014年7月18日期间，施工方因雨天、中高考等原因停工的天数为240天，因此其可相应延期240天交房。另外，因柳州市规划局要求变更本案房屋所在建筑屋面工程，连和公司于2013年12月30日开始进行变更方案设计，后再经变更方案报批、建筑施工图设计和报建、结构施工图设计等程序，最终于2014年4月2日结构施工图出图后开始施工，工期延误历时94天，其可据此相应延期94天交房。综上，减去上述两项延期事由重复的天数54天，因发生合同约定的特殊原因造成工期延误共计280天，交房时间可由2013年12月31日顺延至2015年1月4日，而其公告交房日为2014年7月18日，并未逾期交房。二、合同第八条明确约定房屋的交付条件为经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，据连和公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》显示，本案房屋所在建设工程已于2014年6月11日经以上五单位共同验收合格，故本案房屋在公告交房日前已具备交付条件。三、招洪阳逾期收房，无权向连和公司主张逾期交房的违约责任。为履行交房义务，连和公司依约通过报纸公告、电话等方式通知招洪阳应于2014年7月18日办理交房手续。招洪阳于2014年7月24日接收了本案房屋，属逾期收房，其无权向主张2014年7月18日后逾期收房的交房责任。再者，依据合同附件四补充协议第二条、第五条约定，招洪阳应在交房前依约缴纳燃气初装费、有线电视初装费及缴存住宅专项维修资金，而招洪阳未在公告日交房日向连和公司缴纳上述资金，依据合同约定及建设部《住宅专项维修资金管理办法》第十三条、《柳州市住宅专项维修资金管理暂行办法》第十五条的规定，连和公司不得将房屋交付招洪阳使用，也不承担由此产生的逾期交房责任。四、连和公司与招洪阳签订的认购书约定购房总价为1079976元，付款方式为按揭贷款。招洪阳应于2013年5月6日前支付首付款649976元，余款以办理贷款方式支付。双方签订的《商品房买卖合同》附件四约定招洪阳应于2013年6月15日前就余款430000元到银行办理完所有贷款手续，否则视为逾期付款，应依约承担违约责任。但招洪阳除了依约按时支付10000元定金外，未按时付清首付款及办理贷款手续，已构成违约，具体为：2013年5月17日才付清639976元首付款，逾期11天；2013年7月15日才办理完成银行按揭贷款手续，逾期30天。根据合同约定的逾期付款违约金的计算方式，招洪阳应每日支付逾期应付款的万分之二作为违约金，共计3988元，但其至今未支付该违约金。综上，因合同约定的延期交房条件成就，连和公司无逾期交房的违约行为，请依法驳回招洪阳全部本诉请求。同时，因招洪阳有逾期付款的违约行为，应当向连和公司支付逾期付款违约金。为此，特向法院提起反诉，请求判令：1、招洪阳向连和公司支付逾期付款违约金共计3988元；2、招洪阳未付清3988元逾期付款违约金的期间，连和公司有权据以延期交房且并不承担延期交房责任；3、本案本诉及反诉案件受理费由招洪阳负担。招洪阳反诉答辩称，一、认购书已经明确约定签订买卖合同后认购书失效。按照《商品房买卖合同》中双方的约定，其按时支付了首付款。合同附件四第一条第一项条款规定买受人应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2013年6月15日前到按揭银行办理完所有银行贷款手续。但是合同条款没有明确截点，连和公司反诉认定招洪阳的违约时间点为2013年7月15日，没有事实和法律依据。招洪阳于2013年6月6日就存入15000元到原告申请贷款的按揭银行指定账户（即还贷账户）同时也在合理时间内向银行提交办理贷款的相关资料，招洪阳与银行签订《借款合同》的时间为空白，贷款期限只有年份而无月份，以如此约定不明的条款约束原告属强人所难。《合同法》第六十二条的规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”招洪阳只要在合理期限内办理贷款手续都符合合同本意。二、合同附件四第一条第一项条款属于格式条款，该条款免除自身责任，加重对方责任排除对方主要权利，显示公平，应认定为无效条款，若是追究责任应当在解除合同时并用，从公平合理的原则出发，被告有告知义务，否则不得适用合同第二条的约定。柳州市城中区人民法院原审查明，2013年6月6日，招洪阳与连和公司签订合同，约定：“招洪阳向连和公司购买位于柳州市文源华都12-2-21-5号商品房，房屋总价款1079976元。合同第六条约定，招洪阳选择按揭贷款的方式交付房款；合同附件四第一条约定:签署合同的同时，招洪阳交付总购房款的60%计（人民币）649976元整。余款40%计（人民币）430000元整，申请银行按揭贷款，招洪阳应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2013年6月15日前到银行办理完所有按揭贷款手续。否则视为招洪阳逾期付款，连和公司可单方解除合同并按合同第七条规定追究招洪阳违约责任。合同第七条约定：招洪阳未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，招洪阳按日向连和公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，连和公司有权解除合同。连和公司解除合同的，招洪阳按累计应付款2%向连和公司支付违约金。招洪阳愿意继续履行合同的，经连和公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，招洪阳按日向连和公司支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定：连和公司应于2014年3月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付招洪阳；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，连和公司如未按合同规定的期限将该商品房交付招洪阳使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和公司按日向招洪阳支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，招洪阳有权解除合同。招洪阳解除合同的，连和公司应当自招洪阳解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按招洪阳累计已付款的2%向招洪阳支付违约金，招洪阳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和公司按日向招洪阳支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，连和公司应当书面通知招洪阳办理交付手续。双方进行验收交接后，连和公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，连和公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。连和公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，招洪阳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由连和公司承担。由于招洪阳原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：招洪阳承诺在连和公司发出房屋交付通知之日起，七日内与连和公司办理房屋交接手续，逾期视为连和公司已将房屋正式完整交付。招洪阳于2013年5月17日将总房款的60%（649976元）支付完毕，于2013年7月30日到与银行签订按揭贷款合同。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和公司在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。招洪阳于2014年7月24日接收涉案房屋。柳州市城中区人民法院原审另查明，招洪阳与连和公司于2013年4月29日签订了《商品房认购书》，该认购书第三条第8款约定：本认购书双方签署盖章之日起生效，签订《商品房买卖合同》后，认购书则同时失效。柳州市城中区人民法院原审认为，一、关于连和公司是否逾期交房的问题。招洪阳与连和公司签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2014年3月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，招洪阳主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，连和公司于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，招洪阳于2014年7月24日接收了涉案房屋，根据合同第十一条的约定：由于招洪阳原因未能按期交付的，招洪阳承诺在连和公司发出房屋交付通知之日起，七日内与连和公司办理房屋交接手续，逾期视为连和公司已将房屋正式完整交付，招洪阳于2014年7月15日登报通知业主办理相关交房手续，因此，2014年7月22日视为连和公司已将房屋交付招洪阳。依照合同约定交付房屋的时间为2013年3月31日，连和公司于2014年7月15日通知业主收房已逾期，根据合同约定招洪阳应在七日内与连和公司办理房屋交接手续，因此，应视为招洪阳于2014年7月22日接收了房屋，连和公司则逾期期间为2014年4月1日至2014年7月22日。二、关于连和公司逾期交房的天数问题。连和公司逾期期间为2014年4月1日至2014年7月22日，共113天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”连和公司提供相关证据以主张涉案工程从连和公司签订的《商品房认购书》之日至2014年7月22日施工期间，因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的，连和公司可以据实延期交付。原审认为，关于连和公司主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定的天数应当在合同期内计算，而不是在签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。《商品房认购书》按照双方约定，在签订“合同”后已经失效，对双方当事人不再产生约束力。而依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此连和公司主张从签订认购书之日开始起算连和公司可延期交房的天数，不予采纳，应当从合同签订之日开始起算。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明连和公司由于以上原因导致施工无法正常进行，但是连和公司没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足原连和公司约定的连和公司可以据以延期交房的条件，故对连和公司的此项主张不予采纳。另外，连和公司主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，原审认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素连和公司在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，连和公司也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此对连和公司的该项主张不予采纳。综上，连和公司主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工280天不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除，连和公司辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，不予采信。三、关于招洪阳是否逾期付款的问题。合同约定:签署合同的同时，招洪阳交付总购房款的60%计（人民币）649976元整。余款40%计（人民币）430000元申请银行按揭贷款。招洪阳应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2013年6月15日前到银行办理完所有按揭贷款手续，否则视为逾期付款。连和公司与招洪阳于2013年6月6日签订合同，招洪阳于2013年5月17日支付首付款649976元，在合同约定的时间内履行了首付款的付款义务，连和公司主张招洪阳应当依据认购书约定的时间支付首付款，否则承担逾期付款的违约责任，但双方在签订合同时认购书已经失效，当事人的义务应当由后续所签合同予以确认，故对连和公司该项主张不予支持。另外，对办理完成贷款的时间的判断，连和公司主张以签订贷款合同时间为准，而招洪阳主张以提交办理贷款材料时间为准。按照合同法的相关规定，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，双方当事人对办理完贷款的时间理解不一致，应当作出有利于招洪阳的解释，但是招洪阳提交的中信银行借记卡交易明细清单并不能证明其完办理成了贷款手续，其也没有其他证据证明按照合同约定的时间提交了办理完成贷款手续的材料，故对连和公司提交的银行证明予以采信，认定本案办理完成贷款的时间为贷款合同签订的时间。虽然招洪阳提交的贷款合同上没有填写合同签订的日期，但是银行提供的证明足以证实招洪阳签订贷款合同的时间为2013年7月30日，迟于原连和公司合同约定的贷款办理时间2013年6月15日，因此，招洪阳有逾期付款的违约行为，连和公司依据合同第八条诉请招洪阳支付逾期办理贷款手续的违约金，并以招洪阳没有支付该部分逾期付款违约金为由延期交房、不承担逾期交房责任的主张予以支持。四、关于招洪阳逾期付款违约金如何计算的问题。合同约定：招洪阳如未按本合同规定的时间付款超过30日后，连和公司有权解除合同。招洪阳愿意继续履行合同的，经连和公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款之日次日起至实际全额支付应付款之日止，招洪阳按日向连和公司支付逾期应付款万分之贰的违约金。由于招洪阳未按合同约定于2013年6月15日办理贷款430000元，而是迟延至2013年7月30日才办理完成，逾期付款45天，但连和公司仅反诉支付30天的违约金，故招洪阳需向连和公司支付违约金430000元×0.0002×30＝2580元。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，柳州市城中区人民法院作出（2014）城中民一初字第1785号民事判决：一、驳回原告（反诉被告）招洪阳各项诉讼请求；二、原告（反诉被告）招洪阳支付被告（反诉原告）柳州连和房地产开发有限公司违约金2580元；三、驳回被告（反诉原告）柳州连和房地产开发有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费594元（招洪阳已预交），由招洪阳负担；反案件受理费25元(柳州连和房地产开发有限公司已预交)，由柳州连和房地产开发有限公司负担。四、再审中当事人的诉辩意见招洪阳不服，向本院申请再审称，原判认定事实错误，适用法律不当，导致判决不公，依法应予撤销。原审法院既然已认定被申请人连和公司逾期交房113天为违约，申请人逾期办理按揭贷款手续亦违约，但却以申请人的逾期为由支持被申请人可据此无限期延期交房，明显错误。第一，既然本案合同双方当事人都有违约事实，就应判令双方各自承担违约责任，即使申请人违约在先，被申请人也不能无限期延期交房；第二，被申请人连和公司逾期交房并非因申请人逾期办理贷款手续，而是其他原因所致。第三，与本案相类似的系列案件，虽在一审败诉但在上诉至二审法院时，二审法院均依法进行了改判。故请求再审撤销原审判决，支持申请再审人的原审诉讼请求。被申请人连和公司答辩称，1、原审法院认定被申请人逾期交房是错误的。被申请人已经提交雨天停工的证据的情况下，原审法院却以未提交施工日记为由不予认定雨天停工既与事实不符，也不符合施工工程相关法规，同时也违背《商品房买卖合同》第8、9条的约定。2、申请人逾期交付购房款的事实原审法院已判决认定，事实清楚。虽然原审判决认定事实部分不符，但实体判决结果公正，请求再审维持原审生效判决。本案再审期间，申请再审人招洪阳未提交新证据。但经其申请，本院向中信银行股份有限公司柳州分行调取个人贷款借款人调查面谈记录、个人借款申请表及个人购房借款合同各一份，招洪阳陈述其证明目的为其办理按揭贷款手续的时间。被申请人经质证，对该三份证据的真实性、合法性无异议。对关联性，认为应当按照借款合同的签署日期为准判断招洪阳是否逾期付款。招洪阳的个人借款申请表记载其向银行申请贷款时间是2013年6月7日，签订借款合同时间是2013年7月30日，按照《商品房买卖合同》的约定，招洪阳应当在2013年6月15日之前办结贷款手续，因此招洪阳签订借款合同时间迟于《商品房买卖合同》的约定，故招洪阳存在逾期办理贷款手续的事实。本案再审期间，被申请人提交的新证据为签证单一册，证明2011年9月至2014年3月被申请人因中、高考及下雨原因停工250天。申请再审人质证认为：1、该签证单制作形式过于统一，属于事后补做，并非施工情况的真实反映，真实性有疑问；2、原审提交的停工表记录停工达700多天，此份签证单与被申请人原审提交的停工表记录的停工天数不一致，互相矛盾。综合当事人举证质证，本院认证如下：对本院调取的新证据的真实性、合法性予以确认。对于关联性，本院认可被申请人的质证意见，根据再审调取面谈记录以及借款申请表分析，2013年6月8日贷款银行仅完成对招洪阳的面谈调查，招洪阳也仅于2013年6月7日向贷款银行提交了借款申请，借款申请表仅有银行客户经理黎汇作为见证人签字，至于贷款申请是否审核批准不得而知。从借款合同记载的落款时间看，2013年7月30日招洪阳与贷款银行中信银行股份有限公司柳州分行才签署借款合同，因此，本案再审新证据证明的事实与原审查明的事实一致，本院对调取的新证据的关联性也予以采信。对被申请人提交的新证据，本院再审认为，申请再审人的质证意见言之成理，同时该签证单与被申请人原审提交的停工表内容互相矛盾又无其他证据佐证，因此，对被申请人提交的新证据本院不予采信。本案再审期间，被申请人申请本院调取施工单位与监理单位的施工日志和监理日志，用以证明本案涉案房屋建设过程中因下雨等其他符合合同约定的事由而停工的情况。本院再审认为，本院正在审理与本案事实相类似的众上诉案中，被申请人已将监理日志作为证据向本院提交且经过了当事人的质证，故被申请人实际持有该证据。因此，对被申请人调取证据的申请不予支持。但是，本院再审认为，监理日志作为第三方承担社会监督职责的监理单位根据施工情况所作的记录，具有客观公正性，本院将对本院二审审理的其他系列案中被申请人提交的监理日志予以参考。本院再审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院再审补充查明，根据被申请人在本院二审审理的其他系列案件过程中提交的监理日志，申请再审人与被申请人2013年6月6日签订购房合同至合同约定交房的时间2014年3月31日止，申请再审人所购房屋所在的柳州市文源华都12栋因下雨及中高考等原因停工16天。关于申请再审人请求支持其原审本诉诉讼请求的问题，本院分析认定如下：首先，根据本案合同约定，申请再审人应当依据《商品房买卖合同》附件四的约定于2013年6月15日前办理完所有的按揭贷款手续，但申请再审人迟至2013年7月30日才办理完毕，逾期45天；另一方面，被申请人也应当依照《商品房买卖合同》第八条的约定于2014年3月31日交付房屋，但其迟至2014年7月22日才以公告的形式将交付申请再审人，逾期113天。因此，本案合同双方当事人均存在违约行为，构成双方违约，而在双方违约时，一方当事人的违约行为并非对方违约当事人免除己身违约责任的抗辩理由。《中华人民共和国合同法》第一百二十条也规定：“双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。原判在已经查明被申请人也有违约行为且违约期限远长于申请再审人的违约期限的情况下，将申请再审人的违约行为认定为被申请人免除违约责任的抗辩理由，判决驳回申请再审人的全部诉讼请求，相当于判决免除了被申请人的违约责任，既与双方违约的法律规定不符，也显失公平。其次，综合双方当事人合同附件四第一条第1项以及《商品房买卖合同》第八条第二款约定的内容看，双方当事人在付款与交房之间约定了履行的先后顺序，根据合同附件四第一条第1项约定的内容，付款标准的判断为办理完毕按揭贷款手续，申请再审人未办理完毕按揭贷款手续时，被申请人交房可以据实延期，因此本案的履行顺序是申请再审人先付款，被申请人后交房。由此可见，双方当事人以合同约定的形式赋予了被申请人先履行抗辩权。但是，双务合同履行中的抗辩权包括先履行抗辩权均只是一时的、延缓的抗辩权，并非永久抗辩权。行使先履行抗辩权的效力，仅在一定期限内基于先履行义务人不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定时，后履行义务人可以据此抗辩、中止履行自身合同义务并排除违约责任。但是，产生先履行抗辩权的原因消失后，先履行抗辩权也随之消灭，后履行义务人仍应履行合同义务。如先履行义务人已经全部履行合同义务，后履行义务人仍然继续进行抗辩拒绝履行合同或者履行合同不符合约定，则构成违约行为，应当承担违约责任。本案中，合同约定申请再审人应于2013年6月15日办理完所有的按揭贷款手续，但其逾期45天；被申请人应当于2014年3月31日交付房屋，但其逾期113天。据上分析，如排除合同约定的其他停工天数不计，对被申请人逾期交房113天的评价，第45日成为分水岭：前45日的逾期为被申请人正常行使先履行抗辩权产生的法律效果，自第46日起，由于被申请人享有的先履行抗辩权已经消灭，自无继续抗辩之理。此时，被申请人逾期交房构成违约，应当承担违约责任。原判驳回申请再审人的全部诉讼请求，相当于支持被申请人无限期抗辩，理解适用先履行抗辩权有误，本院予以纠正。再次，由于申请再审人逾期45天办理按揭贷款手续，已构成违约，根据《商品房买卖合同》附件四的约定，被申请人可以以《商品房买卖合同》第七条为根据追究申请再审人的违约责任，在申请再审人未支付逾期付款违约金时，被申请人能否以《商品房买卖合同》第八条约定的未支付逾期付款违约金为由进行延期交房的抗辩？本院再审认为，根据公平原则及学界通说，先履行抗辩权的行使是否需要明示，须区分情况而定：在先履行一方未构成违约时，先履行抗辩权的行使无需明示；在先履行一方已经构成违约并请求后履行一方履行时，先履行抗辩权的行使需要明示。本案中，申请再审人违约在先，但本案纠纷诉至法院前被申请人从未向申请再审人索取迟延付款违约金，即使在申请再审人请求交房以及办理收房手续时，被申请人也既未向申请再审人明示索取迟延付款违约金，也未明示其享有的先履行抗辩权，而是自愿通过公告的方式交付了房屋。本院再审认为，其一，基于先履行一方违约在先并请求后履行一方履行时先履行抗辩权的行使方式需明示的要求，因被申请人不是在申请再审人请求交房时明示抗辩，而是在后来原审诉讼中答辩时才提出就逾期付款违约金部分的延期交房抗辩，已不符合先履行抗辩权的行使要求，仅为答辩而非行使先履行抗辩权，不能溯及既往产生抗辩效力。其二，退一步而言，即使假设申请再审人已违约在先并请求被申请人交房时其明示了抗辩，但被申请人又自愿通过公告的方式交付了房屋，表明其自愿放弃了就逾期付款违约金部分的先履行抗辩权。因此，对被申请人就申请再审人未支付逾期付款违约金为根据进行延期交房的抗辩主张，本院不予支持。最后，关于被申请人如何承担违约责任的问题，根据本案查明的事实，申请再审人所购房屋建设过程中因下雨、中高考原因停工16天以及申请再审人逾期付款45天，因该二事项合同已约定为延迟交房的抗辩事由，应从被申请人总逾期天数中扣除，故被申请人的违约天数为113－16－45＝52天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被申请人应当向申请再审人支付的违约金为1079976元×0.0002×52＝11232元。关于被申请人原审反诉请求问题，本院再审认为，原审对该问题分析认定正确，应予维持，兹不赘述。综上所述，申请再审人申请再审的理由部分成立。原判认定事实基本清楚，但理解适用法律有误，实体处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1785号民事判决的第二项、第三项，即：原告（反诉被告）招洪阳向被告（反诉原告）柳州连和房地产开发有限公司支付逾期付款违约金2580元；驳回被告（反诉原告）柳州连和房地产开发有限公司的其他诉讼请求；二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1785号民事判决的第一项，即：驳回原告（反诉被告）招洪阳各项诉讼请求；三、柳州连和房地产开发有限公司向招洪阳支付逾期交房违约金11232元；原审本诉案件受理费935元（招洪阳已预交）；再审案件受理费619元（招洪阳已预交），合计1554元，由招洪阳负担1004元，柳州连和房地产开发有限公司负担550元；原审反诉案件受理费25元（柳州连和房地产开发有限公司已预交），由招洪阳负担16元，柳州连和房地产开发有限公司负担9元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄琪宣_审 判 员 朱 立 志代理审判员 蒋 笑 天二〇一六年十二月二十九日书 记 员 邹 雅 丽