北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第14795号
原告杨文长，男，1969年10月18日出生。
委托代理人郝雅玲，北京市中凯律师事务所律师。
被告杨雄，男，1962年8月31日出生。
委托代理人张怀玺，北京市法大律师事务所律师。
委托代理人刘惠萍，北京市法大律师事务所律师。
被告杨峰，男，1961年12月25日出生。
原告杨文长与被告杨雄、杨峰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨文长的委托代理人郝雅玲，被告杨雄及其委托代理人张怀玺、刘惠萍、被告杨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨文长诉称：原告与被告杨雄、担保方杨峰于2013年3月18日签订《协议书》，约定被告杨雄将位于北京市昌平区昌崔路15号院（爱圃庄园）D座转让给原告，转让总价款为1000万元，转让价款分三次支付，2013年3月19日前原告向被告杨雄支付350万元；于2013年4月30日前再付款50万元，并由被告杨雄负责办理有关产权变更手续，同时将证件交由担保方被告杨峰；2013年12月30日前，原告向被告杨雄付清余款600万元，同时被告杨峰将变更的证件交给原告。2013年3月19日为配合前房产转让，原告与被告杨雄又签订了《转包协议书》，约定报经发包方即昌平区崔村镇政府同意，对由被告杨雄原承租10亩其中3亩转包给原告；被告杨雄将原承包土地上的宅基地一并转让给原告，并将已办理《集体土地建设用地使用证》（昌集建（2001宅地）字第19-04-0004号）变更至原告名下。前述《协议书》及《转包协议书》签订后，原告向杨雄支付转让款350万元，但原告其后到崔村镇政府了解得知，昌平区昌崔路15号院（爱圃庄园）D座根本没有合法建设手续，《转包协议》也未取得崔村镇政府同意。原、被告转让涉案的建筑也根本无法办理更名。原告就此多次与被告协商退款，但被告均置之不理。综上，原告与被告签订的《协议书》及《转包协议书》约定转让的房产为未经任何审批手续且在集体土地上建造的违章建筑，违反了相关法律法规的强制性规定，应当认定无效。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求：1、确认原、被告签订的《协议书》及《转包协议书》无效；2、判令两被告连带返还原告350万元，并按同期银行贷款利率赔偿原告利息170876元（2013.3.19-2014.1.10）及至给付之日止利息；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告杨雄辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我是崔村镇政府招商引资引过去的，我们从镇政府承包的土地，又转租给原告，有审批手续。2、双方签订的协议书与转包协议书是双方真实意思表示，协议是有效的。3、履行协议时，我并没有违约，是原告违约。对于事实、签订协议都没有问题，涉及的是D座，不是针对房屋，而是针对D座的3亩地块，这是我合法拥有的。原告陈述2013年3月19日配合上述房产转让签订的转包协议不属实，转包是随地块一起转移的。我负责办理相关产权变更手续，原告说的是房屋产权的变更，与事实不符，变更手续是土地的流转变更手续，不单只是房产。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告杨峰辩称：一、我是受协议双方当事人的邀请，被迫成为担保人的。因为他们两个当事人都是我的朋友，相信我的程度要比相信对方的程度大，让我监督协议的执行，他们双方都比较放心。当时双方当事人要求我担保的内容仅限于监督协议的执行，即监督杨文长把款全额付清，监督杨雄把手续办理完备、齐全，不涉及任何其他担保（注：没有签订独立的担保合同）。我是看在双方当事人都是我朋友并对我信任的基础上才被迫在担保人上签的字。二、在协议的签订、执行、中止到杨文长要求杨雄退款的全部过程中我不存在任何过错。首先，在协议签订前我所知道的转让、转包信息与杨雄跟杨文长介绍的信息是一致的，《协议书》和《转包协议书》是在2013年3月18日、3月19日签订的，中止于2013年4月底，杨文长要求杨雄退款，杨雄当时也同意了，并已信函的方式通知了杨文长，在此一年多的时间里，我在他们双方当中也作了大量的善意沟通工作。因此，在整个过程中我不存在任何错误，根据担保法第八条的规定，担保人无过错的不应承担民事责任。三、出现今天这样的情况，是我所不愿意看到的，大家伤了和气，我很难过。我愿意尽我应尽的义务，进一步协调双方争取妥善解决。同时也建议法院如果有可能最好让他们双方当事人协商解决。
经审理查明：2013年3月18日，杨雄（甲方）与杨文长（乙方）、担保方杨峰签订《协议书》，约定：一、物业项目基本内容：1、位置：地处北京市昌平区昌崔路15号院（爱圃庄园）D座。2、占地面积3亩，合1998平方米。3、现状：地上现有三层别墅楼一栋，平房建筑8间，车库1个，别墅楼的上下水、电、通讯等设施完善，外部装饰良好，内部为毛坯状态；各种果树20余棵；小鱼塘和葡萄架各1座。二、转让的基本内容：甲乙双方经过友好协商，达成共识，决定转让上述物业项目，特签署本协议书，以资共同遵守，其内容如下：（一）甲乙双方确定转让费为人民币壹仟万元整，分两次付清，第一次于2013年3月19日前，乙方向甲方付清人民币叁佰伍拾万元整，于2013年4月30日前再付款人民币伍拾万元整后，并由甲方负责办理有关产权变更手续，同时将变更的证件交给担保人；第二次于2013年12月30日前（推迟不超过10个月付清），乙方向甲方付清剩余款项人民币陆佰万元整，同时担保人将变更的证件交给乙方。（二）关于围墙、水、电、道路等公共配套设施，属于昌崔路15号院爱圃庄园全体业主共同所有。今后若业主所需新增或改建公共配套设施，应由全体业主协商后形成共识方可施行，费用共同摊付。（三）乙方需向甲方支付全额转让资金后，才能实际拥有本转让物业的所有权，否则甲方有权收回本物业，所造成的损失由乙方负责。（四）本物业不存在任何抵押、出租和债权债务事宜。四、本协议一式叁份，甲乙双方及担保人各执壹份，具有同等法律效力。杨雄、杨文长及杨峰分别在甲方、乙方及担保人处签名，并书写自己的身份证号码。
2013年3月19日，杨雄（原承租方）与杨文长（现承租方）签订《转包协议书》，约定：根据《土地经营权证书》中有关“在承包期内，经发包方同意，农户对土地的承包经营权和使用权可以自愿有偿的转包、转让、互换入股，土地流转要签订书面合同，并报发包方和乡（镇）农业承包管理部门备案”的规定，特签订转包协议书，内容如下：一、报经发包方即昌平区崔村镇政府同意，对原承租方承租的拾亩，其中叁亩转包给现承租人。二、承租方将原承包土地及地上附着物一并转包给现承租方。三、原承租方的承包期限不变，用途不变。四、原承租方将原承包土地上的宅基地一并转包给现承租方。五、原承租方已办理的《农村土地经营权证书》复印件作为本协议书的附件。六、原承租方已办理的《集体土地建设用地使用证》，证号昌集建（2001宅地）字第19-04-0004号，变更到现承租方名下。七、原承租方负责将转包文件报发包方镇政府有关部门备案。八、本转包协议书一式两份，原承租人及现承租人双方各执一份，具有同等效力。签订上述《协议书》和《转包协议书》后，2013年3月20日，杨文长按照约定支付杨雄350万元转让款。
另查，涉案别墅楼房及附属建筑物所涉土地系乡镇集体土地，且为农林用地，并非工业用地。经询问，杨雄建设别墅楼房不具备合法建房审批手续。
上述事实有《协议书》、《转包协议书》、银行汇款凭证及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告杨文长与被告杨雄于2013年3月18日签订的《协议书》及2013年3月19日签订的《转包协议书》，虽签订上述两份协议是双方当事人真实意思表示，但协议内容违反了我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。转包协议名义上为转包，实为买卖合同法律关系。上述两份协议无效理由在于：一方面，涉案别墅及附属建筑物所涉及土地为农林用地，土地用途为种植，根据土地管理法的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，现被告杨雄在涉案土地上建设了别墅并出售，改变了土地用途；另一方面，被告杨雄在涉案土地上建设别墅及其他附属设施不具备合法建房规划、审批手续。故原告起诉要求确认与被告杨雄签订的上述《协议书》和《转包协议书》无效，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告杨文长和被告杨雄签订的上述两份协议无效后，被告杨雄应当返还原告支付的转让费350万元，故原告要求被告杨雄返还350万元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告按照同期银行贷款利率赔偿原告利息170876元（2013.3.19-2014.1.10）及至给付之日止利息，因双方之间的合同无效，且被告杨雄在此过程中存在过错，被告杨雄迟延返还350万元转让款，给原告造成了相应的损失，故原告要求被告支付350万的相应利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告要求被告杨峰承担连带返还350万元及利息，虽然协议上载明杨峰为担保方，但纵观合同内容，杨峰担任的并非担保人的角色，可以理解为中间人。即使杨峰作为担保人成立，担保合同作为从合同，在主体合同无效后，从合同亦无效。故原告要求被告杨峰承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告杨文长与被告杨雄、杨峰于二〇一三年三月十八日签订的《协议书》无效；原告杨文长与被告杨雄于二〇一三年三月十九日签订的《转包协议书》无效。
二、被告杨雄于本判决生效后七日内支付原告杨文长人民币三百五十万元及利息（以三百五十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二〇一三年三月二十日起计算至实际给付之日止）。
三、驳回原告杨文长的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千零八十四元，由被告杨雄负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炜鑫
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 李 杰