营口市鲅鱼圈区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0804民初2480号
原告盛京银行股份有限公司营口惠民支行，住所地营口经济技术开发区日月大道21号。
法定代表人赵旭，系该行行长。
委托代理人齐杰，辽宁华君律师事务所营口分所律师。
被告冯兆伟，男，1980年7月16日出生，汉族，黑龙江省林口县人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。身份证号码。
被告林秋艳，女，1984年9月5日出生，汉族，黑龙江省林口县人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。身份证号码。
被告营口华海（集团）有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区天山大街中段华海佳苑。
法定代表人王庆玉，系该公司经理。
委托代理人吕朝辉，系辽宁哲明律师事务所律师。
被告营口经济技术开发区住房置业担保有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区辽东湾大街。
法定代表人白如冰，系公司经理。
原告盛京银行股份有限公司营口惠民支行诉被告冯兆伟、林秋艳、营口华海（集团）有限公司、营口经济技术开发区住房置业担保有限公司金融借款纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法由审判员霍建军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛京银行股份有限公司营口惠民支行的委托代理人齐杰、被告营口华海（集团）有限公司的委托代理人吕朝辉到庭参加了诉讼。被告冯兆伟、林秋艳、营口经济技术开发区住房置业担保有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告盛京银行股份有限公司营口惠民支行诉称，2012年5月16日，第一、二被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定第一被告贷款金额18万元，贷款期限为10年，约定适用年利率为7.4025%，贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下季度第一个结息日开始，按相应档次利率执行新的利率。还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月。合同约定贷款逾期利率为合同第七条约定利率的1.5倍。借款人未按期足额偿还贷款，借款人有权提前收回已发放借款，借款合同第十八条约定抵押担保的范围包括本合同所列的贷款本金、利息（包括罚息）、赔偿金及为实现债权而发生的费用。合同同时约定以第一被告所有的座落于营口市鲅鱼圈区华海城1-2-602室，建筑面积62.14㎡的房屋作为抵押并办理抵押登记。第三被告系第一被告与与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》的保证人，对第一被告借款提供连带责任保证。2012年5月16日原告与第四被告签订《个人住房（商业用房）借款保证合同》，第四被告为第一被告借款提供保证担保，合同第二条约定，保证方式为连带责任保证，第四被告对第一被告借款承担连带责任。合同签订后，原告向第一被告发放贷款18万元，2016年12月以后第一被告未按期还款，原告根据上述合同约定及合同法、担保法、物权法及民事诉讼法之规定诉至法院，1、请求判令解除原告与第一、二、三被告之间订立的个人住房（商业用房）借款合同；2、请求判令第一、二被告偿还贷款剩余本金113584.06元及利息、罚息（利息、罚息自2016年12月20日至实际还款之日止的利息、罚息，利息利率按借款合同约定利率、罚息利率是借款合同约定利率1.5倍）；3、请求判令原告对第一、二被告提供营口市鲅鱼圈区华海城1-2-602室，建筑面积62.14㎡的房屋享有优先受偿权；4、请求判令第一、二被告支付律师代理费、差旅费用5000元；
请求判令第三、四被告对诉讼请求第2、4项承担连带责任；6、请求判令四被告承担本案诉讼费用及其他费用。
被告冯兆伟、林秋艳、营口经济技术开发区住房置业担保有限公司均未出庭，亦未提供书面答辩意见。
被告营口华海（集团）有限公司辩称，1、根据担保法规定，应当首先由抵押物受偿，不足部分才能由担保人承担责任。2、本案华海公司所承担的担保责任为阶段性担保，即在房屋具备办理房产证及他项权证时，担保权限终止。现华海公司的房产已具备办理房产证条件，但原告未配合办理相关房产证及他项权证。因此应免除华海公司的担保责任。
经审理查明，2012年5月16日，原告与第一被告冯兆伟、第二被告林秋艳、第三被告营口华海（集团）有限公司签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定。第一、二被告向原告借款18万元用于购买营口市鲅鱼圈区华海城1-2-602号住宅并以该房产为此笔借款本息作抵押，借款期限自2012年5月16日起至2022年5月15日止。合同第七条约定，本合同贷款年利率为7.4025%。本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下季度第一个结息日开始，按相应档次利率执行新的利率；但借款期限在1年以内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整时不调整合同利率。合同第十八条约定，抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、借款人应支付的赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。合同第四十条第二款约定，第一、二被告未按合同约定清偿贷款本息，原告从贷款逾期之日起按约定的利率的1.5倍计收逾期利息。第四款约定，第一、二被告连续三个月或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用，原告有权解除合同。合同还约定，第三被告营口华海（集团）有限公司为该笔贷款提供阶段性保证，在第一、二被告《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前为上述借款本息、借款人应支付的赔偿金以及贷款方为实现债权而发生的相关费用承担连带保证责任。同日，原告与第四被告营口经济技术开发区住房置业担保有限公司还签订一份《个人住房（商业用房）借款保证合同》，合同约定，第四被告为上述借款本息包括罚金、借款人应支付的赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用提供担保，保证方式为连带责任保证，借款人不履行其债务时，不管贷款人是否拥有其他担保物权，第四被告均同意贷款人直接要求其对借款人的全部债务承担保证责任。2012年9月6日，原告与第一、第二被告到营口经济技术开发区公用事业与房产局办理了房产抵押登记，并领取了房产抵押登记凭证。2012年9月11日，原告向第一、二被告提供了借款18万元，第一、二被告给原告出具了借据。上述借款本息，第一、二被告偿还至2016年12月20日，现尚欠借款本金113584.06元及2016年12月20以后的利息。
另查，第一、二被告从第三被告营口华海（集团）有限公司购买的房屋至今没有办理房屋产权证，办理抵押登记时用的是购房发票。
再查，2017年4月14日，原告与辽宁华君律师事务所营口分所签订委托代理合同，将本案的一审诉讼委托辽宁华君律师事务所营口分所，委托代理费5000元。
上述事实，有营业执照、金融许可证复印件、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款保证合同、借款凭证、欠款明细、委托代理合同、代理费发票及当事人陈述等在卷为凭，且已经本院组织当事人开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与第一、二、三被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与第四被告签订的《个人住房（商业用房）借款保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，因而合法、有效。各方当事人均应履行各自的义务。现原告已履行了提供借款的义务，第一、二被告使用了借款，享受了合同权利，即应履行按期还款的合同义务，但第一、二被告逾期三个月未偿还借款本息。按照双方合同的约定，应当解除借款合同。第三被告约定在房屋所有权证未办妥之前提供阶段性保证，现该房屋仍未办理产权手续，故第三被告应按约定对第一、二被告的债务承担连带保证责任。第四被告对上述合同提供了担保，约定了担保方式为连带责任保证，亦约定了保证范围，理应承担连带保证责任。故原告要求解除与第一、二、三被告签订的个人住房（商业用房）借款合同；要求第一、二被告偿还借款本金113584.06元及2016年12月20以后的利息；要求对抵押物享有优先受偿权；要求第一、第二被告支付委托代理费5000元；要求第三、四被告对上述借款本息及律师代理费承担连带责任的诉讼请求有事实及法律上的依据，本院予以支持。被告冯兆伟、林秋艳、营口经济技术开发区住房置业担保有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己相关权利的放弃，由此产生的不利后果应自行承担，不影响本案的正常审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告盛京银行股份有限公司营口惠民支行与被告冯兆伟、林秋艳、营口华海（集团）有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告冯兆伟、林秋艳于本判决生效后10日内给付原告借款113584.06元及利息，利息自2016年12月20日起至给付之日止，利率按合同约定（7.4025%的1.5倍）执行。
三、被告冯兆伟、林秋艳于本判决生效后10日内给付
原告律师代理费5000元。
四、原告盛京银行股份有限公司营口惠民支行对抵押物(位于营口市鲅鱼圈区华海城1-2-602号房屋)享有抵押权，在被告冯兆伟、林秋艳逾期不履行上述义务时，原告就抵押物有优先受偿权。
五、被告营口华海（集团）有限公司、营口经济技术开发区住房置业担保有限公司对上述借款本息及律师代理费承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2672元，由被告冯兆伟、林秋艳负担，被告营口华海（集团）有限公司、营口经济技术开发区住房置业担保有限公司承担连带偿还责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审判员 霍建军
二０一七年六月二十八日
书记员 王丽梅
附：本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十一条：自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条第一款：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。