山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一终字第1336号
上诉人（原审被告）临沂市凯泰房地产开发有限公司，住所地：临沂市罗庄区罗程路东段高都办事处对过。
法定代表人方鲁林，董事长。
委托代理人闫德良，该公司职工。
委托代理人张延明，该公司职工。
被上诉人（原审原告）李晓光，男，1963年12月14日出生，汉族，居民。
委托代理人郭亮，山东三禾律师事务所律师。
原审被告袁清晓，男，成年，汉族，居民，临沂市凯泰房地产开发有限公司职工。
上诉人临沂市凯泰房地产开发有限公司（以下简称凯泰公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服临沂市罗庄区人民法院（2013）临罗商初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，案外人杨振娜系临沂市罗庄区信用合作联社的职工。2011年，临沂市罗庄区信用合作联社向被告凯泰公司团购其所建的位于临沂市兰山区滨河路中段西侧（东至滨河路，南至5号路，西邻金雀山办事处小区，北邻河东公安局小区）的“颐和上品”住宅小区小高层一栋，杨振娜参加了该团购，并于2011年4月26日与被告凯泰公司签订了《商品房建购协议书》一份，协议书约定：“‘颐和上品’住宅小区小高层均价为3380元每平方米。本协议生效后开始计算工期，工期为：18个月，于2012年10月30日前将楼房交付使用。本协议签订后，任何一方不得擅自解除、变更本协议的内容。本协议的变更须经双方协商一致后，以书面形式另行签订补充协议。开始计算工期后，因出卖人原因拖延工期达60日或出卖人不能交付商品房时，购买人可以解除本协议。协议解除后，由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项，按银行同期贷款利率支付利息，并承担违约责任。出卖人违反本协议约定，需向购买人赔偿购房款总额10%的违约金；购房者根据本协议约定的条件未及时交纳购房款，购房者向出卖人赔偿购房款总额10%的违约金。”合同签订后，杨振娜依约定于2011年4月26日向被告凯泰公司交纳了预付房款250000元，被告为其出具了收据一份。后杨振娜将该商品房转让给原告李晓光，原告向杨振娜交付房款250000元，杨振娜将该预付款收据交付原告持有。2013年5月24日，原告李晓光向被告凯泰公司交纳房款115000元，被告亦为其出具收据一份，收据载明：“客户名称：“李晓光（杨振娜），主楼房：颐和尚品楼603房，收款项目：二期交款，金额：115000元，收款人：袁清晓”。2013年5月25日原告通过银行转账的方式又向被告袁清晓交纳房款152734.1元。综上，原告向被告凯泰公司交纳购房款共计517734.1元。现被告凯泰公司已将原告所选定的603号房另售他人，导致无法向原告交付房屋。因原告向被告凯泰公司索要购房款未果，为此成诉。
另查明，被告袁清晓系被告凯泰公司的会计人员，房款实际由凯泰公司收取。
原审法院认为，根据原告李晓光提供的《商品房建购协议书》以及由被告凯泰公司出具的收据，结合案外人杨振娜的证言，能够证实原告李晓光与被告凯泰公司之间存在商品房买卖合同关系。案外人杨振娜将其购买的房屋转让给原告李晓光后，被告凯泰公司收取了原告交纳的购房款，并为其出具收据，且在收据中客户名称一栏填写了原告姓名，应当视为被告凯泰公司对该转让行为的认可。原告与被告凯泰公司虽未签订书面的商品房买卖合同，但双方之间已形成事实上的买卖合同关系。双方当事人均应按照约定全面履行合同义务，原告依约履行了交纳房款的义务，被告凯泰公司应当按时交付房屋，现被告凯泰公司已将原告所选房屋另售他人，导致合同目的不能实现，原告有权解除合同，且被告已构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，现原告要求被告凯泰公司返还购房款517734.1元及利息，并支付总购房款10%的违约金，事实清楚，理由正当，本院依法应予支持。对于原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，本院认为，被告承担的赔偿责任应与其给原告造成的实际损失相当，最高不超过已付购房款一倍，结合本案的实际情况及公平原则，被告应赔偿原告已付购房款的50%即258867.1元为宜。被告袁清晓系被告凯泰公司的会计人员，其收取购房款的行为系履行职务的行为，由此产生的法律责任应由被告凯泰公司承担，故对于原告要求被告袁清晓承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。被告凯泰公司辩称原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，与事实不符，不予采信。判决：被告临沂市凯泰房地产开发有限公司返还原告李晓光购房款人民币517734.1元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中250000元自2011年4月26日起算，115000元自2013年5月24日起算，152734.1元自2013年5月25日起算，均至本判决确定的履行期满之日止），于本判决生效后五日内履行；二、被告临沂市凯泰房地产开发有限公司向原告李晓光支付总购房款10%的违约金；三、被告临沂市凯泰房地产开发有限公司赔偿原告李晓光损失人民币258867.1元，于本判决生效后五日内履行；四、驳回原告李晓光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费14120元、保全费4020元，均由被告临沂市凯泰房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审被告临沂市凯泰房地产开发有限公司上诉至本院，请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，其上诉理由为：一、本案中，被上诉人李晓光的诉讼主体不适格，其无权就涉案商品房销售合同提起诉讼主张权利。一审法院已经查明临沂市罗庄区信用合作联社向上诉人团购位于颐和上品住宅小区楼房，案外人杨振娜参加了该次团购活动，并于2011年4月26日与上诉人签订《商品房建购协议书》，杨振娜于签订合同之日预交房款25万元，有收款收据为证。据此，该商品房买卖合同的双方当事人为上诉人和杨振娜，根据合同的相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出要求或提起诉讼主张，同时该合同对第三人也不产生法律约束力。被上诉人李晓光不是合同的当事人，其无权基于上诉人与杨振娜等职工签订的商品房买卖合同项上诉人提出合同上的请求及诉讼。为此，其作为原审原告参加诉讼，明显主体不适格，应依法驳回其诉请。二、一审法院仅以收据中载有被上诉人李晓光（杨振娜）的字样，以此推定李晓光与上诉人之间存在商品房买卖合同关系，系认定事实错误。对于杨振娜将其预购买的房屋是否转让给李晓光的行为，上诉人完全不知情，对此杨振娜在一审法院的调查笔录中也明确认可并证实她与被上诉人之间的转让行为上诉人不知情；即使如被上诉人所说，杨振娜将房屋再次转让给他，首先，再行转让行为是不合法的，其次未通知上诉人，亦未经上诉人同意，上诉人与李晓光之间不存在商品房买卖合同关系，上诉人不应对李晓光承担任何责任。一审法院仅以上诉人出具115000元的收据中载明客户名称为“李晓光（杨振娜）”的字样，即推定被上诉人与上诉人之间存在事实上买卖关系是完全错误的，此收据内容只能证明李晓光曾代杨振娜交付过房款，并不能证明李晓光本人具有购买权，也不能以此推定被上诉人交的是自己的购房款，且上诉人完全不知情，不能以此推定上诉人认可并同意其房屋再次转让的行为。法律规定商品房交易必须有双方当事人明确的真实意思表示，需要签订书面的交易合同，不能以默认或推定的方式确认交易行为。上诉人系与案外人杨振娜签订的协议书，杨振娜在未经上诉人同意情况下私自转让，转让行为无效；至于庭审中原告提供收据中有“李晓光（杨振娜）”及银行转账系原告汇转，亦不能证实被告同意转让，在合同的当事人未变更的情况下，任何人代合同当事人交款，对于上诉人来说，都是合同当事人即案外人杨振娜交付的房款。一审法院的推定违背客观事实，认定事实错误，违反法律规定。三、杨振娜与李晓光之间的房屋转让行为，违反了法律的禁止性规定，属于无效合同。国务院出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。另外，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为”该规定是一种强制性规定，明确禁止预售商品房再转让行为，禁止房地产主管部门办理相关手续。《合同法》第52条规定：“损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。本案中，杨振娜与李晓光之间的房屋转让合同，未到房屋管理部门办理任何手续，规避了国家税收政策，损害了社会公共利益；同时也违反了国务院关于禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的强制性规定，因此转让合同是无效的，不受法律保护。四、一审法院判令上诉人退还购房款及利息、支付10%的违约金、赔偿50%的损失，没有事实和法律依据，系适用法律错误。首先，购房款是杨振娜缴纳的，退还被上诉人没有法律依据。李晓光一审提供的证据无法证实自己系合同的当事人，上诉人没有退还涉案房款的义务。其次，利息、违约金、赔偿金均属于违约损失赔偿性质，三者不能同时并用，应以实际损失为限。我国立法中对于违约方的违约责任既可以约定违约金也可以约定损失赔偿金，两者是相互排斥不能同时并用的，违约金与损失赔偿金在内容和性质上十分相似，合同中约定的违约金应当视为对损害赔偿金额的预先确定，根据当事人意思自治的原则，在签订合同时，双方可以约定适用的违约责任及违约金的计算方法。本案中，商品房买卖合同中明确约定的违约金即损害赔偿金的计算方法一审法院又判令上诉人承担赔偿款258867.1元，明显显失公平公正，严重损害了上诉人的利益。利息损失属于违约损失的一部分，法院将利息与赔偿款一并适用是错误的。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判决系理解适用法律错误，该司法解释：“……无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”，该解释前提是存在买卖关系，本案上诉人与被上诉人之间不存在买卖关系；退一步讲即便存在买卖关系，该规定只是采取赔偿损失的惩罚原则，且解释所规定“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，只限于承担赔偿损失责任，假设买卖关系成立，被上诉人实际损失也只是利息，因此，一审法院同时判决上诉人承担利息、总购房款10%违约金、又赔偿258867.1元损失（总购房款50%），是完全错误的，加重了上诉人的负担，显失公平公正，明显适用法律错误。原告诉讼请求第3项请求一倍赔偿没有明确数额，也无相关证据支持，且在诉讼至开庭也未向法院交纳相应诉讼费，从而进一步证明原告对该诉讼主张没有把握，也没有相应证据证实，这样笼统的诉讼请求不应得到支持，并且被上诉人也没有什么损失，即使有损失也与上诉人无关。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请二审法院查清事实，依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人李晓光辩称：一、案外人杨振娜参加团购由上诉人开发的颐和上品住宅楼，双方签订《商品房建购协议书》，案外人杨振娜依约向上诉人交纳预付房款25万元。后案外人杨振娜将合同权利义务转让给答辩人，并取得了上诉人同意。此后，根据上诉人通知要求，答辩人于2013年4月21日、2013年5月25日，以自己的名义交纳房款，期间，被上诉人选定了房屋，后上诉人将答辩人此前选定的603号房屋另售他人。答辩人多次与上诉人交涉无房退款事宜。因此，上述事实及有关证据证明答辩人与上诉人之间形成了商品房买卖合同关系，答辩人是该案的适格主体。二、关于上诉人提到的房屋转让行为违反了法律禁止性规定是无效行为，答辩人认为这是上诉人对法律理解存在误区。国务院2005年发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》既不是法律也不是行政法规，而是国务院根据当时房地产市场环境出台的价格调控政策手段。同时该意见规范的是房产预购人转让已经选定了的、经过房产部门登记备案的预售商品房，本案，答辩人受让合同权利义务时，房屋并没有选定，更没有向房产部门登记备案，而且上诉人通知答辩人选房及收受答辩人房款的行为也证明该案的房产转让人是上诉人，所以，本案房产买卖合同并不是上述意见的调整范围。三、根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，上诉人作为房屋出卖人将房屋又出卖给第三人导致答辩人购房目的无法实现，符合该规定，答辩人的诉讼请求按规定应予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院查明事实与一审一致。
本院认为，案外人杨振娜通过单位团购的方式与上诉人签订商品房建构协议书，并向上诉人缴纳了250000元的房款，因商品房尚未建成，故在杨振娜与上诉人之间形成了商品房预售合同关系。本案争议的焦点在于：一、被上诉人李晓光诉讼主体是否适格，与上诉人之间是否存在商品房买卖合同；二、杨振娜与李晓光之间的转让行为是否有效；三、一审判决退还被上诉人购房款及利息、支付10%违约金及损失数额是否有法律依据。对于争议焦点一，杨振娜与上诉人达成商品房预售合同后，将购买的未竣工的预售商品房再行转让，与被上诉人李晓光自行达成商品房预售合同转让，这种转让只变更合同主体，合同内容不发生变化，由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系，被上诉人李晓光依约向上诉人履行交付部分房款的义务，故被上诉人系本案适格的诉讼主体，被上诉人与上诉人之间因杨振娜的转让行为而形成商品房买卖合同关系。对于争议焦点二，预售商品房的转让，所转让的并不是房屋的所有权，而是一种债权债务的概括转移。预购人如果已经全部交付了购房款，那么转让的就是一种债权；如果只是交付了部分购房款，那么就应该是债权债务的转移。根据《合同法》第八十条的规定，如果是单纯的债权让与，那么不需要经得债务人的同意，但是应该履行通知义务，否则不发生法律效力。本案中，杨振娜向上诉人交付了部分房款，其与李晓光形成的预售商品房转让关系，系债权债务的概括转移，故应取得预售人即上诉人的同意，因该案商品房的销售方式系团购，在被上诉人向上诉人交付房款的收据中，记载了被上诉人与原预购人杨振娜的名字，应视为上诉人对杨振娜与被上诉人之间预售房转让的同意，故杨振娜与被上诉人之间的预售房转让行为有效。对于争议焦点四，合同双方应按照合同约定全面履行各自的义务，被上诉人依约交付房款，上诉人应当按照合同约定完成交付房屋所有权于被上诉人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”并且在上诉人提供的《商品房建构协议书》第十条、第十一条中对违约责任做出了同上述法律规定类似的约定，故一审判决符合法律规定，上诉人的上诉理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼受理费14120元，由上诉人临沂市凯泰房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 邹海波
审判员 徐占理
审判员 林传鹏
二〇一四年十月十二日
书记员 彭善浩