广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2929号
上诉人（原审原告）：广州冠锦贸易有限公司，住所地（仅作办公用途）。
法定代表人：陈曦，职务经理。
委托代理人：陈萍芳，广东国智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州惠柏贸易有限公司，住所地。
法定代表人：钟艺华，职务经理。
委托代理人：谭毅翔、黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市恺琅迪服饰有限公司，住所地。
法定代表人：王耀勇，职务经理。
原审第三人：广州市祥港房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：陈志鸿，职务董事长。
委托代理人：何敏、陈颢珺，该公司职员。
上诉人广州冠锦贸易有限公司（以下简称冠锦公司）因与被上诉人广州惠柏贸易有限公司（以下简称惠柏公司）、广州市恺琅迪服饰有限公司（以下简称恺琅迪公司）、原审第三人广州市祥港房地产开发有限公司（以下简称祥港公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月10日，祥港公司（出租方、甲方）与惠柏公司（承租方、乙方）签订《广州百货大厦租赁经营合同》，合同约定：甲方将位于广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26、27、29层（具体单元号及面积详见附件一）建筑面积共13514.1879平方米整体租赁给乙方进行统一经营；该物业为写字楼，乙方承租经营该物业不得改变其使用功能，由乙方以自己名义对外招商招租，收取租金；甲乙双方同意按照本合同第一条的租赁方式和条件承租经营该物业的期限为六年，租期自2009年11月21日起至2016年2月20日止，其中2009年11月21日至2010年2月20日为免租期，2010年2月21日至2010年2月28日租金为96664元，2010年3月1日起至2014年1月31日每月租金为338325元，2014年2月1日起至2014年2月28日租金为343158元，2014年3月1日起至2016年1月31日每月租金为355241元，2016年2月1日起至2016年2月20日租金为253744元；乙方须于签订本合同时一次性向甲方交付履约保证金1014975元（相当于三个月租金），租赁期满后，乙方结清应支付给甲方的费用自交回承租物业之日起十天内，甲方将租赁保证金不计利息退还给乙方；租金按月计算，乙方于每月10日前缴付当月租金（以银行到账日计），逾期付款视为拖欠，如遇法定节假日，则顺延至节假日后的第一个工作日支付；租赁期间，甲方如将该物业所有权整体转让给第三方，应在转让前60天通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权，乙方应于收到通知之日起30天内，以书面作出答复，否则视为乙方放弃优先购买权；房产所有权若转移给第三方，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务和责任；乙方如不按时交租须缴纳逾期付款违约金，每逾期一天，违约金按未付款总额的万分之五计算，乙方如拖欠租金达三十天，除甲方有权收回租赁物业，乙方仍须缴付月租金、违约金及一切因占用该物业而产生的应缴费用；租赁期满或解除合同后，乙方应于一个月内搬迁离场，并将该物业交还甲方，每逾期一个月（不足一个月按一个月计），乙方须按搬迁当年月租金的两倍向甲方支付场地占用金，乙方逾期30天未清场的，视为其放弃该场内所有物品，甲方有权自行处理；乙方因违反本合同有关规定，须支付滞纳金、违约金、赔偿金的，甲方有权首先从租赁保证金中扣除，保证金不足弥补甲方损失部分，甲方有权向乙方要求赔偿；租赁期内，乙方拖欠租金从应缴交之日起计达三十天或累计拖欠一百二十天，甲方有权没收租赁保证金并终止本合同，收回场地，乙方须无条件服从等。合同签订后，祥港公司将房屋交付惠柏公司使用。
2012年1月4日，祥港公司向惠柏公司发出《销售通知》，称拟整体销售广州百货大厦该司产权单元物业（产权地址：广州市越秀区西湖路12号广百商务楼13、15至21、26、27、29层），如拟整体购买该物业，请于2012年2月5日前填好回执，采用挂号信或EMS方式回复祥港公司；如未能在该日前书面回复，视为租户无意购买上述物业，自动放弃购买等。同年2月3日，惠柏公司以中国邮政特快专递（EMS）方式向祥港公司发出《回执》，回复有意整体购买上述物业等。
之后，祥港公司将《广州百货大厦租赁经营合同》中租赁物业的部分对外转让，其中广州市西湖路12号1810单元转让给冠锦公司。2012年12月26日，冠锦公司与祥港公司签订《商品房交付书》，载明祥港公司于当日将上述1810单元交付冠锦公司使用。2013年3月12日，冠锦公司取得广州市国土资源和房屋管理局核发的上述房屋《房地产权证》。
2012年12月25日，惠柏公司向祥港公司发函，称祥港公司未能履行双方合同中关于惠柏公司在同等条件下有优先购买权的约定，希望祥港公司妥善解决并于2012年12月31日前回复等。
2012年12月28日，祥港公司向惠柏公司发出《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，称双方于2009年签署了广州市西湖路439号广州百货大厦商务楼13、15至21、26、27、29层的租赁合同，承租面积13514.1879平方米；祥港公司已将其中10669.43平方米销售，交付时间为2012年12月26日，即从该日起，针对已销售部分，原合同约定甲方应承担的权利义务变更由新业主承担，其余未销售部分的合同权利义务（2845.0537平方米）仍由祥港公司承担；就已销售部分的租赁关系变更事宜，请惠柏公司于2013年1月7日前配合签署相关补充协议，并请于2013年1月1日起，就已销售部分的租金按要求缴交给新业主。
2012年12月31日，惠柏公司又向祥港公司发出《关于贵司违反合同条款的函》，称鉴于祥港公司未能解决《广州百货大厦租赁经营合同》约定的“甲方向乙方提供该物业的房产证及权属证明等资料，协助乙方办理需由甲方配合办理的工商登记等手续”及“租赁期间，甲方如将该物业所有权整体转让给第三方，应在转让前60天通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权”的违约问题，在没有签署相关补充协议之前，惠柏公司将继续对上述合同约定的交租账户缴纳租金，请祥港公司尽快处理以上问题等。
2013年3月18日，冠锦公司在广东省广州市广州公证处的公证下，以全球邮政特快专递方式向惠柏公司（地址为广州市越秀区西湖路12号21楼20单元，收件人为负责人）邮寄《通知书》一份。主要内容为：广州市越秀区西湖路12号1504、1505、1507-1509、1513A、1702、1703、1707-1709、1713A、1716-1719、1803-1808、1810、1819及2902单元（共25套房屋，合计建筑面积3763.62平方米）原是祥港公司的房产。2012年11月2日，祥港公司将上述房屋转让给冠锦公司所有，并办理了房产登记手续。按购房合同约定，从2013年1月份起租金应由冠锦公司收取。惠柏公司尚欠2013年1至3月的租金合计282271.5元。请惠柏公司在收到该《通知书》之日起七天内向冠锦公司支付上述租金（列明收款账户），逾期不缴，冠锦公司将视惠柏公司违约，解除惠柏公司与祥港公司订立的《广州百货大厦租赁经营合同》，收回上述房屋及没收租赁保证金等。据该邮件所附改退批条显示，该邮件因收件人拒收被退回。
此后，惠柏公司分别于2013年1月6日、2月6日、3月6日、4月7日、5月8日、6月7日、7月8日、8月7日向祥港公司支付当月租金，金额为每月338325元。祥港公司于2013年4月27日向惠柏公司退回534200元，于2013年7月4日退回534200元，于2013年9月2日退回534200元，于2013年12月11日退回534200元，于2013年12月23日退回267100元。祥港公司称，退还的款项是惠柏公司所付2013年1月至4月租金中不属于祥港公司的款项［计算方式为：租赁合同约定的月租金338325元÷租赁合同总面积13514.1879平方米=租金单价25.0348元／平方米，25.0348元／平方米×未售出的承租面积2845.0537平方米=祥港公司每月应收租金71225元，（338325元-71225元）×2=祥港公司退回的两个月款项534200元］，另有2013年5至6月租金中不属于祥港公司的款项已于2013年9月2日退回，2013年7至8月租金中不属于祥港公司的款项已于2013年12月11日退还，2013年9月租金中不属于祥港公司的款项已于2013年12月23日退还。
另查明，2012年8月30日，惠柏公司（甲方）与恺琅迪公司（乙方）签订《广州百货大厦商务楼租赁合同》（经租赁登记备案），约定甲方将涉案广州百货大厦商务楼第18层10单元，建筑面积共159.1721平方米出租给乙方使用，租赁期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止，其中2012年10月1日至2013年9月30日，每月租金为9710元，2013年10月1日至2014年9月30日，每月租金10474元等。
2013年7月29日，冠锦公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：1、确认惠柏公司与祥港公司之间越秀区西湖路12号1810单元的房屋租赁合同自2013年3月29日解除；2、惠柏公司与恺琅迪公司支付解除租赁合同之前的房屋租金（从2013年1月1日起至2013年3月29日止）11954.37元（每月按涉案房屋总建筑面积占《广州百货大厦租赁经营合同》约定总租赁面积的比例乘以该合同约定的月租金额计算）；3、惠柏公司与恺琅迪公司向冠锦公司支付逾期付款违约金，按照应付未付租金的每日万分之五计算至实际支付之日止（2013年1月租金违约金从2013年1月11日开始计算，2月租金违约金从2013年2月11日开始计算，3月租金违约金从2013年3月11日开始计算）；4、冠锦公司有权没收惠柏公司的租赁保证金11954.37元；5、惠柏公司与恺琅迪公司按照租金的两倍向冠锦公司支付自解除租赁合同之后（即2013年3月30日起）至实际交回场地之日止的场地占用费；6、惠柏公司与恺琅迪公司交回场地。惠柏公司原审答辩称，不同意冠锦公司的诉讼请求。1、我司一直不同意祥港公司将涉案房屋对外转让，对此我司多次向祥港公司发出书面声明，认为祥港公司明显侵犯了我司就涉案房屋的优先购买权，对祥港公司的转让行为不予承认。2012年1月6日，我司收到祥港公司拟整体出售物业的通知后，在规定时间内主动告知祥港公司有购买物业的意思，但一直未收到祥港公司对外出售物业的公告。直至2012年12月，我司又接到祥港公司的通知，告知物业已经被分拆出售。2013年1月，我司向法院就侵犯优先购买权提起民事诉讼。立案时，由于不知道涉案房屋具体的物权人，我司只提出了经济损失赔偿，该案［案号：（2013）穗越法民三初字第736号）］正在审理中，我司并未与祥港公司达成和解。故此，我司并未承认祥港公司对涉案房屋的转让合法。2、我司与冠锦公司之前并未接触，也未收到冠锦公司为涉案房屋业主的相关产权证明，在对冠锦公司身份产生疑问的情况下，将租金交由原业主符合常理，也是对原租赁合同遵守的体现。冠锦公司用以证明其“告知”我司的证据有两份，第一份为祥港公司向我司发出的《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，但该通知发给我司时，我司已经回函明确回答祥港公司侵犯了我司优先购买权，或附上真实的产权证明，否则我司会因为缴纳租金的变更而产生违反租赁合同的风险。第二份证据为冠锦公司在公证处的证据保全公证，该份证据我司并未签收，对于内容并不知悉。因此，直至本案诉讼材料到达我司时，我司并无任何途径或正式渠道得知冠锦公司已经成为原租赁合同的新物权人，冠锦公司也未派人约见我司，出示相应物权材料，冠锦公司在诉状中所述的我司故意违反原租赁合同、恶意逃避缴纳租金与事实不符。祥港公司一开始告知我司拟整体出售物业，之后又将物业拆分给不同的个人或公司，基于上述原因，我司不可能清晰知道每间物业的具体权属人。在原租赁合同仍然有效的情况下，我司一直以尊重原租赁合同为原则，按时缴纳租金。3、冠锦公司作为新业主，可以在办理房产证后将相关查册资料送交我司，或者提供正式的收款账号，在我司未得知合法信息之前，原租赁合同产生履行瑕疵的责任在于冠锦公司。祥港公司在出售整体物业，又分拆到个人或公司的行为本身就不等同于一般的公开招、拍、挂，我司在众多新产权人产生后，随意缴纳租金的风险非常高，在优先购买权纠纷未得以解决（祥港公司出售物业合法有疑问）、冠锦公司未提供产权资料（物业归属有疑问）的情况下，我司选择继续履行原租赁合同的交纳租金手续是正常的商业行为。而且，祥港公司收取租金后并未向我司提出异议，我司依然认同祥港公司为合法出租人。综上，租赁合同的解除必须有严格的条件，我司并未迟延或少交租金，产生诉讼的核心问题是冠锦公司在诉讼前一直未能证实其合法、合理取得物业权属，未与我司进行正式沟通，未有足够理由取得原租赁合同的出租人地位。冠锦公司认为我司违反租赁合同的理据难以成立，请求法院驳回冠锦公司的全部诉讼请求。恺琅迪公司原审没有进行答辩。祥港公司原审述称，同意冠锦公司的诉讼请求。1、惠柏公司所称的优先购买权不能对抗物权，涉案物业已经转让并办理过户手续，冠锦公司是涉案物业的产权人。惠柏公司的优先购买权是尚未确定并成立的，还在审理过程中。2、惠柏公司已经知道物业的转让情况，我司在2012年12月28日已经书面通知惠柏公司物业依法转让，按照合同约定我司应该享有的权利义务由冠锦公司承受。故惠柏公司已经清楚知道应从2013年1月1日开始向冠锦公司交纳租金。3、惠柏公司不承认我司的转让行为继续向我司交纳租金，我司也每月退回给惠柏公司。在此情况下，惠柏公司应清楚每月向冠锦公司交纳租金。
本案原审审理过程中，关于租金和保证金计算的问题，惠柏公司称其是整体向祥港公司承租，在本次诉讼前一直不知道涉案房屋的产权人是谁、具体面积是多少，尤其是没有看到房产证，加上与祥港公司正就优先购买权问题进行诉讼，所以才按合同约定向祥港公司交租。现在看到冠锦公司的房地产权证，惠柏公司同意直接向冠锦公司支付2013年1月1日起至今的租金。冠锦公司、惠柏公司及祥港公司均同意按照冠锦公司购买的涉案房屋面积占《广州百货大厦租赁经营合同》总租赁面积的比例计算涉案房屋的租金和保证金。冠锦公司及祥港公司称双方就涉案房屋租赁保证金如何处理没有明确约定，目前祥港公司也尚未将惠柏公司已付的租赁保证金交付给冠锦公司。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。祥港公司与惠柏公司签订《广州百货大厦租赁经营合同》将包括涉案1810单元在内的13514.1879平方米房屋整体出租给惠柏公司，冠锦公司作为上述1810单元的买受人，已经与祥港公司办理了房屋交接手续，祥港公司亦已通知惠柏公司自2013年1月1日起将已售出部分的租金交纳给新业主，故自该日起冠锦公司取得上述《广州百货大厦租赁经营合同》中关于涉案1810单元出租人的权利。
冠锦公司以惠柏公司在冠锦公司于2013年3月18日发出书面通知后仍拖欠2013年1月起的租金为由要求确认双方的租赁合同关系自2013年3月29日起已解除，但实际上惠柏公司已按月向原出租人即本案祥港公司支付了2013年1至8月的租金。虽然惠柏公司收到祥港公司《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，但因惠柏公司向祥港公司整体承租13514.1879平方米，祥港公司将其中的部分房屋对外转让，而冠锦公司购买的仅为祥港公司转让房屋中的一部分，租赁关系主体变更的情况较为复杂，祥港公司在上述通知中未明确房屋转让的具体情况，惠柏公司又与祥港公司就承租人优先购买权问题产生诉讼，在此情况下惠柏公司继续向祥港公司支付租金亦属正常。但在本案明确彼此关系后，惠柏公司应直接向冠锦公司交纳租金。鉴于惠柏公司并没有拖欠租金的事实和故意，冠锦公司要求确认租赁合同关系已解除、收回场地、没收保证金及惠柏公司支付逾期支付租金的违约金、双倍支付场地占用费的请求缺乏事实依据，不予支持。根据合同相对性原则，冠锦公司要求次承租人即恺琅迪公司支付租金没有法律依据，亦不予支持。
因涉案房屋2013年1至9月的租金已由祥港公司退还惠柏公司，惠柏公司亦表示愿意直接向冠锦公司支付2013年1月至今的租金，因此，涉案房屋2013年1月1日起至今的租金由惠柏公司直接支付给冠锦公司为宜，租金标准按照冠锦公司、惠柏公司及祥港公司的一致意见处理，即按涉案房屋面积占惠柏公司承租总面积的比例乘以《广州百货大厦租赁经营合同》约定的月租金额计算。至于惠柏公司与祥港公司关于多交租金的返还问题由该两方另行解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，于2014年3月5日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，惠柏公司向冠锦公司支付广州市西湖路12号1810单元房屋自2013年1月1日起至本判决发生法律效力之月止的租金（2013年1月1日至2014年1月31日期间的租金标准为3984.84元／月，2014年2月1日至2014年2月28日期间的租金标准为4041.77元，2014年3月1日至2016年1月31日期间的租金标准为4184.08元／月，2016年2月1日至2016年2月20日期间的租金标准为2988.63元）；二、驳回冠锦公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1194元，由冠锦公司负担597元，惠柏公司负担597元。
判后，上诉人冠锦公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。惠柏公司与祥港公司之间的租赁合同在2013年3月29日解除完全符合法律的规定，原审法院以产权变更情况复杂，惠柏公司没有拖欠租金的事实和故意为由，判决驳回冠锦公司解除租赁合同的请求错误，这一认定完全与事实相悖。一、惠柏公司拖欠租金是事实。1、冠锦公司已经取得涉案房屋的产权证，并于2012年12月26日取得《商品房交付证明书》。根据2009年12月10日惠柏公司与祥港公司签署的《广州百货大厦租赁经营合同》约定，冠锦公司自2013年1月1日起有权收取租金，惠柏公司从该日起没有向冠锦公司缴纳租金，也没有向祥港公司支付租金。2、祥港公司已经书面明确通知惠柏公司已销售部分的租金从2013年1月1日起由新业主收取，惠柏公司向祥港公司的转账行为不能视为缴纳租金。惠柏公司与祥港公司签订的租赁合同中明确约定每月10日前缴付当月租金，租金到账后三个工作日内到城建物业大厦四层经营部换取相应发票。本案中，惠柏公司并没有取得相应的租金发票，而且祥港公司已经出具了其应收部分的租金发票。对于惠柏公司多转账的部分，祥港公司亦可以将其视为是预付的租金，但祥港公司为了清楚地让惠柏公司知道应向新业主交租，还将多转账的部分款项退回给了惠柏公司。综上，新业主和旧业主均没有收取惠柏公司的租金，惠柏公司拖欠租金的事实明确，一审判决惠柏公司没有欠租与事实相悖。二、惠柏公司明知业主变更，应当向新业主交租，惠柏公司拖欠租金是故意的。惠柏公司表示其不承认祥港公司转让行为，表明惠柏公司已经知道了转让行为。惠柏公司在向原审法院提起的优先购买权诉讼，即（2013）穗越法民三初字第736号案中提交的证据三已经充分证明其在2013年1月28日前清楚知道涉案房屋已经出售，以及新业主的基本信息和联系方式等。而且惠柏公司在其提出的优先购买权诉讼中只是提出了经济赔偿的要求，没有提出买卖合同无效的主张，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。即使其提出了要求确认买卖合同无效的主张，在其没有胜诉之前亦不能免除其交租义务。惠柏公司与祥港公司之间的来往函件也充分说明惠柏公司对产权变更以及新业主情况是知情的。三、冠锦公司于2013年3月18日根据租赁合同的约定，在解除租赁合同的条件成就时，向惠柏公司书面发函，一方面催收租金，同时给予7天的宽限期，限定7日内交租否则解除租赁合同，该邮件被惠柏公司拒收。由于该邮件是寄到惠柏公司的有效地址，冠锦公司履行了解除合同的通知义务，该信件被“拒收”退回产生合同解除的法律效果。因此不论惠柏公司是否知道函件内容，惠柏公司拒收函件的行为应视为解除通知的送达。惠柏公司还拒收了其他新业主快递给惠柏公司的解除通知。广东思哲律师事务所张冠贤发给惠柏公司负责人钟艺华（地址为广州市越秀区西湖路12号21楼20单元）的快递也于2013年4月17日因“拒收，查无此人”被退回。惠柏公司至今拒收了包括本案冠锦公司邮寄函件在内的五份快递，这些快递在原审中当庭打开，内容均为催租以及解除合同。惠柏公司拒收邮件，企图达到拖欠租金的目的，理应承担相应的解除合同的后果。四、原审法院认为本案租赁关系变更主体复杂没有依据。祥港公司已经多次催促惠柏公司与新业主签署租赁合同变更协议，惠柏公司完全不予理睬。冠锦公司向惠柏公司发出的书面函件中已经清楚列明了房间号码、面积、租金数额、最后交租日期以及收取租金的账户等情况，惠柏公司已经知晓新业主的情况。故惠柏公司称其不知道新业主情况以及没有收到快递、不清楚快递内容无异于自欺欺人，应由其承担违约后果。冠锦公司按照买卖不破租赁的原则，取代祥港公司的权利，惠柏公司拒绝交租的行为构成根本违约，其拒收邮件视为解除租赁经营合同的通知送达，故原租赁合同应自2013年3月29日解除。同时，冠锦公司有权依约没收惠柏公司的租赁保证金，由于该保证金在祥港公司，请判决祥港公司直接向冠锦公司支付。为了尽可以减少纠纷，方便处理，冠锦公司把原来的收回场地的诉讼请求变更为收回经营权、收益权，自判决生效之日起由冠锦公司向恺琅迪公司收取租金或使用费，惠柏公司收取的恺琅迪公司的租赁保证金转交给冠锦公司；解除租赁合同之后到判决生效前的场地占用金按同期租金的2倍计算。实际上，冠锦公司的损失远远大于按租赁经营合同2倍计算的场地占用金。为此上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判确认惠柏公司与祥港公司之间越秀区西湖路12号1810单元房屋租赁合同自2013年3月29日解除；2、判令惠柏公司与恺琅迪公司连带承担解除租赁合同之前的房屋租金，从2013年1月1日至2013年3月29日为11954.37元人民币（1810单元建筑面积159.17平方米，计算方式为159.17÷13514.19×338325=3984.79元×3个月=11954.37元，为了简便，租金计算到2013年3月31日按3个月计算）；2判令惠柏公司与恺琅迪公司连带承担租金逾期付款的违约金，按照应付未付每日万分之五计算，直至实际支付为止。（2013年1月份租金的违约金从2013年1月11日起计算，2月份租金的违约金从2月11日起计算，3月份租金的违约金从3月11日起计算）；4、判令冠锦公司有权没收惠柏公司的租赁保证金11954.37元（1810单元建筑面积159.17平方米，计算方式为159.17÷13514.19×1014975=11954.37元）；5、判令惠柏公司与恺琅迪公司连带承担解除租赁合同之后按照租金的两倍计算场地占用金，从2013年3月30日起至实际交回场地止（暂计到2013年7月底为31878.31元，计算方式为3984.79×2×4=31878.31元，为了简便，场地占用金从2013年4月起计算至2013年7月，按照4个月计算）。上述1-5项请求合计金额为55787元；6、判令收回惠柏公司的场地经营权、收益权，自判决生效之日起由冠锦公司直接向恺琅迪公司（实际承租人）收取租金或房屋使用费；惠柏公司向恺琅迪公司收取的租赁保证金转交给冠锦公司；7、惠柏公司与恺琅迪公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人惠柏公司答辩认为：一、冠锦公司一直想当然认为我方知道且应当知道新的业权人为冠锦公司，这与经济活动中的实际情况不符。我方一直不同意祥港公司将涉案房屋对外转让，认为祥港公司明显侵犯我方对涉案房屋的优先购买权，并为此多次向祥港公司发出书面声明，不承认祥港公司的转让行为，对我方与祥港公司的优先购买权进行诉讼。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第21条的精神，我方请求确认祥港公司转让物业无效的，人民法院不予支持，请求经济赔偿的，人民法院应当予以支持，我方在该案笔录中明确陈述并非不愿意请求买卖合同无效，而是在祥港公司将出售物业分拆出售后，我方一直未能得知真正的物权人。二、祥港公司一开始告知我方已出售整体物业，之后又将物业拆分给不同的个人或公司，基于上述原因，我方不可能清晰知道每间物业的具体权属人，在原租赁合同依然生效的情况下，我方一直以尊重原租赁合同的原则，按时交租，冠锦公司称祥港公司已经退回多收的租金并没有出具发票，我方应当知道租金没有缴纳的说法与实际情况不符。祥港公司在收取我方租金后，一直没有书面或口头通知我方租金的缴纳情况及缴纳去向明细，退回的租金也是在几个月后通过银行转账的方式。租金发票是祥港公司没有向我方交付，不能将发票未交付等同于租金未缴纳。三、在冠锦公司提起本案诉讼前，我方一直未与冠锦公司正式接洽，在对冠锦公司身份存疑的情况下，我方将租金交给原业主符合常理，也是遵守原租赁合同的原则。关于冠锦公司所说发给我方的两份函件，第一份冠锦公司明确答复侵犯了我方优先购买权，或应附上真实的产权证明；第二份函我方未签收，故不清楚该函的内容。冠锦公司在寄出该通知时并未办理全部权属证明，没有附上权属证明，无法让我方信服。直至一审诉讼材料到达我方时，我方没有任何正式渠道得知冠锦公司成为原租赁合同的新业权人，冠锦公司也没有通知我方出示相应的材料，其主张我方故意违反原租赁合同、恶意逃避交纳租金与事实不符，我方认为冠锦公司主张合同符合解除条件的理据不成立。请求二审法院驳回冠锦公司全部上诉请求。
被上诉人恺琅迪公司二审经本院公告送达传票未到庭，无作答辩。
原审第三人祥港公司述称与一审答辩意见一致。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，冠锦公司确认原审判决计算的各时期的租金标准无误。
在本案二审过程中，惠柏公司向本院提交：1、惠柏公司分别于2013年10月10日、2014年5月6日、2014年6月5日、2014年7月5日、2014年8月5日、2014年9月5日、2014年10月5日向冠锦公司发出的《关于惠柏公司交租情况的函》共七份；2、账户明细；3、快递单共七份。拟证明惠柏公司在一审诉讼后发函要求冠锦公司提供联系方式、转账方式、产权证等资料，并按一审法院指示，将租金提存。冠锦公司认为，上述快递单有无实际寄出包括寄出的函件有无签收的情况均不清楚。2013年10月10日的函件于2013年10月15日发出，即便发函是真实的，惠柏公司从2013年1月1日开始欠租，已欠租九个月。惠柏公司发给我方的一份函件上有其联系电话，但我方拨打该电话一直无人接听，惠柏公司至今也未支付租金。惠柏公司寄到律师事务所的地址是我方律师事务所五年前的地址。祥港公司认为上述函件均不是发给其，其不清楚函件的送达情况。
本院认为，祥港公司与惠柏公司签订《广州百货大厦租赁经营合同》，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。
冠锦公司作为涉案1810单元商铺的买受人，并已经办理相关产权登记，故冠锦公司取得上述《广州百货大厦租赁经营合同》中关于涉案1810单元出租人的权利。本案中，冠锦公司以惠柏公司一直未向其交付租金为由，认为惠柏公司违约，要求确认上述合同解除并由惠柏公司承担违约责任。惠柏公司认为，其本身对祥港公司向冠锦公司出售涉案房产是否侵犯其优先购买权存疑，并已形成诉讼，在未明确冠锦公司对应房产权属的情况下，已依据上述合同依时全额向原业主祥港公司交付租金。经审查，因惠柏公司向冠锦公司履行交租义务需明确新的履行方式，基于涉案场地尚有其他纠纷，新的履行方式无法确定存在客观原因，考虑到惠柏公司已按合同约定标准缴纳租金，未明显违反上述《广州百货大厦租赁经营合同》中关于违约解除的约定，原审法院采纳惠柏公司上述抗辩意见并无不当。虽然冠锦公司认为祥港公司已经将已售出场地的租金退回惠柏公司，但该行为属于祥港公司对其权益的处分，并不当然改变惠柏公司在合理抗辩的情况下曾积极履行合同义务的事实。另外，原审庭审中，在冠锦公司出示涉案房产产权登记证明的情况下，惠柏公司已经当庭表示可直接向冠锦公司支付涉案房产的租金。故此，冠锦公司要求解除合同，由惠柏公司承担违约责任，并由恺琅迪公司承担连带责任的诉请，理由不充分，为维护经济活动的稳定性，原审予以驳回，并无不当，本院依法予以维持。
惠柏公司二审中提交的证据，因与案件处理无关，本院不予审查。
综上所述，冠锦公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1194元，由上诉人广州冠锦贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月××日
书 记 员 邹文芳