广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3010号
上诉人（原审被告）：金晖，男，1968年6月19日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。
委托诉讼代理人：谭劲松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨琼，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李丛越，男，1992年10月10日出生，汉族，住湖北省枣阳市。
委托诉讼代理人：卢伟杰，广东广中律师事务所律师。
原审第三人：徐碧卿，女，1973年4月28日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。
上诉人金晖因与被上诉人李丛越及原审第三人徐碧卿案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人金晖上诉请求：撤销（2016）粤2071民初221号民事判决，改判驳回李丛越的诉讼请求。事实和理由：1.徐碧卿与李丛越签订的房屋买卖合同真实性、合法性存疑。李丛越一审提供的米兰阳光园客户服务中心证明及五金店收款收据不足以证明李丛越在人民法院查封前已合法占有该不动产。李丛越提交的银行转账信息是否用于支付购房款无其他证据佐证。双方约定涉案房屋的水、电、物业管理费过户后与徐碧卿一次性结清，但徐碧卿没有任何缴纳记录，李丛越亦没有催缴。徐碧卿与李丛越签订该合同的时间是金晖与徐碧卿股权转让纠纷二审败诉之后，金晖就同一法律争议起诉后一审胜诉判决生效之前，其真实目的是为了逃避法院生效判决的执行。一审法院认为涉案房屋未办理过户登记并非李丛越的原因证据不足。2.一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用不当，买受人对登记在被执行人名下的不动产排除执行除符合该条所列四种情形外，其权利亦需能够排除执行。根据不动产公示原则，涉案房产登记在徐碧卿名下，该登记具有物权公示法律效力，李丛越的权利不足以排除执行。
被上诉人李丛越辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，金晖的上诉事实和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人徐碧卿述称，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李丛越向一审法院起诉请求：1.对位于中山市南区××天××阳光××房[土地使用权证号：国（2012）易2600201；房产证号：02××56]的房地产不予执行；2.确认位于中山市南区××天××阳光××房的房地产权归李丛越所有。
一审法院认定事实：金晖与徐碧卿股权转让纠纷一案，广东省深圳市福田区人民法院（以下简称福田区法院）经审理后作出（2014）深福法民二初字第3623号民事判决：“被告徐碧卿应在一审判决发生法律效力之日起十日内向原告金晖支付股权转让款70万元及利息（利息以70万元为基数按每月1.2%自2013年8月30日起计至一审判决确定履行期限届满之日止）、律师费7万元……”。上述判决生效后，因徐碧卿未按判决履行确定的义务，金晖向福田区法院申请执行[案号：（2015）深福法执字第2947号]，福田区法院于2015年3月12日查封了徐碧卿名下位于中山市南区××天××阳光××房屋，后查证徐碧卿在福田区法院辖区无财产可供执行，遂委托一审法院执行[案号：（2015）中一法执字第3950号]。一审法院执行期间，于2015年5月12日作出（2015）中一法执字第39501号执行裁定书轮候查封了上述房屋。2015年9月2日，李丛越以查封的房屋实际属其所有为由，向一审法院提出执行异议，2015年12月13日，一审法院作出（2015）中一法执异字第114号执行裁定书，驳回李丛越的异议申请。
李丛越作为买方，徐碧卿作为卖方，于2014年11月21日签订房屋买卖合同，约定：徐碧卿将其所有的位于中山市悦来南路66号天域米兰阳光园7幢1105房出卖给李丛越；房屋建筑面积为79.11平方米[房地产权证号：中府字第××号，土地证号：中府国用（2012）第易26002**号]，购房款为400000元；徐碧卿于收到李丛越全部房屋款10日内，将上述房屋交付李丛越使用，同时将房地产权证、土地使用证原件交付李丛越保管；李丛越自本合同签订以后二个月内未付款给徐碧卿的，徐碧卿有权另行处理该房屋；徐碧卿于收到李丛越全部购房款一个月内，必须协助李丛越取得属于自己名下的房地产权证、土地使用证，过户费用由李丛越负担。合同签订当日，李丛越通过中国农业银行网上银行分两次共向徐碧卿转账400000元，每次转账200000元。后徐碧卿将房地产权证、土地使用证原件交付给李丛越持有。
房屋买卖合同签订以后，李丛越与徐碧卿一直未办理房屋过户登记。李丛越于2015年4月17日以房屋买卖合同纠纷向一审法院起诉徐碧卿。后李丛越于2015年8月20日申请撤回对徐碧卿的起诉，一审法院遂作出（2015）中一法民一初字第1371号民事裁定予以准许。
为证明已实际占有、使用涉案房产，李丛越提供了电费发票等证据。其中电费发票显示的用户名为徐碧卿，缴费时间为2015年10月8日，计费期间为2015年7月1日至2015年9月1日，第三人徐碧卿确认该款项由其缴纳；美团网配送记录为复印件，显示时间为2015年8月17日至2016年3月3日期间；滴滴打车记录为复印件，显示时间为2016年1月至3月期间、邮件详情单显示时间为2016年2月24日；米兰阳光园客户服务中心于2016年1月5日出具的证明载明，李丛越于2015年2月8日、15日到物业客服部报修涉案房产厨房设施及卫生间灯具，金晖称无法确认该证明的真实性；收款收据反映，2015年1月5日购买镇流器、螺管，李丛越称购买的物品用于修理涉案房屋；李丛越称营业执照反映中山市沙溪镇翘美健服装行为个体户，经营者为张朝键，注册时期为2015年12月28日，其他交纳租金、申请开办的材料中均未显示李丛越名字。徐碧卿称其在签订房屋买卖合同后的两三天内将涉案房产交付给李丛越，由于家中有事而回内蒙古了，故一直没有协助李丛越办理过户手续。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点为李丛越对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释的规定，本案中，要判断李丛越对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权利，则需综合考量是否同时符合上述四种情形，不符合其中之一，即应认定买受人异议不成立。第一，关于合同效力问题。徐碧卿作为涉案房产登记的权利人，其与李丛越于2014年11月21日签订房屋买卖合同，该合同系李丛越与徐碧卿的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效，且该合同的签订时间在2015年3月12日法院查封涉案房产以前。第二，关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。根据米兰阳光园客户服务中心的证明反映李丛越于2015年2月8日、15日到物业客服部报修涉案房产厨房设施及卫生间灯具，收款收据亦反映2015年1月5日购买镇流器、螺管用于修理涉案房屋，徐碧卿对此予以确认，而金晖虽对此不予确认但未提供证据反驳，故一审法院认定李丛越提供的上述证据足以证明其在人民法院查封前对涉案房屋合法占有。第三，购房款支付问题。根据李丛越提交中国农业银行转账流水反映，其于2014年11月21日分两次共向徐碧卿转账400000元，徐碧卿对李丛越的付款事实予以承认，一审法院对李丛越已足额支付价款予以确认，且该购房款的支付时间在2015年3月12日法院查封涉案房屋以前。第四，关于李丛越是否因非自身原因未办理过户登记。李丛越于2014年11月21日与徐碧卿签订房屋买卖合同后，因徐碧卿一直未履行房屋过户义务，李丛越遂于2015年4月17日以房屋买卖合同纠纷向一审法院起诉徐碧卿，徐碧卿亦确认因家中有事而回老家，从而未及时协助李丛越房屋过户手续，为此一审法院认为未办理过户登记的责任不在李丛越。综上，李丛越与徐碧卿之间的房屋买卖行为能同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，李丛越对涉案房屋享有足以排除强制执行的诉讼权利，对李丛越的诉讼请求，一审法院予以支持。金晖的辩解意见理据不足，一审法院不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款，判决：一、李丛越为位于中山市南区××天××阳光××房[土地使用权证号：国（2012）易2600201；房产证号：02××56]的实际权利人；二、一审法院（2015）中一法执字第3950号执行案件不得执行上述房地产。一审案件受理费7300元（李丛越已预交），由金晖负担（金晖于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给李丛越）。
本院二审期间，依照上诉人金晖的申请，本院依法向米兰阳光园物业服务中心调查了涉案房屋使用状况。被上诉人李丛越围绕上诉请求依法提交了证据：1.李丛越购买洗衣机发票；2.邮寄单。拟证明李丛越占有和使用涉案房屋。本院组织当事人进行了质证，金晖确认上述证据的真实性，但不确认关联性。徐碧卿确认上述证据的真实性、合法性及关联性。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（一）二审诉讼中，李丛越称购房之前其不认识徐碧卿，其父亲在中山做土方生意，在米兰阳光园拉土方时认识了该小区一名保安，该保安告诉其涉案房屋正在出售，当时李丛越正好打算在中山定居，于是就购买了涉案房屋。购房款系其父亲李某通过一名叫周迎军的朋友的银行账户转给李丛越，李丛越再转给徐碧卿的。其不清楚该钱款是父亲李某的还是周迎军的。（二）一审诉讼中，徐碧卿称其与李丛越的父亲相识，李丛越的父亲以李丛越的名义购买房产。（三）米兰阳光园物业服务中心负责人唐某称，据该服务中心掌握的信息，截至本案诉讼中，涉案房屋的使用者是徐碧卿，其没有在物业服务中心办理过任何过户手续。涉案房产物业费一直欠费，该服务中心有过催收，徐碧卿称其现在有官司，等官司结束后缴纳。该物业服务中心不认识李丛越，徐碧卿亦未向该中心反映其想出售涉案房屋。（四）福田区法院（2014）深福法民二初字第3623号民事判决于2014年9月18日作出，于2015年1月14日生效。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。李丛越与徐碧卿签订了房屋买卖合同，但并未办理权属变更登记，李丛越对涉案房产并不享有物权，故李丛越请求确认涉案房屋归其所有缺乏法律依据，不应得到支持。虽然符合法定条件的债权请求权亦可产生阻却人民法院强制执行之效力，但本案中阻却人民法院对涉案标的物强制执行的条件并未成就，李丛越的诉讼请求不应得到支持，理由如下：
一、涉案房屋买卖合同的真实性真伪不明。涉案房屋买卖合同虽然签订于人民法院查封涉案房屋之前，但合同的签订日期为2014年11月21日，系福田区法院（2014）深福法民二初字第3623号民事判决作出之后，徐碧卿应当于该判决生效后履行金钱给付义务，其可以预见到涉案房产可能会被人民法院强制执行，在此情形下与李丛越签订本案房屋买卖合同，有合理怀疑徐碧卿并非作出出售涉案房屋的真实意思表示。涉案合同条款仅四条，缺乏一般房屋买卖合同对违约责任承担等情形的约定。而根据李丛越的陈述，是通过米兰阳光园小区的保安偶然得知涉案房屋在出售，于是购买了涉案房屋。而徐碧卿称其与李丛越父亲相识，李丛越的父亲以李丛越的名义购买涉案房屋。合同的订立，系要约人发出要约，承诺人作出承诺，最终形成意思表示一致。本案中李丛越与徐碧卿关于合同订立过程的陈述并不一致，不能反映双方之间达成意思表示一致的过程，不足以证明双方之间形成了购买涉案房屋的真实意思表示。
二、李丛越是否支付了购房款真伪不明。本案中李丛越虽然向一审法院提交了其向徐碧卿银行转账的记录，李丛越陈述该款项是其父亲李某通过案外人周某转账给李丛越，李丛越再转账给徐碧卿，但其不清楚该款项系其父亲的还是周某出借的。根据李丛越的上述陈述，案外人周某在无特殊原因的情况下，通过自己账户向李丛越转账400000元，有悖常理。李丛越亦不能对转账给徐碧卿的款项的来源作出合理的说明，有合理怀疑李丛越提交的银行转账记录并非是李丛越向徐碧卿支付的涉案房屋购房款。
三、无证据证明李丛越已占有涉案房屋。李丛越虽然向一审法院提交了报修单据、美团网配送记录、滴滴打车记录、邮单等证据，但上述证据均非李丛越已占有涉案房屋的直接证据。根据涉案小区物业服务中心负责人的陈述，涉案房屋的使用者一直是徐碧卿，该物业服务中心并不知悉李丛越，该物业服务中心的陈述足以推翻李丛越提交的前述证据，故李丛越提交的证据不能证明其已合法占有涉案房屋。
四、李丛越关于涉案房屋未能及时办理过户登记的责任不在其的主张缺乏证据证明。涉案房屋买卖合同于2014年11月21日签订，直至2015年3月12日涉案房屋被人民法院查封，有充足的时间办理过户登记手续，且该阶段涉案房屋办理过户登记不存在障碍，而且合同约定卖方于收到全部购房款后一个月内应协助办理过户手续。李丛越虽主张系徐碧卿不协助履行办理过户登记手续，但未举证证明其支付全部购房款满一个月后至人民法院查封涉案房产之前，其采取过催告或诉讼等方式要求徐碧卿协助办理过户登记手续，直至涉案房屋被人民法院查封后，李丛越才向法院起诉请求办理过户登记，对涉案房屋没有办理过户登记负有一定责任。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李丛越起诉请求阻却人民法院对涉案房屋的强制执行，应当举证证明其对涉案房屋享有的权利同时满足前述规定列举的四种情形。根据李丛越提交的证据，其是否于人民法院查封涉案房屋前签订真实合法的买卖合同真伪不明，是否已全部支付购房款亦真伪不明，无证据证明其已合法占有涉案房屋，其本人对涉案房屋未办理过户登记亦存在一定责任。在待证事实未达到高度可能性证明标准，真伪不明的情况下，应当认定该事实不存在。故李丛越请求阻却人民法院对涉案房屋的强制执行不满足前述规定列举的四种情形，缺乏事实依据，不应得到支持。
综上所述，上诉人金晖的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初221号民事判决；
二、驳回被上诉人李丛越的全部诉讼请求。
一审案件受理费7300元（李丛越已预交），由被上诉人李丛越负担。二审案件受理费7300元（上诉人金晖已预交），由被上诉人李丛越负担（李丛越于本判决生效之日起七日内迳付金晖）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十二月八日
书 记 员 龙战江