广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法太民初字第954号
原告：广州市白云区市场监督管理局，住所地广州市白云区。
法定代表人：罗远明。
委托代理人：吴石明、陈色伟，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：张冯金,身份证住址广州市白云区。
委托代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。
原告广州市白云区市场监督管理局诉张冯金租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。原告委托代理人吴石明、陈色伟，被告张冯金及委托代理人徐鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市白云区市场监督管理局诉称：1994年，由白云区太和镇政府牵头，广州市工商管理局白云分局（下称白云工商分局）将位于太和镇联升西路的地块（地铁上盖原有物业包括旧天河农贸市场及白云工商分局下属单位太和工商所址），由开发商与白云工商分局进行合作开发兴建综合楼。由白云工商分局出地，开发商出资，大楼建成后白云工商分局占首、二层用途为农贸市场及太和工商所所址，三层以上由开发商支配作住宅用途。1996年工程竣工后，该幢综合楼的首层及二层大部分面积规划成市场摆卖的摊位及商铺，只在二层边角位置约200多平方米作为太和工商所办公场地。综合大楼在1996年竣工后，其中商铺及店档市场的招租按投标方式进行招租，具体招租手续和管理事宜由太和工商所负责。1996年3月，被告向白云工商分局承租其中一间商铺，白云工商分局以太和工商所的名义与被告签订《市场档位（商品间）租用合同书》，约定由被告租赁白云区太和综合市场一楼档口（后改名为联升西路25号商铺），租赁期限为暂订一年。合同到期后，续签至2004年止。铺位出租初期，由太和工商所收取租金，2002年，白云工商分局委托广州市白云区工商管理服务中心代为管理并收取租金。2004年租赁期届满后，以广州市白云区工商管理服务中心的名义与被告签订租赁合同，续约至2005年6月。广州市白云区工商管理服务中心于2007年2月歇业注销。此后，白云工商分局委托广州市白云发展企业总公司管理和招租。2007年11月25日，广州市白云发展企业总公司与被告续签《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），第二条约定“甲方同意将坐落在白云区太和镇联升西路25号房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积26.32平方米”，第三条约定租赁期限为2007年11月1日至2008年5月31日，月租金额为2210元，租金按月结算，由乙方在每月的第五日按现金付款方式缴付租金给甲方，第四条约定“乙方向甲方交纳人民币3500元保证金，甲方应在租赁期满后解除合同之日将保证金退回乙方”，第六条约定“4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失，或者乙方拖欠租金贰月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”，第七条约定“乙方的权利和义务：1、依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方需按当月租金额的3%向甲方支付违约金”。合同到期后，白云工商分局拟与被告不再续约，收回商铺用作太和工商所办公场地，但被告不愿意退出，白云工商分局经与被告协商，同意其继续使用并缴纳租金到2009年8月。《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》（穗财资(2007)183号）于2007年12月3日颁布实施，规定“行政事业单位资产出租应当按照“公开、公平、公正”的要求，委托经市财政局通过政府采购方式确定的社会中介机构实行公开招租；“行政事业单位资产出租的承租方确定后，由产权单位与承租方签订租赁合同。每期租赁合同的期限一般为一到三年，最长不超过五年”。白云工商分局于2009年4月就上述商铺补办了国有资产出租有关手续，并依法向广州市财政局财政征管分局提交《关于国有资产使用申报审批的报告》。广州市财政局财政征管分局于2009年4月3日复函白云工商分局，要求：“一、……委托广东国际拍卖有限公司或广东物资拍卖行有限公司，通过公开招租方式出租太和镇联升西路9-39号（面积506.35平方米）物业，租赁期限不得超过5年，租金不低于房管部门公布的所在区域房租参考价。二、公开招租成功后，你单位与承租方所签租赁合同，应报送一份我局备案。”白云工商分局当时拟在原租赁合同到期后，对包括被告承租商铺在内的14间物业进行公开拍卖招租，经白云工商分局一再解释劝说，但被告自2009年至今一直拒绝退出。2009年9月起至2015年9月30日，被告共欠租金225000元未付。依据广州市白云区人民政府通知的文件精神，设立广州市白云区市场监督管理局，将原广州市工商行政管理局白云分局的职责整合划入广州市白云区市场监督管理局。因此，白云工商分局的相关权利义务现依法由原告继承。特诉至贵院，请依法判令：一、解除原告与被告之间就位于白云区太和镇联升西路25号商铺的租赁合同关系；二、被告立即向原告交还位于白云区太和镇联升西路25号商铺；三、被告向原告支付自2009年9月1日起至向原告实际交还商铺之日止的租金（暂计至2005年9月30日止合计159120元。）四、被告向原告支付逾期支付租金的违约金，违约金计算标准：每逾期一日，以每月所欠租金为本金，按3%利率，自2009年9月1日起到实际支付之日止（暂计至2015年9月30日，共4773.60元）。
被告张冯金辩称：原告提供的证据均不能显示原告是涉案商铺的产权人，当时涉案的场地征用后，涉案房屋的建房申请人并非是原告，而实际是申报建房许可是案外人颜宝生，与原告并没有关系。原告主张涉案的商铺任何权利，原告向被告出租涉案的商铺时，房屋还没有办理产权证，原告也没有提供涉案房屋的建设工程规划许可证，而原告委托广州市白云发展企业总公司与我方签订的租赁合同是无效。合同无效，原告主张的第一项诉讼请求也就没有法律和事实依据，原告要求我方交还涉案商铺，由于原告并非是涉案商铺的产权人，其没有权利主张我方返还。且我方对涉案商铺进行了集资及投资，我方对涉案商铺具有使用权。原告要求我方支付2009年9月1日至实际交还商铺的租金，该诉讼请求已超出诉讼时效。从2009年9月1日开始，双方并不存在租赁合同关系，原告无权主张租金要求。租赁期间，原告并未要求我方交付租金及场地使用费，原告在2015年10月16日才向法院提起诉讼，即使我方使用了涉案的商铺，原告仅能要求支付相应的场地使用费，并非是租金。场地使用费追偿起止时间应是2013年10月17日开始。2009年9月1日双方并不存在租赁合同关系，双方并没有对租金进行约定，也没有对逾期支付的违约金进行约定，原告要求按月息3%支付违约金没有事实及法律依据。我方对涉案的房屋有出资，对房屋享有使用权。综上，原告一直没有与我方进行协商的前提下提起本案的诉讼，原告从未以实际名义收取我方租金或场地使用费，我方认为原告诉讼请求均没有事实及法律依据。
经审理查明：位于广州市白云区太和镇联升西路25号物业所在土地的使用权人为广州市郊区工商行政管理局（即现在广州市白云区市场监督管理局，本案原告）。2007年11月24日，被告（承租人乙方）与广州白云发展企业服务总公司（甲方出租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：1、由乙方租赁甲方位于广州市白云区太和镇联升西路25号铺位；2、租赁期限从2007年11月1日至2008年5月31日；3、租金为每月2210元；4、租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付给甲方；等等。合同到期后，双方无续签租赁合同，但原告继续收取租金至2009年8月。上述租赁合同到期后，原告拟收回上述房产作为办公用途，并指示广州白云发展企业服务总公司不再与被告续签合同，但被告至今仍拒绝搬离上述房产。被告向广州市工商行政管理局白云分局支付2008年8月至2009年1月期间的租金13260元，被告向广州市工商行政管理局白云分局支付2009年6月至2009年8月期间的租金6630元。
庭审中，原告并提交了广州市城市规划局（86）城地批字第291号通知书、广州市白云区村镇建房（用地）申请表及广州市财政局财政征管分局穗财征管字[2009]293号文复印件拟证实其是广州市白云区太和镇联升西路25号房产的产权人。对此，被告认为广州市白云区村镇建房（用地）申请表上的申请人不是原告，故原告不是涉案物业的权属人，并提交了郊区村镇建房许可证的复印件拟佐证。另，被告称其对涉案商铺进行集资和投资，对涉案物业享有使用权，但未能提交相应的权属证明证实其为涉案物业的所有权人。原告对被告的主张及提交的证据材料均不予确认。
另查明：涉案物业尚未办理房产权属证明，且原告未提交涉案物业的建设工程规划许可证。涉案物业现由被告管业。
以上事实，有广州市城市规划局（86）城地批字第291号通知书、广州市白云区村镇建房（用地）申请表、申请续约经营报告书、关于太和工商所楼下铺位收（交）租金会议纪要和签到表、广州市房屋租赁合同、关于白云区太和镇联升西路系列商铺租赁情况的证明、广东省非税收入（电子）票据以及当事人陈述等证据证实。
本院认为：被告在举证期内未能举证证实其为涉案物业的产权人，综合广州白云发展企业服务总公司与被告签订的广州市房屋租赁合同以及被告向原告交租的事实，本院认定被告仅曾为广州市白云区太和镇联升西路25号物业的承租人而非产权人。综合原告出租的事实以及涉案物业所在土地的使用权人为原告的事实，本院认定涉案物业的占有人为原告。本案中，因涉案物业尚未办理房产证，且原告也不能提交涉案物业的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定原告委托广州白云发展企业服务总公司与被告签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告张冯金应将广州市白云区太和镇联升西路25号房产交还原告管业。对于因合同无效的场地使用费，因原告于2015年10月20日向本院起诉，且原告在举证期内没有就起诉之日前的场地使用费或租金向被告主张，故根据诉讼时效的规定，本院认定被告应支付原告场地使用费（场地使用费从2013年10月21日起，参照租金每月2210元的标准，计算至被告实际交还广州市白云区太和镇联升西路25号物业给原告管业为止）。对于违约金，因缺乏法律和事实的依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张冯金将广州市白云区太和镇联升西路25号物业交还原告广州市白云区市场监督管理局管业；
二、被告张冯金支付原告广州市白云区市场监督管理局广州市白云区太和镇联升西路25号物业的场地使用费（自2013年10月21日起，参照租金2210元/月的标准，计算至广州市白云区太和镇联升西路25号物业实际交还管业之日止）；
三、驳回原告广州市白云区市场监督管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3678元，由被告张冯金负担。被告张冯金应在本判决生效之日起三日内向本院交纳案件受理费3678元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 吴堪冰
人民陪审员 邝嘉汶
人民陪审员 黄静仪
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王 号