吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初647号
原告（反诉被告）：李龙善，男，朝鲜族，1982年10月5日出生，无职业，现住延吉市延北路与烟集街交汇处苏州印象小区**号楼**单元**号。
委托代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。
原告（反诉被告）：安文子，女，朝鲜族，1986年7月27日出生，无职业，现住延吉市延北路与烟集街交汇处苏州印象小区**号楼**单元**号。
委托代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。
被告（反诉原告）:延边吴城房地产开发有限公司，住所：延吉市依兰镇北大村XX单元XX组。
法定代表人：符斌，该公司经理。
委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
委托代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。
原告李龙善、安文子与被告延边吴城房地产开发有限公司（以下简称吴城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告李龙善、安文子的共同委托代理人赵明官，被告吴城公司委托代理人陶冶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的苏州印象小区XX幢（XX号楼）XX单元XX号、建筑面积为128.84平方米的房屋，房屋总价款为人民币660949元。被告应于2015年8月30日前交付符合约定的房屋。合同签订后，经实际测量，该房屋面积为128.84平方米，原告已实际支付购房款660949元。根据合同约定，被告未按时交付房屋，由于被告在2015年10月23日才取得竣工验收备案证明，至原告于2015年11月2日才取得房屋，被告逾期交付房屋63天，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。因双方多次协商未果，故诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金12491.94元【660949元×万分之3×63天（2015年8月31日至2015年11月2日）】，并承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告诉求中关于原告主张的逾期交付房屋天数计算错误，该房屋于2015年10月23日取得了相关验收合格的手续，故违约天数应计算至2015年10月23日，即自2015年8月30日起至2015年10月23日止，共计54天。交付房屋的时间为2015年10月23日。
反诉原告诉称：2015年6月2日，原、被告签订了房屋买卖合同，双方约定：被告将其开发建设的延吉市苏州印象小区XX号楼XX单元XX号房屋出售给原告。根据合同双方约定原告如逾期接收房屋，应按照每日100元的标准向被告支付迟延收房保管费用，支付逾期收房保管费用800元（按照合同约定被反诉人逾期接收房屋，逾期8天）。
反诉被告辩称：2015年6月2日，双方签订的合同真实性无异议，但不动产没有保管费，被告也未尽到保管义务，收取保管费是不合法也不合理，若法院认定此保管费是逾期收房的违约金，此项违约金过高。
经审理查明：2015年6月2日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售），合同约定：房屋总价款为660949元，买受人应当于2015年1月30日前支付首付款200949元，余款46万元向公积金申请贷款支付。除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。交房条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。交房时间为2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，原告于2015年1月30日向被告支付首付房款200949元，以银行按揭贷款的方式向被告支付余款46万元，共计660949元。2015年9月8日，被告向原告出具了销售不动产统一发票。2015年10月14日，被告向原告发出挂号信，通知其于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，被告取得竣工验收备案证明文件，2015年11月2日，原告与被告之间办理了房屋交接手续，并交纳物业服务费等。
另查明：2016年8月15日，延边吴中房地产开发有限公司的企业名称变更登记为延边吴城房地产开发有限公司。
认定上述事实的证据有：原告身份证、商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、物业费收据、营业执照及组织机构代码证、收房通知及邮寄回执复印件等，上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的依据。
根据原告的诉讼请求及被告提出的答辩意见，本案争议的焦点主要为：原、被告之间签订的商品房买卖合同是否有效？被告逾期交付房屋的行为是否构成违约？反诉原告的请求是否成立？
本院认为：一、本诉请求是否成立的问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告按约履行了支付购房款的义务，但被告却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，其行为构成违约，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付房屋的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告举证的证据并不足以证明不可抗力的客观存在，故被告应按合同约定的期限向原告履行交付商品房的合同义务。由于被告于2015年10月23日才取得竣工验收备案证明文件，满足了商品房买卖合同（预售）约定的交房条件，且被告于2015年10月14日按照商品房买卖合同（预售）约定，采用挂号信送达方式，向原告发出收房通知要求原告自2015年10月15日至25日期间办理收房手续。原告因自身原因于2015年11月2日才办理收房手续，结合被告于2015年10月23日取得诉争房屋竣工验收备案证明及被告向原告发出收房通知中限定的最后期限的事实，本院确认被告迟延交房的时间为2015年8月31日至2015年10月25日，共计56天，被告应支付原告逾期交付房屋违约金11103.94元（660949元×3/10000×56天）。故原告要求被告支付逾期交付房屋违约金12491.94元的诉讼请求，本院予以支持11103.94元。
二、反诉请求是否成立的问题。根据该合同约定交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费，且该合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”反诉被告在该合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市北山街丹旺委六组”，反诉原告于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月14日根据反诉被告提供的地址向其以挂号信方式发出收房通知，要求反诉被告于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续，反诉原告已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使反诉被告自称未收到该收房通知亦并不影响送达的效力。反诉被告应于2015年10月25日前收房，但其至2015年11月2日才办理收房手续，逾期收房8天，其逾期收房的行为构成违约，应按照合同约定的100元/日标准，支付迟延收房保管费800元（2015年10月25日至2015年11月2日，共计8天），故反诉原告要求反诉被告按合同约定承担迟延收房保管费800元的反诉请求，本院予以支持。关于反诉被告提出不动产不产生保管费以及每日100元保管费过高，并请求调整的主张，因反诉被告对此不能举证证明，且反诉被告逾期收房，其本身具有过错行为，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告延边吴城房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告李龙善、安文子逾期交付房屋违约金11103.94元；
二、驳回原告李龙善、安文子的其他诉讼请求；
三、反诉被告李龙善、安文子于本判决生效后立即支付反诉原告延边吴城房地产开发有限公司逾期交房保管费800元；
四、上述第一、第三判项折抵后，被告延边吴城房地产开发有限公司应向原告李龙善、安文子支付10303.94元。
如延边吴城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费112元（原告已预交），由原告李龙善、安文子负担34.4元，由被告延边吴城房地产开发有限公司负担77.6元；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告李龙善、安文子负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 贾本华
审判员 申莲顺
审判员 杨雪松
二〇一七年四月二十日
书记员 祝继坤