四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终2414号上诉人（原审被告）：四川瑞新房地产开发有限公司。住所地：四川省绵阳市涪城区油坊街*****号（天悦大厦****号）。法定代表人：何强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：任小军，四川睿桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗健元，四川睿桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘方，男，汉族，生于1968年2月14日，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：吴伟，四川联衡律师事务所律师。上诉人四川瑞新房地产开发有限公司（以下简称瑞新房产公司）因与被上诉人刘方房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第1143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞新房产公司的委托诉讼代理人任小军、罗健元及被上诉人刘方的委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞新房产公司上诉请求：1.撤销绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第1143号民事判决，依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定被上诉人接收房屋时间即为上诉人履行交房义务之时间错误，上诉人按照合同约定的方式于交房期限前交付了房屋，未构成逾期交房违约行为，不应承担违约责任。上诉人根据双方签订的《补充协议》第四条约定交接房的方式，于2006年12月27日在绵阳晚报上进行公告交房，符合合同约定，是合法有效的交接房方式，所以上诉人没有违约行为，不应当承担违约责任；2.一审法院认定上诉人履行交房义务时间已超出合同约定错误，被上诉人应当首先交清合同约定的房款及其他购房相关费用，上诉人才交房，被上诉人交清费用后，上诉人立即就为其办理了交接房手续，并无逾期交房违约行为。若被上诉人未交清房款及相关费用，根据《补充协议》第四条第二款的约定，上诉人有权不办理交接房手续，不构成违约。被上诉人刘方辩称，公告不应作为交房时间确认，公告时还没有完成综合验收，所以该行为无效，一审确认的交房时间正确；开发商都是集中交房，该时间已经迟于合同约定的时间，应由上诉人承担违约责任。刘方向一审法院起诉请求：1.被告在30日内办理完毕房屋过户手续，交付房屋所有权证和土地使用权证；2.由被告承担逾期交房的违约金965.86元；3.由被告承担逾期办证的违约金35228.52元；4.由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确表示其第1项请求已在诉讼中办理完毕，故不再主张；原告同时将其第2项逾期交房违约金的诉讼请求增加变更为从承诺的交房之日直到取得建设工程竣工验收备案证书之日期间按照房价总款每日万分之二计算。一审法院认定事实：2005年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于绵阳市涪城区一环路南段220号长城春天花园4幢3单元3楼3号的住房一套出卖给原告，房款总价为254174元；原告应于2005年11月30日前付首付款124174元，余款130000元向银行申请贷款。被告应当在2006年12月28日前将经建设行政主管部门竣工验收记录合格、同意交付使用，且原告已付清本合同约定的全部款项，并在物业公司办理完毕接房手续的房屋交付原告，遭遇不可抗力、且被告在发生之日起30日内告知原告的，以及因政府或其职能部门的行为造成的延期，可以顺延交房时间；被告逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之2的违约金，合同继续履行，逾期超过60日，原告有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝，由于原告原因，未能按期交付的，自被告发出交房通知之日第20日起，视为原告已接收房屋；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按原告已付房款的银行同期存款基准利率向原告支付违约金（此为合同第十五条约定内容）。同日，原、被告还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，协议约定：被告通过报纸广告（绵阳日报、绵阳晚报）或电话形式（依双方合同记载之号码）通知原告接房，买受人应按约定接房，超过第30日，视为原告已接房；合同第十五条所指约定的90日，是指从工程取得竣工备案证书之日起计算，如遇政府有关部门办理时间过长，被告承诺在180日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；原告支付房价款的方式属于一次性或分期付款，原告委托被告代办所购房屋的产权证，在原告办理接房手续之日，双方签订代办房屋产权证的《委托书》，并且，原告必须将办理产权证所需资料提交给被告，否则，被告办理权属登记的时间顺延，被告在取得房屋总产权证书并在原告提交齐全办理房屋分户资料后的365日内协助原告办理分户产权证，如因原告原因造成不能及时办理权属登记手续，办理时间顺延；在原告办理接房手续之日，原告应将办理房屋分户产权证需要缴纳的费用（按照绵阳市地税局和房屋产权登记部门确定的买受人需缴纳的费用为：住宅契税为总房款的2%，产权转移费为每户80元，印花税为总房款的0.05%，以上核发1本房屋所有权证书免收工本费，分户土地使用权证工本费25元1本，上述费用最终以办理分户产权的绵阳市地税局和房屋产权登记部门确定的费率为准，多退少补）支付给被告，需由被告缴纳的费用，被告直接向绵阳市房屋产权监理处等相关部门缴纳；双方同意以电话、信函、传真等方式进行联络，除特别约定外，对重要事项应采取挂号信或特快专递方式；本补充协议与《商品房买卖合同》所约定不一致的，以本协议规定为准。除上述合同及补充协议外，被告还向原告提供《诚信宣言》一份，宣言载明：保证提供齐全有效的产权登记资料，在客户提供合法齐全有效的办证资料后９０日内，如因本公司自身原因无法提供房屋产权登记所需材料（国家机关的责任除外），致使客户在交付使用１８０日内仍无法办理房屋产权登记的，从承诺期满之次日，按已付购房价款计算，按日万分之三承担赔偿金；保证按合同约定期限交付使用，因本公司原因不能按期交付使用的，且在宽限期满后仍无法交付合同约定的房屋的，应按客户要求返还购房款并按日万分之1承担赔偿金。合同签订后，原告于2005年11月29日支付房款124174元，余款130000元向中国银行股份有限公司绵阳分行申请按揭贷款。2006年12月27日，被告在《绵阳日报》上刊登交房公告，载明：请购买四川瑞新房地产开发有限公司开发修建的绵阳一环路南段236号长城春天花园商住楼业主于2006年12月28日起带上相关资料及费用到长城春天花园售房部办理交房手续。2007年1月16日，原告向被告缴纳预收契税、印花税、产权证工本费、产权分户手续费、土地证工本费、土地分户手续费、共有人等共计5517元，该费用由绵阳合家物业管理有限公司（下称合家物管）代被告予以收取。原告还提交了身份证复印件等资料，被告亦于同日向原告交付了房屋。另查明，被告开发的长城春天花园2、3、4、5、6、7号楼，其中2、3、4、5号楼于2008年1月22日办理了竣工验收备案证书，证书载明工程竣工验收合格时间为2007年6月；6、7号楼于2008年2月28日办理了竣工验收备案证书，证书载明竣工验收合格时间为2008年1月。5.12地震后，绵阳市房屋安全管理办公室对被告开发的案涉房屋进行了鉴定，并于2008年7月16日出具了鉴定报告，3、4、5、6、7号楼被鉴定为可以使用，2号楼则需加固使用。被告办理上述楼房总产权证的时间如下：2号、4号与5号楼于2008年12月5日办理，3号楼于2008年9月19日办理，6号、7号楼于2008年7月25日办理。2008年12月15日，原告出具了委托书，委托被告工作人员办理房屋所有权登记事项，2009年4月28日，原告的分户产权证及土地证办理完毕，原告现已领取。庭审中，原告主张《商品房买卖合同》签订在补充协议之后，但未提交证据予以证明。关于案涉房屋交付及产权证办理期限，合同、补充协议、诚信宣言约定或承诺有冲突的部分，原告认为补充协议并未备案，主张应以《商品房买卖合同》、诚信宣言为准。被告认为根据补充协议关于合同、协议等之间存在冲突时，应适用补充协议的约定，故本案房屋交付及产权证办理期限均应适用补充协议的约定；且合同约定的办证时间，是指总产权证的办理，而非分户产权的办理；即使根据诚信宣言，原告也必须得证明已提供个人身份证、户籍证明、商品房抵押登记表、房屋权属申请登记表以及委托被告代为办理的《委托书》等，在此条件下，如被告还无法提供房屋产权登记所需资料、且在交付房屋后180日内仍无法办理权属证书的，才能要求被告承担赔偿责任，但原告一直未提供此类证据，故被告并不构成违约。一审法院认为：原告为购买案涉房屋，在同一日与被告签订《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，被告亦向其提供诚信宣言，内容虽互有冲突，但均不违反法律规定，双方建立了房屋买卖的合同关系。合同签订后，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。审理查明显示，被告虽在约定交付房屋期限届满前一天通过报纸向原告等业主发出交房通知，但此时的房屋并未通过竣工验收合格，直至房屋实际交付时亦不符合《商品房买卖合同》的约定，因原告未拒绝接收房屋、亦未对此提出异议，故确认原告接收房屋时间即为被告履行交房义务之时间，由于被告履行交房义务时间已超出合同约定，故应按照约定承担违约责任。原告在第二次开庭审理中、法庭辩论结束前，将其逾期交房违约金的诉讼请求增加变更为从承诺的交房之日直到取得建设工程竣工验收备案证书之日期间按照房价总款每日万分之二计算，因该项变更之请求缺乏法律依据，亦与查明事实不符，故其增加的从接房后至取得房屋竣工备案证时止期间的违约金之请求不予支持。据此，原告要求被告承担逾期交房的违约金965.86元的请求，未超出合同约定的逾期交房违约金，应予以支持。被告辩称，自己已通过《绵阳日报》通知交房，是原告不及时接房，不应要求被告承担责任。被告通知交房，但自通知起直至交付时止，房屋并不符合约定交付条件，故被告辩称理由不成立。案件审理中，因房屋所有权证与土地使用证已在诉讼中办理、交付完毕，故原告明确表示其第1项请求内容即“被告在30日内办理完毕房屋过户手续，交付房屋所有权证和土地使用权证”，不再主张。原告该项意思表示真实合法，应予准许。原告还要求被告承担逾期办证违约金35228.52元。关于该项主张，原、被告存在如下争议：争议之一在于确定双方或一方之合同义务应选择适用合同、补充协议或是宣言，之二在于被告是否存在办证违约。因原、被告在合同、补充协议、宣言中对办证时间作出了不同约定，其中《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖方应当在交房后90日内将办证所需的应由出卖方提供的资料报送产权机关备案；《诚信宣言》约定，被告承诺保证提供齐全有效的产权登记资料，在原告提供合法齐全有效的办证资料后90日，如因被告自身原因无法提供房屋产权登记资料（国家机关的责任除外），致使原告在交付使用180日内仍无法办理房屋产权登记的，从承诺期满之次日，按已付房款计算，按每日万分之三承担赔偿金；《补充协议》约定，合同第十五条所指约定的90日，是指从工程取得竣工验收备案证书之日起计算，如遇政府有关部门办理时间过长，出卖人亦承诺在180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料在产权登记机关备案，协议还约定，原告支付房价款的方式属于一次性或分期付款，原告委托被告代办所购房屋的产权证，在原告办理接房手续之日，双方签订代办房屋产权证的《委托书》，并且，原告必须将办理产权证所需资料提交给被告，否则，被告办理权属登记的时间顺延，被告在取得房屋总产权证书并在原告提交齐全办理房屋分户资料后的365日内协助原告办理分户产权证，如因原告原因造成不能及时办理权属登记手续，办理时间顺延。《补充协议》还约定，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以协议为准。综上，虽然合同与宣言约定有90日和180日的办证时间，但在补充协议中，原、被告对于办证的程序和时间作出了更为详细和明确的约定。据此，应以《补充协议》来确定合同双方的权利义务。2008年12月5日被告办理了案涉楼栋的总产权证，原告向被告出具《委托书》的时间是2008年12月15日，其分户产权证及土地使用证于2009年4月28日办理完毕，原告并已领取，被告协助原告办证的时间未超出《补充协议》约定的期限，故被告并未违约。原告要求被告承担逾期办证违约金35228.52元的请求不成立。判决：一、被告四川瑞新房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告刘方支付逾期交房违约金965.86元；二、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，二审审理查明的事实与一审法院认定事实一致，对一审法院认定的事实，二审予以确认。本院认为，上诉人瑞新房产公司与被上诉人刘方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立，自成立时生效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。合同成立后，双方又签订《补充协议》，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，《补充协议》所作的变更具有法律效力，应当按照《补充协议》的约定履行。上诉人瑞新房产公司于2006年12月27日以在报纸上公告的方式通知商品房买受人办理交房手续，但该商品房尚未通过竣工验收，不符合交房条件，故不应认定上诉人已履行了房屋交付使用的义务；被上诉人刘方已按合同约定的期限履行了支付房款的义务，上诉人瑞新房产公司逾期履行商品房交付使用义务，应当承担违约责任。上诉人瑞新房产公司所提未构成逾期交房违约行为，不应承担违约责任的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人瑞新房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人四川瑞新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周冬青审 判 员  董小萍代理审判员  向星燃二〇一六年十二月二十六日书 记 员  王 燕