黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1004民初172号
原告刘春宏，女，1968年4月出生，汉族，住所地牡丹江市西安区。
委托代理人张春发，黑龙江张春发律师事务所律师。
被告牡丹江中原房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区。
法定代表人王殿鑫，该公司董事长。
委托代理人吴世军，男，1962年1月出生，汉族，牡丹江市爱民区新华法律服务所法律工作者，住所地牡丹江市爱民区。
原告刘春宏诉被告牡丹江中原房地产开发有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理，依法由审判员时维适用简易程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理，原告刘春宏的委托代理人张春发，被告中原公司的委托代理人吴世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘春宏诉称：2009年11月22日，原、被告签订商品房买卖合同,原告从被告处购买江海苑房屋。同日，双方又签订一份商品房买卖合同，原告从被告处购买江海苑房屋，原告于2009年12月1日一次性付清购房款435000元，被告于当日向原告出具不动产统一发票2张。根据商品房买卖合同第15条约定，被告应在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告同意按已付房款的日万分之0.5向原告支付违约金，直到可以办理个人房产证为止。被告应向原告交付房屋期限为2010年6月30日，被告实际交付房屋时间为2010年7月9日，被告为原告办理所有权证时间为2014年1月26日。故原告诉至法院，请求被告给付原告逾期办理个人房屋所有权证违约金30537元（按购房款总额的日万分之0.5计算1404日）。诉讼中，原告将该项诉讼请求增加至要求被告支付原告逾期办理个人房产证照的违约金128255.40元（按同期银行贷款利率即日万分之2.1计算1404日）；诉讼费由被告承担。
被告中原公司辩称：原、被告于2009年11月22日签订的两份商品房买卖合同已经生效并实际履行。原告诉讼请求要求按日计算违约金或按银行贷款利率计算违约金的主张有悖于原、被告签订的商品房买卖合同第十五条第三款的约定。被告在签订商品房买卖合同时，已明确了交房后210日内办理房屋所有权证，原告应当知道计算诉讼时效的起止时间，原告现在提起诉讼已经超过诉讼时效；即使被告应向原告支付违约金，也只能依原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第三款的约定，按原告购买涉案房屋总价款即435000元的万分之0.5计算违约金为21.75元。
本案的争议焦点为：一、原、被告签订涉案房屋商品房买卖合同是否系双方当事人的真实意思表示，是否合法有效；二、原、被告签订的商品房买卖合同是否存在显失公平的情形；三、被告逾期未为原告办理产权证照，原告是否存在实际损失，如存在损失，损失的具体数额是多少；四、原告的诉讼请求是否事实及法律依据。
审理中，原告为支持其主张向法庭举证、被告质证、本院认证如下：
证据1.商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）2份。证明原、被告之间存在商品房买卖关系的事实。
被告对此份证据没有异议，本院予以采信。
证据2.不动产统一发票复印件（与原件核对无异）2份。证明原告按照商品房买卖合同的约定交纳了购房款的事实。
被告对此份证据没有异议，本院予以采信。
证据3.房屋所有权证书复印件（与原件核对无异）2份。证明原告没有按照商品房买卖合同第15条约定的时间取得诉争房屋的权属证书，被告按已付房款的日万分之0.5向原告支付违约金过低，给原告造成的损失数额难以确定，应当按照银行贷款罚息计算的事实。
被告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议。该合同第15条第3款，对逾期办理房照的计算方法有明确的规定，是按购房款的万分之0.5计算，不是按日计算，能够证明原告于2014年1月26日已取得房照，现提起诉讼已过诉讼时效。
本院认为，被告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；该份证据能够证明原告办理涉案房屋产权登记的时间为2014年1月26日，对上述事实本院予以确认。
证据4.工商服务业发票复印件（与原件核对无异）2页。证明被告于2010年7月19日将诉争房屋交付原告。
被告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议。物业费发票不能证明交付房屋的时间，只能证明原告交物业费的事实。
本院认为，本案在庭审时，被告代理人称对被告向原告交付涉案房屋的具体时间不清楚，本院要求被告代理人与被告核实相关情况后予以答复。被告于2016年3月24日向本院提交《关于向刘春宏交付房屋时间的说明》，该说明中被告自认被告于2010年7月1日向原告交付江海苑房屋，于2010年7月19日向原告交付江海苑房屋，故本院认为被告向原告交付房屋的时间应分别为2010年7月1日、2010年7月19日，故本院对该份证据不予采信。
审理中，被告为支持其主张向法庭举证、原告质证、本院认证如下：
证据1.商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）2份、商品房预售许可证副本复印件1份、补充协议书复印件（与原件核对无异）2份。证明原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，被告于2009年4月21日取得商品房预售许可证，商品房买卖合同成立，有效。原、被告约定了违约金的计算方法不是按日计算，是按已付房款的万分之0.5计算。违约金计算金额应为21.75元。补充协议第5条约定，原告凭《商品房买卖合同》、不动产销售统一发票、本补充协议及被告提供的证照即可自行办理房屋产权证。产生的税费等原告自行承担。被告按合同约定日期交付了房屋，原告于2016年1月27日提起诉讼超过诉讼时效。
原告对补充协议有异议，对其他证据没有异议。办理房屋产权证书是被告合同的随附义务，该约定明显是被告将自己的义务强加给了原告，该协议应为无效协议。
本院认为，原告对此组证据中的商品房买卖合同及商品房预售许可证没有异议，本院予以采信；结合庭审调查，可以认定，原、被告于2013年12月16日签订两份补充协议书，该协议书第五条约定，乙方（原告）凭商品房买卖合同、不动产销售统一发票、本补充协议书及甲方（被告）提供的证照即可自行办理房屋产权证。自行办理房屋产权证时所发生的税费如房屋维修基金、工本费等由乙方自行负担，本院对于上述事实予以确认。
证据2.办理房照通知书复印件3份、不动产统一发票复印件2份、产权证照复印件2份。证明被告于2013年11月21日、12月8日、12月13日多次通知小区业主办理房照，原告购房款为435000元，被告的初始登记时间为2013年10月18日。
原告对不动产发票和产权证照没有异议，对通知有异议，该通知不能证明被告按这个时间给原告办理证照。
本院认为，原告对不动产发票和产权证照没有异议，本院予以采信；被告在2013年10月18日完成了涉案房屋的初始登记，原告在2014年1月26日办理了涉案房屋的产权登记，被告举示3份通知中体现的通知江海苑小区业主办理产权证照的时间均在2013年10月18日至2014年1月26日之间，故被告借此3份通知证实被告分别于2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日以张贴公告的形式向江海苑小区的业户下达了办证通知符合常理，故本院对该3份通知予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2009年4月21日，被告中原公司取得江海苑小区（1-8幢）商品房预售许可。2009年11月22日，原、被告签订商品房买卖合同,合同主要内容为：“第三条，买受人购买的商品房建筑面积106.06平方米。第八条，出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止。”原告于2009年12月1日向被告交付全部购房款337000元。2010年7月19日，被告将该房屋交付原告居住使用。2009年11月22日，原、被告签订商品房买卖合同，合同主要内容为：“第三条，买受人购买的商品房屋、建筑面积22.29平方米。第八条，出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止。”原告于2009年12月1日向被告交付全部购房款98000元。2010年7月1日，被告将该房屋交付原告居住使用。
2013年10月18日，被告中原公司办理了涉案房屋的初始登记。2013年11月21日、2013年12月8日、2013年12月13日被告以张贴公告的形式向江海苑小区的业户下达了办理房产证照通知。
2013年12月16日，原、被告签订两份补充协议书，该协议书第五条约定，乙方（原告）凭商品房买卖合同、不动产销售统一发票、本补充协议书及甲方（被告）提供的证照即可自行办理房屋产权证。自行办理房屋产权证时所发生的税费如房屋维修基金、工本费等由乙方自行负担。
2014年1月26日，原告办理了涉案两户房屋的产权登记，分别为建筑面积105.50平方米、建筑面积22.24平方米。现涉案房屋由原告向外租赁，原告称原告购买涉案房屋用于商业投资，由于被告未按约定将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能办理涉案房屋的产权证照，造成涉案房屋未能在市场行情较好时出售，给原告造成了难以计算的损失，但原告对上述陈述未举示证据予以证实。
本院认为：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告因履行该合同发生争议，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。
原、被告在自愿、平等的基础上签订的两份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且被告已取得了涉案房屋的预售许可，该合同合法、有效，双方均应严格按照约定履行。原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将办理权属登记所需资料报房管部门，以便原告及时取得涉案房屋的房地产权属证书。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告将涉案两户房屋交付原告使用的时间分别为2010年7月1日、2010年7月19日，被告应在此后的210天内，即在2011年1月27日及2011年2月14日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告称其于2013年11月21日至2013年12月13日之间通知原告办照。且原、被告于2013年12月16日签订补充协议书，该协议书第五条约定，乙方（原告）凭商品房买卖合同、不动产销售统一发票、本补充协议书及甲方（被告）提供的证照即可自行办理房屋产权证。自行办理房屋产权证时所发生的税费如房屋维修基金、工本费等由乙方自行负担。故被告通知原告办照的时间应认定为2013年12月16日。被告的办照通知比《商品房买卖合同》约定的时间分别迟延了1054天、1036天，显然已超过了合同约定的时间，构成违约，故被告应当承担支付违约金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。鉴于我国合同法规定的违约金系以填平损失的补偿性质为主，而原告虽称购买涉案房屋用于商业投资，由于被告未按约定将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能办理涉案房屋的产权证照，造成涉案房屋未能在市场行情较好时出售，给原告造成了难以计算的损失，但原告未举示证据证实原告确存在损失及损失的具体数额，故原告主张被告支付原告逾期办理个人房产证照的违约金128255.40元（按同期银行贷款利率即日万分之2.1计算1404日）没有事实及法律依据，被告应按双方合同约定向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金合计21.75元。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告牡丹江中原房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘春宏逾期办理房屋（位于牡丹江市爱民区江海苑小区建筑面积105.50平方米以及建筑面积22.24平方米）所有权证违约金21.75元；
二、驳回原告刘春宏的其他诉讼请求。
如果被告牡丹江中原房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告牡丹江中原房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告刘春宏可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费2865.11元，减半收取1432.56元，由原告刘春宏负担1382.56元，被告牡丹江中原房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 时维
二〇一六年四月七日
书记员 樊超