重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九法民初字第01104号
原告重庆顾嘉实业有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石新路218号附44号。组织机构代码：79354611-7。
法定代表人顾德龙，总经理。
委托代理人程林，重庆广君律师事务所律师。
被告林某某，男，汉族，1986年12月30日出生，住浙江省玉环县。
原告重庆顾嘉实业有限公司诉被告林某某房屋租赁纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，依法由代理审判员付家伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆顾嘉实业有限公司的委托代理人程林、被告林某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆顾嘉实业有限公司诉称，2010年12月31日，被告与原告签订了《租赁合同》一份，依据该合同约定原告将位于重庆市高新区某某铺位出租并交付被告使用，租赁期限为2010年11月28日至2011年11月27日。被告已向原告支付了2010年11月28日至2011年11月27日的租金和综合管理费。该合同履行期届满后，被告又与原告续签租赁合同一份，租赁期限为2011年11月28日至2012年11月27日。该租赁合同签订后，被告未按约向原告支付租金，该租赁合同期限届满后被告未与原告续签租赁合同但仍继续使用该房屋，双方形成了不定期租赁合同关系。原告经与被告多次协商未果于2013年9月将租赁房屋强行收回。现原告诉至法院请求判决：1、被告支付原告租金及综合管理费68137元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告林某某辩称，2010年12月31日，被告与原告签订了《租赁合同》，该合同的租赁期限为2010年11月28日至2011年11月27日，被告已缴纳完毕该期间的租金和综合管理费。2011年12月10日，被告与原告续签了租赁合同，租赁期限为2011年11月28日至2012年11月27日，该期间的租金和综合管理费被告未缴纳。被告于2012年9月之后就将该铺位上锁没有再实际经营。2010年12月31日，被告与原告签订第一份租赁合同时就向原告缴纳了保证金4130元，在签订第二份租赁合同时，被告未向原告缴纳保证金。根据双方签订的第二份租赁合同约定：“乙方（被告）应于合同签订之日缴纳履约保证金和半年租赁费及半年综合管理费，否则本合同不生效”，被告与原告签订第二份租赁合同时并未向原告缴纳履约保证金和半年租赁费及半年综合管理费，因此第二份租赁合同不生效，故被告没有义务向原告缴纳租金和综合管理费。
经审理查明，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）于2010年12月31日签订某某建材广场租赁合同，约定主要内容为：承租标的物为重庆市高新区某某铺位，租赁铺位面积为82.59平方米（含公摊部分面积）。乙方租赁该铺位的期限为一年，即从2010年11月28日至2011年11月27日。甲方按乙方租赁面积每半年计价收取租金，租赁期起始日起每月为25元／平方米，半年租金为12388.5元。乙方应当向甲方支付铺位综合管理服务费每月25元／平方米，半年铺位综合管理服务费为12388.5元。从2010年11月28日至2010年12月27日免交租金和综合管理服务费。本合同签订之日，乙方应向甲方交纳履约保证金，履约保证金按乙方一个月应交纳铺位租金及铺位综合管理服务费的总额计算。甲方向乙方实收履约保证金4130元。租赁期满或甲方同意提前终止或同意乙方转租铺面的，乙方全面履行本合同及合同附件规定的各项义务后，甲方在接收铺位六个月后如乙方无违约、违规的情况十日内一次性退还履约保证金本金，履约保证金不计息。乙方因违反本合同及附件、或其他补充协议、管理制度的规定，导致履约保证金被甲方按规定扣除的，乙方必须在三日内补足履约保证金，三日之内未补足的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同且乙方已缴纳的全部费用不予以退还。乙方应于合同签订之日缴纳履约保证金和半年租赁费及半年综合管理服务费，否则本合同不生效，甲方有权将该铺位另出租给他方。以后各期租赁费及综合管理服务费的缴纳，乙方应在下半年租期起租日之前5日内缴纳完毕。逾期未缴纳者，每日按欠费总额的5‰收取滞纳金，超过7日仍未缴纳的甲方有权解除合同并不予退还乙方缴纳的履约保证金。本合同履行过程中，双方应严格遵守本合同条款，全面履行本合同及附件所设定的各项义务，如违反合同及附件约定，守约方可单方解除合同，并追究违约方的违约责任。如甲方违约，应全额返还乙方缴纳的履约保证金，并承担违约金5000元及赔偿其他损失。如乙方违约，则乙方缴纳的履约保证金不予退还，还应承担违约金5000元及赔偿其他损失。
该合同签订后，原告将租赁铺位交付被告使用，被告缴纳租金及综合管理服务费至2011年11月27日。该合同履行期限届满后，原、被告于2011年12月10日续签了第二份租赁合同，租赁期限为2011年11月28日至2012年11月27日。第二份租赁合同未就保证金的金额予以约定，另除租赁期限不同外其他合同条款均与第一份租赁合同条款一致。第二份租赁合同签订后，被告未向原告缴纳任何租金和综合管理费。
庭审中，原告请求被告支付2011年11月28日至2012年11月27日的租金及综合管理费49554元（铺位面积为82.59平方米，租金及综合管理费的标准均为25元／平方米／月）以及2012年11月28日至2013年8月27日的租金及综合管理费18583元（铺位面积为82.59平方米，租金及综合管理费的标准共计25元／平方米／月），以上共计68137元。原告认为被告实际使用房屋至原告收回房屋时，即2013年9月，原告只请求被告支付租金及综合管理费至2013年8月27日。被告认为其确实未向原告缴纳从2011年11月28日之后的租金和综合管理费，被告未交租金及综合管理费是因为双方签订的第二份租赁合同不生效，原告也承诺了对被告的租金及综合管理费进行打折。被告实际使用房屋至2012年9月份，之后被告就没有再使用该铺位，该商铺中有被告的物品，被告也将该铺位上了锁直至原告收回商铺。原告未提供证据证明其何时收回房屋。
上述事实，有原告举示的租赁合同等证据以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2010年12月31日签订了租赁合同，租赁期限为一年，该租赁合同履行期限届满之后，双方于2011年12月10日续签了第二份租赁合同，租赁期限为2011年11月28日至2012年11月27日。双方租赁合同约定：“乙方（被告）应于合同签订之日缴纳履约保证金和半年租赁费及半年综合管理费，否则本合同不生效，甲方（原告）有权将该铺位另出租给他方”，虽被告未缴纳第二份租赁合同约定的租金及综合管理费，但原告已将铺位交给被告使用，被告也予以接受并实际使用，另外原、被告签订的第二份租赁合同实际上是第一份租赁合同的延续，故原、被告之间形成了事实上的租赁合同关系，双方的权利义务也应依照已签订的租赁合同的约定履行。原、被告签订的租赁合同，对租金、综合管理服务费数额及支付方式等事项进行了约定，原告也将该铺位交付被告使用，被告应当支付租金、综合管理服务费。
对于租金及综合管理费的计算期间，原告认为被告一直使用铺位至原告收回房屋时，即2013年9月，故对于租金及综合管理费应计算至2013年8月27日；被告认为双方租赁合同的届满时间为2012年11月27日，但其实际使用房屋至2012年9月，之后被告将该铺位上锁没有再实际经营，原告收回房屋时并未通知被告，至于原告何时收回的房屋被告也不知晓。原告未举示证据证明其何时收回的房屋，也未举示证据证明在租赁合同届满之后被告实际使用了房屋，原告应承担不利的法律后果。故本院认为，租金及综合管理费应从2011年11月28日计算至2012年11月27日（租赁合同履行期限届满之日）。
对于租金及综合管理费的标准，双方合同约定租金标准为25元／月／平方米、综合管理费标准为25元／月／平方米。被告认为原告曾口头承诺对于第二年的租金标准按照第一年租金标准的70%计收，但原告未予认可，被告也未举示证据予以证明，故对于被告的该辩解意见，本院依法不予采信。综上，对于原告请求被告支付2011年11月28日至2012年11月27日的租金及综合管理费49554元的诉讼请求本院予以支持。对原告主张的2012年11月28日至2013年8月期间的租金及综合管理不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林某某于本判决生效后十日内支付原告重庆顾嘉实业有限公司租金及综合管理费共计49554元。
二、驳回原告重庆顾嘉实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费为566元，由原告被告重庆顾嘉实业有限公司承担166元，由被告林某某承担400元（因原告已预交，被告林某某承担部分于本判决生效后十日内直接支付给原告重庆顾嘉实业有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
代理审判员 付家伟
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 李小琴