四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民再22号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：成都信凯实业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路*号。法定代表人：潘子翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，该公司工作人员。委托诉讼代理人：易佳雯，该公司工作人员。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗兴能，男，1964年11月11日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：朱世超，男，住四川省三台县。系金堂龙济医院推荐。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈肖衣，女，1965年9月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：朱世超，男，住四川省三台县。系金堂龙济医院推荐。再审申请人成都信凯实业有限公司（以下简称信凯公司）与再审申请人罗兴能、陈肖衣商品房销售合同纠纷一案，双方均不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第4290号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月18日作出（2015）川民申字第1275号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人信凯公司的委托诉讼代理人李勇、易佳雯、再审申请人罗兴能、陈肖衣的委托诉讼代理人朱世超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信凯公司申请再审称，原审判决认定信凯公司逾期交房缺乏证据证明，适用法律错误。理由是：一、涉案房屋在交付时已达到关于“交房条件”的约定，原审混淆了商品房出卖人负担的“交房条件”与“质量瑕疵担保”两种合同义务及相应合同责任的区别；二、信凯公司在发现问题后立即采取了补救措施，2013年3月6日，该房屋整改完成后，信凯公司通过多种方式(客户部电话、短信、物业亲自上门、发送信函等)通知罗兴能、陈肖衣验房。2013年5月9日，信凯公司再次以EMS邮件给罗兴能、陈肖衣送达了催告接房通知。涉案房屋迄今未能交付系罗兴能、陈肖衣故意拖延、拒不接房之故。原审认定的交房时间为“2014年3月20日”与客观事实不符。请求驳回罗兴能、陈肖衣的诉讼请求。罗兴能、陈肖衣答辩称，原审认定的逾期交房事实客观存在，信凯公司应承担违约责任和损失赔偿责任。罗兴能、陈肖衣申请再审称，一、罗兴能、陈肖衣为处理本案纠纷开支的与装修公司解除合同给付的违约金、银行按揭贷款利息、房租、交通费、油费、过路费、律师费等损失，原审不予支持错误；二、原审违背双方的约定，无视罗兴能、陈肖衣近三年内的经济损失，判令信凯公司仅承担万分之三的逾期交房违约金，属适用法律错误；三、涉案房屋迄今未办理交付手续，故逾期的期间应为自2013年2月7日起至实际交房之日。请求支持其一审诉讼请求。信凯公司答辩称，原审认定的逾期交房事实不成立。罗兴能、陈肖衣再审主张的赔偿超出一审诉讼请求范围。罗兴能、陈肖衣一审诉讼请求：判令信凯公司按已付房款万分之五（每日）支付逾期交房违约金至交房之日。一审法院认定事实：2012年12月5日，罗兴能、陈肖衣与信凯公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），主要约定：罗兴能、陈肖衣购买信凯公司建设的凯德•风尚12幢1单元19层1905号住宅，建筑面积162.25平方米，总价款1135750元，罗兴能、陈肖衣采取贷款方式付款等。《商品房买卖合同》第十条“交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十五条“商品房质量、装饰、设备标准”约定：“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）本商品房为现房，双方在签约前已对房屋现状包括但不限于结构户型、层高、管线布置、房屋装饰装修质量、设施设备（如有）、外观瑕疵、以及房屋周边环境及配套等进行了现场查验。如房屋为装修示范样板房，随附装饰、物品或家具设备等（如有）按现状交付；若在签约前发现房屋有需整改事项或异常情况，买受人在签约前及时向出卖人提出。买受人不得在签约后就上述问题向出卖人再提出任何异议，或以房屋存在整改事项或其他质量问题为由拒绝办理接房手续，否则视同出卖人已交付。对双方确认的整改事项，出卖人按相关工程质量规范标准在交房后45日内整改完毕，出卖人在整改期限内不承担任何违约责任。如出卖人超出整改期仍未达到规范标准，且该房屋质量问题严重影响买受人正常入住和居住使用的，出卖人应自整改逾期之日起每日按总房款的万分之零点五给予补偿，除此情形外，出卖人对整改只承担整改责任不承担其他任何违约责任”。上述合同签订后，罗兴能、陈肖衣向信凯公司支付全部购房款1135750元。2013年2月6日，罗兴能、陈肖衣到信凯公司查验收房时，发现由于信凯公司未将房屋水管堵头关严，造成罗兴能、陈肖衣购买的房屋泡水。罗兴能、陈肖衣就涉案房屋向信凯公司报修的《房屋报修记录表》上载明报修事项为：“跃层卫生间补了防水未恢复，堵头没堵好水把室内淹了，墙周边腻子发泡、生霉；厨房烟道顶周边漏水；室内配电箱内有水，因楼上被水淹造成的；卫生间顶管边有漏水，问题太大，业主拒收房。”信凯公司认可该事实并及时组织整改处理，2013年5月9日，信凯公司向罗兴能、陈肖衣发送《关于维修整改补偿事宜的函》，载明“您的房屋整改工作已于2013年4月12日完成，我司在4月12日当天已通知您抽出时间到现场复验。关于整改延期的补偿：根据合同第十五条第（二）款约定，我司愿意承担超过合同约定整改期45天以后的整改延期责任，从2013年2月6日起至2013年4月12日止，超出约定整改期的天数共计23天，按合同约定以每天总房款的万分之零点五计算进行补偿，共计1306.10元；请您安排好时间尽快办理收房手续，以便早日领取房屋产权证。房屋物管费已从2013年4月12日开始计收，请您在每季15日之前将费用全部缴清，避免产生滞纳金。”罗兴能、陈肖衣认可收到该函，但对该函件内容有异议，罗兴能、陈肖衣主张2013年4月涉案房屋并未整修完成。另查明：一、2011年8月15日，凯德•风尚12号楼1单元1905号房屋工程质量分户验收合格。2011年8月29日，信凯公司取得凯德•风尚二期9-13号楼《房产测绘成果报告》。2011年11月8日，信凯公司取得凯德•风尚9-13楼住宅的《建设工程规划合格证》。2012年2月22日，凯德•风尚9-13号楼及其地下室竣工验收合格；二、2014年3月20日，罗兴能、陈肖衣至信凯公司处办理收房手续，但双方因物业管理费等问题无法达成一致，未能办理收房手续。罗兴能、陈肖衣陈述其查看涉案房屋后，确认除卫生间顶棚还有部分潮湿外，其余房间泡水部位基本晾干，罗兴能、陈肖衣认可交房条件成就，同意收房。信凯公司陈述罗兴能已于2013年2月6日至信凯公司处办理涉案房屋部分交接手续，但当日发现涉案房屋卫生间漏水，信凯公司将房屋漏水问题整改完毕后，自2013年3月5日起多次通知罗兴能、陈肖衣办理房屋交接手续，但罗兴能、陈肖衣至今仍拒绝办理相关手续。一审法院判决：一、成都信凯实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向罗兴能、陈肖衣支付逾期交房违约金138675.08元；二、驳回罗兴能、陈肖衣的其他诉讼请求。案件受理费1376元，减半收取688元，由成都信凯实业有限公司负担。信凯公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回罗兴能、陈肖衣的诉讼请求。罗兴能、陈肖衣亦不服一审判决，上诉请求：支持其一审的诉讼请求。二审法院认定事实与一审一致。另查明：《补充协议》第八条“对合同第十四条（交接手续）补充约定”载明：“买受人所购房屋为现房，房屋的交房期限和交接手续按如下方式办理：买受人应在全部付清合同约定的房款之日起七个工作日内自行到出卖人处办理收房手续，出卖人无须另行通知该商品房的交付时间。”二审法院认为，关于信凯公司是否按期交房的问题，商品房的交付除应符合合同约定的交付条件外，同时应具备正常使用和居住的条件，购房人在接收房屋时，有权依据合同的约定对房屋进行验收。本案中，信凯公司已在2013年2月6日前取得了案涉房屋相应的规划验收合格证、房屋面积实测报告书、《住宅工程质量分户验收表》，符合《商品房买卖合同》第十条关于交付条件的约定。罗兴能、陈肖衣付清全部购房款后，于2013年2月6日前往信凯公司办理收房手续，亦符合《补充协议》第八条的约定。但在罗兴能、陈肖衣查验该房屋时，该房屋存在卫生间、墙面渗漏水渍以及地面泡水情况，不符合房屋正常使用居住的条件，案涉房屋在2013年2月6日应不具备交付条件，购房人罗兴能、陈肖衣有权拒绝接收房屋。信凯公司以浸水问题对案涉房屋的交付条件不构成实质性影响为由，上诉主张其已按期交付房屋的理由不成立。信凯公司未能在合同约定期限内交付符合交付条件的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。关于案涉房屋逾期交付的期限认定问题。信凯公司虽上诉主张案涉房屋已于2013年3月6日完成维修整改，但信凯公司除自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，罗兴能、陈肖衣对此亦不认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，信凯公司的该主张不成立。本案中，双方虽然至今未就案涉房屋签署商品房交接单，但根据一审法院查明的事实，罗兴能、陈肖衣于2014年3月20日前往查看案涉房屋时，认可交房条件成就，同意收房；且二审审理中，罗兴能、陈肖衣亦上诉明确表示对一审判决确认的逾期交房期间予以接受，故逾期交房的违约金应自2013年2月7日起计算至2014年3月20日止，一审判决对逾期交房期限认定正确，应予维持。关于违约金的数额。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方在《商品房买卖合同》第十二条对逾期交付房屋的违约金有明确约定，故不应适用前述司法解释的规定。信凯公司在二审中提交《房地产估价报告》，并据以主张应参照同地段同类房屋租金标准确定实际损失的上诉理由不成立，不予支持。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，罗兴能、陈肖衣虽未提交有效证据证明其因信凯公司逾期交房行为所受的实际损失，但信凯公司亦未能提交任何证据证明罗兴能、陈肖衣依合同约定主张的违约金与遭受损失存在巨大差额，一审判决综合考虑案涉房屋逾期交付时间长达一年以上以及信凯公司的过错程度等，酌情对违约金的计算标准调整为按每日万分之三计算并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6126元，由罗兴能、陈肖衣负担4750元，由信凯公司负担1376元。再审查明的事实与原审一致。再审中，罗兴能、陈肖衣与信凯公司一致确认2013年2月6日为交房日期。本院再审认为，本案争议的焦点是信凯公司2013年2月6日准备向罗兴能、陈肖衣交付的房屋是否符合合同约定和法律规定的交付条件？一、在合同约定方面，罗兴能、陈肖衣与信凯公司签订的《商品房买卖合同》第十条对“交付条件”进行了明确约定，即该商品房交付时应符合：已取得规划验收许可证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。据本案查明的事实，罗兴能、陈肖衣对信凯公司在2013年2月6日已取得上述证书及资料并无异议。故本院认为，信凯公司准备向罗兴能、陈肖衣交付的商品房已满足合同约定条件。二、在法律规定方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。”《商品房销售管理办法》第七条第六项规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”本案中，涉案房屋业经竣工验收合格，并在当事人约定的期限内取得了《建设工程规划合格证》、《房产测绘成果报告》，并有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，该房屋的配套基础设施具备交付使用条件，信凯公司亦在约定的期限内将房屋交业主查验。故案涉房屋符合相关法律规定的交付条件。综合以上分析，本院认为，本案争议房屋在2013年2月6日信凯公司向罗兴能、陈肖衣交付时，已符合约定和法定的交付条件。信凯公司关于“符合交付条件、未构成逾期交房”的主张成立。按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不得以房屋存在整改事项或其他质量问题为由拒绝办理接房手续，否则视同出卖人已交付”的约定，应视同信凯公司已于2013年2月6日向罗兴能、陈肖衣交付房屋，信凯公司不应承担逾期交房的违约责任。罗兴能、陈肖衣辩称，除了约定和法定的交房条件以外，还应“按照交易习惯能够装修和居住。”该主张没有法定和双方约定依据；罗兴能、陈肖衣辩称，根据双方签订的《补充协议》附件八第四条约定，交付的房屋必须满足房屋的质量和使用功能。经核对该《补充协议》，该条款是对规划变更和设计变更的补充约定，全句是“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整……”，即该条款并未约定交付条件。故罗兴能、陈肖衣关于案涉房屋不符合交房条件的理由本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”在双方签订的《商品房买卖合同》中，对房屋存在整改事项或其他质量问题的补救措施亦作了明确约定，上述法定和约定内容，足以保护买受人的合法权益。本案中，罗兴能、陈肖衣在2013年2月6日查验房屋时发现的问题。可以依据当事人的约定及上述司法解释的规定向信凯公司主张因交付的房屋影响买受人正常入住和居住使用的损失赔偿责任，但不能将其混同于未达到约定和法定的交付条件而主张逾期交房的违约责任。因此，罗兴能、陈肖衣主张信凯公司“存在质量问题逾期交房，应承担违约责任”的再审理由于法无据，本院不予支持。罗兴能、陈肖衣再审请求信凯公司赔偿与装修公司解除合同给付的违约金、银行按揭贷款利息、房租、交通费、油费、过路费、律师费等损失，超出其一审诉讼请求，本院不予审理，其可另案向信凯公司主张因交付的房屋影响正常入住和居住使用而产生的损失赔偿。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第4290号民事判决和成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第5053号民事判决；二、驳回罗兴能、陈肖衣的诉讼请求。一审案件受理费688元，二审案件受理费6126元，共计6814元，由罗兴能、陈肖衣负担。本判决为终审判决。审判长  戚小虎审判员  冯一平审判员  曾 蕾二〇一七年三月十三日书记员  李 静附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。