山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第596号
原告大同市精艺装饰有限责任公司，住所地：大同市开发区樊庄村金龙大街。
法定代表人逯静平，该公司经理。
委托代理人刘啸峰，山西云岗律师事务所律师。
委托代理人幸慧龙，山西云岗律师事务所实习律师。
被告山西煤炭运销集团大同有限公司，住所地：大同市富临宝城B座5层。
法定代表人张勇，该公司经理。
委托代理人李佳星，山西中诚律师事务所律师。
原告大同市精艺装饰有限责任公司诉被告山西煤炭运销集团大同有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人及委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告大同市精艺装饰有限责任公司诉称，被告欲租用原告房屋成立安全培训中心，双方经协商于2012年11月1日达成协议。协议约定，被告租用原告位于大同市开发区金龙大街的办公楼中面积2474.74平方米的房屋，租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日，前三年每年500000元（税前），以后每年550000元（税前），被告使用房屋期间的水、电等费用由原告代交，被告见票后两个月支付；如被告提前终止合同，需提前3个月书面通知原告，按原样返还房屋，负责向原告支付双倍租金。签约当日原告即将房屋钥匙交付被告，被告在未给付租金、押金的情况下随即雇人对房屋进行装修。房屋装修过程中，被告突然于2012年11月26日口头通知原告不租房了，并于同年12月初将房屋钥匙返还原告，原告答复结清费用、将房屋恢复原样即可。被告屡次许诺恢复房屋、结算费用，但经原告多次催促被告至今未履行承诺。故起诉请求法院判令：1、被告支付占用一个月房屋的租金41666元；2、被告赔偿原告由于提前解除合同所造成的经济损失124998元（月租金41666元*3个月）；3、被告支付装修房屋所用电费2107.2元；4、被告承担房屋恢复原状维修费用40964.2元；5、被告支付房屋恢复原状所需维修费的司法鉴定费用20000元；6、被告承担原告由于诉讼所产生的律师费17540元。以上共计247275.4元；7、被告承担所有诉讼费。
针对自己的主张，原告提供如下证据：
1、房屋租赁合同1份及水电表移交表2份（均为复印件），欲证明2012年11月1日，原、被告签订租赁合同，合同约定，被告租用原告位于大同市开发区金龙大街原告的办公楼中面积2474.74平方米的房屋开办安全培训中心，租赁期限为5年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止，前三年每年500000元（税前），以后每年550000元（税前）；被告使用房屋期间的水、电等费用由原告代交，被告凭票两个月内支付；被告在租赁期满或合同提前终止时，应提前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给原告；如被告提前终止合同，需提前3个月书面通知原告，且向原告交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；合同提前终止而双方未达成续租协议的，被告应于终止之日迁离租赁物，并将其返还原告。逾期不迁离或不返还租赁物，应向原告按实际占用时间双倍租金支付。同日，原告将租赁房屋交付与被告。
2、土地使用权证、房屋产权证（均为复印件）1份，欲证明原告拥有该土地使用权及租赁房屋产权。
3、水电移交表2份、原告开具证明1份、电费抄表1份、电费发票2份、收据1份（均为复印件），欲证明高连珍系原告电工，负责办公楼水电维修与水电收费工作。2012年11月30日，高连珍抄录用电指数，经对比同年11月1日移交时电费指数差额计算，用电费用为2107.2元。原告已交纳所有电费，其中包含原告为被告代交电费2107.2元。
4、被告于2014年向原告出具的恢复房屋工程费用单1份（复印件），欲证明该房屋恢复所需费用。该清单原件为被告持有。
5、照片7张，欲证明房屋内部装修拆除现场尚未恢复。
6、解除合同协议书1份（复印件），欲证明双方解除合同，被告认可并同意赔偿损失。
7、山西家豪司法鉴定中心【2015】晋JH鉴字第129号大同市精艺装饰有限责任公司办公楼（四层）房屋恢复原状维修费用鉴定意见书1份、房屋鉴定收款收据1份（复印件），欲证明该房屋恢复原状所需维修费用为40964.2元，原告支出鉴定费20000元。
8、营业执照、组织机构代码、税务登记表各1份（均为复印件），欲证明原告主体资格合法。
9、律师收费收据、发票、证明各1份（均为复印件），欲证明原告委托律师支出费用。
被告山西煤炭运销集团大同有限公司辩称，对原、被告签订租赁合同的事实无异议。被告于2012年11月12日通知原告不再租用该房屋，钥匙是当月16日交给原告。1、原告提供的土地登记证书载明是工业用途，且未提供建设工程规划许可证，原告房产证取得时间滞后于租赁时间，故租赁合同效力待定；2、原告主张的损失过高。被告同意承担2012年11月的租金，但被告在2012年11月12日通知原告不再租用该房屋后，从当年12月（包括本月）开始有充足的时间对外出租；3、原告诉求律师费无法律和事实依据；4、本案已超过诉讼时效。
针对自己的主张，被告未向本院提供证据。
经审理查明，2012年11月1日，原、被告签订租赁合同，合同约定，被告租用原告所有的位于大同市开发区金龙大街原告的办公楼中面积2474.74平方米的房屋开办安全培训中心，租赁期限为5年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止，前三年每年500000元（税前），以后每年550000元（税前）；被告使用房屋期间的水、电等费用由原告代交，被告凭票两个月内支付；被告在租赁期满或合同提前终止时，应提前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给原告；如被告提前终止合同，需提前3个月书面通知原告，且向原告交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；合同提前终止而双方未达成续租协议的，被告应于终止之日迁离租赁物，并将其返还原告。逾期不迁离或不返还租赁物，应向原告按实际占用时间双倍租金支付。同日，原告将租赁房屋交付与被告。后同年当月，被告通知原告提前终止合同不再租赁。
上述事实，原、被告在庭审中均无异议，且有原告提供的房屋租赁合同、水电表移交表及双方当庭陈述予以证实，本院予以确认。
针对本案焦点问题即：一、原、被告签定的租赁合同是否有效；二、本案是否超过诉讼时效；三、原告主张的款项是否合理，本院对证据和事实作如下分析和认定：
一、原、被告签定的租赁合同是否有效。庭审中，被告以原告提供的土地登记证书载明是工业用途、且未提供建设工程规划许可证、原告房产证取得时间滞后于租赁时间认为租赁合同效力待定。本院认为，该房屋在出租给被告时，已合法取得该房屋所占用地的使用权，且于2014年12月10日取得该房屋所有权，足以证明原告对该土地使用已经建设工程规划许可，原告对建设的房屋产权合法拥有。至于原告对于该土地的建设是工业用途或其他用途，与原告将房屋出租给被告使用并无关联性，也非本案审理范围，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告均对签订的租赁合同无异议，属于双方真实意思表示，且没有证据证明该合同违反了法律禁止性规定，故本院认定原、被告签定的租赁合同有效。
二、本案是否超过诉讼时效。庭审中，被告对原告提供的租赁房屋内为装修而拆除的现场照片无异议，认可尚未恢复租赁物原状。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告就提前解除合同作出约定：“乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且向原告交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用”。该约定系一方解除合同的条件。被告即未提前3个月书面通知原告，也未交纳租金和完整交回租赁物。被告在一方解除合同的条件尚未成就时单方提出解除合同，且未提供证据证明双方达成合意，违反了双方合同约定，故不能以被告单方提出解约时间作为合同的权利义务终止时间。因此，按照合同所约定的一方解除合同条件成就时间界定，本案并未超过诉讼时效。
三、原告主张的款项是否合理。
1、原告诉求被告支付占用一个月房屋的租金41666元，被告当庭表示同意。虽双方就被告实际占用租赁物时间发生争议，但原告该项诉求符合《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，不违反交易习惯，本院予以确认。
2、原告诉求被告赔偿由于提前解除合同所造成的经济损失124998元（月租金41666元*3个月），被告以2012年11月12日通知原告不再租用该房屋后，原告从当年12月（包括本月）开始有充足的时间对外出租为由予以拒绝。本院认为，被告在对租赁房屋拆建半途尚未恢复原状之时单方终止租赁，现辩称原告能够将此种状态下的租赁房屋短期内对外出租，显悖常理，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……”。被告单方提出解除合同的要求并不代表双方合同自然解除，必须成就一方解除合同的条件。原告以双方在合同中约定的一方解约成就时间3个月为限要求被告履行合同义务支付租金损失，合乎双方约定及法律规定，本院予以确认。
3、原告诉求被告支付装修房屋所用电费2107.2元，被告不予认可。本院认为，被告为装修租赁房屋消耗电量确属客观事实，双方在合同中也作出由被告承担的约定，但原告诉求的电费金额被告不予认可，且原告提供的高连珍的工作证明、电费抄表和收据均为单方制作，电费发票也未体现被告实耗电量及费用，故不足以证明被告应承担的费用。因此，原告诉求该笔金额证据不足，本院不予确认。
4、原告诉求被告承担房屋恢复原状维修费用40964.2元，并提供山西家豪司法鉴定中心【2015】晋JH鉴字第129号大同市精艺装饰有限责任公司办公楼（四层）房屋恢复原状维修费用鉴定意见书予以证明，被告对该证据无异议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“承租期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。被告在对租赁房屋拆除状态中终止租赁，将未符合租赁物性质使用后状态的租赁物返还给原告，违反相关法律规定，其应当对恢复租赁物原状的费用予以承担。因此，对原告诉求的该项费用，本院予以确认。
5、原告诉求被告支付房屋恢复原状所需维修费的司法鉴定费用20000元，并提供房屋鉴定收款收据予以证明，被告对该证据无异议。本院认为，该笔费用系原告为确定被告造成租赁物损失程度所支付的必要的、合理的费用，应由被告承担，本院予以确认。
6、原告诉求被告承担原告由于诉讼所产生的律师费17540元，被告予以拒绝。本院认为，原、被告双方并未就就此费用进行约定，且该笔费用也非诉讼必然产生的费用，故对原告诉求的该项损失，本院不予确认。
以上原告合理诉求金额合计为227628.2元。
本院认为，被告违反原、被告签订并已实际履行的租赁合同约定单方提前解除合同，且不履行合同义务，显系违约，原告诉求被告支付租金、赔偿损失，本院对其中原告诉求金额227628.2元予以支持。原告诉求被告支付电费，因证据不足，本院不予支持。诉讼费用按照本院支持的标的金额与诉讼标的金额比例分担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告山西煤炭运销集团大同有限公司在本判决生效后十日内给付原告大同市精艺装饰有限责任公司各项租赁费用共计227628.2元。二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5009元，原告负担398元，由被告负担4611元（在本判决生效后十日内一并履行给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 李 岩
人民陪审员 杜 涛
人民陪审员 孟 金
二〇一五年九月十七日
书 记 员 黄英洁
庞文静