福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第700号
上诉人（原审被告）曾福前，男，汉族，住福建省长汀县。
上诉人（原审被告）汤小华，女，汉族，住福建省长汀县。
两上诉人共同委托代理人何伟，福建岩风律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人陈梅月，福建岩风律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）马福荣，男，汉族，住福建省长汀县。
被上诉人（原审原告）彭承洲，男，汉族，住福建省长汀县。
两被上诉人共同委托代理人陈懿乾，福建乐康律师事务所律师。
上诉人曾福前、汤小华因与被上诉人马福荣、彭承洲房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2014）汀民初字第3238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾福前及上诉人曾福前、汤小华的共同委托代理人何伟、陈梅月，被上诉人马福荣、彭承洲及其共同委托代理人陈懿乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2013年11月12日，原、被告双方通过长汀县易多房地产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定两原告向两被告购买（从案外人张洪文处买入的）位于福建省长汀县中心坝苍玉洞27号房屋一栋{房屋产权证号：汀房字第039**号，建筑面积为312.79平方米；土地使用权证号：汀国用（92）字第1333号}。合同第二条约定：双方议定上述房产成交总价款计人民币2930000元。付款方式：第一期：2013年11月12日乙方付给甲方购房定金60万元整。第二期：2013年11月15日乙方付给甲方40万元。第三期：在2013年12月30日左右，甲方必须请原产权人张洪文的继承人及相关人员到公证处办理公证事项，公证事项办好后，乙方付给甲方人民币1000000元整。第四期：2014年2月30日付购房款830000元的同时，甲方必须把张洪文的房产证、土地证交给乙方保管，押款壹拾万元待正式过户、房产登记部门签字收件时付清给甲方。合同第五条约定：违约责任：1、甲方中途违约，应向乙方承担违约责任：包括（1）返还乙方已付的房款。（2）支付按乙方所付定金双倍计算的违约金。（3）支付按乙方所付房款月利率百分之二计算的利息。2、乙方中途违约，应向甲方承担违约责任：包括（1）乙方所付定金作为违约金不予退还，应归甲方所有。（2）已付给甲方房款不计利息退还给乙方。……合同第七条还约定：上述店面房产证过户到乙方户头所须交纳的费用含税、费由乙方承担，乙方只承担一次过户费用。如需二次过户费用，另一次费用由甲方承担。过户时间，甲、乙、原产权登记人及其继承人按乙方确定的时间到房产交易部门办理房产证的过户手续，甲方应负责请原产权人及其继承人无条件全力协助乙方或乙方指定的户头办理过户手续并无偿提供过户所需证件。如因甲方或原产权人及其继承人原因致使无法如期办理房产证过户手续而甲方没有向法院起诉原产权人的继承人，则视为甲方违约。如甲方能及时起诉原产权人的继承人，使产权过户在甲方名下，但该次过户税费由甲方自付。则不构成违约。2013年11月13日，原告向被告支付购房定金人民币60万元。2013年11月18日，原告向被告支付购房款人民币40万元。2013年11月间，两被告打电话给涉诉房屋原产权人张洪文的原配偶吴玉兰要求协助办理产权过户相关事宜。原产权人张洪文的继承人陈三三（张洪文母亲）、丘玫军（张洪文再婚配偶）于2014年1月7日、张小燕（张洪文女儿）、张庭滉（张洪文儿子）分别于2014年1月27日、2月25日前往长汀县公证处申请办理涉诉房屋的继承公证。2014年3月14日，长汀县公证处出具了（2014）闽汀证内民自第069号公证书。上述公证书确认如下事实：案外人张洪文于2005年1月4日死亡。张洪文的原配偶是吴玉兰，再婚配偶是丘玫军。张洪文的父亲先于张洪文死亡。张洪文的母亲系陈三三。张洪文有一女张晓燕，一子张庭滉，无抱养和收养其他子女。上述房屋系张洪文与吴玉兰婚姻关系存续期间所得。张洪文与吴玉兰于1999年7月23日登记离婚时，未对涉诉房屋的归属作约定，故该房屋属张洪文与吴玉兰的共同财产。陈三三、丘玫军、张庭滉放弃涉诉房屋属于张洪文名下的一半份额的继承权，张洪文的上述遗产由张晓燕一人继承。2014年11月6日，吴玉兰出具“声明书”并予以公证，声明从出具声明书之日起取消（2014）闽汀证内民字第071号《公证书》中对受托人胡小兵的授权委托。
原审判决另查明，被告曾福前与汤小华于1989年2月27日登记结婚。1999年7月21日（农历六月初九），被告曾福前与张洪文、吴玉兰签订房屋买卖契约，约定被告曾福前向张洪文、吴玉兰购买座落于长汀县汀州镇苍玉洞大街139号房屋，房屋总价款193600元。被告曾福前付清了购房款，并占有使用至今。1999年7月23日，张洪文与吴玉兰登记离婚，离婚协议约定，出售上述房屋所得价款193600元，吴玉兰得85000元，张洪文得108600元。讼争房于1992年登记的国有土地使用权证上确认的门牌地址为“长汀县汀州镇中心坝街苍玉洞27号”。现讼争房的门牌地址变更为“长汀县汀州镇苍玉大街139号”。被告曾福前购买上述房屋至今未办理上述房屋两证权属变更登记。原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告购房定金计120万元、购房款40万元，并支付该款自2013年11月15日起至款清之日止按月利率2%计算的利息；3、诉讼费用由被告承担。
原审判决认为，1999年7月21日，被告曾福前与张洪文、吴玉兰签订《房屋买卖契约》，被告曾福前向张洪文支付了当时相对合理的价款，且房屋已交付使用至今。基于此，原告与被告于2013年11月12日签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告依法应当按照合同的约定履行各自的义务。合同第二条约定：在2013年12月30日左右，两被告必须请原产权人张洪文的继承人及相关人员到公证处办理公证事项，公证事项办好后，两原告付给两被告人民币1000000元整。虽然合同约定“左右”，但并不是可以不受时间约束。就本案而言，其合理时间因约定的“日左右”而非“月左右”，一般不应超出30日，最迟也应在下一期（即第四期）的履行时间（2014年2月30日）前，而被告完成约定的“办理公证事项”迟至2014年3月14日，明显超出了合理范畴，属于延迟履行义务行为。至于迟延的原因（如吴玉兰或张洪文继承人未及时配合，属第三人协助履行问题，在所不问，被告对此应有预见），除非属不可抗力或双方约定的事由。原告的两次付款时间虽未按约定时间支付，但证人谢小荣的证言可以证明系原、被告口头协商的结果。关于（2014）闽汀证内民自第069号《公证书》上认定的“因张洪文与吴玉兰于一九九九年七月二十三日登记离婚时，对上述房地产的归属未作约定，故上述房地产仍视为张洪文与吴玉兰共同财产”内容是否违背事实和法律的问题。经查，张洪文与吴玉兰于1999年7月23日签订的离婚协议只是对出售涉诉房屋所得价款193600元进行分割，并非对涉诉房屋的归属进行约定，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，从物权意义上讲，涉诉房屋的物权至今仍为张洪文与吴玉兰共同所有。在张洪文死亡前涉诉房屋系张洪文与吴玉兰的共同财产，张洪文死亡后，涉诉房屋中张洪文名下的一半的份额即转为被继承人张洪文的遗产，故《公证书》上认定的内容符合事实。根据《中华人民共和国继承法》之规定，张洪文死亡后，被告曾福前、汤小华对张洪文享有的合同之债即转为被继承人张洪文遗留的债务，继承人继承遗产后应当清偿被继承人的债务。因此，被告曾福前、汤小华可基于与张洪文、吴玉兰签订的《房屋买卖契约》向张洪文的继承人和吴玉兰主张债权，要求配合办理涉诉房屋的过户手续。
《中华人民共和国合同法》规定，合同解除分为和约定解除两种。该法第规定：当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第规定了当事人可以解除合同的五种情形。当事人是否能解除合同，要看合同的目的最终是否能够实现，从的立法目的来看，其功能大体有两类：一为保护功能；二为市场经济下的鼓励交易功能。在合同有效成立以后，某些原因的出现常常会使当事人订立合同的主要目的难以实现，履行合同已无实际意义，也就是违约方的根本违约。综观原、被告订立的合同，合同第七条只约定“视为甲方违约”，而合同第五条“违约责任”未约定一方解除合同的条件。那么，被告的违约行为是否符合合同法第94条规定的法定解除条件呢。被告基于合同相对性要求吴玉兰及张洪文的继承人履行协助涉诉房屋的过户手续取得物权，是被告向原告履行转让出卖物物权的前提，也是其必须履行的合同主要义务，也是原告与被告订立合同的根本目的，即取得物权。被告虽然对原告主张其已按合同第七条约定的确定时间多次要求被告到房管部门办理过户手续的事实予以否认，但被告在原告起诉后至一审法庭辩论终结前仍未按合同第七条的约定及时要求出卖人办理过户登记手续或起诉房屋出卖人吴玉兰及张洪文的继承人的行为，表明其无意促成交易条件的成就。就目前而言，假使原告按约支付房款，一旦出现被告收款后怠于请求吴玉兰及张洪文继承人履行协助过户，原告就是提起诉讼要求被告履行协助过户义务，因被告尚未取得物权，存在法律上的重大障碍，原告欲取得涉诉房屋物权的目的就无法实现。综上，被告的行为已构成根本违约。故原告要求解除合同、被告返还购房款、双倍返还购房定金及支付利息的诉请，予以支持。但双方约定的定金数额违反了法律有关上限的规定，超过主合同标的额的20%部分，不予支持。超出部分视为原告支付的购房款。综上，依照《》第、第四十四条、第、第、第、第一百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条之规定，判决：一、解除原告马福荣、彭承洲与被告曾福前、汤小华于2013年11月12日签订的《房屋买卖合同》。二、被告曾福前、汤小华应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告马福荣、彭承洲购房定金人民币586000元，即合计人民币1172000元。三、被告曾福前、汤小华应于本判决生效之日起十日内退还原告马福荣、彭承洲购房款人民币414000元，并支付自2013年11月18日起至还清款项之日止按月利率2%计算的利息。
宣判后，原审被告曾福前、汤小华不服，向本院提起上诉。
上诉人曾福前、汤小华上诉称，1、原审认定上诉人构成根本违约，使双方订立的《房屋买卖合同》的根本目的无法实现，判决解除《房屋买卖合同》是错误的。上诉人积极履行合同义务，不存在《合同法》第94条规定的违约情形。被上诉人违约在先，不享有《合同法》规定的解除权。案涉房屋是上诉人向张洪文、吴玉兰夫妇购得，至今未办理房屋过户手续，待被上诉人支付第二期购房款后，上诉人便着手联系原产权人张洪文的继承人及吴玉兰协助办理产权过户所需的公证事宜，并于2014年3月14日办理完毕。被上诉人全程参与公证事宜的办理，公证所需费用也由被上诉人缴纳。被上诉人领取公证文书后，拒不支付第三期购房款100万元，至2014年3月14日，被上诉人逾期半个月拒不支付第四期购房款83万元。该两期购房款被上诉人至今尚未支付。《房屋买卖合同》中并无办理过户手续的具体时间，对合同第七条的理解应为在双方完全履行合同相应义务的基础上，在被上诉人确定的时间，上诉人应当协助被上诉人办理过户手续，但在被上诉人违约未支付第三期、第四期购房款的情形下，上诉人不予履行将房产证、土地证交由被上诉人保管的合同义务是行使《合同法》规定的同时履行抗辩权，维护自身合法权益的合法行为，而非违约行为。综上，在合同履行过程中，被上诉人未依约支付第三、四期购房款，构成根本违约，并不能享有法定解除权。原审法院认定被上诉人享有解除权进而判决解除《房屋买卖合同》有失公平公正。2、上诉人于2013年11月13日支付购房定金60万元，于2013年11月18日逾期支付第二期购房款40万元，上诉人并未予以追究。3、被上诉人原审诉称房地产管理部门告知其未能办理过户手续的原因是公证文书记载的内容与事实、法律不符。此系被上诉人单方陈述，没有证据证实，原审法院已认定公证文书内容符合事实和法律。4、上诉人并没有迟延履行合同义务，原审法院将合同第二条第四款解释为“应在2013年12月30日之后30日内，最迟在2014年2月30日前将公证事项办理完毕”是错误的。合同第二条第四款的表述是2013年12月30日左右到公证处办理公证事项，而非在2013年12月30日左右办理完公证事项，该条款界定的是办理公证事项的起始时间，该条款并未约定办理公证事项的结束时间。只要上诉人从2013年12月30日左右开始办理公证事项，并在合理时间内办理完毕就履行了该条款的约定。上诉人从2013年12月30日左右开始办理公证事项，于2014年3月14日将公证事项办理完毕，上诉人已经履行该条合同义务。5、法院的判决应以真实存在的事实和法律作为依据。但原审法院却以上诉人收款后怠于协助过户之假设，认定被上诉人违约有理，无事实和法律依据。原审法院还以此假设认定上诉人构成根本违约，进而判决解除《房屋买房合同》，上诉人返还购房款及双倍返还购房定金是完全错误的判决，严重侵害了上诉人的合法权益。原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人马福荣、彭承洲答辩称，1、出卖人将出卖房屋办理房屋权属证书变更登记到买受人名下是买受人签订房屋买卖合同的应有之义。出卖人才算完成房屋买卖合同义务。上诉人未在合同约定的期间内（合同签订之日2013年11月12日至2013年12月30日左右）也未在合同法规定的合理期限内（自签订之日至今共计19个月）办妥讼争房屋买卖过户的全部公证手续，答辩人无法在合理期限内取得房屋权属登记证书，致使答辩人签订房屋买卖合同的根本目的落空。上诉人显然已构成根本违约。2、合同约定“2013年12月30日左右，甲方必须请原产权人张洪文的继承人及相关人员到公证处办理公证事项”，公证事项不仅指办理继承公证书，还应办理原产权人张洪文的继承人及相关人员授权给答辩人指定的人员（胡小兵）全权代理讼争房屋买卖和过户等一切手续的公证事项。双方也对办理公证约定了明确的时间点，在时间点内，上诉人必须完成如房子登记在自己名下一样的公证授权，凭此公证授权，答辩人即可单方完成该房屋的产权证变更登记，这也符合二手房屋买卖的交易习惯，只有到此环节，买受人的合同权利才有保障，风险才降低，买受人才会同意支付第三期购房款。上诉人没有在约定的时间点办妥完整的给胡小兵的公证授权，答辩人有权行使合同法规定的抗辩权。3、答辩人取得公证书后到相关机关询问能否办理过户手续，工作人员明确答复应先将产权登记在原房主的相关权利人名下，再根据上诉人与张洪文、吴玉兰签订的《房屋买卖合同》，将房屋过户到上诉人名下，最后根据答辩人与上诉人签订的房屋买卖合同，将房屋过户到答辩人名下。答辩人将此情况告知上诉人，要求上诉人到房产中介签订补充协议，内容是在上诉人办理好吴玉兰和张洪文的继承人张晓燕的土地证和房产证，可将讼争房屋过户至答辩人名下时再一次性支付上诉人193万元购房款，但上诉人以种种理由拒绝，拖延至今仍不同意签订补充协议，拖延至今未把公证事项办好，导致答辩人至今不能办理房屋过户手续。上诉人以上违约行为已远超法律规定的合理期限，符合合同法规定解除合同的情形。答辩人有权依法解除与上诉人签订的房屋买卖合同。4、关于签订补充协议一事，中介可以证明，也符合交易惯例。上诉人一味以办理了继承公证答辩人就应当支付第三期购房款的说辞没有任何合同依据和事实依据，该抗辩不成立。综上，上诉人的种种违约行为已构成根本违约，答辩人有权依法解除与上诉人签订的房屋买卖合同并要求上诉人按照合同约定赔偿损失。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第二条的合同条款“第三期：在2013年12月30日左右，甲方必须请原产权人张洪文的继承人及相关人员到公证处办理公证事项，公证事项办好后，乙方付给甲方人民币1000000元整。”应理解为：1、上诉人应在2013年12月30日左右请原产权人张洪文的全部继承人员及相关人员到公证处办理公证事项。因公证处办理公证尚需要一定时间，故不能理解为应在2013年12月30日左右办好公证；2、公证事项应为公证由原房屋产权人张洪文的继承人及相关人员委托被上诉人指定的人员（胡小兵）代为办理案涉房屋买卖及过户事宜，使被上诉人不再受限于原房屋产权人及继承人等相关人员。被上诉人在签订合同时认为办理此种公证后便可由胡小兵代原房屋产权人及继承人等相关人员直接将房屋过户至被上诉人名下。长汀县公证处出具（2014）闽汀证内民自第069号《公证书》后，被上诉人持公证书到长汀县行政服务中心询问，得知讼争房屋并不能直接过户至被上诉人名下，应先过户至原房屋产权人的继承人及前妻吴玉兰名下，再过户至上诉人名下，最后过户至被上诉人名下。此后，被上诉人约上诉人到房产中介签订补充协议，要求上诉人先办理好吴玉兰及张洪文的继承人张晓燕的土地证和房产证，在可以将讼争房屋过户至被上诉人名下时再由被上诉人一次性支付上诉人193万元购房款。上诉人不同意签订该补充协议，要求被上诉人先支付第三期购房款100万元，再将房屋两证交出，办理产权变更登记手续。双方协商未果。另，办理公证的费用由被上诉人马福荣向长汀县公证处缴交。
以上事实，有本院依法对双方当事人签订《房屋买卖合同》时的中介长汀县易多房产中介有限公司经办人谢小荣所作的《询问笔录》及双方当事人的陈述，可以证实。
双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》为有效合同，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。《房屋买卖合同》中虽未约定2013年12月30日左右公证事项必须办好，但明确了上诉人必须在2013年12月30日左右请原产权人张洪文的全部继承人员及相关人员到公证处办理公证事项，原审认定“左右”为“日左右”，而非“月左右”，一般不应超过30日并无不当。上诉人超过30日，直至第四期购房款支付（合同约定2014年2月30日应为笔误，实际为2014年2月28日）的前三天，即2014年2月25日才请房屋原产权人张洪文最后一个继承人张庭滉到公证处办理放弃继承权的公证事项。因上诉人迟延履行请相关人员到公证处办理公证事项的合同义务，导致（2014）闽汀证内民自第069号《公证书》的作出时间亦相应延后。原审认定上诉人履行合同义务明显超出合理范畴，属于迟延履行义务正确。上诉人除办理（2014）闽汀证内民自第069号继承房地产《公证书》外，还办理了（2014）闽汀证内字第071号、070号《公证书》，公证吴玉兰、张晓燕二人分别授权胡小兵（被上诉人指定的人员）代为办理讼争房地产中属于吴玉兰名下的房屋所有权证和国有土地使用证，张洪文名下的房屋所有权证和土地使用证的继承变更登记手续，并代二人领取房屋所有权证和土地使用证，但并未公证吴玉兰、张晓燕二人分别授权胡小兵代为办理案涉房屋买卖及过户等事项，该《公证书》并不符合双方签订合同时约定的公证内容（无论此种公证是否能够达到直接过户的预期）。综上，上诉人在履行合同过程中确存在迟延履行合同义务以及履行义务不符合合同约定的违约情形，被上诉人有权依照合同约定，主张上诉人未将公证事项办好，拒绝支付第三期购房款100万元。被上诉人在得知案涉房屋无法直接过户至其名下后，要求在不支付第三期购房款的情况下由上诉人先行办理吴玉兰、张晓燕的房屋所有权证、土地使用证。根据合同条款“第四期：2014年2月30日付购房款830000元的同时，甲方必须把张洪文的房产证、土地证交给乙方保管，押款壹拾万元待正式过户、房产登记部门签字收件时付清给甲方”的约定，在被上诉人支付四期共283万元购房款之前，上诉人并不负有将张洪文的两证交给被上诉人保管以及办理案涉房屋过户事宜的义务，被上诉人的要求不符合合同约定，属要求上诉人重新签订补充协议，对原合同内容进行变更。《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。被上诉人与上诉人并未能就变更合同协商一致，合同内容并未变更，上诉人依照原合同条款，有权在被上诉人支付第三期、第四期购房款之前拒绝交出张洪文的房屋所有权证、土地使用证，拒绝办理相关过户手续。原审认定“被告在原告起诉后至一审法庭辩论终结前仍未按合同第七条的约定及时要求出卖人办理过户登记手续或起诉房屋出卖人吴玉兰及张洪文的继承人的行为，表明其无意促成交易条件的成就”不符合双方合同约定。
现被上诉人主张上诉人迟延履行合同义务的行为构成违约，应承担违约责任，其享有合同法规定的解除权。本院认为，上诉人在被上诉人支付第三期、第四期购房款之前虽然有权拒绝交出房屋所有权证、土地使用证办理过户手续，但其在迟延办理公证事项且尚未办好双方约定的公证事项的情况下，被上诉人亦有权拒绝支付第三期、第四期购房款，上诉人主张被上诉人未按约定支付第三期购房款构成违约亦无根据，本院不予采信。双方当事人签订合同时约定的公证事项虽带有避税之嫌，但确能够免去由当时居住在外市的原房屋权利人吴玉兰以及张洪文的继承人张晓燕办理过户手续可能带来的不便与迟延，也免去上诉人可能需要起诉吴玉兰、张晓燕履行房屋过户手续的风险，能够更好地保障被上诉人及时、顺利取得案涉房屋所有权、土地使用权，更好地促进买卖合同的履行，符合上诉人与被上诉人双方的预期。虽然上诉人的违约情形并不导致被上诉人购买案涉房屋并取得房屋所有权、土地使用权的目的无法实现，但上诉人在已知晓房屋无法直接从原房屋产权人过户至被上诉人名下的情况下，既不同意与被上诉人签订补充协议，先将房屋产权办理在吴玉兰、张晓燕名下以促进双方合同继续履行（若上诉人与被上诉人未签订房屋买卖合同，上诉人要取得案涉房屋法律意义上的物权，仍需要办理登记在吴玉兰、张晓燕二人名下的两证，先行办理虽不符合合同约定，但亦不损害上诉人的合法权益，反而有利于上诉人与被上诉人房屋买卖合同的履行），在吴玉兰取消对胡小兵的授权、被上诉人提起诉讼后直至一审法庭辩论终结前又仍未按双方约定继续办理公证事项，致使双方长时间僵持，可知上诉人消极、懈怠履行合同义务，且该义务对于上诉人而言是主要义务，现被上诉人要求解除合同，符合我国合同法第九十四条第（三）项的规定。关于合同解除的法律后果，房屋买卖合同第五条约定：“违约责任：1、甲方中途违约，应向乙方承担违约责任：包括（1）返还乙方已付的房款。（2）支付按乙方所付定金双倍计算的违约金。（3）支付按乙方所付房款月利率百分之二计算的利息。2、乙方中途违约，应向甲方承担违约责任：包括（1）乙方所付定金作为违约金不予退还，应归甲方所有。（2）已付给甲方房款不计利息退还给乙方。……”但该条款约定的违约责任应理解为出卖人收取房屋定金后中途拒绝出卖房屋、买受人支付房屋定金后中途拒绝买受房屋等合同目的无法实现的情形，而本案上诉人的违约情形并不导致被上诉人购买涉案房屋并取得房屋所有权、土地使用权的目的无法实现，因此解除合同的法律后果不应适用房屋买卖合同第五条约定，应当依照合同法第九十七条的规定，根据履行情况和合同性质，由上诉人赔偿被上诉人损失。损失应为被上诉人已经支付的购房款及该款交付给上诉人占用期间的利息，且利息应自上诉人迟延履行合同义务，违反合同约定时起参照民间借贷一般约定的月利率计算，即自2014年3月1日起按月利率2%计算。综上，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求本院依法予以部分支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2014）汀民初字第3238号民事判决第一项，即“解除原告马福荣、彭承洲与被告曾福前、汤小华于2013年11月12日签订的《房屋买卖合同》。”
二、撤销（2014）汀民初字第3238号民事判决第二、三项，即“被告曾福前、汤小华应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告马福荣、彭承洲购房定金人民币586000元，即合计人民币1172000元。”“被告曾福前、汤小华应于本判决生效之日起十日内退还原告马福荣、彭承洲购房款人民币414000元，并支付自2013年11月18日起至还清款项之日止按月利率2%计算的利息。”
三、上诉人曾福前、汤小华应于本判决生效之日起十日内返还被上诉人马福荣、彭承洲购房款人民币100万元并支付该款自2014年3月1日起至本判决确定的履行日止按月利率2%计算的利息。
四、驳回上诉人曾福前、汤小华的其他上诉请求。
五、驳回被上诉人马福荣、彭承洲的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费19200元，由上诉人曾福前、汤小华负担9600元，被上诉人马福荣、彭承洲负担9600元。变更一审案件受理费19200元，减半收取9600元，由原审原告马福荣、彭承洲负担4800元，原审被告曾福前、汤小华负担4800元。被上诉人马福荣、彭承洲负担的二审案件受理费限于本判决生效后七日内向本院缴交。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
代理审判员 梁源代理审判员刘亚莉
二〇一五年十月十二日
书 记 员 廖 毓 斌 （ 代 ）
附：
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。