新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）新民终679号上诉人（原审被告）：世纪金花乌鲁木齐购物中心有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市友好北路688号。法定代表人：吴一坚，公司董事长。委托诉讼代理人：刘远飞，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小克，男，回族，1966年2月27日出生，该公司总经理。住陕西省西安市碑林区。上诉人（原审被告）：世纪金花股份有限公司，住所地陕西省西安市西大街1号。法定代表人：吴一坚，公司董事长。委托诉讼代理人：刘远飞，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀，北京盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆昊泰实业发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市友好北路689号法定代表人：刘军，公司董事长委托诉讼代理人：张国栋，新疆安隆律师事务所律师。上诉人世纪金花乌鲁木齐购物中心有限公司（下称世纪金花购物中心)、世纪金花股份有限公司（下称世纪金花股份公司）因与被上诉人新疆昊泰实业发展有限公司（下称昊泰实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人世纪金花购物中心委托诉讼代理人刘远飞、王小克，上诉人世纪金花股份公司委托诉讼代理人刘远飞、郑秀，被上诉人昊泰实业公司委托诉讼代理人张国栋参加诉讼。本案现已审理终结。世纪金花购物中心、世纪金花股份公司向本院提起上诉请求：依法撤销乌鲁木齐市中级人民法院(2016)新01民初291号民事判决书，并依法改判第四项判决或发回重审。事实与理由：一、一审判决世纪金花购物中心偿付违约金2000万元违反法律规定，且显失公平。1.过高的违约金应以实际损失数额为基础。即便因我公司未及时支付租金而给昊泰实业公司造成损失的，也仅仅是租金损失及资金占用成本损失。即在我公司支付租金及利息后，昊泰实业公司不存在任何其他经济损失。一审判决在未调査昊泰实业公司的实际损失数额的情况下支持昊泰实业公司2000万元的违约金诉求错误。2.过高的违约金应以超过造成的损失的百分之三十为标准。二、昊泰实业公司在合同履行过程中，存在违约行为。自2012年起因租赁物一至四层商场长期、大面积、频繁漏水，致使上诉人第四层商场无法正常营业，且经我方多次要求修复，但昊泰实业公司均不予理睬。昊泰实业公司未履行修缮义务已经构成根本违约，导致租赁物第一至四层商户纷纷撤离，根本无法正常经营。因此，我公司有权根据合同约定及法律规定暂时停止支付租金直至维修义务履行完毕。由此造成的损失，我公司有权要求从租金中予以抵扣。昊泰实业公司答辩称：一、关于违约金2000万元是否过高的问题。本案所涉违约金系世纪金花购物中心拖欠租金构成根本违约，导致合同提前解除的违约金。1.在一审中，世纪金花购物中心未要求法院调整违约金，其已丧失了诉讼权利。2.双方合同约定的违约金是双方在充分协调的基础上，根据合同的期限、金额，以及一方违约可能会给对方造成损失的大小等因素，进行综合考虑而共同确定的具体金额。从合同租赁期限20年和合同总金额4亿元看，合同约定的违约仅占14.28%。我公司的损失主要是造成房屋空租期的租金损失，作为4万平方米的商场，重新招商的期间最少半年，按商业惯例，出租合同签订后，给予承租人免租装修期也达一年。本案合同中，我公司减免租金1800万元，不计租时间两个半月。因此，双方之间基于上述常识和惯例，确定违约金2000万元标准。双方约定的违约金并未超出签订协议时可预见的范围，世纪金花购物中心主张违约金过高，未提交任何证据。二、关于漏水的问题。在一审庭审中，世纪金花购物中心未提出漏水违约的事实抗辩。且在合同约定”乙方负责经营期间房产、设施、设备日常的维护、维修费用”。按合同约定，世纪金花购物中心应承担维修责任。昊泰实业公司向一审法院起诉请求：1.判令世纪金花购物中心、世纪金花股份公司支付拖欠的房屋租金及设备租金1050万元及逾期付款利息180075元(按日息万分之1.75计算至2016年5月9日)；2、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》和《设备租赁合同》；3、判令世纪金花购物中心、世纪金花股份公司按合同约定向原告赔偿违约金2000万元；4、判令世纪金花购物中心、世纪金花股份公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2002年10月29日、10月30日，昊泰实业公司与世纪金花股份公司分别签订《房屋租赁合同》和《设备租赁合同》，约定由世纪金花股份公司承租昊泰实业公司位于乌鲁木齐市友好北路688号约42083.55平方米的商场及相关设施、设备。合同履行过程中，2008年5月1日，世纪金花购物中心与昊泰实业公司分别签订《房屋租赁合同》和《设备租赁合同》各一份，约定由世纪金花购物中心承租昊泰实业公司位于乌鲁木齐市友好北路688号42083.55平方米的商场及相关设施、设备，租赁期限自合同签订之日起至2022年12月31日，房屋租金和设备租金合计为每年人民币2000万元整。租金按季支付，支付时间为每季度的第一个月内，月底以前完成支付。同日，世纪金花股份公司作为保证人，与昊泰实业公司、世纪金花购物中心另行签订《保证合同》一份，由世纪金花股份公司为世纪金花购物中心履行上述合同义务，向昊泰公司提供连带保证责任。从2015年第三季度开始，金花购物中心开始出现拖欠租金的行为，此间陆续延期支付部分租金。截止2016年5月，世纪金花购物中心拖欠2015年第四季度租金50万元，2016年第一季度租金500万元、第二季度租金500万元，共计1050万元租金未付。世纪金花购物中心对昊泰实业公司主张欠付租金的利息按日息万分之1.75计算利率不认可，认为应按同期银行贷款利率计算利息，金额应为122634.25元，昊泰实业公司对该异议的利息数额予以认可。双方《房屋租赁合同》第15条”违约责任与赔偿：若部分条款的违约，则违约方向守约方赔偿因违约造成的相应经济损失。若一方无故单方面终止合同，或因出现以下违约行为导致本合同提前终止的，违约方应向守约方赔偿违约金贰仟万元。甲方（昊泰实业公司）若发生以下违约行为，乙方（世纪金花购物中心）可提前终止合同，并由甲方赔偿乙方相应的经济损失：1.由于甲方原因，在租期内公共事业中断超过30天还未恢复；2.甲方的抵押行为对乙方的经营产生影响；3.甲方或授权第三方对乙方的经营进行干涉、干扰；4.甲方单方要求提前终止合同的。乙方若发生以下违约行为，甲方可提前终止合同，并由乙方赔偿甲方相应经济损失：1.乙方逾期支付租金（包括设备租金）超过三个月；2.未经甲方同意，擅自对场地进行改造，影响建筑物结构及安全的；3.严重违法经营，受到有关部门重大处罚的；4.拒不接受甲方查询营业额的要求，或故意隐瞒营业额；5.乙方单方要求提前终止合同的。”对昊泰实业公司主张的违约金，昊泰实业公司提供双方合同第15条的约定作为依据。世纪金花购物中心认为该条款约定的2000万元违约金是针对昊泰实业公司的四种违约行为设定的，并不约束世纪金花购物中心的违约行为。一审判决认为，从该第15条的文义表述即可看出，双方约定的违约金是针对因昊泰实业公司的四种违约行为导致合同提前解除以及因世纪金花购物中心的五种违约行为导致合同提前解除所应承担的违约责任。对世纪金花购物中心的该条抗辩理由，不予采信。在本案一审庭审结束后，世纪金花购物中心又提出昊泰实业公司存在违约行为，故其不应承担违约责任的抗辩理由。一审判决认为，双方在合同第3条约定：乙方负责经营期间房产、设施、设备日常的维护、维修费用。据此租赁物的维修义务在世纪金花购物中心，故世纪金花购物中心以昊泰实业公司拒不履行维修义务构成违约的抗辩理由不成立，不予采信，对上述证据与本案的关联性，原审不予确认。一审法院认为：本案的争议焦点有两点，一是昊泰实业公司主张的利息应如何计算。一是昊泰实业公司主张的违约金是否有事实及法律依据。关于利息的争议，昊泰实业公司庭后也认可了世纪金花购物中心的异议，故利息数额应为122634.25元。关于违约金的争议，昊泰实业公司提供双方合同第15条的约定作为依据。世纪金花购物中心认为该条款约定的2000万元违约金是针对昊泰实业公司的四种违约行为设定的，并不约束世纪金花购物中心的违约行为。一审认为，从该第15条的文义表述即可看出，双方约定的违约金是针对因昊泰实业公司的四种违约行为导致合同提前解除以及因世纪金花购物中心的五种违约行为导致合同提前解除所应承担的违约责任。世纪金花购物中心拖欠租金超过三个月，导致双方的合同提前解除，符合合同第15条中对世纪金花购物中心第一种违约行为的约定，应按约承担违约责任。对世纪金花购物中心的该条抗辩理由，不予采信。对于世纪金花购物中心以昊泰实业公司不履行租赁物的维修义务，构成违约，故其不应承担违约责任的抗辩理由，一审认为，双方在合同第3条约定：乙方负责经营期间房产、设施、设备日常的维护、维修费用。据此租赁物的维修义务在世纪金花购物中心一方，故世纪金花购物中心以昊泰实业公司拒不履行维修义务构成违约的抗辩理由不成立，本院不予采信。并且，据世纪金花购物中心称，屋顶漏水的现象于2012年即已存在，但双方的合同在2012至2015年均正常履行，故世纪金花购物中心现以该理由拒绝承担其因拖欠2015年第四季度部分租金及2016年第一、二季度租金导致合同提前解除的违约责任无事实依据，不予采信。综上所述，世纪金花购物中心应向昊泰实业公司给付租金及利息，并承担因其违约导致合同解除的违约金的违约责任，世纪金花股份有限公司对上述债务承担连带责任。昊泰实业公司的诉讼请求合法有据，应予支持。遂判决如下：一、解除昊泰实业公司与世纪金花购物中心于2008年5月1日签订的《房屋租赁合同》和《设备租赁合同》；二、世纪金花购物中心给付昊泰实业公司租金1050万元；三、世纪金花购物中心偿付昊泰实业公司租金利息122634.25元；四、世纪金花购物中心偿付昊泰实业公司违约金2000万元。世纪金花股份公司对上述债务承担连带保证责任。一审案件受理费195200.38元，诉讼保全费5000元，由昊泰实业公司负担370.88元，世纪金花购物中心负担194829.50元。世纪金花股份公司承担连带保证责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年11月9日，乌鲁木齐市亚心公证处出具（2016）新亚证内字第8865号公证书，对涉案租赁物购物中心四层及楼顶的漏水现状进行了证据保全。2016年8月5日，世纪金花购物中心向昊泰实业公司发出《关于向新疆昊泰实业发展有限公司移交商场及设备的函件》（世金乌字【2016】44号）称，2016年5月24日，贵公司向乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼，要求解除与我公司签订的《房屋租赁合同》及《设备租赁合同》，我公司亦同意于2016年7月31日解除双方签署的上述合同。为此我公司已于2016年8月1日全面停止对外营业，我公司全面停业事宜已进行报纸公告并通报了涉依巴克区人民政府等相关部门。贵公司自2016年8月1日起即可收取贵公司同意转租的租住户新疆国美电器有限公司、沙依巴克区友好北路鹿港小镇台式茶餐厅、沙依巴克区友好北路花枝沸腾鱼情调中餐厅、乌鲁木齐市天山区美丽田园会所的租金等费用，并有权以贵公司名义对外招租。2016年8月9日，昊泰实业公司回函称，我公司已做好了接收租赁房屋的各项准备，但是，我公司同意接收的只能是完整的42083平方米的场地，而不可能是残缺的部分场地。在贵公司没有达到合同约定的”清洁良好、完整、能够正常营业”的返还条件及未付清所欠我司租金等各项费用之前，我公司不同意进行局部的”交接”。在双方正式交接之前，不论贵司是停业还是在继续经营，贵司均有义务按照合同约定支付全部场地的租金以及其他各项费用。二审另查明，2002年10月29日，世纪金花股份公司与昊泰实业公司签订的《房屋租赁合同》约定：若乙方发生以下违约行为，甲方可终止合同，乙方应向甲方赔偿违约金，如该违约行为发生在2016年1月1日以前，甲方并有权向乙方追索已减免的租金部分（系指第一年减免1000万元，第二年减免500万，第三年减免200万元的部分）：1.乙方逾期支付租金超过三个月；...。上述合计约定违约金为1700万元。二审经审理查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，本案争议焦点：一、涉案违约金2000万元是否过高，应否调整；二、租赁物漏水事实是否构成昊泰实业公司的根本违约。一、关于涉案违约金2000万元是否过高，应否调整的问题。本院认为，从合同约定赔偿违约金的责任看，双方对一方发生根本违约事由所赔偿违约金数额均为2000万元，该违约金的适用对双方公平一致。从双方合同订立对违约金数额形成的过程看，2002年订立的租赁合同对违约金的约定为合同订立后前三年减免租金，即1700万元。2008年双方再次订立的租赁合同将违约金约定为2000万元。可见，约定的违约金数额2000万元并未超出在合同订立时双方当事人应当预见的范围。从本案合同履行情况看，双方约定租赁期间2002年10月29日至2022年12月31日止。自昊泰实业公司按合同约定发生逾期支付租金超过三个月违约事由后到提出解除合同的2016年5月24日，未履行期间为6.5年，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，世纪金花购物中心未支付剩余租金为1.3亿元，依昊泰实业公司可得利益损失的30%计算为3900万元，约定的违约金显然不属于过分高于造成的损失的情形。因此，涉案约定的违约金对双方公平适用，且未超出双方当事人签订合同时应当预见的范围，不属于过分高于造成的损失而应予调整的情形。该约定并不违反公平原则，双方当事人应当守信履行。故世纪金花购物中心、世纪金花股份公司的该上诉请求，本院不予支持。二、关于租赁物漏水事实是否构成昊泰实业公司的根本违约的问题。世纪金花购物中心称2012年屋顶漏水，昊泰实业公司未履行修缮义务，导致租赁物第一、四层商户纷纷撤离，根本无法正常经营。本院认为，2012年屋顶漏水现象即已发生，自2015年本案纠纷诉至人民法院前，世纪金花购物中心依约支付租金，亦未提交证据证明因屋顶漏水向昊泰实业公司主张合同约定的权利，且从其提交的函件中，部分商户仍正常营业，与其诉称的事实不符。原审根据双方合同第3条约定，认定昊泰实业公司不存在根本违约的事实，并无不妥。该上诉请求本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由世纪金花购物中心负担。本判决为终审判决。审判长  戴昀杞审判员  孙 祎审判员  孙ＸＸ二〇一七年一月二十五日书记员  李玥璇