江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第0531号
上诉人（原审被告）付容，居民。
委托代理人杨永明，大丰市草堰法律服务所法律工作者。
委托代理人仲小平，江苏众连晟律师事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王忠宽，居民。
委托代理人金丽，江苏道远律师事务所律师。
原审第三人赵世忠，居民。
上诉人付容因与被上诉人王忠宽，原审第三人赵世忠执行异议之诉一案，不服江苏省大丰市人民法院（2014）大民初字第1070号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年1月26日，原告王忠宽与第三人赵世忠订立协议，载明：甲方：�世忠，乙方：王中宽，赵世忠现有工农路华阳大酒店向西三号门（市）进行转让。现经甲乙双方共同协商订如下协议：（一）、现甲方工农路北三号门面转让给乙方，价格为人民币贰拾叁万捌仟元，现已付22万元，余款1.8万元作为利息处理。10月30日必须将门面房交给乙方。（二）转让事项必须在2006年2月10日决定，过期责任甲方自负。（三）关于房产证事项，如果甲方已办理房产证，房产证转让事由由乙方负责，如未办理的直接办理房产证给乙方。（四）漏水事项，甲方维修处理好交与乙方。（五）甲方在2006年10月30日之前必须处理好出租有关手续，出租时的事项与乙方无关。（六）乙方接房后再出租和原房客协商再租，甲方不参与。以上协议共同协商，希共同执行。协议签订后，该门面房原承租人丁荣华向原告王忠宽缴纳过租金。2008年，该房屋由张同陈向原告王�宽租赁，并且订立租房协议，用于经营装潢材料销售，并在2008年10月27日领取个体工商户营业执照并一直经营至今，登记的经营者姓名为葛芳（系张同陈妻子），张同陈向原告王忠宽缴纳租金。
2011年3月25日，案外人蒋月华、季慧芹向被告付容借款30万元，第三人赵世忠、大丰市日玖纺织有限公司及杨立行、大丰市丰田针织有限公司签章担保。该借款到期后，因借款人及担保人未能偿还全部借款，被告付容于2013年5月23日诉至一审法院。2013年8月2日，一审法院作出（2013）大民初字第1219号民事判决书，判决：蒋月华、季慧芹偿还付容借款人民币30万元，并承担该款自2012年3月25日起至履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息；赵世忠、大丰市日玖纺织有限公司对蒋月华、季慧芹的上述还款义务承担连带清偿责任。因债务人和担保人均未能履行生效判�确定的义务，原告遂于2013年11月8日向一审法院申请强制执行。2014年4月4日，一审法院作出（2013）大执字第1543号民事裁定书，裁定：对被执行人赵世忠所有的位于大丰市金丰小区3号楼72室门面房进行评估、拍卖。后原告王忠宽向一审法院提出执行异议。一审法院审查后认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，异议人王忠宽虽然提供了房屋转让协议，但既没有提供协议中大丰市工农路华阳大酒店向西三号门面房就是执行标的物大丰市金丰小区3号楼72号门市房的证据，也没有提供转让房屋的变更登记证据；即便其所提供的协议是真实、合法的，但依法未发生法律效力；目前，执行标的物大丰市金丰小区3号楼72号门面房应当属于赵世忠所有，一审法院依法进行评估、拍卖并无不当。遂于2014年5月6日作出（2014）大执异字第00007号民事裁定书，裁定：驳回异议人王忠宽的异议。后原告王忠宽不服，于2014年5月14日向一审法院提起诉讼。
另查，讼争房屋于2006年5月23日及2006年6月6日领取房产证和土地证，权利人均为赵世忠，房屋地址座落于大丰市区金丰小区3号楼72号门市；审理中，原告及第三人均陈述未明确约定具体的过户时间。原告陈述的未过户的原因是经济情况不好，曾找第三人过户但是第三人一直在拖。法庭现场调查房屋位置，双方当事人对诉争房屋的位置为大丰市工农路北金丰小区3号楼底层自东向西第三间没有异议。
一审法院经审理认为，根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》（以下简称“《执行规定》”）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，从双方提交的证据来看，在2006年1月26日的协议中，已经明确原告已经给付第三人房款22万元，在2006年下半年已将房子指示交付给原告占有，并由原告向原承租人收取该房屋的房租，且在后的承租人亦与原告订立租房协议，并向原告缴纳房屋的租金。原告也曾要求第三人履行过户义务，但是第三人未予配合，故原告不存在过错，故对原告主张停止对涉案房屋执行、查封的诉讼请求，一审法院依法予以支持。一审法院遂判决如下：停止对大丰市区金丰小区3号楼72号门面房的执行。案件受理费80元，由被告付容负担。
上诉人付容不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1.一审认定事实错误，被上诉人与原审第三人之间并无真正的房屋买卖关系，被上诉人所支付的款项不属于房屋转让款。被上诉人与原审第三人签订的《协议》中约定：“余款1.8万元作利息处理”，在被上诉人已付22万元的情况下，仍约定产生利息，通常情况下职能理解为借款而非房屋转让款；《协议》第2条约定：“转让事项必须在2006年2月10日决定”，更进一步说明原审第三人并无转让协议的本意；《协议》第三条约定“如甲方已办理房产证，房产证转让事由由乙方负责，如未办理的直接办理房产证给乙方”，由此可见被上诉人对交易房屋有无领取房产证这一事实进行了解，显然有违常理；另外从《协议》的履行来看，房屋两证并未按约定直接办理至被上诉人名下，而是仍然办理在原审第三人的名下，也没有证据证明被上诉人长时间未过户存在客观上的不能，更加证明了双方所签《协议》的虚假性，被上诉人与原审第三人之间明为房屋买卖、实为以房屋及其租金为借款或其他欠款提供担保。2.一审法律适用错误，即便被上诉人与原审第三人之间存在房屋买卖关系，其诉讼请求依法也不应得到支持。（1）《物权法》是我国最高立法机关颁布的基本法之一，具有较高的法律效力。而《执行规定》是我国司法机关在具体执行工作中就如何适用执行措施所作的司法指导意见，其位阶效力明显低于《物权法》，而且《物权法》的生效时间在《执行规定》之后，故本案应适用《物权法》。讼争房产不属于被上诉人所有，而在原审第三人名下，故被上诉人要求停止执行的主张，不符合《物权法》的规定，不应得到支持。（2）即便本案应适用《执行规定》，被上诉人的诉讼请求也不应得到支持。被上诉人仅仅支付了房款22万�，余款1.8万元未付，不属于《执行规定》中“已支付全部款项”的情形；被上诉人对房屋产权未能过户至其名下，明显具有法律上的过错。故本案不具有适用《执行规定》第17条的条件。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人王忠宽、原审第三人赵世忠共同答辩称：1.一审认定事实清楚，第三人与被上诉人之间的房屋买卖法律关系真实，在一审过程中，法院调查了相关的证人，有协议的执笔人，有原房屋的承租户，现有房屋承租户。这些证人证言反映了整个房屋买卖的过程。协议中“余款1.8万元做利息处理”，是基于房屋买卖合同签订的时间是2006年1月26日，并于当日交付了22万元购房款。而原审第三人10月30日才向被上诉人交付房屋，期间有近9个月时间，该1.8万元是作为给被上诉人的补偿。协议第三条约定，如果�以直接将房屋产权证办理到被上诉人名下，就可以省去过户的费用。不能因为8年的时间未过户就推定房屋买卖虚假。被上诉人买房时无钱过户，等过了几年有钱过户后，第三人一直拖着没有去过户，而且房屋过户对于第三人和被上诉人来说并非迫在眉睫的事情，所以才导致至今没有过户。2.一审法院判决适用法律正确，《物权法》规定的是物权的效益，不动产登记的制度作为物权公示的手段，保护的是善意第三人。上诉人申请执行的判决依据是上诉人与他人的借款纠纷，第三人是担保人，涉案的房屋并非该案的争议标的，仅作为财产线索被法院予以查封。上诉人并非善意第三人，也并非善意取得涉案房屋，所以不能仅凭《物权法》规定的不动产未办理变更登记就查封拍卖涉案房屋。而《执行规定》目前并未废止，而且是针对人民法院民事执行中查封扣押冻结财产具体的规定。所以本案应当适用《执行规定》。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被上诉人与原审第三人于2006年1月26日签订的《协议》就合同的标的、价款、履行期限等事项进行了明确约定，该《协议》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。故双方之间的房屋买卖合同关系成立。被上诉人依据《协议》约定，交付了房款22万元并实际接收了讼争房屋，对该事实原审第三人亦表示予以认可。且与承租人、被上诉人双方签订的《租房协议》相互印证。《协议》中虽载明讼争房屋转让的价款为23.8万元，但原审第三人一、二审均陈述余款1.8万元系迟延交付房屋的补偿，故应视为被上诉人已全部支付了讼争房屋的转让款。讼争房屋交付后，被上诉人也曾与原审第三人交涉过房屋的过户问题，但原审第三人均未予配合，原审第三人对此亦表示认可，由此可见被上诉人对房屋长时间未过户的形成不存在过错。《执行规定》第十七条规定，第三人已经全部支付价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。一审法院据此支持被上诉人停止对讼争房屋的执行、查封，并无不当。上诉人主张被上诉人与原审第三人之间不存在房屋买卖关系以及一审法律适用错误，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，付容的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人付容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 治
代理审判员 张 雷
代理审判员 李兆勇
二〇一五年四月七日
书 记 员 王 欢