广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第858号
原告：深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司，住所地：深圳市。
法定代表人：胡龙江，该单位执行董事。
委托代理人：林智武，广东鹏派律师事务所律师。
委托代理人：刘捷，广东鹏派律师事务所实习律师。
被告：东莞市厚通模具有限公司，住所地：东莞市。
原告深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司（以下简称“娄山关公司”）诉被告东莞市厚通模具有限公司（以下简称“厚通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法由审判员段雅荣适用简易程序，于2014年8月7日公开开庭进行审理。原告娄山关公司的委托代理人林智武到庭参加诉讼。被告厚通公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告娄山关公司诉称：东莞市长安镇乌沙李屋股份经济联合社于2011年8月16日将位于长安镇乌沙兴发中路XXX号的A、B栋厂房及宿舍等房屋出租给原告，租赁期限为2011年10月1日起至2016年9月30日止。原告于2012年3月1日与被告厚通公司签订了一份《厂房租赁合同书》，约定原告将B栋一楼一号厂房以及12间宿舍出租给被告，租赁期限为3年，厂房租金31000元／月，宿舍租金5400元／月，管理费1200元／月，每二年递增10%（即2014年4月1日开始厂房租金34100元／月，宿舍租金5940元／月，管理费1320元／月），水电费由被告向原告支付。合同签订后，房屋一直由被告占有使用等。后被告因经营不善停止经营，拖欠原告租金和水电费未付清。原告经多次催讨未果，遂向法院提起诉讼，请求：1.确认原、被告双方签订的租赁合同无效，判令被告立即迁出租赁的厂房；2.被告支付原告从2014年3月1日起至被告实际搬出租赁厂房之日止的占用使用费（含租金、管理费、其他费用，其中2014年3月份为43600元，从2014年4月份起按47360／月计算）；3.被告支付原告水电费68927元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告厚通公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明：深圳娄山关物业管理有限公司东莞市长安分公司（以下简称“娄山关长安分公司”）原为深圳市娄山关物业管理有限公司下设的分公司，后于2009年经工商管理部门核准注销登记。深圳市娄山关物业管理有限公司于2013年8月16日经核准变更为原告娄山关公司，经营物业管理和物业租赁等。
娄山关公司于2011年8月16日从东莞市长安镇乌沙李屋经济合作社承租了位于东莞市长安镇乌沙李屋兴发路XXX号的厂房和宿舍及其他附属建筑。2012年3月1日，娄山关长安分公司作为出租方，被告厚通公司作为承租方，双方签订一份《厂房租赁合同书》，约定厚通公司承租上述房屋中的B栋一楼一号厂房和宿舍用于生产加工，期限3年，从2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金每月36400元（其中厂房31000元、宿舍5400元），每二年递增10%。该合同还约定，被告于承租期间向出租方支付卫生费450元、厂长费750元。合同签订后，被告开始占有使用案涉房屋。2014年2月份，被告因经营不善停止生产，拖欠原告2014年3月份起的租金和2014年1月份起的水电费。原告以娄山关长安分公司已注销，案涉合同出租方权利义务由原告继受为由，向本院提起诉讼，请求判如所请。另外，因另案中当事人申请对被告的财产保全，本院依裁定查封了被告的机器设备等财产，查封物放置于本案案涉租赁房屋内。
庭审中，原告明确案涉租赁房屋没有办理房产证，也未取得建设工程规划许可证。原告在本案中主张的占有使用费由场地使用费、卫生费、厂长费和保安工资组成。其中，场地使用费参考合同约定的租金标准计算；卫生费为场地清洁费用；厂长费在被告停业后未实际支出；保安工资是原告为被告雇佣两名保安员每月所支出的报酬6000元，合同对此未有约定。至于水电费，为被告自2014年1月份起实际用水电发生的费用，已由原告代为垫付，其中水费共计3974元、电费共计64952.87元，合计68926.87元。原告为此提供了电表相片、收费票据，以及东莞市长安镇乌沙李屋股份经济合作社出具的《证明》。
以上事实，有原告娄山关公司提供的营业执照、变更通知书、《证明》、《厂房租赁合同书》、缴费通知单、电表相片、收款收据、水费收据、污水处理费和生活垃圾处理费收据、银行扣缴电费记录、工资代付单、工商登记查询结果，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。娄山关长安分公司在与被告厚通公司签订案涉租赁合同时已经注销，原告娄山关公司作为其总公司经核准变更后的主体，承受案涉合同出租方的权利义务，符合法律规定，原告是与本案有利害关系的适格当事人。由于案涉租赁房屋至本案法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，亦无证据显示房屋的建设已经相关主管部门批准，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉合同无效，对原告诉请确认合同无效，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，被告应向原告返还房屋、支付占有使用费用及其他费用。对原告诉请被告返还房屋，本院予以支持。至于费用的支付，结合原告提出的诉讼请求，具体分析如下：
（1）占有使用费：参考合同约定的租金标准，2014年3月份为36400元，自2014年4月份起按40040元／月计至房屋实际返还之日止。本院对原告该部分诉讼请求予以支持。
（2）水电费：2014年1月份至3月份发生水电费用共计68926.87元，有费用票据、水电表相片和《证明》，原告已代被告垫付上述费用，被告依法应予以返还。
（3）卫生费、厂长费和保安员工资：因案涉租赁合同无效，合同中关于卫生费和厂长费的约定不具有法律效力，原告诉请被告支付该两项费用缺乏法律依据。再者，由于被告已于2014年2月份停止经营，原告并无提供证据证明为被告利益而实际支出了卫生费、厂长费和保安员工资等，故其诉请被告支付卫生费、厂长费和保安员工资也缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原深圳娄山关物业管理有限公司东莞市长安分公司与被告东莞市厚通模具有限公司于2012年3月1日就案涉位于东莞市长安镇乌沙李屋兴发中路XXX号B栋一楼一号的厂房和12间宿舍达成的《厂房租赁合同书》无效，限被告东莞市厚通模具有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还上述房屋给原告深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司。
二、限被告东莞市厚通模具有限公司于返还案涉房屋之日起三日内向原告深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司支付2014年3月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费（2014年3月份为36400元，自2014年4月1日起按40040元／月计）。
三、限被告东莞市厚通模具有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司返还水电费用共计68926.87元。
四、驳回原告深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1749元，由被告东莞市厚通模具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 段雅荣
二〇一四年八月八日
书记员 欧凯桦