宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）宁0104执异99号
案外人：张红峰，男，1965年6月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。
案外人：张红梅，女，1969年5月1�出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。
申请执行人：宁夏川工工程机械有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路八一小区12-3号营业房。
法定代表人：邹国平，该公司董事长。
被执行人：乔明敏，男，1981年9月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。
被执行人：李燕，女，1984年1月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。
被执行人：乔明强，男，1978年12月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。
被执行人：黄领辛，男，1979年10月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。
在本院执行申请执行人宁夏川工工程机械有限公司与被执行人乔明敏、李燕、乔明强、黄领辛担保追偿权纠纷一案中，案外人张红峰、张红梅对冻结宁夏回族自治区盐池县龙辰苑小区8-2-201室的产权�籍提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张红峰、张红梅向本院提出异议请求，请求解除对宁夏回族自治区盐池县某室的查封。事实及理由：张红峰、张红梅系夫妻关系。2010年4月12日，张红峰、张红梅与李燕、乔明敏签订《售房协议》约定由张红峰、张红梅购买李燕、乔明敏所有的位于盐池县某室房屋，房屋价格为313000元，付款方式为230446元由张红峰、张红梅一次性向乔明敏、李燕付清，剩余82544元在中国农业银行的按揭贷款由张红峰、张红梅直接向银行偿还。待银行贷款还清时，由李燕、乔明敏协助张红峰、张红梅办理过户事宜。协议签订后，张红峰、张红梅按照协议约定向李燕、乔明敏支付了房款230446元，李燕、乔明敏将涉案房屋交付给张红峰、张红梅使用。后张红梅、张红峰还清银行贷款后多次要求李燕�乔明敏协助其过户均无果。2017年4月7日，张红峰、张红梅之子张磊与李燕、乔明敏再次签订《房屋转让合同》，双方商定了具体事宜，张磊向税务部门缴纳了相关税款。后张磊及李燕、乔明敏到盐池县房管部门办理房产证时，被告知涉案房屋已被兴庆区法院查封。张红梅、张红峰认为，涉案房屋已由李燕、乔明敏转让给张红峰、张红梅，故提出执行异议。
宁夏川工工程机械有限公司称，一、2014年宁夏川工工程机械有限公司申请兴庆区法院冻结涉案房屋时，该房屋登记在李燕、乔明敏名下，故兴庆区法院冻结涉案房屋并无不当；二、张红峰、张红梅现才拿出涉案房屋的售房协议，其真实性无法核实；三、如果按照张红峰、张红梅称于2010年4月12日签订售房协议，为什么至2017年4月7日才办理产权变更手续。综上，请求驳回张红峰、张红梅的异议申请。
本院查明，宁夏川工工程机械有限公司与乔明敏、李燕、乔明强、黄领辛担保追偿权纠纷一案，于2012年11月21日达成（2012）兴民商初字第1110号民事调解协议：一、乔明敏、李燕、乔明强、黄领辛尚欠宁夏川工工程机械有限公司垫付款及逾期付款损失共计232557.29元。乔明敏、李燕、乔明强、黄领辛于2012年11月30日前支付宁夏川工工程机械有限公司1000元，下剩欠款于2012年12月起每月30日前支付宁夏川工工程机械有限公司5000元，直至欠款全部还清。如乔明敏、李燕、乔明强、黄领辛逾期还款，乔明敏、李燕、乔明强、黄领辛另行承担逾期付款损失40000元，同时宁夏川工工程机械有限公司有权对全案申请强制执行；二、宁夏川工工程机械有限公司放弃其他诉讼请求；三、案件受理费5495元，减半收取2747元，由乔明敏、李燕、乔明强、黄领辛负担。该案进入执行阶段后，本�于2014年10月20日作出（2014）兴执字第2175号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人乔明敏、李燕、乔明强、黄领辛名下银行存款279334.29元或查封、扣押其价值相当的财产。2014年10月30日，本院通知盐池县房屋产权产籍管理所协助冻结李燕名下位于盐池县某室房屋产权产籍。
另查明，张红峰、张红梅系夫妻关系。2010年4月12日，李燕、乔明敏与张红峰、张红梅签订《售房协议》一份，约定李燕、乔明敏将涉案房屋以313000元的价格出售给李燕、乔明敏，李燕已在中国农业银行办理按揭贷款82544元，由张红峰、张红梅直接向中国农业银行偿还，剩余230446元由张红峰、张红梅给付乔明敏、李燕。上述合同签订后，张红梅通过银行转款向乔明敏支付房款210000元，张红梅、张红峰称剩余20446元系签订合同时直接支付给了乔明敏、李燕。乔明敏、李燕向张红（宏）峰出具收�，载明“今收到张宏峰售房款贰拾叁万肆仟肆佰肆拾陆元（230446）”。张红峰、张红梅提交自2010年4月12日起至2014年3月31日向中国农业银行偿还李燕名下贷款的凭证。2017年4月13日、2017年4月14日，宁夏灵隆物业服务有限公司盐池分公司、盐池县城关街道龙辰社区居委会分别出具《证明》证明张红峰、张红梅系涉案小区住户。张红峰称其因习惯原因经常将自己的名字写为“张宏峰”。张红峰、张红梅称涉案房屋一直未办理过户的原因系李燕、乔明敏不配合，但未提交证据。
2017年4月7日，乔明敏、李燕与张红峰、张红梅的儿子张磊签订《房屋转让合同》，合同约定乔明敏、李燕将涉案房屋以200000元的价格转让给张磊。张磊于当日向相关部门缴纳了税费。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，按照案外人张红梅、张红峰称已于2014年3月31日还清中国农业银行贷款后至今已有三年之久，案外人张红峰、张红梅对长期未办理过户事宜负有责任，故其提出的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人张红峰、�红梅的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 周文学
审 判 员 李霭杭
审 判 员 王晓寰
二〇一七年六月五日
法官助理 李 静
书 记 员 马艳霞
附本案适用的相关法律、司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条(7)执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的�际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。