巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴州民初字第2127号
原告：孙耀官，男，生于1958年，汉族，中专文化，教师，户籍地巴中市巴州区玉山镇，现住巴中市巴州区。
委托（特别授权）代理人：孙金龙，四川九朝律师事务所律师。
原告：马志华（系原告孙耀官之妻），女，生于1963年，汉族，初中文化，农民，户籍地巴中市巴州区玉山镇，现住巴中市巴州区。
被告：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司
法定代表人：侯俊国，系该公司总经理。
委托代理人：陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
原告孙耀官、马志华诉被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称“巴中市东兴房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理，依法由审判员曾晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙耀�的委托代理人孙金龙，原告马志华，被告巴中市东兴房产公司的委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2009年7月12日，我们与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为（2009）0700XXX，房屋建筑面积101.02平方米，总价207091.00元。该合同“第二十条（一）初始登记：出卖人应在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1条方式处理：1、买受人有权退房。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”出卖人即本案被告至今都没有把权属证明办交予买受人即本案原告。从2011年3月1日至今，已违约超出约定日期四年又四个月又二十五天，共计1605天。因此，被告应当向原告支付每日违约金为207091.00元×0.0003=62.13元，被告违约1605天，故应当赔偿原告62.13天×1605天=99718.65元。为维护原告权益，现诉至法院，请求判令被告赔偿原告违约金99718.65元；由被告赔偿原告误工费、车船费共500元；要求被告迅速为原告办理所在楼栋房屋的权属证。
被告巴中市东兴房产公司辩称：一是，原、被告签订的合同合法有效。二是，涉及到原告所购房屋的国有土地使用权证无法办理，非我司责任。2005年9月9日，巴中市市政工程有限责任公司依法拍得桑园坝蓝湾国际国有土地使用权，土地使用面积153166平方米，价款1.6�余元，出让年限为40年，并于当日以市政公司名义与巴中市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》。2008年3月26日，又以市政公司和四川东泉投资有限公司的名义签订了《国有土地出让合同补充协议》和《国有建设用地使用权移交协议》。签订后，是国土局将市政公司竞得的土地依法移交给了东兴公司和市政公司共同开发。巴中市人民政府在2005年9月9日前，由巴中市国土局在土地整理储备期间，违法办理（2003）巴市国用34号国有土地使用权证，借用原巴中市市政公司名义在农行办理贷款4000万元，并设置了他项权利证书，市政公司在竞得该土地后，要求市人民政府限期归还银行贷款。在此前提下由农业银行巴中市分行为甲方，财政局为乙方，建设局为丙方，国土局为丁方，市政公司为戊方于2005年6月8日签订了五方协议，明确界定了2005年6月8日前整理土地行为是政�行为，委托市政公司建设34号国有土地使用权证所涉及的土地经农行巴中市分行同意进行拍卖，市财政局在农行开户，价款分三批次用于偿还银行贷款本息，国土局公开拍卖的土地最终由市政公司、东泉公司竞得，缴清土地出让金后，市国土局和建设局将该土地移交给了市政公司和东兴公司进行房地产开发，并为两公司办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。后由于市财政局怠于履行所签订的五方还款义务，又加之案外人李仕林等提出行政诉讼，国土局注销了34号国有土地使用权证。由于财政局未履行还款义务，中国农业银行未将他项权利注销，导致两公司竞得的土地不能办理土地使用权证。我公司多次向国土局去函催促办理证书，其均以不作为不予办理，导致原告也不能获得所购房屋的土地使用权证。我公司已想尽办法为各购房户�理了房屋所有权证书。综上，根据合同约定，原告未取得国有土地使用权证不属于我司责任，我司不应承担责任。三是，原告的起诉已超过诉讼时效。从起诉的事实和合同表明，诉讼时效应从2011年11月23日计算，该案诉讼时效为2年，无中止和中断的情形，原告的起诉明显超过诉讼时效。四是，假定本案被告有责任，原告主张的违约金明显过高，违约金为相关损失，原告只是土地使用权证未办理，无相关损失，我方请示中级人民法院，中级法院的意见是以总房款的1%承担违约金。五是，本案漏列主体。土地出让合同系市政公司和东泉公司共同依法拍得，原告要办理土地使用权证，市政公司未获得国有建设用地使用权证，我们也无法办理。六是，根据商品房买卖合同的约定，国有土地使用权证应由买受人和出卖人共同办理，如代办，买受人应提出申请和出具委托，�告至今未向东兴公司要求、委托东兴公司代为办理国有土地使用权证。基于双方没有约定因出卖人的原因导致不能取得土地使用权证的具体处理方式，故原告的诉请条件尚未成熟。同时，原告在诉状中主张的违约金的计算方法于法于合同均无依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2005年9月9日，四川省巴中市市政工程有限责任公司与巴中市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让金为壹亿贰仟贰佰玖拾万。2008年3月26日，四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司与巴中市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同补充协议》、《国有建设用地使用权移交协议》，并约定巴中市国土资源局于2005年9月30日将桑园坝100960平方米国有土地建设使用权现场移交给四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投�有限公司。庭审中，被告巴中市东兴房产公司陈述其公司于2008年9月加入“蓝湾国际”项目合作开发。
2008年5月7日，巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司、巴中市东兴房地产开发有限公司取得巴州区桑园坝的《建设工程规划许可证》。2008年12月8日，三公司取得巴州区桑园坝的《建筑工程施工许可证》。2010年7月29日，被告巴中市东兴房产公司取得了（2010）房预售证第22号《商品房预售许可证》。
2009年7月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同载明：“第十一条交付条件（一）出卖人应当在2010年3月1前向买受人交付该商品房……第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方另行协商约定。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托四川省巴中市东兴房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）双方另行协商约定。”
2010年5月22日，原告作为甲方与被告公司作为乙方签订《谅解备忘录》，约定原告不再追究被告公司的违约责任，另行约定于2010年5月22日交房，自接房之日起18个月内办理权属证明。2010年5月22日，被告公司作为甲方与原告作为乙方签订《四川省巴中市东兴房地产开发有限公司“蓝湾国际”A区房屋交接结算单》。2013年8月15日，二原告取得了所购房屋的房屋所有权证，房产证号为：房权证巴州南字第168**号，房屋所有权为二原告共同共有，房屋坐落为巴州区桑园坝蓝湾国际A2幢三单元六楼一号，规划用途为住宅，建筑面积为101.02㎡。后因被告巴中市东兴房产公司至今未取得巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际A2幢三单元六楼一号房屋所在楼栋的国有土地使用权证，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因双方分歧大，致使调解未果。
上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原告的身份证明复印件、被告巴中市东兴房产公司的工商登记档案，《商品房买卖合同》，购房款发票，房屋交接结算单，房屋所有权证，《国有土地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、《国有建设用地使用权移交协议》，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《协议书》等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为，“蓝湾国际”项目虽由巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司、巴中市东兴房地产开发有限公司合作开发，但与原告签订《商品房买卖合同》的相对方系被告巴中市东兴房产公司，故被告辩称本案漏列诉讼主体的辩称理由，本院不予采信。庭审中，被告并未举证证明其与巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司合作开发的“蓝湾国际”项目所涉及的桑园坝片区土地的出让金已足额向巴中市国土资源局缴纳，故其辩称未办理楼栋权属证明不是其责任的理由不成立，本院不予采信。原告与被告约定的未取得楼栋权属证明产生纠纷的处理方式为“双方另行协商约定”，而二原告于2013年8月15日取得了房屋所有权证书，现仅未取得所购房屋的国有土地使用权证书，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”之规定，二原告在取得房屋所有权证书后两年内有权向被告主张未办理国有土地使用权证书的权利，故被告辩称诉讼时效已过的理由不成立，本院不予采信。二原告所购房屋楼栋的权属证明应由被告取得初始登记。根据合同约定，商品房交付后二原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记�故被告辩称二原告未委托其办理国有土地使用权证书的理由不成立，本院不予采信。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在其签订的《商品房买卖合同》中约定了产权登记的违约处理方式即不论是初始登记还是转移登记都明确约定为“双方另行协商约定”。因被告巴中市东兴房产公司未取得原告所购房屋所在楼栋国有土地使用权证书的初始登记，故被告应当承担未取得原告所购房屋所在楼栋国有土地使用权证书初始登记致使无法为二原告办理转移登记的违约责任。原、被告未约定违约金及因违约产生的损失赔偿金额的计算方法，且原告诉请的违约金过高、被告要求调减，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人�过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定原告主张的违约金以购房款总价207091元的10%确定计币为20709元。
关于原告所购房屋的国有土地使用权证办理问题。被告东兴房产开发公司已于2010年5月22日向原告交房，原告至今未能取得涉诉房屋的国有土地使用权证，已超过合同约定的360天。在原、被告不能协商一致达成补充协议的情况下，原告向人民法院起诉要求办理所购房屋的国有土地使用权证，并不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。因原告未提供误工费、车船费的相关证据，故对该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释�二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内为原告孙耀官、马志华购买的位于巴州区桑园坝蓝湾国际A2幢三单元六楼一号房屋（房产证号为：房权证巴州南字第168**号，建筑面积101.02㎡）办理国有土地使用权证。
二、被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告孙耀官、马志华违约金20709元。
三、驳回原告孙耀官、马志华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2200元，由原告�耀官、马志华负担1760元，由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司负担440元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 曾晓芳
二〇一五年十月二十九日
书记员 夏秋林