安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皖民四终字第00071号
上诉人（原审被告）：芜湖南京新百大厦有限公司，住所地安徽省芜湖市中山路1号，组织机构代码61033059-2。
法定代表人：付某，该公司董事长。
委托代理人：奚某，安徽国伦律师事务所律师。
被上诉人（原�原告）：芜湖客享来餐饮有限公司，住所地安徽省芜湖市景春花园23号—1，组织机构代码68811631-9。
法定代表人：许某，该公司总经理。
上诉人芜湖南京新百大厦有限公司（简称新百大厦公司）因与被上诉人芜湖客享来餐饮有限公司（简称客享来公司）租赁纠纷一案，不服安徽省芜湖市中级人民法院2012年12月7日作出的（2011）芜中民二初字第00035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷，并对双方当事人进行了询问谈话。双方均对原审判决认定的事实无异议，且没有新的事实、证据或理由，同意不开庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月10日，新百大厦公司（甲方）与客享来公司（乙方）签订一份《经营场地租赁合同》，约定：甲方将位于芜湖市中山路1号六层1000平方米经营场地出租给乙方从�餐饮经营活动；租赁期限自2010年1月1日至2015年1月1日止；经营场地年租金36.5万元。关于双方的权利和义务，合同约定：甲方有向乙方提供经营用水、电的义务；在乙方承租的经营场地界外，提供消防部门规定的畅通消防通道及喷淋设施；向乙方提供公共照明、消防等设备；乙方对经营场地投资的设备、设施，享有所有权，待租赁期满或合同终止后，可移动设施在15日内撤出该经营场地，如在规定时间内未撤出经营场地，甲方有权处置；不可移动设施自本合同终止之日起归甲方使用。双方还就违约责任等其他事项作出了约定。
客享来公司接收场地后，即开始进行装修施工，将西餐厅的大门正对着大厦的六部公共直达电梯，同时购买设备，并在媒体上进行广告宣传。2010年1月8日开始试营业时，大厦第六层场地的公共卫生间和中央空调因故无法使用，但六部直达�梯可以使用。2010年3月份，新百大厦公司将西餐厅大门正对着的六部直达电梯的通道门封锁，客享来公司经营餐厅只能使用商场扶梯及消防电梯和楼梯。其顾客使用商场扶梯及消防电梯需一定的绕行，使用两部消防电梯须借道另一餐饮企业“战锅策”火锅店。由于商场和“战锅策”火锅店的经营时间与客享来的经营时间不完全一致，可能导致客享来公司的顾客无法使用商场扶梯及消防电梯。2011年1月29日至2011年3月30日，客享来公司数次致函给新百大厦公司，要求其对经营的配套设施进行完善，尤其要求开放直达电梯。新百大厦公司未能开放直达电梯。
2010年9月17日，双方签订了一份《经营场地租赁补充协议》，约定：双方重新确定租赁面积为338平方米，租金为每月10280元，设备使用费为每月10280元，租金递增方式不变。减少的面积自合同生效之日起，依法不再�用并腾空交付给新百大厦公司。考虑客享来公司的一些可移动设备后续商家有可能使用，新百大厦公司允许并协助客享来公司与后续商家协商利用。客享来公司曾在要求变更减少租赁面积的第四次书面请求中称，由于租赁面积已超出自己的实际运营承受能力和消费群体的特定性，经营实际收入不足以保证基本开支，故要求减少租赁面积。2010年12月31日，“巴国布衣”芜湖店与新百大厦公司签订一份协议，将客享来公司遗留的所有设备及设施、装潢转让给“巴国布衣”芜湖店。
原审期间，客享来公司发函给新百大厦公司要求解除合同。新百大厦公司亦回函明确接收场地的时间。2011年10月21日，客享来公司将案涉经营场地腾空交还新百大厦公司。
2011年6月14日，客享来公司诉至原审法院称：由于新百大厦公司在招商时宣称大厦六层可以使用与大厦配套的六�公共直达电梯，客享来公司装修时才将西餐厅的大门正对着该六部电梯。餐厅正式开业后，新百大厦公司却封锁该六部公共直达电梯，而且六楼公共卫生间和中央空调一直无法使用，且拒不提供广告位给客享来公司进行宣传和指引。新百大厦公司的行为不仅违反了合同的约定，也违法了相关法律的规定，造成客享来公司的巨额损失，应当给予赔偿。故请求：一、判令新百大厦公司赔偿经济损失305万元。二、由其支付本案诉讼费。
原审法院认为：本案争议焦点是新百大厦公司未提供六部公共直达电梯的行为是否构成根本违约，从而导致客享来公司不能实现合同目的。一、本案双方签订的《经营场地租赁合同》对有无六部公共直梯未作明确约定，故不存在新百大厦公司根本违约的事实。客享来公司经营的餐厅有商场扶梯及两部电梯可供使用，不会导致客享来公�的合同目的不能实现。其主张新百大厦公司不能保证六部公共直达电梯使用即构成违约，并要求其赔偿的诉讼请求无合同和法律依据，不予支持。二、客享来公司主张的各种损失只是表明其为经营餐厅所进行的各种投资和支出，其在请求减少租赁面积时，明确表示经营亏损为租赁面积过大、消费群体特定、经营不善等多方面的原因，现其主张经营亏损系因新百大厦公司未开通六部公共直达电梯所致，与事实不符。但从客享来公司开设餐厅的大门朝向来看，其对有六部直达电梯存在一定心理预期。新百大厦公司因经营需要将六部直达电梯的通道门封锁，仅留消防电梯和消防楼梯供客享来公司使用。该行为虽未明显违反双方租赁合同，但客观上对客享来公司的经营会产生一定的不利影响，新百大厦公司作为合同的出租方，未尽到全面的协助义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”由于客享来公司不能举证证明该行为对其正常经营产生的具体影响，法院无法确定因未开通六部直达电梯给其造成的营业额损失。考虑到六部直达电梯的暂停使用客观上会对客享来公司的经营产生一定的影响，原审法院酌定由新百大厦公司支付客享来公司50万元的补偿款。原审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、新百大厦公司于判决生效之日起十日内给付客享来公司补偿款50万元整；二、驳回客享来公司的其他诉讼请求。案件受理费31200元，由客享来公司负担28080元，新百大厦公司负担3120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
新百大厦公司上诉称：一、客享来公司签订合同后发现租赁面积超过其运营承受能力，几次书面请求要求减少面积，并称因租赁面积超出其运营承受能力；消费群体的特定性阻碍了其经营；收入不足以保证基本开支等。新百大厦公司考虑到其经营情况，允许并协助其与后续商家达成协议，所以其主张赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉讼请求不应支持，原审判决支持显然有违法律规定。二、原审判决一方面认定六部公共直达电梯的关闭不会导致客享来公司合同目的无法实现，不存在根本违约，另一方面却又认定该行为虽未明显违反双方租赁合同，但其餐厅由于交通上的不便可能会造成一定的顾客流失，客观上对其经营会产生一定的不利影响，从而依据合同法第六十条的规定，判决新百大厦公司支付50万元经济损失补偿款，属于适用法律错误。三、因为客享来公司没能提供其损失计算方法及相关证据，原审酌定50万元明显违反了证据裁判原则，更是对自由裁量权的滥用。综上，原审判决认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院依法改判驳回客享来公司的诉讼请求或将本案发回重审，并判令其承担本案一、二审诉讼费用。
客享来公司辩称：由于新百大厦公司原因，致使客享来公司损失300多万元，原审判决的补偿款，不能弥补我方的损失。新百大厦公司的上诉请求没有事实依据。请求二审法院依法维持原审判决。
本案二审期间，双方当事人对原审认定的事实无争议。本院予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点为原审判决新百大厦公司补偿客享来公司50万元是否有事实和法律依据。
新百大厦公司与客享来公司签订的《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。客享来公司承租新百大厦公司的经营场地，是为了经营餐饮业。根据餐饮行业的特点，经营者除了提供价廉物美的食品、适宜的就餐环境和热情周到的服务吸引顾客外，便捷的通道也起着重要作用。新百大厦公司作为经营场地的出租方，除了提供符合合同约定的经营场地外，还应履行该租赁合同的附随义务，即提供经营场地的便捷通道。但其在客享来公司使用六部直达电梯三个月后将电梯封闭，使到客享来公司餐厅消费的顾客只能通过消防电梯和楼梯再借道其他商家或经商场扶梯才能到达餐厅，而商场和其他商家的经营时间与客享来公司经营的时间不完全同步，致使到客享来公司消费的顾客进出不便，造成客流量减少，影响其经营收益。因此，客享来公司�营不善并致租赁合同解除，与新百大厦公司关闭六部直达电梯之间存在一定的因果关系。新百大厦公司作为出租方，在明知客享来公司经营需要六部直达电梯，却在供其使用三个月后予以关闭，违反了租赁合同的附随义务，存在过错，依法应当承担一定的赔偿责任。鉴于原审判决已认定其承担补偿责任后，客享来公司未提出上诉，本院予以维持。由于客享来公司在经营较短时间后，即解除租赁合同，造成一定的经济损失。现又无法区分新百大厦公司关闭六部直达电梯和客享来公司自身经营不善对具体损失产生的原因力大小，原审法院酌定50万元补偿款，符合本案实际情况，本院予以维持。新百大厦公司称其不应给付50万元补偿款的上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由芜湖南京新百大厦有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张跃芳
审 判 员 杨 华
代理审判员 孔 蓉
二〇一三年四月九日
书 记 员 杨福来
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第�审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。