湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂蔡甸民二初字第00125号
原告（反诉被告）武汉鸿厦物业管理有限公司。
法定代表人雷汉平，该公司经理。
委托代理人陈千里，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）覃菘。
委托代理人董济久，代理权限为特别授权。
委托代理人覃建钦，代理权限为特别授权。
第三人武汉鸿亚假日置业有限公司。
法定代表人肖新富，该公司董事长。
委托代理人曾宪强，代理权限为特别授权。
委托代理人夏威，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）武汉鸿厦物业管理有限公司（以下简称鸿厦物业）与被告（反诉原告）覃菘物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，原告申请追加武汉鸿亚假日置业有限公司（以下简称鸿亚置业）为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法由审判员姚雅娟适用简易程序，于同年4月17日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人陈千里，被告的委托代理人董济久、覃建钦，第三人的委托代理人曾宪强到庭参加了诉讼。同年5月28日，本院对本案依法转为普通程序，并组成合议庭于同年6月25日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈千里，被告的委托代理人董济久、覃建钦，第三人的委托代理人夏威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿厦物业诉称，2007年8月10日，被告在大洋彼岸物业小区购买了房屋一套，房号为B72。此后，原告多次通知被告签订前期物业服务合同，但被告不予理睬，无故拖欠其应依法缴纳的物业费。请求判令：被告一次性缴纳所欠原告的物业管理费42641元，滞纳金2400元（从2007年8月1日起至2014年3月31日止欠费80个月，380㎡×1.4元／㎡×80个月=42641元，违约金1元／天，80个月×1元×30天=2400元），合计人民币45041元，并由被告承担本案诉讼费。
原告鸿厦物业为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》，以证明被告与第三人签订了商品房买卖合同，双方明确权利义务关系，被告至今未以书面形式向第三人提出房屋质量的异议，违背该合同补充协议第三条的事实。
证据二、物业管理费催缴明细六份，以证明原告多次电话预约被告到公司谈如何处理此事，并连续不断催促被告交纳物业管理费的事实。
证据三、照片三张，以证明B72房屋已堆放物品视为被告早已使用该房屋，被告拿走钥匙当天即为收房时间，但被告至今拒签相关手续的事实。
证据四、湖北省建筑工程竣工验收备案证，以证明B72房屋已验收备案的事实。
证据五、《前期物业服务合同》，以证明原告与第三人签订合同，原告从2005年3月8日起为大洋彼岸小区提供全面物业服务的事实。
证据六、业主资料表、《楼宇交接书》，以证明1、2009年5月9日被告与第三人签订楼宇交接书，办理了收房手续。2、楼宇交接书第一条明确约定收楼时间为2009年5月9日。
证据七、挂号信回执，以证明2007年8月第三人向被告邮寄了入伙通知书。
被告覃菘辩称并反诉，2007年6月6日，被告与第三人鸿亚置业签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了大洋彼岸小区B72房，依法取得该房屋所有权，被告在与原告办理交接房屋时，由于房屋多处漏水、渗水、渍水、护栏严重锈蚀无法入住。尔后，被告与原告协商待原告将房屋修缮完毕后，再由原告通知被告办理房屋交接手续，然而被告一直未接到原告入住通知。被告多次主动书面请求催促原告办理房屋交接手续，以便早日入住受益，但原告以未交纳物业管理费为由拒绝办理手续。根据《物业管理条例》以及原告与第三人签订的《前期物业服务合同》的规定，原告应要求第三人支付B72房屋的物业服务费用，不应向被告主张支付物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告无理拒绝办理交接房屋的行为违反了物权法有关规定。请求判令：1、原告依法给被告办理房屋交接手续。2、原告因延误办理房屋交接手续，赔偿被告房屋使用费180，000元（从2007年8月1日至2014年3月31日共计80个月，380㎡×6元／㎡×80月，只主张180，000元）。3、反诉案件受理由原告承担。
被告覃菘为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交了以下证据材料：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》，证据二、发票，以证明被告依法取得B72房屋的物权所有权的事实。
证据三、《法律意见书》、中通快递单、二份复函，以证明2009年被告的代理人曾发函件要求办理房屋交接手续的事实。
证据四、遗漏工程项目记录表，以证明B72房屋不具备入住条件，原告工作人员认可未办理交接手续的事实。
证据五、2009年5月30日函，证据六、2009年6月24日函，以证明被告曾请求办理交房手续，在此期间仍未办理交接手续的事实。
证据七、照片，以证明至今房屋仍存在严重的质量问题的事实。
证据八、录音资料，以证明原告无理拒绝办理交接房屋以及至今房屋未办交接的事实。
证据九、进小区发票，以证明原告亦认为被告与原告方未办理房屋交接手续的客观事实。
证据十、《前期物业服务合同》，以证明原告必须代开发商完成与业主的房屋交接工作的事实。
证据十一、2009年5月9日录音，以证明被告积极配合交房，而原告工作人员无理要求被告交纳当日以前的物业费，双方意见不一致，交房过程被原告强制中止的事实。
证据十二、2009年5月30日录音，以证明原告仍坚持不交2007年至2009年的物业费就不交房的事实。
证据十三、入住资料回执，以证明房屋交接完成的必要程序。
证据十四、被告无法入住损失估算依据，以证明由于原告无理阻碍，被告自购房后80个月无法入住，损失18万元的事实。
原告鸿厦物业针对被告覃菘的反诉请求辩称，原告至今没有收到被告房屋质量问题的书面异议材料，被告与原告签订了楼宇交接书，原告也向被告送达了入伙通知书。被告认为原告不办理交接手续无事实及法律依据，要求原告赔偿损失180，000万无合法依据。请求法院驳回被告的反诉请求。
原告鸿厦物业针对被告覃菘的反诉请求提交的证据材料与本诉提交的相同。
第三人鸿亚置业述称，根据第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，因当时是现房买卖，质量问题由建筑商维修，与开发商没有关系，应由原告联系保修。第三人有关资料都已交给原告，由原告跟被告办理交接，且第三人委托原告向被告送达了楼宇交接书，被告已经领取钥匙进行了使用。关于原告要求被告支付物业费，由法院依法判决。同意原告针对反诉的答辩意见。
第三人鸿亚置业针未向本院提交证据材料.
经庭审质证，被告覃菘对原告鸿厦物业提交证据一的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性，合同第九条明确约定了房屋交接条件及时间；对证据二有异议，认为被告没有收到催款通知书，没有接到催款电话，没有接到交房的书面通知；对证据三真实性没有异议，但认为2012年12月被告将一楼借给朋友堆放东西，不是2009年5月拍的，且照片与房屋交接没有任何关系；对证据四的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；对证据五的真实性没有异议，但认为此证据足以说明第三人将房屋交接工作交给原告办理，交接的责任在本案原告；对证据六真实性没有异议，但认为当时为配合原告交房被告在业主资料、楼宇交接书上签名，并不能证明已完成楼宇交接手续，水、电、煤汽数字均未填写，后面的手续没有办理，没有达到交房的必要条件，且当时并无第三人公章；对证据七不是原件，对真实性有异议，且不能证明寄出的资料内容。第三人鸿亚置业对原告提交的证据均没有异议，且认为水、电表、煤气打开阀门就可以使用，不是交房的必要条件。经审查，本院对原告提交的证据一、三、四、五、六的真实性予以采信；对证据二中催缴通知记录系原告单方记载，催款通知书原告认为已贴于被告房屋门上，但均无其证据佐证，被告亦不认可，本院不予采信；对证据七是复印件，且无邮件内容，本院不予采信。
原告鸿厦物业对被告覃菘提交的证据一的真实性没有异议，但认为合同附件六第三条约定如果对房屋有异议应书面提出；对证据二、三的真实性没有异议；对证据四的真实性没有异议，但认为原告在2007年至2008年对房屋进行了三次维修，现在房屋已过五年质保期；对证据五的真实性没有异议；对证据六认为与原告无关，不发表质证意见；对证据七的真实性有异议，认为照片不符合证据要件，照片无法辨认拍照的时间和地点；对证据八的真实性有异议，录音听不清楚谁在说话，无法质证；对证据九的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，即使是入住业主也必须办理停车卡；对证据十的真实性没有异议，认为恰好证明原告是受第三人委托办理交接手续的；对证据十一、十二的真实性有异议，认为听不清楚无法质证；对证据十三真实性没有异议，但认为原告向被告提交了一套完整楼宇交接资料，但被告为逃避物业费故意不填写相关资料；对证据十四的真实性有异议，计算依据不合法。第三人鸿亚置业对被告提交的证据一、二、三的真实性没有异议；对证据四、五、八、九认为与第三人无关，不发表质证意见；对证据六有异议，认为经核实安湘东不是第三人公司员工；对证据七质证意见与原告相同；对证据十的真实性没有异议，但认为不能证据原告拒绝为被告办理房屋交接；对证据十一、十二真实性有异议，不能反映人员的身份，电话录音不符合证据的形式要件；对证据十三的真实性没有异议，但认为不能证明房屋交接没有完成，业主在楼宇交接书上签字即为认可交接，其他不是必要要件；对证据十四的真实性、关联性均有异议。经审查，本院对被告提交的证据一、二、三、四、五、九、十、十三的真实性予以采信；对证据六因无第三人签章，第三人不认可，原告也不能提供证据证明安湘东为第三人员工的证据材料，故本院不予采信；对证据七照片上无拍摄时间，本院不予采信；对证据八、十一、十二经庭审现场播放录音不清晰，无法辩别人员身份及内容，被告亦不认可，故本院不予采信；对证据十四系网上下载资料，无其证据佐证，本院不予采信。
经审理查明，2005年3月8日，原告鸿厦物业（乙方）与第三人鸿亚置业（甲方）签订《前期物业服务合同》，第三条甲方委托管理的其他事项约定，甲方委托乙方办理业主入伙工作，并按业主要求完成乙方交房过程甲方应承担的义务。第六条约定本物业管理区域物业服务收费选择以下包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为独体别墅1.4元／月／平方米。第七条约定业主应于购房合同约定交楼之日起交纳物业管理费；2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按乙方协商之标准向乙方交纳，双方协商之标准由双方另行书面确定。第三十五条约定本合同期限自2005年3月10日起至2010年3月9日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2007年6月6日，被告覃菘（买受人）与第三人鸿亚置业（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为现房，出卖人已于2005年12月9日向武汉市城市综合开发管理办公室备案；买受人所购商品房为大洋彼岸第B72号房，建筑面积为380.72平方米，总价款为165万元；第九条交房期限及条件约定，出卖人应当在客户全款到达开发公司帐户后7个工作日内将符合条件的商品房交付买受人使用；第十一条交接约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件；本合同另有约定的除外；由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人发出入伙通知书之日起10日内或买受人领取入伙通知书之日起5日内办理入伙手续，因买受人原因导致买受人未接到入伙通知书的，以合同约定的交付期限为办理入伙手续的时间，如买受人未按合同约定办理入伙手续的，自入伙通知书通知的办理入伙手续的时间起视为本合同项下的商品房已交付，自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。附件六合同补充协议第3条约定买受人如对出卖人交付的房屋有异议，应详细、具体、有据的以书面方式提出异议，否则视为买受人无异议。合同签订后，2007年9月26日，被告向第三人支付购房款165万元。
2008年春节过后，被告覃菘到原告鸿厦物业处办理房屋交接手续，发现B72房屋存在渗水、护栏锈蚀等问题。尔后，原告对房屋进行了维修。2009年5月9日，被告（业主）与第三人签订《楼宇交接书》主要内容为：业主购买的B72房屋已经具备交房条件，双方均同意签署楼宇交接书，以便将该房屋通过本楼宇交接书正式移交业主，现业主已检查了该房屋的建筑质量和初装修情况，双方一致认为该房屋可以交付业主，业主可以接受该房屋，双方确认自2009年5月9日起，该房屋交付给业主，如未在此日期之前来办理收楼手续的视为以双方约定期内收楼。同日，被告领取了入户门、信奶箱、电动门、电表箱钥匙。同月30日，被告向原告提出至今未收到入伙通知书，提请办理房屋交接手续，实施已购房屋的交接。同年7月30日，湖北省正义法律事务所受被告覃菘委托向第三人鸿亚置业寄发《法律意见书》，要求尽快为被告办理入住手续，减少被告延期入住造成的损失，前期物业管理费交纳分歧属另一层法律关系，可与被告进行协商。第三人收悉后告知原告。同年8月20日，原告向湖北省正义法律事务所回函，主要内容为：第三人根据合同约定在买受人全款达到公司帐户后，用挂号信和电话方式通知受受人于2007年8月10日前到原告处办理交接手续，自2007年8月10日后原告所购买的B72现房已视为自动交付，原告要求被告缴纳2007年8月10后应缴纳的物业费，被告以房屋有质量瑕疵和未收到入伙通知书等理由拒绝交纳，被告已于2009年5月9日与原告办理相关物业手续，同时收下了房屋钥匙，要求被告交纳欠缴的2007年8月11日至2009年7月30日的物业费12，614元，滞纳金715元。原、被告双方协商未果，原告遂起诉来院。
另查明，大洋彼岸住宅小区未成立业主委员会，原告为该小区提供物业服务至今。B72房屋为独体别墅，被告于2012年12月部分堆放物品至今。
还查明，2005年12月9日，大洋彼岸假日群岛B72＃楼取得竣工验收备案证。
本院认为，原告鸿厦物业与第三人鸿亚置业签订的《前期物业服务合同》，以及被告覃菘与第三人鸿亚置业签订的《武汉市商品房买卖合同》均是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。
一、关于原告主张被告支付物业管理费及滞纳金问题。根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应将办理交接手续的时间、地点以及应当带的证件等内容书面通知买受人，但原告提供的证据不足以证明第三人向被告发出过入伙通知书，第三人也未提供证据证明，原告亦不认可，故不符合上述合同第十一条约定的由于买受人原因未能按期交付的情形。因被告与第三人于2009年5月9日签订了《楼宇交接书》，并领取了钥匙，被告与第三人应已办理了房屋交接手续，且大洋彼岸住宅小区未成立业主委员会，原告为该小区提供物业服务至今，故被告应向原告缴纳从2009年5月9日起至2014年3月31日物业管理费。因房屋交接手续办理后被告并未入住，于2012年12月才堆放物品，根据《武汉市物业管理条例》第十二条“房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。”之规定，由被告支付原告物业管理费（1.4元×380.72平方米×12个月×70%＋1.4元×380.72平方米×46个月＋1.4元×380.72平方米÷30天×21天）=29，368.74元，原告超出部分的请求，本院不予支持。因原、被告双方对物业管理费的缴纳时间及房屋是否办理了交接手续一直存在争议，被告并非无故不支付物业管理费，故原告主张被告支付滞纳金2，400元，本院不予支持。
关于被告反诉主张原告办理房屋交接手续及赔偿房屋使用费问题。根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，应由第三人与被告间进行房屋验收交接手续。根据《前期物业服务合同》第三条约定，原告与第三人之间系委托代理关系，原告与被告之间无房屋交接的权利和义务关系。被告认为交接手续未履行完毕的可另行向第三人主张权利。经本院释明，被告坚持反诉要求原告给被告办理房屋交接手续，本院不予支持。被告主张原告赔偿因延误办理房屋交接手续房屋使用费180，000元，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）覃菘于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）武汉鸿厦物业管理有限公司物业管理费29，368.74元；
二、驳回原告（反诉被告）武汉鸿厦物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）覃菘的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费926元，由原告（反诉被告）武汉鸿厦物业管理有限公司负担326元，被告（反诉原告）覃菘负担600元；反诉案件受理费3，900元，由被告（反诉原告）覃菘负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚雅娟
人民陪审员 吴克胜
人民陪审员 熊诗祥
二〇一四年八月四日
书 记 员 杨红荣