广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5643号上诉人（原审原告）：刘蔚。委托代理人：戚耀升，广东天一星际律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市鸿馨物业管理有限公司。法定代表人：ＸＸ强，职务：总经理。委托代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。委托代理人：游小玲，广东金粤律师事务所律师助理。上诉人刘蔚、广州市鸿馨物业管理有限公司（以下简称鸿馨公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年1月24日，广州市地下铁道总公司（甲方，以下简称地铁公司）与广州市宏力物业管理发展有限公司（乙方，以下简称宏力公司）签订《地铁地面物业租赁合同》，其中约定：甲方将越秀区德政北路江家巷7号物业出租给乙方作办公使用，建筑面积为537.68平方米，期限为24个月，即从2013年1月1日起至2014年12月31日止，等等。2014年9月17日，地铁公司向宏力公司送达《物业收场通知书》，表示宏力公司承租越秀区德政北路江家巷7号物业合同将于2014年12月31日到期，通知宏力公司在接到通知后于2014年12月31日前与地铁公司相关人员前往越秀区德政北路江家巷7号办理交接手续等。2014年11月25日，刘蔚（乙方）与鸿馨公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：房屋坐落于广州市德政中路江家巷自编7号2楼，承租面积按100平方米计算；该房屋用于养生馆；合同期内甲方允许乙方对该房屋内部进行装修、装饰或添置新物；房屋租赁期限自2014年12月21日至/年/月/日，共计/年（免租时间：2014年12月1日至2014年12月20日）；2014年12月21日至/年/月/日按78元/平方米，共7800元/月一间，首付三按一租共26000元，免租期2/3个月；有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设或其他原因需要被列入房屋拆迁范围的或被勒令搬迁的，乙方投入的装修等费用全部由乙方承担，与甲方无关；2、因地震、水灾、风灾等不可抗力致使房屋毁坏、灭失或造成其他损失的；租赁期内甲方单方提前收回该房屋时，应提前90日通知乙方，将已收取而乙方未实际使用房屋租赁期内的租金退还给乙方，并返还租赁按金；等等。同日，双方再签订《补充协议》，约定：乙方承租的“广州市德政中路江家巷自编7号2楼”在甲方拥有经营权的时间范围内，可继续承租，甲方无权以任何理由终止合同，但如有政府相关部门、政策变动需收回该物业的，属不可抗力因素，乙方应无条件配合甲方搬迁，甲、乙双方相互不追究责任，甲、乙双方也不作任何赔偿。合同签订后，刘蔚向鸿馨公司交纳了押金23400元及2014年12月21日至2014年12月31日的租金2600元。鸿馨公司将涉案房屋交付给刘蔚进行装修。鸿馨公司还于2014年12月3日向刘蔚发出《通知》，告知装修的注意事项及表示在押金中提取一个月押金转为装修保证金等。2014年12月4日，地铁公司再次向宏力公司送达《物业收场通知书》，通知宏力公司在2015年1月4日上午10:00到越秀区德政北路江家巷7号与地铁公司办理物业交接手续等。2014年12月15日，地铁公司向宏力公司发出《关于收回德政中路江家巷7号1-5层物业的函》，内容为“贵司承租我司位于越秀区德政中路江家巷7号1-5层物业。因所在地块开发需要，我司须收回并拆除该物业，为保障顺利移交，现请贵司配合开展以下工作：一、请尽快寻找转移场地，提前做好退场准备。二、请在2014年12月31日前清空场地，并于2015年1月4日上午10:00到现场与我司办理物业交接手续。”2015年4月30日，刘蔚以鸿馨公司无权出租涉案物业为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销刘蔚、鸿馨公司于2014年11月25日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、鸿馨公司双倍返还刘蔚的押金46800元，退还租金2600元；3、鸿馨公司赔偿刘蔚的损失（包括装修工程款111316.48元、公证费770元、搬运费3600元、拆装空调费200元）。鸿馨公司原审辩称：不同意刘蔚的诉讼请求。刘蔚、鸿馨公司之间的租赁合同是因政策原因不能履行，属于双方在合同约定的终止情形，互不承担责任，并不是因为我方没有出租权导致合同不能履行，合同已于2015年1月8日终止，所以本案合同不存在撤销的问题。双方签订的合同合法有效，不属于可撤销的合同。在签订合同时，我方已明确告知刘蔚，其承租的物业是可能被拆迁的，双方就此达成一致意见，不单是在合同第10条第2款第1项对此进行了约定，双方还就此签订了补充协议，进一步约定对因国家政策原因需要收回房屋的，双方可终止合同。鸿馨公司在签订合同时并没有欺诈刘蔚。其次，正因为不知涉案物业何时被拆迁，所以双方没有约定租赁合同的终止日期。刘蔚、鸿馨公司均得知房屋可能会被拆迁的情况，所以在签订合同时，约定的租金明显低于市场价。由于租期的不确定性，鸿馨公司建议刘蔚在装修时，不要投入过多，刘蔚表示同意并接受。按照正常逻辑，鸿馨公司作为专门的物业管理公司，不可能靠欺骗刘蔚一家作为经营手段。故刘蔚要求双倍返还押金的请求没有事实和法律依据。刘蔚是在2015年1月8日才搬迁，但刘蔚只是交租至2014年12月31日，刘蔚已实际使用物业，在合同有效并实际履行前提下，刘蔚要求退还租金是不能得到支持的，合同因不可抗力因素自然终止，刘蔚要求我方承担损失，也不应得到支持。本案中，鸿馨公司原审提交了一份广州地铁运营资源经营中心于2014年12月15日出具的《关于收回德政中路江家巷7号1-5层物业的告示》（复印件），内容为“我司将在2015年1月4日收回位于德政中路江家巷7号1-5层物业，为保障该物业场地的顺利移交，敬请有关单位/人员提前做好退场准备，及时寻找其他场地。”鸿馨公司称该告示张贴于涉案物业首层户外的宣传栏。刘蔚表示由于当时涉案房屋尚在装修阶段，她不是每天都到涉案房屋现场，故没有见过该告示。2015年1月8日，刘蔚向广东省广州市荔湾公证处申请对广州市德政中路江家巷鸿馨物业2楼现场情况进行保全证据，该公证处公证员及助理于同日随同刘蔚到房屋现场对上述房屋情况进行了拍照、并将现场拍摄的照片带回公证处打印，以及出具了（2015）粤广荔湾第X号《公证书》。刘蔚为此向该公证处支付了公证费770元。刘蔚、鸿馨公司均确认刘蔚已于2015年1月8日将涉案房屋交还给鸿馨公司，房屋现已被拆除。本案中，刘蔚为证明其装修涉案房屋支出了工程款项111316.48元，提交了以下证据：1、刘蔚与广州建城装饰工程有限公司于2014年11月30日签订的《养生会馆装饰装修施工合同》（载明：工期为2014年12月5日至2014年12月31日，工程总价款为85033元），2、《装修预算表》、《装修工程结算表》（载明：工程造价为99859元，加上12%税费总价为111316.48元），3、搬运费收据2张（金额分别为600元和1200元），4、装修工程款发票1张（金额为111316.48元）。鸿馨公司称其与宏力公司是关联公司，为同一投资人设立的两间独立的公司，双方之间存在租赁关系，宏力公司向地铁公司承租涉案物业后，再将该物业转租给鸿馨公司。为此，鸿馨公司提交了以下证据：1、签订日期为2013年1月1日的《委托协议书》，订明：甲方为宏力公司，乙方为鸿馨公司；甲、乙双方为同一实际控制人，并按照甲、乙双方所经营范围的类别而区分。为便利乙方对旗下物业的管理，甲方根据国家、广东省、广州市有关法律、法规及政策的各项规定，甲方同意将位于广州市德政中路江家巷7号物业约500平方米场地委托乙方作为自用办公室使用，剩余部分物业由乙方代甲方出租及管理；合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；乙方根据甲方与广州地铁所签订的租赁合同要求，每月向甲方支付所需缴纳给广州地铁的全部费用；如因政府法律、法规、政策等原因，或因为场地被回收，又或因为不可抗力而导致场地不能开办的，则本委托自动终止，双方互不担负责任等。2、签订日期为2013年9月1日的《广州市房屋租赁合同》，该合同载明：宏力公司将越秀区德政中路江家巷自编7号1-5楼的房地产出租给鸿馨公司作商业办公用途使用，租赁期限自2013年9月1日至2015年8月31日，月租金1800元等。3、中国工商银行现金存款凭证、《记账凭证》、《收据》各1张。刘蔚对鸿馨公司提供的上述证据均不予认可。原审庭审中，刘蔚称其在签订合同前，曾要求查看鸿馨公司与地铁公司签订的租赁合同，但后来由于轻信了鸿馨公司的说辞及看到鸿馨公司就在涉案物业5楼办公、房屋现场装修比较新等，就没有再坚持要求鸿馨公司出示相关文件。原审法院认为：宏力公司向地铁公司承租越秀区德政北路江家巷7号房屋，租赁期限至2014年12月31日届满，地铁公司亦于2014年9月17日书面通知宏力公司将于租期届满后收回上述房屋。鸿馨公司既然确认其与宏力公司是关联公司且向宏力公司承租上述房屋，应当清晰了解宏力公司承租上述房屋的租期及地铁公司将要收回房屋的事实，但鸿馨公司仍于2014年11月25日与刘蔚签订租赁合同，将上述房屋2楼出租给刘蔚。现无证据证明鸿馨公司在出租该房屋时有将房屋即将被地铁公司收回情况告知刘蔚，因此造成双方租赁合同不能继续履行的主要责任在于鸿馨公司。而刘蔚作为承租人，对租赁物也负有全面了解、谨慎注意的义务，在未核实清楚涉案房屋可使用期限的情况下，贸然与鸿馨公司签订租赁合同，对造成今天的局面，刘蔚也负有一定的责任。刘蔚已于2015年1月8日将涉案房屋交还给鸿馨公司，双方之间的租赁合同在该日已实际解除。综上，对于刘蔚要求鸿馨公司退还押金和租金以及赔偿公证费、搬运费及装修费损失的诉讼请求，原审法院予以支持。由于涉案房屋已被拆除，无法进行评估，根据刘蔚的举证，原审法院酌情确定鸿馨公司应按搬运费、公证费、装修工程款总价的单据金额的八成赔偿刘蔚，即（1800元+770元+111316.48元）*80%=91109.18元。刘蔚要求鸿馨公司双倍返还押金缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。刘蔚诉请中所涉的拆装空调费200元及另外的搬运费1800元，因没有举证证明实际有该笔费用产生，故原审法院亦不予支持。本案是因鸿馨公司的违约行为而引起的诉讼，因此案件受理费由鸿馨公司负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条的规定，于2015年12月28日作出如下判决：一、被告广州市鸿馨物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，返还押金23400元及租金2600元给原告刘蔚。二、被告广州市鸿馨物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，赔偿原告刘蔚搬运费损失、公证费损失及装修损失合计91109.18元。三、驳回原告刘蔚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3606元，由被告广州市鸿馨物业管理有限公司负担。判后，刘蔚、鸿馨公司均不服原审判决，向本院提起上诉。刘蔚上诉称：一、鸿馨公司明明知道物业将到期并被收回的的事实却仍然出租，是商业欺诈行为，一审法院不予认定是错误的。签订合同前，鸿馨公司称其公司有权转租，其公司与地铁公司承租该地址的物业时是没有年限的，因为国有物业国家有权收回，但肯定至少还会有2-3年的时间可以使用。另一方面，即使地铁公司要收回此物业，也至少会提前半年时间通知刘蔚撤场。由于鸿馨公司是物业管理公司，又在现场办公，所以刘蔚相信了鸿馨公司的说法。后刘蔚才了解到，鸿馨公司根本没有与地铁公司签订任何的租赁合同或委托合同，其根本无权出租该物业，一审判决没有认定鸿馨公司的行为是欺诈行为，而只是认定为一种违约行为，并认为刘蔚也负有一定的责任，这对刘蔚不公平的。二、由于鸿馨公司的欺诈行为导致刘蔚损失，而非由于鸿馨公司的违约行为导致合同不能履行，一审法院适用法律错误。刘蔚认为应该根据《合同法》第五十四条、第五十六条、第五十七条、第五十八条的规定，判决鸿馨公司承担责任。三、根据以上事实和法律，鸿馨公司应该双倍返还刘蔚已经支付的押金，赔偿刘蔚的全部损失。四、鸿馨公司在一审期间提交的宏力公司委托鸿馨公司出租的授权委托书、宏力公司与鸿馨公司的租赁合同和内部鸿馨公司法人代表ＸＸ强私人名义汇款给宏力公司的收据等，这些都是鸿馨公司伪造的证据。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判鸿馨公司双倍返还刘蔚的押金共46800元，退还租金2600元；3、改判鸿馨公司赔偿刘蔚的损失：装修工程款111316.48元，公证费770元，搬运费3600元，拆装空调费200元；4、判决鸿馨公司承担本案两审的所有诉讼费用。鸿馨公司上诉并答辩称：一、一审认定租赁合同不能履行的主要责任在鸿馨公司，属于认定事实不清，证据不足。1、涉案物业不能继续出租的根本原因是被拆迁，而非鸿馨公司没有出租权。双方对政府拆迁导致的合同不能履行已经进行了充分约定，即互不追究责任。2、鸿馨公司才是与刘蔚签订租赁合同的当事人，而非宏力公司，原审法院根据地铁公司与宏力公司签订的合同已到期为由，认定鸿馨公司无权出租，违反了合同相对性的基本法律原则。二、一审法院认定刘蔚已花装修费111316.48元，属于认定事实不清，证据不足。1、刘蔚在承租涉案物业时已明知涉案物业可能被拆迁，鸿馨公司已就该事实告知了刘蔚，并明确告知刘蔚不要过多的投入装修，但刘蔚却进行恶意的装修，刘蔚对装修损失的扩大负有主要责任，原审法院仅判决刘蔚承担20％的损失明显不公，二审应当予以调整。2、刘蔚的装修决算的金额比预算时增加了高达3万多元，而增加工程量的手续不齐全，与刘蔚与装修公司签订合同的约定不符。但原审法院却对此未进行审查，刘蔚己花装修款111316.48元的事实不清，证据不足，刘蔚自愿支付的增加的工程款的部分不能作为损失要求鸿馨公司承担，二审应当对增加的工程量进行扣减。三、如果刘蔚认为我方的证据是事后补的证据，是伪造的，可以申请鉴定，但其没有申请鉴定，因此我方提交的证据是客观存在的。综上，上诉请求：驳回刘蔚的原审诉讼请求。针对鸿馨公司的上诉理由，刘蔚称其的答辩意见和其的上诉理由一致。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘蔚述称之所以没有看鸿馨公司是否有权出租涉案物业的相关证明文件，是因为鸿馨公司告诉刘蔚，其承租了很多地铁沿线物业，且涉案整栋大楼都是鸿馨公司出租，鸿馨公司告诉刘蔚，如果地铁公司收回场地，会提前一年告诉鸿馨公司，鸿馨公司也会提前一年告诉刘蔚。鸿馨公司收回场地须提前一年告知刘蔚一事并未在合同中予以约定。本院认为：鸿馨公司与宏力公司既然是关联公司，其是向宏力公司承租涉案物业，就应当有能力也有义务了解宏力公司转租涉案物业的权利基础。宏力公司向地铁公司承租了涉案物业，且租赁期限至2014年12月31日届满，地铁公司在2014年9月17日已经书面通知宏力公司合同届满后要收回涉案房屋，而鸿馨公司在应当知晓上述事实的情况下还于2014年11月25日将涉案房屋出租给刘蔚，导致刘蔚损失较大，鸿馨公司显然应对涉案租赁合同的不能履行以及刘蔚的损失承担主要责任。刘蔚作为承租人，亦对涉案租赁合同的签订负有谨慎审查义务，其在没有核看鸿馨公司是否对涉案物业享有出租权利的情况下，贸然签约并投入大量款项进行装修，显然也有一定的过错。原审法院综合双方的过错责任，判令鸿馨公司返还押金和租金给刘蔚，赔偿刘蔚主张的搬运费、公证费和装修工程款总价的80%，并驳回刘蔚的其他诉讼请求，公平合理，本院予以维持。鸿馨公司和刘蔚的上诉理由均理据不足，本院均不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人刘蔚和鸿馨公司的上诉主张均缺乏充分依据，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4611元，由刘蔚负担1005元，广州市鸿馨物业管理有限公司负担3606元。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年六月二十日书 记 员  邹文芳