四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终1067号
上诉人（原审原告）:苏博文,男，1989年8月19日出生，汉族，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：苏维勇,男，1965年3月5日出生，汉族，系苏博文之父，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：姚钦春，四川规则律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:绵阳浩源房地产开发有限公司,住所地四川省三台县北坝镇东河路19号。
法定代表人：谢强，总经理。
委托诉讼代理人：胡引，四川蜀华律师事务所律师。
上诉人苏博文、上诉人绵阳浩源房地产开发有限公司（以下简称浩源公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服四川省绵阳市中级人民法院（2015）绵民初字第l25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏博文的委托诉讼代理人苏维勇、姚钦春，上诉人浩源公司的委托诉讼代理人胡引到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浩源公司上诉请求：撤销一审判决，驳回苏博文的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由苏博文负担。事实与理由：一、一审法院判决浩源公司承担延期交房违约责任错误。《商品房买卖合同》及《补充协议》中明确约定因为供水、电单位安装时间滞后则交房时间顺延，浩源公司不承担延期交房的违约责任。二、一审法院要求浩源公司承担1118507元的违约金适用法律错误。苏博文没有就实际损失进行任何举证。因此一审法院关于违约金的认定并没有任何事实基础，结合具体交房时间判断，1118507元的违约金远远超出了苏博文的实际损失。
苏博文答辩称：1.浩源公司签订的水电合同不是迟延交房的理由。2.苏博文已足额支付价款。请求驳回浩源公司的上诉请求。
苏博文上诉请求：撤销一审判决第二项，改判浩源公司承担迟延办证的违约责任，支付迟延办证的违约金3989894．86元（按中国人民银行贷款基准利率的二倍从付款之日计算至2016年5月31日)，并判决浩源公司在一月内为苏博文办理好房屋产权登记手续交付苏博文。本案一、二审诉讼费用由浩源公司负担。事实与理由：一、一审法院认定浩源公司没有迟延办证错误。浩源公司于2013年9月15日向苏博文交付房屋。苏博文于2014年7月6日向浩源公司交付办理房屋产权证资料共五份，经苏博文多次催促办证，浩源公司至今拒不为苏博文办理产权登记手续，给苏博文造成巨大经济损失。二、一审法院判决浩源公司不承担迟延办证的违约责任属于适用法律错误。
浩源公司答辩称：一、浩源公司为苏博文办理房产证的前提条件是苏博文支付了合同约定的价款。二、苏博文拒绝为浩源公司提供相关办证材料，并且要求浩源公司将房产证办理在与合同无关的第三人名下。三、苏博文一直没有缴纳契税。综上所述，浩源公司并不存在延期办证的违约事实，是由于苏博文自身原因造成。
苏博文向一审法院起诉请求：判令浩源公司支付违约金7615469.06元。违约金计算方式：房屋总价款9153208元×月利率2.6%×32个月（从支付购房款之日计算至2015年3月），本案诉讼费用由浩源公司负担。
一审法院认定事实:2012年8月13日，苏博文与浩源公司签订《商品房买卖合同》，约定由浩源公司向苏博文出售三台县“兴海名城”项目第负一层1至65号，其预测建筑面积2473.84平方米，其中套内建筑面积为2168.77平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积305.07平方米。按建筑面积计算，单价为每平方米3700元，付款方式为分期付款。合同载明：“第十一条交付条件。出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房”；“第十三条逾期交房责任。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金”；“第二十条产权登记。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照×利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内由出卖人支付。（2）买受人不退房，出卖人在初始登记办理后90个工作日内取得房屋所有权证书”。合同还对双方其他权利义务进行了约定。同日，双方签订了《补充协议》，约定付款方式为签约之日付600万元，2012年8月30日之前付l00万元，2012年10月20日之前付l253208元，房款余额90万元在办完相关证件后5日内一次性付清。协议载明：“出卖人提供本项目一楼施工图18轴至21轴之间间距作为电梯入口安装使用，所涉及的面积按实际使用面积为准，价格按9500元每平方米计算，公用面积由出卖人与买受人各占50％；由出卖人负责工时费，买受人负责防护门、材料费，双方按买受人提供的电梯安装图纸作为出、入口基础改建依据，改建达标后交付买受人进行安装”；“无论任何一方违约，均应向守约方承担违约责任。从付款之日起，按商品房总价款同期银行贷款利息四倍计算赔偿金给守约方”。协议还对所购商品房的基本情况等其他事项进行了约定。
上述合同签订之后，苏博文分别于2012年8月14日向浩源公司支付600万元，2012年8月28日支付了157万元，2012年10月22日支付了125万元，共计882万元，苏博文于2014年2月12日向浩源公司缴纳维修基金20万元。
双方有系列往来函件。2014年10月10日，浩源公司兴海名城项目部发出通知，要求兴海名城业主尽快交齐办理房屋产权证的相关资料。
一审法院认为，苏博文与浩源公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，上述合同合法有效，苏博文与浩源公司之间形成买卖合同关系。
一、关于苏博文主张浩源公司应承担迟延交房及迟延办理房屋产权证的违约责任的理由是否成立的问题。首先，关于浩源公司是否存在迟延交房问题。庭审中，苏博文称交房时间系2013年9月15日，而浩源公司则提交了领款单，该款项系其公司于2013年6月请他人为苏博文所购商品房负一楼出口进行改造支付的费用，据此拟证明苏博文于2013年6月实际入住，即交房时间为2013年6月。一审法院认为，该证据仅能说明浩源公司支付了该笔款项，不能证明其公司于2013年6月向苏博文交付了案涉商品房。由于浩源公司未能提交充分证据证明其向苏博文交付房屋的具体时间，故一审法院以苏博文自认的时间即2013年9月15日作为案涉商品房实际交付时间。另浩源公司称《商品房买卖合同》约定如供水、电单位安装时间滞后，则交房时间顺延，而本案由于水电气安装时间延后，故其不承担逾期交房的违约责任。经查，浩源公司提交的《“兴海名城”高低压配电工程施工承包合同》中载明竣工时间为2012年12月30日，而《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2012年12月31日前，即浩源公司主张的迟延交房条件并未成就。浩源公司称苏博文未支付一楼的购房款，系其延期交房的原因之一。一审法院认为，补充协议并未约定苏博文支付一楼购房款的具体时间，故浩源公司的该项抗辩理由不能成立。综上，浩源公司未按照合同约定的时间向苏博文交付房屋，构成违约，其应当承担迟延交房的违约责任。其次，浩源公司是否应当承担迟延办理房屋产权证的违约责任。《商品房买卖合同》约定由苏博文委托浩源公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因浩源公司的责任，苏博文未能在商品房交付之日起240个工作日内取得房屋所有权证书的，苏博文不退房，浩源公司在初始登记办理后90个工作日内取得房屋所有权证书。按照合同约定，苏博文系委托浩源公司办理房屋权属转移登记，则苏博文有义务配合，即苏博文应向浩源公司交齐办理产权证的相关资料，但苏博文未举证证明其已向浩源公司提供了办理产权证的相关资料，故导致案涉商品房迟延办证的责任不在浩源公司，即浩源公司不承担迟延办证的违约责任。
二、关于违约金的金额问题。苏博文与浩源房地产公司签订的《补充协议》约定：“任何一方违约，均应向守约方承担违约责任，从付款之日起，按商品房总价款同期银行贷款利息四倍计算赔偿金给守约方”，由于苏博文已按照合同约定支付了购房款，而浩源公司并未按照合同约定的时间交付房屋构成违约，故浩源公司应当向苏博文支付违约金。浩源公司称苏博文向其公司发出的告知函中表明苏博文要求从2014年8月30日起计算违约金，一审法院认为，苏博文发出的告知函载明要求浩源公司于2014年8月31日前完成案涉房屋产权证办理等相关手续，并交付房屋权证，该内容并非表明其主张从2014年8月31日起计算违约金，浩源公司的该项辩称理由不能成立。按照合同约定，违约金应当从苏博文付款之日起计算至交房之日即2013年9月15日止。关于计算标准，浩源公司称违约金计算标准过高请求予以调减，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，一审法院认为补充协议约定的违约金计算标准过高，应当予以适当减少。一审法院酌定调整为以苏博文实际支付购房款的金额882万元为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的二倍计算。结合苏博文支付购房款的情况，浩源公司应当支付的违约金分段计算如下：从2012年8月14日起至2013年9月15日以600万元为基数按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的二倍计算金额为785095元；从2012年8月28日起至2013年9月15日以l57万元为基数按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的二倍计算金额为198207元；从2012年10月22日起至2013年9月15日以l25万元为基数按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的二倍计算金额为l35205元，合计lll8507元。如前所述，浩源公司不承担迟延办证的违约责任，苏博文主张浩源公司支付迟延办证的违约金的理由不能成立，一审法院不予支持。判决：一、由浩源公司于本判决生效之日起十日内向苏博文支付违约金1118507元；二、驳回苏博文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费65108元，由苏博文负担55342元，浩源公司负担9766元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
苏博文提交了以下证据：2014年7月6日《收条》。载明：今收到苏维勇代交苏博文办理房产证所需合同资料共五份，售房合同号为CH-01-0605，此条。该收条上落款处有署名“李应金”签字并加盖浩源公司公章。拟证明苏博文已经交了办证资料。
浩源公司质证认为：没有详细列明所需办证文件名称，存在日期倒签的可能。经办人应当出庭接受质证。浩源公司并于2016年12月20日申请对印章加盖时间进行鉴定。
本院认为，浩源公司没有证据证明印章为虚假，现仅申请对印章形成时间进行鉴定，因印章系加盖在收条落款时间“2014年7月6日”处，在无证据推翻印章的真实性的前提下，该收条证明浩源公司认可于2014年7月6日收到办证资料，故印章形成时间不影响浩源公司作出该意思表示。对浩源公司关于印章形成时间的鉴定申请本院不予准许。
浩源公司提交了以下证据：第一组证据。1.何俊的交接房清单。2.程彩云的交接房清单。拟证明2013年5月已经开始向业主交房。第二组证据。电费收据。拟证明苏博文已经接房并实际使用。第三组证据。1.魏绍建与杨青的租房合同。2.魏绍海、邹小丽与沈军、唐晓林的租房合同。拟证明同小区物业的出租费用。第四组证据。（2016）川0722民初124号判决书。拟证明苏博文没有按照合同约定交清房款。第五组证据：《三台县房屋所有权登记申报审批表》。载明办证申请的申请人是勇发超市，拟证明2015年11月苏博文重新提交了一份主体完全不符合要求的办证申请，没有办证的原因是苏博文擅自变更办证主体。
苏博文质证认为:第一组证据不认可真实性。何俊、程彩云的交接和苏博文交接不同。第二组证据认可电费收据真实性，对所附吴顺辉手写数据以及物业值班记录交接表真实性有异议。第三组证据租房合同与本案无关。不予质证。对第四组证据真实性无异议。第五组证据真实性无异议。浩源公司说可以办在勇发超市名下。苏博文从来没要求必须办在勇发超市名下。
对第四、五组证据的真实性和电费收据的真实性本院予以确认，对关联性、证明力结合全案证据综合评述。
经审理查明，除苏博文认为2014年10月10日的通知是事后补的外，对原审法院查明的其余事实双方当事人无异议。对原审法院已查明且双方当事人无异议的事实本院予以确认。
对当事人有争议的2014年10月10日通知如何认定，本院在后详述。
另查明:
1.关于交房时间，一审法院2015年4月28日开庭笔录载明，浩源公司陈述“2013年4月15日原告进场”。2015年10月27日开庭笔录载明，浩源公司陈述“原告从2013年5月已实际接房，7月进行装修”。二审庭审中浩源公司陈述“最迟不超过8月份”。
2.一审中浩源公司举证《四川永安水利电力股份有限公司竣工验收接火会签表》显示“兴海名城”配电工程于2013年6月3日验收合格。拟证明电安装时间延后不应承担逾期交房违约责任。一审中苏博文质证认为对该证据真实性无异议，但与本案无关，不能达到证明目的。
3.双方《商品房买卖合同》第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1.市政基础设施：……电：2012年12月31日达到安装入户，买受人自行申请开通使用……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：如供水、电单位安装时间滞后，则时间顺延，买受人不得以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任。
4.四川省三台县人民法院（2016）川0722民初124号《民事判决书》载明浩源公司诉称，双方约定将兴海名城负一楼2618.01平方米商业用房以单价3700元每平方米及一楼面积为102.43平方米铺面以单价9500元每平方米，共计价款10659722元出售给苏博文。苏博文在支付房款882万元后，余款1839722元，在减去双方约定剩余90万元房款待办证后支付以外，还欠剩余房款939722元及浩源公司为苏博文办理房屋所有权证应缴纳房屋契税532986元，交易手续费、工本费等21319元，共计1494027元。请求判决苏博文支付购房款1494027元及违约金80万元。三台县人民法院认为,该案的争议焦点是苏博文未向浩源公司支付一楼18轴至21轴之间间距作为电梯入口安装的购房款及缴纳房屋契税、交易手续费、工本费等是否违约。
5.2014年4月3日，勇发超市向浩源公司作出《关于产权办理及相关问题的告知函》，载明：“我公司已按合同约定按实缴纳了产权办理的相关费用，请贵公司按合同第十二条的约定，于2014年8月30日前务必将我方所购房屋权属证明办理完毕，并交付于我方，逾期我方将按本合同补充协议追诉贵公司的违约责任”。2014年4月23日，浩源公司回复苏博文及勇发超市：“现对2014年4月3日苏博文向我公司来函所提事项做以下回复：一、关于所购房屋办理产权登记事项：我项目部正在积极的办理产权证准备所有必备资料，具体办证完毕时间和交证时间暂时无法确定，在办证过程中如因职能部门的原因在约定的办证时间内不能办好产权证，项目部不承担违约责任，如因其他原因不能在约定的时间内办好产权证，本着互谅互让，实事求是，双方协商解决”。2014年5月20日,勇发超市告知函载明：“请贵公司按合同及补充条款约定，于2014年8月31日前完成兴海名城1栋负一层1至65号房屋产权证办理等相关手续，并将房屋权证交付于我公司。若逾期未完成办理，我公司将按合同及补充条款约定，追究违约责任。因贵公司逾期交付相关权证，给我公司造成一切法律责任由贵公司全权承担，同时我公司将追诉由此带来的一切经济损失”。2014年6月20日，2015年1月6日，2015年3月6日，勇发超市再次向浩源公司作出《关于房屋权证办理相关问题的告知函》，内容与5月20日函相同。2015年4月1日浩源公司向勇发超市苏博文作出《关于你要求办理房屋权证的复函》载明：“你的来函于2015年3月9日已收悉，后我司安排项目部董兵同志和你协商未果，现答复如下：一、我公司2012年8月13日同苏博文所签订的商品房买卖合同及房屋买卖补充合同属实，但你所购买的现正在经营的超市入口一楼102平方米的门面房，单价为9500元每平方米房屋至今未向我公司缴纳购房款是实。二、至于你要求限期办证的事项，我公司现正会同相关部门积极准备资料，处于积极办理之中，具体办理时间无法确定。但考虑双方本着实事求是，相互协商的原则，请你收函后来公司进行协商解决”。
6.二审中苏博文明确表示不愿意调解。
本院认为：
一、关于浩源公司是否存在延期交房的违约行为、应否支付违约金以及违约金的具体金额问题。
虽然浩源公司提交的《“兴海名城”高低压配电工程施工承包合同》中载明竣工时间为2012年12月30日，但电安装实际竣工时间应以《四川永安水利电力股份有限公司竣工验收接火会签表》载明时间为准。该表证明电于2013年6月3日安装完成，根据商品房买卖合同约定的“如供水、电单位安装时间滞后，则时间顺延，买受人不得以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任”。故交房时间应顺延至2013年6月4日。2013年6月4日之前交房，浩源公司不承担逾期交房的法律责任，2013年6月4日以后交房，浩源公司仍应当承担逾期交房的法律责任。
关于具体交房时间，浩源公司几次陈述的交房时间都不一致,一审中第一次开庭陈述是2013年4月，第二次开庭陈述是2013年5月、6月、7月。在二审庭审中陈述最迟2013年8月份,即浩源公司自己对交房时间都不能陈述清楚、准确。浩源公司二审中举出何俊的交接房清单以及程彩云的交接房清单，因案外人的交房时间与本案争议焦点不具有关联性，不能证明浩源公司对苏博文的交房时间。浩源公司所举电费收据虽载明收到勇发超市2013年8月至10月电费，但因苏博文同时购买负一楼和一楼，且《补充协议》约定苏博文要分摊装修费用，故不能证明苏博文2013年8月已经接受讼争房屋并使用。并且该收据所附吴顺辉手写单据显示电表于2013年10月15日安装，所附2013年9月19日《物业值班记录交接表》载明钥匙交于勇发超市。以上时间均在苏博文主张的接房时间2013年9月15日之后。浩源公司提交的证据何俊的交接房清单以及程彩云的交接房清单，反而证明按照交易惯例，其与购房人之间应有交接房清单作为交接房的依据。故浩源公司的证据不能证明其向苏博文交房的具体时间。故一审法院以苏博文认可的交房时间2013年9月15日作为交房时间并无不当。浩源公司仍然存在迟延交房行为。
关于逾期交房违约金的计算，因双方《补充协议》约定“本协议及附件均为合同不可分割部分，本补充协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准”、“无论任何一方违约，均应向守约方承担违约责任。从付款之日起，按商品房总价款同期银行贷款利率四倍计算赔偿金给守约方”，改变了原商品房买卖合同约定的自交付期限届满之次日起计算违约金的约定。浩源公司仍应当承担从苏博文付款之日起计算至实际交付房屋之日止的违约金。浩源公司举证其他人的出租房屋收入拟证明苏博文的损失，但因位置、面积不同，且苏博文系将房屋用于自己经营，故他人的出租房屋收入对苏博文不具有可比性。但考虑到本院二审认定的浩源公司逾期交房违约时间较短（2013年6月4日至2013年9月15日），同时苏博文没有就其实际损失举出证据，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，逾期交房可能给苏博文造成购房资金闲置损失或经营利润的损失（二者不可兼得），因苏博文未举证证明超市经营利润，本院以购房资金闲置的损失作为苏博文的实际损失，本院将违约金调整为以苏博文支付的购房款为本金从支付之日至交房之日止，按人民银行同期贷款利率计算的利息的1.3倍计算。即以600万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2012年8月14日计算至2013年9月15日为402361.64元（6000000×6.15%÷365×398）；以157万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2012年8月28日计算至2013年9月15日为101581.15元（1570000×6.15%÷365×384）；以125万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2012年10月22日计算至2013年9月15日为67397.26元（1250000×6%÷365×328）。以上资金占用损失共计571340.05元。损失的1.3倍为742742.07元。浩源公司应就其逾期交房行为向苏博文支付742742.07元的违约金。浩源公司上诉请求部分成立，本院部分予以支持。
二、关于浩源公司是否存在延迟办证的违约行为、应否支付违约金以及违约金的具体金额问题。
客观上，本案讼争的负一楼现在仍然没有办理产权证，存在办证迟延。浩源公司辩称苏博文未支付完购房款，浩源公司享有先履行抗辩权。本院认为,《补充协议》约定付款方式为签约之日付600万元，2012年8月30日之前付l00万元，2012年10月20日之前付l253208元，房款余额90万元在办完相关证件后5日内一次性付清。该约定的房价总款为9153208元，与《商品房买卖合同》约定的负一楼房屋总价款一致（2473.84平方米×3700元/平方米=9153208元），故此处约定的90万元房款余额应为负一楼的房款余额，即在办理产权证前，苏博文的付款义务只有8253208元。现苏博文已经交付了882万元购房款，并不欠负一楼的房款。浩源公司所举四川省三台县人民法院（2016）川0722民初124号《民事判决书》，载明该案的争议焦点为苏博文未支付一楼购房款及税、费等是否违约，与本案苏博文起诉负一楼办证事宜属于不同的法律关系，故浩源公司该项抗辩理由不能成立。
浩源公司抗辩的第二个理由是，苏博文未提交办证资料并且要求浩源公司将房产证办理在与合同无关的第三人名下。二审审理中，苏博文提交了浩源公司2014年7月6日《收条》一张，载明浩源公司收到苏博文办理房产证所需合同资料五份，售房合同号为CH-01-0605。苏博文提交的《收条》上加盖了浩源公司印章，能够证明浩源公司认可于2014年7月6日收到苏博文办理房产证所需合同资料五份，售房合同号为CH-01-0605。结合双方往来函件中浩源公司从来没有提到苏博文资料不齐，要求苏博文补交资料，并且在浩源公司在最后一份函件中仅认为苏博文没有缴纳一楼房款。故浩源公司辩称因苏博文未递交资料导致办证不能的理由不能成立。浩源公司所提交的2014年10月10日的通知系针对兴海名城不特定业主，不能证明苏博文在此时尚未递交资料。浩源公司还举出《三台县房屋所有权登记申报审批表》，拟证明苏博文要求将证件办在与合同无关的第三人名下。本院认为，该证据只能证明双方曾经以勇发超市名义共同提出办证申请，没有证据证明苏博文要求必须将证办在勇发超市名下，并拒不接受将证办在苏博文名下。故浩源公司的该抗辩理由不能成立。
浩源公司抗辩的第三个理由是：苏博文未缴纳契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”、第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”、第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”、第十一条第二款“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”的规定,本案契税的纳税义务人为苏博文,苏博文纳税义务在签订房屋买卖合同当天即已产生。苏博文应当依法纳税，苏博文未缴纳契税，浩源公司无法为其办理权属变更登记手续。
另一方面，双方《商品房买卖合同》约定：“买受人未能在商品房交付之日起240个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照×利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内由出卖人支付。（2）买受人不退房，出卖人在初始登记办理后90个工作日内取得房屋所有权证书”。即双方对未按期办证，放弃了第一种按日计算违约金的处理方式而选择第二种没有明确约定违约金的处理方式，并在《补充协议》中将房屋尾款90万元作为办证前的暂扣资金，说明双方对办证可能存在迟延有所预期，不能取得该90万元房款尾款以及该90万元的资金占用损失即为浩源公司应承担的迟延办证的后果。结合本案苏博文也确实未缴纳应由其缴纳的契税税款，在苏博文未缴纳契税的情况下，浩源公司无法为其办理房地产转移登记，故其主张浩源公司应承担逾期办证违约金的理由不能成立。
三、关于苏博文上诉请求办证的问题。
苏博文上诉请求判令浩源公司为其办证，因苏博文的起诉请求并未包含办证请求，其仅请求判令浩源公司支付违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，因苏博文二审中明确表示不愿意调解，浩源公司也未同意在本案中一并审理，故本院不作审理，苏博文可另行起诉。
综上，原判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2015）绵民初字第l25号民事判决；
二、由绵阳浩源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向苏博文支付违约金742742.07元；
三、驳回苏博文的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费65108元，由苏博文负担58598元，绵阳浩源房地产开发有限公司负担6510元。二审案件受理费53585元，由苏博文负担44665元，绵阳浩源房地产开发有限公司负担8920元。
本判决为终审判决。
审判长 汪秀兰
审判员 刘长江
审判员 蔡源原
二〇一七年一月二十二日
书记员 王蒂芬