鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终659号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：孙爱芳，女，汉族，1980年8月19日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：高丁，内蒙古易非律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区吉劳庆北路6号6号楼。
法定代表人：祁�，公司董事长。
委托诉讼代理人：贾海文，内蒙古义盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李治中，内蒙古义盟律师事务所实习律师。
上诉人孙爱芳因与被上诉人鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司（以下简称金辉房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古伊金霍洛旗人民法院（2016）内0627民初3183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月26日对本案公开开庭审理上诉人孙爱芳及其委托诉讼代理人高丁，被上诉人的委托诉讼代理人贾海文、李治中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙爱芳上诉请求：撤销原判，依法改判。上诉理由：案涉房屋面积误差超出了合同约定的3%，符合解除合同的条件。双方达成的补充协议系开发商提供的格式合同，该合同第五条有免除开发商责任，排除买受人权利的情形，应作出不利于格式条款提供方的解释。
被上诉人金辉房地产公司答辩称，双方当事人在商品房买卖合同和补充合同中明确约定了付款方式，如不能办理银行按揭贷款，则应一次性付清剩余购房款。关于房屋面积，双方应当依照合同约定长退短补。孙爱芳早已知晓该房屋的终测面积，供暖费票据可以证明，孙爱芳行使解除权超出了除斥期间。
原审本诉原告金辉房地产公司起诉请求：判令本诉被告孙爱芳向金辉房地产公司支付购房款669067.76元以及以欠付购房款669067.76元为计息基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日（2016年6月3日）计算至款项实际给付之日止的利息。原审反诉原告孙爱芳反诉请求：1.判令解除孙爱芳与金辉房地产公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令金辉房地产公司返还孙爱芳购房�766000元、办理产权登记费用及贷款费用共计56190元，合计822190元；3.判令金辉房地产公司以822190元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率向反诉原告孙爱芳支付2010年12月25日至款项实际付清之日止的利息。
原审法院认定事实：2010年12月25日，金辉房地产公司与孙爱芳签订了合同编号为2010-0006641的《商品房买卖合同》（其中包括合同补充协议一份），双方于2010年12月31日到伊金霍洛旗房管局办理了合同备案登记（备案后金辉房地产公司曾申请注销过涉诉房屋的合同备案登记，后又恢复了备案登记）。合同约定孙爱芳购买金辉房地产公司开发的位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇的公园天下观邸B9幢2-08号房产，房屋用途为商业，每平方米价格为24674.48元；约定房屋交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异的，按下列方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；约定孙爱芳在签订合同时付清首付款766000元，剩余房款以银行按揭贷款的方式支付，如孙爱芳不能以上述方式支付剩余房款，则其应在收到金辉房地产公司的通知之日起七日内交清全部房款；约定金辉房地产公司应在2011年12月31日前交付涉诉房屋，交付条件为房屋经验收合格。补充协议约定买受人不能办理按揭贷款的应在收到出卖人的通知后五天内改用一次性付款方式付款；�定房屋交付的标准为该房屋具备装修条件；约定双方签订的房屋面积以最终测绘部门的测绘面积为准，房款长退短补，据实结算。合同签订后，孙爱芳分两次交清了购房首付款766000元（2011年8月4日交款15万元，2011年8月26日交款616000元），2011年8月26日交付第二笔款项时孙爱芳同时向金辉房地产公司交付了办理产权登记的费用及贷款费用共计56190元，其中贷款费用为2575元，办理产权登记费用为53615元（该费用按照61.44平方米的面积收取，实际办理时费用多退少补）。2012年2月27日，金辉房地产公司向孙爱芳交付了涉诉房屋，同时向孙爱芳出具了一张包括全部购房首付款和办理产权登记费用、贷款费用在内的总收据。涉诉房屋目前尚未办理产权登记。涉诉房屋合同约定面积是61.44平方米，终测面积是58.16平方米。涉诉商业所在商业片区于2014年11月17日经消防验收合格。
原审法院认为，（一）金辉房地产公司与孙爱芳签订的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议一份）系双方真实意思表示，合同对双方均具有法律约束力，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。（二）关于合同是否具备解除条件的问题。金辉房地产公司与孙爱芳在双方签订的《商品房买卖合同》中约定房屋面积为61.44平方米，补充协议中双方又约定签订的房屋面积以最终测绘部门的测绘面积为准，房款长退短补，据实结算，补充协议的上述约定属于对合同约定面积的变更，而根据庭审查明的事实涉诉房屋终测面积是58.16平方米，因此合同约定的房屋面积已经变更为58.16平方米。《商品房买卖合同》约定房屋交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买�人有权退房，涉诉房屋尚未办理产权登记手续，且办理产权登记时一般以终测面积为准，因此孙爱芳以房屋面积误差绝对值超过3%为由要求解除合同的诉讼请求不成立。另外，孙爱芳答辩称涉诉房屋所在商业片区直至2014年11月17日消防验收方才合格，即金辉房地产公司向孙爱芳交付房屋时涉诉房屋所在商业片区尚未完成消防验收，根据该商业片区的规模以及消防法的相关规定，金辉房地产公司的交付行为不合格，但是双方在补充协议中约定房屋交付的标准为该房屋具备装修条件，而涉诉房屋交付后至今孙爱芳已将该房屋对外出租至少两年以上，因此孙爱芳的上述答辩主张亦不能成立。综上，涉诉《商品房买卖合同》并不具备解除条件，孙爱芳关于解除合同的诉讼请求不予支持。（三）关于剩余购房款是否具备付款条件的问题。孙爱芳辩称金辉房地产公司与孙爱芳约定除首付款766000元外其余款项办理按揭贷款，但金辉房地产公司并未按照约定为孙爱芳办理按揭贷款，孙爱芳不应该支付剩余房款，双方签订的《商品房买卖合同》仅约定买受人可以通过出卖人办理按揭贷款，办理按揭贷款的义务方并非金辉房地产公司，且实践中办理按揭贷款需要开发商与购房者的共同配合，因此在无法确定不能办理按揭贷款的责任方且涉诉房屋已经交付使用四年多的情况下，剩余房款宜按照合同及补充的约定改为一次性付款。根据金辉房地产公司与孙爱芳签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，金辉房地产公司在不能办理按揭贷款的情况下应该通知买受人孙爱芳，庭审过程中金辉房地产公司并未提供相关证据证实其履行了通知义务，但其提起本案诉讼要求孙爱芳付清剩余房款，应视为履行上述通知义务，孙爱芳收到诉状后应在补充协�约定的期限内一次性付清剩余房款，因此对于金辉房地产公司要求孙爱芳支付剩余房款669067.76元的诉讼请求予以支持。（四）关于金辉房地产公司主张的利息损失。孙爱芳于2016年7月5日收到本案中金辉房地产公司要求其支付剩余款及利息的诉状，而补充协议约定买受人不能办理按揭贷款的应在收到出卖人的通知后五天内改用一次性付款方式付款，因此孙爱芳应该在2016年7月10日前付清剩余房款，故对于金辉房地产公司要求孙爱芳以欠付购房款669067.76元为计息基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月11日至款项实际给付之日止向其支付利息的诉讼请求予以支持。（五）关于产权登记费用及贷款费用。根据庭审查明的事实，涉诉房屋尚未办理产权登记，相关费用的准确数额无法确认，因此该部分费用双方可在办理产权登记后另行处理，本案中不做处理。金辉房地产公司收取了孙爱芳2575元的贷款费用，但最终未能办理按揭贷款，且金辉房地产公司未举证证实该部分费用已经在办理按揭贷款的过程中实际花费，因此金辉房地产公司应将该部分费用返还孙爱芳。另外，金辉房地产公司在2011年8月26日既向孙爱芳收取了上述贷款费用，但贷款最终未能办理，因此孙爱芳要求金辉房地产公司按照中国人民银行同期活期存款利率向其支付利息至款项实际返还之日止的诉讼请求符合法律规定，应予支持，但利息起算时间应为交付款项后开始计算，即2011年8月27日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，原审判决如下�一、孙爱芳给付原告鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司房款669067.76元；二、孙爱芳以欠付购房款669067.76元为计息基数按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年7月11日至款项实际给付之日止，向鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司支付利息；三、鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司返还孙爱芳贷款费用2575元；四、鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司以应返还贷款费用2575元为计息基数，按照中国人民银行同期活期存款利率，从2011年8月27日至款项实际返还之日止，向孙爱芳支付利息；五、驳回被告孙爱芳的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人二审事实上的争议焦点是孙爱芳于何时知晓案涉房屋的终测面积；案涉房屋未能办理银行按揭贷款的主要原因。第一，关于孙爱芳于何时知晓案涉房屋的终测面积的问题。案涉房屋于2012年2月交付孙爱芳，根据供暖公司出具的证明，其应在2014年冬季缴纳取暖费时知晓该房屋的终测面积。孙爱芳声称其在收房后将房屋租给他人使用，且房屋产权证未能如期办理，其并不知晓房屋的终测面积，该诉讼理由与常理不符，本院不予采信，应推定其在缴纳供暖费时已知晓案涉房屋的终测面积。第二，关于案涉房屋未能办理银行按揭贷款的主要原因的问题。根据本院庭审笔录的记载内容，孙爱芳因收入不符合银行贷款要求，故银行未能为其办理按揭贷款。金辉房地产公司明知孙爱芳不符合办理银行按揭贷款的条件，仍未能及时向孙爱芳退还办理按揭贷款的费用。案涉商品房买卖合同和补充协议签订于同一天。
本院认为，本案法律适用上的争议焦点是双方补充协议第五条是否是格式条款，有无排除一方主要权利的情形；孙爱�是否有权行使解除权，该解除权的行使是否符合法律规定，如合同不能依法解除，双方应如何继续履行合同；原审判决分别对退还办理按揭贷款的费用及支付剩余购房款使用银行同期存款利率和银行同期贷款利率两种标准进行判决，该判决方式是否妥当。
第一，关于双方补充协议第五条是否是格式条款，有无排除一方主要权利的情形的问题。根据双方商品房买卖合同约定，如商品房面积误差超出3%的，购房人孙爱芳可以行使解除权，但双方补充协议另行约定了长退短补、据实结算的面积误差处理方式。解除权属法定权利，该补充协议第五条的内容确有排除孙爱芳合同解除权的情形，故该合同条款当属无效条款。
第二，关于孙爱芳是否有权行使解除权，该解除权的行使是否符合法律规定，如合同不能依法解除，双方应如何继续履行合同。根据�方商品房买卖合同第五条的约定，孙爱芳有权在面积误差超出3%时，行使合同解除权。另，根据本院查明的案件事实，孙爱芳应于2014年冬季知晓该房屋的终测面积，但其于2016年7月，通过反诉形式行使合同解除权，该解除权的行使已超出了除斥期间，故该解除权的行使方式不符合法律规定，本院难以支持其解除合同的诉请。基于孙爱芳提交的贷款资料不符合办理银行按揭贷款的基本条件，根据双方商品房买卖合同第六条的约定，孙爱芳应一次性付清剩余购房款。孙爱芳的本项上诉理由不能成立，对其相应诉请不予支持。
第二，关于原审判决分别对退还办理按揭贷款的费用及支付剩余购房款使用银行同期存款利率和银行同期贷款利率两种标准进行判决，该判决方式是否妥当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解�》第十七条一款的规定：”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，孙爱芳还应承担迟延履行期间，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息。原审判决关于剩余购房款的利息的认定，符合上述司法解释的规定。另，孙爱芳在原审反诉中提出了按照银行同期存款利率计算的利息，该主张内容与双方合同约定内容相吻合，原审法院就此问题判如所请，并无不妥。孙爱芳的本项上诉理由不能成立，对其相应诉请不予支持。
第三，原审判决第一项、第三项未能明确指定孙爱芳向金辉房地产公司支付剩余购房款的期限和金辉房地产公司向孙爱芳退还办理贷款费用的期限，此处确有不妥，本院依法另行确定履行期限。金辉房地产公司于2016年6月3日，通过诉讼方式主张购房款，孙爱芳在2016年7月5日收到原审法院送达的诉状副本及应诉通知。根据双方合同约定，孙爱芳应向金辉房地产公司支付剩余购房款，如有逾期需支付相应利息。考虑到金辉房地产公司在孙爱芳未能如期办理银行按揭贷款的情形下，未及时将办理按揭贷款的费用，确有履约不当问题，故本院对孙爱芳剩余购房款的利息的起付时间调整至本判决生效后，即孙爱芳需自本判决生效之日起7日内，向金辉房地产公司支付剩余购房款；如有逾期，自逾期之日的次日起，按照剩余购房款总额，以中国人民银行同期基准贷款利率为标准，向金辉房地产公司计付利息。另，案涉纠纷属典型的商品房买卖合同纠纷，而非普通房屋买卖合同纠纷，原审法院认定的案由确有不当。本院依法就此问题一并予以纠正。
综上所述，上诉人孙爱芳的上诉理由不能成立，本院就其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用基本准确，但判项逻辑混乱，本院依法予以部分调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持内蒙古伊金霍洛旗人民法院（2016）内0627民初3183号民事判决第五项；
二、撤销内蒙古伊金霍洛旗人民法院（2016）内0627民初3183号民事判决第一、二、三、四项；
三、孙爱芳于本判决生效之日起七日内，向鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司支付剩余购房款669067.76元；如有逾期，向鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司支付自该指定期限届满的次日起，直至付清之日止，以剩余购房款669067.76元为基数，按照中�人民银行同期贷款利率计算的利息。
四、鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起七日内，向孙爱芳退还2575元办理贷款的费用；如有逾期，向孙爱芳支付自本判决指定付款期限届满的次日起，直至付清之日止，以2575元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。
一审案件受理费合计17180元，由孙爱芳负担10491元，由鄂尔多斯市金辉房地产开发有限责任公司负担6689元；二审案件受理费17180元，由孙爱芳负担17810元。
本判决为终审判决。
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一七年五月二十六日
书记员 杨 卓