河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0302民初10675号
原告：凌猛，男，1988年4月27日出生，蒙古族，现住辽宁省葫芦岛市连山区，身份证号：。
委托代理人：郭建忠，河北吴秀萍律师事务所律师。
被告：姚明奎，男，1970年5月30日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区，现住河北省秦皇岛市，身份证号码：。
被告：张馨心，女，1981年10月14日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区，身份证号码：。
委托代理人：姚明奎（系张馨心丈夫），男，1970年5月30日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区，身份证号：。
原告凌猛与被告姚明奎、张馨心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌猛的委托代理人郭建忠，被告�明奎（兼被告张馨心委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凌猛向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告于原告之间签订的房屋买卖协议合法有效，并按照买卖协议约定办理过户手续；2、依法判令二被告向原告偿还房屋租金20000元；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告凌猛与被告姚明奎原系朋友关系，被告姚明奎与被告张馨心系夫妻关系。2010年5月12日,原告购买了被告姚明奎名下的位于秦皇岛市海港区海政里小区35栋5单元201号房屋,并同时签订了房屋买卖协议,协议约定:“被告将上述小区房屋出售给原告，房屋总价为32万元，原告先行向被告支付18万元，未付购房款，待房屋过户手续办理后由原告分次付清，且过户费用原告只承担1万元，其余不足部分均由被告姚明奎承担。”原被告签订协议后，被告对原告进行了房屋交付，原告对该房屋进行了整体装修，并实际居住了一年左右，同时，原告于2010年6月份起至2012年期间原告陆续向被告支付购房款共计27万元整。因该房在原告购买时为经济适用房，并未能及时办理过户手续，直至2017年4月，原告得知该房已满足上市交易条件及可以办理产权过户相关手续，原告便多次与被告协商办理房屋过户事宜，但均遭到被告以各种理由推脱和拒绝，同时原告还发现，被告在原告不知情的情况下，将原告所有的房屋于2015年12月出租给了他人居住，并获得了租金利益。原告认为，原告与被告签订的房屋买卖合同真实合法有效，原告已按照合同约定履行了支付房款义务，被告应当按照合同约定配合原告办理房屋过户手续，同时还应当赔偿原告因擅自出租原告所有房屋给原告造成的损失，被告张馨心作为被�姚明奎妻子二人应共同对原告承担连带赔偿责任，故此，原告特诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
被告姚明奎、张馨心辩称，房子没有卖，只是欠原告的钱，原告起诉张馨心，在我们签订合同时候，我和张馨心还不认识。原告没有付给我买房款。我只是从原告处陆陆续续借了25万元。一直未偿还。原告未经被告允许，就住进房屋。被告是在2011年11月份左右从看守所出来住进诉争房屋。2015年12月份被告将房屋出租，一直到2017年8月份。被告不同意偿还租金，也不同意协助原告办理房屋过户。
经本院审理查明事实如下：2010年5月12日，原告姚明奎（甲方）与被告凌猛（乙方）签订了《房屋买卖协议》一份，该协议载明：“一、经甲乙双方协商，本着自愿平等原则，甲方自愿�位于秦皇岛市海政里35栋5单元201号（毛坯房）经济适用房转卖给乙方。二、房子总价款三十二万元整。三、付款方式：乙方先付甲方房款壹拾捌万元整，余款等办完过户手续后分次付清。四、因甲方的房子是属国家经济适用房，房子过户由甲方承担办理过户手续，过户费乙方只承担1万元，如不足由甲方承担，乙方不承担过户时产生的任何费用。五、违约责任：因甲方承诺给乙方过户，如果在2011年11月31日未能给乙方如期办理过户手续，甲方将承担违约责任，赔偿乙方所有损失，如甲方没有明确期限能给乙方办理过户手续，使乙方不能得到该房子产权，甲方必须按当年当月的该房子房产市场价全额退还给乙方，并承担乙方付给甲方房款的利息2%，按月数付给乙方，同时赔偿乙方违约金，按房款总价10%”。
另查，�被告陆续给原告打欠条6张，共欠原告27万元（其中一笔大写陆万伍千元整，小写为60000元）。
原告就其主张提交如下证据：证据一、房屋买卖协议一份，证明原被告就诉争房屋签订合法有效的房屋买卖协议，被告认可以房屋总价32万元将诉争房屋转让给原告，同时明确该协议签订时间是2010年5月12日。证据二、由被告姚明奎和张馨心出具的欠条6张。该六张欠条起止日期为2010年6月10日至2012年期间。证明原告在与被告签署房屋买卖协议后，陆续向被告支付了购房款27万元。之所以用欠条方式提供，是因为原告向被告购买的房屋是经济适用房原告担心不能过户，为保证权益不受侵害，才让被告打的欠条，上述欠条应为支付购房款的收据。证据三、原告与被告签订买卖协议后，被告向原告交付的由被告与秦皇岛市民安房地产有限公司签订�经济适用住房买卖合同一份及购房收据八张。证明被告在与原告签订协议后，被告将所有购房手续交与原告。证据四、房屋内部情况视频录像光盘及相关房屋家具购买票据。证明原告购买被告房屋后，对房屋就进行实际交付后进行装修，并实际居住一年左右，所有家具装修及电器都为原告购买。证据五、被告姚明奎及第三人杨ＸＸ签订的房屋租赁合同书一份，及续租一年的续租协议一份，证明自2015年12月被告未经原告许可，且不知情的情况下擅自将房屋出租给别人，并收取年租金1万元，侵犯了原告合法权益。结合证据一、二能够证明原、被告双方买卖行为发生在先，原告向被告陆续给付购房款的行为发生在后，符合我国房屋交易市场习惯和规则。结合证据三、四能够充分证明被告对诉争房屋向原告进行了实际交付，原告也进行了实际使用和入住，能够形成完整证据链条，双方对买卖行为相互实际履行，房屋买卖合法有效。
被告对原告提交的证据质证意见为，证据一是双方签订的，原告没有给被告购房款，被告是以房子做抵押的借款。证据二是真实的，有些没有日期，被告只认可借款25万元。被告打过总欠条是25万元，是2012年夏天的时候写的。证据三的真实性认可，只是借款作为抵押放到原告处。证据四房子是原告装修的，但没有经过被告允许。被告在2010年5月17日进的看守所，一直到2011年底出来的。对于证据五真实性没有异议，但房子是被告的，没有卖给原告。
被告就其主张提交如下证据：二被告的结婚证复印件一份，证明姚明奎与凌猛发生借款关系时，姚明奎与张馨心还没有结婚登记。
原告对被告提交的证据质证意见为，对证据真实性无异议，二被告登记时间是2010年11月12日。而由二被告共同出具的购房款凭证时间跨度为2010年的6月截止到2012年，所以被告张馨心主体适格，其在购房款票据上均有张馨心签名。
以上事实，有原、被告的陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，2010年5月12日，原告凌猛与被告姚明奎签订了《房屋买卖协议》一份，买卖协议签订后，原告未向被告以购房款名义支付款项。原告支付被告的款项均以二被告欠款形式出现，且以后双方亦未对欠款转为购房款事宜达成一致意见。原告主张被告的欠款就是购房款，缺乏相关证据，证据不足。根据原、被告的陈述和双方提交的证据，本院认定双方为民间借贷关系，上述诉争房屋是为了担保欠款的偿还，才做的买卖合同。原告主张确认二被告与原告签订的房屋买卖协议合法有效，并按照买卖协议约定办理过户手续及被告向原告赔偿房屋租金20000元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
对原告凌猛的诉讼请求不予支持。
案件受理费6400元，减半收取即3200元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 韩有强
二〇一七年十一月九日
代理书记员 张立娟