江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民初字第2864号
原告丹阳市工业资产经营管理有限公司，组织机构代码证号××，住所地丹阳市云阳路99号。
法定代表人邹建国，系该公司总经理。
委托代理人高晓炳，江苏金正平律师事务所律师。
委托代理人蒋燕翔，江苏金正平律师事务所律师。
被告丹阳市鼎胜汽车维修有限公司，组织机构代码证号××，住所地丹阳市开发区云阳路75号
法定代表人季嘉荣，系该公司总经理。
委托代理人贡志斌，江苏金正平律师事务所律师。
本院于2015年6月25日立案受理了原告丹阳市工业资产经营管理总公司与被告丹阳市鼎胜汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋燕翔，被告的法定代表人季嘉荣及委托代理人贡志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原丹阳市轻工与机械冶金工业总公司（以下简称轻工公司）曾与被告签订数份协议，约定由被告承租相关房产与场地。合同签订后，房产和场地已依约交付，但被告却未按约支付租金。至目前为止，被告尚欠租金231664.95元。根据丹阳市人民政府丹政发〔2013〕95号文件，丹阳市纺织工业总公司、丹阳市化工医药工业总公司、丹阳市轻工与机械冶金工业总公司已整合重组为丹阳市工业资产经营管理有限公司，因此，原丹阳市轻工与机械冶金工业总公司的权利义务由原告继受。现原告起诉，要求被告支付拖欠的租金231664.95元并承担诉讼费用。
原告为证明其主张提供了以下证据：
1、2001-2013年租赁费结算单复印件（加盖丹阳市审计局的公章）1份，证明被告拖欠原告租金231664.95元。
2、协议书复印件2份，证明丹阳市轻工与机械冶金工业总公司于2010年3月8日和2011年12月20日分别与被告签订房屋租赁协议，协议对租赁范围、租期、租金等均作出约定。
3、丹阳市人民政府丹政发〔2013〕95号文件复印件1份，证明丹阳市纺织工业总公司、丹阳市化工医药工业总公司、丹阳市轻工与机械冶金工业总公司整合重组为原告丹阳市工业资产经营管理总公司，原丹阳市轻工与机械冶金工业总公司的权利与义务由原告继受。
被告辩称：原告据以主张租金的结算单并非双方的对账凭证，而是被告为了配合原告单位人员离任审计而出具的，因对结算单存有异议，被告在结算单的附件中也已提出。法院调取的双方签订的四份协议书原、被告均认可，协议书中的租金与结算单中的租金不一致，原告也未提供租金变更的依据，而被告已经根据协议的约定履行了给付租金的义务。另外，原告主张至2013年的租金也已超过诉讼时效。
被告为证明其主张提供了以下证据：
1、2014年11月26日被告交付给原告的房屋和场地租金收据原件各1张，证明被告按约支付了2014年的租金。
2、通知原件1份，证明原告曾在2013年9月29日向被告发出通知，变更了原租赁合同约定的租赁范围，也是2014年租金调整的依据。
3、2010-2014年租赁费交付情况一览表以及2010-2013年租�交付凭证4张，证明被告按照合同约定如期支付租金。
经审理查明：2001年4月29日，丹阳市轻工与机械冶金工业总公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签订租赁协议书，约定乙方承租甲方位于本市云阳路48号门市楼4间及楼后空地一块（东至农行围墙，南至门市楼，西至马路东边，北至原建材公司办公楼前六米处），租赁期限自2001年6月30日至2006年6月30日，门市楼年租金为20000元，场地年租金为90000元。2006年4月29日，双方对上述租赁协议进行了续签，租赁期限自2006年6月30日至2011年6月30日，租赁范围、租金等其他事项不变。
2010年3月8日，双方又签订一份协议书，约定甲方将本市云阳路99号总公司办公楼一楼6、7、8号后半间、11、12、13、14、15号计7.5间办公房租赁给乙方，租期自2010年3月15日至2015年2月14日，年租金为25000元。
2011年12月20日，双方再次签订协议书，约定甲方将总公司办公楼前1500平方米场地租赁给乙方，租期自2012年1月1日至2015年12月31日，年租金为30000元。
2013年9月17日，被告出具2001-2013年租赁费结算单，对于该期间的“租金、付现、代垫付、汽修费、余额”作出核对，其中，被告对2010年-2011年的应付租金提出异议，认为其从2010年6月份就退出前办公楼所有办公房，另对于2001年-2003年的汽车修理费有异议，被告公司账面为174033.66元，轻工公司账面为135164.41元，差额为38869.25元。以上异议载明于结算单的附件中。
2013年9月29日，原告向被告发出通知，要求被告将总公司办公楼一楼6、7号房间交还原告，原告将10号房间调剂给被告使用，交房时间为2013年10月15日前。另因原告办公车辆停放的需要，终止场地租赁协议。
2014年11月26日，被告向原告支付了房屋租金18178元和场地租金18822元，合计37000元。
另查明，根据丹阳市人民政府丹政发〔2013〕95号文件，丹阳市纺织工业总公司、丹阳市化工医药工业总公司、丹阳市轻工与机械冶金工业总公司整合重组为原告丹阳市工业资产经营管理总公司。
以上事实，有原告提供的结算单、协议书、政府文件，被告提供的收据、通知，本院调取的协议书4份及当事人的陈述所证实。
本案的争议焦点为：双方的租金应当如何结算以及原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点，首先，根据原、被告提供的证据和当庭陈述以及本院调取的证据可以明确，虽然2001年4月29日和2006年4月29日的租赁协议中仅约定了4间门市楼，所写地址也不一致（云阳路48号和云阳路75号），但实际上，被告自2001年开始就承租了轻工公司的所有门市楼及门市楼�（北边）的场地用于经营汽车修理厂。2010年3月8日，被告又承租了总公司办公楼一楼7.5间办公房。2011年12月20日，被告对场地进行续租，双方调整了租金。至2013年，原告将总公司一楼的6、7号房间收回，并调剂10号房间给被告，另收回了被告承租场地的东边一半。至此，原告承租的范围已变更为总公司一楼8号后半间、10-15号共6.5间办公楼以及楼前场地的一半（已由被告搭建了钢结构修理厂房）。其次，虽然最初的两份协议上约定的门市楼租金为20000元、场地租金为90000元，但被告实际承租了所有门市楼（约14间），在租赁费结算单中被告对2001年-2009年的租金（2001年为75000元、其余均为150000元）没有异议，原告也陈述双方进行过口头的约定，故本院确认门市楼实际租金为60000元、场地为90000元，合计150000元。再次，关于2010年和2011年应付租金的数额。被告在租赁费结算单�提出异议，认为2010年6月份被告就退出前办公楼所有办公房，原告不予认可，认为被告是在协议约定的租赁期限到期（即2011年6月30日）才退出的。被告在庭审中陈述，门市楼的二楼是在2010年6月份交还给原告，一楼是在2010年年底交还给原告，被告未能提供证据证明交还的时间，原告也未发出要求交还的通知。但是，被告承租原告的门市楼和场地本就是为了经营汽修厂，原承租的门市楼和2010年3月8日协议签订后承租的办公楼都是为了办公使用，被告没有必要在前门市楼租期尚有一年多的情况下再去承租后办公楼，若系被告需要更换办公楼，完全可以在前门市楼到期时再签订协议（场地就是在到期后半年才续签），本院有理由相信被告是应原告的要求才更换办公场地，交还前门市楼。另外，双方的租赁关系时间很长，根据前述（约定租金与实际租金并不相符），双方也并未完全按照协议的约定履行，原告也完全有可能口头变更租赁的范围、租金等事项，并且，在租赁结算单中，被告也就该租赁事项提出了异议，虽然与被告当庭陈述存在差异，但本院有理由相信被告在2010年退出门市楼的陈述是真实的。故对于2010年应付租金本院认为应当为135000元（场地租金90000元加上门市楼租金上半年30000元和下半年15000元），2011年的应付租金应当为115000元（场地租金90000元加上7.5间办公楼租金25000元）。最后，关于2001年至2003年的汽车维修费，因距今时间较长，双方也无法提供原始账目进行核对，对于差额38869.25元本院确认由双方各承担一半。综上，原告主张被告尚欠截至到2013年年底的租金231664.95元，2014年租金37000元被告已经交付，现办公楼（截止到2015年2月14日）和场地（截止到2014年12月31日）的租金原告主张被告尚欠231664.95元，其中，应当扣除2010年租金15000元、2011年的租金60000元以及汽车维修费19434.63元，被告对已付的租金没有异议，故被告尚欠原告租金137230.32元。
关于第二个争议焦点，虽然原告主张的是截至2013年的租金，但被告一直承租着原告的办公楼及场地，是连续的行为，且已支付了2014年的租金，故实际上原告所主张的租金也是到2014年，未超过诉讼时效。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告丹阳市鼎胜汽车维修有限公司于本判决生效后十日内给付原告丹阳市工业资产经营管理总公司租金137230.32元；
二、驳回原告丹阳市工业资产经营管理总公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4774元，由原告丹阳市工业资产经营管理总公司负担2049元，被告丹阳市鼎胜汽车维修有限公司负担2725元（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 倪玉鑫
人民陪审员 金杏云
人民陪审员 谢志辉
二〇一六年五月十八日
书 记 员 毛梦凡
附：本判决适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。