浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终696号
上诉人（原审被告）：浙江民泰商业银行股份有限公司丽水分行，住所地：丽水市莲都区花园路498号。组织机构代码：33698919-0。
负责人：季毅，行长。
委托诉讼代理人：蓝先锋，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李征东，男，1974年12月17日出生，汉族，户籍住址：住缙云县。
原审第三人：卢子爱，女，1956年10月17日出生，汉族，住缙云县。
原审第三人：卢伟杰，男，1958年4月5日出生，汉族，住缙云�。
原审第三人：李安平，男，1981年4月28日出生，汉族，住缙云县。
原审第三人：丁淳，女，1983年11月15日出生，汉族，住缙云县。
上诉人浙江民泰商业银行股份有限公司丽水分行因与被上诉人李征东，原审第三人卢子爱、卢伟杰、李安平、丁淳案外人执行异议之诉一案，不服丽水市莲都区人民法院（2016）浙1102民初6103号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭于2017年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人浙江民泰商业银行股份有限公司丽水分行的委托诉讼代理人兰先锋、被上诉人李征东到庭参加诉讼。原审第三人卢子爱、卢伟杰、李安平、丁淳经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浙江民泰商业银行股份有限公司丽水分行的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李征东的一审诉讼请求。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：被上诉人购买房屋已经11年却没有过户，过错在被上诉人，一审以案涉房屋的土地为划拨性质需签订土地出让手续方可办理，而认定被上诉人未办理过户登记无过错，证据不足。被上诉人主张未过户的理由是，买卖完成后出卖人找不到身份证，然后2个月后因装修没钱而没有去过户，之后又找不到出卖人，被上诉人的三个理由不是无法解决的，如果出卖人拒不配合也可以通过法律途径解决，被上诉人11年不过户显然存在过错。综上，原审举证责任及适用法律错误。
李征东答辩称：房屋过户是需要双方签字确认，如果没有对方签字是不能过户的，双方房屋买卖后半个月被上诉人接手房屋，卢伟杰说因搬家身份证找不到，被上诉人认为是人之常情，但再过了几天联系卢伟杰时，卢伟杰已经出门做生意，�意回来再配合办理过户，被上诉人当时手头也紧就同意了，之后再也联系不上卢伟杰了。被上诉人不想起诉卢伟杰的原因是不愿意通过诉讼途径，以免与卢伟杰产生仇恨，被上诉人是想找到卢伟杰然后商量解决，上诉人没有资格在被上诉人没有找到卢伟杰之前，就要求被上诉人去诉卢伟杰，更不能将自身过错强加给被上诉人。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人卢子爱、卢伟杰、李安平、丁淳军未作答辩。
李征东向一审法院起诉请求：一、立即停止对原告购买的位于缙云县××镇××街××号（房屋所有权证号：缙房权证字第××）房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2005年3月28日，由壶镇法律服务所工作人员代笔原告与第三人卢子爱、卢伟杰签订了《房屋买卖契约》�第三人卢伟杰、卢子爱将坐落在××镇××街××号六层楼房（房屋所有权证号：缙房权证字第××）以818077元的价格出卖给原告。并于当日，在契约上注明了已支付完全部款项。在本案查封案涉房产之前，原告以其本人名义曾进行电费缴纳。2016年1月27日，在金融借款合同纠纷案审理过程中，根据被告的申请，本院查封了案涉房屋。原告于2016年5月23日提出了异议，但被驳回，遂提起执行异议之诉。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的不得查封、扣押、冻结的情形，是指第三人善意购买的情况下，还需符合三个要件：第一、必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已签订合法有效的合同，且支付全部价款或者已按照合同约定支付了部分价款；第二、必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已合法占有；第三、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告在司法所与第三人签订买卖合同，并注明已支付全部价款。该合同的签订真实、合法、有效，且在案涉房产被查封之前，原告已占有并对房屋进行了如缴纳电费之类的管理行为，且房屋办理产权过户需买卖双方互相配合办理，也无证据证明系原告的自身原因导致该案涉房产不能过户，因此，可以认定原告符合十七条规定的情形。第三人卢子爱、卢伟杰、李安平、丁淳经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响依法作出判决。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决：停止对原告购买的位于缙云县××镇××街××号（房屋所有权证号：缙房权证字第××）房屋的执行。案件受理费5049元，由被告浙江民泰商业银行股份有限公司丽水分行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
李征东在二审庭审中陈述：2005年3月28日，由壶镇法律服务所工作人员陈唐生代笔被上诉人与原审第三人卢子爱、卢伟杰签订了《房屋买卖契约》，卢伟杰、卢子爱将坐落在××镇××街××号六层楼房（房屋所有权证号：缙房权证字第××）以818077元的价格出卖给被上诉人所有，当日双方签订《房屋买卖契约》，契约上注明已支付完全部款项，办理房屋买卖过户手续一切…由买受人自己承担。交易完成后，因出卖人找不到身份证，后又因办理过户需要缴纳60余万元土地出让金而未办理过户登记。2016年1月27日，丽水市莲都区人民法院作出（2016）浙1102民初592号民事裁定，查封了卢子爱、卢伟杰共有的坐落于缙云县××镇××街××号房屋。李�东于2016年5月23日提出了异议，被丽水市莲都区人民法院驳回异议申请，遂提起执行异议之诉。
本案争议焦点是：缙房权证字第××号房产是否符合停止执行及解除查封的条件。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，李征东并未对涉案房屋的所有权进行变更登记，房屋登记的产权人仍是被执行人卢伟杰和卢子爱，因此，李征东对涉案房屋并不享有所有权。李征东受让房屋虽然已经入住，但因为未缴纳60余万元的土地出让金，实际上在没有缴纳土地出让金的情况下也无法办理产权变更登记，因此，李征东既不享有房屋所有权，也不存在其他对抗法院强制执行的其他合法民事权益，人民法院可以查封被执行人的财产。李征东在长达十一年之久完全有时间、精力、机会办理房产过户登记，且李征东二审时承认买受诉争房屋后未及时办理过户登记的原因之一是当时资金紧张，未能缴纳60余万元土地出让金，显然诉争房屋至今未办理过户登记，李征东存在过错，故李征东无法根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求法院停止执行诉争房屋。丽水市莲都区人民法院2016年1月27日作出（2016）浙1102民初592号民事裁定，查封卢子爱、卢伟杰共有的坐落于缙云县××镇××街××号房屋，并无不当。
综上，浙江民泰商业银行股份有限公司丽水分行的上诉请求成立，予以支持。一审法院以案涉房产不能过户，并非李征东自身原因导致，系认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销丽水市莲都区人民法院（2016）浙1102民初6103号民事判决；
二、驳回李征东的诉讼请求。
一审案件受理费5049元，二审案件受理费5049元，均由李征东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 湘
审 判 员 汤丽军
审 判 员 聂伟杰
二〇一七年七月二十四日
代书记员 郑丽珍