山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第349号
上诉人（原审被告）：沂源县宝丰粮油有限公司。住所地：山东省沂源县城保丰路*号。
法定代表人：沈孝清，总经理。
委托代理人：李庆法，山东鲁浩律师事务所律师。
委托代理人：李金兰，沂源县宝丰粮油有限公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：沂源县城区建筑工程有限公司。住所地：山东省沂源县城健康路*号。
法定代表人：吴成民，总经理。
委托代理人：司维静，山东普正律师事务所律师。
委托代理人：王允莲，山东普正律师事务所律师。
上诉人沂源县宝丰粮油有限公司（以下简称“宝丰公司”）因与被上诉人沂源县城区建筑工程有限公司（以下简称“沂源建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2013）淄民一初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宝丰公司的委托代理人李庆法、李金兰，被上诉人沂源建筑公司的委托代理人司维静、王允莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2006年，宝丰公司启动其三粮店食品广场、食品厂宿舍楼的建设工程，两项工程均由沂源建筑公司承建，由沂源建筑公司的刘培宝项目部具体施工。2006年11月16日，宝丰公司与沂源建筑公司签订《丽华大酒店买卖契约》约定：宝丰公司将丽华大酒店的房地产以280万元的价格出售给沂源建筑公司，沂源建筑公司可用原有债权及在建工程款支付，沂源建筑公司必须按期完成宝丰公司三粮店食品广场、食品厂宿舍楼的土建工程，宝丰公司不再投入建设资金，以工程决算定案值多退少补，宝丰公司帮助沂源建筑公司办理产权过渡，过渡费用由沂源建筑公司承担。宝丰公司在甲方落款处签章，并由其法定代表人及当时的委托代理人分别签字，刘培宝在乙方法定代表人落款处签字、捺印。此后，沂源建筑公司按约完成了食品厂宿舍楼1#、2#住宅楼及其附属工程、三粮店食品广场工程的施工，沂源建筑公司还为宝丰公司承建了院内大门院墙、砼地面、工业路沿街楼修缮、院内部分屋顶SBS防水、仓库改造等多项零星工程，上述工程均已施工完毕并交付使用。经宝丰公司委托沂源公明有限责任会计师事务所（以下简称“公明会计师事务所”）对以上各项工程造价进行审核，双方当事人确认工程造价为21136097.17元。自2007年12月至2013年3月，宝丰公司向沂源建筑公司共支付工程款6379813.20元，余款未付。沂源建筑公司要求宝丰公司支付扣除丽华大酒店抵顶的280万元后剩余的工程款，并协助其办理丽华大酒店的产权过户手续。
原审另查明，2007年11月4日，宝丰公司出具《说明》载明：原沂源宏运粮油营销有限公司（以下简称“宏运公司”）遗留应付账款中，应付刘培宝工程款为658053.40元。沂源建筑公司以此证明对宝丰公司享有原有债权，用以支付购买丽华大酒店。2012年底，宝丰公司的部分股东以其法定代表人存在损害公司及其他股东利益为由，要求沂源县粮食局派驻工作组，并由此启动了对宝丰公司的财务审计，宝丰公司并委托淄博彤泰资产评估事务所对涉案工程进行重新审计。
上述事实，有双方当事人签订的《丽华大酒店买卖契约》、公明会计师事务所出具的《涉案工程结算审核报告（书）》、双方当事人签字确认的《工程造价咨询审核定案表》，当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
原审认为：沂源建筑公司提出的诉讼请求，涉及建设工程施工合同及房屋买卖合同两个性质不同的法律关系，宝丰公司关于两个诉求不能合并审理的抗辩理由成立，原审法院予以采信。经原审法院释明，沂源建筑公司虽然坚持其诉讼请求，但亦做出要求法院优先处理房地产买卖合同纠纷的意思表示。据此，原审法院对双方当事人房地产买卖合同纠纷进行审理、裁决，沂源建筑公司提出的有关建设工程施工合同纠纷的诉讼请求，原审法院不予处理，沂源建筑公司可另行主张权利。
关于沂源建筑公司是否是《丽华大酒店买卖契约》合同主体的问题。从合同的形式看，虽然买方只有刘培宝个人签字，沂源建筑公司未加盖公章，但合同的最后落款处预留的是“乙方（盖章）”、“法定代表人”、“委托代理人”，说明宝丰公司清楚与其签订合同的是单位，而非个人；从合同的内容看，买方支付房款的方式是“可用原有债权及在建工程款支付，不足部分用现金支付”，且买方“必须按期完成甲方在三粮店食品广场、食品厂宿舍楼的土建工程，甲方不再投入建设资金，以工程决算定案值多退少补”，而双方均认可三粮店食品广场、食品厂宿舍楼工程为沂源建筑公司承建的工程，宝丰公司对沂源建筑公司是丽华大酒店房款的支付人是明知的；从合同的履行看，涉案工程为沂源建筑公司全额垫资建设，宝丰公司除酒店作价的280万元外，未再拨付工程进度款；从主张权利的主体看，宝丰公司认可刘培宝个人没有向其主张过该酒店的权利，而是一直由沂源建筑公司主张，且刘培宝本人亦当庭作证其行为系职务行为，个人对该酒店不享有权利。综合以上事实，原审法院确认沂源建筑公司是《丽华大酒店买卖契约》的合同主体，其依法享有该合同权利，亦应履行该合同义务。宝丰公司关于《丽华大酒店买卖契约》与沂源建筑公司无关的主张，证据不足，原审法院不予支持。
关于沂源建筑公司施工的工程款是否应抵顶丽华大酒店房地产买卖价款280万元及宝丰公司是否负有协助沂源建筑公司办理该酒店产权过户义务的问题。根据《丽华大酒店买卖契约》约定，沂源建筑公司支付280万元的酒店房地产买卖款的方式为“可用原有债权及在建工程款支付，不足部分用现金支付。”且双方约定沂源建筑公司必须按期完成被告在三粮店食品广场、食品厂宿舍楼的土建工程，宝丰公司不再投入建设资金，以工程决算定案值多退少补。而从双方对涉案工程结算来看，涉案工程总造价达2100余万元，虽然宝丰公司对其中的部分结算值存有异议，但宝丰公司另行单方委托的淄博彤泰资产评估事务所就三粮店食品广场这一项工程的造价审核就已达到1200余万元，而宝丰公司迄今为止只支付给沂源建筑公司工程款600余万元，欠付工程款数额远远大于280万元，沂源建筑公司关于以工程款抵顶280万元房地产买卖款的主张有理有据，原审法院予以支持。合同明确约定“甲方（宝丰公司）帮助乙方（沂源建筑公司）办理产权过渡，过渡费用由乙方承担”，该约定亦属双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，沂源建筑公司据此要求宝丰公司协助办理涉案酒店的产权过户手续，有理有据，原审法院予以支持。
原审期间，原审法院组织双方当事人进行了两次证据交换，并两次开庭进行了审理，给予了双方当事人充分的举证、质证时间，双方当事人协商确定本案的举证期限届满日为第二次庭审当日（2013年11月27日）。宝丰公司于庭审辩论终结后，再向原审法院举证《商品房买卖合同》、《建设工程施工许可证》、《房屋租赁合同》等证据及申请证人出庭作证均超出了本案的举证期限，宝丰公司应自行承担其证据失权的法律后果，对上述证据原审法院不予组织质证及采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：宝丰公司于本判决生效后三十日内协助沂源建筑公司办理丽华大酒店房地产过户。案件受理费29200元，由宝丰公司负担；诉讼保全费5000元，由沂源建筑公司负担。
宝丰公司不服原审判决上诉称：1、从《丽华大酒店买卖契约》的合同主体看，合同与沂源建筑公司无关。合同的主体是宝丰公司和刘培宝，原审法院仅从合同的形式上认定合同的主体是宝丰公司与沂源建筑公司，忽视了合同首部卖方及买方主体以及落款处签名的位置。2、从合同的内容看，合同亦与沂源建筑公司无关。沂源建筑公司提交的所谓旧债权的证据，是宏运公司欠刘培宝的个人债务，在该公司破产时债务已处理完毕。合同签订时，宝丰公司与沂源建筑公司之间不存在在建工程，不存在沂源建筑公司用在建工程款抵顶丽华大酒店房款的事实。涉案建设工程施工合同关系发生在沂源建筑公司与山东大德华瑞置业有限公司（以下简称“华瑞公司”）之间，并非宝丰公司发包给沂源建筑公司承建。3、沂源建筑公司对丽华大酒店房产从未主张过权利，原审法院认定宝丰公司认可沂源建筑公司主张过涉案房产的权利没有事实依据。4、原审法院认定刘培宝是订立丽华大酒店买卖合同的委托代理人错误。从沂源建筑公司与刘培宝项目部分账明细及沂源建筑公司提交的所谓旧债权证据来看，涉案房产买卖关系发生在宝丰公司与刘培宝之间，刘培宝作为利害关系人，其不能作为本案的证人。5、原审法院认定沂源建筑公司用工程款抵顶涉案房款错误。因房屋买卖合同关系与建设工程施工合同关系是不同的法律关系，在双方没有办理转账手续的情况下，不能以欠付工程款为由推定用工程款抵顶购房款。二、原审法院审理程序违法。1、原审法院在庭审中对沂源建筑公司提出的两项诉讼请求进行了合并调查、审理，庭审后虽认为合并审理不妥，对原合并审理的程序进行了纠正，要求沂源建筑公司选择其中一项诉讼请求，但没有对沂源建筑公司所选择的诉讼请求重新进行调查、审理，而是直接依据合并调查所认定的事实作出判决。2、沂源建筑公司选择的诉讼请求是“判令宝丰公司协助办理丽华大酒店的过户”，而原审判决是“宝丰公司于本判决生效后三十日内协助沂源建筑公司办理丽华大酒店房地产过户”，前者应该理解为是对经营机构的过户办理，而后者应理解为是对不动产产权的变更登记，原审法院违反了当事人不诉不理的民事诉讼原则。请求二审法院查明事实，依法改判，驳回沂源建筑公司的诉讼请求。
沂源建筑公司答辩称：一、宝丰公司主张《丽华大酒店买卖契约》是其与刘培宝签订，与沂源建筑公司无关，不符合客观事实。从签订合同的主体看，沂源建筑公司和刘培宝存在代理关系，代理人有没有书面的授权委托书，不影响代理关系的存在。刘培宝代表沂源建筑公司签订合同，不影响宝丰公司履行合同约定的义务。从合同的内容看，双方约定的是用工程款抵顶房款，而工程款是宝丰公司应付沂源建筑公司的，只有沂源建筑公司才有权用自己的工程款抵顶房款。二、宝丰公司主张原审判决沂源建筑公司以工程款冲抵房款错误，不能成立。宝丰公司在原审开庭中，从没否认自己是食品厂宿舍楼工程的开发建设者，并认可从施工到竣工都由宝丰公司派其副总周作涛参与，工程竣工后由宝丰公司委托审计确定工程结算值，宝丰公司还向沂源建筑公司支付了食品厂宿楼部分工程款。三、宝丰公司主张原审法院审理程序违法，不能成立。沂源建筑公司要求宝丰公司协助办理房地产过户手续、支付抵顶房款后的欠付工程款，这两项诉讼请求是同一合同约定的。合同中约定的是用工程款抵顶房款，如果审理房屋买卖时不涉及工程款，就无法确定沂源建筑公司是否用工程款履行了支付房款的义务。沂源建筑公司在诉状中陈述的事实与理由详细阐明了是要求宝丰公司协助办理丽华大酒店的房地产过户。请求二审法院驳回宝丰公司的上诉请求，依法维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原审认定沂源建筑公司是《丽华大酒店买卖契约》的合同主体是否正确；二、原审判决宝丰公司协助沂源建筑公司办理丽华大酒店房地产过户是否正确；三、原审法院审理程序是否合法。
关于原审认定沂源建筑公司是《丽华大酒店买卖契约》的合同主体是否正确的问题。从涉案合同的签订主体看，虽然合同是由宝丰公司和刘培宝签订，但从公明会计师事务所出具的《基建工程结算审核报告》及沂源建筑公司与刘培宝签订的《城区建筑工程有限公司与项目部分账明细》内容看，涉案工程是由沂源建筑公司和刘培宝项目部实际施工，且沂源建筑公司与刘培宝项目部在建设涉案工程方面存在合作关系，沂源建筑公司委托刘培宝办理和涉案工程相关的事宜符合常理。刘培宝亦在原审出庭作证证明其是沂源建筑公司的项目经理，《丽华大酒店买卖契约》是其代表沂源建筑公司签订。沂源建筑公司虽未就《丽华大酒店买卖契约》签订事宜向刘培宝出具书面的授权委托书，但不影响沂源建筑公司与刘培宝之间的委托代理关系。故此，原审认定《丽华大酒店买卖契约》的权利义务承受主体为宝丰公司与沂源建筑公司正确，宝丰公司关于沂源建筑公司不是《丽华大酒店买卖契约》主体的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。宝丰公司在原审中认可食品厂宿舍楼工程施工合同于2006年11月签订，即在2006年11月《丽华大酒店买卖契约》签订时，宝丰公司对于与沂源建筑公司存在在建工程应是明知的，且《丽华大酒店买卖契约》约定的在建工程包括食品厂宿舍楼的土建工程。《基建工程结算审核报告书》载明：1#和2#住宅楼（本院庭审中双方均认可是食品厂宿舍楼）土建、装饰工程的建设单位是宝丰公司，施工单位是沂源建筑公司。综上，宝丰公司关于《丽华大酒店买卖契约》签订时宝丰公司与沂源建筑公司不存在在建工程、食品厂宿舍楼工程发生在沂源建筑公司与华瑞公司之间的主张，与本院查明的事实不符，本院不予支持。
关于原审判决宝丰公司协助沂源建筑公司办理丽华大酒店房地产过户是否正确的问题。虽然沂源建筑公司原审诉状的诉讼请求是“判令宝丰公司协助办理丽华大酒店的过户”，但在事实与理由部分，进一步明确了“过户”的含义是宝丰公司协助沂源建筑公司办理丽华大酒店房地产过户。宝丰公司在原审期间向淄博市中级人民法院提交的解封《申请书》中，对涉案房产“过户”同样表述为丽华大酒店的房产过户。故此，沂源建筑公司关于宝丰公司协助其办理丽华大酒店房地产过户的诉讼请求是明确的，宝丰公司对于“过户”是指房地产过户亦是明知的，其主张原审法院违反当事人不诉不理的民事诉讼原则，与本院查明的事实不符，本院不予支持。
关于原审法院审理程序是否合法的问题。沂源建筑公司在本案原审提起的诉讼请求包括要求宝丰公司支付欠付工程款和协助办理丽华大酒店的房地产过户，宝丰公司提出异议，认为上诉两项诉讼请求不能合并审理，对此原审法院向宝丰公司作出“本案案由需要在案件审理过程中查明事实再予以认定，能否合并审理，由合议庭合议后决定”的释明，在此基础上，原审法院继续进行了调查、审理。2014年1月13日，原审法院向沂源建筑公司释明，因其诉讼请求涉及两个性质不同的法律关系，不能合并审理，请其选择一项诉讼请求，沂源建筑公司选择了请求宝丰公司协助办理丽华大酒店房地产过户。由此可见，原审法院虽对沂源建筑公司的两项诉讼请求进行了合并调查，但及时向双方当事人作了释明，双方当事人也均表示认可。沂源建筑公司的两项诉讼请求是同一涉案合同约定的，原审法院通过对建设工程施工合同法律关系一并调查，可以查明涉案工程造价及工程款的支付情况，确定沂源建筑公司是否履行了用工程款支付房款的义务。综上，原审法院审理程序并无不当，宝丰公司关于原审法院审理程序违法的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29200元，由沂源县宝丰粮油有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜振贞
代理审判员 张 磊
代理审判员 陈 浩
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 任 楷