江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆花民初字第01094号
原告昆山宜好家房产经纪有限公司，组织机构代码67443128-8，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道759号。
法定代表人谢云云，该公司总经理。
委托代理人周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
被告周圣杰。
被告张振英。
被告周吉妤。
委托代理人周圣伟。
被告陈琳。
委托代理人于丽丽。
被告于丽丽。
原告昆山宜好家房产经纪有限公司与被告周圣杰、张振英、周吉妤、陈琳、于丽丽居间合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法由代理审判员邓力学独任审判，于2014年11月20日、2015年1月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转普通程序组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告昆山宜好家房产经纪有限公司的委托代理人周鲁，被告周圣杰，被告张振英、周吉妤的委托代理人周圣伟，被告陈琳、于丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山宜好家房产经纪有限公司诉称：被告周圣杰、周吉妤、陈琳在原告的居间下，双方对周圣杰、周吉妤将坐落于江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园圣心东环路XX弄XXX号房屋以345万元卖给陈琳一事达成一致，并于2014年8月18日三方签订了房地产买卖居间协议。原告为被告提供信息并促成了双方签订协议，但被告却在签订协议之后避开原告私自成交。根据三方签订的房地产买卖居间协议第八条的约定，如卖方或买房及其亲友私自或通过第三方与原告介绍的客户成交的，卖方或买房应按照合同约定房价的2%向原告支付违约金。现被告已违反协议的约定私自成交，应按照协议约定支付原告违约金69000元。为维护自身的合法权益，原告要求法院判令：1、五被告支付原告中介费69000元、违约金69000元；2、本案的诉讼费用由五被告承担。
被告周圣杰、张振英、周吉妤共同辩称：1、答辩人在与被答辩人签订房地产买卖居间协议之前已与陈琳夫妇通过其他中介商进行了协商，并对房屋总价、付款方式、交房时间等均达成了一致，后因陈琳夫妇未能与中介商就中介费达成一致而搁置。被答辩人的工作人员小韩致电答辩人要求将该笔交易手续让给被答辩人做，后答辩人让小韩与陈琳商量，二人协商中介费3000元。因此，被答辩人所称是由其居间协调促成被答辩人与陈琳达成房屋买卖一致意见的观点与事实不符。2、在陈琳与被答辩人协商3000元的中介费后，三方签订了房屋买卖居间协议，并由陈琳支付了中介费首付1000元，并约定余款待买卖双方办理完交易手续后付清。三方之所以签订协议，是为了让被答辩人办理一个网签合同。后答辩人通知小韩协助办理抵押贷款注销手续，但其让答辩人自行办理。后陈琳办理贷款申请手续也系自行办理。2014年9月18日，答辩人通知小韩希望其协助办理过户手续，小韩称此事需要他老板谢云云办理，并告知答辩人其老板的电话。答辩人与谢云云联系时，其称中介费太少，要求我们自行办理。因此，答辩人并没有如被答辩人所称避开中介方私自交易，相反，被答辩人没有尽到中介方应尽的协助交易的义务。故而要求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
被告陈琳、于丽丽共同辩称：当时被答辩人跟小韩说好是3000元服务费，只要领我们到窗口办理过户和做网签合同，后来因小韩说他老婆生孩子让被答辩人跟他老板打电话，被答辩人老板说3000元服务费太少，让答辩人等时间，但答辩人时间仓促，打电话给被答辩人老板让他去帮忙办理过户手续，他不去，所以被答辩人自己就去办了。
经审理查明：2014年8月18日，原告昆山宜好家房产经纪有限公司（丙方）与被告周圣杰、周吉妤（甲方）、被告陈琳（乙方）签订房地产买卖居间协议一份，约定乙方愿意委托丙方以下列条件居间购买甲方的房产；房产为坐落于江苏省昆山市花桥镇圣心东环路XX弄XXX号房屋；为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，乙方支付购房意向金25万元，委托丙方代为议价、转付甲方；房屋总价款为345万元；2014年8月30日之前支付购房款200万元，该款项与上述定金共同构成首期房价款225万元；2014年9月30日之前甲乙双方共赴昆山市房产交易中心办理产权过户手续；甲乙双方按丙方通知时间签订《昆山市房地产买卖合同》；甲方或乙方有下列情况之一的，应按照合同约定房价的2%向丙方支付违约金：如甲方或乙方及其亲友私自或通过第三方与丙方介绍的客户成交的。签订协议当日，陈琳向昆山宜好家房产经纪有限公司支付中介费1000元，经办人员为韩振。随后，昆山宜好家房产经纪有限公司办理了网签合同。买卖双方在昆山宜好家房产经纪有限公司未派员协助的情况下自行办了过户登记手续。为此，昆山宜好家房产经纪有限公司认为买卖双方私自成交违反合同约定，故向本院主张中介费及违约金。
审理中，原告的经办人员韩振向本院陈述，称买方陈琳、于丽丽确实不是由原告居间介绍的，签房地产买卖居间协议时谈好的3000元系买卖双方给予其本人的好处费，其中1000元已由陈琳支付；签订合同时，双方约定由原告为被告办理网签合同、协助贷款、协助过户，实际上原告仅办理了网签合同，未办理贷款，也未协助过户；买卖双方在过户前曾电话通知其协助过户，但其未允。
上述事实，有房地产买卖居间协议、收据、存量房买卖合同、房产证及庭审笔录、调查笔录、质证笔录予以证实。
本院认为，原告工作人员韩振作为原、被告签订房地产买卖居间协议的经办人员，对于原、被告签订协议时的事发过程及三方的真实意思表示应当知情，其所作的陈述具有较高的可信度。本院结合韩振的陈述及被告的抗辩陈述，认定如下事实：1、买卖双方并非是在原告居间斡旋下签订房地产买卖居间协议，而是在签订协议前就已相识，且对房屋买卖的主要内容达成了一致。2、买卖双方在办理房产过户手续前已电话通知原告方要求其协助，但原告方未允。3、在签订协议时，韩振与买卖双方有谈及3000元费用，韩振认为是好处费，买卖双方认为是中介费。
针对原告方的诉讼请求，本院认为，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案中，双方签订的房地产买卖居间协议并未对居间人的报酬进行约定，且双方又未能达成补充协议，原告虽主张按交易习惯确定但未尽到举证义务，故本院按照原告的劳务合理确定中介费为3000元。理由如下：1、买卖双方并非原告居间斡旋签订房地产买卖居间协议，而是在签订协议前就已相识，原告方未尽到居间方通常应尽的报告订约机会的义务；2、原告为买卖双方的房屋买卖行为提供了办理网签合同服务，但未协助办理贷款、也未协助过户；3、买卖双方与原告的经办人员韩振均认可谈及3000元的事实，虽对3000元性质认定不一，但本院认为3000元符合原告方在本次房屋买卖过程中的劳务支出，以此认定为原告方的报酬为宜。至于3000元中介费的支付主体，本院认为，周圣杰、周吉妤、陈琳作为房地产买卖居间协议的合同当事人，且系委托方，在双方最终签订房地产买卖居间协议并完成房屋过户的情况下，应由合同当事人平均负担居间人的报酬。由此，本院确定由周圣杰、周吉妤一方负担1500元；陈琳一方负担1500元，现陈琳已支付1000元，其还应支付500元。
关于违约金，原告主张因买卖双方私自成交违反合同约定，应按照合同约定支付合同价款2%的违约金，本院对此不予支持。理由如下：1、房地产买卖居间协议中所载明的违约金条款即“如甲方或乙方及其亲友私自或通过第三方与丙方介绍的客户成交”，要适用该违约金条款前提条件是买卖双方私自成交且成交的另一方必须是居间人介绍的客户。本院认为，适用该违约金条款的前提条件不存在。首先，买卖双方并非私自成交，签订房地产买卖居间协议时，双方约定原告的义务是办理网签合同、协助贷款、协助过户，买卖双方也是在原告处办理的网签合同，并没有在其他中介方办理网签合同。此外，买卖双方在办理过户手续前已电话通知原告经办人员韩振协助过户，其也并没有要绕开原告方私自成交的意图。其次，买方即陈琳方也并不是原告居间介绍的客户，相反，买卖双方在签订房地产买卖居间协议前就已相识，且对房屋买卖的主要内容达成了一致。2、买卖双方虽然在原告未派员协助的情况下自行办理过户手续，但协助过户的义务在于原告，买卖双方自行办理过户手续，实质上是减轻了原告方的义务和劳动量，原告以此主张买卖双方违约并要求买卖双方承担69000元的违约金于法理相悖，本院碍难支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告周圣杰、周吉妤支付原告昆山宜好家房产经纪有限公司中介费1500元，于本判决生效后十五日内履行完毕。
二、被告陈琳支付原告昆山宜好家房产经纪有限公司中介费1500元，已履行1000元，余款500元于本判决生效后十五日内履行完毕。
三、驳回原告昆山宜好家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3060元，由原告昆山宜好家房产经纪有限公司负担1060元，被告周圣杰、周吉妤负担1000元，被告陈琳负担1000元。此款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。
审 判 长 邓力学
人民陪审员 郭静芳
人民陪审员 陆 芳
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张 洁
附判决书法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。