连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初3593号
原告：连云港天耀物业服务有限公司，住所地连云港市海州区岗埠农场建中路西侧温岭路南侧办公楼。
法定代表人：张静，总经理。
委托代理人：马传昌，男，该公司员工。
被告：白文待，男，汉族，1976年7月10日生，。
原告连云港天耀物业服务有限公司与被告白文待物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开�庭进行了审理。原告的委托代理人马传昌、被告白文待到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连云港天耀物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告白文待支付所欠我司物业服务费共计1620元、滞纳金2275元，合计3895元；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月1日，原告依与天惠爱丁堡小区业主委员会签订的《天惠·爱丁堡小区委托物业管理服务合同》的约定，进入该小区为业主提供物业服务。被告系该小区业主，其房屋面积为95.28平方米，依据服务合同的约定每月0.5元/平方米，该合同还就其他事项作了约定。从2014年3月1日起至2016年12月止，被告应当向原告支付物业服务费用1620元、滞纳金2275元。经原告催要，被告仍未支付该费用。故诉至法院，请求依法裁判。
被告白文待辩称，一、我收到催告函中里面写的是“尊敬的白诗文业主您好”，物业都不知道我叫什么，在起诉状中也是“被告白文诗、女”，说明原告的工作不细致，只认钱，不认人。我在收到原告方的证据中，普通住宅小区物业公共服务收费及车辆停放收费标准备案表中盖的章是连云港市天耀物业服务有限公司的章里面有注册号，然后重新盖的章里面没有注册号，我不知道能说明什么问题？二、建设部164号令中物业服务企业资质管理办法第6条提出：新设立的物业服务企业应当在领取营业执照30日内向设区的、人民政府、房地产主管部门申请资质，第1营业执照，第2企业章程，3、企业法人代表人的身份证明，4、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同和管理技术人员的职称证书，要求原告出示。连云港市住房保障和房产管理局在2015年11月6日下发的关于物业服务企业资质情况通报，截止到10月25日�我市行政区域内具有招标、投标资格的物业服务名录向社会通告，通告的物业服务企业共有147家，其中本地企业128家，里面无天耀物业服务公司。连云港市住房保障和社会管理局2014到2016年物业服务企业资质审批结果公告里面查不到天耀的上报审批结果，所以，天耀不具有物业服务企业的资格。2012年11月29日江苏省第11届人民代表大会常务委员会第31次会议修订的江苏省物业管理条例中第41条指出，物业服务企业应当自物业交接后30日内持下列文件向物业所在地的县物业管理部门备案，应提供一下手续：1、前期物业服务合同。2、临时管理规约。3、物业承接、查验协议。4、建设单位移交资料清单。5、查验记录。6、交接记录。7、其他与承接、查验有关的文件。物业服务企业应当在备案后将物业承接、查验情况在物业管理区域内显著位置公告，要求物业提供上述手续，�括备案后的资料。物业提出他们是三级服务企业，但是没有该资质，因为他没通过市主管部门的资格审批。要求原告方出示项目经理资格证，这是连云港市物业管理办法中规定的。三、原告提供的证据中提出我是欠缴2014年3月1日到2016年12月31日的物业管理费，原告方只提供了备案表，而备案表的签订日期是2015年1月16日，上面写的0.6元的标准，请问2014年3月1日到签订合同的2015年1月15日是和谁签订的合同，执行的什么标准？一个我认为不具有资质的企业来收取费用，我觉得这是行不通的。同样，原告提供的备案表，还有一份天惠爱丁堡小区委托物业管理合同里面提供的是2016年1月10日到2017年1月10日，我觉得原告提供的证据不完整，你的备案表是2015年开始的，合同是2016年1月10日，而2016年1月10日新的业委会已经成立了。四、物业在服务合同中提出，物业服务费中含电费�水电公摊费，而在江苏省物业管理条例51、52条中均指出物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施和收益收支情况、公共水电费、分摊情况如实公示。第52条指出要按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，我要求原告方出示公共水电费的实际开支以及公示的情况，如果不能出示，我认为这一项的费用收取是不合理的。物业费可以交，但是需要除去不合理的地方，对于滞纳金不认可。五、另外，物业的不作为影响了我的出行安全，22号楼上面有违规搭建的玻璃盖顶的，如果刮风很容易掉下来，那是我出行的必经之路。并且三单元门口挖了大坑已经2个多月没有填，影响我的出行。22号楼和门面房中间的消防通道都是路灯，天耀进来以后把路灯都拆除。同样，把矮的路灯拆除，电线裸露在外。22号楼通道上面的隔离桩损坏�后遗留在地上的螺丝大约有3厘米，没有及时处理，那是我进出的必经之道。22号楼三单元中其他业主将商用电接到我们单元的配电箱上，影响了三单元正常的使用，当时违法接电的时候未见物业阻止，因为停过两次电，我拨打过供电企业服务电话。从开发区住房保障和房产管理多次通报中指出天耀的卫生在创卫中出现很大问题，不符合三级标准，不能按照三级标准收费。小区中其他业主的违建触目惊心，上过墟沟微生活。2015年12月3日到5日，因为三单元的主生活排污池长时间没有疏通，造成污水池的水位高于厨房主管道的水位，我家所有的水都从主管道中喷出，到12月6日我家厨房积水的达到1.5CM，12月3日至6日我与201的业主向物业反映多次，物业不作任何有效的处理，12月6日早上8点半左右为了减少损失我与201业主提出自己改主管道，当时提出误工费、材料费等相关费用应从物业费中扣除，物业无人反对，到12月6日我和201的业主都向单位请假一天购买材料、请人打孔、租赁脚手架，将单元厨房主下水道改了之后才将冒水的问题解决，仅材料费就花了168元，201的业主同样提供了一份证明。
原告围绕诉讼请求依法提交了：证据一、中云街道五羊社区天惠爱丁堡小区业主委员会与原告签订的《天惠·爱丁堡小区委托物业管理服务合同》2份，证明双方的物业合同关系，并约定了物业费等相关内容。证据二、普通住宅小区物业公共服务收费及车辆停放收费标准备案表（成立业主大会），证明2015年1月16日原告就物业收费标准向连云港市物价局进行了备案，多层0.6元收取，电梯0.9元收取。证据三、催费通知单照片打印件3张，证明原告就被告所欠物业费进行了催交。证据四、照片打印件2张，证明原告对该小区进行了物业管理服务。被告的质证意见：证据一中无甲方代表签字，原告签的合同是2013年12月8日，而备案还是2015年1月。对证据二的质证意见同答辩意见。对证据三不予认可，名字都错了。对证据四是否为创卫时期的照片，照片无法显示时间。创卫期间街道投入大量人力物力帮助小区进行绿化，而平时的一些维修根本达不到。
被告为支持其抗辩主张提供了证据一、照片打印件14张，证明物业服务不到位，小门无人值守，并且造成小区内多次电瓶车的电瓶被盗。证据二、照片打印件4张，证明物业服务不到位，达不到三级，22号楼今天又增加了违建。证据三、照片打印件3张，绿化管理不到位。被破坏时没有及时制止，遭到破坏后没有及时补正。证据四、照片打印件2张，证明原告方并没有公示费用（开支费用）。证据五、照片打印件4张，因为没有及时疏�生活污水池，造成每家都改管道。证据六、照片打印件19张，证明地上的螺丝、电线没有及时处理，影响我的安全，达不到三级标准。证据七、照片打印件4张，创卫时候的开发区物管通报，证明天耀物业的管理出现很大问题，苍梧晚报都登载过。证据八、照片打印件7张，证明物业服务不到位，达不到三级收费标准。证据九、网页打印件15张，证明连云港市住房保障和房产管理局关于物业企业资质管理通报的129家中没有天耀物业，且2014年到2016年原告方根本没有参加年审。证据十、物业管理项目经理管理办法10张，证明原告方无物业管理项目资格证书，因为在原告方提供的证据中没有这一项。原告的质证意见：对证据一中第1张小区22号楼西门，说明一下，爱丁堡小区目前是不完整小区，照片中整个西面沿街所有的商铺没有移交给物业，物业无权管理。照片2反映电瓶被盗，事情确实发生了，我们物业公司也在与公安部门积极配合，派出所也派民警晚上在我们小区值班。对路灯照片，我们是晚上5点30到凌晨1点是打开的，其他时间是关闭的。不知道照片什么时候拍摄的。最后一张照片，商铺至今未交接给物业，不在物业管理之内。对证据二、违建，我们物业多次向街道、城管部门反映，在创卫期间处理了很多，但是确实还存在该情况，我们无权拆除。对证据三、绿化带，照片是创卫期间拍摄的，草坪确实被车压坏了，当时是9月底10分钟，不是种草的季节，我方买了两千平方的草皮铺在小区内。对证据四，我们一年公示一次。对证据五、生活污水化粪池是每年定期清理的，从照片来看阴井化粪池无异常。对证据六被告方提出的问题是存在的，但是都是业主破坏的，对于裸露的电线是由于路灯线路损坏，我们修复以后，因为交接的时候没有电路的图纸，修复很难，有些电线就不使用了，绝对没有带电的线头。对证据七确实是事实，创卫期间政府要求高，创卫期间的卫生要求在五级以上，不是正常的三级管理能达到的。对证据八不知情，没见过。根据照片看，横幅是晚上拉出来的。反映小区绿化带无人管理，不是我们小区管理范围之内，属于市政管理范围。对证据九不予认可，有没有资质、是否合法、是否经过年审，应由上级主管部门裁定，没有资质我们也干不了。对证据十，我方的项目经理都是经过国家物业管理中心培训出来的，持有全国的项目经理证，证件在公司，如果需要可以提供。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告白文待系连云区天惠爱丁堡小区22号楼三单元101室业主，该房屋系住宅，房屋建筑面积为95.28平方米。2013年12月8日，原�与中云街道五羊社区天惠爱丁堡小区业主委员会（以下简称爱丁堡业委会）签订《天惠·爱丁堡小区委托物业管理服务合同》，约定由原告为天惠爱丁堡小区的商业、住宅提供物业服务，物业费采用包干制方式由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅不低于0.38元/平方米/月、高层住宅不低于0.55元/平方米/月，管理服务费按照双方议定的标准调整。合同还对物业管理的内容，双方的权利、义务，违约责任等其他内容进行了约定。
2015年1月16日，原告就物业收费标准向连云港市物价局进行了本案，其中有电梯、无电梯物业公共服务收费标准分别为0.9元/平方米·月、0.6元/平方米·月。
2016年1月，原告与爱丁堡业委会又签订了《天惠·爱丁堡小区委托物业管理服务合同》一份，除明确了物业费的收费标准（其中多层住�按0.5元/平方米/月、高层住宅按0.9元/平方米/月）、委托管理期限为2016年1月10日至2017年1月10日外，其他内容与双方于2013年12月8日签订的合同的内容大体一致。
上述合同签订后，原告按照合同约定自2014年3月至今为该小区提供了物业管理服务，被告自2014年3月1日起未交纳物业服务费，原告就诉求的物业费在起诉前已通过书面张贴方式向被告进行了催交。
本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告提供的《天惠·爱丁堡小区委托物业管理服务合同》对包括被告在内的业主具有约束力，且被告也接受了原告提供的物业管理服务，原告已就2014年3月1日至2016年12月31日的物业服务费用进行了催交，故被告应当向原告缴纳物业管理费用。被告应当交纳的物业费用为1619.76元（95.28平方米*0.5元/平方米/月*34月）。因原告每年就物业服务费向被告进行了催交，被告未交纳物业费已构成违约，故应赔偿原告的违约损失，原告主张的损失标准过高，本院酌情按160元予以支持。
被告辩称催告函及起诉状中被告名字错误说明原告工作不细致，原告未出示相关资格证书、有关交接文件未备案表明其不具备物业服务企业的资格、资质，备案表的备案时间滞后于合同故对收费标准有异议，原告未公示公共水电费等相关支出的情况而认为费用收取不合理，楼上其他业主违规搭建、其他业主将商用电接到单元配电箱上而原告不作为导致影响原告出行安全、生活用电，小区业主财产被盗，被告修改排污管道支出的相关费用应从物业费中扣除，创卫期间原告被通报等问题。原告对被告提出的原告工作不细致导致被告名字错误、小区业主财产被盗、修改污水管道、私接电线问题、创卫期间原告被通报等物业管理中存在的问题予以认可，故本院对原告主张的物业费酌情扣减20%即按照1295.81元（1619.76*80%）收取。对被告提出的其他抗辩，本院认为，被告抗辩的原告未出示相关资格证书、有关交接文件未备案表明其不具备物业服务企业的资格、资质，关于原告在该方面存在的问题属于行政部门管理的事项，不属于被告不交纳物业费的理由；关于被告辩称的备案表备案时间问题，因原告主张的物业费0.5元/月/平方米，低于备案表中载明的标准，且原告与业主委员会签订的物业服务合同约定系按照不低于0.38元/月/平方米计算，原告主张的计算标准并未超出合理标准，该抗辩不能成为拒交物业费的理由；物业服务费采取包干制，原告未另外收取公共水电费等其他支出，故原告未公示该费用不应成为拒付物业费的理由；其他业主违规搭建损害被告权利的，可以向其他业主主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定判决如下：
被告白文待于本判决生效之日起十日内支付原告连云港天耀物业服务有限公司物业服务费1295.81元、违约金120元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告负担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 王晓飞
二〇一六年十二月七日
书 记 员 于洪博
法律条文及小额诉讼须知附录
（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。