广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第73号
上诉人（原审原告）：深圳市桂花股份合作公司。住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：翁伟宏，董事长。
委托代理人：闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：香港康艺工程公司。住所地：香港九龙红磡芜湖。
法定代表人：朱伟杰，董事长。
被上诉人（原审被告）：宝安区观澜桂花康艺木业厂。住所地：深圳市宝安区。
负责人：王平，总经理。
上述两被上诉人共同委托代理人：李世清，广东淳锋律师事务所律师。
上诉人深圳市桂花股份合作公司（以下简称为桂花公司）因与被上诉人香港康艺工程公司（以下简称为康艺公司）及宝安区观澜桂花康艺木业厂（以下简称为观澜康艺厂）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：1997年9月28日，深圳市宝安区观澜镇桂花村民委员会作为甲方、康艺公司作为乙方签订了一份《租用工业用地合同书》，约定乙方在观澜镇兴办来料加工企业，甲方同意在本村某处内提供一幅工业用地面积4000平方米，作为租赁性质�乙方自建厂房；租赁期间从1998年1月1日至2012年12月30日，租金每平方米每月2.5元，共计人民币10000元，本价格每十年增幅10%；甲方完成租赁土地三通一平，负责把通往出租位置的公路修好，乙方负责出资共建工业厂房和工人宿舍、围墙，每月上交给综合管理费1000元；甲乙双方在合同期内不能单方废约，如果哪一方废约必须赔偿对方的经济损失，损失标准为：如甲方废约必须赔偿乙方的基建费和搬迁费，如乙方废约乙方应将所建的厂房宿舍转给甲方使用；合同期满，乙方所建的不动产折价归甲方所有，如乙方需要续约应有优先权，如果乙方不租用甲方可以转租给别人；在合同期内，乙方有权将自建厂房、宿舍自行生产和出租，出租条例应以甲乙双方所订合同为准。
上述合同签订后，深圳市宝安区观澜镇桂花村民委员会将土地交付给康艺公司使用，康艺公司在地上兴�了铁皮厂房、宿舍，并交由其三来一补企业即观澜康艺厂使用。深圳市农村城市化后，深圳市宝安区观澜镇桂花村民委员会的经济职能由桂花公司承继。2012年12月前，康艺公司、观澜康艺厂按照合同约定的标准向桂花公司支付租金及综合管理费，2013年1月1日起，由于双方对续签合同没有达成一致意见，桂花公司拒收康艺公司、观澜康艺厂支付的租金及综合管理费。
2013年2月4日，桂花公司向康艺公司、观澜康艺厂发出《限期搬离归还土地通知书》，称康艺公司、观澜康艺厂一直没有与桂花公司续签合同，应视为康艺公司、观澜康艺厂放弃续签合同要求，桂花公司通知康艺公司、观澜康艺厂在本通知送达两个月内，将承租的土地归还桂花公司。如康艺公司、观澜康艺厂主动归还，桂花公司对康艺公司、观澜康艺厂自2013年1月至主动搬迁2个月止的租金不再索要，如康艺公司、观澜康艺厂不主动搬迁，桂花公司将加倍收取康艺公司、观澜康艺厂自2013年1月1日起计算至康艺公司、观澜康艺厂搬迁止的所有租金。
康艺公司认为桂花公司侵犯了其合法权益，于2013年3月27日诉至法院，请求判令桂花公司向其补偿其在租赁土地上所建地上建筑物、构筑（附属）物等不动产计3150800元，以及向其赔偿基建费和搬迁费200000元。桂花公司提起反诉，请求判令香港康艺公司搬离并向其归还占用土地、并向其支付土地占用费88000元、综合管理费8000元（暂从2013年1月1日计至2013年4月30日止），其后至实际履行止的费用一并索要。原审法院一并受理上述本诉和反诉后，经审理于2014年8月6日作出（2013）深宝法民三初字第276号民事判决书，判令：一、香港康艺公司于该判决生效之日起十日内将其占用的位于深圳市观澜镇桂花村某处内的土地返还给桂花公司；二�桂花公司于该判决生效之日起十日内向香港康艺公司赔偿损失186151元；三、香港康艺公司于该判决生效之日起十日内向桂花公司支付土地占有使用费、综合管理费（按每月土地占有使用费11000元、综合管理费1000元的标准，从2013年1月1日起计算至判决确定的香港康艺公司返还土地之日止）；四、驳回香港康艺公司的其他诉讼请求；五、驳回桂花公司的其他反诉诉讼请求。上述判决还认定：桂花公司和康艺公司签订的《租用工业用地合同书》中约定桂花公司提供一幅4000平方米的工业用地出租给香港康艺公司自建厂房，香港康艺公司随后在该土地上兴建了铁皮厂房、宿舍，但涉案土地属于农村集体土地，依法不得用于非农建设，且香港康艺公司建设的建筑物没有任何的报建手续，故双方签订《租用工业用地合同书》违反了法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同，�据无效合同的处理原则，香港康艺公司应当将其占用的位于观澜镇桂花村某处内的土地返还给桂花公司。
桂花公司主张其在（2013）深宝法民三初字第276号案件审理过程中，发现康艺公司、观澜康艺厂实际占有的土地面积大于合同约定的面积4000平方米，诉至原审法院，请求康艺公司、观澜康艺厂向其支付多占用部分的15年的土地租赁费（从开始占用之日计算至实际搬离之日）。桂花公司在本案中提出的具体诉讼请求为：1、康艺公司、观澜康艺厂向桂花公司支付多占1409.57平方米15年的土地租赁费655449.75元（其中前10年422871元，后5年232578.75元），并一并支付至康艺公司、观澜康艺厂实际搬离之日止；2、诉讼费用由康艺公司、观澜康艺厂承担。
原审法院另查：一、桂花公司与康艺公司、观澜康艺厂在（2013）深宝法民三初字第276号案件庭审中确认涉案土地为农村集体土地，在涉案土地上兴建的建筑物没有办理报建手续。康艺公司、观澜康艺厂在庭审中确认其一直占用涉案租赁土地，并未搬走。二、在（2013）深宝法民三初字第276号案件审理过程中，原审法院委托深圳市地籍测绘大队对涉案租赁土地中建筑物的现状进行测绘，深圳市地籍测绘大队做出的《康艺工程公司现状建筑面积及水平投影面积计算确认图》中载明：涉案租赁土地上不计建筑面积的水平投影面积为5337.89平方米。桂花公司在庭审中表明上述面积5337.89平方米应当为康艺公司、观澜康艺厂占用的涉案租赁土地的面积。3、桂花公司与康艺公司、观澜康艺厂在庭审中确认涉案土地上现为由围墙和房子组成的封闭空间，桂花公司主张上述围墙和房子为康艺公司、观澜康艺厂建设，康艺公司、观澜康艺厂主张上述围墙是由康艺公司、观澜康艺厂出资桂花公司建设的。
原审法�认为：桂花公司作为涉案土地的出租方，应当对交付的租赁物即涉案土地的相关情况有一定的知悉程度，并对交付的租赁物是否符合约定的交付标准负有一定的审查和核实义务。本案中，桂花公司和康艺公司约定的租赁物为土地，桂花公司应当对其交付给康艺公司、观澜康艺厂的土地面积是否与约定面积相符尽到必要的审查和核实义务，桂花公司和康艺公司签订的《租用工业用地合同书》中约定，桂花公司负责完成涉案土地的三通一平，康艺公司“负责出资共建工业厂房和工人宿舍，围墙”，由此可以看出桂花公司知悉或者应当知悉康艺公司、观澜康艺厂使用涉案土地的情况，而在康艺公司、观澜康艺厂使用涉案租赁土地至租赁期限届满的15年内，桂花公司并未对租赁土地的面积提出任何异议。综上，原审法院认为虽然桂花公司和康艺公司签订的《租用工业用地合同书》中约定的租赁土地面积为4000平方米，但桂花公司实际交付给康艺公司的租赁土地面积大于合同面积，康艺公司、观澜康艺厂并非是因侵权行为取得的该多出部分的土地，应当视为桂花公司自愿按约定面积收取占有使用费用，故桂花公司现向康艺公司、观澜康艺厂主张多出部分的占有使用费，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《》第六十四条之规定，判决：驳回桂花公司的诉讼请求。一审案件受理费10354元（桂花公司已预交），由桂花公司承担。
上诉人桂花公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判支持桂花公司的一审诉讼请求，并判令由康艺公司、观澜康艺厂承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一、原审法院认为桂花公司作为土地的出租方，应当对交付的租赁物即涉案土地的相关情况有�定的知悉程度，并对交付的租赁物是否符合约定的交付标准负有一定的审查和核实的义务，原审法院的上述观点错误。（一）虽然双方在合同中约定由康艺公司出资，共建工业厂房和人工宿舍、围墙，但实际履行过程中均是康艺公司自行出资、自行建设。原审时康艺公司并没有向法庭提交共同建设的对外施工合同等证据用来证明该合同中共同建设的条款得到了实际的履行。（二）桂花公司在将土地租赁给康艺公司时，已经提供了清晰的土地地形图及四界的位置和坐标，致土地超标使用是康艺公司、观澜康艺厂在桂花公司不知情的情况下擅自扩大导致。（三）作为土地出租人在没有明确的证据证明土地承租人有多占土地的投诉或者举报行为时，为了维护土体承租人的正常生产经营，桂花公司对康艺公司、观澜康艺厂使用土地实际情况是不会再核查的，除非桂花公司需要对地上建筑物办理产权证，才会委托相关的测量机构进行测量。因为本案的涉案标的系没有办理产权证及历史遗留违法建筑申报的违章建筑，桂花公司也无理由怀疑康艺公司、观澜康艺厂会多占土地。如果不是康艺公司起诉桂花公司提交了一份建筑物补偿的估价报告中显示消防池的面积为5000多平方米，桂花公司仍然不会发现和怀疑康艺公司、观澜康艺厂有多占土地的行为。因此，桂花公司仅仅是一个集体土地出租人而非国家机关，不可能在无任何证据的情况下，到承租人处要求丈量土地的面积，影响土地承租人的正常生产经营。而原审法院将以上审核义务强加于桂花公司是不公平的。二、原审法院认定桂花公司与康艺公司、观澜康艺厂之间的土地租赁合同无效，但是又按照《租用工业用地合同书》认定视为桂花公司自愿按照约定面积收取占有使用费，自相矛盾。（2013）深宝法民三初字第276号案件认定桂花公司与康艺公司、观澜康艺厂之间签订的《租用工业用地合同书》无效。既然合同无效，就自始无效，该合同内容就不应当再成为约束双方权利义务的有效约定。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见（粤高法发（2001）42号）》第21条规定，当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，受让方、承租方已实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿。因此经过查明的事实，康艺公司、观澜康艺厂实际使用的集体土地面积是5337.89平方米，比实际同意康艺公司、观澜康艺厂使用的4000平方米多出1337.89平方米。对此，康艺公司、观澜康艺厂理应当给予桂花公司适当的补偿，原审法院不应当推定桂花公司同意按照4000平方米收取租金。
被上诉人康艺公司、观澜康艺厂答辩称：一、本案名义上是桂花公司与康艺公司、观澜康艺厂之间的纠纷，实质上是开发商与康艺公司、观澜康艺厂之间的纠纷，因为涉及到开发商的拆迁补偿问题。二、签订租赁合同时，涉案土地还是“三不通”的荒山，合同约定的租赁面积是桂花公司手工丈量的，丈量的面积不准确双方是明知的，但双方均予以认可。三、合同约定的面积是围墙内的面积，而原审法院委托测绘的面积是投影面积，二者面积肯定有区别。根据双方约定，租金按围墙内的面积收取，而不是按投影面积收取。四、根据合同约定，围墙是康艺公司、观澜康艺厂出资由桂花公司兴建的。五、根据当时的招商引资政策，桂花公司给予康艺公司、观澜康艺厂租赁面积一定的优惠是合情合理合法的，因为康艺公司、观澜康艺厂的投资建厂解决了桂花公司�民的就业问题。因此，桂花公司受开发商利益驱使，违背双方当时的真实意思表示，有违诚信原则，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为租赁合同纠纷案件，根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：桂花公司能否以面积差为由要求香港康艺公司和观澜康艺厂支付超出4000平方米面积的土地租金或占有使用费。本院认为，涉案《租赁工业用地合同书》虽然记载了租赁土地的面积为4000平方米，但租赁土地系由桂花公司完成三通一平后交付给香港康艺公司，桂花公司在交付土地后，双方在长达15年的时间内对土地面积均未提出异议，应视为桂花公司交付的土地即涉案租赁物，即使面积有出入，也应视为对合同记载面积的变更，租赁物的面积应以桂花公司实际交付的土地面积为准。桂�公司在本案中起诉要求香港康艺公司和观澜康艺厂支付超出4000平方米面积的土地租金或占有使用费，既与合同的实际履行情况不符，也不符合诚信原则。原审法院驳回桂花公司的诉讼请求，依据充分，处理正确。
综上，上诉人桂花公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10354元，由深圳市桂花股份合作公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。