江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江开民初字第1807号
原告张敏兴。
原告凌肖微。
被告苏州金球地产有限公司。
法定代表人沈建祥。
委托代理人沈根荣。
本院于2014年11月27日立案受理了原告张敏兴、凌肖微诉被告苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）商品房销售合同纠纷一案，由审判员曹玲玲适用简易程序于2014年12月25日公开开庭进行了审理，原告张敏兴、凌肖微，被告金球公司的委托代理人沈根荣到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本案依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告张敏兴、凌肖微，被告金球公司的委托代理人沈根荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张敏兴、凌肖微共同诉称，两原告于2013年2月5日与被告金球公司签订《吴江市商品房买卖合同》两份，双方约定两原告购买被告所开发的位于吴江区长安路2888号星宝花园36幢401室的房屋，购房金额为1051085元，车库金额为66216元，总计1117301元。两原告已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。2013年12月15日，两原告接到被告的书面延期交房通知书，告知因今年夏天持续高温，不能按时竣工及竣工验收，预计交房逾期至2014年6月30日。2014年6月10日，原告再次接到被告的书面延期交房通知书，告知本项目二期商品房供水、供电、供气等地下管网及设施与一期商品房的地下管网及设施之间存在整体布局，现正同时施工，交付时间将逾期至2014年10月31日。两原告认为被告因违约成本过低（赔偿额为万分之0.3-0.5），两度延期交房，存在资金挪为他用，投入不足，故意延期之嫌。同时合同存在不平等条款，理由如下：一是夏天持续高温不足3个月，被告第一次逾期6个月，因高温逾期理由不足；二是二期商品房地下管网及设施之间整体布局施工问题，应在开工前就有规划和方案，被告有故意欺骗一期业主的嫌疑；三是合同中第六款第三条约定，原告必须在合同签订后14天内全款到帐，不存在合同第七款第二条之情况，被告又在合同附件四、合同补充协议第三部分中规定若原告违约，应按总房价的20%支付违约金，存在明显的不平等条款。因此两原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来了金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。合同第九条第二款是一种重复使用预先拟定的格式条款，逾期交付违约金明显低于原告没有及时获得该房屋处分权所造成的实际损失，是一种霸王条款。原告现诉至法院，请求法院根据有关法律，判令：⑴被告继续履行合同按约交房；⑵被告逾期交房，应支付违约金为总房价的万分之三／天即100550元（暂计2014年1月1日至2014年8月11日，具体至实际履行合同为止）；⑶本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，两原告申请撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为按照评估报告中精装修房屋的租金计算逾期交房违约金，其中房屋的租金按照每月（2522÷127.69×142.52）进行计算；自行车库的租金按照每月（78÷15.61×27.59）进行计算。
被告金球公司辩称，对于逾期交房的事实无异议，但两原告作为完全民事行为人，对合同约定应该承担责任，所以被告认为既然商品房买卖合同中明确规定了逾期交房违约金，就应该按照合同约定进行赔付。
经审理查明，2013年2月5日，张敏兴、凌肖微与金球公司签订《商品房买卖合同》二份，约定金球公司将位于吴江学院路南侧、长安路东侧星宝花园36幢1单元401室的房屋以及第36幢02号的自行车车库出售给张敏兴、凌肖微，其中房屋面积为142.52平方米，单价7375元／平方米，总价款为1051085元；自行车车库面积为27.59平方米，单价2400元／平方米，总价款为66216元。房屋及自行车车库的交付期限均为2013年12月31日前。对于逾期交房的违约责任，均约定如下：逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，金球公司按日向买受人支付已交房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，金球公司按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，张敏兴、凌肖微按约支付了购房款1051085元及自行车车库款66216元，但金球公司至今未能按照约定期限交付房屋及自行车车库。审理中，金球公司确认未能按约交房是由水电、规划等原因所致。
2014年9月16日，案外人吴国华、王娟因金球公司逾期交房将金球公司诉至吴江区人民法院。该案审理中，吴国华、王娟申请对其房屋（星宝花园31幢305室）精装修状态下的月租金进行评估。2014年11月3日，苏州拓普森土地房地产评估有限公司根据法院委托作出苏拓房（2014）第0273号《房地产估价报告》，估价结果为：本次估价对象房地产（设定为精装修房）在估价时点2014年10月28日，租赁周期为2014年1月1日至2014年10月31日，共计10个月的租金价格为27000元。2015年1月6日，苏州拓普森土地房地产评估有限公司向法院出具了补充说明，明确苏拓房（2014）第0273号《房地产评估报告》所涉估价对象各部分的具体租金价格为：星宝花园31幢305室租金价格为2522元／月（建筑面积为127.69㎡），31幢28号自行车车库租金价格为78元／月（建筑面积为15.61㎡），177号停车位租金价格为100元／月。补充说明同时明确，若评估设定星宝花园31幢305室为普通装修，则其租金为2267元／月，车库的租金不变。庭审中，张敏兴、凌肖微同意按照上述评估报告中精装修房屋的估价结果为参考标准计算本案案涉房屋的逾期交房违约金。
以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、《个人房产抵押贷款合同》、银行凭证、收款收据、延期交房通知书、《房地产估价报告》、补充说明以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，均依法成立并生效，当事人应当恪守履行。两原告已全面履行了付款义务，但被告因自身原因未按合同约定在2013年12月31日前向两原告交付房屋及自行车车库，被告理应承担逾期交房的违约责任。两原告认为合同约定的逾期交房违约金条款系格式条款，显失公正，本院认为，双方合同约定的逾期交房违约金条款系双方协商选择的条款，系双方真实意思表示，不属于格式条款。两原告认为该条款显失公平，但未在合同签订后一年内主张撤销或变更，故本院认定该条款合法有效。不过，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。司法解释还规定，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被告延期交房，两原告所受到的是不能按期居住房屋的使用利益损失，故本院认为评价违约金的约定是否过低，可参照同地段同类房屋及自行车车库的租金损失来衡量。参照苏州拓普森土地房地产评估有限公司对星宝花园31幢305室房屋、自行车车库租金的估价结果，本案中原、被告双方合同中约定的违约金确属过低，应予增加。同时依据公平原则及损失补偿原则，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，结合本案的实际，房屋状态以满足两原告居住所需为合理，据此，本院参照评估结论中普通装修状态下房屋的月租金2267元／月（建筑面积为127.69㎡）以及自行车车库月租金78元／月（建筑面积为15.61㎡）对双方约定的房屋及自行车车库的逾期交房违约金进行调整，即本案案涉房屋的逾期交房违约金按照每月2530元（2267÷127.69×142.52）进行计算；自行车车库按照每月138元（78÷15.61×27.59）进行计算。对于逾期天数，由于原、被告双方在本案审理中一致确认房屋、自行车车库至今均未实际交付，故金球公司逾期交房的天数尚不确定，两原告主张从2014年1月1日起计算至实际交付之日止，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：
一、被告苏州金球地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张敏兴、凌肖微逾期交房违约金（从2014年1月1日起计算至房屋实际交付之日止，按月租金2530元／月计算；从2014年1月1日起计算至自行车车库实际交付之日止，按月租金138元／月计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。
二、驳回原告张敏兴、凌肖微的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2311元，由原告张敏兴、凌肖微负担1311元，由被告苏州金球地产有限公司负担1000元。被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告张敏兴、凌肖微（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。原告张敏兴、凌肖微已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 曹玲玲
人民陪审员 邱知行
人民陪审员 翁伟明
二〇一五年五月五日
书 记 员 柳 莹