吉林省公主岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0381民初2218号
原告:周亮亮，男，1989年03月01日生，现住吉林省长春市。
被告：公主岭市华川置业有限公司。住所地：吉林省公主岭市。
法定代表人：毛新友，董事长。
委托诉讼代理人：张兴安，吉林创一律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司吉林省分行。住所地：吉林省长春市。
法定代表人：张铁军，行长。
委托诉讼代理人：陈思明，吉林衡丰律师事务所律师。原告周亮亮诉被告公主岭市华川置业有限公司（华川置业公司）及第三人中国建设银行股份有限公司吉林分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年07月06日立案后，依法由审判员李洪涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告周亮亮、被告公主岭市华川置业有限公司委托诉讼代理人张兴安、第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行委托诉讼代理人陈思明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周亮亮向本院提出诉讼请求，1.解除原、被告2014年11月02日签订的《公主岭市商品房预售合同》及解除原被告与建设行2014年10月15日签订的《借款合同》；2.被告退还原告已付房款155,725.80元（购房款101795元、契税3038元、物业维修费2302元、印花税5元、抵押手续费72元、工本费160元、他项权利费72元）；3.被告支付原告违约金778.629元（总房款×5‰）；4.被告自2014年11月02日起至实际给付日止按照人民银行同期利率支付原告已付购房款利息1,710.156元（101795元×0.06%×28月）；5.被告自2014年11月02日起至实际给付日止支付原告因商业贷款实际已付货款利息；6.诉讼费由被告负担。
事实与理由：2014年11月02日，原告购买了位于“硅谷印象”住宅楼8幢3单元1层，建筑面积76.23平方米（以下简称诉争房屋）。原被告签订了《公主岭市商品房预售合同》，合同约定，房屋总价款为301,795.00元，首付款101,795.00元，其余20万元采用银行贷款方式支付。2014年10月15日原告与建设银行签订了借款合同，并于2014年11月15日开始正式还款。截至起诉之日止，原告已还贷28期。共计47,765.80元。根据原被告签订的购房合同，被告应于2015年10月25日前交付诉争房屋，被告未按约定交付，为此原告提起诉讼，维护自身合法权益。
庭审中经本院询问其补充说明，要求解除原告与建设行于2014年10月15日签订的借款合同，停止还贷。截止目前共还贷56，117.58元，原告依据购房合同主张的违约金及利息，因20万贷款已打到被告账户中，应该按总房款计算违约金。
被告公主岭市华川置业有限公司辩称，1.同意解除双方2014年11月02日签订的《公主岭市商品房预售合同》；2.原告主张的第二项诉讼请求不应全部保护；3.原告主张的第3、4项诉讼请求违反法律规定，不能全部保护，只能保护一项。
庭审中经本院询问其补充说明，原告第二项请求数额正确，表示认可。已收到第三人发放的20万元贷款。
建设银行辩称，1、建行无法认定开发商与原告之间买卖合同，原告认为解除合同，原告只拿出商品房屋买卖合并未拿出开发商违约合同，无法判定开发商是否违约。2、如果房屋买卖合同解除，但是原告与建行之间存在按揭贷款合同关系，商品买卖合同与贷款合同并非主从合同，即使商品房买卖合同解除，原告与建行之间按揭贷款合同也并非必然解除。如原告与被告商品买卖合同解除，势必对建行债权实现构成重大影响，在原告向建行支付贷款本金及相应利息后即原告与建行按揭贷款合同得以充分履行，原告可主张与被告解除商品房买卖合同，进而解决全部购房款的款项问题。3、被告向建行支付购房本金及相应利息的前提下，根据最高人民法院关于适用法律干问题解释24条、25条2款规定，本案中原告诉请只有在商品房买卖合同与商品房贷款合同间解除的情况下，根据法律规定，被告将向建行支付剩余购房本金及相应利息。
周亮亮为证实自己的主张，提供并当庭出示了下列证据：
1、原告身份证复印件。经质证，被告与第三人没有异议。
2、商品房买卖合同（预售）1份。经质证，被告与第三人没有异议。
3、退房审批表1份。经质证，被告与第三人没有异议。
4、白条收据4张和不动产交费发票复印件1张。经质证，被告与第三人没有异议。
5、银行还贷流水单1份。经质证，被告与第三人没有异议。
被告公主岭市华川置业有限公司提供了下列证据：
1、被告营业执照。经质证，经质证，原告与第三人没有异议。2、被告单位的商品房预售许可证等五证。经质证，原告与第三人没有异议。
建设银行提供了下列证据：
1、个人住房借款最高额保证合同。经质证，原被告没有异议。
2、商品房销售贷款合作协议。经质证，原被告没有异议。
3、建行个人贷款对账单。经质证，原被告没有异议。
根据原告的起诉，被告的答辩，双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认：
1、2014年11月2日原被告签订商品房预售合同，2014年10月15日原告与第三人签订个人借款合同。2、被告没有按合同约定交付房屋，存在违约行为。3、原告与第三人签订的借款合同已实际履行，原告贷款20万元，现双方合同履行至07月15日。4、原被告同意解除合同。
案争议的焦点主要为：
原被告于2014年11月02日签订的《公主岭市商品房预售合同》及原告与建设行2014年10月15日签订的《借款合同》是否应当解除？应如何处理？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告华川置业公司开发硅谷印象一期房地产工程过程中与第三人于2010年09月02日签订了商品房销售贷款合作协议书及个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。2014年11月02日原被告签订公主岭市商品房买卖合同（预售合同），原告在被告处购买硅谷印象一期第8幢3单元4单元1层XX号住宅楼，建筑面积76.23平方米，套内建筑面积66.42平方米公摊表面积9.81平方米。第五条2款：按照建筑面积计算，每平方米3959元，共计房款301795元。第六条3款：3、其他方式：按揭贷款。首付33.73%，其余房款向银行借款支付。第十一条：出卖人应当在2015年10月25日前向买受人交付该商品房。第十三条第1款第2项：逾期超过180日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后原告于2014年10月29日按合同约定交付了房屋首付款101795元，同时交付物业维修基金契税等共计6165元。2014年10月15日原告与第三人建设银行签订了个人住房（商业用房）借款合同，该合同约定借款本金20万元，并用诉争房屋作借款抵押，该20万元已由被告领取。原告一直按借款协议还款，偿还本利合计35544元，截止到2016年07月15日尚欠本金第三人建设银行本金175293元，已还本金24706.77元，利息31410.81元。经查诉争房屋出售时已办理预售许可证、施工许可证、规划许可证、土地出让手续。2016年04月28日原告按照约定要求退房，被告相关人员出据了退房审批表，同意退房。因诉争房屋在合同约定的交付期限内没有交付，现原告要求与被告解除商品房买卖合同，要求退还首付款101795元、专项维修基金、契税等共计6165元、还贷款本利56447.58元（偿还至2017年07月15日）及其他各项经济损失，解除与第三人建设银行借款合同，尚欠贷款由被告负责偿还。
本院认为：原、被告于2014年09月02日签订了公主岭市商品房买卖合同（预售合同）是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，原被告双方应当按合同履行相关义务，双方约定被告于2015年10月25日前向原告交付该商品房，逾期未交付，原告按合同约定有权退房。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，结合上述事实，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院应予支持。根据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合被告未按合同约定交付房屋，应承担违约责任，故对原告要求被告返还购房款及相应支付的费用，本院应予支持。对于原告要求解除与第三人建设银行签订的个人住房（商业用房）借款合同的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持”的规定，结合本案事实，房屋买卖合同解除，2014年10月15日签订的借款合同无法继续履行的事实，故对原告该项诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，因被告取得了诉讼房屋的贷款，被告应负责偿还剩余贷款本金及相应利息，对于原告已经支付的贷款本金及利息，被告应当返还给原告。对于原告主张按合同总房款0.5%支付违约金的主张，该合同约定按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金，首付款101795元、还贷款本利56447.58元，共计交付房款158242.58元，被告应支付违约金791.21元（158242.58元×0.5%）。另专项维修基金、契税等共计6165元不在房款范围内不在违约金范围内计算。上述约定的违约金，明显低于给原告造成的实际经济损失，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金超过造成的损失确定违约金数额”的规定，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按一年期年利率4.35%上浮50%即6.525%计算，于2016年04月28日原告要求退房，被告相关人员出据了退房审批表之日起90日即2016年07月28日起按同期银行贷款收取逾期利率的标准支付利息，按交款总额164407.58元计算，即违约金10340.21元（164407.58元×6.525%÷12×11个月＋164407.58元×6.525%÷360×17天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一.解除原告周亮亮与被告公主岭市华川置业有限公司于2014年11月02日签订的公主岭市商品房买卖合同（预售合同）；
二.解除原告周亮亮与第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行于2014年10月15日签订的个人住房（商业用房）借款合同；
三.被告公主岭市华川置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告周亮亮购房款164407.58元（其中包括首付款101795元、还贷款本利56447.58元及专项维修基金等6165元，银行贷款偿还至2017年07月15日）；
四.被告公主岭市华川置业有限公司于本判决生效后15日内给付原告周亮亮违约金10340.21元（违约金从2016年07月28日计算至2017年07月15日）；
五.被告公主岭市华川置业有限公司于本判决生效后15日内向第三人中国建设银行股份有限公司吉林省分行偿还尚欠房屋贷款本金175293元及相应利息（本金及利息计算至2017年07月15日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3464元，减半收取计1732元，由被告公主岭市华川置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判长 李洪涛
二〇一七年八月十六日
书记员 程 诚