北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12789号
上诉人（原审被告）：陆秀琴，女，1960年8月3日出生。
被上诉人（原审原告）：北京市开兴辰物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路55号1幢403。
法定代表人：刘敬，董事长。
委托诉讼代理人：王伟，男，1978年5月15日出生。
委托诉讼代理人：强祥生，男，1962年12月19日出生。
上诉人陆秀琴因与被上诉人北京市开兴辰物业管理有限责任公司（以下简称开兴辰公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初21953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆秀琴以及被上诉人开兴辰公司之委托诉讼代理人王伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆秀琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回开兴辰公司的全部诉讼请求；2.诉讼费用由开兴辰公司承担。事实和理由：1.开兴辰公司据以向陆秀琴主张物业服务费的《物业管理服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》）因违反法律法规的强制性规定而属无效合同。根据中华人民共和国建设部《物业管理企业资质管理办法》第八条的规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目、二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务、三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业业务。《弘善家园临时管理规约》中明确说明开兴辰公司的基本情况，管理306号楼、307号楼及308号楼总建筑面积为65495平方米，而开兴辰公司在服务期间为三级资质，其管理的物业面积已经超出了《物业管理企业资质管理办法》规定的三级资质物业管理服务企业的管理范围。此外，开兴辰公司超越资质管理提供物业服务必然会导致管理能力严重不足，提供的物业管理服务存在不达标、无能力履行物业合同等种种情况，小区存在脏乱差、安全隐患多、绿地不养护、杂草丛生等物业管理服务不符合要求的情形，故其无权向陆秀琴收取任何物业服务费。2.开兴辰公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵，无权要求陆秀琴支付物业服务费。一审判决也明确认定开兴辰公司提供的物业服务确有瑕疵，但一审判决没有进一步对其瑕疵程度作明确说明。既然已经认定开兴辰公司提供的物业服务存在瑕疵，陆秀琴亦提供了充分证据证明开兴辰公司的服务存在严重瑕疵，开兴辰公司无权向陆秀琴主张物业服务费，至少无权向陆秀琴主张全额物业服务费。3.开兴辰公司主张的物业服务费已经超过诉讼时效。自2010年7月13日以来，开兴辰公司从未向陆秀琴主张过物业服务费，故2010年7月13日至2015年6月30日的物业服务费已经超过法律规定的诉讼时效。4.一审判决认定的××房屋（以下简称涉诉房屋）的面积与实际面积不符，一审判决查明涉诉房屋的建筑面积为81.88平方米，而该房屋的实际建筑面积为81.45平方米，故一审判决查明事实错误。5.陆秀琴保留要求开兴辰公司向陆秀琴开具收取的装修垃圾费发票、要求开兴辰公司公开所有物业公共利益账目并分享相关公共收益的权利。
开兴辰公司辩称，服从一审法院判决。
开兴辰公司向一审法院起诉请求：判令陆秀琴给付6498.39元物业服务费，并支付649.84元违约金。
一审法院认定事实：2009年7月13日，开兴辰公司与陆秀琴签订《物业服务合同》，约定：由�兴辰公司为涉诉房屋提供物业服务，陆秀琴给付开兴辰公司物业服务费；涉诉房屋的建筑面积为81.88平方米；年物业费标准为1299.68元；陆秀琴初次交纳物业费时间，即领取入住通知单之日，以后以上一年度交费时间为依据，10日内缴纳物业管理费；陆秀琴不按约定收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起按日万分之二点一缴纳违约金；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，开兴辰公司为涉诉房屋所在小区提供了物业服务。陆秀琴未给付2010年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费。
一审中，陆秀琴提供了照片，证明涉诉小区存在卫生脏乱、门禁失效、消防安保设施损坏、公共设施被擅自出租等情况。开兴辰公司表示不能确定上述情况发生于其主张物业服务费的期间。
一审法院认为，开兴辰公司与陆秀琴签订的《物业服�合同》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。陆秀琴关于该合同无效或是应予撤销的答辩意见缺乏事实依据和法律依据，该院不予采信。合同签订后，开兴辰公司履行了物业服务义务，陆秀琴亦应给付开兴辰公司物业服务费。现开兴辰公司要求陆秀琴给付物业服务费的诉讼请求合法有据，该院予以支持。考虑到开兴辰公司提供的物业服务确有瑕疵，对开兴辰公司要求陆秀琴支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、陆秀琴于判决生效后7日内给付开兴辰公司2010年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费6498.39元；二、驳回开兴辰公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，陆秀琴围绕其上诉请求，向本院提交以下5份新的证据：证据1.《弘善家园项目建设方案》复印件、证据2《弘善家园临时管理规约》、证据3.中华人民共和国建设部《物业管理企业资质管理办法》及证据4.照片一组，上述证据均用以证明开兴辰公司不具备相应资质、《物业服务合同》应属无效及开兴辰公司提供的物业服务存在瑕疵；证据5.《房屋所有权证》1份，用以证明涉诉房屋的建筑面积是81.45平方米，一审判决查明事实有误。开兴辰公司未向本院提交新的证据。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。开兴辰公司针对陆秀琴提交的5份新的证据发表质证意见如下：对证据1及证据4的真实性不予认可，主张无法核实其真实性、照片内容不能确认是涉诉小区，认可证据2、证据3的真实性，对上述证据的证明目的均不予认可，主张开兴辰公司已于2015年获得二级资质；认可证据5的真实性及证明目的。本院认为，陆秀琴提交的《弘善家园项目建设方案》仅为复印件，其提交的照片无法明确体现出拍摄地点，本院无法核实该2份证据的真实性；对陆秀琴提交的证据2、证据3及证据5的真实性予以确认，对上述证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以综合评断。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：一、涉案《物业服务合同》是否有效；二、开兴辰公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、陆秀琴应向开兴辰公司缴纳的物业管理费数额。
关于争议焦点一。依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。开兴辰公司与陆秀琴签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于�秀琴主张《物业服务合同》因开兴辰公司不具备相应资质而属无效合同的上诉意见，缺乏法律依据，一审法院未予采纳于法有据，本院予以维持。
关于争议焦点二。开兴辰公司主张已通过张贴催费公告、电话催缴等方式向欠费业主主张权利，且开兴辰公司为陆秀琴提供的物业服务具有持续性、全面性的特点。现陆秀琴并无证据证明开兴辰公司明显怠于行使权利，故陆秀琴关于诉讼时效的上诉主张，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三。开兴辰公司与陆秀琴存在物业服务合同关系，开兴辰公司履行了物业服务义务，陆秀琴亦应给付开兴辰公司物业服务费。经本院询问，双方均认可签订《物业服务合同》时，陆秀琴尚未取得《房屋所有权证》，开兴辰公司亦认可涉诉房屋的实际建筑面积为81.45平方米，故陆秀琴应依房屋实际建筑面积缴纳物业服务费。一审判决对此事实未予查明，本院依法予以纠正。根据本案查明事实、双方当事人的陈述及涉诉小区同时期、同类型案件的诉讼情况可知，开兴辰公司提供的物业服务确实在保安、环境卫生、公共设施设备的维修保养等多方面存在一定瑕疵、不少业主不甚满意，故本院对其主张的2010年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费在约定的物业费标准基础上进行酌减，并对开兴辰公司主张的违约金不予支持。
应当指出的是，开兴辰公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。
综上所述，陆秀琴的上诉请求和理由部分成立，本院对其合理部分予以采信。一审判决对事实认定有误，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国合同�》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初21953号民事判决；
二、陆秀琴于本判决生效后七日内给付北京市开兴辰物业管理有限责任公司二○一○年七月一日至二○一五年六月三十日期间的物业服务费六千一百元；
三、驳回北京市开兴辰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由北京市开兴辰物业管理有限责任公司负担7元（已交纳），陆秀琴负担43元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理�50元，由陆秀琴负担47元（已交纳），由北京市开兴辰物业管理有限责任公司负担3元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 坤
审判员 宋 晖
审判员 龚勇超
二〇一六年十一月二十三日
书记员 汤和云
书记员 郑海兴