重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初12993号原告：重庆万丰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路251号，组织机构代码70937696-1。法定代表人：谭淑春，执行董事。委托诉讼代理人：高春琳，男，系该公司员工。被告：重庆鹏程房屋开发有限责任公司，住所地重庆市江北区建新东路251号5单元，组织机构代码20304103-X。法定代表人：沈安龙，董事长。委托诉讼代理人：向前，重庆万友律师事务所律师。原告重庆万丰物业管理有限公司诉被告重庆鹏程房屋开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告重庆万丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人高春琳，被告重庆鹏程房屋开发有限责任公司的委托诉讼代理人向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆万丰物业管理有限公司诉称，原告从2001年3月1日至2014年12月31日期间为万丰花园小区提供物业服务，被告系该小区X单元X-X号房屋的业主。被告多年以来拖欠原告大量费用，未缴纳2001年3月至2014年12月期间的物业管理费、水电公摊费，期间原告曾向被告多次催缴。物业服务合同中约定住宅作经营性场所使用的，按住宅3倍的标准收取物业管理费，逾期缴纳费用时按应交费用的每日千分之三交纳违约金。涉讼房屋已用于经营幼儿园多年，原告撤场时幼儿园仍在经营，没有收取过幼儿园的物业费用，被告应按照合同约定建筑面积166-260平方米，每户每月102.3元的3倍标准缴纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，请求判令1、被告立即向原告支付2001年3月至2014年12月期间拖欠的物业管理费48155.4元、水电公摊费830元；2、被告立即向原告支付逾期支付物业管理费、水电公摊费产生的违约金48985.4元（按每日千分之三计算，截止至2016年7月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告重庆鹏程房屋开发有限责任公司辩称，原告的诉讼请求明显超过诉讼时效，物业费按月计算，在2014年7月31日前的部分不受法律保护。原告的计算标准与合同约定的标准不一致，被告的房屋建筑面积165.67平方米，不在166-260平方米的范围内，应按照121-165平方米房屋计算物业管理费，物管费每月为78.1元，对公摊费的收取标准无异议。涉讼房屋曾在2007前用于幼儿园的职工宿舍，幼儿园停办后，因为其他诉讼的原因，被告至今未收回该房屋。被告已经处于执行清算阶段，本身也没有支付能力，不清楚有无支付超过诉讼时效期间的物管费，确实未支付2014年7月之后的物管费，但原告诉求的违约金计算标准明显过高，请求法院调低。经审理查明，原告于2001年、2009年、2012年先后与万丰花园小区的开发商、业主委员会签订了《前期物业管理服务合同》和两份《万丰花园物业服务合同》，自2001年3月1日至2014年12月31日期间为万丰花园小区提供物业服务。三份合同均约定了物业服务的内容及物业管理费的收费标准。其中，2001年的《前期物业管理服务合同》约定，物业管理费按户型面积计算，50平方米以下每户每月23元，51-70平方米每户每月31元，71-85平方米每户每月40元，86-100平方米每户每月48元，101-120平方米每户每月56元，121-165平方米每户每月71元，166-260平方米每户每月93元，261平方米以上每户每月113元，逾期缴纳物业管理费的按每日应缴费用的千分之三交纳违约金。2009年的《万丰花园物业服务合同》约定，30平方米以下的物业管理费每月每户15元，30-50平方米的物业管理费每月每户23元，其他户型的物业管理费收费标准同前期物业服务合同的约定，但从2009年7月1日开始在该物业管理费收费标准上浮10%收取；商业物业的物业管理费标准为8元/月/平方米；电梯费按月票价格和次票票价的标准收取；丰盈座和丰沛座的水电公摊费4元每户每月、丰泽座和丰润座的水电公摊费5元每户每月、丰登座的水电公摊费7元每户每月；丰泽座和丰润座的二次加压供水费0.54元每立方米，丰登座的二次加压供水费0.79元每立方米；物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行缴纳义务；逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每日应缴物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2012年的《万丰花园物业服务合同》对上涨后物业管理费的收费标准进行了明确，即30平方米以下每月每户16.5元，31-50平方米以下每户每月25.3元，51-70平方米每户每月34.1元，71-85平方米每户每月44元，86-100平方米每户每月52.8元，101-120平方米每户每月61.6元，121-165平方米每户每月78.1元，166-260平方米每户每月102.3元，261平方米以上每户每月124.3元；物业管理费等费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；电梯费按月票价格{[10元（3层）＋0.3元*（N-3）]/人·月，N为楼层数}或次票票价（单上单下每人每次0.3元，上下往返每人每次0.5元）的标准计算；其他收费标准及滞纳金的计算标准与2009年的物业服务合同相同。另查明，被告系位于重庆市江北区建新东路251号万丰花园小区X单元（丰润座）X-X号房屋的业主。该房屋的建筑面积为165.67平方米，使用用途为住宅，于2014年3月28日起被另案查封至今。被告未缴纳2014年7月以后的物管费，未举示缴纳水电公摊费的证据。2014年12月物业服务合同到期后，原告撤离了万丰花园小区。2016年8月1日，原告以被告欠费为由提起本案诉讼，未在庭审中举示涉讼房屋作为经营场所使用的证据。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《万丰花园物业服务合同》、登记信息查询结果等证据以及当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告称已进行了催费的告知和通知，举示了告知书和催费通知书，并申请原公司职工证人蒋学平出庭作证，拟证明原告2003年至2014年期间每年都催收了欠费。被告质证后认为告知书仅表明原告在万丰花园服务的截止时间，没有看见过催收通知书，无法确认催费通知书是否进行了公示，故不认可催费通知书的真实性；被告也一直在涉讼小区办公，欠费对象具体，原告应该举示向被告直接送达的相关证据；证人系原告公司职工，与原告有利害关系，证人证言不应被采信。本院认为，原告与涉讼小区的开发商及业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，属合法有效，原告与被告在2001年3月1日至2014年12月31日期间存在物业服务关系。在该期间，原告应依约提供物业服务，被告应依约支付物业管理费等费用。原告举示的证据不足以证明其在2001年1月至2014年12月期间曾向被告催缴物管费及水电公摊费，其于2016年8月1日将被告诉至本院，要求的2014年7月31日之前的物业管理费、水电公摊费已超过了2年的诉讼时效，对于该部分请求及逾期支付上述费用违约金的主张，本院不予支持。原告未举示2014年8月至12月期间涉讼房屋用作经营场所的证据，对原告按住宅标准3倍计算物业管理费的主张，本院不予采信。根据2012年的《万丰花园物业服务合同》约定，121-165平方米每户每月物业管理费78.1元，166-260平方米每户每月物业管理费102.3元，涉讼房屋的建筑面积为165.67平方米，被告每月的物业管理费应按照121-165平方米的标准计算，即每月78.1元。被告未举示已缴清水电公摊费的证据，应按照合同约定的水电公摊费标准即5元每户每月向原告缴纳该费用。2014年8月至12月共计5个月，被告按上述标准共计应缴的物业管理费为390.5元、水电公摊费为25元，对原告有关上述期间物业管理费、水电公摊费的请求，对于上述数额的请求部分，本院予以支持，超出该数额部分的请求本院不予主张。被告未依约缴纳物业管理费、水电公摊费，应按合同约定承担逾期付款的违约金，现被告认为违约金过高，请求调低，本院综合考虑双方合同履行情况，原告早已撤场，且未及时催收费用等，对原告有关违约金请求酌情主张20元，超出该数额部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆鹏程房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司2014年8月至2014年12月期间的物业管理费390.5元。二、被告重庆鹏程房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司2014年8月至2014年12月期间的水电公摊费25元。三、被告重庆鹏程房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司逾期交纳物业管理费、水电公摊费的违约金20元。四、驳回原告重庆万丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1125元，由被告重庆鹏程房屋开发有限责任公司负担5元，原告重庆万丰物业管理有限公司负担1120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  王中申二〇一六年十月二十七日书 记 员  刘 培