南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁开商初字第768号
原告江苏银行股份有限公司南京江宁支行，住所地在南京市江宁区上元大街395号。
负责人贾建明，行长。
委托代理人陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被告朱磊，男，汉族，1988年1月11日生。
原告江苏银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称江苏银行江宁支行）诉被告朱磊借款合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告江苏银行江宁支行的委托代理人陈博到庭参加诉讼。被告朱磊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏银行江宁支行诉称：2011年3月10日，其与朱品良签订《个人借款合同》一份，约定朱品良因购买位于南京市江宁区湖熟街道灵顺北路318号绿野枫景花园21幢306室房屋（以下简称306室）向其贷款59万元，贷款期限自2011年3月11日至2031年3月11日止。同日，其与朱品良签订《房地产抵押合同》，朱品良以306室向其提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，其按约向朱品良发放了贷款。后朱品良因故去世，导致贷款长期无人归还。被告朱磊系朱品良的儿子，为第一顺位继承人，应承担相应的还款责任。现其诉至法院，要求判令：1、被告朱磊立即向其偿还截止至2015年12月11日的借款本金508045.27元，利息、罚息及复利4411.65元，合计512456.92元，此后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际支付之日止，并支付律师费33422元；2、其对306室享有优先受偿权，超过59万元优先受偿权的债权在306室房屋的拍卖款中受偿。
被告朱磊未应诉。
经审理查明：2011年3月10日，原告江苏银行江宁支行（贷款人）与朱品良（借款人）签订《个人借款合同（房贷版）》一份，约定：借款人向贷款人借款人民币59万元用于购买306室；借款期间自2011年3月11日起至2031年3月11日止，借款采用浮动利率，利率为同期中国人民银行人民币贷款基准利率6.6%下浮15%，执行年利率5.61%，合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整按一年调整，调整日为一月一日，结息方式为按月结息；借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息；对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；借款人未能按合同约定按时足额偿还借款本金和利息的，贷款人可以停止发放借款人尚未发放的贷款，宣布合同项下借款本息提前到期，立即收回借款；借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收贷款本息所需的费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等，均由借款人负担。同日，朱品良（甲方）与江苏银行江宁支行（乙方）、南京绿野房地产开发有限公司（丙方）签订了《房地产抵押合同》一份，约定：甲方将从丙方购买的306室作为向乙方借款59万元的抵押担保。2011年3月16日，朱品良就306室办理了宁房他证江字第JNA0510**号房屋他项权证，债权数额为59万元。2011年3月30日，江苏银行江宁支行向朱品良发放贷款59万元。但朱品良仅向江苏银行江宁支行偿还了部份借款本金和利息。2015年10月12日，朱品良因病逝世。截止至2015年12月11日，朱品良尚欠江苏银行江宁支行借款本金508045.27元和利息、复息、罚息4411.65元。被告朱磊系朱品良之子。
另查明：2015年12月21日，原告江苏银行江宁支行与北京市高朋（南京）律师事务所签订委托代理协议一份，委托该所律师胡宜金、陈博担任与朱磊、朱品良借款合同纠纷的委托代理人，江苏银行江宁支行应当支付律师服务费33422元。后江苏银行江宁支行向北京市高朋（南京）律师事务所支付律师代理费33422元。
本案在审理过程中，被告朱磊明确告知本院，其系朱品良之子，也系朱品良唯一继承人，其父母早年已离婚，朱品良的父母均已去世，306室系朱品良的遗产，但其放弃朱品良名下所有遗产的继承、朱品良的债权债务与其无关，为此朱磊向本院提供了南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6899号谈话笔录和民事裁定书。
上述事实，有个人借款合同、房地产抵押合同、房屋他项权证、零售贷款借款借据、商业银行个人消费贷款对账单、死亡证明、火化证明、身份证明、谈话笔录、委托代理协议、律师代理费发票及当事人的陈述等证据证实。
本院认为：原告江苏银行江宁支行与朱品良签订的《个人借款合同》、《房地产抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。朱品良向江苏银行江宁支行借款59万元用于购房，截止至2015年12月11日，朱品良尚欠江苏银行江宁支行借款本金508045.27元、利息、复息、罚息4411.65元，朱品良应予归还。江苏银行江宁支行主张的为实现其债权聘请律师所支付的代理费用，系实现其债权的合理费用，该费用符合相关收费标准及借款合同的约定，应当由朱品良支付。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。现朱品良已经死亡，朱品良欠江苏银行江宁支行的债务应当由其继承人被告朱磊承担，但朱磊明确表示放弃继承朱品良名下所有遗产的继承、朱品良的债权债务与其无关，江苏银行江宁支行无权要求被告朱磊偿还朱品良的债务。故对原告江苏银行江宁支行要求被告朱磊偿还朱品良所欠的借款、利息、罚息、复利、律师费的诉讼请求，本院不予支持。朱品良将306室抵押给原告江苏银行江宁支行，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记，该抵押合法有效，在朱品良未按约定还款时，江苏银行江宁支行有权对306室在59万元范围内优先受偿，但仅限于在59万元范围内优先受偿。对于超过59万元的朱品良欠江苏银行江宁支行借款本金、利息、罚息、复利、律师费部分，江苏银行江宁支行有权以306室折价或者以拍卖、变卖该财产的价款受偿。故对原告江苏银行江宁支行要求对306室行使优先受偿权，超过59万元的债权在306室拍卖款中受偿的诉讼请求，本院予以支持。被告朱磊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、朱品良欠原告江苏银行股份有限公司南京江宁支行的借款本金508045.27元，截止至2015年12月11日的利息、复息、罚息4411.65元（此后的利息、罚息、复利按照合同约定自2015年12月12日起计算至实际支付之日止）、律师代理费33422元，原告江苏银行股份有限公司南京江宁支行有权就朱品良名下的位于南京市江宁区湖熟街道灵顺北路318号绿野枫景花园21幢306室房屋（房屋所有权证号：江转字第JN001964**号）折价或者以拍卖、变卖所得价款在59万元范围内优先受偿，超过59万元的债权在上述房产折价、拍卖、变卖款中受偿。
二、驳回原告江苏银行股份有限公司南京江宁支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费9389元、财产保全费3420元，合计12809元，在原告江苏银行江宁支行就朱品良306室的优先受偿款中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 叶 斐
人民陪审员 吴小冬
人民陪审员 董尔成
二〇一六年一月二十八日
法官 助理 高艳艳
书 记 员 谈桂平