新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0106民初959号
原告孔令红，女，汉族，1974年6月8日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：文永明，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊蓓，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
被告：中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地新疆乌鲁木齐市天山区。
负责人：赵大庆，中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行行长。
委托诉讼代理人：顾代英，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李刚，男，汉族，1984年5月9日出生，中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行职员，住乌鲁木齐市天山区。
原告孔令红与被告中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称中信银行乌鲁木齐分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法由代理审判员张磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告孔令红及其委托诉讼代理人文永明，被告中信银行乌鲁木齐分行的委托诉讼代理人顾代英、李刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孔令红向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行2015年7月13日签订的《营业用房租赁意向协议》，与原告签订正式的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付2015年7月13日至2016年6月12日的租金104643.95元；3.被告承担本案诉讼费用。本案在庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2015年7月13日签订的《营业用房租赁意向协议》；2.被告支付3个月的租金28539.26元作为违约金；3.被告赔偿2015年7月13日至2016年7月12日期间的租金损失114157.03元。事实和理由：2015年7月13日，我与被告就乌鲁木齐市经济技术开发区黄山街269号海鸿国际物流港1期C区1层26号商铺签订了一份《营业用房租赁意向协议》，约定被告拟承租我的上述商铺。协议约定租期为5年，年租金342471.09元，我的为114157.03元。协议有效期自2015年7月13日至双方签订正式合同止，在协议有效期内，我不得将上述房屋租赁或出售与他人。违约条款约定如单方违约，违约方应向对方支付相当于三个月的租金作为违约金。协议签订后，在该租赁房屋早已具备交付使用条件的情况下，我多次要求与被告签订正式的房屋租赁合同，但被告以各种理由拖延至今。由于被告不作为导致上述房屋一直处于闲置状态，故诉至法院，请求依法裁判。
被告中信银行乌鲁木齐分行辩称，本案中的《营业用房租赁意向协议》是原告、刘钰、孔令红共同作为出租方与我方签订的，本案应为必要共同诉讼，现原告单独向法院起诉，遗漏了必要的共同诉讼人。其次，依据意向协议，出租方三人中有一人至今未向我方提供租赁房屋的合法权利凭证，出租方不具备签订正式租赁合同的条件，过错责任在出租方，我方保留对出租方给我方造成损失的诉权。且《营业用房租赁意向协议》是双方签订正式租赁合同的意向，不具备合同成立的有效要件，该意向协议不能成立，不存在解除问题。双方在意向协议中约定起租日期以双方签订的正式租赁合同约定为准，现双方未签订正式租赁合同，故原告依据意向协议签约时间计算租金没有依据。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2015年7月13日，甲方（出租方）陈宝育、刘钰、孔令红与乙方（承租方）中信银行乌鲁木齐分行签订一份《营业用房租赁意向协议》，约定：乙方拟承租甲方位于乌鲁木齐市经济开发区黄山街269号，海鸿国际物流港1期C区1层24号（陈宝育）、25号（刘钰）、26号（孔令红）商铺作为营业办公用房，商铺产权面积分别为67.26平方米，共计201.78平方米，每平方米每天租金4.65元，租赁面积最终以实际测量面积为准；拟订租期为5年，起租日期以双方签订的正式租赁合同约定为准（乙方装修期间免一个月租金）；1期C区1层24号（陈宝育）、25号（刘钰）、26号（孔令红）商铺租赁年租赁总额为342471.09元，三家商铺年租金均为114157.03元，前三年租金不变，从第四年起租金在上年基础上递增5%，乙方每年在起租日前一个月向甲方支付全年租金，甲方需向乙方开具合法有效的房屋租赁发票；租赁合同到期后，乙方有优先续租权，并应在租期到期前三个月内与甲方签订续租合同，否则乙方应自觉向甲方退房；本意向协议有效期自2015年7月13日至双方签订正式租赁合同止，在本协议有效期内，甲方不得将上述房屋租赁或出售与他人，除本意向已明确的事项外，其他租赁具体事宜双方以签订的正式合同为准；甲乙双方如单方违约，违约方应当向对方支付相当于三个月租金作为违约金。该意向协议签订后，同年7月30日，孔令红、张力凡与新疆海鸿实业投资有限公司签订一份《商品房预售合同》，购买新疆海鸿实业投资有限公司建设的位于乌鲁木齐经济技术开发区黄山街269号新疆海鸿国际食品冷链配送中心商业广场1第1层1C-M26号房，该商品房的用途为商业，预测绘建筑面积共63.3平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25000元，总金额人民币1582500元，付款方式一次性付清，该商品房应当在2014年11月25日前经验收合格并交付使用。《商品房预售合同》签订后，孔令红将该合同的相关资料提交给了中信银行乌鲁木齐分行。2015年9月18日，中信银行乌鲁木齐分行零售银行部《关于上报筹建乌鲁木齐海鸿国际小微支行的请示》中写明：“我行拟租赁用于海鸿国际小微支行营业用房的业主共三人，经核实，其中陈宝育、孔令红二人已提供了与开发商签订的《商品房预售合同》并已备案，刘钰向开发商交了定金，尚未与开发商签订《商品房预售合同》，与总行要求尚有差距”。2015年9月21日，中信银行乌鲁木齐分行网点建设委员会《二0一五年网点建设委员会会议纪要》的会议记录写明：“经会议代表讨论，形成以下决议：一、在刘钰业主尚未与开发商签订《商品房预售合同》，未达到总行对法律审核要求的情况下，暂缓该小微支行的筹建报批。二、继续做好其他报批所需资料的准备，在法律审核达到要求后，可按规定上报总行批准”。后因中信银行乌鲁木齐分行一直未与孔令红签订正式的租赁合同，孔令红经多次与中信银行乌鲁木齐分行协商未果，其遂向本院起诉。
另查明，孔令红、张力凡与新疆海鸿实业投资有限公司签订的《商品房预售合同》中所购买的商铺，就是陈宝育、刘钰、孔令红与中信银行乌鲁木齐分行签订的《营业用房租赁意向协议》中约定的孔令红应当出租给中信银行乌鲁木齐分行的商铺。
本案在庭审中，中信银行乌鲁木齐分行明确表示，因出租方三人中有一人至今未向其提供租赁房屋的合法权利凭证，签订正式租赁合同的条件不具备，签订合同的目的无法实现，故其无法签订正式的租赁合同。孔令红遂变更诉讼请求，要求解除原、被告签订的《营业用房租赁意向协议》，被告支付违约金并赔偿租金损失。
上述事实，有孔令红提供的《营业用房租赁意向协议》、《商品房预售合同》，中信银行乌鲁木齐分行提供的《关于上报筹建乌鲁木齐海鸿国际小微支行的请示》、《二0一五年网点建设委员会会议纪要》，当事人陈述以及本院的庭审笔录材料存卷为证。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律效力，当事人应当按约履行自己的义务。本案中，陈宝育、刘钰、孔令红与中信银行乌鲁木齐分行在平等自愿、协商一致基础上签订的《营业用房租赁意向协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行，否则应承担相应的违约责任。在意向协议签订后，孔令红、张力凡与新疆海鸿实业投资有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了意向协议中约定的其应当出租的商铺，并将《商品房预售合同》的相关资料提交给了中信银行乌鲁木齐分行，并经该行审核通过。而中信银行乌鲁木齐分行因刘钰未与开发商签订《商品房预售合同》，导致签订正式租赁合同的条件不具备，而无法与孔令红签订正式的租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”，据此，中信银行乌鲁木齐分行应当承担本案中的违约责任，至于其与刘钰之间的纠纷，双方可另行解决。关于中信银行乌鲁木齐分行辩称，本案中的《营业用房租赁意向协议》是原告、刘钰、孔令红共同作为出租方与其签订的，本案应为必要共同诉讼，现原告单独向法院起诉，遗漏了必要的共同诉讼人。对此，孔令红有异议，提出意向协议中的出租方三人是普通共同诉讼人，不是必要共同诉讼人，其有权单独起诉向被告主张权利。本院认为，《营业用房租赁意向协议》虽是陈宝育、刘钰、孔令红共同作为出租方与中信银行乌鲁木齐分行签订的，但该意向协议中所涉及的三间商铺分别属于陈宝育、刘钰、孔令红，该三人只是对自己的商铺有权利义务，而不是对三间商铺有共同的权利义务，故本案不是必要共同诉讼，孔令红单独作为原告提起诉讼，符合法律规定，本案不存在遗漏必要共同诉讼人的问题。中信银行乌鲁木齐分行的该辩称理由不能成立，本院不予采信。关于中信银行乌鲁木齐分行辩称，《营业用房租赁意向协议》是双方签订正式租赁合同的意向，不具备合同成立的有效要件，该意向协议不能成立，不存在解除问题。对此，本院认为，因该意向协议中包括出租方、承租方、租赁商铺具体位置及门牌号、商铺面积、租赁用途、拟租期、租金及租金支付、违约责任等合同基本条款，具备合同成立的有效要件，故该意向协议依法成立，合法有效。因中信银行乌鲁木齐分行在庭审中明确表示，签订正式租赁合同的条件不具备，无法签订正式的租赁合同，故孔令红要求解除与中信银行乌鲁木齐分行签订的《营业用房租赁意向协议》，符合法律规定，本院对此予以支持。中信银行乌鲁木齐分行的该辩称不能成立，本院不予采信。关于孔令红要求中信银行乌鲁木齐分行支付3个月的租金28539.26元作为违约金，对此，本院认为，因双方在《营业用房租赁意向协议》中明确约定，三家商铺年租金均为114157.03元，如单方违约，违约方应当向对方支付相当于三个月租金作为违约金，故中信银行乌鲁木齐分行应当按此约定向孔令红支付3个月的租金28539.26元（年租金114157.03元÷12个月×3个月）作为违约金，孔令红的该项诉讼请求符合法律规定及双方协议的约定，本院予以支持。关于孔令红要求中信银行乌鲁木齐分行赔偿2015年7月13日至2016年7月12日期间的租金损失114157.03元，对此，中信银行乌鲁木齐分行有异议，提出双方在意向协议中约定起租日期以双方签订的正式租赁合同约定为准，现双方未签订正式租赁合同，原告依据意向协议签约时间计算租金没有依据。本院认为，因双方在《营业用房租赁意向协议》中明确约定，起租日期以双方签订的正式租赁合同约定为准，自2015年7月13日至双方签订正式租赁合同止，甲方不得将上述房屋租赁或出售与他人，故孔令红就应当知道，在未签订正式租赁合同的情况下，其可能会产生商铺空置的租金损失，其就应当尽快与中信银行乌鲁木齐分行协商签订正式租赁合同，如协商不成，应及时向法院起诉，以防止租金损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，因孔令红未及时向法院起诉，致使其租金损失扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿；且因双方在意向协议中明确约定，违约方应当向对方支付相当于三个月租金作为违约金，即中信银行乌鲁木齐分行在签订意向协议时预见或应当预见因违反协议可能造成的损失就是不超过3个月的租金，而孔令红要求中信银行乌鲁木齐分行支付3个月的租金作为违约金的诉讼请求，本院已予以支持，故其再按意向协议的签约时间要求赔偿2015年7月13日至2016年7月12日期间的租金损失114157.03元，没有事实及法律依据，本院对其该诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告孔令红与被告中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行于2015年7月13日签订的《营业用房租赁意向协议》；
二、被告中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行偿付原告孔令红违约金28539.26元（即3个月的租金）；
三、驳回原告孔令红要求被告中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行赔偿2015年7月13日至2016年7月12日期间的租金损失114157.03元的诉讼请求。
以上给付款项共计28539.26元，被告中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行应于本判决书生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的142696.29元，应收案件受理费3153.93元（原告已预交），现减半收取1576.97元。给付标的28539.26元，占诉讼标的的20%，即由被告中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行负担20%即315.39元案件受理费，原告孔令红负担80%即1261.58元案件受理费，剩余1576.96元退还原告孔令红。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
代理审判员 张 磊
二〇一六年九月五日
书 记 员 马合木提江·伊不拉音
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