上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3108号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司。
委托代理人杨吉春，上海师华拓人企业管理咨询有限公司工作。
上诉人（原审原告、反诉被告）上海卫仁教育信息咨询有限公司。
上列两上诉人的共同委托代理人刘玮华，上海市中信正义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周朱光。
上诉人上海师华拓人企业管理咨询有限公司（以下简称师华公司）、上海卫仁教育信息咨询有限公司（以下简称卫仁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第12099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月7日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，涉案房屋的权利人为上海＊＊置业发展有限公司（以下简称＊＊公司），2005年1月，＊＊公司出具承诺书同意其承租人上海＊＊＊物业管理有限公司（以下简称＊＊＊公司）在租赁期内将承租的羽山路＊＊＊号房屋（包括涉案房屋在内）全部或部分转租给任何第三方。2004年4月，周朱光向＊＊＊公司承租羽山路＊＊＊号房屋，租赁期限至2015年5月27日止。2013年9月，＊＊＊公司出具承诺书同意周朱光将涉案房屋转租给卫仁公司。
2013年9月28日，师华公司和卫仁公司作为承租方（乙方），周朱光作为出租方（甲方），双方签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定，该租赁房屋位于上海市浦东新区羽山路＊＊＊层，建筑面积为274.42平方米，该建筑面积范围为：羽山路＊＊＊号、＊＊＊号、＊＊＊号的2层和＊＊＊号的1层。第三条约定，甲方出租该房屋用途为店铺，并保证乙方可以用于办公、培训等经营使用；在租赁期内未征得甲方书面同意并经有关部门审核批准前，乙方不擅自改变该房屋的用途。第六条约定，房屋租赁期自2013年9月28日至2015年5月27日，共计1年8个月。第七条约定，2013年10月1日至2014年2月28日的每月租金为人民币（下同）28，171元，2014年3月1日至2015年5月27日的每月租金为35，057元；租金支付时间，每月的月末前支付下一期租金，如遇国家法定假日自动顺延；租金支付方式，甲方向乙方开具正规税务发票后由乙方直接将租金转入甲方指定的银行卡账号，如乙方逾期交纳，甲方有权向乙方每天按月租金1%加收滞纳金。第八条约定，甲方交付该房屋时，乙方承诺在2013年9月底前向甲方支付房屋租赁保证金35，000元，2013年9月底前支付首期房租28，171元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第十条约定，甲方应于2013年9月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。第十三条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达7日的，2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的，2、欠缴各项费用达35，000元的……第十四条约定，租赁期内，双方不得无故提前终止本合同，乙方非因本合同规定的情形而擅自提前退租的，应提前60日通知甲方，乙方应承担违约金为月租金的100%，乙方以保证金予以支付，如甲方实际损失大于违约金的，乙方须补足差额部分。第十六条约定，在乙方装修期间，甲方有义务提供保障乙方装修及正常开业的帮助与方便；在用电与消防安全等方面，甲方应该向相关部门承担作为房主所负有的责任和义务。同日，周朱光与师华公司又签订《协议》一份，就涉案租赁合同中租金有关事宜达成如下协议：由于财务上的原因，合同中所写2013年10月1日至2014年2月28日的每月租金为28，171元，实际支付给甲方为28，000元；2014年3月1日至2015年5月27日的每月租金为35，057元，实际支付给甲方为35，000元。
2013年9月27日，卫仁公司通过网上银行支付方式向周朱光支付了租赁保证金及至2013年10月31日止的首期房租共计63，000元。2013年9月28日，周朱光出具收到卫仁公司租赁涉案房屋保证金35，000元的收据一份。
另查明，2013年10月23日，师华公司向周朱光发送《通知函》，称该公司租赁出租房屋用于注册经营教育培训公司，其已按约履行支付了相应款项，接收了物业，但经相关部门审核，出租房屋存在不符合消防技术规范和房屋面积不达标准之问题，无法正常注册公司，希望周朱光能尽快解决出租房屋不符合消防技术规范等问题，确保承租方能用于注册公司并正常经营使用，同时装修免租期应当顺延，此外要求在1个月内解决上述存在的问题，否则迁延日久，承租方将不得不终止开设公司的计划。
2013年12月，师华公司向周朱光递交《申请报告》，称经消防主管部门指导，租赁场所需做以下调整：1、房屋二楼南侧增加一处通风窗口，保证房屋内的自然通风，2、房屋二楼北侧增加一处消防逃生通道至一楼，并且为了保障逃生通道的畅通，需酌情整理部分绿化，特此申请＊＊＊公司为消防设施增设工程予以确认。2014年1月，师华公司又递交《申请报告》一份，其中第1条同前述申请报告中第1条内容，第2条则为保持房屋一层北侧消防逃生通道畅通，并且该逃生出口符合消防标准，第3条为原一层至二层整改为消防逃生楼梯间，第4条为新增一层至二层楼梯，申请＊＊＊公司对消防设施整改工程予以确认。
2014年1月22日，师华公司及卫仁公司委托律师向周朱光发出《律师函》一份，称乙方在签约后按约履行了支付房屋租赁保证金以及首期房租之义务，但甲方至今未向乙方交付租赁房屋，已达3个半月。同时，在乙方聘请装修公司准备装修期间，消防部门明确表示，本合同房屋作为独立出租营业之单位，不符合消防验收的要求。虽经乙方多方征询意见，但并无妥善的解决方案，经与甲方多次协商要求，甲方明确表示不愿履行保障消防安全之义务，不承担因此而发生的损失及额外支出，甲方已违反合同约定，乙方有权解除合同。据此函告如下：双方签订的《房屋租赁合同》解除，请甲方在收到本函件7日内返还房屋租赁保证金35，000元以及首期房租28，171元，乙方保留进一步追究违约责任的权利。2014年1月23日，周朱光收到了前述《律师函》。
2014年3月31日，师华公司、卫仁公司诉至法院，要求判令：1、确认双方之间的《房屋租赁合同》解除，2、周朱光返还房屋租赁保证金35，000元，3、周朱光返还首期房租28，000元，4、周朱光赔偿违约金28，000元。审理中，师华公司和卫仁公司增加诉讼请求，要求周朱光支付分别以35，000元和28，000元为本金、均从2014年1月23日起按同期人民银行贷款利率计算至实际付款之日止的利息损失。周朱光提起反诉，要求：1、确认涉案租赁合同成立，2、确认涉案租赁合同解除，3、师华公司和卫仁公司支付拖欠的2013年11月1日至2014年1月31日期间的租金84，513元，4、师华公司和卫仁公司赔偿周朱光一个月租金损失28，171元。审理中，周朱光撤回要求确认双方之间的合同成立的反诉请求。
审理中，师华公司、卫仁公司认为涉案合同在周朱光收到律师函之日即2014年1月23日解除，周朱光同意合同于该日解除，同时双方确认截止2014年2月28日的月租金已调整为28，000元，之后的月租金调整为35，000元。另外，双方确认羽山路＊＊＊号、＊＊＊号、＊＊＊号房屋整体通过了消防验收，师华公司、卫仁公司租赁房屋的消防通道位于＊＊＊号房屋的一楼北侧，租赁物业的装修消防应由承租人申请。
师华公司、卫仁公司表示，其在装修房屋时，装修人员表示需要增加消防通道，经向相关部门咨询，需要在二楼增加消防通道，周朱光同意其在＊＊＊号房屋内同时改造楼梯和消防逃生楼梯，但告知其需要通过审批，且需要高额费用，因其承租的是一楼的一间和二楼的整层房屋，虽然租赁房屋整体通过消防验收，但局部不符合消防验收，应由周朱光承担房屋重新开门、结构调整的消防义务；另外，其发给周朱光的《通知函》中虽有“接收了物业”内容，但这是草拟函件的员工不了解情况，房屋并未交付，其装修人员也未拿过钥匙，其去现场时是由周朱光或其员工代为开门的。
周朱光表示，租赁房屋一楼本身就有消防通道，在收到承租人的申请报告之后其已恢复原一楼的后门并对该消防通道内的物品进行清理，因承租人重新注册公司才需要重新申报消防，但这是承租人的义务，应由其自行申报，其同意承租人在房屋内改造楼梯和消防逃生梯，但这是内部装修，不需要审批。2013年9月30日，其已将钥匙交给了承租人的装修施工队伍，其员工只是为承租人设计装修提供方便，不存在承租人所说的其和其员工为装修施工队伍开门的情况。2013年1月23日之后，其自行更换了租赁房屋钥匙，故变更原第3项反诉请求为要求师华公司和卫仁公司支付拖欠的2013年11月1日至2014年1月23日期间按月租金28，000元计算的租金，至于承租人交纳的保证金，在扣除承租人应当支付的违约金之后的余额同意返还。
原审认为，涉案租赁合同协议系缔约当事人的真实意思表示，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，师华公司和卫仁公司称周朱光并未履行交房义务，周朱光对此予以否认，且从本案现有证据来看，师华公司和卫仁公司发函给周朱光确认接收了物业，之后又因装修消防问题数次向周朱光递交申请报告要求对相关消防设施增设、整改工程予以确认，可见其已实际接收并使用房屋，故师华公司、卫仁公司认为周朱光没有交房的意见法院不予采纳；至于所涉消防问题，合同约定周朱光应该向相关部门承担作为房主所负有的责任和义务，而本案系承租人在使用租赁房屋期间进行装修整改所产生的消防问题，周朱光作为出租人已积极履行了配合义务，故师华公司和卫仁公司基于上述两点行使单方解除权与合同约定不符。审理中，师华公司和卫仁公司要求确认涉案合同于2014年1月23日解除，周朱光同意合同于该日解除，法院可予准许并确认。
合同解除后，双方仍应按约结算。支付租金是承租人的主要义务，师华公司和卫仁公司要求周朱光返还首期租金、支付违约金并承担相应利息损失的请求缺乏合同依据和法律依据，法院不予支持，现师华公司和卫仁公司仅向周朱光支付了至2013年10月底的租金，应按约继续支付。审理中，周朱光确认已于2014年1月23日之后自行收回了房屋，故要求师华公司、卫仁公司支付至该日止的租金，于法不悖，法院予以支持。根据合同约定，租赁期内，承租方非因本合同规定的情形而擅自提前退租的，应承担违约金，违约金为月租金的100%，故周朱光要求师华公司、卫仁公司赔偿其一个月租金损失具有合同依据和法律依据，法院予以支持。关于保证金，可在扣除违约金后予以返还。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二〇一四年九月十二日作出判决：一、上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司与周朱光之间的《房屋租赁合同》于2014年1月23日解除；二、上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付周朱光2013年11月1日至2014年1月23日期间按每月人民币28，000元的标准计算的租金；三、周朱光于判决生效之日起十日内返还上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司保证金人民币7，000元（已扣除上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司应支付给周朱光的违约金人民币28，000元）；四、驳回上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2，075元，减半收取计人民币1，037.50元，财产保全费人民币930元，共计人民币1，967.50元，由上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司承担人民币1，207.50元，周朱光承担人民币760元。反诉案件受理费人民币1，276.50元，由上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司承担人民币1，200元，周朱光承担人民币76.50元。
判决后，师华公司、卫仁公司均不服，上诉于本院，诉称：一审法院认定房屋已交接是错误的，客观上周朱光从未向上诉人交付过房屋。师华公司通知函上的“接收了物业”系工作人员笔误，每次上诉人需看房，均要周朱光到场开门。双方合同约定的交接验收房屋需签字盖章，现无交接手续书面证明，因此不能认定周朱光已交付房屋。双方无法协调消防改造事宜，周朱光提供的房屋无法满足消防要求，致使上诉人无法使用；且周朱光未按约交付房屋，因此上诉人按约有解除合同的权利。综上，要求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉请，驳回周朱光的原审反诉请求。
被上诉人周朱光辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人主张双方未办理交接房屋的手续，周朱光未履行交房义务。本院认为，从现有证据看，师华公司向周朱光发送的《通知函》中明确表示已接收了物业，自认了该节事实。现上诉人予以否认，仅以笔误无法解释、推翻房屋已接收的事实。双方办理书面的房屋交接手续为合同约定并非房屋交付的法定要件；周朱光陪同上诉人前往房屋与交接房屋不能形成必然的因果关系，因此对于上诉人的该项主张，本院不予采信。
关于消防不符合办学要求的责任归属问题。本院认为，本案系争的房屋原有消防通道，符合一般商业用房的要求。双方签订的租赁合同系以房屋现状为基础，因此上诉人对房屋的情况应当明知。上诉人是办学机构，其对自身办学要求的特殊消防条件应当更加了解，现房屋无法满足办学消防条件，双方协商不成，导致上诉人租赁合同目的无法实现的责任应当由上诉人自行承担，因此其并不享有合同解除权。综上所述，上诉人师华公司、卫仁公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，150元，由上诉人上海师华拓人企业管理咨询有限公司、上海卫仁教育信息咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年一月十三日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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