江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终990号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李佳，女，1983年10月12日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱绍余，男，1983年3月23日生，汉族，住址同上。
两上诉人共同委托诉讼代理人：余利亚，江苏德擎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：程静，女，1980年6月25日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：黄林奎，江苏同安宁律师事务所律师。
上诉人李佳、朱绍余因与被上诉人程静房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李佳、朱绍余上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项后半部分并依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审案件全部受理费。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为，一审判决认定上诉人存在违约行为无事实、法律依据。1、双方签订的《房地产买卖中介合同》明确约定“银行贷款审核通过后2016年2月20日前，乙方于产权送件当日支付甲方首付款人民币贰拾六万元”，据此，任何一方如未在约定的期限内满足以上条件或履行债务，即属于违约。本案中，被上诉人未在约定期限内履行义务，在从20号顺延至23日直至26日的期间内，被上诉人仍未贷款审核通过，直至3月4日才审核通过。在此期间上诉人本着诚实有信的原则，一直通过各种方式协商解决，但被上诉人在合理期间内不仅未将贷款审核通过，也未提供其他有效的付款担保，更未按合同约定自筹资金补足房款，相反却一再隐瞒事实，再三要求上诉人办理过户手续。因此，本案纠纷发生完全由于被上诉人一再迟延办理贷款审核通过而迟延履行主义务造成的，上诉人不存在任何违约行为。一审判决认定：“本案中，上诉人未能就此与被上诉人协商解决，也未依法催告并给予被上诉人合理的履行期限，即发送解除合同的通知，构成违约”。上诉人认为，因被上诉人未在约定期限内履行义务，双方在补充协议中将过户时间顺延至23日，但特别注明“其他条约以合同为基准”，并注明延期过户的原因系“由于被上诉人原因”。该顺延的3天期限应视为上诉人给予被上诉人履行义务的顺延期间，而三天期限届满，被上诉人仍未将贷款资料送交银行，更妄谈贷款审核通过。纵观以上过程，被上诉人首先在合同约定期间内违约，而后在长达一周时间内仍未办理贷款审核通过，也未提出合理解决方案，甚至未将贷款资料提交银行。而上诉人从20日延至23日再延至26日，一直通过各种方式协商解决，并不存在任何违约行为。如此期限，理应认定上诉人已经多次催告并给予被上诉人合理期间。2、上诉人具有法定合同解除权。一审判决错误理解法律规定，机械认定上诉人必须明示给予被上诉人合理期限才有权解除合同，并认定上诉人构成违约并承担较重的违约责任，应予纠正。二、退言之，即使如一审判决认定存在双方违约行为，根据本案事实，亦是被上诉人违约在先且违约行为较重，应承担较重的违约责任，一审判决酌定双方承担的违约金数额明显不公。三、案涉房产涨价不应成为本案判决的考量因素。涉案房产涨价以及双方为解决纠纷进行协商的内容，与本案事实认定应无必然关联性，法院判决不能以涉案房产涨价上诉人受益，而在双方之间寻求某种“公平”，这种建立在损害上诉人利益基础上的公平，实质上是对上诉人的不公平，也是对违约行为的放纵。
程静辩称，一、上诉人的行为已构成违约，1、在合同履行期因为国家出台相关政策，被上诉人为了少缴收费，经协商，2016年2月20日双方签订补充协议，约定将过户时间延期至2016年2月23日办理，被上诉人承诺向上诉人追加5000元房款，通过中介公司的证明，能够证实该补充协议签订的原因是因为收费优惠，双方协商过户时间。2、上诉人所称催告应当属于解约，其目的是行使合同解除权，上诉人在解除合同前，未与被上诉人协商解决，并明确向被上诉人催告，即发送解除通知，且在了解被上诉人贷款已经通过后，仍然坚持解除合同，上诉人单方解除合同，没有依据，已构成违约。二、被上诉人银行贷款预审有所迟延这属于合同法的履行迟延，并不会因此导致双方的合同目的无法实现，被上诉人银行预审通过后，上诉人拒绝履行合同，被上诉人委托代理人与上诉人部协商时，表示可以加一部分房款，上诉人此时才表达真实意图，因为房价上涨，上诉人要求将房价加价到130万元，但因为双方差距较大，未能协商，且被上诉人在本案中履行迟延，并不会就此导致双方合同目的无法实现，本案原因是因为房价快速上涨，上诉人不想卖房，只是想就此加价而已，就本案一审法院区别双方各自违约，并承担各自的违约责任，符合事实和法律责任。三、一审判决被上诉人支付上诉人5万元违约金过高，上诉人没有因为合同的解除而遭受到任何经济损失，反而获得房价的上涨的利益，一审判决后判决上诉人给付被上诉人10万元违约金符合法律规定。上诉人主张的直接损失无就是交通费和误工费。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
程静一审诉讼请求：判令李佳、朱绍余返还定金20000元、支付违约金100000元，并承担本案诉讼费用。
李佳、朱绍余一审反诉请求：判决确认其与程静于2016年1月18日签订的房地产买卖合同已于2016年2月27日解除，并要求程静支付违约金120000元和承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于南京市××××室房屋（以下简称304室）登记于李佳、朱绍余名下，房屋建筑面积81.44平方米。2016年1月18日，李佳、朱绍余（甲方）与程静（乙方）以及南京睿盛置业投资顾问有限公司（丙方，以下简称睿盛公司）就304室签订了房地产买卖中介合同一份，约定甲方将304室以1000000元的总价出售与乙方，乙方于签约时向甲方支付定金20000元，甲乙双方约定于银行贷款审核通过后、2016年2月20日前、乙方于送件当日支付甲方首付款260000元；乙方办理商业贷款700000元，由丙方协助乙方办理，乙方应于本合同生效之日起10日内提供贷款所需资料，如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后三个工作日内须自筹资金补足房款，如因乙方贷款资料未能及时送达丙方，导致甲方不能及时取得房款，由甲乙双方协商解决；甲方承诺于2016年9月30日前将房屋内户口清空；甲乙双方约定于银行下款后三日内办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付甲方房款10000元，甲方将户口迁出后三个工作日内乙方支付房款10000元。关于违约责任，合同约定：三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合约约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按照合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。并约定，上述违约行为方选择标的额的10%即10万元的金额作为违约金支付给守约方。
合同签订当日，程静向李佳、朱绍余支付了定金20000元。后李佳、朱邵余于2016年1月底协助程静办理了银行贷款预审手续。2016年2月20日，双方签订补充协议，载明“甲乙双方约定于2016年2月20日前办理过户手续，因乙方原因，甲乙双方协商达成一致，将过户时间延期于2016年2月23日办理过户手续，乙方程静承诺向甲方李佳追加支付房款5000元整，其他条约以合同为基准。”对此，睿盛公司出具证明，称系因国家出台房地产契税、营业税优惠政策，该政策于2016年2月22日执行，为减少税费，经其公司协调，买卖双方协商并签订了上述补充协议。
2016年2月23日，程静备好房款260000元，并向南京市江宁地方税务局交纳了10000元契税。当日，李佳、朱绍余至中国农业银行江宁支行了解程静贷款审批情况，该行相关工作人员告知程静并未向该行提交贷款预审资料，故李佳、朱绍余未协助办理房屋过户手续，当日程静亦未支付房款。
2016年2月26日，李佳、朱绍余通过手机致信程静“因你方未按约定将贷款资料送银行预审，并有意对我方隐瞒实际情况，且至今仍未完成预审，同时也未证实你方确有依约支付全部购房款的能力，导致交易无法继续进行。你方实际已构成违约，我方决定依法解除与你方之间的买卖合同，并因你方违约在先，定金不予退还。”程静回信表示，其向中介公司、担保公司均交纳了费用，且早就将所有材料全部提供，整个过程均是交给中介办理，其本身并不存在欺骗行为。
关于程静的贷款预审情况，一审法院至中国农业银行江宁支行调查，相关工作人员告知：程静确因买房向该行申请贷款，由于先期申请材料不全，后经补充，于2016年2月26日交齐贷款预审材料，该行于2016年3月4日完成审批，程静本次贷款预审通过。一审法院将李佳、朱绍余提交的录音证据向其播放并询问意见，该工作人员称：其确曾向李佳、朱绍余告知程静的贷款预审材料未提交，后李佳、朱绍余曾再次前来询问程静的银行贷款预审情况，其告知已经通过。
关于合同是否解除，审理中程静表示，其确于2016年2月26日6时59分收到李佳要求解除合同的通知信息，其认为该解除行为不当。现考虑李佳、朱绍余已不同意继续履行，故亦要求法院判令解除双方买卖合同。
一审法院认为：本案双方就304室房屋于2016年1月18日签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效，应受法律保护。
关于该合同是否已解除或应判令解除。对此、李佳、朱绍余主张已通过向程静发送信息的方式通知解除了合同，对此合同约定，程静应于合同生效之日起10日内提供贷款所需资料，实际履行中，程静迟于该时间，直至2016年2月26日方向贷款银行提交了完整的贷款申请材料，并于2016年3月4日通过贷款预审，存在迟延履行合同义务的违约情形。对未及时提交贷款材料的情形，双方合同约定“由甲乙双方协商解决”，法律规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后仍未履行，当事人可以解除合同。故依约李佳、朱绍余应与程静协商解决，依法李佳、朱绍余应催告程静于合理期限内履行义务，若合理期限内程静仍未履行，则李佳、朱绍余可以解除合同。本案中，李佳、朱绍余未能就此与程静协商解决，也未催告并给予程静合理的履行期限，李佳、朱绍余辩称已向程静催告并给予合理期限，但对此未能提供证据证明，一审法院不予采信，故李佳、朱绍余通知解除合同的行为并不满足法律规定的解除合同的条件，双方买卖合同并不因此解除。审理中双方均一致要求予以解除，该合同亦无继续履行的必要性，故对判令解除合同的请求，一审法院予以准许。
关于双方各自是否存在违约行为。程静应依约支付房款、办理贷款，李佳、朱绍余应依约协助办理过户、交房等手续。如上所述，程静存在迟延履行主要债务的情形，应承担违约责任。而李佳、朱绍余在知晓程静未提交贷款资料后，未能依约与程静协商解决，也未依法催告并给予合理期限，即发送解除合同的通知且在了解程静贷款通过后仍坚持解除合同，构成违约，亦应承担违约责任。法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关于程静主张的返还定金、以及双方均主张的违约金数额，双方均认为违约金标准过高。对此，一审法院认为，程静迟延履行合同主要债务，一是迟延时间较长，二是在未完整提交贷款材料时即要求李佳、朱绍余接受首付款、协助办理过户，给李佳、朱绍余带来不安，对最终合同解除具有较大影响，应支付违约金；李佳、朱绍余未能依约协商亦未依法催告即表示并坚持解除合同，是造成合同最终解除的直接和根本原因，应返还购房定金并支付违约金。本案双方对各自损失均未能举证证明，一审法院结合合同履行情况、双方各自违约程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定李佳、朱绍余支付程静违约金100000元、程静支付李佳、朱绍余违约金50000元。一审法院判决：一、即日起，解除程静与李佳、朱绍余就位于南京市××××室房屋于2016年1月18日签订的房屋买卖合同；二、李佳、朱绍余于本判决发生法律效力之日起10日内向程静返还购房定金20000元、支付违约金100000元；三、程静于本判决发生法律效力之日起10日内向李佳、朱绍余支付违约金50000元；上述第二、三项付款义务抵扣后，应由李佳、朱绍余向程静支付70000元，于本判决发生法律效力之日起10日内支付。四、驳回李佳、朱绍余的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费2700元，反诉案件受理费减半收取1390元，合计4090元，由程静负担579元，由李佳、朱绍余负担3511元。
对于一审法院查明的事实，程静无异议。李佳、朱绍余认为：1、一审判决第4页倒数第2段“对此，睿盛公司出具证明，称系因国家出台房地产契税、营业税优惠政策，该政策于2016年2月22日执行，为减少税费，经其公司协调，买卖双方协商并签订了上述补充协议”有异议。（1）睿盛公司与被上诉人有利害关系，睿盛公司的证言不真实。（2）双方在补充协议中，清楚的记载了顺延过户是因乙方原因，也就是因为乙方没有在合同的期限内办理贷款审批通过。（3）2月23日双方就本案的贷款没有审核通过确认以后，李佳、朱绍余当晚就拨打了12345政府热线投诉，并于26日、27日与对方反复进行协商，但没有达成一致意见。
2、第5页第2段倒数第4行“本院将李佳、朱绍余提交的录音证据向其播放并询问意见，该工作人员称：其确曾向李佳、朱绍余告知程静的贷款预审材料未提交，后李佳、朱绍余曾再次前来询问程静的银行贷款预审情况，其告知已经通过”有异议，因为该部分证据材料系法院到江宁农行进行调查，在一审庭审期间，一审法官在法庭上进行了宣读，李佳、朱绍余要求详细的看一下调查笔录，但一审法官未予允许。李佳、朱绍余在2月23日上午先到江宁农行核实银行贷款是否审批通过，江宁农行的客服经理明确告知贷款资料未提交，双方在2月23日下午又共同到江宁农行对该部分事实进行核实，事实和上诉人核实的情况完全一致。对一审查明的其他事实部分没有异议。
对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审中，李佳、朱绍余补充提交光盘一份，证明2016年2月23日下午双方当事人一起去江宁农行核实被上诉人贷款审批资料，结果贷款尚未审批。程静认为该事实已经记载于一审判决书中。
本院认为，在一审审理中双方均同意解除合同，故一审法院判令解除合同，并无不当。但对于解除合同的违约责任，本院需加以进一步说明。
双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》约定“甲乙双方约定于银行贷款审核通过后、2016年2月20日前、乙方于送件当日支付甲方首付款260000元”，对于银行贷款审核通过、首付款和送件等的期限做了明确约定，当事人均应当恪守。其后双方又将期限延至2月23日，但程静并未按约履行银行贷款手续，直至2月26日才将贷款预审材料交齐，一审法院认定程静构成违约，并无不当。
双方当事人于2016年2月20日签订补充协议，将过户时间延至2月23日，系双方合意一致的结果，并不构成李佳、朱绍余的催告。故李佳、朱绍余于2月26日通知程静解除合同的行为并不满足法律规定的条件，双方合同并不因此解除。李佳、朱绍余单方误认合同已经解除，并不再履行合同义务，构成违约，一审认定并无不当。
相较双方当事人违约行为的性质和程度，基本相当。程静在合同对贷款期限有明确约定的情况下，未积极履行合同义务，违约在先。虽然双方两次约定贷款审批和过户的期限，但根据现查明的事实，程静实际上根本不可能按约履行。程静因违约行为，无权要求返还定金；李佳、朱绍余因违约行为，最终导致合同不能履行，应当承担相应的违约责任。但考虑到程静两次不能按约履行合同，而贷款实际于双方发生纠纷9天后才获得预审批，超过一般可以给予的合理期限，故对李佳、朱绍余应承担的违约责任，本院予以酌减。
综上，李佳、朱绍余的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4057号民事判决第一项；
二、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4057号民事判决第二、第三、第四项；
三、李佳、朱绍余于本判决发生法律效力之日起10日内向程静支付违约金20000元；
四、驳回程静的其他本诉请求；驳回李佳、朱绍余的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2700元，反诉案件受理费减半收取1390元，合计4090元，由程静负担2000元，由李佳、朱绍余负担2090元。二审案件受理费2700元，由李佳、朱绍余负担1500元，程静负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 震
审判员 郑 慧
二〇一七年三月三十日
书记员 郭旭冬