北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04906号
上诉人（原审被告）北京羌寨渔乡餐饮有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川大厦西门A区。
法定代表人郝小珍，经理。
委托代理人王阳，北京市金桥律师事务所律师。
委托代理人谢民，北京市金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京华川经济贸易开发公司，住所地北京市西城区万明园甲4号。
法定代表人时勇，总经理。
委托代理人李万保，四川元绪（北京）律师事务所律师。
委托代理人邵昉，四川元绪（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京四川经贸大厦，住所地北京市西城区阜成门外大街*号。
法定代表人时勇，总经理。
委托代理人李万保，四川元绪（北京）律师事务所律师。
委托代理人邵昉，四川元绪（北京）律师事务所律师。
上诉人北京羌寨渔乡餐饮有限公司（以下简称羌寨渔乡公司），因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第16104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月，北京华川经济贸易开发公司（以下简称华川公司）、北京四川经贸大厦（以下简称四川经贸）诉至原审法院称：华川公司、四川经贸与羌寨渔乡公司于2007年1月26日签订《房屋租赁合同》，出租方为华川公司和四川经贸，承租方为羌寨渔乡公司，租赁房屋位于北京市西城区×××A区（西北角1-3层、地下三层），建筑面积共计4075.91平方米。2009年11月1日，羌寨渔乡公司与四川经贸签订《房屋租赁补充合同（一）》，约定羌寨渔乡公司增加承租四川经贸A区首层×××轴之间经营场地，建筑面积219.07平方米。以上合同系双方真实意思表示，并已经实际履行。《房屋租赁合同》约定租金支付方式为：租金按月提前支付，羌寨渔乡公司应于每月月末10日内向出租方支付下月租金，但羌寨渔乡公司却经常性拖欠房租，经出租方多次催促，仍拒不改正。2014年1月17日，华川公司曾向羌寨渔乡公司发送《关于催缴房屋租金的函（京华川字（2014）第3号）》，要求其支付拖欠租金，截止到2014年5月31日，羌寨渔乡公司共计拖欠租金人民币7820215.52元，滞纳金人民币1319450.17元。2014年6月5日14时，华川公司成员在羌寨渔乡饭店集体约谈了羌寨渔乡公司执行董事郝×1、总经理李×1，要求于2014年6月12日17时前支付所欠租金及相关滞纳金。2014年6月13日，华川公司、四川经贸向羌寨渔乡公司送达律师函，敦促羌寨渔乡公司五日内向华川公司、四川经贸支付租金及滞纳金。从羌寨渔乡公司拖欠租金开始，虽经我方多次催促，要求承租方及时支付租金，但时至今日，其公司以各种理由推诿，拒不支付。鉴于此，为维护我方合法权益及保护国有资产的安全，诉至法院，请求法院判令羌寨渔乡公司支付华川公司、四川经贸房屋租金人民币7820215.52元（2012年7月23日至2014年5月31日）、滞纳金人民币1319450.17元。租金计算至2014年5月31日，租金的滞纳金并持续计算至羌寨渔乡公司实际支付完毕之日止；请求法院判令华川公司、四川经贸与羌寨渔乡公司解除《房屋租赁合同》；请求法院判令四川经贸与羌寨渔乡公司解除《房屋租赁补充合同（一）》；请求法院判令羌寨渔乡公司限期腾退租赁房屋；请求法院判令羌寨渔乡公司承担诉讼费。
羌寨渔乡公司辩称：我单位不同意华川公司、四川经贸所述事实及理由。华川公司与四川经贸之间没有房屋的共同产权，应该是分别所有，现要求把租金及滞纳金一起交给华川公司、四川经贸不合理。根据民事诉讼法，华川公司、四川经贸不应该是共同诉讼。对于租金情况，华川公司、四川经贸是如何划分的，如何分别计算的，这点没有说清，华川公司不能代表四川经贸，反之亦然。不同意华川公司、四川经贸的诉讼请求。
原审法院经审理认为：华川公司、四川经贸与羌寨渔乡公司三方签订的《房屋租赁合同》以及四川经贸与羌寨渔乡公司签订《房屋租赁补充合同（一）》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，合同双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。华川公司、四川经贸按照上述租赁合同以及补充协议的约定，已经将涉案房屋交给羌寨渔乡公司进行使用，羌寨渔乡公司作为房屋的承租人理应依约及时、足额的向出租人履行给付房屋租金的合同义务。但根据双方举证法院依据前述合同中记载的租金标准测算后可知，羌寨渔乡公司的房屋租金仅支付至2012年7月22日，此后的租金羌寨渔乡公司并未举证证明其已经依约支付，故其拖欠租金的行为已经明显构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此华川公司、四川经贸据此主张解除租赁合同及补充协议、要求羌寨渔乡公司支付租金并且腾退租赁房屋，理由正当，法院应予支持；但原告主张的截止至2014年5月31日的租金的计算数额存在误差，法院将依据双方的合同约定予以核算，对超出部分不予支持，2014年6月1日之后的房屋租金华川公司、四川经贸未在本案中主张，故对此部分不再处理，华川公司、四川经贸有权另案主张。关于华川公司、四川经贸主张羌寨渔乡公司的滞纳金，根据合同约定，应为给付租金的违约金，根据当事人的约定经核算，该违约金的约定并未超出法律允许的范围，法院亦予以支持。羌寨渔乡公司关于诉讼时效的抗辩，因其最后一笔租金缴纳发票的时间为2013年7月2日，华川公司、四川经贸立案起诉羌寨渔乡公司的时间并未超过诉讼时效，故对羌寨渔乡公司的时效抗辩，法院不予采纳。羌寨渔乡公司的其他答辩意见无事实及法律依据，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年12月判决：一、解除北京华川经济贸易开发公司、北京四川经贸大厦与北京羌寨渔乡餐饮有限公司于二ＯＯ七年一月二十六日签订的《房屋租赁合同》；二、解除北京四川经贸大厦与北京羌寨渔乡餐饮有限公司于二ＯＯ九年十一月一日签订的《房屋租赁补充合同（一）》；三、判决生效后十五日内，北京羌寨渔乡餐饮有限公司给付北京华川经济贸易开发公司、北京四川经贸大厦二Ｏ一二年七月二十三日至二Ｏ一四年五月三十一日止的房屋租金七百四十八万一千三百九十元七角六分；同时，北京羌寨渔乡餐饮有限公司向北京华川经济贸易开发公司、北京四川经贸大厦给付上述欠付房屋租金的逾期付款违约金（逾期付款违约金的具体计算标准为：一、以二Ｏ一二年七月尚欠租金十八万四千二百二十八元一角八分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一二年七月一日至该本金全部付清之日为止；二、以二Ｏ一二年八月当期应缴租金三十一万一千四百六十一元九角七分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一二年八月一日至该本金全部付清之日为止；三、以二Ｏ一二年九月当期应缴租金三十一万零八百四十八元五角七分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一二年九月一日至该本金全部付清之日为止；四、以二Ｏ一二年十月当期应缴租金三十一万一千四百六十一元九角七分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一二年十月一日至该本金全部付清之日为止；五、以二Ｏ一二年十一月当期应缴租金三十一万二千五百零四元五角七分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一二年十一月一日至该本金全部付清之日为止；六、以二Ｏ一二年十二月当期应缴租金三十一万三千一百七十三元一角七分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一二年十二月一日至该本金全部付清之日为止；七、以二Ｏ一三年一月当期应缴租金三十一万三千一百七十三元一角七分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年一月一日至该本金全部付清之日为止；八、以二Ｏ一三年二月当期应缴租金三十三万七千四百八十七元五角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年二月一日至该本金全部付清之日为止；九、以二Ｏ一三年三月当期应缴租金三十三万九千四百九十三元三角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年三月一日至该本金全部付清之日为止；十、以二Ｏ一三年四月当期应缴租金三十三万八千八百二十四元七角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年四月一日至该本金全部付清之日为止；十一、以二Ｏ一三年五月当期应缴租金三十三万九千四百九十三元三角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年五月一日至该本金全部付清之日为止；十二、以二Ｏ一三年六月当期应缴租金三十三万八千八百二十四元七角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年六月一日至该本金全部付清之日为止；十三、以二Ｏ一三年七月当期应缴租金三十三万九千四百九十三元三角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年七月一日至该本金全部付清之日为止；十四、以二Ｏ一三年八月当期应缴租金三十三万九千四百九十三元三角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年八月一日至该本金全部付清之日为止；十五、以二Ｏ一三年九月当期应缴租金三十三万八千八百二十四元七角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年九月一日至该本金全部付清之日为止；十六、以二Ｏ一三年十月当期应缴租金三十三万九千四百九十三元三角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年十月一日至该本金全部付清之日为止；十七、以二Ｏ一三年十一月当期应缴租金三十三万八千八百二十四元七角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年十一月一日至该本金全部付清之日为止；十八、以二Ｏ一三年十二月当期应缴租金三十三万九千四百九十三元三角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一三年十二月一日至该本金全部付清之日为止；十九、以二Ｏ一四年一月当期应缴租金三十三万九千四百九十三元三角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一四年一月一日至该本金全部付清之日为止；二十、以二Ｏ一四年二月当期应缴租金三十三万七千四百八十七元五角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一四年二月一日至该本金全部付清之日为止；二十一、以二Ｏ一四年三月当期应缴租金三十三万九千四百九十三元三角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一四年三月一日至该本金全部付清之日为止；二十二、以二Ｏ一四年四月当期应缴租金三十三万八千八百二十四元七角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一四年四月一日至该本金全部付清之日为止；二十三、以二Ｏ一四年五月当期应缴租金三十三万九千四百九十三元三角六分为本金按每日万分之五的标准计算，自二Ｏ一四年五月一日至该本金全部付清之日为止。）；四、判决生效后十五日内，北京羌寨渔乡餐饮有限公司将其租赁的位于北京市西城区×××A区（西北角1-3层、地下三层），建筑面积共计4075.91平方米的经营场地以及位于北京市西城区×××一号四川大厦A区首层×××轴之间，建筑面积219.07平方米的经营场地腾空交予北京华川经济贸易开发公司、北京四川经贸大厦；五、驳回北京华川经济贸易开发公司、北京四川经贸大厦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，羌寨渔乡公司不服，上诉至本院称：一审和一审判决中未查明涉诉房屋的权属情况；一审法院未能制止华川公司、四川经贸强占房屋的违法行为及未对该行为给羌寨渔乡公司造成的经济损失予以评估和认定；华川公司、四川经贸不是共同诉讼的适格原告。故请求：一、撤销原审判决，发回重审或改判；二、驳回华川公司、四川经贸诉讼请求；三、制止华川公司、四川经贸强占羌寨渔乡公司经营场地，赔偿损失；四、确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同（一）》无效；五、确认华川公司、四川经贸不是共同诉讼的适格原告；六、华川公司、四川经贸承担一审、二审的案件受理费及诉讼保全费。华川公司、四川经贸均同意原审判决。
经审理查明：华川公司、四川经贸与羌寨渔乡公司于2007年1月26日签订《房屋租赁合同》，约定羌寨渔乡公司承租位于北京市西城区×××A区（西北角×××三层），建筑面积共计4075.91平方米，用于餐饮业经营；租赁期限为十五年，自2007年2月1日起至2022年1月31日止，出租方华川公司、四川经贸同意给承租方羌寨渔乡公司三个月的装修期，自2007年5月1日起开始计算租金；关于租金标准双方约定：合同期内，地上部分（2870.45平方米）租金单价按2.8元每天每平方米计算，年租金为2933599.90元；地下部分（1205.46平方米）租金单价按0.65元每天每平方米计算，年租金为285995.39元。在上述租金基础上，每三年在上年租金基础上递增9%，即：第一年至第三年（2007年2月1日至2010年1月31日）全部租赁面积年租金共计3219595.29元，折算月租金标准为268299.61元；第四年至第六年（2010年2月1日至2013年1月31日）全部租赁面积年租金共计3509358.87元，折算月租金标准为292446.57元；第七年至第九年（2013年2月1日至2016年1月31日）全部租赁面积年租金共计3825201.17元，折算月租金标准为318766.76元；第十年至第十二年（2016年2月1日至2019年1月31日）全部租赁面积年租金共计4169469.28元，折算月租金标准为347455.77元；第十三年至第十五年（2019年2月1日至2022年1月3日）全部租赁面积年租金共计4544721.52元，折算月租金标准为378726.79元；三方商定，无论月份的实际天数，租赁期内每年每月均按以上月租金标准计算；租金支付方式为：租金按月提前支付，华川公司委托四川经贸收取租金，羌寨渔乡公司应于每月月末10日内向四川经贸支付下月租金，租金由华川公司、四川经贸按产权面积自行分配；同时，合同第七条“违约责任”约定：羌寨渔乡公司不按本合同规定的时间支付租金，华川公司、四川经贸将以当期应缴费用为基数按日加收万分之五的滞纳金，计算公式为：应交租金总额x逾期天数x0.05％；羌寨渔乡公司无故拖欠租金超过30日，华川公司、四川经贸有权立即停止对羌寨渔乡公司的水、电、暖、空调供应（包括诉讼期间），直到交清欠款为止，由此造成的损失由羌寨渔乡公司自行承担；羌寨渔乡公司无故拖欠上述费用超过60日，华川公司、四川经贸有权解除本合同；同时，羌寨渔乡公司应将所占有的租赁房屋无条件移交给华川公司、四川经贸，属羌寨渔乡公司购置的物品、设备、设施、装修等归华川公司、四川经贸所有，且无需对羌寨渔乡公司上述物品等进行任何形式的返还或补偿。
2009年11月1日，四川经贸与羌寨渔乡公司签订《房屋租赁补充合同（一）》一份，内容为：承租方于2007年1月26日与华川公司、四川经贸签订了三方《房屋租赁合同》，本补充合同是承租方与出租方之一四川经贸之间签订的补充合同；经双方友好协商，签订如下补充合同：第一条、租赁标的：北京四川经贸大厦所拥有的北京市西城区×××A区首层×××轴之间经营场地，建筑面积219.07平方米；第二条、承租期限：自2009年11月1日开始起租，终止日期与2007年1月26日签订的三方《房屋租赁合同》相同；第三条、租金单价：按2.8元每天每平方米计算，每三年在上年租金基础上递增9％；本合同未尽事宜依据2007年1月26日三方签订的裙房A区《房屋租赁合同》执行。
为证明合同履行期间交付租金情况，羌寨渔乡公司向原审法院提交了由华川公司、四川经贸开具的房屋租金发票复印件30张，华川公司、四川经贸对上述30张租金发票的真实性予以认可，并认可已经实际收到上述发票中所记载的金额。同时自认除上述发票记载的金额外，羌寨渔乡公司于2012年12月10日另向华川公司给付房屋租金539925元、向四川经贸给付房屋租金610075元。原审法院根据上述付款证据以及华川公司、四川经贸的自认，依据合同对租金标准的约定进行核算，羌寨渔乡公司的租金累计支付18059797.65元，按照双方约定的租金标准折算，原审法院认定租金支付至2012年7月22日，羌寨渔乡公司未就此后的租金给付情况提交相关证据。
案件审理中，因四川大厦的房屋产权证正在办理中，为证明涉案房屋的权属情况及合同合法有效、华川公司及四川经贸有出租权等问题，华川公司向本院提交了与原件核对无误的企字筹建054788号筹建许可证、2005规建字0192号建设工程规划许可证、四川省人民政府办公厅川办函（2008）302号公函等证据，川办函（2008）302号公函内写明四川省人民政府明确华川公司为“北京四川大厦”的土地使用单位和房屋所有权人。另，四川经贸系华川公司的子公司，受华川公司委托经营、管理、出租四川大厦裙房A区（西北角1-2层级3层的303.40平方米）和四川大厦A区×××之间经营场地（建筑面积219.07平方米）。羌寨渔乡公司对以上证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。理由是筹建许可证、建设工程规划许可证上的建设单位是北京四川大厦筹建处，不是本案中合同的当事人且公函并不是房屋权属证明，华川公司、四川经贸没有出租权故合同无效。华川公司、四川经贸针对以上意见称：当时建设四川大厦项目时必须要成立四川大厦筹建处，项目建设完成后，四川省人民政府以办公厅川办函（2008）302号公函形式确认华川公司为四川大厦所有权人，华川公司委托四川经贸管理、出租相关涉诉房产，因此，华川公司、四川经贸享有出租权，租赁合同有效。羌寨渔乡公司对华川公司、四川经贸的说法不予认可。
另查，华川公司、四川经贸的工作人员于2014年10月29日进入羌寨渔乡公司承租的经营场地内，华川公司、四川经贸自认自当日起，涉案经营场地由其二公司实际控制。
原审中，华川公司、四川经贸向原审法院提出申请对羌寨渔乡公司名下的账号×××、×××采取诉讼保全措施。
上述事实，有房屋租赁合同及补充合同、筹建许可证、建设工程规划许可证、函件、说明、发票、及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：华川公司、四川经贸与羌寨渔乡公司三方签订的《房屋租赁合同》以及四川经贸与羌寨渔乡公司签订《房屋租赁补充合同（一）》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。羌寨渔乡公司关于华川公司、四川经贸没有出租权，请求认定合同无效的主张，本案中有华川公司向本院提交了与原件核对无误的企字筹建054788号筹建许可证、2005规建字0192号建设工程规划许可证、四川省人民政府办公厅川办函（2008）302号公函等证据，根据上述证据已足以认定华川公司、四川经贸享有出租权，故对羌寨渔乡公司合同无效的主张本院不予采信。合同签订后，华川公司、四川经贸按照上述租赁合同以及补充协议的约定，将涉案房屋交给羌寨渔乡公司进行使用，羌寨渔乡公司作为房屋的承租人应依约及时、足额的向出租人履行给付房屋租金的合同义务。但根据双方举证原审法院依据前述合同中记载的租金标准测算后可知，羌寨渔乡公司的房屋租金仅支付至2012年7月22日，此后的租金该公司并未依约支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。羌寨渔乡公司无正当理由拖欠租金已构成违约，故华川公司、四川经贸据此主张解除租赁合同及补充协议、要求承租人支付租金并且腾退租赁房屋的理由正当，本院予以支持；对于截止至2014年5月31日的租金，华川公司、四川经贸主张数额确实有误，应以原审法院依据合同标准计算的数额为准。根据合同约定，华川公司、四川经贸要求羌寨渔乡公司支付滞纳金的诉讼请求符合法律规定，本院亦予以支持；本案中，华川公司、四川经贸共同作为合同的出租人与羌寨渔乡公司签订租赁合同，在租赁合同产生纠纷进行诉讼时，作为共同原告并无不当；羌寨渔乡公司认为华川公司、四川经贸强占其公司经营场地给其造成的经济损失，可通过合法途径另行解决。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。羌寨渔乡公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费80778元（含诉讼保全费5000元），由北京羌寨渔乡餐饮有限公司负担（本判决生效后七日内交纳至原审法院）。二审案件受理费75778元，由北京羌寨渔乡餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 冷济光
代理审判员 廖 慧
二〇一五年七月六日
书 记 员 马丽雅