黑龙江省佳木斯市前进区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0804民初226号
原告即反诉被告某成品油经销公司，住所地黑龙江省佳木斯市郊区。
法定代表人冯某某，总经理。
委托代理人王某某，该公司副经理。
委托代理人徐甲，黑龙江界石律师事务所律师。
被告即反诉原告某石油分公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区。
负责人邱某某，经理。
委托代理人党东月，北京岳成律师事务所律师。
原告某成品油经销公司与被告某石油分公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，依由审判员隋德鸣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王某某、徐甲，被告的委托代理人党东月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告即反诉被告某成品油经销公司诉（辩）称：2010年11月18日，原、被告签订《某成品油经销公司（加油站）租赁合同》，约定原告所有的坐落于佳木斯市东风区（前进区）安庆街南段的加油站租赁给被告，租期20年，总租赁费为1060万元，年租金53万。合同履行期间原告可随时出售加油站，被告在同等条件下有优先购买权，同时原告依实际租期退还被告剩余租金，租赁合同自然解除。现被告已支付6年(2010年11月18日至2016年11月17日)租金合计318万元。2015年4月12日，原告与案外人达成《加油站买卖意向协议》，案外人以2900万元购买该加油站，如被告愿以同等价格购买，原告退还案外人定金及利息。2015年4月14日及6月11日，原告两次以律师函的形式告知被告限期行使优先购买权，被告均未主张该权利。2015年8月3日，原告向哈尔滨市仲裁委员会申请仲裁，同年11月13日，该仲裁委员会作出【2015】哈仲裁字第252号裁决书，将原、被告之间租赁合同解除。2016年1月28日，原告函告被告迁出加油站，被告仍未迁出，故请求法院判令被告立即迁出加油站并依租赁合同返还原告租赁物。另原告可退还被告的剩余租金；关于被告主张的加油站改造费用，因被告改造时未告知并征得原告同意，故对与此相关费用应由被告自行承担。
被告即反诉原告某石油分公司辩（诉）称：2010年11月18日，原、被告签订租期20年的租赁合同后，投入1886487.10元对承租的加油站进行了改造（含购置设备675635.19元）。被告已依租赁合同支付原告6年租金3180000元（至2016年11月17日）。2015年11月13日，哈尔滨仲裁委员会作出【2015】哈仲裁字第252号裁决书，解除了双方租赁合同。至此，请求法院判令原告依合同约定应返还被告的剩余期限的租金及加油站改造费用合计2162377.10元（含剩余租金275890元）。
原告即反诉被告某成品油经销公司为支持其诉讼主张，提供证据如下：
证据一、《某成品油经销公司（加油站）租赁合同》。欲证明原、被告租赁原告加油站的事实，该合同现已经履行6年。
证据二、某石油分公司同三加油站营业执照一份。欲证明被告承租原告的加油站后，已经将加油站名称变更为其的名下，该租赁合同已实际履行。
经庭审质证，被告对上述证据一、二的真实性并无异议，但认为与本案无关联。
本院经审查认为：上述证据一、二形式合法，与认定本案相关事实存有关联，故予以确认。
证据三、律师函二份、特快专递及被告接收回执（各二份）。欲证明原告依法通知被告同等价款条件下享有优先购买加油站的权利，如被告逾期行使优先权，原告将加油站出售案外人。
证据四、《加油站买卖意向协议》、《加油站转让合同》、汇款凭证各一份、收据两份。欲证明因被告不行使优先购买加油站的权力，原告将加油站出售给案外人了。
经庭审质证，被告认为上述证据三系复印件，不真实。证据四与本案无关。
本院经审查认为：被告虽对该组证据真实性提出异议，但经原告解释，证据三原件在仲裁卷宗中保存，且上述证据三、四均可与哈尔滨市仲裁委员会作出【2015】哈仲裁字第252号裁决书所确认的相关事实相互印证，故对上述证据三、四，予以确认。
证据五、哈尔滨仲裁委员会做出【2015】哈仲裁字第252号裁决书。欲证明自2015年11月13日原、被告之间的《某成品油经销公司（加油站）租赁合同》已经解除，被告应从加油站迁出。
经庭审质证，被告认为：真实性无异议，但该裁决书仅确认解除双方租赁合同，并未要求被告迁出加油站。现原告未返还剩余年限的租赁费及加油站改造等投入，被告无义务迁出加油站。
本院经审查认为：该证据形式合法，与认定原、被告租赁合同解除及原告未行使对承租加油站的优先购买卖权等相关事实存有关联，故对此事实予以确认。
证据六、黑龙江界石律师事务所律师函一份。欲证明原告已通知从被告从加油站迁出。
经庭审质证，被告对该组证据的真实性、关联性等均有异议，被告人员没有接收过送达函。
本院经审查认为：该证据形式合法，与认定本案相关事实存有关联，故予以确认。
证据七、《佳木斯市亿达加油站租赁合同》、【2014】前民商初字第16号佳木斯市前进区人民法院民事判决书、【2014】佳商终字第86号佳木斯市中级人民法院民事判决书、《协议书》各一份。欲证明与原告的加油站的情况一致的佳木斯市亿达加油站（该亿达加油站的租赁合同与原告的加油站租赁合同的条款是一致的，只是原告的租赁合同中多了仲裁条款），经佳木斯市前进区人民法院和佳木斯市中级人民法院判决，解除了加油站租赁协议，被告依据判决书与亿达加油站的权利人签订了合同解除后的善后协议，因原告的情况与亿达加油站的情形一致，所以被告应从原告的加油站搬出。
经庭审质证，被告认为该组证据系复印件，不真实，且与本案无关。
本院经审查认为：该组证据与本案无关联，故不予确认。
证据八、哈尔滨仲裁委员会出具的邮政特快专递接收证明4份。欲证明哈尔滨仲裁委员会做出【2015】哈仲裁字第252号裁决书，原被告都已经接收，自2015年11月18日开始生效，被告至今未迁出原告有所有权的加油站。
经庭审质证，被告认为非本案当事人签收人。
本院经审查认为：该证据系仲裁委员会出据的送达回执证明，与认定本案租赁合同解除等事宜存有关联，故予以确认。
证据九、原告的土地使用权证、房屋所有权证各一份。欲证明原告对被告租赁的加油站所站用的土地及建筑物享有使用权及所有权。
经庭审质证，被告对该组证据的真实性无异议，但权证所有权人为王佳杰。
本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存有关联，故予以确认。
被告即反诉原告某石油分公司为支持其诉讼主张，提供证据如下：
证据一、《某成品油经销公司（加油站）租赁合同》、哈尔滨仲裁委员会做出【2015】哈仲裁字第252号裁决书各一份。欲证明，1、租赁合同约定的租赁期限20年（自2010年11月18日起至2030年11月17日止），年租金53万元；2、被告有权对加油站进行改造、重建、扩建。3、生效仲裁裁决仅解除原、被告签订的《某成品油经销公司（加油站）租赁合同》，合同解除后，原告应先返还剩余租金及加油站改造、扩建等费用。
经庭审质证，原告认为：上述证据真性无异议，仅能证实被告租用原告加油站及现租赁合同已解除的事实。另被告所谓的改造等费用，因其擅自改造、重建、扩建，未告知并征得原告（出租人）的同意，且依合同约定，对租赁物存在的安全隐患及形象改造应在原告允许的前提下由原告进行改造（被告不能私自进行改造），费用由被告承担。故被告反诉相关的改造费用，不应由原告承担。
本院经审查认为：该组证据形式合法，与认定本案相关事实存有关联，故予以确认，并可证实被告租用原告加油站的事实，现租赁合同已解除。
证据二、2011年2月22日房屋租赁费119万元发票一张、2011年2月22日房屋租赁费40万元发票一张；2013年11月12日房屋租赁费119万元发票一张、2013年11月12日房屋租赁费40万元发票一张。欲证明被告已经向原告支付了2010年11月18日至2016年11月17日的租金318万元。原告请求返还加油站前，应先行向被告退还剩余期间的租赁费。
经庭审质证，原告对上述证据真实性无异议，但被告应迁出加油站。
本院经审查认为，对上述证据，予以确认。
证据三、被告与河北瑞鹏建筑装饰工程有限公司于2012年8月15日签订的《建筑安装工程承包合同》一份、黑龙江海隆工程造价咨询有限公司于2013年12月19日出具的《佳木斯同三加油站改造工程审计报告》一份、河北瑞鹏建筑装饰工程有限公司于2012年11月1日对佳木斯同三加油站改造向被告开具的数额为1,018,709.93元的建筑业统一发票一张、河北瑞鹏建筑装饰工程有限公司于2013年12月23日对佳木斯同三加油站改造向被告开具的数额为192,141.98元的建筑业统一发票一张、被告对同三加油站改造支出造价咨询费、设计费、监理费、审计费发票8份。欲证明被告已对承租的同三加油站进行改造，支出工程款1,210,851.91元，支出造价咨询费、设计费、监理费、审计费143,566.25元。原告请求返还加油站前，应当给付被告上述款项。
经庭审质证，原告认为：对建筑安装合同、审计报告、发票真实性及证明的问题均有异议。原、被告签订的租赁合同中约定加油站的改造应由原告完成，费用由被告承担。现被告未征得原告同意私自对加油站进行改造已构成违约。原告所谓的改造费用与原告无关，另工程承包合同签订及付款均为中国石油化工黑龙江分公司，并非本案被告，故与本案无关联。
本院经审查认为：上述证据仅体显案外人中国石油化工股份有限公司黑龙江石油分公司对加油站内的土建、暖通、给排水、工艺、电气等项目进行了改造并支出1210851.91元。另支付工程造价咨询费、设计费、监理费、审计费143,566.25元，没有证据体现上部费用由被告承担的事实。综上，该组证据与本案无关联，故不予确认。
证据四、被告对同三加油站购置6台加油机发票3张、被告为同三加油站购置柴油发电机、配电柜等设备发票15张。欲证明，1.被告为同三加油站购置6台加油机支出157,572.64元；2.被告为同三加油站购置柴油发电机、配电柜等设备支出374,496.30元；原告对上述费用，应予返还。
经庭审质证，原告认为：上述证据不真实，购置上述物品也未征得原告同意，且原告当时将正在经营的加油站租给被告，被告所谓购置的上述发电机、配电柜、加油机在原加油站内均有配备。
本院经审查认为：上述付款发票体现付款人均为案外人中国石油化工股份有限公司黑龙江石油分公司，且原告对购置上述设备真实性提出异议，现被告亦未提供证据证明该笔费用已由被告帐目扣减，故对此组证据与本案无关联，不予确认。
根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，本案基本事实如下：2010年11月18日，原、被告签订《某成品油经销公司（加油站）租赁合同》，该合同主要内容约定如下，1、被告承租原告所有的坐落于佳木斯市东风区（前进区）安庆街南段的加油站（占地面积2400㎡、房屋面积约214㎡、罩棚面积约300㎡、加油机6台、加油枪6支、油罐6个）、租期20年（2010年11月18日至2030年11月17日）、总租赁费为1060万元，年租金53万元；2、原告依被告要求对加油站进行安全隐患及形象改造，费用（105万元）由被告依改造情况另行支付原告或直接支付施工方；3、租赁期间原告转让加油站的，被告同等条件下享有优先购买权，原告按实际租赁期间退还多收租金，租赁合同自然解除。合同签订后，双方均依约履行至2012年8月，被告在未征得原告同意的情况下自行对承租加油站的土建、采暖、给排水、电气等进行改建，并擅自更换了加油机和相关设备。2015年4月，原告与案外人达成《加油站买卖意向协议》，欲出售加油站及附属设施（2900万）。原告函告被告及时行使优先购买的权利，被告至哈尔滨仲裁委员会仲裁期间明确表示同等条件下不行使对本案加油站的优先购卖权。至此，哈尔滨仲裁委员会于2015年11月13日作出【2015】哈促裁字第252号裁决书，将原、被告之间的加油站租赁合同解除。该裁决书生效后被告仍占用加油站经营至今。另查明，被告已支付原告租金3180000元（至2016年11月17日）。
本院认为：合同依法成立，受法律保护。依租赁合同约定，租赁期间原告出售加油站的，双方租赁合同解除，原告应退还多收取租金。
本案原、被告之间租赁合同经仲裁解除后，被告即应迁出加油站并依租赁合同约定物品明细向原告履行交付义务。同时，原告有义务返还多收取租金537260.25元（2015年11月13日至2016年11月17日）。现合同解除后，被告仍占用加油站经营至今，该占用期间可参照租金标准，由被告支付占用费，但被告反诉时在自主扣减部分占用费的基础上主张返还租金275890元，不违反法律规定，应予支持。其余占用费（计至被告迁出日），原告可另行主张。
关于被告主张的改造费用，依租赁合同约定，对加油站改造应由原告进行，费用由被告承担。现被告违反合同约定，擅自对加油站进行改造，原告对被告自行改造的项目及价款均不认可。在此情况下，被告亦未提供改造前后能够进行实物对比的相关证据，故被告对此应承担举证不能的法律责任。综上，对被告反诉所主张的改造费用，因证据不足，不予支持。
关于被告主张的工程造价咨询费、设计费、监理费、审计费等，被告仅出示付款单位均为案外人中国石油化工股份有限公司黑龙江石油分公司（非本案被告）的发票，无法证实上述费用发生与本案存有关联（不能排除其他建设项目需要支出相关费用的可能），故被告该部反诉请求，证据不足，不予支持；
另被告所主张新购置设备（加油机、发电机等）的费用，因加油机、发电机、配电箱均为可拆解移动物品，考虑被告企业性质，拆解移动后上述物品后对其使用价值影响不大，故被告可在迁出加油站时一并拆解迁出，但应恢复加油站的该部原状（含使用功能）。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十三条之规定，判决如下：
被告某石油分公司于本判决生效之日起三十日内迁出位于佳木斯市东风区安庆街南段的加油站（占地面积2400㎡）并向原告某成品油经销公司交付加油站内房屋（面积约214㎡）、罩棚（面积约300㎡）、加油机6台、加油枪6支、油罐6个；
原告某成品油经销公司于本判决三十日内返还被告某石油分公司剩余租金275890元；
驳回原、被告的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告承担；反诉费12050元，由原告承担1537元，被告承担10513元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判员 隋德鸣
二〇一六年六月二十一日
书记员 丛欣欣