文书内容广东省梅州市中级人民法院                  民事判决书      （2018）粤14民终547号上诉人（原审原告）：罗伟杰，男，汉族，1948年7月4日出生，住所地：上诉人（原审原告）：黄仕英，女，汉族，1954年9月10日出生，住所地：上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：饶召雪，男，汉族，1943年2月3日出生，系上诉人的同村村民。被上诉人（原审被告）：钟映，女，汉族，1964年12月18日出生，住所地：，香港居民，身份证号码委托诉讼代理人：曾炳华，广东齐昌律师事务所律师。上诉人罗伟杰、黄仕英因与被上诉人钟映房屋买卖合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2018）粤1481民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗伟杰及其与黄仕英的共同委托诉讼代理人饶召雪，被上诉人钟映的委托诉讼代理人曾炳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗伟杰、黄仕英上诉请求：一、撤销一审判决，返还财产，支付违约金（即合同上房产及违约金）；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决歪曲事实，确认与判决断章取义，自相矛盾，适用法律错误。本案的争议焦点：上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同，究竟谁违约。《中华人民共和国合同法》第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案的合同就是属于附条件的合同（第二条）。1、上诉人依照合同约定，于第二天2009年11月24日已在兴宁市国土局将自己的第02-0XXX号转让给被上诉人（本案之关键），并非上诉人单方能作为的。2、上诉人依照合同的约定又于2010年3月17日起诉兴宁市农村信用合作联社，要求返还粤房字XXX号房屋所有权证，得到兴宁市人民法院的支持，（2010）兴法民二初字第102号。至此，上诉人对附条件的合同条件已成就。3、被上诉人认为“蛤蟆在其篓里叫”，拒不给付18万元定金，“土地证”过户近一个月即2009年12月20日才借款五万元，因其说不买了。陆续至2011年1月21日共借款22.1万元。更有甚者，被上诉人另有图谋于2011年1月18年擅自到广发银行交款220700元，作为购房款（完全违背合同约定），仍是作为借款，变成总借款44.1万元。据此，被上诉人应完全承担违约责任，应按《合同法》第一百零七条第一款第四项、八项承担违约责任。4、一审判决的“本院经审理认定事实”部分，判决书中故意把《房地产买卖合同》歪曲成《房屋买卖合同》，其司马昭之心路人皆知。另附新证据1、兴宁市住建局档案室《产权检索表》一页；2、兴宁市国土局档案室《国有土地使用权转让合同》六页。请求二审予以纠正。被上诉人钟映辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，客观、公正，依法应予维持。二、上诉人上诉无理，其上诉请求，违背事实，违反法律规定，依法应予驳回。一审原告罗伟杰向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付61平方米的土地款给原告，按每平方米3000元计算共183000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2009年11月23日，以原告罗伟杰、黄仕英为甲方，被告钟映为乙方，原告将其所有的坐落在广东省兴宁市XX路第X卡（粤房字第017XXXX号）的房屋一幢卖给被告，双方签订了《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》中约定：甲方夫妻于90年代新建有一幢商住房，坐落于XX路，坐北向南、占地4米×15.2米=61平方米，已建好六层，水电设备齐全，已办好房屋所有权证及国有土地使用证，两证齐全。该房门店背后第一、二层阳台下面搭建的杂房未办房地产权证，经甲乙双方多次协商，在平等、自愿、协商一致的基础上就上述房地产达成如下买卖合同：一、甲方上述房地产总价人民币叁拾伍万元正成交。二、乙方于银行存折预付定金壹拾捌万元正，待办理好乙方姓名的土地使用权证后，存款定金壹拾捌万元正由甲方支取使用，余款壹拾柒万元正待房产证去房产交易所办理好房屋过户，手续完善办好乙方姓名的房地产权证后一次性付清余款壹拾柒万元正给甲方。三、该房地产转账过户的一切税费用由乙方承担。六、甲方卖方必须是真实有效，在房地产过户转让过程中，如有其它债务纠纷不能过户转让，造成乙方损失，由甲方赔偿。如果土地使用证过完户名后房产过户有纠纷，不能过户，即已付的壹拾捌万元正作为购买该房门店的全部底层61平方米及二层房产。九、该门店背后甲方已搭建好的贰间杂房于人民币壹万元成交。合同签订后，涉案房产在2009年12月21日办理了证号为兴府国用土地使用权人为钟映的土地使用证。兴宁市物价局价格认证中心于2010年12月31日作出的《关于罗伟杰房产的价格鉴定评估报告》第八条价格鉴定结论：“因该房产没有土地使用证，兴宁市人民法院只委托我中心对该房产的建筑部分进行评估，根据价格鉴定的有关规则，能进行市场交易的房产按市场价格计算，房产证件不齐不能进行交易的按建筑成本价格计算，因此该房产只能按建筑部分的建筑成本进行估价。根据兴宁市房地产建筑成本价格行情，评估该房产价格为：392.87㎡×800元/㎡×70%（成新折扣）=220007元。大写：人民币贰拾贰万零柒元整。”兴宁市人民法院于2011年1月17日作出的（2010）兴执字执行裁定书中确认：“本案在执行过程中，被执行人在法定期限内未能履行上述法律文书确定的义务。一审法院在2010年6月9日依法查封被执行人罗伟杰所有的位于兴宁市宁新镇东风路第三卡的房屋一幢。经被执行人罗伟杰的陈述，该房的房屋所有权证在1995年6月27日办证，房屋所有权人罗伟杰上述房屋所有权证罗伟杰当时向申请执行人兴宁市农村信用合作联社借款作抵押，房屋所有权证一直在兴宁市农村信用合作联社存放，未办理“两证合一”的房地产权证。在2009年10月期间被执行人罗伟杰身患疾病，经济困难，其变卖了的房屋一幢给钟映。钟映在2009年12月21日已将该房屋的土地办理了兴府国用的土地使用证，土地使用面积61平方米，土地使用权人为钟映。在2010年12月25日，一审法院依法对上述查封（1-6层）的房屋建筑物进行评估，经兴宁市物价局价格认证中心评估为220007元正。钟映在2010年12月27日向一审法院提出申请报告，为保护其权益，请求一审法院在处理上述房屋时按评估机构评估的价格变卖给她，房产的产权过户、变更等费用，其自行承担。鉴于上述房屋的实际情况，只有房屋所有权证，未有土地使用证，且该房屋的土地使用证已为权属人钟映所有。在2011年1月14、17日分别做两申请执行人及被执行人的大量思想工作后，两申请人及被执行人对上述房屋建筑物的评估价格及执行无异议，并同意按评估的价格220007元将上述房屋的建筑物变卖给钟映所有。作出裁定如下：一、解除一审法院在2010年6月9日作出的民事裁定书对罗伟杰所有的位于XX的房屋的查封。二、将被执行人罗伟杰所有的位于兴宁市XX路第X卡1-6层的房屋建筑物以人民币220007元的价格变卖给钟映所有。上述房地产的过户、变更手续及费用由钟映自行办理、承担。”2011年1月18日，被告依照（执行裁定书给付原告购房款220007元。2011年1月19日原告罗伟杰向被告借款10万元，并书写签名了一张借条给被告收执。2011年4月20日，原告罗伟杰在李某见证下在借条下面签名附注：“购杂房二只壹万陆仟元。此单借条实欠柒万整（70000元）（44.1万-36万=8.1万-1.1万=7万）（注、即结账后的借总欠款）”在借条背面附注：“①2011年元月21日（220000元）；②2011年元月21日（20000元）；③2010年12月31日（6000元）；④2010年6月10日（15000元）；⑤2010年元月2日（10000元）；⑥2009年12月20日（50000元）；⑦2010年8月29日（20000元）共7单341000元借2011年4月20日立”原、被告对购房款和借款于2011年4月20日作了结算。2011年3月20日，原告罗伟杰在《房地产买卖合同》第二页底下书写：“关于杂间，底层五号、六号及二层壹号、贰号，自2011年四月30号起，四间杂间的权属，归房东钟映所有。一审法院认为：原告罗伟杰、黄仕英与被告钟映于2009年11月23日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，成立生效。依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点，一是涉案房地产的购房款是否付清，2009年11月23日签订的《房地产买卖合同》约定购房款35万元是否包含了涉案房产的土地价款；二是本案是否超过诉讼时效。《房地产买卖合同》第一条约定：“房地产总价人民币叁拾伍万元正成交”，第二条约定：“手续完善办好乙方姓名的房地产权证后一次性付清余款壹拾柒万元正给甲方”，第六条约定：“如果土地使用证过完户名后房产过户有纠纷，不能过户，即已付的壹拾捌万元正作为购买该房门店的全部底层61平方及二层房产”，及（执行裁定书中确认的事实：“在2009年10月期间被执行人罗伟杰身患疾病，经济困难，其将变卖了的房屋一幢给钟映。钟映在2009年12月21日已将该房屋的土地办理了兴府国土地使用证，土地使用面积61平方米，土地使用权人钟映。在2010年12月25日一审法院依法对上述查封（1-6层）的房屋建筑物进行评估，经物价局价格认证中心评估为220007元正。”可以认定，评估时，涉案房产的土地使权人已经变更为被告钟映，评估价220007元虽然仅是房屋建筑物的价值，但是购房款35万元是包含了涉案房产的土地价款，亦符合地随房走的房地产交易习惯。从2011年1月19日原告罗伟杰向被告借款10万元出具的借条中附注的有关结算数字和结果：“购杂房二只壹万陆仟元，此单借条实欠柒万整（70000元）（44.1-36=8.1万-1.1=7万）（注、即结账后的借总欠款）”，可以认定购房款已经付清，原、被告于2011年4月20日对涉案购房款作了结算。诉讼时效计算应从房款结算次日2011年4月21日起，至2013年4月21日止，原告于2018年1月10日提起本案诉讼，已经超过二年的法定期限。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告主张（2010）兴执字执行裁定书，是一份严重违法、违纪的裁定书，被告钟映违法违纪拍卖罗伟杰、黄仕英共有的坐落在XX（1-6层）房产，直到今天为止，罗伟杰、黄仕英二人也未收到钟映一分钱，缺乏事实证据和法律依据，依法不予采纳。综上所述，原告请求被告支付61平方米的土地款183000元，无事实和法律依据，依法不予支持。为此，根据本案查明的案件事实，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告罗伟杰、黄仕英的诉讼请求。本案受理费减半收取计1980元，由原告罗伟杰、黄仕英负担。对一审判决查明的事实，本院予以认定。本院认为，兴宁市人民法院执行裁定书载明，“在2009年10月期间被执行人罗伟杰身患疾病，经济困难，其变卖了房屋一栋给钟映。钟映在2009年12月21日已经将该土地登记了土地使用证，土地使用面积61平方米，土地使用权人钟映。”2010年12月25日，兴宁市人民法院对该房屋进行评估，价格为220007元，钟映以支付该价款的方式代罗伟杰支付了该案执行款。双方为此订立的房地产买卖合同约定，房地产总价为35万元，据此可以认定该价款35万元是包括房屋土地价值在内的价款。钟映除替罗伟杰支付上述执行款220007元外，还多次借款给上诉人罗伟杰。双方于2011年4月20日进行结算，结算结果为钟映共向罗伟杰出具借款及支付执行款计44.1万元，减去双方合同约定的房地产价款35万元，再减去杂间款，上诉人罗伟杰尚欠钟映7万元。综上，可以认定双方当事人约定的价款35万元是包括了本案所涉房地产的房屋和土地价款，且被上诉人钟映已将全部房地产价款支付完毕，上诉人要求被上诉人支付本案所涉房地产的土地款的诉讼请求应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3960元，由上诉人罗伟杰、黄仕英负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一八年五月三十一日书 记 员  黄怡芬