辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1293号
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连福华鸿韵餐饮管理有限公司，住所地大连市西岗区中山路261号B1层。
法定代表人：王福华，该公司总经理。
委托代理人：赵康，该公司职员。
委托代理人：孙立新，北京市铭耕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连时尚百盛商业发展有限公司，住所地大连市西岗区中山路261号。
法定代表人：刘敬锻，该公司总经理。
委托代理人：任厚诚、于家德，辽宁诚事律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）大连时尚百盛商业发展有限公司（以下简称百盛公司）与原审被告（反诉原告）大连福华鸿韵餐饮管理有限公司（以下简称福华鸿韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2016年1月25日作出（2015）西民初字第3563号民事判决，福华鸿韵公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福华鸿韵公司的委托代理人赵康、孙立新，被上诉人百盛公司的委托代理人任厚诚、于家德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百盛公司一审诉称：原告与被告经友好协商签订了《租赁协议》，原告同意将位于大连市西岗区中山路*号地下一层房屋（面积5930平方米）出租给被告使用，《租赁协议》对租赁期限、每年租金的支付标准、违约责任、合同解除条件等均作出明确约定且因装修施工的问题原被告双方又于2014年5月28日签订了《补充协议》。《租赁协议》签订后，原告严格按照协议的约定将房屋交付给被告使用，但被告除向原告交付了部分履约保证金外，拒绝按《租赁协议》的约定向原告支付租金，且欠付水费、电费等费用，上述费用经原告多次催要未果，原告也多次向被告发出限期履约的通知，但被告拒绝履行相应付款义务，为此原告为维护自己的权益于2015年8月18日向被告发出了解除《租赁协议》及《补充协议》的通知。故原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》于2015年8月19日解除；2.被告腾退承租的房屋并恢复原状；3.被告依据协议的约定向原告支付2014年5月26日至2015年8月18日期间的房屋租金损失4,819,000.58元、违约金4,051,850.4元（2015年房屋租金6,077,775.6元÷12个月×8个月），偿还原告垫付的水费、电费等费用94,611.9元，上述费用共计8,965,462.88元（以上请求数额暂计算至2015年8月18日，最终请求数额将计算至被告房屋腾退完毕并办理交付手续及所有欠款付清之日止）。
被告福华鸿韵公司辩称并反诉：自原、被告于2014年5月28日签订了《租赁协议》及《补充协议》生效至今，原告首先违约，没有按照约定履行必尽义务，望法院查明事实后驳回除部分水、电费之外的诉讼请求，并由原告承担相应的诉讼费。具体理由如下：1.原告从2014年5月28日签订《租赁协议》直到今天也没有按照《协议》第五条（2）款之约定，为被告安装单独使用的公用事业计量器（煤气表）。违反了《合同法》第216条的规定，即违约在先，使被告无法正常经营。2.原告没有按照《协议》第五条（1）款规定，向大连市燃气集团提交办理煤气增容的必备资料。只办理了内线、外线、报警业务。使煤气增容及挂表至今没有受理。3.被告自签订《协议》起，就信守约定招募了65家商户，投入装修及各种配套工程款23,151,239元（即2300余万元），特别是为煤气增容投入了1,291,439元。一切具备，只等挂上煤气表，正式开业。4.被告在原告首先违约的情况下也没有像原告诉状所说的那样，拒绝按《协议》的约定支付租金，而是仍然依约给付租金243万元，水电费约44.9万元。因为有部分商户是不需要使用煤气的。5.因原告的违约，致使大部分已投入装修的商户撤销合同，要求赔偿，使空铺率达到了60%以上，被告无奈之下自己安装煤气表，最终被大连市燃气集团有限公司稽查大队查处，等待处罚。6.直到今天，原告也没有按照《协议》附件（5）将《工程条件》盖章返回给被告。7.原告违反《协议》第一条（4）款约定，在该一层临街招商“屯屯亭旋转火锅”，使被告早已招商进场，已装修好只等煤气挂表开业的“旋转小火锅”商户撤场，要求赔偿。8.原告为满足自己招商的第六层商家的煤气使用，把本来应属于地下一层仅有的7块煤气表（总容量为181立/小时）中的4块（总容量为106立/小时）擅自移位到六层，供3家商户使用，至今六层的4块煤气表中还有一块40立/小时的煤气表闲置，而被告有40多家商户急等煤气，仅有3块（总容量为75立/小时）只可满足3家商户用量的煤气表。9.原告不顾自己首先违约自2015年8月18日发通知到2015年9月14日封店，断水、断电，把几十家商户赶出了经营场地，给被告造成了巨大经济损失及社会负面影响。大连电视台《新闻锋线》2015年9月30日专栏为此关注报道过。以上事实充分证明了原告违约在先，应当承担相应的法律责任。故被告请求法院判令：1.原告百盛公司在判决生效之日起十五日内为被告安装煤气表，《租赁协议》及《补充协议》继续履行；2.原告赔偿因违约给被告造成的自2014年5月26日到2015年11月2日（最终以挂煤气表结清日为准）特别是自2015年8月18日发出解除《协议》通知及2015年9月14日至今封店、断水、断电等的直接经济损失人民币7,518,979元（不含全部装修费、工程配套费、双倍保证金、未来所获收益金等）。
原告百盛公司对被告福华鸿韵公司的反诉辩称：被告提出的反诉请求内容没有事实和法律依据，没有证据证明原告给被告造成了损失，反诉请求计算更是缺乏依据，恳请法院驳回反诉人的反诉请求。
一审法院审理查明：原、被告双方签订《租赁协议》，约定如下：关于租赁标的。原告同意将位于大连市西岗区中山路*号地下一层房屋（面积5930平方米）出租给被告使用，被告承诺该租赁标的仅用于经营餐饮。关于租金及租期、保证金。原告同意被告于2014年5月16日前整体全部开业，除另有约定外，被告应自开业日次日（以下简称“起租日”）起向原告支付租金，起租日不晚于2014年5月16日。本协议所定租期为柒年，租期内应支付的租金标准为，第一年：每日每平方米人民币2.7元，年租金5,844,015元，第二年：每日每平方米人民币2.808元，年租金6,077,775.6元……第一年是指从起租日起满12个月对应日的前一日，以后各年以此类推。租金每一个月支付一次，在每个日历月的前5日提前支付，如遇国家法定节假日，支付时间相应提前。如果本协议的起租日不是一个日历月的第一日，或者租期届满日或提前终止日不是一个日历月的最后一日，租金按承租的实际天数据实计算。关于租赁标的移交。被告的装修，无偿归原告所有，原告不给予任何赔偿、补偿。原告也有权要求被告予以拆除、清运、恢复原状或者要求被告承担费用予以恢复原状。关于公用事业。原告应协助被告向有关部门申请乙方所需之增容量并在出租物业内进行增容所需之工程或安装工作。如在租期内被告需增加公用事业供应，费用由被告负责。原告应为被告安装由被告单独使用的公用事业计量器。若无法安装由被告单独使用的公用事业计量器，则在租期内，原告应按当地供电局商业用户低压平价用电单价向被告收取电费，按自来水公司平价用水指标单价收取水费。关于被告的优先购买权及义务。被告前期为保证原告之物业满足做餐饮业态的前提，需投入相关的硬件和软件设施（包括但不限于煤气扩容到500立/小时、煤气报警系统、新风扩容、空调扩容、上水增加、排污管道、隔油池的安装、排油烟管道的扩容、消防二次设计等），鉴于被告前期的大量投入，被告租约期满后被告有优先承租权。关于违约责任。当发生以下事件时，原告在任何时候均有权经提前十个工作日给予被告书面通知后，依法收回出租物业或出租物业的任何部分，至此，本协议立即终止。该等事件为：（1）被告逾期向原告交付租金或其它费用，每逾期一日向原告支付应缴金额的1％作为违约金，逾期超过十个工作日仍未支付的，有权解除合同；（2）……原告通知协议解除后，可没收全部保证金，被告应向原告支付被告在本协议项下所有到期款项，且被告应支付下述款项作为违约金：（1）本协议履行期不满一年的，违约金为解约当年十个月的房租金额；（2）本协议履行期不满三年的，违约金为解约当年八个月的房租金额……当发生以下事件时，被告在任何时候均有权，经提前十个工作日给予原告书面通知后，依法单方解除本协议，至此，本协议立即终止。该等事件为：（1）原告违反本协议规定的其应尽的义务（包括但不限于维修、维护等义务）或承诺导致被告不能正常使用出租物业进行正常经营的，达到无法开业经营连续超过十个工作日（含十个工作日的），在收到被告就此作出的书面通知后超过十个工作日，被告依旧不能正常使用出租物业进行正常经营的……被告通知协议解除后，可要求原告双倍退还全部保证金。原告应向被告退还被告已支付的截止终止日在本协议项下未到期款项（包括但不限于租金和其它被告应付的费用），且原告应按下列标准支付下述款项，作为违约金：（1）本协议履行期不满一年的，违约金为解约当年十个月的房租金额；（2）本协议履行期不满三年的，违约金为解约当年八个月的房租金额……在不影响守约方因违约方违反、不遵守或不履行本协议项下任何条款而享有的诉讼权利或守约方因违约方未及时纠正违反、不遵守或不履行本协议任何条款的行为而享有的从保证金中扣除损失或损害而产生的损害赔偿的前提下，守约方对违约方的违约行为有权要求赔偿或补偿，无论守约方是否单方解除协议。2014年5月28日，原、被告签订《补充协议》，约定原租赁协议中约定2014年5月16日为被告计租日，实际施工过程中因场地情况复杂，拆除工作难度大等因素，造成工程量加大，原、被告同意将计租日变更为2014年5月26日。
原告向被告交付案涉租赁房屋后，因被告欠缴房屋租金，原、被告双方签订《福华欠款还款计划表》，主要内容如下：截止2015年6月25日，被告欠缴原告租金总额4,426,886.02元（2014年10月1日－2015年7月25日），双方经协商现拟定还款计划表，被告自2015年7月起在每月按期足额交付当月应缴租金同时按此计划表规定日期补缴前期欠款租金。2015年8月5日，原告向被告发出《关于贵司租金、水电费问题的函》，主要内容如下：如贵司于2015年8月18日仍未按上述还款计划表执行补缴我司欠款，依据《场地租赁合同》规定，除应立即如数补交欠缴租金及费用外，每逾一日，应向原告支付拖欠总金额1％的滞纳金，逾期交付租金超过七天、逾期交付水电费等超过十五天，我司有权停止贵司水电供应或单方解除本合同，并扣留贵司交纳的保证金作为违约金，由此产生的一切损失由贵司承担。2015年8月19日，原告向被告发出解除租赁合同通知，通知被告:鉴于被告拖欠费用的违约行为，根据合同约定,原告决定自2015年9月7日起解除租赁合同,同时将采取相应措施包括但不限于停止水电供应，被告应补缴拖欠的各项费用，并赔偿因此给被告造成的全部损失。被告于同日收到该解除租赁合同通知。自2014年5月26日起至2015年8月18日止，案涉房屋租金应为7,249,092.16元，被告已向原告交纳2,430,091.58元，尚欠2014年10月1日至2015年8月18日止的房屋租金4,819,000.58元。被告尚欠原告水电费94,611.9元。
案件审理过程中，一审法院向被告就是否需要主张调整违约金进行了释明。被告表示，不向法院申请调整原告所主张的违约金数额，一切按合同约定执行。
一审法院认为：原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》是双方真实的意思表示，合法有效。双方均应按合同的约定全面履行各自义务。原告已将案涉租赁房屋交付给被告，被告有义务按照合同约定向原告支付房屋租金。自2014年10月1日起至2015年8月18日止，被告拖欠原告房屋租金共计4,819,000.58元，原告要求被告支付拖欠房屋租金4,819,000.58元的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。被告未按约定向原告支付房屋租金超过十个工作日，按照合同约定，原告有权行使合同解除权。原告解除合同的通知已送达至被告，房屋租赁合同自原告将解除合同的通知送达被告之时，即2015年8月19日已解除。关于被告福华鸿韵公司要求《租赁协议》及《补充协议》继续履行，原告百盛公司在本判决生效之日起十五日内为被告安装煤气表的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。被告违约导致合同解除，原告要求被告按照合同约定支付违约金4,051,850.4元（2015年房屋租金6,077,775.6元÷12个月×8个月）的诉讼请求，符合合同约定，且被告经一审法院释明后明确表示不要求对违约金数额进行调整，一切按合同约定执行，故对原告的诉讼请求，予以照准。原告要求被告偿还垫付的水电费94,611.9元的诉讼请求，被告认可，予以照准。关于原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于原告要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，因原告未提交证据证明案涉房屋原状，此项诉讼请求无执行标准，不予支持。
关于被告福华鸿韵公司要求原告百盛公司支付因违约给其造成的直接经济损失人民币7,518,979元的反诉请求。首先，原、被告所签订的《租赁协议》第五条系关于公用事业的约定，主要内容为“1.甲方（即原告）应协助乙方（即被告）向有关部门申请乙方所需之增容量并在出租物业内进行增容所需之工程或安装工作。如在租期内乙方需增加公用事业供应，费用由乙方负责。2.甲方应为乙方安装由乙方单独使用的公用事业计量器。若无法安装由乙方单独使用的公用事业计量器，则在租期内，甲方应按当地供电局商业用户低压平价用电单价向乙方收取电费。按自来水公司平价用水指标单价收取水费。甲方收费时，需向乙方出示有关凭证，以确定水、电费总额，并开具发票。3.……”。据此约定，原告在被告向有关部门申请被告所需之增容量并在出租物业内进行增容所需之工程或安装工作中承担的是“协助”义务；在原告无法安装由被告单独使用的公用事业计量器时，双方约定内容也仅是原告向被告收取租期内水电费的标准问题；此条款未明确涉及有关煤气计量器的约定。被告也未提交充分证据证明无法增容及安装被告单独使用的煤气表的原因系原告未履行协助义务。其次，原、被告所签订的《租赁协议》第一条第四款中约定的是原告保证不再引入其它与原告相同的经营项目，被告未能证明其所提及的屯屯亭旋转火锅店晚于其与原告签订租赁协议之时，及其因此所遭受的实际损失数额。最后，被告所提交的其他证据亦不能证明原告百盛公司存在双方签订的租赁协议中约定的违约行为及被告所遭受的实际损失数额。被告的反诉请求，无事实及法律依据，故不予支持。
综上所述，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告大连福华鸿韵餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内将位于大连市西岗区中山路261号地下一层房屋腾退给原告大连时尚百盛商业发展有限公司；二、被告大连福华鸿韵餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内给付原告大连时尚百盛商业发展有限公司自2014年10月1日起至2015年8月18日止的房屋租金4,819,000.58元，违约金4,051,850.4元，水电费94,611.9元，合计8,965,462.88元；三、驳回原告大连时尚百盛商业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告大连福华鸿韵餐饮管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74,760元（原告已预交），反诉费32,216元（被告已预交），合计106,976元，由被告负担。
福华鸿韵公司的上诉理由及请求是：1.一审判决认定事实不清，百盛公司未按照协议约定履行义务，违约在先，导致福华鸿韵公司无法正常经营，给福华鸿韵公司造成严重损失，福华鸿韵公司据此迟延支付租金不构成违约。在双方正式签订租赁合同前，百盛公司授权福华鸿韵公司的法定代表人王福华办理煤气增容的相关手续，并垫付了增容费120万元。在房屋基本达到餐饮经营需要时，王福华注册了案涉的福华鸿韵公司，双方补签了租赁协议。协议签订后，福华鸿韵公司对外招商并装修，等待煤气挂表即可正常经营。而煤气增容、挂表只能由百盛公司申请完成，一审法院将煤气表从公用事业计量器中排除，认定百盛公司仅承担协助义务，与事实不符。2.在合同履行过程中，百盛公司将地下一层原应由福华鸿韵公司使用的七块煤气表中的四块移位到六层，导致福华鸿韵公司的部分商户退租。3.关于违约金问题，一审法院没有向当事人完全释明，福华鸿韵公司认为违约金约定过高，申请法院调低违约金。故请求：撤销一审判决，依法改判驳回百盛公司的诉讼请求，支持福华鸿韵公司的反诉请求或将本案发回重审。
百盛公司二审答辩认为：不同意福华鸿韵公司的上诉请求。1.福华鸿韵公司已经自认欠付百盛公司巨额租金和水电费，没有证据证明百盛公司违约的事实。福华鸿韵公司在上诉状中已认可百盛公司交付的房屋达到了餐饮经营的需要，且在百盛公司起诉要求解除合同之前，福华鸿韵公司一直在正常经营。2.关于违约金，福华鸿韵公司在一审中并未申请调低，二审已失去了申请调整的权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明：百盛公司委托福华鸿韵公司的法定代表人王福华办理“长春路百盛煤气增容事宜”。2013年5月22日，百盛公司向大连燃气集团有限公司提交办理百盛相关燃气业务的申请，大连燃气集团有限公司受理。在二审庭审中，福华鸿韵公司认可王福华已经代表百盛公司向大连燃气集团有限公司提交了办理安装煤气表和煤气增容业务所需的相关手续。
本院认定的上述事实，有法人委托书、燃气业务受理卡、委托设计台账及当事人陈述等在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为百盛公司是否存在违约行为，即案涉租赁场地安装煤气表及办理煤气增容业务是否系百盛公司的合同义务。根据已查明的相关事实，福华鸿韵公司主张百盛公司违约依据不足，主要理由如下：
第一，从合同的内容看，双方签订的《租赁协议》约定，百盛公司应协助福华鸿韵公司向有关部门申请其所需之增容量并在出租物业内进行增容所需之工程或安装工作。如在租期内被告需增加公用事业供应，费用由福华鸿韵公司负责。百盛公司应为福华鸿韵公司安装由其单独使用的公用事业计量器。若无法安装，则在租期内，百盛公司应按当地供电局商业用户低压平价用电单价向福华鸿韵公司收取电费，按自来水公司平价用水指标单价收取水费。从上述约定可以看出，百盛公司对于福华鸿韵公司办理相关增容业务（包括煤气增容）及配套工程仅需承担“协助义务”，且所有费用均由福华鸿韵公司承担，并未见关于“百盛公司应保证办理增容义务，否则需承担相应违约责任”的约定。相反，合同约定，福华鸿韵公司为保证百盛公司之物业满足做餐饮业态的前提，需投入相关的硬件和软件设施，其中包括煤气增容业务。故煤气增容应是福华鸿韵公司的义务。关于安装煤气表的相关事宜，虽然合同约定“百盛公司应为福华鸿韵公司安装由其单独使用的公用事业计量器”，但并未明确“公用事业计量器”的范围。且在其后的约定中，对于未能安装单独使用的公用事业计量器仅约定了如何收取水费和电费的补救措施，并未提及煤气如何计价的问题，故可以理解为双方合同中约定的百盛公司应安装供福华鸿韵公司单独使用的“公用事业计量器”中并不包括煤气表的安装。故安装煤气表亦并非百盛公司的合同义务。
第二，从合同的履行情况看，百盛公司委托福华鸿韵公司的法定代表人王福华办理百盛公司“煤气增容事宜”，王福华已提交相关申请，并被大连燃气集团有限公司受理。在二审庭审中，福华鸿韵公司认可百盛公司已向大连燃气集团有限公司提交了办理安装煤气表和煤气增容业务所需的相关手续。故根据现有证据无法证明案涉租赁场地未能顺利办理煤气增容及安装煤气表系由于百盛公司的原因所致。相反，百盛公司已经履行了办理相关业务的协助义务。另外，在《租赁协议》履行过程中，福华鸿韵公司曾出具《福华欠款还款计划表》，对于截至2015年6月25日其欠付百盛公司的租金数额予以确认，并作出还款计划承诺还款，而并未以百盛公司未办理煤气增容或安装煤气表作为拒付租金的抗辩理由。由此可见，福华鸿韵公司并未将办理煤气相关手续视为百盛公司应尽的合同义务。
第三，从合同签订的过程看，福华鸿韵公司在上诉状中认可在双方签订《租赁协议》前，百盛公司即委托王福华办理煤气增容手续，并缴纳煤气增容款项，在租赁房屋基本达到了餐饮经营需要的情况下，双方才签订了正式的《租赁协议》。由此可见，福华鸿韵公司在签订合同前对于案涉租赁房屋的情况已进行了充分的了解，并做了必要的准备，同时亦认可百盛公司向其交付的租赁房屋满足了合同的基本要求。并且福华鸿韵公司承认合同签订后其已在案涉租赁房屋内经营，故不存在因百盛公司的原因导致福华鸿韵公司无法经营的情形。
综上所述，福华鸿韵公司主张百盛公司违约，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。进而，福华鸿韵公司以百盛公司违约作为抗辩理由主张其迟延支付租金不构成违约，同时要求百盛公司赔偿其经济损失，依据不足，本院亦不予支持。一审法院判令福华鸿韵公司向百盛公司支付租金、水电费，并腾退案涉租赁房屋并无不当，本院依法予以维持。
关于福华鸿韵公司称，双方《租赁协议》解除的时间应确定为2015年9月7日一节，本院认为，虽然百盛公司向福华鸿韵公司发出解除合同通知的时间是2015年8月19日，福华鸿韵公司亦于当日收到该通知，但因该解除通知中明确标注“自2015年9月7日起解除租赁合同”，故应确定2015年9月7日为双方《租赁协议》解除的时间，对福华鸿韵公司的该项上诉理由，本院予以采信。因百盛公司在一审时提出的第一项诉请请求是“确认原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》于2015年8月19日解除”，而一审判决在裁判理由中确认合同解除，但在判决主文中对该项诉请却并未表述，欠妥，本院依法予以纠正，即确认双方当事人签订的《租赁协议》及《补充协议》于2015年9月7日解除。
关于福华鸿韵公司上诉申请调低其逾期支付租金的违约金的问题，本院认为，一审法院在审理过程中，已经就是否申请调整违约金向福华鸿韵公司进行了释明，福华鸿韵公司明确表示不申请调整违约金数额，一切按合同约定执行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的规定，当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。现福华鸿韵公司在二审中申请调低违约金数额，欲推翻其在一审中已实施的诉讼行为，但未能说明充分的理由，故对于其该项请求，本院不予准许。一审法院对违约金的处理并无不当，本院依法予以维持。
关于福华鸿韵公司上诉称，在合同履行过程中，百盛公司将地下一层原应由福华鸿韵公司使用的七块煤气表中的四块移位到六层，导致福华鸿韵公司的部分商户退租一节，本院认为，福华鸿韵公司并未提供百盛公司将煤气表移位到六层的相关证据，亦未证明煤气表移位与福华鸿韵公司的部分商户退租之间存在因果关系，且未提供证据证明其实际损失的数额，故对福华鸿韵公司要求百盛公司承担该部分损失的上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第3563号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第3563号民事判决第三项；
三、确认大连时尚百盛商业发展有限公司与大连福华鸿韵餐饮管理有限公司签订的《租赁协议》及《补充协议》于2015年9月7日解除；
四、驳回大连时尚百盛商业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费74,760元（大连时尚百盛商业发展有限公司已预交），反诉费32,216元（大连福华鸿韵餐饮管理有限公司已预交），合计106,976元，由大连福华鸿韵餐饮管理有限公司负担；二审案件受理费106,976元（大连福华鸿韵餐饮管理有限公司已预交），由大连福华鸿韵餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 王 亮