广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初3945号
原告（反诉被告）：深圳市鑫亚凯立科技有限公司。
法定代表人：鹿立松。
委托代理人：谭亚明，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市汉海达物业管理有限公司。
法定代表人：刘婵发。
被告：刘春梅，女。
被告:刘婵发，男。
三被告共同委托代理人：李昱萱，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：黄师，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
原告深圳市鑫亚凯立科技有限公司（以下简称鑫亚凯立公司）与被告深圳市汉海达物业管理有限公司（以下简称汉海达公司）、刘春梅、刘婵发租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。鑫亚凯立公司委托代理人谭亚明，三被告共同委托代理人黄师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫亚凯立公司诉称：2015年3月30日，鑫亚凯立公司与汉海达公司签订了一份房产租赁合同书，合同约定自2015年6月1日起至2018年5月31日至，汉海达公司将其承租的坐落于深圳市宝安区塘下涌工业大道144号一楼钢结构面积4125以及宿舍搂4间给我司使用，约定总租金为89225元/月，并且我司一次性支付租房保证金178450元给汉海达公司。2016年7月，案外人深圳市信通泰投资有限公司（下称信通泰）向法院申请强制执行要求我司搬离涉案房屋，同时提供了粤03民终8727号及深宝法松民初字第915号民事判决书，该案中信通泰因本案涉案房屋以租赁合同纠纷将汉海达公司、刘春梅及汉海达公司关联单位深圳市汉海达投资发展有限公司诉至法院，宝安区人民法院一审判决深圳市恒信纸品有限公司与汉海达公司关联单位深圳市汉海达投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年7月27日起终止，汉海达公司等应于十日内搬离涉案房屋并返还物业，2016年6月深圳市中级人民法院作出维持原判的终审判决。由于我司在租赁物业上投资了巨额资金开办工厂，强制搬迁将严重影响我司经营活动并造成巨大经济损失。我司被迫同信通泰达成和解并与其指定的深圳市中银汇实业有限公司重新签订租赁合同，合同约定自2016年8月1日起至2019年7月30日止，租金为124400元/月，该租金与我司与汉海达公司间的约定差额为124400-89225=35175元/月。经查，汉海达公司2012年11月成立，系自然人独资公司，刘春梅是其实际控制人及独资自然人股东，至2016年4月29号，汉海达公司变更刘婵发为股东及法定代表人。我方认为，由于汉海达公司的原因，导致与我司签订的租赁合同无法继续履行，已经构成根本违约，造成了我司的巨大损失，理应赔偿合同剩余未履行期间的租金差额并退还所收取的租赁押金。同时，刘春梅及刘婵发作为汉海达公司在合同履行期间的独资自然人股东，应该承担连带责任。现特向贵院提起诉讼，望判如所请：1、判令三被告赔偿因未履行合同期间的租金差额773850.00元；2、判令三被告向鑫亚凯立公司返还租房保证金178450.00元；3、判令三被告承担本案的诉讼费。
三被告辩称，我方认为鑫亚凯立公司第一项请求没有事实和法律依据。双方之间的原租赁合同因故中止之后，鑫亚凯立公司是否选择以新业主重新签订合同，以及新约定了租金金额是多少，属于鑫亚凯立公司自主选择权的体现。新合同租金的增加并非被告造成，如果鑫亚凯立公司觉得租金过高，完全可以选择不与新业主签署新的租赁合同。鑫亚凯立公司一方面既自行选择签署了新的租赁合同，另一方面又要求被告承担其租金变化差额的赔偿，我方认为没有事实和法律依据。
汉海达公司反诉称，汉海达公司与鑫亚凯立公司房租赁合同纠纷一案中，鑫亚凯立公司尚欠2015年7、8、9、10月份四个月的租金、电梯费、卫生费及管理费未缴纳，汉海达公司多次催收未果。现为节省司法资源，依法在本案中提起反诉，请贵院一并审查，依法判令：1、判令鑫亚凯立公司向汉海达公司支付拖欠的2015年7、8、9、10月份租金、电梯费、卫生费及管理费共计346500元；2、判令鑫亚凯立公司向汉海达公司付自2015年7月6日起至拖欠款项付清之日止期间的滞纳金（暂计至反诉之日为205128元）；3、由鑫亚凯立公司承担反诉案件全部费用。
鑫亚凯立公司答辩称，我司已经支付汉海达公司2015年7月-9月的房租，10月份房租未支付的原因是双方的合意。由于原告租赁的涉案房屋汉海达公司不能提供相应的高压电力设备，由于变压器安装的原因，导致该房屋实际投入时间为2015年11月，因此，双方合意免除了10月份的房租。另，汉海达公司在该期间从未向我司追索所起诉的剩下的几个月的房租。
经审理查明：坐落于深圳市宝安区塘下涌工业大道144号房产所有权人为案外人深圳市蓝恒信纸品有限公司（以下简称蓝恒信公司）。2015年3月30日，鑫亚凯立公司与汉海达公司签订了《房产租赁合同书》，约定汉海达公司将其承租的上述物业一楼钢结构面积4125平方米以及宿舍楼4间给鑫亚凯立公司使用，租赁期间从2015年6月1日起至2018年5月31日止，总租金为89225元/月。合同另约定，如政府征收，汉海达公司需提前收回厂房，宿舍而造成鑫亚凯立公司无法经营生产，必须提前两个月书面通知鑫亚凯立公司，退还租赁保证金给鑫亚凯立公司，并支付鑫亚凯立公司两个月的租金作为赔偿；如鑫亚凯立公司在合同期内提前退出租赁厂房终止合约，亦应提前两个月书面通知汉海达公司，付清所有费用……，同时鑫亚凯立公司需支付汉海达公司两个月租金作为赔偿，并扣除汉海达公司的租赁保证金。合同签订后，鑫亚凯立公司一次性支付租房保证金178450元给汉海达公司。
2016年7月，案外人深圳市信通泰投资有限公司（下称信通泰公司）向本院申请强制执行要求鑫亚凯立公司搬离涉案租赁房产，执行依据为（2016）粤03民终8727号及（2015）深宝法松民初字第915号民事判决书。该案中，信通泰公司因涉案房屋以租赁合同纠纷将汉海达公司、刘春梅及汉海达公司关联公司深圳市汉海达投资发展有限公司诉至本院，本院一审判决蓝恒信公司与汉海达公司关联公司深圳市汉海达投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年7月27日起终止，汉海达公司等应于十日内搬离涉案房屋并返还物业，2016年6月，深圳市中级人民法院作出维持原判的终审判决。
鑫亚凯立公司基于被责令搬离涉案房产的原因，与信通泰公司协商后达成和解，于2016年7月25日与信通泰指定的深圳市中银汇实业有限公司针对涉案房产重新签订租赁合同，合同约定自2016年8月1日起至2019年7月30日止，租金为124400元/月。
鑫亚凯立公司为追偿损失，与汉海达公司协商未果遂诉至本院。
另查，汉海达公司2012年11月成立，系自然人独资公司，刘春梅是其实际控制人及独资自然人股东。2016年4月29日，汉海达公司变更刘婵发为股东及法定代表人。
上述事实，有鑫亚凯立公司提供的《房产租赁合同书》、收款收据、深圳市中级人民法院作出的（2016）粤03民终8727号判决书、深圳市宝安区人民法院作出的（2015）深宝法松民初字第915号民事判决书及通知函、押金收据，汉海达公司提供的《房产租赁合同书》、深圳市中级人民法院作出的（2016）粤03民终8727号民事判决书、执行收据，以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，鑫亚凯立公司和汉海达公司签订的《房产租赁合同书》条款齐备，意思表示真实，且也实际履行，故合法有效。涉案租赁物因生效判决变更权利人，新权利人申请法院强制执行，要求作为原租赁合同承租人的鑫亚凯立公司搬离涉案租赁物，导致案涉租赁合同提前终止。虽然汉海达公司对此不存在主观过错，但合同关系中的违约责任适用无过错责任原则，因此，汉海达公司依法仍应承担相应的违约责任。双方在合同中并无针对本案情形的违约责任进行约定。根据公平原则，结合本案的实际情形，可参考适用合同中关于“如政府征收，汉海达公司需提前收回厂房，宿舍而造成鑫亚凯立公司无法经营生产，必须提前两个月书面通知鑫亚凯立公司，退还租赁保证金给鑫亚凯立公司，并支付鑫亚凯立公司两个月的租金作为赔偿”的约定，即汉海达公司退还租赁保证金178450.00元给鑫亚凯立公司，并支付鑫亚凯立公司两个月的租金178450.00元作为赔偿。因此，鑫亚凯立公司诉求中的合理部分，本院予以支持。超出部分，无事实及法律依据，本院不予支持。
汉海达公司关于请求判令鑫亚凯立公司支付拖欠的2015年7、8、9、10月份租金、电梯费、卫生费及管理费共计346500元的诉讼请求，鑫亚凯立公司抗辩称其已现金支付2015年7至9月份的房租，且汉海达公司已免除10月份的租金，并对此提供了相应的租金收据予以证实。汉海达公司否认免除2015年10月份的租金，并抗辩称鑫亚凯立公司提供的租金收据实际上并未支付相应款项，且其所称的现金支付与以往的租金水电均为银行转帐的交易习惯不符。此外，汉海达公司于庭后向本院提交了情况说明及承诺书作为证据。承诺书载明“鑫亚凯立公司现因诉讼需要深圳市汉海达物业管理有限公司出具6-9月份的租金证明，本人承诺在汉海达开具收据后该收据不作为结算凭证”，鑫亚凯立公司在承诺书上加盖公司公章并有法定代表人签字。经质证，鑫亚凯立公司委托代理人以委托人已出国为由对承诺书的真实性未提出异议。本院认为，由于鑫亚凯立公司对承诺书的真实性未提出异议，故本院采纳该证据作为定案依据。由于该证据明确记载上述收据不作支付凭证用，且现金交付确实也与过往交易习惯不符，因此，本院采信汉海达公司的抗辩，认定鑫亚凯立公司尚未支付2015年7月至9月的租金。至于2015年10月的租金，鑫亚凯立公司也未能提供充分有效的证据证实汉海达公司对此予以免除，且汉海达公司也不予认可，因此本院对该主张亦不予采信。对于电梯费、管理费部分，鑫亚凯立公司未对此提出异议，本院予以确认。综上，鑫亚凯立公司应支付汉海达公司2015年7月至10月租金等费用共计346500元，汉海达公司的相应诉求，本院予以支持。
关于请求判令鑫亚凯立公司向汉海达公司自2015年7月6日起至拖欠款项付清之日止期间的滞纳金的诉求，如上所述，由于汉海达公司违约在先，且亦未履行相应的违约赔偿支付义务，且各方当事人均因牵涉各类民事诉讼而使相关权利义务处于未明状态，因此，根据公平原则，鑫亚凯立公司无需向汉海达公司支付相应的迟延支付滞纳金。最后，刘春梅和刘婵发分别作为汉海达公司在涉案债务发生期间及此后的独资自然人股东，未能举证证实公司财产独立于股东个人财产，依据公司法的相关规定，应对汉海达公司的上述法定义务承担连带责任。原告的相应诉求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、深圳市汉海达物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还深圳市鑫亚凯立科技有限公司保证金178450元；
二、深圳市汉海达物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付深圳市鑫亚凯立科技有限公司违约赔偿金178450元；
三、深圳市鑫亚凯立科技有限公司于判决生效之日起十日内支付深圳市汉海达物业管理有限公司2015年7月至10月租金、电梯费、管理费346500元（具体金额待核实）；
四、驳回的深圳市鑫亚凯立科技有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回的深圳市汉海达物业管理有限公司的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6662元，由深圳市鑫亚凯立科技有限公司承担。反诉受理费4658元，深圳市汉海达物业管理有限公司承担。保全费5000元，由双方各承担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 许 林 锋
二〇一七年六月二十七日
书记员 莫超文（兼）
书记员 李 玉 莹
符相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。