广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终11375号
上诉人（原审原告）：殷文钢.
委托代理人：王登年，广东敏淳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口南水实业股份有限公司。
法定代表人：张程翔，董事长。
委托代理人：尚建民，广东海埠律师事务所律师。
委托代理人：钟小琼，广东海埠律师事务所律师。
上诉人殷文钢因与被上诉人深圳市蛇口南水实业股份有限公司（以下简称蛇口南水公司）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
殷文钢上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判殷文钢与蛇口南水公司签订的《房屋所有权退还补偿合同》无效，返还殷文钢房屋钥匙和住户使用手册（正本）；2、由蛇口南水公司承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认为殷文钢未举证证明其与蛇口南水公司签订的《房屋使用权退还补偿合同书》系其在违背真实意思的情况下作出的错误意思表示，认定事实错误。（一）蛇口南水公司合同目的欺诈。本案房屋拆除重建属于政府更新重建项目，已进入主体审查阶段。但蛇口南水公司隐瞒真相，不与殷文钢签订拆迁补偿协议，骗取殷文钢签订房屋使用权退还补偿协议。拆迁补偿一般都不低于拆一补一的标准。殷文钢如果知道是政府立项拆除重建项目，绝不会以每平方4500元价格与蛇口南水公司签约。（二）蛇口南水公司合同价格欺诈。蛇口南水公司为了达到签约目的，欺骗殷文钢称以后有更高价格补偿，即会补足差额，但当殷文钢发现陆续有1万到8万不同标准补偿价格时，要求蛇口南水公司补偿，蛇口南水公司却置之不理。（三）合同主体和合同履行的欺诈。蛇口南水公司与涉案房屋及土地无任何利害关系，只是历史上是该地块的使用权人。合同实际主体是深圳市富诺房地产公司，付款的也不是蛇口南水公司。二、一审法院认为殷文钢未证明该合同损害了国家利益或法律行政法规强制性规定，适用法律错误。没有产权登记的房屋买卖是法律不允许的，房屋使用权私下转让严重破坏国家房地产市场秩序和税收秩序，严重损害国家利益。如果不纠正一审判决的错误，就是司法判决支持房屋使用权私下买卖。恳请二审法院纠正一审错误判决，维护法律威严，捍卫国家利益，依法支持殷文钢合法利益。
蛇口南水公司答辩称：殷文钢的上诉请求没有事实依据。一、关于涉案合同是否存在违背殷文钢真实意思的情况。涉案房产是在殷文钢与蛇口南水公司之间经过充分的协商以后签订的房屋使用权退款补偿合同书，签订完以后殷文钢已经收取了由蛇口南水公司的合作方支付的有关补偿款项。另，涉案的房屋当时是由专人与殷文钢进行沟通协商的，这个过程在一审中也有认定（由蛇口南水公司与合作方发出的通知书），因此我方认为殷文钢是与蛇口南水公司自愿沟通、协商签订的这份合同，不存在欺诈和不了解情况的事项。二、关于合同价款的问题，殷文钢购买涉案房产时，涉案房产的价格仅仅是1000－2000元左右，签订补偿合同时是按照5000元/平方米来签订的，这个款项也远远高于之前的价格。涉案房屋没有房产证，只有三十年使用权，2011年评估的价格也是4000元－5000元/平方米，蛇口南水公司与合作方是按照当时的市场价给予殷文钢补偿的，其他人的补偿与本案没有关系。三、关于涉案房产是否存在主体欺诈的问题，殷文钢理解错误。按照殷文钢与原合作方（共同建房的合作方）的约定，以及在出卖该房屋给殷文钢之时已经注明该房屋是三十年试用期，期满以后蛇口南水公司有权收回。因此，在蛇口南水公司与殷文钢签订房屋退款补偿合同书时，地块的使用权人仍然是蛇口南水公司，而不是富诺公司，富诺公司目前还在申报实施主体。四、殷文钢认为没有产权登记的房屋不允许买卖，我方应该把涉案房屋退回。我方在一审中提交了房屋的土地属性，蛇口南水公司的政府批文是自留发展用地，与合作方的合作是经过有关部门的报批、政府报建，因此，涉案的房屋虽然没有产权证，但已经经过政府的合法报批、备案，因此，涉案房屋是合法建筑。如果殷文钢认为涉案房屋的转让是不允许的，那么在三十年前我们转让给殷文钢也是不允许的。殷文钢是站在个人利益的立场上提出的诉求，涉案房屋之前的买卖行为合法，签订合作补偿协议书也是双方的真实意思表示，一审判决认定合同有效，客观公正，请求二审法院依法驳回殷文钢的上诉请求。
殷文钢的一审诉讼请求：1、殷文钢、蛇口南水公司双方签订的《房屋使用权退还补偿合同书》无效并解除合同；2、蛇口南水公司返还殷文钢房屋的住户使用手册（正本）和房屋钥匙；3、由蛇口南水公司承担诉讼费。庭审中，经一审法院询问，殷文钢明确其第1项诉讼请求为殷文钢、蛇口南水公司双方签订的《房屋使用权退还补偿合同书》无效，理由为蛇口南水公司欺诈及合同内容违法，房屋使用权不可以买卖。
一审法院查明：1993年12月20日，蛇口南水公司与深圳展地建设开发有限公司（以下简称展地公司）签订《合作建房合同》，约定：蛇口南水公司在深圳市蛇口工业五路、南水石场东侧拥有一块自留用地，供展地公司兴建单身公寓；土地使用权为30年（1993年12月20日至2023年12月19日），合同期满后，土地及地上建筑物无偿归蛇口南水公司所有；展地公司兴建单身公寓，有关土地报建合法手续归蛇口南水公司负责，费用由展地公司支付；在使用期内，展地公司有权将其使用权出租或转让给第三方；及其他内容。蛇口南水公司陈述，涉诉土地为前南水村委保留用地，系工业用途；1992年，蛇口南水公司向深圳市南山区政府报批建设南水工业区6号厂房及配套食堂，1993年获批将食堂改建为单身公寓，故其与展地公司合作建设单身公寓；建成后，由展地公司对外签订集资建房合同，将部分物业的30年使用权进行转让。为此，蛇口南水公司提交了蛇口工业区建设规划室批文、南山区计划统计局文件、项目变更申请报告、投资许可证、竣工报告书等证据予以证明。
1994年8月12日，殷文钢与展地公司签订《集资建房合同书》，约定：展地公司在蛇口工业五路地段兴建南水单身公寓2号楼；殷文钢自愿向展地公司交集资款104664元而获得第六层605号房（涉诉房产）一居室建筑面积为43.61平方米的房屋使用权，房屋使用期为30年（自1993年12月至2023年12月30日）；集资者以本合同为依据享有该房使用权。
2011年5月31日，蛇口南水公司就涉诉房产发出房屋拆迁补偿通知书，载明蛇口南水公司决定采取自行改造、整治与局部重建相结合的方式，对南水工业区内部分年代久远、质量较差、外观陈旧的建筑物进行推倒重建，涉诉房产已被纳入推倒范围，望殷文钢收到通知后2个月内与蛇口南水公司工业区升级改造办公室联系洽谈补偿事宜。
2011年8月20日，殷文钢、蛇口南水公司签订《房屋使用权退还补偿合同书》，约定：1993年12月20日，蛇口南水公司与展地公司签订《合作建房合同》，在蛇口工业五路，原南山石场东侧的土地上兴建单身公寓，土地使用期限为30年（1993年12月20日至2023年12月19日），合同期满后，土地及地上建筑物无偿归蛇口南水公司所有；1994年6月16日，殷文钢与展地公司签订《集资建房合同书》，约定殷文钢获得涉诉房产使用期为30年（1993年12月至2023年12月30日）的房屋使用权；经双方协商，殷文钢愿意将涉诉房产使用权退还蛇口南水公司，蛇口南水公司将按照4500元/平方米的价格补偿殷文钢的实际损失，补偿金额为196245元；蛇口南水公司承诺将严格执行《南水工业村2号楼拆除补偿方案》的有关条款，若2号楼其他房号签订《房屋使用权退还补偿合同书》时，单位面积补偿价格高于本合同，蛇口南水公司将向殷文钢补足其差额部分；按《南水工业村2号楼拆除补偿方案》的规定，给予在2011年7月31日前签订退还补偿合同的房屋使用权人3万元每套的奖励；蛇口南水公司在约定条件全部具备且向蛇口南水公司交付房屋时，向殷文钢支付全部补偿款226245元（含签约奖励每套3万元）；殷文钢应当在确认收到蛇口南水公司支付的该房产的全额补偿款的同时，将该房产及附属设施设备、装饰装修、与房屋使用权有关的所有资料原件、房屋钥匙等交付蛇口南水公司；及其他内容。2011年8月19日，深圳市南山区东滨路豪盛商务中心的李友向殷文钢转账支付23万元。殷文钢不认可该23万元系蛇口南水公司支付的补偿款，并称收款时未注意到付款人故未提出异议。
殷文钢提交了南水单身公寓2号楼、3号楼住户于2013年9月至2014年10月期间分别与深圳市富诺房地产开发有限公司签订的《房屋使用权购买合同书》，拟证明合同主体并非蛇口南水公司。2015年4月25日，蛇口南水公司发出公告，通知2号楼的部分使用权人办理房屋使用权属登记及签订回购补偿合同。蛇口南水公司陈述，南水工业区拆除重建、升级改造项目的合作方起初为深圳市金銮房地产开发有限公司，李友系该公司的会计；2008年深圳市金銮房地产开发有限公司的权利义务概括转移至深圳市富诺房地产开发有限公司，现深圳市富诺房地产开发有限公司系蛇口南水公司的合作方。
殷文钢确认其对涉诉房产享有的系使用权，双方确认殷文钢已将涉诉房产的钥匙、住户使用手册交付蛇口南水公司，涉诉房产尚未拆除，现由蛇口南水公司控制。蛇口南水公司称拆除重建、升级改造项目正在办理开发主体资格的确认手续。另查，殷文钢于2016年1月11日提起本案诉讼。
一审法院认为：殷文钢关于确认《房屋使用权退还补偿合同书》无效的诉讼请求非属债权请求权，蛇口南水公司提出诉讼时效抗辩，一审法院依法不予采纳。根据合同法第五十二条的规定，一方以欺诈的手段订立合同，损害国家利益或以合法形式掩盖非法目的的合同无效。蛇口南水公司在前村委保留用地上与展地公司合作建设涉诉公寓楼，并约定建成后展地公司可在使用期限内转让房屋使用权，使用期满，土地及地上建筑物归蛇口南水公司所有。展地公司与殷文钢签订《集资建房合同书》，由殷文钢支付集资款，并享有涉诉房产的使用权。殷文钢与蛇口南水公司2011年8月20日签订的《房屋使用权退还补偿合同书》载明了上述事实，可见，殷文钢对此明确知悉并自愿与蛇口南水公司签订合同。涉诉公寓楼的部分住户与蛇口南水公司的合作方签订合同并不足以证明蛇口南水公司存在欺诈。殷文钢未举证证明其与蛇口南水公司签订的《房屋使用权退还补偿合同书》系其在违背真实意思的情况下作出的错误意思表示，亦未证明该合同损害了国家利益或违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，且殷文钢已依约交付了房屋并收到了补偿款，蛇口南水公司的合作方向殷文钢支付补偿款并未损害殷文钢利益，亦未违反法律的禁止性规定，故殷文钢以蛇口南水公司欺诈为由主张《房屋使用权退还补偿合同书》无效并请求返还房屋钥匙和住户使用手册（正本），无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回殷文钢的全部诉讼请求。一审案件受理费4225元，由殷文钢负担。
二审法院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审补充查明，原招商局蛇口工业区建设规划室核发了涉案南水单身宿舍2号楼项目的《建设工程规划许可证》（招蛇【93】建字37号）。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷案件。殷文钢起诉请求确认其与蛇口南水公司签订的《房屋使用权退还补偿合同书》无效，理由有二：一是蛇口南水公司以欺诈的方式与其签订该合同，损害了国家利益；根据合同法第五十二条第（一）项应认定无效；二是涉案房屋使用权不得买卖，该合同违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六款的规定，根据合同法第五十二条第（五）项应认定无效。对殷文钢主张合同无效的上述两点理由，本院作如下评判：一、殷文钢的第一点无效理由不能成立。合同法第五十二条第（一）项规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。而在本案中，殷文钢提交的证据既不足以证明其系受到欺诈而签订合同，更不能证明该合同的签订损害了国家利益。殷文钢以合同法第五十二条第（一）项为由主张合同无效，缺乏事实依据。二、殷文钢的第二点无效理由不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项虽然规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，合同内容违反该条规定并不必然导致无效的法律后果。殷文钢以合同法第五十二条第（五）项为由主张合同无效，缺乏法律依据。综上分析，殷文钢起诉请求确认涉案《房屋使用权退还补偿合同书》无效的上述两项理由均不能成立，一审法院驳回其诉讼请求，符合法律规定，处理正确。
综上，上诉人殷文钢的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4225元，由上诉人殷文钢负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月五日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。