安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1002民初94号原告：吴媛丽，无业。委托代理人：储贵生，安徽道同律师事务所律师。被告：安徽民航机场建设管理有限公司，住所地安徽省合肥市新桥国际机场。法定代表人：胡建军，董事长。委托代理人：马开安，公司职员。委托代理人：吴刚，安徽天瑞律师事务所律师。原告吴媛丽诉被告安徽民航机场建设管理有限公司（以下简称安徽民建公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法由审判员王海俊适用简易程序，于2016年4月11日、5月13日、5月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告吴媛丽的委托代理人储贵生，被告安徽民建公司的委托代理人马开安、吴刚到庭参加诉讼。第二次和第三次庭审中，原告吴媛丽及其委托代理人储贵生，被告安徽民建公司的委托代理人马开安、吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴媛丽诉称：2009年9月9日，吴媛丽与安徽民航机场建设发展有限公司（以下简称安徽民发公司）黄山分公司签订《商品房认购书》，吴媛丽认购安徽民发公司黄山分公司开发的位于屯溪区奕棋镇博林大道北侧的博林山庄小区18幢01号房和车库一间，总金额1438186元。此后，吴媛丽五次支付房款共计1321186元。2011年3月9日，双方签订《协议》，约定暂不签订《商品房买卖合同》等事项。因新安·博林山庄小区水、电、煤气不通等原因，安徽民发公司黄山分公司一直未交房。2016年3月，吴媛丽在黄山市房管局查询得知，安徽民发公司黄山分公司已将吴媛丽所购房屋通过网上签约方式出售给吴姓第三人。因安徽民发公司黄山分公司系安徽民建公司（原安徽民发公司）设立的分公司，安徽民建公司应对安徽民发公司黄山分公司的违约责任承担连带责任。为维护自身合法权益，吴媛丽提起诉讼，请求判令：1、解除《商品房认购书》、《协议》；2、安徽民发公司黄山分公司、安徽民建公司返还吴媛丽已付房款1321186元；3、安徽民发公司黄山分公司、安徽民建公司承担1321186元的赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，吴媛丽请求撤回对安徽民发公司黄山分公司的起诉，本院予以准许。此外，吴媛丽在庭审中增加诉讼请求，要求判令安徽民建公司支付已付房款的利息473378.6元（自房款支付之日起按年利率7.2﹪计算至2016年5月13日止）。吴媛丽为证明其主张，向本院提供证据如下：一、吴媛丽的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；二、商品房认购书复印件一份，证明吴媛丽与安徽民发公司黄山分公司于2009年9月9日就涉案房屋、车库签订《商品房认购书》的事实，该认购书对双方的主要权利和义务进行了约定，具有商品房预售合同的效力；三、收据四张及税务发票一张（复印件），证明吴媛丽五次支付购房款共计1321186元；四、协议书复印件一份，证明双方于2011年3月9日签订《协议》一份，约定了所购房屋及车库的单价、房款、付款期限等事项，并约定待产权处实测面积出来后签订《商品房买卖合同》；五、黄山市房地产市场产权管理处于2016年3月9日出具的证明（复印件）一份，证明被告于2014年将涉案房屋另行销售给第三人并进行网签的事实；六、新安·博林山庄18幢101室房屋产权证【房地权证黄（昱）字第号】复印件及黄山市房地产市场产权管理处于2016年4月15日出具的证明一份（系人民法院依原告申请调取），证明涉案房屋已于2014年9月被出售给吴学农并进行网签的事实。安徽民建公司辩称：1、涉案博林山庄项目系黄山市新安房地产开发有限责任公司（以下简称黄山新安公司）与安徽民发公司合作开发，黄山新安公司是该项目的投资开发商，依法应由其承担相应的法律责任。2、双方并未签订正式的商品房买卖合同，故应依据双方订立的认购书双倍返还定金；3、吴媛丽诉请赔偿已付购房款一倍即1321186元过高，且缺乏事实和法律依据。涉案项目因建设资金短缺导致黄山新安公司将已售房屋进行抵押担保，与恶意欺骗、侵占他人购房款的行为不同。即使需承担相应的赔偿责任，具体金额也应结合侵权人的主观过错及偿付能力等多种因素考虑；4、诉请利息均按照年利率7.2﹪计算缺乏事实和法律依据。安徽民建公司为支持其抗辩理由，向本院提供证据如下：一、设计变更通知及协议复印件各一份，证明吴仙菊为涉案新安·博林山庄18幢01号房屋的共同买受人，本案应依法中止审理，待吴仙菊参加本案诉讼后继续审理；二、合作协议及合作补充协议复印件各一份，证明黄山新安·博林山庄项目系安徽民发公司与黄山新安公司合作开发，黄山新安公司为投资商，负责项目所需资金投入，销售收入扣除管理费及项目列支的成本外在清算后归黄山新安公司所有和支配。黄山新安公司在本案中应列为被告参加诉讼并依法承担相应法律责任。本案在审理过程中，本院依法调取如下证据：对吴仙菊的询问笔录一份，证明涉案购房款全部由吴媛丽出资，同意将其对涉案商品房买卖合同的全部权利让渡给吴媛丽，并由吴媛丽向安徽民建公司主张涉案商品房买卖合同项下的所有权利。对于吴媛丽所举证据及本院调取的证据，安徽民建公司经质证均无异议；对于安徽民建公司所举证据，吴媛丽质证认为：证一，真实性无异议，但吴仙菊是为女儿吴媛丽买房，且其已向法院作出说明表示放弃涉案房屋的相关合同权利；证二，真实性无法确认，且与吴媛丽无关。本院认证如下：对于吴媛丽所举证据及本院调取的证据，鉴于安徽民建公司均无异议，本院予以确认；对于安徽民建公司所举证据一，吴媛丽无异议，本院予以确认；证据二，因与本案无关联性，本院不予认定。经审理查明：2009年9月9日，安徽民发公司黄山分公司（甲方）与吴媛丽（乙方）签订《商品房认购书》一份，约定：“乙方经过了解，有意认购甲方开发建设的新安·博林山庄18幢01号房屋，该房建筑面积260.5㎡，认购价按建筑面积4900元／㎡，总金额1276450元。车库面积58.6㎡，按建筑面积2760元／㎡计价，总金额161736元。房屋及车库合计认购总价1438186元。因尚不具备预售条件，双方经协商达成以下协议：1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方自愿向甲方支付287000元，该款作为向甲方认购上述开发建设的商品房及车库的定金……；2、乙方应于本认购书签订后接甲方书面通知后七个工作日内到甲方签订《商品房买卖合同》……；3、定金特别约定：甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款；如在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将商品房另售他人，甲方应双倍返还买受人已付定金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该商品房另售他人……”。此外，双方在该认购书中还就房屋及车库的交付标准进行了约定。2009年9月11日，吴媛丽按约向安徽民发公司黄山分公司支付定金287000元。2011年3月9日，安徽民发公司黄山分公司（甲方）与吴媛丽（乙方）签订《协议》一份，约定：“乙方所购买的甲方新安·博林山庄18幢01号房屋，建筑面积单价4900元／㎡，车库面积单价2760元／㎡，现预售证已办。甲方已通知乙方来签订正式《商品房买卖合同》，现根据施工图面积约为280.01㎡，车库约为55.8㎡。乙方要求暂不签订《商品房买卖合同》，甲方同意乙方暂不签订《商品房买卖合同》。乙方同意签订本协议之日付房款721186元（含已付定金287000元），2011年8月31日前付430000元，待产权处实测面积出来后，双方按实测面积签署《商品房买卖合同》并在交房前付清余款”。协议乙方落款处签名为吴媛丽、吴仙菊。协议签订后，吴媛丽分别于2011年3月11日、2011年9月14日、2011年10月12日、2013年12月30日向安徽民发公司黄山分公司支付购房款434186元、300000元、100000元和200000元。为此，包括已付定金在内，安徽民发公司黄山分公司共向吴媛丽出具收据四张及税务发票一张，合计金额1321186元。其中，税务发票载明：不动产项目名称为新安·博林山庄18幢101，金额200000元，款项性质为预收购房款”。另查明：安徽民发公司黄山分公司系安徽民发公司投资设立，于2008年5月经工商核准注册登记。2015年2月，安徽民发公司更名为安徽民建公司。2013年1月24日，黄山市屯溪区迎宾大道111号新安·博林山庄18幢101室房屋产权经黄山市房地产市场产权管理处核准登记，所有权人为安徽民发公司，房屋建筑面积326㎡。2014年9月，上述房屋被出售给吴学农，并办理了网上签约。本院认为，本案的争议焦点在于：1、涉案《商品房认购书》及《协议》的性质和效力问题；2、吴媛丽请求解除《商品房认购书》、《协议》，并要求安徽民建公司返还购房款1321186元及利息是否有事实和法律依据；3、安徽民建公司应否承担已付购房款一倍即1321186元的赔偿责任。关于争点一。安徽民发公司黄山分公司与吴媛丽签订的《商品房认购书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，该认购书虽约定了房屋的基本情况、房屋价款、定金等，吴媛丽也交付了定金，但是对于房款支付、交房日期、装饰设备标准、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的办法等商品房买卖合同的必备条款未作约定，且该认购书亦明确约定吴媛丽应在接安徽民发公司黄山分公司书面通知后七个工作日签订《商品房买卖合同》，因此，该认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质属预约合同，不能认定为商品房买卖合同。但此后，安徽民发公司黄山分公司在具备签订商品房买卖合同条件后，依约通知了吴媛丽前来签订商品房买卖合同。为此，双方就涉案商品房买卖签订《协议》一份，确定了商品房建筑面积及车库面积单价，并对房款支付数额及时限、《商品房买卖合同》的签订时间等进行了约定。为此，吴媛丽陆续向安徽民发公司黄山分公司支付了购房款1321186元（含定金287000元）。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”的规定，自安徽民发公司黄山分公司通知吴媛丽前来签订《商品房买卖合同》，并在双方签订《协议》及吴媛丽按约支付购房款时，双方即构成了商品房买卖合同关系。关于争点二。由于安徽民发公司黄山分公司在收取吴媛丽购房款1321186元后，在未与吴媛丽协商解除商品房买卖合同关系的情况下，将涉案房屋出售给了案外人，致使吴媛丽无法取得涉案房屋，合同目的不能实现，安徽民发公司黄山分公司的行为已构成违约。鉴于安徽民发公司黄山分公司系安徽民建公司依法设立的分支机构，不具备独立的法人资格，安徽民发公司黄山分公司因本案所负的违约责任依法应由安徽民建公司承担。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，即对于商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。鉴于吴媛丽诉请判令解除《商品房认购书》、《协议》的真实意思表示实系要求解除双方之间的商品房买卖合同关系，对此，本院依法予以支持。因合同的解除，安徽民建公司应向吴媛丽返还已付购房款1321186元及其利息，利息可自吴媛丽支付房款之日起（即以287000元为基数自2009年9月9日起，以434186元为基数自2011年3月11日起，以300000元为基数自2011年9月14日起，以100000元为基数自2011年10月12日起，以200000元为基数自2013年12月30日起）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年5月13日止。关于争点三。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，安徽民发公司黄山分公司在未与吴媛丽解除商品房买卖合同关系情况下将涉案房屋出售给了案外人，客观上使吴媛丽不能取得所购房屋的产权，也致其丧失了在当年以同等价位购买商品房的机会，应当认定其存在财产上的信赖利益损失。同时鉴于该司法解释所规定的不超过已付购房款一倍的赔偿属于惩罚性条款，且具有弹性条款的性质，故综合考虑本案实际及黄山市近年来房地产市场交易现状等因素，对吴媛丽的损失赔偿数额，本院根据公平和诚实信用原则进行衡平，参照其已付购房款的30%，酌定为400000元。即由安徽民建公司赔偿吴媛丽损失400000元。安徽民建公司辩称涉案项目因建设资金短缺导致黄山新安公司将已售房屋进行抵押担保，与恶意欺骗、侵占他人购房款的行为不同，因无证据证明，本院不予采纳。综上，对吴媛丽的诉讼请求，本院予以部分支持。关于安徽民建公司提出追加黄山新安公司为本案共同被告的申请，因与本案无直接关联，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第三十六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴媛丽与被告安徽民航机场建设管理有限公司之间的商品房买卖合同关系；二、被告安徽民航机场建设管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴媛丽购房款1321186元及其利息（其中：以287000元为基数从2009年9月9日起至2016年5月13日止，以434186元为基数从2011年3月11日起至2016年5月13日止，以300000元为基数从2011年9月14日起至2016年5月13日止，以100000元为基数从2011年10月12日起至2016年5月13日止，以200000元为基数从2013年12月30日起至2016年5月13日止，上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、被告安徽民航机场建设管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吴媛丽损失400000元；四、驳回原告吴媛丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31726元，减半后收取15863元（原告吴媛丽已预缴），由原告吴媛丽负担5000元，被告安徽民航机场建设管理有限公司负担10863元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  王海俊二〇一六年六月一日书记员  程海卫附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。