河北省廊坊经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1091民初319号
原告：河北清华发展研究院，住所地：河北省廊坊经济技术开发区金源道清华科技园。
法定代表人：朱赤，院长。
委托代理人：靳凤山，河北乾翔律师事务所律师。
委托代理人：崔璟，河北乾翔律师事务所律师。
被告：廊坊万丽酒店管理有限公司，住所地：廊坊开发区金源道北。
法定代表人：段红丽，总经理。
委托代理人：金颖，北京声驰律师事务所律师。
被告：廊坊市兴业投资有限公司，住所地：廊坊市安次区光明西道109号德仁新苑小区商业楼。
法定代表人：王亚静，总经理。
原告河北清华发展研究院与被告廊坊万丽酒店管理有限公司、被告廊坊市兴业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理，依法由代理审判员赵慕洁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河北清华发展研究院的委托代理人靳凤山、崔璟，被告廊坊万丽酒店管理有限公司（以下简称万丽酒店公司）的委托代理人金颖到庭参加诉讼，被告廊坊市兴业投资有限公司（以下简称兴业公司）经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月1日，原告与被告兴业公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将创新大厦一段面积为9201.34平方米的房屋租赁给被告兴业公司开办文化主题酒店。为支持被告的运营，原告同时在合同约定的承租面积之外，另为其免费提供了750平方米场地，由乙方用来作为双方的员工餐厅使用。2014年2月24日，原告与二被告又签订《〈房屋租赁合同〉承租方变更协议》，约定了二被告的权利和义务。合同签订后原告依约履行了合同义务，被告万丽酒店公司自2015年1月1日起无故拖欠租金和水电等费用。原告多次催缴，被告万丽酒店公司拒绝缴纳。原告口头通知被告万丽酒店公司依据房屋租赁合同及法律规定，原告有权单方解除合同关系，被告万丽酒店公司迫于压力，于2016年3月9日支付了拖欠的水、电、暖等费用及部分租金共计70万元。鉴于被告万丽酒店公司仍拒绝缴纳拖欠的大部分酒店用房租金，原告认为租赁双方已无继续履行合同的合作基础，原告于2016年3月10日在研究院会议室当面向被告万丽酒店公司的工商备案联系人张某及公司副总经理孙某（催缴租金通知的签收人）送达了解除房屋租赁合同的通知，单方解除了双方的租赁关系。通知又进行了邮寄送达。被告在收到原告的通知后拒不配合办理合同解除事宜，仍继续对合同承租范围之外由原告免费提供的750平方米职工餐厅用房进行破墙、开门、隔断等改造，用作其他经营用途，严重违反了合同的约定。原告为了维护合法权益，现诉至法院，请求：1、依法确认原、被告签订的《房租租赁合同》及《〈房租租赁合同〉承租方变更协议》已于2016年3月10日解除，判令被告万丽酒店公司及时返还承租房屋。2、判令被告万丽酒店公司支付拖欠的租金99.08万元及迟延支付租金的违约金147.09万元，以及2016年3月10日至实际返还房屋日止的房屋使用费用和水电等费用，同时被告兴业公司对该项诉求承担连带责任。3、判令被告万丽酒店公司返还原告免费提供的750平方米的员工餐厅，并恢复因私自改变房屋用途而拆除的餐厅南外墙部分。庭审前原告撤回了第二项诉讼请求中关于给付其拖欠租金99.08万元的诉讼请求。
原告针对己方主张向法庭提交如下证据：1、《〈房屋租赁合同〉及承租方变更协议》，证明承租方由被告兴业公司变更为被告万丽酒店公司，兴业公司需对万丽酒店公司欠租及因此导致的原告的损失承担连带责任。2、交费通知单4张，证明原告曾多次催告被告万丽酒店公司履行交费义务。3、《房屋租赁合同解除通知书》及邮政特快专递回执复印件，证明因被告万丽酒店公司持续拖欠租金等费用，原告依法行使了合同解除权。4、原告自行制作的时间节点图，证明被告万丽酒店公司拖欠租金和原告催告履行、解除合同的时间脉络及解除合同的原因系被告万丽酒店公司持续拖欠租金。5、原告自行制作的拖欠租金及滞纳金计算明细。6、照片，证明合同解除后被告万丽酒店公司私自对员工餐厅进行改造，严重违反合同。7、《致歉信》，证明被告万丽酒店公司收到解除合同通知及其拖欠租金的原因为资金周转问题。
被告万丽酒店公司辩称，原、被告履行合同过程中，我方为促进经营，于2014年年底到廊坊开发区综合执法局办理酒店指示牌。该单位的工作人员明确告知，因涉案房屋土地性质为教育用地，不允许商业经营。至此，我方才知道租赁的房屋违反了政府的规定。为了防止损失的扩大，我方及时将此事反映给原告，要求其尽快采取措施，妥善处理此事。正因为原告自2014年年底至今未纠正其违约行为，我方才自2015年1月1日开始延缓交纳租金。原告要求解除合同无事实及法律依据。此外，如判决我方需承担违约责任，则原告诉求的违约金远远高于其实际的损失，不应如数得到支持。
被告万丽酒店公司针对己方主张向法庭提交如下证据：1、《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉承租方变更协议》，证明：①被告万丽酒店公司为合法承租人，合同的租赁期为20年，租赁用途为文化主题酒店及酒店配套餐饮服务业务。②原告承诺，租赁房屋符合政府规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准以及其他有关规定。2、《廊坊经济技术开发区管理委员会关于禁止在工业和教育科研用地及其建筑屋内从事商业服务经营活动的通知》（复印件），证明相关单位禁止在工业和教育科研用地及其建筑内从事商业服务经营活动。3、2014年12月7日万丽酒店公司向廊坊开发区综合执法局提出的申请，证明被告万丽酒店公司因经营需要向该单位申请办理酒店道路指示牌。4、2014年12月10日万丽酒店公司经理孙莉与廊坊开发区综合执法局刘队的通话录音，2016年初万丽酒店公司张主任与廊坊开发区综合执法局刘队的通话录音，证明万丽酒店公司承租的房屋不允许商业经营，不允许办理酒店指示牌。5、2014年12月10日万丽酒店公司经理孙某与原告处冯主任的通话录音，2015年11月8日孙某与原告处刘姐的通话录音，证明万丽酒店公司告知原告涉案房屋不允许商业经营，不允许办理酒店指示牌，但原告拒绝协助办理。6、2014年12月15日万丽酒店公司向原告出具的《函告》及送达回执，证明因万丽酒店公司对租赁房屋不得用于商业经营的政府规定非常担忧，要求原告及时协调补正，以便于被告持续经营。7、2015年9月8日万丽酒店公司向廊坊开发区综合执法局提交的办理道路指示牌的申请。8、2015年10月12日万丽酒店公司向原告出具的《函告》，证明万丽酒店公司要求原告提供的租赁房屋符合酒店经营的用途，否则，其有权迟延履行、甚至拒绝履行《房屋租赁合同》中约定的义务。9、2013年10月9日天津众宜装饰工程有限公司于2013年10月9日编制的《施工图预算书》，证明装修酒店的费用为26864478元。10、2013年8月17日万丽酒店公司与天津众宜装饰工程有限公司签订的《房屋装修合同》，证明员工餐厅装修费为1596300元。11、万丽酒店公司装修的照片及万丽酒店公司工作人员工资发放表，证明酒店装修花费巨大，公司共有49名正式员工，解除合同损失巨大，且不符合物尽其用原则及维护社会和谐稳定之目的。
被告兴业公司未提出答辩意见也未向法庭提交相关证据材料。
经审理查明，2013年7月1日原告与被告兴业公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于河北省廊坊市金源道1号河北清华发展研究院大楼（原创新大厦）一段，建筑面积为9201.34平方米的房屋出租给被告兴业公司，租赁期限为20年，租赁用途为酒店经营及酒店配套餐饮服务，前五个租赁年度租金为每年100万元。合同1.2约定，……甲方（原告）保证……房屋现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定，并已合格通过相关验收。合同4.3约定，租金的支付方式为按季度支付，支付期限为每季首月前15日内支付本季度租金。合同6.5条约定，乙方（承租方）办理消防、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。合同9.2约定，乙方迟延支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知后30天仍未付款的，对方有权解除合同，并由违约方向对方支付15万元的违约金。合同10.2约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按拖欠租金的0.5%支付违约金。合同3.1、5.3、5.4对原告免费提供的750平方米的场地（原保龄球馆）约定如下：乙方承诺该750平方米的场地仅作为科技园员工食堂即园区员工餐厅使用，由乙方负责装修和运营，装修方案应经甲方同意，同时甲方有权监督，经营期限与合同期限一致。2014年2月24日原告与被告万丽酒店公司及被告兴业公司签订《〈房屋租赁合同〉承租方变更协议》约定原告与被告兴业公司于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》的承租方主体由被告兴业公司变更为被告万丽酒店公司，原合同对出租方和变更后的承租方继续有效。同时约定，被告兴业公司对因被告万丽酒店公司的原因导致的合同违约和原告的损失，承担连带责任。合同签订后原告向被告万丽酒店公司交付了合同项下的出租房屋及免费提供的750平方米场地（原保龄球馆）。
另查明，2014年12月7日被告万丽酒店公司工作人员向廊坊经济技术开发区管理委员会综合执法局申请在梨园路××南侧××一块指示牌，被该单位告知因涉案房屋的土地性质为教育科研用地，不得用于商业经营。2014年12月15日被告万丽酒店公司向原告送达了函告，表示“为了酒店经营，本单位已经投入了大量费用用于酒店装修及购置设备。因此，本单位对租赁房屋不得用于商业经营的政府规定非常担忧。……本单位希望贵院尽快与相关部门协调，保证贵院提供的租赁房屋符合酒店经营的用途……。”2015年10月12日被告万丽酒店公司再次向原告发出函告，希望原告保证提供的房屋符合酒店经营的用途。
再查明，被告万丽酒店公司自2015年1月开始欠缴原告租金及其他费用，原告于2015年8月19日、2015年10月9日、2015年11月3日、2016年1月15日书面向被告万丽酒店公司送达了交费通知单，通知该公司交纳拖欠的租金及水电费用等其他费用。2016年3月9日被告万丽酒店公司向原告交纳70万元，尚有部分房租未交纳。2016年3月10日原告向被告万丽酒店公司书面送达了《〈房屋租赁合同〉解除通知书》。2016年3月10日后被告万丽酒店公司未经原告同意单方对原告免费提供的750平方米场地进行了改造。2016年3月26日被告万丽酒店公司向原告发出致歉信，承诺今后无论发生任何困难也绝不再拖欠房租及其他费用，希望继续履行房屋租赁合同。至开庭前（2016年5月24日）被告万丽酒店公司已将至2016年第一季度（含）前的房屋租金及至2016年4月28日的水电等费用结清。至开庭前，被告万丽酒店公司处于正常营业中。
本院认为，原告与被告万丽酒店公司及被告兴业公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉承租方变更协议》系各方的真实意思表示，其内容不违反相关法律的禁止性强制性规范，应受到法律的保护。原告将涉案房屋交与被告万丽酒店公司使用，已履行了合同的主要义务。被告万丽酒店公司经营至今，处于正常经营状态，并未出现不能实现合同目的之情形，其应支付相应对价。对被告万丽酒店公司提出的其迟延交纳租金系合法行使抗辩权的主张本院不予采信。被告万丽酒店公司迟延交付租金的行为已构成违约，根据合同约定，其应向原告支付违约金15万元。原告诉求147.09万元的违约金远远高于其损失，本院不予支持。原、被告签订的合同中明确约定了出租房屋的用途为酒店经营且租赁期限为20年，被告万丽酒店公司基于长期租赁投入大量资金用于装修符合常理，并已产生实际支出。原告提供的房屋其土地用途为教育用地，原告虽依约履行了交付房屋之合同主要义务，但其履行合同义务存在瑕疵。被告万丽酒店公司向其发出变更涉案房屋土地用途的要求，系原告签订该合同需要履行的随附义务。原告知晓被告的要求后不采取积极措施改变土地用途，反而采取置之不理的态度，一味催告对方支付租金，其本身存在过错。被告万丽酒店公司在收到原告发出的解除合同通知之前已支付原告70万元，并在开庭前将原告诉求中涉及的剩余租金及费用99.08万元支付完毕。鉴于被告万丽酒店公司迟延履行债务并非恶意，且至开庭前已履行支付义务，故并不导致合同目的落空。根据双方合同约定，被告万丽酒店在对原告免费提供的750平方米场地进行装修时应征得原告的同意，现因被告万丽酒店公司擅自改动该场地，其行为已构成违约，但该行为并未违反合同主要义务，不能构成根本性违约。综上，对原告提出的解除双方房屋租赁合同关系的主张本院不予支持。被告万丽酒店应按照合同约定，按期支付原告自2016年第二季度（含）起的租金及自2016年4月29日始产生的水、电等费用。
原告免费为被告万丽酒店公司提供750平方米场地用于园区内员工就餐的约定，为房屋租赁合同的一部分。在合同关系存续期间，原告主张被告万丽酒店公司返还该场地，但其提供的证据不足以证实其该项主张，本院不予支持。根据双方合同约定及法律规定，因被告万丽酒店公司对该场地进行装修时未征得原告的同意，现原告主张对该场地恢复原状，本院予以支持。
根据《〈房屋租赁合同〉承租方变更协议》的约定，被告兴业公司对被告万丽酒店公司应支付的15万元违约金承担连带给付责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告廊坊万丽酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内将原告河北清华发展研究院免费提供的750平方米场地（原保龄球馆）恢复原状；
二、被告廊坊万丽酒店管理有限公司与被告廊坊市兴业投资有限公司于本判决生效之日起三日内连带给付原告河北清华发展研究院违约金15万元；
三、驳回原告河北清华发展研究院的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为9019元，由原告河北清华发展研究院承担8059元，由被告万丽酒店管理有限公司及被告廊坊市兴业投资有限公司承担960元，此款于本判决书生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
代理审判员 赵慕洁
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陈 彪
附1：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
附2：最高人民法院五个严禁
一、严禁接受案件当事人及相关人员的请客送礼；
二、严禁违反规定与律师进行不正当交往；
三、严禁插手过问他人办理的案件；
四、严禁在委托评估、拍卖等活动中徇私舞弊；
五、严禁泄露审判工作秘密。