河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终1522号
上诉人（原审被告、反诉原告）乞海涛。
委托代理人宋瑞波，廊坊市广阳区南尖塔恒通法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张光辉。
委托代理人于艳艳，北京市大地律师事务所律师。
原审第三人住达房地产开发有限公司，地址河北省廊坊市三河市燕郊开发区。
法定代表人李颖霞，该公司总经理。
原审第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行，地址河北省廊坊市三河市燕郊高新区迎宾路877号。
法定代表人孙宝森，系该行负责人。
委托代理人张连军，该公司员工。
上诉人乞海涛与被上诉人张光辉、原审第三人住达房地产开发有限公司（以下简称住达公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行（以下简称燕郊工行）房屋买卖合同纠纷一案，河北省三河市人民法院作出（2014）三民初字第04222号民事判决。上诉人乞海涛对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年11月25日，被告乞海涛与第三人住达公司签订《商品房买卖合同》，约定乞海涛购买暂定名为星河皓月第M4幢1单元503号房屋，建筑面积共119.4平方米，单价为5146元，付款方式为银行按揭。2014年10月2日，原告张光辉与被告乞海涛签订《售房协议书》，约定被告将上述房产售卖予原告，房屋总价款为人民币80万元，签订书面售房协议前原告已支付房款43万元，分别于2013年8月18日、2014年8月14日通过中国工商银行向户名为田俊如的账户转入人民币40万元和3万元。2014年10月10日，原告通过中国工商银行向被告账户内汇入37万元。关于过户事宜双方约定：原告于2014年10月8日前付清剩余房款37万元，被告在收到房款后三日内完成过户，过户费由原告承担。关于违约责任约定：1、如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响乙方权利，一切责任由甲方承担，并赔偿乙方的损失。2、甲方在收到房款之后，未按约定日期办理过户的，每逾期一天按房价总额的1%作为违约金赔偿给乙方。3、甲方无故违约，除去赔偿乙方所付房款及装修费400000元之外，额外赔偿给乙方50000元作为不出售违约金。另查，截止到2015年11月24日，上述房屋尚未办理房屋所有权证书，产权还在第三人住达公司名下。庭审中，第三人燕郊工行提出，截止到开庭时上述房屋项下尚有贷款356000余元未清偿。该房屋自双方签订协议后由原告居住使用至今。
原审法院认为，原、被告双方签订的《售房协议书》是双方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行各自的义务。关于购房款，原告于双方签订书面买卖协议前已完成向被告支付43万元的义务，2014年10月10日，原告通过中国工商银行向被告账户汇入37万元，被告表示该笔款项与本案无关，本院认为，原告向被告账户汇入的款项数额与剩余房款恰好吻合，被告虽主张该笔款项与本案无关，但未能就收到的37万元钱款作出合理解释，故对其抗辩理由本院不予采信。现有证据能够证明原告已依约向被告履行完毕房屋买卖的付款义务。关于房屋所有权证书，本院依职权至房屋管理部门进行查询，结果显示截止到2015年11月24日，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，产权还在第三人住达房地产开发有限公司名下，但该房屋已具备办理产权证书的条件。庭审中，住达房地产开发有限公司表示办理房屋所有权证书现有两种途径：一是购房者委托房地产开发公司去办理，另一是购房者自行去房管局办理。本案诉争房屋所在小区大部分业主的所有权证书都已办理，且被告已不欠住达房地产开发有限公司房款。上述事实可以看出，被告对办理涉案房屋的所有权证书存在主观恶意不作为。关于涉案房屋的银行剩余贷款，被告在收到原告全部购房款后并不积极主动去涤除他项权利，本院确定被告在一定期限内将涉案房屋剩余贷款一次性清偿给第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行。关于违约责任，从双方签订书面买卖协议之前的履行过程可以认定被告存在违约行为，但原告始终实际占有使用涉案房屋，故考虑公平原则及被告违约给原告造成损失的实际情况，本院认为原告主张的违约金过高，酌定由被告向原告支付违约金50000元为宜。关于乞海涛要求确认双方签订的房屋买卖协议无效并腾退房屋、给付房屋使用费之反诉请求，本院认为，首先，双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形，且我国《物权法》有明确规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故，本案被告未办理产权登记不影响双方签订的买卖协议的效力，本院对被告主张买卖协议无效的请求不予维护。其次，对于涉案房屋自2013年8月18日张光辉支付完43万元款项后一直由张光辉占有使用，也是双方签订买卖协议后达成的合意，张光辉具有处分权。最后，乞海涛与第三人住达公司并不存在债权债务纠纷的情形下，对于办理房屋产权证书存在恶意不作为的态度，其行为不利于维护市场交易的公平有序及民法诚实信用的基本原则。综上，本院对乞海涛的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定判决：一、原告张光辉与被告乞海涛签订的房屋买卖协议合法有效。二、被告乞海涛于本判决生效后十日内将涉案房屋的剩余贷款一次性清偿第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行。三、被告乞海涛于本判决生效后十五日内协助原告张光辉办理涉案房屋的所有权属登记手续。四、被告乞海涛于本判决生效后十五日内支付原告张光辉违约金人民币5万元。五、驳回原告张光辉的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告乞海涛的全部诉讼请求。本诉案件受理费5060元，反诉案件受理费80元，由被告乞海涛负担（于本判决生效后三日内交纳）。
上诉人乞海涛不服原审判决，向本院提起上诉，称原审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。理由是：1、本案中是被上诉人未依约给付上诉人房款而严重违约。双方于2014年10月2日签订的《售房协议书》第三条约定：乙方于2014年10月8日前将370000元房款打到甲方银行账户内。但被上诉人并未如约履行该项义务，而是在当年10月10才将该款给付上诉人。因被上诉人的违约行为，造成合同其他约定时间的改变，被上诉人明显违约，上诉人不存在违约行为，上诉人不应向被上诉人支付违约金，并且被上诉人要求的违约金数额过高，应予以调整；2、双方签订的合同是在涉案房屋产权尚未明确的情况下签订的，该买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，合同应认定为无效。故上诉人应将房屋收回，退还被上诉人购房款；3、双方签订房屋买卖合同的行为，没有得到抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》的规定，该买卖行为应属无效；4、被上诉人明知涉案房屋具有银行按揭贷款，但其称对此并不知情，明显故意隐瞒，规避事实，规避责任；5、本案中，被上诉人没有任何损失，且其给付部分购房款后一直入住至今，上诉人不应给付被上诉人违约金；6、上诉人与被上诉人的买卖行为没有经过该房屋共有权人同意，事后也未经房屋共有人的追认，上诉人属于无权处分人，该买卖合同应属无效。
被上诉人张光辉答辩称：1、被上诉人没有违约行为。被上诉人将43万元首付款支付上诉人后，又于2014年10月10日向上诉人支付了37万元尾款。虽然被上诉人迟延两天支付尾款，但并未造成合同目的不能实现。合同至今未予履行是因上诉人在收取全部房款后迟迟不配合被上诉人办理房屋产权过户手续所至。本案系上诉人违约，故其应承担赔偿责任，包括双方约定的违约金、房屋装修损失、当地房屋升值给被上诉人造成的损失以及以银行同期贷款利率为标准的利息损失；2、被上诉人对涉案房屋系善意取得并支付了合理对价，上诉人关于未经房屋共有人同意该买卖行为无效的主张不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。被上诉人已向上诉人履行了支付房款的义务，上诉人亦应履行配合被上诉人办理房屋产权过户手续的义务。但上诉人在涉案房屋尚有部分银行按揭贷款未予清偿、且其已全部收取被上诉人房款的情况下，仍不主动涤除涉案房屋上的他项权利，在涉案房屋能够办理产权证书的情况下仍不主动办理，不配合被上诉人办理房屋产权过户手续，故上诉人存在违约行为，其应向被上诉人承担违约责任。因被上诉人善意购买了涉案房屋且支付了合理对价，故在买卖交易中被上诉人的合法利益应予维护，上诉人关于该交易行为未经房屋共有人同意应属无效的主张，本院不予支持。关于涉案房屋在原审第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行尚未清偿的剩余贷款，应由上诉人在原审判决指定期间内一次性予以清偿。如上诉人无能力履行或拒绝履行该清偿义务，被上诉人表示愿意先行垫付该款项。被上诉人垫付后，可依据相关证据就所垫付的剩余贷款向上诉人主张债权。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5060元，由上诉人乞海涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 李成佳
二〇一六年五月三十日
书 记 员 于盟佳