浙江省宁某市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙甬民二终字第150号
上诉人（原审原告）：蔡某某。
委托代理人：董某。
被上诉人（原审被告）：宁波××生××有限公司。住
所地：宁波市××区××街道××龙路××号。
法定代表人：项某。
委托代理人：周某某。
上诉人蔡某某因与被上诉人宁波××生××有限公司商
品房预售合同纠纷一案，不服宁某市镇海区人民法院于2011年
1月12日作出的（2010）甬镇民初字第1276号民事判决，向本
院提起上诉。本院于2011年3月8日立案受理后，依法组成合议
庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2008年4月29日，原告蔡某某与被告
宁波××生××有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同
约定：原告向被告购买其开发的位于宁波市××区××街道×
×合××国际城××区××层住宅一套，建筑面积为263平方
米，单价为按建筑面积计算每平方米8163元，总价2146869元
；交房时间为2009年7月30日前；逾期交房超过90天，如果买
受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的交房日次日起
至实际交房日，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违
约金。该合同附件《房屋平面图》表明房屋有负层及一至三层；原告并于同日签署《阅图告知买受人签署单》，确认在签订
合同之前对该房屋套内基础设施配置情况和内部结构均受告知
并全部知晓。合同签订后，原告已付清约定的房款。2009年7
月和10月，被告两次通知原告办理交房手续，但原告至今尚未
办理交房事宜。本案所涉地下室属于房地产行政管理部门核准
许可的销售范围；其他已经收房的业主，取得的房屋所有权证
记载建筑面积与合同约定相符，但在附记中记载“其中地下室
部分为住宅配套储藏室，建筑面积为若干平方米”。
原审原告蔡某某于2010年10月12日诉至原审法院，请求
法院判令原审被告赔偿原审原告因未能按约定的住宅面积交付
房屋的损失200000元，并支付延期交房违约金100000元（自20
09年7月30日计算至2010年11月16日止，按日万分之五的标准
支付延期交房违约金，最高不超过10万元）。
原审法院审理认为：双方签订的合同附件《房屋平面图
》明确表明标的房屋有负层即地下室；原告在签订合同时，亦
签署《阅图告知买受人签署单》，确认在签订合同之前对该房
屋套内基础设施配置情况和内部结构均受告知并全部知晓；故
原告对所购房屋含有负一层地下室属于某某。地下室也属于房
地产行政管理部门核准许可的销售范围，根据销售许可及原告
对房屋结构的认知，双方约定计价的“建筑面积”亦应包括地
下室的建筑面积在内。至于地下室的使用功能，其不宜设为住
宅亦属于国家标准的设计规范，亦应属于双方明知的范围；权
证对地下室的功能记载，不会使地下室的实际使用功能发生变
更。故被告交付的房屋，其结构完全与合同约定相符，房屋所有权证登记的建筑面积亦与合同相符，符某某同的约定。原告
以被告交付的房屋与合同约定不符为由，要求赔偿差价损失，
不予支持。关于延期交房违约金的问题，因在合同约定的交房
期限届满前被告已发函通知原告具体的交房时间，现原告无充
分证据证明其在约定期限内到被告处办过收房手续，原告所提
供的证据不足以证明迟延交房是由被告造成的，故原告要求被
告支付迟延交房违约金的诉请，事实依据不足，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十
条、《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规定》第二条之
规定，作出如下判决：驳回原告蔡某某的诉讼请求。本案案件
受理费人民币5800元，减半收取2900元，由原告蔡某某负担。
宣判后，原审原告蔡某某不服，上诉至本院，称：一、
商品房预售时已确定的相关情况及拟交付时的状况没有在合同
条款中明某某定。双方签订的合同中约定商品房用途为联排多
层住宅，商品房按建筑面积计算并确定单价，但合同对层数未
明确，分层平面图也未注明每层尺寸、面积，合同对地下室及
属性、面积计算、价格构成未作明某某定，且被上诉人建造、
出售的讼争地下室未支付对应的土地出让款和开发配套费，故
地下室应为住宅的配套，不具有住宅属性和效用，不应列入住
宅建筑面积范畴。二、被上诉人在订立合同中明知地下室为住
宅配套储藏室，不具有住宅属性和效用，不能按住宅建筑面积
计算，在订立合同时，对涉及地下室的相关状况未作约定，被
上诉人也未提醒、告知及释明，属故意隐瞒重要事实及提供虚
假情况，被上诉人存在缔约过失。三、商品房某某交付状况不符某某同约定，被上诉人未尽到房屋瑕疵担保义务。合同约定
为联排多层住宅，现交付房屋为低层住宅，且部分为住宅，部
分为住宅配套储藏室，合同约定的权属面积约1／3为地下室建
筑面积，故商品房某某交付状况不符某某同约定。依照合同其
他条款约定和房产开发商的合同附属义务要求，被上诉人对买
受人应负交付房屋属性和效用为住宅、权属面积均为住宅建筑
面积的瑕疵担保义务。四、被上诉人虽在合同约定期限内寄送
交房通知书，但不能证明被上诉人已履行完毕房屋交付义务。
被上诉人在履行交房合同义务时存在房屋质量问题，被上诉人
至今未出具已整改完毕的相关证据。在办理交房时，被上诉人
未出示房地产开发交付备案书，同时要求买受人先缴纳物业费
，后办理验房、交房手续，并在房屋交付书上签字，其行为限
制了买受人正当收房权利，故讼争房屋逾期交付的责任应由被
上诉人承担。综上，被上诉人交付的房屋不某某同约定，应承
担违约责任、缔约过失责任、逾期交房违约责任，被上诉人的
过错可适用面积差异的双倍返还赔偿方法，赔偿上诉人地下室
部分销售面积的差价。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉
人的一审请求。
被上诉人宁波××生××有限公司答辩称：一、被上诉
人认为在双方的商品房买卖合同的履行过程中，被上诉人是严
格按照双方某某的约定，履行合同的义务，不存在上诉人所称
的违约情形。二、被上诉人是严格按照政府部门颁发的商品房
预售许可证准许预售的商品房面积进行销售，被上诉人的房屋
销售行为完全符合国家相关法律法规的要求。三、双方在商品房买卖合同第4条计价方式及条款中明某某定，该房屋价款按
建筑面积计算，并且约定了房价和总价，政府核发的总建筑面
积与双方约定相符，不存在上诉人所称的被上诉人未按合同约
定交房的情形。四、讼争商品房含有负一层，在上诉人签署的
阅图告知单中已清楚地载明，被上诉人在上诉人买受房屋前对
该房屋套内基础设施、配套情况及房屋内部情况已向上诉人进
行了充分告知，上诉人已表示完全的知晓，并进行了最终的书
面确认，因此上诉人称不知道包含地下室不是事实。五、被上
诉人多次发函要求上诉人办理交房手续，上诉人拒绝办理，其
法律后果由被上诉人承担。被上诉人在交房时提示房屋业主，
签署房屋交付书是办理房屋权证的必要条件，上诉人不愿意签
署房屋交付书，将会导致其无法得到房屋权证，并影响房屋无
法正常交付。被上诉人所售的房屋，对上诉人正常使用该房屋
无任何某某，上诉人据此认为该部分房屋应当从其整套房屋割
离出来，于法无据。综上，被上诉人认为在履行合同过程中，
被上诉人不存在违约，上诉人诉请无事实和法律依据，请求二
审法院予以驳回。
在二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
对原审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，《商
品房买卖合同》第三条关于买受人所购商品房的基本情况中对
层高、建筑层数地上、地下未作约定，该条明确“该商品房建
筑面积共236平方米”。第五条约定“以建筑面积为依据进行
面积确认及面积差异处理。”、“合同约定面积与产权登记面
积有差异的，以产权登记面积为准”。本院认为：上诉人蔡某某与被上诉人宁波××生××有
限公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件《房屋分幢（分
层）平面图》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律
、行政法规的效力性规定，应认定合法有效，双方均应按约履
行。签约后，被上诉人依约通知上诉人办理交房手续，上诉人
未及时办理，致使讼争房屋实际交付时间迟延，该逾期责任理
应由上诉人自行承担。上诉人上诉称其曾去办理交房手续，因
被上诉人提出要求签署房屋交付书及先行交付物业费等而拒绝
办理，虽然上诉人提交了公证录音及信访材料，但该公证录音
中并未明确上诉人曾委托他人与被上诉人交涉交房事宜，信访
材料也不能证明上诉人曾办理过交房事实，故上诉人该主张证
据不足，本院难以采信。上诉人又上诉称被上诉人交付的房屋
与合同约定不符，地下室面积不应包含在合同约定的建筑面积
范围内，虽然合同未约定建筑面积层数，但《房屋分幢（分层
）平面图》明确讼争房屋为地下一层、地上三层，而合同对讼
争房屋建筑面积明某某定为“共”263平方米，“合同约定面
积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，现被上
诉人开发的该区域同类商品房产权登记面积中也明确包含地下
室的面积，因此，上诉人要求地下室面积不属合同约定的建筑
面积范围、应另行补差价的请求，与合同约定不符，本院不予
支持。至于上诉人提出该地下室未支付对应的土地出让款和开
发配套费，不属本案处理。综上，原审法院认定事实清楚，适
用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人蔡某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱亚君
审 判 员 李夫民
代理审判员 莫爱萍
二〇一一年四月一日
代书 记员 潘芬芬