苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第04019号
原告中国东方资产管理公司南京办事处，住所地江苏省南京市洪武路29号。
负责人于家钦，该公司总经理。
委托代理人孙雨，江苏立泰律师事务所律师。
被告吴旭祥。
原告中国东方资产管理公司南京办事处诉被告吴旭祥金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月12日受理后，依法由审判员郭路适用简易程序独任审理。本院依原告申请，于2015年12月12日作出（2015）园商初字第04019-1号民事裁定书，并依据该裁定书对被告名下财产采取了保全措施。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，并依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本院于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙雨到庭参加诉讼。被告吴旭祥经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国东方资产管理公司南京办事处诉称：被告吴旭祥与中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）于2012年7月18日签订合同编号为126122012002194号《个人最高额抵押、保证额度借款合同》，民生银行苏州分行向被告吴旭祥提供最高授信额度为55万元的授信，期限自2012年7月18日至2015年7月17日，被告吴旭祥以其名下位于常熟市招商北路8号天虹服装城A1307室房产提供抵押担保，双方依法办理了抵押登记手续。后银行依约放款。但被告吴旭祥未按约还款。2015年6月27日，原告与民生银行苏州分行签订债权转让协议，约定将上述债权转让给原告，并且于2015年8月6日进行了报纸公告。故原告诉至法院，要求判令被告吴旭祥归还原告借款本金50万元及欠息（含利息、罚息、复利）22720.11元（截至2015年5月26日，之后的欠息按合同约定计算至本息还清之日）；判令原告就以上债权对被告吴旭祥所抵押的位于常熟市招商北路8号天虹服装城A1307室享有优先受偿权；诉讼费用由各被告承担。
被告吴旭祥未作答辩。
经审理查明：2012年7月18日，民生银行苏州分行（乙方/贷款人）与被告吴旭祥（甲方/借款人、丙方/抵押人）签订编号126122012002194的《个人最高额抵押、保证额度借款合同》，约定：在2012年7月18日至2015年7月17日期间，甲方在本合同约定的额度使用期间内可向乙方申请使用的借款额度为人民币55万元；本合同项下甲方的每笔借款的利率及利率调整方式由双方另行协商确定，并约定在该笔借款的借款凭证中，但该标准不得低于7.5%；乙方对甲方到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直至甲方清偿本息为止；对甲方不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利率按月在本合同约定的结息日或还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算；本合同逾期利率为在本合同的贷款利率基础上加收50%确定；归还方式为按月结息，到期一次偿还本金，结息日为每月15日，借款到期时利随本清；丙方愿意以位于招商北路8号天虹A1307房产为本合同项下的全部债务提供最高额抵押担保，所担保的最高债权额（本金余额最高限额）为人民币55万元；抵押担保的范围为本合同约定的被担保之主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。2012年7月23日，民生银行苏州分行与被告吴旭祥就上述抵押物办理了抵押登记手续，登记的债权数额为人民币55万元。
依被告吴旭祥申请，民生银行苏州分行于2014年7月18日向其发放贷款人民币50万元，到期日为2015年7月17日，执行年利率7.5%。上述贷款发放后，被告吴旭祥的还款情况为：于2014年8月15日还利息人民币2916.67元，于2014年9月15日还利息人民币3229.17元，于2014年10月15日还利息人民币33.67元，于2014年10月16日还利息人民币2999.06元及罚息0.94元，于2014年10月17日还利息人民币92.27元及罚息0.06元，于2014年12月21日还罚息0.1元，之后无还款。
另查明：民生银行苏州分行与原告达成债权转让协议，民生银行苏州分行将其享有的本案所涉债权转让于原告方，双方就债权转让事宜于2015年8月6日在江苏经济报上刊登联合公告。
以上事实，有原告提供《个人最高额抵押、保证额度借款合同》、他项权证、借款支用申请书、借款凭证、账户流水、欠款明细、债权转让暨债务催收联合公告及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：民生银行苏州分行与被告间签订的《个人最高额抵押、保证额度借款合同》系双方真实意思表示，合法成立有效，对各方均具有约束力。现民生银行苏州分行已按约向被告吴旭祥发放贷款人民币50万元，故被告吴旭祥亦应按约还款。被告吴旭祥未按约还款已构成违约，除应按约归还贷款本金外，亦应按照合同约定的标准支付利息、罚息、复利。但因罚息及复利本已具有惩罚性质，故不应再就罚息、复利累算。故经核算，截至2015年7月17日，被告尚欠民生银行苏州分行贷款本金人民币50万元、利息人民币28645.85元、复利人民币1093.85元。自2015年7月18日起至被告实际还款之日止，以未还本金为基数按年利率11.25%计算罚息并以未还利息为基数按年利率11.25%计算复利。
被告吴旭祥未按约还款的，民生银行苏州分行亦有权以被告吴旭祥名下的位于常熟市招商北路8号天虹服装城A1307室房产实现抵押权。
现民生银行苏州分行与原告中国东方资产管理公司南京办事处达成债权转让协议并以报纸公告方式告知各债务人，该债权转让已生效，故民生银行苏州分行所享有的对被告吴旭祥的上述债权已转让于原告，且相关从权利亦随主合同一并予以转让。
被告吴旭祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告吴旭祥应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国东方资产管理公司南京办事处借款本金50万元，至2015年7月17日的利息人民币28645.85元、复利人民币1093.85元，及自2015年7月18日起至实际清偿之日止以未还本金为基数按年利率11.25%计算的罚息以及以未还利息为基数按年利率11.25%计算的复利。
二、如被告吴旭祥未按上述期限付款，则原告中国东方资产管理公司南京办事处有权以被告吴旭祥名下的位于常熟市招商北路8号天虹服装城A1307室房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币55万元限额内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9028元，保全费人民币3770元，合计人民币12798元，由被告吴旭祥负担（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 郭 路
人民陪审员 李明俊
人民陪审员 张菊英
二〇一六年五月十七日
书 记 员 黄诗迪
附录：
《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。