广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第2398号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡某，男，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）：卢某，女，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄某，女，汉族。
上述三上诉人共同委托代理人：胡黎明，广东金圳律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：彭某，男，汉族。
委托代理人：彭长春，广东普罗米修律师事务所律师。
原审第三人：深圳市某地产置业顾问股份有限公司。
法定代表人：杜某，总经理。
委托代理人：周某，女，汉族，系该司法务专员。
上诉人胡某、卢某、黄某与彭某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第502号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年4月10日，胡某、卢某、黄某（卖方）与彭某（买方）签订了《房产买卖合同》，约定胡某、卢某、黄某转让深圳市南山区某花园某栋某单元xx房产（即涉诉房产）给彭某，建筑面积约39.5平方米（以房地产证为准），转让价格为59万元，定金6万元，买方于签订合同当日支付，双方同意委托第三方对购房定金进行监管，此款在房地产证原件交于中介方2日内由第三方直接支付给卖方，买方应于2010年5月25日之前支付首期款12万元到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管帐户，卖方应在接到买方或者第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金，如果卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；备注条款注明：双方均清楚该物业一手房产证仍在办理中，并同意在此状态下签署本合约。
2010年4月10日，胡某出具《收款收据》，载明收到彭某交来涉诉房产的购房定金6万元。
2010年4月10日，第三人出具《收款收据》，载明收到胡某交来涉诉房产托管定金6万元。
2010年4月11日，第三人出具收条，载明收到胡某、卢某、黄某交来涉诉房产的买卖合同。
2010年5月24日，彭某向胡某、卢某、黄某邮寄送达律师函，载明因胡某、卢某、黄某违约，彭某解除与胡某、卢某、黄某签订的关于涉诉房产的买卖合同。
涉诉房产的产权于2010年4月20日登记至胡某、卢某、黄某名下，房地产证号为：深房地字第400xxxxx**号。
2010年9月19日，深圳市房地产权登记中心出具复函，载明涉诉房产权利登记人为胡某、卢某、黄某，2010年4月16日，胡某、卢某、黄某与开发商共同申请办理该房产转移登记，2010年4月20日，核发深房地字第400xxxxx**号房地产证，2010年5月31日，胡某、卢某、黄某共同申领该房地产证。
胡某、卢某、黄某诉讼请求：1、确认彭某违约并承担违约责任；2、解除胡某、卢某、黄某与彭某签订的合同，并由第三人将托管定金6万元交付胡某、卢某、黄某；3、案件受理费用由彭某承担。
彭某反诉请求：1、胡某、卢某、黄某双倍返还定金12万元（其中6万元由第三人直接支付彭某）；2、本案诉讼费用由胡某、卢某、黄某负担。
原审法院认为，胡某、卢某、黄某与彭某签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行各自的合同义务。
胡某、卢某、黄某与彭某签订关于涉诉房产的买卖合同时，均明知涉诉房产的房地产证尚未办出，且双方并未就房地产证的申领、交付时间进行约定，属于双方约定不明，双方均应承担相应的责任，双方均不能据此约定不明确认定对方违约；彭某在得知涉诉房产的房地产证已经办出之后胡某、卢某、黄某未交付中介履行合同，彭某并未举证证明其要求胡某、卢某、黄某交付房产证，并给胡某、卢某、黄某一定的履行期限，而是直接向胡某、卢某、黄某发函要求解除合同，胡某、卢某、黄某亦未要求继续履行合同，且诉请解除该合同，故原审法院对胡某、卢某、黄某的该项诉讼请求，予以支持；关于定金问题，因胡某、卢某、黄某与彭某约定不明，故不能在房地产证的申领和交付时间上判定违约责任，在合同解除的情况下，胡某、卢某、黄某应当退还彭某已经交付的定金；对于彭某诉请双倍返还定金，原审法院不与支持，对于胡某、卢某、黄某诉请没收定金，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除胡某、黄某、卢某与彭某于2010年4月10日签订的《房产买卖合同》；二、胡某、黄某、卢某于本判决生效之日起10日内向彭某退还定金6万元（因该款在第三人深圳市某房地产企业发展有限公司处，由第三人迳付彭某）；三、驳回胡某、黄某、卢某的其他诉讼请求；四、驳回彭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1300元，由胡某、卢某、黄某负担，该款胡某、卢某、黄某已预缴，原审法院不退；反诉案件受理费1350元，由胡某、卢某、黄某负担675元，由彭某彭某负担675元，该款彭某已预缴，胡某、卢某、黄某应于本判决生效之日起十日内将所负担部分迳付彭某。
上诉人胡某、卢某、黄某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决的第二、第三判项，并依法改判；确认被上诉人违约并承担违约责任；责令第三人将该托管定金交付给三上诉人；二、被上诉人承担本案诉讼费用。
事实和理由：一、事实方面存在遗漏：被上诉人在明知不能解除合同的情况下，为了不履行合同约定之义务，向上诉人发函通知解除合同，并且在合同约定期限届满后也未能按时交付首期款，存在明显的恶意违约行为。一审判决在本院认为部分，对房产证的交付时间认定为：”双方均不能据此约定不明项认定对方违约”。那么得出的结论就是：被上诉人不能以此为由向上诉人要求解除合同。进而推理出：被上诉人应当按合同约定履行义务。既然被上诉人未按约定履行合同，那么就是存在违约行为。一审判决对此在认定中只字未提，存在明显遗漏。
二、事实方面的错误认定：在一审判决的本院认为部分：”被告并未举证证明其要求三原告交付房产证，并给三原告一定的履行期限，三原告亦未要求继续履行合同，且请求解除该合同，故本院对三原告的该项诉讼请求，予以支持”与事实存在明显的出入。上诉人在一审起诉状中明确表示：是因被上诉人未能按合同约定期限履行合同，根据合同第12条第一款之约定提出的：原告有权解除合同并没收定金。对于被上诉人的发函，上诉人认为被上诉人只是为今后的拒不履行合同所寻找的一个说辞，进一步证明了被上诉人为了拒不履行合同的良苦用心，存在明显的恶意违约行为。
三、在事实认定和判决结果之间存在明显矛盾：在一审判决的本院认为部分；”关于定金问题，因三原告与被告约定不明，故不能在房产证的申领和交付时间上判定违约责任”，而认定的结论为：”在合同解除的情况下，三原告应当退还被告已经交付的定金”。事实和结论存在矛盾，既然认定不能以房产证的申领和交付时间来判定违约责任，那么被上诉人的发函及拒不履行交付首期款的行为必然构成违约。既然被上诉人存在诸多的违约行为，为何上诉人要退还定金并且在合同第12条第一款中有明确约定了违约责任、合同解除条件。
四、一审判决在适用法律错误。从上述事实中不难看出被上诉人在签订合同后，使出各种手段意图拒不履行合同义务，属明显的恶意违约行为。根据我国合同法第八条、第六十条第一项、第九十四条第二款、第一百一十五条之规定应当解除合同，并判令被上诉人承担违约责任。
彭某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2010）深南法民三初字第502号一审判决第四项，改判被上诉人承担违约责任并双倍返还定金6万元；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。
上诉理由：一、本案中双方合同约定的被上诉人交付房产证的时间等内容明确具体，而一审判决对此认定错误，导致了违约责任不明的错误。上诉人与被上诉人签订的《房产买卖合同》第二条第2款明确约定：”卖方（被上诉人）应在签订本合同后出卖方房产证原件贰日内将房产证原件交给第三方（第三人）办理过户手续之用。”可见，合同对被上诉人交付房产证的时间、方式、用途是有明确具体的约定的，即被上诉人应在签订合同后出卖方房产证原件贰日内交付房产证原件给第三人用于办理过户手续。
虽然双方在合同中没有写明交付房产证的具体日历日期，但本合同显然是约定了以一个事实发生后的日期作为房产证的交付日期，该约定仍然是明确的、具体的、可履行的，这种约定体现了当事人的意思自治，也符合法律的规定。如果认为对合同履行时间的约定只能依约定具体的日历日期才能确定，那显然是片面的、没有法律依据的，也不能适应社会生活的普遍而复杂的客观现实情况。因此，一审判决认定”双方对房产证交付时间约定不明”不符合事实，也不符合合同的约定。
退一步来说，如果真如一审判决认定的因没有写明交付房产证的具体日历日期而”双方对房产证交付时间约定不明”，那么根据我国《合同法》第61、62条的规定，对此约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据本合同第七条第1款第（1）项及第（2）项约定的2010年5月25日之前被上诉人的交付房产证等办理银行按揭贷款、首期款资金监管手续的配合义务，再结合办理银行按揭贷款、首期款资金监管手续必须提供卖方的房产证资料等二手房交易习惯（根据二手房的交易惯例，房屋如果没有办出房产证，是无法进行后续的赎楼、银行按揭贷款及银行资金监管等交易手续的，因此，被上诉人及时办妥并交付房产证是本案房屋交易的必要前置条件），上诉人认为，根据本合同的有关条款或者交易习惯，仍然可以明确确定被上诉人交付房产证的具体时间，即最迟于合同约定的2010年5月25日之前交付。显然，本案中双方合同约定的房产证交付时间等内容是明确具体可履行的，而一审判决对此认定错误，导致了违约责任不明的错误。
二、被上诉人故意违反合同约定拖延领取房产证并拖延、拒绝交付房产证配合上诉人办理银行按揭贷款、首期款资金监管手续等违约事实清楚，证据确凿。
1、被上诉人故意违反合同约定拖延领取房产证导致合同无法按约定履行的违约事实非常清楚。如前所述，根据合同的第七条第1款第（1）项、第（2）项约定及二手房交易惯例，被上诉人最迟应于2010年5月25日之前交付房产证。否则，上诉人根本无法根据合同约定办理相关银行按揭贷款、首期款资金监管等所有手续，被上诉人对此也是明知的。正因为如此，上诉人为及时履行合同，希望赶在2010年5月25日之前办理好相关银行按揭贷款、首期款资金监管等所有手续，上诉人多次催促被上诉人及第三人中介公司，甚至到最后时刻被迫发出律师函，第三人中介公司也多次催促被上诉人，希望其履行必须的配合义务，于2010年5月25日之前交付房产证。
被上诉人不但不理会上诉人及第三人中介公司的催促，反而故意违反合同约定，拖延领取房产证并拖延、拒绝交付房产证配合上诉人办理银行按揭贷款、首期款资金监管手续。根据一审查明的深圳市房地产权登记中心出具的《深房登函（2010）598号复函》，被上诉人于2010年4月16日就已经申请办理了涉案房屋的转移登记（即申办了房产证），深圳市房地产权登记中心也早已于2010年4月20日就已经颁发了房产证。而根据深圳市房地产权登记中心的房屋产权登记规定和规则，申请人（被上诉人）一般可以在5个工作日后领取房产证，因特殊情况最晚也可以在22个工作日后领取房产证。也就是说，被上诉人根据规定在2010年4月26日就已经可以领取房产证了，最迟也可以在2010年5月17日领取。鉴于被上诉人在申办房产证中并没有特殊情况，而深圳市房地产权登记中心于2010年4月20日就已经颁发了房产证，事实上，被上诉人根据规定在2010年4月26日就已经完全可以领取房产证了。
但被上诉人为了达到毁约另卖高价并转嫁违约责任的目的，却故意拖延，拒不根据合同约定在2010年5月25日之前领取并交付房产证配合上诉人办理银行按揭贷款、首期款资金监管手续，而是迟至2010年5月31日才领取，拖延领取房产证时间长达36天之久。
更甚的是，被上诉人最后于2010年5月31日领取房产证后也并没有积极履行合同义务，没有将其交付给第三人用于办理过户手续。被上诉人不顾自己的违约事实，反而迫不及待地反咬一口，以上诉人没有在2010年5月25日之前支付首期款进行资金监管为由诉至法院，挑起讼争，其企图通过拖延领取房产证达到毁约、另卖高价并转嫁违约责任的目的显而易见、昭然若揭。
2、被上诉人违约事实证据确凿。根据一审中上诉人提交的《房产买卖合同》、收款收据、律师函、2010年5月22日录像资料等证据，一审法院调取的《深房登函（2010）598号复函》证据，以及第三人中介公司对合同履行情况的说明陈述等，被上诉人故意违反合同约定拖延领取房产证并拖延、拒绝交付房产证配合上诉人办理银行按揭贷款、首期款资金监管手续等违约事实非常清楚，而且证据确凿。
其中，《房产买卖合同》约定了被上诉人最迟应于2010年5月25日之前交付房产证用来配合上诉人办理银行按揭贷款、首期款资金监管手续；《深房登函（2010）598号复函》、2010年5月22日录像资料证明了被上诉人根据规定在2010年4月26日就已经可以领取房产证，最迟也可以在2010年5月17日领取，被上诉人却故意拖延至2010年5月31日才领取；律师函、2010年5月22日录像资料及第三人中介公司对多次催促被上诉人交付房产证等合同履行情况的说明陈述等证明了上诉人及第三人多次催促被上诉人在2010年5月25日之前履行合同的事实。这些证据已经形成了完整的证据链，充分、确凿地证明了被上诉人故意违反合同约定拖延领取房产证并拖延、拒绝交付房产证配合上诉人办理银行按揭贷款、首期款资金监管手续并最终导致合同无法按约定履行等违约事实。
特别是2010年5月22日的录像资料，更是充分暴露了被上诉人企图通过拖延领取房产证达到毁约、另卖高价的目的及企图一房两卖、根本无心履行本案合同的事实。但奇怪和遗憾的是，一审判决却对该关键证据只字未提，完全遗忘了该证据。一审判决对该录像证据的遗漏，造成了一审判决违约责任不明的错误。
三、被上诉人多次违约、根本无心履行本案合同并企图在房价回涨的情况下通过拖延领取房产证毁约、另卖高价，本案的过错显然在被上诉人，其应依法、依约承担全部违约责任并双倍返还定金。
本案中，被上诉人的违约行为表现在：1、如前所述，不顾合同约定及上诉人、第三人的多次催促，拖延36天才领取房产证，导致在合同约定的2010年5月25日之前根本无法配合上诉人办理银行按揭贷款、资金监管等交易手续；2、甚至在2010年5月31日领取房产证后，仍然没有按照合同约定于2日内交付第三人中介公司，依然没有配合上诉人办理支付首期款所必须的前置银行按揭贷款、签署资金监管协议等交易手续；3、以实际行动表明一房两卖、另卖高价的违约企图，根本无心继续履行本案合同（详见录像资料）；4、违反《房产买卖合同》第三条B款的约定，根本没有在签订《房产买卖合同》后30日内（即2010年5月9日前）将承租人放弃优先购买权的书面承诺交给买方或第三方。进一步说明被上诉人一再违约，也足见被上诉人在房价回涨的行情下根本无心继续履行合同。可见，被上诉人在本案中存在多次违约行为，本案的过错完全在被上诉人，其应依法、依约承担全部违约责任。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人胡某、卢某、黄某与上诉人彭某哪一方构成违约？本院认为，彭某未按照合同约定的期限支付首期款12万元的行为构成违约。理由是：1、涉案合同约定：彭某应于2010年5月25日之前支付首期款12万元到彭某贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管帐户，卖方（胡某、卢某、黄某）应在接到彭某或者第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。涉案合同没有约定将办证或领取房地产证作为支付首期款的前提条件；彭某未能在该约定的期限内支付该首期款，也未能举证证明胡某、卢某、黄某对此事亦存在拒不配合的情形，在彭某未能提供充分的证据证明存在免除其违约责任事由的情况下，彭某该行为构成违约，应当承担违约责任。2、涉案合同第二条第二款约定：”在签订本合同后，出卖方房产证原件二日内将房产证原件交给第三方办理过户手续之用。”该条款亦仅约定交付房地产证原件的作用系办理过户手续，并未约定交付房地产证与支付首期款有关。该条款的”出”是指国土部门办理出房产证还是指产权人领取出房产证，合同中没有约定；该条款虽然约定了房产证出来后二日内将房产证原件交给第三方，但胡某、卢某、黄某作为产权人应当在什么期限内领取房地产证却没有约定；因此，由于领取房地产证的期限不明，导致交付的时间也处于未确定的状态，原审法院认为双方并未就房地产证的申领、交付时间进行约定并无不当。由于涉案合同没有约定领取房地产证的期限，胡某、卢某、黄某在2010年5月31日领取涉案房地产证，该行为并不构成违约。彭某上诉主张胡某、卢某、黄某故意违反合同约定拖延领取房产证的理由不能成立，本院不予采纳。彭某的上诉请求，本院不予支持。3、彭某于2010年5月24日发出关于涉案房产的买卖合同解除函，涉案房屋的房地产证尚未领取、交付，彭某也没有充分的证据证明其催告胡某、卢某、黄某领取、交付房地产证，彭某未经催告，直接要求解除涉案合同，亦印证彭某没有继续履行合同的诚意；且彭某要求解除合同的理由是胡某、卢某、黄某拖延领取房产证构成违约，如前所述，该解除合同的理由不能成立，彭某于2010年5月24日发出相关解除函并不能成为免除彭某的上述违约责任的事由。综上，原审法院仅审查关于房地产证申领、交付时间约定不明的部分即认定双方均应承担相应的责任系适用法律有误，应予纠正。胡某、卢某、黄某的上诉理由成立，本院予以支持，彭某无权要求返还其支付给胡某、卢某、黄某的定金6万元。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：
一、维持深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第502号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第502号民事判决第三、四项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第502号民事判决第二项为：胡某、黄某、卢某无需向彭某退还定金6万元（因该款在第三人深圳市某房地产企业发展有限公司处保管，由第三人深圳市某房地产企业发展有限公司于本判决生效之日起三日内迳付胡某、黄某、卢某）。
四、驳回彭某的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费1300元、反诉受理费1350元，由彭某负担；二审案件受理费合计2600元，亦由彭某负担。胡某、卢某、黄某预交二审案件受理费1300元，本院不予退回，由彭某于本判决生效之日起三日内迳付胡某、卢某、黄某1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 武永庆
审 判 员 柯云宗
审 判 员 杨潮声
二〇一一年十一月十四日
书记员（兼） 廖燕萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：
（一）原判决认定事实清楚。适用法律正确的。判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书执行的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。