北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终717号上诉人（原审被告）：姜凤雷，男，1971年8月7日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭晶，女，1977年5月13日出生，现住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：田中成，男，1967年10月6日出生，住河南省固始县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，北京尚梓律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：闫猛，男，北京尚梓律师事务所实习律师。上诉人姜凤雷因与被上诉人彭晶、被上诉人田中成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初17401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官王朔、付辉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜凤雷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回彭晶、田中成一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由彭晶、田中成负担。事实和理由：一、一审判决姜凤雷返还彭晶、田中成租金166666.67元没有事实依据。彭晶、田中成承租涉案房屋用于出租赚取经济利益，被腾退后其利益未受损失，姜凤雷不应再返还押金。且姜凤雷替其垫付资金返还租客，该款项彭晶、田中成未予以补偿。二、一审判决姜凤雷补偿彭晶、田中成装修损失20万元没有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《审理房屋租赁的解释》）第九条第二款规定“已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。1.彭晶、田中成未就装修状况费用举证，且不申请评估，应承担举证不能的后果；2.导致合同无效的过错不在姜凤雷，彭晶、田中成装修涉案房屋是为了投资获利，在涉案房屋已不能继续使用的情况下，结合彭晶、田中成在本案中并未存在导致合同无效的过错，姜凤雷不应承担补偿其装修损失的责任。彭晶、田中成辩称，同意一审判决，不同意姜凤雷的上诉请求。一、彭晶、田中成至腾退之日实际多支付了2个月的租金，应当予以返还。二、租赁合同无效，姜凤雷负有主要责任，一审法院酌定的装修损失有法律依据。彭晶、田中成在一审中起诉称：1.解除双方于2012年6月2日签订的《租房合同》；2.姜凤雷退还彭晶、田中成租金166666.67元；3.姜凤雷赔偿彭晶、田中成装修损失500000元；4.姜凤雷支付彭晶、田中成违约金1000000元。事实和理由：2012年6月2日，彭晶、田中成与姜凤雷签订《租房合同》一份，后彭晶、田中成对房屋进行了装修，投入200多万元。2017年2月27日，北京市朝阳区崔各庄乡善各庄村委会对此处房屋进行停水停电，影响了彭晶、田中成的正常经营。姜凤雷应当就此承担违约责任，并承担因无法继续履行《租房合同》而给彭晶、田中成造成的损失。姜凤雷在一审中答辩称，一、同意解除与彭晶、田中成于2012年6月2日签订的《租房合同》。二、不同意退还彭晶、田中成租金166666.67元。双方己实际履行完毕相关义务，不存在多付租金的情况。为了解决提前解除合同的问题姜凤雷替彭晶、田中成垫付了部分租客的押金及违约金。彭晶、田中成没有证据证明支付了超期租金的事实。三、不同意赔偿彭晶、田中成装修损失500000元。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，本案中合同对解除后的装修、装饰问题未做出约定，合同解除后，田中成已经将涉案房屋中的门窗、空调等未形成添附的物品设备拆走，姜凤雷同意并配合将上述物品拆除运走；关于已经形成添附的部分，不同意继续使用，彭晶、田中成应当恢复原状。2.彭晶、田中成并未提交证据证明其损失情况，彭晶、田中成向法院提交的证据中，“屋顶防水施工合同及张玉峰收据”为魏亮签订，魏亮既不是本案的合同相对方也没有出庭作证，“锅炉安装收条”的收款人没有出庭作证，不符合证据规则，不应采信，“2号公寓装修及购置设施明细表”及“购置2号公寓家具及还部分工程款”为彭晶、田中成自行制作，且没有相关证据予以佐证，故彭晶、田中成费用支出及损失没有提交证据加以证明。四、不同意赔偿彭晶、田中成违约金1000000元。1.姜凤雷系涉案房屋的实际使用人，不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋并没有合法的审批建设手续。因北京市政府相关人口调控政策，北京市朝阳区崔各庄乡善各庄村民委员会要求姜凤雷对涉案房屋予以腾退，姜凤雷只能按照要求解除与彭晶、田中成的合同，导致合同无法继续履行。上述事由不可归责于双方当事人，姜凤雷不构成违约，不应承担违约责任。2.彭晶、田中成依据《租房合同》第三条主张100万元违约金是对合同的曲解，该条的订立是为了分担彭晶、田中成的投资风险，不是对违约金的约定，不应混淆。一审法院认定事实：2012年6月2日，姜凤雷作为甲方、彭晶、田中成作为乙方签订《租房合同》，约定：甲方将位于来广营××四合院式的三层楼房（包括××墙外由南向北的马路）租赁给乙方作为公寓房使用，并允许乙方在路口设立公寓门头，租赁期限自2012年11月1日起至国家占用土地为止，租赁期间甲方不得以任何理由（国家占用土地除外）强行收回；若遇拆迁甲方第一年赔偿100万元给乙方，第二年甲方赔偿80万元给乙方；双方约定前五年租金为100万元/年，付款方式为半年付，每次必须提前3日付房租，到期10天后未付房租将按每天5%收取滞纳金；甲方已获得善各庄村允许出租的授权，否则因此造成的损失由甲方负责。该合同落款甲方处另加盖一枚“善各庄周转房专用章”的印章。彭晶、田中成提交的证据显示，2015年10月5日，田中成支付姜凤雷50万元；2016年3月31日，田中成支付姜凤雷37.5万元；2016年9月30日，田中成支付姜凤雷50万元。2017年2月27日，彭晶、田中成已从涉案公寓被腾退。姜凤雷提交中共北京市朝阳区崔各庄乡委员会、北京市朝阳区崔各庄乡人民政府联合下发的《崔各庄乡“疏解整治促提升”专项行动2017年工作方案》，称涉案公寓列入政府清理整治范围。经一审法院向北京市朝阳区崔各庄乡人民政府核实，该工作方案涉及的疏解范围未包括本案租赁公寓。关于涉案房屋产权性质，根据现有证据，一审法院难以认定涉案租赁房屋系合法建筑。关于租赁房屋面积，姜凤雷仅称租赁公寓共有房屋100多间，房间面积不清楚。彭晶、田中成称房间共160间，每间房25平方米。一审法院根据彭晶、田中成陈述情况认定租赁房屋建筑面积。关于已付租金期限。彭晶、田中成称租金已支付至2017年4月30日，姜凤雷只认可租金交至2017年3月1日。一审法院认为，首先，双方就租金给付未明确对应期限，各方亦无证据证明已付租金的对应期限。其次，根据涉案合同履行情况来看，至少在2017年3月前双方对租金给付并未发生争议。再次，从合同约定来看，起租日期为2012年11月1日，租金每半年一付，从该约定可以看出，在正常履行的情况下，涉案合同每半年期对应的时间分别为当年的11月1日至次年的4月30日、5月1日至10月30日。一审法院根据合同约定及履行情况判定，考虑到双方未因租金给付发生争议，可推定为双方系正常履行合同，根据合同约定的半年期对应情况，一审法院认定二彭晶、田中成租金已付至2017年4月30日。关于腾退原因，一审法院认为，姜凤雷提交的《崔各庄乡“疏解整治促提升”专项行动2017年工作方案》虽然未涉及涉案公寓，但根据彭晶、田中成自行了解的情况，可见其收到过因政府原因腾退的有关通知，从姜凤雷提交的北京市朝阳区崔各庄乡人民政府善各庄村民委员会发出的通知可以看出涉案公寓涉及疏解人口腾退工作，一审法院对该事实予以确认。关于彭晶、田中成装修情况，彭晶、田中成提交了《屋顶防水施工合同》及防水款收据、锅炉费和安装费共计42000元、2号公寓装修及购置设施明细表1081203.90元，姜凤雷虽认为上述证据与本案无关，但认可彭晶、田中成在租赁房屋上的投资主要是装修。彭晶、田中成称装修主要是墙面粉刷和室内家具家电购置。就装修损失彭晶、田中成不申请司法评估。关于腾退时彭晶、田中成遗留物品情况，彭晶、田中成搬走了家电，因不能证明其遗留了门窗，故一审法院对此不予认定。一审法院认为，涉案租赁房屋无合法建房审批手续，应认定为违法建筑，双方就该房屋达成的《租房合同》应认定为无效合同。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，故彭晶、田中成要求解除该合同无法律依据，一审法院对该项诉讼请求不予支持。双方合同虽无效，但彭晶、田中成实际使用了涉案房屋，其应依据双方约定支付相关使用费用，现彭晶、田中成实际支付费用至2017年4月30日，但于2017年2月27日被腾退，彭晶、田中成要求姜凤雷返还已支付的租金166666.67元，一审法院根据其未使用的天数予以支持。关于装修损失，彭晶、田中成未就实际装修状况举证，但其实际进行了装修投入情况属实，一审法院酌定姜凤雷补偿彭晶、田中成相关损失20万元。因双方合同无效，彭晶、田中成主张违约金，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款之规定，判决：一、姜凤雷于判决生效之日起七日内返还彭晶、田中成租金166666.67元；二、姜凤雷于判决生效之日起七日内补偿彭晶、田中成装修损失20万元；三、驳回彭晶、田中成的其他诉讼请求。如姜凤雷未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，姜凤雷提交证人杨某的证人证言，用以证明姜凤雷替彭晶、田中成垫付资金返还租客一事，如再判决姜凤雷退还租金没有事实依据。经审查本院认为，该证人证言不属于《最高人民法院关于适用的解释》关于“新的证据”的规定，且与本案姜凤雷与彭晶、田中成之间的房屋租赁合同纠纷不属于同一个法律关系，故本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，姜凤雷与彭晶、田中成于2012年6月2日签订的《租房合同》，因出租人姜凤雷不能就涉案房屋提交合法建房审批手续，因此双方签订的《租房合同》应属无效。姜凤雷上诉认为“一审判决姜凤雷返还彭晶、田中成租金166666.67元没有事实依据”。对此本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本案中《租房合同》虽无效，但彭晶、田中成应依据双方约定支付相关使用费用。现双方对于已付租金期限问题观点不一，本院认为，首先，从《租房合同》约定来看，起租日期为2012年11月1日，租金每半年一付，故在正常履行的情况下，每半年期对应的时间分别为当年的11月1日至次年的4月30日、5月1日至10月30日。其次，从《租房合同》履行情况来看，双方在2017年3月前对租金给付问题并未发生争议。再次，双方就租金给付未明确对应期限，亦无证据证明已付租金的对应期限。综合以上三点，一审法院认定彭晶、田中成租金已付至2017年4月30日具有事实依据。彭晶、田中成实际支付费用至2017年4月30日，于2017年2月27日被腾退，一审法院支持彭晶、田中成要求姜凤雷返还已支付的租金166666.67元理由正当，本院予以维持。故姜凤雷的该项上诉理由本院不予支持。姜凤雷上诉认为“一审判决姜凤雷补偿彭晶、田中成装修损失20万元没有事实及法律依据”。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中因出租方姜凤雷对涉案房屋是否符合法律规定的出租条件最为了解，且有关房屋建设审批手续亦应由出租方掌握并提供，因此姜凤雷对《租房合同》无效应当承担主要责任。故在装修损失的认定上，一审法院认为虽然彭晶、田中成未就实际装修状况举证，但其实际进行了装修投入情况属实，姜凤雷亦认可彭晶、田中成在租赁房屋上的投资主要是装修，在此基础上酌定姜凤雷补偿彭晶、田中成相关损失20万元，本院认为，理由正当，且较为公允，姜凤雷的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。综上，姜凤雷的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6800元，由姜凤雷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 巍审 判 员  王 朔审 判 员  付 辉二〇一八年一月八日法官助理  吴可加书 记 员  李星月