上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2019号
原告（反诉被告）上海申大物业有限公司，住所地上海市徐汇区肇嘉浜路333号803、804室。
法定代表人徐俊毅，董事长。
委托代理人林枫。
被告（反诉原告）王斌。
原告上海申大物业有限公司诉被告王斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。被告提出反诉，本院予以合并审理。原告上海申大物业有限公司的委托代理人林枫、被告王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海申大物业有限公司诉称，被告王斌购买商品房进户至某路某弄某号某室居住，系该物业产权人。2012年12月之前，被告每月均能向原告支付物业管理费。但自2013年1月起，被告拒付物业管理费。故请求法院判令被告支付原告2013年1月至2013年12月的物业管理费6646.8元，并支付滞纳金1，000元。
被告王斌辩称，被告没有支付2013年物业管理费是因为原告服务质量达不到合同约定，原告违约在先，被告拒绝缴费属于行使合同履行中抗辩权行为，是依法采取自我救济手段。法律基于合同履行中的诚实信用原则及公平原则，在双方合同履行中赋予被告各种抗辩权，使之可以在给付利益实现陷入危机时对抗原告方的请求，充分预防各种不公平及利益受侵害的情况发生。本案中，被告以拒绝缴纳物业费作为对原告的抗辩，是希望维护自身权益。物业服务合同属于双方合同，法律允许被告可以通过行使合同抗辩权来保护自己。业主与物业服务企业之间存在合同关系，业主的主要义务是根据物业公司依照合同约定服务的内容和标准来缴纳服务费用，物业企业的主要义务是提供对应的服务。物业服务具有长期性、连续性的特征，物业服务合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的合同，在实践中一般是物业服务企业先提供服务，业主定期缴纳物业服务费。依照《合同法》第六十七条的规定，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。被告认为原告违反合同约定，即其不履行或者不适当履行合同义务，根据《合同法》有关违约责任的规定，原告在履行义务中存在重大缺失，甚至是违法行为。应当确定属于根本违约。故被告不缴纳物业费有合理的理由。物业服务合同签订的时间晚于实际履行时间，对该合同的真实性有异议。对于原告在物业管理中存在的违约行为，应当承担相应的违约责任和赔偿责任，故被告提起反诉，要求法院判令反诉被告返还反诉原告依法、依约支付不应所得以及相应的赔偿金、违约金共计4，879.56元。
反诉被告辩称，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，反诉被告已经按约履行了物业服务合同，反诉原告享受了反诉被告提供的服务，故不同意反诉被告的诉讼请求。
经审理查明，被告王斌系上海市某路某弄某号某室（建筑面积263.76平方米）房屋的公示产权人。
2013年2月24日，上海市徐汇区四季园小区业主大会（甲方）与上海申大物业有限公司（乙方）就四季园（物业类型：商品房住宅，坐落位置：徐汇区某路某弄）的物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，乙方就高层住宅按2.10元／月.平方米（建筑面积）的约定向业主收取物业服务费，该物业服务收费分项标准：1、综合管理服务费（四级）：0.26元／月.平方米；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.84元／月.平方米：公共部位（二类）0.10元／月.平方米，供水系统（高层一类）0.06元／月.平方米，排水系统0.04元／月.平方米，公共照明（二类）0.10元／月.平方米，消防系统（一类）0.03元／月.平方米，避雷设施0.015元／月.平方米，弱电系统（二类）0.065元／月.平方米，升降系统（高层）0.40元／月.平方米，水景0.03元／月.平方米；3、公共区域的清洁卫生服务费用（四级）：0.21元／月.平方米；4、公共区域绿化养护费用（三级）：0.04元／月.平方米；5、公共区域秩序维护服务费用（三级）：0.75元／月.平方米（三处门岗）。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应在每季首月前15日履行交纳义务。本合同为期3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。后原告实际于2013年12月31日撤出小区。被告每月应当缴纳的物业管理费为553.9元，2013年1月至2013年12月的物业管理费6，646.8元尚未缴纳。
庭审中，被告还提供小区经营性收益纳入业主大会账户告知书、关于责令四季园小区整改存在的重大治安隐患的意见书、上海市物业服务企业和项目经理不良信息记分标准，证明原告服务不到位，存在重大违法行为。原告对上述证据的真实性不予认可，认为小区经营性收益纳入业主大会账户告知书应当由业主委员会决定，与原告没有关系；对责令四季园小区整改存在的重大治安隐患的意见书，原告认为这是派出所发给小区的意见书，与原告没有关系；对上海市物业服务企业和项目经理不良信息记分标准，原告认为这是规定，原告的物业经理没有被扣分。被告另外提供了四季园小区物业投标书、上海市住宅物业服务分等收费标准、四季园物业服务合同（2008年9月30日签订）证明原告多收取费用。原告认为四季园的收费标准是业主委员会与原告的协商结果，收费标准应当按照合同约定进行收费，其他的收费标准与本案无关。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有上海市房地产登记簿、物业服务合同等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。
本院认为，原告上海申大物业有限公司与上海市徐汇区四季园小区业主委员会、上海市徐汇区四季园小区业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，应予履行。被告以物业服务合同签订的时间晚于实际履行时间为由对该合同的真实性提出异议的辩称本院不予采信。原告已按约履行了物业管理服务义务，被告作为接受了原告服务的业主，理应向原告支付相应的物业管理费。对于被告所提出的认为原告服务未达到合同约定标准的辩称，本院认为物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，因此被告虽然提供了责令四季园小区整改存在的重大治安隐患的意见书、小区经营性收益纳入业主大会账户告知书证明原告服务不到位，存在重大违法行为，但是被告无法提供上述证据的原件，且上述证据无法全面、系统地反映原告提供的物业服务存在问题持续过程，故对被告的辩称本院不予采信。
被告为证明原告多收取费用，提供了四季园小区投标书、四季园物业服务合同（2008年9月30日签订）、《上海市住宅物业服务分等收费标准》。被告无法提供投标书的原件且原告对其真实不予认可，故本院对其真实性不予认可。物业服务合同（2008年9月30日签订）约定的服务时间为2008年10月1日起至2011年9月30日止，本案中原告主张的物业管理费期间是2013年1月至2013年12月之间（其依据是2013年2月24日签订的物业服务合同），该证据与本案缺乏关联性。因被告所居住的小区的业主委员会与原告就物业服务的收费标准在物业服务合同中有明确约定，被告提供的《上海市住宅物业服务分等收费标准》与本案没有关联性。故被告据此要求原告支付违约金和赔偿金的反诉请求亦缺乏事实和法律依据，对被告的反诉请求本院不予支持。原告要求被告支付物业管理费诉请，于法有据，本院依法予以支持。庭后，被告放弃向原告主张违约金的诉请，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王斌于本判决生效之日起十日内支付原告上海申大物业有限公司自2013年1月至2013年12月止的物业管理费6，646.80元；
二、反诉原告王斌的反诉请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担，反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 曹 庆
二〇一四年八月十八日
书记员 邸素琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。