安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00470号
上诉人（原审原告）：刘夫平，个体经营户。
委托代理人：陈康，安徽陈康律师事务所律师。
委托代理人：邹彬，安徽陈康律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：范忠，个体经营户。
上诉人（原审被告）：张克友，个体经营户。
上述二位上诉人共同的委托代理人：鹿涛，安徽元贞律师事务所律师。
上诉人刘夫平与范忠、张克友房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第02895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：位于合肥市阜阳北路虹桥饭店1幢1层房屋的所有权人为何旋，该房屋性质为商业服务，建筑面积为335.1平方米。2013年7月8日，何旋将位于合肥市阜阳北路虹桥饭店1幢1层面积约176平方米的房屋出租给戴长青用于商业服务，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期为5年，自2013年8月8日至2018年8月7日止，出租方已于2013年7月7日将房屋交付给承租方，给予1个月的免费装修期。另外约定，承租方将租用房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方的同意并重新签订房屋租赁合同，承租人擅自将房�转租、转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋，如有小部分转租，经出租方认可，不追究承租人转租的责任。
之后，戴长青将其承租的上述房屋中的一间面积约为50平方米的房屋转租给范忠，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期为4年，自2013年10月2日至2017年10月1日止，前两年租金总额为212000元，月租金为8833.3元，后两年按市场价再协商定价。经戴长青同意，范忠、张克友将其承租的上述房屋又转租给刘夫平，双方于2014年3月2日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2014年3月2日至2017年10月1日，214年3月2日至2015年10月2日期间的房屋租金总额为186832.1元，月租金为9833.3元，后两年的租金按市场价格双方再协商确定。2014年2月17日，刘夫平向范忠、张克友支付了2014年3月2日至2014年10月2日的房屋租金68833元和押金10000元，范忠、张克友出具收条一张。房屋租赁合同签订当�，范忠、张克友按约将房屋交付给刘夫平。
2014年4月29日，刘夫平以承租房屋不能用于餐饮经营为由，将范忠、张克友起诉至原审法院，请求判令撤销其与范忠、张克友签订的房租租赁合同，并要求范忠、张克友返还房租及押金共计78833元，但刘夫平于2014年6月9日自愿撤回起诉。2014年7月9日，刘夫平再次诉至原审法院，请求判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、范忠、张克友返还房租及押金共计78833元及相应利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至法院判决确定的履行期限届满之日止）；3、诉讼费用由范忠、张克友承担。
在诉讼中，为避免扩大损失，原审法院于2014年9月9日组织双方当事人交接涉案租赁房屋，但范忠、张克友拒绝到现场接收房屋，经法院清查房屋后，刘夫平将房屋钥匙全部交给法院，原审法院通知范忠、张克友到法院领取房屋钥匙，但范忠、张克友未来领取。原审法院指令由刘夫平保管房屋。
原审法院审理后认为：涉案租赁房屋的所有权人为何旋，何旋与戴长青的房屋租赁合同中已经明确约定未经何旋同意不能转租，但戴长青将房屋转租给范忠，范忠和张克友又将房屋转租给刘夫平，现范忠和张克友未能提交充分有效的证据证明何旋同意戴长青转租，戴长青本人也向法院表示没有何旋书面同意转租的证据，也无法提供何旋的联系方式，故戴长青擅自转租的行为既违反合同约定也违反法律规定，其与范忠之间的房屋租赁合同应为无效，继而范忠、张克友与刘夫平之间的房屋租赁合同亦为无效。范忠、张克友辩称何旋知晓戴长青转租的事实，但转租发生在2013年10月份，而范忠、张克友在庭审中陈述何旋已经出国一年多了，其陈述自相矛盾，故不予采信。
无效合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此，已经交付给刘夫平使用的房屋应由刘夫平交还给范忠、张克友，而范忠、张克友收取刘夫平的房屋租金68833元和押金10000元，应当返还给刘夫平。刘夫平同意返还房屋，原审法院于2014年9月9日组织双方当事人交接涉案租赁房屋，刘夫平当日将房屋钥匙交出，但范忠、张克友拒绝到现场接收房屋，也拒绝来法院领取房屋钥匙，应当视为刘夫平于2014年9月9日已经返还房屋。刘夫平自2014年3月2日开始实际占用、使用该房屋直至2014年9月9日，故刘夫平应当支付此期间的占有使用费，根据双方租赁合同约定的租金标准9833.3元／月，计算占有使用费为62605元（9833.3元÷30天×191天）。从范忠、张克友应退还给刘夫平的房屋租金中抵扣上述占有使用费，范忠、张克友应退还给刘夫平的房屋租金为6228（68833元-62605元）。对于�夫平主张返还房屋租金和押金款项的利息，因没有事实和法律依据，不予支持。
刘夫平主张其自2014年4月起将涉案租赁房屋钥匙交给张克友，至今未使用租赁房屋，范忠和张克友不予认可，刘夫平也未能提供相应证据予以证实，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘夫平与范忠、张克友于2014年3月2日签订的房屋租赁合同无效；二、范忠、张克友于判决生效之日起十日内退还刘夫平房屋租金6228元、租房押金1万元；三、驳回刘夫平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为926元，由刘夫平负担463元，由范忠、张克友共同负担463元。
刘夫平�诉称：1、双方签订的租赁合同属于无效合同（自始无效），范忠、张克友应当返还租金及押金共计78833元。2、2014年4月，本人将案涉房屋返还给范忠、张克友，后一直未使用案涉房屋，更不存在占有涉案房屋的情况。2014年4月29日，本人向原审法院提起诉讼，后因诉请存在法律障碍，随即撤诉。2014年7月9日另行提起诉讼。2014年5月27日第一次开庭时，本人向法院提交照片和一段涉案房屋内物品（系范忠、张克友所有，一个月前存放在涉案房屋。（2014）庐民一初字第01746号庭审笔录第四页有记录）的视频（范忠、张克友自认系2014年5月22日拍摄）。因此，据此可以认定，早在2014年4月，涉案房屋已由范忠、张克友实际控制并占有使用。原审法院以2014年9月9日所谓的组织交接房屋为时间节点认定本人占有使用房屋至该日，属于认定错误。3、本案审理过程中，范忠、张克友�就占有、使用费提起反诉。但原审法院在审理该案时，主动就占有房屋使用费进行了审理，违反了“不告不理”的原则。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判范忠、张克友返还房租及押金共计78833元及相应利息。
范忠、张克友答辩称：双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当得到继续履行。范忠、张克友不存在返还房屋租金和押金的义务，请求二审法院驳回刘夫平的上诉请求。
范忠、张克友上诉称：1、戴长青与何旋签订的房屋租赁合同中虽约定“承租方将租用房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方的同意并重新签订房屋租赁合同”、“承租人擅自将房屋转租、转让或者转借的”，但承租人违反上述约定的后果，按照约定仅是“出租人可以终止合同，收回房屋”。且法律也未规定，未经出租人同意的转租行为为无效。且主张终止合同、收回房屋和解除合同的权利也是赋予出租人，与承租人无涉。2、《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形，范忠、张克友与刘夫平之间签订的房屋租赁合同不属于上述五种情形中的任何一种，并且其中的条款也没有该法第五十三条规定的内容。3、戴长青将房屋转租给范忠，何旋是知道的，刘夫平没有证据证明何旋在六个月内提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，即使何旋现在以未经其同意为由请求认定戴长青和范忠的房屋租赁合同无效，人民法院也不会支持。因此更不应当以“戴长青与范忠之间的房屋租赁合同应为无效”为由，继而认定范忠、张克友与刘夫平之间的房屋租赁合同无效。4、一审法院判决案涉合同无效的依据是《合同法》第二百二十四条，但该�条并未规定出租人和承租人的租赁合同以及承租人和次承租人之间的转租合同无效。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回刘夫平的诉讼请求。
刘夫平答辩称：范忠、张克友主张租赁合同有效的事实证据并不充分，我方认为，如果张克友、范平没有经过房屋产权人的同意，是无权进行转租的，属于无权代理，其行为无效。因此其签订的合同也应当属于无效合同。无效合同自始无效，应当相互返还，因此刘夫平主张返还租金、合同押金具有事实和法律依据。
二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与原审查明的相同，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点之一为范忠、张克友与刘夫平签订的房屋租赁合同是否有效的问题。涉案租赁房屋的所有权人为何旋，何旋与戴长青的房屋租赁合同中已经明确约定未经何旋同意不能转租，但戴长青将房屋转租给范忠，范忠和张克友又将房屋转租给刘夫平，现范忠和张克友未能提交充分有效的证据证明何旋同意戴长青转租，戴长青本人也向法院表示没有何旋书面同意转租的证据，也无法提供何旋的联系方式，故戴长青擅自转租的行为既违反合同约定也违反法律规定，其与范忠之间的房屋租赁合同应为无效，继而范忠、张克友与刘夫平之间的房屋租赁合同亦为无效。范忠、张克友的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于本案的争议焦点之二，刘夫平与范忠、张克友交接房屋的时间如何认定的问题。刘夫平上诉称其已于2014年4月，即将案涉房屋返还给范忠、张克友，后一直未使用案涉房屋，更不存在占有涉案房屋的情况。但范忠、张克友对此不予认可。且刘夫平在二审中亦认可其在2014年4月只是电话告知范忠、张克友不再承租，并通知对方去拿钥匙，但是对方并没有去拿。由此可知，2014年4月双方并未进行有效的房屋交接。直至2014年9月9日原审法院组织双方对案涉租赁房屋进行交接，且向刘夫平明确视为该日交付房屋，刘夫平对此表示无异议。故原审认定刘夫平于2014年9月9日返还了房屋，并无不当。刘夫平应当支付2014年3月2日至2014年9月9日期间的房屋占有使用费。故刘夫平的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1777元，由刘夫平负担1365元，由范忠、张克友负担412元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一五年四月十六日
书 记 员 鲍晶晶
附本案适用的相关法�条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；