江西省上犹县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）上民一初字第356号
原告胡益来，男，汉族。
被告张诵根，男，汉族。
被告李秀英，女，汉族。
二被告的委托代理人彭延斌、张俊宗，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告胡益来诉被告张诵根、李秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡益来、二被告的委托代理人彭延斌、张俊宗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告胡益来诉称，原告经胡某介绍认识沙石厂老板张诵根，2006年期间胡某得知张诵根在犹江花园有用沙石款向江西申鸿置业有限公司抵押出来的店房、柴间出售，便将此信息告诉原告，原告有意购买，同年元月，原告与被告双方约定商谈，商谈时胡某一直在场，最后双方商定：被告店房以1580元／平方米，柴间以900元／平方米转让给原告。原告于2006年元月至12月先后向被告支付购犹江花园第五栋1#、2#二间店房及19#、20#二间柴间共计付房款11万元整。付款后，被告于2006年12月左右向原告交付了钥匙并由原告使用该店房及柴间，当时原告与被告约定所欠余额4753.6元待被告为原告办理房屋所有权变更登记好后付清。但之后原告多次催促，被告以种种理由搪塞。被告承诺办理好房产变更登记后会及时告知原告，被告张诵根和李秀英夫妻两人却偷偷以她们自己的名字办理了房产证。被告于农历2013年12月10日左右拿房产证去邮政银行贷款，待邮政银行的人员来对店房拍照，原告才发现并予以阻止，被告的行为已经违约。遂诉至法院：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证变更登记；2、办证费用由被告承担；3、诉讼费及其他相关费用由被告承担。在庭审过程中，原告胡益来增加诉讼请求，要求确认原、被告就房屋买卖达成的口头协议有效。
被告张诵根、李秀英辩称，原告所说约定单价是1580元每平米，实际是，在谈房屋买卖时，被告还没有从申鸿公司取得房屋的所有权，与原告商议卖房时，被告提出每平米2500元，原告不同意，原告与被告之间没有讲好价钱，没有达成房屋买卖合同协议，口头合同都未达成协议，更没有签订书面合同，就一直拖着，原告一直没有征得房屋共有人即张诵根的妻子李秀英同意，原告是2009年左右在申鸿公司领取的钥匙，被告是2009年9月及2010年4月才取得该店房及柴间的所有权。原告诉称被告承诺所欠余款待原告办好房权证变更后付清不是事实，当时也约定办证的费用由买方负责。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年起，江西申鸿置业有限公司投资建筑上犹县东山镇犹江花园五号楼，被告张诵根为申鸿公司装运沙石料等，由于申鸿公司拖欠被告张诵根的相关费用，被告张诵根一边与申鸿公司协商，由申鸿公司用房产来折抵欠款，一边找人联系买主，原告胡益来经胡某介绍，得知张诵根有出售店房的意思，便与张诵根联系，欲购买申鸿公司折抵给张诵根的二间店房、二间柴间。
2006年元月，经胡某的介绍，原告胡益来与被告张诵根商谈购买二间店房、二间柴间的事宜，双方仅进行了口头协议，店房按1580元／平米，杂间按900元／平米。被告张诵根于2006年1月4日、7月20日、10月25日、12月20日分别收取胡益来交来预付购店面房款3万元、2万元、3万元、3万元，合计11万元。余款4753.6元双方约定办理房屋所有权变更登记好后付清，办证费用由原告胡益来承担。2006年12月底，原告胡益来获得店房的钥匙，开始使用该店房，后被告张诵根、李秀英没有提出异议。
另查明，江西申鸿置业有限公司与张诵根就店房买卖于2005年12月签订了《商品房买卖合同》，并在上犹县房管局办理了备案登记。双方2009年7月15日签订了正式《商品房买卖合同》，约定2号店铺单价为1588元／平方米，于2009年10月19日签订《商品房买卖合同》，约定1号店铺单价为1488元／平方米，19号杂间、20号杂间的单价均为888元／平方米。被告张诵根和李秀英夫妻于2009年9月25日在上犹县房管局办理了以夫妻两人名字共有的2号店铺的房产证（面积34.9平方米），于2010年4月21日在上犹县房管局办理了以夫妻两人名字共有的1号店铺（面积32.41平方米）、19号杂间（面积4.66平方米）、20号杂间的房产证（面积4.66平方米）。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告胡益来的身份证，被告张诵根所写收取胡益来购房款的收条4张，被告张诵根所写收取刘某购房款的收条1张，证人胡某、刘某的证言及其身份证复印件，土地登记申请书，张诵根与申鸿公司签订的商品房买卖合同六份，房屋所有权证四本，庭审笔录等证据，本院对上述证据的“三性”予以确认，可作为认定本案的事实依据。
本院认为，我国合同法规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖的标的物，应当是属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，原告胡益来经介绍人胡某介绍，被告张诵根从申鸿公司用沙石款置换有店房出售，原告胡益来也介绍刘某从被告张诵根处购得了店房，原告胡益来有理由相信被告张诵根从申鸿公司用沙石款置换有店房出售，原告胡益来与被告张诵根就店房买卖事宜进行了多次协商，原告胡益来已预付购房款11万元，并于2006年底实际获取了二间店房、二间柴间的钥匙，并一直使用至今，被告张诵根、李秀英未提出异议，应视为房屋已实际交付使用。原、被告虽没有签订房屋买卖合同，但双方达成了房屋买卖的口头协议，该买卖协议成立，《合同法》第140条规定：“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间”。因此，本案中，因店房被原告实际占有、使用多年，被告张诵根、李秀英未提出异议，应视为双方达成的房屋买卖口头协议已经生效。原告的这一诉讼请求本院予以支持。
关于被告辩称原告购房一直没有征得共有人即其妻子李秀英同意。本院认为，原告与被告张诵根就房屋买卖达成了口头协议，原告支付了大部分购房款，仅欠少量购房款，原告自2006年冬实际占用并使用该房屋至今，被告李秀英作为张诵根的妻子应当知道这一事实，如果李秀英不同意，要求解除合同，应当通知对方，本案被告的撤销权自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提出，一年内没有提出的，撤销权消灭。因此，被告就此提出辩论意见，本院不予支持。
关于双方所交易房屋的单价。原告称，2006年元月，双方口头约定，店房1580元／平米，杂间900元／平米，且经其介绍刘某购买被告胡益来的店房及杂间都是这个价，其的介绍人胡某也证明当时是讲的这个价；被告张诵根辩称，原告所称当时口头讲好单价是1580元／平米不是事实，原告所购店房位置比相邻的店房更优越，与他人所购店房没有可比性，其才提出要2500元／平米，双方因单价问题存在争议才没有达成一致协议。本院认为，从被告张诵根与申鸿公司签订的商品房买卖合同来看，双方2005年12月所订合同店房单价为1488元／平米，杂间888元／平米，于2009年7月签订的合同店房单价为1588元／平米，杂间888元／平米，于2009年10月签订的合同店房单价为1488元／平米，杂间888元／平米，且上述店房均系同一区位，区位优势相差不大，上述单价可以作为原、被告房屋买卖合同中房屋单价时参考，因此，本院可以认定原告所称当时口头讲好单价店房为1580元／平米、杂间900元／平米符合当时同一区位的店房单价。按上述价格计算，二间店房及二间杂间的总房款为114737.8元，原告已预付房款11万元，原告仍欠被告房款4737.8元。被告要求按2500元／平方米计算因未提供证据，也不符合当时同一地段店房的交易价格，本院不予支持。
原、被告双方的房屋买卖口头协议早已生效，双方应依合同履行各自的义务，原告应继续履行支付剩余的房款4737.8元给被告的义务；被告依法应履行协助原告办理店房变更登记的义务，原告的这一诉讼请求，本院应予支持；根据证人胡某的证言证实，办证费用由买方负责，因此，原、被告房屋买卖过户登记的费用应由原告承担，原告要求由被告承担办理变更登记的费用，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百四十条、第一百六十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告胡益来与被告张诵根就房屋买卖达成的口头协议合法有效。
二、原告胡益来应将剩余的房款4737.8元支付给被告张诵根、李秀英，限原告胡益来于判决生效后十日内付清。
三、限被告张诵根、李秀英于判决生效后一个月内协助原告胡益来将二间店房及二间杂间办理变更过户登记。
四、办理变更过户登记的费用由原告胡益来承担。
五、驳回原告胡益来的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2595.07元（原告胡益来已缴纳），由原告胡益来承担595.07元，由被告张诵根、李秀英承担2000元，限于判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 彭修烨
审 判 员 彭良诗
代理审判员 王建华
二〇一四年八月七日
书 记 员 刘国庆