广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终831号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄固强，男，1945年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：袁卫平，广东坚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳玲，女，1926年4月28日出生，香港特别行政区居民，
委托诉讼代理人：莫柳俭，广东环球经纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎贵芳，广东环球经纬律师事务所实习律师。
上诉人黄固强因与被上诉人欧阳玲占有保护纠纷和确认合同效力纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8491号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄固强上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，驳回欧阳玲的诉讼请求；一、二审诉讼费用由欧阳玲承担。事实和理由：(一)欧阳玲是香港居民，不是1988年12月29日《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定的适格主体。该条文明确规定需要使用集体所有土地建房的对象是“城镇非农业户口居民”，只有该身份才能有条件使用集体土地建住宅性质用房，故其在内地与黄固强合作建房的行为并不符合该法律规定允许有条件使用集体土地建房的情形。（二）即便城镇非农业户口居民需要使用集体土地建房也必须经县级人民政府批准，符合用地面积标准，支付有关补偿费后才符合法律规定。双方签订建房协议后，并没有按照上述规定到有关部门办理合作建房的合法手续。事实上，讼争房屋竣工交付使用后，由于内容违法，黄固强根本无法按照协议的约定为欧阳玲办理房屋分证手续。对此，欧阳玲曾多次投诉，寻求有关部门帮助，但至始至终，均未能取得行政许可，说明该行为无论当时还是现在都是违反法律强制性规定的。（三）根据上述法律第四十一条的规定，城镇非农业户口居民需要使用集体土地建房只能是住宅用途，而非商业铺面。从双方签订的协议及楼房的实际用途看，讼争住房并非自用住宅，而是当做商铺使用，用于物业租赁，是典型的投资行为。按照我国相关法律的规定，香港居民在大陆投资经营须经国家有关部门批准方可进行，其投资行为并没有报批。综上，双方协议无论是按照当时或目前的法律规定都属于无效协议，造成无效的原因双方均有过错。一审法院对法律适用的主体对象、适用范围和适用条件未作认真审查，援引当时的法律认定协议有效的结论是错误的，请求二审法院予以纠正，支持黄固强的诉讼请求。
欧阳玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄固强的上诉请求，维持一审判决。
欧阳玲向一审法院起诉请求:1.黄固强立即停止侵权，返还非法占有欧阳玲所有的位于佛山市南海区大沥盐步平地联安路口（现平安大道路口）好景楼首层房屋及钥匙；2.黄固强支付非法占有案涉房屋期间的占用费用38000元（从2016年4月1日起至黄固强返还首层房屋之日止，按每月22000元计算）；3.本案全部诉讼费用由黄固强承担。
黄固强反诉请求：1、确认欧阳玲、黄固强于1990年6月9日签订《关于合作兴建楼房的协议》无效。2、黄固强返还欧阳玲投资港币218000元。3、反诉费用由欧阳玲负担。
一审法院认定事实如下：1990年6月9日，黄固强以黄强名字和欧阳玲签订《关于合作兴建楼房的协议》，约定欧阳玲出资218000元港币，合作建造七层楼房一栋。由黄固强负责楼房的建造及监督楼房的施工质量。必须双方共同报建。楼房建好后，首层产权归欧阳玲所有。首层以上之有关财务及一切法律事项均由黄固强负责，与欧阳玲无关。欧阳玲须在90年5月底至6月初交付5万元港币给黄固强，以后按整栋楼进度至百分之五十时再交付5万元港币给黄固强。欧阳玲其后补尾款18000元。黄固强须在91年六月份以前将楼房首层交付给欧阳玲使用。楼层交付使用后，在登记房地产时，黄固强应将房屋契证分配给欧阳玲，以明确产权归属权利。双方并约定其他权利义务。该事实有欧阳玲提供的《关于合作兴建楼房的协议》为证。
1996年2月4日，欧阳玲和黄固强签署书面文件，就涉讼房屋的总造价及欧阳玲的出资进行结算。欧阳玲和黄固强共同确认欧阳玲出资218000元港币建造涉讼房屋。该事实有欧阳玲提供的书面文件为证。
欧阳玲和黄固强共同陈述，涉讼房屋1991年投入使用，由欧阳玲使用涉讼房屋首层至2016年3月底。黄固强于2016年4月更换首层门锁，至庭审终结时，涉讼房屋首层由黄固强控制管理。
欧阳玲在占用涉讼房屋首层期间将涉讼房屋首层出租予案外人使用，2014年1月至2015年12月期间的租金为每月8000元。该事实有欧阳玲提供的租赁合同及租金收据为证。
位于盐步横江关边村平地路口的房屋登记权利人为黄锢强，登记权利人的身份证号与本案黄固强一致，建筑面积1504平方米，层数8层，登记日期1990年12月27日，权利证号为32××50。一审法院在诉讼中向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查，该局复函：位于盐步横江关边村平地路口（房产证号为32××50）的房屋对应土地证号为集用（2005）0303**，面积2589.8平方米，土地权属人为佛山市南海区大沥镇横江村关边股份经济合作社，土地使用权类型为批准拨用企业用地，土地用途为商业用地。由于该宗地为集体经营性建设用地且所有权为村集体所有，若法院需对宗地进行拍卖，相当于村集体经济组织对宗地进行出让或租赁，属于集体经营性建设用地入市的范畴，须先按照《广东集体建设用地流转管理办法》第七条规定，再按照《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》有关规定执行。若法院对上述房产进行拍卖处理的，须按上述规定将土地及房产登记到佛山市南海区大沥镇横江村关边股份经济合作社和黄锢强的名下，双方共同共有并确定使用份额。该事实有一审法院调取的复函为证。
欧阳玲于2016年5月23日提起本案诉讼。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”欧阳玲与黄固强于1990年6月9日签订《关于合作兴建楼房的协议》，本案为因该协议发生的纠纷，根据上述司法解释的规定，适用协议签订时的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日修订）第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”根据该法律规定，城镇非农业户口居民在符合法定条件情况下可使用集体所有的土地建住宅。为此，欧阳玲与黄固强于1990年6月9日签订的《关于合作兴建楼房的协议》是双方真实意思表示，没有违反协议签订时的法律法规的强制性规定，合法有效。双方签订协议后法律法规的变更可能对协议的履行方式及是否具备实际履行条件产生影响，但不影响协议的效力，一审法院对黄固强主张协议无效并建立在协议无效基础上的投资款返还请求均不予支持。
双方约定黄固强应于1991年6月前将涉讼房屋首层交付给欧阳玲使用，黄固强已将涉讼房屋首层交付欧阳玲并由欧阳玲占有使用至2016年3月底，欧阳玲占有使用房屋具有合同依据。黄固强在合同没有解除及其他中止履行事由的情况下，未经欧阳玲同意，侵占涉讼房屋的首层，已侵害欧阳玲基于合同关系对涉讼房屋首层占有的权利。欧阳玲主张黄固强停止侵权并返还涉讼房屋首层，一审法院予以支持。黄固强应交付涉讼房屋首层予欧阳玲。黄固强于2016年4月侵占涉讼房屋首层，欧阳玲可自该日起一年内行使主张返还请求权，欧阳玲于2016年5月23日提起本案诉讼，没有超过法定除斥期间或诉讼时效，一审法院对黄固强主张欧阳玲请求超过时效的抗辩不予采纳。
黄固强占有使用涉讼房屋首层，确造成欧阳玲对涉讼房屋首层的场地使用费损失，一审法院根据涉讼房屋的登记情况、面积及地理位置，参考当地市场租金标准及原使用情况，酌定黄固强按每月8000元支付从2016年4月1日起至涉讼房屋首层返还之日止计算的占用费予欧阳玲，欧阳玲的占用费请求超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日修订）第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条的规定，判决如下：一、黄固强应于判决发生法律效力之日起十日内返还位于盐步横江关边村平地路口的房屋的首层予欧阳玲；二、黄固强应于判决发生法律效力之日起十日内按每月8000元支付从2016年4月1日起至上述第一项判决履行之日止的场地使用费予欧阳玲；三、驳回欧阳玲的其他诉讼请求；四、驳回黄固强的反诉请求。本案本诉受理费750元，由欧阳玲负担601.61元，由黄固强负担148.39元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予欧阳玲，一审法院不另收退。反诉受理费减半收取计1894元（黄固强已预交），由黄固强负担。
本案双方当事人在二审期间均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，因本案一方当事人欧阳玲属于香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事纠纷。因本案本诉被告的住所地及双方纠纷所涉及的房屋位于广东省佛山市南海区，故一审法院对本案予以管辖正确。本案本诉占有保护纠纷和反诉合同纠纷均为关涉到涉案房屋相关权属和权利的纠纷，故本案应当适用涉案房屋所在地即内地的法律解决纠纷。对于双方当事人争议的问题，本院评述如下。
关于黄固强和欧阳玲签订的《关于合作兴建楼房的协议》的效力问题。首先，根据双方当事人的陈述和黄固强在一审中所提交的相关证据看，黄固强与村集体签订了相关协议后，按照相关协议的约定对土地进行使用。同时，从本案双方当事人《关于合作兴建楼房的协议》约定来看，其主要内容是由欧阳玲支付建房的资金，黄固强负责楼房的建设，楼房建成后首层房屋的产权归属欧阳玲所有，首层以上的房屋的相关事项由黄固强负责，因此，双方当事人之间属于由黄固强提供土地，欧阳玲提供资金等方式合作建筑房屋，并于房屋建成后按照合同约定分配房屋的房屋联建合同关系。涉案房屋首层产权归欧阳玲所有的约定从法律意义上来说包含了两方面的内容，一是房屋建成后向欧阳玲交付首层房屋并由其占有使用，二是首层房屋的产权需登记于欧阳玲名下。黄固强早已经将涉案的首层房屋交付欧阳玲使用了二十多年，故在实际交付和占有使用房屋方面，双方早已经履行。虽然本案存在因房屋所在的土地为集体所有的土地和欧阳玲是香港居民，房屋产权不能依约登记于欧阳玲名下的情况，但这只是双方在依约履行由欧阳玲取得房屋所有权方面所存在的履行障碍，该障碍可能导致欧阳玲最终无法取得房屋所有权的后果，但这与双方合同是否有效并无关联，并不是认定双方合同无效的理由，黄固强以欧阳玲为香港居民、无法为其办理房屋产权证为由请求认定合同无效缺乏理据。其次，本案双方当事人合作建房后，是将房屋作为住宅使用，还是商铺使用，与双方之间合作建房合同的效力无关；同时，即使认定欧阳玲的行为属于投资，但并无相关法律法规的强制性规定要求相关合同须经审批后才发生法律效力；因此，黄固强上诉以欧阳玲将房屋用作商铺，其投资行为未经审批而请求认定本案合同无效缺乏理据。综合上述几点，黄固强上诉请求认定本案合同无效的理由不成立，本院不予支持；相应的，黄固强提出的以合同无效为前提返还欧阳玲投资款的请求缺乏相应的事实和法律基础，本院亦不予支持。
关于欧阳玲要求黄固强返还涉案首层房屋和钥匙，并支付占用费的请求是否成立。黄固强按照双方合同的约定向欧阳玲交付了首层房屋，欧阳玲根据双方之间的合同占有和使用首层房屋，且占有和使用已经长达二十多年，是对涉案首层房屋享有事实上管领力的占有人。黄固强在明知双方合同未被解除或终止的情况下，更换房屋门锁并控制管理涉案首层房屋的行为侵害了欧阳玲对房屋的占有，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物”的规定，欧阳玲要求黄固强返还涉案首层房屋及钥匙于法有据，应予以支持。同时，黄固强占有使用涉案首层房屋，必然导致欧阳玲因无法使用房屋而产生相应的损失，欧阳玲要求黄固强支付占用房屋期间的使用费于法有据，应予以支持。
综上所述，黄固强的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人黄固强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 许佩珊