西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）未民初字第03480号
原告（反诉被告）西安市未央区金富康足浴会所。经营场所：未央区环园中路9号大舜物流门面房11-24号二层。注册号610112600378648。
经营者张文芳。
委托代理人张福顺，男，住陕西省洋县黄安镇法师村四组。
委托代理人张培坤，男，陕西省洋县磨子桥法律服务所法律工作者，住该所。
被告（反诉原告）陕西北冶人和实业发展有限公司。住所地：西安市未央区环园中路九号大舜物流交易大楼111室。注册号610000100028399。
法定代表人孙敏，董事长。
被告陕西北冶人和实业发展有限公司大舜物流分公司。经营场所：西安市未央区谭家乡环园中路中段。注册号610000200021420。
负责人王雁辉，经理。
共同委托代理人金博，陕西圣拓律师事务所律师。
共同委托代理人谭韵琦，陕西圣拓律师事务所律师。
原告（反诉被告）西安市未央区金富康足浴会所（以下简称金富康会所）与被告（反诉原告）陕西北冶人和实业发展有限公司（以下简称北冶人和公司）、被告陕西北冶人和实业发展有限公司大舜物流分公司（以下简称大舜分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告经营者张文芳及委托代理人张福顺、张培坤，被告北冶人和公司、大舜分公司的共同委托代理人金博、谭韵琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金富康会所诉称，2011年9月30日，其与北冶人和公司签订《租赁合同》，约定其租赁坐落于西安市未央区谭家乡环园中路中段，北冶人和库临街门面第2区11-24室共14间，房屋面积1344㎡，租赁期限自2010年12月10日起至2013年12月9日止，期限为在政府不拆迁的情况下长期使用或续签，该房用途为商业经营、会所；合同履行期间，乙方提前退房的，已交的房屋租金不退，如遇政府拆迁改造，甲方退回所剩房屋租金；合同中还对租金、续租等作出约定。合同签订后，其投资61万多元对所租房屋进行了装修。第一个承租期届满后，其与北冶人和公司续签了《租赁合同》，租赁房屋由一、二层共14间变更为7间，租赁期限自2013年12月10日至2014年12月9日。当其准备与北冶人和公司续签2014年12月10日以后的《租赁合同》时，被告大舜分公司以政府整体改造的时间不确定为由，于2014年11月28日书面告知其于2014年12月31日前搬离，之后对其停水、断电。双方多次进行协商，其为防止纠纷激化，以书面方式告知大舜分公司从2015年2月10日暂停营业。后双方继续协商无果，大舜分公司于2015年4月13日书面通知其于2015年4月30日前必须办搬离，不许自行发电经营。后双方多次协商未果，现诉至法院，请求判令被告赔偿装修部分评估损失411989元；赔偿动产贬值处理和搬移运费损失10万元；赔偿自2015年2月11日至生效判决或调解交房之日止的停业损失每日1500元；返还价值4140元的电缆线；退还依合同不应扣交的门头损耗款和卷帘门使用费7000元；承担违约金12380.8元（247616元×5%）；退还保证金5000元、门头押金3000元；赔偿损毁财物共计2.3万元；本案诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）北冶人和公司辩称，金富康会所存在严重的违约行为，合同约定房屋租金及相关费用半年支付一次，且为提前三十日支付。合同签订后，金富康会所没有一次按照约定支付相关费用，直到合同约定的期限届满，即2014年12月9日，金富康会所仍然拖欠三个月以上的房屋费用，拖欠达四个月之久。在合同履行过程中的违约情况也非常严重。基于此，其不再和原告签订合同。2014年12月29日，张文芳及其爱人出具承诺书，承诺将房屋使用至2015年2月10日，其予以同意，但自2015年2月10日之后，金富康会所停止了经营，但拒不交还房屋，采取各种方式无理取闹。鉴于金富康会所存在严重的违约行为，其无法再让金富康会所使用房屋，加之其可能面临整体的拆迁，所以决定不再续签合同。金富康会所的各项请求没有依据，应予驳回。
被告大舜分公司辩称，在合同到期后，其要求金富康会所交回房屋，发现金富康会所私自发电等一系列违反管理造成安全隐患的行为，故其在2015年4月23日要求金富康会所尽快腾交房屋消除隐患。
反诉原告北冶人和公司诉称，2013年12月9日，其与金富康会所签订《租赁合同》，约定金富康会所承租其库临街门面第2区15-16一层、11-24二层共7间房屋作足浴会所使用，租赁期限自2013年12月10日至2014年12月9日，合同总费用为247616元，每半年支付，支付时间为上次所缴费用期满前三十日，合同中还对违约责任等做出约定。合同履行期间，金富康会所多次迟延支付款项，鉴于金富康会所严重的违约行为其明确表示不再续签合同，方军华（系经营者张文芳爱人）于2014年12月29日作出书面承诺，承诺于2014年12月30日交清所欠费用，于2015年2月10日停止营业并将房屋移交。但是截至反诉之日，金富康会所既拒不支付2014年12月9日至2015年2月10日期间的房屋使用费，又不腾交房屋。故诉至法院，请求判令原告（反诉被告）立即停止侵权、返还房屋；从2014年12月10日至2015年2月10日按照每日656.5元的标准支付房屋使用费，共计40703元；从2015年2月11日至实际交还房屋之日按照每日1300元标准支付经济赔偿金（暂计算至2015年6月11日），计为15.6万元；承担本案的诉讼及相关费用。
原告金富康会所（反诉被告）辩称，其不存在迟延支付相应款项的行为，拖欠的59904元，是北冶人和公司不收，而非其违约。北冶人和公司对其停水停电又拿走其发电所买的4140元电缆，方军华写于2015年2月10日停止营业是在北冶人和公司胁迫下做出的。对于反诉原告北冶人和公司主张其交纳2014年12月10日至2015年2月10日的房屋使用费无异议，但北冶人和公司每月1300元赔偿金的诉讼请求，与法不合。
经审理查明，2011年12月10日，原告金富康会所（乙方、承租方）与被告北冶人和公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋坐落于西安市未央区谭家乡环园中路中段，北冶人和库临街门面第2区11-24室共14间，房屋面积1344㎡；租赁期限自2011年12月10日起至2013年12月9日止，期限为在政府不拆迁的情况下长期使用或续签；房屋用途为商业经营、会所；合同履行期间，乙方提前退房的，已交的房屋租金不退，如遇政府拆迁改造，甲方应退回所剩房屋租金；房屋租金为每月12768元，综合管理费每月38304元，房屋保证金15000元，门头牌匾押金20580元；合同年总费用为612864元，合同签订之日，承租方应提前三十日一次性按半年度交纳，第三年开始，视市场价格，递增不能超过6%，市场不调价，则不递增；如因国家建设或遇出租房屋重建、改建、维修、拆迁，致使本合同无法履行时，甲方应提前三个月书面通知乙方，乙方装修的损失应与甲方共同协商解决，甲方享受主体部分的赔偿,乙方享受装修部分；租赁期间乙方违约或中途退出,剩余租金不退,并承担年租金5%的违约金,甲方违约退还乙方剩余租金,并承担年租金5%的违约金和乙方的装修费用。2013年12月9日，金富康会所（乙方、承租方）与北冶人和公司（甲方、出租方）续签《租赁合同》，租赁房屋变更为北冶人和库临街门面第2区15-16一层、11-24二层共7间，房屋面积为768㎡；租赁期限自2013年12月10日起至2014年12月9日止，期限为在政府不拆迁的情况下长期使用续签；房屋用途为商业经营、会所；合同履行期间，乙方提前退房的，已交的房屋租金不退，如遇政府拆迁改造，甲方应退回所剩房屋租金；房屋租金每年59904元，综合管理费每年179712元，房屋保证金5000元，门头押金3000元（每年按10%的损耗从门头押金里扣除），卷帘门使用费每户200元/年（每年从房屋保证金里扣除）,合同年总费用为247616元，合同签订之日，承租方应提前三十日一次性按半年度交纳，由2015年12月10日起，租金视市场价格，递增不能超过6%，市场不调价，则不递增；其他条款与2011年12月10日签订的《租赁合同》内容基本一致。2013年12月16日，金富康会所向大舜分公司支付了门头损耗4200元及卷帘门使用费2800元(2011年12月10日至2013年12月9日)，房屋保证金5000元，门头押金3000元，房屋租金半年29952元、综合管理费89856元。2014年8月6日，金富康会所支付了房屋租金59904元，2014年12月30日支付房屋租金59904元。2014年11月28日，被告大舜分公司向各租户发出《通知》称，由于政府整体改造的时间不确定性，可能会给各商户带来搬迁的不变，为保证各商户的利益，本着为商户负责的态度提前告知凡租住其公司门面房、写字间、零售区的商户，合同一律不予续签，各商户于2014年12月31日前搬离。有欠款的商户在10日内办理相关手续，逾期交纳将采取断水、断电等措施。2014年12月29日金富康会所经营者张文芳的丈夫方军华向被告大舜分公司出具《承诺》，承诺于2014年12月30日前交清所欠三个月房费，不再发生过激行为，金富康会所营业到2015年2月10日。后双方就此事多次协商未果，原告金富康会所未按照承诺腾交房屋，被告大舜分公司对涉案的房屋停水、停电。2015年4月7日，原告金富康会所购买配电箱（1380元）、电缆（4140元），后自接线路用电经营。2015年4月13日，大舜分公司向金富康会所发出通知，称因金富康会所不按照承诺时间完成搬迁，且多次堵门、阻碍办公，影响正常生产，故严重警告金富康会所在2015年4月30日前必须搬离，期间不准自行发电、经营，未按时搬离其将强制收回租赁房屋。后大舜分公司发现金富康会所自行接电，将电缆线剪掉放置其办公场所，至本案庭审时，被告北冶人和公司称该线缆因搬家不知所踪。另，金富康会所将其承租的一层房屋一间分割成两部分，一部分为足浴会所的营业大厅，另一部分出租给周杨经营“袁师傅肉夹馍店”，在分割出租之前，原告金富康会所已就一层的房屋整体进行了装饰装修。案件审理过程中，金富康会所申请对其承租的房屋内不动产现值、搬迁费用、动产残值进行评估，西安市中级人民法院司法技术室委托正衡资产评估有限责任公司进行了评估。正衡资产评估有限责任公司作出正衡评报字[2016]008号评估报告，评估结论为涉案动产搬迁费用评估值为11130元，涉案房屋（不含一楼转租部分）装修价值评估值为451318元，涉案房屋一楼转租部分商铺装修价值评估值为24979元。就本次鉴定，原告金富康会所支付鉴定费5000元。2016年1月14日，大舜分公司向金富康会所送达《紧急通知》，称目前有关组织正在对原告承租房屋片区的其他商铺进行拆迁，按照进度安排，原告承租的商铺很快被拆迁，经其多次与原告沟通，原告置之不理，拒不搬迁，因双方的纠纷已经进入司法程序，西安市中级人民法院委托的评估机构已针对评估申请着手评估工作，并于2015年12月30日对房屋进行了实地勘察和登记确认，并拍照留存。由于评估工作和司法审查工作的时间不确定性，为了不影响整体搬迁工作，限原告在24小时之内搬离屋内所有财产，腾交房屋，否则将采取强制搬离措施。2016年2月底，涉案房屋被拆除。原告金富康会所称因被告擅自拆除房屋，导致其尚有石狮子、锅炉、热水器、钟表、煤炉、花架、衣柜、架子床、锅等物品灭失，该部分货物价值28790元，其要求被告赔偿2.3万元。二被告对此不予认可。庭审中，金富康会所与北冶人和公司均认可2014年12月9日之前的房屋使用费及综合管理费金富康会所已全部交纳；金富康会所同意支付自2014年12月10日至2015年2月10日的房屋使用费，按照每天656.5元计算；北冶人和公司同意退还部分房屋保证金及部分门头押金，但称应按照合同约定门头押金每年扣10%损耗，卷帘门每户每年从房屋保证金中扣200元费用。原告金富康会所同意扣减门头押金的损耗，但称其在一层仅有一间房屋使用卷帘门，二层没有卷帘门，故应当按照一户计算每年扣200元卷帘门使用费。另北冶人和公司明确其主张的赔偿金计算至2016年1月26日。再查，涉案房屋拆除前未办理建设规划等相关手续。
上述事实，有《租赁合同》、通知、收据、承诺、照片、衡评报字[2016]008号评估报告及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉房屋拆除前未取得建设工程规划许可证,故金富康会所与北冶人和公司签订的《租赁合同》应属无效。金富康会所与北冶人和公司对合同无效均具有过错，出租方北冶人和公司应承担主要过错。双方在两份租赁合同中均约定，涉案房屋租赁的期限为在政府不拆迁的情况下长期使用，如因国家建设等致使合同无法履行，对于原告的装修损失应共同协商，金富康会所享受装修部分的赔偿、北冶人和公司享受主体部分的赔偿。故原告金富康会所基于此对承租房屋进行了装饰装修。现因北冶人和公司自己的原因而非政府拆迁行为要对涉案房屋在内的建筑物进行拆除，致金富康会所受损，北冶人和公司应当承担主要责任。正衡评报字[2016]008号评估报告的评估结论为涉案动产搬迁费用评估值为11130元，涉案房屋（不含一楼转租部分）装修价值评估值为451318元，涉案房屋一楼转租部分商铺装修价值评估值为24979元。现金富康会所主张被告北冶人和公司赔偿装修损失411989元未超过上述评估价值，依法应予支持。关于金富康会所主张的动产贬值处理和搬移运费损失10万元，其能够搬离的动产已经自行搬离并处理，该项请求没有依据不予支持，搬迁费用应以评估报告确认的11130元为准。金富康会所出具承诺，在2015年2月10日前搬离，现其主张被告北冶人和公司赔偿自2015年2月11日至生效判决交房之日止的停业损失每日1500元，没有事实及法律依据，依法不予支持。关于电缆线，为金富康会所所有，现北冶人和公司无法返还，应当支付折价款项4140元。关于原告金富康会所称被告北冶人和公司不应扣交2011年租赁合同的门头损耗款和卷帘门使用费7000元，因双方之前已经就该合同款项达成一致意见，现要求退还没有依据，对该诉请，不予支持。关于2013年租赁合同项下的房屋保证金、门头押金，在扣除一年的损耗、使用费后，北冶人和公司应向金富康会所退还房屋保证金4800元（5000元-200元），门头押金2700元（3000元-3000元×10%）。关于原告主张的违约金，因合同无效，该违约金没有事实及法律依据，且金富康会所在之前缴纳房屋使用费、管理费中也有逾期，故不予支持。关于金富康会所主张的赔偿损毁财物共计2.3万元一节，从双方发生纠纷开始，二被告多次通知其搬离，该部分财物均属可搬迁移动的财物，金富康会所已经将价值较大的物品搬离处置，对于剩余部分财物，亦应当及时处理。因租赁合同无效金富康会所亦有一定过错，故该部分损失，应由其自行承担。关于北冶人和公司的反诉请求，因涉案房屋已经拆除，其要求金富康会所返还房屋没有依据，不予支持。自2014年12月10日至2015年2月10日的房屋使用费，参照合同中的收费标准每日656.5元计算，金富康会所应支付房屋使用费40703元。2015年2月11日之后，金富康会所虽未腾交房屋，但北冶人和公司已对租赁房屋停水、停电，且涉案房屋所在的建筑物其他商户已搬离，该建筑物空置，金富康会所无法经营，北冶人和公司主张金富康会所支付2015年2月11日至2016年1月26日的赔偿金没有事实及法律依据。被告大舜公司系北冶人和公司依法成立的分支机构，其民事责任应由北冶人和公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陕西北冶人和实业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安市未央区金富康足浴会所支付装修损失411989元、搬迁费用11130元、电缆线价款4140元，退还房屋保证金4800元，门头押金2700元；
二、驳回原告（反诉被告）西安市未央区金富康足浴会所其余诉讼请求；
三、原告（反诉被告）西安市未央区金富康足浴会所自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陕西北冶人和实业发展有限公司支付自2014年12月10日至2015年2月10日的房屋使用费40703元；
四、驳回被告（反诉原告）陕西北冶人和实业发展有限公司的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13990元、鉴定费5000元（原告已预交），原告金富康会所负担案件受理费6169元，被告北冶人和公司负担案件受理费7821元、鉴定费5000元，被告北冶人和公司负担部分于上述付款时间一并给付原告金富康会所。反诉案件受理费2119元（反诉原告已预交），由反诉原告北冶人和公司负担1710元，由反诉被告金富康会所负担409元，反诉被告金富康会所负担部分于上述付款时一并给付反诉原告北冶人和公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
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审 判 长 相 帆
代理审判员 王 鹏
人民陪审员 樊魁元
二〇一六年十二月九日
书 记 员 陈 丹