浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢民初字第2××号
原告：邹启程。
原告：姜公胜。
原告：吴小龙。
三原告共同委托代理人：宁华、柴飞霞，浙江中桥律师事务所律师。
被告：金善文。
被告：邱佩兰。
二被告共同委托代理人：姜水琴，衢州市城西法律服务所法律工作者。
原告邹启程、姜公胜、吴小龙与被告金善文、邱佩兰房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年5月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员陈淋欢独任审判，于2015年6月23日、7月31日公开开庭进行了审理，因案情复杂，依法转为普通程序，于2015年11月12日再次公开开庭审理了本案，经院长批准，本案依法延长审限二个月。三原告共同委托代理人宁华、柴飞霞，被告金善文及二被告共同委托代理人姜水琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告系夫妻关系，也系坐落在衢江区东迹大道240号、244号、246号、248号、250号、252号、2××号房地产的所有人，2014年11月20日，三原告与两被告签订《房地产转让协议》一份，约定两被告将其坐落在衢江区东迹大道的综合用地及地上所有房产（即衢江区东迹大道240号、244号、246号、248号、250号、252号、2××号房屋）转让给三原告，转让价为1500万元，该转让款的支付方式为：协议签订时支付定金300万元；2015年1月前支付350万元；被告尚欠浙江衢州衢江上银村镇银行股份有限公司（以下简称上银村镇银行）的贷款800万元，由被告协助原告办理续贷手续（即将该贷款转为原告的贷款），该800万元贷款的利息由原告承付；余款50万元在挂牌招标前付清。协议签订后，原告已分期支付原告转让款650万元，并代原告支付了800万元贷款的利息211382元，但在办理该800万元贷款的续贷过程中，因被告与第三人存在债务纠纷，上述房地产被法院查封，而且因上述房地产的抵押贷款800万元未偿还上银村镇银行，该银行以该800万元贷款的借款人浙江三巨供应链管理有限公司、抵押人金善文、邱佩兰及保证人祝小旺、金肖莉为被告，诉至法院，要求偿还借款本息，2015年5月21日，法院作出判决，上银村镇银行对被告金善文、邱佩兰用于抵押的上述房地产在最高额1500万元的范围内就该800万元贷款产生债权享有优先受偿权。现该判决已生效，并进入执行程序，上述房地产将被拍卖，原、被告所签订的《房地产转让协议》显然无法继续履行。原告认为，被告的违约行为致使原告受让上述房地产的合同目的已不能实现，故请求：1、解除原、被告于2014年11月20日签订的《房地产转让协议》，由两被告返还原告已支付的转让款650万元及代原告支付的银行利息211382元，共计6711382元；2、两被告赔偿原告上述资金被占用期间的利息损失，自资金被占用之日起按银行同期贷款利率四倍计算至款付清之日。
被告辩称，原、被告签订的《房地产转让协议》约定：房屋土地产权双方暂不办理过户手续，出卖方因该房地产被设定抵押的银行贷款800万元，协助买受人续贷，利息从签订协议开始由买受人承付。协议中的“协助买受人续贷”就是出卖人协助买受人将该贷款转到买受人名下。自合同签订之日始，原告作为买受人也确向银行支付该800万元银行贷款的利息，后因银行要求在该800万元贷款偿还后，才同意重新作抵押贷款，但二被告未能先行偿还贷款，故不能办理转贷。事后，由于被告的其他债务，以上房地产确被法院查封，正因为原告后来未支付该800万元银行贷款的利息，才导致银行起诉，法院判决银行对被告金善文、邱佩兰用于抵押的上述房地产在最高额1500万元的范围内就该800万元贷款产生债权享有优先受偿权，现该判决已进入执行程序。被告认为，双方签订的合同合法有效，原告履行了支付价款的义务（当然包括800万元银行贷款由原告负责偿还），被告也已履行了交付房地产的义务，被告在履行该合同中并未违约，反而是原告迟延支付价款，但被告本着诚信原则，并未追究有关的违约责任，在签订合同时，原告明知该房地产有银行的抵押贷款，应该预见到交易风险，而且该800万元抵押贷款未转到原告名下，不是被告能控制的，也不是双方在订立合同时无法预见的，不属于合同应解除的情形。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其主张，提供以下证据：
1、原、被告于2014年11月20日签订的《房地产转让协议》一份，以证实被告将其坐落在衢江区东迹大道240号、244号、246号、248号、250号、2××号的房屋以1500万元的价格转让给原告；付款方式为签订合同时支付300万元、2015年1月春节前支付350万元；双方暂不办理产权过户手续，被告银行贷款800万元，协助原告续贷，利息从签订协议后由原告承付；余款50万元在挂牌招标前付清。
2、由被告金善文出具的《收到土地转让款确认书》一份、分别由二被告、二被告之女金肖莉出具的《收款收据》二张，以证实被告已收到原告650万元的转让款。
3、支付利息清单三份，分别为2014年12月19日21040元、31560元和2015年3月23日158782元，共计211382元。
4、衢江区房产查询记录，证明诉争的房屋已被衢江法院查封。
5、（2015）衢商初字第221号民事判决书一份，以证实因涉诉房地产设定抵押贷款800万元，浙江衢州衢江上银村镇银行股份有限公司将起诉二被告，该判决书判定该银行对本案涉诉房地产在最高额1500万元范围内就浙江三巨供应链管理有限公司应承担的借款本金800万元及其利息、律师费损失享有优先受偿权，现该判决已生效，并已进入执行程序，故本案中原、被告签订的《房地产转让协议》已无法履行，被告已无法交付该房地产。
被告对原告提供的上述证据均无异议，但其认为，造成浙江衢州衢江上银村镇银行股份有限公司起诉的原因不在于被告，而是原告未向银行偿还该800万元抵押贷款。
被告为证实其主张，提供以下证据：
被告申请证人洪某出庭作证，以证实本案涉诉的房地产被告已交付原告。证人洪某作证称：其系本案涉诉房屋的租户，在2014年下半年及2015年3月，确有人到其租住地，称其所租住的房屋已被他们买来了，其向被告金善文核实，金善文予以确认；现在其仍租住在该房屋内，租金是交给金善文的。
双方对上述证人证言均没有异议本院对该证据的真实性予以认定，但该证据仅证明证人得知该房地产已由被告出卖该原告，但并不能证明房地产已交付。
综上，本院认定事实如下：
被告金善文、邱佩兰系夫妻关系，也系坐落在衢江区东迹大道240号、244号、246号、248号、250号、252号、2××号房地产的所有人。2014年4月16日，浙江衢州衢江上银村镇银行股份有限公司（以下简称上银村镇银行）与浙江三巨供应链管理有限公司（以下简称三巨公司）签订《综合授信合同》和《借款合同》各一份，三巨公司的法定代表人祝小旺系二被告女婿，合同约定三巨公司向上银村镇银行借款800万元。同日，上银村镇银行又与二被告签订《最高额抵押合同》一份，约定由二被告为上银村镇银行与三巨公司在2014年4月16日至2017年4月14日间发生的债权提供最高额1500万元的最高额抵押担保，以二被告坐落在衢江区东迹大道240号、244号、246号、248号、250号、252号、2××号房地产（房产证编号分别为20131798、20131798-1、20131817、20131817-1）作抵押，并办理了抵押登记，该《借款合同》并由二被告及其女儿金肖莉、女婿祝小旺提供保证担保。2014年11月20日，原告邹启程、姜公胜、吴小龙与二被告签订《房地产转让协议》一份，约定二被告位于衢江区东迹大道240号、244号、246号、248号、250号、252号、2××号的房地产（房产证号分别为20131798-1、20131817-1，土地证号分别为1-2013-01806、1-2013-018**）转让给三原告，转让价为1500万元；转让款的支付方式为：协议签订时支付定金300万元；2015年1月春节前支付350万元；房屋土地产权暂不办理过户手续，被告在上银村镇银行的抵押贷款800万元，被告协助原告续贷（即将该贷款转到原告名下），利息自合同签订之日由原告承付；余款50万元在挂牌招标前付清；房地产转让过户手续由双方共同协助办理，涉及的税费由买受人承担；如买方违约，不予购买，卖方有权没收定金，如卖方违约，不予出卖，须双倍退还定金。合同签订后，原告陆续向被告支付转让款650万元，自合同签订之日起的利息也由原告支付至2015年3月20日，合计211382元。事后，由于被告涉及其他债务纠纷，上述房地产被本院查封，原告意识到该合同的风险，未继续支付该800万元贷款的利息，因上银村镇银行要求先偿还该800万元贷款后再由原告以涉案房地产作抵押进行贷款，不同意该贷款直接转到原告名下。2015年4月23日，上银村镇银行因三巨公司的贷款800万元未予偿还，诉至本院，要求三巨公司偿还借款本息、二被告作为担保人承担担保责任。同年5月21日，本院作出（2015）衢商初字第221号民事判决，判令三巨公司偿还借款本金800万元及其利息，上银村镇银行对被告金善文、邱佩兰用于抵押的上述房地产在最高额1500万元的范围内就该800万元贷款产生债权享有优先受偿权。为此，原告认为，被告违反合同约定，致使原、被告签订的《房地产转让协议》的合同目的已无法实现，诉至本院，诉请如前。另查明，（2015）衢商初字第221号民事判决已生效，现已进入执行程序，涉案房地产即将被拍卖。
本院认为，原、被告签订的《房地产转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。我国合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告均应努力创造条件，以使该《房地产转让合同》顺利履行，被告作为出卖人，在合同履行完毕前当然有使合同的标的物处于安全的义务，因双方有关“涉案房地产800万元的抵押贷款转到原告名下”的约定不能成就，致使该抵押贷款的抵押权人上银村镇银行提起诉讼，要求实现其抵押权，经本院判决，上银村镇银行对涉案房地产享有优先受偿权，现该判决已生效，并已进入执行程序，涉案房地产即将被拍卖，原告显然已无法获得涉案房地产，该《房地产转让协议》的合同目的已无法实现。造成合同标的物被拍卖的根本原因，系被告不能保障合同标的物的安全，且其未能保障标的物的安全不属不可抗力造成的。被告显然已构成违约，原告要求解除合同、恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；其又抗辩称其并未违反合同约定，800万元抵押贷款未能转到原告名下，不是由其能控制的，合同不能解除，本院认为，保证合同标的物安全本是合同的法定义务，故本院对该抗辩意见不予采纳。合同被解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，恢复原状并赔偿损失。故原告要求被告返还其已支付的转让款650万元及代为支付的800万元抵押贷款的利息211382元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但其要求被告赔偿上述资金被占用期间以中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算的利息损失，该损失的计算标准过高，应以同期同类贷款基准利率计算为宜，利息的起算时间酌情认定为起诉之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2014年11月20日签订的《房地产转让协议》；
二、二被告自本判决生效之日起十日内返还原告6711382元，并支付自2015年5月18日至款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61990元，由被告金善文、邱佩兰共同承担，于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 陈淋欢
人民陪审员 张志诚
人民陪审员 吴灵仙
二〇一六年一月十一日
书 记 员 毛蕾蕾
申请执行期限二年
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。