河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终976号
上诉人（原审第三人）：孙荣兰，女，生于1954年9月7日，汉族，住南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：唐娟，河南书选律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨兴时，男，生于1949年9月12日，汉族，农民，高中文化程度，住南阳市卧龙区。
被上诉人（原审原告）：李勤，女，生于1952年6月2日，汉族，农民，小学文化程度，住南阳市卧龙区。系杨兴时之妻。
二被上诉人的委托诉讼代理人：马建基，南阳市卧龙区宛岩法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李琪，女，生于1974年2月2日，汉族，住南阳市卧龙区。
原审被告：周熠阳，男，生于2000年11月23日，汉族，随孙荣兰生活。系李琪之子。
法定代理人：孙荣兰，女，生于1954年9月7日，汉族，住南阳市宛城区。系周熠阳之祖母。
上诉人孙荣兰与被上诉人杨兴时、李勤、李琪、原审被告周熠阳为确认合同效力纠纷一案，卧龙区人民法院于2011年8月12日作出（2011）宛龙民一初字第189号民事判决书。周杜有、孙荣兰不服提出上诉，本院作出（2011）南民一终字第786号民事判决书，周杜有、孙荣兰不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院作出（2012）豫法立二民申字第00418号民事裁定书，指令本院再审。2012年10月31日，本院作出（2012）南民再终字第85号民事裁定书，裁定撤销（2011）宛龙民一初字第189号民事判决书和（2011）南民一终字第786号民事判决书，发回原审法院重审。重审中，原告申请列周熠阳为被告。2014年4月5日，卧龙区人民法院作出（2013）宛龙民一初字第12号民事判决书。周杜有、孙荣兰不服提出上诉，本院作出（2014）南民二终字第00858号民事裁定书，裁定撤销（2013）宛龙民一初字第12号民事判决，发回重审。卧龙区人民法院作出（2016）豫1303民初1042号民事判决，二上诉人不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。李琪经公告送达传票未到庭应诉。本案现已审理终结。
周杜有、孙荣兰上诉请求：撤销原判，确认双方当事人签订的合同无效，并由被上诉人承担上诉费。理由：1、李琪与周明雷共同生活期间以周明雷的工人资格在厂里购买集资房，李琪未提供证据证明其出资，同居期间的财产不是共同财产，因此该房属于周明雷个人财产。李琪出卖房屋系无权处分。2、被上诉人购房时明知周明雷死亡，上诉人在购买房产时未通知继承人参加房屋交易，损害第三人利益。李琪与被上诉人串通损害第三人利益，应为无效。3、被上诉人未提供证据证明购房款与市价相当，被上诉人也未实际占有房屋和办理过户，不能取得房屋所有权。4、周杜有与周明雷不是收养关系，周杜有和孙荣兰是周明雷的唯一父母。本案是房屋买卖合同纠纷，其他继承人未放弃继承无法过户，合同不能履行。在过户之前被上诉人不具有物权利益，原判将合同纠纷和侵权纠纷一并审理不当。
被上诉人答辩称：1、李琪和周明磊的户口本均显示二人已婚，周熠阳的出生证明也显示周明雷和李琪为周熠阳父母，故周明雷和李琪是夫妻关系。2、被上诉人已按市场价支付房款，且李琪将原始购房协议、缴款条和房屋钥匙交付被上诉人，被上诉人买房构成善意取得，在装修期间上诉人强行入住构成侵权。3、上诉人称出资8000�购买招工指标才使周明雷得以进厂，不属实。招工表和遗属抚恤金领取表证明周都奇、王海兰和周明雷形成收养关系。
杨兴时、李勤向一审法院起诉请求：（1）确认原告杨兴时与被告李琪所签订的房屋买卖合同有效，被告应协助原告办理产权过户手续；（2）判决第三人周杜有、孙荣兰从该房屋中搬出。诉讼费由被告李琪、周熠阳及第三人周杜有、孙荣兰承担。
一审法院认定以下事实：周明雷（生于1973年8月5日）系第三人孙荣兰、周杜有婚生子，周都奇（妻子王海兰，周都奇、王海兰均已死亡）与周明雷系同村居住的远亲。
1995年9月30日，经南阳市劳动局批准周都奇因身体不好向其所在单位南阳柴油机厂申请退养，并自愿领取50%工资，让周明雷以儿子名义接班。周明雷于1995年12月22日（当时周明雷22岁），以周都奇之子的身份经过南阳市劳动局同意被南阳柴油机厂招收为全民合同制工人。
1999年1月，周明雷与李琪以夫妻名义共同生活，李琪称与周明雷结婚，但经多方调查，未查到结婚登记档案。2000年11月23日，周明雷与李琪生一子周熠阳。
2007年4月18日，南阳柴油机厂与周明雷签订了《职工集资购房协议》，周明雷以131963.30元的价格购得了位于南阳市××柴小区××单元××楼东户面积为152.29平方米（含地下室）的房屋一套，并于2005年10月12日交款20000元、2007年4月26日交款111963.30元付清了购房款。但至今未办理产权登记。
2007年10月，周明雷因交通事故死亡。2008年3月24日，南阳市柴油机厂“职工因病或非因工死亡后处理意见表”载明，周明雷供养直系亲属人数为2人。遗属情况栏载明：王海兰（周都奇妻子，周都奇已死亡）系周明雷母亲，发放的抚恤金为12.5元。周熠阳系周明雷之子，发放的抚恤金为30元。
周明雷死亡后，被告李琪与儿子周熠阳居住在该房屋内。2010年3月2日，李琪作为甲方售房人与乙方原告杨兴时签订协议书，以254000元的价格将该房屋卖给了杨兴时和李勤。该协议书约定，甲方有义务协助乙方出具相关证明帮助其办理房权证书。协议签订后的当日，杨兴时支付给李琪254000元的购房款。李琪向杨兴时出据了收条：“今收到杨兴时购房款：贰拾伍万肆仟元整（254000.00）南柴小区（原机床厂院内）六号楼一单元五楼东户。卖房房主周明雷妻：李琪。2010年3月2日。”李琪随即将该房屋交付于杨兴时。
签订协议时，杨兴时已明知周明雷死亡。在杨兴时对该房屋进行装修时，第三人孙荣兰、周杜有擅自更换门锁并搬入该房居住。另查明，2014年12月26日，孙荣兰以李琪长期下落不明、不尽监护抚养义务为由诉�本院，请求法院判令被告李琪将周熠阳的监护权变更为孙荣兰。2015年5月12日，本院作处出了（2015）宛龙七民初字第17号民事判决书，判决周熠阳的监护权归孙荣兰，该判决已于2015年8月13日发生法律效力。上述事实，有当事人陈述、协议书、收条、户口本单位证明等证明，并经庭审质证记录在卷。
原审法院认为，本案诉争房屋系周明雷与李琪在同居生活期间，由周明雷依据其生前所在单位南阳市柴油机厂规定以集资购买形式所取得。周明雷与李琪同居生活并生育儿子周熠阳，对同居生活期间所购房屋，二人构成共同共有关系，故周明雷与李琪对位于南柴小区（原机床厂院内）六号楼一单元五楼东户的房屋系继受取得，虽未进行登记公示，不具有权利推定的效力，但享有真实的物权。
周明雷因交通事故死亡之后，诉争房屋中属于周明雷的部分成为遗产。李琪未经周明雷的法定继承人同意，将包含周明雷其他继承人份额的房屋出售给杨兴时和李勤。杨兴时和李勤以市场价购买，购买时杨兴时、李勤查看了集资购房协议，杨兴时、李勤虽明知周明雷已死亡，但李琪与周明雷以夫妻名义生活多年，并生有一子，杨兴时、李勤有理由相信李琪具有处分权，故杨兴时、李勤购买时无过错。虽然除李琪、周熠阳外尚有其他继承人对该房屋享有继承权，但李琪作为房屋共有人享有部分产权，并作为以夫妻名义和周明雷共同生活多年的人和周熠阳的法定代理人，足以使他人相信其对该房屋有处分权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”李琪对其他继承人就该房屋的处分虽然无代�权，但基于上述理由，原告杨兴时、李勤有理由相信其有代理权，因此，2010年3月2日李琪与原告杨兴时签订的房屋买卖协议为有效协议。
另，周明雷死后，诉争房屋归全体继承人及李琪共同共有，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，杨兴时、李勤相信李琪具有处分权，且支付了合理的价款，并占有了该房产，属善意，因此，杨兴时、李勤的合法权益应得到法律的保护。第三人孙荣兰、周杜有的损失，应向李琪主张赔偿。
周明雷死后，其房屋实际由李琪、周熠阳和其他继承人按份共有，李琪并其代表的周熠阳所占该房屋的份额基本达到三分之二，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的按份共有人或全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故李琪处理该房屋符合物权法的规定。
李琪与杨兴时、李勤所签的房屋买卖合同系有效合同，李琪应首先按有关房屋登记的规定完善产权登记手续，然后将房屋按合同约定过户到杨兴时、李勤名下。对杨兴时、李勤要求李琪协助办理过户手续的请求，原审法院予以支持。
原告杨兴时和李勤系基于市场价购买，并支付了价款，且是善意的，李琪已交付了房屋，杨兴时、李勤实际取得了该房屋，虽尚�办理房屋过户手续而取得物权，但对该房屋处于合法占有状态，依法享有占有权。周杜有、孙荣兰未经占有权人许可占有该房屋，其行为构成侵权，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十二条、第二百四十三条的规定，对原告要求周杜有、孙荣兰搬出房屋的请求，原审法院予以支持。
关于第三人孙荣兰、周杜有认为在周明雷集资房屋时第三人也出了资，争议房屋在周明雷死亡后应归其所有的问题，原审法院认为，即使周明雷购买集资房时周杜有、孙荣兰曾出资，但集资购买的住房是以集资单位职工周明雷名义购买，不能因为周杜有、孙荣兰对周明雷有出资就认定周杜有、孙荣兰也是购买人，如果确有向周明雷出资的事实，也只说明周杜有、孙荣兰与周明雷之间存在借款或赠与关系。
关于周明雷与周都奇、王海兰之间的收养关系是否形成以�第三人孙荣兰、周杜有与周明雷之间的父母子女关系是否因收养而消灭的问题，因当时的事实关系复杂，周都奇夫妻二人均已死亡，原审法院无法查清，不予处理，但不影响李琪出卖房屋的合同效力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第二百四十二条、第二百四十三条，并经原审法院审委会讨论决定，原审法院判决：一、原告杨兴时、李勤与被告李琪所签订的房屋买卖协议为有效合同；二、限判决生效后六个月内，被告李琪、周熠阳协助原告杨兴时、李勤按规定办理该房屋的转移登记手续，登记到原告杨兴时、李勤名下；三、限判决生效后十日内，第三人孙荣兰、周杜有从位于南阳市××区××街机床厂家属院×�楼××单元××楼××单元房及地下室内搬出。案件受理费5110元，被告李琪、周熠阳负担5060元，第三人孙荣兰、周杜有负担50元。
二审中当事人未提供新证据。上诉人孙荣兰提交村委证明、声明、常住人口登记卡和身份证复印件各一份作为参考，证明周杜有于2017年1月31日去世，其子女周二永和周玲玲表示不参加诉讼，其可得继承的份额由周熠阳承受。被上诉人质证称：村委证明无负责人签名，不符合证据要件。王海兰和周都奇是周明雷的养父母，周杜有和孙荣兰对周明雷的遗产不享有继承权，周杜有已死亡，其继承人对周明雷的遗产也不享有继承权。
二审中查明：原审第三人周杜有，男，生于1952年7月15日，汉族，蒲山冷库退休工人，住南阳市××新店乡周营3号，公民身份证号码。一审判决后周杜有提出上诉，后于2017年1月31日去世，其配偶孙荣兰�示不放弃诉讼权利，其子女周二永和周玲玲表示放弃继承周杜有在本案的权利。二审中查明其他事实同一审中查明一致。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，争议房屋的产权并未登记在李琪名下，现有证据未能充分证明李琪曾对争议房屋进行出资，及李琪�争议房屋享有的份额比例，也无充分证据证明周明雷生前和李琪已办理结婚登记，故李琪对整体房屋予以出售系无权处分。被上诉人购房时已知周明雷去世，但未尽审慎义务查明李琪是否经周明雷继承人授权或同意，被上诉人对购房过程中出现的风险负有一定责任。购房协议签订后被上诉人未办理过户登记，亦未实际占有、使用、控制争议房屋，不具备善意取得的条件。故对被上诉人杨兴时、李勤主张确认合同有效、过户和限期搬离的请求不予支持。上诉人的该上诉理由成立。对杨兴时、李勤造成的损失应由其另行主张赔偿。原判程序并无不当。综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人部分上诉理由成立，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
一、撤销卧龙区人民法院（2016）豫1303民初1042号民事判决；
二、驳回二被上诉人的诉讼请求。
一、二审案件受理费5160元由上诉人孙荣兰负担2580元，由二被上诉人负担2580元。
本判决为终审判决。
审判长 李晓峰
审判员 刘建华
审判员 王 妮
二〇一七年七月二十八日
书记员 孙上兰