江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）宁民终字第784号
上诉人（原审原告）屠福莉，女，汉族，1978年12月9日生，某店业主。
委托代理人毛积孝，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）雷智辉，男，汉族，1979年3月16日生，无业。
委托代理人邓风，江苏君泊律师事务所律师。
委托代理人李思渊，江苏君泊律师事务所律师。
上诉人屠福莉与上诉人雷智辉房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市浦口区人民法院（2013）浦江民初字第506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人屠福莉的委托代理人毛积孝，上诉人雷智辉的委托代理人李思渊，到庭参加诉讼。
屠福莉原审诉称，2009年7月4日，其与雷智辉签订一份《房屋租赁合同》，约定：屠福莉承租领域花园某幢136室门面房，面积约180平米，租期6年，租金每年13万元，后两年递增不超过10%等。合同签订后，屠福莉按约交付租金，投入大量资金对房屋进行装饰装修。后屠福莉才知道，租赁房屋的实际所有人是马仁悌，因雷智辉违约将房屋转租给屠福莉，马仁悌起诉解除与雷智辉的房屋租赁协议。2013年3月25日，马仁悌依据生效判决通知屠福莉搬出，造成的损失由屠福莉自负，并于4月初将涉案房屋的水、电全部停掉。屠福莉为避免损失扩大，不得已搬出租赁房屋，后又租赁130余平米房屋进行经营。诉请判令：1.要求解除屠福莉、雷智辉双方于2009年7月4日签订的《房屋租赁合同》；2.雷智辉赔偿屠福莉租金损失425980元；3.雷智辉赔偿屠福莉装饰装潢损失305140元；4.雷智辉赔偿屠福莉5个月的经营利�损失350000元；5.雷智辉赔偿屠福莉停业期间人员工资123362元；6.雷智辉赔偿屠福莉搬家费等费用6450元；7.雷智辉承担本案诉讼费、保全费12171元及鉴定费6000元。
雷智辉原审辩称，屠福莉诉请缺乏法律依据，因为屠福莉知道或应当知道本案涉及的租赁房屋并非雷智辉所有，其次屠福莉的诉请缺乏事实依据。
原审法院经审理查明，2009年7月4日，屠福莉与君鼎娱乐会所签订房屋租赁协议，约定：君鼎娱乐会所将位于南京市浦口区公园北路8号领域花园某幢136室门面房（约180平米）出租给屠福莉，租期6年，从2009年12月1日至2015年12月1日，租金每年13万元，后两年房租租金随市场递增不超过10%。雷智辉是君鼎娱乐会所的实际所有人。合同签订后，屠福莉于2009年7月和2012年10月两次对租赁房屋进行装修，开设婚纱摄影店从事相关业务，并向雷智辉支付租金至2013年4月。
原审法院�查明，浦口区公园北路8号领域花园某幢136室门面房的实际所有人为马仁悌，马仁悌于2008年9月1日与雷智辉就上述房屋签订租赁协议，双方在协议中约定不得将房屋转租、转让或转借给他人。因雷智辉将房屋租赁给屠福莉，后马仁悌向原审法院提起诉讼，要求解除与雷智辉签订的租赁合同，原审法院于2012年5月30日作出（2012）浦江民初字第7号民事判决，判决解除马仁悌与雷智辉于2008年9月1日签订的房屋租赁协议。后雷智辉不服提起上诉，南京市中级人民法院于2013年3月18日作出（2012）宁民终字第2519号民事判决，驳回上诉，维持原判决。2013年3月25日，马仁悌向雷智辉发出通知，要求其在十五日内从上述房屋中搬出。后屠福莉将上述房屋交还给马仁悌，另行租赁房屋从事婚纱摄影业务。
原审法院认为：公民的合法权益受法律保护。对屠福莉要求解除其与雷智辉双方于2009年7月4日签订的《房屋租赁合同》的请求，2013年4月马仁悌收回诉争房屋，双方的租赁协议已经实际解除，因此对屠福莉要求解除房屋租赁协议的请求予以支持。对屠福莉要求雷智辉赔偿租金损失425980元的请求，屠福莉以其现在租赁房屋的年租金28万元减去双方租赁协议中的年租金13万元，从2013年4月18日计算至2015年12月1日共计为425980元要求雷智辉进行赔偿，双方签订的房屋租赁协议中并未对违约责任进行约定，且屠福莉以现有房屋租金为标准计算租金损失缺乏法律和事实依据，因此对其此项请求不予支持。对屠福莉要求雷智辉赔偿装饰装潢损失305140元和鉴定费6000元的请求，屠福莉提供的江苏华信资产评估有限公司的资产评估报告虽系其单方委托，但雷智辉并未能提供证据证实该评估报告与事实不符，因此对屠福莉主张的装饰装潢损失305140元和鉴定费，予以支持，�由于原审法院于2012年5月30日已作出（2012）浦江民初字第7号民事判决，屠福莉知道或者应当知道雷智辉因诉争房屋租赁问题与马仁悌发生纠纷，其仍然于2012年10月对诉争房屋进行装饰装潢，由此产生的损失其也应承担责任，应由屠福莉与雷智辉对此部分损失各承担50%的责任，同时由于屠福莉提供的鉴定费票据证实其鉴定费为5000元，因此应由雷智辉赔偿屠福莉装饰装潢损失152570元、鉴定费2500元。对屠福莉要求雷智辉赔偿5个月的经营利润损失350000元的请求，屠福莉因搬迁房屋造成5个月无法正常经营，由此产生的损失应由雷智辉进行赔偿，但屠福莉未能提供合法有效的证据证实其每个月的经营利润有70000元，原审法院酌定参照2012年度江苏省商务服务业在岗职工年平均工资38854元计算屠福莉5个月的经营损失为16189元。对屠福莉要求雷智辉赔偿停业期间人员工资123362元的请求，屠福莉无论是否租赁雷智辉的房屋，其均应正常向员工支付工资，因此其此项主张缺乏法律依据，不予支持。对屠福莉要求雷智辉赔偿其搬家费等费用6450元的请求，雷智辉对其中的搬运费2450元不持异议，对其他费用均不予认可，屠福莉提供的收据无法证实其因搬迁产生的损失，对雷智辉认可的搬运费2450元予以支持，其他费用不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，原审判决：一、解除屠福莉与雷智辉于2009年7月4日签订的房屋租赁协议。二、雷智辉于判决生效后十日内赔偿屠福莉人民币173709元。三、驳回屠福莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费10650元、保全费1520元，合�12170元，由屠福莉负担10466元，雷智辉负担1704元。
上诉人屠福莉不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实、适用法律均有误。（一）关于租金损失。原审法院错误认为“双方签订的房屋租赁协议中并未对违约责任进行约定，且屠福莉以现有房屋租金为标准计算租金损失缺乏法律和事实依据”。虽然房屋租赁协议中未约定违约责任，但屠福莉要求雷智辉赔偿租金损失的法律和事实依据充分。1.法律依据：《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第27条明确规定，“因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用”。2.事实依据：屠福莉因雷智辉违约，被迫迁址，签订新的房屋租赁合同，交付租金，在新址营业。（二）关于装潢损失。原审错误推断“屠福莉知道或者应�知道雷智辉因诉争房屋租赁问题与马仁悌发生纠纷，其仍然于2012年10月对诉争房屋进行装饰装潢”，并据此错误判决屠福莉与雷智辉各承担50%的损失责任。1.屠福莉不是雷智辉与马仁悌案的当事人，原审认定其知道或者应当知道，没有事实和法律依据。2.屠福莉与雷智辉签订次租赁合同，是基于主租赁合同允许转租，其不知道雷智辉篡改主租赁合同内容而引起诉讼并败诉。3.雷智辉原审中提供的确认书恰恰证明屠福莉直到2012年10月31日才知道雷智辉与马仁悌案的一些情况，而其装潢在先，何况只是门头装潢，不是整个门店装潢。（三）关于经营利润损失。原审错误认为屠福莉提交证明其利润损失的证据是单方证据而不予采信，并错误酌定参照2012年度江苏省商务服务业在岗职工年平均工资计算屠福莉5个月的经营损失为16189元。1.屠福莉是个体工商户，其只能提交日常的流水账以证明其经营利润损失，只能是单方证据，这类证据至少具有参考价值，不应简单排斥。2.屠福莉是从事婚纱摄影业务的个体工商户，不是服务业在岗职工，该行业有较高的专业要求，利润相对较高，否则屠福莉也无力承担雷智辉每年13万元的租金，无力常年雇佣近十位员工，故原审酌定标准显属不当。（四）关于员工工资损失。原审以“屠福莉无论是否租赁雷智辉的房屋，其均应正常向员工支付工资”为由，驳回了屠福莉的诉请。因雷智辉违约致屠福莉影楼停业，而屠福莉却要正常支付员工工资，该损失依法应由雷智辉赔偿。（五）关于搬家费用。屠福莉影楼被迫搬至新址开业，除搬运费外，开业的必要庆典费用以及接待费用，也是因雷智辉违约产生，应由雷智辉赔偿。综上，屠福莉上述五项费用均因雷智辉违约而实际产生，应予赔偿。请求二审法院：1.撤�原审判决第二、三项，依法改判雷智辉赔偿屠福莉人民币924970元（其中，租金损失387480元、装潢损失305140元、经营利润损失181500元、员工工资44400元、搬家费用6450元）；2.改判本案一、二审诉讼费由雷智辉承担。
针对屠福莉的上诉，雷智辉辩称，屠福莉新址的租金按照每天、单位面积计算出的标准低于其原来向雷智辉承租的房屋，因此不存在所谓的租金损失。对于屠福莉的装修损失及其他的各项损失，雷智辉不应当承担。雷智辉给屠福莉看的租赁合同中没有明确约定可以转租，也没有不可以转租，依照合同法规定，屠福莉本人有向房屋所有权人核实其是否同意转租的义务。请求驳回屠福莉的上诉请求。
上诉人雷智辉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）屠福莉对案涉房屋系由雷智辉转租的事实是明知的，没有理由向雷智辉要求赔偿。第一，在案涉合同签订�初，屠福莉就知道房主不是雷智辉，也不是君鼎娱乐会所，知道案涉房屋的房主是马仁悌。屠福莉的天赐良缘影楼工商登记资料中存有马仁悌与余雪银签订的《房屋租赁协议》，该协议虽然没有载明不得转租，但也没有约定可以转租，而擅自转租的行为并不受法律保护。在签订每年租金十几万的房屋租赁合同之时，屠福莉就应当知道接手转租房屋的经营风险与法律风险，也应当自行排除、预防相关风险。在明知房主不是雷智辉的情况下，与雷智辉签订房屋租赁合同，由此产生的风险、损失应自行承担，而不应转嫁给雷智辉。第二，房主马仁悌以违约转租为由于2011年起诉雷智辉要求解除租赁合同，该案经原审法院判决解除合同，南京市中级人民法院二审维持。在该案一审、二审过程中，屠福莉一直积极配合雷智辉，一起对抗房主马仁悌的诉讼。该案二审中，屠福莉�曾作为雷智辉的证人出庭作证。可见屠福莉对案涉房屋雷智辉无权转租是明知的。（二）原审中，屠福莉用其自行委托的江苏华信资产评估有限公司出具的《资产评估报告》来证明装饰装修费用损失。根据法律规定，司法程序中使用的鉴定结论应当由双方共同委托鉴定机构作出或者由人民法院委托的鉴定机构作出，屠福莉单方委托鉴定机构作出的鉴定结论不能作为认定事实的证据。屠福莉提供的《资产评估报告》存在多处存疑之处，第7页特别事项说明指出“现场勘察过程中只进行了表观性现场勘察，无法确认所使用装饰材料的品牌规格，本次根据判断，按中高档装饰装修的标准进行评估……本次装饰装修的隐蔽工程量由委托方提供，我们只进行了常规性判断。”也就是说，评估人根据屠福莉单方描述或其主观感觉的“中高档”为标准进行评估，没有相关的实际证�。根据生活经验，如果装修材料真的是“中高档”，相关装饰的品牌、规格在现场勘验中能够看出。对隐蔽工程的评估也仅是根据屠福莉的单方介绍。该评估报告的结论不是真实可信的。根据屠福莉陈述，其于2012年9月份将案涉房屋整体改造装修完投入使用，而在2012年5月30日，原审法院已经对雷智辉与马仁悌的解除租赁合同纠纷作出了一审判决，基本上支持了房主马仁悌的诉请。屠福莉这时对案涉房屋进行装饰装修，是明知存在巨大的风险，其扩大自己的损失，应自行承担该部分损失。（三）屠福莉的经营损失、搬家费两项属于其明知从雷智辉处转租而产生的风险，应自行承担。退一步讲，即便雷智辉应当承担责任，也应由双方根据各自的过失比例，承担相应的责任。原审判决装修费损失由双方各自承担50%的责任，而经营损失、搬家费全部由雷智辉赔偿，自相矛盾。综上，请求二审法院：1.撤销原判，依法改判驳回屠福莉的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由屠福莉承担。
针对雷智辉的上诉，屠福莉辩称：1.屠福莉一开始并不知道雷智辉私自伪造租赁合同，删除不允许转租的条款，才与雷智辉签订了房屋租赁协议，本案与雷智辉和马仁悌租赁合同纠纷一案判决认定一样，违约转租的责任完全在雷智辉，故雷智辉应当承担相应的法律责任。2.屠福莉对案涉房屋装修是于马仁悌诉雷智辉案一审期间进行的，当时屠福莉并不知晓双方在诉讼，雷智辉没有证据证明屠福莉知道双方在诉讼，并且雷智辉对屠福莉在装修是完全知道的，因为案涉房屋二楼以上就是雷智辉在经营。雷智辉对屠福莉装修没有提出异议，应当赔偿装修损失。3.屠福莉经营损失、搬家费用应由雷智辉承担。
本院认为，诉讼过程中，当事人主张的民事行为的效力与人�法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当向当事人进行释明。原判决未予释明，严重违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2013）浦江民初字第506号民事判决；
二、发回南京市浦口区人民法院重审。
二审预收案件受理费10650元，由本院退还当事人。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年三月十二日
书记员 郭婷婷