广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终3432号
上诉人（原审被告）：刘彤云。
上诉人（原审被告）:刘海云。
两上诉人共同委托诉讼代理人廖运筹，广西君桂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广西金湖投资有限公司。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托诉讼代理人：莫隆芳。
委托代理人石维技，广西桂三力律师事务所律师。
上诉人刘彤云、刘海云因与被上诉人广西金湖投资有限公司（以下简称金湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，并组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人刘彤云、刘海云的委托诉讼代理人廖运筹，被上诉人金湖公司的委托诉讼代理人莫隆芳、石维枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘彤云、刘海云上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回被上诉人一审全部诉请；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人没有违反付款期限的约定，根据合同约定上诉人在被上诉人通知后五个工作日内付清总房款，一审法院并未查清被上诉人是否通知到上诉人要求付清总房款的基本事实，属于认定事实不清；2、双方签订的合同附件四第二条第（2）项中约定的“以上过程应在签订《商品房买卖合同》后一个月内完成”，是对按揭办理手续期限的约定，而非付款期限的约定；上诉人已经主动交齐按揭所需全部材料，办完按揭手续，然而银行在审核完材料后提示被上诉人有资金断裂跑路的风险，一直未予放款，并非上诉人违反约定所致；客观存在的事实是被上诉人确实跑路了，自签订合同收取首付款之后就跑了近十年才出现，期间并未通知过上诉人去办理按揭手续，也未通知过上诉人补足总房款。3、上诉人没有违反付款期限付款，不存在未按约定进行逾期付款的基本事实，因此合同第七条第（2）项约定的解除条件并未成就，根据合同法第九十三条第二款规定，被上诉人无权进行合同解除。一审法院使用合同法第九十六条第一款规定，认定被上诉人通知到上诉人解除合同之日发生合同解除的法律效力，属于适用法律错误。
被上诉人金湖公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
金湖公司向一审法院起诉请求：1、金湖公司与刘彤云、刘海云签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）依法解除；2、本案诉讼费由刘彤云、刘海云共同承担。
一审法院认定事实：2004年5月22日，金湖公司（××）与刘彤云、刘海云（××）签订一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定由刘彤云、刘海云以328000元的价格向金湖公司购买位于南宁市怡宾路1号（现金浦路3号）金湖商场第一层×号房，用途为商用，建筑面积为15.23平方米。合同第六条“付款方式及期限”约定，××通过银行按揭贷款的方式支付房款，具体方式详见附件四。合同第七条“××逾期付款的违约责任”约定，××未按本合同规定的时间付款的，逾期超过30日后，××有权解除合同；××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金。合同附件四约定，××在签署本合同时交纳首期款（占总房款的40%）132000元，余款占总房款的60%，由××向银行申请贷款；××应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和费用，并在接到银行或××通知后五个工作日内到银行办理完所有的按揭手续；以上过程需在《商品房买卖合同》签订后一个月内完成，否则视为××违约，并按本合同第七条追究××的违约责任。合同签订后，金湖公司与刘彤云、刘海云办理了该合同的备案手续，并取得了南宁市房管部门颁发的《商品房买卖合同登记备案证明》。
上述合同签订当日，金湖公司向刘彤云、刘海云出具一份《收款收据》，载明：“今收到刘彤云、刘海云人民币132000元，金湖商场151首付款。”之后，金湖公司于2014年9月17日以刘彤云、刘海云未付清余款为由发出《解除合同通知书》，要求解除与刘彤云、刘海云签订的《商品房买卖合同》。刘彤云、刘海云于次日收到该通知，并于2014年9月23日向金湖公司作出《声明》，称金湖公司发出的通知是非法及无效的。双方为此发生争议，且一直未能协商一致，金湖公司遂于2016年2月19日向一审法院提起诉讼，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。
一审法院认为：金湖公司与刘彤云、刘海云签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。
关于本案《商品房买卖合同》是否已解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”由此可见，解除权为形成权，依照法律程序一经行使即可发生法律效力，无需对方当事人同意。《合同法》第九十六条规定相对方可以行使异议权，通过异议权可以消除、修正解除权的法律效力，实现双方当事人的权利制衡和利益均衡。《合同法》司法解释（二）第二十四条对相对方行使异议权的时间做了限制，即收到通知后3个月内行使，行使异议权的期限届满后，异议权人怠于行使异议权的，人民法院无权也无需对发出解除通知时是否具有正当事由裁判，合同无争议的解除。本案中，金湖公司以刘彤云、刘海云未付清购房余款为由，依据合同第七条约定行使约定解除权，于2014年9月17日发出《解除合同通知书》，符合《合同法》第九十六条规定的行使解除权的方式，刘彤云、刘海云于2014年9月18日收到该解除合同通知后，虽然对该通知存在异议，也向金湖公司作出《声明》表示异议，但未在法定期限3个月内请求人民法院就解除合同通知的效力作出认定，根据前述《合同法》及相关司法解释的规定，金湖公司的解除合同通知已经发生法律效力，双方签订的《商品房买卖合同》已于解除合同通知到达刘彤云、刘海云时即2014年9月18日解除。至于刘彤云、刘海云未能付清购房余款应否归责于金湖公司，以及金湖公司行使约定解除权是否有正当事由，因刘彤云、刘海云未在规定的异议期内行使异议权，故无须在本案中审查。如刘彤云、刘海云认为合同解除后给其造成损失的，可以另案向金湖公司主张权利。
对于合同解除后的房款返还问题，因刘彤云、刘海云未就此提出反诉，一审法院无法在本案中一并处理，刘彤云、刘海云亦可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，一审法院判决：
确认金湖公司与刘彤云、刘海云于2004年5月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）已于2014年9月18日解除。
本院经审理查明的事实与一审法院一致。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，双方当事人争议的主要问题是《商品房买卖合同》中约定解除的条件是否已经成就，被上诉人的解除行为是否发生解除效力。上诉人与被上诉人在签订的《商品房买卖合同》第七条中约定了上诉人逾期付款超过30日的，被上诉人有权解除合同。关于逾期付款的认定问题，双方在合同附件四第二条第（2）款中约定，上诉人应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和费用，并在接到银行或××通知后五个工作日内到银行办理完所有的按揭手续。以上过程应在签订《商品房买卖合同》后一个月内完成。否则，被上诉人视上诉人为逾期付款，并按合同第七条规定追究上诉人的违约责任。上诉人自认在合同签订第二天自行去银行办理银行按揭手续，但由于被上诉人的资产有问题，银行拒绝放款给上诉人。上诉人未能在合同签订后一个月内办完所有的按揭手续也没有通过其他方式付清购房款余款，构成逾期付款，双方约定的合同解除条件已经成就。2014年9月17日被上诉人向上诉人发出《解除合同通知书》，上诉人于2014年9月18日收到通知书后向上诉人声明对解除合同有异议，双方对异议期间没有约定，在法定异议期三个月内，上诉人未向人民法院起诉确认合同解除的效力。一审法院认定《商品房买卖合同》已于被上诉人发出的《解除合同通知书》到达刘彤云、刘海云时即2014年9月18日解除，合法有据，本院予以维持。至于构成逾期付款的原因，上诉人称其未能办理银行按揭的原因在于被上诉人，且被上诉人也未履行通知上诉人支付余款的义务，不属于双方约定的解除条件范畴，也不在本案审理的范围内，上诉人可以另行主张。
综上所述，刘彤云、刘海云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6426元，由刘彤云、刘海云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 邓 杰
代理审判员 王飞道
二〇一七年三月九日
书 记 员 林 路