浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台三民初字第195号
原告：黄仙娥。
委托代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。
被告：浙江三门湾房地产开发有限公司，住所地：三门县海游街道大湖塘新区。
法定代表人：孙建国，该公司董事长。
委托代理人：杨峰，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：顾春泉，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
原告黄仙娥与被告浙江三门湾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年2月25日提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员赵敏丹适用简易程序，于2014年3月27日对本案公开开庭进行了审理，原告黄仙娥的委托代理人梅其良、被告浙江三门湾房地产开发有限公司的委托代理人顾春泉到庭参加诉讼。原、被告均申请庭外和解90天。本案现已审理终结。
原告黄仙娥起诉称：原、被告于2009年11月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“锦绣三门.盛世名都”f幢1单元1603室商品房一套，建筑面积为83.67平方米，总房价为396388元。合同约定了二十五个条款，并以附件的形式签订了《补充协议书》。其中《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2010年5月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2011年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，合同约定，如合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约支付房款396388元，然被告却没有按合同规定向原告履行义务。2010年5月27日，被告向原告发出交房通知书，通知书中明确告知原告房屋已经由有关部门验收合格，具备了交房条件，当时原告不明真相受被告欺骗于2010年5月31日与被告办理了房屋交接手续。事后，原告得知2010年5月31日房屋根本没有经有关部门验收，完全不具备交房条件。事实上：1、2011年3月14日，被告向消防部门提交建设工程消防验收申请，2011年6月通过了消防验收合格。2、2011年12月13日，被告取得建设工程分期规划确认函。3、2012年2月22日，被告取得商品房竣工验收备案登记，此时被告才具备了交房条件。2012年7月10日，原告取得了房屋所有权证。被告的交房行为不但违约，而且是一种欺诈行为，严重损害了原告的合法权益，故被告于2010年5月31日的交房行为是无效的。根据建设部有关规定，《商品房买卖合同》第八条约定商品房住宅交付使用批准文件是指商品住宅的建设工程和配套设施工程经验收合格以文件的形式下达。被告在向原告交房时，并未取得该交房条件，且至今也不具备交房条件。原告认为被告逾期交房的天数为2010年6月1日违约之日计算至2012年2月22日，共计630天。因被告擅自对合同的主要条款作了修改，将逾期办证违约金由总房款的5%调到了1‰。依据《商品房买卖合同》第九条、第十五条的规定，选择继续履行合同的，要求被告承担违约责任，支付原告违约金。故原告起诉要求判令：被告及时支付给原告违约金47629元。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付按已付房款日万分之三从2010年6月1日计算至2012年2月22日止的逾期交房违约金75015.8及按已付房款5%计算的逾期办证违约金19845.45元。
被告浙江三门湾房地产开发有限公司答辩称：对双方签订《商品房买卖合同》的时间以及约定事项、原告已支付的总房款、被告曾经向原告发出过交房通知书、原告已实际收房、涉案商品房所在小区的工程取得相关备案证明时间是2012年2月22日、原告已经取得房产证、原告已向按总房款的1‰领取了逾期办证违约金均无异议。但对以下事项有异议：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》中第八条规定的交房条件，使用合同的确是老版本，根据三门本地的实际情况，没有任何一个部门可以提供商品房交付使用批准文件，目前杭州也没有这个批准文件，只有上海在实际实行，因此该条款自始无法履行，应当视为双方对交房条件没有约定，故应按法定的交房条件。2、按法定的交房条件就是竣工验收合格，本案的房屋已经在2010年5月17日验收合格，已经符合法定的条件。即使被告的房屋不完合符合交房条件，因原告也有检验的义务，双方约定是需要出示商品房交付使用批准文件，在被告未按约定出示相关批准文件的情况下，原告却仍然接收该商品房，视为按照房屋的现状交房，即双方对交付条件的变更达成一致，这在（2012）浙台民终字第1009号民事判决中予以确认。3、办理商品房交接时，原告已经确认被告所交的房屋符合约定，现在原告收房以后又提出异议，既不符合事实，也违背诚信。4、原告在领取逾期办证违约金的时候再次确认不再追究商品房买卖的任何责任，即使被告构成违约，其责任也已经被免除。5、合同第九条中的违约金只是针对逾期不交房和完全不履行的行为，针对被告瑕疵履行行为并未约定违约金，应按实际损失处理，损失应当由原告举证。6、客观事实是于2010年5月31日实际交付房屋，原告已经占有使用，因此并未给原告造成任何损失，而违约金的性质属于补偿性的违约金，无损失则无补偿，被告认为原告的违约金主张不成立。即使应当计算适当违约金，原告主张的标准也过高，请求予以减少。7、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。8、逾期办证的违约金，在合同中有明确约定，应按合同约定的总房款的千分之一计算，而该笔钱原告已实际领取。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
（1）《商品房买卖合同》原件一份，拟证明原、被告存在商品房买卖关系，合同约定房屋价款、交房时间、交房条件、交付房屋权属证书的时间、违约责任及违约金计算方式等，被告存在违约行为并应按合同约定支付违约金。
被告质证称：对证据的真实性无异议，关于合同第八条约定的第4种交房条件，应视为双方约定了一个自始无法履行的条款。第九条、第十五条关于产权登记的约定，并不是按日计算。《商品房买卖合同》说明第6条，原告认为是备案合同，其实是指预售许可证、建设工程规划许可等此类项目，并且跟本案事项无关联性。第十一条，出卖人如果没有出示相关证明或出示不全的，买受人可以行使先履行抗辩权，拒绝收房，而买受人没有提出抗辩，故不构成逾期交房。
原告称：《商品房买卖合同》说明第6条，合同第十五条关于办证违约金内容明显更改，对方如果有异议，可以申请到工商局确认。在合同第十一条中明确规定房屋交房交接要提供证明文件，不是三门不可能办到，只是锦绣三门小区没法做到。如果交房条件不具备的话，那么交接就是无效的。
（2）销售不动产统一发票复印件一张，拟证明原告依约履行了《商品房买卖合同》所确定义务，已付清房价款。
被告质证称：对证据的真实性无异议。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
（3）《商品房交接书》原件一份，其中第三、四、五条，证明双方就交房时间为2010年5月31日达成一致意见。证明出卖人无需支付逾期交房的违约金，签订的交接书已明确表示不支付违约金，那么原告应当在两年内提出，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，原告起诉时已过诉讼时效。
原告质证称：交接书的第四条中违约金这一栏是划掉的，这和零是两个概念，划掉说明双方没有约定。
（4）《协议书》、收条原件各一份，《协议书》第二项中乙方（本案原告）向甲方（本案被告）承诺，即使双方有争议也一次性了结了，包括逾期交房的违约责任。
原告质证称：《协议书》实际上是承诺书，不具备协议的基本形式，因为开发商没有盖章，说明被告在那个时候就欺诈原告。合同存在问题的情况下，签订此协议是为规避合同可能存在的法律风险。
被告称：原告作为一个成年人，对自己的签字要负法律后果，在合同履行过程中签订《协议书》，因此不存在原告所说的欺诈，只是进一步明确无需承担商品房买卖合同中出卖人的一切责任，是合法合理的。
（5）《防空地下室专项验收意见》原件一份，《质量监督单位工程质量监督报告》原件一份，建设项目防雷验收合格证复印件一份，《台州市质量技术监督检测研究院检验报告》原件一份，建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件一份，浙江消防网上关于锦绣三门住宅小区一期消防验收合格打印件一份，竣工验收合格意见原件一份，该组证据证明涉案房屋经五方验收合格，人防、防雷，室内空气、消防等都在约定时间内验收合格。
原告质证称：空气检测报告只是针对a楼，也无写明是一期还是二期，原告是哪个楼其自己也不清楚，原告认为这个证据与本案无关联性，对真实性无异议。防空和防雷设施的验收证明与本案无关联性，因为这些是每个小区必备的。对竣工验收意见真实性无异议，备案时间确实是2012年2月22日，如果是用合同的新版本，违约金应该计算到这一天，如果是用老版本，被告在合同中没有选择这一项，而是选择第4项，提供相关的住宅使用批准文件，那么就要在取得备案登记后由三门县建设局颁发相关文件才符合交房条件。里面写到abcd楼，原告不知道自己属于哪个楼，故被告提供的资料没有针对性。消防验收合格是打印件，并不是原件不能作为证据使用，且只是受理凭证，并不知晓有无验收合格，且时间上和原告去了解的时间有所不同，对于消防是否合格表示怀疑，对其真实性有异议。
被告称：所有楼栋都有检测报告，被告提交的原件装订成册，可供查阅。起诉状已明确竣工验收日期和备案日期，该商品房已竣工验收，合同当中约定的交房条件并不是竣工备案，原告称应由建设局下发一个批准文件才能交付使用，但并未提供相关依据，三门地区实践中也不是这样操作，且相关设施都已经投入使用。消防受理凭证虽是复印件，但可以看出网上受理的时间是2010年5月21日，2010年6月2日通过消防验收合格，请法院予以核实。
（6）（2012）浙台民终字第1009号民事判决书复印件一份，第2页倒数第二行，第5页第三段第五行证明已经收房的即不存在损失，已经收房的视为双方就交付条件的变更达成一致意见。
原告质证称：该证据作为参考是可以的，但不能作为证据使用，因为与本案情况完全不同，鼎盛房产在审理的时候已经具备相关交房条件，本案到现在为止，被告还没有具备相关交房条件。
（7）《建筑电气消防安全检测报告》原件一份，《建筑消防设施检测报告》原件一份，证明消防专项验收合格。
原告质证称：对证据真实性没有异议，但该证据是第三方出具的报告，主体不对，无法证明锦绣三门小区消防合格。
本院依职权调取并出示了以下证据：
（8）向三门县城建档案室调取的锦绣三门小区第一期a楼至h楼房屋建筑工程竣工验收备案表复印件八份。
原告质证称：对真实性无异议。
被告质证称：对真实性无异议。
（9）向三门县城建档案室调取的锦绣三门小区第一期a楼至h楼单位（子单位）工程质量竣工验收复印件八份。
原告质证称：第六项中，综合验收结论是空白的，说明综合验收还没有合格。
被告质证称：关于综合验收，国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中有规定住宅小区全体工程不再需要综合验收。
（10）向三门县城建档案室调取的建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件一份。
原告质证称：对真实性无异议。
被告质证称：对真实无异议，该房屋已经经过消防验收合格。
（11）向三门县城建档案室调取的建设项目防雷验收合格证（浙雷验三字{2010}第3014号）复印件一份。
原告质证称：对真实性无异议。
被告质证称：对真实性无异议。
本院对证据认定如下：因被告对证据（1）、（2）无异议，而且原、被告对证据（8）、（10）、（11）均无异议，故本院对上述证据均予以采信。证据（3）具有原告的签字确认，故能证明被告于2011年5月31日向原告交房。证据（4）上具有原告的签字，故本院予以采信。证据（5）中《防空地下室专项验收意见书》系原件，且被告对其真实性没有异议，本院予以采信。《质量监督单位工程质量监督报告》及《台州市质量技术监督检测研究院检验报告》系原件，故本院予以采信。建设项目防雷验收合格证结合本院依职权调取的证据（11），可以证明被告的防雷设施项目验收合格。建设工程竣工验收消防备案受理凭证虽系复印件，结合证据（10），可以证明被告于2010年5月24日进行了竣工验收消防备案，并被确定为抽查对象。经本院登陆浙江消防网核对，锦绣三门住宅小区一期确于2010年6月2日消防验收合格，故本院对此予以认定。竣工验收合格意见系原件，结合证据（8），可以证明涉案房屋于2010年5月17日经验收合格，于2012年2月22日进行竣工验收备案。被告提交证据（6）所要证明的对象并不属于事实问题，实系法律适用问题，而这不属于证据所能证明的对象，故证据（6）不具有证据资格。证据（7）系原件，故本院予以采信。因证据（8）一定意义上系对证据（9）的确认，故被告虽然对证据（9）提出异议，但结合双方均无异议的证据（8），本院对证据（9）予以采信。对原、被告陈述一致的事实，本院依法予以认定。
综上，本院认定本案事实如下：
2009年11月20日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“锦绣三门.盛世名都”f幢1单元1603室商品房一套，建筑面积为83.67平方米，总房价为396388元。《商品房买卖合同》部分条款为：第八条交付期限出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。原、被告还一并签订了《补充协议书》，其中第三条的部分内容为，合同第十一条补充：在本合同第八条约定的交房日前的30天内，该商品房取得县建设规划局交付使用批准文件，出卖人即采取寄挂号信的方式发出交房通知，寄出后5日视为买受人收到交房通知。买受人应在10日内前来办理交付手续；买受人不得以合同约定的交房日未到为由不办理交房手续，否则视为买受人违约同时该房屋作为已交房处理。合同签订后，原告按约向被告支付房价款396388元。2010年5月27日，被告向原告发送书面通知，告知涉案房屋已经有关部门验收合格，具备了交房条件，通知原告于2010年5月31日办理收房入住手续。2010年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房交接书》，载明：2010年6月1日，甲乙双方对坐落于三门县海游镇大湖塘新区锦绣三门（一期）住宅小区房屋进行交付，双方确认，3、该商品房约定的交付时间为2010年5月31日，现于2010年5月31日实际交付。4、出卖人比原合同约定的交付时间延期0天，按原合同第九条第1点的约定，出卖人向买受人支付延期交付违约金0元。2012年7月10日，原告取得了房屋所有权证。2012年8月29日，原告（乙方）在《协议书》上签字，《协议书》落款处虽然事先打印了被告的名称，但被告（甲方）未在《协议书》上签字或盖章，《协议书》的内容为：就被告没有在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限向原告提供权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记所需的资料，双方就此达成以下一致意见，一、甲方同意按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，于2012年8月29日按已付房价款的千分之一一次性支付396元给乙方作为违约赔偿金。二、乙方承诺，自领取该笔款项后，不再追究双方签订的《商品房买卖合同》中约定的甲方的一切责任。同日，被告向原告支付了396元。
此外，“锦绣三门”住宅小区一期工程于2010年5月17日经竣工验收合格，2010年5月24日经网上受理系统进行了工程竣工验收消防备案，被确定为抽查对象后，于2011年6月2日经消防验收合格。2012年2月22日，三门县建设规划局同意办理工程竣工验收备案登记。2014年2月14日，原告向本院提交诉状，经本院立案庭调解不成后，于2014年3月7日立案。
本院认为：按照《商品房买卖合同》第八条以及《补充协议》第三条的内容，上述第八条约定的“取得商品住宅交付使用批准文件”，即为“取得县建设规划局交付使用批准文件”。可见，双方是将被告取得相关行政许可作为合同的内容，而被告取得相关行政许可涉及到行政许可的设定和实施，依照《中华人民共和国行政许可法》第四条的规定，其必须依法律法规的明文规定作出，不得任意创设或实施。若法律法规未明文规定此种行政许可，或法律法规规定的既有行政许可不适用于双方约定的情形，则相关行政主体均不得作出。而原、被告约定的取得“县建设规划局交付使用批准文件”，并不能确定系法律法规规定的何种既有行政许可，这属于约定不明确，故应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条确定商品房交付时所应具备的条件。因原、被告并未证明存在商品房交付条件的交易习惯，而《商品房买卖合同》第八条中可选择的其余3种条件均涉及商品房的质量问题，可见该第八条约定的条件意在要求被告交付质量合格的商品房。依照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，商品房工程经竣工验收合格即能满足被告交付质量合格商品房这一要求。故《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付时所应具备的条件，应确定为该商品房经竣工验收合格。本案商品房于2010年5月17日经竣工验收合格，并于2010年5月31日交付，故被告的交付行为既不构成欺诈，也不构成违约。
虽然被告未在《协议书》上签字或盖章，但被告已经按照《协议书》向原告履行了全部义务，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，该合同成立。原告主张签订《协议书》时被告存在欺诈，但未予证明，故该合同合法有效，而被告也已经依约支付了逾期办证违约金，故原告不得再次主张。
综上，原告的诉讼请求与法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告黄仙娥的诉讼请求。
本案受理费2172元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取1086元，由原告黄仙娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费2172元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
代理审判员 赵敏丹
二〇一四年七月三十一日
代书 记员 包 献