广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（20××4）青民一初字第29××2号
原告周海鸥。
被告广西恒大企业集团有限公司，住所地：南宁市秀厢大道。
法定代表人甘耀恒，董事长。
委托代理人钟新强，广西桂海天律师事务所律师。
委托代理人林莉丹，广西桂海天律师事务所律师。
原告周海鸥诉被告广西恒大企业集团有限公司（以下简称广西恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员并公开开庭进行了审理。原告周海鸥、被告广西恒大公司的委托代理人林莉丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周海鸥诉称，原、被告于2007年8月2日签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在商品房交付使用720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。但被告未按合同约定将办理该房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，导致原告方没有取得房屋权属证书，给原告方的生活、工作带来诸多不便。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告继续履行《商品房买卖合同》；二、被告在判决生效××5天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；三、被告支付逾期办理备案登记的违约金××862.××4元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告广西恒大公司辩称，一、原告方在合同约定的被告应办理房屋权属登记备案的期限届满后两年内未向被告主张违约金，该项请求权已过诉讼时效，原告依法对此丧失胜诉权；二、原告方未能在规定期限内取得房地产权属证书，责任不在被告，被告不应承担违约责任。根据房产管理部门现行政策，办理商品房权属登记备案手续需由出卖人提供包括建筑工程竣工验收备案证明及规划竣工验收合格证等在内的十余项材料。其中，依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第（三）款规定，办理工程竣工验收备案还需要规划、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件。工程竣工验收备案手续办妥后，方可办理规划竣工验收。被告于2008年××月××6日交付恒大·苹果园东方诗韵7号楼后，即积极办理房屋权属登记备案手续所需材料，但由于恒大·苹果园小区在开发时周边没有市政配套设施，此后于20××××年初就计划开工建设的金苹果道路（含排水）市政工程又迟迟未能完工，致使小区的雨污水排放问题一直得不到解决，无法通过环保验收，直接导致被告无法办理工程竣工验收备案及后续的规划竣工验收，进而影响了小区内商品房权属登记备案手续的办理。为尽快解决房产证的办理问题，被告多次与环保部门沟通协调，希望环保部门能考虑小区的实际情况，准予先行办理环保验收手续。另外，为了通过环保验收，被告甚至在金苹果道路工程迟迟未能完工、污水无法排入市政管网的情况下，按环保部门要求自行建设人工湿地进行污水处理，但由于金苹果道路施工过程中为防止市政道路施工而引起的内涝，青秀区住建局又将雨污水引入湿地，导致湿地的水质受到影响，再次阻碍了环保验收的进行。综上，本案所涉楼栋至今未能办理商品房权属登记备案手续是受小区周边市政配套设施不健全、相关市政工程施工进度缓慢影响所致，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，责任不在被告。被告并无过错，因此，原告要求被告支付违约金没有合同依据。另外，由于受市政工程施工进度的影响，在市政工程尚未完工、小区排污问题未能解决的情况下，被告也无法确知何时能办妥环保验收及后续的竣工备案和规划竣工验收手续，只有在具备前述条件后，被告才具备办理房屋权属登记备案手续的条件。综上所述，请求法院依法驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。
经审理查明，2007年8月2日，原告周海鸥（买受人）与被告广西恒大公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》［合同编号：（2007）恒房买卖合字第0375号］，约定原告方向被告购买位于南宁市青环路X号恒大·苹果园X号楼X号房，建筑面积××28.48平方米，总价款372428元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2007年××2月3××日前，将具备下列第××种条件的商品房交付买受人使用：××、该商品房经建设单位（出卖人）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房地产权属证书的办理由买受人自行向产权登记机关申请办理。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，于2007年9月××4日办理了合同登记备案，原告方向被告付清了房屋总价款，双方于2008年2月4日办理房屋交接手续。20××4年7月3××日，原告方以被告逾期将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的行为构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。在诉讼过程中，被告主张交房时间应以报纸公告的日期即2008年××月××6日为准，原告方对此予以认可，并主张从该日起算720日内被告应将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。
另查明，20××××年4月23日，恒大·苹果园业主代表与被告就办理房产证等事宜形成《20××××年4月23日广西恒大苹果园业主与开发商维权会议记录》，载明：“一、房产证××、广西恒大公司承诺金2、3、4栋从20××××年4月23日至20××××年7月22日内将房产证达到办证条件；2、广西恒大公司承诺金5、6栋从20××××年4月23日至20××××年8月22日内将房产证达到办证条件；3、广西恒大公司承诺东××、2、3、7、××××栋将于20××××年××2月3××日前达到办房产证条件。……”
20××××年4月29日，被告作出《关于20××××年4月23日恒大·苹果园业主沟通会提出相关问题的回复》，就房产证的问题，被告回复如下：“我司现已集中力量专项处理已竣工交付楼栋的现售备案问题，对业主代表所提及的金色阳光2～6号楼，东方诗韵××、2、3、7、××××号楼，我司将按照会议上业主提出的时间要求加紧工作安排以达到办证条件。”
20××××年7月30日，被告就前述4月23日协调会进行回复，并形成《会议纪要》，载明：“二、广西恒大企业集团公司代表就上一阶段业主提出的问题做相关介绍：××、产权证问题（××）金2#、3#、4#楼已于27日公示完毕，办理金2#、3#、4#楼产权证，整个过程前后大概需要两个月时间，业主可自行办理或委托我公司办理。（2）金5#、6#楼三方结算已通过审核，由于施工单位未提供竣工备案表，造成无法备案，导致不能按原计划于8月份办理，正在跟有关方面协调。（3）东××#、2#、3#、××××#、××3#楼，已经可以备案。（4）东7#、8#、××5#正在和中建七局协商相关事宜。”
在庭审中，原告明确其第二项诉讼请求是要求办理备案登记，其第三项诉讼请求中的违约金是逾期办理备案登记的违约金。
再查明，本院向南宁市环境保护局发函核实恒大·苹果园项目竣工环保验收的相关问题。南宁市环境保护局于20××4年××2月××××日回函如下：经查，广西恒大企业集团有限公司恒大苹果园项目东方诗韵××#楼、金色阳光2#-6#楼主体工程已取得我局竣工环境保护验收批复。项目的其余住宅楼，广西恒大企业集团有限公司尚未向我局提交竣工环保验收申请材料。
还查明，涉案房屋所在的恒大·苹果园X号楼于2008年××月8日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。
本院认为，原、被告于2007年8月2日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同第八条的约定，出卖人应于2007年××2月3××日前，将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的商品房交付买受人使用。根据合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金。
本案中，原、被告双方认可的办理房屋交接手续的日期为2008年××月××6日，则被告应于交付房屋后的720日内，即至20××0年××月5日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未能完成报备案义务。被告抗辩称未能依约完成报备案义务在于市政工程建设原因导致无法通过环保验收所致，而被告至20××4年××2月××××日止，尚未向环保部门提交竣工环保验收申请材料。因此，对被告的上述抗辩，不予支持。被告逾期未能完成报备案义务，已构成违约，还应当承担逾期报备案的违约责任。根据合同约定，被告应继续履行合同，并于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
关于逾期报备案违约金的主张是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告未能在20××0年××月5日前完成报备案义务，原告方于此日知道或应当知道其权利被侵害。因此，本案的诉讼时效起算期间应从20××0年××月5日起算，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应自20××0年××月5日起至20××2年××月4日止，而原告于20××4年7月3××日才向本院提起诉讼，显然已经超过法律规定的诉讼时效期间。即使从被告对办证问题作出最后回复的时间即20××××年7月30日起算，也已经超过了二年的诉讼时效期间。原告方亦未能提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的法定事由。因此，原告方要求被告支付逾期报备案违约金的民事权利不再受法律保护，丧失了胜诉权，其诉讼请求应依法驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广西恒大企业集团有限公司应继续履行其与原告于2007年8月2日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：（2007）恒房买卖合字第0375号］，并于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；
二、驳回原告周海鸥的其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告广西恒大企业集团有限公司负担。此款原告周海鸥已预交，由被告广西恒大企业集团有限公司将此款于本案判决生效之日起十五日内付给原告周海鸥。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 韦伟杰
二〇一五年五月四日
书记员 杨中稳