福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3766号
上诉人（原审原告）陈小燕，女，1986年10月3日出生，汉族。
委托代理人王婉萍、林镜桂，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘亮，男，1981年9月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）傅琴，女，1983年6月21日出生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人缪颖南、蒋碧君，福建厦信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高合理，男，1982年10月30日出生，汉族，户籍地河南省信阳市平桥区肖店乡高寨村高东村民组*号。
委托代理人卢钦煌、陈嘉林，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人陈小燕因与被上诉人刘亮、傅琴、高合理房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第7474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈小燕向原审法院提起诉讼，请求判令：刘亮、傅琴、高合理立即将厦门市思明区鑫塔水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房产腾空交给陈小燕。
原审判决查明，2015年1月16日，刘亮、傅琴作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的陈小燕签订一份编号为0000498的《房产预约买卖协议书》，约定甲方同意将其购买的座落于厦门市思明区鑫塔水尚三期1#楼A梯39跃40层01单元房产预先转让给乙方，待房屋符合交易条件时，再行办理交易过户手续；甲方原购房合同号为0323443，建筑面积195.53平方米；该房产已竣工交付使用，乙方对甲方所出售的房产已充分了解，该房产目前已抵押至兴业银行；房产总价计735万元，本协议签订之日，乙方应支付购房定金140万元；乙方于2015年1月16日办理全权委托公证当日向甲方支付260万元，于2015年3月30日前向甲方支付38万元，于甲乙双方办理登记交易手续当日向甲方支付30万元，从2015年1月16日起，甲方原购房的银行按揭余额约387万元（以银行记录为准），由乙方以甲方名义向银行支付；甲方应于收到购买方第二笔房款当日将房产交付给乙方使用；甲方保证房屋权属清楚并有权处分，本协议签订后，若发生与甲方有关房产权属或债权债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。此外，双方还就其他内容进行约定。同日，由厦门市公证处就上述《房产预约买卖协议书》中双方当事人签约行为的真实性予以证明，并作出（2015）厦证经字第2370号《公证书》。
上述合同签订当日，陈小燕即通过银行转账方式向刘亮支付购房定金140万及购房款120万元，共计260万元；刘亮并出具两份《二手房专用收款凭据》，确认收到上述款项。
2015年1月16日，刘亮、傅琴在办理前述《房产预约买卖协议书》公证的当日，即将讼争房产的《商品房买卖合同》（编号03023443）原件、购房发票原件及房产钥匙交付给陈小燕，陈小燕接收讼争房产后，即开始装修。2015年3月11日陈小燕因讼争房产有租房琐事纠纷向厦门市公安局何厝边防派出所报警。2015年3月16日陈小燕委托律师向刘亮、傅琴寄送一份《律师函》，要求刘亮、傅琴负责清理与讼争房产有关的债务纠纷，否则有权中止履行后续付款义务。
另查，刘亮、傅琴系夫妻关系。讼争房产出卖人为厦门兴基伟业房地产开发有限公司，买受人为刘亮，买卖双方就讼争房产的《商品房买卖合同》（编号03023443）已签字盖章，并于2012年11月19日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。
又查，讼争房产的实际所有权人系案外人庄建辉（即傅琴的舅舅），由刘亮替庄建辉代持房产。2014年8月1日，刘亮作为出租方（甲方）与高合理作为承租方（乙方）就讼争房产签订两份《房屋租赁合同书》，房屋租赁期限分别为2014年8月1日至2033年8月1日，2033年8月1日至2052年8月1日，每月租金均为12000元；付款方式为乙方应每年向甲方支付144000元；合同签订之日，乙方向甲方交付26000元作为押金。2014年8月18日，刘亮出具一份收条，确认收到高合理租金及押金共计18万元。审理中，高合理称其一直居住使用讼争房产，该房产所有的物业管理费及水电费等均系由其支付。
上述事实，有《房产预约买卖协议书》、（2015）厦证经字第2370号《公证书》、银行转账凭条、《二手房专用收款凭据》、《房屋租赁合同书》、收条及庭审各方陈述等证据材料予以佐证。
原审判决认为，陈小燕与刘亮、傅琴于2015年1月16日签订的《房产预约买卖协议书》，系双方真实意思表示，应属有效合同。但本案中，刘亮与高合理于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同书》，虽刘亮主张上述租赁合同非其真实意思表示，但根据刘亮于2014年8月18日出具的收条，已确认收到高合理租金及押金共计18万元的事实，且审理中高合理也称其一直居住使用该讼争房产，该房产的所有物业管理费及水电费等也均系由其支付。刘亮作为成年人，理应对自己的行为有充分的理解，应对自己的行为后果负责。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。讼争房屋租赁合同签订的时间为2014年8月1日，而讼争《房产预约买卖协议书》签订的时间在2015年1月16日，租赁关系早于《房产预约买卖协议书》的签订。因此，对于陈小燕的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈小燕的诉讼请求。
案件受理费50元，由陈小燕负担。
宣判后，陈小燕不服，向本院提起上诉。
上诉人陈小燕上诉请求：撤销原审判决，改判为支持陈小燕原审全部诉讼请求。主要理由：1.原判决查明事实不清、证据不足。原审法院仅凭刘亮的单方陈述，直接作出讼争房产的实际所有权人系案外人庄建辉，并由刘亮替庄建辉代持房产结论错误。原判决查明“审理中，高合理称其一直居住使用讼争房产，该房产所有的物业管理费及水电费等均系由其支付”错误。原审庭审过程中，陈小燕要求高合理向法庭陈述其何时以何种方式进入讼争房屋，法庭要求高合理提供书面意见，但高合理拒不提供，原审法院凭高合理单方陈述作出该结论错误。2.原判决适用法律错误。原判决适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条错误。刘亮与高合理签署的《房屋租赁合同书》没有实际履行，且非善意合约，故不产生对抗作为善意买受人陈小燕的效力。在开发商尚未交付讼争房产之前，刘亮与高合理签署《房屋租赁合同书》与常理不符，且也无法实际履行。刘亮当庭确认从未交付讼争房屋给高合理使用，且根据刘亮与高合理的录音内容，高合理从未交付讼争房产的租金给刘亮。刘亮与高合理的《房屋租赁合同书》没有实际履行。高合理也没有证据证明在刘亮交付讼争房产给陈小燕之前有实际占有过讼争房产。高合理系于2015年3月11日通过强行撬锁的方式进入陈小燕占有的讼争房屋，其占有讼争房屋没有合法依据。
被上诉人刘亮、傅琴答辩称：1.原审认定事实存在部分出入，讼争房产的实际所有人就是刘亮和傅琴。2.原审判决认定的法律关系有误，案由是房屋买卖合同，与高合理并无关系，如果存在利害关系应作为第三人参加诉讼。高合理并不是房屋买卖合同的关系人，而是租赁合同关系人。3.刘亮、傅琴没有收取高合理的租金。4.刘亮、傅琴与高合理的租赁关系并不是真实存在的，没有实际履行。
被上诉人高合理答辩称：1.陈小燕无权要求高合理向其交付房屋，原审判决的事实认定及法律适用正确。根据合同相对性原则，高合理并非房屋预约买卖的出让人，无需履行房屋买卖合同项下义务。刘亮并未将房屋过户至陈小燕名下，其并非房屋所有权人，无权根据物上请求权，要求高合理交付房屋。根据《房产预约买卖协议书》第六条约定，陈小燕与刘亮之间约定的房产交付条件尚未成就。2.讼争房产预约买卖协议客观上无法履行，陈小燕无权要求高合理交付房屋。刘亮已将讼争房产租赁给高合理，并交付高合理实际使用，高合理也实际支付租金，根据“买卖不破租赁”原则，该预约协议书客观上无法实际履行，依法应予以解除。讼争房产系案外人庄建辉所有，刘亮未经庄建辉同意，擅自将房产卖给陈小燕，房产预约买卖协议属于无效合同。
经审理查明，对原审判决查明的事实，陈小燕除对上诉状中列明的事实存有异议以外，对其他事实没有异议。刘亮、傅琴提出如下异议：1.讼争房产的实际所有权人系案外人庄建辉（即傅琴的舅舅），由刘亮替庄建辉代持房产有误，事实上房屋实际所有人是刘亮和傅琴。2.讼争房产的物业管理费、水电费第一次是刘亮支付的，第二次是陈小燕支付的。3.2014年8月18日，刘亮出具一份收条，确认收到高合理租金及押金共计18万元有误，实际上刘亮并未收到现金。高合理对原审查明事实没有异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理过程中，上诉人陈小燕提交六组证据：证据一、兴业银行账号明细对账单，拟证明自2015年1月至今，讼争房产的按揭贷款均由陈小燕支付。证据二、业主收楼确认及物品资料资料移交书、《承诺书》、《装修承诺书》、《治安安全责任书》、《消防安全责任书》、《公证书》，拟证明刘亮、傅琴于2015年1月17日交付房产给陈小燕。证据三、收款收据、发票，拟证明讼争房产的物业管理费和公维金系陈小燕缴交的。证据四、《好来屋购销合同书》、工程进度单、产品制作立面图，拟证明陈小燕接收房产后对讼争房产进行装修。证据五、《声明》公证书，拟证明陈小燕与刘亮、傅琴交付房屋的事实及高合理通过撬锁的方式进入讼争房产。证据六、《文明养犬责任书》、《厦门市房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《临时管理规约》，拟证明陈小燕于2015年1月17日接收并实际占有讼争房产。刘亮、傅琴质证认为，除对证据三物业管理费发票有异议以外，对其他证据的真实性、客观性、关联性均无异议。高合理质证认为，陈小燕提交的证据超过举证期限，不应采纳。在保留上述意见的前提下，对证据一的真实性无异议，对关联性有异议。对证据二《公证书》的真实性无异议，对关联性有异议。对其他证据的真实性、客观性、关联性均有异议。
刘亮、傅琴未提交新的证据。
被上诉人高合理提交两组证据：证据一、讼争房产入户钥匙及照片复印件4张，拟证明刘亮、傅琴及房屋所有权人庄建辉已将讼争房产交付给高合理使用。证据二、电费发票及中国电信业务登记单，拟证明刘亮将讼争房产交付给高合理后，水电、宽带等费用均由高合理支付。陈小燕质证认为，
对证据一的真实性、关联性均有异议。对证据二的真实性无异议，对关联有异议。刘亮、傅琴质证认为，对证据一的真实性无异议，对关联性、合法性有异议。该钥匙不是讼争房产的钥匙，房屋由刘亮交付给陈小燕后由陈小燕进行装修。对证据二真实性无异议，对关联性有异议，无法表明房屋是刘亮交付给高合理使用。
另查明，陈小燕于二审中提出调查取证申请，请求法院向何厝边防派出所调查高合理于2015年3月11日通过撬锁方式进入讼争房产的事实。
再查明，刘亮、傅琴于二审中陈述，刘亮于2014年7、8月与高合理签订房屋租赁合同，其未实际收到租金，其未提起撤销房屋租赁合同的诉讼。
本院认为，从刘亮、高合理于原审中提交的《房屋租赁合同书》、《收条》等证据及各方当事人陈述，可以证实刘亮与高合理就讼争房产签订了房屋租赁合同。高合理基于该房屋租赁合同取得讼争房产的使用权，在其与刘亮之间的房屋租赁合同未被依法确认无效、撤销或解除之前，陈小燕以与刘亮、傅琴存在房屋买卖合同关系为由要求刘亮、傅琴、高合理交付讼争房产的主张缺乏法律依据，原审对其诉求不予支持并无不当。本案讼争房产占有使用事宜应由刘亮与高合理另行处理。陈小燕、高合理于二审中提交的证据与本案缺乏关联性，本院均不予采纳。陈小燕提出的调查取证申请不符合法律规定，本院不予准许。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。陈小燕的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人陈小燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年十一月十七日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。