广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂0406执异12号
案外人黎成光，男，1959年3月5日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。
委托代理人陈鑫，广西正立律师事务所律师。
委托代理人李伟恒，广西正立律师事务所实习律师。
申请执行人冯裕崇，男，1985年9月20日出生，汉族，个体户，住广西梧州市长洲区。
委托代理人陈建平，广西建梧律师事务所律师。
委托代理人聂镜林，广西建梧律师事务所实习律师。
被执行人苍梧县万锋房地产开发有限公司，住所地广西梧州市龙圩区西南大道378号A幢01号房。
法定代表人周志宇，该公司董事长。
本院在执行申请执行人冯裕崇与被执行人苍梧县万锋房地产开发有限公司（以下简称万锋公司）建设工程施工合同纠纷一案【即发生法律效力的（2014）龙民初字第434号民事调解书】的过程中，案外人黎成光于2016年11月9日向本院提出书面执行异议。本院依法另行组成合议庭，并对案外人的异议进行了审查。现已审查终结。
案外人黎成光称，梧州市龙圩区龙圩镇西南大道378号1单元802房，原属于万锋公司所开发的房产。2013年8月7日，案外人黎成光与被执行人万锋公司签订了《商品房定购书》。2014年1月24日，案外人黎成光按约定支付完毕全部购房款332312元。同时，根据梧州市房产管理局2016年10月19日房屋信息查询获悉，该房屋的买卖已经依法向商品房主管部门备案，并签订了《商品房买卖合同》，购房人为黎成光，合同编号为20133131号。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，双方签订的《商品房定购书》及网签的《商品房买卖合同》依法成立并生效。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，申请人对上述涉案房产拥有所有权，享有占有、使用、收益及处分的权利，该处房产不再属于万锋公司所有。所以，法院对案外人黎成光实质上已经取得所有权的上述房产予以查封，明显错误。因此，案外人黎成光申请法院解除对该房产的查封。
申请执行人冯裕崇辩称，案外人黎成光的异议理由不成立，理由如下：一、（2015）龙执字第30号裁定所依据的（2014）龙民初字第434号民事调解书是生效裁判。该民事调解书的协议内容是被执行人与申请执行人协商一致达成的，是双方的真实意思表示，受法律保护。二、在被执行人万锋公司未依民事调解书的规定主动履行给付义务的情况下，申请执行人申请执行并无不当。1、梧州市龙圩区龙圩镇西南大道378号1单元802房屋是被执行人万锋公司的，至今尚未将权属变更登记到案外人的名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，上述房屋所有权人仍为万锋公司。因此，调解书的内容并不违反法律。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被申请执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人在法院查封前未合法且实际占有上述房屋，案外人提出对上述房屋解除查封是没有法律依据的。三、案外人与万锋公司即使签订了《商品房买卖合同》，也不会因合同的订立而产生物权变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条的规定，不动产物权的变动必须经依法登记，且自记载于不动产登记簿时发生效力。案外人仅进行了合同网签备案，并不产生不动产物权转移的效力。四、案外人黎成光未能提供其支付购房款的正式发票及支付税费、房屋维修基金等款项的收据，至今不能确定其是否支付过购房款、支付了多少购房款及房款的支付方式。综上，案外人黎成光异议理由不成立，请求法院依法驳回。被执行人万锋公司在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见。
经审查查明，梧州市龙圩区人民法院于2014年12月30日作出（2014）龙民初字第434号民事调解书，该调解书确认万锋公司自愿于2015年1月18日前支付“苍梧建筑装饰材料批发市场三期工程”的工程款26471281.32元给冯裕崇。调解生效后，因万锋公司未在调解书规定的的期限内履行给付义务，冯裕崇于2015年1月19日向本院申请强制执行。本院受理后，于2015年4月8日作出（2015）龙执字第30号执行裁定书，查封了被执行人万锋公司名下的坐落于梧州市龙圩区龙圩镇西南大道378号1单元802房等房。
另查明，2013年8月7日，案外人黎成光与万锋公司签订《商品房定购书》，约定黎成光认购万锋公司开发的苍梧建筑装饰材料批发市场1单元802号房，单价为2834.7元／平方米，面积为117.23平方米，总价款为332312元。2014年1月24日，被执行人万锋公司出具《收据》确认收到黎成光支付购房款332312元，并为该房办理了备案登记手续。但没有开具正式的购房发票，也没有签订书面的商品房买卖合同，且至今没有到相关部门办理房产预告登记手续。
本院认为，虽然案外人黎成光与被执行人万锋公司签订了梧州市龙圩区龙圩镇西南大道378号1单元802房《商品房定购书》，并办理了备案登记手续，但在万锋公司取得商品房预售许可证后，至今没有与黎成光签订书面的商品房买卖合同，也没有办理房产预告登记手续，该网签的商品房买卖合同不具有物权的排他效力。原建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。商品房销售网签合同和备案，是国家为规范商品房市场秩序，有效防止“一房二卖”现象，强制开发企业将商品房销售合同公示于网上的行政管理行为，是对预购人的一种行政保护，并不具有物权的排他效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即商品房预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度，其本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即预告登记后，具有排除第三人请求该物权的效力。因此，商品房网签合同备案与预告登记是性质完全不同的两种制度，网签合同只是预告登记的前置程序，只有预告登记才具有保障债权人顺利实现物权的功能，从而具有物权的排他效力。本案中，案外人黎成光与被执行人万锋公司签订《商品房定购书》后，没有签订书面的商品房买卖合同，也没有在规定期限内到登记机构进行预告登记，故不具有排斥第三人请求该房屋产权的效力。现该房产仍登记在被执行人万锋公司名下，本院依法予以查封并无不当。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，虽然案外人黎成光向被执行人万锋公司签订《商品房定购书》在本院查封之前，且被执行人万锋公司出具《收据》确认收到了全部购房款，但在本院查封之前双方没有签订书面的商品房买卖合同，黎成光也未提供所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住房屋的证据，同时黎成光也未通过另案诉讼确认其对法院查封的房屋享有所有权，故其主张的权利不能排除法院的执行。本院依法查封梧州市龙圩区龙圩镇西南大道378号1单元802房并无不妥。
综上所述，案外人黎成光提出的异议理由不成立，不能排除法院的执行，本院对其异议申请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条、第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条第3项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人黎成光的异议。
如不服本裁定，可在接到裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 樊逢春
人民陪审员 黄 伟
人民陪审员 童 奎
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 钟嘉莹
书 记 员 钟嘉莹