广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16461号上诉人（原审原告）：广州市鸿二物业管理有限公司，住所地广州市，统一社会信用代码：914401843402643446。法定代表人：欧阳小梅，董事长。委托代理人：周巧林，公司职员。被上诉人（原审被告）：杨爱云，住广州市天河区。委托代理人：张涛，住址同上。上诉人广州市鸿二物业管理有限公司（以下简称鸿二公司）因与被上诉人杨爱云居间合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初2254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鸿二公司上诉请求：1、杨爱云赔偿鸿二公司按揭代理费4480元；2、本案上诉费用由杨爱云承担。事实与理由：原审法院认定按揭代理费4480元是包含在30000元居间费用及代理费用是适用法律不正确的。根据鸿二公司与杨爱云双方签订的《房地产买卖合同》，30000元是属于房地产咨询及买卖代理费，并不包括本案争议的按揭代理费。该按揭代理费属于双方促成双方买卖期间后由于买方没有充足的资金，需到其他按揭部门申请资金垫资的流程，该流程在《房地产买卖合同》中并不是鸿二公司的义务范围和掌控范围，而是杨爱云的个人因素原因，因此属双方约定的《房地产买卖合同》外的业务问题。若在本案中买方也就是杨爱云具有足够的资金，那么本案按揭代理费就不存在，鸿二公司也无需代其走另一流程。由此可见，鸿二公司已经代杨爱云提供了合同约定外的业务和付出，鸿二公司可向杨爱云收取劳务费用，鸿二公司收取按揭代理费是符合相关法律规定的。被上诉人杨爱云答辩称：1、《房地产买卖合同》是鸿二公司一手炮制包办的，从头到尾都是他的主张和规定，没有一点是经由买卖双方协商的。在这样的情形下，作为专业职业人，鸿二公司必须是清晰知道被代理人的意愿和将代理事项的内容、过程和费用。《房地产买卖合同》第七条载明支付费用名称为房地产咨询及买卖代理费。这表明从开始的咨询到买卖过程结束的全部费用和利润报价，该费用涵盖了代理过程中的交通、劳务费用和涉及事项办理所需支付的其它费用等。在履行过程中，劳务、服务上是逢事都要杨爱云自己办理。其中，2016年4月1日收取的按揭代理费4480元就是其中之一。一审判决中认同鸿二公司提出“滞纳金”之判决也是错误的。鸿二公司向原审法院起诉请求：1、杨爱云立即向鸿二公司支付房地产咨询及买卖代理费29500元，并支付违约金9900元（违约金，每日按房地产咨询及买卖代理费30000元的千分之五，从2016年3月27日起暂计至2016年5月31日，要求计至杨爱云全部支付完毕之日）；2、本案的诉讼费用由杨爱云承担。原审法院认定事实：2016年3月27日，鸿二公司作为经纪方与杨爱云及案外人陈某、何某共同签订三方《房地产买卖合同》。该合同约定：杨爱云购买陈建章、何小桦位于从化区太平镇东方夏湾拿花园J区三街XX号房产，总房款为200万元；基于鸿二公司为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天由杨爱云向鸿二公司支付房地产咨询及买卖代理费30000元；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付；本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；经纪方已就本合同所有条款向买卖双方做出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。合同附件第二条约定，杨爱云按照按揭付款方式支付案外人房款，2016年3月27日支付定金50000元；首期房款杨爱云于房管局递件成功当天支付；剩余房款杨爱云应于2016年4月15日前签订购房抵押贷款合同，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。再查，2016年4月21日，杨爱云与张涛和何小桦与陈建章及广州市从化街口俊宇房地产中介服务部签订《广州市存量房买卖合同》一份。又查，2016年5月3日，位于广州市从化区太平镇东方夏湾拿花园九区三街XX号房登记权利人为张涛和杨爱云。鸿二公司与杨爱云对杨爱云已支付500元中介费的事实无异议，予以确认。另查，鸿二公司的法定代表人向杨爱云出具收据一份，该收据载明：今收到杨爱云按揭费4480元；经手人：梅；2016年4月1日。原审法院认为：本案为居间合同纠纷，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案主要涉及以下三方面的问题：一、合同效力问题。杨爱云辩称鸿二公司与其签订的房屋买卖合同存在诸多瑕疵，该合同的合法性、有效性存在质疑。经审查，原审法院认为，鸿二公司与杨爱云及案外人签订的房地产买卖合同，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三方当事人均在合同上签名予以确认。鸿二公司与杨爱云及案外人陈某、何某签订的房地产买卖合同真实、合法、有效。当事人均应按照合同的约定履行相关义务。因此，原审法院对杨爱云提出的疲劳导致低血糖及环境昏暗等抗辩理由，不予采纳。二、房屋咨询及买卖代理费问题。鸿二公司与杨爱云签订的《房地产买卖合同》第七条约定，基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天由买方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费30000元。该收费标准并未违反法律规定及行业标准。现杨爱云已支付鸿二公司500元，双方均无异议，原审法院予以确认。另，虽本案为居间合同纠纷，但根据鸿二公司与杨爱云合同约定，鸿二公司向杨爱云收取的30000元款项为地产咨询及买卖代理费，因此，该笔费用应包含居间费用及代理费用。2016年4月1日，鸿二公司的法定代表人欧阳小梅向杨爱云收取了按揭代理费4480元。原审法院认为，双方虽未对该4480元的费用是否包含在30000元之内有明确的约定，但该笔费用亦属于房屋买卖中发生的代理费，应包含在30000元之内。因此，扣除杨爱云已支付的500元及4480元，杨爱云尚欠鸿二公司的费用为25020元。三、违约金问题。杨爱云拒绝向鸿二公司支付房地产咨询及买卖代理费的行为已构成违约，应承担逾期支付房地产咨询及买卖代理费的违约责任。但杨爱云已支付了4980元，尚欠25020元，截至一审辩论终结前，杨爱云并未提交证据证明其已履行了付款义务，因此应支付逾期支付的违约金。鸿二公司与杨爱云约定的每日以30000元的千分之五计算的标准过高，原审法院认为，违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，较为适宜。因此，杨爱云需支付的违约金原审法院调整为按照30000元为本金，从2016年3月27日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至杨爱云付清之日止。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年8月29日作出判决：一、杨爱云应自判决发生法律效力之日起10日内支付房地产咨询及买卖代理费25020元及违约金（违约金，以30000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍，从2016年3月27日起计算至杨爱云付清之日止）给广州市鸿二物业管理有限公司；二、驳回广州市鸿二物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费393元，由广州市鸿二物业管理有限公司负担180元，杨爱云负担213元。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对鸿二公司的上诉请求进行审理。鸿二公司与杨爱云签有《房地产买卖合同》，双方的居间合同关系成立有效。根据合同第七条的约定，杨爱云应向鸿二公司支付房地产咨询及买卖代理费30000元。在合同履行期间，鸿二公司的法定代表人向杨爱云收取了按揭费4480元，并出具《收据》。由于该《收据》并无注明该费用属于合同以外的费用，鸿二公司作为专业的中介机构应承担相应的民事责任。鸿二公司在本案中亦未提交其提供按揭服务的证据，故鸿二公司要求杨爱云另行向其支付4480元按揭代理费依据不足，本院不予支持，其上诉请求予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市鸿二物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年二月六日书记员  徐毅敏