江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄青民初字第0111号
原告（反诉被告）上海畅购超市有限公司，住所地上海市杨浦区四平路2500号22楼C-21室。
法定代表人江峰，该公司执行董事。
委托代理人颜鸣初（受上海畅购超市有限公司特别授权委托），上海欧森律师事务所律师。
被告（反诉原告）余鹏。
被告（反诉原告）缪春辉，男，1990年3月8日生。
委托代理人杨晓碧（受余鹏、缪春辉特别授权委托），远闻（无锡）律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海畅购超市有限公司（以下简称畅购超市）与被告（反诉原告）余鹏、缪春辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）畅购超市的委托代理人颜鸣初，被告（反诉原告）余鹏、缪春辉及其委托代理人杨晓碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）畅购超市诉称：他公司与余鹏、缪春辉系房屋租赁合同关系。2011年1月9日，他公司为经营江阴市畅购超市需要，与江苏省江阴市青阳镇府前路183号的房地产权利人江阴市超辰投资有限公司（以下简称超辰公司）签订了《房屋预租合同》一份，租赁期限自2012年6月30日交付之日起20年，并约定他公司根据超市经营的实际需要，可以将部分营业场地转租开设零售商铺作为辅助业种。2012年5月23日，他公司与余鹏、缪春辉签订《租赁合同》一份，约定了余鹏、缪春辉向他公司租赁超市内区域编号为A11和A13、面积为315平方米的商铺；租赁用途为仅作销售各种品牌手机使用；租赁期限为自2012年6月16日起至2014年6月15日止；商铺租金为每日每平方米1.5555元，月租金为14903.63元；付款方式为租赁合同签订3日内，余鹏、缪春辉必须支付三个月的租赁费用和末月的租赁费用及商品质量保证金，以后每月25日前，余鹏、缪春辉支付给他公司下期的租赁费用；余鹏、缪春辉如拖欠租赁费用、预付的租赁费用或商品质量保证金，应按每日应付未付款万分之四比例承担滞纳金并承担相应的违约责任；余鹏、缪春辉逾期不支付租金累计超过两个月的他公司可以书面通知解除本合同并按月租金的2倍支付违约金等内容。《租赁合同》签订后，他公司按照合同约定，将商铺交付给余鹏、缪春辉经营使用，但余鹏、缪春辉未能按照合同约定支付房屋租金和水电费，累计拖欠租金达14个月。2013年9月22日，他公司向余鹏、缪春辉发出《解除合同通知书》，通知余鹏、缪春辉于30日后解除合同。2013年11月19日，他公司再次向余鹏、缪春辉发出《通知函》告知其双方的租赁合同关系已于2013年10月22日终止。余鹏、缪春辉提出的索赔主张无任何合同及法律依据，他公司不予认可。而余鹏、缪春辉既未向他公司交还租赁房屋，也未向他公司支付拖欠的上述款项。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除他公司与余鹏、缪春辉签订的《租赁合同》。2、余鹏、缪春辉迁出江苏省江阴市青阳镇府前路183号畅购超市内的A11和A13商铺。3、余鹏、缪春辉支付他公司房屋租金208650.82元（按照14903.63元／月计算，自2012年10月7日起暂计至2013年12月6日，共计14个月，要求计算至余鹏、缪春辉实际迁出之日止）。4、余鹏、缪春辉支付他公司水电费7106.40元。5、余鹏、缪春辉支付他公司违约金29807.26元（按照14903.63元／月×2个月计算）。6、本案的诉讼费用由余鹏、缪春辉承担。
被告（反诉原告）余鹏、缪春辉辩称：他方并不存在违约行为，畅购超市答应免租，故他方并没有拖欠房租，对于结欠畅购超市水电费7106.40元的事实予以确认。畅购超市曾以运营成本上升，销售收入下降以致履行合同无法实现合同目的对其显失公平也无能力承担履行成本为由向他方发出通知，单方面强制要求解除合同，给他方造成了经济损失，并向本院提起反诉诉称：2012年5月23日，他方与畅购超市签订租赁合同一份，由他方租赁位于江阴市青阳镇府前路183号畅购超市江阴店的编号为A11和A13，面积为315平方米的区域，装修期至2012年7月6日。租赁合同签订后，他方支付75000元，其中15000元装修押金已退回，余款60000元扣除自2012年7月7日至2012年10月6日共计3个月的租金44710.89元，尚余15289.11元畅购超市未退还他方。由于畅购超市经营不善，客流量稀少，导致他方与其他商户经营受到影响。畅购超市考虑到超市的长期经营，为留住所有租户，向他方以及其他租户承诺从2012年7月7日起不再收取租金等费用，由他方自由经营。但是，畅购超市经营的超市业务依然不景气，出于自身的经营策略，畅购超市于2013年10月22日突然闭店，给他方造成了重大损失。由于畅购超市构成根本性违约，给他方造成重大损失，故请求法院判令：1、解除双方于2012年5月23日签订的租赁合同。2、畅购超市赔偿他方综合补贴220800元、保证金20000元、装修损失185000元、吊顶及电路损失40000元，营业酬金损失53346.65元、手机及零配件损失8个月计纯利润40000元、180台剩余手机的折旧费36000元，返还已经预先支付的款项15289.11元以及三个月的租金44710.89元，合计为655146.65元。3、诉讼费用由畅购超市承担。
反诉被告畅购超市辩称：余鹏、缪春辉陈述自2012年7月7日他公司承诺免租的情况不属实，刘某仅为招商部的普通工作人员，他公司既没有书面授权，也没有出具文件让刘某承诺免租，故即使刘某的行为不是代表他公司的行为。余鹏、缪春辉未能支付房租构成根本性违约，而双方解除合同的原因在于余鹏、缪春辉违约，故他公司不应当承担赔偿责任。
经审理查明：2011年1月9日，畅购超市与超辰公司签订《房屋预租合同》一份，约定了超辰公司将其位于江阴市青阳镇府前路迎秀路口的房屋出租给畅购超市，建筑面积约为30600平方米，租赁期限为20年；在租赁期内畅购超市根据超市经营的实际需要，可以将该房屋的部分营业场地转租开设零售商铺作为补助业种，而无需另行征得超辰公司同意等内容。
2012年5月23日，畅购超市与余鹏、缪春辉签订《租赁合同》一份，约定畅购超市将坐落于江阴市青阳镇府前路183号内面积为315平方米的编号为A11及A13商铺出租给余鹏、缪春辉仅作销售各种品牌手机使用；该商铺租赁期限共24个月，自2012年6月16日起至2014年6月15日止，免租装修期自2012年5月20日起至2012年6月15日止；若畅购超市的营业日是在2012年6月16日之前，则余鹏、缪春辉租赁费用自畅购超市实际营业日开始计算，否则租赁费用自2012年6月16日起开始计算；该商铺每日每平方米建筑面积租金为1.5555元。月租金总计14903.63元；租赁费用由基本租金和管理费两部分组成，基本租金为14903.63元／月，余鹏、缪春辉应向畅购超市支付最后壹个月的租赁费用（以下简称预付末月租赁费用）14903.63元和商品质量保证金14903.63元；付款方式为租赁合同签订3日内，余鹏、缪春辉必须支付畅购超市三个月的租赁费用、末月租赁费用及商品质量保证金，以后每月的25日，余鹏、缪春辉支付给畅购超市下期的租赁费用，余鹏、缪春辉如拖欠租赁费用、预付的租赁费用或商品质量保证金，应按每日应付未付款万分之四比例承担滞纳金，并按照合同第十二条规定承担违约责任；第十一条变更和解除本合同的条件，双方协商一致后解除本合同的条件：畅购超市因有特殊原因（包括但不限于畅购超市因经营结构调整需自用该租赁区域）需提前收回全部该租赁区域的，须提前三十天通知余鹏、缪春辉，本合同相应解除，畅购超市将预付三个月的租赁费用、商品质量保证金、公共事业费押金、预付租赁费用按约定方式无息退还余鹏、缪春辉；余鹏、缪春辉逾期不支付租金累计超过两个月的，畅购超市可书面通知余鹏、缪春辉解除本合同，余鹏、缪春辉应向畅购超市按月租金的2倍支付违约金；第十二条违约责任，除非本合同另有约定，否则在租赁期内，如余鹏、缪春辉违反本合同中任何一款规定，余鹏、缪春辉应对畅购超市承担以下责任与后果：畅购超市有权单方面终止合同，余鹏、缪春辉已交纳的租赁费用、商品质量保证金及装修押金作为余鹏、缪春辉的违约金畅购超市予以没收，赔偿畅购超市因此所造成的实际损失；畅购超市如违反本合同任一条款的规定，应承担下列责任：按照每日应付而未付款万分之四支付滞纳金，造成余鹏、缪春辉损失的，按实际损失赔偿；第十三条合同终止，合同租赁期满或被解除后双方权利义务提前终止时，余鹏、缪春辉应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该租赁区域并将该租赁区恢复原状，否则即被视为余鹏、缪春辉已经放弃其对物品的权利，且视为已经授权畅购超市处置该物品等内容。
2012年5月25日，余鹏、缪春辉向畅购超市缴纳房屋租金及押金75000元；2013年3月15日，畅购超市向余鹏、缪春辉退还装修押金15000元，尚余60000元。
2013年9月23日，畅购超市向余鹏、缪春辉发出解除合同通知书一份，载明“关于2013年5月我公司与贵公司订立的《租赁及管理服务合同》履行事宜；鉴于近年国家宏观经济环境的变化包括政府政策的调整和通货膨胀等因素，致使本公司履行合同的成本持续上升，销售收入持续下降；以致如继续履行上述合同不仅无法实现合同目的，而且对本公司而言既显失公平也无能力承担持续履行成本。本公司依据合同第十一条第一款，特此函告贵公司
--于30日后解除该合同”。
2013年11月19日，畅购超市向余鹏、缪春辉发出通知函一份，载明“自我司于2013年9月23日发函通知您解除租赁合同已逾30天，依据合同约定，双方租赁合同关系应于2013年10月22日终止。现贵方提出的装修费用、展柜费用和商品库存的索赔主张无任何合同与法律依据，我公司皆不认可。如有不同意见，可在接到本函后10日内复函本公司；如争议不能妥善解决，我公司将依据本合同向法院起诉，以维护合法权益”。
2014年1月17日，畅购超市诉至本院，要求解除他公司与余鹏、缪春辉签订的《租赁合同》，余鹏、缪春辉迁出江苏省江阴市青阳镇府前路183号畅购超市内的A11和A13商铺，支付他公司房屋租金208650.82元、水电费7106.40元、违约金29807.26元并承担本案的诉讼费用。在本案审理中，余鹏、缪春辉向本院提出反诉，要求解除双方于2012年5月23日签订的租赁合同并要求畅购超市赔偿他方655146.65元（包括综合补贴220800元、保证金20000元、装修损失185000元、吊顶及电路损失40000元，营业酬金损失53346.65元、手机及零配件损失8个月计纯利润40000元、180台剩余手机的折旧费36000元，返还已经预先支付的款项15289.11元以及三个月的租金44710.89元）以及承担本案诉讼费用。后余鹏、缪春辉在庭审过程中减少了关于装修损失部分的主张，要求畅购超市赔偿装修损失60233.33元。
在本案审理中，余鹏、缪春辉对于结欠畅购超市水电费7106.40元的事实予以确认。
另查明，余鹏、缪春辉于2012年7月与江阴电信分公司（以下简称电信公司）签订了电信业务代理合同，同年12月签订补充协议，约定了余鹏、缪春辉在第一年内（自2012年7月1日至2013年6月30日）新发展用户达到1000户的目标，电信公司给予综合补贴138000元；第二年内（自2013年7月1日至2014年6月30日）发展用户达到1000户的目标，电信公司给予综合补贴82800元，若达不到目标值，按下列各档标准给予一定数额的综合补贴，新发展用户达到600户，综合补贴46800元，新发展用户达到300户，综合补贴22800元。余鹏、缪春辉同时向电信公司支付保证金20000元。2012年7月1日至2013年6月30日，余鹏、缪春辉新发展用户1016户，电信公司确认符合考评，已支付综合补贴41400元，未支付综合补贴96600元。2013年7月1日至2013年10月22日，余鹏、缪春辉新发展用户428户。2014年8月4日，电信公司向本院出具情况说明表示因余鹏、缪春辉违约，保证金20000元不再退还，未支付的补贴不再支付，并向余鹏、缪春辉保留已经支付的综合补贴41400元和装修费用22856元的权利；情况说明同时载明余鹏、缪春辉业务酬金的获取情况为2012年7月1039元、2012年8月2530元、2012年9月2158元、2012年10月7732元、2012年11月8805元、2012年12月2264元、2013年1月7859元、2013年2月10566元、2013年3月2765元、2013年4月11453元、2013年5月6104元、2013年6月5371元。对于该情况说明，畅购超市表示该份情况说明所证明的损失为履约保证金不再退还，未支付的综合补贴不再支付两部分内容，但合同的履行需要生效的法律文书才能予以确认，保留诉讼权利的部分目前还不能算作是余鹏、缪春辉的实际损失。
在本案审理中，余鹏、缪春辉为证明其装修损失，向本院提供了装修施工承包合同以及收款收据，证明他方共花费装修185000元，其中包含两个业务受理台43**元的费用，主张装修损失60233.33元〈（185000元-4300元）÷3〉。畅购超市对于装修施工承包合同的真实性予以确认，但认为合同签订仅是形式，应当有竣工验收报告或预算决算佐证履行情况，并表示部分收款收据如电脑和展示柜并不属于装修，且收款收据不属于正规发票，不能直接证明余鹏、缪春辉的损失主张。本院向畅购超市询问是否对余鹏、缪春辉主张的装修费用申请审计或评估，畅购超市明确表示不申请。
余鹏、缪春辉向本院提供了《完成目标客户确认单》及《代理酬金统计报表》，主张营业酬金损失53346.65元。畅购超市对于《完成目标客户确认单》的真实性予以确认，但是对证明目的有异议，认为酬金统计表仅仅是记录了既往的营业记录，不能由此推算以后必然能获得相应的营业收入，业务收入有或然性，因此无法据此推定必然会发生这些损失，更不能归责于他公司。
余鹏、缪春辉向本院提供了受损情况说明，证明因畅购超市的过错至其吊顶受损漏水造成他方损失40000元。畅购超市认为该份情况说明系余鹏、缪春辉自行制作的，他公司没有收到过受损情况说明，且他公司也没有派人确认过这部分损失，因此对于该部分损失不予认可。
在本案审理中，余鹏、缪春辉向本院陈述“畅购超市的负责人刘某代表畅购超市向他方承诺自2012年7月7日开始免租，且刘某在法院审理江珠芳与畅购超市房屋租赁合同纠纷一案中表示畅购超市的老总江林根承诺租户不满80%就免租，而且也没有向商户拟催缴通知租金”。畅购超市则表示余鹏、缪春辉陈述不属实，刘某仅为招商部的普通工作人员，且刘某的陈述前后矛盾，他公司既没有书面授权，也没有出具文件让刘某承诺免租，故即使刘某的行为不是代表他公司的行为；而且刘某所说的江林根承诺免租没有事实依据，催租也应当是由财务部根据应收账款的控制来制定的，而非由招商部实施。
以上事实，有畅购超市提供的房屋预租合同、租赁合同、解除合同通知书、通知函、邮政特快专递凭证、付款凭证明细、未交水电费明细，余鹏、缪春辉提供的电信业务代理合同、补充协议、完成目标客户确认单、通知书、代理酬金统计报表、装修施工承包合同、收款收据、受损情况说明、银行帐户明细对账单以及双方当事人及其代理人的当庭陈述、电信公司出具的情况说明等在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、畅购超市解除合同的行为是属于按约解除还是违约行为以及合同解除时间的确定。二、余鹏、缪春辉是否应当按照合同支付房屋租金、水电费及违约金。三、余鹏、缪春辉的损失应当如何确定。
关于争议焦点一，畅购超市解除合同的行为是属于按约解除还是违约行为以及合同解除时间的确定。
本院认为：畅购超市与余鹏、缪春辉之间的房屋租赁合同关系，系双方之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。合同有效成立后，双方当事人均应按合同的约定全面履行合同的义务。2013年9月23日，畅购超市向余鹏、缪春辉发出解除合同通知书，告知余鹏、缪春辉于30日后解除双方之间签订的租赁合同。畅购超市认为他公司发出通知的背景是基于合同的第十一条关于双方协商一致后解除合同的约定并且是想与所有商铺协商，现他公司基于余鹏、缪春辉没有支付租金构成根本性违约要求解除租赁合同，也即畅购超市确认他公司与余鹏、缪春辉未能在2013年9月23日通过协商一致解除双方之间的《租赁合同》，但是畅购超市于2013年10月停止营业，并于同年11月19日向余鹏、缪春辉发出通知函告知其双方租赁合同关系应于2013年10月22日终止。畅购超市在明知其与余鹏、缪春辉未能就合同解除事宜协商一致的情况下向余鹏、缪春辉发函告知双方之间的租赁合同关系已经终止，其行为已构成根本违约，故畅购超市解除合同的行为属于违约行为。根据法律的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。现余鹏、缪春辉亦要求解除他方与畅购超市之间的《租赁合同》并要求确认合同解除时间为2013年10月22日，故本院确认畅购超市与余鹏、缪春辉之间的《租赁合同》于2013年10月22日解除。
关于争议焦点二，余鹏、缪春辉是否应当按照合同支付房屋租金、水电费及违约金。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。余鹏、缪春辉辩称其未付租金的行为是得到了畅购超市的同意，畅购超市的负责人刘某代表畅购超市向他方承诺自2012年7月7日开始免租，且刘某在法院审理江珠芳与畅购超市房屋租赁合同纠纷一案中表示畅购超市的老总江林根承诺租户不满80%就免租，但是该证人证言系孤证，且证人刘某与畅购超市有利害关系，其陈述前后不一，畅购超市亦不予认可，余鹏、缪春辉又未能提供其他证据予以佐证，故本院对于余鹏、缪春辉的该辩解意见不予采信，余鹏、缪春辉应当按照《租赁合同》的约定支付相应的房屋租金。根据畅购超市的主张及余鹏、缪春辉的质证意见，本院确认房屋租金的起算日期为2012年7月7日。畅购超市与余鹏、缪春辉一致确认2012年7月7日至2012年10月6日期间租金合计44710.89元，余鹏、缪春辉已支付，本院予以确认。2012年10月7日至2013年10月22日双方之间的《租赁合同》解除，共计381天，房屋租金为186683.28元（14903.63元／月×12个月÷365天×381天）。对于该房屋租金，余鹏、缪春辉应负给付之责，故本院对于畅购超市要求余鹏、缪春辉支付他公司房屋租金208650.82元的诉讼请求予以部分支持。
关于水电费，畅购超市与余鹏、缪春辉双方一致确认余鹏、缪春辉结欠水电费共计7106.40元，故本院对于畅购超市要求余鹏、缪春辉支付他公司水电费7106.40元的诉讼请求予以支持。
关于违约金，畅购超市与余鹏、缪春辉在《租赁合同》中约定余鹏、缪春辉逾期不支付租金超过两个月的，余鹏、缪春辉应按月租金的贰倍支付违约金，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。现余鹏、缪春辉逾期不支付的租金超过了两个月，故本院对于畅购超市要求余鹏、缪春辉支付他公司违约金29807.26元（14903.63元／月×2个月）的诉讼请求予以支持。
关于争议焦点三，余鹏、缪春辉的损失应当如何确定。
本院认为：对余鹏、缪春辉主张的因畅购超市违约行为对其造成的各项损失，依据法律、法规的相关规定予以确定：
1、综合补贴损失。电信公司向本院出具情况说明表示因余鹏、缪春辉违约，未支付的补贴不再支付，并向余鹏、缪春辉保留已经支付的综合补贴41400元的权利。电信公司确认2012年7月1日至2013年6月30日尚未支付余鹏、缪春辉的综合补贴为96600元；2013年7月1日至2013年10月22日，余鹏、缪春辉新发展用户428户，根据余鹏、缪春辉与电信公司的约定可获得综合补贴22800元，故电信公司尚未支付余鹏、缪春辉的综合补贴为119400元（96600元＋22800元）。对于已经支付的综合补贴41400元，畅购超市辩称保留诉讼权利的部分目前还不能确定是余鹏、缪春辉的实际损失，本院对于畅购超市的该辩解意见予以采信。因此，故本院确认余鹏、缪春辉的综合补贴损失为119400元。如电信公司向余鹏、缪春辉追回已支付的综合补贴，余鹏、缪春辉可另行通过法律途径向畅购超市主张相应的损失。
2、保证金。电信公司向本院出具情况说明表示因余鹏、缪春辉违约，保证金20000元不再退还，故本院对于余鹏、缪春辉主张的该部分损失予以确认。
3、装修损失。余鹏、缪春辉为证明其装修损失，向本院提供了装修施工承包合同以及收款收据，虽然畅购超市辩称合同签订仅是形式，应当有竣工验收报告或预算决算佐证履行情况，并表示部分收款收据如电脑和展示柜并不属于装修，且收款收据不属于正规发票，不能直接证明余鹏、缪春辉的损失主张，但是未能提供足以推翻对方证据的相应证据予以佐证，并且经本院充分询问是否对余鹏、缪春辉主张的装修费用申请审计或评估，畅购超市明确表示不申请审计或评估，因此畅购超市应当承担举证不能的法律后果，故本院对于余鹏、缪春辉主张因合同解除后造成其的装修损失60233.33元予以确认。
4、吊顶及电路损失。余鹏、缪春辉向本院提供了受损情况说明证明因畅购超市的过错至其吊顶受损漏水造成他方损失40000元，但是该份证据无法证明余鹏、缪春辉的主张，且畅购超市亦不予认可，故本院对于余鹏、缪春辉主张的该部分损失不予支持。
5、营业酬金损失。参照江苏省高级人民法院苏高法审委（2008）24号《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，租赁房屋用于商业用途的，承租人还可以要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。本案中，因畅购超市的违约行为导致双方之间的租赁合同解除，余鹏、缪春辉向本院提供了《完成目标客户确认单》及《代理酬金统计报表》主张营业酬金损失53346.65元，虽然畅购超市辩称酬金统计表仅仅是记录了既往的营业记录，不能由此推算以后必然能获得相应的营业收入，业务收入有或然性，无法据此推定必然会发生这些损失，但是由于畅购超市的违约行为，对余鹏、缪春辉造成了实际的经营损失，故本院对于畅购超市的辩解意见不予采信，结合电信公司出具的情况说明，本院酌定余鹏、缪春辉的营业酬金损失为34323元〈（1039元＋2530元＋2158元＋7732元＋8805元＋2264元＋7859元＋10566元＋2765元＋11453元＋6104元＋5371元）÷12×6个月〉
6、手机及零配件损失。对于该部分损失，余鹏、缪春辉未能提供相应的证据予以佐证，且畅购超市亦不予认可，故本院对于余鹏、缪春辉的该部分主张不予支持。
7、剩余手机的折旧费。对于该部分损失，余鹏、缪春辉未能提供相应的证据予以佐证，且畅购超市亦不予认可，故本院对于余鹏、缪春辉的该部分主张不予支持。
8、押金。畅购超市与余鹏、缪春辉确认余鹏、缪春辉已向畅购超市缴纳房屋租金及押金60000元（包括三个月的租金44710.89元及预先支付的款项15289.11元），但是押金作为一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以一次费用据实支付的款项，在本案中并不属于因畅购超市的违约行为给余鹏、缪春辉造成的损失，且余鹏、缪春辉应当按照合同约定向畅购超市支付房屋租金，故本院对于余鹏、缪春辉主张的该部分损失不予支持，余鹏、缪春辉缴纳的押金应先抵充房租或水电费。
综上，余鹏、缪春辉因畅购超市的违约行为对其造成的损失为综合补贴损失为119400元、保证金20000元、装修损失60233.33元、营业酬金损失34323元，合计233956.33元。此外，余鹏、缪春辉应向畅购超市支付2012年10月7日至2013年10月22日期间的房屋租金为186683.28元、水电费7106.40元、违约金29807.26元，合计223596.94元，扣除预先支付的款项15289.11元，尚余208307.83元。两项折抵，畅购超市应支付余鹏、缪春辉25648.50元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、余鹏、缪春辉应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出江苏省江阴市青阳镇府前路183号畅购超市内的A11及A13商铺。
二、上海畅购超市有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付余鹏、缪春辉25648.50元。
二、驳回上海畅购超市有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回余鹏、缪春辉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5548元（上海畅购超市有限公司已预交），由上海畅购超市有限公司负担1468元，由余鹏、缪春辉负担4080元，于本判决生效之日起十日内直接给付上海畅购超市有限公司；反诉费8500元（余鹏、缪春辉已预交），由余鹏、缪春辉负担4750元，由上海畅购超市有限公司负担3750元，于本判决生效之日起十日内直接给付余鹏、缪春辉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。（汇至江苏省无锡市中级人民法院，开户行：开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）
审 判 长 张 铮
审 判 员 王矛勇
人民陪审员 蒋梦绮
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 钱 磊
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。