烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2015）莱山民三初字第130号原告烟台市中大物业管理有限公司。地址，烟台市莱山区庆祥路199-59号。组织机构代码：67681617-3。法定代表人吴瑛璞，董事长。委托代理人王吉坤，山东嘉翔律师事务所律师。委托代理人闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。被告孟凡东，男，1972年11月28日出生，汉族，烟台市公安局医务室工作人员，户籍所在地烟台市芝罘区，现住烟台市莱山区。原告烟台市中大物业管理有限公司与被告孟凡东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冀文佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告烟台市中大物业管理有限公司的委托代理人闫化剑、被告孟凡东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我公司与被告于2010年11月签订了《前期物业管理服务合同》，《前期物业管理服务合同》约定了缴纳物业管理费的期间和时间、违约责任及违约金计算标准。合同签订后，被告自2012年5月9日至2014年11月8日期间共欠物业管理费4031元及违约金4111.1元。请求判令：1、被告支付原告物业管理费4031元及违约金4111.1元，共计8142元；2、诉讼费用由被告负担。被告辩称，1、原告与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》违法。建设单位拥有不足30%的物业，其与原告签订《前期物业管理委托合同》违反了业主自治的法律精神。2、原告与我签订的《前期物业管理服务合同》显失公平，请求法院予以撤销。我不在小区住，不使用小区的资源，不享受物业服务，不应交纳合同中约定的0.30元/平方米的电梯费，物业费应适当减免。3、《前期物业管理委托合同》仅规定合同有效期止于业主委员会和物业公司签订物业服务合同之日。原告阻挠业主委员会成立，应视为解除条件成就，《前期物业管理服务合同》已失效。4、因《前期物业管理服务合同》违法，故原告不应收取违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于烟台市莱山区街道办事处的德尚世家小区系烟台安居城市建设综合开发有限公司开发建设的居民小区，被告系德尚世家小区30号楼2单元102室的业主，该房建筑面积134.36平方米。2009年4月11日，烟台安居城市建设综合开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，将德尚世家小区委托原告进行物业管理，合同期限为10年，自本社区入伙之日算起。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2009年10月，原告向烟台市莱山区物价局提交了关于对德尚世家收费备案的申请及烟台市普通住宅小区公共性物业服务收费标准备案表，其中收费标准备案表中载明：小区名称德尚世家，申报的收费标准（元/平方米）住宅0.7元、电梯运行费0.3元。2012年12月山东省住房和城乡建设厅向原告颁发了《物业服务企业资质证书》，载明：资质等级贰级，有效期至2015年12月31日。2014年10月27日，原告变更为壹级资质，有效期至2017年10月26日。2010年11月9日，被告到原告处领取涉案房屋钥匙，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定了双方权利义务、物业管理服务内容和服务标准、物业服务费用、保险、违约责任、合同期限等内容。合同第三条“物业服务费用”约定：一、物业管理费[物业管理费=房屋建筑面积×收费标准]自乙方办理入住手续时，开始缴纳物业管理费（第一次收取一年的物业管理费）；计费时间以《销售合同》上载明的交房日期次日开始；但由于乙方原因未办妥入住手续或拖延办理入住手续，将视为房屋已交付，且业主已验收合格该房屋。1、乙方缴纳费用时间：预交费，半年一次，每半年初第一个月内交纳；2、住宅按建筑面积每月每平方米1元（已包括电梯运行费每月0.3元每平方米）……4、长期空置房屋按照以上标准和交费时间全额交纳…。”第五条“违约责任”约定：“一、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反合同，不按照本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日（以甲方公布的收缴截止日期为准）起按应交费用的5‰按日缴纳违约金……”。第六条“合同期限”约定：“本合同有效期限止于业主委员会和物业公司签订《物业管理服务委托合同》之日，乙方应遵循《物业管理服务委托合同》。”《前期物业管理委托合同》签订后，原告依约向德尚世家小区提供物业服务至今。被告自2012年5月9日起至今，未向原告交纳物业管理费。原告分别以挂号信、EMS的形式向被告邮寄《律师函》、《催交物业管理费通知函》、《物业管理费催缴通知》等，向被告催交2012年5月9日起至2014年11月8日期间的物业管理费。虽经原告催交，但被告未在合理期限内向原告交纳物业管理费。庭审中，被告还称，原告服务不周，我的小棚和房屋内墙漏水，原告不给维修，是我自己找人修理的。原告称，被告确实就上述问题向我方报修，我方已协调维修单位对房屋进行了维修，至于是否修好，是维修部门的事，不是原告的责任，原告已尽到了相应的服务义务。为此，原告提供小区内所有业主报修、维修情况的记录，其中有被告房屋报修记录两份。被告对上述证据无异议，但称，我还曾报修过我的小棚漏水，但原告没有记录。原告对此不予认可，被告未提供证据证实其主张。原告诉讼请求的计算方式为：1、物业管理费=134.36平方米（房屋建筑面积）×1元/平方米（收费标准）×30个月（自2012年5月9日至2014年11月8日）-（-0.1元）（已交费差额）=4031元；2、逾期付款违约金为：自2012年5月9日起至2014年11月8日，以806.2元（半年物业管理费）为基数累加，按日5‰标准计算，计4111.1元；两项共计8142元。上述事实，有（2013）莱民三初字第241号民事判决书、《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、物业管理费催缴通知、律师函、报修和维修记录、庭审笔录等在案佐证，上述证据均经庭审质证，可以采信。本院认为，原告系在工商管理部门合法注册登记的具有从事物业管理服务资质的公司。原告与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》、原、被告签订的《前期物业管理服务合同》均系双方当事人的真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。被告辩称《前期物业管理委托合同》违法，于法无据，本院不予采信。被告提出原告阻止小区业主委员会成立，致物业服务合同失效的抗辩主张，但未提供证据证明其主张，对该抗辩主张不予采信。被告提出其购得此房后并未入住，不使用小区的资源，故不应支付电梯费和物业费的抗辩主张，该抗辩主张与合同约定相悖，不予采信。被告提出原告服务不周，不给维修小棚和内墙的抗辩主张，因原告提供的证据可以证明已对被告报修问题给予协调相关部门进行了维修，履行了合同义务，被告也未提供证据证明曾向原告就小棚漏水进行报修，对其抗辩主张不予采信。根据物业服务合同约定，即使原告存在履行物业服务不到位的情形，未达到合同约定的服务标准，被告可以按照合同约定，要求原告限期整改；逾期未整改给其造成损失的，可以要求原告承担相应法律责任，但不能以此作为拒交物业管理费的理由。原告依约为被告所居小区提供物业服务至今，被告经原告书面催收无正当理由且未在合理期限内缴纳2012年5月9日起至2014年11月8日止的物业管理费，原告要求被告依约支付上述费用，于法有据，合理部分本院予以支持。因被告未按合同约定的时间交纳物业管理费，原告主张逾期交费违约金符合合同约定。被告称因合同违法，不应收取违约金，该抗辩主张于法无据，不予采信；但合同约定的违约金计算标准过高应予调整，应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，原告主张过高部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孟凡东支付原告烟台市中大物业管理有限公司2012年5月9日至2014年11月8日期间的物业管理费共计4030.8元；二、被告孟凡东支付原告烟台市中大物业管理有限公司逾期交费违约金（自2012年5月9日起至2014年11月8日止，每半年以806.16元为基数累加，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、上述一、二项，被告孟凡东于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告烟台市中大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告孟凡东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孟凡东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  冀文佳二〇一五年四月九日书记员  贺彩云