南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦商初字第797号原告中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路148号。代表人谢平，行长。委托代理人张军，江苏维世德律师事务所律师。委托代理人王涛，江苏维世德律师事务所律师。被告沈明芳，女，汉族，1973年11月10日生，无业。被告余金虎，男，汉族，1973年2月28日生，个体户。被告富力南京地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人杨培军，执行董事。委托代理人王翎宁，女，富力南京地产开发有限公司职员。委托代理人姚欢，女，富力南京地产开发有限公司职员。原告中国银行股份有限公司江苏省分行（下称中行省分行）与被告沈明芳、余金虎、富力南京地产开发有限公司（下称富力公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日、7月13日公开开庭进行了审理。原告中行省分行的委托代理人王涛、被告沈明芳、余金虎、富力公司的委托代理人王翎宁、姚欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行省分行诉称，2012年11月26日，中行省分行与沈明芳、富力公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定中行省分行向沈明芳发放贷款640000元，贷款期限为180个月，富力公司为沈明芳的债务承担阶段性连带保证责任。同时，中行省分行与沈明芳、富力公司签订了《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定沈明芳将其所购买的南京市江宁区东麒路xxx号富力城xx幢xxx室房屋抵押给中行省分行作为借款的担保。余金虎作为沈明芳的配偶，向中行省分行出具《共同还款承诺函》、《共有人承诺函》，承诺其为沈明芳的债务承担共同还款责任。合同签订后，中行省分行按约履行了合同义务，但沈明芳自2015年1月起未按约还款，因此中行省分行有权按照合同约定宣布全部借款本息提前到期。现中行省分行起诉至法院要求：1、判令沈明芳偿还借款本金587706.86元及利息、罚息（截至2015年3月6日的利息为5689.47元、拖欠本金的罚息为28.37元、拖欠利息的罚息为47.39元，自2015年3月7日起至实际清偿全部借款之日的利息、罚息，按《个人一手住房贷款合同》的约定计付）；2、判令沈明芳支付律师费37473元；3、判令余金虎对沈明芳的上述全部债务承担共同还款责任；4、判令富力公司对沈明芳的上述全部债务承担连带保证责任；5、判令中行省分行对沈明芳、余金虎用于抵押的南京市江宁区东麒路xxx号富力城xx幢xxx室房屋享有优先受偿权；6、判令沈明芳、余金虎、富力公司承担诉讼费用。被告沈明芳辩称，对中行省分行所诉无异议。被告余金虎辩称，每个月15日余金虎都在还款，如果不能按时还款，余金虎都和中行省分行联系过的，中行省分行同意余金虎每月30日前还款，如逾期则计收利息。另外，余金虎承诺以后正常还款。被告富力公司辩称，一、据沈明芳、余金虎陈述，因家庭特殊原因导致其自2015年1月起未能按约还款，但并非出于故意。沈明芳经中行省分行催收后，已将所欠贷款及时还清，且此后一直按时还款，并未再出现欠款情况。因此中行省分行主张沈明芳清偿全部贷款本息，不仅超出了沈明芳的实际履行能力，也违反了公平原则。二、沈明芳从富力公司购买房屋并抵押给中行省分行，双方签订了抵押合同，办理了抵押预告登记，因此在沈明芳未及时履行到期债务时，中行省分行应优先就抵押房屋实现债权。三、依据合同约定，富力公司为沈明芳的债务提供阶段性连带责任保证，余金虎于2014年12月23日在富力公司领取了办理房屋所有权证的所需材料，但其迟迟未办理产权证，以致无法办理房屋他项权证，余金虎的行为造成的法律后果不应有富力公司承担。综上，请求驳回中行省分行的诉讼请求。经审理查明，1995年8月1日，沈明芳、余金虎登记结婚。2012年11月26日，沈明芳、余金虎向中行省分行申请贷款640000元。同日，中行省分行（贷款人）与沈明芳（借款人）、富力公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定中行省分行向沈明芳提供个人住房贷款640000元，贷款期限为180个月，自贷款人实际放款日起算，借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日；第一个浮动周期内，贷款月利率为4.925‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息方式；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；借款人未按期归还贷款本息的，即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。同日，余金虎向中行省分行出具《共有人承诺函》及《共同还款承诺函》，承诺其作为沈明芳所购房产的共有人同意将所购房产抵押给中行省分行，并自愿作为共同还款人，同意对沈明芳在《个人一手住房贷款合同》项下的债务承担连带还款责任。2013年1月24日，中行省分行与沈明芳、富力公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，约定沈明芳将其购买的南京市江宁区东麒路xxx号富力城xx幢xxx室房屋抵押给中行省分行，抵押担保范围为借款本金及利息、约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；富力公司为沈明芳的借款承担连带保证责任，保证担保范围为借款本金及利息、约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间自本合同生效之日起至中行省分行领取上述沈明芳购买商品房他项权利（抵押权）证书之日。南京市江宁区住房和城乡建设局在上述合同上盖章确认。2013年2月1日，中行省分行按约放款640000元。因沈明芳自2014年5月起未按约按时偿还本息，此后多期发生逾期还款，故中行省分行按约宣布贷款提前到期。截至2015年7月13日，沈明芳尚欠借款本金574898.13元未还。中行省分行为催收贷款诉至本院，并委托江苏维世德律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费37473元。上述事实，有《个人一手住房贷款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、共有人承诺函、共同还款承诺函、借款借据、欠款明细、委托代理合同、发票、付款凭证及当事人陈述等证据佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。中行省分行与沈明芳、富力公司签订的《个人一手住房贷款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，余金虎向中行省分行出具的《共有人承诺函》及《共同还款承诺函》，均系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行。中行省分行已按约定履行了放款义务，但沈明芳未能按约按时履行偿还贷款本息的合同义务，已构成违约，中行省分行有权按约宣布贷款提前到期。截至2015年7月13日，沈明芳尚欠借款本金574898.13元未还，本院予以确认。中行省分行要求沈明芳偿还全部贷款本息的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院应予支持。余金虎提出中行省分行同意其延迟还款的抗辩意见，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。富力公司提出沈明芳经中行省分行催收已结清欠款，中行省分行宣布贷款提前到期违反公平原则的抗辩意见，本院认为，沈明芳应按约按时足额偿还贷款，截至2015年7月13日，沈明芳虽已结清逾期贷款本息，但自中行省分行放款以来，沈明芳多期逾期还款，已构成违约，中行省分行有权按约主张其权利，故对富力公司此抗辩意见，本院不予采信。《个人一手住房贷款合同》已明确约定中行省分行为实现债权而产生的律师费由沈明芳承担，现中行省分行要求沈明芳承担其为实现债权而支付的律师代理费37473元，符合江苏省律师服务业收费标准的规定，合法有据，本院予以支持。上述借款发生于沈明芳、余金虎夫妻关系存续期间，应属夫妻共同债务，且余金虎出具《共有人承诺函》及《共同还款承诺函》，承诺其为沈明芳的共同债务人，故中行江苏省分行要求余金虎对沈明芳应付款项承担共同还款责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。法律规定，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定，以抵押物折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。沈明芳、余金虎自愿将购买的南京市江宁区东麒路xxx号富力城xx幢xxx室房屋当作为《个人一手住房贷款合同》项下债务履行的担保，且双方已就上述抵押物办理了抵押预告登记手续，故中行省分行主张对上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，富力公司自愿为沈明芳的上述借款阶段性提供连带责任保证，且自愿放弃要求债权人先行使担保物权的抗辩，截至本案审理过程中沈明芳尚未领取上述房屋的房屋产权证，也未办理房屋他项权利证书，故富力公司仍应对沈明芳的案涉债务承担连带保证责任，故中行省分行要求富力公司对沈明芳的上述债务承担连带保证责任，合法有据，且证据充分，本院予以支持。富力公司称因余金虎怠于办理房屋所有权登记手续而产生的责任应由余金虎自行承担的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沈明芳、余金虎于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司江苏省分行借款本金574898.13元及利息、罚息（自2015年7月14日起至实际给付之日止的利息、罚息，按《个人一手住房贷款合同》的约定计付）。二、被告沈明芳、余金虎于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司江苏省分行律师费37473元。三、如被告沈明芳、余金虎不履行上述第一、二项判决主文确定的还款义务，原告中国银行股份有限公司江苏省分行有权依法处置被告沈明芳、余金虎用于抵押的南京市江宁区东麒路xxx号富力城xx幢xxx室房屋，以折价或变卖、拍卖上述抵押物所得价款优先受偿。四、被告富力南京地产开发有限公司对被告沈明芳、余金虎上述第一、二项判决主文确定的还款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10109元、保全费3770元，合计13879元，由被告沈明芳、余金虎、富力南京地产开发有限公司负担（应由被告沈明芳、余金虎、富力南京地产开发有限公司负担的诉讼费用已由原告中国银行股份有限公司江苏省分行预交，由被告沈明芳、余金虎、富力南京地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司江苏省分行支付。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。审 判 长  付 萌人民陪审员  杨清珠人民陪审员  陈 斌二〇一五年八月五日见习书记员  Ｘ Ｘ