广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第3073号
原告韦廖俊。
原告潘理哲。
两原告的共同委托代理人韦卫堂。
被告南宁鑫立华花城物业服务有限公司。
法定代表人李扑成，系该公司总经理。
被告深圳市新洲城物业管理有限公司。
法定代表人姜松华，系该公司董事长。
被告深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司。
负责人罗成红，系该公司总经理。
以上三被告的共同委托代理人杨炳忠，广西金益律师事务所律师。
以上三被告的共同委托代理人罗丹丽，广西金益律师事务所实习律师。
原告韦廖俊、潘理哲与被告南宁鑫立华花城物业服务有限公司（以下简称“鑫立华物业公司”）、深圳市新洲城物业管理有限公司（以下简称“新洲城物业公司”）、深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司（以下简称“新洲城物业南宁分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告韦廖俊、潘理哲的共同委托代理人韦卫堂，三被告鑫立华物业公司、新洲城物业公司、新洲城物业南宁分公司的共同委托代理人杨炳忠、罗丹丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韦廖俊、潘理哲共同诉称：1、两原告为北湖路秀园三里经济适用房小区住户，于2013年5月与被告鑫立华物业公司签订了《前期物业管理合同》。2015年8月20日，鑫立华物业公司将合同转给被告新洲城物业公司、新洲城物业南宁分公司。《前期物业管理合同》中第三章第六条规定了收取两原告电梯维护费用和电梯公摊（即有电梯楼房物业管理费每平方0.99元，无电梯楼房每平方0.66元，物业将电梯维护费捆绑在物业费里收取），但两原告居住在一楼，完全不使用电梯，并没有受益、使用，故被告收取两项费是不合理的。况且，购房时原告已按规定缴纳了购买和安装、大修公共设施电梯的费用，在日常生活中无法使用电梯出入，却要承担电梯维护费和电梯电费公摊费用显失公平。而同样是经济适用房，在水一方、碧翠园一楼的住户则无需缴纳电梯费用。2、《前期物业管理合同》系被告单方提供的格式的合同，两原告根本没有能参与商量、讨论。当时两原告虽对合同收取一楼住户的电梯维护费提出异议，但物业答复不签合同不交房，可以领房后再议，而现在两原告提出更改合同，被告却说须三分之二住户同意。另外，2015年8月20日，鑫立华物业公司将合同转交给新洲城物业公司执行，既未征询过两原告的意见，也没有经过三分之二住户同意。综上，请求法院依法判令：1、撤销两原告与被告鑫立华物业公司签订的《鑫利华花城（一期）小区前期物业管理合同》内有关收取居住一楼住户电梯维护费的条款；2、三被告退回已收取两原告2013年5月至2015年9月期间的电梯维护费765元；3、本案诉讼费由三被告承担。被告鑫立华物业公司、新洲城物业公司、新洲城物业南宁分公司共同辩称：1、两原告关于撤销《鑫利华花城（一期）小区前期物业管理合同》内有关收取一楼住户电梯维护费条款的诉讼请求已经超过一年的法定诉讼时效；2、双方签订的《鑫利华花城（一期）小区前期物业管理合同》中约定了收费标准，已收取的费用不应退回；3、两原告要求退费的诉请违背基本的生活常理。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明：原告韦廖俊、潘理哲系南宁市西乡塘区秀园三里1号鑫利华花城23号楼1单元104号房产（建筑面积79.82平方米）的业主。2012年3月21日，两原告与被告鑫立华物业公司（甲方）签订《鑫利华花城（一期）小区前期物业管理合同》一份，合同约定鑫立华物业公司对鑫利华花城一期小区提供物业服务，管理期自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。该合同第六条约定物业服务费的收费标准为：多层住宅0.66元／㎡／月；小高层、高层住宅0.99元／㎡／月（含电梯费、该费用包含物业公司对电梯的日常检查及小修的维护费、专业维护商的每月维保费、年检费，不含电梯费）。合同第十八条还约定，共用部位、共用设施、设备维修资金和电梯费由甲方按楼栋分别单独立帐，专项管理，每半年向全体业主或物业使用人公布资金使用情况。另查明：被告鑫立华物业公司于2013年进驻两原告所在鑫利华花城一期小区并依约提供物业管理服务，后随着鑫利华花城二期小区逐步交付使用，鑫利华物业公司因资质不足退出。经广西鑫利华房地产开发有限公司依法公开招标，被告新洲城物业南宁分公司中标并于2015年8月起对鑫利华花城一、二期小区提供物业管理服务。新洲城物业南宁分公司系被告新洲城物业公司的分公司，不具备独立的法人资格。
再查明：两原告按小高层、高层住宅0.99元／㎡／月的收费标准已缴纳自2013年5月起至2015年9月期间的物业服务费，该费用包含电梯维护费。
本院认为：原告韦廖俊、潘理哲与被告鑫立华物业公司签订的《鑫利华花城（一期）小区前期物业管理合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
关于撤销权的问题。三被告提出两原告起诉时距签订双方签订《鑫利华花城（一期）小区前期物业管理合同》时已一年以上，撤销权已消灭。但三被告并未提供证据证明其已按合同第十八条的约定履行了告知义务，充分保障了两原告的知情权。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”的规定，三被告的主张理由不成立，本院不予采纳。同时，两原告要求撤销合同中关于收取一楼住户电梯维护费条款的主张，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，存在因重大误解订立、在订立合同时显示公平和和受到欺诈、胁迫或乘人之危等情形的，可以请求变更或者撤销。本案中，两原告无证据证明合同签订时存在上述可撤销之情形，故本院对两原告的该项主张不予支持。
关于是否应返还已收取电梯维护费的问题。根据建设部和财政部联合颁发的《住宅专项维修基金管理办法》第三条规定，业主共有的附属设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等。本案所涉及的电梯，既是通道，也是楼梯，明显是全体业主的公用设备，属于小区共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”两原告因居住一楼，不必使用电梯，事实上也从未使用过电梯，但并不能成为两原告拒交电梯日常运营维护费用的理由；且依照双方当事人签订的物业管理服务合同，其中明确约定了物业服务费用包含电梯维护费，在有约定的情况下，三被告履行了物业服务的义务，两原告亦接受了物业公司提供的服务，权利与义务理应对等。现三被告依约收取电梯维护费并无不当，故两原告主张应返还已收取的电梯维护费于法无据，本院不予支持。本院在此需要指出的是，限于房屋设计的客观情况，一楼住户确实无法使用电梯，因此对于是否须缴纳电梯维护费，一楼住户与物业公司双方应协商解决，也可以在重新签订物业管理服务协议时另行约定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条?及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告韦廖俊、潘理哲的全部诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由原告韦廖俊、潘理哲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：南宁市中级人民法院，帐号：20×××28，适用于预交上诉费用5000元以上；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17，适用于预交上诉费用5000元以下）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄顶峰
人民陪审员 张敏毅
人民陪审员 刘佩琳
二〇一六年五月十六日
书 记 员 程钰源