河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0303民初755号
原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行。
负责人金泽民，行长。
委托代理人王根立，河南中冶律师事务所律师，一般代理。
被告吴敬泉，男，汉族，1959年10月22日出生。
被告洪银珠，女，1961年1月30日出生，汉族，系被告吴敬泉配偶。
被告洛阳中泰房地产置业有限公司。
负责人关沅锋，法定代表人。
委托代理人许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。
委托代理人张艳，洛阳中泰房地产置业有限公司员工，特别授权。
原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行诉被告吴敬泉、洪银珠、洛阳中泰房地产置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行的委托代理人王根立，被告洛阳中泰房地产置业有限公司的委托代理人许文、张艳到庭参加诉讼，被告吴敬泉、洪银珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行诉称，2004年3月31日，原告与被告吴敬泉签订《个人住房借款合同》，约定被告吴敬泉从原告处贷款386000元，用于购买位于洛阳市西工区中泰新城二期6-1-2004号的房产，被告以其购买的房产作抵押，洛阳中泰房地产置业有限公司对该笔借款承担保证责任，保证方式为抵押加保证。后原告按照合同约定向被告发放386000元贷款，被告吴敬泉自2014年12月29日开始不按照约定履行还款义务，截至2015年10月12日共拖欠原告借款本金、利息及罚息共计197101.31元，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告吴敬泉于2004年3月31日签署的《个人住房借款合同》的借贷关系；2、被告吴敬泉偿还原告借款本金、利息及罚息共计197101.31元（该数据暂算至2015年10月12日）及从2015年10月13日至本息全部清偿之日的利息、罚息（利息、罚息利率按合同约定执行）；3、原告对位于洛阳市西工区中泰新城二期6-1-2004号的抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告洪银珠、洛阳中泰房地产置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用及原告其他实现债权的费用由被告承担。
被告吴敬泉、洪银珠未到庭参加诉讼，未答辩。
被告洛阳中泰房地产置业有限公司辩称，原告起诉三被告后，就不应该再扣划洛阳中泰房地产置业有限公司的保证金；由于原告不及时主张抵押权，导致洛阳中泰房地产置业有限公司的保证金账户一直被扣划，而洛阳中泰房地产置业有限公司向被告吴敬泉行使追偿权的判决书也无法进入执行阶段，公司因此遭受损失较大；本案中原告应首先主张实现抵押权，不足部分再由洛阳中泰房地产置业有限公司清偿。
经审理查明，2004年3月31日，原告与被告吴敬泉签订《个人住房借款合同》，约定被告吴敬泉向原告贷款386000元，用于购买位于洛阳市西工区中泰新城二期6-1-2004号的房产。上述合同对贷款利率、违约责任等双方的权利义务作出明确约定。合同约定贷款期限为18年，即从2004年4月19日起至2022年4月19日止；还款方式为按月等额本息还款；贷款月利率为4.2‰，以原告实际划款当日国家法定利率为准，逾期贷款部分按每日万分之二点一计收利息；借款人每拖欠一次，贷款人对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之零点七的违约金率收取违约金。该合同项下的担保方式为抵押加保证，即借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，房屋共有人洪银珠签字同意将该合同项下贷款所购房屋用于抵押；保证人洛阳中泰房地产置业有限公司承担连带保证责任，保证期间由借款合同生效之日起至借款人清偿完全部贷款本息及相关费用之日止，且该合同项下担保条款的效力独立于主合同。合同约定，借款期间，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物和要求保证人履行保证责任，保证人同意贷款人从其在贷款人处开立的存款账户中直接扣划。2004年4月26日，原告与被告吴敬泉、洛阳中泰房地产置业有限公司签订《洛阳市房地产抵押合同》，约定抵押人吴敬泉以其购买的位于洛阳市西工区中泰新城二期6-1-2004号的房产作抵押。2004年4月30日，原告按照合同约定向被告发放386000元贷款。后被告吴敬泉自2015年1月21日开始不按照合同约定履行还款义务，截至2015年10月12日共拖欠原告借款本金、利息及罚息共计197101.31元。另自2008年起，原告从被告洛阳中泰房地产置业有限公司保证金账户扣款17次，2008年6月30日扣划18800元，2009年8月27日扣划42700元，2009年10月26日扣划5600元，2010年6月29日扣划22800元，2010年10月29日扣划11255元，2011年3月29日扣划14400元，2011年10月31日扣划20400元，2012年6月26日扣划23900元，2013年5月29日扣划33100元，2014年3月26日扣划29700元，2014年9月28日扣划17500元，2014年12月29日扣划8700元，2015年3月31日扣划8600元，2015年6月18日扣划8500元，2015年9月28日扣划8700元，2016年3月29日扣划17100元，2016年5月30日扣划5400元。
本院认为，原告与被告吴敬泉签订的《个人住房借款合同》是在平等自愿的基础上签订的，合法有效，本院予以确认。原告依约履行了发放借款的义务，被告吴敬泉未按合同约定按时还款，已构成违约，原告要求解除与被告之间的借贷关系，并要求被告吴敬泉偿还全部剩余借款本金、利息及罚息的请求，应当予以支持。借款合同虽约定被告将所购房产抵押给原告并签订《洛阳市房地产抵押合同》，但该房产并未办理产权证书，也未在房管部门办理抵押登记，原告未举证证明抵押权已生效，故其主张抵押权的诉求不予支持。借款合同中明确约定保证人洛阳中泰房地产置业有限公司承担保证责任，保证期间由借款合同生效之日起至借款人清偿完全部贷款本息及相关费用之日止，且该合同项下担保条款的效力独立于主合同，故被告洛阳中泰房地产置业有限公司应对被告吴敬泉的借款承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后，被告洛阳中泰房地产置业有限公司有权向被告吴敬泉追偿。原告自认起诉之后从被告洛阳中泰房地产置业有限公司保证金账户中扣除的款项应从总欠款数额中予以扣除，被告洛阳中泰房地产置业有限公司未提供证据证明原告怠于行使自身权利造成损失，答辩意见理由不充分，本院不予采纳。由于原告未提交被告洪银珠与被告吴敬泉的婚姻关系证明，故对于其要求被告洪银珠承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。由于原告未提供实现债权费用的依据，故对于其要求被告承担其他实现债权费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，缺席判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行与被告吴敬泉于2004年3月31日签订的《个人住房借款合同》，合同约定义务终止履行；
二、被告吴敬泉于判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款本金、利息、罚息共计197101.31元（该数据暂计算至2015年10月12日止，之后的利息、罚息按双方合同约定的标准计算至本判决确定的给付之日止，具体数额以原告个人信贷系统计算数额为准，但不得超过国家法律规定的最高标准）。
三、被告洛阳中泰房地产置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。
如被告吴敬泉、洛阳中泰房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4240元，由被告吴敬泉、洛阳中泰房地产置业有限公司承担（被告承担诉讼费已由原告预交，待执行时由被告向原告一并清结）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 雷
审 判 员 李东晓
代理审判员 孙雨涵
二〇一六年七月二十日
书 记 员 汪亚琳