山东省沾化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沾下商初字第32号
原告中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司，住所地滨州市。
负责人王海峰，总经理。
委托代理人刘建军，山东昌智律师事务所律师。
被告何庆国，男，住沾化县。
委托代理人李敏，滨州滨城鲁滨法律服务所法律工作者。
委托代理人谢永超，滨州滨城鲁滨法律服务所法律工作者。
原告中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司诉被告何庆国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘建军、被告何庆国及委托代理人李敏、谢永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司诉称，2012年6月25日，原告与被告签订加油站房屋租赁合同一份，约定原告将其位于205国道504公里路南约864平方米的楼房出租给被告经营使用。房屋的租期为5年，自2012年7月18日起至2017年7月17日止，每年租金40000元。在双方签订合同之日起一次性付清第一年的租金，剩余年份租金每年提前一个月付清。此后，原告依约将房屋交付了被告经营使用。但是被告仅仅缴纳了一年的租金后便再未向原告缴纳房屋租金。被告的行为已经构成严重违约，依据双方签订的合同约定以及《中华人民共和国合同法》之规定，原告有权解除与被告的加油站房屋租赁合同，被告应立即交还房屋并向原告支付应付未付的房屋租金及未缴的电费并自行承担在租赁房屋进行经营期间所负的全部债务。其次，被告所缴纳的电费未按照应缴的单价进行缴纳而是按照其自己认为的单价所缴纳，截止2014年3月份尚有4218元的电费差额未缴纳，依法依约应予补齐，综上，请求法院查明案件事实，依法判令解除原被告之间的加油站房屋租赁合同，被告立即依约向原告交还所租赁的房屋；请求判令被告向原告支付房屋租赁费30000元，自2014年4月18日起至被告实际交还房屋之日止，房屋租赁费按照40000元／年计算，电费4218元。庭审中将电费数额变更为10186元，自2014年6月10日起至被告实际交还房屋之日止，被告使用发生的电费由被告向原告支付。
被告何庆国辩称，1.答辩人不同意与原告解除合同，答辩人在合同中并没有违约，而是由于原告违约在先，双方在签订合同知之时，原告明确承诺被告使用涉案房屋经营的饭店可以使用中石油的标识标牌并同意被告将其安装在显要位置，之后饭店生意一直很好，被告按照合同约定交付了第一年的房屋租赁费。2012年11月份，原告方人员趁被告所租房屋无人之时，强行拆除了中石油标识标牌，原告方负责人告诉被告由于原告公司内部体制改革，原告下属单位不再允许经营饭店、宾馆以及汽修，故将被告使用的标识标牌拆除。原告公司经协商同意将房屋租赁费由原来的40000元降为20000元，双方仅达成了口头协议，并没有书面合同的补充。当年底被告将约定的20000元房租交至原告时原告拒绝接受并要求被告按照合同约定缴纳，因此并非是被告不缴纳房屋租赁费，而是由于原告出尔反尔导致合同无法履行，原告的行为构成根本违约；2.双方签订房屋租赁合同中，租金每年40000元明显显失公平，在同地段不远处的中石化加油站出租的面积相当的房产租金的费用只有5000元，原告在拆除了被告使用的标识标牌后，被告生意一落千丈，原告口头承诺的给被告的各项补偿和优惠均没有兑现；3.被告按照合同即使缴纳电费，根本不欠原告电费，并且原被告双方签订的合同时间为五年，合同签订后，答辩人将该房屋进行了重新装修，投资共计300000元，其300000元的投入已经使被告四处举债，故原告违约在先反而要求与被告解除合同，被告不能接受。
经审理查明，原告中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司与被告何庆国签订加油站房屋租赁合同，原告将其所有的位于205国道504公里路南约864平方米的楼房出租给被告经营宾馆酒店汽修使用。约定租赁期限为5年（2012年7月18日起至2017年7月17日止），每年租金40000元，在双方签订合同之日起一次性付清第一年的租金，剩余年份租金每年提前一个月付清。被告在经营期间所发生的营业税费、水、电、气等各项费用全部由被告承担。合同第九条约定被告在经营过程中，连续三个月不缴纳相关费用的，原告有权终止合同并收回该楼房的出租权，且所有租金、押金等不予退还，由此造成的全部损失由被告负担。
合同签订后，被告按照约定向原告缴纳了2012年7月18日至2013年7月17日的房屋租赁费，之后再未缴纳房屋租赁费。原被告约定电费单价为0.63元，被告于2013年11月15日前共向原告缴纳电费8690元，截止2014年6月5日，被告共欠原告电费6090元（2013年11月15日表数为14830，2014年6月5日表数为24497）。被告至今仍占用涉案房屋。
以上事实有当事人陈述、举证材料及庭审笔录等在案证实。
本院认为，原被告之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。1.被告支付房屋租赁费是其主要义务，被告应当按照约定的期限和数额向原告支付房屋租赁费，被告在承租房屋后，2013年度、2014年度的房屋租赁费缴纳期限已经届满，但是被告至今仍未缴纳，构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，无论是从双方约定解除合同的条件还是合同的法定解除条件来看，原告要求解除房屋租赁合同的条件已经成就，本院予以支持。被告主张原告承诺被告使用中石油的标识标牌后来被拆除、原被告补充协议将房租由40000元降为20000元等，但均无证据予以证实，被告主张房租每年40000元显失公平没有依据，本院对被告的抗辩意见不予采信；2.被告于2013年7月18日至2014年4月18日应缴纳的房屋租赁费为30000元（40000元÷12个月×9个月），原告请求被告支付2014年4月18日至实际交房之日的房屋租金，并无不当，本院予以支持；3.原告在2012年8月10日至2013年11月15日均按照单价0.63元向被告收取电费，且在原告提交的租赁房电费缴纳清单上表格右侧对2014年6月5日电费记载中明确写明单价0.63元，根据双方的交易习惯和对单价0.63元的实际履行，本院认定原被告对电费约定的单价为0.63元，原告与供电公司约定的电价对被告不发生效力，因此对于原告要求被告按照单价0.9元补交2012年7月18日至2013年11月15日的电费没有依据，本院不予支持。原告要求被告支付2013年11月15日至实际交还之日的电费，本院认为2013年11月15日至2014年6月5日的用电量及电费数额在电费缴纳清单上有明确记载且被告对该清单的真实性无异议，因此本院对该期间的电费数额予以确认，2014年6月6日至实际交还之日被告的用电量及电费数额目前无法确定，该项诉讼请求不明确，原告可待相关数目确定后另行主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）项、第九十四条第（三）项第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司与被告何庆国于2012年6月25日签订的加油站房屋租赁合同，被告于本判决生效后十日内将所租赁的房屋返还给原告；
二、被告向原告支付2013年7月18日至2014年4月18日的房屋租赁费30000元，以及2014年4月18日至实际交房之日的房屋租金和占用费（按照40000元／年计算）；
三、被告向原告支付所欠的2013年11月15日至2014年6月5日的电费6090元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
以上款、物于本判决生效后十日内过付。
如未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费805元，由被告何庆国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 孙民超
审 判 员 姜花村
人民陪审员 孔凡晨
二〇一四年十月十三日
书 记 员 王柄淳