上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第506号
原告上海鹏宇汽车销售服务有限公司。
法定代表人吴有森，总经理。
委托代理人潘青，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人孙浩，上海市朝华律师事务所律师。
被告上海东昊汽车服务有限公司。
法定代表人闵春光。
原告上海鹏宇汽车销售服务有限公司（以下简称鹏宇公司）与被告上海东昊汽车服务有限公司（以下简称东昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并于2015年8月26日公开开庭予以审理。原告的委托代理人潘青到庭参加诉讼。被告东昊公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告鹏宇公司诉称，原、被告于2013年5月8日签订《房屋租赁合同》，原告将位于上海市闵行区××路558号11幢房屋的部分区域租赁给被告使用，租赁期限从2013年5月1日至2020年12月31日止。双方约定2013年6月1日至2014年8月31日，月租金为人民币（币种下同）50，000元，2014年9月1日至2017年8月31日，月租金为57，000元，2017年9月1日至2020年12月31日，月租金为65，000元；租金为季度支付，按照先付后用原则，被告应在每季支付，按照先付后用原则，被告应在每季首月5号之前支付当季租金。合同签订后，被告自2014年3月份起未能按照合同约定的方式支付当季租金，屡有出现拖欠租金的情形，原告发函要求被告应按合同要求按时全额支付当季租金，但被告一直未能履行合同约定，被告至今已累计拖欠租金一个月以上。原告认为，被告逾期不支付租金的行为已经构成严重违约，符合双方约定的解除合同的条件，故原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2015年3月19日解除；2、被告按57，000元／月标准支付自2014年12月1日起至2015年3月19日止的租金207，100元；3、被告按57，000元／月标准支付2015年3月20日起至2015年3月31日止的房屋使用费22，800元；5、被告支付2014年9月12日至12月的水费5，185.80元、电费8，660.25元；6、被告支付违约金65，000元。
被告东昊公司未答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明，上海市闵行区××路558号房屋的权利人为上海牛奶（集团）有限公司。上海牛奶（集团）有限公司将上海市闵行区××路558号房屋出租给原告使用，租期自2010年1月1日至2020年12月31日，承租期间同意原告对该房屋进行转租，转租期限至2020年12月31日。
2013年5月8日，原告鹏宇公司（出租方、签约甲方）与被告东昊公司（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于上海市闵行区××路558号11幢房屋部分区域出租给乙方使用，甲方出租给乙方的使用房屋建筑面积为300平方米；签订本合同时，乙方已对该房屋的现状进行了查验，乙方愿意以现状进行了查验，乙方愿意以现状接收该房屋，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为汽车类商业服务使用；甲方于2013年5月1日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限为自2013年5月1日起至2020年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，若乙方要求续租，在租赁期满前三十天向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后签订新的租赁合同；双方约定自2013年6月1日起至2014年8月31日，房租为5.50元／日／平方米，月租金为5万元；自2014年9月1日起至2017年8月31日止，房租递增14%，即每月租金为57，000元；自2017年9月1日起至2020年12月31日止，房租递增14%，即每月租金为65，000元；租赁房屋的租金按季度支付，根据先付后用的原则，乙方应在每季首月5号之前支付当季租金，并在收到甲方提供的房屋租赁发票后向甲方付款，乙方承担税费；乙方逾期支付房屋租金，在不超过三十天的情况下，甲方有权向乙方收取滞纳金及其当月租金，滞纳金按应付月租金的万分之五／日的比例计算，若超过三十天，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，并追究乙方违约责任；甲方同意自2013年5月1日起至2013年5月31日止为乙方装修期，装修期间免收租金；为保证房屋租赁合同顺利进行，乙方应付给甲方一个月房租作为房屋租赁的押金5万元，甲方收到押金后应出具收据；因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金、应付租金及相关费用，甲方可在上述押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十日内补足；租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方承担合同期内的地租、房产税等按照国家规定应有出租方或物业产权房承担的费用，乙方每月按时承担所租赁范围及租期内所产生的水、电、电信等一切因乙方实际使用而产生的费用；乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，应向甲方按月租金的二倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的二倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从押金中抵扣，押金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付等。合同还对其他内容进行了约定。租赁合同还附《补充协议》一份，约定：甲方应于2013年5月1日向乙方交付房屋，并保证交付时甲方拥有该房屋完整的所有权或合法的出租权，并保证租赁期限内不会有其他第三方对该房屋主张权利，影响乙方正常使用该房屋；该房屋现未有法人或非法人组织注册在内，房屋属性及其相关材料符合法律法规对于法人及法人分支机构的注册要求，积极配合乙方提供办理营业执照、税务、质监等证照所需的相关材料；甲方对其所提供的所有材料和信息的真实性、准确性和合法性负责，如因甲方提供虚假、错误材料等原因导致本合同被依法认定无效的，甲方应按本合同相关条款承担赔偿责任；乙方于签约之日前已支付订金一万元，自本合同签订之日起订金自动转为部分押金，剩余押金四万元与首期租金一并支付至甲方指定的银行账户；记租起始日甲乙双方确定2013年6月1日起计，首期租金于双方于本合同签订后5个工作日内支付，首期（2013年6月1日至2013年8月31日）租金以及剩余押金合计19万元；甲方同意乙方在下述标记位置设置招牌及户外广告，并自行承担相关的广告申请费用和制作费，如需政府部门审批申报的，由乙方自行负责，甲方或物业产权人应积极配合并提供相关材料等。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付了押金5万元。
此后在租赁过程中，用被告未能按照合同约定按期支付租金，原告于2014年8月14日向被告发函表示，2014年3月开始被告有迟延支付租金违反合同规定，要求被告在9月5日前支付2014年9月至11月的租金，若未能按期支付要求终止与被告的合同。2014年10月13日，原告再次发函给被告表示，因被告从2014年3月份起每次付房租总有拖欠，已违反了租赁合同的条款，故要求被告于2014年12月31日前将系争房屋返还原告。此后被告支付了至2014年11月30日止的租金。2015年3月18日，因被告未能按约支付租金，原告向被告于租赁合同上记载的地址邮寄律师函，表示：被告自2014年3月起屡有拖欠租金的情形出现，且自2014年12月份起再未支付任何租金至今。原告曾先后多次致函，要求被告及时付清拖欠租金，但被告拖欠租金至今未予回应。原告认为被告拖欠租金，故要求解除与被告于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告付清相应租金及水电费等，承担违约责任。该律师函于2015年3月19日妥投。此后于2015年3月31日收回了系争房屋。
另查明，原告向上海中鑫物业管理有限公司支付了2014年9月的电费22，730.42元、水费1，981.60元，10月的电费18，785.46元、水费3，399.40元，11月的电费22，656.70元、水费4，415.20元，12月的电费35，120.10元、水费3，890.40元。原告向上海中鑫物业管理有限公司付款后，依据被告的水、电表读数，被告于2014年12月2日应付水费4，429元、应付电费6，786.45元；被告于2015年1月4日应付电费为1，873.80元、应付水费为756.80元。
上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《证明》、《房屋租赁合同》及《补充协议》、水电费清单及收据、押金收据、通知函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。现根据双方租赁合同中约定，承租方逾期不支付租金累计超过1个月的，原告可书面通知解除合同。实际租赁过程中，自2014年12月1日起的租金被告一直未能按约支付，已属违约。原告依据合同约定发函要求解除合同，被告已于2015年3月19日收悉该解除函件，本院确认双方的租赁合同及补充协议于2015年3月19日解除，而自2014年12月1日起至2015年3月19日止的租金205，935.48元，被告应向原告支付。关于原告主张的房屋使用费，被告收悉函件后并未能与原告办理房屋交接手续，系争房屋未能交付原告，直至原告于2015年3月31日自行收回房屋，自2015年3月20日起至3月31日止的期间内被告仍占有该房屋，原告主张按照租金标准支付房屋使用费，于法不悖，本院予以支持，被告应向原告支付自2015年3月20日起至3月31日止的房屋使用费22，064.52元。关于原告主张的水、电费，依据双方合同约定被告应支付其使用期间产生的相关费用，该水、电费原告已向物业管理公司预缴，按照双方的交易习惯再依据读数向被告收取，被告应向原告支付水费5，185.80元、电费8，660.25元。关于原告主张的违约金，现因被告违约致合同解除，原告向被告主张月租金二倍的违约金114，000元符合双方合同约定，又双方还于合同中约定押金可抵扣违约金、租金及相关费用，原告主张押金5万元抵扣部分违约金符合双方约定，本院予以支持，剩余部分违约金64，000元被告应予以支持。
被告东昊公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一及第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告上海鹏宇汽车销售服务有限公司与被告上海东昊汽车服务有限公司就上海市闵行区××路558号11幢房屋于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年3月19日解除；
二、被告上海东昊汽车服务有限公司于本判决生效之日十五日内向原告上海鹏宇汽车销售服务有限公司支付自2014年12月1日起至2015年3月19日止的租金205，935.48元；
三、被告上海东昊汽车服务有限公司于本判决生效之日十五日内向原告上海鹏宇汽车销售服务有限公司支付自2015年3月20日起至2015年3月31日止的房屋使用费22，064.52元；
四、被告上海东昊汽车服务有限公司于本判决生效之日十五日内向原告上海鹏宇汽车销售服务有限公司支付水费5，185.80元、电费8，660.25元；
五、被告上海东昊汽车服务有限公司于本判决生效之日十五日内向原告上海鹏宇汽车销售服务有限公司支付违约金64，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，746.15元，由被告上海东昊汽车服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年九月二十六日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。???第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。