江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第01063号
原告中国银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民中路111号。
负责人钱海刚，该行行长。
委托代理人高宇，江苏梁丰律师事务所律师。
被告陆东亮。
委托代理人展建峰。
被告李凤娣。
被告张家港中新置地置业有限公司，住所地张家港经济开发区国泰北路1号悦丰大厦D幢。
法定代表人马晓冬，该公司董事长。
委托代理人谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
委托代理人薛志峰，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司张家港分行（以下简称中行张家港分行）与被告陆东亮、李凤娣、张家港中新置地置业有限公司（以下简称中新公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法由审判员吴丹适用简易程序于2015年8月11日公开开庭进行了审理，原告中行张家港分行的委托代理人高宇、被告陆东亮的委托代理人展建峰、被告中新公司的委托代理人谢裕宽到庭参加诉讼，被告李凤娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中行张家港分行诉称：2011年1月，被告陆东亮、李凤娣与原告签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向被告陆东亮、李凤娣提供129万元贷款，期限20年，贷款利率采用浮动利率，还款方式为按月等额本息还款，被告中新公司提供阶段性连带责任保证担保，被告陆东亮、李凤娣以所购房屋向原告抵押担保，被告陆东亮、李凤娣应在该房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理抵押登记。合同签订后，原告于2011年2月23日向被告陆东亮、李凤娣指定账户发放贷款129万元。被告陆东亮、李凤娣借款后归还了部分借款，但出现多次逾期，截至2015年7月1日，被告陆东亮、李凤娣尚欠贷款本金940875.48元。同时，原告多次催促办理房屋抵押登记手续，被告陆东亮、李凤娣借故推脱，原告直到起诉前才发现被告陆东亮、李凤娣已经于2014年5月7日办理了相关房屋的所有权证，并于2014年9月办理了房屋抵押登记，将该房屋抵押给了中国建设银行股份有限公司张家港港城支行。原告认为，被告陆东亮、李凤娣应当按照上述合同的约定按期足额履行还款义务，同时应当按照合同约定及时办理房屋抵押登记手续，现被告陆东亮、李凤娣既有逾期还款情况，又有将房屋擅自抵押给他人的情况，已构成严重违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期，要求被告陆东亮、李凤娣立即归还借款本息并承担原告的律师费损失，被告中新公司作为阶段性连带责任保证人，其保证期间是合同生效之日至抵押权证办妥之日，但被告陆东亮、李凤娣未能办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，被告中新公司应当按照合同约定履行保证责任。为此，请求法院判令：1、被告陆东亮、李凤娣立即向原告归还贷款本金940875.48元及自2015年7月2日起至两被告还清全部本息之日止按照合同约定方式计算的利息、罚息、复利；2、被告陆东亮、李凤娣赔偿原告律师费损失54844元；3、被告中新公司对被告陆东亮、李凤娣前述两项债务承担连带清偿责任；4、三被告承担本案诉讼费用。
被告陆东亮辩称：贷款是事实，关于贷款还结欠的本金和利息以法庭核准。关于抵押我方将尽快予以办理，同时将到期的本息予以归还，希望与原告尽快解决纠纷。
被告中新公司辩称：我方认为本案借款合同的主要权利义务履行是在原告与被告陆东亮、李凤娣之间，我方只是作为开发商在按揭贷款中承担阶段性担保，担保阶段为借款到抵押权证办理完毕止，但是原告与被告陆东亮、李凤娣不仅至今仍未办理完抵押手续，而且被告陆东亮、李凤娣还将房屋抵押给其他银行，而原告作为贷款银行也一直未尽到合理的催促义务，我方认为是原告与被告陆东亮、李凤娣共同的原因导致我方可能承担担保责任。作为开发商当然希望借款人和贷款人尽快将按揭所购房屋办理完毕抵押登记，尽快解除担保责某但是由于张家港地方性的规定，产证是由借款人自行办理，所以抵押权证也是由购房人和贷款银行配合办理，而贷款银行作为主债务人理应尽快催促并落实抵押权证的办理，在得知借款人并未按照合同约定时间进行办理后，应尽合理注意义务，尽快对于所涉产证进行查封以减少银行的损失及担保人的责任扩大。但是原告不仅没有及时进行催促，而且按照被告陆东亮、李凤娣所说，在明知被告陆东亮、李凤娣已经将房屋抵押给其他银行后仍然放任，我方认为这样的行为不仅加大了自己的风险也加大了担保人的责任。所以我方认为如果我方承担责任的话，原告应当对我方承担的责任承担部分过错责任。另外我方认为原告主张的律师费过高，且没有支付凭证。
被告李凤娣未作答辩。
经审理查明：2011年1月，中行张家港分行（贷款人）与陆东亮（借款人、抵押人）、李凤娣（抵押人）、中新公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款人向借款人发放贷款金额为129万元，贷款期限为20年，贷款用途为用于支付购买座落于张家港市杨舍镇置地甲江南15幢1单元1701号的房屋的购房款；合同采用浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期内，贷款月利率为5.5‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮0.5%作为下一个浮动周期的适用利率；结息方式为按月结息和付息，每月1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收复利，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）＊实际天数＊年罚息利率／360；还款方式为按月等额本息还款；未按期归还贷款本息、以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因，无法办理预告抵押登记的，或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，构成借款人违约；出现违约情形时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求保证人承担保证责任。本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保、保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，所购房屋为期房的，借款人应在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记。保证人（开发商）应按照本合同约定承担连带保证责某若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责某但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责某除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费等）由借款人承担。李凤娣于2011年1月4日出具《共有人承诺函》作为《个人一手住房贷款合同》的附件，承诺同意将所购房屋抵押给中行张家港分行，并承诺自愿作为借款人陆东亮在前述贷款合同项下的共同还款人，同意对借款人在前述贷款合同项下的债务清偿承担连带还款责任。上述合同签订后，中行张家港分行于2011年2月23日向陆东亮发放贷款129万元，并将该贷款汇入中新公司账户。
陆东亮、李凤娣于2014年5月7日取得所购位于张家港市杨舍镇置地甲江南15幢1701室房屋的所有权，房屋产权证编号为张房权证杨字第××号。2014年8月16日，中行张家港分行向陆东亮发出《催办函》，主要内容为因陆东亮未能履行抵押登记担保义务已构成违约，特致函告知，要求陆东亮在当月30日前和中行张家港分行联系办理相关抵押登记手续或在当月30日前提前归还全部贷款本息，如陆东亮逾期仍不履行抵押登记担保义务，其将有权依法采取行动，在2014年10月依法诉讼，终止借款合同，提前收回全部贷款。陆东亮在《催办函》上签字确认。后陆东亮、李凤娣未与中行张家港分行办理上述房屋的抵押权登记手续，陆东亮、李凤娣于2014年9月11日将上述房屋抵押给中国建设银行股份有限公司张家港港城支行，并办理了相应的抵押权登记手续。2014年11月5日，陆东亮归还借款本金20万元。
2015年7月1日，陆东亮未按约归还当期借款本息，且陆东亮、李凤娣未按约与中行张家港分行办理所购房屋的抵押权登记手续，为此引起本案纠纷。
截至2015年7月1日，陆东亮结欠借款本金940875.48元。
另查明，中行张家港分行为本案诉讼与江苏梁丰律师事务所签订了《委托代理合同》，约定律师费54844元，并开具了相应的律师费发票。
以上事实，有《个人一手住房贷款合同》、借款借据、催办函、委托代理合同、增值税发票、贷款已还款明细清单以及庭审笔录等证据予以证实。
本案的争议焦点是中新公司是否需要对陆东亮、李凤娣的本案债务承担担保责任？
本院认为，本案所涉《个人一手住房贷款合同》是各方当事人真实意思的表示，形式及内容均不违反法律规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。原告中行张家港分行依约向被告陆东亮发放借款129万元，被告陆东亮应当按期归还本息，逾期未能归还本息的，应当承担逾期还款的违约责任。被告李凤娣向中行张家港分行出具共同还款承诺函，同意作为共同还款人对被告陆东亮在本案《个人一手住房贷款合同》项下的债务承担连带还款责某应当与被告陆东亮共同承担本案借款的清偿责任。根据合同约定，被告陆东亮未按约按期归还贷款本息构成违约，且被告陆东亮、李凤娣在取得所购位于张家港市杨舍镇置地甲江南15幢1701室房屋的所有权后，未按约与原告中行张家港分行办理上述房屋的抵押权登记手续，并将上述房屋抵押给第三人，亦构成违约，符合合同约定的贷款加速到期的情形。对原告中行张家港分行要求被告陆东亮、李凤娣归还全部未到期借款940875.48元，并承担自2014年7月2日起至实际履行之日止按照《个人一手住房贷款合同》约定的计算方式和计算标准计算的利息的主张，本院予以支持。对原告中行张家港分行要求被告陆东亮、李凤娣赔偿律师费损失54844元的诉讼请求，虽然原告中行张家港分行仅提供了委托代理合同及律师费发票，未能提供相应的支付凭证，鉴于原告中行张家港分行为本案纠纷委托代理律师参加诉讼活动，律师费损失已经实际发生，且未超过相应的律师收费标准，对原告中行张家港分行的该项诉讼请求，本院予以支持。被告李凤娣经本院合法传唤未到庭，放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利，不利的法律后果由其自负。
关于本案的争议焦点，中新公司认为其承担的是阶段性担保责某本案原告中行张家港分行与被告陆东亮、李凤娣不仅至今仍未办理完抵押手续，而且被告陆东亮、李凤娣还将房屋抵押给其他银行，原告中行张家港分行作为贷款银行也一直未尽到合理的催促义务，原告中行张家港分行对未能办理本案按揭住房的抵押权登记存在一定过错，应当承担过错责任。本院认为，被告中新公司的上述抗辩意见不能成立，被告中新公司应当对被告陆东亮、李凤娣的本案债务承担连带清偿责某理由如下：首先，被告中新公司作为开发商为被告陆东亮、李凤娣的按揭住房贷款提供阶段性连带责任保证担保，该担保为附解除条件的连带责任保证担保，条件即是被告陆东亮、李凤娣与原告中行张家港分行办妥所购房屋的抵押权登记后，被告中新公司的担保责任解除。本案中，被告陆东亮、李凤娣不仅未与原告中行张家港分行办理所购房屋的抵押权登记，还将所购房屋抵押给了第三人，故解除担保责任的条件尚未成就。其次，导致保证责任解除条件未成就的原因，就保证双方而言，应当主要归责于被告中新公司。中新公司作为本案贷款合同中的保证人及被告陆某的开发商，为免除其担保责某较之原告中行张家港分行，对促成解除担保责任条件的成就更具有主动性。涉案房屋物权的变动是抵押权设立的前提，即只有被告陆东亮、李凤娣取得房屋所有权之后，才能设立抵押权，众所周知，被告中新公司作为所购房屋的开发商及出售方，购房者办理所购房屋的物权变动手续时需要得到开发商的协助，被告中新公司在将案涉房屋物权变动至被告陆东亮、李凤娣名下后，具有通知原告中行张家港分行的便利，被告中新公司未能提供证据证实其曾告知原告中行张家港分行已将案涉房屋物权变动手续交付给被告陆东亮、李凤娣或者被告陆东亮、李凤娣已经取得所涉房屋所有权，中新公司应对怠于促成担保责任解除条件的成就负有责任。再次，原告中行张家港分行在得知被告陆东亮、李凤娣取得案涉房屋的所有权后，及时向被告陆东亮发出催办函，要求办理案涉房屋的抵押权登记。因此，被告中新公司认为原告中行张家港分行未尽合理的催促义务的观点不能成立，本案导致抵押权未能依法设立的过错在于被告陆东亮、李凤娣，而非原告中行张家港分行。最后，本案《个人一手住房贷款合同》约定：“以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因，无法办理预告抵押登记的，或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，构成借款人违约；出现违约情形时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求保证人承担保证责任。”本案中，案涉房屋抵押权未能有效设立的原因不能归咎于原告中行张家港分行，故被告中新公司作为保证人应当承担保证责任。综上，中新公司保证责任解除的条件未能成就，其仍应对被告陆东亮、李凤娣的本案债务承担保证责任。被告中新公司承担保证责任后，可依法向被告陆东亮、李凤娣追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陆东亮、李凤娣于本判决生效后10日内归还原告中国银行股份有限公司张家港分行借款本金940875.48元，并承担自2014年7月2日起至实际履行之日止按照《个人一手住房贷款合同》约定的计算方式和计算标准计算的利息。
二、被告陆东亮、李凤娣于本判决生效后10日内赔偿原告中国银行股份有限公司张家港分行律师费损失54844元。
如果被告陆东亮、李凤娣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告张家港中新置地置业有限公司对被告陆东亮、李凤娣的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。被告张家港中新置地置业有限公司承担保证责任后，有权向被告陆东亮、李凤娣追偿。
案件受理费减半收取6879元、保全费5000元，合计11879元，由被告陆东亮、李凤娣、张家港中新置地置业有限公司负担，该款已由原告中国银行股份有限公司张家港分行预交本院，由上述被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院交纳上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行及帐号：农业银行苏州工业园区支行营业部，10xxx99。
审判员 吴 丹
二〇一五年八月十七日
书记员 钱丽芳
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第六条：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条：人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。