浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3194号
上诉人（原审原告、反诉被告）杭州汉马建筑设计有限公司。
法定代表人李振，总经理。
委托代理人黄河，浙江金道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司。
负责人邓振中，经理。
委托代理人刘婷、王欢，浙江郎威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）品众互动广告（北京）有限公司。
法定代表人索桂兰，执行董事。
委托代理人谭莉，该公司职员。
上诉人杭州汉马建筑设计有限公司（以下简称汉马公司）因与被上诉人品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司（以下简称品众杭州分公司）、品众互动广告（北京）有限公司（以下简称品众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年1月，汉马公司、品众杭州分公司签订了《办公用房有偿使用约定》一份，约定：汉马公司将其拥有出租权的座落于杭州市江干区五福天星龙大厦a座22楼南侧2208-2212室房屋出租给品众杭州，建筑总面积为540平方米；租赁期限为两年，自2012年3月1日起至2014年2月28日止；本合同签订之日起至2012年2月28日为装修期，免收租金，品众杭州分公司享受的免租期，因品众杭州分公司原因本租赁合同被提前解除，品众杭州分公司应补交免租期的租金给汉马公司，该期间的租金标准按品众杭州分公司第一年的租金标准；2012年度上半年度租金为246375元，下半年度租金为246375元，2013年度上半年度租金为266085元，下半年度租金为266085元；租金支付方式为半年付，第一期租金在本合同签订之日起3个工作日内一次性支付，以后每一期租金须在前一期租金到期日之前提前二十天交纳，如品众杭州分公司拖欠租金，按应付款付款之每日千分之三承担违约金；品众杭州分公司应向汉马公司支付履约保证金50000元，在本合同履行期届满时，品众杭州分公司结清相关费用后，汉马公司一次性将该履约保证金无息返还品众杭州分公司；租赁期内该房屋所产生的水、电、煤气、电话费、卫生费、物业管理费、空调费、户外广告等一切相关费用，由物业公司进行统计，经双方核定无异后将费用支付于汉马公司由汉马公司统一缴纳；第九条约定因品众杭州分公司违反本合同租金支付的约定，且经汉马公司提出后30天内，品众杭州分公司仍未予以履行的，汉马公司可变更或解除本合同；第十条约定品众杭州分公司拖欠租金累计三十天以上的或两次以上逾期支付租金等情形的，汉马公司有权解除合同，收回房屋的使用权，履约保证金不退还且应按当年年租金标准向汉马公司支付违约金；第十一条约定在租赁期内未经品众杭州分公司同意，汉马公司单方收回租赁物或单方解除本合同则汉马公司应退还履约保证金且应按当年年租金标准向品众杭州分公司支付违约金。
上述合同签订后，汉马公司将房屋交付给品众杭州分公司，品众杭州分公司支付了履约保证金50000元并实际占有使用上述租赁房屋。在合同履行期间，品众杭州分公司支付了2012年3月至2013年8月期间的租金，又于2013年7月16日支付了第四期半年租金中的两个月，为人民币88695元。此后，因双方就第四期租金、物业费、水电费等费用的支付时间存有争议，汉马公司曾于2013年8月2日发函品众杭州分公司要求支付上述费用，又恰逢品众杭州分公司在搬离承租房屋内的物品，汉马公司认为其擅自中途退租，于2013年8月26日在承租房屋的进出门上张贴了告知函，指出品众杭州分公司拖欠租金、水电费等费用合计205019.72元未支付，据此依据双方签订的合同第十条第三款之规定，决定于2013年8月27日收回案涉房屋的使用权，为阻止品众杭州分公司搬离物品，并在进出门上加锁。后双方直至2013年12月18日才协商达成一致意见，由品众杭州分公司将剩余物品搬离，承租房屋交还给汉马公司。
另查明，品众杭州分公司承租的房屋每月每平方米的物业服务费为4.8元，公共能耗费为2元。汉马公司于2014年5月提起本案诉讼，要求判令：1、品众杭州分公司赔偿汉马公司租金损失266085元；2、品众杭州分公司支付汉马公司物业管理服务费15552元、公共能耗费6480元、电费17386.04元、水费181.8元；3、品众杭州分公司向汉马公司支付免租期租金82092元；4、品众杭州分公司支付汉马公司违约金532170元；5、品众公司对于品众杭州分公司的付款承担清偿责任。品众杭州分公司反诉要求汉马公司返还履约保证金5万元并支付违约金532170元。
原审法院认为，本案争议的焦点为汉马公司是否具有约定或法定的解除租赁合同的权利，能否解除合同。对此，原审法院认为，依照双方签订的《办公房屋有偿使用约定》之约定，品众杭州分公司应于前一期租金到期日之前提前二十天内支付，即应于2013年8月11日前付清，品众杭州分公司未予支付，已构成了违约；但是，根据该合同第九条之约定，品众杭州分公司拖欠租金的，应由汉马公司催告其支付，并在提出后的30天内仍未履行的，汉马公司始可以解除合同。而汉马公司在品众杭州分公司拖欠租金的情况下，未依据合同约定履行催告之义务，而仅凭品众杭州分公司有搬离办公用品的行为，就主观臆断其存在擅自中途退租，张贴了收回房屋的告知函，违反了合同约定的在品众杭州分公司拖欠租金情况下行使解除权的条件，属于违法解除，构成了违约。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，品众杭州分公司未在法定的三个月内对于汉马公司解除合同提出起诉，应确认双方签订的《办公房屋有偿使用约定》已经解除。
汉马公司未具有合法理由而解除双方签订的合同，已构成违约，而且其擅自加锁的行为也导致品众杭州分公司无法使用承租的房屋，也无法搬离办公用品。因此，汉马公司要求品众杭州分公司赔偿租金损失266085元、补交免租期内的租金82092元及承担违约金532170元的诉讼请求，均无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于物业服务费、公共能耗费、水费及电费，品众杭州分公司也仅应承担自2013年7月1日起至2013年8月26日止的相关费用，经计算，物业服务费为5184元（2＊540＊4.8），公共能耗费为2160元（2＊540＊2），水费为181.8元，电费为17386.04元，故对于汉马公司该项诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持。
根据汉马公司、品众杭州分公司双方签订的合同第十一条之约定，由于汉马公司单方面解除合同的，应向品众杭州分公司承担退还履约保证金及按一年的租金标准支付违约金，因此，对于品众杭州分公司要求汉马公司返还履约保证金50000元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于违约金，原审法院认为，双方约定的违约金过高，且汉马公司也要求予以调整，故原审法院酌情确定为两个月的租金标准，即为人民币88695元，故对于品众杭州分公司的该项诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、品众杭州分公司、品众公司支付汉马公司物业服务费5184元，公共能耗费2160元，水费181.8元，电费17386.04元，合计24911.84元，于判决生效后十日内付清；二、汉马公司返还品众杭州分公司履约保证金50000元，于判决生效后十日内付清；三、汉马公司支付品众杭州分公司违约金88695元，于判决生效后十日内付清；四、驳回汉马公司的其他诉讼请求；五、驳回品众杭州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为6499.5元，汉马公司负担6288元，品众杭州分公司负担211.5元；反诉案件受理费减半收取为4811元，品众杭州分公司负担3274元，汉马公司负担1537元。双方应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，汉马公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误和不清，适用法律不当，且审理程序严重违法，依法应予撤销。一、一审判决认定事实错误和不清。1、一审判决遗漏了汉马公司与品众杭州分公司明确约定并执行的租金支付时间的事实。根据汉马公司与品众杭州分公司签订的《办公房屋有偿使用约定》第四条第一款之约定，每期租金价格及租金支付日按照附表《租金支付表》执行，那么根据附表的约定，四期租金支付截止日分别为2012年1月15日、2012年7月15日、2013年1月15日以及2013年7月15日。虽然存在拖欠以及逾期支付租金的情形，但品众杭州分公司事实上是按照上述租金支付时间节点支付相应租金的。汉马公司认为，上述关于租金支付时间节点的事实是本案认定汉马公司张贴《关于天星龙大厦a座22楼（2208-2212）室房屋收回告知函》（以下简称《告知函》）属于合法解除还是违法解除的关键事实，一审判决遗漏对上述事实的认定，导致了错误判决的发生。2、一审判决遗漏约定租金支付时间以及混淆租金支付有关概念，导致对租金支付时间的错误认定。根据《办公房屋有偿使用约定》之附表《租金支付表》的约定，第四期租金支付日为2013年7月15日，那么第三期租金到期日应为2013年7月14日。然而，一审判决根据第三期租赁到期日即2013年8月31日推断品众杭州分公司应于2013年8月11日前付清最后一期租金的错误事实，该认定与双方明确约定并执行的租金支付时间严重不符。3、汉马公司是以品众杭州分公司拖延年累计租金三十天以上或两次以上逾期支付租金情形，而不是擅自中途退租为由张贴回收租赁房屋《告知函》的。根据《告知函》的内容，汉马公司根据《办公房屋有偿使用约定》第十条第一项第三款即“拖欠租金年累计三十天以上的或者两次以上逾期支付租金”的约定，以及品众杭州分公司拖欠租金年累计三十天或两次以上逾期支付租金等事实，在涉案租赁房屋张贴了《告知函》。一审判决对该证据的真实性也予以确认，却认定汉马公司主观臆断以杭州分公司擅自中途退租为由张贴了《告知函》，显然是错误的。4、并无充分证据证明汉马公司对涉案租赁房屋有加锁行为，汉马公司张贴告知函只是向品众杭州分公司主张权利而非实际控制涉案租赁房屋。根据品众杭州分公司提交的证据4即一组照片显示的内容来看，根本看不清涉案租赁房屋是否有锁，以及品众杭州分公司提交的证据6即110接警综合记录单只有报警人单方陈述加锁的内容；再者，《告知函》没有实际控制租赁房屋的意思表示。况且，汉马公司一审提交证据4即手机视频资料以及证据5即监控视频资料显示，涉案租赁房屋在2013年12月18日交付之前均由品众杭州分公司控制；品众杭州分公司在庭审中表示涉案租赁房屋还有另外一扇门可供通行。因此，一审判决仅凭汉马公司张贴《告知函》的事实以及品众杭州分公司单方陈述即认定为了阻止品众杭州分公司搬离物品，汉马公司对涉案租赁房屋实施了加锁行为，并导致品众杭州分公司无法使用承租房，也无法搬离办公用品以及认定汉马公司于2013年8月27日起实际收回并控制涉案租赁房屋，显然是错误的。5、汉马公司有权根据品众杭州分公司存在拖欠租金或逾期支付租金的违约情形依法解除合同，无需履行催告义务。根据合同约定，品众杭州分公司应于2013年7月14日之前二十天支付第四期租金，事实上品众杭州分公司7月16日在未按约也未告知汉马公司的情况下仅支付了部分租金即88695元，构成了逾期支付租金。至汉马公司决定于2013年8月27日收回涉案租赁房屋使用权为止，品众杭州分公司已经拖欠租金年累计超过三十天。另外，品众杭州分公司之前存在逾期支付租金的双重违约情形。因此，品众杭州分公司具备上述拖欠租金或逾期支付租金的情形，汉马公司有权选择依据《办公房屋有偿使用约定》第十条第一项第三款的约定，依法单方解除合同，不构成违约。一审判决认定汉马公司未履行租金催告义务而仅凭主观臆断品众杭州分公司存在擅自中途退租，张贴了收回房屋的《告知函》属于违法解除构成违约，显然是错误。二、一审判决适用法律错误。1、因品众杭州分公司根本违约在先，汉马公司无需征得同意即可解除合同，依约依法不应承担退还履约保证金及支付违约金的责任，一审判决确定民事责任明显违背当事人的约定以及法律规定。事实上，汉马公司在品众杭州分公司存在拖欠租金年累计三十天以上以及两次以上逾期支付租金的情形下，有权选择适用《办公房屋有偿使用约定》第十条第一项第三款之约定，行使单方解除权解除合同。因此，在合同合法解除的情况下，品众杭州分公司不能适用《办公房屋有偿使用约定》第十一条第一款之约定，向汉马公司主张退还履约保证金以及违约金。一审判决支持品众杭州分公司该反诉诉请是错误的，毫无事实根据。2、一审判决违反法律适用规则。一审判决并未作出符合当事人合意的解释，无视合意的租金支付日，将“租金到期日”解释为“租赁到期日”，制造出新的租金支付日，据此错误认定汉马公司未满足行使解除权条件，属于违法解除的法律后果。汉马公司认为，合同是当事人合意的载体，是当事人之间的法律，如果作出裁判违背当事人之间的合意，必然导致裁判结果的错误。三、一审法院不予准许调取汉马公司依法申请调取查清本案的证据严重违反法定程序，剥夺汉马公司的诉讼权利。汉马公司为了帮助一审法院查清案件事实，因客观原因不能自行收集证据的情况下，特在提起诉讼的同时即向一审法院申请调取涉及品众杭州分公司擅自中途退租的有关证据。该组证据同时也是汉马公司合法解除的重要事由。然而，作为审理主体应当遵守的义务性程序规则，一审法院却以与本案无关为由，拒绝调取相关证据。汉马公司认为，一审法院的不作为，属于违反最低自然正义的严重程序违法行为，也属于法律监督机关刚性监督的范围。因此，二审法院应对该违法行为予以纠正。综上事实和法律规定，汉马公司属合法行使合同解释权，请求撤销原审判决，改判支持汉马公司的所有一审诉讼请求，驳回品众杭州分公司的反诉请求。
被上诉人品众杭州分公司、品众公司口头答辩称：汉马公司的上诉理由不能成立。一、对于租金的支付时间，自始至终，双方都是依据《办公房屋有偿使用约定》第四条第二款之规定，即在前一期的租金到期日之前提前二十天缴纳。第三期租金为2013年3月1日到2013年9月1日，即应当在2013年8月10日前支付第四期租金。这一点，汉马公司在一审的起诉状及9月16日的庭审已予以确认的。至于《租金支付表》中的租金支付时间，只是为了双方会计核算的便利，到这个时间点，财务人员就可以开始准备该笔租金。而汉马公司认为2013年8月31日应当理解为租赁到期日，与事实不符。租赁到期日有特定含义，即2014年2月28日，才应当是租赁到期日。二、汉马公司认为并无充分的理由证明汉马公司对涉案租赁房屋有加锁的行为，该上诉理由并不成立。在庭审中，汉马公司对照片的真实性无异议，认为该办公房上锁不能直接指向是汉马公司加锁的。但法院结合告知函的内容及品众杭州分公司员工的报警类型和内容，确认该事实，品众公司认为并无不当。汉马公司认为有另外一扇门可供通行，确实是有一扇门，但是是一扇小门，品众杭州分公司是用来办公的，总不能叫客户走后门进去。三、汉马公司认为汉马公司有权根据品众杭州分公司存在拖欠租金或逾期支付租金的违约情形依法解除合同，无需履行催告义务。品众公司认为，依据第九条第一款第一项之规定，在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同：（1）因乙方违反本合同租金支付的约定，且经甲方提出后30天内，乙方仍未予以履行。故汉马公司认为其无需履行催告义务，理由不成立。在法律的适用上，租赁到期日品众公司认为就是《办公房屋有偿使用约定》中规定的2014年2月28日，租金到期日是2013年9月1日。一审时，汉马公司申请法院调取的主要是两个证据：一是水心路、王建敏的社保，一是品众杭州分公司和第三方的租赁合同。关于第一份证据，品众杭州分公司已经认可两人是品众公司的员工，不用调取。第二份证据正如汉马公司在上诉状中提到解除合同是依据租金支付多次违反约定而不是品众杭州分公司擅自退租，故汉马公司要调取的证据确实与本案无关。综上，汉马公司的上诉缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
二审中，汉马公司向本院提交以下证据：
1、浙商银行客户收款通知及平安银行支付回单一组共5张，欲证明品众杭州分公司按照《办公房屋有偿使用约定》附表《租金支付表》中具体约定的押金及租金支付时间节点支付押金和租金，以及存在两次以上逾期支付租金且拖欠租金累计三十天以上的事实。
2、租赁房屋平面图一份（复印件），用于证明本案所涉租赁房屋有两处出入口，品众杭州分公司人员可以自由进出租赁房屋的事实。
被上诉人品众杭州分公司、品众公司质证认为：证据1真实性无异议，对证明对象有异议，租金支付表上的时间是起始时间，不能证明品众杭州分公司是按《办公房屋有偿使用约定》所附的租金支付表右侧所列的时间节点来支付的。证据2系复印件，不同意质证，公司有侧门，但作为对外办公的主体，不开正门无法办公。
本院对证据1的真实性予以确认，对品众杭州分公司承租场地有侧门的事实予以确认。
本院经审理认定：汉马公司与品众杭州分公司《办公房屋有偿使用约定》附表（费用支付清单表）载明：第一次押金50000元，时间2012年1月11日；第二次2012年度上半度租金246375元，时间2012年1月15日；第三次2012年度下半度租金，时间2012年7月15日；第四次2013年度上半度租金266085元，时间2013年1月15日；第五次2013年度下半度租金266085元，时间2013年7月15日。品众杭州分公司实际于2012年1月11日支付5万元，于2012年1月17日支付246375元，于2012年7月13日支付246375元，于2013年1月17日支付266085元，于2013年7月17日支付88695元。为收回涉案房屋使用权，汉马公司曾在品众杭州分公司承租房屋加锁，但该房屋存有侧门，汉马公司未一并加锁。另，品众杭州分公司在2013年与案外人签订《中科联创入驻企业协议》从2013年4月25日起承租案外人房屋。其余事实与原审认定一致。
本院认为：本案的争议焦点为：一、租赁合同违约方的确定；二、合同解除后相关损失及违约金的承担。关于争议焦点一，本案双方签订的合同所附费用支付清单表中约定的“时间”，品众杭州分公司认为是品众杭州分公司财务开始准备支付押金和租金的时间明显与常情不符，本院认为汉马公司主张该“时间”是指相应款项应当支付的截止期限符合情理。根据该约定，2013年度下半年租金的支付日应为2013年7月15日。但双方签订的租赁合同第四条2.又约定“第一期的租金须在本合同签订之日起3个工作日内一次性支付，以后乙方应交纳的每期租金须在前一期租金到期日之前提前二十天交纳”，根据该约定，2013年下半年租金的支付截止日应为2013年8月11日前。从品众杭州分公司历次支付租金的情况看，品众公司是按附表约定的时间履行合同的，而汉马公司起诉状中称“品众杭州分公司并未按约在2013年8月10日前支付第四期租金”，相应的合同依据则是第四条2。但无论是以附表还是以合同第四条2为据，品众杭州分公司仅在2013年7月17日支付第四期两个月租金，已构成违约。关于合同解除权，双方当事人在合同第九条约定“在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同，（1）因乙方（品众杭州分公司）违反本合同租金支付的约定，且经甲方提出后30天内，乙方仍未予以履行的······”，在合同第十条双方又约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同······（3）拖欠租金年累计三十天以上的或两次以上逾期支付租金的······”，当出现乙方拖欠租金年累计三十天以上或两次以上逾期支付租金，而甲方又未提前30天提出的情形时，甲方是否享有合同解除权，上述两条的约定亦存在矛盾。合同中关于租金支付的条款及关于合同解除权的约定均存在不一致的情形，现汉马公司行使合同解除权未能满足合同约定的所有条件，但如以合同附表确定第五期租金的支付时间，结合合同第十条的约定，则汉马公司享有合同解除权。综合上述分析，本院认为双方当事人拟定的合同条款间存在矛盾，汉马公司行使合同解除权未能满足所有合同条款，但不能据此认定汉马公司解除合同违约，本案违约方为品众杭州分公司。
关于争议焦点二，汉马公司要求品众杭州分公司支付租金损失266085元、物业管理服务费15552元、公共能耗费6480元、电费17386.04元、水费181.8元、免租期期金82092元、违约金532170元。品众杭州分公司要求汉马公司返还履约保证金5万元、支付违约金532170元。本院认为，双方当事人的诉请主要包括三部分：（一）合同解除后的损失；（二）违约金；（三）履约保证金。（一）关于合同解除后的损失，1、租金，品众杭州分公司实际支付租金至2013年10月31日，至双方解除合同，尚有78天的租金损失计113413元（266085／183×78）。2、物管费，本院确定至2013年12月18日合同解除为14256元（540×4.8×5.5），其中至2013年8月26日的物管费为5184元。3、公共能耗费，本院确定至2013年12月18日合同解除为5940元（540×2×5.5），其中至2013年8月26日的公共能耗费为2160元。4、水费181.8元，电费17386.04元，双方当事人均无异议，本院予以确认。5、免租期租金损失。双方租赁合同的承租期限为2012年1月至2014年2月，双方于2013年12月18日一致确认解除合同，考虑到合同中未明确载明合同签订日，无法准确确定免租期租金数额，且合同部分条款约定不明，合同实际履行期与约定租赁期限差距较小，对免租期租金损失本院不予确认。品众杭州分公司仅支付了第四期半年租金中的两个月租金，经汉马公司催讨后，既未说明合理原因也未支付剩余租金，反而将部分承租房内物品搬离，汉马公司有理由怀疑其有中途退租意向。在汉马公司张贴公告要求收回房屋使用权后，品众杭州分公司也未及时清退房屋，故品众公司应支付其实际占用房屋期间的相关损失。同时鉴于合同约定不明，汉马公司行使合同解除权的依据有欠充分，汉马公司在承租房屋主通道门上加锁行为客观上影响了承租房屋的正常使用，故本院酌情确定汉马公司自担2013年8月27日至2013年12月期间房租、物管费、公共能耗费的30%。经计算，本院酌情确定品众杭州分公司尚需支付房租19500元、物管费11500元、公共能耗费4800元、水费181.8元、电费17386.04元。（二）关于违约金。1、关于品众杭州分公司迟延支付租金的违约金。根据合同约定，品众杭州分公司至迟应在2013年8月11日支付2013年下半年度266085元房屋租金，品众杭州分公司仅在2013年7月16日支付88695元，尚欠177390元未付，根据合同第四条约定，品众杭州分公司应按未付款每日千分之三承担违约金，合同第十条约定品众杭州公司应按当年年租金标准向甲方支付违约金，本院认为合同约定的违约金过高，品众杭州分公司在一审第一次庭审时也已提出违约金过高，结合品众杭州分公司的违约情形，本院酌情调整为承担未付款177390元按日万分之八从2013年8月12日至双方合同解除日2013年12月18日计付的违约金，金额为18165元。2、关于品众杭州分公司主张违约金，品众杭州分公司主张的合同依据为合同第十一条第3款，但因如前分析本案合同提前解除的原因不在于汉马公司，故品众杭州分公司要求汉马公司支付违约金缺乏合同依据。（三）关于履约保证金，本案纠纷的起因在于品众杭州分公司未按期支付租金及合同相应条款约定不明，合同解除的原因并未归责于单方当事人，故在品众公司支付延期付款违约金承担汉马公司相应损失后，履约保证金应予退还。
综上，原审判决认定事实不够全面，汉马公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、维持杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第809号民事判决第二项，即杭州汉马建筑设计有限公司返还品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司履约保证金50000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、撤销杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第809号民事判决第一、三、四、五项。
三、品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司、品众互动广告（北京）有限公司支付杭州汉马建筑设计有限公司租金19500元、物管费11500元、公共能耗费4800元、水费181.8元、电费17386.04元，共计53367.84元。
三、品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司支付杭州汉马建筑设计有限公司违约金18165元。
上述一、二、三项折抵，品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司尚需支付杭州汉马建筑设计有限公司21532.84元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回杭州汉马建筑设计有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取为6499.5元，杭州汉马建筑设计有限公司负担3000元，品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司负担3499.5元。一审反诉案件受理费减半收取4811元，由品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司负担411元，由杭州汉马建筑设计有限公司负担4400元。二审案件受理费14104元，由杭州汉马建筑设计有限公司负担6504元，由品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司负担7600元。杭州汉马建筑设计有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费；品众互动广告（北京）有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅东红
审 判 员 李国标
代理审判员 韩圣超
二〇一五年三月十一日
书 记 员 丁利坚