江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第531号
上诉人（原审原告）顾晓柳，女，1990年5月4日出生，汉族，无业。
委托代理人李凯，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）季绍玉，男，1969年1月26日出生，汉族，农民。
上诉人顾晓柳因与被上诉人季绍玉房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院作出的（2014）栖霞民初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人顾晓柳的委托代理人李凯、被上诉人季绍玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾晓柳原审诉称，2013年8月11日，顾晓柳、季绍玉经协商，季绍玉将栖霞区仙林街道学衡路二楼湾B17号商铺长期出租给顾晓柳，租期自2013年9月开始，月租金2500元。同日顾晓柳向季绍玉支付2个月租金5000元、保证金5000元、转让费2万元，合计3万元。2013年10月，季绍玉指示顾晓柳直接将房屋租金支付给南京二楼湾商务咨询有限公司（以下简称咨询公司）。2013年10月31日，顾晓柳按季绍玉指示向咨询公司支付租金时才得知，二楼湾B17号商铺系咨询公司出租给陈庆使用的，租金应以陈庆名义支付。后顾晓柳与季绍玉沟通，季绍玉告知顾晓柳，二楼湾B17号商铺系其从陈庆处租赁，季绍玉未与咨询公司签订租赁合同，所以应当以陈庆名义向咨询公司支付租金。顾晓柳为继续租赁使用二楼湾B17号商铺，遂以陈庆名义向咨询公司支付了2013年10月31日至2014年6月30日的租金2万元。2014年6月，顾晓柳从江苏亚东建设发展集团有限公司（以简称亚东公司）“致广大二楼湾承租户的一封信”得知，涉案商铺系亚东公司出租给江苏天工集团有限公司使用，江苏天工集团有限公司未经亚东公司同意，将房屋转租给咨询公司，再由其转租给承租户使用。南京市栖霞区人民法院已于2014年2月6日作出（2013）栖霞民初字第47号民事判决书，判决江苏天工集团有限公司从其租赁的商业用房中迁出，将房屋恢复原状返还给亚东公司，并判决咨询公司返还商业用房。因亚东公司将商铺收回，致使顾晓柳租赁二楼湾B17号商铺的目的不能实现，季绍玉依法应当向顾晓柳返还转让费和保证金，并且季绍玉将商铺出租给顾晓柳后，顾晓柳在已经就租赁房屋支付租金后，季绍玉另行收取转让费也是非法的，季绍玉应当向顾晓柳返还转让费。故起诉至法院请求判令顾晓柳、季绍玉双方签订的二楼湾B17号商铺的租赁合同无效；判令季绍玉返还顾晓柳转让费2万元、保证金5000元，合计25000元；判令季绍玉承担本案的全部诉讼费用。
季绍玉原审辩称，季绍玉并没有承诺B17号商铺长期租赁给顾晓柳经营，该商铺在转租以后由顾晓柳实际经营；店面转让费20000元是季绍玉店里装修、展柜、模特儿等设施及部分服装的转让费用；保证金是市场收取的，到期后市场会返还。顾晓柳起诉没有理由。
原审法院经审理查明，2013年8月11日，季绍玉将二楼湾B17号商铺经营权转让给顾晓柳经营。季绍玉于同日向顾晓柳出具收条1份，内容为：“今收到顾晓柳付二楼湾B17号商铺转让费（含租金、转让费、保证金）共计叁万元整（30000元）。”同年10月31日，顾晓柳以案外人陈庆的名义向咨询公司交纳二楼湾B17号2013年10月31日至2014年6月30日期间的租金共计2万元。2014年6月5日，亚东公司发出致广大二楼湾承租户的一封信，该信以A50、A51二楼房屋经法院判决由天工公司及咨询公司等返还给亚东公司为由，通知二楼湾承租户不要再向天工公司、咨询公司等缴纳租金及其他任何费用。亚东公司要求所有承租户与亚东公司签订合同。顾晓柳后以亚东公司不愿意承担其向季绍玉支付的转让费、保证金为由，拒绝与亚东公司继续签订租赁合同，亚东公司收回二楼湾B17号商铺。顾晓柳遂起诉至法院要求处理。
原审法院另查明，位于南京市栖霞区仙林街道学衡路5号1-50室、1-51室两处商业用房（即A50、A51二楼房屋）的所有权人为案外人亚东公司。2009年6月15日，亚东公司与案外人江苏天工集团有限公司（以下简称天工公司）签订租赁合同，将上述商业用房出租给天工公司。后天工公司将上述房屋转租给案外人咨询公司，咨询公司又将其中二楼湾B17号商铺转租给陈庆经营。陈庆于2013年3月将上述商铺转让给季绍玉从事经营活动。
原审审理中，季绍玉陈述，陈庆与咨询公司的租赁合同于2014年6月份到期，其将上述商铺转租、转让给顾晓柳时，将陈庆与咨询公司之间的租赁合同及保证金收据交付顾晓柳。顾晓柳否认收到上述资料。本案经原审法院主持调解，双方当事人无法达成一致意见，致调解未果。
上述事实，有当事人的当庭陈述，顾晓柳举证的收条、收据、江苏亚东建发集团有限公司出具的致广大二楼湾承租户的一封信等证据在卷证实。上述证据均经当庭质证，原审法院予以采信。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。顾晓柳与季绍玉虽然没有签订书面协议，但季绍玉向顾晓柳出具收条载明，其收到顾晓柳支付二楼湾B17号商铺的租金、转让费及保证金。季绍玉将二楼湾B17号商铺交付顾晓柳。可以认定双方之间就二楼湾B17号商铺的转租、商铺内物品的转让及保证金的支付达成协议。本案所涉及转租及转让合同成立。关于商铺转租合同，虽然季绍玉转租商铺时未经商铺所有权人同意，但在原商铺租赁合同期满后，不论基于何种原因，商铺所有权人要求与顾晓柳重新签订租赁合同，可以视为商铺所有权人对本案商铺转租合同的追认。因此，商铺转租合同合法、有效，原审法院予以确认。审理中，顾晓柳未能举证证明季绍玉承诺其可以长期承租涉案商铺，其以季绍玉对商铺没有出租权，商铺所有权人收回商铺，导致租赁商铺的目的不能实现为由，要求确认商铺转租合同无效，缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于商铺内物品转让合同，只涉及顾晓柳、季绍玉双方的权利、义务，且约定内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。因顾晓柳拒绝与商铺所有权人继续签订商铺租赁合同，因此造成的损失应当由顾晓柳本人承担。其要求季绍玉返还转让费及保证金的理由不能成立，原审法院亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：驳回顾晓柳的诉讼请求。
原审案件受理费减半收取213元，由顾晓柳负担。
顾晓柳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人之间的房屋转租合同应认定为无效。（2013）栖霞民初字第47号民事判决天工公司向亚东公司返还讼争房屋，亚东公司亦于2014年6月收回房屋，致使上诉人承租房屋的合同目的不能实现，故上诉人与被上诉人之间的房屋转租协议无效。二、亚东公司主张与上诉人另行签订房屋租赁合同，不能视为亚东公司对被上诉人与上诉人之间转租行为的追认，上诉人向被上诉人主张的转让费、保证金与亚东公司无关。三、无论上诉人与被上诉人之间转租是否有效，被上诉人均应向上诉人返还转让费和租房保证金。四、原审法院认定本案讼争房屋租赁期限于2014年6月30日届满，不符合日常生活经验法则，也与客观事实不符。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其在原审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人要求本院维持原审判决。
二审中，上诉人对原审判决书第3页倒数第三行查明的事实提出异议，即“陈庆于2013年3月将上述商铺转让给季绍玉从事经营活动”，上诉人认为该时间点系季绍玉在原审单方陈述，不能确认。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人顾晓柳与被上诉人季绍玉虽然没有签订书面协议，但根据季绍玉向顾晓柳出具收条载明的内容、顾晓柳以陈庆名义向咨询公司缴纳2万元租金收据及季绍玉实际使用诉争二楼湾B17号商铺等情况，原审法院认定双方之间就涉租商铺的转租及商铺内物品的转让已达成协议，且不违反法律、法律强制性规定，该认定符合法律规定，并无不当。根据产权人亚东公司2014年6月5日向各承租房发出公开信的内容来看，因（2013）栖霞民初字第47号民事判决书已判决天工公司、咨询公司等返还商业用房，导致上诉人与被上诉人之间订立转租合同的目的不能实现，故双方之间的转租合同应当终止履行。现上诉人以其订约合同目的不能实现为由，主张转租合同无效缺乏法律依据，本院不支持。
根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采以补救措施，并有权要求赔偿损失。具体就本案而言，虽然双方之间的转租协议终止履行，但产权人亚东公司愿意以原转租协议的租金标准与其重新签订租赁合同，能够弥补上诉人因支出商铺转让款剩余部分利用价值的损失，但上诉人拒绝与产权人重新签订租赁合同，擅自扩大的损失理应自行承担，原审法院未判决支持其此项诉请，并无不当，本院应予维持。
针对上诉人交付被上诉人5000元租赁保证金问题。由于非因上诉人原因导致双方之间的转租协议终止履行，所以，被上诉人理应退还该费用。本案原审中，被上诉人提出其已将陈庆缴纳的5000元保证金收据交给了上诉人，上诉人可据此主张相关的权利，但对此未能提供证据证明，且上诉人也不予认可，故本院认定被上诉人应向上诉人返还5000元租赁保证金，原审对此项处理不当，本院予以纠正。
综上，原审法院认定事实部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第380号民事判决；
二、季绍玉于本判决发生效力之日起十日向顾晓柳返还租赁保证金5000元；
三、驳回顾晓柳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费426元，由顾晓柳负担341元、季绍玉负担85元；二审案件受理费426元，顾晓柳负担341元、季绍玉负担85元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年三月十九日
书 记 员 林雨虹