湖北省荆门市掇刀区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0804民初1051号原告：李宗裕，男。委托诉讼代理人（特别授权）：潘亚平，湖北新天律师事务所律师。被告：李士圣，男。被告：吕维珍，女。二被告委托诉讼代理人：姚涛，湖北双燕律师事务所律师。第三人：刘华，男。第三人：张秋菊，女。原告李宗裕与被告李士圣、吕维珍及第三人刘华、张秋菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告李宗裕及其委托诉讼代理人潘亚平，被告李士圣及李士圣、吕维珍委托诉讼代理人姚涛到庭参加诉讼。第三人刘华、张秋菊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宗裕向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付购房款45万元，并要求支付违约金（按1000元/天计算，自2017年6月19日起至付清45万元止）；2、要求被告负担诉讼费用。事实和理由：2015年5月9日，原告与被告李士圣签订购房合同1份，合同第四条约定，原告施工完工并办完所有证件后被告李士圣支付第三笔45万元的款项；第十一条约定，办理房产证分户时，所需税费由被告承担；第七条约定，被告不按约付款的，按1000元/天赔偿原告。（2017）鄂08民终563号民事判决书认为第三批款项支付条件（协助被告办理完房产证分户手续）成就后，原告可另行向被告主张权利。原告多次以书面和电话通知的方式约被告到登记机关办理，但被告因税费缴纳问题，一直拒不办理。因被告未履行支付第三批的45万元，为此诉至本院。被告李士圣、吕维珍辩称，其一，被告购买的一楼房屋性质是商铺，本人也是按商铺的价格购买的，但因为原告办理的房产权证是住宅，导致本人无法办理商铺性质的房产证。其二，原告作为出售房屋的一方，也应按规定缴纳相应的房产过户的税费。为此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘华、张秋菊未作陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：A1、身份证复印件，拟证明原告的身份情况；A2、判决书2份，拟证明：1、被告及第三人的身份情况；2、判决认为条件成就时原告可另行主张权利；A3、合同复印件1份，拟证明合同约定的付款金额、付款条件和损失赔偿额的计算方法；A4、特快专递单、通知、查询单和证人证言，拟证明：1、原告多次要求被告交税办证；2、被告拒绝办理房产分户手续；A5、房产证复印件，拟证明涉案房屋属共有；A6、分户平面图2份，拟证明原告履行了协助分户的义务；A7、公证书1份，拟证明：两个第三人委托原告处分其按份共有的房屋。经质证，被告对A1、A2没有异议，本院予以采信。对A3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同不能证明付款条件已经成立，可以印证被告的抗辩理由成立，合同第一条对于一楼房屋的表述为“门店”，按照文意解释“门店”应该是商铺而不是住宅，其售价也达到了商铺的售价，本院对证据A3的真实性予以确认。被告对A4有异议，认为未收到该特快专递，不能证明原告催被告办证的事实。本院认为，邮政快递单据载明为“要求办证的通知”，邮政部门回执显示已经妥投，证人证言也证实原告通知被告去办理房产证，两者可相互印证，被告庭审时亦认可证人所述事实，故对该证据予以采信。对A5真实性无异议，对证明目的有异议，认为房产证上载明的用途是住宅，不能为被告一楼房屋办理商铺产权，正好可印证被告的抗辩理由。本院对该证据的真实性予以确认。被告对A6、A7真实性没有异议，但认为与本案无关，本院认为，证据A6系房管部门在分户过程中绘制的，可以证明原告履行了协助分户的义务，对证据A6予以采信。证据A7与本案争议无关，本院对该证据不予采信。被告李士圣、吕维珍未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年5月9日，原告李宗裕与被告李士圣签订了《购房合同》1份，约定：第一条：乙方（被告李士圣）向甲方（原告李宗裕）购买的商品房位于新台路以西月亮湖以北的住宅楼，该商品房的面积分别为：一楼门店面积260平方米、地下室面积300平方米（两层包干合计金额270万元）；二楼东住宅面积102平方米（合计金额25万元），该商品房总金额为：295万元整（人民币），共分三批付款：第一批100万元；第二批150万元；第三批45万元。第二条：甲方将土地证、建设工程规划许可证（属未建房）过户到乙方，是乙方预付房款约定甲方的必要条件（约束条件）。第三条：甲方保证在合同签订生效到过户手续办好不得超过两周，签订合同办理过户的同时乙方支付第一批款项；过户手续办好后甲方马上动工建房，乙方再行支付第二批款项。第二批款项付款方式必须根据施工进展进行分批次支付，所付款项只能作为此商品房施工建设来使用，若挪作他用属严重违约。第四条：甲方必须在施工起主体工程4个月内完工，完工并办完所有证件后乙方再行支付第三批款项，否则属于违约。第七条：乙方不按规定施工进展付款的，按1000元/天赔偿给甲方（以拖延天数来计算），甲乙双方商量制定明确时间表（属于二次付款）。第十一条：乙方在办理房产证分户手续时，所需税费由乙方承担。双方在原告持有的《购房合同》尾部就合同条款第六条续签补充协定，注明地下室不办证。2015年6月19日，原告李宗裕、被告李士圣、第三人刘华共同办理了位于荆门市新台东路以西、月亮湖路以北，地号为XXXX号地的城镇住宅用地的土地使用权证，证号为荆国用（2015）第2640号。同日，原告李宗裕单独办理了与上述宗地相邻、地号相同的城镇住宅用地的土地使用权证，证号为荆国用（2015）第2641号。同年6月25日，原告李宗裕、被告李士圣、第三人刘华共同办理了案涉房屋的建设工程规划许可证（副本）。之后，原告在上述理两宗土地上修建了六层房屋。2015年11月，原告将地下室、一楼房屋、二楼东的1套房屋交付被告李士圣、吕维珍使用。2016年6月8日，原告李宗裕与被告李士圣、吕维珍及第三人刘华、张秋菊共同办理了案涉房屋的《房屋所有权证》5份，证书载明：房屋坐落于月亮湖路以北1幢，总层数6层，建筑面积1827.53平方米，规划用途为成套住宅。该房屋系李宗裕、吕维珍、李士圣、刘华、张秋菊共同共有，房屋所有权人分别为登记为上述五人，证号为荆门市房权证东宝区字第XXXXX号—XXX**号。截至2016年9月27日，李士圣已向李宗裕支付第一批购房款100万元及第二批130万元，尚欠李宗裕第二批购房款20万元及第三批购房款45万元，李宗裕为此诉至本院，本院于2016年12月24日作出（2016）鄂0804民初1176号民事判决，判决李士圣支付李宗裕购房款20万元。李宗裕与李士圣均不服提出上诉，荆门市中级人民法院于2017年6月9日作出（2017）鄂08民终563号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告与被告李士圣、吕维珍、第三人刘华、张秋菊已签订房产分户协议，房管部门于2017年6月2日对拟分户房产进行了测绘，目前已进入缴纳税费程序。2017年6月17日，原告向被告李士圣邮寄送达了《办证通知》1份，通知被告于2017年6月19日上午8点到10点到房产局二楼交税办证。同年7月11日，原告与案外人刘华军、陈明绪邀约被告李士圣前往房管部门交税办证。因被告未办理缴纳税费的手续，房产分户程序停止。本院认为，原告李宗裕与被告李士圣签订的《购房合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求二被告支付第三批购房款45万元。本案的争议焦点主要是二被告是否为自己的利益不正当地阻止支付第三批购房款45万元的条件成就。合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案原告与被告李士圣约定办完所有证件后被告再支付第三批款项45万元，原告已与二被告及第三人到房管部门签订了房产分户协议，房管部门也对拟分户房产进行了测绘，原告已履行了协助办证的义务。房产分户程序已经进入缴纳税费环节，双方约定房产分户所需税费由被告承担，因被告李士圣未按约定缴纳税费，导致无法办理房产分户手续，不正当阻止双方约定支付第三批购房款的条件成就，视为该条件已成就。故对原告要求被告李士圣支付第三批购房款45万元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金。合同法第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告与被告李士圣在合同中约定不按施工进展付款，则按1000元/天予以赔偿，其实质是对逾期付款违约金进行的约定。按双方约定，欠付购房款45万元，违约后每天即支付违约金1000元，换算成年利率为80%，明显过高，被告亦申请减少。合同法司法解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。关于违约金起算时间，原告主张自2017年6月18日通知被告交税办证之次日开始计算，本院认为，被告此时不缴纳税费阻止付款条件的成就，视为自此时开始违约，原告自此时开始计算违约金的主张成立，故对原告主张违约金的诉请按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以部分支持。关于原告要求被告吕维珍承担责任。婚姻法司法解释（二）第二十四条第一款规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案被告李士圣在婚姻关系存续期间，为夫妻共同生活购买房屋，所负债务为夫妻共同债务。为此，对原告要求被告吕维珍共同承担责任的诉请予以支持。关于二被告辩称要求原告将一楼房屋办理成商铺性质的产权。本院认为，双方虽然在合同中约定一楼为门店，但并未约定原告需将一楼房屋办理成商铺性质的产权，且二被告在办理共同共有的房产权证时，对案涉房屋的规划用途办理为“成套住宅”并无异议。为此，对被告的该项抗辩意见不予采纳。关于二被告辩称原告应缴纳相应的房产过户的税费。本院认为，因双方明确约定办理房产证分户所需的税费均由被告承担，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，被告的辩解意见缺乏事实依据。故对被告的该项辩解意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李士圣、吕维珍于本判决生效之日起3日内支付原告李宗裕购房款45万元、并支付违约金（以45万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年6月19日起计算至购房款付清之日止）。二、驳回原告李宗裕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告李宗裕负担475元，被告李士圣、吕维珍负担3550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  张高平二〇一七年九月二十八日书记员  徐 蕾附：本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。