四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第1868号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐双钱，住四川省中江县合兴乡。
委托代理人：汤春兵，盐亭县两河法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：于玲俐，住四川省盐亭县两河镇。
委托代理人：汤春兵，盐亭县两河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张朝普，住四川省盐亭县云溪镇。
上诉人徐双钱、于玲俐因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省盐亭县人民法院（2014）盐民初字第1392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员伍静担任审判长、与审判员吴莹迪、代理审判员胡义昕组成合议庭于2014年11月24日对该案进行了审理。上诉人徐双钱及徐双钱、于玲俐之共同委托代理人汤春兵与被上诉人张朝普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：1999年3月20日，张朝普之妻于连琼与原盐亭县云溪镇先锋村11组王仕贵经协商，将王仕贵宅基地中的90平方米的土地使用权转让给张朝普、于连琼之女张馨月，同日，王仕贵、于琼芝夫妇与张朝普、于连琼夫妇签订联合建房协议，约定双方联合建房三层，以楼梯中间为界，东面三层属张朝普、于连琼所有（地面积90平方米）、西面三层属王仕贵、于琼芝所有（地面积101平方米）。1999年11月3日，盐亭县建设环境保护委员会出文同意王仕贵、张朝普、与黄河、于连琼将在云溪镇先锋村11组的原旧危房屋拆除，在原基原位上联合修一幢建筑面积为548.19平方米的住宅用房。房屋修建完成后，王仕贵、张朝普在2007年8月2日将房屋分配为：一楼一号属王仕贵之女王瑜所有、一楼二号为张朝普之女张馨月所有、二楼二号属张朝普所有、三楼一号属王仕贵之妻于琼芝所有、三楼二号诉张朝普之妻于连琼所有、底层二号属张朝普所有。2007年8月2日，张朝普向盐亭县房地产管理所申请对该房屋进行初始登记。2007年8月3日，盐亭县房地产管理所向张朝普、于连琼、张馨月分别颁发了房屋所有权证，三套房屋登记的建筑面为均为90.42平方米。2007年11月27日，盐亭县国土资源局向张朝普颁发了国有土地使用权证，使用权类型为出让，使用权面积为57.20平方米。2011年10月24日，盐亭县建设局向王仕贵、张朝普颁发建设工程规划许可证，同意王仕贵、张朝普住宅楼加层，建设规模为600平方米。房屋加层修建完工后，王仕贵委托重庆市建设工程质量检验测试中心对王仕贵、张朝普联建房进行鉴定，重庆市建设工程质量检验测试中心于2014年2月13日出具检测报告载明：工程为砖混结构房屋，房屋地下一层、地上共七层，均为住宅，鉴定结论为：盐亭县王仕贵、张朝普联建房主体结构主要承重构件在现有荷载作用下可满足安全使用要求。2014年1月7日，盐亭县城乡规划和住房保障局经现场勘察，发现王仕贵、张朝普加层扩建面积为871.27平方米，超出规划加层的600平方米，同时，盐亭县城乡规划和住房保障局认为王仕贵、张朝普实修建筑面积都在红线且并不严重影响规划，故作出了通知业主立即到县监察大队接受处罚后办理相关手续的处理意见。2014年5月7日，盐亭县城乡规划和住房保障局对王仕贵、张朝普作出罚款2100元的处罚，2014年6月12日，盐亭县城乡规划和住房保障局向王仕贵、张朝普对271.27平方米加层颁发了建设工程规划许可证。
2013年11月3日，张朝普与徐双钱就张朝普加层修建的4楼2号二室二厅一厨一卫（精装修）住房签订《房屋买卖合同》，协议约定：房屋价款为25.6万元，付款方式为：签订合同时支付4万元；年底前支付16.6万元；剩余5万元由张朝普将房产证、土地使用证办好交给徐双钱时付清，房屋的产权证和土地使用证由张朝普负责办理，费用由张朝普承担。合同同时约定：此合同从签字之日起生效，任何一方不得违反，如一方违约按房价总款的20%付对方违约金。合同签订后，徐双钱支付给张朝普购房款4万元。随后，徐双钱、于玲俐夫妇添置了灯具、厨房设施、家具、安装了防护栏，于2014年1月底农历春节前入住该房屋。2014年2月27日起，张朝普多次向徐双钱、于玲俐短信、电话联系催款。2014年4月8日以后，张朝普向徐双钱、于玲俐发短信，要求及时付款，否则按合同承担违约金、支付房租及损失等。2014年4月17日，张朝普发短信限期付款，否则将要封房，于玲俐回短信表示“我也不说什么我找到房子就搬走”。2014年4月23日，张朝普采取了停供水、电、气等措施，徐双钱、于玲俐带走部分衣物后，锁上房门带走钥匙离开房屋。
2014年4月28日，张朝普起诉至原审法院，请求：判令解除与徐双钱、于玲俐于2013年11月3日签订的《房屋买卖合同》，判令徐双钱、于玲俐支付合同违约金51200元、支付16.6万元半年资金利息8466元（从2014年1月1日至判令之日按银行同期贷款月利息0.85%结算）、支付半年房屋租金3500元，判令徐双钱、于玲俐立即搬出协议所卖房屋并赔偿损坏房屋费用5000元，承担本案的诉讼费。2014年5月22日，徐双钱、于玲俐反诉要求确认《房屋买卖合同》无效，判令张朝普退还已支付的购房款40000元，并从2013年11月3日起按银行同期贷款月利息0.85%结算利息至返还完毕之日止，诉讼费由张朝普承担。徐双钱、于玲俐在一审庭审中要求张朝普折价返还其安装的防护栏、灯具、厨房设施等物品35000元。经原审法院释明，徐双钱、于玲俐申请了对违约金进行调整。庭审中，徐双钱指出水、电、气缴费单载明的争议房屋为5楼2号，张朝普解释称房屋所有权证上是从地面上一层为1楼，地面下的楼层为负1楼，而水表的缴费单据则从地面下1层为1楼开始计数楼层。
上述事实，有土地转让协议、联合建房协议、原盐亭县建设环境保护委员会“关于同意王仕贵、张朝普等联合修建私房的通知”、盐国用（2007）第1868号土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、房屋买卖合同、短信记录、检测报告及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：张朝普在1999年与王仕贵联合建房时，使用的土地属于王仕贵的宅基地，但在2007年11月，土地管理部门向张朝普颁发了国有土地使用权证，该证上载明的土地使用权性质为出让，房地产管理部门向张朝普及其妻、女颁发了房屋所有权证，从上述两证能够证明张朝普及其妻、女的房屋所使用的土地已经转换为国有出让土地。2011年张朝普与王仕贵联合对房屋进行改扩建，盐亭县城乡规划和住房保障局向张朝普与王仕贵颁发了建设工程规划许可证，但张朝普与王仕贵改扩建的房屋面积超过了规划许可的600平方米，盐亭县城乡规划和住房保障局在对张朝普、王仕贵的行为进行了处罚后，于2014年6月12日对超出的271.27平方米颁发了建设工程规划许可证，说明张朝普、王仕贵对房屋的改扩建行为已经获得城市建设管理部门的行政许可，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”等规定，张朝普对改扩建房屋拥有物权，张朝普对改扩建的房屋有权处分。张朝普与徐双钱签订房屋买卖合同时，合同约定的房屋的土地使用权在2007年已经转化为国有土地，徐双钱、于玲俐所称该房屋为小产权房的主张不能成立，徐双钱、于玲俐请求确认双方签订的房屋买卖关系无效的主张，不予支持。因张朝普与徐双钱签订合同时约定的第二次付款时间为年底前支付16.6万元，虽然没有明确是公历年底还是农历年底，但合同采用的时间为公历，从整个合同内容应当理解该次付款时间为公历年底，即2013年12月31日前。从现有证据看，张朝普从2014年2月27日起数次向徐双钱、于玲俐发短信催收，但徐双钱、于玲俐夫妇并未及时支付，也未向张朝普说明不能付款的理由，徐双钱、于玲俐在2013年12月31日前应当支付的房款为16.6万元，占房价总款的近65%，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，张朝普有权解除合同，因此，张朝普请求解除合同的主张，予以支持。合同解除的法律后果是：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，徐双钱、于玲俐应当退还房屋，并恢复原状，张朝普应当退还徐双钱、于玲俐购房款。房屋买卖合同中约定了“任何一方不得违反，如一方违约按房价总款的20%付对方违约金”，审理中，徐双钱、于玲俐申请对违约金进行调整，因徐双钱、于玲俐在本案中应当履行的是金钱债务，故调整为到期应付款16.6万元按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍利息，期限计算为从2014年1月1日至2014年4月23日，因2014年4月23日张朝普采取了停水、电、气的办法，徐双钱、于玲俐无法在房屋内生活居住，徐双钱、于伶俐采取关闭房门、带走钥匙的方式，致使房屋无法使用，双方均没有采取合法的途径进行解决争议，双方对造成房屋无法正常使用的损失，均有过错，对该损失双方均应当承担。该损失计算为房屋租赁损失，租金按照每月500元进行计算。对于张朝普主张的退还房屋的恢复需要的费用，因该费用尚未发生，张朝普也未提供退还房屋后恢复原状的费用计算依据，张朝普的该主张，在本案中不予支持，张朝普可以待实际发生后另行主张。因徐双钱、于伶俐只是在庭审中提出要求张朝普赔偿安装防护栏、添置灯具、厨房用具等费用35000元，但没有在提出反诉时提出为反诉请求，也未交纳该费用的反诉受理费，对该要求本案中不予处理，双方可协商或通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第九十四条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、解除张朝普与徐双钱于2013年11月3日签订的房屋买卖协议；二、由徐双钱、于玲俐在本判决生效后10日内返还房屋买卖协议约定的位于盐亭县云溪镇昆仑路49号4楼2号住房一套；三、由张朝普在本判决生效后10日内退还徐双钱、于玲俐购房款4万元；四、由徐双钱、于玲俐在本判决生效后10日内向张朝普支付以16.6万元从2014年1月1日至2014年4月23日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算的违约金；五、由徐双钱、于玲俐在本判决生效后10日内向张朝普支付从2014年4月24日起至本判决确定的退还房屋时止按照每月250元计算的的房屋未使用损失；六、驳回张朝普的其他诉讼请求；七、驳回徐双钱、于玲俐的反诉请求。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费1504元，反诉费800元，共计2304元，由张朝普负担1104元，由徐双钱、于玲俐负担1200元（超过徐双钱、于玲俐已预交部分，张朝普已预交，在执行时一并支付给张朝普）。
宣判后，徐双钱、于玲俐不服上诉，其主要上诉理由为：一、本案的关键事实遗漏，导致判决结果错误。一审法院对本案所争议的房屋究竟属4楼2号还是5楼2号未予查清，依照房管部门的权属证书看，加上底楼，张朝普之妻于连琼所有的并颁发了房产证的3楼2号应为4楼2号，该房屋至今未交付上诉人。张朝普交付的是加层的5楼2号房屋。一审法院对于上诉人提出的水、电、气缴费单载明的争议房屋5楼2号也不重视。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的”及第三十九条第二项“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，张朝普转让给上诉人的4楼2号或5楼2号房屋至今未领取权属证书是事实，属合同无效。二、原审适用法律错误，混淆法律概念。一审法院明知案涉房屋存在违规超面积修建，而且违规行为是张朝普为应付诉讼而在诉讼中接受的处罚，却混淆法律概念，损害上诉人的合法权益。本案争议的房屋买卖行为必须经依法登记，才能发生法律效力，不经登记，法律不认可。三、上诉人在一审庭审中明确了要求张朝普折价返还安装的防护栏、灯具、厨房设施等35000元，一审法院却说没有在反诉请求中提出，而庭审中也未明确反诉请求，为什么又支持了退还4万元的请求？没交35000元反诉请求受理费，错不在上诉人，因为既无口头通知也无书面通知。张朝普作为一审原告，在一审开庭时就应当提供的证据，却在上诉人质证举证后，休庭期间补充证据，一审法院为什么给张朝普大开绿灯？休庭后，张朝普才提供了不相关的房管所证明其具有土地使用证和城建部门对超面积违规加层的处罚材料，土地使用证原件至今不得而知。请求：撤销原审判决第一、二、四、五、七条；发回重审或改判《房屋买卖合同》无效、张朝普从2013年11月3日起以4万元的标准按中国人民银行同期贷款利息0.85%结算利息至张朝普退还4万元止、张超普赔偿价值35000元的财产损失；一、二审诉讼费由张朝普承担。
被上诉人张朝普答辩称：徐双钱、于玲俐在签订合同后迟迟不履行付款义务，被上诉人才向法院起诉的，经一审法院调查确定房屋是合法的，楼层是确定的，加层也是合法的。
本院认为：本案的争议焦点是房屋买卖合同是否有效及法律适用、一审程序等问题。
一、关于房屋买卖合同是否有效的问题：1999年张朝普与王仕贵联合建房时，使用的土地系王仕贵的宅基地，但在2007年11月，土地管理部门向张朝普颁发了国有土地使用权证，该证上载明的土地使用权性质为出让，该土地使用证证明张朝普及其妻、女的房屋所使用的土地已经转换为国有出让土地。房地产管理部门向张朝普及其妻、女颁发了房屋所有权证，证明其房屋为合法修建的房屋。
2011年张朝普与王仕贵联合对房屋进行改扩建，盐亭县城乡规划和住房保障局向张朝普与王仕贵颁发了建设工程规划许可证，但张朝普与王仕贵改扩建的房屋面积超过了规划许可的600平方米，盐亭县城乡规划和住房保障局在对张朝普、王仕贵的行为进行了处罚后，于2014年6月12日对超出的271.27平方米颁发了建设工程规划许可证，说明张朝普、王仕贵对房屋的改扩建行为已经获得城市建设管理部门的行政许可。
对于本案争议房屋为4楼2号还是5楼2号的问题，徐双钱指出水、电、气缴费单载明的争议房屋为5楼2号，张朝普解释称房屋所有权证上是从地面上一层为1楼，地面下的楼层为负1楼，而水表的缴费单据则从地面下1层为1楼开始计数楼层。因张超普与徐双钱签订房屋买卖合同后，将房屋交付给了徐双钱、于伶俐，案涉房屋系确定的，本院对张朝普关于楼层计数起点不同导致水、电、气缴费票据的楼层号与房屋产权证楼层号不同的说法予以采信。故，徐双钱、于伶俐所持“张朝普转让给上诉人的4楼2号或5楼2号房屋至今未领取权属证书是事实，房屋买卖合同属合同无效”之上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于适用法律的问题：2014年1月7日，盐亭县城乡规划和住房保障局经现场勘察，发现王仕贵、张朝普加层扩建面积超出规划加层的600平方米，同时，盐亭县城乡规划和住房保障局认为王仕贵、张朝普实修建筑面积都在红线且并不严重影响规划，作出了通知业主立即到县监察大队接受处罚后办理相关手续的处理意见。2014年5月7日，盐亭县城乡规划和住房保障局对王仕贵、张朝普作出罚款2100元的处罚，于2014年6月12日，向王仕贵、张朝普对271.27平方米加层颁发了建设工程规划许可证。该处罚行为及办法建设工程规划许可证行为虽系发生在一审诉讼期间，但建设工程规划许可证的颁发说明了张朝普、王仕贵对房屋的改扩建行为已经获得城市建设管理部门的行政许可，依照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，张朝普对改扩建房屋享有物权，张朝普对该房屋有处分权。故，徐双钱、于伶俐所持“一审法院明知案涉房屋存在违规超面积修建，而且违规行为是张朝普为应付诉讼而在诉讼中接受的处罚，却混淆法律概念，损害上诉人的合法权益”之上诉理由不成立，本院不予支持。
三、关于一审程序的问题：依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，徐双钱、于伶俐关于要求张朝普折价返还安装的防护栏、灯具、厨房设施等35000元的主张系在一审庭审中提出的，已经超过了举证期限，故原审法院对该要求在本案中未予处理之处置并无不当。
原审法院在第一次庭审后要求张朝普补充提交证据，张朝普向原审法院申请了调取证据，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料”、第四十三条“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳。当事人经人民法院准许延期举证，但因客观原因未能在准许的期限内提供，且不审理该证据可能导致裁判明显不公的，其提供的证据可视为新的证据”之规定，徐双钱、于伶俐所持“张朝普，在一审开庭时就应当提供的证据，却在上诉人质证举证后，休庭期间补充证据，一审法院为其大开绿灯”之上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1504元，由上诉人徐双钱、于伶俐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍 静
审 判 员 吴莹迪
代理审判员 胡义昕
二〇一五年一月五日
书 记 员 安云儿