浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台路民初字第2470号
原告施金祥。
委托代理人（特别授权代理）陈小法，浙江晓法律师事务所律师。
被告陈国正。
委托代理人（特别授权代理）章高云，浙江章高云律师事务所律师
被告狄培江。
委托代理人（特别授权代理）刘臣昂，浙江精通律师事务所律师。
原告施金祥与被告陈国正、狄培江为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法适用简易程序分别于2015年12月14日、2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告施金祥及其委托代理人陈小法、被告陈国正及其委托代理人章高云、被告狄培江及其委托代理人刘臣昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施金祥诉称，2005年12月16日，原告与被告陈国正签订房屋租赁协议书，约定将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢西边排列1-13间立地到顶房屋（其中门面三间，第9间、10间、11间，二楼、三楼整层租给被告陈国正使用）。协议书第二条约定租期从2005年12月26日至2015年12月25日止，共计拾年。协议书第四条约定付款方式为第一年外以后的租金每年付一次，每年的11月26日前付清当年的租金，以后依次类推。协议第三条对2005年12月26日至2011年12月25日止的每年年租金作了明确约定，并约定2011年12月26日以后按即时现行市面租金�为每年付一次，并提前三个月协商补充协议。为此，原告与被告陈国正、狄培江于2011年12月6日签订房屋租赁协议书作了补充，将租期延至2017年12月25日止，租金约定为2011年12月26日至2013年12月25日止，年租金为500000元，2013年12月26日至2015年12月25日止，年租金525000元，2015年12月26日至2017年12月25日止，年租金550000元。两份房屋租赁协议书订立后，原、被告双方履行协议，2011年12月26日至2013年12月25日止的房屋租金，两被告已经按约付清。2013年12月26日至2015年12月25日的每年年租金525000元，两被告按约应在2013年11月26日和2014年11月26日前分两次各支付525000元，但两被告至今仅支付310000元租金，尚欠740000元。经原告多次催讨，两被告至今仍分文未付。现请求判令两被告立即支付房屋租金740000元，并支付自起诉之日至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；两�告继续履行房屋租赁协议书。
被告陈国正辩称，因原告出租的房屋未经审批建设，无规划许可证、土地证及房产证，故双方之间签订的房屋租赁合同应属无效；因双方之间的租赁合同无效，被告陈国正已于2015年9月19日、20日通知原告终止履行合同；被告狄培江并未参与签订及履行合同；合同履行过程中，因路桥区房屋租金普遍下调，且原告出租的房屋无土地证及房产证，双方口头约定将年租金降为280000元，其中2013年12月26日的租金280000元已支付完毕，次年已支付30000元，尚欠的租金应计算至2015年9月19日，而因为合同无效给被告陈国正造成的损失大于未支付的租金，要求驳回原告的诉讼请求。
被告狄培江辩称，原告无法提供出租房屋的房产证，故双方之间签订的房屋租赁合同应属无效；被告狄培江并非房屋租赁合同的相对方，亦未参与管理；原告与被告陈国正签订合同后，单方面找到被告狄培江，要求被告狄培江作为见证人在协议书中签字，故要求驳回原告对被告狄培江的诉讼请求。
经审理查明，2005年12月16日，原告施金祥与被告陈国正签订房屋租赁协议书，约定由原告将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢西边排列1-13间立地到顶房屋中门面三间，第9间、10间、11间，二楼、三楼整层出租给被告陈国正使用；租期自2005年12月26日至2015年12月25日止，共计拾年；其中2005年12月26日至2007年12月25日止的年租金为320000元，2007年12月26日至2009年12月25日止的年租金为384000元，2009年12月26日至2011年12月25日止的年租金为460800元，2011年12月26日以后按即时现行市面租金，每年支付一次，并提前三个月协商补充协议；协议签订后即付定金100000元，2006年1月25日再付50000元，前一年余款在2006年3月8日前全部付清，以后的租金于�年的11月26日付清当年的租金。尔后，双方就2011年12月26日至2017年12月25日期间的租金再次签订房屋租赁协议，约定2011年12月26日至2013年12月25日止的年租金为500000元，2013年12月26日至2015年12月25日止的年租金为525000元，2015年12月26日至2017年12月25日止的年租金为550000元。被告狄培江在该房屋租赁协议书承租方一栏签字。协议书签订后，前期双方均按约履行，2013年12月26日开始，两被告未按约支付房屋租金，截至目前仅支付租金310000元。2015年9月19日，被告陈国正通过短信及彩信方式通知原告在承租房屋开设的店铺停止营业，原告可以出租给他人。
另查明：原告施金祥出租给被告陈国正、狄培江的上述房屋系向房屋所有权人於庆荣、於贻富、於小岩、张冬明、於庆友、林汝平、林小勇、林志渊、林金德、於庆辉、於春琴、叶仙寿、刘普根分别租得，房屋均经主管部门批准建设，双方签订有房屋租赁合同，合同约定原告在租赁期间内有权转租房屋。
上述事实，有原告提交的身份证、户籍证明、房屋租赁协议书、农村私人建房用地呈报表、分户明细对账单、原告分别与被告陈国正、狄培江的电话录音、被告陈国正提交的手机短信及原、被告的陈述等所证实。
本院认为，原告施金祥与被告陈国正、狄培江自愿成立租赁合同，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。两被告辩称原告出租的房屋未经审批建设，与事实不符，本院不予采信。被告陈国正辩称双方在合同履行过程中已口头约定将年租金降为280000元，未提交证据予以证实，现原告亦予以否认，本院不予采信。据此，两被告尚欠原告租期截至2015年12月25日的租金740000元，事实清楚，证据确实，现原告要求两被告支付并支付自起�之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，合理合法，本院予以支持，但利息损失应计算至判决确定的履行之日止。两被告辩称被告狄培江并非讼争房屋租赁合同的相对方，其在第二份房屋租赁协议书中仅作为见证人身份签字，本院认为，庭审中两被告自认在被告陈正国与原告于2005年12月16日签订房屋租赁协议书后存在共同经营，尔后被告狄培江于2011年9月25日退出的事实，若两被告自认的上述事实成立，在双方存在共同经营的2005年12月26日至2011年12月25日的租期内，被告狄培江尚未在房屋租赁协议书中签字，而在被告狄培江已于2011年9月25日退出经营后签订的租期自2011年12月26日开始的房屋租赁协议中，若如被告所称原告要求被告狄培江作为见证人在合同中签字，被告狄培江则应对其在合同中签字的身份和行为负有高度注意义务，现被告狄培江在原告持�的房屋租赁协议书承租方一栏中签字，并且在原告提交的电话录音中，两被告虽提及被告狄培江已将股份转让给被告陈国正的事实，但录音资料中对于股份转让的时间并不明确，而被告狄培江在录音中对于租金的支付期限及2013年后租金的支付情况均知晓，并且对于原告要求被告狄培江共同支付租金的意思表示仅以被告狄培江股份已转让给被告陈正国，如原告将其作为被告诉至法院，租金最终亦是由被告陈正国支付为由进行抗辩，在录音资料中两被告对共同与原告签订房屋租赁协议书的事实并未否认，并始终未以被告狄培江在房屋租赁协议中签字仅作为见证人身份进行抗辩。综上，被告陈正国虽持有其单独与原告签订的房屋租赁协议书，但不足以对抗原告持有的两被告共同签字的房屋租赁协议书及两被告在原告提交的电话录音资料中的自认的证据效力，故本院对于�被告所作被告狄培江已于2011年9月25日退出经营，其在第二份房屋租赁协议书中仅作为见证人身份签字的辩称不予采信。而针对两被告辩称根据房屋租赁协议书第七条第一款第二项规定，承租方有权对所租房屋及设施转让他方，本院认为，现两被告提交的股份转让协议书签订的时间系在与原告签订第二份房屋租赁协议书之前，两被告并未举证证明在第二份房屋租赁协议书签订后双方存在本案讼争房屋及设施转让协议的证据，并且该条款同时约定转让时应通知出租方参与，现两被告亦未提交曾通知原告参与两被告达成股份转让协议的证据，现原告亦不予认可，故对于两被告该主张，本院不予采纳。而针对原告要求两被告继续履行房屋租赁协议书的诉讼请求，本院认为，被告现已实际搬离本案讼争房屋，并已另行租赁房屋进行经营，双方之间已不存在继续履行合同的基�，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少，考虑到合同解除后，原告需要合理期限对讼争房屋重新进行招租，期间产生的租金损失应由两被告予以承担，本院酌情确定两被告应按照合同约定的自2015年12月26日至2017年12月25日止年租金550000元的标准支付原告自2015年12月26日起至本判决生效之日后一个月止的租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告施金祥与被告陈国正、狄培江签订的房屋租赁合同。
二、被告陈国正、狄培江于判决发生法律效力之日起十日内支付原告施金祥截至2015年12月25日的前期租金人民币740000元并支付原告自2015年12月26日起至判决发生法律效力后一个月止按年租金550000元标准计算的租金；被告陈国正、狄培江同时将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢西边排列1-13间立地到顶房屋中门面第9间、10间、11间，二楼、三楼整层腾退给原告施金祥。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告施金祥的其他诉讼请求。
案件受理费人民币11200元，依法减半收取5600元，由被告陈国正、狄培江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19-900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 王军宇
二〇一六年一月十九日
代书记员 王梦婷