天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民二终字第0371号
上诉人（原审原告）谭静。
被上诉人（原审被告）杨培，无职业。
委托代理人国占开，天津善智律师事务所律师。
委托代理人刘志凯，天津善智律师事务所律师。
原审被告天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦909。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人马丽丹，该公司法务。
上诉人谭静因与被上诉人杨培、原审被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭静、被上诉人杨培的委托代理人刘志凯、原审被告链家公司的委托代理人马丽丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，诉争房屋系天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心3-2-1717杨培名下私产房屋。2014年3月14日，谭静与杨培、链家公司签订《房产交易合同》，约定谭静购买诉争房屋，总价款54万元。同时，约定双方于2014年5月10日之前去房管部门签订《天津市房屋买卖协议》。同日，谭静给付杨培定金2万元，给付链家公司中介费10800元。
2014年3月22日，谭静与杨培、链家公司签订《委托评估协议》，约定谭静与杨培共同委托链家公司代为寻找评估公司出具评估报告，评估费2700元，由谭静承担。同日，谭静与链家公司签订《房屋贷款委托合同》，约定谭静委托链家公司协助办理贷款事宜，贷款服务费600元。谭静于2014年3月22日向链家公司支付评估费2700元及贷款服务费600元。
因杨培未按《房产交易合同》约定的时间（2014年5月10日之前）与谭静签订《房屋买卖协议》。谭静遂于2014年5月26日，向杨培邮寄《催告函》，提出因杨培未按照合同约定时间到房管部门办理手续，导致合同不能顺利进行，故函告杨培于2014年5月29日之前与谭静或链家公司联系协商合同履行事宜。
2014年6月20日，谭静与杨培签订《补充协议》，约定因杨培未在原合同约定的时间内还清贷款，导致双方未能到房管部门签订房屋买卖协议，现双方友好协商将签订房屋买卖协议的时间顺延至2014年7月21日，其他约定事项仍按原合同进行，此次有关杨培的违约责任，谭静同意不予追究。若杨培仍未按本协议约定的时间办理手续，谭静有权按照《房产交易合同》追究杨培自2014年7月21日的违约责任。后杨培仍未按照《补充协议》约定的时间（2014年7月21日）与谭静到房管部门签订房屋买卖协议。
2014年9月5日，杨培向谭静出具《违约书》，内容为杨培因个人原因，导致通过链家公司居间介绍与谭静签署的《房屋买卖合同》，不能继续履行。
另查，《房产交易合同》第八条第一款约定，“甲乙双方均应按本合同约定相互配合，并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价的1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。”第八条第二款约定“在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价的10%作为违约金。”
庭审后经询双方，因为谭静办理贷款的银行要求预审贷款全额交纳首付款，因此杨培于2014年6月将2万元定金打入谭静银行卡账户。
再查，杨培提出谭静于2014年11月或12月要求其赔偿4000元作为了结，于是杨培于2014年12月打入谭静银行账户4000元，因此双方纠纷已经全部了结。杨培对此未提交任何证据。谭静对此不予认可，表示双方对于赔偿问题没有约定，应当按照合同履行，杨培给付的4000元只是赔偿款的一部分。另外，杨培提出谭静主张的违约金过高，申请法院予以调整。
一审法院审理认为，当事人的合法民事权益均应受法律保护。谭静与杨培、链家公司签订的《房产交易合同》，系当事人的真实意思表示，依法成立有效，予以确认。现谭静与杨培、链家公司均同意解除该合同，予以照准。
根据《房产交易合同》第八条第一款约定，“甲乙双方均应按本合同约定相互配合，并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价的1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。”第八条第二款约定“在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价的10%作为违约金。”现杨培认可因其个人原因，导致双方签订的《房屋买卖合同》不能履行，因此，按照合同约定，杨培已经构成违约。
关于谭静提出的其已经交纳的中介费10800元，贷款服务费600元和评估费2700元，其提交了证据材料，且杨培、链家公司对于该事实予以认可，故对谭静该主张予以支持。关于谭静主张的其与爱人为办理贷款等手续产生的误工费4753.82元，因其提出的误工费不是必然产生的损失，因此不予支持。关于谭静主张的因2014年6月未入住诉争房屋在外租房的费用2万元，双方在交易合同中并未约定实际交付房屋时间，因此不予支持。关于谭静提出贷款被冻结期间首付款21万元的利息4377.33元，以及相同房屋已涨价129156.44元的损失，均因证据不足，不予支持。关于谭静主张的违约金54000元，杨培提出过高申请法院调整，经查，谭静的实际损失为中介费10800元，贷款服务费600元和评估费2700元，共计14100元，该损失予以支持。关于杨培已经因违约给付谭静的4000元，系杨培自愿给付，予以照准。关于杨培提出已经支付谭静4000元，双方已全部解决完毕的抗辩意见，杨培对此未提交任何证据，且谭静予以否认，故该抗辩意见不予支持。此外，谭静对其诉讼请求未被支持部分承担相应的诉讼费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：“一、原告与二被告于2014年3月14日签订的《房产交易合同》予以解除；二、被告杨培给付原告违约金共计18100元（其中4000已经给付，另14100元被告杨培于本判决生效之日起十五日内给付原告）；三、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼受理费1503元，减半收取751.5元，由原告负担595.9元，被告杨培负担155.60元（本判决生效之日起十日内被告送交本院）。”
谭静不服一审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。二、两审诉讼费由杨培承担。上诉理由为：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定房屋中介费为谭静的经济损失不正确，中介费系谭静为购买房屋而提前垫付，根据合同约定如有一方违约，则由违约方承担中介费，故在杨培违约后应由杨培承担中介费，由其在违约金之外对谭静进行赔偿。二、双方当事人对违约金有明确约定，一审法院对违约金进行调整没有法律和事实依据。谭静与杨培签订的《房产交易合同》第八条约定“违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。”杨培不履行合同约定的行为已经构成根本违约，应向谭静支付相应的违约金。尊重合同文本是意思自治原则的体现，一审判决没有考虑到合同履行后谭静可以获得的利益和其因杨培拒绝履行合同近半年的时间无法居住购买房屋而产生的损失，将违约金调整为18100元不符合法律规定。
杨培答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
链家公司答辩称，服从一审判决。
本院经审理查明，二审期间，双方当事人除当庭陈述、提交书面意见外，谭静向本院提交杨培于2014年9月5日出具的欠条一张，证明杨培当时承认其违约，并承诺支付违约金2万元（按定金1倍计），但并未履行。杨培质证认为，该证据不属于二审的新证据，且定金与违约金不能双重适用，杨培已向谭静支付了4000元。链家公司对该证据没有异议。一审法院认定的案件事实无误，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，谭静与杨培、链家公司签订的《房产交易合同》意思表示真实，于法不悖，各方均应恪守履行。现杨培认可因其个人原因，致上述《房产交易合同》不能履行，一审法院认定其已构成违约是正确的，杨培应当承担违约责任。在此基础上，谭静依据上述《房产交易合同》第八条第一款要求杨培支付涉讼房屋售价的10%即54000元作为违约金，杨培在一审中提出违约金过高并申请法院予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，谭静支出的中介费10800元、贷款服务费600元和评估费2700元，共计14100元，确系谭静因积极履行合同而支出的，且因杨培的违约行为造成的实际损失，一审法院对此亦作出认定，本院予以维持。而谭静主张的误工费不属于必然发生的损失，于法无据，主张的在外租房费，因双方在《房产交易合同》中并未约定实际交付房屋的时间，亦无依据，而其主张的首付款利息损失及相同房屋市场溢价损失证据不足，一审法院对上述损失未予认定并无不当，本院予以维持。因此，一审法院在谭静的实际损失14100元的基础上，在其30%以内酌定杨培应当支付的违约金于法有据，因杨培已实际支付谭静4000元，一审法院对此予以照准并无不当，对此本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1050元，由上诉人谭静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田春燕
审 判 员 周全胜
代理审判员 陈 晨
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 白俊勇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。