湖北省十堰市郧阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂郧阳民一初字第00415号
原告狄彦成，男，1988年10月13日出生，汉族。
委托代理人王崇武，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告韩伟，男，1983年5月12日出生，汉族。
委托代理人刘晓龙，十堰市张湾区红卫法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加调解，代收法律文书。
被告（追加）狄洪虎，男，1968年7月9日出生，汉族。
委托代理人吴忠军，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告狄彦成诉被告韩伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理。根据原告狄彦成的申请，本院于2015年5月20日，依法裁定先予执行，将被告韩伟租赁的原告狄彦成所有位于十堰市郧阳区柳陂镇商业二街街口的“江南宾馆”房屋返还给原告狄彦成。2015年4月20日，被告韩伟以与狄洪虎合伙经营，正在进行的诉讼与狄洪虎有法律上的利害关系为由，申请追加狄洪虎作为被告参加诉讼。本院经审查依法通知狄洪虎作为被告参加诉讼。2015年8月17日，韩伟另案对狄彦成、狄洪虎提起诉讼，因本案须以此案审理结果为依据，本院于2015年8月17日裁定本案中止诉讼。2015年12月4日，本案恢复审理。本院依法组成由审判员王杰担任审判长并主审，审判员陈刚、人民陪审员李涛参加的合议庭于2015年7月15日、12月4日公开开庭进行了审理。原告狄彦成及其委托代理人王崇武，被告韩伟及其委托代理人刘晓龙，被告狄洪虎及其委托代理人吴忠军到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告狄彦成诉称：2013年9月30日，原告狄彦成（甲方）与被告韩伟（乙方）签订《江南宾馆租赁合同》，双方约定：甲方将坐落在郧阳区柳陂镇商业二街街口的江南宾馆租赁给乙方作酒店使用；租赁期限为10年，自2014年1月28日起至2024年1月27�止。乙方有下列行为之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、转借的；2、利用承租房屋进行非法活动的；3、拖欠租金15日以上的。保证金及租金的支付方式为：1、合同签订时乙方向甲方交保证金50000元。保证金在合同期满，交还房屋及所有物品后退回。2、租金，前三年每年租金100000元，第二个三年每年租金150000元，以后的四年，每年租金200000元。3、付款方式：按6个月付款一次，每6个月前5天付清本半年度租金，分别是50000元、75000元、100000元（计算时间为每年的1月28日起）。违约责任：合同期内，任何一方有违上述约定，违约方负责赔偿对损失10000元。2、乙方逾期交付租金，除补交欠租外，并按租金的10%以天数计算向甲方支付违约金；3、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的10%，以天数计算向甲方支付�约金后，甲方仍有权终止合同。
合同签订后，狄彦成依约定将房屋交给韩伟使用。韩伟依约于2013年9月28日向原告支付保证金50000元。韩伟于2013年9月30日向狄彦成支付第一年前六个月的租金50000元。
韩伟在此后履行合同的过程中，截止2014年10月28日，仍然拖欠租金，为此狄彦成委托律师发函催收。由于韩伟继续违约，狄彦成于2014年12月1日向韩伟发出《解除合同通知书》，韩伟在收到《解除合同通知书》三个月内，没有提出异议且没有向人民法院提起诉讼，该通知书已具备法律效力，即原、被告双方签定的《江南宾馆租赁合同》自韩伟收到通知之日起已解除。
《江南宾馆租赁合同》解除后，对于韩伟依据合同应当支付的租金33333元，以及合同解除后被告继续占有、使用房屋至2015年3月28日的租金33333元（2014年12月、2015年1、2、3月，计4个月），合计66666元，韩伟应当支付给狄彦成。同时韩伟应返还占有、使用的租赁房屋，即江南宾馆的餐饮部和附属物；住宿房屋及其附属的空调、电视机、消防设施。
综上所述，韩伟严重违约致合同解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，请求法院判令：1、韩伟支付2015年3月28日之前的租金66666元及2015年3月28日至2015年5月20日法院先予执行后将租赁房屋实际交付给狄彦成期间的租金14999.4元。2、韩伟按合同约定支付狄彦成违约金100000元。3、韩伟返还占有、使用的租赁房屋，即江南宾馆的餐饮部和附属物；住宿房屋及其附属的空调、电视机、消防设施。4、案件诉讼费用由被告负担。
原告狄彦成为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、《江南宾馆租赁合同》一份，主�内容为：狄彦成（以下简称甲方）将自己所有的坐落在十堰市郧阳区柳陂镇商业二街街口的江南宾馆租赁给韩伟（以下简称乙方）作酒店使用，租赁期10年；租金约定为前3年每年租金100000元，第2个3年每年租金150000元，以后的4年每年租金200000元；租金给付方式约定为每6个月付款1次，每6个月前5天付清本半年度租金；签订合同时，乙方向甲方交保证金5００００元；如出现擅自将房屋转租、转借或利用承租房屋进行非法活动或拖欠租金15天以上的情形，甲方可以终止合同。双方对租赁期间的房屋修缮和装修约定为：1、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但规模、范围、工艺、用料等均须事先得到甲方的同意。如因乙方的过错造成该房屋或其内部设施损坏，乙方应负责维修至甲方满意的程度；2、如合同中途终止、解除的，乙方添�的附属设施、装饰装修物韩伟不得拆除，归甲方所有，甲方不向乙方支付费用。双方对违约责任约定为：1、合同期内，任何一方违反约定，违约方负责赔偿对方损失1００００元；2、乙方逾期交付房租，除仍应补交欠租外，并按租金的1０％以天数计算向甲方交付违约金。3、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的1０％，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有权终止合同。拟证明：双方约定的租赁期限10年，拖欠房租15天以上，甲方可终止合同，以及付款方式。
证据二、狄彦成、韩伟签字确认的移交清单一份，主要内容为：2014年1月27日狄彦成与韩伟交接的部分物品（详细内容见附卷清单）。拟证明：狄彦成移交给韩伟的物品。
证据三、2014年10月28日、12月1日律师函二份及邮件跟踪查询单，律师函主要内容为：1、韩伟，望你接函十日内，按合同约定全额支付拖欠的租金50000元；同时按每天5000元支付违约金；逾期将解除《江南宾馆租赁合同》。2、韩伟，因你签收律师函后仍然不履行支付拖欠租金50000元的义务，自发函之日起，解除与你2013年9月30日签订的《江南宾馆租赁合同》。拟证明，被告韩伟已收到狄彦成的律师函，因韩伟未支付租金，狄彦成行使催告权、合同解除权。
证据四、2013年9月28日、30日狄彦成向韩伟出具的收条两份，内容为：收到韩伟租赁保证金50000元，收到韩伟2014年1月28日-7月27日租金50000元。拟证明：狄彦成收到韩伟保证金50000元、租金50000元。
被告韩伟辩称：我与狄洪虎系合伙经营，自2014年6月之后由狄洪虎独自经营，我没有参与。狄洪虎与原告系叔侄关系，在其经营期间故意拖欠房租致合同违约，系恶意串通，拖欠房租及违约责任应�狄洪虎承担。
被告韩伟为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：
证据一、酒店客房、餐厅2014年6月-2015年3月缴款明细13页，收款人均为狄洪虎的妻子段春华，拟证明：2014年6月以后，江南宾馆由狄洪虎独自经营，其恶意拖欠租金致合同违约。
证据二，与狄彦成提供的证据四相同，拟证明：韩伟在经营期间按时支付租金。
被告狄洪虎辩称：拖欠房屋租金及合同违约责任不是狄洪虎的责任而是韩伟的责任，因韩伟不出面，只有我负责经营。我和韩伟协商合伙经营酒店，2013年9月以韩伟的名义与狄彦成签订《江南宾馆租赁合同》。交接后，我们对酒店进行全面装修，并添置了部分酒店设施，将酒店更名为“楼上楼酒店”，去年酒店经营略有盈余，随着今年经济的下滑，酒店经营亏损严重。我同意终止合同，所欠租金按约定支付。�同终止后，依照合同法的规定和合同的约定处理我们添置的部分酒店设施。酒店是我与韩伟合伙投资经营，我支付给韩伟现金388237元，同时进行几十万元的实物投资。合同终止后，我与韩伟共同承担亏损，我的投资应从狄彦成给的实物补偿中支付，不足部分，由韩伟支付。
被告狄洪虎为支持其抗辩理由，向本院提交了收条8张，主要内容为：韩伟自2013年12月-2014年3月期间，陆续收到狄洪虎现金388237元，拟证明：二被告是合伙关系，韩伟收到其现金388237元。
上述证据经庭审质证，被告韩伟、狄洪虎对原告狄彦成提供的四份证据的真实性均无异议；韩伟对狄彦成提供的《江南宾馆租赁合同》的证明目的提出异议，但未提出具体意见；对狄彦成委托律师发出的二份律师函提出异议，认为狄彦成解除合同的行为是违法行为；狄洪虎对狄彦成委托律师发出�二份律师函的证明目的，提出异议，认为违约的是韩伟。狄彦成对韩伟提供的账单缴款明细13张，提出异议，认为真实性无法核实，且大部分都是韩伟签字，不能证明2０14年6月以后江南宾馆由狄洪虎独自经营。对韩伟提供收据的真实性没有异议，但认为不能证实韩伟没有违约；狄洪虎对韩伟提供的账单缴款明细13张，提出异议，认为这只是账目的一部分，不能证明2０14年6月以后江南宾馆由狄洪虎独自经营；对韩伟提供收据没有异议。韩伟对狄洪虎提供的8份收条中的6份，无异议，认为另外两份不是本人出具。狄彦成对狄洪虎提供的8份收条无异议。
经庭审质证，本院对双方无争议的证据予以确认，对有争议的证据认证如下：《江南宾馆租赁合同》是狄彦成与韩伟本人签订的，真实性双方无异议，该合同第二条第二款约定，乙方有下列行为之一的，甲方可以终止合同，收回房屋……，3、拖欠租金15天以上的。该约定意思表达明确，无歧义，本院予以确认。关于狄彦成委托律师发出的二份律师函，韩伟已另案起诉，本院以（2０15）鄂郧阳民一初字第01146号民事判决书确认其效力，并认定双方签订的《江南宾馆租赁合同》已于韩伟收到狄彦成发出的解除通知书之日即2０14年12月4日解除，该判决书已发生法律效力。关于合伙经营江南宾馆的约定狄洪虎与韩伟均予认可，双方至今尚未实际清算，故韩伟提供的酒店缴款明细，不能证明2０14年6月以后，江南宾馆由狄洪虎独自经营，该证据，本院不予采信。
经审理查明：2０13年9月份，被告韩伟与被告狄洪虎口头约定合伙经营酒店，双方约定，依韩伟的名义办理营业执照及相关手续，共同出资，共同经营，共同分红，共担风险。合伙达成后，自2013年12月-2014年3月韩伟陆续收到狄洪虎投资款378237元，用于装修酒店及从事酒店经营。另狄洪虎直接支付装修款10000元。
合伙协议达成后，韩伟于2０13年9月3０日与原告狄彦成签订《江南宾馆租赁合同》，约定：狄彦成（以下简称甲方）将自己所有的坐落在十堰市郧阳区柳陂镇商业二街街口的江南宾馆租赁给韩伟（以下简称乙方）作酒店使用，租赁期10年；租金约定为前3年每年租金100000元，第2个3年每年租金150000元，以后的4年每年租金200000元；租金给付方式约定为每6个月付款1次，每6个月前5天付清本半年度租金；签订合同时，乙方向甲方交保证金5００００元；如出现擅自将房屋转租、转借或利用承租房屋进行非法活动或拖欠租金15天以上的情形，甲方可以终止合同。双方对租赁期间的房屋修缮和装修约定为：1、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装�，但规模、范围、工艺、用料等均须事先得到甲方的同意。如因乙方的过错造成该房屋或其内部设施损坏，乙方应负责维修至甲方满意的程度；2、如合同中途终止、解除的，乙方添置的附属设施、装饰装修物韩伟不得拆除，归甲方所有，甲方不向乙方支付费用。双方对违约责任约定为：1、合同期内，任何一方违反约定，违约方负责赔偿对方损失1００００元；2、乙方逾期交付房租，除仍应补交欠租外，并按租金的1０％以天数计算向甲方交付违约金。3、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的1０％，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有权终止合同。
合同签订后，狄彦成将房屋交给韩伟、狄洪虎使用，韩伟、狄洪虎根据需要对江南宾馆进行了装饰装修。韩伟于2０13年9月28日支付狄彦成租赁保证金5００００元，于9月3０日支付狄彦成2０14年1月28日－7月27日，第一年前6个月的租金50000元。因韩伟未按合同约定于2014年7月28日前5天支付狄彦成第1年后6个月租金50000元，狄彦成于2014年10月29日委托律师王崇武向韩伟发出催缴房租的律师函，告知其应当在10日内支付租金及违约金，如逾期将与其解除江南宾馆租赁合同。该律师函由韩伟本人于2014年10月30日签收。因韩伟签收律师函10日内仍未缴纳租金，狄彦成于2014年12月1日向其发出解除合同通知书，告知其解除2013年9月30日签订的江南宾馆租赁合同。该通知书由韩伟本人于2014年12月4日签收。
本院受理此案后，根据狄彦成的申请，于2015年5月20日，依法裁定先予执行，将韩伟租赁的狄彦成所有的位于十堰市郧阳区柳陂镇商业二街街口的“江南宾馆”房屋交付给狄彦成。双方对相关的物品进行了交接。
韩伟于2０15年12月4日向本院提交民事诉状，请求确认《江南宾馆租赁合同》中关于“如合同中途终止、解除的，乙方添置的附属设施、装饰装修物韩伟不得拆除，归甲方所有，甲方不向乙方支付费用。”的约定无效，要求狄彦成补偿装修装饰及添置物品的费用35００００元。本院已受理立案。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。
被告韩伟与被告狄洪虎合伙经营江南宾馆，应当对合伙期间的经营活动共同承担民事责任。韩伟代表合伙人与原告狄彦成签订江南宾馆租赁合同，双方之间房屋租赁合同关系成立。狄彦成于2014年1月27日将房屋交付给韩伟、狄洪虎使用，韩伟、狄洪虎应当如约向狄彦成支付租金。韩伟、狄洪虎未按期支付租金，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。合同解除后，韩伟、狄洪虎继续使用狄彦成房屋从事经营活动至本院于2015年5月20日裁定先于执行将房屋交付狄彦成，狄彦成主张按约定支付房租至实际交房止，符合法律规定及双方约定，本院予以支持，韩伟、狄洪虎应支付狄彦成房租计81110元（2014年7月28日-2015年1月27日，50000元，2015年1月28日-2015年5月20日，31110元。）狄彦成主张按合同约定方式计算违约金，并请求支付100000元，明显过高，本院不予支持。关于违约金，酌定可按应支付房租的20%计算计16222元。扣除韩伟交付的保证金50000元，韩伟、狄洪虎尚应支付狄彦成房租及违约金47332元。
韩伟认为，狄洪虎在与自己合伙期间，系独自经营宾馆，明知经营宾馆所租用的房屋属于狄彦成，却恶意拖欠房租导致己方违约，且狄洪虎与狄彦成系叔侄关系，二人以上行为是恶意串通侵害了自己的权益。因韩伟未提供证据证明狄洪虎与狄彦成存在恶意�通的行为，故本院不予采信。因韩伟、狄洪虎对出资方式陈述不一，合伙协议约定亦不明确，应当共同对合伙债务承担责任，按公平原则，本院酌定各承担50%的份额，并互负连带责任。
关于狄彦成诉请韩伟返还除房屋之外的其他附属设施，因其他附属设施与房屋系不可分物，在执行过程中已一并交付狄彦成。本案中狄洪虎主张相应补偿，韩伟也已另案起诉要求补偿，狄洪虎、狄彦成亦同意另案处理。故本院在本案中，暂不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第45条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第�百四十二条之规定，判决如下：
一、被告韩伟、狄洪虎于本判决生效之日起10日内各自支付原告狄彦成房屋租金及违约金23666元；被告韩伟、狄洪虎对上述债务互负连带责任。
二、被告韩伟、狄洪虎将租赁的江南宾馆房屋返还原告狄彦成（已返还）。
三、驳回原告狄彦成其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，由被告韩伟、狄洪虎各自承担1000元，原告狄彦成负担1900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请�数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户：17234901040010701，通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从判决履行期间的最后一日起计算）。
审 判 长 王杰
审 判 员 陈刚
人民陪审员 李涛
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 孙蓬
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以追加；约定的违约金过分高于造成的损失的，�事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人由执行和监督的权利。
合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。
第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。
合伙人对合伙的债务承担连带责任。法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》
第50条当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。