甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
甘07民终714号
上诉人（一审被告）张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司。
法定代表人任吉真，系该公司总经理。
委托代理人陶光泽，甘肃金都律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）任振祥，男，1966年7月25日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，农民。
上诉人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞丰房地产公司）与被上诉人任振祥房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2016）甘0702民初字642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞丰房地产公司的委托代理人陶光泽与被上诉人任振祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，被告瑞丰房地产公司系原告任振祥所在的甘州区长安乡八一村十社全体社员以土地为出资，于2010年设立的从事房地产开发、商品房销售、建材销售的企业法人。2011年7月，被告瑞丰房地产公司开发建设甘州区“丽景名苑”小区时，因被告开发建设的该宗土地上有原告承包经营的果园1.8亩及四间房子的老宅基地一处，后经协商，双方就原告经营的1.8亩果园及四间房子的老宅基地的拆迁补偿问题达成协议，由被告瑞丰房地产公司以其开发建设的“丽景名苑”小区一号楼、面积为85.5平方米、楼层为三楼的楼房一套兑换于原告，并向原告支付一定数额的地上附着物补偿款作为原告经营的上述果园及享有权益的房屋的补偿。达成上述协议后，被告瑞丰房地产公司于2011年7月22日向原告出具内容为“张掖瑞丰房地产开发有限责任公司有本社任振祥捌拾伍点伍楼房壹套（85.5㎡楼房一套）”的证明一份。同日，在被告瑞丰房地产公司向原告出具上述证明后，原告任振祥从被告瑞丰房地产公司领取地上附着物补偿款150000元，由原告任振祥给被告瑞丰房地产公司出具领条一张。被告瑞丰房地产公司法定代表人任吉真在原告出具的该领条上批注了“同意进成本”的内容。2013年4月，被告瑞丰房地产公司开发建设的甘州区“丽景名苑”小区一号楼建成并交付住户使用，但被告承诺兑换给原告的房屋未能向原告予以交付，而是另售于他人。就双方约定的拆迁补偿兑换房屋的交付问题，后经原告多次要求被告瑞丰房地产公司履行交付兑换房屋义务，但被告瑞丰房地产公司至今未能向原告交付双方约定的兑换房屋。另查明，庭审中，经本院释明，原告任振祥申请对位于甘州区“丽景名苑”小区一号楼三楼面积为85.5平方米的房屋进行市场价格评估。经本院委托，张掖市一桥房地产评估有限责任公司于2016年5月27日对位于甘州区“丽景名苑”小区一号楼三楼面积为85.5平方米的房屋作出了评估报告，评估意见为，2013年4月15日，位于上述小区上述楼层的市场价格单价为￥3670.18元/㎡，房屋总价为313800元；2016年5月25日，位于上述小区上述楼层的市场价格单价为￥3922.81元/㎡，房屋总价为335400元。为行此评估，原告任振祥支付评估费3500元。上述事实，有原告任振祥、被告瑞丰房地产公司法定代表人任吉真的当庭陈述，原告任振祥提交的被告瑞丰房地产公司出具的证明一份，被告瑞丰房地产公司提交的原告任振祥出具的收条一份，经本院委托，张掖市一桥评估有限责任公司所作的房地产评估报告一份、评估费票据一张等证据在卷佐证，足以认定本院查明的上述事实。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告任振祥自愿与被告瑞丰房地产公司达成房屋拆迁补偿协议，由被告瑞丰房地产公司以出具证明的方式，承诺以原告经营的1.8亩果园及房屋四间的宅基地兑换其开发建设的面积为85.5平方米的楼房一套，并支付一定数额的地上附着物补偿款。原、被告达成的上述拆迁补偿协议，系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告要求被告瑞丰房地产公司按照约定，交付位于甘州区“丽景名苑”小区楼层为三楼、面积为85.5平方米的楼房一套，并不违反双方所达成的拆迁补偿协议的约定，本院予以支持。但原告无证据证实双方约定被告瑞丰房地产公司应兑换房屋不能靠山墙，且不能靠收缩缝，故对原告要求被告交付的房屋不能靠山墙，且不能靠收缩缝的请求，本院不予支持。庭审中，被告瑞丰房地产公司法定代表人陈述，该公司承诺兑换给原告的房屋现已无法兑现。经本院释明，在被告不能交付房屋的情形下，原告可要求被告支付兑换房屋的折价款，但原告执意要求被告交付房屋，不要求被告支付折价款，故在被告瑞丰房地产公司不能交付兑换房屋的情形下，由原告承担执行不能的法律后果。对原告申请对本案所涉的房屋进行价格评估产生的评估费用3500元，由原告负担。对被告瑞丰房地产公司辩称的原告于2011年7月22日以给被告出具领条的形式，从被告处领取的地上附着物补偿款150000元包含于兑换给原告房屋价款中的抗辩理由，本院认为，被告瑞丰房地产公司给原告出具兑换房屋的证明与原告从被告处领取150000元的地上附着物补偿款，系同日所完成的行为，若原告领取的150000元的地上附着物补偿款包含于被告兑换给原告的房屋价款中，则原告从被告处领取该150000元的地上附着物补偿款后，依常理，被告瑞丰房地产公司会收回其给原告出具的兑换房屋的证明，但被告并没有收回该证明，且被告在原告出具的领到150000元的地上附着物补偿款的收条上明确标注“同意进成本”内容，并将原告出具的该收条交公司做账，说明原告领取的该地上附着物补偿款并不包含在被告兑换的房屋价款中，故对被告的上述抗辩理由，因与常理不符，本院不予采信。因被告瑞丰房地产公司未能按照约定向原告交付承诺兑换的房屋，已构成违约，其应当向原告承担违约责任，赔偿给原告造成的损失。对原告要求被告自2013年4月份起，参照房屋租赁费的标准，要求被告瑞丰房地产公司赔偿损失45500元的诉讼请求，本院认为，被告瑞丰房地产公司开发建设的甘州区“丽景名苑”小区一号楼于2013年4月已建成并交付住户使用，但被告承诺兑换给原告的房屋未能向原告予以交付，被告瑞丰房地产公司不交房或迟延交付的行为，已给原告造成一定的损失，现原告要求被告赔偿损失，理由正当、合法，本院予以支持，但其主张的标准过高，依公平原则，并参照房屋租赁市场价格、本案所诉争房屋所处的地段、房屋大小等因素，本院酌定被告瑞丰房地产公司自2013年4月起至本判决确定的交付房屋之日止，每年向原告支付因不能给原告交付房屋造成的损失8500元。故对原告要求被告瑞丰房地产公司赔偿损失的诉讼请求，本院仅对其合理部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告任振祥交付位于甘州区“丽景名苑”小区楼层为三楼、面积为85.5平方米的楼房一套，并自2013年4月起，至本判决确定的上述交付房屋之日止，按每年8500元的标准，向原告赔偿因迟延交付房屋所造成的损失；二、评估费3500元，由原告任振祥负担。案件受理费6483元，由原告任振祥负担324元，被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担6159元。受理费原告已交纳，被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。
宣判后，一审被告瑞丰房地产公司不服，提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。认为上诉人只认可给被上诉人85.5平米的房屋一套作为补偿，并没有对楼号和楼层进行约定，而一审法院认定该楼房在一号楼三层没有事实依据。二、一审法院判决超过被上诉人的诉讼请求，适用法律错误。认为被上诉人的诉讼请求是交付位于甘州区丽景名苑小区内面积为85.5平方米的房屋一套，并没有主张因迟延交付房屋所造成的损失。请求二审法院撤销一审判决。发回重审或依法予以改判。
经二审查明的事实同一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人瑞丰房地产公司与被上诉人任振祥在一审法院庭审中，对交付位于甘州区丽景名苑小区内面积为85.5平方米一号楼三层房屋一套作为补偿均没有异议，在二审上诉中认为对楼号楼层没有约定，但没有提供证据予以证实。故其上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人认为一审法院判决超过被上诉人诉讼请求的问题。经审查，在一审庭审中被上诉人任振祥当庭增加诉讼请求，要求上诉人瑞丰房地产公司自2013年4月起至今，每年承担14000元的损失费，共计要求被告承担损失费45500元。为此，被上诉人补交诉讼费683元。上诉人的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。在一审法院庭审中，法庭一再释明，上诉人在不能交付房屋的情形下，被上诉人可否要求上诉人支付兑换房屋的折价款，但被上诉人执意要求上诉人交付房屋，不要求上诉人支付折价款。故一审法院判决上诉人交付房屋。在二审法院庭审中，上诉人明确表示不能交付房屋，被上诉人亦同意上诉人瑞丰房地产公司如不能交付兑换房屋，就以评估价支付房屋折价款。故本院对本案予以变更，上诉人若逾期不能交付房屋，就以评估价335400元支付房屋折价款。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持甘肃省张掖市甘州区人民法院（2016）甘0702民初642号民事判决第二项。
二、变更甘肃省张掖市甘州区人民法院（2016）甘0702民初642号民事判决第一项为：上诉人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人任振祥交付位于甘州区“丽景名苑”小区楼层为三楼、面积为85.5平方米的楼房一套。上诉人若逾期不能交付房屋，就以评估价335400元支付房屋折价款。并自2013年4月起，至本判决确定的上述交付房屋之日止，按每年8500元的标准，向被上诉人赔偿因迟延交付房屋所造成的损失。
一审案件受理费6483元，由被上诉人任振祥负担324元，上诉人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担6159元。
二审案件受理费6483元，由上诉人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王力珍
审判员 安凤梅
审判员 任斌文
二〇一六年十一月二十八日
书记员 赖煜娴
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。