福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终第818号
上诉人（原审被告）张其仁，男，汉族，住福建省晋江市。
委托代理人张丽丽，女，汉族，住福建省晋江市。
被上诉人（原审原告）晋江运通世纪房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市青阳曾井小区，组织机构代码72973079-6。
法定代表人施子清，该公司董事长。
委托代理人肖辉胜，福建佳汇律师事务所律师。
上诉人张其仁因与被上诉人晋江运通世纪房地产开发有限公司（下称晋江运通公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第9787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决查明：张其仁与晋江运通公司于2013年10月18日签订租赁合同一份，约定晋江运通公司将其所有的址于晋ＸＸ阳曾井小区新世纪豪园二期1#-1A4店铺租赁给张其仁用于经营，租赁期限24个月，自2013年9月1日起至2015年8月31日止，保证金为2000元，月租金为2122元；若张其仁未能按时交纳租金、物业费、水电费，晋江运通公司有权停止水电供应；租赁期满后，合同即终止，张其仁应将房屋退还晋江运通公司，若张其仁要求继续租赁，应提前30日书面向晋江运通公司提出，晋江运通公司在合同期满前15日向张其仁书面答复，若同意继续租赁，则按双方当时约定标准执行，并续签房屋租赁合同；租赁期满后，张其仁未经晋江运通公司书面同意继续使用承租房屋，晋江运通公司有权责令终止房屋租赁合同并没收合同保证金；违反合同约定，则应按年度租金的20%支付违约金；张其仁逾期交付租金及有关费用的，每逾期一日，应按未交款项的20%支付晋江运通公司违约金。晋江运通公司曾于2015年6月3日、7月10日、8月6日向张其仁邮寄通知函告知合同到期后将收回租赁房屋。合同到期后，张其仁使用租赁房屋至今。晋江运通公司于2015年10月9日向法院提起诉讼，请求判令：1.张其仁立即搬离址于晋ＸＸ阳曾井小区新世纪豪园二期1#-1A4店铺并将房屋交付给晋江运通公司；2.张其仁支付晋江运通公司自2015年9月1日起至实际交付之日止按双方合同约定的月租金2122元计算的租金损失，并缴纳占用房屋期间产生的水费、电费、物业管理费；3.张其仁支付晋江运通公司按年度租金25464元的20%计算的违约金5092.8元及按实际应付租金损失的20%计算至实际支付租金损失之日止的违约金；4.确认晋江运通公司不予退还张其仁交纳的房屋租赁保证金2000元；5.张其仁承担本案诉讼费。
原审判决认为：张其仁与晋江运通公司之间的房屋租赁合同关系未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。合同到期后，张其仁未将租赁物交还晋江运通公司，给晋江运通公司造成此期间的占用租赁物损失，晋江运通公司主张张其仁交还房屋并按照双方合同约定的月租金标准支付此期间的房屋占用费，该标准能够反映在双方之间既已预见的因该房屋被占用而造成的预期利益损失，不违反法律规定，法院予以支持。租赁到期后，诉争房屋继续由张其仁占有使用，该期间的水电费、物业费应由张其仁承担。晋江运通公司请求张其仁按双方合同约定的标准支付违约金并确认晋江运通公司无需退还保证金，因该约定明显加重张其仁的责任且标准过高，结合晋江运通公司的实际损失，法院确认晋江运通公司无需退还张其仁缴纳的保证金2000元，对晋江运通公司关于违约金其他部分的请求不予支持。张其仁主张晋江运通公司应将玻璃门及其安装在诉争房屋的电动门电机折价赔偿，因双方没有约定，晋江运通公司亦不同意折价，法院对张其仁该主张不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决：一、张其仁应于本判决生效之日起一个月内将址于晋ＸＸ阳曾井小区新世纪豪园二期1#-1A4店铺腾空并交付给晋江运通公司，逾期不作腾空的，视为对其装修物、遗留物的放弃；二、张其仁应于本判决生效之日起一个月内支付晋江运通公司自2015年9月1日起至其实际将租赁物交还晋江运通公司时止按2122元／月计算的占用费，该期间的水费、电费、物业费由张其仁承担；三、晋江运通公司无需退还张其仁缴纳的保证金2000元；四、驳回晋江运通公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，因适用简易程序依法减半收取75元，由晋江运通公司负担5元，张其仁负担70元。
原审判决宣判后，上诉人张其仁不服提起上诉称：上诉人张其仁与被上诉人晋江运通公司的书面租赁合同期限虽已届满，但被上诉人的管理人员口头同意延长租赁期限，上诉人已取得被上诉人的主要股东的同意延长租赁期限。现被上诉人要求解除合同不应得到支持，上诉人也无须支付被上诉人相应的占用费用。上诉人没有存在违约，保证金2000元应退还。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人晋江运通公司答辩称：1、原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。2、上诉人张其仁的上诉理由不能成立。上诉人主张被上诉人管理人员及股东口头同意延长租赁期限不属实，且双方签订的租赁合同明确约定租赁期满后上诉人要求续租应提前30日书面向被上诉人提出，经被上诉人书面同意后，双方再续签书面合同。被上诉人已分别于2015年6月3日、7月10日、8月6日书面通知上诉人合同到期后将收回租赁房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人张其仁与被上诉人晋江运通公司对原审查明的事实均不持异议，本院予以确认。
本案争议焦点在于：1、上诉人和被上诉人的租赁期限是否存在延长的情形；2、上诉人是否需要支付被上诉人相应的占用费用；3、如果合同到期需要解除合同，被上诉人是否可没收上诉人的保证金2000元。
上诉人张其仁与被上诉人晋江运通公司对该争议焦点的理由与各自的上诉、答辩意见基本相同。
本院认为，根据上诉人张其仁与被上诉人晋江运通公司签订租赁合同约定，租赁期限自2013年9月1日起至2015年8月31日止，租赁期满后，合同即终止，张其仁应将房屋退还晋江运通公司，若张其仁要求继续租赁，应提前30日书面向晋江运通公司提出，晋江运通公司在合同期满前15日向张其仁书面答复，若同意继续租赁，则按双方当时约定标准执行，并续签房屋租赁合同。根据谁主张谁举证的原则，上诉人张其仁上诉称被上诉人晋江运通公司的管理人员及主要股东口头同意延长租赁期限但未能提供书面证据予以证明其提前30日书面提出续租申请也未能证明晋江运通公司已书面同意其续租申请，应依法承担举证不能的法律后果。现租赁期限届满，被上诉人已分别于2015年6月3日、7月10日、8月6日书面通知上诉人合同到期后将收回租赁房屋，故本案的租赁合同不存在延长租赁期限的情形，租赁合同解除条件已成就。因上诉人张其仁在租赁期限届满后仍然占用使用租赁物，故其应当按照合同约定的租赁标准支付相应的占用费用。上诉人张其仁认为租赁合同不应解除也无须支付占用费用的上诉主张，本院依法不予支持。因租赁合同约定租赁期满后，张其仁未经晋江运通公司书面同意续租而继续占有使用承租房屋已构成违约，故晋江运通公司有权追究张其仁相关的违约责任。双方签订的租赁合同对于违约责任的承担同时约定保证金及违约金的罚则，因违约金计付标准过高且晋江运通公司并无相关证据证明其实际损失，故原审法院将违约责任酌情以保证金2000元的形式进行处理较为合理。故原审关于“晋江运通公司无需退还张其仁缴纳的保证金2000元”相当于张其仁应承担的违约责任。综上，上诉人张其仁的上诉请求，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费150元，由上诉人张其仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
代理审判员 李 芳
代理审判员 余卓立
二〇一六年四月六日
书 记 员 林秋韵
附注：本案适用的主要法条及执行申请提示
一、主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。