广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2498号
上诉人（原审被告）：清远市威鹏房地产有限公司。
法定代表人：薛锡洪，该公司董事长。
委托代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。
委托代理人：何慧文，广东新北江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：游和拱，男，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人：卢威达，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：李婧，广东盈辉律师事务所律师。
上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）因与被上诉人游和拱房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年3月12日，游和拱与威鹏公司签订一份《商品房买卖合同》，约定游和拱向威鹏公司购买位于清远市清城区北江一路三十九号富景天下花园1区7号楼X层X号房屋，建筑面积105.01平方米，房屋总价款为497833元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、……2、买受人须在出卖人发出交楼通知书之日（以出卖人寄发之日邮戳为准）起15天内到出卖人指定的收楼地点办理有关收楼手续，如因买受人原因未能办理收楼手续的，视作买受人已对该物业进行验收、接管和使用，……”
威鹏公司提出逾期交房的主要原因是政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为、异常天气造成的，对于该说法，威鹏公司无提供相关证据证实。对于违约金的计算，威鹏公司认为合同约定的违约金过分高于实际损失，应以租金标准予以计算，为此其提供了由深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2016年4月18日作出的关于富景天下5#、6#、7#、16#、17#、18#楼共5栋住宅房地产租金咨询报告书，该报告书确定该5栋住宅物业的建议月租金单价范围为811元/平方米·月。
另查明，2014、2015年间，富景天下众多业主认为威鹏公司存在逾期交楼、逾期办证的违约行为，遂起诉至原审法院，绝大部分案件的诉请为要求法院判令威鹏公司支付逾期交楼违约金。在该系列案件中，合同约定的逾期交房违约金均为按日支付已交付房价款万分之五进行计算。经审理后原审法院认为威鹏公司存在逾期交房的违约行为，并判令威鹏公司支付以合同约定的违约金计算方法计算违约金给业主。该系列案件判决一审宣判后，威鹏公司上诉，主要认为威鹏公司逾期交房行为是其他因素造成，不构成违约以及合同约定的违约金过高应以同地段房屋租金标准进行调低。经广东省清远市中级人民法院审理，维持了原审法院关于威鹏公司逾期交房行为已构成违约以及按照合同约定作为违约金的计算标准的认定。
原审法院认为，本案的争议焦点有：1、威鹏公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给游和拱是否构成违约；2、游和拱请求的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；3、双方约定的逾期交房违约金是否过分高于游和拱的实际损失，可否对违约金进行调整。
对于第一个争议焦点，游和拱与威鹏公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，游和拱已支付全部购房款，威鹏公司应依约在2013年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付游和拱使用。威鹏公司虽然答辩认为其逾期交房是因为政府部门负责的市政配套安装的延误、政府行为、异常天气造成的，但是其无提供证据证实。显然，威鹏公司未在约定时间内交付商品房给游和拱已构成违约，游和拱有权要求威鹏公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。游和拱在涉案房屋经过竣工验收备案并经威鹏公司发出书面通知要求办理收楼手续后仍不办理房屋交接手续，结合合同第十一条的约定，可视为威鹏公司已在2015年4月28日完成了约定的书面通知义务，游和拱未前来收楼导致的责任由游和拱自己承担。因此，逾期交房违约金计算至2015年4月28日，威鹏公司持续的逾期交房违约行为至该日终止，违约金的数额至2015年4月28日才最终确定，因此，逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年4月28日的次日起算两年。显然，游和拱于2016年5月6日提起本案诉讼要求威鹏公司支付逾期交房违约金并未超出诉讼时效。此外，逾期交房违约金为一个完整的债权，按照威鹏公司答辩认为的自游和拱起诉之日起倒推两年前的逾期交房违约金已过时效的抗辩意见，则相当于将应作为一个整体的逾期交房违约金按日拆分成一个个的违约金，威鹏公司此种抗辩意见依据并不充分。因此，原审法院对威鹏公司抗辩认为自游和拱起诉之日起倒推两年前的逾期交房违约金已过时效不能得到支持的意见不予采纳。
对于第三个争议焦点，《商品房买卖合同》是游和拱、威鹏公司双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以游和拱已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2013年7月1日开始计算。对于截止时间，威鹏公司提供的交寄清单虽然不能显示其向游和拱邮寄的邮件内容，但是结合原审法院受理的（2015）清城法民一初字第381号案阳世文、邹秀萍陈述其收到了威鹏公司于2015年4月13日发出的书面收楼通知的事实以及威鹏公司在同一时间也向游和拱发出邮件，其二人的名字出现在威鹏公司同一时间的交寄清单中的事实，原审法院确认威鹏公司称其已在2015年4月13日向游和拱发出过书面的收楼通知书的陈述具备较大的盖然性，对威鹏公司的该陈述予以采信。威鹏公司已按照合同第十一条的约定在涉案商品房达到交付使用条件后向游和拱发出书面的收楼通知，但是游和拱在涉案商品房已达到合同约定的交付条件并经威鹏公司书面通知收楼的情况下仍旧拒绝收楼，游和拱对于此时的延期交楼结果存在过错，此时对于延期交付房屋的责任由游和拱自己承担。因此，对于逾期交房违约金的计算截止时间，应计至威鹏公司向游和拱发出书面通知书之日并加上约定的15日时间，即2015年4月28日。经计算，威鹏公司应支付的逾期交房违约金为166027元（497833元×0.0005×667天）。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：限清远市威鹏房地产有限公司于判决生效之日起10日内向游和拱支付逾期交楼违约金166027元。案件受理费2539元，由游和拱负担866元，清远市威鹏房地产有限公司负担1673元。
宣判后，威鹏公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、上诉人开发的富景天下一区一期6号楼于2014年4月4日验收合格，逾期办理竣工验收备案的原因在于政府部门市政配套安装延误、政府市政道路封闭施工及遭遇异常天气等所造成的，属于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。上诉人因合同约定的免责事由逾期交楼不构成违约，因此原审判决支持被上诉人主张的逾期交楼违约金没有事实和法律依据。
二、根据《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，原审判决认定诉讼时效从侵权行为终了之时起算有悖上述法律规定，是适用法律错误。被上诉人在2016年5月6日向人民法院起诉，被上诉人主张的2014年5月5日前的违约金已超过二年的诉讼时效，因此即使上诉人存在逾期交楼违约，违约金也应从被上诉人起诉之日倒计二年起算，即自2014年5月6日起算。
根据《民法通则》第一百三十七条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，房屋买卖合同约定的交付楼房的期限于2013年6月30日届满，即被上诉人已经知道其权利被侵害，被上诉人主张的2013年7月1日至2014年5月5日之间的逾期交房违约金应在2016年5月5日前主张权利。原审判决认为违约行为具有持续性而认定诉讼时效从违约行为终了之时起计算，违反了民法通则中关于诉讼时效从权利人知道或应当知道权利被侵害的事实之日起计算的规定。因此，被上诉人主张支付2013年7月1日至2014年5月5日逾期交房违约金己超过二年的诉讼时效，因诉讼时效届满而丧失胜诉权，依法应予以驳回。如二审法院依法判决确认上诉人存在逾期交楼违约，则逾期交楼违约金应从被上诉人起诉之日倒计二年起算，即自2014年5月6日起算。
三、即使存在逾期交楼情形，《商品房买卖合同》第九条约定的违约金也是明显过高于被上诉人的经济损失，原审判决未根据上诉人的请求对违约金的比例进行适当调整，原审判决适用法律上存在错误。
本案中上诉人即使存在逾期交楼情形，被上诉人未举证证明涉案房屋因未能进行交易而造成了间接损失的具体金额，因此逾期交楼对被上诉人造成的损失只有居住或出租房屋应收租金的损失，被上诉人可通过租用同地段同类型的房屋来实现对房屋的目的，因此被上诉人的损失为租金损失。上诉人一审时提交的《关于清远市清城区洲心街K4地富景天下5#、6＃、7＃、16＃、17＃、18＃楼共5栋住宅房地产租金咨询报告书》，证实涉案房屋同地段同类型房屋的租金价格为811元/月，即按被上诉人所购房屋建筑面积105.01平方米计算被上诉人房屋的租金为840.081155.11元/月。而根据《商品房买卖合同》第九条约定计算的违约金每月为7467.495元（497833元×0.0005×30天），该违约金已过分高于被上诉人的租金损失，因此依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，恳请二审法院依法对本案逾期交楼违约金的比例予以适当调整。
被上诉人游和拱答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。上诉人的上诉请求没有事实依据，请求二审法院予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人威鹏公司上诉请求的范围进行审理。上诉人称逾期交房的主要原因是政府部门负责的市政配套设施延误施工、北江一路交通管制以及异常天气，并对违约金约定过高提出异议，对此，原审判决根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据对本案相关事实进行了认定，并在此基础上进行了充分的阐述，上诉人二审期间并没有就此提出新的事实和证据，本院对原审判决对事实的分析认定及对相关法律的适用予以认可，不再另予赘述。对于威鹏公司提出2014年5月5日之前的违约金已经超过诉讼时效一节，本院认为，上诉人逾期交房的行为一直持续，被上诉人主张的逾期交房违约金是一个整体的债权，合同约定每日万分之五的违约金只是违约金的计算方式，并非将违约金分解多个单独的债权，故对于威鹏公司的该节抗辩理由，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5078元，由上诉人清远市威鹏房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 郑家驹
审判员 何 燕
二〇一六年十二月十六日
书记员 汤有金
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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