湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1982号原告杨琴，女，侗族。被告湖南柒星管理集团有限公司。委托代理人曾惠群，女，汉族，系该公司员工。原告杨琴与被告湖南柒星管理集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案�本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告杨琴、被告湖南柒星管理集团有限公司委托诉讼代理人曾惠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨琴向本院提出诉讼请求：1、被告承担违约责任，向原告双倍返还购房款人民币31939.6元及契税及房屋维修基金差额639元；2、判令被告立即缴纳原告已缴款至被告处的房屋维修基金，并提供房屋维修基金正式发票。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年10月28日原告与被告在怀化柒星房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》。该商品房合同约定：原告购买被告位于怀化市柒星国瑞小区1栋4层406号个人住房，建筑面积为134.76平方米。购房单价为2380元/平米，支付房款320729元。房产证实际建筑面积为128.05平米，与合同面积相差6.71平米，面积误差比超过3%，达到4.98%。根据合同第五条约定：面积误差绝对值超出3％（不含3％）：3、产权登记面积小于合同约定的面积，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由开发商返还购房人；绝对值超出3％（不含3％）部分的房价款，由开发商双倍返还买房人。按原购买单价2380元/平米计算，6.71平米面积差，应双倍返还购房款31939.6元。契税及房屋维修基金差额房款差额的4%即：2380*6.71*4%=639元。经原告多次与被告协商未果后,故诉至法院。被告湖南柒星管理集团有限公司辩称：1、原告与我公司在2010年10月28日签订了《商品房购房合同》，当时房屋为预售房屋，只能依照房产局的预测面积进行销售。双方约定原告所购柒星国瑞1栋406号面积为合同面积而非产权面积134.76m2，是双方对房产局的预测面积予以认可作出的约定;2、原�主张被告支付双倍房款无事实依据。根据被告与原告于2010年10月28日签订的《商品房买卖合同》可知，被告与原告对面积差异同意按照合同第五条第一种方式处理，即以房管局最终的实测面积为准，多退少补房款。原告主张被告支付双倍房款，是没有完整理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，该规定明确了如出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案合同双方对面积差导致的房款结算是有约定的，即“多退少补房款”。关于“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定适用前提必须建立在双方无约定的事实基础之上，这与本案不符;3、房屋维修基金的收取是行政主管部门的行政管理范畴，业主无权行使行政职能，因此原告要求被告立即缴纳房屋维修基金的要求不属于民事案件受理范围。4、原告于2013年12月25日已收房，2014年1月即已开始交物业费，原告应自该日起即已知道该房产面积。自2014年1月起算，原告已经超过诉讼时效。原告怠于行使诉讼权利，人民法院应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年10月28日,原告杨琴与被告怀化柒星房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告位于怀化市柒星国瑞小区1栋406号住房一套，建筑面积为134.76平方米,购房单价为2380元/平米,购房总款320729元。合同第五条约定面积确认及面积差异处理:据当事人选择的计价方式,本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定�积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理:1双方约定:以房管局最终的实测面积为准,多退少补房款。2014年1月,原告办理交房手续,同时按合同约定面积134.76平方米交纳物业管理费;2015年1月29日,怀化市房产管理局登记的怀化市柒星国瑞小区1栋4层406号房产建筑面积为128.05平方米。原告已于2011年分别按购房总额的2％向被告交纳代收维修基金6415元及契税6415元。经本院公开开庭审理，原告杨琴当庭举证，被告湖南柒星管理集团有限公司当庭质证，并经本院依法确认，有如下证据证明：证据1、原告的身份证复印件1份；被告企业信息复印件1份，证明原被告的主体资格；证据2、商品房买卖合同复印件1份，证明原告在被告公司购买房屋;证据3、物业收费收据复印件1份，证明原�向被告交纳犔业费时知晓房屋实际面积为128.05平方米;证据4、契税发票复印件1份及维修基金收据1份;证明原告向被告交纳契税及维修基金的事实;证据5、庭审笔录1份,证明本案的其他事实。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照该合同的约定，如实的履行自己的义务，依照双方在合同中的约定交房面积134.76平方米，被告实际交付的房屋面积为128.05平方米,根据原、被告双方在商品房买卖合同第五条约定:以房管局最终的实测面积为准,多退少补房款。原告主张被告按购买单价2380元/平方米对6.71平米面积差主张双倍返还购房款于法无据,本院不予支持,根据相关法律规定,原告仅能主张被告退还多收取的购房款15970元=2380元/平方米×6.71平方米;原告已于2011年分别按购房总额的2％向被告交纳代收维修基金6415元及契税6415元,被告已于2015年1月29日在怀化市房产管理局对原告购买的怀化市柒星国瑞小区1栋4层406号房产办理好产权证,该建筑实际面积为128.05平方米,被告多代为收取的契税及房屋维修基金部分应予退还。被告以原告于2014年1月开始交纳物业费为由推断原告已知晓该房屋实测面积为128.05平方米,自2014年1月起算,原告已过诉讼时效,请求人民法院驳回原告诉讼请求,从被告提供证据来看,原告于2014年1月交纳物业费系按合同约定面积134.76平方米交纳物业管理费,被告未提供其他证据予以证实,故对被告诉讼时效的抗辩理由,本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：限被告湖南柒星管理集团有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告杨琴购房款15970元及契税、房屋维修基金共计639元;二、驳回原告杨琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614元，由原告杨琴负担300元,被告湖南柒星管理集团有限公司负担314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或�代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  侯自平人民陪审员  丁 伟人民陪审员  向开富二〇一七年十月二十八日代理书记员  许文镌附法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于�同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。