宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终18号
上诉人（原审被告、反诉原告）廉春英，女，1978年1月7日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人李冬芝，宁夏致和律师事务所律师。
委托代理人王乃武，宁夏致和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）恒大地产集团石嘴山有限公司。
法定代表人朱光辉，恒大地产集团石嘴山有限公司经理。
委托代理人贾素文，恒大地产集团石嘴山有限公司法务职员。
委托代理人黄艳，恒大地产集团石嘴山有限公司法务职员。
上诉人廉春英因与被上诉人恒大地产集团石嘴山有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第2266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭于2016年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人廉春英及其委托代理人李冬芝、王乃武，被上诉人恒大地产集团石嘴山有限公司的委托代理人贾素文、黄艳到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原审法院查明，廉春英、恒大地产集团石嘴山有限公司于2012年4月12日签订《商品房买卖合同》一份，约定廉春英购买恒大地产集团石嘴山有限公司开发的石嘴山恒大绿洲6-1-108号房一套。涉案房屋的总价款为547093元，廉春英向恒大地产集团石嘴山有限公司缴纳了首付款277093元，剩余27万元购房款廉春英采用银行按揭的方式付款。之后，双方与中国农业银行股份有限公司石嘴山分行签订了《个人购房担保借款合同》，约定廉春英向农行石嘴山分行贷款27万元，恒大地产集团石嘴山有限公司为廉春英的借款提供阶段性连带保证责任，保证期限至涉案房屋抵押登记手续办理完毕之日。贷款手续办理完毕后，廉春英按照贷款合同约定偿还了部分贷款本息。自2014年6月30日至2015年5月，因廉春英有9期贷款未向农行石嘴山分行归还，农行石嘴山分行从恒大地产集团石嘴山有限公司账户扣划共计244299.17元，恒大地产集团石嘴山有限公司承担了全部的保证责任。后经协商未果，恒大地产集团石嘴山有限公司诉至法院，请求判令：一、解除双方于2012年4月12日签订的《商品房买卖合同》；二、廉春英将石嘴山恒大绿洲6-1-108号房返还恒大地产集团石嘴山有限公司，并配合恒大地产集团石嘴山有限公司办理撤销商品房买卖合同备案手续并退还购房款付款发票两张（票号为00209840／00099257）和收据一张、《楼宇认购书》一份（编号0003148）、《商品房买卖合同》副本一份、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份等资料原件；廉春英反诉请求判令：一、恒大地产集团石嘴山有限公司退还廉春英购房款332514.93元；二、恒大地产集团石嘴山有限公司支付廉春英逾期交房违约金5197.38元，合计337712.31元。
原审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，双方应按照约定履行义务。本案中，双方与农行石嘴山支行签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，廉春英从农行石嘴山支行贷款支付剩余购房款，恒大地产集团石嘴山有限公司又作为担保人为廉春英的贷款提供担保，现因廉春英的违约行为导致恒大地产集团石嘴山有限公司承担了保证责任，银行从恒大地产集团石嘴山有限公司处扣划了廉春英的房屋贷款本金、利息、罚息等款项，按照双方《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第三条第5条第（1）项的约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”按照该条款的约定，廉春英应当对自己的违约行为承担合同约定的法律后果。关于本诉，恒大地产集团石嘴山有限公司要求解除房屋买卖合同，廉春英亦同意解除，故对恒大地产集团石嘴山有限公司的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，廉春英负有协助恒大地产集团石嘴山有限公司对合同解除后的事项予以清理的义务，合同对违约行为所要承担的法律后果已做明确约定，故恒大地产集团石嘴山有限公司要求廉春英返还房屋及相关票据、合同副本等诉讼请求予以支持。关于反诉，廉春英反诉要求确认双方签订的《商品房买卖合同》中附件四：合同补充协议第三条第一款第5项无效的诉讼请求，原审法院认为，双方作为平等的市场行为主体，均应当对自己的行为负责。廉春英自愿与恒大地产集团石嘴山有限公司签订合同，视为其对恒大地产集团石嘴山有限公司提交合同的认可和接受，且该附件的开头用同等大小的字体注明买受人应当对合同条款进行阅读，并对未明了处得到合理解释。该条款虽严苛，但廉春英对此予以签字认可，视为其对自身经济实力的相信和对违约风险的接受。该补充协议作为双方买卖合同构成的一部分，约定了双方违约责任等重大事项，廉春英认为该条款无效的抗辩理由不能成立，故廉春英的该项反诉请求不予支持。廉春英在庭审中亦认可自己有9期贷款未向农行石嘴山分行归还的行为系违约，故根据双方签订的补充协议，廉春英反诉要求恒大地产集团石嘴山有限公司退还其全部房款的诉讼请求不能成立，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条的规定，判决：一、解除恒大地产集团石嘴山有限公司与廉春英签订的《商品房买卖合同》；二、廉春英于判决生效后十日内将石嘴山恒大绿洲6-1-108号房返还恒大地产集团石嘴山有限公司，并配合恒大地产集团石嘴山有限公司办理撤销商品房买卖合同备案手续，并退还购房款付款发票两张（票号为00209840／00099257）和收据一张、《楼宇认购书》一份（编号0003148）、《商品房买卖合同》副本一份、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份等资料原件；三、驳回廉春英的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由廉春英负担；反诉案件受理费6366元，减半收取3183元，由廉春英负担。
廉春英上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、依据《合同法》第九十条规定，合同解除后，恒大地产集团石嘴山有限公司应返还购房款，恒大地产集团石嘴山有限公司提供的格式合同的相关免责条款无效；二、双方签订的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》系格式合同，其中约定的内容免除恒大地产集团石嘴山有限公司的责任，加重了廉春英的责任。属无效条款；三、涉案商品房已出租，依据“买卖不破租赁”的法律规定，原审判决返还房屋错误，损害了承租人的合法权益；四、恒大地产集团石嘴山有限公司逾期交房，应承担合同约定的违约责任，应向廉春英支付违约金5197.38元；五、原审判决有失公平，廉春英违约是因经济状况不佳，廉春英同意解除合同，愿意承担违约责任，但廉春英交纳房款332514.93元，恒大地产集团石嘴山有限公司不予返还显失公正。综上，故请求撤销原审判决第二、三项，依法改判支持廉春英的原审反诉请求。
二审审理过程中，廉春英向本院提交农行石嘴山支行贷款还款流水一份，证实廉春英实际向银行偿还本金55421.93元。
恒大地产集团石嘴山有限公司对该证据的真实性无异议。但经核实廉春英实际向农行石嘴山支行偿还本金41105.34元，其中有十笔款项是从恒大地产集团石嘴山有限公司的保证金中扣除的。
本院认证意见，证据能证实廉春英实际向农行石嘴山支行偿还本金41105.34元的事实，本院予以确认。
恒大地产集团石嘴山有限公司向本院提交《房屋租赁合同》一份、《石嘴山恒大绿洲项目策划销售代理合同》一份，证实与涉案房屋相同地段同类房屋年租金为22000元，恒大地产集团石嘴山有限公司的房租损失应以此为计算依据。恒大地产集团石嘴山有限公司销售涉案房屋，支付代理费2735元。
廉春英对《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同签订是当事人的意思自治，该证据与本案无关；对《石嘴山恒大绿洲项目策划销售代理合同》的真实性无异议，但认为如解除本案合同，销售房屋代理费不会实际产生。
本院认证意见，《房屋租赁合同》与本案无关联性，本院不予采信；同时，因恒大地产集团石嘴山有限公司无证据证实销售涉案房屋实际已支付代理费2735元，故本院对《石嘴山恒大绿洲项目策划销售代理合同》的证明目的不予采信。
二审经审理查明，廉春英自2012年6月30日至2015年5月28日共向中国农业银行股份有限公司石嘴山分行偿还贷款本金41105.34元，廉春英实际支付购房款318198.34元。
其他查明的事实与原审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，因廉春英未依约履行合同义务，有9期贷款未向农行石嘴山分行偿还，导致农行石嘴山分行从恒大地产集团石嘴山有限公司账户扣划共计244299.17元，恒大地产集团石嘴山有限公司承担了全部的保证责任，其出售商品房的合同目的不能实现。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，恒大地产集团石嘴山有限公司主张解除《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持；合同解除后，廉春英负有协助恒大地产集团石嘴山有限公司对合同解除后的事项予以清理的义务，故恒大地产集团石嘴山有限公司要求廉春英返还房屋及相关票据、合同副本等诉讼请求本院予以支持。同时，廉春英应赔偿损失及承担相应违约责任。涉案商品房总价款为547093元，廉春英首付277093元，向农行石嘴山分行贷款27万元，期间偿还贷款本金经核实为41105.34元，廉春英实际支付购房款318198.34元。下剩房款为228894.66元未付。农行石嘴山分行从恒大地产集团石嘴山有限公司账户扣划共计244299.17元，恒大地产集团石嘴山有限公司因银行扣划造成的损失为15404.51元（244299.17元－228894.66元）。恒大地产集团石嘴山有限公司抗辩要求的销售涉案房屋代理费2735元应由廉春英负担。因恒大地产集团石嘴山有限公司无证据证实销售涉案房屋实际已支付代理费2735元，故对其抗辩意见本院不予采信。关于恒大地产集团石嘴山有限公司的其他损失及廉春英应承担的违约责任问题。应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，廉春英在本案中应承担的其他损失赔偿及违约责任酌情认定为58631.80元（244299.17元×24%）；以上廉春英应赔偿的损失及应承担的违约金总额共计74036.31元（15404.51元＋58631.80元）。恒大地产集团石嘴山有限公司主张应依据本案双方签订的《商品房买卖合同》中附件四：合同补充协议第三条第一款第5项约定，要求廉春英以全部首付款277093元承担违约责任。该约定明显加重廉春英责任，排除廉春英的主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款应为无效条款，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。恒大地产集团石嘴山有限公司的该部分主张本院不予支持。廉春英支付的购房款318198.34元应予退还。但以上退还的购房款中应扣除廉春英应赔偿的损失及应承担的违约金74036.31元，故恒大地产集团石嘴山有限公司实际应退还廉春英购房款244162.03元（318198.34元-74036.31元）；廉春英反诉主张恒大地产集团石嘴山有限公司应支付逾期交房违约金5197.38元，因廉春英提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持；关于涉案房屋的租赁问题。因房屋租赁关系与本案不属同一法律关系，不在本案审理范围内。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十条、第五十六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第2266号民事判决第一、二项即“一、解除原告恒大地产集团石嘴山有限公司与被告廉春英签订的《商品房买卖合同》；二、被告廉春英于判决生效后十日内将石嘴山恒大绿洲6-1-108号房返还原告恒大地产集团石嘴山有限公司，并配合原告恒大地产集团石嘴山有限公司办理撤销商品房买卖合同备案手续，并退还购房款付款发票两张（票号为00209840／00099257）和收据一张、《楼宇认购书》一份（编号0003148）、《商品房买卖合同》副本一份、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份等资料原件”；
二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第2266号民事判决第三项即“驳回被告（反诉原告）廉春英的全部反诉诉讼请求”；
三、被上诉人恒大地产集团石嘴山有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人廉春英购房款244162.03元；
四、驳回上诉人廉春英其他原审反诉请求。
如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3233元，二审受理费6366元，由上诉人廉春英负担3000元，被上诉人恒大地产集团石嘴山有限公司负担6599元。
判决生效后，义务人拒不履行判决，权利人可在判决履行期间届满后二年内向原审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 斌
代理审判员 彭德才
代理审判员 张建兴
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 陈紫卉
附本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。