福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第693号
原告林开华，男，汉族，1943年10月1日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人方海源，福建信哲律师事务所律师。
被告林崇强，男，汉族，1966年6月13日，住福州市晋安区。
被告林崇胜，男，汉族，1971年4月13日，住福州市晋安区。
被告林琴，女，汉族，1968年4月21日，住福州市仓山区。
委托代理人唐敏，福建宽达律师事务所律师。
原告林开华诉被告林崇强、林崇胜、林琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林开华及委托代理人方海源，被告林琴及其委托代理人唐敏到庭参加诉讼。被告林崇强、林崇胜经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年11月10日，原告与被告的母亲王某（已死亡）签订的《不可撤销店面买卖合同》约定：王某将其安置所得的坐落于鼓楼区五洲大厦二层的＊单元，建筑面积16.78平米的店面以总价25万元卖给原告，余6万元待办理房屋产权过户手续完毕后付清，同时还约定2008年6月底办理好房屋产权过户手续。前述合同签订后，王某就将店面交付给原告。到了2007年8月10日，王某及她的两个儿子即被告林崇强、林崇胜又对前述的店面买卖事实予以确认，并与原告又签订一份与前述买卖合同内容相同的《不可撤销店面买卖合同》。在此基础上，原告又分别于2009年11月4日支付给王某购房款1万元，2009年12月30日支付2万元，2011年2月18日支付1500元，共计31500元。另前述合同项下的店面由五洲大厦的开发商回租，故该店面的租金长期以来由原告收取。综上所述，原告认为本案项下的房产买卖合同系王某及其俩被告真实意思表示，且该房产长期以来也由原告管理，故本案项下的买卖合同系依法有效的，该房产应归原告所有，为了维护原告的合法权益，请求判决：1.2007年8月10日原告与被告及王某签订的《不可撤销店面买卖合同》有效，并确认坐落于福州市鼓楼区“五洲大厦”二层＊单元，建筑面积16.78平米的店面归原告所有；2.被告协助原告办理前诉请项下房产的产权过户手续；3.原告自愿将尚余的28500元人民币购房款支付给被告；4.被告承担本案的诉讼费。
被告林琴辩称，1.诉争店面属被告林琴、林崇强、林崇胜及被告母亲王某共同共有。被告诉争店面所有权，来源被告父亲林某在鼓楼区八一七北路＊号房屋拆迁安置，在鼓楼区八一七北路＊号被拆迁前，被告林琴、林崇强、林崇胜及王某就已继承被拆迁房屋。2.原告与被告林崇强、林崇胜及王某签订的《不可撤销店面买卖合同》，严重损害被告林琴的合法权益，是无效的。3.被告林琴对原告提供的证据，在真实性、合法性、关联性、证明对象上都有异议，并且，没有证据证明原告与被告林崇强、林崇胜及王某依法履行诉争店面合同。4.原告与被告林崇强、林崇胜及王某签订所谓《不可撤销店面买卖合同》，不仅未实际履行，并且是违法无效的。
庭审中，原告提交如下证据：
A1.身份证、拆迁补偿安置协议书、拆迁补偿费和购房计算单、保证书，证明本案项下的店面属王某所有；
A2.律师见证书，2006年11月10日，原告与被告母亲王某就买卖本案项下的店面签订《不可撤销店面买卖合同》，并已支付19万元购房款；
A3.《不可撤消店面买卖合同》、委托书，证明2007年8月10日，王某及其两个儿子即被告林崇强、林崇胜又对前述店面买卖事实予以确认；
A4.借条，原告又分别于2009年11月4日、2009年12月30日、2010年5月18日向两被告林崇强、林崇胜支付31500元店面购房款。
被告林崇强、林崇胜本院依法、公告传唤未到庭，在举证期限内未向本院提交证据。
被告林琴向法庭提交如下证据：
证据B1、王某死亡证明，证明死亡时间2008年1月8日，原告提供的证据2、3系虚假且无效的。
被告林琴申请证人曹某、江某出庭作证，证人曹某证明其是被告的邻居、业委会代表，负责店面的租金收取和发放。讼争屋是被告的父亲林某的财产，林某死后，由王某及三个子女共同继承。王某的店面的租金在其生前都汇至其账户，在王某死后，原告拿着买卖合同找到我们并且签了相应的协议，后来我们将租金汇到原告账户。再后来，被告提出异议，认为存在纠纷，于是就停止发放租金，租金就冻结在那。
证人江某与被告林琴系堂兄妹关系，其到庭证明该诉争屋系被告所有。
经庭审质证，对原告提交的证据，被告林琴认为证据A1、王某《身份证》没有异议，对《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》、福州五洲房地产开发有限公司的《保证书》内容真实性有异议，并且，对证明对象有异议。理由如下：
1、在《拆迁补偿费和购房计算单》临时安置补助费一栏和个体工商从业人员生活补助费一栏，分别记载人数为四人、三人。因此，《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》只是证明被拆迁房屋、店面是以王某为户代表所签订的拆迁协议，以及被拆迁房屋安置补偿标准，不能证明诉争店面属王某个人所有。
2、福州五洲房地产开发有限公司的《保证书》，也只是开发商对以王某作为户代表店面租金履行保证，不能证明诉争店面属王某个人所有。
证据A2、被告对原告证据二《不可撤销店面买卖合同》的真实性、合法性及证明对象都有异议。理由如下：
1、王某不识字，也不会写字，无法确认《不可撤销店面买卖合同》上签名、手指印系王某所签、所盖，因此，无法确认《不可撤销店面买卖合同》内容系王某真实意是表示。
2、《见证书》在形式要件上违法，即违反《律师见证工作细则》第十六条，律师所接受客户委托后，应指派两名律师进行见证工作的规定，以及该《不可撤销店面买卖合同》上见证人一栏是律师所，而不是律师这一自然人，即律师所不能作为见证人。因此，无法确认《不可撤销店面买卖合同》内容系王某真实意是表示。
3、在证明对象上，该份证据不能证明原告与被告母亲王某个人就诉争店面买卖达成协议，只是形式上表现为原告与被告林崇强、被继承人王某二人，就诉争店面买卖达成协议。
4、在证明对象上，该份证据可以证明诉争店面不属于王某个人所有，而是共同共有财产。并且，该份证据证明《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》只是以王某为户代表所签。否则，该份《协议书》不需要被告林崇强作为乙方之一签名、按手指印。并且，该份证据还可以证明不是善意第三人，以及原告未实际支付诉争店面买卖款。
5、该份证据还可以证明原告违反《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。即原告与被告林崇强、王某剥夺被告林琴、林崇胜优先购买权，因此，《不可撤销店面买卖合同》是无效的。
证据A3、被告对原告证据三《不可撤销店面买卖合同》、《委托书》的真实性、合法性及证明对象都有异议。理由如下：
1、王某不识字，也不会写字，无法确认《不可撤销店面买卖合同》、《委托书》上签名、手指印系王某所签、所盖，并且，《委托书》在时间上存在变造。因此，无法确认《不可撤销店面买卖合同》、《委托书》内容系王某真实意是表示。同时，因律师见证的《不可撤销店面买卖合同》存在违法、《委托书》在时间上存在变造，因此，在证明对象上，原告证据三不能证明被告林崇强、林崇胜，以及王某对店面买卖事实予以确认。
2、该组证据不仅存在变造，而且系伪造。《委托书》形成时间应为2008年8月10日，如果是2007年8月10日，与林崇胜所签《不可撤销店面买卖合同》一致，《委托书》上缺少林崇胜签名、按手指印，《委托书》王某签名处，缺少王某的手指印，这是因为《委托书》形成时王某已经去世（王某是在2008年1月8日去世）。因此，该份《不可撤销店面买卖合同》形成时间也是在王某去世后的2008年8月10日，该份《不可撤销店面买卖合同》上王某签名、按手指印，系原告与被告林崇强合谋伪造，并以此骗取被告林崇胜在《不可撤销店面买卖合同》上签名按手指印。
3、在证明对象上，该组证据可以证明诉争店面不属于王某个人所有，而是共同共有财产。并且，该组证据证明《拆迁补偿安置协议书》、《产权补偿费》、《购房计算单》只是以王某为户代表所签，否则，《不可撤销店面买卖合同》不需要被告林崇强、林崇胜作为乙方之一签名、按手指印。并且，该组证据还可以证明不是善意第三人，及证明原告未实际支付诉争店面买卖款。
4、该组证据还可以证明原告违反《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。即原告与被告林崇强、林崇胜、王某剥夺被告林琴优先购买权，因此，《不可撤销店面买卖合同》是无效的。
证据A4、被告对原告证据四《借条》真实性、关联性有异议，同时对证明对象也有异议，理由如下：
1、该《借条》是否为被告林崇强出具，被告林琴无法确定其真实性。
2、该《借条》反映的是被告林崇强个人借款行为，与被告林琴、林崇胜无关。
3、由于林崇强借款行为，没有王某、被告林崇胜、林琴授权，因此，该份证据不能证明原告支付购买店面钱款。
4、该组证据可以证明诉争店面不是王某个人财产，否则，原告不可能向被告林崇强个人借款，并以购买店面欠款进行债务抵销。同时，该组证据可以证明原告不是善意第三人。
5、该组证据还可以证明《不可撤销店面买卖合同》不是王某真实意思表示，存在原告与被告林崇强恶意串通，欺诈王某的行为。因为诉争店面买卖，如果是王某真实意思表示且为王某个人财产，原告应向王某支付购买店面钱款，而不应与被告林崇强私自债务抵销。
6、该组证据证明原告未支付购买店面款项。即《借条》形成时间是在王某死亡后，2009年11月4日《借条》内容“无钱还以店面钱相抵”，而不是以出卖店面余款相抵，说明原告未支付购买店面情况。
原告对被告林琴提交的证据质证意见为真实性无异议，证明对象有异议，被告提到的证据涂改属于笔误，并非伪造的。原告对证人曹某、江某的证言进行质证，意见为证人证言并没有证据支持，证人所述与本案无关。本案项下房屋产权人系王某，不属于共有的状态，与三被告无关。
本院认为，被告林崇强、林崇胜经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，视为自动放弃诉讼权利。对上述证据中双方对真实性无异议的证据，本院予以确认。被告林琴认为无法确认《不可撤销店面买卖合同》上签名、手指印系王某所签、所盖，但未提出鉴定，应承担举证不能的法律后果。且该合同除王某签字外还有被告林崇强签字，并经福建鸿升律师事务所陈星烨律师见证，本院予以确认。
本院根据以上证据及原告在庭审中的陈述，认定如下事实：
1998年11月11日，福州市晋安区房屋拆迁工程处与王某签订一份《拆迁补偿安置协议书》，将原告坐落鼓楼区八一七北路＊号属私产（未登记所有权人）的房屋拆迁，就地安置王某住宅一套，建筑面积70平方米，店面一间，建筑面积16.78平方米。2006年8月10日，原告与三被告的母亲王某及被告林崇强签订的《不可撤销店面买卖合同》。约定：王某将其安置所得的坐落于鼓楼区五洲大厦二层的店面一间，建筑面积16.78平方米，以总价25万元卖给原告，原告先付款19万元，余6万元待办理房屋产权过户手续完毕后付清，同时还约定2008年6月底办理好房屋产权过户手续。该合同签订当日经福建鸿升律师事务所陈星烨律师见证，该老师事务所出具（2006）闽鸿非字810号《见证书》。前述合同签订后，王某就将店面的《拆迁补偿安置协议书》及《拆迁补偿费和购房计算单》原件交付给原告。2007年8月10日，王某及她的两个儿子即被告林崇强、林崇胜又对前述的店面买卖事实予以确认，并与原告又签订一份与前述买卖合同内容相同的《不可撤销店面买卖合同》，并出具委托书，确认因过户手续没有办好，店面的使用权归原告林开华。2009年11月4日，被告林崇强以借款的方式向原告要购店面款1万元。2009年12月30日，被告林崇强以借款的方式向原告要购店面款2万元，2011年2月18日，被告林崇强以借款的方式向原告要购店面款1万元，2010年5月18日，被告林崇强以借款的方式向原告要购店面款1500元，以上共计31500元。另王某于2008年1月8日去世。前述合同项下的店面由五洲大厦的开发商回租，讼争店面的租金在王某生前都汇款到王某的账户，在王某去世后，原告出具买卖合同要求收取店面租金，此后，店面的租金就汇到原告账户，由原告收取租金。2014年，因被告提出异议，认为存在纠纷，于是开发商就停止发放租金，租金就冻结未发放。
本院认为，被告林崇强、林崇胜经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。原告与王某签订的《不可撤销店面买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行义务。虽然双方买卖的店面属于拆迁安置，未办理产权登记，但原告已经按约定支付购买店面的大部分款项19万元，王某也将店面的《拆迁补偿安置协议书》及《拆迁补偿费和购房计算单》原件交付给原告，并约定了办理产权过户手续的时间，原告也实际获得了该店面的租金收益，因此，原告由理由相信买卖的真实性，现原告愿意支付未支付的款项，因此，原告要求确认原告与被告林崇强及王某签订的《不可撤销店面买卖合同》有效，坐落于福州市鼓楼区“五洲大厦”二层，建筑面积16.78平米的店面归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。对被告林琴提出该店面来源是被告父亲林某在鼓楼区八一七北路＊号房屋拆迁安置取得，属被告林琴、林崇强、林崇胜及被告母亲王某共同共有，因此认为《不可撤销店面买卖合同》无效，本院认为根据《拆迁补偿安置协议书》中载明被拆迁的鼓楼区八一七北路＊号房屋未登记所有权人，被拆迁人只载明王某一人，因此，被告林琴该主张缺乏依据，本院采信。由于王某已去世，三被告作为继承人未放弃继承权，扣除被告林崇强以收取的31500元，原告也愿意将余款支付给三被告28500元，本院予以准许。讼争店面现因其他原因无法办理产权登记，待可办理产权登记手续后，三被告协助原告办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告林开华与王某、被告林崇强签订的《不可撤销店面买卖合同》有效，坐落于福州市鼓楼区“五洲大厦”二层，建筑面积16.78平米的店面归原告所有；
二、被告林崇强、林崇胜、林琴于可办理产权登记手续之日起十日内协助原告林开华办理上述店面的房屋所有权的过户手续；
三、在双方办理产权过户手续之日，原告林开华向被告林崇强、林崇胜、林琴支付购买店面未支付的购房款28500元。
如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5050元，由三被告承担。公告费560元，由被告林崇强、林崇胜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 梁文鸿
审 判 员 林晓霞
人民陪审员 柯 涛
二〇一五年九月十七日
书 记 员 孙兰兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。