湖南省会同县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）会民一初字第118号
原告梁安文，男，1951年2月25日出生，侗族，湖南省会同县人，农民。
委托代理人杨增武，会同县法律援助中心法律援助律师。
原告向昌杰，男，1977年12月13日出生，侗族，湖南省会同县人，农民。
委托代理人杨增武，会同县法律援助中心法律援助律师。
被告唐永成，男，1955年2月24日出生，汉族，湖南省会同县人，农民。
委托代理人唐永明，男，1948年11月17日出生，苗族，湖南省会同县人，居民。
被告何选花，女，1963年12月3日出生，汉族，湖南省会同县人，农民，系被告唐永成之妻。
委托代理人唐永明，男，1948年11月17日出生，苗族，湖南省会同县人，居民。
本院于2014年3月27日立案受理了原告梁安文、向昌杰与被告唐永成、何选花房屋买卖合同纠纷一案。依法由审判员陈亚军适用简易程序审理。被告唐永成、何选花在举证期限内向本院提起反诉，并经本院受理。本案在审理过程中，因争议较大，不宜适用简易程序审理，本院依法转为普通程序。因本案需以其他案件的审理结果为依据，本院于2014年6月9日依法裁定中止本案的审理，2015年1月16日恢复诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年2月12日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙世刚及其委托代理人杨增武，被告（反诉原告）唐永成、何选花及其委托代理人唐永明到庭参加诉讼。2015年3月13日，反诉原告唐永成、何选花向本院申请撤回反诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告梁安文、向昌杰诉称：二被告在会同县林城镇尖坡脚有一块安置土地，欲建一栋住宅楼，因缺乏建房资金，2011年1月7日，二被告与原告签订了一式两份的《房屋买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于会同县林城镇尖坡脚安置区住房第六层楼的房屋一套，房屋预测建筑面积为92平方米，单价每平方米为1328元，该套住房总价款为122176元。房屋计价以实测面积为准，实行多退少补的处理方法。合同签订后，原告除按期支付了房款外，另多支付了房款19000余元给被告，完全履行了自己的义务，但被告违反合同约定，具体违约事实如下：1、被告逾期交房，按购房合同第四条第1项约定，被告应于2011年10月1日以前交房，被告直至2012年2月20日才交房给原告，逾期交房4个多月，根据合同第七条第2项约定，被告应承担房价5%的违约金6108.8元；2、被告交房质量有瑕疵，原告所购房屋的楼梯层外墙至今未粉刷，被告应继续履行合同，粉刷外墙面；3、原告所购买的房屋应安装铝合金玻璃窗，被告未按合同履行，原告自行在客厅安装铝合金玻璃窗花费2168元，该费用被告应补偿原告；4、被告交付房屋后，原告多次要求办理房产证、土地使用权证，均遭被告拒绝，其行为违反了合同第十条第1项的约定，应扣除房屋未付余款的一半即11088元（22176元÷2）。综上所述，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，双方真实意思表示，合法有效。被告在履行合同过程中明确拒绝为原告办理房产证、土地使用权证，并多次采取停水的方式为难原告，原告与被告多次交涉未果，特请求人民法院依法判决：1、被告继续履行合同，粉刷原告所购第五层房屋的楼梯层外墙面，并立即给原告办理所购房屋的所有权证和土地使用权证；2、被告支付原告逾期交房的违约金6108.8元；3、被告退还原告多付的房款11088元；4、被告补偿未按合同约定按照铝合金玻璃窗的损失2168元给原告；4、被告承担本案诉讼费用。
被告唐永成、何选花辩称：一、关于逾期交房的问题。被告推迟交房两个多月是事实，但责任不在被告方，而在原告方。首先，被告在建房过程中，原告等四户购房户曾强烈要求被告在所建房屋的南北两面外墙贴瓷砖，这部分工程没有写入双方签订的合同中，是双方临时达成的口头协议，根据工程施工进度等情况，理所当然要推迟工程交付时间。其次，按照双方的口头约定，增加的贴瓷砖工程费用应由原告等每户向被告支付3000元，但工程完工后，原告拒绝支付，这也是导致工程逾期未能按期交付的原因。
二、关于房屋质量和瑕疵问题。被告所建房屋是经过房产部门验收合格才办理房产证的，房屋不存在任何质量问题。原告指控的房屋瑕疵也是无中生有，楼梯层外墙只是白粉粉刷未完成，这是原告等住户采取的一系列不合作、不友好的行为造成的。此项工作待本案审结并由原告兑现全部工程付款及理赔资金后立即进行。另外，原告提出的客厅铝合金玻璃窗安装不在被告施工合同范围内，应由原告自行负担。
三、关于办证的问题。原告的房产证（土地使用权证）至今未办，责任不在被告方，而在原告方。首先，原告没有按照合同履行自己的职责，至今未支付土地费及增加的瓷砖款等。其次，被告曾多次向原告方提出代办房产证要预先缴纳办证费用，但原告方不同意。本案审结并由原告兑现全部工程付款及理赔资金后，被告可以与原告一起到房产局办理产权证，所需费用由原告当场支付。
四、关于原告要求被告退还房款11088元的问题。根据合同约定，原告实际尚欠被告房款26388元（96平方米×1328元／平方米=127488元，减去原告支付的101100元），不存在被告退还原告房款的问题。
原告梁安文、向昌杰为支持其诉讼请求，提交了以下证据：
A1、原告身份证、常住人口登记卡复印件各1份，经核对与原件无异，拟证明原告的基本身份情况；
A2、被告户籍证明原件2份，拟证明二被告的基本身份情况；
A3、土地登记审批表、国有建设用地使用权出让合同等复印件共27页（来源于会同县国土资源局），拟证明被告位于会同县城西区尖坡脚安置区79个平方米的国有建设用地使用权转为出让土地，用于其他普通商品住房用地；
A4、房屋产权情况表复印件1份（来源于会同县房产管理局），拟证明被告位于会同县林城镇棕李村尖坡脚私有房屋一栋共7套，已经办理房屋产权登记；
A5、《集资建房过渡合同》复印件1份，经核对与原件无异，拟证明原告与被告签订的房屋买卖合同已经成立并生效，并约定了双方的权利义务关系；
A6、领条及收条复印件共5份，经核对与原件无异，拟证明原告向被告了交纳了购房款及土地出让费，履行了合同约定的付款义务；
A7、收条、收据复印件各1份，经核对与原件无异，拟证明原告在所购被告房屋的客厅自行安装铝合金玻璃窗花费2160元、安装防盗门花费1540元；
A8、照片原件6张，拟证明原告所购被告房屋室内、室外情况，室外楼梯层墙面至今没有粉刷，原告在室内已装修并在客厅自行安装了铝合金玻璃窗；
A9、会同县林城镇人民调解委员会出具的书面证明复印件1份，拟证明原告与被告的房屋买卖合同纠纷在2012年底及2013年初经该调解委员会多次调解，该纠纷没有超过诉讼时效。
A10、湖南会同电力有限责任公司营销服务部出具的书面证明复印件1份，经核对与原件无异，拟证明被告何选花在2012年3月22日在电力公司开户，交房违约。
被告唐永成、何选花对上述证据的质证意见是：对A1-A5号证据没有异议；对A6号证据中被告于2011年1月7日出具的收条有异议，该收条中向昌杰向被告支付的10000元已经包含在2011年11月24日向昌杰支付的90000元中，对其余收条没有异议。对A7、A8号证据的关联性有异议，该两项内容不在合同约定范围内，与被告无关；对A9号证据的真实性没有异议，但调解委员会只通知被告去过一次，且并未达成调解协议；对A10号证据的真实性无异议。
被告唐永成、何选花为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据：
B1、《集资建房过渡合同》复印件1份，经核对与原件无异，拟证明合同对双方权利义务的约定；
B2、《房屋安全鉴定报告》复印件1份，拟证明被告所建房屋是合格的；
B3、《会同电力有限责任公司装表接电现场查勘材料及安装费明细表》复印件1份，经核对与原件无异，拟证明电力公司为原告等四住户安装电表的价格是每户868元，电费按电表各自承担，原告未支付安装电表的费用；
B4、照片原件2份，拟证明原告为报复被告将垃圾扔到了一楼；
B5、会同县供水有限责任公司发票复印件7份，拟证明被告交纳了水费，原告未支付；
B6、黄有政出具的书面证明复印件1份，拟证明被告所建房屋三面都贴了瓷砖；
B7、房屋所有权证复印件及土地使用权证复印件各1份，拟证明被告所建房屋的总证已办好。
原告对上述证据的质证意见是：对B1号证据没有异议，是事实；对B2号证据的合法性、关联性有异议，该证据系复印件，无法与原件核对，且与本案无关；对B3号证据的合法性及证明目的有异议，该证据无经办人员签名；对B4号证据的关联性有异议，不能证明垃圾系原告龙世刚所丢，且该证据与本案无关；对B5号证据的关联性及证明目的有异议，与本案无关；B6号证据证明贴了瓷砖是事实，但与本案无关；对B7号证据没有异议。
本院对上述证据的认证意见是：A1、A2号证据真实、合法，与本案有关联性，证明当事人的身份信息，予以认定；A3、A4号证据系职能部门提供的书证，内容真实、合法，与本案有关联性，且被告无异议，证明本案所涉房屋取得了国有建设用地使用权，并办理房屋所有权登记，予以认定；A5号证据虽名为《集资建房过渡合同》，但根据合同约定的内容、双方当事人履行合同的情况及其他证据分析，实质为《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，予以认定；A6号证据中，被告对2011年1月7日向原告向昌杰出具的收条提出异议，认为2011年1月7日向昌杰支付给被告的10000元已包含在2011年11月24日向昌杰支付给被告的90000元中，但因原告向昌杰、梁安文均向被告支付过购房款，根据2011年11月24日被告出具的收条内容即“此款是梁安文交付的，以前的收款收据一概作废，只依此收据为凭”分析，该收条只是对原告梁安文2011年11月24日以前支付的购房款进行了结算，并未涉及原告向昌杰支付的购房款，且根据被告的庭审陈述，其认可原告支付的购房款为113000元，与原告提供的书面证据证实的购房款115000只相差2000元，因此，被告的上述异议不能成立，故6号证据真实、合法，与本案有关联性，证明原告向被告支付购房款的事实，予以认定；A7号证据，根据双方合同约定，并未就原告所购房屋客厅的铝合金玻璃窗的安装进行约定，故该份证据与本案无关联性，不予认定；A8号证据中原告所购房屋楼梯间外墙未粉刷的照片与本案有关联性，被告对其真实性也无异议，该照片予以认定。其余照片内容与本案没有关联性，不予认定。A9号证据真实、合法，与本案有关联性，被告无异议，予以认定。A10号证据具有真实性，但该证据系单位出具的证明，没有经办人签名，形式不合法，不予认定。B1号证据与A5号证据一致，已作认定。B2-B6号证据与本案的处理没有关联性，在本案中不予认定。
本院根据当事人的陈述及对证据的分析认定，确认以下案件事实：
2010年10月左右，被告唐永成、何选花欲在会同县林城镇棕李村（会同县城西区尖坡脚安置区）的安置地修建一栋七层楼的住宅楼。2011年1月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《集资建房过渡合同》（以下简称《合同》），《合同》主要约定：甲方现预建一幢住宅楼，与乙方集资筹建住宅第6层，因甲方相关证件尚未办齐，特以此过渡合同进行约定。第一条，本幢住宅楼位于尖坡脚安置区，房屋用途为住宅房，建筑层次第6层，归乙方住宅房，房屋预测建筑面积为92平方米，房屋建成后按边到边的实有建筑面积定价计算。签订本合同时房屋进度为结构一层。第二条，本房屋及土地无任何抵押。第三条，本套房屋按照建筑面积计算，每平方米价格为1328元，合计122176元。本房价不包括土地转让费及其它办证费用。第四条，乙方先期支付10000元给甲方，待甲方办好规划许可后支付20000元，房屋建完第5层后支付30000元。工程完工交付给乙方后再支付40000元，其余款项待甲方代办好房产证后由乙方付清。第五条，甲方限定2011年10月1日前交付房屋给乙方，如果甲方提前完成，乙方必须提前付清给甲方。房屋交付时房屋应有铝合金玻璃窗、防盗门1扇、水电进户。第六条，乙方逾期付款违约责任，1、逾期20日之后，自本合同规定应付期限第二天起每天按实际应支付额1‰支付违约金，并于实际支付款日期40天内支付，合同继续履行；2、逾期超过60天后，甲方有权解除合同，乙方须按累计应付额的5%支付违约金，甲方返还以前收受款项给乙方。第七条，甲方逾期交房责任，1、除不可抗力外，甲方逾期交房，应于合同交房日20日之后起算，每天应按房价的1‰支付违约金，并于40日之内付，合同继续履行；2、逾期60天后，甲方应按房价5%支付违约金，并将房屋建好第二层交于乙方。第八条，房屋计价以实测面积为准，双方实行多退少补的处理方法；第九条，房屋漏水、外墙开裂等房屋结构性损坏由甲方负责维修保养，屋内损坏由乙方负责。第十条，甲方须在房屋交付使用两年内办齐房产证和土地使用权证给乙方，逾期扣除余款的一半。合同还约定，本合同自签订之日起生效，房屋交付使用后签订正式合同，正式合同签订后本合同作废。
2011年底，房屋修建完成。原告先后向被告支付购房款115000元，分别是2011年1月7日支付10000元，2011年11月24日支付90000元、2011年12月26日支付3900元，2012年1月17日支付11100元。
2012年1-2月份期间，被告将上述房屋交付了原告。同年3月20日，被告就上述安置地办理了《国有土地使用权证》，取得了国有土地使用面积79㎡，用途为住宅用地。同年12月27日，被告就上述住宅楼7套住房办理了总的房屋产权证。自2012年底开始，双方因房屋分户产权证的办理、水电开户费用的承担、铝合金玻璃窗费用补偿、外墙瓷砖费用补偿等问题产生矛盾，经会同县林城镇人民调解委员会多次调解未果，原告遂诉至本院。
另查明，上述住宅楼建设过程中，被告仅对所建楼房的外墙正面贴了瓷砖，经购买各楼层的购房户要求，双方经协商后，口头约定由被告对所建楼房的左右两个侧面的外墙贴瓷砖，由各购房户每户补偿原告3000元。
本院认为，本案原告与被告签订的《合同》实质为《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应本着诚实信用原则履行合同约定的义务。对合同没有约定或者约定不明确的，应根据双方达成的补充协议或者按照合同的有关条款或者交易习惯确定。
根据原告的起诉及被告的答辩，本案的焦点是：一、被告是否应履行对原告所购住房楼梯间外墙的粉刷义务；二、被告是否应支付原告逾期交房违约金6108.8元；三、被告是否应退还原告多支付的购房款11088元；四、被告是否应补偿原告安装铝合金玻璃窗的损失2168元；五、被告是否应为原告办理所购房屋的所有权证及土地使用权证，办证费用应由谁承担。对此，本院一一分析评判如下：
一、被告是否应履行对原告所购住房楼梯间外墙的粉刷义务。原、被告在签订《合同》时对此未进行约定，庭审中双方对此也不能达成补充协议，楼梯间外墙的粉刷是否系建设方必须履行的义务，没有交易习惯可供遵循，因此，原告要求被告履行对原告所购住房楼梯间外墙粉刷义务的诉讼请求，不予支持。
二、被告是否应支付原告逾期交房违约金6108.8元。《合同》约定被告的交房时间为2011年10月1日前。根据原告的诉称及被告的庭审陈述，被告向原告交付房屋的时间是2012年2月份，因此被告延期交房有4个月左右的时间，被告辩称因增加了贴瓷砖工程而导致工程逾期，推迟交房两个多月，但不能举证证明因增加贴瓷砖工程量而延误的具体工期，酌情考虑扣除增加的贴瓷砖工程的合理工期2个月即被告最迟交房应在2011年12月1日前，被告在2012年2月份交房，已超过了约定期限30天，因此，根据《合同》约定，被告逾期交房30天后，应按房价5%支付违约金，本案双方约定的房价为122176元，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金6108.8元（122176元×5%）的诉讼请求，予以支持。
三、被告是否应退还原告多支付的购房款11088元。根据《合同》第十条约定“被告应在房屋交付使用两年内办齐房产证和土地使用权证给被告，逾期扣除余款的一半。”根据查明的事实，原告只向被告支付了购房款115000元，根据《合同》约定，原告虽有余款未支付，但被告并未向原告主张权利，因此原告现在要求在已支付的购房款中扣除余款的一半、要求被告退还多支付购房款11088元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持，但原告可在被告向其主张支付余款时主张相应的权利。
四、被告是否应补偿原告安装铝合金玻璃窗的损失2168元。根据《合同》约定“房屋交付时房屋应有铝合金玻璃窗”，因双方签订《合同》时，原告所购房屋除客厅铝合金玻璃窗未安装外，房间内的铝合金玻璃窗已经由被告安装，因此，根据上述约定，客厅铝合金玻璃窗的安装不属于由被告负责的范围，故原告要求被告补偿安装铝合金玻璃窗的损失2168元的诉讼请求，不予支持。
五、被告是否应为原告办理所购房屋的所有权证及土地使用权证，办证费用应由谁承担。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖方应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。本案《合同》约定由被告代办房屋所有权证及土地使用权证。被告虽向原告交付了房屋，但还应履行转移房屋所有权的义务即将原属于自己的房屋所有权转移给原告所有，为原告办理房屋所有权过户手续。因《合同》约定购房款不包括办证费用，故被告在履行房屋所有权及土地使用权过户义务时所产生的费用应由原告负担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告唐永成、何选花在本判决生效后三十日内，为原告梁安文、向昌杰办理位于会同县林城镇棕李村尖坡脚被告唐永成、何选花所有的自建房屋（会房权林城镇字第000191**号）第六层的房屋所有权证和土地使用权证，办证费用由原告梁安文、向昌杰负担；
二、被告唐永成、何选花在本判决生效后三日内向原告梁安文、向昌杰支付逾期交房违约金6108.8元；
三、驳回原告梁安文、向昌杰的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3087元，由原告梁安文、向昌杰负担87元，被告唐永成、何选花负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈亚军
代理审判员 粟晓荣
人民陪审员 杨美秀
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 向 娜
附件：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。