广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7839号
上诉人（原审被告）：王卓，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：陈佳，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张尊华，住所地：深圳市龙岗区。
委托代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人：李耀智，董事长。
上诉人王卓因与被上诉人张尊华及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区滨海大道红树西岸花园XX栋5-6A房（涉案房产）的产权于2013年12月31日登记至王卓名下，建筑面积193.55平方米，登记价6145406元。
2015年7月20日，张尊华（买方）与王卓（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为1405万元；买方同意在本合同生效之日起一日内（含当日）向卖方支付定金40万元；买方采用一次性支付购房款的方式支付剩余楼款，买方须于2015年8月21日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款1265万元支付至监管机构的指定账号中；在买方将楼款一次性支付至监管账号，且卖方取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不迟于2015年9月30日（含当日）；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；双方协商同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。备注条款约定：买卖双方在约定时间没有按合同时间办完，买卖双方自行协商办理时间；此房固定家私电器不动；买方同意给卖方600万元首期款进行赎楼，时间在一个月之内，从签订合约时间起算（包括定金）。
同日，张尊华（乙方）、王卓（甲方）和中原地产公司（丙方）签订《资金托管协议》，约定将交楼押金1万元交由丙方进行托管。
2015年7月26日，张尊华向王卓转账支付99万元；2015年7月27日，张尊华向中原地产公司支付1万元作为交楼押金；2015年8月4日，张尊华向王卓转账支付40万元；2015年8月6日张尊华向王卓转账支付460万元。张尊华共向王卓支付款项600万元（其中1万元作为交楼押金托管在中原地产公司处）。
2015年8月6日，张尊华（乙方）、王卓（甲方）与中国工商银行股份有限公司深圳上步支行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定：甲、乙双方自愿将房产交易资金805万元委托给丙方进行监管，监管期限自交易款项划入丙方指定监管账号之日起90天。同日，张尊华将805万元支付至监管账户。
2015年8月25日，原审法院查封了涉案房产，案号为（2015）深南法执字第3409号。
一审庭审中，张尊华表示，张尊华、王卓约定张尊华支付的600万元用于王卓赎楼，双方曾于2015年8月4日去担保公司签订相关协议，同时王卓办理了公证委托书，但在张尊华于2015年8月6日将460万元款项支付至王卓的银行卡后，王卓并未将该银行卡交由担保公司托管，而是自行拿走并将卡内资金全部转到案外人账户；且经张尊华了解，王卓当时与案外人任海涛有民间借贷纠纷案件，案号为（2015）深南法民一初字第1014号案件，张尊华作为该案第三人参加了诉讼，该案庭审时，王卓和任海涛当庭承认600万元是王卓转入任海涛账户用于归还欠款的，但并没有提交证据。中原地产公司表示，王卓曾与担保公司签订担保赎楼协议，但之后又撤回赎楼担保的全部资料。庭后，张尊华向原审法院提交《交易转按贷款担保申请表》、发票、公证书等以证明张尊华已办理了赎楼手续。
一审庭后，王卓提交《赎楼情况说明》，表示王卓在收到张尊华支付的款项后将该款项转账给任海涛，用于归还借款。
原审法院于2015年10月31日向王卓送达起诉状等相关材料。
张尊华的一审诉讼请求：1、解除张尊华、王卓于2015年7月20日签订的《二手房买卖合同》；2、王卓向张尊华返还已支付的购房款600万元；3、王卓向张尊华支付违约金281万元；3、王卓承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理认为，张尊华与王卓于2015年7月20日签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力。本案中，王卓并未按照合同约定于签订合同后一个月内，即2015年8月20日之前办理完毕涉案房产的赎楼手续并注销抵押登记，已构成根本违约；而且涉案房产因王卓的原因而被法院查封，导致王卓无法依照合同约定将涉案房屋过户登记给张尊华，致使张尊华的合同目的不能实现，买方即张尊华的利益因此受到损害，对此，王卓应承担相应的违约责任。对于张尊华请求王卓支付违约金281万元的诉讼请求，原审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，张尊华已向王卓支付购房款600万元，并监管剩余购房款805万元，张尊华已履行完毕其支付购房款的义务；而本案王卓本应在收到张尊华支付的600万元后办理赎楼手续，但王卓却将该款项转至他人账户，并未用于归还银行贷款；而且，王卓如按照合同约定的时间履行其赎楼和过户义务，则涉案房产已在被查封前过户至张尊华名下。故综合本案合同的履行情况及王卓违约行为的恶劣程度，原审法院认为张尊华要求王卓支付违约金281万元符合法律规定，对张尊华的该项诉讼请求，原审法院予以支持。因王卓不能依约履行合同，张尊华有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。王卓已于2015年10月31日收到起诉状等材料，故原审法院确认当事人之间的《二手房买卖合同》于2015年10月31日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，王卓应退还张尊华其已收取的购房款共计600万元；因其中1万元托管在中原地产公司处，故该1万元由中原地产公司直接退还张尊华。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认张尊华与王卓于2015年9月8日签订的《二手房买卖合同》于2015年10月31日解除；二、王卓于判决生效之日起十日内向张尊华退还购房款600万元［其中1万元由中原地产公司中原地产代理（深圳）有限公司于判决生效之日起十日内向张尊华退还］；三、王卓于判决生效之日起十日内向张尊华支付违约金281元；四、驳回张尊华的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费73470元，保全费5000元，共计78470元，由王卓负担。
上诉人王卓不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第三项违约金部分。上诉理由：王卓在卖房过程中，因法律原因导致房屋暂时不能成交，这不是王卓主观上不卖或故意造成的。一审法院不考虑本案的现实情况，王卓只收了张尊华卖房款599万元，却要承担281万元的违约金（约50%的赔率）；无论事实和法律都是不通的。合同法第114条规定，“……违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求法院适当减少”。本案的实际情况是：张尊华的监管资金及时收回，王卓收取的卖房款只有599万元，法院判归还此款；当事人只是要通过法律最终生效的判决，通过拍卖王卓的房产来实现债权；无论参照银行同期贷款的四倍或参照实际损失来计算违约金，都不会认定如此高额的违约金，600万元能产生281万元的违约金，严重超出了张尊华的实际损失。请求二审法院根据本案的实际情况，考虑王卓确实与张尊华去办理了公证手续，去担保公司办理赎楼担保的事实，重新认定违约金的合理数额，作出符合实际损失的公正判决。对于收取张尊华卖房款599万元的去向，王卓从始至终均实事求是地表明此款是偿还任海涛的欠款。一审法院于执行中查封涉案房产，是我方无法预料的。如果涉案房产没有被查封，我方与张尊华的房屋买卖合同会继续履行。综上，请二审法院在查明事实的基础上，对违约金部分作出符合本案实际的公正判决。
被上诉人张尊华答辩称：关于王卓第一点上诉理由，我方认为不能成立。买卖合同约定，张尊华一次性付款，我方按照合同约定将首期600万元付给王卓指定用于赎楼，剩余805万元我方也在银行办理了资金监管。但是王卓在收到600万元以后，有1万元托管在中原地产处，剩余的都是在当天转移给了案外人任海涛，也没有任何理由。从2015年8月6日收齐600万元到涉案房产被查封，期间有19天时间，但是王卓没有去履行赎楼义务。当时张尊华和中原地产公司反复催促，但是王卓都没有去履行，可见王卓是主观、恶意违约。二、关于办理委托公证的手续，我方认为，无证据证明王卓依照合同完全履行了自己的义务。按照合同约定，由张尊华向王卓支付600万元，王卓自行赎楼。但王卓在收到前期定金140万元以后，又单独提出来找担保公司赎楼，我方也同意了，并办理了相关的手续。可是办理手续之后，我方将剩余460万元汇到卡上，当时说卡放到担保公司进行监管，可是王卓没有把卡放到担保公司，而是把卡和所有的公证委托书、合同全部拿走，该行为发生在王卓将599万元全部转给任海涛以后。因此，我方认为，王卓是没有履约意愿的，甚至有非法占有的目的。三、王卓提及其将599万元用于偿还案外人任海涛的欠款，完全是虚构事实。在南山法院受理过程中，法院反复要求王卓提交其炒股或者期货的相关证明材料，王卓并没有提供，也没有任何证据证明王卓与任海涛之间存在合作炒期货的事实存在。王卓和任海涛还有一个借款纠纷，我方认为是双方恶意串通的虚假诉讼，已经被法院查明并予以驳回。综上，王卓没有履约意愿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。双方签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为王卓有关违约金数额过高的主张能否成立。本院认为，当事人对自己提出的主张，应当提交证据证明。在本案中，王卓上诉认为合同约定的违约金过高，请求予以调低。但并未提交证据证明其上述主张，其上述主张缺乏事实依据。而且，从涉案合同的履行过程来看，王卓在收取张尊华支付的首期款后，并未按照约定用于赎楼，而是支付给案外人用于偿还其他债务，而涉案房屋也被另案查封，不仅导致涉案合同无法继续履行，还导致张尊华支付的首期款不能及时收回。王卓的上述行为不仅构成根本违约，还严重违背诚实信用原则，主观过错程度严重。原审法院判决王卓按合同约定向张尊华支付违约金，处理恰当。
综上，上诉人王卓上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费29280元，由上诉人王卓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年七月五日
书 记 员 陈艳华(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。