湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂09民终423号
上诉人（原审被告）：孙华，男，1991年7月9日出生，汉族，住湖北省安陆市。
委托诉讼代理人：刘桂，女，1967年6月1日出生，汉族，住湖北省安陆市，系孙华之母。
委托诉讼代理人：周世钧，湖北浩法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安陆市恒泰商业贸易有限公司。住所地：湖北省安陆市府城龙门路**号。统一社会信用代码：91420982MA4881NJXW。
法定代表人：朱世权，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程红伟，湖北维天律师事务所律师。
上诉人孙华因与被上诉人安陆市恒泰商业贸易有限公司（以下简称恒泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初2029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙华上诉请求：改判扣减半年的免租期租金、报警以后的租金、不承担违约责任或将本案发回重审。事实与理由：1.孙华与恒泰公司于2015年12月17日签订租赁合同，合同第二条明确约定“自乙方开业日起计租”、“甲方交付乙方房屋至甲方（应为乙方）开业之日期间视为甲方给乙方的装修免租期”、“装修免租期内乙方无须向甲方支付租金和物业管理费”。根据孙华的开业登记记录，开业时间为2016年7月7日，依据合同约定，在2015年12月17日至2016年7月7日期间，孙华不用向恒泰公司支付租金，一审判决从2015年12月17日开始计算租金违反了“合同优先”的原则。2.在孙华正常经营期间，恒泰公司未经孙华同意，擅自断电、断水，影响孙华正常经营，是造成合同无法履行的主要原因，对孙华造成了经营损失，孙华不排除另行起诉要求恒泰公司赔偿的权利。就本案而言，孙华在签订合同后，已依约向恒泰公司交付了押金和2万元租金，且在履行合同的过程中，已向恒泰公司的管理人员协商了租金的交付时间，也取得了其同意，可以视为合同交付租金期间的变更，在此期间，恒泰公司要求解除合同，没有合同约定及事实依据。3.孙华在2017年正月十九开业，发现案涉房屋被恒泰公司擅自撬开加锁，造成孙华无法正常经营,且在孙华经营期间，恒泰公司多次无故停电、停水，孙华已报警处理。上述行为是造成孙华无法正常营业的根本原因，孙华不存在不开门营业的情形，也不存在违约的情形，一审判决认为孙华构成违约无事实依据。4.恒泰公司未依据合同约定交付符合合同约定的租赁房屋。孙华在租赁经营期间，由于相邻经营户的经营行为导致烟囱的油烟排放直接影响到孙华的经营，孙华多次依据合同约定，通知恒泰公司并要求解决，但恒泰公司仅口头答复处理，实际却置之不理。
恒泰公司辩称，1.一审判决没有违反法律程序审理本案，不存在发回重审的情形。2.孙华开业时间是2015年12月17日，且孙华所出具的租金欠条明确了孙华的开业时间。3.孙华逾期交付租金存在违约行为，应当支付违约金。
恒泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除恒泰公司和孙华于2015年12月17日签订的《租赁合同书》；2.判令孙华立即搬出租赁恒泰公司所有的、位于安陆市××购物广场××楼的租赁房屋；3.判令孙华按照每天410.96元计算支付2015年12月17日至孙华实际搬出之日的租金（年租金150000÷365=410.96元）；4.判令孙华支付违约金12500元；5.本案诉讼费由孙华承担。
一审法院认定事实：恒泰公司（甲方）和孙华（乙方）于2015年12月17日签订房屋租赁合同，孙华租赁恒泰公司所有的、位于安陆市××购物广场××楼的租赁房屋，用于“隆鑫坊”快餐经营。租赁期限为三年，自双方2015年12月17日签订书面承租合同时起算，双方约定年租金150000元。双方还在原租赁合同中签订补充协议约定房租前两年不变，从第三年有涨幅（不超过10%），房租半年支付一次于每年5月1日、11月1日支付，先交租金后使用。合同约定了双方的权利和义务，同时对合同终止的条款和违约责任进行了约定：在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止合同，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须承担违约责任。任何一方不履行或不当履行本合同的，均视为违约行为应当承担违约赔偿责任。合同对违约责任承担方式有约定的就约定，无约定或约定不明的违约方应当按乙方1个月租金总额向对方支付违约金。双方签订租赁合同后，恒泰公司已按约定于2015年12月17日将合同项下的租赁物交付孙华使用，孙华亦接受租赁物并使用，同时孙华于2015年10月15日向恒泰公司支付履约保证金20000元。在合同履行中，孙华未全面按合同约定在每年5月1日和11月1日的规定时段支付租金。恒泰公司在追索租金期间，孙华于2017年2月14日交付租金20000元。孙华还于2017年2月14日向恒泰公司出具欠条一份：“隆鑫坊欠恒泰购物广场租金壹拾伍万元整(150000元)及其它费用肆仟捌佰元（4800元），合计154800元整（壹拾伍万肆仟捌佰元整）。于2月底付清50000元，4月底付清104800元（以上为2016年租金），孙华，2017.2.14”。在履行合同期间，孙华于2017年6月起关门停业经营。现恒泰公司起诉要求解除合同、判令孙华立即搬出租赁房屋、判令孙华交付租金按照每天410.96元计算，支付2015年12月17日至孙华实际搬出之日的租金（年租金150000÷365=410.96元）、判令孙华承担违约责任支付违约金12500元、承担案件诉讼费用。
一审法院认为，合法有效的合同受法律保护。本案中双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律的禁止性规定，该房屋租赁合同合法、有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。恒泰公司按合同约定履行了将租赁物完整交付孙华使用之义务，孙华在合同签订后即应当按照合同约定的期限向恒泰公司支付租金。在履行合同过程中，孙华支付履约保证金20000元，经恒泰公司追索催告孙华履行合同交付租金义务，但孙华仅补交租金20000元后，至今未能全面履行合同义务支付租金，其行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据双方签订《房屋租赁合同》第14条的约定:违约方应当按合同约定的1个月租金总额向对方支付违约金，故恒泰公司请求孙华交付租金按照每日410.96元计算，支付2015年12月17日起至孙华实际搬出之日的租金（年租金150000÷365=410.96元）、要求孙华承担违约责任支付违约金12500元合法有据，予以支持。本案审理过程中，恒泰公司同意将孙华在履行合同时所交的质保金20000元，用于折抵作为孙华所欠恒泰公司的租金部分予以扣减，一审法院照允；即恒泰公司实际共履行交纳租金40000（质保金20000元＋租金20000元）元。鉴于孙华已关门歇业之经营现状，孙华亦明确表示无力继续开门营业，双方继续租赁房屋已成为不可能，故恒泰公司要求解除双方于2015年12月17日签订的《租赁合同书》以及要求孙华搬出租赁房屋并支付相应租金的请求证据充分、合理合法，亦予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定,判决:1.解除恒泰公司与孙华于2015年12月17日签订的《租赁合同书》；2.孙华于判决生效之日起三十日内，腾退租赁恒泰公司所有的位于安陆市××购物广场××楼租赁房屋，交付给恒泰公司;3.孙华于判决生效之日起三十日内支付恒泰公司租金，按照每天410.96元计算，自2015年12月17日起至孙华实际搬出之日的租金（年租金150000÷365=410.96元）；孙华已交40000元从上述应交租金数额中予以扣减；4.孙华于判决生效之日起三十日内向恒泰公司支付违约金12500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取计3050元，由孙华负担。
本院二审期间，孙华围绕其上诉请求依法提交了证据；恒泰公司未提交证据。孙华向本院提交证据：证据一、营业执照复印件及批发台账等凭证三张复印件。拟证明孙华的开业时间为2016年7月7日，以及开业前的准备工作情况。证据二、租赁合同复印件。拟证明依据租赁合同第二条2.2及2.3款约定，孙华开业之前为装修免租期，不承担租金。证据三、安陆市嘉旭天然气有限公司入户供气合同复印件。拟证明孙华于2016年1月15日签订燃气入户供用气合同，交费23000元，应当在租金中扣减，折抵租金；孙华在2015年12月未开业。证据四、排烟系统的票据、营业执照复印件。拟证明孙华安装排烟系统29700元应当在租金中扣减；孙华在2015年12月份未开业。证据五、报警记录。拟证明恒泰公司停电锁门导致孙华不能经营的事实及造成孙华的损失，此后不能计租金的事实。证据六、票据。拟证明孙华交付质保金及租金的事实。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒泰公司对孙华提交证据的质证意见：对于证据一中营业执照复印件的真实性无异议，但无法证明其开业时间是2016年7月7日，相反可以证明是在2016年7月7日之前早已开业。对于证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，合同中约定2015年12月18日之前是免租期。对于证据三的真实性无异议，但恒泰公司认为不应当扣减。对于证据四的真实性不清楚，这笔钱也不应该从租金中扣除。对于证据五的真实性无异议，四份笔录中有刘桂的签名，上面所述很清楚，孙华于2016年2月开业，且刘桂已经接到了恒泰公司交租金的通知，逾期不交将停水停电，所以不认可其证明目的。对于证据六的真实性无异议，一审已查明2万元的质保金实质是押金。
经核对书证原件，并结合恒泰公司的质证意见，本院仅对孙华所提交证据的真实性予以确认。
二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明：1.案涉租赁合同关于合同期限及装修免租期的约定为“2.1：本合同租赁期（不包括装修免租期）为三年，自乙方开业日起计租”、“2.2：甲方交付乙方房屋至甲方开业之日期间为甲方给乙方的装修免租期”、“2.3：装修免租期内乙方无需向甲方支付租金和物业管理费，但应支付水、电、燃气、通讯及使用该房屋发生的一切其他费用”。2.恒泰公司于2017年8月10日强行撬开了孙华所经营的商铺，孙华随即向公安机关报案。
本案二审争议的焦点问题：案涉房屋租金的计取方式、范围应当如何确定；本案双方当事人在履约过程中是否存在违约行为；如有违约行为，违约责任范围应当如何确定。
关于焦点问题，本院认为，按照案涉租赁合同关于合同期限及装修免租期的约定，案涉租赁合同租期的起算时间节点为孙华的商铺开业之日起；恒泰公司收取孙华租金的起算时间节点为恒泰公司开业之日起，故此，孙华主张应以其开业时间作为起算租金的时间节点缺乏合同依据。结合孙华于2017年2月14日向恒泰公司出具的《欠条》内容来看，孙华自认2016年下欠恒泰公司租金15万元，故应当认定恒泰公司与孙华就2016年12月31日前的租金进行了结算，下余租金应从2017年1月1日起算。鉴于恒泰公司于2017年8月10日强行撬开了孙华所经营的商铺，孙华自此无法正常经营，故案涉租金应自2017年8月10日停止支付。综上，孙华应交租金的金额为：15万元+410.96元/天（15万元÷365天）×221天（2017年1月1日至2017年8月9日）-4万元（孙华已支付的2万元租金、2万元保证金）=200822.16元。虽然孙华欠交租金构成违约，但恒泰公司在未通知孙华解除合同的情况下，强行撬开孙华经营的商铺，致使孙华无法正常经营的行为也不符合合同约定，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对于恒泰公司向孙华提出的违约金主张不应予以支持。另，关于孙华在本案二审提出其安装天然气、排烟系统所花费的费用应扣抵下欠租金的问题，因孙华在本案一审时无正当理由拒不到庭参加诉讼，且未提出抗辩和反诉，致使相关财物的残值无法确定，故本院二审不予审查。
综上所述，孙华的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当应予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初2029号民事判决第一、二项；
二、撤销湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初2029号民事判决第三、四项；
三、上诉人孙华于本判决生效后三十日内向被上诉人安陆市恒泰商业贸易有限公司支付下欠租金200822.16元；
四、驳回被上诉人安陆市恒泰商业贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费6100元，由孙华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 胡 红
审判员 代绍娟
二〇一八年四月十八日
书记员 肖 可