成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第278号
原告成都世纪城新国际会展中心有限公司。住所地：成都市南延线大源组团。
法定代表人邓鸿，该公司董事长。
委托代理人安显聪，四川迪泰律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人付少杰，四川迪泰律师事务所律师。一般授权代理人。
被告补永雯。
委托代理人补明兴。
原告成都世纪城新国际会展中心有限公司（以下简称世纪城公司）诉被告补永雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月18日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员仇金玛进行审理，于2014年3月14日、3月28日公开开庭进行了审理。原告世纪城公司的委托代理人安显聪、付少杰，被告的委托代理人补明兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年2月9日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，被告购买了原告开发的成都新世纪环球中心商品房，房号为4幢1单元622号。被告购房总价为2036345元，采取5成按揭贷款方式付款，贷款银行为中国工商银行股份有限公司成都金牛支行。原、被告双方与该银行签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款银行按照约定提供了贷款1010000元，原告作为保证人为被告的贷款提供阶段性保证。近期，由于被告经济纠纷导致上述商品房被法院查封，从而致使贷款银行无法办理抵押登记手续，银行资金安全得不得保证，故贷款银行多次要求被告提前还款，均未得到回应。2013年8月30日，贷款银行给原告来函，确认已从原告保证金账户扣款978262.78元，代为清偿了被告的全部贷款本息。原告承担保证责任后，多次与被告联系，要求其清偿原告承担的担保责任及赔偿损失，但被告未回应。根据补充协议及附件的约定，原告在承担担保责任后，有权解除合同，并要求被告赔偿违约金，故原告起诉至法院，请求人民法院依法判决：一、解除原、被告双方于2010年2月9日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》；二、被告向原告支付违约金407269元（计算方式为：总房款2036345元×20%）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告购买原告开发的房屋后，因经济原因无力负担房贷，欠被告的债务属实。但该涉案房屋被多个债权人查封，希望能统一处理。被告并非像原告说的始终对上述债务不回应，而是因被告身体原因委托了代理人进行协调处理。同时，几方当事人也已在成华法院的组织下达成了初步调解意见，希望能按照《执行笔录》解决。
原告世纪城公司为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据材料：
1、原告组织机构代码证、企业营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证件，证明原、被告双方主体适格。
2、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，证明原告履行了担保期间若因买受人原因导致出卖人承担担保责任的后果，详见补充协议第四大条第二条。
3、《个人购房借款／担保合同》及公证书，主要引用借款合同第14页，第14.2条第4、5、6项内容，证明借款人逾期偿还借款，贷款人可以依据14.2条宣布借款提前到期，要求借款人立即清偿本金和罚息，并可解除合同。
4、贷款人向被告于2013年4月28日及2013年8月30日发出的《证明》，及于2013年8月30日出具的《保证金存款说明》和中国工商银行扣款凭证四份，证明截至2013年4月，被告未按约支付月供款。银行向我方发出提前还款函和履约保证通知书，银行已从原告的保证金账户扣划了应由原告承担本金、利息及罚息，金额总计978262.78元。
5、《律师函》、《催款函》及EMS快递单两份，证明被告未签收，退还原告，未正面回应。
以上证据，原告均提交原件予以核对，法庭收取复印件存档。
被告补永雯为证明其相关主张，向本院提供了以下证据材料：
1、《授权委托书》复印件；
2、《催款函》复印件；
3、《执行笔录》复印件。
上述证据证明，被告同意按《执行笔录》执行，并非多次违反，无拖延的恶意。
对原告提交的证据，本院经审查认为，上述证据均为原件，有直接的证明力，来源合法，且被告对原告证据均无异议，与本案具有必要的关联性，能够互相印证，证明案件的基本事实，本院均作为证据采信。
经审理查明，2010年2月9日，被告作为买受人，原告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的成都新世纪环球中心的商品房，房号为4幢1单元6层622号，用途为办公，商业，购房总价为2036345元。双方约定付款方式为，贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向公积金管理机构借款支付。
同日，被告作为买受人，原告作为出卖人，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议及附件》，该协议中对付款方式补充约定了以下内容：（一）买受人购房总款为人民币2036345元，买受人选择下列第2种方式支付房款：2、按揭方式付款：买受人采用五成十年按揭付款方式。买受人于本合同签订时一次性向出卖人支付按揭购房的首付款1026345元。余款1010000元，买受人以向银行申请按揭贷款的方式进行支付。买受人已经明确知晓贷款银行所规定的申请前述贷款金额所需要的条件和应该提交的资料，并保证自身符合该条件和在约定的时间内提交所有资料。……（四）应买受人要求，出卖人同意为买受人向银行办理按揭贷款提供担保。经双方协商一致，就所涉及按揭贷款及担保事宜达成如下条款：1、担保期间：自买受人与银行签订贷款合同及担保合同之日起至买受人与银行办理完毕本合同项下的抵押担保他项权利登记之日止，担保期间、担保范围等最终以出卖人与银行签订的担保合同为准。2、在出卖人担保期间，因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任或其他责任的，买受人须从出卖人实际承担责任之日起十日内向出卖人清偿出卖人由此产生的一切损失，并按总房价款百分之一向出卖人支付赔偿金；若买受人未按照上述约定时限向出卖人清偿相关损失及赔偿金，则买受人应另向出卖人支付总房款10%的赔偿金，并且出卖人有权终止合同。因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除与买受人的借款合同或要求出卖人回购房屋的，出卖人有权直接或会同银行依法处分买受人所购房屋，买受人还应当向出卖人支付购房总款20%的赔偿金并赔偿所有损失。出卖人的损失包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、评估费、公证费、手续费、公告费、鉴定费、差旅费、贷款本息及罚息、相关税费及出卖人其他所有损失，对于前述损失，买受人应当向出卖人赔偿。
《商品房买卖合同补充协议及附件》第九条约定，在履行合同过程中，出卖人按照合同约定的通讯方式或媒体公告的方式通知买受人，且出卖人只履行一次通知义务，出卖人可以邮局寄发通知或告知时的相关凭证或报纸公示记录作为履行通知义务的依据。以特快专递的形式通知的，出卖人发出特快专递后的第三日视为送达日。以媒体公告的方式通知的，公告刊登之日视为送达日。凡非因出卖人原因导致买受人未收到通知的，均视为出卖人已履行完毕该义务。第十条约定，在本协议签订后，买卖双方中的任何一方通讯方式发生变化，均应以书面方式告知对方，未及时书面告知则视为原通讯方式有效，并自行承担不能收到相关通知的后果。
2011年10月1日，原告作为保证人，被告作为借款人，中国工商银行股份有限公司成都金牛支行作为贷款人签订了《个人购房借款／担保合同》，约定被告向贷款人借款1010000元，而被告承担保证责任。该合同对被告承担的具体的保证责任的范围约定为：阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。
在合同履行过程中，因被告未按期偿还欠款，贷款人中国工商银行股份有限公司成都金牛支行按照协议要求被告提前还款，并要求原告承担保证责任。2013年4月28日，贷款人向原告发出《证明》，要求原告承担保证责任，代为清偿被告的月供欠款。原告于同日代为清偿了月供款35901.63元。2013年8月30日，贷款人再次向原告发出《保证金存款说明》，要求原告承担保证责任，代为清偿被告的月供欠款。同日，原告代被告清偿了942361.15元。贷款清偿后，贷款人出具《证明》，证明原告代为清偿了被告的月供欠款，并注明月供欠款清偿后原告还代为结清了贷款。即原告代被告清偿了其向贷款人所借贷款的全部剩余款项，共计978262.78元。
2013年10月18日，原告向被告发出《催款函》，载明由于被告未按期归还贷款，以及因被告自身债权债务纠纷导致房屋被查封，银行要求原告公司为被告承担保证责任，已直接扣划了978262.78元，要求被告立即偿还该欠款。原告通过EMS特快专递按照《商品房买卖合同》中载明的被告的通讯地址进行了邮寄送达。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，是双方真实意思表示，对双方均具约束力双方应全面、诚实地履行各自的合同义务。
在补充协议中，双方对原告担保责任承担后的责任承担进行了明确约定。本案中，被告因自身原因导致贷款人要求提前还贷，解除了借款合同，原告实际承担了担保责任，则被告应当按照合同约定按期偿还上述债务。原告向被告发出了《催款函》，并按合同中约定的被告通讯地址进行了送达，被告虽陈述未及时收到，但被告地址变更并未按合同约定告知原告，故原告上述送达行为可以发生法律效力，其发送的《催款函》视为已送达到被告。但截至本案庭审辩论终结，被告也并未偿还上述债务，故双方约定的解除权条件已成就，原告享有解除权，故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》的诉讼请求予以支持。合同解除后，双方的合同权利义务终止，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，经询问，涉案房屋并未实际交付，仍处于原告的实际控制中，但涉案房屋仍备案登记于被告名下，判决生效后，被告负有协助原告解除备案登记的义务。同时，被告也有权要求原告退还被告已缴纳的购房款，但本案中被告并未提出该诉讼请求，故本案中本院不予处理，被告可另行提出诉讼。
关于原告主张的要求被告支付违约金407269元的诉讼请求，本院认为在合同履行过程中，被告未按期偿还贷款，导致原告承担了保证责任已构成违约。双方在合同中约定了违约责任的承担，原告也因上述保证责任的承担产生了实际损失，被告应承担相应的违约责任。庭审中，被告申请法院对约定违约金比例调低，本院结合欠付贷款金额、原告所遭受的实际损失及被告违约行为的过错程度等综合因素，认为依据合同计算的违约金过分高于原告损失，酌情调整为40000元，故对原告该诉讼请求中的合理部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告成都世纪城新会展中心有限公司与被告补永雯于2010年2月9日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》于本判决生效之日起解除；
二、被告补永雯于本判决生效之日起十五日内向原告成都世纪城新会展中心有限公司支付违约金40000元。
案件受理费3705元由被告承担705元，原告承担3000元。（此款原告已预交3705元，被告应自本判决生效之日起十日内向原告支付3000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 仇金玛
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 王 静