吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初5463号原告：黄美罗，女，1965年8月31日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地：河北省三河市燕郊开发区。原告：崔振海，男，1996年5月5日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地：河北省三河市。原告：崔龙昊，男，1954年10月27日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地：吉林省延吉市新兴街。二原告委托代理人：黄美罗，女，1965年8月31日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地：河北省三河市。被告：延吉市新时代购物广场有限公司，住所：延吉市新兴街。法定代表人：金正花，总经理。被告：延吉市恒吉房地产开发有限公司，住所：延吉市。法定代表人：许美子，总经理。二被告委托代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。原告黄美罗、崔振海、崔龙昊与被告延吉市新时代购物广场有限公司（以下简称新时�公司）、延吉市恒吉房地产开发有限公司（以下简称恒吉公司）之间租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄美罗，被告新时代公司、恒基公司的共同委托代理人李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美罗、崔振海、崔龙昊诉称：2006年3月1日，原告与原延吉市远东房屋开发有限公司签订了房屋拆迁安置补偿合同，约定：延吉市远东房屋开发有限公司拆迁原告的面积为X平方米的房屋，补偿方式为产权调换。该公司给付原告产权调换房屋的面积为X平方米房屋，原告回迁的房屋租赁给该公司经营，一、四层按建筑面积每月每平方米120元计算，二、三楼按每月每平方米150元计算，每月25日支付租金。协议签订后，延吉市远东房屋开发有限公司将原告所有的房屋拆迁，原告取得�权调换的房屋后，即将房屋交付给该公司租赁经营，该公司只给付原告部分租金，故诉至法院要求二被告给付租金X元及利息（2006年3月1日至2014年12月31日止，按银行贷款利率的四倍计算）。被告购物广场公司辩称：被告购物广场公司在法律上是独立的主体，虽然正在经营新时代购物广场，但与原告没有签订过合同，根据合同相对性原则，不应当是被告，因此与本案无关。被告恒吉公司辩称：1、黄美罗和崔龙昊于2008年12月18日离婚协议书第三条明确约定，新时代购物广场2、3、4层柜台租金归男方崔龙昊所有，在男方归还现金前，女方暂时性对租金管理支配，原告黄美罗并未取得租金所有权，无权向被告主张租金。2、本案中房屋租金属于原告黄美罗、崔龙昊的共同财产，黄美罗和崔龙昊对租金费均享有共同的权利、�担共同的义务。在本案中，原告崔龙昊与其公司签订租金费支付确认书就租金收取标准达成合意，确认书系双方真实意思表示，且没有违反法律法规，应当认定为有效。既然崔龙昊对租金享有权利，当然可以对自己的租金部分作出补充约定，即使对黄美罗的租金部分不发生效力。崔龙昊行使自己的权利，对自己的租金部分作出约定，不必征得黄美罗的同意或追认，也不存在损害黄美罗利益的情形。3、原告黄美罗在报销审批单上签字的行为，应推定为黄美罗认可了按照房屋实际使用面积计算租金的事实。在本案中，黄美罗代收房屋租金次数多达44次，在每一次的签字栏中均有按照实际使用面积计算的注明，所以，在长达44次的签字中，黄美罗不可能没有注意到，并且黄美罗没有提出异议，持续签字，此行为构成民法上的默认。黄美罗在报销审批单中认可有按实际使用�积计算的条款，不构成格式条款，也不存在合同中规定的格式条款无效情形，该约定应视为租赁合同附属约定，并真实有效。经审理查明：2006年3月1日，原告黄美罗、崔龙昊与被告（原延吉市远东房屋开发有限公司）签订房屋拆迁安置补偿补充协议书，约定：被告拆迁原告黄美罗、崔龙昊所有的1442.2188平方米房屋，被告将延吉市新国贸广场部分现房安置给原告黄美罗、崔龙昊，具体楼层及面积为：一层X平方米、二层X平方米、三层X平方米、四层X平方米。原告黄美罗、崔龙昊向被告补交房屋差价款X万元。原告黄美罗、崔龙昊回迁的房屋租赁给被告经营，租赁费为：一层、四层每平方米（建设面积）每月120元；二、三层每平方米（建设面积）为150元，每月25日向原告黄美罗支付租金。被告每月保证给付原告黄美罗3万元，剩余部分作为新旧房�差价收回扣除，租赁费自本合同签字盖章之日起计算。租赁期限截止至新旧房屋差价还清之日止。合同签订后，原告黄美罗、崔龙昊将其所有的X平方米房屋给付给被告（原延吉市远东房屋开发有限公司）。2006年3月，被告将合同约定的房屋交付给原告黄美罗、崔龙昊，交付房屋的具体楼层及面积为：二层建筑面积X平方米（2-05、建筑面积为X平方米；2-06、建筑面积为X平方米；2-47、建筑面积为X平方米；2-48、建筑面积为X平方米）；三层建筑面积X平方米（3-31、建筑面积X平方米；3-36、建筑面积X平方米；3-48、建筑面积X平方米；3-53、建筑面积X平方米；3-54、建筑面积X平方米；3-55、建筑面积X平方米）；四层建筑面积为X平方米（4-06、建筑面积为X平方米；4-20、建筑面积为X平方米），共计X平方米。2012年9月、2014年1月16日、2014年11月5日，被告将上述房屋的产权变更登记至原�黄美罗、崔龙昊名下。但上述房屋实际由被告延吉市新时代购物广场有限公司经营。2006年3月至2015年2月间，被告延吉市新时代购物广场有限公司向原告黄美罗支付租赁费X万元（其中黄美罗在该公司出具的报销审批单中签字，该审批单中注明：按房屋实际使用面积计算租金）；2015年6月10日，被告延吉市新时代购物广场有限公司向原告崔龙昊支付租赁费10万元；2015年6月30日，被告延吉市新时代购物广场有限公司支付给案外人即被告崔龙昊的女儿崔娜英5万元，共计331万元。2008年12月18日，原告黄美罗与崔龙昊在婚姻登记机关协议离婚，约定：上述房屋一、四层房屋归原告黄美罗、崔振海（黄美罗、崔龙昊之子）共有。但二、三层房屋未予分割。后原告崔龙昊与尹英花再婚，有婚生女儿崔娜英一名。2015年6月10日，原告�龙昊与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间签订租赁费支付确认书，约定：原、被告于2006年3月1日签订的房屋拆迁安置补偿补充协议书中约定的租赁费按建筑使用面积每平方米120元计算。被告延吉市恒吉房地产开发有限公司自2006年开始所欠部分租赁费以每月支付给崔娜英（崔龙昊之女）5万元。2012年8月22日，原告黄美罗与案外人张洪清之间签订房屋置换协议书，约定：原告黄美罗将上述X平方米房屋与张洪清所有的房屋置换，自2006年3月至2014年12月末之间的X平方米房屋的租金归原告所有。2012年9月、2014年1月16日、2014年11月5日，双方将上述X平方米房屋产权变更登记至张洪青名下。2006年4月2日，原延吉市远东房屋开发有限公司变更登记为延吉市恒吉房地产开发有限公司；延吉市恒吉房地产开发有限公司系延吉市新时代购物广场有限公司的子公司，该企业集团名称为：延吉诚信民族企业集团有限公司。认定上述事实的证据有：三原告身份证、离婚协议书、离婚证、房屋拆迁安置补偿协议书及补充协议书、延边州中级人民法院（2007）延州民四初字第27号、（2009）延州民四初字第46号、（2012）延中民再字第2、11号民事调解书、协议书、房屋产权证书、企业法人营业执照及工商档案、被告营业执照、报销审批单及银行汇款凭证、建筑面积计算结果证明等，上述证据经庭审举证，查证属实，可以作为认定事实的根据。根据原告提出的诉讼请求及被告的答辩意见，本案争议的焦点主要为：1、原、被告签订的租赁合同是否有效？2、原告崔龙昊与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间签订租赁费支付确认书是否有效？3、被告延吉市新�代购物广场有限公司出具的报销审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”应如何认定？4、原告主张的租赁费应当按建筑面积计算还是应当按使用面积计算？本院认为：一、原告黄美罗、崔龙昊与被告恒基公司（原延吉市远东房屋开发有限公司）签订房屋租赁合同的效力问题：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方签订的房屋拆迁安置补偿补充协议书中明确约定了租赁合同的权利、义务关系，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行，故该租赁合同合法有效。二、原告诉讼主体资格的问题：根据原告举证离婚协议书、离婚证及庭审调查的事实看，原告黄美罗与崔龙昊于2008年12月18日在婚姻登记机关协议离婚，其离婚协议约定：诉争房屋一、四层归原告黄美罗及儿子即原告崔振海共有，但二、三层房屋未予分割，仍属于原告黄美罗、崔龙昊的共有财产，故黄美罗、崔龙昊、崔振海具有本案原告的诉讼主体资格。三、原告崔龙昊与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间签订租赁费支付确认书的效力问题：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同共有；第二款规定：夫妻对共同共有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据上述法律规定，本案原告黄美罗、崔龙昊在夫妻关系存续期间取得了诉争房屋，应认定该房屋属于原告黄美罗、崔龙昊的共有财产。虽然原告黄美罗、崔龙昊已离婚，但在离婚前二人已将诉争房屋租赁给被告经营，因租赁产生的收益亦应属于原告黄美罗、崔龙昊的共有财产，即原告黄美罗、崔龙昊对租赁费均享有共同的权利、承担共同的义务。在上述租赁费共有关系存续期间，原告崔龙昊在未取得原告黄美罗同意的情况下，擅自与被告延吉市恒吉房地产�发有限公司之间签订租赁费支付确认书，降低租赁费的计算方式及给付租赁费的方式，且被告延吉市恒吉房地产开发有限公司在明知二原告已离婚的前提下，亦未通知原告黄美罗，其行为侵害了原告黄美罗的利益，故原告崔龙昊与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间签订租赁费支付确认书无效，本院不予支持。三、原告黄美罗在被告延吉市新时代购物广场有限公司出具的报销审批单中签字，该审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”的效力问题：根据庭审调查的事实看，该报销审批单系被告延吉市新时代购物广场有限公司内部的财务记账凭证，并非双方签订的合同，且该报销审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”系被告延吉市新时代购物广场有限公司单方制作，属于该公司单方变更合同内容的意思表示，由于原告黄美罗在该审批单中签字取款时，该公司并未向其作出说明或相应的提示。同时，被告延吉市新时代购物广场有限公司并非本案租赁合同的相对人，该审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”的部分不能认定为对原租赁合同内容的变更，对原告不发生法律效力，故本院不予支持。四、原告要求二被告给付租赁费X元及利息的诉讼请求是否应予支持的问题：根据双方在租赁合同中对租赁费计算方式的约定【一层、四层每平方米（建设面积）每月120元；二、三层每平方米（建设面积）为150元】、被告实际交付原告房屋的面积（二层建筑面积X平方米、三层建筑面积X平方米、四层建筑面积为X平方米）以及租赁期限（自2006年3月至2014年12月）看，本案租赁费应为：二层建筑面积622.78平方米X150元/月X105个月（自2006年3月至2014年12月）=X元；三层建筑面积X平方米X150元/月X105个月（自2006年3月至2014年12月）=X元；四层建筑面积为307.08平方米X120元/月X105个月（自2006年3月至2014年12月）=X元，计X元。扣除新旧房屋差价款X万元及被告已付X万元，被告尚欠原告租赁费为X元。由于原告在本院（2015）延民初字第7013号案件中主张的租赁费为X元，被告的欠款总额X元扣除X元后，余款X元为被告拖欠租赁费的实际数额。关于原告提出二被告共同给付租赁费的主张，被告延吉市恒吉房地产开发有限公司系被告延吉市新时代购物广场有限公司的子公司、诉争房屋亦由被告延吉市新时代购物广场有限公司实际经营，但二公司各自均具有独立的法人资格，被告延吉市新时代购物广场有限公司给付原告租赁费的行为应认定代为履行被告延吉市恒吉房地产开发有限公司的职务行为，且本案租赁合同�相对人为原告与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间，原告要求被告延吉市新时代购物广场有限公司承担租赁费的主张无事实及法律依据，本院不予支持。由于被告自扣取新旧房屋差价款400万元后，未能及时给付原告剩余租赁费，其行为构成违约，因双方未明确约定付款期限，被告应自原告向本院起诉之日承担逾期付款的违约责任，即按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付原告利息损失。据此，原告要求二被告共同给付租赁费8761995.10元及利息的诉讼请求，本院予以支持被告延吉市恒吉房地产开发有限公司给付原告租赁费8532946元及利息。关于被告提出已支付案外人崔娜英5万元租赁费的主张，因崔娜英并非本案租赁合同的相对人，其无权收取租赁费，故本院不予支持，被告应另行向案外人崔娜英主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第八十九条之规定，判决如下：一、被告延吉市恒吉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告黄美罗、崔振海、崔龙昊租赁费8532946元及利息（自2015年12月16日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果被告延吉市恒吉房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄美罗、崔振海、崔龙昊的其他诉�请求。案件受理费73133元、财产保全费5000元，合计78133元，由原告黄美罗、崔振海、崔龙昊负担2048元；由被告延吉市恒吉房地产开发有限公司负担76085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  边万龙审判员  李雪英审判员  林大海二〇一七年二月二十七日书记员  姜风万