广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终1343号上诉人（原审原告）：陈巧燕，女，1984年1月2日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市永华房地产有限公司，住所地:清远市。法定代理人：黄某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。上诉人陈巧燕因与上诉人清远市永华房地产有限公司（以下简称永华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。陈巧燕及其委托诉讼代理人莫丽冰、永华公司委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈巧燕上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、永华公司承担本案的一、二审诉讼费用。庭审中，陈巧燕明确第1项上诉请求为：撤销一审判决，改判为按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。事实与理由：一、一审判决违约金明显过低，适用法律错误。《房屋买卖合同》附件四补充协议约定720天的办证期限条款应认定为无效，该补充协议属于格式条款，对陈巧燕不发生法律约束力。逾期办证违约金的起算时间应根据《房屋买卖合同》第十五条计算。二、双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条未明确约定违约金是按日支付已付房价款的0.1%，还是按月支付已付房价款的0.1%支付违约金，属于约定不明情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，逾期办证违约金约定不明或没有约定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。永华公司口头答辩称：关于补充协议，该协议是经双方签字确认，依法成立并生效，应按照该份补充协议履行。永华公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判永华公司按照已付房款0.2%的标准向陈巧燕支付逾期办证违约金。事实与理由：一审法院对双方约定的逾期违约金支付标准进行更改，在约定未违反法律法规的情况下，实际上违反了当事人意思自治原则。鉴于双方当事人已经在合同中约定了逾期办证的违约金支付标准为已付房款的0.2%。根据办证期限720天的约定，永华公司应于2017年12月20日前办理涉案房屋的产权登记转移手续，现永华公司逾期天数较短，与约定的按照已购房款0.2%标准计算违约金足以弥补损失。一审法院调整逾期办证违约金的标准，违背了当事人意思自治。此外，永华公司已经将相关办证资料递交至房管部门，房管部门已经收件，但仍未出具房产证。陈巧燕口头答辩称：一、补充协议中的内容违反了《中华人民共和国合同法》第四十条约定，应按无效条款处理。二、永华公司提及的已经提交办证材料，应依据谁主张谁举证的原则，因永华公司无法提供证据证明其已递交办证材料，因此，应驳回永华公司的上诉请求。陈巧燕向一审法院起诉请求：一、判令永华公司从2016年1月1日起至办理该房屋房地产权属证书之日止，以已付购房款总额389068元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算向陈巧燕支付逾期办证的违约金（暂计至2017年4月22日的违约金为24914.21元）；二、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由永华公司承担。一审法院认定事实：2014年10月24日，陈巧燕与永华公司签订《商品房买卖合同》，约定陈巧燕向永华公司购买其开发建设的位于清远市清城区××新城××大厦××号房屋，套内建筑面积为81.05平方米，房屋总价款为389068元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第13条约定：“房屋交付后720天内出卖人负责办理房地产权证书到买受人名下（以房屋登记部门产权转移登记收件回执日为准），逾期由出卖人按房价的百分之零点二支付违约金给买受人。买受人应当在出卖人通知的时间内提供办理房产证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房产证的责任。”第15条约定：“本协议为购房合同不可分割的有机组成部分，与购房合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的或理解上有歧义，以本协议约定为准。”合同签订后，陈巧燕已向永华公司付清了房屋价款，永华公司也向陈巧燕交付了房屋。对于房屋交付的时间，陈巧燕并无明确，但永华公司认为陈巧燕在合同约定的交楼期限内收楼。2016年5月25日，涉案房屋所在的富景大厦建筑工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未经过清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案，陈巧燕也未取得涉案房屋登记在陈巧燕名下的不动产权证书。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件，双方的主要争议焦点为：一、永华公司是否存在逾期协助办证的违约行为；二、如果存在，对于陈巧燕主张的逾期办证违约金应如何计算。对于第一个争议焦点，双方所签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行各自义务。合同补充协议第13条只是对于合同第十五条永华公司协助办证期限进行了更改，但是该期限的更改并不足以被认定为免除了永华公司的主要责任、排除了陈巧燕的权利。因此，结合合同补充协议第15条的约定，对于永华公司履行协助办证义务的期限约定，应以合同补充协议第13条的内容为准。因此，永华公司应在房屋交付使用（由于双方均无证据证明实际交楼时间，视为陈巧燕在约定的交付期限内收楼，此处的交付时间以合同约定的交付时间2015年12月31日为准）后720天内将涉案房屋的产权登记至陈巧燕名下，即应在2017年12月20日前办理涉案房屋的产权转移登记手续，将涉案房屋的产权登记至陈巧燕名下。而陈巧燕尚未取得涉案房屋的产权证书，显然，永华公司逾期履行该义务已构成违约，应按照合同约定承担向陈巧燕支付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，合同补充协议第13条约定的违约金数额为已付房款的0.2%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，陈巧燕认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。虽然陈巧燕无举证证明其实际损失的数额，但由于永华公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。由于永华公司迟延协助陈巧燕办理房屋产权证的违约行为导致陈巧燕不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。双方约定的逾期办证违约金为陈巧燕已付房价款的0.2%，是不变的金额，仅为778.13元，永华公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在永华公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，一审法院酌情调整逾期办证违约金以陈巧燕已付房款389068元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从约定的协助办证期限届满次日起计算，即从2017年12月21日起计算。对于截止时间，应为永华公司履行了协助办证义务之日止，即永华公司办理涉案房屋的产权转移登记手续并取得房屋登记部门产权转移登记的收件回执之日止。综上，一审判决：清远市永华房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向陈巧燕支付逾期办证违约金（该违约金以389068元为基数，按照年利率1%的标准自2017年12月21日起计算至陈巧燕办理涉案房屋产权转移登记手续并取得房屋登记部门出具的产权转移登记收件回执之日止）。一审案件受理费422元，减半收取计211元，由清远市永华房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均无提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点：一、应否根据《广东省商品房买卖合同》补充协议确定办证时间；二、如何确定逾期办证违约金计算标准。关于应否根据补充协议确定办证时间。陈巧燕上诉认为补充协议将办证期限延长至720天，该条款属于格式条款，应认定为无效条款。本院认为，本案的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。补充协议中对办证期限进行了变更，并未免除永华公司的协助办证义务，亦未排除陈巧燕要求永华公司协助办证的权利，一审法院对此已进行充分论述，本院予以认可，不再赘述。关于逾期违约金计算标准问题。本案中，永华公司对其逾期办证的事实无异议，但其认为一审判决调整逾期办证违约金计算标准违反了当事人意思自治原则。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张调整违约金的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此，在法律规定的框架内平衡双方当事人的利益，对违约金进行适度调整，与当事人意思自治并不冲突。一审法院基于陈巧燕调整违约金的请求，综合双方当事人的履约情况、过错程度以及逾期利益等因素，并参照本辖区内同类纠纷处理情况，对违约金进行调整并无不妥。本院对此予以维持。综上所述，陈巧燕、清远市永华房地产有限公司的上诉理据均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费陈巧燕预交的422元，由陈巧燕负担；清远市永华房地产有限公司预交的422元，由清远市永华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年七月十八日书记员 张 婧书记员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。