广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1835号
上诉人（原审原告）：曹国文。
委托代理人：刘少波，广东金阳律师事务所律师。
委托代理人：杨婧。
上诉人（原审被告）：惠州市金果湾农庄有限公司
法定代表人：马小灿。
委托代理人：饶纪才，北京市君泰（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：江祚穆。
上诉人曹国文、惠州市金果湾农庄有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三�字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年11月10日，惠州市金果湾农庄有限公司（以下简称金果湾农庄）与案外人影视传媒公司签订《广告投放协议》，约定案外人影视传媒公司于2009年11月28日至2010年8月24日期间在澳亚卫视中文台投放金果湾农庄房地产专题广告，约定广告款为14256000元，广告付款以“先付后播，款到播出”的原则，由金果湾农庄以实物即房屋置换形式抵付广告款，于2010年6月28日前全部交付；曹国文提交《债权转让通知书暨授权书》，显示影视传媒公司于2011年3月28日将《广告投放协议》所产生的14256000元债权转让给曹国文，并授权曹国文以其个人名义与该公司办理债权转让手续。2011年5月24日，曹国文、金果湾农庄签订《商品房买卖合同》，约定将金果湾�庄所有的位于惠州市惠阳区永湖镇麻溪村金果湾湖光山舍A-13号，建筑面积为851.25平方米的房屋出售予曹国文，双方约定购房款为14256000元，于2011年5月24日前付清购房款；曹国文提交金果湾农庄于2011年5月20日开具的《收款收据》，该收据内容为：今收到曹国文交来湖光山舍A-13别墅房款（广告费抵房款）14256000元。曹国文提供澳亚卫视《播出证明》，显示影视传媒公司有关金果湾农庄的广告于2009年11月28日至2010年8月24日在该电视台播出。金果湾农庄对该证明不予认可。
曹国文称，金果湾农庄未交付房屋，2012年2月其在催告金果湾农庄交付房屋过程中，得知金果湾农庄将合同约定房屋设置抵押、登记备案在案外人名下，曹国文就此与金果湾农庄协商，并签订《补充协议》。经查，该《补充协议》内容为：鉴于曹国文、金果湾农庄双方签订了《房地产买卖合同》，曹国�购买金果湾农庄开发的涉案房产，房款为14256000元。合同签订前，曹国文已于2011年5月20日向金果湾农庄一次性付清房款14256000元，金果湾农庄确认上述合同约定的房产已经登记在案外人名下，并已设置抵押。双方经协商就上述合同达成补充协议：金果湾农庄承诺在2012年6月15日前将合同中约定房产的房产证书办理备案至曹国文名下，否则，金果湾农庄愿意向曹国文返还购房款14256000元，并承担14256000元的赔偿责任；若在履行合同过程中发生争议，协商不成，可将争议提交原审法院审判。经原审法院查明，涉案房产已于2009年9月8日办理预售登记于案外人何锦端名下。《补充协议》签订后，上述房屋未交付或办理登记至曹国文名下。
本案审理过程中，为查明事实，原审法院依法传唤金果湾农庄法定代表人马小灿进行调查。马小灿称，《广告投放协议》是为了宣传金果湾农庄项目由其本人签署的，是金果湾农庄真实意思表示，当时口头约定用一套别墅抵广告款14256000元，协议约定如不能办理房产证就以相等金额的人民币支付，金果湾农庄开具的《收款收据》表明用房屋实际售价作价来抵广告款，系确认收到购房款14256000元。曹国文与案外人何锦端为借款关系，是以办理预售登记的方式抵押给何锦端，所以才会与曹国文签订《房地产买卖合同》及《补充协议》，并约定如未及时办理过户，则愿意承担一倍购房款的违约金，但广告款没有进行结算。曹国文对上述说法予以否认，称金果湾农庄开具《收款收据》表明广告款及购房款均已经经过结算。
曹国文向原审法院提出本案诉讼，请求判令：1、解除曹国文、金果湾农庄签订的《商品房买卖合同》，金果湾农庄向曹国文返还购房款14256000元；2、金果湾农庄向曹国文支付惩罚性赔偿金14256000�；3、金果湾农庄承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，金果湾农庄与案外人影视传媒公司签订《广告投放协议》，约定以房屋抵偿广告款14256000元，影视传媒公司通过《债权转让通知书暨授权书》形式将上述债权转让给曹国文，则曹国文有权对上述以房抵偿的广告款向金果湾农庄追偿。曹国文、金果湾农庄双方签订的《商品房买卖合同》对上述协议中以房屋抵偿广告款进一步明确，抵偿广告款的房屋为惠州市惠阳区永湖镇麻溪村金果湾湖光山舍A-13号，购房款确定为14256000元。2011年5月20日，金果湾农庄开具《收款收据》，金果湾农庄已经确认曹国文履行了支付购房款14256000元的义务，金果湾农庄确认其收到曹国文交来购房款，由此可见，曹国文、金果湾农庄签订的《商品房买卖合同》系曹国文、金果湾农庄双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，金果湾农庄应当依据《商品房买卖合同》交付房屋，而金果湾农庄于2009年9月8日即签订《商品房买卖合同》之前就将涉案房产办理预售登记在案外人何锦端名下，金果湾农庄未告知曹国文涉案房产出卖、抵押的事实，仍与曹国文签订《商品房买卖合同》，已构成根本违约，则曹国文有权解除合同，金果湾农庄应当返还曹国文购房款14256000元。本案中，金果湾农庄称《广告投放协议》中约定的广告款未结，而曹国文未提交充足有效的证据证明其与金果湾农庄已经结算并确定欠付的广告款金额，金果湾农庄在《收款收据》中确认的已付购房款并非实际支付的现金金额。关于曹国文主张金果湾农庄应当支付其一倍购房款的违约责任，原审法院认为，曹国文、金果湾农庄虽签订了《补充协议》，约定如未能如约办理登记至曹国文名下，则承担赔偿14256000元的责任，金果湾农庄亦未能履行《补充协议》约定的义务，应当承担违约责任，但双方无论对广告款还是购房款的结算均未以现金方式支付，而是以购房款抵广告款，且曹国文并未提供充分的证据证明其实际损失的情况，双方因此约定购房款一倍的违约金，明显过高有悖公平原则，原审法院对违约金予以调整，综合合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，原审法院依法酌定金果湾农庄按照购房款10%的标准向曹国文支付违约金，即1425600元（14256000元×10%）。
综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除曹国文与金果湾农庄签订的《商品房买卖合同》；二、金果湾农庄应于判决生效之日起十日内向曹国文返还购房款14256000元；三、金果湾农庄于判决生效之日起十日内向曹国文支付违约金1425600元；四、驳回曹国文的其他诉讼请求。
曹国文不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、金果湾农庄故意隐瞒所售房屋已经登记备案在何锦端名下的事实，诱使曹国文与之签订《商品房买卖合同》，按照《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告之对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，金果湾农庄的行为属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“一房二卖”欺诈行为。一审判决避重就轻，将金果湾农庄的欺诈行为定性为合同法规定的“普通违约”行为，属于认定事实错误。
二、金果湾农庄与曹国文签订《商品房买卖合同》之时，其合同标的物的准物权已属于何锦端，该合同在法律上或事实上均无法履行。在此情况下，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，判定金果湾农庄向曹国文支付已付购房款一倍的赔偿责任。但一审判决却以所谓的“综合合同履行情况，双方当事人的过错程度等因素，酌定金果湾农庄按照购房款10%的标准向金果湾农庄支付违约金”，明显属于适用法律不当。
三、金果湾农庄自2011年5月20日具条收到曹国文以广告�抵付的购房款14256000元，至一审判决解除《商品房买卖合同》之日，历时三年有多，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，利息总额约为4888046.59元。若按恶意挤占曹国文资金对金果湾农庄定性惩罚，则曹国文在法定利率四倍以内请求金果湾农庄支付的利息约为16041298.40元。一审判决酌定按照购房款10%的标准支付违约金1425600元，背离了公平公正原则，使买房者受到了惩罚，使卖房者逃避了一房二卖应付的赔偿责任。曹国文与金果湾农庄于2012年4月10日签订的补充协议，明确了金果湾农庄一房二卖应当承担一倍的赔偿责任（14256000元整），该补充协议是对金果湾农庄一房二卖行为在法律上应当承担责任的一种确认，是双方真实意思表示，按照法律规定的意思自治原则，一审判决不能适用自由裁量权，对该补充协议确定的法定责任予以调整。一�判决酌定按照购房款10%的标准支付违约金1425600元，属于认定事实和适用法律明显不当，放纵了一房二卖行为，损害了房地产交易市场的交易秩序和善意买房者的合法权益，有失公平。故特依法提出上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判金果湾农庄向曹国文支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿金，计14256000元。2、本案一、二审诉讼费由金果湾农庄承担。
金果湾农庄答辩称：1、曹国文的上诉理由与事实不符，曹国文已经知道涉案房产当时签订房地产买卖合同的状态；2、曹国文曲解法律含义，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定出卖人承担的责任不超过已付购房款1倍的责任，故一审法院在1倍以内判决出卖人承担责任并无不当；3、曹国文在一审中未提出主张购房款利息的诉讼请求，请求二审法院不予审理该项诉讼请求，且其计算方法也没有法律依据，故请求驳回曹国文的上诉请求。
金果湾农庄亦不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、一审判决未查明案外人影视传媒公司履行《广告投放协议》的情况，认定基本事实不清，应裁定发回重审。本案实际上包含了前后相续的三重法律关系产生的纠纷，首先是金果湾农庄与案外人《广告投放协议》纠纷，其次是案外人与曹国文之间的债权转让纠纷，再次是金果湾农庄与曹国文之间的《房屋买卖合同》纠纷。《广告投放协议》的合同关系是基础性的，因为《广告投放协议》确定了案外人是否享有l4256000元广告费的债权，这也将导致案外人与曹国文债权转让协议、《房屋买卖合同》是否具有履行可行性。为此，金果湾农庄在一审判决中，认为本案实际上系《广告投放协议》纠纷，要求一审法院释明法律关系，但一审法院没有依法释明。另外，金果湾农庄在一审中申请追加案外人为第三人，查明《广告投放协议》的履行情况，但一审法院拒绝追加案外人影视传媒公司为第三人来查明基本事实。金果湾农庄与案外人签订《广告投放协议》时没有约定具体抵销广告款的房屋，后根据案外人与曹国文的债权转让关系约定将金果湾湖光山舍A-13号房屋出售给曹国文，并非确认曹国文已经支付购房款l4256000元，而是具体化《广告投放协议》清算条款，系双方约定而非清算结果。金果湾农庄与曹国文签订的《房屋买卖合同》并非是独立的房屋买卖合同，从交易的标的物和给付的价款数额均与《广告投放协议》有高度吻合性，并非偶然。根据实质重于形式的原则，法院不应认定该房屋买卖合同为一个独立的房屋买卖合同，而应对金果湾农庄与案外人《广告投放协议》的情况以及曹国文履行给付购房款的情况进行�明。在双方约定以广告费抵购房款的情况下，法院应认真核实金果湾农庄与案外人或者曹国文之间广告费结算的情况。金果湾农庄给付房屋的义务以案外人影视传媒公司履行广告播放义务为对价，现金果湾农庄与案外人的履行《广告投放协议》的事实尚未查清，如案外人在未履行或者未完全履行广告投放义务，金果湾农庄对案外人的债务不能确定为14256000元，案外人转让给曹国文的债权也不能确定为14256000元。另外，曹国文与金果湾农庄之间签订《房屋买卖合同》时，第三人澳达实业（深圳）发展有限公司正在推进股权收购金果湾农庄原股东马小灿（即金果湾农庄法定代表人）100％股权，澳达实业（深圳）发展有限公司并不掌握关于《广告投放协议》的履行情况，马小灿和曹国文在明知签订的《房屋买卖合同》履行存在极大困难的情况下，存在曹国文和马小灿恶意�通损害澳达实业（深圳）发展有限公司利益的行为。综上，一审法院没有依法释明本案真实的法律关系，也没有追加案外人影视传媒公司查明《广告投放协议》的履行情况，未查明曹国文是否给付购房款14256000元，根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，应裁定撤销原判决，发回重审。
二、如二审法院认为本案无需发回重审，二审法院应在查明事实的基础上，依法撤销一审判决第一、二、三项，改判金果湾农庄与曹国文继续履行《房屋买卖合同》。（一）根据现行证据规则，曹国文一审提交的证据不能证明案外人已充分履行《广告投放协议》，金果湾农庄与案外人就履行《广告投放协议》所产生的债权债务金额无法确定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的一方当事人承担举证责任”的规定，案外人应当对已经履行《广告投放协议》约定的播放义务承担举证责任。在庭审中，曹国文出具了一份澳亚卫视出具的《播出证明》，该证据系在境外形成证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定，该证据应该经过境外公证和我国使领馆认证才具有效力。金果湾农庄已对该证据未经公证不具有法律效力提出质证意见，且认为该广告协议未完全履行，若曹国文无法进一步提供案外人充分履行广告协议的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，结合目前的证据，应推定案外人未履行广告投放义务，这也意味着金果湾农庄无需给付案外人14256000元公告费。（二）鉴于金果湾农庄已经具备将房产交付给曹国文的条件，若经二审查明案外人已充分或部分履行了广告协议，法院都�撤销一审解除合同和支付违约金的判决，改判曹国文与金果湾农庄继续履行双方签署的《房屋买卖合同》。如果本案经二审查明案外人履行播放广告的情况，法院应根据案外人实际履行的情况确定金果湾农庄应付的广告款，以此为基础确定曹国文已经支付的购房款，按多退少补的原则来履行《房屋买卖合同》。目前金果湾湖光山舍A-13号房屋的产权人为金果湾农庄，如果二审法院通过二审查明的事实能够核实曹国文履行《广告投放协议》而实际享有的广告款债权的数额，应按多退少补的原则处理剩余购房款，金果湾农庄可以立即将涉案房产过户到曹国文名下。在并非由于金果湾农庄原因而是案外人迟迟未提供已经履约完毕并组织清算导致转让房屋无法进行，金果湾农庄不存在违约行为，合同具备继续履行条件，法院应不予支持曹国文要求解除合同的诉讼请求。综上�金果湾农庄提出如下请求：1、裁定撤销一审判决，将案件发回重审。2、若不发回重审，请求二审法院在查明事实的基础上撤销一审判决第一、二、三项，改判曹国文继续履行《房屋买卖合同》。3、判决由曹国文承担本案一、二审全部诉讼费用。
曹国文答辩称：一、金果湾农庄认为一审判决未查明案外人影视传媒公司履行广告投放协议的情况，认定事实不清，应裁定发回重审的理由是荒谬的。1、广告投放协议与房屋买卖合同在履行主体、履行内容上不同，属于不同的法律关系，两者不可在房屋买卖合同纠纷中混为一谈；2、正如金果湾农庄在上诉状中所称，金果湾农庄与案外人签订广告投放协议时，没有约定具体抵销广告款的房屋，后根据案外人与曹国文的债权转让关系，将涉案房产出售给曹国文，以上陈述足以证明金果湾农庄完全同意案外人将广告投放协议的�权转让给曹国文抵付购房款，且金果湾农庄在其后又向曹国文开具了收到曹国文购房款的收款收据，因此广告投放协议已经履行，并进行了结算，是本案中不可争议的事实，一审判决据此认定金果湾农庄确认曹国文已经履行了支付购房款14256000元的义务事实清楚，脉络分清，显示了一审法院事实认定上的专业水平；3、2012年4月10日曹国文与金果湾农庄签订意在明确因一房二卖应负法律责任的补充协议时，如果金果湾农庄不认可广告投放协议已经履行的话，不可能在补充协议中再次确认曹国文于2011年5月20日向金果湾公司一次性付清房款14256000元，以上事实进一步证明金果湾农庄对案外人履行广告投放协议转让债权，以及曹国文支付购房款不存在异议；4、2009年11月10日，金果湾农庄与案外人签订广告投放协议的时候，马小灿占金果湾农庄99%的股权，2011年5月24日，曹国文�金果湾农庄签订商品房买卖合同时马小灿占金果湾农庄66.8%的股权，2012年4月10日曹国文与金果湾农庄签订意在解决一房二卖补充协议的时候，马小灿仍占金果湾农庄51%的股权，且马小灿至今仍然在担任金果湾农庄的法定代表人，作为金果湾农庄的控股股东和法定代表人的马小灿对自己签订的各项协议的履行具有完全的掌控力，且协议的最大受益方或者风险承担方也是马小灿，因此金果湾农庄所谓的曹国文和马小灿恶意串通损害第三人澳达实业公司利益的行为属于枉顾事实的自欺欺人之谈。
二、金果湾农庄的改判金果湾农庄与曹国文继续履行房屋买卖合同的诉求更现荒谬。1、金果湾农庄为套取建房资金，将已经预售登记在何锦端名下的涉案房产卖给曹国文，其行为属于典型的一房二卖的欺诈行为，为促使金果湾农庄纠正该违法行为，金果湾农庄与曹国文签订的补�协议明确规定甲方承诺在2012年6月15日前将合同中约定的房产证书办理备案至乙方名下，否则甲方即金果湾农庄愿意向乙方曹国文返还已付购房款14256000元，并承担14256000元的赔偿责任，但时至一审开庭后的好几个月中，涉案房产备案的承购人仍然是何锦端，金果湾农庄又一次欺骗了曹国文，金果湾农庄的以上行为触犯了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，依法应当承担解除合同，返还购房款及利息，以及加倍赔偿的责任。2、金果湾农庄实施一房二卖行为的时候，其应付的加倍赔偿责任已经形成，曹国文即取得最高人民法院司法解释的授权，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息（曹国文保留另案起诉金果湾农庄返还占用购房款利息的权力）、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责�，曹国文的以上权利是法律赋予的，又岂容违法者肆意剥夺，金果湾农庄以具备房产交付条件为由，要求二审改判继续履行房屋买卖合同，企图以现在具备交房条件来掩盖其过去实施的一房二卖的欺诈行为，逃避其应付的法律责任。恳请二审法院公正执法，驳回金果湾农庄的全部上诉请求，判令金果湾农庄给予曹国文双倍的赔偿，以彰显法律的正义。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。曹国文与金果湾农庄签订的涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。曹国文依约履行了其付清房款的义务，有《收款收据》、《补充协议》为证，但金果湾农庄却将涉案房产预售登记于�外人名下，且未在《补充协议》所约定的期限内将涉案房产办理备案至曹国文名下，构成根本违约，曹国文作为守约方可单方解除合同，原审法院据此判决解除涉案买卖合同，并判决金果湾农庄返还购房款、承担违约责任，认定事实清楚，本院予以确认，金果湾农庄请求继续履行合同的上诉主张，没有法律依据，本院依法驳回。金果湾农庄另上诉称涉案房产的购房款未实际支付，且尚待《广告投放协议》清算后确定具体数额，但本案为房屋买卖合同纠纷案件，仅就双方买卖涉案房产的相关事实进行审查，金果湾农庄在《收款收据》、《补充协议》中已确认收到全部购房款，故对其上诉理由，本院不予采信。如当事人因履行《广告投放协议》发生争议，可另循法律途径解决。关于金果湾农庄应付违约金数额问题，本院认为，自2011年5月20日金果湾农庄出具《收款收据》确认收到全部购房款，至2013年4月27日曹国文向原审法院提起本案诉讼，期间将近两年，原审法院按照购房款10%的标准确定违约金数额，尚不足以弥补曹国文的利息损失，处理结果确有不妥，本院按照公平原则予以调整，酌定金果湾农庄应付违约金数额为3000000元，对曹国文上诉请求中的超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第196号民事判决第一、二项。
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第196号民事判决第四项。
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第196号民事判决第三项为：惠州市金果湾农庄有限公司应于本判决生效之日起十日内向曹国文支付违约金3000000元。
四、驳回曹国文的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费184360元，由曹国文承担72782元，惠州市金果湾农庄有限公司承担111578元。二审案件受理费283142.4元，由曹国文承担75685.1元，惠州市金果湾农庄有限公司承担207457.3元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十月十一日
书 记 员 邹俊辉（兼）