江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1578号
上诉人（原审原告）：杨婷，女，1991年11月18日生，汉族，住本市六合区。
委托诉讼代理人：顾剑波，江苏彦圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐姣，江苏彦圣律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：王泳，女，1970年7月18日生，汉族，住本市建邺区。
委托诉讼代理人：李剑铭，江苏朗华律师事务所律师。
上诉人杨婷与上诉人王泳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初7703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，王泳承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院主动认定涉案合同中约定的违约金数额偏高无法律依据；（二）一审合同中约定的违约金数额不存在偏高；（三）其不存在未尽到合理审查与关注义务；（四）一审酌定违约金2万元无依据。
上诉人王泳上诉请求：撤销一审判决第一、二项；依法改判其不承担违约责任，杨婷承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）通过双方的通讯记录可以认定早在2016年9月21日前杨婷就知道涉案房屋的买卖需其与前夫过户后才能继续进行；（二）证人证言可以证明杨婷在签订涉案合同时就已知道房屋的真实状况；（三）一审中两名证人因故无法到庭，一审法院也没依法通知两名证人到庭；（四）涉案合同性质应为预售合同。
针对杨婷的上诉请求，王泳二审庭审中辩称：涉案房屋系其与前夫濮士玮婚姻存续期间共同承租的公有住房。后双方离异约定由王泳在2016年10月1日前，先支付濮士玮100万元（后协商为70万元），濮士玮将涉案房屋的承租人变更为王泳，再由王泳申请购买该房屋。对以上情况杨婷是明知的，同时杨婷与王泳约定该70万元由杨婷垫付。2016年9月29日，杨婷与其丈夫带了70万的本票和王泳、濮士玮来到南京市雨花台区房产经营公司准备将涉案房屋过户至王泳名下，但因濮士玮未携带离婚证，未能过户。次日双方再次到南京市雨花台区房产经营公司，但杨婷方反悔，要求必须先将涉案房屋过户至王泳名下，其才支付该70万元。故杨婷对涉案房屋的真实情况是明知的，其不存在违约。
针对王泳的上诉请求，杨婷二审庭审中辩称：涉案合同中明确约定双方在2016年10月11日前与贷款机构签订借款合同，也就意味着10月11日前涉案房屋必须具备产权，否则无法办理贷款。所以，王泳未在该期限前取得涉案房屋产权就已构成违约。无论杨婷是否知道房屋的实际情况，都不影响对王泳违约的认定。9月29日，杨婷已带了70万元首付款到房管单位，王泳前夫也到了，但未带任何材料，当时房管单位询问其是否同意卖掉涉案房屋，王泳前夫没有答复。
杨婷一审请求：王泳返还购房定金2万元并支付违约金36万元。
一审法院认定事实：
杨婷与王泳于2016年9月10日经南京云房源软件服务有限公司居间介绍达成房屋买卖合意，三方为此签有《南京市存量房屋买卖合同》，合同约定：杨婷向王泳购买本市建邺区虹苑新寓五村12幢2单元101室房屋，房价总款180万元，其中定金2万元，另有90万元房款由杨婷通过贷款支付；双方约定于杨婷获批贷款后7个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；如王泳根本违约，杨婷有权解除合同，王泳应退还定金并支付违约金，违约金数额为定金或总房款20%。合同签订当日，杨婷向王泳支付定金2万元。2016年10月19日，杨婷致函王泳，提出涉案房屋经查并非王泳所有，王泳亦非涉案房屋承租人，但王泳隐瞒了上述实情，导致合同根本无法履行，故声明解除涉案合同，并表示将追究王泳违约责任。2016年10月20日，王泳收到杨婷解除合同通知函。2016年11月，杨婷提起本案诉讼。审理中，杨婷称自己已于2016年11月另行购买了别处房屋。
一审法院认为，至本案审理终结，王泳仍未取得涉案房屋所有权，亦未获得房屋所有权人授权而取得房屋处分权，且王泳未能举出任何证据证明自己具有取得涉案房屋所有权或处分权的资格与条件，基于上述分析，自涉案合同签订之始直至本案诉讼审理终结，王泳作为涉案房屋出卖人，其根本无法履行将涉案房屋所有权转移登记到杨婷名下这一合同基本义务，王泳因此已构成根本违约，杨婷出于维护自身交易安全及合法权益而通知王泳解除合同并诉请王泳返还定金及承担违约金，并无不当。但杨婷主张的违约金数额偏高，且杨婷在合同缔结过程中未对涉案房屋权属情况加以必要了解与核实便径行作出购买决定并签订合同，其未能尽到合理审查与关注义务，自身亦有不当之处，故对违约金数额，本院依法调整酌定为2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、王泳于本判决生效之日起十日内向原告杨婷返还购房定金2万元。
二、被告王泳于本判决生效之日起十日内向原告杨婷支付违约金2万元。
三、驳回原告杨婷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7000元，减半收取3500元，由杨婷负担3132元，王泳负担368元。
本院二审期间，王泳提交了共有住房租赁契约、购买直管共有住房申请表以证明王泳对涉案住房有处分资格。对于一审查明的事实，杨婷认为一审遗漏了涉案合同中双方约定2016年11月10日前与贷款机构签订借款合同的事实。王泳认为其并未隐瞒签订合同时并非其所有，其并不是承租人的事实。
本院二审中查明以下事实：
1、涉案房屋系公有住房，现承租人为王泳。
2、王泳、杨婷签订的《南京市存量房屋买卖合同》中约定双方协商一致于2016年10月11日前与贷款机构签订借款合同。该合同中，房屋权属情况一项中房屋所有权证证号、土地使用权证号均为空白。
3、2016年9月21日，杨婷通过微信联系王泳称：“王姐，不好意思，一直没有联系您，主要我那边钱没有拿到，你这边看，你前夫那边什么时候是最后的期限？我尽快筹钱。”，后杨婷又联系王泳：“王姐你好，下周五之前给你钱行吗？尽量让你30号之前去跟你前夫过户，行吗？”。
4、2016年9月29日，杨婷向交通银行申请了70万元本票一张，收款人为王泳。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，王泳与杨婷就涉案房屋签订了《南京市存量房屋买卖合同》，该合同中明确记载了买卖房屋的坐落、面积、价款、支付时间等信息，且王泳业已接受了杨婷支付的定金20000万元，故该合同应属于房屋买卖合同，而非王泳上诉所称的预售合同。该合同于2016年9月10日，经当事人双方签字确认，已成立生效。该合同中约定王泳与杨婷应于2016年10月11日前与贷款机构签订借款合同。现因王泳未能在此期限前取得涉案房屋的产权，导致双方无法依约办理贷款，王泳对此存在违约。
就涉案房屋买卖，根据双方当事人陈述、双方微信记录、银行本票及涉案合同中关于房屋权属一项为空白的事实，可以认定王泳与杨婷在涉案合同以外另有合意，即杨婷于2016年10月1日前给付王泳70万元，用于王泳与其前夫办理涉案房屋过户。该合意系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力。后双方履行过程中，杨婷未依约给付王泳上述款项，且未能举证证明未给付以上款项系因他人原因造成，故杨婷对此亦已构成违约。
本院认为，房屋买卖中，卖方负有如实告知房屋真实情况的义务，买方亦不能因有专业中介机构的居间而免除其合理的审查和注意义务。且双方在交易过程中，应据实缔约，诚信履约。本案中，根据本院查明事实，王泳、杨婷对涉案房屋最终未能成功交易均存在过错。现因杨婷已另购房产，并已于2016年10月19日向王泳发出了解除通知，故涉案合同已于王泳收到该通知的2016年10月20日解除。合同解除后，王泳应返还杨婷定金20000元。关于杨婷主张的违约金，因双方对涉案合同未能履行均有过错，且都存在违约行为，故本院对此不予支持。
综上所述，上诉人杨婷的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人王泳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初7703号民事判决第一、三项；
二、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初7703号民事判决第二项。
一审案件受理费7000元，减半收取3500元，由杨婷负担3132元，王泳负担368元。二审案件受理费人民币7000元，杨婷负担3500元，王泳负担3500元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年三月二十二日
书记员 倪 辉