四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）内中民初字第2540号原告内江市爱购商业管理有限公司，住所地内江市市中区叠象街22号。法定代表人刘懿，经理。组织机构代码30945027-X。委托代理人张劲松，系四川汉安律师事务所律师。委托代理人张红。被告钟霞。委托代理人姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。委托代理人李琼，内江市市中区法律援助中心律师。原告内江市爱购商业管理有限公司（简称爱购公司）诉被告钟霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李友才独任审判，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。审理中，本院发现本案案情复杂，裁定由简易程序转为普通程序，并于2016年3月17日公开开庭进行了审理。经当事人同意，本案与（2015）内中民初字第3047号钟霞诉爱购公司租赁合同纠纷一案合并审理。原告爱购公司的委托代理人张劲松、张红和被告钟霞委托代理人姚永红到庭参加诉讼。审理中，本案因当事人申请庭外和解自2015年10月28日扣除审限至2016年3月24日，该和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告爱购公司诉称，原、被告经过协商于2014年11月18日签订租赁合同，约定：原告爱购公司将位于内江市市中区叠象街综合市场4楼A区51位约31㎡铺位出租给被告钟霞从事商业经营，期限为2014年11月18日至2016年11月30日，每月租金4,200元，每三个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月20日前被告钟霞向原告爱购公司一次性足额支付下个缴租期租金；其他费用（水、电、气、物管、垃圾清运费及其他公摊费用）被告钟霞应在每月的1-3日一次性支付，每逾期一天，原告爱购公司有权收取该缴费时段总额的1%作为滞纳金等。合同签订后，原告爱购公司如约履行了合同义务，被告钟霞也入场经营。在合同履行至约定的收取租金和费用之日时，经原告爱购公司多次催缴，被告钟霞拒不缴纳租金和相关费用。原告爱购公司请求法院判令：1、解除原、被告于2014年11月18日签订的租赁合同；2、被告钟霞归还叠象综合市场4楼A区51位铺位给原告爱购公司；3、被告钟霞支付欠缴租金依约支付12个月的垃圾清运费240元、物业费1,860元、电费1,565.60元、三项费用的滞纳金8,635.20元、11个月的公摊水费383.60元、11个月的公摊电费1,510.10元、5个月的公摊空调费1,231.70元、公摊滞纳金5,822元，2015年4月6日计算至2016年3月16日的租金45,400元，违约金2,520元，总金额为69,168.20元；4、两个月的租金损失8,400元。被告钟霞辩称，租赁合同签订后，被告钟霞如约进场经营。但原告爱购公司出租的房屋不符合安全标准，存在重大安全隐患：1、爱购商城消防直到2015年7月7日才验收合格；2、商场内的“假日网吧”违规搭建一条宽约3米、长约6米的走廊作为消防通道，该走廊已被内江市城乡建设规划局认定为违法建筑，并责令该网吧于2015年9月6日前自行拆除，逾期将依法强制执行；3、原告爱购公司违法改造屋顶天井机构，导致整个建筑物处于危险状态；4、厕所经常漏水，直到2015年6月底才安装空调；5、未按规定配备正规保安24小时执勤导致商户手机被盗，对被告钟霞的经营造成严重不良影响。原告爱购公司也未按照招商时的承诺为被告钟霞提供宣传推广。由于原告爱购公司的违约行为，致使合同无法履行，被告钟霞同意解除合同，不承担欠缴费用和滞纳金等。经审理查明，2014年4月，原告爱购公司取得了内江市市中区叠象街4楼综合市场的管理使用权后，改名为爱购潮流广场，并发出招商邀请。2014年8月12日，原告爱购公司对爱购潮流广场向消防部门申请验收。2014年11月18日，原、被告签订租赁合同。合同约定：原告爱购公司将位于内江市市中区叠象街综合市场4楼A区51位约31㎡铺位出租给被告钟霞从事服装经营，期限为2014年11月18日至2016年11月30日，每月租金4,200元，每三个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月20日前被告钟霞向原告爱购公司一次性足额支付下个缴租期租金；其他费用（水、电、气、物管、垃圾清运费及其他公摊费用）被告钟霞应在每月的1-3日一次性支付，每逾期一天，原告爱购公司有权收取该缴费时段总额的1%作为滞纳金；在合同有效期内，被告钟霞三次逾期缴纳费用或一次逾期10天以上仍不缴纳费用的，原告爱购公司有权立即解除合同，因此发生的损失由被告钟霞负担等。合同签订当天，被告钟霞向原告爱购公司缴纳了履约保证金24,000元，2014年12月6日至2015年2月28日的租金12,000元。2014年12月6日，被告钟霞正式入场经营。租金到期后，被告钟霞又缴纳了一个月租金，租金期限至2015年4月5日。被告钟霞一直未支付物管费、垃圾清运费、水费、电费等费用。2015年7月7日，内江市市中区公安消防大队对爱购潮流广场验收合格。2015年7月31日，原告爱购公司以被告钟霞未按合同约定缴纳相关费用属违约行为为由向本院提起诉讼。本院于2015年8月6日立案受理。被告钟霞认为原告爱购公司的爱购潮流广场未经过消防验收不具备开业条件、没有完全履行开业承诺、管理不到位等属违约行为为由，同其他商户一起于2015年8月7日、8月8日围堵爱购潮流广场大门，造成商场停止经营。原告爱购公司将被告钟霞所租赁的商铺锁门两个月。以上事实,有租赁合同、责令限期拆除违法建设决定书、原告爱购公司工商登记信息、市中区消防大队建设工程消防验收意见书、银行流水明细账、缴费票据，原告爱购公司提供的房屋所有权证、证明、交款收据、照片等有效证据及双方当事人陈述在案为凭。本院认为，参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三款“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，原告爱购公司将未经公安消防机构验收合格的爱购潮流广场商铺租赁给被告钟霞使用而签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，原告钟霞于2015年8月7日与其他商户一起围堵广场大门后就停止经营，事实上本案涉及的租赁合同已不能履行。故原告爱购公司提出的解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告爱购公司按照约定将爱购潮流广场E区51位31㎡的商铺交与被告钟霞经营使用，其已完成了交付租赁物的义务，被告钟霞应当按照约定支付租金和其他相关费用。被告钟霞未按约向原告爱购公司交纳水电费、物管费等相关费用，也未支付自2015年4月起的租金，且于2015年8月7日与其他租赁户一起围堵广场大门造成广场无法经营，属违约行为。原告爱购公司将爱购潮流广场E区51位31㎡的商铺交与被告钟霞经营使用前后，未尽到相应的管理之责，属违约行为。原告爱购公司要求被告钟霞支付自2015年4月6日至2016年3月15日的租金的诉讼请求，本院予以支持，但应扣除原告爱购公司锁门的两个月的租金。被告钟霞应支付原告爱购公司的租金37,000元，原告爱购公司请求的超出部分，本院不予支持。被告钟霞所欠原告爱购公司的物业管理费、电费、电损费按其实际占用商铺时间计算，即12个月的物业管理费1,860元、12个月电费1,565.55元。被告钟霞自2015年8月7日起停止经营，应承担经营期间即自2014年12月6日至2015年8月7日止的垃圾清运费、公摊水费、公摊电费、公摊空调费等公摊费用，其费用分别为：垃圾清运费163.87元、公摊水费228.44元，公摊电费1,188.14元，公摊空调费931.23元。原告爱购公司请求的超出部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告爱购公司提出要求被告钟霞承担违约金、滞纳金和租金损失等诉讼请求因双方均有违约行为，本院不予支持。被告钟霞提出的不承担责任的辩称，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告内江市爱购商业管理有限公司与被告钟霞签订的《租赁合同》;二、被告钟霞于本判决生效后十日内向被告内江市爱购商业管理有限公司支付租金37,000元、垃圾清运费163.87元、物业管理费1,860元、电费1,565.55元、公摊水费228.44元，公摊电费1,188.14元，公摊空调费931.23元，合计42,937.23元。三、驳回原告内江市爱购商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告钟霞未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,739元，原告内江市爱购商业管理有限公司负担656元，被告钟霞负担1,083元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长  李友才审 判 员  徐婷婷人民陪审员  赵志敏二〇一六年五月六日书 记 员  张峻菡