西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0103民初5195号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。负责人：杨新丰。委托诉讼代理人：王峰，北京市东元律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人：和良辉，北京市东元律师事务所西安分所实习律师。被告：贺正泽，男，汉族。被告：张代菊，女，汉族。被告：陕西华岭房地产有限责任公司。法定代表人：高兴明。委托诉讼代理人：方娟，女。委托诉讼代理人：穆金萍，女。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告贺正泽、张代菊、陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称华岭公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王峰、和良辉，被告华岭公司委托诉讼代理人方娟、穆金萍到庭参加诉讼。被告贺正泽、张代菊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告贺正泽、张代菊于2008年6月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告贺正泽、张代菊偿还原告截止2017年3月7日的借款本金97495.78元、利息2536.85元、罚息780.63元、复息69.29元，合计100882.55元，并按合同约定支付2017年3月8日至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复息；3.判令被告华岭公司对上述第2项债务承担连带清偿责任；4.判令原告对被告贺正泽、张代菊抵押的位于西安市高新区电子工业园太白南路东侧兰乔圣菲第8幢3单元10层31001号房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告贺正泽、张代菊与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》，向原告借款390000元，用于购买上述房屋，借款期限为120个月，并以该房产提供抵押担保。借款合同同时约定被告华岭公司为被告贺正泽、张代菊债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约发放了借款。被告未按约履行还款义务，已构成违约。依据合同约定，原告有权解除借款合同，要求被告贺正泽、张代菊偿还借款本息及承担抵押责任，并要求被告华岭公司承担保证责任。被告贺正泽、张代菊未作答辩。被告华岭公司辩称，根据约定其承担的是阶段性连带保证责任担保，在他项权利证办理之前，对借款人的债务承担保证责任；物权抵押担保优先于保证担保，抵押物不足清偿部分由其承担保证责任；华岭公司如承担保证责任，则应享有追偿权，其不承担诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2008年6月19日，原告（贷款人）与被告贺正泽（借款人、抵押人）、张代菊（抵押人）、华岭公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款390000元，用于购买坐落于西安市高新区电子工业园太白南路东侧兰乔圣菲第8幢3单元10层31001号房屋；借款期限120个月，即自2008年6月19日至2018年6月19日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；借款逾期的，罚息利率为在本合同贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为按月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为4459.29元；担保方式为抵押加保证，借款人以其购买的上述房屋提供抵押担保；保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、借款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，计收罚息和复利，行使担保权利等内容。同日，被告贺正泽、张代菊（抵押人）与原告（抵押权人）还签订了《房地产抵押合同》，约定以其所买的上述房屋为借款合同提供抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。并于2008年6月30日办理了预售商品房抵押登记备案证明。2008年6月19日，原告向被告贺正泽发放贷款390000元。被告在贷款初期尚能按期偿还月供款。自2016年5月19日起，被告未按约还款。截至2017年3月7日，被告贺正泽该借款合同项下尚欠原告借款本金97495.78元、利息2536.85元、罚息780.63元、复息69.29元，合计100882.55元。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》、二被告夫妻关系证明、公证书、个人贷款支付凭证、预售商品房抵押登记备案证明、个人贷款对账单、拖欠明细单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告贺正泽、张代菊、华岭公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与被告贺正泽、张代菊签订的《房地产抵押合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。原告依约发放了贷款，被告贺正泽未按照合同约定按期足额偿还月供款，构成违约，应当承担民事责任。被告张代菊作为共同抵押人，对于夫妻共同债务，亦应承担偿还责任。被告华岭公司为被告贺正泽该笔借款提供阶段性连带保证责任担保，由于尚未办理房屋他项权证，被告华岭公司对于被告贺正泽该借款合同项下的债务应当承担连带清偿责任。被告贺正泽、张代菊经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。综上所述，原告依据合同约定要求解除借款合同，要求被告贺正泽、张代菊偿还借款本金及相应利息，并要求被告华岭公司承担连带清偿责任之诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告华岭公司在承担保证责任后，有权向被告贺正泽、张代菊追偿。本案涉案房产上设定的为抵押预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张就抵押房屋处置所得价款享有优先受偿之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告贺正泽、张代菊、陕西华岭房地产有限责任公司于2008年6月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除；二、被告贺正泽、张代菊于本判决生效之日起二十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿付借款本金97495.78元、利息2536.85元、罚息780.63元、复息69.29元，合计100882.55元（截至2017年3月7日），及自2017年3月8日起至实际付款日产生的利息、罚息、复息（按照借款合同的约定计算）；三、被告陕西华岭房地产有限责任公司对被告贺正泽、张代菊上述债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向被告贺正泽、张代菊追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2317元，由被告贺正泽、张代菊、陕西华岭房地产有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  李新元审判员  任惠军审判员  李静宇二〇一七年十一月十六日书记员  吴思敏