天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初8538号原告：天津市供水管理处，住所地天津市和平区贵州路***号。法定代表人：杨国彬，处长。委托诉讼代理人：王雲子，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王晴，天津天关律师事务所律师。被告：赵锦，女，1977年12月24日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵善怀（被告赵锦之父），男，1948年9月20日出生，汉族，天津市纺织器材公司退休工人，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨华，天津韬鼎律师事务所律师。原告天津市供水管理处与被告赵锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王雲子、王晴，被告委托诉讼代理人赵善怀、杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市供水管理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空位于天津市南开区×××房屋（怀仁里1号楼×××室）并交还原告；2.判令被告向原告支付自2018年6月30日至实际腾交房屋之日止的逾期腾房违约金（每日为40000元×1%=400元）；3.判令被告向原告支付自2018年6月30日至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费（每日为110元）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告为天津市南开区×××房屋（怀仁里1号楼×××室）房屋的所有权人，房屋面积约80平方米，产别为国有自管产。2017年7月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告承租上述房屋一年，租期至2018年6月30日止。租期届满后，被告仍占用上述房屋至今未予返还，经原告多次催要未果，故原告起诉。被告赵锦辩称，不同意原告的诉讼请求：1、不同意腾房。最早与被告签订租赁合同的是自来水总公司，当时该公司知道被告承租涉案房屋是用于经营，其负责人口头承诺被告可以在法律许可最长20年范围内长期租赁。因此被告才与该公司签订租赁合同，并在后来与原告续签了租赁合同。所以，被告认为双方的租赁法律关系并未终止，双方应当续签租赁合同。原告与被告签订租赁合同后，原告从未向被告出示过对涉案房屋具有物权的证明，故被告认为即使腾房也应当将房屋交还给实际产权人，如原告不能出示，被告认为原告无权要求被告腾房。2、被告不同意支付违约金，鉴于被告认为双方的租赁法律关系并未终止，故不应向原告腾房，所以也就不应支付逾期腾房违约金。且原告在租赁合同到期前，没有明确告知被告期满不再续租，即使腾房也没有给被告必要的准备期限，所以被告不应支付逾期的违约金。3、被告不同意支付房屋使用费，原、被告签订的租赁合同中没有关于房屋使用费的约定，所以原告主张房屋使用费没有事实及法律依据。退一步讲即使应当支付房屋使用费，原告主张的房屋使用费也过高，涉案房屋的实际使用面积为40平米左右，而原告按照80平方米的面积主张，明显不符合实际情况，其主张过高。4、被告承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了简单装修，装修后的房屋继续出租必然导致租金收入增加，原告因此获益，故被告认为如双方租赁关系终止，原告应当对被告的装修损失予以补偿，被告主张的补偿金额为20000元。另外，原告将被告自行购买的电表强行拆除，如双方租赁关系解除，原告应当予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告天津市供水管理处系南开区黄河道3、5号房屋对应的《天津市房地产权证》登记的权利人。该《天津市房地产权证》所附的房产分户图注明上述房屋坐落于天津市南开区×××。2017年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》及《房屋租用安全补充条款》，约定乙方租赁甲方坐落在南开区黄河道怀仁里1号楼5门102房屋事宜，用于商业用途。协议书第一条约定：租赁期限为1年，自2017年7月1日至2018年6月30日；在租赁期限届满当日，乙方应将房屋腾空交还甲方，如乙方逾期腾房，除应按本协议标准支付租金外，则每逾期一日应向甲方支付1%的违约金。第二条约定：房屋租金每年40000元。第三条约定，租金每半年一付，上半年租金20000元于4月30日前支付，下半年租金20000元于10月31日前支付；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日应按租金总额（40000元）的1%向甲方支付违约金，如乙方逾期支付租金超过10日，则甲方有权解除合同，除应付房屋租金外，则每逾期一日应按租金总额（40000元）的1%向甲方支付违约金。合同签订后，被告使用涉案房屋，租期内已向原告支付租金。2017年12月1日，原告向被告送达《房屋到期清退通知》，载明“按照上级清退出租房屋要求，现要求乙方赵锦将南开区黄河道×××号怀仁里1号楼×××房屋，于合同到期日（2018年6月30日）前腾空交还甲方，逾期不腾房，我处将启动法律程序进行清房）”，被告赵锦在该通知上签收人处签字，原告委托诉讼代理人王雲子在该通知上经手人处签字。庭审中，被告自述2014年初即从自来水总公司处租赁了涉案房屋，用以经营“天津第一驾校”，当时，自来水总公司负责人口头承诺被告可以长期租赁，故要求与原告续签合同。另外，经本院实地勘验，被告承租的涉案房屋为怀仁里1号楼5门102室，被告用于经营“天津第一驾校”，所印发名片显示该校分校4站地址为怀仁里底商（南开区黄河道×××号），确系证书载明的黄河道5号房屋本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。针对被告提出的抗辩意见，本院分析如下：1、关于被告提出前出租人曾承诺其可以长期租赁一节，对此被告未提交任何证据证实，何况根据合同相对性原则，被告与前出租人之间的约定产生的效力也不能及于其与原告之间的租赁合同。原、被告之间的合同没有任何有关续租的约定，反而明确载明租赁期限届满后被告负有及时腾房的义务；2、关于被告提出对原告是否是涉案房屋实际产权人的质疑，根据原告持有的《天津市房地产权证》所附的房产分户图，并经本院实地勘验，可以确认涉案房屋怀仁里1号楼×××号房屋确系证书载明的黄河道×××号房屋；3、关于被告抗辩原告没有提前告知不再续租，要求腾房没有给被告必要准备期限，故不应支付逾期腾房违约金一节，原告提交的《房屋到期清退通知》系于2017年12月1日送达被告，距离合同到期还有超过半年时间，可见被告提前半年多就已知无法续租需要准备到期腾房。现租期已经届满，被告仍拒绝腾空还房，应适用合同第一条关于逾期腾房违约金的约定。但本院注意到，该条并没有明确以何金额为基数计算1%的违约金，结合合同第三条关于逾期付租违约金的约定，推定为以年租金40000元为计算基数，如此计算的违约金远高于原告的租金损失，故本院依法调整为每逾期一日应向原告支付142.50元（40000元÷365天×130%），原告主张的2018年6月30日为租期届满当日，应调整为次日起算逾期违约金；4、关于被告不同意支付房屋占有使用费一节，本院认为，原告该项诉请并无合同依据，而且因被告逾期腾退房屋给原告造成的损失已经通过前述的逾期腾房违约金得以补偿，故被告抗辩成立，原告该项请求本院不予支持；5、关于被告主张原告补偿其装修损失一节，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”据此，被告的抗辩主张缺乏合同依据，无论原告是否同意被告装修，根据司法解释规定，本院都无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵锦于本判决生效后十五日内将天津市南开区黄河道怀仁里1号楼×××房屋（南开区黄河道×××号门脸房）腾空并返还给原告天津市供水管理处；二、被告赵锦于本判决生效后十五日内向原告天津市供水管理处支付逾期腾房违约金，自2018年7月1日始至实际腾交房屋之日止，每日按142.50元标准计算；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵锦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  陈卫东二〇一八年八月十三日法官 助理  张惟威书 记 员  秦 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。