沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0104民初4089号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。
负责人：李佩岐，系该支行行长。
委托代理人：李新蕾、孟凡玲。
被告：王晓娟。
被告：沈阳奥园新城置业有限公司。
法定代表人：郭梓文，系该公司董事长。
委托代理人：刘永强。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王晓娟、沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园新城）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法由审判员郑友杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李新蕾，被告奥园新城委托代理人刘永强到庭参加了诉讼，被告王晓娟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月9日，被告一与原告签订了一份《个人住房借款合同》。合同约定：被告向原告贷款人民币36万元，用于个人购买自用住房，贷款期限为20年，自2011年5月9日始至2031年5月9日止，还款方式以每月作为一个还款期。该贷款采用抵押作为贷款担保，被告将沈阳市苏家屯区南京南街1188-85号1-1-2自有房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产局办理了抵押登记。被告二与原告于2011年3月18日签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告二对该笔借款提供阶段性连带保证责任，担保期限自“抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。合同签订后，原告将人民币30万元借给被告一，被告一开始偿还贷款。但被告无故拖欠贷款，中止偿还，经原告多次催要，仍无意还款，截至2016年3月22日，已拖欠原告本息及违约金合计323,138.16元。故原告诉至法院，要求1、解除原告与被告一之间的借贷合同；2、被告一偿还原告贷款本金315,373.76元，利息、罚息、违约金合计7764.4元，共计323,138.16元(暂算止2016年3月22日)，以及从2016年3月23日起至实际清偿日止的利息和罚息（按借款合同约定的计算方法计算）;3、原告对被告一抵押物享有优先受偿权；4、被告一承担本案诉讼费、律师费；5、被告二对上述请求承担连带偿还责任。
被告王晓娟未答辩，亦未提供任何证据。
被告奥园新城辩称：2011年1月23日，被告一与我公司签署了《商品房买卖合同》及补充协议，第一被告自愿购买我公司开发的位于苏家屯区南京南街1188号（奥园国际城）85号楼1-1-2号商品房一套，购房总款516,076元。被告王晓娟与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款36万元用于支付购房款。2011年5月18日，原告发放了贷款。被告王晓娟与原告办理了预告抵押登记，用于担保其债务。现借款人王晓娟违反借款合同约定，停止偿还原告贷款，致使原告诉诸法院，请求解除借款合同，偿还贷款余额本金及利息、罚息，并将我公司列为被告，承担连带担保责任。我公司对于借款合同的解除没有任何过错，涉案楼栋早已具备了办理权属证书的条件，只因被告一至今未办理收楼手续，权属证书无法办理，致使我公司的担保责任期限延长。本案中原告的债权既有被告王晓娟以所购商品房为抵押物的抵押担保，又有我公司的阶段连带责任保证，根据《担保法》第28条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”若被告一有能力继续履行借款合同，希望原告给予机会，否则解除此合同的后果非常严重。综上，被告一应为自己的违约行为承担相应的法律责任。
经审理查明，原告与被告王晓娟于2011年5月9日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告购买坐落于苏家屯区南京南街1188号1-1-2号商品房一套，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币36万元，借款期限为240个月，自2011年5月9日至2031年5月9日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮100%。被告王晓娟以其购买的上述房屋设定抵押，并在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。被告奥园新城与原告于2011年3月18日签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告奥园新城对该笔借款提供阶段性连带保证责任，担保期限自“抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。借款合同签订后，原告向被告王晓娟发放了个人住房贷款人民币36万元，被告王晓娟未按约定还款，出现逾期，现尚欠原告贷款本金余额315,373.76元，截止2016年3月22日的利息和罚息计7764.4元。
上述事实有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息以及个人贷款对账单、个人住房借款最高额保证合同及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告王晓娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告与被告王晓娟、奥园新城签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告王晓娟未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求。虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求，不予支持。
关于原告主张奥园新城承担连带保证责任的主张。本院认为，被告奥园新城在个人住房借款最高额保证合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为“抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告王晓娟的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王晓娟于2011年5月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告王晓娟于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金315,373.76元，利息和罚息7764.4元（截止2016年3月22日）；
三、被告王晓娟于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2016年3月23日起以本金315,373.76元为基数，至借款本金付清之日止）；
四、被告沈阳奥园新城置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费6707元，减半收取3353.5元，由被告王晓娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费6707元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑友杰
二〇一六年六月二十一日
书记员 尹琳琳