广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4147号
上诉人（原审原告）：方葵城，男，1986年6月13日出生，汉族，住广东省惠来县。
上诉人（原审原告）：罗永丽，女，1988年8月26日出生，汉族，住广东省惠来县。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨慧，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李楚翔，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区锦业房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道办事处大晚社区居民委员会沿江南路36号之七。
法定代表人：伍锦生，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司，住所地广东省中山市东升镇同乐大街三路81号锦绣龙湾华苑2幢1卡。
法定代表人：伍锦生，该公司总经理
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：王莉荣，广东邦仁律师事务所实习律师。
上诉人方葵城、罗永丽因与上诉人佛山市顺德区锦业房产有限公司（以下简称锦业公司）、佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司（以下简称锦业公司中山分公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
方葵城、罗永丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判锦业公司及锦业公司中山分公司修复涉案房屋至合同约定的标准；2.改判锦业公司及锦业公司中山分公司补偿方葵城、罗永丽购房差价98941元（542970元120.66平方米×3680元/平方米）；3.改判锦业公司及锦业公司中山分公司承担方葵城、罗永丽支付的一、二审律师费15000元；4.判决锦业公司及锦业公司中山分公司支付方葵城、罗永丽逾期交楼违约金暂计19547元（违约金按购房款总额的0.02%/天从2016年1月6日起计算至涉案商品房实际交付之日止）。事实和理由：一、一审判决审理程序违法、认定事实不清。方葵城、罗永丽曾向一审法院申请调查取证，但一审法院仅要求锦业公司及锦业公司中山分公司提供备案合同，并未到房管部门进行调查。导致判决认定事实不清，且错误认为房屋降价现象并非针对特殊楼层。二、一审法院虽然认定锦业公司及锦业公司中山分公司存在欺诈销售行为，但却根据公平原则，仅判令锦业公司及锦业公司中山分公司赔偿买受人已付的购房款的3%，即16289.1元，显失公平。三、锦业公司及锦业公司中山分公司交付的涉案商品房质量存在瑕疵，买受人有权要求其赔偿经济损失及按双方合同约定标准修复涉案商品房。四、根据公平原则，买受人可要求锦业公司及锦业公司中山分公司支付律师费。
锦业公司、锦业公司中山分公司辩称，一、方葵城、罗永丽的诉讼请求成立的前提是锦业公司、锦业公司中山分公司存在违约行为。但双方签订的合同及补充协议并未约定涉案商品房的阳台与其他楼层的阳台一致。因此方葵城、罗永丽的诉求没有依据。二、涉案房屋属于特殊楼层，锦业公司及锦业公司中山分公司的销售模型对此已作清晰标示，锦业公司及锦业公司中山分公司已履行告知义务。方葵城、罗永丽对此亦已知晓。三、即使本案中方葵城、罗永丽因未充分了解涉案房屋的销售状况而购买涉案商品房，亦属于重大误解，方葵城、罗永丽可申请法院撤销涉案合同。不能由此认定锦业公司及锦业公司中山分公司的行为构成违约。其余答辩意见与上诉意见一致。
锦业公司及锦业公司中山分公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判锦业公司及锦业公司中山分公司无需向方葵城、罗永丽支付任何赔偿。事实和理由：一、方葵城、罗永丽向锦业公司及锦业公司中山分公司购买涉案商品房时，锦业公司及锦业公司中山分公司的工作人员已将涉案商品房的阳台的不同设计等情况告知方葵城、罗永丽。双方签订的《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》中已载明买受人对涉案商品房状况、周边环境等已有充分了解，出卖人已对涉案商品房及周边的所有设施、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细说明。上述合同是双方在平等自愿的情况下签订的，相关约定合法有效，出卖人并不存在未对涉案商品房属于特殊楼层履行合理提醒、说明义务的情况。二、涉案房屋所在二期项目中有几层均系特殊楼层，若出卖人未在销售时履行告知义务，相关购买了特殊楼层的业主应该会向出卖人主张权利，但目前为止，其他特殊楼层业主均已收楼，且没有其他业主提出异议。三、买受人购买涉案商品房时，该涉案商品房所在的二期建设项目已全部封顶，且与该二期建设项目设计方案基本相同的一期建设项目已经完工，买受人完全可以通过一期、二期建设项目的现状及销售模型的展示而知晓其拟购买商品房的情况。四、买受人购买涉案商品房时，涉案商品房所在二期建设项目已封顶，且有工程用的升降机可乘坐，买受人可到达任何一楼层进行参观。五、出卖人已完全按照双方合同约定的交付标准及交付时间向买受人交付涉案商品房。故买受人不存在违约的行为。六、即使买受人自身对涉案商品房的设计存在误解，其亦可申请撤销合同。
方葵城、罗永丽辩称，一、出卖人作为开发商，其在销售涉案商品房时应向买受人履行充分说明和提醒的义务。就涉案商品房而言，其阳台的护栏系砖砌体而非铁栏杆，该设计不但影响主观感受，客观上还影响房屋的通风及采光。出卖人隐瞒房屋设计的缺陷，以普通设计的商品房的销售价格出售涉案商品房。在买受人知晓相关情况，要求出卖人进行修复或置换后，出卖人多方推脱。二、其他相同楼层的业主的收楼行为不能证明出卖人履行了告知义务。三、出卖人出售涉案商品房时提供的模型与涉案房屋实际状况并不相同。买受人作为无过错方，要求出卖人基于其过错行为承担赔偿责任，合法有据。
方葵城、罗永丽向一审法院起诉请求：1.锦业公司及锦业公司中山分公司修复涉案房屋至合同约定标准；2.锦业公司及锦业公司中山分公司补偿差价98941元；3.锦业公司及锦业公司中山分公司承担方葵城、罗永丽的律师费10000元。
一审法院认定事实：锦业公司中山分公司系锦业公司的分支机构，系中山市东升镇同乐大街三路81号锦绣龙湾的开发商。2014年10月12日，方葵城、罗永丽与锦业公司中山分公司签订中山市商品房买卖合同，订明方葵城、罗永丽向锦业公司中山分公司购买上述锦绣龙湾花苑2幢2单元2304号商品房，建筑面积120.66平方米，套内建筑面积为96.29平方米，按套内建筑面积计价，单价为5638.9元/平方米，房价款542970元，方葵城、罗永丽以首付及商业贷款方式支付，锦业公司中山分公司于2016年1月6日前将符合合同约定的商品房交付方葵城、罗永丽使用。同时，双方签订合同补充协议，补充协议的字体、行间距均比商品房买卖合同小，其中第八条第8点载明：“锦业公司中山分公司已对该商品房及其周边的所有设施、周边的情况及可能产生的影响向方葵城、罗永丽作出了详细的介绍和说明，锦业公司中山分公司已告知方葵城、罗永丽有关本项目规划设计的有关情况，且因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示，双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准……”。合同签订后，方葵城、罗永丽依约向锦业公司中山分公司支付首期房款并就余款办理银行按揭贷款，履行付款义务。尔后，方葵城、罗永丽以锦业公司中山分公司隐瞒其所购商品房属特殊楼层，影响其采光、通风等为由提起本案诉讼，主张前述实体权利。
一审法院另查明：锦业公司中山分公司所购买的商品房户型结构为三房两厅，其中客厅及其中一间卧室南（东南）向，面向小区花园，主卧室则南（东南）北（西北）相通。上述客厅阳台、卧室窗户及主卧室南（东南）向窗户处于整栋楼房外墙装饰带处，属特殊楼层。与其他正常楼层相比，该特殊楼层客厅阳台护栏主要为砖砌体而非铁栏河，砌体高约92厘米；另卧室窗下砌体的高度，正常楼层约41厘米，特殊楼层约92厘米。方葵城、罗永丽诉称其购买商品房时锦业公司中山分公司未予告知以上情况，其当时只观看了样板房并曾上至17层，由于楼层未完工且有水泥渣挡住而未能继续往上走，当时销售人员说上面楼层格局都是一样的。锦业公司、锦业公司中山分公司辩称方葵城、罗永丽上去23层看过，并提交有沙盘模型照片，以证明涉案23层楼房与其他楼层不同。经查，照片显示沙盘模型中商品房（2栋A、2栋B）5层、23层、27层为特殊楼层，其中6层至23层阳台外墙护栏砖砌体以枣红色、白色相间标示，细心比对之下，可见23层阳台护栏及相应房间的窗下砖砌体较其他楼层要高，阳台未见明显铁护栏。方葵城、罗永丽提交有一段视频资料，该资料显示商品房的阳台护栏并未施工，以及23、24层商品房卧室窗下砖砌体高度之间的区别。方葵城、罗永丽诉称该视频是其签订商品房买卖合同后到旁边同期的商品房内所录制，以证明无法区分特殊楼层阳台的设计与正常楼层是否一致。
方葵城、罗永丽提交三张涉及商品房售价的照片，主张2B2703房原来的单价为5444元/平方米，在2015年9月27日降价为3800元/平方米，并认为2B2301房在2015年8月的售价为3680元/平方米，请求以该单价乘以其所购商品房的建筑面积120.66平方米，以所得房价与其实际支付房价之差98941元计算锦业公司、锦业公司中山分公司应予支付的补偿款。经查：上述反映商品房售价的照片中载明的商品房面积均为建筑面积；第二张照片所涉商品房包括“定价”及“金秋钜惠”的优惠价款；除方葵城、罗永丽主张的2B2703外，其余商品房均有降价优惠，如2B1403房、2A302房、2B302房、2B2803房等。此外，锦业公司、锦业公司中山分公司提交有锦绣龙湾华苑2幢1单元2302房的销售登记备案表及买卖合同，该证据反映以上商品房的建筑面积为136.31平方米、套内建筑面积为112.24平方米，总价为580408元。
一审诉讼中，双方当事人均确认涉案商品房符合设计、规划要求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，方葵城、罗永丽与锦业公司中山分公司签订中山市商品房买卖合同，约定商品房买卖事宜，锦业公司中山分公司对所售商品房的结构、状况等方面负有合理的提醒、说明义务。尤其是涉案商品房的客厅阳台及两个卧室的南（东南）向窗户处于整栋楼房外墙装饰带处，属特殊楼层。与其他正常楼层相比，该特殊楼层客厅阳台护栏主要为砖砌体而非铁栏河，卧室窗下砌体的高度也比正常楼层要高，除影响观感、景观之余，通风和采光均在一定程度上受到影响。因此，锦业公司中山分公司应按照诚实信用原则，对特殊楼层与其他楼层的差别进行合理提醒、说明，以便方葵城、罗永丽更好地选购商品房。现双方当事人对该义务是否已予履行存有争议，一审法院认为：首先，中山市商品房买卖合同及其附件补充协议均为锦业公司中山分公司提供的格式合同，合同未对方葵城、罗永丽所购买的商品房属特殊楼层进行任何说明。锦业公司及锦业公司中山分公司辩称补充协议有“锦业公司中山分公司已对该商品房及其周边的所有设施、周边的情况及可能产生的影响向方葵城、罗永丽作出了详细的介绍和说明，锦业公司中山分公司已告知方葵城、罗永丽有关本项目规划设计的有关情况，且因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示，双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准”的约定，应视为方葵城、罗永丽知悉、清楚所购商品房的情况。对此，纵观整份补充协议，协议所采用的字体、行间距均比买卖合同要小，该条款亦属锦业公司中山分公司免除或限制其责任的条款，锦业公司中山分公司未举证证明其已向方葵城、罗永丽作合理提醒、说明，一审法院对此不予采信。其次，虽涉案商品房符合设计、规划要求，并有设计图纸标明该房客厅阳台及卧室窗户的建筑规范，但该部分资料并不是买卖合同的组成部分，无证据证明锦业公司中山分公司在出售房屋时有向方葵城、罗永丽曾出示该资料。再次，涉案商品房属预售房，合同缔约时尚在施工建设，主体结构、电梯、消防等方面尚未完工，而方葵城、罗永丽所购房屋在23层的高层，其在参观样板房后未上23层观看或者依其主张上至17层后因水泥渣等材料阻挡未能继续上去的陈述完全符合生活常理，锦业公司中山分公司对其有关方葵城、罗永丽已到23层看房的事实主张未能举证证明，应承担不利的法律后果。更何况，从方葵城、罗永丽提交的视频资料可知，方葵城、罗永丽购买房屋后同期商品房的阳台砌体、护栏均未安装，方葵城、罗永丽无法得知特殊楼层与正常楼层之间阳台的区别。最后，锦业公司及锦业公司中山分公司提交的商品房沙盘模型虽可见23层阳台护栏及相应房间的窗下砖砌体较其他楼层要高，阳台未见明显铁护栏，但就整个沙盘模型来看，6层至23层阳台护栏砖砌体以枣红色、白色相间标示，而且该商品房为高层建筑，除非经过细心观察、比对，否则不易发现差别。况且，对缺乏建筑行业专业知识的一般人，在没有特殊提醒、说明的情况下，即便能从沙盘模型中发现之间的异同，也难以得知实际中特殊楼层与正常楼层的差异。因此，仅凭沙盘模型的展示，尚未达到法律所规定的合同相对人履行提醒、说明义务的应有要求。综上，一审法院认定锦业公司中山分公司未对方葵城、罗永丽所购的商品房属特殊楼层履行合理的提醒、说明义务，违反合同约定，应承担违约责任，赔偿造成方葵城、罗永丽所购房屋通风、采光和景观、观感受影响的经济损失。
就损失的计算标准问题，方葵城、罗永丽主张以某商品房出售时的价格乘以其所购商品房建筑面积之和，再比对其实际支付的购房款，以差额为补偿。一审法院认为，方葵城、罗永丽提交的照片上反映的商品房面积为建筑面积，单价亦针对建筑面积而言，与商品房买卖合同中约定以套内建筑面积计价不同，该计算方法欠缺妥当。况且，商品房交易的价格受当期市场需求、经济环境变动影响，在节假日、黄金周等具体假期及不同的楼市周期均有变动。不但不同楼层不同户型的价格不一致，即便是同一楼层同一户型，也会因开发商的销售策略调整以及买受人可取得的优惠价格不一样而导致实际成交价格的不同。另从上述照片可见，除特殊楼层外，其他楼层的商品房均存在降价的情况，且降价后的单价与特殊楼层一致，降价现象并非针对特殊楼层。因此，方葵城、罗永丽以其购买商品房在2014年10月的价格，以2015年10月的价格作为差价比对，缺乏可比性，其以此为依据计算损失不应采信。一审法院根据公平合理的原则，结合本案实际情况，确定方葵城、罗永丽的损失以其所付购房款的3%计算为宜，即16289.10元（542970元×3%）。上述损失，应由锦业公司中山分公司赔偿，锦业公司作为锦业公司中山分公司的总公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，亦负有赔偿责任。涉案商品房的客厅阳台、卧室窗户等部分都在设计、规划范围内施工，方葵城、罗永丽诉请锦业公司、锦业公司中山分公司进行修复、重做有违设计和规划要求，也与赔偿损失的诉讼请求相违背，一审法院不予支持。最后，方葵城、罗永丽诉请的律师费为其提起诉讼发生的成本支出，其诉请锦业公司、锦业公司中山分公司支付该费用缺乏合同及法律依据，一审法院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、锦业公司、锦业公司中山分公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向方葵城、罗永丽赔偿16289.10元；二、驳回方葵城、罗永丽的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1239元，由方葵城、罗永丽负担1054元，锦业公司、锦业公司中山分公司负担185元（该款已由方葵城、罗永丽预交，一审法院不作收退，锦业公司、锦业公司中山分公司于上述付款期限内一并迳付给方葵城、罗永丽）。
二审期间，锦业公司、锦业公司中山分公司未向本院提交新的证据。方葵城、罗永丽围绕其上诉请求向本院提交了如下证据：1.中山房价走势图；2.特殊楼层修复图。本院组织当事人进行了质证，锦业公司、锦业公司中山分公司对证据1的真实性不确认；对证据2的真实性确认，但不确认其关联性，因涉案小区有的楼房后期改变了特殊楼层的阳台设计规划，但涉案商品房所在楼房的阳台设计并未进行变更。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审庭审时，方葵城、罗永丽明确，其诉请的赔偿款98941元系其购买涉案商品房时的价格与同一特殊楼层其他商品房2015年10月的销售价格之间的差价。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，双方对于涉案房屋的设计及现状属于特殊楼层均无异议。故本案二审争议焦点有二：一是锦业公司中山分公司是否存在违约行为；二是若锦业公司中山分公司存在违约行为，一审法院确定其承担的赔偿款数额是否妥当。
关于争议焦点一，即锦业公司中山分公司是否存在违约行为的问题。根据一审查明事实可知，涉案商品房所在楼层属于特殊楼层，该商品房客厅阳台护栏与卧室窗下砌体的设计均有别于正常楼层。涉案商品房存在的上述特殊设计，对房屋的通风、采光和景观产生了一定的影响。锦业公司中山分公司作为涉案商品房的出卖方，其应当知晓涉案商品房的上述特殊设计对房屋使用功能及价值所产生的不利影响。且锦业公司中山分公司系通过样品房展示的方式进行商品房销售活动。锦业公司中山分公司向买受人展示的样品房，其阳台护栏及卧室窗户的设计均与涉案商品房有较大差别。故锦业公司中山分公司在与买受人签订涉案商品房买卖合同时，应向买受人明确告知该商品房存在的上述特殊设计，以便买受人在对涉案商品房的真实状况有准确认识的基础上，作出购买与否的选择。现锦业公司中山分公司主张，其已通过在销售现场展示沙盘模型及在双方签订商品房买卖合同及补充协议进行约定等方式履行告知、提醒义务，买受人在签订合同前亦已自行到涉案商品房所在楼层实地查看。但双方签订的商品房买卖合同及补充协议均未对涉案商品房的特殊设计作出任何说明。虽然补充协议中载明出卖人已对涉案商品房的相关情况向买受人进行告知，双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准，但该内容并不明确具体。同时，双方签订的上述补充协议属于格式合同，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，锦业公司中山分公司作为格式合同的提供者，其未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中的上述约定，向买受人作了提示及说明。故补充协议中的上述约定于买受人不产生法律效力。此外，涉案商品房销售现场展示的沙盘模型虽对涉案商品房所在楼层进行展示，但该模型为涉案商品房所在房屋的整体展示，且囿于模型的尺寸，一般买受人若非经特别观察，很难发现涉案房屋所在楼层属于特殊楼层，更遑论能够据此观察到涉案房屋在房屋部分结构设计上的特殊之处。因此，在销售现场展示的沙盘模型亦不能免除锦业公司中山分公司对买受人所负的告知义务。锦业公司中山分公司主张买受人在选择购买涉案商品房前已到该商品房所在楼层进行现场查看，出卖人亦已向其出示房屋的设计图纸。但买受人对此不予确认，锦业公司中山分公司亦未能提供证据进行佐证。故本院认定锦业公司中山分公司未向买受人履行合理的告知义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于买受人在锦业公司中山分公司违约后，是否选择解除合同，系属买受人对其自身权利的处分，均不影响锦业公司中山分公司向买受人承担违约责任。
关于争议焦点二，即一审法院确定锦业公司中山分公司承担的赔偿款数额是否妥当的问题。如上所述，本院已认定锦业公司中山分公司未履行告知义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。方葵城、罗永丽主张按照其购买涉案房屋的价款与涉案房屋所在楼层相同类型房屋2015年10月的售价之间的差距作为其主张损失赔偿的依据。但方葵城、罗永丽购买涉案商品房的时间为2014年10月，而其主张参照的价格为2015年10月的价格。两个时间的价格虽有较大差异，但造成价格差异的原因究竟系房屋设计的原因所致，还是开发商的促销行为，或房地产市场的起伏所致，方葵城、罗永丽并未能提供证据予以证实。同时，根据生活常理，不但类似房屋的销售价格会发生波动，即使系同一房屋，因受房地产供求关系及政府调控等诸多市场及政策因素的影响，其销售价格在不同时期亦会发生变化。因此，方葵城、罗永丽主张计算其损失的方法，理据不足，本院不予支持。一审法院根据公平原则，结合本案实际情况，确定锦业公司中山分公司按方葵城、罗永丽所支付购房款的3%支付赔偿款，并无不当，本院予以维持。
关于涉案商品房的修复问题。根据法律规定，房屋的建设应严格按照规划报建的设计方案进行施工。因涉案商品房系按设计方案进行建设，方葵城、罗永丽主张对涉案商品房阳台及卧室窗户进行修改，在技术上虽然可行，但有违法律的强制性规定，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
关于方葵城、罗永丽主张的律师费问题。因双方合同对此并无明确约定，且该费用亦非方葵城、罗永丽主张权利所必须支出的费用，故一审法院不予支持亦无不当，本院亦予以维持。
关于方葵城、罗永丽上诉主张的逾期交房违约金的问题。方葵城、罗永丽在起诉时并未提出该项诉求，故其该项上诉请求已超出其一审诉求，因双方当事人在二审中未能就此达成和解。故本院对此不予审理。方葵城、罗永丽可另循其他法律途径解决。
综上所述，方葵城、罗永丽及锦业公司、锦业公司中山分公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3177元，由方葵城、罗永丽负担2970元（方葵城、罗永丽已预交）；由佛山市顺德区锦业房产有限公司、佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司负担207元（佛山市顺德区锦业房产有限公司、佛山市顺德区锦业房产有限公司中山分公司已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年一月十日
书 记 员 易嘉璇