上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第743号
上诉人（原审原告）上海火烈鸟健身有限公司。
上诉人（原审被告）上海恒大（集团）有限公司。
上诉人上海火烈鸟健身有限公司（以下简称火烈鸟公司）、上海恒大（集团）有限公司（以下简称恒大公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第5312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日受理后，依法组成合议庭于2014年4月1日公开开庭审理了本案，上诉人火烈鸟公司之委托代理人、上诉人恒大公司之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年7月18日，恒大公司（甲方）与火烈鸟公司法定代表人（乙方）签订商铺租赁合同1份（合同编号12-07-18-1），约定甲方将云台路529弄7号、8号101-104室房屋出租给乙方，房屋建筑面积738平方米，该房屋性质为商铺，乙方承诺租赁该房屋作为健身场所使用。房屋租赁期限为2013年2月16日至2018年12月31日，免租期自合同签订之日起至2013年2月15日。房屋每月使用费（租金22，500元（人民币，下同）／月、设备维护费18，810元／月、物业管理费3，690元／月）合计为45，000元，三年内不变，自第四年起每月使用费（租金24，000元／月、设备维护费20，310元／月、物业管理费3，690元／月）合计为48，000元；使用费付三押一，乙方应于每三个月的第一个月5日前向甲方支付使用费，逾期支付的，每逾期一日，则甲方需按日使用费的10%支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的使用费，即45，000元。租赁期间产生的水电、物业管理费等由乙方承担，物业管理费为3，690元／月，由物业管理单位上海锦之嘉酒店管理有限公司收取。除本合同约定外，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应报有关部门批准后方可进行。有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按单月使用费的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分：……7、因甲方原因造成乙方无法正常履行办证手续并取得相关证照而影响乙方经营活动的；8、租赁期间，甲方未征得乙方书面同意，擅自全部或部分缩小或收回合同编号12-07-18-2合同及本合同约定的建筑面积，属根本违约。租赁期间，如因甲方不能保障乙方正常经营使用，造成乙方经营停止超过10个自然日，甲方应免除乙方当月使用费，并承担相应连带损失赔偿。鉴于乙方拟成立“公司”，该公司依法成立后为本合同所述房屋的实际使用人；鉴于此在该公司依法成立并具备主体资格后一周内乙方即书面通知甲方；由此新公司成为本合同唯一合法承租人。
同日，双方签订会所租赁合同1份（合同编号12-07-18-2）约定，甲方将云台路529弄地下一层面积820平方米（带游泳池）房屋出租给乙方，该房屋性质为会所，乙方承诺租赁该房屋作为健身场所使用。该地下一层每月使用费（租金6，000元／月、设备维护费4，000元／月）合计为10，000元；使用费付三押一，乙方应于每三个月的第一个月5日前向甲方支付使用费，逾期支付的，每逾期一日，则甲方需按日使用费的10%支付违约金。有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按单月使用费的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分：……7、因甲方原因造成乙方无法正常履行办证手续并取得相关证照而影响乙方经营活动的；8、租赁期间，甲方未征得乙方书面同意，擅自全部或部分缩小或收回合同编号12-07-18-1合同及本合同约定的建筑面积，属根本违约。租赁期间，甲方承诺地下一层消防验收合格；如因装修产生二次消防申报要求，申报主体为甲方，由此产生的相关费用由乙方承担；甲方保障乙方可合法使用地下一层部分；承诺乙方是唯一正常使用和经营者；如因甲方不能保障乙方正常经营使用，造成乙方经营停止超过10个自然日，甲方应免除乙方当月使用费，并承担相应连带损失赔偿。合同其余内容与商铺租赁合同基本一致。
上述两份合同签订后，双方依约履行。火烈鸟公司方支付了租赁保证金55，000元及2013年2月16日起的租金153，930元。火烈鸟公司于2012年9月14日组成成立，法定代表人为余炎，注册地址为云台路529弄7号1-201室、8号1-201室、1-202室、1-203室、1-204室。
2012年11月20日，双方对地下会所的合法性、使用权、消防配合验收事宜进行了磋商。
2012年11月27日，火烈鸟公司方致函恒大公司，表示恒大公司未将地下游泳池证照移交，地下一层消防迟迟未消防验收，而二层商铺消防验收须等地下一层消防验收通过后方可进行，影响了火烈鸟公司对外经营，要求恒大公司在2012年12月5日前申报地下一层消防验收。
2013年1月8日，上海市浦东新区公安消防支队向火烈鸟公司出具消防安全检查申请不予受理凭证，认为火烈鸟公司申请材料不全或不符合法定形式，要求补正：依法取得的建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文书复印件和依法提供原住宅会所改建为商业健身房的规划许可证明文件。
同日，火烈鸟公司致函恒大公司，告知了上述情况，并要求恒大公司提供上述需要补正的材料。
2013年1月19日，上海市浦东新区公安消防支队对火烈鸟公司作出处罚决定书，认为火烈鸟公司未经消防安全检查，擅自投入使用、营业，决定责令停产停业，并处罚款30，000元。当日，涉案房屋被上海市浦东新区公安消防支队查封。
2013年1月21日，火烈鸟公司致函恒大公司，要求恒大公司在7日内负责使火烈鸟公司健身中心消防安全检查得以受理并通过。
2013年1月28日，火烈鸟公司向恒大公司发出解除租赁合同通知函，表示恒大公司在接到上述函件7日内未有任何动作，已构成根本违约，致使合同目的无法实现，故通知双方签订的商铺租赁合同和会所租赁合同于收到通知之日解除。次日，恒大公司签收该通知。
原审另查，涉案房屋登记的权利人为上海恒大房产股份有限公司，产权证附记记载云台路529弄地下一层、104室会所含地下自然面积1，087.48平方米。建设工程规划许可证附件记载“6号、7号房住宅其中地下室2，706.5平方米、其中商铺3，069.3平方米”。2007年5月，上海恒大房产股份有限公司取得上海市浦东新区公安消防支队发出的涉案房屋所在恒大小区1-8#住宅楼及人防地下车库建筑工程竣工消防验收合格的意见，该意见明确已验收的建筑如有用途变更、内部装修等应另行办理消防审批手续。
2013年2月，火烈鸟公司诉至原审法院，要求判令：1、确认火烈鸟公司与恒大公司间的《商铺租赁合同》及《会所租赁合同》已经解除；2、恒大公司返还火烈鸟公司已付租金人民币153，930元及押金55，000元；3、恒大公司赔偿火烈鸟公司损失7，025，921.34元。
经火烈鸟公司申请，法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对火烈鸟公司投入的装修及相关设备费用进行了审价，鉴定结论为装修工程1，198，423元、安装工程919，496元，合计2，117，919元。鉴定意见书载明，双方争议的可拆卸物品（包括阳光伞、壁挂式电视机、分体空调、录像机、电脑等），恒大公司要求扣除110，476元，是否计入评估总价由法院裁定；拆除及垃圾外运费无相关票据，暂按120，000元估算计入；空调迁装费用（恒大公司认可迁机的事实，但不认可费用数额），仅有签证单46，600元，无具体资料，该费用未列入总价，请法院裁定。
火烈鸟公司认可鉴定结论，但认为其与他人签订合同系综合单价，鉴定单位以2000定额计价，故鉴定结论不应作为计算火烈鸟公司损失的依据。恒大公司认为，鉴定结果过高，恒大公司自行计算装修工程应为996，496元、安装工程应为773，064元；可拆卸物品不应计入造价；垃圾外运费用12万元已经足够。
火烈鸟公司主张的损失包括：1、装修费用2，660，000元，2、中央空调设备及安装费用538，000元，3、健身器材及用品费用1，036，752.50元，4、干湿蒸设备129，000元，5、音箱及电视设备438，341.50元，6、会所闸机及管理软件系统费用202，900元，7、安防系统费用500，138.76元，8、广告费380，711.12元，9、金仕堡健身中心加盟费200，000元，10、会员赠品费用8，554元，11、物业管理费22，140元，12、开办费用7，238元，13、水电、电话费用17，866.48元，14、员工工资、提成及社保费用883，045.46元，合计7，025，921.34元。上述1、2、4、5、6、7项已经列入评估范围。
经法院释明，就合同解除的其他后果，恒大公司要求火烈鸟公司自租赁房屋中迁出（包括可移动物品和可拆卸设备）；同时因房屋空关至今，保留向火烈鸟公司主张使用费的权利，不同意返还火烈鸟公司已付保证金和租金。火烈鸟公司则主张房屋内的健身器材等物品应由恒大公司赔偿后归恒大公司所有，火烈鸟公司没有迁出义务。
另据双方陈述，2013年1月19日房屋被查封后，火烈鸟公司致电物业公司要求加强保安，物业公司对房屋进行了加锁。恒大公司还主张火烈鸟公司在被处罚前已经实际经营，而火烈鸟公司则予以否认，表示仅预售过健身卡，并未实际经营。
原审认为，恒大公司与余炎签订的商铺租赁合同、会所租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据双方约定，火烈鸟公司在设立后成为唯一的承租人，故上述合同的承租人已变更为火烈鸟公司，现双方对此均不持异议，法院予以认可。
会所租赁合同约定甲方承诺地下一层消防验收合格；如因装修产生二次消防申报要求，申报主体为甲方；甲方保障乙方可合法使用地下一层部分；承诺乙方是唯一正常使用和经营者。虽然，根据有关规定，装修消防二次验收应由实际使用人申报，但恒大公司仍负有提供申报所需的相关资料的义务，现恒大公司未能提供原住宅会所改建为商业健身房的规划许可证明文件，致使火烈鸟公司不能通过消防申报，继而无法正常使用房屋，应当承担相应的违约责任。火烈鸟公司据此解除会所租赁合同符合法律规定，同时，双方两份合同的约定，租赁期间恒大公司收回其中一个合同约定的全部或部分房屋，火烈鸟公司可一并解除另一合同，可以认定火烈鸟公司系基于共同租赁商铺和会所为前提，因此在会所租赁合同解除的前提下，火烈鸟公司要求一并解除商铺租赁合同，应予准许。
因双方合同已解除，恒大公司再行占有火烈鸟公司的租赁保证金已无依据，应予返还。双方约定的计租期间开始（2013年2月16日）前，房屋被消防部门查封，火烈鸟公司已经无法使用房屋并发出通知解除了合同，故不应再产生租金，故火烈鸟公司要求返还租金的请求法院予以支持。恒大公司称房屋空关至今，其保留要求火烈鸟公司承担使用费的权利，法院予以准许，但与火烈鸟公司要求的返还租金并不矛盾。
关于火烈鸟公司主张的损失，其中已经纳入鉴定范围的内容，鉴定单位已经作出了鉴定结论，该鉴定程序合法、结果客观，双方的异议也由鉴定人员当庭作出了合理的解释，可以作为定案依据。火烈鸟公司主张按其与案外人的综合单价计算损失，法院不予采纳。恒大公司主张鉴定结论过高，也不予采纳。关于双方争议的可拆卸设备，法院认为阳光伞、壁挂式电视机、分体空调、录像机、电脑等不构成对房屋的添附，拆除迁移也不会损害其效用，故应由火烈鸟公司拆除迁移，该部分费用从鉴定总价中剔除。鉴定结论已经按照恒大公司主张的120，000元计取拆除和垃圾外运费用，故法院不再调整。恒大公司认可空调迁机的事实，火烈鸟公司也举证了相应的签证单，故该笔费用由法院调整计入总价。综上，纳入鉴定费用的损失总计应为2，054，043元。
火烈鸟公司主张的其他损失：健身器材用品，移动后不会损害效用，火烈鸟公司要求赔偿并无依据，应予搬离；广告费、加盟费、赠品费系火烈鸟公司实际经营中发生，且恒大公司在签约时无法预见会产生该些费用，法院不予支持。物业管理费、开办费、水费、电费、电话费、员工工资等均系火烈鸟公司开办企业或实际使用房屋实际产生的费用，不应计入火烈鸟公司的损失范围。
虽然，本案系恒大公司违约而解除合同，但火烈鸟公司在签订合同时也有对房屋是否符合办理相关手续要求进行一般审查的义务，同时火烈鸟公司在未取得消防申报许可的情况下投入巨额装修，也有一定的不足，因此，法院酌情判定由恒大公司按照认定的损失范围的80%予以赔偿。
合同解除后，火烈鸟公司应当自租赁房屋中迁出，并将房屋返还恒大公司。
原审法院于二○一四年一月十六日依法作出判决：一、确认上海火烈鸟健身有限公司与上海恒大（集团）有限公司之间的商铺租赁合同和会所租赁合同解除；二、上海恒大（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海火烈鸟健身有限公司租金人民币153，930元及保证金人民币55，000元；三、上海恒大（集团）有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海火烈鸟健身有限公司损失人民币1，643，234.40元；四、上海火烈鸟健身有限公司应于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区云台路529弄7号、8号101-104室及地下一层会所内迁出。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币62，443元、保全费人民币5，000元、鉴定费人民币75，000元，合计人民币142，443元，由上海火烈鸟健身有限公司负担人民币55，974元，上海恒大（集团）有限公司负担人民币86，469元。
判决后，恒大公司与火烈鸟公司均不服，分别向本院提起上诉。火烈鸟公司上诉称，一、原审认定现场遗留的可拆卸设备和健身器材均应由火烈鸟公司搬离，不计入补偿款是显失公平的，这些设备是与健身会所经营相关的，现在经营目的不能实现，对于火烈鸟公司已经毫无意义，应当由恒大公司赔偿1，036，752.50元。二、原审未将广告费、加盟费、赠品费、物业费、水电费、员工工资等计入损失赔偿是错误的，火烈鸟公司仅进行过试营业，没有正式营业，办理的会员卡已经全部退款了，这些损失都是火烈鸟公司为开办健身会所，由于恒大公司的违约行为导致的。三、原审认定由火烈鸟公司对装修损失承担20%的责任有误，火烈鸟公司已经尽到了审慎义务，应当由恒大公司承担全部责任。故请求撤销原判第三项，改判支持火烈鸟公司原审全部诉请。
恒大公司上诉称，原审认定事实有误，恒大公司不存在违约行为，二次装修申报的责任主体是经营者火烈鸟公司，而不是产权人恒大公司，会所租赁合同中关于二次装修申报的约定违反了相关法律规定，应属无效。火烈鸟公司对于重新装修导致的消防验收未通过应当自行承担责任。恒大公司不应对火烈鸟公司承担赔偿责任，故请求二审法院撤销原判第三项，改判恒大公司不承担违约责任。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方签订的商铺租赁合同与会所租赁合同均系真实意思表示，不违反法律的禁止性效力性规定，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于二次消防验收责任条款的效力及消防验收未通过的责任问题。首先，系争会所租赁合同中约定，恒大公司承诺地下一层消防验收合格，因装修产生的二次消防申报主体为恒大公司，恒大公司保障火烈鸟公司可合法使用地下一层部分。根据消防法规定，因经营需要进行的二次装修消防验收申报主体应为实际经营者，但系争会所租赁合同中关于二次消防验收的条款，系当事人对合同履行风险承担的内部约定，并未违反法律的效力性禁止性规定，应属有效，恒大公司称该条款无效，无事实与法律依据，本院不予采信。其次，在实际履行过程中，火烈鸟公司已经按照法律规定主动申报了消防验收，而导致验收未能通过的原因在于恒大公司不能提供住宅会所转为商用的规划证明。系争房屋因消防验收未通过而被消防部门查封，导致两份租赁合同因无法继续履行而解除，恒大公司的行为违反了合同关于消防验收的约定，应当对此承担违约责任，恒大公司称其不存在违约行为，无事实依据，本院亦不予采信。二、关于装修损失分担比例及可移动设备损失、广告费等经营损失的问题。第一，系争租赁合同虽因恒大公司违约行为而解除，但火烈鸟公司作为实际经营者，在未通过消防验收的情况下即进行全面装修，其应当对损失的产生承担一定过错，原审酌定由其对装修损失承担20%的责任，符合公平合理的原则，并无不当，火烈鸟公司称其不应对损失承担责任，无事实依据，本院不予采信。第二，火烈鸟公司是一家专业的健身经营企业，其为了开办健身场所而购入的健身器材等设备系可搬迁的物品，并非与房屋形成附合的装修物，且能够继续用于健身经营活动，而恒大公司亦未表示同意接受利用该批物品，故该批物品应由火烈鸟公司自行搬离，火烈鸟公司称该批物品应由恒大公司折价接收，无事实依据，本院不予支持。第三，关于广告费、物业费、水电费、员工工资等问题，火烈鸟公司认可其曾经进行过试营业，而该类费用系火烈鸟公司在占有使用系争房屋期间所产生的实际支出，火烈鸟公司主张上述费用由恒大公司赔偿，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人火烈鸟公司与恒大公司的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币69，067元，由上诉人上海火烈鸟健身有限公司负担人民币49，478元，上诉人上海恒大（集团）有限公司负担人民币19，589元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶兰
代理审判员 吴丹
代理审判员 李兴
二〇一四年四月十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……