江西省湖口县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民一初字第775号
原告九江万汇实业有限公司，住所地湖口县时代茗湖小区35-74号，组织机构代码30927184-5。
法定代表人张爱军，该公司执行董事。
委托代理人叶宏明，江西天康律师事务所律师。
被告谢小初，男，1972年2月2日出生，汉族，江西省湖口县人，住江西省南昌市东湖区。
被告湖口县海正大酒店，住所地湖口县钟山大道高速路口旁，组织机构代码69848853-7。
法定代表人李祥，该酒店经理。
委托代理人蔡伟，该酒店合伙人。
委托代理人于晓洁，江西际民律师事务所律师。
被告湖口县和味春天大酒店，住所地湖口县钟山大道高速路口旁，组织机构代码L5912680-7。
经营者秦传敏，男，1978年12月16日出生，汉族，住湖口县。
第三人九江市海正贸易有限公司，住所地江西省九江市浔阳区环城路182号，统一社会信用代码360400210013650。
法定代表人周日成，该公司董事长。
委托代理人于晓洁，江西际民律师事务所律师。
原告九江万汇实业有限公司诉被告谢小初、湖口县海正大酒店、湖口县和味春天大酒店、第三人九江市海正贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九江万汇实业有限公司的法定代理人张爱军、委托代理人叶宏明、被告谢小初、被告湖口县海正大酒店的委托代理人蔡伟、于晓洁、第三人九江市海正贸易有限公司的委托代理人于晓洁到庭参加诉讼，被告湖口县和味春天大酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九江万汇实业有限公司诉称：2008年12月8日，被告谢小初与第三人签订《租赁合同》一份，第三人将湖口县双钟镇海正大酒店约10000㎡建筑面积的房屋出租给被告谢小初使用，双方就租赁事宜进行了比较详尽的约定。2014年7月，通过房屋买卖交易，原告从第三人手中取得以上租赁物中主楼1-12层6936.1㎡建筑面积的房屋产权。原告随即认真审查了《租赁合同》并查看了转让房产的使用状况，发现经营者并非被告谢小初，而是被告湖口县海正大酒店及被告湖口县和味春天大酒店，经询问该两家酒店的经营系从被告谢小初处转租获得。原告在取得涉案房屋产权后，没有收到任何被告交纳的租金。原告认为，被告谢小初在履行《租赁合同》过程中存在多处根本违约，该合同已经达到合同约定的解除条件，因而被告湖口县海正大酒店、湖口县和味春天大酒店亦无权在原告享有产权的房屋内继续经营。为此，原告诉至法院，请求判令解除被告谢小初与第三人于2008年12月8日签订的《租赁合同》中涉及到原告拥有房屋产权的部分（即坐落于湖口县钟山大道高速路口旁海正大楼主楼1-11层6936.1㎡建筑面积的房屋）；判令被告谢小初将上述原告拥有房屋产权的房屋交给原告；判令被告谢小初向原告支付拖欠的租金58.1万元以及相应的延期付款滞纳金；判令被告谢小初按照1630元／天的标准向原告支付房屋占用期间的费用（从2015年7月1日计算至房屋交还给原告之日止）；判令被告湖口县海正大酒店立即搬离、腾空上述原告拥有房屋产权的房屋；判令被告湖口县和味春天大酒店立即搬离、腾空原告拥有房屋产权的房屋；本案诉讼费用由被告负担。
为支持其诉讼请求，原告九江万汇实业有限公司向本庭提交了以下证据材料：
湖房权证字第20141188、20××89、20141190、20××87、20141191、20××86号《房屋所有权证》复印件各一份，拟证明原告拥有本案标的物的整体产权。
九江市海正贸易有限公司与谢小初于2008年12月8日签订的《租赁合同》一份，拟证明被告谢小初违约的事实依据，其未按时交租，租赁合同中的租金数额。
对原告提交的证据1，被告谢小初表示无异议；被告湖口县海正大酒店表示无异议，但表示过户登记时间为2014年7月24日；第三人表示无异议。对证据2，被告谢小初表示租赁合同应按照原始合同，由法院认定，关于名称的说法与本案无关；被告湖口县海正大酒店表示其未违约，真实性无法确定，请法院核实；第三人表示冠名问题不影响合同的根本违约，租金问题不清楚，保留相关权利。对此，原告表示按合同约定，被告谢小初已经违约，原告按合同约定可解除合同。被告谢小初表示主张优先权，因之前并不知情；原告表示被告并未主张优先权。
被告谢小初辩称：我到现在都不确定房子卖没卖，没有明确得知交易信息。
被告谢小初未向本庭提交证据材料。
被告湖口县海正大酒店辩称：原告的第一项诉请于法无据，房屋租赁合同有效，承租的合同在合同期限内，根据买卖不破租赁原则，新的买受人应继承租赁关系；腾空房屋于法无据，如证明为真正房屋所有权人，可与原告重新签订合同。2013年7月1日之后的房租不知道交给谁。
为支持其答辩意见，被告湖口县海正大酒店向本院提交了以下证据材料：
湖口县海正大酒店《公司变更通知书》一份。
《海正贸易公司2013年7月-2015年8月11日在酒店欠费情况》一份。
谢小初与蔡伟于2013年7月3日签订的《租赁转让合同一份。
九江海正贸易有限公司向湖口县海正大酒店出具的《收据》复印件一张，拟证明被告湖口县海正大酒店已向第三人交纳2013年7月1日至2015年6月30日的租金。
对被告湖口县海正大酒店提交的证据1，原告、被告谢小初、第三人均表示无异议；对证据2、3，原告、被告谢小初均表示不清楚；第三人表示真实性无法确定，欠费情况有待核实。对证据4，原告表示无异议。
被告湖口县和味春天大酒店未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交答辩状，但于庭后向本庭提交了以下证据材料：
湖口县海正假日大酒店（谢小初）与秦传敏签订的《转让协议》复印件。
湖口县海正假日大酒店向湖口县和味春天大酒店收取二年房租405000元的收款收据一张（收款日期注明为2013年7月10日）。
对被告湖口县和味春天大酒店提交的证据1，原告表示不清楚。对证据2，原告表示这是承租人向次承租人收取房租，是被告谢小初以湖口县海正假日大酒店的名义收取房租，与本案没有关联性，且有明显改动的痕迹（2012改为2013），我方怀疑他们之间恶意串通，要求出示打款凭证，有没有交到第三人处亦不确定。
第三人九江市海正贸易有限公司辩称：第三人与被告谢小初签订的租赁合同属实，租期为15年，被告谢小初未向第三人交租，第三人保留追究的权利。
第三人九江市海正贸易有限公司未向本庭提交证据材料。
经审理查明：2008年12月8日，第三人九江市海正贸易有限公司（甲方）与被告谢小初（乙方）签订《租赁合同》约定：第一条、租赁物。甲方作为房屋权利人与乙方建立租赁关系，将甲方位于湖口县双钟镇海正大楼的海正大酒店（主楼1-11层约7000平方米建筑面积及附2楼三、四、五、六层约3000平方米的建筑面积）出租给乙方使用。第二条、租赁期限。十五年（二〇〇九年七月一日至二〇二四年六月三十日）；双方约定二〇〇八年十二月八日甲方将租赁区域正式交付乙方，双方书面签字确认日期为交付日；自租赁区域交付之日起六个月为免租期。免租期满后的第一日为计租起始日，不受乙方是否开业影响。第三条、租金支付。第一个租约年租金标准为：第一、二每年租金柒拾伍万元，在签订本租赁合同后十五日内乙方一次支付给甲方。自第三年起租金每年在上一个租约年基础上递增贰万元。租金交付方式、期限：自第五年开始，每两年交付一次租金。甲方收到乙方租金后，即开出本公司收款收据。第四条、履约保证金。乙方应向甲方支付人民币壹拾万元作为履约保证金，乙方在签订合同时一次性支付给甲方。租赁期限届满且不再续约时，在乙方按本合同约定交还租赁场所缴清所有费用，完全履行合同其他业务后七天内，甲方须将乙方已付的履约保证金足额无息退还乙方。在本合同签订后，如甲方单方面退出该项目的合作而终止租赁合同，则甲方返还履约保证金外，还应向乙方支付相当于所在合同年2个月的租金作为违约赔偿金。第六条、甲、乙双方义务。租赁期内的电梯、消防（室内）、空调等设备的购置安装和酒店装修费用由乙方承担，租赁期满，甲方出资三十八万元，酒店的水、电管网，消防设施设备，水泵房设施，配电房设施，锅炉设备，两台电梯及上下储水池归甲方所有。乙方在百事德海正国际大酒店门前停车场，按甲方要求铺设大理石地面，但购大理石的价格不得高于50元／㎡，超出部分由甲方承担。第八条、租赁区域的交还。本合同终止时，如甲方对外招租，在同等条件下乙方有优先租赁权，如甲方自行经营则乙方自动退出该租赁区域。酒店的水、电管网，消防设施设备，水泵房设施，配电房设施，锅炉设施，电梯两台，上下储水池由甲方出资三十八万元收购。其余酒店内的动产由乙方自行处理。第九条、违约责任。如甲方违反本合同，则甲方无条件赔偿乙方所有投资成本。如乙方违反本合同，则乙方无条件赔偿甲方所有房屋租金。在下列情况下，任何乙方有权经书面通知另一方，立即解除合同：另一方存在实质性的违约行为，并且如果该违约行为是可以补救，而其在收到守约方书面通知的20天内没有进行有效补救的。如乙方未按租赁合同约定期限向甲方支付租金、其他应付款项的，则除应补齐应付款项外，每逾期一天还应支付所欠款项千分之五的金额作为延期付款滞纳金。如乙方延期支付租金、连续超过三个月，则甲方有权解除合同，同时履约保证金不予返还。
2013年4月26日，被告谢小初代表海正假日大酒店（甲方）与被告湖口县和味春天大酒店的经营者秦传敏（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将该海正假日大酒店餐饮部转让乙方使用，经营面积约为2500平方米，并保证乙方等享有在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。2013年7月3日，被告谢小初（甲方）与被告湖口县海正大酒店的合伙人之一蔡伟（乙方）签订《租赁转让合同》，约定甲方同意将海正假日大酒店转让给乙方经营，租赁转让范围按甲方与九江市海正贸易有限公司签订的租赁合同（除餐饮部）经营范围转让。转让费用共计人民币160万元整，酒店原有的财产设备归乙方所有。从转让之日起与九江市海正贸易有限公司签订的租赁费用由乙方负担。2013年7月6日，被告湖口县海正大酒店向第三人交纳两年租金123万元，2013年7月10日，被告湖口县和味春天大酒店向湖口县海正假日大酒店交纳两年租金人民币40.5万元。
2014年7月24日，第三人将上述租赁转让合同中的海正大楼主楼部分的所有权转让给原告并协助办理了房产过户登记手续。2015年7月，原告与被告谢小初因租金交付问题发生纠纷，被告湖口县海正大酒店、湖口县和味春天大酒店因此不知将租金交给谁故至今未交，为此原告诉至法院。
本院认为：根据被告谢小初与第三人签订的《租赁合同》，被告谢小初应于2013年6月30日前向第三人交纳此后两年的租金合计人民币164万元（其中2013年7月1日至2014年6月30日的租金为75＋0＋2＋2＋2=81万元，2014年7月1日至2015年6月30日的租金为83万元）。对此，蔡伟根据其与被告谢小初签订的《租赁转让合同》，以被告湖口县海正大酒店的名义直接向第三人交纳两年租金123万元（164万元×3／4），被告秦传敏根据其与被告湖口县海正假日大酒店（谢小初签名）签订的《转让协议》向湖口县海正假日大酒店交纳了约两年租金40.5万元（164万元×1／4=41万元），但被告谢小初、第三人均未举证证明被告谢小初已向第三人交纳剩余的41万元租金。综上，被告谢小初至今未向第三人交纳剩余的41万元租金（约六个月租金），根据被告谢小初与第三人签订的《租赁合同》9-3-4之规定已构成违约，因此第三人有权经书面通知被告谢小初后立即解除合同，另因第三人于2014年7月24日将海正大楼主楼部分的所有权转让给了原告，故原告自该日之后获得该权利，即原告有权经书面通知被告谢小初解除其与第三人签订的《租赁合同》中关于海正大楼主楼的部分。
另因第三人未举证证明其与原告有相关约定，故原告有权向被告谢小初或第三人主张2014年7月24日至2015年6月30日关于海正大楼主楼部分的租金合计人民币58.1万元（83÷365×341×3／4=58.1）。因被告谢小初仅剩余41万元租金未交，故不足部分17.1万元应由原告向第三人主张，对于延期付款滞纳金，本院酌情支持以未付租金金额为基数，按年利率6%自2014年7月24日开始计算至被告谢小初或第三人付清租金之日止。因原告已向被告谢小初主张2015年6月30日之前的租金，且以被告未足额交纳租金为由要求解除合同，故被告谢小初应将上述原告九江万汇实业有限公司拥有房屋产权的房屋交给原告，且依法应自2015年7月1日开始按1630元／天（85万元×0.7÷365）的标准向原告支付房屋占用期间的费用，同时，被告湖口县海正大酒店、湖口县和味春天大酒店需搬离、腾空上述原告拥有房屋产权的房屋。被告谢小初虽当庭表示主张对上述房屋的优先购买权，但原告与第三人签订的房屋买卖并不因此无效，被告谢小初依法应另行请求第三人承担相关责任。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
解除被告谢小初与第三人九江市海正贸易有限公司于2008年12月8日签订的《租赁合同》中涉及到原告九江万汇实业有限公司拥有房屋产权的部分（即坐落于湖口县钟山大道高速路口旁海正大楼主楼1-11层6936.1㎡建筑面积的房屋）；
被告谢小初将上述原告九江万汇实业有限公司拥有房屋产权的房屋交给原告；
被告谢小初向原告九江万汇实业有限公司支付拖欠的租金41万元并支付延期付款滞纳金（滞纳金计算方式：自2014年7月24日开始计算，以未付租金金额为基数，按年利率6%计算至被告谢小初付清租金之日止）；
被告谢小初自2015年7月1日开始按照1630元／天的标准向原告九江万汇实业有限公司支付房屋占用期间的费用直至上述房屋交还给原告之日止；
被告湖口县海正大酒店于本判决生效之日起三十日内搬离、腾空上述原告九江万汇实业有限公司拥有房屋产权的房屋；
被告湖口县和味春天大酒店于本判决生效之日起三十日内搬离、腾空原告九江万汇实业有限公司拥有房屋产权的房屋。
本案受理费人民币4805元，由被告谢小初负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 王文锋
审判员 田海军
审判员 吴龙波
二〇一六年一月二十九日
书记员 杨子江