江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05875号
上诉人(原审被告)姑苏区平江画布咖啡馆，住所地苏州市平江区平江新城平川路**号。
经营者沈文贤。
委托代理人赵程昌，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)苏州市圆和置业投资有限责任公司，住所地苏州市姑苏区江星路平泷路口平江新城管委会8楼。
法定代表人徐彬，总经理。
委托代理人纪寿男，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人宁明月，江苏新天伦律师事务所实习律师。
上诉人姑苏区平江画布咖啡馆与被上诉人苏州市圆和置业投资有限责任公司（以下简称“圆和置业公司”）因房屋租赁合同纠纷一案,不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00277号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案姑苏区平江新城前塘河公园内配套用房于2007年6月4日经苏州市规划局批准建设，于2008年8月建成。2012年10月30日，苏州市姑苏区平江新城管理委员会以函告形式确认，由圆和置业公司经营与管理苏州市姑苏区平江新城前塘河公园内配套用房，并以圆和置业公司名义办理相关权属证书。
圆和置业公司原公司名称为苏州市平江新城资产经营管理服务有限公司，于2011年4月1日经苏州市工商管理局核准后变更名称。
2008年11月27日，苏州市平江新城资产经营管理服务有限公司（甲方）与被告经营者沈文贤（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方向乙方出租上述全部配套用房（建筑面积575平方米），租赁期限自2009年3月15日起至2014年3月15日止，租赁保证金5000元，第一年年租金为328000元，每年递增5%，每半年支付一次，先付后用。合同第八条约定：自合同签订之日起让给乙方（承租方）三个半月作为装修时间。合同第十三条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的2%作为违约金。”《租赁合同》签订后，涉案房屋由沈文贤经营姑苏区平江画布咖啡馆。
2014年3月18日，圆和置业公司（甲方）与姑苏区平江区画布咖啡馆（乙方）签订《短期租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租上述房屋，租赁期限自2014年3月16日至2014年6月30日止，租赁费参照原《租赁合同》为95000元，先付后用，其他条款参照原租赁合同执行。合同第五条约定：“1、乙方原承租的画布咖啡馆已于2014年3月15日到期，在此以前所欠的租赁费58.4万元，承诺在短期租赁期结束（2014年6月30日）前付清；2、乙方必须在完成第一条合同约定后方可续签租赁合同，如不能完成，则在租期结束后5天内退出承租的房屋。”
2014年12月16日，圆和置业公司向沈文贤发出《关于收回房屋的通知》，告知其不再出租，并要求其于2014年12月31日清理物品并归还房屋，于归还房屋的同时付清实际租赁期间的未付租金。沈文贤于同日签收上述通知后未提出异议，也并未搬离还房、支付租金，上述房屋目前仍由沈文贤经营姑苏区平江画布咖啡馆。
另查明，截至2014年12月15日被告分18笔累计向原告支付租金共计1092000元，另支付租赁保证金5000元，双方表示愿意在本案中一并处理保证金。
审理中，双方明确原《租房合同》租期内前半年为免租期，且房屋租金未按合同约定逐年递增，仍然为328000元/年；原告主张短期租赁合同届满后直至收房通知载明的还房日期为不定期租赁期间，被告认为双方间一直存在事实租赁关系。原告据此明确其主张的643000元租金系由被告应付总租金1735000元，减去被告已付租金1092000元而来，被告对此予以确认。原告还明确其主张的违约金系自2012年9月15日起分段逐年计算，截至2015年3月15日，2012年9月15日至2013年9月14日期间的租金按年租金328000元的2%计算2.5年，2013年9月15日至2014年3月14日的租金按照年租金328000元的2%计算1.5年，2014年7月1日至2014年12月31日的租金按照年租金164000元的2%计算1年；并要求被告自2015年3月16日起按照年租金的2%支付违约金至实际付款之日止。
以上事实由原告圆和置业有限公司提交的关于平江新城前塘河滨河绿化工业项目计划任务书的批复、苏州市规划局建设项目方案审定意见书、关于平江新城前塘河滨河绿化工业项目中配套用房权属划分的通知、《租赁合同》、《短期租赁合同》、关于收回房屋的通知、江苏省苏州工商行政管理局公司准予变更登记通知书以及当事人庭审陈述在案证实。
原审原告圆和置业公司的诉讼请求为：确认原、被告间的房屋租赁关系自2015年1月1日起解除，判令被告支付拖欠租金643000元并支付房屋占有使用费（以年租金328000元为标准，自2015年1月1日计算至被告返还房屋之日止），判令被告向原告支付逾期违约金（按照年租金的2%分段计算至实际付款之日止），判令被告立即腾空房屋并返还原告。
原审法院认为：原、被告间2008年11月27日签订的《租赁合同》及2014年3月18日签订的《短期租赁合同》均成立有效，上述合同到期终止后，双方间房屋租赁合同关系本已告结束，但双方均认可彼此间自2014年7月1日起存在事实上的房屋租赁关系，予以确认，即原、被告双方间自2014年7月1日起存在不定期租赁关系。原告作为出租方在提前合理期限通知被告的情况下，可以随时解除合同，现原告于2014年12月16日书面通知被告不再续租并要求被告在12月31日前还房，被告收到该通知后未提出异议，原审法院认为原告有权行使合同解除权且行使方式符合法律规定，对其要求确认双方间房屋租赁合同关系自2015年1月1日起解除的诉讼请求应予支持。
房屋租赁关系解除前，被告作为承租人应履行支付租金的义务，故对原告要求被告支付643000元租金的诉讼请求，予以支持。双方同意以被告支付的5000元押金抵扣部分租金，原审法院照准，即被告尚需支付635000元租金。被告抗辩称该租金诉讼时效已经届满，然而双方在2014年3月18日签订协议确定欠租数额及履行期限为2014年6月30日的行为已致诉讼时效中断，原告在2015年4月24日起诉要求其支付原租赁合同租期内的租金并未超出诉讼时效。被告还抗辩称原告违约应承担的违约责任足以抵消其应付租金，然被告经法院释明后未提起反诉亦未举证证明，不予采信。
房屋租赁关系解除后，被告作为承租人应依法返还租赁物，继续占有使用涉案房屋没有法定或约定理由，给原告造成了损失，故对原告要求被告腾空并返还房屋以及按照原租金标准支付房屋使用费的诉讼请求应予支持。被告抗辩称其对房屋进行了扩建和装修，原告应予赔偿，然而双方合同对此并无约定，被告可以自行拆除装修和扩建。
关于原告主张的违约金，双方《租赁合同》约定租金半年一付、先付后用，且约定如有违约按年度向对方交纳年租金2%的违约金，原审法院认为在被告逾期支付租金的情况下，该约定系指被告应就其逾期行为，根据逾期时间（计算单位为年）向原告支付年租金的2%为违约金。现被告累计支付1092000元租金，结合双方确认的半年免租期及年租金标准，原审法院认为2012年9月14日前租金被告已经付清，2012年9月15日至2013年3月14日期间已付近4个月租金；然而合同约定租金半年一付、先付后用，故原告主张被告自2012年9月15日起违约并无不当。《租赁合同》期内被告未付租金的应付时间分别为2012年9月15日、2013年3月15日、2013年9月15日，截至2015年3月15日，上述三期租金逾期时间分别为2.5年、2年和1.5年；《短期租赁合同》期内被告租金应付时间为2014年3月15日，截至2015年3月15日已逾期1年；2014年7月1日至2014年12月31日期间系不定期租赁关系，双方并未约定违约金。原告就2012年9月15日至2014年3月14日期间租金，分两期按照2.5年、1.5年主张截至2015年3月15日的逾期违约金共计26240元并未超出合同约定，应予支持；自2015年3月16日起至实际付款之日止的违约金，原告要求被告按照年租金的2%（即6560元/年）支付亦无不当，予以支持。原告还主张2014年7月1日至2014年12月31日期间应付租金的逾期违约金6560元并无合同约定，难以支持。
被告抗辩称双方间《租赁合同》早已因原告根本违约而解除，双方间只有事实租赁关系，然并未举证证明双方已经解除《租赁合同》，故该抗辩意见与事实不符，不予采信。被告还主张违约金已经超出诉讼时效，然双方仅约定违约金的计算方式未约定支付期限，对没有约定支付期限的债务，原告作为债权人可以随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算，故对被告该抗辩意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十二条的规定，判决如下：
一、原告苏州市圆和置业投资有限责任公司与姑苏区平江画布咖啡馆之间的房屋租赁合同关系自2015年1月1日起解除。
二、被告姑苏区平江画布咖啡馆于本判决生效之日起十五日内腾空并返还苏州市姑苏区平川路前塘河公园内建筑面积575平方米的房屋给原告（被告可自行拆除扩建及装修）。
三、被告姑苏区平江画布咖啡馆于本判决生效之日起十五日内向原告苏州市圆和置业投资有限责任公司支付截至2014年12月31日的租金638000元（已扣除被告支付押金5000元），并支付2015年1月1日起的房屋使用费（以年租金328000元为标准，计算至实际返还房屋之日止）。
四、被告姑苏区平江画布咖啡馆于本判决生效之日起十五日内向原告苏州市圆和置业投资有限责任公司支付截至2015年3月15日止的逾期违约金26240元，并自2015年3月16日起支付逾期违约金至实际支付租金之日止（6560元/年÷365天/年×逾期天数）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12994元，减半收取6497元，由被告姑苏区平江画布咖啡馆负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。
上诉人姑苏区平江画布咖啡馆不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求和理由：1、原审法院认定事实错误。双方签订租赁合同明确了上诉人的经营用途，上诉人也按照合同的约定使用租赁房屋，但被上诉人出租的房屋至今没有房屋权属证书，使得上诉人经营的咖啡店一直无法通过消防验收，被上诉人构成根本违约。2、上诉人承租涉案房屋后投入了约350万元进行装修，一直处于亏损状态，现在刚刚有所好转，由于没有二证，也导致上诉人无法转让，对上诉人搭建的建筑要求上诉人自行拆除也不合理，上诉人的期待利益应当给与保护。请求二审法院依法改判。
被上诉人圆和置业公司表示服从原审法院判决。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人姑苏区平江画布咖啡馆与被上诉人圆和置业公司于2008年11月27日签订的《租赁合同》及2014年3月18日签订的《短期租赁合同》合法有效，上述合同到期后，双方之间存在不定期租赁关系。被上诉人圆和置业公司作为出租方在合理期限内可以随时提前通知上诉人姑苏区平江画布咖啡馆解除合同，现被上诉人圆和置业公司于2014年12月16日书面通知姑苏区平江画布咖啡馆不再续租并要求其退房，行使合同解除权符合法律规定，其请求应予支持。至于上诉人姑苏区平江画布咖啡馆上诉提出的期待利益的问题，因在原审期间未提出反诉，本院不予理涉。
据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人姑苏区平江画布咖啡馆上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12994元，由上诉人姑苏区平江画布咖啡馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 姚望
代理审判员 陈斌
二〇一六年六月十七日
书 记 员 柳璐