浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终3815号
上诉人（原审原告）：盛庆生，男，1973年11月4日出生，汉族，住金华市金东区。
委托诉讼代理人：项杰，浙江嘉韵环理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金华市至诚商贸物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区西市街中华广场6楼。
法定代表人：蒋杭伟，执行董事。
委托诉讼代理人：蓝林茂，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋珩源，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金华永兴房地产开发有限公司，住所地：金华市婺城区新华街366号。
法定代表人：姚波峰，执行董事。
委托诉讼代理人：楼正明，浙江一剑律师事务所律师。
上诉人盛庆生因与被上诉人金华市至诚商贸物业管理有限公司（以下简称至诚商贸公司）、金华永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴房产开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2015〕金婺北民初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
盛庆生上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持盛庆生的诉请。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律不当。一、原审中，盛庆生与至诚商贸公司、永兴房产开发公司均未提供除本案以外的房屋租赁合同，原审法院应以盛庆生与至诚商贸公司、永兴房产开发公司签订的房屋租赁合同为据作出裁判。原审认定所有房屋租赁合同均约定租赁期间房屋修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用，以及认定全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整不当。原审法院对盛庆生提供的中华广场一层平面图和中华广场分摊说明不予认定，认为案件审理范围仅限于房屋租赁合同设定的权利义务，未涉及公共部分，该认定与前面的认定自相矛盾，对盛庆生不利。二、原审认为按现状交付更有利于商铺价值最大利益化是商业布局基本规则，缺乏法律依据。三、涉案房屋租赁合同系由永兴房产开发公司提供，且是由该公司让盛庆生签订，永兴房产开发公司亦提供了担保，永兴房产开发公司与至诚商贸公司共同履行合同，永兴房产开发公司甚至承担了大部分租金。因此，永兴房产开发公司应对至诚商贸公司应承担连带责任。
被上诉人至诚商贸公司辩称，一、涉案商铺所有业主均与至诚商贸公司签订了房屋租赁合同，且所有房屋租赁合同条款均一致。根据合同第8条、第9条、第14条，可以认为所有租赁物区分所有权人均同意至诚商贸公司对涉案商铺进行调整，故盛庆生的上诉理由不能成立。二、商业布局基本规则是来自于法官对日常逻辑和生活经验的判断。原审法院根据交易习惯以及双方在合同租赁过程中的其他事实认定现在的交付有利于商铺利益最大化有事实依据。综上，盛庆生的上诉理由不能成立。
被上诉人永兴房产开发公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。盛庆生要求永兴房产开发公司承担连带责任没有事实和法律依据，请求驳回盛庆生的上诉，维持原判。
盛庆生向原审法院起诉请求：1.由至诚商贸公司将涉案房屋（店铺）交还盛庆生（所交还的店铺必须符合租赁前的状态，具体详见附件1：（1）至诚商贸公司必须请房管部门重新对“中华广场”1-4层测绘后按照房产证图纸上的格局进行全面恢复，不得占用公共部位即1层占用的公共通道、地下1层占用的公共部分；（2）至诚商贸公司必须全部拆除在租赁期间自行增加的隔断、隔墙并全部清理所有装修垃圾；（3）至诚商贸公司必须按原格局恢复消防设施，包括消防通道、火灾报警、防排烟系统、各项水喷淋和消防箱，并经金华市消防支队消防验收合格；（4）至诚商贸公司必须按原格局将商铺独立的照明、电表、空调出风口及用水进行还原，并经相关管理部门验收合格；（5）至诚商贸公司必须提交商场的客梯、扶梯、货运电梯、空调通风系统等特种设备的年检合格材料，并保证正常运行。2.由至诚商贸公司赔偿盛庆生房屋（店铺）损失10243元（暂从2014年11月1日计算至2015年4月30日止，实际损失计算至将本案房屋恢复原状交还盛庆生止）；3.永兴房产开发公司对至诚商贸公司应承担的责任负连带责任；4.本案诉讼费由至诚商贸公司、永兴房产开发公司承担。
原审法院认定事实：2008年，王金杰从永兴房产开发公司购得位于金华市中华广场1幢4楼4062号房屋（店铺）1间，总购房款为276640元整，该房屋（店铺）与其相邻的房屋（店铺）之间有隔墙（推定为普通建筑材料红砖），其内墙、顶棚是乳胶漆，地面是强化木地板，门窗是玻璃推拉门，其屋内有烟感喷淋、消防栓、空调开关、电灯、电表等设施。2012年，盛庆生从王金杰处转让了该处房产，现系该房产的所有权人。王金杰与至诚商贸公司、永兴房产开发公司签订了《房屋租赁合同》1份（该合同与（2015）金婺北民初字第518号案卷中的出租人曹美姣与两被告签订的租赁合同内容一致），约定：第一条：“甲方（即王金杰、出租方）愿意将位于中华广场4层62号店铺（建筑面14.56平方米）房屋出租给乙方（即被告“至诚商贸公司”、承租方）。”第二条：“乙方同意承租，租赁期9年，租赁时间自2005年11月1日至2014年10月31日止。”第三条：“租金第一年～第三年年租金按购房价的6%支付，……，第九年年租金为人民币元。”第四条：“租金的交纳方式和期限。第一年年租金在2005年11月1日前付清，……，第九年年租金在2013年11月1日前付清。第五条：“本合同租金支付，由丙方（即被告“永兴房产开发公司”、保证方）承担保证责任，当乙方未按时支付租金时，由丙方先行支付。”第八条：“房屋的装潢按规定需要报经有关部门审批的，……，租赁期满后，归出租方所有。”第九条：“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用。”第十四条：“租赁合同期满，承租方应自觉将店铺交还甲方，期满前的装潢不得拆除，否则由乙方承担赔偿责任，若逾期不迁的，出租方有权向人民法院起诉，申请强制执行，承租方应承担出租方因此所受的损失，合同期届满后，如出租方继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。”第十七条：“解决纠纷的方式：双方协商解决，若协商不成向金华市仲裁委员会仲裁解决。”第十八条：“本合同各方签字或盖章后生效。”等。各方均在合同上签名捺印或加盖公章予以确认。合同签订后，该出租房屋（店铺）已按约交付给至诚商贸公司占有使用。后至诚商贸公司将案涉房屋（店铺）及一并承租来其他的相关连的房屋（店铺）的隔墙全部进行拆除，并对每层楼房（商场）进行装潢装修及整体布局规划，然后再进行经营管理与使用。在租赁期间，至诚商贸公司按约向盛庆生付清了全部租金。但租赁期满后，盛庆生多次向至诚商贸公司提出返还房屋（店铺）的要求，然而因双方就如何返还达不成一致意见而至今未予返还。原审法院认为，本案争议的焦点有三点，一是涉案租赁经营房屋应如何返还。涉案合同第十四条明确约定“租赁合同期满，承租方应自觉将店铺交还甲方，期满前的装潢不得拆除”，而至诚商贸公司是将中华广场的1-4层的全部房屋承租，是作为一个整体使用。所有的房屋租赁合同中也均约定了“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用”，即全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整。且涉案租赁合同已履行了9年之久，盛庆生作为业主及出租方，不可能不清楚中华广场的经营模式。故至诚商贸公司主张按现状交付符合双方合同的约定，而且根据商业布局基本规则，按现状交付更有利于商铺价值最大利益化。因此，盛庆生要求按出租时的状态返还房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。二是涉案租房损失如何计算。合同期满后，因双方就如何返还达不成一致意见而导致房屋至今未予返还，这虽然涉及双方对合同条款的理解问题，双方均有一定的过错，考虑到涉案房屋至今未予返还已达一年半之久、涉案房屋交付时系一间间分隔而成及本市商铺租赁行情等因素，酌定由至诚商贸公司按合同中所约定的届满前同一年年租金的一半即11025.60元的标准向盛庆生赔偿房屋使用收益损失。三是永兴房产公司是否应承担连带责任。因合同中仅约定永兴房产公司是对租赁期内的房屋租金承担连带担保责任，盛庆生要求永兴房产公司对至诚商贸公司返还租赁房屋义务及租赁期限届满后的租金损失承担连带责任的主张于法无据，不予支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第二款的规定，判决：一、至诚商贸公司于判决生效后10日内，按房屋（商铺）现状返还给盛庆生位于金华市中华广场1幢4楼4062号房屋（店铺）；二、至诚商贸公司于判决生效后10日内，赔偿盛庆生房屋损失（按年租金人民币11025.60元的标准自2014年11月1日起计算至判决确定房屋返还之日止）；三、驳回盛庆生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56元，由盛庆生与至诚商贸公司各负担28元。
二审期间，上诉人盛庆生向本院提供如下证据：
1.新闻通稿一份，证明原审根据交易习惯以及双方在合同租赁过程中的其他事实来认定现在的交付有利于商铺利益最大化有事实依据错误。
2.同意并要求执行中华广场可持续经营管理方案意见书一份，证明永兴房产开发公司与盛庆生租赁合同有牵连，是在永兴房产开发公司组织下签订。
3.建设工程竣工验收单一份，证明永兴房产开发公司交房时，消防没有经过验收，属于违规。
4.照片二份，证明房子到期后至诚商贸公司仍占用经营，与租赁合同第14条约定不符。
被上诉人至诚商贸公司质证认为，证据1，需核实真实性，且该证据没有证明力，证据的时间是2006年5月23日，永兴房产开发公司将商铺出售给盛庆生是2004年，与至诚商贸公司签订租赁合同是2006年3月16日，案涉法律行为在该份新闻通稿出台前发生；本案不属于售后包租，而是永兴房产开发公司将商铺出售给盛庆生，再出租给至诚商贸公司，在此期间并不存在永兴房产开发公司承诺在出售后回租的情况。证据2，该证据是在租赁期满后由至诚商贸公司向盛庆生在内的出租方发送的函件，时间大概是2014年，仅凭该份证据无法达到盛庆生的证明目的。对证据3、4的真实性均有异议，证据3与本案没有关联性，证据4即使中华广场部分店铺在经营，也并非盛庆生在经营。
被上诉人永兴房产开发公司质证认为，证据1，同意至诚商贸公司的质证意见，因法律关系主体不同，该份通稿与本案无关。证据2，该证据无法达到盛庆生的证明目的，是盛庆生与至诚商贸公司的关系，与永兴房产开发公司无关。证据3、4，同意至诚商贸公司的意见，且不符合民诉法的证据要求，与永兴房产开发公司无关。
被上诉人至诚商贸公司向本院提供了邮政特快专递回执单一份，证明在2014年10月向盛庆生寄送了关于中华广场经营管理合同到期归还商铺的函，该公司已向盛庆生告知要求其接受涉案商铺。
上诉人盛庆生质证认为，该证据已经超过了举证期限，且不属于二审新证据，不能作为二审的定案依据。原审时已要求至诚商贸公司提供相关的邮寄凭证，但其未提交且也未向原审申请调取该证据。对证据的三性有异议，是在空白部分加盖印章，对真实性有异议，且相关单位出具证明应加盖公章而非所谓的查询业务专用章；该证据也无法证明其所邮寄的就是该份函件，无法证明至诚商贸公司的证明目的。但该份快递件曾经收到。
被上诉人永兴房产开发公司质证认为，对该证据没有异议。
被上诉人永兴房产开发公司未向本院提供新证据。
对上述证据，本院经审查认为，上诉人盛庆生提供的证据，证据1、2、4不足以证明上诉人的证明目的，本院不予确认；证据3系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予认定。被上诉人至诚商贸公司提供的证据不属于二审期间的新证据，且双方均认可涉案商铺至今未返还，本院对该证据不予认定。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，一、至诚商贸公司将中华广场1-4层的全部房屋承租，并作为一个整体使用，长达九年之久，盛庆生作为中华广场的业主即出租人，对该事实未提异议，应认定为盛庆生对至诚商贸公司统一回租中华广场商铺行为的认可。针对出租方与承租方签订的统一的房屋租赁格式合同，盛庆生虽对所有房屋租赁合同均约定“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用”等内容有异议，但其也未提供与该合同内容不相一致的其他合同。故原审认定全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整并无不当。二、至诚商贸公司公司按现状交付，有利于统筹利用现有空间，优化商业布局，充分发挥商铺价值，故原审根据商业布局基本规则及商铺价值最大利益化，判令按现状交付并无不当。三、根据房屋租赁合同第五条的约定，永兴房产开发公司仅对商铺租赁期间的租金承担保证责任，本案诉争事项不属于合同约定的保证责任范围，原审驳回该项诉请亦并无不当。综上，盛庆生的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56元，由上诉人盛庆生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建旭
代理审判员 李 茜
代理审判员 虞 行
二〇一六年十一月七日
代书 记员 周莹莹