北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初234号
原告张尚军，男，1977年10月1日出生。
委托代理人李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。
被告张敏，男，1983年5月23日出生。
第三人中国农业银行股份有限公司北京市分行，住所北京市朝阳区朝阳门北大街13号。
法定代表人陈军，行长。
委托代理人谢少雄，男，1986年10月20日出生，中国农业银行股份有限公司北京市分行法务部职员，住北京市昌平区。
委托代理人张晓磊，男，1980年3月26日出生，中国农业银行股份有限公司北京市分行营业部职员，住北京市丰台区。
第三人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑202B号楼3单元311室。
法定代表人丁为良，经理。
委托代理人林显布，男，1983年10月15日出生，北京万众恒基升泰地产经纪有限公司经理，住北京市昌平区。
原告张尚军诉被告张敏、第三人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）及第三人中国农业银行股份有限公司北京市分行（以下简称农行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理此案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张尚军及委托代理人李晶晶、第三人万众恒基公司的委托代理人林显布、第三人农行北京分行的委托代理人谢少雄、张晓磊到庭参加了本案诉讼。被告张敏因下落不明，本院依法公告送达了开庭传票，被告张敏未按传票指定的期日到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。
原告张尚军诉称：2015年6月25日，在第三人万众恒基公司的居间服务下，我与被告张敏签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定我出资270万元，购买被告张敏拥有产权的位于北京市昌平区北七家镇××号房屋（以下简称：涉案房屋），被告张敏应于同年12月10日前办理解除该房在银行的房贷抵押，并于同年12月30日前协助我办理所购房屋产权过户登记。合同签订后，我依约支付被告张敏190万元购房款，并与被告办理了网签手续，于2015年11月1日入住涉案房屋。但被告并未依约清偿其向中国农业银行北京市分行申请的住房贷款，办理注销抵押手续，导致我至今无法办理房屋所有权转移登记手续。我认为，被告张敏拒不办理注销抵押手续，导致涉案房屋无法办理所有权转移登记手续，其行为系严重违约。为维护我享有的合同权利，本人自愿同意代被告张敏清偿尚欠第三人农行北京分行房屋抵押贷款，对于超出双方签订房屋买卖合同约定的购房款项部分，由被告张敏返还给本人。我起诉被告张敏、第三人万众恒基公司、第三人农行北京分行，诉求如下：一、判令被告张敏继续履行与原告张尚军于2015年6月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助原告张尚军办理违约北京市昌平区北七家镇××号房屋所有权转移登记手续。二、判令原告张尚军代被告张敏清偿其于中国农业银行股份有限公司北京市分行剩余住房按揭贷款本金、利息及罚息。原告张尚军代偿的款项用于折抵应支付被告张敏的剩余房款，超过剩余房款的数额要求被告张敏于判决生效七日内给付原告张尚军。中国农业银行股份有限公司北京市分行于收到剩余住房按揭贷款、本金、利息及罚息款项后三日内解除设立在位于北京市昌平区北七家镇××号房屋的抵押权。三、判令被告张敏给付违约金54万元。四、诉讼费由被告张敏负担。审理过程中，原告张尚军自愿放弃部分诉讼请求，将诉求第三项违约金54万元变更为10万元。
被告张敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
第三人万众恒基公司辩称：认可原告陈述的事实，我公司根据原、被告的委托，已全面履行居间合同义务，促成原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同，后原告张尚军通过我公司已付给被告张敏购房款190万元。但被告张敏未依约办理解除其房屋抵押贷款合同，致使原、被告不能办理所购房屋产权过户登记手续。在原、被告签订房屋买卖合同履行过程中，因被告张敏下落不明，无法继续履，此后果应当由被告张敏负责。对此我方无过错，对原告相关诉求应当由被告张敏承担责任。
第三人农行北京分行辩称：原告起诉的事实与我单位没有直接关系，我单位不予评论，但是张敏确实于2012年12月17日，与我行（为抵押权人）签订房屋抵押贷款合同，被告张敏以涉案房屋为担保，贷款136万元，双方依法进行抵押登记。被告张敏在我行贷款尚未清偿，并于2015年6至7月开始逾期还款，我行进行了催告，2015年11月后再也无法联系上张敏，因此被告张敏无权处分被抵押的房屋。只有在被告张敏的贷款还清后，房屋抵押权解除，被告张敏方可转让涉案房屋的权利。在原告张尚军代被告张敏清偿贷款消灭抵押权后，我方同意解除房屋抵押贷款合同。
经本院审理查明：2012年12月17日，张敏（甲方）与农行北京分行（乙方）签订了《房屋抵押贷款合同》，双方依规办理房屋抵押权设立登记，被担保主债权额136万元，现张敏尚未清偿主债权。2015年6月25日，由万众恒基公司提供居间服务，买受人张尚军与出卖人张敏共签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定出卖人张敏将其所有的坐落于北京市昌平区北七家镇××号房屋（以下简称为涉案房屋），产权证号X京房权证昌字第×号，建筑面积206.09平方米，出售给买受人张尚军。该合同已注明出售房屋已设定抵押，抵押权人为农行北京分行，由出卖人张敏于2015年12月10日前办理抵押注销手续。房屋成交总价为270万元，买受人张尚军在合同签订同时，支付购房定金50万元（合同生效之日抵购房款），在签订合同当日买受人张尚军支付2万元，余下定金48万元，于2015年6月29日前支付给出卖人张敏，首付房款155万元，于房屋过户前由买受人支付给出卖人（即2015年12月30日），尾款65万元买受人张尚军申请房贷款后支付给出卖人张敏。合同还约定于2015年12月30日前，双方共同申请办理房屋过户变更登记。双方还签订了若干份合同附件（详见附件）。合同第七条约定了逾期履行的违约责任。（1）逾期交房在15日内，自第六天约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过15日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。合同第八条约定了拒绝履行的违约责任。出卖人拒绝出售该房屋，将该房屋出卖给第三人或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行活期存款利率支付利息；买受人有权要求出卖人按已付房价款的一倍支付违约金，或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金。
合同签订后，张尚军依照合同约定及张敏和万众恒基公司的要求，于2015年11月9日，在万众恒基公司的见证下，支付给张敏购房首付款190万元，并办理房屋买卖合同的网签事宜。2015年11月，张敏依约交付了房屋，张尚军接收房屋并入住。后张敏未按合同约定的期限办理房屋抵押贷款合同解除事项，致使本案房屋不能办理产权变更登记。据农行北京分行称，张敏尚欠农行北京分行房贷本金1292607.53元，贷款利息13435.02元，合计13006042.55元。在案件审理中张尚军为实现合同权利，减少其购房损失，明确表示自愿代张敏偿还尚欠农行北京分行贷款本金及利息，农行北京分行对此无异议，并表示在张敏全部贷款及利息还清后解除与张敏签订的房屋抵押贷款合同。第三人万众恒基公司作为涉案合同的居间人，也无法与张敏联系，同意待涉案房屋抵押权解除后，继续协助本案双方办理房屋产权过户登记相关事项。
因原告张尚军申请，本院于2016年1月作出民事裁定书，查封了涉案房屋。
上述案件事实有张尚军与张敏签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《房屋出售委托协议》、张尚军支付合同房款的凭证、农行北京分行的逾期贷款催收通知书、房屋抵押贷款合同、房屋抵押权设立登记申请表以及当事人当庭陈述记录在案佐证。
本院认为：本案原、被告经第三人万众恒基公司居间服务，签订的《北京市存量房屋买卖合同及附件》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对合同当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面及时按合同约定履行各自的义务。本案原告依所签合同的约定，及时支付应付购房款190万元，但被告张敏未按合同约定时间（于2015年12月10日前）办理解除涉案房屋抵押登记事宜，并导致原告张尚军不能按合同约定办理房屋产权过户变更登记，被告张敏的上述行为违反了合同约定，构成违约，张敏应承担违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。被告张敏出售本案涉案房屋虽未经抵押权人农行北京分行同意，但受让人张尚军愿意代为清偿债务消灭抵押权，抵押权人对此亦无异议，故原告张尚军要求被告张敏继续履行合同协助其办理房屋产权过户登记的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告张敏未按约定清偿贷款解除抵押，张尚军为履行合同要求代为清偿贷款、利息及罚息的诉求具有法律和事实依据，本院予以支持。张尚军代偿的款项用于折抵剩余房款80万元，超出剩余房款的部分，张敏应退还给张尚军，鉴于原告张尚军尚未清偿全部贷款，超出部分款项数额未定，债权债务尚未实际形成，张尚军要求张敏退还超出款项的诉求，事实及法律依据不足，本院不予支持。超出部分款项应待张尚军代张敏清偿农行北京分行贷款、利息及罚息后，由张尚军另案起诉。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于违约金责任，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定的逾期履行违约责任，只涉及逾期交房及逾期付款的责任，被告张敏已交付房屋，并不符合第七条约定的违约情况，无法适用。第八条约定的是拒不履行的违约责任，其适用前提是合同无法继续履行，买受人要求退房，但本案中张尚军要求继续履行合同，故原告张尚军也不能依据合同第八条要求被告张敏支付违约金。本院认为，我国合同法所规定的违约金条款系约定违约金责任，该责任产生的前提条件是合同当事人之间必须有违约金责任的约定。因原、被告当事人未在房屋买卖合同中约定逾期解除抵押权的违约金责任，故对原告张尚军要求被告张敏支付违约金10万元的诉求，本院不予支持。
综上所述本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、被告张敏继续履行与原告张尚军于2015年6月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、原告张尚军于本判决书生效后十日内代被告张敏清偿其尚欠第三人中国农业银行股份有限公司北京市分行贷款本金、利息及罚息。第三人中国农业银行股份有限公司北京市分行于原告张尚军付清上述款项后十日内解除设立在位于北京市昌平区北七家镇××号房屋的抵押权。
三、被告张敏于第三人中国农业银行股份有限公司北京市分行将设立在北京市昌平区北七家镇××号房屋的抵押权解除并具备办理所有权转移登记手续条件后十日内配合原告张尚军办理上述房屋所有权转移登记手续。
四、驳回原告张尚军的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费九千二百元，由原告张尚军负担，已交纳。公告费（含公开庭公告费及本判决公告费）由被告张敏负担，与本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 金建军
人民陪审员 孙艳妮
人民陪审员 王云芳
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 周忠会