吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第50号
上诉人（原审原告）：吉林省西东控制技术有限公司，住所地长春市南关区东南湖大路88号1号楼901室。
法定代表人：王军，董事长。
委托代理人：吴鸿飞，吉林功承律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林建信地产开发有限责任公司，住所地长春市绿园区长白公路6.5公里。
法定代表人：孟宪玲，总经理。
委托代理人：宫宇，吉林国隆律师事务所律师。
上诉人吉林省西东控制技术有限公司（以下简称西东公司）因合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2013）绿民一初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西东公司委托代理人吴鸿飞，被上诉人吉林建信地产开发有限责任公司（以下简称建信公司）的委托代理人宫宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年11月21日，原告西东公司与被告建信公司签订《“西城国际公馆”项目智能化系统工程承包合同书》，约定被告将位于长春市绿园区延寿街7号“西城国际公馆”弱电工程发包给原告，工程范围和内容包括设备供应、园区内综合管线布线安装调试、工程相关软件等，工程总造价人民币1259860元，付款方式为：“一、合同签订后，在乙方（西东公司）正式进场施工（有甲方建信公司的工程部门签认）起至楼内系统布线到位止，主要设备到现场，有甲方工程部门的签认，甲方支付合同总价款的20%。二、本年度楼盘系统安装调试完毕后，甲方支付合同总价款的15%。三、系统安装调试完毕，经有关部门验收合格后并办妥有关手续后，甲方支付至总价款的95%（本次拨款以房抵款，具体房源为18#楼101号房，面积177.09平方米，单价3180.00元，总价563146.20元，综合楼A区409号房，面积70.51平方米，单价2740.00元／平方米，总价193197.40元。以上房源为一次性付款购房手续办理）。四、保修金5%，如乙方无任何违约行为，一年质保期满，无息返还。”合同签订后，原告为被告开发的西城国际公馆智能化系统工程进行了施工。2009年4月10日，原、被告又签订一份《补充协议》，甲方为被告，乙方为原告，协议内容为：“西城国际公馆园区智能化系统工程由乙方施工，截止到目前为止，工程已接近尾声，决算已完成，共计人民币1596044.77元，除按原合同约定的2套（18#101、A#409）抵做工程款的房源外，目前甲方尚欠乙方工程款387729.17元。双方经协商达成一致意见，把西城国际公馆5#501室（面积122.01平方米）抵做该剩余工程款387729.17元支付给乙方（即按3177.8475元／平方米销售价格抵付给乙方）。待本协议签订后，甲方将18#101室、5#501室过户到乙方名下，A#409室作为质保抵押暂不过户到乙方名下，乙方可以使用但不能买卖，待质保期满双方无异议后办理过户手续。自本协议签订之日起，乙方为其所做的西城国际公馆智能化项目免费保修两年。另外，乙方免费为甲方在大堂内安装一个监控点，该点不作为工程验收项目。其他条款按原合同执行。”双方通过结算，确认工程造价为1596044.77元，该工程除了用部分现金外，一共用3套房屋抵顶工程款，分别为18栋101室、A栋409室、5栋501室。现被告已将18栋101室、5栋501室过户至原告名下，A栋409室房屋也是被告以房抵偿给原告的工程款，抵顶工程款193197.40元，被告虽未将房屋更名过户至原告名下，但房屋现实际由原告占有、使用。
2013年8月2日，西东公司起诉至一审法院，要求判令：确认长春市绿园区西城国际公馆A栋409室，丘地号4-100／31-6-43A409号的房屋产权归原告所有；被告将上述房屋产权变更登记到原告名下；诉讼费用由被告承担。
建信公司一审答辩称：原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，依法不应保护。本案是工程承包合同案件，根据合同规定，质保期满至原告起诉已经超过2年，故原告诉讼请求不应保护，应依法驳回。
一审法院经审理后认为：1、原告的诉讼请求不应予以支持。
原告要求确认涉诉房屋所有权的归属，依据的是原、被告2006年11月21日签订的《“西城国际公馆”项目智能化系统工程承包合同书》及2009年4月10日签订的补充协议，合同书中约定：“本次拨款以房抵款，具体房源为18#楼101号房……综合楼A区409号房，面积70.51平方米，单价2740.00元／平方米，总价193197.40元。以上房源为一次性付款购房手续办理。”对于上述约定所产生的法律行为及后果可以形成两种意见，一是被告以房屋担保原告债权的实现而为的担保行为，二是被告以房屋为给付内容的给付行为从而达到消灭债务的目的。如系第一种担保行为，依据《中华人民共和国担保法》第40条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定和《中华人民共和国物权法》第186条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，原、被告合同书中即使约定的房屋归原告所，其约定也是无效的，原告据此要求确认涉诉房屋归其所有的请求，不应予以支持。如系第二种给付行为，被告欲以房屋为给付内容达到消灭债务的目的，依据双方“以上房源为一次性付款购房手续办理”的约定，双方达成的是以买卖形式完成房屋的交付及过户的合意，但原告未提供双方已经办理买卖相关手续的证明，基于此，原告仍是对被告享有193197.40元的债权，而未履行至房屋买卖阶段，故原告依此债权、债务关系要求确认涉诉房屋归其所有，并要求被告协助办理更名过户的请求不应予以支持。综上，原告要求确认涉诉房屋归其所有及要求被告将涉诉房屋更名至其名下的请求应予驳回；2、原告的债权尚未超过诉讼时效。原告对涉诉房屋的占有、使用即是原告基于对被告债权的行使，故原告就被告享有的193197.40元债权并未超过诉讼时效，原告仍可就此债权向被告主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：驳回原告西东公司的诉讼请求。案件受理费4164.00由原告西东公司承担。
宣判后，西东公司不服，向本院上诉称：1、一审法院认定双方合同中的约定“是被上诉人以房屋担保上诉人债权的实现而为的担保行为”是错误的。如系担保行为，首先应当确定在此担保关系中担保的范围和担保物，谁为抵押人，谁为抵押权人。首先，本案中双方当事人建立的是工程施工合同，被上诉人为发包人，上诉人为承包人，此种法律关系并不符合《中华人民共和国物权法》第171条所规定的“在借贷、买卖等民事活动中”这一担保物权适用的范围；其次，诉争房屋已经实际交付给上诉人，被上诉人暂不履行的只是办理过户手续这样一种行为，而行为是不能作为担保物的；最后，双方当事人在签订补充协议时明确指出该房屋作为“质保抵押”，显然双方将为该房屋办理过户手续这一履行行为作为工程质量保修金留存在上诉人处，那么什么是工程质量保修金？工程质量保修金是发包人在工程验收后扣留应当支付给承包人在质保期内履行维修义务的担保，可见在这个“担保关系”中上诉人为抵押人，而被上诉人为抵押权人，那么担保物应当属于抵押人即上诉人所有。因此，一审法院认定合同的约定是一种担保行为，而却未确定上诉人对担保物享有所有权，是错误的；2、一审法院认为双方“未履行至房屋买卖阶段”是错误的。事实上，本案中双方当事人虽然签订的合同以“工程承包合同”为名，但在确定合同价款之初，就约定了以一部分工程款购买被上诉人的房屋，合同及补充协议当中都包含了房屋单价、面积、房屋总价、制定房源、付款方式及交房日期等全部房屋买卖合同要件，是将工程承包合同和房屋买卖合同写在一起，同时建立了工程承包合同关系和房屋买卖合同关系，双方当事人均未对房屋买卖合同的形式和效力提出异议。同时，该房屋买卖合同中的三套房屋，被上诉人已经全部交付给上诉人占有并使用，并且已经将其中两套房屋按一次性付款购房的手续为上诉人办理了更名过户。本案诉争房屋暂不办理过户手续，是因为被上诉人还有质保金未付给上诉人，等于诉争房屋的全款，待质保期满后，视为上诉人已经缴纳全款，被上诉人应当按一次性付款购房的手续为上诉人办理更名过户，这一房屋买卖合同的附随义务的履行条件已经明确约定在补充协议中。截止2011年12月19日质保期届满，双方对保修问题再无争议，那么被上诉人就应当按照补充协议的约定履行附随义务。双方签订的合同不仅履行至房屋买卖阶段，并且被上诉人已经履行了房屋买卖合同的主要义务，因此，一审法院认为双方“未履行至房屋买卖阶段”是错误的，应当判令被上诉人继续履行合同；3、一审判决适用法律不当。基于上述两点理由，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国担保法》第四十条调整本案的法律关系实属不当，应当适用《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国物权法》第十五条规定认定双方签订的“西城国际公馆”项目智能化系统工程承包合同数及补充协议合法有效，进而依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定判令被上诉人继续履行合同约定，按一次性付款购房的手续为上诉人补签正规购房合同并开具购房发票，将西城国际公馆A﹟409室（丘地号4-100∕31-6-43A409）的产权变更登记到上诉人名下。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
建信地产二审答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：截至2011年12月19日，由西东公司施工的西城国际公馆智能化工程质保期已经届满，该工程经验收合格。
本院认为，建信公司与西东公司于2006年11月21日签订的《“西城国际公馆”项目智能化系统工程承包合同书》及2009年4月10日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该合同及补充协议有效，受法律保护。《“西城国际公馆”项目智能化系统工程承包合同书》第五条第三款约定：“系统安装调试完毕，经有关部门验收合格并办妥有关手续后，甲方支付至总价款的95%（本次拨款以房抵款，具体房源为18﹟楼101号房，面积177.09平方米，单价3180元∕平方米，总价563146.2元，综合楼A区409号房，面积70.51平方米，单价2740元∕平方米，总价193197.4元。以上房源为一次性付款购房手续办理。”表明双方当事人就本案争议房屋A区409号房已经达成意思表示一致，待系统安装调试完毕，验收合格并办妥有关手续后，该房即以抵债的形式由建信公司交付西东公司。《补充协议》第一段约定：“西城国际公馆园区智能化系统工程由乙方（上诉人）施工，截止到目前为止，工程已接近尾声，决算已完成，共计人民币1596044.77元，除按原合同约定的2套（18﹟101、A﹟409）抵做工程款的房源外，目前甲方尚欠乙方工程款387729.17元。双方经协商达成一致意见：把西城国际公馆5﹟501室（面积122.01㎡）抵做该剩余工程款387729.17元支付给乙方（即按3177.8475元／㎡销售价格抵付给乙方）。”表明双方进一步确认将A﹟409抵做西东公司工程款。《补充协议》第二段约定：“待本协议签订后，甲方将18﹟101室、5﹟501室过户到乙方名下，A﹟409室作为质保抵押暂不过户到乙方名下，乙方可以使用但不能买卖，待质保期满双方无异议后办理过户手续。”表明建信公司并非不同意将该房屋抵付西东公司，而仅是基于质保期限尚未届满，双方约定A﹟409暂不办理更名过户。2011年12月19日，涉案工程质保期限已经届满，西东公司的合同义务已经履行完毕，根据《“西城国际公馆”项目智能化系统工程承包合同书》及《补充协议》的上述约定，建信公司应当依约定将A﹟409过户至西东公司名下。将A﹟409过户至西东公司名下实质上是建信公司履行债务的一种行为，并非一审判决认定的担保行为，又因涉案工程的质保期限已经届满，《补充协议》约定的办理更名的条件已经成就，西东公司有权要求建信公司协助其办理更名过户手续，故一审判决以双方之间未形成买卖关系为由驳回西东公司关于更名过户的请求亦属不当。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市绿园区人民法院（2013）绿民一初字第726号民事判决；
二、被上诉人吉林建信地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助上诉人吉林省西东控制技术有限公司将西城国际公馆A﹟409室（丘地号4-100∕31-6-43A409）房屋产权变更登记到上诉人吉林省西东控制技术有限公司名下；
三、驳回上诉人吉林省西东控制技术有限公司其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计8328.00元，由被上诉人吉林建信地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 丁立伟
代理审判员 张新华
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 胡 亮