广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第3298号
上诉人（原审原告）：苏佩娟，女，1959年8月25日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：苏志伟，男，1962年10月8日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：苏志尧，男，1965年5月5日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：苏佩红，女，1966年11月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：苏佩霞，女，1970年12月28日出生，汉族，住广州市越秀区。
上列五上诉人共同委托代理人：程星、朱宇锋，均为广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高海泉，男，1954年4月28日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：高桂莲（曾用名高苏虾），女，1956年5月13日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）高桂英，女，1952年6月12日出生，汉族，住广州市海珠区。
上列三被上诉人共同委托代理人：程虎，广东岭南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高桂芳，女，1948年6月20日出生，香港居民，现住香港九龙。
委托代理人高海泉，即本案被上诉人之一。
上诉人苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞因与被上诉人高海泉、高桂莲、高桂英、高桂芳所有权确认纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1003号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞原审共同诉称，1935年1月，陈少怀以广州市河南蒙圣分局永福里8号土地及上盖的砖木瓦平方一间（四边为砖墙、屋面为杉木枋，屋顶为瓦片，屋内有阁楼、木楼梯连接上落）作为抵押物向怡德堂借款，并签署《揭约》。1935年3月，广州市政府土地局颁发的《不动产登记确定证》记载：“登记权利人姓名为怡德堂苏鑑泉，不动产坐落于警察蒙圣分局永福号里8号，土地种类为宅地，土地面积为三井九十七方尺零七方寸，建筑物种类为屋一间，建筑物面积同土地。”。新中国成立后，苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人的祖父苏鑑泉、祖母单润按照规定每年向广州市税务局缴纳了永福里8号的房产税、地产税。1954年，单润按规定向广州市房管局申请换领新契证时，广州市房管局在未核对原产权档案的情况下向单润颁发了证字第59××78号《房地产所有证》，该证记载：“房地产坐落于测量第五区三段八○○地号南华东路永福里8号，建筑种类为地（有临时建筑物），地产面积为55.5366㎡，所有权人姓名为单润，权利来源为1952年2月8日继承先父苏鑑泉。”。登记内容错误的将“建筑物种类物一间”改写成“临时建筑物”、将权利来源“先夫”改写成“先父”。单润于1998年2月去世后，苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人的父亲苏华炎于2000年7月向广东省公证处办理了继承公证，由苏华炎继承坐落在广州市南华东路永福里8号房屋（以下简称“该物业”）。苏华炎于2000年9月去世后，苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人的母亲郭金、苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人的姐姐苏佩玉及苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人于2011年9月向广东省广州市南方公证处办理了继承公证，由苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人共同继承该物业。1946年，苏鑑泉将该物业以每月6元的租金标准出租给高海泉、高桂莲、高桂英、高桂芳的父亲高江居住，高江支付租金至1957年。1958年后，单润多次向高江索要租金，高江均没钱再交租。由于当时广州市实行“代管、代租、以租养房”私房政策，为响应当时政策，单润让高江代为缴纳房地产税费、余下租金用于房屋的日常维修，以保证房屋不破烂。1964年高江去世后，该物业由高江的妻子甘银及其子女、甘银的姐姐甘才及其子女继续居住。上世纪六十年代，广州市实行木屋改建运动政策。1968年，甘银乘文革动乱之机，将该物业砖木瓦结构谎称为木屋申报改建，通过不正当手段取得《小修什项工程许可证》。1978年，甘银又在未征得单润同意的情况下，向广州市海珠区城建局申请将该物业改建成二层房屋，破坏了该物业的天面及屋顶，在该物业原基础上加盖了一层。1983年，高海泉、高桂莲、高桂英、高桂芳等人的母亲甘银提交虚假报告等资料骗取房管部门进行上盖权登记，并申领了该物业前座（即672地号28.5266㎡）的房屋所有权证和土地使用权证。甘银去世后，该物业前座一直由甘银的子女（即高海泉、高桂莲、高桂英、高桂芳等人）占有使用至今。高海泉、高桂莲、高桂英、高桂芳等人的行为已经严重侵犯单润的合法权益。苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人作为该物业的合法继受人，为维护自己的合法权益，特起诉要求：1、确认广州市海珠区南华东路福仁大街永福里8号（编制地籍图：1223图3幅672地号；四至：东至674、南至里、西至671、北至673；土地面积：28.5266㎡）的土地使用权和首层房屋所有权归苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人所有；2、本案诉讼费由高海泉、高桂莲、高桂英、高桂芳等人承担。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。现房管部门出具的广州市海珠区南华东路永福里8号的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：南字8083号）显示，区段地号为5区3段800地号；四至为东至799，南至里，西至582，583，585，北至779；使用土地面积为55.5366平方米；结构为地，木屋；座数为1；房产权人为单润；占有部分为全部（所有权人）；契证类型为房地产证；权证号码为59××78号；所有权来历为苏鑑泉1935年1月向陈少怀抵押，单润1952年2月向苏鑑泉继承先夫；登记附注：客搭木屋，叠合面积55.5366平方米；单润1991年5月申请总登记统字138157号存案；1984年补字第17749号甘银登记上盖权，现编永福里8号，5区3段800地号；等。另，房管部门出具的广州市海珠区南华东路福仁大街永福里8号的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：统字89309号）显示，区段地号为5区3段800地号；四至为东至674，南至里，西至671，北至673；使用土地面积为28.5266平方米；建筑面积为47.3804平方米；建基面积为28.5266平方米；结构为混合（乙石），双隅（双木）；结构层数为1-2／3；座数为1；建筑时间为1966年；产权人为甘银；占有部分为全部（所有权人）；契证类型为房地产证；权证号码为53096号；所有权来历为总登记；登记附注：其中占地部位2.56平方米违章用地未经批准使用；78年其中首，二楼共5.1116平方米（其中扩大基建2.5558平方米）违章建筑已作处理；等。从上述登记情况来看，房管部门已先后向单润和甘银核发了永福里8号房屋的房产证。在上述房产证均未被撤销的情况下，苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人在本案中所提出的诉讼请求不属于人民法院直接受理的民事诉讼案件的范围，苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人应先向行政主管部门申请解决。鉴此，原审法院依法应当驳回苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款（三）项之规定，原审法院于2014年5月9日作出如下裁定：驳回苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞的起诉。
上诉人苏佩娟、苏志伟、苏志尧、苏佩红、苏佩霞等人不服原审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销原审裁定，将本案发回广州市海珠区人民法院重新审理。理由：一、本案属于平等民事主体之间的财产权益纠纷，一审裁定认定本案不属于人民法院直接受理的民事诉讼案件的范围，严重错误。1、上诉人起诉被上诉人请求法院确认广州市海珠区永福里8号的土地使用权和首层房屋所有权归上诉人所有，而并未请求法院撤销房管部门核发给被上诉人的房屋所有权证，本案应属于所有权确认纠纷。上诉人认为诉争房屋是上诉人祖父苏鑑泉在1935年通过抵押方式取得；被上诉人则认为诉争房屋是其父母在荒地上搭建竹棚后改建而成。显而易见，本案属于典型的平等民事主体之间的财产权益纠纷。根据《民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”本案属于《民事诉讼法》的调整范围；人民法院应当依据法律规定及证据所能证明的事实对诉争房屋所有权归属作出实体判决。2、虽然《物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”但是我国实行不动产登记制度，房屋登记行为本身并不赋予权力或者免除义务，也不创设权利或者剥夺权利，登记所产生的仅仅是公示和公信的效力，不具有确权效力。可见，上诉人与房屋登记机关之间并无实质争议，房屋所有权权属争议本质上仍然是平等民事主体之间基于各自民事法律行为取得房屋所有权的争议。基于此，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。3、原审法官在本案第一次开庭审理时曾向上诉人行使释明权，告知永福路8号土地使用权权属争议应先由人民政府处理。上诉人当庭表示坚持原诉讼请求，同时表示永福路8号土地使用权权属争议由法院依法裁处。此后，原审法院又组织双方进行了两次庭审，审理期限历时一年半；而原审法官从未提出房屋所有权争议要先向行政主管部门申请解决。现在原审法院却把本应由法院直接处理的房屋所有权确认纠纷与应先由人民政府处理土地使用权权属争议混为一谈、以偏概全，混淆两个完全不同的诉讼请求，错误认定本案不属于人民法院直接受理的民事诉讼案件的范围。二、一审裁定驳回上诉人的起诉所适用的法律，明显错误。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项：“依照法律规定，应该由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”。但是上诉人与被上诉人之间的房屋所有权争议不属于应先由其他机关处理的争议，也不是法律规定要先经行政机关处理的前置程序案件类型，更没有任何法律规定要求确认房屋所有权之前要先由房管部门撤销房产证，一审裁定也未明确指出依据哪条法律规定认定本案争议应由其他机关处理。一审裁定依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项规定驳回上诉人的起诉，适用法律明显错误。2、房管部门先后向单润和甘银核发了诉争房屋的房产证，且房产证均未被撤销。可见，不动产登记簿记载的事项错误。根据《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”上诉人有权向房屋登记机关申请更正登记、异议登记。这是法律赋予上诉人的权利，而非义务。一审裁定强制要求上诉人先向行政主管部门申请解决，并排除上诉人直接向法院提起民事诉讼的权利，非法剥夺了上诉人的诉讼权利。3、《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”《房屋登记办法》第八十条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属，不受既有权利凭证（产权证）的限制，人民法院对诉争房屋的权利归属进行确定后，权利人可根据其确权内容直接申请登记机关重新办理登记手续，而无须房管部门再对诉争房屋的权利归属进行处理并认定。可见，房管部门对诉争房屋权利归属进行处理并不是上诉人提起民事诉讼的前提。三、一审裁定要求上诉人先向行政主管部门申请解决，无益于解决争议，徒增上诉人的诉累。1、根据物权理论及产权登记的性质来看，应当是先有权利而后有登记，权利是内容，登记是形式，登记行为并不确认房屋产权的归属。上诉人或被上诉人取得诉争房屋所有权依据的是相应的民事法律行为，而并非房屋登记机关核发的房屋所有权证。即便上诉人申请登记机关处理，登记机关亦撤销一方或双方的房屋所有权证书或者上诉人对登记机关处理不服提起行政诉讼，人民法院撤销登记机关的登记行为，但是由于行政处理程序及行政诉讼自身的特性只能审查行政机关作出行政行为的合法性问题，并不调整平等民事主体之间的权利义务关系。登记行为被撤销只是对该行政行为是否合法意义上的判定，并不是对民事实体争议作出的最终判断，上诉人与被上诉人之间就诉争房屋实质纠纷仍然未真正得到解决，上诉人请求确认房屋权属的诉讼目的也没有实现。因此，无论诉争房屋所有权证是撤销还是维持，都无助于实质性民事争议的解决，民事权利仍处于争议状态。一审裁定要求上诉人先向行政主管部门申请解决，不仅违反法律规定，而且徒增上诉人的诉累。2、从上世纪八十年末至提起本案诉讼的二十多年间，上诉人祖母、父母及上诉人三代人已无数次向“行政主管部门申请解决”，而得到的答复却是要求上诉人向法院起诉解决与被上诉人的房屋权属争议后，再凭法院生效法律文书到房管部门重新办理登记。而法院依法受理本案纠纷后，现在却又要求上诉人先向行政主管部门申请解决，并驳回上诉人的起诉。这无疑让本案争议陷入永远不能解决的困境；与法院维护公平正义、促进社会和谐稳定、司法为民的宗旨也背道而驰。在现代法治社会，司法救济是权利救济的最后保障。上诉人祖母、父母在马拉松式的维权道路上已经相继抱憾离世；如今，上诉人也已步入天命之年，上诉人为完成祖母、父母的遗愿，不想给自己的人生留下遗憾，更不想将本案争议留给下一代。恳请法院依法对本案进行审理，并作出实体判决。综上所述，上诉人认为一审裁定认定事实错误、适用法律不当，特提起上诉，请求贵院依法公正审理，维护法律的尊严和上诉人的合法权益。
本院经审查认为，上诉人上诉提出依据民事诉讼法及物权登记的法律规定，其与被上诉人之间是平等民事主体之间的财产争议，可以通过民事诉讼途径解决。但是，从上诉人述称案件事实分析，上诉人与被上诉人的先祖在涉案房屋上建立过房屋租赁关系，被上诉人通过改建房屋取得重叠的物权登记。上诉人与被上诉人之间的法律关系并不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的先由民事诉讼解决争议的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系。被上诉人继承取得的房屋物权登记与上诉人继承的房屋物权登记房屋编号一致，但是四至并不相同，是否重叠，应由登记部门审核和纠正错误登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。上诉人不能证明与被上诉人就房屋权属存在何种关系，原审法院审查认为本案不属于法院受理的民事案件，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月二十二日
书记员 宋德光