江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10561号
上诉人（原审被告）：南京天华百润投资发展有限责任公司，住所地江苏省南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。
法定代表人：张康黎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘爱东，江苏国泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔恒涛，江苏国泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈敬全，男，1966年11月5日生，汉族，住四川省隆昌县。
委托诉讼代理人：王永（系陈敬全之妻），女，住四川省隆昌县。
上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）因与被上诉人陈敬全财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第3240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天华百润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院通过照片、证人证言反映的屋顶有裂缝、涉案房屋墙体有维修痕迹等现象以及这次维修没有对价，据此判断该房屋渗水是房屋质量问题导致，明显与事实不符。屋顶存在裂缝并不当然就会漏水；上诉人委托第三方签订的《天润城零星、维修与应急施工合同》虽然没有约定具体的维修费用，但是约定了计价方式、结算方式，不应据此认定是无对价维修；涉案房屋墙体有维修痕迹，并不能当然断定屋顶漏水是房屋质量问题；维修费没有要求业主支付，是因为目前责任最终承担者没有定论。二、一审法院要求上诉人对房屋漏水是由被上诉人使用不当造成的事实承担举证责任没有法律依据，本案是被上诉人向上诉人主张房屋漏水导致的损失，应由被上诉人承担举证责任。被上诉人私自在屋顶搭建抽油烟机风口违反法律规定，应予纠正；被上诉人在向上诉人追究屋顶渗水赔偿责任时应当对渗水造成的原因举证。三、涉案房屋没有楼梯通向二楼，根本不具备出租条件，屋顶渗水现象不是影响租金收入的原因。
陈敬全辩称，对上诉人的意见不予认可。一、漏水是因为房屋本身的质量问题造成，而补充协议第3条也明确约定正常使用情况下造成损失的承担。二、房屋在签订买卖协议时，有保修期间，房屋漏水发生在保修期内。三、被上诉人属于正常装修，墙体和楼顶以及地面都有断裂，有下沉，这不是正常装修所能造成，是房屋本身的原因。综上，这些损失应当由上诉人承担。
陈敬全向一审法院起诉请求：天华百润公司对涉案房屋进行维修直至不漏水止；赔偿房屋漏水期间装修损失26800元、租金损失每月9166元（直至实际维修好之日止）；并承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年8月25日，陈敬全（乙方）与天华百润公司（甲方）对坐落于南京市浦口区柳洲东路3号天润城第七街区052幢1单元110室房屋（以下简称“涉案房屋”）签订了现售合同、补充协议1及补充协议2，天华百润公司将其公司建设并已经出租给案外人孟范义的涉案房屋（现房）出售给陈敬全。现售合同的附件5保修范围和保修期的规定，其中第2项载明：“房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年（不低于5年）”。现售合同的特别约定条款（第22页）的第1条载明：“乙方在签订本合同时已全面了解了房屋内外部现状、小区整体状况并不持异议”；第5条载明：“在本合同订立时甲方已明确向乙方告知该商品房已具备法定交付条件······房屋视同交付之日起，房屋损毁、灭失的风险由乙方承担；保修期开始计算······”。现售合同补充协议第1条载明：“乙方已知晓并认可甲方所售房屋现已出租的现状，并承诺同意按照甲方与房屋承租人所签订的《房屋租赁合同》之约定继续履行租赁合同，承接原租赁合同中甲方所有的权利与义务”；第2条载明：“甲、乙双方共同到现场与承租人办理房屋交接手续，经现场查验后双方办理书面交接手续，交付日前承租人在正常使用中造成的损坏由甲方负责修复，交付后的房屋维修责任由乙方承担”。2010年10月17日陈敬全作为涉案房屋所有权人办理了产权登记（房屋产权证号为宁房权证浦转字第××号，丘权号为10745097-052-10），该产权证记载涉案房屋性质为私有房产，规划用途为商业，产权来源为买受。天华百润公司就涉案房屋交付给陈敬全一份住宅质量保修书，载明：“建设单位（盖章）后加盖天华百润公司公章；交付日期为2010年11月25日；建设单位联系地址为浦口区大桥北路77号；质量保修受理部门联系地址为浦口区南浦路311-2号（天润城第一街区幼儿园一楼），答复时限为3个工作日；住宅质量保修说明第三栏（屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏）的保修期限为5年，保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准”。承租人孟范义的租赁合同期满后即与陈敬全终止租赁关系，2014年7月10日陈敬全（甲方）与案外人吴承龙（乙方）就涉案房屋签订了房屋租赁合同，该房屋租赁合同约定的主要内容是：租期五年，自2014年7月15日起到2019年7月14日止；前两年租金为壹拾壹万元整，第三年租金壹拾贰万元整（2016年7月15日-2017年7月14日）·················，第四年租金壹拾叁万元整（2017年7月15日-2018年7月14日），第五年租金壹拾肆万元整（2018年7月15日-2019年7月14日），租金半年一付，须提前一个月支付。逾期不付，租赁合同则自动解除。2019年7月14日之前清场。乙方在租赁期内不得破坏房屋结构，同时甲方也不得阻挠乙方正常装修。（如有增加或者拆除墙体所有费用由乙方负责）楼梯与乙方无关，等等。2015年6月底，案外人吴承龙与陈敬全协商后终止了上述租赁合同，吴承龙出具证明载明：“本人是苏宁天润城7街区52幢110室租客吴承龙。于2014年7月10日本人与业主陈敬全签订租赁合同，租期为5年，2014年7月15日至2019年7月14日止。租金为前两年壹拾壹万元整，第三年壹拾贰万元整，第四年壹拾叁万元整，第五年壹拾肆万元整。现因房屋漏水严重导致本人无法经营，只能于2015年6月要求与业主陈敬全终止合同。经商议，业主陈敬全考虑到因房屋漏水严重确实无法经营，同意终止合同。但需将水、电及物业管理费交至2015年6月底止，以后一切事物与本人无关。证明人：吴承龙”。2014年7月14日案外人吴承龙向陈敬全的银行卡支付租金43860元（陈敬全陈述是2014年7月15日至2014年12月31日之间的租金），2014年12月10日又支付租金55000元（陈敬全陈述是2015年1月1日至2015年6月30日之间的租金）。2015年6月3日，陈敬全向被告天华百润公司报修，陈敬全留存了报修单的第四联（业主留存），载明具体位置的报修内容是，整个楼顶漏水，内墙体脱落，墙体渗水，问题描述栏书写10.11购房，报修人栏书写陈敬全，日期栏书写2015年6月3日。2015年9月14日陈敬全制作了维修涵，内容是：“尊敬的南京天华百润投资发展有限责任公司负责人：您好！本人是天润城七街区52幢110室业主陈敬全，因屋顶大面积漏水，我曾于2014年10月左右、2015年6月3日分别到您公司申请维修，至今未见修好，目前屋顶仍然漏水严重，请尽快维修为感！业主：陈敬全2015年9月14日”。陈敬全通过圆通快递公司将上述维修涵邮寄至天华百润公司的汪经理和王先生两名员工。2015年1月27日，天华百润公司与南京房屋防水工程公司签订了苏宁环球江北公司天润城零星、维修与应急工程施工合同，该合同第2页载明：零星或应急工作范围包含房屋墙面空鼓开裂的维修，渗漏水的维修，等等；具体项目的工期以甲方发出的书面通知或开工令为准；防水工程采用淋水或蓄水方式验收，并按照2倍于规范标准的淋水或蓄水方式测试，无渗漏，甲方工程管理部或业主、使用单位签字确认维修成果。2015年7月，南京房屋防水工程公司的维修人员接到了维修包含涉案房屋在内的52幢整栋楼楼顶的维修任务，涉案房屋的楼顶漏水等问题维修完毕后，要求原告陈敬全签字确认零星/应急/维修工程验收单，原告陈敬全于2015年12月24日在零星/应急/维修工程验收单的维修工程业主评价栏签字。陈敬全递交的零星/应急/维修工程验收单的验收时间栏后书写2015年12月24日，天华百润公司递交的零星/应急/维修工程验收单的完工情况描述栏书写楼顶渗水、墙体渗水，已完成，工程质量符合规范要求。
一审法院认为，本案争议的焦点是：天华百润公司对涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水等问题是否应该承担房屋保修责任；陈敬全因涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水等问题所遭受的具体损失如何认定。
行为人因为过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。天华百润公司应该依据现售合同的附件5第2项的规定对涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水等问题承担房屋保修责任。根据上述附件5第2项的规定及相应的住宅质量保修书的记载，屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，涉案房屋涉及上述两项质量问题的保修期的开始时间是2010年11月25日，截止时间是2015年11月24日，即仍然处于保修有效期内。天华百润公司抗辩涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水等问题不是房屋自身质量问题导致，而是陈敬全在拆建涉案房屋改变房屋结构、装修不当、装设烟道，致使房屋屋顶开裂漏水、墙体渗水。对此天华百润公司未递交证据证明，依法应该承担举证不能的法律责任。陈敬全递交的照片、录像（照片）、证人周某,4的证言反映涉案房屋所在的整个52幢楼的屋顶表面随处可见开裂现象，该幢楼的屋顶漏水是普遍现象，而52幢楼的墙体也多处可见渗水维修痕迹，且天华百润公司自行于2015年1月签订了天润城零星、维修与应急工程施工合同，同时自2015年7月开始对52幢楼整个屋面进行漏水维修，包含对涉案房屋楼顶漏水及墙体渗水问题进行了无对价的维修，由此可见，天华百润公司不能证明涉案房屋的屋顶漏水、墙体渗水是陈敬全的不当使用房屋的行为造成，而是因为房屋质量问题导致，因此天华百润公司作为涉案房屋的建设方和质量保修方应该在保修期内承担保修责任。涉案房屋属于经营性商铺，天华百润公司因未能及时履行保修责任导致陈敬全遭受损失存在过错，应该承担全部的赔偿责任。
陈敬全于2015年6月3日报修，住宅质量保修书上记载答复时限为3个工作日，而案外人吴承龙自2015年6月30日与陈敬全终止租赁合同，此后因为房屋漏水、墙体渗水的原因，涉案房屋一直空置，导致了租金损失，根据陈敬全与案外人吴承龙签订的租赁合同及银行存款凭单可见，涉案房屋2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金是110000元。天华百润公司抗辩涉案房屋维修竣工时间是2015年9月24日，同时证人周某,4陈述陈敬全于2015年12月24日验收签字，陈敬全认可其于2015年12月24日验收签字，同时证人周某,4陈述2015年9月24日其竣工后因为防水层的潮气导致涉案房屋里面屋顶潮湿，直至2015年12月24日潮湿面积越来越小至基本干燥了，陈敬全才签字验收。天华百润公司亦未能举证证明2015年9月24日时涉案房屋屋顶漏水及墙体渗水问题已经全部维修完工并符合验收合格的条件，依法应该承担举证不能的法律责任。天华百润公司申请的证人陈述维修竣工都需要业主的验收签字，同时陈述陈敬全确实于2015年12月24日验收签字，仅有该证人的证言反映涉案房屋维修竣工时间是2015年9月24日，没有其他证据佐证，不能证明陈敬全存在延迟验收签字的情况。综上，一审法院认定涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水维修工程的竣工时间是2015年12月24日，陈敬全递交的证据证明此期间涉案房屋处于空置状态，根据陈敬全诉请的每月租金损失9166元（110000元/年÷12月/年），遭受的租金损失为53166元。关于陈敬全的第一项诉请，天华百润公司已经于2015年12月24日维修竣工并经陈敬全验收。陈敬全诉请装修损失26800元，未能递交证据证明，依法应该承担举证不能的法律责任，不予支持。
判决：一、南京天华百润投资发展有限责任公司于判决发生法律效力次日起五日内赔偿陈敬全53166元；二、驳回陈敬全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，由南京天华百润投资发展有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人陈敬全提交两张照片，证明涉案房屋整体出租给吴承龙时，使用同一楼梯通往两间房屋。上诉人天华百润公司质证称对该证据的真实性、合法性不予认可。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案一审法院认定上诉人未能及时履行维修义务导致被上诉人遭受损失，判决上诉人赔偿被上诉人租金损失。
上诉人主张涉案房屋漏水并非房屋质量问题导致，而系被上诉人不当使用导致，其不应支付上述款项。从一审法院查明的事实看，上诉人与被上诉人约定上诉人对涉案房屋的质量问题保修，保修期限为五年（从2010年11月25日起算），答复时限为3个工作日；2015年6月3日被上诉人向上诉人报修，上诉人2015年12月24日维修完工。因上诉人并未举证证明其接到被上诉人的报修申请后至维修完工前，曾提出被上诉人报修的问题系被上诉人不当使用导致，现被上诉人主张的房屋问题已经维修完毕，应视为上诉人认可被上诉人报修的问题均为房屋质量问题。上诉人主张涉案房屋漏水系被上诉人不当使用导致，应当对其主张承担相应的举证责任，现上诉人二审中并未举证证明其主张，应当承担举证不能的后果。上诉人主张其不应对涉案房屋漏水系被上诉人不当使用造成的事实承担举证责任、上诉人应当举证证明房屋漏水的原因，没有依据，本院对此不予支持。
上诉人还主张涉案房屋没有楼梯通往二楼，不具备出租条件，房屋漏水不影响租金收入。从一审法院查明的事实看，被上诉人已经举证证明其与案外人吴承龙签订的租赁合同租期为2014年7月15日至2019年7月14日，并因房屋漏水于2015年6月底终止合同，表明2014年7月至2015年6月期间涉案房屋处于出租状态，现上诉人主张涉案房屋不具备出租条件、房屋漏水不影响租金收入，应当举证证明。现上诉人对其主张并未提交相应的证据，应当承担举证不能的后果，本院对上诉人此主张亦不予支持。
综上所述，天华百润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1129元，由上诉人天华百润公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年二月十五日
书记员 郭旭冬