广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第381号
原告：严敏强，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：李启航，系广东丰源律师事务所律师。
委托代理人：卢炽勇，系广东丰源律师事务所律师。
被告：许甲元，男，汉族，住湖北省松滋市。
被告：佛山市莱亚装饰建材有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：赖茶花。
两被告共同委托代理人：熊井春，系广东禅都律师事务所律师。
原告严敏强诉被告许甲元、佛山市莱亚装饰建材有限公司（以下简称莱亚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日受理后，依法由代理审判员黄伟独任审判，并于2015年4月23日、同年5月6日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告委托代理人卢炽勇，两被告共同委托代理人熊井春均到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年6月27日，原告与被告许甲元签订《租赁合同书》，约定：原告将位于佛山市罗村芦塘三雅一茅岗，面积为4834平方米的自建厂房租赁给被告许甲元使用，租赁期限为2009年8月18日起至2019年8月17日止，原告应在2009年6月28日前将厂房、办公楼交付被告许甲元使用。原告租赁给被告许甲元的厂房、办公楼只提供现有的基础设施，被告许甲元可在租赁期间对使用场地进行加建、装修及其他改动，但加建、装修后不能拆除及损毁，合同期满后归原告所有。合同签订后，原告将租赁物交付被告许甲元用作莱亚公司的经营，两被告在租赁范围加建了部分设施。2014年，因广佛环城际轨道交通项目建设，需要拆迁租赁合同范围内的厂房，用地面积为7220平方米，故佛山市南海区狮山镇拆迁办公室罗村工作站根据相关文件规定，对被征用范围内由两被告加建设施进行评估，按评估结果进行补偿。为此，原告与被告许甲元于2014年7月22日再次签订补充协议，约定由被告莱亚公司加盖的面积、装饰、水电设施拆迁补偿金中，原告与被告许甲元按实际使用年限分配，按国家补偿金额计算。2015年2月底，根据拆迁办规定，被告应搬迁出厂房。至此，被告已使用租赁物及加建部分5年半时间。拆迁办对被告莱亚公司加盖的面积、装饰、水电设施进行评估，共补偿510305元，已经全部到位。按补充协议，原告应得补偿款的55%即280667.75元。但被告许甲元拒不履行约定，不配合原告到拆迁办签字确认将相应的补偿款划入原告处，致使原告无法取得拆迁补偿款。综上，两被告违反合同约定，严重侵害原告合法权益，故起诉，请求判令：1.两被告立即支付拆迁补偿款280667.75元；2.本案诉讼费由两被告承担。
两被告辩称：1.按照国家关于拆迁补偿的规定，两被告在租赁原告的厂房内加建的建筑物、装修等，拆迁补偿款归两被告，而非原告。2.按照政府委托相关部门的评估，两被告加建的建筑物、装修等的评估价格是374318元，即政府应当补偿两被告374318元，而不是评估重置总价510305元。3.由于原告到政府拆迁部门无理取闹，不仅政府拆迁部门应当补偿给两被告的款项未发放给两被告，而且，连两被告其他地方还应当发放的补偿款亦未发放，原告现要求被告按照评估重置总价的55%支付其拆迁补偿款无理。4.被告受原告逼迫与原告签订了补充协议，约定两被告加盖面积、装饰、水电设施等补偿金中，双方按实际使用年限分配，换言之，新增建筑、装修等的未能使用年限的补偿，原告无权参与分配。但在政府拆迁部门的评估中，已经对两被告新增的建筑、装修等进行了折旧，评估应当补偿的金额，是对两被告新增建筑和装修等未能得到使用的年限进行补偿。因此，按补充协议约定内容，原告无权与两被告分配政府拆迁部门补偿给两被告未能使用年限建筑、装修等的款项，而且，两被告新增的建筑和装修等是在2010年6月才建好，而展厅和办公室装修直至2012年1月才完成。另外，原告与被告许甲元签订的补充协议约定的关于拆迁补偿按年限分配的条款是无效的。综上，两被告加建的建筑和装修，依照规定应当补偿给两被告，现两被告尚未收到补偿款，原告要求两被告支付拆迁补偿款无理，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格。
2.被告许甲元身份证复印件1份、被告莱亚公司企业机读档案登记资料原件1份，证明被告的诉讼主体资格。
3.租赁合同书原件1份，用以证明2009年6月27日原被告签订租赁合同书，原告出租涉讼厂房予被告使用，合同第十一条约定了国家征收情况下物业补偿归原告所有。
4.补充协议原件1份，用以证明2014年7月22日原被告签订补充协议，约定原被告按实际使用年限分配厂房拆迁及物业补偿款。
5.“广佛环城际轨道交通项目”拆迁补偿协议书原件1份，用以证明涉讼厂房被告国家征收。
6.构筑物、装修-拆迁补偿评估明细表打印件1份，用以证明被告可获得国家补偿510305元。
7.佛山市南海区芦塘集团有限公司企业机读档案登记资料原件1份；
8.土地使用权证及宗地平面图复印件（加盖佛山市南海区芦塘集团有限公司印章）各1份。
证据7、8，用以证明涉讼土地为芦塘集团所有，土地用途为工业用途。
9.佛山市南海区狮山镇芦塘村雅一股份合作经济社组织机构代码证复印件1份；
10．2015年4月27日证明原件1份；
11．2007年8月30日证明原件1份；
12．土地有偿租赁合同复印件（骑盖佛山市南海区芦塘集团有限公司、佛山市南海区罗村街芦塘社区居民委员会印章，加盖佛山市南海区芦塘集团有限公司、佛山市南海区罗村街芦塘社区居民委员会印章和佛山市南海区狮山镇芦塘村雅一股份合作经济社印章）1份；
13．土地分租使用合约复印件（骑盖佛山市南海区芦塘集团有限公司、佛山市南海区罗村街芦塘社区居民委员会印章，加盖佛山市南海区狮山镇芦塘村雅一股份合作经济社印章）1份。
证据9-13，用以证明涉讼土地为原告合法承租使用。
14．建设工程规划许可证原件1份；
15．罗村建设项目监管工程报建流程表复印件（加盖佛山市南海区罗村街道规划建设办公室业务专用章）1份；
16．建筑工程消防验收的意见书原件1份；
17．工程竣工验收报告原件1份。
证据14-17，用以证明涉讼土地上的建筑物为原告合法建设。
18．退厂房交接合同书原件1份，用以证明原被告于2015年3月31日进行退厂房交接，被告莱亚公司为厂房的实际使用人。
经质证，两被告对原告出示的证据1-3无异议。对证据4真实性无异议，认为补充协议约定的关于拆迁补偿按年限分配的条款是无效条款。对证据5真实性无异议，但认为与原告诉请无关。对证据6无异议，国家补偿按评估价格进行补偿，原告要求按重置价计算没有依据。对证据7、8真实性无异议。对证据9-12无异议。对证据13不清楚。对证据14-17无异议。对证据18真实性无异议，确认存在该交接行为。
诉讼中，两被告举证如下：
1．身份证、组织机构代码证、营业执照复印件各1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
2．工程项目合同书原件1份；
3．工程合同书原件1份；
4、收据原件6份。
证据2-4，用以证明被告对涉讼厂房加建展厅、宿舍、雨棚，对办公区域进行装修。
经质证，原告对两被告出示的证据1无异议。对证据2-4有异议，合同承揽主体没有身份证证明其真实存在，收据并非正规发票，合同主体没有施工资质，合同无效，合同委托方为被告许甲元，不能证明涉讼物业全部由其出资建设。
为查明案件事实，本院依法调查取证并向双方出示如下材料：
1.调查笔录原件1份；
2.申请书复印件1份。
经质证，原告与两被告对本院出示材料1、2均没有异议。
经审查，原告出示的证据1-12、18、两被告出示的证据1、本院出示的材料1、2均来源合法、内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性均没有异议，本院均予以采信。原告出示的证据14-17，两被告出示的证据2-4本院结合案情进行综合认定。
根据上述采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：
2009年6月27日，原告（出租方、甲方）与被告许甲元（承租方、乙方）签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市罗村芦塘三雅一茅岗、面积为4834平方米的厂房（以下简称涉讼厂房）出租给乙方经营使用；租赁期限从2009年8月18日起至2019年8月17日止，甲方应在2009年6月28日前将厂房、办公楼交付乙方使用；乙方在租赁期间内，如需对使用场地进行加建、装修及其他改动，要报经甲方，书面同意后方可动工，费用由乙方负责，建后不能拆除及损毁，合同期满归甲方所有，合同终止时经甲乙双方一起检查确认场地内及其他设施在租赁期间没有损坏，完好还给甲方，如有损坏应按价赔偿给甲方，一切水电设施、增容权无条件归甲方所有（第八条）；在租赁期间如遇国家和集体建设需要征用该地的，乙方应无条件服从，自甲方书面通知乙方之日起合同作期满处理，甲方多收的租金和押金如数退回给乙方，不计利息，所有物业的补偿归甲方所有，国家补偿的搬迁费归乙方（第十一条）；合同同时约定了租金标准、支付方式、逾期责任等内容。
2014年7月22日，原告（甲方）与被告许甲元（乙方）签订《补充协议》，约定：……由于国家拆迁工作的落实，原租赁合同中第八款、第十一款的内容，由乙方加盖部分甲方前期都未收取任何租金，本应所有补偿归甲方所有，本着友好合作，互惠互利的原则，双方协商由乙方加盖面积、装饰、水电设施等补偿金，甲、乙双方按实际使用年限分配，按国家补偿金额计算；补充协议与原租赁合同书具有同等法律效力，与原合同不可分割。
2015年3月31日，原告（甲方）与被告莱亚公司（乙方）签订《退厂房交接合同书》，办理涉讼厂房交接手续。
为查明案件事实，本院依法向佛山市南海区狮山镇拆迁办公室罗村工作站（以下简称罗村工作站）调查取证，该站工作人员明确涉讼厂房涉及拆迁，需拆除部分已经拆除；许甲元有部分加建，针对加建部分拆迁问题罗村工作站与许甲元签订了拆迁补偿协议书，即罗拆字（2014）禅西大道北延线拆字第018号《“禅西大道北延线立交”拆迁补偿协议书》，对许甲元位于拆迁范围内的构筑物、机械设备及物资进行补偿，按评估结果，总补偿金额为1359259元，其中建构筑物补偿为581745元、拆迁奖励为116349元，同时对许甲元进行经济补偿（151437元）、临时租金补偿（117000元）。工作站共向许甲元补偿1744045元并已付清予许甲元。两被告对本院出示的调查笔录没有异议。
另查明，原告与被告许甲元曾共同向罗村工作站出具《申请书》，载明：由于禅西大道北延线立交项目的建设，需拆除原告所建设的厂房，原告及租户（许甲元）已与罗村工作站就项目全部拆迁补偿达成协议；现因原告与租户（许甲元）就租赁合同条款中涉及的建（构）筑物补偿分成问题未达成一致；经双方协商，同意由罗村工作站先扣留莱亚公司的“禅西大道北延线立交”停产停业及工人工资补偿协议书（协议编号：罗拆字（2014）禅西大道北延线工人工资第002号，总补偿金额1996324.1元）中的税后利润款共401844.1元作为双方保证金；待双方达成协议后，再通知罗村工作站将保证金支付给莱亚公司。
本院认为：一、有关本案责任主体问题。涉讼合同及补充协议均由原告与被告许甲元签订，莱亚公司实际使用涉讼厂房、知悉补偿协议约定并不导致合同主体变更。根据合同相对性，本案应在原告与被告许甲元之间清算，原告主张被告莱亚公司承担本案责任依据不足，本院不予支持。
二、有关拆迁补偿分配问题。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。衡量建筑物合法性应以相关的建筑主管行政部门审核为准，原告出示的证据14-17并不是涉讼厂房完整规划、报建、验收备案资料，本院对其证明效力不予确认。原告未能提供涉讼厂房房产权属证书或相应的完整的建筑报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，涉讼合同、补充协议违反法律强制性规定，依法无效。补充协议中有关加盖面积、装饰、水电设施等拆迁补偿的约定为双方有关清算事项约定，根据公平及诚实信用原则，应参照该约定处理本案。参照该规定，拆迁补偿应按实际使用年限分配，两被告辩称拆迁补偿归其所有理据不足，本院不予采纳。
两被告虽辩称补偿已对加建部分作折旧处理，补偿是对加建部分未使用年限的补偿，原告无权分配该补偿，但对补充协议约定作常规理解，双方分配的补偿应为被告实际获得的补偿，对该补偿按实际使用年限再进行分配，而并非对建筑物已实际使用年限的补偿的分配，故本院对两被告上述主张不予采纳。
双方对“按实际使用年限分配”含义有争议，原告认为应理解为按涉讼厂房整体实际使用年限分配，两被告认为应理解为按加建建筑物、装修等各自的实际使用年限分配，但其一，补充协议并未约定具体的加建、装修、水电项目；其二，相较于涉讼合同约定所有加建补偿归原告所有，补充协议约定补偿由双方分配实属有利于被告的调整；其三，两被告提供的证据2-4，原告不予确认，未明确指向涉讼租赁物，无法显示与本案关联，且无法证明所涉项目的建成、投入使用时间，本院对其证明效力不予确认，两被告应自行承担不利后果。综上，根据诚实信用原则，综合本案案情、补充协议目的及使用的字句，本院认为原告主张更为可信，双方应按厂房整体实际使用年限分配拆迁补偿款。
关于厂房整体实际使用年限问题。两被告虽辩称从2009年7月17日才接收涉讼厂房，但未提供证据予以证明，而涉讼合同约定涉讼厂房应于2009年6月28日前交付，两被告未举证证明自接收涉讼厂房至退还厂房曾就接收时间提出异议，则本院认定被告从2009年6月28日开始使用厂房，至2015年3月31日交还厂房予原告，共使用涉讼厂房69个月。被告许甲元已经实际收取建构筑物、装饰等的拆迁补偿款共581745元，则应向原告计付拆迁补偿款共334503.38元（按照581745元×69月÷120月计算）；原告请求被告许甲元支付拆迁补偿款280667.75元在本院核定范围，本院予以照准。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、被告许甲元应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告严敏强支付拆迁补偿款280667.75元。
二、驳回原告严敏强其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2755.01元、财产保全费1923.33元，共4678.34元（原告已预交），由被告许甲元负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一五年六月十八日
书 记 员 彭标文