山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）任民初字第4228号
原告冯颜。
委托代理人荣庆龙（特别授权代理），山东中昊律师事务所律师。
被告北京宝利世纪商业管理有限公司济宁分公司，营业地济宁市共青团路17号阜桥办事处办公楼。
负责人吴明华，经理。
委托代理人安德金（特别授权代理），北京宝利世纪商业管理有限公司法务总监。
委托代理人权长沙（特别授权代理），北京宝利世纪商业管理有限公司法务专员。
原告冯颜与被告北京宝利世纪商业管理有限公司济宁分公司（以下简称宝利济宁分公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月19日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员祝士业独任审判，分别于2014年10月15日、2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告冯颜的委托代理人荣庆龙，被告宝利济宁分公司的委托代理人安德金、权长沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯颜诉称，2013年8月12日，双方签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期一年，租金每月3408元，原告依被告要求进行了商铺装修，按约定支付了一年租金，并政策享受到被告给予的10个月的免租期，应从2013年8月12日至2015年6月11日使用该房屋。2014年8月底，被告以一纸通告解除了与原告的租赁合同，并拒绝原告继续租赁商铺。被告的行为严重损害了原告的合法权益，构成合同违约，要求依法判令被告向原告返还房租20449元、三个月的奖励租金10224元，双倍返还保证金10000元，支付违约金3408元，赔偿装修损失10000元，退还�业费1800元，共计55881元。
被告宝利济宁分公司辩称，双方于2013年8月12日签订的《商铺租赁合同》在同月26日生效，该合同约定：由原告承租被告位于济宁市太白楼路地下商城“宗圣.星光大道”地下商业街编号为B5-0033号店铺，使用面积为22.41平方米，租期一年（含免租金一个月），租金每月3408元，按年支付，每年40896元，原告在租赁期间承担相应的物业费、水电费等费用。原告于2013年8月12日实际入驻并使用该店铺，目前双方约定的租赁期限于2014年8月11日已经届满。原告仅支付了半年租金，剩余半年租金迟迟未交付，已经构成严重违约，应承担违约责任，被告有权不返还原告租赁押金。在租赁期届满后至原告起诉之日，原告仍继续使用该店铺，视为不定期租赁，被告有权单方解除租赁合同。因商业街经营状况不理想，为维护广大租赁经营户的利益，被告在与大多数�户沟通一致并给予现实仍在经营的商户多项优惠措施的前提下，于2014年8月16日通知所有租户闭店（街）重新整合的做法并无不妥。《商铺租赁合同补充协议》的签订时间早于《商铺租赁合同》，无法确定该补充协议依据的是哪个租赁合同，更不能确定本案所涉租赁中被告给予原告的优惠政策。应驳回原告的诉讼请求。
原告冯颜为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《商铺租赁合同》一份，以证明原告租赁被告商铺的事实及租期、相关违约损失、双倍返还违约金的义务等约定事项；2、证明一份，以证明双方的租赁关系从2013年8月12日起算；3、《商铺租赁合同补充协议》一份，以证明原告享受10个月的免租政策；4、房屋租金收款收据二份，以证明原告于2013年8月26日分两次缴纳了租金40898元；5、物业费收款收据三份，以证明原告已经支付2013年8月12日至2014年8月11日全年的物业费8998元，后被告又分别于2014年3月11日、12日向原告违法收取物业费共计1800元；6、房屋押金收款收据一份，以证明被告于2013年8月26日向原告收取押金5000元；7、装修费收款收据一份，以证明原告按被告要求对商铺进行统一装修实际花费26800元。
被告宝利济宁分公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、《济宁市太白楼路人防工程建设合同》、《地下人防商业街委托经营管理合同》各一份，以证明双方签订《商铺租赁合同》合法有据；2、《商铺租赁合同》一份，以证明双方存在租赁合同关系及相关约定事实，租赁期限已届满；3、收款收据复印件三份，以证明原告仅支付了半年的房租；4、《关于济宁太白楼路地下人防商业街B区升级改造的公告》复印件一份，以证明被告对商业街重整公告内容及公布时间；5.《物业服务协议》复印件一份、收款收据复印件三份，以证明原、被告签订合同的由来；6、杨海英身份证复印件一份，以证明杨海英同意把合同转到原告名下，但被告不同意。
经审理本院认定，2010年5月13日，山东宗圣人防工程投资有限公司与济宁市人民防空办公室签订《济宁市太白楼路人防工程建设合同》，取得了济宁市太白楼路人防工程（该工程平时为地下商业街）50年的使用权和管理权，按使用年限有权出租、转让该地下设施的经营权。2012年5月30日，济宁宗圣商业发展有限公司作为甲方与作为乙方的被告宝利济宁分公司签订了《地下人防商业街委托经营管理合同》，委托乙方从2012年6月1日至2017年5月31日经营管理“济宁太白楼路地下人防商业街”项目事宜。2012年9月29日，被告宝利济宁分公司与杨海英就宝利世纪大道签订《物业服务协议》，约定：管理期限从2012年12月1日至2013年11月30日，杨海�预交一年物业管理服务费8998元。2012年8月24日，被告宝利济宁分公司收取了杨海英的租金、房押金及物业费。被告宝利济宁分公司称：曾将位于济宁市太白楼路地下商城“宗圣.星光大道”地下商业街编号为B5-0033号的店铺先期租给了杨海英，杨海英于2012年8月24日实际入驻，因发现杨海英与冯颜存在私自转租行为，于2013年8月12日解除了双方租赁关系。
2013年8月，被告宝利济宁分公司作为甲方，与作为乙方的原告冯颜签订了《商铺租赁合同》，将其拥有经营权利的位于太白路地下商城“宗圣.星光大道”地下商业街B5区地下一层、编号为B5-0033号的店铺租赁给原告冯颜经营，使用面积为22.41平方米。合同第三条约定：3.1租赁期限为一年，即2012年12月1日起至2013年12月31日（暂定，该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实�交付日为准相应提前或顺延；实际交付日系指租赁场所实际交付给乙方之日）；3.2免租期为一个月，从租赁起始日开始计算，免租期届满次日起即为计租日，免租期间数产生的一切管理费、水、电、通讯、燃气等相关费用不属豁免范围，均由乙方自行承担。第四条约定：4.2双方同意租赁场所在租赁年度内的起始租金为5元／平方米／月，月租金为人民币3408元；租赁年度系指乙方租赁起始日起，向后推算，每满十二个月为一个租赁年度……4.4.1物业管理费由乙方承担，……单价为1.1元／平方米／月，由商业物业管理公司直接向乙方收取。4.5.1租金每12个月作为一个租金计算期支付一次……租金由甲方收取，甲方应向乙方开具正式收据或收款租赁发票。4.5.3有免租期的，第一期租金按扣除免租期后的实际时长计算，按4.5.1款约定时间一次付清；免租期内，物业管理费和其�费用不免……。第五条约定：5.1为保证甲乙双方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订合同生效当日内向甲方支付5000元作为履约保证金；在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项（应付款）；在乙方无违约并按照本合同第八条的约定完成退还租赁场所事宜的情况下，履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还给乙方。第七条约定：有7.1.3甲方无正当理由要求提前解除合同的情形视为甲方违约，有7.2.1乙方未能支付、不支付或延迟（超过30天以上）支付租金、物业管理费或其他本合同约定的费用的情形视为乙方违约；7.3本合同任何一方存在上述违约行为（不可抗力事件）除外或其他严重影响对方利益之行为，应向守约方支付相当于违约时月租金标准1倍的违约金，并需承担守约方及其他第三方的实际损失，同时，守约方有权选择解除合同，但应以书面方式通知对方；7.4双方因其中一方违约解除合同的，除按7.3条承担违约责任外：7.4.1甲方违约的，应双倍返还乙方交纳的履约保证金，乙方在收到返还保证金后15天腾空并向甲方移交商铺……7.4.2乙方违约的，甲方没收乙方交纳的履约保证金，乙方必须在收到甲方解约通知之日起15天内腾空并向甲方移交商铺……。第八条约定：8.1无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日15日内迁出租赁场所……乙方于迁出租赁场所时，不得拆除或损坏任何装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）、不可移动的装饰及固定的设施设备及物品（以下合称“不可移动物”），该等不可移动物无偿归甲方所有。第十一条约定：11.1本合同自双方签字盖章并交纳履约保证金之日起生效；11.4本合同的未尽事宜，经双方友好协商可签订补充协议，补充协议与本�同条款具有同等法律效力。原告冯颜于2013年8月12日在该合同签字，被告宝利济宁分公司于同月26日由负责人吴明华签字并加盖公司合同专用章。2013年8月12日，被告宝利济宁分公司营运部向原告冯颜出具说明一份，载明：B5-0033杨海英合同更名至冯颜，现欠2013年下半年房租20449元，交房租时领取合同。2013年8月26日，被告宝利济宁分公司分两次各收取原告冯颜交纳的租金20449元，共计40898元。同日，被告宝利济宁分公司还收取了原告冯颜交纳的房屋押金5000元、物业费8998元。原告冯颜在交纳上述费用后入驻该店铺，后被告宝利济宁分公司又分别于2014年3月11日、12日向原告冯颜收取物业费1300元、500元，共计1800元。庭审中，原告冯颜称其在2013年9月完成店铺装修，并向本院提交济宁泰华装饰工程有限责任公司出具的收取衣品人生26800元装修费收款收据一份。
原告冯颜还向本院提交了被告宝利济宁分公司作为甲方、原告冯颜作为乙方签订的《商铺租赁合同补充协议》一份，内容载明：甲方和乙方于2013年2月1日共同签署了《商铺租赁合同》，双方本着互利互惠的原则，就《商铺租赁合同》中未尽事项订立以下补充协议。一、正式计租日期为2013年2月1日。二、优惠措施：1.交齐一年房租及物业费免租一个月（此条款已在租赁合同中体现）。2.2012年11月28日前装修完毕且验收合格的免租一个月，2012年12月15日前装修完毕且验收合格的免租半个月。3.2013年1月1日为考核起始日，三个月零缺勤且配合商场管理的商户免租一个月，六个月零缺勤且配合商场管理的商户免租二个月。4.本人自愿接受《业主规约》，并赞同甲方执行违规现金处罚制度。处罚依据依照《业主规约》，则甲方给予乙方六个月的免租优惠。三、乙方享受细则：1.乙方符合优惠措施�二条，享受优惠措施第二条，商铺使用日期至2014年2月28日。2.乙方符合优惠措施第三条，享受优惠措施第三条，商铺使用日期至2014年5月31日。3.乙方符合优惠措施第四条，享受优惠措施第四条，商铺使用日期至2014年11月30日。注：乙方享受细则三条当后一条签署后，前一条即作废，所有条款详细解释权归甲方。原告冯颜在该《商铺租赁合同补充协议》签字、被告宝利济宁分公司亦加盖合同专用章。
2014年8月16日，被告宝利济宁分公司以张贴公告的方式，发出《关于济宁太白楼路地下人防商业街B区升级改造的公告》，且以近期对商业街进行升级改造力图使商业街走出困境为由，决定于8月31日开始对商业街进行闭店升级改造。原告冯颜所租赁的商铺于同年8月31日被关闭，被告宝利济宁分公司未退还其所交纳的费用。
以上事实，有当事人陈述、原、被告提供的上述证据�庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，本案现有证据不能证实原告冯颜与案外人杨海英存在转租关系，且原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，该租赁合同合法有效。根据该合同的约定及本院审理查明的事实，本院依法认定该合同的生效及所租赁店铺实际交付使用的时间均为2013年8月26日，故一年的租赁期限起止日期应为2013年8月26日起至2014年8月25日止。因该合同约定了一个月的免租期，故该店铺的租赁期限起止日期为2013年9月26日起至2014年9月25日。双方后期签订《商铺租赁合同补充协议》，有原告冯颜的签字、被告宝利济宁分公司加盖的合同专用章，亦为当事人真实意思表示，应为有效。虽然被告宝利济宁分公司认为不能确定依据的是哪个租赁合同和被告给予原告的优惠政策，但由于该补偿协议系采用格式条款订立的合同，�被告宝利济宁分公司提供，且协议约定所有条款详细解释权归被告，因此该合同系故双方对原告是否享受优惠措施产生争议时，应按照不利于被告的解释，故本院根据该补偿协议第三条第三款及备注的内容，认定原告冯颜对所租赁商铺的使用日期应至2014年11月30日。综上，本院认为，当事人以意思自治原则订立的合同，双方均应依约履行。原告冯颜按合同的约定交纳了一年的租金40898元、房屋押金5000元、物业费8998元，已经履行了合同义务，故其交纳的一年租金实际使用所租赁店铺的起止日期应为2013年8月26日至2014年11月30日。由于被告宝利济宁分公司单方面解除合同，致使原告冯颜租赁的店铺于2014年8月31日被关闭，已经构成违约，故原告冯颜要求被告宝利济宁分公司双倍返还履约保证金10000元、支付违约金3408元的诉讼请求，本院依法予以支持。由于双方签订的相关�同仅约定了租赁期限的优惠措施，并未对物业管理费作出优惠处理，原告冯颜实际租赁使用店铺的期限为2013年8月26日至2014年8月31日，故被告宝利济宁分公司应退还多收取原告冯颜的物业费1800元，并返还原告冯颜三个月的租金10224元。原告冯颜的其他诉讼请求，未提供相应证据支持，本院依法不予支持。被告宝利济宁分公司的答辩意见，本院依法不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告北京宝利世纪商业管理有限公司济宁分公司于本判决生效后十日内向原告冯颜返还三个月的租金10224元。
二、被告北京宝利世纪商业管理有限公司济宁分公司于本判决生效后十日内�原告冯颜双倍返还履约保证金10000元。
三、被告北京宝利世纪商业管理有限公司济宁分公司于本判决生效后十日内向原告冯颜支付违约金3408元。
四、被告北京宝利世纪商业管理有限公司济宁分公司于本判决生效后十日内向原告冯颜退还多收取的物业费1800元。
五、驳回原告冯颜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1197元，减半收取，由原告冯颜负担380.60元，被告北京宝利世纪商业管理有限公司济宁分公司负担217.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 祝士业
二〇一四年十二月十五日
书记员 卫莉娜