重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰法民初字第02144号
原告王小明，男，1969年3月6日出生�
委托代理人金应梅（系王小明之妻），汉族。
委托代理人孙云昌，丰都县三合法律服务所法律工作者。
被告重庆永辉建筑工程有限公司，住所地丰都县三合街道黄金坡住宅小区D-1栋。
法定代表人杨龙华，总经理。
委托代理人李江涛，丰都县三合法律服务所法律工作者。
被告秦亚洲，男，1968年10月18日出生。
被告秦文燮，男，1945年3月21日出生。
二被告共同委托代理人曾勃，重庆力隆律师事务所律师。
第三人丰都县供销合作社联合社，住所地丰都县三合街道滨江东路商业一路465号。
法定代表人陈志向，主任。
委托代理人赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
原告王小明与被告重庆永辉建筑工程有限公司（以下简称永辉公司）、秦亚洲、秦文燮商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理。为了查明案情，根据原告王小明的申请，本院依法追加丰都县供销合作社联合社（以下简称丰都县供销社）为本案第三人。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王小明及其委托代理人金应梅、孙云昌，被告永辉公司的委托代理人李江涛，被告秦亚洲、秦文燮的委托代理人曾勃，第三人丰都县供销社的委托代理人赵世国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王小明诉称：2005年6月18日，被告秦亚洲挂靠被告永辉公司与丰都县供销社修建丰都县供销社位于“丰都县新县城中心区U区的转运站办公综合楼”被告永辉公司与丰都县供销社签订其《丰都县供销合作社合社转运站综合楼联合建设协议书》。被告秦亚洲在以被告永辉公司名义修建时，雇请原告王小明从事钢筋工工作。因被告秦亚洲尚欠原告�小明的劳务报酬，被告秦亚洲方于2008年1月30日指使被告秦文燮以甲方的名义，以原告为乙方的名义，彼此签订了《购房协议书》。该协议书约定：“乙方自愿以860元／平方米之价的单方造价购买位于丰都县新县城，建筑面积为116平方米的住房一套，共计房款99760元，双方最后以房产权证的实际面积结算。”室内外设备为：“外墙为白色钢砖，银白色绿玻铝合金窗，室内天棚墙为搓砂，水泥素地坪。排水、消防按设计要求完成，水电安装到楼梯间门口处，水电户口由乙方自行负责。”违约责任为：“若任何一方违约，违约方应付守约方违约金10000元。”其他约定：“甲方负责办理房产证。”补充条款为：“本协议住房一套属钢筋工王小明工资”。本协议签订后，被告秦文燮当即将其房屋交付于原告王小明管业使用，如今，时间长达7年多时间，被告秦亚洲、秦文燮均以提高了税收标准为由，拒不为原告王小明办理房地产权证。请求法院依法判决：1、依法确认原告王小明与被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮于2008年1月30日签订的《购房协议书》合法有效；2、被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮与第三人丰都县供销社共同协助将坐落于丰都县房屋的权属办理登记给原告，其房屋权属办理登记的税费由被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮共同承担；3、被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮共同向原告承担违约金10000元，同时承担本案诉讼费。
被告永辉公司辩称：严格来讲购房协议是无效协议。根据合同相对性原则，原告的请求应当是由合同当事人来履行。购房协议书约定只是负责办证，但没有约定办证的相关费用是由谁来承担，故永辉公司不应承担原告办证的税费。永辉公司没有违约行为，即使没有为原告办房产证，合同并没有约定什么时候办房产证，故故永辉公司不应承担违约责任。购房合同上永辉公司的盖章并不是以房屋出卖人的身份，事实上是购房协议书签订后，原告户口迁移的时候要求有公司盖章才盖了永辉公司的章。永辉公司不是适格的被告主体。被告秦亚洲挂靠永辉公司修建房屋属实，但买卖合同的双方不是永辉公司，收售房款不是永辉公司，交付房屋不是永辉公司，所以永辉公司不是商品房销售合同的主体，所以永辉公司不应当承担责任。但在办证时如需要永辉公司协助，永辉公司愿意配合。要求驳回原告对永辉公司的诉讼请求。
被告秦亚洲、秦文燮辩称：原告与被告秦文燮签订的合同无效。被告秦文燮是代表永辉公司与原告签的合同。被告秦亚洲是受永辉公司委托承建，是实际施工人，但不是产权人。被告秦文燮是代表永辉公司修建房屋，不是产权办证责任人。被告秦�洲、秦文燮没有违约事实和违约行为，原告是以做钢筋工的劳务费折抵房屋，劳务费只有70000多元，但实际房款是90000多元，原告还应补被告方剩余房款。被告秦亚洲和秦文燮均没有雇请原告从事钢筋工作。被告秦亚洲不欠原告王小明的劳务报酬。原告诉称被告秦亚洲、秦文燮不协助办理房产证不属实，是因为双方对相关费用未达成一致意见。二被告愿意协助永辉公司办理过户。原告的诉讼请求无法律依据，要求驳回原告对被告秦亚洲、秦文燮的诉讼请求。
第三人丰都县供销社述称：原告与第三人没有合同关系，第三人不应当承担任何合同责任。第三人与被告永辉公司的开发合同第三人已经履行了划地、分配房屋、办证的义务，开发的房屋已在2009年进行了办证登记。根据合同约定第三人和被告永辉公司应各自办理产权证，而协议划分的产权三楼属于被告�辉公司所有，跟第三人无关。被告永辉公司和被告秦亚洲等人与原告是否有买卖关系第三人不知晓。第三人对诉争房屋无权利义务，根据权利义务相对的原则，第三人不应承担责任。原告主张认为第三人是产权登记所有人就应当对它与其他被告的合同行为承担责任，其理由不应成立，第三人方作为登记所有权人，不知晓原告与其他被告的行为，也不追认这个合同，所有这个合同是无效的。第三人与被告永辉公司的开发合同，诉争的房屋归被告永辉公司所有，其权利义务应当由被告永辉公司承担。第三人仅仅是基于开发合同对被告永辉公司具有合同权利义务，对原告没有任何合同权利义务关系。原告不能对第三人方主张权利。要求驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明：2005年6月18日，丰都县供销社（简称甲方）与永辉公司（简称乙方）签订了《丰都县供销合作社联合社转运站综合楼联合建设协议书》，该协议书载明：“项目名称：丰都县供销合作社联合社转运站综合楼；工程地址：丰都县新县城中心区U区；建设方式：联合建设，协议产权划分后各办产权证；主体结构：砖混结构；楼层设置：一层为门面……，二楼为商业用房，三楼至八楼为住宅楼；产权划分：双方协定本工程竣工后，乙方还给甲方文书房屋780平方米，其中一层门面300平方米，二层商业用房480平方米。甲方选定在靠东侧的一端门面和商业用房；其余的门面及商、住房归乙方所有；产权证办理：该工程竣工验收合格后，在一年内由乙方负责办理；……”。
2006年5月至6月期间，永辉公司与秦亚洲协商，由秦亚洲挂靠永辉公司，永辉公司将其“丰都县新县城中心区U区的转运站办公综合楼”工程交由秦亚洲负责承建。由秦亚洲向永辉公司缴纳工程管理费。秦亚洲请其父秦文燮对其工程负责管理。秦亚洲将其该工程部分几经分包、转包，后由刘文华再将该工程的钢筋工程部分分包给王小明，双方约定做工工资将由该工程的房屋进行折抵，房屋单价860元／平方米。王小明将该工程的钢筋工程部分做完后，与刘文华结算，王小明应得工资70000余元。根据约定，刘文华将其房屋（即原位于丰都新县城）一套抵偿给王小明，王小明补给刘文华房屋差价款20000余元。刘文华遂将其房屋交付给王小明居住使用至今，并将其水、电、气户头登记在王小明的名下。
2008年1月30日，甲方永辉公司、秦文燮与乙方王小明签订了《购房协议书》，该协议书载明：“甲方在丰都县新县城修建砖混结构住宅楼一幢，乙方自愿购房一套，经甲乙双方协商达成如下协议：位置和价格：住宅楼位于丰都新县城U区一号楼，乙方自愿�每平方米860元的单方造价购买该幢房，建筑面积（含分摊面积）壹佰壹拾陆平方米，共计房款99760元（大写：玖万玖仟柒佰陆拾元），双方最后以房屋产权证的实际建筑面积结算；违约责任：本协议经甲乙双方签字后即具有法律效力。甲乙双方不得违约，若任何一方违约，违约方应付守约方违约金壹万元；其他：甲方负责办理房产证；本协议未尽事宜由甲乙双方另行协商，签订补充条款附后；本协议住房一套是钢筋工王小明抵工资；本协议经甲乙双方签字（签章或盖手印）生效。甲方：秦文燮（永辉公司印章）乙方王小明2008年1月30日”。
另查明：根据案情需要，本院于2015年11月4日前往丰都县房地产登记中心进行查询“原位于丰都新县城房屋是否系现坐落于丰都县房屋的相关信息资料及该房屋的房地产总证情况”经查：丰都县房地产登记中心提供的《房屋面积汇总表》载明：“坐落：丰都”查询批注：“该房屋面积汇总表的楼盘已办理总证”。
上述事实，有双方当事人的陈述、《丰都县供销合作社合社转运站综合楼联合建设协议书》、《购房协议书》，房地产权总证、房屋面积汇总表、证人证言等证据在案佐证，且经庭审举证、认证，予以确认。
本院认为，被告秦文燮代表永辉公司与原告王小明签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，本案虽系工资款折抵房屋，实质上具有房屋买卖合同的性质。故，双方签订的《购房协议书》真实、合法有效。
关于原告请求被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮与第三人丰都县供销社共同协助将坐落于丰都县房屋的权属办理登记给原告的问题。本院认为，被告永辉公司与第三人丰都县供销社签订联合建设协议，取得了工程建设权。该工程虽协�由被告秦亚洲承建，但根据被告永辉公司与第三人丰都县供销社签订联合建设协议的约定，被告永辉公司对该工程有处置权。被告永辉公司在《购房协议书》上甲方处盖章，说明被告永辉公司作为出卖方对出卖房屋的事实予以确认。故，被告永辉公司应当履行协助原告办理房产分证的义务，并应承担相关的税、费。被告秦亚洲挂靠被告永辉公司实际承建工程，秦文燮又系秦亚洲承建工程的管理人员，第三人丰都县供销社持有房屋总证。故，被告秦亚洲、秦文燮、第三人丰都县供销社均应履行协助原告办理房产分证的义务。
关于原告办理房屋权属登记的税、费问题。本院认为，《购房协议书》中，只约定了由“甲方负责办理房产证”但对办证的相关费用并作明确约定。故，原告王小明与被告永辉公司各应按其规定承担相关的税、费。
关于原告要求被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮共同承担违约金10000元的问题。本院认为，《购房协议书》中双方对其办理产权分证的时间并未作约定，根据本案实际，必须以多方的协助才能办理，且原告亦未举示已向他方要求协助办理分证，而他方拒绝协助的证据证明。故，原告的此项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告王小明与被告重庆永辉建筑工程有限公司、秦文燮于2008年1月30日签订的《购房协议书》有效；
二、被告重庆永辉建筑工程有限公司、秦亚洲、秦文燮及第三人丰都县供销合作社联合社在本判决发生法律效力后10日内协助将坐落于丰都县房屋的权属办理登记给原告王小明。房屋权属登记的税、费，由原告王小明与被告重庆永辉�筑工程有限公司各按其规定负担；
三、驳回原告王小明的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告王小明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 长 李春福
人民陪审员 吴仁莲
人民陪审员 熊 艳
二〇一五年十一月十日
书 记 员 陶袁瑶