广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2194号
上诉人（原审被告）：熊子陶，男，汉族，1951XX年1XX月23XX日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：滕琛，广东明门律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊悦山，男，汉族，1983XX年10XX月16XX日出生，住广东省珠海市香洲区，系上诉人的儿子。
被上诉人（原审原告）：冯智，男，汉族，1980XX年4XX月28XX日出生，住湖南省常宁市。
被上诉人（原审原告）：李莉，女，汉族，1986XX年3XX月8XX日出生，住湖南省安乡县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王凤华，广东诚迅达律师事务所律师。
原审第三人：珠海市诚众房地产投资有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区拱北粤海中路****号和华国际公寓楼下101商铺。
法定代表人：廖爱君，总经理。
上诉人熊子陶因与被上诉人冯智、李莉、原审第三人珠海市诚众房地产投资有限公司（以下简称诚众公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
熊子陶上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判；2、冯智、李莉承担本案全部诉讼费用。
事实和理由如下：原审判决认定事实不清，将明显属于重大误解的事实认定为熊子陶需承担约定不明的责任。
1.涉案房屋的《评估报告书》中已明确房改房转让时不需要补交地价。
根据广东思远土地房地产评估咨询有限公司于2015年11月25日作出的《报告书》：估价对象产权清晰，因估价对象为房改房，所在宗地为国有划拨用地，根据珠海房地产相关政策，房改房转让时不需要补交地价。然而原审法院未查清该事实，导致具有公信力的第三方报告的证明力缺失，无法真实反映合同签订时的情况。
2.珠海市房改房补价的政策于2015年底存在变化，冯智、李莉自己承认此政策在该时点存在不确定性。
诚如原审判决所述，《珠海市房改房上市交易暂行规定》相关房屋的上市原则，缺乏具体标准，无可执行性，故熊子陶与冯智、李莉均对该原则性文件的具体操作细则理解不到，且《报告书》中已明确不需要补交地价，成为双方在交易时点的交易背景。冯智、李莉在原审庭审时也承认政策存在变化，但原审判决未考虑此事实，导致无法真实反映合同签订时的情况。综上，原审法院未认定以上两个在合同签订时的重要事项，导致误认为熊子陶故意隐瞒事实逃避补价。
熊子陶认为，合同的效力应当探求当事人在签订合同时的真实意思表示。根据法庭调查的事实，显示双方当事人在签订合同时均不知需要补交任何差价，而且被所谓的《评估报告》误导，将错就错。事实上，补价金额已超过房屋总价的10%，冯智、李莉的行为属于明显“捡漏”，恶意利用熊子陶不清楚补价政策的空档，妄图以明显低于市场价的价格趁机购入熊子陶的唯一合法房产。如果法律保护这种不诚信行为，熊子陶也必将以生命捍卫自己的唯一住所。正所谓“民不畏死奈何以死惧之！”
冯智、李莉二审辩称，原审法院查明事实清楚、证据充分，其判决符合法律规定，依法应当予以维持。
1.评估机构并非国土部门，熊子陶以评估报告书中阐述不需要补交地价为由，主张原审法院查明事实不清显然是无理狡辩之词。
众所周知，评估机构仅有权利就委托人委托的财产进行价格、价值的评估，对于该财产是否存在产权争议并非其权限所能确认。因此熊子陶主张以《评估报告书》中陈述的内容作为判断签约时情况的依据没有事实依据。况且，本案中争议的差价并非地价，而是按照房改房的政策，应该在上市交易时由房改房所有权人向原产权单位支付的成本价差额部分的增值费，该费用曾经名为补差价，现在名为增值费，其实质是房改房成本价补差，根本不是补交地价，熊子陶故意偷换概念、混淆视听实属无稽之谈，不应予以支持。
2.房改房上市交易补差政策及差价计算方式从未变更，熊子陶主张补差缺乏具体标准与事实不符。
房改房上市交易补差事宜一直存在，差价的具体计算标准在1997年和1999年关于房改房上市补差的相关通知和《珠海市房改房上市交易暂行条例》中已经有明确的规定。2015年底发生的政策改变仅是将原来的“补差价”变更为“增值费”的名头而已，且所有房改房上市均需要履行补差价或缴纳增值费这一前提步骤，该政策不但具有可执行性且实践中也一直在执行。熊子陶作为房改房所有权人，是依据判决继承的涉案房产，明知房产的性质，也明知该房产未补差价。因为涉案房产是熊子陶满五唯一的住房，不存在任何税费，但熊子陶签约时明确强调要在合同中约定其实收，从这一点足以证明，熊子陶企图通过合同条款将补差的责任恶意推向冯智、李莉的居心显而易见。
3.熊子陶以“捡漏”一词评价冯智、李莉的行为显然是无
稽之谈。
冯智、李莉是按照高于《评估报告书》中确定的市场价购买涉案房产，不存在冯智、李莉以明显低于市场价购房的情形。且涉案增值费，是熊子陶应当向原单位缴纳的费用，并非正常房地产交易会发生的必然费用，该费用与冯智、李莉无关，冯智、李莉何来捡漏一说？反而是熊子陶看到珠海房价增长迅速，企图违背诚信毁约以实现自己更大的利益，纵观全案经过，究竟是谁不诚信显而易见。即便是熊子陶的唯一住房，也是熊子陶自愿转让，收了首期款也办理了过户手续，何来以生命捍卫之说？冯智、李莉实在是想不通。
原审第三人诚众公司缺席，且未提交书面答辩状和证据。
原审法院认定事实：熊子陶系珠海市香洲区民富路2X号3X栋3X单元202XX02房的产权人，该房产原由熊子陶的哥哥熊伟陶于1989年以房改标准价购买，2011年熊子陶依据法院判决继承取得该房产，并办理了房产证，房产证未注明房改房。2015年12月25日，珠海市房地产登记中心出具的熊子陶作为上述房产权属人的《不动产权登记表》，同样未载明该房屋为房改房。同日该中心出具的熊伟陶作为该房产权属人的《不动产权登记表》注明：“1989年房改标准价购买，未补差”。
2015年11月22日，冯智与熊子陶及原审第三人诚众公司签订《房地产买卖合同》，约定熊子陶将其名下位于珠海市香洲区民富路2X号3X栋3X单元202XX02房出售给冯智、李莉，房屋建筑面积83.25平方米，转让成交价人民币86万元整；定金5万元；其余房款81万元，采用银行按揭方式支付；熊子陶收齐全款7日内交房。合同第9条约定：“卖方须保证对该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应承担由此引起的买方一切损失。”双方在备注中约定：双方按照税局标准价格过税，冯智、李莉需在熊子陶规定还款前一天将人民币15万元转至卖方指定的收款账户进行该房屋的还款，熊子陶实收人民币85万元。
上述合同签订当日，冯智向熊子陶支付定金5万元整。2015年12月10日，冯智向熊子陶指定的银行账户转账15万元。合同签订后，冯智就购买案涉房屋向中国银行珠海分行申请按揭贷款，2015年12月7日，该行出具《同意购房抵押贷款意向书》，同意发放贷款人民币55万元。2015年12月23日，冯智向熊子陶转账支付11万元，至此冯智共向熊子陶支付购房款31万元。2015年12月24日，冯智、李莉交齐全部购房所须交纳的各项税费，冯智、李莉与熊子陶向珠海市不动产登记中心递件办理过户手续。
珠海市不动产登记中心收齐过户资料后，于次日电话通知冯智、李莉案涉房产是房改房，未履行房改房上市交易手续及未补缴差价款，无法办理过户手续。冯智、李莉遂要求熊子陶补交补差款，双方就此发生争议，遂成讼。
冯智、李莉主张，熊子陶在签署上述合同时没有告知冯智、李莉该房屋为房改房，其售房时提交的房产登记信息表也没有注明房屋为房改房。第三人诚众公司的业务员张露乐出庭发表证人证言称，熊子陶在交易过程中没有告知经纪方房改房的情况，在珠海市房地产登记中心通知未补交补差款不能过户之后，三方前往税务局，税务局工作人员认出熊子陶，说熊子陶去年曾经前来办理过补差款，但当时停办补差款手续，因此未办理。熊子陶抗辩称，签合同之前其已经告知经纪方房屋为房改房，但熊子陶也不清楚该房屋需要交纳补差款。庭审中，经法庭询问，熊子陶明确表明不同意向冯智、李莉出售房屋，理由是补交补差款后，新办理的房产证上载明的房屋面积将增加公摊面积，继续出售对熊子陶不公平。庭审后，冯智、李莉提交一份《情况说明》，称同意按照合同约定的房款依单价负担增加7平方米相应的房款。经法庭向熊子陶征询意见，熊子陶仍表示不同意继续履行合同。
2016年4月28日，珠海市住房保障服务中心向原审法院发出《关于民富路2号3栋3单元202房标准价房改房上市增值费具体金额的回复》，称案涉房屋上市需补交增值费92674元。
冯智、李莉原审的诉讼请求为：判令熊子陶向珠海市房改办办理香洲区民富路2X号3X栋3X单元202XX02房的房改房上市交易的申请审批手续并补缴差价款其中包含增值部分的二成91616.68元及补交土地使用权出让金4772.71元，合计约96389.39元，具体以房改办实际要求补差的数额为准。案件审理过程中，冯智、李莉申请变更上述诉讼请求为：判令熊子陶向珠海市住房保障服务中心申请办理香洲区民富路2号3栋3单元202房的标准价房改房上市交易的“标准价房改房上市增值费征收申请”手续并承担该房上市需补交的增值费人民币92674元。
原审法院认为，冯智与熊子陶签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。案涉房产为房改房，依照《珠海市房改房上市交易暂行规定》，房改房上市交易实行审批许可制度，以标准价购买的，应当补交增值费。双方在合同中没有约定买方即冯智、李莉须负担该费用。而《房地产买卖合同》第9条约定：“卖方须保证对该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应承担由此引起的买方一切损失。”据此，熊子陶对于案涉房产上市交易应缴纳的房改房增值费用负有补交义务。熊子陶未完成审批手续补交增值费，致使双方在向珠海市房地产登记中心递件之后无法顺利完成过户手续，构成违约。根据珠海市住房保障服务中心作出的《关于民富路2《关于民富路X号3X栋3X单元2XX02房标准价房改房上市增值费具体金额的回复》，案涉房屋上市需补交增值费92674元，该费用应由熊子陶承担。
此外，依据珠海市住房制度改革委员会作出的《关于珠海经济特区1997年度房改有关问题的通知》和珠海市住房制度改革委员会办公室作出的《关于房改标准价房按当年房改成本价补差时若干问题处理办法的通知》的相关规定，案涉房屋补交增值费后，在办证时，在房地产权证上须注明包含套内和套外面积数的总建筑面积数，则案涉房产将增加7平方米的套外面积。熊子陶答辩称增加7平方米的情况下继续履行合同对熊子陶显失公平，对此冯智、李莉在庭后明确表明同意按照合同约定的房价均价支付该7平方米的价款，据此，冯智、李莉要求熊子陶继续履行合同完成交易，合理有据，应予支持。
综上，冯智、李莉诉请熊子陶向珠海市住房保障服务中心申请办理标准价房改房上市增值费征收申请手续并承担该房上市需补交的增值费92674元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条之规定，原审法院判令：熊子陶于判决发生法律效力之日起十五日内向珠海市住房保障服务中心申请办理香洲区民富路2X号3X栋3X单元202XX02房的标准价房改房上市交易的“标准价房改房上市增值费征收申请”手续并承担该房上市需补交的增值费人民币92674元。原审案件受理费2210元，由熊子陶负担。
冯智、李莉及熊子陶二审期间均未提交证据。
本院经审理查明，2015年11月25日，熊子陶作为委托方，委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司就涉案房屋的抵押价值作出《房地产抵押估价报告》，该估价报告载明“估价对象产权清晰，因估价对象为房改房，所在宗地为国有划拨用地，根据珠海房地产相关政策，房改房转让时不需要补交地价。……评估总价为832500元。”冯智、李莉亦认可上述估价报告用于其办理涉案房屋的按揭贷款。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房产原由熊子陶的哥哥熊伟陶于1989年以房改标准价购买，熊子陶于2011年依据法院判决继承取得该房产，因此熊子陶作为卖房人，应明知涉案房屋为以标准价购买的房改房。《珠海市房改房上市交易暂行规定》第五条规定“房改房具备下列条件的可以上市交易：……（二）职工以标准价购买的房改房，依照市政府规定按成本价补足购房款，已取得房地产权证的。”以及第七条规定“房改房上市交易的，其增值部分，以标准价购买的，二成归原产权单位，八成归个人所有；以成本价购买的，则全部归个人所有”，而且第二十条规定“本规定自2000年1月1日起施行。”因此熊子陶在出售涉案房屋时应当知晓其出售涉案房屋的增值部分，二成归原产权单位。熊子陶上诉称其在出售涉案房屋时认为不需要交纳增值费，存在重大误解，没有事实依据。
对于熊子陶上诉称因广东思远土地房地产评估咨询有限公司就涉案房屋作出《房地产抵押估价报告》亦明确载明不需要补交地价，未反映合同签订时的情况，本院认为，首先，熊子陶与冯智、李莉于2015年11月22日签订《房地产买卖合同》，而广东思远土地房地产评估咨询有限公司于2015年11月25日作出评估报告，晚于双方签订合同的时间。其次，该报告仅是双方为办理涉案房屋的按揭贷款而委托中介机构作出，与双方签订合同时约定各自权利义务并无必然的联系。再次，根据《珠海市房改房上市交易暂行规定》第十条的规定“房改房上市交易时，按成交价的1%补交土地使用权出让金，按3%交纳契税，按1.3%交纳个人所得税，按0.5%交纳交易费。……”涉案房屋出售所需补交的地价即土地使用权出让金与增值费是完全不同的两笔费用，熊子陶出售涉案房屋时亦应当明知，因此其以无需补交地价为由误解为不需交纳增值费，理据亦不充分。
综上，由于《珠海市房改房上市交易暂行规定》对房改房上市交易需交纳的费用作出了明确的规定，因此熊子陶以对所交纳的费用存在重大误解为由要求撤销涉案《房地产买卖合同》，事实和法律依据不足。即使如熊子陶二审上诉状中所述，签订合同当时政策存在不确定性，但亦并非明确无需交纳，故熊子陶亦应在签订合同时对此可能产生的费用如何负担作出明确的意思表示，但合同对此并未作出特别约定。而且双方约定的实际交易价格与中介机构作出的评估报告所评估的价格，即涉案房屋的交易价格亦不存在明显低于市场价格情形，故熊子陶上诉要求撤销合同，理据不足，不应予以支持。由于涉案的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。诚如原审法院所分析，由于合同没有特别约定增值费由冯智、李莉负担，那么依照《珠海市房改房上市交易暂行规定》的规定，增值费应由出售房改房的一方向原产权单位交纳，而且根据上述规定，熊子陶交纳增值费，属于涉案房改房上市交易审批程序中的必经环节，否则未经审批许可，熊子陶对涉案房屋不能完全处分，而根据涉案《房地产买卖合同》第9条的约定，熊子陶作为卖房人，须保证对涉案房屋享有完整的所有权或处分权，因此，为完成涉案房屋上市交易审批手续而需交纳的增值费92674元应由熊子陶承担，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
由于冯智、李莉在原审法院审理本案过程中明确表示同意按照合同约定的房价均价支付涉案房屋因补交增值费后增加的套外面积7平方米的价款，因此冯智、李莉要求熊子陶继续履行合同，即由熊子陶向珠海市住房保障服务中心申请办理标准价房改房上市增值征收申请手续并承担增值费92674元，以完成交易，理据充分，应予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，熊子陶上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币2210元，由熊子陶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年十一月八日
书 记 员 李立荣