江西省赣州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）赣07民终1563号
上诉人（原审原告）寻乌县水榭花都业主委员会，地址寻乌县长宁镇水榭花都小区内。
负责人钟伦盛，职务主任。
被上诉人（原审被告）江西省吉水房地产开发有限公司寻乌县分公司，地址江西省赣州市寻乌县长宁镇岳家庄大道君子坝。
负责人郭志强，职务总经理。
被上诉人（原审被告）江西省吉水房地产开发有限公司，地址江西省吉安市吉水县城文峰中大道586号。
法定代表人曾卫国，职务董事长。
上诉人寻乌县水榭花都业主委员会因与被告江西省吉水房地产开发有限公司、江西省吉水房地产开发有限公司寻乌分公司建筑物区分所有权及商品房销售合同纠纷一案，不服江西省多快寻乌县人民法院（2015）寻民一初字第279号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审裁定查明，2007年，被告吉水房地产公司通过出让方式取得寻乌县长宁镇小水村土地一宗，面积56189平方米，出让土地容积率为1.8。其后，被告吉水房地产公司以吉水房地产寻乌分公司名义申请用地、建设工程规划许可，项目名称为“水榭花都住宅小区”。2008年2月23日，经寻乌县城乡建设规划委员会会议评审，容积率由1.8上调为2.4，2008年3月1日，该规划设计方案获审定。2008年4月15日，被告吉水房地产公司成立吉水房地产寻乌分公司，并以分公司名义分五期对该宗土地进行开发建设，至今分先后五期取得建设工程规划许可证的建筑有1至33号楼及幼儿园、综合楼（物管等用房），许可面积共计127492.75平方米，其中已建成并经规划验收及竣工验收的有1至30号楼，建筑面积11105.64平方米。2009年1月，水榭花都住宅小区商品房开始预售，至2015年11月23日止，合计办理预售975套，已备案登记820套（户），其中，形式上已签名授权业主委员会参与本次维权诉讼的有608套（户）。2013年5月8日，被告以西侧靠山的31号楼、32号楼、33号楼受空中电力廊道线的影响为由，在未经多数业主同意的情况下，申请由原设计方案的高层房屋调整为多层房屋，调整方案于2013年11月12日经寻乌县城乡规划委员会评审审定，整个小区的容积率由原规划设计的2.4下调到2.245。2014年1月23日，寻乌县国土资源局已要求被告补交容积率从出让时的1.8调到2.245的土地出让金524.99万元（经寻乌县国土资源局调查，并经赣州市恒盛土地评估公司评估，被告超土地出让容积率建筑面积25011.37平方米）。2014年10月30日，水榭花都业主委员会经业主大会选举产生，尔后，向寻乌县房地产管理局等部门报送了备案登记相关材料。2015年11月25日，原告水榭花都业主委员会提起诉讼，请求判如所请，成讼。
原审法院认为，水榭花都住宅小区各业主分别与被告签订的商品房买卖合同以及水榭花都住宅小区多数业主对原告寻乌县水榭花都业主委员会的授权，是本案建筑物区分所有权及商品房买卖合同纠纷的民事权利义务关系的基础。
关于被告是否侵占小区全体业主所有的小区土地、屋面多建房屋问题。从民事侵权之诉的角度判定被告是否侵占小区全体业主的建筑物区分所有权，应从整个小区的容积率及小区业主总户数等因素综合进行评判，在宗地面积56189平方米确定的前提下，随着容积率与小区总户数的增加，则全体业主享有的公共空间则相应减少，小区生活环境的舒适度等也必然随之降低，反之则结果相反。2008年3月1日，寻乌县城乡规划委员会审定水榭花都住宅小区规划设计方案，确定将该宗地容积率由出让时的1.8上调为2.4。2009年1月，该小区商品房开始预售。2013年5月8日，被告以西侧靠山的31号楼、32号楼、33号楼受空中电力廊道线的影响为由，在未经多数业主同意的情况下，申请由原设计方案的高层房屋调整为多层房屋，调整方案于2013年11月12日经寻乌县城乡规划委员会评审审定，整个小区的容积率由原规划设计的2.4下调到2.245。2014年1月23日，寻乌县国土资源局已要求被告补交容积率从出让时的1.8调到2.245的土地出让金524.99万元（经寻乌县国土资源局调查，并经赣州市恒盛土地评估公司评估，被告超土地出让容积率建筑面积25011.37平方米）。2014年10月30日，寻乌县水榭花都业主委员会经业主大会选举产生，尔后，向寻乌县房地产管理局等部门报送了备案登记相关材料。2008年3月1日被告报批小区规划设计方案时，虽上调了土地出让时的建筑物容积率，但此时被告尚未与各业主确立商品房买卖关系。2013年5月8日，被告以西侧靠山的31号楼、32号楼、33号楼受空中电力廊道线的影响为由，在未经多数业主同意的情况下，申请由原设计方案的高层房屋调整为多层房屋，调整方案于2013年11月12日经寻乌县城乡规划委员会评审审定，整个小区的容积率由原规划设计的2.4下调到2.245，确实造成了小区绿地及公共通道等的减少，但小区总体的容积率也相应下降，小区计容积率的建筑总面积相应减少，小区商品房套（户）数相应减少。原告诉权依法不具溯及既往的效力。
关于被告是否违反《商品房买卖合同》的约定及被告是否应当承担违约责任问题。因原告不是涉案《商品房买卖合同》的合同主体，根据合同主体相对性原理，原告无权就合同内容提起诉讼，也不能根据业主的授权或业主大会的决议取得诉讼主体资格。
关于本案原告将建筑物区分所有权纠纷与商品房买卖合同纠纷二个不同法律关系的诉求，一并在本案中提起诉讼问题。原告主要理由是：“二个法律关系的原、被告诉讼主体相同，一并审理可以减少诉累。”，因小区的建筑物区分所有权属全体业主共有，而合同主体具有相对性，原告寻乌县水榭花都业主委员会不是涉案商品房买卖合同的合同主体，也不是合同的受益人、担保人或其他利害关系人，建筑物区分所有权纠纷与商品房买卖合同二者不仅法律关系不同，权利主体也不同，对被告违约问题，业主委员会不能根据多数业主的授权或业主大会的决议取得诉讼主体资格，各业主可以根据各自合同的约定，选择合理的诉求与方式，另行主张权利。
关于物业用房及其他配套设施问题。根据《物权法》、《物业管理条例》、最高人民法院（2002）民立他字第46号《关于金湖村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》、最高人民法院法释（2009）8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等的相关规定，业主委员会履行的职责和权利不能超出业主就土地、建筑物和公用设备设施等形成的共有权以及由此产生的物业区域内物业共同管理事项的范围。超出业主共有和物业共同管理事项范围之外的事项，不属业主委员会权利能力范围，业主委员会无权提起诉讼。本案中，寻乌县水榭花都业主委员会的诉讼请求虽涉及物业用房及其他公共配套设施，且其中物业用房、垃圾中转站应属全体业主共有，但本案诉讼所涉内容并非物业用房、垃圾中转站的所有权之争，而是业主委员会认为被告未按合同约定的特定地点建设物业用房及垃圾中转站。而幼儿园、网球场等其他公共配套设施，无论根据双方合同的约定还是根据《物权法》、《物业管理条例》等的相关规定，均不属全体业主共有。公共配套设施是否健全虽涉及全体业主利益，但只有当该利益基于全体业主共有的物权产生并受到侵害时，业主委员会才可基于全体业主共同利益作为独立的权利主体提起诉讼。
关于规划设计变更未经业主同意问题以及被告是否改变规划设计违规进行建设问题。规划设计变更是否经过业主同意及其是否违反相关规定，不属民事案件审理范围，但如因规划设计变更导致房地产开发单位侵占全体业主共有的土地、通道等共有物权，导致全体业主共有物权受损的，应属民事案件审理范围。在原规划设计经相关主管部门评审调整的情况下，房地产开发单位是否侵占业主共有的物权应从整个小区的整体容积率、业主总户数是否增加等因素进行综合评判，如有增加，则全体业主的生活环境舒适度必然降低，反之则结果相反。本案中，2013年11月12日相关主管部门对水榭花都住宅小区原规划设计方案进行评审调整后，小区总容积率及小区业主总户数比2008年3月1日评定的规划设计方案未增加，在宗地面积56189平方米不变的情况下，小区全体业主享有的公共空间总体上并未减少。被告对小区建筑分五期进行建设，其中前期部分建筑确实存在超规划设计确定的容积率的情况，但主管部门已在其后续建设的建筑物面积中进行扣减，小区整体容积率仍控制在规划设计评定的2.245之内。退一步说，即使被告有部分建筑物未完全按原规划设计方案进行施工建设，也未经规划部门对规划设计方案进行调整评审，进行了违规建设，在小区总容积率及总户数未增加的情形下，也只可能对部分具体业主的相关权益造成损害或可能违反开发商与各具体业主之间的商品房买卖合同的约定，且同时违反相关行政管理法律、法规或规范的相关规定，但不足以使整个小区全体业主享有公共空间减少或共有物权受损，业主委员会不能代替该部分利益受损的业主或经小区多数业主的授权以业主委员会名义独立提起诉讼。
关于少建49个单元门楼问题。单元门楼应属各单元业主共有，不属小区全体业主共有，业主委员会不能代替各相关单元的业主提起诉讼。
关于被告占用原规划设计的网球场、楼间通道等建成的建筑物的物权性质问题。上述建筑物已由小区相关业主购买，且其中大部分业主的物权已通过房屋产权登记，相应建筑物的物权已属各相应业主专有，本案中，原告对各相应业主的专有物权并无异议。依据《物权法》第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”及第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”的相关规定，在规划设计变更已通过主管部门调整审定、相关建筑物已通过规划验收及竣工验收，且小区总容积率、总业主户数未增加的情形下，前述相关建筑物的物权不属全体业主共有，业主委员会对此不具独立的权利能力，不能以业主委员会名义独立提起诉讼。
综上，寻乌县水榭花都业主委员会诉权不具溯及既往的效力，且对吉水房地产公司及吉水房地产寻乌分公司履行其与各业主之间的《商品房买卖合同》是否违约，应否承担违约责任问题，不具诉讼权利能力；水榭花都住宅小区规划设计方案调整是否经过业主同意、是否违反相关规定问题及被告是否存在违法违规进行建设行为，不属人民法院民事案件审理范围；在规划设计变更已通过主管部门调整审定，且小区总容积率、总业主户数等未增加的情形下，业主委员会对已属相关业主专有的建筑物物权不具独立的诉讼权利能力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百一十九条第（四项）、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定
驳回原告寻乌县水榭花都业主委员会的起诉。
上诉人（原审原告）寻乌县水榭花都业主委员会上诉称，寻乌县水榭花都业主委员会具有诉讼主体资格；一审裁定对实体权利作出了判定，侵犯了上诉人或业主的诉权，要求撤销一审裁定。
本院经审查认为，《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”寻乌县水榭花都业主委员会认为开发商擅自更改规划减少公共区域，起诉要求开发商赔偿损失的行为不属于履行物业管理活动的范畴，因此，业主委员会无权以自己的名义提起本案诉讼。本案中，如开发商对业主造成了损失，业主可以通过提起违约诉讼等方式解决。故原审以原告不适格裁定驳回原告寻乌县水榭花都业主委员会的起诉，并无不当。经查，原审裁定未对本案实体权利作出判决。故上诉人的上诉人理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邓文科
审 判 员 袁 金
代理审判员 肖水长
二〇一六年六月二十日
代理书记员 郭燕华