福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霞民初字第2021号
原告中国建设银行股份有限公司霞浦支行，住所地：霞浦县松城街道目海路37号，组织机构代码证号：85754636-0。
法定代表人肖艳明，行长。
委托代理人袁丽平，女，1963年6月22日出生，汉族，福建省霞浦县人，住福建省霞浦县，系中国建设银行股份有限公司霞浦支行员工。
被告李秀叶，女，1986年10月2日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
被告卢琴会，男，1982年5月6日出生，汉族，福建省霞浦县人，住福建省霞浦县，系被告李秀叶丈夫。
被告宁德市顺丰房地产开发有限公司，住所地：福建省霞浦县松港街道世纪锦园6号楼201室。
法定代表人肖建华，董事长。
委托代理人谢李菊，女，1982年8月19日出生，汉族，福建省霞浦县人，住福建省霞浦县，系宁德市顺丰房地产开发有限公司公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司霞浦支行诉被告李秀叶、卢琴会、宁德市顺丰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司霞浦支行的委托代理人袁丽平、被告宁德市顺丰房地产开发有限公司的委托代理人谢李菊到庭参加诉讼，被告李秀叶、卢琴会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司霞浦支行诉称，被告李秀叶、卢琴会于2009年12月11日因购买霞浦县松港街道霞辉名城1号楼1504室房屋与原告签订2009年建宁霞个房借字987号《个人住房借款合同》，向原告借款357000元，期限至2029年12月11日止。合同约定该笔借款采用等额本息按月还款法，由宁德市顺丰房地产开发有限公司提供连带责任保证，及以被告所购买的位于霞浦县松港街道霞辉名城1号楼1504室房地产作为抵押物。被告李秀叶于2009年12月11日取得借款357000元后，未按合同约定偿还原告贷款本息，目前已无故连续拖欠3期、累计拖欠20期。截止2014年9月1日，已累计拖欠3280.39元，拖欠利息3283.82元。为此原告曾多次派专人向被告催收，但均无结果。以上贷款为李秀叶和卢琴会在夫妻关系存续期间的共同债务，应共同偿还。被告未按合同约定拖欠借款本息，根据《个人住房借款合同》第十六条、第十七条约定，实属违约行为，原告有权提前收回借款本息。被告宁德市顺丰房地产开发有限公司作为担保人应承担连带清偿责任。请求判令：1、被告李秀叶、卢琴会偿还原告借款304982.24元及利息3283.82元（暂计算至2014年9月1日，之后的利息、罚息按合同约定的标准继续计算）；2、确认抵押合法有效，原告有优先受偿权；3、被告宁德市顺丰房地产开发有限公司承担连带保证责任。由于在诉讼期间，被告李秀叶、卢琴会偿还部分款项，原告将诉讼请求变更为：1、被告李秀叶、卢琴会偿还原告借款293808.79元及利息5362.57元（暂计算至2015年5月18日，之后的利息、罚息按合同约定的标准继续计算）；2、确认抵押合法有效，原告有优先受偿权；3、被告宁德市顺丰房地产开发有限公司承担连带保证责任。
被告李秀叶、卢琴会未作答辩。
被告宁德市顺丰房地产开发有限公司辩称，该笔借款是由其公司提供担保的，对原告起诉没有意见。
在本案审理过程中，原告提供以下证据：
1、2009年建宁霞个房借字987号《个人住房借款合同》一份，证明原告放贷给被告李秀叶357000元，期限至2029年12月10日止，由宁德市顺丰房地产开发有限公司提供连带责任保证，被告李秀叶、卢琴会提供霞浦县松港街道霞辉名城*号楼****室房产作为抵押物，还款方式为等额本息按月还款法，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。此外，合同还对利率、罚息和利息的支付方法等作了约定。
2、个人贷款支付凭证，贷款转存凭证，证明2009年12月11日原告依照合同约定发放贷款357000元给被告李秀叶。
3、个人贷款对账单，证明截止2015年5月18日，被告李秀叶结欠原告借款293808.79元、利息5362.57元。
4、《结婚证》一份，证明被告李秀叶、卢琴会系夫妻关系，上述贷款行为发生在被告李秀叶与卢琴会婚姻关系存续期间。
本院分析认证认为，因被告李秀叶、卢琴会未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。到庭的被告宁德市顺丰房地产开发有限公司对原告提供的上述证据没有异议，因此，原告提供的证据，形式要件完整，内容明确，可以采信。
经庭审认证，对本案主要事实作如下认定：
2009年12月10日，原告中国建设银行股份有限公司霞浦支行与被告李秀叶、卢琴会、宁德市顺丰房地产开发有限公司签订一份《个人住房借款合同》，被告李秀叶向原告申请贷款，由被告宁德市顺丰房地产开发有限公司提供连带责任保证，并以被告李秀叶、卢琴会名下位于霞浦县松港街道霞辉名城1号楼1504室的房屋作为该笔贷款抵押物，约定借款357000元，借款期限至2029年12月11日止，还款方式为等额本息按月还款法，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。此外，合同还对利率、罚息和利息的支付方法等作了约定。2009年12月11日，被告李秀叶收到原告中国建设银行股份有限公司霞浦支行借款357000元。截止2015年5月18日，被告李秀叶结欠原告借款293808.79元、利息5362.57元。被告李秀叶、卢琴会系夫妻关系，上述贷款行为发生在被告李秀叶与卢琴会婚姻关系存续期间。
综上所述，本院认为，原、被告之间订立的《个人住房借款合同》为有效合同。被告李秀叶作为借款人，借款后未按期付息还款，应承担逾期还款的违约责任。被告李秀叶、卢琴会系夫妻关系，上述贷款行为发生在被告李秀叶与卢琴会婚姻关系存续期间，所结欠的贷款本金及相应利息、罚息应当共同偿还。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告李秀叶、卢琴会以其所有的霞浦县松港街道霞辉名城*号楼***室的房屋对借款提供抵押，现被告未履行到期债务，原告主张对该房屋享有优先受偿权，符合法律规定。因此，原告主张被告偿还贷款本金293808.79元及相应的利息、罚息，变现被告李秀叶、卢琴会抵押房屋优先受偿，本院予以支持。被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案对实现债权方式没有约定，原告应当先就对抵押房屋享有优先受偿权后，对不足部分由被告宁德市顺丰房地产开发有限公司负连带清偿责任。被告李秀叶、卢琴会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李秀叶、卢琴会应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司霞浦支行借款293808.79元及利息、罚息（至2015年5月18日的利息为5362.57元，之后至还款日止的利息、罚息按照《个人住房借款合同》约定继续计算）。
二、若被告李秀叶、卢琴会未按上述第一项履行债务，准予对其坐落于霞浦县松港街道霞辉名城*号楼****室的抵押房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告中国建设银行股份有限公司霞浦支行有权在该债务范围内优先受偿。
三、被告宁德市顺丰房地产开发有限公司对上述变现抵押房屋优先受偿不足部分承担连带清偿责任。
四、被告宁德市顺丰房地产开发有限公司对变现抵押房屋优先受偿不足部分清偿后，有权向被告李秀叶、卢琴会追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5924元，由被告李秀叶、卢琴会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈国星
审 判 员 黄 鹰
人民陪审员 陈慰霞
二〇一五年五月十八日
书 记 员 梁美铜
附注：
一、主要法律条文
1、中华人民共和国物权法
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
3、《中华人民共和国民事担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。