广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第1121号
原告：梁惠婷，女，汉族，1990年1月21日出生，住广东省河源市。
委托代理人：吴玲，广东宝威律师事务所律师。
委托代理人：邱小玲，广东宝威律师事务所实习律师。
被告：东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：周伟淦，该公司董事长。
委托代理人：纪磊，男，汉族，1971年6月19日出生，住广州市，该公司员工。
委托代理人：刘琼杰，女，汉族，1984年10月20日出生，住湖南省汨罗市，该公司员工。
原告梁惠婷诉被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（以下简称“冠亚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，案件依法由审判员李阳河适用简易程序独任审判，后因案情复杂转换适用普通程序审理，由审判员李阳河担任审判长，与人民陪审员方月华、李爱君组成合议庭审理。冠亚公司之后提起反诉，本院对冠亚公司的反诉予以受理，案件于2015年10月21日、12月2日及12月23日公开开庭进行了审理。原告梁惠婷及委托代理人吴玲，被告冠亚公司的委托代理人刘琼杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁惠婷诉称：2015年4月27日，原告向被告认购位于东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御景湖景湖畔XXXX号的物业，并签订《商品房认购书》一份，其中约定原告于签订该认购书日起34天内支付楼价总额30%作为首期的楼款，余款70%于签订正式商品房买卖合同及其补充协议之日起70天内付清。同年5月7日，原告依约向被告支付楼款1981150元，支付代收费用233466.9元。同年6月18日，双方签订《商品房买卖合同》。及后被告协助原告向银行申请办理按揭，但未能获批。鉴此，该合同已失去可履行可能。但与被告协商，其坚决不肯解除合同依法退还原告已交付的费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”，故，原告依法应退还原告上述款项。现原告为维护自身权益，只好起诉至法院，请求法院依法判令：1.解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还购房首期楼款及各项费用合计人民币2214616.9元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告冠亚公司提交书面答辩状辩称：一、在案涉的认购书和买卖合同中都有明确的约定，原告通过分期付款的方式支付全部购房款，而并非员工所提的按揭贷款方式购房。原告称因按揭贷款未能获批而导致无法支付房款的主张，无任何事实和法律的依据。二、原告至今尚未支付所购商品房的二期余款，已经违反了双方于案涉买卖合同中有关按时付款的约定，现被告同意原告提出要求解除合同的请求，但原告应按照合同约定向被告支付解除合同的违约金。
被告冠亚公司反诉称：原告于2015年9月8日向贵院起诉，以银行不批准原告按揭贷款购买被告位于东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御翠湖畔XXXX号房为由，要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》，并退还购房首期楼款及各项费用共计2214616.9元。本案的事实情况是：双方在签署《商品房买卖合同》时已明确约定，原告采用分期付款的方式向被告购买案涉房屋，用此种购买方式相比通过银行按揭方式购买案涉房屋，被告将给予原告更多优惠。鉴于此，被告没有义务去审核原告所支付房价款的来源，更无理由承担因被告个人原因令银行不批准其按揭贷款导致履行不能的风险，却具备要求原告于2015年8月9日前付清楼款的权利。综上，因原告签署《商品房买卖合同》后，存在严重逾期付款的违约行为，且原告主动要求解除《商品房买卖合同》，导致被告遭受严重损失。现被告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判令：1.原告向被告支付逾期付款违约金724115元；2.原告向被告支付印花税损失3620.58元；3.原告向被告支付签约律师费损失800元；4.本案诉讼费由原告承担。
原告梁惠婷对被告冠亚公司反诉的答辩称：答辩意见与我方的起诉状的意见一致。违约责任全部在于被告一方，并非我方的原因造成的，请求驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，2015年4月27日，梁惠婷与冠亚公司签订商品房认购书，约定梁惠婷向冠亚公司购买东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御翠湖畔XXXX号房屋（以下简称“案涉房屋”）。双方在商品房认购书中约定基本楼价总额为8519000元（人民币，下同），折后楼价总额为7241150元，案涉房屋建筑面积为405.81平方米；认购物业交付期限为2015年9月30日。双方在商品房认购书中付款方式条款约定一次性付款；付款期限及金额的条款中约定：1、定金：200000元须于签署商品房认购书时支付；2、首期楼款：相当于折后楼价总额30%（包含定金），扣除定金即1981150元，须于签署商品房认购书起34天内即2015年5月31日18点或以前付清并签署商品房买卖合同及其补充协议；3、楼款余额：相当于折后楼价总额之70%，即5060000元须于签署正式商品房买卖合同及其补充协议之日起70日内即2015年8月9日18点或以前付清。2015年5月7日，冠亚公司出具收据载明收到梁惠婷交来的案涉房屋首期楼款1981150元；同日，冠亚公司还出具收据载明收到梁惠婷交来的契税与专项维修基金共计233466.9元。冠亚公司提交了住宅专项维修资金专用收据、税款缴纳书证明其已将该233466.9元代梁惠婷缴纳给了相关部门。
2015年6月18日，梁惠婷与冠亚公司签署商品房买卖合同，合同约定梁惠婷以7241150元的价格向冠亚公司购买案涉房屋，商品房买卖合同第六条付款方式及期限的条款约定如下：买受人按下列第2种方式付款：1、一次性付款×；2、分期付款：楼款2181150元（30%），须于2015年5月31日或以前付清；楼款5060000元（70%），须于2015年8月9日或以前付清。3、其他方式：×。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为×，专用账户为×。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。双方在商品房买卖合同附件5补充约定第四条约定：对商品房买卖合同第六条补充约定如下：买卖合同以人民币计价。……买受人采用贷款方式付款的，买受人须及时向贷款机构咨询贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并于签订买卖合同当天或之前向贷款机构提交符合要求的全部贷款资料。双方在商品房买卖合同附件5第五条补充约定如下：买受人超过买卖合同约定的时间支付买卖合同项下应付款项即构成逾期付款，根据逾期时间，按下列方式分别处理，不作累加。1、逾期在九十日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过九十日后，出卖人有权选择解除合同，则买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人追究买受人逾期付款违约责任时，有权主张由此产生的律师费、诉讼费、拍卖费等所有损失。买受人若采用贷款方式支付部分房款的，则双方就办理贷款约定如下（买受人采用非贷款方式付款的不适用本条款）：1、买受人须在签署买卖合同之前向选定的贷款机构提交符合要求的全部贷款资料，并签署相关贷款文件。……。双方在商品房买卖合同附件5第二十三条补充约定如下：买受人在签署买卖合同之前，已清楚了解东莞市的限购限贷政策，并确认自身符合东莞市规定的相关资格及条件，能够以买卖合同规定的方式及期限购买该商品房。买受人保证不会违反东莞市的限购限贷政策，而影响买卖合同备案，及时支付该商品房的全部价款，及或产权转移登记手续。若因买受人受东莞市限购限贷政策影响，而导致双方在签订商品房买卖合同后不能实现该商品房买卖目的，则视为买受人违约。此种情况下，出卖人有权即时解除合同，并有权要求买受人支付该商品房总价款10%的违约金，此外买受人须无条件配合出卖人办理解除买卖合同的各项手续。补充协议与买卖合同有冲突之处，以补充协议为准。
梁惠婷主张其与冠亚公司实际上约定的通过银行按揭贷款购买案涉房屋，并提供了一份微信聊天记录为证，该微信聊天记录显示双方名字分别为“海逸Frank_梁”与“小享余总”，该聊天记录载明“小享余总”问，现在房子已在办贷款，是否不可更改业主名字？“海逸Frank_梁”称已签购房合同，改不了，要对方尽快配合兴业银行准备相关资料。聊天记录中，“海逸Frank_梁”还称，你那套别墅银行说估计贷不了款，合同约定时间也快到了，不如你们一次性付款吧”。聊天记录时间显示为2015年8月4日。冠亚公司确认梁惠婷手机有前述聊天内容，但称对上述微信聊天记录的发信人、收信人身份无法确认，微信里显示的内容“那套别墅”不能说明就是案涉房屋，且微信上的内容显示是不能贷款，并非如梁惠婷称是冠亚公司诱使贷款。另，微信发送时间为2015年8月4日，而双方签署商品房买卖合同时间为2015年6月18日。冠亚公司主张双方并非约定的付款方式，并非是银行按揭贷款。根据双方签订的认购书
商品房买卖合同，双方约定的付款方式为分期付款，不排除梁惠婷后因资金不到位，自行向银行申请贷款的情形，属于梁惠婷自身的原因。冠亚公司还提交了其与其他人签订的认购书、住楼按揭贷款意向书、商品房买卖合同，拟证明如通过银行按揭贷款，只有在银行出示了意见书，同意按揭贷款之后，冠亚公司才会与客户签订银行按揭贷款合同的。梁惠婷称该些合同都是冠亚公司单方面制作的，与梁惠婷的付款方式不一样，且案外人与本案也没有关联。冠亚公司向本院提交了付款通知书、逾期付款通知书及快递单，拟证明冠亚公司于2015年7月22日向梁惠婷邮寄了一份付款通知书，于2015年8月18日向梁惠婷邮寄了一份逾期付款通知书，付款通知书载明冠亚公司要求梁惠婷于2015年8月9日支付第二期房款5060000元，否则要求梁惠婷承担违约责任。梁惠婷称其收到了2015年7月22日的EMS快递，但没有收到2015年8月18日的EMS快递，但对两份通知书的内容均不予确认。冠亚公司还提交了一份代收收据，该收据载明冠亚公司向广东众达律师事务所支付了800元备案律师费。梁惠婷对该收据不予确认，主张是冠亚公司与广东众达律师事务所之间的约定，与本案无关，梁惠婷没有委托任何人签订任何协议。冠亚公司另提交了印花税汇总表及电子缴税凭证，载明其因案涉商品房买卖合同支付了印花税3620.58元。梁惠婷对此真实性、关联性不予确认。
另后梁惠婷在问话笔录中称其除了向冠亚公司支付了本案的首期楼款1981150元及233466.9元外，还向冠亚公司支付了定金200000元，即一共向冠亚公司支付了2414616.9元，并就此申请增加诉讼请求，即另请求判决冠亚公司返还定金200000元。冠亚公司之后确认梁惠婷支付了定金200000元。
以上事实，有商品房认购书、首期楼款收据、定金收据、代收费用收据：契税／专项维修基金、商品房买卖合同、付款通知书、逾期付款通知书及EMS快递回执、住宅专项维修资金专用收据、税款缴纳书、汇总缴纳印花税总表及电子缴税凭证、签约律师费收据、微信聊天记录及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。双方均确认梁惠婷已向冠亚公司支付的楼款及其他款项为：首期楼款1981150元及代收费用233466.9元、定金200000元，合计2414616.9元，本院予以确认。另双方均同意解除双方之间的商品房买卖合同，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：一、双方之间的商品房买卖合同是否约定以银行按揭贷款方式支付案涉商品房70%楼款；二、梁惠婷应否承担违约责任；三、冠亚公司应该退还的款项应为多少。
对于焦点一、梁惠婷主张因其与冠亚公司双方之间的商品房买卖合同就付款方式约定为以银行按揭贷款方式支付案涉商品房70%的楼款，因冠亚公司协助梁惠婷向银行申请办理按揭，但未能获批，故合同已失去可履行可能，导致解除。但首先，纵观双方之间的商品房买卖合同及商品房认购书，均未发现有任何约定梁惠婷是通过银行按揭贷款方式支付70%楼款的约定；其次，结合双方在商品房买卖合同附件5补充约定第四条约定：“对商品房买卖合同第六条补充约定如下：买卖合同以人民币计价。……买受人采用贷款方式付款的，买受人须及时向贷款机构咨询贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并于签订买卖合同当天或之前向贷款机构提交符合要求的全部贷款资料。”及双方在商品房买卖合同附件5第二十三条的补充约定：“买受人在签署买卖合同之前，已清楚了解东莞市的限购限贷政策，并确认自身符合东莞市规定的相关资格及条件，能够以买卖合同规定的方式及期限购买该商品房。买受人保证不会违反东莞市的限购限贷政策，而影响买卖合同备案”的内容来看，如果梁惠婷采用贷款方式付款，应当在签订商品房买卖合同之前，向贷款机构咨询自身是否符合贷款条件，并向贷款机构提交符合要求的全部贷款资料，但梁惠婷对此并未提供任何证据，应负举证不能的不利后果。至于梁惠婷提交的微信聊天记录即使属实，但该聊天记录内容也并无明确改变案涉商品房买卖合同约定的付款方式内容，也就是说，该聊天记录不足以证明梁惠婷与冠亚公司改变了双方之间书面的商品房买卖合同约定的内容。综上，本院认定，梁惠婷主张与冠亚公司约定以银行按揭贷款方式支付70%楼款，没有事实依据，本院不予支持。
焦点二、双方之间的商品房买卖合同及商品房认购书均明确约定，梁惠婷须于2015年5月31日或以前付清案涉商品房30%）楼款2181150元；须于2015年8月9日或以前付清70%楼款5060000元，上述约定具体明确，梁惠婷应依照上述约定履行自己的付款义务，而至最后一次庭审之日2015年12月23日，距离约定的2015年8月9日早已超过90天，梁惠婷仍未能支付70%楼款5060000元已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，梁惠婷应依照商品房买卖合同的约定承担违约责任。依照双方之间商品房买卖合同的约定，逾期超过九十日后，出卖人有权选择解除合同，则买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人追究买受人逾期付款违约责任时，有权主张由此产生的律师费、诉讼费、拍卖费等所有损失。故梁惠婷应向冠亚公司支付违约金724115元（7241150元×10%）。至于冠亚公司主张印花税损失3620.58元及签约律师费损失800元，一方面，双方在违约条款中对此并未明确约定；另一方面，双方明确约定的是，出卖人即冠亚公司在选择解除合同时，买受人即梁惠婷按总房价款的10%即724115元支付违约金，该违约金数额足以涵盖冠亚公司主张的印花税损失3620.58元及签约律师费损失800元，因此，本院对于冠亚公司主张印花税损失3620.58元及签约律师费损失800元不予支持。
焦点三、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，现双方均确认同意解除商品房买卖合同，案涉商品房买卖合同终止履行。合同终止履行后，双方有权要求恢复原状，故梁惠婷请求返还其已支付的款项，本院予以支持。但根据焦点二的论述，梁惠婷应负违约责任向冠亚公司支付违约金724115元，故冠亚公司向梁惠婷返还的款项中应扣除该部分违约金724115元。另，梁惠婷向冠亚公司支付的代收费用233466.9元，实为梁惠婷为购买案涉商品房而向缴纳的契税与专项维修基金，该部分费用冠亚公司已代梁惠婷向相关部门缴纳，梁惠婷可在双方办妥商品房买卖合同解除手续后，向有关部门申请退回，梁惠婷请求冠亚公司返还该部分费用，没有依据，本院不予支持。综上，冠亚公司应向梁惠婷返还的款项为：1457035元（1981150元＋200000元-724115元），梁惠婷主张超过部分，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告梁惠婷与被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司之间于2015年6月18日签订的《商品房买卖合同》已解除；
二、被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司于本判决生效之日起三日内向原告梁惠婷返还楼款1457035元；
二、驳回原告梁惠婷的其他诉讼请求。
三、驳回被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费26117元（原告已预交），反诉受理费5543元（被告已预交），以上合计31660元，由原告承担15830元，被告承担15830元。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
人民陪审员 方月华
人民陪审员 李爱君
二〇一五年十二月二十六日
书 记 员 龙容娟
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