湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3758号上诉人（原审被告）：蔡新权，男，汉族，1971年1月15日出生，户籍地湖北省武汉市新洲区，现住湖北省武汉市武昌区，被上诉人（原审原告）：武汉市美城物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区三角路新村1号。法定代表人：邬仁华，该公司总经理。委托诉讼代理人:徐青荣，男，1990年11月13日出生，该公司员工，特别授权代理）。委托诉讼代理人：王瑾，男，1990年12月8日出生，该公司员工，特别授权代理）。上诉人蔡新权因与被上诉人武汉市美城物业管理有限公司（以下简称武汉美城物业）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成由审判员潘捷任审判长，审判员晏明主审、审判员万军参加的合议庭审理了本案，书记员伍雅玲翔担任记录。2017年7月19日对本案进行了法庭调查，上诉人蔡新权，被上诉人武汉美城物业的委托诉讼代理人徐青荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡新权上诉请求：二审法院撤销原判、驳回对其诉请。事实和理由：一审判决未查明张正钢既是武汉美城物业的股东、也是武汉美城房地产的股东，属于认定事实不清；一审判决未审查武汉美城物业提供证据而采信，属于一审判决存在偏袒。武汉美城物业辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2017年3月1日，武汉美城物业向一审法院起诉请求：判令蔡新权一次性支付所欠物业管理费及相应的违约金。一审法院认定事实：蔡新权为湖北省武汉市武昌区三角路村1号清芷园3-3-503室业主，房屋面积81.81m2。美城·清芷园交房通知书显示2007年1月27日起该小区开始办理交房手续。美城·清芷园交房流程第四条第2项载明，签订物业合同，发放物业服务相关资料；下有业主蔡新权签字。2007年4月9日，蔡新权（甲方）与武汉美城物业（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，就蔡新权委托武汉美城物业对其所有的房屋提供物业服务进行了约定，同时约定该合同的物业管理服务期限为二年，自2007年4月9日至2009年4月8日。2007年12月29日，武汉市美城房地产开发有限公司（甲方，以下简称武汉美城房地产）与武汉美城物业（乙方）签订《前期物业服务委托书》约定，就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；合同约定由武汉美城物业对蔡新权购买的房屋提供物业服务，物业服务费用自蔡新权收房之日起按季交纳，合同期限自2007年12月29日起至2009年12月28日止。2010年1月10日，武汉美城房地产（甲方）与武汉美城物业（乙方）签订《前期物业服务委托书》约定，就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；第六条有物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅为0.60元/m2月；高层住宅为1.20元/m2月；第七条有业主应于收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在下月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；第三十五条有本合同期限自2010年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十一条对业主未按时足额交纳物业服务费用应承担违约责任作了约定，但并未约定违约金的标准。2015年8月26日，武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会（甲方，以下简称业委会）与武汉美城物业（乙方）签订《武汉市物业服务合同》约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就美城·清芷园（物业名称）物业服务有关事宜，订立本合同；第四条有本物业服务合同期限为叁年，自2015年8月1日至2018年8月1日；第五条有1、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下，多层住宅为0.5-0.60元/m2月，小高层住宅为0.9-1.20元/m2月；第六条有业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为元月1日-15日；第二十六条有业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日缴0.1%的标准向乙方支付违约金。双方还约定合同履行发生争议的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。武汉美城物业出具《收据存根》载明，入账日期2009年2月26日，交款单位3-3-503蔡新权，人民币（大写）玖佰玖拾元整￥990收款事由系付2009.2.9-2010.2.9物业费优惠一个月。庭审中，武汉美城物业陈述2013年12月31日至2015年7月31期间，双方没有签订物业服务合同，但是从2007年至今其一直在为小区业主服务，没有中断。一审法院认为，武汉美城物业与武汉美城房地产于2010年1月10日签订的《前期物业服务委托书》以及武汉美城物业与业委会签订的《武汉市物业服务合同》未违反法律法规的规定，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对蔡新权具有约束力。蔡新权以其与武汉美城物业于2009年后并未签订物业服务合同为由，拒绝交纳物业费的抗辩主张，法院不予支持。武汉美城物业在业委会成立前，曾先后于2007年12月29日、2010年1月10日与武汉美城房地产签订《前期物业服务委托书》，2015年8月26日，在业委会成立后，武汉美城物业与该业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，上述合同均对物业服务期限作了约定，双方应按合同期限及内容履行自己的义务，对武汉美城物业主张蔡新权交纳2010年2月10日至2013年12月31日和2015年8月1日至2017年2月28日期间物业费用的诉讼请求，法院予以支持。2014年1月1日至2015年7月31日的期间内，武汉美城物业虽未提供建设单位或者业主本人签订物业服务合同，但实际上其为小区提供了基本的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对武汉美城物业要求蔡新权交纳2014年1月1日至2015年7月31日期间物业费的诉讼请求，法院亦予以支持。根据上述物业服务委托书、物业服务合同及收费存根，蔡新权房屋建筑面积81.81m2按物业费标准为每月1.10元/m2，蔡新权应当按照此物业费标准交纳物业费。对蔡新权辩称武汉美城物业没有尽到物业服务职能，没有解决其房屋漏水情况的抗辩，武汉美城物业亦承认房屋存在漏水现象，其没有尽力协助处理该问题，法院认为蔡新权欠缴物业费事出有因，对武汉美城物业主张要求蔡新权按照中国人民银行同期贷款利率承担自2010年2月10日起至2017年2月28日止的违约金的诉讼请求，法院不予支持。同时，鉴于本案实际情况，法院对蔡新权所欠缴的物业管理费酌情予以扣减20%，即7,613.23元[81.81m2×1.10元/m2月×84个月+18天×（81.81m2×1.10元/m2月÷30日）]的80%，实际应支付物业费6,090.58元。对蔡新权辩称所交付的房屋房差6厘米和业委会成立不合法的理由，属另一法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、蔡新权于判决生效之日起十日内向武汉美城物业支付2010年2月10日至2017年2月28日期间的物业管理费6,090.58元；二、驳回武汉美城物业其他诉讼请求。一审案件受理费人民币50元，减半收取25元，由蔡新权负担（此款武汉美城物业已垫付，蔡新权连同上述款项一并支付）。第二审程序中，蔡新权向本院提交一组证据，拟证明武汉美城物业与开发商存在股东混同而实属一家的待证事实。质证时，武汉美城物业认可其真实性、异议其关联性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条第一款“人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论”的规定，因公司的股东混同并非同一法人的认定依据，对此证据的待证事实，本院不予采纳。双方当事人均承认的事实有，1、蔡新权自2007年收房；2、蔡新权所在小区由武汉美城物业提供物业服务；3、物业费收费标准为1.10元/m2月；4、对一审判决认定欠费期限及金额，均无异议；5、拒交物业费的理由，蔡新权认为房屋质量有问题，其飘窗漏水未予维修。二审另查明，1、2007年1月27日，蔡新权在3-3-503房的交房通知书上签名，并有准备款项中的物业费（1年）；2、2007年4月9日，蔡新权与武汉美城物业签订《前期物业管理服务合同》约定，期限二年，即2007年4月9日至2009年4月8日；小高层按0.80-1.20元/m2月收取；3、2007年12月29日、2010年1月10日、2014年1月1日，武汉美城房地产与武汉美城物业分别签订《前期物业服务委托书》约定，武汉美城物业提供小区物业服务，期限自2007年12月29日至2016年1月1日，高层住宅收费1.20元/m2月，按季度交纳，业主应在下月5日前履行交纳义务；4、2015年8月26日，业委会与武汉美城物业签订《武汉市物业服务合同》约定，合同期限为三年，自2015年8月1日至2018年8月1日；物业费标准，小高层住宅为0.9-1.2元/m2月，业主按年交纳，每次交费具体时间为1月1-15日；5、收据存根显示，入账日期2009年2月26日，交款单位3-3-503蔡新权，人民币990元，收款事由2009年2月9日-2010年2月9日物业费，优惠一个月；6、照片显示，物业费催收函张贴在503房号门上；7、起诉状显示，事实与理由中，自2011年2月被告（指蔡新权）拒绝缴纳物业管理费，截止2017年2月，被告欠缴物业管理费7,560元、违约金1,360.80元，共计8,920.80元；8、2017年3月27日一审开庭笔录记载有，蔡新权陈述“（拖欠物业费的原因）武汉美城物业的经理对我们提出的一系列漏水等问题一直没有解决，物业公司没有对业主尽到义务，物业公司在2007年至2009年合同到期后，并没有通知业主签合同，我认为合同期满后，物业公司放弃了权利和义务”。本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为，武汉美城物业分别与武汉美城房地产签订的《前期物业服务委托书》、与业委会签订的《武汉市物业服务合同》，均是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反国家法律和行政法规强制性，合同有效。合同的当事人应当依约全面履行各自的义务。关于合同约束力的问题。蔡新权作为美城·清芷园小区的业主，武汉美城房地产或业委会与武汉美城物业签订的《前期物业服务委托书》、《武汉市物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务委托书》、《武汉市物业服务合同》对业主蔡新权具有约束力。关于公司与股东的问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”、第四条“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”的规定，公司是企业法人，而股东则是公司组成之一，二者的概念不同、职能不一，其主体资格不可随意替代。蔡新权提出一审判决未查明张正钢既是武汉美城物业的股东、也是武汉美城房地产的股东属于认定事实不清的主张，与本案缺乏关联性，本院不予支持。关于拒交物业费理由的问题。本案中，蔡新权拒交物业费的理由是物业企业未解决房屋漏水，对房屋漏水的原因及是否发生在保险期内，因未提供证据予以证明与武汉美城物业存在关联性，蔡新权拒交物业费的理由，既无合同依据，亦没法律依据，本院不予支持。综上，蔡新权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由蔡新权负担。本判决为终审判决。审判长 潘  捷审判员 晏  明审判员 万  军二〇一七年八月三十一日书记员 伍雅玲翔