上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初488号原告顾林美，女，1970年2月3日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人张毅。委托代理人濮家良。被告陈均言，男，1968年6月11日生，汉族，住上海市金山区。被告沈华，男，1959年10月19日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人何某某。被告何某某，男，1958年7月30日生，汉族，住上海市徐汇区。原审原告顾林美诉被告陈均言、沈华确认合同无效纠纷一案﹛案号为(2015)金民三(民)初字第192号﹜，本院于2015年7月20日依法作出判决，后由上海市第一中级人民法院发回重审，本院于2016年1月6日受理后，依法适用普通程序，并另行组成合议庭，依法追加何某某为本案被告，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告顾林美及委托代理人濮家良、被告陈均言、何某某(亦为被告沈华之委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告陈均言原系夫妻，婚后育有一女陈倩文。婚后，原告户口迁入上海市金山区亭林镇周栅村荡新5组4043号宅基地房屋(以下简称讼争房屋)，讼争房屋系经金山区亭林镇(原松隐镇)人民政府批准建造。2008年11月原告与被告陈均言感情破裂，协议离婚，双方在《自愿离婚协议书》中未对讼争房屋的使用权属作出约定。现被告陈均言在原告不知情的情况下，于2014年9月2日擅自与被告沈华签订了《房屋买卖合同》，将讼争房屋卖给被告沈华，被告沈华在购买了讼争房屋后还对房屋进行了装修。两被告的行为侵犯了原告的居住权，为此原告曾两次报警，警方也对装修人员进行了警告，并将事实记录在案。原告认为，两被告之间的买卖行为未经原告同意，损害了宅基地所在的农村集体组织和原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：确认两被告签订的《房屋买卖合同》无效，本案诉讼费由两被告承担。被告陈均言辩称，讼争房屋系其与父母所有，现父母去世了，故该房屋应属其个人所有，其有权对讼争房屋作出处分。其与被告沈华在2014年10月26日签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，原告无权干涉，原告向法院提起诉讼主体不适格。其次，在将讼争房屋出售给被告沈华之前，其多次联系原告，征求原告意见是否愿意购买，原告表示钱不够不愿意购买，故才卖给被告沈华的。被告沈华辩称，其向被告陈均言购买房屋后未曾装修，保留原貌至今。两被告间的买卖仅涉及房屋买卖，不涉及宅基地的买卖，在其购买讼争房屋前，也审查过讼争房屋的所有权状况，认为被告陈均言是讼争房屋的所有权人，故以36万元的价格与被告陈均言成交。被告沈华系拆迁户，没有宅基房，其向被告陈均言购买房屋符合农村宅基地房屋买卖的规定，故双方间的房屋买卖合同合法有效。另，如果原告认为其是讼争房屋的共有人，则应通过诉讼来确定。被告何某某辩称，其不是买卖合同当事人，与本案没有利害关系。经审理查明，原告与被告陈均言于1990年6月19日登记结婚，婚后育有一女陈倩文；2008年11月25日，双方因感情破裂签订《自愿离婚协议书》，协议约定：婚生女儿陈倩文随原告共同生活，夫妻关系存续期间无共同财产分割，债务一万元由被告陈均言负责偿还。2014年9月，被告陈均言以24万元价款将讼争房屋出售给被告何某某，何某某又花费了12万元对房屋进行装修；嗣后，双方终止了购房合同。2014年10月26日，被告陈均言又与被告沈华签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告沈华以35.6万元价款购买讼争房屋，另加4000元土地使用费，合计36万元；合同签订后，被告沈华将36万元购房款直接支付给了何某某，但被告沈华未曾搬进讼争房屋居住。另查明，1991年7月27日，被告陈均言的父亲陈金章作为土地使用者经政府部门审批同意取得讼争房屋的《上海市农村宅基地使用权审核表》，宅基地使用权人尚有原告、被告陈均言及其母亲张桂芳，而讼争房屋的实际建房时间是1990年10月。被告陈均言系陈金章与张桂芳的唯一子女，原告与被告陈均言离婚时，陈金章与张桂芳尚健在，现已去世。又查明，被告沈华系上海市金山区朱泾镇温和村4组村民，现其房屋已被拆迁，尚未安置。庭审中，被告沈华购买讼争房屋后，未做任何改动与装修。庭审中，原、被告均同意以原审(2015)金民三(民)初字第192号案件的庭审笔录作为本案查明事实的依据。以上事实由原、被告身份信息、房屋买卖合同、上海市农村宅基地使用权审核表、自愿离婚协议书、结婚证及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，原告与被告陈均言原系夫妻，双方离婚后虽然在离婚协议书上有“夫妻关系存续期间无共同财产分割”的条款，但该条款并不是对财产分割作出的约定，如果夫妻关系存续期间确有未分割财产的，原告并不因该条款而丧失权利。原告与被告陈均言于1990年6月29日登记结婚，讼争房屋系1990年10月建造并于1991年7月27日取得宅基地使用权，在《上海市农村宅基地使用权审核表》上原告、被告陈均言、陈金章及张桂芳均系宅基地使用权人，应当认定讼争房屋原系原告、被告陈均言、陈金章及张桂芳共同共有，现陈金章及张桂芳已去世，故讼争房屋应当属于原告与被告陈均言共同共有；由于原告与被告陈均言在离婚时未对讼争房屋进行分割，原告仍是讼争房屋的权利人之一。至于原告应得份额，不属本案处理范围。原告与被告陈均言系讼争房屋的共有人，任何一方均无权独自处分讼争房屋。2014年10月26日，被告陈均言在未经原告同意的情况下擅自将讼争房屋出售给被告沈华，侵害了原告的合法权益，现原告对被告陈均言的处分行为明确表示不予认可。本案讼争房屋涉及农村宅基地，其未经有关部门批准擅自转让，故本院认定被告陈均言与被告沈华签订的《房屋买卖合同》无效，合同无效后，买卖双方应各自返还因合同取得的财产。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十九条之规定，判决如下：一、确认被告陈均言与被告沈华于2014年10月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告沈华于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区亭林镇周栅村荡新5组4043号宅基地房屋返还给被告陈均言；三、被告陈均言于本判决生效之日起十日返还被告沈华购房款人民币360,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6640元(原告已预缴)，由被告陈均言和沈华承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 菁审 判 员  王 超人民陪审员  智雪忠二〇一六年六月二十七日书 记 员  宋 骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权力，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。