广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2145号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市海纳文藏贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心第23层5单元。
法定代表人：龚小凤。
委托诉讼代理人：林宇，广东卓领律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区桂城海三西路32号1幢四楼414室，统一社会信用代码91440605055314752Y。
法定代表人：张保国。
委托诉讼代理人：韩荣，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任笑林，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。
上诉人佛山市海纳文藏贸易有限公司因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号的房屋共有29层，已办理权属证书。
2015年6月16日，集扬公司与海纳文藏公司签订《友邦金融中心租赁合同书》，约定集扬公司将位于佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座实际楼层第23层（名义楼层第23层）5、6单元出租予海纳文藏公司作办公室使用，实际建筑面积601.15平方米，计租面积505.99平方米，租期自2015年6月16日起至2018年8月15日止，物业管理费以租赁单元的计租面积计算，每月每平方暂定25元，租赁单元每月物业管理费为12649.75元。
戴维斯物业佛山分公司向海纳文藏公司发放了《友邦金融中心租户手册》，海纳文藏公司在该手册尾页盖章确认，该手册规定：签订租赁合同后5个工作日内，租户应向管理公司一次性交付相当于两个月管理费的保证金，此管理费的保证金是获出租方授权代收取；服务期满或提前终止时，租户缴清全部管理费及其它应缴费用且无其他违约行为，管理公司应在协议工作日内将保证金余额（不计利息）代出租方退还予租户，如租户未清缴管理费等费用，管理公司有权按本确认函第七条第一项有关欠费之违约条款处理；住户须按时向管理公司缴付管理费、水电费等，如租户迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，须向管理公司支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收欠缴金额千分之一的迟延违约金；逾期三十日，视为租户严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，管理公司有权提前终止服务，并没收租户的保证金；除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该物业重新出租或者本合同期满；如租户单方要求提前解除本合同，应提前一个月向管理公司发出书面通知，保证金不予退回，�双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间双倍的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该物业重新出租或者本合同期满。
2015年6月24日，海纳文藏公司向戴维斯物业佛山分公司支付了管理费保证金37949.25元。
2015年7月31日，海纳文藏公司与集扬公司签订《房地产租赁契约》用于办理备案手续，约定租期自2015年6月16日起至2018年8月15日止。
2016年9月30日，海纳文藏公司向集扬公司发出《解除租赁合同通知书》，载明海纳文藏公司因经营困难、无法再承担租金和管理费提出退租申请，自2016年9月30日起停止缴纳租金和管理费。集扬公司于2016年10月8日复函表示对海纳文藏公司单方提出的退租申请不予接受，要求原告按合同约定继续履行承租人的义务。
戴维斯物业佛山分公司曾向海纳文藏公司发放了2016年10月管理费的付款通知书，要求海纳文藏公司于2016年10月10日前支付2016年10月的管理费12649.75元。海纳文藏公司员工在客户签收处签名确认。
2016年10月12日，海纳文藏公司向戴维斯物业佛山分公司发送电子邮件，告知戴维斯物业佛山分公司已经清空并退出涉讼租赁物，租赁物交还戴维斯物业佛山分公司。
另查明，海纳文藏公司以集扬公司为被告于2016年10月14日提起（2016）粤0605民初16501号诉讼，集扬公司在该案中提出反诉，海纳文藏公司于2016年11月9日签收该案的《解除租赁合同通知书》等反诉材料；原审法院经审理查明：2016年11月1日，集扬公司作出《解除租赁合同通知书》，载明由于海纳文藏公司自2016年10月1日起拖欠2016年10月1日至2016年10月31日的租金、物业管理费及电费等，集扬公司提前解除合同，双方签订的租赁合同于2016年11月1日解除�海纳文藏公司须支付租金及滞纳金、电费等费用，集扬公司确认涉讼租赁物已清空；原审法院据查明的事实认定海纳文藏公司已于2016年10月12日告知集扬公司其已清空并退出涉讼租赁物，租赁单元交还集扬公司，故集扬公司自该日起不存在收回涉讼租赁物的障碍，集扬公司可于2016年10月12日收回涉讼租赁物；并判决：确认海纳文藏公司与集扬公司于2015年6月16日签订的《友邦金融中心租赁合同书》、于2015年7月31日签订的《房地产租赁契约》于2016年11月9日解除等。
本案诉讼中戴维斯物业佛山分公司确认：以租赁合同解除日期的时间为物业服务关系解除日期；海纳文藏公司已付清了2016年9月30日前的物业服务费。
原审法院认为，海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司就案涉租赁单元存在物业服务合同关系，有《友邦金融中心租户手册》、收款收据及当事人自认等为证，原审法院对此予以确认。
海纳文藏公司以经营困难、无法再承担租金和管理费为由向集扬公司提出退租，经原审法院前案[（2016）粤0605民初16501号]认定，该租赁合同于2016年11月9日解除。本案双方当事人均确认案涉物业服务合同应于解除租赁合同同日解除，原审法院对此予以确认，故海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司之间的物业服务合同关系于2016年11月9日解除。海纳文藏公司、戴维斯物业佛山分公司于本诉、反诉中提出请求解除合同的日期，原审法院均不予采纳。
关于戴维斯物业佛山分公司主张海纳文藏公司支付2016年10月1日至11月1日的物业服务费的问题。如前述，案涉物业服务合同于2016年11月9日才解除，在该日期前，海纳文藏公司仍应按原合同履行支付物业服务费的义务，且其员工已在2016年10月的付款通知书中签名确认�而并未在当下告知戴维斯物业佛山分公司其将要清场的事实，故现戴维斯物业佛山分公司请求海纳文藏公司支付2016年11月1日前物业服务费13071.41元（12649.75元+12649.75元÷30天），为当事人自行处分权利，符合法律规定，原审法院予以支持。戴维斯物业佛山分公司请求计收滞纳金，但原审法院认为，滞纳金是指不按纳税期限缴纳税款的纳税人、按滞纳天数加收滞纳税款一定比例的款项，它是税务机关对逾期缴纳税款的纳税人给予经济制裁的一种措施，具有法定性、强制性和惩罚性，只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，而本案海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司之间是平等主体之间的民事合同关系，故戴维斯物业佛山分公司无权收取海纳文藏公司滞纳金。依照《友邦金融中心租户手册》规定的日千分之一标准，折算年利率达到36.5%，但海纳文藏公司不支付物业管理费所造成的戴维斯物业佛山分公司损失只是占用资金利息损失，原审法院酌定调整为日万分之五。虽然付款通知书中列明应缴费日为2016年10月10日，但海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司的物业服务关系是互负义务的，双方可对应缴日起作出约定，但原审法院认为应以服务期满为逾期之日对互负义务的双方更为公平合理，故海纳文藏公司应以13071.41元为本金自2016年11月1日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予戴维斯物业佛山分公司，戴维斯物业佛山分公司反诉请求的计付标准超出上述核定的部分，原审法院不予支持。
原审法院综合合同的履行情况、海纳文藏公司的过错程度及戴维斯物业佛山分公司的损失，认定海纳文藏公司应承担相当于三个月物业服务费的保证金数额的违约金37949.25元，戴维斯物业佛山分公�请求的空租期损失已纳入该违约金的考量范畴，如重复支持，违约金标准亦相对于被告的损失过高，故原审法院对海纳文藏公司主张的返还保证金、戴维斯物业佛山分公司主张的六个月空租期损失均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司的物业服务关系于2016年11月9日解除；二、海纳文藏公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月1日至11月1日期间的物业服务费13071.41元及以13071.41元为本金自2016年11月1日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的逾期付款违约�予戴维斯物业佛山分公司；三、驳回海纳文藏公司的其他诉讼请求；四、驳回戴维斯物业佛山分公司的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，案件受理费374.37元，由海纳文藏公司负担；反诉费1802.73元，由戴维斯物业佛山分公司负担1660.15元，由海纳文藏公司负担142.58元。
上诉人海纳文藏公司不服原审判决，提出上诉：一、原审判决确认双方的物业服务关系于2006年11月9日解除错误。《友邦金融中心租赁合同书》16-5条规定“租赁期间，非本合同的规定，乙方中途擅自退租的……”，该内容包含了除双方具体约定的合同解除条件外，海纳文藏公司有权单方提出解除合同，且海纳文藏公司已于9月30日通过邮寄《解除租赁合同书》及电话协商、电子邮件等方式明确告知解除合同，该租赁合同关系应予2016年9月30日解除，物业服务合同亦于同日解除。二、原审判决�纳文藏公司支付2016年10月1日至11月1日的物业服务费13071.41元及相应的违约金错误。由于《友邦金融中心租赁合同书》及《房地产租赁契约》于2016年9月30日解除，海纳文藏公司不再接受戴维斯物业佛山分公司的物业服务，无需支付2016年10月1日至11月1日的物业服务费13071.41元及相应的违约金。其次，原审判决认为海纳文藏公司的“员工已在2016年10月的付款通知书中签名确认，而并未在当下告知戴维斯物业佛山分公司将要清场的事实”，并以此为由认为海纳文藏公司应付物业服务费及违约金的判决理由错误，公司员工签收既不等于公司确认该付款，也不等于物业服务关系于11月解除，付款通知书的性质只是戴维斯物业佛山分公司的单方通知，且公司员工并不会知道公司是否解除租赁合同或将要清场，也无权代表公司告知戴维斯物业佛山分公司是否存在该事实，原审以此为由判付物业服务费及相应的违约金错误。即便存在逾期付款，亦应按照中国人民银行同期贷款利率计算，即使按法释【2000】34号批复计算也是日万分之二点一，原审判决日万分之五错误。退一步，由于佛山市市集扬物业发展有限公司已于10月12日收回租赁物业，且海纳文藏公司已于同日通过邮寄《返还管理费保证金通知书》及电话、电子邮件等方式告知解除租赁及物业服务关系，故物业服务费亦应支付至该日。三、原审判决海纳文藏公司承担相当于3个月的管理费保证金37949.25元作为违约金赔偿，并驳回海纳文藏公司要求返还保证金的诉讼请求错误。根据《友邦金融中心租户手册》规定，管理费保证金是代出租方收取的，并非物业服务关系的履约保证，也并非预设的违约赔偿，因此，即使物业服务关系提前解除，该保证金亦应退还；另海纳文藏公司在确立物业服务关系时只应付2个月的管理费保证金，故无论海纳文藏公司是否违约，对方应返还1个月的保证金。至此，请求二审法院：1.变更原审第一项判决为双方的物业服务关系于2016年9月30日解除；2.撤销原审第二项判决，海纳文藏公司无需支付2016年10月1日至11月1日的物业服务费13071.41元及相应的违约金给戴维斯物业佛山分公司；3.撤销原审第三项判决，改判戴维斯物业佛山分公司返还管理费保证金37949.25元给海纳文藏公司。4.一、二审诉讼费用由戴维斯物业佛山分公司公司负担。
被上诉人戴维斯物业佛山分公司答辩认为，原审查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。
上诉人海纳文藏公司为证明其主张，提交（2014）佛南法桂民三初字第155号民事判决一份，证明一审法院判决没收保证金是错误的，该案业主在长达一年时间没有缴纳物业服务费的情况下才没收保证金，确实存在违约行为和物业公司能证明损失。在本案中，戴维斯物业佛山分公司是没有任何损失的，海纳文藏公司亦不存在违约行为。
被上诉人戴维斯物业佛山分公司的质证意见，对该判决真实性无异议，但与本案并没有关联。
经核查，本院认为，该民事判决与本案属于不同民事主体、不同的法律关系，与本案无关联，本院不予采信。
经审查，原审法院认定的案件事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人海纳文藏公司、被上诉人戴维斯物业佛山分公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：双方物业服务关系的解除时间；海纳文藏公司应否支付2016�10月1日至11月1日的物业服务费13071.41元及相应的违约金；保证金37949.25元应否返还给海纳文藏公司。
双方物业服务关系的解除时间。上诉人海纳文藏公司主张其已于9月30日通过邮寄《解除租赁合同书》及电话协商、电子邮件等方式明确告知解除合同，该租赁合同关系应于2016年9月30日解除，物业服务合同亦于同日解除。经核查，2016年9月30日海纳文藏公司发出向集扬公司《解除租赁合同通知书》，10月12日，向戴维斯物业佛山分公司发送电子邮件，告知其已清空并退出租赁物，租赁物已退还戴维斯物业佛山分公司。2016年11月1日，集扬公司作出《解除租赁合同通知书》，海纳文藏公司于11月9日签收。至此，判定双方物业服务合同的解除时间，本院主要从以下几方面考虑：首先，确定涉案物业服务关系解除的依据。尽管《友邦金融中心租户手册》中就海纳文藏公�的单方解除权有明确约定，但双方均未依据该合同主张权利，且涉案的物业服务关系是基于租赁关系的存在而产生，故依据租赁合同的解除时间确定物业服务关系的解除时间更切合实际。其次，海纳文藏公司主张2016年9月30日已行使解除权是否有合同依据。依据海纳文藏公司与集扬公司签订的租赁合同，约定解除权是属于出租人集扬公司方才享有的单方解除权，而非承租人海纳文藏公司享有，海纳文藏关于2016年9月30日发出解除通知之日即为合同解除之日的主张与事实不符，于法无据，本院不予支持；原审法院以海纳文藏公司与集扬公司的租赁合同于2016年11月9日解除，双方的物业服务关系亦于同日解除的认定于法有据，本院予以维持。
海纳文藏公司应否支付2016年10月1日至11月1日的物业服务费13071.41元及相应的违约金。本院认为，涉案租赁单元每月物业管理费12649.75元，涉案租赁单元的物业管理费已支付至2016年9月30日，涉案物业服务合同直至2016年11月9日期间解除，戴维斯物业佛山分公司关于海纳文藏公司应支付2016年10月1日至11月1日期间的物业管理费13071.41元的诉请是当事人意思自治、自行处分权利的体现，原审法院对此予以认定完全符合法律规定，本院予以维持。另关于违约金。依据《友邦金融中心租户手册》规定日千分之一的标准，违约金明显畸高，原审法院综合酌定按照日万分之五的标准计算并无不当，本院予以维持。
保证金37949.25元应否返还给海纳文藏公司。海纳文藏公司上诉认为《友邦金融中心租户手册》中管理费保证金是代出租方收取的，并非物业服务关系的履约保证，也并非预设的违约赔偿，因此，即使物业服务关系提前解除，该保证金亦应退还；另海纳文藏公司在确立物业服务关系时只应�2个月的管理费保证金，故无论海纳文藏公司是否违约，对方应返还1个月的保证金。经核查，《友邦金融中心租户手册》不仅约定“管理费保证金是代出租方收取”，同时约定，“住户须按时向管理公司缴付管理费、水电费等，如租户迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，……；逾期三十日，视为租户严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，管理公司有权提前终止服务，并没收租户的保证金。”针对海纳文藏公司的上诉理由，本院分析如下：首先，没收保证金符合合同约定。该保证金依据合同约定实质是出租方承担违约责任的一种形式，并非仅仅是代出租方收取，但是违约条件成就时即可没收保证金；其次，保证金的数额。尽管合同约定保证金系2个月的物业管理费，但海纳文藏公司缴纳了3个月的物业管理费为保证金。该法律事实应视为双方履�中对原合同约定内容的变更，该保证金数额系双方新的合意。如若以原合同的书面约定否定双方之后的实际履行，则明显有违诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，违约金的数额应当与当事人的实际损失相当，约定过高部分法院不予支持，约定过低部分法院予以调整。综合考虑承租方的违约情形，原审法院判令没收保证金并无不当，本院予以维持。海纳文藏公司的诉请因无事实和法律依据，本院不予支持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1075.51元，由上诉人佛山市海纳文藏贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一七年六月八日
书 记 员 钟勉力