山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0481民初4447号
原告：滕州市房地产综合开发有限公司，住所地：滕州市。
法定代表人：彭立东，经理。
委托诉讼代理人：李岳、仇丽翔，山东滕国律师事务所律师。
被告：山东省山河置业有限公司，住所地：滕州市。
法定代表人：张喜玲，董事长。
委托诉讼代理人：彭承涛、王永强，山东滕达律师事务所律师。
第三人：滕州市北辛居泰隆科贸连锁店。
经营者：吴开敬，男，1968年出生，汉族，住滕州市。
原告滕州市房地产综合开发有限公司与被告山东省山河置业有限公司、第三人滕州市北辛居泰隆科贸连锁店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕州市房地产综合开发有限公司的委托诉讼代理人、被告山东省山河置业有限公司的委托诉讼代理人及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕州市房地产综合开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告欠款37万元；2、被告支付原告违约金（以37万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2014年12月31日其计算至判决确定履行之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年12月12日，原告与滕州市北辛居泰隆科贸连锁店（经营者吴开敬）签订了一份合同书，约定原告将其位于滕州市荆河街道西寺院居的一处房地产转让给泰隆科贸连锁店，转让价格为225万元。合同签订后，实际由被告与原告履行了该合同，合同中泰隆科贸连锁店的权利、义务由被告行使和履行（泰隆科贸连锁店的经营者吴开敬同时为被告的总经理）。原告按合同约定履行了义务，原、被告于2006年7月7日办理了房屋变更登记手续。2011年转让房屋被征收拆迁，被告依法获得了补偿。但被告仅向原告支付了150万元，余款75万元迟迟不予支付。2014年12月10日，原、被告就所欠转让款签订了协议书一份，约定：被告所欠原告的转让款75万元，扣除被告代原告偿还他人（张新美、郑作义）的债务38万元，尚欠原告的37万元于2014年12月31日前还清。但到期后，原告多次催要，被告一直未予给付。
被告山东省山河置业有限公司辩称，原告所述涉案债务被告已向原告偿还完毕，支付方式为被告代原告清偿了原告所欠案外人郑作义的债务，应驳回原告诉讼请求。
第三人滕州市北辛居泰隆科贸连锁店辩称，原告和被告重新签订合同书，滕州市房地产综合开发公司和滕州市北辛居泰隆科贸连锁店签订的合同书作废。2014年12月10日签订的协议，不是吴开敬本人真实意思表示。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2005年12月12日，滕州市房地产综合开发公司（甲方）与滕州市北辛居泰隆科贸连锁店（乙方）签订合同书一份，约定甲方将位于南环路以北，西寺院村以南，南北长壹佰叁拾米，乡村路以东，原预制板场以西，东西长柒拾伍米，占地面积9707.10平方米，地面建筑物1459.69平方米的土地及房屋以225万元的价格卖于乙方。合同签订后乙方分三次付款，首次付款150万元；第二次付款为合同签订后三十日内，付款50万元；甲方协助乙方办理土地过户手续后，乙方在十五日内付甲方25万。同日，滕州市房地产综合开发公司（甲方）与山东省山河置业开发有限公司签订合同书一份，约定甲方将位于南环路以北，西寺院村以南，南北长壹佰叁拾米，乡村路以东，原预制板场以西，东西长柒拾伍米，占地面积9707.10平方米，地面建筑物1459.69平方米的土地及房屋以225万元的价格卖于乙方。合同签订后乙方分三次付款，首付付款150万元，首次付款后，甲方积极协助办理房屋及土地使用权证过户手续，税费由乙方负责；第二次付款为合同签订后三十日内，付款50万元；甲方协助乙方办理土地过户手续后，乙方应在十五日内付甲方25万元，税费由乙方负责。合同签订后，山东省山河置业开发有限公司实际履行了合同，向滕州市房地产综合开发公司支付部分购房款，滕州市北辛居泰隆科贸连锁店未实际履行合同。2006年，滕州市房地产综合开发公司协助山东省山河置业开发有限公司办理了涉案房屋产权变更登记手续，将涉案房屋产权变更登记至山东省山河置业开发有限公司名下。
2007年8月30日，山东省山河置业开发有限公司变更名称为山东省山河置业有限公司。2015年12月23日，滕州市房地产综合开发公司变更名称为滕州市房地产综合开发有限公司。
2014年12月10日，原、被告签订协议书一份，载明：甲方：滕州市房地产综合开发公司乙方：滕州市山河置业公司（原滕州市北辛居泰隆科贸连锁店）经甲乙双方协商，就原甲方卖给乙方位于滕州市南环路北、西寺院村南（占地面积9707.10平方米）的土地，乙方所欠甲方的土地款相关事项协议如下：1、乙方所欠甲方的土地款共计柒拾伍万元（￥750000元），因乙方代甲方支付了甲方所欠原该土地所有人郑作义的土地款贰拾捌万元（￥280000元）及28万元所产生的利息，经双方协商乙方代甲方支付的费用本息共为38万元，由乙方所欠甲方土地款75万元中扣除。2、乙方于2014年12月31日前还清剩余土地款37万元。该款交清后，甲乙双方就该原土地的所有债权债务一并结清。甲方处加盖了滕州市房地产综合开发公司公章，乙方处加盖了山东省山河置业有限公司公章。
被告辩称其欠原告的房款已经向原告支付完毕，提交（2012）滕商初字第438号调解书一份，该调解书审理查明部分载明：“郑作义、张新美在滕州市荆河街道西寺院村享有房产一处，二人将该房产卖给滕州市房地产综合开发公司，滕州市房地产综合开发公司又将该房产卖于山东省山河置业有限公司，后在相关部门协调下，郑作义、张新美二人、山东省山河置业有限公司、滕州市房地产综合开发公司三方达成协议，并于2011年5月16日签订协议一份，约定山东省山河置业有限公司支付给郑作义、张新美包括滕州市房地产综合开发公司原欠郑作义、张新美的28万元价款及利息等共计100万元……”。该调解书双方当事人达成协议内容为：“山东省山河置业有限公司欠郑作义、张新美人民币100万元，于2012年6月30日前付30万元，2012年7月31日前付35万元，2012年8月31日前付35万元；如山东省山河置业有限公司不能按上述约定任一期限及数额履行义务，则另行向郑作义、张新美支付违约金20万元，郑作义、张新美并申请全额执行”。被告提交郑作义、张新美（甲方）、山东省山河置业有限公司（乙方）、滕州市房地产综合开发公司（丙方）于2011年5月26日签订的协议书一份，该协议书载明：“甲方：郑作义、张新美乙方：山东省山河置业有限公司丙方：滕州市房地产综合开发公司甲、乙、丙三方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，就坐落在滕州市荆河街道西寺院村证号为滕国用（2009）第018号宗地的相关纠纷，经协商一致现已具结，特订立本协议，以资共同遵守。一、因该宗土地的涉土及相关纠纷，甲乙丙三方通过订立本协议一次性全部解决，责任由甲乙丙三方承担，与党政机关无关；二、乙方支付给甲方包括丙方原欠甲方的28万元价款及利息等共计壹佰万元整。具体支付方式和时间为：上述款项由该宗地拆迁人从乙方就该宗地应取得的拆迁补偿款中代扣支付；支付时间为自该宗地拆迁人将该宗地拆迁补偿款扣留100万元余款支付给乙方之日起10日内。乙方应积极协助该宗地拆迁人就该款项的代扣支付工作；三、自本协议签订之日，甲方撤回就该宗地所有的诉讼和复议等请求。并且，本协议签订后，甲方不得再行提起涉及该宗地的任何诉讼、复议和信访等请求。如该宗地拆迁人和乙方不向甲方履行第四条约定的义务，甲方可依据该协议的约定另行提起诉讼；四、如甲方违反本协议约定，应双倍返还乙方向其支付的款项；如乙方违反本协议约定，乙方应按原款项的双倍向甲方支付；五、本协议经甲乙丙三方签字后生效”。郑作义、张新美在甲方处签字，山东省山河置业有限公司在乙方处、滕州市房地产综合开发公司在丙方处均加盖了公司公章。被告山东省山河置业有限公司提交上述两份证据证明山东省山河置业有限公司向郑作义、张新美支付100万元，其中包括滕州市房地产综合开发公司欠郑作义、张新美的28万元及利息，山东省山河置业有限公司不欠原告款项。原告对调解书及协议书的真实性均无异议，主张2002年，郑作义、张新美将涉案房屋以218万元的价格卖于原告，2005年，原告将涉案房屋以225万元的价格卖于被告。2011年，涉案房屋拆迁，拆迁补偿款1000多万元。郑作义、张新美提起一系列诉讼，被告为了拿到拆迁补偿款，与郑作义、张新美签订了协议书，达成调解意见。被告向郑作义、张新美支付的100万元中，除了代原告公司支付的38万元外，其余部分与原告公司无关。第三人对调解书及协议书的真实性均无异议。
被告提交补充协议复印件一份，载明：“甲方：滕州市房地产综合开发公司乙方：山东省山河置业有限公司甲乙双方为明确双方债权债务关系，就双方与郑作义、张新美签订的”滕国用（2009）第018号宗地“纠纷具结协议，签订补充协议如下：一、原具结协议中，乙方支付给郑作义、张新美壹佰万元由乙方自行负担，乙方不得再以任何行使向甲方索取；二、乙方向郑作义、张新美支付壹佰万元后，原由甲乙双方签订的房屋买卖合同中乙方所欠甲方的余款，甲方不再向乙方索要；三、本协议甲乙双方签字盖章后，就滕国用（2009）第018号宗地，甲乙双方不再有任何债权债务关系”。该补充协议右上方载明：“本人已实际收到山东省山河置业有限公司支付给我与张新美关于本《补充协议》项下的款项壹佰万元整。郑作义2016年11月6日”。被告提交补充协议用以证明被告已向案外人郑作义、张新美支付100万元，被告不再欠原告款项。原告对该补充协议的真实性不予认可，主张系复印件，协议上未注明日期，郑作义仅注明其收到被告100万元，与原、被告之间的纠纷无关联性。第三人对补充协议的真实性无异议。
本院认为，原、被告签订了房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告按照合同约定协助被告办理了涉案房屋的产权变更登记手续，涉案房屋已于2006年变更登记至被告名下，被告亦应按照合同约定向原告支付款项。2014年12月10日，原、被告签订的协议书约定被告欠原告75万元，被告代原告支付了原告欠案外人郑作义款项28万元及28万元所产生的利息共计38万元，从被告欠原告的75万元中予以扣除，被告于2014年12月31日前支付原告37万元。原告据此要求被告支付房款37万元及违约金，于法有据，本院予以支持。
被告辩称已向原告偿还完毕所欠款项，提交（2012）滕商初字第438号调解书一份。该调解书审理查明部分载明郑作义、张新美、原、被告于2011年5月26日签订协议书一份，双方达成协议的内容为山东省山河置业有限公司分期向郑作义、张新美支付款项。此调解书为案外人郑作义、张新美与被告之间纠纷自愿达成的调解协议，原告在（2012）滕商初字第438号案件中不是当事人，上述案件亦未对原告的权利义务作任何处分，对被告的辩解意见，本院不予采信。
被告提交2011年5月26日案外人郑作义、张新美、原、被告签订的协议书一份，辩称被告已向案外人郑作义、张新美支付100万元，包括原告欠郑作义、张新美的28万元及利息以及被告欠原告的75万元。本院认为，该协议书载明被告支付案外人郑作义、张新美包括原告原欠案外人郑作义、张新美的28万元及利息共计100万元，与原、被告于2014年12月10日签订的协议书中载明被告代原告支付了原告欠郑作义的28万元及28万元所产生的利息相互印证，但2011年5月26日的协议书中未对原、被告之间债权债务关系作出约定，对被告辩称其向案外人郑作义、张新美支付100万元中包括被告欠原告的75万元的辩解意见，本院不予采信。
被告提交补充协议复印件一份，补充协议中载明被告向郑作义、张新美支付一百万元后，原由原、被告双方签订的房屋买卖合同中被告所欠原告的余款，原告不再向被告索要，证明被告不再欠原告款项。原告对该补充协议复印件不予认可。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或复制品。本案原告对该补充协议复印件不予认可，作为签订补充协议当事人以及作为债权债务的凭证，被告应当持有原件，且该补充协议未载明日期，被告亦未有证据证明该补充协议的签订时间系在原、被告于2014年12月10日签订的协议书之后，亦无其他证据相印证，对被告的辩解意见，本院不予采信。
综上，原告的诉讼请求得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，判决如下：
一、被告山东省山河置业有限公司支付原告滕州市房地产综合开发有限公司房款37万元；
二、被告山东省山河置业有限公司支付原告滕州市房地产综合开发有限公司违约损失（以37万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2014年12月31日起至本判决确定履行之日止）。
上述第一、二项限被告山东省山河置业有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元、保全费2620元均由被告山东省山河置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 刘 永
审 判 员 罗 璇
人民陪审员 辛绍旺
二〇一六年十二月七日
书 记 员 陈 琛