河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1502民初2548号
原告夏传富，男，汉族，1966年5月6日生，住信阳市息县。
委托代理人文厚成，河南冠南律师事务所，代理权限：特别授权。
被告肖明祥，男，汉族，1959年2月1日生，住信阳市浉河区。
被告刘国兰，女，汉族，1961年9月15日生，信阳市浉河区。
委托代理人王强，河南以德律师事务所，代理权限：特别授权。
原告夏传富与被告肖明祥、被告刘国兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法按照独任审理程序，公开开庭进行了审理，原告夏传富及其委托代理人文厚成、被告刘国兰及被告肖明祥、刘国兰的委托代理人王强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2017年7月14日原、被告双方签订《存量房（买卖）合同》（合同编号：2017-07-14），约定原告购买被告位于浉河区××开发区××组的房屋，总价126万元。合同签订当日，原告依约通过房产中介信阳市忠信房地产营销策划有限公司向被告支付购房定金10000元，被告刘国兰为此出具收据一张。签约后，恰逢政策调整开始实行不动产登记，政策调整前原本可以单独办理房屋所有权过户登记，然而实行不动产登记后由于土地方面的原因，无法办理该房屋及坐落土地的不动产登记，导致原告无法实现购房的目的。原告于是向被告要求返还定金，被告不予返还。原告认为，由于政策调整这一不可抗力导致签约后无法办理过户登记，原告签订购房合同的目的无法实现，合同依法应予解除，被告理应返还原告支付的定金10000元、支付利息，并赔偿原告为索要定金发生的交通费1688元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。
被告辩称，被答辩人诉讼请求无充分合法事实根据及法律依据，应当依法驳回其被答辩人的第二项、第三项、第四项诉讼请求。理由如下：一、被答辩人早就不愿购买涉案房屋，已经通过自己的行为不再购买涉案房屋，其行为已经实际解除了答辩人与被答辩人之间的《存量房（买卖）合同》。答辩人同意解除涉案《存量房（买卖）合同》。二、答辩人拒不支付购房款并通过自己的行为不再购买涉案房屋，解除双方之间的合同构成被答辩人严重违约。答辩人与被答辩人签订《存量房（买卖）合同》后，答辩人多次打电话要求被答辩人支付购房款并办理房屋过户登记手续。但是，被答辩人总是以人在北京市，就是不支付购房款，也不回来办理过户手续。再后来，被答辩人反而要求答辩人退还定金。被答辩人上述拒不支付购房款并办理房屋过户登记手续行为，根据《存量房（买卖）合同》第三、第四、第十一条的规定，被答辩人首先构成违约行为。三、被答辩人首先因为自身原因拖延并拒绝支付购房款构成违约，并非信阳不动产房屋登记部门不予以办理房屋登记手续。因被答辩人无故拖延拒不支付购房款，根据《存量房（买卖）合同》第十一条的规定，被答辩人行为视为自动违约，且超过数月不予以支付购房款，构成严重违约。被答辩人上述严重违约行为直接原因是被答辩人不愿购买涉案房屋，故并非信阳不动产房屋登记部门不予以办理房屋登记手续。四、鉴于被答辩人严重违约行为，答辩人保留进一步追究被答辩人严重违约被答辩人赔偿答辩人房款总价1260000元的30%的违约金即378000元违约金的权利。综上所述，答辩人认为，拒不履行《存量房（买卖）合同》约定支付购房款义务，首先提出不愿再购买答辩人房屋，首先解除房屋买卖合同构成严重违约，故被答辩人所交纳一万元定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，被答辩人主张退还定金10000元没有法律依据。鉴于上述事实，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的第二项、第三项、第四项诉讼请求。从而维护答辩人的合法权益。
原告提交以下证据：第一组证据原、被告双方身份证复印件，证明：原、被告双方诉讼主体资格；第二组证据信房权证浉河区字第××号房屋所有权证、信房浉河区共字第005590号房屋共有权证、划拨土地使用证，证明：两被告是买卖房屋的所有权人，房屋所坐落的土地为划拨土地；第三组证据存量房（买卖）合同、收据，证明：2017年7月14日原、被告双方签订《存量房（买卖）合同》（合同编号：2017-07-14），约定原告购买被告位于浉河区××开发区××组的房屋，总价126万元。合同签订当日，原告依约通过房产中介信阳市忠信房地产营销策划有限公司向被告支付购房定金10000元，被告刘国兰为此出具收据一张；第四组证据信阳市人民政府办公室《关于处理不动产登记有关历史遗留问题的补充意见》（信政办【2018】44号）、信阳市人民政府《关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见（暂行）》（信政【2017】28号】），证明：原、被告双方签订房屋买卖合同后，恰逢政策调整实行了不动产登记，发生了重大情势变更。政策调整前原本可以单独办理房屋所有权过户登记，然而实行不动产登记后由于是划拨土地，在被告不办理土地协议出让并缴纳出让金及税费的情况下，无法办理该房屋及坐落土地的不动产登记，原告无法实现签订购房合同的目的，鉴于此，原告请求解除合同；第五组证据火车票，证明：原告为了维权所发生的交通费用。
被告质证称，1.对一、二、三组证据无异议。2.第四组证据真实性无异议，证明目的有异议，第一份文件本案的房屋买卖合同发生后，政策发生变化，在长达一年的时间内，原告一直没有支付，文件明确说明划拨土地转让权的转让没有说不能过户，只是说了土地缴纳金的问题。第二份文件是原被告双方签订合同的当年出台的，第四条规定可以办理不动产过户手续。3.火车票本身没有异议，通过火车票可以看出原告违约了，原告在签订合同后就离开了信阳，没有继续交纳支付房款。
原告辩称，本案交易的房屋是自建房，属于划拨性质。这种房屋可以过户，过户的前提是房东先办理土地出让手续，才可以办理房屋过户手续。被告没有办理协议出让，被告的违约才导致了房屋不具备过户的条件。被告说通过火车票看出违约是不合理的，仅仅是推测。本案在签订合同后支付房款都是有条件的，只有房屋具备交易过户后，原告才有义务支付房款。由于被告没有办理协议出让，才导致不能办理过户。交易税费是不包含被告协议出让的出让金和其他费用。不动产实行以后，被告作为房东要办理出让手续、出让金，差不多有40多万，在这种情况下办理解除合同应当是对被告有利的。
被告提交以下证据：1.信阳市人民政府《关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见（暂行）》（信政【2017】28号】，证明不存在行事变更这一情节，法规也没有禁止房屋办理过户登记或者抵押登记。第四条第二项也不影响办理房屋交易和不动产过户事项。2.房产证原件。3、证人出庭作证。证人刘某，男，汉族，身份证号，住河南省信阳市浉河区金牛山管理区和孝营村2组67号。证明目的是原被告双方由证人介绍认识，原告在和被告签订合同后曾经联系证人帮忙退押金。
原告质证称，1.政府文件是没有禁止划拨土地的过户，但是这个过户是有条件的，被告并不符合这个条件。合同继续履行下去双方都不会得利。2.证人证言也当庭陈述了7月15号之后信阳市政策发生变更，本案房屋按照现状是没法办理过户，只有房东办理协议出让，是房屋具备过户条件的情况下才能过户。证人其他陈述的事实不予认可，被告也没有提供其他证据来印证。
经审理查明，2014年7月14日，原被告三方签订存量房买卖合同一份，约定二被告将共同所有的坐落于浉河区××开发区××组的房屋一套，建筑面积365.53平方米出售给原告，成交价格为1260000元。付款方式为分期付款，原告在签订本合同时，师傅人民币壹万元整作为定金，在房产过户时打入房款人民币玖拾伍万元到二被告账户。剩余尾款人民币叁拾万元原告通过银行申办抵押贷款支付给二被告。原告按照合同约定通过第三方中介公司交付了定金壹万元给被告刘国兰，但双方一直未办理过户手续，原告亦未向二被告交付剩余房款。后原告以政府出台相关文件规定划拨土地性质的房屋办理房屋过户登记需要较大大额出让金及税费为由，认为该存量房买卖合同无法继续履行，原告无法实现签订购房合同的目的，起诉来院。
本院认为，合法有效的合同受到法律的保护。原被告双方签订的购房合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。从原被告双方提交的信阳市人民政府办公室《关于处理不动产登记有关历史遗留问题的补充意见》（信政办【2018】44号）、信阳市人民政府《关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见（暂行）》（信政【2017】28号】）两份文件来看，信政办【2018】44号的公布时间为2018年4月25日，信政【2017】28号】的公布时间为2017年11月17日，而原被告三方签订合同的时间为2017年7月14日，该两份文件均出现在合同签订后数月。并且该两份文件表明原被告之间产生争议的房屋是符合办理过户登记的条件的，至于应缴纳税费和土地出让金的问题原被告三方并未在合同中具体约定应当由谁承担，原被告三方可以另行约定或就该笔费用问题另行处理，但并不影响合同的继续履行。庭审当中，原被告双方均同意解除该合同，因此，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求二被告退还购房定金及承担相关交通费用的诉讼请求，本院认为从原告提交的证据不能证明二被告具有明显的违约行为，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、解除原告夏传富与被告肖明祥、被告刘国兰签订的《存量房（买卖）合同》（合同编号：2017-07-14）。
二、驳回原告夏传富的其他诉讼请求。
本案受理费92元，减半收取46元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判员 卢静
二〇一八年五月三十一日
书记员 付饶