江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1460号
上诉人（原审被告）彭飞，居民。
上诉人（原审被告）陈昆，居民。
上述两上诉人共同委托代理人万光德、李淑华，江苏中盐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）建湖县国源房地产开发有限公司，住所地建湖县庆丰镇庆丰西路。
法定代表人马玉雄，该公司总经理。
委托代理人陆海伦，建湖县庆丰镇法律服务所法律工作者。
原审被告廖启黄，居民。
上诉人彭飞、陈昆因与被上诉人建湖县国源房地产开发有限公司（以下简称国源房地产公司）以及原审被告廖启黄房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2015）建民初字第02242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
国源房地产公司一审诉称，2012年4月5日，原、被告之间签订了一份协议书，被告彭飞、陈昆购买原告开发的位于建湖县庆丰镇庆西路的庆丰国苑大厦101号门市房，该合同总价合计为440000元，被告廖启黄为两被告作担保。在签订协议前，两被告实际付款22万元，2013年7月4日，原告为两被告办理按揭贷款10万元。2013年8月31日，两被告给付原告2万元，至此两被告下欠10万元，拖欠至今，原告诉请法院判令：被告彭飞、陈昆立即给付尚欠房款10万元，并承担约定的逾期付款的违约金79200元（自2013年9月1日至2015年11月1日止），合计共179200元整，被告廖启黄承担连带清偿责任，诉讼费用由被告彭飞、陈昆负担。
彭飞、陈昆一审辩称，原告所称事实不符合客观事实，2012年4月5日签订了协议书一份，后又于2013年6月13日签订商品房买卖合同一份，该买卖合同系对之前签订的协议书的变更，故应按照商品房买卖合同上约定的权利义务来履行，该房款应为223232元，原告已经收取34万元，多收取的部分，被告保留要求原告返还的权利。原告主张两被告付清欠款的主张，已过法定诉讼时效。担保人的保证期间已经超过六个月，担保人不需承担担保责任，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
廖启黄一审未作答辩。
一审法院经审理查明，2012年4月5日，原告国源房地产公司（甲方）与被告彭飞、陈昆（乙方）签订了协议书，载明：“乙方购买甲方开发的庆丰国苑大厦101号门市房，该房总价为419000元，另维修金及购房契税为21000元，合计总价为440000元。经双方协商达成以下协议：一、乙方在签订本协议前交纳房款220000元后，甲方代为乙方办理按揭160000元，至此，还欠付的60000元甲方同意乙方在2012年12月31日前付清。二、甲方在通知乙方办理签订购房合同和按揭时，乙方必须按甲方指定的时间内办理。乙方如不能在甲方指定的时间内办理或因乙方办理的条件不成就，乙方必须于2012年12月31日前一次性付清全部房款。三、乙方必须在协商达成的时间内结清房款，逾期甲方将按月收取乙方所欠款本金的3%手续费。至结清本金及手续费后，甲方为乙方办理本房相关的权利证件……”。原告法定代表人马玉雄，乙方彭飞、陈昆在协议书上签名。被告廖启黄作为保证人在该协议签名。签订该协议的同时，被告彭飞、陈昆给付原告22万元，约定办理按揭16万元，两被告向原告出具6万元欠条一份，并注明于2012年12月31日前还清。2013年5月31日，被告陈昆向原告缴纳2万元房款，原告向被告陈昆开了收据。2013年6月13日，原告国源房地产公司与被告陈昆签订了商品房买卖合同，载明：“第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为合同第一条的规定的项目中的：第1幢。特殊层：1001号，面积：5.81平方米，高度：4.1米；特殊层：1002号，面积：5.81平方米，高度：4.1米；特殊层：1003号，面积：5.81平方米，高度：4.1米；特殊层：1004号，面积：7.75平方米，高度：4.1米；特殊层：1005号，面积：7.75平方米，高度：4.1米；特殊层：1006号，面积：9.54平方米，高度：4.1平方米。该建筑物层数地上6层，底下0层。第1层为101号房：该商品房的用途为商用，属框架结构，层高为4.1米。该商品房阳台是无。该商品房[合同约定]建筑面积共17.44平方米，其中，套内建筑面积17.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.34平方米。该商品房属于[其他商品房]。第四条计价方式与价款第1层101号房，出卖人与买受人约定按[建筑面积]方式计算该商品房价款：该商品房单价为12800元/平方米。房款合计（大写）贰拾贰万叁仟贰佰叁拾贰元整，（小写223232元），币种为人民币……第六条付款方式及期限。买受人按分期付款方式按期付款：买受人于本合同签订当日付首付房款：人民币壹拾贰万叁仟贰佰叁拾贰元整（￥：123232.00元）；剩余房款：人民币壹拾万元整（￥：100000.00元），申请办理银行按揭贷款。（详情见附件四）……”。原告国源房地产公司在出卖人栏加盖公司合同专用章，被告陈昆也在买受人栏签名。2013年7月4日，两被告办理5年期按揭贷款10万元，汇入原告账户。
另查明：2014年11月12日，原告国源房地产公司与被告彭飞、陈昆起争执，后建湖县公安局庆丰派出所出警进行处理时，被告彭飞在询问笔录上自认欠原告房款10万元。
又查明，本案诉争房屋在原被告双方于2012年4月5日订立协议时已建成，并已取得建设用地使用证、土地规划许可证、工程施工许可证，商品房预售许可证，订立协议时已交付两被告装修使用。
以上事实，有协议书、欠条、商品房买卖合同、个人借款凭证、收据存根、建湖县公安局庆丰派出所询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告国源房地产公司与被告彭飞、陈昆于2012年4月5日签订的协议书系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认为合法有效。被告彭飞、陈昆欠原告房款10万元，有双方订立的协议书、贷款凭证、收据存根、派出所询问笔录等证据证实，可予认定。被告彭飞、陈昆辩称双方于2013年6月13日重新签订的商品房买卖合同对涉案房屋价款作出了变更，应按该约定的223232元付有关房款。一审法院认为，被告彭飞、陈昆已实际支付原告国源房地产公司涉案房屋价款24万元，于2013年6月13日签订商品房买卖合同后，又办理了10万元按揭贷款汇入原告账户，且被告彭飞在建湖县公安局庆丰派出所的询问笔录中自认欠原告房款10万元，可以证明被告彭飞、陈昆对房屋价款为44万元是认可的，并且也是按照44万元履行房款给付义务的。原告国源房地产公司已向被告彭飞、陈昆交付涉案房屋，彭飞、陈昆已进行装修使用，其应按照合同的约定全面履行自己的义务，被告彭飞、陈昆应当向原告给付差欠房款10万元整。被告辩称差欠的购房款已过诉讼时效，原告当庭提交的派出所询问笔录，原告的当庭陈述可以证明原告曾向陈昆、彭飞在诉讼时效内追要过房款，故该项辩称不予采纳。被告彭飞。陈昆辩称原告应当为被告办理产权，被告享有同时履行抗辩权，经查明，原被告双方订立的协议书明确约定原告在被告结清房款后为被告办理权属证书，故被告的该项辩称不符合双方约定，不予采纳。原告诉求被告按约定每月3%标准计算并支付从2013年9月1日起至2015年11月1日期间的违约金79200元，一审法院认为原告主张的逾期付款违约金过高，依法予以核减，认定被告应向原告支付违约金30000元。原告未提供证据证明其在保证期间内向保证人主张保证责任，保证期间已超过，保证人保证责任免除，故原告要求被告廖启黄承担连带清偿责任，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条以及《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、被告彭飞、陈昆于本判决发生法律效力后十日内给付原告建湖县国源房地产有限公司购房款10万元整及违约金30000元，合计130000元。二、驳回原告建湖县国源房地产有限公司对被告廖启黄的诉讼请求。三、驳回原告建湖县国源房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3884元，减半收取1942元，由被告彭飞、陈昆负担1500元，原告建湖县国源房地产有限公司负担442元。
上诉人彭飞、陈昆不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、双方于2012年4月5日签订的协议书未约定具体的面积和单价，仅是一份预约合同，双方后签订商品房买卖合同对商品房的具体房号、面积、层高、单价、违约责任和争议解决方式等内容进行了明确约定，并进行了备案，故应认定双方实际履行的是商品房买卖合同；2、商品房买卖合同中明确约定购买的是101号商品房，根据约定的单价和面积确定总房款为223232元，对于特殊层未约定计算价格，若国源房地产公司认为特殊层亦属于商业性用房的组成部分，其应当举证证明；3、2012年4月5日签订协议书时，国源房地产公司隐瞒了其出卖的门市房中含有特殊层的事实，对上诉人构成欺诈，上诉人在派出所谈话中认可尚欠10万元房款，是基于特殊层是门市房的组成的前提下作出的意思表示，否则不能认定为是上诉人对总房款的认可。请求二审法院撤销一审判决第一项，改判驳回国源房地产公司的一审诉讼请求。
被上诉人国源房地产公司二审答辩称，1、2012年4月5日双方签订协议书时，案涉房屋已建成，双方交易的是特定标的物，对于44万元的房款双方是经协商一致达成的，该协议书属于本约；2、2013年6月13日签订的商品房买卖合同是为办理按揭贷款所需而签订，双方实际履行的是协议书，在此前上诉人已付房款22万元、2万元，签订商品房买卖合同后又办理按揭贷款10万元，如上诉人认为双方通过合同已对协议书的房款作了变更，则此前已付的24万元已超出合同中约定的223232元，无需再按揭贷款；3、在被上诉人讨要尚欠的10万元房款时双方曾发生矛盾，在建湖县公安局庆丰派出所询问笔录中彭飞认可尚欠房款10万元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告廖启黄二审述称，请求依法处理。
本院二审查明的事实与原审判决相同，本院予以确认。
二审另查明，彭飞、陈昆另以2013年6月13日签订的商品房买卖合同已将房款变更为223232元，而其已付房款34万元为由，向一审法院提起诉讼，诉请要求国源房地产公司返还多收的房款116768元，并立即为其办理房屋产权证和土地使用权证。一审法院经审理作出（2016）苏0925民初20号民事判决，认为“根据协议约定，至结清本金及手续费后，甲方为乙方办理本房相关的权利证件，而原告陈昆在庭审中陈述至庭审之日尚未付清争议房屋的全部房款，故原告彭飞、陈昆要求被告返还原告购房款116768元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。两原告要求被告为其办理房屋产权证书和土地使用权证书的诉讼请求，不符合协议约定，其协议约定的条件未成就，故对原告的该项诉称，本院亦不予支持。原告彭飞、陈昆诉称原、被告双方于2013年6月13日重新签订的商品房买卖合同对案涉房屋价款作出了变更，应该按约定的223232元付有关房款，与庭审查明的事实不符，本院不予采信”，并判决驳回了彭飞、陈昆的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
再查明，彭飞、陈昆与国源房地产公司均认可，2012年4月5日双方签订协议书时，双方口头约定房屋面积约60平方米。
本院认为，2012年4月5日国源房地产公司与彭飞、陈昆签订的协议书，已明确约定了房屋的具体位置、价款、付款方式、付款时间等内容，并经双方当事人签字确认，双方亦口头约定了房屋的面积，该协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，彭飞、陈昆已按协议书约定给付了首期房款22万元，除约定的16万元按揭贷款外，另出具了6万元的欠条，双方已按该协议书履行，彭飞、陈昆在协议书签订后也已实际使用协议书中约定的房屋。彭飞、陈昆上诉认为该协议书为预约合同，无法律依据。
双方虽于2013年6月13日另行签订了商品房买卖合同，但结合此前彭飞、陈昆已实际支付国源房地产公司22万元，并出具6万元欠条，后又给付了2万元房款，以及商品房买卖合同签订后又办理了10万元按揭贷款的事实，表明双方签订商品房买卖合同是对按揭贷款履行方式的变更，并未变更商品房买卖的标的物和总价款。
根据彭飞、陈昆已实际支付房款情况，以及彭飞在建湖县公安局庆丰派出所询问笔录中的自认，可以认定彭飞、陈昆尚欠国源房地产公司房款10万元，彭飞、陈昆应当向国源房地产公司给付差欠房款10万元。
综上，上诉人彭飞、陈昆的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人彭飞、陈昆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 谢超亮
二〇一六年六月二日
书 记 员 吴思懿