河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终6335号
上诉人（原审被告）杜喜玲，女，1963年5月23日出生，回族。
委托代理人张擎，河南正方圆泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南天达实业发展有限公司。
法定代表人刘柱，系该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。
委托代理人赵娟，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。
上诉人杜喜玲与被上诉人河南天达实业发展有限公司（以下简称天达实业）租赁合同纠纷一案，天达实业于2014年8月4日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、杜喜玲支付租金791200元；2、杜喜玲支付物业费120400元；（第1、2项请求均暂计算至起诉当日，之后租金、物业费支付至杜喜玲将商铺恢复原状、交还天达实业之日）3、杜喜玲支付违约金500000元；（上述第1、2、3项合计1411600元，杜喜玲支付该款自起诉之日至本息付清之日止的利息）4、杜喜玲立即搬出并腾空铺位、恢复原状；5、诉讼费用由杜喜玲承担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2015年12月4日作出（2014）管民二初字第1602号民事判决。杜喜玲不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杜喜玲的委托代理人张擎，被上诉人天达实业的委托代理人ＸＸ、赵娟到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原审法院审理认定：2013年3月17日，天达实业、杜喜玲签订《租赁合同》一份，主要约定：1、天达实业将其位于郑州市东太康路50号光彩SHOW一楼中厅铺位出租给杜喜玲作为流行服饰经营场地使用，面积为1132平方米，按860平方米计算租金，租期十年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止。2、2013年4月1日至2013年9月30日的租金免交；2013年10月1日至2014年3月31日期间的租金即首次租金为1032000元（每月172000元），推迟到2013年8月30日缴纳；2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金为1186800元（每月197800元），应于2014年3月1日左右缴纳。3、杜喜玲应向天达实业缴纳合同定金50万元整，在合同起始日上述定金中20万元自动转为经营保证金，剩余30万元在杜喜玲交纳首次租金时自动转为应付租金。4、杜喜玲必须按照约定向天达实业缴纳租金，如无故拖欠租金，天达实业给予杜喜玲7天的宽限期，7天之后仍拖欠不交的，天达实业可以中止合同，收回铺位，经营保证金不予退还。5、物业管理费每12个月支付一次，合同第一年免收杜喜玲物业管理费。
合同签订后，天达实业、杜喜玲开始履行。2014年6月12日，天达实业向杜喜玲送达通知，内容为杜喜玲已数月未交租金物业费，限接到通知后七日内前往天达实业六楼财务室缴清所欠费用，如逾期合同自动解除并依法清理。之后杜喜玲要求缴纳租金，天达实业拒收并对杜喜玲经营的中厅铺位实施了断电行为。2014年6月30日，杜喜玲诉至原审法院，即（2014）管民二初字第1387号案件，该案审理过程中，双方纠纷加剧，天达实业于2014年8月对涉案中厅铺位进行了强行清场和收回，并另以“温州女人街”的名义对该中厅重新招商。
另查明：关于租金等款项的支付，杜喜玲表示，首次租金（2013年10月1日至2014年3月31日）1032000元及经营保证金20万元共1232000元已经全部缴纳，缴纳方式为杜喜玲向天达实业负责人王亦转款两次共45万元、向刘柱指定的收款人上官凤霞转款两次共70万元，其余82000元中的5万元是以现金方式给了刘柱，另有32000元是在上官凤霞商铺进行POS机刷卡；2014年4月1日到2014年9月30日期间的租金1186800元经刘柱同意而缓缴，杜喜玲于2014年3月缴纳了50万元，方式为代刘柱向刘凤华还款382000元，另有118000元以现金方式给付刘柱。天达实业表示，首次租金及经营保证金1232000元，经核算杜喜玲已缴纳120万元，认可杜喜玲向王亦转款45万元及向上官凤霞转款70万元（对余下5万元的支付方式未能进行说明），尚欠32000元，之后再未缴付租金；天达实业另表示杜喜玲向刘凤华还款382000元与本案租金支付无关，刘柱及天达实业均不认可，刘柱未收到杜喜玲所述其余现金、未代表天达实业收取50万元租金，且法定代表人的个人行为与法人行为不应混同。
还查明：2015年1月9日，原审法院就（2014）管民二初字第1387号案件下发判决，认定天达实业向杜喜玲发出的解除合同通知无效，但鉴于合同履行已构成事实上的不能，对杜喜玲要求天达实业恢复供水供电的诉讼请求未予支持。该判决已发生法律效力。
原审法院审理认为，天达实业、杜喜玲之间的租赁合同关系成立。双方对杜喜玲是否按约定足额缴纳租金存在明显分歧。杜喜玲主张其系以代替天达实业法定代表人向他人还款的方式冲抵租金，对此，关于天达实业法定代表人与案外人之间的债权债务的事实并不明确，且杜喜玲系与天达实业而非与天达实业法定代表人个人建立的合同关系，杜喜玲将其主张的与天达实业法定代表人之间的金钱往来，混同于对天达实业应当履行的合同义务，不符合市场经济活动的一般原则和要求，天达实业亦拒不认可，故原审法院不予认定，杜喜玲应自行承担相应的不利法律后果。依据有效证据及当事人相关陈述，并考虑案件事实情况，原审法院确认杜喜玲已向天达实业缴付租金100万元及经营保证金20万元，而杜喜玲实际承租使用商铺的期限应认定为至2014年6月19日为宜，故合同履行期间实际发生的租金数额为1552873元，现杜喜玲应就欠付部分352873元（经营保证金20万元已予以冲抵）承担责任。另外，涉案合同未对物业费的金额、缴付方式等具体内容进行约定，结合案件事实情况，原审法院对天达实业该项诉请不予支持；天达实业主张的违约金及利息亦缺乏有效依据，原审法院不予支持；天达实业对杜喜玲承租的涉案中厅铺位已进行了强行清场和收回，其诉请第4项无事实依据，原审法院不予支持。杜喜玲的辩称意见，合理部分，原审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，原审法院判决：一、杜喜玲于该判决生效后十日内给付河南天达实业发展有限公司租金352873元；二、驳回河南天达实业发展有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17604元，由杜喜玲负担4400元，由河南天达实业发展有限公司负担13204元；保全费5000元，由河南天达实业发展有限公司与杜喜玲各负担2500元。
宣判后，杜喜玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杜喜玲并不拖欠天达实业任何租金。1、天达实业应降低《租赁合同》中第二年租金标准。因天达实业的商场根本达不到签订《租赁合同》时承诺的条件，天达实业向杜喜玲承诺可以缓交租金。2014年6月16日，天达实业突然向杜喜玲发出通知要求继续支付房租，否则将于6月25日解除合同并清场，杜喜玲当场提出异议并拒绝签收。但杜喜玲为了维持正常经营，仍按通知要求与部分商户一起去天达实业交纳租金，但天达实业却无理由拒收。杜喜玲无奈将天达实业诉至原审法院，但天达实业强行解除合同，从2014年6月16日至今杜喜玲根本就无法正常使用一楼中厅。因此，理应降低《租赁合同》中第二年租金标准。2、杜喜玲不欠天达实业4个月租金。第二年的租金杜喜玲已经交给天达实业法定代表人刘柱50万元，因第二年的租金为每月19.78万元，实际上杜喜玲已经支付天达实业两个半月的租金，并且天达实业应降低租金标准，杜喜玲认为50万元已经足以支付第二年的前半年租金。3、杜喜玲第一年的租金已经全部交清，天达实业对杜喜玲从上官凤霞处交纳租金的70万元认可，却对3.2万元不认可，不符合常理。二、天达实业法定代表人刘柱的行为当然可以代表天达实业的行为，杜喜玲向天达实业交纳第二年50万元租金的事实应当予以认可。天达实业委托代理人的授权不包括天达实业法定代表人对事实的承认和否认，如刘柱对事实部分不予认可，其应当出庭作证，刘柱未出庭作证，天达实业代理人的质证意见本身不具有质证效力。请求：1、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第1602号民事判决第二项；2、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第1602号民事判决第一项，改判驳回天达实业的诉讼请求；3、诉讼费用由天达实业承担。
被上诉人天达实业答辩称：一、降低租金的系列理由只是杜喜玲拖欠天达实业租金的片面之词，不合常理。杜喜玲作为光彩市场撤市建楼、进行改造前就已经营多年的老租户，对市场的经营情况有充足的了解。并且杜喜玲在订立合同一年多以后拖欠天达实业租金时才提出异议，在天达实业向其发出催缴通知后，其仍然声称向天达实业工作人员交纳租金。二、杜喜玲称向天达实业法定代表人交纳了50万元的问题，杜喜玲在原审中就已提出在2014年3月12日、3月15日分别转账33.2万元、15万元共计48.2万元给刘凤华，该款项与本案无关，且不应将主体混同，原审判决已据实作出判定。三、关于代理人权限问题，没有任何证据证明天达实业法定代表人反对代理人质证意见，杜喜玲的主观猜测不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：杜喜玲上诉称其并不欠天达实业租金。关于杜喜玲主张天达实业应降低第二年租金标准的理由，双方在《租赁合同》中已经约定了租金标准及支付时间，杜喜玲未提供相关证据证明双方对第二年的租金标准降低问题进行过协商，天达实业对此也不予认可，因此，杜喜玲的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于杜喜玲主张其在上官凤霞处支付3.2万元及支付给天达实业法定代表人50万元应认定为支付本案租金的理由，由于杜喜玲未提供充分有力的证据证明上述款项的支付情况及与本案的关联性，故其该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由杜喜玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年七月四日
书记员 佟欣玮