上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6027号
上诉人(原审被告、反诉原告)：彭胜，男，1981年10月12日生，汉族，住江西省赣州市。
委托诉讼代理人：马明泳，上海市正大律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：戴月明，男，1967年7月8日生，汉族，住上海市青浦区。
委托诉讼代�人：徐加喜，上海嘉路律师事务所律师。
上诉人彭胜因与被上诉人戴月明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初10964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人彭胜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回戴月明的一审诉请，支持彭胜的一审反诉诉请。事实与理由：第一，一审判决认定事实错误。一审法院认为彭胜未举证证明其在第一份租赁合同约定的租赁期限内支付租金的情况，应当承担举证不利的后果。但事实上第一份租赁合同已经履行完毕，彭胜无须就已经履行完毕的合同举证。戴月明在本案一审中提出的所有诉求均是针对双方签订的第二份租赁合同，故彭胜无就第一份租赁合同举证。一审法院对彭胜不能提供支付凭据，就视为没有交付租金�认定是没有依据的。一审法院认定彭胜于2013年3月1日支付的206,000元并不包含2013年11月9日至2016年11月8日期间的租金，与事实不符。该206,000元的收条中已写明了时间，也有戴月明的签字确认。第一份租赁合同年租金200,000元，第二份租赁合同年租金212,000元，彭胜支付的206,000元刚好是前后两个半年租金之和。第二，一审判决适用法律不当。关于2013年10月24日的10万元收条问题，该10万元系租金，与本案是同一法律关系。一审法院未在本案中处理该10万元，显有不当。
被上诉人戴月明辩称：不同意彭胜的上诉请求。第一，彭胜确存在拖欠租金的情况，故戴月明不愿再与彭胜续签合同。第二，2013年10月24日支付的10万元是因为双方约定的租金较低，故在双方开始履行第二份租赁合同时，彭胜同意给予补偿10万元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
戴月明�一审法院起诉请求判决：一、确认双方当事人于2013年2月26日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月8日解除；二、彭胜搬离上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；三、彭胜支付租金和使用费(按照每年212,000元为标准，自2016年2月1日起计算至实际搬离之日止)；四、彭胜支付违约金106,000元。
彭胜向一审法院提起反诉请求判决：戴月明返还租金4万元。
一审法院认定事实：2010年9月24日，戴月明与彭胜签订一份《商铺租赁合同》，约定戴月明将系争房屋出租给彭胜。租赁期限自2010年10月10日至2013年10月9日，免租期为15天，自2010年10月11日至2010年10月25日。年租金为20万元，租金每半年支付一次，彭胜应在交房前的当天一次性支付半年租金10万元及保证金16,000元，下期租金应提前10天支付。
2013年2月26日，戴月明与彭胜签订一份《房屋租赁合同》，约定戴月明将系争房屋出租给彭胜。租赁期限为三年，自2013年11月9日至2016年11月8日。每年租金为212,000元。租金一年一付，每次付款应提前7天内支付，先付后用。租赁保证金为16,000元。如彭胜连续拖欠租金达15天以上，戴月明则有权终止合同，收回房屋，彭胜应按年租金的50%支付违约金。合同另对其他事项作了约定。2013年3月1日，戴月明出具一张收条(以下简称“3.1收条”)，载明“今收到彭胜交来安亭镇昌吉路XXX号门面房租金贰拾万陆仟元整”。该收条上另注明时间为2013年5月10日至2014年5月9日。2013年10月24日，戴月明出具一张收条(以下简称“10.24收条”)，确认收到彭胜10万元款项。2014年4月4日、2015年3月19日，彭胜分别向戴月明支付了212,000元、212,000元，共计424,000元。2015年8月，彭胜向戴月明支付了3万元款项。另外，彭胜支付了押金16,000元。
一审法院另查明，2016年9月10日，彭胜向戴月明发送短信，称“这事情我觉得现在谈下来没有什么大问题了，租金这块我确实只差半年，我退一步按你的意思说，一年房租212,000减掉100,000和三万，我也是差你八万二，还有一万六的押金，我打给你八万二，押金一万六你到期退我，这事就这样解决，你看行不行”。
一审庭审中，戴月明表示，2016年11月8日租赁合同到期后，彭胜按期退出了，自2016年11月9日起开始由新的承租人向其支付租金。彭胜只在最后一个租赁年度支付了租金3万元，余款至今未付。双方同时表示，愿意将押金16,000元抵扣租金。
一审法院认为：双方当事人签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点是彭胜是否存在拖欠租金的情况。(1)3.1收条问题，从双方提交的房屋租赁合同、收条、转账凭证、短信记录等证据看，彭胜支付206,000元租金的时间为2013年3月1日，而续期协议的租赁期限自2013年11月9日起算，现彭胜并未举证证明其在第一份租赁合同约定的租赁期限内支付租金的情况，应承担相应的举证不利的后果，且其支付租金的时间在续期协议约定的起租期前8个多月，3.1收条注明的期间与2014年4月4日转账凭证中注明的期间存在重合之处，均不符合常理，而彭胜在2014年4月4日及2015年3月19日均足额各支付了续期协议约定的租赁期间的租金212,000元，与续期协议约定的一年一付租金的支付方式相符，且彭胜在短信中亦确认拖欠戴月明租金82,000元的事实，并不存在彭胜多付租金的情况，亦与彭胜租金支付的习惯(2014年4月4日及2015年3月19日)相悖，故本院采纳戴月明关于该206,000元�项非续期协议内租金的陈述，确认该款项中106,000元并非是2013年11月9日至2016年11月8日期间的租金；(2)10.24收条问题。理由同上，一审法院亦确认该款项10万元并非是2013年11月9日至2016年11月8日期间的租金。综上，一审法院确认彭胜在2013年11月9日至2016年11月8日期间支付的租金数额为454,000元，尚拖欠租金182,000元。扣除彭胜支付的押金16,000元，彭胜还应支付租金的数额为166,000元。现彭胜拖欠租金的行为已构成违约，应按合同约定支付相应的违约金。但双方约定的违约金标准过高，彭胜亦抗辩不存在违约行为，一审法院根据彭胜履行合同的实际情况及支付租金的情况，酌情确定违约金的数额为3万元。现租赁期限已于2016年11月8日到期，虽然彭胜存在拖欠租金的事实，合同应予以解除，但《房屋租赁合同》现已实际履行完毕，故一审法院认为认定合同到期终止为宜。一审庭�中，戴月明确认彭胜已于2016年11月8日退出，自2016年11月9日起开始由新的承租人向其支付租金，故戴月明要求彭胜搬离系争房屋及支付自2016年11月9日起至搬离之日止的使用费的诉讼请求，不予支持。关于反诉部分，因一审法院已在本诉部分就彭胜支付租金的情况作出认定，彭胜不存在多付租金的事实，故对该反诉请求，不予支持。
据此，一审法院作出判决：一、彭胜应于判决生效之日起十日内向戴月明支付自2015年11月9日至2016年11月8日的租金166,000元；二、彭胜应于判决生效之日起十日内向戴月明支付违约金3万元；三、戴月明的其余本诉请求，不予支持；四、驳回彭胜要求原告戴月明返还租金4万元的反诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：二审中，双方当事人的争议焦点在于，彭胜于2013年3�1日向戴月明支付的206,000元中的106,000元，以及于2013年10月24日向戴月明支付的10万元，是否应当计入2013年11月9日至2016年11月8日租赁期间内的已支付租金。彭胜认为，其一直是提前支付租金的，2013年3月1日支付的206,000元是2013年5月10日至2014年5月9日期间的租金，即前一个租赁合同最后半年和后一个租赁合同开始半年的租金；2013年10月24日支付的10万元，是应戴月明的要求先行支付，因双方无其他经济往来，故在结算时应该计入已支付租金。戴月明认为，在2013年11月9日至2016年11月8日的租赁期间内彭胜仅支付454,000元租金，尚欠182,000元。2013年3月1日支付的是前一个租赁期间的租金，2013年10月24日支付的10万元是因约定租金过低彭胜给予戴月明的补偿款。本院认为，首先，彭胜于2013年3月1日支付的206,000元中的106,000元应当计入2013年11月9日至2016年11月8日租赁期间内的已支付租�。理由在于：第一，2013年3月1日时，双方当事人已经签订了第二份租赁合同，而根据前后两份租赁合同约定的租金标准，206,000元恰好等于前后两个租赁期间的半年租金之和；第二，2013年3月1日戴月明出具的收条中已注明租金支付期间为2013年5月10日至2014年5月9日；第三，即使戴月明不认可上述收条中注明的租金期间，根据双方两份租赁合同中关于租金支付方式的约定，彭胜应当半年一付或一年一付，且均应当先付后用。如果彭胜依约履行合同，那么至2013年3月1日付款时，前一个租赁合同应当最多只剩半年租金未付；如果彭胜未依约履行合同约定的租金支付义务，存在迟延支付租金的违约行为，且按照戴月明的主张，彭胜至少自2013年起已持续存在迟延半年支付租金的行为，但却未有证据证明戴月明直至本案诉讼前曾就此提起过任何主张。即综合考虑在案证据及双方当事人的合同履行行为，本院认为，彭胜关于2013年3月1日支付的206,000元租金中包含后一个租赁期间的半年租金106,000元的说法更为合理，故本院予以采信。其次，彭胜于2013年10月24日支付的10万元不应计入已支付租金。理由在于：第一，按照彭胜关于该10万元是应戴月明要求预付租金的说法，彭胜在支付下一期租金时即应当将该10万元进行抵扣，但2014年4月4日，2015年3月19日，彭胜均足额支付了一年的租金212,000元；第二，彭胜在其于2016年9月10日发送给戴月明的短信中自认确实欠付半年租金，即直至此时彭胜仍然并不认为其于2013年10月24日支付的10万元应当作为2013年11月9日至2016年11月8日租赁期间的已付租金进行抵扣。鉴于彭胜在合同履行期间未曾将该10万元作为租金进行主张的行为，以及戴月明对该10万元系补偿款的解释，现彭胜称该10万元系于租赁期间支付即应当计入已支付租金的说法，不能成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初10964号民事判决第二、三、四项；
二、变更上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初10964号民事判决第一项为：彭胜应于本判决生效之日起十日内向戴月明支付自2015年11月9日至2016年11月8日的租金60,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费2,240元，由彭胜负担1,120元，由戴月明负担1,120元；反诉案件受理费400元，由彭胜负担；二审案件受理费4,880元，由彭胜负担2,640元，由戴月明负担2,240元。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一七年八月十六日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重�。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。