连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第02837号原告殷其进，；。委托代理人王佃华。被告连云港仕方房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区盐河北路99号楼。法定代表人毛晟晖，该公司董事长。委托代理人蔡恒。原告殷其进诉被告连云港仕方房地产开发有限公司（以下简称仕方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员梁秀萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷其进的委托代理人王佃华、被告仕方公司的委托代理人蔡恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷其进诉称，2010年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的仕方国际商住小区二期住宅商品房一套，被告于合同签订同日向产权登记机关办理了登记备案，原告在签约同日付清首付款194777元，余款由被告提供担保并办理房产按揭抵押贷款的方式，以原告借款，从建行借贷43万元，在2011年1月4日直接支付给被告。至此，原告付清了所购房产的全部价款624777元，并在同年1月31日缴纳了该房产的契税。按照双方合同约定，被告逾期30日未交房，原告又不解约的，被告应从2011年12月31日交房最后期限的次日至实际交付之日向买受人支付已付房价款的万分之一违约金，被告在2013年10月9日才向原告交房，已逾期644天，计应付违约金40235.64元。按该合同另项约定，出卖人未在交房90日内交付产权证书，买受人不退房的，按已付房价款的2%向买受人支付违约金，此项约定被告应向原告支付违约金12433.46元，两项违约金合计52669.10元。对此，被告拒不履行应尽义务，故请求法院判令被告给付违约金52669.10元，并承担本案诉讼费用。被告仕方公司辩称，1、被告不应当支付原告逾期交房违约金。根据合同约定，被告应当在2011年12月31日前向原告交付购买的商品房。根据民法通则规定，诉讼时效的起算期限为知道或应当知道之日起按两年计算，而原告在2011年12月31日已经知道被告不能如约交房，根据法律规定，已经超过诉讼时效期间，丧失了诉讼权。2、关于逾期办证违约金，被告认为合同约定的百分之二过高，请求法庭适当调低。经审理查明，2010年10月18日，原告殷其进与被告仕方公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的仕方国际商住小区9号楼1单元502室房屋（共有人为孙二凤），建筑面积为128.82平方米，单价为4850元／平方米，总价款为62477元。合同约定出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，合同载明出卖人逾期交房违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。原告于签订合同的当日支付首付款194777元，余款43万元办理了银行按揭贷款。2013年10月2日，原、被告双方签订商品房买卖合同补充协议，约定：房屋原合同面积为128.82平方米，现终核面积为128.18平方米，单价为4850元／平方米，总价款为621673元。诉讼中，原告提供被告出具的2013年10月2日销售不动产发票一份，载明按房屋最终核定面积128.18平方米的购房款金额为621673元。对于面积差额款，原告称由被告开具一份退房款差额结算单，冲抵物业费和物业公共维修基金的部分款项。被告仕方公司于2013年10月9日向原告交付了商品房，但是房屋权属证书至今未予办理。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告举证的商品房买卖合同及补充协议、房产按揭抵押合同、个人贷款支付凭证、借款合同、偿还贷款清单、销售不动产统一发票、完税证明、收据；被告举证的商品房买卖合同、入住通知书、业主到访确认单等证据在案予以证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，被告未按合同约定期限交付房屋及未按约定时间办理房屋产权证书，已构成违约，应向原告支付违约金。关于违约金数额，根据最终核定的房屋面积为128.18平方米，总价款为621673元，自2012年1月1日至2013年10月9日止的逾期交房违约金应为40035.74元（621673元×644天×0.0001）；逾期办证违约金应为12433.46元（621673×2%），上述两项合计52469.20元。被告实际交房时间在2013年10月9日，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，未超过诉讼时效。对于被告提出的违约金过高问题，因违约金条款系双方自愿达成，未违反法律、行政法规的强制性规定，被告要求调整违约金的抗辩理由不符合合同法“过分高于实际损失”的规定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告连云港仕方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告殷其进违约金52469.20元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元（原告已预交），由被告负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1120元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审判员  梁秀萍二〇一四年八月十五日书记员  江向晖法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：440301040009094开户行：连云港市农业银行苍梧支行