江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10206号上诉人(原审原告)：南京市雨花台区奇福仪器厂，住所地南京市雨花台区铁心桥街道高家库村工业园厂房(南京环亚塑料制品有限公司内)。法定代表人:付奇福，该厂厂长。委托诉讼代理人：严巍,江苏苏博律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳,江苏苏博律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:贾素，女，1992年10月12日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：柳春，江宁法律服务所法律工作者。原审被告:贾江平，女，1965年4月21日生，汉族，住南京市白下区。上诉人南京市雨花台区奇福仪器厂（以下简称奇福仪器厂）、贾素因与原审被告贾江平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115号民初4764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奇福仪器厂上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判贾素退其预先交付的定金及房租30600元；2.贾素支付其18000元搬迁费；3.一、二审诉讼费用由贾素承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。奇福仪器厂搬离涉案房屋时间为2016年3月11日，南京博凯装卸搬运有限公司（以下简称博凯公司）、付奇福和贾平江的通话录音均可证明此事实，而一审法院认定奇福仪器厂搬离的时间为2016年3月22日错误�2.奇福仪器厂据合同的有效部分并非单方违约解除合同，其是依据法律规定合法解除，且双方协商一致。2016年2月中旬，奇福仪器厂才得知涉案房屋不是合法的厂房，对方的违约行为致使其完全不能实现签订合同的目的，故其有权依法解除合同。另，其于2016年2月23日与贾江平微信协商搬出及退房事宜，贾江平回复“知道的”。据民警出面协调其与贾江平多次沟通等事宜，双方虽没有明确已协商解除合同，但均可看出双方已达成了解除合同的协议。故一审法院认为奇福仪器厂搬出涉案房屋是单方解除合同属违约行为，认定错误。3.一审法院关于租金、占有使用费及定金的计算错误。其与对方有效部分的合同已于2016年3月11日协商解除，其只应支付实际租赁天数的租金。按照租赁合同，租金实际上为每天200元。故其应支付合同有效部分的租金及合同无效部分的占有使用费14400元（200元/天×72天）。贾素应退还租金及占有使用费为20600元。因贾素存在违约行为，且双方合同有效部分已经解除，故贾素应该退还定金10000元。4.一审驳回其主张搬迁费的请求不合理。涉案搬迁费确实存在，即使不能完全支持上诉人主张，也应在合理的范围内适当支持该费用。5.一审法院案件受理费的分配不合理。贾素辩称，奇福仪器厂的上诉请求和理由没有依据。一审法院认定涉案合同部分有效，部分无效，贾素至今没有接到奇福仪器厂退还的涉案房屋钥匙。即使合同无效，在无效方面，应当计算房屋使用费到起诉之日。有效部分在未解除合同前应当仍然计算租金。贾素上诉请求，撤销一审判决，改判驳回奇福仪器厂一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定双方2016年3月22日实际解除合同与事实不符。即使认为2016年3月22日为奇福仪器厂搬迁的时间，但也不能认定此日为合同终止之日。至今奇福仪器厂未将房屋交还贾素。2.一审法院对房屋的面积计算有误，应予纠正。奇福仪器厂辩称，合同实际解除是2016年3月11日。一审中其已明确将涉案房屋的钥匙交给了贾江平的弟弟。一审房屋面积计算正确，只是占有使用费计算有误。贾江平称，房子是贾素的，其不能做主，其只是在签订合同时做了具体的事务。奇福仪器厂向一审法院起诉请求：1、确认奇福仪器厂与贾素签订的厂房租赁合同无效；2、判令贾素、贾江平返还奇福仪器厂已交的10000元定金、半年租金35000元共计人民币45000元；3、判令贾素、贾江平承担奇福仪器厂设备从厂房搬迁费用人民币18000元；4、案件诉讼费由贾素、贾江平承担。一审法院认定事实：付奇福系奇福仪器厂的个体经营者。2016年1月1日，贾素与付奇福签订厂房租赁合同，约定贾素将位于南京市江宁区湖熟街道河北社区晓春岗的厂房出租给付奇福用于奇福仪器厂经营。合同约定租赁期限为3年，租赁面积为800平方米，厂房月租金6000元，年租金为72000元。签订合同后，奇福仪器厂向经办人贾江平支付了定金10000元及租金35000元。2016年3月22日，奇福仪器厂搬离涉案厂房。审理中，奇福仪器厂主张搬迁费18000元，但未提供充分的证据予以证明。一审法院另查明，奇福仪器厂承租的范围包括位于涉案地址的地号为091206072的7间平房及扩建加盖部分，以及该房屋以南加盖的厂房。其中7间平房有村镇房屋所有权证，面积为267.24平方米，所有权人为贾占银。其余扩建加盖部分的房屋均无建设规划许可证。审理过程中，贾占银出具说明一份，将涉案房屋（包括自建部分）授权其女儿贾素进行出租并收益。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据法律规定，本案中面积为267.24平方米的7间平房取得了村镇房屋所有权证，该面积上设立的租赁合同有效；房屋扩建加盖部分为532.76平方米，该部分未取得建设工程规划许可证，故该面积上设立的租赁合同无效。对于合同有效部分，双方应按约履行。奇福仪器厂单方解除合同，于2016年3月22日搬离涉案租赁房屋，构成违约，奇福仪器厂应承担相应的违约责任；对于合同无效部分，奇福仪器厂应按租金标准支付占有使用费直至实际搬离之日止。根据有效部分及无效部分的面积比例，一审法院认定奇福仪器厂预交纳的租赁费用35000元中，租金为11550元，占有使用费为23450元。本案中，奇福仪器厂实际占有使用租赁房屋直至2016年3月22日，结合本案具体情况，一审法院认定双方签订的租赁合同已于2016年3月22日实际解除。对于合同有效部分因奇福仪器厂违约，租金11550元不予退还；对于合同无效部分，奇福仪器厂应支付占有使用费10988元（200元/天×67%×82天），贾素应退还部分占有使用费12462元。对于定金部分，贾素亦应按照比例退还6700元。对于奇福仪器厂主张的搬迁费18000元，因未提供充分的证据证明，一审法院对奇福仪器厂的该项诉讼请求不予支持。贾江平受贾素委托处理相关事宜，相应的法律责任应由贾素承担，奇福仪器厂向贾江平主张相关权利，于法无据，故对于奇福仪器厂要求贾江平承担责任的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贾素应于判决发生法律效力之日起十日内返还南京市雨花台区奇福仪器厂定金6700元，返还占有使用费12462元，合计19162元。二、驳回南京市雨花台区奇福仪器厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1455元，由南京市雨花台区奇福仪器厂负担1155元，由贾素负担300元。二审中，1.奇福仪器厂申请证人张某,4出庭作证称，2016年3月11日，博凯公司将奇福仪器厂搬迁到禄口，总费用为18000元，其本人未参加实际搬迁。奇福仪器厂称，证人证言能够证明奇福仪器厂2016年3月11日搬迁，费用18000元。贾素质证称，证人不能证明其在搬迁公司的身份，其未参加搬迁，除非事先串通，证人亦不可能把搬迁的日期，搬迁的地点记的非常清楚，该证人证言不可采信。2.奇福仪器厂提交了一份与博凯公司签订的《搬运合同》，证明其搬迁费用为18000元，搬迁的时间为2016年3月11日。贾素、贾江平质证认为，对该证据的真实性不予认可，该证据亦非新证据，该合同的落款日期虽为2016年3月11日，但根据常理，签订合同的当天不可能就实施搬迁行为，从该合同的内容亦不能认定奇福仪器厂2016年3月11日实施了搬迁。当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院》规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，奇福仪器厂与贾素签订的房屋租赁合同中，其中取得所有权证的267.24平方米的房屋上设立的租赁合同有效，523.76平方米房屋上设立的租赁合同无效。二审中，奇福仪器厂认为，其2016年3月11日搬离涉案房屋，但现没有证据证实，奇福仪器厂于2016年3月11日通知贾素其搬离涉案房屋，而根据奇福仪器厂与贾平江2016年3月22日的通话记录内容，可以认定贾江平于当天知晓了奇福仪器厂搬离的事实。故一审法院认定，2016年3月22日奇福仪器厂搬离涉案房屋，涉案租赁合同于2016年3月22日实际解除,并无不当。本案现有证据不能证明双方对解除涉案合同协商一致，故一审法院认为奇福仪器厂单方解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任亦无不当。据此，一审法院根据奇福仪器厂使用及占用涉案房屋的面积及天数等，计算奇福仪器厂相应的租金及占有使用费具有事实和法律依据。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案523.76平方米房屋上设立的租赁合同无效，因签订合同时上述面积的房屋没有合法权属证书，承租人亦未尽到审慎义务，双方均具有过错。奇福仪器厂虽提供了相应的证据以证明其搬迁费用为18000元，但涉案《搬运合同》、收条、证人证言，亦不能充分证实奇福仪器厂主张的搬迁费用数额。但本案中，奇福仪器厂的搬迁行为已实际发生，奇福仪器厂因合同部分无效而搬迁必然会产生一定的损失，结合本案的实际情况，本院酌定贾素赔偿奇福仪器厂因搬迁而产生的损失2000元。综上所述，奇福仪器厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院》第一条、第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4764号民事判决第二项；二、改判南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4764号民事判决第一项为：贾素应于本判决发生法律效力之日起十日内返还南京市雨花台区奇福仪器厂定金6700元，返还占有使用费12462元，赔偿搬迁损失2000元，合计21162元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1455元，由南京市雨花台区奇福仪器厂负担1046元，贾素负担409元。二审案件受理费1455元，由南京市雨花台区奇福仪器厂负担1046元，贾素负担409元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一七年二月十五日书记员  王 慧