吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0204民初850号
原告：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所：吉林市松江路71-1号。
代表人：韩冬，该分行行长。
委托代理人：陈博，男，该分行职员。
委托代理人：李明波，律师。
被告：罗金彪,男,。
被告：吉林万利房地产开发有限公司，住所：吉林市船营区。
法定代表人：于海芹，总经理。
委托代理人：祝裴研，律师。
原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建设银行吉林市分行）与被告罗金彪、吉林万利房地产开发有限公司（以下简称万利公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行吉林市分行的委托代理人陈博、李明波、被告万利公司的委托代理人祝裴研到庭参加诉讼。被告罗金彪经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行吉林市分行诉称：2014年8月11日，罗金彪为购置房产与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为30万元，借款期限为240个月。约定贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮8%，借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息还款法。同时，合同约定了双方发生争议向原告住所地人民法院起诉。罗金彪用其购置的吉林市万利城10号楼2单元3层063号商品房作抵押，并在吉林市房地产管理局进行了预购商品房抵押权预告登记。保证人为万利公司，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证。合同签订后，原告按照合同约定于2014年8月19日向罗金彪履行了支付借款的义务，但罗金彪未能按期还款。依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，罗金彪构成违约，原告有权解除借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求罗金彪立即清偿贷款本息及相关费用，并自借款逾期之日起计算逾期罚息。原告经多次催款未果，只好诉至法院，请求判令：1、解除建设银行吉林市分行与罗金彪签订的借款合同，合同编号为220020108-011-201402539；2、罗金彪立即归还借款本金289501.63元，支付利息1488.93元，罚息15.97元，本息合计：291006.53元（截至2016年2月24日）；并支付自2016年2月25日起至全部清偿之日止的利息及逾期罚息（利息及罚息按合同约定计算）；3、万利公司承担保证责任；4、确认建设银行吉林市分行对吉林市万利城10号楼2单元3层063号商品房享有优先受偿权。
罗金彪未作答辩。
万利公司辩称：1、该《个人住房（商业用房）借款合同》签订的主体为建设银行吉林市分行与罗金彪，虽我公司在保证人处盖章，但由于罗金彪拒不履行合同约定的到期还款义务，故应首先以罗金彪的个人财产偿还其借款、利息、罚息及诉讼费用等。2、因罗金彪用吉林市万利城10号楼2单元3层063号商品房设定抵押权，故建设银行吉林市分行为实现其抵押权应先受偿抵押物。3、由于我公司目前经营困难，已无能力以现金方式履行担保义务，但我公司可协助建设银行吉林市分行优先受偿上述抵押房产，以维护其合法权益。
经审理查明：2014年6月16日，罗金彪向建设银行吉林市分行提出个人住房借款申请。2014年8月11日，建设银行吉林市分行（贷款人）与罗金彪（借款人）、万利公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号220020108-011-201402539），约定：借款本金30万元；借款期限240个月，即2014年8月11日至2034年8月11日；借款人将借款用于购置商品住房；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮8%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产：万利城10号楼2单元3层063号房屋；保证人提供的保证为连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；违约情形及违约救济措施包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。《个人住房（商业用房）借款合同》还对合同当事人的其他权利义务进行了约定。2014年8月13日，就抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年8月19日，建设银行吉林市分行按照罗金彪签具的个人贷款支付委托书发放贷款30万元。在借款合同的履行过程中，罗金彪仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息，自2015年12月起未按合同约定按时足额偿还借款本息。截至2016年2月24日，罗金彪逾期累计2057.24元，尚欠借款本金289501.63元，利息1488.93元，罚息15.97元。建设银行吉林市分行催收贷款未果，向本院提起诉讼。在本案诉讼过程中，罗金彪偿还部分借款本息，截至2016年6月3日，罗金彪逾期累计4727元，尚欠借款本金288570.8元，利息3125.94元，罚息58.42元。
认定上述事实的证据有：个人住房（商业用房）借款合同、房屋预告登记证明、个人贷款支付委托书、个人贷款支付凭证及个人贷款对账单、贷款账户基本信息。
本院认为，罗金彪、万利公司与建设银行吉林市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。建设银行吉林市分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。罗金彪未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定的合同解除条件已成就，建设银行吉林市分行有权解除借款合同并要求罗金彪归还全部借款本金及利息。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条关于“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，因现尚处于《个人住房（商业用房）借款合同》约定的保证期间，故万利公司在借款合同解除后仍应对罗金彪的应付款项承担连带保证责任。同时，罗金彪以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，因此抵押权已设立，建设银行吉林市分行作为抵押权人有权行使抵押权。关于万利公司所持应先以罗金彪的个人财产偿还债务及建设银行吉林市分行应先受偿抵押物的抗辩意见，本院认为，虽然本案债务人罗金彪自己提供了抵押担保，但依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，债权人应当按照约定实现债权。因《个人住房（商业用房）借款合同》约定，不论债务人罗金彪是否自己提供其他担保，建行吉林市分行均可直接要求保证人万利公司依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。故，建设银行吉林市分行可以请求万利公司承担保证责任，万利公司的抗辩主张，本院不予采纳。综上，建设银行吉林市分行的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起解除被告罗金彪、吉林万利房地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2014年8月11日签订的编号为220020108-011-201402539的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告罗金彪于本判决生效后七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行借款本金288570.8元，利息3125.94元，罚息58.42元（利息及罚息计算至2016年6月3日，自2016年6月4日起借款本金288570.8元的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计付至被告罗金彪还清借款之日止）；
三、被告罗金彪逾期不履行上述第二项确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行有权以被告罗金彪所抵押的坐落于吉林市昌邑区珲春中街1508号神华万利城10号楼02幢2单元0203063室房屋（建筑面积115.01平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告罗金彪逾期不履行上述第二项确定的义务，由被告吉林万利房地产开发有限公司承担连带责任。被告吉林万利房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告罗金彪追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5665元（原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行已预交）由被告罗金彪、吉林万利房地产开发有限公司共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 张伟宏
人民陪审员 李罕殊
人民陪审员 毛 强
二〇一六年六月二十日
书 记 员 宋泓莹