广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2084号
原告：李焕庭，男，1986年10月25日出生，汉族，广东省罗定市人，身份证住址：广东省罗定市。
原告：卢小葵，女，1989年8月12日出生，汉族，广东省云浮市人，身份证住址：广东省云浮市。
委托诉讼代理人：沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，广东省罗定市人，住广东省罗定市。
被告：罗定龙宇置业发展有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道迎宾路农信大楼侧。统一社会信用代码：91445381661524733T。
法定代表人：陈灿光。
原告李焕庭、卢小葵诉被告罗定龙宇置业发展有限公司（以下简称“龙宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员孔凡森独任审判，分别于2016年10月21日、2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈小杰到庭参加了诉讼。被告龙宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。在审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2016年11月18日裁定中止诉讼，本案现已恢复审理并审理终结。
原告提出的诉讼请求：1.被告在30天内为原告办理房地产权证；2.被告30天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；3.被告支付逾期办理房产证的违约金3996.85元；4.被告向原告支付从2014年8月1日起至2014年10月15日止违约75天逾期交房的违约金21207.11元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年4月14日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于罗定市某某街道某某区某某路的某某商住小区X号楼X单元X号房，购买金额为人民币565523元，并已经按照合同约定履行付款义务。同日，原告又向被告交付了办证所需材料及费用，并支付该房屋契税8337元，办证费2700元，物业维修基金3749元，律师见证费300元。原告交付材料及费用后，已敦促被告按合同约定报产权登记机关备案并代办房地产权证，但被告至今仍未到产权登记机关备案及办理房地产权证，其行为已构成违约，应承担违约责任。按照合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2014年10月1日，被告向原告发出《收楼通知书》称“请阁下于2014年10月1日至2014年10月15日期间带齐相关的证件资料前来我公司办理收楼手续。……。如果阁下未能于上述期限内前来收楼，我公司将视作收楼处理”。2014年10月4日原告前往阳光美域公司售楼部办理收楼手续，同时要求被告按照合同第八条、第九条、第十一条、第十四条的规定，承担逾期交楼的违约责任，支付逾期交楼的违约金。但时却至今日，被告未支付逾期交楼的违约金，另一方面，一直以种种原因拖延将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。不为原告办理其应有的产权证，原告多次要求被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理房地产产权证均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告应当依照合同在2014年7月31日交付房屋，并在书面通知交付房屋使用之日起360日按照约定办理房屋所有权证。根据合同第八条、第九条、第十一条、第十四条的约定，并依照合同法第107条规定，向原告支付逾期交楼违约金，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理房地产产权证，并支付违约金。
被告辩称：一、关于逾期交楼的答辩：1.原告所购商品房属于我公司开发的阳光美域商住小区二期工程，2014年7月25日我公司组织了建设、监理、勘察、设计、施工相关单位对涉案工程进行验收，《工程验收报告》结论为合格，符合交付条件，我公司在2014年10月1日向原告交付涉案房屋时，双方约定的交付条件已成就。2.合同约定于2014年7月31日交楼，另约定逾期如超过60天，按日向原告支付已交付房价款万分之五违约金。原告从2014年8月1日已经知道逾期交楼的事实，从我公司通知原告2014年10月1日收楼至原告起诉落款时间2016年9月17日止，即原告的起诉已过诉讼时效。二、关于原告未取得房地产权证的答辩：1.原告未取得房屋权属证书的责任不在我公司，我公司不存在违约行为，依法律依合同均不承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”，另《城市房屋权属登记管理办法》与《城市商品房预售管理办法》中也作了相同的规定。以上法律法规均相应规定房屋权属登记由权利人（商品房买受人）提出申请。因此，原告作为商品房购买人才是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人。2.我公司是办理房屋所有权证的代理人，但双方并没有明确约定代办产权证书的期限，所以，我公司虽然负有代为申请办理产权证的义务，且因双方没有约定办理期限也就不存在逾期不履行办证义务的行为，因此我公司依法不承担违约责任。3.我公司已经将需由我公司提供的资料报产权登记机关备案，在合同中对备案的期限虽作原则性的约定，但对于逾期报备是否应当支付违约金方面合同并无约定。4.合同第十五条第3项约定，可见我公司受托为原告办证属于典型的附件条件的民事行为，我司虽曾收取原告契税款，但该项款已经全额退回原告，在此之后原告提前诉讼才将契税完税证明交给我司，我司收到后立即向不动产登记局申请办证，并没有违反合同约定，不应支付违约金。5.根据合同第五条约定，面积差异需要以多退少补方式协商，由于房屋面积存在差异，双方尚未就差异面积房款协商解决，由于面积差异没有解决不动产登记部门不能为原告办理房地产权登记证书，只有补交或退回相应契税方能按照合同的约定办理房地产权证书。6.违反消防法可以通过行政处罚等行政途径予以纠正、规范，但并不是原告在收楼后要求继续获得违约金的借口和理由，事实上，五部门联合验收合格就是符合合同约定“验收合格”的要件，原告如果认为需要校方验收才安心入住，合同签订时完全可以勾选经综合验收合格这一选项，既然共同选择了以验收合格为准的选项，就应当共同遵守。7.原告提起的诉讼已超过诉讼时效，不受法律保护，且合同原定的违约金过高，应按《合同法》第114条第2款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条的相关规定予以调整。经有资质的评估机构评估，案涉房屋所在地段同类房屋租金是9.47元/平方米/月，退一步说，即使原告认为交楼延期需要支付违约金，也应以其所购房屋面积结合租金水平计算其实际损失。
经审理查明：被告是具有房地产开发、销售资格的企业，座落于罗定市附城街道新城区迎宾路的罗定市阳光美域商住小区的土地使用权属其所有。2014年4月14日，原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、原告向被告购买座落于罗定市某某街道某某城区某某路罗定市某某商住小区X号楼X单元XX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：124.95㎡（套内建筑面积：98.88㎡）；四、总价款：565523元（5719.29元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于2014年4月14日前交付首期款300523元，并于签订合同7天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币265000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社罗城信社专用账户为8002XXXXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品经分期综合验收合格。七、关于产权登记的约定（合同第十五条）：出卖人在商品房交付使用后520日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按约定交付购房款并支付房屋契税款等给被告，被告亦已于2014年10月1日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2014年10月1日至2014年10月15日前往收楼。2014年10月5日原告与被告签订了《交楼确认书》和《交楼验收表》，双方确认交楼等相关事项。被告逾期66日向原告交付楼房已经构成违约，同时按照约定被告应当在商品房交付使用后520日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今也没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告也尚未取得涉案商品房的权属证书，被告已经构成违约。原告遂诉至本院，要求处理。
以上事实，有原告提供的身份证、购房合同、发票、收据、银行放贷到账收据、收楼确认协议书，被告提供的营业执照、维修基金收据、交楼确认书、交楼验收书、《评估报告书》、阳光美域消防工程交付使用协议、隐蔽工程验收记录、情况说明等证据以及本案的庭审笔录等予以证实。
本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《交楼确认书》和《交楼验收表》，均属双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议的焦点是：第一、原告的起诉是否已超过诉讼时效的问题；第二、被告是否对涉案房屋的交付及为原告办理商品房的权属证书存在违约行为的问题。
关于第一个争议的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”的规定，首先，对于逾期交楼的诉讼时效，被告于2014年8月1日起已逾期违约，依照合同约定违约金应按日计算，即诉讼时效应单独按日分别计算诉讼时效，原告于2016年9月21日提起诉讼，即原告主张的2014年8月1日至2014年9月20日违约金已过诉讼时效，本院不予支持，2014年9月21日至2014年10月5日共15日，该段时间违约金应予以支持；其次，对于逾期办理权属登记的诉讼时效，被告于2014年10月5日将房屋交付给原告使用，按照约定被告应于2016年3月8日前将办证所需的材料交付给罗定市不动产登记局，由于被告至今也没有将办证所需的材料交产权登记机关备案，其诉讼时效应从2016年3月8日起计算二年为至2018年3月7日，原告已于2016年9月21日提起诉讼，并未超过诉讼时效。
关于第二个争议的问题。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2014年7月31日前将房屋交付给原告使用，再根据原告与被告签订的《交楼确认书》和《交楼验收表》确认，被告于2014年10月5日才将房屋交付给原告使用，被告逾期66日才向原告交付楼房已经构成违约，对于违约金的计算问题原告提出按照合同的约定计算，按照合同约定在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，本院认为，被告按日违约，违约金应按日分别计算二年的诉讼时效，即原告主张的2014年8月1日至2014年9月20日违约金已过诉讼时效，本院不予支持，2014年9月21日至2014年10月5日共15日，该段时间违约金应予以支持，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金(从2014年9月21日起计算至2014年10月5日止)，原告的损失为（565523元×0.0005×15天）共4241.42元；其次，又根据双方签订的合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付原告使用后520日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告于2014年10月5日将房屋交付给原告使用，按照双方的约定被告应于2016年3月8日前将办证所需的材料交付给罗定市不动产登记局，但是被告至今也没有将办证所需的材料交付给罗定市不动产登记局，明显已超过合同约定的期限，致使原告至今尚未取得房屋权属证书，其责任在于被告。被告的行为同样已构成违约，应承担违约责任，故此，被告应当按合同约定支付房价款1%的违约金(565523元×1%)给原告，但是原告现主张由被告支付违约金3996.85元，这是当事人的真实意思表示，本院予以确认。对于被告提交《评估报告书》用于证明原告主张违约金过高的问题，因《评估报告书》是2015年9月7日评估的，该评估结论有效期为一年。原告是2016年9月21日提起诉讼的，该评估结论有效期已超过一年期限，故被告抗辩的理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原告的诉请和被告抗辩理据充分的，本院予以支持，原告的诉请和被告抗辩理据不足的，本院不予采纳。被告龙宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条，《中华人民共和共民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
限被告罗定龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年9月21日起计算至2014年10月5日止的逾期交房违约金4241.42元给原告李焕庭、卢小葵。
二、限被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将办理原告李焕庭、卢小葵的权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
三、限被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理房产证的违约金3996.85元给原告李焕庭、卢小葵。
四、驳回原告李焕庭、卢小葵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费215元（原告已预交），由原告负担145元，由被告罗定龙宇置业发展有限公司负担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 孔凡森
二〇一七年八月十日
书记员 韦 颖
梁迪宇