广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3117号
上诉人（原审被告）：中山市盈天房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇金鲤路三号之二。
法定代表人：黄稳平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡声晓，广东昌联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张国敏，女，1980年5月1日出生，汉族，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：张志源，广东永隆律师事务所律师。
原审被告：广州明人网络科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区大龙街泰兴路129号（1栋）三层304。
法定代表人：李文辉。
上诉人中山市盈天房地产开发有限公司（以下简称盈天房地产公司）因与被上诉人张国敏、原审被告广州明人网络科技有限公司（以下简称明人网络公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初9353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人盈天房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判盈天房地产公司无需向张国敏返还定金20000元。事实和理由如下：（一）一审法院认定事实不清，对认购书存在认识错误。认购书明确约定了商品房的基本信息、购房价款、付款方式、付款时间也约定了商品房的交付时间及条件、违约责任等，是一份完整具体明确的合同，且认购书已经由特别提示张国敏需注意的条款内容，张国敏作为一名具备认知能力的完全民事行为能力人，非常清楚其中所约定的内容以及条文的含义。双方是在自愿、平等的情况下签订的合同，不存在原审判决所称的“有违诚信谈判义务”。双方在认购书中约定“乙方承诺不得对《商品房买卖合同》条款及补充协议之内容存在异议为理由而拒绝签署”，不存在无故、绝对地排除张国敏合法权益的情况，因此不属于一审判决认定的“不合理条款”。即使该条文存在瑕疵也不影响认购书其它部分的效力，认购书第十二条的违约责任对张国敏是具有约束力的，盈天房地产公司无需返还定金给张国敏。（二）一审法院适用法律不当。一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定作出判决，但本案中是张国敏违反双方签订的认购书中的约定未按时签订商品房买卖合同，其应按照上述规定承担相应的法律责任。
被上诉人张国敏辩称，认购书对买卖商品房的很多事项未作出约定，双方应该就订立正式商品房买卖合同的相关内容进行进一步磋商，但盈天房地产公司拒绝协商合同内容导致不能签署正式商品房买卖合同，故应该退还张国敏交纳的定金20000元。
张国敏向一审法院起诉请求：1.盈天房地产公司退还30000元购房款及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）；2.明人网络公司对第1项请求中的10000元承担连带退款责任。
一审法院认定事实：2016年7月10日，张国敏与盈天房地产公司签订盈凯名邸认购书一份，约定：张国敏认购盈天房地产公司开发的位于中山市××大道西××小区××号，房价款为63万元，于签订认购书当日支付定金20000元，张国敏须于7日内前携带认购书、定金收据、本人身份证和首期楼款等材料亲临盈凯名邸销售中心签署正式《中山市商品房买卖合同》及相关文件，认购书打印注明张国敏对所购之物业基本情况及相关情况已作充分了解，且已了解并认可盈天房地产公司提供的《中山市商品房买卖合同》条款及补充协议之内容，张国敏不得以对《中山市商品买卖合同》条款及补充协议之内容存在异议为由拒绝签署等内容，认购书另手写注明：“一万电商抵用团购优惠9折，必须交纳一万元方可享受此折扣，否则成交价上调10%”。认购书并没有约定商品房交付时间及条件，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等内容。2016年7月10日，张国敏向盈天房地产公司交付定金20000元，向明人网络公司支付团购服务费10000元。双方确认没有按认购书约定时间签署《中山市商品房买卖合同》。2016年7月17日，张国敏向盈天房地产公司邮寄通知，称在7月17日前与盈天房地产公司就商品房买卖合同进行磋商，但无法达成一致意见，故要求解除认购书，并返还定金、团购服务费合计3万元。盈天房地产公司称其与明人网络公司存在合作关系，盈天房地产公司委托明人网络公司做宣传找客源，明人网络公司工作人员和盈天房地产公司工作人员一起在售楼部售房，如果成交一单就由购房者向明人网络公司支付10000元作为团购费用，盈天房地产公司就按团购价给购房者，交10000元打九折，不交按原价。
一审法院认为，张国敏与盈天房地产公司签署的认购书，是双方的真实意思表示，一审法院予以认定。从内容来看，认购书仅约定商品房基本状况、总房价款、付款方式、付款时间，没有约定商品房交付时间及条件，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等内容，不能认定为商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，双方应对本约履行诚实谈判义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”认购书虽然约定了签署商品房买卖合同的时间，但同时约定不得对张国敏提供的《中山市商品买卖合同》条款及补充协议之内容存异议，后者约定属于不合理条件，有违诚信谈判义务。其后，双方又未能就商品房买卖合同的条款达成一致，未能签署商品房买卖合同的责任不在于双方。为此，张国敏请求盈天房地产公司退还定金20000元及支付利息，理据充分，一审法院依法予以支持。张国敏要求明人网络公司返还10000元及支付利息，一审法院亦予以支持，张国敏要求盈天房地产公司对10000元承担连带清偿责任，因上述款项并非盈天房地产公司收取，故张国敏主张盈天房地产公司承担连带清偿责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。明人网络公司经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，但不影响本案的判决。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、盈天房地产公司于一审判决生效之日起三日内向张国敏返还定金20000元并支付利息（从2016年8月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；二、明人网络公司于一审判决生效之日起三日内向张国敏返还服务费10000元并支付利息（从2016年8月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、驳回张国敏的其他诉讼请求。如果盈天房地产公司及明人网络公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由盈天房地产公司负担365元，由明人网络公司负担185元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院另查明：盈天房地产公司二审期间确认认购书为预约合同，认购书对办证问题的细节没有做出明确约定。张国敏提交的录音资料拟证明张国敏对更改合同内容问题与盈天房地产公司工作人员协商，盈天房地产公司工作人员明确表示商品房买卖合同内容改不了，张国敏提出签订认购书时没有看到商品房买卖合同，盈天房地产公司的工作人员没有否认。盈天房地产公司对上述录音资料不予确认，但盈天房地产公司在一审期间确认该录音资料中与张国敏洽谈的郭一鸿是其工作人员，在其未提交相反证据证实其主张的情况下，本院对上述录音资料予以采信。盈天房地产公司在一审期间主张已对正式商品房买卖合同进行公示并提交了一组照片予以证实，但其照片无法显示公示的时间、地点等因素。
对于一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，张国敏与盈天房地产公司于2016年7月10日签订认购书约定张国敏认购盈天房地产公司开发的商品房，合同内容包括双方当事人的基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，张国敏为此向盈天房地产公司交纳定金20000元，张国敏与盈天房地产公司之间构成商品房预约合同关系，故本案应为商品房预约合同纠纷。围绕盈天房地产公司的上诉请求，本案二审争议的焦点为盈天房地产公司是否应向张国敏退还20000元定金。本院认为，本案的认购书属于预约合同，而预约合同是约定双方在未来一定时间签订正式合同而订立的合同，故原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定并无不当，盈天房地产公司认为原审法院适用法律不当没有依据，本院不予采纳。根据上述规定，本案盈天房地产公司是否应退还20000元定金关键在于未能签订正式的商品房买卖合同的责任在于哪一方。本案中，张国敏主张其按照认购书的约定与盈天房地产公司协商签署正式商品房买卖合同，但双方就商品房买卖合同的条款未能协商一致导致双方未能签订正式合同，为此张国敏提交了录音资料和邮寄的通知予以佐证。从张国敏与盈天房地产公司工作人员的录音可以反映，张国敏就签订正式商品房买卖合同与盈天房地产公司的工作人员进行积极协商，盈天房地产公司的工作人员明确表示不能更改合同条款，另张国敏主张盈天房地产公司未向其出示商品房买卖合同，盈天房地产公司的工作人员当时对此未予否认，盈天房地产公司在一审期间主张已对正式商品房买卖合同进行公示并提交了一组照片予以证实，但其照片无法显示公示的时间、地点等因素，同时公示商品房买卖合同并不等同于已向张国敏出示商品房买卖合同，在此情形之下张国敏向盈天房地产公司发出通知要求解除认购书，原审法院认定双方未能签订正式的商品房买卖合同属于不可归责于双方当事人的原因并无不当。对于未上诉部分，本院依法不予审查。
综上所述，盈天房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元（上诉人中山市盈天房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市盈天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 张群立
二〇一七年七月十二日
书 记 员 杨俊彦