北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6249号
上诉人（原审被告）北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人李皓，执行董事。
委托代理人刘×2，男，1964年7月17日出生。
委托代理人王×，男，1992年11月12日出生。
被上诉人（原审原告）刘×1，女，1987年10月20日出生。
上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）因与被上诉人刘×1租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第42738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官陈敏光、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人君天首业公司的委托代理人王×，被上诉人刘×1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘×1在一审法院诉称：刘×1于2015年1月20日与君天首业公司签订《房屋租赁协议》，君天首业公司将位于北京市朝阳区×××38号院商业一层L120号铺出租给刘×1作为经营甜品店使用，租期自2015年1月16日至2018年1月15日，租金为46383元／季，押金为46383元。后刘×1分两次以银行转账的形式向君天首业公司交纳了首期租金、押金和物业费合计95874元。君天首业公司承诺在2015年3月10日商场开业。合同签订后，刘×1开始找装修队，设计装修图纸，预付了装修押金26000元，于1月30日向君天首业公司递交了装修方案，君天首业公司提出修改方案后，于2月3日再次提交装修方案。应君天首业公司要求交纳了消防改造费10000元，为装修工程购买保险支出1000元，为招募的员工支付房租18916元。2015年2月15日，君天首业公司通知刘×1所承租的商铺不能用于经营甜品，要求将租赁商铺的位置调整为地下一层。刘×1认为君天首业公司单方面要求调整租赁标的，将导致刘×1订立合同的目的无法实现，构成根本违约。故起诉至法院请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁协议》；2.判令君天首业公司返还押金46383元、房屋租金46383元、免租期间的物业费3108元；3.判令君天首业公司赔偿装修材料及押金损失26000元、消防设备改造费1万元、装修保险费1000元；4.判令君天首业公司赔偿员工租赁宿舍损失18916元；5.判令君天首业公司赔偿违约金30922元。
君天首业公司在一审法院辩称：君天首业公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司于2014年7月14日签订《租赁合同》，君天首业公司承租朝阳区×××38号院商业一层L102-L104、L107-L109、L111、L112、L113-1、L113-2，L114-L132房屋，其产权人为北京利通商宜投资有限公司。君天首业公司将L120号房屋转租给刘×1。刘×1未开业是因为其自身的消防验收未通过，无法办理营业执照。根据和第三人的合同约定，办理消防检和提供工商注册资料是第三人的义务。君天首业公司多次向第三人索要符合要求的办理消防验收及工商注册的材料，直至2015年7月2日第三人也未向君天首业公司和刘×1提供有效合法的材料。基于上述原因，君天首业公司承租自营部分也迟迟不能开业，君天首业公司和第三人的争议已在诉讼中。君天首业公司同意解除与刘×1的租赁关系，但不同意退还租金、押金及管理费，刘×1主张的损失赔偿缺乏相应的依据，也不同意赔偿。
一审法院经审理查明：2015年1月20日，君天首业公司（出租方、甲方）与刘×1（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于北京市朝阳区×××38号院4号楼1层商业L120号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方经营甜品使用，房屋建筑面积31.77平方米；甲方承诺该租赁单位已依法享有合法的租赁权；租赁期限为3年，自2015年1月16日至2018年1月15日，免租期（即装修期）为42天，自2015年1月16日至2015年2月26日，乙方在免租期内免付租金，乙方在免租期内需缴纳物业费、水、电、暖等消耗性费用；付款方式为押三付三；固定租金总价格为季度租金46383元，每期租金为每三个月支付一次，租金含物业费，乙方提前15日支付下一期租金；协议签订后5日内乙方向甲方支付首期房租46383元、保证金46383元、免租期间物业费3108元；甲方向乙方提供承租房屋的产权证件，协助乙方办理证照等相关手续；乙方必须在2015年3月10日之前达到开业标准；乙方所承租的一层商场区域，业态品类包括甜品等，品牌为可可树；在装修施工动工前，乙方应按照有关法律、法规投保建筑工程险及第三者责任险；房屋的消防设施及中央空调系统的全部安装及改建，只能由甲方和物业方指定的施工承包单位，按照甲方、物业方和政府主管机关批准的图纸和工程设计方案进行施工；因甲方原因造成本协议无法继续履行乙方请求解除协议的，在乙方已经结清因用该房屋所产生的租金及各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方两个月房租作为违约金，不足弥补损失的甲方补偿相应损失。合同签订后，刘×1向君天首业公司支付了首期房租46383元、保证金46383元、免租期间物业费3108元。
一审诉讼中，刘×1提交了《装修工程合同》和收据，用以证明其装修费损失。《装修工程合同》约定的合同价款为40000元，其中首付款为26000元，2015年1月30日装修公司为刘×1出具了26000元首付款收据。刘×1表示未实际进行装修，装修公司不同意退还首付款。君天首业公司表示刘×1未实际装修不认可装修损失。
刘×1提交了装修工程保修费发票，用以证明其支出了装修工程保险费1000元。君天首业公司认可证据的真实性。
刘×1提交了消防改造施工合同和转账凭证，用以证明其消防改造的损失。君天首业公司对证据的真实无异议。
刘×1提交了《北京市房屋租赁合同》及收据，用以证明其支出了员工宿舍租金及押金18916元。君天首业公司表示无法确认真实性，与本案无关，不认可证明目的。
君天首业公司提交了该公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司的《租赁合同》、往来函件、涉案商铺消防检审核意见、工商注册回复意见，用以证明该公司有权出租涉案房屋，办理消防检和出具产权证的义务在第三人，截止2015年7月2日第三人尚未出具办理工商注册的有效产权证明。刘×1表示证据的真实性无法确认，承租时不知道房屋的产权方是谁，刘×1依据合同只能要求君天首业公司出具办理产权证的相关资料，其与第三人的争议与刘×1无关。
另查，双方均确认涉案商铺一直未进行试营业，现已为第三人控制，刘×1、君天首业公司均不能自行出入。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，刘×1、君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。君天首业公司作为出租人应当按照约定在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，后因与案外人纠纷导致刘×1不能使用租赁区域正常经营，致使刘×1无法实现签订《房屋租赁协议》的目的，构成根本违约，刘×1据此请求解除《房屋租赁协议》并要求君天首业公司赔偿损失符合法律规定，法院予以支持。
关于刘×1主张君天首业公司返还房屋租金、租房押金、免租期间的物业费，刘×1提交了交款凭证，君天首业公司亦认可刘×1支出了上述款项，法院对刘×1的主张予以支持。关于刘×1主张的装修费损失，刘×1虽提交了装修合同，但其表示未实际装修，刘×1提交的合同中未约定首付款不予退还，君天首业公司不认可刘×1主张的损失，法院将刘×1的装修损失酌定为15000元。关于刘×1主张的消防改造损失，其提交了施工合同和支付凭证，君天首业公司亦表示认可，法院对刘×1的主张予以支持。关于刘×1主张的装修工程保险损失，其提交发票，君天首业公司亦表示认可，法院对刘×1的主张予以支持。关于刘×1主张的员工租金损失，刘×1仅提供了租房合同和收款收据，君天首业公司亦不认可证据的关联性，法院对刘×1的主张不予支持。关于刘×1主张的违约金赔偿，有事实和法律依据，法院对刘×1的主张予以支持，但违约金作为对刘×1所遭受损害的预先约定，应冲抵上述法院支持的部分损失（从租金损失中冲抵）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘×1与北京君天首业商贸有限公司于二〇一五年一月二十日签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日解除；二、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内返还刘×1租房押金四万六千三百八十三元；三、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿刘×1租金一万五千四百六十一元、免租期间的物业费损失三千一百零八元、装修损失一万五千元、装修工程保险损失一千元、消防改造损失一万元；四、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿刘×1违约金三万零九百二十二元；五、驳回刘×1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
君天首业公司不服一审法院判决向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判为双方当事人继续履行合同；2.一、二审诉讼费用由刘×1负担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，程序错误。一、本案中刘×1只交付了首期房租，交至2015年5月26日，其享有的房屋使用权利应以2015年5月26日为止，君天首业公司已经履行完出租人的基本义务，一审法院认为君天首业公司与案外人纠纷导致无法实现租赁合同目的，构成根本违约，属事实认定错误。二、因产权人北京利通商宜投资有限公司提供的消防材料、办证材料不合规才导致刘×1无法正常开业，为产权人责任，君天首业公司和产权人的纠纷已经于北京市朝阳区人民法院审理，本案应以该审理结果为依据，该案尚未审结，本案应当中止审理，一审法院程序错误。
刘×1在二审中辩称：同意一审法院判决，要求维持原判。不同意君天首业公司的上诉请求。
君天首业公司、刘×1在二审中均未向本院提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《建筑装饰工程施工合同》、银行交易明细、收据、往来函件及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案中，刘×1与君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
根据查明的事实，双方《房屋租赁协议》不能正常履行的根本原因是君天首业公司与案外人发生争议，从而导致刘×1不能使用其租赁区域正常经营。君天首业公司作为出租人未能提供符合约定用途的租赁物，构成违约，刘×1据此请求解除上述《房屋租赁协议》，于法有据。一审法院依据刘×1的诉请判令君天首业公司返还租房押金并赔偿各项经济损失，并无不当。君天首业公司的上诉请求与理由，均缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1977元，由刘×1负担477元（已交纳），由北京君天首业商贸有限公司负担1500元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费3954元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 陈敏光
代理审判员 赵 纳
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 高 明