昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第3391号原告昆明红星美凯龙置业有限公司组织机构代码：55272651-2。住所：云南省昆明市西山区滇池路444号福海街道办事处*楼。法定代表人杨学清，职务：董事长。委托代理人朱智、王仕恩，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被告邓丽娟，女，1984年4月6日出生，汉族，云南省嵩明县人。委托代理人陈圆圆，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明红星美凯龙置业有限公司（以下简称“红星公司”）诉被告邓丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月28日公开开庭进行了审理，于2016年4月25日进行了补充质证。原告红星公司的委托代理人朱智、被告邓丽娟的委托代理人陈圆圆到庭参加了庭审，原告红星公司的委托代理人王仕恩、被告邓丽娟的委托代理人陈圆圆参加了补充质证。本案现已审理终结。原告红星公司诉称：2013年9月13日，原、被告签订编号为HXGJMGTJ1-042和HXGJMGTJ1-043的《商品房购销合同》及其《补充协议》，约定被告购买原告开发建设的坐落于昆明市西山区广福路红星宜居广场（A1地块）1幢第一层142号和143号的房屋。142号房屋每平方米单价为53691.54元，总房款1363765元；143号房屋每平方米单价为65483.92元，总房款为2475292元。上述两套房屋总价款为3839057元。同时约定，被告就143号、143号房屋首期分别支付各房总房款的50.14%和50.31%后，剩余房款由被告向华夏银行股份有限公司昆明官渡支行贷款支付。同年12月18日，被告与华夏银行股份有限公司昆明官渡支行签订《个人房屋抵押借款合同》，原告作为开发商在合同中承担阶段性保证责任。合同签订后，原告一直谨守合同约定，履行自己的义务，被告却未能按照合同约定的时间及方式向银行履行其支付按揭款的义务。自2015年1月至今，被告已经连续5个月逾期归还按揭款，甚至已经无法与其联系。原告作为保证人分别于2015年3月3日、3月30日、5月4日、5月28日分别为被告垫付按揭款45072.93元、22593.55元、22420.68元、22328.47元。现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年9月13日签订的编号为HXGJMGTJ1-042和HXGJMGTJ1-043的《商品房购销合同》及其《补充协议》；2、被告向原告支付因其违反编号为HXGJMGTJ1-042和HXGJMGTJ1-043的《商品房购销合同》及其《补充协议》而应承担的总合同价款20%的违约金767811.4元；3、请求判令被告向原告支付原告分别于2015年3月3日为被告垫付的按揭款本息45072.93元、3月30日垫付的按揭款本息22593.55元、5月4日垫付的按揭款本息22420.68元、5月28日垫付的按揭款本息22328.47元、6月垫付的按揭款本息22069.47元及分别从各笔款项垫付日起至判决生效之日止的资金占用利息（按银行同期贷款利率计算），以及从2015年6月之后直至判决书生效之日止原告为被告担保垫付的后续按揭款本息和该资金占用利息（按银行同期贷款利率计算）；4、被告向原告支付为实现前述三项权利而付出的律师费40000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告邓丽娟辩称：同意解除《商品房购销合同》及《补充协议》。被告愿意向原告支付原告代为垫付的银行按揭款和资金占用利息，但被告认为该笔款项应当从被告已经向原告支付的首付款中扣除。被告认为解除合同没有对原告造成损失，原告主张的20%违约金过高，不符合法律规定。现在涉案的房屋也没有出现被拍卖或以物抵债的情形，原告主张的违约金不应当得到支持。原告自三月份起便开始代被告垫付按揭款，按照合同约定，原告有权在30天内行使合同解除权，但原告在30天内没有提出解除合同，现在才提出解除合同，被告认为原告已经构成了违约，应当由原、被告各自承担损失。同时，原、被告签订的合同并未对律师代理费进行约定。原告红星公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、1.编号为HXGJMGTJ1-042《商品房购销合同》及《补充协议》，2.编号为HXGJMGTJ1-043的《商品房购销合同》及《补充协议》，3.《个人房屋抵押借款合同》（复印件），欲证明：1.原、被告于2013年9月13日签订合同，约定原告以按揭加首付的形式向被告出售涉案房屋，双方的权利义务均在《商品房购销合同》及《补充协议》中进行了约定；2.合同签订后，原告履行了约定义务，但被告未能按照合同约定按期向银行支付按揭款；3.因为原告没有按时向银行支付按揭款，原告按照《个人房屋抵押借款合同》的约定多次作为保证人替被告偿还了按揭款；4.被告的违约行为导致原告多次代为偿还按揭款，根据原、被告的合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约金；5.原告的第1、2项诉讼请求有事实和法律的依据，应当得到支持。经质证，被告对该组证据材料予以认可，对证明内容4、5不予认可，认为原告即使有解除权也应当在发生代偿之日起的30日内行使。二、1.《华夏银行催款预期贷款/欠息通知书》5份，2.《账户资金扣划通知书》5份，3.《还款凭证》5份（其中2015年3月30日的为复印件，其余为原件），欲证明由于被告的违约行为，原告已经按照《个人房屋抵押借款合同》中约定的担保人的义务，替被告向银行进行了四次代偿，原告的第3项诉讼请求与法有据。经质证，被告对该组证据材料中2015年3月30日的《还款凭证》不予认可，认为没有与原件核对，对该组证据材料中其余证据材料真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。三、律师费发票1份，欲证明因被告的违约行为导致发生此次诉讼，原告为此支出律师费40000元，该笔费用应由被告承担。经质证，被告对该证据材料真实性予以认可，但认为该证据材料不能证明原告支出的律师费是多少。四、《还款凭证》11份，欲证明原告的代偿情况。经质证，被告对该组证据材料真实性、合法性、关联性不予认可。被告邓丽娟未向本院提交证据材料。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二、三、四符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院对其予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2013年9月13日，原告红星公司与被告邓丽娟签订编号为HXGJMGTJ1-042（以下简称“042号”）的《商品房购销合同》（以下简称“《合同》”）及《合同补充协议》（以下简称“《协议》”），主要约定：一、邓丽娟向红星公司购买红星宜居广场（A1地块）第1幢第1层142号房屋（以下简称“142号房屋”），按套内面积25.40平方米计价，单价为每平方米53691.54元，总金额为1363765元；二、邓丽娟于2013年9月13日前支付购房总价款的50.14%，金额为683765元的首付款，其余价款680000元向华夏银行官渡支行贷款支付。同日，红星公司与邓丽娟签订编号为HXGJMGTJ1-043（以下简称“043号”）的《商品房购销合同》（以下简称“《合同》”）及《合同补充协议》（以下简称“《协议》”），主要约定：一、邓丽娟向红星公司购买红星宜居广场（A1地块）第1幢第1层143号房屋（以下简称“143号房屋”），按套内面积37.80平方米计价，单价为每平方米65483.92元，总金额为2475292元；二、邓丽娟于2013年9月13日前支付购房总价款的50.31%，金额为1245292元的首付款，其余价款1230000元向华夏银行官渡支行贷款支付。042号及042号《合同》的《协议》第4条均约定：如邓丽娟未能履行其向银行按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），导致红星公司作为担保人承担了保证责任的，按以下方式处理：（1）红星公司在商品房被拍卖、变卖或者折价抵偿债务前承担了担保责任的，邓丽娟同意红星公司有权解除《合同》及《协议》，并按合同原价收回商品房另作处理，邓丽娟应向红星公司支付该商品房总价款20%的违约金，已发生的购房费用在红星公司扣除代为支付的银行本金、利息、滞纳金和红星公司应收违约金后有剩余房款的，红星公司在合同注销手续办理完后30日内退还邓丽娟；红星公司收回商品房再出手时，如出售价低于本合同总房款且前述违约金不够弥补差价损失的，则违约金不够弥补差价损失的部分由邓丽娟赔偿给红星公司；（2）红星公司在商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务后承担了保证责任的，红星公司有权向邓丽娟追偿其代为支付的全部款项（即银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等扣除该商品房被拍卖、变卖或折价所得价款）外，还有权向邓丽娟收取该商品房总价款20%的违约金。2013年12月18日，红星公司、邓丽娟与案外人华夏银行股份有限公司昆明官渡支行（以下简称“华夏银行”）签订《个人房屋抵押借款合同》，主要约定：一、合同项下贷款金额为4910000元，贷款期限为10年；二、合同项下贷款仅用于按照042、043号《合同》的约定购买142号房屋及143号房屋；三、红星公司对合同约定的邓丽娟应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有邓丽娟应付款项承担连带保证责任。红星公司分别于2015年3月3日、2015年3月30日、2015年5月4日、2015年5月28日、2015年6月25日、2015年7月29日、2015年8月27日、2015年9月28日、2015年10月28日、2015年11月26日、2015年12月25日、2016年1月28日、2016年2月24日、2016年3月23日代邓丽娟向华夏银行偿还按揭款45072.93元、22593.55元、22420.68元、22328.47元、22069.47元、22069.47元、21816.66元、21816.66元、21569.99元、21569.99元、21329.43元、21329.43元、21329.43元、21329.43元。红星公司于2015年5月29日向云南衡炜律师事务所支付律师费40000元。庭审中，原告红星公司陈述：邓丽娟针对142号房屋已支付的购房款为683765元，针对143号房屋支付的购房款为1245292元，对于以上款项，可以在本案中进行处理，可以抵扣原告垫付的费用及因此产生的损失等费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，042号、043号《合同》及《协议》系原告红星公司与被告邓丽娟真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照约定履行各自的义务。现红星公司主张解除两份《合同》及《协议》，邓丽娟对此予以同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院对红星公司的该项诉讼请求予以支持。红星公司同时主张邓丽娟按照《合同》及《协议》的约定向其支付违约金。《协议》第4条约定，若红星公司在涉案房屋被拍卖、变卖或者折价抵偿债务前承担了担保责任的，邓丽娟应向红星公司支付该商品房总价款20%的违约金。本案中，红星公司确实发生了代偿行为，承担了保证责任，邓丽娟应当根据《协议》的约定承担违约责任。对于《协议》约定的违约金的计算标准，邓丽娟认为约定过高，应进行调整。现红星公司未举证证实邓丽娟的违约行为给其造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院确认邓丽娟就其违约行为向红星公司支付违约金100000元。红星公司主张邓丽娟向其支付红星公司代为垫付的按揭款本金和资金占用利息，根据审理确认的法律事实，红星公司已垫付的按揭款本息为328645.59元。根据《协议》第4条约定，该笔款项应由邓丽娟支付。对于利息，因邓丽娟对此予以认可，故本院对此予以确认，并根据红星公司代为垫付按揭款时间及金额确定红星公司代为垫付的按揭款本息截至2016年5月3日的利息为11024.15元。红星公司主张邓丽娟向其支付律师费40000元，《协议》第4条对于红星公司在涉案房屋被拍卖、变卖或者折价抵偿债务前、后承担了担保责任的情形分别进行了约定，仅约定了在房屋被拍卖、变卖或折价抵偿债务后红星公司承担了保证责任的，邓丽娟应承担红星公司为此支付的律师费。现142号、143号房屋均未发生被拍卖、变卖或折价抵偿债务情况，故本院对红星公司要求邓丽娟支付律师费40000元的诉讼请求不予支持。《协议》第4条约定，邓丽娟已支付的购房费用在红星公司扣除代为支付的银行本金、利息、滞纳金和红星公司应收违约金后有剩余房款的，红星公司在合同注销手续办理完后30日内退还邓丽娟。本案中，邓丽娟虽然未针对其已支付的购房款提出反诉，但红星公司在庭审中陈述，对于邓丽娟已支付的购房款可以在本案中一并进行处理，同意用邓丽娟已支付的购房款来抵扣本案的费用。本案中，邓丽娟应向红星公司支付的费用为违约金100000元、已垫付的按揭款本息328645.59元、利息11024.15元，以上共计439669.74元，未超过邓丽娟已支付的142号及143号房屋购房款1929057元，则本案中，邓丽娟无需再向红星公司支付费用。若红星公司其后产生了其他费用，可另行向邓丽娟主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除解除原告昆明红星美凯龙置业有限公司与被告邓丽娟于2013年9月13日签订的编号为HXGJMGTJ1-042和HXGJMGTJ1-043的《商品房购销合同》及其《补充协议》。二、驳回原告昆明红星美凯龙置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币12602元（原告昆明红星美凯龙置业有限公司已预交），由原告昆明红星美凯龙置业有限公司负担人民币6301元，由被告邓丽娟负担人民币6301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  陈婧怡人民陪审员  朱玲珍人民陪审员  刘晓敏二〇一六年五月三日书 记 员  沈思思