新疆维吾尔自治区福海县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新4323民初385号
原告：新疆嘉铭房地产开发有限公司，住所地：福海县团结南路3号。
法定代表人：王伟，该公司总经理。
委托代理人：赵静，新疆兰河律师事务所律师。
被告：刘彦华，女，汉族，1976年5月出生，住阿勒泰市。
被告：何永忠，男，汉族，1967年7月出生，住福海县。
被告：杨虎，男，汉族，1972年2月出生，住青河县。
被告何永忠、杨虎的共同委托代理人：郭屏宇，新疆兰河律师事务所律师。
原告新疆嘉铭房地产开发有限公司（以下简称“嘉铭公司”）与被告刘彦华、何永忠、杨虎商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理，依法适用简易程序由审判员张旻劼独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行了审理，原告嘉铭公司的委托代理人赵静，被告何永忠、杨虎的共同委托代理人郭屏宇到庭参加诉讼，被告刘彦华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告嘉铭公司诉称：2009年10月18日被告刘彦华向原告认购原告开发的紫荆花园高档住宅商品房一套，房号为2号楼2单元502室，建筑面积95.65平方米，单价为1748元/平方米，储物间面积为7.85平方米，单价为1100元/平方米，并约定交房时付清所有欠款。该楼房于2010年7月30日交工，但被告未经过原告领取房屋钥匙，也不与原告签订《商品房买卖合同》，而是通过不正规的途径私自拿到房屋钥匙，并将房屋转让给被告何永忠，该房屋实际面积为96.992平方米，储物间面积为8.189平方米，现被告应交房款为178550元，其他费用是4539元，合计183089元。后原告多次与被告协商，被告总是以各种理由推脱，至今未付房款。请求人民法院依法判令被告交纳购房款183089元。
被告刘彦华未到庭进行答辩，亦未向法庭提交书面答辩意见。
被告杨虎、何永忠辩称：2009年原告开发紫荆花园小区1、2号楼是被告杨虎挂靠阿勒泰建业公司进行实际施工，原告嘉铭公司当时不能按进度给付工程款，同意将涉案的房屋抵偿欠杨虎的工程款。2009年10月18日，原告与刘彦华签订认购书，刘彦华把房款支付给杨虎，杨虎给原告出具收到相应工程款的收条。2009年10月24日，被告何永忠找被告杨虎帮忙订购嘉铭公司开发的商品房，所以被告何永忠和被告杨虎找到原告的法定代表人王伟购买房屋，被告杨虎以自己的名义为何永忠购买了房屋，与原告签订了购房协议书，并向原告出具收到相应工程款的凭据，被告何永忠将501室的全部房款交付杨虎，但是原告将501室卖给他人，被告杨虎让被告刘彦华将其订购的502室退掉，并将房款退回刘彦华后，把502室卖给了被告何永忠，502室房屋的钥匙是原告工作人员交付给被告何永忠。501、502室是抵偿被告杨虎的工程款，是原告让被告杨虎出售该两套房屋。
原告嘉铭公司为了支持其诉讼请求向本院举证如下：
2009年10月18日原告与刘彦华签订房屋认购书原件1份，证明2009年10月18日被告刘彦华订购了原告开发的紫荆花园小区2号楼2单元502室，当时约定房屋单价为1748元/㎡，储物间1100元/㎡，证实原告与刘彦华之间的买卖关系。
被告何永忠、杨虎对原告所举证据的质证意见为:对原告所举证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为认购书不具备商品房买卖合同的效力，认购书签订过程和约定的内容是当事人签订买卖合同时进行的一种预约，被告杨虎将房款退给刘彦华，原告没有给被告刘彦华交付房屋。
被告杨虎为反驳原告的诉讼主张向本院举证如下：
2010年10月3日刘爱红出具收条原件1份，证明被告杨虎向刘彦华退房款3万元；2011年1月21日刘爱红出具收条原件1份，证明刘彦华收到何永忠给付房款1万元，该款是何永忠代杨虎向刘彦华退的房款；2011年4月25日刘爱红出具收条原件1份，证明杨虎退还刘彦华房款2万元，以上3份收条证明刘彦华接受了退房款视为其放弃购房。
原告嘉铭公司对以上证据的真实性认可，合法性不认可，认为刘彦华收到该房款后应当将房款交付原告。
被告何永忠对以上证据无异议。
被告何永忠为了反驳原告的诉讼主张，向本院举证如下：
1、2009年10月24日被告杨虎与何永忠签订购房协议书复印件1份，证明杨虎将原告紫荆花园2号楼2单元501室房屋卖给何永忠；2009年10月24日原告出具收据复印件1份，证明原告收到被告杨虎交纳房屋款3万元，杨虎以自己的名义向原告交纳3万元房款。
原告嘉铭公司对以上收据的真实性认可，关联性不认可，认为被告杨虎与何永忠签订购房协议书与刘彦华购买房屋房号不一致，对协议书真实性认可，但不认可关联性。
被告杨虎对以上证据无异议。
2、被告杨虎及其亲戚孙连胜、徐晓伟、赵如顺出具收条原件10份，证明何永忠不欠杨虎的房款，且已经超付。
原告嘉铭公司对以上证据的质证意见为：对杨虎收到何永忠现金的收条不认可，认为与本案无关联性，杨虎与何永忠有其他的经济往来，对杨虎出具收到502室房款的收条不认可，因为杨虎不具备收取502室房款的资格，应当将房款交付原告。
被告杨虎对以上证据无异议。
被告刘彦华未到庭进行质证，亦未向本院举证。
本院对原、被告所举证据的认证意见为：被告杨虎、何永忠对原告所举证据的真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关于关联性问题，原告所举证据可以证明原告与被告刘彦华签订过认购书，本院对该证据的关联性予以确认。
原告嘉铭公司对被告杨虎所举证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，关于被告杨虎所举证据与本案的关联性问题，被告杨虎所举证据系被告杨虎与被告刘彦华、何永忠之间的经济往来，本院对杨虎所举证据的关联性不予确认。
被告杨虎对被告何永忠所举证据无异议，本院对被告何永忠所举证据的真实性予以确认。因被告何永忠所举证据均为其与被告杨虎的经济往来，本院对被告何永忠所举证据的关联性不予确认。
根据本院确认的证据，可以证实本案如下法律事实：
2009年10月18日，原告与被告刘彦华签订房屋认购书一份，约定被告刘彦华认购原告嘉铭公司在福海县永安西路开发的紫荆花园小区2号楼2单元502室的房屋一套，建筑面积为95.65平方米，单价为1748元/平方米，房屋价款为167196.2元，储藏间单价为1100元/平方米，面积为7.85平方米。2009年10月24日，被告杨虎向原告交纳了紫荆花园小区2号楼2单元501室房屋的购房款30000元；同日，被告杨虎与被告何永忠签订了购房协议一份，约定杨虎将原告嘉铭公司开发的紫荆花园小区2号楼2单元501室房屋一套出售给被告何永忠，并约定被告杨虎赠送6楼阁楼，地下室储物间每平方米1100元，地下室的费用不包括在房产内，该房屋房款共计142000元。被告何永忠在双方签订购房协议后陆续向被告杨虎给付购房款162800元，在付款过程中，被告杨虎将出售给被告何永忠的房屋变更为502室，并将502室房屋交付给被告何永忠居住至今。
另查明，被告杨虎于2011年4月25日向被告刘彦华支付房款20000元，于2010年10月13日向刘彦华支付紫荆花园2号楼2单元502室房款30000元。
还查明，原告嘉铭公司在福海县永安西路开发的紫荆花园小区的部分工程由被告杨虎进行了施工，双方对工程款尚未结算完毕。
本案的争议焦点为：一、三被告是否欠原告房款问题；二、三被告如果欠原告房款，应当由谁支付的问题。
本院认为：原告嘉铭公司虽与被告刘彦华签订了福海县紫荆花园小区2号楼2单元502室的房屋认购书，但双方未实际履行该认购书，且该房屋现已经交由被告何永忠居住，被告刘彦华不承担给付房款的责任。
关于被告杨虎是否应当给付原告房款的问题。被告杨虎向原告嘉铭公司交付紫荆花园小区2号楼2单元501室的购房款30000元的同时，被告杨虎又与被告何永忠签订购房协议，将上述501室的房屋欲出售给被告何永忠，因原告嘉铭公司将该501室房屋出售给他人，被告杨虎遂将紫荆花园小区2号楼2单元502室出售给了被告何永忠并进行了交付，因被告杨虎不是该房屋的所有权人，被告杨虎出售502室房屋的行为属于无权处分行为，但原告在被告杨虎向被告何永忠出售并交付了502室的房屋后未提出异议，仅要求被告给付房款，应当视为原告嘉铭公司对被告杨虎无权处分行为的追认，被告何永忠向被告杨虎支付了房款162800元，被告杨虎没有合法根据，取得不当利益，造成原告损失，应当依不当得利的规定将取得的利益返还给原告。因此，应当由被告杨虎向原告嘉铭公司支付紫荆花园小区2号楼2单元502室的购房款。被告何永忠支付房款的行为不存在过错，不应再承担给付房款的责任。
关于房款数额问题。因被告杨虎认可原告与被告刘彦华签订的认购书房屋价格为市场价，虽然被告杨虎出售给被告何永忠的房屋价款低于市场价格，本院认为，当被告杨虎无权处分的行为造成损害大于取得利益时应当以损害为准，被告杨虎返还原告房屋的价款应当按照原告与被告刘彦华签订的认购书中的价格计算。对于被告杨虎认为原告同意对502室房屋每平方米减少200元的意见，未提供相应证据，本院不予采信。按照原告与被告刘彦华签订的房屋认购书的约定，紫荆花园小区2号楼2单元502室的购房款为175831.2元，减去被告杨虎向原告支付的30000元，被告杨虎还应当向原告返还房款145831.2元。
关于被告杨虎认为原告嘉铭公司欠其工程款并承诺本案所涉2套房屋（即紫荆花园小区2号楼2单元501室、502室）应当冲抵原告嘉铭公司所欠其工程款的抗辩理由，因被告未提供相应证据，本院不予采信，被告杨虎可以另行向原告嘉铭公司主张。
综上，依照《民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨虎于本判决生效之日起十日内给付原告新疆嘉铭房地产开发有限公司购房款145831.2元；
二、被告刘彦华、何永忠不承担给付原告新疆嘉铭房地产开发有限公司房款的责任；
三、驳回原告新疆嘉铭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3960元，减半收取1980元，由被告杨虎负担1608元，由原告新疆嘉铭房地产开发有限公司负担372元。
如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。
审判员 张旻劼
二〇一六年七月十八日
书记员 崔小燕