广西壮族自治区荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0331民初1146号
原告：中国工商银行股份有限公司荔浦县支行，住所地荔浦县荔城镇荔柳路38号。
负责人：何礼建，行长。
委托诉讼代理人：莫琴，员工。（特别授权）
委托诉讼代理人：黄灵，员工。（特别授权）
被告：周成芳，女，壮族，1990年10月9日出生，住广西荔浦县。
被告：荔浦县利百新村建设发展有限公司，住所地荔浦县荔城镇篓园村158号。
法定代表人：卢昶年，执行董事。
被告：吕雪钊，男，汉族，1979年10月5日出生，住广西柳州市鱼峰区。
第三人：谢衡，男，汉族，1991男2月27日出生，住广西荔浦县。
原告中国工商银行股份有限公司荔浦县支行（以下简称“工行荔浦支行”）诉被告周成芳、荔浦县利百新村建设发展有限公司（以下简称“利百公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理。依法由代理审判员覃丽文适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，由于案情复杂，本院于2016年9月6日裁定将本案转入普通程序审理，并依法追加利害关系人吕雪钊、谢衡参与本案诉讼，于2016年10月10日第二次公开开庭审理了本案。原告工行荔浦支行的委托诉讼代理人莫琴、黄灵、被告吕雪钊及第三人谢衡到庭参加诉讼，被告周成芳、利百公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。
原告工行荔浦支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2.被告周成芳归还原告贷款本金232121.34元及利息4442.62元（此利息计算至2016年5月30日止，其余利息按原告与被告签订的借款合同约定，计至借款全部还清止）；3.原告对处置被告名下抵押物所得价款享有优先受偿权；4.被告利百公司对被告周成芳的上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告周成芳于2011年8月1日与原告签订《个人购房借款／担保合同》，贷款金额264000元，期限20年，采用按月等额方式还款，以其位于荔浦县荔城镇篓园新城1栋2单元601号房作抵押。经调查、审核、签批后，原告依约向被告发放了264000元贷款，此款受托支付至被告利百公司账户。被告于2015年10月份起开始出现违约，至2016年5月30日止，已经累计逾期五期，上述行为违反了双方签订的《个人购房借款／担保合同》的约定，原告有权要求被告立即清偿全部贷款本息及其他费用。贷款抵押物为荔浦县荔城镇篓园新城1栋2单元601号房屋，已进行抵押预告登记，因此原告对抵押物受偿应有优先权。被告利百公司系本案贷款的保证人，并向原告出具了连带保证承诺函，同时与原告签订了按揭贷款业务合作协议。依据《个人购房借款／担保合同》的约定，利百公司应对贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。由于被告已严重违反合同的约定，为维护原告的合同权利，原告特具状起诉。被告吕雪钊辩称：现在房屋产权归谁有疑问，如果产权判决归我，我愿意继续偿还按揭贷款，如果产权判决给第三人，那么我购买房屋的价款及代周成芳偿还的银行按揭也要得到保障。
第三人谢衡述称：原告与被告周成芳之间的借款纠纷与我无关，我与利百公司之间是正常的购买行为，利百公司将房屋卖给我的行为虽然属于一房二卖，但是也应该保障我的权利。如果房子归被告所有，我希望可以拿回购房款，而且我是全款买房的，对房屋拍卖、折价所得的价款也应该有优先受偿权。
被告周成芳及利百公司既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经开庭质证，被告吕雪钊及第三人谢衡对原告提交的证据一《个人购房借款／担保合同》、证据二荔浦县房管局房屋他项权证书、证据三借款凭证、证据四连带保证承诺书、证据五贷款借款详细信息表的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述无争议的证据予以确认。原告对被告吕雪钊提交的证据一《房屋买卖合同》、证据二《协议书》、证据三立案受理通知书、（2013）荔民初字第440号民事判决书及第三人提交的《商品房买卖合同》及发票的真实性无异议，对上述证据的证明目的有异议，本院认为被告及第三人提交的证据客观真实、来源合法，具有证明效力，因此，本院对被告及第三人提交的证据予以采信。
综合全案证据及各方当事人的庭审陈述，本院确认本案的法律事实如下：
2011年7月27日，原告工行荔浦支行与被告周成芳签订《个人购房借款／担保合同》（编号个住房字桂林行荔浦支行2011年0000355号），合同约定被告周成芳向原告贷款264000元用于购买被告利百公司开发的位于荔浦县荔城镇篓园新城1栋2单元601的房屋，贷款期限为20年，还款方式采按月等额本息还款法，通过账号为62×××57、户名为周成芳的账户还款，贷款委托支付至被告利百公司账户，被告周成芳以上述房屋为此笔贷款作抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并于签订合同的第二日办理了抵押登记，他项权证号为桂房他证荔字第201123**号。同时该合同第14.1条约定发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，第14.2条约定借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。被告利百公司作为该笔贷款的保证人在上述合同上签字盖章，其承担保证责任的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同签订后，原告于2011年8月1日将上述贷款发放至合同约定的银行账户。上述还款账户自2015年10月份起停止还款，遂成诉。另查明，2012年7月16日，被告周成芳与被告吕雪钊签订《房屋买卖合同》，被告周成芳在未清偿完毕按揭贷款也未办理转贷手续的情况下，将本案借款合同中的抵押物出售给被告吕雪钊，二被告签订的《房屋买卖合同》第一条约定房屋价款总额100000元，乙方（指被告吕雪钊）于签订本合同时一次性付给甲方（指被告周成芳），第五条约定超过反悔期限（2012年7月16日至2012年11月16日）甲方没有提出书面反悔的，甲方应协助乙方办理该房屋房地产权证的变更登记，变更登记产生的一切税费由乙方承担，之后的银行按揭贷款由乙方偿还。2012年12月18日被告吕雪钊与利百公司签订协议书，约定周成芳所欠银行的按揭贷款先由吕雪钊代为偿还，如因其他原因导致该房屋无法转让到吕雪钊名下，吕雪钊代为偿还的银行按揭贷款由利百公司退回给吕雪钊。由于被告周成芳未依约协助被告吕雪钊办理房屋产权证书变更手续，被告吕雪钊于2013年3月21日向荔浦县人民法院提起诉讼，请求法院判令被告周成芳协助其办理房屋产权变更手续，荔浦县人民法院经审理后作出（2013）荔民初字第440号民事判决书，该判决书确认二被告之间签订的《房屋买卖合同》有效，被告周成芳应协助吕雪钊办理本案借款合同抵押物房屋产权（房屋土地使用证及房屋产权所有权证）的相关手续，该判决已经发生法律效力。再查明，2011年1月31日，被告利百公司向原告出具《连带保证承诺书》，承诺为原告提供个人住房按揭贷款购买其开发建设的荔浦县荔城镇篓园新城商品房的购房客户提供阶段性连带保证责任担保，即在原告向购买被告开发的上述商品房的购房户发放个人住房按揭贷款后，在购房户取得所购住房的房屋所有权证和办理房屋正式抵押登记之前，被告承担连带保证责任。被告吕雪钊与被告周成芳签订《房屋买卖合同》后，自2012年12月起代被告周成芳偿还按揭贷款至2015年9月。截至本案法庭辩论终结前，本案借款合同抵押物尚未取得不动产权登记证书。另，2015年4月30日，被告利百公司与第三人签订《商品房买卖合同》，将本案借款合同抵押物出卖给第三人谢衡。
本院认为，原告与被告周成芳、利百公司签订的《个人购房借款／担保合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，原、被告双方应该全面履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了放款的义务，被告周成芳作为借款人应按合同约定按月足额偿还贷款，但被告已经连续超过三期未偿还借款，其行为违反了合同约定，原告要求解除合同并要求被告偿还尚欠的贷款本金及利息的诉讼请求符合合同的约定，本院予以支持。被告周成芳与被告吕雪钊签订的房屋买卖合同中约定剩余银行按揭由被告吕雪钊偿还，本院认为被告周成芳的这一行为，属于《中华人民共和国合同法》第八十四条规定的债务人将合同的义务全部转移给第三人的行为，该行为应当取得债权人的同意，未取得债权人同意的，该转让行为无效。本案中被告周成芳将其在《个人购房借款／担保合同》中应承担的还款义务转移给被告吕雪钊承担，未取得原告的同意，因此这一行为是无效的行为。被告利百公司作为该笔贷款的保证人，根据其向原告提供的《连带保证承诺书》的约定，在原告向购买被告开发的上述商品房的购房户发放个人住房按揭贷款后，在购房户取得所购住房的房屋所有权证和办理房屋正式抵押登记之前，被告利百公司对该笔贷款承担连带保证责任，本案借款合同抵押物虽然已办理了正式抵押登记但尚未取得房屋所有权证，因此，本案仍然在保证期间，被告利百公司应该对被告周成芳所欠债务承担连带清偿责任。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，原告要求对本案抵押物荔浦县荔城镇篓园新城1栋2单元601号房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。被告吕雪钊与被告周成芳、第三人谢衡与被告利百公司之间的房屋买卖合同关系，与本案审理的金融借款合同关系是两个不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，被告吕雪钊与第三人谢衡可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司荔浦县支行与被告周成芳、荔浦县利百新村建设发展有限公司于2011年7月27日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号个住房字桂林行荔浦支行2011年0000355号）；
二、被告周成芳自本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司荔浦县支行借款本金232121.34元及利息4442.62元（此利息计至2016年5月30日止，其余利息按原告与被告签订的借款合同约定，计至借款全部还清之日止）；
三、原告中国工商银行股份有限公司荔浦县支行对被告周成芳提供登记于桂房他证荔字第201123**号房屋他项权证中的荔浦县荔城镇篓园新城1栋2单元601号房屋在折价或者拍卖、变卖后所得的价款在上述抵押担保合同约定的抵押担保范围内享有优先受偿权；
四、被告荔浦县利百新村建设发展有限公司对被告周成芳的上述债务承担连带偿还责任。
如义务人未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案受理费4848元，由被告周成芳、荔浦县利百新村建设发展有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4848元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李启宁
代理审判员 覃丽文
人民陪审员 廖 冰
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 叶佐玉