湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民二终字第16号
上诉人（原审原告）花垣县万众物业管理有限公司。地址：花垣县钟佛山北路边城步行街*号楼。
法定代表人余炳辉，男，该公司董事长。
委托代理人杨涛，男，湖南四维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨敏，女，1977年7月30日出生。
花垣县万众物业服务管理有限责任公司（以下简称“万众物业公司”）与杨敏物业服务合同纠纷一案，万众物业公司与杨敏均不服花垣县人民法院（2014）花民初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人万众物业公司的委托代理杨涛，上诉人杨敏到庭参加诉讼，上诉人万众物业公司的法定代表人余炳辉经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原审查明，2012年8月20日被告杨敏向花垣县众望房地产开发有限公司购买和悦家园小区2-1-201号房屋，双方签订《商品房买卖合同》，约定出卖人即花垣县众望房地产开发有限公司依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，物业服务收费价格由双方另行约定。花垣县众望房地产开发有限公司于2011年10月15日委托原告花垣县万众物业管理有限公司对和悦家园小区进行前期物业服务。2012年4月6日被告领取房屋钥匙，2013年3月被告装修、入住该房屋，并在《业主公约》上签字。原告万众物业与被告杨敏就2号楼1单元201室建筑面积为145平方米的房屋签订《物业管理服务协议》，原告万众物业与被告杨敏在该协议尾部盖章、签字。该服务协议约定管理费用每月每平方米1元（1.00元／m2／月），缴纳费用时间为每个月10号之前；且对物业管理服务质量进行了约定：1、房屋外观：整齐统一，标志明显；2、设备运行：正常及安全；3、房屋及设施、设备的维修、养护，及时与按时，应达到规定的运行及使用安全标准；4、公共环境：合理设置垃圾桶，垃圾日产日清，无卫生死角，无垃圾暴露、无墙壁小广告。公共区域的公共设施、设备的道路、楼梯、绿地每日清洁一次，全天保洁；5、绿化：按时修剪、养护和管理；6、交通秩序：保持道路畅通，车辆停放有序；7、保安：主要出入口有专人值守，24小时定岗和巡逻，根据巡逻路线保安人员定时巡视，对进入小区的人员实行身份确认，对外来人员和车辆及大件物品实行登记制度，确保小区的安全；8、急修：15分钟到位；小修：30分钟完成；9、确保消防设备设施、消防通道的完好无损和通畅。
《物业管理服务协议》签订后，被告杨敏按照协议约定缴纳了相关的物业管理费用。至2013年4月14日始，被告杨敏拒缴物业管理费用，故原告万众物业起诉至法院请求被告支付欠缴的物业管理费共计2175元。
另查明，和悦家园小区并未选举产生业主委员会，亦未办理登记手续。
原审认为，原告万众物业与被告杨敏就2号楼1单元201室建筑面积为145平方米的房屋签订《物业管理服务协议》，原告万众物业与被告杨敏均在该协议尾部盖章、签字，原告万众物业虽未经和悦家园小区业主委员会选聘，但原告已提供了物业服务，被告也从原告提供的物业服务中获得了利益，亦于2013年4月14日之前按照协议的约定缴纳了相关的物业管理费用，故原、被告双方业已形成了物业服务关系，双方为该《物业管理服务协议》的合同主体。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条的相关规定，前述协议不存在无效或可撤销的情形，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属于有效合同，可以作为处理本案的依据，原、被告双方应根据协议的约定行使权利、履行义务。
原告万众物业应根据《物业管理服务协议》确定的具体管理要求实施物业管理服务。本案中，根据被告杨敏提交给本院的和悦家园小区现场照片显示，原告万众物业存在垃圾暴露；楼梯未做到每日清洁和全天保洁；绿化未按时修剪、养护和管理；对进入小区人员未实行身份确认，对外来人员和车辆及大件物品亦未实行登记制度；消防设备设施破损后未及时修复等问题，据此原告履行物业服务合同存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主拒绝交纳物业费的抗辩，需要基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。原告万众物业提供的物业服务虽然存在瑕疵，但未达到有重大瑕疵，或者不能履行物业服务合同这一要求。故被告以原告未按《物业管理服务协议》内容提供物业服务拒绝交纳物业费用的主张不能成立，经原告书面催交后，被告应按照《物业管理服务协议》交纳相关物业服务费用，即交纳自2013年4月14日至2014年7月14日每月每平米1元的物业管理费总计2175元（15个月×145m2×1元／m2=2175元）。但因原告提供的物业服务与合同约定的具体要求存在不符之处，原告应当为此承担合同违约的责任。由于合同未对物业服务项目进行分类定价，亦未约定违约责任，故法院酌定原告在物业服务费收费总额的基础上减收30%，即被告杨敏须向原告万众物业交纳物业管理费用1522.5元（2175元-（2175元×30%）=1522.5元］。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条、第六条，判决如下：一、被告杨敏于本判决生效之日十日内支付原告花垣县万众物业管理有限公司物业管理费1522.5元。二、驳回原告花垣县万众物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告杨敏承担35元，原告花垣县万众物业管理有限公司承担15元。
万众物业公司不服一审判决，向本院上诉称，一、原审法院认定事实虽然清楚，但适用法律错误，判决有失公允。一审法院认定上诉人在服务中与合同约定的服务有不符之处，因此判决减收30%，没有事实和法律依据。被上诉人应全额支付物业管理费1740元。首先，一审法院认定了万众物业公司有权向杨敏收取合同约定的物业管理费，同时也认定万众物业公司已为刘汉军提供了物业管理服务，但在物业管理服务中存在瑕疵，且不构成重大瑕疵。因此，根据物业合同约定和物业管理法律法规、司法解释的规定，被上诉人应当按合同约定数额承担交纳物业管理费的义务；其次，按照物业管理合同，没有因物业管理中的不足而减少物业管理费的约定，业主无权要求减少交纳的物业管理费；第三，按照法律规定，没有因物业管理中的不足而减少物业管理费的规定。按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主的权利时请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等权利，法律并未赋予业主要求减少物业管理费的权利。综上，根据本案事实和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，一审法院的判决不当，请求二审法院依法予以改判，要求被上诉人支付全额的物业管理费。
被上诉人杨敏答辩称，1、涉案物业管理服务协议均为非法，属于无效合同；2、涉案物业管理服务协议属于虚假合同，合同另一方“花垣县国税局和悦家园业主委员会”根本不存在，该合同属于无效合同；3、万众物业公司并未按照自己制定的物业管理服务协议提供物业服务。
上诉人杨敏不服一审判决，向本院上诉称，一、一审法院适用法律错误，一审法院依照物业管理相关法律法规认定上诉人应向被上诉人交纳物业管理费，但未注意到此份双方所签订的《和悦家园小区物业管理服务协议》为非法签订，属于无效合同。上诉人在付清所购买的花垣县和悦家园商品房全部房款后实际未能同时拿到该套房屋的钥匙，该房屋钥匙被开发商私自交给了开发商指定的前期物业，所有购买和悦家园小区的业主都被要求在万众物业公司处领取所购房屋的钥匙，领取钥匙的前提必须签订由万众物业公司单方面拟定的《物业管理服务协议》。上诉人购买房屋本应到开发商处领取钥匙，却被要求到万众物业公司处领取，并被要求签订《物业管理服务协议》，这种以非法扣留房屋钥匙为手段，逼迫房屋购买人违背意愿与之签订协议的行为违反了《合同法》第三条、第四条的规定。二、虽然双方签订了《和悦家园小区物业管理服务协议》，但存在明显的错误。该协议中一方为“花垣县国税局和悦家园业主委员会”，而非具体签订协议的购房业主，但协议落款人却要求购房业主签字，协议前后名称不一致，且“花垣县国税局和悦家园业主委员会”是虚构的组织，并未依法登记成立，因此，该业主委员会是非法的，虚构的，那么涉案物业服务协议因主体不存在而至始未发生法律效力。三、一审事实部分认定不清，一审认为，上诉人入住后缴纳了部分物业管理费，就应当视同上诉人认可该协议，并应该按照协议规定履行义务。上诉人承认入住房屋是事实，同时也认可缴纳过部分物业管理费的事实，但这并不代表认同或承认涉案物业服务管理协议为真实合法有效的。上诉人一开始缴纳相关的物业服务费用，是出于自愿，而非受合同约束，但被上诉人万众物业公司未提供合格的物业服务，上诉人当然有权利停止支付费用。综上所述，上诉人请求二审法院依法查明事实，认定涉案物业服务合同为无效合同，并撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人万众物业公司答辩称，万众物业公司已提供了物业服务，并且杨敏已在服务中实际受益，双方已形成事实上的物业管理服务法律关系，且双方签订了物业管理服务协议，应作为杨敏缴纳物业管理费的依据。同时，万众物业公司在提供服务的过程中，并未存在重大瑕疵或者根本性违约，根据法律规定，杨敏应如数缴纳欠付的物业管理费。
上诉人杨敏为证明自己的主张，向本院提交证据一份：视频资料及照片，拟证明：万众物业公司未尽到物业服务合同所约定的合同义务。
上诉人万众物业公司对上诉人杨敏提交的证据发表质证意见称：1、该视听资料没有拍摄时间和拍摄人，对证据三性均提出异议。2、该份证据不属于新证据，因为在一审中已经提出了，但没有向法庭提交，所以不属于新证据。3、这些证据均不能证明上诉人万众物业管理公司在履行服务中有重大瑕疵。4、这些证据没有上诉人万众公司改善服务之后的状况。
本院根据双方当事人的陈述意见，结合证据的“三性原则”，对该份证据认定如下：结合杨敏一审提交的相关照片资料，以及上诉人万众物业公司自认确实存在物业服务上的不足之处，本院对该份证据的真实性予以认定，但该组证据不能证明万众物业没有履行涉案物业服务合同约定的义务，只能反映出其在从事物业服务中存在部分不足之处。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，双方当事人未对一审查明的事实提出实质性异议，对一审查明的事实予以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：1、双方当事人是否存在物业服务合同法律关系；2、万众物业公司是否已按照涉案物业服务合同全面履行了合同义务；3、杨敏是否应向万众物业公司交纳物业管理费。
关于双方当事人是否存在物业服务合同法律关系问题。虽然上诉人杨敏主张涉案物业管理协议是无效协议，但其并没有提供充分的证据予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该案中的情形并未触及法律规定的“合同无效”的情形。至于上诉人杨敏称，涉案物业管理协议前后合同主体不一致，合同抬头是和悦家园小区业主委员会，合同落款是上诉人杨敏，合同因主体不一致而未能发生法律效力的观点，本院经审查认为，虽然涉案物业管理协议形式上存在前后合同主体不一致的情形，但这只是属于合同内容形式上的瑕疵，并未影响到双方当事人之间订立物业服务合同的真实意思表示，因为《物业管理条例》并未强制规定某小区内房屋所有权人应当成立业主委员会，《物业管理条例》只是为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益而制定的。该条例第十条规定，可以由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。因此，杨敏作为小区内的业主，直接与万众物业公司发生物业服务合同法律关系，并未违反相关法律、法规的禁令，同时万众物业公司实际上已提供了物业服务，杨敏也从中受益，且杨敏作为小区业主，也缴纳过物业管理费，故本院认为，涉案物业管理协议属于有效协议，可以作为处理本案的依据，双方应根据协议的约定行使权利、履行义务。至于上诉人杨敏因不满意物业服务而否认涉案物业管理协议的做法，本院认为，上诉人杨敏表示过和悦家园小区也需要物业公司来进行管理，故物业服务企业未达到业主满意的程度不能作为否认双方存在物业管理服务合同法律关系的依据。
关于万众物业公司是否已按照涉案物业服务合同全面履行了合同义务的问题。在本案中，涉案物业管理协议对物业管理服务的质量进行了约定，但根据一审、二审杨敏提交的录像、照片等视频资料来看，万众物业存在垃圾暴露；楼梯未做到每日清洁和全天保洁；绿化未按时修剪、养护和管理；对进入小区人员未实行身份确认，小区大门始终敞开，对外来人员和车辆及大件物品亦未实行登记制度；消防设备设施破损后未及时修复等问题。根据《物业管理条例》第三十六条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。现万众物业公司未能按照合同约定提供物业服务，即存在违约行为，根据最高人民法语《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，万众物业公司需要承担相应的违约责任。故在本案中，万众物业公司并未按照涉案物业服务合同全面履行合同业务。
关于杨敏是否应向万众物业公司交纳物业管理费的问题。在本案中，万众物业公司虽未能按照物业服务管理协议的约定全面提供物业服务，存在一定程度上的违约，但其提供的物业服务基本能够满足业主对物业服务的基本需求，在提供服务的过程中，也未出现重大安全事故。至于万众物业提供物业服务的不足之处，并不能作为杨敏拒绝缴纳物业管理费的理由，万众物业公司在履约中并不存在根本性违约，杨敏可以要求万众物业公司承担违约责任，但是并不能以不缴纳物业管理费的方式加以抗辩。
由于万众物业公司未能按照物业服务管理协议的约定全面履行合同义务，导致杨敏签订物业服务管理协议的合同目的不能完全实现，万众物业公司在履约中存在瑕疵，所提供的物业服务存在不足之处。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条的规定，万众物业公司应承担相应的违约责任。由于协议未对物业服务项目进行分类定价，亦未约定违约责任的承担方式，一审法院酌情在物业服务费总额的基础上减收30%的做法，既能够保护守约方的利益，又达到了惩罚违约方的目的。至于万众物业公司上诉所提出的最高人民法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》没有赋予业主在物业服务企业存在违约行为的情况下，可以要求减收物业管理费的意见，本院经审查认为，在商事物业服务合同法律关系中，业主与物业服务企业的违约责任承担方式最终会体现为货币的形式，一审发法院酌情减收物业管理费的做法，并无不当。再者，该司法解释条款并未书面列举了违约责任承担的全部方式，其书面表述为“承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，即除上述三种违约责任承担方式之外，还可以有其他的救济方式，一审法院以减收物业管理费的方式责令万众物业公司承担违约责任，于法有据，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉理由于法无据，于情理不合，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计100元，由上诉人花垣县万众物业管理有限公司负担50元，由上诉人杨敏负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 俊
审 判 员 李华华
审 判 员 曾浩恒
二〇一五年四月十三日
代理书记员 舒 丹