北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初21958号原告（反诉被告）：王宇婷，女，1987年8月9日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王子君（王宇婷之父），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：顾倩，北京睿乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：李向进（兼任蔚晴之委托诉讼代理人）,男，1983年1月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：袁椿晖，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）:任蔚晴，女，1986年9月16日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，该单位职员。原告（反诉被告）王宇婷与被告（反诉原告）李向进、任蔚晴，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王宇婷之委托诉讼代理人王子君、顾倩，李向进（兼任蔚晴之委托诉讼代理人）及李向进之委托诉讼代理人袁椿晖，我爱我家公司之委托诉讼代理人马燕凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王宇婷向本院提出诉讼请求：1.解除王宇婷与李向进、任蔚晴签订的关于北京市海淀区二里庄X号楼X门X室的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；2.李向进、任蔚晴向王宇婷支付违约金113.2万元；3.由李向进、任蔚晴承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月6日，王宇婷与李向进、任蔚晴签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称《房屋买卖合同》），约定王宇婷将位于北京市海淀区二里庄X号楼X门X号房屋（以下简称X号房屋）以566万元的价格出售给李向进、任蔚晴。合同签订后，王宇婷积极履行合同义务，配合李向进、任蔚晴办理相关手续，但李向进、任蔚晴未按合同约定支付剩余购房款，给王宇婷造成了巨大损失。按照双方合同约定，王宇婷有权解除合同，李向进、任蔚晴应承担违约责任。李向进、任蔚晴辩称：李向进、任蔚晴不同意王宇婷的全部诉讼请求，理由是：李向进、任蔚晴不存在违约行为，其已按照合同约定按期履行了义务，X号房屋已完成了过户手续，双方合同已经履行完毕。我爱我家公司述称，双方合同已经履行完毕，故我爱我家公司不同意解除双方的合同，王宇婷的其他诉请，与我爱我家公司无关。李向进、任蔚晴向本院提出反诉请求：1.王宇婷向李向进、任蔚晴交付X号房屋；2.王宇婷向李向进、任蔚晴支付逾期交房违约金113.2万元；3.由王宇婷承担反诉费用。事实和理由：根据双方签订的《补充协议》的约定，王宇婷应在收到全部购房款当日将X号房屋腾空给李向进、任蔚晴，但王宇婷至今未向李向进、任蔚晴交付房屋，其行为已构成违约。王宇婷针对李向进、任蔚晴的反诉辩称，王宇婷不同意李向进、任蔚晴的全部反诉请求，理由是：双方已经在2017年2月17日办理了X号房屋的交付手续，当时王宇婷、李向进、我爱我家公司以及X号房屋的代理出租方以及租户均在现场，双方对水电等费用进行了核实，且李向进和租户进行协商，还确定了续租事宜。我爱我家公司述称，有关李向进、任蔚晴的第一项反诉请求，我爱我家公司尊重法院判决，其余反诉请求，与我爱我家公司无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：王子君系王宇婷之父，王宇婷委托王子君有关X号房屋出售事宜。2016年9月6日，王宇婷（出卖人、甲方）与李向进、任蔚晴（买受人、乙方）经我爱我家公司居间签订了《房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方名下X号房屋，房屋成交总价为566万元；乙方应于合同签订当日向甲方支付定金30万元；乙方选择商业贷款，拟贷金额为260万元；乙方于网签后房屋产权过户前1日通过自行交接方式向甲方支付156万元，于网签后房屋产权过户前1日通过资金监管方式向甲方支付120万元；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业校验止，该房屋保持原状，该房屋的附属设施设备、装饰装修、其他相关物品清单等具体情况，见双方另行签署的补充协议或物品清单；甲方应当在房屋产权过户后3日内将该房屋交付给乙方；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议；甲方逾期交房在10日内，按房屋成交总价的日万分之五的标准支付违约金，逾期超过10日的，按房屋成交总价的5%的标准支付违约金；乙方逾期付款在10日内，合同继续履行，乙方按逾期应付款万分之五的标准支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，乙方按房屋成交总价的20%的标准支付违约金。同日，王宇婷（甲方）还与李向进、任蔚晴（乙方）以及我爱我家公司（丙方）签订了《补充协议》，约定：“第一条：甲乙双方同意将X号房屋出售给乙方。第二条：经甲乙双方友好协商同意，甲乙双方任何一方如对另一方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，双方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：甲乙双方协商一致，甲方净得房屋交易款566万元。第四条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在房屋产权过户前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。第五条：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交10万元，余额部分在房屋查档后2日内补齐。第六条：甲乙双方要求，乙方自行支付甲方购房款186万元，丙方已明确告知甲乙双方自行支付房款风险较大，甲乙双方已经充分理解，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已经尽到告知风险的义务，因此上述房款出现任何纠纷甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。第七条：甲方承诺标的房屋学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款10%的违约金。第八条：经甲乙双方友好协商，在房屋过户后，对于房屋租客按如下方法处理：甲方结束与标的房屋中租赁客户的租赁关系，并在甲方取得全部房款当日将房屋腾空给乙方，并双方在交房前或当天完成物业校验。第九条：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2016年9月6日签订的《房屋买卖合同》及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2017年2月5日，因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《房屋买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得其他方的同意，丙方的居间服务费按《居间服务合同》约定执行。第十条：违约条款：除甲乙丙签署的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。第十一条：其他：1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需要进行约定，若有争议，应由甲乙丙三方另行协商解决。2、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，如三方各自所执的协议内容存在差异的，以留存于丙方处的协议内容为准。3、本协议为《房屋买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《房屋买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。”上述合同签订后，李向进、任蔚晴先后向王宇婷支付了定金30万元及购房款341万元。此外，李向进、任蔚晴向上海浦东发展银行申请了贷款195万元，于2017年5月17日划转给王宇婷。另，双方于2017年2月17日共同办理了X号房屋权属转移登记手续，后北京市国土资源局于2017年2月21日核发了X号房屋的《不动产权证书》，该房屋登记至李向进、任蔚晴名下。双方关于购房尾款付款时间和X号房屋交付存有争议。关于应付购房尾款时间：王宇婷主张根据《补充协议》第九条的约定内容，应当在2017年2月5日前付清。李向进、任蔚晴则主张该约定规定的是过户时间，而非尾款支付时间，理由是其付款方式为贷款方式，而根据贷款流程，购房尾款需在完成过户后由银行直接放款至王宇婷账户内，银行何时发放贷款并不确定，故双方在《房屋买卖合同》和《补充协议》中并没有明确约定购房尾款的具体付款时间。王宇婷就其主张向本院提交如下证据：1、王宇婷之父王子君与我爱我家公司员工朱某1在2016年11月19日至20日的微信记录，内容主要为王子君与朱某1沟通有关延长期限及补偿事宜；2、王宇婷于2017年4月1日向李向进、任蔚晴发送的《关于撤销的告知函》，告知李向进、任蔚晴存在逾期付款的违约行为；3、王子君与李向进、朱某1的微信聊天记录，内容为王子君告知李向进已构成违约。经质证，李向进、任蔚晴对上述证据的质证意见为：对上述证据的证据三性均不认可。我爱我家公司的质证意见为：对证据1，真实性不认可，微信记录是截取的，不完整，但认可朱某1系其员工；对证据2，关联性不认可。李向进、任蔚晴就其主张向本院提交如下证据：朱某1（我爱我家公司员工）的证人证言。朱某1当庭陈述的主要内容为：双方《补充协议》上约定的是最迟过户时间，双方之间的合同已经按照流程履行完毕。在合同履行过程中，其和王子君确实聊过关于延期和补偿的事情，最终因春节放假原因，李向进、任蔚晴迟延了12天过户，但这个是与王子君沟通过的，王子君是同意的。经质证，王宇婷的质证意见为：不认可该证人证言，证人发表的意见超越了合同条款的内容，如果2月5日不是全款给付的日期，那么我爱我家公司有义务向王宇婷尽到提醒的义务，且我爱我家公司有资金监管的义务，李向进、任蔚晴到期没有给付全款的话，我爱我家公司也有代付的义务，同时，如果合同对付款没有履行期限的话，那么也没有必要和其商谈延期和补偿的情况了。我爱我家公司的质证意见为：认可证人证言。本院对上述证据的认证为：结合双方提交的证据，本院对王宇婷提交的证据的真实性均予以采信，双方提交的证据的证明力，本院另行评述。关于X号房屋交付：李向进、任蔚晴主张根据《补充协议》第八条的约定内容，王宇婷应当在收到全部房款当日将X号房屋交付，也就是2017年5月17日。王宇婷则主张双方已在2017年2月17日办理X号房屋权属转移登记当日已完成了X号房屋交付。王宇婷就其主张向本院提交如下证据：郑某（明大伟业房地产经纪有限公司经纪人）的证人证言。郑某当庭陈述的主要内容为：“X号房屋自2003年起一直委托其所在的公司对外出租。王子君在2016年通知其该房屋准备出售了。2017年2月17日上午，王子君给其打电话，告知其正在办房本过户，让其中午在X号房屋内等王子君，协助王子君和买方办理房屋交接手续。当天下午，其通知了X号房屋内的租户一并等候。当天下午1点左右，王子君、买方及我爱我家公司中介一起来到了X号房屋，共同进行了房屋交接事宜，具体为：1、对房屋使用过程中水电气费进行核算交接，现场双方对电、燃气费没有争议，仅水费有欠缴记录，其同意核实后处理；2、双方核实物业供暖费没有欠缴；3、原租赁合同最后一期房租由新业主李先生收取；4、新业主希望能够继续出租此房，租户也表示想续租，双方经商后达成了口头协议，租户以6600元在现合同到期后续租此房屋；5、其告知房屋内家具家电设施等都归原业主王子君，由于买方要继续出租，建议其折价处理。2017年3月7日，新业主李先生向其打电话，询问欠缴水费的事情，其所在公司核实后交清了欠费，并拍摄了发票的照片，并于2017年3月8日通过微信发给了李先生。2017年3月29日，原业主王子君找其询问房租的事情，其询问过租户后告知王子君，租户已于2017年3月26日将房租转账给新业主李先生，原业主王子君告知其由于新业主房款至今还未全部付清，经过他们双方协商，后续租金还是应该给王子君，新业主付清房款后，租金再由新业主收取，房产过户交接就全办理完了。2017年3月30日，租户告知其新业主已将房租退还了，租户随后将房租转给了其，其再将房租转给了王子君。”经质证，李向进、任蔚晴的质证意见为：认可证人证言内容，但不认可证人所述的2017年2月17日办理的系房屋交付事项，理由是当天双方未对房屋内的家具家电的处理达成一致意见，只是对水电气费进行核实，而且应王宇婷要求，李向进、任蔚晴退还了已收取的租金，故当天并非是交付日。我爱我家公司的质证意见为：交接只是对水电等费用的核实，不属于房屋交付。李向进、任蔚晴就其主张向本院提交了如下证据：1、X号房屋租户马某于2017年6月24日出具的《房屋承租证明》，内容为：本人马某，自2016年6月26日至2017年6月26日，承租了X号房屋用于居住，并且实际居住至今，租金收取方为王子君。最近一次租金为2017年3月26日至2017年6月26日期间的租金，付款时间为2017年3月30日，租金6600元/月，付款金额共计19800元；2、李向进与马某的通话记录，通话内容主要是李向进询问马某房租交付及搬出事宜；3、李向进于2017年6月12日向王子君发送的微信记录，微信内容主要是李向进要求王子君在24小时内完成交房，将水电费等费用结清，并将5月17日以后的出租收益转至李向进名下账户；4、马某于2017年9月16日出具的《交房证明》和转账记录，其中《交房证明》的主要内容为：自租赁合同到期之前于6月6日本人交付郑某2000元，其中1200元作为房屋剩余租金，800元作为房屋租赁合同到期后水电燃气费等交接费用（转账方式为支付宝转账），并根据签订的合同内容本人在与郑某沟通后于6月26日搬出房屋，并把房屋钥匙根据沟通内容留在约定位置。经质证，王宇婷对上述证据的质证意见为：对证据1和2，真实性不予认可，证人马某没有出庭；对证据3，真实性不认可，证明目的不认可，王宇婷已先行提出诉讼，李向进、任蔚晴违约在先；对证据4，真实性及证明目的均不认可，证人马某没有出庭，而且根据郑某的陈述及李向进、任蔚晴的陈述，租金确实先给了李向进，说明2月17日双方已完成房屋交付，如果不是交房，那么当时核实的水电费在后期还会变化，需要重新核实。我爱我家公司对上述证据的质证意见为：证据1-4的关联性均不认可。另庭审中，在证人朱某1出庭陈述时，经本院询问，其陈述在2017年2月17日，王宇婷和李向进、任蔚晴双方办理了X号房屋的水电气等费用的校验。本院对上述证据的认证为：对王宇婷、李向进、任蔚晴提交的证据的真实性均予以采信，同时，因李向进、任蔚晴提交的有关马某的证明，因马某未出庭作证，其相关陈述依法不具有证据效力，其他证据的相应证明力，本院另行评述。另庭审中，经询问，双方表示在过户当日办理物业校验时，双方对于X号房屋中的物品的处置问题未达成一致意见，且双方在签署《房屋买卖合同》时，亦未对X号房屋中的物品签署物品清单。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王宇婷与李向进、任蔚晴双方签订的《房屋买卖合同》以及王宇婷、李向进、任蔚晴、我爱我家公司三方签订的《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。各方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的第一个争议焦点为李向进、任蔚晴是否存在逾期付款的违约行为。根据本案查明的事实，因王宇婷收到最后一笔购房款的时间在2017年5月，则判断李向进、任蔚晴是否存在逾期付款的违约行为的一个事实要件为李向进、任蔚晴应当何时向王宇婷支付购房尾款。而双方因对《补充协议》第九条的约定内容的理解存在重大分歧，导致该事实存在争议。本院认为，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方签署的《补充协议》第九条所约定的期限，从词句上使用的是“延期执行至2017年2月5日”，而根据双方《房屋买卖合同》中的相关期限约定内容，双方对于李向进、任蔚晴所申请的贷款部分的购房款的支付时间，并未作出明确约定，且根据贷款流程，买受人申请贷款获得银行审批通过后，相关贷款需在完成房屋过户并办理抵押权登记后，由银行直接向出卖人放款。因此，根据交易习惯，贷款部分的购房尾款的支付期限，应在房屋过户之后。而双方在《房屋买卖合同》中对于过户期限，已作出了明确的约定，即签订合同之后90日内，即2016年12月5日，而《补充协议》所约定的日期为2017年2月5日，该期限能够与《房屋买卖合同》所约定的过户期限前后呼应。综上，双方《补充协议》第九条所约定的期限，应理解为房屋过户的履行期限，而非给付购房款的履行期限。因此，本院认定李向进、任蔚晴不存在逾期付款的违约行为。现王宇婷以李向进、任蔚晴存在逾期付款的违约行为为由要求解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，并要求李向进、任蔚晴支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案的第二个争议焦点为王宇婷是否存在逾期交房的违约行为。对此，本院认为，根据双方《补充协议》第八条的约定内容，王宇婷应在取得全部房款当日向李向进、任蔚晴交付X号房屋，但根据王宇婷申请的证人郑某及李向进、任蔚晴申请的证人朱某2陈述的相关内容，可以确认在王宇婷方、李向进方、我爱我家方、X号房屋内租户方及X号房屋原委托出租方均在场的情况下，各方对X号房屋的水电气等费用进行了校验，而且李向进方与租户方还就租金收取、后续续租事宜达成了一致约定，上述行为完全符合在租赁状态下办理交房手续的应有特征，且李向进在后期亦实际收取过租户交纳的租金，该行为更能印证各方在2017年2月17日实际已完成了X号房屋的交付手续，虽然李向进方与王宇婷方并未就X号房屋内家具家电等物品的处置达成一致意见，且后期李向进亦将所收取的租金予以退还，但上述事实不足以否认前述行为所体现出的交付房屋的特征，故本院认定王宇婷、李向进、任蔚晴在2017年2月17日已实际完成了X号房屋的交付手续。现李向进、任蔚晴以王宇婷存在逾期交房的违约行为为由，要求王宇婷支付逾期交房违约金的反诉请求，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。相关租金分配及X号房屋中的物品事宜，双方另行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、驳回王宇婷的全部诉讼请求；二、驳回李向进、任蔚晴的全部反诉请求。本诉案件受理费25710元，由王宇婷负担，已交纳。反诉案件受理费7494元，由李向进、任蔚晴负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陆金伟二〇一七年九月二十九日书记员  刘小妹