江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终2025号
上诉人（原审被告）：赵卫平，女，1965年6月23日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。
上诉人（原审被告）：张献德，男，1964年10月13日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：盖仁花，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡凯，男，1990年7月8日生，汉族，住河南省永城市。
委托诉讼代理人：王亚，江苏觉悟律师事务所律师。
上诉人赵卫平、张献德因与被上诉人蔡凯房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初3916号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵卫平及赵卫平、张献德的共同委托诉讼代理人盖仁花，被上诉人蔡凯的委托诉讼代理人王亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵卫平、张献德上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费及保全费由被上诉人负担。事实和理由：1、赵卫平单方和被上诉人签订的房屋买卖协议不能发生所有权转移的效力。涉案房屋是两上诉人的夫妻共同共有财产，签订买卖协议没有征得张献德的同意，之后也没有取得张献德的追认。张献德事后是强烈反对的，该协议对张献德不具有法律约束力。2、赵卫平在签订协议时也并非真实意愿，被上诉人以强硬的态度、过分的语言刺激才使赵卫平违背意愿签订了房屋买卖协议。3、根据本市的限购政策，涉案房屋是上诉人的第2套房屋，自权属登记之日未满2年，不得上市交易。故双方签订的协议因限购政策的出台不能继续履行，无法实现合同目的，合同应当解除，双方均无需承担违约责任。
被上诉人蔡凯答辩称：一审判决适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉。1、虽然本案的房屋买卖合同是上诉人赵卫平个人与被上诉人签订，但是在签订合同时赵卫平当着被上诉人及中介工作人员的面与其丈夫张献德通话，双方对房屋买卖行为及价格进行了沟通。在张献德同意的情况下，以77万的价款出售给被上诉人并签订了合同。2、在一审法院第一次开庭庭审时，为了查明案件的事实，法官当庭与张献德通话，以调查张献德对于本案房屋买卖的行为是否知晓和同意。张献德表示对于赵卫平房屋买卖的行为他是知道的也是同意的。其次，签订合同时，赵卫平持有其与张献德的结婚证和涉案房屋房证的原件，使被上诉人有理由相信赵卫平的行为是经张献德同意的。3、对于赵卫平的行为，张献德从未作出反对的意思表示。根据法律规定，张献德默示的行为便是对赵卫平行为的认可。4、关于限购政策，首先限购政策表现的形式只属于法律文件，不能对抗我国的合同法及其他的法律规定。根据合同法规定，上诉人赵卫平与被上诉人之间的房屋买卖行为是合法有效的，对于合同的履行原则一要诚信二要全面履行。订立的合同对双方都有约束力，并不能以一方不同意而解除。限购政策并没有限制房屋买卖行为，只是限制房屋买卖在形式上的交易过户行为。而本案中被上诉人同意在交易过户的时间上可以推后，符合限购政策规定的时间后再办理产权变更登记手续。另外，被上诉人为了履行合同的全面履行原则，主动将合同约定的使用贷款的方式交付给上诉人房款的行为调整为一次性将房款交清，也是便于双方对于合同的履行。
蔡凯向一审法院提出诉讼请求：依法确认蔡凯与赵卫平、张献德签订的房地产买卖协议有效，判令赵卫平、张献德继续履行合同（蔡凯交付赵卫平、张献德房款，赵卫平、张献德交付蔡凯房屋并协助办理解除抵押登记手续，产权变更登记手续待具备条件后赵卫平、张献德协助蔡凯办理）；本案诉讼费由赵卫平、张献德承担。
一审法院认定事实：赵卫平、张献德系夫妻关系。位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房屋系赵卫平、张献德共同所有。2017年2月7日，徐州市不动产登记局就涉案房屋办理苏（2017）徐州市不动产权第0006466号不动产权属证书。2017年5月16日，蔡凯（买受方、乙方）、赵卫平（出售方、甲方）以及案外人徐州荷满堂营销策划有限公司（委托方、居间方）签订《房地产买卖协议》（编号：HMT0001661），协议约定：赵卫平、张献德将其所有的位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室（建筑面积88.48平方米，产权证号：0006466）房屋出售给蔡凯，房屋购买价格为77万元，在签订本协议时，乙方交付购房预购金（定金）10000元，由中介方保管，在购房时该定金即抵购房款或过户费用或佣金。乙方采取首付加贷款方式支付房款，甲乙双方签署上述房地产备案协议之日，乙方须在当日或次工作日支付部分房款（含定金）300000元至资金监管账户，贷款部分于银行放款之日支付。过户费用均由乙方承担，承包给居间方办理。甲乙双方同意在2017年6月20日前到产权处申请该房屋转移登记手续。协议并对甲乙双方的违约责任作如下约定：甲乙双方签订协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金20000元给甲方；若甲方悔约，应书面告知乙方，并在5日内将已付购房款（不计利息）返还给乙方，但甲方应同时支付违约金20000元。乙方不能按协议规定期向甲方付清购房款，或甲方不能按协议规定期间向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方按日向对方支付总房款千分之五的滞纳金。逾期超过十五日则视同违约，由违约方向守约方支付20000元整，协议终止。蔡凯、赵卫平以及居间方徐州荷满堂营销策划有限公司分别在该协议上签字、捺印或加盖印章。当日，蔡凯向居间方徐州荷满堂营销策划有限公司支付定金10000元。
2017年5月31日，徐州市人民政府出具《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市平稳健康发展的意见》（徐政发[2017]33号）。该意见第六条规定，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。该意见并注明于2017年6月1日起实施。
庭审中，一审法院电话联系张献德，张献德本人陈述：涉案房屋是在我与赵卫平夫妻关系存续期间购买，贷款是由夫妻共同财产偿还的。另外，我们在此之前还买了滨湖花园的房屋。涉案房屋因一直闲置，就想卖出去，是由赵卫平进行操作的。2017年上半年，赵卫平告诉我房子有人买，具体卖给谁我不清楚，是赵卫平签的协议，卖了多少钱我也不清楚，因为我也不管钱的事情，我在南京的部队上，赵卫平长期在徐州，我当时对卖房子没什么意见，就给赵卫平说你卖了就行了。最近赵卫平给我说房子卖不了了，说不符合卖房的条件和规定，我说那成就成，不行也没办法，要是不符合条件过不了户就不卖了。
另查明，涉案房屋为赵卫平、张献德名下的第二套房产。赵卫平的户籍地为江苏省徐州市云龙区工程兵指挥学院516号。张献德的户籍地为江苏省南京市汤山街道集镇401-89号。
又，蔡凯为证明其愿意且有能力继续履行合同，已将剩余购房款76万元缴纳至法院账户。
一审法院认为：蔡凯与赵卫平签订的《房地产买卖协议》有效，理由如下：一、涉案房屋虽为赵卫平、张献德夫妻共同财产，但根据庭审中拨打张献德电话时张献德的陈述，可以认定张献德对赵卫平出售涉案房屋是同意且知情的，房地产买卖协议系蔡凯、赵卫平、张献德双方真实意思表示。二、徐州市人民政府颁发的徐政发【2017】33号《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市平稳健康发展的意见》亦不能影响蔡凯、赵卫平、张献德之间的《房地产买卖协议》的效力。首先，涉案《房地产买卖协议》签订于该文件颁布及实施之前。其次，合同的效力系法律对当事人之间成立的合同的法定评价，徐政发【2017】33号文件并非法律、行政法规，且属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效。再次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，蔡凯、赵卫平、张献德之间的《房地产买卖协议》并无法定的合同无效情形。
综上，涉案《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。即蔡凯向赵卫平、张献德支付相应购房款，赵卫平、张献德将涉案房产交付蔡凯，并协助蔡凯办理涉案房产的解除抵押登记手续以及产权变更登记手续。蔡凯为证明其愿意且有能力继续履行合同，已将剩余房款76万元缴纳至法院账户，故蔡凯关于赵卫平、张献德交付涉案房产、协助办理涉案房产的解除抵押登记手续的诉讼请求，予以支持。因徐政发【2017】33号文件的颁布及施行导致涉案房产产权在现阶段内不能发生转移，蔡凯主张待涉案房产产权变更登记条件具备后办理涉案房产的产权变更登记手续，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、确认蔡凯与赵卫平、张献德签订的《房地产买卖协议》（编号：HMT0001661）有效。二、赵卫平、张献德继续履行编号为HMT0001661《房地产买卖协议》：于判决生效后十日内将位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房产交付蔡凯，并协助蔡凯办理位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房产的解除抵押登记手续；待位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房屋具备产权变更登记条件后，赵卫平、张献德协助蔡凯办理上述房产的产权变更登记手续。
二审中，上诉人提交张献德本人书写的《情况说明》一份，证明张献德事先并不知道赵卫平和被上诉人签订买卖合同，事后也不同意将房屋出售，故双方的合同无法履行。被上诉人进行质证：张献德是案件当事人，说明情况是在一审判决之后作出的说明。相比较而言，在一审诉讼中法官询问涉案房屋买卖情况时张献德的回答应当是更加客观真实，《情况说明》不能作为证据。被上诉人提交徐州荷满堂营销策划有限公司出具的证明一份，证明在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，该公司是作为中介机构促使双方签订的合同。在双方签订合同过程中，上诉人赵卫平与其丈夫张献德通话确定了房屋交易的价格是77万元。进一步证明，在上诉人与被上诉人建立房屋买卖合同关系时，上诉人的丈夫张献德是同意和认可的。上诉人发表质证意见：该证明不符合证据的形式，因为该证据仅有盖章没有出具证明人的签名。该证明不具有客观真实性，当时赵卫平并没有和其丈夫通话，在卖房时没有征询张献德的意见。
二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》效力如何认定；2、如该协议有效，是否具备履行条件。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》效力如何认定的问题。上诉人主张涉案房屋是两上诉人的夫妻共同共有财产，签订买卖协议没有征得张献德的同意，之后也没有取得张献德的追认，该协议对张献德不具有法律约束力。但一审中上诉人方签字认可的庭审笔录载明，一审法官当庭拨打张献德电话，张献德在通话中陈述对赵卫平出售涉案房屋是同意且知情的。上诉人二审提交张献德的《情况说明》，与其一审中法官电话询问时的陈述矛盾，违反“禁止反言”原则，故对该《情况说明》不予采信。赵卫平上诉主张被上诉人在签订协议时以强硬的态度、过分的语言刺激使赵卫平违背意愿签订了房屋买卖协议，没有提供证据证明存在被胁迫或受欺骗的事实。赵卫平作为一个具备完全行为能力的自然人，应当对自己签订合同的行为承担相应的民事责任。综上，应当认定涉案房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效协议。
关于协议是否具备履行条件的问题。上诉人主张双方签订的协议因违反限购政策，不能继续履行，无法实现合同目的，合同应当解除。本院认为，相关限购政策仅是对产权过户时间进行了限制，不影响房屋的实际交付使用。现被上诉人已将全部购房款交付一审法院，履行了付款义务。上诉人应当按照合同约定将房屋交付给被上诉人，待具备过户条件时，双方再行办理产权过户手续。
综上，赵卫平、张献德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由赵卫平、张献德负担。
本判决为终审判决。
审判长 张向东
审判员 史善军
审判员 张 伟
二〇一八年五月二十二日
书记员 侯梦池