山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0791民初1552号
原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行，住所地潍坊高新区北海路2052号青青家园小区2、3号商住楼15号，组织机构代码：865439370。
负责人张旭，该行行长。
委托代理人宋建忠，男，1960年1月13日生，汉族，该行客户经理，住潍坊高新区。
委托代理人郑建，山东北海律师事务所律师。
被告赵秀兰，女，1982年4月2日生，汉族，住潍城区。
被告武建斌，男，1983年2月13日生，汉族，住潍城区。
被告山东万锦置业发展有限公司，住所地潍城区胜利西街1347号隆鑫大厦A座509室。
法定代表人黄健罡，该公司董事长。
委托代理人王洪波，男，1979年10月6日生，汉族，该公司职工，住。
被告山东龙楷投资担保有限公司，住所地潍坊市天恒大厦。
法定代表人苑青刚，该公司董事长。
原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行与被告赵秀兰、武建斌、山东万锦置业发展有限公司、山东龙楷投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行的委托代理人宋建忠、郑建，被告山东万锦置业发展有限公司的委托代理人王洪波到庭参加了诉讼，其他被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月19日，原告与赵秀兰签订个人购房借款/担保合同，被告向原告借款38.6万元，期限240个月，被告武建斌系赵秀兰之夫，为共同还款人，被告山东龙楷投资担保有限公司为此次借款提供了连带责任保证，被告山东万锦置业发展有限公司为该笔借款提供了阶段性担保，赵秀兰以其名下位于潍坊市潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼6802号房产向原告提供抵押担保，合同签订后，原告于2012年5月8日向被告发放借款38.6万元，之后被告多次未依约还款，按照合同约定，原告有权提前收回借款，请求依法判令被告赵秀兰、武建斌共同偿还原告借款本金359078.72元、利息6147.69元（利息计算至2015年6月30日，之后的利息按照合同约定计算至实际还清之日）；确认原告对抵押物赵秀兰名下潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼6802号房产一套的优先受偿权；3、被告山东万锦置业发展有限公司、山东龙楷投资担保有限公司对上述借款承担连带清偿责任；诉讼费用和实现债权费用由各被告连带承担。
被告山东万锦置业发展有限公司辩称，原告主张我方对承担连带保证责任缺少事实和法律依据，我方为合同的保证人，承担阶段性责任保证，且该房产已经办理了他项权预告登记，应当免除我方的保证责任，请求法院依法驳回对我方的诉讼请求。
被告山东龙楷投资担保有限公司庭后提交书面答辩状，对于赵秀兰的借款逾期我方并不知情，原告未通知我方，我方并非赵秀兰该笔借款的担保人，实现债权的费用不予认可。
其他被告未答辩。
经审理查明，被告赵秀兰与武建斌夫妻关系。2012年4月19日，原告与被告赵秀兰、武建斌、山东万锦置业发展有限公司签订个人购房借款/担保合同，约定:赵秀兰向原告借款38.6万元用于购置潍坊市潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼6802号的房屋，借款期限240个月，利率以借款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，被告按月等额本息还款法进行还款，被告未按约定日期偿还借款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按期支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收30%确定，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，原告有权停止发放尚未发放的借款，宣布借款提前到期，要求被告提前清偿全部或部分借款以及所产生的利息、罚息等其他费用直至解除合同，被告赵秀兰以其名下位于潍坊市潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼6802号的房屋向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，被告山东万锦置业发展有限公司向借款人提供保证，保证期限为合同项下借款到期之日起两年，原告依据合同宣布借款提前到期的，保证期间为借款提前到期之日起两年，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，原告有权自行选择实现担保的顺序。
2012年4月，原告与赵秀兰、山东龙楷投资担保有限公司签订赵权转让协议，约定：原告向赵秀兰发放的38.6万元住房贷款，除赵秀兰以所购房产作抵押外，另有山东龙楷投资担保有限公司作为保证人提供全程连带保证责任，保证期限自借款发放之日起至全部结清日止，山东龙楷投资担保有限公司履行连带保证责任并将借款结清后，赵秀兰同意原告将抵押权转让给山东龙楷投资担保有限公司。
被告赵秀兰将其名下位于潍坊市潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼6802号的房屋抵押给原告，双方于2012年5月8日对上述抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记（潍房预市属字第××号）。
合同签订后，原告于2012年5月8日向赵秀兰发放借款38.6万元，收款人为山东万锦置业发展有限公司，借款期限为2012年5月8日至2032年5月8日，年基准利率7.05%，浮动值10%利率变动周期为次年1月1日调档，年逾期利率10.0815%，逾期浮动值30%，按月归还本金利息。被告赵秀兰、武建斌自2014年8月10起累计六次以上未偿还借款本金和利息，至2015年6月30日，被告尚欠原告借款本金359078.72元、利息6147.69元，之后的利息原告主张按照合同约定计算至实际还清之日。
原告提交借款合同、个人借款凭证、自营历史明细列表、债权转让协议证明上述事实。被告山东万锦置业发展有限公司质证称，对借款合同的真实性无异议，根据担保法第二十八条规定，同一借款既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人应当先行使物的担保，以实现自己的权益；对借款凭证的真实性无异议，但该凭证并不能证明该款项已经实际支付；对明细列表真实性有异议，该证据为原告方单方出具，且无相关凭证、印章，该证据不能作为定案依据。被告山东龙楷投资担保有限公司对债权转让协议质证称，对协议真实性无异议，但并未约定赵秀兰违约后实现债权的顺序，根据物权法的规定，原告应先就赵秀兰抵押的房产实现其债权，不足部分由我方及山东万锦置业发展有限公司各承担百分之五十的担保责任。
上述事实有原告提交的合同、借款凭证、自营历史明细、债权转让协议等证据及当事人的当庭陈述在案为凭，足以认定。
本院认为，原告与被告赵秀兰、武建斌、山东万锦置业发展有限公司签订的个人购房借款/担保合同以及原告与赵秀兰、山东龙楷投资担保有限公司签订的债权转让协议均是各方真实意思的表示，且不违背法律、法规强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行权利义务。被告赵秀兰、武建斌从原告处借款38.6万元，但被告赵秀兰、武建斌未依约还款，此行为已构成违约，根据个人购房借款/担保合同的约定，原告有权要求被告偿还借款，又因双方当事人在合同中就利息及罚息、复利等进行了约定，且不违反相关法律规定，对原告主张被告应偿还至2015年6月30日的借款本金359078.72元、利息6147.69元及之后的利息按照合同约定计算的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告赵秀兰就抵押物办理了相应的预售商品房抵押权预告登记，原告享有的该抵押权合法有效，原告要求对该房产享有优先受偿权，本院予以支持。被告山东万锦置业发展有限公司自愿为以上借款提供连带责任保证，现被告赵秀兰、武建斌未按约还款，故山东万锦置业发展有限公司应对此债务承担连带清偿责任。根据双方合同约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，原告有权自行选择实现担保的顺序，因此，被告山东万锦置业发展有限公司辩解原告应当先行使物的担保，对物的担保以外的债权承担保证责任，本院不予支持。原告与赵秀兰、山东龙楷投资担保有限公司签订的债权转让协议，未约定同时存在债务人物的担保与保证人的保证，原告实现担保的顺序，因此，根据相关法律规定，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，被告辩称原告应先就赵秀兰抵押的房产实现其债权，本院予以支持。被告赵秀兰、武建斌、山东龙楷投资担保有限公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵秀兰、武建斌共同偿还原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行借款本金359078.72元、利息6147.69元（2015年7月1日之后至本判决确定的还款之日止的的利息按照合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行对被告赵秀兰名下位于潍坊市潍城区健康西街1599号五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼6802号的房屋（潍房预市属字第××号）享有优先受偿权。
三、被告山东万锦置业发展有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；保证人履行保证责任后，在履行责任范围内有权向被告赵秀兰追偿；
四、被告山东龙楷投资担保有限公司对上述第一项债务在原告就被告赵秀兰进行抵押的房产实现受偿权后不能清偿的部分承担连带清偿责任；保证人履行保证责任后，在履行责任范围内有权向被告赵秀兰追偿；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6778元，减半收取3389元，保全费2346元，共计5735元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 杨 岩
二〇一六年十二月一日
书记员 李红蕾