成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2015）金牛民初字第7314号原告（反诉被告）：四川青岸科技有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人：敬茜，总经理。委托诉讼代理人：蒋昊，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜正钦，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长春，男，1989年10月9日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，系该公司员工。被告（反诉原告）：成都康祺药业有限责任公司。住所地：四川省成都金牛高科技产业园。法定代表人：唐勇。委托诉讼代理人：欧阳秋月，泰和泰律师事务所律师。原告（反诉被告）四川青岸科技有限公司(以下简称“青岸科技”)与被告成都康祺药业有限责任公司（以下简称“康祺药业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青岸科技的法定代表人敬茜、委托诉讼代理人蒋昊、刘长春，被告康祺药业的委托诉讼代理人欧阳秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）青岸科技向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同，且康祺药业不得阻碍青岸科技搬迁租赁房屋内的办公设施；2、康祺药业向青岸科技退还房屋租金139500.90元；3、康祺药业向青岸科技支付解除合同违约金1506.38元；4、康祺药业向青岸科技支付因解除合同所造成的装修费、搬迁费损失共计360000元；5、由康祺药业承担本案诉讼费。事实与理由：青岸科技、康祺药业于2012年9月11日签订《房屋租赁合同》，青岸科技按照合同约定履行了租金支付义务。但康祺药业却违反平等、自愿、相互尊重的合约原则，多收取青岸科技房租费139500.90元，在市场价格普遍下跌的情况下单方面强硬要求增加租金，青岸科技拒绝后，康祺药业从2014年8月至今通过频繁断电、封闭大楼正门入口等不正当的手段干扰青岸科技的正常经营活动。由于康祺药业的行为，双方已经不存在继续履行合同的基础，为避免纠纷升级，青岸科技已于2015年9月1日撤出该办公区域，为维护其合法权益，诉至本院。被告（反诉原告）康祺药业辩称：1、康祺药业解除房屋租赁合同，系青岸科技未按合同的约定支付租金，康祺药业按照租赁合同第七条约定行使单方解除权，故康祺药业不构成违约，不应当承担任何赔偿责任，且根据法律规定，违约金和赔偿金不能同时适用；2、青岸科技提供的测绘意见系没有资质的测绘机构作出的，不能证明涉案房屋实际租赁房屋面积与合同约定的面积不符；3、原、被告双方于2012年9月12日签订《房屋租赁合同》，2014年11月，双方就上浮租金的事情产生争议后，青岸科技才提出实际租赁房屋面积与合同约定不符，该主张已超过诉讼时效。被告（反诉原告）康祺药业向本院提出反诉请求：1、确认康祺药业解除合同的效力；2、青岸科技向康祺药业支付欠缴的房屋租金72462元、资金占用利息2721元（资金占用利息支付至房屋租金实际结清之日止，暂计算至2015年11月12日)；3、青岸科技向康祺药业支付合同解除后办公用品占用租赁房屋的使用费27318元至实际搬离之日（暂计算至2015年11月12日）；4青岸科技向康祺药业赔偿实际损失2200元；5、由青岸科技承担全部诉讼费用。事实及理由：2012年9月11日，康祺药业与青岸科技签订《房屋租赁合同》并交付租赁房屋，但青岸科技未按合同约定向康祺药业支付房屋租金。康祺药业分别于2015年8月10日、2015年8月26日，2015年8月31日、2015年9月14日、2015年9月29日向青岸科技发出《催款函》，要求青岸科技支付应付房租，但青岸科技均拒绝支付。由于青岸科技拒不支付租金的违约行为严重损害康祺药业的合法权益，康祺药业分别于2015年10月10日、2015年10月14日向青岸科技发出《解除函》，解除租赁合同。原告（反诉被告）青岸科技辩称，1、青岸科技未欠康祺药业房租费；2、青岸科技系因受到康祺药业的严重阻扰行为，故未能及时搬离，青岸科技不应当支付房屋占用费；3、康祺药业并未产生实际损失，其主张赔偿的请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2012年9月11日，康祺药业作为出租方（甲方）与青岸科技作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁康祺药业位于成都金牛高科技产业园兴盛西路2号的×号楼×层的房屋，该房屋使用面积为750平方米，房屋租赁期限为五年（自2012年9月1日至2017年8月31日），租金标准为每月每平方米33元，全年租金共计人民币33×750×12=297000元，每年支付一次。此租金价格不包含大楼物业管理服务费，租金每年支付一次，提前一个月支付。在租赁期内，每年租期届满后，根据市场价格可以上浮租金，从第二年起，每年每平方米递增不超过5%。乙方自行按时交纳物业管理费及使用房屋的水费、电费、电话费、宽带费、通信费及其他费用等。该合同第六条约定：“按双方共同约定的租赁期满合同解除后，乙方应于30日内完好无损地返还该房屋及其附属设施；乙方承租后添置的新物，允许搬走办公家具、空调等可移动物品和可拆除物品，原则上固定物品如地砖、天花板、墙上设施不得破坏，不得破坏原有结构。”该合同第七条还约定：“经甲乙双方协商一致，可以解除本合同......装修经出租方同意的除外，乙方有下列情形之一的：......4.逾期未缴纳约定的各项费用给甲方（康祺药业）造成严重损害的，甲方有权单方面解除合同。”青岸科技分别向康祺药业支付了2012年9月21日至2013年9月20日期间的房租297000元（750平方米×33元/月×12月）、2013年9月21日至2014年9月20日期间的房租295576元（750平方米×33元/月×12月×105%-优惠2013年度租金20天共计16274元）、2014年9月21日至2015年9月20日期间的房租297000元（750平方米×33元/月×12月）。2014年10月21日，青岸科技以邮寄的形式向康祺药业发出函告，要求康祺药业尽快退还多余支付的房租款139500.90元及不同意康祺药业邮寄送达的律师函，该函就退还租金、租金涨价、停电造成损失等事宜进行了说明。后康祺药业未向青岸科技退还租金。康祺药业于2015年8月10日、2015年8月26日，2015年8月31日、2015年9月14日、2015年9月29日向青岸科技发出《催款函》，要求青岸科技按照5%的涨幅向其支付涨价部分房租费，但青岸科技均予以拒绝。康祺药业分别于2015年10月10日、2015年10月14日向青岸科技发出《解除函》，单方解除了《房屋租赁合同》。另查明，一、2015年7月19日、7月23日，青岸科技搬离诉争租赁房屋办公物品时受到康祺药业以锁门等方式的阻碍。二、2015年11月20日，成都市公安局金牛区分局金泉派出所巡警处警（移交）登记表载明：康祺药业公司员工李慧君报警称，在上班时发现公司（康祺药业）的前后锁被撬，因公司与房东（青岸科技）的经济纠纷，房东将公司的锁损坏，后自行解决。三、诉争房屋登记的所有权人为海南天元药业有限公司，2012年5月29日郑军与唐勇（康祺药业）签订《房屋租赁合同》，2016年6月21日海南天元药业有限公司出具证明，证明郑军于2008年3月5日购买海南天元药业有限公司位于成都市金牛区兴盛西路2号×栋×层的房屋，由于一些客观原因，暂未办理房屋产权转让手续，郑军有权出租或出售该房屋。本案在审理中，青岸科技申请有测绘司法资质的专业机构对本案诉争的租赁场地的使用面积进行实际测绘鉴定。本院委托北京勘察技术工程有限公司四川分公司进行测绘鉴定。后在鉴定中，由于康祺公司将租赁给青岸公司的房屋另行租赁其他公司办公，现租赁方不予配合测绘鉴定无法进行。后鉴定机构向本院退回委托函。本院认为，青岸科技与康祺药业签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相关义务。本案中，青岸科技作为承租方，在签订合同时应对房屋的面积及相关租房事宜有全面了解的义务，其在长达两年的租赁期限内按照合同约定的750平方米交纳租金，后依据未经专业鉴定机构合法鉴定而自行测定的面积634.50平方米进行交纳租金，其行为明显构成违约，应承担50%的违约责任，故青岸科技主张康祺药业退还租金及支付解除合同违约金的诉讼请求本院不予支持。康祺药业未提供租赁期间市场经济行情上涨的证据，单方在2013年9月21日至2014年9月24日期间按照每平方米递增5%收取租金，其行为违约，应承担50%的违约责任。本案中双方均有过错，互有损害的，应当根据各自的过错大小比例承担相应的民事责任，故康祺药业应向青岸科技退还2013年9月21日至2014年9月20日期间按照每月增长5%多收的租金14850元（750平方米×33元/12月×5%）。由于康祺药业向青岸科技发出解除合同的函件，且有青岸科技已实际搬离的事实，故双方解除合同合法有效；且康祺药业将诉争租房租赁他人使用的客观事实存在，青岸科技主张不得阻碍其搬迁办公设施的情形不复存在，但主张解除房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持。双方合同中未对装修费、搬迁费进行约定，故青岸科技其主张装修费、搬迁费的损失，本院不予支持。康祺药业因单方涨价致违约，青岸科技在实际租赁期间已足额支付房屋租金，故康祺药业认为青岸科技按照每平方米递增5%的租金支付欠缴的房屋租金及资金占用利息的主张不予支持。2015年7月后青岸科技陆续搬离租赁房内物品时受到康祺药业的阻碍，且青岸科技已实际缴纳租金至2015年9月20日，故青岸科技的物品在此期间占用的费用及相关损失应由康祺药业自行承担。综上，依照《中华人民民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、成都康祺药业有限责任公司解除与四川青岸科技有限公司签订的《房屋租赁合同》有效；二、解除四川青岸科技有限公司与成都康祺药业有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；三、成都康祺药业有限责任公司向四川青岸科技有限公司退还租金14850元；四、驳回四川青岸科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回成都康祺药业有限责任公司的其他反诉请求。本诉案件受理费8810元，减半收取4405元，由四川青岸科技有限公司负担；反诉案件受理费1197元，减半收取598.5元，由成都康祺药业有限责任公司负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  吴荣霞二〇一七年六月二十六日书记员  徐艺菲