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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终2314号
上诉人（原审原告）李胜辉，男，1979年1月2日出生，汉族，通辽机务段赤峰运用车间职工，住内蒙古自治区赤峰市松山区.
委托代理人汪屹、禄能，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰新北房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区喀喇沁旗河北街道河北村委会。
法定代表人姚建国，经理。
委托代理人邵云峰，喀喇沁旗锦山法律服务所法律工作者。
上诉人李胜辉因与被上诉人赤峰新北房地产开发有限责任公司（以下简称“新北公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院作出的（2016）内0428民初711号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成了合议庭，于2016年7月1日公开开庭对本案进行了审理。上诉人李胜辉及其委托代理人禄能，被上诉人新北公司的委托代理人邵云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定,2014年7月，案外人张忠承包了乃林景畔花园2号楼建设工程，因缺少资金，张忠向原告李胜辉借款10万元。在交付借款时，应原告要求，张忠同意以抵顶工程款的楼房一处作抵押，遂于2014年7月26日带领原告到景畔花园售楼中心签订了《商品房预订合同》一份，合同卖方为新北房地产开发有限责任公司（无公司印章），买方为李胜辉，张忠在合同右上角签署自己名字，合同标的为景畔花园2号楼5单元3楼西户，但没有平米单价和房屋总价款，也没有交付楼房期限等内容，售楼中心为原告出具了252000元购房款收据一张。售楼合同签订次日，原告李胜辉又与张忠签订了《协议书》一份，约定张忠借款10万元以乃林镇房产作抵押，如果不能及时归还，所抵押房产归李胜辉所有。张忠支付部分利息后无力归还借款，同意以抵押房产抵顶借款，现原告李胜辉未向张忠主张10万元到期债权，而请求被告新北公司返还购房款252000元及利息损失。另查明，乃林景畔花园系自然人徐飞借用被告新北公司资质开发的住宅楼工程，徐飞将该工程承包给张忠，由张忠垫付工程款施工，垫付工程款以建设的楼房抵顶，涉案2号楼5单元3楼西户已折算工程款抵顶给张忠。2014年7月26日，景畔花园售楼中心与原告李胜辉签订售楼合同开具购房款收据时，并未收取李胜辉购房款。
原审法院认为，被告新北公司作为乃林景畔花园的开发单位，在开发建设过程中存在诸多不符合法律规定之处，对此法院将向有关管理部门提出建议，依法处理。原告李胜辉虽持有《商品房预订合同》及售楼中心出具的收据，但与被告新北公司并不存在真实的买卖合同关系。证人张忠的证言证明涉案楼房是为向原告借款的担保，原告虽然对此提出异议，但对自己与张忠之间只有10万元一笔借款，双方约定如果不能及时归还，所抵押房产归李胜辉所有的内容予以认可。结合售楼合同内容存在的瑕疵及原告购买楼房合理性存疑，法院认定，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，涉案楼房实际是张忠以其抵顶工程款的楼房为自己借款的担保。因民间借贷合同与房屋买卖合同不属同一法律关系，经法院释明，原告拒绝变更诉讼请求。综上，被告的抗辩理由成立，原告的诉讼请求无法律依据，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，原审法院判决：驳回原告李胜辉的诉讼请求。
上诉人李胜辉不服原审判决，向本院上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同事实清楚。2014年7月26日，上诉人与被上诉人签订商品房预订合同，被上诉人将位于喀喇沁旗乃林镇景畔花园小区2号住宅楼五单元三层西户的房屋出卖给上诉人，并于当日向被上诉人给付购房款252000元。二、在一审中已经查明被上诉人系涉案房屋的开发单位，自然人徐飞借用被上诉人的资质开发涉案工程，因涉案房屋工程在开发建设工程中存在不符合法律的规定，根据法律的规定，被上诉人也应承担连带责任，返还上诉人的购房款及支付相应的利息。三、一审法院认为上诉人虽持有的《商品房预订合同》及售楼中心出具的收据，但与被上诉人并不存在真实的买卖合同关系的认定实为不妥，被上诉人并不否认合同及收据上售楼中心的印章为其公司的印章，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同并缴纳了购房款，上诉人与被上诉人签订的合同真实有效。四、一审中，证人张忠的证言不具有真实性，涉案楼房并不是为向上诉人借款所做的抵押。上诉人与被上诉人于2014年7月26日签订《商品房预订合同》并于当日缴纳购房款252000元。2014年的7月27日，张忠向上诉人借款，上诉人于2014年7月31日给付张忠现金95000元，购房款与张忠的借款根本就不属于同一笔款项。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同与张忠和上诉人之间的借款毫无关系。综上，上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同并支付了购房款，因被上诉人故意隐瞒涉案房屋未办理相关手续、不具备预售条件、根本无法办理房屋所有权登记的行为致使合同无效，根据法律的规定，被上诉人理应承担返还原告购房款及利息的法律责任，一审法院驳回上诉人的一审诉求严重损害了上诉人的合法权益，请求二审人民法院依法撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人辩称服判。
二审期间，上诉人为证实其主张成立，向本院提交2014年7月1日个人活期账户交易明细查询一份共6页，证明2014年7月27日张忠向上诉人借款，2014年7月31日上诉人给付案外人张忠借款金额95000元。被上诉人质证认为该该证据与本案无关。本院经审查认为，该证据反映上诉人与张忠民间借贷关系中的资金往来情况，与本案具有关联性，本案予以采信。
被上诉人申请证人徐飞出庭作证，证实涉案房产系新北公司以抵顶工程款形式抵顶给张忠，张忠向上诉人借款，用这套房产抵押。上诉人质证认为，证人与张忠具有利害关系，对证言真实性存有异议，不应采信。本院经审查认为，证人证言与一二审中各方提供的证据相印证，本案予以采信。
二审查明的事实，除2014年7月张忠向李胜辉借款金额外，与一审认定的其他事实一致，本院直接予以确认。
另查明，李胜辉向法院提供的商品房预定合同右上角标有“张忠”字。该合同中约定有单价及总成交价格项，但均为空白，未填写具体金额，合同同时还约定“付款方式为分期付款，首次交付定金五万元人民币”。
再查明，2014年7月李胜辉实际出借给张忠的款额为95000元。
上述事实有李胜辉提交的商品房预订合同以及银行交易明细在卷佐证，可以认定。
本院认为，上诉人主张其购买的涉案房产与其和张忠之间的借款无关，该房产并非为借款提供担保的抵押房产，被上诉人主张涉案房产系名为买卖实为张忠借款提供担保的抵押房产，与上诉人不存在真实的买卖合同关系。就此本院认为，李胜辉与案外人张忠之间存在民间借贷关系，双方签订的协议书约定张忠以乃林镇房产一处做抵押，而涉案房产恰好位于乃林镇，且借款协议与涉案房产买卖合同仅相隔一天。涉案房产买卖合同的内容中有单价和总价项目，却均未填写具体金额，合同约定分期付款，首次交付五万元，但李胜辉却主张一次性缴纳全部房款，上述协议签订情况以及履行方式与通常商品房买卖交易习惯不相符，同时，李胜辉提供的商品房预定合同中右上角还标有“张忠”字样，新北公司主张标有“张忠”字样即是为张忠借款提供抵押之意，而李胜辉对从新北公司购房为何却在买卖合同上标注“张忠”字样不能做出合理解释。另外，证人张忠在一审期间出庭作证，证实涉案房产为其借款抵押使用，并非真实房产买卖。新北公司的主张与本案证据相互印证，可以证实新北公司的抗辩主张成立，而李胜辉主张存有上述诸多矛盾之处，原审法院认定李胜辉与新北公司之间不存在真实买卖合同关系，未支持李胜辉的诉讼主张并无不当。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5180元，由李胜辉负担；邮寄送达费40元，由李胜辉、赤峰市新北房地产开发有限责任公司各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐立颖
审判员 邓宏涛
审判员 孙 磊
二〇一六年七月五日
书记员 韦羽佳