广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17514号上诉人（原审被告）：李文珍，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告、反诉原告）：许禧儿，身份证住址广州市越秀区。两上诉人共同委托代理人：廖立民，广东天诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州绿田野生态教育中心，住所地广州市�云区。法定代表人：郑武，副主任。委托代理人：卢卫国，广东国政律师事务所律师。上诉人李文珍、许禧儿因与被上诉人广州绿田野生态教育中心（以下简称绿田野中心）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李文珍、许禧儿上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判许禧儿支付绿田野中心租金686000元；三、驳回绿田野中心其他诉讼请求；四、改判绿田野中心赔偿许禧儿经济损失10万元；五、改判绿田野中心赔偿许禧儿装修、改建、加建部分的经济损失100万元；六、改判绿田野中心返还许禧儿租赁保证金50万元、水电押金3万元；七、一审本诉、反诉的诉讼费，二审诉讼费由绿田�中心承担。事实和理由如下：一、就李文珍上诉部分而言，一审法院判决李文珍支付租金及滞纳金是错误的，依法应予以撤销。首先，李文珍将《房屋与场地租赁合同》中的权利义务于2008年12月30日一并转让给许禧儿，绿田野中心对此事实是知情且同意的。此为李文珍与许禧儿双方真实意思表示，并非是在拖欠租金的情况下，为免去李文珍的责任而签订的。虽然对此事实没有直接证据予以证实，但综合本案中绿田野中心与许禧儿一人分别于2012年9月1日、2014年1月11日签订的《相关补充协议》、《房屋与场地租赁合同补充合同》，以及李文珍对绿田野中心在答辩中提交的《委托书》中签名的否认并申请鉴定等其他证据，可予以证实绿田野中心对李文珍向许禧儿转让债权债务是知情的。其次，即便绿田野中心未同意李文珍、许禧儿《房屋与场地租赁合同》债权、债务的转让，李文珍也无须承担本案任何责任，因为本案中绿田野中心与许禧儿签订的《相关补充协议》、《房屋与场地租赁合同补充合同》就租赁物范围、租金等核心条款作了重大调整，无异于形成了新的合同关系。且绿田野中心起诉的事实与法律依据正是李文珍并未在上面签名的《相关补充协议》与《房屋与场地租赁合同补充合同》，并不涉及《房屋与场地租赁合同》本身。综上，即便债权债务没有一并转让，李文珍也只须就《房屋与场地租赁合同》承担相应责任，绿田野中心与许禧儿通过签订补充协议，实质已将《房屋与场地租赁合同》作废，一审法院既然认定补充协议有效，就应当认定李文珍已经退出了合同主体，否则李文珍没有在补充协议上签字，一审法院不应认定补充协议有效，故一审法院判决李文珍承担相应责任显属不当，应予改判；一审法院对李文珍的鉴�申请不予支持是错误的，绿田野中心提供《委托书》，欲证明其与许禧儿签订的补偿协议之所以没有李文珍签订，系李文珍委托许禧儿签订，而非合同主体已变更为许禧儿一人，故《委托书》的真伪可以直接证实租赁合同的主体是否已变更为许禧儿一人，该《委托书》并非李文珍签署，系绿田野中心伪造，由此可以证明绿田野中心对李文珍权利义务一并转让给许禧儿是知情的并同意的，为了掩盖事实才不得不伪造证据；二、就许禧儿上诉部分而言，一审法院认定许禧儿构成违约，并判令许禧儿承担违约责任，驳回许禧儿反诉请求明显不当。首先，绿田野中心等胁迫许禧儿将租赁物部分转租给案外人黎某、李某甲，构成侵权，事实清楚，有报警回执为证；绿田野中心直接收取了黎某应支付给许禧儿的押金50万元抵扣了许禧儿应付租金，其称对许禧儿转租黎某等不知情与事实严重不符；许禧儿没有提出撤销之诉，不能说明没有胁迫的存在，撤销之诉必须发生在合同主体之间，本案中胁迫人为郑武与曾某等，并非转租合同的相对方黎某与李某甲，因此，许禧儿根本就不能提起撤销之诉，为挽回损失，许禧儿对郑武、曾某另行提起了侵权之诉；许禧儿与黎某等的仲裁案，完全在郑武、曾某的控制之下进行，并非许禧儿本人意愿。因此侵权行为依法应予以认定，因侵权导致许禧儿没有收到案外人的租金，进而导致许禧儿无法按时支付租金，故许禧儿不交租存在正当事由，不构成违约；其次，许禧儿提交的绿田野中心与业主广州白云区太和镇南岭村经济联合社于2007年12月19日签订的《鱼塘与土地承包合同》复印件证实，绿田野中心的承包期限仅截止至2019年12月31日止，而与许禧儿、李文珍签订的租赁合同期限截止至2023年7月31日，绿田野中心无法与业主单位续签合同已经得到证明，目前业主单位已经收回绿田野中心租赁的土地等，而且在许禧儿发现租赁期存在问题时绿田野中心没有提供任何担保及证明，表明其有继续履行合同的能力；再次，一审法院判决许禧儿以拖欠的租金为本金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付是错误的，即便许禧儿违约，绿田野中心的损失就是利息损失，违约金就应只以未付租金为本金按中国人民银行同期贷款利率计付；最后，许禧儿没有交租并不构成违约，绿田野中心无权没收其保证金，而绿田野中心单方面解除合同，许禧儿有权要求赔偿装修即加建部分的损失。被上诉人绿田野公司答辩称：我方同意一审判决，不同意李文珍、许禧儿的上诉意见，请求依法驳回其上诉请求。李文珍、许禧儿是以所谓的侵权案来抗辩作为其拖延不交租金的理由，经一审法�查明所谓的侵权的事实根本不存在，完全是子虚乌有，而且从法律性质上说，该案是属于其他法律性质的案件，与本案无关。另外，该侵权案件已一审判决驳回了李文珍、许禧儿的原审请求，不认定其所谓的侵权事实。李文珍的兄弟、许禧儿的配偶李某乙拖欠租金的两个案件已经在十天前做出了二审生效判决，判决结果是维持一审判决，驳回李某乙的上诉，更加证明了李某乙拖欠租金的事实是清楚的。2015年10月21日，绿田野中心向一审法院起诉请求：1、李文珍、许禧儿向绿田野中心支付拖欠的租金686000元，违约金156000元，以及所拖欠的租金产生的滞纳金9986600元（按所欠的租金金额的每日5%计，暂计至2015年10月10日止），合共10828600元；2、李文珍、许禧儿承担本案诉讼费。许禧儿向一审法院反诉请求：1、绿田野中心赔偿许禧儿经济损失10万元�2、绿田野中心赔偿许禧儿装修、改建、加建部分的经济损失100万元；3、绿田野中心返还许禧儿租赁保证金500000元、水电押金30000元；4、绿田野中心承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：2008年7月30日，绿田野中心（甲方，出租方）与李文珍、许禧儿（乙方，承租方）签订《房屋与场地租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋与场地位于广州市白云区太和镇龙归管区南岭村龙岗路广州绿田野生态教育中心大院内及外果园、苗圃、五口鱼塘及空地（附广州绿田野生态教育中心出租给乙方的房屋与场地的范围红线图）；甲方出租给乙方的房屋与场地的范围为：广州绿田野生态教育中心内圈的综合园区，包括该中心综合大楼一座、员工宿舍两层楼一栋和室外的游泳池一个、网球场一个、篮球场一个、羽毛球场一个、生态绿化园林广场、无公害有机蔬菜活水种植网室五个、钓鱼场一个以及室外健身活动场、学生玩的旱冰场和捉鱼池等范围及员工宿舍后面的果园、空地和大院内鱼塘、及园外河边两口鱼塘（甲方留用位于苏园庄东街大门入右侧的600平方米地皮和实验室及其左边并排延长20米除外）；甲方出租给乙方使用的设施包括客房、餐厅、会议室、多媒体演播室、环保展厅、KTV娱乐室、健身室、乒乓球室、桌球室、棋牌室，室内和室外的全部设施设备（环保与生态教育示范的模型和示范工程设施及绿田野办公室的设备档案、车辆、主供电房、主供水井、泵、管除外）（原有设施的具体情况双方另签收《物资设备清单》并附上照片与附表加以说明）；租赁房屋与场地的原有装修情况（甲方出租给乙方的房屋与场地的原有装修及原有设备情况以甲方提供的场地设施资料为参照）；房屋与场地的租赁期拟定为30年，双方约定分两期签署，本合同签署第一期，从2008年8月1日起至2023年7月31日止；第一期期满时，在同等条件下，乙方可享有优先签署权，双方重新签署第二期合同延续至2038年7月31日止；本合同签订生效后一个月内，甲方将本合同所述房屋与场地及其设施与设备全部移交给乙方，移交完毕后的当天，双方在移交书上签字盖章确认；本合同由甲方将上述约定的房屋与场地租给乙方使用，并由乙方按本合同约定向甲方缴交房屋与场地的租金，租金从2008年10月1日起开始按月计收；本合同约定的房屋与场地租金每四年为一期计算基数；第一期（2008年8月1日至2012年7月31日）每年的租金为1400000元，折合每月的租金为116700元，以后每期租金在上一期租金的基础上递增8%，即2012年8月1日起至2016年7月31日为第一个递增期（本期每年的租金为1512000元，折合每月的租金为126000元）、2016年8月1日起至2020年7月31日为第二个递增期（本期每年的租金为1632960元，折合每月的租金为136080元）、2020年8月1日起至2023年7月31日为第三个递增期（本期每年的租金为1763597元，折合每月的租金为146966元），本合同届满以后不再递增；本合同签订生效并在甲方将上述的房屋与场地及其设施与设备向乙方移交完毕后从2008年10月1日起开始计租和交租，乙方须每月向甲方交清当月的租金，每月的5号至20号为当月租金的交付期，乙方必须于每月20号之前以现金或转账的方式向甲方缴交当月的租金；乙方超期未缴清租金的，甲方按乙方所欠金额每日加收5.0%的滞纳金，超过两个月时间仍未缴足租金及其滞纳金的，作乙方违约处理；双方约定，乙方以500000元作为承租合同保证金，并于本合同签订后三天内向甲方缴交25万元，余下款2008年10月1日前付清，逾期仍未缴足承租合同保证金的�作为乙方违约处理；承租合同保证金作如下两种保证用途，一是作乙方承租行为的保证，二是作为房屋与设备的保护保证；本合同履行期间届满后一个月内，乙方应按照本合同第二条所述的房屋与场地的原《物资设备清单》情况和房屋与场地原装修情况，向甲方全部交回，并经双方签章确认后，甲方应按照乙方所交的承租合同保证金如数退还给乙方（免息）；甲方向乙方出租的房屋与场地，根据乙方使用需要，由乙方负责修缮、装修、加建以及添置新的设施与设备，所有的设施设备由乙方负责维护与维修；乙方承租的房屋及场地的修缮、装修、加建及设施设备的维护与维修和添置设施设备的费用由乙方支付，并由乙方负责其维修；但乙方对所承租的房屋与场地的修缮、装修及加建，须事先征得甲方书面同意并签订相关协议后方可施工，并应在竣工后五天内书面通知甲方进行共同验收，并将竣工资料一式两份移交甲方；未经甲方书面同意，乙方私自拆改、加建、变动房屋结构或恶意损坏房屋、场地及配套设备、设施的，作乙方违约处理；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏，乙方应立即负责修复；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设施对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案，均须事先征得甲方书面同意后方可施工；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中一种：A、依附于房屋与场地的装修和加建归甲方所有；B、要求乙方按原接收清单对号退回相应物资；未经甲方同意，乙方不得中途退租或转租、转借所承租的房屋与场地，如乙方未经甲方同意而中途退租或私自转租、转借所承租的房屋与场地的，作乙方违约处理；如甲方在本合同租赁有效期内未经乙方同意而提前终止本合同，收回本合同中的房屋与场地的，甲方应按合同月租金的双倍作为违约金支付给乙方，并应负责赔偿乙方实际投入的经济损失（乙方的经济损失由双方聘请第三方按实际进行评估），同时全额退回乙方的合同保证金；如乙方要求甲方继续履行合同，甲方逾期交出本合同中的房屋与场地，甲方每日按日租金的5%作为逾期交付的违约金支付给乙方；如乙方违约，甲方有权终止本合同，收回合同中的房屋与场地，合同保证金不予退回，并且乙方应按合同月租金的双倍作为违约金支付给甲方，同时甲方保留追缴乙方所欠的租金和水电费及其滞纳金款项的权利；合同期满，乙方应将本合同约定的房屋与场地无偿交给甲方，乙方经营中发生的一切债权、债务由乙方自行处理，乙方投入的可动产归乙方所有并由乙方搬走，乙方依附于房屋与场地的装修和乙方所加建的建筑物及配套设施无偿归甲方所有，甲方有权要求乙方将房屋与场地按相应清单如数交回；双方确定，乙方承租后，如甲方业务发展需要反过来需使用乙方所租用的部分房屋与场地时，双方应友好协商，乙方尽可能调剂解决，当甲方使用时，乙方按优惠的协议价处理（优惠的协议价双方另签订补充协议确定）。在该合同附件的附图中，清晰的标注了租赁的房屋及场地位于附图的左下部分。2008年8月28日，绿田野中心（甲方）与李文珍（乙方）签署了《租赁的房屋与场地及其设施和设备移交接收书》，约定：甲、乙双方在平等、自愿的基础上，于2008年7月30日签署了《房屋与场地租赁合同》，根据该合同“本合同签定生效后一个月内，甲方将本合同第二条所述的房屋与场地及其设施与设备全部移交给乙方”的约定，双方于2008年7月28日现场清点与验收；甲方出租给乙方的房屋与场地的范围为广州绿田野生态教育中心内圈的综合园区，包括该中心综合大楼一座、员工宿舍两层楼一栋和室外的游泳池一个、网球场一个、篮球场一个、羽毛球场一个、生态绿化园林广场、无公害有机蔬菜活水种植网室五个、钓鱼场一个以及室外健身活动场、学生玩的旱冰场和捉鱼池等范围及员工宿舍后面的果园、空地和大院内钓鱼场两口、院外河边鱼塘三口；以上房屋与场地具体情况及原有装修情况详见“附件一、广州绿田野生态教育中心出租给李文珍使用的房屋与场地的范围及其原有装修情况”；甲方出租给乙方使用的房屋与场地配套的原有设施和设备情况详见“附件二、广州绿田野生态教育中心出租给李文珍使用的房屋与场地配套的原有设施和设备的《物资设备清单》情况”；经双方现场清点与查验确认，附件一和附件二所述的甲方出租给乙方使用的房屋与场地范围及其原有装修情况以及原有设施和设备的《物资设备清单》情况属实和准确，可作为双方移交与接收的依据，双方同意于今天进行移交和接收。在该移交接收书后附有“附件一、广州绿田野生态教育中心出租给李文珍使用的房屋与场地的范围及其原有装修情况”、“附件二、广州绿田野生态教育中心出租给李文珍使用的房屋与场地配套的原有设施和设备的《物资设备清单》情况”。2014年1月11日，绿田野中心（甲方）与许禧儿（乙方）签订《房屋与场地租赁合同补充合同》，约定：依据甲、乙双方原签订日期2008年7月30日的合同，在平等互利的基础上达成补充变更条款；地址为广州市白云区龙归镇南岭西路环村西街99号；变更内容，其中甲方出租给乙方的房屋与场地范围包含，�州绿田野生态教育中心的综合大楼一座，现经甲、乙双方充分协商同意，乙方同意将该综合大楼（含乙方正在使用中的办公室）整体变更退还给甲方使用，甲方拥有全部处理权，乙方不持异议；变更条件，1、甲方同意免除乙方租金400000元，并同意补偿乙方办公室的装饰费150000元，两项合计550000元，在乙方应交的租金内扣减，2、在本合同签署前，该综合大楼原合同中所列的设备、设施一并交还给甲方自行处理，3、上述综合大楼（含乙方正在使用中的办公室）整体变更退还给甲方使用，甲、乙双方同意减少原合同约定的每月份租金48000元，在本合同签署后乙方往后，将每月少交该综合大楼（含乙方正在使用中的办公室）整体的租金给甲方。另查，2012年5月15日，许禧儿（出租方、甲方）与案外人黎某、李某甲（承租方、乙方）签订《房屋与场地租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋与场地位于广州市白云区太和镇龙归管区南岭村龙岗路广州绿田野生态教育中心大院内（附出租给乙方的房屋与场地的范围红线图）；甲方出租给乙方的房屋与场地的范围为，广州绿田野生态教育中心值班室起内圈的综合园区，包括该中心综合大楼一座、员工宿舍两层楼一栋和室外的游泳池一个及游泳池内设备、网球场一个、羽毛球场一个、生态绿化园林广场、无公害有机蔬菜活水种植网五个；甲方出租给乙方使用的设施包括客房、餐厅、会议室、多媒体演播室、环保展厅、KTV娱乐室、健身室、乒乓球室、桌球室、棋牌室，室内和室外的全部设施设备（广州绿田野办公室及停车库、广州禧儿农场办公室、门口水渠边线出六米右空间及停车库，两层楼员工宿舍旁边的值班室除外以及大院内的行车道是共用车道）（注：原有设施的具体情况�方另签收《物资设备清单》并附上照片与附件表加以说明）；租赁期限，房屋场地的租赁期约定为27年，双方约定分为两期签署，本合同签署第一期，从2012年5月15日起至2023年5月14日止，第一期满时，如甲方与产权方可签署第二期时，在同等条件下，乙方可享受优先签署权，双方重新签署第二期合同延续至2038年7月31日止；甲方出租本合同约定房屋与场地给乙方，乙方向甲方承诺，租用本房屋与场地作合法使用（注：三亩的鱼塘用途是养鱼，使用期限至2019年12月31日止。如乙方需要改变鱼塘用途，需经甲方书面同意，由乙方与鱼塘权属单位苏某庄某商议，所需费用和责任由乙方自负，若协商不成，鱼塘无条件归还甲方使用）；乙方按本合同约定向甲方缴交房屋与场地租金，即租金从2012年5月15日起开始按月计收，第一期（2012年5月15日至2015年4月14日），每月租金为95000�，先交租后使用；本合同约定的租金每三年为一个递增期，每递增期的租金在上一期基础上递增10%，即2015年5月15日至2018年4月14日为第一个递增期，本期每月的租金为104500元，以后每三年递增一次，如此类推；本合同签订后乙方需从2011年4月15日开始计租和交租，乙方须每月向甲方交清当月的租金，每月的15号至20号为当月的交租期，乙方必须于每月20号之前以现金或转账的方式向甲方缴交当月的租金；乙方逾期未缴清租金的，甲方按乙方所欠金额每日加收5%的滞纳金，逾期五天即是乙方向甲方约定解除合同，上述房屋及场地的所有物为乙方放弃物，甲方有权清除及处理；双方约定，乙方以500000元作为承租合同违约保证金，作为乙方违约处理。2013年5月31日，绿田野中心的法定代表人郑武（甲方）与许禧儿、李某乙（乙方）签订《支助协议》，约定：许禧儿因广州市白云区太和镇龙归管区南岭村龙岗路广州绿田野生态教育中心中大院与黎志潘、李春霞产生房屋与场地租赁合同纠纷一案，由于黎某和李某甲租赁期间严重违约，现许禧儿决定提交清远仲裁委员会申请解除合同，并追偿黎某和李某甲的赔偿违约金，由于乙方资金周转困难，向甲方提出资金支助；乙方与黎某、李某甲产生房屋与场地租赁合同纠纷一案的仲裁的相关费用总数为295000元，其中包含律师代理费77000元、律师风险代理费200000元、仲裁费18000元；乙方向甲方提出按上述总费用的50%份额支助给乙方，甲方承诺同意支助给乙方147500元，现甲方先给乙方100000元，余下的支助款立案后付清；甲方付清上述支助款给乙方后，乙方承诺本次仲裁裁定赔偿给乙方的相关费用，按法院实际执行到案的总金额的50%给甲方作为甲方支助乙方的回报（不含没收的500000元违约保证金）。2013年6月17日，许禧儿因与黎某、李某甲履行上述租赁合同发生纠纷，向清远仲裁委员会申请仲裁，请求：1、黎某、李某甲继续履行与许禧儿于2012年5月15日签订的《房屋与场地租赁合同》；2、黎某、李某甲违约，许禧儿依合同约定没收黎某、李某甲支付的承租合同违约保证金500000元，黎某、李某甲重新向许禧儿给付承租合同违约保证金500000元；3、黎某、李某甲将网球场和鱼塘恢复原状；4、黎某、李某甲承担仲裁费及其他因此而产生的费用。清远仲裁委员会经审查后认定黎某、李某甲与许禧儿于2012年5月15日签订的《房屋与场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，并于2013年11月27日作出（2013）清仲某第211号裁决书，裁决如下：1、黎某、李某甲继续履行与许禧儿于2012年5月15日签订的《房屋与场地�赁合同》；2、黎某、李某甲已支付的合同违约保证金500000元由许禧儿没收，黎某、李某甲向许禧儿重新给付合同违约保证金500000元；3、黎某、李某甲在裁决书送达之日起三十日内将网球场和鱼塘恢复原状；4、仲裁费18000元，由黎某、李某甲负担。2013年12月27日，许禧儿与黎某、李某甲签订《房屋与场地租赁合同补充协议》，约定：变更内容为许禧儿原出租给黎某、李某甲的房屋与场地范围包含广州绿田野生态教育中心的综合大楼一座，现经双方充分协商同意，黎某、李某甲同意将该综合大楼整体（含紧贴大楼四周的空地，范围详见附图）变更退还给许禧儿使用，许禧儿拥有全部处理权，黎某、李某甲不持异议；变更条件为上述综合大楼整体（含紧贴大楼四周的空地，范围详见附图）变更退还给许禧儿使用和处理后，双方同意将原合同约定的每月租金95000元整减为47000元整，即在本协议签署后从2014年1月1日起黎某、李某甲往后，将每月按47000元的租金缴交给许禧儿。2014年3月19日，因黎某、李某甲一直未能履行（2013）清仲某第211号裁决书的裁决事项，故许禧儿再次向清远仲裁委员会申请仲裁，请求解除其与黎某、李某甲于2012年5月15日签订的《房屋与场地租赁合同》。清远仲裁委员会于2014年6月25日作出（2014）清仲某第206号裁决书，认定许禧儿要求解除与黎某、李某甲签订的《房屋与场地租赁合同》，是基于（2013）清仲某第211号裁决作出之后黎某、李某甲不全面履行裁决事项的事实之上，许禧儿有权在黎某、李某甲违约后仍不履行违约责任的情况下解除合同，并裁决如下：1、解除许禧儿与黎某、李某甲于2012年5月15日签订的《房屋与场地租赁合同》；2、本案仲裁费9950元，由黎某、李某甲负担。清�仲裁委员会作出（2014）清仲某第206号裁决书后，因黎某、李某甲拒不交回合同项下的房屋、场地和相关设备设施，许禧儿又于2014年7月8日向清远仲裁委员会申请仲裁，请求：1、黎某、李某甲返还于2012年5月15日签订的《房屋与场地租赁合同》项下的房屋、场地（已经交付的补充协议中的综合大楼除外）；2、黎某、李某甲未交还期间的场地占用费，按原来补充合同的标准计算（每月47000元）。清远仲裁委员会于2014年9月15日作出（2014）清仲某第226号裁决书，查明黎某、李某甲向许禧儿缴纳租金至2014年7月，认定双方之间在解除合同后，承租人应当返还租赁的房屋、场地，并裁决如下：1、黎某、李某甲在裁决生效后十五天内向许禧儿返还于2012年5月15日签订的《房屋与场地租赁合同》项下的房屋、场地（已经交付的补充协议中的综合大楼除外）；2、黎某、李某甲向许禧�交付未交还期间的场地占用费（从尚未交付场地占用费之日起至实际交付之日止），按原来补充合同的标准（每月47000元）计算；3、本案仲裁费5072元，由黎某、李某甲承担。2014年10月20日，许禧儿依据发生法律效力的清远仲裁委员会作出的（2014）清仲字第226号裁决书、广州市中级人民法院作出的（2014）穗中法执字第3005号执行裁定书，向本院申请强制执行，申请执行标的146072元、执行费2591元，本院以（2014）穗云某执字第7558号案立案受理。在该执行案中，本院已执行黎某、李某甲场地占用费90979元并退还给了许禧儿，同时许禧儿代理人曾令旭表示许禧儿于2015年4月期间已将白云区太和镇龙归管区南岭村龙岗路广州绿田野生态教育中心大院内的房屋、场地及设备收回。其后，因未能发现黎某、李某甲的其他可供执行的财产，遂本院裁定终结了该次执行。再查，2008年12月30日，许禧儿与李文珍签署《协议书》，约定：“根据甲乙双方共同与广州绿田野生态教育中心签订的《房屋与场地租赁合同》，现约定如下：1、上述租赁合同的地址：广州市白云区太和镇龙归管区南岭村龙岗路。2、经甲乙双方协商因该合同引致的所有债权债务由甲方负责，即该合同有收益归甲方所有，该合同引致债务由甲方负责偿还，与乙方无关。3、本协议甲乙双方签订之日起生效，至上述合同履行终结后自然失效。”许禧儿、李文珍称李文珍已将双方共同与绿田野中心签订的《房屋与场地租赁合同》的承租方权利义务一并转让给了许禧儿，且口头通知了绿田野中心；但绿田野中心否认收到许禧儿、李文珍的口头或书面通知。绿田野中心在诉讼中提交了一份李文珍签署的落款时间为2009年1月13日的委托书，该委托书的内容为李文珍委托许禧�代理其行使2008年7月30日其与绿田野中心签订的《房屋与场地租赁合同》中的权利、履行该合同的义务，全权处理一切相关事宜；李文珍对该委托书的真实性不予确认，并对委托书中的签名申请司法鉴定。一审庭审中，绿田野中心称其在本案中所主张的租金系2014年8月至2015年4月期间所发生的，共计686000元，其中2014年8月租金为62000元（原为78000元，已付16000元），其余各月租金均为78000元。同时，绿田野中心主张每月租金逾期缴纳的滞纳金均按每日5%计算。李文珍、许禧儿确认该期间的租金按照合同及补充协议的约定标准计算应为686000元，并确认未向绿田野中心给付过，至于未向绿田野中心缴纳该期间租金的原因，许禧儿解释称系黎某、李某甲未能向其缴纳租金，且其与黎某、李某甲签订租赁合同是因绿田野中心胁迫所致。诉讼中，许禧儿提交了报警回执一份拟证实其在受胁迫与黎某、李某甲签订租赁合同后已向公安机关报警，但无证据证实公安机关已经立案受理。而李文珍、许禧儿亦未对许禧儿与黎某、李某甲签订的租赁合同提起撤销诉讼。对于绿田野中心所主张的滞纳金，李文珍、许禧儿均表示过高，应当调整为按人民银行同期贷款利率计算。因李文珍、许禧儿未向绿田野中心给付租金，绿田野中心于2014年11月21日向李文珍、许禧儿邮寄了催缴2014年7月至11月租金的催告函。2015年5月4日，绿田野中心通过公证方式向李文珍、许禧儿邮寄了《解除租赁合同通知》，告知李文珍、许禧儿：绿田野中心根据合同约定，于2015年5月5日起解除双方所签订的《房屋与场地租赁合同》及相关补充协议，并收回合同中涉及的房屋与场地，将依附于房屋与场地的装修和加建部分收归绿田野中心所有；并要求李文珍、许�儿在2015年5月10日前撤出，将房屋与场地交还给绿田野中心，对于已拖欠的租金686000元及违约金保留追讨的权利。一审庭审中，绿田野中心称其与李文珍、许禧儿之间的合同已于2015年5月5日解除并收回了出租的房屋及场地，对此许禧儿予以确认；但李文珍称其并无收到上述通知。一审诉讼中，绿田野中心确认收取了承租人许禧儿、李文珍方缴纳的合同保证金500000元，并主张予以没收。许禧儿称其另向绿田野中心交纳了水电押金30000元，但在本院指定的期限内未能提交证据证实，绿田野中心亦否认收到过该水电押金。许禧儿主张其与黎某、李某甲签订的《房屋与场地租赁合同》系绿田野中心法定代表人郑武与案外人曾某胁迫签订，且郑武指使他人骚扰许禧儿正常经营、毁坏了许禧儿的财物，对经营场所进行非正常停电导致许禧儿养殖的鱼类大量死�，造成约100000元的经济损失。但许禧儿未能提交证据证实其主张。另，许禧儿称其承租涉案房屋与场地后，对租赁物进行了改造、装修等，并要求在解除合同后由绿田野中心赔偿改造、装修的损失1000000元，对该项目损失其亦提出了残值鉴定申请。而绿田野中心则表示，根据双方在租赁合同中约定的“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中一种：A、依附于房屋与场地的装修和加建归甲方所有。B、要求乙方按原接收清单对号退回相应物资”，其在本案中选择适用“A、依附于房屋与场地的装修和加建归甲方所有”。同时，许禧儿还提交了绿田野中心（乙方）与案外人广州市白云区太和镇南岭村经济联合社（甲方）于2007年12月19日签订的《鱼塘与土地承包合同》复印件，该合同约定：本承包合同所指的承包土地为：�于广州市白云区太和镇南岭村龙岗西路土名“白海面”上的甲乙双方1994年5月1日签订的《南岭水产养殖场承包经营合同书》原来承包范围内的十二口鱼塘及其西邻的岗地共186.83亩（其中鱼塘面积133.61亩、岗地面积53.22亩）；承包期限从2008年1月1日至2019年12月31日止，共12年。许禧儿依据该合同主张绿田野中心向其转租的租赁物存在超期出租的行为；绿田野中心对该合同予以确认，但认为涉案租赁物有无超出原承租期限与本案并无关联，亦不能成为对方不缴纳租金的理由。上述事实，有《房屋与场地租赁合同》、《租赁的房屋与场地及其设施和设备移交接收书》、《房屋与场地租赁合同补充合同》、《支助协议》、仲裁裁决书、民事裁定书、公证书、《解除租赁合同通知》、《协议书》、《鱼塘与土地承包合同》复印件及当事人陈述等证据证实。�审法院认为，绿田野中心与李文珍、许禧儿之间签订的《房屋与场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，各方均应恪守履行合同义务。关于李文珍、许禧儿之间转让合同权利义务的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”；第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”；第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”李文珍提交了其与许禧儿所签订的《协议书》，拟证实其与许禧儿于2008年12月30日达成了一致，由李文珍将两人与绿田野中心签订的《房屋与场地租赁合同》中的权利义务转让给许禧儿一人，即因该合同引致的所有债权债务由许禧儿负责，该合同所有收益归许禧儿所有，合同债务由许禧儿负责偿还，与李文珍无关。本案中，作为合同共同承租方之一的李文珍主张其已将合同的权利义务整体转让给许禧儿，但无证据证实该转让已通知了绿田野中心并征得其同意，亦无证据证实李文珍、许禧儿与绿田野中心就合同主体进行了变更，故李文珍与许禧儿之间签订的《协议书》仅为两承租人之间内部约定，对绿田野中心无约束力，李文珍与许禧儿仍应向绿田野中心共同履行合同义务。关于绿田野中心所提交的落款时间为2009年1月13日、有李文珍落款的委托书，虽李文珍对该委托书真实性不予认可并申请对签名进行司法鉴定，但该委托书是否由李文珍本人所出具，对涉案租赁合同承租方为李文珍、许禧儿两人的事实认定并无影响，因此无鉴定的必要性，故对该鉴定申请不予支持。关于绿田野中心解除其与李文珍、许禧儿之间签订的《房屋与场地租赁合同》的效力问题。绿田野中心称李文珍、许禧儿拖欠其2014年8月至2015年4月期间的租金686000元未付，其中2014年8月租金为62000元（原为78000元，已付16000元），其余各月租金均为78000元。对此，许禧儿及李文珍并无异议，故予以确认。而根据双方在《房屋与场地租赁合同》中的约定，承租人必须于每月20日之前缴交当月租金，超期未缴清租金的按所欠金额每日加收5%的滞纳金，超过两个月时间未缴足租金及滞纳金的，作为承租人违约处理。但许禧儿以其与案外人黎某、李某甲之间签订的《房屋与场地租赁合同》系受绿田野中心法定代表人郑武及案外人曾某胁迫所签订、黎某及李某甲未向许禧儿交纳租金致使许禧儿无法向绿田野中心交租，故其未向绿田野中心缴纳租金的行为并不构成违约。但关于其所主张的受胁迫与黎某、李某甲签订涉案租赁物转租�同的事实，其仅提交了一张报警回执，而无公安机关的立案通知等证据证实，其事后亦未采取对该合同提起撤销之诉等救济措施；反而许禧儿在向仲裁机构申请仲裁时，首先要求黎某、李某甲继续履行合同，之后申请解除合同，许禧儿的上述行为与其主张合同受胁迫所签订的陈述不符，亦与常理不合，因此不予采信。同时，许禧儿将其从绿田野中心承租的部分房屋及场地转租给案外人黎某、李某甲后，该两案外人迟延向其交付租金的行为，并不能免除许禧儿、李文珍作为合同相对人向绿田野中心缴纳租金的义务，故许禧儿的该抗辩主张不予采纳。另外，许禧儿称绿田野中心将涉案租赁物转租给许禧儿、李文珍时，存在超过绿田野中心与业主之间约定的租赁期限的超期转租行为。虽然许禧儿提交了绿田野中心与业主广州市白云区太和镇南岭村经济联合社于2007年12月19日签订的《鱼塘与土地承包合同》复印件证实，绿田野中心从该经济联合社承包的广州市白云区太和镇南岭村龙岗西路土名“白海面”上的十二口鱼塘及其西邻的岗地共186.83亩，承包期限仅截止至2019年12月31日止，而与许禧儿、李文珍签订的租赁合同期限截止至2023年7月31日，但并不能证明绿田野中心在其与业主单位约定的承包期限届满后将无法续签合同，在绿田野中心尚未出现不能继续出租涉案房屋与场地的违约行为的情况下，许禧儿以此对抗其向绿田野中心缴纳租金的合同义务，欠缺事实及法律依据。许禧儿、李文珍拖欠绿田野中心2014年8月至2015年4月期间的租金686000元的行为，根据合同约定已构成违约。在李文珍、许禧儿无正当理由拖延支付绿田野中心应收租金的情况下，绿田野中心进而根据双方租赁合同的约定，以公证方式向李文珍、许禧儿邮寄了解除合同的通知，要求解除上述《房屋与场地租赁合同》。而许禧儿确认绿田野中心于2015年5月5日已经解除了涉案租赁合同并收回了合同项下的房屋与场地等租赁物，即使李文珍抗辩称其并无收到绿田野中心邮寄的解除通知，但根据其与许禧儿内部之间关于合同权利义务转让的约定，以及绿田野中心公证邮寄的证据固定形式和许禧儿的确认，可以证实涉案《房屋与场地租赁合同》已由绿田野中心通知解除。该合同的解除属于绿田野中心依据合同约定依法单方行使合同解除权所致，符合合同约定，并履行了通知义务，故绿田野中心单方解除合同的行为发生合同解除的效力。关于绿田野中心的本诉请求。因李文珍、许禧儿尚未向绿田野中心给付2014年8月至2015年4月期间的租金686000元，故绿田野中心要求李文珍、许禧儿向其清偿租金，合理合法，予以支持。租赁合同双方当事人在合同中约定，承租人必须于每月20日之前缴交当月租金，超期未缴清租金的按所欠金额每日加收5%的滞纳金，故绿田野中心要求李文珍、许禧儿向其支付逾期缴纳租金的滞纳金，符合合同约定，亦予支持。但李文珍、许禧儿已对上述滞纳金标准提出了过高的抗辩，而绿田野中心并未举证其所遭受的具体损失，故一审法院认为绿田野中心因李文珍、许禧儿迟延给付租金遭受的损失实际为租金收入的利息损失，并酌情将该滞纳金标准调整为以拖欠的租金为本金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付。因租金必须在每月20日前缴交，故2014年8月至2015年4月期间每月租金的滞纳金应从当月的20日开始计算，即以62000元为本金自2014年8月20日起、以78000元为本金自2014年9月20日起、以78000元为本金自2014年10月20日起、以78000元为本金自2014年11月20日起、以78000元为本金自2014年12月20日起�以78000元为本金自2015年1月20日起、以78000元为本金自2015年2月20日起、以78000元为本金自2015年3月20日起、以78000元为本金自2015年4月20日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付逾期滞纳金至上述本金清偿之日止。因合同违约金应为补偿为主、惩罚为辅的救济保障，而绿田野中心可依据合同约定没收许禧儿、李文珍缴纳的保证金，同时一审法院亦已经支持了绿田野中心的逾期缴纳租金的滞纳金诉请，因此绿田野中心因李文珍、许禧儿的违约行为而遭受的经济损失已可得到弥补，故对于绿田野中心另外主张的按月租金78000元的双倍给付的违约金156000元的诉请，一审法院不再予以支持。关于许禧儿的反诉请求。许禧儿主张其与黎某、李某甲签订的《房屋与场地租赁合同》系绿田野中心法定代表人郑武与案外人曾某胁迫签订，且郑武指使他人骚扰许禧儿正常经营、毁坏了�禧儿的财物，对经营场所进行非正常停电导致许禧儿养殖的鱼类大量死亡，造成约100000元的经济损失。但许禧儿未能提交证据证实其主张，故对该项反诉主张不予支持。许禧儿主张绿田野中心赔偿其对承租房屋与场地、设施设备进行装修、改建、加建的经济损失100万元。但根据涉案租赁合同的约定，“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中一种：A、依附于房屋与场地的装修和加建归甲方所有。B、要求乙方按原接收清单对号退回相应物资”，该约定是绿田野中心与李文珍、许禧儿在自愿协商的基础上所达成的一致意思表示，李文珍、许禧儿在订立该合同时应当预见到其迟延支付违约金构后应承担的违约责任后果，而绿田野中心明确其在本案中选择适用“A、依附于房屋与场地的装修和加建归甲方所有”，对此一审法院院�充分尊重合同当事人意思自治的基础上，对绿田野中心依照合同权利作出的选择予以支持。综上，在绿田野中心已经选择在李文珍、许禧儿构成违约时对依附于房屋与场地的装修和加建部分提出权利主张的情况下，许禧儿作为违约方要求绿田野中心进行赔偿无合同依据，不予支持。同理，对于许禧儿要求对装修、改建、加建部分的残值进行鉴定的申请，不予支持。许禧儿主张其向绿田野中心缴纳了租赁保证金500000元、水电押金30000元，并要求予以退还。对于水电押金，因许禧儿在一审法院指定的期限内并未提交证据证实其已向绿田野中心缴纳，而绿田野中心亦不予确认，故许禧儿应承担举证不能的不利后果，对该水电押金的诉讼请求，不予支持。对于租赁保证金500000元，绿田野中心确认已经收取，对此亦予确认。但租赁双方在合同中亦有明确约定，“如乙方违约，�方有权终止本合同，收回合同中的房屋与场地，合同保证金不予退回”，因此在许禧儿、李文珍迟延缴纳租金构成违约的情况下，绿田野中心有权没收该租赁合同保证金不予退回；且该合同保证金是履约的保证，在承租人构成违约的情形下，出租人得以没收该保证金作为惩罚，该保证金条款与迟延支付租金的滞纳金条款并无冲突，绿田野中心可同时主张适用，故许禧儿要求返还该保证金无合同依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、七十七条、第八十条、第八十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年9月19日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日�，李文珍、许禧儿向广州绿田野生态教育中心支付2014年8月至2015年4月期间的租金686000元及其滞纳金（该滞纳金以62000元为本金自2014年8月20日起、以78000元为本金自2014年9月20日起、以78000元为本金自2014年10月20日起、以78000元为本金自2014年11月20日起、以78000元为本金自2014年12月20日起、以78000元为本金自2015年1月20日起、以78000元为本金自2015年2月20日起、以78000元为本金自2015年3月20日起、以78000元为本金自2015年4月20日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付至上述本金清偿之日止）；二、驳回广州绿田野生态教育中心的其他本诉请求；三、驳回许禧儿的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费86772元，由广州绿田野生态教育中心负担80000元，由李文珍、许禧儿负担6772元（该诉讼费由李文珍、许禧儿在履行本判决时直接向绿田野中心给付，一审法院不予退还）；本案反诉受理费9735元，由许禧儿负担。二审中，各方当事人未提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，许禧儿向本院提交中止审理申请书，以许禧儿与绿田野中心侵权纠纷【（2016）粤01民终17510号案】尚未判决，许禧儿不予交租存在正当抗辩理由为由，申请本案中止审理。另，二审庭后，李文珍向本院提出委托司法鉴定申请，申请对绿田野中心提交的《委托书》中李文珍的签名作笔迹鉴定，鉴定“李文珍”三字是否为李文珍本人签署。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事�没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于李文珍的上诉请求。李文珍、许禧儿与绿田野中心签订有《房屋与场地租赁合同》，李文珍作为合同一方当事人，应受该合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，李文珍转让其合同权利义务应经绿田野中心同意，李文珍述称其已将合同权利义务转让与许禧儿，但未能举证证明该转让已经得绿田野中心同意，故不发生转让合同权利义务的法律效果。绿田野中心与许禧儿签订的《房屋与场地租赁合同补充合同》并无记载绿田野中心已同意李文珍退出原租赁合同主体的内容，故依该份《补充合同》不足以确证绿田野中心已同意李文珍转让其权利义务与许禧儿。故李文珍上诉称其已提供证据证明其转让合同权利义务已征得绿田野中心同意，缺乏确切证据，本院不予采信。《房屋与场地租赁合同补充合同》系就减少《房屋与场地租赁合同》中部分租赁标的及减少相应租金作为约定，李文珍述称《房屋与场地租赁合同补充合同》已将《房屋与场地租赁合同》作废，理由不成立。本案中，绿田野中心依据《房屋与场地租赁合同》向李文珍、许禧儿主张欠租及滞纳金等，已扣减前述《补充合同》中约定减少的租金，李文珍对扣减《补充合同》约定减少的租金后每月应付租金金额为78000元亦无异议，且上诉意见中也认可其需就《房屋与场地租赁合同》承担相应责任，现又上诉称其无需向绿田野中心承担责任，显属矛盾，本院不予采纳。综上，李文珍提出的上�请求理据不足，本院不予支持。李文珍提出对《委托书》中“李文珍”的签名进行鉴定，因《委托书》是否是李文珍亲笔签名与本案处理没有关联性，不能证明本案待证事实，故一审法院对此不予接纳并无不当，二审亦不予接纳。关于许禧儿的上诉请求。李文珍、许禧儿一审中对绿田野中心主张的686000元的欠租金额及欠租期间均无异议，故一审判决李文珍、许禧儿清偿欠租，并计付欠租的滞纳金并无不当。许禧儿上诉称绿田野中心胁迫其将租赁物部分转租给案外人黎某、李某甲，证据不足，且与其申请仲裁过程中主张黎某、李某甲继续履行转租合同的行为不相符，许禧儿称其无法就受胁迫而签订的转租合同提出撤销之诉，亦与法律规定相悖，故一审法院不予采信其受胁迫签约一节并无不当，许禧儿据此主张其拒付租金存在合理抗辩事由，理由不成立，本�不予采纳。许禧儿提出本案中止审理的申请，因本案的处理无需以另案侵权案的处理结果为依据，故对中止审理申请本院不予采纳。绿田野中心与广州市白云区太和镇南岭村经济联合社的《鱼塘与土地承包合同》承包期限至2019年12月31日，在该期限内绿田野中心与李文珍、许禧儿的《房屋与场地租赁合同》合法有效，许禧儿无正当理由拖欠该期间的租金，显然构成违约。关于滞纳金的计算标准，双方合同约定为每日5%，一审法院根据许禧儿的申请酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，并无明显失当，可予维持。在许禧儿拖欠租金构成违约的情况下，反诉请求绿田野中心赔偿其经济损失、装修、改建加建部分的经济损失、返还租赁保证金、水电押金等，均有悖合同约定，亦无事实和法律依据，一审判决予以驳回并无不当，本院予以维持。综上，李文珍、许禧儿的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25328元，由上诉人李文珍、许禧儿共同负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年二月二十三日书记员  张 旭