四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终1014号
上诉人（一审原告）：戚森源，男，汉族，1990年10月3日出生，住四川省成都市双流区。
委托诉讼代理人：戚曾勇，男，汉族，1962年2月22日出生，住四川省德阳市旌阳区，系戚森源之父。
被上诉人（一审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。
法定代表人：邢新生，执行董事。
委托诉讼代理人：明杰，男，汉族，1994年1月5日出生，系该公司员工，住四川省成都市青羊区。
上诉人戚森源因与被上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初1481民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了案件。案件现已审理终结。
上诉人戚森源上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由佳年华公司承担。事实和理由：一审法院虽然认定佳年华公司违约，但在损失的认定上引用法律条款错误，本案系商品房买卖纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定来认定损失并确定违约金金额。
被上诉人佳年华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
戚森源向一审法院起诉请求：1、判令佳年华公司立即�戚森源办理案涉房屋（车位）的所有权证；2、判令佳年华公司从2013年1月31日起按戚森源已付款金额每日万分之一向戚森源支付逾期未办理房屋（车位）所有权证的违约金，直至佳年华公司为戚森源办理房屋（车位）所有权证之日止（截止起诉之日违约金总金额为4689.28元）。
一审法院认定事实：戚森源与佳年华公司于2011年7月13日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定戚森源以73000元的价格购买佳年华公司开发的位于双流县机场路社区“空港晶座”××幢-1楼296号房屋（车位）；佳年华公司应当在2013年1月31日前向戚森源交付该房屋（车位），戚森源委托佳年华公司代交专项维修资金、契税、法律法规、政策规定的应当由戚森源承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定佳年华公司�当在2014年1月31日前取得该房屋（车位）所在楼栋的权属证明，同时约定，戚森源同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋（车位）权属转移登记，如因佳年华公司的责任，戚森源未能在商品房交付之日起365日内取得房屋（车位）所有权证书的，佳年华公司按日计算向戚森源支付已付款万分之壹的违约金。补充协议约定，戚森源委托佳年华公司办理合同项下房屋（车位）的房屋（车位）权属转移登记……上述委托为无偿委托……戚森源须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋（车位）交付期限届满前，戚森源须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由戚森源承担的维修资金和办理房屋（车位）权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋（车位）权属转移登记的后果由戚森源自行承担；佳年华公司在戚森源交清全部资料、税、费并办理完毕房屋（车位）面积补差手续、房屋（车位）验收交付手续后的365日内，协助戚森源办理房屋（车位）所有权证……。
合同签订后，戚森源按约向佳年华公司支付了购买房屋（车位）的款项，2013年3月15日，佳年华公司向戚森源交付了案涉房屋，并办理了面积补差手续，将案涉房屋（车位）价款变更为70385元。2013年7月25日，戚森源向佳年华公司支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等。“空港晶座”项目××幢目前尚未取得房屋权属证明（初始登记），截止2016年3月8日，佳年华公司未向成都市双流区房产管理局提交戚森源的办证申请资料。
一审认定上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、购买房屋（车位）收款收据、契税收据�成都市双流区房产管理局关于调查“空港晶座”项目产权登记情况的复函及戚森源、佳年华公司当庭陈述等在卷予以佐证。
一审法院认为，戚森源与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋（车位）所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋（车位）所有权证的违约责任。一审法院根据所查明的事实，综合评判如下：
关于佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋（车位）所有权证的违约责任的问题。一审法院认为，首先，佳年华公司协助戚森源取得案涉房屋（车位）的房屋（车位）所有权证书系佳年华公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动�物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋（车位）买卖合同自佳年华公司与戚森源签订时生效，但房屋（车位）的所有权应当自办理房屋（车位）过户手续后才转移到戚森源。由于办理房屋（车位）所有权证所需要的有关的证明文件需要佳年华公司提供，如果佳年华公司未向权属登记机关提交文件则房屋（车位）产权证实际无法办理。因此佳年华公司有协助戚森源取得案涉房屋（车位）所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但佳年华公司作为案涉房屋（车位）的出卖人，其上述办理房屋（车位）所有权转移登记是与戚森源签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是�得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且佳年华公司为戚森源办理房屋（车位）所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋（车位）所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。虽然目前案涉房屋（车位）所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所在楼栋初始登记系房产开发商销售商品房必须完成的工作，戚森源要求佳年华公司按时为其办理房屋（车位）所有权证的请求符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。鉴于办证属行政机关工作职责，应给予佳年华公司相应的时间。综上，佳年华公司辩称为戚森源办理房屋（车位）产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故佳年华公司不需向戚森源承担违约责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。戚森源诉请佳年华公司承担迟延办理房屋（车位）所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。
对于戚森源主张佳年华公司给付违约金4689.28元的问题，一审法院认为，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证佳年华公司需按日向戚森源支付已付款万分之壹的违约金，但因补充协议约定“佳年华公司在戚森源交清全部资料、税、费并办理完毕房屋（车位）面积补差手续、房屋（车位）验收交付手续后的365日内，协助戚森源办理房屋（车位）所有权证”，而戚森源于2013年7月25日履行完毕补充协议所约定的全部义务，故本案违约金的起算应从2014年7月26日起计算。佳年华公司对违约金的起算时间的抗辩意见成立，一审法院予以采纳。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，�可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而戚森源并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为460元为宜。佳年华公司辩称案涉房屋（车位）已交付，佳年华公司已履行主要的合同义务，且戚森源无任何损失，故不需向戚森源支付违约金的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。
综上所述，戚森源与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋（车位）权属转移登记，应依约承担违约责任，结合戚森源的实际损失，一审法院酌情支持460元。佳年华公司应于判决生效后两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋（车位）权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、佳年华�司于判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理戚森源所有的“空港晶座”16幢-1层296号房屋（车位）所有权证书；二、佳年华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付戚森源违约金460元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由佳年华公司四川佳年华置地有限责任公司负担。
双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一审法院确定的违约金金额是否恰当。现评判如下：
我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然戚森源未举出佳年华公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但佳年华公司至今仍未协助戚森源办理房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，逾期办证期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合佳年华公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上所述，戚森源的上诉理由和请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费1156元，由戚森源负担。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一七年三月三十一日
书记员 杨大准