浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬慈民初字第1862号原告：陆娟飞，居民。委托代理人：曹顺元，浙江句章律师事务所律师。原告：周金焕。被告：慈溪绿城房地产开发有限公司，住所地：慈溪市浒山街道新市路182号（慈园）2幢（1-11）二层。法定代表人：应国永，该公司董事长。委托代理人：郑伟，浙江金穗律师事务所律师。委托代理人：罗玲芳，浙江达鹏律师事务所律师。原告陆娟飞诉被告慈溪绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月11日对本案公开开庭进行了审理。2016年1月4日，本院追加周金焕为本案共同原告，同年1月18日、5月5日，本院对本案第二、三次公开开庭进行了审理。原告陆娟飞的委托代理人曹顺元、被告绿城公司的委托代理人郑伟到庭参加两次庭审，被告绿城公司的委托代理人罗玲芳到庭参加第一次庭审。原告周金焕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆娟飞起诉称：慈溪市浒山街道新市路182号（慈园）8幢二层商品房原由案外人李洪波、汪某芬定购，李洪波、汪某芬于2013年4月3日支付100000元，后李洪波、汪某芬欲放弃定购，原告陆娟飞与被告商定转为由其定购。2013年5月24日，原告陆娟飞与被告签订《绿城—慈园商品房认购协议》一份，并将签约定金转付给李洪波、汪某芬，李洪波、汪某芬原支付给被告的100000元定金转为原告陆娟飞支付。同年5月31日，原告陆娟飞与被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告陆娟飞购买被告开发的慈园项目中的8幢二层商品房，建筑面积为507.13平方米，单价为55408.99元/平方米，总房价为28099561元；原告陆娟飞应于2013年5月31日前支付房价款3800000元，同年6月6日前支付房价款6399561元，同年6月30日前支付房价款8000000元，同年7月31日前支付房价款10000000元；原告陆娟飞逾期付款，逾期不超过90天的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90天的，被告有权解除合同，被告愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，原告陆娟飞按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；被告应当在2013年5月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用；被告逾期交房，逾期不超过90天的，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告陆娟飞支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90天的，原告陆娟飞有权解除合同，原告陆娟飞愿意继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告陆娟飞支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；被告承诺于2013年8月31日前取得土地使用权初始登记证（证明）及房屋所有权初始登记证，并交付给原告陆娟飞，原告陆娟飞委托被告办理该商品房转移登记，被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90天内交付的，按已付房价款的0.1%承担违约责任，约定日期起90天后仍不能交付的，若原告陆娟飞不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止、按日向原告陆娟飞支付已付房价款万分之一的违约金等等。现原告诉请：1.判令被告支付逾期交房违约金4328539元【其中（1）自2013年6月1日起至2015年9月24日止、按2013年5月31日前支付房价款3700000元、日万分之二计逾期交房违约金626040元；（2）自2013年6月26日起至2015年9月24日止、按2013年6月25日支付房价款6600000元、日万分之二计的逾期交房违约金1083720元；（3）自2013年7月30日起至2015年9月24日止、按2013年7月29日支付房价款6000000元、日万分之二计的逾期交房违约金944400元；（4）自2013年8月31日起至2015年9月24日止、按2013年8月30日支付房价款3000000元、日万分之二计的逾期交房违约金453000元；（5）自2013年10月31日起至2015年9月24日止、按2013年10月30日支付房价款8799561元、日万分之二计的逾期交房违约金1221379元，合计4328539元】；2.判令被告支付逾期交付土地、房屋初始登记权属证书（证明）的违约金2065910元【其中（1）自2013年9月1日起至2015年9月24日止、按2013年9月1日前支付房价款19300000元、日万分之一计的逾期交付违约金1455220元；（2）自2013年10月31日起至2015年9月24日止、按2013年10月30日支付房价款8799561元、日万分之一计的逾期交付违约金10690元，合计2065910元】；3.本案诉讼费由被告承担。原告周金焕向本院提交书面情况说明一份，表示认可原告陆娟飞的主张与举证，周金焕不提出新的主张及证据。被告绿城公司在法定期限内未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称：原告陆娟飞与被告于2013年5月31日签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告陆娟飞陆续至2013年10月30日付清全部房款，此后被告多次催促原告陆娟飞办理交房手续，原告陆娟飞一直拖延未办。2014年12月21日，经原告夫妻要求，原告夫妻以其女儿周蓉蓉、周芳芳的名义就涉案房屋重新与被告签订了《商品房买卖合同》，并向建设行政管理部门办理了合同备案。此后被告再次催促周蓉蓉、周芳芳办理交房手续，但是周蓉蓉、周芳芳于2015年8月向法院提起诉讼，认为购房合同的签订不是其本人意思表示，要求确认合同无效。同年9月24日，经法院调解确认被告与周蓉蓉、周芳芳所签订的商品房买卖合同不成立，双方一致同意在协议生效后撤销备案合同。同日原告陆娟飞付清了物业维修基金等款项，被告将涉案房屋交付给原告陆娟飞。基于以上事实，首先，原告陆娟飞与被告之间签订的《商品房买卖合同》已于2014年12月21日解除，被告已于2014年12月21日就涉案房屋与周蓉蓉、周芳芳重新签订了买卖合同，2015年9月，被告与周芳芳、周蓉蓉之间的合同经调解确认不成立，即被告就涉案房屋又与原告陆娟飞达成了新的协议，故原告陆娟飞以已经解除的合同主张权利没有事实依据；其次，因原告陆娟飞与被告所签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议第四条第六款明确约定：若出卖人逾期交房的则合同第十六条中出卖人承诺取得土地房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的日期相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。即便被告存在逾期交房的行为，被告于交房同日交付了前述证书，故原告要求被告承担逾期交付土地、房屋初始登记权属证书（证明）违约金的诉请不成立；最后，合同约定交房时间为2013年5月31日，最后一期购房款的支付时间是2013年7月31日，合同同时约定交房期限届满前，原告应支付给被告的任何款项未付清的，被告拒绝向原告交房，交付日期顺延至原告付清全部应付款项后7天内，两条约定逻辑上存在矛盾，显然可以看出交房时间为2013年5月31日并非双方真实意思表示。另外，原告主张的违约金过高。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉称的事实成立，向本院提供以下证据：A1.《商品房买卖合同》（合同编号为20101000833）及附件各一份，拟证明原告购买慈园项目8幢二层商品房的事实。A2.付款清单一份及付款凭证若干、POS签购单一份及中国建设银行客户回单五份，拟证明合同签订时，原告支付房款3700000元、于2013年6月25日支付房款6600000元、于2013年7月29日支付房款6000000元、于2013年8月30日支付房款3000000元、于2013年10月30日支付房款8799561元，合计支付28099561元的事实。A3.慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书一份，拟证明涉案房屋工程项目于2013年5月17日竣工验收备案，2013年5月31日已符合交付条件，可以交付的事实。A4.交房交接单及相关凭证，拟证明2015年9月24日，被告才向原告交付房屋及房屋初始登记权属证书、已经构成违约的事实。A5.《商品房买卖合同》（合同编号为20131100071）及附件八各一份，拟证明合同第九条第二款第2项“交付期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日起相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期”、附件八《补充协议内容》第四条第6项“若被告逾期交房的，则本合同第十六条中被告承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。”是被告重复使用的格式条款，应作对被告不利解释。A6.原告拍摄照片三张，拟证明被告在向原告推销商铺时，声称要把原告所购商铺地段打造成国际名品街、统一回租后出租给名品店，诱发了原告投资商铺，被告存在虚假宣传的事实。被告为证明其辩称的事实成立，向本院提供以下证据：B1.（2015）甬慈民初字第1375号民事调解书一份，拟证明原告夫妻于2014年12月21日就涉案房屋以其女儿周蓉蓉、周芳芳名义与被告重新签订了《商品房买卖合同》，该份合同于2015年9月24日经法院调解确认不成立的事实。原、被告质证意见如下：被告对原告提供的证据A1真实性、合法性无异议，但认为该合同及附件已于2014年12月21日解除。被告对证据A2、A3、A4无异议。被告对证据A5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据反而能证实被告于2014年12月21日就涉案房屋与周蓉蓉、周芳芳重新签订了商品房买卖合同，2013年5月31日的合同已于当日解除的事实。被告对证据A6关联性有异议，认为不能证明被告虚假宣传。原告对被告提供的证据B1民事调解书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告因考虑到以后遗产税的征收便以周蓉蓉、周芳芳名义与被告签订了线上合同，该行为并不意味着原合同解除，只是合同的变更，后周蓉蓉、周芳芳不愿意接受涉案房屋就提起了诉讼，经法院调解合同不成立只不过是变更的行为不成立，并不是原合同的解除。根据原、被告诉辩称、质证及庭审陈述，以下为双方无争议事实，本院认定如下：两原告系夫妻关系。慈园小区8幢房屋原由案外人李洪波、汪某芬向被告定购，李洪波、汪某芬于2013年4月3日支付被告100000元。后李洪波、汪某芬放弃定购，原告陆娟飞与李洪波、汪某芬及被告商定转为由原告陆娟飞定购该房屋。2013年5月31日，原告陆娟飞与被告签订20101000833号《商品房买卖合同》一份，主要内容为：原告陆娟飞购买慈园小区8幢房屋一套，总价款为28099561元；合同第七条“付款方式及期限”约定：原告陆娟飞于2013年5月31日前支付房价款3700000元，同年6月6日前支付房价款6399561元，同年6月30日前支付房价款8000000元，同年7月31日前支付房价款10000000元；合同第九条“交付期限及条件”约定：被告应当在2013年5月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，……交房期限届满，原告应支付给被告的任何款项未付清的，被告有权拒绝向原告交房，交付日期相应顺延至原告付清全部应付款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期；第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：若被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；第十六条“关于产权登记的约定”约定：被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，被告承诺于2013年8月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记；合同附件八补充协议第四条“关于房屋预告登记及权属登记的约定”第6条约定：若被告逾期交房的，则本合同第十六条中被告承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。合同另对其他事项进行了约定。该份合同并未办理备案登记手续。合同签订后，原告陆娟飞于合同签订当日、6月25日、7月29日、8月30日、10月30日分别支付被告购房款3600000元，6600000元、6000000元、3000000元、8799561元，合计28099561元。关于交房问题，原告陈述被告曾给原告打过电话，但从未提及交房事宜。被告陈述自2013年11月份之后，多次电话通知原告前来交房，原告以要求减免物业管理费和房屋面积差价等理由推诿，致交房不成。2014年12月21日，原告夫妻为将涉案房屋赠与女儿周芳芳、周蓉蓉，以两女儿名义就涉案房屋与被告签订了20131100071号《商品房买卖合同》，房屋价款、交付期限及条件、房屋交接、违约责任等内容与20101000833号合同条款相同。合同对付款方式的约定为2014年12月21日前一次性付清全部房款。原告周金焕在买受人栏签了“周芳芳”的名字，原告陆娟飞在买受人栏签了“周蓉蓉”的名字，合同经房管部门备案。2015年8月27日，周蓉蓉、周芳芳以其对此事不知情、合同中的“周芳芳、周蓉蓉”并非其二人所签为由起诉至本院，要求确认20131100071号《商品房买卖合同》及附件不成立，该案案号为（2015）甬慈民初字第1375号。同年9月24日，经本院调解，原告夫妻、周芳芳、周蓉蓉、被告绿城公司一致确认20131100071号《商品房买卖合同》系原告夫妻以周芳芳、周蓉蓉名义与被告签订，周芳芳、周蓉蓉对合同签订事宜不知情，亦对原告夫妻的行为不予追认。三方一致达成如下调解协议：一、确认周金焕、陆娟飞以周芳芳、周蓉蓉名义与绿城公司签订的编号为20131100071的《商品房买卖合同》及附件不成立；二、周芳芳、周蓉蓉与绿城公司于调解书生效之日起十日内共同办理撤销20131100071号《商品房买卖合同》及附件的备案登记手续；三、案件受理费100元，减半收取50元，由周芳芳、周蓉蓉负担。同日，被告向原告陆娟飞交付了涉案房屋及房屋所有权初始登记证书。本院认为，原告陆娟飞与被告绿城公司签订的20101000833号《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，成立并生效。双方应当按照该合同享有权利、履行义务。原告依据20101000833号合同向被告主张逾期交房及逾期办证违约金，被告辩称20101000833号合同已于原告夫妻以两女儿名义与被告签订20131100071号合同之日解除，双方于（2015）甬慈民初字第1375号案调解之日即2015年9月24日形成了新的合同关系。本院认为，原告夫妻为将20101000833号合同项下权利义务转移给两个女儿，以达到将涉案房屋赠与两女儿的目的，以两女儿名义与被告签订20131100071号合同，两份合同主要内容基本相同，双方在签订20131100071号合同时并未对解除20101000833号合同形成合意。20131100071号合同签订后，因两女儿对该赠与行为不予认可，经本院调解，三方确认20131100071号合同不成立并撤销备案。故原、被告双方的权利义务仍应以20101000833号合同为准，该合同并未解除。原告认为20101000833号合同约定的交房之日应为2013年5月31日，被告认为交房之日应为原告付清全部款项之后7天，因原告逾期付款，故按照合同约定，被告交房日期应当顺延且无需再另行通知原告。本院认为，合同约定在交房期限届满前，原告应支付给被告的任何款项未付清的，被告有权拒绝交房。故被告交房的前提条件是在交房期限届满前即2013年5月31日前原告履行相应的房款支付义务，根据约定，在2013年5月31日前，原告陆娟飞须向被告支付的款项仅为第一期款项3700000元而非全部购房款，因原告陆娟飞在2013年5月31日已经履行了该款项的支付义务，故被告仍然应当按照合同约定的交房时间即在2013年5月31日向原告陆娟飞交房。原告陆娟飞主张被告承担自2013年6月1日至2015年9月24日期间逾期交房违约金，本院认为，2014年12月21日，原告夫妻为将涉案房屋赠与两女儿，以两女儿名义与被告签订20131100071号合同，被告对此行为无异议。因20131100071号合同载明的买受人为“周芳芳、周蓉蓉”，故被告自2014年12月21日之后的交房对象应为周芳芳、周蓉蓉而非原告夫妻，被告自2014年12月21日之后对原告夫妻并不负有交房义务。同时，因20131100071号合同已经被本院确认不成立，故被告无需向原告夫妻承担自2014年12月21日之后违约金，本院对原告陆娟飞主张被告承担自2014年12月21日至2015年9月24日止逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。至于2013年5月31日至2014年12月20日期间的违约金，被告主张房屋未能交付的原因在于原告，本院认为，合同约定被告应当在房屋符合交付条件后书面通知原告办理交付手续，因涉案房屋在合同签订之日即2013年5月31日已经符合交房条件，被告应当于该日向原告交房。从本院查明的事实来看，被告无法提供向原告发出书面交房通知的证据，同时，被告虽辩称曾多次电话通知原告前来交房，亦未能提供相应证据予以证实，被告逾期交房，构成违约，本院对原告陆娟飞要求被告承担自2013年6月1日至2014年12月20日期间逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。至于被告是否延期交付房地产初始权属证书，本院认为，合同附件八补充协议第四条“关于房屋预告登记及权属登记的约定”第6条约定：若被告逾期交房的，则本合同第十六条中被告承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。该条款系双方经充分协商达成的一致意思表示，不存在理解上的争议。因被告已逾期交房，故被告承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，被告不承担此期间的逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。本院对原告要求被告承担逾期交付土地、房屋初始登记权属证书的违约金的诉讼请求，不予支持。经本院释明，被告辩称违约金过分高于损失，要求减少，本院认为，合同约定的逾期交房违约金计算标准为已支付房款的万分之二，接近于银行同期贷款利率，并未过高，且被告也未能提供证据证明违约金过高，本院对被告该项辩称不予采信。因20101000833号合同相对人为原告陆娟飞，且原告周金焕对陆娟飞的主张及举证予以认可，故本院认定被告应向原告陆娟飞支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告慈溪绿城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆娟飞自2013年6月1日起以3700000元为基数、自2013年6月26日起以6600000元为基数、自2013年7月30日起以6000000为基数、自2013年8月31日起以3000000元为基数、自2013年10月31日起以8799561元为基数，均按日万分之二计算至2014年12月20日止的违约金合计2760583.56元；二、驳回原告陆娟飞其余诉讼请求。本案案件受理费56561元，由原告陆娟飞负担32093元，由被告慈溪绿城房地产开发有限公司负担24468元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审 判 长  王文艳人民陪审员  金冠旦代理审判员  陈 晔二〇一六年五月十一日代书 记员  史帅帅附一：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附二：相关执行规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：(1)申请或移送执行的法律文书已经生效；(2)申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；(3)申请执行人在法定期限内提出申请；(4)申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；(5)义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；(6)属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。