宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初4233号
原告：汪玉莲，女，1935年3月23日出生，汉族，住宁波市海曙区。
委托诉讼代理人：张治刚，宁波市众心法律服务所法律工作者。
被告：程巧娜，女，1982年3月22日出生，汉族，户籍地宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：朱丽颖，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
被告：吴杰腾，男，1983年8月21日出生，汉族，住宁波市江东区。
委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁钦，浙江和义观达律师事务所律师。
原告汪玉莲为与被告任培伦、程巧娜房屋买卖合同纠纷一案，于2015年10月8日诉至本院，本院于同日以（2015）甬海立预字第58号进行诉前登记。后原告追加吴杰腾作为本案共同被告参加诉讼，本院予以准许。被告任培伦于2015年11月19日去世，经本院通知，除原告外其他继承人均不同意参加诉讼。本院于2016年5月23日组织双方当事人进行了证据交换，2016年10月19日对本案进行立案受理，并依法适用简易程序，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告汪玉莲的委托诉讼代理人张治刚、被告程巧娜的委托诉讼代理人朱丽颖、被告吴杰腾的委托诉讼代理人章定表、鲁钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪玉莲向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认任培伦与被告程巧娜就宁波市海曙区握兰巷20号205室房屋于2013年2月17日签订的《房地产转让合同》无效，及被告程巧娜与被告吴杰腾于2014年12月15日签订的《存量房买卖合同》无效；2.将宁波市海曙区握兰巷20号205室产权恢复登记至原告名下。事实与理由：原告与任培伦系夫妻关系，任培伦与其前妻育有一子名任飞。2015年7月28日，被告吴杰腾曾起诉原告要求原告腾退涉案房屋，原告经询问任培伦、任飞和查证后得知，因任飞经济困难找其父任培伦寻求帮助，任培伦顾及父子情感，遂找到当时在经纬利房产中介任职的被告程巧娜，意欲用其名下的涉案房屋办理抵押贷款。在此期间，被告程巧娜称，其借用涉案房屋办理其孩子户口登记，同时帮助任培伦办理抵押贷款500000元，并让任培伦办理了房产证挂失。2013年2月17日，任培伦父子让其朋友韩冬玲冒充原告在《房地产转让合同》上签名，将涉案房屋转移登记至被告程巧娜名下。后由于任飞欠案外人王德才250000元债务未还，迫于王德才的逼迫，任培伦、被告程巧娜、吴杰腾三方于2014年9月26日签订一份《担保说明》，但无任飞和原告及债权人王德才签字。该份《担保说明》可证明被告程巧娜取得房屋产权并非真实意思的房屋买卖行为。2014年12月15日，被告程巧娜被逼迫与被告吴杰腾签订了《宁波市存量房买卖合同》并将房屋产权登记至吴杰腾名下。因此，原告认为，任培伦将房屋转让给被告程巧娜，无出让房产的真实意思表示，且未经原告同意低价转让，并让她人冒充原告签名，属无权处分及恶意串通行为，应当无效；被告程巧娜不具备出让人的主体资格，且被告吴杰腾取得涉案房屋产权具有抵债的非法目的，故两被告之间不具有房屋买卖的真实意思表示，并且两被告也明知任培伦无权处分该房屋，恶意串通低价处理该房屋，应当无效。涉案房屋至今由原告占有、使用，且原始产权证件仍由原告保存，现任培伦已去世，房屋产权应恢复登记至原告名下。
被告程巧娜答辩称：其取得涉案房屋产权时只是替任培伦代持，不是真实的房屋买卖关系，只是房屋所有权登记状态与事实状态相分离，房屋虽转移登记至其名下，但实际产权仍为任培伦，当时其与任培伦约定，帮助任培伦办理房屋抵押贷款500000元，任培伦同意程巧娜子女户口迁至该房屋以便取得辖区学校的学籍，后双方也按约定履行。至于之后房屋产权转移至被告吴杰腾名下，其也是在任培伦授意下完成，任培伦、吴杰腾在《担保说明》中对产权转移也作了约定，被告吴杰腾支付了对价，其配合办理了产权转移手续。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告吴杰腾答辩称：任培伦之子任飞欠吴杰腾借款250000元到期未归还，称可以用其父亲房屋进行抵债，后经与任培伦协商，签订了《担保说明》。由于任飞未按《担保说明》约定的时间归还借款，故被告吴杰腾从被告程巧娜处受让了涉案房屋，部分抵销了任飞的250000元借款，剩余500000元房款已支付给程巧娜，总价750000元也是合理的价格。原告诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告汪玉莲为证明其主张，向本院提交如下证据，经被告程巧娜、吴杰腾质证，本院作如下认证：
证1.房屋所有权证一份，拟证明任培伦、汪玉莲共同共有的《房屋所有权证》并未丢失，他人补证的目的在于不让原告知情，避免原告阻止的事实。两被告对真实性均无异议，对证明目的均有异议。经审核，本院对其真实性予以认定。
证2.《宁波市公有住房出售审批表》一份，拟证明坐落于宁波市海曙区握兰巷20号205室房屋系房改房，属任培伦、汪玉莲夫妻双方共同共有，任培伦个人无单独处分权的事实。两被告对真实性无异议，但认为不能证明任培伦无处分权的事实。经审核，本院对其真实性予以认定。
证3.年份为2013年的房屋所有权证、土地证各一份，拟证明任培伦以挂失为名申请重新补办《房屋所有权证》，补办手续为程巧娜协助的事实。被告程巧娜对真实性无异议，对证明内容有异议，认为无法证明其证明目的。被告吴杰腾对关联性有异议，认为也无法证明原告的证明目的。经审核，本院对其真实性予以认定，但该组证据仅能证明涉案房屋产权证于2013年进行过补办的事实，不能证明补办手续为被告程巧娜进行了协助的事实。
证4.落款日期为2013年2月17日的《房地产转让合同》一份，拟证明任培伦、汪玉莲（并非本人签字）与程巧娜虚假转让涉案房屋、程巧娜与任培伦恶意串通、转让合同虚假无效的事实。被告程巧娜对真实性无异议，对证明目的有异议，认为其不存在与任培伦恶意串通的事实。被告吴杰腾对关联性有异议，认为也无法证明原告的证明目的。经审核，本院对其真实性予以认定，但不能证明任培伦与被告程巧娜存在恶意串通的事实。
证5.宁波市存量房买卖合同、申请书、登记在程巧娜名下的房产证各一份，拟证明未经原告同意，被告程巧娜将涉案房屋低价转让给吴杰腾，转让无效的事实。被告程巧娜对真实性无异议，但认为转让合同有效。被告吴杰腾认为其是从被告程巧娜处合法受让涉案房屋的。经审核，本院对其真实性予以认定，对于转让合同的效力需另行分析。
证6.《担保说明》一份，拟证明被告吴杰腾与其岳父恶意串通，以逼债手段威胁任培伦将房屋过户至被告吴杰腾名下及任培伦与程巧娜进行房屋虚假买卖的事实。两被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该说明是三方自愿签订的。经审核，本院对其真实性予以认定。
证7.《证明》一份，拟证明韩冬领代替原告签字及韩冬领已经去世的事实。两被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明韩冬领已经去世的事实。经审核，本院认为该证据与本案无关联性，不予认定。
证8.原告与任培伦的户口本、结婚证各一份，拟证明原告与任培伦身份关系及户籍信息的事实。两被告无异议。本院予以认定。
证9.原告申请法院委托评估的《房地产估价报告书》及发票各一份，拟证明涉案房屋于2014年12月15日时的市场价值为954000元及原告支出评估费3340元的事实。经出示，原告无异议。两被告对真实性无异议，但认为应参考变现价值。经审核，本院予以认定。
被告程巧娜为证明其辩称意见向本院提交如下证据，经原告汪玉莲及被告吴杰腾质证，本院作如下认证：
证一.个人贷款支付凭证、收条一份，拟证明任培伦借被告程巧娜名义向银行贷款500000元，房屋由被告程巧娜代持的事实。原告对真实性、合法性及关联性均有异议，提出其对任培伦与被告程巧娜之间的交易并不知情。被告吴杰腾无异议。经审核，本院对真实性予以认定。
证二.协议、收条、公证书各一份，拟证明被告程巧娜受任培伦的指示办理房屋抵押借款，并将借款交给任培伦的事实。原告对协议及收条中的任培伦签名真实性有异议，对公证书无异议，但认为公证书主体并非原告或者原告丈夫任培伦，也无任飞的参与，与本案无关。被告吴杰腾无异议。经审核，本院对真实性予以认定。
证三.补充说明一份，拟证明被告吴杰腾知道涉案房屋仍由任培伦控制，并承诺涉案房屋过户后的一切相关事项、费用均由其承担的事实。原告对真实性、关联性均有异议。被告吴杰腾对真实性无异议。经审核，本院对真实性予以认定。
证四.银行贷款还款明细一份，拟证明被告吴杰腾向被告程巧娜支付500000元用于归还剩余银行贷款的事实。原告对真实性无异议，对关联性、合法性有异议，原告表示对此不知情。被告吴杰腾无异议。经审核，本院予以认定。
被告吴杰腾为证明其辩称意见，向本院提交了POS签购单二份、税收缴款书一份，拟证明被告吴杰腾受让涉案房屋实际支付了792000元及价格合理的事实。原告认为与其无关。被告程巧娜无异议。经审核，本院对其真实性予以认定。
为查明本案事实，本院调取了吴杰腾诉汪玉莲要求其腾退涉案房屋纠纷的一、二审民事判决书，经出示，原、被告均无异议。本院予以认定。
综合上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
原告汪玉莲与任培伦于1963年登记结婚。1995年11月，任培伦经过房改审批，购得位于宁波市海曙区握兰巷20号205室原公有住房一套，产权登记在任培伦名下。原告与任培伦一直在此房屋居住。2013年，任培伦补办了涉案房屋的产权证，经与被告程巧娜协商，任培伦将涉案房屋过户至被告程巧娜名下，被告程巧娜办理银行按揭贷款，任培伦同意将被告程巧娜子女户口迁至该房屋以便入读辖区学校，后双方于2013年2月17日签订房地产转让合同一份，合同载明任培伦以1000000元的总价将涉案房屋出售给程巧娜。后涉案房屋产权登记在程巧娜名下，程巧娜将办理的银行按揭贷款500000元支付给任培伦，剩余房款未支付，房屋每月按揭贷款前期均由任培伦偿还，后期由程巧娜归还。同时程巧娜将子女户口迁至该房屋，程巧娜也未实际占有使用该房屋。2013年12月3日，应任培伦要求，被告程巧娜以涉案房屋作抵押向案外人借款230000元，并将该款项交付给任培伦。双方并协议约定该借款由任培伦负责归还，无法按时归还的，一切后果由任培伦承担。后任培伦归还了该笔借款。2014年9月26日，任培伦与被告程巧娜、吴杰腾签订担保说明一份，载明：今有任飞（任培伦与前妻之子）于2014年5月出据给王德才借入250000元。现任飞父亲任培伦要求将程巧娜位于海曙区握兰巷20号205室房产作为担保。如任飞在2014年12月5日之前还清欠款，此担保自动作废。如到2014年12月5日任飞仍未还清，程巧娜将名下位于海曙区握兰巷20号205室房产过户给王德才女婿吴杰腾所有，任何一方不得有异议。并备注：1、在2014年12月5日之前，该房产如转让、出售需经吴杰腾、任培伦双方签字同意；2、程巧娜名下的上述房产仍有约500000元按揭贷款未还清，吴杰腾知悉此情况。到期若任飞未还清借款，在吴杰腾过户该房产前，该笔贷款由吴杰腾负责偿还，房屋过户等相关的一切费用全都由吴杰腾承担。2014年12月12日，被告吴杰腾向程巧娜支付了500000元，程巧娜归还了该房屋的剩余银行按揭贷款。同月15日，被告程巧娜与吴杰腾签订了《宁波市存量房买卖合同》，合同载明成交总价为750000元。后该房屋产权过户至被告吴杰腾名下。2015年7月，吴杰腾曾诉至本院，要求汪玉莲腾退涉案房屋。一、二审法院均认为汪玉莲占有使用涉案房屋具有合法性和正当性，遂对吴杰腾的诉讼请求不予支持。
审理中，原告申请对涉案房屋于2014年12月15日时的市场价值进行评估，经宁波信德房地产评估有限公司评估，并出具《房地产估价报告书》一份，涉案房屋于2014年12月15日时的市场价值为954000元，原告并支付了评估费3340元。
本院认为：本案争议焦点为就涉案房屋任培伦与被告程巧娜之间签订的《房地产转让合同》及被告程巧娜与被告吴杰腾之间签订的《宁波市存量房买卖合同》的效力问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为设立条件之一为意思表示真实。本案中，被告程巧娜虽与任培伦签订了《房地产转让合同》，并且将房屋产权登记在其名下，但从以下行为可以看出双方并未建立真实的房屋买卖关系：1、被告程巧娜从未实际占有使用该房屋，该房屋仍由原告与任培伦居住使用，并确认其仅是代持涉案房屋产权的行为，与任培伦之间不存在房屋买卖行为；2、被告程巧娜将按揭贷款500000元支付给任培伦，未支付其他款项，并将子女户口迁至该房屋；3、2013年12月3日被告程巧娜应任培伦要求以该房屋作抵押借款230000元，借款由任培伦使用和归还；在2014年9月26日任培伦与被告程巧娜、吴杰腾三方签订的《担保说明》中，任培伦指示程巧娜在约定条件成就时将房屋过户至吴杰腾名下。故涉案房屋产权虽名义上由程巧娜持有，但该房屋仍由任培伦实际控制和处分，任培伦作为实际所有人对该房屋享有的所有权权利并未受到影响，其与程巧娜之间不具有真实的房屋买卖关系。由于双方之间不具有实际的房屋买卖关系，故原告申请本院对《房地产转让合同》中的其签名进行笔迹鉴定和对转让时的价格进行司法评估已无必要。
通过前述分析，涉案房屋产权虽在被告程巧娜名下，但实际由任培伦控制，程巧娜无处分的权利。从担保说明内容可看出，任培伦与吴杰腾约定在任培伦之子任飞未按期归还王德才250000元借款时，任培伦同意以涉案房屋部分价值抵销任飞欠吴杰腾岳父王德才的250000元借款，并指示程巧娜直接将房屋产权过户至吴杰腾名下。故在任飞到期未归还借款时，被告程巧娜系按照任培伦在《担保说明》中的授意和指示将房屋产权过户至吴杰腾名下，吴杰腾也按《担保说明》的约定承担了该房屋名下的按揭贷款和所有过户费用。故被告程巧娜不存在与吴杰腾、任培伦之间恶意串通损害原告利益的行为，任培伦与吴杰腾之间虽不仅仅是房屋买卖行为，含有部分以房抵债的意思表示，但房屋作价750000元也在合理价格范围内，并且被告吴杰腾也承担了税费40000余元及完成了产权过户手续。
综上，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。任培伦为替任飞归还借款，指示程巧娜将房屋过户至吴杰腾名下，吴杰腾亦支付了合理对价，完成了产权过户，构成善意取得。原告认为两被告之间恶意串通损害其利益，并且认为被告吴杰腾存在胁迫行为，无充分证据证明，其要求确认两被告之间的签订的《宁波市存量房买卖合同》无效及将房屋产权恢复登记至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。任培伦与被告程巧娜之间签订的《房地产转让合同》，名为买卖，实为代持，该行为虽未经原告同意，但由于任培伦与程巧娜之间并不建立真实的房屋买卖关系，任培伦仍实际控制房屋的处分权，程巧娜并未擅自处分该房屋损害原告的利益，而且涉案房屋产权现已登记在吴杰腾名下，原告要求确认任培伦与程巧娜之间的房地产转让合同无效也无实际意义，故对其要求确认任培伦与程巧娜之间的《房地产转让合同》无效的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告汪玉莲的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，司法评估费3340元，合计3380元，由原告汪玉莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 刘先霞
二〇一六年十一月二十九日
代书记员 应骊珺
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（二）意思表示真实；
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。