湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第75号
上诉人（原审被告）咸宁市派拉蒙房地产开发有限公司（下称派拉蒙公司）。住所地：咸宁市温泉路41号
法定代表人李强，派拉蒙公司董事长。
委托代理人李美成，湖北宁华律师事务所律师。
委托代理人刘瑜，湖北宁华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）阮丽。
委托代理人徐勋明，系阮丽丈夫。
委托代理人吴献升，湖北省咸宁市咸安区温泉法律服务所法律工作者。
上诉人派拉蒙公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2014）鄂咸安民初字第1313号民事判决，向本院�出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审认定，2009年6月6日，原、被告经协商达成初步购房意向，原告认购被告位于金泉大街咸宁购物公园8栋102号、8栋103号两个门面（商铺），并交纳了各50000元定金，同年6月28日、7月7日原告分别向被告交纳了8栋102号购房款150000元，8栋102号、103号购房款140000元。被告均出具了收款收据。后经原、被告协商，原告放弃8栋103号商铺的购买权，被告承诺一次性补偿原告4万元抵扣8栋102号商铺购房款。同年9月13日，原告向被告提交了书面申请，申请放弃8栋103号商铺购买权，要求将购买8栋103商铺的定金、购房款转入8栋102号商铺购房款。2009年9月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》。合同主要约定：原告购买被告位于咸宁温泉金泉大街咸宁购物公园8栋102号商铺，面积36.35m2（其中建筑面积31.99m2，公摊面积4.36m2），单价25193.51元／m2，总金额915784元，付款方式：2009年7月28日付总房款的50%，即458784元，其余457000元整，买受人（原告）应在接到出卖人（被告）通知之日起七日内（节假日顺延）到出卖人指定的银行办理银行按揭手续，合同、协议还对交房时间、产权登记、合同文本交付、发生争议的解决方式等事项进行了约定。合同签订后，被告未履行将双方签订的《商品房买卖合同》文本交付原告和补偿原告4万元折抵8栋102号商铺房款的承诺，原告亦未依约履行首付50%的余款义务。与此同时，被告依约向中国工商银行咸宁温泉支行为原告申请办理按揭借款手续，原告亦依约向被告提交了应由其提交的办理银行按揭贷款的必备资料，其中原告向被告提交了三次收入证明，但被告仅向工行温泉支行提交二次收入证明，导致工行咸宁温泉支行对原告阮丽的按揭贷款未审批放款。此后，原告多次要求被告继续履行合同约定的义务，而被告以原告构成根本违约，合同已解除为由拒绝履行合同约定义务，为此发生纠纷，原告诉至该院，请求依法处理。
同时查明：被告将原告购买的咸宁购物公园8栋102号商铺于2010年1月13日在咸宁市房地产管理局办理了《商品房销售预售登记》，但未办理银行按揭贷款预抵押登记。
原审归纳本案双方当事人争议的焦点为：
（1）双方当事人签订的合同效力如何认定。
（2）双方签订的合同是否解除，是否应继续履行。
1.关于双方当事人签订的合同效力如何认定的问题。
原审认为，本案《商品房买卖合同》《补充协议》是原、被告双方自愿签订的，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，且该合同已经房产行政部门登记备案，是合法有效的，应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行各自义�。
2.关于双方签订的合同是否解除，是否应继续履行的问题。
原审认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告应当按照合同约定履行各自的义务，正确行使各自的权利，由于被告未按照合同约定履行交付合同文本给原告和补偿原告40000元的承诺义务，导致原告未能按合同约定和承诺付清首付50%购房款，且原告先后三次向被告提供收入证明，根据银行负责审查原告阮丽申请贷款业务经理证实，被告为阮丽的贷款去过一、二次，提供二次收入证明，故可以推定被告将原告向其提交的第三次收入证明未向市工行温泉支行提交，导致原告申请贷款未果。尔后，原告多次要求被告依合同约定履行合同，但被告以原告构成违约，双方签订的合同业已解除为由，单方终止履行合同，为此发生纠纷。根据双方签订的合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼；依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定，以及《合同法》第九十四条的规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原、被告发生争议后，原告多次要求被告继续履行合�义务，但被告以合同解除为由拒不履行约定的义务，被告既未依约与原告协商解决争议和向人民法院提起诉讼，又未依法行使合同解除权，故被告的解除权已消灭。被告辩称已向原告发出催告通知，合同已解除，但被告未能提供足以证明催告方式、催告内容和原告收到催告通知的事实依据，故被告单方解除合同，既不符合双方约定的解决争议的方式，又不符合法律法规的规定，其辩称理由不成立，被告的解除权已消灭，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。
原审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且该合同已经房产行政管理部门登记备案，合同合法有效；合同签订后，被告未按合同约定履行交付合同文本给原告和补偿原告40000元的承诺义务，亦未按合同约定协助和通知原告到被告指定的银行办理按揭贷款手续的义务，导致原告未按合同约定履行缴纳首付购房款余款的义务和原告申请银行按揭贷款手续迟迟未能办妥，是双方产生纠纷的根本原因，被告应承担本纠纷的主要责任，且双方发生争议后，被告既未依约定解决争议的方式解决争议，又未按《合同法》第94条规定正确行使合同解除权，故被告合同解除权已丧失，被告辩称原告构成根本违约，其与原告签订的合同已经解除及原告仅有债权请求权，而无物权请求权，原告交付的100000元定金不予退还的理由无事实依据和法律依据，原审不予支持，故原被告双方签订的合同应当继续履行，现原告要求继续履行合同，并请求一次性支付剩余购房款485784元（915784元-390000元-40000元=485784元）的主张，本院予以支持。原告要求被告返还8栋102号商铺租金的主张，未能提供充足证据证明该商铺月或年租�的具体标准数额予以佐证，故原审不予支持，待原告获取新证据后，可另行主张权利。为了维护市场经济正常的交易秩序，当事人的合法权益，该案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十四条之规定，判决：一、原、被告双方于2009年9月16日签订的《商品房买卖合同》。合法有效应继续履行。限原告阮丽于本判决生效后10日内向被告派拉蒙公司支付购买咸宁购物公园8栋102号商铺（门面）剩余购房款485784元。二、限被告派拉蒙公司在本判决生效后30日内将原告阮丽购买的咸宁购物公园8栋102号及该商铺的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，合同文本交付原告阮丽，办证所需税费依照合同约定承担，原告阮丽在本判决生效后10日内向被告派拉蒙公司提供办证应由其提供的必备资料。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由原、被告各负担4500元。
宣判后，派立蒙公司不服上诉称：一、重审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人的商品房买卖合同已经撤销。其理由是：上诉人与被上诉人的商品房买卖合同第七条明确约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过六十日以后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款支付1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行。前述约定一再强调了出卖方的单方解除权以及解除条件，并特别强调买受人须在签订本购房合同时，应按合同条件付清应付房款。而买受人根本没有遵守约定，因而出卖人单方依约获得了解除权，无需通知。二、重审法院将被上诉人不能办理银行按揭房贷的责任归结于上诉人与事实不符。其理由是，被上诉人曾于2009年9月13日向上诉人表示其所购房的银行按揭贷款由其自己办理，同时有关证据证明，本案被上诉人所购商铺未能办理按揭贷款的主要原因是“被上诉人其他贷款及收入不够”。三、重审法院对被上诉人的严重违约却只字不提，却片面强加上诉人的责任，其理由是，合同第七条约定了逾期付款的违约责任。但重审判决却只字不提，并以上诉人未给予被上诉人放弃一个商铺购买权应给予4万优惠为由将被上诉人逾期付款的责任归责于上诉人。综上所述，重审判决认定事实错误，适用法律错误，为维�交易安全与法律的公正和权威，依法应当将错误的重审民事判决书依法改判。
被上诉人阮丽辨称：一、原重审判决认定事实正确。上诉人宣称的双方原签订的该商品房买卖合同已经解除的理由依法完全不能成立，该合同至今仍然有效，依法应当履行。其理由是，上诉人自始至终既从未与答辩人协商解除合同，又从未履行通知解除的义务，我国《合同法》等法律明确规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。由此可见，法律明确规定，即使当事人约定了一方解除合同的条件且该解除合同的条件已经成就，主张解除权的一方当事人如要达解除合同的目的，仍然应当履行通知对方的义务。而上诉人主张本合同已经解除，但未能提供其履行了解除合同的通知义务的任何证据。二、即使上诉人在一审中提起了主张合同解除权的反诉，上诉人也已经丧失了胜诉权，何�上诉人一审中并未提起反诉。其理由是：如前所述，上诉人的合同解除权早已依法消灭。三、原重审判决认定上诉人承担被上诉人所购商铺未能办理按揭贷款的责任，既符合本案的客观事实，更是具有交易习惯的根据。其理由是，一方面，上诉人自本案合同签订时起至目前为止，始终没有向被上诉人提供“商品房买卖合同”文本，而办理按揭房贷的依据和前提就是必须提交商品房买卖合同；另一方面，从交易习惯上看，所有的商品房买卖的按揭房贷，无一例外地均是由开发商为购房者办理。四、重审判决认定上诉人应负产生本案纠纷的主要责任正确适当。五、上诉人不仅应当自行承担因本争议所涉商铺的按揭房贷未办妥导致其未足额取得房款的相应后果，而且还理应向被上诉人返还其所收取的该8栋102号商铺出租5年的巨额租金。其理由是，上诉人在这5年多时间里�不仅无偿占用被上诉人已支付的巨额购房款，而且将被上诉人所购的商铺进行出租收取巨额租金。被上诉人在重审中所举证据显示，上诉人将本案所争议商铺出租每年收取的租金在20万元以上，其5年多累计收取的租金达100多万元。依照法律规定，该商铺的孳息利益归被上诉人享有。故理应返还给被上诉人。综上所述，原审判决认定事实正确，证据确实充分，适用法律正确，裁判准确适当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定的案件事实属实，本院继续予以确认。上诉人派拉蒙公司在二审庭审中提供自制的“商铺明细表”，意在证明在签订《商品房买卖合同》前门面总价款为955784元，而签订合同的门面价款是915784元，少了40000元，是补偿阮丽退出购买一个门面的优惠款。但无其它证据印证。
本案争议的焦点是，双方原签订的商品房买卖合同是否已经解除，合同是否应当继续履行。
本院认为：上诉人派拉蒙公司与被上诉人阮丽于2009年9月16日所签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。除双方当事人协商解除外，非依法定程序，不得单方解除。上诉人派拉蒙公司自2009年9月16日商品房买卖合同成立时起至被上诉人阮丽2013年初提起诉讼时止，没有任何证据证明上诉人派拉蒙公司已向被上诉人阮丽履行了解除合同的通知义务；《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，催告在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持；当事人没有催告的，解除权自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”上诉人派拉蒙公司未依法定程序解除合同，故其上诉认为双方商品房买卖合同已解除的理由不能成立，本院不予支持。
上诉人派拉蒙公司在与被上诉人阮丽签订《商品房买卖合同》后至履行过程中，向被上诉人阮丽要回合同文本，致使被上诉人阮丽对合同的具体内容、履行期限及逾期履行的后果不完全知晓。上诉人派拉蒙公司是否按承诺给予被上诉人阮丽放弃一个商铺认购权的4万元补偿，也是产生本纠纷的一个重要因素。被上诉人阮丽按合同约定支付了数十万元购房款至今已近六年之久。在此期间，该商铺一直由上诉人派拉蒙公司出租并收取巨额租金，上诉人派拉蒙公司的利益未受到损害，而被上诉人阮丽支付部分房�后未得到任何收益，从平衡双方当事人利益出发，双方签订的《商品房买卖合同》有效，应继续履行。
鉴于上诉人派拉蒙公司的合同解除权依法已归消灭，双方签订的合同未解除，合法有效的合同依法应受法律保护，双方应继续履行。上诉人派拉蒙公司上诉认为在签订合同时已对阮丽退出一间门面购买权优惠40000元，而被上诉人阮丽认为，签订合同时，合同总价款根本没有扣减40000元优惠款。鉴于对40000元优惠款是否已在购买门面时在房款总额中扣除，双方各自提供证据均不充分，故本院对被上诉人阮丽要求上诉人派拉蒙公司在购房款中扣减40000元优惠补偿款的请求，不予支持。原审直接从应付房款中扣除40000元证据不足，本院予以纠正。上诉人派拉蒙公司的其他上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决判项中当事人履行义务的先后顺序、具体时间不明确，本�予以调整。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省咸宁市咸安区（2014）鄂咸安民初字第1313号第（三）项，即驳回原告的其他诉讼请求。
二、撤销湖北省咸宁市咸安区（2014）鄂咸安民初字第1313号第（一）项、第（二）项。
三、上诉人派拉蒙公司与被上诉人阮丽于2009年9月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应继续履行。
四、限被上诉人阮丽在收到本判决书后15日内向上诉人派拉蒙公司支付购买咸宁购物公园8栋102号（门面）所欠购房款525748元。
五、限上诉人派拉蒙公司在收到被上诉人阮丽支付的剩余房款后15日内向被上诉人阮丽交付咸宁购物公园8栋102号商铺（门面）；在收到被上诉人阮丽支付剩余房款后60日内为被上诉人阮丽办理好该商铺相关证件，被上�人阮丽提供办理该商铺证件所需的资料。
六、上诉人派拉蒙公司办理房屋证件所需税费依照双方《商品房买卖合同》约定承担。
一审案件受理费按一审判决确定的标准收取；二审案件受理费9000元由上诉人派拉蒙公司负担8300元，被上诉人阮丽负担700元。
本判决为终审判决。
审判长 杨三华
审判员 吴晓梅
审判员 杨荣华
二〇一五年六月二十三日
书记员 成 刚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（三）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；