昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五法民二初字第292号
原告：昆明市丰和粮油食品有限公司。
住所：昆明市西昌路***号。
法定代表人：李先龙，董事长。
委托代理人：赫永平，云南亚龙律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：张宝光，昆明市丰和粮油食品有限公司职工，特别授权代理。
被告：昆明大观商业城有限责任公司。
住所：昆明市大观商业城*幢*楼***号。
法定代表人：邵贵龙，董事长。
委托代理人：郭靖宇，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：昆明佳华屋业开发有限公司。
住所：昆明市大观商业城*组团*栋*单元***室。
法定代表人：邹丽佳，董事长。
委托代理人：郭晓龙，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。
原告昆明市丰和粮油食品有限公司诉被告昆明大观商业城有限责任公司合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法追加昆明佳华屋业开发有限公司作为第三人参加本案诉讼。并由审判员吕刚适用简易程序于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告昆明市丰和粮油食品有限公司的委托代理人赫永平、张宝光，被告昆明大观商业城有限责任公司的委托代理人郭靖宇，第三人昆明佳华屋业开发有限公司的委托代理人郭晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明市丰和粮油食品有限公司诉称：2004年11月18日，原告与昆明佳华屋业开发有限公司就原告购买其所有的大观商业城H座立体停车库半地下层房屋（以后简称H座-1层）及外走道一事达成一致，并签订了《购房补充协议》。当时代表昆明佳华屋业开发有限公司签订协议的负责人正是被告公司的法定代表人邵贵龙。协议确定，大观商业城H座立体停车库半地下层建筑面积779.57平方米为销售面积，销售总价人民币2210215元；外走道面积301平方米，原告享有使用权。2011年12月22日，昆明佳华屋业开发有限公司向原告发“函”，称H座-1层产权已由被告通过昆明市中级人民法院的拍卖程序购得，让原告直接向被告购买H座-1层的产权。当时被告对此并无异议，明确表示愿意承接昆明佳华屋业开发有限公司在协议中的权利和义务，继续履行向原告转让H座-1层产权的约定。随后，即2011年12月23日，被告向原告出具“收据”一张，载明收到原告购买H座-1层产权转让款人民币2210210元。不知什么原因，2014年5月13日，被告突然以其是H座-1层产权人为由，向昆明市五华区人民法院提起排除妨害之诉，请求法院责令原告将H座-1层移交给被告，并向其支付交房前的房租（2009年12月4日至交房日止，每月1万元）等。显然，被告已通过诉讼向原告明确了不履行协议中承接的义务和责任，综上，被告在承接协议权利和义务后，又以其是H座-1层产权人的身份将原告诉至昆明市五华区人民法院，要求原告将H座-1层移交给被告并支付房屋，其诉讼明显出于恶意。被告此举是对协议的根据本性违约和反悔。被告的恶意违约恶意诉讼，已给原告正常经营管理使用H座-1层带来严重障碍，造成重大经济损失。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院要求：1、判令被告履行《购房补充协议》第四条约定义务，与原告签订《商品房购销合同》，将大观商业城H座-1层的产权转让给原告，并无条件配合原告办理H座-1层的产权转让过户登记手续及土地使用权变更登记手续；2、案件受理费由被告承担。
被告昆明大观商业城有限责任公司答辩称：《购房补充协议》的双方当事人是原告与佳华屋业公司，邵贵龙作为佳华屋业公司的授权代表在该协议上签章，并不表示被告成为该协议的当事人。根据佳华屋业公司出具的《情况说明》和所提供的证据，表明原告与该公司签订的《购房补充协议》是一份附条件的合同，由于双方都明知标的房屋已抵押给银行，佳华屋业公司无权销售，故只能商定一个附条件的销售预约，即约定待“条件成熟”时再销售，先将标的房屋作价2210215元提供给丰和粮油公司使用，将来再根据实际情况决定处置。根据该协议第五条规定，若产权证办理出现问题，双方即按房屋租赁关系结算，佳华屋业公司退款付息，丰和粮油公司退房交租，租金按每年12万元计算。另外，原告在本案中没有提供任何证据证明被告明确表示愿意承接佳华屋业公司在《购房补充协议》中的权利义务、继续履行向原告转让H座-1层的约定。且被告是通过拍卖程序取得诉争房屋的产权，相关法律文书并未要求被告承接《购房补充协议》的权利义务。佳华屋业公司于2011年12月23日将其所收丰和粮油公司的款项全部退还给丰和粮油公司，再由丰和粮油公司转付给被告。佳华屋业公司的退款行为，表明该公司对同一处房屋没有作二次销售，更未收取第二笔售房款，甚至连租金都还未收。被告向丰和粮油公司出具的《收据》，表明所收款项系暂收款，并非售房款。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人昆明佳华屋业开发有限公司陈述称：第三人昆明佳华屋业开发有限公司与被告系各自独立的企业法人。第三人于2003年5月29日向昆明市商业银行侨谊支行借款4600万元时，将自己拥有的大观商业城几处房产（包括H座立体停车库半地下层）抵押给该行。根据抵押合同第7条的规定，在抵押期间第三人仍然继续管理使用上述抵押房产。据此，2004年11月18日第三人与原告签订《购房补充协议》，标的为上述抵押房产中的H座立体停车库半地下层。由于双方都明知标的房屋已抵押给银行，第三人不能销售，故双方在协议第四条中只商定了一个附条件的销售预约，即约定在条件成熟时将标的房屋销售给原告。协议中没有约定具体条件，但显然是指标的房屋解除抵押，可以销售。协议第五条是个结算条款，规定若不能实现销售，第三人即退款付息，原告则退房交租，协议签定后，原告于2004年11月24日向答辩人支付了2210215元合同款项，第三人将诉争房屋交由原告使用，将来再根据实际情况按照协议约定处置。原告在本案中主张其已购得诉争房屋的主张与事实不符。2009年9月28日全部抵押房产拍卖给被告，所得款项用于偿还银行借款。拍卖后，第三人已丧失原抵押房产的产权，既无权卖房，也无权继续租房。《购房补充协议》已不再具备履行条件。因此，第三人于2011年12月23日将原收2210215元款项全数退给了原告，第三人退款后，《购房补充协议》的权利义务即告终止。原告关于第三人已将《购房补充协议》的卖房义务转由被告履行的说法不能成立。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告昆明市丰和粮油食品有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、被告公司登记卡片（附昆明佳华屋业开发有限公司登记卡片）一张；2、被告公司设立登记申请书一张；3、被告公司法定代表人履历表一张；3、被告公司章程第十章、第十三章二张；4、《购房补充协议》。证明①从1998年被告昆明大观商业城有限责任公司设立起至今，法定代表人一直是邵贵龙，期间邵贵龙同时也是昆明佳华屋业开发有限公司负责人，并于2004年11月18日代表昆明佳华屋业开发有限公司与原告公司签订《购房补充协议》，将大观商业城H座立体停车库半地下层产权转让给原告；②被告对昆明佳华屋业开发有限公司2004年11月18日向原告转让大观商业城H座立体停车库半地下层一事，当时代表昆明佳华屋业开发有限公司与原告签订《购房补充协议》的负责人就是被告的法定代表人邵贵龙，故被告完全明知；③被告大观商业城有限责任公司和昆明佳华屋业开发有限公司在经营管理上有直接的关联性，是利益一致的关联公司。
6、中国工商银行转账支付存根（号码BG02-04248599）一张；7、云南省统一收费发票（发票号码NO00278305）一张；8、H座平面图纸二张；9、昆明佳华屋业开发有限公司的“函”一张。10、收据（号码NO.0112013）一张。证明①原告于2004年4月24日向昆明佳华屋业开发有限公司支付购房款2210215元购得诉争房屋大观商业城H座立体停车库半地下层；原告是诉争房屋及外走道事实上的合法所有人和自用人；②2011年12月22日，昆明佳华屋业开发有限公司发函给原告，双方签订的《购房补充协议》的权利义务转由被告承接继续履行，由被告转让大观商业城H座立体停车库半地下层产权给原告；③2011年12月23日被告向原告开具收条一张。载明其已收到原告购买大观商业城H座立体停车库半地下层产权款2210215元。
11、房屋登记簿查阅摘抄表一张；12、大观商业城立体停车库建筑面积计算表一张；13、立体停车库-1层分户平面图一张；14、情况说明一张。证明①现大观商业城H座-1层的产权所有人登记在被告名下；②被告取得大观商业城H座-1层产权的方式为有偿转让；③大观商业城H座-1层登记用途为车位，非配套设施；④大观商业城H座-1层到第六层，每层都有独立的建筑面积和平面分户图；⑤2009年，大观商业城H座立体停车库每平方米单价为人民币1484.18元（-1层应比此价要低）。按此计算，半地下层即-1层建筑面积880.94平方米，总价为1307473.5292元，该价格与原告在2004年支付的2210215元少了902741.4708元。
15、民事诉状三页；16、应诉通知书一张；17、《房屋租赁合同》四页；18、地下半层平面图二张。证明①被告向五华区人民法院提起排除妨害之诉起诉原告，明确拒绝按《购房补充协议》第四条的约定将大观商业城H座立体停车库半地下层产权转让给原告公司，构成违约，违约出于恶意，被告应向原告承担违约及赔偿责任；②被告恶意违约直接导致原告不能履行《房屋租赁合同》义务，应对此承担相应责任；③地下半层及外走道的位置。
经质证，被告昆明大观商业城有限责任公司及第三人昆明佳华屋业开发有限公司对原告昆明市丰和粮油食品有限公司提交的证据1-16、18的真实性予以认可，对证据17的真实性不予认可。
被告昆明大观商业城有限责任公司针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、佳华公司2014年7月30日出具的《关于“购房补充协议的情况说明》。证明佳华公司与丰和粮油签订和履行《购房补充协议》的相关情况。
2、2003年4月9日《产权证》（H座地下层至地上六层）。证明佳华公司自2003年4月9日起即拥有本案标的房屋的产权。
3、《抵押合同》。证明2003年5月29日佳华公司向银行借款4600万元。将多处房产抵押，其中包括H座半地下层。
4、《购房补充协议》。证明佳华公司与丰和粮油公司2004年11月18日签订附履行条件的合同，大观公司不是该协议的当事人。
5、进账单、发票。证明佳华公司2004年11月24日收到丰和粮油公司支付的款项。
6、民事裁定书、通知。证明抵押房屋于2009年11月5日被公开拍卖，佳华公司已丧失标的房屋的产权。
7、2009年9月12日《拍卖公告》。证明公开拍卖标的房屋处于租赁状态，丰和粮油公司未参加竞拍。
《拍卖标的物移交清单》。证明标的房屋的产权已转移给大观公司。
9、2009年12月4日《房权证》三份。证明标的房屋已完成产权变更登记，佳华公司无权向丰和粮油公司销售标的房屋。
10、2010年3月5日《关于接收房屋的函》。证明大观公司要求佳华公司交房。
11、2011年12月23日佳华公司给大观公司的《退款说明》、丰和粮油公司出具给佳华公司的《收据》、大观公司出具给丰和粮油公司的《收据》。证明佳华公司向大观公司说明情况，并将原收款项退还丰和粮油公司，丰和粮油公司将款项转付给大观公司。
12、2012年2月18日《敦促移交房屋的函》。证明大观公司继续要求佳华公司交房。
13、2013年12月2日佳华公司致丰和粮油公司的《函》。证明佳华公司要求按协议第五条执行。
14、2013年12月27日丰和粮油公司致佳华公司的《回复》。证明丰和粮油公司要求按协议第四条执行。
15、2014年1月8日佳华公司的《说明函》。证明佳华公司向大观公司说明不能交房的原因。
16、2014年1月21日大观公司的《通知函》。证明大观公司要求佳华公司及丰和粮油公司交房。
经质证，原告昆明市丰和粮油食品有限公司对被告昆明大观商业城有限责任公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、13、14、16的真实性均予认可，对其余证据的真实性不予认可。第三人昆明佳华屋业开发有限公司对被告昆明大观商业城有限责任公司提交的所有证据的真实性均予认可。
第三人昆明佳华屋业开发有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：
佳华公司的《营业执照》；大观公司的《营业执照》。证明佳华公司与大观公司是各自独立的企业法人。
2、2003年4月9日《产权证》（H座半地下层至地上六层）。证明佳华公司自2003年4月9日起即拥有本案标的房屋的产权。
3、2003年5月29日《抵押合同》。证明佳华公司向银行借款人民币4600万元，将多处房产抵押，其中包括H座半地下层。
4、2004年11月18日《购房补充协议》。证明佳华公司与丰和粮油公司签订附生效条件的合同。
5、2004年11月24日《进账单》；《发票》。证明佳华公司收到丰和粮油公司支付的合同款项。
6、《民事裁定书》；《通知》。证明抵押房屋于2009年11月5日被法院公开拍卖。
7、2009年9月12日《拍卖公告》。证明公开拍卖时标的房屋处于租赁状态，丰和粮油公司未参加竞拍。
8、《拍卖标的物移交清单》。证明标的房屋的产权已转移给大观公司。
9、2009年12月4日《房权证》。证明标的房屋已完成产权变更登记，佳华公司既无权卖房，也无权继续租房。
10、2010年3月5日《关于接收房屋的函》。证明大观公司要求佳华公司交房。
11、佳华公司给丰和粮油的退款《函》；佳华公司给大观公司的《退款说明》；丰和粮油公司出具的《收据》；大观公司出具的《收据》。证明佳华公司向丰和粮油公司说明退款原因；佳华公司向大观公司说明退款情况；佳华公司将合同款项退还丰和粮油公司；丰和粮油公司将款项转付给大观公司。
12、2012年2月18日《敦促移交房屋的函》。证明大观公司继续要求佳华公司交房。
13、2013年12月2日佳华公司致丰和粮油公司的《函》。证明佳华公司要求按协议第五条进行结算。
14、2013年12月27日丰和粮油公司致佳华公司的《回复》。证明丰和粮油公司要求按协议第四条执行。
15、2014年1月8日佳华公司的《说明函》。证明佳华公司向大观公司说明不能交房的原因。
16、2014年1月21日大观公司的《通知函》。证明大观公司要求佳华公司及丰和粮油公司交房。
经质证，原告昆明市丰和粮油食品有限公司对第三人昆明佳华屋业开发有限公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、证据11中佳华公司给丰和粮油的退款函及两份收据、证据13、14、16的真实性予以认可，对其余证据的真实性不予认可。被告昆明大观商业城有限责任公司对第三人昆明佳华屋业开发有限公司提交的所有证据的真实性均予认可。
本院认为，原告昆明市丰和粮油食品有限公司提交的证据1-16、18的真实性被告昆明大观商业城有限责任公司及第三人昆明佳华屋业开发有限公司均予以认可，本院依法予以采纳。关于原告昆明市丰和粮油食品有限公司提交的证据17，经审查本院认为，该份证据所载内容与本案争议的事实无关，故本院对于该份证据不予采纳。被告昆明大观商业城有限责任公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、13、14、16的真实性原告昆明市丰和粮油食品有限公司及第三人昆明佳华屋业开发有限公司均予认可，本院依法予以采纳。第三人昆明佳华屋业开发有限公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、证据11中佳华公司给丰和粮油的退款函及两份收据、证据13、14、16的真实性原告昆明市丰和粮油食品有限公司及被告昆明大观商业城有限责任公司均予认可，本院依法予以采纳。关于被告昆明大观商业城有限责任公司提交的证据10、12、15及第三人昆明佳华屋业开发有限公司提交的证据11中佳华公司给大观公司的《退款说明》、证据12、15，本院认为，虽然原告昆明市丰和粮油食品有限公司对上述证据的真实性均不予认可，但未能向本院提供确实充分的相反证据予以反驳，故本院对于上述证据予以采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2003年5月29日，昆明佳华屋业开发有限公司与昆明市商业银行侨谊支行签订《抵押合同》，将大观商业城H座抵押给昆明市商业银行侨谊支行。2004年11月18日，昆明佳华屋业开发有限公司（甲方）与昆明市丰和粮油食品有限公司（乙方）签订了一份《购房补充协议》，约定乙方购买大观商业城立体停车库半地下层及外走道项目，销售总价人民币2210215元，同时约定待条件成熟办理产权证、土地证。合同还对产权证办理出现问题的处理方法作出了约定。2004年11月24日，昆明佳华屋业开有限公司收取了昆明市丰和粮油食品有限公司房款人民币2210215元。2009年11月5日，昆明市中级人民法院作出（2008）昆民执字第106-2号民事裁定书，裁定将昆明佳华屋业开发有限公司位于昆明大观商业城H座立体停车场拍卖给昆明大观商业城有限责任公司。2009年12月4日，大观商业城H座-1层登记于昆明大观商业城有限责任公司名下。
另查明，2011年12月23日，昆明市丰和粮油食品有限公司出具收据（NO.0032767），载明收到昆明佳华屋业开发有限公司退款人民币2210215元。另外，2011年12月23日，昆明大观商业城有限责任公司出具收据（NO.0112013），载明收到昆明市丰和粮油食品有限公司暂收款人民币2210215元。
还查明，庭审中原告主张在诉争的大观商业城H座-1层拍卖过程中，原、被告及第三人口头约定，拍卖后《购房补充协议》中第三人的义务由被告继续履行，被告及第三人则否认存在上述约定。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中原告主张在诉争的大观商业城H座-1层拍卖过程中，原、被告及第三人口头约定，拍卖后《购房补充协议》中第三人的义务由被告继续履行。对此本院认为，被告及第三人在庭审中均否认存在该约定，且被告2011年12月23日出具的《收据》载明，收款为暂收款，而非原告主张的购房款，故本院对于原告的该项主张不予采纳。另外，《购房补充协议》的签订方为原告与第三人双方，被告并非合同当事人。故本院对于原告要求被告履行《购房补充协议》第四条约定义务，与原告签订《商品房购销合同》，将大观商业城H座-1层的产权转让给原告，并无条件配合原告办理H座-1层的产权转让过户登记手续及土地使用权变更登记手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告昆明市丰和粮油食品有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告昆明市丰和粮油食品有限公司承担人民币50元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 吕刚
二〇一四年十月二十三日
书记员 王珏