广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0883民初1660号
原告：何才兴，男，汉族，1963年10月7日出生，住吴川市，。
委托代理人：凌显湖，男，汉族，1967年2月28日出生，中共吴川市党校教师，住吴川市。。
被告：李智，男，汉族，1957年11月21日出生，住吴川市。。
被告：谭志强，男，汉族，1975年7月19日出生，住吴川市。。
原告何才兴诉被告李智、谭志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何才兴的委托代理人凌显湖、被告李智、谭志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何才兴诉称，2014年12月18日，原告（作为甲方）与被告李智（作为乙方）签订了一份《房屋租赁协议书》，协议书约定，原告将其所有的位于吴川市梅录街道人民中路10号房屋（广隆大厦）全栋出租给被告李智经营。出租整栋租金每年552000元（即每月为46000元）。定于签订本协议时由乙方交100000元）作为押金给甲方，并缴交清一个月的租金。以后在每月的月底前付清下一个月的租金。逾期交纳租金的，逾期期间按每日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过二个月的，甲方有权解除本协议，解除本协议的通知到达乙方即生效。协议即解除，协议解除后10天内乙方应自行搬走所有物品，将房屋交回甲方。超过10天不搬走的，视为乙方放弃房屋内物品的所有权。甲方有权对出租房屋内的物品进行处理。承租时间为10年，从二O一五年一月一日算起至二O二四年十二月三十日止，装修期为三个月，租金每年按3%递增。承租期满后，乙方不能拆走任何装修物品，将房屋完整地交回给甲方。合同签订后，被告李智未能依约履行义务，其只是在合同签订时向原告支付了一个月的租金46000元，之后，再没有向原告交付过租金，虽经原告多次追讨，但被告仍未向原告支付租金，特别是原告于2016年3月20日向被告李智送达了追讨租金的书面通知，被告收到通知后作出了于2016年6月1日前清偿以前所欠租金的承诺，但被告李智却没有支付分文租金。2016年8月13日，原告通过手机短信向被告发送了催交租金通知书，但被告至今都置之不理，拒绝支付租金。因此，根据《协议书》第二条的约定，原告于2016年9月3日向被告李智发出了《解除协议收回房屋通知书》。综上所述，原告认为，双方签订的《房屋租赁协议书合法有效，原告向被告李智提供符合要求的房屋，被告理应依法及时向原告支付租金，但是，被告李智却无理拒不支付租金至今，已构成根本违约，致使原告合同目的无法实现。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为了维护自己的合法权益，特具状起诉，请支持原告的诉讼请求：1、判令解除原告何才兴与被告李智于2014年12月18日签订的《房屋租赁协议书》，被告李智将承租的房屋交还原告；2、判令被告李智向原告何才兴支付租金841800元（第一年租金368000元，第二年租金473800元，暂计至2016年10月30日，实际要求计算至被告退还房屋之日）。3、判令被告李智向原告何才兴支付迟延支付租金的违约金238257元（第一年迟延支付租金违约金160080元，第二年迟延支付租金的违约金78127元，每日按未付租金的千分之一计算，暂计至2016年10月30日，实际要求计至被告李智履行之日），上述合计1080057元。4、本案诉讼费用全部由被告李智承担。
原告何才兴变更诉讼请求为：1、判令解除原告何才兴与被告李智于2014年12月18日签订的《房屋租赁协议书》，请求两被告将其承租的位于吴川市梅录街道人民中路10号房屋（广隆大厦）内的物品搬清并将房屋交还原告。2、判令被告李智向原告何才兴支付租金841800元（每一年租金368000元，第二年租金473800元，暂计至2016年10月30日，实际要求计算至被告退还房屋之日）。3、判令被告李智向原告何才兴支付迟延支付租金的违约金238257元（第一年迟延支付租金违约金160080元，第二年迟延支付租金的违约金78127元，每日按未付租金的千分之一计算，暂计于2016年10月30日，实际要求计至被告履行之日）。4、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告李智辩称，第一、我不同意解除合同，原告请求解除合同是不合理的，我与原告商量的交付租金的日期为2016年6月1日，但是后来原告与我协商延期2个月再支付，但是原告于2016年6月1日就锁门了，因此我无法进行经营，之后我打电话给原告，但是原告不接电话，原告又把房屋租给别人了。第二，原告请求支付租金是不合理的，因为原告何才兴于2016年6月1日已经锁门，所以只能计算到2016年6月1日；逾期的日期也只能从2016年6月1日开始计算逾期。第三、关于违约金的问题，只能从2016年6月1日开始计算，每日违约金按合同约定。第四、关于迟交租金的原因，是由于原告出租的房屋后面是石棉瓦的，所以我在征得原告同意后对房屋进行改造，在房屋后面的三楼、四楼新建了面积约为1200平方房屋，我投入了120万元；原告房屋的消防也需要改善，后来经过消防大队的同意，我又进行改造，也投入了30几万元；也装了电梯，我投入了28万元，我总共投入了350万元。实际开业时间是2016年初才开业，2016年2月1日才拿到工商营业执照。因为我与原告的关系也是很好的，原告也体谅了我的困难，同意我延期支付租金。因为原告体谅我的困难，也同意借给我50万元，所以我才有信心做下去，签订合同后我交了10万元的押金和交了一个月租金给原告。第五、1、我将房屋转租给谭志强不需要原告的同意的，在合同中也没有注明；2、对转租给谭志强的投入部分还未有加进去；3、被告谭志强租用的商铺，原告都是知道的。
被告谭志强辩称，一、我与李智所签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效。2015年2月8日我与李智签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“李智将其从原告何才兴处承租的位于吴川市梅录街道人民中路10号房屋（广隆大厦）房地产证编号为C4300294的首层由西至东四个铺约140平方米和第二层全层及副楼（房地产权证编号C4300408的第一层和第二层），租给乙方经营家具及其他生意，租赁期自2015年2月9日至2024年12月30日止；同时还约定了租金及租金的支付方式。”《房屋租赁合同》签订后，李智已经把合同约定的租赁给我的房屋交给我使用，我对承租的房屋进行了装修并设立商场使用；同时我已按合同的约定向李智缴纳了租金，也就是说双方已履行了合同义务。二、李智把房屋转租我使用，并没有对原告构成实质损害。我与李智签订《房屋租赁合同》后，我已对承租的房屋作商场使用，但未见原告对转租行为提出异议；因此，我与李智签订租赁合同而对所承租的房屋按合同约定的用途使用是合法有效的，为此，要求法院确认我与李智所签订的《房屋租赁合同》有效，以便我继续使用我承租的房屋，直至合同履行完毕。
案经审理查明：原告何才兴（作为甲方）与被告李智（作为乙方）于2014年12月18日签订《房屋租赁协议书》，该协议书载明：一、由甲方将属其所有的位于吴川市梅录街道人民路10号房屋（广隆大厦）全栋出租给乙方经营。二、租金标准及缴交租金时间：出租整栋每年伍拾伍万贰仟元正（即每月为肆万陆仟元正）。定于签订本协议时由乙方交拾万元作为押金给甲方，并缴交清一个月的租金。以后在每月的月底前付清下一个月的租金。逾期交纳租金的，逾期期间按每日千分之一向甲方支付违约金，逾期超过二个月的，甲方有权解除本协议，解除本协议的通知到达乙方即生效，协议即解除。协议解除后10天内乙方应自行搬走所有物品，将房屋交回甲方。超过10天不搬走的，视为乙方放弃房屋内物品的所有权，甲方有权对出租房屋内的物品进行处理。三、房屋租赁税费及卫生费均由乙方承担。四、乙方如需改动墙体的，改动方案应得到甲方的书面同意，如乙方未经甲方书面同意而擅自改变的，乙方应赔偿甲方10万元作为房屋结构损害的损失。五、承租时间为10年，从二O一五年一月一日算起至二O二四年十二月三十日止，装修期为三个月，租金每年按3%递增。承租期满后，乙方不能拆走任何装修物品，将房屋完整地交回给甲方。六、乙方应守法经营，做好防火措施，如因乙方原因造成失火的，因此而造成甲方或他人损失的应乙方承担赔偿责任。七、出租期间乙方需使用的水电费由乙方自行承担，由乙方另行装水表进行计量。八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议自甲、乙双方签字之日起生效。”合同签订后，原告何才兴将租赁的房屋交给被告李智使用，被告李智支付一个月租金46000元及押金100000元给原告何才兴。被告李智在原告何才兴所有的广隆大厦副楼第三层拆除后重建，并在重建好第三层楼后再建第四层。被告李智在原告何才兴所有的位于吴川市梅录街道人民中路10号广隆大厦安装消防自动喷水灭火系统，室内消火栓系统，火灾自动报警系统及所有消防设施。被告李智在租赁的房屋安装了电梯一台。被告李智将承租的房屋部分转租给被告谭志强。被告李智（作为甲方）与被告谭志强（作为乙方）于2015年2月8日签订《房屋租赁合同》，该合同载明：一、出租房屋情况及使用说明，1、甲方将位于人民中路10号房屋（广隆大厦）房地产权证编号为C4300294的首层由西至东四个铺面约140平方和第二层全层及副楼（房地产权证编号为C4300408的第一层和和二层），租给乙方经营家具及其他合法生意。2、甲方搬走电器等设备后，按房屋现在状况交给乙方装修及经营，装修期间乙方要保证房屋的结构安全，在不影响楼层质量的前提下由乙方自行修改，如需改动主力墙需经甲方同意。3、为做好安全及消防工作，乙方负责做消防设施，租赁范围内所需的费用由乙方承担，使用过程中双方需按照消防部门的要求做好消防安全工作。有关消防的证件由甲方负责办理，保证乙方正常经营，消防控制中心设备的维保由甲方负责，与乙方无关。……二、交付日期和租赁期限：1、甲方于2015年2月9日向乙方交付房屋至2015年4月9日共60天供乙方装修，60天的装修期是免租的，乙方的装修时间超过60天（即2015年4月9日），属于交租时间，但因乙方需要甲方提供的有关证照，未能在2015年4月3日前提供而延误乙方办照开业的，甲方应给予乙方顺延免租时间。2、租赁期自2015年2月9日至2024年12月30日止（包括60天的免租期）。三、租金、保证金的交付及租赁税的承担：1、出租的铺面和楼房租金为：第一年租金为270000元，第二年租金为278100元，第三年租金为286443元，第四年租金为295036元，第五年租金为303887元，第六年租金为313004元，第七年租金为322394元，第八年租金为332065元，第九年租金为342028元，第十年租金为352288元。2、签订本协议时，乙方同意使用前交足四年的租金共1129579元给甲方。3、乙方使用满四年后，第五年开始的租金是每年分两次缴交，在使用前交足半年的租金。同时交付剩余租期的保证金100000元给甲方，租赁关系终止时，双方如无异议，甲方收取的保证金同时无息归还乙方。四、甲方违约：合同有效期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权按违约处理。甲方应退回乙方预付的租金和交付的履行保证金，并按照本合同所约定剩余租期租金总额20%向乙方支付违约金，若交付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。……3、甲方或房屋所有人的一切债务等原因导致乙方无法正常使用的。五、乙方违约：合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权按违约处理。乙方应按照本合同剩余租期租金总额的20%向甲方支付违约金，若交付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。1、乙方利用房屋进行违法活动使甲方受到严重影响的。2、合同有效期内，乙方逾期交纳租金的，逾期期间按每日千分之一向甲方支付违约金（因不可抗力情况除外。如天灾、地震等自然灾害）。3、合同有效期内，乙方要求提前终止合同，需经甲方同意，并办理终止合同手续。尔后，被告李智将租赁的房屋交给被告谭志强使用。此后，原告何才兴于2016年3月20日书面通知被告李智支付租金。被告李智与原告何才兴协商，被告李智定于2016年6月1日前交清前期所欠全部租金，逾期按合同执行。由于被告李智不按时支付租金，原告何才兴于2016年6月1日将被告李智经营的主楼一层中81.01平方米，三层至六层楼房、副楼三楼锁住，被告李智不得经营。被告李智于2016年7月29日向吴川市公安机关报警。原告何才兴于2016年9月3日发出“解除协议收回房屋通知书”，该通知书内容：承租人李智：根据我们双方在2014年2月18日签订的《房屋租赁协议书》的约定，你承租我的广隆大厦应每月交付的租金，自承租之日起只交付了一个月的租金，至今已经拖欠一年多的租金。经多次追索，你在2016年4月6日承诺“定于2016年6月1日前交清前期所欠全部租金。逾期按合同执行”。现你再次违约，仍分文未交。为此，依照协议第二条的约定，本人决定自本月10日解除房屋租赁协议收回房屋，一、二楼的可移动的物品必须在本月10日前搬出，超过时间不搬的将锁门，在内物品的所有权依协议约定视为放弃，后果由你自负。出租人：何才兴，2016年9月3日，被告李智亦于当日在通知书上签名。被告李智未有将租赁房屋内物品搬出，被告李智除转租给被告谭志强房屋外，其自己经营租赁房屋的面积为：主楼：81.01平方米，三层至六层，每层260.19平方米，副楼（三楼）613.43平方米，上述合计1735.2平方米，原告何才兴出租给被告李智房屋面积为：1521.96平方米+1226.86平方米＋613.34平方米=3362.16平方米。按照每月46000元计算，每月每平方米的租金为46000元÷3362.16平方米=13.68元。被告李智转租被告谭志强房屋面积为：140平方米+260.19平方米+1226.86平方米=1627.05平方米。在庭审中，被告李智提出除开支付一个月租金外，还支付二万元租金，但原告不认可。
以上事实有原告何才兴的身份证、谭志强的身份证、房屋租赁协议书、履行合同支付租金通知书、催交租金通知书、解除协议收回房屋通知书、粤房地证字第××号房地产权证、粤房地证字第××号房地产权证、被告李智的居民身份证、杨丽清证词、柯金生证词、长岐中学正、副校长证词、长岐中学教师证词、酒店被原告父子及侄儿何观福锁门图片共2张、到派出所报警回执、消防工程施工合同、电梯销售安装合同、建设广隆大厦电梯井施工合同、广隆大厦副楼三、四楼加层施工合同、本院收集图片7张、李智与谭志强签订《房屋租赁合同》在案予的佐证。
本院认为，原告何才兴与被告李智于2014年12月18日签订《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示。是自愿的，且没有违反法律的规定，合法有效，受法律保护。本案的争议焦点：一、原告何才兴请求判令解除其与被告李智于2014年12月18日签订的《房屋租赁协议书》及两被告将其承租的位于吴川市梅录街道人民中路10号房屋（广隆大厦）内的物品搬清并将房屋交还原告是否支持。根据原告何才兴与被告李智签订《房屋租赁协议书》第二条的规定：租金标准及缴交租金时间：出租整栋租金每年552000元（即每月为46000元）。定于签订本协议时由乙方交100000元作为押金给甲方，并缴交清一个月的租金。以后在每月的月底前付清下一个月的租金。逾期超过一个月的，甲方有权解除本协议，解除本协议的通知到达乙方即生效，协议即解除。协议解除后10天内乙方应自行搬走所有物品，将房屋交回甲方。超过10天不搬走的，视为乙方放弃房屋内物品的所有权，甲方有权对出租房屋内的物品进行处理。被告李智支付一个月租金46000元及支付押金100000元以后，没有支付过款给原告，原告何才兴于2016年3月20日发《履行合同支付租金通知》给被告李智，限被告李智于2016年4月15日前交清前期所欠的全部租金和违约金，否则，协议自动解除，原告何才兴于2016年9月3日再次发《解除协议收回房屋通知书》给被告李智，原告何才兴决定自本月10日解除房屋租赁协议收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定：“有下列情形之一的，当事人以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”故原告何才兴请求解除其与被告李智于2014年12月18日签订的《房屋租赁协议书》及请求被告李智将其承租的位于吴川市梅录街道人民中路10号房屋（广隆大厦）内的物品搬清并将房屋交还原告的证据充分，本院予以采纳。原告请求被告谭志强将其承租的位于吴川市梅录街道人民中路10号房屋（广隆大厦）房地产权证编号为C4300294的首层由西至东四个铺面140平方米和第二层全层及副楼（房地产权证编号为C4300408的第一层和第二层）内的物品搬清并将房屋交还原告的理由充分，本院予以支持。二、原告何才兴请求被告李智向原告支付租金841800元（第一年租金368000元，第二年租金473800元，暂计至2016年10月30日）是否合理。由于被告李智已经支付租金46000元，故2015年租金：46000元×8个月=368000元。又由于原告何才兴于2016年6月1日将除李智转租给被告谭志强外的房屋，其他租赁房屋锁住，不得经营，故从2016年6月起的租金只是按谭志强经营面积1627.05平方米计算。2016年的租金：从2016年1月至2016年5月的租金：46000元×（1+0.03）×5个月=236900元；从2016年6月至2016年10月30日的租金：每月每平方米的租金：46000元÷3362.16平方米=13.68元，13.68元×1627.05平方米×（1+0.03）×5个月=114628.92元。上述合计351528.92，2015年5月至2016年10月租金为368000元+351528.92=719528.92元。为此，原告何才兴请求支付租金841800元，证据不充分，本院不予采纳。被告李智提出后来还支付租金2万元，由于不提出证据，本院不予认可。被告李智支付押金100000元，应在租金扣除。三、原告何才兴请求被告李智支付违约金238257元是否采纳。根据原告与被告李智签订《房屋租赁协议书》约定，逾期交纳租金的逾期期间按每日千分之一向原告何才兴支付违约金，从2015年6月至2016年10月止，违约金为202412.6元，原告请求违约金238257元，证据不足，本院不予采纳，被告李智提出在租赁期间在广隆大厦副楼将第三层星铁瓦房顶拆除后重建，并在重建好第三层楼后再加建第四层房屋，还安装乘客电梯一台及安装吴川市广隆大厦消防自动喷水灭火系统，室内消火栓系统，火灾自动报警系统及所有消防设施，并提出从2016年6月1日后，原告何才兴将其承租经营房屋锁住造成其损失，因被告李智不提出反诉，本案不作处理，可另案起诉，被告李智与被告谭志强的租赁关系，涉及赔偿问题，亦应另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告何才兴与被告李智于2014年12月18日签订的《房屋租赁协议》。
二、限被告李智于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于吴川市人民中路10号房屋（广隆大厦）内的物品搬清并将该房屋交还原告何才兴。
三、限被告谭志强于本判决生效之日起三十日内将其使用的位于吴川市梅录街道人民中路10号房屋（广隆大厦）房地产权证编号为C4300294的首层由西至东四个铺面140平方米和第二层全层及副楼（房地产权证编号为C4300408的第一层和第二层）的房屋物品搬清，并将该房屋交还原告何才兴。
四、限被告李智于本判决生效之日起十日内向原告何才兴支付清租金619528.92元及违约金202412.6元。
五、驳回原告何才兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费14520.51元，原告何才兴负担2501.1元，被告李智负担12019.41元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 张振明
审判员 屠 丽
审判员 吴观明
二〇一七年四月十八日
书记员 吴永昕
附有关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。