江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东商初字第0561号
原告江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地在东台市望海西路166号。
法定代表人江志刚，董事长。
委托代理人夏欣洲。
被告殷晓明，居民。
被告顾秀英，居民。
两被告共同委托代理人王世宏。
原告江苏东台农村商业银行股份有限公司（以下简称“东台农商行”）与被告殷晓明、顾秀英金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告东台农商行的委托代理人夏欣洲，被告殷晓明、顾秀英的共同委托代理人王世宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东台农商行诉称，2009年9月23日，原告与被告殷晓明、顾秀�签订《最高额抵押担保借款合同》，约定从2009年9月23日至2012年9月22日，由原告在60万元的最高贷款限额内，根据被告殷晓明的申请和原告的可能，分次向其发放借款。被告以其共有的坐落于xx的房地产（房屋所有权证号：xx，土地证号：东国用2006第**号）作为抵押物为借款提供担保。每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准。并约定借款人未按合同约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在执行贷款利率基础上上浮50%计收逾期利息。因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同生效后，被告殷晓明分别于2011年8月9日、2011年8月12日各向原告借款50万元、10万元，约定月利率为8.2‰，到期日分别为2012年7月10日、2012年8月10日，结息方式为按�结息。借款到期后，被告殷晓明未按约定时间归还，原告催要未果，诉至法院。请求判令被告殷晓明归还贷款本金60万元并支付按合同约定的利息，依法确认对被告顾秀英用于抵押的坐落于东台市东台镇长青四组的房地产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，诉讼费由被告负担。
被告殷晓明、顾秀英一致辩称，借款及房地产抵押的事实属实，若房地产抵押超过约定的期限，原告的债权不得优先受偿。
经审理查明：2009年9月23日，东台市农村信用合作联社（贷款人）与殷晓明（借款人）、顾秀英（抵押人）签订了最高额抵押担保借款合同，合同第一条约定：“从2009年9月23日至2012年9月22日止，由贷款人在60万元的最高贷款限额内，根据借款人的申请和贷款人的可能，对借款人分次发放贷款，在此期间和最高贷款限额内，由本合同约定的抵押人提供抵押担保，不再逐�办理担保手续，每笔贷款的种类、金额、期限、用途、利息和还款方式以借款借据为准，借款借据作为本合同的组成部分，与合同具有同等的法律效力。…”合同第三条约定：“抵押担保：（一）抵押人自愿以本人有权处分的财产，经评估后（大写）价值壹佰万元（明细见附件），作为抵押物为借款提供担保。上述附件作为本合同组成部分。抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。当借款人不能依合同约定按期偿还借款时，抵押权人有权依照我国法律规定，以抵押物折价，或者拍卖、变卖或以其它方式处置抵押物的价款优先受偿，…（二）抵押担保的范围贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。（三）抵押权的效力及于抵押物的从物�从权利、代位权、附合物、混合物、加工物和孳息。（四）抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止。…”合同第四条约定：“借款人承诺：（一）按期归还贷款本息。…（七）承担贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。”合同第八条约定“违约责任：（一）借款人违约：1、不按期归还贷款本金又未获展期，从逾期之日起按执行贷款利率基础上上浮50%计收逾期利息。…”
2009年9月25日，东台市农村信用合作联社和顾秀英就抵押的房屋办理了最高额抵押权登记，房屋他项权证号为东台市房他证字第**号，抵押的债权数额为54万元。
2009年9月27日，东台市农村信用合作联社和顾秀英就抵押房屋的国有土地使用权办理了国有土地使用权抵押�登记，土地他项权证号为东他项（2009）第xx号，土地抵押的贷款金额为6万元。
2011年8月9日，殷晓明向东台市农村信用合作联社出具借据，借到50万元，月利率8.2‰，到期日期2012年7月10日，借款用途为购变压器。
2011年8月12日，殷晓明向东台市农村信用合作联社出具借据，借到10万元，月利率8.2‰，到期日期2012年8月10日，借款用途为购材料。
借款发生后，殷晓明未能按约归还借款本息，东台农商行诉至本院，要求处理。
另查明，2012年5月7日，中国银行业监督管理委员会江苏监管局苏银监复（2012）197号批复同意东台农商行开业，东台市农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为东台农商行债权债务。
上述事实，有原告东台农商行提供的最高额抵押担保借款合同、借款借据、房屋他项权证、土地他项权证等证据予以证明。
本院认为，原告东台农商行与被告殷晓明、顾秀英签订的最高额抵押担保借款合同系当事人真实意思的表示，内容合法有效，应予以保护，有效的合同双方当事人均应按合同约定的内容全面履行。被告殷晓明未按约偿还借款本息，应按约承担相应的民事责任。被告顾秀英同意以所有的房屋为被告殷晓明的借款提供抵押担保，并办理了房屋和国有土地使用权抵押登记手续，该抵押合法有效，被告殷晓明未能按约归还借款本息，原告东台农商行主张对抵押物优先受偿，本院予以支持，但优先受偿的范围以房屋他项权证和土地他项权证登记的60万元为限。被告殷晓明、顾秀英关于抵押物已经超过时效的辩称，本院认为，根据法律规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护，现原告东台农商行已在主债权诉讼时效内主张对抵押物优先受偿，故被告殷晓明、顾秀英的辩�于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零二条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告殷晓明于本判决发生法律效力后30日内归还原告江苏东台农村商业银行股份有限公司借款本金60万元及利息（1、以本金50万元，自2011年8月9日起至2012年7月10日止按月利率8.2‰计算；自2012年7月11日起至判决履行之日止按月利率8.2‰上浮50%计算；2、以本金10万元，自2011年8月12日起至2012年8月10日止按月利率8.2‰计算；自2012年8月11日起至判决履行之日止按月利率8.2‰上浮50%计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告江苏东台农村商业银行股份有限公司对被告顾秀英所有的位于xx房屋（房屋他项权证号为东台市房他证字第**号）和国有土地使用权（土地他项权证号为东他项2009第xx号）折价或者拍卖、变卖的价款在60万元的限额内享有优先受偿权。
三、驳回原告江苏东台农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费10000元，由被告殷晓明负担（此款已由原告江苏东台农村商业银行股份有限公司向本院预交，被告殷晓明应于本判决发生法律效力后10日内直接向原告江苏东台农村商业银行股份有限公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，�该院预交上诉案件受理费。（开户银行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，电汇、信汇的，须在附言中注明“交法院诉讼费”字样，并将汇款凭证复印件送交或邮寄、传真至盐城市中级人民法院会计室，以便开票、对帐）
审 判 长 崔爱华
代理 审 判员 储鹏杰
人民 陪 审员 唐镜明
二〇一四年十一月十八日
书记员（代） 常丽萍
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限�还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提�诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供�保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。