贵州省铜仁市碧江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碧民初字第1162号
原告潘满芬，女，1953年2月2日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵阳市南明区。
原告彭世铁，男，1947年5月21日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住址同上，系原告潘满芬之夫。
二原告共同委托代理人覃品皇，铜仁市诚信法律服务所法律工作者，授权范围为特别授权。
被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司。
住所地：铜仁市碧江区火车站（站前规划区）。
法定代表人沈友华，该公司董事长。
第三人龙望芬，女，1980年7月17日出生，苗族，贵州省松桃县人，住铜仁市碧江区。
第三人杨毅，男，1978年3月29日出生，汉族，贵州省松桃县人，住松桃县。
原告潘满芬、彭世铁诉被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司（以下简称黄桥假日酒店）及第三人龙望芬、杨毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法由审判员饶和秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘满芬及其与彭世铁的委托代理人覃品皇、被告黄桥假日酒店的法定代表人沈友华及第三人龙望芬、杨毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘满芬诉称：原、被告双方于2012年1月13日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其位于铜仁市碧江区清水大道126号，建筑面积共1133㎡的1-10层房屋出租给被告经营使用；租赁期限为15年，即自2012年7月1日至2027年7月1日止；被告必须按照合同约定于每年7月1日前，一次性付清当年房租，先交租金后使用房屋；如被告违约，原告有权收回房屋，被告拖欠租金，原告有权解除或终止合同，被告应按合同当年总租金的30%即人民币106048.80元向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营使用，被告自2015年7月1日以来一直没有支付原告租金，经原告多次找被告协商支付租金事宜未果。原告收取租金是用于偿还出租房屋的银行贷款，被告对此是知晓的，还贷款的资金来源于收取被告的租金，因被告违约不能按时支付租金，导致原告向他人借款还贷。基于被告多次违约，不讲诚信，请求人民法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告在租赁期间，未征得原告同意，于2013年擅自将租赁房屋的1-2层转租他人做汽车美容，并收取了定金人民币100000元，后双方发生纠纷诉至法院，原告才知被告转租一事，之后汽车美容店放弃了承租。后被告在未征得原告同意的情况下，再次将租赁房屋的1-2层转租给本案两第三人经营使用。原告对此是在2013年9月从贵阳回铜仁收取租金时才知晓。被告对此向原告解释说租赁房屋三层以上其留着自己使用，归还原告房屋前会把转租的房屋收回。2014年4月17日，原告的规划未能实现，其又写出转租申请，欲将房屋3-10层转租他人，但至今未能将房屋租出，导致房屋长期闲置，被告已无力履行合同义务。因租赁房屋是按照宾馆用途标准修建，如果房屋的1-2层不收回，则整栋房屋不方便使用，3-10层无法出租，因此，被告应将租赁房屋1-10层退还原告。综上所述，被告的行为已严重违约，特向人民法院提出如下诉请：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告的房屋租金（从2015年7月1日起至租赁房屋返还时止）；3、判令被告赔偿原告违约金人民币500000元；4、判令被告恢复原告租赁房屋与邻居房屋的共墙原样后，完整的将房屋返还原告。庭审中，原告将第四项诉讼请求变更为：判令被告恢复原告租赁房屋与邻居房屋的共墙原样后，被告及第三人将租赁房屋返还原告。
原告为证明其主张，在举证期限内提交并出示了以下证据：
1、原告的身份证复印件，用以证明原告的身份情况。
2、涉案租赁房屋的房产证和土地使用权证复印件，用以证明涉案租赁房屋的权属人为原告。
3、《房屋租赁合同》及补充协议复印件各一份，用以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，合同对双方的权利和义务进行了约定；被告应于每年的7月1日前一次性付清租金人民币353496元；被告违反合同第四条第2项约定，原告有权收回租赁房屋，终止租赁合同；被告违约，应承担年租金30%的违约金。
4、被告与两第三人签订的《房屋租赁合同》复印件两份，用以证明被告未征得原告同意擅自转租房屋，且在转租时没有告知两第三人房屋是被告从原告处承租的事实。
5、2015年7月7日第三人出具的转租情况说明复印件，用以证明被告未事先征得原告同意，告知第三人租赁房屋的产权情况转租房屋的事实。
6、中国银行转账支票复印件4张，用以证明被告应交付的租金没有及时支付给原告，被告开具空头支票不诚信的事实。
7、手机短信8条，用以证明被告已明确表示无能力继续履行合同；被告违约，原告催收租金的事实。
8、原告制作的被告支付租金的记录复印件9页，用以证明被告逾期支付租金构成违约，沈友华在该记录上签字确认的事实。
9、照片4张，用以证明租赁房屋的现状及第一、二层被转租的事实。
被告黄桥假日酒店辩称：被告租赁原告的房屋是事实，但租房时被告是整体租赁的，除了原告的房屋外，被告还租赁了其余四户人家的房子，这些房屋都是连接形成整体的。本案房屋的租金是合同中约定的年租金人民币353496元，有关房屋面积及每平方米房屋租金标准合同中均作了约定。被告现在没有支付原告租金，是因为其他几户出租方起诉被告要求解除租赁合同。被告欠原告租金是事实，租金交纳至2015年7月1日止，之后的租金没有支付，原告要求解除合同，被告对此也表示同意，但是对于违约金，被告没有能力承担。酒店已经很久没有盈利了，被告共投入酒店的资金有600余万元，从租金中投入的也有300余万元，现在被告确实没有能力赔偿原告损失了。
被告黄桥假日酒店在举证期限内提交并出示的证据有：
1、情况说明复印件2张，用以证明整栋租赁房屋的投入及亏损情况。
2、照片2张，用以证明租赁房屋现在的格局，如果收回租赁房屋，第三人就不能继续经营了，被告无力赔偿第三人的损失；希望原告在不影响第三人经营的情况下收回租赁房屋。
第三人龙望芬陈述：龙望芬是从沈友华处租赁的房屋，当时不知道房屋是原告的，龙望芬是2013年8月开始承租的，大概是2013年9月才知晓是原告的房屋。2014年11月，因被告欠原告的租金，潘满芬将水电停了，导致龙望芬停业5天。直到2015年7月法院通知龙望芬领取诉讼相关材料，才知晓双方发生纠纷。目前的问题是龙望芬不知道将租金交给谁。
第三人龙望芬在举证期限内提交并出示了以下证据：2013年9月潘满芬出具给龙望芬的“情况说明”，用以证明龙望芬与被告签订租赁合同时，确实不知道涉案租赁房屋系原告的，其在2013年9月装修时才知道房屋权属人，而此时潘满芬就知晓房屋转租情况，其对此并未提出异议，龙望芬要求继续履行合同，否则因解除合同给龙望芬造成的损失应由原、被告赔偿。
第三人杨毅陈述：杨毅租赁房屋的时间即是合同中签订的时间，签订合同时，杨毅支付了2年的租金，现在使用时间尚未到。
第三人杨毅在举证期限内提交并出示了以下证据：《房屋租赁合同》复印件一份、收据复印件4张、情况说明复印件一份，用证明杨毅与被告签订了租赁合同，杨毅交纳了2年的租金人民币300000元，杨毅租赁房屋的面积为30㎡。
经庭审质证，对原告提交的证据，第三人均表示无异议，被告质证及本院认证意见如下：对1号证据表示无异议，该证据本院予以认定。对2号证据，被告提出房产证上只有1-7层，但租给被告的是1-10层；原告对此说明8-10层是之后加层修建的，附近的住户均是这样，对加层部分尚未办理手续。该证据予以认定，证明了涉案租赁房屋的权属人为原告。对3号证据，被告对其真实性表示无异议，认为原告隐瞒事实，合同租赁的是1-10层，但其不具备该1-10层的房产手续；合同约定原告负责安装水电，但变压器是被告安装的；合同约定了不可抗力的因素，被告的情况属不可抗力，不应承担赔偿责任。该证据予以认定，证明了原、被告之间的租赁合同关系，合同对双方的权利和义务进行了约定。对4号、5号证据，被告对其真实性表示无异议，但提出原告对转租是知晓的。该证据予以认定，证明了被告转租的事实。对6号证据，被告对其真实性表示无异议，提出支票上的钱没有到位是与原告协商了的。该证据予以认定，证明了被告违约的事实。对7号、8号证据的真实性表示无异议，被告提出其确实已无能力继续履行合同，对逾期支付租金被告已承担了利息，被告同意解除合同，但是没有能力承担违约金。该证据予以认定，证明了被告逾期支付租金及被告对逾期支付租金产生的利息已承担了给付义务的事实。对9号证据被告表示无异议，该证据予以认定。
对被告黄桥假日酒店提交的证据，原告及第三人质证及本院认证意见如下：对1号证据，原告及第三人认为与其无关，该证据与本案没有关联性，不能作本案证据使用。对2号证据，原告对其真实性表示无异议，证明目的有异议，提出原告必须收回全部租赁房屋。第三人表示无异议。该证据的真实性予以认定，证明目的不予认定。第三人与被告之间的租赁关系不能对抗原、被告之间的租赁合同关系。
对第三人龙望芬提交的证据，原、被告对其真实性表示无异议，原告提出被告转租时其不知晓，在2013年9月龙望芬装修房屋时原告才知道房屋被转租，原、被告之间的租赁合同解除后，对龙望芬的损失与原告无关。被告认为对转租原告在事实上是同意了的，如果原、被告的租赁合同解除，原告也应承担对龙望芬造成的损失。第三人杨毅表示无异议。该证据本院予以认定，证明了被告转租的事实。
对第三人杨毅提交的证据，原、被告对其真实性表示无异议，原告提出杨毅交付租金的情况其不清楚。被告提出杨毅只交了一年半的租金，杨毅尚欠被告6个月的租金。第三人龙望芬表示无异议。该证据予以认定，证明了被告转租的事实。
经审理查明：原告潘满芬与彭世铁系夫妻关系，涉案讼争租赁房屋的权属人为该夫妻二人共同共有，2012年1月13日，原告潘满芬与被告黄桥假日酒店签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）将其位于铜仁市碧江区清水大道126号，建筑面积共1133㎡的1-10层房屋出租给乙方（被告）作为商业服务房经营使用；甲方给予乙方4个月的装修期，即从2012年3月1日至6月30日止；租赁期限为15年，即自2012年7月1日至2027年7月1日止；月租金每平方米人民币26元，租赁房屋月租金为人民币29458元，年租金为人民币353496元；每隔5年以上浮15%作为租金调整标准；乙方在签订合同时，付给甲方人民币100000元，作为预付租金，抵扣租金；乙方必须按照合同约定于每年7月1日前，一次性付清当年房租，先交租金后使用房屋；如乙方违约，甲方有权收回房屋；乙方在租赁期对房屋进行装修、改造，合同终止、解除租赁关系时，乙方装修、改造与房屋有关设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；未经通知甲方，乙方不得转租、转借承租房屋，乙方若在租赁期内转租，必须通知甲方；租赁期间，双方有下列行为之一的，甲、乙双方终止合同，并按照合同当年总租金的百分之三十向对方支付违约金：1、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。2、乙方如不按期支付租金。……。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告经营使用。2013年8月8日和2013年10月1日，被告在事先未征得原告同意的情况下，分别与第三人龙望芬、杨毅签订了《房屋租赁合同》，将涉案租赁房屋的1-2层租赁给该两第三人经营使用。在合同履行过程中，被告履次未按合同约定向原告支付租金，被告为维护其合法权益，特诉至本院提出如前诉请。本案在审理过程中，被告明确表示其已无能力继续履行租赁合同，原告提出解除合同，被告表示同意，对违约金部分，被告表示无力承担。
上述事实，有原告诉称、被告辩称、第三人述称、《房屋租赁合同》、房产证、土地使用权证、转租情况说明、手机短信、原告制作的被告支付租金记录、照片等证据予以证实，足以认定。
本案争议的焦点：1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；2、原告要求解除该租赁合同应否予以支持；3、原告要求被告支付尚欠租金以及承担违约金人民币500000元应否得到支持；4、被告及第三人应否承担返还原告租赁房屋的责任。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，原告潘满芬以其名义将其与彭世铁的共有财产与被告黄桥假日酒店在平等自愿的基础上，签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告黄桥假日酒店经营使用，被告则理应按照合同约定支付房屋租金。被告未能按约支付租金，原告要求解除双方签订的合同，对此，被告在庭审中表示同意，故，对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期支付租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方对违约责任的约定为：“租赁期间，双方有下列行为之一的，甲乙双方终止合同，并按照合同当年总租金的百分之三十向对方支付违约金。1、未经甲方（原告）书面同意，拆改变动房屋结构。2、乙方（被告）如不按期支付租金。……。6、如乙方违约，赔付甲方一切损失并加罚金贰拾万元。”因此，原告要求被告给付尚欠租金（每月租金人民币29458元）及承担违约金的请求符合法律规定和双方合同约定，违约金的计算标准按照合同约定按当年总租金的百分之三十计算，即人民币353496元×30%＝106048.80元。对合同中约定的“罚金”问题，本院认为，“罚金”是相关行政执法部门依法有权作出的处罚，原、被告双方无权向对方处以“罚金”，故该约定违背法律规定，属无效约定，不能作为原告主张违约金的依据。对因被告违约，给原告造成的损失问题，庭审中，原告表示因被告违约，导致其向他人借款及涉案租赁房屋向银行贷款所产生的利息，以及原告因索要租金产生的车旅费，被告均已给付，原告索要租金期间住宿在被告酒店处。因此，对原告的损失部分被告已履行了给付义务，原告要求被告承担违约赔偿金人民币500000元的主张，除被告赔偿原告违约金人民币106048.80元本院予以支持外，其余部分没有依据，本院不予支持。原告要求被告及第三人返还其租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告对解除租赁合同表示同意，则作为承租人的被告及实际占有使用租赁物的第三人理应将涉案租赁房屋返还原告。因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于因原、被告双方解除租赁合同，给第三人造成的损失，第三人可另案主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告潘满芬与被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司于2012年1月13日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司支付尚欠原告潘满芬、彭世铁的房屋租金（每月按人民币29458元支付，从2015年7月1日起支付至租赁房屋返还之日止）；
三、被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司赔偿原告潘满芬、彭世铁违约金人民币106048.80元；
四、被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司恢复原告位于铜仁市碧江区清水大道126号租赁房屋与邻居房屋的共墙原样后，被告及第三人龙望芬、杨毅将租赁房屋返还原告；
五、驳回原告潘满芬、彭世铁的其他诉讼请求。
案件受理费已减半收取人民币4450元，由原告潘满芬、彭世铁承担人民币1260元，被告铜仁市皇桥假日酒店有限公司承担人民币3190元。
上述有履行义务的款项及行为在判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。原告可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。
审 判 员 饶和秀
二〇一五年十月十日
代理书记员 帅清清