河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终1726号
上诉人（原审原告）：高荣志，男，1979年8月26日出生，汉族，住河南省。
委托诉讼代理人:张祥，河南明辩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，女，1965年9月8日出生，汉族，住河南省鹿邑县。
被上诉人（原审被告）：陈冬梅，女，1970年1月16日出生，汉族，住河南省鹿邑县。
被上诉人（原审被告）：杨鹿灵，女，1959年5月5日出生，汉族，住河南省鹿邑县。
上述三被上诉人委托诉讼代理人：白杰，河南博辩律师事务所律师。
原审第三人：栗桂香，女，1963年4月24日出生，汉族，住河南省鹿邑县。
上诉人高荣志因与被上诉人ＸＸ、陈冬梅、杨鹿灵及原审第三人栗桂香执行异议之诉一案，不服鹿邑县人民法院（2017）豫1628民初32号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高荣志及委托诉讼代理人张祥、被上诉人ＸＸ、陈冬梅及三被上诉人委托诉讼代理人白杰、原审第三人栗桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高荣志上诉请求撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.查封的房屋不是被执行人栗桂香的财产，而是王某的财产，一审认定该房屋为共同财产没有法律依据。2.上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判决不得执行该执行标的。签订的有书面合同，高荣志手里的合同有王某的签字，至于王某手里的合同，有无王某签名，高荣志不管这个事。3.王某打的有收条，第一次起诉时说是一次性付清，没有慎重考虑写的起诉书，不管怎么付的，都是付清了。4.现在高荣志已经装修入住。5.一审法院以没有办理过户为由否定其民事权益，违反《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，因为没有及时过户是王某造成的。
三被上诉人ＸＸ、陈冬梅、杨鹿灵答辩意见为：1.被查封的财产是第三人栗桂香的财产，登记时，王某是未成年人，无独立的经济收入，虽然登记在王某名下，实际是栗桂香出资所建。上诉人并没有提供证据证明被执行人的房产系王某的个人财产。2.本案上诉人与第三人签订的不是合法有效的合同，因为栗桂香向法院提交的合同与高荣志提交的合同两份签名不一致，足以证明合同是不真实有效的合同。3.高荣志并未将购房款交付于第三人。房某的证言与高荣志在上诉状中的付款方式不一致。将房款交于房某不符合交易习惯。栗桂香与房某借的有其他钱。4.高荣志没有占有涉案不动产。用电清单不显示地理位置，与涉案房产无关联性，王昕与高荣志登记结婚时间是2017年3月8日，所以不能证明高荣志已经合法占有了房屋。5.涉案房产没有登记在高荣志名下，王某是学生年年都有假期，平时也回家看望母亲栗桂香，高荣志有足够的时间办过户手续，故不能及时过户的过错是王某造成的理由不能成立。综上，上诉人不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当驳回其上诉，维持原判。
原审第三人栗桂香的答辩意见为：请法院尊重事实，房子买卖是真实的。合同是真实的，房产没有过户是王某在郑州打工，栗桂香跟房某之间的债务与高荣志买这个房子没有任何关系。不是赠予，其还没有去世呢。栗桂香买房子为了给儿子王某结婚用。
高荣志向一审法院起诉，请求1.依法确认高荣志对坐落于鹿邑县××东段房产（房产证号为鹿房字第××号房屋）拥有所有权。2.判决不得对执行标的房产证号为鹿房字第××号房屋的强制执行。3.诉讼费用由ＸＸ、陈冬梅、杨鹿灵承担。
一审法院认定事实：高荣志围绕诉讼请求提交以下证据：1.高荣志身份证1份及法院（2016）豫1628执异11、12、13号执行裁定书各一份，证明高荣志诉讼主体资格及诉讼的合法性。ＸＸ等三人及栗桂香均没有异议。经审查，法院对该证据予以采信。2.房屋所有权证书1份，证明涉案房产系王某单独所有。ＸＸ等三人异议认为，该房产证所登记的权利主体不是高荣志，高荣志对涉案房产不享有权利。且栗桂香与王某系母子关系，对涉案房屋享有所有权。栗桂香对证据无异议。经审查，王某出生于1995年3月13日，鹿房字第××号的房产登记时间为2012年4月1日，在该房屋登记时王某正在上学，且尚未满十八周岁，法院对鹿房字第××号的房产属栗桂香家庭共同财产的事实予以认定。3.房屋购买合同1份，证明王某将涉案房屋以58万元卖给了高荣志，房屋买卖行为的发生客观存在。ＸＸ等三人异议认为，该买卖合同不具有真实性，房屋买卖合同与执行异议申请与高荣志自认的事实有矛盾。第三人无异议。经审查，该合同甲方为“王某”，在落款处的甲方为“栗桂香、王某”二人签字，法院对高荣志购买栗桂香家庭共有房屋的事实予以采信。4.王某收到条1份及证明1份，证明高荣志已经按照合同约定全部支付了房款，由于王某的原因，造成未及时办理过户手续。ＸＸ等三人异议认为，王某实际上并没有收到该购房款。购买房屋合同的行为是高荣志与栗桂香恶意串通，损害ＸＸ等三人债权的行为，该买卖合同不具有真实性；王某在签订合同时，是在校学生，应当办理过户登记。该案未办理过户手续是高荣志自身原因造成的，王某未出庭接受质证，不能证明该书证是王某亲笔所写，应当为证人证言，王某应当出庭接受质证。栗桂香对证据无没有异议。经审查，ＸＸ等三人异议成立。5.银行转账明细、业务回执共3张，证明高荣志将38万元转账给中间人房某，下余部分给的现金。ＸＸ等三人异议认为，该单据没有银行签章，真实性无法核实。与本案没有关联性，只证明与房某的资金往来，证人未出庭，无法核实真实性。高荣志将钱交付给中间人，不符合交易习惯。栗桂香对证据无异议。经审查，房某没有出庭作证,该证据与其他证据之间没有形成证据链条，对高荣志的证明目的法院不予采信。6.电费用量表两份，证明高荣志已于2016年1月入住该争议房屋。ＸＸ等三人异议认为,该证据与本案的争议的不动产不具有关联性，其缴纳电费单为涉案房屋用电所缴纳，且用户名称与本案也不具有任何关联性,同时缴费单不是不动产所有权证明。第三人栗桂香对证据无异议。经审查，ＸＸ等三人异议成立。7.结婚证一份，证明王昕系高荣志之妻。ＸＸ等三人异议认为，该结婚证系2017年3月8日办理，不能证明2016年1月份双方系夫妻关系，且该结婚证登记时间在上次开庭之后。栗桂香对证据无异议。经审查，ＸＸ等三人异议成立。8.证人高某出庭作证：王某与高荣志签订房屋买卖合同的时间证人在场，大概是2014年7月份的时间签订的，在王某房子前排门朝东的一户人家签订的。当场约定银行转账，价款是58万元，转账的时候证人不在场。房产证什么时间给高荣志的证人记不清楚了。高荣志从2016年春节后就住在该房屋内。ＸＸ等三人异议认为，证人证言不具有真实性，明显偏向于高荣志，不应当采信。栗桂香对证人证言无异议。经审查，法院对高荣志与王某、第三人栗桂香签订房屋买卖合同的事实予以采信。9.证人王某出庭作证：因想在郑州买房子，2014年卖博德路的房屋，价格580000元，通过房某交的房款，大部分是现金，交付房款就交付房屋了，证人也合同书上签字了，合同签订时有证人、房某、证人母亲在场。ＸＸ等三人异议认为，证人所陈述的证言除了上学是真实的，其他都是虚假的。在第一次开庭时，高荣志提供王某2016年10月6日的证言，王某证明称在2014年7月24日已收到全部房款，以及长期在外没时间办理过户手续，与今天的证言自相矛盾。同时，作为合同的当时人，是利害关系人，其证言不足以采信，不具有客观性及真实性。栗桂香对证人证言无异议。经审查，房屋价款580000元属大额款项，应当进行转账支付。2014年7月20日的房屋购买合同第四条证明“甲方（注：王某）在签约前已将房产证交付给乙方（注：高荣志）”，王某于2014年7月24日才收到房屋价款，对王某的证言法院不予采信。10.证人房某出庭作证：证人在栗桂香家附近住，2014年的一天在外面遛狗，碰到高永志问有没有卖房子的，我就介绍一下，在证人的家里签的合同，总价款580000元。当时交定金20000元现金，交给王某了，另外一个80000元与300000元都是高永志转账给证人的，证人提某380000的现金给王某的，还有12000的现金，剩下的都是高永志给证人的现金，证人转交给王某了，房产证是签过合同给的。ＸＸ等三人异议认为，证人房某与栗桂香有利害关系；证人证言不具有客观真实性，合同签订时间是2014年7月20日，高荣志提供的转款记录是2014年7月21日，证人证言是说先交的款，后签的合同，与转账时间不符，不具有真实性。栗桂香对证人证言无异议。经审查，高荣志与栗桂香、王某签订房屋买卖合同，将价款交给中间人房某，再由房某提某现金转交给王某，且王某系在校学生，房款不交其母而交给在校学生王某，不符合交易习惯，对房某的证言法院不予采信。11.证人连某出庭作证：去年3月份给高荣志装修房20天左右，装修费10000多元，没有签订合同。ＸＸ等三人异议认为，不能客观、真实的证明其为高荣志装修房屋。经审查，该证人证言系孤证，法院不予采信。
ＸＸ等三人提供以下证据：1、（2016）豫1628民初1691号民事判决书、（2016）豫1628民初1691号民事裁定书各一份，证明陈冬梅对涉案0022289号房产执行的依据合法。（2016）豫1628民初1692号民事判决书、（2016）豫1628民初1692号民事裁定书各一份，证明杨鹿灵对涉案0022289号房产执行的依据合法。（2016）豫1628民初1693号民事判决书、（2016）豫1628民初1693号民事裁定书各一份，证明ＸＸ对涉案0022289号房产执行的依据合法。高荣志及栗桂香对该证据的真实性无异议，但认为该房屋为王某所有，并非第三人栗桂香所有。经审查，法院对该证据的真实性予以确认。2.栗桂香及其子王某人口基本信息查询单二张，证明栗桂香与王某系母子关系。高荣志及栗桂香对证据无异议。经审查，法院对该证据予以采信。3.2016年8月9日高荣志诉王某、栗桂香民事诉状及房屋购买合同各一份，证明：（1）高荣志自认系2014年7月24日一次性支付房屋价款58万元。（2）房屋购买合同的甲方为王某，签字方为栗桂香，该买卖合同与栗桂香向法院提交的合同不一致。高荣志及栗桂香对该证据的真实性无异议。经审查，法院对该证据予以采信。4.本案高荣志于2016年10月10日的执行异议申请书、（2016）豫1628执异11号执行裁定书一份，证明：（1）高荣志在执行异议中称自2014年7月20日至7月24日多次将款付至栗桂香名下；（2）证明付款方式与其起诉王某、栗桂香合同效力案件中的理由不同，且房产证交付方式也与其诉讼理由不同。（3）执行裁定已确认高荣志提交的房屋购买合同与栗桂香提交的房屋购买合同不一致。（4)证明涉案房屋没有办理房产过户手续，也未办理产权转移登记备案。高荣志及栗桂香对该证据的真实性无异议。经审查，法院对该证据予以采信。5.证人李某出庭作证：2014年转业，2016年2月到10月份在鹿邑县人民法院民事一庭做辅助工作。ＸＸ等三人与栗桂香的案件是民一庭的案子，证人是去送传票第一次是去卫真路北段，金殿KTV向东的一个胡同，没有找到人。证人又联系去她工作的厂找到她，才送到传票。第一次去的地方没有人住、很空。高荣志异议认为，证人证言不具有真实性，表述不明确，其所述的送达地不能证明是争议房产所在地。栗桂香对证人证言无异议。经审查，法院对证人李某的证言予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定：法院在审理陈冬梅、杨鹿灵、ＸＸ分别诉栗桂香、胡华、鹿邑县吉贞牧业有限公司民间借贷纠纷三案时分别作出（2016）豫1628民初1691号、（2016）豫1628民初1692号、（2016）豫1628民初1693号民事裁定书，查封了栗桂香登记在儿子王某名下的位于鹿邑县××东段法姬娜南侧房产证号为鹿房字第××号的房屋，2016年7月27日法院分别作出（2016）豫1628民初1691号、（2016）豫1628民初1692号、（2016）豫1628民初1693号民事判决书，案件进入执行程序。在执行过程中，高荣志以已购买了王某的鹿房字第××号的房产为由提出执行异议，法院2016年12月20日分别作出（2016）豫1628执异11号、（2016）豫1628执异12号、（2016）豫1628执异13号执行裁定书，驳回了高荣志的异议请求。高荣志以已经购买争议房屋且已居住为由诉讼来院。另查明，王某出生于1995年3月13日，现系在校学生，鹿房字第××号的房产登记时间为2012年4月1日。
一审法院认为：本案争执的焦点1.登记在王某名下的鹿房字第××号的房产能否被执行；2.高荣志购买王某该房屋的事实是否成立。王某名下的鹿房字第××号的房产登记时间为2012年4月1日，在办理该房产登记时王某尚不满十八周岁，应视为栗桂香家庭的共同财产，法院能够执行该财产。关于高荣志购买王某名下的鹿房字第××号的房产问题，高荣志与第三人和王某签订房屋买卖合同，当时将价款交给中间人房某，再由房某提某现金转交给王某，且王某系在校学生，房款不交其母而交给在校学生王某，不符合交易习惯；本案存在矛盾，高荣志提交的房屋购买合同第四条证明“甲方（注：王某）在签约前已将房产证交付给乙方（注：高荣志）”，证人房某证明房产证是在签订合同后给的；在高荣志诉王某、栗桂香确认房屋买卖合同效力一案的诉状中载明“一次性支付房屋价款58万元”，证人房某证明当时交定金20000元现金，交给王某了，另外一个80000元与300000元都是高永志转账给证人的，证人提某380000的现金给王某的，还有12000的现金，剩下的都是高永志给证人的现金，证人转交给王某了。即便高荣志与第三人房屋买卖是真实的，但我国物权法规定的物权转移实行的是“动产交付，不动产登记”制度，土地、房屋属不动产，产权变动应当经过登记。由于该房产未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，案外人依法不能善意取得该房屋所有权，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除强制执行。高荣志主张已占有该房屋，对该房屋具有所有权，于法无据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条（二）项的规定，一审法院判决：驳回高荣志的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由高荣志负担。
本院二审期间，上诉人高荣志提交以下两组证据，并申请证人梁某出庭作证。
证据1.照片两张，证明一审中高荣志提交的电费用量表共同证明了2016年1月高荣志实际占有了本案争议的房屋。证据2.结婚证原件一份，证实王昕与高荣志是夫妻关系，因为老结婚证是乡里面办的，是手写的，没有上电脑，出生年月日与实际不符属正常。证据3.证人梁某当庭陈述，2016年3、4月份在鹿邑县法姬娜南边的房子里给高荣志装修，主要是刷墙。
经法庭组织质证，ＸＸ等三人对上述证据质证意见为：证据1.照片不能证实是涉案房屋的电表照片，电费缴费单可以随意改名字。证据2.老结婚证与当事人身份证信息不一致。证据3.梁某的证言自相矛盾。
栗桂香对上述证据无异议。
本院对上述证据认证如下：证据1，电表照片不显示与房产有关的信息，不能证明是涉案房产所用的电表，本院对该组证据不予认定。证据2，老结婚证的证明目的，与本案无关联性，本院不予认定。证据3，梁某的证言与连某的证人证言能够相互印证，能够证实梁某、连某为高荣志装修的事实，本院对该证人证言予以采纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审查明事实相一致。另查明，2012年4月1日，栗桂香出资为王某购置房产，2014年7月20日，高荣志与王某（此时已成年）、栗桂香在见证人房某、高某见证下签订了房屋购买合同，约定高荣志以总价58万元人民币购买王某位于鹿邑县××路××（××）一处新建房产（房产证号为鹿房字第××号）。后高荣志汇入房某邮政银行账号8万元，汇入房某农业银行账号30万元。王某于2014年7月24日出具收条一份，内容为收到房款现金伍拾捌万元。（580000.00）收到人:王某。房屋现仍登记在王某名下。
并查明，鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初1691、（2016）豫1628民初1692、（2016）豫1628民初1693号等三份民事判决书均认定栗桂香向ＸＸ等三债权人借贷行为发生在2016年3月1日。鹿邑县人民法院在查封房产证号为鹿房字第××号房屋时间为2016年7月7日。
本院认为，根据诉辩双方的意见，并经双方认可，本案焦点问题如下：1.登记在王某名下的房产能否被ＸＸ等三人申请执行。2.在鹿邑县人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。3.在鹿邑县人民法院查封之前高荣志是否已合法占有该涉案房产。4.房款是否已全部支付。5.是否因高荣志的原因导致未办理过户登记。评判如下：
关于焦点问题１，经查，王某出生于1995年3月13日，现仍未毕业，因此王某实际并不具备买受争议房屋的经济能力，实际出资人应为栗桂香。家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的共有财产属于家庭共有财产。一审判决认定登记在王某名下的位于鹿邑县××东段法姬娜南侧房产证号为鹿房字第××号的房屋系家庭共有财产并无不当。
关于焦点问题２，本案中，鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初1691、（2016）豫1628民初1692、（2016）豫1628民初1693号民事裁定书对涉案房产的查封日期是2016年7月7日，而王某与高荣志之间签订房屋购买合同的时间是2014年7月20日，显然双方签订合同的时间早于鹿邑县人民法院查封的时间。
在案证据中，有双方的陈述以及合同证明人房某、高某等人证言和书面合同能够相互印证，故一审法院对王某与高荣志签订房屋买卖合同的事实予以采信，并无不当。
关于认定该书面合同是否有效，应当根据《中华人民共和国合同法》规定进行审查，本案中，王某在签订合同时已经成年，其和高荣志均具有相应的民事权利能力和民事行为能力。书面合同中约定的内容是双方真实意思的表达。鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初1691、（2016）豫1628民初1692、（2016）豫1628民初1693号等三份民事判决书均认定栗桂香向ＸＸ等三债权人借贷行为在2016年3月1日，房产登记时间和房屋购买合同签订时间在先，借贷行为发生在之后，时间间隔较长，据现有证据，不能证明栗桂香、王某与高荣志之间存在恶意串通、逃避债务、规避执行的主管恶意。故该书面合同并不违反法律规定，应受到法律保护。至于双方合同约定房产证在签约前已经交付高荣志的事实，与证人房某的证明房产证是在签订合同后交付高荣志的事实之间矛盾，对合同的效力并无影响。综上，王某和高荣志于2014年7月20日签订的书面房屋购买合同，合法有效。
关于焦点问题３，二审期间证人梁某的当庭陈述与连某能相互印证，均能证实涉案房产已经在高荣志的实际控制之下。高荣志尽管没有办理房屋产权登记手续，但基于对房屋的使用、管理，形成了一种事实上的占有状态，且该占有系根据房屋购买合同进行的一种合法占有。综上，高荣志在鹿邑县人民法院查封前已经合法占有该涉案房产。
关于焦点问题４，在案证据中，有王某、房某等人证言和王某的收条以及银行转账明细、业务回执单，能够相互印证，高荣志已经将钱全部支付给了王某。至于高荣志在他案民事起诉书中自认“一次性支付房款５８万元”的事实与房某证明的“３８万元转账、２０万元现金分批给付”的事实相互矛盾的问题，应综合在案证据认定事实。是分批支付、还是一次性支付并不能否认高荣志已经全部支付房款。
房某是王某出售房屋和高荣志购买房屋的中间人，在房屋并未过户的情况下，高荣志和王某均同意将钱交于中间人，是买卖双方基于对中间人房某的信赖，减少交易风险的一种选择，故高荣志将房款交于房某符合情理。给付房款时，王某已经年满十八周岁，具备完全民事行为能力，当然有权接收房款。一审法院认为应当由其母代为接收，无法律依据。故房某转交房款给王某，并不违背交易习惯。
关于焦点５，根据高荣志庭审陈述以及王某的证言能够证实，高荣志将房款全部支付完毕后，多次积极要求王某办理过户登记，但因王某不配合的原因，导致房产证至今仍未办理过户，高荣志在房屋过户登记过程中并无过错。
《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，ＸＸ等三人申请执行栗桂香属于金钱债权执行，鹿房字第××号房产登记在王某名下，系家庭共有财产。高荣志与王某、栗桂香在鹿邑县人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面购房合同，且合法占有了该房屋。高荣志已经全部价款支付完毕，并在房屋过户登记过程中并无过错，符合第二十八条规定的情形，其物权期待权能够排除执行，对于高荣志提出的异议，本院应予支持。
鉴于房屋产权仍登记在王某名下，王某并非本案当事人，高荣志与其之间有关确认房屋所有权的问题，可以另案起诉，本院在本案中不予处理。
综上所述，高荣志的部分上诉理由成立，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销鹿邑县人民法院（2017）豫1628民初32号民事判决；
二、鹿邑县人民法院不得执行鹿房字第××号房产。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由高荣志负担。
本判决为终审判决。
审判长 张群阳
审判员 金 薇
审判员 李玉杰
二〇一七年五月八日
书记员 种一行