江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00834号
上诉人（原审原告）吴健。
委托代理人马艳梅，江苏苏尊容大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏通源典当有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1580号1幢1111室。
法定代表人王舜，该公司总经理。
委托代理人季振东。
委托代理人姒萍。
被上诉人（原审第三人）邓典国。
被上诉人（原审第三人）苏州市太阳鸟装饰设计工程有限公司，住所地江苏省苏州市高新区泰山路2号。
法定代表人邓典国，该公司董事长。
上诉人吴健因与被上诉人江苏通源典当有限公司（以下简称通源公司）、邓典国、苏州市太阳鸟装饰设计工程有限公司（以下简称太阳鸟公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第1072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月30日，由苏州中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南开发公司）作为出卖方、邓典国作为买受方，就吴江中南世纪城26幢202室签订《吴江市商品房买卖合同》【合同编号：Y2011016066）。所购房屋双方约定为预售商品房，房屋单价每平米6867元，房款合计1132848.99元。付款方式为：2011年12月30日前买受人向出卖人支付首付款342829元，房款790000元在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。买受人于签约当日备齐所有按揭材料，并办理按揭贷款手续。否则出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任。出卖人在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同另对双方其余权利义务进行约定。合同下端，出卖人及买受人处，均系加盖中南开发公司合同专用章，买受人处另有“邓典国（代理人）”字样。后邓典国与中南开发公司签订《补充协议》，将该合同的总价人民币1132849元变更为1076099元。另中南开发公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称常熟中南公司）、太阳鸟公司签订了《以房抵款协议》，三方约定，太阳鸟公司自愿购买中南开发公司开发建设的“吴江中南世纪城”26号楼202室，总价款为人民币1076099元，中南开发公司同意由太阳鸟公司指定邓典国（居民身份证号码××）为购买人，但仍视为太阳鸟公司购买了上述商品房。另三方均同意，太阳鸟公司指定邓典国与中南开发公司签订了《商品房买卖合同》，即视为是太阳鸟公司已经支付了相应的购房款，也视为中南开发公司、常熟中南公司支付了等额的工程款。三方同意，本协议签订后3日内，太阳鸟公司指定的购买人须与中南开发公司签订《商品房买卖合同》，合同签订视为太阳鸟公司已经支付了购房款，也视为中南开发公司、常熟中南公司向太阳鸟公司支付了等额的工程款。
2012年1月10日，由中国建设银行股份有限公司吴江支行（以下简称建行吴江支行）作为贷款人，邓典国作为借款人，中南开发公司作为保证人、邓典国、张井运作为抵押人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以中南世纪城26幢1单元202室作为抵押财产，该房屋抵押价值1132849元，借款数额为750000元，借款期限从2012年1月10日至2027年1月10日，采取等额本息还款方式。贷款人将所借款项一次性划入中南开发公司名下指定账户，并以邓典国在建设银行开设、账号为62×××23的账户作为扣款账户。合同第十三条第七款对抵押人处分抵押财产的限制约定为，未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租（包括原租赁合同到期后续租或修改租赁合同）、出资、重复担保、迁移、改为公益用途等。合同第十三条第八款约定，借款人未足额履行本合同项下的到期债务或违反本合同其他约定的，贷款人有权行使抵押权利。合同第十三条第九款违约责任约定为，抵押人违反本合同的任一约定或陈述与保证的事项存在虚假等情况，抵押权人有权采取下列措施：…4、处分抵押财产；5、法律许可的其他救济措施。
2013年3月31日，太阳鸟公司（甲方）、吴健（乙方）、邓典国、张井运（丙方）签订了《债权债务关系处理协议》。三方约定，截止签订协议时，太阳鸟公司欠吴健货款44万元。以邓典国名义购买并登记的吴江中南世纪城26幢202室，实际所有人为太阳鸟公司，系开发商用于清偿太阳鸟公司工程款而折抵的，太阳鸟公司经邓典国同意后将该房产挂靠在邓典国名下，对该房屋邓典国实际没有出资。为处理自身对吴健的债务，太阳鸟公司决定用上述房产进行折价偿还，对此邓典国及张井运表示无条件服从和配合。经三方确认，上述房产市场价值为118万元，扣除银行抵押贷款71万元，实际净值47万元。太阳鸟公司将该房产折抵给吴健，吴健支欠（支付）给太阳鸟公司10万元。签订协议时，太阳鸟公司应将上述房产移交给吴健实际控制，并将相关取得房产的原始资料手续、手续（包括但不限于购房合同、房款收据）移交给吴健，房屋钥匙及购房发票、房屋质保书、房产证、土地证等房产资料，甲丙双方应配合乙方向开发商领取并由乙方实际持有。本协议签订后，围绕上述房屋实际支出费用，如按揭贷款、契税、维修基金、水电费、物业服务费等均由乙方开支，与其余两方无关。将来条件成熟，应当配合乙方办理过户，另行拟定房屋买卖合同一份，以备将来过户之需，丙方应出具给乙方相关的房款收据一份（实际并未收取任何房款），乙方也无需按房屋买卖合同支付合同载明的房款。经上述处理，涉案房屋归乙方实际所有，甲丙无权索回。另邓典国、张井运（甲方）与吴健（乙方）于同一日形成一份《房屋买卖合同》，约定甲方确认涉案房屋系登记在甲方名下的私人合法财产，截止签订合同之时，上述房屋尚有银行贷款71万元，双方协商房屋市场价格为118万元，扣除贷款后净值为47万元。本合同生效后，房屋抵押贷款由乙方负责偿还，乙方应一次性给付甲方47万元。甲方将购置房屋原始材料及相关手续交给乙方并由乙方控制房屋。鉴于签订本合同时，上述房屋尚未实际交付业主，将来开发商或物业公司通知交房或交付房产证时，甲方应无条件配合乙方前往领取并由乙方实际持有。此后围绕房屋的相关费用均由乙方负担，过户时间由乙方视情况而定，一旦有过户需要，甲方无条件配合，但过户所需相关费用由乙方负担。
签订协议后，吴健当日从中国银行转账至494954727956账号50000元，在2013年4月1日转账至494954727956账号25000元，另吴健2013年3月31日从中国银行分四次取款共计20000元。
原审另查明：太阳鸟公司登记的法定代表人原为刘晓东，现登记为邓典国。太阳鸟公司因与通源公司之间产生民间借贷法律纠纷，通源公司于2013年10月24日持相应的《借款合同》、银行转账凭证等向原审法院起诉，要求太阳鸟公司及刘晓东偿还借款本金500000元及相应的利息、逾期利息、律师费等。原审法院于2013年11月20日作出（2013）园民初字第2523号民事调解书。该民事调解书约定：一、刘晓东、太阳鸟公司确认尚欠江苏通源典当有限公司借款本金500000元、利息15000元、逾期利息106666元、律师费16830元，合计638496元（其中逾期利息计算至2013年11月20日止，2013年11月21日之后的利息按欠款金额以同期银行贷款利率的四倍计算至实际付清之日止）；二、刘晓东、太阳鸟公司于2013年11月30日前归还江苏通源典当有限公司50000元，同年12月31日前归还200000元，2014年1月31日前归还200000元，剩余款项于2014年3月31日前分两次付清；三、刘晓东、太阳鸟公司在付清第一笔欠款50000元后，江苏通源典当有限公司同意解除对苏E×××××车辆的保全；四、如刘晓东、太阳鸟公司未按约定期限支付欠款，江苏通源典当有限公司有权就本协议第一条列全部未付欠款一并申请执行。该调解书生效后，通源公司于2014年1月17日向原审法院申请强制执行，执行案号为（2014）园执字第0395号，执行标的为647688元。原审法院在执行中依法对上述房屋进行预查封。原审庭审中吴健及邓典国表示对于上述借款不知情，但并无相关证据提交。
2014年4月1日，吴健对（2014）园执字第0395号的执行行为提出异议。吴健的主张为：2012年太阳鸟公司欠其大理石款，后双方协商以吴江中南世纪城26幢202室房屋抵47万元欠款，其另支付10万元，后双方协商其只给对方9.5万元，当时在银行ATM机上转账5万元，现金支付2万元，其余的2.5万元是第二天转账给刘晓东的。因为涉案房屋房产证尚未办理，没有及时办理过户手续，但其一直行使该房屋的权利，并归还贷款。2014年3月份法院通知涉案房屋被查封，法院的查封行为侵犯了其合法权益。通源公司则认为：吴健的异议不成立，其在申请对该房产进行查封前，并不知道以房抵债之事；涉案房屋是太阳鸟公司的资产，且在2013年刘晓东一直声称要把涉案房屋卖掉抵债，故原审法院的查封行为合法。
原审法院（2014）园执异字第0009号民事裁定书经由相关听证审查，认定如下：根据《吴江市商品房买卖合同》【合同编号：Y2011016066）、《补充协议》、《以房抵款协议》，邓典国与中南开发公司签订的商品房买卖合同，涉案房屋实际购买人为太阳鸟公司，该房产的价款已经全部支付完毕，虽未办理过户手续，但该房产可视为太阳鸟公司的资产。吴健虽然与邓典国、太阳鸟公司签订了吴江中南世纪城26幢202室《债权债务关系处理协议》，但该协议仅属于双方当事人之间以房抵债的意思表示，并未办理房屋产权变更手续，吴健亦未实际支付全部价款，房屋产权不发生转移，该套房屋仍为太阳鸟公司的财产。原审法院依法对该房产进行预查封并无不当，故对于吴健的执行异议依法驳回。
2014年6月24日，建行吴江支行就相关借款起诉至苏州市吴江区人民法院，诉请邓典国、张井运、中南开发公司偿还借款本息。经苏州市吴江区人民法院调解，由邓典国、张井运、中南开发公司在2014年9月15日前偿还建行吴江支行欠付的借款本息及律师费等。
原审庭审中，本案当事人一致确认涉案房屋原始产证尚未办理，邓典国述称房屋抵押借款时未办理抵押登记。吴健明确，其诉请确权的基础系基于买卖，并主张货款折算后，欠付的房款已经全部给付完毕。经原审法院释明，吴健坚持要求确认涉案房屋产权，不同意按照其他法律关系主张权利。另外吴健提交涉案房屋的还款卡原件、还款明细、相关收费票据，用以证明吴健持有还款的卡并实际交付款项；但相关凭证显示付款方为邓典国。
上述事实，由当事人提供的《商品房买卖合同》、《债权债务关系处理协议》、《房屋买卖合同》、还款凭证及当事人的原审庭审陈述等予以证实，原审法院予以确认。
原审原告吴健的诉讼请求为：1、请求人民法院依法确认吴健系吴江中南世纪城26幢202室房屋的实际所有权人、确认通源公司无权就该房屋申请强制执行；2、由通源公司承担本案诉讼费。原审庭审中吴健明确，确认通源公司无权申请执行的诉请包含申请人民法院解除对涉案房屋的查封。
原审法院认为：我国《物权法》规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。吴健主张基于买卖关系继受取得涉案房屋的产权并诉请确权，应举证证明权利主体已基于完全、排他的处分权将涉案房屋出售给吴健以及吴健已经相应的对待给付。根据原审法院查明的事实及当事人陈述，基于中南开发公司欠付太阳鸟公司的款项，将涉案房屋抵偿给太阳鸟公司；基于太阳鸟公司欠付案外人吴永明货款，双方协商将货款抵偿部分房款、进行差额结算后由吴健承担剩余房屋贷款的偿还义务。原审法院认为，吴健虽然与邓典国、太阳鸟公司签订了关于吴江中南世纪城26幢202室的《债权债务关系处理协议》，但该协议仅属于双方当事人之间以房抵债的意思表示，并未办理房屋产权变更手续，吴健亦未实际支付全部价款，房屋产权不发生转移。鉴于涉案房屋尚未办理原始产证，在太阳鸟公司、刘晓东欠付诸多债务的情况下，吴健也不能举证证明其对太阳鸟公司的债权存在优先性，故其主张对涉案房屋享有物权，原审法院难以支持。涉案房屋现为原审法院预查封，《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中吴健并未在查封前支付全部款项，故人民法院的查封符合法律规定。吴健对涉案房屋享有的债权不足以排除通源公司依法享有强制执行的权利，其主张通源公司无权申请强制执行的诉请原审法院不予支持。太阳鸟公司经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担质证、答辩相关不利后果。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条之规定，判决：驳回吴健的全部诉讼请求。案件受理费16947元，由吴健负担。
上诉人吴健不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与太阳鸟公司签订的关于吴江中南世纪城26幢202室的《债权债务关系处理协议》，系当事人真实意思表示，未违反国家法律规定，也未损害第三人合法权益，应认定为合法有效。二、涉案《债权债务关系处理协议》不仅是协议当事人之间以房抵债的真实意思表示，而且得到了全面和实际的履行。太阳鸟公司结欠上诉人的货款，在上述协议达成后业已抵销，而上诉人对于货款与房价之间的差价，也以支付现金和承担房贷的形式进行了补足。上诉人承担并实际支付银行贷款，系支付房款的一种特殊方式。原审法院认定上诉人就涉案房屋未实际支付全部价款，显属认定错误。三、2013年5月6日，上诉人就与中南开发公司办理了交房手续，取得了涉案房屋的实际控制权，并已装修入住。从时间上看，上诉人与太阳鸟公司之间的《债权债务关系处理协议》成立和履行在先，而原审法院对涉案房屋采取查封强制措施在后。因此原审法院查封的是太阳鸟公司已经抵偿和出卖给上诉人的房屋，在人民法院采取查封措施时该房屋的实际权利人已经发生转移。四、从性质上看，中南开发公司因欠付太阳鸟公司款项，将涉案房屋抵偿给太阳鸟公司；现太阳鸟公司因结欠上诉人货款，将涉案房屋再抵偿和出卖给上诉人，两者的法律性质是完全相同的。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人特提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，确认上诉人系吴江中南世纪城26幢202室房屋的实际所有权人，并解除对该房屋的查封；本案一、二审诉讼费用均由通源公司承担。
被上诉人通源公司答辩称：1、涉案房屋是中南开发公司抵债给太阳鸟公司并登记在邓典国名下的，但是实际产权属于太阳鸟公司，对此邓典国也是认可的。太阳鸟公司欠我公司款项，所以我公司申请执行没有问题。2、我公司在申请查封涉案房产的时候，并不知道吴健与太阳鸟公司的债权债务关系。我公司在申请执行的时候，刘晓东承诺将吴江的涉案房产销售以后，将钱款还给我公司，并将涉案房屋相关的抵债资料提供给我公司。3、我公司在申请执行后，吴健提出执行异议，我公司也看到太阳鸟公司与吴健签订的一些协议，但这些材料的真实性我公司无法认定。
被上诉人邓典国答辩称：涉案房屋是太阳鸟公司抵债给吴健的。我离开太阳鸟公司以后，刘晓东打电话告诉我涉案房屋抵债给吴健。我、吴健、刘晓东签订了三方协议即抵债协议，房子确实在我名下。
被上诉人太阳鸟公司答辩称：公司原法定代表人是刘晓东，后来变更为邓典国；公司没有什么答辩意见。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据太阳鸟公司、中南开发公司、常熟中南公司签订的《以房抵款协议》、中南开发公司与邓典国签订的《吴江市商品房买卖合同》及邓典国的陈述，可证实涉案房屋实际由太阳鸟公司购买并所有，该房屋价款太阳鸟公司已全部支付完毕。现吴健主张其系涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋享有物权，并提供《债权债务关系处理协议》、房屋契税发票、房屋质保书、吴健已实际使用房屋等证据予以佐证。但吴健提交的《债权债务关系处理协议》，属于当事人之间以房抵债的意思表示。本案诉讼期间，吴健未能举证证明上述协议订立后，其已就涉案房屋支付全部价款；且太阳鸟公司、吴健、邓典国等人就涉案房屋并未办理物权变更手续，故涉案房屋物权不发生转移。吴健另认为涉案房屋契税由其交纳、房屋质保书由其持有、其已实际使用房屋，亦应认定其系涉案房屋实际所有权人。但吴健就上述主张并未提供相应法律依据予以佐证，本院不予采信。据此，吴健认为其系涉案房屋实际所有权人的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案诉讼期间，吴健未能举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以排除通源公司申请强制执行的权利。且吴健在原审法院采取查封措施之前，未就涉案房屋支付全部价款。据此，原审法院依据上述司法解释规定查封涉案房屋并无不当。吴健要求解除对涉案房屋查封的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人吴健的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16947元，由上诉人吴健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年六月十七日
书 记 员 黄 婷