山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第532号
上诉人（原审被告）青海一建建筑工程有限公司威海分公司。
代表人刘友清，经理。
委托代理人李杰，山东旭杰律师事务所律师。
委托代理人阮雅惠，山东旭杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青海一建建筑工程有限责任公司，（西关大街海一大厦内）。
法定代表人王锦生，董事长。
委托代理人李杰，山东旭杰律师事务所律师。
委托代理人阮雅惠，山东旭杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田玉军，男，1972年2月11日出生，汉族。
委托代理人曲傲洁，山东海明达律师事务所律师。
委托代理人王宇新，山东海明达律师事务所律师。
原审第三人文登市金谷房地产开发有限公司。
法定代表人曲守震，经理。
委托代理人苑书福，该公司法律顾问。
上诉人青海一建建筑工程有限公司威海分公司、青海一建建筑工程有限责任公司因商品房预约合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2012）文民一初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告青海一建建筑工程有限公司威海分公司（以下简称青海一建威海分公司）承建了第三人在文登市大五里村的百汇城建设项目，该分公司与其职工胡家保在2011年4月11日签订建筑工程施工承包协议，由胡家保负责该工程的建设施工。原告与胡家保在2011年8月24日签订了房地产买卖合同，约定被告青海一建威海分公司将文登（大五里头村）百汇城21号楼201室出卖给原告，楼房总价款为282000元，房屋面积为83平方米，草厦子面积为17平方米，付款方式为原告首付定金15000元整，于2011年8月29日前再付房款100000元整，余款65000元于9月1日付清，剩余房款由银行贷款一次付清，首付款共计1800000元整。并于合同底部注明：已付清140000元整，首付余款于2011年9月4日前一次付清，于2011年10月份办理预售合同，根据甲方售楼处一起定。该合同由胡家保签字，加盖被告青海一建建筑工程有限公司威海分公司大五里百汇城项目部（以下简称项目部）椭圆形印章。原告依照合同约定当日付房款定金15000元，2011年8月31日原告再付125000元，原告得到上述两笔款项的收款收据上收款人是胡仁泉（胡家保的亲戚，负责看护工地大门），收据上也都盖有项目部椭圆形印章。后胡家保下落不明，该合同无法履行，原告于2012年9月14日诉至原审法院，请求解除该房屋买卖合同并要求二被告连带返还购房款140000元及利息（自起诉日2012年9月14日开始按银行同期贷款利率计付）。
原审诉讼中，原审法院调取文登市建筑工程质量监督站出具的施工单位（即青海一建威海分公司）质量责任报告载明，刘友清系项目经理，胡家保系技术负责人，是工程师。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、建筑工程施工承包协议、房屋买卖合同、收款收据等证据在案为凭。
原审法院认为，胡家保与被告青海一建威海分公司之间存在内部承包施工关系，该公司知晓胡家保以项目部的名义对外进行活动（用于工程施工技术所需）而未予阻止，使原告足以产生对建筑公司的信任，信赖公司作为工程的总承包方，具有社会公开性的建筑资质、付款能力、商业形象展示、商业信用等因素，才将购房款交付给胡佳保及项目部，胡家保及项目部亦为原告出具了加盖项目部公章的收款收据，故应对原告的信赖利益予以保护，二被告对胡家保及项目部的行为应当承担责任。至于胡家保及项目部在对外实施民事行为时，是否在卖房时有权使用项目部的公章，则是二被告对其监督和管理的问题，而原告不负有对项目部资格进行审查的义务。关于胡家保是否涉嫌犯罪，因与本案不是同一法律关系，与本案无关。原告与胡家保及项目部签订的房屋买卖合同成立且有效，因原告无法取得所买受房屋，该房屋买卖合同的目的无法实现，原告要求解除合同并赔偿损失，符合法律规定，予以支持。被告的抗辩，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除原告田玉军与被告青海一建建筑工程有限公司威海分公司大五里百汇城项目部于2011年8月24日签订的房地产买卖合同；二、被告青海一建建筑工程有限公司威海分公司返还原告田玉军购房款140000元，并给付自2012年9月14日起至判决确定履行期届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于判决生效之日起十日内付清。被告青海一建建筑工程有限责任公司负补充清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由二被告负担；保全费1238元，由二被告负担。
宣判后，上诉人青海一建威海分公司、青海一建建筑工程有限责任公司（以下简称青海一建公司）不服原审法院判决，向本院提起上诉称，胡家保在没有卖房权利的情况下与他人签订房屋买卖合同并携款潜逃，涉嫌诈骗，本案应当中止审理并移送公安机关处理。另一方面，胡家保作为签订诉争房屋买卖合同的当事人，其不到庭参加诉讼就无法查清本案事实，故其属于必须共同参加诉讼的当事人，原审法院未追加胡家保为被告，违反法定程序。虽然胡家保在诉争房屋买卖合同及收款收据上加盖了项目部的印章，但该印章仅被授权用于工程施工，未被授权用于房屋买卖，被上诉人在房屋买卖这一重要的法律行为中未就出卖人对房屋是否具有处分权尽到最基本的合理审查义务，故胡家保的行为不构成表见代理，诉争房屋买卖合同无效，不应由二上诉人承担返还购房款及相应的利息。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人田玉军答辩称，公安机关并未对胡家保的行为立案侦查，故本案不存在中止审理的事由。现在房地产市场中施工单位出售顶账房的现象很普遍，胡家保以项目部负责人的名义出售房屋，且诉争房屋买卖合同及收款收据上均加盖了项目部的印章，其行为客观上已经令诸多买受人普遍相信其具备售房的资格，故被上诉人作为普通购房者在房屋买卖合同签订过程中已经尽到了合理审查义务，诉争房屋买卖合同有效。因项目部并非独立的民事主体，其行为应由二上诉人承担法律后果。故请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人文登市金谷房地产开发有限公司述称，同意二上诉人的上诉观点，即本案中胡家保的行为涉嫌诈骗，应当中止并移送公安机关处理。涉案房屋项下权利归属于原审第三人，无论胡家保还是二上诉人对涉案房屋既无所有权亦无处分权，诉争房屋买卖合同应为无效合同。故其认为应当撤销原判，依法改判。
案经本院二审审理查明，2011年4月8日，上诉人青海一建公司向胡家保出具授权委托书，委托胡家保全权负责文登市金谷房地产大五里百汇城工程施工的相关事宜，有效期为两年。
另查明，上诉人青海一建公司与原审第三人签订的大五里百汇城施工补充协议中约定，工程总造价的40%，第三人以房屋抵顶。抵顶房屋位置为E6、E7及三户网点房，顶房网点房的价格为市场价，其余房屋位置双方协商，抵顶住宅执行相应的开盘价。
再查明，文登市公安机关未就本案所涉胡家保的行为予以立案侦查。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，二上诉人主张本案因涉嫌刑事犯罪应中止审理并移送公安机关处理，但并未提供证据证实其向公安机关报案或公安机关予以立案。因诉争房屋买卖合同及收款收据中均加盖有项目部印章，二上诉人亦认可其成立过该项目部，对合同中项目部印章的真实性亦无异议，再结合胡家保系项目部技术负责人并曾取得上诉人青海一建公司授权及上诉人青海一建公司曾与第三人约定以承建房屋抵顶40%工程款的情形，本院认定被上诉人有理由相信胡家保有权代表上诉人青海一建威海分公司签订该合同，该合同应视为由上诉人青海一建威海分公司与被上诉人订立。诉争房屋买卖合同中仅对当事人基本情况、房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）、房屋价款的给付情况及签署正式商品房预售合同时限作出约定，而对于商品房销售合同中关于房屋交付条件、交付期限及违约责任等均未作出约定，故该房屋买卖合同实质上应属于商品房预约合同。现被上诉人已按约履行了合同义务，上诉人青海一建威海分公司亦出具了收款收据即已实际履行，且胡家保亦系依据原审第三人与上诉人青海一建公司之间的以房抵债协议对外出售房屋，被上诉人据此亦有理由相信上诉人青海一建公司威海分公司对买卖标的享有处分权，故该合同不存在法定无效情形，双方就合同履行发生争议后应当由上诉人青海一建威海分公司作为诉讼主体并承担相应的民事责任。关于上诉人青海一建威海分公司是否授权胡家保在相关民事合同行为中使用其项目部的印章、以项目部名义与他人订立诉争房屋买卖合同并收取购房款，系其内部管理问题，不能作为拒绝履行合同义务的抗辩事由。现查明，上诉人青海一建公司未依据施工补充协议的约定取得抵顶房屋，第三人亦拒绝与被上诉人签订正式的商品房预售合同，导致被上诉人订立预约合同的目的落空，上诉人青海一建威海分公司已无法按合同约定履行义务，其行为构成根本性违约，被上诉人据此请求解除诉争商品房预约合同并要求返还已付购房款及利息，合法有据，原审法院予以支持并无不当，本院予以照准。上诉人青海一建威海分公司虽有一定财产，但并无独立法人资格，故上诉人青海一建公司亦应作为本案的诉讼主体并对其分公司的债务承担连带清偿责任。
综上，二上诉人之上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原审判决对上诉人青海一建公司的责任承担方式认定有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持文登市人民法院（2012）文民一初字第906号民事判决第一项，即（一）解除被上诉人田玉军与上诉人青海一建建筑工程有限公司威海分公司大五里百汇城项目部于2011年8月24日签订的房屋买卖合同；
二、变更文登市人民法院（2012）文民一初字第906号民事判决第二项为：上诉人青海一建建筑工程有限公司威海分公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人田玉军购房款140000元及利息（自2012年9月14日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；
三、上诉人青海一建建筑工程有限责任公司对上诉人青海一建建筑工程有限公司威海分公司的上述债务承担连带清偿责任。
如果二上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3100元，保全费1238元，二审案件受理费3100元，均由上诉人青海一建建筑工程有限公司威海分公司、青海一建建筑工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年十一月五日
书 记 员 王红云