浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终1567号
上诉人（原审被告）：高志湘，男，1953年8月16日出生，汉族，住嵊州市。
委托诉讼代理人：高旭东，男，1978年10月21日出生，汉族，住嵊州市，系上诉人儿子。
被上诉人（原审原告）：俞利明，男，1964年2月11日出生，汉族，住嵊州市。
委托诉讼代理人：刘文虎、陈依宁，浙江元培律师事务所律师。
上诉人高志湘因与被上诉人俞利明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院(2016)浙0683民初6680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高志湘上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定“该72万元款项既包含被告转租原告从嵊州市三江街道桥南村村民委员会租得的集体土地使用年限对应的租赁款，也包括原告受让被告租赁该集体土地期间为经营名猪场所建的相关房屋等建筑设施的款项”错误。上诉人于2006年7月27日向本村租赁并经合法审批建造“志湘猪场”，2010年1月1日被上诉人向上诉人求情，转租该猪场，经猪场房屋作价，双方认可赔偿建造猪场的房屋款72万元，不存在72万元款项包含转租款和使用年限对应的租赁款。上诉人收到该款项收条中也明确注明“今收到俞利明猪场房屋转让款72万元整，特立此条，作为凭证。”在双方签订猪场房屋土地租让协议中，也清楚注明“转让价为一次性，土地面积585平方米，柒拾贰万元包括里面的建筑设施及租赁土地”，不存在包含任何的租金。2.一审判决认定：“原、被告签订租让合同涉及未履行部分期限对应的租让款:金额为(720000元÷29年)×22.23年＝551917元，据此，对该款项本院酌情由被告返还原告350000元”，上诉人对此更不服。首先，一审法院把猪场房屋的转让款混淆成租赁金，把合同明确注明每年度向三江街道高家村交付的租金1940元未作认定，土地房屋租赁协议明确载明“如果甲方统一规划需要收回，乙方应服从甲方提前收回”，充分证明不存在未履行部分的任何期限和对应的租让款金额。3.被上诉人的诉讼请求在法律上应认定是一种无理的诉讼请求。双方签订协议明确规定“如政府拆迁一切相关所得由乙方享受，甲方无异议”，未签订未履行部分期限对应的租让款，被上诉人擅自拆除上诉人建造转让的猪场，未经审批建造房屋，被上诉人与嵊州市城镇房屋拆迁有限公司签订的协议注明赔偿的是房屋建筑面积，不存在猪场房屋建筑面积，被上诉人得到的388651元补偿款不是猪场房屋拆迁的补偿，得到的388651元也远远超出了未履行部分期限。按现行拆迁规定，违章建房根本不可能得到赔偿，被上诉人获得的补偿款中包含了剩余29年所对应集体土地使用年限的补偿款。
俞利明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
俞利明向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告剩余租让款571044元，并承担该款自起诉之日起至履行日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2006年7月，被告（乙方）与原嵊州市三江街道高家村（后并入桥南村）（甲方）签订土地房屋租赁协议，约定：乙方从甲方处租得位于西芭弄口面积485平方米的集体土地，租期自2006年1月1日至12月31日；如甲、乙双方不提出解除租赁合同，第二年合同继续生效，依次类推。被告租得该土地后，兴建了房屋，开办了猪场，并办理了个体工商户注册登记，字号为嵊州市三江街道志湘养猪场。2010年1月1日，被告（乙方）与嵊州市三江街道桥南村村民委员会（甲方）签订土地房屋续租协议一份。协议约定：甲方同意将西芭弄口的面积为485平方米的土地继续租给乙方使用，续租期间为贰拾玖年，自2010年1月1日起至2038年12月31日止。双方对租金以及其它权利义务也作了相关约定。同日，经嵊州市三江街道桥南村村民委员会同意，被告（甲方）与原告（乙方）签订猪场房屋土地租让协议一份。该协议约定：一、甲方同意在西芭弄口的猪场及租用土地一次性转让给乙方使用，转让价款为72万元，一次性付清。甲方所续租的土地使用期限为贰拾玖年，自2010年1月1日起至2038年12月31日止。如租期到期，乙方需续租的，可自行向村协商解决。二、如乙方改建，甲方要无条件服从并配合乙方顺利建房完工。三、如政府拆迁，一切相关所得由乙方享受，甲方无异议。双方对协议其它权利义务也作了相关约定。2010年6月8日，被告出具原告收条一份，收条载明：今收到俞利明猪场房屋转让款柒拾贰万元整，特立此条，作为凭证。2016年上半年，桥南村遇政府实施城中村改造需整体拆迁，原、被告签订协议所涉的猪场等地上建筑物也由政府征收而被拆迁。2016年5月11日，原告与嵊州市城镇房屋拆迁有限公司签订城中村改造房屋征收补偿安置协议书。协议书约定涉案猪场所在的房屋座落在高家村，建筑面积412.83平方米，核定拆迁安置补偿款为388651元。嗣后，原告向嵊州市城镇房屋拆迁有限公司领取了拆迁补偿协议约定的安置补偿款。由于涉案猪场被拆迁，原告认为其与被告所订的猪场房屋土地租让协议已不能履行，其起诉来院，要求被告返还剩余租期对应的租让款，双方遂成诉讼。另查明，审理中，原、被告一致认可原告起诉之日为双方所订猪场房屋土地租让协议的解除之日。
一审法院认为，原、被告签订的猪场房屋土地租让协议，系双方真实意思表示，双方均已按约切实履行，协议指向的标的物包括被告之前从嵊州市三江街道桥南村村民委员会租得的西芭弄口的集体土地使用权以及该土地上被告所建用于开办猪场的房屋。其中转让的猪场等建筑设施由被告租赁嵊州市三江街道桥南村的集体土地后所建，所在的集体土地由被告转租给原告使用，也已征得原出租人嵊州市三江街道桥南村村民委员会的同意。综合上述情形，该院认定双方所订的猪场房屋土地租让协议，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，原、被告在庭审中一致确认原告起诉之日为双方所订的猪场房屋土地租让协议的解除之日，对此该院予以认可，并认定双方所订的猪场房屋土地租让协议已于2016年10月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，签约后，被告收取原告交付的72万元款项，收条述写款项名目为租让款，从租让款的文字字面含义解读，结合原、被告签订该租让协议所含的交易本意，该院认定该72万元款项既包含被告转租原告从嵊州市三江街道桥南村村民委员会租得的集体土地使用年限对应的租赁款，也包括原告受让被告租赁该集体土地期间为经营猪场所建的相关房屋等建筑设施的款项。鉴于涉案场地以及地上建筑物在2016年5月政府实施城中村改造征收拆迁前已由原告占有使用多年。为避免当事人双方的利益失衡，该院认为，原告关于要求被告全额返还剩余租赁期限对应的租让款的诉请，不能全部予以支持，应适当予以扣减。经核算，该院认定原、被告签订租让合同涉及的未履行部分期限对应的租让款金额为（720000元÷29年）×22.23年＝551917元。据此，对该款项该院酌定由被告返还原告350000元，其余原告过高部分请求金额，该院不予支持。同时原告要求被告承担按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失一节，符合法律规定，该院予以支持。利息起算日则调整为2016年10月9日。被告关于无需返还原告租金并支付利息损失一节的所有辩称，均与事实和法律不符，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、高志湘返还俞利明租让款350000元并支付该款自2016年10月9日起至付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，款限判决发生法律效力后十日内付清。二、驳回俞利明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9510元，减半收取4755元，由俞利明负担1755元，高志湘负担3000元，款限判决发生法律效力后十日内向该院缴纳。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是72万元转让价款的性质如何认定。上诉人主张72万元仅是转让猪场的房屋款，不包含租金，然根据双方签订的《猪场房屋土地租让协议》约定，72万元的转让价包含里面一切建筑设施及租用土地，且协议的名称亦为房屋土地租让协议，顾名思义，协议的内容不仅仅只是房屋的转让，亦涉及房屋所占土地的租赁，因猪场房屋所涉土地系上诉人向嵊州市三江街道桥南村租赁，租期为29年，上诉人对该集体土地使用仅享有29年的承租权，不享有所有权，不能私自将该案涉土地进行转让，故双方在协议中约定72万元转让价包含租用土地应是上诉人将从嵊州市三江街道桥南村租赁的土地在其租赁期限内向被上诉人进行转租，被上诉人向上诉人支付的72万元即包含受让上诉人在猪场所建的相关房屋等建筑设施的款项，亦包含以一次性支付租金的方式向上诉人支付的案涉土地租赁使用29年的租赁款，上诉人主张仅为猪场房屋转让款，本院不予采信。因案涉土地及地上建筑物涉及拆迁，双方之间的租赁合同无法继续履行，双方一致认可《猪场房屋土地租让协议》已于2016年10月8日解除，故被上诉人主张上诉人返还剩余租赁期限的租金于法有据。因72万元价款中不仅包含使用案涉猪场土地29年的租金，亦包含猪场房屋的转让款，在考虑被上诉人已使用的年限和剔除猪场房屋转让部分的价款后，一审酌情认定上诉人返还被上诉人35万元并无不当，本院予以照准。
综上所述，高志湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由高志湘负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 鸿
审判员 姚 瑶
审判员 韦 玮
二〇一八年五月十四日
书记员 陶钿钿