江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05679号
上诉人（原审原告）沈雪龙。
上诉人（原审原告）沈建龙。
委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。（代理上述两上诉人）
委托代理人王月林。（代理上述两上诉人）
被上诉人（原审被告）朱云弟（曾用名朱引弟）。
委托代理人朱美芳。
被上诉人（原审被告）蒋川生。
上诉人沈雪龙、沈建龙因与朱云弟、蒋川生确认合同无效纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆千民初字第0152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：朱云弟曾用名朱引弟；张阿大与张英系姐弟关系；张阿大生育两子：朱云弟（朱引弟）、朱引忠；张玉麟系张英之子。2012年8月30日，昆山市淀山湖镇金家庄村委会作为鉴证单位与沈雪龙、沈建龙及朱云弟儿子朱永林、朱永生签订了《房契协议》一份并约定：金家庄村9组张阿大老房子平房七路头三间，房屋原主人是张阿大兄弟张英，张英早年迁居外地，几十年尚未回来，老房子是张英送给姐姐张阿大常年居住的；2011年5月，根据规划，金家庄村需拆迁，该房屋在拆迁范围之内，并已由昆山房产评价公司评估（附评估清单）；一年多来，村委及兄弟四人设法向房屋主人联系，但实在无法联系到本人，为此，为了不影响拆迁进度，经村委与张阿大四个孙子协商同意由张阿大四孙子承办拆迁协议（附拆迁协议书），暂时享受该房屋拆迁所得；如果今后房屋主人得知信息后来存有异议，由张阿大四孙子与房主人协商解决，与村委无关；为了顺利做好拆迁工作，立此协议，一式五份，兄弟四人各执一份，村委留存一份。上述协议签订后，2012年8月31日，昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司（拆迁人）与被拆迁人张英的代表即沈雪龙、沈建龙及朱永生、朱永林，以及昆山市淀山湖镇金家庄村村民委员会签订了《淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书（表一）》一份，约定：对被拆迁人张英位于昆山市淀山湖镇金家庄村（面积72.42平方米）的房屋进行拆迁安置，安置房屋坐落昆山市淀山湖镇淀山湖花园B区3号楼501室（建筑面积113平方米）及21号多层储藏室（面积17.62平方米）。依据朱云弟提供的《动迁户动迁安置结算表》反映，被拆迁人张英尚需向昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司缴纳拆迁结算款75914元。2013年3月16日，朱云弟（卖方、甲方）与蒋川生（买方、乙方）签订《动迁房买卖成交合同》一份，约定：甲方将坐落于昆山市淀山湖镇淀山湖花园B区3号楼501室（建筑面积113平方米）及21号车库（面积17.62平方米）转让给乙方，其中房屋按4000元／平方米、车库按2000元／平方米结算，面积以房产证为准，多退少补；房屋及车库转让总价为498540元，乙方于2013年2月16日先付甲方购房定金10000元，签订合同时支付190000元，交付房屋钥匙时支付268540元，余款30000元由甲乙双方办理好上述房屋产权过户手续后乙方一次性付清。上述房屋转让合同签订后，2013年10月22日，昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司向被拆迁人张英发出《交房通知书》，明确位于昆山市淀山湖镇淀山湖花园美苑（B区）安置房已竣工开始交房，并要求被拆迁人缴纳动迁安置补差款75914元。朱云弟于2013年11月13日向昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司缴纳了涉案房屋的动迁安置补差款75914元，昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司开具了同等金额的收款收据一份。2013年11月20日，朱云弟向蒋川生出具了收条一份，内容载明：“今收到蒋川生购买昆山市淀山湖镇淀山湖花园B区3号楼501室及21号储藏室房款人民币贰拾柒万壹仟伍佰叁拾叁元整。（备注：上述房屋及储藏室按实际面积结算总价501533元整，现共收到蒋川生房款471533元整，余款叁万元由双方办理好产权过户手续后付清）。收款人：朱云弟，2013年11月20日；见证人：朱桂娥、沈建英，2013年11月20日”。一审审理中，朱云弟、蒋川生确认最终房屋转让总价按501533元计算，朱云弟确认收到蒋川生支付的房屋转让款471533元。朱云弟于2013年11月20日当天将涉案房屋钥匙交付蒋川生，蒋川生确认当日收到涉案房屋的钥匙。一审庭审中，蒋川生确认目前涉案房屋尚未入住，但装修已进行到五分之三。现涉案转让房屋及车库的初始登记证载明，房屋坐落于昆山市淀山湖镇淀山湖花园美苑3号楼501室（建筑面积113.73平方米），车库坐落于昆山市淀山湖镇淀山湖花园美苑3号楼021室（建筑面积17.62平方米）。
2012年10月8日，涉案房屋所有人张英之子张玉麟向朱云弟出具了《房屋处理委托书》一份，内容为：“鉴于我父亲张英生前在昆山县淀东金家庄有一座房屋交与姑母张亚大及其家人居住至现在，现家乡亲人来信我们张家的房屋要拆迁，我父亲已去世多年，我在广东出生及工作多年，现已退休在家，年纪也大了，长途奔波也很辛苦，为了房屋处理妥善，本人特委托我表兄朱引弟作为全权代表，一切处理由他本人决定。委托人：张英儿子，张玉麟（私章），2012年10月8日”。广东省廉江市公安局安铺派出所及廉江市安铺镇东大社区居民委员会于2013年12月9日共同出具书面《证明》一份，载明“兹有我街东环路52号居民张玉麟，身份证号码××，和我街居民张英（原是安铺供电所职工，86年已故）是唯一的父子关系，特此证明。”。2013年12月11日，张玉麟寄给昆山市淀山湖镇金家庄村委会一份书信，内容为：“金家庄党总支、村委会：今次来信是因上段时间关于我父亲张英的房子纳入政府拆迁范围，上次我不知金家庄还有朱引忠的后代还在，朱引弟来信告知朱引忠已故，因不知道朱引忠还有儿子存在，所以只委托朱引弟一人办理拆迁一事。现在朱引忠的家属反映真实情况，我为有改变上次委托朱引弟的委托书：交由朱引弟及朱引忠共同办好、处理好这次拆迁的事。本来本人应亲自到家乡一趟，只可惜年岁已高，长途奔波也辛苦，所以不上金家庄了。为有从新委托朱引弟及（朱引忠）的儿子出面一齐处理好一切拆迁事件。另提示：如果房屋卖掉，除了朱引弟出钱修房子的费用扣除，剩下的财产应由朱引弟及朱引忠平均分配。注明：在处理及分配上，多多少少都要你们的舅舅的香烛钱，以安慰他老人家在天之灵。希望他们兄弟和和气气把事情办好，不知弄僵了。另附上我当地证明我是张英唯一儿子张玉麟。张玉麟（加盖私章），2013年12月11日”。2014年7月18日，张玉麟再次出具《委托情况说明》一份，内容载明：“我于2013年12月11日赠与朱引弟及朱引忠（注：坐落于昆山市淀山湖花园B区3号楼501室及车库的拆迁房屋），现由于朱引忠已过世，现将原赠予朱引忠的份额转赠朱引忠的儿子沈建龙和沈雪龙。注：以后办理房产证及一切手续均要有朱引弟及沈建龙、沈雪龙一起办理签字才生效。委托人：张玉麟，2014年7月18日”。2015年4月23日，张玉麟就涉案房屋事宜出具了《委托书》一份，并经广东省廉江市公证处以（2015）粤湛廉江第000697号公证书予以公证，《委托书》载明，委托人为张玉麟，受托人为沈雪龙、沈建龙，委托内容为：“坐落在昆山市淀山湖花园B区3号楼501室（建筑面积113平方米）的房产及附属储藏室（建筑面积17.62平方米）是昆山市淀山湖宏宇房屋拆迁有限公司拆迁补偿安置给我父亲张英（于一九八六年死亡）的产业，现我委托沈雪龙、沈建龙代我办理上述房屋（包括车库）的房产证及办理与之相关的一切事宜。受托人在办理上述事宜所签署的一切有关文件我均予以承认。委托期限至办结上述事宜止。受托人有转委托权。委托人：张玉麟，2015年4月23日”。
一审另查明：沈雪龙、沈建龙提供了一份《淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书》复印件一份，在于证明朱云弟与蒋川生签订涉案房屋转让合同之前，朱云弟通过中介向蒋川生出示了该份房屋拆迁补偿安置协议复印件，但该份复印件尾部落款签名处，作为被拆迁人仅有朱引弟一人签名，朱引弟对真实签名进行了造假修改，但协议其余内容没有改变。一审庭审中，蒋川生确认签约之前，其本人确实看到了2012年10月8日张玉麟的《房屋处理委托书》原件、2012年8月30日金家庄村委与沈雪龙、沈建龙及朱永生、朱永林签署的《房契协议》，以及沈雪龙、沈建龙举证的仅有朱引弟作为被拆迁人一人签字的拆迁补偿安置协议书复印件。对该份修改过的拆迁补偿安置协议书，朱云弟确认属实，系自己的儿子朱永生、朱永林将原拆迁补偿安置协议书被拆迁人处的四人签名隐去进行复印，让朱云弟签名后提交中介所，改动的原因系为了让买受人明确知晓涉案房屋及车库系朱云弟一人所有。
以上事实，由房契协议、淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书、结算单、房屋初始登记证、廉江市公安局安铺派出所及廉江市安铺镇东大社区居民委员会证明、2013年12月11日张玉麟信件、2014年7月18日张玉麟委托情况说明、动迁房买卖成交合同、公证书、昆山市公安局淀山湖派出所及昆山市淀山湖镇金家庄村村民委员会证明、2012年10月8日张玉麟房屋处理委托书、动迁户动迁安置结算单、交房通知单、收据、动迁房买卖成交合、收条及当事人陈述等在卷佐证。
原审原告沈雪龙、沈建龙的诉讼请求为，请求判令：一、请求确认朱云弟、蒋川生所签订的房屋买卖合同无效；二、本案诉讼费由朱云弟、蒋川生承担。
一审法院认为：涉案讼争房屋及车库，即位于昆山市淀山湖镇淀山湖花园美苑3号楼501室房屋及坐落于昆山市淀山湖镇淀山湖花园美苑3号楼021室车库，系张英所有的老房拆迁安置而来，因张英迁居外地生活，故其将房屋交由姐姐张阿大及家人使用，现因房屋动迁事宜，其在昆山的亲属无法与其联系，故昆山市淀山湖镇金家庄村委考虑到不影响拆迁的进度，与张英在昆山的亲属协商后，由金家庄村委与沈雪龙、沈建龙及朱永生、朱永林签署了《房契协议》，约定拆迁安置房屋暂由沈雪龙、沈建龙及朱永生、朱永林享有，待房屋主人知晓信息后，由沈雪龙、沈建龙及朱永生、朱永林与房屋主人协商处理。故此沈雪龙、沈建龙及朱永生、朱永林与拆迁部门于2012年8月31日签署了动迁房屋拆迁补偿安置协议书。2012年10月8日，涉案房屋所有权人张英唯一继承人张玉麟向朱云弟出具了房屋处理委托书，该委托书内容反映张玉麟对涉案房屋拆迁事宜已知晓，并全权委托朱云弟对房屋进行处理，并明确一切处理事宜由朱云弟决定。基于此份委托书、《房契协议》以及房屋拆迁补偿安置协议书所明确的张英动迁安置房屋的信息状况，朱云弟、蒋川生于2013年3月16日签订了《动迁房买卖成交合同》，朱云弟基于委托书授权代张英将动迁安置的涉案房屋及车库转让给蒋川生。沈雪龙、沈建龙诉称2012年10月8日张英的委托书委托朱云弟的权限仅限于房屋拆迁安置事宜，并未委托代为出售转让的意见，一审法院认为该份委托书授权范围虽未详细说明，但明确了张英的涉案房屋处理的一切事宜由朱云弟决定，故不能当然排除房屋的转让事宜。蒋川生在签订房屋转让合同之前，看到了张玉麟出具的房屋处理委托书原件、《房契协议》及朱云弟提供的淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书复印件，尽管朱云弟确认该份淀山湖镇房屋拆迁补偿安置协议书落款处被拆迁人更改为其一人，并不足以影响朱云弟基于委托书授权代为张英转让涉案房屋及车库，故蒋川生签约时属于善意，朱云弟、蒋川生之间签订的《动迁房买卖成交合同》成立有效，且朱云弟按交房通知，及时代为张英垫付了拆迁补偿差价款，并将涉案房屋及车库向蒋川生进行了交付，现房屋及车库在蒋川生控制之中。故沈雪龙、沈建龙要求确认朱云弟、蒋川生之间签订的《动迁房买卖成交合同》无效的请求，依据不足，一审法院不予支持。至于张玉麟在朱云弟、蒋川生签订《动迁房买卖成交合同》之后，向金家庄村委邮寄的信件，以及就涉案房屋处理分别于2014年7月18日出具的《委托情况说明》和2015年4月23日办理的公证委托，仅系表明张玉麟对涉案房屋及车库转让后相关权益的处置分割意见。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回沈雪龙、沈建龙的诉讼请求。案件受理费80元，由沈雪龙、沈建龙负担。
上诉人沈雪龙、沈建龙不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，蒋川生不构成善意取得。首先，2012年10月8日张玉麟给朱云弟的委托书，仅仅是关于房屋拆迁的一切事宜的委托，信件中并没有涉及房屋买卖的授权，从张玉麟后来出具的信件和公证文书也可以推断出没有授权朱云弟买卖房屋的意思表示。其次，两被上诉人买卖当时，蒋川生看到了真实盖有红章的房契协议和仅有朱云弟一人签名的安置协议复印件，一审法院对于蒋川生是否尽到审慎义务没有做出认定。再次，房款是否真实交付是认定两被上诉人合同是否有效的重要方面，一审法院对于蒋川生房款的来源和支付情况没有查明，不排除两被上诉人恶意串通损害两上诉人利益的嫌疑。请二审法院撤销一审判决，依法改判；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱云弟辩称：不同意上诉人的上诉理由，同意一审判决。
被上诉人蒋川生辩称：我和朱云弟的买卖合同有效，我有朱云弟2012年12月8日的授权委托书原件，张玉麟是全权委托朱云弟的，我买房就是根据该全权委托书，房屋真实存在，房款已经支付47万多，还留了3万多元，房子也已经交付给我，合同合法有效。一审判决是正确的，同意一审判决。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条之规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。张玉麟于2012年10月8日出具的房屋委托书明确载明：“……年纪大了，长途奔波很辛苦，为了房屋处理妥善，本人特委托我表弟朱引弟作为全权代表，一切处理有他本人决定。”该委托书是张玉麟的真实意思表示，委托书名称为“房屋处理委托书”，事项写明“为了房屋妥善处理”，并有“一切处理有他本人决定”的授权，应属于对房屋处理事项的概括授权委托。朱云弟依据该委托书出卖涉案房屋并未超出张玉麟的授权委托范围，沈雪龙、沈建龙认为张玉麟授权委托书授权范围仅限于房屋拆迁事宜的上诉主张与事实不符，本院不予采信。张玉麟为涉案房屋权利人，蒋川生根据张玉麟的授权委托书与朱云弟签订的《动迁房买卖成交合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，上诉人认为蒋川生未尽到审慎义务的主张缺乏法律依据，本院不予采信。《动迁房买卖成交合同》签订之后，张玉麟另外出具的委托情况说明等均不影响《动迁房买卖成交合同》的效力。蒋川生在签订《动迁房买卖成交合同》之后支付房款471533元，有朱云弟签字的收条为据，上诉人认为朱云弟、蒋川生恶意串通损害上诉人利益的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人沈雪龙、沈建龙的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人沈雪龙、沈建龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 黄源榕