北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8410号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京浩然智联科贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区十里堡路1号89幢。
法定代表人：丁应虎，总经理。
委托诉讼代理人：郑磊，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：穆立国，男，1971年10月23日出生。
委托诉讼代理人：牛宏洋，北京市威正律师事务所律师。
上诉人北京浩然智联科贸有限责任公司（以下简称浩然智联公司）因与被上诉人穆立国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第18422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浩然智联公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，并判令穆立国：1.拆除中央空调，恢复墙面原状，将房屋返还我公司；2.支付我公司自2014年2月10日至2014年12月11日（收到鉴定报告之日）房屋使用费2303200元（已扣除86万元保证金）；3.承担本案一、二审案件受理费、鉴定费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误。穆立国私自对涉案房屋进行消防设施改造，未按规定报备，未先行聘请有资质的单位进行改造设计，而直接进行消防改造装修，其聘请的改造单位资质已过期。穆立国不能经营的真正原因是自身经营管理问题，在其经营期间，多次被行政部门处罚。穆立国没有证据证明其停止营业系我公司停水停电所致，我公司也没有断水断电。穆立国明知涉案房屋的状况和性质后才与我公司签订涉案租赁合同，并非一审判决所认定的“未能对其将要承租房屋的合法性进行必要合理的核实、了解”，穆立国对涉案合同无效承担主要责任。涉案“中央空调”均是分体可以拆除的，是未形成附合的装修物，且拆除后不影响其使用功能，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，我公司对于涉案“中央空调”没有任何用处。消防部门处罚的是我公司的分公司，并非我公司，与穆立国经营的公司无关。我公司主张房屋使用费应当得到支持，该项请求中已扣除保证金，故保证金无须返还穆立国。二审法院应重新划分双方承担合同无效的责任大小，综合确定涉案租赁物装饰装修价值及责任分担问题。
穆立国辩称，不同意浩然智联公司的上诉请求，同意一审判决。
穆立国向一审法院起诉请求：判令浩然智联公司：1.返还保证金86万元；2.返还占用房屋租金575000元（自2013年12月6日至2014年2月9日两月房租）；3.支付占用保证金和租金期间的利息（按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；4.赔偿装修损失共计983632.02元（依据评估鉴定报告）。
浩然智联公司在一审中提出反诉请求：判令穆立国：1.拆除中央空调，恢复墙面原状，将房屋返还我公司（原审案件在二审审理过程中，法官主持调解，穆立国将钥匙交还于我公司，但房屋状况未达到恢复原状的要求）；2.支付自2014年2月10日至2014年12月11日收到鉴定报告之日止的房屋使用费2303200元（已扣除86万元保证金）。
一审法院认定事实：2013年3月26日，浩然智联公司（承租方、乙方）与精图盛业（北京）企业管理有限公司（出租方、甲方，以下简称精图盛业公司）签订《房屋场地租赁合同》约定：精图盛业公司将位于北京×××16号房屋约6200平方米出租给浩然智联公司，租赁期限自2013年4月1日至2016年3月31日。同年6月3日，穆立国（乙方、承租方）与浩然智联公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》约定，浩然智联公司将其承租的上述房屋中一楼部分及二楼部分房屋约2600平方米转租给穆立国使用；租赁期限自2013年8月10日至2016年8月9日止，其中自2013年6月10日至同年8月9日为装修免租期；年租金为345万元；房屋租金缴纳方式为半年，则应交租金172.5万元，乙方应在租金使用结束前十日交付下次租金；乙方应于2013年6月3日前，向甲方缴纳保证金86万元整，作为乙方履行本合同各项条款的保证金；合同期满，结清相关水电费后，甲方将保证金如数退还乙方；甲方保证所出租的上述房屋的商用房产权清楚，没有资金或债务纠纷，有其合法的出租资格；若因商用房产权发生纠纷，导致乙方无法使用商用房，乙方所产生的损失由甲方承担全部责任；甲方保证提供的房屋主体结构是完整安全的（包括楼梯及天井钢架结构的安全维护），提供的水、电、消防设施等是符合相关规定并完好合格的（现有状况双方签合同前确认好为准）；租赁期满或解除合同之日，乙方应交还承租房屋和设备，对装修部分不得拆除、损坏。
上述合同签订后，浩然智联公司按合同约定将出租房屋交付给穆立国，穆立国按合同约定向浩然智联公司支付保证金86万元及半年租金172.5万元，并对租赁房屋及该房的消防设施进行了装修改造。随后，穆立国对其承租的上述房屋进行了分租。同年11月12日，北京市工商行政管理局丰台分局六里桥工商所（以下简称六里桥工商所）对穆立国承租的上述经营场所进行了执法检查，经查上述场所未经许可擅自组织摊群交易，商户共160户，均未办理营业执照，存在食品安全隐患，责令立即停业并进行整改。随后，穆立国未能按六里桥工商所的要求停业整改。同年11月28日，北京市丰台区公安消防支队（以下简称丰台消防支队）对浩然智联公司经营的上述租赁场所及穆立国承租经营的场所进行了消防安全检查，发现上述场所未经消防安全检查擅自投入使用。同年12月5日，丰台消防支队就上述经营场所存在的消防安全问题向北京浩然智联科贸有限责任公司丰台分公司（以下简称浩然智联公司丰台分公司）作出《行政处罚决定书》载明，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（五）项的规定，现决定给予浩然智联公司丰台分公司责令停产停业并处罚款叁万元的行政处罚。随后，浩然智联公司对穆立国经营场所进行断水断电，穆立国被迫停业。此后，双方因上述事宜协商未果。
本案原一审审理中，根据穆立国的申请，法院通过北京市高级人民法院随机摇号确定委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对穆立国承租场所所做的装饰装修等项目进行了造价鉴定。鉴定结果为：装饰装修工程合计工程造价为983632.02元，其中无争议项目521943.36元，有争议项目461688.66元。穆立国就双方争议项目向法庭及鉴定机构提供了相应证据用以证明系其所施工，浩然智联公司就双方争议项目未能向法庭提供相应证据。2014年9月4日，穆立国于鉴定机构测量租赁现场后要求与浩然智联公司进行租赁房屋交接，浩然智联公司拒绝交接租赁房屋。后双方在本案原二审审理中，经法院主持调解，办理了房屋交接钥匙手续。
浩然智联公司向穆立国出租的上述房屋未取得建设工程规划许可证。
涉案租赁场所中的“中央空调”实际为30余台普通分体空调，安装于租赁场所房顶。
一审法院认为：经查，浩然智联公司向穆立国出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应当认定穆立国与浩然智联公司签订的《房屋租赁合同》无效。浩然智联公司作为涉案房屋的出租方应承担合同无效的主要责任。穆立国作为涉案房屋的承租方在签订合同时未能对其将要承租房屋的合法性进行必要合理的核实、了解，穆立国对此应承担合同无效的次要责任。合同无效后，交纳的保证金应予退还，穆立国亦应当将房屋返还。双方确认涉案房屋已于原审二审审理中交接了房屋钥匙，现浩然智联公司主张房屋内尚有中央空调未予拆除，经现场勘验，该“中央空调”实际为三十余台普通分体空调，安装于租赁场所房顶，虽然并非为不可拆除物，但拆除以后必然会造成扩大损失，鉴于本案合同无效的具体情形，依据公平原则，应由双方分担现值损失为宜，故法院对浩然智联公司要求拆除中央空调，修复墙面之诉讼请求不予支持。关于涉案租赁场所装饰装修价值，对造价鉴定结果中无争议项目521943.36元，法院予以认定；有争议项目461688.66元，庭审中穆立国就双方争议项目向法庭及鉴定机构提供了相应证据用以证明系其所施工，浩然智联公司就双方争议项目未能向法庭提供相应证据，故法院对此部分数额亦予以认定，对穆立国要求浩然智联公司赔偿装修损失的诉讼请求，法院依据造价鉴定结果，结合双方对合同无效所负责任等予以酌定。关于穆立国要求返还收取租金的诉讼请求，法院认为，穆立国并未提供有效证据证明其实际腾空房屋的具体时间，双方均确认在原审二审审理中交接了房屋钥匙，故其要求返还租金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。考虑到丰台消防支队对浩然智联公司作出责令停产停业的处罚，影响穆立国使用租赁房屋，故对于浩然智联公司要求支付房屋使用费的诉讼请求，法院亦不予支持。判决：一、穆立国与北京浩然智联科贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京浩然智联科贸有限责任公司于判决生效之日起十日内返还穆立国保证金八十六万元；三、北京浩然智联科贸有限责任公司于判决生效之日起十日内支付穆立国赔偿金五十九万元；四、驳回穆立国的其他诉讼请求；五、驳回北京浩然智联科贸有限责任公司的反诉请求。
本院审理查明，浩然智联公司向穆立国出租的涉案房屋未取得合法的规划许可手续。涉案空调设备包括安置于屋顶的室外单机，以及安装于室内的数量颇多的管道、线路、风口等设施。2013年12月5日丰台消防支队向浩然智联公司丰台分公司作出的《行政处罚决定书》记载：2013年11月28日，我支队消防监督员在对浩然智联公司丰台分公司进行检查时，发现该单位未经消防安全检查擅自投入使用。其行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定。本院查明的其他事实与一审无异。
本院认为，穆立国与浩然智联公司之间《房屋租赁合同》所约定的租赁房屋没有取得合法的规划许可手续，一审判决认定该合同无效，双方当事人对此亦予以认可，本院不持异议。浩然智联公司上诉主张穆立国明知涉案房屋状况和性质后才签订租赁合同，穆立国对合同无效应承担主要责任。穆立国对于浩然智联公司的上述主张不予认可，根据现有证据亦不能证明浩然智联公司的上述主张，故本院对于浩然智联公司的该项主张不予采信。浩然智联公司系出租人，有义务保证其出租房屋的合法性，现因房屋在合法性方面存在瑕疵致使合同无效，浩然智联公司对此负有主要责任，一审判决关于合同无效过错责任的认定，并无不妥，浩然智联公司上诉要求重新划分合同无效责任，依据不足，本院不予支持。
浩然智联公司上诉主张涉案中央空调未形成附合，拆除后不影响其使用功能，要求穆立国予以拆除，恢复墙面原状，将房屋返还浩然智联公司。本院认为，根据查明的事实，涉案的空调设备不仅包括安置于屋顶的室外单机，还包括安装于室内的数量颇多的管道、线路、风口等设施，室外单机与室内多种设施均系空调发挥功能不可或缺的组成部分，一审判决考虑到拆除以后会造成损失扩大，并鉴于本案合同无效具体情形，依据公平原则，确定由双方分担现值损失，并无不妥，浩然智联公司以室外单机系分体、拆除不影响使用功能、其对于涉案空调没有用处为由，要求穆立国予以拆除并恢复墙面原状，依据不够充分，本院对浩然智联公司该项请求不予支持。关于浩然智联公司要求穆立国返还房屋的请求，因穆立国已将涉案房屋钥匙交付浩然智联公司，转移了对涉案房屋的占有控制权，浩然智联公司该项请求，没有事实依据，本院不予支持。
关于涉案房屋装饰装修价值及责任分担，一审判决依据鉴定结论，结合双方当事人对合同无效所负责任等酌情确定浩然智联公司赔偿穆立国装饰装修损失，具有法律依据，一审判决所确定的赔偿金额及对鉴定费所作的分担亦无不妥，浩然智联公司就此提出的上诉请求，没有充分的事实依据，本院不予支持。
关于浩然智联公司上诉要求穆立国支付2014年2月10日至2014年12月11日房屋使用费一节，首先，根据查明的事实，2013年12月5日消防部门对浩然智联公司丰台分公司作出责令停产停业等行政处罚决定，根据一审法院向工商行政管理部门工作人员的调查，直至浩然智联公司收到2013年12月5日消防处罚决定后不久，浩然智联公司对租赁场所断水断电，穆立国的经营场所才停业。虽然浩然智联公司对于一审法院向工商行政管理部门工作人员的上述调查不认可，但浩然智联公司未能提供充分的反驳证据，故本院对于一审法院的上述调查予以采信。浩然智联公司上诉主张消防部门处罚的是浩然智联公司丰台分公司，并非浩然智联公司。但是，浩然智联公司丰台分公司作为浩然智联公司在租赁场所所在地设立的分支机构，没有独立法人资格，浩然智联公司丰台分公司被处罚造成的法律后果最终应由浩然智联公司承担。根据以上分析，2013年12月5日消防部门对浩然智联公司丰台分公司作出消防处罚决定后不久，穆立国的经营场所已经被迫停业，穆立国无法正常使用租赁房屋。其次，关于浩然智联公司上诉主张穆立国不能经营的原因是穆立国自身经营管理问题且穆立国经营多次被处罚一节，根据现有证据，尚不足以证明系穆立国自身经营管理问题及穆立国经营受处罚造成穆立国于2013年12月5日之后不能经营，故本院对于浩然智联公司的上述主张不予采信。再者，穆立国已经向浩然智联公司支付了2013年12月6日至2014年2月9日期间的房屋租金，且一审判决未支持穆立国要求返还上述租金的诉讼请求。综合上述分析和考虑，本院认为，浩然智联公司上诉要求穆立国支付2014年2月10日至2014年12月11日房屋使用费，依据并不充分，本院不予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。浩然智联公司应当将收取的保证金退还穆立国。浩然智联公司上诉主张其房屋使用费的上诉请求中已扣除了保证金，不同意返还保证金，但是，本院对其房屋使用费的上诉请求已不予支持，其主张用保证金抵扣房屋使用费，缺乏事实依据，本院亦不予支持。
综上，浩然智联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费30463元，由北京浩然智联科贸有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李蔚林
审判员 何江恒
审判员 赵胤晨
二〇一六年十二月十六日
书记员 祝 石