阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民一初字第321号
原告：梁红华，男，汉族，住阳江巿江城区。公民身份号码：×××0016。
委托代理人：陈荣，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：陈慧。
被告：陈永劲，男，汉族，住阳江巿江城区。公民身份号码：×××0079。
被告：关尔灵，女，1968年12月5日生，汉族，户籍地：阳江巿江城区城东街道鹰山路三巷**号，现住阳江巿江城区东风二路**号南方雅苑*号楼*座***房。公民身份号码：4407261968********。
上述两被告的委托代理人：陈志飞，广东赢信律师事务所律师。第三人：广东省阳江市文教体育用品进出口公司。
所在地：阳江市江城区漠江路（马南垌）B4、75幢7-10号。
法定代理人：谢振威，该公司经理。
委托代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。
原告梁红华诉被告陈永劲、关尔灵、第三人广东省阳江市文教体育用品进出口公司（下称文体公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁红华及其委托代理人陈荣，被告陈永劲、关尔灵及其委托代理人陈志飞，第三人文体公司的委托代理人翁文崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁红华诉称：被告陈永劲于2010年10月13日与原告签订土地使用权转让协议书，约定将土地使用权证号为阳府国用（1999）字第10924号，面积为19686平方米的土地使用权转让给原告，约定土地转让费为1080万元。原告于签约当日即足额交付第一期地款540万元；同年12月1日，被告陈永劲提出需要预支地款办理证件，原告向其支付60万元的土地款；同年12月7日陈永劲又以同样的理由要求预支地款，原告因此又向其支付100万元的土地款，三笔地款共计700万元。此后，原告一直催促被告陈永劲履行合同义务，但陈永劲以各种理由推拖，没有办理土地转让手续。直至2013年11月22日，原告收到阳江巿征地储备中心的告示，要求原告自行搬迁拆除该地块上建筑物及附着物时，才知道被告陈永劲没有该地的土地使用权。由于被告没有该地块的土地使用权，不可能再按约定办理好该土地使用权过户手续，其行为已构成违约。据此，原告提出解除该合同，要求被告返还原告地款700万元，并支付违约金324万给原告。被告关尔灵为被告陈永劲的妻子，对该笔债务应当承担共同赔偿责任。因被告不履行合同义务，已严重损害原告的合法权益，故诉之法院，请求：1、解除原告梁红华与被告陈永劲签订的关于土地使用权证号为阳府国用（1999）字第10924号《土地使用权转让协议》；2、判令被告立即归还原告已支付的全部土地款共计700万元，并支付违约金324万元；3、判令被告关尔灵对上述债务承担共同赔偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告陈永劲辩称：一、关于本案土地杈属及其历史情况，原告是明知的。原告陈述直到收到阳江巿征地储备中心的告示才知道陈永劲没有土地使用权显然为虚假陈述。根据原告提供的《土地使用权转让协议书》的约定，表明陈永劲通过内部合法认购本案的国有土地使用权，而并未表明陈永劲享有该土地使用权的权属。双方均明知被告并未实际拥有该土地使用权。从本案土地的使用情况来看，原告一直使用本案讼争的土地，没有提过任何异议，而且该土地使用权这么多年来也没有过户到原告名下，原告辩称直到收到阳江巿征地储备中心的告示才知道陈永劲没有土地使用权显然属于虛假陈述，不符合常理。二、关于本案《土地使用权转让协议书》的过户情况。由于本案土地使用权经阳江巿国资委批准可以处置，但阳江巿国资委及财政局也一直没有回文答复，可见本案土地使用权没有过户完全是因为不可抗力的原因不能过户。三、本案实际已变更为租赁合同关系，原告一直长期使用本案土地没有提出任何异议，该事实可以确认。三、关于原告提供的收款收据充满瑕疵，根本没有实际支付700万元。（一）原告提供的540万元收据实际并未支付。双方交易习惯是先出具收据，作财务汇款凭据，实际应以转账为准；（二）另外一张60万元收据，原告同意出具了一张60万元的收据给被告，实际两笔款项均是单纯数据，相互抵消。（三）原告提供的100万元收据，根本不是陈永劲本人签名，是原告伪造的。（四）假使法院要认定这700万元，原告长期经营、使用本案土地，根据租赁关系，显然需要支付租赁费用。就算租赁关系也不成立，那么参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告也应支付土地的占用费。本案土地面积达19686平方米，根据一般租赁标准，每月租金显然不低于20万元，一年租金也达240万元，就算被告确实收到该700万元，那么该700万是远远不够支付租金的或土地占用费的，因此不应作退还。（五）如果单凭收据来认定费用支出，原告还收取了被告60万元代理清偿费，如果判决解除合同，那么原告收取的该60万元也应予退还。五、关于被告是否违约以及本案的处理问题。本案主张违约责任显然已过诉讼时效。根据《土地使用权转让协议书》第四条第三点的约定，被告应在协议签订日起三个月内依法依规将土地使用权过户至原告指定的公司或个人名下。因此，从被告未过户构成形式违约之日起，应计算诉讼时效，但自签订上述协议至今，原告一直没有提出异议，现在原告再主张违约显然已过诉讼时效。原告主张的违约金也显然过高。
被告关尔灵辩称：1、本案没有任何证据显示有其签名，本案与其无关；2、本案债务标的巨大，显然不是用于夫妻共同生活，不符合夫妻共同债务的本质；3、原告没有证据证明其从本案债务中分享到任何利益。
第三人文体公司述称：其认为被告是无权取得土地的。根据政府相关文件，第三人是属于困难改制企业，第三人相关的土地、厂房是由政府收回来用于改制，所以说被告是无权取得土地的，而且，其所提交相关资料都是不合法的、无效的。对阳江市人民政府国有资产监督管理委员会阳国资产权（2008）39号《关于处置三江路土地使用权的批复》的真实性由法院认定，但程序上是不合法的，因为能够有权处理土地的应当是行使股东权利的阳江商贸公司，所以按照相关规定其所作出同意处置的土地应当向商贸公司进行批复而不是直接对第三人作出的批复，而且批复中也明确要求要进行评估再报国资委核准以公开标价的形式处置，但被告所说取得的土地都不符合程序的，是一个不合法的批复；对《证明书》的真实性由法院认定，但也是不合法的，因为第三人在2009年11月30日就已经全部解除了同公司员工的劳务关系，只是由于被告是办公室主任，掌管着印章不肯上交管理部门，是其自己擅自出具证明，所以证明书中附件三《证明书》的内容是不合法的；对附件四《大会决议》也是无效的，因为这几个经营班子成员签名的人都是在2009年11月30日前已经解除了劳务关系，并不再是第三人的员工，其无权作出大会决议，决议是无效的。经营班子竞价购买本公司整体产权违反了国有资产转让管理办法的规定，是无效的。
经审理查明：座落于阳江市江城区三江路侧土地的使用权人为第三人文体公司，其领有阳府国用字（1999）字第10924号《国有土地使用证》。该证记载使用权面积19686㎡。2010年10月13日，原告梁红华（乙方）与被告陈永劲（甲方）签订《土地使用权转让协议书》，协议书内容：“甲方：陈永劲。乙方：梁红华。甲方现有土地一块在阳江市××××19686㎡，现经研究出售给乙方，经双方协商达成如下共识（地号为1999-10924号）：一、甲方按每平方550元出售给乙方。共人民币壹仟零捌拾万元正。二、乙方先交人民币540万元给甲方作为地款。三、甲方要在120天内把地的所有手续办好办妥，定要合法化地过户给乙方（若甲方转卖第三方，则视为违约，该地款必须双倍返还乙方）。四、转让时土地出让税费各人自行负责（买卖双方按法律规定各自负责税费）。五、甲方负责清场和土地闲置费，乙方负责交土地围干墙费。六、甲方过完户给乙方手续清楚时，余款伍佰肆拾万元（¥5400000.00）由乙方一次性付清款给甲方。七、甲乙双方都不得违约，如果甲方不按原来价格卖给乙方，要双倍返还地款给乙方，乙方如果不买甲方土地或不支付土地款给甲方，甲方有权没收地款。八、甲方如在120天内未办理好该土地过户手续给乙方，则甲方赔偿乙方20万元，并退回地款540万元人民币，或者甲方将该土地相关手续原件交给乙方办理。否则，作违约处理。九、甲方在办理过户手续过程中，乙方可代支土地闲置费，所支付的款额抵顶该宗土地转让款。十、本协议书壹式两份，甲乙双方各执一份，每份具有同等的的法律效力。”原告梁红华在乙方一栏签名，被告陈永劲在甲方一栏签名并盖指模。同一日，被告立下收据，收据内容：“兹收到阳江市国联房地产代理有限公司梁红华交来购买阳江市区三江路，地号为1999-10924号的土地使用权地款伍佰肆拾万元正（￥5400000元）。其中，壹佰捌拾万元正（￥1800000元）为土地金，叁佰陆拾万元（￥3600000元）为土地补偿金。此据。”陈永劲在收款人一栏签名并盖指模。2010年12月1日，被告立下收据，收据内容：“今收到梁红华交来土地证号为阳府国用（1999）字第109**号，面积为19686㎡的土地转让款人民币陆拾万元正（￥600000元）。此据。”陈永劲在收款人一栏签名并盖指模。被告认为已交土地给原告使用，原告称已在土地上建起围墙。2013年11月22日，阳江市人民政府收回上述土地作为政府的储备土地，重新颁发土地证给阳江市征地储备中心，并张贴告示，要求上述地块上的建筑物及附着物于2013年12月2日前自行搬迁折除，逾期将依法处理。2015年1月13日，原告以涉案土地已被政府收回，不可能再按约定办理该土地使用权过户手续为由诉至本院，请求如诉称。
诉讼中，原告还提供一份收据，收据记载“兹收到梁红华购买三江路地款壹佰万元整（￥1000000元）。注：地号：（1999）10924收款人：汤旭东。2010.12.7。”据此主张其已按被告的指示，将1000000元款项交付被告的朋友汤旭东。经质证，被告称其不认识汤旭东，也没有指使原告汇款给汤旭东，该款项与其无关。诉讼中，被告提供原告于2010年12月1日立下的收据一份，该收据记载“收到陈永劲交来土地证号为阳府国用（1999）字第109**号，面积为19686㎡的地上附着物代理清偿费人民币陆拾万元正（￥600000元）。此据。收款人：梁红华。”拟证明原告收到其60万元的事实。经质证，原告对收据的真实性无异议，但原告称该款并不是现金交付，而是双方履行抵顶后的收据，不存在返还的问题。庭审中，原告主张其支付给被告的540万元和60万元，共600万元，由于时间太长，记不清楚款项的交付方式。经质证，被告承认收据是其所写，但被告主张两笔款均并未交付。
诉讼中，被告提供阳江市人民政府国有资产监督管理委员会（下称国资委）阳国资产权（2008）39号《关于处置三江路土地使用权的批复》，证明国资委批准同意第三人以公开竞价方式处置上述土地。被告提供《证明书》，证明第三人同意将座落于阳江市三江路三幅土地所需要缴交的全部费用由被告负责支付，土地的使用权、用益物权归被告。被告提供由经营班子成员签的《大会决议》，主张其以竞买方式投得涉案土地。经质证，第三人对被告提供的上述证据均不予认可。
另查明，被告关尔灵与被告陈永劲是夫妻关系。
上述事实，有原、被告提供的身份证、土地转让协议书、告示、关于处置三江路土地使用权的批复、证明书、大会决议、阳府国用字（1999）字第10924号《国有土地使用证》复印件、土地承包合同书、收据等为证，结合本案的庭审笔录，经综合分析，足以认定。
本院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷。原、被告之间转让的坐落于阳江市江城区三江路侧土地使用权人为第三人文体公司，领有土地使用权证，产权清楚。被告陈永劲与原告梁红华在协商一致基础上签订的《土地使用权转让协议》，因起诉前陈永劲未取得该地的土地使用权，属于无权处分行为。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，原、被告之间的土地转让行为，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，应认定有效。在履行过程中，因涉案土地被政府收回，且已变更了土地权属，属于物权法变动情形，致使合同无法履行，原告请求解除，被告无异议，应予准许。
本案争议的焦点是被告是否有收到原告的700万元，应如何处理的问题。本案中，原告提供三张《收据》向被告主张权利。其中一张为2010年10月13日由收款人陈永劲立下的收到原告梁红华540万元的收据；一张为2010年12月1日由收款人陈永劲立下的收到梁红华60万元的收据；一张为2010年12月7日由收款人汤旭东立下的收到梁红华100万元的收据。对2010年12月7日由收款人汤旭东立下的收到梁红华100万元的收据问题，由于原告未能举证证明该款是被告授权原告支付给汤旭东的，且被告不予认可，因此，不能认定该款为被告收取的款项，本案不作处理。
对于收款人陈永劲立下的540万元和60万元的《收据》问题。双方对两份《收据》的真实性并无异议。争议的是原告是否已将款项交付被告。协议签订后，被告分别立下收到原告购地款540万元和60万元，共600万元的收据。虽然庭审时，原告称其已记不清交付方式，但从被告主张协议签订后，将土地交付原告使用，原告在土地上筑起围墙来看，是符合先交款，后使用货物的民间交易习惯的，且收到即是取得、已经拿到，是已经交付完成的意思。因此，本院对被告已收到原告600万元的事实，予以确认。被告辩解其没有收到原告的600万元，证据理由不足，本院不予采纳。
诉讼中，被告提供原告于2010年12月1日立下的收据一份，从收据的内容上看，款项是原告用于代被告支付土地上的附着物的开支。根据《土地使用权转让协议》第五条约定，被告负责清场和土地闲置费，原告负责交土地围干墙费。本案中，没有证据证明原告收取被告的60万元，已用于土地清场和支付土地闲置费，故被告应将收取的60万元返还给被告，结合本案的情况，原告应在600万元中扣减60万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应返还540万元（600万元-60万元）给原告。
对于违约责任问题。原告与被告陈永劲在《土地使用权转让协议》中约定，签订合同后，被告如在120天内未办理好该土地过户手续给原告，则赔偿原告20万元。由于合同有效，因此，在履行过程中，被告未在规定的时间内将涉案的土地过户给原告，其行为构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金之规定，被告应按约定支付原告20万元违约金。原告请求被告支付违约金324元，理据不足，本院不予支持。
对于被告关尔灵是否应承担责任的问题。本案为建设用地使用权转让合同纠纷，原告付给被告陈永劲的600万元是在两被告婚姻存续期间基于合同关系而产生的经营收益，应认定为夫妻共同财产。现因合同解除而返还原告，故应认定为夫妻共同生活所负债务。由于被告未能提供证据证实原告与陈永劲对该债务明确约定为个人债务，本案也不存在《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”规定的情形，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，被告关尔灵应对此承担共同偿还责任。至于诉讼时效问题。本案的诉讼时效应从原告知道权利被侵害之日，即应从2013年11月22日阳江市征地储备中心张贴告示之日起计算至2015年1月13日起诉，期间并未超过二年，被告主张涉案已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第一项、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告梁红华与被告陈永劲于2010年10月13日签订的《土地使用权转让协议书》；
二、限被告陈永劲在本判决发生法律效力之日起十日内返还540万元给原告梁红华；
三、限被告陈永劲在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20万元给原告梁红华；
四、被告关尔灵对上述第二项、第三项承担共同清偿责任；
五、驳回原告梁红华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费86600元（该款原告已预交），由原告负担27000元，由被告陈永劲与被告关尔灵共同负担59600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁红星
人民陪审员 李志伟
人民陪审员 陈永宪
二〇一六年五月十五日
书 记 员 姜 虹