浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1123民初1011号
原告：刘岳勤，男，1962年1月11日出生，汉族，住遂昌县。
委托诉讼代理人：程聪梅，浙江丽阳律师事务所律师。
被告：朱炜，男，1986年4月11日出生，汉族，住遂昌县。
委托诉讼代理人：朱超，浙江汇时律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚佳燕，浙江汇时律师事务所律师。
第三人：张金凤，女，1968年1月13日出生，汉族，住遂昌县。
委托诉讼代理人：朱浩松，浙江浩平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：濮语诚，浙江浩平律师事务所律师。
原告刘岳勤诉被告朱炜、第三人张金凤房屋租赁合同纠纷，本院于2016年4月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月7日、2017年7月14日在本院公开开庭进行了审理。原告刘岳勤及其委托诉讼代理人程聪梅、被告朱炜及其委托诉讼代理人朱超、姚佳燕、第三人张金凤及其委托诉讼代理人濮语诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘岳勤诉称：2009年7月14日，原告婚前所有的、座落在刘家车行内的动产转让给被告经营，按当时市价约1000000元，以500000元的价格转让给被告经营。同时还约定，店租以被告每月为原告偿还10500元的银行按揭贷款的方式替代。如果违约，将承担300000元的违约责任。被告签约后，没有履行约定义务，2013年5月15日在没有征得原告同意的情况下擅自与第三人串通将店面转到第三人名下，表面上由第三人经营，实际上是由第三人无偿为被告经营，被告却坐享经营利润，至今除了还有10万元转让款未付（已经另案起诉），自2013年5月15日店面经营者改为第三人后，停止支付每月10500元月还款额，由于原告与被告系继父子关系，原告只好自行支付，直到2015年以后，原告无力支付后停止，随后被银行起诉将店面部分拍卖，原告因此遭受巨大损失。现在因原告与第三人离婚导致共同财产纠纷，也因离婚解除了与被告的继父子关系，为此，请求判令：一、被告继续履行2009年7月14日签订的转让合同，支付每月10500元租金至履行期限届满为止，以及拖欠的租金合计约367500元（即自2013年5月开始至起诉日止）；二、被告承担违约金300000元；三、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：原诉讼请求第二、三项不变，增加：一、要求终止合同归还所用的工具电动葫芦、电焊机、电动气泵、台虎钳等工具，收回电话（号码是0578-818****），停止使用刘家车行店名；二、2016年11月1日经协商已收回属于申请人的部分出租房，原来请求继续履行合同的诉讼请求取消；三、因朱炜违约造成的经济损失：1、违约金、诉讼费用等损失富民银行128591.6元、中行7786.68元、利息46400元；2、征信不良损失：原告现在建房急需贷款60万元贷不了，按银行4.53的利息3年起计，向个人借款最少要利息1分5，差21.6万元；3、店铺出售差价损失，以前人家出价要5间每间55万元原告也不卖，因欠银行款被拍卖只卖72万元两间朱炜买去，差价38万元，自己原来卖过两间108万，也损失36万元，以上合计778778.28元；四、租金，13年5月-16年1月33个月的一半173250元，16年2月1日-5月12日是3间，每间每月1500元计15300元，5月13日-10月30日两间每间1500元计15800元，合计205350元。
被告朱炜辩称：1、被告一直按月支付租金，2016年1月原告离婚后，原告应收回两间店面，剩余3间是张金凤所有，因此没有租金；2、原告主张的违约金和损失赔偿没有法律依据，即使有损失，也明显请求过高。2009年被告从原告处受让刘家车行后，一直按月支付租金，付款方式各种各样，不存在未支付租金。2016年3月被告买下的店面系法院公开拍卖所得，不存在原告损失的情况。原告要求返还的工具不存在，即使有，当时转让的时候一并转让给被告，不存在归还的问题。
第三人张金凤辩称：被告的租金一直支付。2013年11月之前，每月被告支付给第三人，第三人支付给原告12000元。从2013年11月之后，支付10500元至2015年4月止。在5月时第三人起诉原告离婚案件，在没有处分财产事宜时没有完全支付。在离婚案件中，本案涉及店面房如何分割，对于原告现要求支付租金，按店面房的分割比例计算。如果确认被告在原告与第三人离婚前还有租金未支付，本案诉讼中第三人因是本案的共同原告，如果原告主张一半的份额，张金凤可以为本案第三人。之后如果还有租金未支付，也不是根据租金合同关系来支付。根据离婚案的判决原告只能有三分之一的租金。对于其他诉讼请求应驳回。
原告为主张其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、刘家车行转让合同，待证车行转让价格以及相关权利义务；2、工商登记信息，待证车行经营人已变更为张金凤；3、（2015）丽遂民初字第285号案件庭审笔录和张金凤、朱炜询问笔录，待证车行转让以及经营情况，实际上车行是第三人在经营；4、法院诉讼费退费票据、增值税发票、法院执行案件受理通知书、富民村镇银行收贷收息凭证，待证被告没有按时支付租金导致原告不能归还银行贷款的损失；5、零售贷款历史还款交易查询、借条、中国银行贷款还款回单、借据，待证由于被告未按时支付租金导致原告中国银行贷款不能归还及向他人借款用于还贷的利息损失；6、房地产转让合同，待证其中两间出租店面原来有人出价100万元购买，后来由于被告违约导致原告贷款不能归还，房屋被银行拍卖，价格只有72万，造成损失28万元；7、个人信用报告，待证原告因上述贷款未还清，被法院执行，被列入信用黑名单，想去盖房但贷款不了，民间借贷造成利息损失；8、借款合同、最高额抵押合同、执行裁定书，待证中国银行贷款未归还，房屋被法院执行。
被告朱炜对原告提供的上述证据质证认为：证据1无异议；证据2，变更属实，是为了减税；证据3，无异议；证据4，真实性无异议，但不能待证原告所有损失都是被告造成，富民村镇银行案件的被执行人是刘岳勤与张金凤，两人未及时履行债务生诉讼费、执行费，被告已经将租金支付原告，即使没有支付，也不代表原告可以不归还相应贷款，贷款合同系银行与原告之间的合同关系，与被告没有关联性；证据5，真实性、关联性有异议，借条不可能在借款人手中的，不能待证借款用于归还银行贷款；证据6，真实性有异议，且房地产转让合同系两个自然人之间的买卖，是协商的行为，而法院拍卖是公开竞价的行为，原告认为差价由被告造成没有事实与法律依据；证据7，造成原告信用不良是原告未按时归还贷款造成，与被告没有关系，与本案没有关联性；证据8，合同与本案无关联性，合同相对方为本案原告与第三人，不能证明损失系由被告造成。第三人张金凤对原告提供的上述证据质证认为：证据1真实性无异议，2013年11月前支付12500元，之后10500元；证据2、为了减税变更营业执照；证据3，无异议；证据4，与本案无关联；证据5、6，意见与被告一致；证据7、8，与本案无关联。
被告朱炜为了主张其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、尾号为1527的户名为张金凤的银行分户明细对账单、银行转账凭证，待证在2013年11月至2015年4月间，被告朱炜一直使用母亲张金凤名义的卡或者直接以现金存入的方式向原告支付租金的事实，其中2014年1月及9月直接以现金存入的方式进行支付，故在对账单中没有体现，但在转账凭证中可以体现；2、尾号为7761的分户明细对账单、以及尾号为9825的对账单，待证被告朱炜于2015年5月至8月通过转账方式将租金支付给当时仍然没有与原告离婚的张金凤；3、尾号为6024、9829的存款分户明细查询单，待证该两张卡内的有关收入，系被告朱炜经营车行所得的事实，即有关款项确系被告朱炜的事实；4、余姚市龙嘉车行有限公司证明及往来单据和转账凭证；5、松阳县先丰车行有限公司购物付款情况说明、贷款清单及转账凭证；6、浙江泰利车业有限公司说明、提货单、转账凭证；7、刘国军账户说明、销售清单及转账凭证，证据4-7待证尾号为6024、9829的银行账户均为被告朱炜车行经营使用、其中收入也均为朱炜所有；8、（2015）丽遂民初字第1154号民事调解书及拍卖信息，待证因为原告未及时还贷而与银行调解，后有关店面被依法拍卖，不存在所谓店面出售的损失；9、店面出租照片，原告将两间店面已经出租给他人，无权就该部分向被告主张租金，店面2016年1月就不再使用。原告对被告提供的证据质证认为：证据1，该账户是张金凤的账户，当时原告与第三人为夫妻关系，是双方夫妻的经济往来，不能证实被告朱炜向原告支付租金的事实；证据2，刘岳勤没有收到这笔租金，且在原告与第三人离婚纠纷后，就改由朱炜的账号，说明先前张金凤账户支付不能代表朱炜，与被告提供的证据1待证事实相互矛盾；证据3，只能证明被告朱炜虽受让了车行，但第三人张金凤一直以夫妻共同财产支付被告购货款；证据4-7，不能证实被告的待证事实，更能证实第三人用夫妻共同财产支付被告的货款；证据8，真实性无异议，但不能证实被告的待证目的；证据9，原告为了减少损失，与被告协调招租，房屋2016年11月收回，12月租出去，双方有协议，招租广告贴出去时，房屋还没有收回。第三人对被告提供的上述证据均无异议。
第三人张金凤向本院提交以下证据：1、银行存款小票9张，待证从2013年5月起，第三人以现金存款方式，最少9次将10500元支付，2013年10月前是12500元，之后是10500元，每月定期支付，2013年11月后都是以信用社存款支付，之前是建行以现金方式存款；2、信用社对账单，证实第三人从2015年5月份之前从被告处收取后转账给原告，2015年5月后未支付是因为原告与第三人处理离婚事宜。原告对第三人提供的上述证据质证认为：证据1、2，真实性无异议，但不能待证第三人的证明目的，当时原告与第三人是夫妻关系，第三人张金凤支付的款项不能证实是被告支付原告的。被告对第三人提供的证据无异议。
被告申请证人李某出庭作证，证人李某为刘家车行打工人员，其陈述了在车行工作情况及工资发放情况。被告及第三人对证人证言无异议，认为可待证第三人张金凤的银行卡用于被告朱炜的经营。原告认为证人证言内容不真实。
对当事人提供的上述证据，合议庭评析认为：原告刘岳勤提供的证据1、2，被告及第三人均无异议，予以认定；证据3系另案庭审笔录及询问笔录，其真实性应予认定，但笔录内容并不能证实原告的待证目的；证据4-8，与本案无关联性，不予认定。被告朱炜提供的证据1与第三人张金凤提供的证据1、2均为银行账户往来明细清单，其真实性予以认定，可证实2013年5月后的部分月份，第三人张金凤向原告刘岳勤的账户汇入款项，但不能证实张金凤款项系被告朱炜经营所得；证据2，可证实2015年5月后被告账户存取款情况，但不能证实该存取款系支付原告的房屋租金；证据3-7，能证实尾号为6024、9829的存款分户明细，但不能证实账户款项仅为被告朱炜的经营所得；证据8为法院生效调解书及有关房屋拍卖公告，可予认定；证据9，不能证实该招租广告的发布时间。证人李某证言并不能证实第三人张金凤的银行卡仅用于被告朱炜的经营及原、被告房屋租赁合同的履行情况，证人关于工作情况及工资发放情况与本案并无关联性，不予采信。
本案经审理查明：1999年许，第三人张金凤与原告刘岳勤相识，张金凤在刘岳勤经营的遂昌县刘家车行工作后不久，双方开始同居生活并共同经营刘家车行生意。双方于2002年4月18日登记结婚。被告朱炜系第三人与原告结婚前，第三人张金凤与前夫生育的儿子。2009年7月14日，原告刘岳勤（甲方）被告朱炜（乙方）签订《转让合同》，将“刘家车行”转让给被告经营，约定于2009年7月14日起，刘家车行所有自行车配件，及各种三轮车、电瓶车和配件全部存货（大约80万元）归乙方所有，现价为人民币伍拾万元整。约定7间店面的租期期限为十年，租金由甲方每月拿出贰仟元整，其余由乙方归还10间店面的按揭款做租金。按揭还清以后的店面租金，按市场价为标准，如乙方提前还清按揭甲方不得另收租金，以按揭日期为准。乙方享有优先权，本合同生效之日起中途不得更改。违约事项：订立合同生效之日起，甲乙双方不得违约，如若一方违约赔偿对方违约金为叁拾万元整。2013年5月15日，遂昌县刘家车行个体工商户营业执照登记的经营者姓名由朱炜变更为张金凤。2013年5月后的部分月份，第三人张金凤向原告刘岳勤的账户汇入款项。张金凤于2015年5月7日诉至本院要求与刘岳勤离婚，本院于2016年1月4日判决准予双方离婚。车行作所在的座落于遂昌县地块的房产：妙-00027115号房产归刘岳勤所有，妙-00027117号房产归张金凤所有，妙00027118还房产归张金凤所有，张金凤补偿刘岳勤款项400000元。在该离婚诉讼中，刘岳勤主张刘家车行为夫妻共同财产，张金凤主张刘家车行由朱炜经营，张金凤帮忙经营，并非夫妻共同财产。离婚判决未对刘家车行货物进行分割。妙-00027116号房产抵押于遂昌县富民银行用于贷款，由于未清偿债务，2016年5月被法院执行拍卖过户。
本院认为：2013年5月后的部分月份，第三人张金凤向原告刘岳勤的账户汇入款项，在此期间原告与第三人尚为夫妻关系，尾号为1527的张金凤银行账户不能证实仅为被告朱炜经营之用，而与原告刘岳勤或第三人张金凤的财产无关，不能认定张金凤账户汇入款项为被告朱炜所支付的租金。2015年5月后，被告朱炜向第三人张金凤的打款，第三人并未用作被告支付原告的租金。综上，被告认为已经支付原告2013年5月后的每月10500元房屋租金，证据不足，本院不予认定。租赁合同约定租赁期限为签订合同起十年，2016年1月尚在租期内，被告认为原告房屋此时已收回，不再使用原告租赁的房屋，但未提供证据证实，不予采纳，原告自认2016年10月收回房屋，时间予以认定。2013年5月至2016年1月，租金为10500元×33月=346500元，原告与第三人尚在婚姻关系期间，租金所得为夫妻共同财产，原告主张一半173250元，予以支持。2016年1月后原告离婚分得租赁合同中的两间店面，另两间店面在离婚诉讼时未予分割，于2016年5月被拍卖过户。原告主张2016年2月1日至5月12日三间店面租金15300元，2016年5月13日至10月30日两间店面租金15800元，予以认定。上述租金合计205300元。原告未按合同约定支付租金，属于违约行为，原告要求被告支付违约金，应予支持，但双方合同约定的违约金过高，本院以未付租金百分之二十计算。原告要求被告朱炜赔偿因违约造成的损失包括：1、原告刘岳勤未按时归还银行贷款造成的利息损失、违约金、诉讼费；2、原告刘岳勤因不良征信造成贷款不能而建房要民间借贷的利息损失；3、被法院执行拍卖店面价与以前私人出价的差额。因上述原告主张的损失范围均系原告与他人的合同履行范畴之内，并非本案合同订立时当事人预见或者应当预见的违约可能造成的损失或合同履行可以获得的利益，故对原告上述主张的损失，本院不予支持。本案系因原、被告房屋租赁关系产生的纠纷，原告要求终止合同归还工具电动葫芦、电焊机、电动气泵、台虎钳等工具，收回电话，停止使用刘家车行店名，因无证据证实上述物品及店名系本案房屋租赁合同所涉及，原告该主张与本案系不同法律关系，本案不予处理，原告可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告朱炜于本判决生效之日起十日内支付原告刘岳勤房屋租金205300元及违约金41060元，合计246360元。
二、驳回原告刘岳勤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费16357元，由原告刘岳勤负担13217元，被告朱炜负担3140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 徐春伟
人民陪审员 周仁娣
人民陪审员 朱沛增
二〇一七年十月二十日
书 记 员 候风果