安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民一终字第00091号
上诉人（原审被告）：马鞍山纵横置业有限公司。
法定代表人：卢晓东，该公司董事长。
委托代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：芮明娟，女，1990年3月3日出生，汉族，居民，新市镇民生医院护士，户籍地安徽省马鞍山市博望区，现住马鞍山市博望区。
委托代理人：章宏业，马鞍山市博望区博望镇法律服务所法律工作者。
上诉人马鞍山纵横置业有限公司（以下简称纵横置业）因与被上诉人芮明娟商品房销售合同纠纷一案，不服马鞍山市博望区人民法院（2014）博民一初字第00339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人纵横置业的委托代理人袁贤广，被上诉人芮明娟的委托代理人章宏业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
芮明娟在原审中诉称：2011年2月17日，其与纵横置业签订《春江花月园商业街商铺认购书》两份，约定芮明娟预定春江花月园南街60、62号商铺，总面积约97.14㎡，总房款为645010元，一次性抵扣三年租金154803元，则实际缴纳房款为490207元，纵横置业承诺房屋于2011年5月30日前交付使用，此认购书未尽事宜，以正式签订的《商品房买卖合同》为准。合同签订后，芮明娟于当日支付房款490207元，但纵横置业至今未通知其签订正式的商品房买卖合同。经交涉，才知纵横置业未取得该商铺的土地使用权证。现芮明娟认为，因纵横置业未取得土地使用权证，导致其不能取得该商铺的所有权，不能达到其订立合同的目的。故请求法院依法判令：一、解除双方间的合同关系；二、纵横置业返还购房款490207元及利息（自2011年2月19日起至被告实际返还购房款之日止按照中国人民银行同期贷款利率年利率6.7%计算）；三、诉讼费由纵横置业承担。
原审查明：2011年2月17日，纵横置业（甲方）与芮明娟（乙方）签订《春江花月园商业街商铺认购书》两份，该协议约定：乙方预定房号为春江花月园南街60、62号商铺，面积分别为约49.27㎡、47.87㎡；房价分别为该商铺总房款为327653元、317857元，现一次性抵扣3年租金分别为78517元、76286元，则实际应缴纳房款分别为248636元、241571元；乙方于2011年2月16日分别交付各5万元定金，作为正式签订商品房买卖合同的担保；乙方于2011年2月17日前一次性付清房款分别为248636元、241571元；签订此认购书后，甲方不得将乙方所购房屋售与他人，否则甲方赔付乙方双倍定金；乙方如中途违约或放弃所购房屋，已交定金不予退还，甲方有权将房屋重新出售；甲方具备预售条件，通知乙方订立商品房买卖合同，乙方收到甲方正式通知七日内，不前去与甲方订立合同的，视为乙方违约，定金不予返还，甲方有权与第三人订立合同；甲方不正式通知乙方订立合同，甲方违约，应双倍返还定金给乙方；商品房达到交付使用条件后，甲方通知乙方办理交付手续，乙方应及时办理，逾期15天后，乙方应付房款的日万分之三支付违约金，逾期超过60天后，视为乙方违约，甲方有权解除合同；实际交房返租时间以客户于2011年5月30日前所应交款项到位时间为准。逾期按乙方已交房款的日万分之一支付违约金；此认购书中未尽事宜，以正式签订的《商品房买卖合同》为准。2011年2月16日、2月18日，芮明娟共给付纵横置业预购房款490207元。双方至今未签订《商品房买卖合同》，以致成讼。
原审另查明：纵横置业至法庭辩论终结前仍未取得土地使用权证。双方签订认购书时，春江花月园南街60、62号号商铺为现房销售。
原审认为：案件的争议焦点是：双方签订的《春江花月园商业街商铺认购书》是否解除；纵横置业是否应返还芮明娟购房款并赔偿损失。
一、关于合同效力问题。双方签订两份《春江花月园商业街商铺认购书》后，芮明娟已交纳了购房款，符合《》第五条的规定，双方形成商品房销售合同关系。由于纵横置业开发的该商品房至本案法庭辩论终结前，仍未取得土地使用权证，不具备商品房销售条件，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方签订的合同无效。二、关于返还购房款及赔偿损失问题。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，纵横置业不具备商品房销售条件，致双方合同无效，其应承担过错责任。纵横置业应返还芮明娟所交购房款490207元，芮明娟主张以490207元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，赔偿自2011年2月19日起至实际返还购房款之日止的损失，符合法律规定，予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年12月11日作出如下判决：一、被告马鞍山纵横置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告芮明娟购房款490207元，并按年利率6.65％赔偿原告芮明娟自2011年2月19日起至实际返还购房款之日止的利息损失；二、驳回原告芮明娟的其他诉讼请求。案件受理费4326元（已减半收取），由被告马鞍山纵横置业有限公司负担。
宣判后，纵横置业不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决书中第一项即“按年利率6.65%赔偿原告芮明娟自2011年2月19日起至实际返还购房款之日止的利息损失”，并由芮明娟承担案件诉讼费用。理由如下：纵横置业承担的应是缔约过失责任，缔约过失责任的承担应以过错原则及实际损失为认定依据。首先，纵横置业并不存在缔约过失的过错，导致案涉合同无效是因为纵横置业未取得土地使用权证，纵横置业已经按照规定缴纳了土地出让金，是因为政府相关职能部门怠于办理土地使用权证，导致纵横置业无法办理土地使用权证，且纵横置业早就将涉案房屋交付给芮明娟且已交物业公司租赁经营，履行了主要合同义务，因此纵横置业并不存在任何缔约过失的过错。其次，返还购房款就已经弥补了芮明娟的实际损失，再要求利息无事实和法律依据。无效合同自始没有法律约束力。法律对合同无效的处理只要求恢复原状即可，因缔约过失造成合同无效的损失必须是已经实际发生的损失，不包括可得利益损失。芮明娟因订立合同交纳了购房款，其交纳的购房款就是因合同无效遭受的实际损失，判决返还购房款就已经弥补了芮明娟的实际损失，不需要再向其支付利息损失。
芮明娟辩称：一审判决认定事实清楚，纵横置业销售房屋存在过错，一审判决符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，纵横置业、芮明娟均未提交新的证据。
二审查明的事实与原审相同。
综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：纵横置业主张不承担芮明娟的利息损失，有无事实和法律依据。
本院认为：本案中，双方当事人对双方之间形成商品房销售合同关系以及双方签订合同无效的认定均无异议，只是对是否承担利息损失存在争议。我国合同法规定，合同被认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，纵横置业未取得其开发房屋的土地使用权不具备商品房销售条件即销售房屋，致涉案合同无效。纵横置业作为房地产开发企业应当知道取得土地使用权是销售商品房的必备条件之一，故纵横置业主张其没有过错不应承担利息损失与事实不符，不予支持。纵横置业收取购房款占用至今，原审结合其最后一次收取购房款日期为2011年2月18日的事实，判决纵横置业以收取的购房款490207元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率承担自2011年2月19日起至实际返还购房款之日止的利息损失并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。纵横置业的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费2786元，由马鞍山纵横置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪和平
代理审判员 张茂进
代理审判员 方 芳
二〇一五年三月四日
书 记 员 吴方圆
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。