福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0122民初592号原告：张大妹，女，1969年7月13日出生，汉族，住福建省明溪县。委托诉讼代理人：谢萍萍，福建世好律师事务所律师，特别授权。被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福州市连江县贵安经济开发区科技楼。法定代表人：严敏，董事长。委托诉讼代理人：陈建华，福建国富律师事务所律师，特别授权。原告张大妹与被告福建省时代华奥建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理后，于2015年7月25日作出（2015）连民初字第207号民事判决书。福建省时代华奥建设发展有限公司不服提起上诉，福州市中级人民法院于2015年12月4日作出（2015）榕民终字第4721号民事裁定书，撤销原一审判决，发回重审。本院于2016年2月18日重新立案受理后，依法重新组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人谢萍萍和被告委托诉讼代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张大妹向本院提出诉讼请求：1、被告福建省时代华奥建设发展有限公司立即向原告支付位于连江县潘渡乡××海峡文化创意产业基地·××＃楼××号房屋的逾期交房违约金，即判令被告自2014年7月1日起以原告已付购房款1329400元为基数按日万分之三的利率向原告支付逾期交房违约金，直至其向原告交付符合合同约定条件即取得政府部门出具的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋之日止，暂计至原告起诉之日逾期交房违约金为62614元；2、被告立即按≥0.7米的规范整改诉争房屋的阳台门洞宽度；被告立即按≥0.90米的规范整改诉争房屋套内楼梯两侧的墙面之间净宽；被告立即审验电梯质量，并将验收合格的电梯开通使用；被告立即为诉争房屋设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表；被告立即安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管；被告立即为合同已约定由原告单独专用的露台、庭院设置隔户围栏。事实和理由：2013年1月3日，原、被告曾签订《商品房买卖合同》一份（下称《合同》）约定，原告以总价人民币1329400元向被告购买（其中399400元于2013年1月4日支付，另930000元于2013年6月21日向中国银行股份有限公司贷款支付）其开发的位于连江县潘渡乡××海峡文化创意产业基地·××＃楼××号房屋。《合同》第8条、第9条、第11条和附件六约定，被告应在2014年6月30日前，将符合合同约定条件即取得政府部门出具的建设工程竣工验收备案表和消防验收合格的商品房交付原告，否则被告需按日向原告支付已付购房款万分之叁的逾期交房违约金。合同签订后，原告按约全额支付了购房款。时至今日，讼争房至今未能取得政府部门出具的建设工程竣工验收备案表，且还存在诸多质量问题，不符合法律规定和双方合同约定的交房条件。原告经现场查看，发现诉争房屋的阳台门洞宽度仅为0.5米，远低于中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅设计规范GB50096-2011》关于阳台门门洞宽度≥0.7米的规范，应予以整改。同时，诉争房屋亦存在其他诸多房屋质量问题，无法交接使用，如套内楼梯太窄，无法通行，电梯未验收合格也未开通使用，诉争房屋的水、电、煤气、温泉均未设置一户一表，穿墙管道无保护套管，专用的露台、庭院无隔户围栏等等，甚至有部分墙面已发霉等等问题。福建省时代华奥建设发展有限公司辩称，同意原告变更、增加诉讼请求，原告所述签订合同及支付购房款情况均属实。2014年7月份被告确实有通知原告交房。诉争房屋竣工验收已合格，但还未取得政府部门出具的竣工验收备案表。诉争房屋已具备交房条件。对原告方提出的诉求的整改诉争房屋的阳台门洞宽度问题与客观事实不符。具体实际情况本代理人不清楚。我方既然已通过竣工验收，就已具备交房的合格条件。我方答辩意见如下：一、原告按合同约定日万分之三标准支付逾期交房违约金的请求，被告认为合同约定的违约金计算标准过高，在此请求法庭依法调低至人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”的规定，一方违约应当承担的违约责任是赔偿一方产生的实际损失。本案原告不能按期收房的损失是不能居住在所购买房屋内的损失，原告原有固定的住所，事实上没有产生实际损失。而合同约定违约金按已付款日万分之三标准计算，一个月的金额有的高达八九千元，有的甚至一万多元，明显畸高。被告根据《合同法》第114条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”规定，请求法庭依“《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，依法支持被告的合理请求。二、原告诉请按《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》交房，无事实和法律依据，依法不应支持,合同第八条约定承担1000元的违约金。被告请求法庭依法确定以被告取得《福建省建筑工程竣工验收报告》作为交房条件。综上，请求贵院依法查明本案的基本事实，依法公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：福建省时代华奥建设发展有限公司提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品住宅使用说明书，可以证明涉案商品房已分别通过竣工验收、消防验收。根据原、被告的陈述和上述已采信的证据，对本案主要事实认定如下：张大妹与福建省时代华奥建设发展有限公司于2013年1月3日签订商品房买卖合同及补充协议，约定由张大妹向福建省时代华奥建设发展有限公司购买其开发的连江县潘渡乡仁山村海峡文化创意产业基地·汀棠苑4#楼A2房号房。张大妹于2013年1月4日支付399400元，于2013年8月6日向银行贷款支付另930000元，现已付清全部房款1329400元。合同第八条约定，交付条件与期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件六补充协议第五条第2项，将房屋交付条件修改为：该商品房取得政府部门出具的该房屋的质量验收合格手续（即建设工程竣工验收备案表）和消防验收合格，即具备向买受人交房的条件。后涉案商品房已分别通过竣工验收、消防验收。福建省时代华奥建设发展有限公司并向张大妹提供了商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，但至今福建省时代华奥建设发展有限公司尚无法提供建设工程竣工验收备案表。2014年6月福建省时代华奥建设发展有限公司向张大妹发出交房通知书，张大妹以未达到交房条件为由拒收。经现场堪验，涉案房屋电梯已安装，未启用，贴一张设备检修条；阳台门共四扇每扇门洞的宽度为50厘米；套内楼梯两侧的墙面之间净宽最窄处87厘米最宽处96厘米；露台围栏约1.1米，无私家庭院；水表、燃气表、电能表、温泉表均已安装；煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管未安装。本院认为，张大妹与福建省时代华奥建设发展有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方应遵守履行。因涉案商品房已分别通过竣工验收、消防验收，福建省时代华奥建设发展有限公司并提供了商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，已符合法定的交房条件。虽然福建省时代华奥建设发展有限公司未提供建设工程竣工验收备案表，不符合双方约定的交房条件，但提供竣工验收备案表只是约定的交房条件，违反该约定只产生瑕庛交付的法律后果，福建省时代华奥建设发展有限公司已通知张大妹办理交房手续，应属于瑕疵交付。因瑕疵交付造成的违约责任应适用《商品房买卖合同》第八条的约定。张大妹主张按合同第九条约定的日万分之三计算违约金，不予支持。但合同第八条约定的违约金1000元过低，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”参考本院其他同类案件的支付标准，依照公平合理原则，本院酌情调整福建省时代华奥建设发展有限公司因瑕庛交付应支付张大妹违约金为20000元。对张大妹第二项诉讼请求的“被告审验电梯质量，并将验收合格的电梯开通使用；被告立即按≥0.7米的规范整改诉争房屋的阳台门洞宽度；被告立即按≥0.90米的规范整改诉争房屋套内楼梯两侧的墙面之间净宽”、“被告立即为诉争房屋设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表；被告立即安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管”、及“被告立即为合同已约定由原告单独专用的露台、庭院设置隔户围栏”等诉讼请求，因中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅设计规范GB50096-2011》的相关规范不是法律或行政法规强制性规定，不具有强制性，现涉案房屋已经竣工验收和消防验收，已符合法定的交房条件，张大妹该些请求不予支持。本案立案案由为商品房销售合同不当，应变更案由为商品房预售合同。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向张大妹支付瑕疵交房违约金20000元；二、驳回张大妹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1365元，由福建省时代华奥建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院审 判 长  邱启开审 判 员  曾 沁人民陪审员  郑后赛二〇一六年九月十七日书 记 员  吴锦燕附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。签发人：年月日核稿人：年月日拟稿人:年月日附件：机密程度：发文（2016）闽0122民初592号月日印共印发份