辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽10民终476号
上诉人（原审原告）：辽阳新兴物业服务有限公司，住所地：辽阳市宏伟区西线路21号。
法定代表人：杨云鹤，系该公司经理。
委托诉讼代理人：刘虹丽，女，系辽阳新兴物业服务有限公司员工。
委托诉讼代理人：白洪波，女，系辽阳新兴物业服务有限公司员工。
上诉人（原审被告）：于洪，男，1965年5月8日出生，汉族，住辽阳市。
委托诉讼代理人：于晓彤，女，1991年1月16日出生，汉族，住址同上，系于洪女儿。
委托诉讼代理人：常丽艳，辽宁顺其然律师事务所律师。
上诉人辽阳新兴物业服务有限公司与上诉人于洪物业服务合同纠纷一案，双方均不服辽阳市宏伟区人民法院于作出的（2017）辽1004民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳新兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘虹丽、白洪波，上诉人于洪的委托诉讼代理人于晓彤、常丽艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
辽阳新兴物业服务有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决；二、判令于洪支付2016-2017年度物业管理费1333元、电梯费240元、公用电费30元，共计1603元，以及从2016年9月1日至2017年8月31日违约金1755元；三、一、二审诉讼费用由于洪承担。事实与理由：1.双方物业服务协议明确约定违约金计算标准为日千分之三，原审法院按照贷款利率判决违约金，明显较低；2.于洪一直以我公司未为其维修空调台下水管三通处脱节漏水为由拒交物业各种费用，该水管是住户自己夏天使用的空调制冷时滴水用的管，不属于该住宅楼公用的雨水管。
于洪辩称：如果物业能及时给我们修理水管，我们就交纳物业费，我们并未违约，不应当承担违约金。一审判决按照贷款利率判违约金，我方不认同，我方没有违约。
于洪上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决；二、两审诉讼费用由对方承担。事实与理由：原审法院适用法律错误，物业服务有瑕疵是减免物业费的依据，新兴物业公司存在诸多明显违反物业服务合同中规定的义务的行为：1.我对此要求物业公司修理户外墙上的三通管，都以过了维修期限为借口拒绝维修；2.在公共区域内私自设置广告，谋取私利；3.对部分业主侵占公共区域的行为不予制止；4.从未开展过满意率调查。根据合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。物业公司违约在先，一审判决没有考虑对物业服务的减免。
辽阳新兴物业服务有限公司辩称：于洪家是2016-2018年的物业费都没有交，于洪提出的问题是在2017年才提出来的，对方以邻里住家的问题来不及交物业费没有依据，雨水管维修已经超过质保期，物业没有维修义务，不是不交物业费的理由。在公共区域设置广告问题是我们与鲲鹏公司的合作关系，不给我们广告费，业主委员会也没有提出异议，违建问题与本案无关，我们已经尽到了管理义务了。
辽阳新兴物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令于洪支付2016-2017年度（2016年9月1日至2017年8月31日）物业管理费1333元、电梯费240元、公用电费30元，共计1603元。违约金从2016年9月1日至2017年8月31日（365天）计算，共计1755元；2、诉讼费用由于洪承担。事实与理由：于洪2011年购买宏伟区中景豪庭小区7号楼3单元3层42号房屋，建筑面积为138.87平方米。我公司于2016年7月与中景豪庭业主委员会签订中景豪庭小区物业服务合同，双方约定物业管理费按0.80元/㎡/月，电梯费每年240元，公用电费每年30元，一次性缴纳一年。物业管理费缴纳的起止时间从每年8月1日起至8月31日止，每年应缴纳的物业管理费1333元、电梯费240元、公用电费30元，合计1603元。2016年8月31日上一年度物业管理费缴纳周期期满后，于洪未按双方约定的时间，以各种借口拒交2016-2017年度物业管理费、电梯费、公用电费，累计欠我公司物业管理费1333元、电梯费240元、公用电费30元，合计1603元。空调台上每家留的地漏和三通是属于自己家的，现在维保期已经过了，不归物业公司管，物业公司要求被告给付70元钱是维修三通和力杠的材料费，但于洪不同意拿，所以物业公司没有办法给被告维修，于洪就以此不交物业费。为了维护我公司的合法权益，请求法院依法判令于洪缴纳物业管理费1333元、电梯费240元、公用电费30元，合计1603元，违约金1755元。
于洪一审辩称：我对物业费的计算方式没有意见，我不同意给付物业费。我家空调台的外水管从去年开始漏，有人使用空调或下雨就漏水，我要求物业公司给我维修空调台的外水管。物业公司给我维修空调台的外水管，我就交物业费。
一审法院认定事实：2016年7月20日，甲方中景豪庭小区业主委员会与乙方辽阳新兴物业服务有限公司签订中景豪庭小区物业服务合同，双方约定物业管理费按0.80元/㎡/月，电梯费1-3层每年240元，公用电费每年30元，一次性缴纳一年。物业管理费缴纳的起止时间从每年8月1日起至8月31日，一次性交纳一年的（上打租），逾期者按规定交纳违约金。第八条违约责任规定，甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业费及相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，无正当理由逾期一个月仍拒绝交纳的，乙方可向当地人民法院提起诉讼。原告辽阳新兴物业服务有限公司提供了物业公司每年每日工作内容，共20条，第20条写明：“小区有住宅583户，已交578户，目前只有5户未交物业费”。被告于洪于2011年购买宏伟区中景豪庭小区7号楼3单元3层42号房屋，建筑面积为138.87平方米，每年应缴纳物业管理费1333元、电梯费240元、公用电费30元，合计1603元。被告已交纳2016年9月1日以前的物业费，未交纳2016年9月1日至2017年8月31日的物业费。本院认定的以上事实，有原告提供的《物业服务合同》、《物业公司每年每日工作内容》在卷为凭，以及当事人当庭陈述，以上证据材料经当庭举证和本院审查，可以作为本案证据，予以采信。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中景豪庭小区业主委员会与辽阳新兴物业服务有限公司签订中景豪庭小区物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。辽阳新兴物业服务有限公司履行了管理服务义务，即有权利收取业主相应费用；被告于洪享受了原告提供的管理与服务，即应履行交纳相应费用的义务。于洪每年应缴纳物业管理费1333元、电梯费240元、公用电费30元，合计1603元，物业公司要求于洪交纳2016年9月1日至2017年8月31日的物业费1603元符合法律规定，原审法院予以支持。关于违约金问题，《物业服务合同》约定“不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业费及相关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”，所以，物业公司有权要求于洪支付违约金，但物业公司要求于洪支付2016年9月1日至2017年8月31日共计365天的违约金1755元过分高于造成的损失，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付违约金。关于于洪提出“原告给我维修空调台的外水管”问题，与本案不属于同一法律关系，于洪可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、于洪于本判决发生法律效力之日起三日内向辽阳新兴物业服务有限公司交纳2016年9月1日至2017年8月31日的物业费1603元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付2016年9月1日至2017年8月31日的违约金。二、驳回辽阳新兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《物业服务合同》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自义务。关于于洪提出的空调台外水管漏水问题一节，因该水管位于住户自家外空调台，不能认定为属于公共区域，因此，物业公司未对此进行维修并非住户不按时交纳物业费的合理事由，一审法院认定该项主张与原审原告诉请判令物业费并非同一法律关系，并无不当。关于辽阳新兴物业服务有限公司主张原审判决认定的违约金计算标准过低，应当按照合同约定判定违约金1755元一节，因该计算方法过分高于造成金钱给付债务的实际损失，原审判决调整为中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金并无不当。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人辽阳新兴物业服务有限公司、于洪各自负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 张丽娟
审判员 曹丽娜
审判员 崔曦文
二〇一八年六月四日
书记员 秦海楠