贵州省锦屏县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2628民初599号
原告龙运兰，女，1948年2月2日出生，贵州省锦屏县人。
委托代理人杨盛君（一般代理），男，贵州省维实律师事务所律师。
被告石治秀，女，1991年9月13日出生，贵州省锦屏县人。
委托代理人严碧（一般代理），女，贵州省维实律师事务所律师。
委托代理人黄再敏（一般代理），男，1985年8月15日出生，贵州省锦屏县人，系被告的丈夫。
第三人吴英华，男，1971年9月8日出生，贵州省锦屏县人。
原告龙运兰诉被告石治秀、第三人吴英华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法由审判员龙恺适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙运兰未到庭参加诉讼，原告委托代理人杨盛君到庭参加诉讼；被告石治秀及其委托代理人严碧、黄再敏到庭参加诉讼；第三人吴英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙运兰诉称，原告有位于锦屏县三江镇六街开发区l7号楼的门面。2014年8月26日，被告与原告儿子协商租赁事宜，随后被告先打了2.4万元给原告儿子，作为第一年的租金。2014年8月29日，原告正式委托自己的儿子吴英华与被告签订了《门面出租协议书》，双方约定租金一年一付，《门面出租协议书》协议签订后，原告将门面交于与被使用至今。按双方约定的先付租金后使用，到2015年8月29日被告应当支付下一年的门面租金，但经原告多次催促，被告却拒不支付租金。为此原告于2015年3月2日提起诉讼，要求要求解除双方之间的门面出租合同，收回门面。该案经锦屏县人民法院(见[2016]黔26**民初l69号民事判决书)和黔东南州中级人民法院(见[2016]黔26民终l207号民事判决书)两级审理，两法院皆根据《合同法》第226条的规定认定被告第二次付租金的时间应当在2016年8月29日前付清，从而驳回原告的诉求。然而现在2016年8月29日的付租时间已过，被告仍然拒绝支付原告的门面租金。原告认为，原告出租门面，目的就是为了获得租金收益，被告拒不支付租金，至使原告的合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，特别是在原告曾提起诉讼的情况下，被告仍拒不支付租金，为此原告特再次提起诉讼，要求解除双方之间的门面出租合同，收回门面。基于上述事实和理由，原告特提起诉讼，请求：1.解除原告与被告于2014年8月29日签订的《门面出租协议书》；2.判令被告退还原告门面，并支付从2015年8月29日至2016年8月28日的租金24000元(具体以评估机构评估为准)；3、判令被告支付原告从2016年8月29日至退还门面之日的门面占用费(暂计到2016年10月29日，参照租金2000元／月计算)4000元；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告石治秀辩称，原告龙运兰与第三人吴英华是母子关系，2014年8月29日原告已没有行为能力，由第三人代理其经营、管理本案所涉门面。第三人与被告签订了六街新车站对面的3间门面出租协议。协议约定：“租期五年，从2014年8月29日至2019年8月29日止。门面年租金24000元，按年一次付清。”协议签订后被告一次性支付清了第一年的租金。2014年9月16日第三人需钱支付杨克坚为其加工安装该案门面屋顶平台的钢架雨棚材料款，来到被告处，要求提前预付壹万元门面租金给第三人付材料款。当天被告当着第三人吴英华的面通过刘启能手将壹万元门面租金交给了杨克坚。2014年10月的一天，第三人吴英华到被告处说有急事需要钱，又要跟被告预支门面租金，因被告身上只有400元钱，所以就付了400元给第三人。2014年11月18日第三人吴英华又说有急事用钱，要预收门面租金，被告又付了6000元给第三人吴英华。2015年3月11日第三人吴英华通过被告和刘启能认识石鹤，向石鹤借款25万元，用本案门面抵押作还款保证。同时被告和刘启能也向石鹤承诺保证将门面租金直接支付给石鹤。但第三人却不依约偿还借款给石鹤。石鹤通过诉讼，申请人民法院强制执行，2016年3月20日被告按照承诺付了24000元给石鹤，以代第三人还款。综上，第三人已向被告预支门面租金6400.00元，要求被告支付杨克坚门面屋顶平台钢架雨棚材料款10000元。被告代为吴英华偿还债务24000元，合计：40400.00元。应视为已预先冲抵2015年8月29日至2017年5月4日门面租金。上述事实充分证明被告已依约支付租金，没有违约。原告请求解除2014年8月29日与被告签订的《门面出租协议》，支付租金的理由不能成立，其诉讼请求应予以驳回。
第三人吴英华述称，六街新车站对面门面户主是第三人的母亲龙运兰的，2014年8月由于母亲生病，第三人代其母亲与被告签订了门面出租协议。被告把2.4万元租金打到账上后，第三人就再也没有跟被告拿过钱。第三人不认可杨克坚出具的证明，第三人自己付钱请杨克坚为门面安装雨棚，没有向被告预支租金去支付雨棚安装款。第三人在向安外人石鹤借款时，也没有要求被告为其保证将租金直接支付给石鹤。
经审理查明：原告龙运兰与第三人吴英华系母子关系，原告龙运兰在锦屏县三江镇六街开发区17号楼一层有一间47.28平方米门面。2014年8月，被告与原告儿子即第三人吴英华协商租赁门面事宜，2014年8月26日被告将2.4万元汇入第三人账户，2014年8月29日原告委托第三人（甲方）与被告（乙方）签订了《门面出租协议书》，主要内容为：“一、甲方同意将六街新车站对面的3间门面出租给乙方经营，租期五年，从2014年8月29日至2019年8月28日止；二、门面年租金贰万肆仟元，按年一次付清，若隔壁门面租价涨高，门面租金也随之涨高；……甲方吴英华，乙方石治秀。2014年8月29号”。《门面出租协议书》签订过后，双方均认定被告石治秀之前支付到吴英华账上的2.4万元作为第一年的门面租金。
由于对第二年的门面租金支付的时间及支付方式约定不明，原告以房屋租赁合同纠纷为案由在2016年3月2日起诉被告石治秀及第三人吴英华，该案经锦屏县人民法院一审作出[2016]黔26**民初l69号民事判决书和黔东南州中级人民法院二审作出[2016]黔26民终l207号民事判决书，两级法院皆根据《中华人民共和国合同法》第226条的规定认定被告第二次付租金的时间应当在2016年8月29日前付清，驳回了原告的诉求。二审判决后，原告以2016年8月29日的付租时间已过，被告仍然拒绝支付原告的门面租金为由于2016年9月8日起诉至法院并提出前述诉讼请求。本案审理过程中，原、被告双方都同意对2015年8月29日起的门面租金按每月2000元计算。
另查明，案外人石鹤与本案被告系叔侄女关系，证人刘启能与本案被告系合伙关系。案外人石鹤第三人吴英华民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月29日立案，经审理后作出（2015）锦民初字第565号民事判决书已经生效且进入执行阶段。
以上事实，有当事人的陈述、案件涉及的证据以及庭审笔录为证，可以认定。
本院认为：一、关于《门面出租协议书》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，第三人吴英华受其母亲即原告龙运兰的委托，在平等自愿的基础上与被告石治秀签订了《门面出租协议书》，且《门面出租协议书》的内容没有违反法律的强制性规定，该《门面出租协议书》自双方在合同上签字时成立并生效。
二、对被告提出已支付门面租金的答辩意见认定。1.关于被告提出2014年9月16日已经通过支付工人（杨克坚）制作雨棚工钱的形式支付了原告1万元租金的意见，因被告只向本院提交了落款为杨克坚签字的一份《收条》和一份《证明》，但杨克坚本人并未出庭作证，被告提交的两份录音证据、被告申请证人出庭的证言不足以证明该事实的存在，被告应当承担举证不能的责任，因此对此答辩意见本院不予采纳。2.关于被告提出分别于2014年10月和2014年11月已向第三人支付了共计6400元租金的意见，因被告未向本院提交相关证据材料予以证明，对此答辩意见本院不予采纳。3.关于被告提出2015年3月11日第三人吴英华通过被告和刘启能认识石鹤，向石鹤借款25万元，用本案门面抵押作还款保证，同时被告和刘启能也向石鹤承诺保证将门面租金直接支付给石鹤，但第三人却不依约偿还借款给石鹤，石鹤通过诉讼，申请人民法院强制执行，2016年3月20日被告按照承诺付了24000元给石鹤，以代第三人还款的答辩意见。鉴于案外人石鹤与第三人吴英华民间借贷纠纷已另案审理，被告提出该意见与本案纠纷属于两个不同的法律关系，不应纳入本案件审理，对于该意见，本院不予采信。
三、《门面出租协议书》是否达到解除条件的认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”以及黔东南州中级人民法院作出的[2016]黔26民终l207号终审判决，被告已经支付了第一年的门面租金，被告第二年门面租金应当在2016年8月29日前支付。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同的目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告没有在2016年8月29日前支付支付原告第二年的门面租金，因被告延迟履行合同主要债务，致使原告不能实现合同目的，现原告要求解除与被告签订的《门面出租协议书》及要求被告退还门面诉讼请求，符合法律规定，本院应当支持。本案审理过程中，原、被告双方都同意对2015年8月29日起的门面租金按每月2000元计算，则被告应按2000元/月支付原告自2015年8月29日起至返还门面时止的门面租金。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告龙运兰与被告石治秀之间的《门面出租协议书》；
二、被告石治秀应于判决生效之日起十五日内将其承租原告龙运兰的贵州省锦屏县三江镇六街开发区17号楼一层47.28平方米门面返还给原告龙运兰；
三、被告石治秀应于判决生效之日起十五日内一次性支付原告龙运兰自2015年8月29日起按2000元／月计算至返还租赁门面时止的门面租金；
四、驳回原告龙运兰的其它诉讼请求。
案件受理费五百元，减半收取二百五十元，由被告石治秀负担。
若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，预交上诉费五百元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。如义务人不按期履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。
审判员 龙 恺
二〇一六年十二月八日
书记员 罗柳英