黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0604民初1772号原告：张继华，女，1964年4月22日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。原告：徐林，男，1963年3月22日出生，汉族，无职业，住址同上。委托代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告：赵雪玲，女，1978年5月18日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。原告张继华、徐林与被告赵雪玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张继华、徐林的委托代理人宋何伟、被告赵雪玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求与被告解除房屋买卖合同，被告将座落于大庆市让胡路区西静路房屋返还给原告。2、原告所收取的房屋定金及首付款计150，000.00元不退还给被告。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：座落于大庆市让胡路区西静路房屋原系二原告共同所有。2015年3月18日，二原告办理公证授权委托，委托石某某为其出售上述房屋。2015年12月26日，原告张继华、委托代理人石某某与被告签订房屋买卖合同，将上述房屋出售给被告，双方约定房屋总价为370，000.00元，被告于房屋过户时先行付款150，000.00元，剩余房屋220，000.00元于被告办理完房屋贷款后给付。同日，被告又与石某某签订补充协议，约定被告于2016年3月15日之前将剩余的220，000.00元给付石某某,若被告中途毁约或到期不付款，则原告方有权收回房屋并不退还被告已付的150，000.00元。合同签订后，原告方即依约配合被告办理了房屋产权过户手续，但被告却不再同意办理房屋抵押贷款，亦不依约付剩余房款。现付款期限已过，原告方多次向被告索要，被告均置之不理。故原告诉至法院，请求维护原告的合法利益。被告辩称：一、答辩人完全不接受被答辩人的起诉内容。1、卖房合同自始无效。卖房合同的签名及指纹，是贷款中介石某某冒名房主所为；150，000.00元不退的补充协议也是石某某所写，石某某收取10，000.00元现金，收取140，000.00元银行转账款。2、鉴定真房主笔迹，请求依法追究真、假房主合同诈骗罪。二、第三方无关人员石某某从头到尾冒充房主。1、石某某自称是房主张继华，做小额贷款的，熟知卖房贷款流程（有录音和现场证人张某某作证），当时我并没看到公证委托书，只听她说她老公出门了由她外甥女石某某来代替她老公签字,卖房她自己做主。石某某承诺能帮我低息贷款，每月还几百元很轻松，并帮助安排孩子转学等，完全骗取我信任，我才跟她去过户，之后假张继华马上翻脸，跟我索要房产证逼迫我小额贷款。我跑了几家银行都说贷不了，工商银行的李某某告诉我，已过了户根本无法正常贷款，这房子根本不值钱，就我这条件谁都给贷不了款。银行正常贷款步骤为：买卖双方带齐资料一起到银行申请贷款—银行贷款批准—出按揭合同—办理过户—完税—房产证更名—抵押至银行—银行放款给原房主。一审假房主石某某以房主身份出庭，我当庭指证诈骗团伙，卖房合同本身就已严重违约违法，我在完全不知情的情况下，石某某冒名张继华，以虚构事实、隐瞒真相手段，以低息贷款并安排孩子上学事宜为诱饵，骗我签下合同，将我引入预先设好的圈套，进行诈骗。刚过户没拿房产证时，我实在贷不了款和假房主商量撤销过户，房产局说可以撤，石某某告诉我：“退房可以，150，000.00元不退。”孩子上学的事问假房主，石某某说：“你孩子上学跟我有关系吗？你拿房产证来我给你贷款，不然你就等着上法院！”。令人感到愤怒之极！石某某一直在违法操作，这才是主谋，以卖房为由，实质非法骗取钱财。一是骗高利息贷款；二是通过法院骗取150，000.00元。打着合法的愰子干着非法的勾当！请求法官不要忽略石某某冒名顶替诈骗事实！整个过程，只有一个假冒的张继华！！！受委托书最后明确书写：受托人无转委托权。原告起诉状写明：“2015年12月26日，原告张继华与被告签订房屋买卖合同”，实则真张继华根本没出现过。三、根据我国民法通则及合同法的相关规定：因出卖一方存在明显的欺诈行为，导致买卖一开始就没有法律效力。冒名者的买卖行为不受法律保护。无权处分人冒用他人名义的行为，伪造签名或盖章的行为不得追认。之所以不能被追认，最根本的原因在于，冒签行为不是以代理人的身份，而是以事主(即交易者)的身份去实施的。因此，答辩人请求法院撤销合同，退还150，000.00元，并赔偿受害人因此带来的损失，过户税费利息费及房屋装修和购置床锅灶炉具等，并替原房主补交拖欠的2015年全年物业费1038元，总计3万元。第一次收到法院传票，看到张继华身份证信息时才发现上当。2016年底我联系上真房主徐林，徐林说“姓石的冒充我们也不知道，她犯法有法院管着，我们也不可能昧着良心让她那么做，这事跟我们没有丝毫关系，任何时候我们也不会掺和这事…”。（以上事实有录音作证）。今天2017年4月6日我又接到法院传票，石某某又以张继华、徐林名义告上了，诈骗法院都不管，张继华、徐林也跟着黑了良心恶意串通，为了平分150，000.00元？可笑！因此，请求法院依法追究张继华、徐林与石某某合伙串通实施合同诈骗的嫌疑。本院经审理认定事实如下：位于大庆市让胡路区西静路的争议房屋原系二原告所有。2015年3月18日，二原告办理了公证书一份，公证事项为：“自愿委托案外人石某某以原告的名义办理如下事宜：1、出售上述房产（代收房款），签订房屋买卖合同的相关事宜；2、办理上述房屋的房屋所有权证及国有土地使用证过户的一切相关事宜；3、代为缴纳房产交易税的一切事宜。委托人在其代理权限内签署或领取的有关文件、证件，委托人均予承认。委托期限：自委托书签署之日起至委托代理事项办理完毕时止。受托人无转委托权”。2015年12月26日二原告的委托代理人石某某以原告张继华的名义与被告签订了房屋买卖合同一份，合同主要内容为：“争议房屋价格为370，000.00元；合同签订之日被告支付定金10，000.00元；2015年12月28日办理产权过户当天被告支付房款140，000.00元；剩余房款220，000.00元待房屋贷款发放后支付给甲方；原告于2015年12月26日将房屋正式交付给被告；原告结清交付使用前的一切费用”。当天双方又签订补充协议一份，内容主要为：“双方办理房屋、土地过户后，被告去银行办理贷款事宜；被告在2016年3月15日前必须将剩余房款220，000.00元付给原告；如被告中途悔约或到还款日期不付给原告剩余房款，视为被告违约。原告有权将争议房屋收回并过户到原告名下，定金被告同意不退还及首付款也不退（共计150，000.00元）”。以上合同的内容系代理人石某某的姑姑石某某起草并书写，石某某与被告赵雪玲确认后签字并按指纹。双方争议房屋已于2015年12月过户到被告赵雪玲名下，合同签订之日被告给付定金10，000.00元，2015年12月28日被告又给付购房款140，000.00元，以上款项被告汇入了石某某的银行账户，石某某对收到以上款项共计150，000.00元的事实予以认可，剩余房款220，000.00元被告一直未付。2016年1月5日被告出具房款欠条一份，内容为：“今欠张继华（受托人石某某）人民币大写贰拾贰万元整（小写220，000.00元），此款系赵雪玲购买张继华位于让胡路区西静路的部分购房款，赵雪玲必须在2016年3月15日之前将剩余的购房款付给受托人石某某，如若到期不还款，石某某有权将让胡路区西静路的房屋收回，定金及首付款共计壹拾伍万元整不退，本欠条赵雪玲签字按押之日起生效”。另查，被告办理房屋过户支付相关费用共计3，341.00元，被告又支付2015年1-12月该房屋物业费1，038.10元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，争议房屋虽原归二原告所有，但二原告授权石某某代理其办理房屋买卖事宜，且房屋已经过户到被告名下，石某某作为代理人与被告签订的房屋买卖合同依法具有法律效力。被告虽辩解原告张继华、徐林与石某某合伙串通对其实施合同诈骗行为，但本院认为石某某在本案中主要作用是起草合同相关内容，合同内容要经过被告与原告代理人石某某双方签字同意后才产生法律效力，且被告自认在办理房屋过户时已经知道房屋所有人是原告张继华，从现有证据上看无法认定原告张继华、徐林与石某某、石某某对其实施合同诈骗行为，故本院对其辩解不予支持。双方补充协议及被告出具的房款欠条均约定被告在2016年3月15日前未将剩余房款220，000.00元给付原告，则原告有权将房屋收回，庭审时被告明确表示剩余房款无法给付，故原告要求与被告解除房屋买卖合同，被告将座落于大庆市让胡路区西静路8-20号楼1门402室房屋返还给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。双方虽约定被告到期不能给付剩余房款，定金及首付款共计150，000.00元原告不予退还，此项约定可认为是被告如违约应承担的违约责任，被告庭审时对此项约定不予认可，不同意给付原告150，000.00元违约金。本院认为双方约定的违约金数额过高，本院依法应予调整，被告承担合同本金的20%即74，000.00元（370，000.00元×20%＝74，000.00元）违约责任为宜，剩余被告已付房款76，000.00元加上被告已经交纳的2015年该房屋物业费1，038.10元即77，038.00元由二原告返还给被告。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，被告协助二原告在本判决生效后三日内将争议房屋即位于大庆市让胡路区西静路过户到二原告名下。二、被告已经交纳的房款扣除违约金后剩余的部分即77，038元，在争议房屋过户到二原告名下后一次性返还给被告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1，650.00元，由被告承担803.00元，原告承担847.00元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李洪彬二〇一七年六月二十八日书记员  韩兆婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条【订立合同的能力】当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。