江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5264号
上诉人（原审被告）於亚芳，女，1963年8月1日，汉族。
委托代理人吴其华，女，1974年6月13日生，汉族，南京树熊文化传播有限公司会计。
被上诉人（原审原告）陆祖荣，男，1978年2月18日生，汉族。
被上诉人（原审原告）孙艳红，女，1977年11月25日生，汉族。
委托代理人陆祖荣（系孙艳红之夫），自然情况同上。
上诉人於亚芳因与被上诉人陆祖荣、孙艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆祖荣、孙艳红原审诉称，2013年10月9日，陆祖荣、孙艳红与於亚芳签订《南京市存量房交易合同》，约定於亚芳将其所有的位于本市鼓楼区江东北路388号3单元1716号房屋（以下简称涉案房屋）出售给陆祖荣、孙艳红，总房款为169万元，其中首付款为46万元，其余款项由陆祖荣、孙艳红通过银行贷款方式支付。签订合同当日陆祖荣、孙艳红支付於亚芳20000元定金。2013年10月13日，陆祖荣、孙艳红前往中国建设银行办理银行贷款手续。2014年2月7日，该行以陆祖荣有信用卡逾期还款记录为由暂不能预批贷款，需要於亚芳提交由信用卡发卡银行出具的非恶意逾期证明方能获得批准。此时，於亚芳要求解除合同，陆祖荣、孙艳红亦同意，但要求於亚芳返还定金未果，遂于2014年6月24日诉至法院，要求於亚芳返还20000元定金。后经法院调解，陆祖荣、孙艳红与於亚芳双方同意重新签订房屋买卖合同，并将先行支付的20000元定金继续作为重新签订合同的定金。但於亚芳一直拒绝与陆祖荣、孙艳红签订新的房屋买卖合同，亦不返还20000元定金。故陆祖荣、孙艳红诉至法院，请求判令於亚芳返还20000元定金及利息1200元（以银行同期存款利率从2013年10月起计算至2015年3月，共计18个月），并承担本案诉讼费。
於亚芳原审辩称：1、陆祖荣、孙艳红之前就返还定金的纠纷已诉至法院，经法院调解，双方达成调解协议，现又就同一事实、同一理由和诉讼请求再次提起诉讼，属于重复起诉。2、系陆祖荣、孙艳红自身的原因致调解协议内容难以履行。3、涉案房屋已于2015年3月7日出卖给案外人，实际交易额低于与陆祖荣、孙艳红的交易价，陆祖荣、孙艳红的长时间拖延造成了於亚芳的经济损失。综上，请求法院驳回陆祖荣、孙艳红的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年10月9日，陆祖荣、孙艳红与於亚芳签订了《南京市存量房交易合同》，约定於亚芳将其所有的位于本市鼓楼区江东北路388号3单元1716号房屋出售给陆祖荣、孙艳红，总房款为169万元，其中定金20000元。首付款为460000元，余款通过银行贷款方式支付。陆祖荣、孙艳红应于2013年10月15日前与贷款银行签订借款合同，并在合同生效后60日内办理房屋所有权转移登记手续等等。上述房屋买卖合同签订当日，陆祖荣、孙艳红向於亚芳支付定金20000元。
在合同履行过程中，因陆祖荣、孙艳红未能及时办理贷款审批手续，双方就合同履行及定金退还问题产生纠纷，陆祖荣、孙艳红遂于2014年6月24日另案诉至原审法院。经原审法院主持调解，双方自愿达成如下调解协议：於亚芳同意将自己所有的本市鼓楼区江东北路388号3单元1716号房屋以净得价169万元的价格出卖给陆祖荣、孙艳红；双方在签订本协议后三日内重新签订书面房屋买卖合同，已缴纳的20000元定金在双方重新确定书面合同内容时继续作为定金，并最终可冲抵房款；新订立的合同中其他条款内容同原合同约定的内容，时间做相应调整等等。原审法院据此协议于2014年7月23日作出（2014）鼓民初字第3358号民事调解书，并于当天经陆祖荣、孙艳红与於亚芳双方签字后生效。
上述调解书生效后，陆祖荣、孙艳红与於亚芳双方就签订新的房屋买卖合同进行协商。陆祖荣起草了新的房屋买卖合同初稿，包含房屋价款、定金、首付款数额、余款通过银行贷款方式支付等内容。但该文本的第四条房屋产权登记条款中的第2款关于办理房屋所有权转移登记的期限未填写具体内容。陆祖荣还就办理银行贷款事宜拟定了《正泰大厦1716房屋买卖交易的备忘》，其中第五条的内容为：由於亚芳协助陆祖荣、孙艳红办理银行贷款手续，陆祖荣、孙艳红支付手续费5500元。但最终陆祖荣、孙艳红与於亚芳双方未能就通过银行贷款方式支付余款的履行期限达成一致意见，进而导致双方未能在上述调解书约定的期限内签订新的房屋买卖合同，於亚芳亦未退还陆祖荣、孙艳红原房屋买卖合同中收取的20000元定金。
陆祖荣、孙艳红陈述系因於亚芳要求其必须在20天完成银行贷款相关手续并将款项支付完毕，陆祖荣、孙艳红无法控制该时间，因此双方未能签订新的房屋买卖合同。於亚芳则辩称因陆祖荣、孙艳红一直无法确定余款支付完毕的时间，故新的房屋买卖合同中无法明确房屋所有权转移时间，因此双方未能签订新的房屋买卖合同。
2014年11月14日，在陆祖荣、孙艳红申请执行（2014）鼓民初字第3358号民事调解书的过程中，原审法院执行人员约谈双方，并就双方再行签订新的房屋买卖合同的可能性询问了双方意见，陆祖荣认为可能性不大，并询问於亚芳“如果我不买你房子了，定金怎么说”；於亚芳明确表示不愿退还。
2015年3月，於亚芳将涉案房屋出售给案外人，并办理房屋所有权变更手续。
陆祖荣、孙艳红因此于2015年5月27日诉至原审法院，要求判如所请。
原审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，陆祖荣、孙艳红与於亚芳双方在履行原审法院（2014）鼓民初字第3358号民事调解书的过程中，未能就继续履行合同所涉及的余款通过银行贷款支付期限、银行贷款办理费用以及房屋所有权证变更手续的具体日期协商一致，因此陆祖荣、孙艳红与於亚芳双方未能重新签订关于买卖涉案房屋的买卖合同。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，首先，原审法院已生效民事调解书中明确“已缴纳的20000元定金在双方重新确定书面合同内容时继续作为定金，并最终可冲抵房款”。因此原房屋买卖合同中陆祖荣、孙艳红支付给於亚芳的20000元定金在此时已转变为双方未订立新的房屋买卖合同，而由陆祖荣、孙艳红提供的订立合同之担保。在双方未能重新签订新合同，於亚芳亦未返还20000元定金的情形下，陆祖荣、孙艳红再次诉至原审法院，不属于“一事不再理”之情形，故於亚芳抗辩本案系重复诉讼，无事实及法律依据，原审法院不予采纳。其次，根据原审法院已查明的事实：陆祖荣、孙艳红与於亚芳双方在订立新合同的过程中，均有订立新合同的意愿，但因就办理银行贷款费用、房屋所有权变更时间等合同必备条款未能协商达成一致意见，致使新合同未能订立，其缘由不可归责于陆祖荣、孙艳红与於亚芳双方。因此收受定金的一方即本案於亚芳应当将收受的定金及利息返还给付定金的一方即本案陆祖荣、孙艳红。因陆祖荣、孙艳红与於亚芳之间于2014年7月23日达成调解协议，约定三日内签订新合同，故利息的起算点应为2014年7月27日。综上，於亚芳应当返还陆祖荣、孙艳红定金20000元，并从2014年7月27日起按照同期银行存款利息支付利率至2015年3月31日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：於亚芳于本判决生效之日起十日返还陆祖荣、孙艳红定金20000元，并支付该款相应利息（按照银行同期存款利率计算自2014年7月27日起至2015年3月31日止）。如於亚芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费311元，减半收取155.5元，由於亚芳负担（此款陆祖荣已预交，於亚芳在支付上述款项时加付此款）。
於亚芳不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实和理由错误。一、新合同能否订立应当看双方在促成交易中提出的理由是否善意，提出协商的条件是否是房屋买卖合同普遍可以接受的合理条件。而原审法院武断地认为新合同未能订立不可归责于双方当事人，系事实认定错误。1、被上诉人在签订新的房屋买卖合同时恶意协商，试图增加上诉人的负担，违反调解协议达成的约定。根据民事调解书的约定，新订立的合同中其他内容同原合同约定的内容，时间做相应的调整。但被上诉人在明知自身信用记录不良，难以获得银行贷款的情况下，拒绝填写办理房屋所有权转移登记的期限，试图通过新签订合同拿回定金，并将银行贷款办理费用及义务转移给上诉人，造成上诉人无法接受被上诉人签订协议的条件。2、被上诉人提出的要求不合理。被上诉人不愿意在合同中约定房屋所有权转移的时间和支付房款余款的时间，认为上述时间是银行说了算，就意味着，被上诉人希望用一种空洞不确定的条件来签订房屋买卖合同，那么上诉人卖出房屋后根本无从保证能够获得价款。原审法院认为新合同无法达成不应归责于被上诉人，上诉人无法认可。二、原判决显失公正，不符合诚信原则。即便新的房屋买卖合同没有达成，但是被上诉人事实上违约的行为一直存在。原房屋买卖合同因为被上诉人的违约行为导致合同无法履行，被上诉人试图要回已缴纳的定金，这本身就是在其违约行为基础上不恰当的请求。在法院调解下，双方愿意重新拟定新的合同，但不能因此认定重新协商就代表上诉人放弃了追究被上诉人违约行为，更不能当被上诉人的违约行为就此不存在。被上诉人在新的合同签订过程中故意制造障碍，让上诉人签订房屋买卖合同后却没有任何时间保障能收回房款，不符合公平、诚信原则。综上，请求二审法院撤销原判，改判定金与利息不予退还，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陆祖荣、孙艳红辩称，其信用记录并不是导致贷款无法办理的原因，是因为上诉人单方面解除合同，导致陆祖荣、孙艳红没有继续办理贷款手续，其根据合同约定要求上诉人退还定金，但遭到上诉人拒绝。在双方第二次签订协议时，并不是陆祖荣、孙艳红改变了条件，而是因为上诉人变更了条件。上诉人要求被上诉人承诺银行下款的时间，被上诉人只能承诺两个月内通过银行审批的时间，无法保证银行下款时间，双方才未能最终达成协议。上诉人一直将涉案房屋挂在网上出售，不存在涉案房屋空置损失。而直到原审诉讼期间，被上诉人才知道涉案房屋已经被出售，上诉人从未与其沟通。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，（2014）鼓民初字第3358号民事调解书中调解协议第二条约定，陆祖荣、孙艳红自行向有关银行申请办理贷款审批手续的期限为合同重新订立后两个月，如两个月内银行贷款审批通过，於亚芳在银行放款前办理抵押权涤除手续。如不能及时办理银行贷款审批手续，则陆祖荣、孙艳红缴纳的20000元定金不予退还，双方解除房屋买卖合同关系。双方之间房屋买卖合同争议一次性解决，无其他纠纷。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人於亚芳与被上诉人陆祖荣、孙艳红因房屋买卖合同发生争议，在该争议中也许有一方存在违约行为，但双方经法院调解达成调解协议后，已经解决争议，并由原审法院出具（2014）鼓民初字第3358号民事调解书，对双方的权利义务进行了重新约定，该民事调解书程序合法，调解协议对双方当事人均有法律约束力，故上诉人於亚芳在双方达成调解协议后仍主张被上诉人之前的违约责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据调解协议的约定，被上诉人应当保证在重新订立合同后两个月内银行贷款审批通过，而双方在新合同协商过程中，在被上诉人承诺两个月内保证银行审批通过的情况下，上诉人仍坚持要求被上诉人保证银行放款时间，上诉人的要求超出了调解协议的约定，双方为银行放款时间不能达成一致，致使新合同无法达成，应当互不承担违约责任，故上诉人不同意返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现上诉人已将房屋出售他人，双方之间的房屋买卖关系已无法履行，原审判决上诉人返还定金并承担相应的利息，符合法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费311元，由上诉人於亚芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月四日
书 记 员 孙雪松