重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民终496号
上诉人（原审原告）：大连泽华房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号，组织机构代码71695219－7。
法定代表人：夏修英，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区�陈路44号，组织机构代码62191292－6。
法定代表人：李小伟，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：范家群，女，汉族，1966年7月28日出生，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
上诉人大连泽华房地产开发有限公司（以下简称泽华房地产公司）因与被上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁房地产公司）、被上诉人范家群执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第01409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。泽华房地产公司的委托诉讼代理人马小莉，范家群及其委托诉讼代理人曹正顺，到庭参与诉讼。沙磁房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
泽华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判许可继续对位于重庆市合川区南办处牌坊路523号房屋的执行；2.本案一、二审诉讼费用由沙磁房地产公司、范家群承担。事实和理由：1.根据重庆市合川区人民法院（以下简称合川区法院）作出的（2011）合法执快字第1364－7号《执行裁定书》、《协助执行通知书》，案涉房屋于2012年12月11日即被查封。后经泽华房地产公司申请，案涉房屋于2013年1月21日再次被查封。一审法院忽视了范家群与沙磁房地产公司签订书面买卖合同时案涉房屋已因他案被查封的事实，仅以范家群与沙磁房地产公司在泽华房地产公司申请查封前签订了书面买卖合同并占有该房屋为由，认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，明显系对该条规定的机械理解，不符合�条规定的立法精神。2.范家群于2013年1月14日向合川区法院交付案款，实质系代沙磁房地产公司清偿债务，该款后又由合川区法院退还给范家群，说明范家群支付房款的行为未完成。3.范家群于合川区法院将款项退还给范家群的当日又将款项支付给沙磁房地产公司，而该日案涉房屋已被泽华房地产公司申请查封，范家群在明知房屋存在查封的情况下仍向沙磁房地产公司付款，本身具有过错。
沙磁房地产公司未作答辩。
范家群辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.泽华房地产公司与沙磁房地产公司系合资、合作开发房地产合同关系，泽华房地产公司对沙磁房地产公司享有的对内债权不能对抗共同的对外债权。2.在泽华房地产公司申请对案涉房屋进行查封之前，案涉房屋虽存在查封，但该查封与本案无关。3.范家群之所以将购房款支付给合川区法院，系基于合川区法院的要求，合川区法院就另案执行完结后将购房款退还给范家群，范家群即于收款的当日将款项支付给沙磁房地产公司，范家群并无过错。
泽华房地产公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2015）渝一中法执异字第477号《执行裁定书》，判决许可继续执行位于重庆市合川区南办处牌坊路523号的房屋；2.本案诉讼费用由沙磁房地产公司、范家群承担。
一审法院认定事实：2005年4月2日，重庆洪燕物业发展有限公司（以下简称洪燕物业公司，后更名为沙磁房地产公司）与大连鑫利房地产开发有限公司（以下简称鑫利房地产公司，后更名为泽华房地产公司）签署了重庆市合川区南津街办事处希尔安大道6号地块“紫荆翰林苑”项目的《项目合作开发协议书》，约定双方合作开发“紫荆翰林苑”项目。2005年5�24日、12月25日，双方又签订了《协议书》、《合川紫荆翰林苑项目补充协议》，对合作开发“紫荆翰林苑”项目的相关问题进行了补充约定。2006年5月13日，双方签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》，依据该协议，鑫利房地产公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后，鑫利房地产公司就上述房屋委托对外销售。2006年6月25日，鑫利房地产公司与洪燕物业公司签订《商品房买卖合同》。
2012年，泽华房地产公司认为其已分得的房屋中有13套已由沙磁房地产公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在沙磁房地产公司的授意下，经债权人申请被人民法院采取诉讼保全或执行查封措施，使其权益受到侵害，遂向重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中法院）提起诉讼。市一中法院根据泽华房地产公司的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号《民事裁定书》，查封了沙磁房地产公司位于重庆市合川区南办处牌坊路523号的房屋。在该案审理过程中，经市一中法院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，市一中法院遂作出（2013）渝一中法民初字第00310号《民事调解书》。根据该调解书，沙磁房地产公司应于2014年9月21日前向泽华房地产公司支付1169万元。2014年11月4日，泽华房地产公司向市一中法院申请强制执行，市一中法院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第00721—1号、（2014）渝一中法民执字第00721—2号《执行裁定书》，裁定继续对沙磁房地产公司所有的房屋采取了续行查封措施。执行中，因案外人范家群提出执行异议，市一中法院于2015年10月25日作出（2015）渝一中法执异字第477号《执行裁定书》，裁定中止对重庆市合川区南办处牌坊路523号房屋的执行。
另查明，2013年1月14日，范家群与沙磁房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：沙磁房地产公司将其开发的重庆市合川区南办处牌坊路523号房屋出售给范家群。房屋建筑面积为54.5平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为479600元。2013年1月14日，范家群将购房首付款383680元缴至合川区法院案款账户。同日，沙磁公司向范家群出具交房通知，载明：“兹有你购买的合川区南办处牌坊路523号门市属于我公司现房，已具备交房条件，水电未使用，我公司现于2013年1月15日将该房交于你使用”。2013年11月12日，范家群与沙磁房地产公司签订《房屋买卖补充协议》，主要约定：范家群应协助沙磁房地产公司将首付款从合川区法院转给沙磁房地产公司，剩余房款95920元在房屋产权证办理下后再支付。2013年11月15日，合川区法院将范家群所缴纳的购房首付款383680元退还给范家群。当日，范家群即将房屋首付款383680元汇款给沙磁房地产公司。2015年10月19日，范家群将剩余房款95920元缴至市一中法院案款账户。
2015年9月17日，合川区法院就范家群起诉沙磁房地产公司要求其协助办理案涉房屋房地产权证一案作出（2015）合法民初字第061**号《民事判决书》，认定范家群要求沙磁房地产公司协助办理案涉房屋的房地产权证，法律上履行不能，故驳回范家群的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之�已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，泽华房地产公司是依据市一中法院（2013）渝一中法民初字第00310号《民事调解书》申请的金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南办处牌坊路523号房屋登记在沙磁房地产公司名下，而范家群在一审法院查封上述争议房屋之前，即2013年1月14日已与沙磁房地产公司签订了书面买卖合同，沙磁房地产公司亦在2013年1月15日已将房屋交付范家群使用，且范家群已支付全部价款，房屋未能过户并非范家群自身原因所致。合川区法院（2015）合法民初字第06146号民事判决也对上述事实予以了查明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，范家群对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。而泽华房地产公司举示的证据不能充分证明沙磁房地产公司与范家群系恶意串通签订虚假的《商品房买卖合同》，也不能证明其合法占有案涉房屋，不能达到范家群不享有足以排除强制执行的权益的证明目的。因此，泽华房地产公司的诉讼理由不能成立，一审法院对其诉讼请求不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回泽华房地产公司的诉讼请求。案件受理费80元，由泽华房地产公司负担。
本院对一审查明的�实予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案的争议焦点为：范家群对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院对此评述如下：
首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，泽华房地产公司申请人民法院于2013年1月21日对案涉房屋采取了查封措施，而�家群已在此前的2013年1月14日即与沙磁房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，沙磁房地产公司也于签订书面买卖合同的次日将案涉房屋交付范家群使用。同时，范家群在签订书面买卖合同的当日即按照《商品房买卖合同》的约定将首付购房款383680元交至合川区法院案款账户，并在合川区法院将该款退还的当日汇至沙磁房地产公司账户，剩余房款95920元亦按照人民法院的要求交付至市一中法院案款账户。案涉房屋尚未办理过户登记手续，系由于被人民法院查封所致，并非基于范家群自身的原因。综合上述事实，可以认定范家群对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，可以对案涉执行标的申请排除执行。市一中法院于2015年10月25日作出（2015）渝一中法执异字第477号《执行裁定书》，裁定中止对重庆市合川区南办处牌坊路523号房屋的执行并无不当。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法基础在于保护无过错买受人对不动产所享有的物权期待权，即无过错买受人对不动产所享有的物权期待权应当优先于一般金钱债权受到保护。该条规定买受人须在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，系为了对无过错买受人对不动产所享有的物权期待权进行时间限制，即无过错买受人所享有的物权期待权应当成立于其所对抗的金钱债权采取强制执行措施之前。因此，该条所谓“人民法院查封”应当是指金钱债权的申请执行人对执行标的所采取的查封，而不应扩大解释为包括他案的查封。在本案中，范家群与沙磁房地产公司签订书面买卖合同时案涉房屋虽已被人民法院采取查封措施，但该查封系他案查封，并非系泽华房地产公司作为�请执行人申请人民法院采取的查封措施，不能因此而认定范家群与沙磁房地产公司签订书面买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，更不能因此而认定范家群对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。泽华房地产公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
最后，范家群与沙磁房地产公司签订《商品房买卖合同》的当日根据人民法院的要求将首付购房款383680元交至合川区法院案款账户，并在合川区法院将该款退还的当日汇至沙磁房地产公司账户。范家群的上述行为均系依约履行合同义务的行为，范家群、沙磁房地产公司通过上述行为难以达到逃避公司债务之目的，且泽华房地产公司未举示充分证据证明范家群与沙磁房地产公司存在恶意串通的事实，范家群的合法权益应当受到保护。泽华房地产公司上诉认为范家群将首付购房款交至合川区法院系代沙磁房地产公司清偿债务，范家群在收到合川区法院退还的款项后支付给沙磁房地产公司存在过错，均缺乏事实和法律依据，本院对泽华房地产公司的该上诉理由不予采信。
综上所述，泽华房地产公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由大连泽华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 渝 梅
代理审判员 谭 振 亚
代理审判员 李 震
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 刘�丹