浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第910号
原告：丁x，居民。
委托代理人：赵敬。
被告：达芙妮投资（集团）有限公司。
法定代表人：陈x。
委托代理人：杨茹。
被告：达芙妮投资（集团）有限公司杭州分公司。
负责人：陈x。
委托代理人：王朝阳。
原告丁x为与被告达芙妮投资（集团）有限公司（以下简称达芙妮公司）、高x房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年4月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理。后原告申请追加达芙妮投资（集团）有限公司杭州分公司（以下简称达芙妮杭州分公司）为被告，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序并组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告申请撤回对被告高x的起诉，本院依法予以准许。原告丁x的委托代理人赵敬，被告达芙妮公司的委托代理人杨茹，被告达芙妮杭州分公司的委托代理人王朝阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丁x起诉称：被告达芙妮公司原名为“永恩投资（集团）有限公司”，于2012年9月28日变更为现名。2011年4月1日，原告与“永恩投资（集团）有限公司杭州经销部”［于2013年3月12日名称变更为“达芙妮投资（集团）公司有限公司杭州分公司”］、高x签订了房屋租赁协议一份，约定原告将位于义乌市工人西路166号2间店面、一个仓库出租给被告达芙妮杭州分公司、高x经营达芙妮品牌及被告方代理品牌经营使用，租期为5年，自2011年4月1日起至2016年3月31日止，租金前两年每年32.5万元，后三年每年33.5万元，支付方式为一年一付，提前一个月支付。之后，被告达芙妮杭州分公司、高x一直在使用上述房屋。按照租赁协议约定，2015年4月1日至2016年3月31日的租金应在2015年3月31日之前付清。但虽经原告多次催讨，被告达芙妮杭州分公司、高x始终未支付最后一年33.5万元的租金。请求判令被告达芙妮公司、达芙妮杭州分公司共同向原告支付租金人民币33.5万元及赔偿利息损失（自2015年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行之日止）。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、解除双方之间签订的租赁合同（于庭审之日解除）；二、判令达芙妮公司、达芙妮杭州分公司共同支付33.5万元的违约金。
被告达芙妮公司答辩称：诉请变更没有异议，不需要新的答辩期。1、租赁协议已于2015年3月25日实际解除。由于市场经济不紧气，租金过高，导致分公司严重亏损，不得已与原告协商寻求其他品牌合作将铺面转租，减少损失。同时达芙妮杭州分公司也多次与原告沟通，但是原告始终未予以反馈，无奈单方面解除合同。2、被告方已经于2015年3月25日口头通知原告且搬离了租赁场所，于2015年4月17日书面通知原告解约并邮寄了商铺的钥匙给原告，房租赁协议已经实际解除。如果法院认定被告方违约，要求承担违约责任，被告方认为违约金过高。原告无证据证明实际损失，请求依法予以减少。3、上述房屋租赁合同违约责任应由杭州分公司承担，总公司只承担补充赔偿责任。高x是杭州分公司的员工。4、另有1万元的押金要求抵扣违约金。搬离时，留在店面的货架是被告不要的。
被告达芙妮杭州分公司答辩称：以被告达芙妮公司的意见为准。
针对被告方的答辩，原告补充陈述：租赁协议并没有解除。被告方也从没有告知过原告要解除租赁合同，原告根据合同约定提早一个月通知被告方支付租金时，被告方从未要求解除合同，只是每次答复说要向总公司汇报支付租金的情况。被告方是否存在损失原告方不知道，但并非是原告方造成的，租金过高导致严重亏损不成立。另外，被告方并未搬离，货架还在场地，被告方如何经营或不经营与原告方无关。原告十多年来一直都是居住在江南四区，即使被告搬离了也不知道。原告在2015年4月27日收到被告邮寄的解除通知，收到后原告方才知道被告单方违约，想解除租赁合同。钥匙没有收到。合同是分公司签订的并且总公司也是认可的，责任应由总公司与分公司共同承担，不存在补充责任问题。按合同约定，1万元押金要返还必须是合同期满、费用结清，水电费被告方也没有付清，所以不符合退押金的条件。
原告丁x为了证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：
证据1、外资企业登记基本情况表（核对件）一份、变更登记情况（核对件）一份，以证明二被告的主体资格。
证据2、义乌市稠城街道向阳社区居民委员会证明（原件）一份，以证明义乌市工人西路166号房屋系原告所有的事实。
证据3、房屋租赁协议（原件）一份，以证明原告与被告方存在租赁合同关系以及被告方未按约支付租金的事实。
被告达芙妮公司、达芙妮杭州分公司的质证意见：
对证据1、2、3均无异议。
被告达芙妮公司、达芙妮杭州分公司为了支持其抗辩，向本院提供证据如下：
证据1，2015年4月17日达芙妮公司、高x出具的解约通知书（复印件）及归还铺面钥匙EMS快递单存根（原件）及查询信息（打印件）各一份，以证明被告方书面告知原告解除《房屋租赁协议》及归还铺面钥匙，《房屋租赁协议》已经实际解除。
证据2，被告于2015年3月25日撤场后拍摄的相关撤场相片（打印件）六张，以证明被告已经于2015年3月25日撤离了租赁场地，《房屋租赁协议》已经实际解除。
证据3、押金收条（原件）一份，以证明存在押金可以抵扣的情况。
原告丁x的质证意见：
证据1，解约通知书原告是在2015年4月27日收到的，铺面的钥匙没有收到过，归还钥匙要双方办理过交接手续，单凭邮寄的EMS快递不能证明钥匙已经归还，该份解约通知书也不能够达到被告的证明目的，被告方作为合同的违约方无权要求解除合同。通知书当中“鉴于……”部分也不是事实。这份解约通知书可以证明被告方单方面恶意违约的事实。
证据2、真实性没有异议，但是不能够达到被告的证明目的。照片当中门口关着并不能证明租赁合同已经解除。原告将房屋出租给被告方，至于被告方如何使用房屋及是不是开门经营是被告方的事情。
证据3，真实性没有异议。但按合同约定1万元水电押金是要在合同期满费用结清后无息退还。目前是被告方恶意违约想要解除合同，合同提前解除并不符合合同期满的约定，所以被告方无权要求返还水电押金。
出示本院摄制的涉案房屋现状照片一组。
原告的质证意见：没有意见。可以证明至今房屋没有腾空。
二被告的质证意见：照片中的货架及装饰都是被告方不要的，原告不愿意与我方办理交接。
根据原、被告双方的举证、质证意见及证据审核认定的有关规则，本院对上述证据认定如下：
原告提供的证据1-3，二被告均无异议，本院对证据1、3的证明效力予以确认，对证据2的真实性予以确认。
被告提供的证据。证据1的真实性均予以确认，可以证明被告方于2015年4月23日向原告邮寄了解约通知书，原告于2015年4月27日收到的事实，但仅凭在邮寄EMS面单中注明内件品名有“铺面钥匙”，不能证明被告方已同时寄送了涉案店铺的钥匙还于原告。证据2、3，原告认可其真实性，本院确认其真实性。
本院摄制的照片，本院确认其证明效力。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
2011年4月1日，原告丁x（甲方）与高x签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：1、甲方同意将位于义乌工人西路166号使用面积2间、一个仓库平方米的房屋出租给乙方，从事商业活动，经营达芙妮品牌及乙方代理品牌。2、租期为五年，自2011年4月1日起至2016年3月31日止。租赁期满，乙方有优先续租权。3、租赁期限届满前1年，双方应就续约达成共识，并签订续约合同。4、上述房产年租金为前2年32.5万元／年，后3年35.5万元／年，支付方式为年付，提前一个月支付，若付款日为节假日，则顺延至节假日结束后的第一个工作日。……19、租赁期间，如遇不可抗力确需终止协议的，双方均应服从，终止协议的有关事项由双方协商解决并妥善处理。20、甲方提前解除合同或因甲方违约而导致本协议终止的或因甲方债务等原因造成乙方无法正常经营（乙方有权单方终止合同），甲方除赔偿乙方未分摊完毕的装修费用外还应退还预收乙方的租金、保证金，同时支付相当于1年租金金额的违约金。若甲方所支付违约金不足以弥补乙方实际损失的，乙方有继续追偿的权利。乙方单方提前解除合同，乙方支付1年租金金额的违约金。……24、其他约定：房产税由甲方承担，水电押金壹万元合同期满费用结清无息全额退还乙方。……上述协议乙方签字处还加盖了永恩投资（集团）有限公司杭州经销部的公章。2011年4月17日，原告出具收条一份，载明收到达芙妮水电押金壹万元整。
2012年9月28日，永恩投资（集团）有限公司变更名称为达芙妮投资（集团）有限公司。2013年3月12日，永恩投资（集团）有限公司杭州经销部变更名称为达芙妮投资（集团）有限公司杭州分公司。
2015年4月17日，被告达芙妮公司向原告邮寄了一份《关于提前解除﹤房屋租赁协议﹥的通知》，主要内容为：由于市场经济不景气，外加上原告提供的铺面租金过高，导致被告经营严重亏损，不得已协商解除房屋租赁协议。被告方已多次与原告沟通希望双方协商结束《房屋租赁协议》，同时协助原告寻求其他品牌合作将租赁铺面转租，以减少经济损失，但原告方始终未予反馈。现被告通知原告《房屋租赁协议》于2015年3月26日起解除，被告将停止向原告支付之后的房租及其他相关费用。请原告方于2015年3月26日之后寻求其他品牌合作将租赁铺面转租，以减少经济损失。原告于收函及房屋钥匙后，代表被告方已经做好铺面的相关交接工作。
原告于2015年4月27日收到上述通知。
至2015年6月29日庭审当天，涉案房屋未清空，留有货架及部分装潢。被告达芙妮杭州分公司认可高x系公司员工。
本院认为：高x与原告签订的《房屋租赁协议》，被告达芙妮杭州分公司认可高x系公司员工，且协议中加盖了被告达芙妮杭州分公司前身永恩投资（集团）有限公司杭州经销部的公章，故本案房屋租赁合同的双方为原告和被告达芙妮杭州分公司。该合同系双方当事人的真实意思表示，也无导致合同无效的情形，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。而达芙妮杭州分公司作为达芙妮公司的分公司，不具有法人资格，其责任应由达芙妮公司承担。本案的争议焦点在于合同的解除及违约责任的认定。（一）关于合同的解除。被告达芙妮公司向原告发送关于提前解除房屋租赁协议的通知，认为因涉案房屋的租金过高，寻求双方协商一致解除合同未果故单方通知房屋租赁合同于2015年3月26日起解除并停止支付房租及相关费用，但双方租赁协议中并未约定达芙妮公司在前述情形下享有合同解除权，其陈述的情形也不符合法定解除合同的条件，故上述通知并不发生解除合同的效力。原告认为根据合同的约定，被告达芙妮公司应于2015年3月31日之前付清当年的租金，故上述通知应视为被告达芙妮公司明确表示不履行自己的到期债务。原告于2015年4月27日收到上述通知，而原告于2015年4月7日就诉至本院要求被告方支付租金并赔偿利息损失，从2015年4月27日至庭审前，原告并未提出解除合同，故本案合同在前述期间并未解除。至庭审，原告请求变更诉讼请求为解除合同，可以认定原、被告双方就解除合同达成一致意见。故本案房屋租赁合同应于2015年6月29日解除。（二）关于违约责任。双方在租赁协议第20条约定，被告达芙妮公司单方提前解除合同需支付1年租金金额的违约金。根据上述关于合同解除的分析，本案系由于被告达芙妮公司违约导致合同提前解除，被告达芙妮公司应按约支付1年的租金金额即33.5万元的违约金。现被告方认为违约金过高，请求予以减少。本案系因被告方违约导致合同解除，合同的解除时间为2015年6月29日，且双方均认可房屋租金的市场行情下跌，原告解除合同后另行出租也需要时间和成本，综合上述各方面情况，被告达芙妮公司应支付的违约金本院酌情调整为20万元。综上，原告合理合法的诉请，本院予以支持。至于1万元的押金，双方对返还条件作了约定，现无证据明确可予以返还的金额，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：
一、原告与被告达芙妮投资（集团）有限公司杭州分公司于2011年4月1日签订的《房屋租赁协议》于2015年6月29日解除。
二、被告达芙妮投资（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁x违约金人民币20万元。
三、驳回原告丁x的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6325元，由原告丁x负担2025元，由被告达芙妮投资（集团）有限公司负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币6325元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 吴新辉
代理审判员 吴晨播
人民陪审员 张品晶
二〇一五年七月二十四日
代书 记员 王康丽
【附注】
（2015）金义民初字第910号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
4、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
5、《中华人民共和国合同法》一百零七条规定：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
6、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
7、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
8、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
9、《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。