广西壮族自治区兴业县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民二初字第152号
原告（反诉被告）周红，女，汉族。
委托代理人徐建海，广西业丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）梁霖，男，汉族。
委托代理人廖建强，广西广盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）周红诉被告（反诉原告）梁霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成由审判员梁拔南担任审判长，审判员黎永芳、人民陪审员罗晓参加的合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。书记员梁艳担任记录。原告（反诉被告）周红的委托代理人徐建海，被告（反诉原告）梁霖的委托代理人廖建强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周红诉称，原告及其丈夫周智林经过房产经纪方介绍，知道被告有意出让其位于玉林市东盛华府商住小区7栋2单元2004号房产，经三方在场协商，双方确定以上房产以60万元成交价转让。为此，三方于2014年12月6日签订了《房屋转让及经纪合同书》，根据合同约定，原告于当天支付了第一次房屋转让款27万元给被告，被告也出具收据给原告收执。原告支付第一次转让款后，按约定被告必须在2015年1月6日前还清该房产在银行的抵押贷款并注销抵押登记，经买方查证后，原告再支付第二次转让款23万元给被告，但至2015年1月6日时被告以在外地出差为由，没有提供其还清该房产银行贷款及注销抵押登记的有关凭证给原告查证，原告还是先转帐给经纪方9万元转交被告，但被告却要求原告必须在当日一次性支付23万元，原告未按此要求支付后，被告就叫经纪方把9万元退回给原告。原告见被告提出这种无理要求后，也严格要求被告按合同约定，必须把银行贷款还清并办理解除抵押手续后交由原告查证才愿意交付第二次转让款23万元给被告。但被告不但不提供以上相应材料给原告查证，反而认定原告已构成违约，2015年1月7日提出要求原告支付违约金2万元后才同意继续履行合同。之后在经纪方及原告多次与被告电话和发信息沟通后，被告还是坚持要求原告支付违约金1万元才同意继续履行合同。原告为了解决问题，继续履行合同，通过经纪方约被告按约定再给其五个工作日至2月13日去办理取销抵押手续并提供查证后，原告当即一次性支付第二次转让款23万元给被告。但到了2015年2月12日被告发信息给原告，还是坚持要求原告支付违约金1万元。因被告再次无理要求及违约行为，诉讼请求法院1、判令解除原告与被告于2014年12月6日签订的《房屋转让及经纪合同书》；2、判令被告梁霖即时退还已付购房款27万元及支付违约金给原告；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述在举证期限内向本院提供的证据有：1、身份证、结婚证、房产证复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格及基本情况，与周智林属夫妻关系和现住址；2、被告身份证复印件1份，证明被告的诉讼主体资格及基本情况；3、房屋转让及经纪合同书，证明原告与被告经经纪公司介绍，于2014年12月6日签订了房屋转让及经纪合同。合同中第四条第2项已明确原告支付第一笔购房款被告必须还清该房的银行按揭贷款并注销抵押登记后，原告才支付第二笔购房款。但被告并没有按以上约定，履行其义务，为此已构成违约；4、收据2份，证明原告已按合同约定支付了第一笔购房款27万元及经纪公司的佣金5000元，说明原告已履行其规定的义务；5、工商银行转账凭证及历史明细清单，证明原告已于2015年1月6日转账9万元给经纪公司，但被告不同意收取，叫经纪公司退还该9万元给原告，历史明细清单，证明原告为履行本案的第二次付款义务准备了规定的款项；6、手机短信记录内容，证明被告不但不履行其还清该房银行贷款及注销抵押登记的义务，却要求原告一次性支付第二笔购房款，并要求原告支付违约金10000元，否则提出解除合同，说明被告的行为已构成违约。7、收据及房产证明，证明被告提出解除合同后，原告把该房的钥匙交还给经纪公司及说明该房产的现状；8、录音材料，证明原告为履行本合同，经多次向被告提出只要其在2015年2月13日前把贷款还清及办理注销抵押登记手续后，原告即时一次性支付第二笔购房款给被告的录音；9、情况说明，证明当时交易的经过和事实。
被告梁霖辩称，被告与原告于2014年12月6日签订了一份《房屋转让及经纪合同书》，由被告将合同项下的房屋卖给原告，该合同第四条第1款约定：购房首付款共计人民币27万元含定金，第2款约定：买卖双方在签署本合同当日算起一个月内即2015年1月6日前买方付款人民币23万元给卖方。但是原告在约定的上述时间内并未支付第二次房款给被告，直到现在都没有支付该款给被告，原告的行为已明显构成违约，而被告没有违约，不存在承担违约责任的问题。原告向法院起诉要求解除合同，被告同意解除合同并返还除定金以外的购房款给原告。但因原告已根本违约，其无权要求返还定金，应驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解及为其反诉陈述在举证期限内提供的证据有1、房屋转让及经纪合同书、原、被告的身份证，证明该合同的权利义务内容，双方当事人的身份情况、诉讼主体资格；2、个人购房借款担保合同、偿还贷款及注销抵押登记的凭证，证明本人已偿还贷款及注销抵押登记的事实。
反诉原告梁霖诉称，被告与原告于2014年12月6日签订了一份《房屋转让及经纪合同书》，由被告将合同项下的房屋卖给原告，合同第四条第1款约定：购房首付款共计人民币27万元含定金，第2款约定：买卖双方在签署本合同当日算起一个月内即2015年1月6日前买方付款人民币23万元给卖方。但是原告在约定的上述时间内并未支付第二次房款给卖方，直到现在都没有支付该款给被告，反诉被告的行为已明显构成违约，反诉原告同意解除合同并返还除定金以外的购房款给反诉被告。但因反诉被告已构成根本违约，其无权要求返还定金。根据担保法第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，本合同的标的额为60万元。因此，反诉原告请求法院判决反诉被告已付的定金人民币12万元归反诉原告所有及本案的诉讼费用由反诉被告负担。
反诉被告周红辩称，由于反诉原告的违约造成合同无法继续履行，违约责任应由反诉原告承担，反诉原告提出反诉没有事实及法律依据，请法院驳回反诉请求。
经庭审质证，本院认证如下：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、2、7的真实性和证明内容没有异议，本院对各方无异议的证据依法予以认定。被告对原告提供的证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为应是被告先支付第二笔购房款，被告才办理解押手续。本院认为，该合同书上约定原告在2015年1月6日支付第二笔购房款23万元的前提条件为被告需还清银行的按揭贷款，未约定办理注销抵押手续，即注销抵押手续不是支付第二笔款的必要条件，而被告在2015年1月4日已还清贷款，被告已履行其义务，原告在约定的时间当天不履行其支付第二笔购房款的义务，故被告的异议成立。被告对原告提供的证据4的真实性没有异议，但对证明问题有异议，认为原告没有支付第二笔购房款就不能说已履行义务。对此，本院认为，原告的此份证据仅说明原告已支付第一笔购房款及佣金的事实，履行支付第一笔购房款的义务，故原告的证据具有证明力。被告对原告提供的证据5的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为被告在2015年1月6日只交给中介9万元，没有按照约定交给中介23万元，到了2015年1月23日原告的帐户有23万元，这是逾期后的事情，被告不知此款项的用途，原告不一定支付此款项给被告。对此，本院认为，原告的此份证据仅反映2015年1月6日至3月28日期间原告的银行帐户变动情况，不能确定原告是否支付该款给被告，故被告的异议成立。被告对原告提供的证据6的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为从原告的短信可以看出，2015年1月6日原告只有9万元，没有23万元，他并没有为支付第二笔购房款做好准备，也不准备把第二笔购房款支付给被告，是原告违约。对此，本院认为，该份证据反映出2015年1月6日原告未支付第二笔购房款后双方协商情况，但最后被告并不同意此协议，而原告没有其他相应的证据佐证双方已达成延期交款的协议，故原告的证据不具有证明力。被告对原告提供的证据8的真实性无法确定，对证明内容有异议，认为此录音无法证明原告的主张，2015年1月6日原告只准备了9万元，没有准备到23万元，应该是先交第二笔款23万元才注销抵押手续，双方也没有达成一致补充意见。对此，本院认为，该录音资料不能直接确定其真实性，且原告没有其他相应的证据证实双方已达成延期支付第二笔款的协议，故此证据不具有证明力。被告对原告提供的证据9的真实性无异议，但对内容的真实性有异议，认为第一是原告先支付第二次房款，被告才解除抵押手续，而不是被告先注销抵押手续才付款，第二双方除了签订《房屋转让及经纪合同书》以外没有其他协议。对此，本院认为此份证据为原告调取，证据内容所反映的事实与原、被告的陈述部分不相符，故对此份证据本院依法不予以认定。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1的真实性及证明内容无异议，本院对双方无异议的证据依法予以认定。原告对被告提供的证据2的真实性无异议，对还款时间和注销时间也没有异议，但是被告没有按照合同约定的时间注销抵押，还款手续在2015年1月6日的时候也没有交给我方查证。对此，本院认为合同约定支付第二笔购房款23万元的前提条件为被告需还清银行的按揭贷款，而未约定同时办理注销抵押手续，故反诉被告的异议不成立。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年12月6日，原告周红经广西信翔置业投资有限公司介绍，与被告梁霖签订了《房屋转让及经纪合同书》，该合同约定：原告（买方）通过经纪方向被告（卖方）购买位于玉林市东盛华府商住小区7栋2单元2004号房产（建筑面积为131.79平方米）；转让成交价为人民币60万元；付款方式：1、购房首付款共计人民币27万元含定金，在买卖双方签署本合同时由买方支付给卖方或存入卖方指定的帐号，卖方须开具收款证明给买方。2、购房余款人民币33万元分两次付清给卖方，买卖双方在签署本合同当日算起一个月即2015年1月6日前买方付款人民币23万元给卖方（注：卖方在收到第二次房款23万元需还清银行的抵押贷款，买方查证后支付房款，卖方在收到房款当天，将该房产的相关手续交由买方保管，购房余款10万元在领取以买方名字登记的《房屋所有权证》当天以现金方式支付给卖方或存入卖方指定帐户。违约责任1、买方如违约不购买该房产，不按约定条款支付房款，则已付房款不退还，卖方无需赔偿该房产的一切装修费用；2、卖方违约不出售该房产给买方，不按合同条款办理相关产权过户手续，需双倍返还已付款给买方，另一次性赔偿买方装修费用人民币20万元。此合同签订当日，原告按合同约定支付房产首付款（含定金，但未明确定金的具体数额）27万元给被告，并交付购房服务佣金5000元给广西信翔置业投资有限公司。2015年1月4日被告梁霖一次性还清中国工商银行294774.44元购房贷款，2015年2月10日，玉林市住房和城乡规划建设委员会对该房产作出预购商品房抵押预告登记注销手续。上述还贷及注销抵押手续被告未在合同约定的时间内交给原告查证。原告于2015年1月6日通过中国工商银行以转帐方式支付9万元给广西信翔置业投资有限公司转交被告，被告拒收此笔款项。此后，原、被告及经纪公司三方就此事进行协商但未达成协议。为此，原告诉讼请求法院1、判令解除原告与被告于2014年12月6日签订的《房屋转让及经纪合同书》；2、判令被告梁霖即时退还已付购房款27万元及支付违约金54万元给原告；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告同时提起反诉请求法院判决反诉被告已付的定金人民币12万元归反诉原告所有及本案的诉讼费用由反诉被告负担。
本院认为，原、被告在广西信翔置业投资有限公司介绍下签订的《房屋转让及经纪合同书》是双方真实意思表示，没有违反有关法律的规定，此合同为合法有效的合同。在履行合同的过程中，原告以被告仅还清贷款未办理注销抵押登记手续为由，在合同约定的时间即2015年1月6日当天仅交9万元房款给经纪公司转交被告，这与合同要求的一次性支付第二次房款23万元不符，本院认为办理注销抵押登记手续不是合同约定支付第二笔款的必要条件，故原告的行为已构成违约。被告虽按合同约定于2015年1月4日还清银行的抵押贷款，但其未把该还贷的手续在合同约定的时间内交给原告查证，被告的行为亦构成了违约。原告请求解除原告与被告于2014年12月6日签订的《房屋转让及经纪合同书》，被告在庭审中亦表示同意解除，且解除合同没有损害他人的合法权益及国家集体的利益，故本院依法予以解除上述合同。原告已支付的第一笔购房款27万元，合同中虽注明包含定金，但未明确定金的具体数额，视为约定不明，故原告要求被告返还购房款27万元的请求本院依法予以支持。对原告要求被告支付违约金54万元的问题，因在本案中原告有违约行为，故原告要求被告支付违约金的请求本院依法不予以支持。对于本诉诉讼费用负担问题，本院根据合同履行程度及双方违约情况综合考虑，确定本诉受理费5350元及财产保全费2020元，由原、被告各负担一半。对于被告反诉请求原告已付的定金12万元归其所有的问题，本院认为，合同约定定金不明，本案中被告也存在违约行为，故被告要求按合同标的总额60万元的20%计算即12万元作为定金反诉要求原告已付的定金人民币12万元归其所有不符合法律规定，本院依法不予以支持。反诉受理费2600元由败诉方即反诉原告梁霖负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告周红与被告梁霖于2014年12月6日签订的《房屋转让及经纪合同书》；
二、被告梁霖应退还原告周红购房款27万元；
三、驳回原告周红要求被告梁霖支付违约金54万元的请求；
四、驳回反诉原告梁霖要求反诉被告周红已付定金12万元归其所有的请求。
本案本诉受理费5350元，由原告周红负担2675元，被告梁霖负担2675元，财产保全费2020元，由原告周红负担1010元，被告梁霖负担1010元；反诉受理费2700元，由反诉原告梁霖全部负担。
上述债务，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件本诉受理费5350元，反诉受理费2700元合计8050元（受理费户名：玉林市财政局，账号：20-401001040008677，开户行：农行广西玉林分行营业部），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁拔南
审 判 员 黎永芳
人民陪审员 罗 晓
二〇一五年十月十九日
书 记 员 梁 艳