广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第947号
原告：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市禅城区。
负责人：温兆强。
委托代理人：许彦斐，系广东翔信律师事务所律师。
被告：余玉燕，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××。
委托代理人：刘宝平，系广东龙浩律师事务所律师。
原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司与被告余玉燕居间合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法适用简易程序于同年9月10日、10月26日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人许彦斐、被告的委托代理人刘宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告委托原告代理购买位于佛山市南海区×××号别墅房（下简称“该物业”），并向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，约定：如原告成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费103000元，每逾期一日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响代理费的支付。经原告促成，原告、被告与卖方三方于2014年5月29日，就买卖该物业之事签订了《房地产买卖合同》，合同约定成交价为3770000元，原告已促成被告与卖方签订合同，被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费，被告已知悉并同意按《买卖代理支付承诺书》执行，纠纷由该物业所在地人民法院管辖。原告已成功促成被告与卖方签订买卖合同，但房地产咨询及买卖代理费103000元被告至今未付。为此，请求判令：1、被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费10300元，违约金10300元（违约金以10300元为本金从2014年5月29日起按日千分之五计至清偿完毕之日止，以10300元为限）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2014年5月29日，被告在原告分店经理谢××的安排下，与原告签订《定金支付及要约发出委托书》、《买卖代理费支付承诺书》。当天应谢××要求给耿××支付50000元作为购房定金，支付方式为自带现金37000元，从卡上取现6000元，给谢××账户转账7000元。耿××出具了50000元定金收据。2014年6月4日，应谢××要求被告给谢××账户转账70600元用于支付定金余额及原告房地产咨询及买卖代理费。卖方向原告出具了50000元的定金余额收据，收据日期倒签为2015年5月29日，另20600元由谢××出具收据，载明收取款项为咨询费，实际为房地产咨询及买卖代理费。6月底，在谢××的安排下，被告与耿××签订《房地产买卖合同》。7月16日，又应谢××要求，被告向谢××账户转账100000元用于支付原告房地产咨询及买卖代理费。被告已多支付了房地产咨询及买卖代理费给原告，应驳回原告诉讼请求。即使被告欠付房地产咨询及买卖代理费，但原告请求违约金数额过高，请求法院予以调整。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证复印件各1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、被告身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3、房地产买卖合同原件1份，用以证明原、被告之间居间合同关系，原告已成功促成卖方与被告签订房地产买卖合同，按约定履行居间义务。
4、买卖代理费支付承诺书（买方）原件1份，用以证明被告应于原告促成其与卖方达成买卖合同当日全额支付代理费103000元及关于违约金的约定。
5、房地产权证复印件1份，用以证明涉讼房屋签约时的产权情况。
6、公证书复印件1份，用以证明代理人耿××有合法授权。
7、收款证明复印件2份，用以证明被告在签订合同后向卖方支付定金100000元。
8、银行卡复印件1份；
9、中国农业银行银行卡交易明细清单原件3页。
证据8、9，用以证明2014年6月4日谢××将代收被告的50000元转账给业主；2014年7月17日谢××将代收被告的100000元楼款分两次、每次50000元转账给业主。
10、补充协议书原件1份，用以证明被告于2014年7月16日支付100000元的款项是因为买卖双方达成变更合同的合意，该100000元的款项性质为房款；业主在收到该100000元款项后同意签订补充协议，将买卖双方交易递件时间延迟至2014年8月10前。
11、2014年7月17日收款证明原件1份；
12、刻录光盘1张；
13、录音笔录打印件1份。
证据11-13，用以证明业主在2014年7月17日收到谢××代被告转付的100000元；业主在本次交易中共计收到20万元款项，收款方式均是通过谢××转付，其中转账的款项是由谢××中国农业银行的银行卡转出，业主没有收到过其余由被告支付的款项；本次交易中止的原因是被告支付20万元后就失去联系，被告应承担相应的违约责任。
14、情况说明原件1份，用以证明谢××已将代收被告的款项以转账方式支付予业主，该款项性质为房款而非房地产咨询及买卖代理费；业主收取上述款项并签订补充协议后，因无法联系被告，导致交易中止。
15、员工入职声明原件1份；
16、前线业务人员离职申请表原件1份；
17、谢××身份证复印件1份。
证据15-17，用以证明谢××的身份信息，以及在原告任职期间为2013年7月9日起至2015年6月22日止。
经质证，被告对原告出示的证据1-6无异议。对证据7真实性无异议，但其中定金余额的收据为倒签日期，实际支付时间为2014年6月4日。对证据8有异议，无法核实银行卡的户主为谢××。对证据9真实性无异议，但认为无法证实该款项的转账对象为房屋出卖方，且2014年7月17日转账款项性质并非购房款，认为该款为房地产咨询及买卖代理费，被告与出卖方未实际交易，原告收取高额房地产咨询及买卖代理费不合理，谢××自行将该款转给业主，为其工作失误。对证据10有异议，被告并未参与该证据的签订。对证据11有异议，被告并未见过该证据，且认为如该证据为真实，原件应由被告持有。对证据12、13有异议，被告未参与该对话，无法核实其真实性，对话内容与事实不符，通话中记录被告已交定金及首期款，事实上被告从未缴纳首期款，被告也一直在佛山，从未失去联系。对证据14有异议，认为说明人未作为证人出庭作证。对证据15真实性无异议。对证据16有异议，认为谢××早于2015年6月22日离职。对证据17有异议，没有原件予以核对。
诉讼中，被告举证如下：
1、定金支付及要约发出委托书原件1份，用以证明双方存在委托关系。
2、收款证明原件2份，用以证明被告向卖方支付了定金100000元。
3、收据原件1份；
4、名片原件1份。
证据3、4，用以证明被告已向原告支付房地产咨询及买卖代理费20600元。
5、自动提款机客户通知书原件2份；
6、中国工商银行自助终端凭条原件1份；
7、理财金账户历史明细清单原件1份。
证据5-7，用以证明被告向原告支付了定金余额50000元。
8、户口历史交易明细表原件1份，用以证明被告向原告支付了房地产咨询及买卖代理费100000元。
9、证人证言、陈××身份证复印件各1份，用以证明谢××为被告的员工。
经质证，原告对被告出示的证据1、2真实性无异议，但该证据上的谢××签名与原告证据4、被告证据3上的签名并不一致，原告不认可定金余额收据日期倒签的说法。对证据3有异议，原告无法核实是否为谢××出具，收据上并未明确载明涉讼房屋的地址，也未载明是因促成涉讼房屋交易产生的佣金，即使收据为谢××出具，也与本案无关。对证据4无异议。对证据5真实性无异议。对证据6真实性无异议，对关联性有异议，证据载明用途为还款，不排除被告与谢××之间存在其他债权债务纠纷，也不能证明该款用作支付定金或房地产咨询及买卖代理费。对证据7真实性无异议，对关联性有异议，其中各3000元的两笔款项是以取现形式提前，取款用途无法证明，7000元的款项没有显示收款账户，无法证明与本案有关。对证据8真实性无异议，对关联性有异议，2014年被告转账给谢××的70600元及2014年7月16日转账给谢××的100000元无法证明与本案有关，原告无法确认收款人谢××与原告的员工谢××为同一人。对证据9真实性无异议，原告确认谢××为原告员工，也为经办涉讼房屋买卖的经纪人。
经审查，原告提供的证据1-6、9、15及被告提供的证据1、2、4-9，相对方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据7中显示为定金余额50000元的收款证明，结合双方陈述及银行流水等证据，可证实该款实际支付时间为2014年6月4日，本院对此予以确认。除此之外，本院对该项证据的真实性予以确认。原告提供的证据8、9可相互印证，本院对其真实性亦予以确认。原告提供的证据10、11均为原件，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据12、13为录音资料，录音时间、对象不明，本院对其证明力不予确认。原告提供的证据14将结合本案具体情况进行综合认定。原告提供的证据15-17可相互印证，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据3为原件，与原告提供的证据14部分陈述相吻合，本院对其真实性予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
涉讼房屋位于南海区×××号别墅，登记权属人为案外人郭××。经广东省佛山市南海公证处公证，郭××于2013年9月3日出具《委托书》，委托耿××代为出售涉讼房屋及收取房款等，委托期限自2013年9月3日起至2018年9月2日止。
被告与原告签订一份《定金支付及要约发出委托书》（NO.0008087），约定经受托人介绍及协助，委托人察看过涉讼房屋并有购买上述物业的意向，委托受托人向上述物业的所有权人即卖方发出要约。
2014年5月29日，被告余玉燕与原告签订一份《买卖代理费支付承诺书（买方）》，载明被告委托原告代理购买涉讼房屋，原告为被告提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表被告与卖方进行反复蹉商、议价，如原告成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共103000元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。在该《买卖代理费支付承诺书（买方）》下方注明经纪方未授权任何经纪个人收取代理费、税费、定金、房款或其它任何交易款项，切勿擅自向未持有满堂红公司财务专用章或发票专用章的收据或发票的任何经纪支付任何款项。（上述条款以下简称为“经纪方提示”）。
案外人耿××以郭××名义（卖方）与被告（买方）签订一份《房地产买卖合同》，约定买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，买卖双方应买卖涉讼房屋的所有交易条件达成一致，成交价为3770000元，定金50000元买方在签署合同当天支付，定金余款50000元，买方须在2014年6月10日前支付给卖方。双方同意于2014年7月1日前办理交易过户手续。首期房款（含定金）1508000元在房管部门受理交易递件当天支付。尾期房款2262000元在房屋交付使用当天支付。该合同下方亦注有经纪方提示条款。
2014年5月29日，耿××出具收据，确认收到被告交来涉讼房屋定金50000元。
同年6月4日，原告通过银行向经办该房屋买卖交易的被告员工谢××汇款70600元。同日，谢××通过银行向卖方汇款50000元。
耿××出具收据（落款时间署为2014年5月29日），确认收到被告交来涉讼房屋定金余款50000元。
2014年6月13日，谢××出具收据，确认收到被告咨询费20600元。
同年7月16日，被告再次通过银行向谢××汇款100000元。
次日，谢××通过银行再次向卖方汇款100000元。同日，耿××出具《收款证明》及《补充协议书》，确认收到原告涉讼房屋部分楼款100000元，并同意将涉讼房屋交易递件时间延迟至2014年8月10日前。
诉讼中，被告确认其第一笔定金50000元中的43000元通过现金向卖方支付，其余7000元通过银行向谢××转账，由谢××转交卖方。原告确认被告于2015年6月4日向谢××转款中的部分款项20600元为房地产咨询及买卖代理费。
本院认为，原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为居间人，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。原告已促成被告与卖方就涉讼房屋交易订立合同，可认定原告已履行主要居间义务，被告应依《买卖代理费支付承诺书》约定向原告支付代理费103000元。
被告辩称其已向谢××转款的120600元均为房地产咨询及买卖代理费，对此，本院分析如下，对于2014年6月4日被告向谢××的汇款20600元，原告已确认为房地产咨询及买卖代理费，对此本院予以确认。对于2015年7月16日被告向谢××的汇款100000元，首先，根据已查明的事实可知谢××已将该款作为部分购房款转至卖方账户，卖方亦已出具收据确认收到该笔楼款，故该笔款项实质是购房款并非房地产咨询及买卖代理费。其次，从买卖双方的交易习惯来看，无论是第一次支付的部分定金还是定金余额均由被告向谢××转账汇款，再由谢××代为转交款项予卖方的行为，其第三笔款项100000元亦由被告先行向谢××转账汇款，再由谢××转账至卖方符合上述交易习惯。再次，原、被告双方约定的房地产咨询及买卖代理费为103000元，在被告明知已支付房地产咨询及买卖代理费20600元的情况下，仍然再超额向谢××支付房地产咨询及买卖代理费100000元，有悖常理。综上，本院认定被告于2014年7月16日向谢××转账支付的100000元实质为谢××代卖方收取的涉讼房屋购房款，被告仅向原告支付房地产咨询及买卖代理费20600元，故被告尚应向原告支付房地产咨询及买卖代理费82400元（103000-20600元），原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。双方因被告已支付的款项是否属于房地产咨询及买卖代理费发生争议，需经司法诉讼方能最终确定结付金额，原告主张被告承担违约责任理据不足，本院不予支持。至于原告辩称该20600元房地产咨询及买卖代理费尚未实际收取问题，属原告与谢××之间的内部关系，应由其双方另行结退，本院本案中不作审查处理。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告余玉燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房地产咨询及买卖代理费82400元予原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司。
二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取为2195元（原告已预交），由原告负担1265元，由被告负担930元，被告负担的受理费份额应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。对原告多预交的受理费930元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一五年十一月二十七日
书记员 彭标文