内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民终字第00608号
上诉人（一审被告）内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区住房和城乡建设局（以下简称海拉尔区住房和城乡建设局），住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人段绍刚，局长。
委托代理人周宇，内蒙古典威律师事务所律师。
上诉人（一审被告，反诉原告）刘文书，男，汉族，退休，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人陈国新，内蒙古乌恩律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）姜海成，男，汉族，退休，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
被上诉人（一审原告，反诉被告）姜海生，男，汉族，退休，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
被上诉人（一审原告，反诉被告）姜双义，女，汉族，退休，现住黑龙江省哈尔滨市。
被上诉人（一审原告，反诉被告）姜美义，女，汉族，退休，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
四被上诉人共同委托代理人苏景才，内蒙古尤树柴律师事务所律师。
上诉人海拉尔区住房和城乡建设局、上诉人刘文书因确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院作出的（2014）海民初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，组成由审判员栾雪担任审判长，审判员傅玺发、李光参加的合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案，上诉人海拉尔区住房和城乡建设局的委托代理人周宇，上诉人刘文书的委托代理人陈国新，被上诉人姜海成、姜海生，被上诉人姜海成、姜海生、姜双义、姜美义的共同委托代理人苏景才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，位于呼伦贝尔市海拉尔区向华办夹信子顺河街XX号（原夹信子东二道街X号）的房屋，一直由原告谷某某的丈夫姜某某（已去世）用于经营商店。1958年公私合营时，原海拉尔市蔬菜果品公司购买该房后，于1984年12月5日将该房以1500元的价格又卖给姜某某，并作转账处理。原海拉尔市地政管理办公室于1986年12月为谷某某颁发了《城市土地使用证》，同年，原海拉尔市向华办事处于为谷某某颁发了《临时建筑用地许可证》。1990年3月20日，被告刘文书的母亲毕某某（已去世）与原海拉尔市房产管理局（现更名为住建局）签订了《直管房产（旧房）出售协议书》，购买了向华办夹信顺河街X号房产，并办理了产权人为毕某某的1000XXX号房屋所有权证。原海拉尔市房产管理局在与毕某某签订《直管房产（旧房）出售协议书》时，没有该房屋为直管房的相关档案证明。毕某某于1997年12月30日去世，被告刘文书继承了该房产。2010年8月25日，原告谷某某与满洲里佳润房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，将夹信子二道街X号房屋及其附属物（包括搬迁费、过渡费、营业补偿等），产权调换为海拉尔区夹信子三道街碧海金城小区X号楼X号门市，面积为50平方米，该房屋现由原告占有、使用。
被告刘文书及其母亲毕某某在办理1000XXX号房屋所有权证后，一直未对该房屋进行管理、使用。2008年6月，原告谷某某得知该房屋已由毕某某办理了房屋所有权证，于2009年2月12日提起行政诉讼，要求撤销被告海拉尔区住房和城乡建设局为毕某某颁发的1000XXX号房屋所有权证。海拉尔区人民法院于2009年5月7日作出（2009）海行初字第1号行政判决书，撤销了原海拉尔区建设局于1990年3月29日颁发的产权人为毕某某的1000XXX号房屋所有权证。被告刘文书不服，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院，该院于2009年8月11日作出了（2009）呼行终字第17号行政判决书，驳回上诉，维持原判。刘文书不服终审判决，向呼伦贝尔市中级人民法院提出再审申请，该院于2011年7月6日作出（2011）呼行监字第4号《驳回再审申请通知书》。刘文书仍不服，提出申诉。呼伦贝尔市中级人民法院于2012年12月13日，作出（2012）呼行再终字第2号行政裁定书，撤销了呼伦贝尔市中级人民法院（2009）呼行终字第17号行政判决及海拉尔区人民法院（2009）海行初字第1号行政判决，发回海拉尔区人民法院重新审理。海拉尔区人民法院于2013年7月9日作出（2013）海行初字第1-1号行政裁定书，裁定驳回原告谷某某的起诉。该裁定书现已发生法律效力。原告谷某某针对该争议的房屋，于2014年5月30日，向海拉尔区人民法院提起民事诉讼。
另查明，原告谷某某与其丈夫姜某某（已去世）共有四名子女，该四名子女均明确表示放弃与谷某某共同继承该争议房屋。原海拉尔市房产管理局于2004年合并到海拉尔区建设局，2010年3月，更名为海拉尔区住房和城乡建设局。
一审法院认为，原告谷某某向提交的证据，能够证实原告的丈夫姜某某将坐落于呼伦贝尔市海拉尔区向华办夹信子顺河街X号（原夹信子东二道街X号）的房产，于1958年，入股为原海拉尔市蔬菜果品公司集体财产。1984年12月5日，原海拉尔市蔬菜果品公司又将该房屋以1500元的价格，卖给了原告的丈夫姜某某，姜某某因此享有对该房屋的所有权。姜某某去世后，其妻谷某某及四名子女对该房屋依法享有继承权，因该四名子女均明确表示放弃与谷某某共同继承该争议房屋，故原告主体适格，对被告住建局关于原告主体不适格的答辩意见，不予采纳。被告住建局（原海拉尔市房产管理局）以出售“直管房产”的名义，就原告居住的房屋，与被告刘文书的母亲毕某某（已去世）于1990年3月20日，签订了《直管房产（旧房）出售协议书》，原告以被告住建局为被告，提起民事诉讼，并无不当，被告住建局关于其被告主体不适格的抗辩意见，不予采纳。原、被告双方对被告住建局依据其与毕某某签订的《直管房产（旧房）出售协议书》，办理的《房屋所有权证》的证据来源是否符合法律规定持有不同意见。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，本案中，行政机关出具的公文，不具有先定证明效力，只能作为民事诉讼案件的一般证据，由该院依照查明的事实及证据的内容进行审查。被告住建局既未向该院提交其出售给毕某某的“夹信二道街X号”房产系“直管房产”的证据，也未向该院提交该房产的来源情况证明或相关的档案材料，住建局不能证实其行为符合法律、行政法规的强制性规定，对被告住建局关于呼伦贝尔市海拉尔区向华办夹信子顺河街X号（原夹信子东二道街X号）的房产，系“直管房产”的答辩意见，不予采纳。对于原告要求确认二被告于1990年3月20日签订的《直管房产（旧房）出售协议书》无效的诉讼请求，予以支持。被告刘文书认为呼伦贝尔市海拉尔区向华办夹信子顺河街X号（原夹信子东二道街X号）的房产，不属于集体所有，而是属于国家所有的直管房，原海拉尔市蔬菜果品公司无权卖给原告的丈夫姜某某，其就该答辩意见向该院提交的政策文件，不足以证明该意见，不予采纳。因本案争议的呼伦贝尔市海拉尔区向华办夹信子顺河街X号房屋已因拆迁而灭失，故对于原告要求确认海拉尔区向华办夹信子顺河街X号房屋归原告所有的诉讼请求不予支持。对于二被告提出的诉讼时效的抗辩，因诉讼时效适用的标的限于债权请求权，并不包含原告诉请的确认之诉，故对二被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，不予采纳。原、被告的争议，经过行政诉讼的一审、二审，以及申诉后发回重审，海拉尔区人民法院于2013年7月9日作出已经生效的（2013）海行初字第1-1行政裁定书，驳回了谷某某的起诉，原告谷某某有权依据该生效裁定，以及最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，提起民事诉讼。对于被告住建局以不受理行政诉讼，就不应当受理民事诉讼的答辩意见，以及被告刘文书关于原告诉讼属于重复诉讼的答辩意见，不予采纳。反诉原告刘文书向该院提交的证据不足以证明其反诉请求，对反诉原告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条第一款、第二款、第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下，一、确认被告住建局（原海拉尔市房产管理局）与毕某某于1990年3月20日签订的《直管房产（旧房）出售协议书》无效；二、驳回原告谷某某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘文书的反诉请求。案件受理费100元，由被告住建局、刘文书各负担50元；反诉案件受理费6745元，由反诉原告刘文书负担。
上诉人海拉尔区住房和城乡建设局上诉称，请求撤销一审判决第一项，改判上诉人与毕某某签订的《直管房产（旧房）出售协议书》合法有效。一、一审判决认定事实不清。涉诉房产原属经租房，政府房管部门负责经租房的经营，上诉人虽然认可原始档案已经销毁，但并不等于争议房产就属于被上诉人所有，更无法说明上诉人与毕某某签订的《直管房产（旧房）出售协议书》无效，被上诉人也没有任何证据能够证明其主张。二、被上诉人的主张超过了法定的诉讼时效。请求确认合同无效之诉应当适用两年诉讼时效的规定，上诉人与毕某某签订协议的时间至今已有24年，被上诉人的诉请不仅超过了两年诉讼时效的规定，也超过了最长诉讼时效的保护期。三、一审判决适用法律错误。违反法律、行政法规的强制性规定，是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依据《合同法》第五十二条第（五）项的规定属于适用法律错误。
上诉人刘文书针对上诉人海拉尔区住房和城乡建设局的上诉请求庭审答辩称，同意上诉人海拉尔区住房和城乡建设局的上诉请求。
被上诉人姜海成、姜海生、姜双义、姜美义针对上诉人海拉尔区住房和城乡建设局的上诉请求庭审答辩称，一审判决所查明的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决确认上诉人海拉尔区住房和城乡建设局与毕某某签订的《直管房产（旧房）出售协议书》无效，具有事实和法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一、本案争议房产答辩人自前购买到入股集体经济组织，40多年都没有收取租金。上诉人对其认为本案争议房屋属于“经租房”的主张，并未提供证据佐证。二、上诉人无证据证明本案争议房屋属于“直管房”，也未提供证据证明“直管房”原始档案被销毁的过程。上诉人与毕某某签订的《直管房产（旧房）出售协议书》，因侵犯了答辩人的财产所有权而无效。三、答辩人于2008年12月得知上诉人与毕某某签订《直管房产（旧房）出售协议书》一事，遂于2009年2月向海拉尔区法院提起行政诉讼。本案是原行政诉讼的延续，符合《民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条规定的二年时效和二十年时效的规定。
上诉人刘文书上诉称，一、诉争房屋的产权性质应为“直管房”。诉争房屋系1956年公私合营时，根据当时的政策，诉争房屋属于国家所有，五合商店或原海拉尔市蔬菜果品公司只有占有、使用和收益的用益物权，没有处分权。海拉尔区住房和城乡建设局无需举证证明诉争房屋为“直管房”。二、一审法院认定姜某某从原海拉尔市蔬菜果品公司购买本案诉争房屋的事实不存在，当时的政策和法律不允许。原海拉尔市蔬菜果品公司购买诉争房屋并没有购买档案，且国有房产出售给企业是在90年代后才实施的，故一审判决认定1984年12月5日将诉争房屋以1500元的价格卖给姜某某的事实错误。三、上诉人的反诉请求应该得到支持。上诉人持有的房屋产权证，系诉争房屋的唯一合法的产权人，被上诉人应该将拆迁所得返还上诉人，并赔偿租金损失。四、本案程序存在问题。被上诉人不是合同的相对一方，不能认定其与本案有直接利害关系，故被上诉人起诉主体不适格。本案诉讼时效已超过最长的20年。最高法院《关于审理房屋登案件若干问题的规定》晚于双方发生诉讼的2008年，法不应溯及既往。
上诉人海拉尔区住房和城乡建设局针对上诉人刘文书的上诉主张答辩称，没有答辩意见。
被上诉人姜海成、姜海生、姜双义、姜美义针对上诉人刘文书的上诉请求庭审答辩称，一审判决所查明的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决确认上诉人海拉尔区住房和城乡建设局与毕某某签订的《直管房产（旧房）出售协议书》无效，具有事实和法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人认为本案争议房屋经1956年公私合营归五合商店，属于国有房产，当属“直管房”的理由不能成立。1956年国家对私营工商业进行社会主义改造，是对雇工人数、房屋面积、和财产数额达到一定规模的私营工商业的改造。答辩人的父亲姜某某所属的五合商店等59户属于家庭规模，不属于改造的对象，上诉人认为五合商店归属国有，是对国家政策的曲解。二、社会主义公有制包括是全民所有制即国有制和劳动群众集体所有制。上诉人将公有制理解为仅仅有国有制一种形式，是对法律的曲解。一审己查明了本案诉争房屋系答辩人的父亲姜某某1958年公私合营入股加入五合商店成为集体财产，隶属原海拉尔市蔬菜果品公司集体办管理，1984年姜某某申请并得到批准又以1500元的价格购回属于自己商店的房产，合理合法。
二审法院经查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。本院审理中，各方当事人未提交新证据。
本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人海拉尔区住房和城乡建设局（原海拉尔市房产管理局）与毕某某于1990年3月20日签订的《直管房产（旧房）出售协议书》是否有效。
四被上诉人的父亲姜某某于1958年将本案诉争的房产入股原海拉尔市蔬菜果品公司，变为该公司的集体财产，1984年12月5日，姜某某以1500元的价格购买并取得了该房产所有权的事实清楚。上诉人海拉尔区住房和城乡建设局（原海拉尔市房产管理局）在未提供该房产的来源情况证明和相关的档案材料及系“直管房产”相关证据的情况下，无权处分本案诉争的房屋，故其与上诉人刘文书的母亲毕某某于1990年3月20日签订的《直管房产（旧房）出售协议书》的无效。一审判决确认上诉人海拉尔区住房和城乡建设局（原海拉尔市房产管理局）与毕某某于1990年3月20日签订的《直管房产（旧房）出售协议书》无效正确，本院予以确认。
关于上诉人海拉尔区住房和城乡建设局的上诉请求是否成立的问题。
（一）上诉人海拉尔区住房和城乡建设局将本案诉争的出售给毕某某的侵犯了被上诉人对本案诉争房屋的所有权，属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处分，上诉人海拉尔区住房和城乡建设局认为一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定双方签订的《直管房产（旧房）出售协议书》无效，适用法律错误的上诉理由成立，本院予以纠正；
（二）一审原告、二审四被上诉人的母亲谷某某提交的相关证据能够证实，1984年12月5日姜某某以1500元的价格从原海拉尔市蔬菜果品公司购买了本案诉争的房产。故上诉人海拉尔区住房和城乡建设局认为涉诉房产原属经租房，虽然原始档案已经销毁，但不能说明上诉人与毕某某签订的《直管房产（旧房）出售协议书》无效的上诉理由，缺乏事实和法律依据支持，不能成立，本院不予维护；
（三）本案的诉讼各方是基于所有权争议发生的纠纷，被上诉人的主张并未违反我国法律关于诉讼时效的规定，故上诉人海拉尔区住房和城乡建设局认为被上诉人的主张超过了法定诉讼时效主张于法无据，不能成立。
二、关于上诉人刘文书的上诉主张是否成立的问题。
（一）一审原告、二审四被上诉人的母亲谷某某提交的相关证据能够证实，1984年12月5日姜某某以1500元的价格从原海拉尔市蔬菜果品公司购买了本案诉争的房产，故上诉人刘文书所持姜某某从原海拉尔市蔬菜果品公司购买本案诉争房屋的事实不存在，本案诉争房屋的产权性质应为“直管房”，无需举证证明的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予维护；
（二）上诉人海拉尔区住房和城乡建设局与毕某某签订的《直管房产（旧房）出售协议书》侵犯了被上诉人对本案诉争房屋的所有权，属于无权处分，对被上诉人不具有法律效力，故上诉人刘文书依据无效协议的内容，主张被上诉人返还拆迁所得房屋，并赔偿租金损失的上诉主张依法不能成立，本院不予支持；
（三）上诉人刘文书认为被上诉人的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的主张，本院在前述上诉人海拉尔区住房和城乡建设局的该上诉主张时已进行了阐明，故其上诉主张依法亦不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，虽然存在瑕疵，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，一审法院裁判结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3572.50元，由上诉人内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区住房和城乡建设局负担100元，上诉人刘文书负担3472.50元。
本判决为终审判决。
审判长 栾 雪
审判员 傅玺发
审判员 李 光
二〇一五年十月十二日
书记员 姜 楠
附：本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉。