广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云罗法民初字第676号
原告（反诉被告）董小玲，女，汉族，罗定市人，住罗定市。
被告（反诉原告）云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。
法定代表人：肖志均。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
原告董小玲诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月6日受理后，依法适用简易程序由审判员李云福独任审判，并于2014年6月30日公开开庭进行了审理。原告董小玲、被告创宇公司的委托代理人朱靖到庭参加诉讼。被告创宇公司在当庭答辩中提出反诉，原告当庭同意被告反诉，故决定本诉与反诉合并审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年8月31日与被告签订《商品房买卖合同》，原告作为买受人购买被告开发的位于罗定市罗城镇柑园祥发路的房地产住宅项目凤凰新城住宅的某座某层某号房，原告按合同约定已先后通过支付首付款230017元和银行贷款350000元方式向被告支付了全部房款580017元，同时向被告支付了代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用合计26424元。按合同约定被告应当于2012年11月30日前交付上述房屋给原告使用。
被告于2012年11月22日通过邮政快递向原告发出收楼通知书，原告在收楼时要求被告按合同第八条和第十一条的约定，提供符合收楼条件的全部资料，但被告未能提供《建筑工程竣工验收备案表》，也就是说被告要交付的房屋未达到交付使用的条件，故原告拒绝收楼。经多次催促后，被告至今仍无法出具经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表。根据有关规定，被告建造的房屋未达到国家规定的交付使用条件，由此产生的一切责任应由被告承担。按合同第九条约定，合同继续履行的，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。
由于被告建造的房屋未经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收合格，因此房屋不能办理房地产权证，原告有理由要求被告返还办理土地使用权证、房产权证契税及其他费用。
被告未依约交付符合交付条件的房屋给原告，其行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，并按合同约定向原告支付2012年12月1日至2014年5月31日以房屋总价580017元计算的违约金31726.9元（580017元×1／10000×547天），其中2012年12月1日至2013年1月31日（62天）以首期房款230017元计算的违约金1426.1元已另案起诉，扣除后被告应支付违约金30300.8元给原告；2、判令被告返还原告支付的办理土地使用权证、房产权证契税及其他费用共26424元及该款自2011年9月1日起计算至返还日止的同期银行存款利息；3、判令被告承担本案诉讼费用。
为证明其主张，原告提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证实原告与被告于2011年8月31日签订商品房买卖合同。2.首期房款发票、银行刷卡单据、借据，证实原告按合同约定支付首期房款230017元给被告，发票的开具日期是2011年9月17日，但原告是在2011年8月31日支付的，包括两笔现金分别为69000元、12441元、当天向被告借款10万元以及之前的诚意金2万元等，事后该借款10万元已经归还。3.住房公积金借款合同、贷款支付凭证，证明原告已经全额付清房款，原告与被告之间的债权债务已经结束。4.办理土地使用权证、房产权证契税及其它费用收款收据，证明原告支付了26424元办证费给被告，但被告一直都没有办到证。5.（2013）云罗法民初字第184号民事判决书、（2014）云中法民二终字第58号民事判决书，证实生效的判决已确认了被告建造的房屋未达到交付条件，证明被告存在违约行为。6.原告身份证，证明原告的身份及主体资格。
被告创宇公司辩称：一、原告认为被告开发的商品房未具备验收合格的条件不符合事实。1、合同约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，合同补充协议约定交付时出示的文件是“工程竣工验收相关备案证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。而在合同约定的交楼时间内，被告开发的商品房已经具备交付条件，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》证明被告交付的商品房经验收合格。至于合同约定“该商品房经验收合格”并没有明确由谁验收、怎样验收，也没有特别指定是政府部门出具验收合格备案证明才是验收合格。合同约定的政府部门出具验收合格备案证明只是交楼时应出示的文件之一，并非交楼条件。虽然交楼时欠缺验收备案登记表这份文件，但不代表该商品房经验收不合格。因此，被告认为施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等共同签暑的《建筑工程竣工验收报告》应视为“该商品房经验收合格”的依据，被告已具备交楼条件。原告拒绝收楼的责任在其自身。2、2014年4月28日，被告已经取得罗定市城乡建设局出具的《竣工验收备案表》，该备案表对《建筑工程竣工验收报告》予以确认，由此证明商品房经验收合格。二、原告逾期支付首期房款，违约在先，应承担违约责任。根据认购书、合同及合同补充协议的约定，原告逾期78日支付首期房款，应承担相应的违约责任，赔偿逾期支付首期房款违约金22620.66元。三、原告请求返还办理房地产权证相关费用没有依据。办
理房地产权证相关费用是根据合同约定由原告缴纳给被告的代办费用。被告销售的商品房完全具备办理房地产权证的条件。根据合同补充协议第四条的约定，办理房地产权证的时间是办理收楼手续后180天内，但原告至今没有办理收楼手续，也没有向被告提供办理房地产权证所需的相关资料。因此，未办理房地产权证的责任在于原告，而原告没有选择解除合同，故原告无权请求返还相关费用。四、原告请求2012年12月1日至2013年1月31日这段时间的违约金已经起诉过并做出判决，在本案中属于重复诉讼。
反诉原告创宇公司诉称：反诉原告基于针对本诉进行答辩指出的事实提出反诉，请求反诉被告赔偿逾期支付首期房款违约金22620.66元给反诉原告。
为证明其本诉答辩意见及反诉主张，被告（反诉原告）提交如下证据：1.原告与被告于2011年1月8日签订的认购书，证实双方约定首期房款的支付时间是在签订认购书后7天内。2.建筑工程竣工验收报告，证实原告所诉的商品房是经验收合格的。3.竣工验收备案表，证实被告已于2014年4月28日取得竣工验收备案，该备案表是合同约定的收楼时出示的文件之一。
反诉被告辩称：反诉被告不存在违约行为，不需要承担违约责任。对于反诉原告诉称的逾期支付首期房款问题，反诉原告出示的认购书是2011年1月8日签订的，约定7天内支付的是诚意金，被告开发的楼盘在2011年5月1日才开盘，而且双方签订了新的购房合同，此前签订的认购书就应当失效，应以双方签订的商品房买卖合同及补充协议为准。现原告提供出示的缴交首期房款的银行刷卡单及借条足以证明没有逾期交付。
反诉被告在反诉中没有提供证据。
对原告提供、出示的证据，被告质证认为：对原告提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议，对原告支付款项的时间没有意见。对于商品房是否验收合格并具备交付条件、被告是否违约、代办相关权证费用的问题，具体意见以答辩意见为准。至于首期房款的问题，原、被告于2011年1月8日签订了认购书约定在7天内支付首期房款，但原告在8月31日才支付，故被告反诉主张原告逾期78天应支付违约金。
对被告（反诉原告）提供、出示的证据，原告（反诉被告）质证认为：对于认购书，双方签订认购书属实，但该份认购书与买卖合同关于首期房款的支付期限是矛盾的，而被告已将认购书收回，故原告按买卖合同的约定履行。对于验收报告，是被告自己作出的，没有相关部门验收或出具意见准许使用，故不予认可。对于备案表，文件左上角的编号是不完整的，备案机关负责人一栏没有签名确认，第五页存在“凤凰新新住宅小区”的文字错误，故被告认为是假的、无效的。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对原告提供的证据，被告对真实性、合法性、关联性没有异议，故本院予以采纳。对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）对认购书没有提出真实性、合法性、关联性异议，对验收报告、验收备案表提出真实性异议，但仅为单方质疑，并未提供反证证实验收报告、验收备案表是不真实的或者其反映的事实是不真实的，故对其质疑意见，本院不予采信，对被告（反诉原告）提供的认购书、验收报告、验收备案表，本院采纳其作为证据以认定本案有关事实。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路的某某小区的房地产开发商。2011年8月31日，原告董小玲作为买受人与被告创宇公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：11080176，含合同附件四《合同补充协议》）。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某小区第某座某层某号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为580017元。第六条约定了付款方式为银行按揭付款方式，买受人须于2011年8月31日前付清首期房款230017元，剩余房款350000元须于2011年9月7日前申请办理银行按揭手续。第七条约定买受人如未按约定时间付款，则按合同附件四《合同补充协议》第三条的约定处理。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件四《合同补充协议》第四条的约定处理。
另外，双方在《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第三条对《商品房买卖合同》第七条补充约定，如乙方（买受人）未能按照主合同第六条约定的支付期限将房价款支付给甲方（出卖人），甲方有权要求乙方每日按总房价款0.5‰的标准支付违约金；如经甲方催告，逾期超过15天仍未按约支付的，甲方有权解除合同。第四条对《商品房买卖合同》第十五条补充约定，甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，……。第七条对《商品房买卖合同》第十一条补充约定，出卖人向买受人发出《收楼通知书》后，且在买受人办理收楼手续时，向买受人出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖出卖人公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，买受人同意办理收楼手续。
合同签订当天，原告通过银行刷卡支付两笔款69000元、12441元、向被告借款10万元及原已缴交的诚意金20000元转付等方式向被告支付某某小区某座某某房首期购房款201441元，原告又于2011年9月17日向被告交清首期余款28576元，并由被告向原告开具交付首期房款的发票。另外，原告还向被告支付了某某小区（一期）某座某某房代办土地使用权证、房产权证契税及其它费用26424元。2011年11月11日，原告与中国建设银行股份有限公司罗定支行签订住房公积金借款合同；2011年12月7日，中国建设银行罗定支行向被告开设的账号为“44001827230053XXXXXX”的账户支付由原告董小玲所借的贷款350000元。至此，原告已向被告支付全部购房款580017元。
2012年11月22日，被告向原告发出收楼通知，在其后的收楼过程中，因被告未能提供出示经验收合格及竣工验收备案的证明文件，致原告拒绝收楼，因而引发纠纷。
2013年2月5日，原告与陈正利等21人共13户共同向本院起诉本案被告，请求判令：1、被告继续履行与各原告所签订的《商品房买卖合同》，将经验收合格的房屋交付给原告；2、被告按合同约定承担迟延交付房屋的违约金共计16319.23元给（13户）原告（违约金暂按原告首期付款的金额的万分之一每天从逾期交房之日即2012年12月1日起计至2013年1月31日）；3、确认各原告与被告在签订《商品房买卖合同》的同时所签订的《前期物业管理服务协议》无效；4、本案诉讼费用由被告承担。本院以（2013）云罗法民初字第184号民事判决于2013年11月25日对该案作出处理，判决“一、被告云浮市创宇贸易有限公司继续履行与各原告所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，直至将符合合同约定的商品房交付给各原告；……三、被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告董小玲支付违约金1426.11元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；……”。被告不服并提出上诉，云浮市中级人民法院于2014年5月9日作出（2014）云中法民二终字第58号民事判决，认定被告在与原告进行商品房交接时未能依照合同约定出示商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明，已构成违约，根据合同及其附件四补充协议的约定，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，遂判决维持上述本院第一、第三项等合理的判决。
2014年6月6日，原告再次向本院起诉，请求判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，并按合同约定向原告支付2012年12月1日至2014年5月31日以房屋总价580017元计算的违约金31726.9元（580017元×1／10000×547天），其中2012年12月1日至2013年1月31日（62天）以首期房款230017元计算的违约金1426.1元已另案起诉，扣除后被告应支付违约金30300.8元给原告；并由被告返还原告支付的办理土地使用权证、房产权证契税及其他费用共26424元及该款自2011年9月1日起计算至返还日止的同期银行存款利息。被告则反诉认为原告逾期支付首期房款构成违约，应承担支付相应违约金的责任。
被告创宇公司提交一份签订于2011年1月8日的《创宇·凤凰新城楼宇认购书》拟证实原告应于2011年1月15日前支付首期房款。经核对，该认购书的签订甲方为被告，乙方是原告的丈夫吴登，但原告对此并未提出异议，亦确认与被告签订了该份认购书。该份认购书约定乙方认购凤凰新城自编号某座某某号房，并对该房面积、售价、付款方式等作了约定，且在“甲乙双方声明共同遵守如下规定”部分内容第13条载明“本《楼宇认购书》一式三份，甲方执两份，乙方执一份，凭此《楼宇认购书》及甲方开具的定金、首期款或楼款收款收据签订正式《商品房买卖合同》，若双方签订的正式《商品房买卖合同》与本《楼宇认购书》有相抵触的地方，以双方签订的正式《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》为准。”
被告创宇公司在本次诉讼中提交的由某某小区（一期）建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位共同签章作出的《建筑工程竣工验收报告》显示，单位工程名称为“某某小区（一期）”的工程的验收日期为2013年8月16日，“工程验收结论及备注”一栏载明“本工程建设前期法定建设程序文件、施工许可证齐全，勘察文件符合要求，设计图纸经审查中心图审。施工单位能按照设计文件和国家建设工程验收规范、企业标准组织施工，监理单位能按照监理规范和设计文件及验收规范进行工程质量控制管理。本工程所含分部工程验收合格，结构安全和使用功能的结果符合要求，经验收组一致评定工程为‘合格’，工程验收组对工程竣工资料的检查和实体及观感质量的检查，评定该工程质量等级为合格，同意竣工验收”。
被告创宇公司又提交一份由罗定市城乡建设局作出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，“某某小区（一期）”（包括A2栋）工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案；备案日期为2014年4月28日。
被告创宇公司在收到上述两份文件后，没再次向原告发出收楼通知，通知原告办理收楼手续，致原告至今仍未收楼。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点是：1、被告在合同约定的期限内有否将已符合交付条件的商品房向原告交付，其在履行合同的过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任并按合同约定支付违约金给原告？2、原告请求被告返还代办权证等费用有无依据？3、被告反诉认为原告逾期支付首期房款的事实是否清楚，原告是否应当承担违约责任？
对于第一个争议焦点问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。《商品房买卖合同》第十一条和《合同补充协议》第七条则约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，在双方进行验收交接时，被告应当出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件，即商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明及已加盖被告公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案中，被告于2012年11月22日向原告发出收楼通知，但原告在办理收楼手续时，被告并未向原告提供出示上述合同所约定的应当出示的经验收合格、工程竣工验收相关的备案证明。现被告提交的《建筑工程竣工验收报告》显示工程的验收日期为2013年8月16日，被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示工程的竣工验收备案日期为2014年4月28日，亦即事实上表明被告在约定的交楼期限要求原告办理商品房交接手续时未能依约履行其合同义务将符合交付条件的商品房交付给原告，证明被告在履行合同过程中确实存在违约行为。因此，原告按照双方约定有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由被告承担。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告起诉要求被告继续履行合同的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的合同第九条约定逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。至本案起诉时止，被告逾期交房已超过180日，原告要求被告支付逾期交付商品房的违约金的主张符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。被告虽已取得《建筑工程竣工验收报告》和《工程竣工验收备案表》这两份文件，但此后并未向原告出示并再次通知督促原告办理收楼手续，致原告至今仍未收楼，故原告请求违约金计算至2014年5月31日止合理，应予支持。但由于从2012年12月1日起至2013年1月31日止的违约金已由原告在本院（2013）云罗法民初字第184号案提出诉讼主张并经判决处理，原告在该案诉讼时已全部付清房价款，按合同约定其可以主张以已支付房价款的总额请求计算违约金，但其主张该时间段的违约金以首期房款计算而非以已支付房价款总额计算，视为其对自己享有的诉讼权利的请求处分，不影响该时间段的违约金已经过诉讼处理这一法律事实，故此，被告答辩认为原告在本案中请求该时间段的违约金属于重复诉讼的主张，理据充分，本院予以采纳。原告已付清房价款580017元，因此，被告应支付从2013年2月1日起至2014年5月31日止共485天的违约金28130.82元（580017元×1／10000×485天）给原告。现原告诉讼请求30300.8元，已超出可获得支持的数额范围，本院仅对合理部分28130.82元予以支持。
对于第二个争议焦点问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条的约定，原告应在办理本合同签约同时向被告缴付代办权证及其它费用26424元，故被告代收取该费用是根据合同的约定取得，这并无不妥。同时根据该条款，被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办理权证登记的相关手续。由于原告至今仍未办理收楼手续，约定由被告代办相关权属登记手续的条件尚未成就，而被告根据该条款应当履行的义务应在原告办理收楼手续后180天内履行。现原告请求继续履行合同，故其要求被告返还代办权证及其它费用26424元并支付该款利息的诉讼请求，理据不足，应予驳回。
对于第三个争议焦点问题。被告反诉认为原告逾期支付首期房款的依据是双方在签订《商品房买卖合同》之前签订的认购书的约定，而该认购书同时约定如《商品房买卖合同》与认购书有相抵触的地方以《商品房买卖合同》为准。按照《商品房买卖合同》第六条的约定，原告应于2011年8月31日付清首期购房款230017元，但现原告提供的证据显示其于当天只交付201441元，欠交28576元。因此，原告未按约定付清首期购房款已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的合同补充协议第三条“如乙方未能按照主合同第六条约定的支付期限将房价款支付给甲方，甲方有权要求乙方每月按总房价款0.5‰的标准支付违约金。”的约定，故被告反诉请求原告支付逾期交付首期房款的违约金的主张，理据充分，应予支持。但被告反诉请求按逾期天数78天计算欠妥，因为逾期天数不是按双方之前签订的认购书的约定起计，而是按照商品房买卖合同的约定计算。按合同约定原告应于2011年8月31日付清首期购房款，原告于2011年9月17日才付清首期购房款，故逾期天数应为17天（2011年9月1日起计至9月17日止），计得的违约金为4930.14元（580017元×0.5／1000×17天）。故被告反诉请求原告支付违约金22620.66元的依据不足，本院仅对合理部分4930.14元予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告云浮市创宇贸易有限公司继续履行与原告董小玲签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》。
二、由被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告董小玲支付计至2014年5月31日止的违约金28130.82元。
三、驳回原告董小玲的其他诉讼请求。
四、由反诉被告董小玲于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告云浮市创宇贸易有限公司支付违约金4930.14元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费609元（本诉原告已预交），反诉案件受理费183元（反诉原告已预交366元），合计792元，由原告（反诉被告）董小玲负担347元（本诉307元＋反诉40元），被告（反诉原告）云浮市创宇贸易有限公司负担445元（本诉302元＋反诉143元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 李云福
二〇一四年八月二十七日
书记员 罗燕银