山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第877号
上诉人（原审被告）山东祥旗置业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈希英，董事长。
委托代理人王民，山东谏诤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘民，男，1971年7月17日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人代峰，山东名泉律师事务所律师。
上诉人山东祥旗置业发展有限公司（以下简称祥旗置业公司）因与被上诉人刘民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人祥旗置业公司的委托代理人王民，被上诉人刘民的委托代理人代峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2008年4月3日，祥旗置业公司为甲方，刘民为乙方，双方签订《济南市城市公有住宅商品房屋拆迁安置协议》（以下简称《拆迁安置协议》）一份，该协议约定甲方为实施XX东街108号住宅项目，经济建拆许字（2007）第12号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于XX东街108号304屋。乙方租赁的公有住宅建筑面积29.41平方米。依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、乙方房屋为简易楼房，经评估确定单价为4057元每平方米，其交甲方住宅房屋货币补偿金额（按10%计算）为11931.64元，经认证乙方符合按最低套型面积标准补偿的条件，其安置的最低套型房屋对应的建筑面积为43平方米，乙方在甲方提供的安置房源中选择的安置房屋是XX小区1号楼5单元401室，建筑面积约85.53平方米，该套安置房单价为6000元每平方米，商品房优惠价5800元每平方米。设备增加费600元每平方米，小计272474元，被拆迁房屋与安置房屋的差价为284405.64元。二、过渡期限自乙方完成搬迁并交验房屋之日起为18个月，乙方自行过渡的，甲方从乙方交验空房之日起按规定向乙方支付临时安置补助费，暂发12个月临时安置房费。三、乙方应当在协议签订时将房屋所有权证交甲方办理注销手续，并于2008年4月8日前完成搬迁，将房屋及附属物交由甲方拆除。四、被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担，安置房竣工后，乙方应在甲方交付安置房屋时向甲方结清被拆迁房屋与安置房屋的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用。五、乙方在拆迁公告规定的搬迁截止日前签订协议并完成搬迁交验收报告空房，甲方支付乙方搬迁奖励费5000元；在搬迁截止日前10日内（不包括搬迁截止日）每提前一天完成搬迁的交验空房的，甲方支付乙方提前搬迁奖励费500元。六、甲方应当向乙方支付房屋装修补偿费5293.80元，附属物补偿费14691.20元，一次性搬迁补助费588.20元，临时安置补助费3000元，合计23573.20元。七、甲方提供的安置房屋应当符合国家质量技术标准，并为乙方提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料。乙方应当按照规定缴纳税费。八、其他事项，地下室36-38轴F-H5号7.43×3000＝22290元由乙方承担。九、违约责任，1、甲方提供的产权调换房屋在规定期限内存在质量问题的，由甲方承担维修责任。2、乙方不按约定期限完成搬迁交验空房的，甲方可向人民法院提起诉讼。3、因甲方的责任延长过渡期限的，甲方应当从逾期之月起加倍支付给乙方临时安置补助费。十、本协议一式六份，甲乙双方各执一份，余报有关部门存查。本协议自双方签字盖章后生效。该《拆迁安置协议》签订后，刘民将原房屋交验，祥旗置业公司后在该处位置开发建设了XX小区。在履行过程中，双方产生争议，刘民尚未向祥旗置业公司交付房屋差价，祥旗置业公司也未向刘民交付房屋、拆迁安置费等。
审理中，双方一致认可相关安置房屋建成后，XX小区内房屋的单元排列顺序有变更，原XX小区1号楼5单元变更为现XX小区1号楼2单元。双方争议的焦点一是相应门牌号是否变更，刘民认为门牌号并未变更，其选择的安置房屋由原XX小区1号楼5单元401室变更为现XX小区1号楼2单元401室；祥旗置业公司认为门牌号也有变更，刘民选择的安置房屋由原XX小区1号楼5单元401室变更为现XX小区1号楼2单元402室。同时，双方一致认可该单元一体两户，上述401室和402室为对门，除了东西户的差别以外，两套房屋的面积、结构、价值等均无差异。
对于签订《拆迁安置协议》所依据的涉案房屋图纸，刘民主张签订协议之时图纸在小区张贴并标注门牌号，从图纸能看出其选择的房屋系第4层东户，但其无法提供相应图纸。祥旗置业公司提交XX东街108号建筑方案、房产测绘预测成果报告书各一份和济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议复印件、房屋分层分户平面图、房屋户（室）面积对照表复印件各两份，欲证实前者为拆迁安置选房时所依据的图纸，该图纸并未标注单元及门牌号，其称口头告知了刘民这种排序方式，并在图纸中手写注明5单元J户型，对应后者测绘图中的第4层2单元402室。刘民对祥旗置业公司的以上陈述和证据均不予认可，认为上述图纸并非选房时所依据的图纸，注明的1号楼1单元2层C室和1号楼1单元3层C室的两份拆迁协议复印件所涉房屋因被拆迁人要求享受43平方米的房子而实际未建设，不具普遍性。
对于房屋排序变更问题，祥旗置业公司解释为整个小区的房屋的单元号和门牌号由自西向东排序统一变更为自东向西排序。祥旗置业公司对此未提供相应证据予以证实。刘民认可单元号如此变更，但不认可门牌号也如此变更，其认为按照《山东省门楼牌编制管理办法》的规定和排序习惯，楼内户号牌应面对单元按顺时针方向由低层向高层编排，401号始终为东户并未变更。为证实以上主张，刘民提交自济南市房产管理拆迁办公室调取的范某某、田某某、李某某、刘某某、孔某某、华某的《济南市城市公有住宅商品房屋拆迁安置协议》各一份，并申请原审法院调查核实。经原审法院调查，范某某证实其安置房屋为XX小区1号楼3单元301室，排序变更后其实际居住在XX小区1号楼4单元301室；田某某证实其安置房屋为XX小区2号楼2单元302室，排序变更后其实际居住在XX小区2号楼5单元302室；李某某证实其安置房屋为XX小区1号楼2单元301室，排序变更后其实际居住在XX小区1号楼5单元301室；孔某某证实其安置房屋为XX小区1号楼3单元303室，排序变更后其实际居住在XX小区1号楼4单元303室。在本案审理过程中，原审法院要求祥旗置业公司提交XX小区1号楼5单元301、302、501、502等其他房屋的原始合同及实际交房材料以证实其排序变更的主张，祥旗置业公司限期内未提交相应证据。
双方争议的焦点二是本案刘民是否属于法律意义上的被拆迁人及适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。刘民为其被拆迁房屋的公房承租人，刘民认为公房承租人亦属于被拆迁人，应适用上述司法解释的规定。祥旗置业公司认为刘民不是房屋产权人，意味着其不是法律意义上的被拆迁人，因此，本案争议不适用上述相关规定。对此，祥旗置业公司提交济建拆许字（2007）第12号《济南市城市房屋拆迁许可证》原件、济国土资源证字（2007）第25号《建设拆迁临时用地许可证》复印件、济建开预许字第（2009）081号《商品房预售许可证》原件各一份，分别证实涉案房屋的拆迁时间和预售时间分别是2007年及2009年。刘民对证据无异议，但认为与本案没有关联性。
双方争议的焦点三是祥旗置业公司是否一房二卖，继而应否向刘民承担赔偿责任。2009年12月28日，祥旗置业公司作为出卖人，案外人刘某某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定祥旗置业公司将XX小区1号楼2单元401室出售给案外人刘某某，总价款661458元等内容。审理中，祥旗置业公司对出售事实也予以认可。刘民认为祥旗置业公司将其选择的安置房屋另行出售给第三人，属于一房二卖，应向其承担购房款双倍的赔偿责任。祥旗置业公司认为刘民选择的安置房屋变更排序后为现XX小区1号楼2单元402室，且其一直将该房屋为刘民留存，即使刘民选择的安置房屋为现在的XX小区1号楼2单元401室，也属于重大误解，双方应协商解决的问题，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中赔偿责任的规定。
原审中，经刘民申请，山东中鲁土地房地产评估有限公司接受原审法院委托，于2011年5月19日作出中鲁房评字（2011）第0065号房地产估价报告，确定济南市XX小区1号楼5单元401室（现为1号楼2单元401室）建筑面积约88.04平方米，市场价值（含地下室）为825551元，单位建筑面积价值9377元每平方米。刘民为此支付房地产评估费15000元。本案审理过程中，刘民申请对401室现在的市场价值进行鉴定，双方均同意按照拆迁协议中注明的建筑面积85.53平方米为准进行鉴定并作为各项诉讼请求的计算依据。鉴定过程中，因401室无法进入，双方均同意参照402室的价值计算401室现在的市场价值。山东新永基土地房地产评估咨询有限公司接受原审法院委托，于2014年5月9日出具鲁新评字（2014）法040号房地产估价报告，济南市槐荫区XX小区1号楼5单元402室（现为1号楼2单元402室）建筑面积85.53平方米，评估单价9800元每平方米，评估总值838194.00元，济南市槐荫区XX小区1号楼36-68轴F-H5#地下室建筑面积7.43平方米，评估单价3200元每平方米，评估总值23776.00元，合计861970.00元。刘民为此支付评估鉴定费8619元。刘民对该估价报告无异议，祥旗置业公司对该估价报告有异议，认为一是刘民自述住址已拆迁，其身份信息不实；二是申请鉴定的房屋与实际鉴定的房屋不一致；三是该鉴定机构不具有测绘资质；四是估价报告对房屋四至定位不准确。祥旗置业公司虽对该估价报告提出异议，但表明不申请进行重新鉴定。
刘民在本案审理中说明要求祥旗置业公司赔偿的损失326500元是以涉案房屋的现在市场价值减除拆迁协议中约定的价值及地下室的价款，即861970元－85.53平方米×6000元／㎡-22290元＝326500元。
原审法院认为：双方于2008年4月3日签订的《拆迁安置协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《拆迁安置协议》约定拆除刘民租赁的公有住宅后，其选择的安置房屋是XX小区1号楼5单元401室及相应地下室，双方对该约定没有异议。相应安置房屋建设过程中，因该小区房屋排序有变更，导致双方在合同履行过程中产生争议。双方争议的焦点是门牌号是否变更，即协议约定刘民选定的XX小区1号楼5单元401室是现XX小区1号楼2单元401室还是402室。对于单元号排序变更，双方意见一致。祥旗置业公司另主张单元号变更以外，门牌号亦变更为自西向东从小到大排列，即401室为西户，402室为东户。刘民对此不予认可，理由有二点：一是《山东省门楼牌编制管理办法》的规定楼内户号牌应面对单元按顺时针方向由低层向高层编排；二是按照交易和排序习惯，“01”号房间一般在东侧。原审法院认为，门楼牌是公安机关依法确定公民、法人及其他组织居住、工作、生产、经营场所空间位置的法定标识，坐落于XX小区的房屋已竣工验收且对外出售，应遵守《山东省门楼牌编制管理办法》的规定，且该《山东省门楼牌编制管理办法》自2006年2月28日即已开始试行，而双方签订《拆迁安置协议》的时间是2008年4月3日，也就应该适用该管理办法的相应规定。刘民的解释与上述办法的规定相符，也符合交易和日常生活习惯，原审法院予以采信。刘民在审理中还申请原审法院对部分拆迁安置户调查取证，结合刘民提供的相应拆迁安置协议，原审法院调查范某某、田某某、李某某、孔某某，该四人均证实其安置协议中所约定房屋与现实际居住的房屋仅有单元号变更，门牌号并未变更，印证了刘民的以上主张。对于祥旗置业公司对其以上辩称意见虽提供了建筑方案、图纸等相关证据，但均不能证实其关于门牌号变更的主张。作为安置房屋的开发建设方，本应保存也有能力提供该小区内房屋的合同及交付等资料，原审法院责令其提供能证实门牌号变更的相应房屋资料，但祥旗置业公司始终未能举证，应承担相应不利后果，因此，对其门牌号变更的答辩意见，原审法院不予采纳。综上，原审法院认定《拆迁安置协议》中约定刘民安置的房屋应为XX小区1号楼5单元401室，即现XX小区1号楼2单元401室。现祥旗置业公司已将XX小区1号楼2单元401室另行出售给第三人，继续履行《拆迁安置协议》对于双方来说已客观不能，对于祥旗置业公司向其交付402室的意见，刘民不同意接纳，继续履行合同也无法实现合同目的，因此，对于刘民要求解除《拆迁安置协议》的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
作为被拆迁房屋的相关权利人，原关于拆迁的相关法律法规对于被拆迁房屋的产权人、公房承租人的相关权利义务均有规定，新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中被征收人也未作区分，祥旗置业公司也按照相关法律规定与刘民签订了拆迁安置协议，认可了其符合拆迁安置的相应条件，现祥旗置业公司又辩称刘民并非被拆迁人，与其此前的做法相矛盾，也不符合相关法律精神。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。因此，刘民的诉讼请求可以适用上述司法解释的规定。
对于刘民要求祥旗置业公司支付已付购房款279212元的诉讼请求，按照祥旗置业公司的陈述，其在被拆迁人选择安置房屋时未提供标注具体号牌的图纸，以致双方在交付东西户房屋问题上产生严重分歧，是导致双方协议解除的根源，祥旗置业公司对协议解除具有过错，应向刘民返还相当于已付购房款。按照双方签订的《拆迁安置协议》，经认证刘民符合按最低套型面积标准补偿的条件，其安置的最低套型房屋对应的建筑面积为43平方米，该套安置房商品房优惠价5800元每平方米。因此，刘民虽未实际向祥旗置业有限公司交纳购房款项，但安置房屋中43平方米以内的价值应视为刘民向祥旗置业公司支付的已付购房款，数额应为249400元（43平方米×5800元每平方米）。
对于刘民要求祥旗置业公司赔偿损失326500元的诉讼请求，前面已经说明，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。而该解释的第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。祥旗置业公司在与刘民签订《拆迁安置协议》后，又将其选择的安置房屋出卖给第三人，使刘民得到安置房屋的目的不能实现，房屋升值的利益亦不能实现，安置房的自然升值可视为刘民的可得利益损失，因此，刘民要求祥旗置业公司按照安置房屋的升值向其赔偿损失合法有据，可以支持。审理中，刘民明确损失的计算方式为房屋现在的市场价值与签订拆迁安置协议时的差值，数额应为343606元（861970.00元-85.53平方米×5800元每平方米-22290元），刘民主张数额为326500元，系自由处分权利，原审法院予以准许。对于祥旗置业公司辩称房地产估价报告不能作为计算依据的意见，其没有相反的证据，也不申请重新进行鉴定，原审法院不予采纳。
对于刘民要求祥旗置业公司支付相当于已付购房款的违约金279212元的诉讼请求，刘民明确该项主张系因祥旗置业公司一房二卖，应向其支付已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。祥旗置业公司将刘民选择的安置房屋出卖给第三人的行为属于上述司法解释规定应赔偿责任的情形，刘民的该项主张，可以予以支持。上述司法解释规定是不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原审法院酌定祥旗置业公司向刘民赔偿200000元。
对于刘民要求祥旗置业公司支付过渡费6000元的诉讼请求，双方在《拆迁安置协议》中约定“过渡期限自乙方完成搬迁并交验房屋之日起为18个月，乙方自行过渡的，甲方从乙方交验空房之日起按规定向乙方支付临时安置补助费，暂发12个月临时安置房费”，可知双方约定的过渡期限为18个月，标准按照当时适用的《实施细则》第二十五条的规定，过渡期限内每月临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积每平方米15元计算，每月临时安置补助费不足500元的，按500元计发。本案过渡费应为9000元（18月×500元／月），因祥旗置业公司已向刘民支付过渡费3000元，刘民要求过渡费6000元的主张，原审法院予以支持。
对于刘民要求祥旗置业公司支付超期过渡费的诉讼请求，双方在《拆迁安置协议》约定“因甲方的责任延长过渡期限的，甲方应当从逾期之日起加倍支付给乙方临时安置补助费”。由于祥旗置业公司没有证据证明超期过渡不是由于其自身的责任造成的，自2008年4月8日刘民交房之日起18个月即2009年10月8日起即为超期过渡，刘民要求祥旗置业公司按照每月1000元的标准向其支付此后的超期过渡费合法有据，原审法院予以支持。刘民主张自2010年10月8日起计算系其对权利自由处分，此前，原审法院支持刘民自本判决生效之日起解除双方的拆迁安置协议的主张，其要求超期过渡费计算至判决生效之日止，对于刘民主张的计算期间，原审法院予以准许。
对于刘民要求祥旗置业公司支付两次鉴定费23619元（15000元＋8619元），鉴定费用亦因祥旗置业公司违约导致纷争，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、刘民与被告山东祥旗置业发展有限公司于2008年4月3日签订的《济南市城市公有住宅商品房屋拆迁安置协议》于本判决生效之日起解除。二、被告山东祥旗置业发展有限公司向刘民支付已付购房款249400元。三、被告山东祥旗置业发展有限公司向刘民支付损失326500元。四、被告山东祥旗置业发展有限公司向刘民赔偿200000元。五、被告山东祥旗置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向刘民支付过渡费6000元。六、被告山东祥旗置业发展有限公司向刘民支付超期过渡费，按照每月1000元计算，自2010年10月8日计算至本判决生效之日止，于本判决生效之日起十日内支付。七、被告山东祥旗置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向刘民支付鉴定费23619元。八、驳回刘民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18851元，由刘民负担3851元，由被告山东祥旗置业发展有限公司负担15000元。诉讼保全费5000元，由被告山东祥旗置业发展有限公司负担。
上诉人祥旗置业公司不服原审判决上诉称：一、一审法院查明事实不清，导致判决结果错误。1、一审法院两次审理均未查明被上诉人的住址，2、被上诉人反复纠缠于房间号码的数字变化，其目的无非想证明被上诉人存在一房两卖的情形，并且双方当事人之间就安置房屋的位置存在重大误解，因此，本案应当根据重大误解的法律规定予以调处，3、被上诉人自签订《济南市城市公有住宅商品房屋拆迁安置协议》至今，从未向上诉人缴纳过购房款，一审法院将房屋拆迁补偿款认定为被上诉人购买房屋的已付购房款属于查明事实不清，认定缺乏法律依据。二、根据双方当事人签订的《济南市城市公有住宅商品房屋拆迁安置协议》应当确认，双方当事人之间的法律关系是公有住宅房屋拆迁安置关系，而不是商品房买卖关系。一审法院未能查明双方当事人之间的法律关系，从而导致适用法律错误，并直接导致判决结果错误。1、一审判决书中适用《合同法》第九十四条的规定做出的第一项判决内容，因违背法律规定而应当依法予以撤销，根据《合同法》第九十六条的规定，当事人依照《合同法》第九十四条的规定行使合同解除权，应当通知对方。但是，被上诉人在诉讼之前从未通知过上诉人要求解除合同，甚至在被上诉人原审一审的起诉状中也没有解除合同的诉讼请求。2、审理本案的法律依据应当是2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》和《济南市城市房屋拆迁管理办法》，而不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，一审判决以“新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中被征收人也未作区分”为由，将被上诉人确定为被拆迁人的认定，明显违背法律规定，将不具有溯及力的《国有土地上房屋征收与补偿条例》错误的适用于本案中，存在是枉法裁判之嫌。3、《最高人民法院关于审题商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第七条和第八条的规定，调整的是拆迁人与被拆迁人之间的法律关系，那么，该司法解释中的第七条和第八条自然就不适用与本案，一审法院依此为依据判决本案，从而导致了一审判决书第三项和第四项的错误判决，4、一审判决第五项和第六项的判决内容，因违背契约自由的法定原则而导致判决错误，应当依法予以撤销，一审判决书中的第七项判决也应当依法撤销。综上所述，本案从原审一审，再到本案重审，上诉人认为一审法院在审理本案时未能查明双方当事人之间的法律关系，并且将不具有溯及力的法律适用于本案中，存在枉法裁判的行为，上诉人请求二审法院依法予以纠正，并依法予以改判。
被上诉人刘民答辩称：一、关于刘民地址的说明，刘民已经向法庭提交了相应的身份证明，该证明合法有效。二、本案中不存在重大误解的事实及可能。根据相关司法解释的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格、和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，从刘民要求上诉人交房、起诉，上诉人既没有通知被上诉人，也没有与被上诉人协商，便将涉案房屋卖给第三人，其过程没有重大误解产生的可能。上诉人没有按照合同履行义务，反而将责任归结为重大误解，系逃避责任的体现。三、关于抵销购房款的问题说明。根据《济南市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条之规定，因为刘民被拆迁的房屋已经折抵了部分购房款，可以认定刘民已经缴纳了相当于购房款的部分。四、关于合同解除的说明。根据《合同法》第九十四条的规定，结合本案的情况，上诉人将涉案房产一房两卖，第三人已经实际占有该房产，刘民已经无法实际收房，因此，刘民有权要求解除合同。五、依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》第十五条的规定，结合本案中刘民属于按政府规定租金标准出租的公有房屋的承租人，因此，上诉人与刘民之间签订的济南市城市公有住宅商品房拆迁安置协议合法有效，上诉人应当依法履行。六、关于临时安置补助费的标准，刘民认为应当按照《济南市城市房屋拆迁管理办法》实施细则第二十五条规定执行。综上所述，刘民认为，原审判决认定事实清楚，证据确凿，应依法驳回上诉人的请求。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，应予以确认。
一、二审期间，上诉人祥旗置业公司提交其与济南方信集团有限公司于2007年11月30日签订的《补偿协议》一份，欲证明刘民并非被拆迁房屋的所有权人。刘民质证称对上述协议的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案没有关联性且印证了上诉人与被上诉人签订的《济南市城市公有住宅商品房拆迁安置协议》的真实性。上述协议中第三条内容为：乙方（即济南方信集团有限公司）职工居住的28户住户有甲方（祥旗置业公司）负责全部另行依法拆迁并安置，安置的所有费用由甲方全部承担。
二、祥旗置业公司将涉案房产的对门房屋（即1号楼2单元402室）保留至今并未对外出卖。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人刘民是否为被拆迁人以及其应否享有被拆迁人的各项权利；二、上诉人与被上诉人之间签订的拆迁安置协议是否存在重大误解情形以及应否解除；三、如拆迁安置协议解除，上诉人应向被上诉人支付的款项及数额分别为多少。
关于焦点一，上诉人主张因被上诉人不是被拆迁房屋的所有权人因此被上诉人不能成为拆迁安置协议项下的被拆迁人。本院认为，被拆迁房屋的所有权人为济南方信集团有限公司，祥旗置业公司与其于2007年11月30日签订的补偿协议中，明确写明济南方信集团有限公司职工居住的28户住户有祥旗置业公司负责全部另行依法拆迁并安置。结合上述内容及上诉人又于2008年4月3日与被上诉人另行签订拆迁安置协议的情形，可以认定被上诉人享有被拆迁人的各项权利。
关于焦点二，本院认为，因重大误解而订立的合同多是由于当事人缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验而造成的，从而导致合同与当事人自己的真实意思相违背。本案中，上诉人作为专业的房地产开发企业，应具备房地产交易中的相关专业知识信息，现其主张双方之间就房屋安置位置出现争议属于重大误解，本院不予采信。鉴于涉案房屋已经被出卖给第三人，拆迁安置协议已无履行可能，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，被上诉人可以请求解除上述拆迁安置协议。
关于焦点三，前已述及，被上诉人享有被拆迁人的各项权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第九条之规定，上诉人应承担返还已付购房款、赔偿损失且一并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
关于返还已付购房款，拆迁安置协议中明确写明，被上诉人应被安置的最低套型房屋对应的建筑面积为43平方米，商品房优惠价5800元每平方米。被上诉人所居住的公有租房已经被拆除，相当于其已获得了最低套型房屋所对应的建筑面积为43平方米的安置房，即可认为被上诉人已经缴纳了43平方米安置房房款，计算可得为249400元。
关于赔偿损失，原审法院委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产的现有价值进行评估，评估程序及评估结果均符合法律规定，根据上述评估报告得出的损失数额正确，应予以确认。
关于不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿，已经认定被上诉人刘民的已付购房款数额为249400元，一审法院酌定上诉人应向被上诉人支付的惩罚性赔偿为200000元，在符合法律规定的同时也考虑了上诉人的过错程度，合法且合理，本院予以确认。
关于过渡费，双方签订的拆迁安置协议中并未出现每月过渡费具体应为多少的内容，根据《合同法》第六十二条第（二）项之规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。《济南市城市房屋拆迁管理办法实施细则》第二十五条之规定，每月过渡费的标准为500元。原审法院对此认定正确，本院予以确认。
关于超期过渡费，双方在《拆迁安置协议》约定“因甲方的责任延长过渡期限的，甲方应当从逾期之日起加倍支付给乙方临时安置补助费”。根据拆迁安置协议可知，自2008年4月8日双方签订协议之日后18个月即2009年10月8日起即为超期过渡，刘民要求祥旗置业公司自2010年10月8日起按照每月1000元的标准向其支付此后的超期过渡费合法有据，本院予以支持。
综上所述，上诉人之上诉理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实、适用法律均正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18851元，由上诉人山东祥旗置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 白 雪