广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民三终字第159号
上诉人（原审原告）莫飞英，女，汉族。
委托代理人梁亚颜，广东大贤东宇律师事务所律师。
委托代理人李红霞，广东大贤东宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）信宜市泰隆房地产开发有限公司，住所地：信宜市。
法定代表人王建新，该公司总经理。
委托代理人卢德杰，男，汉族。
上诉人莫飞英因与被上诉人信宜市泰隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明，信宜市泰隆房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发及小区物业管理，其在信宜市开发建设星某某雅居住宅小区。
星某某雅居第6号楼X层X房。二、该商品房单价为人民币每平方米2628元，总金额427470元。莫飞英在签订合同时已付清总房价首期款30%即人民币128470元。房价余款70％即人民币299000元，须在2011年1月25日前办妥银行按揭手续。按揭不足部分由莫飞英在接到出卖人通知之日起10日内交足。如因买受人的原因不能获得银行按揭贷款的，买受人应采用出卖人所定的其他付款方式。三、莫飞英如未按合同时间约定付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。四、出卖人应当在2011年12月28日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、该商品房在施工过程中，遇到国家政策调控或政府行为造成施工停止的；3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房验收。除上述3种特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。五、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交楼时通水、通电、通煤气、通路。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件；2、属于出卖人以外的政府或其他部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。签订合同时，莫飞英已按合同约定支付了首期款128470元给信宜市泰隆房地产开发有限公司。此后，莫飞英以其名义在中国工商银行股份有限公司信宜支行办理按揭贷款手续，2011年3月18日莫飞英取得了中国工商银行股份有限公司信宜支行发放的贷款299000元，全额付清了余下的购房款299000元给信宜市泰隆房地产开发有限公司。2011年12月28日双方约定的交房时间到达，但信宜市泰隆房地产开发有限公司未将商品房交付给莫飞英。2014年3月3日，信宜市泰隆房地产开发有限公司委托信宜市众和物业管理有限公司将涉案商品房交付给莫飞英，莫飞英也在业主收楼确认书上签名确认出卖人已按合同约定的交楼标准将涉案商品房移交给买受人莫飞英，并且经买受人验收确认无异议，2014年3月3日，莫飞英以信宜市泰隆房地产开发有限公司迟延交房应承担违约责任为由起诉至该院，请求判令：一、判令被告自2011年12月29日起按每日64.12元的标准向原告支付逾期交房违约金，至信宜市星某某雅居6栋X层X房实际交付之日止（暂计至2014年2月28日为50783元）；二、本案的诉讼费由被告承担。
另查明，信宜市泰隆房地产开发有限公司提供了信宜市公安局城东派出所出具的《关于星某某雅居建设过程中因群众阻碍施工的情况证明》1份，该证明的具体内容如下：从2009年11月开始，我所辖区星某某雅居在建设过程中，经常受到周边群众因土地纠纷阻碍施工。经统计，我所共接到并处理星某某雅居因群众阻碍施工的警情18起，其中，2009年8起，2011年10起，最后一起发生在2011年6月16日下午16时许，群众阻碍施工车辆运输建筑材料进入工地。被告信宜市泰隆房地产开发有限公司还提供了信宜新奥煤气有限公司于2014年11月20日出具的《证明》一份，该份证明的内容为：星某某雅居管道燃气配套安装工程，按计划于2010年12月前通气，因受2010年“9.21”事件影响，广东省政府停办信宜土地转让手续，致使土地手续无法办理。同时政府未能及时解决村民留用地问题，工程建设受到村民阻挠，导致燃气储备站建设滞后。现燃气储备站的土地手续政府已同意批复，近期办理相关手续，预计2014年12月份开通管道燃气。
原审法院认为，莫飞英与信宜市泰隆房地产开发有限公司于2011年1月18日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点有：一、莫飞英迟延支付购房款，是否是泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由。二、村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是否是泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由。三、涉案商品房未通煤气是否是泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由。
关于莫飞英迟延支付购房款，是否是泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由的问题。泰隆公司认为莫飞英未按合同约定期限支付房款，违约在先，泰隆公司有权拒绝交房给莫飞英。双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定莫飞英应在2011年1月25日前办妥银行按揭手续，但莫飞英在2011年3月18日才办妥银行按揭手续付清余下购房款299000元给泰隆公司，比合同约定的时间迟延了52日，莫飞英的付款时间确实违反了合同的约定。但是，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，双方已就逾期付款违约责任事先作了明确约定，即莫飞英迟延支付购房款的，泰隆公司可以继续履行合同，并要求莫飞英支付违约金，或者要求解除合同。由此可见，莫飞英迟延支付购房款不是合同约定的泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由。
关于村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是否是泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由的问题。泰隆公司认为因政府未能妥善解决土地征收问题，星某某雅居在建设过程中经常受到周边群众阻碍，致使被告无法按合同约定交房给原告。上述情况符合双方在《广东省商品房买卖合同》中约定的迟延交房的免责事由，泰隆公司无须支付违约金。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，遇下列原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、该商品房在施工过程中，遇国家政策调控或政府行为造成施工停工的。3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房的验收。据信宜市公安局城东派出所出具的《关于星某某雅居建设过程中因群众阻碍施工的情况证明》记载可知，星某某雅居在建设施工过程中确实存在因土地纠纷问题受到周边群众阻碍施工的现象，但自2011年6月16日以后，没有再发生因土地纠纷破坏施工的情况。即从双方签订合同之日至合同的约定交房之日止，没有发生群众阻止被告泰隆公司施工的情况，故泰隆公司关于这一免责事由的主张不能成立。
对于未通煤气是否是被告迟延交房的免责事由的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑，即通水、通电、通煤气、通路，在交楼时达到使用条件。由此可见，双方当事人在合同中已明确约定了交楼时应当通煤气，因此通煤气是交楼条件之一，由于未能通煤气是政府行为造成的，符合合同约定的出卖人免责情形。《广东省商品房买卖合同》约定，如果在规定日期内未能通水、通电、通煤气、通路，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件。2、属出卖人意外的政府或其它部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。本案中，造成星某某雅居楼盘未能按时通煤气的原因在于信宜市政府未能及时解决信宜新奥燃气有限公司储备站的用地问题，致使燃气储备站建设滞后，使星某某雅居楼盘未能如期开通管道燃气，最终导致被告泰隆公司未能够按合同约定的期限将商品房交付给原告使用，这有信宜新奥燃气有限公司出具的《证明》为证。因政府行为导致通煤气这一交楼条件不能满足，是泰隆公司无法掌握及克服的客观因素，属双方约定的因政府行为导致迟延交房的免责事由，泰隆公司对逾期不交楼的违约责任免责。故对莫飞英请求泰隆公司支付逾期交房违约金的请求，原审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回原告莫飞英的诉讼请求。案件受理费1070元（原告已预交），由原告莫飞英负担。
判后，上诉人莫飞英不服一审判决，向本院上诉称：一、信宜市新奥燃气有限公司仅出具一纸证明，未派人出庭对证明的事实进行阐述，一审法院也未向政府或者该燃气公司调查核实，该证明的事实不具客观真实性。另，政府行为是指当事人在订立合同后，政府当局颁发的新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。本案中，政府到底做了什么行为导致不能通煤气，何时作出的行为，被上诉人未能举证证明。二、未能煤气不是被上诉人迟延交房的根本原因，更不是迟延交付的免责事由，本案涉案房屋迟延交付的根本原因是未能竣工验收备案。综上，请求二审法院：撤销一审判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人泰隆公司答辩称：合同约定通水、通电、通煤气、通路是交楼条件，因政府或其他部门原因造成本案涉案房屋迟迟未能通煤气，这是被上诉人迟延交付的免责理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明，本案中二审期间，被上诉人向本院提交了本案涉案楼盘星某某雅居6号楼的竣工验收备案表，证明本案涉案房屋已于2013年11月13日竣工验收备案。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案商品房是否已竣工验收备案。二、涉案商品房未通煤气是否是泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由。
一、关于涉案商品房是否已竣工验收备案的问题。
被上诉人提供的星某某雅居6号楼的竣工验收备案表，分别有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位在表内作了同意竣工验收的意见，足以证明本案涉案楼盘已于2013年11月13日竣工验收备案。上诉人主张本案涉案楼房未竣工验收备案，没有事实依据，本院不予支持。
二、关于涉案商品房未通煤气是否是泰隆公司迟延交付涉案商品房的免责事由的问题。
对于未通煤气是否是被上诉人迟延交房的免责事由的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑，即通水、通电、通煤气、通路，在交楼时达到使用条件。由此可见，双方当事人在合同中已明确约定了交楼时应当通煤气，因此通煤气是交楼条件之一，由于未能通煤气是政府行为造成的，符合合同约定的出卖人免责情形。《广东省商品房买卖合同》约定，如果在规定日期内未能通水、通电、通煤气、通路，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件。2、属出卖人意外的政府或其它部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。本案中，造成星某某雅居楼盘未能按时通煤气的原因在于信宜市政府未能及时解决信宜新奥燃气有限公司储备站的用地问题，致使燃气储备站建设滞后，使星某某雅居楼盘未能如期开通管道燃气，最终导致被告泰隆公司未能够按合同约定的期限将商品房交付给原告使用，这有信宜新奥燃气有限公司出具的《证明》为证。因政府行为导致通煤气这一交楼条件不能满足，是泰隆公司无法掌握及克服的客观因素，属双方约定的因政府行为导致迟延交房的免责事由，泰隆公司对逾期不交楼的违约责任免责。故对莫飞英请求泰隆公司支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1070元，由上诉人莫飞英负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞健军
审判员 黎湛红
审判员 徐金信
二〇一五年九月二十日
书记员 许增海
书记员 张淑贞