四川省邛崃市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邛崃民初字第2626号
原告成都农村商业银行股份有限公司邛崃支行，住所地：四川省邛崃市。
负责人蒋策，主任。
委托代理人陈丹，女，1976年6月1日出生，汉族，住四川省邛崃市。
委托代理人谭阳，女，1988年3月29日出生，汉族，四川省住邛崃市。
被告何从辉，男，1971年2月9日出生，汉族，住四川省邛崃市。
被告严循芳，女，1971年3月2日出生，汉族，住重庆市秀山县。现住四川省邛崃市。
原告成都农村商业银行股份有限公司邛崃支行诉被告何从辉、严循芳借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈丹、谭阳到庭参加了诉讼。被告何从辉、严循芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月13日，原告与二被告签订了《最高额抵押合同》，约定二被告以其所有的位于邛崃市XX镇XX路XX号X栋X单元X层X号的152㎡房产（邛房权证监证字第03***73、03***74号）为二被告依前述《最高额抵押合同》在2013年8月13日至2016年8月12日期间所形成的最高额390000元债务提供抵押担保，并办理了抵押登记（邛房他证权字第00***75号）。2013年8月13日，原告与被告何从辉签订了《个人贷款授信合同》，约定原告向被告何从辉发放贷款300000元用于购核桃等农副产品，借款期限从2013年8月13日至2016年8月12日。贷款年利息9%。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，二被告至今未偿还借款本息。故原告请求判令：1、二被立即归还原告本金300000元及还清之日止的利息、罚息及复利。2、原告对二被告用于抵押的房产享有抵押权，并有权在二被告不履行第一项诉讼请求的债务时，对抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。
二被告未作答辩。
经审理查明，
（一）、二被告系夫妻关系。2013年8月13日，被告何从辉与原告签订了《个人贷款授信合同》，约定授信额度为300000元�授信额度有效期限为三年，即自2013年8月13日至2016年8月12日止。合同第二条约定：“具体每笔贷款的贷款期限以‘借款借据’或其他债权债务凭证所载明的贷款发放日和到期日为准”；合同第三条（一）约定“贷款利率根据贷款发放时同期限、同档次中国人民银行人民币贷款基准利率基础上上浮50%。如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则按照调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的贷款利率浮动幅度确定新的贷款执行利率”；第三条第（二）约定“本授信合同项下的贷款按月结息，结息日为每月的20日”；第十条四“乙方救济措施”第（5）条约定“贷款逾期后，对甲方未按时还清的授信本金及利息（包括被乙方宣布全部或部分提前到期的授信本金和利息），自逾期之日至本息全部偿还之日止，逾期本金部分按本合同第三条约定的贷款利率水平上�50%来计收罚息，逾期利息部分按本合同第三条约定的贷款利率及结息方式计收复利。借款逾期是指甲方未按期清偿或超过约定的分次还本计划期限归还借款的行为”。
(二)、在签订《个人贷款授信合同》的前一天，被告严循芳在《共同债务人承诺书》上签字。
（三）、2013年8月13日，二被告与原告签订了《最高额抵押合同》，约定被担保的债权是指自2013年8月13日至2016年8月12日期间因抵押权人为债务人办理约定的各类业务而实际形成的一系列债权，最高额为39万元。抵押物为二被告所有的位于邛崃市XX镇XX路XX号X栋X单元X层X号的房产（邛房权证监证字第03***73、03***74号），并办理了抵押登记（邛房他证权字第00***75号）。
（四）、2014年8月21日，原告向被告何从辉发放了借款300000元。《个人借款凭证》约定借款起止日为2014年8月21日至2015�8月20日。截至2015年8月20日，二被告尚欠原告本金300000元及利息（包含罚息、复利）为9138.81元。本息共计309138.81元。
证明上述事实的证据有：原告陈述、《共同债务人承诺书》、《个人贷款授信合同》、《最高额抵押合同》、《房屋产权证》及《房屋他项权证》、个人借款凭证。
本院认为，一、原告与被告何从辉之间的《个人贷款授信合同》、《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告已向被告何从辉支付借款，被告何从辉应依约履行还款义务。但被告何从辉并未依约清偿借款，其应偿还未归还的本金300000元及利息，其利息截至2015年8月20日为9138.81元。原告与被告何从辉关于利息、罚息、复利的约定不违反法律规定，本院予以支持。本金逾期罚息计算方式为，以本金为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的225%（1×50%×50%）为计算标准，并随中国人民银行同期同类贷款基准利率浮动调整，从2015年8月21日计算至清偿之日。利息复利的计算方式为，利率为贷款执行利率即中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%，并随中国人民银行同期同类贷款基准利率浮动调整，从2015年8月21日开始按月结算收取至清偿之日，每一计算周期计算基数为该计算周期前一日止的利息（包括该计算周期内所对应的本金罚息），即：2015年8月21日至2015年9月20日为2015年8月20日的利息9138.81元，2015年9月21日至2015年10月20日为2015年9月20日止的利息，以此类推。二、上述债务系二被告夫妻关系存续期间产生的债务,系夫妻共同债务,故被告严循芳应承担连带清偿责任。三、被告何从辉、严循芳与原告签订的《最高额抵押合同》中约定抵押物，即二被告所有的位于邛崃市XX镇XX路XX号X栋X单元X层X号的房屋在�被告未清偿上述债务时，原告有权对该房屋享有优先受偿权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告何从辉、严循芳于本判决生效之日起十日内支付原告成都农村商业银行股份有限公司邛崃支行借款本金300000元、至2015年8月20日的利息9138.81元、及2015年8月21日起的利息，利息计算方式为：以本金300000元作为计算基数，从2015年8月21日开始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的225%为计算标准，并随中国人民银行同期同类贷款基准利率浮动调整，如未按本判决确定的给付之日给付本金，计算至本金付清之日止；
二、被告何从辉、严循芳于本判决生效之日起十日内给付原告成都农村商业银行股份有限公司邛崃支行复利，复利计算方式为：从2015年8月20日起以月为计算周期结算，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%为计算标准，并随中国人民银行同期同类贷款基准利率浮动调整，以每一计算周期前一日止的利息（包括第一项判决确定的该计算周期内的利息）为计算基数，即2015年8月21日至2015年9月20日9138.81元，2015年9月21日至2015年10月20日为2015年9月20日止的利息，以此类推，计算至本息付清之日；
二、原告成都农村商业股份有限公司邛崃支行对被告何从辉、严循芳所有的位于邛崃市XX镇XX路XX号X栋X单元X层X号的房屋折价或者以拍卖、变卖价款在第一项判决确定的债权范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5937元由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 何 莹
人民陪审员 严开明
人民陪审员 郑文武
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 石 伟