福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第3488号
原告曾毓林，男，1962年11月28日出生，汉族。
委托代理人杨君聪、卢翼，福建兴世通律师事务所律师。
被告林伟琴，女，1977年10月7日出生，汉族。
委托代理人姚小召、胡晓勇，福建倍铭律师事务所律师。
原告曾毓林与被告林伟琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理并于2015年5月26日作出（2015）海民初字第596号民事判决。原告曾毓林与被告林伟琴均不服该判决，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2015年8月17日作出（2015）厦民终字第2687号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）海民初字第596号民事判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾毓林的委托代理人杨君聪，被告林伟琴的委托代理人姚小召、胡晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾毓林诉称，2014年11月5日，原告与被告林伟琴签订一份《房产预约买卖协议书》（以下简称《协议书》）。该《协议书》约定：①被告同意将位于厦门市海沧区禹州华侨城（B地块）6号楼18层03单元房屋（以下简称讼争房屋）出售予原告，购房合同号为01739501，建筑面积为84.08平方米；②讼争房屋的用途为住宅；③讼争房屋总价为135万元（人民币，下同）；④原告应于《协议书》签订当日向被告先支付购房定金5万元，并在2014年12月7日前再支付购房定金5万元；⑤讼争房屋产权办至被告名下的费用及过户手续所需缴纳的相关税费均由原告承担；⑥被告应当在2014年12月10日前将讼争房屋交付予原告使用；⑦讼争房屋交房前所产生的各项费用由被告负责缴清，交付后产生的各项费用由原告自行承担；⑧被告应当在2015年1月10日前办出讼争房屋的一手产权证，并在产权证办出10日内配合原告办理相关的委托公证手续；⑨原告应支付中介费；⑩若被告不能按期向原告交付讼争房屋，则每逾期一日按购房款的0.05%向原告支付违约金；若被告中途悔约，应自悔约之日起三日内退还原告已支付的购房款，同时向原告支付讼争房屋总价款的20%作为违约金，并且承担全部的中介费、律师费及诉讼费等费用。《协议书》还就有关事项作了其他约定。
《协议书》签订后，原告依约向被告支付了购房定金10万元。2014年11月7日，原告向被告支付了讼争房屋面积差额款及办理一手产权所需的相关税费合计17444元，并在同日支付了部分中介费1万元。然而，被告并未按照《协议书》之约定于2014年12月10日前将讼争房屋交付予原告。为此原告多次要求被告按约定交付房屋，但被告均置之不理。此外，原告亦不清楚被告是否已在2015年1月10日前办出讼争房屋产权证。被告迟延履行义务的行为已严重损害原告的合法权益，故原告请求判令：一、被告继续履行与原告于2014年11月5日签订的《协议书》，即被告立即向原告交付讼争房屋，原告同意在被告交付讼争房屋后十五天内向被告支付购房款67万元，若被告交房且讼争房屋一手产权证已经办理的情况下，原告同意支付银行按揭并支付解押款；二、被告立即向原告交付讼争房屋并向原告支付逾期交房违约金（违约金每日按购房款135万元的0.05%计算，自2014年12月11日起计至被告实际交付之日止，暂算至2015年1月28日为33075元）。
被告林伟琴辩称，一、被告已经按照合同约定履行了合同义务，原告曾毓林已于2014年12月10日前实际占有讼争房屋，讼争房屋已经交付。原告要求被告立即交付讼争房屋并支付逾期交房违约金无事实与法律依据。1、按照合同条款约定，被告应于2014年12月10日前将讼争房屋交付给原告。合同签订后，被告积极与承租方解除合同让承租方腾房，承租者也予以配合并将房屋腾空。被告已及时为履行合同约定做了交付准备。原告作为房屋投资客，为便于带下家看房，在被告毫不知情的情况下于2014年12月1日强行换下讼争房屋的锁具，原告已实际占有了讼争房屋，被告认为讼争房屋已于2014年12月1日交付给原告。在原一审庭审中，承租人张祥娣的证言可以明确原告换锁具的事实。另外，原告还将讼争房屋交由其他中介代为出售并将钥匙放于中介处。证人柯某在原一审庭审中也陈述了这一事实，也充分证实了原告购买讼争房屋系以投资为目的。2、被告按照《协议书》的约定履行了合同义务，已经将讼争房屋交付给原告，因此原告要求支付逾期交房违约金，无事实与法律依据。二、在被告多次催促后，原告仍未能履行合同，致被告的合同目的无法实现，原告迟延履行合同构成严重违约。被告已委托案外人厦门淘安居房产代理有限公司的工作人员向原告送达解除合同的《告知函》，原告予以签收并未就解除合同提出任何异议。根据《合同法》第九十四条、九十六条之规定，原、被告双方签订的《协议书》已于《告知函》到达原告处时解除。综上，原告要求被告继续履行合同无事实和法律依据。
经审理查明：
一、被告林伟琴为讼争房屋所有人。2014年9月25日，被告与案外人厦门淘安居房产代理有限公司尊海分公司（以下简称淘安居尊海公司）签订《独家房产销售委托书》，委托淘安居尊海公司销售讼争房屋。2014年11月5日，原告曾毓林（购买方、乙方）与被告（出售方、甲方）、案外人厦门市海沧区滨厦房产中介服务部（居间方、丙方）三方签订《协议书》。《协议书》约定：1、被告同意将讼争房屋出售给原告，购房合同号为01739501，建筑面积84.08平方米；2、讼争房屋的用途为住宅；3、讼争房屋总价为135万元；4、原告应于《协议书》签订时向被告先支付定金5万元，剩余5万元于2014年12月7日前支付；5、讼争房屋产权办至被告名下的费用及过户手续所需缴纳的相关税费均由原告承担；6、原告于2015年1月10日前向被告支付77万元（含定金）；7、被告应当在2014年12月10日前将讼争房屋交付给原告使用；8、讼争房屋交房前所产生的各项费用由被告负责缴清，交付后产生的各项费用由原告自行承担；9、被告必须在2015年1月10日前办出讼争房屋的一手产权证，并在产权证办出10日内配合原告办理相关的委托公证手续；10、原告应支付中介费；11、若原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款的0.05%作为违约金；12、原、被告签订本协议后，原告已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若被告中途悔约，应书面通知原告，并自悔约之日起三日内退还原告所支付购房款，同时向原告支付房产总价款的20%作为违约金；若原告已在该房产装修，被告要全额支付原告在该房产装修上所产生的全部费用；若原告中途悔约，被告应退还原告所支付的购房款，但原告须向被告支付该房产总价款的20%作为违约金。在此条件下，任何一方违约，违约方须承担全部的中介费、律师费及诉讼费。《协议书》还就其他事项作了约定。
二、《协议书》签订后，原告曾毓林向被告林伟琴支付购房定金10万元，被告向原告出具《收条》。2014年11月7日，原告向被告支付讼争房屋面积差额款及办理一手产权所需的相关税费17444元。同日，原告向案外人厦门市海沧区滨厦房产中介服务部支付中介佣金1万元。2014年12月2日，厦门市国土资源与房产管理局向被告颁发讼争房屋的土地房屋权证（厦国土房证第01201205号）。后原、被告就交房、付款等问题产生纠纷，未能按合同约定继续履行。2015年1月24日，被告出具《告知函》，告知原告称“……现发函告知您，您与本人及厦门滨厦房产中介于2014年11月5日的《协议书》自动解除，本人保留向您追讨其他违约金及损失的权利，因此所产生的法律后果均由您自行承担”。
三、后被告林伟琴（出售方、甲方）与案外人卢秀菊（购买方、乙方）、淘安居尊海公司（居间方、丙方）签订《房产买卖协议》（编号：1882597），约定被告将讼争房屋出卖给案外人卢秀菊，成交总价为1335000元。《房产买卖协议》第十三条约定，鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订之日，甲乙双方同意向丙方支付中介费18000元，由乙方支付18000元。该《房产买卖协议》没有落款时间。2016年1月23日，案外人卢秀菊与淘安居尊海公司签订《佣金确认书》，载明：现我司推荐客户完成房屋买入业务，案外人卢秀菊承诺准时支付上述业务佣金金额18000元，其中2015年1月23日支付10000元，2015年2月10日支付8000元。原告确认讼争房屋已由案外人卢秀菊在居住、使用。至本案庭审结束时，讼争房屋的所有权仍登记在被告名下。
以上事实，有原告曾毓林提交的《协议书》、《商品房买卖合同备案证明》、《收据》、《银行卡客户交易查询／打印单》、《收条》、《佣金收条》、《催吿函》、短信记录，被告林伟琴提交的《独家房产销售委托书》、《厦门市土地房屋权证（厦国土房证第01201205号）》、《告知函》，本院调取的《房产买卖协议书》、《佣金确认书》以及当事人陈述、庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告曾毓林与被告林伟琴所签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应依约严格履行。原告在《协议书》签订后向被告支付了购房定金10万元，根据约定被告本应于2014年12月10日前向原告交付讼争房屋，原告本应于2015年1月10日前向被告支付购房款77万元（含定金），但原、被告双方均未按合同约定履行。而且，根据被告与案外人卢秀菊签订的《房产买卖协议》及案外人卢秀菊与淘安居尊海公司签订的《佣金确认书》的内容，可以认定被告与案外人卢秀菊签订《房产买卖协议》的时间为2015年1月23日。被告于2015年1月24日出具《告知函》欲解除与原告签订的《协议书》，但在2015年1月23日便与案外人卢秀菊签订《房产买卖协议》将讼争房屋转让给案外人卢秀菊，即被告存在将讼争房屋“一房两卖”的行为。在此情况下，原告要求继续履行其与被告签订的《协议书》，应考虑被告与案外人卢秀菊签订的《房产买卖协议》履行情况。房屋买卖包含了债权形式下的物权变动，在“一房两卖”的债权行为均为有效的情况下，应优先考虑物权变动的情况。因此，虽然讼争房屋的所有权登记未变更至原告或案外人卢秀菊名下，但案外人卢秀菊已经实际居住、使用讼争房屋，即案外人卢秀菊已经享有了讼争房屋的占有、使用等权益。同时，被告与案外人卢秀菊之间的《房产买卖协议》已经得到实际履行，该合同的履行体现了被告意愿，从交易稳定而言亦应维护被告与案外人卢秀菊之间的交易。因此，原告要求被告继续履行《协议书》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在原、被告之间签订的《协议书》无法继续履行的情况下，原告要求被告交付讼争房屋及支付逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。若被告的违约行为给原告造成了损失，则原告可另行主张其损失。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告曾毓林的诉讼请求。
本案受理费627元，由原告曾毓林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 黄建和
代理审判员 黄晓玲
人民陪审员 邱武勇
二〇一六年五月十三日
书 记 员 章先攀
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。