广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初176号
原告广东恒基物业管理公司，住所地：广州市天河区。
法定代理人林粤。
委托代理人李美，广东金马波士德律师事务所律师。
被告陈美君，女，汉族，住四会市下茆镇。公民身份号码：×××1822。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李美、被告陈美君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2008年1月7日与四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，委托广东恒基公司对四会市“珠江新城”提供前期物业服务，服务期间从2007年11月1日起至“珠江新城”的业主委员会成立之日止。合同约定由入伙之日起计收物业服务费，物业服务费住宅按照0.98元／月／㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。如甲方、业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费及其他费用，广东恒基公司有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准计算滞纳金。被告所居住的珠江新城小区泛湖轩9-0905单元（建筑面积128.82㎡），一直拖欠物业管理等费用不交，至今仍欠以下费用：自2011年7月起至2015年9月的物业管理费6900.6元（暂计至2015年9月30日），自2011年4月起至2014年3月的公摊电费554.1元，滞纳金5226.92元（暂计至2015年11月30日）。以上欠费总计12681.62元。经原告多次提醒及催缴，仍然拒不缴纳。原告按照合同的约定提供了物业管理服务，被告应当按时缴纳相关的物业管理费等费用。被告拒不缴纳费用的行为已经损害了原告的合法权益，并对原告为小区业主提供物业管理服务造成了不利的影响。为此请求判令被告：1.立即缴纳所拖欠的费用12681.62元，其中包括物业管理费6900.6元，公摊电费554.1元，以及滞纳金5226.92元（从欠费之日起，费用暂计至2015年9月30日，滞纳金暂计至2015年11月30日，实际计至被告支付完毕所拖欠的费用为止）。2.承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更滞纳金按拖欠部分费用每日1‰的标准计算，明确诉讼请求1为：判令被告向原告支付2011年7月至2015年9月的物业管理费6900.6元及滞纳金5226.92元（滞纳金与物业管理费都是按季度计算，滞纳金从欠缴物业管理费的下一季度的1号开始计算，从2011年10月1日暂计至2015年11月30日）、公摊电费554.1元。
原告递交证据如下：1、前期物业服务合同，证明原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，并约定双方的权利义务（服务期限：2007年11月1日至2010年10月31日）；2、前期物业服务合同，证明原告与四会市信兴发房地产发展有限公司顺延了双方的服务年限并约定了双方的权利义务（服务期限：2010年11月1日-2013年10月31日）；3、前期服务合同补充协议书，证明双方之间的物业服务期限顺延至小区业委会成立时止，并约定了双方的权利和义务；4、物业服务收费备案表，证明物业收费标准从2014年3月开始不再单列公摊电费，将公摊电费并入物业管理费范畴；5、珠江新城二期前期物业服务协议，证明开发商与被告签订的物业服务协议，并约定了双方的权利义务；6、催款通知书及律师函，证明原告一直向被告催缴所欠费用；7、珠江新城泛湖轩905单位欠费明细表，证明原告诉讼请求的计算方式；8、广东恒基物业管理公司四会分公司珠江新城管理处缴费通知书，证明原告每个季度都对被告进行催款，但被告一直没有缴纳物业管理费；9、车辆管理规划、门禁前乱停放管理的照片、会议记录，证明对于小区内乱停车的问题，原告一直都在积极处理，每周的例会都会将该问题进行商讨，原告在每条小路都设置了很多路障，但经常被业主移开，造成乱停放车辆，原告已经对业主进行了规劝，但都屡禁不止。
被告答辩称：我与原告没有签订过合同，关于电梯广告费等小区的收入支出明细，原告都没有向业主交待清楚。合同第四条第二点规定每年清洗外墙一次、半年清洗楼梯一次、每季度清洗水井、排水渠一次等工作原告都没有做。小区的游泳池出租给其他人，原告也没有向业主交待清楚。小区的车辆乱停放，阻碍业主出入。我的房屋质量有问题，小区内垃圾乱放，老是将垃圾倒到小区门口，非常臭，而且篮球场的下水道可能由于周边饭店的影响会喷出很臭的烟。如果原告做好以上工作，我愿意从2015年开始缴纳物业管理费，2011年到2014年的物业管理费我都不会缴纳，对于公摊电费，我愿意从2014年开始缴纳。
被告递交证据如下：照片，证明原告没对小区进行物业管理。
经审理查明：被告（乙方）与四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定乙方所购物业座落于泛湖轩905（建筑面积129.41㎡），由甲方选聘的深圳市恒基物业管理有限公司实施前期物业管理，住宅按建筑面积0.98元／月／㎡交纳物业服务费，每月5日前缴交，不按约定交纳，物业管理公司有权要求乙方从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2008年1月7日，四会市信兴发房地产发展有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对四会市“珠江新城”提供前期物业管理服务，服务期间从2007年11月1日起至2010年10月31日止，由入伙之日起计收物业服务费，物业服务费住宅按照0.98元／月／㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。原告提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。合同还约定，如甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用等其他费用的，原告有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准计收滞纳金。2010年11月1日原告与四会市信兴发房地产发展有限公司又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日，原告提供的物业管理服务内容不变。后原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，载明物业服务合同期限顺延至小区业主委员会成立时止，高层及小高层住宅收费标准调为1.18元／月／㎡等。
原、被告双方确认被告所居住的珠江新城小区泛湖轩905单元的实测面积为128.82㎡。原告诉称被告从2011年7月起没有交纳物业管理费，被告对此予以确认。2014年3月3日，广东恒基物业管理公司四会分公司申请对珠江新城小区高层住宅物业服务收费调整为1.18元／月／㎡，执行时间为2014年1月，四会市物价局同意备案。广东恒基物业管理公司四会分公司系原告在四会设立的分公司，没有法人资格。原告主张珠江新城小区泛湖轩905单元的物业管理费2011年7月至2014年3月按0.98元／月／㎡，2014年4月至2015年9月按1.18元／月／㎡计算，滞纳金按拖欠部分费用每日千分之一的标准计算，要求被告支付上述期间拖欠的物业管理费6900.6元以及滞纳金（暂计至2015年11月30日为5226.92元）、2011年4月起至2014年3月的公摊电费554.1元。被告承认曾收到原告邮寄的催款通知书。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的物业服务合同及相关补充协议对被告具有约束力。
根据原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的前期物业服务合同，原告提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。
《解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业费的主要理由是房屋质量有问题、小区内车辆乱停、小区部分商铺经营餐饮造成环境污染、原告的服务与约定不符、小区的收入支出明细不清等问题。对于房屋质量问题，被告居住的房屋属于被告的专有部分，不属于原告提供物业服务范围中的物业共用部位或共用设施设备，房屋质量问题，被告应与开发商协商解决。对小区部分商铺经营餐饮造成环境污染等问题，原告有协助管理的义务但没有相应的执法权，被告可通过向有关职能部门反映投诉的渠道彻底解决该类问题。对被告提出的其他问题，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行起诉解决。根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。
关于物业收费标准及滞纳金的问题。前面已论述原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的物业服务合同及相关补充协议对被告具有约束力。本案中，2011年7月至2014年3月，按照前期物业服务合同的约定，被告物业费的收费标准为0.98元／㎡／月（不含公用水电分摊），公用水电分摊按实际产生费用收取。2014年4月起按原告与开发商签订的补充协议约定，调整为1.18元／㎡／月（包含公共水电分摊）。1.18元／㎡／月的收费标准是政府允许的收费标准，已经过物价部门备案，已明码标价，也未超出原告与开发商的协议约定，被告应当从2014年4月起按照新的标准即1.18元／㎡／月交纳管理费。故认定被告拖欠原告2011年7月至2015年9月物业管理费为6902.18元（原告主张6900.6元，按原告主张的计付），公摊电费554.1元。交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付2011年7月至2015年9月物业管理费为6900.6元，公摊电费554.1元，本院予以支持。根据《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，滞纳金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。虽然被告承认曾收到原告邮寄的催款通知书，但双方均未能提供依据证实原告于何时开始进行书面催交，故违约金即滞纳金应从原告起诉之日即2016年2月1日起按被告拖欠的物业管理费每日千分之一的标准计算至还清日止为宜。
物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。同时，尽快依法成立业主大会，选举业主委员会。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陈美君于本判决发生法律效力之日起五日内支付2011年7月至2015年9月物业管理费为6900.6元及滞纳金（从2016年2月1日起按被告拖欠的物业管理费每日千分之一的标准计算至还清日止）给原告广东恒基物业管理公司。
二、被告陈美君于本判决发生法律效力之日起五日内支付公摊电费554.1元给原告广东恒基物业管理公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费117元，由原告负担48元，被告负担69元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 邱 毅
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 廖文燕
二〇一六年七月四日
书 记 员 张小敏