广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2787号
原告李水明，男，1980年5月12日出生，罗定市人，汉族，住罗定市。
原告何水莲，女，1981年7月15日出生，罗定市人，汉族，住罗定市。
两原告委托代理人沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，住罗定市。
被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市。
法定代表人陈灿光。
原告李水明、何水莲诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法适用简易程序于2016年12月5日公开开庭进行审理。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年1月23日裁定中止诉讼，于2017年6月19日恢复审理。两原告委托代理人沈小杰到庭参加诉讼，被告经传票传唤不到庭参加诉讼。本案现审理终结。
原告诉称，2013年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市某某街道某某区某某路的某某某某商住小区XX号楼XXXX号房。原告按合同约定付清房价款566248元。合同第八条约定，被告应于2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
2014年9月25日，被告向原告发出《收楼通知书》。原告了解到，虽然涉案工程于2015年1月23日经建设、监理、施工、勘察、设计单位共同验收合格，但于2015年1月21日才通过消防验收。原告认为，被告的商品房没有达到《中华人民共和国消防法》第11条、13条的规定，违反“未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，以及合同第八条约定，涉案商品房于2015年1月21日才符合合同约定的交付条件。被告的违约事实清楚，证据充分，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金31709元（从2014年10月1日起至2015年1月20日止）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告不到庭参加诉讼，提出书面答辩称，1、原告所购商品房属于我公司开发的某某某某商住小区二期工程，2014年7月25日我公司组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行验收，《工程竣工验收报告》结论为合格，符合法定的交付条件，我公司在2014年9月25日向原告发出交楼通知书，通知原告于2014年10月1日办理收楼时，双方约定的交付条件已经具备。2、合同约定商品房经验收合格即符合交付条件，并没有选择包括消防验收合格在内的综合验收，消防法第13条是国家对消防验收的管理性规定，不属于合同法第52条第（5）项的强制性规定，不能以此认定交楼条件无效。3、原告于2014年10月16日收楼，已实现对房屋的占有使用，不存在逾期交房的实际损失。4、我公司发出收楼通知至原告起诉时，已经超过两年的诉讼期限，原告的起诉不受法律保护。5、合同约定的违约金标准过高，应按《合同法》第114条第2款、《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条的规定予以调整。经有评估资质的评估机构评估，涉案房屋所在地段房屋租金为9.47元/平方米/月。即使原告认为延期交楼需支付违约金，也应以所购房屋面积结合租金标准计算实际损失，其请求的违约金数额过高。6、原告曾经提起逾期办房产证之诉，在逾期办证诉状中原告确认已收到我公司的收楼通知，其确认逾期办证违约金的起算日是从通知期内的实际收楼日起计，法院作出的（2016）粤5381民初1499号民事判决书已生效，收楼具体时间是逾期交楼与逾期办证两违约行为的连接点，逾期办证违约金计算以收楼日为起始时间，逾期交楼违约金计算也应以同一天为终结。
经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市某某街道某某区某某路某某某某商住小区的房地产开发商。2013年7月4日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某某某商住小区2号楼B单元22层03号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额566248元。第六条约定买受人应于2013年7月4日前交付首期房款170248元，签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款396000元。第八条约定出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、（1）逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比例比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。
合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款。2014年9月25日，被告发出《收楼通知书》，通知原告于2014年10月1日至15日期间收楼。2014年10月16日，原告办理收楼手续。
2014年7月25日，被告（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市某某某某商住小区1、2、3号楼进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。
以上事实，有购房合同、身份证、购房发票、银行放贷到账收据、办证费临时收据、契税完税凭证、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工规划验收合格证、交楼确认协议书等证实。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、涉案商品房何时符合交付使用条件？2、原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效？
对于第1个争议焦点即涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格为交付的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。被告对涉案房屋已于2014年7月25日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合合同约定的交付条件。原告认为被告组织收楼时并未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，因此认为被告的交付未符合法定的交付条件。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，被告取得《工程竣工验收报告》时，涉案商品房已符合交楼条件，被告已履行交楼义务，本院予以认定。
对于第2个争议焦点，原告起诉是否超过诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效为二年，从权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起计算。原告未能在约定交付期限内办理房屋交接手续，在交付期限届满之次日原告就应当知道其权利受到侵害。合同约定被告应于2014年7月31日商品房交付原告使用，故本案诉讼时效应从2014年8月1日起算，至2016年8月1日诉讼时效届满，原告于2016年11月14日诉至本院，已超过法律规定的二年诉讼时效。被告提出逾期交楼违约金已超过诉讼时效的抗辩，理由成立，本院不予采纳。原告要求被告支付逾期交楼违约金的请求，已超过诉讼时效，法律不再保护，本院依法予以驳回。
被告经传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费296元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 吴庆锋
二〇一七年六月二十七日
书记员 廖光科