浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第1151号
原告诸暨市西子时代广场开发有限公司。
法定代表人俞建虎。
委托代理人（特别授权）斯金辉。
被告诸暨市英王娱乐部。
负责人：许生南。
委托代理人（特别授权）顾旭初。
原告诸暨市西子时代广场开发有限公司（以下简称西子公司）与被告诸暨市英王娱乐部、许生南、蔡文均房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，因被告许生南其他案件涉嫌犯罪，被限制人身自由而中止审理。后原告撤回对被告许生南、蔡文君的起诉后，本院于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告西子公司的委托代理人斯金辉，被告诸暨市英王娱乐部的委托代理人顾旭初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西子公司起诉称：2011年9月19日，原告与被告英王娱乐部签订房屋租赁协议和服务协议各一份，约定由英王娱乐部租赁原告所有的坐落在诸暨市暨阳街道苎萝东路16-18号内的部分房屋，并对租金、服务费及支付期限、违约责任等事项作出了相应的约定。嗣后原告按约履行合同义务，但被告英王娱乐部多次违约，截止2013年12月20日，被告英王娱乐部应付租金为75万元，服务费182.27万元，经原告催讨仍未付。现起诉要求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁协议和服务协议；2.判令被告支付房屋租金75万元及自2013年12月20日起至2014年7月1日止按每日0.1%计算的损失，2014年7月1日起至合同解除日止的租金按年租金150万元计算；3.判今被告支付原告服务费182.27万元，并支付自2013年12月20日起至2014年7月1日止按每日0.1%计算的损失，2014年7月1日起至合同解除日止的服务费按年服务费364.54万元计算；4.判令租赁房屋内的所有装修品、设备全部无偿归原告所有。庭审中，原告将租金及服务费的请求变更为，要求被告支付租金155万元及该款从2014年5月20日起至合同解除日止按每日0.1%计算的损失，合同解除日后的使用费按每年150万元计算；要求被告支付服务费314.53元及该款从2014年5月20日起至合同解除日按每日0.1%计算的损失，合同解除日后的服务费按每年314.53万元计算。
被告英王娱乐部答辩称：原告与被告英王娱乐部签订房屋租赁协议、服务协议情况属实，被告在原告起诉后已支付相关费用310万元，虽现资金周转困难，但被告仍在积极筹集，陆续支付。被告未根本违约，不同意终止合同。
原告为证明自己的主张提供以下证据：
1.房屋租赁协议及服务协议各一份，证明原、被告建立房屋租赁和服务关系的事实，租金、服务费的计算标准，逾期支付款项的后果及解除合同的条件；
2.提供（2013）绍诸民初字第2041号、（2013）绍诸民初字第2116号民事判决书各一份，证明双方签订的协议合法有效及被告存在多次违约的事实。
被告对原告提供的证据真实性无异议，但认为原告并未提供服务；同时陈述二份判决书确定的义务均已履行完毕，并另行支付了租金等费用310万元。为此，被告提供了银行凭证4份予以证明。原告对被告已支付310万元无异议，只是对支付款项的性质意见不同。
因原、被告对对方提供的证据无异议，本院均予以确认。
根据原、被告提供的证据及在庭审中的陈述，确定本案的事实如下：2011年9月19日，原告西子公司（甲方）与被告英王娱乐部（乙方）签订了一份房屋租赁协议，其中约定：一、乙方承租甲方所有的坐落在诸暨市苎萝东路16-18号西子时代广场中的部分房屋（其中东边一楼房屋展示厅由诸暨市五泄置业有限公司使用，西边一楼的咖啡厅由迪欧咖啡使用，东边阁楼的7间办公室由甲方自用），房屋建筑面积共计12388平方米；二、在本协议签订前已交付了面积为5274.6412平方米的房屋，东边四楼由诸暨市五泄置业有限公司使用的办公室在2011年12月31日前交付，其余房屋在协议签订后10日交付；三、乙方承租房屋后应用于合法经营，用途限于休闲、娱乐、服务、餐饮、KTV和酒吧，否则甲方有权终止或解除本协议；四、租赁期限自2011年9月1日起至2021年12月31日，其中2011年9月1日至2011年12月31日为免租金装修期；租赁期内，乙方无论是否使用租赁物，均应按协议约定支付租金，其中2012年度的租金为130万元，定于上一年度的12月20日前和当年度的5月20日前分别支付50%，以后每年增加10万元，至2017年度增加到180万元，此后不再增加，2013年起的租金支付期限及比例同2012年度；五、乙方须在协议签订之日起3日内支付保证金30万元，租赁期满后，在乙方按约退还租赁物并结清所有款项后，甲方无息退还全部保证金；六、乙方逾期支付任何一期租金超过10日的，自逾期当日起至租金付清之日止，每一日支付相应的滞纳金，按当年租金的2%计付；七、租赁期限内，乙方有下列行为之一的，除本协议另有约定外，甲方有权终止或解除本协议，且乙方应当赔偿甲方每一天损失，损失金额自乙方违约行为发生之日起计算至本协议约定的期限届满之日止，按累计租金总额的0.1%计算：（1）未经甲方同意将租赁物转租；（2）装潢时改变房屋结构；（3）租用该房屋进行非法活动，不依法经营；（4）未按约支付租金或其他费用；（5）未经乙方同意擅自改变租赁物用途；（6）违反本协议其他约定之一的；八、租赁期间的水、电、空调费、设备的维修费以及其他费用按双方签订的服务协议执行；九、如本协议提前解除或终止，甲、乙双方于同日签订的服务协议同时解除或终止；双方还对装修、免责约定、变更和解除条件、违约责任等事项作出了明确的约定。
同日，原告西子公司（甲方）与被告英王娱乐部（乙方）又签订了一份服务协议，该协议确定的服务期限与房屋租赁协议的期限相同，其中约定：一、服务费从2012年度起算，其中2012年为355万元，2013年为359.55万元，2014年为364.54万元，2015年为369.98万元，2016年为375.88万元，2017年起每年为382.26万元，每年度的租金定于上年度的12月20日、当年度的5月20日前分别支付50%；若乙方逾期支付服务费超过10日的，自逾期当年起至租赁期满日止，每一年加付当年应付服务费总额的20%，若乙方仍然逾期付清的，每逾期一次，则在原加付的服务费总额的基础上再加付20%，交付期限和方式由甲方决定；二、在服务期内乙方付清服务费后，甲方应向乙方提供上述出租房屋所需的相关服务；三、公用费用摊销（不包括共用设施、设备的大中修、更新、改造费用）和下列费用由乙方另行支付：（1）有偿使用费事项，其中工程部负责人由甲方安排，所需的劳动报酬由甲方承担，工程部其余人员由乙方安排，所需的劳动报酬由乙方承担，乙方独立使用的水、电、空调等各项费用由乙方承担，公用部位的该些费用按乙方承租房屋的面积比例承付，乙方承租范围内的保安、保洁由乙方自行负责，并由乙方承担相应费用，乙方客人的停车位及其使用费，由甲方按月向乙方收取费用3000元；（2）乙方承租范围内的房屋由乙方负责维修，若需甲方负责维修，乙方应承担相应的维修费用；（3）共用部位由甲方组织维修、养护、改造、更新，所产生的费用按乙方承租房屋的面积比例分摊承付；（4）租赁期间，电梯的维修维护保养管理由乙方负责，并承担相应费用；四、如本协议提前解除或终止，甲、乙双方于同日签订的房屋租赁协议同时解除或终止；等等。
上述两份协议签订后，原告西子公司于2012年8月28日开具了收到被告英王娱乐部支付的租金及服务费242.50万元的票据（其中65万元为租金，177.50万元为服务费）。次年1月23日，被告英王娱乐部又付给原告租金30万元。2013年2月7日，被告英王娱乐部又汇给原告西子公司的原法定代表人谢海红人民币20万元。同年7月1日，被告诸暨市英王娱乐部的股东蔡文均通过网上银行汇入原告账户人民币10万元。因被告英王娱乐部拖延支付租金及服务费，原告西子公司分别诉讼来院，要求被告支付租金及服务费。该两案审理期间被告又陆续支付了部分款项。2014年2月12日，本院作出（2013）绍诸民初字第2041号、（2013）绍诸民初字第2116号民事判决，判令被告支付原告租金、服务费及相应损失。两案判决生效后，由于新的一期租金及服务费已到支付时间被告未按时付清，原告又诉至本院，提出前述请求。
两案判决生效进入执行程序后，被告履行了判决书确定的义务。自2014年9月1日后，被告陆续支付了后一期的租金及服务费共310万元。
本院认为，原告西子公司与被告英王娱乐部于2011年9月19日签订的房屋租赁协议和服务协议，系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，被告英王娱乐部从2011年12月20日起，对每一期租金均存在逾期支付超过10日以上的违约行为，现原告西子公司起诉要求被告英王娱乐部支付余欠租金，并承担相应的违约责任，理由正当，对其合理部分的诉讼请求应予支持。由于被告多次违约，确给原告的合法权益造成损害，但考虑到房屋租赁的使用性质及被告尚能按本院生效判决履行付款义务，并有继续履行合同的诚意，对原告要求解除合同的请求，本案不予支持。
关于己付款分项的认定及尚欠款问题。原、被告对于2013年9月1日后支付的310万元用于支付租金或服务费存在争议。原告认为，自2013年12月20日至2014年12月20日，被告应付租金230万元、服务费549.53万元（2014年12月20日付的是2015年上半年的租金、服务费），被告支付的310万款中，75万付2013年12月20日期的租金，其余支付服务费；至2014年12月20日被告尚欠租金155万元及服务费314.53元。被告则认为，310万元先付租金，剩余付服务费。本院认为，由于银行凭证中，未记载款项的性质，且即使被告方在汇款时自记用途为支付租金，但原告西子公司并未开具相应的发票对款项用途予以认可，也不能根据被告方的单方记载对上述款项的用途作出判断，而应当根据公平原则按应付款的比例计算。被告已付的310万元中，91.45元万元用于支付租金，其余218.55万元用于支付服务费。由此计算，被告英王娱乐部尚应支付原告租金138.55万元、服务费330.98万元（含2014年12月20日应付的租金、服务费）。
关于违约责任的确定问题。1.房屋租赁费部分：原告西子公司与被告英王娱乐部签订的房屋租赁协议约定了逾期支付租金后两种不同的违约责任承担方式，其中前一种为逾期支付任何一期租金超过10日的，自逾期当日起至租金付清之日止，每一日支付相应的滞纳金，按当年租金的2%计付，而后一种在原告选择终止和解除协议的基础上，违约方还应当赔偿自违约行为发生之日起计算至本协议约定的期限届满之日止，每日按累计租金总额的0.1%计算的损失。虽原告诉请要求解除合同，但本院未予支持；故原告要求后一种违约责任承担方式支付损失不当。本院决定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和被告的给付能力等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告英王娱乐部承担的损失数额为实际欠付部分租金的20%，即138.55万元×20%=27.71元。2.服务费部分：原告西子公司与被告英王娱乐部签订的服务协议约定了逾期支付服务费超过10日的，自逾期当年起至租赁期满日止，每一年加付当年应付服务费总额的20%，此后仍然逾期付清的，每逾期一次在原加付的服务费总额的基础上再加付20%；如原告解除协议的，违约方还应当赔偿自违约行为发生之日起计算至本协议约定的期限届满之日止，每日按累计租金总额的0.1%计算的损失。因本院未支持原告解除合同的请求，后一种违约责任承担方式不适用，而前一种违约承担方式违约金约定过高，本院决定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和被告的给付能力等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出衡量，酌定被告英王娱乐部加付部分的服务费按实际欠付金额的20%计算，为330.98万元×20%=66.196万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：
一、被告诸暨市英王娱乐部应付给原告诸暨西子时代广场开发有限公司租金1385500元，并赔偿原告诸暨西子时代广场开发有限公司经济损失277000元，合计1662500元；
二、被告诸暨市英王娱乐部应付给原告诸暨西子时代广场开发有限公司服务费3309800元，并加付原告诸暨西子时代广场开发有限公司服务费661960元，合计3971760元；
上述一、二项款项共计5634260元，款限判决生效之日起三十日内付清；
三、驳回原告诸暨西子时代广场开发有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收受理费33862元，由原告诸暨西子时代广场开发有限公司负担5862元，被告诸暨市英王娱乐部负担28000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费33862元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 郭 昕
审 判 员 许诸德
人民陪审员 周苗来
二〇一五年二月十二日
书 记 员 应 琪