上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7538号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨继美，女，1975�6月13日生，汉族，住上海市青浦区。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）石某，女，1975年9月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）姚某1，男，1972年11月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）高金芳，女，1948年2月4日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）姚某，女，2004年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人石某（系姚某母亲）。法定代理人姚某1（系姚某父亲）。上列四被上诉人之共同委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。上诉人杨继美因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115初字6638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审�终结。原审查明，2015年7月9日，杨继美作为买受人（乙方）、石某、姚某1、高金芳、姚某（以下简称石某一方）作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方向乙方转让上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），价款共4,650,000元（人民币，下同）。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）乙方未按本合同附件三即付款协议约定期限付款的，或乙方未在约定的期限内办理该房屋的交易转让过户手续，包括但不限于未提供交易所需资料、未按时缴纳各项税费等情形而导致延迟交易的，每逾期壹日，则乙方应按逾期未付房价款的日万分之五的金额向甲方支付违约金，违约金自本合同约定应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。若逾期超过壹拾伍日后乙方仍未付款的或未按约定期限办理该房屋交易转让过户手续的，除乙方应向甲方支付壹拾伍日的违约金外，甲乙双方同意甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当以书面形式通知乙方，要求乙方承担赔偿责任，赔偿金额为本合同约定房屋总价款的20%的违约金。甲方可从乙方已付房价款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的金额，剩余款项甲方应在发出通知之日起叁个工作日内一次性无息返还给乙方。合同补充条款（一）第3条记载，甲方应于甲、乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日，办妥还贷及抵押登记注销手续。第4条记载，乙方于签订本合同后即开始准备贷款资料，并办理银行贷款申请手续。除因甲方原因，若乙方未申请办理贷款或申请的贷款未获审批通过或贷款不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方共赴房地产交易中心办理交易转让过户手续，并于交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金。否则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任。第15条记载，乙方承诺本方符合现行购房政策……若乙方因现行政策而不能购买本房屋，甲乙双方经协商一致同意按本合同补充条款（二）之约定处理，同时应按本合同第九条之约定承担违约责任。补充条款（二）记载，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；……。合同附件三“付款协议”约定，1、乙方于签订买卖合同前，支付甲方定金100,000元整，待甲乙双方共同签订�上海市房地产买卖合同》当日转为首期第一笔房价款。甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，并从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交上海家标堂保管，并由上海家标堂代为办理抵押注销手续，以注销抵押权人对该房产设有的抵押权……。2015年9月11日，双方重新签订《上海市房地产买卖合同》一份，其中约定房屋转让价款为3,500,000元。前述其余条款均仍保留作为2015年9月11日合同条款。合同签订前，杨继美于2015年6月19日、20日共向石某一方支付钱款100,000元。合同签订当天，杨继美向石某一方转账支付钱款900,000元。合同签订后，杨继美于2015年8月27日向石某一方支付钱款30,000元。2015年9月9日支付1,200,000元。2015年10月，杨继美因发现自己名下尚有上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋一套而�于限购对象，便通过中介人员告知石某一方。2015年12月12日，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋转移登记至案外人名下。2015年12月15日，石某一方委托律师向杨继美发函，表示：1、解除与杨继美签订的《上海市房地产买卖合同》；2、要求杨继美收函后三日内承担违约责任及赔偿责任共计948,150元；3、要求杨继美提供银行卡号，退还杨继美剩余款项（若有）。2016年1月13日，杨继美起诉来院，要求判如所请。杨继美诉称，2015年9月11日，杨继美、石某一方签订《上海市房地产买卖合同》，约定石某一方将其名下的系争房屋转让于杨继美，转让价款4,650,000元。合同第六条约定，在2015年10月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）第3条约定，甲方应于甲乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日，办妥还贷及抵押登记注销手续。合同签订后，杨继美按约支付房款2,230,000元，并取得银行审批通过的借款合同，具备过户条件。但石某一方一直未办理贷款清偿和抵押登记注销手续，导致无法过户。现起诉要求：1、判令石某一方协助杨继美办理系争房屋产权过户手续；2、判令石某一方支付以已付款2,230,000元为基数，按日万分之五计算自2015年11月1日起至办理过户手续之日止的违约金；3、诉讼费石某一方负担。石某、姚某1、高金芳、姚某共同辩称，合同签订后，石某一方一直催促杨继美办理贷款审批，杨继美告知在办理过程中，并要求石某一方不要急着还款，因此石某一方尚未去注销抵押登记。2015年10月底，石某一方被告知杨继美属于限购对象，无法履行合同，便发函杨继美解除了双方所签订合同，现不同意杨继美诉讼请求。此外，杨继美主张的违约金标准过高，请求调整。石某、姚某1、�金芳、姚某反诉称，石某一方原因房屋置换需要与杨继美签约卖房。合同签订后，石某一方积极履行合同，并与案外人签订每月租金4,600元的租房合同准备交房，最终因杨继美限购致合同无法得到履行，欲置换的房屋价格也发生上涨，故石某一方已于2015年12月15日发函解除合同。现反诉要求：1、判令确认双方合同于2015年12月16日解除；2、判令杨继美支付逾期付款违约金5,535元（以2,420,000为基数，按日万分之五计算15天）；3、判令杨继美支付解约违约金948,150元（以4,650,000为基数，按20%计算）；4、反诉费由杨继美负担。杨继美针对反诉辩称，确于2015年12月16日收到石某一方解除合同的律师函，但不能过户的原因在于石某一方未在2016年9月28日前还清贷款解除抵押，此时石某一方尚不知晓杨继美限购的事实，石某一方并不能因为杨继美属于限购对象而取得合同解除权。在发现杨继美限购之后，双方也已达成合意等杨继美符合资格后继续履行合同，故不同意石某一方反诉请求。此外，石某一方主张违约金标准过高，请求调整。一审审理中，1、杨继美提供证人周某到庭证称，其为介绍杨继美、石某一方之间买卖系争房屋的中介工作人员，杨继美、石某一方签订《上海市房地产买卖合同》后，杨继美已经申请贷款，石某一方也提供了贷款资料，银行发现杨继美限购，周某第一时间通知石某一方，表示交易时间要延后，石某一方表示可以但要求尽快处理，还要求杨继美承担滞纳金。2015年12月5日，三方共同协商合同继续履行方案，杨继美表示同意给予石某一方部分补偿，但补偿金额尚不能确定，最后未能商定继续履行的时间节点。2015年12月11日，杨继美已符合购房资格并且贷款审批下来。次日，周某通知双方办理过户手续，但石某一方未再接听其电话。2、杨继美确认，银行通知杨继美限购后，杨继美立即告知石某一方，石某一方表示同意继续交易但要求杨继美支付滞纳金，双方对滞纳金数额没有达成一致。3、杨继美表示，如合同解除，要求返还杨继美已付房款；石某一方表示，如合同解除，同意返还房款，还要求杨继美配合注销网签合同的备案登记。4、对于合同补充条款（一）第3条约定的甲方办妥还贷及抵押登记注销手续的时间“甲乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日”，杨继美表示应理解为甲乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日前，石某一方表示应理解为甲乙双方共同办理该房屋交易转让过户手续前贰拾个工作日内。5、双方确认，约定实际成交价为4,650,000元。原审认为，杨继美、石某一方签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且�违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。其中、双方约定实际成交价格为4,650,000元，却在《上海市房地产买卖合同》中约定房款为3,500,000元，该约定属无效，房屋总价仍应以4,650,000元为准。合同约定2015年10月31日之前办理过户，并约定杨继美如贷款未获审批通过或贷款不足合同约定额度，杨继美应于交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金。现因杨继美限购导致合同无法在约定期限内履行，杨继美已属违约，石某一方有权解除合同并追究其违约责任。杨继美主张石某一方已同意等杨继美符合购房资格后再继续履约，因根据双方及中介人员陈述，石某一方同意协商另行约定履行期限的同时提出了滞纳金的支付要求，因此石某一方同意继续协商另行约定履行期限是以杨继美支付滞纳金，并且双方就滞纳金金额达成一致为�提的。而杨继美、石某一方后未能对滞纳金的金额达成一致致未能协商变更合同约定的履行期限。据此，石某一方于2015年12月15日发函解除合同，有合同依据，原审对合同已经由石某一方依约解除予以确认。杨继美主张石某一方应在2015年9月28日前注销系争房屋上的抵押，因无合同明确约定，不予采信。杨继美主张石某一方协助办理房屋过户手续及支付违约金的诉讼请求，没有依据，不予支持。石某一方主张解除合同的反诉请求，予以支持。石某一方还主张共953,685元的违约金，虽有合同约定，但在杨继美主张合同约定违约金标准过高要求调整，而石某一方未能就其实际损失与约定违约金金额相当作出相应陈述和举证的情况下，予以酌情调整。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第�百一十四条第一款、第二款之规定，于2016年5月31日作出判决：一、杨继美与石某、姚某1、高金芳、姚某就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年12月16日解除；二、杨继美应于判决生效之日起十日内支付石某、姚某1、高金芳、姚某违约金人民币100,000元；三、杨继美应于判决生效之日起十日内协助石某、姚某1、高金芳、姚某办理撤销上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋合同网上备案登记的手续；四、石某、姚某1、高金芳、姚某应于判决生效之日起十日内返还杨继美房款人民币2,230,000元；五、驳回杨继美的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币35,237元，减半�取计人民币17,618.50元，反诉案件受理费人民币6,708.43元（已减半收取），合计人民币24,326.93元，由杨继美负担。判决后，杨继美不服，上诉于本院称，1、上诉人早在2015年10月9日就将限购情况告知了被上诉人，被上诉人表示同意延期交易，且并未提出要求上诉人支付滞纳金，双方最终约定过户期限延期至2016年2月底。2015年12月5日，三方约见协商过户事宜，被上诉人提出加价30万元，上诉人没有同意，故双方应按照原交易价格并且依照延期后的约定期限继续履行买卖合同；2、双方在合同中明确约定被上诉人应在双方共同办理交易过户手续前二十个工作日，即2015年9月28日前，办妥还贷及抵押登记注销手续，而被上诉人没有履行该义务，已先构成违约，故被上诉人无权解除合同。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持其原审本诉诉请。被上诉人石某、姚某1、高金芳、姚某共同辩称，上诉人属于限购对象，故被上诉人具有合同解除权。且上诉人延期履行付款义务超过十五日，构成根本违约，被上诉人根据合同约定亦享有单方解除权。被上诉人已经足额准备还贷款项，是上诉人因办理银行贷款审批遇到阻碍，才要求被上诉人暂缓还贷，被上诉人并未违约，而是上诉人违约。被上诉人主张的30万元系违约金，而非涨价。原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》除成交价格外的其他内容系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点是被上诉人是否具有合同单方解除权，以及被上诉人是否应就未涤除系争房屋上抵押权登记承担违约责任。双方在合�中约定的过户期限为2015年10月31日之前，上诉人理应在该期限前足额办妥银行贷款审批，若未获审批通过或贷款不足额度，则上诉人应在此期限前以现金补足，但上诉人因其本身限购导致未能按约履行付款义务，且已逾期达到十五日以上，显属违约，被上诉人根据合同约定有权行使单方解除权。上诉人抗辩称其已经与被上诉人协商一致推迟履行，将最终过户期限延期至2016年2月底，但对此被上诉人并不认可，上诉人也并未提供证据加以证明，故本院实难采信。上诉人又主张其早在2015年10月初就告知了被上诉人限购情况，而被上诉人并未提出解约，可反证被上诉人同意延期履行。对此本院认为，该时距离双方约定的过户期限尚有一段时间，在该期限届至前，被上诉人本就有配合上诉人继续履行的义务，该时被上诉人行使解除权的条件尚未成就。虽然双方在期限届至后�继续履行问题进行过协商，但双方并未就此达成一致意见，故双方仍应按照合同约定履行各自义务。房屋买卖兹事体大，转移过户又是其中的重要环节，当事人若对此事项进行变更，理应作出书面的约定，故本院对上诉人关于双方已经变更合同履行期限的主张，不予采信。综上，上诉人逾期支付房款已构成违约，被上诉人按照合同约定有权行使单方解除权。关于被上诉人是否应就未涤除系争房屋抵押权登记承担违约责任的争议，双方并未就被上诉人应何时履行上述义务的期限约定明确，被上诉人涤除抵押权登记与上诉人支付房款之间并不形成对价关系，上诉人并不享有先履行抗辩权。况且，根据双方当事人的陈述，被上诉人已于2015年10月初被告知上诉人银行贷款审批出现问题，而事实上也确实因上诉人本身属于限购对象造成合同履行的停滞，故在上诉人未能消除其限购因素之前，本案合同是否可以继续履行尚不明确，被上诉人因此未去涤除抵押权登记并无不妥，上诉人以此为由主张对方构成违约，依据不足，本院不予采信。综上所述，导致本案合同解除的责任应归咎于上诉人，其上诉请求，本院难以支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,640元，由上诉人杨继美负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年九月二十二日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理�（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……