福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终323号
上诉人（原审原告）南平市恒达商城业主委员会，住所地南平市延平区恒达商城B座1-2一楼。
代表人游在祥，主任。
委托代理人纪运勇，福建联政律师事务所律师。
上诉人（原审被告）魏建华，男，1958年9月30日出生，汉族，住南平市延平区。
委托代理人陈仁光，福建杰列律师事务所律师。
委托代理人王新英，福建杰列律师事务所律师。
上诉人南平市恒达商城业主委员会（以下简称恒达业委会）、魏建华因合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法（2015）延民初字第2320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒达业委会的委托代理人纪运勇，上诉人魏建华及其委托代理人陈仁光、王新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年6月22日，恒达业委会（甲方）与魏建华（乙方）签订《南平市恒达商城车库管理协议书》一份，约定：合同期限自2011年6月1日起至2014年5月30日止；乙方自约定之日起，于每日25日前向甲方缴纳物业管理费及其他相关费用……；停车场管理费收取：由承包人每月缴纳人民币1000元整；该协议书并就其他相关事项作了约定。恒达业委会在该协议书甲方代表处加盖公章，并由南平市恒达商城小区第二届业主委员会成员：赖子凯、俞金灼、陈善访、鄢振威、黄瑞琴等人签名；魏建华在乙方代表处签字。协议书签订后，魏建华即按协议书约定开始履行前述《协议书》。《协议书》约定的履行期限届满后，恒达业委会于2014年6月至8月间，在恒达商城小区张贴公告及通知，要求魏建华交还恒达商城地下车库，但未果。2014年8月20日，恒达业委会就恒达商城地下车库承包事宜进行招标，确定由蔡胜中标，恒达业委会并与蔡胜签订了《南平市恒达商城地下车库承包管理合同》一份，约定由蔡胜对恒达商城地下车库进行承包。因魏建华未退出地下车库，恒达业委会与蔡胜间的合同未履行。2014年8月14日，魏建华制作《关于恒达商城地下车库服务评价问卷》一份，该问卷题头记载：“现有恒达商城地下车库由魏建华经营管理，从2007年管理地下车库至今，对工作认真，并自行投资消防、监控、门禁设施，按月上缴车库用电用水及相关管理费用，管理期间未发生安全事故，并定期清扫车库，保持卫生。为此请您对我的服务做出评价，并同意由魏建华继续经营管理，期限为5年期。因本人属残疾人，政府由照顾残疾人就业的政策。”该问卷并对车库业主进行编号，并设有评价栏（分有“满意”、“不满意”两种结果供业主选择）。魏建华持此问卷向地下车库业主要求对评价问卷签名。另查明，2007年12月13日，恒达业委会向原南平市建设局发出《关于要求自行管理小区物业的报告》一份。同日，原南平市建设局作出《关于对南平市恒达商城业主委员会要求自行管理小区物业的复函》一份，该复函原则同意恒达业委会提出对恒达商城物业小区自行管理的要求。2008年2月1日，恒达商城小区全体业主出具授权书给恒达业委会，授权书载明：“为恒达商城A、B、C三座物业管理、公共设备、场地管理及业主购房合同、房产权、土地使用权有关公共维护，恒达业主民事诉讼、行政诉讼等事宜代理权。特此委托。”该授权委托书所附的业主房号均为恒达商场住户，但未包括地下车库部分的业主。2008年8月31日，原南平市建设局作出编号为2008002的《业主委员会备案证明》一份，载明：“南平市恒达商场业主委员会：你会提交的备案资料收悉，同意给予备案，并将有关事项告知如下：一、你会换届选举成立时间为2008年7月29日，任期三年。二、你会成员共计7人，分别：赖子凯、余顺清、俞金灼、陈善访、陈招群、黄永乐、鄢振微、许志红、傅志芳，其中主任为：赖子凯，副主任为：余顺清、俞金灼。三、你会应当严格依照《物业管理条例》及有关法律、法规履行权利与义务。”2011年8月28日，恒达业委会进行第三届换届选举，其向建设部门提交的《业主委员会备案表》载明：一、小区投票权总建筑面积60689.57M2，总业主人数349人；二、制作选票280张，发放选票210张，未发放选票70张；三、收回选票209，其中有效票209张、废票0张、弃权票1张；四、本次选举有效权数建筑面积36343.94M2，占总投票权数59.985%，业主人数209人，占总投票权数60.17%，（不）符合相关法律规定。…六、选举产生业委会名单如下：王金忠、邓志文、冯建荣、李金松、吴笛笛、余顺清、宋玉兰、游在祥、傅苏芳。同日，恒达业委会召开首次会议，作出决定：会议一致推荐游在祥担任第三届业主委员会主任委员；宋玉兰、王金忠担任副主任委员。2011年8月31日，恒达业委会向延平区建设局提交备案材料并经批准同意备案。同时查明，恒达商城小区（恒达商贸中心）位于南平市延平区八一路123号，由A、B、C三幢商住楼及地下车库组成。讼争地下车库位于B、C两幢楼地下部分，共有车位58个，总产权面积为3315.32平方米，其中总套内面积为1222.89平方米，总分摊面积2092.43平方米。所有车库均已出售，所有车位业主均领取有相应的房屋所有权证和土地使用权证；其中部分业主非恒达商城小区地上部分住宅业主。B、C两幢楼均设有直接通往地下车库部分的通道，但均处于封闭状态；目前通往车库的通道位于恒达商城小区之外。
原审认为，关于本案《南平市恒达商场车库管理协议书》的合同性质。首先，该合同前言部分明确载明：“根据物业管理有关法律、法规规定”，由此可知双方系因地下车库的物业管理而签订合同；其次，由该合同约定的具体权利义务看，可以认定魏建华实际行使的也是物业管理权；第三，由合同第四条“物业服务费用的收取”的约定来看，也可以得出魏建华履行的合同义务是物业服务的结论。因此，本案《南平市恒达商场车库管理协议书》的合同性质应认定为物业承包合同。根据《物业管理条例》第九条的规定，“一个物业管理区域成立一个业主大会。”第三十四条规定，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”恒达商城系一个小区，无论其地上部分，或地下部分，均为恒达商城小区的一个组成部分，二者属同一个物业管理区域。恒达业委会系由恒达商城小区业主选举产生，其经依法向主管部门备案后对恒达商城享有物业管理权，故其当然对恒达商城地下车库部分也享有物业管理权。因此，恒达业委会要求魏建华立即交还南平市恒达商城地下车库的物业管理权，退出对该地下车库共有区域的物业管理的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。关于恒达业委会要求魏建华赔偿占用车库期间的损失的诉讼请求，因魏建华在经恒达业委会多次主张权利后，拒不交出讼争车库的物业管理权，客观上已经给恒达业委会造成损失，魏建华应当予以赔偿。关于赔偿损失的数额，恒达业委会认为应当按照其与案外人蔡胜之间合同约定的4200元／月标准予以确认，但恒达业委会与案外人蔡胜间签订的合同虽约定蔡胜每月需缴纳公共场地使用费、设备设施折旧费4200元／月，但该合同毕竟尚未得到履行，恒达业委会要求参照此标准赔偿损失，缺乏法律及合同依据，应不予支持。原审法院认为，具体损失标准可以参照本案双方签订的《南平市恒达商场车库管理协议书》的约定，确定为1000元／月，魏建华应按此标准支付至其实际移交讼争地下车库物业管理权时为止。对恒达业委会诉请中超过原审法院认定的部分，原审法院予以驳回。关于魏建华提出恒达业委会主体不适格的抗辩意见，因恒达业委会是经恒达商城小区业主选举产生，并已经建设主管部门同意备案；2011年第三届业委会改选后也经过延平区建设局同意备案，该业委会系依法成立，依法具有代表恒达商城小区业主提起诉讼的资格。魏建华如对恒达业委会成立的合法性提出质议，可另行主张权利，其相关抗辩意见，缺乏事实依据，原审法院不予采纳。关于魏建华提出车库业主被排除在业委会选举之外，因此，业委会不具有代表车库业主进行诉讼的权利的抗辩意见。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因恒达商城地上地下部分均为恒达商城小区的组成部分，二者属同一个物业管理区域，故不论车库业主是否参加业委会选举，业委会作出的决定仍对其具有约束力。如有车库业主认为恒达业委会对车库物业管理权的处置侵犯其合法权益的，可另案提起诉讼，但目前并不能因此而否定业委会决定的合法性。关于魏建华认为其已经与车库的绝大部分所有权人建立合法的、事实上的车库管理服务合同关系的抗辩意见，魏建华所提交的现有证据，仅能证明恒达商城地下车库目前处于其管理之中，但尚不足以证明车库绝大多数业主愿意并且已经与其建立事实上的车库管理服务合同，该抗辩意见，缺乏相应的事实依据，原审法院不予采纳。据此，本案经原审法院审判委员会讨论后，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、第八十一条，《物业管理条例》第九条、第十二条第四款、第五款、第十五条、第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款、第二款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、魏建华于判决生效之日起十日内将南平市恒达商城地下车库的物业管理权移交给恒达业委会；二、魏建华于判决生效之日起十日内一次性支付给恒达业委会占用车库期间的损失（自2014年7月1日起按1000元／月标准计算至被告魏建华实际移交地下车库物业管理权之日止）；三、驳回恒达业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费1110元，由魏建华承担260元，由恒达业委会负担850元。
一审宣判后，上诉人恒达业委会、魏建华不服，向本院提起上诉。
恒达业委会上诉称，一审法院判决中关于损失数额的认定不妥当的。理由如下：1.2014年7月1日至2014年8月31日期间的损失参照原合同约定对价计算按每月1000元计算是合理的。2.2014年8月20日，恒达业委会已就恒达商城地下车库物业管理权承包事宜，进行了公开的招投标，案外人蔡胜中标，双方已签订《南平市恒达商城地下车库承包管理合同》，约定承包期限为2014年9月1日至2017年8月30日，每月缴纳承包费4200元。3.一审法院以恒达业委会与蔡胜签订的《南平市恒达商城地下车库承包管理合同》尚未履行为由，拒绝参照该合同计算违约损失，不能成立。首先，合同未能实际履行是因为魏建华拒不退出造成的。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。本案中若魏建华能依约退出，恒达业委会即可履行与蔡胜的合同，进而就可以获得每月4200元收入。综上，恒达业委会的一审主张有法律依据，请求二审法院依法改判：魏建华向恒达业委会支付2014年8月31日前损失2000元，及从2014年9月1日起至魏建华实际向恒达业委会移交地下车库物业管理权时止，按每月4200元的标准计算经济损失。
魏建华答辩称，一、恒达业委会所提出的上诉请求都应当基于其对讼争恒达地下车库拥有法定或者授权的管理权。而本案恒达业委会对恒达地下车库没有管理权。因为这部分地下车库的所有权性质是专属所有权区域。根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的规定，恒达业委会对地下车库除了电梯井和配电房外的部分，没有任何管理权限。二、恒达业委会向行政主管机关报备业主大会成员的时候是以房号来报的，自成立到现在，其向行政机关报备的业主委员会成员名单中不包括所有的地下车库业主，在报备的所有资料里不涉及总产权3315.32平方米的地下车库。其无权代表地下车库业主行使任何与物权相关的权利。三、恒达业委会无论是与上诉人魏建华订立的《关于车库承包协议》还是第三方订立的《车库承包协议》均是无效协议。因为有权决定专属权区域内管理事务的是地下车库的业主。地下车库不是恒达商厦共有权的区域，业主委员会的权利不包括此。因此，未经过地下车库业主同意订立的协议均是无效协议。业主委员会无权利用业主的财产牟利，特别是业主的专属所有权区域。如果该合同能被认为是有效合同，那么就意味着业委会可以把业主的私有房屋出租牟利。至于上诉人魏建华此前与业委会订立的承包协议，是因为魏建华对相关法律的不了解。此项事实不能作为认定恒达业委会所订立的车库承包合同有效。只能证明恒达业委会此前是非法获得利益。这些利益本应当返还给地下车库的业主。因此恒达业委会的所有上诉请求都与法律相悖，是不能成立的。
魏建华上诉称，一、一审没有认定车库的业主就是恒达商城业主大会成员，及恒达车库的绝大多数业主已经明确表示愿意与魏建华建立车库管理合同关系的事实，是遗漏认定事实，也遗漏应当参加诉讼的利害关系人。恒达业委会提交的恒达业主授权管理物业的《委托书》登记表是根据房产编号罗列业主姓名的，并没有把恒达车库的业主纳入业主大会成员。因此，恒达业委会没有得到车库业主授权管理车库物业。一审法院在没有通知相关利害关系人（即全体车库业主）出庭参加诉讼的情况下否定恒达业委会提交的车库管理服务书面共同确认文件是不符合诉讼规则的，存在程序违法，且直接损害了车库业主的合法权利。二、恒达业委会的诉讼主体不适格，即其未得到车库业主的授权。因为恒达商城业主大会的备案名册中完全排除了车库的业主（即使部分车库业主是商住楼的业主，也不能当然地认为是以车库业主身份参加了业主大会，因为备案表中是以房产编号作为登记主项的，而业主大会备案的房产不包括车库），没有将车库业主视为恒达商城业主大会的成员加以备案，也从来没有通知车库业主参加恒达业主大会的任何议事活动，当然无权代表车库业主选择物业管理者，更无权利用车库财产发包牟利，就是说恒达业委会对车库业主、车库财产没有法律意义上的代表权、财产权，不是适格的诉讼当事人。三、一审判决没有依照《中华人民共和国物权法》关于区分所有权的规定认定车库的所有权是车库业主的专属所有权，反而支持业恒达业委会利用车库业主的专属所有权财产“发包”牟利，显然违反了法律规定，远远超越了业委会的职责范围，也损害了车库业主的合法权益。一审判决上诉人按照每月1000元向恒达业委会交付“损失费”既无法律根据，也无事实根据。四、恒达业委会已经申请恒达商住楼的物业管理由业主自行管理，并得到行政主管机关的批准，恒达大厦地面以上部分事实上是由其业委会组织自管；同理，作为车库业主专属所有权区域的管理权自然也只属于车库业主，车库业主有权参照行政机关的决定由魏建华行使管理权。《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。……”，既然恒达商住楼地面以上的住户自行由其业主委员会组织人员自行管理物业，作为车库业主当然有权自主选择管理人管理自己专属产权区域的物业，有权选择将车库交由魏建华管理。魏建华取得车库服务资格是基于与车库业主建立的合同关系，而不是基于恒达业委会的所谓“发包”，此前魏建华对恒达业委会的权利能力范围不知情，对法律规定不了解，在恒达业委会的欺骗之下，与之签署的所谓“承包协议”（合同期已经届满）是完全无效的协议。一审判决魏建华将车库管理权移交给恒达业委会不符合物权法，在车库业主被排除在恒达业主大会之外的情况下，唯一有权决定车库如何管理的是车库的业主，而不是恒达业委会。五、魏建华与车库的绝大部分业主已经建立合法的、事实上的车位管理服务合同关系，恒达业委会作为局外人无权干预。如果法院否定魏建华与车库业主建立的服务合同关系，都可能损害没有参加诉讼的数十位车库业主的财产权，因此，必须通知数十位车库业主参加本案诉讼。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回恒达业委会的诉讼请求。
恒达业委会答辩称，一、一审法院没有遗漏当事人。车库业主作为车库专有部分所有权人，无权就小区公共区域的物业管理权擅自进行发包，车库业主作为恒达小区的业主之一，应当遵守小区业主大会通过的《业主公约》，并受其约束。恒达业委会与魏建华之间的物业管理权承包合同纠纷，合同是有相对性的，合同当事人即是本案的诉讼当事人，合同以外的其他人不可能成为合同当事人。因此，一审法院没有遗漏当事人，车库业主不是本案的当事人。二、恒达业委会具有诉讼主体资格。1.诉讼参与人是否有诉讼主体资格，完全是由法律关系性质决定的，凡是与诉讼争议标的的处理结果有法律上的直接利害关系的当事人，均是诉讼当事人，均具有诉讼主体资格。本案中，恒达业委会是《南平市恒达商城车库管理协议》的合同相对人，依法具有本案诉讼主体资格。魏建华认为恒达业委会未得到车库业主的授权就签订合同，因此没有诉讼主体资格，显然是将程序权利和实体权利混为一谈。无论合同的效力如何，恒达业委会都有诉讼主体资格。2.恒达业委会是依法成立的，具有民事主体资格。南平市恒达商城小区的第一届业委会成立于2008年7月，后经两次换届改选，第三届委员产生于2011年8月28日的南平市恒达商城业主大会，并于2011年8月31日由南平市延平区建设局正式通过报备手续。因此该届业委会是依法成立的，能够代表小区全体业主的利益。依据大会通过的《业主大会议事规则》第四条等文件，可以证实恒达商城地下车库物业，属于恒达商城业主大会管辖的物业管理区域范围。依据《物业管理条例（2007修订）》第九条之规定，恒达商城小区也只能成立一个业主大会，魏建华主张恒达业委会不是地下车库业主的业委会是没有法律依据的。恒达业委会是南平市恒达商城小区的全体业主大会选举产生的，其中有二十几位住宅业主也是地下车库的业主，恒达业委会依法定程序通知，并召开业主大会，即使有个别非小区住户的车位业主没有实际参加业主大会，也不影响业主大会成立的合法性。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，可见，即使恒达业委会对地下车库的物业管理权的处置侵犯了个别地下车库业主的利益，依法也应由车库业主向恒达业委会或向人民法院提出，魏建华并非车库业主亦没有权利对地下车库的物业管理权提出异议。三、车库业主仅是对车位的专有部分享有权利，但不是对整个车库享有专属权利，如同大厦的业主只对每个单元房屋享有专属权利，不是对整个大厦享有专属权利一样。车库和住宅楼都是小区物业的组成部份，只不过是功能不同，同样属于恒达商城小区的物业范围。恒达商城小区地下车库不可能脱离小区，而形成独立的业主大会，也不能形成独立的物业管理区域范围。上诉人魏建华提出车库物业要单独自行管理，一是没有法律依据，二是即便要提也是要由车库业主来提，而轮不到上诉人魏建华来提。四、《南平市恒达商城车库管理协议》是合法有效的，双方当事人应当完全履行。《南平市恒达商城车库管理协议》是南平市恒达商城业主大会授权的第二届业委会与上诉人经协商一致后签订的合同，是双方真实意思的表示。无论是业主大会通过的文件，还是已生效的法律判决文书，均证实恒达业委会对恒达商城地下车库是具有物业管理权的。可见，恒达业委会不但有权利与上诉人签订此类合同，而且并不违反任何法律的禁止性规定，依据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《南平市恒达商城车库管理协议》是合法有效的，对双方均有约束力。上诉人应当予以全面履行。另，魏建华陈述说他与业主已经建立了车库管理合同关系是没有依据的。综上所述，魏建华的上诉理由没有事实和法律依据，应当依法驳回其上诉请求。
经审理查明，恒达业委会认为一审认定《关于恒达商城地下车库服务评价问卷》的内容没有依据，同时提出一审遗漏认定《南平市恒达商城地下车库承包管理合同》中有约定承包期三年及承包费每月4200元。魏建华提出一审遗漏认定：1.《关于恒达商城地下车库服务评价问卷》中有大部分业主的签名。2.恒达业委会的成立未通知车库业主的事实。此外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议。本院对一审认定的双方当事人均无异议的事实予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题在于：1.涉案《车库管理协议书》的性质及效力。2.魏建华是否有权继续对地下车库行使物业管理权。3.恒达业委会主张的损失计算方法是否有事实依据及法律依据。对此，本院予以分析、阐述如下：1.涉案《车库管理协议书》的性质及效力。从《车库管理协议书》的立约基础看，协议书明确约定根据物业管理有关法律、法规规定，并经双方共同协商，达成协议。从双方约定的权利义务来看，承包人的主要义务是清扫车库内公共卫生、清倒垃圾、保持车库内整洁，选派车库管理人员等，同时负责收取物业管理费。因此，应认定该《车库管理协议书》系恒达业委会与魏建华就恒达小区车库的物业管理权形成的承包合同。地下车库与地面建筑系一个整体，同属于一个物业管理区域，恒达业委会经南平市建设局同意，对恒达商城物业小区自行管理，故应认定恒达业委会有权对地下车库行使物业管理权。恒达业委会将涉案车库物业管理权发包给魏建华，双方签订的《车库管理协议书》意思表示真实，内容合法，应认定为有效合同。至于魏建华提出恒达业委会的成立不合法，恒达业委会未经车库业主授权而对车库没有物业管理权的，进而涉案《车库管理协议书》无效，以及认为应当追加车库业主为诉讼当事人，同时认为恒达业委会的诉讼主体不适格的上诉意见。本院认为，恒达业委会经主管机关批准依法成立，若车库业主认为恒达业委会的成立不合法，应由车库业主向主管机关提出。在恒达业委会未经依法撤销或者变更的情况下，应认定其依法成立，并有权在业主大会的授权范围内行使物业管理权。若地下车库业主认为涉案《车库管理协议书》侵害其权利，亦应当有车库业主提出主张。综上，上诉人魏建华提出的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。2.魏建华是否有权对地下车库继续行使物业管理权。上诉人魏建华提出魏建华与车库的绝大部分业主已经建立合法的、事实上的车位管理服务合同关系。对此，上诉人魏建华提供《关于恒达商城地下车库服务评价问卷》。首先，车库业主无权就车库公共物业管理区域与他人签订物业管理合同。其次，退一步说，即便如魏建华所述，车库业主对车库的专有部分享有权利，但从问卷内容看，仅是对魏建华提供服务期间的满意度进行调查，并未涉及建立车库专有部分服务管理的合同内容，故该问卷不足以证实上诉人魏建华的主张。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，上诉人魏建华应依法承担举证不能的不利后果。经查明，《车库管理协议书》中约定物业服务承包期限至2014年5月30日止，故应认定魏建华自2014年5月31日开始即对涉案车库没有物业管理权。因此，无论是车库公共区域的物业管理权，还是专有部分的服务管理权，魏建华均未依法取得。3.恒达业委会主张的损失计算方法是否有事实及法律依据。恒达业委会提出其与蔡胜已签订《南平市恒达商城地下车库承包管理合同》，约定承包期限为2014年9月1日至2017年8月30日，每月缴纳承包费4200元，故从2014年9月1日起至魏建华实际向恒达业委会移交地下车库物业管理权时止，应按每月4200元的标准计算经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，魏建华与恒达业委会所签订的《车库管理协议书》中约定，魏建华每月须向恒达业委会缴纳1000元，恒达业委会所主张的违约损失以每月4200元计算，已经超出了魏建华在订立合同时应当预见的因违反合同可能造成的损失范围，故恒达业委会的该主张依法不能成立，本院不予支持。综上，恒达业委会依法对涉案车库的公共部分享有物业管理权，现恒达业委会依照其与魏建华签订的《车库管理协议书》，主张承包期限已届满，要求魏建华返还车库的物业管理权有事实与法律依据，依法应予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1110元，由上诉人恒达业委会负担850元，由上诉人魏建华负担260元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊建安
代理审判员 邱丽琴
代理审判员 朱敏鹏
二〇一六年五月十日
书 记 员 张 隽
本案所依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。