上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9173号
上诉人(原审原告、反诉被告)：袁嵘，男，1972年1月27日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告、反诉被告)：赵淑苓，女，1939年2月8日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。上列两位上诉人共同委托诉讼代理人：涂南(系袁嵘的妻子)，女，1975年12月30日出生，汉族，住上海市宝山区。上列两位上诉人共同委托诉讼代理人：钱佳仪，上海市广海律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：田玉新，男，1972年9月1日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王英红，女，1971年3月30日出生，汉族，住址同上。上列两位被上诉人共同委托诉讼代理人：王政，上海政博律师事务所律师。上列两位被上诉人共同委托诉讼代理人：王葵，上海政博律师事务所律师。上诉人袁嵘、赵淑苓因与被上诉人田玉新、王英红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初8066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁嵘、赵淑苓共同上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判田玉新、王英红向袁嵘、赵淑苓支付逾期付款违约金【以人民币(以下币种均为人民币)50,000元为基数，按日万分之五计算，自2015年9月19日起计至实际付清房款之日止】，袁嵘、赵淑苓无需支付契税31,500元。事实和理由：2014年12月14日袁嵘、赵淑苓与田玉新、王英红签订的《特别协议》明确约定该协议为《上海市房地产买卖合同》的补充协议，但双方在签订该协议之前并未签署任何《上海市房地产买卖合同》，没有主协议，《特别协议》应为无效；即使认为《特别协议》是双方2014年12月20日签订的《上海市房地产买卖合同》的补充协议，但因双方在2015年3月4日另签订一份《上海市房地产买卖合同》取代了之前的合同，故《特别协议》也不应有效，袁嵘、赵淑苓无需根据该协议约定承担契税。而且，在房屋交易过程中，田玉新、王英红缴清契税后，明确向中介及袁嵘、赵淑苓表示无需袁嵘、赵淑苓支付任何税款。田玉新、王英红未按照合同约定支付尾款，根据相关规定，理应支付逾期付款违约金，一审判决不支持袁嵘、赵淑苓的违约金诉请，违反法律规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判支持袁嵘、赵淑苓的上诉请求。田玉新、王英红共同辩称，不同意袁嵘、赵淑苓的上诉请求。双方在中介公司的参与下签订了《特别协议》，该协议明确约定了契税的承担方式，《特别协议》作为特别约定具有独立性质，袁嵘、赵淑苓应当按照约定承担契税。一审程序并无�当，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁嵘、赵淑苓向一审法院起诉请求：1、判令田玉新、王英红支付拖欠的房款50,000元整；2、判令田玉新、王英红支付逾期付款违约金(以第一款诉讼请求金额为基数，按日万分之五计算，自2015年9月19日起计至田玉新、王英红实际付清房款之日止)；3、判令田玉新、王英红支付合同总额5%的赔偿金105,000元。田玉新、王英红反诉请求：1、判令袁嵘、赵淑苓支付田玉新、王英红拖欠至今的应缴契税部分31,500元；2、判令袁嵘、赵淑苓支付迟延交房违约金72,000元；3、判令袁嵘、赵淑苓给付逾期支付契税及违约金的利息暂计5,647元(按中国人民银行同期贷款利率计算，其中契税部分自2015年4月1日起计算至实际归还之日止，违约金部分自2015年8月4日起计算至实际归还之日止)。一审法院认定事实：2014年12月6日，袁嵘(甲方)与田�新(乙方)就上海市宝山区房屋(以下简称“系争房屋”)买卖事宜签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋以3,250,000的价格出售给乙方。2014年12月14日，袁嵘(甲方)与田玉新(乙方)签订《特别协议》，约定：本次交易中若乙方购买甲方上述物业交税时以3%征收契税，则1.5%由甲方承担，1.5%由乙方承担；本协议是《上海市房地产买卖合同》的补充协议，《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》及《居间协议》中如有不同部分以本协议为准。2014年12月20日，袁嵘、赵淑苓与田玉新、王英红签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(测试版)，合同约定房屋转让总价2,100,000元。2015年1月3日，袁嵘、赵淑苓与田玉新、王英红签订《特别协议》，约定：系争房屋实际总成交价3,250,000元，双方签订的《上海市房地产买卖合同》的价格是2,100,000元，双方同意系争房屋的装修及固定设施、搬迁补偿费等不包含在转让价款中，另作价1,150,000元，乙方应在2015年3月15日之前支付给甲方。2015年3月4日，袁嵘、赵淑苓与田玉新、王英红重新签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定：双方于2015年3月15日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；甲方未按合同约定将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%；乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付至甲方指定账户后90日内，甲方将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方尾款50,000元。2015年8月23日，袁嵘与田玉新签订《特别协议》，约定系争房屋最终交房时间定于2015年9月15日。一审法院另查明，田玉新、王英红已支付房款3,200,000元，还余50,000元尾款未付，系争房屋已经过户至田玉新、王英红名下，袁嵘、赵淑苓于2015年9月18日将系争房屋交付给了田玉新、王英红。2015年3月28日，田玉新、王英红支付契税65,730元，计税金额2,191,000元，税率为3%。一审审理中，田玉新、王英红表示为了计算方便，只主张31,500元契税。一审法院认为，袁嵘、赵淑苓与田玉新、王英红就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、2015年1月3日的《特别协议》及袁嵘与田玉新于2014年12月14日、2015年8月23日签订的两份《特别协议》，对双方均具有约束力，双方均应恪守履行。袁嵘、赵淑苓应按照协议约定分担一半的契税，田玉新、王英红自愿放弃部分�额，仅主张31,500元，于法不悖，予以准许。因田玉新、王英红在过户前交纳税费时，未向袁嵘、赵淑苓主张，只是事后通过诉讼方法主张，故袁嵘、赵淑苓无需承担逾期支付税费的违约金。双方签订协议约定2015年9月15日交付系争房屋，事后实际于9月18日交房，尚在合理期限内，故对田玉新、王英红主张的违约金及利息不予支持。袁嵘、赵淑苓已经将系争房屋交给田玉新、王英红，田玉新、王英红应支付尾款50,000元。由于袁嵘、赵淑苓在9月18日才交房，且其主张的诉请3系解除合同违约金，而双方的合同已实际履行，故袁嵘、赵淑苓主张的违约金缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：一、田玉新、王英红于判决生效之日起十日内，支付袁嵘、赵淑苓房款50,000元；二、袁嵘、赵淑苓于判决生效之日起十日内，支付田玉新、王英红契税31,500元；三、袁嵘、赵淑苓的其余�讼请求，不予支持；四、田玉新、王英红的其余反诉请求，不予支持。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。袁嵘、赵淑苓与田玉新、王英红就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、2015年1月3日的《特别协议》及袁嵘与田玉新于2014年12月14日、2015年8月23日签订的两份《特别协议》均是双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按约履行。根据2014年12月14日《特别协议》的约定，若田玉新、王英红购买系争房屋交税时以3%征收契税，则1.5%由袁嵘、赵淑苓承担，田玉新、王英红根据该约定向袁嵘、赵淑苓主张契税，应予支持。田玉新、王英红自愿放弃部分金额，于法无悖。袁嵘、赵淑苓上诉以《特别协议》无效、田玉�和王英红曾明确表示无需袁嵘和赵淑苓承担契税等为由，不同意支付契税，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予支持。关于袁嵘、赵淑苓主张的尾款的逾期付款违约金，因双方在2015年8月23日签订《特别协议》中约定的交房日期为2015年9月15日，而袁嵘、赵淑苓实际交房日期为2015年9月18日，一审法院结合本案实际情况，对袁嵘、赵淑苓逾期付款违约金的诉请不予支持，并无不妥。袁嵘、赵淑苓上诉坚持要求田玉新、王英红支付逾期付款违约金，理由不足，本院不予支持。综上，袁嵘、赵淑苓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币587.50元，由袁嵘、赵淑苓共同负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年十二月十二日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……