文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初19685号原告：朱育雄，男，1971年9月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：谢素丽，女，1974年2月27日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人：陈杰、谭少君，分别系广东德良律师事务所律师、实习律师。被告：张晓燕，女，1968年1月25日出生，汉族，住浙江省文成县。原告朱育雄、谢素丽诉被告张晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱育雄以及两原告的共同委托代理人陈杰到庭参加了诉讼；被告张晓燕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱育雄、谢素丽共同诉�：原、被告于2016年4月9日签订《存量房买卖合同》，约定原告购买被告所有的广州市天河区天河路232号之一1702房，建筑面积为91.9平方米，价款为3680000元。合同签订当天，原告向被告支付定金100000元。合同约定，被告应于2016年5月31日前办妥将上述房屋转移登记给原告的手续。后因被告所售上述房屋是以捆绑抵押的方式向银行贷款，其还清银行贷款、解除抵押的手续较为复杂，故双方于2016年4月18日签订《补充协议》，约定在2016年4月30日前网签当天支付首期房款1400000元，余款2180000元于2016年11月15日前到房管局递件过户时付清。另，根据原、被告双方签订的《补充协议》，被告需于原告支付首期房款当天将上述房屋交付原告，配合原告完成租赁交接事宜，且自2016年5月份起的租金由原告收取。《存量房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告均如约履行了己方在合同项下的义务，然而被告并没有在约定的期限届满前将上述房屋过户至原告名下。更为重要的是，由于被告的原因，上述房屋于2016年12月26日被法院查封。为此，被告要求原告给予半年时间以解封上述房屋，但至今未果。原告认为，双方签订的买卖合同已无法继续履行，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告返还原告定金100000元；三、被告返还原告已付购房款1400000元（不含定金）；四、被告支付原告违约金368000元；五、被告自2016年11月15日起每日按总房款0.05%的标准向原告支付滞纳金；六、被告赔偿原告的中介费损失25000元；七、由被告承担本案的诉讼费、保全费。被告张晓燕未答辩。经审理查明：根据2012登记字9319034号《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区天河路232号之一1702房（下简称案涉房屋）的产权人为张晓燕，建筑面积为91.9005平方米，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州天平架支行。2016年4月9日，谢素丽、朱育雄（乙方/买方）与张晓燕（甲方/卖方）、广东合富房地产置业有限公司（丙方/房地产中介服务机构，下简称合富公司）签订了《存量房买卖合同》（合同号：GHA0021424），约定房地产地址为广州市天河区天河路232号之一1702房（下简称案涉房屋），建筑面积为91.9平方米；该房地产带租赁合同，承租人放弃优先购买权，乙方同意连同现有租赁合同一起购入该房地产，甲方须协助乙方与租户签订新的租赁合同；该房地产按整套出售并计价，总金额为3680000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；甲方与乙方约定按丙方协助办理的方式办理产权转移登记，丙方应当于2016年5月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，该违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过7日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金；定金100000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；买卖双方需在签署本合约后10个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；甲乙双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续；卖房收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；楼价余款3580000元，2016年4月30日前先支付部分首期楼款2000000元，剩余房款1580000元于过户当天支付，甲方在收到乙方部分首期楼款2000000元时必须将房产证原件交给丙�保管等。2016年4月9日，张晓燕开具了《收款收据》，确认收到朱育雄、谢素丽支付的购买案涉房屋的订金100000元。2016年4月18日，谢素丽、朱育雄（买方）与张晓燕（卖方）、合富公司（经纪方）签订了《补充协议》，约定买方付款时间更改为于2016年4月9号支付定金100000元，买卖双方到合富房地产交易中心网签当天支付部分楼款1400000元，同时卖方配合买方到公证处办理全权公证委托；剩余楼款2180000元在卖方还清银行所有贷款，并取出所有抵押资料原件后，买卖双方在房管局过户当天付清；买方在2016年4月30号之前交齐部分楼款1500000元（含定金）给卖方，卖方于当天交楼给买方并配合买方完成租赁交接，且将房产证原件交给经纪方保管；卖方在2016年11月15号之前把该物业的银行抵押贷款还清并拿出银行抵押的所有材料，并于2个工作日内配合买方到房管局办理过户手续；如卖方在2016年11月15号之前不能赎出房产证且配合买方到房管局办理过户手续，除须退回买方已支付的所有楼款及中介费和其他杂费，并在2016年11月30号之前赔偿买方违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，如卖方未按本协议规定的期限执行，超出日期按每日按总房款0.05%的标准向买方支付滞纳金；如本协议内容与《存量房买卖合同》内容不一致时，以本协议为准等。2016年4月18日，张晓燕开具《收款收据》，确认收到朱育雄、谢�丽支付的购买案涉房屋的部分楼款1400000元。同日，合富公司开具发票，确认收到朱育雄、谢素丽支付的中介代理费25000元。2016年12月26日，广州市白云区人民法院以（2016）粤0111执保1827号案件查封了案涉房屋。2017年7月19日，广州市海珠区人民法院以（2017）粤0105执保685号案轮候查封了案涉房屋。现朱育雄、谢素丽以案涉房屋已被法院查封，《存量房买卖合同》已无法履行为由，向本院提起诉讼，要求张晓燕承担违约责任。诉讼过程中，朱�雄、谢素丽主张张晓燕在2016年4月下旬称由于案涉房屋与张晓燕的其他房屋捆绑向银行抵押贷款，因此案涉房屋的提前还贷手续需要更多的时间，大约需要半年，所以双方在2016年4月18日签订了《补充协议》，并于当天在合富公司办理了网签手续，朱育雄、谢素丽按约定向张晓燕支付了部分楼款1400000元。到了《补充协议》约定的2016年11月份，朱育雄、谢素丽催促张晓燕办理案涉房屋的过户递件手续，张晓燕称相关的还贷手续尚未完成，还需要再等待；2016年12月份，朱育雄、谢素丽觉得时间拖了太久，向合富公司要求对案涉房屋进行查册，后发现案涉房屋已被法院查封；2017年1月份，朱育雄、谢素丽及合富公司与张晓燕进行协商沟通，张晓燕表示由于其债务的原因导致案涉房屋被查封，其需要时间解决相关房屋被查封的案件纠纷，要求朱育雄、谢素丽继续等待；后朱育雄、谢素丽通过法律文书网站查询到张晓燕及其丈夫存在多个案件纠纷，又通过合富公司查询发现案涉房屋又被另一法院查封，所以朱育雄、谢素丽于2017年8月份提起本案诉讼。另，朱育雄、谢素丽主张根据《补充协议》的约定，朱育雄、谢素丽向张晓燕支付了1500000元（含定金）后，张晓燕应于2016年4月30日前交付案涉房屋并完成相关租赁交接手续，但张晓燕并未履行该义务，仍然继续收取承租人的租金；直至2017年，张晓燕与承租人重新签订租赁合同并约定租金支付至谢素丽的账户；2018年1月14日，承租人的租赁合同期满并搬走，案涉房屋的钥匙现由朱育雄、谢素丽控制，房屋属于空置状态中。本院认为：《存量房买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据已查明的事实可知，朱育雄、谢素丽已按照《存量房买卖合同》及《补充协议》约定，向张晓燕支付了房款1500000元，张晓燕应按照约定还清案涉房屋的抵押贷款并配合朱育雄、谢素丽办理案涉房屋的过户登记手续。但由于张晓燕的其他纠纷导致案涉房屋被法院查封，《存量房买卖合同》及《补充协议》已无法实际履行。因此，现朱育雄、谢素丽要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据《�华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，现朱育雄、谢素丽要求张晓燕退还定金100000元及购房款1400000元共计1500000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。另，根据合同约定，如张晓燕在2016年11月15号之前不能赎出房产证且配合朱育雄、谢素丽到房管局办理过户手续，除须退回朱育雄、谢素丽已支付的所有楼款及中介费和其他杂费，并在2016年11月30号之前赔偿买方违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，如张晓燕未按本协议规定的期限执行，超出日期按每日按总房款0.05%的标准向买方支付滞纳金。据上规定，朱育雄、谢素丽要求张晓燕支付违约金368000元、赔偿中介费损失25000元的诉讼请求均合理有据，符合合同约定，本院予以支持。但鉴于本院已支持了上述违约金的诉请，本院综合本案案情，根据公平原则，对朱育雄、谢素丽要求张晓燕支付滞纳金的诉讼请求不予支持。张晓燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除�育雄、谢素丽与张晓燕签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张晓燕向原告朱育雄、谢素丽返还已支付的定金及购房款共1500000元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张晓燕向原告朱育雄、谢素丽支付违约金368000元；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张晓燕赔偿原告朱育雄、谢素丽的中介费损失25000元；五、驳回原告朱育雄、谢素丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39390元，由原告朱育雄、谢素丽负担2300元，被告张晓燕负担37090元；保全费5000元，由被告张晓燕负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  廖凤如人民陪审员  梁淑妍二〇一八年二月七日书 记 员  何靖文罗小玲本判决书于2018年   月   日送达