辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6022号
上诉人（一审被告）：唐华谦，男，汉族，1989年11月12日，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：唐万利（唐华谦父亲），男，汉族，1962年4月28日出生。
被上诉人（一审原告）：沈阳鼎新盛物业有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡红旗村。
法定代表人：王晶，该公司经理。
委托代理人：杨光，男，回族，1980年7月12日出生，该公司工作人员。
上诉人唐华谦因与被上诉人沈阳鼎新盛物业有限公司（以下简称“鼎新盛物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初1885号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
鼎新盛物业公司一审起诉称：被告于2011年10月18日办理入住手续开始接受由原告提供的物业服务，按约定被告应于每年的10月18日前足额交纳物业服务费，但被告自2014年10月16日至2016年1月10日，未向原告交纳，经原告多次上门催收未果，故诉至法院。请求判令：1、被告给付拖欠的物业费869元及违约金950元。2、被告承担本案诉讼费用。
唐华谦一审提交书面答辩意见辩称：欠费属实，但我不交物业费是有原因的，物业与业主是雇佣服务关系，业主花钱物业并未提供服务，管理存在违法现象，园区公共区域、公共道路设置的车位费、物业管理服务费不公示，按照要求每年公布两次，业主交纳物业费没有发票，存在偷税漏税，园区车位费和广告费、招商费都是在公共区域发生形成的，应该反馈给业主，做在公益上，私下占用是违法的，我不是无故拖欠物业费，2012年8月入住发现，电路有问题，导致多个灯管损坏，物业拒绝服务，出现情况不及时沟通解决。房屋卧室渗水，立柜被泡，房屋长毛，墙体通透的裂缝，物业多次来收物业费，知道这个情况，不与开发商沟通协调解决问题，我家的下班是两层的，导致下雨渗水，漏气，阁楼漏雨，北卧漏水严重，室内长霉菌，导致我哮喘，以后我会讨要个说法。
一审法院查明：原告鼎新盛物业是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。
2011年10月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议书》，约定双方的权利和义务、物业管理服务质量等。物业管理费用为按住宅建筑面积每月每平方米1元收取。本协议自签字盖章之日起生效，该协议到业主委员会成立与物业公司签订物业管理委托协议后废止。
被告唐华谦居住的小区系由原告负责物业管理服务。被告拖欠2014年10月16日至2016年1月10日期间的物业费869元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。
关于原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于被告提出的物业服务存在的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。
关于被告提出的房屋漏水的问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。
一审法院判决：一、被告唐华谦自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳鼎新盛物业有限公司支付自2014年10月16日至2016年1月10日期间的物业费869元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐华谦承担。
宣判后，上诉人唐华谦不服一审判决，向本院提出上诉，上诉主张：1、我方从未与物业公司签订服务合同，或前期物业服务协议。2、物业公司不履行服务职能，拒绝为我方服务。3、物业公司所诉纯属欺骗一审法院。4、业主缴纳物业费，物业公司没有合法出具收费发票。5、我方2012年8月入住，发现电、主体墙、窗、防水、屋内墙体长霉菌等质量问题，均向物业公司多次报修，但物业公司从未与开发公司沟通安排维修。6、物业公司拒绝为业主服务，我方仍然缴费到2014年10月16日，与物业公司沟通没有任何结果，反倒把我诉至法院，作为业主我方对物业公司如此服务无法理解。7、按照沈阳市物业管理条例，物业公司未与业主签订或约定物业服务关系的服务不到位，业主有权不交费。8、物业公司应履行自己职责，服务态度和问题如此明显，业主难以接受。9、对于一审法院判决事实不清责任不明，但对业主一方不依据事实进行判决不服，对于物业公司不负责任不履行其职责没有任何问责让我方不解。10、要求物业公司负责人就此纠纷给予公开赔礼道歉并与开发公司沟通解决我方报修上述问题，解决后交费。11、依据沈阳市物业管理条例，园区内公共区域出租所得费用必须明示反馈业主，物业公司不得违法占用。物业所收各种费用应公示，每年不应低于两次（半年一次），业主有权审查物业所得费用的使用过程和去向。
被上诉人鼎新盛物业公司二审答辩称：一审法院认定事实正确，适用法律准确，被上诉人请求二审法院驳回上诉人上诉。
上诉人唐华谦二审提交如下证据：物业费收据，主张证明物业公司违规未向业主出具正规发票。被上诉人鼎新盛物业公司对证据的真实性没有异议，主张与本案没有关联性。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，物业服务合同等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人唐华谦是否应当向被上诉人鼎新盛物业公司支付2014年10月16日至2016年1月10日的物业费869元。
对于唐华谦提出其与鼎新盛物业公司未签订物业服务合同的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，鼎新盛物业公司依据其与开发商签订的物业服务合同，为园区提供前期物业服务。此后，鼎新盛物业公司与园区业主委员会签订物业服务合同，继续为园区提供物业服务。鼎新盛物业公司实际为园区持续提供物业服务，唐华谦作为园区业主负有支付物业费的义务。
对于唐华谦提出鼎新盛物业公司提供的物业服务不到位，以及物业收费应予公示等问题。首先，涉案园区物业收费标准为1元每月每平方米，现有物业收费标准是否与鼎新盛物业公司提供的物业服务相符，以及物业收取费用的使用情况等，涉及到园区业主的共同权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序作出决定行使权利，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，鼎新盛物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在鼎新盛物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，唐华谦提出的上诉主张，不能成为其不支付物业费的理由。
对于唐华谦提出有关其房屋维修的问题。因房屋买卖合同和物业服务合同是不同法律关系，开发商和物业公司在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任。依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，鼎新盛物业公司作为物业服务企业，对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分的房屋质量问题并不承担物业维修义务。如果房屋存在质量问题，购房人应当向开发商主张权利。如果业主对于物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利。唐华谦提出的此项上诉主张，不能成为其不支付物业费的理由。
对于唐华谦提出鼎新盛物业公司应当提供正规发票的问题，与本案并非同一法律关系，如果鼎新盛物业公司拒绝提供物业费发票，唐华谦可依法向税务行政主管部门反映情况主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人唐华谦预交），由上诉人唐华谦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年五月十二日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；