辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终213号
上诉人（原审原告）：张英。
委托代理人：袁忠志。
被上诉人（原审被告）：大连建隆置业有限公司，住所地大连市沙河口区尖山街82号。
法定代表人：冯欲杰，该公司总经理。
委托代理人：刘静，该公司职员。
原审原告张英与原审被告大连建隆置业有限公司（以下简称建隆公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年11月3日作出（2015）沙民初字第2842号民事判决，张英不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人张英委托代理人袁忠志、被上诉人建隆公司委托代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张英一审诉称：2009年12月22日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告已按约付清了全部房款1,838,216.00元，被告于2010年7月交付了房屋，按合同约定，被告应于2011年6月30日前，为原告办理房屋产权证，但被告延期未办，2013年7月10日，原告向被告提出交涉，双方达成“富丽庭##业主张英备忘录”约定，对于被告延误办理产权，被告同意在办理房屋产权证时将房证更换到自己姐姐张影名下，如顺利完成，被告则再免除原告两年物业费，用以作为被告延期办理产权给原告造成的经济损失的赔偿等。2015年5月份，被告通知原告无法办理房屋转户，同时表明不再协商，双方达成的备忘录被被告单方终止。此后原告多次要求被告办理产权登记手续，被告均强调必须填写“收款证明”，接受被告提出的逾期办理产权登记备案违约金才能办理房证，否则不予办理。被告明知自己违约给原告造成了经济上的损失和精神上的伤害，为了躲避责任，强行按自己的单方面规定办理房证，致使原告至今拿不到房证，合同目的无法实现，为此，请求解除双方于2000年11月22日签订的商品房买卖合同;被告赔偿原告户籍地与大连地区工资差价144,000.00元;原告孩子耽误入城学习精神伤害费6万元。
被告建隆公司一审辩称：原告与被告签订的商品房买卖合同有效，被告已经按约交付了房屋，原告也已居住使用，合同的主要内容已经履行完毕，原告也实现了合同目的，因此原告无权解除商品房买卖合同;被告于2013年1月6日办理完成房屋产权登记备案手续，迟于合同约定的办证期限，属于违反合同，被告愿意承担违反合同的责任，按合同约定赔偿原告。被告于2013年1月29日通过下属物业公司通知房屋业主办理房证，原告领取了房屋分布图，但原告不同意办理房款结算领取结算发票，从而无法办理房屋产权，原因在其个人，与被告无关。因此，不同意解除合同，以及原告请求赔偿户籍地与大连地区工资差价，及赔偿孩子耽误入城学习的精神伤害费等诉讼请求。
一审法院审理查明：原告张英与被告建隆公司于2009年11月22日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沙河口区尖山街#号房屋，建筑面积157.22平方米，单价为11,692.00元/平方米，总价款为1,838,216.00元，交房时间为2010年6月30日，被告应于商品房交付使用后365天内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金等内容。合同订立后，原告按约交付了房款，被告于2010年7月4日向原告交付了房屋。
大连友好物业管理有限公司于2013年1月29日发出通知，通知包括原告在内的居住区业主，办理房屋产权证。原告于2013年7月10日，向被告提出延期办理产权赔偿交涉，双方达成“富丽庭##业主张英备忘录”约定，由被告在办理房屋产权证时将房证更换到原告姐姐张影名下，如顺利完成，被告则再免除原告两年物业费，用以作为被告延期办理产权给原告造成的经济损失的赔偿等。但该备忘录没有履行。原告继续要求办理房证时，被告提出必须先办理签收逾期办理产权登记备案违约金后，由被告出具房款结算发票后办理产权，原告对此不满，多次与被告方工作人员交涉未果后诉至法院。
一审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同有效，合同订立后，原告按约交付了房款，被告按约交付了房屋，被告延期办理房屋权属登记备案手续，属于被告违反合同，应当承担违反合同的民事责任。双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金等内容合法有效，对于被告延期办理房屋权证的违约行为，被告应当按照原告已付购房款1,838,216.00的0.5%即9,191.08元偿付原告违约金。原告依约接受赔偿后办理房款结算手续，然后办理产权证书;本案中，双方当事人没有关于延期办理权属登记备案手续，解除商品房买卖合同的约定;本案中也不存在法定的解除商品房买卖合同的情形;原告所述的购房后户口迁移、以及孩子“入城学习”等问题，双方没有事前合同约定，也不是被告应当预料到的原告的合同目的，现原告要求被告赔偿原告户籍地与大连地区工资差价，以及要求被告赔偿原告孩子耽误入城学习精神伤害费的请求，依据不足，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》)第十九条的规定，作出如下判决:一、被告大连建隆置业有限公司于判决生效之日起10日内偿付原告张英延期办理房屋权证的违约金9,191.08元;二、驳回原告张英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元（原告已预付），由原告负担4000元，被告负担360元，被告于上述时间一并给付原告。
张英上诉的理由及请求是：第一，张英从未居住案涉房屋，原因是建隆公司违约至今未办理产权证，致使张英不能落户，合同目的不能实现，张英有权解除合同。第二，经张英几次交涉，建隆公司均拒绝为张英出具购房结算发票。建隆公司要求张英在收款证明上签字确认才给张英开具结算发票，建隆公司要求张英确认收款证明无法律依据，张英有权拒绝。张英购买案涉房屋是为大人进城工作，两个子女进城念书，张英有权提出赔偿事宜，张英不能接受收款证明中约定的违约金数额。根据《合同法》第九十四条的规定，张英有权解除合同。据此，请求撤销一审判决，改判支持张英全部一审诉请。
建隆公司二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实中除“被告提出必须先办理签收逾期办理产权登记备案违约金后”外属实。
本院另查明：建隆公司向张英交付案涉房屋后，张英已对案涉房屋进行了装修并实际居住。案涉房屋于2013年1月6日具备办理产权登记的条件。大连友好物业服务有限公司于2013年1月29日发出通知，通知包括张英在内的居住区业主于2013年1月31日-2月3日开始办理房屋产权证。
张英于2013年7月10日与建隆公司达成《富丽庭##业主张英备忘录》，约定：建隆公司在办理产权证时，帮助张英协调以张影的名义登记产权证，如顺利完成，建隆公司则再免除张英两年物业费，用以作为建隆公司延期办理产权给张英造成的经济损失的赔偿，此后，双方承诺不再就延期办产权主张任何权利或赔偿，如上述过户手续没能办下来，双方同意就此事再次协商解决。
但该备忘录没能履行。张英继续要求办理房证时，建隆公司提出张英须先对建隆公司出具的《收款证明》予以签字确认，建隆公司方能为张英出具房款结算发票后办理产权。该《收款证明》载明：本人为富丽庭＿号楼＿层＿号房屋买受人，今收到大连建隆置业有限公司按商品房买卖合同相关约定偿付之逾期办理产权登记备案违约金，共计人民币＿元，本人收取上述款项后，视为已与出卖人就上述事宜达成一致，同意接收该等违约金，并放弃就逾期办理产权登记相关事宜再行要求出卖人赔偿损失或承担其他任何责任。收款人：＿身份证号：＿收款日期：＿年＿月＿日
本院所确认的上述事实，有通知、富丽庭##业主张英备忘录、收款证明及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同能否解除。首先，在建隆公司交付房屋后，张英已对案涉房屋进行了装修并实际居住使用，且双方在商品房买卖合同中仅约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方未约定因建隆公司责任导致张英不能在规定期限内取得产权证书可解除商品房买卖合同。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上述规定的合同解除情形属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。也就是说，在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致案涉房屋仍不具备办证条件，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但案涉房屋于2013年1月6日已具备办证条件，大连友好物业服务有限公司亦于2013年1月29日发出通知，通知包括张英在内的居住区业主于2013年1月31日-2月3日开始办理房屋产权证。张英至今未办理产权登记是因建隆公司提出张英须先对建隆公司出具的《收款证明》予以签字确认，建隆公司方能为张英出具房款结算发票后办理产权。从《收款证明》载明的内容“房屋买受人收到建隆公司按商品房买卖合同相关约定赔付之逾期办理产权登记违约金后，放弃就逾期办理产权登记相关事宜再行要求出卖人赔偿损失或承担其他任何责任的权利”可知，建隆公司是要求张英先行确认双方合同约定的逾期办证违约金数额后方能协助张英办理产权登记。在此情况下，张英有权提起诉讼要求建隆公司协助办理案涉房屋产权登记，而因案涉房屋已具备办证条件，则张英无权要求解除商品房买卖合同。且张英要求建隆公司赔偿工资差价及孩子精神伤害费是合同解除后张英提出的赔偿损失的诉请，现合同不能解除，该项赔偿损失的诉请自然不能得以支持，且张英亦未提交充分证据证明该项损失的实际发生及具体数额为张英主张的数额。故应驳回张英要求解除合同及赔偿工资差价、孩子精神伤害费的全部诉请。但一审在张英要求解除合同的情况下，径行判令建隆公司按照合同约定的合同继续履行情形下逾期办证违约金标准向张英赔付违约金，属于所判非所诉，本院对此予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2015）沙民初字第2842号民事判决；
二、驳回张英的诉讼请求。
一审案件受理费4360元（张英预交），由张英负担；二审案件受理费4360元(张英预交)，由张英负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 吕 瑛
二〇一六年三月十日
书记员 董 芳
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。