济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第315号
原告山东南丰房地产发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人林树哲，总经理。
委托代理人于文杰，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人陈修峰，山东豪才律师事务所律师。
被告朱子敏，女，汉族，住济南市。
第三人银行股份有限公司济南历城区支行，住所地济南市。
负责人许孝忠，行长。
委托代理人杨建坡，男，汉族，住济南市。
委托代理人魏伟，男，汉族，住济南市。
原告山东南丰房地产发展有限公司与被告朱子敏、第三人银行股份有限公司济南历城区支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告山东南丰房地产发展有限公司的委托代理人于文杰、陈修峰，被告朱子敏、第三人银行股份有限公司济南历城区支行的委托代理人杨建坡、魏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东南丰房地产发展有限公司诉称，原告于2008年4月22日与被告朱子敏签订《济南市商品房买卖合同》一份，被告朱子敏购买原告开发的商品房，约定被告朱子敏按照首付加按揭的方式付款。被告朱子敏与第三人银行股份有限公司济南历城区支行签订《贷款合同》办理了贷款，原告山东南丰房地产发展有限公司为其贷款提供担保。但被告自2012年7月20日拖欠第三人贷款，第三人在多次催收无果的情况下从原告保证金账户中扣缴了相应的贷款本息。原告于2013年7月6日就被告拖欠贷款事宜向被告发送律师函，被告拒收。按照合同约定，被告逾期偿还贷款，原告代为清偿超过三个月的，原告有权解除合同并要求被告承担违约金及代为清偿的贷款罚息，并按照房屋总价款5%的年折旧率承担房屋折旧费。被告朱子敏的违约行为给原告造成了较大的经济损失，为此诉至法院，请求：1、判令被告立即腾空名士豪庭一区19号楼二单元801室；2、判令被告赔偿损失自2012年7月20日起暂计为27511.77元；3、请求依法判令被告支付房屋折旧费暂计为184750.6元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。
原告山东南丰房地产发展有限公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、原、被告签订的《商品房买卖合同》1份，证明双方于2008年4月22日签订了该合同。
2、交房通知书2份，证明原告山东南丰房地产发展有限公司于2010年1月15日把房子交给被告朱子敏。
3、银行的贷款合同1份，证明被告朱子敏与第三人签订了借款合同，原告山东南丰房地产发展有限公司作为保证人为被告朱子敏提供担保。
4、银行的扣款单据及明细1宗（总额27511.77元），证明因被告朱子敏拖欠贷款，第三人从原告账户中扣款；也证明房屋的折旧费计算：从交房日期到2014年1月15日，年折旧率5%。
5、律师函及特快专递各2份，证明被告没有及时还款，我们发函催被告还款，并于2013年8月29日发函解除合同。
被告朱子敏辩称，原告让我腾空应当提交证据，我买的房子从2008年后一直按时交物业费和水电费，原告不应当让我腾空房子；原告要求我赔偿损失亦应提交证据；证据1涉及的内容我没有看过，但合同上的名字是我签的；证据2涉及的内容我不知道，但上面的字是我签的；对证据3的质证意见同证据2；对证据4的真实性不清楚，开发商是否从原告账户内扣钱，我不知道；对证据5有异议，我并没有收到律师函，我于2011年3月就将位于洪楼南路11号的房子卖了。
被告朱子敏为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、银行借记卡明细对账单1宗，证明我银行卡里有钱，只是银行没有扣划；
2、收款收据3张，证明我一直在名士豪庭居住，没有收到过律师函。
第三人银行股份有限公司济南历城区支行述称，因被告朱子敏涉及其他经济纠纷，其银行房贷还款账户被法院冻结，我方无法扣款；对原告山东南丰房地产发展有限公司提交的证据1-5的真实性及证明目的均无异议；原告山东南丰房地产发展有限公司所述属实。
第三人银行股份有限公司济南历城区支行为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
扣款单据1宗，证明被告朱子敏自2008年7月3日从第三人处取得贷款，但从2012年3、4月份开始，被告朱子敏未按期及时还款；随后第三人以电话形式进行催收，但其仍未偿还贷款。无奈之下，第三人从原告的保证金账户中扣款，截止目前，被告朱子敏仍尚欠4个月贷款。
经审理查明，2008年4月22日，原告山东南丰房地产发展有限公司与被告朱子敏签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定被告朱子敏购买原告开发的商品房；同时约定，合同签订时被告朱子敏缴纳总房款的30.26%（合计273405元）作为首付款，剩余的69.74%（合计630000元）由其向银行办理按揭贷款。2008年7月3日，被告朱子敏与第三人银行股份有限公司济南历城区支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告朱子敏向第三人银行股份有限公司济南历城区支行借款33万元用于购买商品房，被告朱子敏以该房产作为抵押，同时，原告山东南丰房地产发展有限公司为被告朱子敏的借款承担连带保证责任。2012年6月21日后，因个人经济问题，被告朱子敏未能向第三人银行股份有限公司济南历城区支行按期偿还借款本息，为此，第三人银行股份有限公司济南历城区支行根据《个人购房担保借款合同》，从保证人即本案原告山东南丰房地产发展有限公司账户中扣款22181.5元。原告山东南丰房地产发展有限公司与被告朱子敏签订《济南市商品房买卖合同》中约定：“买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代清偿之款项金额20%的违约金。”
另查明，原告山东南丰房地产发展有限公司曾于2013年7月5日以EMS的形式向被告朱子敏邮寄律师函一份，要求被告朱子敏于收到律师函3日内速将银行贷款本息、利息、违约金交付南丰公司财务部；2013年8月28日，原告山东南丰房地产发展有限公司再次以EMS的形式向被告朱子敏邮寄律师函一份，要求解除原、被告之间签订的《济南市商品房买卖合同》及要求被告承担相应的违约责任；该两份邮件的邮寄回单均显示因“人已他住”故被退回；庭审中，被告朱子敏亦辩称，两份邮件均未收到，2011年3月其就将位于洪楼南路11号的房子出售了。
本院认为，当事人应当按照合同约定，本着诚实信用的原则，全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案争议的焦点为2008年4月22日，原告山东南丰房地产发展有限公司与被告朱子敏签订《济南市商品房买卖合同》是否已于邮寄的律师函被退回之日自动解除，对此，本院认为，被告朱子敏怠于向第三人银行股份有限公司济南历城区支行履行还款义务，致使原告山东南丰房地产发展有限公司承担代为履行还款义务，且在原告山东南丰房地产发展有限公司代为清偿之日起超过3个月其仍未向原告山东南丰房地产发展有限公司支付相应款项，故根据合同约定，原告山东南丰房地产发展有限公司有权解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，但解除合同必须通知被告朱子敏，且该通知应系有效通知。本案中，原告山东南丰房地产发展有限公司虽然通过EMS的形式向被告朱子敏邮寄了解除合同的律师函，但该邮件回单显示因被告朱子敏“人已他住”被退回，故本院认为，原告山东南丰房地产发展有限公司解除合同的律师函并未有效到达被告朱子敏，该房屋买卖合同并未解除，相应的，在双方签订的《济南市商品房买卖合同》并未解除之前，原告山东南丰房地产发展有限公司无权要求被告朱子敏腾空房屋及支付房屋折旧费。
本案中，被告朱子敏未能按照借款合同约定按期偿还借款本息，致使保证人即本案原告山东南丰房地产发展有限公司代为履行，实属违约，理应按照合同约定承担违约责任。经查，原告山东南丰房地产发展有限公司共计代被告朱子敏向第三人银行股份有限公司济南历城区支行偿还借款本息22181.5元（2012年9月29日还款4354.75元、2013年3月30日还款5068.83元、2013年6月28日还款6379.38元、2013年9月27日还款6378.59元），原告要求被告按照6%的标准支付利息以及按照20%的标准支付违约金，但双方只约定了违约金，而未约定利息，故本院对于原告主张的违约金4436.31元的诉讼请求依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告朱子敏于本判决生效之日起10日内向原告山东南丰房地产发展有限公司支付代偿款22181.5元及违约金4436.31元。
二、驳回原告山东南丰房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4480元由被告朱子敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 董立强
人民陪审员 李洪有
人民陪审员 齐立平
二〇一四年七月十五日
书 记 员 冉珍丽