上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2081号
上诉人（原审原告、反诉被告）张耀庭。
上诉人（原审原告、反诉被告）张嘉玮。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨必璐。
上诉人张耀庭、张嘉玮因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后。依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张耀庭及张耀庭、张嘉玮的共同委托代理人武圣合，杨必璐及其委托代理人孙明、皮岗升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年12月2日，张耀庭、张嘉玮（卖方、签约甲方）与杨必璐（买方、签约乙方）签订《协议书》一份，约定：＊＊＊＊房屋（以下简称涉案房屋）面积68.51平方米，产权人张耀庭、张嘉玮，涉案房屋房价人民币（以下币种相同）30万元（此房价不可受外界房价升降而改动），涉案房屋预付款为4万元；涉案房屋产证于2007年12月30日前办出，如在此日期前无法办出，甲方退还乙方预付款；涉案房屋产证办出后乙方将此房产证拿至银行估价，并由乙方保管；如由于银行原因无法顺利贷款，由于涉案房屋为动迁房，故将推迟至可自由买卖时做产权交割；如由于银行无法正常贷款，导致乙方不能购买涉案房屋时，甲方退还乙方预付款；预付款交付之日起，如甲方不愿将涉案房屋出售于乙方，甲方将双倍返还乙方预付款，如乙方不愿购买涉案房屋（除银行无法正常贷款外）甲方将没收预付款；在交付房款之日起，甲方将涉案房屋的产权房的钥匙交付乙方，由乙方装修婚房；如乙方贷款不能正常做出，则甲方承诺乙方以租赁形式租用甲方的房屋，原4万元的房款则转为租金；涉案房屋租金为每月600元；甲方办理产权证的契税由乙方承担（发票为证），如乙方因银行不能正常放贷的情况下，则甲方退还乙方契税（以发票为证）；如果乙方在4万元的房款转为租金后，贷款仍旧有困难，则甲方仍将涉案房屋的产权房租赁于乙方直至4万元租金用完为止；甲方在办理好产权证后，将收件收据的原件交付于乙方，等产证出来后一起去领产权证。
上述协议签订当日，张耀庭、张嘉玮向杨必璐交付了涉案房屋。杨必璐向张耀庭、张嘉玮支付了4万元并入住涉案房屋至今。
原审另查明，2009年1月6日，张耀庭、张嘉玮取得涉案房屋的房地产权证。2009年至2013年期间，涉案房屋的物业管理费均为张耀庭缴纳。
张耀庭、张嘉玮诉至原审法院称，杨必璐原系张嘉玮的上级主管。2007年，杨必璐欲长期租赁一套房屋以备结婚之用，张嘉玮获悉后提出将涉案房屋出租给杨必璐。杨必璐又提出希望能与张嘉玮签订一份名义上的房屋买卖合同，其需要以该合同作为申请贷款之用，张嘉玮遂表示同意。在前述合意的基础上，2007年12月2日，张耀庭、张嘉玮与杨必璐签订《协议书》一份，约定涉案房屋作价30万元，杨必璐先预交4万元；若张耀庭、张嘉玮未能在2007年12月30日前将涉案房屋房产证办出，房屋买卖合同关系解除，4万元转为租金，涉案房屋由杨必璐租住，房租为每月600元，租至租金累计满4万元为止。《协议书》签订当日，张耀庭、张嘉玮向杨必璐交付了涉案房屋。由于涉案房屋系张耀庭的父亲张交生的动迁安置房，办理产权证需要张交生的其他两个儿子（张耀平、张勇）的配合，然张勇一直因契税交纳问题不予配合，后经张耀庭与张耀平多次协调催促后，涉案房屋产权证才于2009年1月6日办出。产证办出后，张耀庭、张嘉玮即告知杨必璐，杨必璐未置可否，也未提出用产证申请贷款。故按照双方签订的《协议书》的约定，涉案房屋买卖合同到此即自动解除。截至2013年6月18日，租金已累计超过4万元，故依据《协议书》的约定，双方租赁合同也已终止。涉案房屋系张耀庭唯一住房，为了张耀庭安度晚年，故向杨必璐提出租赁合同终止后收回涉案房屋，但该请求遭到杨必璐的拒绝。综上，为维护自身权益，要求判令：1、确认张耀庭、张嘉玮与杨必璐签订的《协议书》中房屋买卖部分解除；2、杨必璐立即腾空涉案房屋并将涉案房屋返还给张耀庭、张嘉玮；3、杨必璐按每月1，300元的标准向张耀庭、张嘉玮支付自2013年6月18日起至返还涉案房屋之日止的房屋使用费。
本案审理过程中，张耀庭、张嘉玮变更第3项诉讼请求为要求杨必璐按每月600元的标准向张耀庭、张嘉玮支付自2013年6月18日起至返还涉案房屋之日止的房屋使用费。
杨必璐辩称，不同意张耀庭、张嘉玮的诉讼请求。虽然张耀庭、张嘉玮未按照《协议书》约定的时间办出产证，但是双方并未因此终止买卖合同关系。根据该《协议书》约定内容，该《协议书》的性质转为租赁合同的前提条件是杨必璐的房屋贷款不能正常办出，而张耀庭、张嘉玮并未告知杨必璐涉案房屋已办出产证，也未通知杨必璐领取涉案房屋的产证，故导致杨必璐不能去办贷款，因此转为租赁关系的条件尚未成就，双方之间的关系仍为房屋买卖关系。此外，杨必璐系因结婚需购房，故与张耀庭、张嘉玮达成购房协议，协议书的内容体现了双方当事人买卖房屋的真实意思表示。若如张耀庭、张嘉玮所述的杨必璐系为贷款，则应至交易中心签订正式的交易合同方可申请贷款，故张耀庭、张嘉玮所述与事实和常理不符。现杨必璐并无违约行为，双方应继续履行协议。
杨必璐基于上述事由，提出反诉请求，要求判令张耀庭、张嘉玮履行房屋买卖合同义务，将涉案房屋过户至杨必璐名下。
张耀庭、张嘉玮针对反诉辩称，不同意杨必璐的反诉请求。该《协议书》系附条件的合同，若条件成就则转为买卖合同，若不成就则转为租赁合同，现条件并未成就，故双方关系应当转为租赁关系。且杨必璐至今仅支付了4万元。2009年，涉案房屋产权证办出后，杨必璐也从未表示要购买涉案房屋。
原审认为，张耀庭、张嘉玮与杨必璐就涉案房屋签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按约履行该份协议内容。
现本案的争议焦点为双方签订的《协议书》的性质为房屋买卖合同还是房屋租赁合同？张耀庭、张嘉玮认为，根据该《协议书》第6条“涉案房屋产证于2007年12月30日前办出，如在此日期前无法办出，张耀庭、张嘉玮退还杨必璐4万元预付款”的约定内容，现涉案房屋产证于2009年方核准登记至张耀庭、张嘉玮名下，该时间晚于协议约定时间，故双方之间的房屋买卖关系应当已经解除；又根据《协议书》第9条“如由于银行无法正常贷款，导致杨必璐不能购买涉案房屋时，张耀庭、张嘉玮退还杨必璐预付款”的约定内容，现杨必璐在得知涉案房屋已办出产证后，未表示购买涉案房屋，也不办理银行贷款，故双方之间的房屋买卖关系亦已经解除；再根据《协议书》第11条第2款“如杨必璐房贷不能正常作出，则张耀庭、张嘉玮承诺杨必璐以租赁形式租用涉案房屋，原4万元的房款则转为租金”的约定内容，故双方之间签订的《协议书》实际已转为房屋租赁合同。而杨必璐认为，虽然张耀庭、张嘉玮未按照《协议书》约定的时间办出产证，但是双方并未因此终止买卖合同关系，且张耀庭、张嘉玮并未告知杨必璐涉案房屋已办出产证，也未通知杨必璐领取涉案房屋的产证，故导致杨必璐不能去办贷款，因此《协议书》转为租赁合同的条件尚未成就，双方之间仍未解除房屋买卖合同关系。原审认为，虽然《协议书》约定涉案房屋产证于2007年12月30日前办出，否则张耀庭、张嘉玮退还杨必璐4万元预付款，但纵观《协议书》的整体内容以及张耀庭、张嘉玮述称内容“涉案房屋产证办出后，张耀庭、张嘉玮即告知杨必璐”，2007年12月30日仅是双方对涉案房屋产证办出时间的预估，仅当被告无法办出贷款的情况下，该《协议书》才转为房屋租赁合同。现张耀庭、张嘉玮虽表示其在涉案房屋产证办出后通知过杨必璐，但杨必璐对此不予认可，而张耀庭、张嘉玮并未向法院提供证据证明其通知的事实，故法院对张耀庭、张嘉玮的该点意见不予采信。现因张耀庭、张嘉玮未将涉案房屋产证办出的事实告知杨必璐，导致杨必璐无法办理贷款手续，故双方签订的《协议书》仍为房屋买卖合同，张耀庭、张嘉玮与杨必璐应当继续履行该份《协议书》。现杨必璐已向张耀庭、张嘉玮支付了房款4万元，剩余房款26万元，杨必璐应当向张耀庭、张嘉玮支付。张耀庭、张嘉玮应当协助杨必璐办理涉案房屋的产权变更登记手续。至于产权变更所产生的相关税费的负担问题，因双方对此并未明确约定，故双方应当按照政策规定各自负担。
此外，杨必璐在本案审理过程中表示自愿给予张耀庭、张嘉玮44万元的补偿，对此，法院予以准许。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二〇一四年六月二十日作出判决：一、杨必璐于判决生效之日起十日内向张耀庭、张嘉玮支付剩余房款26万元；二、杨必璐于判决生效之日起十日内向张耀庭、张嘉玮支付补偿款44万元；三、张耀庭、张嘉玮于杨必璐支付了前述房款及补偿款后三日内协助杨必璐办理上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋的产权过户登记至杨必璐名下的手续，相关税费由张耀庭、张嘉玮与杨必璐按国家政策规定各自负担；四、驳回张耀庭、张嘉玮的全部本诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5，800元，由张耀庭、张嘉玮负担。反诉案件受理费减半收取计2，600元，由张耀庭、张嘉玮负担。
判决后，张耀庭、张嘉玮不服，上诉至本院称，本案双方协议书是附期限、附条件将房屋买卖合同转化为房屋租赁合同的协议，原审随意解释，将明确的时间点解释为预估，篡改了当事人原本的约定。2007年12月30日这一天办不出房产证，房屋买卖合同就自动终止，当天是要退还作为购房款的预付款，只不过双方在合同中又约定将房屋买卖合同转化为房屋租赁合同，因此预付款在这一天变成了租金。双方还约定，被上诉人针对这套房屋有贷款资格，否则，本合同买卖房屋条款自然终止。一审片面认定上诉人未通知被上诉人办产证的事实，进而将责任归咎于上诉人，有失公允。被上诉人对房屋买卖合同终止，双方履行的是房屋租赁合同是明知的，如果被上诉人是真心购房，怎么可能在之后的六年对房屋产证是否办出不管不问。综上，请求二审查清事实后，依法改判，支持上诉人原审本诉请求。
被上诉人杨必璐辩称，双方签订的协议合法有效，双方应该按照协议履行。合同签订以后，由于上诉人的原因，产证未在约定时间办出，双方事实上已经作出顺延。该合同转化为租赁合同的前提是产证没有办出或贷款无法贷出，故不同意上诉人的上诉请求。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，上诉人提供系争房屋物业公司出具的证明一份，证明系争房屋小区内均是动迁安置房，大产证是2009年1月6日办出，2009年3月6日领证，小区居民都知道该节事实。被上诉人认为，上诉人在原审中已自述了办不出小产证的原因是上诉人家庭内部矛盾，故不认可该份证明内容。
本院认为，本案争议焦点在于：上诉人张耀庭、张嘉玮与被上诉人杨必璐于2007年12月2日签订的《协议书》是否因房屋买卖不成转为房屋租赁关系。双方签订协议后，被上诉人支付上诉人4万元，对该4万元系预付款（也是房款）的性质双方意见一致，但双方在协议中对退还预付款前后作了二条不同的约定，第6条约定，如涉案房屋产证无法在2007年12月30日前办出，上诉人退还被上诉人预付款；第9条又约定，如被上诉人贷款不能正常作出，则上诉人退还被上诉人预付款。同时双方对房屋买卖不成后转为租赁关系也作了约定，即“如被上诉人房贷不能正常作出，原4万元的房款则转为租金”。按照正常的房屋交易流程，应在上诉人取得房屋产证后，被上诉人方可申请贷款，故结合上述约定内容，可以确定买卖关系不成转为租赁关系的前提是被上诉人无法办出贷款。然上诉人在晚于约定的时间办出涉案房屋产证后，双方并未进行有效沟通，上诉人也无充分的证据证明将产证办出的信息告知了被上诉人或将办产证时的收件收据原件交付于被上诉人，事实是被上诉人尚未申请贷款，并非被上诉人无法办出贷款。因此，原审法院认定双方仍处于房屋买卖阶段并无不当。上诉人认为双方已经因为房屋买卖不成转为了租赁关系，依据不足，本院不予采纳。上诉人提供的物业公司证明，与本案双方的争议焦点无关联性，本院不予采纳。现被上诉人能够一次性支付上诉人剩余房款并给予上诉人补偿，房屋买卖合同继续履行并无障碍。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人张耀庭、张嘉玮的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，800元，准予上诉人张耀庭、张嘉玮免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
2、《诉讼费用交纳办法》
第四十四条当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以依照本办法向人民法院申请缓交、减交或者免交诉讼费用的司法救助。
诉讼费用的免交只适用于自然人。