西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏01民终155号上诉人（原审被告）：西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司，住所地拉萨市八一路金色时代6楼602号，统一社会信用代码：×××。负责人：谭启兵，系该公司经理。委托诉讼代理人：次仁旺姆，拉萨拉姆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西南交通建设集团股份有限公司，住所地云南省昆明市五华区西昌路708号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈文山，系该公司董事长。委托诉讼代理人：次仁旺姆，西藏拉姆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱洪梅，女，汉族，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：次仁顿珠，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：益西旺姆，北京市大成（拉萨）律师事务所律师上诉人西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司（以下简称西南交建西藏分公司）、西南交通建设集团股份有限公司（以下简称西南交建公司）因与被上诉人朱洪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市堆龙德庆区人民法院（2017）藏0103民初506号民事判决向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人西南交建西藏分公司、西南交建公司的委托诉讼代理人次仁旺姆、被上诉人朱洪梅的委托诉讼代理人益西旺姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西南交建西藏分公司、西南交建公司提出上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人朱洪梅承担。事实与理由：第一、一审法院认定案件事实不误，判决不公，损害上诉人合法权益。上诉人西南交建公司没有与被上诉人签订《房屋租赁合同》。上诉人作为国有性质的企业，签订任何合同、盖出任何一份公章均必须经过公司内部流程通过。而就被上诉人提交的《房屋租赁合同》，上诉人自始至终未见过，更不可能对该合同进行签订盖章。根据事实情况，上诉人西南交建公司与被上诉人签订了另外一份《房屋租赁合同》，而非上诉人西南交建西藏分公司与被上诉人签订的此份合同，上诉人从未承租或使用过该房屋。因此上诉人与被上诉人朱洪梅之间根本不存在任何房屋租赁关系，一审法院对此事实审查有误；被上诉人朱洪梅主观上有明显过失。在被上诉人朱洪梅提交的《房屋租赁合同》中，上诉人发现签字人员并非上诉人工作人员，也未与上诉人存在任何劳动关系，因此，被上诉人朱洪梅在未见到上诉人出具的授权委托书的前提下就草率与非上诉人授权人员签订《房屋租赁合同》，这明显是存在主观上的过失；《房屋租赁合同》签订的行为并非上诉人的行为。上诉人西藏交建西藏分公司不可能以其名义签订《房屋租赁合同》，更何况还是加盖分公司公章的合同，该合同并非上诉人西南交建西藏分公司的真实意思表示，不能代表上诉人西南交建西藏分公司的行为，同时结合本案的证据明显看出，其应是何进国等人的个人行为，上诉人对此不应当承担任何责任；第二、一审法院程序错误。一审法院在民事判决书中并没有体现出双方举证质证的情况，同时更没有写明人民法院对于证据的认定情况，对于双方有争议的证据也未写明证据名称及法院对争议证据的认定意见和理由。因此在缺少对证据认定的基础上下判，明显不符合《人民法院民事裁判文书制作规定》的相关规定，属于程序违法。另，本案已经涉及刑事犯罪，何进国等人涉嫌诈骗，一审法院对此并没有进行审查，未尽到人民法院应尽的审查义务，亦属程序违法。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱洪梅辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原告向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令两被告向原告支付租金62400元、物业服务费19707元，共计82107元；3.判令被告立即腾空返还房屋，并向原告按10400元/月的租金标准从2017年5月1日至返还房屋之日，支付房屋占有使用费及产生的物业服务费；4.判令两被告承担本案诉讼费。一审法院查明：2014年9月18日，原告与被告西南交建西藏分公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于拉萨市八一路世邦金色时代6楼602号房屋（面积231.85平方米）出租给被告西南交建西藏分公司用于公司经营。房屋租赁期限为62个月，从2014年11月1日至2019年12月30日止，支付方式为每半年支付租金62400元，第一次租金在租赁合同签订后40日支付，以后每期租金提前30日支付，合同第5条第1项约定由被告西南交建西藏分公司负责向有关部门缴纳租赁期间产生的水、电、气、卫生、物管、采暖等费用。合同第7条第2项约定如被告西南交建西藏分公司未如期缴纳房租，逾期超过30天，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告西南交建西藏分公司赔偿违约金3000元。合同签订后，原告向被告西南交建西藏分公司如约交付了房屋，但被告西南交建西藏分公司自2016年11月1日开始拖欠原告的房屋租金至今未付，且欠付从2016年1月1日至2017年5月31日的物业服务费19707元（每平方米每月物业服务费为5元）。一审法院认为，两被告虽辩称被告西南交建西藏分公司已于2016年3月1日将其办公地址搬回昆明，并与谭寓什签订了《房屋租赁合同》，故不可能租用原告的房屋，以及原告持有的与被告西南交建西藏分公司之间签订的《房屋租赁合同》，系案外人何进国私刻被告西南交建西藏分公司章印签订的不真实。但该院认为，两被告提交的《2016年3月1日房屋租赁合同》、《（2017）云0102民初1800号民事调解书》仅能证明被告西南交建西藏分公司与谭寓什之间存在房屋租赁关系，并不能证明被告西南交建西藏分公司因此就不可以与本案原告签订房屋租赁合同。且两被告未提供证据证明涉案《房屋租赁合同》的不真实性，也未依法申请鉴定，故对两被告上述答辩意见不予采信。因此，原告与被告西南交建西藏分公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的规定，合法有效。对于两被告承担责任问题，被告西南交建公司作为被告西南交建西藏分公司的设立机关，依照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：”公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，本案被告西南交建西藏分公司的民事责任应当由总公司被告西南交建公司承担，但根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十八条第一款之规定：”被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产”，故被告西南交建公司应在被告西南交建西藏分公司财产不足以清偿债务时承担给付责任。对于原告请求解除原、被告西南交建西藏分公司之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，原告已如约履行了交付房屋的义务，被告西南交建西藏分公司就应按约定的时间向原告支付房屋租金，现被告西南交建西藏分公司从2016年11月1日起至今拖欠原告的房屋租金，并且从2016年1月1日起至今欠付物业服务费，已构成违约。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，故支持解除原告与被告西南交建西藏分公司于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》。对于原告要求两被告向原告支付租金62400元（半年），物业服务费19707元（13911元（2016年1月1日至2016年12月31日）+5796元（2017年1月1日至2017年5月31日）=19707元），以及被告立即腾空返还房屋，并向原告按10400元/月的租金标准从2017年5月1日至返还房屋之日，支付房屋占有使用费及产生的物业服务费的诉讼请求，被告西南交建西藏分公司无正当理由未支付租金和物业服务费的行为，已构成违约，因此，被告西南交建西藏分公司应向原告支付半年拖欠支付的租金62400元，支付欠付的物业服务费14603元（13871元＋231.19平方米×5元÷30天×19天＝14603元）。原告于2017年5月12日起诉主张解除双方租赁合同现已成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告要求被告立即腾空返还房屋，按每月10400元的租金标准支付占用费，按每平方米每月物业服务费为5元的标准支付物业费，于法有据，予以支持，但房屋占有费自2017年5月12日原告起诉之日开始起算，直至被告腾空房屋为止，后续物业服务费自2017年6月1日开始起算，直至被告腾空房屋为止。综上，该院仅支持被告西南交建西藏分公司向原告支付拖欠租金62400元、物业服务费19707元，以及被告西南交建西藏分公司将租赁房屋腾空并返还给原告，并支付自2017年5月12日起至实际腾房日止按每月10400元的租金标准计算的占用费，自2017年6月1日起至实际腾房日止按每平方米每月后续物业服务费5元标准计算的后续物业服务费，如被告西南交建西藏分公司无支付能力时，由被告西南交建公司承担支付责任的诉讼请求。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告朱洪梅与被告2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司于本判决生效之日起十日内向原告朱洪梅支付租金62400元、物业服务费19707元，共计82107元；三、被告西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司于本判决生效之日起十日内将位于拉萨市八一路世邦金色时代6楼602号房屋（面积231.85平方米）腾空并返还给原告朱洪梅，并支付自2017年5月12日起至实际腾房日止按每月10400元的租金标准计算的占用费，自2017年6月1日起至实际腾房日止按每平方米每月物业服务费5元标准计算的后续物业服务费；四、被告西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司无支付能力时，由被告西南交通建设集团股份有限公司承担上述支付责任；五、驳回原告朱洪梅的其他诉讼请求。本案诉讼费2112.67元（原告朱洪梅已预交），由被告西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司、西南交通建设集团股份有限公司负担。上诉人西南交建西藏分公司、西南交建公司与被上诉人朱洪梅在二审中均未向本院提交新证据。本院查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，根据庭审查明的事实及各方当事人的陈述，本案的争议焦点为：上诉人西南交建西藏分公司与被上诉人朱洪海之间是否存在房屋租赁合同关系的问题，本院具体评析如下：二上诉人主张西南交建西藏分公司与被上诉人朱洪梅不存在房屋租赁合同关系，该合同系何进国与朱洪梅签订的的租赁合同，并非西南交建西藏分公司的真实意思表示；被上诉人朱洪梅则认为，双方之间的房屋租赁合同真实有效，该合同上加盖了西南交建西藏分公司的印章且该公司在工商登记注册的地址就是本案租赁合同所涉房屋的地址，足以证明双方之间租赁合同的真实性。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。尽管上诉人西南交建分公司对涉案房屋租赁合同中加盖的西南交建西藏分公司印章的真实性提出质疑，但未提供相应证据否认该公章的真实性。二上诉人虽提出公司对公章有严格的管理制度，但作为公章的管理方、持有方，二上诉人对涉案房屋租赁合同上加盖的公章不能作出合理说明，故本院对涉案房屋租赁合同的真实性予以认定，西南交建西藏分公司即为合同主体。二上诉人所称合同相对方为何进国等人的主张缺乏事实根据，本院不予支持。同样，上诉人所称西南交建西藏分公司的办公地点已迁移至昆明市五华区，不可能再与被上诉人签订房屋租赁合同的抗辩理由并不能否定本院上述认定，故二上诉人的该部分上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于二上诉人提出的一审判决中的程序违法的问题。上诉人主张在本案一审判决作出之前，何进国因合同诈骗罪被西藏自治区拉萨市公安局刑事拘留，本案涉及何进国的经济犯罪案件，原审法院应当中止审理程序或将案件移送公安机关。本院认为，本案系上诉人西南交建西藏分公司租赁被上诉人朱洪梅的房屋而引发的房屋租赁合同纠纷，本案中二上诉人并未举证证明何进国及其刑事犯罪事实与本案有关联，故二上诉人提出的本案涉及程序问题的主张不成立，依法不予支持。关于二上诉人提出的一审判决中存在证据认定方面的问题，虽然一审法院对证据未逐一进行分析，但已作出相关认定，且经本院审查，一审认定结论并无不当，程序并未违法，故二上诉人的该项上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人西南交建公司及西南交建西藏分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院依据当事人提交的证据及陈述所作判决，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2112.67元（上诉人西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司及西南交通建设集团股份有限公司已预交），由上诉人西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司及西南交通建设集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 德吉卓嘎审判员 尼玛卓嘎审判员 索朗德吉二〇一八年三月三十日书记员 吉 红 霞