上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2237号
上诉人（原审被告）朱宗文，男，1958年11月22日出生，汉�，住台湾省台北市。
委托代理人俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。
委托代理人陈顺，上海市竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海旭宝高尔夫俱乐部有限公司，住所地上海市。
法定代表人宋鑛满，董事长。
委托代理人陈岚，上海锦汇律师事务所律师。
上诉人朱宗文因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月23日，上海旭宝高尔夫俱乐部有限公司（以下简称“旭宝俱乐部”）与案外人洪某某签订《合约书》，约定标的为该俱乐部餐厅部分，合同期限自2012年8月1日至2014年7月30日，期限为2年；租金为每个月人民币（以下币�均为人民币）15，000元，租赁保证金45，000元，租金发票双方同意由旭宝俱乐部开立当月的餐饮发票给洪某某；该俱乐部提供以上标的物（以现有的设备为基准，含水、电、瓦斯供应及基本装潢），其水、电、瓦斯等费用及设备维修费皆由洪某某承担，相关设备添购由洪某某自理，合约期满洪某某需完好归还所有的设备等。
2012年11月22日，旭宝俱乐部与洪某某签订《合同变更协议书》，约定该俱乐部同意洪某某的阿布土鸡城申请，因股东合资现将洪某某与旭宝俱乐部签订的阿布土鸡城餐饮租赁合同承租人变更为股东合资人朱宗文，原合同继续生效。
2012年11月22日，本案双方当事人签订《合约书》，约定由朱宗文租赁旭宝俱乐部位于上海市沪青平公路XXX号系争房屋，租赁期限自2012年8月1日至2014年7月30日；租金为每月15，000元，租赁保证金45，000元，朱宗文应在每月五日前以转账方式支付当月租金，先付后用；朱宗文应于签订合同后七日内先支付15，000元，余款30，000元在旭宝俱乐部将标的交付当日支付后合约方生效，租赁关系终止时，旭宝俱乐部收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由朱宗文承担的费用外，剩余部分无息归还；租金发票双方同意由该俱乐部开立当月的餐饮发票给朱宗文；考虑到朱宗文因装修影响营运，同意给予其一个月的装潢期，免收租金；旭宝俱乐部不得在合约标的物内允许与朱宗文餐厅经营相关或竞争性的营销活动；合约有效期内，任何一方要提前解约，必须征得双方同意，且违约方须支付两个月租金的违约金给对方；合约期满，若任何一方不再续约，则必须提前两个月通知对方；租赁期间，因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，朱宗文需无条件搬离，并不得要求赔偿等。
合同签订后，朱宗文缴纳45，000元的租赁保证金，并接收了房屋。自2013年11月1日起至今，朱宗文未付相关租金。
2013年12月20日，旭宝俱乐部向朱宗文发出通知，载明：朱宗文在7、8、9月拖欠3个月租金情况下，经该俱乐部发文才补缴了租金，目前又无故拖欠11、12两个月租金未支付，希望朱宗文在接到通知于12月25日前补缴完租金，逾期未补缴视为违约，旭宝俱乐部将以解除合同处理，由此产生的损失由朱宗文自行承担。朱宗文在该通知书上签字。
2014年1月7日，旭宝俱乐部向朱宗文发出公函，载明根据2013年12月20日关于多次拖欠租金严重违约行为，该俱乐部再次发出书面催缴，希望朱宗文接到通知于1月10日前速补缴完租金，逾期仍未补缴租金公司将视为违约，其所欠13年度11月、12月和14年1月租金将先从朱宗文所缴纳押金45，000元中抵扣，次�起如不按时缴纳租金，旭宝俱乐部为保障合法权益将向朱宗文发出终止合约通知，并有权对餐厅部进行暂停水电提供安全管理，最低期限于2014年2月28日止，双方清点财产清算账务后无条件搬离。朱宗文在该公函上签字。
现旭宝俱乐部涉讼，要求判令朱宗文支付自2013年11月1日起至2014年3月31日止的租金75，000元、双方签订的合同于2014年4月1日终止履行及朱宗文搬离系争场地和支付自2014年4月1日至实际搬走之日止的房屋使用费。
朱宗文则不同意，并提出反诉，要求判令旭宝俱乐部赔偿其装修损失300，000元、经营损失260，000元。
原审法院审理中，双方一致表示，朱宗文缴纳的45，000元租赁保证金可以用于抵扣判决后其应支付的相关费用。
原审法院经审理后认为，双方当事人之间存在以下争议：
一、朱宗文未支付租金是否构成违约。朱宗文认为，其未支付租金是因为旭宝俱乐部自设水吧影响其经营、未能提供开设饭店的营业执照、自2013年11月1日起未向朱宗文开具餐饮发票，故不同意支付租金。为此，朱宗文提供照片一组，证明对方向客户提供水、饮料。旭宝俱乐部则认为，其未从事也未允许除朱宗文以外的他人从事与朱宗文餐厅经营相关或竞争性的营销活动，水和饮料是免费派发的；双方合同中并未约定该俱乐部要向朱宗文提供开设饭店的营业执照；双方虽约定在月租金15，000元范围内免费开具餐饮发票给朱宗文，超出15，000元的部分由其支付税款，旭宝俱乐部开具餐饮发票给对方，实际履行过程中也实际开具，但因朱宗文自2013年11月1日开始未支付租金，故该俱乐部才未继续开具餐饮发票。现双方房屋租赁合同已经届满，朱宗文拖欠租金，故旭宝俱乐部要求解除租赁合同，并要求�方支付房屋租金及房屋使用费。原审法院认为，双方签订的合约书为双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。合约书中约定的租赁期限至2014年7月30日止，现租期已届满，双方未达成新的租赁意向，朱宗文继续占用系争房屋没有依据，旭宝俱乐部要求其从该房屋迁出的诉请应予支持。朱宗文租赁系争房屋未支付租金或房屋使用费应有充分合法理由，但其认为对方未能提供开设饭店的营业执照，旭宝俱乐部则不予认可其有提供该营业执照的合同义务，双方合同中也无该项约定，朱宗文亦未能就其主张提供充分依据，故对朱宗文的该项抗辩意见不予采信；朱宗文认为旭宝俱乐部采取竞争性营销活动影响其经营，该俱乐部亦不予认可，朱宗文也无充分证据证实其主张，有关旭宝俱乐部免费提供水、饮料的行为也不足以构成朱宗文拒付租金的理�；该俱乐部在朱宗文支付租金情况下已经向其开具了餐饮发票，因2013年11月1日起朱宗文就未履行支付租金义务，故旭宝俱乐部不再向其开具餐饮发票，理由充分，对于朱宗文上述抗辩意见，亦不予采信。综上，原审法院认为朱宗文拖欠租金行为已经构成违约。
旭宝俱乐部于2014年1月7日向朱宗文发出通知表示若其不缴纳租金合同自2014年2月28日终止，此后朱宗文也未支付租金，该俱乐部已经履行了通知解除义务，故法院确认双方租赁合同于2014年2月28日解除。旭宝俱乐部按照合同约定标准向朱宗文主张租金以及租期届满后的房屋使用费，于法无悖，应予支持。
二、旭宝俱乐部是否要赔偿对方的经营损失。朱宗文认为，因旭宝俱乐部违反合同约定，自设水吧、免费送水导致其营业损失260，000元。为此，朱宗文提供收入试算表、月报表，证明其自2013年6月计算至2014年7月共计13个月，每月至少20，000元的营业损失。旭宝俱乐部则表示，收入试算表和月报表是对方自行制作的，故不予认可。该俱乐部向客人派发的是白开水和姜茶，在朱宗文承租系争房屋之前一直都是派发的，这并非合同中约定的竞争性行为，故不同意支付朱宗文的营业损失。原审法院认为，朱宗文主张因对方自设水吧、免费送水的行为构成合同约定的竞争性营销活动，进而导致其营业损失，依据不足，且旭宝俱乐部对此亦不确认，故对于朱宗文主张260，000元营业损失的请求不予支持。
三、旭宝俱乐部是否需赔偿朱宗文的装修损失。朱宗文认为，双方口头约定租期为四年，为此其在系争房屋的投入装修，包括向上家购买装修花费450，000元、自己装修花费90，000元，考虑折旧，故主张装修损失300，000元。为此提供了照片8张，证明其对系争房屋�入的装修；其与案外人洪某某签订的转让协议及收据，证明朱宗文支付转让费450，000元。旭宝俱乐部则认为，朱宗文提供照片中部分是设备，可以在搬离时带走，部分为该俱乐部交付系争房屋时就有的装潢；转让协议及收据与该俱乐部提供的材料矛盾，朱宗文与洪某某是合伙人关系。双方并未口头约定四年租期，现租期已届满，不同意赔偿装修费用。案外人洪某某的装修大部分也是旭宝俱乐部提供的，为此该俱乐部提供了交接清单。朱宗文认为其未参与交接清单的制作过程，故不认可该交接清单的真实性。原审法院认为，签订的合约书租期为两年，朱宗文认为口头约定租期为四年，但旭宝俱乐部不予认可，故朱宗文主张的四年租期依据不足，不予采信。朱宗文在装修时理应知晓租期并对装修投入（包括转让方式的支出）有所预见，其于2014年7月22日就装修损失提出�审反诉主张，直至2015年1月8日才缴纳反诉费用，至其缴纳反诉费时租期已经届满，朱宗文的装修应摊销在租期内，故其主张装修损失，依据不足，不予支持。朱宗文可将其装修投入在不损坏房屋结构情况下自行拆除。
此外，双方一致确认缴纳的45，000元保证金用于抵扣朱宗文应支付的费用，于法无悖，应予准许。
原审法院据此作出判决：一、上海旭宝高尔夫俱乐部有限公司与朱宗文签订的合约书于2014年2月28日解除；二、朱宗文应于判决生效之日起十日内自上海市沪青平公路XXX号房屋内迁出；三、朱宗文应于判决生效之日起十日内支付上海旭宝高尔夫俱乐部有限公司自2013年11月1日起计算至实际迁出之日止，按照月租金15，000元标准计算的租金或房屋使用费；四、朱宗文要求上海旭宝高尔夫俱乐部有限公司支付营业损失260，000元的诉讼请求不予支�；五、朱宗文要求上海旭宝高尔夫俱乐部有限公司支付装修损失300，000元的诉讼请求不予支持；朱宗文在履行上述第三项义务时可以抵扣45，000元。
原审判决后，上诉人朱宗文不服，向本院提起上诉称：根据双方《合约书》载明的被上诉人旭宝俱乐部给予上诉人朱宗文一个月的装潢期，以及上诉人与案外人洪某某之间签订的《餐厅转让协议》中记载的上诉人给予该案外人相某的对价，从而取得系争房屋的相关添附等约定。可以证明上诉人对系争房屋确有装修投资。而被上诉人对此陈述与相关事实不符，原审法院认定上诉人未对系争房屋进行装修系事实认定错误。被上诉人未对其有关派发姜茶等饮料始于双方合同签订之前进行举证，且在原审法院审理中，其代理人亦在相关代理意见中自认存在侵害上诉人经营权的情况，并愿意降低租金标准，但原审法院对�被上诉人上述派发姜茶等系违约的行为，不予认定，亦属认定事实不清。根据上诉人与案外人洪某某签某的《合约书》中约定的在系争房屋租期届满时，洪某某有完成换约的义务，被上诉人也明确表示上诉人与该案外人系合伙人关系，而且被上诉人就系争房屋所签订的两份《合约书》的内容一致等事实，可以证明被上诉人对于案外人洪某某为上诉人租期届满换约的义务应当明知，故原审法院关于本案双方当事人之间的租期仅为二年的认定，无事实依据。本案双方当事人之间的《合约书》并未规定被上诉人享有单方解除合同的权利，其无权提前解除租赁关系，且被上诉人存在过错，故无权以上诉人违约为由主张解除双方的租赁合同，且该合同尚未到期不应解除，但原审法院支持对方解除上述合同的诉请，并认定了解除时间，均系事实不清。根据有关司法解释的规定，上诉人经被上诉人同意进行的装饰装修，因被上诉人违约导致合同解除的，上诉人有权要求对方赔偿装修损失，但原审法院却不支持上诉人该项原审反诉诉请，而且错误认定上诉人应给付对方使用费至实际返还房屋之日为止，亦为认定事实不清，缺乏法律依据。此外，原审法院未追加案外人洪某某为第三人参与本案诉讼、未准许上诉人提出的对系争房屋的装修残值进行司法评估的申请，剥夺上诉人对被上诉人递交的证据进行质证的权利，以及进行财产保全的措施不当等，均违反了法定诉讼程序的规定。对于被上诉人在双方就租赁事项发生争议时，采取了停电、停水的违约行为，以及系争房屋是否实际已由被上诉人占用等，双方曾在有关警方主持下进行过处理，故上诉人提出调查令的申请，向上述警方进行调查。上诉人还口头要求对方办理营业执照，本案诉讼前还�托律师向被上诉人就其派发姜茶等事项进行过交涉。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，且程序严重违法，故请求本院依法撤销，发回重审或改判驳回被上诉人原审诉请和支持上诉人的全部原审反诉诉请。
被上诉人旭宝俱乐部辩称：上诉人朱宗文在租赁期间未按约定履行支付租金的义务，且经被上诉人书面催缴后，仍未按期履行，故被上诉人要求解除双方的租赁合同，符合法定解除权的规定。上诉人与案外人洪某某之间的约定效力，不及与被上诉人。被上诉人与该案外人签某的租赁合同，就有关场地和设备均进行过书面签收，且在原审法院审理中明确表示，相关装修不能得到补偿，上诉人添置的设备，其可以自行搬走，有关原审法院诉讼中的财产保全措施并未违法。就有关派发姜茶等，被上诉人在原审法院审理中，并无如上诉人所称的曾自认造成了上诉人的经营损失，并愿意降低租金等意思表示。上诉人也从未向被上诉人提出过办理营业执照的主张，以及委托律师就上述派发姜茶问题等与被上诉人进行过交涉。上诉人关于经营损失、装修损失均无证据证明，且目前合同已到期，其应将系争房屋恢复原状返还，故不存在补偿问题。被上诉人认为上诉人与案外人洪某某之间就系争房屋的租赁合同是股东变更法律关系。被上诉人从未对系争房屋进行停水、停电，也未实际占有，目前的状况与诉讼保全时的情况一致，均堆放着上诉人的物品。原审法院审理中，上诉人对于其提出的主张，均无证据印证，故其原审反诉诉请不应得到支持。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，2015年4月24日，上诉人在原审法院审理中书面递交对有关装修等进行评估的申请。�审法院依法告知上诉人，其相关申请合议庭将进行评议，如不需要进行评估的，法院将尽快依法判决。
以上事实，有原审法院的审理笔录等证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人朱宗文关于其就相关营业执照、被上诉人旭宝俱乐部免费派发饮料等事宜，曾向被上诉人主张过权利，因无证据印证，且被上诉人亦不认可，故本院难以采信。作为承租人，按照双方合同的约定支付租金，是其主要的合同义务，应切实履行，即使存在如上诉人所述的上述派发饮料等问题，也并不构成上诉人拒付租金的法定理由，�诉人应依法按照双方合同的约定行使其权利。原审法院关于上诉人拖欠租金行为已经构成违约，并依法确认双方当事人的租赁合同于2014年2月28日解除，符合法律规定。关于上诉人主张的目前系争房屋已由被上诉人实际占有，且被上诉人存在停水停电等行为，均因证据不足，本院难以难以采纳。上诉人以其与案外人洪某某约定的在系争房屋租期届满时，该案外人所某某的换约义务，认为被上诉人应当明知双方的租赁合同实际履行期限为四年，因证据不足，理由不充分，故原审法院未予采纳，并无不当。由于目前系争房屋租赁合同履行期限已实际届满，在该合同履行中，上诉人又系违约，故其主张的相关损失赔偿，缺乏法律依据，原审法院未准许其评估申请，以及不支持其原审反诉诉请，并无不妥。上诉人关于原审法院在审理中，违反相关法定诉讼程序的主张，因无�实依据，本院难以采纳。上诉人关于有关调查令的申请，因不符合民事诉讼的相关规定，本院难以准许。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6，455元，由上诉人朱宗文负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一五年十二月二十五日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……