浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终8243号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王学祥，男，1984年8月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省寿县。
委托代理人：苏凯，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州远洋投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区竞舟路240号521室。
法定代表人：张亮亮。
委托代理人：肖永红，浙江泰杭律师事务所律师。
上诉人王学祥因与被上诉人杭州远洋投资管理有限公司（以下简称远洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1805号民事判决，向本院提起上诉。本院�2016年12月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年11月14日，远洋公司（甲方）与王学祥（乙方）签订《租赁合同》约定甲方将位于闲林镇荆山村经济合作社综合用房二层靠南沿街部分租赁给乙方用于开设足浴棋牌中心；双方在合同第二条房屋用途中约定该楼建筑用途为综合用房，乙方经营内容足浴、棋牌，并特别约定：二次安装装修消防申报受理内容：1.二次安装装修向消防部门申报受理由乙方按国家消防规范设计施工提供方案（附原有甲方房屋资料），由甲方在六十个工作日内负责向消防部门提交申请乙方设计的二次安装装修报批满足足浴棋牌中心使用性质受理手续完毕，甲方对乙方未能按国家消防规范设计施工而导致消防验收不通过不承担任何责任。第三条约定；租金期限为十年零三个月，自2014年11月15日起至2025年2月14日止（其中2014年11月15日2015年2月14日共三个月为免租金装修期，如乙方中途退租则需支付装修期的房租）；合同签订当日支付房屋押金20000元，在合同租赁履约到期后双方结清所有相关费用，甲方确认无财产损失在5个工作日内无息返还乙方。第四条约定：房屋租金为每天0.95元/㎡，合计年租金294356元，房屋租金第二年开始递增，在上期年租金的基础上递增6%；之后每隔一年在上年基础上递增6%；房屋租金第一年为半年付，合同签订之日即付清第一年前半年的租金147178元；第一年下半年租金于2015年6月14日前支付147178元。第二年起租金为年付，每年租金在上年租金到期前三个月支付，即第二年租金在2015年11月10日前支付，以此类推。每延期一日支付租金应当在支付租金的前提下再按日租金的1%承担逾期付租的违约金，该违约责任的负担，不影响甲方依本合同其他违约条款的约定，另行追究乙方的违约责任。第十条约定，任何一方违反本合同约定的，均应承担违约责任，违约方赔偿守约方合同履行违约金当年租金的20%。乙方如有违约行为的，押金自动转成合同履行违约金。第十二条约定合同解除：（一）甲乙双方同意在租赁期内存在下列情形的本合同终止，双方互不承担责任。1.在租赁期内，该楼所用土地使用权依法被政府提前规划征用、拆迁，甲方提前三个月通知乙方。2.因不可抗力灾害导致不能延续经营。3.甲乙双方经协商一致可以解除合同，租金按实际使用日期结算费用。4.甲乙双方约定遇有依法征用拆迁政府给予的补偿依照地方政府公布的拆迁补偿条例，原则甲乙双方享受各自权益。4.合同解除后，乙方应在15个工作日内将可移动物品搬出并清洁完毕，超期留置物视为乙方抛弃，甲方有权处理。6.二次安装装修设备设施等固定物移交甲方。7.合同到期或解除后，乙方不及时返还租赁房屋的，甲方有权强收或将空房另行出租。若乙方有对外招租的，甲方愿意继续出租，则对乙方招租的房屋有权延续收取租金，对于乙方提前向承租方收取的租金的后续租金，乙方需要在合同解除15日内将预收租金支付甲方。如乙方未能在期限内向甲方支付预收租金，乙方应承担三倍应退还租金给甲方。8.本协议租赁期履行解约到期前150天内，甲方有权陪同新客户参观乙方使用的承租房屋，在合适位置张贴海报，但不影响乙方正常经营，乙方必须接受配合。（二）房屋租赁期间，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，乙方需向甲方支付合同履行违约金。1.租金逾期超过10天，除约定罚金和日租金照常支付外，甲方有权收回该房屋、……8.乙方签订合同�6个月不营业或中途擅自停业三个月的。……。双方还就双方责任权利义务、争议解决等事项作出约定。
合同签订后，王学祥接收房屋，在向远洋公司支付了第一年上半年，即2014年2月15日至2015年8月14日期间的租金147178元，及房屋押金20000元后，对租赁房屋进行了装修，并以“天洋会所”名称对外营业。后双方因合同第二条第一款履行，即“房屋二次装修消防申报”发生争议，双方协商无果。故此，王学祥停止对外经营，拒绝向远洋公司交付租金，并委托浙江方舟资产评估有限公司，对案涉房屋装修及设施设备进行评估，该公司评估后，于2015年9月24日，出具浙方评报字【2015】第230号资产评估报告，结果为：以2015年9月21日为评估基准日，“天洋会所”的机器设备评估价值为350600元，装修费等评估价值为621000元，总计价值971600元，王学祥为此支付评估费16000�。嗣后，双方因前述争议协商未果，遂涉讼。
又查明，王学祥与浙江六和律师事务所律师签订《法律服务委托合同》，委托浙江六和律师事务所代理，并支付律师代理费30000元。
再查明，案涉租赁房屋属实综合用房系由杭州市余杭区闲林街道荆山社区经济联合社经报批建设的房屋（建设工程规划许可证编号为200501518003），于2009年8月4日经主管部门竣工验收合格，该房屋由杭州天翠颐恒物业管理有限公司承租后，将其中一、二层局部、三、四、五整层转租给远洋公司，并同意由远洋公司对外招商、出租。后，远洋公司与王学祥签署前述案涉《租赁合同》。
王学祥诉至原审法院，请求：1.解除王学祥与远洋公司之间于2014年11月14日签订的租赁合同；2.远洋公司返还王学祥已支付的房屋租金147178元及押金20000元；3.远洋公司赔偿王学祥装修物残值损失971600元，停业期间员工工资损失277721元；4.远洋公司向王学祥支付违约金58871.20元；5.远洋公司承担诉讼费用及律师费30000元、评估费16000元。
远洋公司提起反诉，请求：1.解除远洋公司与王学祥之间于2014年11月14日签订的租赁合同；2.王学祥支付远洋公司房屋租金173178元（暂计算到2016年3月14日，之后租金计算至合同解除之日止）；3.王学祥支付远洋公司违约金58871元；4.反诉费由王学祥承担。
原审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。涉案《租赁合同》系王学祥和远洋公司协商一致签订，合同内容不违反法律和强制性法规规定，应属有效合同，双方本应按照约定履行自己的义务。但对于合同的履行，因双方自行协�未果，现均诉请要求予以解除，应予以判准。关于违约责任，根据查明事实，在涉案租赁合同履行过程中，王学祥未按双方合同约定期限，向远洋公司支付2015年8月15日之后的房屋租金，也未按合同约定开业和营业，其行为已违反双方合同第十二条第（二）款第1项、第8项的规定。现远洋公司依据前述合同约定主张王学祥违约，理由成立，应予以支持。诉讼中，王学祥主张其未支付租金系行使合同履行抗辩权，因为远洋公司未履行双方合同第二条约定义务。但根据该条合同约定内容看，涉案房屋安装装修消防申报，系先由王学祥按国家消防规范设计要求向远洋公司提供施工方案后，再由远洋公司在六十个工作日内负责向消防部门提交，现王学祥并未提供证据证明其已履行了双方合同约定的该项合同义务，故王学祥依据该项合同约定主张远洋公司违约并拒付租金，缺�依据，不予采纳。故此，原审法院确认本案纠纷系因王学祥违约所致，相关的违约责任应由王学祥承担。关于租金给付，王学祥接收并装修占用涉案租赁房屋，理应向远洋公司支付合同解除前的房屋租金。诉讼中，远洋公司主张王学祥支付截至2016年10月28日，不违反法律规定，予以支持。王学祥在其违约的情况下，要求远洋公司退还已付租金及房屋押金，无事实根据和法律依据，不予支持。关于58871元违约金的给付问题，双方合同第十条约定违约金按当年租金的20%的计算，由违约方向守约方支付，依据前述责任认定分析，王学祥未按约履行租金支付义务，已构成违约，应由其向远洋公司承担该违约金的给付责任，但依据该合同约定，王学祥交付的20000元房屋押金可作为违约金予以抵扣。关于王学祥主张的装修残值赔偿问题，根据最高人民法院《关于审理城镇租赁�同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修，可由承租人拆除；已形成附合的，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除系因王学祥违约所致，故其要求远洋公司赔偿装修残值损失的诉请请求，于法无据，不予支持。另外，作为违约责任方，王学祥要求远洋公司赔偿其租赁期间已支付的员工工资以及房屋评估费、律师代理费的诉讼请求，亦无事实和法律依据，不予支持。综上，王学祥本诉要求远洋公司退还房租及保证金，支付违约金，并赔偿装修物残值损失，停业期间员工，以及律师代理费、评估费的诉讼请求，缺乏事实依据和法律根据，均不予支持。远洋公司反诉要求王学祥支付2016年10�28日前房屋租金366874.45元及违约金58871元，不违反双方合同约定和法律规定，应予以支持，但王学祥已支付的20000元保证金，应作违约金予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，原审法院于2016年11月17日判决：一、王学祥与远洋公司于2014年11月14日签订的《租赁合同》于判决生效之日起解除；二、王学祥支付远洋公司租金366874.45元，于判决生效之日起十日内付清；三、王学祥支付远洋公司违约金58871元，扣减王学祥缴纳的房屋押金20000元，应付违约金38871元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回王学祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18492元，反诉案件受理费7386元，合计25878元，由王学祥负担。
宣判后，王学祥不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，在诉讼中未履行依职权调查取证，应予以改判。一、原审判决对于因王学祥违约导致合同解除的事实认定不清。从《租赁合同》第二条第一款约定内容上看，先由王学祥将其持有的二次装修消防申报材料提交给远洋公司，远洋公司在六十个工作日内负责向消防部门申请。本案中，王学祥在开始装修时已经按远洋公司的要求将相关材料提交给合同第十四条约定的远洋公司现场监管负责人王振刚，并且根据王学祥了解情况，消防申报材料及王学祥办理工商登记材料一并送到租赁物所在的五常街道办事处拆违办。由于远洋公司本身材料缺失致使迟迟未能向消防部门和工商部门提出申请。在此情况下，王学祥与远洋公司另行约定，由王学祥自行向消防部门提出申报。在申报过程中王学祥知悉，消防申报材料还需要租赁物的房产证或消防验收合格意见书、大楼平面布置图等材料，而这些材料是应当由租赁物的出租人提供的，王学祥没有也无法向消防部门提供该材料。2015年9月8日，王学祥发函给远洋公司催促其提供上述材料，但远洋公司一直未予提供。王学祥已经将该函件作为证据提交，而在一审诉讼过程中，远洋公司才向法院提交消防验收合格意见书材料，但场所使用证明及大楼的相关材料至今没有提供。原审法院对于王学祥提交的催促函所依据事实认定不清，单方采信证人证言，对此应予纠正。进一步说，原审法院认定“现王学祥并未提供证据证明其已履行了合同约定的该项合同义务”，既无客观事实依�且有悖于生活经验法则。作为承租人的王学祥，在合同履行期间内一方面要负担高额租金，同时还需投入大量资金对租赁物进行装修及支付员工工资、社会保险等，包括王学祥在内任何承租人都希望尽快通过二次装修消防审核，能正常营业以获取经济利益，不可能拖延提交申报材料。原审法院上述认定系机械的理解和适用合同约定，并末对于本案客观事实进行调查分析，导致该认定事实不清。二、原审法院在诉讼中未履行依职权调查取证工作。王学祥向余杭区消防大队提出申报时，受理窗口告知王学祥应提供租赁物所在土地出让金的证明及申报材料样本等。王学祥在一审庭审中口头申请原审法院向余杭区消防大队、杭州市国土资源局余杭区分局调查取证。据了解，原审法院并未进行调查取证。租赁物所在土地是否交纳出让金直接关系到租赁物是否符合租赁用途及�同目的能否实现，原审法院未履行依职权调查取证工作，间接剥夺王学祥的诉讼权利，应当予以纠正。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、三、四项；2.改判支持王学祥的原审诉讼请求；3.由远洋公司承担本案的诉讼费用。
针对王学祥的上诉，远洋公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、王学祥的上诉请求没有事实依据和法律依据，应予以驳回。根据相关规定，对于已经验收的建筑，如有改(扩)建，改变使用性质、再次装修等，应重新申办消防审核手续。涉案租赁合同明确，对于王学祥二次安装装修向消防部门申报受理由王学祥按消防规范设计施工提供方案，然后由远洋公司在60个工作日内负责向消防部门提交申请报批手续。同时约定，对于王学祥未能按照消防规范设计施工导致消防验收不能通过，远洋公司不承担责任。事实上，房屋移交后，王学祥即进行装修，并没有履行设计施工方案前置报批手续，导致装修不符合消防规范，无法通过消防审批。王学祥所称在开始装修时已经按远洋公司的要求将相关材料提交给现场监督负责人王振刚，只是口头陈述，并没有证据可以证明。远洋公司现场负责人也未收到过其应当提交的符合消防规范的设计施工提供方案。迄今，王学祥也未提交任何二次设计施工方案。二、远洋公司出租的房屋在租赁合同签订前即取得消防验收证明及房产权属证明。远洋公司没有理由不配合王学祥的消防备案工作。涉案房屋所在大楼在本案纠纷之前都完成了招商工作，其他经营商户都顺利取得了消防验收，并正常经营。而唯独王学祥所承租的房屋无法通过消防审批，完全是王学祥未按消防规范进行装修设计和施工导致的。王学祥在未提前进行消防设计审核的情�下贸然进行装修，装修费用损失应由其承担。王学祥的上诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。
二审期间，远洋公司未向本院提交新的证据材料。
二审期间，王学祥向本院提交以下证据材料：联合审批表、经营场所使用证明、承诺书各1份，用以证明王学祥按约向远洋公司提供审批材料，远洋公司没有完成申报程序，致使审批处于停滞状态的事实。
王学祥提交的证据，远洋公司经质证：上述证据不属于二审新证据，不应该被采纳；且上述证据并不能证明王学祥的待证事实，因其承租房屋进行经营足浴棋牌，联合审批表仅是对房屋用途进行确定，并不是二次消防验收要提交的主要材料，王学祥迄今未提交任何有关二次装修设计的施工方案；承诺书与本案没有任何关联。本院经审查后认为，上述证据与双方当事人相关陈述及在案其�有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为对双方当事人违约责任的认定。对此，双方当事人各执一词。王学祥认为因远洋公司没有向王学祥提供房屋产权证明及房屋建筑消防合法性证明文件，导致消防部门无法受理王学祥的改建备案申请；从而使合同目的无法实现，远洋公司构成根本性违约。而远洋公司则认为，租赁合同明确约定，二次装修申报应由王学祥按消防规定设计施工提供方案，然后由远洋公司在约定日期内向消防部门提交报批手续；但王学祥在房屋移交后即进行装修，迄今仍未提交设计施工方案，导致二次装修后不符合消防规定，相关责任应由王学祥承担。本院认为，涉案《租赁合同》�于双方上述争议事项已有明确约定：二次安装装修由王学祥按消防规范设计提供施工方案，然后由远洋公司在约定期限内向消防部门提交申请进行报批，远洋公司对王学祥未能按消防规范设计施工而导致消防验收不通过不承担任何责任。本案中，王学祥并未提供有效证据证明其已履行上述合同约定的按消防规范设计提供施工方案的义务。同时，王学祥亦未提供证据证明双方另行达成由其自行进行消防申报的约定。而王学祥关于远洋公司应向其提供房屋产权证明及房屋建筑消防合法性证明文件的主张，与合同约定不符，故不能成立。因此，王学祥以该理由主张远洋公司构成违约并承担违约责任，无事实与法律依据，不应予以支持。综合本案双方当事人所提供的有效证据及可相互印证的陈述，王学祥未按合同约定如期支付租金，其行为构成违约，应承担相应法律责任。因此，原审法院判定驳回王学祥在本案中的诉讼请求并支持远洋公司的反诉请求，并无不当。综上，王学祥的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。关于王学祥调查取证的申请，本院经审查后认为相关申请事项与本案缺乏应有的关联性，故不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22185元，由王学祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年三月九日
书 记 员 张诗雯