西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第02237号
原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司。
法定代表人常建文。
委托代理人单勇。
委托代理人朱国峰。
被告西安市国尚商贸有限公司。
法定代表人姬丽松。
委托代理人刘武。
委托代理人祝高磊。
原告沈阳快�迪餐饮娱乐管理有限公司（以下简称快乐迪公司）与被告西安市国尚商贸有限公司（以下简称国尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告快乐迪公司的委托代理人单勇、朱国峰，被告国尚公司的委托代理人刘武、祝高磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告快乐迪公司诉称，2013年3月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，按照合同约定：被告将位于西安市西大街219号同方娱乐城三层房产出租给原告，建筑面积3140平方米，承租娱乐场地用于KTV及配套小型超市等，被告于2013年1月25日将租赁房屋及附属物交付给原告，实际起租日为2013年6月1日至2025年5月31日止，起租日之前的期限作为装修期，被告不收取租金；租金第一、二年每年1017360元人民币，从第三年开始按照约定递增。双方在合同中还做出了特别�定，被告负责于2013年4月15日前将扶梯安装完毕并能够正常使用，如逾期未安装完毕，则免租期顺延直至扶梯安装完毕可投入使用等。合同签订后，原告如约向被告履行了合同义务，按时交付了租金。但被告并未严格履行合同义务，截止至2014年2月21日，配备给原告使用的电梯安装完毕，但截止至2014年3月23日该扶梯护栏仍在施工。另外，原告曾多次与被告沟通，敦促被告履行租赁合同之义务，但被告并未如约履行。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告享有的免租期顺延至2014年3月23日；2、被告赔偿原告各项损失即装修折旧费930000元、员工工资314535元、公证费2301元、员工餐费22267元、纯净水费1560元、通讯费17080元、购买办公用品费用8019元、交通费207.5元、招待费1486元、企划费12024元、招聘费3190元、运输费8579元、电费41086.5元、福利费123072元和差旅费21026.8元，合计1506433.8元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告国尚公司辩称，一、原告要求被告承担赔偿责任无事实与法律依据。根据双方签订的合同约定，国尚公司逾期安装扶梯的责任是免租期随之顺延。国尚公司已于2014年1月21日将本案所涉的包括扶梯在内的所有电梯安装完毕并取得西安特装设备检验检测院出具的合格检验报告，证明电梯于2014年1月21日能够正常使用。根据合同约定，国尚公司“负责于2013年4月15日将扶梯安装完毕能够正常使用。如逾期未安装完毕，则免租期随之顺延，直至扶梯安装完毕可以投入使用”，因此国尚公司逾期安装扶梯的责任只有免租期顺延一种。国尚公司同意将免租期顺延至2014年1月21日，但不承担赔偿责任。另根据合同约定，原告应当预期估计到可能会发生扶梯安装逾期的情况，却不能参考国尚公司安装扶梯的进度装修、装饰、采�设备、招聘人员等，存在主观过错应该自行承担资产折旧损失；二、国尚公司对正衡资产评估有限责任公司作出的《评估报告》不予认可。原告装修装饰及设备在国尚公司安装扶梯时并未投入使用，不产生折旧。《评估报告》以KTV经营场所装修完成时间2013年7月31日为基准日是完全错误的。KTV经营场所装修完成并不代表可以立即营业，还必须具备营业执照、卫生许可证、娱乐许可证、税务登记证、相应的工作人员、齐备的设备等等，缺少任何一项都不可以营业，也就不会产生损失。然而，原告店里悬挂的娱乐许可证的发证日期为2013年11月1日，税务登记证的登记日期为2013年11月27日，因此可以得出原告于2013年7月31日装修完成时自身并不具备营业条件，其损失自然并未产生。《评估报告》中残值取零，有悖税法规定。原告未提供装修、装饰、设备的全部发票，无法准确�定评估财产的价值；三、退一步讲，即使《评估报告》的评估结论是正确的，国尚公司也只承担免租期顺延和赔偿责任中的一种责任，因为两种责任都是对国尚公司逾期安装扶梯的惩罚，原告只能选择一种，不可以要求国尚公司重复承担责任。如果原告选择要求国尚公司赔偿损失，则赔偿损失的期限应自原告可以营业时（至少是2013年11月27日）开始计算至2014年1月21日扶梯安装完毕之日，共计55日。综上所述，请求人民法院根据原告实际营业的时间及双方合同对逾期安装扶梯的约定确定国尚公司应承担的合理责任。
经审理查明，2013年3月1日，被告国尚公司作为出租方（甲方），原告快乐迪公司作为承租方（乙方），共同签订《租赁合同》（合同编号：XAGS00002）一份，双方约定：甲方同意将同方娱乐城（位于西安市西大街219号）项目的三层（X：1-15，Y：A-F）�筑面积为3140平方米的房屋租赁给乙方经营使用。乙方确认承租娱乐场地从事经营的娱乐项目为KTV及配套的小型超市；甲方租赁给乙方之场地符合乙方租用经营所需之各条件，包括电梯、水、电、供暖、消防、广告位、排污、天然气、停车等；甲方应于2013年1月25日将租赁房屋及附属物交付给乙方，乙方须接收甲方的前述房屋及附属物并可入场进行初期基础施工；租赁期限共计12年整，实际起租日为2013年6月1日至2025年5月31日止（乙方可提前入场进行装修），起租日之前的期限作为装修期甲方不收取租金，但装修期间乙方实际发生的耗水、电费由乙方承担；承租场地的租金为人民币27元／月／平方米（建筑面积），即每月共计人民币84780元。租金第一、二年共计每年人民币1017360元整，从第三年开始按照合同第四条第5项约定的增长率进行递增；乙方于本合同签订之日向甲方交付人民币172700元作为本合同定金，如乙方正常履行合同，则乙方支付第一季度租金后此合同定金转为经营保证金，自双方终止租赁经营合同之日起30天内退还。如乙方未能履行合同，则定金不予退还；乙方在进场装修前支付第一季度的租金（以后是每个季度付一次，每次是提前30天支付）。甲方负责于2013年4月15日前将扶梯安装完毕能够正常使用。如逾期未安装完毕，则免租期随之顺延，直至扶梯安装完毕可投入使用；甲方同意乙方对租赁物进行装饰装修。乙方自行办理装修期间涉及营业前的相关审批手续，甲方予以协助；任何一方违反本合同项下之义务条款及其它条款的约定，均属违约行为，给对方造成损失的，还应进行赔偿。违约方向守约方支付当年租金总额10%的违约金；若双方在履行本合同过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向房屋租赁所在地人民法院提起诉讼。
合同签订后，乙方快乐迪公司向甲方国尚公司支付了定金及第一季度的租金，并自行对承租房屋进行装修，装修工程于2013年7月底完成。2013年8月13日，西安市莲湖区公安消防大队根据原告提交的KTV开业申请，派人员对原告承租房屋进行了消防安全检查，并作出莲公消检字（2013）第2100号《消防安全检查意见书》，同意原告将承租房屋作为经营娱乐场所使用。同时，原告以西安市莲湖区快乐迪悦音歌厅（以下简称快乐迪悦音歌厅）的名义向西安市莲湖区行政管理部门申请办理《卫生许可证》、《娱乐经营许可证》等相关行政审批手续，申请该个体户经营者登记为其公司人员韩文海。2013年9月23日，卫生行政主管部门向快乐迪悦音歌厅颁发了《卫生许可证》。2013年11月1日，文化行政主管部门向快乐迪悦音歌厅颁发了《娱乐经营许可证�。原告取得《卫生许可证》和《娱乐经营许可证》后，向工商行政管理部门申请办理工商营业执照。西安市工商行政管理局莲湖分局于2013年11月19日向快乐迪悦音歌厅颁发了《个体工商户营业执照》。2013年11月27日，西安市莲湖区地税局向快乐迪悦音歌厅颁发了《税务登记证》。此时，被告仍未能将合同约定的自动扶梯安装完毕并投入使用，原告开设的快乐迪悦音歌厅未能开始营业。2014年1月12日，被告向西安特种设备检验检测院申请对通往三楼快乐迪悦音歌厅的自动扶梯进行检测。西安特种设备检验检测院于2014年1月21日出具检验合格的检验报告。
2014年2月21日，被告将自动扶梯的合格检验报告通过邮件方式发送原告。原告于2014年2月26日向被告发出《告知函》，该函称：一、被告于2014年2月21日通过邮件方式发给原告扶梯合同材料；二、因免租期顺延，原告已履行了支付租金义务；三、因被告的扶梯安装及验收严重逾期，导致原告无法按时开业，原告要求被告赔偿损失；四、因被告未履行合同义务，产生的管理费用应由被告承担。2014年3月4日，原告又向被告发出《关于扶梯存在安全隐患的函》，该函称：针对贵公司的扶梯问题我方现场查看具体情况，发现防护设施只是一层尼龙防护网，我方认为扶梯防护设施不美观且经实地考察及咨询安全监督部门查证认为存在重大安全隐患，不具备开业条件，请贵公司及时完善防护设施，待具备开业条件后来函告知。如贵方认为具备开业条件，开业后因扶梯出现安全事故，贵方负完全责任，我方无责任。被告收到原告的函后，于2014年3月6日向原告发出《对扶梯存在安全隐患的回函》，该函认为原告提出的扶梯存在安全隐患的情况并不存在。经双方协商，被告于2014年3月18日委托他人对案涉自动扶梯加装了不锈钢防护栏，加装防护栏工程至2014年3月23日施工完毕。快乐迪悦音歌厅遂开始正常营业。
本案在审理过程中，原告认为因被告于2014年3月23日才将合同约定的自动扶梯投入正常使用，故请求确认其承租房屋免租金期限顺延至2014年3月23日，并要求被告赔偿其装修折旧、人员工资、物业费、管理费及各项费用等损失。为计算其装修折旧损失，原告申请对本案涉及的同方娱乐城三层房屋装修、装饰及设备折旧损失价值进行评估。本院通过西安市中级人民法院委托正衡资产评估有限责任公司对此进行了评估。正衡资产评估有限责任公司于2015年8月20日作出正衡评报字（2015）132号《评估报告》，鉴定结论为：同方娱乐城三层房屋装修、装饰及设备折旧损失的市场价值为人民币93000元／月。该《评估报告》送达双方当事人后，原告对此《评估报�》予以认可。被告虽对该《评估报告》不予认可，但其在限定的期日内未提出异议。被告还认为，其公司同意原告支付租金的起租日期顺延至2014年3月23日，则不应再赔偿原告损失。或者顺延至2014年1月21日自动扶梯检验合格之日，至多再赔偿2013年11月27日至2014年1月21日期间原告的装修折旧损失，原告主张的其他损失不予赔偿。
另查明，被告在庭审中提供西安同方服饰城商贸有限公司出具的《清单证明》一份，证明2014年3月23日之前原告应付的租金、市场管理费和物业费已被免除。原告对此事实表示认可，且申请撤回了要求被告赔偿物业费及管理费的诉讼请求。
以上事实，有原、被告提供的《租赁合同》、《告知函》《关于扶梯存在安全隐患的函》、《对扶梯存在安全隐患的回函》、上发不锈钢加工厂证明、照片、证据保全公证书、《自动扶梯和�动人行道定期检验报告》、《消防安全检查意见书》、《娱乐经营许可证》、《卫生许可证》、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《评估报告》等证据及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行合同约定义务。根据合同约定，被告“负责于2013年4月15日前将扶梯安装完毕能够正常使用。如逾期未能安装完毕，则免租期随之顺延，直至扶梯安装完毕可投入使用。”本案中，被告于2013年4月15日前未能将自动扶梯安装完毕并投入使用，其已构成违约，故原告可按和他约定享受免租期至自动扶梯投入使用之日。2014年1月21日自动扶梯经检验合格后，双方就自动扶梯的配套设施是否存在严重安全隐患进行沟通协商。经双方协商，被告于2014年3月18日至2014年3月23日期间又对自动扶梯加装了不锈钢防护栏。被告将自动扶梯加装不锈钢防护栏后才正式投入使用。故原告诉请要求其享有的免租期顺延至2014年3月23日即自动扶梯实际投入使用之日，符合双方之间的约定，理由正当，本院依法予以支持。
本案中，被告未能按照合同约定在2013年4月15日前将自动扶梯安装完毕并投入使用，其已构成违约，按照合同约定其不仅应免除自动扶梯投入使用之前原告应付的租金，还应当赔偿原告相应的合理损失。根据合同约定，乙方应自行办理装修期间涉及营业前的相关审批手续。原告开办的KTV专门店系以快乐迪悦音歌厅的名义经营，而工商行政管理部门于2013年11月19日才向经营者韩文海颁发《个体工商户营业执照》，快乐迪悦音歌厅此时才具备开展经营活动的资格。故原告在2013年11月19日前未能开展经营活动系其正在办理营业前的行政审批手续所致，此前产生的装修折旧费用及原告准备营业而支出的员工工资等各项费用，均属原告开展经营产生的必要支出，此部分费用不应由被告国尚公司承担。因被告于2014年3月23日才将自动扶梯的护栏安装完毕并投入使用，故被告应当赔偿原告2013年11月20日具备经营资格之次日起至2014年3月23日被告违约情形消除之日止期间的装修、装饰及设备折旧损失。参照鉴定结论确定的每月93000元标准，此期间原告的装修、装饰及设备折旧损失计384400元。2013年11月20日至2014年3月23日期间原告因被告违约行为所致未能营业，此期间原告仍需要工作人员进行日常管理，被告应赔偿原告此期间产生的员工工资损失。原告在庭审中未能提供其店内留守人员的工资明细及相关纳税证明，本院认为应参照2014年度陕西省在岗职工平均工资52119元标准计算，酌定合理的管理人员为3人，原告的员工工资损失应为53118.54元。另原告为保全证据支出公证费2301元，亦属因被告违约所致而产生的损失，应由被告赔偿原告。关于原告主张的纯净水费1560元、通讯费17080元、购买办公用品费用8019元、交通费207.5元、招待费1486元、企划费12024元、招聘费3190元、运输费8579元、电费41086.5元、福利费123072元和差旅费21026.8元，原告未能提供充分有效的证据证明此部分费用与被告违约行为之间存在直接因果关系，本院对此不予支持。关于原告主张的员工餐费22267元，因原告支付的员工餐费亦属员工工资范畴，故被告赔偿原告员工工资损失后，不应再承担此费用。本案在审理过程中，原告申请撤回要求被告赔偿物业费及管理费的诉讼请求，其撤回部分诉讼请求的行为不违反相关法律规定，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零�条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、确认原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司在与被告西安市国尚商贸有限公司签订的《租赁合同》（合同编号：XAGS00002）中享有的免租金期限顺延至2014年3月23日；
二、本判决生效后十五日内，被告西安市国尚商贸有限公司赔偿原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司装修、装饰及设备折旧损失384400元；
三、本判决生效后十五日内，被告西安市国尚商贸有限公司赔偿原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司员工工资损失53118.54元；
四、本判决生效后十五日内，被告西安市国尚商贸有限公司赔偿原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司公证费2301元；
五、驳回原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司要求被告西安市国尚商贸有限公司赔偿员工餐费22267元、纯净水费1560元、通讯费17080�、购买办公用品费用8019元、交通费207.5元、招待费1486元、企划费12024元、招聘费3190元、运输费8579元、电费41086.5元、福利费123072元和差旅费21026.8元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18357元（原告已预交），由被告西安市国尚商贸有限公司承担8357元，由原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司承担10000元。保全费5000元（原告已预交），由被告西安市国尚商贸有限公司承担3000元，由原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司承担2000元。鉴定费52000元（原告已预交），由被告西安市国尚商贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 朱保建
审判员 张文兵
审判员 赵兴华
二〇一五年十二月三十日
书记员 张 菡