浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第408号
上诉人（原审被告）：华南品。
委托代理人：华荣庭。
被上诉人（原审原告）：华南恒。
委托代理人：何浩宇，
委托代理人：金海望。
原审被告：慈溪市龙山镇施公山村经济合作社。
代表人：叶志勇。
委托代理人：周鹰。
上诉人华南品因与被上诉人华南恒、原审被告慈溪市龙山镇施公山村经济合作社（以下简称施公山村）确认合同无效纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2013年5月2日作出的（2012）甬慈范民初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月24日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告与被告华南品系兄弟，两人幼年丧父，随其母戎雅福生活。原告长期工作生活在上海，于1992年8月退休。根据原告的职工退休证记载至原告办理退休事宜时其连续工龄已达47年。1953年6月，原镇海县龙山区施山乡华海泉出让其位于该乡六份头内一间楼房、一间披屋，华海泉立下“永远杜绝卖屋契”，契约明确华海泉将房屋出卖与“族南恒侄为业”，经三面议定时值“卖价人民币贰佰伍拾万元整”，当日收款，不再另立收据。签订卖屋契的“见中人”分别为“族叔华传琴”、“族兄华海尧”、“华南通”、“华南增母”，并由“见中人”华传琴、华海尧、华南通在各自姓名下盖章确认，由华南增母在其身份下写十字确认。按照1950年4月3日发布实施的《契税暂行条例》相关规定，由房屋买卖承受人即原告华南恒于1953年12月在原镇海县人民政府以买价百分之六缴纳买契税“壹拾伍万元”。讼争房屋至今未办理土地使用权或房屋所有权过户登记。1953年期间，被告华南品尚在校就读，其母亲戎雅福在上海做保姆维持生计。原告长期居住上海，卖屋契约及卖契本契均由戎雅福保管，戎雅福去世后，留放被告华南品处。2012年3、4月间，原告从被告华南品处取得卖屋契约及卖契本契。讼争房屋长期由被告华南品居住使用管理。被告华南品在搬离讼争房屋后，曾委托华南田维修、出租，租金收益由华南田交付被告华南品。
2011年5月10日，被告施公山村经村民代表大会表决通过《龙山镇施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法》、《龙山镇施公山村1#区块（叶家弄安静桥）改造实施细则》，2011年9月3日，被告华南品以讼争房屋所有权人名义与被告施公山村签订龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议一份，按照协议约定，拆旧房屋位于龙山镇施公山村界河沿路19弄10号，砖木结构平房一间，木结构二楼一间，建筑面积73.48平方米，占地面积60.4平方米，宅旁地4.5平方米；被告施公山村应补偿拆旧房屋重置价结合成新补偿金额为19616元，装修及附属物补偿金额为645元，宅基地补偿金额为8154元、宅旁地补偿金额为203元，住宅搬家补贴1800元，合计为30418元；双方约定由被告施公山村以每月574.36元支付被拆迁房屋搬迁之日起至统购房交付日止临时住房过渡补贴费；双方还补充约定被告华南品求购期房为120平方米套型，其中73.48平方米（申购面积）单价为700元，超出部分的10平方米单价为2180元，超出部分的11.14平方米的单价为1800元，其余25.3平方米单价为3500元。协议签订后，被告华南品从被告施公山村领取拆旧房屋补偿款及各类奖金合计49034元。讼争房屋由被告施公山村统一拆除，拆除后物品由被告施公山村占有。2012年6月，原告曾就讼争房屋产权归属问题向慈溪市龙山镇人民政府信访，中共慈溪市龙山镇委镇人民政府信访办公室于2012年6月8日出具答复意见，答复意见称根据调查情况，施公山村委认为：一是此房屋被告华南品已经居住多年，而原告华南恒长期居住上海，原告母亲由被告华南品照顾至去世，施公山村委会及部分村民都认为该房屋归被告华南品所有；二是两被告签订拆旧购新补偿协议前，被告施公山村与被告华南品进行沟通，被告华南品称讼争房屋已由原告赠与被告华南品，只是未办理房屋产权过户手续，被告华南品出示的房屋买卖契税完税凭证的受让人华南恒下方添加“即南品”；三是原告离开家乡多年未与村委会联系沟通，村委会对原告情况并不了解；四是原告虽提供房屋买卖契约，但不排除原告将此房屋口头赠与被告华南品的可能。鉴于上述原因，信访办建议原告与被告华南品协商解决纷争，也可通过司法途径明确产权。
原审原告华南恒于2012年11月6日诉至原审法院，请求判令：1.确认两原审被告签订的拆旧购新补新协议无效；2.原审被告施公山村对拆除房屋的所有权人即本案原审原告依法进行安置，并给付补偿款49034元，今后过渡费另行计算；3.两原审被告赔偿原审原告因本起纠纷引起的经济损失即差旅费4000元；4.本案诉讼费由两原审被告负担。在法庭调查结束前，原审原告明确表示放弃第二项诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案讼争房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定办理物权登记。讼争房屋至今未办理物权登记，该房屋原产权人华海泉出具的房屋绝卖契约明确房屋出卖人为华海泉，受让人为本案原告华南恒，故房屋绝卖契实为原告与华海泉订立的房屋买卖合同，该合同自成立时即发生法律效力，未办理物权登记手续，也不影响该合同的法律效力。原告按照房屋绝卖契约的约定，在契约签订之日付清房款，并依法缴纳契税，原告依据合同行为依法取得讼争房屋的所有权，原告作为讼争房屋合法所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被告华南品以契税完税凭证受让人栏填写有“华南恒即南品”为由，称讼争房屋系母亲戎雅福出资购买赠与被告华南品，因房屋绝卖契明确买受人为“侄南恒”，而非戎雅福，契税本契应根据房屋买卖契约确定房屋受让人，原告华南恒与被告华南品系两个独立个体，原告华南恒并非被告华南品，被告将契税本契受让人栏填写的“华南恒即南品”简单理解为“华南品”，明显不符合事实，且契税本契为房屋买受人依法缴纳税费之凭证，并非房屋权属证书，故对被告华南品主张的其系讼争房屋所有权人的事实，不予采信。两被告签订农房两改拆旧购新补偿协议时，被告华南品并不享有讼争房屋所有权；被告华南品签订协议的行为也未经讼争房屋所有权人即原告华南恒的追认。按照《龙山镇施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法》中的相关规定，被告施公山村在与被告华南品签订拆旧购新补偿协议前，负有审查认定区域范围内有效建筑的权利和义务，故其在被告华南品出示房屋绝卖契并主张被告华南品为讼争房屋的权利人时，较之普通公民更应尽谨慎注意义务，更应严格按规定审查认定被告华南品是否系本案讼争房屋的权利人。从讼争房屋绝卖契记载内容可知晓被告华南品并非讼争房屋的所有权人，被告施公山村未作核实即听信被告华南品陈述的原告华南恒将讼争房屋赠与被告华南品的事实，即与被告华南品签订拆旧购新补偿协议，协议签订后，被告施公山村未经权利人即原告华南恒的追认，也未催告原告作出追认，支付被告华南品相应补偿款，拆除讼争房屋、占有拆除物品，其主观上存在一定过错，不符合物权法关于善意取得制度的相关规定。现原告要求确认两被告签订的农房两改拆旧购新补偿协议无效，合理合法，应予支持；原告主张的4000元的经济损失，因无相应的证据证明，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、确认被告华南品与被告慈溪市龙山镇施公山村经济合作社于2011年9月3日签订的龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议无效；二、驳回原告华南恒其余诉讼请求。案件受理费150元，由原告华南恒负担50元，由被告华南品、被告慈溪市龙山镇施公山村经济合作社共同负担100元，于本判决生效后七日内交纳。
宣判后，原审被告华南品不服，上诉至本院，称：原判认定事实错误。一、被上诉人提交的本契并不能证明其系讼争房屋的产权所有人及该房屋占用的集体土地使用权人。讼争房屋是上诉人的母亲购买给其的，被上诉人称讼争房屋系其委托母亲代为购买，不符合事实，也不符合常理。被上诉人华南恒既没有买卖房屋的意愿，也无证据证明被上诉人履行了支付购房款及缴纳契税的义务，讼争房屋实际受让人不应认定为被上诉人。母亲为解决上诉人长大后房屋居住问题，故向华海泉购买了讼争房屋。至于契约中为何写有“出卖同族南恒侄为业”，原因有二：当时父亲已经去世，按照当地农村“长兄为父”的习俗，作为长子的被上诉人被视为家长。另外，所在村有两个华南品，又都是同族，为避免混淆。在缴纳房屋买卖契税时，在完税凭证的受主一栏写了“华南恒即南品”，自该房屋受让后，契约、完税凭证一直由上诉人持有，直至2012年3月被被上诉人的女儿骗去。二、上诉人系讼争房屋的产权人和集体土地使用权人。讼争房屋的集体土地使用权人为上诉人实质得到了本村集体、慈溪市土地行政主管部门和市人民政府的审核确认，同时根据房随地走的原则，不难确认上诉人为该宅基地上房屋的产权人，故上诉人与原审被告签订的拆迁补偿协议合法有效。请求二审法院撤销原判，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人华南恒答辩称：1.被上诉人是房屋买卖的受让人及产权人，产权人对房屋的关心程度不影响其对房屋拥有产权。2.上诉人和被上诉人的母亲在1953年参与了房屋买卖的活动，但母亲不是房屋买卖的受让人及产权人。3.现行的房屋土地政策不影响1953年房屋买卖契约中受让人系产权人。4.1953年，上诉人华南品只有16岁，还在读书，没有经济收入，母亲做保姆收入有限，被上诉人已工作7年，有经济支付能力。
原审被告施公山村答辩称：1.讼争房屋一直由上诉人管理、使用。2.在签订协议时，上诉人也拿出了房屋买卖契证、契税的原件，当时村里也问了“华南恒即南品”的意思，上诉人也解释了是长子代父的关系。在村里的登记簿里华南恒名字也是没有的。协议合法有效的，应当确认该协议的效力。
各方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人提供的绝卖屋契、卖契本契证明讼争房屋的买受人为被上诉人，上诉人诉称讼争房屋系其母亲购买后赠与其，缺乏证据。原审法院根据证据规则确认讼争房屋所有权人为被上诉人，并无不当。原审被告施公山村未尽注意义务，与上诉人签订农房两改拆旧购新补偿协议，原审法院依法认定该协议无效，也无不当。上诉人之上诉理由不足，不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人华南品负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 郑 辉
代理审判员 张颖璐
二〇一三年七月十五日
代书 记员 潘芬芬