甘肃省酒泉市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）甘09行终4号
上诉人（原审被告）敦煌市房产管理局，统一社会信用代码：×××。
法定代表人王新民，该局局长。
委托代理人陈东，该局党委书记。
委托代理人潘虹，敦煌市莫高法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）李德忠，男，住敦煌市。
委托代理人赵延平，甘肃汉池律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马桂琴，女，住敦煌市，系李德忠之妻。
委托代理人赵延平，甘肃汉池律师事务所律师。
原审第三人李强，男，住敦煌市，系李德忠、马桂琴之子。
委托代理人魏强，甘肃飞天律师事务所律师。
李德忠、马桂琴不服敦煌市房产管理局（以下简称敦煌市房管局）及第三人李强房屋行政登记一案，于2015年7月27日向瓜州县人民法院提起行政诉讼。瓜州县人民法院于2015年12月25日作出（2015）瓜行初字第12号行政判决，李德忠、马桂琴及敦煌市房产管理局均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月8日作出（2016）甘09行终3号行政裁定，裁定撤销原判，发回重审。瓜州县人民法院于2016年7月12日重新立案后，作出（2016）甘0922行初17号行政判决，判决确认敦煌房管局为第三人李强颁发敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证的变更登记行为违法。敦煌市房产管理局不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人敦煌市房管局党委书记陈东及委托代理人潘虹、被上诉人李德忠及委托代理人赵延平、被上诉人马桂琴的委托代理人赵延平、原审第三人李强的委托代理人魏强到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审查明，李德忠、马桂琴与第三人李强系父母与子女关系，2008年7月22日，李德忠购买由敦煌市惠东商贸有限责任公司开发的敦煌市沙州镇迎宾花苑2号楼4单元452号住宅楼一套交付售房款139657元，建筑面积为100.94平米，房屋所有产权证没有办理。2014年12月25日李强持李德忠身份证等相关证件到敦煌市房管局办理房屋初次转移登记。2015年1月7日李强又持李德忠、马桂琴身份证、户口本、敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证和房产析产协议等相关资料到敦煌市房管局办理房屋所有权变更登记。经敦煌市房管局审核于2015年1月8日为其办理房屋所有权变更登记，所有权人为李强，并发给敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证由李强领证。
原审认为，共有房屋的登记，应有共有人共同申请，并亲自到办证机关办理，并经登记机关审核确认。敦煌市房管局在办理诉争房屋的第二次变更登记时，只收取了李德忠、马桂琴和李强的身份关系的复印件、析产协议等相关资料，并未对办理转移、变更登记的原因进行审查。从相关证据看李德忠、马桂琴未到场申请，系李强一人所为，从而印证敦煌房管局审查不严。在第二次变更登记时，办理房产变更登记应有共有人双方到场，敦煌市房管局应征询共有人是否同意变更，询问签字认可，敦煌市房管局未能提供证据证明办理转移登记和变更登记时李德忠、马桂琴到场，因此，该房屋转移、变更登记认定的事实主要证据不足，程序违法。判决：确认敦煌市房产管理局为第三人李强颁发敦房权证沙州字第00048069房屋所有权证的变更登记行为违法。
上诉人敦煌市房管局不服一审判决，上诉称：被上诉人李德忠、马桂琴与第三人李强系父子、母子近亲属关系，2015年1月被上诉人之子李强申请办理房产所有人为李强的变更登记，在原有资料基础上补充提交了当地派出所的身份关系确认证明、房产析产等相关资料，经审查申请人提供的办证资料齐全，符合变更登记条件，上诉人办证流程均依据《房屋登记办法》及《房地产登记技术规程》的规定，不存在程序违法情形。故请求：1、撤销瓜州县人民法院（2016）甘0922行初17号行政判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李德忠、马桂琴辩称，上诉人的上诉理由不属实，办证程序违法。李强在办理变更登记时，被上诉人并未到场申请登记，房产析产协议及其他材料上的签字也不是被上诉人所签，根据法律规定，共有房屋应由共有人申请登记，上诉人未进行询问，仅根据李强的申请进行了登记，其登记行为违法。故请求二审法院维持一审判决。
原审第三人李强述称，在敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证办下来后，李强到上诉人处填写相关表格，并复印上诉人李德忠、马桂琴的身份证及户口本后进行了相关登记，上诉人审查不严，办证程序违法，故请求二审法院维持一审判决。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。一审中各方当事人提交的证据和法律依据均已随案移送本院。经审查，相关证据均经一审开庭质证。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，房屋登记机关依据不同的申请事项在房屋登记过程中对申请材料负有相应的审慎审查义务。房屋登记机关在为当事人办理房屋变更登记手续时，应当依照建设部《房屋登记办法》第十八条及第三十六条的有关规定，对共有房屋所有权变更登记提交的申请材料及房屋登记簿记载的权利人是否同意更正进行审核，亦应对办理房屋变更登记时双方当事人身份的真实性进行审核。
本案中，上诉人敦煌市房管局没有履行对申请变更登记的房屋合法性进行审核的审慎义务，在对申请登记材料的形式审查与实质审查方面有所欠缺。根据建设部《房屋登记办法》相关规定，共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请，申请人与依法提交的材料记载的主体须一致。敦煌市房管局提交的现有证据显示，申请人签字一栏中没有共有人双方签字，《房屋权属登记申请表》中申请人缴验证件内容与实际提交材料不一致。上诉人敦煌市房管局为李强第一次颁发的敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证书中载明，房屋所有权人是李德忠，共同共有人是李强，在申请变更登记时李强提交的房产析产材料中房屋所有权人却为李德忠、马桂琴，且提交了李强、李德忠、马桂琴三个人的身份证明材料。为维护交易安全，保证房屋交易的正常秩序，证明发生变更事实的原因和共有财产分割是否存在争议应为房屋登记机关进一步核查的重要内容。上诉人敦煌市房管局在为李强办理变更登记手续时，没有调取第一次转移登记档案材料对房屋所有权利人进行比对与核实，在房屋所有权人李德忠未到场的情况下，既未核实房产析产材料中的签名是否为李德忠本人所签，又未核实变更共有房屋所有权是否为李德忠真实意思表示，对需要询问的共有房屋与马桂琴之间的关系、共有人是否同意变更等事项未予询问，即作出变更登记行为，未尽到认真履行问询职责与合理范围内的注意义务。上诉人主张2015年的变更登记经过李德忠、马桂琴的同意，且李德忠、马桂琴亲自到场办理，但并未提供有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。
综上，敦煌市房管局作出的被诉行政行为违反法定程序，主要证据不足。鉴于敦煌市房管局在办理房屋登记时存在未尽审慎审查义务等违法情形，本应判决撤销敦煌市房管局的行政行为，但因本案涉及案外人的权益，需对案外人善意取得问题待有权机关进行有效确认后，在查明相关事实的基础上，再依据纠纷行为的处理结果，重新落实涉案房屋的所有权登记问题，因此援引《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：”被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”应适用确认被诉行为违法的判决方式。另外因本案所诉的行政行为是敦煌市房管局颁发敦房权证沙州字第XX**号房屋所有权证后所发生的后续变更登记行为，因首次转移登记行政行为存在未尽审慎审查义务等违法情形而被确认违法，本案所诉后续的变更登记行为也因合法性基础事实不存在而应予确认违法。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，裁判方式适当。上诉人敦煌市房管局的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人敦煌市房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 殷奋启
代理审判员 石改军
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 樊丽筠