上海市闵行区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）闵行初字第99号
原告王丽英，女，1957年3月9日出生，汉族，现住上海市闸北区。
委托代理人谭海，上海市天域律师事务所律师。
被告上海市住房保障和房屋管理局，住所地上海市浦东新区。
法定代表人刘海生，局长。
被告上海市规划和国土资源管理局，住所地上海市。
法定代表人庄少勤，局长。
两被告共同委托代理人方知渊，男。
两被告共同委托代理人陆健，男。
第三人佘铭发，男，1933年12月13日出生，汉族，现住上海市闵行区。
第三人姚桂英，女，1939年11月12日出生，汉族，现住上海市闵行区。
两第三人的共同委托代理人佘以萍，女，住上海市闸北区。
原告王丽英不服被告上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）、上海市规划和国土资源管理局（以下简称市规土局）房地产行政登记，于2015年5月13日向本院提起行政诉讼。本院于2015年5月21日立案后，分别于同年5月26日、5月25日向两被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭审理了本案。原告王丽英及其委托代理人谭海，被告市房管局和市规土局的共同委托代理人方知渊、陆健，第三人姚桂英及第三人佘铭发、姚桂英的共同委托代理人佘以萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告市房管局、市规土局于2015年4月1日向第三人佘铭发、姚桂英核发了沪房地闵字（2015）第015326号《上海市房地产权证》，该证载明，权利人：佘铭发、姚桂英；房地坐落闵驰一路XXX弄XXX号XXX室；房屋建筑面积55.90平方米；总层数11，竣工日期2013年等内容。
原告王丽英诉称，2012年4月6日，原告同案外人上海新兰房地产开发有限公司（以下简称新兰公司）就被拆迁的闸北区甘肃路XXX弄XXX号前三层阁达成拆迁补偿安置协议。根据该协议，原告被安置闵驰一路XXX弄XXX号XXX室（以下简称502室房屋）以及闵行区闵驰一路197弄32幢13号503室房屋两套。后由于新兰公司擅自和同住人佘铭发、姚桂英、佘福沉等人签订安置房预约单，经上海市闸北区人民法院（以下简称闸北区法院）（2013）闸民（行）初字第32号民事判决书（以下简称第32号民事判决书）认定上述两处安置房的预约单无效，闸北区法院（2013）闸民三（民）初字第2014号民事判决书（以下简称第2014号民事判决书）再次判决驳回佘铭发、姚桂英、佘福沉等人要求过户及分割动迁款的诉讼请求。原告认为，被告将502室房屋产权登记在第三人佘铭发、姚桂英名下，损害了原告的合法权益，故请求法院判令：撤销两被告作出的编号为闵XXXXXXXXXX号的502室房地产权登记。
原告王丽英向本院提供以下证据：第32号民事判决书、闸北区新梅太古城（二期）安置房预约单，证明本案中配套商品房供应单的依据和来源是安置房预约单，然该安置房预约单已经被闸北区法院判决确认无效。安置房预约单第四条中规定，签订商品房预售合同之前，应按本预约单办理相关手续。现该预约单已被确认为无效，故基于该预约单签署的商品房预售合同也无效。
被告市房管局和市规土局共同辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年4月22日，502室房屋原产权单位上海申能汇颂房地产有限公司（以下简称申能公司）与第三人佘铭发、姚桂英签订商品房预售合同，约定由佘铭发、姚桂英购买并受让该房屋产权。2015年3月23日，双方携上述房屋预售合同、房地产登记申请书、商品房供应单、完税证明等材料向闵行区房地产登记机构申办产权转移登记手续，经登记机构受理、审核，认为该申请符合《上海市房地产登记条例》（以下简称《登记条例》）的相关规定，于同年4月1日核准登记，将系争房屋登记于佘铭发、姚桂英名下。另根据第2014号民事判决书，系争房屋属动迁安置房，原告及第三人均系安置对象，闸北区法院认为该房屋归佘铭发、姚桂英所有较为适宜。但因民事诉讼审理期间，系争房屋尚未办理房地产初始登记，故当时未能将房屋产权转移登记至第三人名下；后因房屋建设开发单位完成房地产初始登记手续，第三人具备了办理小产证的条件，故其主张房屋产权安置权益并申请权属登记于法有据。综上，被诉房地产登记行为认定事实清楚、程序合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。
两被告向本院提交了以下证据、依据：
一、职权依据：《登记条例》第五条的规定。
二、法律依据：《登记条例》第三十条第一项、第三十一条、第三十二条的规定，《上海市房地产登记技术规定（试行）》第3.2.3有关商品房买卖转移登记的相关规定。
三、认定事实方面的证据：1、上海市房地产登记申请书、申能公司营业执照复印件、申能公司委托书、身份证明，证明2015年3月23日，系争房屋开发建设单位申能公司与第三人向被告申办502室房屋产权转移登记手续；2、上海市商品房预售合同、配套商品房供应单、房屋交接书，证明502室房屋原产权人申能公司与第三人签订了商品房预售合同，并按约定交接过户；3、上海市商品住宅维修基金收款凭证、契税已申报办理证明、税收缴款书、上海市个人住房房产税认定通知书，证明第三人作为购房人按规定已缴纳各种税费及维修基金款；4、房屋平面图、宗地图，证明系争房屋具体状况。
四、执法程序方面证据、依据：上海市闵行区房地产登记收件收据、上海市房地产登记簿，证明被告经受理、审核程序，作出系争产权登记，行政程序符合《登记条例》第三十三条规定。
第三人佘铭发、姚桂英述称，甘肃路房屋拆迁安置补偿6个人，共计补偿190万元。原告当时称因为安置房在郊区，所以不要房子，故原告拿了100万元，两位第三人拿了一套小房子。另外两位第三人也将几万元的退休金给了原告。在本次诉讼之前，原告也屡次打官司，闸北区法院判决确认本案所涉的房屋属于两位第三人所有。本案所涉的房地产权登记是通过闸北区政府、动迁公司等，最终办理了本案所涉的房地产权登记。故第三人不同意原告的诉讼请求。
第三人佘铭发、姚桂英提供如下证据：第2014号民事判决书，证明在该判决书中将房子应当归属于谁，谁拿多少钱，都已经明确。当时闸北区法院没有直接判决，是因为房产公司大产证尚未办理，所以没法直接判，但闸北区法院对房屋的归属在判决书中已阐述了意见。
经庭审质证，两被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为原告不能仅凭安置房预约单无效来推断购房人与房产公司签订的商品房预售合同必然无效，原告若认为第三人无权与房产公司签订商品房预售合同，原告应另案提起民事诉讼。第三人对原告提供证据的真实性无异议，但不认同原告的证明目的。
原告对两被告提供的职权依据、法律依据及执法程序均无异议；对被告认定事实方面的证据真实性亦无异议，但认为根据第32号民事判决书，涉案房屋的安置房预约单已被认定无效，故基于该预约单产生的配套商品房供应单亦当无效，后续的商品房预售合同也应当归于无效，被告基于无效的配套商品房供应单和商品房预售合同所作的行政行为也是无效的。第三人对被告提供的证据、依据均予认可，不持异议。
原告对第三人提供证据的真实性无异议，但认为该判决书的主文是驳回本案两位第三人的诉讼请求，虽该判决对房屋的分配有表述，但这仅是建议性的表述，并未在判决主文中明确，对双方并无法律上的约束力。且判决中也写明，佘铭发、姚桂英可在上述房屋房地产初始登记完成之后，再行主张权利。因此闸北区法院并未给出明确的分配方案。原告认为该判决中的分配表述，充其量仅能作为参考，并无约束力。两被告对第三人提供证据的真实性无异议，认同第三人的证明目的，被告提出闸北区法院判决时，因系争房屋的房产公司尚未办理大产证，系争房屋无法办理小产证，故法院未能判决确认房屋归属于两位第三人。
本院对上述证据认证如下：两被告提交的依据系现行有效的法律规范，适用的具体条文均与被诉行政行为职权、程序及处理结果相关，本院予以确认。两被告提供的证据系申请人向房地产登记机构提交的相关文件，客观真实，来源合法，与本案待证事实相关联，符合定案证据的必备要件，本院亦予确认。原告提供的证据，虽能说明新兰公司与第三人就系争房屋所签订的安置房预约单无效，但不能就此证明被诉的房地产登记行为不当，与本案不具有直接关联性，本院不作为定案证据予以采纳。第三人提供的证据，闸北区法院虽在判决书中有本案系争房屋归佘铭发、姚桂英所有较为适宜的表述，但并未在判决主文中明确，且该证据不是被告作出被诉房地产登记的依据，故该判决与本案不具有关联性。
经审理查明，2014年4月22日，第三人佘铭发、姚桂英与案外人申能公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由第三人向申能公司购买502室房屋，总房价款暂定为人民币424，751.84元。2015年3月23日，第三人和申能公司向上海市闵行区房地产登记处提交上述房屋的房地产登记申请书、商品房预售合同、配套商品房供应单、房屋交接书、商品住宅维修基金收款凭证、契税已申报办理证明、税收缴款书、个人住房房产税认定通知书以及当事人身份证明、委托书、代理人身份证明等材料申办502室房屋产权转移登记手续。被告受理后，经审核，认为该申请符合《登记条例》第三十一条、第三十二条规定的转移登记条件，于同年4月1日核准登记，将502室房屋产权登记于第三人佘铭发、姚桂英名下。
本案审理过程中，原告提出本案系争房屋登记行为所依据的房屋买卖民事法律关系无效的意见，经释明，原告向本院另行提起民事诉讼，要求确认502室房屋的《上海市商品房预售合同》无效。该案于2015年7月14日立案受理后，本院于同年7月26日依法裁定本案中止诉讼。2015年8月10日，原告就上述民事诉讼提出撤诉申请，本院于当日依法裁定准许其撤回起诉。后原告于2015年9月6日向本院明确表示不再就商品房预售合同效力问题提起民事诉讼，本案于当日恢复审理。
本院认为，根据《登记条例》第五条之规定，两被告作为本市房屋及土地行政管理部门，具有负责本市房地产登记管理工作，依法审核房地产转移登记，制作并颁发房地产权证的职权。区、县房地产登记处受委托具体办理相关房地产登记事务的，应视为两被告行使职权。
根据《登记条例》第三十条至第三十二条的规定，经登记的房地产发生买卖事实后，当事人可申请转移登记；申请人申请房地产转移登记，应当提交下列文件：申请书、身份证明、房地产权证书、证明房地产权属发生转移的文件以及根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。房地产登记机构对于符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：（一）转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；（二）申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；（三）不属于本条例第二十条所列的情形。本案系争的房地产登记行为属于新建商品房买卖的转移登记，被告根据买卖双方合同当事人申请，审核了当事人提交的身份材料，并依据商品房预售合同、房屋交接书等相关材料，核准502室房屋的产权从原产权人申能公司转至第三人佘铭发、姚桂英名下。被告在行政程序中履行了审核义务，并在法定期限内办理转移登记，符合相关法律规定，不存在应当撤销的情形。
如前所述，被告办理房屋登记的基础法律关系是基于买卖合同，第三人佘铭发、姚桂英是商品房预售合同的买受人。原告王丽英若认为上述合同侵害其合法权益，可依法另行主张。综上，两被告核准系争房地产转移登记申请并办理了产权登记，认定事实、适用法律与执法程序均无不当，原告要求判令撤销502室房屋产权登记之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：
驳回原告王丽英的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告王丽英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蔡 云
审 判 员 刘新慧
人民陪审员 李越国
二〇一五年九月十一日
书 记 员 沈春燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
二、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第十条被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。