辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第01375号
上诉人（原审被告、反诉原告）：大商股份有限公司，住所地大连市中山区青三街1号。
法定代表人：牛钢，该公司董事长。
委托代理人：迟仁辉、荣井新，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连沃德斯达置业有限公司，住所地大连经济技术开发区高泰里60号。
法定代表人：徐国胜，该公司总经理。
委托代理人：蔡宝银，辽宁阳光律师事务所律师。
委托代理人：陈明煜，该公司职员。
原审原告（反诉被告）大连沃德斯达置业有限公司（以下简称沃德斯达公司）与原审被告（反诉原告）大商股份有限公司（以下简称大商公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院作出（2015）开民初字第878号民事判决，大商公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大商公司的委托代理人迟仁辉、荣井新，被上诉人沃德斯达公司的委托代理人蔡宝银、陈明煜到庭参加诉讼。
原告（反诉被告）沃德斯达公司一审诉称：2013年2月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其开发建设的位于大连金州新区澳东园10号楼公建及附属设施设备（以下称“房屋”）出租给被告，租赁期限20年；租金为第一至五年770万元／年，第六至二十年866万元／年；房屋交付日为2013年9月30日，交付条件需符合合同约定，即房屋及所有设施设备符合合同及附件四、八的各项约定；原告按照法律规定或本合同约定而解除合同的，被告应向原告支付500万元违约金。合同附件四约定，在原告施工工程分工范围内的工程前，被告需对给排水、低压配电柜的位置回路、平面布局图等共计十个事项提出需求或意见；合同附件八对双方具体的工程分工范围进行了详细的约定。合同签订后，原告积极组织施工，但被告未按约定履行附件四、附件八确定的配合义务。2014年8月，原告多次与被告沟通，被告以市场不好、履行合同将导致亏损为由，拒绝履行双方签订的《房屋租赁合同》。原告认为被告拒绝履行合同的行为，违反合同约定和法律规定，现诉至法院，请求法院判令解除原、被告于2013年2月16日签订的《房屋租赁合同》；被告向原告支付违约金5，000，000元；诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）大商公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未在约定时间交付房屋，导致被告商场不能按时开业，构成根本违约；案涉房屋不符合合同附件四、附件八的多项约定，至2015年1月7日仍未达到交付条件；原告不仅违约还单方发函解除租赁合同，其无权要求被告支付违约金，应承担违约责任。被告在租赁合同签订后，就积极抽调精干人员组成项目团队，除与原告配合工程项目相关事宜之外，进行招商等一系列商场开业的筹备活动，付出了大量的人财物力。被告于2014年11月7日通过电子邮箱向原告发送《解除﹤房屋租赁合同﹥通知函》，行使单方解除权，至此，租赁合同已解除；原告向被告发送解约函之前，就已经将租赁房屋分割对外出租，其解约行为完全是恶意的，原告已将地下一层租给北京华联超市，地上二层出租开设儿童游乐场并张贴广告，定于2015年7月18日开业，无实际损失发生；原告迟延交付房屋的过程中，经济形势和经营环境均发生重大变化，如继续按合同约定履行租赁合同将显失公平，原告应承担由此带来的相应责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。基于以上理由，被告提出反诉，请求法院判令原告向被告支付违约金5，000，000元、赔偿损失1，749，086元；反诉费由原告承担。
沃德斯达公司针对大商公司的反诉请求一审辩称：不同意被告的反诉请求。被告违约在先，原告解除合同是合法的；由于被告招商不利，加之一直未确定经营布局图，逾期履行附件四、附件八约定的义务，导致原告无法完成工程的施工，最终导致房屋交付逾期；被告要求原告支付5，000，000元违约金和赔偿人工费损失1，749，086元，无事实和法律依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
大连经济技术开发区人民法院经审理查明事实后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，作出如下判决：一、于判决生效后十日内，被告（反诉原告）大商股份有限公司向原告（反诉被告）大连沃德斯达置业有限公司支付违约金5，000，000元；二、驳回原告（反诉被告）大连沃德斯达置业有限公司其他的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）大商股份有限公司要求原告（反诉被告）大连沃德斯达置业有限公司支付违约金和赔偿损失的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46，800元、反诉案件受理费29，522元，合计76，322元，由被告（反诉原告）大商股份有限公司负担。
大商公司的上诉理由及请求是：一、在房屋租赁合同签订之前，双方就已确认将天井封闭，并直接体现在租赁合同附件二中。天井封闭不属于合同变更，不属于合同约定可以顺延工期的情形。1.在租赁合同签订前就封闭天井一事双方取得一致意见，并约定在合同附件二中；2.租赁合同附件二的形成时间是2013年2月16日，并非2013年3月28日，不属于对租赁合同的变更；3.租赁合同附件一中显示的玻璃顶棚与双方约定楼内天井封闭无任何关联；4.根据双方在租赁合同中的约定，在未实际施工前进行的封闭天井及其他设计改动，不顺延工期；5.沃德斯达公司在审批期间从未停止施工，重新进行规划审批并非其逾期交房的原因。二、除天井封闭事宜外，一审判决在“经审理查明”和“本院认为”部分还存在大量认定事实错误，多处存在误导性表述。1.租赁合同对房屋交付日期约定明确，2013年6月26日《会议纪要》不构成对合同的补充；2.一审法院在事实认定部分提及的“影院的施工”，在双方证据中都未涉及，一审庭审中也从未提及过该事项；3.对于沃德斯达公司具体工程施工前是否需要大商公司事先确认这一事实的认定，一审法院断章取义；4.一审法院对大商公司澳东项目总经理付丽华在2013年11月7日、13日、15日在图纸上的签字作出了误导性陈述；5.一审法院对于地砖方案的调整同样存在误导性陈述，本案证据和庭审调查的事实都能证明所谓的“调整地砖方案”，实际上就是对个别地砖粘贴花纹图案的调整，根本算不上“工程设计的变更”。三、逾期交房的根本原因是土建部分工程施工严重滞后，导致后续工程依次延期，但一审法院违法排除关键证据，强行将工程设计变更认定为逾期交房原因。四、经营布局图对房屋土建部分施工无任何影响，而土建工程施工严重滞后，是沃德斯达公司逾期交房的根本原因。五、一审法院以大商公司未对租赁房屋进行验收以及未验收房屋即解除租赁合同这两点理由判决大商公司承担违约责任，没有合同依据和法律依据。1.租赁房屋未达到验收条件；2.一审法院以未验收房屋为由判决大商公司承担违约责任，没有任何合同依据和法律依据；3.沃德斯达公司在违约的前提下又单方违法解除租赁合同，构成根本违约，大商公司基于沃德斯达公司逾期交付房屋于2014年11月4日发出解约函，行使合同单方解除权。验收房屋并非合同中约定的大商公司行使合同单方解除权的前置条件，一审法院作出的“被告在收到原告收房通知后未与原告共同验收涉案房屋即提出解除合同，违反合同约定”的事实认定，没有任何合同和法律依据。六、沃德斯达公司一房二租，急于解除与大商公司的租赁合同后将房屋出租给北京华联，才是其单方违法解约的根本原因。七、一审法院对合同法解释二第二十九条第一款的适用出现重大错误，违约金和损失的举证责任配置有误。八、沃德斯达公司根本违约的行为，给大商公司造成了巨大的经济损失，大商公司的反诉请求应得到支持。故请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回沃德斯达公司的全部诉讼请求；3、依法改判支持大商公司的全部反诉请求；4、诉讼费由沃德斯达公司承担。
沃德斯达公司二审答辩认为：不同意大商公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院认为，一审判决存在以下问题：
一、关于案涉租赁合同解除的问题。沃德斯达公司在本案中作为一项诉请提出，要求解除双方签订的租赁合同。对此，一审法院认为，沃德斯达公司发出了解除合同的通知，大商公司未提出异议故双方租赁合同已经解除。一审法院对于合同解除是否已具备约定或法定的解除条件、是否能够发生合同解除的法律后果及合同解除的具体时间均未作出审查和认定。对此，参考最高人民法院法研（2013）79号“对《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第二十四条理解与适用的请示的答复”之司法精神，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。因此，人民法院在案件审理过程中，对于当事人行使合同解除权是否具备合同约定或法律规定的解除条件，能否发生合同解除的法律效果，应予以实质审查。另外，沃德斯达公司对于合同解除系作为一项诉请提出，而本案合同是否解除及解除的原因、时间可能涉及到案件事实和违约责任的认定，如经审理认为基于案件事实该项诉请已无评判的必要，亦应向当事人释明并询问其是否变更诉讼请求为宜；
二、大商公司上诉提出，因沃德斯达公司存在根本违约行为，大商公司亦曾向沃德斯达公司发出过解除合同的通知。二审审理过程中，双方当事人对于合同解除已无异议，双方仍存有较大争议的是合同解除的具体时间。对此，结合前述答复的相关司法精神，仍应对双方各自行使合同解除权是否符合条件、具备效力进行实质审查，方能根据查清的事实对合同解除的时间作出准确认定；
三、大商公司上诉主张，沃德斯达公司在发出解除合同通知前已将案涉房屋另行出租给案外人华联公司，对此，大商公司一审中提交了在工商局查询调取的档案合同，该份合同中打印的签订时间确有手写修改之处，双方对于该合同实际签订时间存有争议。鉴于该节事实与前述案涉租赁合同解除的效力、时间等事实亦相关联，应要求持有该合同原件的沃德斯达公司进一步提交证据，并结合沃德斯达公司与案外人签订租赁合同中的具体条款（定金交付、房屋交接、免租截止、租金起算等）综合判定该合同的签订时间及与本案违约责任认定是否存在关联。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第878号民事判决；
二、发回大连经济技术开发区人民法院重审。
二审案件受理费76，322元（上诉人预交），退回上诉人大商股份有限公司。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年十月十九日
书 记 员 王丽秋