青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第10167号
原告青岛联信船舶运输有限公司。
法定代表人林玉春，职务总经理。
委托代理人胡保刚，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
委托代理人马永刚，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
被告青岛香榭丽舍商务酒店有限公司。
法定代表人焦彦，职务总经理。
委托代理人刘青，山东鼎海律师事务所律师。
原告青岛联信船舶运输有限公司（以下简称原告联信船舶）与被告青岛香榭丽舍商务酒店有限公司（以下简称被告香榭丽舍酒店）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年11月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭审理了本案。原告联信船舶的委托代理人胡保刚、被告香榭丽舍酒店的委托代理人刘青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年7月9日，案外人青岛泰山航海船舶修造有限公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁青岛市市南区山东路8号12层房屋。后案外人青岛泰山航海船舶修造有限公司于2004年7月29日与原告签订《协议书》一份，将其与被告签订的房屋租赁合同项下的权利转让给本案原告，原告向案外人支付一次性转让金190万元。被告一直在涉案房屋内经营香榭丽舍商务酒店。被告对于房屋租赁合同项下的权利转让事宜应当知情，因被告一直向原告交纳涉案房屋的租金。现因建设城市休闲绿地广场的需要，市南区人民政府于2012年1月21日决定对青岛市市南区山东路8号进行行政征收，因此，原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2004年7月9日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将青岛市市南区山东路8号房屋的第十二层房屋腾让给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告系与青岛泰山航海船舶修造有限公司签订的《房屋租赁合同》，与原告无关。原告所谓的2004年7月29日的协议书，被告事先不知情，亦不受转让协议的约束。故原告诉请解除被告与青岛泰山航海船舶修造有限公司签订的房屋租赁合同无依据。2、被告对于原告提交的协议书从不知情。涉案房屋的租金每年都是由被告交给物业代为转交。被告就山东路8号房屋其他楼层与原告之间有租赁合同关系，因此，山东路8号房屋其他楼层的房屋租赁费用均是由物业代为转交的。3、被告租赁涉案房屋后一直经营香榭丽舍商务酒店，现在处于停业状态。被告之前听说过涉案房屋在市南区政府的征收范围内。
经审理查明，2004年7月8日，案外人青岛泰山航海船舶修造有限公司（以下简称泰山航海公司）与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁青岛市市南区山东路8号大厦12楼、建筑面积共计1257平方米的房屋做宾馆使用；租期自2004年10月30日至2014年10月30日，年租金32万元；每年租金在当年的10月30日前一次性付清。被告租赁涉案房屋后，在其中经营青岛香榭丽舍商务酒店。
2004年7月29日，泰山航海公司与原告签订《协议书》一份，约定：经青岛联信房地产开发有限公司同意，泰山航海公司将承租的山东路8号12层房屋转让给原告，转让期限为2004年7月29日至2018年3月18日，转让金为190万元；泰山航海公司与被告签订的《房屋租赁合同》各项条款继续有效，一并转交给原告，由原告继续履行，一切经营使用权归原告。
被告称，其对原告与泰山航海公司之间的《协议书》不知情，涉案房屋的租金每年均是由被告交给物业公司代为转交，《房屋租赁合同》应由泰山航海公司主张解除，原告无权要求解除该合同。
2010年9月9日，涉案房屋登记至青岛联信置业投资有限公司名下。原告称，之前涉案房屋系登记于青岛联信房地产开发有限公司名下。
2012年6月21日，青岛市市南区人民政府下发青南政发（2012）18号《青岛市市南区人民政府关于对山东路8号实施房屋征收的决定》，内容为：“因青岛市城市休闲绿地广场建设需要，现对山东路8号范围内的房屋实施征收；被征收人为本方案所列征收范围内被征收房屋的所有权人、行政代管人和国家授权的国有房屋管理人”。
被告称，因涉案房屋由市南区人民政府决定征收，为查明事实，申请追加市南区人民政府作为本案第三人参加诉讼。现青岛香榭丽舍商务酒店处于停业状态。
原告提交原、被告之间的房屋租赁合同及补充合同一份，证明双方就山东路8号9、10、11、13层之间存在房屋租赁合同关系，被告租赁9-13层房屋用于经营青岛香榭丽舍商务酒店；第12层系酒店的一部分，被告理应知晓原告与泰山航海公司之间的协议书；山东路8号9-13层房屋归属于不同的产权人所有，原告自2004年开始逐渐取得上述房屋的承租权，并将其一并转租给被告经营酒店使用。被告质证称，对证据的真实性无异议，但原、被告签订的房屋租赁合同与本案所涉及的12层房屋的承租关系无关。原告与泰山航海公司从未通知过被告转让协议的事情，因此，被告对此并不知情，亦不受转让协议的约束。
上述事实，有房屋租赁合同、协议书、房地产权证、征收决定及当事人当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据业已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，泰山航海公司与被告于2004年7月8日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同是合法有效的。
债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，依据泰山航海公司与原告于2004年7月29日签订的《协议书》，上述《房屋租赁合同》由原告继续履行，一切合同权利由原告享有，自此原告成为上述《房屋租赁合同》的一方当事人。被告称其对2004年7月29日的《协议书》并不知情的答辩意见，本院认为，被告自2004年7月份开始在涉案房屋内经营香榭丽舍酒店至今，在原告成为《房屋租赁合同》的一方当事人之后，被告继续履行合同义务长达九年，在此期间，原、被告均未对合同提出任何异议，综合本案案情，被告对泰山航海公司与原告之间的《协议书》系知情并认可的。
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，涉案房屋自2012年6月21日开始纳入青岛市市南区人民政府的征收范围，该行政征收行为系双方当事人在签订《房屋租赁合同》时无法预见、无法避免的重大变化，并且该行为不可归责于任何一方合同当事人，原、被告之间的《房屋租赁合同》无法继续履行，合同目的已经无法实现，
原告据此主张解除与被告之间2004年7月8日的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。因被告在涉案房屋内经营的青岛香榭丽舍酒店处于停业状态，合同解除后，被告应于本判决生效之日起十日内将涉案房屋腾让给原告。
被告要求追加市南区人民政府作为第三人参加诉讼的申请，无事实和法律依据，本院不予准许。
案经合议庭评议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第九十四条、《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、原告青岛联信船舶运输有限公司与被告青岛香榭丽舍商务酒店有限公司之间就青岛市市南区山东路8号12层房屋的《房屋租赁合同》解除。
二、被告青岛香榭丽舍商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区山东路8号12层房屋腾让给原告青岛联信船舶运输有限公司。
案件受理费5700元，由原告负担2850元，被告负担2850元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 于桂珍
人民陪审员 胡娟娟
二〇一四年三月三日
书 记 员 刘成荫