四川省郫县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成郫民初字第3646号
原告郫县三利投资有限公司，住所地：成都市郫县。
法定代表人成甦，职务：董事长。
委托代理人杨旭，该公司员工，系一般代理。
委托代理人晏常恒，该公司员工，系特别授权。
被告杨大伟，男，汉族，1983年5月23日出生，，住四川省郫县。
原告郫县三利投资有限公司（以下简称三利公司）与被告杨大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员冉垠独任审判，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告三利公司委托代理人杨旭、晏常恒到庭参加了诉讼，被告杨大伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告三利公司诉称，2014年5月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于郫县郫筒镇望丛西路369号华侨凤凰国际城1号楼1幢1楼3号商铺共138.8平方米出租给被告，租期为2014年5月10日至2019年6月9日。租金标准逐年递增，2014年5月10至6月9日的租金为7384元/月，2015年6月10日至2016年6月9日的租金为16000元/月。被告在支付第一期租金96000元和保证金10000元后，违反合同约定，拒绝预付第二期（2015年5月10日至2015年12月9日）租金96000元，并拖欠水电费、物管费共13757元。原告曾于2015年6月17日通过邮寄方式向被告送达催告函，要求被告支付拖欠的租金、水电费及物管费，并要求被告办理完成房屋交还手续。但被告一直不予理睬，致使原告房屋一直无法出租，从而给原告带来较大的经济损失。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、解除《房屋租赁合同》，被告将华侨凤凰国际城1号楼1幢1楼3号商铺腾退给原告，恢复房屋出租前原状；2、被告向原告自2015年6月10日起至被告实际腾退房屋之日止的租金，暂计算至2015年9月9日为48000元；3、被告向原告支付自2015年6月10日起至被告实际腾退房屋之日止逾期支付的租金的违约金，暂计算至2015年9月9日为17664元，被告缴纳的保证金10000元不予退还；4、被告向原告支付截止实际腾退房屋之日的水电费、物管费、暂计算至2015年6月9日为13757元；4、诉讼费用由被告承担。
被告杨大伟未到庭应诉，也未提交答辩意见及证据材料。
经审理查明，2014年5月6日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，就被告租赁原告所有的位于郫县郫筒镇望丛西路369号华侨凤凰国际城1号楼1幢1楼3号房屋，面积138.8平方米达成合意。合同对第2条2.1款对租赁期限约定为2014年5月10日起至2019年6月9日止，关于租金约定为，2014年5月10日至2015年6月9日期间为7384元/月，2015年6月10日至2016年6月9日期间为16000元/月，2016年6月10日至2017年6月9日期间为16960元/月，2017年6月10日至2018年6月9日期间为17978元/月，2018年6月10日至2019年6月9日期间为19057元/月。合同第2条3款、4款对租金支付方式及物业管理费约定为，“第一次租金应在2014年5月6日前支付；以后租金按每陆个月作为一个结算周期，由承租方于上一个租金结算周期最后一个自然月内向出租方支付下一个租金结算周期的房屋租金”、“物业管理费支付方式按物业管理公司要求执行”。合同第3条关于保证金约定为，“保证金为人民币10000元”、“保证金的退还，在无违约或不可抗力情况发生合同终止时，出租方全额不计息退还承租方保证金；违约情况发生导致合同终止时，按照违约条款执行”。合同第13条1款对违约责任约定为，“承租方在租赁合同期内，在每期租金、物业管理费、保证金和本合同规定之其他费用的缴纳、补足时如发生逾期，则除应立即缴纳或补足未付款项外，还必须额外支付出租方滞纳金，滞纳金标准为未付款的千分之二*拖欠天数。逾期超过10日视为承租方违约，出租方有权解除本合同并不退还保证金及追究承租方赔偿责任。”合同签订后，原告向被告交付了该房屋，被告向原告缴纳了保证金10000元及第一期租金96000元。但此后被告违反合同约定，未按约在2015年6月前缴纳下一个租赁周期六个月内的租金。2015年6月17日，原告向被告邮寄催告函一份，要求其履行支付租金的合同义务，但被告仍未履行。2014年9月7日，华侨费凤凰国际城物业中心向原告呈件一份，载明被告租赁的原告房屋已拖欠水电、物业费达到13757元。原告在主张未果的情况下，故诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有原告提交的原、被告双方身份证明、房屋租赁合同、房产证、催告函及邮寄凭证、工作衔接等证据在案证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，应属合法有效，各方均应严格按照合同履行义务。在原告按约向被告交付房屋且被告已支付保证金及第一期租金后，被告应按约向原告履行支付租金的义务，但在履行期间届满后未履行，经原告催告后，仍不履行，被告一方应承担相应违约责任。被告一方以起行为明示不再履行合同，且按照双方合同约定，已达解除条件，故对原告要求解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持。按照合同法规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告要求被告腾退房屋、恢复原状的请求，有法律依据，予以支持。关于原告请求的租金部分，应计算为原告拖欠之日起至合同确认解除原告收回之日，本院在向被告送达原告解除合同请求的起诉状至一审开庭前，被告均未提出异议，本院确认被告租赁期限拖欠时限为2015年6月10日至2015年10月9日，租金按照合同约定计算为16000元/月*4即64000元。在合同已经确认解除后，原告依照合同主张的此后时间租金，本院不再支持。关于原告主张的违约金，每日千分之二约定过高，本院酌情调整为：中国人民银行同期贷款利率上浮15%计算,以64000元本数，从2015年6月10日起算至被告实际付清日止。关于被告缴纳的保证金，性质系被告在违约情形下根据合同应承担的责任，原告不再退还的请求本院予以支持。关于原告请求的水电、物业费，缺乏证据，且系另一层法律关系，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除被告杨大伟与原告郫县三利投资有限公司签订的房屋租赁合同；
二、被告杨大伟于本判决生效后三日内将租赁的位于郫县郫筒镇华侨凤凰国际城1号楼1幢1楼3号商铺(面积138.8m2)恢复原状、腾退后返还给原告郫县三利投资有限公司，并支付原告郫县三利投资有限公司拖欠租金64000元及违约金，违约金以64000元本数，按中国人民银行同期贷款利率上浮15%计算从2015年6月10日起算至被告实际付清日止；
三、被告杨大伟缴纳的保证金10000元，原告郫县三利投资有限公司不再退还；
四、驳回原告郫县三利投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，减半征收案件受理费人民币1018元，由被告杨大伟承担，该费用已由原告郫县三利投资有限公司垫付，被告杨大伟应在履行上述给付义务时一并支付给原告郫县三利投资有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 冉垠
二〇一五年十月十五日
书记员 周珮