上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初32983号原告：李民强，男，1983年9月9日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：汪思伟，上海市天域律师事务所律师。被告：上海烁煌实业发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：赵炳华，执行董事。委托诉讼代理人：钱梦雨，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，上海瀚元律师事务所律师。第三人：上海东方国贸有限公司，住所地上海市沪太路XXX号。法定代表人：任伟民，�事长。第三人：上海大荣旅游发展有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇南六公路333弄。法定代表人：杨腊容，董事长。第三人：太仓嘉年华房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市璜泾镇荡茜路。法定代表人：任伟民，董事长。第三人：上海伟利佳实业有限公司，住所地上海市青浦区南巷路XXX号XXX层XXX区XXX室。法定代表人：任伟民，董事长。第三人：上海朗悦酒店物业管理有限公司，住所地上海市沪太路XXX号XXX室。法定代表人：任伟民，董事长。第三人：上海久系投资中心(有限合伙)，住所地上海市宝山区蕴川路***号***室。执行事务合伙人：任佳，董事长。第三人：上海东方国贸新城市场经营管理有限公司，住所地上海市沪太路XXX号。法定代表人：任佳，董事长。上述第三人共同委托诉讼代理人杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。原告李民强与被告上海烁煌实业发展有限公司(以下简称烁煌公司)、第三人上海东方国贸有限公司(以下简称东方国贸公司)、第三人上海大荣旅游发展有限公司(以下简称大荣旅游公司)、第三人太仓嘉年华房地产开发有限公司(以下简称嘉年华房地产公司)、第三人上海伟利佳实业有限公司(以下简称伟利佳公司)、第三人上海朗悦酒店物业管理有限公司(以下简称朗悦物业管理公司)、第三人上海久系投资中心(以下简称久系投资中心)、第三人上海东方国贸新城市场经营管理有限公司(以下简称东方国贸经营管理公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告李民强及其委托诉讼代理人汪思伟，被告烁煌公司委托诉讼代理人钱梦雨、第三人东方国贸公司、第三人大荣旅游公司、第三人嘉年华房地产公司、第三人伟利佳公司、第三人朗悦物业管理公司、第三人久系投资中心、第三人东方国贸经营管理公司共同委托诉讼代理人杨顺海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李民强向本院提出诉讼请求：确认位于上海市宝山区沪太路XXX号XXX室房屋归原告所有，并撤销对前述房屋的查封。事实和理由：2007年9月24日，原告向第三人东方国贸公司购买位于上海市宝山区沪太路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并支付了首付，同年10月13日，双方在上海市宝山区房地产交易中心办理了预告登记，原告并于2008年1月16日将余款付清。由于系争房屋为商铺，购买后均统一委托第三人东方国贸公司出租管理，原告仅收取租金。2015年11月2日，�上海市闸北区人民法院作出(2015)闸民二(商)初字第1586-1号民事裁定书，依法查封了包括系争房屋在内的共计67套房产，现该案件已进入执行阶段。虽然原告在2009年以后可以办理系争房屋的产权登记，但由于原告涉嫌刑事犯罪并被关押，无法办理相关手续。2016年原告出狱后，第一时间找到第三人东方国贸公司，但得知系争房屋已被查封无法办理过户登记，故诉至法院要求判如所请。烁煌公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告对系争房屋不享有产权，法院的查封行为正确，不应被撤销。东方国贸公司、大荣旅游公司、嘉年华房地产公司、伟利佳公司、朗悦物业管理公司、久系投资中心、东方国贸经营管理公司共同述称，不同意原告的诉讼请求，系争房屋自2009年1月20日可办理小产证起至2015年11月2日被法院查封之日止，原告虽于2012年4月28日被刑事拘留、2013年4月16日被判刑，但原告在人身自由受限制期间，仍可通过公证或委托方式办理系争房屋的过户登记；本案中，原告于服刑期间也曾委托其妻办理系争房屋的买卖和出租事宜，故原告在系争房屋被查封之前未及时办理过户登记存在明显过错，应当承担不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的《上海市商品房预售合同》、销售发票及付费凭证，第三人东方国贸公司以及第三人朗悦物业管理公司作为合同相对方均予以认可，且有刑事判决书审理查明部分予以佐证，本院对上述证据的真实性予以认定。经审理查明：2007年9月24日，原告与第三人东方国贸公司签订《上海市商品房预售合同》一份，�定原告向第三人东方国贸公司购买位于上海市宝山区沪太路XXX号XXX室房屋，规划用途为办公，建筑面积为93.17平方米，总房价为624,053元，原告于合同签订当天支付了首付款254,043元，同年10月13日，买卖双方办理了系争房屋的预告登记。2008年1月16日，原告通过贷款方式向第三人东方国贸公司支付房款312,000元。2009年1月20日，系争房屋取得了大产证，可以办理过户登记。同年9月2日，原告支付剩余房款58,000元，第三人东方国贸公司向原告开具销售不动产统一发票办证联。审理中，原告与第三人东方国贸公司确认，包括系争房屋在内的商铺曾由第三人东方国贸公司统一为购房人办理过户登记手续，因第三人东方国贸公司未能联系上原告，系争房屋目前仍登记在第三人东方国贸公司名下。上述商品房预售合同签订当日，原告李民强(甲方)与第三人朗悦物业管理公司(乙方)签订《委托经营合同》一份，约定甲方将系争房屋委托乙方经营管理，委托经营期限为五年，自2008年7月1日开始起算至2013年6月30日止。在委托经营期间，乙方应每年按该公寓办公房销售总价的8%给予回报，计4,160元/月，每月20日前以转账方式转款到甲方账户。此后第三人朗悦物业管理公司按约向原告支付租金。2011年6月15日，案外人骆永辉起诉李民强，要求归还借款1,050,000元，并向浙江省东阳市人民法院申请对本案系争房屋进行财产保全。2011年6月27日，上海市宝山区房地产交易中心根据浙江省东阳市人民法院出具的民事裁定书对系争房屋办理了预查封手续，查封期限自2011年6月27日至2013年6月26日止。2012年4月28日，原告被浙江省东阳市公安局刑事拘留，同年6月8日依法变更强制措施为取保候审。2013年4月16日，原告被浙江省东阳市人民法院�处有期徒刑4年，并于2016年5月9日刑满释放。2013年7月1日，原告在服刑期间书面委托其妻朱珊珊全权办理系争房屋的变卖及任何手续。2013年8月26日，朱珊珊代原告(甲方)与第三人东方国贸公司(乙方)签订《委托经营合同》一份，约定甲方将系争房屋委托乙方经营管理，委托经营期限为十年，自2013年7月1日起算至2023年6月30日止。双方确认：前五年每年按该公寓办公房销售总价的8%给予回报，计4,160元/月，后五年按该公寓办公房销售总价的9%给予回报，计4,680元/月，每月20日前以转账方式转款到甲方账户。再查，(2015)闸民二(商)初字第1586号烁煌公司诉东方国贸公司等企业借贷纠纷一案，本院受理后，应烁煌公司的保全申请，出具(2015)闸民二(商)初字第1586-1号民事裁定书，并于2015年11月2日轮候查封了包括东方国贸公司名下系争房屋在内的多套房屋。目前该案已进入执行程序，执行案号(2017)沪0106执1111号。2017年6月，原告向本院提起案外人执行异议，本院于2017年7月3日作出(2017)沪0106执异146号执行裁定，驳回原告的执行异议。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当依法进行登记，未经登记，不发生物权变动的效力。本案中，根据不动产登记簿的记载，系争房屋目前仍然登记在第三人东方国贸公司名下，故原告主张对系争房屋享有所有权，本院不予支持。至于原告对系争房屋是否享有能够排除强制执行的权利。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前�签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人东方国贸公司签订的《上海市商品房预售合同》合法有效、且在法院查封之前，原告支付了全部的房款，其收取租金的行为也表明了自己合法占有了该不动产并进行了收益。但应当看到，原告未能办理过户登记不能排除其自身原因。自2009年1月20日起，系争房屋即可办理过户登记手续，但是原告一直未申请产权登记。2009年9月2日，第三人东方国贸公司在原告付清全部购房款后向其开具了用于办理产证的发票，但在统一办理过户登记时未能联系上原告；审理中，原告自认在2009年至2011年期间，因出国频繁无时间办理过户登记；又因与案外人骆家辉之间存在借贷纠纷等，一直犹豫是否要办理过户登记；此后原告虽有一段时间人身自由受限制，但仍于2013年7月委托其妻朱珊珊办理系争房屋的变卖及出租等事宜，故原告在本院查封前对系争房屋可办理过户登记的事实是明知的，但原告因自身原因一直怠于行使该项权利。现原告以未收到第三人东方国贸公司发出的可办理过户登记的通知为由主张对系争房屋何时可办理过户登记不知情，并对未办理过户登记不存在任何过错，本院不予支持。综上所述，虽然原告对登记在第三人东方国贸公司名下的系争房屋提出执行异议，但其提供的证据不足以证明其对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李民强的全部诉讼请求。案件受理费30,800元，由原告李民强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 翔审 判 员  唐星芝人民陪审员  何 俊二〇一七年十一月二十八日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。