湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第440号
上诉人（原审�告）永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄衍政，系该公司董事长。
委托代理人顾曦，湖南锐和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋满娥。
委托代理人扈彩霞，湖南九子龙律师事务所律师。
委托代理人陈朝飞，系被上诉人蒋满娥丈夫。
上诉人永州港隆房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第969号民事判决，于2014年6月23日向原审人民法院提交上诉状提起上诉。原审人民法院于2015年9月9日将本案全部案卷材料移交本院，本院同日受理后，依法组成合议庭于2015年9月29日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。上诉人永州港隆房地产开发有限公司的委托代理人顾曦，被上诉人蒋满娥的委托代理人扈彩霞、陈朝飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年11月21日，原告蒋满娥�为乙方，被告永州港隆房地产开发有限公司作为甲方，双方签订商品房买卖合同一份，约定永州港隆房地产开发有限公司将永州市零陵区芝山路1号7层20号房出售给蒋满娥。该商品房面积52.06平方米，单价为3642.73元／平方米，总房价款为189，641元。双方商定按银行按揭方式付款，首付购房款为总价款的31％，即人民币59，641元，余款13万元（占总价款的69％）通过银行按揭方式由银行直接付给永州港隆房地产开发有限公司。蒋满娥将所购房的房产证、土地使用权证作该按揭贷款抵押担保（该按揭贷款期最长为五年）。合同第五条第2项约定：余款计人民币13万元（取整数）申请银行按揭，买受方须在签定本合同3日内向出卖方提交办理银行的有关资料和交纳相关费用，出卖方不再做任何通知，因买受方个人原因办不成按揭的客户，买受方按一次性付款方式交付购房款余款�因出卖方原因或者银行原因造成办不成按揭的，原购房款无息退还买受方；合同第十二条约定：本合同所标价为综合价，其中2300元／平方米是永州港隆房地产开发有限公司出让毛坯房的团购价，其余1342.73元／平方米为购房户作为和峰尚合作经营宾馆的费用。合同签订后，蒋满娥向永州港隆房地产开发有限公司交付了首期房款59，641元，并办理了银行按揭手续，原告并向银行还款。2013年6月5日被告永州港隆房地产开发有限公司为原告办理了房屋产权证。尔后原告得知峰尚公司因经营不善法人代表下落不明，被告永州港隆房地产开发有限公司转让他人，原告故诉之法院要求依法判处。
原判认为：原告与被告永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，符合法律规定，该合同依法成立并有效。合同第十二条约定原告与峰尚公司签订合同，但原告没有与峰尚公司签订合同，被告依合同第十二条收取原告69，902元，原告要求退还，该院予以支持。被告辩称代收原告69，902元，已用于峰尚公司的装修，因原告没有与峰尚公司签订合同，故对被告辩称其不是本案适格主体，请求驳回原告诉讼请求的辩称理由，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：限被告永州港隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内返还原告蒋满娥购房款69，902元。案件受理费1548元，由被告永州港隆房地产开发有限公司承担。
宣判后，原审被告永州港隆房地产开发有限公司不服，其上诉称：一、被上诉人蒋满娥在与上诉人永州港隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时对与永州市新领域策划发展有限公司签订《峰尚都市公寓租赁经营合同》是知悉的；合同签订后，新领域公司已履�装修、经营管理的主要义务，因此原审认定被上诉人没有与峰尚公司签订合同的事实是错误的。二、被上诉人蒋满娥对新领域公司装修房屋的事实是认可的，上诉人只是代收该费用且已将所代收的费用转付给新领域公司，原审认定上诉人代收的69，902元房屋装修费用为被上诉人的购房款属认定事实错误。三、上诉人虽未提供被上诉人与新领域公司的书面合同，但新领域公司已履行主要义务、被上诉人已接受，该合同已成立，原审以未签订书面租赁经营合同为由认定不存在租赁合作关系属于适用法律错误。据此，上诉人永州港隆房地产开发有限公司请求依法撤销原审判决，并改判驳回被上诉人蒋满娥的诉讼请求。
被上诉人答辩称：根据上诉人与被上诉签订的《商品房买卖合同》第十二条之约定：其余1342.73元／m2为购房户作为和峰尚合作经营宾馆的费用。仅以此约定�被上诉人无从获知该合同的另一方主体、无从获知该合同的性质、更无从获知该合同的主要义务。因此，上诉人单方将其界定为被上诉人与新领域公司之间的租赁经营合同，无相应法律和事实依据。2、新领域公司并未履行合同的主要义务；被上诉人对主要合同义务的履行有异议。涉案房屋也只是未完成装修的状态，其并未处于由新领域公司进行管理和经营的状态。同时，在合同的履行过程中，被上诉人向法院提起诉讼，恰恰就证明被上诉人对此有异议，没有接受合同的履行。上诉人无法提供确切证据证明，其转付给新领域公司的款项中有69，902元是作为被上诉人与新领域公司之间合作经营宾馆这一专门用途，被上诉人并未与任何第三方签订关于该笔费用的其它合同，那么应当由上诉人予以返还。
二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。
本案二审查明的事�与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：一、上诉人永州港隆房地产开发有限公司与被上诉人蒋满娥在签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，2300元／平方米为毛坯房团购价，其余1342.73元／平方米系购房户作为与峰尚公司合作经营宾馆的费用。据此可认定，本案争议的1342.73元／平方米是作为合作费用之用途由被上诉人蒋满娥支付给上诉人永州港隆房地产开发有限公司，但对该款项的收取、使用及收益等，《商品房买卖合同》未予明确。上诉人、被上诉人与峰尚合作方（或新领域公司）亦未签订有关代收合作费用、经营宾馆之类的协议，在《商品房买卖合同》签订后，被上诉人蒋满娥与峰尚合作方未签订合作合同，被上诉人亦未实现合作经营宾馆之目的，故上诉人永州港隆房地产开发有限公司收取的合作经营费用应予返还给被上诉人蒋满娥。二、对上诉人永州港隆房地产开发有限公司提出被上诉人虽未与新领域公司签订书面合同，但新领域公司已履行主要义务且被上诉人已接受，该合同关系已成立的上诉理由，根据《商品房买卖合同》，合作经营宾馆的当事人为被上诉人与峰尚公司，而上诉人作为房屋出卖方或第三人显然不是合同当事人，在峰尚公司未授权、上诉人未提供充分、有效证据证实房屋装修及合作之事实情形下，无权对峰尚公司是否实际履行合作经营宾馆事宜提出抗辩意见。故本院对上诉人永州港隆房地产开发有限公司主张的被上诉人蒋满娥与新领域公司已成立合同关系的上诉理由不予采信。因此，本院对上诉人永州港隆房地产开发有限公司提出原审以未签订书面租赁经营合同为由认定不存在租赁合作关系判由上诉人返还购房款69，902元属认定事实及适用法律错误的上诉理由不�支持。综上，原审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1548元，由上诉人永州港隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一五年十月十二日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本�实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。