江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终24号
上诉人（原审被告）泰州市开发区百饰得物业管理有限公司，住所地江苏省泰州市塘湾振兴西路南侧。
法定代表人薛学勇，总经理。
委托代理人陆星（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。
被上诉人吴建忠。
被上诉人范雪娥。
被上诉人周益。
被上诉人范红娥。
以上四被上诉人共同委托代理人戈红（特别授权），北京市高朋（泰州）律师事务所律师。
以上四被上诉人共同委托代理人周美春（特别授权），北京市高朋（泰州）律师事务所律师。
第三人江苏泰州农村商业银行股份有限公司塘湾支行，住所地江苏省泰州市塘湾镇太白路131号。
负责人张年军。
委托代理人丁永刚（一般代理），该单位客户经理。
上诉人泰州市开发区百饰得物业管理有限公司（以下简称百饰得公司）因与被上诉人吴建忠、范雪娥、周益、范红娥、原审第三人江苏泰州农村商业银行股份有限公司塘湾支行（以下简称塘湾支行）委托合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2015）泰开商初字第00304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴建忠、范雪娥、周益、范红娥一审共同诉称：2014年4月8日，吴建忠、范雪娥与百饰得公司签订《业主委托经营管理合同》（以下简称委托合同），合同约定，吴建忠、范雪娥、周益、范红娥将其所有的位于泰州百饰得装饰城内的3#118商铺委托百饰得公司代理租赁、经营管理，委托期限从2014年3月31日至2015年3月30日，委托租金为实际收取租金的20%。百饰得公司将案涉商铺租赁给第三人塘湾支行。现委托期限届满，百饰得公司与塘湾支行未将商铺交还给吴建忠、范雪娥、周益、范红娥，故诉至法院，请求判令：1、百饰得公司返还不当得利14370元；2、百饰得公司立即返还案涉房屋并支付房屋使用费17750.7元（从无权占有之日起至实际搬离之日止），并判令塘湾支行立即从案涉房屋搬离。
百饰得公司一审辩称：吴建忠、范雪娥、周益、范红娥与百饰得公司的委托合同约定的代理期限虽然是一年，但是该委托合同第七条第八款约定合同期限届满，如不需要委托代理，应在期满前三个月以书面形式通知百饰得公司并获得百饰得公司的认可，如不能达成继续委托协议，百饰得公司可将商铺交还吴建忠等，吴建忠等不得以任何理由向百饰得公司以及商铺承租人索要经济补偿等，吴建忠等并无证据证明其发出书面通知，故吴建忠等无权要求返还房屋。吴建忠等要求返还不当得利无事实和法律依据，委托合同明确约定了租金价格及服务费用给付方式。2014年年度百饰得公司整个市场的年度租金价格为306元／平方米，吴建忠等房屋的面积为75.59平方米。吴建忠等主张的占有使用费计算有误，且后续费用尚未到支付的时间，请求驳回吴建忠、范雪娥、周益、范红娥的诉讼请求。
塘湾支行一审未到庭亦未提交书面材料。
一审法院经审理查明：吴建忠、范雪娥、周益、范红娥为百饰得建材装饰城3幢118室房屋的按份共有人，其中吴建忠占25%，范雪娥占25%，周益占25%，范红娥占25%，该房屋建筑面积75.59㎡。2014年4月8日吴建忠、范雪娥（甲方）与百饰得公司（乙方）签订委托合同，由甲方将其所购的位于泰州百饰得装饰城的商铺委托乙方代理租赁、经营管理等相关事宜。合同约定：本合同项下委托代理租赁的商铺为泰州百饰得装饰城内3#118，面积为75.59平方米；甲方委托乙方代理期限为壹年，从2014年3月31日起至2015年3月30日止；甲方在委托代理期限内，自愿将本合同项下的商铺全权委托给乙方进行代理租赁、经营管理等；甲方委托乙方代理期限内的租金价格根据乙方市场每年度统一制定的价格执行；甲方须向乙方交纳年实际收取租金的20%作为市场运营管理、广告投放等服务费用，此项费用在乙方每年返还甲方的租金时一次性扣除；甲方同意乙方与该商铺承租人签订物业管理合同时约定收取物业管理费、广告宣传费；本合同期限届满，甲方不需要委托代理的，应在代理租赁期满前三个月以书面形式通知乙方，并获乙方认可；如甲方仍需委托乙方代理的，由双方根据市场实际情况另行协商确定并重新签订委托经营管理合同；若不能达成继续委托协议的，乙方可将商铺交还甲方，甲方不得以任何理由向乙方、商铺承租人索要经济补偿等。委托合同签订后，百饰得公司已支付吴建忠、范雪娥、周益、范红娥租金17000元。
2013年2月左右，百饰得公司（甲方）与塘湾支行（乙方）签订租赁合同，约定乙方向甲方租赁泰州百饰得装饰城内经营摊位：3栋118号，面积110㎡，租赁期限自2013年2月15日至2018年2月14日；租赁费、市场培育推广费合计人民币贰拾伍万元；付款方式为每年2月10日前付伍万元正。75.59平方米的案涉房屋包含在该租赁合同中110平方米的3栋118号之内。
一审法院认为，吴建忠、范雪娥、周益、范红娥与百饰得公司之间所签订委托合同合法有效，对吴建忠、范雪娥、周益、范红娥、百饰得公司均具有约束力。合同双方的当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。关于吴建忠、范雪娥、周益、范红娥房屋的年租金数额，百饰得公司与塘湾支行签订的租赁合同中约定五年的租赁费、市场培育推广费合计25万元。百饰得公司辩称市场培育推广费类似于广告费，并主张其为塘湾支行设立立面广告，定价为16000元／年。对该笔费用，百饰得公司未能提供正规发票予以证明，且百饰得公司在庭审中亦陈述虽然其与其他四名案外承租人租赁合同中也规定有租赁费、市场培育费金额，但是其并没有为该四名案外承租人设立广告牌。故对百饰得公司的辩解不予采信，并认定百饰得公司向塘湾支行收取租金50000元／年。根据委托合同，吴建忠、范雪娥、周益、范红娥须向百饰得公司缴纳年实际收取租金的20%作为市场运营管理、广告投放等服务费，该费用在百饰得公司向吴建忠、范雪娥、周益、范红娥每年返还租金时一次性扣除，故百饰得公司应向吴建忠、范雪娥、周益、范红娥支付案涉房屋的年租金为50000元×80%×（75.59㎡／110㎡）=27487.27元。因百饰得公司已给付吴建忠、范雪娥、周益、范红娥租金17000元，故百饰得公司还须给付吴建忠、范雪娥、周益、范红娥租金10487.27元。当事人对合同效力可以约定附期限，附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案吴建忠、范雪娥、周益、范红娥、百饰得公司约定委托合同代理期限至2015年3月30日止。后双方未按合同约定再继续履行合同，故本案委托合同于2015年3月30日到期。委托合同到期后，百饰得公司继续将案涉房屋租赁给塘湾支行使用并利用该案涉房屋收取塘湾支行租金，其对案涉房屋的占有属无权占有。吴建忠、范雪娥、周益、范红娥现要求百饰得公司返还案涉房屋并支付案涉房屋占有使用费（参照委托合同约定计算）予以支持，并确认占有使用费计算期间从2015年3月31日起计算至实际让房之日止。本案中百饰得公司应当将案涉房屋返还给吴建忠、范雪娥、周益、范红娥，鉴于案涉房屋现由塘湾支行实际使用，塘湾支行对案涉房屋的占有亦系无权占有，吴建忠、范雪娥、周益、范红娥现要求塘湾支行搬离，对其诉讼请求，亦予以支持。关于塘湾支行的让房期，一审法院结合案涉房屋实际使用情况酌定为三十天。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：一、百饰得公司于本判决生效之日起十五日内支付吴建忠、范雪娥、周益、范红娥租金10487.27元及房屋占有使用费（房屋占有使用费从2015年3月31日起至实际让房之日止，按年租金27487.27元的标准计算）；二、百饰得公司于判决生效之日起三十日内将泰州市百饰得建材装饰城3幢118室返还吴建忠、范雪娥、周益、范红娥；三、塘湾支行于判决生效之日起三十日内搬离泰州市百饰得建材装饰城3幢118室；四、驳回吴建忠、范雪娥、周益、范红娥的其他诉讼请求。如果百饰得公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，减半收取302元，由吴建忠、范雪娥、周益、范红娥负担35元，百饰得公司负担267元（百饰得公司应负担的部分，吴建忠、范雪娥、周益、范红娥已垫付，百饰得公司在判决生效后十日内一并给付吴建忠、范雪娥、周益、范红娥）。
百饰得公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院计算涉案房屋年租金的方法错误。我公司与塘湾支行签订的租赁合同上总面积为110.94平方米，其中四被上诉人所有的房屋仅占75.59平方米，因此一审法院按照5万元＊80%＊（75.59／110）=27487.27元显然错误。我公司与塘湾支行签订的租赁合同中包括了立面广告牌的费用16000元，因此在计算总租金时应先将16000元费用从5万元费用中扣除。同时双方委托合同中约定了开具租赁费发票税金我公司有权直接从给付款项中扣除，现一审法院未扣除税金错误。2、四被上诉人在未解除不定期租赁合同的情况下，无权要求我公司返还房屋。依据委托合同的约定，合同期届满，四被上诉人如不需继续委托的，应在代理租赁期届满前三个月以书面形式通知我公司，现合同期届满前，四被上诉人未书面通知我公司，依据合同法第二百三十六条规定，租赁期届满，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。请求撤销原判，改判我公司给付四被上诉人6166元（从5万元总费用中扣减1.6万元广告费用，租金按照23166元每年计算，扣除我公司已支付的1.7万元）。
被上诉人吴建忠、范雪娥、周益、范红娥答辩称：1、关于房屋租金。（1）一审法院计算房屋租金的方法正确。我们四人所有的房屋面积75.59平方米，占百饰得公司与塘湾支行签订的租赁合同面积的约69%（75.59／110），20%的市场管理费、广告推广费等，总租金5万元，一审法院按照5万元＊80%＊（75.59／110）=27487.27元正确。事实上我方所有的房屋价值更大，应该分取更多的租金，出于对一审判决的尊重，我方认可上述计算方法。（2）关于立面广告费。百饰得公司一审中未提供立面广告费包含在租金中的证明材料，也未提供相应的票据予以证明，所谓的立面广告费是子虚乌有，是百饰得公司为了非法占有我方的租金而捏造的事实。即使有百饰得公司所称的广告费，也不应当从我方的租金中扣除，我方与百饰得公司签订的委托合同第四条第4款约定，广告宣传费由百饰得公司与房屋承租人在物业合同中约定。（3）关于税金。百饰得公司在一审中未就税金问题提出抗辩，也未提供缴纳税金的凭证，另百饰得公司与塘湾支行签订的租赁合同第八条免责条款中约定：在承租期内如有塘湾支行需开租赁费发票，税费均由塘湾支行自行承担，与百饰得公司无关，故百饰得公司要求税金在租金中扣除没有事实及法律依据。2、一审法院认定我方与百饰得公司的委托合同为定期合同正确，百饰得公司认为合同期限为不定期错误。双方之间的委托合同期限为一年，已于2015年3月30日到期，其中第七条第4款中关于合同履行期限届满后我方无需委托的，需提前三个月以书面形式通知百饰得公司的条款应无效，对我方不发生法律效力，因合同是百饰得公司提供的格式条款，该条款免除、加重我方责任，排除我方主要权利。我方在合同到期后要求百饰得公司返还房屋被拒，后我方于2015年4月27日向一审法院提起诉讼，从合同到期至今，百饰得公司及塘湾支行无正当理由占有我方所有的房屋与未支付费用，百饰得公司认为租赁合同到期后为不定期租赁合同没有事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人塘湾支行述称：我方没有意见，具体细节我方到时再沟通，不参与他们的官司。他们同意租我方就继续租，不同意的话，给我方合适时间让我方搬走。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理，原审查明的事实正确，本院予以确认。
本院另查明，吴建忠、范雪娥与百饰得公司在委托合同的第七条第六款中约定，商铺被委托代理期限内，因商铺出租发生的租金税收及其他依法应由吴建忠、范雪娥交纳的费用由吴建忠、范雪娥全部承担。百饰得公司与塘湾支行在摊位租赁合同第九条中约定，在承租期内如塘湾支行需开租赁费发票，税费均由塘湾支行自行承担，与百饰得公司无关。
本院还查明，吴建忠、范雪娥、周益、范红娥与百饰得公司及塘湾支行委托合同纠纷一案，吴建忠、范雪娥、周益、范红娥曾于2015年4月27日向一审法院提起诉讼，因民事诉状上周益、范红娥的签名是吴建忠代签，而被一审法院裁定驳回起诉。
本案二审中的争议焦点是：一、百饰得公司与塘湾支行签订的租赁合同的总面积是110.94平方米还是110平方米；二、百饰得公司从塘湾支行收取的5万元租金中是否包含1.6万元立面广告牌费用；三、开具租赁费发票的税金是否应当由被上诉人承担，百饰得公司有无权从租金中扣除相关租金税金；四、本案委托合同到期前，被上诉人未按约提前三个月通知百饰得公司，被上诉人要求百饰得公司返还房屋有无事实和法律依据。
关于争议焦点一即百饰得公司与塘湾支行签订的租赁合同的总面积是110.94平方米还是110平方米的问题。百饰得公司认为塘湾支行租赁的摊位包括被上诉人出租房屋在内的两套房屋，被上诉人的房屋面积是75.59平方米，另一套面积是35.35平方米，故塘湾支行租赁的房屋面积为110.94平方米。本院认为，百饰得公司与塘湾支行签订的泰州百饰得装饰城摊位租赁合同第一条明确约定租赁摊位的面积为110平方米，尽管百饰得公司认为出租房屋的面积实际为110.94平方米，但未能提供充分的证据加以证明，故应当认定塘湾支行租赁的总面积为110平方米，一审法院依据110平方米计算租金并无不当。
关于争议焦点二即百饰得公司从塘湾支行收取的5万元租金中是否包含1.6万元立面广告牌费用的问题。上诉人百饰得公司认为，其与塘湾支行谈好了，向塘湾支行收取的5万元中包括1.6万元立面广告牌费用；而被上诉人认为，百饰得公司并无证据证明其主张，即使存在广告牌费用，也不应从租金中扣除。本院认为，因被上诉人与百饰得公司在委托合同中约定被上诉人须向百饰得公司交纳年实际收取租金的20%作为市场运营管理、广告投放等服务费，一审判决已经在租金中予以了扣除。现百饰得公司要求再扣除1.6万元的广告牌费用，因无合同约定，且百饰得公司也未提供相应的证据加以证明，故对百饰得公司的此节上诉请求本院不予支持。
关于争议焦点三即开具租赁费发票的税金是否应当由被上诉人承担，百饰得公司有无权从租金中扣除相关租金税金的问题。上诉人百饰得公司认为，按照双方合同第七条约定开具租赁费发票的税金，我公司有权直接从给付款项中扣除；被上诉人认为，根据百饰得公司与塘湾支行签订的租赁合同，如塘湾支行需开租赁发票，税费由塘湾支行自行承担，与百饰得公司无关，故税金应当由塘湾支行承担。本院认为，双方当事人在合同中约定商铺租金税收由吴建忠、范雪娥承担，但合同中并未约定相关开具租赁费发票的税金由吴建忠、范雪娥承担。且百饰得公司与塘湾支行在租赁合同中约定了如塘湾支行需开租赁费发票，税费由塘湾支行自行承担，与百饰得公司无关。综合上述事实，应当认定本案商铺所涉开具租赁费发票的税金不应当由被上诉人承担，百饰得公司无权从应当支付给被上诉人的租金中扣除。
关于争议焦点四即本案委托合同到期前，被上诉人未按约提前三个月通知百饰得公司，被上诉人要求百饰得公司返还房屋有无事实和法律依据。上诉人百饰得公司认为，根据双方签订的委托合同，被上诉人应当在租赁期满前三个月通知我公司，现被上诉人未书面通知，租赁期满后被上诉人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被上诉人无权要求我公司返还房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，所涉房屋租赁期限至2015年3月30日届满，吴建忠、范雪娥、周益、范红娥于2015年4月即向一审法院提起诉讼，向百饰得公司主张权利，并非百饰公司所称租赁期限到期后，被上诉人未提出异议。且即使原租赁合同继续有效，但视为不定期，被上诉人可以随时解除合同，要求百饰得公司返还房屋，故百饰得公司认为被上诉人无权要求返还房屋的理由不能成立。
综上所述，上诉人百饰得公司的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费604元，由上诉人百饰得公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞爱宏
代理审判员 周红梅
代理审判员 陈霄燕
二〇一六年三月十六日
书 记 员 黄鹏程