广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5004号
上诉人（原审被告）：陈莹莹。
委托代理人：屈文静，广东万诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周正佳。
委托代理人：王楚风，广东星辰律师事务所律师。
上诉人陈莹莹因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年5月24日周正佳与陈莹莹在美联物业代理（深圳）有限公司的居间下签订一份《房屋转让合同书》，约定周正佳向陈莹莹购买深圳市福田区福荣路X栋X层X单位，转让成交价为780万元；周正佳在签订本合同当天向陈莹莹支付定金6万元，在签订合同后1日内再向陈莹莹支付定金60万元，定金交由双方所约定的第三方监管；周正佳需于2015年6月18日前将首期款168万元支付至双方指定的监管机构的监管账号，其余款项由周正佳按揭付款；双方均清楚该物业尚处于查封状态，陈莹莹保证于2015年6月15日前解除查封，如任何一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金，并继续履行合同；如违约方逾期履行义务超过5个工作日，另一方可解除合同，并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任，或双倍返还/没收定金。签订合同后，周正佳于当日付给陈莹莹定金6万元，双方并在当日与中介方美联物业代理（深圳）有限公司签订《资金托管协议》，约定周正佳将定金60万元交给中介方托管。次日，周正佳向中介方支付了定金60万元。此后陈莹莹未能按合同约定的期限，解除涉案房屋的查封，至一审庭审之日，涉案房屋仍处于查封状态。周正佳已从中介方美联物业代理（深圳）有限公司取回定金60万元，另有6万元定金仍留存在陈莹莹处。另查，陈莹莹于2015年9月28日收到了周正佳的起诉状。
周正佳诉讼请求：1、陈莹莹给付违约金1560000元及逾期利息；2、陈莹莹承担本案诉讼费用。诉讼中，周正佳增加诉讼请求：解除周正佳与陈莹莹签订的《房屋转让合同书》，陈莹莹退还周正佳定金6万元。
原审法院认为：周正佳与陈莹莹签订的《房屋转让合同书》内容合法有效，周正佳已按合同约定支付了定金66万元，陈莹莹未能按照合同约定在2015年6月15日前解除涉案房产的查封，并且逾期履行该义务超过了5个工作日，达到了合同约定的解除合同的条件。周正佳的起诉状已包含了解除合同的意思表示，故双方的《房屋转让合同书》已于陈莹莹收到周正佳起诉状之日2015年9月28日解除。周正佳诉请陈莹莹退还定金6万元及承担按转让成交价20%计算的违约金156万元，符合合同约定，原审法院予以支持。周正佳诉请要求逾期利息，没有依据，并且156万元的违约金足以弥补周正佳的定金利息损失。合同的违约责任不以过错为前提，陈莹莹辩称其在履行合同中没有过错，所以不承担违约责任，没有法律依据，原审法院不予采信。按照转让价20%计算的违约金是双方的合同约定，并且在当前深圳房地产行情飙涨的情况下，并不会高于周正佳的损失，陈莹莹请求调低该违约金，依据不足，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、周正佳与陈莹莹于2015年5月24日签订的《房屋转让合同书》已于2015年9月28日解除；二、陈莹莹应于判决发生法律效力之日起十日内向周正佳返还定金6万元；三、陈莹莹应于判决发生法律效力之日起十日内向周正佳支付违约金156万元；四、驳回周正佳其他诉讼请求。如陈莹莹未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19380元、保全费5000元（均已由周正佳预交），由陈莹莹负担。
陈莹莹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判陈莹莹向周正佳支付违约金66万元或将本案发回重审；2、周正佳承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实及适用法律不当，应予以纠正。一、涉案房产是因客观情况无法交易，双方当事人均不应对此承担责任。在出卖房产时，陈莹莹已告知周正佳涉案房产被法院查封的事实，周正佳对此已经知晓。而且，周正佳在购房时对房产的状况负有审查、核实义务。因此，涉案房产因未能解除查封而无法交易，不能归结于双方当事人，陈莹莹无需承担全部责任。二、在合同履行过程中，陈莹莹并不存在违约的故意。陈莹莹与周正佳签订房屋买卖合同时，陈莹莹与申请查封房产的债权人已就房产解封事宜达成和解，如和解协议正常履行，则涉案房产在履行期限届满前即可解除查封。但因该债权人未按和解协议履行，致使涉案房产未能解封。因此，人民法院应在查明上述事实的基础上，认定陈莹莹并不存在违约的故意。三、人民法院应结合本案情况，依法将违约金降低。根据合同法及相关司法解释的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金予以调整。在本案中，周正佳除定金利息损失外，并未产生其他实际损失。而且，周正佳明知涉案房产被查封仍要购买，对涉案房产最终无法交易存在一定过错，而陈莹莹并无违约的故意。因此，结合本案情况，应依法将违约金降低。一审法院以“合同的违约责任不以过错为前提”等为由，对违约金不予调整没有任何法律依据，故请贵院将违约金调整至66万元。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，故为维护陈莹莹的合法权益，望贵院依法支持陈莹莹的上诉请求。
周正佳口头答辩称：一、答辩人与被答辩人是在双方协商一致情况下签订房屋转让合同书，内容合法有效。答辩人已经按照合同约定支付定金66万元，对于在签订合同时被答辩人物业处于查封状态的问题，双方在合同中明确约定，被答辩人保证在2015年6月15日解除查封，如果被答辩人逾期超过五个工作日，答辩人有权解除合同并要求被答辩人支付20%的违约金或者双倍返还答辩人支付的定金。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，被答辩人在违约的情况下应当承担责任。承担违约责任不以过错为条件，对方说不承担违约故意不承担违约责任没有法律依据。二、被答辩人和答辩人签订合同的时候从来没有告知答辩人涉案房屋是为其他人的债务提供担保抵押查封，被答辩人告诉答辩人是因无法还清银行贷款。在查封的原因上被答辩人存在隐瞒和欺骗的情况，被答辩人还说在蓝湾半岛有两套房屋，卖出一套可以还清。合同签订后答辩人支付了定金并完成了义务，2015年6月18日，答辩人向被答辩人发出履约催告函，被答辩人不予理睬，还威胁如果答辩人起诉就不退还6万元，行为恶劣。三、2015年5月24日，双方在签订合同时涉案房屋X的房产每平米4.8万元每平方米，总价780万元，2015年6月15日是被答辩人保证在此日期前解封的日期，该房产是5.8万元每平方米，此后深圳的房价上涨，如今涉案房屋单价已经上涨到7万—8万，总价1200万元左右，被答辩人为了腾出名额在2015年7月27日将原有的万科房子转让给他人，至今还在租房居住，被答辩人拒不履行合同的行为已经损害了答辩人的利益，给答辩人的经济造成巨大损失，远远超出一审判决被答辩人应当承担按转让成交价20%的违约金156万元，一审查明事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据陈莹莹的上诉内容，本案的争议焦点为：1、涉案合同不能履行的违约方是谁；2、一审判决的违约金数额是否过高。
关于第一个争议焦点，本院认为，合同约定，陈莹莹应在6月15日前解封涉案房产的查封，陈莹莹在约定期限内没有完成约定的义务，且超过5个工作日，因此，一审判决陈莹莹承担违约责任正确，本院对此予以维持。
关于第二个争议焦点，本院认为，合同约定的违约金为交易金额的20%，为156万元，陈莹莹没有举证证明一审判决的金额过份高于周正佳的损失，因此，本院对此予以维持。
综上，陈莹莹的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由陈莹莹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月七日
书 记 员 陈艳华(兼)
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。