辽宁省本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民二初字第00585号
原告艾立贵，男，1971年11月出生，汉族，辽宁省凤城市人，职员。
委托代理人黄全福，辽宁振龙律师事务所律师。
委托代理人爱纯华，男，1944年2月出生，满族，辽宁省新民市人，退休职工。
被告张利，男，1971年10月出生，汉族，辽宁省本溪市人，司机。
委托代理人王凤琴（被告张利母亲）。
第三人李华梅，女，1960年2月出生，汉族，辽宁省宽甸县人，现羁押。
第三人孔秀芬，女，1970年6月出生，汉族，辽宁省本溪市人，现羁押。
原告艾立贵诉被告张利返还原物纠纷一案，本院于2012年9月18日作出（2011）平民一初字第00172号民事判决书，宣判后，被告不服，提起上诉。本溪市中级人民法院于2013年10月30日作出（2013）本民三终字第00039号民事裁定书，以原判认定事实不清，违反法定程序为由，将该案发回本院重新审理。本院受理后，依法追加李华梅和孔秀芬为本案第三人，并重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告艾立贵及其委托代理人黄全福、爱纯华，被告张利及其委托代理人王凤琴及第三人李华梅、孔秀芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月20日，我与李华梅签订租房协议，将我所有的坐落于本溪市平山区的房屋出租给李华梅，租金每月800元，租期一年。2010年7月1日，我将房屋交付李华梅使用。此后李华梅隐瞒了事实真相，以房主身份将房屋卖给被告张利。被告张利未尽审查义务，以低于市场价购买了此房并进行装修，在装修过程中，将房屋的墙面和地面损坏。后被告发现李华梅的欺骗行为并告诉我，双方向公安机关报案，经公安机关侦查，将李华梅以涉嫌诈骗罪刑事拘留，现已判刑。原告要求被告倒房，被告迟迟不肯倒出，故提起本案诉讼，要求：1、被告倒出坐落于本溪市平山区的房屋，返还原告；2、被告赔偿从2010年7月1日起至倒出之日止的租金损失（每月按800元计算）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我是在2010年4月从孔秀芬手中取得钥匙后入住本案争议房屋，当时房屋是毛坯房。同年5月，我开始装修，自此开始一直到李华梅、孔秀芬出事将近3个月的时间里，原告从来没有到我家说明该房屋的任何情况。2010年6月，孔秀芬将房屋进户单等手续交给我，我认为是原告将这些东西交给的孔秀芬，孔秀芬才能交给我。同年6月21日，李华梅、孔秀芬、原告与我一起到本钢房产处准备更名，当时因为房屋有一些问题，李华梅让我再等一等，暂时办不了更名，期间我多次联系原告询问关于房屋的事宜，原告始终认可将房屋卖给我一事，所以我认为原告卖给我房屋是其真实意思，他卖给我房屋的事实真实存在，所以不同意倒出房屋。
第三人李华梅述称：我当时通过天元房地产中介公司购买原告的房子，原告也同意卖给我，并签订了房屋买卖合同，后来去改房票，原、被告都去了，但改房票那天原告说不卖了，要套房补，我就和原告说先租该房屋，原告同意了。买卖房屋时我向原告交了5万元定金，后来原告不卖了，他也将定金如数返还给我，其他记不清了。
第三人孔秀芬述称：当时我不清楚这个房子是租的，李华梅和我说这个房子是她和另外一个合伙人共有的，合伙人是谁我也不知道。第一次我给了李华梅10万元，李华梅说不够，第二次我又向张利要了10万元给了李华梅，之后李华梅将房屋的钥匙、进户单等手续给我了，我就交给张利了。
经审理查明：2010年6月17日，原告与第三人李华梅签订房屋买卖协议，主要内容为：“甲方：艾立贵乙方：李华梅丙方：天元房地产中介公司一、甲方自愿将座（坐）落在平山区双室双厅室的住房出售给乙方，房屋产权证号为56761面积104.06㎡，乙方对甲方要出售的住房做了充分了解，并自愿购买此房。二、甲乙双方协定的住房成交价为人民币肆拾万元整（￥400000元整）乙方先交付定金伍万元整（￥50000元整）余款付款时间为：双方到北地产权处公证时一次性付清。……腾房交接日期为：交完定金给乙方一把钥匙。五、丙方负责办理更名手续，手续费及各种税费由乙方全部承担支付。六、甲乙双方签定协议后30天内到产权单位办理过户手续，逾期不到者，视为违约。……十、需补充内容：甲乙双方首先到本钢办理房产认证，认证后20天左右到产权处办理交易公证时拿款一次性付清……。”后第三人李华梅向原告交付5万元定金，事后因无法办理房屋过户手续，原告又将该定金返还第三人李华梅。2010年6月20日，原告与第三人李华梅就上述房屋签订房屋出租协议书，约定原买房协议作废，订金返回。主要内容为：“甲方艾立贵乙方李华梅经甲、乙双方协商，甲方同意将座（坐）落在平山区房屋出租给乙方，并就有关事宜达成如下协议：一、出租期限2010年7月1日起至2011年7月1日止，每月租金800元，壹年纳租，……六、乙方应交纳定金200元……。租期壹年，如在壹年内双方办不了过户手续，房价出高者得。今收到租房费8000元，大写捌仟元整加1800元……。”原告得到李华梅给付的一年期租金9600元。
2010年2月26日，被告与第三人孔秀芬签订房屋买卖协议书，主要内容为：“第一条：甲方（孔秀芬）同意将坐落在本溪市平山的房屋（共计建筑面积105平方米），以成套价格人民币贰拾伍万伍千元整（255000元整）出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋愿意购买。第二条：付款方式1、乙方于2010年2月26日向甲方交付定金人民币拾万元整。2、乙方于2010年公证时前将向甲方支付购房余款拾叁万元整（在甲方办妥住宅所有过户手续并将新的《房产证》交给乙方的当天支付贰万伍千元整交给甲方）。……第三条：甲方应于2010年4月15日前将房产交付给乙方使用……。”2010年2月26日、2010年6月19日被告分两次将20万元（每次10万元）交给孔秀芬，孔秀芬将进户交费联系单、收款收据、进户验收单、增室通知书、房屋拆迁安置补偿协议的相关手续交付被告，被告对诉争房屋进行了装修。
上述事实，有原告与第三人李华梅签订的房屋买卖协议、房屋出租协议书、进户交费联系单、收款收据、进户验收单、增室通知书、房屋拆迁安置补偿协议，被告与第三人孔秀芬签订的房屋买卖协议书、李华梅在公安机关做的讯问笔录、孔秀芬在公安机关做的讯问笔录、（2012）本刑二初字第00002号刑事判决书及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：无处分权人将他人所有的财产转让给受让人，所有权人有权追回。诉争房屋为回迁房屋，原告所购买的拆迁房屋为私有产权，回迁后原告缴纳了房屋面积增加款，虽原告尚未办理诉争房屋所有权证书，但从原告购买房屋及增面积出资情况来看，原告实为诉争房屋的权属人，是该房屋的合法权利人。第三人李华梅与原告之间就诉争房屋形成的是租赁关系，其并未取得该房屋的处分权，李华梅仅能对该房屋进行占有、使用和收益，但不能处分该房屋，故其在没有得到原告追认的情况下将该房屋出售给第三人孔秀芬已构成无权处分。第三人孔秀芬又将该房屋出售给被告亦同理构成无权处分。对被告提出原告有卖房的意思表示，也知道第三人与被告之间有房屋买卖合同关系的问题，是否构成原告追认的问题，因权利人追认行为需以明示的方式作出，任何默示与不作为均不构成追认，故即使原告未对第三人出售房屋进行否定，也未质疑第三人与被告之间房屋买卖，都不构成原告对第三人处分房屋行为的追认。关于被告是否构成善意取得的问题。《物权法》第106条规定的善意取得成立要件有三个即1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告从第三人孔秀芬处购买本溪市平山区的房屋后未依法进行变更登记，故其不构成善意取得，其并未取得该房屋的相应权利。关于原、被告之间是否成立买卖合同关系问题。被告庭审中辩称原告将房屋相关手续及钥匙提供给第三人李华梅和孔秀芬，且提供了录音资料用以证明原告有出售房屋的意思表示，而其也一直都在购买争议房屋，故原、被告之间成立房屋买卖关系并不同意返还房屋，本院认为，原告有卖房的意思表示，但卖房价格为40万，被告买房的意思表示表明购房价格为25.5万元，尽管原告未对被告买房行为提出异议，但双方就房屋买卖的主要内容并未达成合意，双方间的买卖合同并未成立。被告要求原告继续履行卖房义务，无法律和事实依据，对其上述辩解，不予采纳。关于原告要求被告赔偿租金损失一节，鉴于本案具体情节，本院认为原告该项主张没有依据，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张利于本判决生效之日起十日内将原告艾立贵所有的坐落于平山区的房屋倒出交还原告；
二、驳回原告艾立贵的其它诉讼请求。
案件受理费一百元（原告已预交），由被告张利承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 白德强
审 判 员 周 芳
人民陪审员 赵 虹
二〇一四年十月八日
书 记 员 王 晨
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
告知执行事项：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。