河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2936号
原告李XX，男，汉族，现住秦皇岛市海港区。
被告秦皇岛市XX房地产开发集团有限公司（原名秦皇岛市XX房地产开发有限公司），住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人刘XX，董事长。
委托代理人赵X，河北XX律师事务所律师。
原告李XX与被告秦皇岛市XX房地产开发集团有限公司（以下简称XX公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李XX、被告XX公司的委托代理人赵月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX诉称，2009年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的XX房屋，房屋面积为54.24平方米，约定被告向原告交付该房的截止日期为2012年3月31日。原告按照被告的要求及时交清了实际购房款人民币372846元。2012年10月17日，原告领取了房屋的钥匙。原告认为被告违约逾期交房共200天（2012年4月1日至2012年10月17日）。
该合同第九条第二款，是一种重复使用预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7），对于合同当事人以约定的违约金低于造成的实际损失，应以违约造成的损失确定违约数额，被告应当支付给原告延期交房违约金人民币10411元（以年租金19000元计算）。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”现在因为被告的原因，导致原告不能办理该房屋相关权证，被告逾期410天办理权属证书（自2012年6月31日－2013年10月15日），原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7）第十八条规定，被告应当承担没有及时协助原告办理该房屋所有权证的违约责任，支付被告违约金12428元。
综上，被告的违约行为，给原告造成多方面损失，应当承担违约责任，要求：1、要求被告承担逾期200天交房的违约金人民币10411元；2、要求被告承担原告未能及时办理房屋所有权证的违约责任，支付违约金12428元；3、被告承担案件受理费。
被告XX公司辩称，1、被告认同与原告签订的商品房买卖合同，合同真实有效，是双方真实意思表示；2、认可逾期交房事实，实际交房时间为2012年10月17日，但对于原告要求的实际损失不认可，双方签订的商品房买卖合同中，明确约定逾期交房违约金计算方式为银行同期活期存款利息，故被告认为应严格按照合同约定计算逾期交房违约金；3、合同中约定对于逾期办理房屋权属证书的，由双方协商解决，现被告认为因逾期办理房产证书，原告没有产生实际损失，故对于该项诉请不予认可，是否可以办证需要回去与房地产公司了解后再说。
经审理查明，2009年11月29日，原告李XX与被告XX公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于秦皇岛市海港区XX号房屋，建筑面积为54.24平方米，总价款为372846元；被告应于2012年3月31日前将经验收合格的房屋交付原告，如未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金；被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决，合同未约定违约金的数额及违约金的计算方法。合同签订后，原告向被告支付了购房款及配套费用等，被告未按约定日期将房屋交付原告使用。2012年10月17日，被告将房屋交付原告。原告所购房屋尚不能办理《房屋所有权证》。
本院在审理XX逾期交房纠纷案件中，其中六件案件曾依据原告的申请对其所购买的房屋如在2012年4月1日至2012年10月31日期间出租的租金委托进行价格评估，秦皇岛市海港区物价局价格认证中心价格评估结论为：XX号，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元；XXX号，建筑面积273.33平方米，房屋租金为17500元；XX号，建筑面积95.64平方米，房屋租金为12000元；XX号，建筑面积69.29平方米，房屋租金为9000元；世XX号，建筑面积56.47平方米，房屋租金为8400元；XX号房屋，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元。经对比，房屋租金价格远高于按同期活期银行存款利率计算的违约金。
庭审中，原告主张：逾期交房违约金按同地段同户型房屋的租金标准作为计算损失的依据，逾期办证违约金按银行同期贷款利率计息。被告主张：根据相关司法解释，只有在商品房买卖合同中，没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方式，才会参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定，原、被告签订的合同中已明确约定违约金计算方法，不应参照租金标准计算违约金。关于逾期办证违约金，应当按照合同约定计算。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，原告李XX与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，被告未按合同约定向原告交付经验收合格的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低，要求进行调整。原告购买房屋的主要目的之一是为了使用，被告未能按期交付房屋，造成原告不能使用房屋，给原告造成的损失相当于原告在同地段租用同面积的房屋的租金损失，由于该房屋在逾期交付期间的租金，远高于双方在合同中约定的违约金，应当予以调整，被告应按同地段、同面积、同类房屋的租金支付逾期交房违约金，参考其他案件同地段、同类房屋租金价格的评估结论，本院酌定被告给付原告2012年4月1日起至2012年10月17日止的逾期交房违约金5600元；被告将房屋交付原告后360日内，未能将相关资料报产权登记机关备案，致使原告不能在约定期限内取得《房屋所有权证》，被告应当承担违约责任。原、被告签订的合同虽约定“双方同意协商解决”，但双方未达成一致意见，原告要求被告承担违约责任并无不当。原、被告未在合同中约定违约责任及违约金的计算方法，被告应按相关规定承担违约责任，即被告按已付房款的总额372846元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，利息从被告约定交房后的360日的第二日起，即2013年10月13日至原告主张的2013年10月15日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：
被告秦皇岛市XX房地产开发集团有限公司于本
判决生效后10日内向原告李XX支付逾期交房违约金5600元。
二、被告秦皇岛市XX房地产开发集团有限公司于本判决生效后10日内向原告李XX支付逾期办证违约金，违约金按已付房款372846元为本金，自2013年10月13日始至2013年10月15日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准计算。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费371元，由被告秦皇岛市XX房地产开发集团有限公司承担，于本判决生效后10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 徐爱春
二〇一四年九月二十六日
代书记员 王海旭