北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00752号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。
法定代表人黄喜庆，总经理。
委托代理人白晶，北京市国凯律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）唐保全，男，1978年10月14日出生。
委托代理人解宝红，北京市天正律师事务所律师。
上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称：万邦公司）、唐保全因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第11133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
万邦公司在原审法院诉称：2012年6月26日，万邦公司（乙方）与唐保全（甲方）签订《租赁协议》约定：甲方将位于北京市通州区新华大街××楼第二、三层商业用房，建筑面积：二层为865.68平方米、三层为906.43平方米的房屋（以下简称该租赁物）租赁给乙方从事商业经营。租赁期限为5年，自2012年7月1日至2017年6月30日止。其中2012年7月1日至2012年8月31日内为免租期，免租期内乙方不支付租赁费用。租金为每年210万元，于每年7月1日前支付下一租期内租金，万邦公司自签订合同之日起一次性支付唐保全保证金17万元，至合同终止后一个月内一次性归还万邦公司。合同签订后，万邦公司依约履行了合同义务，至今合同已经履行一年，万邦公司于2013年7月1日与唐保全协商终止履行合同事宜未果，2013年7月2日唐保全将租给万邦公司的二、三层商业用房收回，并且上锁，万邦公司50多家商户无法正常经营，该50多家商户的货物无法取出，致使万邦公司向这些商户进行了赔偿。现要求：1、请求法院判令解除双方签订的租赁合同；2、判令唐保全退还万邦公司保证金17万元并支付因为唐保全违约行为造成的实际损失592666元；3、本案诉讼费用由唐保全承担。
唐保全在原审法院辩称：一、根据法律规定依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，我方没有实施锁门的行为，双方签订的《租赁协议》应当继续履行，万邦公司无权解除。二、根据双方签订的租赁协议万邦公司应于每年的7月1日支付下一租期的租金，万邦公司至今没有支付房屋租金。万邦公司在起诉状中写明其于2013年7月1日与唐保全协商终止合同，万邦公司已经决定于2013年7月1日不再履行合同，不管锁门事宜是否实际发生，万邦公司也应向其转租的商户赔偿损失，万邦公司让唐保全赔偿其实际损失592666元不合理。三、万邦公司并无证据证明是唐保全锁门。根据唐保全提交的证据可以证明是万邦公司违约包括拒付租金、将商场大门锁上，万邦公司无权要求唐保全退还保证金。四、本案的诉讼费用应该由万邦公司承担。唐保全现提出反诉：要求万邦公司继续履行双方于2012年6月26日签订的《租赁协议》，万邦公司支付2013年7月1日至2014年6月30日的租金210万元；万邦公司向唐保全支付滞纳金，每日按照210万元的万分之三计算，计算到实际给付之日止；反诉费用由万邦公司承担。
万邦公司针对唐保全的反诉辩称：一、根据本案的事实，已经不存在实际履行合同的基础，我方提交的证据显示唐保全存在锁门行为进而导致我方转租商户退租，致使双方无法继续履行《租赁协议》。二、给付滞纳金的前提是合同继续履行，在此前提不存在的情况下不涉及给付滞纳金问题，不同意唐保全的第二项反诉请求。三、唐保全要求我方承担反诉费用，没有依据。
原审法院经审理查明：2012年6月26日，万邦公司（乙方）与唐保全（甲方）签订《租赁协议》约定：甲方将位于北京市通州区新华大街××号楼第二、三层商业用房，建筑面积：二层为865.68平方米、三层为906.43平方米的房屋（以下简称该租赁物）租赁给乙方从事商业经营。租赁期限为5年，自2012年7月1日至2017年6月30日止。其中2012年7月1日至2012年8月31日内为免租期，免租期内乙方不支付租赁费用。甲方应于2012年7月1日前将该租赁物交付给乙方使用。租期内租金标准：每年210万元整（第一年175万元）。租金支付方式及交付时间：第一年的支付方式为：2012年6月26日乙方支付租金150000元（大写：壹拾伍万元），2010年7月1日乙方支付租金800000（大写：捌拾万元），甲方在2012年9月1日前完成消防改造工程及取得消防部门针对该租赁物出具的合格的《消防验收意见书》的前提下支付800000（大写：捌拾万元），以后每年的支付方式为：每年7月1日前支付下一租期内租金。乙方支付给甲方的租金期限不能超过甲方交给产权方的租金期限。乙方签订合同之日一次性交付甲方保证金17万元，到合同终止后一个月内一次性归还乙方（不计息）。第五条违约责任中第1款约定：如果乙方发生以下几种情形之一的，甲方均有权终止本协议，且乙方须赔偿甲方3个月租金的违约金和相关损失：（1）乙方未按时缴纳租金，以违约租金为基数，甲方按天收取万分之三的滞纳金，乙方未缴租金超过30天，甲方有权终止合同。第五条违约责任中第2款约定：如果甲方发生以下几种情形之一的，乙方均有权终止本协议，甲方退还乙方剩余的租金，退还保证金，且甲方须赔偿乙方3个月租金的违约金和相关损失：（4）甲方不能保证乙方在租期内正常使用租赁物。合同还约定了其他内容。庭审中，双方均称《租赁协议》第四条第2款“2010年7月1日乙方支付租金800000（大写：捌拾万元）”为笔误，应为“2012年7月1日乙方支付租金800000（大写：捌拾万元）”。合同签订后，唐保全依约将租赁物交付万邦公司。万邦公司已经向唐保全支付2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金共计175万元及保证金17万元。2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金万邦公司至今尚未支付给唐保全，万邦公司称依据对《租赁协议》第四条第二款“以后每年的支付方式为：每年7月1日前支付下一租期内租金。乙方支付给甲方的租金期限不能超过甲方交给产权方的租金期限。”的理解，乙方交付该期间的租金的日期为2013年7月1日至2013年9月15日之间。唐保全称交付该期间租金的期限应为2013年7月1日前。
另查，2013年7月2日本案租赁物南侧大门被锁锁上。庭审中，双方对何人锁门一事各执一词。万邦公司称系唐保全将租赁物南侧大门锁上，并提交情况说明、证人证言以及录音证据等予以证明。唐保全对万邦公司举证的情况说明不予认可，并提供文冉冉、王海英的证人证言用于证明情况说明的内容不属实。唐保全对万邦公司举证的证人证言不予认可。唐保全对万邦公司举证的录音证据不予认可，并提交客户名称为万邦公司的中国移动通信客户语音通信详单，用于证明万邦公司提交的录音证据存在剪辑行为。唐保全称系万邦公司将租赁物南侧大门锁上，提交2013年7月11日的录音证据、2013年7月15日的录音证据、证人证言等证据予以证明，并称联系笔录、万邦公司提交的另案起诉状、传票亦可对万邦公司锁门一事予以佐证。唐保全称其提交2013年7月11日的录音录制背景为：2013年7月11日下午16点20分左右，其给万邦公司员工张欣欣打电话要求明天将大门打开，因为有新商户需要看房。万邦公司对此认为：唐保全提交的2013年7月11日的录音证据不能证明系万邦公司员工将门锁上；唐保全举证证人证言没有陈述万邦公司将门锁上；唐保全提交的2013年7月11日的录音证据表明双方在租赁关系没有解除的情况下，唐保全就寻找下一家租户是以实际行动拒绝履行租赁合同。
再查，2007年8月22日，唐保全（乙方）与李宝祥（甲方）签订《租赁协议》，该协议约定：甲方将位于通州区新华大街××号楼第三层商业用房，建筑面积906.43平方米的房屋租赁给乙方从事商业经营。租赁期限为5年，自2007年10月1日至2012年9月30日止。乙方不经甲方许可，不得将房屋转租他人。此后，唐保全（乙方）与李宝祥（甲方）再次签订《租赁协议》（唐保全称在2012年10月1日之前签订），该协议约定：甲方将位于通州区新华大街××号楼第三层商业用房，建筑面积906.43平方米的房屋租赁给乙方从事商业经营。租赁期限为5年，自2012年10月01日至2017年9月30日止。乙方在保证合法经营的同时，经甲方同意，可以转租租赁物，并承担所有转租后的责任。租金给付方式及交付时间：第一年半年付，第二年开始年付租金，均为先付租金。准确付租时间为起租日前15日，逾期视为违约。唐保全（乙方）与郑吴英（甲方）签订《租赁协议》（唐保全称在2012年6月17日签订），该协议约定：甲方将通州区新华大街××号楼第二层商业用房，建筑面积865.69平方米的房屋租赁给乙方从事商业经营。租赁期限为5年，自2012年7月1日至2017年6月30日止。乙方在保证合法经营的同时，经甲方同意，可以转租租赁物，并承担所有转租后的责任。租金给付方式及交付时间：年付，均为先付租金。准确付租时间为起租日前15日，逾期视为违约。2012年6月25日，李宝祥、郑吴英书面同意唐保全转租本案争议房屋。
经现场勘查，涉案租赁物位于北京市通州区新华西街××商场（以下简称商场）的二层以及三层，商场门头写明宝立方，涉案租赁物共有南侧及西侧两个入口。其中，南侧入口的大门位于商场一层，该大门上挂有铁链子及两把铁锁，其中一把铁锁将该大门锁住，另一铁锁挂于铁链之上，未将该大门锁住，双方均认可该南侧入口的大门是通往商场的道路之一。西侧入口的大门为卷帘门，位于商场二层。双方均认可从该卷帘门可进入商场的二、三楼。万邦公司称该卷帘门的钥匙在其手中，但该卷帘门的锁眼被异物堵住。
庭审中万邦公司称，万邦公司于2013年7月1日与唐保全协商终止履行合同事宜无果，在2013年7月2日唐保全将租给万邦公司的涉案租赁物收回并且上锁，导致万邦公司转租的50多家商户无法经营，万邦公司对这些商户进行了赔偿，万邦公司主张判令唐保全赔偿其实际损失592666元的诉讼请求就是万邦公司退还租户的经济损失，并提交租赁合同、收条、退租明细以及另案开庭传票、起诉状作为证明。经法庭询问，万邦公司陈述实际损失592666元为其退还转租租户租金以及管理费的费用，租金退还日期均是从2013年7月1日起开始计算。
在庭审中，万邦公司分别于2013年8月30日、2013年9月25日提出申请，要求双方自行将商场（涉案租赁物）大门打开，万邦公司自行处理与其转租商户之间的腾退事宜，十日内腾退完毕。唐保全均当庭表示同意双方自行将商场大门打开，由万邦公司自行处理与商户之间腾退事宜。此后，双方腾退未果。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁协议、收据、勘查笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。万邦公司与唐保全签订《租赁协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应认真遵守履行。在合同履行期间，双方发生纠纷，万邦公司未依约向唐保全支付租金且已经退还部分转租租户的租金以及管理费，现万邦公司要求解除合同，唐保全在履行合同过程中亦有向他人出租涉案租赁物的意思表示，故考虑双方的合作基础已经破坏，万邦公司要求解除双方之间签订租赁合同的诉讼请求本院予以支持。万邦公司主张唐保全于2013年7月2日将租给其的涉案租赁物收回并且上锁，因双方当事人均表示是对方锁门导致合同无法履行且双方均未提供充分证据证明各自主张，故万邦公司以唐保全将涉案租赁物收回并且上锁构成违约为由要求唐保全退还保证金17万元并支付因为唐保全违约行为造成的实际损失592666元，没有依据，本院亦不予支持。鉴于双方的合作基础已经破坏，唐保全要求万邦公司履行租赁协议、支付下一年度即2013年7月1日至2014年6月30日的租金210万元以及滞纳金（每日按照210万元的万分之三计算，计算到实际给付之日止）的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如一、解除北京万邦鼎尚企业管理有限公司与唐保全于二〇一二年六月二十六日签订的《租赁协议》；二、驳回北京万邦鼎尚企业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回唐保全的反诉请求。
万邦公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第二项，改判唐保全返还保证金170000元，唐保全因违约赔偿万邦公司损失592666元。上诉理由：万邦公司要求返还保证金没有任何前提和附加条件，并非主张因唐保全违约而返还保证金。通过录音证据可以证明唐保全承认其于2013年7月2日将市场大门上锁。原审法院认为双方为提供证据证明各自主张，显然存在事实上的认定不清。通过万邦公司提供的证据足以证明唐保全存在违约行为。因此唐保全应当承担赔偿责任。不同意唐保全的上诉请求。
唐保全不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第一、三项，要求继续履行租赁协议，并由万邦公司支付为交租金的滞纳金。原审法院适用合同法第94条错误，当事人不得擅自变更和解除合同。万邦公司是作为违约方，不享有合同法第94条规定的合同解除权。唐保全在万邦公司拒交租金协商赔偿的情况下，寻找新的租户不属于根本违约。原审认定万邦公司违约，但没有支持唐保全要求万邦公司承担违约责任、支付租金和滞纳金的反诉请求，适用法律错误。即便解除合同合法，原审也应在解除合同的同时判决万邦公司支付自2013年7月1日至实际将房屋交付唐保全之日止的租金和滞纳金。原审判决适用法律错误，应予改判。不同意万邦公司的上诉请求。
本院经审理查明：万邦公司在庭审中提交视频光盘，证明唐保全将出租的房屋上锁，称通过原审查明部分的内容，不能证明万邦公司将出租房屋上锁。唐保全认为原审对应付租金的日期和租金交纳情况认定不清，对租赁物上锁的责任问题认定不清，双方当事人对原审法院认定的其他事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：万邦公司在合同履行期间首先提出协商终止履行，唐保全在此过程中亦有向他人出租涉案租赁物的意思表示，原审综合考虑到双方合作已无可能，解除本案租赁合同的认定准确。鉴于此，双方均有解除合同的预见，万邦公司未保证合同顺利履行至合同终止，且没有提供证据证明其损失，故原审认定不返还保证金及不支付实际损失结论妥当。唐保全寻租新的客户正是对上述合同即将解除的客观认识，在此情形下的反诉请求已无实现的基础，故原审法院驳回唐保全继续履行的反诉请求正确。合同解除后，关于支付租金和滞纳金的反诉请求失去了履行依据，亦应予以驳回。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5714元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。反诉费11876元，由唐保全负担（已交纳）。
二审案件受理费11427元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担5713.5元（已交纳），由唐保全负担5713.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 明
代理审判员 解学锋
代理审判员 王东军
二〇一四年三月十四日
书 记 员 张 羽