内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民终字第449号
上诉人（一审被告、反诉原告）辛长胜，男，1962年5月18日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古乌兰浩特市。
委托代理人刘清林，内蒙古匡维律师事务所律师。
上诉人（一审原告、反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古乌兰浩特市
法定代表人芦海忠，职务经理。
委托代理人孔祥玲，内蒙古松柏律师事务所律师。
一审第三人毛艳芳，女，1974年3月11日出生，汉族，个体，现住内蒙古乌兰浩特市。
一审第三人毛敬瑞，男，1976年1月7日出生，汉族，个体，现住内蒙古乌兰浩特市。
上诉人辛长胜因与上诉人兴安盟龙达房地产开发有限责任公司（以下简称龙达公司）、一审第三人毛艳芳、毛敬瑞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人辛长胜、龙达公司不服乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员孙延义担任审判长，审判员斯日古楞、云峰参加的合议庭，并于同年7月13日公开开庭进行了审理，上诉人辛长胜及其委托代理人刘清林、上诉人龙达公司的委托代理人孔祥玲、一审第三人毛艳芳、毛敬瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年11月11日，原告（反诉被告）龙达公司与被告（反诉原告）辛长胜签订一份城市房屋拆迁产权调换协议书。协议约定，“乙方（辛长胜）的被拆迁房屋位于乌兰浩特市和平街2区21段54幢3号，产权证号201032、201412。建筑面积48.41╱63.11平方米，用途：商服╱住宅。甲方（龙达公司）提供位于龙达二期西侧第1号楼六单元502号，建筑面积80平方米╱60平方米，用途商业╱住宅，结构混合（期房）做为乙方的回迁安置房屋，面积以产权登记为准。乙方自行过渡期限自2009年11月11日至2010年11月10日，回迁时按实际发生结算。甲方应支付如下补偿：1、拆迁补助费1200元；2、临时安置补助费10706元；3、附属设施32132元；4、停产停业损失一次性补偿6293元；乙方应支付如下差价款：1、楼层差价款18123元；2、增加面积差价款30000元；甲乙双方结算差价款：甲方应支付给乙方2208元；此款签协议交房后，立即支付。乙方在2009年11月15日前履行搬家腾地义务，保证房屋设施完整，否则按价赔偿，逾期交房甲方按日扣除乙方每日500元的违约金。甲方应在本协议约定的临时过渡期内保证乙方回迁安置。逾期不能回迁的，除不可抗力外，自逾期之月起，由甲方按照临时安置补助费标准的2倍向乙方支付临时安置补助费。回迁安置房屋建筑面积与协议约定有差异的（以产权登记面积为准），按《商品房销售管理办法》第二十条规定执行。协议第七条约定1、产权调换后：乙方应回50平方米门市楼（一层）差异部分按1000元╱平方米计算，多退少补。住宅应回60平方米双方互不找差价。（有地下室）。”协议并约定了其他相关条款。协议签订后，辛长胜履行了搬家腾地义务。2010年7月龙达公司委托设计龙达二期房屋图纸时，将签订房屋拆迁产权调换协议中约定调换给辛长胜的龙达二期西侧第一号80平方米商业房屋设计成西向，面积为53.7平方米。2012年元旦房屋交付使用时辛长胜提出异议，认为双方约定调换给其的龙达二期西侧第一号80平方米的商业房屋应为西侧南向第一户，并主张龙达公司在签订产权调换协议书时提供图纸及在报纸上登的效果图均说明西山墙根本没有门市房屋，所以拒绝接收龙达公司提供的龙达二期西侧第一号西向商业门市楼房及住宅楼房。龙达公司于2010年已将龙达二期西侧南向第一户（现编号为乌兰浩特二中南侧梧桐花园1-1-2号商业，计229.72平方米）商业门市楼房出售给第三人毛艳芳、毛敬瑞夫妇（价款1189949.6元，每平方米价格5180元，2012年签订正式买卖合同）。因双方对应回迁安置房屋产生分歧，2012年3月26日龙达公司诉至该院，要求确认双方签订的城市房屋拆迁产权调换协议合法有效，要求确认按协议约定辛长胜回迁的商业门市楼房位置为龙达二期西侧西向第一号面积为50平方米，多退少补。同时辛长胜提起反诉，要求反诉被告龙达公司交付反诉原告辛长胜产权调换协议约定的龙达二期梧桐花园1号楼西侧南向第一户（现编号梧桐花园1-1-2号）229.72平方米的商业楼及商业楼房附带的地下室，交付六单元502号住宅59.8平方米，并赔偿损失等。该案经过该院一审判决（主要判决，兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内在乌兰浩特市和平街二中南侧龙达二期或相近地段交付被告辛长胜80平方米同等条件的南向商业门市楼房﹤附带地下室﹥一户、并赔偿相应损失等）。二审（维持一审）判决后，辛长胜向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2014年5月19日作出（2014）内民申字第231号民事裁定，指令兴安盟中级法院再审本案。兴安盟中级法院认为原判认定基本事实不清，发回该院重审。
另查明，龙达公司开发建设的龙达二期梧桐花园1号楼一层商业楼2号商业楼（即第三人毛艳芳、毛敬瑞购买的西侧南向第一户）的东邻3、4号商业楼还没有出售。3、4号商业楼建筑面积分别为66.02、81.95平方米，两楼之间没有隔墙现为一个整体。3号商业楼前部宽度约为3.65米，4号商业楼前部宽度约为3.4米。
又查明，本案原一审时，辛长胜的委托代理方内蒙古松柏律师事务所委托乌兰浩特国鉴房地产价格评估事务所，对乌兰浩特市和平街龙达梧桐花园二期两处房地产的市场租赁价格进行估价。2012年11月2日乌兰浩特国鉴房地产价格评估事务所出具了评估报告。对位于乌兰浩特市和平街龙达梧桐花园二期，1号房屋建筑面积：80平方米，用途：商业；2号房屋建筑面积60平方米，用途：住宅。估价结果如下：1号商业房屋租赁价格为37830元／年（每日104元）；2号住宅房屋租赁价格为12948元／年（每日35元）。
还查明，乌兰浩特市人民政府乌政发（2010）91号文件，该文件规定，2008年10月28日前核发《房屋拆迁许可证》的项目，如回迁户自行安排周转房过渡的，拆迁人应当在过渡期内，按照每平方米3.5元标准补助；逾期至2009年12月31日仍未安置的给予双倍补助，即每平方米7元；逾期至2010年1月1日仍未交付使用的，参照《内蒙古自治区人民政府办公厅关于进一步做好城市房屋拆迁工作有关事宜的通知》（内政发办（2008）66号）精神执行，即自2010年1月1日起按照每月每平方米8元标准的双倍补助（每月每平方米16元）。2010年12月28日，乌兰浩特市人民政府下发乌政发（2010）180号文件，即“关于印发乌兰浩特市房屋拆迁补偿安置方案的通知”，乌兰浩特市房屋拆迁补偿安置方案第三部分“其它补助标准”第四项规定：被拆迁的房屋建筑面积和用途，以房屋所有权证标注的为准。拆迁非住宅房屋实行产权调换造成的停产、停业损失，过渡期内，由拆迁人按照被拆迁房屋建筑面积每平方米260元给予补偿。逾期由拆迁人按月、每平方米20元的标准向被拆迁人支付停产、停业损失（不足半月按半月计算，超过半月按一个月计算）。该方案自2011年1月1日开始施行。2012年7月12日乌兰浩特市人民政府（2012）7号常务会议纪要决定，根据《乌兰浩特市人民政府关于印发乌兰浩特市城市房屋拆迁补偿安置方案的通知》（乌政发（2010）180号）精神，对部分房屋征收项目中涉及的商业用房回迁户，逾期至2011年1月1日未能给予回迁安置的，由房屋征收单位或拆迁人按照每月每平方米20元标准，向商业用房户支付停业停产损失。
再查明，龙达公司提供的证据证明辛长胜于2012年1月17日收到龙达公司给付的二期回迁户（被拆迁的住宅、商业房）过渡补偿款24496元，该院予以认定。
上述事实，有原告龙达公司向该院提供原、被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》、2012年1月17日收款人为辛长胜出具24496元的收据，被告提供原、被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》、照片、天桥广告的效果图、设计图纸、原一审庭审笔录、2012年7月4日一审庭审笔录、乌市房产管理局证明、营业执照、交通费、住宿费的费用、房地产评估报告书、第三人毛艳芳、毛敬瑞提供商品房买卖合同等证据及三方陈述予以证明。第三人提供（2012）乌民初字第782号及（2013）兴民终字第117号判决书均系未生效法律文书，该院不予认定。
一审法院经审理认为，2009年11月11日，原告（反诉被告）龙达公司与被告（反诉原告）辛长胜签订的城市房屋拆迁产权调换协议，是双方的真实意思表示，不违反有关法律，行政法规的强制性规定，虽有的条款约定不够具体明确，但不影响整体合同的效力，该协议应为合法有效。双方应按协议的约定履行各自的义务。关于双方争议的协议约定的辛长胜回迁的龙达二期西侧第1号80平方米商业楼，是西侧西向的商业楼，还是西侧南向第一户商业楼。因回迁协议上未具体明确回迁商业楼房朝向，在签订合同时龙达公司未提供设计图纸，仅有楼房效果图，龙达公司亦未向辛长胜告知是西侧西向的商业楼，且当时的楼房效果图并未有西侧朝向的商业楼，仅有南向的商业楼。另西向商业楼与南向商业楼的经营价值也不能等同。根据诚实信用原则，龙达公司应履行向回迁户辛长胜明确告知的义务。为此，龙达公司应承担不利后果。应认定，协议约定的辛长胜回迁的商业楼应是西侧南向第一户商业楼。故对龙达公司要求将龙达二期西侧西向第一号面积为50平方米的商业楼交付给辛长胜，多退少补的诉讼请求不予维护。
关于反诉原告辛长胜要求反诉被告龙达公司交付龙达二期西侧南向第一户（现梧桐花园二期1号楼2号商业）229.72平方米的商业楼及附带地下室的诉讼请求。该商业楼龙达公司已经出售给了第三人毛艳芳、毛敬瑞，没有证据证明毛艳芳、毛敬瑞当时明确知道其购买的该楼房系辛长胜应回迁的商业楼，不能认定龙达公司与毛艳芳、毛敬瑞恶意串通订立商品房买卖合同，故龙达公司与毛艳芳、毛敬瑞签订的商品房买卖合同应为有效。但不论该商品房买卖合同是否有效，均不影响辛长胜对该房屋部分面积享有优先权。但因该商业楼房（229.72平方米及附带地下室）现不宜分割，且毛艳芳、毛敬瑞已交清房款，并已装修使用；同时因该楼房东邻的3号（西侧南向第2户即1-1-3、建筑面积66.02平方米）、4号（西侧南向第3户即1-1-3、建筑面积81.95平方米）商业楼还没有出售，将东邻的商业楼交付辛长胜，并未明显损害辛长胜的合法权益。为了保护交易安全，故不宜将西侧南向第一户商业楼交付给辛长胜，可将该第一户东邻的商业楼交付辛长胜。东邻4号商业楼面积虽然达到了协议约定的80平方米，但因室内前部分宽度（仅有3.4米左右）过窄，不适合正常的商业经营。现3、4号商业楼之间没有隔墙，只有将3号与4号商业楼作为一体交付，才能进行正常的商业经营。故龙达公司应将3、4号商业楼交付给辛长胜，多出协议约定80平方米的部分面积67.97平方米楼房差价款，因龙达公司在本案中有过错行为才导致本案发生，故本院参照协议约定的差异部分按每平方米1000元结算，由辛长胜向龙达公司支付价款67970元。
因反诉被告龙达公司，没有按约定期限（2010年11月10日）向反诉原告辛长胜交付回迁住宅和商业楼，应承担违约责任，赔偿损失。其中住宅楼因2012年1月龙达公司向辛长胜交付时，因辛长胜拒绝接收，故以后延期入住损失，本院不予维护；但自2010年11月10日（协议约定交付日期）至2012年1月该期间的延期交付损失，龙达公司应按当时乌兰浩特市政府有关文件规定的每平方米每月16元予以赔偿，即龙达公司应赔偿辛长胜逾期交付住宅损失（16元／每平方米·每月×63.11平方米×14个月）14136.64元。龙达公司逾期交付商业楼损失，因2012年1月4日龙达公司向辛长胜交付的商业楼不符合约定，而被辛长胜拒绝接收，故2012年1月4日以后商业楼损失应按实际损失赔偿，参照80平方米商业房屋租赁价格为37830元／年（每日104.00元）计算予以赔偿；2012年1月4日以前的逾期交付商业楼损失按当时乌兰浩特市政府相关文件规定的被拆迁商业用房登记面积48.41平方米、每平方米每月20元予以赔偿，即龙达公司应赔偿辛长胜该期间的停业损失（20元／每平方米·每月×48.41平方米×14个月）13554.8元。
关于反诉原告辛长胜要求反诉被告龙达公司赔偿其就本案申诉期间的交通费、住宿费损失为10350元（其中乌兰浩特至呼和浩特往返交通费1515元；在呼和浩特住宿费4230元；呼和浩特至北京交通费153元；乌兰浩特至北京或因火车票紧张转道天津至北京交通费1692元；在北京期间住宿费2760元）。因该损失系龙达公司履行合同不符合约定引起的，龙达公司应予以赔偿。但辛长胜去北京、天津往返交通费和住宿费，与案件申诉无关，该款应由辛长胜自己负担。龙达公司应赔偿辛长胜损失5745元（1515元＋4230元）。
关于反诉原告辛长胜要求反诉被告龙达公司给付产权调换后结余款2208元及违约金的诉讼请求，因双方签订的城市房屋拆迁产权调换协议约定，此款签协议交房后，立即支付。现龙达公司没有证据证明已将该款给付原告，故龙达公司应将该款给付辛长胜，并按同期中国人民银行规定的贷款利率计算支付利息。
关于反诉原告辛长胜要求反诉被告龙达公司赔偿因恶意违约给反诉原告辛长胜造成的停产停业生产经营损失（每日按700元计算，自2010年11月10日至支付日止）的诉讼请求，因已判决龙达公司赔偿逾期交房停业损失，该请求该院不予维护。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的规定，判决：一、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）辛长胜签订的房屋拆迁产权调换协议书合法有效；二、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内将位于乌兰浩特市和平街二中南侧开发的梧桐花园二期1号楼3号（西侧南向第2户即1-1-3）、4号（西侧南向第3户即1-1-4）商业楼（附带地下室）交付给被告（反诉原告）辛长胜；辛长胜同时给付兴安盟龙达房地产开发有限责任公司商业楼超出面积价款67970元，（该款计算面积以产权登记面积为准）；三、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）辛长胜交付乌兰浩特市和平街二中南侧龙达二期梧桐花园1号楼六单元502室住宅楼房一户（面积以产权登记面积为准）；
四、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）辛长胜2010年11月10日至2012年1月4日期间的逾期交付住宅损失14136.64元、商业停业损失13554.80元，共计27691.44元，已付24496元，再付3195.44元；并自2012年1月4日起，按80.00平方米房屋、每月每平米104元计算赔偿辛长胜商业停业损失，至交付回迁商业楼之日止。五、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）辛长胜交通费、住宿费损失5745元；六、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）辛长胜支付产权调换结算差价款2208元，并按同期中国人民银行规定的贷款利率计算支付利息，自2010年11月10日起至该款付清日时止；七、驳回原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）辛长胜其他诉讼请求。案件受理费100元，反诉费8515元，合计8615元，原、被告各负担230.50元，其余8154元予以免交。鉴定费3000元，诉讼保全费5000元，由原告兴安盟龙达房地产开发有限责任公司负担。
龙达公司、辛长胜均不服一审判决，向本院提起上诉。龙达公司上诉称，龙达公司已按约定履行了交付回迁龙达二期西侧第一户53.7㎡商业楼和交付住宅楼义务，商业楼面积差价部分按照协议约定处理。故龙达公司不构成违约，不承担违约赔偿责任。请求确认双方房屋拆迁产权调换协议合法有效；请求确认按协议约定辛长胜商业楼回迁安置位置为龙达二期西侧西向第一户面积为50平方米。
辛长胜答辩称，对双方房屋拆迁产权调换协议合法有效无异议；但主张龙达公司未按双方协议约定的位置履行交付回迁安置商业楼和履行交付住宅楼义务，将双方约定位置的回迁安置商业楼另行出售给第三人毛敬瑞夫妇，其行为构成违约，应按照协议约定履行交付义务，并赔偿因其违约造成的损失。
辛长胜上诉称，根据辛长胜与龙达公司签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《乌兰浩特市天桥广告》报纸、龙达公司二期楼盘《效果图》可以确认龙达公司出售给一审第三人的门市楼即为辛长胜的回迁门市楼。请求，一、确认双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》合法有效；二、确认龙达公司与第三人订立的商品房买卖合同无效；三、判令龙达公司交付产权调换协议约定的“龙达二期”西侧第一号（现梧桐花园二期2号）商业门市楼房229.72平方米及商业门市楼房附带的地下室，交付六单元502号住宅59.8平方米，所交付房屋应达到《产权调换协议书》第二条第三项标准；四、判令龙达公司赔偿因恶意违约造成停产停业生产经营损失；每日按700元计算，自2010年11月10日至支付日止；五、判令龙达公司赔偿辛长胜申诉期间的交通费、住宿费损失为10350元（其中乌兰浩特至呼和浩特往返交通费1515元；在呼和浩特住宿费4230元；呼和浩特至北京交通费153元；乌兰浩特至北京或因火车票紧张转道天津至北京交通费1692元；在北京期间住宿费2760元）；六、判令龙达公司赔偿延期交付六单元502号住宅损失，按12948元／年计算，自2010年11月10日至支付日止；七、判令龙达公司支付产权调换后结余款2208元及违约金，违约金按银行逾期贷款利率即每日万分之五计算，自2010年11月10日至支付之日止；八、本案全部诉讼费用、鉴定费由龙达公司承担。
龙达公司答辩称，一、对确认双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》合法有效无异议。二、龙达公司与第三人订立的商品房买卖合同合法有效。三、双方协议明确约定辛长胜的回迁门市楼为龙达二期西侧第1号，并未明确朝向，亦未明确起始位置，而且其他人的回迁位置都确定为西侧南数，故应判定辛长胜的回迁门市楼为西侧，而非西侧南向。《城市房屋拆迁产权调换协议书》签订时并无天桥广告和效果图，天桥广告和效果图是在协议签订后的2010年3月为销售做宣传而制作的，故不能以天桥广告和效果图为依据。四、龙达公司不构成违约，不应承担违约责任。五、辛长胜上访等损失系间接损失，依法不应赔偿。六、龙达公司已交付辛长胜住宅楼，但其拒收。故龙达公司不应承担逾期交付住宅楼的赔偿责任。七、根据双方签订的协议约定，只有完成产权调换后方能结算余款，现产权调换未完成，故不能结算余款，更不能支付利息及违约金。八、龙达公司在本案中并无过错，故不应承担诉讼费用。
第三人毛敬瑞、毛艳芳陈述称，第三人购买龙达二期西侧南向第一户计229.72平方米商业楼，现已交清房款并且已经装修使用。第三人与龙达公司签订的房屋买卖合同合法有效，不同意辛长胜的上诉请求和答辩意见。第三人与龙达公司在商品房买卖合同中约定的房屋位置为梧桐花园二期1号楼2号商业门市，辛长胜回迁的是西侧1号商业楼，两房不属于同一个位置，二者没有任何事实及法律关系。
本院经审理查明的事实除龙达公司已交付辛长胜住宅楼辛长胜拒收外，其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，双方争议的住宅楼502室是否按照约定交付问题，龙达公司主张住宅楼502室已于2012年1月交付辛长胜，辛长胜拒收，龙达公司不负住宅楼逾期交付的责任，就其主张未能提供证据予以证明；辛长胜主张因龙达公司要求辛长胜同时接收商业楼和住宅楼，未单独交付六单元502号住宅应承担住宅楼逾期交付责任。
本院认为，本案的焦点问题是：一、辛长胜回迁商业楼的位置及找补商业楼面积差价格问题，二、上诉人辛长胜对诉争的龙达二期西侧南向第1号（西侧2号）商业楼是否享有优先权及毛敬瑞夫妇与龙达公司签订的商品房买卖合同的效力问题，三、龙达公司在本案中是否构成违约及赔偿损失问题，四、龙达公司主张不同意赔偿房屋产权调换差价款2280元逾期支付的利息及上诉人辛长胜因本案诉讼、申诉信访支付的费用问题。
关于本案第一个焦点问题即辛长胜回迁商业楼的位置及找补商业楼面积差价格问题，根据上诉人辛长胜与上诉人龙达公司签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》，辛长胜已按协议约定履行了按期搬迁腾房和补足产权调换房屋差价款义务，龙达公司亦应按照协议约定向辛长胜交付回迁安置房屋。双方协议约定龙达公司将辛长胜位于乌兰浩特市和平街48.41㎡商住房、63.11㎡住宅拆除，被拆迁房屋以产权调换方式安置，龙达公司为辛长胜提供位于龙达二期西侧第一号楼及六单元502号，建筑面积80平米／60平米，用途商业／住宅（期房）做为辛长胜回迁安置房屋。面积以产权登记为准。该条约定虽未明确回迁安置商业楼的朝向，但是辛长胜提供的楼盘效果图、《乌兰浩特市天桥广告》刊载的龙达二期楼盘销售广告均能证明龙达二期商业楼无西侧西向商业楼的事实；根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该声明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，应当认定龙达二期西侧南向第1号（现标注为西侧2号）的商业楼系双方协议约定应当回迁安置辛长胜的商业楼。龙达公司主张回迁商业楼位置为西侧西向面积50㎡，对其位置朝向的主张未能提供有效证据予以证明，主张回迁面积50平米，与双方协议约定的回迁80平米商业楼不符，亦与辛长胜已经支付30000元补足80平米商业楼差价款的事实不符。上诉人龙达公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。龙达公司未按双方协议约定位置履行商业楼交付义务构成违约，应当承担违约责任。上诉人辛长胜主张其回迁安置商业楼位置朝向为西侧南向第1户（现标注为西侧2号）商业楼的事实成立，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，辛长胜应回迁的商业楼面积为80㎡，而辛长胜实际回迁的商业楼面积被龙达公司建成227.72㎡，超出的147.72㎡应由出卖人龙达公司承担，所有权归买受人。但辛长胜与龙达公司签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》约定超出面积每平方米按1000元计算，故辛长胜应找补龙达公司商业楼面积差价格款147720元。
关于本案第二个焦点即上诉人辛长胜对诉争龙达二期西侧南向第1号（西侧2号）商业楼是否享有优先权及毛敬瑞夫妇与龙达公司签订的商品房买卖合同效力问题。城市房屋拆迁，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。产权调换是指拆迁人用自己建造的或购买的产权房屋与被拆迁人的房屋进行产权调换。被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，转而取得了调换房屋的所有权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，对本案诉争的龙达二期西侧南向第1号现标注为西侧第2号的商业楼辛长胜依法享有优先权。
毛敬瑞夫妇与龙达公司签订的商品房买卖合同标的物位置标注为龙达二期西侧2号，面积229.72㎡，与龙达公司和上诉人辛长胜签订的产权调换协议约定的标的物西侧第1号面积80㎡，两份合同从字面内容看不属于同一标的物，据此不能确定毛敬瑞夫妇与龙达公司订约时确知所买系他人合同标的物，故毛敬瑞夫妇购买该房屋不属恶意串通。因此，一审法院认定第三人与龙达公司商品房买卖合同有效并无不当。毛敬瑞夫妇购买该房屋虽属善意取得，所签合同虽为有效，但依法仍然不能对抗辛长胜对该房屋享有的优先权。故毛敬瑞夫妇应将该房屋返还给龙达公司，龙达公司将该房屋交付辛长胜。毛敬瑞夫妇可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定另行请求龙达公司承担违约和损失赔偿责任。
关于本案第三个焦点即龙达公司在本案中是否构成违约及赔偿损失问题，上诉人辛长胜上诉请求龙达公司赔偿2012年1月以后的逾期交付住宅楼损失和80平米商业楼按每日700元赔偿停产停业损失问题。本案因龙达公司未按照协议约定的位置交付商业楼导致双方发生纠纷，致使商业楼和住宅楼未能按期交付，龙达公司应当承担商业楼和住宅楼逾期交付的违约责任，赔偿因此给辛长胜造成的损失。龙达公司主张已向辛长胜交付六单元502号住宅楼，辛长胜拒绝接收，因其未能提供有效证据予以证明。按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，龙达公司未能举证证明住宅楼已经交付的事实，故应赔偿逾期交付辛长胜住宅楼的损失。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“逾期交付使用房屋，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，龙达公司除应赔偿2012年以前逾期交付房屋损失外，还应当赔偿2012年1月以后至房屋交付之日的逾期交付房屋损失。一审法院判决认定辛长胜拒绝接收住宅楼，龙达公司不承担2012年1月以后的逾期交付住宅楼损失认定事实及适用法律有误，应予纠正。辛长胜的该项上诉请求成立，本院予以支持；辛长胜主张龙达公司应按协议约定的80平米商业楼计算赔偿逾期交付商业楼的停产停业损失每日700元至交付止，没有法律依据，本院不予支持。
关于本案第四个焦点问题即龙达公司主张不同意赔偿房屋产权调换差价款2280元逾期支付的利息及上诉人辛长胜因本案诉讼、申诉信访支付的费用，因上述损失系因龙达公司违约而发生，龙达公司对此应当承担违约赔偿责任。龙达公司的上诉请求不同意支付逾期利息及赔偿损失依据不充分，故其请求本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第七条第一款、第十四条第一款第二项、第十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、维持乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2619号民事判决第一、三、五、六、七、八项。
二、撤销乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2619号民事判决第二项。
三、位于乌兰浩特市和平街二中南侧龙达公司开发的梧桐花园二期1号楼西侧南向第一户（现梧桐花园二期1号楼2号商业楼）229.72㎡的商业楼及附带地下室归辛长胜所有。
四、毛敬瑞、毛艳芳夫妇于本判决生效后30日内将该房屋返还给兴安盟龙达房地产开发有限责任公司。
五、兴安盟龙达房地产开发有限责任公司在接收该房屋后立即交付给辛长胜，辛长胜接收该房屋后立即给付龙达公司商业楼面积差价格款147720元。
六、变更乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2619号民事判决第四项，即将原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）辛长胜2010年11月10日至2012年1月4日期间的逾期交付住宅损失14136.64元、商业停业损失13554.80元，共计27691.44元，已付24496元，再付3195.44元；并自2012年1月4日起，按80.00平方米房屋、每月每平米104元计算赔偿辛长胜商业停业损失，至交付回迁商业楼之日止。变更为“兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿辛长胜2010年11月10日至2012年1月4日期间的逾期交付住宅损失14136.64元、商业停业损失13554.80元，共计27691.44元，已付24496元，再付3195.44元；并自2012年1月4日起，按80㎡商业楼每日104元计算赔偿辛长胜商业停业损失、按60㎡住宅楼每日35元计算赔偿辛长胜住宅损失至交付回迁商业楼及住宅楼之日止”。
一、二审案件受理费合计9076元，由上诉人辛长胜负担230.5元，由上诉人龙达公司负担8845.5元。鉴定费3000元、保全费5000元，合计8000元，由龙达公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 延 义
审判员 斯日古楞
审判员 云 峰
二〇一五年十二月二十八日
书记员 春 燕