广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2154号原告：陈文聪，男，1986年8月31日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托代理人：郭丹婷、吴康概，广东乐信律师事务所律师、实习律师。被告：张伯成，男，1973年9月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托代理人：白朝荣，广东赋诚律师事务所律师。第三人：陈榕锦，男，1959年5月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区，第三人：广州市恒敏房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街新桥路2号华峰大厦首层。法定代表人：罗锦新.委托代理人：廖加强，该公司员工。原告陈文聪诉被告张伯成、第三人陈榕锦、广州市恒敏房地产代理有限公司（以下简称“恒敏公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈文聪及其委托代理人郭丹婷、吴康概，被告张伯成的委托代理人白朝荣、第三人陈榕锦、恒敏公司的委托代理人廖加强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文聪诉称：2017年1月15日，陈文聪在恒敏公司的居间服务下，与张伯成签订《房屋买卖合同》，约定张伯成将位于增城市××路××锦绣××品名××房出售给陈文聪。由于涉案房产存在抵押，但张伯成资金不足无法涂销抵押。经协商，张伯成决定找垫资公司出资赎契，垫资服务费为8万元，为促成交易，陈文聪同意承担其中5万元。合同签订后，陈文聪依约支付10万元定金，并向恒敏公司支付中介费40000元。经双方协商，涉案房屋过户至陈榕锦名下。2017年2月13日，陈文聪、陈榕锦、张伯成及其配偶郭金凤，联同垫资公司深圳前海大道金融服务有限公司签署《保险模式赎楼咨询服务合同》和《业务申请表》。隔天，陈文聪、张伯成、恒敏公司约定签署存量房买卖合同，签署完毕后，张伯成以拿网签合同到银行办事为由拿走了全部网签合同。随后房价不断上涨，陈文聪担心张伯成违约，多次催促张伯成办理同贷手续，但遭到张伯成拒绝。且张伯成也没有支付赎证费用，以至于垫资服务公司无法提供资金涂销他项权。经陈文聪及恒敏公司多次催促，为此，诉至法院，请求法院判令，一、张伯成向陈文聪返还定金100000元；二、张伯成向陈文聪支付违约金285000元；三、张伯成负担本案律师费30000元；四、张伯成赔偿居间服务费40000元；五、本案诉讼费、诉讼保全费由张伯成负担。被告张伯成辩称：请求法院全部驳回陈文聪的诉讼请求。一、陈文聪、张伯成、恒敏公司签订的合同是有效的，但是因为陈文聪缺乏个人征信，无法按照合同的要求进行贷款，无法履行合同，在此情况下，恒敏公司就撮合陈文聪的父亲陈榕锦来签订涉案合同，但是张伯成已经与陈文聪签订了合同，即使要出售房屋给陈榕锦，那么张伯成就要与陈文聪解除合同，再重新与陈榕锦签订新的合同。但是恒敏公司试图通过一些其他的手段，直接把陈文聪的权利转让给陈榕锦，恒敏公司的上述行为产生了矛盾的法律关系。而在此过程中，是因为陈文聪缺乏个人征信，导致无法履行合同。即使陈文聪希望通过其父亲进行贷款，也应当得到张伯成的同意，张伯成与陈榕锦毕竟没有签订相关的合同，因此违约责任在陈文聪。同时，恒敏公司是要跟踪全部交易过程的，对陈文聪的个人征信没有审查清楚，且发生问题后撮合陈文聪父亲陈榕锦来签订合同，也是一种违约行为，也应承担责任。二、陈文聪起诉状中有一个问题没有明确，双方协商把房屋过户至陈榕锦名下，在法律上应如何执行，这种行为是合同权利义务的转让，假设合同的权利义务转让已经发生，即陈榕锦获得合同的权利义务，那么本案纠纷就应是陈榕锦作为原告，而非本案陈文聪。但依照本案起诉状所述，陈文聪作为原告是存在资格问题。第三人陈榕锦述称：张伯成陈述不正确，陈文聪、张伯成、陈榕锦三方去到光大银行签订相关手续时，张伯成是同意转移给陈榕锦的，包括张伯成的妻子也同意的，还称他们夫妻很讲信用，还同意尽快办理这件事，完成过户。假如张伯成不同意转让给陈榕锦，为何垫资合同中同意由陈榕锦签名。第三人恒敏公司述称：张伯成称恒敏公司在交易过程中对陈文聪征信问题审核不清，其实陈文聪、恒敏公司、张伯成三方在交易过程谈过这个事情，张伯成已经同意在陈文聪如果征信有问题无法贷款的情况下，可以由其家人代为履行。至于另一个网签问题，2017年2月13日，陈榕锦、张伯成、恒敏公司到光大银行处，已经谈好了由陈榕锦来进行网签，于是恒敏公司才再回公司打一份网签合同来给双方签订，但是后来张伯成称没空，就没签网签合同，恒敏公司、陈文聪多次催促张伯成，要求其签好网签合同后拿去银行继续办理贷款。经审理查明：2017年1月15日，陈文聪（买方）与张伯成（卖方）、恒敏公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，载明“……买卖双方在委托代理人居间下，成功就买卖位于增城市××路××锦绣××品名××房的所有买卖条件达成一致意见，签订该协议如下……二、该物业之楼价为人民币贰佰捌拾伍万元。……四、支付方式：双方同意按揭付款……2、按揭付款（1）签订本合同时支付人民币壹拾万元整作为定金。……（2）首期楼款（含定金）共计人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000元）应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天付清或过户当日支付。……（3）剩余人民币壹佰叁拾伍万元整（￥1350000元）于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款……六、违约责任1、卖方不按照本合同约定出售该物业的，卖方应当退还全部已收房款，双倍返还定金或按照物业成交价的10%支付违约金给买方，赔偿买方支付的中介服务费、按揭费用等为本交易所支付的费用。……七、基于经纪方提供的居间服务，卖方须于签署增城市房屋买卖合同当天付清咨询费、中介费、奖励金等服务费……八、任何情况下，若买方或卖方任何一方未能按本合约之条款购入或出售该物业，则违约方除需支付中介服务费外，还须代守约方向经纪方支付中介服务费，……十一、合同双方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达。……十四、备注：初定首期款为人民币壹佰伍拾万元（￥1500000元），实则以银行《同贷书》金额而定，多除少补。首期款过户当天付清，垫资赎证费用共人民币捌万元整（￥80000元），业主（张伯成）支付叁万元（￥30000元），剩余伍万元（￥50000元）买方（陈文聪）支付……”。同日，张伯成出具《定金收据》给陈文聪收执，载明“本人今收到陈文聪……交承购广州市增城市××路××锦绣××品名××房的物业之定金壹拾万元……”。2017年2月23日，恒敏公司发出《催告函》，载明“致张伯成先生：……合同签订后，因贵方迟迟不来配合买方办理光大银行的房屋贷款申请和此房屋的还贷垫资申请相关手续，恒敏公司多次打电话给贵方，到现今，贵方还迟迟不配合。现郑重催告贵方接函后三个工作日内履行合同义务……”。2017年3月10日，广东乐信律师所接受陈文聪委托，向张伯成发出《律师函》，载明“……鉴于你的违约行为已严重损害我方委托人的权益，现致函通知你，陈文聪与你在2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》已经解除，并将会依照合同的约定及相关法律法规要求你承担相应的法律责任。……”。该文件由他人签收。2017年3月14日，广东赋诚律师事务所接受张伯成委托向陈文聪、恒敏公司发出《律师函》，载明“……二、2017年2月13日，张伯成先生与广州市恒敏房地产代理有限公司一道拟与陈文聪先生签订《存量房买卖合同》……，发现陈文聪先生是以其父亲,‘陈榕锦’名义与张伯成发生房屋交易，张伯成先生当即予以拒绝。……四、……是陈文聪先生改变买方与张伯成先生形成房屋买卖合同关系，违约的是陈文聪先生一方。五、为此，本合同依循陈文聪先生发出的律师函，解除双方签订的《房屋买卖合同》，没收陈文聪先生的定金……”。另查明，恒敏公司确认收取陈文聪中介费40000元。审理中，一、陈文聪提供1、《业务申请表》复印件一份，载明卖方张伯成、郭金凤，买方陈榕锦。2、《保险模式赎楼咨询服务合同》复印件一份，载明“甲方（售房人）张伯成郭金凤，乙方（购房人）陈榕锦、曾玉英”。上述证据拟证明张伯成是同意由陈榕锦贷款购买涉案房屋的。二、陈文聪、张伯成、陈榕锦、恒敏公司确认当时签订《房屋买卖合同》陈榕锦没有到场。三、陈文聪认为《房屋买卖合同》在2017年3月10日解除。张伯成认为如果陈文聪认为权利义务已经转让给陈榕锦，那么陈文聪的权利义务在2017年2月13日就已经终结，即陈榕锦与张伯成继续买卖关系；假如陈文聪认为权利义务仍未转让给陈榕锦，那么合同的解除就在2017年3月10日。四、对于涉案房屋买卖的流程，恒敏公司陈述如下，1、张伯成用涉案房屋抵押贷款金额为2500000元左右。2、张伯成用涉案房屋申请抵押贷款金额较大，故当时张伯成要求和陈文聪共同偿还该笔贷款，于是恒敏公司就找到深圳前海大道金融服务有限公司来替张伯成偿还上述贷款金额。但是在协商时，深圳前海大道金融服务有限公司发现张伯成的信用卡存在10万元的欠款逾期未还，因此该公司不同意垫资2500000元到张伯成账户，除非张伯成及时偿还信用卡贷款，但是张伯成一直没有偿还。如果深圳前海大道金融服务有限公司同意垫资，那么陈榕锦向银行按揭贷款就由银行直接支付给深圳前海大道金融服务有限公司以偿还已经支付的垫资款。3、由于涉案房屋被张伯成用来向银行抵押贷款，因此，张伯成个人是无法打印网签合同的，只有有资质的中介公司才可以。当时网签是张伯成、陈榕锦、恒敏公司三方在光大银行进行网签协商，在光大银行员工在场的情况下，恒敏公司打印了网签合同。陈榕锦夫妻签名后，就拿给张伯成夫妇签名，但是张伯成夫妇以赶时间为由，没有签订网签合同。4、2017年2月13日早上，约了陈文聪、张伯成一起去光大银行作买方同贷书，签订网签合同，并办理涉案房屋还款的垫资服务。在光大银行办理按揭过程中，因为陈文聪存在信用卡逾期情况，不知道能否通过光大银行的贷款审查，因此，就由陈榕锦来代替陈文聪办理按揭贷款，当时张伯成、光大银行都是同意的，但是没有做书面文件。对恒敏公司的陈述，陈文聪、陈榕锦予以确认。对于涉案房屋的交易流程，张伯成陈述以下事实，1、代理人不清楚张伯成用涉案房屋抵押贷款金额，但是金额很大。2、关于恒敏公司陈述的张伯成信用卡逾期的问题，张伯成确实存在其他债务纠纷，但是与本案无关。张伯成没有见过深圳前海大道金融服务有限公司。张伯成也没有涂销2500000元的抵押贷款，因为当时双方没有签订网签合同。3、2017年2月15日签订的网签合同，陈文聪在2月12日才通知张伯成要变更其为陈榕锦办理贷款，张伯成才发现陈文聪征信有问题，才由陈榕锦承接陈文聪的权利义务，陈文聪从未发出任何书面文件给张伯成，告知张伯成由陈榕锦承接陈文聪的权利义务。因此张伯成认为权利义务的转让不成立。本院认为：陈文聪与张伯成签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。双方争议的焦点为在履行《房地产买卖合同》过程中，哪一方存在违约行为。本院对此分析如下，首先，陈文聪已经依约支付定金100000元给张伯成。现双方在履行涂销涉案房屋抵押贷款及陈文聪向银行申请按揭贷款过程中产生分歧。根据陈文聪、张伯成、恒敏公司的陈述可知，陈文聪与张伯成约定是由第三方出资代张伯成还清涉案房屋的抵押贷款。而在办理涂销抵押过程中，是张伯成的资信问题导致第三人无法完成垫资赎契手续。造成上述后果应归责于张伯成。其次，陈文聪在向银行按揭贷款时，因陈文聪自身资信问题，无法完成相应的贷款义务。因此，陈文聪本人在履行合同中也存在相应不当行为，所以才由陈文聪的父亲陈榕锦代陈文聪履行《房屋买卖合同》向银行申请按揭贷款。张伯成认为由陈榕锦代陈文聪履行《房屋买卖合同》构成合同权利义务的概括转移，应得到张伯成的同意，但张伯成并未同意上述权利义务的概括转移，因此陈文聪应构成违约。虽然双方并未签订任何书面文件，但根据恒敏公司陈述，张伯成是同意由陈榕锦代陈文聪申请银行贷款并履行合同，由此可知，陈榕锦代陈文聪履行涉案合同并不构成违约。综上，本院认定张伯成在履行涉案合同中存在违约行为，陈文聪行使催告权利后，依约解除合同于法有据，故陈文聪请求法院确认《房屋买卖合同》在2017年3月10日解除，于法有据，本院予以支持。因张伯成违约，故陈文聪依据《房屋买卖合同》的约定要求张伯成返还定金100000元并支付违约金于法有据，本院予以支持。违约金按照《房屋买卖合同》第六条“违约责任1、卖方不按照本合同约定出售该物业的，卖方应当退还全部已收房款，双倍返还定金或按照物业成交价的10%支付违约金给买方，赔偿买方支付的中介服务费、按揭费用等为本交易所支付的费用”的约定，现陈文聪选择违约金支付方式，并不违背法律规定，经核算违约金总额为285000元。但结合双方当事人履行过程中各自存在的问题，上述违约金100000元较为适宜。至于陈文聪请求张伯成支付中介费40000元及律师费30000元，依据《房屋买卖合同》第八条“任何情况下，若买方或卖方任何一方未能按本合约之条款购入或出售该物业，则违约方除需支付中介服务费外，还须代守约方向经纪方支付中介服务费”及第十一条“合同双方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担约定”的约定，于法有据，上述律师费并未超过标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈文聪与被告张伯成于2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系于2017年3月10日解除；二、被告张伯成在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈文聪购房定金100000元；三、被告张伯成在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈文聪违约金100000元；四、被告张伯成于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈文聪中介服务费40000元及律师费30000元。五、驳回原告陈文聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4063元，由被告张伯成负担3063元，由原告陈文聪负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘勋二〇一七年六月二十七日书记员  李靖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。