湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第219号
上诉人（原审原告）邹东阳。
上诉人（原审原告）李玉红。
以上二人共同委托代理人（特别授权）黄泽银，湖南鹤洲律师事务所律师。
以上二人共同委托代理人滕树根，湖南鹤洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地：怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，公司执行董事。
委托代理人（特别授权）梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
上诉人邹东阳、李玉红、怀化置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月8日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：邹东阳、李玉红与怀化市大汉置业有限公司于2012年8月28日签订了《商品房买卖合同》，载明怀化市大汉置业有限公司建设的大汉·龙城兴龙府商品房第17幢，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0101号，建筑层数为30层。合同约定：邹东阳、李玉红购买怀化市大汉置业有限公司的第17幢14层1402号商品房，房屋总价款为439325元，签订合同时付房款139325元，向银行按揭贷款30万元。邹东阳、李玉红需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予怀化市大汉置业有限公司；怀化市大汉置业有限公司需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给邹东阳、李玉红，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果怀化市大汉置业有限公司逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，怀化市大汉置业有限公司按日向邹东阳、李玉红支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，邹东阳、李玉红与怀化市大汉置业有限公司又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、邹东阳、李玉红须在怀化市大汉置业有限公司发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到怀化市大汉置业有限公司指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由邹东阳、李玉红承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由邹东阳、李玉红承担。邹东阳、李玉红未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于邹东阳、李玉红原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或邹东阳、李玉红未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，怀化市大汉置业有限公司有权拒绝交付房屋，怀化市大汉置业有限公司由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，怀化市大汉置业有限公司即通知邹东阳、李玉红办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；邹东阳、李玉红需及时提供真实的联系方式，以便通知；邹东阳、李玉红自怀化市大汉置业有限公司通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；怀化市大汉置业有限公司在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，邹东阳、李玉红不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由邹东阳、李玉红承担的有关税费、按现行标准由怀化市大汉置业有限公司代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件邹东阳、李玉红同意怀化市大汉置业有限公司的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，邹东阳、李玉红于2012年8月28日付首付款139325元，并于2012年12月16日向银行按揭贷款30万元。
另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区10栋工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。怀化市大汉置业有限公司于2013年12月16日向邹东阳、李玉红邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。邹东阳、李玉红至今未收房。
原判认为：本案双方争议的焦点集中于怀化市大汉置业有限公司是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件的效力，履行合同的实际情况及法律效果进行辨析：
一、《补充协议》约定的以商品房经主体分栋验收合格为交付标准是否有效？
本案首先引发邹东阳、李玉红与怀化市大汉置业有限公司争议的即商品房的交付条件。商品房是建筑工程的一种，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确了“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。故以商品房经主体分栋验收合格为交付标准符合法律规定，合同双方以此作为商品房交付的约定条件合法有效。
要求取得竣工验收备案表，是建设行政主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的一项行政措施。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”故要求办理竣工验收备案表实际为备案机关对建设单位组织工程竣工验收之后的一种事后监督、复查制度。主管部门在办理备案过程中可以对工程竣工验收行为进行审查，根据相关规定对违规行为进行处理及处罚；对未按规定办理工程竣工验收备案的行为，同样可以进行处罚。但在未经依法认定需要重新组织验收前，原竣工验收合格的结论并不能被否定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”竣工验收备案表制度所依据的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》系部门行政规章，并不能作为直接否定民事行为效力的依据，况且该办法也并未规定房屋建筑交付使用的前提是必须取得《竣工验收备案表》。故邹东阳、李玉红与怀化市大汉置业有限公司在《补充协议》中约定以商品房经主体分栋验收合格为交付标准合法有效。
另，关于邹东阳、李玉红提出的商品房未经环保验收不得交付的意见，法院认为《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用”属于管理性规定。在该条例实施后，《国家环境保护总局关于房地产开发项目环境管理问题的复函》指出：“房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。因此，对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收，但在预验收时必须同时明确房地产的开发商与物业管理部门的环境保护责任。”可见《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规范的目的在于加强对房地产开发项目环境保护的行政管理，而非否定民事契约行为的效力性强制性规定，如双方并未将经环保验收明确约定为房产交付条件，则对本案当事人的房产交付行为不具约束力。
二、怀化市大汉置业有限公司所售商品房是否达到了“主体分栋验收合格”的约定条件？
关于商品房建设方如何进行建设工程竣工验收，专门法规《建设工程质量管理条例》第十六条第一款进行了明确规定，即“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”怀化市大汉置业有限公司向本院提交的《工程质量竣工验收记录》证明建设单位、设计单位、施工单位、监理单位均按规定对商品房建设工程进行了验收，并在该记录上盖章并由相关负责人签字认可验收合格，该记录足以证明商品房达到了“主体分栋验收合格”的条件。
邹东阳、李玉红认为商品房建设工程未经房地产开发主管部门进行工程质量监督、规划验收、消防验收，故未竣工验收合格。邹东阳、李玉红的上述观点，其依据主要出自行政法规《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第十七条明确了房地产开发项目的竣工验收系政府行政审批项目，由房地产开发主管部门组织进行，该条第二款规定了竣工验收内容，即“……房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”但国务院于2002年11月1日作出《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发（2002）24号），已决定取消该行政审批项目。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条确定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目，则由国务院于2004年5月19日作出《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），已决定予以取消。上述行政审批项目的取消，表明商品房建设工程的竣工验收由行政审批，转为由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织验收，政府主管部门的职能模式则由审批转为加强日常管理、后续监督（如设立竣工验收备案表制度）。故邹东阳、李玉红的上述理由法院不予采纳。
邹东阳、李玉红向法院提交了证据《回复函》，拟证明怀化市大汉置业有限公司的商品房建设工程并未达到验收合格要求。对于该证据，怀化市大汉置业有限公司否认由己方出具，但并未在限定的期限内提出鉴定申请，根据民事诉讼证据认定规则本院确认该证据应为怀化市大汉置业有限公司方所出具。邹东阳、李玉红提交该证据的证明目的是以此证明怀化市大汉置业有限公司的商品房没有达到竣工验收合格的条件，但商品房是否有质量问题，是否竣工验收合格是一项客观事实，应以法律法规规定的有效文件为衡量标准，并非怀化市大汉置业有限公司所能主观自认。从《回复函》的内容看，系怀化市大汉置业有限公司在与业主产生纠纷后为平息纷争进行协商的过程中所作的自认，具有明显的主观性。怀化市大汉置业有限公司向本院提交的《工程质量竣工验收记录》足以证明建设单位、设计单位、施工单位、监理单位均按《建设工程质量管理条例》第十六条规定对商品房建设工程进行了验收，并确认验收合格。政府主管部门对该工程竣工的验收，也并未认定有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，未作出责令重新组织竣工验收的处理决定。故该证据与本案缺乏关联性，法院不予采信。
此外，邹东阳、李玉红在本案中依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》等规定，对本案建设工程竣工验收过程中是否符合工程质量监督规定、是否进行了分验收等程序性问题进行了质疑。法院认为，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》以及《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》等规范性文件均非行政法规，并不能直接决定双方民事行为的效力。至于怀化市大汉置业有限公司在验收程序上是否存在上述问题，是否会导致重新进行竣工验收，以及是否应受到行政处罚，均属行政管理范畴，并非民事诉讼审理范围。故邹东阳、李玉红据此否定怀化市大汉置业有限公司的房屋竣工验收及交房条件效力的观点，法院不予采纳。
综上所述，怀化市大汉置业有限公司所售商品房已达到了“主体分栋验收合格”的约定条件。
三、本案争议的商品房未经消防验收是否符合交付条件？
房地产开发项目竣工验收、房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目被取消，商品房建设工程的消防验收则应根据消防法及其他规范性文件进行。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该法条明确规定了两种不同的消防验收管理方式，即先消防验收后投入使用、先投入使用后消防抽查验收，不同管理方式针对不同类型的建设工程。
本案争议的商品房建设工程归于何种管理方式，应依据相关法律及与法律相配套的行政管理规定确定其属于哪一类型的建设工程。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。……”公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”2005年原建设部发布的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条，将十九层及十九层以上的居住建筑归为一类高层住宅建筑。怀化市大汉置业有限公司建设的本案中第17栋商业房建设工程为十九层以上，邹东阳、李玉红所购商品房即在其中，故本案商品房所在建设工程属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的先消防验收后投入使用的特殊建设工程。
根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，特殊建设工程依法应当进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定是从特殊建设工程的火灾危险性大、疏散和扑救难度大等因素考虑，为保护人身、财产安全，维护公共安全所作的效力性强制性规定。故特殊建设工程未经消防验收即交付使用的民事行为无效，消防验收合格是本案商品房建设工程的法定交付条件。本案邹东阳、李玉红提出怀化市大汉置业有限公司的商品房未经消防验收合格，怀化市大汉置业有限公司对此并不否认，即本案商品房不符合法定交付条件。
四、怀化市大汉置业有限公司是否应承担逾期交房违约金责任？
本案怀化市大汉置业有限公司分别以邮寄及公告方式发出了交房通知，其通知形式符合《补充协议》第三条中关于通知、公告的约定，通知发出的时间也在合同约定时间之前，但怀化市大汉置业有限公司的逾期交房违约金责任不能免除。
怀化市大汉置业有限公司商品房的交付必须应同时符合两个条件：一是达到约定交房条件，即主体分栋验收合格；二是法定交房条件，即消防验收合格。怀化市大汉置业有限公司所售商品房已达到主体分栋验收合格的约定交付标准，如仅以此主张逾期交房违约金并不成立。但怀化市大汉置业有限公司所售商品房未能通过消防验收合格，即未达到法定交房条件。消防验收合格是本案商品房出售方的法定义务，即使未作约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。未能履行消防验收合格的法定义务，则也不能履行交房义务，故怀化市大汉置业有限公司应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
怀化市大汉置业有限公司提出双方约定：“乙方（邹东阳、李玉红）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（怀化市大汉置业有限公司）有权拒绝交付房屋，怀化市大汉置业有限公司由此延期交房无需承担违约责任。”表明邹东阳、李玉红未付清有关税费、维修基金，怀化市大汉置业有限公司则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。法院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对怀化市大汉置业有限公司在本案中主张的先履行抗辩权，法院不予支持。怀化市大汉置业有限公司未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向邹东阳、李玉红支付违约金。
怀化市大汉置业有限公司提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于双方均未明确将消防验收合格约定为交付条件，并根据本案具体情况，法院酌情调整怀化市大汉置业有限公司按日向邹东阳、李玉红支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为439325元×0.0001=43.93元。邹东阳、李玉红在诉状中要求怀化市大汉置业有限公司支付违约金的期间为2014年1月1日至2014年7月3日，故违约金计算为43.93元×184天=8083.12元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经法院审判委员会讨论决定，判决如下：怀化市大汉置业有限公司向邹东阳、李玉红支付自2014年1月1日起按每日43.93计算至2014年7月3日止的违约金8083.12元，并于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费205元，由怀化市大汉置业有限公司负担。
宣判后，邹东阳、李玉红上诉并辩称：大汉置业涉诉商品房没有经过怀化市规划局对其规划条件予以核实就组织竣工验收违反了《城乡规划法》第四十五条第一款的规定，自行组织商品房分栋验收违反了法律的禁止性规定，其主张的主体分栋验收合格、商品房已具备交付条件的观点不能成立。大汉置业对违约金过高负有举证责任。本案大汉置业并没有证据证实违约金过高，应承担举证不能的法律后果。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原判。
怀化市大汉置业有限公司上诉并辩称：一审判决认定上诉人逾期交房的事实错误，上诉人不应承担违约责任，请求二审驳回李玉红、邹东阳的诉讼请求。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，与二审查明的事实一致。双方在二审均未提交新的证据。
本院认为：本案双方争议的焦点问题是：1、双方在《补充协议》中约定以商品房经主体分栋验收合格为房屋交付标准是否有效，大汉置业涉案商品房是否达到主体分栋验收合格的标准；2、消防验收合格是否为大汉置业涉案商品房交付使用的前提条件，大汉置业是否应承担违约责任；3、约定的违约金支付标准是否过高；4、大汉置业的先履行抗辩权主张是否成立。
首先，关于《补充协议》中约定的交房标准是否有效。商品房买卖中所涉及的交房条件，是合同双方对民事权利义务的约定。当事人在合同订立中有意思自治权和对自身民事权利的处置权。商品房作为一种特殊商品，在建设和交易中虽有相关法律法规的规定，但除了效力性的强制规范外，其他管理性规范不影响当事人合同的成立和效力。根椐《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定可以明确看出，建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、监理四方，该四方联合验收的结论为竣工验收结论。在通过竣工验收后，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件是工程竣工验收报相关部门备案的要求，只是一项行政管理性的要求，不影响当事人民事合同的成立和效力。本案《补充协议》约定的以商品房经主体分栋验收合格为房屋交付标准取代了双方当事人在《商品房销售合同》中约定“交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”的交付条件。而商品房经主体验分栋验收合格为房屋交付条件并未违反法律法规效力性的强制规定，故合法有效。同时，大汉置业涉案商品房已经过建设、设计、施工、监理四家联合验收合格，达到了双方当事人约定的交付条件。故李玉红、邹东阳关于大汉置业涉案商品房未通过规划核实不得组织竣工验收、不得交付使用的主张不能成立，本院不予支持。
其次，公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用之前进行消防验收是前置条件。该《规定》是针对公共安全所做的强制性特别规定，人民法院在审理涉及该规定的有关民事案件中，应当考虑公共安全和社会公共利益的需求，对其效力予以确认。大汉置业十九层以上的房屋未经消防验收，不能视为达到交房条件，应当承担违约责任。
第三，将违约金支付标准调整为每日万分之一，是本市人民法院针对当前怀化房地产现状所做出的司法调整行为，目的在于促进怀化房地产市场的健康有序发展。原审以此标准进行裁判并无不当.
第四，大汉置业主张的先履行抗辩权，是针对房屋交易税款和维修基金的收取而提出的主张。而房屋交易税款和维修基金的收取是政府相关职能部门所应当行驶的权利，大汉置业只是履行代收的义务，本质上并非大没置业的合同权利。大汉置业以此主张先行抗辩权的理由不充分，依法不应予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担50元，上诉人李玉红、邹东阳负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾美英
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一五年七月三十一日
代理书记员 唐一超