广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第1139号
原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所地广东省广州市增城区。
负责人：张明。
委托代理人：柴森、黄家升，该公司员工。
被告：刘平，住广东省广州市黄埔区。
原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）诉被告刘平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地公司广州分公司的委托代理人柴森、被告刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金地公司广州分公司诉称：2011年7月30日，金地公司广州分公司与刘平签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由金地公司广州分公司对刘平房屋提供物业管理服务，管理费为每月每平方米2.5元，在每月的10日交纳，即刘平每月应向金地公司广州分公司交纳物业管理费237.88元，逾期交纳的金地公司广州分公司自逾期之日起有权按日向某甲平加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但刘平自2010年9月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经金地公司广州分公司多次催收，刘平却拒绝支付。金地公司广州分公司认为，刘平的欠费行为不但严重影响了金地公司广州分公司正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，刘平的行为业已构成严重违约。综上，为维护金地公司广州分公司及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令，一、刘平立即向金地公司广州分公司支付拖欠的房屋物业管理费（自2010年9月1日至2011年7月31日、2015年6月1日至2015年6月30日的物业管理费合计2860.56元）及滞纳金(自2010年10月1日起按日加收应交费用的万分之五计至付清之日止，暂计至2015年6月30日为2074.98元)；二、本案诉讼费用由刘平承担。
被告刘平辩称：金地公司广州分公司要求刘平支付相应的物业管理费和滞纳金缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一、刘平与金地公司广州分公司于2011年7月30日签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，但金地公司广州分公司要求刘平交纳2010年9月至2011年7月的物业管理费没有依据。二、刘平自2011年7月30日与金地公司广州分公司签订物业服务协议后，从未拒交过物业管理费，不存在金地公司广州分公司所说的拒交物业费的情形。三、根据《广州市商品房买卖合同》中第11页第15条房屋交付时有关资料的规定，开发商并未提供上述资料给刘平。四、根据合同的约定，刘平到现场验收涉案房屋时，发现涉案房屋多处质量不合格，但是开发商却拒绝整改，经过多次沟通，直至2011年7月30日，刘平才见到开发商按照合同约定提供的资料，并于当天完成涉案房屋的验收交接手续，之后刘平于2013年1月才入住涉案房屋。五、刘平入住后，户口并未迁入增城，金地公司广州分公司也明知刘平居住在涉案房屋，却仍然将催收通知书寄往刘平原地址，因此，金地公司广州分公司存在恶意。综上，在涉案房屋不具备交付条件和质量不合格的情况下，刘平没有任何义务承担物业管理费及滞纳金。请求法院驳回金地公司广州分公司的诉讼请求。
经审理查明：2008年2月28日，原增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标[2008]003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东某公司）提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对东某公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地•荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。
2010年1月17日，刘平（买受人）与广州市东凌房地产开发有限公司（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同》及附件，约定刘平向东凌公司购买荔湖城A区二期16组团（水立坊一街1-5号）水立坊一街5号504房，建筑面积97.55平方米；东某公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条列》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市金地物业管理有限公司广州分公司进行前期物业管理服务，物业服务合同期限至业主委员会成立后重新签订新的物业管理公司之日。物业管理费为每月每平方米2.5元，由刘平自收楼之日起按月按时交纳。东某公司应当在2010年8月1日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备建设工程竣工验收合格条件并符合合同约定的商品房交付刘平使用；商品房达到交付使用条件后，东某公司应当书面通知刘平办理交付手续等内容。
2010年12月18日，刘平向金地公司广州分公司发出《金地·荔湖城客户咨询/投诉意见单》，载明“本人于2010年9月22日16时已写投诉单，列出了收楼过程中发现的问题，……每次过来仍未改进问题，并且问题更加严重，墙上也出现了凹洞，房内极脏……本人投诉申请金地公司赔偿物管费，直到本人顺利收楼为止。……。金地公司回复：地产公司7-9个工作日会做出回复。”。
2011年7月30日，金地公司广州分公司（甲方）与刘平（乙方）签订《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》，约定金地公司广州分公司为刘平购买的坐落在金地·荔湖城小区水某1-5-503/504提供物业服务。协议约定“……第二条双方的权利义务。一、甲方的权利义务，1、物业共用部位维修、养护的服务和管理。……12、依据本协议自商品房买卖合同中约定的交楼时间起计收物业管理费……。二、乙方的权利义务。……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第五条物业管理服务费的收取标准……水某物业管理费标准为2.5元/㎡·月……二、物业管理服务费的计费时间：自商品房买卖合同中约定的交楼时间起计收物业管理费。三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日计收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可以向人民法院起诉……”。
2011年3月11日，原增城市国土资源和房屋管理局颁发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明“房地产权属人刘平。建筑面积95.15㎡”。
2011年7月30日，刘平接收了涉案房屋。
庭审中，一、金地公司广州分公司与刘平确认如下事实，1、本案争议的涉案房屋物业管理费期间为2010年9月1日至2011年7月31日。2011年8月1日至2015年11月30日的物业管理费刘平已经支付完毕。2、涉案房屋物业管理费为237.88元/月（95.15平方米×2.5元）。二、金地公司广州分公司主张以下事实：滞纳金是按当月所欠的物业管理费从逾期交纳的次月第一日起每天万分之五的标准计算。三、刘平陈述如下事实，1、之所以不交纳上述期间物业管理费，是因为涉案房屋存在质量问题，而且开发商也没有提供合同约定的交楼资料给其查阅。2、在涉案房屋没有验收合格，达不到交付标准的情况下，刘平不应承担物业管理费。3、刘平未曾就延迟收楼的问题向广州市东凌房地产开发有限公司提起诉讼。
本院认为：金地公司广州分公司与刘平签订的《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。
金地公司广州分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故刘平应按上述协议的约定交纳物业管理费。根据双方当事人确认，刘平没有支付2010年9月1日至2011年7月31日的物业管理费。现双方争议为刘平应否支付上述期间的物业管理费，根据《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》“二、物业管理服务费的计费时间：自商品房买卖合同中约定的交楼时间起计收物业管理费”的约定，故刘平应从2010年8月1日开始交纳物业管理费，现金地公司广州分公司主张从2010年9月1日开始计算，本院予以准许。至于刘平认为涉案房屋不符合交付条件，其无需交纳收楼之前物业管理费的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。现金地公司广州分公司主张刘平应支付自2010年9月1日至2011年7月31日的物业管理费，本院予以支持。经核算，上述期间的物业管理费为2616.63元（2.5元/㎡·月×95.15方米×11个月），金地公司广州分公司起诉请求超过上述金额的部分，本院不予支持。至于滞纳金的问题，根据金地公司广州分公司与刘平的陈述，刘平确实在收楼前就涉案房屋的质量问题进行投诉，且结合刘平之后均如期履行交纳物业管理费义务的事实，可知刘平并无拖欠物业管理费的恶意，因此，本院对金地公司广州分公司请求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2010年9月1日至2011年7月31日的物业管理费2616.63元；
二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担23元，被告刘平负担27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 勋
人民陪审员 詹玉琴
人民陪审员 罗巧宜
二〇一五年十二月十日
书 记 员 李 靖
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
及《广东省商品房买卖合同》中“物业管理费为每月每平方米2.5元，由刘平自收楼之日起按月按时交纳”的约定，两份合同中对刘平应交纳的物业管理费起始时间约定不同，因向刘平提供物业服务的主体为金地公司广州分公司，因此，物业管理费的相关约定应以《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》的约定为准