广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1884号
原告：李越，女，1981年10月20日出生，汉族，住沈阳市大
东区联合路电台东巷1号4-2-1。公民身份号码：2101021981********。
委托代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。
被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：何建梁，该公司董事长。
委托代理人：范嘉君，该公司员工。
原告李越诉被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月13日受理后，依法由代理审判员何丹适用简易程序，于2014年11月11日公开开庭进行了审理，原告李越的委托代理人艾展刚，被告云梯山庄公司的委托代理人范嘉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李越诉称：2010年4月14日，原告李越和被告云梯山庄公司签订了商品房买卖合同，约定原告李越向被告云梯山庄公司购买坐落于花都区梯面镇民安村珠高埔（d2-5）栋104号房。合同约定被告云梯山庄公司应于2010年8月31日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告李越使用，逾期则每日按照原告李越已付房款的万分之五支付违约金给原告李越；合同签订后，原告李越支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告云梯山庄公司至今尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、规划、消防、煤气、电梯、水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表等），未出示上述验收文件原件，未提供盖有被告云梯山庄公司公章的上述文件的复印件，住宅使用说明书、质量保证书未盖公章，且未通过涉案房屋的基础设施、公共配套建筑验收，房屋存在许多质量问题。原告李越因此至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款3400000元为本金，支付从2010年9月1日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计到起诉日为170000元）；2.被告承担本案诉讼费。
被告云梯山庄公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.涉案房屋在购房合同约定的交房期限届满前已符合合同约定的交房条件，我方不存在违约情形。根据我方与原告李越签订的广州市商品房买卖合同（预售）和附件七补充协议的约定，交房时间为2010年8月31日，交房条件以我方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。我方于2010年8月15日取得《工程验收竣工报告》，通过四方验收，符合合同约定的交楼标准。我方于2010年8月24日向原告李越发出商品住宅交楼通知书，但原告李越因其自身原因，没有在约定时间内收楼也没有提出书面异议。根据购房合同第十四条及补充协议第七条的约定，应视为我方已按照购房合同约定向原告李越交付了涉案房屋。2.涉案房屋于2013年11月11日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在取得上述备案表后，我方于2013年11月15日向原告李越发出《催收楼函》，但原告李越至今没有收楼。3.原告李越要求我方支付延迟交楼违约金的请求权已超过2年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、一百三十七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，原告李越提出违约金请求权的诉讼时效应当从合同约定的交房期限届满之日起算。然而，从合同约定的交房时间到原告李越起诉之日，已有三、四年的时间，在此期间原告李越从未向我方主张违约金，也没有发生诉讼时效中断、中止的事由。因此，原告李越请求我方支付延迟交楼违约金的请求权已超过诉讼时效，应丧失胜诉权。4.即使法院认为我方应承担延期交房的违约责任，根据补充协议的第十八条的约定，违约金数额最高不得超过总购房价的5%。
经审理查明：云梯山庄公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年4月30日取得房管部门核发的编号为花都房预（网）字第20090117号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄（包括自编d2-5栋）的商品房。
2010年4月14日，李越与云梯山庄公司签订商品房买卖合同及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：李越（买方）为乙方，云梯山庄公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇云梯山庄第d2-5栋104房，该商品房用途为住宅，建筑面积共549.89平方米，其中套内建筑面积549.89平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米6183.05元，总金额3400000元，乙方在2010年4月14日前一次性付清。甲方应当在2010年8月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任为：甲方未能按合同规定期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，第四条约定：本合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第十八条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，……”
此外，合同还对逾期付款的违约责任、备案确认、房屋及有关资料的交接、风险责任的转移、面积确认及面积差异处理、规划、设计的变更、权利瑕疵担保、产权登记、延迟办理产权登记的违约责任、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、乙方单方解除权的行使等内容进行了约定。
合同签订后，李越依约向云梯山庄公司支付了全部房款3400000元。2010年8月24日，云梯山庄公司以邮寄方式向李越发出商品住宅交楼通知书，通知李越于2010年8月31日办理收楼相关手续。李越以涉案房屋不具备交楼条件为由，拒绝收楼，但未提出书面异议。2013年11月11日，云梯山庄公司取得了涉案房屋《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。庭审中，云梯山庄公司提供了催收楼函一份拟证明于2013年11月15日，以邮寄方式向李越发出催收楼函，但是李越至今未收楼。李越称云梯山庄公司没有通知其收楼，也没有收到催收楼函，对该证据的关联性不予确认。
本院认为：李越与云梯山庄公司签订的《商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
本案争议的焦点一为交楼条件以何为标准。合同的第十二条约定了交楼条件，而附件七补充协议第四条对十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故云梯山庄公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则李越有权拒绝接受交付。因此，虽然李越在收到商品住宅交楼通知书后未提出书面异议，也不能认定李越已经同意接受交付。云梯山庄公司辩称在2013年11月15日通过邮寄送达方式通知李越收楼，但云梯山庄公司仅提供了催收楼函并未提供邮单或者其他材料证明有通知李越收楼，因此本院认为云梯山庄公司在取得竣工验收备案表后并未通知李越收楼，在此情况下李越未收楼合情合理，故对云梯山庄公司的上述抗辩意见本院不予采纳。由于云梯山庄公司直到2013年11月11日才取得工程竣工验收备案表，超过了合同约定的的交楼时间（即2010年8月31日），已经构成违约，理应承担迟延交楼的违约责任。
本案争议的焦点二为李越要求支付逾期交楼违约金的请求是否超过诉讼时效。对于诉讼时效应从何时开始起算的问题，李越和云梯山庄公司各执一词。李越认为应从云梯山庄公司取得竣工验收备案表之日开始起算，其在2014年9月23日向广州市花都区人民法院递交诉讼材料，按此时倒推2年计算，该请求权尚未超过诉讼时效。云梯山庄公司认为应从合同约定的交楼之日起算，李越的请求已经超过诉讼时效。本院认为，逾期交楼违约金属于连续性债权，每日的违约金债权都是独立的请求权，其诉讼时效应分别计算。因此，本案在计算违约金时，应自李越起诉之日往前倒推2年计算，即2012年10月14日至2014年10月13日这一违约期间的违约金请求权未超过诉讼时效，2010年9月1日至2012年10月13日的违约金请求权已超过诉讼时效，本院不予支持。根据合同第十四条对延期交房的违约责任约定（云梯山庄公司未能按合同规定期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金）及附件七补充协议第十八条的约定（双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%），至今云梯山庄公司已逾期交楼达1500多天，扣除超过诉讼时效的730天，云梯山庄公司应支付的违约金已超过总房价的5%，即170000元。故李越要求云梯山庄公司支付迟延交楼的违约金170000元的请求，本院予以支持，对超出170000元的部分，本院不予支持。由于补充协议第二十五条明确约定：“……双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，……”因此，李越认为补充协议第十八条是格式条款没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李越支付迟延交楼的违约金170000元。
二、驳回原告李越的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1850元，由被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 何 丹
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 刘雄燕