湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴苏民重字第4号
原告李成香，女，1947年9月20日出生，汉族，湖南省桂阳县人。
委托代理人邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
被告吴新平，男，1963年9月1日出生，汉族，湖南省宜章县人。
被告郴州永信房地产开发有限公司。
法定代表人黄云，该公司总经理。
委托代理人欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师。
被告湖南郴州永升建筑有限公司。
法定代表人郭建雄，该公司董事长。
委托代理人李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。
原告李成香与被告吴新平、郴州永信房地产开发有限公司（以下简称“永信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月27日受理后，于2011年12月22日作出（2011）苏民初字第1750�民事判决书，被告吴新平不服一审判决向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2012年7月25日作出（2012）郴民一终字第291号民事调解书，永信公司不服（2012）郴民一终字第291号民事调解书，向湖南省郴州市人民检察院提出申诉，湖南省郴州市人民检察院于2013年5月20日作出郴检民行建字（2013）第2号检察建议书，向湖南省郴州市中级人民法院提出检察建议，湖南省郴州市中级人民法院于2013年8月8日作出（2013）郴民监字第10号民事裁定，由湖南省郴州市中级人民法院再审本案，湖南省郴州市中级人民法院于2014年1月27日作出（2013）郴民再终字第32号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2011）苏民初字第1750号民事判决书及湖南省郴州市中级人民法院作出的（2012）郴民一终字第291号民事调解书，本案发回本院重审。本院受理后，原告李成香申请�加湖南郴州永升建筑有限公司（以下简称“永升公司”）为本案被告。本院依法由审判员文华任审判长，与审判员张菊芝、人民陪审员苏胜清组成合议庭，公开开庭进行了审理。书记员郭文晖担任庭审记录。原告李成香及其委托代理人邝洪波，被告吴新平，被告永信公司的法定代表人黄云及其委托代理人欧阳志华，被告永升公司的委托代理人李珍玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李成香诉称，原、被告于2008年12月30日签订南开三九制药厂危房改造第壹栋《房屋预售合同》，房屋建好后，到了合同约定的交房期限，被告未能交付。经原告调查，被告预售的房屋系改造房，不符合预售条件，被告自始至终没取得商品房预售许可证明，该预售合同为无效合同，导致合同约定的目的无法实现。为此，原告多次要求被告承担赔偿责任或采取其他补救措施，但被告�以种种理由推辞，现房价猛涨，而原告的房子至今未予落实，故诉请法院判令：1、三被告连带赔偿原告一倍购房款184000元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院举证如下：
1、《南开三九制药厂危房改造第壹栋房屋预售合同》一份，拟证明原告与被告吴新平于2008年12月30日签订了房屋预售合同，合同上加盖了永信公司南开制药厂危房扩建项目部的公章；
2、被告吴新平向原告出具的收条一张，拟证明原告向被告交纳了192000元购房款，收条上也加盖了永信公司南开制药厂危房扩建项目部的公章；
3、被告吴新平向原告出具的借条一张，拟证明总共38.4万元，限期二个月归还，被告已支付了20万元，尚欠18.4万元；
4、《湖南三九南开制药有限公司危房拆除联合重建协议书》一份，拟证明该协议是住房代表与永升公司签订的，是联合建设行为；
5�《补充协议》一份，拟证明该协议也是住房代表与永升公司签订的，被告吴新平作为乙方代表签订；
6、原一审庭审笔录，拟证明被告吴新平和永信公司与原告签订合同，没有告知原告取得预售许可证，致使合同无效；
7、永升公司的工商注册登记资料，拟证明永升公司是本案适格被告；
8、《工程承包合同》一份，拟证明永信公司将本案工程发包给安仁县星城建筑有限公司施工；
9、“调查取证汇报”一份，提供人王石芽是建房小组组长，记录人王继太是原告丈夫，拟证明永信公司与永升公司是一套人马两块牌子。
原告所举以上证据，经庭审质证，被告吴新平发表质证意见为：对证据4、5有异议，合同没有履行，对其它证据无异议。被告永信公司发表质证意见为：对证据1有异议，项目部的公章是伪造的，不予认可；对证据2的质证意见同证据1，也恰好证明原告�购房款打入了吴新平的账户，与永信公司无关；对证据3有异议，吴新平称是在受到威胁下出具的，且与永信公司无关；证据4、5与本案无关联性；对证据6的真实性无异议，证明不了永信公司与吴新平有关系；对证据7无异议；对证据8有异议，公章是私刻的，永信公司从未开发、承建过这个项目；对证据9的关联性、真实性、合法性无法核实，证人应出庭作证。被告永升公司发表质证意见为：对证据1不予认可，永升公司不是合同当事人，合同注明是经济适用房，注明吴新平在签订合同时告诉了原告是经济适用房，购房是有限制的，原告不具有资格，吴新平也无权出售，仍属于原住房户，无权处分的合同是无效合同；证据2与永升公司无关；证据3，是吴新平个人出具的，与永升公司无关，同意永信公司的质证意见，这件事从头到尾都是吴新平在操作，与永信和永升公司均无关；证据4、5，并未实际履行，加盖公章也是伪造的，且与本案无任何关系，不涉及房屋买卖合同，协议是附生效要件的，双方均未去公证，因此均未生效；对证据6的真实性、合法性无异议，对其证明方向有异议；对证据7的真实性、合法性无异议，但永升公司不是适格被告；对证据8的真实性无法确定，同时证明永升公司未承建该工程施工；证据9，证人未出庭，不予认定。
被告吴新平辩称，中级法院的二审裁定书都下来了，本案经过几次审理很清楚。他开发住房没有欺骗原告，是有手续的。原告是通过邓校长介绍过来买房，合同上注明是经济适用房，不是商品房。房子建好后，被原钉子户霸占，他跟原告多次找霸占户，均未果。他写了38万元欠条是在受到威胁的情况下出具的，有苏仙派出所的证明。原告的购房款他已经偿还了，因此原告起诉他没有理由。原告没有住进新房，他也表示遗憾。另本案与永升公司没有任何关系，现在永升公司的法定代表人是原来永信公司的法定代表人，因南开制药厂项目必须要有开发资质才能办报建手续，因此他就通过熟人找到郭建雄，交一点管理费。永信和永升公司实际是一套人马两块牌子。
被告吴新平为支持其主张，向本院举证如下：
1、南药字（2007）14号《关于我公司危房重建（扩建）的请示》，拟证明房屋系危房拆迁改造性质；
2、郴规（建）审（2008）103号《关于郴州三九南开制药有限公司经济适用房建筑施工图审核意见》，拟证明危房改造经规划部门审核通过；
3、郴规（建）审（2008）59号《关于湖南三九制药公司经济适用房建筑方案的批复》，拟证明规划部门审核通过；
4、郴州市房屋拆迁管理处批复，拟证明郴州市房管拆迁处同意该公司危房拆除联建；
5、何如生、阮清�2007年10月31日出具的收条，拟证明何、阮收取吴新平4万元拆迁房屋补偿款，后强制占房未搬，造成原告预购房屋不能成交；
6、收条数张，拟证明被告吴新平归还原告购房款200000元。
被告吴新平所举以上证据，经庭审质证，原告对被告吴新平所举证据无异议。被告永信公司发表质证意见为：被告吴新平所举证据证明报建的是南开制药厂，不是永信公司；收条是吴新平的个人行为，与永信公司无关。被告永升公司发表质证意见为：对证据1至4的真实性无异议，同意被告永信公司的质证意见；吴新平出具的收条是其个人行为，未体现永信公司的操作行为。
被告永信公司辩称，永信公司从未开发南开制药厂项目，也没有使用公章，均是吴新平个人行为。
被告永信公司为支持其主张，向本院举证如下：
刑事判决书、扣押笔录、讯问笔录、举报材料，拟证明永信公司南�制药厂项目部的公章是吴新平私刻的，永信公司不是本案适格被告。
被告永信公司所举以上证据，经庭审质证，原告发表质证意见为：以上证据体现私刻的是永信公司的公章，并未体现南开制药厂项目部的公章是私刻的。被告吴新平发表质证意见为：不是他私刻的，是郭建雄口头同意他刻的，当时郭建雄在长沙考试。被告永升公司发表质证意见为：对永信公司提交的证据无异议，据永升公司了解，确实是吴新平私刻的。
被告永升公司辩称，永升公司与原告无任何关系，也未收到房款。永升公司与南开项目无任何关系，因此永升公司不是本案适格被告。
被告永升公司就其主张未向本院举证。
本院经审查原、被告所举证据，结合双方的当庭陈述，认定本案事实如下：
一、2008年12月30日，原告李成香（合同中称乙方）与被告吴新平（合同中称甲方）签订了一份《�开三九制药厂危房改造第壹栋房屋预售合同》。合同约定：乙方自愿购买甲方的郴州南开制药厂危房改造第壹栋座落在郴州市北湖区七里大道一栋一单元二楼一号住房；面积约120㎡，单价1600元／㎡，房款共计人民币192000元；乙方采取一次性方式付款，2008年12月30日之前付清全部房款；甲方应于2009年6月1日前将销售的房子交付给乙方使用，甲方若不按时交房，则按4%违约金付给乙方作抵押房款；甲方必须按期将房屋交付乙方使用，甲方未按期交付乙方使用，即示超期，甲方应向乙方赔偿已付房款额的双倍违约金；同时就其它事项进行了约定。被告吴新平代表甲方在合同上签了字，甲方单位盖章处加盖了“郴州市永信房地产开发有限公司南开制药厂危房扩建项目部”的公章。签订合同当日，原告李成香将预购房屋款192000元一次性交付给被告吴新平，被告吴新平于当日出�了一张收据，收据上加盖了“郴州市永信房地产开发有限公司南开制药厂危房扩建项目部”的公章。
二、本案所涉房屋系湖南三九南开制药有限公司位于郴州市北湖区七里大道43号第一栋住宅楼危房重建，土地使用权属国有，使用主体是湖南三九南开制药有限公司，该栋楼原有住户20户。经郴州市规划局以郴规（建）审（2008）59号文件批复只同意建经济适用房20套，而被告吴新平却超出批准范围，违规建设了24套住房，多出的住房对外预售。本案所涉房屋未能取得房屋预售许可证明。原告李成香预购的该栋一单元二楼一号房屋系三九南开制药有限公司何如生、阮清秀原有住房，危房拆除重建后，何、阮强行入住，导致原告预购的房屋不能交付。2010年5月29日，原告与被告吴新平就合同未能履行达成处理意见，由被告吴新平以借款形式对原告李成香进行赔付。同日，被告吴新平向原告李成香出具了一张借条，借条的内容为：“今借到李成香现金叁拾陆万元整（￥360000.00元），此款含李成香在三九南开购房款贰拾万元整（￥200000.00元），限贰个月归还。现李成香与吴新平达成协议，吴新平在翰林西苑购买一套给李成香（318房）。如二个月内未办到，吴新平退还叁拾陆万元，另加贰万肆仟元整，八月一日前承诺兑现。如未约按上述负法律责任偿还。注：房子面积126平方米。另：送约100平方米阳台面积。借款人：吴新平，二0一0年五月二十九日。”尔后，被告吴新平未能在翰林西苑购买一套住房给付原告李成香，而是分批退还原告李成香的购房款，具体是：2010年6月13日退还2万元、2010年7月9日退还3万元、2010年7月31日退还6万元、2010年10月9日退还6万元、2010年12月15日退还3万元，共计20万元，除全部退还原告李成香购房款192000元，多退还�8000元。
三、2007年，被告吴新平以永升公司法人委托代表的身份代表永升公司（乙方）与湖南三九南开制药有限公司家属楼一栋20户住房小组（甲方）签订了一份《湖南三九南开制药有限公司危房拆除联合重建协议书》，协议书中乙方签章处加盖了“湖南郴州永升建筑有限公司”的公章。2007年10月17日，被告吴新平以乙方代表的身份与甲方代表王石芽等五人就上述协议书又签订了一份《补充协议》，补充协议上同样加盖了“湖南郴州永升建筑有限公司”的公章。2008年8月8日，被告吴新平以永信公司法人代表的身份代表永信公司（甲方）与安仁县星城建筑有限责任公司（乙方）签订了一份《工程承包合同》，合同上加盖了“郴州市永信房地产开发有限公司南开制药厂危房扩建项目部”的公章。上述合同、收据中“郴州市永信房地产开发有限公司南开制药厂危房扩建项目部”的公章和“湖南郴州永升建筑有限公司”的公章均系被告吴新平私刻。被告吴新平与被告永信公司、永升公司均未形成挂靠关系。
本院认为，本案所涉房屋系危房自拆联建，属于经济适用房性质，不是普通商品房，并且系违规多建的房屋，被告吴新平无权对外出售，因此，原、被告签订的《房屋预售合同》系无效合同。原、被告对该合同无效不存在争议。本案争议的焦点是：一、合同无效，是否只返还财产而不赔偿损失；二、2010年5月29日被告吴新平向原告李成香出具的“借条”应该如何认定；三、被告永信公司和永升公司是否要承担责任。具体认定如下：
一、合同无效，是否只返还财产而不赔偿损失
本案所涉《房屋预售合同》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告吴新平将收取的购房款192000元分批全部退还给了原告李成香。被告吴新平预售给原告的住房系原有住户危房重建，规划部门批复重建的房屋套数只能满足原有住户居住，而被告擅自违规扩建对外出售，并且被告隐瞒预售的房屋系违章建筑和该房屋未取得预售许可证的事实向原告出售，存在过错。原告李成香作为房屋购买人，也有责任和义务对该房屋的性质和证件是否齐全进行调查核实，原告没有履行己方必要的注意义务，对合同无效也存在一定过错。综上所述，合同无效，被告吴新平已全部返还原告购房款，合同双方都存在过错，应当各自承担相应的责任，本案不适用《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案�适用法律若干问题的解释﹥》的规定。被告吴新平在返还原告购房款时多支付了8000元，视为其自愿承担过错赔偿责任。
二、2010年5月29日被告吴新平向原告李成香出具的“借条”应该如何认定
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”2010年5月29日，原告与被告吴新平就合同未能履行达成处理意见，由被告吴新平以打“借条”的形式和原告李成香进行约定，若被告吴新平没有按照约定给原告在翰林西苑购买房屋一套，则应当退还包括原告李成香已付购房款在内的384000元。本院认为，这一合同约定是双方当事人的真实意义表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以支持。被告吴新平在违约后，已经�批退还原告20万元，尚欠184000元需要继续支付给原告。
三、被告永信公司和永升公司是否要承担责任
据查，被告永信公司和永升公司并非本案所涉合同的实际当事人。被告吴新平私刻“郴州市永信房地产开发有限公司南开制药厂危房扩建项目部”的公章和“湖南郴州永升建筑有限公司”的公章，并分别以两公司代表的身份与他人签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中被告吴新平没有获得被告永信公司和永升公司的授权委托，事后也未经两公司的追认，故由被告吴新平承担民事责任，被告永信公司和永升公司不承担本案民事责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四十八条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴新平在本判决生效之日起十日内赔偿原告李成香损失184000元。
二、驳回原告李成香的其他诉讼请求。
如果被告吴新平未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3980元，由被告吴新平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 文 华
审 判 员 张菊芝
人民陪审员 苏胜清
二〇一五年一月五日
书 记 员 郭文晖
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超�代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第�百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。