连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第02640号
原告许进召。
委托代理人郝鲁、余文杰，北京京翔律师事务所律师。
被告曹保军。
委托代理人张维宁，江苏明亮律师事务所律师。
第三人南加刚。
原告许进召与被告曹保军、第三人南加刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许进召的委托代理人郝鲁、被告曹保军及其委托代理人张维宁到庭参加诉讼，第三人南加刚经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告许进召诉称，原、被告双方于2009年9月29日签订房屋租赁合同，双方约定由原告将坐落在新浦区朝阳西路24号楼1层、2层出租给被告用于酒店经营。双方约定的租赁期限为2009年10月10日至2017年10月9日，房屋年租金为440800元整。现被告一直拖欠原告房屋租金不予支付。现请求人民法院依法判令：1、解除双方于2009年9月29日签订的房屋租赁合同；2、被告支付拖欠房屋租金1542800元（从2011年4月10日起算，具体为：①2011年4月10日至2011年10月9日的租金为220400元；②2011年10月10日至2012年10月9日租金为440800元；③2012年10月10日至2013年10月9日租金为440800元；④2013年10月10日至2014年10月9日的租金为440800元）；3、被告支付逾期付款违约金（违约金以1542800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2011年6月10日起计算至实际给付之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告曹保军辩称，1、南加刚将涉案租赁房屋租给许进召，后许进召又将涉案租赁房屋转租给曹保军，新浦区法院已判决解除南加刚和许进召之间的房屋租赁合同，后该案进入二审程序，连云港市中级人民法院经审理，于2014年4月6日作出判决，因此，原告要求被告支付2014年4月6日至2014年10月9日的租金、违约金无合法依据；2、曹保军所租房屋从接收开始，一直存在大面积渗水、漏水问题，房屋不能正常使用，饭店不能正常经营，后双方达成和解，约定对于房屋渗水、漏水问题，由曹保军对房屋进行维修，维修费用及营业损失冲抵租金，因此，许进召诉曹保军拒付租金构成违约，与事实不符；3、依据2012年2月7日原、被告达成的和解协议，曹保军于2012年2月8日和元翔装饰有限公司签订了一份装修合同，对涉案房屋进行维修，施工时间为2012年2月10日至2012年3月24日，由于涉案房屋的整体结构性问题导致房屋渗水、漏水，曹保军的维修不能解决根本性问题，而许进召拒绝进行房屋整体性维修，造成维修后的房屋继续存在渗水、漏水问题，现曹保军将对房屋进行再次维修，根据和解协议，再次维修费用将继续冲抵租金；4、原告未提出计算违约金的依据，且被告不构成违约，因此，原告要求被告承担违约金没有合法依据；5、原告要求解除合同没有法律和事实依据。综上，涉案房屋存在渗水、漏水问题，长期不能解决，原告许进召拒绝对房屋进行整体维修，导致涉案房屋不能正常使用，饭店不能正常经营，许进召违约，曹保军依据和解协议对房屋进行维修，以维修费用和经营损失冲抵租金是合法行为，原告诉被告违约，没有法律和事实依据，且介于许进召和南加刚的房屋租赁合同已被新浦区法院判决解除，因此，许进召的诉求没有合法的依据。
第三人南加刚未到庭陈述。
经审理查明，2009年8月26日，第三人南加刚与原告许进召签订一份《房屋租赁合同》，双方约定南加刚将座落在新浦区朝阳西路24、24-1、24-2号房屋出租给许进召使用，房屋共六层，租期为八年，自2009年11月1日起至2017年10月31日止等内容。同日，双方签订补充条款，南加刚同意许进召在租赁期间内有权自行对外出租、转让该房屋。2013年，第三人南加刚诉至本院，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，许进召向南加刚移交租赁物。2013年11月25日，本院作出（2013）新民初字第166号民事判决书，判决解除南加刚和许进召于2009年8月26日签订的房屋租赁合同，许进召于本判决生效后十日内将新浦区朝阳西路24、24-1、24-2号房屋返还给南加刚等内容。后许进召不服该判决，提起上诉。连云港市中级人民法院于2014年4月6日作出（2014）连民终字第0318号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，2009年9月29日，原告许进召（甲方）和被告曹保军（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、甲方将座落在新浦区朝阳西路24-1号的一、二层（以下简称涉案租赁房屋）出租给乙方，用于餐饮经营，年租金440800元，租期8年，自2009年10月10日起至2017年10月9日止；2、房屋外墙由甲方负责装修及修缮；3、租金支付方式为在进场装修前乙方付清第一年租金一半220400元，剩余半年租金于2010年6月10日前付清，以后每年的租金每年结付一次，每年的12月10日前结清当年的租金440800元；4、乙方应按合同约定及时交纳房屋租金，不得无故逾期、超期，否则加收逾期付款违约金，违约金按中国人民银行同期贷款利息4倍计算，乙方迟延交纳租金，经催告后在合理期限内仍未履行，甲方有权解除合同。合同签订后，原告许进召按约将涉案租赁房屋交付被告曹保军使用，被告利用该房屋经营美味斋龙虾城。2012年2月7日，因涉案租赁房屋存在渗水、漏水的情况，原告许进召和被告曹保军就该房屋维修问题达成如下协议：曹保军在两个月内对涉案租赁房屋进行维修，并将维修清单交付许进召，许进召按照维修清单的费用多退少补，如曹保军在两个月内未完成维修，则曹保军应按实际工程量产生的费用及损失计算，租金余款三日内给付许进召，如不付款，曹保军应按原合同规定的时间履行一审判决书，另外，曹保军提供的清单要南加刚认可，如不认可，经诉讼，以法院判决确定的金额为准。
再查明，目前，被告曹保军未将2011年4月10日之后的涉案租赁房屋租金给付原告许进召。诉讼中，原告许进召申请撤回要求被告曹保军给付2014年4月5日之后的房屋租金及相应逾期付款违约金的诉讼请求，另外，被告曹保军提供了曹保军代表美味斋龙虾城分别于2012年2月8日和2013年11月2日与连云港元翔装饰有限公司就涉案租赁房屋签订的《装修合同》以及相应的美味斋龙虾城维修改造项目决算书，欲证明因涉案租赁房屋存在渗水和漏水现象，导致曹保军花费维修费用180余万元，该费用应冲抵相应的租金，但原告许进召对该证据的真实性和维修费用均不予认可。
上述事实，有到庭当事人的当庭陈述及原告提供的房屋租赁合同、补充条款，被告提供的房屋租赁合同、（2013）新民初字第166号民事判决书、（2014）连民终字第0318号民事判决书、和解笔录、装修合同、决算书等证据在案予以证实。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，第三人南加刚将座落在新浦区朝阳西路24、24-1、24-2号房屋出租给原告许进召使用，并同意许进召在租赁期间内自行对外出租该房屋，后许进召将上述房屋中的涉案租赁房屋出租给曹保军使用，双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告许进召申请撤回要求被告曹保军给付2014年4月5日之后的房屋租金及相应逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。被告曹保军辩称因涉案租赁房屋存在漏水和渗水的情况，其花费维修费用180余万元，该费用应冲抵租金，因原、被告约定维修清单要南加刚认可，如不认可，经诉讼，以法院判决确定的金额为准，而本案中曹保军所提供的决算书并未经南加刚确认，许进召亦不予认可，曹保军所提供的证据不足以证明其因涉案房屋存在漏水和渗水情况所花费的维修费用的具体数额，且曹保军未就该问题提起反诉，故本院在本案中对该问题不予处理，曹保军可另行主张权利。原告许进召按约将涉案租赁房屋交付被告曹保军使用，被告应当按约给付原告相应的租金，被告拖欠原告2011年4月10日至2014年4月4日的租金1316361.64元（440800×2＋440800÷365×360）至今未付，被告应当将该费用给付原告。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，如迟延交纳租金，经催告后在合理期限内仍未履行，许进召有权解除合同，被告曹保军拖欠原告许进召上述租金至今未付，根据合同约定，原告有权解除合同，故对于原告要求解除原、被告双方于2009年9月29日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在《房屋租赁合同》中约定，在进场装修前曹保军付清第一年租金一半220400元，剩余半年租金于2010年6月10日前付清，以后每年的租金每年结付一次，每年的12月10日前结清当年的租金，曹保军应按合同约定及时交纳房屋租金，不得无故逾期、超期，否则加收逾期付款违约金，违约金按中国人民银行同期贷款利息4倍计算。被告曹保军拖欠原告许进召租金，其应当按照合同约定承担违约金，但原告要求违约金以2011年4月10日至2014年4月4日的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2011年6月10日起计算至实际给付之日止，该违约金过高，根据合同约定，并结合原告的诉讼请求，本院确定违约金按下列方式计算：1、以2011年4月10日至2011年10月9日的租金220400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2011年6月10日起计算至实际给付之日止；2、以2011年10月10日至2012年10月9日的租金440800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2011年12月11日起计算至实际给付之日止；3、以2012年10月10日至2013年10月9日的租金440800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2012年12月11日起计算至实际给付之日止；4、以2013年10月10日至2014年4月4日的租金214361.64元（220400-440800÷365×5）为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2013年12月11日起计算至实际给付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告许进召和被告曹保军于2009年9月29日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告曹保军于本判决生效之日起十日内给付原告许进召租金1316361.64元。
三、被告曹保军于本判决生效之日起十日内给付原告许进召违约金（违约金以2011年4月10日至2011年10月9日的租金220400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2011年6月10日起计算至实际给付之日止；以2011年10月10日至2012年10月9日的租金440800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2011年12月11日起计算至实际给付之日止；以2012年10月10日至2013年10月9日的租金440800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2012年12月11日起计算至实际给付之日止；以2013年10月10日至2014年4月4日的租金214361.64元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2013年12月11日起计算至实际给付之日止）。
四、驳回原告许进召其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30990元和公告费600元，合计31590元（原告已预交），由原告许进召负担4590元，由被告曹保军负担27000元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告许进召。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94）预交上诉案件受理费30990元。
审 判 长 张建强
审 判 员 杜秀丽
人民陪审员 王永红
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 江向晖
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行