江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第00659号
上诉人（原审原告）无锡市吉品物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区马山梅梁路26-1号。
法定代表人周文玉，该公司总经理。
委托代理人袁红兵、高律，江苏金匮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）俞晓伟。
被上诉人（原审被告）张熔熔。
被上诉人（原审被告）俞逸。
委托代理人俞晓伟（系俞逸的父亲）。
上诉人无锡市吉品物业管理有限公司（以下简称吉品物业公司）因与被上诉人俞晓伟、张熔熔、俞逸物业服务合同纠纷一案，不�无锡市滨湖区人民法院（2015）锡法民初字第00087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吉品物业公司原审诉称：2009年7月20日，被告与无锡吉品置业有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买无锡吉品置业有限公司开发的太湖梅梁苑“阿维侬庄园”88号住宅一套（实测面积为287.41平方米）。被告身为住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用。同时根据《无锡市物业管理办法》第五十二条规定逾期交纳物业管理费用的按照日万分之五收取滞纳金。为此，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求法院：1、依法判令被告立即支付从2011年7月1日截止2014年6月30日拖欠的物业费18106.8元，滞纳金2203元（暂计到2013年6月30日）和公共能耗费3621.4元，共计23931.2元；2、本案诉讼费由被告承担。
俞晓伟、张熔熔、俞逸原审辩称：被告在验房时指出了三个问题，一是房屋和户型规划图不一致，88号与89号之间的隔断墙没有了，二是地下室有水迹，三是地漏有问题，要求整改。当时，被告没有收房，原告将房子锁了，也没有将钥匙交给被告。被告至今未能进入房子，没有享受到任何物业服务。原告将房子整改好交付给被告后，被告会及时交纳物业费。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：2009年7月20日，买受人俞晓伟、张熔熔、俞逸与出卖人无锡吉品置业有限公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定：俞晓伟、张熔熔、俞逸向无锡吉品置业有限公司购买坐落于无锡市滨湖区马山太湖梅梁苑“阿维侬庄园”88号-1-3层住宅一套；该商品房的用途为低层住宅，建筑层数为地上三层，地下一层；该商品房合同约定建筑面积共287.45平方米；交付期限为2011年6月30日。第十一条（交接）约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同买受人同意收楼，且对房屋验收无异议，自合同约定的交付期限届满之日起商品房毁损、灭失的风险转移至买受人。物业管理费等相关费用由买受人承担”。
2009年11月，无锡市滨湖区房产管理局出具前期物业管理招投标项目备案表，明确太湖梅梁苑物业服务普通住宅收费标准每平方米每月1.5元，电梯使用费标准每平�米每月0.3元，公共水电费标准每平方米每月0.1元，低层住宅公共服务费标准每平方米每月2.5元，商业用房公共服务费标准每平方米每月3元。
2011年5月26日，无锡市物价局作出锡价服备字（2011）59号批复，明确太湖梅梁苑住宅区可在七级物业服务收费标准的基础上上浮16%，收取物业公共服务费每月每平方米1.50元；低层住宅、非住宅物业公共服务收费按投标书标明的标准；特约服务收费标准等由物业服务企业与业主或委托者协商确定。电梯使用费、公共水电费按实收取、合理分摊，定期公布。停车收费按规定标准收取。收费实行明码公示。
2011年6月27日，吉品物业公司、无锡市吉品置业有限公司发给俞晓伟、张熔熔、俞逸交房通知书（客户联）及附件一办理交房手续需携带以下材料（包含业主接房流程须知）、附件二阿维侬庄园交房费用清单（入住会签单）各1份，通知俞晓伟、张熔熔、俞逸，太湖梅梁苑36-88号已具备交付条件，前来办理接房手续。业主接房流程须知载明：业主（按《交房通知书》携带好相关材料和费用）→销售接待处（售楼处，核实业主身份、审核相关材料）→财务收费处（开发商，缴纳相关应收费用）→代理办证处（办证公司，委托办理双证，收取办证资料及费用）→物业审核（物业公司，填写客户资料，签署各项协议，缴纳物业管理费等相关费用并发放钥匙）→物业验房（物业公司，房屋现场验收合格，填写交验记录，若验收存在问题，反馈整改）。
2011年7月3日，俞晓伟、张熔熔、俞逸在吉品物业公司有关人员陪同下，对太湖梅梁苑36-88号进行了检查验收，业主验房记录单上记录了下述问题：地下室墙脚有水影、墙面霉斑、卫生间有积水-
估计有漏水、88号与89号中间没有隔墙（车库前）等。俞晓伟在上�签字，并写上“业主希望整改后重新让业主确认”。俞晓伟、张熔熔、俞逸当日没有收房（没有收取房屋钥匙）。同日，俞晓伟交给开发商大修理基金和契税计48129.26元，交给办证公司办理双证费用800元，但没有交纳物业费，俞晓伟在阿维侬庄园交房费用清单（入住会签单）上签字。
2012年4月1日，俞晓伟、张熔熔、俞逸办理了太湖梅梁苑36-88号房屋的产权证和土地使用权证。
2014年4月16日，吉品物业公司发给俞晓伟物业管理费用催缴通知单1份，主要内容为：物业管理公司至今未收到2011年7月1日到2014年6月30日的管理服务费22228.1元（物业费18106.8元加上能耗费3621.3元扣去预收的500元），请于2014年5月10日前交纳。物业管理费用催缴通知单下方有手写内容“车库之间隔墙问题，为之前图纸所设计，后期无法进行更改。另，根据您所签订购房合同，置业处已经办理过收房，�业费已由您个人开始承担！”
2014年5月16日，吉品物业公司委托江苏金匮律师事务所律师刘啸虎发给俞晓伟、张熔熔、俞逸1份律师函，主要内容为：按照吉品物业公司提供的资料及陈述，截止2014年4月30日，俞晓伟、张熔熔、俞逸已经拖欠物业管理费17100.9元、公共能耗费3420.2元、滞纳金2203元（计算至2013年6月30日），须在2014年5月30日前缴清拖欠的费用。
2014年5月30日，俞晓伟、张熔熔、俞逸委托江苏法舟律师事务所律师徐而迅、陈萍发给吉品物业公司、无锡市吉品置业有限公司1份律师函，主要内容为：俞晓伟、张熔熔、俞逸在进行验收之时，发现了诸多问题，同时也向吉品物业公司提出了整改意见，望可尽快办理收房手续，装修入住，但时至今日，在验房时所提出的问题仍未得到解决，从而导致俞晓伟、张熔熔、俞逸迟迟无法收房。现就相关问题及整改意见回函�1、88单元与89单元之间缺少了隔墙，望尽快进行整改，恢复两户之间的隔墙，以保证各方的私密性。2、尽快对房屋二楼的地漏进行修复。3、……。5、基于上述原因，吉品置业公司至今尚未向俞晓伟、张熔熔、俞逸交付阿维侬36幢88单元房屋，也从未书面通知俞晓伟、张熔熔、俞逸进行收房，故而根本不存在吉品物业公司所认为的拖欠物业管理费、公共能耗费、滞纳金等费用的情形。
在开庭审理中，吉品物业公司和俞晓伟、张熔熔、俞逸一致确认，吉品物业公司没有将上述房屋钥匙交给俞晓伟、张熔熔、俞逸；俞晓伟、张熔熔、俞逸至今没有入住。
上述事实，有吉品物业公司举证的《商品房买卖合同》、江苏金匮律师事务所律师函（含EMS凭证）、阿维侬庄园交房费用清单（入住会签单）、无锡市物价局备案回复表、前期物业管理招投标项目备案表；有俞晓伟、张�熔、俞逸举证的《关于阿维侬88号房屋有关问题的说明》、江苏法舟律师事务所律师函、物业管理费用催缴通知单、业主验房问题记录单（编号0000845）、交房通知书（客户联）和附件一、二、业主接房流程须知及当事人在庭审中的陈述等在卷佐证。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。国务院《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，俞晓伟、张熔熔、俞逸在收房时，由于房屋存在某些问题，要求整改，因而没有收房，吉品物业公司也没有将房屋钥匙交给俞晓伟、张熔熔、俞逸，双方没有完成入住交接这个重要环节。虽然，俞晓伟、张熔熔、俞逸办理了房屋所有权证，但这并不能证明俞晓伟、张熔熔、俞逸已经收房。综上，因俞晓伟、张熔熔、俞逸非自身原因未收到涉案房屋从而并未享受物业服务，故吉品物业公司要求俞晓伟、张熔熔、俞逸支付物业服务费等的诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，作出判决：驳回无锡市吉品物业管理有限公司的诉讼请求。该案案件受理费398元，由无锡市吉品物业管理有限公司负担。
吉品物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、房屋所有权属于俞晓伟、张熔熔、俞逸。2012年4月1日，该三人已经办理了太湖梅梁苑36-88号房屋的产权证和土地使用权证，房屋所有权归该三人。2、商品房质量符合交付条件，在交付涉案房屋时，同时具有《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、俞晓伟、张熔熔、俞逸主张的房屋问题不构成拒收房屋理由。验房的质量瑕疵问题不是房屋的根本性质量问题，属于房屋质量保修内容，该三人不得拒收房屋。4、该房屋已经事实上完成了交付。2011年7月3日验房后，其公司要求该三人接收钥匙，但是他们恶意拖延，因买受人原因，未能按期交付的，应视为交付。综上，请求二审法院撤销原判依法改判俞晓伟、张熔熔、俞逸支付物业费18106.8元、滞纳金2203元、公共能耗费3621.4元承担本案诉讼费。
被上诉人俞晓伟、张熔熔、俞逸辩称：根据国务院的有关规定，已竣工但未交付的物业的物业管理费由建设方缴纳，我方至今没收到该物业，所�不应缴纳物业费。
双方对原审法院查明的事实部分无异议，本院予以确认。
二审争议焦点是：涉案物业是否属于《物业管理条例》中规定的已经“交给物业买受人的物业”。
本院认为：涉案物业并实际未交给物业买受人。本案中，俞晓伟、张熔熔、俞逸已于2012年4月1日办理了涉案房屋的产权证和土地使用权证，但该三人成为权利人之时，尚不能当然推定其已实际占有、使用了案涉房屋，尤其是涉案房屋在收房时，因存在某些问题需整改而并未收房，吉品物业公司也未将房屋钥匙交给俞晓伟、张熔熔、俞逸，双方没有完成入住交接这个重要环节。吉品物业公司称房屋已经事实上完成了交付，并无事实依据。《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。关于支付物业费的起始日期，在一般情况下，房�所有权人应按约定支付相应的物业费。本案中，俞晓伟、张熔熔、俞逸虽已经登记为业主，但与那些已实际使用房屋或具备使用条件但因自己的原因而未使用房屋的业主存在根本性的区别，属因客观原因尚不能完全行使业主对其所有的物业应当享有的权利，故对吉品物业公司要求俞晓伟、张熔熔、俞逸支付物业管理费及相关费用的上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费398元，由上诉人无锡市吉品物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
代理审判员 单甜甜
代理审判员 包文炯
二〇一五年六月十日
书 记 员 刘 芳