湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0116民初2288号
原告武汉龙瑞宏达工贸有限公司。住所地：武汉市洪山区和平乡武丰村。
法定代表人罗祖华，该公司总经理。
委托代理人蔡正波，湖北蔡正波律师事务所律师。特别授权代理。
被告广州市棕宝纤维制品有限公司。住所地：广州市天河区渔沙垣村办公楼西侧。
法定代表人熊明军，该公司总经理。
委托代理人王军，湖北元申律师事务所律师。特别授权代理。
原告武汉龙瑞宏达工贸有限公司（以下简称武汉龙瑞公司）与被告广州市棕宝纤维制品有限公司（以下简称广州棕宝公司）租赁合同纠纷一案，本院依照原告武汉龙瑞公司的诉前财产保全申请，于2016年4月13日依法查封了广州棕宝公司所有的机械设备（生产线一条、压机六台、锅炉一台）。2016年6月30日，案外人武汉棕宝纤维制品有限公司（以下简称武汉棕宝公司）自愿以其银行存款800000元为广州棕宝公司提供担保，据此本院依法裁定解除对广州棕宝公司机械设备的查封。2016年5月9日，本案立案受理后，本院依法组成由审判员陈大进担任审判长，人民陪审员陈家贵、裴建国参加的合议庭，公开开庭审理了本案。原告武汉龙瑞公司的委托代理人蔡正波，被告广州棕宝公司的委托代理人王军均到庭参加了诉讼。本案已审理终结。
原告龙瑞公司诉称：2009年2月28日，原告武汉龙瑞公司与被告广州棕宝公司签订房屋租赁合同，约定：原告将按被告要求建造的房屋交付给被告租赁使用，由被告支付租赁费用，租赁期限为15年，自2009年8月1日起至2024年7月31日止。合同签订后，原告依照约定，将按被告要求建好的房屋交付给被告使用至今。截止2016年4月1日，被告应向原告交纳租金773868元，租金交纳期限届至，被告却明确表明不愿继续履行合同，且拒绝交纳租金。原告因多次交涉未果，据此诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，向原告支付到期租金773868元及逾期交付租金期间的资金占用利息（按月利率2%计算，自应支付之日起至租金付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告武汉龙瑞公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、土地合作经营协议。证实原告与解放军95942部队农副业基地签订合作协议，依照协议的约定，有权与第三方签订转租合同。
证据2、房屋租赁合同一份。证实原、被告签订房屋租赁协议，双方对租赁期限、租赁面积、租金支付等事项进行约定的事实。
证据3、工商登记信息。证实广州棕宝公司、武汉棕宝公司、红安棕宝公司为关联企业的事实
证据4、收款明细。系广州棕宝公司向原告支付租金、水费、电费、管理费的汇款明细。证实履行合同的主体为广州棕宝公司。
证据5、（2014）鄂黄陂盘民初字第00105号民事判决书。证实黄陂区人民法院判决认定案涉同地段的租赁合同为有效合同。
证据6、（2015）鄂武汉中民终字第00078号民事判决书。证实武汉市中级人民法院终审判决认定案涉同地段的租赁合同为有效合同。
被告广州棕宝公司辩称：1、案涉房屋租赁合同的实际承租人是武汉棕宝公司，广州棕宝公司不是本案适格诉讼主体；2、案涉出租厂房无规划许可证，无消防验收，根据法律规定该房屋租赁合同无效；3、房屋租赁合同不能履行的原因是中央军委的政策要求部队停止有偿服务，影响被告的正常生产经营。被告现已停止使用原告出租的厂房，并及时通知了原告，不应再继续发生相关费用。据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告广州棕宝公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1、报告一份。证实案涉出租厂房的实际承租人是武汉棕宝公司，且武汉棕宝公司已致函原告不再租用案涉厂房的事实。
证据2、联系函①。证实原告认可武汉棕宝公司为实际承租人，武汉棕宝公司已提出解除合同。
证据3、联系函②。证实武汉棕宝公司不能搬迁的原因是原告造成的。
证据4、中央军委文件。证实中央军委政策的变化导致房屋租赁合同无法继续履行。
证据5、收据一份。证实出租厂房的实际承租人是武汉棕宝公司，租金由武汉棕宝公司支付的事实。
证据6、原告与武汉棕宝公司之间联系函三份及快递回单。证实出租厂房的实际承租人是武汉棕宝公司。
证据7、《军队空余房地产租赁管理规定》。证实案涉军队所有的土地的出租，应报解放军总后勤部批准，由军区级单位所属的房地产管理部门组织实施，并经审核同意后方可生效。
经审理查明：2008年10月18日，武汉龙瑞公司与中国人民解放军九五九四二部队农副业基地（以下简称农副业基地）签订《土地合作经营协议》，约定：农副业基地将其土地面积为276亩的鱼塘与武汉龙瑞公司合作经营，合作期限为30年；武汉龙瑞公司每亩每年分配给龙副业基地800元，从第二年开始每年按原基数的5%递增；合作经营期内，武汉龙瑞公司可将合作土地上的建筑物向第三方签订转租、转让和抵押合同，收入归武汉龙瑞公司所得，只需到农副业基地备案。合同签订后，2009年2月28日，武汉龙瑞公司又与广州棕宝公司签订《房屋租赁合同》，约定：武汉龙瑞公司在农副业基地的土地上，建造符合广州棕宝公司使用要求的厂房交付其租赁使用，租赁期限为15年，自2009年8月1日起至2024年7月31日止；厂房租赁面积以实际测量为准，租金第一个五年每平方米每月6.5元，第二个五年每平方米每月8元，第三个五年每平方米每月9元，建筑面积以外的空地，按每平方米每月2元计算。在租赁期内，广州棕宝公司应提前预付6个月的租金。
合同签订后，武汉龙瑞公司依照约定，按广州棕宝公司的使用要求建设厂房并交付使用，广州棕宝公司通过其公司账户向武汉龙瑞公司支付租金，合同履行的具体事宜则由武汉棕宝公司与武汉龙瑞公司联系。2016年1月25日，武汉棕宝公司通知原告龙瑞公司，由于公司红安新厂房工程已基本完工，公司将于2016年6月底搬迁完毕，广州棕宝公司租赁武汉龙瑞公司的工厂厂区将不再租用。2016年3月12日，武汉龙瑞公司回函武汉棕宝公司，不同意解除与广州棕宝公司签订的《房屋租赁合同》，如需解除，应赔偿损失。截至2016年4月1日，广州棕宝公司未提前交付下期租金773868元，且表明不愿继续履行合同，并于2016年7月26日将工厂设备搬迁完毕，双方因此发生讼争。因多次交涉未果，武汉龙瑞公司据此诉至本院，请求判令：1、判令被告继续履行合同，向原告支付到期租金773868元及逾期交付租金期间的资金占用利息（按月利率2%计算，自应支付之日起至租金付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
本案争议的焦点问题为，武汉龙瑞公司与广州棕宝公司签订《房屋租赁合同》是否有效？
本院认为：武汉龙瑞公司与广州棕宝公司签订《房屋租赁合同》为无效合同，其理由为：
武汉龙瑞公司与农副业基地签订的《土地合作经营协议》，名为土地合作经营，但从实质内容看，该协议的性质为土地租赁协议。根据《军队空余房地产租赁管理规定》，农副业基地与武汉龙瑞公司签订土地租赁协议，须报经中国人民解放军总后勤部批准。武汉龙瑞公司至今不能提交证据证实该《土地合作经营协议》办理了相关审核批准手续，该协议违反军队有关房地产租赁的规定。
另外，武汉龙瑞公司与广州棕宝公司签订的《房屋租赁合同》中，武汉龙瑞公司在其租赁的农副业基地土地上建设的厂房，并出租给广州棕宝公司。《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。案涉武汉龙瑞公司所建设的厂房，未办理相应的规划许可手续，属违法建筑。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，武汉龙瑞公司建设厂房未取得建设工程规划许可证，且至今无法完善相关手续，故就该厂房与广州棕宝公司签订的《房屋租赁合同》违反法律禁止性规定，为无效协议。
综上，本院认为，武汉龙瑞公司与广州棕宝公司签订《房屋租赁合同》为无效协议，无效的协议自始没有法律约束力。庭审中本院依法释明后，原告武汉龙瑞公司仍坚持其主张，不愿变更其诉讼请求，故本院对其继续履行合同的诉讼请求，应予以驳回。《房屋租赁合同》被认定无效后，武汉龙瑞公司仍可依照法律规定，就其损失另案主张权利。被告广州棕宝公司辩称其并非本案适格诉讼主体的抗辩理由，本院认为，《房屋租赁合同》系广州棕宝公司签订，租金经广州棕宝公司账户支付，广州棕宝公司应为租赁合同的相对人。武汉棕宝公司虽代表广州棕宝公司具体处理合同事宜，并不能因此成为案涉租赁合同的主体。故广州棕宝公司的抗辩理由，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告武汉龙瑞宏达工贸有限公司之诉讼请求。
案件受理费11700元，诉前财产保全费4520元，由原告武汉龙瑞公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 陈大进
人民陪审员 陈家贵
人民陪审员 裴建国
二〇一六年九月十九日
书 记 员 周 涛