湖南省东安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东法民二初字第676号
原告蒋清玉。
委托代理人周雄燕（一般授权），湖南省东安县天一法律服务所法律工作者。
被告林昆明。
被告翟时顺。
被告唐道武。
委托代理人易恢县（特别授权），东安县国泰法律服务所法律工作者。
原告蒋清玉诉被告林昆明、翟时顺、唐道武等三人建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理。依法由审判员蒋文智适用简易程序独任审判，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。书记员李琳担任庭审记录。原告蒋清玉及委托代理人周雄燕，被告林昆明、翟时顺和被告唐道武的特别授权委托人易恢县到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋清玉诉称：2013年8月15日，原、被告在平等互利、协商一致的基础上，签订了一份《土地房屋车库置换合同》。合同的主要内容为：①、甲方（原告）将位于东安县白牙市镇湖塘村七组国有出让土地一宗，面积为290平方米置换给乙方（被告）修建房屋，被告以修建好的二套（层次、户型有原告任选）拥有房产证、土地使用证的房屋及车库置换给原告所有；②、置换面积采取1：1的比例进行，多或少按1600元每平方米相互找补；③、被告预付50000元作为建房诚信押金，确保合同的履行；④、置换时间在双方签约1年内交付；⑤、任何一方违反本合同条款，出现违约、毁约等情况，要赔付守约方违约金200000元；⑥、2014年9月30日双方又签订了一份补充协议，将交房时间延迟到2015年8月15日，如在此期间不能按时交房，视为放弃，被告无任何异议，所造成的经济损失原告概不负责，并约定被告退回原告所有证件的原件。合同签订后，原告按约定履行了合同规定的全部义务，而被告在拆除原告旧房到现在的二年多时间，一直没有动工建设，更谈不上按时交房，其行为已构成违约。按照合同约定，原告有权解除合同的履行。旧房拆除、过渡安置、搬家费用和房屋预期收益是原告的直接损失，为此，原告曾与被告协商解除合同，但被告既不同意协商解除，又不接原告电话。请求法院依法判令：1、解除原、被告于2013年8月15日签订的《土地房屋车库置换合同》；2、责令被告返还原告已交付给被告的国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划审批单、宗地图及买地合同各一本；3、判令被告承担违约责任，支付给原告违约金200000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、身份信息复印件，拟证实原、被告主体资格；
2、土地房屋车库置换合同书复印件，拟证实确定原、被告之间的权利和义务，被告违反了合同约定的义务，构成违约，原告要求解除合同并要求被告承担违约金的条件已经成就；
3、补充协议复印件，拟证实双方约定交房时间顺延1年，但被告依然没有按时交房；
4、收条复印件，拟证实被告收到原告五个证件原件，双方解除合同后，被告应返还原告原件；
5、出售旧房及围墙内土地协议书复印件，拟证实原告购买他人房屋、土地所造成的损失；
6、东政发（2012）4号文件及常住人口登记卡复印件，拟证实过渡安置与搬迁费，是按人口计算的，证实原告所造成的损失；
7、房屋修建合同，拟证实原告所造成的损失；
8、李小军调查笔录复印件，拟证实另案中同等地段原告收益损失；
9、宗地图复印件，拟证实国土部门允许原告使用的建筑面积是282.7平方米。
被告林昆明、翟时顺、唐道武辩称：1、原告提供的290平方米的土地只有99平方米获悉土地出让使用权和建设用地规划许可，另有191平方米土地是原告从他人处非法买卖的集体所有土地，原告非他人本村组人员，该部分土地是法律禁止流转的，以此土地合伙建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定；2、《建设工程规划许可证》批准原告的建筑面积只有212.9平方米，原告与被告签订交付600多平方米的建筑面积合同，违反了《中国人民共和国城乡规划法》的有关规定；3、合同签订后，被告在不知合同无效的情况下积极履行合同义务，向原告交了50000元押金，支付原告等人租房费20000余元，为拆除围墙、平地和解决村民阻工等问题，被告补偿湖塘村7组村民30000元，平地花费了22230元，招待、送礼等花费数万元。由于村组不同意被告在该村征地，致使规划部门没有为被告办理修改规划手续。原告提供的土地和建筑工程规划不合法，导致合同目的没有实现。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，被告不应承担违约责任。原、被告所签订的合同无效，被告没有违反诚信原则且自己的利益受到巨大损失，原告利益未受到损失，原告要求被告返还有关证件原件，应当退还被告给付的50000元押金，并负担被告为土地投入52200元的1／3。
被告林昆明、翟时顺、唐道武为支持抗辩，向本院提供了以下证据材料：
1、身份证复印件，拟证实主体资格。
2、土地房屋车库置换合同书复印件，拟证实合同关系内容和效力。
3、国有土地出让合同复印件，拟证实合同依据。
4、建设用地规划许可证复印件，拟证实合同依据。
5、建设工程规划许可证复印件，拟证实合同依据。
6、已经投入的资金复印，拟证实被告履约情况。
7、处理纠纷协议复印件，拟证实被告履约情况。
8、土地现场照片复印件，拟证实被告履约情况。
9、规划办未批准证明复印件，拟证实存在情势变更基础。
10、村组证明原件，拟证实情势变更基础。
11、调查笔录（蒋孝群）原件，拟证实被告履约情况和不能实现合同目的原因。
12、出售土地协议书复印件，拟证实土地总面积和个人出售的部分集体土地违法，合同部分内容无效。
经庭审举证、质证，本院审核后综合认证如下：
被告对原告提供的第1、4号证据材料无异议，本院予以采信；被告对原告提供的2号证据材料的真实性无异议，对证明的目的、合法性有异议，本院对该证据材料的真实性予以采信；对原告提供的证据3号证据材料，被告以该补充协议是原告跟林昆明个人签的，没有得到翟时顺与唐道武的授权，因主合同无效，该补充协议也无效，本院认为，被告提供的第7号证据材料已经明确载明由被告林昆明全权代理处理一切事务，且被告翟时顺、唐道武此前均未就该补充协议提出异议，应当认定被告翟时顺、唐道武默认该补充协议，因此，本院对原告提供的2号证据材料予以采信；对原告提供的第5、7、8号证据材料，原告的证明目的是被告违约造成原告的损失情况，本案中，被告没有变更原告取得的国有土地使用权，原告拥有的合法土地使用权仍然属于原告，虽然原告的部分旧房因置换土地而被拆除，但原告并未提供损失的具体证据，由于被告已经自愿支付了原告的租房费用4000元，所以该4000元房屋租赁费应当作为对原告房屋被拆除所造成的经济损失的补偿，由于原、被告双方在置换合同中约定了违约金数目，原告无法证明其经济损失大于双方约定的违约金，在庭审中，原告选择追究被告的违约责任，因此，对原告提供的5、7、8号证据材料，本院不予采信；对原告提供的第6、9号证据材料，由于其系公文类证据，且符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
原告对被告提供的1、2、3、4、5、7、12号证据材料无异议，本院予以采信；原告对被告提供的6号证据材料的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为原、被告签订的合同明确约定所有开支均由被告负担，且被告未提供正式的发票，应当认定为非正当开支，本院对被告的该证据材料不予采信；原告对被告提供的8号证据材料的真实性无异议，本院予以采信；原告对被告提供的9号证据材料有异议，认为该证明是复印件，内容不真实，不符合证据的三性，本院认为被告提供的该证据材料能够证明被告申请变更原规划，拟在原获批的土地面积内修建六层商品房，未获规划部门通过的事实，本院对该证据材料的真实性予以采信；原告对被告提供的10号证据材料有异议，认为该证据材料证明的内容与2010年7月2日湖塘村民委员会和湖塘村第7组盖有公章的面积为290平方米的宗地图相矛盾，本院认为被告提供的该证据材料能够证实湖塘村民委员会和湖塘村第7组原来同意原告到国土部门办理290平方米的出让土地，但原告只办理了99平方米国有出让土地使用权证书，其他土地未取得出让土地使用权证书，且被告在签订合同时也知情的事实，本院对该证据材料部分采信；原告对被告提供的11号证据材料有异议，认为是村民个人观点，不能作为抗辩的理由，此外，该证据材料未附有被调查人的身份证，不能证实是被调查人的真实意思表示，本院结合被告提供的其他证据材料，经综合分析，对该证据材料的真实性予以采信。
本院采信的以上证据材料，均作为认定本案事实的证据。
经审理查明：2010年4月13日，东安县白牙市镇湖塘村7组蒋仁元与原告秦山贵等三人签订了《出售旧房屋及围墙内土地协议书》，协议约定，蒋仁元将其旧房屋及围墙内约1.3亩土地的使用权转让给原告等三人修建私宅。蒋仁元出售的该1.3亩土地位于东安县城市规划区内。2010年5月31日，原告在东安县城市规划建设局办理了建设用地规划许可证，该证载明：用地单位为秦山贵，用地项目名称为私宅，用地位置为湖塘7组花园路以北，用地面积为99平方米。2010年6月23日，东安县国土部门绘制了宗地图，标明了原告的土地使用面积为290平方米，2010年7月2日，湖塘村村民委员会和湖塘村第7组均在该宗地图上签字“属实”并加盖了公章。2010年7月19日，东安县国土部门绘制了宗地图，标明了原告的土地使用面积为99平方米。2010年8月4日，原告与东安县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定：出让宗地总面积99平方米，位置在东安县白牙市镇湖塘村第7组，出让年限为70年，出让价为9900元。2010年12月9日，原告在东安县规划建设局办理了《建设工程规划许可证》，该证载明：建设单位为秦山贵，建设项目名称为私宅，建设位置为白牙市镇湖塘7组，建设规模为建筑面积212.9平方米。2013年8月15日，原、被告双方自愿签订了一份《土地房屋车库置换合同》。合同的主要内容为：①、原告将位于东安县白牙市镇湖塘村七组国有出让土地一宗，面积为282.7平方米置换给被告修建房屋，被告将修建好的二套（层次、户型有原告任选）拥有房产证、土地使用证的房屋及两个拥有产权证的车库按照282.7平方米的土地面积1：1的比例置换给原告所有，多或少按1600元每平方米相互找补，置换时间在双方签约1年内交付，否则，被告赔付原告所有租房费用及相应的损失；②、本项目开发的全部税费由被告负责；③、原告负责该宗土地原来的相关手续及政府有关职能部门手续的真实性，被告重新改建房屋所需费用以及出现该宗地所在村民的刁难、阻工情况，由被告负责协商处理，原告只负责出面协调，因此产生的费用由被告承担；③、原告在建筑工程修建过程中，如需办理有关手续，由被告负责办理，原告协助办理，原告不承担费用和责任；④、被告预付50000元作为建房诚信押金，被告交房后，将土地使用证、房产证交付给原告，原告退还被告全部押金；⑤、任何一方违反本合同条款，出现违约、毁约等情况，要赔付守约方违约金200000元。此外，合同还约定了其他条款。合同签订后，原告将国有土地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划审批单、宗地图（含湖塘村村民委员会和湖塘村第7组签字“属实”并加盖了公章的宗地图）交给了被告。被告给付原告4000元租房费和50000元押金后，拆除了原告的临时旧房并着手平整土地。由于原告只办理了99平方米的国有土地使用权证和建设工程规划许可证，被告在施工过程中，遭到湖塘村7组村民的阻工，后经多次协商，纠纷一直未能得到解决，致使被告的建设工程设计变更规划不能得到有关职能部门的审批。2014年9月30日，被告林昆明代表被告方与原告签订了一份补充协议，该补充协议的内容为：将交房时间延迟到2015年8月15日，如在此期间不能按时交房，视为放弃，被告无任何异议，所造成的经济损失原告概不负责，并约定被告退回原告所有证件的原件。此后，被告与湖塘村7组村民的土地纠纷仍然未能得到解决，建设工程无法开工，致使合同不能履行。原告与被告协商解除合同未果后，遂向本院提起诉讼。
本院认为：本案系原、被告合作开发房地产，合同约定原告提供土地使用权，但不承担经营风险，只收取固定利益，应当认定为土地使用权转让合同纠纷。原、被告在合同中约定了原告转让290平方米出让土地使用权，但原告实际上只取得了99平方米出让土地使用权，有191平方米土地未取得出让土地使用权，对于原告未取得出让土地使用权证书与被告签订转让土地使用权合同的内容，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，应当认定无效，但合同的该部分内容无效，并不影响原告取得了99平方米出让土地使用权证书合同部分的效力，因此，合同的其他部分仍然有效，原、被告应当就合同的置换内容进行协商调整。被告明知原告只办理了99平方米出让土地使用权证书，由于受到东安县国土部门2010年6月23日绘制的、湖塘村村民委员会和湖塘村第7组签字“属实”并加盖了公章的290平方米土地使用面积宗地图的诱惑，与原告签订了《土地房屋车库置换合同》，致使合同部分内容违法无效，原、被告双方均有过错。被告在未办理有关变更登记手续的情况下，擅自施工并遭到村民阻工，由此造成的经济损失依照合同约定应当由被告自负。被告在原合同约定的期限内没有向被告交付房屋，双方签订了补充协议后，被告仍然未在补充合同约定的期限内交房。按照补充合同的约定，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任的理由正当合法，该合同从2015年8月16日起即自行解除。被告提出合同未履行是出现了情势变更的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予支持。本案中，原、被告在合同中既约定了押金（定金），又约定了违约金，原告选择了适用违约金条款，由于原告提供给被告的合法的土地使用权面积为99平方米，因此，被告在原告拥有的合法的土地使用权面积内承担违约责任，即赔偿原告违约金68275.9元（200000×99÷290=68275.9）。被告给付了原告押金50000元，原告应该退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、解除原告蒋清玉与被告林昆明、翟时顺、唐道武于2013年8月15日签订的《土地房屋车库置换合同》；
二、被告林昆明、翟时顺、唐道武返还原告蒋清玉国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划审批单、宗地图及买地合同原件各一本；
三、被告林昆明、翟时顺、唐道武赔偿原告蒋清玉违约金68275.9元；
四、原告蒋清玉退还被告林昆明、翟时顺、唐道武押（定）金共50000元；
以上款项，限在本判决书生效之日起10日内履行完毕；
五、驳回原告蒋清玉的其他诉讼请求。
本案受理费4300元，减半收取2150元，原告蒋清玉负担708元，被告林昆明、翟时顺、唐道武负担1442元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判员 蒋文智
二〇一六年一月十八日
书记员 李 琳
附件：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。