广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终515号
上诉人（原审原告）：深圳市宝安区住宅局，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：刘文浩，局长。
委托代理人：岳彩成，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈军，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：李月彬，广东国晖律师事务所律师。
上诉人深圳市宝安区住宅局因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2004年4月28日，深圳市宝安区住宅局（以下简称宝安住宅局）作为甲方与作为乙方的沈军的签订了一份《幼儿园租赁合同》，约定甲方将位于宝安X区XX幼儿园出租给乙方，房屋结构为框架三层，占地面积2779平方米，建筑面积2532平方米，房屋产权人为甲方。房屋用途为幼儿园，作为幼儿教学用房。租赁方式为长期租用方式，租赁期限15年，自2004年7月15日起至2019年7月15日止。乙方应于签订合同时向甲方支付租赁押金3万元。乙方在2006年9月30日前分期付清租赁期限内全部租金，租金总额为488万元，平均每月租金为2.71万元；乙方应于2004年9月30日前支付租金200万元，2005年3月30日前、2005年9月30日前、2006年3月30日前、2006年9月30日前分别支付租金72万元；乙方若未及时交清租金，甲方每日将收取其拖欠额的0.3％的滞纳金和1％的违约金，直至付清所有租金为止；乙方如果缴付逾期达30天，甲方则有权单方面终止本合同书，收回乙方所租用的上述房屋。甲方应于2004年7月15日前将上述房屋交付给乙方，乙方可进行装修使用。合同亦对其他相关事项进行了约定。
上述合同签订后，宝安住宅局按合同约定将租赁物业交付给沈军使用。
2006年7月20日，沈军向宝安住宅局提交了一份《承诺书》，承诺于2008年9月30日前付清全部租金，否则愿按合同约定承担违约责任。沈军为证明宝安住宅局已同意延期支付租金向原审法院提交了一份《关于催收创业一村、创业二村幼儿园欠款的处理意见审批表》复印件，宝安住宅局对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
2013年6月9日，沈军向宝安住宅局提交了一份《关于宝城71区创业一村幼儿园的租金情况的申请》，沈军在该份申请中称在2007年3月收到“办理合同变更手续的通知”时，沈军确实希望能将合同中的租金支付方式变更为按月实际房租支付，但按时到宝安区公共物业管理局的物管中心时沈军知71区创业一村幼儿园暂不变更合同。2013年端午节前接到宝安住宅局工作人员催缴租金的电话。沈军希望宝安住宅局能给其宽限到2013年9月10日前付清剩余196万元。
2014年1月26日，宝安住宅局向沈军发出《关于缴交创业一村幼儿园拖欠款项的通知》，通知沈军于2014年2月10日前缴清相关款项，并按合同约定承担违约责任。
2014年2月14日，沈军向宝安住宅局发出《申请书》，沈军称于2014年2月10日、11日、12日缴款均被银行退款，承诺于2014年2月20日前缴纳完194.7万元尚欠的租金。
宝安住宅局称其于2015年2月6日向沈军发出《关于缴交创业一村幼儿园拖欠款项的通知》，称在合同履行期间内，沈军存在多次未按约定时间支付租金的违约行为，截至2015年2月5日前，沈军虽已缴清全部租金，但因此产生的滞纳金和违约金尚未支付，共计约8000万元，并通知沈军收到通知后三个月内缴清上述款项，否则将追究沈军违约责任。一审庭审中，沈军称其没有收到该份通知。
原审查明，涉案房产已取得房地产证，房地产证号码为深房地字第××号。
一审庭审中，宝安住宅局、沈军均确认沈军已于2014年2月21日还清了全部拖欠租金本金。
宝安住宅局向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、沈军就迟延至2009年8月13日交付的13万元租金向宝安住宅局支付逾期违约金36.738万元；二、沈军就迟延至2014年2月21日交付的100万元租金向宝安住宅局支付逾期违约金523.504万元；（上述违约金合计560.242万元）三、诉讼费用全部由沈军承担。
原审法院认为，宝安住宅局、沈军双方签订的《幼儿园租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方全面遵照合同约定履行义务。涉案合同主体并未发生过变更，宝安住宅局作为涉案租赁合同出租方，其有权依据涉案合同提起诉讼。
关于诉讼时效。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十八条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年;超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。根据本案查明的事实可知，沈军于2013年6月9日做出于2013年9月10日前支付拖欠租金196万元的承诺，此时，宝安住宅局要求沈军支付租金的权利请求已经超过诉讼时效，沈军所负拖欠租金及违约金的债务属于自然之债，沈军所负债务仅限于其承诺的还款数额范围内，即其所承诺的返还租金本金196万元。现沈军已经还清全部拖欠租金本金，宝安住宅局诉请沈军支付拖欠租金的违约金，已超过法律规定的诉讼时效，原审法院无法支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回宝安住宅局的全部诉讼请求。本案受理费51017元，由宝安住宅局负担。
上诉人宝安住宅局不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、宝安住宅局已多次催缴，追讨违约金并未超过时效。1、关于沈军迟延至2009年8月13日交付的13万元租金所产生的违约金，宝安住宅局已通过口头及书面形式多次向沈军主张权利，该部分逾期违约金并未超过诉讼时效。2、关于沈军迟延至2014年2月21日交付的100万元租金所产生的违约金，除2013年6月以前多次口头及书面催讨外，2013年6月后至少还有三次有据可查的催讨：（1）沈军2013年6月9日《关于宝城71区创业一村幼儿园的租金情况申请》中承认端午节前曾接到宝安住宅局催租电话并承诺愿付余租；（2）宝安住宅局2014年1月26日发出《关于缴交创业一村幼儿园拖欠款项的通知》，要求沈军于2014年2月10日前缴清款项并承担违约责任；（3）宝安住宅局2015年2月6日发出《关于缴交创业一村幼儿园拖欠款项的通知》，要求沈军三个月内缴清违约金（该通知由沈军到宝安住宅局房管科亲笔签收，沈军代理人否认签收没有依据）。3、《幼儿园租赁合同》第九条第2款约定，逾期违约金按日计算的截止日期为租金实际付清之日。沈军100万元租金实际付清日期为2014年2月21日，考虑到宝安住宅局曾2013年端午节（6月12日）前电话催讨、2014年1月26日书面催讨（要求2014年2月10日前缴清）、2015年2月6日书面催讨（要求三个月内缴清），每次催讨间隔均未超过一年，已连续产生时效中断效果，故沈军迟延至2014年2月21日交付的100万元租金所产生的违约金也未超过诉讼时效。
二、沈军长期拖欠租金属实，依法应承担逾期违约金。1、沈军虽已于2014年2月21日付清租金，但每期租金均有迟延，且逾期特别严重。其中2009年8月13日支付的13万元租金逾期1413天（2005年10月1日-2009年8月13日）；2014年2月21日支付的100万元租金中28万元逾期2750天（2006年3月31日-2014年2月21日共2885天，其中2013年9月10日-2014年1月23日共135天因财政缴款账号变动耽误沈军交款予以扣除），72万元逾期2566天（2006年10月10日-2014年2月21日共2701天，扣除2013年9月10日-2014年1月23日共135天）。2、双方签署的租赁合同合法有效，承租方应根据约定按时足额支付租金，沈军屡经催讨仍长期欠租，给宝安住宅局造成了较大损失，理应承担违约责任。考虑到合同约定的违约金1.3%/日（0.3%滞纳金和1%违约金）过高，宝安住宅局适当降低后按0.2%/日主张较为合理。对于迟延至2009年8月13日交付的13万元租金，沈军应承担逾期违约金36.738万元（13万元×1413日×0.2%/日）；对于迟延至2014年2月21日交付的100万元租金，沈军应承担逾期违约金523.504万元（28万元×2750日×0.2%/日+72万元×2566日×O．2%/日）。关于其他迟延租金的逾期违约金，宝安住宅局声明暂时保留权利，待本案诉讼结束后视与沈军协商情况决定是否另行起诉。
综上，为维护宝安住宅局的合法权益，请求判令：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、判决沈军就迟延交付的13万元租金、100万元租金向宝安住宅局支付逾期违约金合计560.242万元；3、诉讼费用由沈军承担。
被上诉人沈军答辩称：一、宝安住宅局于2013年端午节前追讨租金已超过诉讼时效。依《幼儿园租赁合同》约定，沈军合付租金总额488万元，最后一期租金应于2006年9月30日支付。事实上，沈军于2009年8月13日前支付最后一笔租金后，剩余194.7万元租金沈军一直没有再付。其后，又经历2010年、2011年、2012年三年时间，宝安住宅局也一直没有向沈军催收过租金。2013年6月9日，沈军向宝安住宅局提交一份《关于宝城71区创业一村幼儿园的租金情况的申请》，表示宝安住宅局于2013年端午前接到宝安住宅局催缴租金电话，希望宽限到2013年9月10日前还清196万元。而宝安住宅局自2009年8月13日之后到2013年端午前催收租金，时间跨度超过三年，早巳超过一年的时间期限。依据《民法通则》第136条之规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。显然，宝安住宅局于2013年后向沈军请求支付租金的权利已超过法定的诉讼时效。
二、宝安住宅局于超过诉讼时效之后催讨租金不产生诉讼时效中断的法律效力。权利人于诉讼时效期间内主张权利，才产生诉讼中断的法律效力。而本案中，宝安住宅局向沈军多次催讨租金均发生在2013年6月份以后，距沈军2009年8月13日最后一次缴付租金已超过三年时间，宝安住宅局于超过诉讼时效之后的催讨租金行为，依法不产生诉讼时效中断的法律效力。
三、租金及其违约金的诉讼时效期间为一年，超过诉讼时效的债权，性质已属于自然债权，对于超过诉讼时效的自然之债，沈军承诺还款以至于其后全部还清租金，都是对自然之债的履行其所负债务仅限于其承诺的租金部份。对于依合同约定由拖欠租金所产生的违约金，因属于自然之债，当沈军还清全部租金后，违约金部份不对沈军产生任何法律效力，故宝安住M宅局要求沈军支付拖欠租金的违约金没有法律依据。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据当事双方的上诉及答辩内容，本案二审的争议焦点为：宝安住宅局的诉求是否已超过诉讼时效。涉案《幼儿园租赁合同》约定最后一期租金的支付时间为2006年9月30日，由于当事人并未提供充分证据证明宝安住宅局在2013年之前有向沈军追讨过租金及违约金，涉案合同项下沈军未支付的租金和违约金均已超过诉讼时效，故宝安住宅局要求沈军支付其中13万元租金的违约金，没有法律依据，对该部分上诉主张，本院不予支持。在诉讼时效期间届满后，沈军于2013年6月9日承诺支付剩余租金，并于2014年2月21日付清全部租金，该自愿履行的行为属于自然之债，应以其承诺为限，不受原合同条款的约束，故对宝安住宅局的要求沈军支付100万元租金违约金的上诉理由，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费51016元，由上诉人深圳市宝安区住宅局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 林晓翔（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。