江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹导民初字第501号
原告丹阳市皇塘镇卫生院。住所地：丹阳市皇塘镇常溧东路。法定代表人林国平，院长。
委托代理人耿振琴，江苏恒闻律师事务所律师。
被告施玉锋。
委托代理人龚一平，丹阳市皇塘法律服务所法律工作者。
原告丹阳市皇塘镇卫生院与被告施玉锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人耿振琴、被告委托代理人龚一平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丹阳市皇塘镇卫生院诉称：原、被告自2005年起即存在租赁关系，由被告承租原告所有的原工业公司东二间房屋。2007年11月27日，双方曾签订租房协议。2013年4月1日，原被告就房屋租赁事宜补签租房协议，约定租期自2012年11月10日至2013年11月9日止，年租金5000元，先付后租，该期租金由被告于2013年11月11日交纳。该协议租期届满后，被告继续使用该房屋，但双方未续签租赁协议，被告也一直未支付租金。2014年7月10日，原告书面通知被告解除不定期租赁关系，要求被告搬离租赁房屋，但被告至今仍占用原告房屋没有交还。现请求法院判令被告搬离原告的房屋，支付2013年11月10日至2014年7月9日的房屋租金3750元，依据房屋租金标准支付2014年7月10日至搬离房屋之日的房屋占用费，案件受理费由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提供了原被告于2007年11月27日签订的租房协议、2007年11月的租金收据、2008年12月租金收据、2010年11月12日的租金收据、银行现金缴款单、2011年11月14日租金收据、2012年11月13日租金收据、现金缴款单、2013年11月11日一般缴款书及现金缴款单；原、被告于2013年4月1日签订的租房协议；原告于2014年7月10日发给被告的解除租赁合同通知书及邮寄单；原告的房屋所有权证（证号：丹皇字第220055号）。
被告施玉锋辩称：被告从2005年11月连续承租原告房屋。落款日期为2007年的租房协议实际上是2006年所签。2013年4月1日所签租房协议中关于租期、租金、租金给付方式的约定系真实的，但该协议是原告为应付上级单位检查而由被告妻子所签。被告在2013年11月11日向原告交纳租金5000元，按照双方租金先付后租的约定，被告已经交纳租金至2014年11月9日。被告多次向原告表达了希望继续承租房屋的意愿，也未收到原告的解除租赁通知书，原告在租期未满的情况下，干扰被告经营，要求解除合同的诉请于法无据。被告已于2015年5月1日搬离案涉房屋，请求依法判决。
被告为证实其辩称，向本院提供了2005年11月6日现金缴款单；2013年11月11日缴款书。
经审理查明：原告丹阳市皇塘镇卫生院和被告施玉锋自2005年起即存在房屋租赁关系，由原告将位于丹阳市皇塘镇常溧西路162号一层东二间的房屋出租给被告使用。双方曾签订一份落款日期为“2007年11月27日”的租房协议。2013年4月1日，双方又签订租房协议，协议约定：“被告租赁原告房屋，租期1年，自2012年11月10日至2013年11月9日止，年租金5000元，租赁前一次性付清方可入住”。2013年11月11日，被告向原告给付房租5000元。此后，双方未续签租赁协议。现原告以其已在2014年7月10日向被告发出解除租赁合同通知书，被告未能在2014年7月31日前搬出租赁房屋为由起诉来院，请求判如所请。
另查明：被告施玉锋截止2013年11月9日累计应向原告交纳的租金不应少于35000元。被告施玉锋在2005年11月6日、2010年11月13日、2011年11月18日、2012年11月14日、2013年11月11日通过银行缴款25000元，以工会会费形式交纳2007年、2008年房租共计10000元，上述款项累计35000元，且有多笔租金给付是在房屋租期届满前后。
以上事实，有原告提供的原、被告陈述及双方当事人提供的书证所证实，上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告关于房屋租赁的约定合法有效，双方均应按租赁协议履行义务。双方的争议焦点在于：原告主张被告在2013年11月9日交付的是2013年4月1日协议中的租金，以后的租金未支付。被告则辩称2013年4月1日的租房协议中约定先付租后用房，该协议所涉租金在签订协议前已经支付，2013年11月9日交付的租金是新一年度的租金，且被告已在2015年5月1日搬离案涉房屋，租金只能计算至2015年5月1日。对此争议焦点，本院认为，原告提供的2007年、2008年、2010年、2011年的租金收据中均记载支付的是上一年度的租金，故双方在多年的交易中，存在先用房后付租的先例，被告辩称租金已交纳至2014年11月9日，但未有证据印证，应承担举证不能的后果，本院确认被告租金交纳至2013年11月9日。被告在2013年4月1日的协议租期届满后，未能与原告达成新的租赁协议，被告其后虽继续使用租赁房屋，但双方形成的是不定期租赁关系，原告可随时要求被告搬离租赁房屋，并由被告按原标准承担租金。被告在搬离案涉房屋时，应当与原告办理房屋的交接手续，鉴于现无证据证明被告履行了房屋交接行为，且房屋卷闸门由被告关闭的现状，对被告要求将租金计算至2015年5月1日的辩称，依法不应支持，因被告于2015年7月29日庭审时向原告作出了明确的已搬离意思表示，故租金应计算至2015年7月28日。原告主张2013年11月10日至2014年7月9日的租金3750元，系计算错误，该时段租金应为3333.33元。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第三十三十二条、第三百三十五条、第三百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告施玉锋于本判决生效后十五日内给付原告租金8588.71元（按5000元／年自2013年11月10日计至2015年7月28日）；
二、驳回原告关于租金的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担（此款已由原告预交，原告同意由被告直接向其支付，本院不再退还，被告应于本判决生效后十五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 张 忻
人民陪审员 张新华
人民陪审员 符朝生
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 ＸＸ萍
附本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决