福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽09民终87号
上诉人（原审原告）郭芳容，女，1982年6月6日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住宁德市蕉城区。
委托代理人谢毅，国浩律师（福州）事务所律师。
上诉人（原审被告）福建德润置业有限公司，住所地宁德市东侨经济开发区万安西路金港名都B区16#17#三楼，组织机构代码56538919-9。
法定代表人孙世福，总经理。
委托代理人陈龄，福建君立律师事务所律师。
委托代理人张亚俊，福建君立律师事务所实习律师。
上诉人郭芳容与上诉人福建德润置业有限公司（以下简称“德润公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉民初字第1960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭芳容的委托代理人谢毅、上诉人德润公司的委托代理人陈龄、张亚俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原、被告于2013年4月16日签订一份备案合同编号为20130100621《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买由被告开发的宁德德润广场2幢2101房。建筑面积122.06平方米，总价款1065812元；合同生效后原告支付购房首付款325812元，余款740000元向中国建设银行股份有限公司宁德分行办理了按揭贷款。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告德润公司于2013年4月16日签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但被告未按约定的条件及时交付房屋，其行为构成违约，原告依据合同约定有权要求被告支付违约金。本案中，被告应在2015年2月28日前将符合条件的房产交付给原告，但被告的房产直至2015年5月28日才符合合同约定的交付条件，逾期天数为89天，因此，根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款，被告应以按原告已付款1065812元为基数，按日万分之三计算违约金，即1065812元×0.03%×89=28457元。被告的房屋已竣工验收合格、工程质量验收合格、消防验收合格，已具备房屋交付的基本条件，原告亦未在合同约定的期限内行使解除权，因此原告的其他诉讼请求不成立。被告在诉讼过程中申请追加案外人福建蔚蓝房产投资顾问有限公司、中国建设银行股份有限公司宁德分行作为第三人参加诉讼，没有法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告福建德润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭芳容支付逾期交房违约金人民币28457元。二、驳回原告郭芳容的其他诉讼请求。案件受理费14760，由原告郭芳容承担14380元，被告福建德润置业有限公司承担380元。
宣判后，郭芳容和德润公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人郭芳容上诉称：1、原审认定“诉争合同附件六《合同补充协议》第七条属于无效条款，依据不足”，该认定完全错误，应予纠正。上诉人在原审中已充分证明，诉争合同中出卖人通过格式条款对于买受人行使合同解除权进行了限制。原审证据已充分体现讼争商品房买卖合同及补充协议当中所列大量免除德润公司义务、加重郭芳容责任或排除郭芳容主要权利的条款应认定为格式霸王条款并认定为无效条款。2、原审认定上诉人未在合同约定期限内行使解除权，其依据为被上诉人一方预先拟定的格式合同当中通过格式条款所制定的限制上诉人行使解除权的内容。原审依据房地产开发商所制定的霸王条款不支持上诉人解除合同的请求，该认定表明原审法院已彻底站在开发商的立场，完全无视消费者的合法权益，有悖公正、公平的原则，应予纠正。上诉人已于法定期限内行使解除权。3、原审认定讼争房产在2015年5月28日符合了双方约定的交付条件，该认定缺乏事实和法律依据。根据合同约定和法律规定，讼争房产迄今为止仍未达到交付条件。根据被上诉人在原审提交的验收材料可以证实：被上诉人违法验收，其所组织的验收应认定为无效；被上诉人迄今为止没有提供其建设的商品房按规划设计完成施工的证据或按规划设计分期建设的证据。4、原审将降雨、台风等天气条件认定为不可抗力，并酌情按2个月计算扣除可延期天数，该认定是站在开发商角度对法律的有意曲解和明显偏袒。合同当中关于天气对于延期交房影响的约定也系被上诉人单方预先拟定，并免除或减轻其责任的格式霸王条款，应当认定为无效。综上所述，原审法院的认定事实错误，请求二审依法改判：1、解除双方签订的备案合同编号为20130100621的《商品房买卖合同》及合同附件；2、被上诉人德润公司返还购房款1065812元，并赔偿契税损失32054.3元、专项维修资金损失8544.2元及利息损失；3、被上诉人德润公司支付逾期交房违约金53290元，二审庭审中，上诉人郭芳容确认该违约金系解除合同的一次性违约金。
被上诉人德润公司辩称：1、原审认定讼争《商品房买卖合同》及附件不符合合同解除情形，合同附件六《合同补充协议》第七条并非无效条款，该条款系双方真实意思表示，内容合法有效，认定事实清楚，上诉人第一项上诉请求，没有事实与法律依据，依法应予以驳回。本案讼争《商品房买卖合同》及合同附件不满足约定及法定的解除条件，被上诉人依约交付符合合同约定的房屋，并无违约。本案讼争商品房的交付条件为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。上诉人郭芳容主张讼争房屋应通过规划、环保、人防等部门验收才符合交付条件，无事实与法律依据。上诉人郭芳容要求解除合同已超出解除权的行使期限，解除权消灭。2、原审认定“原告要求解除合同的主张不成立，其要求被告返还购房款，并赔偿契税损失、专项维修资金损失及利息就没有了法律及合同依据，本院不予支持”，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人郭芳容第二项上诉请求被上诉人返还购房款、赔偿契税损失、专项维修资金损失、利息损失等诉请无事实与法律依据，依法应予以驳回。3、上诉人郭芳容诉请要求被上诉人支付逾期交房违约金，没有事实与法律依据，依法应予以驳回。
上诉人德润公司上诉称：1、原审判决认定“因此被告关于本案讼争商品房的交付条件仅为‘该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格’的主张不成立”，“本院认为2015年2月21日被告向原告发出交房通知书时讼争房产并不符合约定的交付条件，至2015年5月28日邮政信报箱验收合格后讼争房产符合了双方约定的交付条件”,原审判决认定讼争商品房交付条件为讼争《商品房买卖合同》第八条约定的三个交付条件，系认定事实错误，邮政信报箱的验收合格并非讼争房屋的交付条件之一。本案讼争商品房的交付条件为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。本案讼争商品房已于2015年2月17日具备交房条件，上诉人在具备交房条件后向被上诉人发出交房通知，系被上诉人原因逾期办理交房手续，应视为被上诉人已验收该商品房且符合约定的交付条件，上诉人不应承担因此而产生的延期交房责任，原审判决认定事实错误。2、原审判决认定按2个月计算上诉人可延期交付房屋的期限，无事实与法律依据，本案讼争商品房可延期交付的天数应为234日。原审判决已认定“合同第八条约定遭遇不可抗力或宁德市人民政府和相关部门作出特定时间内不准施工的，被告德润公司可据实予以延期”，上诉人仅需举证存在上述可据实延期的事由即完成举证责任，原审判决同时认定上诉人还需“证明该事由已实际影响到施工”，该认定没有事实与法律依据。原审仅酌情按2个月计算可延期天数无合同与法律依据，与讼争合同约定不符，并与判决本身存在矛盾。3、原审判决认定上诉人应承担逾期交房违约金，系认定事实不清，且原审判决认定的该违约金计付标准与讼争合同约定不符。上诉人不存在逾期交房，不应承担逾期交房违约金。退一步说，即使上诉人应承担违约金，原审判决依据讼争合同第九条计付违约金是错误的，应按照讼争合同第八条的约定计付违约金。原审判决认定上诉人违约的实质在于原审判决认为上诉人未在约定的期限使讼争房屋达到合同约定的交付条件。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人郭芳容辩称：本案诉争房产迄今为止仍未达到交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》及其附件所有条款均系德润公司预先拟定且不与购房者协商的格式条款，条款中大量加重购房者责任，减轻或者免除德润公司的责任和义务，有违公平和城市信用原则，不能作为定案依据。其上诉所述的相关条款均不能成为其抗辩的理由。本案诉争合同应当予以解除。请求驳回德润公司的上诉。
庭审中，双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：
上诉人郭芳容与上诉人德润公司于2013年4月16日签订一份备案合同编号为20130100621《商品房买卖合同》，合同约定郭芳容向德润公司购买由德润公司开发的宁德德润广场2幢2101房。建筑面积122.06平方米，总价款1065812元；合同生效后郭芳容支付购房首付款325812元，余款740000元向中国建设银行股份有限公司宁德分行办理了按揭贷款。2015年4月17日，郭芳容向德润公司发出解除合同通知函。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：1、合同附件六《合同补充协议》是否属于格式条款，是否应当认定为无效；2、德润公司是否应支付郭芳容逾期交房违约金53290元。对此，本院予以查明、分析并认定如下：
一、关于合同附件六《合同补充协议》是否属于格式条款，是否应当认定为无效的问题。
上诉人郭芳容认为，该合同附件中的条款大量免除德润公司义务、加重郭芳容责任或排除郭芳容主要权利，应认定为格式霸王条款并认定为无效条款。为证明其主张，上诉人郭芳容向本院提交以下证据：
1、备案合同编号20130100621《商品房买卖合同》，证明双方于2013年4月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定郭芳容向德润公司购买由德润公司开发的宁德德润广场2幢2101房，并对价款、付款方式、期限、交房时间及交付条件、违约责任等作了约定。
2、《商品房买卖合同》，证明德润公司与其他购房户在不同时间签订的《商品房买卖合同》，该合同当中合同附件六《合同补充协议》内容与郭芳容、德润公司之间签订的合同内容完全一致，补充协议中的条款系德润公司为了重复使用而预先拟定，并在签订合同时未与对方协商的条款。
3、德润公司原审时提交的《商品房买卖合同文本》及会签表，该文本与本案合同除了交付条件有不一致外，其他内容都一致，所有的购房者在这些内容上都是一致的，证明本案诉争合同是德润公司预先拟定且没有和购房者协商的格式合同。
被上诉人德润公司质证认为，补充协议是与郭芳容充分协商后签订的，郭芳容也在协议书上按了指印，同时郭芳容也已经按照补充协议履行了相关义务，故补充协议是双方真实意思表示。
上诉人德润公司认为，补充协议中的条款系双方真实意思表示，内容合法有效，郭芳容也按照协议内容履行了相关义务。为证明其主张，上诉人德润公司向本院提交以下证据：
4、销售不动产统一发票、中华人民共和国税收转账专用完税、宁德市住宅专项维修资金缴存凭证，证明郭芳容已经按照补充协议中的条款履行相关的缴款义务。
被上诉人郭芳容质证认为，对证据4的三性无异议，但对证明目的不予认可。
本院审查认为，双方当事人对证据1-4的真实性和合法性均无异议，本院予以确认。证据1、2、3的合同条款内容可以证实，双方当事人签订的合同附件六《合同补充协议》属于德润公司预先拟定的格式条款。但该补充协议第十六条第9款明确载明“出卖人已就本合同及本协议向买受人进行充分说明，买受人对本合同及本协议内容已充分理解，不持异议。双方确认，原合同及本协议内容均系双方真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的情形，双方应予遵守”，郭芳容亦在该条款所在页面签字、按手印予以确认，可以认定德润公司已采取合理的方式提请对方注意。同时在签订诉争合同后的一年多时间里，郭芳容亦按照该补充协议的约定履行缴款义务，并未对合同及附件内容提出异议。因此，可以认定上诉人郭芳容对上述补充协议是知情且不表示反对的，现上诉人郭芳容在纠纷发生后又主张该补充协议中的条款属于无效条款，依据不足，本院不予支持。综上，本院认定诉争合同附件六《合同补充协议》合法有效。合同约定的交房时间为2014年12月31日，根据《合同补充协议》第七条、第十五条的约定，郭芳容应于2014年12月31日之日起75日之内（即2015年3月16日前），以书面形式通知德润公司是否解除合同，逾期视为郭芳容放弃解除合同的权利。现郭芳容于2015年4月17日才向德润公司发出解除合同的通知，已超出解除权的行使期限，解除权消灭。故上诉人郭芳容诉请确认《合同补充协议》第七条为无效条款、确认双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件解除，本院不予支持。同时，其诉请要求的德润公司返还购房款、赔偿契税损失、专项维修资金损失及利息损失，因合同未解除，上述诉请本院亦不予支持。
二、关于德润公司是否应支付郭芳容逾期交房违约金53290元的问题。
上诉人郭芳容认为，依照《商品房买卖合同》第九条的约定，在逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退换全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。现双方合同应予以解除，德润公司应按该条规定向郭芳容支付逾期交房违约金。
上诉人德润公司认为，上诉人郭芳容的解除权已经消灭，双方当事人的合同并未解除。上诉人郭芳容要求德润公司支付按照《商品房买卖合同》第九条约定的在解约情况下适用的违约金，没有事实和法律依据。
本院审查认为，《商品房买卖合同》第九条第1款第1项约定了合同未解除情况下违约金的计算方式，第2项约定了合同解除情况下违约金的计算方式。上诉人郭芳容要求德润公司支付逾期交房违约金，庭审中自认该违约金系解除合同的一次性违约金，其金额53290元亦是在解除合同情况下计算得出（1065812元×5%=53290.6元），故上诉人郭芳容主张的实际为解约违约金，而非逾期交房违约金。现因合同并未解除，其该项主张本院不予支持。
综上所述，本院认为，诉争《商品房买卖合同》及合同附件六《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定的交房时间为2014年12月31日，郭芳容于2015年4月17日才向德润公司发出解除合同的通知，已超出解除权的行使期限，解除权消灭。故上诉人郭芳容诉请确认《合同补充协议》第七条为无效条款、确认双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件解除，本院不予支持。同时，其诉请要求的德润公司返还购房款、赔偿契税损失、专项维修资金损失及利息损失，因合同未解除，上述诉请本院亦不予支持。对于上诉人郭芳容诉请的要求德润公司支付逾期交房违约金，其计算方式是按照《商品房买卖合同》第九条的约定在合同解除的情形下计算得出，二审庭审中上诉人郭芳容亦自认该项诉请实际系解除合同的一次性违约金，现因合同未解除，故其诉请的解除合同违约金，本院不予支持。原审法院在合同未被解除的情况下，认定德润公司的实际逾期交房时间并计算逾期交房违约金，已超出原审原告郭芳容的诉请，判决不当。综上，上诉人郭芳容的上诉理由不成立，本院不予支持；上诉人德润公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但部分判决超出当事人诉请，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉民初字第1960号民事判决；
二、驳回上诉人郭芳容的诉讼请求。
二审案件受理费15237.3元，一审案件受理费14760元，均由上诉人郭芳容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 敏
审 判 员 陈 曦
代理审判员 纪相宇
二〇一六年六月六日
书 记 员 蔡哲敏
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；