山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0106民初1990号原告：师培勇，男，1974年2月22日出生，汉族，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：胡玉亭，山西谦诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙渝欣，山西谦诚律师事务所律师。被告：山西珠峰房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区肖墙路9号御花园假日广场B座11-19号。法定代表人：朱征山。被告：山西省粮油食品进出口公司太原肉联厂，住所地太原市迎泽区龙堡街9号。法定代表人：武克进，厂长。委托诉讼代理人：李志华，山西新晋界律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，山西新晋界律师事务所律师。原告师培勇与被告山西珠峰房地产开发有限公司、山西省粮油食品进出口公司太原肉联厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡玉亭、孙渝欣，被告山西省粮油食品进出口公司太原肉联厂委托诉讼代理人李志华、李娜到庭参加诉讼，被告山西珠峰房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师培勇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告签订的《房屋认购协议书》；2、请求依法判决被告返还原告已付房款300000元及从2012年7月29日至实际退还购房款之日止的银行同期贷款利息（暂计至2016年6月12日为69894.9元），共计369894.9元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年被告二决定对其所有的位于太原市龙堡街12号院职工宿舍进行拆迁、改造。该决定经被告二上级部门即山西省粮油食品进出口公司和山西省商贸资产经营有限公司批准同意。2011年7月27日，被告二与被告一签订了《委托书》，全权委托被告一对被告二土地使用权范围内（龙堡街12号）进行危房改造项目建设。负责该项目的危房拆迁、规划审批、房屋建设及商品房销售。2011年12月4日，原告与被告一签订《房屋认购协议书》。约定由原告购买位于龙堡街12号的珠峰地产珠峰苑小区1幢1单元12层02号房产。建设面积为88.88平方米。房屋交付时间为2014年5月31日。合同约定房屋总价款为人民币399960元。付款方式为：2011年12月4日交付房款200000元；2012年3月1日交付剩余房款199960元。2011年12月11日，原告交付房款200000元；2012年7月29日，支付房款100000元，共计支付300000元，被告一分别出具收款收据。时至今日，房屋交付时间已逾期两年之久，但原告购买的龙堡街12号珠峰地产珠峰苑小区项目仍不具备主体施工条件，且无任何进展。无奈之下，原告于2016年5月30日，委托律师向二被告发送《律师函》，要求二被告返还原告购房款300000元，并赔偿因此造成的损失，但被告收函后一直不予答复。据此，为维护自身合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。山西珠峰房地产开发有限公司未作答辩。山西省粮油食品进出口公司太原肉联厂辩称，一、原告与珠峰公司所签订的购房合同是无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效”。珠峰公司因其股东张雪峰、朱征山犯合同诈骗罪被追究刑事责任，公司已经瘫痪并被工商行政部门吊销营业执照，双方房屋买卖合同约定所购房屋为珠峰苑小区，该项目至今未开工，更未取得商品房预售许可证明，因此，原告与珠峰公司所签订的购房合同为无效合同。二、原告与珠峰公司所签订的购房合同是张雪峰、朱征山合同诈骗罪的涉案合同。肉联厂请求人民法院进一步查实，原告是否在张雪峰、朱征山合同诈骗案中提起附带民事诉讼。如原告已经提起附带民事诉讼或受偿，则无权依据同一合同、同一法律关系再行提起民事诉讼。肉联厂也是张雪峰、朱征山合同诈骗案的受害人，因其违法犯罪行为，给肉联厂造成了重大经济损失和无穷无尽的麻烦。三、原告要求肉联厂与珠峰公司承担解除合同后的连带退款责任的依据之一是《委托书》，肉联厂认为该主张不成立。1、购房合同是珠峰公司与原告签订的，原告支付的购房款是直接交给珠峰公司的，肉联厂对合同签订与款项收取一事根本不知情，更没有参与其中。如果肉联厂知情或参与其中了，那么肉联厂就与张雪峰、朱征山形成了共犯，可能早被一同追究刑事责任了。且根据民事诉讼“谁主张谁举证”之原则，原告也不能证明肉联厂知情或参与了珠峰公司的不法售房行为。2、该《委托书》是肉联厂与珠峰房地产公司在2011年7月27日签订的，有双方盖章和负责人签字。在我国现行立法框架下，委托只涉及委托人与受托人之间的法律关系，不涉及第三人及与第三方的关系，这是委托关系与代理关系的本质区别。3、根据《合同法》第396条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。众所周知，在我国只有房地产开发企业才有资格从事房地产的开发和销售，肉联厂并非房地产开发企业，自己都没有权利从事这一行业，何谈委托他人代为从事房地产开发与销售。原告是完全民事行为能力人、心智健全，对于这一常识性问题是应当具有判断能力的，否则也难辞其咎。4、张雪峰、朱征山犯合同诈骗罪，主要犯罪事实就是虚假宣传开发项目绿景新都和珠峰苑，以低廉的价格为诱饵，骗取广大购房户签订商品房买卖合同、骗取购房款。其主观上有诈骗的故意，客观上实施了诈骗行为，这已经违背了肉联厂《委托书》的初衷与范围，其犯罪行为造成的后果不应当由肉联厂来承担。四、原告虽然在肉联厂担保的49户名单范围之内，但因主合同购房合同无效，因此肉联厂的担保义务可以免除。张雪峰、朱征山合同诈骗引发广大被骗的购房户集中上访、持续缠访，省、市两级政府及各有关部门多次组织协调会。因此，肉联厂在自身极其困难、同为受害人的情况下，根据政府的要求，对珠峰公司确认的49户购房户予以接收、担保，该案的原告师培勇在49户名单之中。在相关政府协调会上，肉联厂反复表明我厂没有房地产开发资质，不具备承接珠峰公司与原购房户签订的商品房买卖合同的主体资格，我厂更无开发资金，只能是找其他的开发商接盘危房改造项目。因此，各次政府协调会议均认可肉联厂接收49户购房户的担保义务是两项：（一）确保新开发商按购房户与珠峰公司所签合同约定的条件接续合同义务。（二）在危房改造项目确定无法实施时，按珠峰公司移交的名单和金额退还购房款。如本答辩意见第一条所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效”。根据《担保法》第五条第一款的规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定”。五、肉联厂只担保了49户的购房款本金退款义务，且附有退款条件，即：危房改造项目确定无法实施时方才退款。目前，各级政府及肉联厂都在积极推动项目实施，连副省长都在亲自过问，项目并非无法实施。且根据珠峰公司移交的名单与金额，肉联厂只担保所确认的购房本金。珠峰公司移交资料中已经收取的师培勇购房款仅200000元，并非其所主张的金额。综上，肉联厂不应当承担该案件中原告所主张的连带退款义务。请人民法院驳回原告对肉联厂的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：《房屋认购协议书》、原告交付房款的两份收据符合证据法定形式，由当事人签章确认，与本案待证事实密切相关，其证明力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2011年7月27日，被告肉联厂作为委托方（甲方）与被告珠峰公司作为受托方（乙方）签订《委托书》，约定的主要内容为：甲方全权委托乙方在甲方土地权使用范围内（龙保街12号）进行危房改造项目建设。且由乙方全权负责该项目的危房拆迁、规划审批、房屋建设、商品房销售（按揭）。该项目所涉及的一切法律责任由乙方承担。2011年12月4日，原告作为乙方与被告珠峰公司作为甲方签订《房屋认购协议书》，约定的主要内容为：第一条、乙方认购房屋情况：乙方认购房屋“珠峰地产·珠峰苑”小区位于龙堡街12号，该房屋房号为：1幢1单元12层1202号。该房屋总建筑面积为88.88平方米（以房产局测绘部门最终测绘面积为准），建筑层高为3米。该房屋用途为住宅，属剪力墙结构，整幢建筑楼层为：地上28层，地下2层。第二条、双方约定按下述方式计算该房屋价款：按建筑面积计算，该房屋单价为4500元/平方米，房屋总价款为399960元整。第三条、面积确认及面积差异处理：本认购书提供面积为暂测面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有所差异时，以房地产产权登记机关实际核定的面积为准，按本认购书规定的价格依照多退少补的原则来处理，据实结算。第四条、房屋购房款按分期方式付款：（1）买受人于2011年12月4日交付房款200000元；（2）剩余房款199960元于2012年3月1日前付清。第六条、交付期限：甲方在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将刚竣工验收合格并符合本合同附件二中所规定的装饰、设备标准的该房屋交付乙方使用。但如下列特殊原因，除双方协商同意本认购外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；2、乙方购房款未按认购书规定时间如期到位，导致交房延误的；3、其他非甲方所能控制的事件。第七条、甲方逾期交房的违约责任：除本认购书第六条规定的特殊情况外，甲方如未按本认购书规定的期限将该房屋交付乙方使用，且逾期超过90日，甲方按日向乙方支付已交付房价款的万分之二的违约金。第九条、交接：房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单。由于乙方原因，未能按期交付的，由乙方承担责任。双方同意按以下方式处理：乙方须向机房交纳保管期间的保管费用，房屋在此期间产生的水、电、暖、物业等一切费用由乙方自理。第十三条、双方就下列事项约定：1、该房屋所在楼宇的房顶面积使用权归：甲方所有；2、该房屋所在楼宇的外墙面使用权归：甲方所有；3、该房屋所在的楼宇名称：甲方所有；4、该房屋所在的小区名称：甲方所有。合同还就甲方逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、基础设施公共配套、产权登记等事项进行了约定。根据原告提供的加盖有珠峰公司财务专用章的两份《收据》显示，原告分两次向珠峰公司交纳购房款200000元、100000元，共计300000元。珠峰公司向肉联厂出具的承诺书显示：山西省粮油进出口公司太原肉联厂：我公司郑重承诺，由我公司销售的49户（详见附表）房屋的情况真实可靠，贵厂只需负责解决49户的更换合同及退款等相关事宜，除此之外的销售由我公司负责，贵厂无需为此承担任何法律责任。附表中包含本案原告师培勇（房号1-1-1202）。庭审中，肉联厂认可其接收珠峰公司移交的珠峰苑49户购房户，并对该49户购房户承担退款义务，其中本案原告师培勇包括在该49户中，肉联厂认可的金额为200000元。另查明，珠峰公司法定代表人朱征山及张雪峰因涉嫌犯对单位行贿罪、合同诈骗罪等被公诉机关提起公诉。本院认为，原告与被告珠峰公司签订的《房屋认购协议书》中对房屋基本情况、房屋价款计算、付款方式及期限等作了明确约定，并且珠峰公司已经按照约定取原告购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议书应当认定为商品房买卖合同。本案涉案房屋买卖合同中所指向房屋座落龙堡街12号，根据已查明的事实，龙堡街12号土地尚不具备建房条件，故因作为本案标的物的房屋违法，涉案《房屋认购协议书》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故涉案《房屋认购协议书》自始没有法律约束力，原告要求解除《房屋认购协议书》的诉讼请求无法支持。又因涉案《房屋认购协议书》自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》１３１条规定，原告要求珠峰公司返还购房款及相应利息的诉讼请求应予支持。现尚无证据显示本案民事诉讼与珠峰公司法定代表人朱征山等人的刑事案件存在直接关联，且尚无证据显示本案民事债务已在该刑事案件中得到受偿，故珠峰公司应承担相应退还购房款责任。本案诉争的法律关系为房屋买卖合同纠纷，本案签订房屋买卖合同的当事人为虽原告和珠峰公司，但肉联厂承诺对原告承担退还购房款义务，故原告要求肉联厂返还购房款及相应利息的诉讼请求应予支持。虽肉联厂辩称其系根据政府的要求对珠峰公司确认的49户购房户予以接收、担保，又因主合同购房合同无效，担保义务可以免除。但肉联厂接收49户购房户并承担退回购房款行为构成债务的加入，而非债务担保；且肉联厂未对其主张的债务担保提供充分证据证明，未完成举证责任，应承担不利的法律后果，故其辩解本院不予采纳。肉联厂认可接收的师培勇的金额为200000元，故肉联厂应承担该款项的退还义务。综上所述，原告要求二被告返还购房款及利息的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》１３１条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，缺席判决如下：一、被告山西珠峰房地产开发有限公司、山西省粮油进出口公司太原肉联厂于本判决生效之日连带返还原告师培勇购房款200000元；二、被告山西珠峰房地产开发有限公司于本判决生效之日返还原告师培勇购房款100000元及从2012年7月29日至本判决确定的给付之日以300000元为本金按照银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告师培勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6848元，由被告山西珠峰房地产开发有限公司、山西省粮油进出口公司太原肉联厂连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王 剑人民陪审员 王 晶人民陪审员 倪 娜二〇一七年三月二十九日书 记 员 聂诗文书 记 员 任瑞玲相关法律规定：《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》１３１．返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。