北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初37713号原告：孙中生，男，1968年7月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：官天翔，北京市德贤律师事务所律师。被告：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：孟健勇，男，该公司法务。委托诉讼代理人：蒋晨逸，男，该公司法务。原告孙中生与被告北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙中生之委托诉讼代理人官天翔，被告中原公司之委托诉讼代理人孟健勇、蒋晨逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙中生向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2015年12月31日解除；2、请求判令被告向原告支付房租押金32500元、违约金65000元、装修损失146725元、其他损失10080元，以上四项共计254305元；3、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年1月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市海淀区蓝靛厂时雨园x号房屋出租给原告。房屋交付后，原告先后发现供暖不热、下雨漏水等情况。原告向被告多次反映房屋存在的上述问题，但被告以各种借口予以推诿，供暖和漏水问题始终未解决。鉴于被告所出租的房屋状况无法满足原告的经营目的，被告已经构成根本违约的情况下，原告于2015年12月31日将房屋钥匙交给被告，被告也予以接受，并且已将房屋出租给第三人。原告认为被告没有按照合同约定交付房屋，致使原告不能实现租赁房屋的目的，实属根本违约，应当按照合同约定和相关法律规定承担违约责任。被告中原公司辩称，不同意原告孙中生的诉讼请求。原告的第一项诉讼请求已经在另案中判决，合同已经解除；对于第二项诉讼请求，由于另案判决中的案款原告孙中生并未支付，所以本案中押金不予退还。原告诉请的违约金、装修损失及其他损失均无依据，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下事实：2015年1月20日，中原公司（甲方、出租方）与孙中生（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定中原公司将海淀区蓝靛厂时雨园x号二层房屋出租给孙中生，合同第二条约定：租赁期限自2015年1月20日至2021年5月18日。第三条：约定2015年2月19日至2018年2月18日的年租金为390000元，2018年2月19日起年租金逐年上涨；租金支付方式为每半年支付一次，除第一次租金支付外，其余各期租金需提前7个工作日向甲方支付，如乙方逾期未付，须每日按年租金0.5%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期付款超过1个月且经甲方催告后仍不履行义务，则甲方有权收回该房屋另行转租；乙方于订立合同之日起三个工作日内向甲方支付房屋租金195000元；甲方于乙方向其支付租金后7个工作日内出具正规收据，物业费、取暖费由乙方承担；乙方于订立合同之日起三个工作日内向甲方支付房屋押金32500元。甲方收到押金后三日内向乙方出具押金收据，合同期满或合同解除后三个工作日内甲方应无息退还乙方全部押金。第四条第三项约定：乙方根据需要对现有房屋及设施进行装修时，乙方承担装修费用。第七条甲方的违约责任约定：甲方单方解除合同或甲方有下列情形之一的，乙方有权单独解除合同，甲方应全额退还乙方已支付的押金及乙方已支付但未发生的房屋租金，并按照合同履行当期两个月的房屋租金标准向乙方支付违约金，并赔偿由此给乙方造成的损失：1、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，以及逾期交付房屋超过10天的；2、甲方违反承诺、保证或合同义务，致使乙方遭受损失或无法实现合同目的的。第八条乙方的违约责任约定：乙方单方解除合同，或乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付合同履行当期二个月的房屋租金作为违约金：1、因乙方的原因逾期支付租金超过30日的；2、乙方利用该房屋从事非法活动或存放违禁、危险物品的。后，双方履行合同。但在合同履行过程中，双方产生纠纷。2016年，中原公司以孙中生不按约定支付租金为由，将孙中生诉至本院，其向本院提出诉讼请求：1.解除双方签署的房屋租赁合同，孙中生将房屋交还我公司。2.孙中生支付2015年8月19日至2016年2月18日的房屋租金95000元。3.孙中生支付违约金65000元。4.孙中生按照每日1069元的标准，支付自2016年2月18日起至实际交付房屋止的房屋使用费。4，诉讼费由孙中生负担。在该案中，孙中生辩称，我在承租房屋后发现存在供暖达不到北京市供暖温度标准的情况，且房顶还有漏水的问题，并导致我的装修受到损失。我多次找到中原公司但问题始终无法得到解决，故我将房屋钥匙交给中原公司的员工。现我同意解除合同，但不同意中原公司的其它诉讼请求。该案中，对于交还房屋钥匙的时间，孙中生向法庭提供冯某的证言，冯某亦到庭作证，接受法庭及双方当事人的质询。其证言的主要内容为：孙中生所承租的房屋存在暖气温度不够、屋顶漏水的问题，因无法得到解决孙中生于2015年12月底将房屋钥匙交还给我。诉讼中，中原公司认可冯某是其公司员工。该案中，本院认为，中原公司与孙中生所签订的合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同。但因本院已认定证人冯某的证言中，关于孙中生交付房屋钥匙的内容，故本院认定孙中生交付钥匙、中原公司收取钥匙的行为，应视为对解除该合同达成一致意见，故本院判定双方间所签订的房屋租赁合同于2015年12月31日解除。因自2015年8月12日至同年12月31日间，孙中生还实际占用该房屋故其应支付租金，因孙中生确系存在迟延支付租金的问题，故其应按约定向中原公司支付滞纳金。对于证人冯某在证言中所述的暖气不热和漏水的问题，本院认为，虽上述两项问题确系存在，但仅通过证人证言无法对上述两个问题的具体情况做出判断，故也无法确定上述两个问题的存在对房屋使用的影响。加之，对于中原公司所主张的95000元房租，孙中生提出的答辩意见为变更支付方式，而非由于上述两项问题不同意支付房租，故本院认定，虽证人证言中提到孙中生所租房屋存在暖气不热和漏水等问题，但尚不构成免除孙中生支付房租及滞纳金的理由。据此，本院判决如下：一、孙中生向北京中原房地产经纪有限公司，支付房屋租金十五万一千六百五十六元，已履行十万元，余款五万一千六百五十六元，本判决生效后七日内履行。二、孙中生向北京中原房地产经纪有限公司，支付滞纳金六万五千元，本判决生效后七日内履行。三、驳回北京中原房地产经纪有限公司其它诉讼请求。后孙中生不服，提起上诉，2017年9月5日，经北京市第一中级人民法院调解：孙中生向北京中原房地产经纪有限公司支付房屋租金及滞纳金十一万六千元。现上述判决执行款项尚未执行。后，孙中生提起本次诉讼。庭审中，原告孙中生（甲方）提交了其与北京xx**家居装饰有限责任公司（乙方）签订《北京市装饰装修工程施工合同》，约定由乙方对北京市海淀区蓝靛厂时雨园x进行门店装修并支付装修款125700元，后在房屋内房屋安装空调共花费21025元。庭审中，双方均认可合同已于2015年12月30日解除。孙中生称：系中原公司违约，中原公司提供房屋不符合约定，不能实现合同目的，漏水、供暖都有问题，供暖系统没有回水，是凉的。供电有问题，只能同时使用两个小太阳取暖，孙中生即把钥匙给了中原公司，单方解除了合同。关于房屋漏水、供暖不达标等的证据，孙中生称为原审中的证人证言。对于中级法院调解书中的滞纳金的依据，双方认可为合同第三条第二项的约定。现在房屋已经出租，新的租户已重新装修。本院认为，中原公司与孙中生所签订的合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同。关于合同的解除问题，在另案中中原公司已作为诉请提出，并经中院调解解决，故本案中不再处理。对于合同解除的违约责任，孙中生称中原公司违约，中原公司提供房屋不符合约定，不能实现合同目的，漏水、供暖都有问题，故孙中生即把钥匙给了中原公司，单方解除了合同。但就此项主张，孙中生仅提供经过另案认定的证人证言作为证据，再无其他直接证据加以佐证，本院无法查明供暖不热以及房屋漏水的实际情形及程度大小，无法判断此问题是否构成不能实现合同目的。因此孙中生该项主张缺乏事实依据，本院不予认可。而从另案的处理结果及调解结果看，是孙中生在拖欠房租、交还钥匙后，由中原公司向法院提起了诉讼，最后由孙中生向中原公司支付了拖欠款项及滞纳金。综合以上本院可以认定，是孙中生存在违约行为，导致合同解除，并自行交还了房屋。故其要求中原公司支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，本院均不予支持。对于押金，双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定合同期满或合同解除后三个工作日内甲方应无息退还乙方全部押金。庭审过程中，被告中原公司认为由于另案中原告孙中生未支付其案款，故本案押金不予退还，对此本院认为合同解除后乙方中原公司应当退还原告孙中生房租押金32500元，但是鉴于双方之间涉及本案租赁合同纠纷在另案中已确定了债权债务关系及款项数额，押金的作用可以用于折抵。故孙中生在本案中要求退还押金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告孙中生全部诉讼请求。案件受理费5114元（原告已预交2557元），由孙中生负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  陆友才人民陪审员  朱晓珠二〇一七年九月三十日书 记 员  姚媛媛