广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1525号
上诉人（一审被告、反诉原告)桂林市恒通投资开发有限公司。
法定代表人邓文生，该公司董事长。
委托代理人邓晓剑，广西齐兴律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告)李彦桦（曾用名李艳华）。
一审第三人中国人民解放军75660部队。
法定代表人颜平，该部队部队长。
委托代理人谢国锋,该部队政治部宣保科干事。
委托代理人黄伟标，广州军区司令部法律顾问处军队律师。
上诉人桂林市恒通投资开发有限公司（以下简称恒通公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理后，依法组成由审判员刘福平担任审判长，审判员唐崇达和代理审判员张芳参加的合议庭，于2016年6月17日公开开庭审理了本案。书记员吴佳欣担任记录。上诉人恒通公司的委托代理人邓晓剑，被上诉人李彦桦，一审第三人中国人民解放军75660部队（以下简称75660部队）的委托代理人黄伟标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年1月1日，原告、被告签订一份《桂林市南溪加油站土地租赁合同》，约定原告租赁被告位于桂林市象山区崇信路43号的4.2亩土地作为原告引进中石油做南溪加油站建设、经营用地，用地性质为国有划拨；租赁期限18年，从2011年1月1日起至2028年12月31日止，其中含6个月的建设期。原告自行负责向政府部门报建，竣工后办理工程竣工、商务、安监等验收手续，被告出具相关土地证明、手续协助原告；被告出具将该宗地转租给原告的文书手续(含租赁土地红线图签章确认),并确认其合法性，负责清空用地范围内影响加油站建设的障碍物。原告负责引进中石油在该地块建设加油站，所有有关加油站建设所需的相关手续由原告自行负责办理，费用自理；本合同租金合计2378万元，每五年一付，第一个五年租金为500万元，第二、三个五年租金为722万元，最后三年的租金434万元第四次付清；首期五年租金500万元于2011年1月29日前支付到位；合同生效一个月内,原、被告进行土地交接，确定交付原告使用的土地界址；加油站建设由被告按原告审核后的设计图纸建设，相关工程建设事宜双方另行签订工程建设施工合同；被告有义务协助原告提供办理相关加油站建设经营的手续、协助处理加油站建设经营过程中与该宗地所属单位以及包括政府职能部门、加油站相邻人、水、电供应者在内的一切外部关系，保证正常建设经营；双方不履行合同的任何一项，均构成违约，应承担违约责任，向守约方赔偿因违约方违约行为造成的一切直接和可预见的损失，并支付违约金。违约金的计算方式为合同总额的20%，即520万元等条款。原告向被告租赁土地的土地使用权属第三人。2011年1月16日，被告向原告移交了上述土地。
上述合同签订后，被告向原告出具落款时间为2011年1月5日的“关于同意转租土地的证明”，该证明主要内容为：同意将位于桂林市象山区崇信路43号使用权属于我司的原陆军学院修理厂部分地块（约4.2亩）转租给原告，作为引进中石油做南溪加油站（暂命名）。原告于同月10日支付被告280万元，被告出具收据称收到原告租象山区崇信路43号南溪加油站土地租赁费280万元。同月27日，被告向原告转交了第三人《关于土地转租的证明》，内容为：“我部租与桂林市恒通投资开发有限公司桂林市崇信路43号原我部修理厂部分地块，现恒通公司转租给自然人李艳华，李艳华再转租给中国石油广西销售分公司，合同期为18年。对此转租行为、租赁年限都在我部与恒通公司的租赁合同范围内，我部予以认可。特此证明。”2011年8月开始，原告在加油站未取得规划许可、招投标未在桂林市招标站备案，未取得施工许可手续情况下即开始施工。加油站已经建设到框架基本具备，土建已经基本建成，还购置了四个大油罐放置在工地。2011年9月14日，付款方中国石油天然气股份有限公司广西销售分公司开具一张建筑业统一发票,收款方为新疆中油油田建设开发有限责任公司南宁分公司,工程项目名称为桂林南溪加油站新建工程,结算项目为工程款,金额为2121000元。因为此后该工程一直不能办理规划许可手续，停工至今。2012年7月25日原、被告签订一份《合同补充协议》约定：在2011年1月1日《桂林市南溪加油站土地租赁合同》的基础上签订本补充协议；被告同意原告提出的在2012年9月5日前办好一切开业必备手续的承诺；原告应当于2011年1月29日交纳第一个五年租金500万元，但只交了280万元，原告应于2012年9月5日前向被告交纳第一期还未交的220万元租金；原告于2012年9月5日前办好一切开业必备手续，并开始施工筹建,于2012年12月5日前开始营业；原告如未能在2012年9月5日前办好手续如期施工及交纳第一期还未交的220万元租金，被告可单方解除本合同，收回租赁给原告的土地，因此造成的一切损失由原告承担,原告并向被告支付原合同总额的20%的违约金等。补充协议签订后，原告又于同年9月30日前向被告出具一份《南溪加油站承诺函》，主要内容为：补充协议签订后，由于政府规划的变动，补充协议的条款不能落实，请求将筹建开业期延至2012年9月30日，如未能如期完成，一切后果由原告自行承担，与被告无关。2012年10月15日，被告向原告送达一份落款时间为2012年10月10日的《解除合同通知书》，主要内容为：补充协议及承诺函时间到后，原告未按约定支付欠缴租金及办好项目的筹建，已经构成违约。特此通知：1、即日起解除原、被告2011年1月1日签订的《桂林市南溪加油站土地租赁合同》；2、请原告按合同承担违约责任、支付欠缴租金；3、原告在一个月内清理现场，将租赁土地交还被告。原告于2012年10月15日在该《解除合同通知书》上签字“已收到”。原告因此向被告发出一份《催促函》，被告收到该函后于2013年3月28日向原告回复一份《催促函》，主要内容为：原告发来的催促函收悉，对于该函的几个问题，答复为1、根据合同，南溪加油站的报批、筹建是原告单方面的事务，被告没有向相关部门递交申请的义务；2、因为原告严重违约，被告于2012年10月10日通知解除合同；3、原告提出被告承担原告建设加油站费用及赔偿损失无理。原告应当在当月底将租赁土地交还，否则被告将清理现场，原告并应承担违约责任。原告于次日复函被告称不同意移交，应当维持现状。此后，双方没有取得一致意见，原告遂向该院提起诉讼。原告一审时的诉讼请求为请求判令:一、被告退回原告向被告预先交纳的租金280万;二、被告赔偿原告投资损失230万;三、被告支付原告违约金520万元。本案重审时，原告撤销要求被告支付违约金520万元的诉讼请求，将原来的诉讼请求变更为请求判令：一、被告退回原告向被告预先交纳的租金人民币280万；二、被告赔偿原告投资损失人民币2121000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告在本案重审中亦提起了反诉，请求：一、确认反诉原告与反诉被告于2011年1月1日签订的《桂林市南溪山加油站土地租赁合同》及补充协议有效且已经解除；二、判令反诉被告向反诉原告支付土地租金220万元、违约金520万元；三、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。
原、被告签订的合同涉及的南溪加油站立项情况为：2008年5月27日，广西壮族自治区商务厅以桂商改函（2008）23号《关于同意中石化柳江土博加油站等51座加油站新建开工立项的批复》答复广西各市商务局同意中石化柳江土博加油站等51座加油站在规定地点开工立项，要求各企业凭此文到有关部门办理规划、建设、土地、消防、环保等相关手续后进行开工建设。其中第30号即为中石油桂林南溪加油站，地址桂林市中山南路。2011年8月21日，中石油广西桂林销售分公司出具书面委托书委托原告到桂林市规划局办理南溪加油站的规划选址及定点手续。2012年12月17日，广西壮族自治区商务厅、住房和建设厅、国土资源厅以桂商商贸函（2012）203号《关于同意桂林市加油站行业发展补充规划的批复》答复桂林市人民政府同意《桂林市加油站行业发展规划（2010-2020）》，其中第17号为桂林市崇信加油站(即南溪加油站)。
原、被告签订的合同涉及的南溪加油站所处位置的规划情况为:2011年1月14日，桂林市规划局作出市规技（2011）9号《关于批复广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目修建性详细规划的通知》答复第三人，该通知主要内容为：中国人民解放军广州军区综合训练基地：你单位委托广西汉和建筑规划设计有限公司编制的《广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目修建性详细规划》收悉，经2010年12月9日现场办公会及2011年1月12日协调会审议，同意该规划方案，现予以批复。本案涉及的南溪加油站在该详细规划所处位置为桂兴汽修厂，当时的规划为130个停车位。2010年12月9日现场办公会及2011年1月12日协调会被告均参加。被告无证据证实已经将市规技（2011）9号《关于批复广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目修建性详细规划的通知》及拟建的南溪加油站在该详细规划为130个停车位的情况告知原告。2011年4月8日,中国人民解放军广州军区综合训练基地后勤部(第三人)向桂林市规划局提出《关于我部与中国石油建战时加油站规划定点的申请》，桂林市规划局于2011年5月17日以报建案卷退件通知书告知中国人民解放军广州军区综合训练基地后勤部不予批准。后中国石油天然气股份有限公司桂林销售分公司也向桂林市规划局提出《关于办理南溪加油站规划用地咨询审批的请示》，桂林市规划局于2011年12月13日也以报建案卷退件通知书告知不能审批。
该院在一审审理期间，根据原告的申请，依法委托广西立信工程造价咨询有限公司对桂林市南溪加油站工程造价进行鉴定。广西立信工程造价咨询有限公司于2013年8月31日出具立信造咨字（2013）第42号造价鉴定报告，结论为桂林市南溪加油站土建工程造价实际工程造价为621585.57元，安装工程实际工程造价为1298.62元,总造价为622884.19元。此总造价未包含四个大油罐及其他动产。
该院在一审审理期间，根据原告的申请，于2013年5月28日向桂林市规划局调查在第三人处的崇信路地段谁申请过建加油站，结果为：1、桂林市规划局于2011年5月17日以报建案卷退件通知书告知中国人民解放军广州军区综合训练基地后勤部：“你单位关于与中国石油建战时加油站规划定点文的申请，经研究，不予批准，原因如下：该项目涉及军事设施的民用运营审批政策，查无部队关于此项目建设的有关法定依据，原则上不同意你部新建此项目，待你部查到有关政策法律依据后再议”；2、桂林市规划局于2011年12月13日以报建案卷退件通知书告知中国石油天然气股份有限公司桂林销售分公司：“你单位报来《关于办理南溪加油站规划用地咨询审批的请示》收悉，经研究，意见如下：查无部队关于此项目建设的有关政策依据，且目前《桂林市加油站行业发展规划（2010-2020）》和加气站布点规划正在审查报批阶段，建议核实有关政策法律依据，待加油加气站布点规划经市人民政府批准后，再按程序办理规划审批手续。”2013年7月8日，该院以（2013）象民初字第618-1号公函致桂林市规划局查询如下情况：哪个部门（单位、个人）于何时以何种方式（口头或书面）向你局提出申请在第三人（广州军区综合训练基地）崇信路地段建设加油站规划，你局对此的答复。同月22日桂林市规划局以市规办（2013）197号文回复该院：中国人民解放军广州军区综合训练基地后勤部曾于2011年4月8日以书面形式提出《关于我部与中国石油建战时加油站规划定点的申请》，经我局研究，于2011年5月17日以书面形式作出答复，答复内容同上述结果1桂林市规划局2011年5月17日的报建案卷退件通知书。中国人民解放军广州军区综合训练基地后勤部《关于我部与中国石油建战时加油站规划定点的申请》主要内容为：为配合地方政府的经济发展，将在原桂兴汽修厂地块修建一座战时加油站，闲时社会化，战时一切应对战备，请予定点选址。
第三人75660部队与中国人民解放军广州军区综合训练基地为同一单位。
根据被告先予执行申请，该院于2013年10月15日裁定原告李彦桦将租赁被告的桂林市象山区崇信路43号4.2亩土地退还给被告。该4.2亩土地上属于原告的动产指定被告负责保管。
一审法院审理认为：本案的争议焦点在于：一、李彦桦与恒通公司签订的桂林市南溪加油站土地租赁合同及其合同补充协议是否合法有效；二、李彦桦与恒通公司签订的桂林市南溪加油站土地租赁合同及其合同补充协议是否已经解除；三、李彦桦与恒通公司在履行合同过程中是否存在违约；四、李彦桦的诉讼请求及恒通公司的反诉请求应否得到支持。
一、关于李彦桦与恒通公司签订的桂林市南溪加油站土地租赁合同及其合同补充协议是否合法有效的问题
该院认为，桂林市象山区崇信路43号的4.2亩土地系恒通公司向该土地的使用权人第三人租赁。李彦桦向恒通公司租赁该块土地目的是引进中石油建设南溪山加油站。恒通公司将该块土地转租给李彦桦得到了第三人的许可。而李彦桦与恒通公司签订的桂林市南溪加油站土地租赁合同及其合同补充协议是双方当事人在协商一致的基础上签订的，是双方当事人真实意思的表示，合同内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，合同当事人均应当按照合同约定严格履行各自的义务。李彦桦关于合同无效的意见，该院不予支持。
二、关于李彦桦与恒通公司签订的桂林市南溪加油站土地租赁合同及其合同补充协议是否已经解除的问题
该院认为，2012年10月15日，被告向原告送达一份落款时间为2012年10月10日的《解除合同通知书》，主要内容为：补充协议及承诺函时间到后，原告未按约定支付欠缴租金及办好项目的筹建，已经构成违约。特此通知：1、即日起解除原、被告2011年1月1日签订的《桂林市南溪加油站土地租赁合同》；2、请原告按合同承担违约责任、支付欠缴租金；3、被告在一个月内清理现场，将租赁土地交还被告。原告于2012年10月15日在该《解除合同通知书》上签字“已收到”。被告解除合同的通知已于2012年10月15日到达原告，原告如有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但原告未向该院或者仲裁机构确认被告解除合同的效力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，该院确认李彦桦与恒通公司签订的桂林市南溪加油站土地租赁合同及其合同补充协议已经于2012年10月15日解除。
三、关于李彦桦与恒通公司在履行合同过程中是否存在违约的问题
该院认为，李彦桦及恒通公司在履行合同过程中均存在违约的行为。李彦桦违约的行为表现在以下方面：1、根据合同约定李彦桦负责引进中石油在该地块建设加油站，所有有关加油站建设所需的相关手续由李彦桦自行负责办理，但李彦桦未能办理建设加油站所需的规划定点手续；2、根据合同约定，李彦桦应在2011年1月29日前向恒通公司支付第一个五年的租金500万元，但李彦桦只支付了280万；3、根据合同约定，加油站建设由恒通公司按李彦桦审核后的设计图纸建设，相关工程建设事宜双方另行签订工程建设施工合同，但李彦桦却自行在未取得规划许可、未在桂林市招标站招投标备案情况下即开始施工；4、根据双方于2012年7月25日签订的《合同补充协议》的约定，李彦桦应在2012年9月5日前办好一切开业必备手续并向恒通公司交纳第一期未交纳的租金220万元；李彦桦又于同年9月30日前向恒通公司出具一份《南溪加油站承诺函》，请求将筹建开业期延至2012年9月30日，如未能如期完成，一切后果由其自行承担，与恒通公司无关，而李彦桦未能在2012年9月5日前办好加油站的开业手续，也未向恒通公司交纳220万租金；至2012年9月30日，李彦桦也未能将南溪加油站开业。
恒通公司的违约行为表现在以下方面：桂林市规划局市规技（2011）9号《关于批复广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目修建性详细规划的通知》明确了经2010年12月9日现场办公会及2011年1月12日协调会审议，同意该规划方案，而本案涉及的南溪加油站位置规划为130个停车位。2010年12月9日现场办公会及2011年1月12日协调会恒通公司均参加。恒通公司现无证据证实已经将此情况告知李彦桦。恒通公司未将出租给李彦桦的土地建设加油站项目列入广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目修建性详细规划。综上，可以视为恒通公司对李彦桦隐瞒与订立合同有关的重要事实，签订由李彦桦负责加油站规划定点申报的义务的约定条款违背诚实信用原则。因为南溪加油站无法办理规划许可，本案合同目的无法实现，恒通公司的上述行为已经构成违约。
四、关于李彦桦的诉讼请求及恒通公司的反诉请求应否得到支持的问题
1、李彦桦的诉讼请求应否得到支持。李彦桦的第一项诉讼请求为要求恒通公司退回其预先交纳的租金人民币280万元。该院认为，李彦桦及恒通公司在本案合同履行过程中均存在违约行为，对于合同的不能履行均存在过错。李彦桦交付了恒通公司280万租金，同时也使用了恒通公司出租的土地达二年九个月(即从2011年1月16日至2013年10月15日)。即使按照双方约定的第一个五年租金500万元计算，二年九个月的租金也达275万元。由于李彦桦及恒通公司对于合同的不能履行均存在过错，各自应承担相应的损失。该院确认恒通公司应退回李彦桦预交的租金140万元。李彦桦要求恒通公司退还280万元租金，该院不予全部支持。李彦桦的第二项诉讼请求为要求恒通公司赔偿其投资损失人民币2121000元。该院认为，李彦桦与恒通公司在合同中约定加油站建设由恒通公司按李彦桦审核后的设计图纸建设，相关工程建设事宜双方另行签订工程建设施工合同。李彦桦却自行在未取得规划许可、未在桂林市招标站招投标备案情况下即开始施工。因此，对于建设加油站的损失，应由李彦桦自行承担。李彦桦要求恒通公司赔偿投资损失2121000元的诉讼请求，该院不予支持。
2、恒通公司的反诉请求应否得到支持。恒通公司第一项反诉请求为要求确认双方于2011年1月1日签订的《桂林市南溪山加油站土地租赁合同》及补充协议有效且已经解除。该院认为，该院在第一个争议焦点中已确认双方签订合同及补充协议有效；在第二个争议焦点中已确认双方签订的合同及补充协议于2012年10月15日解除，因此，对恒通公司的该项诉讼请求，该院予以支持。恒通公司第二项诉讼请求为要求李彦桦支付土地租金220万元、违约金人民币520万元。该院认为，虽然李彦桦与恒通公司签订的合同约定李彦桦应支付恒通公司第一个五年的租金500万元，而李彦桦只支付了280万元，但如前所述，该院已确认双方的合同于2012年10月15日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，恒通公司要求李彦桦支付第一个五年剩余的租金220万元，依据不足，该院不予支持。李彦桦及恒通公司在本案合同履行过程中均存在违约行为，对于合同的不能履行均存在过错，因此，恒通公司要求李彦桦支付违约金520万元，没有法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经该院审判委员会讨论决定,判决：一、被告（反诉原告）桂林市恒通投资开发有限公司退回原告（反诉被告）李彦桦预先交纳的租金140万元；二、驳回原告（反诉被告）李彦桦的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）桂林市恒通投资开发有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费83600元（李彦桦已预交），反诉案件受理费38150元（恒通公司已预交）,由李彦桦负担60875元，恒通公司负担60875元；先予执行费100元（恒通公司已预交），由恒通公司负担；鉴定费9000元（李彦桦已预交），由李彦桦自行负担。
上诉人恒通公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的涉案土地租赁合同没有违反国家法律、法规的禁止性规定，一审判决认定该土地租赁合同合法有效，并认定因被上诉人违约不支付土地租金导致合同已被实际解除是正确的。依据双方在上述土地租赁合同中的约定，上诉人应当履行的义务是将适格的土地交给被上诉人承租使用，并为被上诉人办理加油站手续提供协助义务；被上诉人应当履行的义务是向上诉人交纳土地租金，并履行合同约定的其他义务。现上诉人已将适格的土地实际交给被上诉人使用，且履行了合同约定的其他协助义务。上诉人提出解除涉案合同，完全是因为被上诉人拒不履行合同约定的支付租金义务所致。上诉人对涉案合同的解除没有任何过错，亦不存在违约行为。二、桂林市规划局在《广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目建设性详细规划》中，规划建130个停车位作为该地块的配套设施。开发方只需在整个规划地块上建停车位130个，亦可建空中立体或地下立体停车位，并不一定要建在租赁给被上诉人的涉案地块上。事实上，上诉人也已在该整个规划地块上建空中、地下立体停车位远远超过130个，完全符合规划的要求。本案涉及的租赁地块上不必再建停车位。因此，一审判决以上诉人未将被上诉人租赁土地建设加油站的项目列入规划，隐瞒了该地块已规划建设130个停车位的重要事实为由，认定上诉人违背诚实信用原则、构成违约是完全错误的。三、被上诉人于2011年1月1日与上诉人签订涉案土地租赁合同，其在获得涉案土地使用权后又于2011年1月31日与中国石油天然气股份有限公司广西销售分公司（以下简称中石油广西分公司）签订土地租赁合同，将涉案土地转租给了中石油广西分公司。被上诉人向上诉人租赁涉案土地18年的租金为2378万元，而中石油广西分公司向被上诉人租赁同一块涉案土地18年的租金为2600万元。被上诉人向上诉人租赁土地的真实目的并不是建设加油站，而是转租给中石油广西分公司获取差价，且据上诉人所知，被上诉人已从中石油广西分公司获得第一期五年租金500万元。被上诉人在付给上诉人280万元后，自己截留了220万元，被上诉人获取差价的目的已经实现。四、从本案建设加油站的主体来看，建设南溪加油站的主体是中石油广西分公司，被上诉人只是该分公司的代理人，绝对不是建设加油站的主体。被上诉人也从来没有以自己的名义向任何政府部分申报过办理加油站的手续。本案根本不存在被上诉人“规划”建设加油站的问题，也不存在被上诉人自己建设加油站的“目的”。南溪加油站的“规划”是否获得批准与被上诉人无法律上的直接关系，亦与上诉人无关，更不是双方签订涉案合同的目的。故一审判决以“规划”未予批准为由，认定“合同目的不能实现”是错误的。五、本案土地租赁合同合法有效，双方当事人均应严格依据合同约定履行各自义务。上诉人已依据合同约定将土地交付被上诉人使用，且已履行合同约定的的其他义务；被上诉人也已实际使用上诉人提供的土地二年九个月。依据双方在合同中的约定，被上诉人应向上诉人交纳第一个五年500万元的租金。现被上诉人仅支付了280万元租金，其应当继续支付剩下的220万元租金。但事实上被上诉人并没有向上诉人交纳其所欠的220万元租金，且在上诉人多次催告后仍拒不交纳，故被上诉人已经构成严重违约，依据双方在合同中的约定，被上诉人应当向上诉人支付违约金520万元。综上，一审判决认定合同有效正确，但认定上诉人存在“隐瞒”重大事实及“合同目的不能实现”与事实不符。上诉人的一审诉讼请求有充分的事实和法律依据，应当予以支持；被上诉人的一审诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。因此，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决第一、三项，改判驳回被上诉人要求上诉人退还280万元土地租金的诉讼请求；判令被上诉人向上诉人支付所欠土地租金220万元、违约金520万元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李彦桦答辩称：被上诉人租赁的涉案土地属于一审第三人所有，上诉人无权把涉案国有土地租赁给被上诉人。上诉人没有把建加油站的规划报广州军区，欺骗了被上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
一审第三人75660部队陈述称：一审第三人没有参与涉案合同的签订，也没有在该合同中谋取利益，本案与一审第三人无关。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本案二审审理的争议焦点是：一、上诉人在本案中是否存在违约行为；二、上诉人向被上诉人原收取的280万元租金是否应当退回，应退回多少；三、被上诉人是否应向上诉人支付第一个五年剩下的220万元租金以及520万元违约金。
本院认为：
一、关于上诉人在本案中是否存在违约行为的问题
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，当事人诉争的桂林市象山区崇信路43号的4.2亩土地系上诉人向一审第三人租赁取得，上诉人将该宗土地转租给被上诉人已得到了一审第三人的许可。上诉人与被上诉人签订的《桂林市南溪山加油站土地租赁合同》是双方的真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的各种合同无效的情形，本院对该土地租赁合同的合同效力予以确认。2012年10月15日，上诉人向被上诉人送达一份《解除合同通知书》，提出被上诉人未按约定支付欠缴租金及办好项目的筹建手续，已经构成违约，通知即日起解除双方于2011年1月1日签订的《桂林市南溪加油站土地租赁合同》，并要求被上诉人按合同承担违约责任、支付欠缴租金；在一个月内清理现场，将租赁土地交还给上诉人。被上诉人收到该《解除合同通知书》后，未向人民法院或者仲裁机构请求确认上诉人解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，一审判决认定上述涉案合同已于2012年10月15日解除并无不妥，本院予以确认。
上诉人与被上诉人在双方签订的《桂林市南溪加油站土地租赁合同》中对各自的权利义务作出了具体的约定，并明确约定了被上诉人应将首期五年租金500万元于2011年1月29日前支付到位；上诉人应在合同签订生效一个月内组织双方进行土地交接，确定交付给被上诉人使用的土地界址。上述合同签订后，被上诉人于2011年1月10日向上诉人支付了首期五年的部分土地租金280万元，上诉人则于2011年1月26日将涉案的桂林市崇信路43号4.2亩土地交付给被上诉人使用（土地交接时，上诉人、被上诉人以及中石油广西分公司均到达现场，上诉人将涉案土地交付给被上诉人的同时，被上诉人即将该宗土地交付给了中石油广西分公司使用，三方在《桂林南溪加油站土地交接纪要》上均签字确认）。上诉人已按照约定履行了交付土地等合同义务。被上诉人在本案中主张上诉人存在违约行为，但未能提供充分的证据证明其所主张的事实，亦未明确指出上诉人具体违反了合同中的哪一条约定，被上诉人对此应承担举证不能的不利后果。2011年1月14日，桂林市规划局发布市规技（2011）9号《关于批复广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目修建性详细规划的通知》，明确了经2010年12月9日现场办公会及2011年1月12日协调会审议，同意一审第三人委托广西汉和建筑规划设计有限公司编制的《广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目修建性详细规划》方案。上诉人参加了2010年12月9日现场办公会及2011年1月12日协调会。一审判决以上诉人未将出租给被上诉人的土地建设加油站项目列入广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目修建性详细规划，存在对被上诉人隐瞒本案涉及的南溪加油站位置规划为130个停车位的重要事实为由，认定上诉人违背诚实信用原则，致使本案合同目的无法实现，已经构成违约。但是，上诉人与被上诉人签订涉案合同的时间是2011年1月1日，而桂林市规划局发布市规技（2011）9号《关于批复广州军区综合训练基地崇信路沿街门面改造项目修建性详细规划的通知》的时间是2011年1月14日，双方签订涉案合同在前，桂林市规划局发布通知在后，甚至该通知中提到的2011年1月12日协调会的时间也在双方签订合同之后。因此，上诉人与被上诉人签订涉案合同时，上诉人对本案涉及的南溪加油站位置规划为130个停车位的事实尚无法确认。一审判决认定上诉人隐瞒重要事实已经构成违约的证据不足，缺乏事实依据，本院予以纠正。
二、关于上诉人向被上诉人原收取的280万元租金是否应当退回，应退回多少的问题
本院在上一个争议焦点中已经确认上诉人与被上诉人于2011年1月1日签订的《桂林市南溪加油站土地租赁合同》合法有效，上诉人与被上诉人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案现已查明，上诉人与被上诉人签订涉案的《桂林市南溪加油站土地租赁合同》后，被上诉人于2011年1月10日实际向上诉人支付了土地租金280万元，上诉人则于2011年1月26日将涉案的桂林市崇信路43号4.2亩土地交给被上诉人使用。2012年10月15日，上诉人向被上诉人送达《解除合同通知书》，双方签订的《桂林市南溪加油站土地租赁合同》解除。上诉人发函催促被上诉人返还涉案土地，但被上诉人书面复函表示不同意退出并移交涉案土地。2013年10月15日，一审法院根据上诉人先予执行的申请裁定被上诉人将其租赁的桂林市象山区崇信路43号4.2亩土地退还给上诉人。从上诉人与被上诉人办理土地交接手续，将涉案的桂林市象山区崇信路43号4.2亩土地实际交给被上诉人使用，至一审法院裁定被上诉人将该宗土地退还给上诉人，被上诉人实际使用该宗涉案土地的时间为二年九个月(即从2011年1月16日至2013年10月15日)，按照双方在合同中约定的第一个五年租金500万元的标准来计算，二年九个月应当交纳的租金为275万元（500万元÷60个月×33个月≈275万元）。本案现有证据不能证明上诉人对双方解除合同存在过错，亦无证据证明上诉人存在违约行为，不应当减轻被上诉人支付租金的合同义务，但被上诉人已实际支付了280万元租金，上诉人多收的5万元租金（280万元－275万元＝5万元）亦于法无据，应当退回给被上诉人。被上诉人在本案中主张，双方签订的涉案合同的目的不能实现，系由于上诉人在签订合同后未将加油站列入项目总体设计规划、土地使用权存在问题所造成，上诉人应承担合同目的不能实现的法律后果并承担返还280万元租金及赔偿损失的责任，但被上诉人在本案中未能提供充分的证据证明其所主张的事实，且被上诉人的该项主张亦与双方在合同中约定由被上诉人负责引进中石油在该地块建设加油站，所有有关加油站建设所需的相关手续由被上诉人自行负责办理，所有相关费用由被上诉人自理等内容不符。而被上诉人自行在未取得规划许可、未在桂林市招标站招投标备案及未取得施工许可手续的情况下即开始施工，由此造成的损失亦应由被上诉人自行承担。因此，被上诉人的上述主张证据不足，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以上诉人与被上诉人在本案合同履行过程中均存在违约行为，对于合同不能履行均存在过错为由，判决上诉人退回被上诉人预先交纳的租金140万元有误，本院予以纠正。
三、关于被上诉人是否应向上诉人支付第一个五年剩下的220万元租金以及520万元违约金的问题
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，被上诉人从2011年1月26日取得涉案的桂林市崇信路43号4.2亩土地使用权，到2012年10月15日双方签订的《桂林市南溪加油站土地租赁合同》解除，再到2013年10月15日一审法院裁定被上诉人将该宗土地退还给上诉人，被上诉人实际使用该宗土地的时间为二年九个月。按照双方在合同中的约定，被上诉人应当向上诉人交纳的租金为275万元（500万元÷60个月×33个月≈275万元）。现被上诉人向上诉人已实际支付了280万元租金，双方签订的涉案合同也于2012年10月15日已经解除，故上诉人要求被上诉人支付第一个五年剩下的220万元租金没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定被上诉人在本案中存在欠交租金等违约行为，但从本案查明的事实看，被上诉人一直希望涉案合同能够继续履行，甚至在未取得规划许可、未在桂林市招标站招投标备案及未取得施工许可手续的情况下即开始施工，主观上并不存在违约的故意，加之本院已认定被上诉人应当向上诉人支付其实际使用涉案土地的全部275万元租金，被上诉人的行为并未给上诉人造成实际上的经济损失，因此，上诉人要求被上诉人支付520万元违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定的事实清楚，审理程序合法，但实体处分有误，本院予以纠正。上诉人恒通公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第431号民事判决书第二项、第三项；
二、变更广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第431号民事判决书第一项为：上诉人桂林市恒通投资开发有限公司退回被上诉人李彦桦预先交纳的租金5万元。
本案一审本诉案件受理费83600元（被上诉人已预交），由上诉人桂林市恒通投资开发有限公司负担406元，被上诉人李彦桦负担83194元；反诉案件受理费31850元（上诉人已预交）,由上诉人桂林市恒通投资开发有限公司负担；先予执行费100元（上诉人已预交），由上诉人桂林市恒通投资开发有限公司负担；鉴定费9000元（被上诉人已预交），由被上诉人李彦桦负担；二审案件受理费61000元（上诉人已预交），由上诉人桂林市恒通投资开发有限公司负担44554元，被上诉人李彦桦负担16446元。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福平
审 判 员 唐崇达
代理审判员 张 芳
二〇一六年八月四日
书 记 员 吴佳欣