江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04135号
上诉人（原审被告）朱重善。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路88号.
法定代表人张从俊，董事长。
委托代理人丁建华，该公司员工。
委托代理人臧嘉，该公司员工。
上诉人朱重善因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年1月2日，钱ＸＸ桥公司与朱重善签订协议一份，约定朱重善承租钱ＸＸ桥公司所有的座落在本市钱ＸＸ桥小商品市场一楼六区1894号、实际使用面积约6.78平方米营业房。协议还约定朱重善向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期间）使用权。朱重善取得营业房使用权后，每年另行应缴纳设施物业管理费8136元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的日1%计日收取滞纳金等。
协议签订后，钱ＸＸ桥公司向朱重善交付了约定营业用房，并为包括朱重善在内的商户提供了相应设施物业管理服务。朱重善未按协议支付承租营业用房自2013年7月8日起至2015年7月7日止期间24个月设施物业管理费16240元，钱ＸＸ桥公司经催讨未果诉至法院。
以上事实，有原审原告提供的协议书一份、房屋所有权证一份以及当事人的陈述等证据经质证后所证实，原审法院予以确认。
原审原告钱ＸＸ桥公司诉称：原审原告和原审被告于2012年1月2日签订商铺租赁协议一份，约定原审被告承租原审原告所有的本市虎池路88号一楼六区1894号商铺，协议约定了设施物业管理费的金额、缴费方式及逾期责任，原审原告多次向原审被告催讨自2013年7月8日起至2015年7月7日止期间24个月设施物业管理费，但原审被告至今未履行付款义务。为维护原审原告合法权益，请求判令原审被告立即支付原审原告商铺设施物业管理费16240元及逾期滞纳金（均以4060元为基数第一期自2013年7月8日计算、第二期自2014年1月8日计算、第三期自2014年7月8日计算、第四期自2015年1月8日计算至判决履行之日，四期均按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算）。
原审法院认为：原、原审被告双方虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，原审原告作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。原审原告和原审被告双方签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。本案原、原审被告双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，原审原告根据合同主张设施物业管理费16240元的诉讼请求并无不当，可予支持。原审被告认为原审原告约定收费标准过高、所提供的设施和服务不到位等，因此有权拒缴设施物业管理费，原审法院审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，原审原告应当按照其在其他诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务，但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定原审原告未提供相应的商业设施和服务管理，对于原审原告在提供设施和管理服务过程中存在的问题，原审被告应通过合法合理的途径行使权利，以此为由不支付设施物业管理费的观点，原审法院不予采纳。当然，原审原告也应当切实提高服务意识和质量，注重消防安全管理，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。原审被告作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任，原审原告主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，原审原告自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍主张计算至原审被告实际给付之日止期间滞纳金，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，原审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决如下：原审被告朱重善应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原审原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付自2013年7月8日起至2015年7月7日止期间设施物业管理费16240元及滞纳金（计算方式：均以4060元为基数第一期自2013年7月8日起计算、第二期自2014年1月8日起计算、第三期自2014年7月8日起计算、第四期自2015年1月8日起计算至实际给付之日，上述四期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算）。案件受理费246元，减半收取123元，由原审被告朱重善负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向原审原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付。
上诉人朱重善不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案物业管理费设定数额过高，显著超过苏州同类市场管理费标准，造成包括上诉人在内经营户经营成本现在增加，竞争力降低，利益受损。被上诉人有着优势，涉案协议书中费用约定是格式条款显示公平，依法可变更。协议约定营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，表明调整无法协商一致，还有可以参考的依据。多数经营户遭受共同处境，曾推举维权代表与对方交涉，并向有关政府部门上报。在未达成合理变更前，物业管理费支付条件尚未成就。被上诉人在原审审理过程中，单方改变合同对于物业管理费性质的约定，且提交的相应证据所涉及的服务，被上诉人未举证证明。综上所述，原审法院认定事实不清，上诉人请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请驳回上诉请求，维持原审判决。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案并非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而引发的物业服务合同纠纷，故《物业管理条例》在本案中不予适用。本案中，履行市场管理职责的主体系房屋所有权人，也即业主钱ＸＸ桥小商品市场本身，而非专门的物业服务企业。法律、行政法规并未禁止业主自行管理其所有的物业，对业主也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场与朱重善签订的涉案《协议书》中关于设施物业管理费的约定，并未违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。朱重善认为双方协议书中有关设施物业管理费的约定数额显失公平没有事实依据，本院不予采信。朱重善结欠钱ＸＸ桥小商品市场设施物业管理费未付，构成违约。原审法院据此判令朱重善向钱ＸＸ桥小商品市场支付涉案营业房设施物业管理费及滞纳金合法有据，本院予以确认。
综上所述，上诉人朱重善的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费246元，由上诉人朱重善负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 毛莉莉