青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）青01民初323号
原告（反诉被告）：沈菁，身份号码：×××，女，汉族，1972年6月24日出生，西宁市测绘所职员，住址：西宁市。
委托代理人：李吉福、韩达明，青海海博律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青海鑫安房地产开发有限责任公司，统一社会信用代：×××(1-1)，住所地：西宁市。
委托代理人：张选择、张向林，甘肃经邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青海鑫安物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：西宁市。
法定代表人：刘福胜，执行董事。
委托代理人：张选择、张向林，甘肃经邦律师事务所律师。
原告沈菁与被告青海鑫安房地产开发有限责任公司（以下简称鑫安公司）、青海鑫安物业管理有限公司（以下简称鑫安物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年11月30日公开开庭审理了本案，原告沈菁及其委托代理人李吉福、韩达明，被告鑫安公司和鑫安物业公司的委托代理人张选择到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沈菁的诉讼请求：1、确认原告和鑫安公司于2014年5月8日签订的《商品房预售合同》合法有效；2、确认西宁市城北区经三路7号1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室的房屋产权归原告所有；3、确认城北区经三路7号1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室的不动产发票；4、确认西宁市城北区经三路7号1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室的不动产权证；5、判令鑫安公司履行双方于2014年5月8日签订的《商品房预售合同》中的交房义务，办理交房手续；6、判令鑫安物业公司立即开通水、电、暖、气、网、有限电视线路；7、判令两被告向原告支付经济损失533803.00元；8、判令两被告向原告支付因未办理不动产权证的违约金553098.83元；9、本案的诉讼费用由二被告承担。
事实和理由：2014年5月8日原告和鑫安公司签订《商品房预售合同》，约定鑫安公司向原告出售位于西宁市城北区经三路7号金安大厦1号楼6层的办公用房，分别为：1061室面积为254．12平方米、1062室面积为158.06平方米、1063室面积为158.06平方米、1064室面积为518.65平方米、1065室面积为357.12平方米(五套房屋面积合计为1446.01平方米)，以每平方7500元的的单价出售给原告，因被告欠原告借款，所以原告无需向被告支付现金，被告以房产冲抵原告的借款，签订合同后，原告全面履行自己应该承担的义务，但是被告违约不予履行；合同约定鑫安公司必须在2015年5月20日前向原告交房，现在完全符合交房条件，鑫安公司陆续向其他人已交房，唯独给原告不予交房，不办理相关的交房手续；原告要求第二被告开通水、电、暖、气、网、有限电视线路；第二被告以各种理由予以阻绝；因原告将涉案房屋在2015年6月1月7日租赁给第三人，现在由于被告的违约行为导致原告向第三人无法交房，所以导致原告在和第三人的合同中违约，给原告造成不小的经济损失，两被告应当对原告的经济损失承担责任。现原告多次找两被告协商解决此事无果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
两被告辩称：一、2015年1月12日之前，鑫安公司现任法定代表人和股东通过股权转让从原股东李超、李旭刚获得该公司的股权，且是在这一天才正式接收介入该公司，法定代表人也是在同一天变更完成。通过股权转让时，获得公司的净资产是鑫安地产在生物园区建设完成的金安大厦主楼全部房产、裙楼中除去售给建设银行的全部房产。所出售裙楼尽管包括沈菁所主张的房产，但并没有提及该房产已出售给原告；二、经被告查证获悉，原告并没有向鑫安公司出借过任何款项，鑫安公司也没有向原告举借过任何款项，双方并无债权债务法律关系。而且，原告也没有向鑫安公司支付过任何购房款项。所以，原告要求鑫安公司向其交付房屋的理由不能成立；三、对鑫安物业公司来说，原告并没有支付分文购房款，所以也就没有义务向其交付房屋钥匙，更没有依据开通水电暖，也无法提供任何物业服务；四、原告签订的购房合同仅仅是与李超个人签订的购房合同，而且在签订此购房合同之前李超已经通过股权转让形式将房产转让给了被告的现股东，其实际没有权利再行出售。更何况股权转受双方对股权的估价不包括任何债务，对100%股权的估价是净资产值。所以，原告的主张也无依据；五、对于原告在诉状中声称的赔偿问题，被告认为，原告没有获得合同中所涉房产产权，其擅自出租获利，属于其个人行为，与被告无关，如果有所谓的损失也应当由其本人来承担；六、原告出示给法庭的西宁市住房保障和房产管理局的函件中所盖被告的公章，被告用原告提交的复印件与原印章印模和新印章核对后得知，即与作废的公章一致，与新股东进驻后启用的新印章不一样，这只能证明原告与李超当时存在着某些与被告无关的债权债务关系。总之，被告认为，原告所持有的购房合同所涉买卖双方的真实意思表示令人怀疑，其真假也令人质疑，按照原告提交的购房合同，出售的面积为1446平方米，均价为7500元，但事实情况是，上述1446平方米为商业铺面，市场价格基本在每平方米20000元左右，所以原告所持购房合同的真实性及公平性令人怀疑。退一步讲，即便买卖合同成立，但原告没有向被告支付过任何购房款，也没有任何对原告存在的债权向被告抵顶过房款，被告认为原告请求交付房屋的主张无事实和法律依据，请求驳回沈菁的全部诉讼请求。
鑫安公司、鑫安物业公司提出的反诉的诉讼请求：1、解除沈菁与鑫安公司原法定代表人李超签订的《商品房预售合同》；2、沈菁承担违约责任，后诉讼中对该项诉讼请求予以放弃。
事实及理由：2014年3月18日，鑫安公司原股东李超、李旭刚与现股东刘福胜、马文文签订了一份《股权转让合同》，约定李超、李旭刚将其持有的鑫安公司100%的股权以1.718亿元的价格转让给刘福胜和马文文，转让前李超持有60%的股权，李旭刚持有40％的股权；转让后刘福胜持有60％的股权，马文文持有40％的股权，并约定双方据以确定转让价款的依据是鑫安公司在建项目”金安大厦”主楼和裙楼全部净资产(不包括负债)。同时约定：股权转让完成股权变更登记之日起三个工作日内，进行公司移交。且双方同意甲方将公司全部股权移交完成之日确定为明确双方债务的基准日期，发生在基准日之前的全部债务由甲方承担偿还义务。并且李超和李旭刚在股权转让合同中保证，鑫安公司全部负债由其全部承担。若在移交之后出现移交之前的负债，与乙方刘福胜和马文文无关。并且保证其在移交公司时，移交的净资产不少于本合同附件一约定的内容和数额。股权转让合同签订后，双方于2014年3月31日进行了第一次股权变更，将李旭刚持有的40％的股权变更到马文文名下。于2015年1月12日进行第二次股权变更，将李超持有的60％的股权变更到刘福胜的名下，同时将法定代表人由李超变更为刘福胜。之后，新股东进驻鑫安公司，接收包括印章在内的文件和财务手续。距新股东接收至今，鑫安公司财务资料和全部文件中既无沈菁据以主张权利的《商品房预售合同》，也没有鑫安公司借用其款项的凭证和事实，更没有收到沈菁购买房屋的任何款项。同时，根据沈菁提交的《商品房预售合同》，其签订于2014年5月8日，而且还是李超个人签字，出具给西宁市住房保障和房产管理局的函件也是5月8日，盖的印章也是新股东进驻前当时的印章(新股东接收鑫安公司后作废了该印章，于2015年1月20日刻制了新的印章)。根据以上事实，说明沈菁根本没有向鑫安公司出借过任何款项，也没有向鑫安公司支付过任何购房款，李超和沈菁所签合同以及之前出具给西宁市住房保障和房产管理局的函件所称借款实际并没有发生，而是虚假的，其行为侵害了鑫安公司的合法权益。从另外一个角度讲，即使原告主张按照《商品房预售合同》的约定交付房屋，理由也不能成立，因为原告没有支付房款而导致构成严重违约，应当按照我国合同法和有关商品房买卖的相关司法解释解除该合同。
沈菁针对反诉答辩：1、鑫安物业公司作为反诉主体不适格；2、反诉的诉讼请求不当，反诉原告应当行使的是撤销权而非解除权或者宣告合同无效，行使撤销权已经过了一年的除斥期限；3.鑫安公司股东之间的转让行为不能对抗原告，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
本案经庭审当事人的举证、质证及当庭陈述，本院认定事实如下：
2014年5月8日原告沈菁和被告鑫安公司签订《商品房预售合同》，约定鑫安公司向沈菁出售位于西宁市城北区经三路7号第1号楼1061室房屋代码477044，预测建筑面积254．12平方米；1062室房屋代码477048，预测建筑面积为158.06平方米；1063室房屋代码477052，预测建筑面积为158.06平方米；1064室房屋代码477057，预测建筑面积为518.65平方米；1065室房屋代码477061，预测建筑面积为357.12平方米5套办公用房，单价每平方7500元，总价款为10845075元。鑫安公司应当在2015年5月20日前交付房屋。合同中加盖了鑫安公司公章，并由时任鑫安公司的法定代表人李超签名及加盖印章。
2014年5月8日鑫安公司向西宁市住房保障和房产管理局出具函：因我公司（鑫安公司）欠沈菁女士个人借款，经双方多次协商同意。我公司研究决定将位于城北区经三路7号金安大厦1号楼6层办公用房分别为：1061室、面积254.12平方、1062室、面积158.06平方、1063室、1064室、面积158.06平方、1064室、面积518.65平方、1065室、面积357.12平方，为我公司名下产权冲抵沈菁女士的借款。请贵局给沈菁女士办理产权登记手续为盼。
2016年8月5日西宁市不动产登记服务中心档案查询显示沈菁位于城北区经三路7号1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室（办公公用地）已网上签约并预售登记。
2013年11月22日刘晓亚给沈菁转账600万元。2013年11月25日沈菁通过其卡号×××向鑫安公司转款600万元。双方对以上两笔款项性质未予注明。
2014年3月18日鑫安公司原股东李超、李旭刚作为甲方与乙方刘福胜、马文文签订股权转让合同约定，甲方占有鑫安公司100股权，其中李超占有公司60%股份，李旭刚占有公司40%股份，现甲方将其全部股权转让给乙方。乙方接受股权转让后，其中刘福胜占有公司60%股权，马文文占有公司40%股权。股权转让价款双方商定1.718亿元。现鑫安公司法定代表人变更为刘福胜。2015年1月20日西宁市公安局收缴原鑫安公司所属尾号为370的印章，启用了新的尾号为371的印章。鑫安物业公司于2014年7月9日成立，类型为自然人投资或控股的有限责任公司。鑫安公司和鑫安安物业公司的法定代表人均为刘福胜。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审时的陈述，针对当事人争议焦点，本院作如下分析、认定。
一、关于沈菁与鑫安公司签订的商品房买卖合同效力。
原告认为，双方签订了商品房买卖合同，有出卖方和买受人的盖章，被告也向原告提供当时开发房屋的相关手续，并向西宁市房管局出示的函件中明确表示所有房款以房抵债结清，且已在房产局进行合同备案，双方签订的合同合法有效。
被告认为，双方之间的买卖的合同的印章虽真实，但双方的意思表示是否真实表示怀疑，刘晓亚和沈菁之间没有发生过债权债务的关系，即便双方买卖合同成立，长达一年的时间，沈菁没有支付分文房款，已构成严重违约，解除合同是有事实和法律依据。
本院认为，2014年5月8日原告沈菁和被告时任鑫安公司法定代表人李超签订《商品房预售合同》，在该合同上加盖有鑫安公司公章及李超本人的签名，故李超以法定代表人的身份与沈菁签订的合同符合企业法人对外进行民事活动的形式要件，李超系作为鑫安公司的法定代表人履行的职务行为，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因此，双方签订的合同依法成立并生效，对鑫安公司具有法律约束力。鑫安公司的股权的转让及公章的变更不能否定鑫安公司已对外签订合同的效力，故沈菁与鑫安公司签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护。
二、关于沈菁是否已支付购房款问题的分析与认定。
原告认为，双方正式签订了商品房买卖合同后，被告向西宁市房管局出示了所有房款以房抵债结清的函件，并在房产局进行合同备案的情形下，将相关的借款凭证都交给原鑫安公司法定代表人李超，故在法庭上无法出示借据，只能提交2013年11月25日原告转给被告鑫安公司的600万元中国建设银行个人电子转账凭证，拟证明原告给被告鑫安公司曾借款600万元的事实。
鑫安公司经质证对600万元的转账事实没有异议，但对证明方向提出异议，认为该600万元系股权转让过程中受让方于2013年11月22日委托原告转支付的股权转让款，并不是原告借给被告的款项。该款是刘福胜和马文文委托刘晓亚，刘晓亚打给沈菁，沈菁又打给鑫安公司，之所以走沈菁的账，因沈菁和刘晓亚是朋友关系，是为了增加沈菁银行卡的信用度而走的流水。对此，提供了2013年11月22日刘晓亚给沈菁转账600万元转账凭证及刘晓亚、马文文、李超三人的证人证言。原告沈菁对于刘晓亚600万网银转账凭证的真实性认可，但认为该600万元系刘晓亚归还其的借款并非股权转让款，对于三份证人证言，证人未出庭作证，真实性不予认可。
本院认为，2014年3月18日鑫安公司原股东李超、李旭刚与刘福胜、马文文签订股权转让合同中对先前已支付股权转让款明细双方有明确约定，但对双方争议的2013年11月25日沈菁向鑫安公司转款600万元系股权转让款并未提及于常理不符。另被告提交的刘晓亚、马文文、李超的证人证言未出庭接受法庭的质询，真实性无法确认，该证人证言的效力不予确认，故鑫安公司抗辩2013年11月25日支付给被告的600万元系股权受让方委托沈菁支付给股权转让方的股权转让款，本院不予采纳。该600万元证实沈菁与鑫安公司之间有借款往来，与鑫安公司向房产局出具的以鑫安公司的房产冲抵沈菁借款，给沈菁办理产权登记手续的证明之间相互印证，故沈菁以借款冲抵购房款的事实，本院予以确认。
三、沈菁与鑫安公司签订的《商品房预售合同》应否解除？
本院认为，沈菁与鑫安公司签订的《商品房预售合同》合法有效，沈菁以鑫安公司的欠款冲抵了其应交付的房款，履行了交纳房款的合同义务，鑫安公司应当向沈菁交付房屋，并开具不动产发票，协助沈菁办理不动产所有权证。沈菁既然是涉案房屋的买受人，且亦在房产局办理了网签手续，鑫安物业公司应一并给沈菁开通涉案房屋的水、电、暖、但沈菁主张鑫安物业公司开通气、网、有限电视线路因并非物业公司的职责范围，不予支持。鑫安公司抗辩沈菁与鑫安公司之间不存在真实的商品房买卖合同，即使双方买卖合同成立，原告一直没有举证支付房款，已构成严重违约，应解除合同双方之间的商品房买卖合同的反诉请求于本案查明的事实不符，本院不予支持。
四、原告沈菁主张被告赔偿经济损失及承担违约金应否支持的问题。
原告主张其已将涉案房屋租赁给第三人，现因被告的违约行为导致原告向第三人无法交房，导致其租赁收益受损，为此，原告沈菁提供其与第三人的租赁合同及收条，拟证明因被告的违约行为给原告造成的经济损失为533803元。另鑫安公司未办理不动产权证应承担违约金553098.83元。鑫安公司对租赁合同及收条真实性和证明方向有异议，认为原告没有获得产权，擅自出租，损失由自己承担；另租赁合同的另外一个法律关系，沈菁不具有请求权。
本院认为，鑫安公司对沈菁提供租赁合同和收条不予认可，沈菁对该真实性亦未进一步提供证据加以印证，故对沈菁主张被告的违约行为导致原告向第三人无法交房的经济损失，本院不予支持。因双方认可涉案房屋的不动产产权证因客观原因尚不能办理，故对沈菁要求鑫安公司承担未办理不动产权证的违约金553098.83元的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，本院认为，沈菁与鑫安公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。沈菁以双方之间的借款冲抵了购房款，已履行完合同义务，故沈菁的部分诉讼请求合理合法，应予支持。鑫安公司和物业公司公司主张解除双方之间商品房买卖合同的反诉请求于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百三十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、沈菁与青海鑫安房地产开发有限责任公司签订的商品房预售合同合法有效；
二、位于西宁市城北区经三路7号1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室的房屋产权归沈菁所有，青海鑫安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内交付上述房屋，并开具该不动产发票，协助沈菁办理不动产权证；
三、青海鑫安物业管理有限公司于本判决生效后十日内协助沈菁开通西宁市城北区经三路7号1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室的房屋的水、电、暖；
四、驳回沈菁的其他诉讼请求；
五、驳回青海鑫安房地产开发有限责任公司和青海鑫安物业管理有限公司的反诉请求。
案件受理费93392元，原告沈菁负担9339元，被告青海鑫安房地产开发有限责任公司负担84053元；反诉案件受理费50元，由被告青海鑫安房地产开发有限责任公司和青海鑫安物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审判长李宏宁
审判员李娟
审判员纳敏
二○一七年一月十九日
书记员葛艳