南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）栖民初字第272号
原告徐锦月，男，汉族，1974年4月29日出生。
委托代理人袁斌，江苏苏豪律师事务所律师。
被告陈家有，男，汉族，1972年10月29日出生。
被告赵长萍，女，汉族，1970年6月11日出生。
原告徐锦月与被告陈家有、赵长萍合伙投资购房协议纠纷一案，本院于2013年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程前葆独任审判，于2013年3月13公开开庭进行了审理。本案后转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告徐锦月及其委托代理人袁斌，被告陈家有、赵长萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐锦月诉称，2007年12月原告与两被告（两被告系夫妻）订立《合伙投资购房协议书》，约定：双方各出资50%购买房屋，并以两被告为代表与开发商订立合同。后原告依约出资7万余元支付首付款，两被告仅以陈家有名义与开发商订立房屋买卖合同。原告依约归还按揭直至2008年底后，被告拒绝原告共同支付按揭。（2011）栖民初字第571号民事判决书认为原告为上述房屋的共同购房人，并在该合伙事务中占有50%的份额。因此，原告对上述房屋享有50%权益，应当根据房屋评估的价值扣除合理的支出后进行分配。上述房屋于2009年交付后，一直由被告占有使用。故原告诉至法院，请求判令：1、判决被告从2009年8月至本案判决之日支付出租使用收益，按每月租金1000元标准计算，原告应分得50%；2、《终止合伙投资购房协议书》，对该房屋按评估的现价值50%进行分割；3、被告承担全部诉讼费。
被告陈家有、赵长萍辩称，因为我方于2009年7、8月拿到房屋，房屋目前空置装修打算我们自己居住，房屋一直没有出租收益，购房协议对房屋出租受益没有具体约定，所以不同意原告第1项诉讼请求。该房屋办理按揭贷款后，原告一直没有参与还款，且从我处多次拿走现金，有借条为证，原告当时拿的钱是拿走他的诉争房屋预付款，因为当时的房屋价格在走低，所以原告不愿意履行协议。原告出资7万余元只占总房款的七分之一左右，法院生效判决已经驳回原告主张其对该房屋享有一半所有权的请求，故不同意原告第2项诉讼请求。
经审理查明：2007年12月6日，原告徐锦月与被告陈家有、赵长萍夫妻俩签订《合伙投资购房协议书》（以下简称协议书），协议书载明：双方商定购买江苏省南京市栖霞区某某路X号某小区X幢X单元XXX室商品房，共89.8平方米，每平方米5358元。双方各出资50%，与开发商签房以陈家有、赵长萍为代表，以后房屋升值减价双方共同承担，如果房屋出手以二手房市场挂牌成交价为基准，损益各得50%，任何一方中途不得退出，否则按市场损益的双倍赔付给对方。
2007年12月6日，被告陈家有与江苏爱涛置业有限公司（以下简称爱涛公司）签订《商品房预售合同》，该合同约定：爱涛公司将位于南京市栖霞区某某路X号某小区0X幢X单元XXX室商品房（以下简称诉争房屋）预售给陈家有，房屋总价476755元；陈家有于2007年11月29日前缴纳首付款146755元，并于2007年11月29日办理完银行按揭相关资料和手续，贷款金额33万元。该合同约定的首付款由原告徐锦月支付76755元、陈家有支付70000元。开发商将诉争房屋于2009年交付陈家有后一直由被告占有，本案审理中，本院及原被告双方陪同评估机构对诉争房屋现场勘验时，该房屋正在装修。诉争房屋现预告登记在陈家有名下，陈家有尚未领取房屋所有权证。
2007年12月24日，陈家有与中国银行股份有限公司江苏省分行签订了中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同（以下简称贷款合同），约定：还款方式为等额本息偿还法，陈家有借款330000元，借款期限为10年，自2008年1月4日至2018年1月4日，该商业贷款利率为5.5675%。2008年1月15日，双方签订了房地产抵押合同，约定因上述借款陈家有将讼争房屋抵押给该银行。
关于诉争房屋的银行按揭贷款实际偿还主体问题，原被告陈述不一致。原告徐锦月陈述：从2007年起原被告共同偿还贷款，以双方合伙的秀强门窗厂账款支付，具体还款由被告操作，直至2009年1月后该厂散伙，被告认为该房屋没有原告份额，拒绝原告继续还贷。被告陈家有陈述：办理银行按揭贷款后原告一直没有参与还款，还贷是其自己拿钱存入存折，还贷款项来源系其所挣收入和借款，没有秀强门窗厂的钱。
审理中，本院依法委托江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司，对诉争房屋价值进行评估。该公司出具了房地产估价报告，确定诉争房屋在估价时点2013年6月18日的市场价值为810000元。经质证，原被告双方对该估价报告均无异议。
原被告因诉合伙投资购买诉争房屋产生纠纷，原告徐锦月于2011年诉至本院，请求确认原告为诉争房屋的共同购房人，判令被告办理产权证并列原告为共同产权人。本院于2011年8月18日作出（2011）栖民初字第571号民事判决书，判决确认徐锦月为诉争房屋的共同购房人，驳回徐锦月的其它诉讼请求。本院在该判决书中认定：原被告签订的《合伙投资购房协议书》真实合法，具有法律效力，双方就房屋的共同购买形成了个人合伙关系，购房出资应各占50%。双方应按照合伙协议行使权利、履行义务，共担债务，共享收益。原被告共同向开发商支付了讼争房屋的首付款，故合伙协议已得到实际履行，原被告还应共同支付剩余的购房贷款。被告认为其与原告的合伙关系已经结束，但并无证据证明其与原告就合伙投资买房事务进行了清算。本院对徐锦月请求确认其为诉争房屋共同购房人的主张予以支持，徐锦月在该项合伙事务中占有50%的权利份额。陈家有、赵长萍不服此判决提起上诉，上诉称：徐锦月在办理了按揭手续后非但没有归还按揭贷款，反而在此后的两年多时间内多次向其借钱，这充分说明徐锦月在办理按揭手续后已退出了合伙购房协议，徐锦月的借款实际就是陈家有退还的购房款，这就是二人进行清算的证据。江苏省南京市中级人民法院于2011年11月2日作出（2011）宁民终字第3186号民事判决书，认为上诉请求无事实与法律依据故不予支持，判决驳回上诉、维持原判。
审理中，经本院主持调解，因原被告就被告给付原告款项的金额意见相差悬殊，致调解未果。
上述事实，有原被告陈述，原告举证的合伙投资购房协议书、本院（2011）栖民初字第571号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2011）宁民终字第3186号民事判决书，被告举证的商品房预售合同、中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同、房地产抵押合同、贷款已还明细清单，本院调查收集的诉争房屋在房屋登记机构预告登记的联系单和信息表、本院委托的江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司就诉争房屋出具的房地产估价报告等证据及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原被告签订的合伙投资购房协议书系双方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原被告应当按照该合伙购房协议行使权利，履行义务，共担债务，共享收益。原被告就诉争房屋的共同购买形成了合伙购房关系并已实际履行，按该合伙协议约定，原被告购房出资应各占50%。
关于该合伙购房协议是否解除问题。原告坚持终止合伙购房协议，实际是表达了解除合伙购房协议的意思；被告则认为，原告在办理银行按揭贷款后已退出了合伙购房协议，原告的借款实际就是被告退还的购房款，这是双方进行合伙购房清算的证据；可见被告表达的意思为双方已经解除合伙购房协议，且已经进行了清算。因此，原被告均表示了解除合伙购房协议的意愿，只是一方认为尚未解除现应当解除，另一方认为已经实际解除，双方就合伙购房协议的继续履行已经丧失基础，故原被告签订的合伙购房协议应予解除。被告认为双方就合伙投资买房事务已经进行了清算，但未能举证证明，故应当对原被告合伙购房事务进行清算。
关于原被告就诉争房屋合伙购房事务具体清算问题。本院生效判决书已认定原告在该项合伙事务中占有50%的权利份额，诉争房屋经评估市场价值为810000元，原告徐锦月则享有该房屋价值的一半即405000元。按该合伙协议约定，原被告购房出资应各占50%；诉争房屋首付款为146755元，其一半为73377.5元，原告实际支付76755元，被告少支付3377.5元；诉争房屋除首付款外的剩余房款支付方式为银行贷款，原告应当明知并同意；该银行贷款为银行按揭贷款本金330000元，经计算10年贷款期间的总利息为101138.9元，本息合计431138.9元，原被告应各自按50%比例共同支付，原告应负担215569.45元；诉争房屋贷款以被告陈家有名义办理，由陈家有向银行偿还，原告主张至2009年1月诉争房屋银行贷款由双方共同支付，被告对此不予认可，原告未能举证证明，故原告此主张缺乏依据。鉴于诉争房屋现预登记在陈家有名下，且由被告占有控制并装修，因此诉争房屋应归被告，被告给予原告合伙所购房屋的折价款。原告应得的折价款为：上述的405000元-215569.45元＋3377.5元=192808.05元，原告出资的诉争房屋首付款76755元作为投资款被告不予退还（原告所得盈余：192808.05元-76755元=116053.05元，被告所得盈余：810000元-70000元-431138.9元-192808.05=116053.05元）。
关于原告徐锦月主张被告支付从2009年8月至本案判决之日诉争房屋出租使用收益的50%请求，原告未能举证相关证据证明，被告对此请求也不予同意，故本院对原告此请求不予支持。
综上所述，原被告签订的《合伙投资购房协议书》应予解除，被告应当给付原告合伙所购房屋的折价款192808.05元；原告主张被告支付诉争房屋出租使用收益的50%请求依据不足，本院不予支持。原被告共同投资的诉争房屋尚未办理权属证书，而办理房屋权属证书所交纳的相关费用，属于投资购房的直接成本，原被告应共同负担；被告在办理诉争房屋权属证书后，就相关费用可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第54条、第55条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告徐锦月和被告陈家有、赵长萍于2007年12月6日签订的《合伙投资购房协议书》；
二、被告陈家有、赵长萍于本判决生效之日起十日内给付原告徐锦月人民币192808.05元；
三、驳回原告徐锦月的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5320元，评估费6500元，由原告徐锦月负担5910元、被告陈家有、赵长萍连带负担5910元（其中案件受理费5320元原告已向本院缴纳，本院不退，评估费6500元已由原告垫付，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告5910元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 程前葆
人民陪审员 冀建锋
人民陪审员 肖建平
二〇一三年九月二十二日
见习书记员 乔 溪