湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂07民终421号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：鄂州市雨台山温州大酒店有限公司。住所地:鄂州市江广北路**号。
法定代表人：项荣利，该公司董事长。
委托代理人：许秋丽，北京奥东（武汉）律师事务所律师（代理权限一般授权代理）。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：鄂州市多福居酒楼。住所地鄂州市。
负责人（经营者）：周芷亦，曾用名周欢，女，1990年7月25日出生，汉族，原籍鄂州市，
委托代理人：李敏，湖北伸道律师事务所律师（代理权限特别授权代理）。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：周启武，男，1968年8月14日出生，汉族，住鄂州市，
委托代理人：李敏，湖北伸道律师事务所律师（代理权限特别授权代理）。
上诉人鄂州市雨台山温州大酒店有限公司（以下简称雨台山大酒店）与被上诉人鄂州市多福居酒楼（以下简称多福居酒楼）、被上诉人周启武房屋租赁合同纠纷一案，前由鄂州市鄂城区人民法院作出（2016）鄂0704民初394号民事判决，多福居酒楼不服，向本院提起上诉。本院以原审程序违法为由，作出（2017）鄂07民终24号民事裁定书发回鄂州市鄂城区人民法院重审。原审另行组成合议庭进行了审理，并作出鄂州市鄂城区人民法院作出（2017）鄂0704民初474号民事判决，雨台山大酒店不服，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长,审判员缪冬琴、张开参加的合议庭，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人雨台山大酒店的法定代表人项荣利及其委托代理人许秋丽、被上诉人多福居酒楼的委托代理人李敏、被上诉人周启武及其委托代理人李敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
雨台山大酒店诉至原审法院，请求：1、多福居酒楼、周启武立即退还所租雨台山大酒店房屋；2、多福居酒楼、周启武立即向雨台山大酒店支付房屋租金3万元并共同承担自2016年1月18日租期届满后至退出承租房屋的占用费（按10万元/年计算）；3、本案诉讼费用由多福居酒楼、周启武承担。
多福居酒楼、周启武反诉至原审法院，请求：1、雨台山大酒店承担房屋改造费用1676022元；2、本案诉讼费用由雨台山大酒店承担
原审认定：2010年10月15日，雨台山大酒店与周启武签订《餐厅租赁经营合同》，该合同约定：雨台山大酒店将位于鄂州市江碧路北端雨台山大酒店内约3000平方米房屋（A栋1楼除客房接待大厅、B栋1楼雅厅+大厅、扩大到室外景观池）租赁给多福居酒楼从事餐饮服务，租期为5年，即从2011年1月18日起至2016年1月17日止，前三年多福居酒楼、周启武应支付租金54万元，后两年应支付租金40万元，共计94万元。双方制定改造方案，经双方认可后进行施工，费用由雨台山大酒店支付，改造时间为3个月。
2011年2月24日，多福居酒楼成立，工商登记为个体工商户，负责人为周芷亦。2012年11月18日，雨台山大酒店与多福居酒楼、周启武签订补充协议一份，约定多福居酒楼、周启武对A区第二期装修、投入雨台山大酒店概不负责。后经雨台山大酒店同意，多福居酒楼、周启武除第一年支付18万元外，其他四年每年支付租金10万元。至合同到期之日，多福居酒楼、周启武下欠雨台山大酒店租金3万元。多福居酒楼、周启武至今尚未腾退租赁房屋。
原审另查明：周启武与周芷亦系父女关系。多福居酒楼在鄂州市雨台山大酒店租赁的房屋均登记于该公司法定代表人项荣利名下。项荣利书面声明于2009年5月将上述房产及其土地使用权无偿交由公司从事相应经营活动，由此产生的权利、义务由公司享有和承担。
原审认为：周启武以多福居酒楼名义与雨台山大酒店签订《餐厅租赁经营合同》和补充协议，多福居酒楼实际使用涉案租赁房屋，故多福居酒楼应承担相应的法律责任，是本案适格被告。多福居酒楼、周启武应依照合同约定，连带承担下欠雨台山大酒店的租金3万元。现合同约定的租赁期限已届满，在双方没有签订新的租赁协议的情况下，多福居酒楼、周启武应腾退租赁房屋，并连带承担占用租赁房屋给雨台山大酒店造成的损失。雨台山大酒店主张按照租金10万元/年的标准从2016年1月18日租期届满后计算至腾退之日，符合情理。雨台山大酒店的诉讼请求，予以支持。
多福居酒楼、周启武主张雨台山大酒店承担房屋改造费用1676022元，本院根据采信的《餐厅租赁经营合同》和评估报告，亦予以支持。
多福居酒楼的答辩意见，与事实不符，不予采纳。周启武的答辩意见，因雨台山大酒店不同意续租，不予采纳。雨台山大酒店关于周启武提供的合同是虚假合同的答辩意见，因其提交的合同证明力低于周启武的合同，不予采纳；关于根据合同的交易习惯，房屋改造费用由多福居酒楼、周启武承担的答辩意见，雨台山大酒店并未举证相关的交易习惯，且与合同约定不符，不予采纳；关于多福居酒楼、周启武的反诉请求不合逻辑，超过诉讼时效的答辩意见，因周启武一直在主张权利要求续租，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、鄂州市多福居酒楼、周启武自本判决书生效之日起三十日内腾退位于鄂州市江碧路北端鄂州市雨台山温州大酒店有限公司内约3000平方米的租赁房屋；二、鄂州市多福居酒楼、周启武自本判决书生效之日起十五日内向鄂州市雨台山温州大酒店有限公司支付租金3万元，并支付租赁房屋占用费（按照租金10万元/年的标准从2016年1月18日租期届满后计算至腾退之日）；三、鄂州市雨台山温州大酒店有限公司自本判决书生效之日起十五日内向鄂州市多福居酒楼、周启武支付房屋改造费用1676022元。本案本诉受理费2900元，反诉受理费9942元，由鄂州市雨台山温州大酒店有限公司负担9942元，鄂州市多福居酒楼、周启武连带负担2900元。
上诉人雨台山大酒店上诉称：（一）原审认定事实错误。1.原审认为“多福居酒楼、周启武主张雨台山大酒店承担房屋改造费用1676022元，根据采信的《餐厅租赁经营合同》的评估报告，亦予以支持”是错误的。其一，原审采信被上诉人提供的《餐厅租赁经营合同》系复印件，该复印件的真实性无法确认，且与上诉人提供的证据相矛盾，虽然上诉人提起本诉的《餐厅租赁经营合同》也是复印件，但该合同有双方已经实际履行行为的事实印证。其二，涉诉双方都未能提供合同原件，上诉方具有不能提供合同原件的合理理由，即保管该合同原件的曹某与上诉人有劳动争议，拒不交出该合同原件。被上诉人仅通过对曹某的一份询问笔录，拟证明被上诉人保管的合同原件因火灾被烧毁，蹊跷的是该火灾并无报警出警记录，且被上诉人将如此重要的合同原件，放置于发生火灾的、由其已出租给唱黄梅戏的人员房间内难以令人置信。其三，结合合同及补充协议的其他相关条文、字义，完全可以确定室内装修费用由承租人负担，室外硬件设施由出租人负担。室内装修费用由承租人负担是民间租赁合同形成的“潜规则”，是租赁合同交易习惯，并且是众所周知的事实。而本案中被上诉人提供的合同中有悖常理地约定装修费用由出租方承担，也就意味着上诉人将3000平方米房屋交付给上诉人无偿使用五年后还要倒贴被上诉人1000000余元，是不符合上诉人的真实意思表示的，也不符合租赁合同的法律特征，更违反物权使用的价值规律。被上诉人在提出反诉前，从未举证上诉人支付上述工程款项，或主张从陆续交纳的租金中抵扣上述装修款。原审曲解合同条款及补充协议，来评定被上诉人提供的合同复印件具有意思证明力是错误的。2.曹某的询问笔录不具有真实性，而且疑点重重。其理由如下：（1）多福居酒楼办公场所从来没有发生火灾，公司的火灾是其出租给他人的房屋，该火灾不会导致合同原件毁损，被上诉人故意不出具合同原件，应当承担举证不利后果。（2）上诉人的合同原件原来是由曹某保管，曹某对上诉人称合同原件已经丢失，不向上诉人移交合同原件，上诉人怀疑曹某与被上诉人恶意串通，制造伪证。（3）曹某与上诉人存在利害冲突，曹某原系上诉人的常务副总，在劳动争议方面与上诉人发生冲突关系，可能会违背事实作出对上诉人作出不利的证言。（4）被上诉人提供的曹某询问笔录存在询问时间与被询问人确认时间不一致的情形，上诉人有理由相信该笔录事先制作，然后让其签字敷衍其事。（5）曹某在询问笔录上签字的笔迹与曹某在原租赁合同文本上签字的笔迹明显不符，存在伪造嫌疑。（6）证人曹某不具有《民事诉讼法》第七十三条规定的情形或者其他不出庭的正当理由，证人曹某不出庭作证，其询问笔录不具有法定的证据效力。原审虽然在开庭后对证人曹某进行了询问，但询问不合法，也没有经过上诉人再次质证，同样不能作为证据使用。（二）退一步说，假设装修费用由被上诉人负担，房屋租赁合同是2010年10月15日签订的，装修期限为2011年1月17日止，被上诉人在该时间段投入装修费用也应当在二年内向上诉人主张权利，二被上诉人至反诉前从来没有向上诉人主张过上述权利，并且每年向上诉人支付租金，其诉讼时效也已超过，丧失胜诉权，其权利也不受法律保护。另一方面也印证了装修费用由被上诉人负担的约定的真实性。原审以被上诉人周启武一直在主张权利要求续租为由，认为被上诉人没有超过诉讼时效是错误的。被上诉人周启武称一直在主张权利的主要事实缺乏证据证明，被上诉人周启武要求续租与周启武主张承担装修费用是二码事，退一步说，租赁合同是在2016年1月17日到期，其主张时间为2016年1月17日，也远远超过二年的诉讼时效，故原审支持其诉讼时效在适用法律方面也是错误。（三）原审认定湖北大鹏房地产评估有限公司湖北大鹏估字（2017）第EX-003号《房屋改造价值咨询评估报告》对租赁房屋的改造费用估价1676022元由上诉人承担不能成立。综上，请求：1、依法撤销原审判决第三项“鄂州市雨台山大酒店有限公司自本判决书生效之日其十五日内向鄂州市多福居酒楼、周启武支付房屋改造费用1676022元”；驳回两被上诉人的反诉请求；2、本案一、二审诉讼的全部费用由两被上诉人承担。
上诉人雨台山大酒店为支持其上诉请求，在二审举证期限内提交了如下证据：
鄂州市劳动人事争议仲裁委员会调解书、转账凭证、收条。用以证明曹某与雨台山大酒店存在劳动争议纠纷，与雨台山大酒店有实质的利益冲突，曹某故意出具对雨台山大酒店不利的证言，其证言不可信。
被上诉人多福居酒楼、周启武在二审法定期限内未提交书面答辩状，庭审时辩称：原审认定事实清楚，以被上诉人提供的《餐厅租赁经营合同》为依据作出判决正确；被上诉人向上诉人主张改造费用并未超过诉讼时效；原审依照《房屋改造价值咨询评估报告》作出判决由上诉人承担改造费用1676022元合理合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人多福居酒楼、周启武在二审举证期限内未提交新的证据。
经庭审质证，被上诉人多福居酒楼、周启武对上诉人雨台山大酒店提交的证据有异议，认为与本案无关。
对上述有争议的证据，本院认为：鄂州市劳动人事争议仲裁委员会调解书是雨台山大酒店与曹某之间因劳动争议产生的纠纷，转账凭证、收条是为履行仲裁调解书，上述证据与本案之间不具有关联性，故对上诉人雨台山大酒店提交证据的真实性本院予以确认，但对其证明目的，本院不予采信。
经审理查明：除上诉人、被上诉人对《餐厅租赁经营合同》中“酒店改造费用的承担”存在分歧外，原审认定的其他事实属实。
另查明：上诉人雨台山大酒店与被上诉人周启武在原审提交的《餐厅租赁经营合同》均为复印件，原审认定的《餐厅租赁经营合同》的内容系根据被上诉人周启武提交的复印件予以认定。按照上诉人雨台山大酒店提交的《餐厅租赁经营合同》的约定，酒店改造方案“由双方制定，经双方认可后进行施工，费用由乙方（即周启武）支付，改造施工时间为三个月（2010年10月14日至2011年1月17日止）”。
上诉人雨台山大酒店与被上诉人周启武提交的《餐厅租赁经营合同》除酒店改造费用的承担不一致外，合同均约定：1、租赁期为5年，自2011年1月18日起至2016年1月17日止，3年后递增房屋租金10000元；2、起租时间为2011年1月18日，每半年支付一次租金；3、周启武应合理使用所承租的房屋及附属设施，如因人为使用不当造成房屋及设施损坏的，周启武应负责修复或给予经济赔偿；周启武如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得雨台山大酒店的书面同意后方可施工；4、关于周启武改建自行出资如下几项：（1）煤气主道口由雨台山大酒店提供，分点道口一切费用由周启武自行支付；（2）餐厅门口台阶及停车场如周启武须改建，一切费用由其自行支付；（3）大门口两边广告墙暂由餐厅免费使用，所有权归雨台山大酒店所有。
2017年5月8日，湖北大鹏房地产评估有限公司受多福居酒楼的委托，其结合成新对多福居酒楼改造工程市场价值作出湖北大鹏估字（2017）第ZX-003号《房屋改造价值咨询评估报告》，结论为1676022元。
二审审理过程中，上诉人雨台山大酒店于2017年10月23日向本院作出承诺，称：“为有利于早日解决纠纷，我公司愿意将被上诉人在租赁期满至一、二审期间租赁房屋占用费近200000元中绝大部分放弃，仅保留50000元”。
本院认为：针对上诉人雨台山大酒店的上诉，（一）关于房屋改造费用应由谁负担。上诉人雨台山大酒店认为：（1）双方提供的《餐厅租赁经营合同》均为复印件，但有双方实际按照上诉人所提供合同履行的行为、事实予以印证；（2）双方虽均未能提供合同原件，但上诉人具有不能提供合同原件的合理理由，即“保管该合同原件的曹某与上诉人有劳动争议，拒不交出该合同原件”，而被上诉人仅通过对曹某的询问以达到“其保管的合同原件因火灾被烧毁”，该火灾并无报警出警记录；（3）结合合同及补充协议的其他相关条文，可以确定改造费用由被上诉人负担，同时，室内装修费用由承租人负担是租赁合同形成的潜规则，是交易习惯、众所周知的事实；（4）如改造费用由上诉人负担，则装修预算、工程材料的采购、验收以及工程完工后的决算、结算上诉人均应全程介入，而不是由被上诉人一手操办，上述现象表明装修改造费用由被上诉人负担，才符合逻辑；（5）如按照被上诉人所提供合同中“改造费用由雨台山大酒店负担”，也就意味着上诉人将3000平方米房屋交付给被上诉人无偿使用5年后还要倒贴被上诉人100余万元，不符合上诉人的意思表示。综上，上诉人雨台山大酒店认为“房屋改造费用应由被上诉人负担”。
被上诉人多福居酒楼、周启武认为：（1）双方提供的《餐厅租赁经营合同》仅在第六条内容中一字之隔，其余内容均一致，双方在第七条中约定了周启武自行出资改造的范围，即除此之外的改造费用应由雨台山大酒店承担，如合同约定由“周启武承担改造费用”，就没有必要再约定改建自行出资的范围，故被上诉人所提供的合同更符合事实逻辑；（2）被上诉人所提供的合同更符合交易习惯，改造费、室内装修费等各项承担由合同双方合意约定在合同中，并不是由所谓的潜规则限定双方的权利义务，本案中，被上诉人出资280余万元对租赁房屋进行改造装修，意味着被上诉人在不考虑水电、房租等支出的情况下，每年毛收入就得入账50余万元才可能保证收回本金，被上诉人只可能在改造费用上对上诉人进行制约更为合理，即由上诉人承担改造费用，被上诉人才会签订租赁期限仅5年的《餐厅租赁经营合同》；（3）经上诉人认可改造方案后，其时任负责人黄元生全程参与装修，对被上诉人的装修行为没有禁止，上诉人应按约定支付改造费用；（4）上诉人不能提供合同原件的理由不充分，其在原审表明《餐厅租赁经营合同》由其合伙人黄元生保管，最后遗失，而上诉却改口称“保管该合同原件的曹某与其有劳动争议，拒不交出该合同原件”，前后矛盾；（5）被上诉人不能提供合同原件是因火灾烧毁，理由正当。综上。被上诉人多福居酒楼、周启武认为“房屋改造费用应由上诉人负担”。
综合上述双方的意见，本院认为：（1）从合同的内容看，《餐厅租赁经营合同》原件应是双方各执一份，而双方在审理过程中均未能提供原件，并均陈述了不能提供原件的一些理由，无法从复印件判断装修改造费用的承担如何约定；（2）从上诉人、被上诉人双方所提供的《餐厅租赁经营合同》看，虽均系复印件，但除改造费用的承担不一致外，其他内容均一致，而双方签订合同的时间为2010年10月15日，租期5年，租金的起算时间为2011年1月18日，按照《餐厅租赁经营合同》的约定，之前的3个月为改造施工时间，这种期限一般是出租方给予承租方的免租期，正是考虑到装修改造期间无法正常经营，而在租金的给付点上给予承租方的一种优惠，通常在此情况下，装修改造费用由承租方自行承担；（3）根据租赁合同的一般特性，对租赁房屋的装修改造一般要征得出租方的同意才能进行，且装修改造时不能改变房屋的主体、承重结构等，而在不改变租赁房屋的主体、承重结构的情况下，如何装修、改造是由承租方自行决定。本案中，双方所提供的《餐厅租赁经营合同》第六条第二款分别约定“甲乙双方制定改造方案，经双方认可后进行施工，费用由‘甲方’或‘乙方’支付”，这里的改造方案实质就是对室内装修改造房屋的约定，且该合同的附件二为改造协议，被上诉人多福居酒楼、周启武并未提供双方认可的改造方案、协议；同时，双方提交的《餐厅租赁经营合同》均只是约定改造费用的承担主体，对于谁具体实施房屋改造并未作出约定，按照被上诉人所提供合同“由甲方承担改造费用”的约定，既然是甲方即上诉人雨台山大酒店承担改造费用，那亦应由上诉人雨台山大酒店组织人员按照双方确认的改造方案进行施工，而不是由乙方即被上诉人多福居酒楼、周启武组织人员自行施工，即便是上诉人雨台山大酒店安排二被上诉人组织人员进行施工，二被上诉人在施工完毕后，亦应与上诉人雨台山大酒店及时结算以确定其代垫的工程款，但二被上诉人在5年的租赁期限内并未履行上述结算手续，只能说明装修改造的费用是由其自行承担；（4）根据双方对租金的约定，双方在履行合同过程中对5年租金予以调整，第1年租金为180000元/年，后4年租金调整为100000元/年，而二被上诉人承租的面积为3000平方米，按照后期年租金计算，餐厅每平方米月租约为2.78元，如是上诉人雨台山大酒店承担装修改造的费用，其不可能按照双方认可的改造方案改造后按照2.78元/平方米/月的标准收取租金，其对月或年租金的标准必定会上调，再结合被上诉人多福居酒楼单方委托的评估，扣减上诉人雨台山大酒店已收取550000元的租金，在二被上诉人使用5年后，上诉人雨台山大酒店作为出租方还要支付二被上诉人100余万元，这显然不符合双方订立合同的本意，违背了公平原则，再次印证了改造费用应由被上诉人周启武承担；（5）被上诉人一、二审辩称“双方本意是5年租期内的改造费用由甲方承担；如是10年租期，则改造费用由乙方承担”，该辩解意见无充足的证据证实；（6）《餐厅租赁经营合同》第七条对于周启武改建自行出资的范围虽作出了约定，但改建的范围是针对酒店外部的台阶、停车场等，不能达到证明酒店内部的装修改造应由上诉人雨台山大酒店承担的证明目的。因此，双方虽均未提供《餐厅租赁经营合同》原件，但综合上述约定，认定《餐厅租赁经营合同》对于“房屋改造费用应是约定由周启武承担”更恰当、更符合双方当事人订立合同的本意一些。
（二）关于改造费用的主张是否超过诉讼时效及应否采信评估报告。因根据上述对改造费用的认定，改造费用应由被上诉人周启武承担，故其反诉请求雨台山大酒店承担改造费用的理由不能成立，基于此，对被上诉人多福居酒楼单方委托湖北大鹏房地产评估有限公司所作湖北大鹏估字（2017）第ZX-003号《房屋改造价值咨询评估报告》，本院亦不予采信。对于因对房屋改造费用进行评估而产生的评估费，由被上诉人多福居酒楼、周启武自行承担。综上，原审认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。上诉人雨台山大酒店自愿放弃租赁期满后至一、二审诉讼期间的部分占用费的行为，并未违反相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初474号民事判决第一项，即：“鄂州市多福居酒楼、周启武自本判决书生效之日起三十日内腾退位于鄂州市江碧路北端鄂州市雨台山温州大酒店有限公司内约3000平方米的租赁房屋”；
二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初474号民事判决第二、三项，即：“鄂州市多福居酒楼、周启武自本判决书生效之日起十五日内向鄂州市雨台山温州大酒店有限公司支付租金3万元，并支付租赁房屋占用费（按照租金10万元/年的标准从2016年1月18日租期届满后计算至腾退之日）；鄂州市雨台山温州大酒店有限公司自本判决书生效之日起十五日内向鄂州市多福居酒楼、周启武支付房屋改造费用1676022元”；
三、被上诉人多福居酒楼、被上诉人周启武自本判决生效之日起十五日内向上诉人雨台山大酒店支付租金3万元，并支付2016年1月18日至2017年11月8日期间租赁房屋占用费50000元；
四、驳回上诉人雨台山大酒店的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人多福居酒楼、被上诉人周启武的反诉请求。
一审本诉案件受理费2900元，由上诉人雨台山大酒店负担900元，被上诉人多福居酒楼、周启武共同负担2000元；反诉案件受理费9942元，由被上诉人多福居酒楼、周启武共同负担。二审案件受理费19884元，由被上诉人多福居酒楼、周启武共同负担（二审被上诉人应负担的诉讼费用，已由上诉人雨台山大酒店垫付，在执行中直接抵扣）。
本判决为终审判决。
审判长 齐志刚
审判员 缪冬琴
审判员 张 开
二〇一七年十一月八日
书记员 彭 朗