重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终1466号
上诉人（原审原告）：王承发，男，1956年7月21日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆裕亿房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县西沱镇温泉路21号。组织机构代码：55200653-1。
法定代表人：谭佑祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何小明，重庆星兴律师事务所律师。
原审第三人：石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇老街南门步行街A1栋。组织机构代码：21395301-6。
法定代表人：杨俊，该公司经理。
委托诉讼代理人：何小明，重庆星兴律师事务所律师。
上诉人王承发因与上诉人重庆裕亿房地产�发有限公司（以下简称裕亿公司）、原审第三人石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县（以下简称石柱县）人民法院（2016）渝0240民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日受理本案后，依法由本院审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、审判员郑斌组成合议庭进行了审理，并由书记员吴遥祝担任法庭记录。诉讼中，于2016年12月12日对上诉人王承发及其委托诉讼代理人谭金权，上诉人裕亿公司的委托诉讼代理人何小明进行调查询问。本案现已审理终结。
王承发上诉请求：一、维持石柱县人民法院（2016）渝0240民初1768号民事判决第一项，撤销第三项，变更第二项为“裕亿公司在判决生效之日起十日内向王承发支付过渡费14736.41元、营业损失费304701.4元、房租�18000元、面积补差费97980元，承担违约金20万元，以上费用合计635417.82元”；二、由裕亿公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据双方签订的协议约定，以及裕亿公司计算的该片区所有拆迁户的过渡费清单明细表计算，王承发的过渡费应为：2012年7月1日至2014年10月30日，共计28个月9800元；2014年10月1日至2015年12月31日，共计14个月零3天4936.41元，合计14736.41元。二、按照王承发与第三人签订的《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》第3条第3项约定，王承发只承担楼梯公摊面积13.5平方米，因此裕亿公司应支付王承发还房面积差款97980元。三、裕亿公司应承担王承发营业损失费用3万元。四、按照2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第七条约定，裕亿公司应承担违约金20万元。
针对王承发的上诉，裕亿公司答辩称，一、裕亿公司享有同�履行抗辩权，王承发的上诉请求不应支持。二、一审判决计算时间节点错误，王承发在一审中没有主张面积补差，该项主张是二审中新的诉讼请求，应该另案起诉。三、改建协议书第七条约定，王承发请求支付20万元违约金没有事实依据。双方对拆迁建房同一事项签订了多份协议，内容不一致时应该以最后一份合同为准，真正应该履行的是最后两个协议即宏发公司盖有公章的协议。四、营业损失问题应严格按照双方合同的约定计算。
针对王承发的上诉，原审第三人宏发公司答辩称，本公司的答辩意见与一审答辩意见一致。
上诉人裕亿公司上诉请求：一、维持石柱县人民法院石柱县人民法院（2016）渝0240民初1768号民事判决第三项，撤销第一项，变更第二项为“裕亿公司在本判决生效之日起十日内向王承发支付过渡费9800元、营业损失202400元，合计212200元”；二、判决驳回王承发关于请求交付房屋的诉讼请求；三、由王承发负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、王承发与裕亿公司2012年6月4日签订的《还房协议》属于双务合同，没有约定先后履行顺序，裕亿公司享有同时履行抗辩权，一审判决裕亿公司向王承发交付五套房屋错误。宏发公司与王承发2011年9月18日签订的《川主巷片区违房改建协议书》和前述《还房协议》中，约定王承发应支付超面积房款、造价差价款等义务，且双方应同时履行。二、原审判决由裕亿公司向王承发支付过渡费、营业损失费的起点时间和计算标准没有争议，但将截止时间确定为2015年5月19日取得备案登记证的时间错误。涉案房屋2014年10月竣工，裕亿公司向38户拆迁户发出接房通知要求在2014年10月31日前接房，其他人均在2014年11月接房装修，说明已经具备交付条件。石柱县建设委员会因为工作效率的原因，于2015年5月19日才向裕亿公司颁发备案登记证，责任不在于裕亿公司。因此，截止时间最多只能计算至实际竣工验收通知时间2014年11月30日为止。
针对裕亿公司的上诉，王承发答辩称，第一，关于同时履行抗辩权问题，根据合同的约定，王承发不应支付裕亿公司房屋差价款，双方不存在同时履行抗辩权，裕亿公司还有30余平方米没有还房给王承发。第二，裕亿公司拆除了王承发的房屋，即使按照该公司的计算方法，王承发也只超出了30平方米，而不是500平方米。第三，按照正常的拆迁补偿程序，应由裕亿公司先还房屋，然后由王承发再补差价。一审判决以备案登记时间为截止时间正确，因为只有办理了备案登记才符合交房的条件。
针对裕亿公司的上诉，宏发公司答辩称，同意裕亿公司的上诉请求事实及理由。
王承发向一审法院起诉请求：一、判令裕亿公司将民心家园3幢4单元13楼4号，3幢4单元23楼4号、3幢3单元23楼3号、3幢8单元1楼8号、3幢9单元1楼9号共五套房屋交付给王承发执业，并办理房地产权证；二、判令裕亿公司赔偿过渡费、营业损失及其他损失截止到2015年12月31日之前共计449648.41元；三、判令裕亿公司支付违约金200000元。事实和理由：2008年3月5日，宏发建设公司委托秦小军为桥北川主巷片区危房改造工程项目的负责人，负责此项工程建设相关事宜。2008年9月13日，秦小军与王承发签订《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》。2011年9月18日，宏发公司与王承发签订《川主巷片区危房改建协议书》。2012年6月4日，宏发公司与王承发签订《还房协议》。上述合同及协议分别约定了宏发公司拆迁王承发房屋的面积、还房面积、面积计算办法、还房时间、过渡费用、营�损失、违约责任等。宏发公司已将桥北川主巷片区危房改造项目转让给裕亿公司，合同中的义务全部由裕亿公司履行。2015年5月19日，裕亿公司办理了该片区房屋的竣工验收备案登记证。截止2016年4月30日止，裕亿公司应支付王承发营业损失、过渡费等共计351668.41元，面积不足补差价97980元。
裕亿公司一审答辩称，一、宏发公司委托秦小军作为桥北川主巷片区房屋拆迁及房地产开发项目的责任人，具体办理拆迁及建设的相关事务，实际上是秦小军挂靠宏发公司。2008年9月13日，秦小军与王承发签订拆迁安置协议，但宏发公司并未加盖印章。2011年9月18日，宏发公司正式与王承发就拆迁补偿事宜签订了安置补偿协议。2012年6月4日，宏发公司与王承发签订了还房协议，约定如果选择电梯房，高层电梯房应当按第三人对外承包多层6加1和高层电梯房之间的差额向宏发建设公司补齐价款，同时约定了楼层之间的差价。王承发选择的是高层电梯房，房号和位置就是在诉状中所称的5套房屋，因超面积和楼层问题应向宏发公司补齐差价款。后宏发公司的资质受到了限制，裕亿公司对宏发公司签订的合同的权利义务进行了概括承受。2014年10月30日楼盘竣工，裕亿公司通知王承发接房入住。王承发不按2012年6月4日的约定补齐差价，裕亿公司拒绝交房。二、裕亿公司享有同时履行抗辩权。2011年9月18日和2012年6月4日签订的合同均是双务合同，王承发的义务是补齐差价款，裕亿公司的义务是交付房屋，没有对债务履行约定先后顺序。如果王承发拒绝补齐差价，裕亿公司有权拒绝交房。5套房屋和3个停车位现在都是空着的，双方均有损失。三、房产证需要补齐差价款后才能够办理，对过渡费的问题应计算到接房时止，但是超过了2014年10月31日后的�有损失，裕亿公司通知了王承发接房，王承发拒绝接房也不补齐差价，损失是其自己造成的。2011年9月18日和2012年6月4日的合同中，没有写违约责任。2011年9月18日的协议中，对超过还房期限、过渡期的违约责任约定为计算到通知接房时间为止。即使违约只能赔偿逾期还房的损失，就是过渡费和营业损失，只应计算到通知接房时间为止。综上，应驳回王承发的诉讼请求。
原审第三人宏发建设公司一审述称，与裕亿房产公司一审辩称意见一致。
一审法院认定事实：2008年3月5日，第三人宏发公司委托秦小军作为石柱县南宾镇桥北川主巷片区危房改造工程的责任人，全面负责此工程建设相关事宜。该工程的伤亡安全事故由秦小军负责，工程的债权、债务均由秦小军负责。宏发公司收取该工程管理费用160000元。
2008年9月13日，拆迁人杨天金（曾用名杨国林）的委托代理人秦小军（甲方），与被拆迁人王承发签订《桥北危房改建协议书》，约定：杨国林拆除王承发在川主片区6号建筑面积500平方米的房屋。还房时按底楼折一还二，以上楼层及自建厕所、猪圈等按折一还一，阳台折半。乙方在选择住宅安置房时，必须结合原拆除面积和新建住宅安置房设计户型对应选择安置房，其累计选房面积超过原拆除面积小于5㎡部分按1000元/㎡（不含5㎡），超过部分按同地段、同区位、同用途新建商品房现行市场价计算后由乙方向甲方补足房款。建设工期为甲方开工之日起一年，超过一年甲方应当继续向乙方支付临时安置补助费。在过渡期由被折迁户自行解决，拆迁方以自然户为单位，一次性付12个月3000元（每超一个月补偿250元），搬迁费200元/户，灶赔偿200元/户。王承发及杨国林违反约定，除按国家相关法律法规追究其责任，并全额承担协议另一方因此造成的直接经济损失。杨国林在拆迁人处加盖了私章，秦小军在杨国林的委托代理人处签字捺指印，王承发在被拆迁人处签字捺指印。庭审中，王承发认为此协议不是其签署的。
2008年9月13日，杨国林的委托代理人秦小军（甲方）与王承发（乙方）签订了《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》，该合同约定：由乙方无偿出原旧房地盘，甲方无偿新建新房还乙方。原旧房地盘现场测量实际占地使用面积甲方按拆一还二，楼层按拆一还一的方式计算，其总还房面积为500㎡。甲方还房地点、楼层由乙方按原居住地前后顺序在原居住地或所建新房优先选择住宅。除楼梯公摊面积计算在还房面积内，其他消防道、绿化地、采光道、空坝等公共设施不计算公摊面积，不计价。甲方施工图纸确定后，乙方自主选房，还房总面积小于�大于5㎡（含5㎡）以内按500元/㎡互补，大于或小于5㎡（不含5㎡）以外，应按当时当地段房产市场价以货币互补。乙方搬迁费用由甲方按户主一户计算给乙方200元。乙方过渡费每月每户250元，共计3000元，甲方赔偿乙方的附属物灶200元。若过渡时间超出12个月，按每户每月400元计算过渡费，但过渡时间最长不能超过18个月。乙方被拆迁房屋属营业用房，每年补偿营业损失费60000元。还房时间超过18个月需继续租赁仓库，甲方继续支付仓库租金费用。因乙方经营商品属易霉易烂，甲方还房后需经特殊装修，时间至少6个月，甲方应补给乙方装修6个月的营业损失费30000元。所建还房的质量必须经相关职能部门的检验认定合格后方能交给乙方使用。因王承发户主已合法取得产权证，所以拆建还房后应由甲方按还房总面积、分套数、分楼层负责无偿办理给原住户。如一方违约，�年违约方付20%的违约金（以还房面积套数、以当时市场价计算），秦小军备注过渡费从2008年6月起，营业补偿费从2008年6月起。甲方负责人杨国林加盖印章。宏发建设公司未在此协议上加盖公章。
2010年7月27日，秦小军给王承发出具《欠条》：今欠到王承发的住房过渡费和营业损失费共计64200元（大写陆万肆仟贰佰元），半年内付清。2011年9月18日，杨国林出具《承诺》约定：川主巷片区所有危旧房改建拆迁建筑面积及附属面积之和为还房面积，在还房时甲乙双方不补差价。
2011年9月18日，拆迁人宏发建设公司与被拆迁人王承发签订《川主巷片区危房改建协议书》，内容与《桥北危房改建协议书》相似，宏发建设公司在此协议书上加盖了公章，秦小军作为宏发建设公司的委托代理人签字，王承发也在此协议书上被拆迁人处签字捺指印。
2012年6月4日，宏发建设公司与王承发签订《还房协议》，协议明确了还房的位置：电梯房3幢3单元1、21层2套面积202.12平方米；高层电梯房3幢4单元1、6、13层3套，面积322.11平方米；王承发需购停车位3个。在此协议第三条的还房标准中写明：多层6+1按原拆迁协议执行，高层电梯房除水、电、气、电视、电话按原协议执行外，其余部分按第三人对外售房标准执行。高层电梯房按拆迁方对外承包多层6+1与高层电梯房之间的差额向宏发建设公司补齐价款；折迁户选择的电梯以第10层为计算基价，每上一楼加10元/㎡，每下一楼减20元/㎡，依次类推；停车位按宏发建设公司对外销售价格执行。
2012年5月31日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室给秦小军发出《建设开工通知》。2014年，裕亿公司接收川主巷片区危房拆建项目后，向王承发�38个被拆迁户发出了《还房户接房通知书》，通知要求还房户在2014年10月31日到楼盘小区售房部算帐并结清相关费用，王承发在此通知书上签字。2015年1月28日，裕亿公司桥北川主民心佳园项目部再次向原告发出《通知》：通知王承发在2015年2月10前到公司项目部付清差价款并接房，逾期将对房屋进行处理。
另查明，裕亿公司提交了《交房结算清单》，清单记载王承发应补差价381908.17元。王承发、裕亿公司均认可王承发的过渡费每年4200元，营业损失每年60000元。裕亿公司代理人自认秦小军是挂靠第三人宏发建设公司，后因资质问题挂靠裕亿公司。秦小军现脑梗死在医院接受治疗。涉案第3幢楼房整体竣工验收时间为2014年11月13日，石柱县建设委员会于2015年5月19日向被告颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
一审法院认为，第三人宏发建设公司向秦小军出具的《委托合同》，该合同中约定了桥北川主巷片危房改造工程的所有权利义务均归秦小军享有和承担，同时还约定了秦小军向宏发公司缴纳管理费，符合挂靠的做法，加之宏发公司自认秦小军挂靠，故《委托合同》名为委托实为挂靠。
王承发主张裕亿公司赔偿是依据《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》，裕亿公司对该合同不予追认。宏发公司的委托代理人实为挂靠人秦小军，其在该合同上签字的行为，事后未得到宏发公司的追认，且该合同上也未加盖宏发公司的公章，合同中关于权利义务承担者的约定也未明确为宏发公司，秦小军的签字应当认定为其个人行为，而非宏发公司的行为，应由秦小军个人承担及案外人杨国林承担其所签订合同的责任。宏发公司虽未追认该合同，但是实际按该合同中约定的过渡费、营业损失费向王�发支付，视为裕亿公司追认过渡费、营业损失费的约定。宏发公司及裕亿公司均不认可王承发主张的公共设施不计算在公摊面积内，互不补差价的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，除宏发公司及裕亿公司追认的约定外，其余约定不应约束宏发公司及裕亿公司，约束王承发与裕亿公司的合同应为2011年9月18日王承发与宏发公司签订的《川主巷片区危房改建协议书》。杨国林出具的《承诺》书系杨国林个人承诺，对裕亿公司无约束力。
《还房协议》是王承发与宏发公司真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。裕亿公司以王承发不补差价拒绝交房，现王承发选择的房屋建筑面积为542.72㎡（房管所登记为准），双方争议的是超过500㎡的42.72㎡应否补差价，王承发应根据《还房协议》约定的还房价格及楼层差价与裕亿公司对差价部分进�结算。因王承发选择的是高层电梯房，故王承发应按《还房协议》中约定的还房价格对超出还房面积及其他费用向裕亿公司补齐差价。虽然王承发、裕亿公司未约定补齐差价与交付房屋的先后顺序，补交差价与交付房屋是均是义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，王承发享有原被拆迁房屋的所有权，与宏发公司签订的协议其实质为房屋所有权调换，裕亿公司也不否认王承发对诉请房屋享有所有权。所有权优先于债权，裕亿公司辩称王承发未补齐房款差价而拒绝交房的理由不能成立。故王承发请求交付5套房屋的诉讼请求，予以支持。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。交房除符合约定条件外，必须达到法定条件，通常取得《建设工程竣工�收备案证》即可以证明商品房已经具备有关法律法规及规章所规定的合法交付条件。《还房协议》约定裕亿公司交付王承发房屋标准应按对外销售的标准执行即商品房买卖的交房标准执行。裕亿公司通知王承发接房时还未验收合格和取得备案登记，王承发可以参照商品房交付的标准拒绝接房。王承发在（2015）石法民初字第1423号案件诉讼过程中，裕亿公司已取得备案登记，宏发公司在庭审中也辩称要求王承发补齐差价后交房，王承发对此已知晓，故裕亿公司不用再次通知王承发接房。王承发的损失计算截止时间应为2015年5月19日，此后王承发继续不补面积差价导致王承发自己扩大了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，对于王承发2015年5月19日之后产生的营业损失和过渡费，不予支持。
从2012年7月1日至2015年5月19日期间，裕亿公司未�付过渡费为34个月零19天，应赔偿王承发过渡费12121.73元【（34个月×350元/月）+（350元/30天×19天）】，营业损失费173166.73元【（34个月×5000元/月）+（5000元/30天×19天）】，王承发因裕亿公司不具备交房条件，而租用石柱交通建设总公司的房屋也应计算到2015年5月19日，故裕亿公司应支付王承发2014年10月15日起至2015年5月19日的房租9250元【（18000元/12个月×6个月）+（18000元/12个月/30天×5天）】。
2010年7月27日，虽然秦小军以个人名义向王承发出具了欠条，因秦小军身体状况原因，无法查明秦小军是否支付了王承发62400元，裕亿公司认可过渡费及营业损失标准也符合欠条中的金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，裕亿公司应向王承发支付欠条上载明的过渡费及营业损失费62400元。因裕亿公司及宏发公司对王承发接房后继续承担的营业损失及租房费不予追认，故王承发请求支付接房后6个月的营业损失费30000元，不予支持。
关于王承发请求的违约损失200000元，宏发公司盖章的《川主巷片区危房改建协议书》中第七条约定王承发及宏发公司违反约定，除按国家相关法律法规追究其责任，并全额承担协议另一方因此造成的直接经济损失。裕亿公司已向王承发支付了直接经济损失，但并双方未约定违约金的数额基数、方式，关于王承发支付违约金200000元的请求，不予支持。
关于裕亿公司主张王承发应补差价381908.17元，应根据《川主巷片区危房改建协议书》中关于还房面积超过5㎡的约定和《还房协议》中宏发公司对外发包多层6+1与高层电梯房之间的差额、楼层费用，由王承发向裕亿公司补齐。裕亿公司未提供宏发公司对外发包多层与高层电梯房的价格差，同时裕亿公司也未提供办理水、电、气、户口、大修基金等原始缴费凭证，可另行向王承发主张权利，可就查明的事实进行判决。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆裕亿房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王承发交付川主﹒民心佳园（高层电梯房）3幢4单元13楼4号、3幢4单元23楼4号、3幢3单元23楼3号、3幢8单元1楼8号、3幢9单元1楼9号共五套房屋；二、重庆裕亿房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王承发支付过渡费12121.73元、营业损失费235566.73元及租房费9250.00元，以上共计256938.46元；三、驳回王承发的其余诉讼请求。案件受理费10296元，减半收取5148元，由王承发�担2558元，重庆裕亿房地产开发有限公司负担2590。
本院二审中，双方当事人均未举示新的证据。
本院二审查明，2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第一条第2款约定：“乙方在选择住宅安置房时，必须结合原拆除面积和新建住宅安置房设计户型对应选择安置房，原拆除房屋建筑面积80㎡以上的被拆迁户，在选择住宅安置房时不能选择建筑面积80㎡以下的户型。乙方在实际选择安置房时，其累计选房面积超过原拆除面积小于5㎡部分按照1000元/㎡（不含5㎡），超过部分按照同地段、同区位、同用途新建商品房现行市场价计算后由乙方向甲方补足房款。其累计选房面积不足原拆除面积部分按评估价由甲方向乙方补足房款。”前述协议书第四条“付款方式和期限”约定：“甲乙双方以拆迁建筑面积加附属房面积还房，产权调换面积互不补差价。甲方在乙方自行搬迁完毕并办理相关搬迁手续后一次性向乙方支付被拆除房屋过渡费。乙方在甲方安置房建成并经验收合格后一次性向甲方支付房产权调换差价。乙方在一个月内（从甲方通知之日起）付清差价款，如不付清房款的，甲方有权将该房屋另行处理。”第七条“违约责任”约定：“甲乙双方任一方违反本协议，除按国家相关法律规定追究其责任，并全额赔偿协议另一方因此造成的直接经济损失。”
2012年6月4日《还房协议》第一条“还房原则”约定：“按照原拆迁协议先拆迁，先交钥匙，先选房。”在2016年6月14日一审庭审中，裕亿公司的委托代理人何小明陈述：宏发公司因为法定代表人出现了欺诈行为，宏发公司的资质受到了限制，经过秦小军与裕亿公司协商，项目由裕亿公司接管；裕亿公司对宏发公司签订的合同的权利义务进行了概括承受。
本院二审认定的其他案件事实与一审查明的其他案件事实相同。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、王承发向裕亿公司主张权利的合同依据问题；二、裕亿公司应否向王承发交付房屋；三、裕亿公司应否向王承发支付过渡费、营业损失、房租、面积补差款及其金额；四、裕亿公司应否向王承发支付违约金。分别评述如下：
一、关于王承发向裕亿公司主张权利的合同依据问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案�，王承发依据2008年9月13日《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》、2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》、2012年6月4日《还房协议》主张权利，而裕亿公司对《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》不予认可。经审查，2008年9月13日《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》中甲方名称（房地产开发商）处为空白，甲方法定代表人加盖了杨国林的印章，委托代理人处有秦小军的签字。虽然2008年3月5日宏发公司给秦小军出具了《委托合同》，但2008年9月13日《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》中的委托人并非宏发公司，而是杨国林。宏发公司事后并未对该合同进行追认，王承发也未催告宏发公司在法定期限内追认，因此该合同的相对方并不是宏发公司和王承发，王承发不能基于该合同主张权利。另外，2011年9月18日《川主巷片区危房�建协议书》和2012年6月4日《还房协议》，分别加盖了宏发公司和“宏发公司川主巷危房改造项目部”的印章，两份合同均合法有效，应作为宏发公司和王承发行使权利、履行义务的依据。2012年6月4日《还房协议》因签署时间在后，系对2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》的部分变更，《还房协议》中未约定的内容应以2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》为准。
二、关于裕亿公司应否向王承发交付房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，裕亿公司对宏发公司签订的合同的权利义务进行了概括承受后，虽然没有举证证明当时取得了王承发的�意，但是王承发在裕亿公司提供的《还房户接房通知书》中签字的行为，以及在本案中起诉要求裕亿公司交付房屋，均证明其对宏发公司概括转移合同权利义务的认可。其与宏发公司2011年9月18日签订的《川主巷片区危房改建协议书》、2012年6月4日签订的《还房协议》中约定的义务，应由裕亿公司承担。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，2012年5月31日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室给秦小军发出《建设开工通知》，王承发原有房屋被拆除后，裕亿公司在安置房屋建成后应当向王承发履行还房的义务。2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第四条约定，王承发在宏发公司安置房建成并经验收合格后一次性向宏发公司支付房产权调换差价；王承发在一个月内（从宏发公司通知之日起）付清差价款。涉案房屋于2015年5月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，至此时裕亿公司才具备交付房屋的条件。裕亿公司并未举证证明在2015年5月19日后已通知王承发付清差价款，其以行使同时履行抗辩权为由，主张不交付五套房屋的上诉理由不成立。
三、关于裕亿公司应否向王承发支付过渡费、营业损失、房租、面积补差款及其金额问题。第一，关于过渡费、营业损失、房租费用计算时间问题。本案中，裕亿公司上诉称对支付过渡费和营业损失费的起点时间和计算标准没有争议，该公司认为截止时间最迟计算到实际竣工验�通知时间2014年11月13日为止。因2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第一条第二款约定对房屋超过面积按照同地段、同区位、同用途新建商品房市场价格计算补足差价；第四条约定宏发公司将安置房建成并经验收合格后才有权主张差价款。因此，向王承发交付安置房屋的标准应按商品房买卖的标准执行。裕亿公司于2015年5月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，才具备交房条件，因此一审将支付过渡费、营业损失费和房租的截止时间点计算至2015年5月19日并无不当，一审对过渡费、营业损失费和房租费的计算金额正确，本院予以确认。对秦小军以个人名义向王承发出具的欠条，因裕亿公司认可的过渡费及营业损失标准符合欠条中的金额，一审予以支持并无不当。第二，关于王承发主张的面积补差价款及其金额问题。在2012年6月4日签订的《还房协议》中，�约定由宏发公司向王承发补偿公摊面积差价款。2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第一条第2款中，约定了结合拆除面积和新建住宅安置房设计户型对应选择安置房，拆除房屋和选择安置房的面积均按建筑面积计算。王承发主张还房面积差价款97980元，所依据的2008年9月13日《石柱县桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》，其中第三条第3项虽约定“除楼梯公摊面积计算在还房面积内，其它消防道、绿化地、采光道、空坝等公共设施不计算公摊面积，不计价”，但该合同并未得到宏发公司追认，因此对王承发的该项上诉请求不予支持。
四、关于裕亿公司应否向王承发支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第七条约定，甲乙双方任一方违约，除按国家相关法律规定追究其责任，并全额赔偿协议另一方因此造成的直接经济损失。裕亿公司逾期向王承发交付房屋后，王承发主张的过渡费、营业损失费、房租费均为其直接经济损失。2008年9月13日《石柱县桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》虽有违约责任的约定，但该合同并不能适用，因此一审法院不予支持20万元违约金并无不当，王承发的该项上诉理由不成立。
综上，上诉人王承发和上诉人重庆裕亿房地产开发有限公司的上诉理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10296�，由上诉人王承发负担5116元，上诉人重庆裕亿房地产开发有限公司负担5180元。
本判决为终审判决。
审判长 何庆华
审判员 黄 飞
审判员 郑 斌
二〇一七年一月九日
书记员 吴遥祝