上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第438号
原告（反诉被告）上海长宁区秦汉胡同培训学校，住所地上海市长宁区天山路340号二楼。
法定代表人王双强，总裁。
委托代理人周朝萍，北京尚公（上海）律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ宇，北京尚公（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈明远。
委托代理人姚晓洪，上海市锦天城律师事务所。
委托代理人闵健麟，上海市锦天城律师事务所。
第三人上海秦汉胡同艺术品有限公司，住所地上海市闵行区莘福路388号1幢3A01室。
法定代表人王双强，总裁。
委托代理人ＸＸ。
原告（反诉被告）上海长宁区秦汉胡同培训学校诉被告（反诉原告）陈明远房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。后依职权追加上海秦汉胡同艺术品有限公司为本案第三人参加诉讼，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周朝萍、ＸＸ宇、被告委托代理人闵健麟、第三人委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。原被告本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月2日，第三人与被告签订房屋租赁合同，向被告承租徐汇区某路某号房屋。2012年8月17日，原被告及第三人签订房屋租赁合同三方协议，约定第三人将租赁合同下的权利义务转让至原告，原告继续租赁该房屋，同时约定将租赁用途变更为教育培训。但原告向徐汇区消防主管部门对租赁物业申请消防验收时，被告知被告的房屋不符合消防标准，没有在一楼开设安全门。原告向被告要求解决该问题，但被告均以各种理由推诿，拒绝开设安全门。因被告不开设该安全门导致原告消防验收一直无法通过，也一直无法至教育局备案，导致该校区无法正常运营。2013年7月11日，上海市徐汇区公安消防大队基于房屋门窗设置影响逃生，认定房屋消防不符合规定，对原告作出行政罚款5，000元。原告认为，被告怠于行使合同义务，提供的租赁物不符合合同约定使得原告合同目的不能实现，且存在安全缺陷。故原告于2014年1月22日书面函告被告解除合同，要求被告退还押金，但被告一直未还，故原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告就上海市徐汇区某路某号房屋签订的房屋租赁合同解除；2.被告返还原告租赁保证金112，000元；3.被告赔偿原告经济损失5，000元；4.被告赔偿原告律师支出8，000元。
被告辩称，不同意原告诉请。是原告将租赁房屋由一层改成了两层，导致消防验收无法通过，故合同目的无法实现的原因在原告，原告无权行使合同解除权，原告提前退租违约，其保证金112，000元根据合同应不予返还。原告是在承租一年多以后才提出解除，原告作为专业机构应当对租赁物进行判断，但在使用一年多之后才提出该问题，而被告是自然人是无法对此作出评估的，被告的房屋自开发商处获得，是符合消防标准的。原告被处罚是因为原告在逃生窗上设置障碍，与有无逃生门无关。租赁合同就律师费承担没有约定，原告无权主张。租赁房屋是可以开设再逃生门的，被告也愿意开设，但是因原告在隔壁又租赁了新场地，原告就以此为借口擅自解除合同提前退租。原告在搬离时没有办理交接手续，也没有将房屋恢复原状，被告再次出租房屋花费3万元将房屋装修拆除。被告不认同原告解除合同时间，应当以被告提出反诉之日2014年3月7日为合同解除日。故被告提出反诉要求判令：1.反诉被告支付自2014年1月13日至2014年3月7日的租金102，968元；2.反诉被告赔偿恢复房屋原状费用3万元；3.反诉被告将其安装在系争房屋的空调外机拆除；4.反诉被告支付电费517.75元，物业费2，960.17元。
反诉被告答辩称，物业管理费付到2013年12月，电费付到1月份，因为后面的电费单据没有出来就没有支付。同意支付租金、电费、物业管理费至反诉被告搬离之日即2014年1月15日。反诉被告实际已经将房租付至1月20日。反诉被告搬离时系争房屋状况就是符合正常使用后的状况，不需要再支付恢复原状的费用。该处商铺的空调外机安装都是通过物业公司协调位置的，空调外机如果确实影响反诉原告的使用，可以和物业协商来解决。
第三人述称，该商铺先由第三人从被告处租赁，后装修改为两层，在使用房屋过程中因为没有第二个逃生门，我们消防验收不能通过，也不能进行消防备案，此事还被消防大队处罚过，我们怕再被处罚只能先进行了网上登记备案，实际消防验收是不能通过的。第三人要求被告开逃生门，被告承诺可以开，但一直没有开。后就系争房屋签订了三方协议由原告承租系争房屋。
经审理查明，被告系上海市某路某号底层商铺（建筑面积211.26平方米，以下简称系争房屋）登记产权人。2011年8月2日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给第三人，用作商业用途，租期自2011年9月24日起至2017年9月23日止；房屋租金每月56，000元，付三押二，保证金为112，000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方；甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……（二）甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；合同附件二约定租赁期间乙方中途擅自退租的，甲方有权没收两个月押金。合同签订后，双方按约履行各自义务。2012年2月15日，第三人因装修后擅自投入使用，存在未进行竣工消防备案的情形，徐汇区公安消防支队对第三人进行行政处罚。2月16日，第三人就系争房屋进行了建设工程竣工验收消防网上备案。
2012年8月17日，原告（丙方）、被告（甲方）、第三人（乙方）签订《租赁合同三方协议》，主要内容为：乙方承租系争房屋用于秦汉胡同国学书院的培训，因丙方为实际运营者，三方就原合同中合同主体及物业用途变更：1、甲方同意原由乙方签订的合同转让与丙方，丙方继续承租甲方物业，丙方按照原合同约定行使权利履行义务；2、甲方与丙方约定将该物业租赁用途改为教育培训；3、原合同其他条款继续有效。
2013年7月31日，原告因门窗设置影响逃生的障碍物的违法行为，徐汇区公安消防支队对原告进行行政处罚罚款5，000元。同年12月31日，原告向被告发函称：因被告提供的房屋不符合消防标准，需要开设一个逃生门，原告多次与被告沟通，至今仍未改善，由于消防验收无法通过，原告该校区无法至教育局备案，影响营运，恳请被告在3日内给予明确整改方案，在15日内解决该房屋消防问题。2014年1月23日，原告向被告发函称：因被告交付的房屋无法通过消防验收，致使原告教育培训的租赁目的无法实现，原告通知与被告解除租赁合同，要求被告在收到函件后3日内将保证金11.2万元退回。同日原告将系争房屋钥匙寄送给被告。被告于1月24日收到前述两份函件。
2014年4月1日，徐汇区公安分局枫林路派出所出具情况说明：上海长宁区秦汉胡同培训学校在系争房屋开设培训学校，因该房屋缺乏第二个安全门作为逃生疏散通道，不符合消防规范要求。
另查明，原告搬离系争房屋时尚有三台美的空调外机未拆除。系争房屋每月物业管理费为986.70元，2014年1月12日至2014年2月11日电费571.75元。原告汇款凭证显示支付房屋至2014年1月20日。
以上事实，除当事人陈述外，另有房地产权证、房屋租赁合同、三方协议、信函等证据证明，本院予以确认。
审理过程中，原、被告就系争房屋不能通过消防验收的原因产生争议。原告认为是根据相关建筑设计防火规范非居住类建筑的建筑面积大于120平方米就需要两个逃生门，消防部门备案窗口工作人员就是这样回复，派出所也出具了情况说明，故系争房屋还需要再开一个逃生门才能通过消防验收；被告认为是由于原告擅自对系争房屋进行装修将其改成两层才需要再开一个逃生门，导致消防验收不能通过，被告从开发商处购得商铺本身就已经通过消防验收了。
本院认为，原、被告与第三人签订的房屋租赁合同三方协议，系当事人真实意思表示，合法有效，故原告成为系争房屋租赁合同的承租人，原、被告均应按租赁合同履行各自义务。根据审理查明的事实情况，系争房屋用于开设培训学校需要再开设一个逃生门，被告作为出租人有义务为原告提供符合约定用途的房屋，且被告称系争房屋可以开设逃生门，但未开设，由此导致原告的租赁目的不能实现，故原告有权依据合同约定解除租赁合同。被告称系因原告将商铺改装为两层才导致要再开一个逃生门的抗辩意见，因缺乏相应证据证明，本院不予采纳。现被告于2014年1月24日收到原告发出的合同解除函及房屋钥匙，原告在该日前已经搬离系争房屋，但未办理房屋交接手续，故本院确认2014年1月24日为双方租赁合同解除之日，原告应按约支付相应租金、电费、物业费至该日。庭审中，被告认为租金起算时间为2013年9月24日，故原告仅支付租金至2014年1月12日，但原告提供的汇款凭证显示自2013年1月起，原告系每三个自然月支付租金一次，2014年1月8日支付半个月租金，1月15日又支付5天租金，故本院确认原告已支付租金至2014年1月20日，被告的抗辩意见，缺乏相应依据，本院不予采纳。合同解除后，被告应返还原告交付的租赁保证金，故原告要求被告返还保证金的诉请，依法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付5，000元罚款的诉请，该处罚系因原告在逃生窗上设置障碍，与被告无关，故该诉请本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付恢复原状的费用3万元，未提供相应证据证明，本院不予支持。因租赁合同已经解除，被告反诉要求原告拆除安装在系争房屋外墙的空调外机，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海长宁区秦汉胡同培训学校与被告（反诉原告）陈明远就上海市某路某号商铺签订的房屋租赁合同于2014年1月24日解除；
二、被告（反诉原告）陈明远于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海长宁区秦汉胡同培训学校租赁保证金112，000元；
三、原告（反诉被告）上海长宁区秦汉胡同培训学校于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈明远自2014年1月21日至2014年1月24日房租7，225.80元；
四、原告（反诉被告）上海长宁区秦汉胡同培训学校于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈明远电费、物业管理费1，335.65元；
五、原告（反诉被告）上海长宁区秦汉胡同培训学校于本判决生效之日起十日内拆除安装在上海市某路某号商铺外墙上属于原告的三台空调外机（品牌美的）；
六、驳回原告（反诉被告）上海长宁区秦汉胡同培训学校的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）陈明远的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计1，440元，由原告负担145.60元，被告负担1，294.40元。反诉案件受理费减半收取计1，555元，由反诉原告负担1，420元，反诉被告负担135元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。