北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终5610号上诉人（原审被告）：史久兰，女，1960年9月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：康才利（史久兰之夫），1958年4月9日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马磊，北京嘉润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈双喜，男，1981年9月9日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：石朝立，女，1981年12月28日出生，住北京市朝阳区。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，该公司法务专员。上诉人史久兰与被上诉人陈双喜、石朝立及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初66682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年04月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史久兰上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判史久兰向陈双喜、石朝立支付违约金10万元；3.陈双喜、石朝立承担本案诉讼费用。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误。1.一审判决仅对陈双喜、石朝立支付的居间服务费进行了损失认定，并未认定其遭受的其他实际损失，但判决史久兰承担违约金高达59万余元，存在事实认定错误；2.史久兰多次向一审法院提出要求根据实际损失降低违约金，但一审法院未予采纳，且未在判决中说明理由。第二，一审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依据陈双喜、石朝立的实际损失认定违约金，一审法院认定的违约金数额明显高于其认定的实际损失，且史久兰多次申请酌减，一审法院未采纳其意见亦未予以释明，属适用法律错误。陈双喜、石朝立辩称，同意一审判决，不同意史久兰的上诉请求。我爱我家公司发表书面答辩意见称，不同意史久兰的上诉请求，同意一审法院判决。经我爱我家公司居间，史久兰与陈双喜、石朝立就北京市朝阳区×处503号房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋买卖合同，合同签订当日陈双喜、石朝立支付了定金5万元。2018年8月18日，史久兰向我爱我家公司以及陈双喜、石朝立明确表示不再出售，后经我爱我家公司协调双方未能达成一致意见。陈双喜、石朝立向一审法院起诉请求：1.解除陈双喜、石朝立与史久兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M×××）及《补充协议》；2.史久兰赔偿陈双喜、石朝立已支付的居间服务费49572元；3.史久兰返还陈双喜、石朝立已支付的定金5万元；4.史久兰向陈双喜、石朝立支付违约金612000元。一审法院认定事实：史久兰作为出售方（甲方）与陈双喜、石朝立作为买受方（乙方）于2016年6月23日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方出售涉案房屋，房屋交易总价为306万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元；如乙方依据本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。史久兰作为甲方（出售方）、陈双喜、石朝立作为乙方（买受方）与我爱我家公司作为丙方（居间方）于2016年6月23日签订《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间服务费49572元，甲、乙任何一方违反本合同关于权利义务的约定或者《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。史久兰作为出卖方（甲方）与陈双喜、石朝立作为买受方（乙方）、我爱我家公司作为见证方（丙方）于2016年6月30日签订《补充协议》，约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或者两方作出承诺，都会以《补充协议》《证明》或《承诺书》等书面方式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。陈双喜、石朝立实际向我爱我家公司支付居间费49572元。陈双喜、石朝立于2016年6月23日向史久兰支付定金5万元，史久兰于2016年8月31日将定金5万元退还给陈双喜、石朝立。2016年9月7日，史久兰通过康怡向陈双喜、石朝立支付2万元。史久兰提交史久兰与康才利的结婚证，证明涉案房屋属于夫妻共同财产。2016年8月18日，康才利与陈双喜、石朝立及中介方面谈时，明确表示不愿再继续出售涉案房屋。一审法院认为，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》是陈双喜、石朝立与史久兰的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，史久兰明确表示其不再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈双喜、石朝立享有单方解除权，解除通知实际到达史久兰之日合同自动解除。陈双喜、石朝立以起诉方式向史久兰发出解除合同的通知，现无法确定史久兰实际收到起诉状的时间，以史久兰实际到庭明确表示其已收到起诉状之日作为合同解除的时间。史久兰不再继续履行合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，因双方既约定定金又约定了违约金，作为守约方的陈双喜、石朝立有权选择适用违约金条款。法院对于史久兰因履行能力有限要求酌减违约金的意见不予采纳，但法院支持的违约金数额应扣除史久兰通过康怡向陈双喜、石朝立支付的2万元。关于定金，史久兰已经将5万元定金退还给陈双喜、石朝立，故对于陈双喜、石朝立要求史久兰退还定金的诉讼请求不予支持。关于居间服务费，陈双喜、石朝立支付的居间服务费属于损失范畴，已被违约金涵盖，故法院对于陈双喜、石朝立要求史久兰支付居间服务费的诉讼请求不予支持。判决：一、陈双喜、石朝立与史久兰之间的房屋买卖合同关系于二〇一六年十二月二十二日解除；二、史久兰于判决生效后七日内向陈双喜、石朝立支付违约金五十九万二千元；三、驳回陈双喜、石朝立的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：史久兰主张在纠纷发生后，我爱我家公司一直催促史久兰履行双倍返还定金的义务，史久兰提交的其与我爱我家公司工作人员电话录音的内容可以证明双方就合同解除事宜已经达成一致，其曾回家取款，但之后无法找到陈双喜、石朝立支付款项，就此事曾向公安机关报警。陈双喜、石朝立不认可双方曾就合同解除达成过一致意见。我爱我家公司在一审中亦称双方并未协商达成一致意见，史久兰一直说没有时间。陈双喜、石朝立主张其至今未另行购买其他房屋，其受到的损失包括为购买涉案房屋提前出卖自己名下房屋的差价损失、另行购买房屋的差价损失以及在外租房的租金损失，一审法院判决的违约金数额并不足以弥补其损失。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，史久兰与陈双喜、石朝立签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，史久兰与陈双喜、石朝立及我爱我家公司签订的《居间服务合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违法国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。综合当事人的诉辩意见，本案在二审期间的争议焦点为，史久兰与陈双喜、石朝立在本案起诉前是否就合同解除事宜达成一致意见，一审法院认定的违约金数额是否过高。关于史久兰与陈双喜、石朝立在本案起诉前是否就合同解除事宜达成一致意见一节。史久兰主张其提交的与我爱我家公司工作人员电话录音的内容可以证明双方就合同解除事宜已经达成一致，陈双喜、石朝立对此不予认可。本院经审查认为，该电话录音的通话主体为史久兰一方与我爱我家公司工作人员，通话内容中无法体现陈双喜、石朝立有明确同意史久兰双倍返还定金即可解除合同的意思表示，我爱我家公司亦表示经其协调，双方未能就纠纷解决事宜达成一致意见。故本院对史久兰该项主张不予采信。关于一审法院认定的违约金数额是否过高一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在史久兰明确表示不再继续履行合同后，陈双喜、石朝立作为守约方选择适用合同约定的违约金条款具有事实与法律依据，本院予以确认。关于史久兰主张本案中合同约定的违约金数额过高、应当予以酌减的上诉意见，本院认为，鉴于本案系史久兰存在明确表示不再继续履行合同的违约行为，且双方于2016年6月签订房屋买卖合同至今北京市房屋市场价格确实存在大幅上涨，陈双喜、石朝立必然承担较大的房屋差价损失，加之史久兰并未提交证据证明一审法院判决的违约金数额过分高于陈双喜、石朝立遭受的损失，故其要求酌减违约金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，史久兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8680元，由史久兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 贾 旭审 判 员 张 慧二〇一八年五月十一日法官助理 贾云航法官助理 李晓晴书 记 员 司 旭