新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1163号
上诉人（原审被告）：魏鸿。
委托代理人：赵向伟，新疆天阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆弗瑞得物业管理有限公司。
法定代表人：周树强，弗瑞得物业公司总经理。
委托代理人：马勇，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：韩曦鸣。
委托代理人：余健。
被上诉人（原审原告）：郭文保。
委托代理人：岳梅林，新疆金桥律师事务所律师。
上诉人魏鸿因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人魏鸿的委托代理人赵向伟，被上诉人新疆弗瑞得物业管理有限公司（以下简称弗瑞得物业公司）的委托代理人马勇，被上诉人韩曦鸣的委托代理人余健，被上诉人郭文保及其委托代理人岳梅林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年3月20日，世纪房产公司（甲方）与韩曦鸣（乙方）签订了协议书一份，该协议约定：“由于甲方欠韩曦鸣借款人民币一百万元整，另欠韩曦鸣工资十三万元整，共计一百一十三万元人民币。经双方协商将世纪星小区11号楼1单元、2单元地下室及10号楼3单元、4单元地下人防工程的三十年使用权抵给乙方作为还款条件。乙方应按国家规定使用，不得损坏楼层建筑，可转让使用权，但要遵守甲乙双方的约定”等。2009年1月15日，郭文保与韩曦鸣签订了一份房屋租赁合同，约定：由郭文保承租位于本市钱塘江路38号东区世纪星小区房屋，租期预定5年，自2009年1月15日至2011年1月14日，租房用途为存放文化用品，每年租金8000元，一次交清两年租金，第三年提前30天支付租金。合同签订当日，郭文保向韩曦鸣支付了两年租金计16000元。韩曦鸣向郭文保交付了位于本市钱塘江路38号10号楼负二层租赁房屋。当日，郭文保向弗瑞得物业公司缴纳了公共部分维修基金720元及服务费400元。2009年3月左右，因租赁房屋水管漏水，经郭文保与韩曦鸣协商，房屋租赁到期时间延长至2011年4月1日，韩曦鸣并委托他人在双方签订的房屋租赁合同上予以注明。
2009年世纪公司作出书面通知，通知内容为：“该公司决定将原交与韩曦鸣对外租赁的世纪星小区10号楼1单元、2单元负一层地下室，负二层人防工程收回。韩曦鸣对外所签租赁合同及收费由公司协调处理解决。公司已将上述地下室及人防工程的使用权转让给孙玉香女士（魏鸿之妻）。望接到通知及时移交，并通知原出租人与孙玉香女士接洽”。2009年7月20日，魏鸿与郭文保又签订了一份房屋租赁合同，约定郭文保承租位于本市钱塘江路38号10号楼负二层房屋。租期自2009年3月1日至2011年2月28日，租金8000元，二年一次付清租金，下次提前一个月付清租金。该合同中注明公共维修基金已交。
2011年2月11日晚，郭文保所承租的位于本市钱塘江路38号10号楼负二层房屋中战时给水管道阀门因冻裂后漏水，造成郭文保存放在该房屋内价值为262958元货物被水淹致损。弗瑞得物业公司在经过排查得知该房屋管道漏水后，遂对冻裂水管进行维修，更换了被冻裂的阀门。
本案庭审中，郭文保明确选择本案以合同之诉主张权利。
原审另查明，1、郭文保与韩曦鸣、魏鸿所签订的房屋租赁合同中所指租赁房屋系同一房屋，即本市钱塘江路38号东区世纪星小区10号楼负二层房屋，该房屋无暖气设备。该楼为世纪房产公司投资开发，该楼负二层系人防工程，其内的冻裂水管是战时人防工程的服务设备，该管道为公共设备设施。2、世纪公司于2008年2月26日被乌鲁木齐市工商行政管理局吊销营业执照。3、魏鸿与孙玉香系夫妻关系。4、郭文保在起诉时，主张赔偿损失328666元。本案在原审过程中，原审法院委托新疆国立资产评估有限公司对本案货损价值进行评估，经评估货损价值为262958元，郭文保在原审庭审中撤回65708元赔偿金的诉讼请求。
原审法院认为：我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依法要求其承担违约责任或者按照其他法律要求其承担侵权责任。郭文保明确选择本案以合同之诉主张权利，而本案弗瑞得物业公司并非本案房屋租赁合同相对人，故对郭文保在本案中要求弗瑞得物业公司承担赔偿责任的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。虽然韩曦鸣与郭文保签订和履行租赁合同在先，但是该合同在履行期间，魏鸿与郭文保就该房屋又签订了租赁合同，郭文保与魏鸿及韩曦鸣对该份合同的签订及履行均不持异议，至此韩曦鸣与郭文保所签订的房屋租赁合同便终止履行，魏鸿与郭文保签订的房屋租赁合同开始履行。本案出租房中水管冻裂发生在魏鸿与郭文保所签订的房屋租赁合同履行期间，故郭文保依据租赁合同，认为韩曦鸣未尽到出租人维修房屋义务，要求其承担连带赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，不能成立，不予支持。本案争议的负二层房屋系人防工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。虽然该房屋系世纪公司投资开发，但世纪公司已将本案出租房屋的使用权交与孙玉香（魏鸿之妻）。魏鸿以出租人名义将该房屋出租给郭文保，在双方履行该租赁合同期间，魏鸿系租赁给郭文保负二层房屋的实际管理使用人。魏鸿以没有收取郭文保租金作为抗辩理由，否认该合同的实际履行与事实不符。魏鸿应依据租赁合同，在合同期内履行出租人义务。新疆冬季寒冷，涉案地下负二层房屋没有暖气，水管可能被冻裂，对于出租人、承租人均应有此认识。魏鸿作为出租人有责任对出租房内的设施安全尽到保障义务，其对水管内有水，冻裂水管漏水会给承租人造成损失的后果，是应该预见到的。同样对于郭文保，也应该对水管冻裂漏水会对其货物造成损失的后果有所预见。但双方均未对水管采取防冻措施，对损害结果的发生有同等过错，应各自承担50%的责任。故对郭文保要求魏鸿赔偿损失的合理部分予以支持。魏鸿与郭文保签订房屋租赁合同后，双方未发生过解除等任何终止合同履行的情形，故对魏鸿关于该合同既未履行亦未生效的申诉理由与事实不符，不予采信。魏鸿系与郭文保在本案所签订房屋租赁合同中的权利义务相对人，故对其关于郭文保要求其承担赔偿责任诉讼主体有误的辩称理由不能成立，不予采纳。据此，原审法院判决：一、驳回郭文保要求弗瑞得物业公司承担赔偿责任的诉讼请求；二、驳回郭文保要求韩曦鸣承担连带责任的诉讼请求；三、魏鸿赔偿被郭文保财产损失131479元（262958元×50%）。
上诉人魏鸿不服一审判决上诉称：涉案房屋系防空地下室，既无供暖系统也无供水系统，冻裂的自来水管线是消防公用设备设施，故依法应由人民防空主管部门或者工程的隶属单位负责，并不属于出租人养护范围，原审判决我赔偿被上诉人损失属认定事实不清，适用法律错误。本案被上诉人郭文保履行的租赁合同是其与韩曦鸣于2009年1月15日签订的5年期合同，我虽与郭文保签订了租赁合同，但该合同并未履行亦未生效，我也未收取任何费用。世纪房产公司并未将涉案房屋的使用权交付给孙玉香，其作出的转让通知我也是在庭审中才见到，如果转让人防工程使用权应当有相应的转让合同及支付对价的凭证等证据相印证，原审法院认定该事实错误。郭文保的财产损失系其个人原因造成，自来水管冻裂的原因是郭文保回老家过年，忘记关闭通道井的窗户，因此其应当自行承担该损失。综上，请求二审法院驳回郭文保对我的原审诉讼请求。
被上诉人郭文保答辩称：我不同意上诉人魏鸿的上诉请求，租赁房屋是地下室，冻裂的水管是暂时给水管道，为人防工程提供暂时服务，上诉人将地下室出租并受益，其应当承担相应的维修责任，上诉人作为本案被告主体适格。2009年1月我与韩曦鸣签订租赁合同，后上诉人魏鸿要求与我重新签订协议，将时间进行了变更，并注明维修基金已交，我认为我与魏鸿签订的合同是对原先我与韩曦鸣签订的合同的承继，租赁房屋的实际后期管理人是魏鸿。我在租赁涉案房屋后并没有对水管进行改动，水管冻裂是因为天气寒冷，上诉人魏鸿没有采取保温措施而造成。依据我与魏鸿签订的合同，我认为其有维修义务，理应承担相应的违约责任。请求二审法院维持原审判决。
被上诉人韩曦鸣答辩称：之前我与郭文保签订租赁合同，后来魏鸿与郭文保重新签订了租赁合同并一直在履行状态，此后发生的纠纷与我无关。请求二审法院公正判决。
被上诉人弗瑞得物业公司答辩称：郭文保承租的房屋从设计上属于人防工程，目前为止该人防工程处于未交工的状态，没有经过验收，该安装的门并未安装，所以房屋存在缺陷，郭文保承租时应当知道该情况，或出租方应当在出租时告知承租人。管道与消防没有关系，该管道是人防工程专用管道，谁使用谁管理，通风竖井属于人防工程专用，是必须存在的，以上房屋的缺陷出租人与承租人都应当知道。请求二审法院驳回上诉人魏鸿的上诉，维持原审判决。
经本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。
认定上述事实，有房屋租赁合同、收款收据、新疆维吾尔自治区公证处公证书、新国评报字（2011）第025号评估报告书、人防工程地下室施工图、世纪房产公司与韩曦鸣协议书、世纪房产公司通知、魏鸿与孙玉香结婚证、人防工程设计说明、现场确认笔录、工商档案、当事人陈述及一、二审庭审笔录附卷为证。
本院认为：《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。为了鼓励建设单位（投资开发商）积极参与防空地下室工程建设，促进人防事业的全面发展，遵循“谁投资、谁收益、谁维护”的原则，建设单位应在收益的同时承担维修养护义务。本案中，世纪房产公司作为投资人，将该房屋的使用权先后转让给韩曦鸣、魏鸿，该转让行为并未违反相关法律规定。魏鸿在韩曦鸣之后与郭文保重新签订了房屋租赁合同，且实际控制、管理涉案房屋，理应在获取收益的同时，对涉案房屋的安全使用性能承担合理的注意及维护义务。其上诉主张人民防空主管部门或者工程的隶属单位应负责维护涉案房屋无法律依据，本院不予采信。魏鸿与郭文保签订租赁协议后，在合同履行期内双方并未协议解除或发生其他致使合同终止履行的情形，魏鸿上诉称租赁合同既未履行亦未生效明显与事实不符，本院不予采信。依庭审查明的事实可认定，韩曦鸣对魏鸿取得涉案房屋的使用权并不持异议，且在魏鸿与郭文保重新签订协议后未再向郭文保主张过权利，魏鸿上诉主张韩曦鸣与郭文保签订的租赁合同仍处于履行状态与事实相悖，本院不予采信。郭文保在本案中选择了违约之诉，魏鸿作为被告主体适格。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案水管冻裂的事实发生在魏鸿与郭文保所签租赁合同履行期内，魏鸿作为出租人，因其提供的租赁物存在瑕疵，造成承租人郭文保的财产损失，理应承担合理的赔偿责任。庭审查明，世纪房产公司与孙玉香签订房屋买卖合同后，魏鸿对外即通过种种具体行为表明其实际接收了房屋，其上诉主张并未取得涉案房屋使用权缺乏事实依据，本院予采信。另，原审判决结合双方当事人各自的过错程度，酌情判令魏鸿与郭文保各自承担50%的过错责任合理有据，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2929.58元（上诉人魏鸿已预交），由上诉人魏鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈映红
代理审判员 冯 宁
代理审判员 卫 杨
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 张文婧