江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终4318号
上诉人（原审被告）：连云港九龙大世界商贸有限公司，住所地江苏省连云港市海州区通灌北路118号、128号九龙世贸城。
法定代表人：尤建霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐洪伟、徐天明，江苏尚扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沃利江
委托诉讼代理人：刘向阳、张军，江苏苍梧律师事务所律师。
原审被告：连云港市九龙世贸城有限公司，住所地江苏省连云港市海州区陇海商业街通灌北路东侧。
法定代表人：张启飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐洪伟、徐天明，江苏尚扬律师事务所律师。
上诉人连云港九龙大世界商贸有限公司（以下简称九龙大世界)与被上诉人沃利江，原审被告连云港市九龙世贸城有限公司（以下简称九龙世贸城）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月19公开开庭进行了审理。上诉人九龙大世界的委托诉讼代理人徐天明，被上诉人沃利江的委托诉讼代理人张军，原审被告九龙世贸城的委托诉讼代理人徐天明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人九龙大世界上诉请求：1、依法改判上诉人不承担2015年9月11日后的租金（使用费）；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审查明九龙世贸城与九龙大世界继续使用涉案商铺与客观事实不符。九龙世贸城与被上诉人之间是委托租赁协议关系，被上诉人的商铺是委托九龙世贸城代为对外出租，租赁合同关系的权利义务主体是作为出租人的被上诉人和作为承租人的上诉人九龙大世界，上诉人不存在与九龙世贸城（共同）继续使用涉案商铺的事情，上诉人作为承租人自行承担租金，也不应由九龙世贸城与上诉人就租金（使用费）共同承担给付责任。2、依一审判决已经查明的事实，即在2015年4月25日上诉人九龙大世界与业主代表周红雷等五人达成的协议中特别约定，从2015年4月26日开始，甲方（被上诉人方）不得组织业主围堵九龙大世界，保证正常经营，如甲方再次组织业主围堵，导致九龙大世界不能正常经营，由此给九龙大世界内的所有商户造成的损失，由甲方全部承担。被上诉人方又于2015年7月2日选择第二套方案，即九龙大世界放弃经营权，由业主新聘任经营团队管理，致2015年9月11日上诉人处于停业状态。上诉人认为，至2015年9月11日，距被上诉人方选择第二套方案时间长达2个多月，被上诉人迟迟不能聘任经营团队接管，相反，被上诉人没有遵守该约定，多次滋事影响营业，又导致实际使用期至该日不得已停止，故租金计算日应止于2015年7月2日，实际使用费计算日应止于2015年9月11日。3、被上诉人方还成立业主委员会，设立维权小组，于2015年10月19日向上诉人九龙大世界发送《解除商铺租赁协议通知书》，至该日起，双方租赁合同在法律意义上完全终止。上诉人和九龙世贸城对被上诉人涉案商铺形成无因管理关系，故也不存在商铺返还的问题，被上诉人应迅速做好交接工作并承担上诉人因无因管理产生的费用。
被上诉人沃利江辩称：一审法院判决事实清楚、证据确实充分，应依法驳回上诉人上诉请求。
原审被告九龙世贸城辩称，同意上诉人九龙大世界的意见。
沃利江向一审法院起诉请求：1、判令九龙大世界和九龙世贸城支付沃利江租金（使用费）26000元（暂算至2015年9月28日，实际以26000元/年租金的标准自2014年10月1日起计算至实际履行之日止）；2、判令九龙大世界和九龙世贸城赔偿沃利江逾期支付租金（使用费）的利息损失520元（以未付租金总额为基数，按同期银行贷款基准利率暂算至2015年9月28日，实际应自2014年12月26日起计算至实际履行之日止）；3、九龙大世界、九龙世贸城腾空并返还商铺；4、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用由九龙大世界和九龙世贸城承担。
一审法院查明事实：沃利江系原新浦区（现海州区）通灌北路118号九龙世贸城南区N2-189号商铺（丘号01181008-606）产权共有人。2003年10月25日，沃利江与九龙世贸城签订《委托出租协议》，约定由沃利江将N2-189号商铺委托给九龙世贸城代为对外出租，委托出租期限为10年，自商场正式开业之日即2003年12月28日至2008年12月27日房租金抵扣40%的应付购房款。2008年12月28日开始收取房租金。委托出租期间，九龙世贸城保证沃利江每年获得其购买铺位总价款的10%的租金，即26000元，每季度支付一次租金，支付时间为每季度第3个月的25日，每季度租金为6500元；协议期满则自动终止，经九龙世贸城同意，沃利江有权选择续租或者自营，若沃利江选择续租，双方应另行签订协议以延长委托出租期限，若沃利江选择自营，则本协议自动终止。一审诉讼中，涉案商铺共有人杨秀娟出具说明一份，认可沃利江以其个人名义与九龙世贸城、九龙大世界签订的委托租赁协议，以及沃利江以个人名义通过诉讼向九龙世贸城、九龙大世界主张相关权利。
2013年12月1日，九龙世贸城、九龙大世界向商铺业主致函称:九龙大世界有意承租业主名下的“九龙世贸城”商铺，并愿意以固定租金与浮动租金的组合方式支付租金；在业主与九龙大世界未签署《商铺租赁协议》之前，九龙大世界将继续按照业主与九龙世贸城签订的原《委托出租协议》约定的租金标准，支付自2014年1月1日起至业主与九龙大世界签署《商铺租赁协议》前一日止的租金（使用费）。
在《委托出租协议》签订后，九龙世贸城将涉案商铺交给九龙大世界经营。在《委托出租协议》到期后，九龙世贸城与九龙大世界继续使用涉案商铺，九龙大世界曾按照《委托出租协议》约定的租金标准向沃利江支付了至2014年9月30日前的占有使用费，但是自2014年10月1日至今的占有使用费，九龙世贸城、九龙大世界未支付。涉案商铺自2015年9月11日开始处于停止经营状态，但九龙世贸城、九龙大世界未将涉案商铺返还给沃利江。
一审法院另查明，2015年4月25日，九龙大世界（乙方）与业主代表周红雷等五人（甲方）就涉案租赁经营一事达成如下协议：第一套方案，乙方提出30天以内支付甲方2014年第四季度的租金，2015年6月30日之前支付甲方所有的租金和违约金。第二套方案，乙方放弃九龙大世界经营权交甲方经营，甲方保证乙方资产的租金和甲方给乙方的租金相同。乙方聘用的九龙大世界经营团队在甲方没有接管的情况下，甲方同意由乙方团队继续经营到甲方经营团队接管为止。2015年7月2日，九龙大世界与业主代表召开协调会，基于2015年4月25日的协议内容，在九龙大世界至今没有支付拖欠租金的情况下，业主选择第二套方案，即九龙大世界放弃经营权，交由三分之二以上的业主新聘任的经营团队管理。
一审法院认为：在《委托出租协议》到期后，依据该协议约定，业主有权选择经营方式。2015年4月25日，涉案商铺业主代表与九龙大世界就商铺经营权协商时，九龙大世界承诺于2015年6月30日前支付商铺所有的租金和违约金，但九龙大世界至今未能支付。九龙大世界在2015年7月2日与业主的协调会会议中同意业主选择九龙大世界放弃经营权的方案。故此种情形下，全体业主的权利已受到损害，因此，沃利江要求返还其名下的商铺的诉讼请求并不必然对其他业主的权利造成侵害，如以部分业主签订《商铺租赁协议》否认沃利江行使其专属部分的权利，则对沃利江的权利造成了直接侵害，故沃利江要求九龙世贸城、九龙大世界返还其名下商铺的诉讼请求有合同及法律依据，一审法院予以支持。
沃利江与九龙世贸城签订的《委托出租协议》已于2013年年底到期，双方委托出租协议因合同约定的履行期限届满而自动解除。沃利江与九龙世贸城签订《委托出租协议》后，九龙世贸城又将涉案商铺交给九龙大世界经营，在《委托出租协议》到期后，沃利江未与九龙世贸城、九龙大世界签订新的租赁协议，九龙世贸城、九龙大世界仍继续使用涉案商铺，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故九龙世贸城、九龙大世界逾期占有使用沃利江的涉案商铺应支付逾期占有使用费。本案中，九龙大世界在《委托出租协议》到期后也曾按原协议约定的租金标准向沃利江支付了占有使用费，九龙世贸城、九龙大世界虽就涉案商铺于2015年9月11日停止了经营，但仍由九龙世贸城、九龙大世界占有至今，未返还给沃利江，为此，九龙世贸城、九龙大世界应按照原协议约定的租金标准连带支付逾期使用费，即按年租金26000元（季度租金6500元）为计算标准，因涉案商铺的使用情况在一审法院判决后一段时期内具有不确定性，沃利江主张计算至实际履行之日缺乏事实和法律依据，一审法院确定商铺逾期使用费计算至一审法院判决之日，即九龙世贸城、九龙大世界应支付沃利江自2014年10月1日至判决作出之日即2016年7月20日期间的商铺逾期使用费为46944.44元，对主张超出部分一审法院不予支持。
对于沃利江主张利息损失的诉讼请求，一审法院认为，如前所述，在《委托出租协议》到期后，九龙大世界也曾按原协议约定的租金标准向沃利江支付了部分占有使用费等情况，九龙世贸城、九龙大世界应按原《委托出租协议》支付沃利江自2014年10月1日至判决作出之日的商铺逾期使用费46944.44元，利息也应参照原《委托出租协议》约定的应付租金日期，对逾期支付的商铺使用费给付相应利息损失。因此，九龙世贸城、九龙大世界给付沃利江的利息损失应按原《委托出租协议》约定的每季度付租金的次日开始起算，分别以每季度应付租金数额6500元为基数，以判决确定的本案应付商铺逾期使用费总额46944.44元为限，按中国人民银行同期贷款利率分段进行计算，分别计算至判决确定履行之日。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、九龙世贸城、九龙大世界于判决生效之日起十日内将位于连云港市新浦区通灌北路118号九龙世贸城南区N2-189号商铺返还给沃利江；二、九龙世贸城、九龙大世界于判决生效之日起十日内给付沃利江2014年10月1日至2016年7月20日期间的商铺逾期使用费46944.44元；三、九龙世贸城、九龙大世界于判决生效之日起十日内给付沃利江利息损失（利息具体计算为：1、2014年10月1日至2014年12月31日占有使用费6500元的利息，从2014年12月26日起计算；2、2015年1月1日至2015年3月31日占有使用费6500元的利息，从2015年3月26日起计算；3、2015年4月1日至2015年6月30日占有使用费6500元的利息，从2015年6月26日起计算；4、2015年7月1日至2015年9月30日占有使用费6500元的利息，从2015年9月26日起计算；5、2015年10月1日至2015年12月31日占有使用费6500元的利息，从2015年12月26日起计算；6、2016年1月1日至2016年3月31日占有使用费6500元的利息，从2016年6月26日起计算；7、2016年4月1日至2016年6月30日占有使用费6500元的利息，从2016年3月26日起计算；8、2016年7月1日至2016年7月20日的占有使用费1444.44元，从2016年7月20日开始计算，上述利息均按中国人民银行同期贷款利率分别计算至判决确定的付款之日止）；四、驳回沃利江其他诉讼请求。一审案件受理费460元，由九龙世贸城、九龙大世界负担。
二审中，各方当事人未提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本院另查明，九龙世贸城与沃利江签订的《委托出租协议》还约定以下内容：九龙世贸城承担该铺位租赁风险（租赁是否成功的风险），并应如期向沃利江支付租金。委托出租期限内，沃利江不得干涉九龙世贸城对该铺位的经营和管理以及授权他人对该铺位的经营和管理。有关该铺位的招商或经营活动由九龙世贸城全权负责。九龙世贸城有权代理沃利江并以沃利江代理人的名义对外签约及办理其它租赁事宜。在沃利江与连云港市九龙房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》交房后，本《委托出租协议》视同《房屋租赁合同》，具有同等法律效力。
本院还查明，九龙世贸城将涉案商铺交给九龙大世界经营，双方没有签订书面协议。
经各方当事人确认，本案在二审期间的主要争议焦点为：
1、一审法院认定九龙大世界与九龙世贸城继续使用涉案商铺是否符合客观事实，判决九龙大世界与九龙世贸城共同承担给付被上诉人租金及使用费的义务是否正确；2、九龙大世界上诉主张其给付被上诉人的租金应计算至2015年7月2日，实际使用费应计算至2015年9月11日能否成立；3、九龙大世界上诉主张双方的租赁关系于2015年10月19日终止并要求被上诉人承担之后其对涉案商铺无因管理而产生的费用能否成立。
关于第一个争议焦点，本院认为：一审被告九龙世贸城与被上诉人沃利江签订的《委托出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《委托出租协议》的约定，九龙世贸城对涉案商铺既可以代为对外出租，也可以自主经营或者授权他人经营，但无论采取哪一种使用方式，九龙世贸城均负有按约向沃利江支付租金的义务。上述《委托出租协议》签订后，双方均依约履行，沃利江将涉案商铺交给九龙世贸城，九龙世贸城按照协议约定向沃利江支付租金，由于九龙世贸城没有举证其将涉案商铺代为对外出租的证据，所以本院认定在《委托出租协议》约定的10年期间内，九龙世贸城实际使用了涉案商铺，其与沃利江之间并非委托租赁合同关系，而是租赁合同关系。在《委托出租协议》即将到期的情况下，九龙世贸城与九龙大世界虽于2013年12月1日共同致函涉案商铺业主，告知了九龙大世界愿意从2014年1月1日起承租涉案商铺的情况，在此情况下，一审法院认定在《委托出租协议》到期后，九龙世贸城与九龙大世界继续使用涉案商铺并无不当，判决九龙大世界与九龙世贸城共同承担给付被上诉人租金及使用费的义务也是正确的。故本院对九龙大世界上诉主张九龙世贸城不应承担给付被上诉人租金及使用费的理由不予采信。
关于第二个争议焦点，本院认为，二审诉讼期间，九龙大世界虽以2015年4月25日其与业主代表周红雷等五人达成的协议以及其于2015年12月21日向涉案商铺全体业主发出的告知函为依据，上诉主张涉案商铺业主于2015年7月2日选择协议约定的第二套方案，但迟迟不能新聘任经营团队接管，又滋事导致其实际使用涉案商铺至2015年9月11日止不得已停业，要求租金计算至2015年7月2日，实际使用费计算至2015年9月11日，但由于被上诉人对该协议不予认可，且上诉人也未能提供因被上诉人参与围堵等闹事行为导致其于2015年9月11日停业的证据，所以本院认为该份协议对被上诉人不具有效力，九龙大世界以告知函的形式单方停止向被上诉人支付租金也无事实和法律依据，故本院对九龙大世界的该项上诉主张不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，在涉案《委托出租协议》到期后，九龙大世界和九龙世贸城仍然占有使用涉案商铺，未将涉案商铺退还被上诉人，双方之间形成的不定期租赁合同关系仍然继续存在，并未终止，双方并非无因管理关系，故本院对九龙大世界关于不存在商铺返还、支付无因管理费用的上诉主张不予支持。
综上，上诉人九龙大世界的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由上诉人连云港九龙大世界商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年二月十四日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。