沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2015）于民一初字第1320号原告：沈阳市兴合热力供暖有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：郎勇，该公司董事长。委托代理人：李国柱，辽宁晟盟律师事务所律师。被告：沈阳市多增保温材料有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：李多增，该公司董事长。被告：李多增，男，汉族，住沈阳市于洪区。第三人：沈阳新型建材总厂，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：李勇发，该厂厂长。原告沈阳市兴合热力供暖有限公司（以下简称“兴合热力公司”）诉被告沈阳市多增保温材料有限公司（以下简称“多增材料公司”）、李多增、第三人沈阳新型建材总厂（以下简称“新型建材厂”）排除妨害纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由审判员李长军担任审判长，与代理审判员郭建（主审）、人民陪审员佟雪组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴合热力公司委托代理人李国柱，被告及被告多增材料公司法定代表人李多增均到庭参加诉讼。第三人新型建材厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告诉称：2009年11月27日，原告从辽宁鼎嘉拍卖有限公司竞拍取得原系第三人所有的沈阳市于洪区沈辽路123号20,799.91平方米国有土地使用权。12月2日，朝阳市中级人民法院下达（2009）朝中执字第18-1号执行裁定：位于沈阳市于洪区沈辽路123号面积为20,799.91平方米国有土地使用权归原告（买受人沈阳市兴合热力供暖有限公司）所有。2012年4月10日，原告从辽宁宝铎拍卖有限公司竞拍取得原系第三人所有的位于沈阳市于洪区沈辽路123号2479平方米建筑物资产的所有权。8月23日，于洪区人民法院作出（2012）于民二初字第3340号民事调解书：位于沈阳市于洪区沈辽路123号2479平方米建筑物（房证号为：于房字第003982、003981、003975、003972、003968）归原告沈阳市兴合热力供暖有限公司所有。该建筑物资产是原告已取得使用权的20,799.91平方米国有土地之上的所有有证建筑物。因土地权属发生变化，原告及第三人曾向被告致函，商请被告将占用原告的土地腾空，被告以种种理由推脱搪塞，不予配合。为维护原告企业合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告将占用原告的土地腾空；2、被告给付原告土地使用税和租金损失。本案诉讼费由被告承担。被告李多增、多增材料公司辩称：1、被告李多增与本案第三人沈阳新型建材总厂于2002年8月1日签订土地租赁合同，租赁期限为30年，被告以第三人所欠工程款及垃圾清运费一次性冲抵全部租金，租金已经给付完毕，根据买卖不破租赁原则，原告取得涉案房屋的所有权，不影响租赁合同的效力，故原告无权要求被告腾空土地。2、根据国家税务局关于土地使用若干问题的解释和暂行规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳，因涉案土地使用权人为本案原告，应由原告承担纳税义务。被告新型建材厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提出答辩意见。经审理查明：2003年4月8日，辽宁省高级人民法院查封了建材厂（第三人）的位于沈阳市于洪区沈辽路123号、土地证号为于洪国用[2012]字第636号、地号0604030**号，面积为118,734.22平方米的土地（包括本案原告竞拍的20,799.9平方米）及该土地上22处有产权证房产。同时，针对第三人建材厂财会人员作相应询问笔录，告知查封期间不得办抵押、出让、转让等相关手续。2005年6月21日，沈阳市中级人民法院轮候查封上述土地，2005年7月5日，沈阳市中级人民法院轮候查封上述房产。2009年11月27日，原告以竞拍方式取得位于沈阳市于洪区沈辽路123号面积为20,799.9平方米的国有土地使用权。2009年12月2日，朝阳市中级人民法院出具[2009]朝中执字第18-1号执行裁定书，裁定：1、位于沈阳市于洪区沈辽路123号，面积为20,799.9平方米的国有土地使用权归买受人沈阳市兴合热力供暖有限公司所有；2、买受人沈阳市兴合热力供暖有限公司可持本裁定到财产管理机构办理产权过户登记手续。2012年4月10日，原告以竞拍方式取得位于沈阳市于洪区沈辽路123号面积为2479平方米的国有土地地上建筑物所有权（房证号为：于房字第003982、003981、003975、003972、003968）。2012年8月13日，沈阳市于洪区人民法院出具[2012]于民二初字第3340号民事调解书，内容为：位于沈阳市于洪区沈辽路123号面积为2479平方米建筑物（房证号为：于房字第003982、003981、003975、003972、003968）归沈阳市兴合热力供暖有限公司所有。2002年8月1日，被告与第三人签订《土地租赁合同》一份，合同中载明，被告租用第三人所使用的土地（本案标的土地），租期30年，总租金1,665,000元，因第三人拖欠被告新建厂房工程款1,508,500元及清运垃圾费用136,500元，共计1,645,000元，被告拖欠第三人20,000元，双方同意以工程款及清运垃圾费一次性冲抵租金。到2010年8月1日，第三人新型建材厂已经筹款偿还拖欠的工程款108万元，收回了近19.6年租期（每年租金5.5万元）。2012年8月1日新型建材总厂与李多增租用土地年限到期。2006年9月25日，新型建材厂与被告李多增就新型建材厂原厂内另一处土地及地上物的租赁事项签订《土地房屋租用合同》，合同中记载“原租用土地合同继续执行[2002.8.1-2012.7.31]）。2002年至2007年期间，被告李多增在租赁土地上建设办公室、厂房、值班室等，并在标的土地上、厂房内架构设备，生产经营。经原告申请，本院委托沈阳市北方房地产土地资产评估有限公司对被告地上物价值进行评估。被告在标的土地上的地上物价值被评估为2,865,031.4元（其中土地使用权为1,317,200元、用电权为275,000元），花费评估费10,000元。上述事实，有当事人庭审陈述、土地租赁合同、土地房屋租用合同、对账单、关于房产土地租赁情况的调查说明、房地产估价报告、评估费票据等证据在卷佐证，经本院审核，可以采信。本院认为：原告依据已经生效的判决、裁定及拍卖程序获得诉争标的土地的使用权为基础请求被告腾退占用的土地，被告根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定确定的“买卖不破租赁”原则并提供了其与第三人新型建材厂签订的《土地租赁合同》抗辩原告诉讼请求。第三人新型建材总厂和被告李多增对所欠工程款数额1,639,339元、给付工程款1,080,000元均无异议。也就是说新型建材厂拖欠李多增工程款1,649,339元后，因企业当时无力支付，故将部分土地出租给李多增，用来抵顶拖欠的工程款，租期为30年（2002年8月至2032年7月），年租金5.5万元。在签定合同后，新型建材厂支付给李多增108万元，尚欠569,339元。所租土地租期应当缩短，即108万元折抵租期近19.6年，租期仅剩余10.4年。按年租金5.5万元计算，至2012年7月末，工程款已经全部还清，此时租赁合同已经到期。另2006年9月25日新型建材厂与李多增签订的合同中，也注明了原合同的履行期限是到2012年7月31日。因此，2002年签订的合同到2012年7月31日即到期。故被告于2012年8月1日就应当腾退房屋，对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。2006年签订的合同是在该土地被查封后签订的，应属无效。关于租金损失问题，由于被告的租赁合同于2012年7月末到期，到期后被告没有法定理由继续占有该土地，因此被告应给付原告占用该土地期间的使用费，标准按照每年5.5万元计算并无不妥，本院按照此标准支持原告租金损失。地上物系附着在土地上使用的物，其难以脱离土地单独使用，或者脱离土地后失去原有使用价值，因此地上物应随地一并处理。鉴于上述论述，被告所占土地已有原告拍卖所得且被告无合理的法定事由继续占用土地。因此，被告自建房屋应归原告使用，原告按照评估价格，扣除土地使用权和用电权费用向被告支付地上物补偿费用1,272,831.4元（2,865,031.4元-1,317,200元、-275,000元）。至于原告主张要求被告支付土地税费的问题，该税费应由原告缴纳，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：一、被告李多增、沈阳市多增保温材料有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内将占用原告沈阳市兴合热力供暖有限公司拍卖所得的位于沈辽路123号土地腾退；二、被告李多增、沈阳市多增保温材料有限公司给付原告沈阳市兴合热力供暖有限公司占用上述土地的使用费（自2012年8月1日起计算至被告腾退之日止，按照每年5.5万元计算）；三、被告李多增、沈阳市多增保温材料有限公司在上述土地上的自建房屋归原告沈阳市兴合热力供暖有限公司使用，原告自本判决发生法律效力之日起十五日内给付被告补偿费用1,272,831.4元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9,800元，由被告负担，评估费10,000元由原、被告各负担5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李长军代理审判员  郭 建人民陪审员  佟 雪二〇一六年五月九日书 记 员  王东杰