上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初17672号原告：蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蔡生容，董事长。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳迪，上海市天华律师事务所律师。被告：上海佳蔺精密金属制品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐建，总经理。第三人：上海鹏慧空调有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇浦星公路**第****。法定代表人：曹国跃。原告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司与被告上海佳蔺精密金属制品有限公司、第三人上海鹏慧空调有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法转为普通程序，于2017年3月3日、2017年7月10日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘佳迪，被告的法定代表人徐建到庭参加了庭审。第三人上海鹏慧空调有限公司经本院以公告方式传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告装修损失人民币(下同)1,035,900元；二、被告返还原告租金276,401元；三、被告支付原告以276,401元为本金，自2016年2月1日起，至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：2012年11月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告位于上海市奉贤区青村镇青港园区光大路XXX号XXX号厂房及2号厂房车间的一半，建筑面积约4,665平方米，以及附属房。协议签订后，原告进行了装修，并在厂房西侧新建了彩钢板房，搭建了过道天棚及厂房天棚。2015年11月12日，奉贤区规划和土地管理局发布《关于同意奉贤区青村镇李窑村土地整理复垦项目(减)立项的批复》，将原告承租房屋所在土地纳入该项目。后被告向原告发来《动迁告知函》一份，要求原告于2015年12月23日前搬出。原告无奈，只得搬离，房屋即被拆除。现原告认为根据双方的合同约定，如遇到规划上的动迁，被告应按政府有关规定补偿原告经营损失，以致涉讼。被告辩称，房屋的确在政府发拆违通知后不到一个月即被拆除，其也同意支付原告相应的赔偿，但现所有的赔偿全部由第三人取得，需等第三人赔偿给被告后，其才有能力赔偿给原告。在房屋被拆之前，原、被告都听从了政府的意见，找评估公司对房屋的装修等分别进行了评估。关于原告的第二项诉讼请求，认为虽被告出具了收条，但后来查账时发现被告实际上并未收到这半年的租金，该笔款项原告作为借款支付给了被告的一个股东李本才个人，所以需等李本才刑满释放后再处理。第三人未到庭陈述，也未向法庭提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原、被告双方对相对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于上海市奉贤区青村镇青港园区光大路XXX号(1号厂房和2号厂房车间的一半)，建筑面积约4,665平方米的厂房、附属房，建筑面积约1,564平方米的宿舍、厂棚和食堂出租给原告。租赁期自2012年8月31日至2022年8月31日。租金计算时间表为2012年11月30日，租金三年为一个周期，第一期厂房每平方米每天0.4元，附属房每天每平方米0.25元，第二期的租金在第一期租金的基础上增加5%，付款方式，付六个月，先付后租，每期租金的支付须在到期提前的一个月付清。在租用期间，如遇到规划上的动迁，原告无条件服从搬迁，被告按政府有关规定补偿原告经营损失费。需对房屋进行改造装修时,应征得被告的书面同意，费用由原告自理。租期到期时无条件无偿交还给被告。合同期间，如提前终止合同，能搬的搬走，无法搬走的如搭棚，双方协商结价，产权归被告所有。2015年年底，被告向原告发《动迁告知函》一份，内容为：“现贵公司所经营的办公生产场地上海市奉贤区青村镇光大路XXX号，被纳入本区2015年度的土地整理复垦项目(减)计划。特通知贵公司于2015年12月23日前，搬出本厂区，谢谢配合！”现原、被告一致确认原告于2016年1月中下旬搬离租赁房屋。本院于2016年12月2日与上海市奉贤区青村镇经济发展科主任科员阮光华制作谈话笔录一份，其表示青村镇光大路XXX号土地及地上房屋均没有相关的审批手续，已于2016年2、3月份拆除，拆除前对房屋作了整体评估，但不包括设备。与第三人签订的收购协议，是按容积率作为价格参考依据的，且款项已全部向第三人付清，其还提供了《厂房及设施收购协议》一份及估价报告一份。原、被告对上述谈话笔录及协议、评估报告的真实性均无异议。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁厂房及附属房未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故原、被告于2012年11月15日签订的《房屋租赁合同》无效。本案争议焦点之一，因合同无效产生的装饰装修、扩建等损失承担问题。房屋租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案租赁厂房、附属房等已被全部拆除，故不存在出租人再利用之说，现经上海东洲房地产估价有限公司就原告所承租房屋的改造及装修重置现值进行评估，重置现值为1,050,900元，原告现自愿调整至1,035,900元，本院综合考虑双方租赁合同的期限、双方在合同履行中的审慎义务及过错程度，确认原、被告为同等的过错责任，就本案中租赁房屋装修及扩建所造成的损失，原、被告各半负担，故被告应赔偿原告装饰装修、扩建等损失517,950元。本案争议焦点之二，房屋占有使用费返还问题。房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。被告认为虽由其出具了收条确认已收到半年租金，但该笔款项实际是作为借款汇入了公司股东李本才个人账户，故不认可收到该笔租金。原告表示该笔款项确在一开始作为借款支付给了李本才，但后来原、被告对账时均确认借款抵作租金。本院认为，借款在前，出具收条在后，被告若不清楚租金支付情况或不认可借款抵作租金，其完全有充分的时间去核实账目或拒绝出具收条确认收到租金，故对被告的该辩称不予采信，确认原告已支付占有使用费至2016年5月31日。庭审中双方确认原告于2016年1月中下旬搬离，被告本应于原告搬离后即返还已支付的占有使用费，故对原告要求被告返还占有使用费276,401元及相应利息的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海佳蔺精密金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司装饰装修、扩建等损失人民币517,950元;二、被告上海佳蔺精密金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司房屋已支付的占有使用费人民币276,401元；三、被告上海佳蔺精密金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告蔡氏建筑装饰工程(上海)有限公司以人民币276,401为本金，自2016年2月1日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25,105元，由被告上海佳蔺精密金属制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  甘青峰审 判 员  裴孙英人民陪审员  倪梅英二〇一七年七月十日书 记 员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。