重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第01638号
原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧城街道文星路228号附36，组织机构代码20393922-9。
法定代表人封龙海，总经理。
委托代理人汪羽，重庆新源律师事务所律师。
委托代理人赵兴礼，男，1980年6月1日出生，汉族，公司员工，住重庆市璧山区。
被告李忠，男，1984年2月13日出生，汉族，居民，住重庆市铜梁县。
原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司（以下简称璧山顺达百货）与被告李忠租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘秋静适用简易程序于同年5月7日公开开庭进行了审理。原告璧山顺达百货的委托代理人汪羽、赵兴礼，被告李忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告璧山顺达百货诉称，原、被告之间于2013年11月12日签订场内对外出租《租赁合同》。合同约定原告璧山顺达百货将璧山区文星路228号附36号名豪购物广场一层4号商铺出租给被告李忠，租赁期间为2013年11月12日至2016年11月11日，合同约定第一年月租金为3000元，第二年租金为3150元，物管费每月50.2元及违约责任，后被告李忠未按时足额支付原告璧山顺达百货租金等费用，故诉至本院，请求法院确认解除原、被告之间2013年11月12日签订的《租赁合同》；判令被告李忠支付原告璧山顺达百货欠交费用11747.5元、违约金30000元、逾期付款违约金30073.6元、追偿以上费用产生的诉讼费3200元，上述共计75021.1元。
被告李忠辩称，原、被告签订《租赁合同》属实，被告李忠在签订后支付3个月的租金9000元，履约保证金3000元、商品质量保证金3000元，后门面使用了一个多月在2014年1月9日被告李忠就撤场离开，被告李忠通知过原告璧山顺达百货，但原告璧山顺达百货要求被告李忠支付高额的违约金，故原、被告未对解除《租赁合同》达成一致意见。
经审理查明，2013年11月12日，璧山顺达百货（甲方）与李忠（乙方）签订《租赁合同（场内商业物业对外出租）》，合同约定乙方承租甲方位于璧山区文星路228号附36号名豪购物广场一层四号用于经营沐阳童品牌童装，合同约定：……二、租赁期限、费用及支付方式。2.1合同期限为2013年11月12日至2016年11月11日。2.2交付商业物业时间：2013年11月10日。2.3免租期为30天；开业时间为2013年12月11日。2.4租金、递增及支付标准如下：（1）双方约定：先支付租金后使用商业物业。租金三个月一付，第一个支付期租金（按第一年标准的三个月计算）在签订合同时，即2013年11月10日乙方一次性向甲方支付9000元，之后的支付时间为：每期租赁费用到期日的前15日支付下一期租赁费用。……2.5租赁费用所含费用项目：房屋租金＋商业物业租赁费＋公共设备设施使用维护保养费。商业物业服务费按2元／月／平方米计算，物管费不递增，即每月50.2元。……2.7……每月由甲方按乙方实际使用量向乙方收取水、电费，价格按商场统一标准计算收取。三、租赁保证金。为维护甲乙双方合法权益，保持良好、稳定合作，发展甲乙双方战略联盟关系，乙方向甲方支付租赁保证金3000元整；该保证金在签订本合同之日支付，合同期满且乙方无违约行为并按合同约定办理完相关手续、结清相关费用后无息返还。四、商品质量保证金。4.1为保护消费者的合法利益，乙方在租赁期间向甲方一次性交纳商品质量保证金人民币3000元；……八、违约责任：8.1若有以下情况之一，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付10000元违约金，并赔偿给甲方造成的实际损失。……（4）乙方未按照合同约定按时足额支付应付租金及费用超过30日的；……8.2乙方未按合同约定支付相应费用（包括但不限于租金、商业物业服务费、共同设备设施使用费、维护保养费、水电气等费用，后同），每逾期一日，按照应付未付费用总额的1%向甲方支付违约金；逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方应无条件撤出，且乙方另向甲方支付惩罚性违约金10000元。8.3任何一方在对方无其他违约责任情况下单方解除合同，做如下处理：（1）若甲方单方解除合同：除应退回乙方已付的从解除合同次日起计算的租金、商业服务费、公共设备设施维护费（按日计算）外，并应向乙方支付惩罚性违约金10000元。（2）若乙方单方解除合同：乙方除对已付租金、商业物业服务费及公共设备设施维护费无权请求甲方退回外，还应向甲方补交免租期租金，同时向甲方支付惩罚性违约金10000元。8.4除本合同已约定的违约金承担方式外的任何一方其他违约行为，违约方均需向守约方支付违约金10000元整。8.5如乙方违约导致本合同无法继续履行，甲方有权不予退还乙方已付租金、商业物业服务费以及公共设备设施维护费，并可在乙方所交的保证金中直接扣除违约金及应付甲方的款项（含：赔偿款项等费用），若乙方原缴纳的保证金不足抵扣时，乙方承诺以其经营场所内的甲方代收营业款、商品、设备及其他财产作为抵偿；同时甲方也有权通过法律程序追偿，所有费用（包括诉讼费、律师费、差旅费及其为诉讼所产生的一切费用）均由乙方承担。……
合同签订后，李忠于合同签订的第2日即对名豪购物广场一层四号门面进行装修入场经营，并向璧山顺达百货支付3个月租金9000元，履约保证金3000元，商品质量保证金3000元。后因经营困难，李忠于2014年1月9日即离开经营门面，并告知璧山顺达百货，但原、被告对合同中的约定违约金支付无法达成一致，致双方未协议解除合同。后该门面长期空置，2014年6月18日，璧山顺达百货再次将该门面租赁给了另一商户。
同时查明，李忠租赁名豪购物广场一层四号门面使用，在2013年11月12日至2014年6月17日期间，应支付租金20500元（含合同免租期租金），物管费50.2元，水电费197.3元。
同时查明，璧山顺达百货因本次诉讼产生的律师代理费为3200元。
上述事实，有原、被告双方的陈述、《租赁合同（场内商业物业对外出租）》、委托代理合同、重庆增值税普通发票、律师函等证据佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年11月12日签订的《租赁合同（场内商业物业对外租赁）》系原、被告真实意思表示，对原、被告均有约束力。合同签订后，原告璧山顺达百货将合同约定门面交付给被告李忠使用，在合同未解除前被告李忠应按合同约定支付租金及相关水电、物业费用。2014年1月9日，被告李忠明确告知原告璧山顺达百货不愿履行合同并离开经营场地，后2014年6月18日原告璧山顺达百货也将门面租赁给新商户，故本院认为原、被告于2013年11月12日签订的《租赁合同（场内商业物业对外租赁）》在2014年6月18日已自动解除。原告璧山顺达百货请求被告李忠支付2013年11月12日至2014年6月17日欠费租金、水电费、物管费共计11747.5元（含合同免租期租金、不含已支付的9000元租金），本院认为原、被告合同虽约定免租期，但合同的解除原因系被告李忠首先做出不再履行合同的明确表示和行为，故本院对原告璧山顺达百货参照合同8.3约定要求被告李忠补交免租期租金的诉讼请求予以支持。被告李忠签订合同前已支付原告璧山顺达百货6000元履约保证金和商品质量保证金，按原、被告合同8.5中约定进行抵销，抵销后被告李忠还余欠费5747.5元。被告李忠在合同解除前未按合同支付租金，已构成根本性违约，原告璧山顺达百货可要求被告李忠承担违约责任，并支付违约金，但因原告璧山顺达百货已请求被告李忠承担全部欠付的租金等费用，本院只支持逾期付款违约金，逾期付款违约金原、被告合同约定过高，本院酌情支持1100元。另原告璧山顺达百货请求的律师代理费3200元，因律师代理费系原告璧山顺达百货向被告李忠追偿欠付租金等费用产生，且按合同约定应由被告李忠支付，本院予以支持，综上，被告李忠应支付原告璧山顺达百货欠费、违约金及律师代理费共计10047.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告李忠在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司租金、水电费、物管费、违约金及律师代理费共计10047.5元。
二、驳回原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间，履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1596元，减半收取798元，由原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司负担756元，被告李忠负担42元。（被告李忠承担诉讼费42元已由原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司垫付，在被告李忠履行本判决义务时一并支付给原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘秋静
二〇一五年六月十六日
书记员 陈 曦