江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1772号
原告蔡纪平。
原告朱燕。
委托代理人沈希光（受蔡纪平、朱燕的共同特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
被告江苏龙升节能科技股份有限公司。
法定代表人郑志理，该公司董事长。
被告无锡龙升玻璃有限公司。
法定代表人沈明，该公司总经理。
被告郑志理。
被告郑元普。
委托代理人孙凯（受江苏龙升节能科技股份有限公司、无锡龙升玻璃有限公司、郑志理、郑元普的共同特别授权委托），江苏博事达（无锡）律师事务所律师。
原告蔡纪平、朱燕与被告江苏龙升节能科技股份有限公司（以下简称龙升公司）、无锡龙升玻璃有限公司（以下简称龙升玻璃公司）、郑志理、郑元普、徐鹏飚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡纪平、朱燕的共同委托代理人沈希光，被告龙升公司、龙升玻璃公司、郑志理的共同委托代理人孙凯，被告郑元普及其委托代理人孙凯到庭参加诉讼。被告徐鹏飚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蔡纪平、朱燕诉称：2014年1月23日，蔡纪平、朱燕与江苏龙升幕墙工程有限公司（以下简称龙升幕墙公司）签订房屋买卖合同，约定：蔡纪平、朱燕将无锡市水车湾6、7、8、9房屋和无锡市水车湾10、11、12房屋出卖给龙升幕墙公司，价款为人民币2500万元；龙升幕墙公司代为归还银行贷款1000万元并支付第二笔房款600万元后，余款900万元自2014年5月起分18期支付，每期支付50万元，付清房款后办理房产过户手续；龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚对上述付款提供连带责任保证。合同订立后，龙升幕墙公司仅支付1650万元，自2014年6月始未按约支付购房款。2014年4月，龙升幕墙公司变更为龙升公司。2014年7月22日，蔡纪平与龙升公司订立抵押补充协议，约定龙升公司以其所有的无锡市通江大道888房屋为剩余债务850万元提供抵押担保。2014年8月5日，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚向蔡纪平、朱燕出具承诺书，承诺不因龙升公司增加提供抵押担保而免除或减轻其连带保证责任。后龙升公司仅支付80万元，余款770万元未再支付，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚亦未履行担保义务。要求判令龙升公司支付款项770万元及逾期付款利息（自2014年9月26日起至判决给付之日止按中国人民银行公布的银行同期同档贷款基准利率的4倍计算），支付律师代理费238450元，蔡纪平、朱燕有权以抵押的无锡市通江大道888房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款对以上债权及本案诉讼费优先受偿，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚承担连带责任，本案诉讼费由被告承担。审理中，蔡纪平、朱燕撤回了对徐鹏飚的起诉。
被告龙升公司辩称：房屋买卖是事实，对于结欠房款770万元予以认可并同意支付，但蔡纪平、朱燕主张按银行贷款利率的4倍计算逾期付款违约金过高，由法院依法调整。交易主体名为蔡纪平、朱燕，实为杨佳一，在房屋买卖过程中，交易房屋分别在银行设有抵押担保，考虑到交易的安全性，双方当事人发生争执，蔡纪平、朱燕也存在过错，故律师代理费及诉讼费应按各自的过错承担。请求法院依法判决。
被告龙升玻璃公司辩称：担保属实。2014年7月22日的抵押补充协议系蔡纪平与龙升公司订立，对保证人无约束力，其中相关延期付款的约定为通知保证人，对保证人不具备效力。蔡纪平、朱燕主张按银行贷款利率的4倍计算逾期付款违约金过高，由法院依法调整。请求法院依法判决。
被告郑志理辩称：担保属实。2014年7月22日的抵押补充协议系蔡纪平与龙升公司订立，对保证人无约束力，其中相关延期付款的约定为通知保证人，对保证人不具备效力。2014年8月5日承诺书上所载的签名是否是其本人所签记不清了。蔡纪平、朱燕主张按银行贷款利率的4倍计算逾期付款违约金过高，由法院依法调整。请求法院依法判决。
被告郑元普辩称：担保情况属实。由法院依法判决。
经审理查明：无锡市水车湾6、7、8、9房屋（所有权证号为WX1000441413）和无锡市水车湾10、11、12房屋（所有权证号为WX1000441416）的所有权人为蔡纪平，共有权人为朱燕。
2014年1月，蔡纪平、朱燕与龙升幕墙公司、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚签订房屋买卖合同1份，约定：甲方（卖方）为蔡纪平、朱燕，乙方（买方）为龙升幕墙公司，丙方（担保方）为龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚；蔡纪平、朱燕将无锡市水车湾6、7、8、9号（产权证号WX10004414**）和无锡市水车湾10、11、12号（产权证号WX10004414**）房地产出卖给龙升幕墙公司，并将与出卖房产相关的土地使用权同时出卖给龙升幕墙公司；房地产总价款为2500万元，此款为蔡纪平、朱燕净得；因上述房产分别在建设银行南泉支行设置抵押担保贷款余额600万元，在光大银行无锡分行设置抵押担保贷款余额400万元，故龙升幕墙公司在签订本合同时应代为归还前述抵押贷款1000万元，前述放款银行收到全部贷款本息并协同蔡纪平、朱燕办妥抵押担保注销手续，则视同蔡纪平、朱燕收到龙升幕墙公司支付的首付房款1000万元；龙升幕墙公司在2014年1月30日前支付第二笔房款600万元（龙升幕墙公司要求蔡纪平、朱燕收到上述首付款后配合龙升幕墙公司将房产向长江银行抵押担保融资，在他项权证出证后2天内龙升幕墙公司必须向蔡纪平、朱燕支付第二笔房款600万元）；余款900万元由龙升幕墙公司分18期付给蔡纪平、朱燕，自2014年5月起每月10日前向蔡纪平、朱燕付款50万元；上述房款全部支付完毕后蔡纪平、朱燕配合龙升幕墙公司将房产过户至龙升幕墙公司名下，过户产生的所有税费均由龙升幕墙公司承担……；如龙升幕墙公司办理银行贷款后未按时还本付息导致银行催讨诉讼或者龙升幕墙公司未按上述约定向蔡纪平、朱燕付款，蔡纪平、朱燕有权立即要求龙升幕墙公司和龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚提前支付剩余全部房款；龙升幕墙公司未按约定履行付款义务，构成违约，应向蔡纪平、朱燕支付违约金，违约金以未付部分房款和实际造成的损失为基数自应当支付之日起按同期同类银行贷款利率的4倍计付；因龙升幕墙公司违约，蔡纪平、朱燕为处理纠纷聘请律师而支付的律师费用均由龙升幕墙公司承担；龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚为上述应付蔡纪平、朱燕的购房款和因此可能发生的违约金、诉讼费、执行费、律师费、评估费、其他催讨实现债权而产生的差旅费及其他所有合理费用及损失等承担连带责任保证，保证期间为龙升幕墙公司应付款之日起算2年……。
合同订立后，蔡纪平、朱燕将上述交易房产向江苏长江商业银行股份有限公司设定抵押并办理了抵押登记手续。蔡纪平、朱燕确认收到龙升幕墙公司支付的购房款1650万元，龙升幕墙公司自2014年6月始未再按约支付购房款。
2014年4月，龙升幕墙公司经核准变更为龙升公司。
2014年7月22日，蔡纪平与龙升公司订立抵押补充协议1份，约定：蔡纪平、朱燕与龙升公司于2014年1月23日签订关于无锡市水车湾6-12号商铺的房屋买卖合同，截止2014年7月31日，龙升公司尚欠蔡纪平、朱燕房款850万元；为保证蔡纪平、朱燕的债权实现，龙升公司同意以其所有的无锡市通江大道888号房产为上述未付房款提供抵押担保，担保金额为850万元；如龙升公司按照房屋买卖合同的约定付款（其中约定的2014年6月10日和7月10日应付的100万元同意延期至2014年8月25日，2014年8月10日和9月10日应付的100万元同意延期至2014年9月25日，此4期不作龙升公司违约），则在债务履行期满前如遇上述房产拆迁，蔡纪平、朱燕必须协助龙升公司立即办理抵押担保销除手续，以注销抵押登记，免除龙升公司的抵押担保责任，……抵押登记注销后，所有拆迁款由龙升公司自行安排，蔡纪平、朱燕不得要求提存或要求龙升公司一次性偿还欠款；本协议仅为加强蔡纪平、朱燕的债权担保，其他有关付款、违约、担保等约定仍按房屋买卖合同执行……。上述协议订立后，双方就龙升幕墙公司名下的抵押房产（无锡市通江大道888，房屋所有权证号为WX1000413213）办理了抵押登记手续，登记的债权数额为850万元，房屋他项权利人为蔡纪平。
2014年8月5日，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚共同向蔡纪平、朱燕出具承诺书1份，载明：龙升幕墙公司与蔡纪平、朱燕于2014年1月23日签订关于无锡市水车湾6-12号商铺的房屋买卖合同，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚作为该合同的担保方承诺不因龙升幕墙公司（龙升公司）于2014年7月22日与蔡纪平订立抵押补充协议并增加了抵押担保而提出免除或减轻龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚按照房屋买卖合同约定应承担的连带保证责任，非经蔡纪平书面同意，不得撤回或撤销上述承诺。
此后，龙升公司仅支付80万元，余款770万元未再支付。蔡纪平、朱燕遂提起诉讼。
另查明：蔡纪平、朱燕委托江苏创凯律师事务所参与本案诉讼，并支付律师代理费238450元。
审理中，蔡纪平、朱燕表示：根据抵押补充协议，当时约定2014年6、7月份的应付款100万元延期至2014年8月25日，但届时龙升公司未按约履行，仅支付80万元，已构成违约，现蔡纪平、朱燕同意以延期付款的最后期限2014年9月25日为准，自2014年9月26日起至判决给付之日止按中国人民银行公布的银行同期同档贷款基准利率的4倍计算逾期付款利息（即逾期付款违约金），由法院依法调整认定。
上述事实，有房屋所有权证、土地证、房屋买卖合同、房屋登记簿证明、工商登记资料、抵押补充协议、房屋他项权证、承诺书、委托代理合同、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：蔡纪平、朱燕与龙升幕墙公司、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，龙升幕墙公司履行了前期1650万元部分的购房款给付义务，自2014年6月起未再按约支付购房款，龙升幕墙公司于2014年4月经核准变更为龙升公司后与蔡纪平订立抵押补充协议就剩余购房款中部分付款的履行期限予以延期，但事后龙升公司仅支付80万元，余款770万元仍未按约支付，故龙升公司已构成违约，蔡纪平、朱燕要求龙升公司支付剩余全部购房款770万元并承担支出的律师代理费238450元，符合约定，予以支持。本案中，原告方明确其主张的逾期付款利息即逾期付款违约金，因房屋买卖合同对于逾期付款违约金予以约定，对利息损失如何计算未作约定，现龙升公司、龙升玻璃公司、郑志理提出该违约金过高并请求法院予以调整，综合考虑本案中合同的履行情况、当事人的过错及损失情况等因素，本院酌定按中国人民银行公布的银行同期同档贷款基准利率的2.5倍计算逾期付款利息。蔡纪平与龙升公司订立抵押补充协议后，已就抵押房产办理了抵押登记手续，抵押已生效，故蔡纪平按约可在抵押担保范围内实现抵押权。龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚为涉案付款债权提供的保证担保合法有效，且均出具承诺书承诺“不因龙升幕墙公司（龙升公司）于2014年7月22日与蔡纪平订立抵押补充协议并增加了抵押担保而提出免除或减轻龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚按照房屋买卖合同约定应承担的连带保证责任”，故在债务人未按约履行义务的情况下，龙升玻璃公司、郑志理、郑元普、徐鹏飚应按约承担连带保证责任。审理中，蔡纪平、朱燕撤回了对徐鹏飚的起诉，系其真实意思表示，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、龙升公司于本判决生效后十日内支付蔡纪平、朱燕购房款人民币770万元及逾期付款利息（自2014年9月26日起至实际给付之日止按中国人民银行公布的银行同期同档贷款基准利率的2.5倍计算）。
二、龙升公司于本判决生效后十日内支付蔡纪平、朱燕律师代理费238450元。
三、蔡纪平有权以龙升幕墙公司（现已变更为龙升公司）名下无锡市通江大道888房屋（房屋所有权证号WX1000413213）折价或者以拍卖、变卖所得价款在850万元范围内优先受偿。
四、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普对上述第一、二项还款承担连带责任。
五、驳回蔡纪平、朱燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费67370元，财产保全费5000元，合计72370元（已由蔡纪平、朱燕预交），由龙升公司、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普负担。龙升公司、龙升玻璃公司、郑志理、郑元普于本判决生效后十日内将负担的诉讼费直接支付给蔡纪平、朱燕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 杨 斌
代理审判员 钱丽丽
人民陪审员 周 倩
二〇一五年三月十三日
书 记 员 张臻祯
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。