苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第02765号
原告（反诉被告）苏州旭智科技有限公司,住所地苏州工业园区娄葑东南区新兴路西端。
法定代表人柳国云，总经理。
委托代理人陈涛，江苏苏明律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，江苏苏明律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州菲萨汽车锁具有限公司,住所地苏州工业园区方洲路128号。
法定代表人PETRNOVAK，总经理。
委托代理人宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。
原告苏州旭智科技有限公司（以下简称“旭智公司”）诉被告苏州菲萨汽车锁具有限公司（以下简称“菲萨公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日受理后，依法由审判员胡志清适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，又因工作安排，由代理审判员王贞担任审判长，与人民陪审员蒋克勇、费珊组成合议庭，于2015年3月17日第一次公开开庭进行了审理，由代理审判员王贞担任审判长，与人民陪审员陈学珠、殷荣冠组成合议庭，于2015年12月7日第二次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）旭智公司的委托代理人ＸＸ、被告（反诉原告）菲萨公司的委托代理人宋仲春（参加第一次庭审）、郑漪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旭智公司诉称：2011年7月1日，原被告签订厂房租赁合同，2013年6月，原被告重新签订租赁合同，取代原租赁合同。合同约定，原告将位于苏州工业园区的厂房出租给被告，并明确被告在回购过程中享有的合法权益的保证条款；被告有权续延本合同4年的条款。2014年10月27日，被告在未与原告协商的情况下向原告发出提前解除合同通知，通知原告双方租赁合同于11月30日解除。原告认为被告的行为给原告造成预期租金收益的损失和装修损失，其违背了诚实信用原则，为此诉至法院，请求判决被告赔偿原告预期租金损失405900元，赔偿装修损失732938元，并承担诉讼费。诉讼过程中，原告认为被告对双方租赁合同部分履行，装修款可以按照已经履行和未履行的租期比例进行分摊；被告违反合同约定解除合同后，经催告，未能依约将租赁物恢复原状，致使租赁物受损，其所需费用应由被告承担。另被告提前解除租赁合同，造成了原告的中介费损失。为此原告将诉讼请求中请求判决被告赔偿装修损失732938元变更为判决被告赔偿原告房屋恢复原状所需费用302520元、租赁中介费61500元、装修损失368918元，共计732938元。
被告菲萨公司辩称：合同解除系由于原告不能提供合法使用的房屋造成，原告应承担合同解除责任，并赔偿被告因此造成的损失，且原告主张的赔偿恢复原状所需费用、中介费、装修损失，计算亦无依据。
反诉原告诉称：原被告签订租赁合同后，反诉被告已经于2011年11月15日前知晓了租赁厂房被列入拆迁范围，反诉被告本可以在反诉原告开始装修、迁入前告知反诉原告，此时反诉原告可以选择解除合同。但反诉被告为了让反诉原告继续履行租赁合同，故意隐瞒情况直至反诉原告对租赁房屋装修完成及迁入开始经营后，在判断反诉原告此时会顾及解除合同的损失，而继续履行合同。2012年7月5日，反诉被告告知反诉原告，租赁房屋被管委会批准回购，反诉原告享有装饰装修、安装或添附的补偿、搬迁费补偿、停业停产损失补偿及其他补偿。2014年5月8日，苏州工业园区国土房产局发布《回购延期公告》，确定租赁房屋所在的土地回购期限延长至2014年11月15日，为此反诉原告多次就解除《租赁合同》事宜与反诉被告协商，并于2014年10月27日书面通知反诉被告租赁合同于2014年11月30日解除。为此，其请求反诉被告支付反诉原告损失1996186元：其中装修设备及附着物的残值损失254405元、设备设施损失540137元、拆迁补助费损失48500元、停业停产补助费损失1153144元，并承担反诉费。
反诉被告辩称：其无需支付反诉原告任何损失。1、2014年10月27日反诉原告通知其解除租赁合同时，拆迁事实并未发生，拆迁补偿无从谈起；2、租赁合同已于2014年11月30日解除，反诉原告无权享受将来回购中的任何补偿；3、其于签订租赁合同时并无过错，双方于2011年7月1日签订租赁合同，租赁物实际交付日为2011年7月9日，2012年2月16日，回购办公室在厂区张贴回购通知，其方得知该租赁物被纳入回购范围，此时，反诉原告已经完成装修，且搬入租赁物，反诉被告在签订合同过程中无过错，不应承担补偿及赔偿责任。
经审理查明：旭智公司（合同出租方、甲方）与菲萨公司（合同承租方、乙方）于2011年7月1日签订《租赁合同》，后双方于2013年5月底6月初又签订《租赁合同》，合同约定浙江菲萨汽车锁具有限公司并未在苏州设立任何独资企业，而是于2011年将其注册地址变更至租赁标的所在地并变更其公司名称为苏州菲萨汽车锁具有限公司，即本合同乙方。经双方协商一致，签订本合同，本合同应取代原合同。合同1.1条约定甲方同意将苏州工业园区旭智科技有限公司厂房，总建筑面积约为4500平方米……出租给乙方。租赁标的位于苏州工业园区新泽路80号。合同3.1条约定租赁期为五年，已于2011年9月1日开始且将于2016年8月31日到期。合同4.1条约定租赁标的租金为16元人民币/平方米/月，租金计算以实际测量建筑面积为准，……2011年9月1日至2013年8月31日租金为738000元/年，或61500元/月（包括物业、安保、清洁等相关配套服务费用）；2013年9月1日至2015年8月31日的租金为811800元/年，或67650元/月（包括物业、安保、清洁等相关配套服务费用）；2015年9月1日至2016年8月31日的租金为892980元/年，或74415元/月(包括物业，安保，清洁等相关配套服务费用)。4.5条约定双方同意，自2011年7月19日到2011年8月31日期间为免租期。乙方应支付租金的租期已于2011年9月1日开始。第八条约定：甲方承诺如发生政府有关部门或其授权代表实施任何拆迁、土地回购（租赁标的已经列入政府回购范围且具体的拆迁日期和补偿方案还未确定）或任何其他影响乙方对租赁标的正常使用项目，甲方：1、应在甲方知晓有关项目的任何信息后立即将该等信息告知乙方，乙方应就收到该信息予以书面确认；2.甲方在与有关政府部门就项目进行沟通协商时，如协商内容事关乙方对租赁标的的使用、在租赁标的内进行的业务经营或者乙方在本合同下的任何其他权益的，应当事先通知乙方，乙方有权派员在场并就下列事项提出其要求、意见和观点（但违反法律和政策以及政府相关规定的不予考虑）：给予乙方的搬迁期限；就乙方对租赁标的进行的室内装饰装修、安装或添设的附属物、搬迁费用及停产停业损失的补偿及按其性质应由乙方享有的其他补偿的评估；前述补偿的支付方式；以及涉及乙方在本合同下权益的任何其他相关事项。3、应尽全力就上述第2项提及的事项与政府有关部门及/或其授权代表进行沟通协商。4、未经乙方书面同意，不得就上述第2项提及的涉及乙方权益的事项与政府有关部门及或其授权代表达成任何协议。乙方承诺全力配合甲方及政府有关部门工作，不阻挠相关工作。如任一方因不可抗力事件而无法履行合同则不构成违反合同，受阻方必须立即通知另一方，在10天内提供不可抗力的发生详情及经公证机关公证有效的文件以证明不能履行或延误履行合同的理由，在租期内及任何延长期限内，因不可抗力造成的甲方和乙方的损失将由双方各自承担损失。如发生不可抗力事件导致租赁标的受损，甲方应于20天内把受损的租赁标的恢复到可用状态，如无法在20天内修复的，由双方友好协商是否暂停履行或终止本合同。合同13.1约定合同双方协商一致的，本合同可以提前终止。此时，任何一方有权在租期到期前提前6个月给予对方书面解除通知而解除本合同。菲萨公司于2014年10月27日给旭智公司发出解除租赁合同通知书，双方确认租赁合同于2014年11月30日解除，承租厂房交接时间为2014年12月1日。原、被告就承租房屋的租金已经结清，押金已经抵作租金。
原、被告解除租赁合同后，原告将涉案厂房租赁给案外人，分别与案外人签订五份厂房租赁合同分别为：承租人为苏州卓群机电科技有限公司，租赁物面积为1629平方米，租赁期限自2015年4月1日至2017年3月31日，第一年租金410508元，免租期从2015年3月1日至2015年3月31日；承租人为杭州卡沃自动化科技有限公司，租赁物面积340平方米，租赁期限自2015年4月16日至2017年4月15日，第一年租金73440元，免租期从2015年3月16日至2015年4月15日；承租人为宋经伟，租赁物面积为320平方米，租赁期限自2015年5月22日至2017年5月21日，第一年租金61440元，免租期从2015年4月22日至2015年5月21日；承租人为苏州绽放网络科技有限公司，租赁物面积265平方米，租赁期限自2015年5月26日至2017年5月25日，第一年租金50880元，免租期从2015年4月26日至2015年5月25日；承租人为苏州欧姆尼克新能源科技有限公司，租赁物面积为1313平方米，租赁期限自2015年6月1日至2017年5月31日，第一年租金283608元；免租期从2015年5月1日至2015年5月31日。
另查明，座落于苏州工业园区娄葑东南区新兴路北的土地使用权人为旭智公司。2011年12月23日，浙江菲萨汽车锁具有限公司名称变更为苏州菲萨汽车锁具有限公司。
再查明，《苏州市建设局、苏州市物价局关于调整搬迁补助费、临时安置补助费等发放标准的通知》（苏建拆【2008】2号）规定：一、搬迁补助费拆迁补偿安置中对住宅房屋被拆迁人一次性发放二次搬迁补助费。搬迁补助费标准按被拆除房屋合法建筑面积计算。（二）非住宅房屋搬迁补助费；被拆迁非住宅房屋40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算），增加500元拆迁补助费。整厂迁移的双方协商解决。三、非住宅房屋停产、停业补助费拆迁商业用房，造成停产、停业的，按合法建筑面积每平方米400元补助。2011年11月3日，苏州工业园区管理委员会向苏州工业园区国土房产局发布文件号为苏园管复字【2011】198号的《关于同意回购苏州金成博精密机械有限公司等企业用地计划的批复》。2011年11月15日，苏州工业园区国土房产局向苏州独墅湖科教创新区管理委员会主送文件号为苏园土回抄字（2011）第1号的企业用地回购抄告单，载明包括旭智公司在内的17家企业用地，因独墅湖科教创新区三期改造需要，已经苏园管复字【2011】198号文批准回购。2012年2月16日，苏州工业园区娄葑镇企业用地回购办公室给旭智公司发出回购通知，载明其单位的企业用地已经批准回购，回购期限自2011年11月15日至2012年5月15日。2012年7月5日，旭智公司发出回购会议通知，载明其未收到任何关于搬迁日期的书面通知，请各单位按部就班，其每次在接到政府回购人员通知后会联络各单位参加回购协商会议。2012年5月15日、2012年11月15日、2013年5月15日、2013年11月8日、2014年5月8日、2014年11月5日，苏州工业园区国土房产局分别发布回购延期抄告单，回购期限分别延期至2012年11月30日、2013年5月15日、2013年11月15日、2014年5月15日、2014年11月15日、2015年5月10日。经核实，涉案用地目前仍未被政府回购。
庭审过程中原告（反诉被告）陈述：1、原告再次出租的租金总额为879876元，而原被告签订的合同预期的年租金（自2015年9月1日起）为892980元，因被告未将承租恢复原状，原告为了减少损失，重新进行了租赁，自行对租赁物进行恢复，恢复的费用在员工工资等成本上。综合房屋租赁合同和原告另行出租的时间，原告按照67650元每月，主张6个月预期租金损失405900元。2、原告在签订和履行租赁合同的过程中不存在过错，回购通知系于租赁合同签订后发布的，原告对此并不知晓，不存在刻意隐瞒回购信息的行为。3、原告为签订和履行租赁合同，支付了中介费、装修费用，被告违约与上述损失具有因果关系，被告应当承担上述损失。4、被告未按照合同之约定使用租赁物，对租赁物造成了损坏应当承担恢复原状和修复的费用。5、对因政府回购被告享有的权利在第二份房屋租赁合同中已经做出了约定。被告单方提前解除合同即不应享有回购补偿，并自行承担搬迁费用。
庭审过程中被告（反诉原告）陈述：1、被告解除租赁合同不应适用提前六个月通知，不应承担违约责任赔偿原告损失。政府于2014年5月8日发出回购通知回购且之后政府多次督促被告搬迁，且原告也未向被告承诺合同可以继续履行。2、原告主张6个月的闲置期不合理。原被告房屋租赁合同解除之后的闲置期应当计算至原告与新承租人签订租赁合同之日。原告给予新承租人一个月的免租期系原告对自身权利的放弃，相应的租金损失不应当由被告赔偿。且对于原告与案外人签订的五份租赁合同，若租金总和超过原被告原先的租金已经对超过部分做出了补偿，应当在原告的损失中扣除该部分金额。3、依照相关规定，拆迁应当终止履行租赁合同。4、原告已经将租赁厂房再次出租且未将涉案房屋恢复原状，故本案未产生恢复原状的费用。关于装修损失，恢复原状指将房屋恢复到承租房屋的样子，诉争厂房的装修价值已经通过租金的形式实现，原告未有实际的装修损失，原告不应主张该费用。5、原告于2012年2月16日已得知涉案厂房将被拆迁，但自2012年7月5日方告知被告，导致被告已经搬入涉案厂房且完成了装修，并开始经营。被告避免更大的损失，重新与原告签订了第二份租赁合同。依照该租赁合同，经营行为产生的损失补偿对象和权益应当归为被告。
上述事实，由租赁合同、房产登记信息、工商登记信息、批复、企业用地回购抄告单、回购会议通知、回购通知、回购延期公告及庭审笔录等在卷予以证实，本院予以确认。
原告提供装修工程报价单、原被告往来邮件、装修图纸、菲萨新厂建厂清单、厂房的照片主张其对厂房进行的装修，被告抗辩对上述证据不予认可。报价单系原告委托的第三方制作，与本案无关联性，邮件未公证，不符合证据的形式要件，照片也与本案无关联性。原告另提供恢复原状工程报价单、厂房交接确认单、邮件、照片，主张被告未将租赁物恢复至原始状态，及修复和恢复原状所需费用。被告对上述证据亦不予认可，其称恢复原状报价单系原告单方制作，厂房交接确认单上记载的文字乃原告添加。
被告提交装修合同、空调安装合同书及安装完工确认单、清洁协议书、货运合同、付款凭证主张被告自行委托装修单位进行的后续装修费用，原告不予认可。原告认为系被告与第三方签订的，不认可真实性，其主张被告自2011年7月19日开始着手装修。被告另提交苏州市房屋装修设备及附着物专项评估表、设施设备价格及搬迁认定明细表、搬迁评估资料，证明其装修设备和附着物的残值损失254405元、设备损失540137元。原告对专项评估表、搬迁评估资料真实性不认可，认为专项评估表系复印件，搬迁评估资料系被告自行制作，搬迁费用亦应由被告自行承担。对认定明细表真实性无异议，但其认为该表格系原告与回购部门达成回购协议时的参考。
本院认为：原、被告签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。原被告一致认可该厂房租赁合同已经于2014年11月30日解除，原被告于2014年12月1日进行交接。政府2014年5月8日发布的回购通知载明回购期限至2014年11月15日止。针对原告主张被告支付预期6个月的租金损失的诉讼请求，原被告签订的《房屋租赁合同》对政府实施拆迁、土地回购或任何其他影响被告对租赁标的正常使用的项目时，原被告双方的权利、义务进行约定，故在房屋租赁合同签订时，被告知晓涉案区域可能将要实施拆迁，协议中明确约定被告有权在租期到期前提前6个月给予原告书面解除通知而解除合同，系双方当事人在知晓政府可能实施拆迁的前提下达成的一致的意思表示，虽政府2014年5月8日发布的回购通知载明回购期限至2014年11月15日止，但政府实际未就涉案用地实施回购。故被告存在违约行为，被告抗辩称合同解除系由于原告不能提供合法使用的房屋造成，原告应承担合同解除责任，原告无权向被告主张预期租金的损失的抗辩意见不能成立。综合原告提交的证据，被告承租的涉案区域已经由原告另租他人，租期分别自2015年4月1日、2015年4月16日、2015年5月22日、2015年5月26日、2015年6月1日，免租期分别自2015年3月1日、2015年3月16日、2015年4月22日、2015年4月26日、2015年5月1日起计算。至于被告抗辩原被告房屋租赁合同解除之后的闲置期应当计算至原告与新承租人签订租赁合同之日的意见，本院认为，租赁合同的签订日期并非原告与他人的租赁合同的租金起算日，也非原告损失填补的起算日，本院对被告该抗辩意见碍难采信。综合本案证据，被告于2014年10月27日向原告发出解除租赁合同通知书，原、被告租赁合同中约定单方解除需提前六个月通知，自被告通知之日起计算六个月的时间为2015年4月26日止。原被告一致确认合同于2014年11月30日解除，依照原被告签订的租赁合同，参照该合同2013年9月1日至2015年8月31日期间的租金标准，原告的可得租金损失329168（67650×12×148÷365）元。原告于上述六个月期间内与他人签订新的租赁合同其中有两份的租赁期限分别自2015年4月1日、2015年4月16日起算，故原告于上述六个月期间可得租金为29242（410508×26÷365）元，2213（73440×11÷365）元。综上，本院酌定原告的预期租金损失为297713（329168-29242-2213）元。
至于原告请求被告赔偿原告恢复原状所需费用302520元、租赁中介费61500元、装修损失368918元的诉讼请求，本院认为，根据政府的回购公告，该厂房已经纳入政府拆迁范围，厂房无恢复原状之必要，且原告庭审中明确涉案厂房并未恢复原状，原告另将被告承租的区域租赁给他人，原告诉请要求被告支付恢复原状所需费用，本院不予采纳。租赁合同中未约定中介费由被告承担，该中介费系原告为出租之目的而支出之费用，该费用由被告承担于法无据。原告主张对于厂房出租时其依照被告之要求对厂房进行装修之费用由被告偿还，本院认为，涉案厂房已纳入政府回购范围，对于装修费用，政府部门会给予房屋所有权人予以补偿，且租赁合同中并未对厂房装修费用的承担方式作出约定，故原告要求被告支付装修费的诉讼请求本院不予支持。综上，本院对原告上述诉请，金额计732938元不予支持。
反诉原告提出反诉称反诉被告故意隐瞒涉案区域纳入回购范围的情况直至反诉原告完成装修并迁入经营，反诉原告要求反诉被告赔偿装修设备及附着物残值损失254405元及设备设施损失540137元的诉讼请求。反诉被告抗辩称，其于签订租赁合同时并无过错，租赁物交付日期为2011年7月9日，2012年2月16日其方得知该租赁物纳入回购范围，此时反诉原告已经完成装修，并搬入租赁物，其不应承担赔偿及补偿责任。本院认为，依据原被告提交的证据，2012年2月16日，政府回购办事在厂区张贴了回购通知。且原被告于知晓涉案厂房可能纳入政府拆迁、回购范围之后，签订了第二份租赁合同，对反诉原告称反诉被告存在隐瞒的上述意见本院碍难采纳。关于反诉原告主张的装修设备及附着物残值损失254405元及设备设施损失540137元，本院认为，该项损失属于拆迁补偿范畴，根据租赁合同之约定，政府实行拆迁、回购时，应给予承租方补偿，但反诉原告已经于政府实施回购、进行评估前解除了租赁合同，应视为其放弃对室内装饰装修、安装或添设的附属物、搬迁费用等的补偿及按其性质应由其享有的其他补偿，故反诉原告无权享有该补偿。另外，租赁合同中亦未对装修设备及附着物的残值、设备设施损失的归属做其他约定，且涉案租赁合同系反诉原告违约解除，而该涉案厂房原被告也已经完成交接，故反诉原告的上述诉请本院不予支持。
反诉原告要求反诉被告支付拆迁补助费48500元、停业停产补助费1153144元的诉讼请求，反诉被告辩称，原被告解除租赁合同时，拆迁尚未发生，且合同已经解除，反诉原告无权享有将来回购中的补偿。本院认为，根据《苏州市建筑局、苏州市物价局关于调整搬迁补助费、临时安置补助费等发放标准的通知》，该费用系补助给厂房承租人，承上述分析，反诉原告已提前解除租赁合同，其已无权享受相应拆迁安置利益，故本院对反诉原告主张反诉被告支付上述拆迁补助费及停业、停产补助费的诉讼请求碍难支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、本诉被告于本判决生效之日起十五日内赔偿本诉原告预期租金损失297713元；
二、驳回本诉原告苏州旭智科技有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告苏州菲萨汽车锁具有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15050元，保全费4020元，共计19070元，由本诉被告苏州菲萨汽车锁具有限公司负担5000元，本诉原告苏州旭智科技有限公司负担14070元。反诉案件受理费22765元，减半收取为11383元,由反诉原告苏州菲萨汽车锁具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 王 贞
人民陪审员 陈学珠
人民陪审员 殷荣冠
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 王 燕
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