四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2480号
上诉人（原审原告）陈红。
委托代理人陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李翼。
委托代理人张建生，四川迪泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）游素芳。
委托代理人陈伟，四川迪泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）雷义彬。
委托代理人陈伟，四川迪泰律师事务所律师。
上诉人陈红因与被上诉人李翼、游素芳、雷义彬租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第3248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年4月11日，陈红与雷义彬、游素芳就房屋租赁事宜进行协商，约定：“甲方（李翼、雷义彬）将位于龙泉中街权证号为0041794、0041795的两间铺面（面积62.78平方米）出租给乙方（陈红），用于商业经营，租赁期限为五年，即从2013年9月9日起至2018年9月8日止，年租金为38万元。”协议达成后，陈红以承租人名义在《房屋租赁合同》上签名捺印，雷义彬以出租人名义在《房屋租赁合同》上签名捺印。游素芳以李翼授权代表的名义在《房屋租赁合同》上签名并捺印。李翼未在合同上签字，《房屋租赁合同》上载明的“李翼”的签字和捺印均系游素芳代办。合同签订后，陈红向雷义彬、游素芳预付了租金4万元。
原审另查明：1、游素芳系李翼之母。位于龙泉驿区龙泉中街权证号0041795号房屋登记的所有权人为李翼，面积为31.39平方米。位于龙泉驿区龙泉中街权证号0041794号房屋登记的所有权人为雷义彬，面积为31.39平方米，房屋共有权人为曾凡秋，曾凡秋与雷义彬系夫妻关系；目前两间门面房已改变原有结构，合并成一间门面房。
2、李翼及案外人曾凡秋分别于2012年8月、2013年1月以游素芳、雷义彬无处分权为由向原审法院提起诉讼，要求确认游素芳、雷义彬与陈红签订的案涉《房屋租赁合同》无效，后又申请撤诉。原审法院于2012年11月26日、2013年7月26日作出（2012）龙泉民初字第2202号、（2013）龙泉民初字第543号民事裁定书，裁定准许李翼、曾凡秋撤回起诉。
3、陈红系成都市同创通讯设备贸易有限公司法定代表人。2013年8月9日，成都市同创通讯设备贸易有限公司（以下简称同创公司）与成都雅家乐装饰有限责任公司（以下简称雅家乐公司）签订《建筑装饰工程施工合同》及《道具制作合同》，约定对案涉房屋进行装饰装修设计及卖场展台的设计制作。
4.2007年8月，李翼及其父亲李炳旭和雷义彬就案涉房屋与案外人熊泽模签订《房屋租赁合同》，租期为五年，租赁期限届至2013年9月9日。同时约定在租赁期限届满后，熊泽模在同等条件下享有对房屋的优先承租权。2013年3月18日，李翼、雷义彬与案外人熊泽模就案涉房屋再次签订《房屋租赁合同》，由案外人熊泽模继续租赁案涉房屋，租赁期限为五年。目前该房屋已实际交付熊泽模承租经营。
原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、民事裁定书、《建筑装饰工程施工合同》、《道具制作合同》、证人证言、营业执照复印件、《铺面租赁合同》、租赁协议及案外人肖娟的个体工商户营业执照等证据材料及原审法院依职权调取的案涉房屋产权证复印件、当事人陈述等材料在案佐证。
原审法院认为，本案争议的焦点：一、游素芳、雷义彬与陈红签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、案涉房屋是否应当交付给陈红承租；三、陈红请求赔偿损失的范围是否符合法律规定；
一、关于合同效力问题。
1、按照《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，游素芳在未经案涉房屋的所有权人李翼许可的情况下，以李翼的名义与陈红签订《房屋租赁合同》后，李翼未对游素芳代表其签订房屋租赁合同的行为予以追认，反而向人民法院提起诉讼要求确认游素芳与陈红签订的《房屋租赁合同》无效，事后虽然李翼申请撤回了诉讼，但在法律上不能视为对上述行为的追认。因此，游素芳以李翼名义与陈红签订的《房屋租赁合同》，未经权利人李翼的追认，对房屋权利人李翼不具有法律效力。
2、关于雷义彬将其与曾凡秋共有房屋出租给陈红的行为，房屋另一共有人曾凡秋虽未在《房屋租赁合同》上签字认可，但曾凡秋与雷义彬系夫妻关系，陈红有理由相信雷义彬对共有房屋享有处分权，且雷义彬将共有房屋出租有利于夫妻共有财产处置。因此，《房屋租赁合同》中涉及雷义彬的合同内容有效。
二、关于案涉房屋是否应当交付陈红承租的问题。
1、由于房屋租赁合同对李翼不具有法律效力，陈红要求李翼交付房屋依据不足，原审法院不予支持。
2、关于雷义彬是否应当交付房屋的问题。雷义彬在与陈红签订房屋租赁合同后，又与原承租人熊泽模签订房屋租赁合同并已实际交付。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；……”的规定，案外人熊泽模已实际占有使用案涉房屋。另外，李翼所有的房屋与雷义彬所有的房屋在结构上进行了改变，已合并成一间门面房，在使用功能上已较难分割。综上，案涉房屋已不具备现实的交付条件，陈红要求雷义彬交付房屋，原审法院不予支持。
三、关于陈红请求赔偿损失的范围是否符合法律规定。
1、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，游素芳在未经权利人李翼授权的情况下，既与陈红签订《房屋租赁合同》，具有明显的主观过错，应当赔偿陈红所遭受的损失。雷义彬将其房屋一房两租，导致无法向陈红履行交房义务，具有明显的主观过错，也应当赔偿陈红所遭受的损失。
2、根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”和第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。首先，在本案中陈红与游素芳、雷义彬在签订合同后房屋交付前，李翼及案外人曾凡秋分别于2012年8月、2013年1月曾两次提起诉讼要求确认合同无效，既有拒绝按期交付房屋的意思表示，陈红在房屋交付前可以要求承担违约责任，并负有采取措施防止损失扩大的法定义务。陈红于2013年8月9日以同创公司名义与雅家乐公司签订《建筑装饰工程施工合同》及《道具制作合同》并支付装饰款和加工制作费用，没有积极履行防止损失扩大的法定义务；其次，根据陈红与雅家乐公司签订的《道具制作合同》，陈红在签订合同当日（2013年8月9日），在合同项下涉及的道具设备尚未开始实际加工制作之前，陈红就向雅家乐公司付清了合同项下的全部款项。陈红的给付行为显然不符合双方约定，也不符合交易习惯；基于上述理由，原审法院对陈红主张已实际支付装饰费140589元及道具加工制作费80828元的事实，不予采信。综上，陈红请求赔偿损失20万元的证据不足，原审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”游素芳、雷义彬应当将预收的房屋租金40000元返还给陈红。陈红主张从租金交付之日按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、游素芳、雷义彬于判决生效后5日内共同返还陈红租金40000元并从2012年4月11日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息；二、驳回陈红的其他诉讼请求。案件受理费2250元，由游素芳、雷义彬共同负担。
宣判后，陈红对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：一、确认2012年4月11日，陈红与游素芳、雷义彬所签《房屋租赁合同》有效；二、判令李翼、游素芳、雷义彬立即将《房屋租赁合同》约定的房屋交付给陈红；三、判令李翼、游素芳、雷义彬赔偿逾期交房损失20万元；四、判令李翼、游素芳、雷义彬承担本案一审、二审全部诉讼费用。其上诉主要理由为：一、关于案涉房屋是否应当交付给陈红承租的问题。1、一审法院认定案涉两间房屋于近期改变原有结构，合并成一间门面房，系认定错误。2、一审法院认定案涉房屋现已由案外人熊泽模继续租赁使用，系认定错误。二、一审法院认定陈红对雅家乐公司的给付行为不符合双方约定和交易习惯，因此认定陈红主张实际支付的装饰费140589元及道具加工制作费80828元的事实不予采信，系认定错误。三、一审法院认为陈红没有积极履行防止损失扩大的义务系认定错误。四、李翼、游素芳、雷义彬将房屋一房两租，导致无法向陈红履行交付义务，具有明显的主观过错，其应赔偿陈红所遭受的损失。
被上诉人李翼、游素芳、雷义彬均答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与采信的证据均与原审法院一致。
二审另查明，在原审庭审中，陈红的委托代理人陈述在签订案涉租赁合同时，游素芳向其出示了房屋所有权证复印件。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，游素芳在未经取得案涉房屋所有权人李翼授权的情况下，以李翼的名义与陈红签订《房屋租赁合同》，事后李翼也未对游素芳代表其签订房屋租赁合同的行为予以追认。因此，游素芳以李翼名义与陈红签订的《房屋租赁合同》，对李翼不具有法律效力。
而雷义彬将其与曾凡秋共有的房屋出租给陈红，曾凡秋虽未在《房屋租赁合同》上签字，但基于曾凡秋与雷义彬系夫妻关系，陈红有理由相信雷义彬对共有房屋享有处分权，且雷义彬将共有房屋出租有利于夫妻共有财产处置。因此，《房屋租赁合同》中涉及雷义彬的合同内容有效。
因李翼所有的房屋与雷义彬所有的房屋在结构上现已合并成一间门面房，在使用功能上已较难进行分割，无法单独交付。同时，李翼、雷义彬已与案涉房屋原承租人熊泽模重新签订房屋租赁合同并已实际交付熊泽模占有使用。案涉房屋客观上确已无法完成交付，对陈红要求交付房屋的请求，本院不予支持。
对于陈红主张赔偿损失的问题。首先，基于上述认定，游素芳在未经权利人李翼授权的情况下，与陈红签订《房屋租赁合同》，导致房屋无法实际交付，存在明显的过错。而雷义彬在与陈红签订租赁合同后，且也明知其所有的房屋已与李翼所有的房屋合并为一间门面房，无法单独交付的情况下，将其房屋一房两租，也存在明显的过错。陈红作为承租人，其同样对签订合同负有审慎注意的义务，根据查明事实来看，在签订租赁合同时游素芳曾向陈红出示了房产证复印件，此时陈红就应清楚知晓位于龙泉驿区龙泉中街权证号0041795号房屋登记的所有权人为李翼，并非游素芳，而陈红在游素芳并无李翼授权签订合同的情况下，仍与游素芳签订租赁合同，故陈红对纠纷发生以及合同无法履行的后果亦负有一定责任。其次，在陈红与游素芳、雷义彬签订合同后约定交付日期前，虽然李翼及案外人曾凡秋分别于2012年8月、2013年1月曾两次起诉要求确认案涉租赁合同无效，但其又在案涉租赁合同约定的交付日期前向人民法院申请撤回起诉。陈红作为承租人，基于对出租人履行合同的合理信赖，于2013年8月9日以同创公司名义与雅家乐公司签订《建筑装饰工程施工合同》及《道具制作合同》并支出了相应款项，系为履行合同所发生的正常支出，因合同无法继续履行，由此造成的损失应由过错方共同承担。陈红主张其损失包括支出的装饰费140589元及道具加工制作费80828元。本院认为，陈红系同创公司法定代表人，其承租案涉房屋系用作同创公司开设门店经营通讯器材等业务，在案涉房屋已无法实际交付，即同创公司与雅家乐公司签订《建筑装饰工程施工合同》无法履行的情况下，其可通过协商或诉讼方式尽量挽回损失，故其已支出的装饰费不能全部认定为损失。而陈红已支出的道具加工制作费用于制作完成的相关道具，其亦可用于同创公司其他门店的经营，对该部分支出也不宜全部作为损失进行认定。故本院综合全案案情，结合各方过错大小以及陈红支出费用等实际情况，酌定游素芳、雷义彬赔偿陈红损失40000元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第3248号民事判决第一项。
二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第3248号民事判决第二项。
三、游素芳、雷义彬应于本判决生效之日起五日内赔偿陈红损失40000元。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费4300元，由陈红负担2000元，由游素芳、雷义彬负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 红
审 判 员 苟学恩
代理审判员 熊 颢
二〇一四年六月六日
书 记 员 刘 进