辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6988号
上诉人（原审原告）吕国臣，男，1955年5月22日出生，汉族，无职业，现住址沈阳市浑南区。
被上诉人（原审被告）沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地沈阳市浑南区浑南四路1号B-21-20室。
法定代表人朱春林，系该公司总经理。
委托代理人李丹丹，女，1985年11月15日出生，汉族，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。
法定代表人沙爽，系该公司董事长。
委托代理人吴培，男，1987年11月8日出生，汉族，系该公司职工。
被上诉人（原审被告）沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司，所在地沈阳市沈河区中街路115号。
法定代表人肖红涛，系该公司总经理。
委托代理人张影会，女，1980年8月25日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人吕国臣与被上诉人沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称女人街商发展公司）、被上诉人沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称沈阳鼎盈公司）、被上诉人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司（以下简称兴隆大家庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服（2016）辽0112民初2279号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案,本案现已审理终结。
吕国臣一审中诉称，吕国臣购买的所有权商铺在租赁给女人街商发展公司期间，沈阳鼎盈公司在未经吕国臣同意的情况下，以其所有权名义将吕国臣商铺租给第三人兴隆大家庭公司，并签订了租赁期限20年，并将租金纳为己有，导致吕国臣与女人街商发展公司租赁合同于2012年12月31日到期终止后，商铺不能返还给吕国臣。沈阳鼎盈公司和兴隆大家庭公司侵害了吕国臣的财产权利。因此，吕国臣于2014年6月将其诉至法院，经市区两级人民法院审理，终审判决女人街商发展按与吕国臣签订的租赁协议租金标准给付履行期间内租金。租赁协议期满后给付商铺占有费。沈阳鼎盈公司对被告女人街商发展承担的义务负连带给付责任。但是沈阳鼎盈公司和兴隆大家庭公司并未按照法院判决时限给付吕国臣租金及商铺占有费。故诉至法院，请求法院判令：1、女人街商发展和鼎盈公司给付吕国臣从2015年7月1日至2016年6月30日商铺占有费23,406元并支付延期利息；2、兴隆大家庭公司对鼎盈公司给付吕国臣商铺占有费负连带责任；3、由女人街商发展公司、沈阳鼎盈公司和兴隆大家庭公司承担诉讼费。
女人街商发展公司一审中辩称，1、根据双方签订的商铺租赁协议第三条规定：租赁期限自2007年1月1日到2012年12月31日止。租赁期限已经届满，吕国臣无权请求支付租金。2、时至今日，吕国臣与沈阳鼎盈公司间并未对诉争房屋办理交付手续，即吕国臣并未实际占有房屋。吕国臣也未将房屋交付女人街商发展使用，因此吕国臣要求女人街商发展支付租金及利息的请求无事实依据。3、退一步讲，支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效期间。商铺租赁协议第五条约定的租金支付方式为自租赁起算日起，每6个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推。吕国臣主张的租金至起诉时已经超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的延付或拒付租金一年的诉讼时效期间，吕国臣未在诉讼时效期间内主张权利，因此无权请求支付租金。4、要求吕国臣出具租金辽宁省地税局统一发票，作为女人街商发展支付占有使用费的凭证，是吕国臣的附随义务。综上，女人街商发展认为：吕国臣所述内容与事实不相符，请求贵院依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
沈阳鼎盈公司一审中辩称，1、鉴于吕国臣作为纳税义务人长期未出具辽宁省地税局统一租金发票，作为沈阳鼎盈公司支付占有使用费的凭证，是吕国臣的附随义务，故要求吕国臣出具租金发票。2、沈阳鼎盈公司与吕国臣之间存在商品房买卖合同关系，女人街商业发展与吕国臣存在房屋租赁合同关系，两个法律关系相互独立，其并非本案的正当当事人。3、吕国臣虽然支付了全部房款，但其未将房屋交付给吕国臣，吕国臣未取得诉争房屋所有权，不是房屋的所有权人。沈阳鼎盈公司将诉争房屋出租给兴隆大奥莱公司，在该租赁合同中，沈阳鼎盈公司是以房屋所有权人的名义签订的，并未侵犯吕国臣的权利。吕国臣与沈阳鼎盈公司之间的纠纷应属商品房买卖合同纠纷，因此沈阳鼎盈公司不应承担连带责任。综上，沈阳鼎盈公司认为：吕国臣所述内容与事实不相符，请求贵院依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护沈阳鼎盈公司的合法权益。
兴隆大奥莱公司一审中辩称，我公司系与沈阳鼎盈公司签订的租赁合同，该合同签订时间为2008年4月，签订合同时，出租人明确表示其拥有完整所有权及出租权，并保证标的房屋权证真实有效，不存在权属纠纷，保证未对房屋设置抵押等行为，且我方到房地产相关部门也未查询到租赁房屋相关的产权登记状况，所以作为承租人，我公司在签订协议时已尽到合理审查义务，不知晓该商铺已沈阳女人街公司出卖的事实，我公司在租赁合同中属于善意第三人，不应当承担赔偿经济损失的连带责任，请求法院驳回吕国臣的诉讼请求。
吕国臣在开庭时，为证明其诉讼请求提交如下证据：
1、民事判决书两份，证明所有权商铺已经得到确认，租赁给被告女人街商发展公司、被告沈阳鼎盈公司没有经过所有权人的同意私自租给第三人20年，导致到期后被告女人街商发展公司不能将商铺返还，至今我没有得到租金，被告女人街商发展公司、被告沈阳鼎盈公司严重侵犯了吕国臣的权利。
沈阳鼎盈公司和兴隆大家庭公司对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明吕国臣的主张。
第三人对于该证据没有异议。
2、商铺租赁协议一份，证明应按照该协议继续履行。
被告女人街商发展公司对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能成为吕国臣所主张的依据。
被告沈阳鼎盈公司对该证据有异议，认为该证据不能证明吕国臣与被告女人街商发展公司之间有租赁关系。
第三人对该证据有异议，认为与我方无关。
第三人在开庭时，向本庭提交证据如下：
租赁合同一份，证明第三人方与被告沈阳鼎盈公司签订合同时，已经尽到了合理审查义务。
吕国臣及沈阳鼎盈公司和兴隆大家庭公司对该证据均没有异议。
经一审法院审理查明，2005年8月31日，吕国臣与沈阳鼎盈公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定，沈阳鼎盈公司以177,886元的价格将位于沈阳市浑南新区营盘北街5号B区1层（C096号）的商铺一处卖给吕国臣。吕国臣于当日即向沈阳鼎盈公司全额给付了购房款，沈阳鼎盈公司向吕国臣出具了给付购房款的发票。同日，吕国臣又与女人街商发展公司签订了商铺租赁协议一份，协议约定，吕国臣将其购买的上述商铺租赁给女人街商发展公司，租赁期限为2007年1月1日至2012年12月31日，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期，租金标准为每月1,950.5元，在承租期内，吕国臣只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由女人街商发展公司所有，女人街商发展公司已向吕国臣给付了2010年1月1日至2012年6月30日期间的租金，剩余六个月租金尚未给付。协议还约定吕国臣的权利义务为“甲方（吕国臣）同意：该商铺由乙方（女人街商发展公司）以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方（吕国臣）不得以任何理由进行干预”；女人街商发展公司的权利义务为“租赁期届满后，如乙方（女人街商发展公司）继续承租，则甲方应同意，并由乙方（女人街商发展公司）决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准”。2008年4月2日，第三人与沈阳鼎盈公司签订了租赁合同一份，合同约定，沈阳鼎盈公司将包括吕国臣购买的上述商铺在内的位于沈阳市浑南新区营盘北街5号的房屋租赁给第三人兴隆大家庭公司使用，租赁期限为20年，现该合同仍在履行中，上述商铺由第三人实际使用，因沈阳鼎盈公司和兴隆大家庭公司未支付2015年7月1日至2016年6月30日商铺占有费23,406元并支付延期利息，故吕国臣诉至法院。
另查明，沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为沈阳鼎盈置业有限公司。
再查明，吕国臣曾起诉兴隆大家庭公司、沈阳鼎盈公司、女人街商发展公司租赁合同纠纷一案，请求法院依法判令：1、沈阳鼎盈公司立即向吕国臣返还商铺；2、沈阳鼎盈置公司向吕国臣赔偿损失，赔偿金额按租金标准计算，计算时间为2012年7月1日起至2015年6月30日止，共计89,640元；3、诉讼费由女人街商发展公司、沈阳鼎盈公司、兴隆大家庭公司承担。本院经审理后，作出[2015]浑南民一初字第00833号民事判决，判决：1、女人街商公司于本判决生效之日起十五日内向吕国臣支付自2012年7月1日起至2012年12月31日止的商铺租金11,703元；2、女人街商发展公司于本判决生效之日起十五日内向吕国臣支付自2013年1月1日起至2015年6月30日止的商铺占有使用费58,515元；3、沈阳鼎盈公司对上述应由女人街商发展公司承担的义务负连带给付责任；4、驳回吕国臣其他诉讼请求。吕国臣不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，该院经审理后，作出（2015）沈中民一终字第2147号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，在本案中，吕国臣从沈阳鼎盈公司处购买了诉争商铺，未办理权属证书。吕国臣与女人街商发展公司签订的《商铺租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定其合法有效。因女人街商发展公司未提出解除合同，则该合同应继续履行，且第三人与女人街商发展公司签订租赁合同的时间在吕国臣与女人街商发展公司签订的商铺租赁协议履行期限内，女人街商发展公司作为承租方已经履行了合理的审查义务，该商铺已由第三人实际占有和使用，如返还商铺不利于保护各方当事人的利益，关于租金，女人街商发展公司未依商铺租赁协议约定向吕国臣给付租金，侵犯了吕国臣的合法权利，应向吕国臣给付拖欠的租金。2013年1月1日租赁期届满后女人街商发展公司未将商铺交还吕国臣，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准向吕国臣支付从2015年7月1日至2016年6月30日期间的占有使用费，故对吕国臣主张女人街商发展公司支付商铺占用费的请求，予以支持。对于吕国臣主张女人街商发展公司支付延期利息的请求，因一审法院已经认定按照原租赁合同标准支付商铺占有使用费，故双方在该合同中约定的使用费支付方式亦应执行，即在本计算周期的第一个月内支付本期租金，故吕国臣的该项请求，对其合理部分予以支持。对于吕国臣主张沈阳鼎盈公司支付上述款项的请求，因沈阳鼎盈公司不是争议商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给第三人使用，侵害了吕国臣的财产权利，应由其对租金、占有使用费及延期利息支付承担连带责任。对于吕国臣主张第三人承担连带责任的请求，因吕国臣曾起诉第三人支付商铺占有费，经过沈阳市中级人民法院及沈阳市浑南区人民法院审理后，未支持本案吕国臣要求第三人支付商铺占用费及利息的诉讼请求，同时，因第三人与沈阳鼎盈公司签订的租赁合同期间，是在吕国臣与女人街商发展公司的商铺租赁协议的有效期限内，吕国臣所提供的证据不能证明第三人在签订租赁合同时存在侵权的行为，故吕国臣的该项请求，依据不足，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向吕国臣支付自2015年7月1日起至2016年6月30日止的商铺租金23,406元；
二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向吕国臣支付利息（1、按照本金11,703元，自2015年8月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止。2、按照本金11,703元，自2016年2月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止）；
三、被告沈阳鼎盈置业有限公司对上述应由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费195元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担。
宣判后，吕国臣不服原审法院判决，向本院提起上诉：一、改判被上诉人女人街商发展公司，沈阳鼎盈公司给付上诉人2015年7月1日至2016年6月30日商铺占有费23046元，并支付延期支付利息。被上诉第三人沈阳兴隆大家庭公司对给付上诉人商铺占有使用费负连带责任。二、上诉费由被上诉人承担。理由：现吕国臣与女人街公司租赁合同已到期，且房屋由兴隆大家庭公司实际占有。故给付租金的义务应由兴隆大家庭公司承担。
被上诉人沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司、沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司则均辩称同意一审法院判决。
本院认为，关于上诉人吕国臣提出其所购买的商铺现已被兴隆大家庭公司占有使用要求其支付商铺占有使用费的问题，因吕国臣曾起诉兴隆大家庭公司支付商铺占有费，经过沈阳市浑南区及本院审理后，并未支持吕国臣要求第三人支付商铺占有使用费及利息的请求。同时，因兴隆大家庭公司与沈阳鼎盈公司签订租赁合同期间是在吕国臣与女人街公司商铺租赁合同的有效期间之内，因吕国臣与女人街公司签订的租赁协议中明确约定，在承租期限内，吕国臣只享有房屋的所有权及相应的租金收取权，其他一切权利均由女人街公司享有。（2015）沈中民一终字第2147号民事判决已认定吕国臣要求第三人返还侵占商铺是由于政府的开发行为导致，如返还商铺不利于保护当事人合法权益，对于诉讼请求不予支持。结合上述事实，故本院对吕国臣要求兴隆大家庭公司支付租金的上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费195元，由上诉人吕国臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年七月五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。