湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终6163号上诉人（原审原告）：王汉香，女，1946年11月20日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：陈勇（王汉香之子），1971年6月25日出生，住武汉市江汉区，被上诉人（原审被告）：张海木，男，1947年1月16日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：罗胜、王龙，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市江汉区房地产公司，住所地武汉市江汉区民意一路111号。法定代表人：肖汉江，经理。委托诉讼代理人：熊慧、刘明曦，该公司职工。原审被告：肖小莺，女，1968年11月2日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：王丹，湖北斯洋律师事务所律师。上诉人王汉香因与被上诉人张海木、武汉市江汉区房地产公司（以下简称江房公司）、原审被告肖小莺合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第02132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。案在本院审理过程中，肖小莺向本市江汉区人民法院对张海木提起公有房屋使用权转让纠纷，故本案中止审理，现该案已于2017年6月20日审理终结，故本案继续审理。本案现已审理终结。王汉香上诉请求：1、维持原审判决；2、肖小莺将武汉市江汉区万寿街六合里15-19号直管公房承租权转让给张海木的协议及行为无效；3、张海木与江房公司就武汉市江汉区万寿街六合里15-19号直管公房达成的住房租约无效；4、确认王汉香为武汉市江汉区万寿街六合里15-19号直管公房的承租人；5、一、二审诉讼费用均由张海木、江房公司承担。事实和理由：1、首先，武汉市翔泰制衣厂是一家集体所有制企业，陈俊是该厂的法定代表人。2008年武汉市翔泰制衣厂向张海木购置面料，欠货款199295元未付，2009年4月24日陈俊作为武汉市翔泰制衣厂的法定代表人，代表该厂与张海木签订了一份《还款计划》，陈俊在《还款计划》上签字是职务行为。其次，陈俊作为武汉市翔泰制衣厂的法定代表人，面对武汉市翔泰制衣厂欠下的贷款，决定用自己前妻肖小莺的涉案房屋承租权为武汉市翔泰制衣厂提供抵押担保。但由于该房屋的性质为公房，不能办理抵押的相关手续，张海木催得紧急，无奈之下，只得办理使用权转让，张海木承诺欠款还清就将房屋过户回来，该转让行为名为转让实为抵押担保。2、本案2015年10月9日立案至2016年7月28日判决，且本案一审适用简易程序审理，已严重超期审理，属程序违法。另一审判决书对相应证据未予表述，亦属程序违法。3、双方签订的合同名为转让实为抵押，受让人受让时并非出于善意，且合同约定的价款为32万元，截止至今合同相对人肖小莺并未取得任何的房款，故张海木取得涉案房屋的承租权不构成善意取得。张海木答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王汉香的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。江房公司答辩称，肖小莺与张海木签订了公房使用权转让协议，江房公司的审批程序及向张海木签发住宅租约的行为合法有效。请求法院依法判决。肖小莺述称，肖小莺与张海木素不相识，双方签订的公有房使用权转让协议是为给陈俊单位所欠乾昌纺织货款做抵押，并非真实的买卖关系。2015年10月9日，王汉香向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认肖小莺将武汉市江汉区万寿街六合里15-19号直管公房之承租权转让给张海木的协议及行为无效；2、确认张海木与武汉市江汉区房地产公司就江汉区万寿街六合里15-19号直管公房达成的住房租约无效；3、确认王汉香为江汉区万寿街六合里15-19号直管公房的承租人；4、诉讼费由张海木、肖小莺、江房公司承担。一审法院查明，肖小莺与王汉香之子陈俊原系夫妻关系，双方于2009年1月4日离婚。坐落在武汉市江汉区万寿街六合里15-19号7楼公有房屋（计租面积64.05平方米）系江房公司管业。1998年10月14日，江房公司下属民族房管所（甲方）与王汉香（乙方）、肖小莺（乙方）签订一份《协议》。该协议约定：乙方自愿投资资金支援甲方危改工程，甲方则提供住房解决职工住房困难；乙方预付资金13万元给甲方，甲方以1570元/平方米（价格）将上述房屋交付乙方；房屋竣工后，乙方应按实际建筑面积84.55平方米（付）清其尾款4063元，方可办理租赁手续，领取住房租约；甲方分配给乙方的房屋，其产权归甲方所有，乙方只有一次性分配权，住户属甲方承租户。合同签订后，王汉香于1997年12月向江房公司下属民族房管所支付13万元。江房公司下属民族房管所（出租人）向肖小莺（承租人）发放了涉案房屋租约。该租约确认涉案房屋计租面积为64.05平方米。陈俊于2008年因向张海木赊购面料欠下部分货款。经张海木催要，陈俊于2009年4月24日向张海木出具一份《还款计划》，承诺于2009年6月至2009年10月还款10万元，2009年11月还清剩余9万元。逾期后陈俊仍未还款。经张海木催要，陈俊要求肖小莺将涉案房屋转让给张海木。2010年5月18日，肖小莺与张海木签订一份《公有房屋使用权转让协议》，肖小莺将涉案房屋公房使用权以32万元的价格转让给张海木。2010年5月20日，除将陈俊所欠张海木货款冲抵购房款外，张海木另向陈俊支付购房款77755元。上述转让协议经江房公司下属民族房管所审批后，涉案房屋承租人变更为张海木。江房公司下属民族房管所（出租人）于2010年5月26日向张海木（承租人）发放了涉案房屋租约。此后，涉案房屋进行了房改，涉案房屋产权转让给张海木。张海木为此于2015年9月25日向江房公司下属民族房管所交纳了房改费25105元。此后，王汉香向张海木、肖小莺、江房公司主张涉案房屋权利，双方由此发生争议。故王汉香诉至法院，请求判如所请。审理中，经王汉香申请，依法裁定对张海木价值120万元的财产予以查封或冻结。一审法院另查明，陈俊作为公房承租人与江房公司下属民族房管所另行签订了租约，承租与涉案房屋相同地点的另一套公房。王汉香与其夫陈传树原户籍所在地及居住地为武汉市江汉区沿河大道7号5栋1单元4楼2号，该房屋于2003年拆迁。2014年4月3日，王汉香与其夫户口迁入陈俊所承租房屋。一审法院认为，张海木与肖小莺签订的《公有房屋使用权转让协议》，系双方的真实意思表示，并经作为产权管理人的江房公司审批同意，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。肖小莺主张其是在受张海木胁迫的情形下签订的该转让协议，但未提交充足证据予以证明，不予认定。江房公司根据上述转让协议，办理了租约变更手续，向张海木发放了涉案房屋的《武汉市公有房屋住宅租约》，符合相关法律规定，亦应认定为有效。王汉香虽与江房公司于1998年10月14日签订了《协议》，并支付江房公司13万元，但因当时王汉香在武汉市江汉区沿河大道7号5栋1单元4楼2号另有住房，且户籍所在地也在该处，并不在涉案房屋辖区。江房公司据此未将王汉香列为涉案房屋共同承租权人并无不当。即使王汉香是涉案房屋共同承租权人，但因张海木系善意、有偿取得涉案房屋公房承租权，并通过房改及交纳房改费进而取得涉案房屋产权。依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第８９条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，王汉香对涉案房屋的共同承租权因此而丧失。王汉香因此而产生的损失可向擅自处分共有财产的人即肖小莺主张权利。综上，王汉香的全部诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第８９条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回王汉香的全部诉讼请求。减半收取的案件受理费40元，保全费5000元、其他诉讼费用120元，共计5160元由王汉香负担。二审期间，王汉香提交如下证据：第一组证据：1、武汉市翔泰制衣厂企业法人营业执照。拟证明：1、武汉市翔泰制衣厂是具有企业法人资格的集体所有制企业，独立对外承担民事责任。2、陈俊是该公司的法定代表人，不是公司债务的承担者。第二组证据1、乾昌纺织发货清单。2、《收条》。拟证明：1、武汉市翔泰制衣厂与乾昌两企业之间的债权债务关系不应由陈俊个人承担。第三组证据：1、《国网湖北省电力公司普通电费发票》。2、《武汉市统一收款收据》。拟证明：王汉香为诉争房的户主，王汉香亦为诉争房的实际承租人，该房只是登记在肖小莺名下。张海木对王汉香提交的上述证据经质证认为：王汉香提交的第一、二组证据真实性、关联性均有异议，不能因为企业法人营业执照及双方的往来就否认陈俊差欠货款和房屋抵扣货款。对第三组证据的真实性不持异议，但仅证明缴纳电费发票上有王汉香的名字，王汉香是后来将户口迁至诉争房屋，不是共同承租人。江房公司对王汉香提交的上述证据经质证认为：对第一、二组证据与本案无关，不予质证。对第三组证据的真实性无异议，质证意见与张海木一致。本院认为，王汉香提交的上述证据与本案缺乏关联性，亦不是新证据，本院不予采纳。张海木、江房公司在二审期间均未提交新证据。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，肖小莺在本案审理过程中，向本市江汉区人民法院另行提起诉讼，请求判令：1、解除肖小莺与张海木签订的公房转让协议，并将坐落于武汉市江汉区万寿街15-19号房屋所有权过户给肖小莺；2、案件受理费由张海木承担。该案在一审诉讼中，肖小莺提出变更诉讼请求，请求将上述第1项诉讼请求变更为：确认肖小莺与张海木签订的公有房转让协议无效，并将坐落于武汉市江汉区万寿街六合里15-19号房屋所有权过户给肖小莺。案经该院审理作出（2016）鄂0103民初7319号民事判决，驳回肖小莺的诉讼请求。肖小莺不服上诉至本院，本院经审理作出（2017）鄂01民终2345号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审还查明，案在一审诉讼过程中，双方当事人于2015年11月25日向一审法院申请案外调解期限8个月。本院认为，2010年5月18日，张海木与肖小莺签订的《公有房屋使用权转让协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该协议为有效协议。关于王汉香上诉称，案涉房屋系其子陈俊为其工作单位武汉市翔泰制衣厂的债务提供担保，其名为房屋买卖实为其债务提供担保的问题。其在本案一、二审诉讼过程中，均未提交充足的证据予以证明，且在相关案件中已作出生效判决否认王汉香的该项上诉理由，故王汉香的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于王汉香上诉称一审程序违法的问题，一审法院适用简易程序审理本案，期限虽长达9个月，但办理了相关审理期限手续，故一审程序并未违反法律规定，故王汉香的该项上诉理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，王汉香的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王汉香负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一七年六月二十八日书记员 胡婧琳