湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴北民一初字第497号
原告（反诉被告）晏某某，男，1949年11月17日出生，汉族，湖南省株州市人，郴州市国税局退休职工。
原告（反诉被告）朱某某，女，1950年1月24日出生，汉族，湖南省汝城县人，郴州市地税局退休职工，系晏某某之妻。
两原告共同委托代理人邓某某，湖南星河律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄某某，男，1966年12月13日出生，汉族，个体户，湖南省郴州市苏仙区人。
原告（反诉被告）晏某某、朱某某与被告（反诉原告）黄某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晏某某、朱某某及其共同委托代理人邓某某与被告（反诉原告）黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）晏某某、朱某某诉称，2004年10月19日，原、被告双方经协商，原告方将在郴州市北湖区地方税务局集资的房转让给被告，双方约定以房产证价格为准的基础上增加50000元，原告在集资建房时已交付集资款90000元，合计140000元。同时约定如不能履行协议条款，承担转让款10%的违约责任。双方于2004年10月26日签订了《协议书》，被告向原告支付130000元，余款10000元待办理好房屋产权证、契证后两天内付清。但在2013年元月办好房屋产权证、契证后，被告以原告没有将车库卖给他为由，拒付余款10000元。原告多次联系被告均被拒绝，被告的行为损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付房屋转让款7718.68元，支付违约金13000元，合计20718.68元。
原告（反诉被告）晏某某、朱某某为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、身份证复印件。拟证明两原告的基本情况。
2、《协议书》。拟证明两原告将在郴州市北湖区地方税务局集资的8栋1单元2楼202房转让给被告黄某某，房屋面积为176平方米，房屋结构为5室2厅2卫。
3、“交款收据”3张。拟证明该杂房原告没有转卖给被告黄某某，而是转卖给了案外人雷某某。
4、“证明”1份。拟证明该集资房屋应交的房款为147869.67元，房屋产权证已经发给被告黄某某。
5、“北湖区地税局发证表格”1份。拟证明房产证、契证已发给被告黄某某。
被告（反诉原告）黄某某辩称并反诉诉称，被答辩人在起诉状中陈述的不是事实，答辩人在双方签订《协议书》后已按约定和郴州市北湖区地方税务局的要求支付了该套房屋（含杂房）的全部房款145046.91元。2006年初，地税分局通知被答辩人领取房屋钥匙，被答辩人只将住房钥匙给了答辩人，但以各种理由至今未将杂房钥匙交给答辩人。答辩人已交清了房款，而被答辩人却将杂房转卖给被人，已构成违约。请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，并判令被答辩人向答辩人支付违约金14000元。
被告（反诉原告）黄某某为支持其答辩及反诉主张，向本院提供了如下证据：
1、“证明”1份。拟证明被告黄某某交清房款147869.67元，包含杂房款12893.40元，房屋面积是174.76平方米，这个是包含杂房在内。
2、交房款“凭据”7张、“税金凭据”3张。拟证明被告黄某某交付房款145046.91元，缴纳税金10916.66元。
原告（反诉被告）晏某某、朱某某反诉辩称，被告反诉状所称的事实和理由法律依据不足。被告提出支付了杂房款项不是事实，被告没有证据证明该房屋的杂房归被告所有。而原告已经交清了该杂房的房款，请法院驳回被告的反诉请求。
为查明本案事实，本院同意了原告（反诉被告）晏某某、朱某某与被告（反诉原告）黄某某的请求，向郴州市北湖区地方税务局发出调查函，该局于2014年12月15日向本院复函，主要内容为“朱某某、黄某某在我单位所购住房为8-1-202，应交房款（含杂房33.93㎡）147869.67元，应交印花税、营业税及附加7665.24元，应交契税及办证费3251.42元，合计158786.33元”，复函附件为“8栋1单元202房交款明细”。
庭审质证中，原告（反诉被告）晏某某、朱某某与被告（反诉原告）黄某某对彼此所提交的证据的真实性均无异议，均对郴州市北湖区地方税务局2014年12月15日向本院的“复函”无异议。经本院审查，双方提供的证据及上述“复函”均可以作为本案定案依据。
对本案当事人的举证、相互质证以及本院的认证，结合庭审陈述等情况，本院对本案事实确认如下：
原告（反诉被告）晏某某、朱某某系夫妻关系，朱某某系郴州市北湖区地方税务局退休干部。2004年10月19日，原告（反诉被告）晏某某、朱某某与被告（反诉原告）黄某某签订了一份《协议书》，其中晏某某、朱某某为甲方，黄某某为乙方，协议主要内容为：甲方将其在郴州市北湖区地方税务局集资的8栋1单元202房（甲方已交集资建房款90000元）转让给乙方，房屋总面积176平方米（以房产证数据为准），五室二厅二卫一厨；转让价格为职工集资购房价（以房产证价格为准）的基础上增加50000元；签订协议时乙方交付甲方130000元（含甲方已交集资建房款90000元），余款10000元在办理好房屋相关权证后两天内付清；乙方自行向甲方单位交清其他购房款项；如不能履行协议条款，则由违约方按转让款10%支付违约金。
上述协议签订后，黄某某按约定向晏某某、朱某某支付了130000元，并陆续向郴州市北湖区地方税务局交付剩余房款、印花税、营业税及附加等共计58298.33元，合计付款188298.33元。此后，晏某某、朱某某将其与上述住房同时集资的杂房转卖给案外人雷某某，雷某某向郴州市北湖区地方税务局交付了杂房款计3520元。至此，郴州市北湖区地方税务局共收取朱某某、黄某某、雷某某所交款项合计158786.33元，其中房款147869.67元（含杂房款12893.40元）、印花税68.14元、营业税及附加7597.10元、契税2725.42元、办证费526元，并于2013年元月将住房的房屋产权证、契证办理在黄某某名下。之后，晏某某、朱某某向黄某某多次催讨双方协议中约定的余款10000元未果而酿成纠纷，遂诉至本院，请求判令黄某某支付房屋转让款7718.68元，支付违约金13000元，合计20718.68元。本案在审理过程中，黄某某向本院提起反诉，请求判令晏某某、朱某某支付违约金14000元。本院主持调解，因双方争议较大，调解未成。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。买卖合同为出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告（反诉被告）晏某某、朱某某与被告（反诉原告）黄某某于2004年10月19日签订的《协议书》系双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律规定，应受法律保护。本案需要解决的是签订上述协议的双方当事人在履行协议过程中的违约问题。《协议书》中对买卖的房屋有明确约定，即“房屋总面积176平方米（以房产证数据为准），五室二厅二卫一厨”，很显然并未包括杂房。该住房在建成后便已由黄某某收房并已办理好相关权证，而晏某某、朱某某转卖给案外人雷某某的杂房不在《协议书》约定之内。因此，晏某某、朱某某已按协议履行了义务，不存在违约。对黄某某要求晏某某、朱某某支付违约金14000元的反诉请求，本院予以驳回。建房单位共收取涉案房屋的款项合计158786.33元，其中房款147869.67元（含杂房款12893.40元）、印花税68.14元、营业税及附加7597.10元、契税2725.42元、办证费526元。黄某某应承担的费用为房款134976.27元（已扣除杂房款12893.40元）、印花税68.14元、营业税及附加7597.10元、契税2725.42元、办证费526元，以及《协议书》约定增加的50000元，合计195892.93元。现黄某某已付款为188298.33元，差额7594.60元，应由黄某某支付给晏某某、朱某某。晏某某、朱某某与黄某某间纠纷系因双方对杂房的争议而起，黄某某并非有意拖欠余款不付，且其对房屋的其他款项均积极按时交纳，故本院对晏某某、朱某某要求黄某某支付违约金13000元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄某某支付原告（反诉被告）晏某某、朱某某房屋转让款7594.60元，此款限被告（反诉原告）黄某某在本判决生效后十日内支付完毕。
二、驳回原告（反诉被告）晏某某、朱某某的其它诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）黄某某的反诉请求。
如果被告（反诉原告）黄某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费318元、反诉案件受理费75元，合计393元，由被告（反诉原告）黄某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
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审 判 长 罗文林
人民陪审员 曹泽龙
人民陪审员 李翠玉
二〇一五年七月七日
书 记 员 张钊玮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当尊循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。