浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2922号
上诉人（原审被告）：任新江，男，汉族，1965年8月22日出生，住浙江省绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人（特别授权）：王永，浙江左右律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绍兴市上虞区城区水利工程管理所，住所地：浙江省绍兴市上虞区百官街道江东路121-1号，组织机构代码：79648149-4。
法定代表人：马炯，所长。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈瑶杰、王键，浙江五洋联合律师事务所律师。
上诉人任新江因与被上诉人绍兴市上虞区城区水利工程管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604民初3235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准，延长审限两个月，现已审理终结。
上诉人任新江不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定合同主体错误。2013年12月6日上诉人与案外人以房屋转让合同形式将其在房屋租赁合同中的权利义务转让给了案外人王柏根，且该转让行为取得了被上诉人的同意，一审法院认定该份合同性质是转租协议属认定事实错误。自被上诉人在该房屋转让合同上签署同意意见后，房屋租赁合同的相对方即变更为案外人王柏根及被上诉人，案外人王柏根与被上诉人签订新的房屋租赁合同亦说明了该事实。虽然2014年5月4日上诉人与案外人就租赁情况作了说明，但该说明仅涉及部分合同作废事项，并未当然恢复上诉人与被上诉人的合同关系，且被上诉人已就租赁标的与案外人王柏根签订了房屋租赁合同。二、如果法院认定合同主体仍为上诉人任新江，则一审法院关于事实认定、法律基础、租金金额以及违约金的认定存在错误。1、2015年3月16日被上诉人已经发出解除租赁合同通知书，该合同已于2015年3月16日解除。2、房屋租赁合同约定出租房屋面积为1179平方米，但实际面积仅为900平方米，存在巨大差距，上诉人要求退回多付的租金。3、涉案租赁物因两次台风受损，经上虞区人民政府协调和被上诉人党委会研究决定，免除上诉人4.5个月房租。4、2016年3月22日涉案租赁物使用人上虞市浪漫彼岸咖啡厅因未能办理消防验收手续再次被检查且口头告知停止营业，2016年3月24日实际使用人上虞市浪漫彼岸咖啡厅向被上诉人发函要求解除租赁合同，2016年4月18日上虞区消防大队作出停止营业的书面行政处罚决定书。5、被上诉人与案外人签订新的租赁协议，且租金一直由案外人支付，2015年3月16日被上诉人向上诉人发函解除合同后，本案租金由案外人支付，上诉人并未支付过租金。6、即使2015年7月16日至2016年7月15日上诉人仍应支付租金，鉴于上虞市浪漫彼岸咖啡厅于2016年3月10日缴纳20万元租金，同时减免4.5个月租金，而上诉人实际使用时间至2016年3月，已经不存在欠付租金及再支付违约金的事实。
被上诉人绍兴市上虞区城区水利工程管理所答辩称：一、上诉人提出的房屋面积差异是否真实存在有待确认，而且上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同标的以现状为准，合同载明面积只是对房屋情况的大概描述，对房租的计算没有直接影响。二、上诉人提出财产因台风受损，属于不可抗力，损失应由上诉人自行承担，因上诉人提出要求过高，双方没有达成一致意见。三、办理消防验收手续系上诉人的义务，应由上诉人自己办理。四、上诉人发出解除租赁合同通知书后，上诉人并没有腾退交房，双方同意继续履行合同，被上诉人要求上诉人支付租金及违约金符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所向一审法院提出诉讼请求：一、被告任新江支付租金670975元；二、被告支付水电费51604.6元（至2016年3月31日）；三、被告支付违约金124151元（算至2016年3月31日，2016年4月1日起至实际支付日止每日按欠付金额的万分之八支付违约金）；四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月15日，上虞市城区水利工程管理所（甲方）与被告任新江（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在西横河人民医院对面（以下简称该房屋）。该房屋出租建筑面积约为1179平方米（订立本合同前乙方已现场踏看过租赁物），房屋用途为餐饮、会所，房屋类型为砖混结构房。合同第二条第一款约定：1、甲、乙双方约定，甲方于2013年4月15日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期五年，自2013年7月16日起至2018年7月15日止。合同第三条第一款、第二款约定：1、该房屋租金第一年为79.0万元，以后每年租金比上年递增5%计。2、乙方支付租金：第一年租金在签订合同时一次性付清，后几年租金费必须在当年4月31日前一次性付清。逾期支付的，承担违约责任。合同第四条第二款约定：2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用由乙方承担。出租场所的电费、水费（水电单价按甲方实际缴费单价计算）每月结算，在每月10日前支付给甲方。未按期支付，承担违约责任。同时合同第七条约定：乙方在租赁期内不得转租、转让和交换。若确实需转租的需事先征得甲方的同意，乙方可将该房屋部分或全部转租给他人，并与甲方签订租赁主体变更合同。合同第八条第五款约定：乙方欠交租金、水电费等超过十日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起本合同自动终止。合同第九条第一款约定：乙方违反本合同第三条、第四条约定应从欠缴之日起每日按欠缴金额的万分之八向甲方支付违约金。经甲方书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物及有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。2013年6月10日，被告任新江（甲方）与案外人陈涓娟（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：本合同中拟租赁之物位于上虞市××西横河人民医院对面，朝东南房屋八间，面积约为200平方米（该房屋为任新江于2013年4月15日与上虞市城区水利工程管理所订立房屋租赁合同的一部分）。该房屋实际租赁期限自2013年4月15日—2018年7月15日止，租赁该房屋用途为棋牌室。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同中的权利义务不变。该合同已征得上虞市城区水利工程管理所的同意。2013年6月20日，被告任新江（甲方）与案外人余秀丽（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：本合同中拟租赁之物位于上虞市××西横河边（人民医院对面）二层楼的水利景观房，面积约为900平方米（该房屋为任新江于2013年4月15日与上虞市城区水利工程管理所订立房屋租赁合同的一部分）。该房屋实际租赁期限自2013年4月15日—2018年7月15日止，租赁该房屋用途为咖啡餐饮。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同中的权利义务不变。该合同已征得上虞市城区水利工程管理所的同意。2013年12月6日，被告任新江（甲方）与案外人王柏根（乙方）签订房屋转让合同一份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋座落在西横河人民医院对面（即松竹居）。该房屋出租建筑面积约为1179平方米，房屋用途为餐饮、会所。该房屋租赁期五年，自2013年4月15日起至2018年7月15日止。同时约定，甲方此前与上虞市城区水利工程管理所签订的合同与义务由乙方承担。该合同已征得上虞市城区水利工程管理所的同意。2014年5月4日，被告任新江、案外人陈涓娟、余秀丽、王柏根出具有关松竹居租赁情况说明一份，约定松竹居2013年12月6日由任新江转租王柏根的房屋转让合同作废；任新江于2013年6月10日转租给陈涓娟，2013年6月20日转租给余秀丽的房屋租赁合同有效。另查明，2013年12月6日，上虞市城区水利工程管理所（甲方）与案外人王柏根签订房屋租赁合同一份，合同相关权利义务与2013年4月15日上虞市城区水利工程管理所（甲方）与被告任新江（乙方）签订的房屋租赁合同完全一致。还查明，上虞市城区水利工程管理所已变更为原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所。讼争房屋自2013年起至今一直用于开设上虞市浪漫彼岸咖啡厅，该咖啡厅经营者为案外人余秀丽。该讼争房屋的第三年（2015年7月16日-2016年7月15日）租金为870975元，已由上虞市浪漫彼岸咖啡厅于2016年3月10日支付200000元，至今尚有670975元未支付。截至2016年3月29日，该讼争房屋尚有水费5844.6元、电费45760元，合计51604.6元未支付。
一审法院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江于2013年4月15日签订房屋租赁合同后，被告任新江先后分别于2013年6月10日、2013年6月20日与案外人陈涓娟、余秀丽签订房屋租赁合同，约定将讼争房屋的一部分分别转租给案外人陈涓娟、余秀丽，并均经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所同意。2013年12月6日，被告任新江又与案外人王柏根签订房屋转让合同，约定将讼争房屋转租给案外人王柏根，并经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所同意。2014年5月4日被告任新江与案外人陈涓娟、余秀丽、王柏根共同出具情况说明一份，约定被告任新江转租案外人王柏根的房屋转让合同作废，转租给陈涓娟、余秀丽的房屋租赁合同有效。上述房屋租赁合同、房屋转让合同及情况说明均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，故原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所与被告任新江签订的房屋租赁合同继续有效，经原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所（出租人）同意后，被告任新江（承租人）可以将讼争房屋转租给案外人陈涓娟及余秀丽（次承租人）。出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，应当先以是否已经合法占有租赁房屋来确定履行合同的承租人。本案中，原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所先后分别与被告任新江、案外人王柏根签订权利义务完全相同的房屋租赁合同，但在庭审过程中，原、被告双方一致认可讼争房屋自2013年签订合同后至今一直用于开设上虞市浪漫彼岸咖啡厅，而该咖啡厅的经营者为次承租人余秀丽，结合余秀丽与被告任新江之间的合法转租关系，应确定被告任新江为履行合同的承租人，故被告任新江以讼争房屋真正的承租人为案外人王柏根为由，辩称其非适格的被告主体的意见，该院不予采纳，被告任新江应当按照合同约定支付讼争房屋的相应租金及水电费。至于违约金，原告主张的2015年5月1日至2016年3月31日的违约金数额，并未超过原、被告双方签订的房屋租赁合同中关于违约金计算标准的约定，亦未超过法律关于违约金上限的规定，该院予以支持；原告主张2016年4月1日以后的违约金按日万分之八计算的标准过高，该院酌情予以调整，应当按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍的标准予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定，判决：一、被告任新江应于判决生效后十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所2015年度（2015年7月16日-2016年7月15日）房屋租赁款人民币670975元。二、被告任新江应于判决生效后十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所截至2016年3月29日的水电费合计人民币51604.6元。三、被告任新江应于判决生效之日起十日内支付原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所2015年5月1日至2016年3月31日的违约金人民币124151元；2016年4月1日起的违约金以670975元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计付至款项实际付清之日止。四、驳回原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所的其他诉讼请求。本案本诉受理费12267元，减半收取6134元，由被告任新江负担。
上诉人任新江在二审中向本院提交以下证据：
1、解除租赁合同通知书一份，证明上诉人收到该通知后，该合同已经解除。被上诉人绍兴市上虞区城区水利工程管理所质证认为，对真实性没有异议，但该份通知发出后，上诉人未腾退房屋，双方协商继续履行合同。本院认证认为，对该证据真实性予以认定，但不能实现上诉人的证明目的。
2、关于因二次受灾损失要求减免或延长经营租期的报告一份，证明上虞区政府曾发函并经被上诉人党委会同意减免4.5个月租金。被上诉人绍兴市上虞区城区水利工程管理所质证认为，对真实性没有异议，但双方未就减免租金问题达成一致意见。本院认证认为，该报告系上虞市浪漫彼岸咖啡厅单方制作，无其他证据佐证被上诉人同意免除上诉人4.5个月房租，不能实现其证明目的，不予认定。
3、民事起诉状一份，证明案外人上虞市浪漫彼岸咖啡厅、王柏根已就合同解除、赔偿损失等向一审法院起诉。被上诉人绍兴市上虞区城区水利工程管理所质证认为，对真实性没有异议，但案外人已经撤回起诉。本院认证认为，该起诉状系案外人制作，与本案无关，不予认定。
4、产权证明一份，证明涉案房屋的实际面积约900平方米。被上诉人绍兴市上虞区城区水利工程管理所质证认为，对真实性没有异议，房屋租金并非按照面积进行计算，且该产权证明载明面积未包含上诉人转租给陈涓娟的200平方米。本院认证认为，对该证据真实性予以认定。
被上诉人绍兴市上虞区城区水利工程管理所在二审中未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于涉案房屋租赁法律关系的主体认定问题，上诉人主张其并非涉案房屋租赁合同的主体，本院认为，虽然2013年12月6日任新江将其与被上诉人签订的房屋租赁合同中的权利义务全部转移给案外人王柏根，但2014年5月4日任新江、陈涓娟、余秀丽、王柏根出具情况说明，约定2013年12月6日由任新江转租王柏根的房屋转让合同作废，任新江于2013年6月10日转租给陈涓娟、2013年6月20日转租给余秀丽的房屋租赁合同有效，据此可推知王柏根与任新江一致同意王柏根退出租赁关系，由任新江继续承租涉案房屋、并继续转租给陈涓娟、余秀丽的意思表示，且被上诉人亦同意任新江继续承租涉案房屋，故涉案房屋租赁合同的主体应认定为任新江与被上诉人，上诉人主张其并非涉案房屋租赁合同主体，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于任新江与被上诉人之间的房屋租赁合同是否已解除的问题，2015年3月16日虽然被上诉人向上诉人发出解除租赁合同通知书，但上诉人陈述其拖欠租金是由于台风带来的洪水造成其财产损失，应视为其对合同解除提出了异议，其后上诉人又支付了租金，被上诉人亦予以接收，并同意上诉人继续占有、使用涉案房屋，应视为双方一致同意合同继续履行，故上诉人关于双方之间的房屋租赁合同已于2015年3月16日解除的主张，本院亦不予采信。关于上诉人应支付的租金、违约金是否应予减免的问题，本院认为，上诉人不存在减免租金的事由，理由如下：首先，上诉人主张租赁合同约定的房屋面积与实际面积不一致，应退还多余部分的租金，因上诉人在现场踏看过租赁房屋后与被上诉人约定了租金标准，双方并未约定按房屋面积单价计算租金，且上诉人自接收租赁房屋后从未对实际使用面积和租金标准提出过任何异议，并按照合同约定支付了相应的租金，应视为其对房屋面积和租金标准的认可，现其以房屋面积与实际面积不符为由，要求退还租金，缺乏事实和法律依据，本院对其抗辩不予采信。其次，上诉人主张因其台风受损被上诉人同意免除4.5个月房租，但未提供充分有效证据证实，其主张不能成立。再次，上诉人主张因被上诉人原因导致涉案房屋消防验收无法办理，应予减免租金，但履行消防安全验收义务的主体是作为咖啡厅的开设、经营者，上诉人在本案中亦未提供有效证据证明其未能办理消防验收手续可归责于被上诉人，对其据此要求减免租金的主张本院亦不予采信。最后，上诉人主张其实际使用日期至2016年3月，但其在2016年7月15日前并未腾退涉案房屋归还给被上诉人，故一审法院根据被上诉人主张计算租金至2016年7月15日，并判令上诉人承担相应的违约金亦无不当，本院予以照准。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
二审案件受理费12267元，由上诉人任新江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 韦 玮
二〇一七年一月六日
书 记 员 王婷婷