昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）呈民初字第1380号
原告（反诉被告）李泳锟，男，汉族，河南省安阳市人。
委托代理人史云辉，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）昆明陇宁经贸有限公司。
法定代表人宋淑娥，总经理。
被告宋淑娥，女，汉族，昆明市人。
两被告共同委托代理人刘为然、杨华，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告李泳锟诉被告昆明陇宁经贸有限公司（以下简称：陇宁公司）、宋淑娥租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日受理后，依法由审判员杨红独任审判。被告陇宁公司于2014年4月9日提起反诉，本院依法予以受理。在审理过程中发现案件事实较为复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院依法裁定本案转为普通程序进行审理，由审判员林莉、杨红，代理审判员方铮铮组成合议庭，由林莉担任审判长，于2014年5月13日在本院第二法庭公开开庭进行了审理。原告李泳锟及委托代理人史云辉，被告陇宁公司、宋淑娥的委托代理人刘为然、杨华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李泳锟诉称：原、被告于2012年2月23日签订《土地租赁合同》，由原告将位于斗南街道办事处殷联社区居委会七组149部队围墙边的16亩土地出租给被告使用。合同约定租期为壹拾伍年三个月零十七天，自2012年2月27日至2027年6月15日；年租金为每亩33000元，每两年在上一年租金的基础上递增10%，且每年另外支付8000元土地使用补助费；租金支付方式为一年一付，每年1月27日前支付次年租金；另外，合同第20条约定，乙方未按合同约定时间内交纳租金逾期超过60天视为违约，甲方有权单方解除此合同，且甲方有权继续追索乙方所欠租金和因此产生的一切经济损失。合同签订后，原告按约定将土地提供给被告使用，被告也按约定向原告支付了第一年的租金。按合同约定第二年的租金应当于2013年1月27日前支付，但被告却一直拖延不付，经原告多次催告，被告仍拒不支付，但也不将土地交还原告。被告未按合同约定支付土地租金，且超过60天未付，为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令：1、确认原、被告双方签订的《土地租赁合同》无效；2、被告返还向原告租赁的位于殷联社区居民委员会七组149部队围墙边的16亩土地并恢复原状3、被告向原告支付自2013年2月27日至实际交还土地之日期间的租金，按每年470000元计算（计算至起诉之日共计31419.78元）；4、被告向原告支付自2013年1月28日至实际付清土地租金之日期间的逾期付款利息，按中国人民银行同期贷款利率并加50%计算（计算至起诉之日共计32195元）5、由被告承担本案的诉讼费及律师代理费15000元。
被告陇宁公司答辩称：1、原、被告签订的《土地租赁合同》已获得原出租人的许可，目前被告将继续承租该地块用于农业建设。以合同不必然存在《土地管理法》63条禁止的情形，合同有效。2、在签订合同时，原告向被告承诺该土地可以建盖临时性钢架大棚，并向被告出示了殷联社区居委会七组允许承租人建盖临时钢架大棚的租赁合同，并承诺保证为被告提供搭建条件。原告故意隐瞒了涉案土地的实际面积，以及该土地上实际不能进行任何建设并已经被相关执法部门处罚过的重大情形，导致被告在签订合同时出现重大误解，使土地租赁价格明显高于土地的实际使用价值。按照同等地段同等用途的土地租赁价格，被告所支付的47万元租金已经超过时至今日应付的合理租金。因此，被告不存在违约拖欠租金的情形。3、原告的缔约过失行为给被告造成了重大损失，应当承担缔约过失责任。
被告宋淑娥答辩称：宋淑娥并不是本案的适格被告，不应承担责任。
反诉原告陇宁公司诉称：反诉人因经营需承租土地并建盖临时性钢架大棚，为此与被反诉人协商一致于2012年2月15日签订《土地租赁合同》，承租被反诉人位于呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会七组149部队围墙边的相关地块。合同约定：出租土地15亩，租赁期限为15年3个月零17天，年租金为33000元／亩，两年后按每两年在上一年租金的基础上递增10%，乙方可以根据自身需要在甲方土地上新建房屋及厂房，约定任何一方违约应赔偿守约方的全部损失，并承担守约方为此支付的全部诉讼、仲裁、律师费。合同签订后，反诉人开始平整土地，建盖钢架大棚，为此共支付相关工程费、材料费、工人工资等相关费用共计217万元。钢架大棚即将建设完成时，呈贡区城市管理综合执法局向反诉人下达《责令限期拆除决定书》，责令反诉人停工并对被反诉人建盖的钢架大棚进行了拆除。后反诉人多方调查，直至被反诉人起诉时才了解得知被反诉人故意隐瞒该土地不能建盖永久性或临时性建筑，且之前的承租户也因此被行政处罚和强制拆除的重大情形。被反诉人的行为，已构成缔约过失，应赔偿反诉人由此产生的损失。为维护反诉人的合法权益，特向法院起诉请求判令：1、要求被反诉人李泳锟赔偿因缔约过失造成反诉人的损失共计人民币2，170，000元；2、基于缔约过失李泳锟返还陇宁公司已支付的租金，若陇宁公司需支付土地占用费的，应以李泳锟与殷联社区签订的租赁合同的租金为标准；3、基于缔约过失，李泳锟赔偿陇宁公司律师费10000元；4、反诉诉讼费用由李泳锟承担。
反诉被告李泳锟答辩称：双方在签订土地租赁合同时，对土地上是否可以建盖建筑物及土地用途的事宜进行过协商，我方已明确告知反诉原告，该土地不能建盖建筑物，反诉原告表示租用该土地要用于露天放置机械设备，如果其自行建盖建筑物，风险由其自行承担。因此，反诉原告歪曲事实，其建房损失不应由我方承担。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《土地租赁合同》是否有效；二、如果该合同有效，则是否存在违约行为，违约责任应如何承担，如果该合同无效，则导致合同无效的过错在哪一方，合同无效所产生的损失应当如何确定及承担；三、被告宋淑娥是否应承担相应责任。
原告（反诉被告）李泳锟针对其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
1、《土地租赁合同》1份，欲证明原、被告之间的土地租赁关系；被告2013年2月27日至2014年2月26日期间租用原告的土地，租金470000元应当于2013年1月27日前支付；被告未按照合同缴纳租金逾期超过60天，原告有权解除合同，并要求被告支付租金及赔偿损失。
2、会议记录、土地租赁合同、土地转租确认函各1份，欲证明原告出租给被告的土地系殷联社区居委会第七居民小组出租给原告的，且原告将土地转租给被告经过了该居民小组的同意，原告有合法的租赁权。
3、公证书、律师函、EMS快递单、收据、邮件查询单各1份，欲证明原告于2013年8月20日向被告发出律师函，催告被告支付土地租金并要求解除土地租赁合同。
4、律师费发票1份，欲证明原告为实现合同利益支出律师费15000元。
5、照片8张（当庭提交），欲证明原告将土地交付给被告时地上无建筑物，现被告在地上浇灌了混凝土。
6、证人田某某的证言，欲证明原告已明确告知被告该土地不能建盖建筑物，此前的租户光强租赁站建盖了房屋被拆除的事实，被告表示是否可以建盖房屋不影响土地的使用。
经庭审质证，被告（反诉原告）陇宁公司、被告宋淑娥对第1组证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张；对第2组证据的真实性、合法性予以认可，但不认可其证明目的，原告存在故意隐瞒的情形；对第3组证据的真实性、合法性予以认可，但该组证据是原告单方的意思表示，不表示可以解除合同；对第4组证据的真实性、合法性认可，但认为是原告违约，原告应赔偿被告方相应费用；对第5组证据中2011年拍摄的照片5张系超过举证期限提交，不予认可，对现状的照片3张予以认可，恰好可以证实被告为建设该土地支出的费用及损失；对第6组证据的三性不予认可，无其他证据佐证，证人证言不能单独作为证据使用。
被告（反诉原告）陇宁公司向本院提交如下证据材料：
1、《土地租赁合同》、土地转租确认函、原告提供的其与殷联社区第七组签订的《土地租赁合同》各1份，欲证明被告因经营需要承租土地将建盖钢架大棚与原告协商一致签订《土地租赁合同》，原告向被告承诺出租的土地上可以建盖钢架大棚，租赁合同合法有效。
2、责令限期改正通知书1份、拆除现场照片9张，欲证明原告隐瞒了该租赁土地实际上不能建盖永久性或临时性建筑（包括钢架大棚），并且之前的承租户也因此被行政处罚和强制拆除的重大情形，原告构成缔约过失。
3、责令限期拆除通知书1份、拆除现场照片8张、《建筑工程承包合同》1份、《预拌混凝土购销合同》1份、土地实际面积测绘图1份、支付款凭证22张、收条1份、银行转账记录1份，欲证明租赁土地的租金因面积与约定不符及使用受限，租金应当减少；被反诉人因缔约过失造成反诉人损失共计人民币217万元。
4、律师服务发票1份，欲证明反诉人为主张权利支付律师代理费人民币10000元。
经庭审质证，原告（反诉被告）李泳锟对第1组证据中的《土地租赁合同》的真实性认可，但因租赁面积有误，后又重新签订了一份，就是原告提交的那一份。合同中第五条约定如新建房屋及厂房，一切风险及费用由乙方承担。原告仅说可以建盖房屋，并非不经审批就建盖。该租赁合同并不能证明原告向被告承诺土地可以建盖钢架大棚的主张。对土地转租确认函、原告提供的其与殷联社区第七组签订的《土地租赁合同》的三性予以认可；对第2组证据的真实性无异议，但在土地租赁合同签订前原告已告知被告土地上不能建盖建筑物的事实；对第3组证据中的责令限期拆除通知书可以证明被告被处罚是因为其未办理相关建房许可审批手续，是被告单方面的过错所致，与原告无关；《建筑工程承包合同》、《预拌混凝土购销合同》中被告不具备签订合同的权利与资格，没有最后的结算与支付凭证，无法判断该合同是否真实存在及实际履行，且系被告单方面的行为，与本案没有关联性；土地实际面积测绘图是被告单方面制作，应以合同载明为准，对三性不予认可；支付款凭证、收条都没有正式发票且产生的时间都在合同签订前，不予认可；对第4组证据的真实性无异议，但与本案无关。
被告宋淑娥未提交任何证据材料。
针对原告（反诉被告）李泳锟提交的证据，本院作如下认证：被告（反诉原告）陇宁公司、宋淑娥对第1组证据的真实性无异议，且认可以原告提交的该份土地租赁合同为准，本院对第1组证据的真实性予以认可，对其合法性及关联性在下文评判；第2、3、4组证据内容真实、形式合法，且被告对真实性无异议，可以证明原告主张的事实，本院予以采信；第5组证据中的2011年拍摄的照片5张，被告不予认可，且无法核实其拍摄地点，本院不予采信，对现状的照片3张予以采信；第6组证据系证人证言，因被告不予认可，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。
针对被告（反诉原告）陇宁公司提交的证据，本院作如下认证：第1组证据内容真实，对其合法性及关联性在下文评判；第2组证据仅能证明呈贡强光租赁站在本案诉争土地上建盖房屋后，于2011年6月3日被呈贡县城市管理综合行政执法局拆除的事实，不能证明被告主张的其他事实；第3组证据中的责令限期拆除通知书、拆除现场照片可以证明被告建盖的钢结构建筑物因未取得规划建设行政部门审批手续，于2012年5月22日被呈贡县城市管理综合行政执法局责令限期拆除的事实，本院予以采信；针对《建筑工程承包合同》、《预拌混泥土购销合同》，因被告无法提供相应的付款凭证予以辅证，无法核实该合同的真实性及是否实际履行，本院不予采信；土地实际面积测绘图为被告陇宁公司单方制作，原告不予认可，本院不予采信；支付款凭证22张、收条1份、银行转账记录1份，因无法核实是否是被告建盖钢架大棚所支出的费用，本院不予采信；律师服务发票内容真实、形式合法，且原告对真实性无异议，本院予以采信。
综上所述，本院根据庭审中原、被告双方当事人的自认及本院的认证情况，依法确认如下法律事实：
原告（反诉被告）李泳锟于2009年5月24日与原呈贡县斗南街道办事处殷联社区居委会七组（以下简称：殷联七组）签订《土地租赁合同》，租赁位于昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会七组149部队围墙边，东盟港一、二踩地界后确认的23.151亩山地，租期为20年，即2009年7月1日至2029年6月30日。前五年每年每亩租金为人民币4000元（每年租金92604元）。双方约定在租赁期内，李泳锟不可在地上建盖永久性建筑，只可作钢结构大棚或少量临时性砖木看守房。经殷联七组同意，2012年2月23日，李泳锟与陇宁公司签订《土地租赁合同》，将上述土地中的16亩租给陇宁公司，按14亩计算使用，除正常支付14亩的土地租金外，陇宁公司每年应支付李泳锟8000元作为该宗土地的使用补助费。租金一年一付，陇宁公司应当于每年的1月27日前支付次年租金。陇宁公司可以根据自身使用需要在甲方出租的土地上新建房屋及厂房，可以拆除甲方投资建设的部分或者全部建筑。如陇宁公司新建房屋及厂房，一切风险及费用由陇宁公司承担……。另外，双方约定：陇宁公司未按合同约定时间内交纳租金逾期超过60天视为违约，李泳锟有权单方面解除合同，且李泳锟有权继续追索陇宁所欠租金和因此所产生的一切经济损失。合同签订后，陇宁公司在该宗土地上建盖了钢架大棚，因未取得相关行政部门审批手续，陇宁公司建盖的钢架大棚于2012年5月被呈贡区城市管理综合行政执法局责令限期拆除。另查明，合同签订后，陇宁公司共支付李泳锟2012年2月27日至2013年2月26日的土地租金人民币470000元。
针对本案的第一个争议焦点：一、原、被告签订的《土地租赁合同》是否有效。本院认为，原、被告双方签订的《土地租赁合同》无效，理由如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国家实行保护基本农田，控制非农业建设占用农用地的政策，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。本案诉争的土地是昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会七组149部队围墙边，东盟港一、二踩地界后确认的23.151亩山地，本院向殷联社区居委会七组了解，该地块属山地，原来种植树木，后被填平出租。现原、被告签订的《土地租赁合同》中约定陇宁公司可以根据自身使用需要在土地新建房屋及厂房，且双方均认可租赁该土地用于仓储。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于原、被告双方未经相关行政部门批准，签订的土地租赁合同约定将集体用地用于建盖房屋及厂房，该约定违反了法律的强制性规定，属于无效合同。
针对本案的第二个争议焦点：如果该合同有效，则是否存在违约行为，违约责任应如何承担，如果该合同无效，则导致合同无效的过错在哪一方，合同无效所产生的损失应当如何确定及承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订租赁合同约定在山地上可以建盖房屋及厂房，违反法律的强制性规定，且被告陇宁公司在未办理合法的行政许可手续的情况下，擅自建盖钢架大棚，双方均存在过错，都应承担相应损失。反诉原告陇宁公司提供了《建筑工程承包合同》、《预拌混凝土购销合同》等相应证据证明其建房损失为217万元，要求李泳锟赔偿该损失，但李泳锟对上述证据不予认可。本院认为，陇宁公司提供的上述证据不能证明上述合同是否按照约定的工程量实际履行，无法提供相对应的付款凭证予以辅证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”陇宁公司无法提供确实、充分的证据证明其建房的具体损失，且陇宁公司在未办理合法的行政许可手续的情况下，擅自建盖钢架大棚，应承担相应的过错责任。因此，本院对其主张要求李泳锟赔偿损失217万元的反诉请求不予支持。
另外，原告李泳锟要求被告陇宁公司支付所欠租金、利息及将租赁土地恢复原状。虽本案中《土地租赁合同》无效，但土地实际由被告陇宁公司占有使用，陇宁公司应支付李泳锟土地占用费。原告李泳锟要求按每年470000元计算。陇宁公司要求李泳锟返还已收的租金，如需支付土地占用费，应按李泳锟与殷联社区签订的租赁合同中的租金标准支付。本院认为，虽然李泳锟与陇宁公司签订的《土地租赁合同》无效，但土地自2012年2月27日至今一直由陇宁公司占有使用，应当由陇宁公司支付相应的土地占用费。但李泳锟与殷联社区签订的租赁合同约定租金为前五年（即2009年7月1日至2014年7月1日）每年人民币4000元／亩，李泳锟与陇宁公司约定的租金为前两年（即2012年2月27日至2014年2月26日）每年租金为人民币470000元（共计16亩，每亩合计29375元），第一年的租金为人民币470000元／亩，两个合同约定的租金差距较大，从土地的实际使用价值及原、被告双方的过错考虑，本院认为，土地占用费应以李泳锟与殷联社区约定的租金为基础做适当上调，在每年人民币4000元／亩的基础上上调50%，即每年人民币6000元／亩，按16亩计算。
原告李泳锟要求被告陇宁公司支付利息的诉请无法律依据，本院不予支持。因陇宁公司在土地上浇灌了混凝土建盖了钢架大棚，现钢架大棚被拆除，李泳锟要求陇宁公司将浇灌了混凝土的土地恢复原状。本院认为，李泳锟在本案中存在一定过错，恢复原状应由其自行负责，本院对其诉请不予支持。
针对本案的第三个争议焦点：宋淑娥是否应承担相应责任。本案中，宋淑娥作为陇宁公司的发起人，在陇宁公司设立过程中以公司名义与李泳锟签订了土地租赁合同，且该土地租赁后一直由陇宁公司使用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条的规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，不应由宋淑娥承担赔偿责任。
综上，本院认为：李泳锟与陇宁公司签订的《土地租赁合同》无效。因原、被告均存在过错，且被告陇宁公司不能证明其实际损失，本院对其要求李泳锟承担损失217万元的诉讼请求不予支持。另外，李泳锟、陇宁公司均要求对方承担各自的律师费，因李泳锟、陇宁公司均存在一定过错，本院认为，各自支出的律师费应由各自承担，对李泳锟、陇宁公司要求对方承担律师费的本诉及反诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李泳锟与被告（反诉原告）昆明陇宁经贸有限公司于2012年2月23日签订的《土地租赁合同》无效。
二、由被告（反诉原告）昆明陇宁经贸有限公司于本判决生效之日起十日内将《土地租赁合同》中涉及的位于昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会七组149部队围墙边，东盟港一、二踩地界后确认的16亩山地返还原告（反诉被告）李泳锟。
三、由被告（反诉原告）昆明陇宁经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李泳锟支付自2012年2月27日至被告（反诉原告）昆明陇宁经贸有限公司返还土地之日止的土地占用费（每年人民币6000元／亩，每月人民币500元／亩，按16亩计算）。
三、由原告（反诉被告）李泳锟于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）昆明陇宁经贸有限公司向其支付的租金人民币470000元。
四、驳回原告（反诉被告）李泳锟的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告（被告）昆明陇宁经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币6720元，由原告（反诉被告）李泳锟、被告（反诉原告）昆明陇宁经贸有限公司各承担50%即人民币3360元；反诉案件受理费减半收取人民币12120元，由反诉原告（被告）昆明陇宁经贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 林 莉
审 判 员 杨 红
代理审判员 方铮铮
二〇一四年九月十二日
书 记 员 谭崇春