北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第153号
原告马文霞，女，1975年11月29日出生。
委托代理人邹若峰（原告马文霞之夫），1961年6月9日出生。
被告北京硕日新宇投资有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街23号。
法定代表人李世新，总经理。
委托代理人胡小杰。委托代理人王欣。
原告马文霞诉被告北京硕日新宇投资有限公司（以下简称投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告马文霞及其委托代理人邹若峰，被告投资公司的委托代理人胡小杰、王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马文霞诉称：2013年9月16日，我方与被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）。被告在东亚印象台湖项目（京房售证字（2013）161号）售房过程中，违背诚实信用原则，在售楼处设置、发放了大量不实关于配套设施、房屋性质的广告、宣传单等。基于被告提供的上述不实信息，我方与被告签订包含霸王条款的《预售合同》。如今，被告以合同文本中并无所宣传内容的�录为由，拒绝履行当初约定。理由如下：根据《最高院关于审理商品房买卖合同适用法律的若干问题的解释》中明确规定，商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并且对买卖合同的订立和房屋价格有重大影响的，应当视为要约。当事人违反的，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请、商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假�况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”我方认为被告对决定房屋功能的重要因素进行虚假宣传，签订的合同严重违背诚实信用原则，故请求法院判令解除我与被告签订的合同编号为Y1531334的商品房预售合同，并要求被告负担本案诉讼费用。
被告投资公司辩称：我方与原告签订商品房预售合同时，遵循了自愿、公平、诚实信用的原则，且我方依约履行合同，不存在任何违约行为，因此原告要求解除双方签订的商品房预售合同的事实理由不成立，具体为：1、本案不存在约定解除的事由。2013年9月16日双方签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），双方约定原告向我方购买我方开发建设的房屋。《预售合同》的第11条、第15条明确约定了解除该合同的情形，《北京市商品房预售合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第一条中约定，非被告过�，原告欲单方面解除本合同的，应经过被告的同意。现我方完全按照合同的约定履行合同，不存在违约行为，不存在合同约定的解约事由，原告要求解除合同的主张没有合同依据。
2、本案不存在法定解除的事由。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，我方的行为亦不符合任何上述法定解除的事由。三、原告依据《合同法》第42条的规定，主张缔约过失责任没有任何事实和法律依据。我方与原告之间签订的合同没有任何�瞒和虚假宣传的情况，不存在原告在诉状中所称的宣传不符等情况，原告对所购买房屋的情况完全知悉，双方之间的合同有效成立，我方不存在任何缔约上的过错行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年12月22日，马文霞与投资公司签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），预售合同第3页说明载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。预售合同约定马文霞购买投资公司开发建设的北京市通州区台湖镇居住用地、托幼用地及公建混合用地（配建“公共租赁住房”）A3-1#办公楼3层X号房屋一套，预售合同第三条基本情况约定，该商品房的用途为办公，层高为3.15米。房屋预测建筑面积为38.31平方米，其中套内建筑面积为26.47平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28430.71元，房款共计752561元。合同第一条项目建设依据内容为：买受人购买的该商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月6日止；该商品房所在土地用途为办公，土地使用权出让年限自2011年11月7日至2061年11月6日止。建设工程施工合同约定的开工日期为2013年6月18日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年10月19日。第二条预售依据载明该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字（2013）161号。合同第六条及附件五付款方式及期限约定，买受人马文霞采用商业贷款方式支付房款，于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款50.83%的首付款，即382561元。剩余房款37万元，由买受人以申请银行按揭的方式向出卖人支付。该预售合同附件一为房屋平面图（及位于楼层中的示意）及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，其中第二条共有部分分摊明细中载明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分。
同日，双方签订预售合同补充协议，其中第十条其他条款第1项约定：出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以预售合同或补充协议明确约定的内容为准。第4项约定：出卖人同意按照本协议第四条第2款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构功能优化改造后的该商品房现状进行收房。第6项约定：买卖双方一致认可预售合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
马文霞于预售合同签订当日向投资公司支付首付款382561元。
关于签约的过程，马文霞称其于2013年8、9月份通过新京报的官方网站上了解到被告对于涉案项目的宣传，被告在宣传涉案项目时称涉案项目的用途是商住两用，且其与被告公司签订预售合同时，售楼人员也知其涉案项目是商住两用房屋，可以居住且交通便利，还有剑桥中学等配套设施，其买房的目的就为了居住、交通便利以及孩子可以上学，其正是基于被告公司的上述宣传才购买的涉案房屋。原告马文霞并称现在获知房屋纯粹是办公性质，周边的配套和交通与宣传出入很大，生活起居和交通达不到被告当时宣传的水准，房屋失去了居住功能，其购买房屋的居住目的无法实现，因此要求解除双方签订的预售合同。马文霞称其签约时已经注意到涉案房屋的户型图为大开间，马文霞称其之前也购买过类似户型的房屋，购买后均按照自己的居住意愿重新对格局进行了调整。对此，投资公司称原告购买房屋的用途为办公，该公司在销售宣传时并未承诺该房屋是商住两用房屋，亦未承诺原告购买的涉案房屋能够实现居住功能。
上述事实，有北京市商品房预售合同及补充协议、北京市商品房预售合同（草稿）、预售公示文件及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。本案中马文霞在前期咨询和了解的基础上，与投资公司签订了预售合同，涉案房屋的用途应以最终签订的预售合同为准，双方在预售合同补充协议中也明确约定了“双方签约前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头的还是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，预售合同中明确载明了涉案房屋的用途为办公，并载明了房屋的平面图及所在楼栋位置，并载明卫生间属于共有分摊部分，马文霞称签约前并未阅览合同内容，且合同是在销售人员的欺诈宣传、误导的情况下签订的，但其并未对此提供相应证据，本院对马文霞的该项说法不予确认。预售合同中明确载明涉案房屋的用途为办公，原告在签约时对此�明知的，原告称其购买房屋的目的是为了居住，但并未对此提供相应证据，本院对此不予确认，与此相应，对原告以涉案房屋无法实现居住功能，合同目的无法实现，因此要求解除预售合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告马文霞的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告马文霞负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一五年三月十九日
书记员 贺 娜