大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第8745号
原告大连冰山集团冷冻设备有限公司。
法定代表人刘洪新，系该公司董事长。
委托代理人王春才，系辽宁仁凯律师事务所律师。
被告大连石通船舶工程技术有限公司。
法定代表人林桂英，系该公司总经理。
委托代理人高明，系北京市京都律师事务所大连分所律师。
委托代理人华洋，系北京市京都律师事务所大连分所律师。
原告大连冰山集团冷冻设备有限公司与被告大连石通船舶工程技术有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连冰山集团冷冻设备有限公司的委托代理人王春才、被告大连石通船舶工程技术有限公司的委托代理人高明、华洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告大连冰山集团冷冻设备有限公司诉称，1998年5月8日，原、被告双方签订了一份《厂房转让合同》，合同约定：原告将座落于大连市甘井子区营城子镇沙岗子村自有的原大连图腾电气厂的厂房、办公楼、设备及辅助生活设施有偿转让给被告；厂区土地实行租赁；被告于每年11月30日前向原告交纳土地租金，每迟一天滞纳金按土地租金的千分之一计算。合同还就其他事项进行约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告却拖欠2014年的土地租金及滞纳金。原告诉至法院，请求法院判令被告向原告支付2014年度土地租金84,482.69元及滞纳金自2014年12月1日至给付之日止（暂时计算到起诉之日2015年11月23日，30,244.80元）。
被告大连石通船舶工程技术有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告不具有诉讼主体资格，依法不享有向被告主张土地租金的诉权。原告向被告主张2014年度土地租金及滞纳金，所依据的是1998年5月8日签订的《厂房转让合同》。而原告并不是这份合同的土地使用权人。这份合同的土地使用权人大连图腾电器厂已经于1998年7月21日注销，并且在原土地使用权人主体资格注销后，原告并没有取得《厂房转让合同》的土地使用权人地位，也没有取得《厂房转让合同》中出租的土地。本案是土地租赁合同纠纷，原告应是租赁土地的物权人，应以出租人的身份提起诉讼。而原告并不具有出租人的身份，因为其不具有提起本次诉讼的法律地位。同时，原告在此前的诉讼中，是基于大连银城重型机械厂的授权进行的，而大连银城重型机械厂的授权是授予原告收益权，这种收益权的授予，是一种委托代理关系，原告作为受托人，无权以自己的名义提起物权之诉。第二、原告起诉所依据的《厂房转让合同》中的土地条款已经被法院生效的判决认定为无效条款，原告依据合同中的无效条款主张给付租金，显然没有法律和事实依据。第三、大连银城重型机械厂取得的案涉土地，是大连市国土资源和房屋局甘井子分局违法变更登记的结果，目前，被告已经对该局提起行政诉讼，要求确认变更登记行为无效，该案正在二审审理中，而该案件的审理结果对原告的诉权将产生直接的影响，因此，被告请求法院依法中止本案的审理。
经审理查明，1998年5月8日，原大连制冷设备辅机厂根据大连中华会计师事务所资产评估报告（图腾电器厂房屋建筑物和机器设备评估价值为170万）与被告（合同执行代表）、张子平、邹建忠签订了厂房转让合同。约定，原制冷辅机厂将座落在大连市甘井子区营城子镇沙岗子村自有的图腾电器厂、制冷配件厂的厂房、办公楼、设备及辅助生活设施所有权作价170万元转让给被告、张子平、邹建忠；厂区土地实行租赁；租赁的土地面积为11613.30平方米，土地租用年限为50年；合同附土地租用费缴纳细则；原告同意免去1998年土地租金，从1999年起被告按土地租用费缴纳细则于每年11月30日向原告缴纳土地租用费，如果被告迟交，每迟交一天，被告应缴纳滞纳金，滞纳金按土地使用费的千分之一计算。合同签订后，被告按约给付原告170万元，并缴纳了1999年至2002年土地租金，涉案土地位于营城子镇沙岗子村，用途为工业用地。双方签订的《厂房转让合同》附土地租用费缴纳细则表明，2014年1月1日至2018年12月31日每年租金为84,428.69元。
原告是由原大连制冷设备辅机厂于1998年5月18日改制而来。
1998年5月20日，大连市甘井子区经济体制改革委员会对双方转让合同进行了批复，内容为：1、同意将图腾电器厂、制冷配件厂的全部固定资产所有权转让给被告、张子平、邹建忠，转让价值为170万元。2、转让后的企业，必须到工商局变更隶属关系，企业原名称不可以使用，原企业无下属企业。3、转让后企业的前期和后期经营过程，不论在资产与负债、盈余与亏损、债权与债务、往来关系、履行合同、经济纠纷、民事责任等方面仍由大连制冷设备辅机厂承担。
案涉争议的土地为大连甘井子区营城子街道沙岗子村所有，1997年7月8日大连图腾电器厂取得建设用地使用权证，1998年7月21日，图腾电器厂注销。1999年6月，经大连华城企业集团公司申请，建设用地使用权证登记到大连银城重型机械厂名下。1999年7月，大连银城重型机械厂出具证明，内容为：我厂所有的位于营城子镇沙岗子村集体建设用地使用权的收益权由冰山集团冷冻设备有限公司（原制冷辅机厂）享受。2006年5月10日，大连银城重型机械厂再次出具证明，内容为：兹证明银城机械厂是位于营城子镇沙岗子村，北至大连华城鞋业有限公司，东南西至对门沟村的土地使用权人。对于冰山集团冷冻设备有限公司（原制冷辅机厂）与石通船舶工程技术有限公司签订的关于上述土地的租赁合同，银城机械厂一直予以认可，现以书面形式进行确认。同时授权并认可冰山集团冷冻设备有限公司收取该份合同项下的租金。
原、被告就案涉土地租金于2006年6月16日始诉至本院，本院于2014年8月7日作出判决，认定：原、被告双方签订的厂房转让合同中关于厂区土地租赁的条款因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定无效，但原告对案涉土地具有收益的权利，被告应当比照双方约定的土地租金标准支付占用土地的费用558,890.05元。宣判后，原、被告均上诉，大连市中级人民法院于2014年11月19日作出判决，驳回上诉，维持原判。宣判后，被告向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2015年10月8日作出裁定，驳回被告的再审申请。
在本案审理过程中，被告以大连国土资源和房屋局甘井子分局为被告提起的要求确认将集体土地使用权人由大连图腾电器厂变更为大连银城重型机械厂的行政行为无效的行政诉讼。大连市甘井子区人民法院驳回了被告公司的起诉；大连市中级人民法院于2016年5月26日作出终审判决，驳回被告的上诉，维持原审裁定。
本院所确认的上述事实，有厂房转让合同、甘体改发[1998]110号文件、集体土地建设使用证、证明、民事判决书两份、民事裁定书两份在案为凭，这些证据材料已经本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告双方签订的《厂房转让合同》中约定，厂区土地实行租赁，被告向原告交纳土地租金。但合同中的土地租赁的条款因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定无效。合同条款无效的处理原则应当是恢复原状，即被告返还其占用的土地，原告应当返还其已收取的租金，双方按照各自过错比例对造成的损失进行赔偿。但被告因与原告签订了地上房屋转让协议，实际上已经取得了地上房屋的所有权，被告要行使房屋所有权必然要占用案涉土地。在这种情况下，基于诚实信用原则，为了维护交易稳定，也为了保护被告房屋所有权权能和原告集体建设用地使用权的收益权能，被告应支付占用土地的费用。因双方签订的土地租赁条款中关于租金的约定亦属双方当事人对被告占用土地产生费用协商一致的结果，故虽然双方签定的土地租赁条款无效，但被告应比照合同中约定的租金标准支付占用土地的费用。双方约定的2014年度的租金为84,428.69元，被告应比照该标准向原告支付土地占用费。原、被告双方在《厂房转让合同》中约定，被告于每年的11月30日前向原告交纳土地租用费，如果被告迟交，每迟交一天，被告应交纳滞纳金，滞纳金按土地租用费的千分之一计算。原、被告双方因对案涉土地租赁条款的效力存有异议，自2006年一直处于诉讼中。2014年10月8日，大连市中级人民法院已作出终审判决。案涉土地租赁条款虽无效，但被告仍应比照双方约定的租金标准向原告支付占用案涉土地的费用。被告本应于2014年11月30日前向原告交付2014年的土地占用费用，但其未交付，按照双方的约定，被告应当支付违约金，考虑到双方约定的违约金过高，本院酌情调整为被告支付违约金25,329元。关于被告辩称原告不具有诉讼主体资格一节，案涉土地的使用权人是大连银城重型机械厂，其出具了内容为案涉土地使用权的收益权由原告享受、授权并认可原告收取租金的证明。虽原告不是案涉土地的使用权人，但其取得了案涉土地的收益权，其有权向使用案涉土地的人收取费用，故原告具有诉讼主体资格。对被告的辩解，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
被告大连石通船舶工程技术有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告大连冰山集团冷冻设备有限公司占用土地费用84,428.69元及违约金25,329元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,600元，其他诉讼费50元，公告费300元，保全费1,270元，合计4,220元（原告已预交），由原告负担1,320元，由被告负担2,900元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 于 伟
人民陪审员 阎 华
人民陪审员 王春红
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 石 艺
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。