北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08204号
上诉人（原审被告）北京后花园旅游开发有限公司，住所地北京市昌平区阳坊镇北京后花园风景区。
法定代表人董天佑，经理。
委托代理人庞振华，男，1978年10月24日出生。
被上诉人（原审原告）杜娟，女，1973年11月11日出生。
委托代理人刘德毅，北京市聚和律师事务所律师。
上诉人北京后花园旅游开发有限公司（以下简称后花园公司）因与被上诉人杜娟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第00844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。后花园公司之委托代理人庞振华，杜娟及其委托代理人刘德毅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月，杜娟起诉至原审法院称：2013年8月19日，我与后花园公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年9月8日起至2018年9月8日，每年租金为264000元，租金交付方式为每季度支付一次，季度届满前支付第二次，依次类推提前支付下季度租金。2014年9月，后花园公司应于同年9月7日前支付下季度的租金，经我多次催缴，后花园公司拒绝支付租金。2014年10月14日，我向后花园公司发出中止履行房屋租赁合同的通知，即后花园公司应在十日内交付租金或提供相应的担保，逾期我有权依法解除《房屋租赁合同》，在通知规定的期限内，后花园公司既不提供担保，也未履行其交付租金的法定义务。2014年10月27日，我向后花园公司发出《解除合同通知书》，通知后花园公司在收到本通知之日起《房屋租赁合同》依法解除，后花园公司应在三天内腾房交房。后花园公司在收到上述通知后，不予理睬。故此诉至法院，请求人民法院判令后花园公司立即将位于北京市朝阳区×路××座×室房屋腾空交付我，判令后花园公司支付我2014年9月8日起至2014年11月8日期间的房屋租金44000元，判令后花园公司支付我房屋使用费（每日723.29元×自2014年11月9日起至后花园公司实际腾退房屋之日止）。
后花园公司辩称：2013年9月8日，我公司与杜娟签订合同，约定租赁期间杜娟因维修房屋影响我公司使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，杜娟口头承诺对房屋内的一切设施或物件影响我公司办公时会承担责任和义务。2013年年底，房屋内的空调不能正常使用，2014年5月，北京天气炎热，屋内空调再次修理，当时我公司要求自行购买空调，杜娟不同意。2014年5-9月，因为北京天气炎热，我公司请杜娟修理空调，杜娟一直没有维修好，所以我公司不能正常工作，我公司与杜娟协商减免一个月租金作为对各项损失、影响的弥补，杜娟不予采纳。9月26日，杜娟在我公司屋内有人的情况下，擅自张贴《通知》让我们限期搬离，给公司造成了严重负面影响。10月8日，杜娟又擅自张贴《通知》要求我公司搬出，且断电，电表箱上锁，致使我公司不能正常工作至今。10月9日，我公司协调物业送电，杜娟威胁物业不给开电闸。10月10日，警方、物业、杜娟、我公司协商，杜娟执意不承担冬、夏季空调不工作的责任，对于减免租金事宜无法达成一致。当日，杜娟请黑社会人员威胁我公司。10月11日，杜娟又威胁我公司人员。10月16日，我公司收到杜娟快递的《通知》，我公司对上述《通知》进行了回复，当日，钥匙不能开门，我公司找到物业，也报警了。10月29日，我公司收到杜娟快递的《通知》，我公司进行了回复。11月4日，房屋的钥匙孔被人用橡胶纸屑类的物质堵死，我公司再次报警。房屋内的空调不能正常使用导致我公司不能正常开展工作，2014年9月开始的警察调解、物业调解，杜娟一直采取不协商，不调解，不履行的方式处理，还擅自断电，破坏门锁，给我公司造成很大的经济损失。我公司一直表明可以支付房屋租金，但杜娟应该按照合同减少租金。
原审法院经审理认为：杜娟与后花园公司于2013年8月19日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。依据现有证据，后花园公司多次迟延支付相应期间的房屋租金，至今仍未交纳2014年9月8日之后的房屋租金，后花园公司以空调问题进行抗辩，杜娟与后花园公司因为房屋租�事宜产生争议，在此前提下，杜娟行使法定解除权的依据不足。考虑到杜娟采取断电等措施，双方现在确实已经无法妥善履行上述《房屋租赁合同》，法院确定上述《房屋租赁合同》自杜娟起诉之日（2014年11月17日）解除。关于杜娟要求后花园公司立即将位于北京市朝阳区×路××座×室房屋腾空交付杜娟一节，鉴于法院确认双方之《房屋租赁合同》已经解除，故后花园公司应将上述房屋腾空交付给杜娟。关于杜娟要求之房屋租金和使用费一节，后花园公司实际占有使用涉案房屋，其应该支付2014年9月8日起至2014年11月17日期间的房屋租金和2014年11月18日起至后花园公司实际腾退之日止的房屋使用费，考虑到空调问题、断电、后花园公司的抗辩意见等因素，法院对房屋租金及房屋使用费进行酌减，结合租赁保证金折抵，法院确定后花园公司应该支付杜娟2014年9月8日起至2014年11月17日期间的房屋租金18000元，后花园公司应按每月10000元之标准支付杜娟自2014年11月18日起至后花园公司实际腾退涉案房屋之日止的房屋使用费。据此，原审法院于2015年2月判决：一、后花园公司于判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区×路××座×室房屋腾空并交付给杜鹃；二、后花园公司于判决生效之日起七日内支付杜鹃二〇一四年九月八日起至二〇一四年十一月十七日期间的房屋租金一万八千元；三、后花园公司于判决生效之日起十五日内按每月一万元之标准支付杜鹃自二〇一四年十一月十八日起至后花园公司实际腾退完毕位于北京市朝阳区×路××座×室之日止的房屋使用费；四、驳回杜鹃其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，后花园公司不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，认为原审法院判决其每月按10000元标准支付房屋使用费没有法律依据，请求撤销原判。杜娟同意原判。
经审理查明：2013年8月19日，杜娟与后花园公司签订《房屋租赁合同》，约定杜娟将位于北京市×××，建筑面积212平方米出租给后花园公司，房屋租赁期自2013年9月8日起至2018年9月8日，共计5年。租金标准为月租金22000元，年租金总计264000元。租赁期满两年后，月租金标准调整为23000元，年租金总计276000元，或参照周边房价和物价上涨指数调整。租金支付方式为租金采取每季度支付一次，本合同成立后杜娟交付该房屋，后花园公司支付第一次租金66000元，季度届满前支付第二次，依次类推。杜娟交付该房屋时，后花园公司向杜娟支付一个月房屋租金作为租赁保证金22000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金�抵扣应由后花园公司承担的费用、租金等费用外，剩余部分应如数返还后花园公司。租赁期内，杜娟应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。后花园公司发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知杜娟修复。杜娟应在接到后花园公司通知后的2日内进行维修。逾期不维修的，后花园公司可代为维修，费用由杜娟承担，因维修房屋影响后花园公司使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
2014年9月26日，杜娟出具《通知》，其内容为根据杜娟与后花园公司于2013年8月19日签订的《房屋租赁合同》，后花园公司应于2014年9月7日交纳下一季度的房租，共计66000元。现已过期19天，后花园公司已违约。如果在2014年10月7日前仍不如数交纳，视为后花园公司同意解除合同。
2014年10月8日，杜娟出具《通知》，其内容为虽然多次催缴房租，包括9月26日已发书面�款通知，后花园公司仍未交纳房租，已过期一月，后花园公司早已违约，合同已解除。限后花园公司3日内将房间内自己的物品搬离，并缴清9月7日至搬离前的房租。
2014年10月14日，杜娟出具《通知》，其内容为依据房屋租赁合同第五条约定，后花园公司应于2014年9月7日前交付2014年9月8日至12月7日的租金共计66000元，现后花园公司已逾期未能支付上述租金，同时12月7日后花园公司应交付2014年12月8日至2015年3月7日租金66000元，两次租金共计132000元。杜娟此前已多次催缴租金，后花园公司不但不交却意图免交，因此杜娟有理由确信后花园公司有丧失或有可能丧失履行债务的能力。综上，杜娟依据《合同法》第六十八条、第六十九条的规定，先通知后花园公司中止履行双方签署的房屋租赁合同，后花园公司应在收到本通知或应当知道本通知之日起十日内履行合同义务或提供不低于132000元的担保。后花园公司既不履行合同义务、又不提供相应担保的，杜娟将行使法定的合同解除权，由此使房屋租赁合同解除的，后花园公司应承担全部的法律责任。
2014年10月22日，后花园公司出具《通知》，其内容为在炎热的夏季6月、7月、8月、9月期间，鉴于后花园公司所处的房屋空调不能正常使用，调试、维修后仍然不能正常提供和使用，公司员工向杜娟反映无数次，却未果。至此杜娟在合同中违反《房屋租赁合同》第九条第一款“租赁期间，杜娟因维修房屋影响后花园公司使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。在2014年9月8日，后花园公司应缴纳下季度（9月、10月、11月）的房租时，公司员工向杜娟申请减少租金事宜，但是杜娟一直不予协商，并且无理由的下发三份《通知》（2014年9月26日、10月8日、10月14日）……”。
2014年10月27日，杜娟出具《解除合同通知》，其内容为杜娟已于2014年10月14日向后花园公司发出通知要求后花园公司在规定的期限内提供担保以保证租赁合同得以继续履行。现后花园公司在规定的期限内并未提供担保或按合同履行交付租金，因此，杜娟依据《合同法》第六十九条的规定通知后花园公司，双方于2013年8月19日签署的房屋租赁合同在后花园公司收到本通知之日起解除，后花园公司应在合同解除之日起三日内将租赁房屋腾空并交还杜娟，后花园公司不在本通知规定的期限内交房的，承担由此带来的一切法律后果。
2014年10月28日，后花园公司出具《通知》，其内容为根据《合同法》，请杜娟履行第四十二条、第五十三条、第六十条等，2014年10月22日已回复杜娟的三份《通知》（2014年9月26日、10月8日、10月14日），根据中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号《商品房屋租赁管理办法》�第九条规定出租人房屋影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。《合同法》第107条、第108条规定，请杜娟履行，若杜娟单方面违约合同的法律后果后花园公司将保留进一步追究法律责任的权利。杜娟一直采取不协商不调解不履行的方式处理此次合同纠纷，而且还擅自断电，严重损害租用方的利益，后花园公司一直表明不是不支付房租，而且请杜娟执行双方《房屋租赁合同》第九条第一款租赁期间，杜娟因维修房屋影响后花园公司使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。后花园公司可以支付房租，请杜娟出面解决，不要再耽误双方的利益，否则，一切后果由杜娟一并承担。
2014年12月11日，原审法院前往北京市朝阳区×路××座×室房屋进行现场勘验，现场测试屋内空调不能使用。
另查，后花园公司支付杜娟租赁保证金22000元。后花园公司�2013年12月19日汇款杜娟66000元，于2014年3月19日汇款杜娟66000元，于2014年6月17日汇款杜娟66000元。
审理中，杜娟提供说明，以此证明空调维修情况。后花园公司对此不予认可，其表示空调一直损坏。杜娟又提供发票、网络订单，以此证明购买了空调扇。后花园公司对此表示认可。后花园公司提供开修锁服务单、短信、照片等证据，以此证明房屋门锁被堵，电箱被锁。杜娟对门锁被堵一事不予认可，对电箱被锁一事表示认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《通知》等证据在案佐证。
本院认为：杜娟与后花园公司于2013年8月19日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，后花园公司未能按合同约定交付租金，杜娟要求解除合同，双方已不具备继续履行合同的基础，原审法院确认租赁合同解除，并无不当。合同解除后，后花园公司应当向杜娟返还租赁房屋，后花园公司继续占用房屋，应当支付使用费。原审法院考虑到空调问题以及杜娟对涉案房屋采取断电措施等情节，对房屋租金及使用费进行酌减，符合本案实际，本院予以维持。后花园公司不同意支付房屋使用费的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费450元，由杜鹃负担325元（已交纳），由北京后花园旅游开发有限公司负担125元（杜鹃已预交，北京后花园旅游开发有限公司于本判决生效之日起7日内给付杜娟）；二审案件受理费900元，由北京后花园旅游开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万丽丽
代理审判员 吴强兵
二〇一五年七月十五日
书 记 员 仵 霞