广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法新民初字第55号
原告邓礼炯，男，汉族，1961年11月13日出生，住广东省广州市花都区，
委托代理人刘业峰，广东法盛律师事务所律师。
委托代理人江咏妤，广东法盛律师事务所实习律师。
被告江淑贤，女，汉族，1977年12月20日出生，住广东省广州市黄埔区，
委托代理人廖立华，惠州市惠阳区中心法律服务所法律服务工作者。
委托代理人曾雪滔，惠州市惠阳区中心法律服务所法律服务工作者。
第三人惠州市惠阳区新联村民委员会大岭下村民小组。
负责人钟嘉文，村民小组长。
原告邓礼炯诉被告江淑贤债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，根据被告江淑贤书面申请，本院于2014年3月12日追加惠州市惠阳区新联村民委员会大岭下村民小组（下称“大岭下村民小组”）为本案第三人，于2014年5月7日、2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘业峰、被告委托代理人廖立华、第三人的负责人钟嘉文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓礼炯诉称，2013年1月1日，被告与惠州市惠阳区××村民委员会大岭下村民小组签订了一份《土地租赁合同》，约定承租大岭下村民小组所有的位于惠阳区××村大岭下小组钟屋的集体用地（红线图标记面积为5714平方米），承租期为2013年1月1日至2043年12月30日止。合同对土地租金及双方权利义务均作出了约定。2013年8月份，被告登报（晶报）转让该地块，因原告有意在惠州投资建厂，原告见报后找到被告，经过磋商，双方达成口头的土地转让协议。2013年8月25日，被告收取原告400000元土地转让费，当天出具收条，并承诺此巨额费用用于协调政府部门和村委、村小组的关系，办理好规划报建手续等。2013年9月份，原告按前述合同格式，重新与大岭下村民小组（倒签）签订了一份期限为2013年1月1日到2043年12月30日的《土地租赁合同》，当时涉案土地仍未进行任何建设。合同重新签订后，原告便开始在涉案土地上动工建厂。不料，在工程完成了基础及围墙建设后，当进行至倒梁时，当地村民屡次三番到场阻止，并声称不同意该地块租赁一事，该土地租赁合同的程序不合法。为此，原告要求大岭下村民小组依据双方签订的《土地租赁合同》第四条规定，出示涉案土地的相关权属证明及全村村民同意出租该涉案土地的书面证明文件。大岭下村民小组一直采取搪塞的态度，反而在2013年10月14日向原告出具一份《暂时停工协议书》，要求将合同的履行期无限期延后。由于被告利用欺诈手段向原告转让土地，损害了国家、集体及原告利益，且造成涉案合同目的无法实现，违反了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定。无奈之下，原告只能携案入禀贵院，请求确认原、被告之间的土地转让协议无效，被告收受40万元土地转让款并无合法依据，应予返还，请求人民法院：1.确认原、被告之间的土地转让协议无效；2.判令被告退还原告土地转让费400000元；3.本案诉讼费由被告负担。
原告邓礼炯对其诉称提交如下证据：
原被告身份证，证明原被告主体资格；
收条，证明被告收取原告高额土地转让费；
被告与大岭下村民小组签订的《土地租赁合同》及附件、
原告与大岭下村民小组签订的《土地租赁合同》及附件，证明被告违法将涉案土地转让给原告的事实；
《暂时停工协议书》，证明合同因手续不全而无法履行的事
实。
被告江淑贤辩称，第一点，本案并不属于建设用地使用权转让合同纠纷，根据最高法规定，建设用地使用权转让合同的定义，这是受城市房地产管理法和国有土地使用权出让和转让暂行条例调整的范围，但在本案的涉案土地并未取得建设用地规划许可证许可，也未办理土地登记手续，因此，本案涉及的土地不属于建设用地。根据城镇规划法的规定，建设用地是属于建造建筑物、构造物，是城乡住宅用地，也就是说建设用地是仅仅限于用于公共设施的用地，而本案涉及的土地属于集体的农用土地，属于农业用地，因此，本案不属于建设用地使用权转让合同纠纷，本案是由被告向第三人承租集体土地后，被告将承租权转让给原告的行为所产生的纠纷，按照民事案由规则的规定，本案应该定性为买卖合同纠纷，在本案中，被告只是转让了承租权，而并没有转让土地使用权，为此，请求法院对本案的案由予以更正，被告将向第三人承租的土地承租权转让给原告后，原告于2013年1月1日已经签订了一份土地租赁合同，由此说明，原、被告之间的是租赁权的转让，而不是使用权的转让；第二点，本案涉及的买卖合同不存在无效，根据最高法关于审理买卖合同纠纷的司法解释，第三条的规定，因此，就本案而言，被告向其转让承租权的行为，原告主张该合同无效是没有法律依据的，基于原告第一项主张没有法律依据，因此，其请求返还400000元的转让费也不应当支持，请求法院依法驳回原告起诉。
被告江淑贤对其辩称提供一份惠州市惠阳区新联村民委员会出具的《证明》，证明涉讼的土地是回拨地。
第三人大岭下村民小组辩称，原告的诉讼请求是和被告之间的法律问题，跟第三人没有关系。
第三人大岭下村民小组对其辩称提供一份惠阳府﹝2013﹞92号惠州市惠阳区人民政府文件，证明其于2013年10月14日作出的暂时停工协议书是根据政府通知所作出的。
经审理查明，2013年1月1日，被告作为乙方与第三人作为甲方签订一份《土地租赁合同》，合同约定甲方将位于惠阳区××村大岭下小组钟屋回扣地约6000平方米出租给乙方作兴建厂房和从事相关工业生产，承租期为2013年1月1日至2043年12月30日。2013年8月份，被告以登报（晶报）的方式表达了其要转租上述地块的意愿，原告见报后，欲承租该土地，遂找到被告，经过磋商，双方达成口头的土地转让协议，约定被告将该合同的权利义务一并转让给原告，被告退出原合同，改由原告直接与第三人签订合同，承租该地块。2013年8月25日，原告为此支付400000元土地转让费给被告，被告于当天出具一份《收条》给原告，内容为：转用土地专用，收条，兹收到惠阳区××村大岭下村民小组钟屋土地转让费人民币肆拾万元正（￥400000.00）,139××××8206，江淑贤，2013年8月25日。同日，原告按前述合同格式及内容，重新与大岭下村民小组签订（倒签）了一份期限为2013年1月1日到2043年12月30日的《土地租赁合同》，合同签订后，原告便开始在涉讼土地上动工建厂，在工程完成了基础及围墙建设后，当进行至倒梁时，当地村民进行阻挠。2013年10月14日，第三人向原告出具一份《暂时停工协议书》。2014年1月24日，原告向本院提起本案诉讼。
庭审时，原告称不清楚合同提到的“回拨地（回扣地）”是什么意思。被告则称是指当地的村民委员会或者政府征收村民土地后，按一定比例将该土地返还给土地使用权人，为证明涉讼土地是回拨地，被告当庭提交一份惠州市惠阳区新联村民委员会出具的《证明》。第三人则称回拨地是指当地的村民委员会征收村民土地后，按一定比例将该土地返还给土地使用权人。双方当事人均未提交政府文件证明涉讼的农村集体土地已被政府有关部门依法征收转为建设用地的事实。
本院认为，原被告之间系因租赁合同权利义务的概括转让引发的纠纷，属于债权债务概括转移合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、原告与被告之间关于涉讼地块的承租权概括转让的民事行为是否有效？二、被告应否退还原告400000元？
关于原告与被告之间关于涉讼地块的承租权的概括转让的民事行为是否有效的问题。原告为了得到本案涉讼地块的承租权用于兴建厂房等商业经营，支付给原承租人即被告的400000元转让费，不是场地转让费，是土地承租权的转让费。虽然被告及第三人均称涉讼的土地是回拨地，但是，原、被告及第三人均未举证证明该农村集体土地已被政府相关部门依法征收并转为建设用地，且至今末办理土地使用权变更登记手续。因此，本案原被告约定转让的土地性质仍为农村集体土地，依法不具备转让的条件，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告转给原告承租的土地系农用地，不能作为商业用地，对此双方均应当知道，均有过错。在此情况下，被告仍将该农用地承租权转让给原告，违反了上述法律效力性强制性的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，合同有违反法律、行政法规的强制性规定的情形，为无效合同，因此，原告与被告之间关于转让涉讼地块的承租权的民事行为无效，现原告请求确认原被告之间订立的土地转让协议无效，于法有据，本院予以支持。被告辩解无理，本院不予采纳。
关于被告应否退还原告400000元的问题。因双方订立的土地承租权转让协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力。上述法律第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，被告应当返还土地承租权转让费400000元给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告邓礼炯与被告江淑贤于2013年8月25日口头订立的土地承租权转让协议无效。
二、被告江淑贤于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邓礼炯土地承租权的转让费400000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》·第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7300元，由原告邓礼炯承担3650元，被告江淑贤负担3650元。受理费原告邓礼炯已预交，本院不予退回，被告江淑贤负担的部分，应在上述履行期限内迳付给原告邓礼炯。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 潘伟雄
审 判 员 谢运生
代理审判员 邹思友
二〇一四年七月十日
书 记 员 刘宇文