海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1854号
原告海南中平房地产开发有限公司。
法定代表人王人辉，董事长。
委托代理人左伟、王伟，分别为海南新概念律师事务所律师、实习律师。
被告邬清伟。
原告海南中平房地产开发有限公司与被告邬清伟民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人左伟、被告邬清伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月17日，原告前法定代表人与被告签订《借款合同书》，由被告向原告提供借款224万元，借款期限为3个月，自2009年11月17日起至2010年2月16日止，月利率1.5%。后双方签订《商品房预售回购协议书》以原告开发的中平广场X幢XXX、504、704、904共计四套房产为本借款合同提供担保。《借款合同书》签订后，被告在向原告提供借款时，预先扣除了32万元，实际交付的借款为192万元，同时，《商品房预售回购协议书》约定原告应在2009年12月10日之前以200万元回购款将上述四套房产回购，如未能如期进行回购，则应当每月以200万元的4%向被告支付违约金。综上，原告认为，签订《商品房预售回购协议书》既是对借款行为的担保，又是变相约定借款利息的方式，故本案不存在商品房买卖的事实。原告的前任法定代表人与被告签订的《商品房预售回购协议书》对于利息的约定明显过高，且被告实际交付借款为192万元，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，希望法院判令：1、确认原告与被告签订的《商品房预售回购协议书》中关于利息的约定无效，并由法院确定本协议的利息；2、确认被告实际交付的借款金额；3、确认原告超额支付的利息抵扣原告未支付的利息；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，我从未与原告签订过任何形式的借贷合同。我与原告前任法定代表人沈中平签订的《借款合同书》，是我与沈中平个人之间的借贷关系，与原告无关。原告不顾事实，将我与沈中平的借贷关系歪曲成我与被告之间的借贷关系，把房屋买卖关系歪曲成借贷关系，其目的就是逃避在《商品房买卖合同》中原告应当承担的责任和义务。原告在没有事实和证据的情况下起诉我，完全无理。原告很不讲诚信，将已出售给我的中平广场X幢XXX、XXX房又出售给他人，造成一房两卖。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年11月17日，原告与被告签订《借款合同书》，主要约定如下：被告向原告提供借款224万元；借款期限3个月，自2009年11月17日至2010年2月16日，具体收到被告第一次放款的日期为准；借款月利率为1.5%，利息按月支付，支付日期为每月16日；借款到期，原告结清借款利息，但是不能偿还借款本金的，经双方同意可展期还款，展期期限双方另行协商。该借款合同书“违约责任”部分还约定：1、借款期间，如原告不按时支付利息，拖欠每满一个月（30天）均按应付利息的1倍支付违约金；如拖欠超过2个月，则视为原告违约，被告有权终止合同，清收债权。2、借款期限或者展期期限届满后，如原告不能还清借款本息，应向被告支付所欠金额5%的违约金，且每迟延1天，除应承担借款合同约定的借款利息外，每日还应支付拖欠本息额0.2%的违约金，直至清偿完本息为止。
原告于2009年11月17日向被告出具《借款借据》一份，内容为：今收到被告借款224万元，其中转入本公司指定账户192万元、收到现金32万元。
2010年1月17日，原告与被告签订《借款展期协议》，约定：双方于2009年11月17日签订的借款合同已到期（借款金额224万元），原告需要继续使用该笔借款；经原、被告双方协商同意，将该笔借款的期限延长至2010年5月16日；原借款合同的其他条款不变。
2009年11月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售回购协议书》，约定鉴于双方已于2009年11月17日签订了《商品房买卖合同》，被告向原告购买位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX、504、704、XXX房产，签约后，被告已经支付房款给原告，因原告未能按时交房，现被告要求办理退房，订立本协议：一、原告同意为被告办理退房事宜，原告承诺在2009年12月10日之前为被告办理好退房和退款手续，如原告在2009年12月10日之前能够全额退款200万元给被告，即视为原告及时办理了退房退款手续，如原告不能在2009年12月10日之前为被告办好退房退款手续，由原告向被告支付违约金。违约金计算办法为，自原告收到购房款之日起至原告退还房款之日止，每月向被告支付4%的违约金，违约金应在每月16日前付清。如向被告支付违约金日期超过每月26日，则原告每月应向被告支付4.5%的违约金。二、如原告在2010年5月16日前仍不能为被告办理退房退款手续，即视为原告违反本协议，本协议自动终止，原《商品房买卖合同》依然有效，原告应配合被告办理产权手续，产权属于被告所有。三、原告在办理退房手续当中，被告应予配合。四、被告办理退房手续时，原告按照本协议规定的金额将退房款一次性打入被告指定账户，双方于2009年11月17日签订的《商品房买卖合同》于被告收到退款三个工作日内解除。
被告于2009年12月19日向原告出具《收条》内容为：今收到原告违约金8万元。被告于2010年4月16日向原告出具的《收条》内容为：今收到原告2010年2-4月违约金共计24万元（实际支付到5月16日）。2010年11月26日，被告向原告出具的《收条》内容为：今收到原告违约金8万元。
被告于2012年12月20日向原告出具的《借款对账单》载明：应收金额499.4万元（其中本金224万元、占用费275.4万元），已收金额278万元（其中本金24万元、占用费254万元）、尚欠金额221.4万元（其中本金200万元、占用费21.4万元）。关于上述占用费的计算，被告称系按照双方口头约定的每月4%自提供借款之日起计算至2012年12月31日。原告称其已向被告归还278万元属实，但对其中多少是借款本金、多少是利息（占用费）与被告存在争议。
被告于2010年5月25日向原告前法定代表人沈中平农业银行账户转入192万元，摘要是“往来款”。
以上《借款合同书》、《借款借据》、《借款展期协议》三份文书的原告签章处均加盖原告公章及原告时任法定代表人沈中平的签字。
以上事实有《借款合同书》、《借款借据》、《借款展期协议》、三份《收条》、《借款对账单》、中国农业银行金穗借记卡明细对账单及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，虽然原告、被告均未向本院提交关于中平广场X幢XXX、504、704、XXX房产的《商品房买卖合同》，但根据《商品房预售回购协议书》记载的事实，被告于2009年11月17日与原告签订的《商品房买卖合同》，仅12日后即又于2009年11月30日签订《商品房预售回购协议书》要求办理退房，且仅此12日内被告支付了房款200万元、仅12日就确定了原告“未能按时交房”、原告同意退款200万元、原告于2009年12月10日之前不能退款200万元则按月4%支付违约金、原告于2010年5月16日前仍不能为被告退款则原告应继续履行《商品房买卖合同》配合被告办理涉案四套房产的产权手续产权属于被告所有等，明显不符合商品房买卖交易的常理。结合原告在2009年11月17日同时与被告签订224万元的《借款合同书》、原告出具《借款借据》的事实，原告称双方签订《商品房买卖合同》和《商品房预售回购协议书》实质是为224万元的《借款合同书》提供的担保、《商品房预售回购协议书》中关于违约金的约定实质是关于前述借款利率的约定有理，本院予以采信。
原告与被告于2009年11月17日签订《借款合同书》约定借款金额为224万元、同日原告出具《借款借据》确认收到被告借款224万元（其中转账192万元、现金32万元）、原告与被告又于2010年1月17日签订《借款展期协议》继续确认前述224万元借款事实，被告称2009年11月17日其向原告实际提供借款本金为224万元有理，本院予以采信。原告仅以被告2010年5月25日向原告前法定代表人沈中平农业银行账户转入“往来款”192万元，主张前述《借款合同书》签订后被告实际仅于2010年5月25日向原告提供借款192万元，证据不足，本院不予采信。
2012年12月20日被告向原告出具《借款对账单》时确认原告已归还的款项总额为278万元，原告对此归还款项总额亦无异议。虽然《借款协议书》约定利率为月1.5%，但被告称双方借款实际执行的利率标准是口头约定的每月4%，与原告所称的双方实际是按照《商品房预售回购协议书》第二条约定的每月4%违约金，标准并无不同，可以认定双方存在按照每月4%支付借款利息的约定事实。但双方约定的每月4%利率标准，明显超过人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍，超过四倍部分无效，不应予以保护。故对于原告第一项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。对于原告其余两项“诉讼请求”，因属于案件的事实部分，不具有诉讼请求的特征，不属于确认之诉的诉讼请求的范围，本院不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决如下：
确认原告海南中平房地产开发有限公司与被告邬清伟于2009年11月30日签订的《商品房预售回购协议书》约定的借款利息超过中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍部分无效。
本案受理费24720元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 吴永红
代理审判员 宋玉敏
人民陪审员 陈小月
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 桑海新