广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初13614号
原告：中山市辰洋房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇迎宾路××号××卡，组织机构代码79772258-7。
法定代表人：郑继坤，总经理。
委托诉讼代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。
被告：何燕霞，女，1965年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，
委托诉讼代理人：王艳丽，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李业成，广东香山律师事务所律师。
被告：黄满胜，男，1975年7月22日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，
原告中山市辰洋房地产开发有限公司（以下简称辰洋公司）与被告何燕霞、黄满胜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辰洋公司委托诉讼代理人黎丰强，被告何燕霞委托诉讼代理人王艳丽，被告黄满胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辰洋公司向本院提出诉讼请求：1.撤销中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071执异37号执行裁定书；2.解除对中山市××镇××房（以下简称××幢××房）的查封，停止对该房屋的执行。事实和理由：被告黄满胜向原告购买旭景花园××幢××房，未付清大部分购房款，且涉案房屋未交付给被告黄满胜，仅在房管部门办理了商品房买卖合同备案。由于被告黄满胜对被告何燕霞负有债务，中山市第一人民法院查封了涉案房屋，原告提出执行异议，中山市第一人民法院以（2016）粤2071执异37号执行裁定驳回原告的异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，原告与被告黄满胜签订涉案房屋买卖合同后，原告已取得涉案房屋的权属证明书，该权属证明书是原告享有涉案房屋所有权的证明。涉案房屋总房款为818463元，被告黄满胜仅支付首期款50000元，尚欠购房款余款604770元未交纳，原告亦未向被告黄满胜交付涉案房屋，涉案房屋未转移登记至其名下，被告黄满胜不享有涉案房屋的所有权，涉案房屋不符合查封的条件。
诉讼中，原告将诉讼请求变更为：不得执行旭景花园××幢××房。
被告何燕霞辩称：一、中山市第一人民法院的查封没有问题，涉案房产登记在被告黄满胜名下，而且中山市第一人民法院系依职权查封，不是因为被告何燕霞的申请而查封。二、原告提起本案诉讼的唯一依据是（2016）粤2072民初7236号民事判决书，据被告何燕霞了解，该案件在审理时，原告未提供该案被执行人黄满胜的正确联系方式，而且该案在程序上存在瑕疵，没有通知涉案房产的抵押权人广州银行中山分行参加诉讼，被告黄满胜提出要求重审该案。三、原告处出售的房产涉嫌虚构房价，2014年的中山市房产售价均在4000元左右，涉案房产的均价高达6000元。四、涉案房产已经抵押给广州银行中山分行，贷款金额为57万元，与原告提交的中山市商品房买卖合同相符，按照银行的一般做法，办理抵押登记之后就放款，因此涉案房产应属被告黄满胜所有，中山市第一人民法院因为执行而对涉案房产采取强制措施是符合法律规定的。
被告黄满胜辩称：2016年被告黄满胜与原告交涉时，原告答应退还5万元，后涉案房产被查封后原告并未退还该款项。银行未发放贷款，涉案房产属被告黄满胜所有，被告黄满胜已交纳首付款并且办理了商品房销售合同登记备案。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：何燕霞与黄满胜民间借贷纠纷一案，原中山市人民法院经审理作出（2007）中榄民一初字第635号民事判决：黄满胜应于判决生效之日清还借款69000元给何燕霞……。上述判决发生法律效力后，因黄满胜未按判决履行确定的义务，何燕霞向原中山市人民法院申请强制执行，执行案号为（2008）中法执字第780号。后本院恢复执行，以（2008）中法执恢字第780-2-4执行裁定书，于2015年11月4日查封旭景花园××幢××房，查封时该房产办理了由黄满胜作为买受人的中山市商品房销售合同登记备案（合同业务编号：××××）。辰洋公司以上述房产仍登记在其名下为由，向本院提出执行异议，本院于2016年6月12日作出（2016）粤2071执异37号执行裁定：驳回辰洋公司的异议请求。辰洋公司对该裁定不服，遂于2016年7月1日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：辰洋公司与黄满胜于2014年9月26日签订中山市商品房买卖合同以及合同补充协议，约定由黄满胜向辰洋公司购买旭景花园××幢××房，并办理中山市商品房销售合同登记备案，但尚未办理由黄满胜作为权利人的房地产权属登记。同年9月18日，中山市人民政府向辰洋公司颁发商品房产权权属证明书，经审查核实，包括涉案房产在内的旭景花园（××幢\\\××幢）属于辰洋公司所有，以登记字号第2014-××××号登记在案。
2016年7月4日，辰洋公司以黄满胜为被告，向中山市第二人民法院提起商品房预售合同纠纷之诉，向该院提出诉讼请求：1.确认辰洋公司与黄满胜签订的编号为××××号中山市商品房买卖合同以及合同补充协议已于2016年3月30日解除，黄满胜为辰洋公司办理注销商品房买卖合同的备案、预告登记手续；……。该院于同年10月28日作出（2016）粤2071民初7236号民事判决：一、确认辰洋公司与黄满胜签订的编号为××××号中山市商品房买卖合同已于2016年3月30日解除，黄满胜在判决生效后五日内协助辰洋公司办理注销上述合同中商品房的销售备案、预告登记；……该判决已于2017年1月19日发生法律效力。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：㈠案外人是否系权利人；㈡该权利的合法性与真实性；㈢该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：㈠已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”现辰洋公司主张其系涉案房地产的实际权利人，则需对其主张举证予以证明。虽然黄满胜就涉案房产办理了由其作为买受人的中山市商品房销售合同登记备案，但尚未办理由其作为权利人的房地产权属登记，而根据辰洋公司提交的商品房产权权属证明书反映，涉案房产仍由辰洋公司作为权利人。商品房销售合同登记备案，究其性质，属于对商品房预售行为的行政管理，并不具有设立、变更、转让和消灭不动产物权的法定效力。涉案房产在办理由黄满胜作为权利人的房地产权属登记之前，黄满胜仅基于商品房买卖合同与辰洋公司之间产生债权债务关系，而不对涉案房产享有物权。综上，辰洋公司作为涉案房产的合法、真实权利人，其对涉案房产享有的权利足以排除执行，故本院对其诉求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
本院（2008）中法执字第780号执行案件不得执行位于中山市东升镇旭景花园××幢××房（商品房预售合同业务编号：××××）。
案件受理费11985元（原告已预交），由被告何燕霞、黄满胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 龚竹梅
人民陪审员 陈明玉
人民陪审员 郭泳欣
二〇一七年四月十三日
书 记 员 姚 瑶
石丽娜