沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初1050号
原告：中国银行股份有限公司沈阳沈河支行（中国银行沈阳沈河支行），住所地沈阳市和平区十四纬路51号，组织机构代码：81784364-3。
负责人：赵雪松，系该行行长。
委托代理人：董博，系辽宁盛恒律师事务所律师。
委托代理人：彭皓，系辽宁盛恒律师事务所律师。
被告：刘凌，男，1975年11月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被告：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街29号。
法定代表人：代国亮，系该公司执行董事。
委托代理人：张美琪，1991年6月28日出生，汉族，系该公司员工，住吉林省延吉市。
委托代理人：周冠斌，男，1987年3月27日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。
原告中国银行股份有限公司沈阳沈河支行（中国银行沈阳沈河支行）诉被告刘凌、沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司（以下简称房产开发公司）借款合同纠纷一案，原告于2016年1月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员郭树琼担任审判长，审判员刘静明主审，人民陪审员邹士芳参加评议。于2016年月8日16公开开庭进行了审理。原告委托代理人董博、彭皓和被告房产开发公司委托代理人张美琪到庭参加诉讼，被告刘凌经本院公告送达后未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：2013年5月20日，原告与被告刘凌签订《个人一手住房贷款合同》，用于购买位于沈阳经济技术开发区中央大街29-50号1-2-3，建筑面积74.91平方米的房产，借款金额240，000.00元。同时被告将该购买的房产抵押给了原告，并办理了抵押登记，合同签订后原告依约发放了贷款，但被告自2014年10月9日起连续10期未按合同约定还款。2013年，原告与被告房产开发公司签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，并约定被告就上述款项“为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，保证范围包括但不限于全部贷款本金、利息、逾期利息（含罚息）、违约金、赔偿金以及相关费用”。原告认为，合同一经成立，即具有法律约束力，原告依法有权按照双方的约定要求被告承担违约责任，清偿全部剩余欠款，并对被告抵押的房产行使优先受偿权，要求房产开发公司对被告刘凌的上述欠款承担保证责任，故原告诉至法院。请求：1、判令被告偿还原告贷款本金231，334.31元、利息12，200.19元，罚息710.66元，合计244，245.16元（暂计至2015年7月26日，以后利息按合同约定计算至还清之日止）；2、原告对被告抵押给原告的位于沈阳经济技术开发区中央大街29-50号1-2-3的房产享有优先受偿权；3、被告房产开发公司对上述欠款承担连带保证责任；4、由二被告承担诉讼费。
被告刘凌未到庭，亦未提交答辩状。
被告房产开发公司辩称：被告刘凌系借款合同直接受益人，且违约行为是被告刘凌单方自身原因造成的，应当由被告刘凌承担全部责任，我方在此没有任何过错，不应由我方承担保证责任。
经审理查明：2013年，原告作为甲方与作为乙方的被告房产开发公司签订一份《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，协议约定：符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的位于沈阳经济技术开发区中央大街29号的房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理，甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过5200万元的个人房屋贷款额度，单笔个人房屋贷款期限不超过3年；乙方同意按自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，保证范围包括但不限于全部贷款本金、利息、逾期利息（含罚息）、违约金、赔偿金以及相关费用……。
2013年5月20日，原告作为贷款人与作为借款人的被告刘凌签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：借款人购买位于沈阳经济技术开发区中央大街29-50号1-2-3的房产向贷款人贷款240，000.00元，贷款期限为20年，自2013年5月20日至2033年5月20日，贷款采用浮动利率方式，贷款月利率为5.4583‰，按月结息和付息，借款人采用等额本息方式还款，每期还本息金额为1，796.45元，借款人以贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人未按期归还贷款本息、借款人违反本合同中关于当事人权利义务的其他约定等事件之一的即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任……。上述合同签订后，原告如约履行了其义务，但被告并未按约定及时履行其义务，除了偿还部分款项外，截至2015年7月26日，尚欠原告贷款本金231，334.31元、利息12，200.19元，罚息710.66元，合计244，245.16元。
另查明：2013年5月27日，被告刘凌所购买的位于沈阳经济技术开发区中央大街29-50号1-2-3的房产在房产部门办理了预告登记。
以上事实，有当事人当庭陈述笔录，中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议、个人一手住房贷款合同、借款借据、欠款证明、预告房产证等，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘凌经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依据现有证据来认定案件的事实，确定被告刘凌的民事责任。本案中原告与被告房产开发公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》和原告与被告刘凌签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。现被告刘凌未按合同约定履行其还款义务属违约，应承担相应的民事责任，因此，原告有权按合同约定要求被告刘凌提前偿还贷款本金及利息、罚金；因依据原告与被告房产开发公司签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》的约定，被告房产开发公司应对被告刘凌的上述贷款向原告承担保证责任，被告房产开发公司履行义务后可向被告刘凌追偿，故本院对原告的该项请求予以支持；对于原告要求对被告刘凌的房屋行使抵押权的主张，因被告刘凌所购的房屋虽然在房产部门办理了预告登记，但并未实际办理抵押登记，依据法律的相关规定，本院对原告的该项主张不予支持。对于被告房产开发公司提出的被告刘凌系借款合同的直接受益人，且违约行为是被告刘凌单方自身原因造成的，我方在此没有任何过错，不应由我方承担保证责任的辩解，经查，根据原告与被告房产开发公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》的约定，被告房产开发公司的连带担保责任至原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，因本案被告刘凌的房产只是办理了房产预告登记，并未办理《抵押登记证明》或《他项权利证》，因此，被告房产开发公司应承担保证责任，故本院对被告房产开发公司的该项辩解不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘凌于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国银行股份有限公司沈阳沈河支行（中国银行沈阳沈河支行）贷款本金231，334.31元、利息12，200.19元，罚息710.66元（截至2015年7月26日），合计244，245.16元；并自2015年7月27日起按合同约定的计息办法支付上述贷款逾期利息、罚息至实际给付之日止；
二、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司对被告刘凌上述款项的偿还向原告中国银行股份有限公司沈阳沈河支行（中国银行沈阳沈河支行）承担连带保证责任，并于履行义务后，有权向被告刘凌追偿；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，964.00元，公告费800.00元，均由被告刘凌承担，被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 郭树琼
审 判 员 刘静明
人民陪审员 邹士芳
二〇一六年八月十七日
书 记 员 赵 越
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。