上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初81101号
原告贾贵兰，女，1972年6月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托代理人郭忠岐。
被告陆国飞，男，1962年7月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托代理人顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。
第三人王秀芳，女，1963年5月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托代理人顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。
原告贾贵兰诉被告陆国飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加王秀芳为第三人，并于2016年11月23日、12月5日公开开庭进行了审理。原告贾贵兰及其委托代理人郭忠岐、被告陆国飞及其委托代理人顾宏杰、第三人王秀芳及其委托代理人顾宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾贵兰诉称，2012年6月22日，原、被告签订《借款担保抵押协议》(以下简称借款抵押协议)一份。同年10月，被告确认将坐落于本市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，并将系争房屋交付原告居住使用至今。2016年4月20日，原、被告补签《购动迁安置房定金协议》(以下简称定金协议)一份，双方约定系争房屋价款为人民币(以下币种相同)132万元，被告已收到130万元，被告应在政策允许过户30天内无条件配合过户。系争房屋现登记于被告名下，但被告拒绝协助原告办理过户手续，故原告现诉请：1、判令被告继续履行双方签订的系争房屋定金协议，配合原告办理该房屋产权变更登记手续；2、诉讼费由被告承担。
被告陆国飞辩称，本案定金协议是流质协议，是以房抵债的协议，违反国家强制性法律法规，故该协议无效。本案属于债权债务关系，并非房屋买卖关系，希望法院予以明确。
第三人王秀芳述称，意见同被告陆国飞。
经审理查明，系争房屋系2011年3月被告陆国飞所属位于本市浦东新区川沙新镇新浜村陆家宅XXX号房屋被动迁安置取得，拆迁补偿安置协议的被拆迁人、安置人包括被告、第三人以及案外人陆某某、龚某某。2012年6月22日，原告与被告、第三人及案外人陆某某、龚某某(以下简称被告方)签订借款抵押协议一份，其中约定被告方向原告借款132万元；借款期限4年(自2012年6月22日至2016年6月21日)，具体期限为借款担保抵押物可权利转移给原告日为准；原告分四期支付款项，第一期于2012年6月22日支付32万元，第二期于2012年6月28日支付18万元，第三期于2012年9月30日前支付52万元，第四期于担保抵押物将权利转移给原告，并且确认该担保抵押物中无任何与被告方有关的户口后，当天支付30万元；被告方向原告借款的还款方式为，被告方合法取得的位于川沙新镇C20-8地块10幢13号403室房屋(即系争房屋)作为还清所借款项及利息的担保抵押物；担保抵押物权利转移给原告名下日期为：按国家政策规定，即该担保抵押物可办理至原告名下日后推15日内，被告方配合原告办理完成权利转移，所产生的相关交易费用(个调税、契税、交易费)均由原告承担；被告方拿到该担保抵押物当日，被告方须将钥匙交于原告，原告有权居住在内，被告方同意原告进行装修。在上述协议落款处，被告、第三人及案外人陆某某予以签名(案外人龚某某由被告代为签名)，另上海进财房地产中介人员顾永强、汪岭(现更名为汪领)作为见证人签名。上述协议签订当天，原告现金交付被告2万元。此后，原告分别于2012年6月28日、9月20日转账支付被告18万元、52万元。2016年4月20日，原、被告又签订定金协议一份，被告作为系争房屋卖出方，原告作为买受方，其中约定系争房屋成交总价为132万元，付款方式为：第一期于2012年6月22日支付购房定金32万元，第二期于2012年6月28日支付房款18万元，第三期于2012年9月30日支付房款52万元，第四期于2016年4月20日支付房款28万元，第五期于政策允许交易当日付清尾款2万元；系争房屋在交易中心产生的交易费用(包括营业税、个调税、契税)由原告承担，如有遗产税由被告承担；至政策允许过户30天内被告应无条件配合原告办理过户手续。该定金协议签订当天，原告转账支付被告28万元，被告向原告出具收款收据一份，其中言明：“收款事由：购买华夏二路XXX弄XXX号XXX室79.96平方米，成交总价1,320,000元整壹佰叁拾贰万元整。甲方(即被告)承诺安置协议人都同意出售该房，如有不实即承担应(因)此造成的市场差价，并承担30%的违约金。未付尾款20,000元整贰万元整至政策允许交易当日付清。”。2016年11月21日，原告在提起本案诉讼后又转账支付被告30万元。
另查明，1、2012年6月22日借款抵押协议签订当天，被告将系争房屋钥匙交付原告，原告将房屋进行装修后居住使用至今。2、系争房屋于2013年10月19日登记房屋大产证，2014年12月15日登记房屋小产证，权利人登记为被告陆国飞一人，建筑面积为79.96平方米。3、见证人顾永强、汪领参与了借款抵押协议和定金协议的签订过程，在本案中作为证人到庭陈述，均确认被告及其家人签订借款抵押协议时的真实意思系出售系争房屋。另顾永强确认，借款抵押协议签订时，因被告仅有拆迁补偿安置协议，系争房屋尚未拿到，也无房屋大产证，无法签订房屋买卖格式的合同，故双方协商后先签订借款抵押协议，在房屋小产证办理后，房屋状况明确情况下，再签订了房屋买卖协议(即定金协议)。
审理中，原告同意支付购房尾款2万元，并已将该款预交至本院。
以上事实，有原告提供的拆迁补偿安置协议、名片、借款抵押协议、预售合同、发票、收据、定金协议、房地产权证、银行付款凭证、收据、收款收据，被告提供的借款借条、结婚证，以及原、被告的陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案争议焦点为原、被告间形成的系房屋买卖合同关系还是借款合同关系。首先，原、被告虽于2012年6月22日签订的合同名称为借款抵押协议，但从协议约定的借款期限、借款支付方式、抵押物权利转让等内容显示，与一般抵押借款关系并不一致。其次，经抵押借款协议见证人确认，双方在签订抵押借款协议时，系以房屋买卖为目的。再次，在系争房屋办理房屋小产证后，双方又签订了定金协议，该定金协议的约定内容已具备房屋买卖合同的基本要素，且被告当天收取30万元后出具的收款收据内容亦显示被告出售系争房屋的真实意思。综上，本院确认双方建立的系房屋买卖合同关系，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告及第三人抗辩本案原、被告间非房屋买卖合同关系，而系债权债务关系，因与实不符，本院不予采纳。原告现已履行了支付房款的义务，被告实际亦已将系争房屋交付原告居住使用，现系争房屋已满足办理产权变更登记手续的条件，故被告应按约履行协助义务。原告要求被告协助办理系争房屋产权变更登记手续的诉请，合法有据，本院予以支持。另原告同意支付购房款2万元，并已预交至本院，本院对此予以一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陆国飞于本判决生效之日起十日内协助原告贾贵兰办理将上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告贾贵兰名下的手续，由此产生的税费由原告贾贵兰负担；
二、原告贾贵兰于上述房屋产权变更登记至其名下之日支付被告陆国飞购房款人民币2万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8,340元，减半收取计4,170元，财产保全费5,000元，合计9,170元，由被告陆国飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐华萍
二〇一七年二月八日
书记员 孙 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。