北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）朝民初字第18292号
原告北京梦紫藤休闲俱乐部，住所地北京市朝阳区南磨房南里19号楼前平房。
法定代表人李洁。
委托代理人崔春林，男，1968年2月14日出生。
原告（反诉被告）崔跃林，男，1962年11月14日出生，现羁押于北京市延庆监狱。
委托代理人崔春林，同上。
被告（反诉原告）周春兰，女，1960年2月27日出生。
委托代理人李贵山，北京市翔龙律师事务所律师。
原告北京梦紫藤休闲俱乐部（以下简称梦紫藤俱乐部）、原告（反诉被告）崔跃林（以下简称姓名）与被告（反诉原告）周春兰（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。梦紫藤俱乐部、崔跃林共同委托代理人崔春林，周春兰及其委托代理人李贵山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
梦紫藤俱乐部、崔跃林诉称：2003年11月9日梦紫藤俱乐部与周春兰签订合作经营协议，约定梦紫藤俱乐部租赁周春兰所有的位于北京市朝阳区XX房屋，建筑面积300平方米。2005年6月24日，梦紫藤俱乐部法人变更为崔跃林，崔跃林与周春兰签订了补充协议，将经营面积扩大至19号楼前南磨房乡79号。后该租赁房屋2009年下半年拆迁，但周春兰拒不与我方按协议办理承租人停产停业营业损失及相关补偿事宜。故诉至法院，要求周春兰支付停产停业综合补助费355932元，搬迁安置费7415.25元，被损坏财产的损失839300元。
周春兰答辩并反诉崔跃林称：不同意梦紫藤俱乐部及崔跃林的诉讼请求。其一，我与梦紫藤俱乐部没有合同关系；其二，拆迁与崔跃林无关，被拆迁的不是崔跃林承租的房屋，崔跃林承租的房屋目前还在，崔跃林仍在经营。另外，崔跃林无故拖欠半年的租金85000元，故我提起反诉，要求：1、解除双方租赁合同；2、崔跃林给付半年的租金85000元。
崔跃林针对周春兰的反诉辩称：不同意解除合同，周春兰承诺的拆迁补偿不解决谈不到合同解除的问题，不同意给付租金，周春兰承诺让我免费使用租赁房屋。
经审理查明：2003年11月9日，案外人李跃龙作为乙方与周春兰作为甲方签订合作经营协议，约定经营地点为北京市朝阳区XX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为300平米，用途酒吧、音乐茶座，合作期限八年（自2004年1月1日至2012年1月1日），付款方式为每年13万，分两次付清。前五年不变，后三年增长计5％。甲方允许乙方在不破坏房屋主体的情况下对经营房屋进行改造和装修。乙方经营期过后，有第一承租权。甲方负责提供给乙方该房屋所有权的证明，建房证明，保证乙方可以办理店铺开业的相关证照。同时保证乙方在经营期间国家不拆除此房，如拆除此房则赔偿相应损失。如国家拆迁国家赔偿土建款归甲方所有，装修款和营业费归乙方所有。协议期间由甲方原因造成乙方被迫无法继续经营的属于甲方违约，甲方除退还乙方剩余缴纳的款外，应承担乙方相应损失。由于乙方滞纳合作经营费，水电费等经甲方书面通知3日内仍未支付，甲方有权解除本协议。并追缴滞纳金。
2005年5月14日，崔跃林作为乙方与李跃龙作为甲方签订一份委托声明书，约定：甲方已把当年和周春兰签订的正式协议和补充协议无条件转到乙方名下经营和做任何处理。甲方特委托乙方全权处理现在的“广角啤酒屋”和当年周春兰房东的各种协议。乙方全权代表甲方行使、办理该经营当中的一切事宜。
2005年6月24日，崔跃林作为乙方与周春兰作为甲方签订补充协议，约定：…由于情况的变化，经双方同意现在再做如下补充内容：1、以前乙方代表李跃龙改为现在的经营者乙方代表崔跃林。2、经营面积从300平方米又增加150平方米，扩大到现在的450平方米左右。年租金从现在的13万元上调到每年租金17万元整。分两次付清，每半年付一次，需提前十五天付清。暖气费每年5000元，每年10月底前付清。4、承租日期从2005年7月20日起，年租金从13万元上调成17万元，所以以前“协议”第一款第3条“前五年不变，后三年增长5％，从本补充协议中除去此条款，后三年不再递增。5、甲、乙双方的租期还是8年，时间从2005年7月20日起生效到2013年7月19日止。6、以上补充协议做为正式协议的补充，具有同等法律效力。”
关于增加的150平米问题，周春兰称为300平米建筑物西侧的过道。崔跃林称租赁房屋交付时只有300平米的框架，西侧过道当时没有封闭，也没有顶棚，周春兰口头约定由其免费使用，2003年其花费20余万元对300平米及西侧过道进行了装修，并购置了设备，共花费50余万元。2005年所约定的增加150平米为300平米建筑物的南侧部分，之前该部分周春兰租给了小红帽，2005年由于出口被封，该部分无法再单独出租，周春兰就要求崔跃林承租下来，当时大概估了一个150平米。
审理中，本院对租赁房屋进行现场勘查。经勘验，现房屋300平米房间及双方所称过道均呈封闭状态，并仍在正常使用。租赁房屋南侧现为一片空地。崔跃林称南侧空地上原为其自建房屋。
审理中，周春兰对现有租赁面积情况提出鉴定申请，并预交鉴定费3000元，本院依法进行委托。北京市测绘设计研究院出具司法鉴定检验报告，鉴定结论为：总建筑面积为406.47平方米（其中，原有部分建筑面积301.22平方米，加建部分物建筑面积为105.25平方米，不含临时建筑物面积及院落面积）。另有临时建筑物面积为12.17平方米，院落面积为36.13平方米。
庭审中，崔跃林与周春兰均称崔跃林租金交至2010年1月20日。崔跃林称由于其租赁的部分房屋被拆迁，周春兰答应给其拆迁补偿，并承诺未被拆迁的房屋归其免费使用，而周春兰始终未给付拆迁补偿，故其未交纳租金。周春兰对此不予认可。
庭审中，案外人王X、崔X、孙X、李X作为梦紫藤俱乐部与崔跃林的证人到庭，证人均称在2009年之前在现有租赁房屋的南部有部分房屋，由崔跃林经营使用。其中证人崔杰称其在2006年8、9月去过当时的经营场地，当时有两个筒道，前面第一个筒道有十个包房，后面的筒道有5个包房，后边五间包房有两个大的包房可以容纳十多个人一起跳舞，还有三个类似于标准间的包房。证人孙×与崔跃林是街坊，经常去崔跃林处玩。大概在2009年的时候租赁房屋处前面有十个包间，后面五个包间是带卫生间的，有软包、空调、电视、点歌器等。崔跃林本人称：2003年我盖的十间包房，100平米的过道，盖了两个卫生间，周春兰2003年给我的房屋有300平米的框架，过道有2.1米，当时没有顶子，是我后搭的，装修花了20多万元，加上设备总共投资50多万元。2005年盖了后面的5间包房、3间客房都带卫生间，还有主机房、一个员工宿舍，装修花了20多万元，加上设备共花了50多万元。2008年在过道装了灶台，花了几千元。过道不算在450平米内，小过道是自己盖的，2003年就盖了，与2005年的事无关。2005年之前后面（现租赁房屋的南侧）租给了小红帽，2005年民政局把后面的口封了，小红帽就不租了，就租给我了。后面大概有300平米，150平米是双方约的数，因为那块被封，没法租给别人，所以以较低的价钱给我了。
审理中，梦紫藤俱乐部与崔跃林以与周春兰庭外协商为由，申请撤回本诉，本院经审查后口头裁定予以准许。
审理中，本院依法调取了拆迁人为北京市朝阳区市政市容管理委员会（甲方）、被拆迁人为周春兰（乙方）的北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，该协议内容如下：根据《房屋拆迁许可证》京建朝拆许字（2009）第219号甲方因磨房南里地区“边角地”环境整治项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内朝阳区南磨房79号所有的房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋11间，建筑面积479.75平方米；非正式房屋（附属物）详见评估报告。乙方现有在册人口2人，实际居住人口为2人。分别为户主：周春兰，之舅父张秀景。拆迁补偿款经北京华正房地产土地评估有限公司评估确定：被拆迁房屋所在地区基准价格为16600元／平方米，被拆迁房屋容积率修正系数为1.3。乙方房屋装修、设备及附属物171939.37元。以上拆迁补偿款合计10917253.69元。
上述事实，有合作经营协议、委托声明书、补充协议、鉴定报告、鉴定发票、勘验笔录、拆迁补偿协议、证人证言及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：崔跃林与周春兰签订的补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行。关于租金问题，崔跃林使用租赁房屋，则应当依约支付租金，其所称周春兰承诺其免费使用的意见没有证据加以证明，本院不予采纳。关于租金标准问题，补充协议约定租赁面积由300平米变更为450平米，并约定租金标准为每年17万元，但双方对于450平米的租赁范围存在较大争议，且均无足够证据加以证明，故本院将依据鉴定后的现租赁使用面积及双方约定确定租金标准。关于周春兰要求解除合同的反诉请求，依据本案查明的事实，周春兰与崔跃林之间确有拆迁补偿问题未解决，如解除合同对崔跃林有失公平，故本院对其该项请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）崔跃林于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）周春兰房租七万六千七百七十八元。
二、驳回被告（反诉原告）周春兰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由原告北京梦紫藤休闲俱乐部、原告（反诉被告）崔跃林负担（原告北京梦紫藤休闲俱乐部已交纳）。
反诉受理费963元，由原告（本诉被告）崔跃林负担860元（周春兰已预交，崔跃林于本判决生效之日起七日内给付周春兰），由被告（反诉原告）周春兰负担103元（已交纳）。
鉴定费3000元，由原告（反诉被告）崔跃林负担1500元，由被告（反诉原告）周春兰负担1500元（周春兰已预交，崔跃林于本判决生效之日起七日内给付周春兰）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 白小莉
审 判 员 于 爽
代理审判员 陈一铮
二〇一二年十二月二十日
书 记 员 李 爽