贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第1042号
原告贵州金田商业发展有限公司,住所：安顺市西秀区东郊路段（安顺市国税局招待所7层）。
法定代表人包世生，该公司执行董事。
委托代理人胡朝东，男，1969年7月10日生，该公司行政部职员，住安顺市中华东路国税局招待所。代理权限：特别授权。
被告陈春云，女，1973年2月6日生，汉族，住安顺市西秀区华西办事处太平村*号附*号。
委托代理人陶晗，贵州虹湖律师事务所律师。代理权限：一般授权。
原告贵州金田商业发展有限公司诉被告陈春云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法由审判员徐侨生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州金田商业发展有限公司之委托代理人胡朝东、被告陈春云及其委托代理人陶晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月10日，原、被告签订《租赁物租赁合同》，约定：“原告将面积为759.45平方米的商铺租赁给被告使用，租期5年，交付日为2013年11月20日，租金自商铺交付270日起算,免租期内被告承担管理费、水电费、公摊费；被告按季度于上季度末20日前缴纳租金。合同履行过程中，被告一直未向原告缴纳租金及相关费用。至2015年6月30日止，被告应向原告支付房屋占有使用费865038.04元；截止2015年2月2日，被告拖欠管理费56452.45元、公摊水电费30691.91元。故诉请判决被告支付原告所欠租金、管理费、公摊水电费共计952182.4元及逾期付款违约金7614.49元。
被告辩称：原、被告签订的合同是客观真实的，因原告宣传有虚假成分，如宣传第三个通道是大润发超市的出入口不实，且原告关闭该通道，导致被告等承租户营业受影响；另租金过高，且设施不完善；经原告等承租户与被告协商，原告口头答应入住率达到95%后再协商收租金，2014年7月入住率没有达到95%，故被告认为不应交付租金。因原告的虚假宣传，导致被告等承租户营业受影响，被告主动找原告表示愿意租下该商场的13个商铺（面积共计759.45平方米）打造儿童乐园，2013年11月10日，被告向原告支付167079元，同时，因其他承租户与原告未协商好拒绝营业，而被告开业后因位置偏，原告未按口头承诺制作明确线路指引牌，导致被告公司月月亏损。拖欠水电费确有此事，两年来，原告安装的空调未开过、路灯大部分损坏未解决，在协商未果的情况下，原告于2015年2月2日突然断水断电，导致营业受影响；被告经营的儿童乐园游泳馆在2014年严重漏水，原告未解决，导致被告名誉、经济上严重受损。现原告将超市铁门关闭，原告上述行为导致被告装修、搬迁、设备、服装进货受损共计约2770000元，原告对此应对被告进行赔偿、补救。
经审理查明：2013年11月10日，原、被告签订《租赁物租赁合同》，约定：原告将面积为759.45平方米的12、14、15、16、21、22、23、24、25、26、31、32、37号13个商铺租赁给被告使用，租期5年，租金自商铺交付270日起算（被告方享有60天装修、210天免租期）,免租期内被告承担管理费、水电费、公摊费；被告按季度于上季度末20日前缴纳租金。第一、二年租金为110元/月/平方米（建筑面积），后三年的租金分别在前一年租金的基础上增加10%，租金按季度缴纳，于上季度末20日前支付；被告每月承担管理费（按5元/月/平方米）；被告经营所产生的水费、电费由被告自行缴纳承担，水电费分摊按建筑面积计算；合同签订同时，交付日为2013年11月20日，被告应向好旺佳公司交纳履行保证金（为两个月的租金），合同期满，被告若无违约情形、无未结款项，并办理完工商、税务及相关单位注册地址变更或注销手续，好旺佳公司在被告提交相关完税证明以及相关变更、注销资料之日起60个工作日内无息退还被告履约保证金；如被告原因致使原告或第三人蒙受损失、出现消费者投诉，或因被告违反装修管理规定等而产生罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间内交纳任何费用，原告有权从履约保证金中抵扣，保证金不足以赔偿好旺佳损失或支付违约金的，被告仍应继续赔偿原告；被告拖欠租金、税费等一切费用，每逾期一日支付逾期未付款的3‰的违约金，支付5%的滞纳金，逾期超过7天，原告有权解除合同，被告应支付三个月的租金作为解除合同的违约金，诉讼管辖地为合同签订地（安顺）。同时查明，好旺佳公司与原、被告之前另签订协议，由原告继受被告向好旺佳公司承租的27、28号铺面的权利、义务。被告陈春云于2012年8月12日向原告交纳保证金
67079元及装修押金10000元。原告于合同签订当日将上述13个商铺交付给被告使用至今。被告自2014年3月12日起至2014年12月26日止就27、28号铺面及本案13个商铺共交纳电费57684元，被告另交纳2014年1月、2月的水费共计41元。现原告诉至本院，提出如前诉请。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的：营业执照，组织机构代码证，法定代表人身份证明，交付单，《租赁物租赁合同》；被告提供的：身份证，营业执照，2014年3月12日至2014年12月26日电费收款收据九张，管理费、装修押金、垃圾清运费收款收据一张，2014年1月、2月水费收款收据二张，照片八张；原、被告提供的：《租赁物租赁合同》等证据在卷佐证，足以采信。
被告陈春云申请的证人何绪梅、印建雯（二人与被告均向原告承租商铺）的出庭证言，主张证实：①原告宣传承诺被告等承租的商铺位于大润发超市必经的出口，与实际情况不符；②2013年6月原告未告知被告等承租户关闭通道，导致被告无法经营；③2013年10月，原、被告协商，原告口头承诺入住率举行开业仪式后再收租金。原告认为二位证人与原告有利害关系，对证言有异议。因二位证人与被告同向原告承租商铺，其证言能证实被告等承租户就租金、通道的关闭、商场出入口等问题与原告协商过，但关于原告宣传不实、承诺租金收取的内容，因二人与原告有利害关系，该证言内容对证人亦有利害关系，且被告不能提供其他证据证实证人的证言客观真实，故对二位证人的证言不予采信。
本院认为：原、被告签订《租赁物租赁合同》，双方的真实意愿，原告虽不能提供出租的商铺是否取得建设规划许可证或者是否按建设工程规划许可证的规定建设，但被告因签订上述合同、协议后使用商铺，应当按合同、协议的约定向原告支付房屋占有使用费。现原告以被告拖欠租金、费用，诉请判决被告向其交付至2015年6月30日租金、管理费、违约金，按合同自商铺交付270天起计算租金约定的内容，因原告于2013年11月10日将商铺交付给被告使用至今，则第一年的房屋占有使用费按合同约定110元/月/平方米自2014年8月18日起计，故至2014年6月30日止，被告应支付原告房屋占有使用费共计871595.45元，原告诉请金额
865038.04元不超出此限,本院应予以支持。按合同被告每月应承担管理费（按5元/月/平方米）的约定,被告从2013年11月起至2015年6月止20个月的管理费应为75945元，原告诉请的56452.45元,不超此限，本院应予以支持。按合同约定，如被告未按合同约定在上季度末20日前支付租金或未于每月20日前交纳管理费、水费、电费，则按日支付逾期未付款3‰的违约金，并按逾期未付款的5%支付滞纳金，现因被告未按时支付房屋占有使用费、管理费，原告按人民银行年利率上浮30%、从2015年3月10日起至2015年4月17日止的标准计违约金，远低于合同约定计的违约金，本院予以支持；原告诉请以952182.4为本金，其中含有其主张的公摊水、电费30691.91元，虽然被告未提供交付公摊水、电费的证据，但原告亦不能提供证据证实被告欠公摊水、电费的金额，对被告拖欠公摊水、电费的主张，本院不予采信。综上，被告应付原告的费用是：房屋占有使用费865038.04元、管理费56452.45元，共计921490.49元，扣减被告已支付保证金67079元及装修押金10000元共计77079元,被告拖欠原告的费用应为844411.49元。另违约金的计算应以此为本金，按原告主张的标准计。被告辩称：原告口头答应入住率达到95%后再收租金，因入住率未到95%，不应交付租金；原告安装的空调未开过、路灯大部分损坏未解决，原告断水断电，导致其营业受影响；被告经营的儿童乐园游泳馆在2014年严重漏水，原告未解决，导致被告名誉、经济上严重受损；现原告将超市铁门关闭，原告的行为导致被告装修、搬迁、设备、服装进货受损共计约2770000元，要求原告对此应对被告进行赔偿、补救，对上述辩称事实，因被告不能提供证据，本院不予采信。被告另辩称合同无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”，因被告使用商铺的事实客观存在，故对其辩称主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告陈春云在本判决生效之日起五日内向原告贵州金田商业发展有限公司支付使用国际佳缘负一层第12、14、15、16、21、22、23、24、25、26、31、32、37号13个商铺的房屋占有使用费共计人民币844411.49元；
二、限被告陈春云在本判决生效之日起五日内向原告贵州金田商业发展有限公司支付因拖欠上述费用的违约金（以人民币844411.49元为本金，按中国人民银行年利率上浮30%、从2015年3月10日起至2015年4月17日止）；
三、驳回原告贵州金田商业发展有限公司要求被告陈春云支付拖欠公摊水、电费及公摊水、电费的违约金的诉请。
如果被告陈春云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13398元，减半收取人民币
6699元，由被告陈春云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告贵州金田商业发展有限公司可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。
审判员 徐 侨 生
二〇一五年七月二十三日
书记员 赵星驰（代）