福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3176号上诉人（原审原告）福建省第五建筑工程公司厦门分公司。诉讼代表人林惠忠，经理。委托代理人王子清、陈跃通，福建理则达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）厦门市房地产股份有限公司。法定代表人翁志铃，董事长。委托代理人王娜、孙扬锋，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）厦门市国土资源与房产管理局。法定代表人余江河，局长。委托代理人陈曾盛、谢坤培，福建均融律师事务所律师。上诉人福建省第五建筑工程公司厦门分公司（下称厦门五建）因与被上诉人厦门市房地产股份有限公司（下称厦门房产公司）、厦门市国土资源与房产管理局（下称厦门国土局）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第5870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厦门五建向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认厦门五建与厦门房产公司签订的厦房字（86）第10号《商品房购售合同》有效；2、确认厦门房产公司与厦门国土局之间转让址于厦门市湖滨四里63号102室、202室房产的行为无效；3、厦门房产公司、厦门国土局协助厦门五建将址于厦门市湖滨四里63号102室、202室房产登记到厦门五建名下。本案诉讼费用由厦门房产公司与厦门国土局承担。原审判决查明，1986年6月10日，厦门市房地产公司（甲方）与福建省第五建筑工程公司厦门工程处（乙方）签订一份编号为厦房字（86）第10号的《商品房购售合同》，约定甲方同意售给乙方新建住宅贰套（房屋坐落于厦门市湖滨南路九群25号楼三梯102#、202#单元，现为厦门市思明区湖滨四里63号102室、202室），总售价66153.6元；乙方应本合同签订后五日内将上述购房款转入甲方银行账户；甲方应在1986年6月底以前竣工交付使用；合同并约定因上述楼房系多单位人员合用，乙方不便自行管理，因此，双方议定在乙方分配后再交房管部门统一管理，住户应向房管部门办理租赁手续，并按租金标准交纳租金，以租养房。上述合同签订后，乙方依约支付购房款66153.6元，甲方也将上述房产交付给乙方使用至今。原审又查明，1986年7月2日厦门市房地产管理局房屋管理科批准讼争厦门市思明区湖滨四里63号102室房屋由厦门五建职工陈义深租住；2000年6月3日厦门市土地房产管理局就前述房产的来源进行说明，根据该局《直管公房土地房屋权属来源说明书》和《土地房屋登记卡》记载，讼争房屋土地使用权性质为划拨，房屋类别属于政府投资建造，于1986年接管，土地房屋来源情况系根据局房管处调配单办理入户手续，于1986年4月起租。2001年1月8日厦门市土地房产管理局筼筜房屋管理所科与陈义深签订一份《住宅租赁合同》；2004年6月1日厦门市土地房产管理局领取前述房产的产权证。2013年4月26日厦门国土局及厦门市财政局、厦门市物价局联合发文作出一份厦国土房（2013）135号《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》，据此，厦门国土局将讼争102室房屋自2013年6月1日起的租金标准调整为每月4568元。2015年1月7日厦门国土局下属单位厦门市公房管理中心因讼争102室租金问题向原审法院提起诉讼，要求厦门五建将讼争的厦门市思明区湖滨四里63号102室房屋腾空，解除双方之间的不定期租赁合同关系，并支付自2013年6月1日起至实际归还之日止按每月4568元的租金标准计算的房屋租金及房屋占有使用费，该案目前尚在审理中。根据该案相关材料体现，厦门五建于2013年5月31日向厦门国土局发出一份《关于变更厦门市思明区湖滨四里63号房屋管理办法的报告》，要求讼争两套房屋自2013年6月1日起将由厦门五建自行管理，不再委托厦门国土局统一管理，同时要求除按物业管理有关规定缴交费用外，不再缴纳其他费用。原审另查明，福建省第五建筑工程公司厦门工程处于1987年2月13日变更登记为福建省第五建筑工程公司厦门分公司。1993年5月厦门市房地产公司改制为厦门市房地产股份有限公司。1997年厦门市土地管理局与厦门市房地产管理局合并，重新组建厦门市土地房产管理局；2002年厦门市土地房产管理局更名为厦门市国土资源与房产管理局。原审判决认为，厦门五建与厦门房产公司签订的厦房字（86）第10号的《商品房购售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为有效合同。但根据《物权法》相关规定，不动产物权系以登记为准。本案中，根据土地房屋登记卡的记载，厦门国土局系讼争房屋的所有人，并于2004年6月1日领取了产权证。厦门五建所提交的证据不足以证明厦门房产公司与厦门国土局之间有就讼争房产进行转让或厦门国土局取得该房屋产权系非法取得，因此，厦门五建要求确认厦门房产公司、厦门国土局之间转让讼争房产的行为无效以及要求厦门房产公司、厦门国土局协助将讼争房产登记至其名下的主张，没有事实和法律依据，不予支持。本案处理的是房屋买卖合同纠纷，至于讼争房屋的产权是如何登记在厦门国土局名下以及作为该房屋现产权人的厦门国土局应否协助厦门五建将讼争房产登记到其名下，与本案系属不同的法律关系，厦门五建可另行主张或通过其他途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建省第五建筑工程公司厦门分公司与厦门市房地产股份有限公司于1986年6月10日签订的厦房字（86）第10号的《商品房购售合同》有效；二、驳回福建省第五建筑工程公司厦门分公司的其他诉讼请求。案件受理费727元，由福建省第五建筑工程公司厦门分公司负担364元，厦门市房地产股份有限公司负担363元。宣判后，厦门五建不服，向本院提起上诉。上诉人厦门五建上诉请求：撤销原审判决第二项，改判为支持上诉人的全部诉讼请求。主要理由：原审认定基本事实不清，适用法律错误。一、一审将本案《商品房购售合同》定性为房屋买卖合同有失偏颇，该合同实际是含房屋买卖合同及物业代管合同的复合性合同。1986年前后，厦门房产公司、厦门国土局之间政企合一，一套班子两块牌子，合署办公，法定代表人均为吴荣根，故《商品房购售合同》在签订时实际有经本案三方协商确定。该合同有两大内容，一为商品房买卖，另一为物业管理。就买卖关系而言，上诉人交付购房款，厦门房产公司将商品房交付给上诉人使用；就物业管理而言，合同第五条明约，诉争楼房系多单位人员合用，上诉人不便自行管理，故上诉人将房屋分配予职工，再由房管部门与该职工办理租赁手续统一管理，以租养房。这是针对改革开放初期，社会上没有物业管理机构甚至没有物业管理概念的特殊历史背景下，对多单位合用的房产所采取的一种管理模式。而直至纠纷前，每套的物业费（当时名为租金，20多年来也仅升至100多元）一直由上诉人或其职工在缴交。足见，本案合同为房屋买卖及物业代管的复合性合同，而厦门房产公司、厦门国土局实际上均是该合同的相对方且已实际履行了各自的合同义务，故该合同对其二人均有拘束力。既然原审已查明作为建设单位厦门房产公司在诉争合同签订后就已将房产交付给上诉人使用至今，那么厦门国土局“接管”诉争房产的可能性无非有两种，一是厦门房产公司、厦门国土局在诉争房产销售并实物交付给上诉人之后又擅自进行产权转让登记，二是厦门国土局基于合同的“物业代管关系”从上诉人处接管该房产，之后以“行政接管”为由擅将房产登记至自己名下，均属本案“房屋买卖”及“物业代管”复合性合同纠纷的审理范围，法院依法均应予审理查明并作出判决。二、现有证据足于证明厦门房产公司、厦门国土局之间就诉争房产进行转让及厦门国土局取得诉争房屋产权系非法取得的。厦门国土局主张其系基于“行政接管”而取得诉争房屋产权的。那其法律依据又是什么？“行政接管”又不是所有权转让，凭何将诉争商品房登记至自己名下？而且，既然是“接管”，那必然有他人的“移交”。原审查明诉争房产早在1986年合同签订后就已交付给上诉人，但未进行转让登记。据此，厦门国土局对诉争房产实物的“接管”只可能来自上诉人的移交，而对权属的“所有”则只可能来自建设单位厦门房产公司的产权转移登记。足见，厦门房产公司之间存在转让（或买卖或赠予或交换）登记诉争房产的行为。对于前述根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的事实，当事人依法本就无须举证证明。三、退一步，纵然厦门房产公司、厦门国土局不存在恶意转让诉争房产的事实，但因它们之间的人格混同，故也应对诉争合同义务承担连带责任，应共同协助办理诉争房产登记至上诉人名下，且因诉争房产现登记在厦门国土局名下，故其二人亦有能力协助办理。被上诉人厦门房产公司答辩称，一、本案案由是房屋买卖合同纠纷，厦门房产公司在讼争合同项下应承担的合同义务即交付义务。讼争合同签订后，厦门房产公司已履行合同项下的交付房屋义务，上诉人在一审中和二审上诉状中对此均予以认可。至于上诉人迟迟未能办理讼争房屋产权证，完全系其自身原因所致，与厦门房产公司无关，厦门房产公司不存在过错。上诉人在其一审提交的证据明确自认系由于其公司内部管理不规范等原因致使其未能及时办理产权证。二、上诉人主张厦门房产公司与厦门国土局就讼争房屋进行转让缺乏事实依据。讼争房产交付后，上诉人与厦门国土局如何使用、管理讼争房屋均与厦门房产公司无关，厦门房产公司从未将讼争房产转让给厦门国土局，更从未协助厦门国土局办理讼争房产的产权登记手续，至于讼争房产因何原因、如何办理至厦门国土局名下，厦门房产公司不知情，与本案房屋买卖合同纠纷无关。被上诉人厦门国土局答辩称，一、《商品房购售合同》系上诉人与厦门房产公司签订，厦门国土局并不是合同主体，不受该合同约束，对上诉人不负有任何合同义务，上诉人要求厦门国土局协助办理讼争房屋产权过户手续没有事实和法律依据，一审判决驳回上诉人的相关诉讼请求合法有据，依法应予维持。二、根据《直管公房土地房屋权属来源说明书》和《土地房屋登记卡》可知，讼争房屋土地系划拨性质，房屋类别属于政府投资建造，系国有房产，1986年由厦门国土局接管，厦门国土局取得讼争房屋权属有合法依据，并不存在上诉人主张的厦门房产公司与厦门国土局之间私自转让讼争房屋的行为。厦门国土局是讼争房屋的合法权属人，上诉人主张厦门国土局非法取得讼争房屋产权没有任何依据。三、厦门国土局于1986年通过行政途径接管讼争房屋，并将讼争房屋出租给上诉人使用，上诉人近30年来依约向厦门国土局支付租金，且从未提出任何异议，双方之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，该事实有双方签订的房屋租赁合同及交租的事实可以佐证。上诉人主张其与厦门国土局之间存在委托管理讼争房屋的关系与事实不符，双方也未签订任何委托管理的书面协议，更不存在委托管理的行为。四、上诉人主张厦门房产公司与厦门国土局在1986年前后政企合一没有事实依据，且不影响厦门房产公司、厦门国土局独立行使民事权利，厦门国土局不应对厦门房产公司的行为承担法律责任。五、即便上诉人与厦门房产公司就讼争房屋曾签订买卖合同，但房屋并未实际过户登记至上诉人名下，上诉人享有的仅仅是债权，依法不能对抗厦门国土局享有的物权。六、本案处理的是房屋买卖合同纠纷，讼争房屋是如何登记在厦门国土局名下以及作为该房屋现产权人的厦门国土局应否协助上诉人将讼争房屋登记到上诉人名下，与本案系属不同的法律关系，上诉人完全可以通过其他途径寻求救济。经审理查明，对原审判决查明的事实，厦门五建提出如下异议：1、原审判决查明“1986年7月2日厦门市房地产管理局房屋管理科批准讼争厦门市思明区湖滨四里63号102室房屋由厦门五建职工陈义深租住”有误，应为1986年7月22日厦门市房地产管理局房屋管理科批准，自7月16日起由陈义深租住。2、原审判决遗漏查明厦门房产公司、厦门国土局在86年之前是政企合一的事实。对一审判决查明事实的其他部分没有异议。厦门房产公司表示对讼争房屋租住情况不清楚，不认可厦门房产公司与厦门国土局政企合一的主张。厦门国土局认可1986年7月22日厦门市房地产管理局房屋管理科批准，自7月16日起由陈义深租住讼争房屋的事实。不认可厦门房产公司与厦门国土局政企合一的主张。厦门房产公司、厦门国土局对原审判决查明的事实均无异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。二审庭审中，上诉人厦门五建提交一组证据：厦国土房证第01236582号、第01236585号厦门市土地房屋权证复印件各一份，拟证明厦门市厦宜电线电缆厂经生效判决已办理产权证，对本案有借鉴意义，厦门房产公司、厦门国土局确实存在非法转让的事实。被上诉人厦门房产公司、厦门国土局质证认为，厦门五建超过举证期限，在保留不予质证前提下，对证据的真实性予以确认，但是不认可关联性，该组证据对本案没有借鉴意义。厦门房产公司、厦门国土局未提交新的证据。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明。讼争房产业已登记在厦门国土局名下，厦门国土局依法对讼争房产享有物权。厦门五建二审补充提交的厦门市厦宜电线电缆厂办理的权属证书与本案不存在关联性，本院不予采纳。厦门五建于原审诉讼中提供的证据不足以证明厦门房产公司与厦门国土局之间存在转让讼争房产的行为，厦门五建据此要求厦门房产公司、厦门国土局将讼争房产登记到厦门五建名下的主张缺乏法律依据，原审判决不予支持并无不当。厦门房产公司、厦门国土局系不同的民事主体，厦门五建关于厦门房产公司和厦门国土局二者人格混同应对合同义务承担连带责任的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。关于厦门国土局将讼争房产登记至其名下是否合法与本案系属不同的法律关系，厦门五建可另循法律途径解决。综上，厦门五建上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人福建省第五建筑工程公司厦门分公司负担。本判决为终审判决。审判长林巧玲审判员柯艳雪代理审判员陈鸣二〇一五年九月十日代书记员彭丽月附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。