上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1714号
上诉人（原审原告、反诉被告）张伟，户籍地上海市。
委托代理人蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）ＸＸ年，住上海市。
原审第三人王邢，住上海市。
原审第三人花旗银行（中国）有限公司上海分行，住所地上海市。
法定代表人陆烜，行长。
委托代理人陆逸辰，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
委托代理人彭晨媛，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
原审第三人方敏，住上海市。
上诉人张伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第2647号民事判决，向本�提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，ＸＸ年与王邢系父子关系。上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）原系ＸＸ年所有，由ＸＸ年及王邢居住至今。
2013年4月28日，上海市东方公证处出具（2013）沪东证字第17402号公证书，证明ＸＸ年于2013年4月28日来到我处，在前面的《委托书》（内容为ＸＸ年委托王邢出售系争房屋等）上签名，该签名行为属实。
2013年9月18日，张伟作为买受人（乙方）与王邢（合同明确系ＸＸ年的代理人）作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计人民币（以下币种均为人民币）2，650，000元，双方同意，甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2013�10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：1、乙方应于甲乙双方签订本合同后当日内向甲方支付首期房价款计800，000元整（包含已付定金）；2、乙方通过贷款银行申请贷款计1，275，000元整，待贷款银行收到收件收据后由贷款银行支付给甲方；3、乙方应于过户当日支付甲方第3期房价款计525，000元整；4、甲方应于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，同时乙方应支付给甲方房屋尾款计50，000元整。合同落款处由王邢在甲方代理人处签名。
2013年10月10日，张伟与花旗银行（中国）有限公司上海分行（以下简称“花旗银行上海分行”）签订合同编号为SHXXXXXXXX的《个人房产抵押贷款合同》，约定张伟向花旗银行上海分行申请贷款1，275，000元，并同意将系争房屋抵押给花旗银行上海分行，贷款期限共360月，预计�2013年10月9日起至2043年10月8日止，并授权将该1，275，000元直接划转至王邢开户行为上海银行上海分行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户内。当日，张伟向花旗银行上海分行提供了《首付款证明函》，内容为：“出售方姓名：ＸＸ年；购买方姓名：张伟；特此证明买卖双方就以下房产房产地址：杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室已签署房地产买卖合同，出售方共已足额收到购买方支付的款项如下：收款金额：人民币壹佰叁拾柒万伍仟元整，特此证明。出售方签字：王邢代ＸＸ年；日期：2013.10.10”。王邢认可该证明函上系自己签名，但表示未收到过该笔款项。
2013年10月23日，系争房屋产权登记至张伟名下。当日，花旗银行上海分行登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为1，275，000元。后张伟向花旗银行上海分行还款，至2014年3月张伟未再还款。后花旗银行上海分行向上海�浦东新区人民法院（以下简称“浦东法院”）起诉并申请诉讼保全，查封了系争房屋。2014年8月20日，浦东法院作出（2014）浦民六（商）初字第S8063号民事调解书，明确花旗银行上海分行与张伟自愿达成调解协议：张伟应于2014年11月9日前归还花旗银行上海分行截至2014年8月20日的逾期贷款本金、利息及逾期还款罚息共计60，292元，应于2014年9月9日起继续履行与花旗银行上海分行签订的编号为SHXXXXXXXX的《个人房产抵押贷款合同》，并应于2015年1月9日前支付花旗银行上海分行律师费30，000元等。后张伟未履行该调解协议，花旗银行上海分行向浦东法院申请执行。
2013年10月25日，花旗银行上海分行向王邢上海银行上海分行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户内划款1，275，000元。王邢上述账户银行交易明细显示，当日通过网上银行转账1，275，000元给案外人田某某。
2014�3月20日，方敏登记为系争房屋的另一抵押权人，债权数额为1，300，000元。
2014年9月，张伟起诉至原审法院，称2013年9月18日其与ＸＸ年签订《上海市房地产买卖合同》，约定ＸＸ年将其所有的系争房屋出售给张伟，房款总价2，650，000元。张伟于2013年10月10日向花旗银行上海分行贷款1，275，000元交予王邢，于2013年10月11日把剩余房款以现金方式交予王邢，并于当天办理了系争房屋的过户手续。按买卖合同约定，ＸＸ年应于2013年12月31日前搬出系争房屋并交付给张伟，而ＸＸ年至今未履行并称房款系王邢收取，拒绝交房，故请求判令：一、ＸＸ年搬离系争房屋；二、ＸＸ年支付自判决生效迁出之日起至实际迁出之日止的使用费，按每月3，000元标准计算。
ＸＸ年辩称并反诉称，不同意张伟的诉讼请求。系争房屋是ＸＸ年所有的，从没有委托王邢出售该房，也没有至上海市东方公证处办理委托卖房公证。故以ＸＸ年名义与张伟签订的《房地产买卖合同》系无效合同，系争房屋的产权应恢复登记至ＸＸ年名下。现提起反诉，要求判令：ＸＸ年与张伟于2013年9月18日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，张伟将系争房屋的产权恢复登记至ＸＸ年名下。
王邢述称，不同意张伟的诉请，理由同ＸＸ年。同意ＸＸ年的反诉请求。2012年4月，因自己在外面欠钱，需要归还，通过朋友介绍认识了案外人竺某某，其要求自己将系争房屋房产证、自己和父亲的身份证及户口簿交给他，即可帮自己向银行申请贷款，后又告知无法办理银行及个人贷款。很久之后，案外人竺某某带自己去了公证处，并找了一个人冒充ＸＸ年签字办理了委托手续。案外人竺某某还带自己去了房地产交易中心，在一份合同上让自己签名，并称签名后就有钱了。自己上海银行的卡及办卡时办理的网上银行U盾都在案外人竺某某手上，且其知道密码，所以自己对花旗银行汇入的1，275，000元并不知晓。之后，案外人竺某某将房产证、户口簿还给了自己，但未将身份证及银行卡还给自己，并让自己继续等待，两个月后，案外人竺某某称可能没有希望了，之后其更换了手机，自己找不到他了。另外，自己没有收到过张伟所谓的现金1，375，000元，也没有向其出具过收据。
花旗银行上海分行述称，就张伟的本诉，由法院依法判决，要求保护银行的抵押权，因张伟未按时还款，花旗银行上海分行曾向浦东法院起诉，并查封了系争房屋，经法院调解达成了调解协议，后张伟未履行该调解协议，现己方已向浦东法院申请强制执行，如张伟能完全履行民事调解书的义务，同意向浦东法院申请解除对系争房屋的查封。不同意ＸＸ年的反诉请求，因花旗银行上海分行已经取得了合法的抵押权，应予保护。
方敏述称，就张伟的本诉，由法院依法判决，要求保护自己的抵押权。不同意ＸＸ年的反诉请求，因自己借钱给张伟，已经取得了合法的抵押权，应予保护。
原审审理中，1、ＸＸ年提出申请，要求对经上海市东方公证处公证的2013年4月28日署名为ＸＸ年签署的《委托书》上委托人处ＸＸ年签名的真实性进行笔迹鉴定。原审法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对此进行笔迹鉴定。2015年1月27日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》，明确需鉴定材料为：落款日期为“2013年4月28日”、委托人为“ＸＸ年”的《委托书》复印件1份，其上落款“委托人”处的“ＸＸ年”签名为需检字迹。鉴定意见为：检材上需检的“ＸＸ年”签名不是ＸＸ年所写。
2、2015年4月1日，案外人上海市东方公证处出具（2015）沪东证复决字第5号《撤销公证书决定书》，决定撤销（2013）沪东证字第17402号公证书。
3、就房款支付情况，2014年9月22日庭审时，张伟陈述2013年10月11日在长岭路交易中心附近的一个喝茶的地方将现金1，280，000元交给了王邢，现金都是捆好的，100，000元一叠，共12叠，剩余房款95，000元因房屋没拿到故未支付。2015年4月8日庭审时，张伟陈述2013年10月过户之前，张伟的女朋友在交易中心附近的上岛咖啡厅将现金1，375，000元交给王邢，钱是自己女朋友拿的，一共几叠记不清了，自己不清楚钱装在何处。2015年5月7日庭审时，张伟陈述2013年10月10日在控江路上的上岛咖啡厅，张伟女朋友宁檬向王邢交付了现金1，375，000元，宁檬现在美国。
原审法院经审理后认为，系争房屋原系ＸＸ年所有。审理中，经ＸＸ年申请，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《鉴定意见》，明确落款日期为“2013年4月28日”的《委托书》上委托人为“ＸＸ年”的签名不是ＸＸ年所签，故王邢未经ＸＸ年委托无权与张伟就系争房屋的买卖签署《上海市房地产买卖合同》。对于张伟所称的其已向王邢现金支付了系争房屋房款1，375，000元。首先，关于此笔款项的支付细节、地点，张伟在三次庭审时的陈述前后出入较大，且有违房屋买卖的交易惯例；其次，张伟未提供相关收条、转账记录等，仅有张伟为申请贷款时提供的王邢签名的《首付款证明函》。故原审法院对于张伟的上述陈述无法认定。系争房屋的产权虽已登记至张伟名下，但张伟未按合同约定付清房款，故张伟不属于善意取得系争房屋，张伟与王邢于2013年9月18日就系争房屋买卖签订的《上海市房地产买�合同》无效。现张伟依据该合同的约定要求ＸＸ年搬离系争房屋并支付房屋使用费的请求，缺乏事实与法律依据，难以支持。
根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张伟为购买系争房屋向花旗银行上海分行申请贷款，花旗银行上海分行根据张伟的授权已实际向王邢支付了房款1，275，000元，至于该笔款项打入王邢的银行卡后的支取情况，系王邢与案外人的债权债务关系，非本案处理范围。故王邢应返还该1，275，000元房款及利息。至于方敏与张伟之间的债权债务关系，非本案处理范围。待系争房屋现设立的抵押权人为花旗银行上海分行、方敏的两处抵押注销及浦东法院解除对系争房屋的查封后，张伟应协助将系争房屋的产权恢复登记至ＸＸ年名下。
原审法院据此作出判决：一、驳回张伟要求ＸＸ年搬离上海市杨浦区辽源西�XXX弄XXX号XXX室房屋及要求ＸＸ年按每月3，000元支付自判决生效迁出之日至实际搬离之日止的使用费的诉讼请求；二、张伟与署名为ＸＸ年于2013年9月18日就上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、王邢应于判决生效之日起十日内返还张伟以上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押，以张伟名义向花旗银行（中国）有限公司上海分行申请的贷款本金1，275，000元及利息（具体数额以王邢返还之日银行结算金额为准）；四、王邢履行完毕上述返还义务后十日内，张伟应清洁上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋上设置的抵押权人为花旗银行（中国）有限公司上海分行的抵押，并待上海市浦东新区人民法院解除对上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封及该房屋上设定的抵押权人为方敏的抵押清洁后十日内，张�应协助ＸＸ年将上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房产权恢复登记至ＸＸ年名下。
原审判决后，上诉人张伟不服，向本院提起上诉称：一、除房贷以外的房款系由张伟女朋友宁檬代张伟向王邢支付。原审第一次庭审中，因顾及女友的隐私，张伟将付款人说成自己，且由于售房合同有尾款约定，故张伟所述的付款金额与女友实际向王邢支付的137.5万元现金有出入。在之后的庭审中，张伟认识到向法庭如实陈述的必要性，就实际是女友用现金向王邢支付购房款已向法庭做了说明，并表示如法庭认为需查明这一事实，需要宁檬到庭作证的，张伟可通知在美国的宁檬回国就此作证。现原审法院在未通知张伟女朋友到庭作证的情况下，仅从张伟部分陈述中存在的瑕疵就作出张伟未向王邢支付房款的认定，显属错误。二、张伟与王邢素不相识，不存在二人恶意串通的情况，且张伟购房意思明确。现王邢不仅与张伟至房地产交易中心办理了房屋过户交易手续，还向张伟出具了收到137.5万元房款的《首付款证明函》，足以证明和推定出在王邢至房地产交易中心办理过户手续前，其起码已收到了张伟按合同约定支付的房款。三、张伟与王邢在《房地产买卖合同》中就系争房屋的转让达成合理价格条款，如张伟未依约支付房款，其法律后果只能是向王邢承担逾期付款的违约责任，并不改变张伟善意购房的性质，不应认定合同无效。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持张伟的原审诉讼请求，驳回ＸＸ年的原审反诉诉请。
被上诉人ＸＸ年则请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人王邢述称同意ＸＸ年的答辩意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人花旗银行上海分行述称：同意张伟的上诉意�。原审判决混淆了物权的取得及房屋买卖合同的效力。目前张伟不会还款，王邢也没有能力还款，会导致花旗银行上海分行的抵押权无法行使。综上，请求二审法院撤销原审判决，保护花旗银行上海分行的抵押权行使。
原审第三人方敏述称：请求法院公正审理，保护方敏的合法权利。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，尽管张伟于2013年9月18日与王邢（合同明确系ＸＸ年的代理人）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》后，房屋产权于2013年10月23日登记在张伟名下，但鉴于系争房屋原属ＸＸ年所有，王邢持有的ＸＸ年的《委托书公证书》因委托人“ＸＸ年”的签名非ＸＸ年本人所签被撤销，而合同约定的265万元房价款，除花旗银行上海分行根据张伟的授权向王邢上海银行上海分行账户内支付了127.5万元外，张伟并未提供足够的证据证明其所主张的其系以现金方式向王邢支付了其余137.5万元房款的事实。因此，原审法院结合在案证据、双方陈述及一定的逻辑推理，作出王邢无权代理ＸＸ年处分系争房屋，而张伟虽已取得系争房屋产权，但其不构成善意取得，因此上述《上海市房地产买卖合同》应为无效的认定，有理有据，本院认同。张伟要求ＸＸ年搬离系争房屋并支付房屋使用费的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，原审法院根据本案查明的事实，一并处理银行贷款偿还、系争房屋上花旗银行上海分行、方敏的两处抵押注销以及法院查封等问题，所作判决亦无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，990元，由上诉人张伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十月二十日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……