山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1232号
上诉人（原审被告）济阳宏达实业有限公司，住所地济阳县。
法定代表人张任超，经理。
委托代理人张化文，男，该公司职员。
委托代理人孔祥合，山东浩尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柳宪菊，女，1972年8月19日生，汉族，无业，住济阳县。
上诉人济阳宏达实业有限公司（以下简称宏达公司）因与被上诉人柳宪菊房屋买卖合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2010）济阳民初字第2352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人宏达公司的委托代理人张化文、孔祥合，被上诉人柳宪菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：上诉人与被上诉人于2001年3月15日达成《购买楼房合同书》，合同书甲方为济阳宏达实业有限责任公司，乙方为柳宪菊。合同第一条约定柳宪菊所购楼房“位于济北开发区XX国道，红绿灯西南角，主楼以西（南）第8间，三层总高度11.5米，单间建筑面积为4.4米×10米。（以交工时实际丈量数为准）。”第四条约定：“甲方必须于2001年10月1日之前全部竣工验收，交付乙方使用，并于10月1日之前办理完房产证及土地使用证交付乙方。”第九条约定：“楼前场地的绿化及整理由甲方负责，乙方无偿使用，甲方不再收地皮费，楼后从楼后墙往南14米由乙方有偿使用，每平方米160元，以交款为准，由乙方永久使用。”合同签订后，柳宪菊交清了全部房款，宏达公司所建楼房交付柳宪菊使用，并于2001年10月19日协助柳宪菊办理了房屋所有权证。
2002年11月28日，双方达成了后院场地转让协议书，协议书甲方为济阳宏达实业有限责任公司，乙方为柳宪菊。协议书载明“济阳宏达实业有限责任公司，在济北开发区，开发建设商品楼房，已转让给柳宪菊，带后院，房产证平面图已有后院，现将后院土地转让协议如下：一、经甲乙双方协商同意，转让价格每平米核为160元人民币，东西长4.4米×14米，计61.6㎡，转让金一次付清。二、后院场地所属权，由柳宪菊永久使用。”后院场地转让协议签订后，柳宪菊已交清土地转让金，且柳宪菊已实际占有并使用该块土地。
另查明，宏达公司于2010年9月3日更名为现用名，法定代表人为张任超，变更前公司全称济阳县宏达实业有限责任公司，法定代表人为张化文。宏达公司拥有涉案土地的使用权。双方均认可办理土地使用证的费用凭发票由双方各承担一半，待该费用实际发生时，可由双方各承担一半。
原审法院认为：柳宪菊与宏达公司（原济阳宏达实业有限责任公司）签订的《购买楼房合同》和《后院场地转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应该按照合同约定履行。宏达公司在《购买楼房合同》中已承诺于2001年10月1日之前办理完房产证及土地使用证交付于柳宪菊，宏达公司应当按照该约定履行。柳宪菊已付清全部房款，且柳宪菊购买的宏达公司的楼房已经办理房屋所有权证，房屋面积及土地面积都已明确。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押的规定。宏达公司作为涉案楼房的开发者，有义务协助柳宪菊按照济阳房权证城私字第**号房产证载明的房屋占用范围内的土地办理土地使用证。宏达公司辩称的柳宪菊购买楼房的前面超标占用土地面积，应当恢复原状，并不是阻碍宏达公司协助柳宪菊办理土地使用证的条件，也无明文规定已装修的房屋不能办理土地使用证，宏达公司在庭审中亦认可如果国土局能给办理土地使用证，宏达公司就能给办理土地使用证，且《购买楼房合同书》第九条约定：“楼前场地的绿化及整理由甲方负责，乙方无偿使用，甲方不再收地皮费。”因此对于宏达公司的辩称，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务的规定，以及《后院场地转让协议书》的约定，柳宪菊已全部交清土地转让金，宏达公司也已将该块后院场地交付柳宪菊占有并使用，该块后院场地地址、面积清晰明确，宏达公司应当协助柳宪菊办理该块土地的土地使用证。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告济阳宏达实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告柳宪菊按照济阳房权证城（私）字第**号房产证载明的房屋占用范围内的土地和《后院场地转让协议书》约定范围内的土地办理土地使用证。案件受理费50元，由被告济阳宏达实业有限公司负担。
上诉人宏达公司不服原审判决上诉称：一、原审认定事实错误。原审对被上诉人侵占上诉人土地使用权的事实不予确认错误。首先，因被上诉人在房屋使用过程中故意侵占上诉人的土地面积，双方未达成一致意见，致使上诉人无法协助被上诉人办理土地使用权证，原审审理时没有审查该事实。其次，被上诉人以装修房屋的名义恶意侵占上诉人土地。上诉人只允许被上诉人在不妨碍通行的前提下使用上诉人的土地，但不会无偿转让。二、原判显失公平。上诉人如约履行了房产过户义务，办理了房产证，上诉人仅同意按照房产证上记载的面积为被上诉人办理土地使用权证。对于被上诉人恶意侵占的土地面积部分，被上诉人必须返还或给予补偿。原审法院要求上诉人按照《后院场地转让协议书》的约定范围办理土地使用证，在被上诉人实施不法侵害行为的情况下，上诉人有权寻求自力救济或他力救济。首先，原审法院并未到现场实际勘察测量，仅依据被上诉人的陈述认定上诉人违约在先，显失公平。其次，被上诉人超协议面积加盖二层楼房，侵占了与上诉人相邻的土地，上诉人为维护自己的合法权益行使自力救济，不协助被上诉人办理土地使用权证是正常的维权行为。再次，上诉人土地使用权益受损，原审未予保护，公力救济无效，导致双方就土地使用权归属后续问题一直得不到解决。三、涉案《后院场地转让协议书》为无效合同。在双方签订该转让合同时，上诉人尚未取得土地使用权证书，根据相关法律规定，未取得土地使用权证书时签订的转让合同为无效合同。上诉人原审中仅同意办理出售房屋占地范围内土地使用权证书。综上，请求：依法撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费及其他费用全部由被上诉人承担。
被上诉人柳宪菊答辩称：宏达公司上诉主张与事实不符，被上诉人未侵占宏达公司的土地，而是宏达公司在被上诉人不知情的情况下擅自将土地使用权证抵押贷款，后又因房价上涨心理不平衡，要求被上诉人再次交款，否则不予办理土地使用权证。双方签订的《购买楼房合同书》及《后院场地转让协议书》合法有效，上诉人在一审也予以认可。《购买楼房合同书》第四条明确约定了土地使用权证的办证时间，而《后院场地转让协议书》中约定了土地面积，故被上诉人要求宏达公司如约履行办理土地使用权证的合同义务于法有据。一审认定事实清楚，判决公正合理，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订《购买楼房合同书》，被上诉人购买由宏达公司开发房屋一处，买卖合同中约定涉案房屋后一定范围内土地由被上诉人以每平方米160元的价格取得使用权。之后，双方又另行签订《后院场地转让协议书》，进一步明确了涉案房屋后院土地使用权转让事宜。双方之间房地产交易，宏达公司作为出让方负有为被上诉人办理相应房地产权属证书的义务。被上诉人已经按照合同及协议书的约定支付了购房款及院落土地使用权转让费用，宏达公司应当为被上诉人办理交易所涉房地产的土地使用权证书。宏达公司主张被上诉人加盖构筑物侵害其土地使用权，与本案双方之间房屋买卖及土地使用权转让系不同法律关系，如确有侵权之事实，宏达公司可依法另行主张权利，但本案中以此作为不予办理土地使用权证书的抗辩理由，没有法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案宏达公司于起诉前已经取得涉案土地的使用权证书，因此其主张双方签订《后院场地转让协议书》无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人宏达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人济阳宏达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
代理审判员 徐林豹
代理审判员 曹 慧
二〇一五年十月十日
书 记 员 孙培培