甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）酒民一终字第82号
上诉人（原审被告）韩艳飞，女，生于1981年1月26日，汉族，甘肃省酒泉市人，无业。
委托代理人胥军，嘉峪关市五一街道法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）韩建忠，男，生于1956年2月17日，汉族，甘肃省酒泉市人，无业。系韩艳飞之父。
委托代理人胥军，嘉峪关市五一街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，男，生于1978年8月20日，汉族，甘肃省酒泉市人，个体工商户。
委托代理人朱兴俊，甘肃政剑律师事务所律师。
上诉人韩建忠、韩艳飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2013）酒肃巡初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人韩建忠及上诉人韩艳飞、韩建忠的共同委托代理人胥军、被上诉人ＸＸ及委托代理人朱兴俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原判认定，2013年7月7日，原、被告签订转让合同，约定被告韩建忠经营的酒泉市肃州区惠民路71号店铺“绝色花艺”花卉店转让给原告ＸＸ，转让费73000元，首付40000元作为保证金，余款33000元于2013年8月15日前一次性付清。若在约定的期限内原告未付清，40000元保证金不予退还。合同签订后，原告ＸＸ支付保证金40000元，韩艳飞收取保证金，并出具收条。原告ＸＸ、被告韩艳飞在转让合同上签字，被告韩艳飞代其父韩建忠签字，房东未签字。2013年7月27日，原告ＸＸ与被告韩艳飞签订违约协议一份，约定因ＸＸ经济来源中断，无法支付后续转让费，乙方自愿放弃对“绝色花艺”店铺的转让，在被告将店铺转让给第三方期间的经济损失由ＸＸ全额补偿。同时约定，店铺转让于第三方后，原转让合同终止。2013年8月12日被告韩艳飞与第三方任明签订了转让合同，该店铺已转让由任明经营。庭审中，原告主张与被告签订的转让合同，因房东未同意转让，转让合同无效。被告称，房东已同意被告转让店铺。原、被告签订合同时房东也在场，只是未在合同上签字，未签字不代表房东不同意转让。被告提供违约协议一份要求认定原告ＸＸ违约，不同意退还40000元保证金。以上事实，有原、被告的陈述、转让合同、违约协议、收据、庭审笔录等证据证实。
原审法院认为，本案有两个法律关系，其一为买卖合同关系，即转让后店铺内的营业设备归原告所有，其二为租赁合同关系，即被告将租赁的店铺转租给原告。法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告于2013年7月7日签订转让合同，但合同中房东没有签字，被告主张房东已同意转租，但没有提供证据证实，仅凭转让合同，不能确定房东已同意转让。在转让合同中双方约定，原告ＸＸ于2013年8月15日前付清转让款，但在转让合同履行期限未到时，双方又于7月27日签订违约协议，该协议虽由被告韩艳飞起草，原告ＸＸ作为完全民事行为能力的自然人，对协议有辨认的能力，且系原告亲笔抄写，该协议系双方当事人真实意思表示，为有效协议。协议载明，ＸＸ因经济来源中断，无法支付后续转让费，自愿放弃对“绝色花艺”店铺的转让，店铺由被告继续转让。在被告将店铺转让给第三方期间的经济损失由ＸＸ全额补偿，店铺转让于第三方后原转让合同终止。依据双方的违约协议，可以推定房东是同意转租的。更重要的是，违约协议是一个新的要约、承诺，即附条件的解除了原、被告之间的转让合同，又对原告的违约责任进行了约定。根据违约协议的约定，被告于2013年8月12日与第三人签订转让合同时，原、被告之间的转让合同解除。转让合同解除后，被告应退还原告的转让金40000元，同时被告可以主张在此期间的损失。由于被告没有递交反诉状，亦未缴纳反诉费，被告的要求本案不予审查、裁决。原告ＸＸ同时要求被告清偿拖欠的花卉款8800元，被告予以否认，原告没有证据证实，原告要求花卉款不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告韩建忠、韩艳飞退还原告转让店铺款40000元。限判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费510元，由被告韩建忠、韩艳飞承担。
上诉人韩建忠、韩艳飞上诉称，原判认定事实不清，上诉人韩建忠只是上诉人韩艳飞的代理人，不是合同义务的相对方，不应承担给付义务；双方所签转让合同对转让保证金4万元有明确约定，不应当返还；被上诉人违约给上诉人韩艳飞造成的租金和水、电、物业费损失5168元，应当在本案中一并判处。
被上诉人ＸＸ答辩称，双方签订转让合同的时间事实上为2013年7月20日，该合同因房东未签字而未生效，过错不在被上诉人；被上诉人书写的违约协议应属无效；被上诉人在一审中向上诉人主张的8800元花卉款应予支持；原判认定的事实虽部分有误，但判令上诉人返还被上诉人4万元正确；上诉人韩建忠应当和上诉人韩艳飞共同承担给付义务；上诉人主张的违约损失无事实依据和法律依据。
经二审查明，原审查明韩艳飞代其父韩建忠在转让合同上签字的事实有误，应当是韩建忠代韩艳飞在转让合同上签了字。原审查明的其他事实无误。二审另查明，双方当事人签订转让合同后，因被上诉人违约，在上诉人将店铺转让给第三方期间，给上诉人造成经济损失5168元。以上事实有双方当事人的陈述、转让合同、违约协议、收据、庭审笔录以及物业、水电费票据等证据为证，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人于2013年7月7日签订的转让合同，属于承租权让与合同，内容包含店铺承租权的转让和店铺内营业设备的买卖。在双方签订合时，房屋所有权人在场，对该合同内容明知，但没有提出异议，也没有依法解除其与上诉人韩艳飞签订的房屋租赁合同，可以推定房屋所有权人同意双方当事人之间进行承租权的转让。在合同履行过程中，双方于7月27日签订了违约协议，该协议内容由上诉人韩艳飞起草，并由被上诉人ＸＸ亲笔抄写，系双方当事人真实意思表示，应当为有效协议。该协议除约定解除了双方之间的转让合同外，还对被上诉人应当承担的违约责任重新进行了约定，上诉人主张违约损失和被上诉人主张退还转让金，均应以此协议约定为准。因此，被上诉人可以向上诉人主张退还转让保证金4万元，上诉人亦可以向被上诉人主张违约损失，上诉人所提转让保证金4万元不予退还的上诉理由不能成立。上诉人主张的违约损失，是基于双方合同责任对被上诉人的诉讼请求提出的抗辩，应当在本案中一并处理，上诉人主张的损失金额5168元，于法有据，予以支持，应当从转让保证金中扣减，故上诉人该项上诉理由成立。关于上诉人韩建忠所提其只是上诉人韩艳飞的代理人，不是合同义务的相对方，不应承担给付义务的上诉理由，经查，上诉人韩建忠与上诉人韩艳飞系父女关系，住址一致，“绝色花艺”花卉店的工商营业执照中经营者虽登记为韩艳飞，但韩建忠也实际参与该花卉店的经营，也参与了该花卉店转让合同的协商和签订，其应当与韩艳飞共同承担责任，故上诉人韩建忠的此项上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持酒泉市肃州区人民法院（2013）酒肃巡初字第512号民事判决第二项；
二、变更酒泉市肃州区人民法院（2013）酒肃巡初字第512号民事判决第一项为：上诉人韩建忠、韩艳飞退还被上诉人ＸＸ转让店铺款34832元（40000元－5168元＝34832元），限本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费510元，二审案件受理费800元，合计1310元，由上诉人韩建忠、韩艳飞负担935元，被上诉人ＸＸ负担375元。
本判决为终审判决。
审判长 谈继光
审判员 刘 平
审判员 王振生
二〇一四年一月二十四日
书记员 翟 勇