湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武昌民初字第02251号原告：蒋迟，女，1977年7月11日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告：何某1，男，2004年4月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告：何某2，女，2011年10月20日出生，汉族，住武汉市武昌区，上述各原告委托代理人：吴俊国、刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。被告：覃红玉，女，1975年2月21日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：舒琬晴（曾用名舒安清），女，1973年7月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托代理人：刘洋、张娟娟，湖北今天律师事务所律师。被告：何莲，女，1985年5月4日出生，汉族，住武汉市新洲区，被告：张本义，男，1959年5月5日，汉族，住武汉市江岸区，被告：郭芝春，男，1979年1月8日出生，汉族，住武汉市，被告：周霞，女，1981年2月10日出生，汉族，住四川省宣汉县，原告蒋迟、何某1、何某2与被告覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法由审判员滕玉军独任审理，于2014年6月3日公开开庭进行了审理，原告何浩的委托代理人刘聪，被告覃红玉、被告舒琬晴的委托代理人刘洋、张娟娟、被告张本义，到庭参加诉讼，被告何莲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，案件缺席审理。诉讼期间，经被告张本义申请，本院依法追加郭芝春、周霞为本案被告参加诉讼，并于2014年11月24日公开开庭进行了审理，原告何浩的委托代理人刘聪，被告覃红玉、被告舒琬晴的委托代理人刘洋、被告何莲、被告张本义、被告郭芝春到庭参加诉讼，被告周霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理期间，原告何浩于2015年1月28日死亡，待何浩合法继承人参加诉讼。本院作出（2014）鄂武昌民初字第02251号民事裁定书中止本案诉讼。2015年12月17日，由审判员滕玉军担任审判长与人民陪审员王伶、谢莎组成合议庭公开开庭进行了审理，何浩继承人蒋迟、何某1、何某2委托代理人刘聪，被告舒琬晴委托代理人刘洋、被告何莲、张本义到庭参加诉讼，被告覃红玉、郭芝春、周霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，案件缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋迟、何某1、何某2诉称：2011年5月16日，何浩与覃红玉、舒琬晴、何莲签订了一份《房屋租赁合同》，约定：何浩将位于武昌中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号、1层9号、1层夹层2号房屋租赁给被告覃红玉、舒琬晴、何莲从事西餐、咖啡经营；租期四年，自2011年5月25日起至2015年5月24日止；每月租金为42000元，租金每两月支付一次，月底前交清下两月的租金；从第二年起每月房租在上年基础上递增3%；并约定了违约责任、合同解除条件等条款。合同签订后原告依约将房屋交给被告覃红玉、舒琬晴、何莲使用，被告覃红玉、舒琬晴、何莲对房屋进行装修并正常经营。2012年至2013年间，被告覃红玉、舒琬晴、何莲曾拖欠租金，但未依约向原告支付违约金及滞纳金；2013年底被告覃红玉、舒琬晴、何莲未经何浩同意将房屋转租给了张本义，张本义私自对房屋进行装修改造，对房屋的原装修投入改造全部破坏；且覃红玉、舒琬晴、何莲未按合同约定支付截至2014年5月25日前的6个月租金，也未依约向何浩支付此次拖欠租金所产生的违约金及滞纳金。原告认为，被告覃红玉、舒琬晴、何莲未经何浩同意将房屋转租给了被告张本义，被告张本义私自对房屋进行装修改造，对房屋的原装修投入改造全部破坏；以及覃红玉、舒琬晴、何莲的拖欠租金的违约行为，严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，为此，原告特依法向贵院提起诉讼，要求法院判令解除2011年5月16日原告与被告覃红玉、舒琬晴、何莲签订的《房屋租赁合同》；判令被告覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义腾退出武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号、1层9号、1层夹层2号房屋；判令被告覃红玉、舒琬晴、何莲向原告支付2012年至2013年间拖欠租金所产生的违约金444444元及滞纳金189160元；判令被告覃红玉、舒琬晴、何莲支付原告2013年11月25日至2014年5月25日共计6个月租金267346.8元（44557.8元/月x6个月）,并按合同约定向原告支付此次拖欠租金所产生的违约金444444元及滞纳金537664.12元；判令被告覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义按每月45894元的标准（2015年5月25日后合同约定租金递增3%，以后每年5月25日依合同标准递增）向原告支付2014年5月25日之后占用房屋的房屋租金损失，直至四被告腾退出房屋时止；判令被告覃红玉、舒琬晴、何莲、张本义按每月暂定45894元的标准（以实际腾退出房屋时的租金标准为准）向原告支付恢复房屋原状期间的租金损失91788元（暂定2个月，从四被告腾退出房屋后起算）；判令被告赔偿原告装修损失70万元；本案的诉讼费用由被告承担。诉讼期间，何浩因病死亡，蒋迟、何某1、何某2作为何浩继承人参加诉讼并履行相关诉讼权利。原告蒋迟、何某1、何某2为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、《房屋所有权证》及《土地使用权证》复印件各一份，拟证明何浩系租赁房屋的所有权人，有权将房屋对外出租。证据二、《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明何浩与被告覃红玉、舒琬晴、何莲之间存在房屋租赁合同关系以及之间的其他权利义务。租赁期限是从2011年5月25日至2015年5月25日，合同对房屋中装修事项、转租、违约的解除权进行了约定。证据三、《紧急告知函》复印件一份，拟证明2012年至2013年间覃红玉、舒琬晴、何莲曾经拖欠过租金，应承担向何浩支付违约金及滞纳金的责任。证据四、装修图纸复印件一份，被告舒琬晴、何莲写给何浩的信件及决算表及照片复印件一组，拟证明房屋原装修价值及装修方案被告覃红玉、舒琬晴、何莲未经何浩同意将房屋转租给张本义；被告张本义私自对房屋进行装修改造，对房屋的原装修投入造成全部破坏。证据五、安秀玉餐厅外面拍摄的一组照片，拟证明被告未经何浩同意私自进行装修。证据六、居民病伤死亡医学证明书、居民死亡殡葬证、死亡户口注销单、结婚证、蒋迟、何某1、何某2身份证及常住人口登记卡、（2015）鄂楚信证字第3775号公证书、（2015）鄂楚信证字第3778号公证书各一份，拟证明何浩因病死亡，蒋迟、何某1、何某2作为何浩继承人参加诉讼并履行相关诉讼权利。证据七、2015年2月3日交接请单一份，拟证明2015年2月3日，何浩因病死亡，蒋迟、何某1、何某2作为何浩继承人与舒琬晴、何莲、覃红玉办理租赁物腾退交接事项。被告覃红玉辩称：覃红玉、何莲、舒琬晴，三人一起经营安秀玉餐厅，每人股权的分配为33.3%。2013年期间，因经营安秀玉餐厅亏损，将属于其个人的股份及法人资格转让给何莲，并通知了房东何浩及其法律顾问，舒琬晴也都参与了。转让时，覃红玉支付3万元房租，此时安秀玉餐厅无任何债权债务及盈利亏损，股权转让后，何莲享有的66.6%股权，舒琬晴享有33.3%股权，原告何浩对上述事项是清楚地。至于离开安秀玉餐饮公司后，涉及房屋的转租、转让、经营本人都不知晓。关于原告的诉讼请求第一、二项，覃红玉现既不是股东，也不是法人，对租赁房屋已无法支配。对第三诉请，因当时资金很困难，何浩的会计告知可缓一段时间，后将房租交付，安秀玉餐厅在经营期间舒琬晴负责管理，何莲负责财务，覃红玉不负责任何事项。2013年3月期间，何莲将法人资格转让给舒琬晴。被告覃红玉未向法院提交证据。被告舒琬晴辩称：一、2012年至2013年期间，没有构成拖欠事项，不应承担违约金。关于原告主张滞纳金，是税务机关对当事人的行政强制行为，不适用于合同法的规定。租赁合同系原告单方起草即属格式合同，原告主张违约金明显过高，应该对违约金进行调整。二、2013年11月25日至2014年5月25日期间的租金、违约金、滞纳金，因原告单方终止合同，被告没有违约，所以不应该支付任何违约的费用。对租金损失，没有合同依据和法律依据。三、原告主张装修损失70万元，因双方签订租赁期满至2015年，原告的违约行为，导致提前终止租赁合同，被告舒琬晴不应该承担任何责任。本案涉及租赁房屋的装修为被告所有，不存在交还一说，即使交还，也要等到租赁期满后。四、被告于2013年10月期间开始房屋装修，相关事项已告知了原告，并得到原告同意。2013年11月期间，原告并以被告私自装修为由擅自终止合同，而且房屋租金应交至2013年11月份，是基于原告单方阻止被告对房屋进行装修，导致被告不能对租赁房屋予以使用并存在违约行为。被告现在没有占有房屋，所有不存在腾退租赁房屋情形。五、舒琬晴提交录音证据中，证明何浩表述单方对租赁合同作出了终止的意思表示。六、原告主张2012-2013拖欠租金产生违约金的问题，本案中原告的催告函第二条表示，催收的是2012.12、2013.1两个月的租金，根据合同第十二条第四项，拖欠租金两个月以上，才能主张违约金，本案中未达到两个月以上，不应该承担违约责任。综上，被告认真履行合同义务，未违反合同义务，求驳回原告的诉讼请求。被告舒琬晴为支持其辩解向本院提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明何浩与被告之间存在房屋租赁合同关系，双方应当依约履行；何浩在合同履行期届满前违反合同约定，构成违约。证据二、手机录音资料（20131203165226），拟证明何浩明确表示要收回房屋，终止合同，并在合同履行期间要求上涨租金的事实。证据三、手机录音资料（20131204110428），拟证明何浩知晓舒琬晴吸收新合作伙伴，并认可该行为是系被告经营公司的内部股东变更，不构成转租事实，但何浩明确表示终止租赁合同。被告何莲辩称：2013年7月期间，何莲与舒琬晴约定口头协议，将何莲享有的法人资格及占有的公司股权全部转让给舒琬晴，并于2013年9月期间，在工商部门办理法人及股权变更手续，公司此时的相关债权债务已结清。何莲退出公司，何浩及其律师是知晓的，至于舒琬晴与张本义合作事项，我不清楚。因何莲已退出公司并无相关股权，退出之后相关权利义务与何莲无关，原告诉请不能成立，何莲不应承担任何责任。被告何莲未向法院提交证据。被告张本义辩称：张本义与舒琬晴原为合作经营安秀玉茶楼，支付参股款140万元，并代为支付装修设计费及前期其他费用13万元，共计153万元。后因何浩明确提出增涨租金，导致合作经营没有成立。2013年11月份，张本义退出合作关系，张本义与何浩无任何关系，原告主张诉请不能成立，张本义与舒琬晴谈过合作的事宜，最终没有成立，且张本义没有参与茶楼的经营。装修是张本义与舒琬晴希望履行合作的事项，但最后合作根本没有履行。综上，原告主张张本义承担责任的诉请不能成立，请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告张本义为支持其辩解向本院提交以下证据：证据一、银行转款凭证（涉及金额共计104万）复印件六份，拟证明张本义、郭芝春、周霞向舒琬晴支付合作款项。证据二、企业名称预先核准申请书复印件一份，拟证明张本义、郭芝春、周霞对安秀玉茶楼为其三人注册三楚雅道公司经营地。证据三、张本义与舒琬晴的签订《转让协议》复印件一份，拟证明与张本义与舒琬晴之间关系，郭芝春对上述事项知晓，因转让事项无法履行，后从转让变成合作关系。被告郭芝春辩称：张本义与舒琬晴签订转让合同，合同系张本义以自己的名义签订的，合同内容大体事项为张本义支付130万元，茶楼经营全部转让给张本义个人。郭芝春与张本义达成口头协议，郭芝春直接投资给张本义，郭芝春投资款占30%比例并按股份分钱，约定收益和亏损按实际发生承担。何浩与舒琬晴安秀玉的茶楼曾听说过，郭芝春未参与合同签订、房屋的装修及改造。郭芝春与张本义为口头合作关系，与何浩无合同关系，故原告的诉请不成立，郭芝春在本案中不承担责任。被告郭芝春未向法院提交证据。被告周霞在答辩和举证期内未向本院提出口头和书面答辩及提交证据，视为放弃答辩和举证权利。庭审质证，被告舒琬晴对原告提交的证据一真实性有异议，该证据为复印件，但愿意相信原告所说；证据二真实性、合法性、关联性无异议；证据三真实性无异议，但是证明目的有异议，该证据恰可以反证第二条拖欠的租金没有超过2个月的累积金额，基于原告声称拖欠租金产生的违约金过高；证据四真实性、关联性有异议，装修图纸无法确定其与本案的装修有关联关系，未加盖任何设计单位或者是装修单位的公章、签名或其他印章，无法核实其真实性，仅凭该图纸，无法得出房屋的原装修价值，无法证明原告的诉讼目的，且无法证明被告对房屋进行过装修，无法实现原告的证明目的。信件真实性有异议，没有任何手写内容或者签名盖章。决算表真实性有异议，为被告内部所持的文书材料，原告未提供原件，其无法证明装修本身的实际花费和价值。该决算表，左下方标注没有任何签名，不应是装修的最终价值证明凭证。对照片，无法证明照片所涉内容即为本案所涉标的，照片的拍摄时间无法核实，无法实现其证明目的；证据五有异议，无法反应内部的装修状况和事实，招牌的完整性。其他的三张照片对日期没有疑问；对证据六、证据七真实性、证明目的均无异议。被告覃红玉对原告提交证据一至证据五的质证意见与舒琬晴一致；覃红玉本院合法传唤未到庭参加诉讼，对原告新提交证据六、证据七，视为放弃经质证权利。被告何莲对原告提交证据一至证据七的质证意见与舒琬晴一致。被告张本义对原告提交证据一至证据六的质证意见与舒琬晴一致；对证据七表示没有参与，不清楚。被告郭芝春对原告提交的证据一无异议；证据二、证据三、证据四、证据五表示没有参与，不清楚，与其无关。郭芝春本院合法传唤未到庭参加诉讼，对原告新提交证据六、证据七，视为放弃经质证权利。被告周霞经本院合法传唤未到庭，视为放弃对上述证据的质证权利。原告对被告舒琬晴提交的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，对履行是被告违约，第2项证明目的有异议；证据二、证据三真实性有异议，是对被告本人的录音进行的截取，而且双方的谈话只是双方的协商，并没有形成书面的结果或者实际的行为，且该录音是私自录音，不能证明本人的真实意思表示。被告覃红玉、何莲对被告舒琬晴提交的证据一、三无异议，证据二不发表质证意见；被告张本义对被告舒琬晴提交的证据均无异议。被告郭芝春对被告舒琬晴提交的证据一认为只知道与舒琬晴签订协议为整体转让事项及经营权都整体转让，不是合作关系；证据二、证据三不清楚，不予质证。被告周霞经本院合法传唤未到庭，视为放弃对上述证据的质证权利。原告对被告张本义提交的证据一至证据三真实性无异议，证明目的有异议，其与舒琬晴是转让关系，而非合作，且在何浩提出异议的时候已经开始转让了。工商登记上的股东有张本义、郭芝春、周霞，舒琬晴没有占股份，证明其为转让。郭芝春对张本义提交的证据真实性无异议，但认为该协议为转让协议。被告舒琬晴对被告张本义提交的证据一至证据三真实性均有异议，张本义未提交原件，无法核实其真实性，但认为先期与张本义约定转让事宜，但后期因何浩提高房屋租金导致转让事宜受阻，与张本义的先期转让关系后期改成合作关系，并且该转让协议并未产生实际的履行效力。被告覃红玉、何莲质证意见与舒琬晴一致。被告郭芝春对被告张本义提交证据一至证据三真实性无异议，但认为未在工商行政部门注册三楚雅道公司成功，郭芝春以投资给张本义的名义参与，具体如何投资不清楚。被告周霞经本院合法传唤未到庭，视为放弃对上述证据的质证权利。对上述双方当事人不持异议的证据，本院予以确认；对双方当事人有异议的证据，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合判断。经审理查明：2003年8月24日，何浩与蒋迟登记结婚。登记所有人为何浩、蒋迟坐落于武汉市武昌区民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号、1层9号、1层夹层2号房屋（共计建筑面积526.83方米），为何浩与蒋迟夫妻按份共有房屋。蒋迟将其享有的上述房屋出租管理权委托何浩经营管理。2011年5月16日，何浩（出租方即甲方）与覃红玉、舒琬晴、何莲（承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：2010年3月23日，甲方与武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司订立了一份租赁协议，甲方将本协议中约定的出租屋租赁给武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司使用，租期为5年。后在未告知甲方的情况下，武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司的原股东陈丽娜与杨波将全部股份转让给了本协议的三位承租人。双方经协商，同意终止甲方与武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司订立的租赁协议，甲方与武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司权利义务终止后，武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司的权利义务由武汉卡萨布兰卡餐饮有限公司的三个现股东承受（即承租方）。在平等、自愿的基础上，甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，经协商一致，订立本合同；甲方出租给乙方的房屋坐落于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号，建筑面积230.31平方米；1层9号，建筑面积50.39平方米；1层夹层2号，建筑面积245.13平方米。该房屋租赁期共四年，自2011年5月25日起至2015年5月24日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为西餐、咖啡厅使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；甲方承诺，合同期满后，在双方友好协定租金的前提下，同意将上述房屋延长出租二年，但双方另行订立租赁协议；该房屋每月租金为42000元，从第二年起，每月房屋租金在上年的基础上递增3%；乙方按每两个月交一次的方式支付租金，本着先交租金后使用的原则，月底前交清下两月的租金。乙方应向甲方支付5万元的履约保证金，租赁期满后，若乙方无违约行为，甲方应于合同终止之日，退还全部履约保证金（无息）；乙方如改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计一个月以上。甲方应保证租赁房屋本身处于能够正常使用状态。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施（房内固定物）交还甲方。乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租累计两个月以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。合同并对房屋修缮与使用、房屋的转让与转租、房屋交付及收回的验收、甲方违约责任、乙方违约责任、免责条件、争议管辖作出相应约定。何浩、覃红玉、舒琬晴、何莲分别在上述合同内签字。合同签订后，何浩依据合同将租赁房屋交付给覃红玉、舒琬晴、何莲从事西餐、咖啡厅经营使用。2011年5月25日，覃红玉、舒琬晴、何莲依据合同向何浩交纳房屋履约保证金5万元，何浩出具押金收条：“今收到覃红玉、舒琬晴、何莲金都华庭铺面租赁履约保证金5万元。”2012年12月17日，何浩致覃红玉、舒琬晴、何莲《紧急告知函》告知：依据《租赁合同》约定，从2012年5月起，房屋租金应每月上涨1260元，但从应付之日至今，已下欠7560元。你们应于2012年11月25日前支付2012年12月-2013年1月份的租金86520元，对此，要求你们按合同约定支付租金，但毫无全面履行的诚意，违背了商业原则。上述拖欠租金的违约行为，根据《租赁合同》第十二条第一款的约定，应承担444444元的违约责任。同时根据《租赁合同》第十二条第一款的约定，还应支付189160元的滞纳金。并在接函当日立即支付下欠的全部租金，否则，将按约定要求承担违约责任。覃红玉、舒琬晴、何莲在该函件中签名并注明“已收到”。收函件后，覃红玉、舒琬晴、何莲与何浩联系，并在约定期间交纳上述房租。覃红玉、舒琬晴、何莲按照双方签订租赁合同支付房屋租金至2013年11月25日止，之后未向何浩支付房屋租金。2013年9月27日，舒琬晴(转让方即甲方)与张本义(受让方即乙方)签订《转让协议》，约定：“经甲乙双方友好协商，甲方同意将安秀玉红茶馆（武汉市武昌区中南街民主路717号金都华庭一层9号）商铺的经营权及全店所有设施、设备、装修一并转让给乙方，达成如下协议：甲方同意以人民币壹佰叁拾万元将该商铺的经营权转让给乙方，乙方同意在本协议条例下受让该商铺经营权；在乙方接受该店铺经营权之日起，该商铺的房租、水电、煤气、物业管理费均由乙方承担；甲方支付于该商铺在房东那里的押金五万元整，待转让手续妥善办理完毕后，由乙方支付于甲方，甲方将押金条转让给乙方；承诺和保证：甲方保证此次店铺经营权转让已经由武汉安秀玉餐饮有限公司全体股东决议通过，并保证决议的真实有效性；甲方保证此次转让为其合法拥有，并且该商铺经营权未设定任何质押，未被有关部门冻结，不存在其他可能影响受让方利益的瑕疵；在本协议签订之日以前的关于本店的债权、债务一律由甲方承担，与乙方无关；甲方有义务于2015年5月协助乙方与房东见面并续签本商铺租赁合同。”上述转让协议舒琬晴以舒安清名义予以签名。签订后，舒琬晴与张本义协商，将租赁房屋原装修予以改造。庭审中，舒琬晴陈述：“改造安秀玉原来装修，应该还有些保留。先期与张本义约定转让事宜，但后期因何浩大幅提高房屋租金导致转让事宜受阻，与张本义的转让关系改成合作关系，并且该转让协议并未产生实际的履行效力。”张本义陈述：“装修范围在安秀玉原基础上增加一些经营范围，就把设备都撤出来，包括冰箱、餐具、餐桌，对天花板的中央空调进行清理，主要对地面和楼梯进行改造，墙面也准备改造。先期约定转让事宜，房东何浩不同意转让，后变成与舒琬晴为合作关系，房东要大幅涨房租，导致合作也无法继续进行。”现原告认为被告违反合同约定导致租赁房屋受损，要求判如所请。审理期间，原告何浩申请对坐落于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号、1层9号、1层夹层2号租赁房屋装修价值损失进行鉴定，因其提交涉及鉴定事项的证据不足，导致无法进行鉴定。诉讼期间，2015年1月26日，何浩因病死亡，蒋迟、何某1、何某2作为何浩继承人参与本案诉讼。2015年2月3日，原告与覃红玉、舒琬晴、何莲签订《交接清单》，对位于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号，1层9号，1层夹层2号租赁房屋及室内设施履行腾退交接手续。另查明：2014年12月31日，舒琬晴向本院提交身份变更证据即居民身份证，载明2013年7月18日，舒安清姓名变更为舒琬晴，公民身份号码。庭审中，覃红玉、舒琬晴、何莲陈述：“覃红玉、舒琬晴、何莲共同成立安秀玉餐饮公司，三人享有该公司股份均等。2011年5月16日，覃红玉、舒琬晴、何莲与何浩签订《房屋租赁合同》，租赁何浩登记所有的位于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号，建筑面积230.31平方米；1层9号，建筑面积50.39平方米；1层夹层2号，建筑面积245.13平方米。租赁期共四年（自2011年5月25日起至2015年5月24日止），共同经营安秀玉餐厅。2013年3月期间，覃红玉退出公司，将其享有公司股份及法人资格转让于何莲并办理股份变更手续，何莲享有公司66.6%的股权，舒琬晴享有公司33.3%股权。2013年9月期间，何莲退出公司，将其享有公司股份及法人资格转让于舒琬晴并办理股份变更手续。覃红玉、何莲办理上述股权变更手续已口头告知何浩，关于舒琬晴与张本义之间事项，覃红玉、何莲表示不清楚。”庭审中，张本义、郭芝春陈述：“2013年10月14日，张本义、郭芝春、周霞口头约定三方成立武汉三楚雅道商贸公司并向武汉市工商行政管理局武昌分局申请企业名称预先核准，并向工商行政机关提交企业名称预先核准申请书、公司设立登记申请书、公司股东（发起人）出资信息、武汉三楚雅道商贸有限公司章程、住所（经营场所）登记表。三方约定张本义、郭芝春、周霞三个投资人出资，注册资本（金）300万元的企业名称为武汉三楚雅道商贸公司；行业为批发和零售业，酒、饮料及茶叶零售；投资人、投资额和投资比例：张本义180万元，出资比例60%；郭芝春90万元，出资比例30%；周霞30万，出资比例10%。因经营场地房屋所有权人拒绝房屋转租，导致张本义与舒琬晴签订转让协议不能履行，武汉三楚雅道商贸公司筹备不能正常进行。在此期间张本义向舒琬晴支付相关款项共计130余万元。”本院认为，何浩、蒋迟作为房屋所有权登记共有人对坐落于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号、1层9号、1层夹层2号房屋享有占用、使用、收益和处分的权利。房屋共有人蒋迟将其所有房屋收益权委托何浩对外租赁，何浩享有该房屋的管理、租赁权和相应的收益权。在诉讼期间中，何浩因病死亡，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，何浩继承人的蒋迟、何某1、何某2作为原告参加诉讼即享有诉讼权利义务。2011年5月16日，何浩与覃红玉、舒琬晴、何莲签订《房屋租赁合同》约定，自2011年5月25日起房租为42000元/月，从第二年起每月房屋租金在上年的基础上递增3%即自2012年5月25日起房租为43260元/月，以此类推自2013年5月25日起房租为44557.8元/月，自2014年5月25日起房租为45894.5元/月及合同条款系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利及义务。覃红玉、舒琬晴、何莲作为《租赁合同》约定承租房屋主体为并非三人共同经营开办的安秀玉餐饮公司，依据合同相对性原则，覃红玉、舒琬晴、何莲依据上述租赁合同履行承担相应的权利及义务。原告主张被告对已支付拖欠租金（自2012年12月-2013年1月止）承担违约金444444元及滞纳金189160元的意见，本院认为覃红玉、何莲、舒琬晴在租赁期间已对上述租金履行完毕，视为双方对该期间相关事项实体权利、义务的处理完毕。原告的上述主张，本院不予支持。在租赁期间，覃红玉、舒琬晴、何莲依据合同约定向何浩支付房租至2013年11月24日止。覃红玉、舒琬晴、何莲自2013年11月25日起未按合同约定支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。覃红玉、舒琬晴、何莲违反合同约定拖欠租金，违反合同诚实信用原则，对原告要求解除合同、腾退租赁房屋及拖欠从2013年11月25日至2014年5月25日止租金267346.8元的意见，本院予以支持。对覃红玉、舒琬晴、何莲依据合同已支付的保证金5万元应予以从上述租金内扣减后，覃红玉、舒琬晴、何莲还应向原告支付（2013年11月25日至2014年5月25日期间）租金共计217346.8元。原告主张要求被告对上述租金所产生违约金444444元及滞纳金537664.12元的意见，被告认为违约金、滞纳金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定。被告覃红玉、舒琬晴、何莲应承担违约责任（以租金217346.8元为标准，按中国人民银行同期贷款利率的百分之三十计算至判决确定给付之日止），对原告主张违约金及滞纳金的诉请，本院部分予以支持。原告主张覃红玉、舒琬晴、何莲自2014年5月26日起未按合同约定向支付租金，直至2015年2月3日，原告与覃红玉、舒琬晴、何莲对位于武汉市武昌区中南路街民主路717号金都华庭（洪广富苑）1层6-7号，1层9号，1层夹层2号租赁房屋及室内相关设施设备办理腾退及交接事项，鉴于覃红玉、舒琬晴、何莲已于2015年2月3日实际履行租赁房屋的腾退事项。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，覃红玉、舒琬晴、何莲应向原告支付自2014年5月26日至2015年2月3日期间的租金共计387039.4元。对原告诉请，本院部分予以支持。原告主张覃红玉、舒琬晴、何莲支付恢复房屋原状期间租金损失91788元及赔偿原告装修损失70万元的诉请及主张张本义承担占用房屋期间的租金及支付恢复房屋原状期间租金损失91788元、赔偿原告装修损失70万元的诉请。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告提交证据不足以证明上述主张，应承担举证不能的法律责任。本案涉及舒琬晴与张本义签订《转让协议》所产生债权债务；张本义与郭芝春、周霞开办武汉三楚雅道商贸公司期间所产生债权债务；覃红玉、舒琬晴、何莲成立安秀玉餐饮公司期间所产生债权债务均系另一法律关系，各自为维护其权益可另行主张权利，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、第一百四十二条，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定的规定，判决如下：一、解除何浩与覃红玉、舒琬晴、何莲2011年5月16日签订《房屋租赁合同》。二、被告覃红玉、舒琬晴、何莲于本判决生效之日起三日内向原告蒋迟、何某1、何某2支付租金（自2013年11月25日至2014年5月25日止期间）共计217346.8元及违约金（以租金217346.8元为标准，按中国人民银行同期贷款利率的百分之三十计算至判决确定给付之日止）。三、被告覃红玉、舒琬晴、何莲于本判决生效之日起三日内向原告蒋迟、何某1、何某2支付自租金（自2014年5月26日起至2015年2月3日止期间租金）共计387039.4元。四、驳回原告蒋迟、何某1、何某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28199元、财产保全费5000元、公告费1050元，合计33849元，由被告覃红玉、舒琬晴、何莲负担。（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审 判 长  滕玉军人民陪审员  王 伶人民陪审员  谢 莎二〇一五年十二月二十三日书 记 员  王 鹏