衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢柯巡民初字第222号
原告：俞关平。
原告：吴菊兰。
原告：俞挺健。
三原告共同委托代理人：徐亦兵。
三原告共同委托代理人：郑都。
被告：衢州市远大房地产开发有限公司。
法定代表人：金尔明。
委托代理人：许广平。
原告俞关平、吴菊兰、俞挺健与被告衢州市远大房地产开发
有限公司（以下简称远大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院
于2013年6月3日受理立案后，依法组成合议庭，于2013年10月16
日公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人徐亦兵、郑都、
被告远大公司的委托代理人许广平到庭参加诉讼。本案现已审理
终结。
原告俞关平、吴菊兰、俞挺健起诉称：2009年9月21日，三原
告向被告购买房屋一套，总价款1950000元，为此双方签订了商品
房买卖合同一份，明确约定了双方的权利义务。合同约定：出卖
人应当在2010年12月31日前交付房屋，如逾期交付超过30日，自2
010年12月31日的第二天起至2011年6月30日止，出卖人按日向买
受人支付已付房款万分之零点五的违约金；另外，出卖人自约定
日期180日以后仍不能交付权属证书或者登记证明的，出卖人应按
日向买受人支付已付房款百分之零点零五的违约金。合同签订后，三原告依约履行了己方义务，但时至今日，被告仍未能履行房
屋交付义务。为维护自身合法权益，故三原告诉至法院，要求：
一、判令被告承担自2010年12月31日至2011年6月31日的逾期交房
违约金17550元（1950000＊0.005%＊180）；并支付自2011年7月1
日起至2013年5月31日止逾期交房和逾期办证违约金共计643500元
；以后违约金据实依约结算；二、本案诉讼费由被告承担。
为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、商品房
买卖合同复印件1份，证明2009年9月21日原、被告签订《商品房
买卖合同》，原告向被告购买了位于衢州市区曙光路5号“远大·
欧景御花苑”第36幢36-
1号住宅一套，约定相关权利义务及被告逾期交房的事实；2、购
房发票2份，证明原告已支付全额购房款的事实。
被告远大公司答辩称：对原告起诉的事实基本无异议，但认
为：至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为建筑公司擅自延误
工期；房子没有交付，违约时间不能确定，现在无法计算违约金
；违约金过高，请求法院依法调整。
为证明自己的主张，被告向法院提供如下证据：浙江省高级
人民法院民事判决书1份，证明涉案房屋延期交付延系施工单位拖
延工期造成。
本院组织当事人对上述证据予以当庭质证，被告对原告提交
的上述证据均无异议，原告认为被告提供的证据与本案无关联性
。经审查，原告提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具
有关联性，本院予以确认；根据合同的相对性原理，被告提供的
证据与本案无法律上的关联性，本院不予认定。
根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案件事实如下：
原、被告于2009年9月21日签订《商品房买卖合同》一份，约
定：原告向被告购买座落于衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧
景御花苑”项目第36幢36-
1号住宅一套，房屋总价款1950000元；出卖人应当于2010年12月3
1日前将商品房交付买受人使用，并于2011年6月31日（本院认为
，该日期实为2011年6月30日，合同文本系笔误）前取得前款规定
的土地、房屋权属证书。同时，双方对逾期交房和逾期办证的违
约责任进行了约定。合同签订后，原告依约付清了全部购房款195
0000元，但被告至今未按合同约定期限向原告交付房屋和办理相
关权属证书，故原告诉至法院，诉请如前。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当
事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务
或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救
措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方以商品房买卖
合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属
有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，
被告应当在2010年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房、2
011年6月30日前取得相应的土地和房屋权属证书。如若逾期，被
告须支付相应的违约金。现原告据此要求被告支付逾期交房和逾
期办证两项违约金，而被告提出了相应的答辩意见（详见前文）
。针对双方观点分歧，本院逐一分析如下：
第一，被告认为，至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为
建筑公司擅自延误工期。本院认为，合同具有相对性，市场经济
生活中，合同的相对性应得到严格的遵守。本案原、被告之间的房屋销售合同依法成立并生效，合同中的义务条款对当事人具有
约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承
担相应的违约责任。被告所称涉案商品房未按时交付系建筑公司
擅自延误工期，并不产生违约的免责效力，故本院对此不予采纳
。
第二，被告认为，房子没有交付，违约时间不能确定，现在
无法计算违约金。本院认为，合同中被告交房和办证的时间确定
、清楚，被告到期未履行相关义务，违约便已构成。至于违约时
间的确定与否，并不影响原告就已发生的违约损失请求被告承担
责任。因此，被告的抗辩意见本院不予采纳。
第三，被告认为，原告主张的违约金过高，要求调整。根据
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定
的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁
机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可
以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照合同约定的
违约金计算方式计算，截止2013年10月17日，本案逾期交房的违
约金为1950000元＊0.00005＊1022天=99645元，逾期办证违约金
为1950000元＊0.0005＊841=819975元，两项合计919620元。原告
虽主张其中的661050元（暂算至2013年5月31日）违约金，但是，
由于被告违约的状态仍在持续，从公平合理的角度出发，如此违
约金也显然过高，应予适当调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》
第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，
应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的
损失确定违约金数额。”被告要求降低违约金，本负有举证证明
要求降低的理由及依据的责任。但从举证可能性的角度而言，被
告难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而原告也未能对
其损失予以举证，其实际损失难以确定。
从订立合同的目的来看，原、被告之间关于违约金的约定更
具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种私的制
裁。鉴于《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由
当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，
同样属于“私的制裁”的定金，其数额不得超过主合同标的额的
百分之二十。基于类似的利益状况，该法的立法精神也应当体现
在惩罚性违约金上，故本院对本案类推适用《中华人民共和国担
保法》第九十一条，根据法官的自由裁量权，将本案现已发生的
违约金酌情调整为1950000元＊0.2=390000元。为防止被告懈怠履
行合同义务，敦促被告及时交付房屋和办理相关权属证书，降低
原告方权益损失，以后违约金仍按合同据实计算（其中逾期交房
违约金计算至房屋正式交付之日止，逾期办证违约金计算至办理
完毕房屋初始登记之日止）。
综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十
四条的规定，判决如下：
被告衢州市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十
日内支付原告俞关平、吴菊兰、俞挺健逾期交付衢州市区曙光路5
号衢州市“远大·欧景御花苑”第36幢36-
1号商品房及逾期办理该商品房土地、房屋权属证书两项违约金，
截止2013年10月17日，共计390000元；2013年10月17日之后的逾期交房违约金按原告已付购房款1950000元、日0.005%计算至房屋
正式交付之日止；2013年10月17日之后的逾期办理房屋权属证书
违约金按原告已付购房款1950000元、日0.05%计算至办理完毕房
屋初始登记之日止。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
本案受理费10410元，由被告衢州市远大房地产开发有限公司
负担，于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州
市中级人民法院。
审 判 长 江建扬
代理审判员 聂留辉
人民陪审员 余河州
二〇一三年十月十七日
书 记 员 章 文