辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第01301号
上诉人（原审被告）卢利，女，1977年10月30日出生，汉族，无职业，现住朝阳市双塔区。
委托代理人刘贵金，辽宁华峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市古塔区。
负责人王海生，该分行行长。
委托代理人孙绍宁，该行房金部副经理。
委托代理人兰丽君，该行纪检监察部副经理。
被上诉人（原审被告）锦州市城乡房屋开发有限责任公司，住所地锦州市太和区三屯。
法定代表人白汝兰，该公司经理。
上诉人卢利因与被上诉人中国建设银行股份有限公司锦州分行、锦州市城乡房屋开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民二初字第00206号民事判决，提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢利及其委托代理人刘贵金，被上诉人中国建设银行股份有限公司锦州分行的委托代理人孙绍宁、兰丽君，到庭参加诉讼，锦州市城乡房屋开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人中国建设银行股份有限公司锦州分行原审诉称，2008年3月18日我行与被告卢利签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。按照合同约定，我行向其发放个人住房贷款9万元，用于购买由锦州市城乡房屋开发有限责任公司开发的锦州市太和区东太平里285-18号住房，贷款期限10年，即2008年3月27日起至2018年3月27日止，并以其所购买的住房做抵押。我行在锦州市房屋产权监理处办理了他项权利登记手续，并取得他项权利证书。同时我行与第二被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，由第二被告对该笔贷款承担连带保证责任。贷款发放后，被告卢利按时还款，但从2014年7月被告卢利停止还款，经我行多次催讨，拒绝还款，现诉至法院，请求判令解除我行与被告卢利签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告卢利给付所欠我行贷款本金38926.20元，利息1293.73元（截至2015年3月16日）及给付本息结清前所产生的利息；被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司承担连带责任，本案诉讼费由二被告承担。
上诉人卢利原审辩称，第一，同意原告主张的关于解除双方之间个人住房商业用房借款合同。第二，不同意原告的关于要求被告给付剩余本息的请求，该请求与法律规定相违背。第三，本案不是一个普通的借款合同，是法律有特别规定的情形下的商业用房贷款合同，该笔贷款由原告直接拨给了本案被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司，因此，在法律有特别规定，不同意剩余本息由被告卢利偿还。第四，我方已经于今年上半年在贵院起诉本案原告，要求解除合同，并请求法院判令本案被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司直接给付本案原告本息，并要求本案原告将我方已经交付的本息依法判决，并同时清除在人民银行的不良贷款记录。
被上诉人锦州市城乡房屋开发有限责任公司原审未作答辩。
原审法院经审理查明，2007年10月16日，被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司与原告中国建设银行股份有限公司锦州分行签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定在2007年10月16日至2009年10月15日期间内，被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司对因购买其建设的锦州市太和区东太平里房屋而与原告中国建设银行股份有限公司锦州分行发生借贷关系所形成的债权，提供最高额保证并承担连带责任保证，最高额保证范围为壹仟肆佰万元。2008年2月16日，被告卢利与被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定卢利购买锦州市城乡房屋开发有限责任公司开发建设的位于太和区东太平里285-18号房屋，房款共计153300元，卢利支付首付款63300元，贷款为90000元。2008年3月18日，卢利与中国建设银行股份有限公司锦州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定卢利向中国建设银行股份有限公司锦州分行借款为90000元。用于购买上述房屋，借款期限为2008年3月18日至2018年3月18日，每月偿还本息金额1029.07元。并约定贷款人将款项一次划入借款人指定账户，账户名称为锦州市城乡房屋开发有限责任公司。卢利以其所买的上述房屋（已取得房屋所有权证）作为抵押担保，并办理了抵押登记。中国建设银行股份有限公司锦州分行按约将借款为90000元打入锦州市城乡开发有限责任公司账户，卢利亦按合同约定开始承担还款义务。2014年5月12日，因卢利所买的房屋迟迟未建，卢利与锦州市城乡房屋开发有限责任公司在锦州市仲裁委员会达成和解协议，锦州市仲裁委员会出具锦仲调字（2014）第020号调解书，主要内容为：1、申请人卢利与被申请人锦州市城乡房屋开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》予以解除；2、被申请人锦州市城乡房屋开发有限责任公司于本调解书签收之日起15日内返还申请人卢利购房款332653元。上述款项，被申请人应在本调解书指定的期限履行给付义务；如逾期，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。3、被申请人负责解除合同后的房产证注销事宜及承担相关费用。4、双方请求仲裁庭按照本协议内容制作仲裁调解书结案。5、本案的仲裁费用2000元由被申请人承担。该调解书已发生法律效力。2014年9月始，卢利未向中国建设银行股份有限公司锦州分行还款。2014年12月24日，中国银行业监督管理委员会锦州监督分局出具一份“信访事项处理意见书”，主要内容为“张德权等8人：你们2014年10月24日向锦州银监分局提交的关于举报建设银行锦州分行、中国银行锦州分行非法办理房产贷款的信访事项已办理完毕，现答复如下：经核查，2008年3月至10月期间，建行锦州分行为张爱英、董海侠、卢利发放了个人住房贷款其计3笔，金额37万元。上述贷款办理过程中，建设锦州分行存在个人住房贷款三查不到位问题。要求建行锦州分行就此进行全面检查，并按照有关制度规定追究相关责任人员的责任”。再查，卢利与中国建设银行股份有限公司锦州分行金融借款合同纠纷一案，于2015年3月20日诉至本院，卢利诉请依法解除与中国建设银行股份有限公司锦州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，判令中国建设银行股份有限公司锦州分行返还卢利已缴纳的贷款本息70739.81元（于当庭双方核对的数字为准）；清除卢利在人民银行不良贷款记录的黑名单；诉讼费用由中国建设银行股份有限公司锦州分行承担。经审理后本院于2015年6月16日作出（2015）古民二初字第00179号民事判决书，判决内容为：解除卢利与中国建设银行股份有限公司锦州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；驳回卢利其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。
原审法院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告中国建设银行股份有限公司锦州分行作为贷款人，按合同约定将款项转入卢利指定的锦州市城乡房屋开发有限责任公司的账户，已完成付款义务。被告卢利作为借款人应按合同约定还款付息。被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司作为连带责任保证人，在债务人未履行债务时，应按约定履行债务。因原告中国建设银行股份有限公司锦州分行所诉的解除合同一节，本院于2015年6月16日作出（2015）古民二初字第00179号民事判决书已经对该部分进行判决，且该判决书已经生效，故对该诉讼请求，本院不予调整。关于被告卢利抗辩的在贷款发放过程中存在三查不到位的问题，属银行内部管理性问题，不影响原、被告之间借款合同的效力。换言之，即使银行违规将不该向卢利发放的贷款发放给了卢利，损害的是银行自身的利益，而不是卢利的利益，不能因此而免除或减轻借款人的还款义务。关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人”。该条款是对合同解除后，房屋出卖人应承担义务的规定，在出卖人未履行该义务前，并没有排除银行按合同约定要求借款人偿还借款本息的权利。且通过仲裁调解，房屋出卖人的返还义务已确定全部向卢利履行，即卢利的损失，已由房屋出卖人承担，故对卢利的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告卢利于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司锦州分行借款本金38926.20元及所欠的2015年3月16日之前的利息、罚息1293.73元。2015年3月16日之后利息、罚息按双方借款合同约定另行计算，计算至本金付清之日。被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，减半收取403元，由被告卢利负担。被告锦州市城乡房屋开发有限责任公司承担连带责任。
宣判后，上诉人卢利不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审法院判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。上诉人贷款的目的就是为了买房，被上诉人在发放贷款过程中依法应对房屋产权证（实际是虚假的）的真实性进行调查，贷款后对资金的使用进行核查，开发商一分钱没有投入建房，而是挪为他用，致使上诉人贷款买房的根本目的无法实现，这正是被上诉人三查不到位的结果，损害的是上诉人的权利。一审法院认定被上诉人三查不到位损害的是被上诉人自身的利益，没有损害上诉人的利益，明显是矛盾和错误的。判定由上诉人继续承担还款责任，违背公平、对等原则。2、一审法院对法律的理解错误，导致判决错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条第2款规定：商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的，出卖人应当将收受的贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人。上诉人认为，上述规定是针对商品房买卖合同引发的商品房贷款合同都解除后这一特别情形作出的法律适用解释，该条款规定了合同解除后，购房贷款本息偿还的法定义务人是出卖人，排除了借款人的偿还义务。因此，虽然法律未排除银行要求借款人继续还款的权利，但不论什么情况，只要商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除后，商品房贷款借款人已不存在继续偿还借款的义务。一审法院认为该条款规定合同解除后，并未排除银行按合同约定要求借款人偿还借款的权利，这明显是对法律的错误理解和错判。3、关于调解书的问题。一审法院已查明，调解书是出卖人与买受人之间达成的退款协议。因开发商与政府部门违规操作，在房屋根本没有建筑的情况下，开出虚假的房屋产权证，并用此假房本办理了他项权登记证书，在银行三查不到位的情况下，办理了抵押贷款，为平息事端，开发商与上诉人达成调解书，这是双方的协议，并不损害被上诉人的权利，也不包括被上诉人的权益。该调解书内容因出卖人无钱而未能实际履行，何时履行是一个未知数。综上所述，一审法院的判决导致上诉人自己出资的购房款不能返还、银行贷款被开发商挪为他用还要由上诉人继续偿还、手拿一个假房本却没有房住，有贷款不良记录不能再贷款买房。这显然不公平，违背法律的初衷。既然被上诉人自己的过错，损失的是银行自己的利益，且有法律的明确规定，则依法应免除上诉人继续还款义务。
被上诉人中国建设银行股份有限公司锦州分行答辩称，维持一审法院的判决结果。一、本案是一起金融借款合同纠纷案，上诉人与被上诉人之间的所有权利、义务均应按其所签订的合同来规范和调整。2008年6月20日，经上诉人申请，我行同上诉人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并依借款合同的约定按时向上诉人发放了贷款。全部履行了借款合同项下约定的义务。而上诉人于2014年10月14日开始拒绝向我行偿还贷款，经我行对其催要，仍然不履行借款合同项下的还款义务，已经构成了根本违约。上诉人以自己主观臆断的理由和各种借口，对银行苛以根本不属于合同中约定的各种义务和责任，本身就是对事实和法律的一种歪曲和误解。二、上诉人已经同锦州市城乡开发有限公司就房款返还事宜达成了仲裁调解协议，取得了包括我行贷款在内的全部债权，因此，应当履行对银行的还本付息义务。2014年5月12日，上诉人与城乡房屋开发公司在锦州市仲裁委员会达成了调解协议，由城乡公司按每平米4500元的价格对上诉人进行了补偿，上诉人并没有向我行披露此事，违反了双方借款合同中第十九条“借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人”的约定，且按照该条的约定，“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”、上诉人违反上述约定，自行提起仲裁，达成调解协议后即向法院申请了强制执行，只是在执行过程中出现困难，认为通过法院执行难度较大时，才又以答辩人在贷款中存在的所谓三查不到位为借口，拒不偿还所欠银行的贷款，是一种违反合同约定的行为。因此，上诉人应当偿还所欠借款本息。三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人。”该条款是对合同解除后，房屋出卖人应当履行的义务的规定，该规定没有也不应当免除借款人的还款义务，更何况本案中，上诉人已经通过仲裁调解的方式取得了包括银行贷款本息在内的全部债权。再要求城乡房屋开发公司给付贷款本息构成了重复给付，没有法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人锦州市城乡房屋开发有限责任公司未出庭亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是是否应当免除上诉人卢利继续向被上诉人中国建设银行股份有限公司锦州分行返还贷款的义务。经查，本案中，上诉人因购买住房向建行锦州分行贷款90000元，建行锦州分行已履行了放款义务。因开发商逾期不能交房构成根本违约，上诉人与开发商之间的房屋买卖合同以及上诉人与建行锦州分行之间的借款合同均应予以解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定“商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人”。即房屋买卖合同和借款合同解除后，开发商应当将银行发放的贷款本息返还给建行锦州分行，将上诉人自己出资部分的本息返还给上诉人。但由于上诉人与开发商在仲裁中达成和解协议，将本应由开发商返还给建行锦州分行的贷款本息调解给了上诉人，由开发商一次性返还上诉人332653元，且双方请求锦州市仲裁委员会按和解协议内容制作仲裁调解书结案并已进入执行程序，故该仲裁调解书应系上诉人和开发商的共同意思表示，且已发生法律效力，致使建行锦州分行无法再根据上述司法解释的规定向开发商主张权利。在此情况下，上诉人应当按照借款合同的约定以及公平原则，向建行锦州分行一次性返还剩余的贷款本息。虽然建行锦州分行在发放贷款中存在三查不到位的问题，但那是银行内部追责的问题，且银行是基于对房屋产权证的信赖才发放的贷款，其放贷本身并无过错，不能因此问题就免除上诉人继续还贷的义务。故原审判决对上诉人提出的根据司法解释的规定应免除其继续还贷的义务，欠建行锦州分行的贷款应由开发商偿还的抗辩主张，不予支持并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币806元，由上诉人卢利承担。
本判决为终审判决。
审判长 王玉龙
审判员 方结平
审判员 王 晶
二〇一六年五月十六日
书记员 刘 微