江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第00539号
上诉人（原审被告）扬州森林竹木生产资料有限公司，住所地在扬州市邗江区江阳西路金鑫花苑107幢。
法定代表人何曙光，总经理。
委托代理人张文德，江苏琼宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）扬州亚龙仓储有限公司，住所地在扬州市广陵区城东路5号。
法定代表人华玉龙，董事长。
委托代理人季学俊，江苏石立律师事务所律师。
委托代理人张伟，江苏石立律师事务所律师。
上诉人扬州森林竹木生产资料有限公司（以下简称森林公司）因与被上诉人扬州亚龙仓储有限公司（以下简称亚龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第0565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
亚龙公司在一审中诉称：2013年2月，亚龙公司与森林公司签订《租赁合同》，约定森林公司租赁亚龙公司位于扬州市广陵区城东路9号的场所用于经营，租赁期限为2013年2月28日至2014年2月28日，租金20万元。合同期满前，亚龙公司曾书面通知亚龙公司在租赁期限届满时交还租赁物，现租赁期限已届满，亚龙公司却拒绝返还所租赁物。现起诉要求，1、判令森林公司立即将所租赁的位于扬州市城东路9号的房地产（包括场地、钢结构大棚、库房及其它设施）腾空让尽交予亚龙公司执管；2、森林公司支付占有房屋的使用费（按每天548元的标准，从2014年3月1日计算至实际让房之日止）。
森林公司在一审中辩称：1、森林公司不同意中止双方签订的房屋租赁合同。因森林公司在亚龙公司同意的情况下，在租赁的场地上投入了大量的人力、物力进行了改造、装潢以及各项设施的维修。现亚龙公司如若要收回上述场地，应当对森林公司进行赔偿、补偿；2、亚龙公司未能提供本案所涉房屋、场地的所有权及使用权的证明，不具有与被告签订合同的权利。
原审查明：
1、位于扬州市城东路9号地块的土地所有权登记于原扬州市东郊果品公司。2005年3月30日，该公司经工商部门核准变更为扬州亚龙农副产品批发市场有限公司。2009年11月3日，扬州亚龙农副产品批发市场有限公司出具证明，称其愿将城东路5号及9号所有房屋场地提供给亚龙公司无偿使用。
2、亚龙公司（乙方）、森林公司（甲方）于2009年12月31日签订《租赁合同》，约定甲方租用乙方位于本市城东路9号原果品交易市场的场地、钢结构大棚、库房及其他设施（除沿城东路二楼、三楼外），期限三年从2010年3月1日至2013年2月28日。并约定甲方可以在不改动乙方原有大棚、库房及其他设施主体结构的情况下，对其内部重新改造；如需改造，在征得乙方许可后进行，所有费用由甲方承担。2013年2月，双方续订了《租赁合同》，对租赁期限及租金进行了更改，其它内容与前一次合同一致，该合同约定租赁期限为一年即从2013年2月28日至2014年2月28日，租金为20万元。
3、2014年1月9日，亚龙公司通过邮局向森林公司邮寄了《通知书》，告之森林公司合同到期，亚龙公司将收回出租房屋。庭审中，双方共同确认，森林公司租金交付至2014年2月28日；现租赁物在森林公司的占有、使用之下。
原审认为：双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。合同约定租赁期限为1年，于2014年2月28日到期，且合同期满前，亚龙公司也明确告知了森林公司不再续租。故森林公司应将所承租的位于扬州市广陵区城东路9号的场所（包括场地、钢结构大棚、库房及其它设施）腾空让尽交予亚龙公司执管。对于森林公司辩称，不同意中止双方签订的房屋租赁合同及亚龙公司非该租赁的所有权人、不具有与森林公司签订合同的权利，无事实和法律依据，依法不予采信。对于亚龙公司要求森林公司支付租赁物的占用使用费（按每天548元的标准，从2014年3月1日计算至实际让房之日止），因双方合同约定租金标准为20万元／年，现森林公司仍然占有、使用该租赁物。故对于亚龙公司的该项主张，依法应予支持。
对于森林公司辩称，其在租赁期间对该租赁物进行了改造、装饰装修，要求亚龙公司予以补偿。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故的抗辩理由，无事实和法律依据，不予采信。对于森林公司提出的代亚龙公司垫付的水费、维修费用，可由森林公司另案主张自己的权利。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、扬州森林竹木生产资料有限公司于本判决生效后三十日内将其所承租的位于扬州市广陵区城东路9号的场所（包括场地、钢结构大棚、库房及其它设施）腾空让尽，交予扬州亚龙仓储有限公司执管；二、扬州森林竹木生产资料有限公司于本判决生效后三十日内给付扬州亚龙仓储有限公司按548元／天的标准计算的占有、使用费（从2014年3月1日计算至被告实际让房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由森林竹木生产资料有限公司负担。
判决后，森林公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法改判或发回重审。1、亚龙公司并不是讼争房屋的所有权人，无权将讼争房屋对外出租，故其主体不适格；2、双方在2009年租赁关系形成之初，对方表示长期租赁，且在租赁合同约定了第四年起的租金标准，在第二次签订租赁合同时，亚龙公司表示仍然让森林公司承租至拆迁之时。正是由于对方的承诺，森林公司才投巨资扩建、改造和装修；3、森林公司提供的证据证明改、扩建是合同履行的前提，亚龙公司认可并接受现状是事实。亚龙公司对改、扩建不但认可且是积极支持的。4、森林公司在履行合同过程中从未有过违约行为。关于合同终止的理解，一审法院认定第二份合同租期一年，到期返还是错误。5、原审法院适用法律错误。原审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定不当。本案应当适用第十四条的规定。本案森林公司的扩建、改造和装饰装修是经亚龙公司同意，其明知森林公司的改扩建行为无法得到保障，还是同意，存在完全过错，应就森林公司的全部损失承担赔偿责任。
被上诉人亚龙公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、亚龙公司与扬州市亚龙农副产品批发市场有限公司是关联公司，亚龙公司根据约定享有属于扬州市亚龙农副产品批发市场有限公司所有的标的物的使用权。2、双方应按租赁合同的约定履行，合同中明确约定租期，森林公司主张双方为长期租赁关系没有事实依据。3、森林公司的改扩建并未得到亚龙公司的认可，也违背了合同的约定，应由其自行承担相应的后果。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，对于设施装修改造，双方在《租赁合同》第三条约定：1、甲方（森林公司）可以在不改动乙方（亚龙公司）现有大棚、库房及其他设施主体结构的情况下，对其内部重新改造。3、甲方如需改造乙方现有大棚、场地、库房及其他设施，在征得乙方许可后进行，所有费用由甲方承担。
二审经现场察看，森林公司为将其承租的部分分块对外出租，对承租的大棚砌建隔墙，对租赁物内部进行了装饰装修、改造。森林公司在租赁场地门口部位砌建一间房屋。
本案二审的争议焦点为：一、亚龙公司作为原告的诉讼主体资格是否适格？二、亚龙公司主张森林公司将讼争房屋返还并承担房屋使用费的诉请是否应予支持？三、森林公司主张亚龙公司承担其改扩建及装饰装修的损失是否应予支持？
关于争议焦点一，本院认为：亚龙公司作为原告的诉讼主体资格是否适格。理由：首先，讼争房屋场地的产权人为扬州市亚龙农副产品批发市场有限公司，其与亚龙公司是关联公司，亚龙公司经其同意享有讼争房屋场地的使用权。其次，租赁合同签订于亚龙公司与森林公司之间，故根据合同相对性原理，亚龙公司作为出租人，有权基于租赁合同的约定，向森林公司主张合同权利。故亚龙公司作为原告的诉讼主体资格适格。
关于争议焦点二，本院认为：亚龙公司主张森林公司将讼争房屋返还并承担房屋使用费的诉请应予支持。理由：首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方曾先后签订了两份租赁合同，第一份合同约定租赁期限为3年，于2010年3月1日至2013年2月28日。该合同到期后，双方又签订第2份租赁合同，该约定租赁期限为1年，于2013年2月28日至2014年2月28日。其次，第2份合同期满前，亚龙公司也明确告知了森林公司不再续租。那么，在租赁合同到期后，森林公司应及时向亚龙公司返还租赁物。再次，由于森林公司未将租赁物返还亚龙公司，其应向亚龙公司支付占用期间的使用费。综上，亚龙公司主张森林公司将讼争房屋返还并承担房屋使用费的诉请应予支持。
关于争议焦点三，本院认为，森林公司主张亚龙公司承担其改扩建及装饰装修的损失不予支持。理由：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，首先，对于设施装修改造，双方在《租赁合同》第三条约定：1、甲方（森林公司）可以在不改动乙方（亚龙公司）现有大棚、库房及其他设施主体结构的情况下，对其内部重新改造。3、甲方如需改造乙方现有大棚、场地、库房及其他设施，在征得乙方许可后进行，所有费用由甲方承担。其次，森林公司为将其承租的部分分块对外转租，在租赁期间对该租赁物砌建隔墙，对租赁物内部进行了装饰装修、改造，森林公司砌建的隔墙行为并非扩建。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，结合双方合同的约定，租赁届满，森林公司主张亚龙公司承担该部分费用依法不予支持。再次，森林公司承租期间在门口部位砌建的一间房屋，该房屋的砌建应系扩建，但森林公司提供的证据不足以证明其砌建该部房屋得到了亚龙公司的同意。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，森林公司主张亚龙公司承担该部分费用依法不予支持。至于森林公司主张本案应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的问题，由于该条适用的前提是承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的情况，并不符合本案的情形，故无法依据该条规定支持森林公司的请求。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人森林公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人森林公司负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 李益松
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年六月二日
书 记 员 夏 磊
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。