湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第00157号
原告肖某，男，1978年10月12日出生，汉族，××。
委托代理人陈某，湖南××律师事务所律师。
被告长沙高新控股集团总公司。
法定代表人罗某，。。
委托代理人黄某，湖南××律师事务所律师。
委托代理人李某，湖南××律师事务所律师。
原告肖某诉被告长沙高新控股集团总公司（以下简称高新控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员吕鸣适用简易程序于2014年2月28日公开开庭进行了审理。书记员唐捐担任记录。原告的委托代理人陈某、被告的委托代理人黄某、张智文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖某诉称：原告与长沙高新技术产业开发总公司于2008年11月18日签订《长沙市商品房买卖合同》，原告以3631768元的总价款购买了长沙高新技术产业开发总公司开发的“美林银谷”第7幢14层1412号商品住宅房。合同第十八条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在办妥房屋产权证后一年内办妥国土证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一×逾期天数向买受人支付违约金。长沙高新技术产业开发总公司已于2012年2月13日变更为长沙市高新控股集团即本案被告。合同签订后，原告如约支付了全部的购房款、房屋维修基金、办理产权所需的税费等款项，按照要求提供了所有的办理权属证书资料。但被告一直拖延到2012年6月14日，才给原告办妥房屋所有权证书。原告认为，因被告拖延办理房屋所有权证书，给原告的权益带来了极大的损害，故诉至人民法院，请求依法判决：1、被告向原告赔偿延期办理房屋所有权证的合同违约金人民币19866元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告高新控股公司辩称：一、房屋权属证书办理延迟并非因为被告的过错所致，主要有三个方面的因素：第一，因南大桥历史遗留问题，被告的合作企业湖南美林置业有限公司按照政府部门的决定，与长沙南大桥房地产开发有限公司签订合同协议，将应缴纳的相关费用支付给南大桥公司，用来作为政府给予南大桥公司的补偿。湖南美林置业公司所开发的美林景园即按照约定这样操作，但履行美林银谷项目时因政府的原因，导致湖南美林置业有限公司准备好的相关费用无法缴纳，导致产权证延迟办理；第二、在被告为原告办证期间，长沙市高新区和新设立的大河西先导区在职能权属上划分的原因，导致被告不能在合同约定期限内及时、有效地办理好相关权属证书；第三、因为被告合作企业湖南美林置业有限公司的清算问题导致了办证迟延。二、原告在与被告签订的合同中约定，被告在办理房屋权属证书的过程中只有备案登记的责任，办理好权属证书和登记备案是两个不同的概念，原告的诉求缺乏相应依据，请求法院驳回原告的诉请。三、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，原告起诉的时间是2013年12月23日，因办理房屋产权证逾期违约时间属于持续性质，则应把受法律保护的诉讼时效范围从起诉之日往前推两年即2011年12月23日之前的不计算。另外，即使被告存在违约，原告所主张的违约金太高，被告并没有对原告造成大的损失，请求法院从公平、合理的角度出发，对违约金予以酌减。
经审理查明：2008年11月18日，原告肖某与被告高新控股公司（原公司名称为长沙高新技术产业开发总公司）签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了位于长沙市岳麓区金星大道美林银谷6、7栋14层1412号房屋。原、被告在合同中约定的建筑面积为113.97平方米。合同第四条约定购房总金额为420000元。合同第九条约定房屋的交付时间为2009年5月31日前。合同第十七条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在办妥房屋产权证后一年内办妥国土证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一×逾期天数向买受人支付违约金。”合同签订后，原告向被告支付了房屋的全部购房款，其中290000元通过公积金贷款进行支付。2009年5月31日，被告向原告交付了商品房。2012年5月17日，被告向长沙市房产管理局申请了原告所在房屋栋数的初始登记。2012年6月14日，产权登记机关为原告所购房屋颁发了房屋产权证。现原告所购房屋已取得了国有土地使用权证。
另查明，原告购买的房屋所在美林银谷项目系被告高新控股公司与湖南美林置业有限公司合作，以高新控股公司的名义进行开发建设与销售。2009年9月，长沙市中级人民法院判决湖南美林置业有限公司予以解散。2010年2月，长沙市中级人民法院受理了湖南美林置业有限公司清算一案。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经被告质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个人住房公积金借款及抵押担保合同、湖南长沙市物业管理专用发票、业主临时管理公约承诺书，房屋所有权证、被告提交并经原告质证的美林银谷项目合作开发合同、（2009）长中民二初字第0182号关于湖南美林置业有限公司解散的民事判决书、（2010）长中民清（算）字第0035-4号民事决定书、（2012）岳民初字第02578号民事判决书，上述证据来源合法、内容客观真实、且与本案有关联，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点包括：
一、被告在为原告办理权属证书过程中是否存在违约的问题。原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当严格按照合同约定行使权利和履行义务。根据双方在合同第十七条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，并在办妥房屋产权证后一年内办妥国土证。”被告向原告交付房屋的时间是2009年5月31日，根据上述约定，被告应当在2010年11月22日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，但被告至2012年5月17日才将相关资料报产权登记机关进行初始登记即备案。被告主张原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，被告逾期办证按合同约定应当承担的违约金是按每日计算，原告于2013年12月26日才向本院提起诉讼，对于在起诉之日起往前两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，本院不予支持。故应从2011年12月26日起开始计算，计算至被告将相关资料报产权登记机关进行备案之日即2012年5月17日止，计算得出的逾期时间为149天。对于上述逾期时间，被告主张因政府的原因以及其合作企业湖南美林置业有限公司的解散清算所致，本院认为，被告如何向政府有关部门缴纳报建费和城市基础设施费用以及被告合作企业湖南美林置业有限公司的解散清算，与被告及时为原告办理权属证书并无关联，被告主张向政府有关部门缴付费用和合作企业的解散清算耽误了时间而请求完全免除其责任，理由不当，本院不予支持。被告亦没有提供其他足够证据证实非被告的原因导致办证迟延，故应当认定被告在为原告办证过程中存在逾期违约。原告主张将逾期违约时间计算至房屋所有权证登记之日即2012年6月14日，本院认为，对于房产证的办理，双方在合同中约定被告的义务是将需由出卖人提供的资料报产权机关备案，事实上，被告在2012年5月17日即已完成该义务，故对于原告的该主张，本院不予支持。
二、关于被告如何承担违约责任的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，既然双方在合同约定了各自义务，原、被告均应当予以履行。被告未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，须向原告承担违约责任。原告主张被告按总房款万分之一乘以逾期天数计算违约金，被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，且被告在为原告办理权属证书过程中有合作企业解散清算的客观事实存在，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告的违约金为2240元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告长沙高新控股集团总公司在本判决生效之日起十日内向原告肖某支付违约金2240元；
二、驳回原告肖某的其他诉讼请求。
如果被告长沙高新控股集团总公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费297元，减半收取148.50元，由被告长沙高新控股集团总公司负担，此款原告肖某已垫付，由被告长沙高新控股集团总公司在本判决生效之日起十日内支付给原告肖某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 吕鸣
二〇一四年三月十七日
书记员 唐娟