济南市长清区人民�院
民 事 判 决 书
（2013）长民初字第1463号
原告郭朋芝，男，生于1936年6月20日，汉族，农民，住济南市。
委托代理人周桂清，山东正唐律师事务所律师。
被告陈可亮，男，生于1949年11月13日，汉族，农民，户籍所在地齐河县，现住济南市长清区张夏镇韩庄村原小学校内。
委托代理人郝健，男，生于1963年5月19日，汉族，济南市长清求实法律服务所法律工作者，住济南市。
委托代理人李永兰，女，生于1956年8月28日，汉族，农民，户籍所在地齐河县，现住济南市长清区张夏镇韩庄村原小学校内，系被告陈可亮之妻。
原告郭鹏芝与被告陈可亮物权保护一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭鹏芝的委托代理人周桂清，被告陈可亮及其委托代理人郝健、李永兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郭鹏芝诉称，2004年9月16日，原告与济南市长清区张夏镇韩庄村村民委员会（以下简称韩庄村委会）、济南市长清区张夏镇金峪村村民委员会（以下简称金峪村委会）签订房产买卖合同，约定原告以70000元价格购买两村委会共同所有的原韩庄小学全部房产，合同签订后，两村委会向原告交付了房产。2005年，原告及原告的女婿王光水与被告协商合伙开办酒厂，口头约定原告以涉案房产出资，被告以现金出资，王光水以劳务出资，被告陈可亮每年向原告支付房屋租金1000元，后因被告毁约，酒厂未能建成，但被告继续在房屋中居住，且拒绝支付房租。后来原、被告因此发生冲突，在公安机关处理过程中，被告声称涉案房产归其所有，为此原告诉至法院，要求判令被告陈可亮停止侵权，从原告郭鹏芝所有的原韩庄小学校舍中搬出；被告向原告支付2005年5月至2013年5月的租金8000元。
被告陈可亮辩称，1、答辩人于1997年认识了原告的女婿王光水，并来张夏与王光水合伙调酒卖酒，后来王光水不干了，被告继续留在张夏帮原告调酒，当时交情不错。2004年，原告告知答辩人韩庄小学房产要出卖，被告有购买意愿。考虑到被告是外地人，怕当地人欺生，原告与答辩人协商决定由原告顶名购买该房产。2004年2月3日，答辩人将购房款70000元交给原告，并由原告出具收条，然后原告向两委会交款并办理手续。答辩人于2005年5月份搬进学校，进行了翻建和修缮，先后投资80000余元，答辩人在涉案房产中居住生活至今，并在此期间三次对外出租。原告所诉不实，答辩人在2005年从未与王光水协商过合伙开办酒厂一事，更不可能租赁自己的房产。2、涉案房产未进行过户登记，不发生物权变动效力，原告与两村委会签订的买卖合同也没有法律效力。
经本院审理查明，1982年，�长清县张夏公社韩金大队经长清县政府批准分为韩庄、金峪两个大队，即本案中长清区张夏镇韩庄村、金峪村的前身。1983年9月7日，中共张夏公社委员会、张夏公社管理委员会下达关于对原韩金大队分大队后若干经济问题的处理决定，决定第六条内容为：“现有大队校舍两队均分，分别维修，统一使用”，确定了两村对韩庄小学的共有权利。1998年，韩庄村委会与金峪村委会共同投资翻建校舍，修建了房屋八间、厕所两座及院墙等建筑物。2004年9月16日，原告郭鹏芝与两村委会订立《韩金卖契合同》一份，合同内容为：“韩金卖契合同立卖契人：金峪村村主任，党支部书记金增岭。韩庄村村主任，党支部书记赵光成，今将韩金学校全院一处，平房八间墙外西南角小院一个瓦房三间厕所等，卖给韩庄村村民郭鹏芝所有。东至院墙东下崖头根为界。西至院墙西崖根为界。�至院墙南道为界。院里院外的土、木、石、水、电设备等，全部归买主所有。韩庄的水、电、路永归买主使用。学校东北角操场一处东至东崖下根为界，西至两米道为界，北至道为界，南至崖下根为界，归买主郭鹏芝长期使用。以上共计人民币柒万元整，当面交清，立字为证。卖主金峪村村主任党支部书记金增岭韩庄村村主任党支部书记赵光成2004年9月16日。”合同中加盖两村委会公章及两村委会主任金增岭、赵光成的名章。2005年1月14日，济南市长清区公证处对该合同中印鉴真实性进行公证，出具（2005）济长清证经字第5号公证书，上述房产和土地至今未办理过户登记手续。2005年5月，被告陈可亮开始搬进房屋居住。原告主张原、被告之间存在合伙关系，被告陈可亮基于合伙关系使用涉案房屋，并口头约定了每年租金1000元，未提交证据予以证明，被告不予认可，并�张被告是因顶名购房一直在此居住至今，购房款是由被告出资，提交原告出具的收据一份，收据中载明：“今收到陈可亮人民币柒萬元正﹤为买学校﹥济南市长清县张夏镇韩庄村郭鹏芝2004年12月3号”。收据中附有韩庄村委会说明：“韩庄村委证明陈克亮为实际韩金学校购买人，”上加盖村委会公章。2012年7月5日，韩庄村委会、金峪村委会共同出具证明，证明被告系涉案房屋的实际购买人，向郭鹏芝出具卖契系顶名购买，并载明了合同订立、履行及被告居住后翻修房屋的事实。被告一直占有、使用上述房产至今，在此期间，对房屋进行了修缮、装修，出卖了院落中部分树木，并对外出租了部分房屋。
诉讼过程中，原告放弃了要求被告支付房租8000元的诉讼请求。
上述事实，有原告郭鹏芝提交的《韩金卖契合同》，张夏公社委员会、张夏公社管理委员会决定，《建�合同》《韩金小学学校房产证明书》，付款证明，被告陈可亮的身份证明，被告陈可亮提交的收据，赵光成、金宝仁、郭庆雨等人关于被告修缮房屋、出卖树木的笔录、证明，对外出租房屋的租赁协议，韩庄村委会、金峪村委会出具的证明，录音资料，以及当事人的陈述在案为凭，经本院审查和开庭质证，可以采信。
本院认为，原告郭鹏芝与两村委会签订房屋买卖合同，并依据该合同主张对房屋的合法占有权，现起诉要求被告腾房。被告陈可亮的主要抗辩理由为：涉案房产系原、被告经协商后，原告为被告顶名购买所得，本案争议焦点问题即为顶名购房情节是否存在。原告主张被告在房屋内居住多年的原由为：被告基于与原告的合伙关系在房屋内居住，并约定每年向原告支付1000元租金，未提交证据予以证实，被告不予认可，不能证实原告的主张。被告为证明自身主张，提交两村委会共同出具的证明，载明了顶名购买房屋的详细情况。经审查，韩庄村、金峪村对韩庄小学房产的共有权利明确，有权处分涉案房产。两村委会作为买卖合同的卖方，参与了买卖合同协商、签订、履行的全部过程，因此两村委会出具的书面证明具备一定的证明效力。被告陈可亮自房屋交付之初便在涉案房屋内居住，并对房屋进行了修缮、装修、改造，还多次以房主的名义对外发生经济往来，例如出售部分树木，出租部分房产，并获得了一定收益，原告在此期间未提出异议。此外，被告提交收据一份，记载了2004年12月份，原告收到被告购房款项70000元的事实，且用途为“为买学校”。收据不但是收款的凭证，也具有记载交付款双方法律关系的功能，收据中记载被告向原告付款的原由是“为买学校”，可以反映原、被告之间存在“买学校”即购买韩庄�学的合意及法律关系，收据中出具时间和记载数额与韩金卖契合同的订立时间和房款价格相吻合，可以证明涉案房屋购买款项确系被告出资。综上所述，被告提交的证明、收据等证据，以及被告在房屋内居住多年，改造、经营、收益的事实，形成了较为完整的证据链，证明该房屋确系被告出资购买，并实际占有、使用至今。虽然原告提供的卖契合同真实，且形式要件齐全，但被告提供证据的事实证明力，明显大于卖契合同的证明力，根据证据优势规则，可以认定涉案房屋卖契是一种顶名购房行为。因顶名购房事实的存在，原告无权向被告主张权利，对于原告要求被告停止侵权，从原告郭鹏芝所有的原韩庄小学校舍中搬出的诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，原告放弃要求被告支付租金的诉讼请求，系对自身权利处分，应当予以准许。因原、被告分歧较大，致使本案调解不成，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告郭鹏芝的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告郭鹏芝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 冯 建
代理审判员 卢圣月
代理审判员 李朝霞
二〇一三年九月十三日
书 记 员 李 敏