四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第258号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）杜志刚。
委托代理人魏顺福。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人杜志刚的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明：2006年6月5日，四川星宇房地产开发有限公司与杜志刚签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：杜志刚以1060元／平方米的价格购买四川星宇房地产开发有限公司修建的星宇·某某家园第A幢B单元202房屋，杜志刚一次性支付房款128，313元；出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付经分期综合验收合格的商品房。同时，该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“房屋交接后一年内办理，若逾期未办，每天按已付房款的万分之一赔偿违约金”处理。
2006年6月5日四川星宇房地产开发有限公司开具了以买方名称为“杜志刚”、金额为128313元的不动产发票，2006年10月19日杜志刚签订了有关物业管理的承诺书。2007年1月25日，杜志刚与四川星宇房地产开发有限公司签订了商品房交接书、房款结算表及有关车位车库等方面的补充协议。2007年11月13日，四川星宇房地产开发有限公司出具了关于该小区属分期开发，办理土地使用证需整个小区全面竣工（三年内）办理的补充说明，该说明的业主签字署名为“杨银凤”。2007年11月13日四川星宇房地产开发有限公司向南充市房地产产权产籍监理处出具通知书，告知杜志刚所购买的四川星宇房地产开发有限公司所修建的A幢B单元202号房屋可以办理房屋所有权证。2011年9月28日，四川星宇房地产开发有限公司向南充市国土资源局出具通知书，告知杜志刚所购买的四川星宇房地产开发有限公司所修建的A幢B单元202号房屋可以办理土地使用证。2011年9月28日，杜志刚签收了四川星宇房地产开发有限公司支付的土地使用证违约金4，382元。2011年10月17日南充市住房和城乡建设局同意四川星宇地产有限公司所开发的星宇·某某家园建设工程的综合验收并备案。
同时查明，杨银凤系杜志刚之妻。
2012年5月2日，杜志刚向一审法院提起诉讼称：2006年6月5日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2008年1月25日前为杜志刚办理房屋产权证书。杜志刚依约支付了购房款128，313元，星宇公司于2007年1月25日将房屋交付，但迟迟未给杜志刚提供产权相关手续。经多次催促，直至2011年9月30日星宇公司才为杜志刚办理房屋产权证书。请求法院判令星宇公司：1.支付逾期办证违约金17，130元（已付购房款128，313元按每日万分之一从2008年1月25日至实际办理日）。2.承担诉讼费。
星宇公司辩称：双方当事人已为办理土地使用证签订了补充协议，且星宇公司已将2010年2月1日至2011年9月7日的逾期办证违约金4，382元支付给杜志刚。杜志刚的诉讼请求不成立，请求法院予以驳回。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。杜志刚与四川星宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。杜志刚作为买受人应当按照合同约定支付房屋价款，四川星宇房地产开发有限公司作为房地产开发企业应当按照合同约定和建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条，“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，履行自己的义务。本案中，杜志刚与四川星宇房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》约定了在房屋交接后一年内被告协助办理权属证（即2008年1月25日前办理），但直至2011年9月28日，四川星宇房地产开发有限公司才向国土部门出通知履行完毕自己的应尽义务，违反了合同约定，且没有不可抗力的因素，被告应当承担按合同约定的每天按已付房款128，313元的万分之一向买受人支付违约金责任，杜志刚请求四川星宇房地产开发有限公司按约定支付违约金符合法律规定，予以支持。但具体的数额，应以法院核定的为准，诉讼请求大于法院计算结果的予以驳回，己由四川星宇房地产开发有限公司支付的款项在履行时扣除。四川星宇房地产开发有限公司辩称“双方已为办理土地使用证签订了补充协议”。一审法院认为，该补充说明不是协议，只是四川星宇房地产开发有限公司需要延期办理土地使用证的一个说明，不是双方的合意，不能成为其逾期办证的辩称理由，故对四川星宇房地产开发有限公司的辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条之规定、判决：由四川星宇房地产开发有限公司从2008年1月26日起至2011年9月28日每日按已付房款128，313元万分之一支付给杜志刚违约金。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回杜志刚的诉讼请求。主要理由：1、2007年11月13日的关于在交房后三年内办理土地使用证以及逾期违约责任的“补充说明”，结合杜志刚按照“补充说明”内容领取违约金的行为，可以印证“补充说明”关于办理土地使用证时间及逾期违约责任的内容，为双方当事人达成的协议，星宇公司已按该约定向杜志刚支付了逾期办理土地使用证的违约金，故不应再承担违约责任。2、杜志刚低价买房，一审判决高额的违约金不公，超过了其一审请求的金额，且星宇公司已按约定履行协助办理房屋所有权证的义务，故即使星宇公司还应给付违约金，违约金金额过高也应降低。
被上诉人杜志刚辩称，一审判决正确，请求予以维持。主要理由：1、星宇公司负有在约定时间协助办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证的义务，由于出卖人星宇公司的原因导致买受人杜志刚迟延取得《国有土地使用证》，同样应承担逾期办证的违约责任。2、星宇公司上诉主张逾期办证的违约责任应从交房三年后起算的理由不成立。不论从“补充说明”本身的名称以及内容的形式看，仅仅是星宇公司就逾期办证等问题向广大买受人所作的说明和单方面承诺，该说明也没有就买受人的权利义务作任何规定，因此不是双方的协议，对买受人杜志刚不具有约束力，买受人在上面的签字只是表明收到该说明。同时，星宇公司在自己承诺的办证期限内，即2010年1月25日前，也没有履行义务，按照“补充协议”的内容，也应该理解为依《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，而不是其理解的对超出交房后三年期间承担违约责任，因为该内容为格式条款，应作出对提供格式条款方不利的解释。3、星宇公司主张双方就逾期办证违约责任已经了结的理由不能成立。星宇公司提供的收据，在没有任何协议佐证的情况下，最多只能证明从星宇公司获得了部分赔偿，不能表明放弃了应追究其他违约责任的权利，不能免除星宇公司的所有违约责任。何况，收据中并没有载明是支付超过三年之后期间的违约金及违约金的标准。
本院二审查明：杜志刚与星宇公司使用的是四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF-2000-0171《商品房买卖合同》示范文本，其中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按房屋交接后壹年内办理房屋产权证，若逾期未办，每天按已付房款的万分之壹赔偿违约金”。在星宇公司交付《办理房屋所有权证通知书》的同日，星宇公司向杜志刚出具由其事先打印好的《关于办理土地使用证的补充说明》，主要内容是：杜志刚购买的房屋现已办理房屋产权证，因公司开发的小区属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后（交房后三年内）办理，超过期限公司按合同的约定承担违约责任。特此说明。杜志刚之妻杨银凤在“业主签字”后签名。
星宇公司于2007年1月25日向杜志刚交付房屋，杜志刚于2007年11月10日取得《房屋所有权证》、2011年9月30日取得《国有土地使用证》。
关于星宇公司不能及时为购房业主办理《国有土地使用证》的原因问题。星宇公司提交了嘉陵区经营城市管理局2013年3月29日的“情况说明”，内容是：“案涉项目用地与时代.御花园交界处约有半亩土地（原国道212道路）属于星宇公司受让的规划用地，也是雅豪宝光园和高速公路还房小区居民进出必经之路，案涉项目开工时，政府新规划的道路尚未开通，该项目2005年开工打围墙时上述小区居民阻工上访，星宇公司尊重政府的意见，考虑原国道212国道线行人通行，一直未按规划红线的用地范围将该道路围入项目用地范围内。项目完工后（2011年）星宇公司拟打围墙，多次遭到上述两小区居民的阻扰，无法打围墙。由于规划用地红线与实际用地不符，业主也因无法办土地使用证而上访，后经嘉陵区政府多个部门参与协调、火花镇街道办及宝光山社区居委会和派出所采取措施，2011年8月星宇公司才按规划红线打完围墙”。经走访南充市国土资源局，上述围墙是否修建并不影响案涉小区项目土地总登记及购房业主的分户登记，同时分期开发的房屋也并非要等全部项目开发完毕才能办理土地总登记及购房业主的分户登记。
2011年1月24日，案涉小区业主信访，星宇公司出具书面《承诺》，内容为：因星宇.某某家园小区分期建设现未进行综合验收，现我司已申请综合验收，为了不影响住户利益，经业主代表与公司协商，公司承诺在2011年6月1日前具备办理土地分户登记，若在2011年6月1日前不具备办理土地分户登记的条件，公司从2011年6月1日起计算违约赔偿，违约金按逾期交房的约定计算。何远强在“业主代表签字”后签名。《承诺》交给了何远强。
星宇公司提交了嘉陵区火花街道办事处2013年3月29日的“情况说明”，内容有：2011年7月14日、7月19日、8月30日，小区业主因办土地使用证问题上访到嘉陵区人民政府，业主上访的主要要求是尽快办土地使用证及赔偿延迟办证违约金。由于星宇公司法定代表人杜其星在信访局承诺在2011年8月31日前办理土地使用证，到8月30日还没有办，8月30日，100多户业主将嘉陵区高速路口堵塞，政府很多部门都参与协调，业主上访从上午九点多到下午五点多钟，为平息矛盾，信访局领导和业主要求杜其星写了书面《承诺》。《承诺》的内容是：本人承诺2011年9月10日按合同约定支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，违约金按万分之一支付，暂支付6、7、8三个月，其余的违约金按合同约定执行，合同未约定违约金比例的按日五分之零点五执行，在办土地使用证时支付。信访局领导当场宣读承诺内容，并将承诺交给业主代表，业主对承诺没有异议后才离开信访局。
杜志刚在领取《办理土地证通知书》的当日，领取了星宇公司支付的从超过交房后三年起至实际能办理土地使用证期间（共计584天）逾期办理土地使用证违约金4，382元（按照杜志刚已付房款128，313元的金额及逾期天数计算，其中485天按每天万分之零点五、99天按每天万分之一计算），并在收条上签名。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于迟延办理权属证书的责任问题。案涉房屋迟延办理土地使用证的事实存在，双方当事人均无异议，星宇公司提出迟延的原因不在于自己，应该免责，故应由其承担举证责任。星宇公司提出的围墙及分期开发问题均不影响土地使用证的办理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，星宇公司应承担迟延办理土地使用证的违约责任。
二、关于约定办理房地产权属证书的时间问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，商品房买卖合同中土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助办理义务。
本案中，杜志刚与星宇公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，其中“房屋交接壹年内”，是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间，双方当事人对此亦无异议。由于约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
三、《关于办理土地使用证的补充说明》性质问题。2007年11月13日，星宇公司向房屋买受人杜志刚出具《关于办理土地使用证的补充说明》，补充说明意思表示明确，即办理国土证需延期三年，被上诉人应该知道上诉人让其签字是希望得到谅解并给予其三年的宽展期间，不仅仅是送达，故被上诉人一旦在该说明上签字，即达成新的合意，对双方具有约束力，该时间为由星宇公司将办理土地使用证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。
星宇公司对杜志刚所购房屋应于交房后三年内，即2010年1月25日前将具备办理土地使用证的资料备案，并向买受人提供有关证明文件，而星宇公司向杜志刚提供能够办理土地使用证通知书的时间为2011年9月28日，超过约定的期限，应承担违约责任。
四、如何承担违约责任问题。《关于办理土地使用证的补充说明》约定“超过期限我司按购房合同的约定承担违约责任”的理解问题，因星宇公司与杜志刚已经对迟延办证给予三年宽展期，从履行情况看，整个小区绝大部分业主都从三年宽展期满自逾期之日起算领取了违约金，故该项补充说明双方内心真实意思的通常理解应是三年宽展期满按合同约定的违约金标准承担违约责任，而不是指办理土地使用证的期限。
关于双方是否对迟延办理土地使用证的违约责任已经达成协议的问题，即星宇公司提出的“信访成果”问题。
2011年8月30日，星宇公司法定代表人在信访局对违约金的给付标准作出书面《承诺》，同年9月16日，星宇公司按照《承诺》内容向杜志刚支付了违约金。本院认为，星宇公司在购房业主信访时所作的承诺，当时杜志刚是否参加了该次信访，且即使参加，但当时并没有形成由双方签字的协议，故不能认定双方对违约金的标准达成了协议。
杜志刚于2011年9月28日领取部分违约金的行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条关于“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”的规定，收条中并没有杜志刚放弃其余应取得违约赔偿的意思表示，故不能从其领取行为认定杜志刚已经作了放弃。
案涉《商品房买卖合同》对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出了约定，星宇公司就应从违约之日起每天按已付房款万分之一的标准支付违约金。但星宇公司承担违约金的金额不得超过杜志刚一审诉讼请求的金额，即12，748元（17，130元－4，382元）。
综上，双方当事人通过“补充说明”的方式就土地使用证的办理时间达成协议，即房屋交付后三年内。由于星宇公司的原因致使房屋买受人杜志刚迟延取得土地使用证，星宇公司应承担迟延办理土地使用证的违约责任，“信访成果”不是双方就违约责任承担达成的协议，杜志刚领取部分违约金的行为亦不表明对其应获得违约赔偿的放弃，星宇公司应按双方在合同中的约定补足违约金，即按每天已付房款万分之一的标准计算。一审判决部分事实认定及法律适用不当，本院纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第559号民事判决为，四川星宇房地产开发有限公司在判决生效后一个月内向杜志刚支付从2010年1月26日起至2011年9月28日止逾期办理房地产权属证书的违约金（每日按杜志刚已付购房款128，313元的万分之一计算，已支付的4，382元予以扣减，但不得超过12，748元）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费228元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担，二审案件受理费228元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐 晓 兰
代理审判员 石 炜
二〇一三年六月十九日
书 记 员 彭宣（代）