云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第607号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱振友，男，1967年8月25日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）李艳华，女，1967年5月28日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）朱丽丽，女，1990年5月11日出生，汉族。
三上诉人共同委托代理人张冬生，云南云都律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）秦盛贵，男，1983年3月27日出生，汉族。
委托代理人刘琼、杨宗辉，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人朱振友、李艳华、朱丽丽因与被上诉人秦盛贵房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭于2014年9月5日对本案进行了审理，上诉人朱振友、李艳华及其委托代理人张冬生、上诉人朱丽丽的委托代理人张冬生、被上诉人秦盛贵及其委托代理人刘琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：朱振友、李艳华系夫妻关系，朱丽丽系朱振友、李艳华之女。2013年4月12日，秦盛贵与朱振友、李艳华、朱丽丽签订《房屋买卖合同》并委托云南鼎兴律师事务所见证。合同约定：由朱振友、李艳华、朱丽丽将位于昆明海伦国际小区第十二地块2栋24楼02号房屋（建筑面积133平方米，具体面积按产权证标注的实际面积为准）转让给秦盛贵，交易单价为5350元／㎡，交易总价为711550元（房屋总价按产权证上的实际面积计算，多退少补）。房款在合同签订之后由秦盛贵分三次支付，秦盛贵将款项汇入朱振友、李艳华、朱丽丽指定账户或双方协商的其它账户视为履行了付款义务，指定账户为工商银行昆明经开区支行李艳华名下账号。支付时间及金额为：第一次支付时间为合同签订后十日内，支付金额为311550元；第二次支付时间为朱振友、李艳华、朱丽丽取得房屋钥匙并交至秦盛贵后十日内，支付金额为300000元；第三次支付时间为朱振友、李艳华、朱丽丽取得房屋产权证及土地证并过户至秦盛贵名下十日内，支付金额为100000元。同时双方约定：“甲方（即朱振友、李艳华、朱丽丽）应协助乙方（即秦盛贵）办理回迁房过户等手续。甲方应全力争取直接把产权证办在乙方名下，如房屋确需先办至甲方名下再过户至乙方，甲方办完房屋产权证后应在10天内协助乙方办理过户等手续。本协议签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，概由甲方负责。本协议签订后办理房屋所有权证书费用为乙方负责。其他过户费及税费按有关法律规定，由乙方自行承担。本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证、土地证及其过户手续与否，乙方如将此房出租、出售、转让的，甲方必须积极配合办理各种手续，不得以任何方法方式阻挠，否则视为违约，甲方应退还乙方支付过的房款，同时支付交易总房款的80%（即人民币569240元）的赔偿金。如乙方反悔不购买上述房屋的，则乙方所交纳的房屋价款不予退还。”上述合同签订后，秦盛贵于2014年4月23日前支付朱振友、李艳华、朱丽丽房款311550元。2014年1月10日，秦盛贵与李艳华到昆明海伦堡房地产有限公司办理海伦国际小区春城时光花园2栋2402号房屋的接房手续，秦盛贵交纳了物业管理费等相关费用48312元，并以自己名义与昆明海伦堡物业服务有限公司签订了春城时光花园2栋2402号房屋的《前期物业管理服务协议》，同时秦盛贵持有了该房屋的钥匙。此外，针对双方约定的第二笔房款支付问题，朱振友、李艳华、朱丽丽与秦盛贵之间往来短信主要信息如下：2014年1月14日，朱丽丽发短信给秦盛贵“不知道你房子看了没有，要是行了你就把钱打在这两张卡上：农业银行；工商银行：李艳华”，秦盛贵回复“我们再过几天还去看一下。丽丽，我这几天会和你爸联系一下的。谢谢你”；2014年2月14日，朱振友发短信给秦盛贵“秦盛贵：我是卖你房子的主人朱振友，按你与我签定的房屋买卖合同于2014年1月10日已将房屋钥匙交付于你，你应在交付钥匙后10日内将第二次房款付于我方，但于2014年2月14日还未收到第二次房款、你已违约，现在次通知你限你在2014年2月17日以前将第二次房款30万元交给我，如期你在次违约将视为你反悔不购、合同终止我将收回房屋，你支付的首付款311550万元不予退还”，秦盛贵回复“朱哥，发个你呢银行账号过来”、“朱哥，发个你的银行账号过来我汇给你买海伦国际小区十二地块2栋2402号房的第二批房款给你”，朱振友回复“你未再最后规定日期2014年2月17日内将房款交付于我，而且卡号在签署的房屋买卖合同上已经明确，你现在是已各种借口推脱不履行合同，我有权终止合同、将房屋收回，并不予退还首付款311550元”，秦盛贵回复“朱哥，如你现在不接受商量、不想卖房的话对我们双方都没益处”、“朱哥，我一直坚持要买你房并和你友好商量，我于2014年2月17日下午三点过就一直约你交房款或请你发个你的账号来汇第二批房款给你，你现在是以各种借口推脱，不接电话，不回短信，如你以此为由不卖房，将房屋收回、并不予退还我首付款311550元。我有权起诉你退我首付款及赔偿我按合同约定的相应赔偿。”2014年2月18日，朱振友委托云南鼎兴律师事务所办理涉案房屋买卖合同相关事宜的非诉业务。2014年2月19日，云南鼎兴律师事务所吴慧玲律师向秦盛贵邮寄信函一份（具体信函内容因无第三方见证或公证而无法确认）；2014年3月12日，秦盛贵向朱振友邮寄信函一份（具体信函内容因无第三方见证或公证而无法确认）。一审庭审中，朱振友、李艳华、朱丽丽自认2014年4月份，其将涉案海伦国际小区春城时光花园2栋2402号房屋的门锁更换。同时双方确认本案争议的海伦国际小区春城时光花园2栋2402号房屋尚未办理产权证。2014年4月9日，秦盛贵诉至一审法院请求：一、确认双方于2013年4月12日签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令由朱振友、李艳华、朱丽丽继续履行合同；三、确认秦盛贵对坐落于昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处昆明海伦国际小区第十二地块（春城时光花园）2栋24楼02号房屋享有所有权；四、判令朱振友、李艳华、朱丽丽在取得房产证后十日内将该房屋的产权手续过户至秦盛贵名下；五、本案诉讼费由朱振友、李艳华、朱丽丽承担。朱振友、李艳华、朱丽丽亦提起反诉，请求判令：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》；二、由秦盛贵支付其违约金142310元；三、本案全部诉讼费用由秦盛贵承担。
一审法院认为：本案争议焦点为：一、双方所签订《房屋买卖合同》是否有效？二、秦盛贵是否存在迟延付款的违约行为？三、如秦盛贵存在迟延付款违约行为，朱振友、李艳华、朱丽丽是否有权解除涉案《房屋买卖合同》以及其要求支付违约金的主张是否成立？四、秦盛贵要求朱振友、李艳华、朱丽丽继续履行合同的诉请应否支持？五、秦盛贵要求确认涉案房屋所有权的请求是否成立？六、秦盛贵要求判令朱振友、李艳华、朱丽丽在取得房屋产权证后十日内将房屋产权过户至其名下的请求是否应得到支持？关于争议焦点一，本案中，双方于2013年4月12日签订《房屋买卖合同》，约定由朱振友、李艳华、朱丽丽将位于昆明海伦国际小区第十二地块2栋24楼02号房屋转让给秦盛贵。双方所交易房屋系朱振友根据与昆明市官渡区人民政府小板桥街道办事处、昆明市海伦堡房地产开发有限公司所签订《云溪片区城中村改造项目村民住宅拆迁补偿、回迁安置协议书》约定可取得的回迁房，性质上属于可取得所有权登记的房屋。相应约定交易标的物不属于禁止交易的房屋。双方针对该房屋买卖所达成协议属于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。据此，一审法院对秦盛贵要求确认其与朱振友、李艳华、朱丽丽所签订《房屋买卖合同》有效的诉请予以支持。关于争议焦点二，根据双方所签订《房屋买卖合同》约定，秦盛贵应于接受朱振友、李艳华、朱丽丽交付涉案房屋钥匙后十日内支付朱振友、李艳华、朱丽丽第二笔房款300000元，并约定房款支付方式为由秦盛贵汇入朱振友、李艳华、朱丽丽指定账户（且合同明确记载指定账号）。《房屋买卖合同》实际履行过程中，秦盛贵于2014年1月10日在与朱振友、李艳华、朱丽丽共同办理接房手续时，已领取或接受朱振友、李艳华、朱丽丽交付的涉案房屋钥匙。根据合同约定，秦盛贵应于2014年1月20日前支付房款300000元，秦盛贵未在相应期限内支付购房款属于迟延履行。秦盛贵辩称其未在相应期限内支付房款系因房屋实际面积有误且电梯有故障，故与朱振友、李艳华、朱丽丽协商将付款时间推后。对此，一审法院认为，双方所签订合同约定交易房屋的实际面积以产权证登记为准，且本案争议的该次付款为中期付款而非尾款，故即使存在房屋面积差异也不影响双方交易的依约履行。而电梯属于公用设施，即使电梯有故障也属房地产开发商或物管公司处理之事项，亦不影响正常的房屋买卖交易。故即使房屋面积有误或电梯故障，也不属于秦盛贵迟延支付房款的合法抗辩理由。此外，对于双方是否达成关于付款期限新的合意的问题，根据朱振友于2014年2月14日发给秦盛贵的短信内容，朱振友以短信方式通知秦盛贵限其于2014年2月17日前支付第二笔房款300000元，属于催告行为，而非双方对付款期限达成新合意。故对秦盛贵认为双方约定于2014年2月17日付款的主张不予采纳。据此，一审法院确认秦盛贵未在2014年2月10日前支付房款300000元构成违约。关于争议焦点三，一审法院认为，房地产买卖合同具有合同标的较大、履行期间相对较长等特点，不同于其他商品买卖合同。在房屋买卖合同履行过程中，针对房屋交付及款项交付的催告履行期限过短或过长对双方当事人来说均过于苛刻，不利于交易的稳定。因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方未约定买受人迟延付款情形下出卖人享有合同解除权的具体条件。秦盛贵未依照合同约定期限付款，朱振友、李艳华、朱丽丽是否享有法定合同解除权应根据上述司法解释确定。根据双方针对付款问题往来短信，朱振友于2014年2月14日发短信通知秦盛贵要求在2014年2月17日前付款。秦盛贵于2014年2月17日回复朱振友要求明确汇款账号，就付款问题作出积极履行的意思表示。而其后朱振友、李艳华、朱丽丽对秦盛贵履行义务的表示未给予积极回应，而通过短信表示“我有权终止合同、将房屋收回、并不予退还首付款311550元。”此意思表示表明朱振友、李艳华、朱丽丽不愿意再继续履行双方所签订合同。根据上述交易情形，朱振友、李艳华、朱丽丽于2014年2月14日催告秦盛贵履行支付购房款的义务，但在秦盛贵作出履行的意思表示时未给予积极回应反而作出不愿意继续履行合同的意思表示。自朱振友、李艳华、朱丽丽作出催告通知至秦盛贵起诉至一审法院提出要求朱振友、李艳华、朱丽丽继续履行的请求时尚不足三个月。故秦盛贵虽未按合同约定期限支付朱振友、李艳华、朱丽丽购房款，但该违约行为尚未达到朱振友、李艳华、朱丽丽合同目的不能实现的程度，即秦盛贵迟延付款的违约行为尚未构成根本违约。据此，朱振友、李艳华、朱丽丽行使法定合同解除权的条件不成就，一审法院对其要求解除与秦盛贵所签订《房屋买卖合同》的反诉请求不予支持。此外，双方所签订《房屋买卖合同》未约定买受人逾期付款违约金，朱振友、李艳华、朱丽丽主张要求秦盛贵按合同总价的20%支付违约金142310元的诉请无相应依据，一审法院不予支持。但秦盛贵迟延付款已构成违约，客观上会给朱振友、李艳华、朱丽丽造成损失，故一审法院根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，确定由秦盛贵按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付朱振友、李艳华、朱丽丽逾期付款利息。计算起止时间为自2014年1月21日至秦盛贵起诉之日止（2014年4月9日秦盛贵提起本案诉讼后，朱振友、李艳华、朱丽丽即将涉案房屋的门锁更换，秦盛贵可对朱振友、李艳华、朱丽丽做相应的先履行抗辩。因双方未明确具体更换门锁时间，故一审法院确认逾期利息计算至秦盛贵起诉之日止）。关于争议焦点四，一审法院认为，双方所签订《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。秦盛贵在履行合同过程中，虽有迟延付款的违约行为，但该违约行为尚未达到可解除合同的程度，朱振友、李艳华、朱丽丽行使合同解除权不成立，故双方应继续履行合同。朱振友、李艳华、朱丽丽应当将所更换门锁换回或将涉案房屋重新交付秦盛贵，秦盛贵亦应当即时依照合同约定数额支付朱振友、李艳华、朱丽丽购房款。一审法院对秦盛贵要求朱振友、李艳华、朱丽丽继续履行合同的诉请予以支持。关于争议焦点五，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述规定，合同仅是物权变动的原因行为，合同约定本身不发生物权变动的结果。本案中，秦盛贵作为买受人只享有要求出卖人根据合同约定变更所有权的债权请求权，在未根据合同约定进行不动产登记（即直接登记于秦盛贵方名下）或变更登记（即登记于朱振友、李艳华、朱丽丽名下后再进行变更登记）的情况下，不发生物权变动的效果。故秦盛贵要求确认涉案房屋归其所有的诉请无相应法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点六，一审法院认为，本案中双方对各自合同义务的履行顺序有相应约定。根据合同约定，秦盛贵须先行支付朱振友、李艳华、朱丽丽第二笔购房款300000元之后，朱振友、李艳华、朱丽丽方负有协助更名或变更所有权登记的义务。在秦盛贵未依约支付房款前，朱振友、李艳华、朱丽丽享有履行己方义务的抗辩权。本案诉讼时，秦盛贵尚未依约支付朱振友、李艳华、朱丽丽房款，且办理不动产所有权变更登记的条件尚未具备，故一审法院对其要求朱振友、李艳华、朱丽丽在取得房屋产权证后十日内将房屋产权过户至其名下的诉请在本案中不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：“一、原告秦盛贵与被告朱振友、李艳华、朱丽丽于2013年4月12日所签订《房屋买卖合同》合法有效，由双方继续履行；二、由反诉被告秦盛贵于本判决生效后十日内支付反诉原告朱振友、李艳华、朱丽丽逾期付款利息3314元；三、驳回原告秦盛贵的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱振友、李艳华、朱丽丽的其他反诉诉讼请求。”本诉案件受理费13110元，减半收取6555元，由秦盛贵负担，余额6555元退还秦盛贵；反诉案件受理费1573元，由秦盛贵负担25元，由朱振友、李艳华、朱丽丽负担1548元。
一审判决宣判后，朱振友、李艳华、朱丽丽不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第1344号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的一审全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审法院认定事实不清。被上诉人未依约于2014年1月20日之前支付第二笔房款，上诉人多次进行催要，被上诉人仍置之不理，故上诉人依法行使合同解除权。但一审法院仅凭被上诉人回复的一条要求明确汇款账号的短信就认定被上诉人有积极履行的意思表示。事实上，被上诉人完全可以将款项支付至合同指定账号，而一审法院并未查明被上诉人要求上诉人另行提供账号的原因及此要求的合理性。二、一审法院适用法律有误。被上诉人的行为属于严重违约，且导致上诉人的合同目的不能实现，一审法院要求上诉人继续履行合同是错误的。根据合同法第一百六十七条的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求支付全部价款或解除合同。同时，上诉人在一审中提起反诉要求解除合同，并由对方支付违约金的诉讼请求具有事实及法律依据。综上所述，请求二审法院查明事实后依法进行改判。
秦盛贵针对朱振友、李艳华、朱丽丽的上诉答辩称：首先，鉴于涉案合同履行中出现的实际情况，双方对第二笔房款的付款时间达成新的合意，即最后的付款期限应当为2014年2月17日。2014年2月17日当天，被上诉人已经有积极要求付款的行为，但上诉人置之不理，且明确表示不愿意再继续履行合同，故本案的违约方是上诉人，而非被上诉人。至于被上诉人要求上诉人另行提供账号的原因，系为确保资金安全，且上诉人明确表示不愿意继续履行合同，故被上诉人未轻易将三十余万元的款项支付给上诉人。而提存的费用太高，故上诉人只能通过诉讼的方式维护自身合法权益。至于上诉人所称被上诉人缺乏履行能力，对此，被上诉人已经提供证据证实有足够能力履行合同。其次，合同中并未约定被上诉人有延期付款行为，上诉人就可以享有合同解除权。根据相关法律，本案情形亦未达到法定的解除条件。且即使被上诉人有逾期付款行为，亦未导致上诉人的合同目的不能实现。一审法院虽认定被上诉人逾期付款并承担利息赔偿责任，但判决结果是公平的。综上所述，一审法院除认定被上诉人构成延迟付款外，其余事实认定清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
二审中，上诉人申请证人吴慧玲出庭作证，欲证实证人受上诉人委托与被上诉人就第二笔房款的支付进行协商，但被上诉人明确称自己无钱履行付款义务。经质证，被上诉人对证人证言内容的真实性不予认可。本院认为，该证人证言并无其他证据予以佐证，且被上诉人是否有履行能力与本案的最终处理结果无关，故对于该证人证言依法不作为认定本案事实的证据予以采信。被上诉人二审中无新证据向法庭提交。
经审理，上诉人对于一审法院确认事实中对方发送的最后一条短信不予认可，但其一审中对于被上诉人提交短信的真实性予以认可，二审中并无新证据予以推翻，故本院对于上诉人的上述异议依法不予采信。被上诉人对于一审法院认定的案件事实无异议及补充。二审中，除秦盛贵支付第一笔房款的时间应为2013年4月23日前之外，其余认定事实与一审法院查明事实一致，故本院对于一审法院认定的其余案件事实依法予以确认。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、涉案合同履行中的违约方。二、涉案合同是否应当解除？
本院认为：首先，涉案合同系双方当事人真实意思表示，且上诉人对于涉案房屋享有处分权，故双方均应当依照合同履行各自的义务。依照合同约定，被上诉人应于2014年1月10日接房后的十日内，即2014年1月20日前支付第二笔房款，但被上诉人未按约支付，构成违约。被上诉人对此抗辩称系出于资金安全的考虑以及上诉人有预期违约的意思表示，但对上述抗辩理由并无证据予以证实，且第一笔房款中有部分房款系向指定账户支付，故被上诉人逾期付款的抗辩理由不能成立。此外，被上诉人认为双方对第二笔房款的支付时间进行了合意变更，但根据短信内容，并非上诉人同意被上诉人于2014年2月17日支付第二笔购房款，仅系上诉人的催告行为，故对于被上诉人的上述抗辩理由依法不予采信。
其次，关于合同是否应当解除。被上诉人有逾期付款行为，构成违约，但双方在合同中并无被上诉人逾期付款，则上诉人享有合同解除权的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，被上诉人的行为并不构成根本违约，亦未使上诉人的合同目的不能实现，故出于保护合同稳定性等因素的考量，本院依法判令涉案合同应当继续履行。上诉人一审反诉中主张的违约金并无合同依据，但考虑被上诉人确实存在违约行为，上诉人对于被上诉人的违约行为给其造成的相应损失并无有力证据予以证实，故一审法院酌情判令由被上诉人支付逾期付款的利息具有事实和法律依据，依法予以维持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费13110元，由上诉人朱振友、李艳华、朱丽丽承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 蔡 芸
代理审判员 符圆圆
二〇一四年十月十六日
书 记 员 寸杨杰