北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第2691号
原告贾晶，男，1979年2月19日出生。
委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
委托代理人王晓凯，北京市高和德律师事务所律师。
被告王瓒，女，1978年7月18日出生。
委托代理人孙运国，北京联慧律师事务所律师。
被告孙宁，男，1973年10月31日出生。
委托代理人孙运国，北京联慧律师事务所律师。
被告周照亮，男，1962年3月19日出生。
委托代理人尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。
原告贾晶与被告孙宁、王瓒、被告周照亮确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长，人民陪审员ＸＸＸ、王淑芝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾晶的委托代理人陈海昶、王晓凯，被告孙宁、王瓒共同委托代理人孙运国、被告周照亮及其委托代理人尹昌友到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告贾晶诉称：2006年7月8日，原告贾晶与被告王瓒、孙宁签订《房屋买卖协议》，其中约定，王瓒、孙宁将位于北京市石景山区杨庄中区×号房屋出售给贾晶，房屋价款为49万元。合同签订当日，贾晶支付购房款26万元，王瓒、孙宁将房屋交付给被告。双方约定，剩余购房款23万元以贾晶代替王瓒、孙宁偿还银行按揭贷款的方式支付。2013年1月，王瓒与被告周照亮签订房屋买卖合同，2013年1月31日，诉争房屋变更登记至周照亮名下。三被告之间的房屋买卖行为属恶意串通，侵害了贾晶的合法权益，特诉至法院。诉讼请求：1、判令被告王瓒与周照亮之间签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告孙宁、王瓒共同辩称：不同意原告诉讼请求。贾晶与孙宁、王瓒签订的合同无效;孙宁、王瓒与周照亮之间系正常交易，所签订的房屋买卖合同合法有效。
被告周照亮辩称：不同意原告的诉讼请求。2012年10月国庆长假时间，孙宁与周照亮在饭局相识，同年10月8日双方共同看房并签订了房屋买卖协议，周照亮已经支付了购房款并取得房屋所有权登记，系善意购房人。
经审理查明：孙宁、王瓒系夫妻关系，位于石景山区杨庄中区×号房屋（涉案房屋）原登记在王瓒名下，该房屋于2010年1月22日被设定抵押，抵押权人为建设银行北京中关村支行。
2006年7月8日，甲方孙宁、王瓒与乙方贾晶签订《房屋买卖协议》，约定由乙方购买甲方所有的涉案房屋，总价款49万元；甲方通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款23万元，乙方自2006年7月起代替甲方向银行履行甲方2006年7月起的还款义务直至全部还清为止；乙方代甲方向银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押被撤销时，甲乙双方办理产权过户手续；甲方于2006年7月8日将房屋交给乙方占有、使用；乙方于2007年7月8日交付甲方购房款现金人民币26万元；因截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款本金23万元，乙方应付甲方之购房余款由乙方代甲方偿还银行贷款（本金部分）的方式支付给甲方，贷款利息由乙方自行负担；甲方将购房合同及银行抵押贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付乙方；在房屋抵押权解除后，与乙方办理产权转让手续；乙方依据约定按时代甲方向银行还贷，收取甲方与该房买卖有关的一切合同及付款凭证。
上述合同签订当日，贾晶以银行转账方式支付孙宁、王瓒房款20万元，现金支付6万元，共计26万元，孙宁、王瓒向贾晶出具收条。孙宁、王瓒将房屋及房屋所有权证书等一并交付给贾晶，贾晶通过代替孙宁、王瓒偿还银行贷款方式支付剩余房款。
2012年7月13日，贾晶的父亲贾雷发通过链家公司居间将涉案房屋出租给案外人韦妙使用，租期自2012年7月14日至2013年7月13日。
贾晶申请证人孙某到庭陈述称，其爱人韦某于2012年7月通过链家公司承租涉案房屋，在居住期间未有人到涉案房屋看房，2013年8月份左右，将承租涉案房屋的门锁予以更换。
又查：孙宁在国内代理王瓒（卖方）与周照亮（买方）签订《房屋买卖协议》，其中约定：王瓒将涉案房屋建筑面积83.52平方米出售给周照亮，房屋成交价格180万元，一切税费由买方负担；协议签订之日支付购房定金2万元；2012年11月30日前支付首付款55万元（定金2万元予以折抵）；办理产权过户登记手续前，支付100万元，余款25万元在交房之日付清；双方于2012年12月31日办理网签、过户手续；卖方于2013年12月31日前将房屋腾退给买方。孙宁代王瓒在协议上签字，协议载明的日期为2012年10月8日。孙宁向周照亮出具收到购买涉案房屋定金2万元的收条。
2012年10月8日，王瓒在美国洛杉矶向孙宁出具授权委托书，载明王瓒名下涉案房屋，因委托人不在中国境内，无法亲自办理产权证遗失新办、提前还清全部公积金贷款、房屋过户等有关手续，故全权委托孙宁办理：向银行申请提前还清委托人名下房屋全部公积金贷款；向房屋产权登记部门办理解除抵押登记手续；向房屋产权登记部门申请办理房屋产权证遗失新办手续并领取重新核发的房屋产权证；出售涉案房屋，确定房屋买卖价格，与买方签订上述房屋买卖合同，收取房款、按揭款，如买方以按揭方式购买上述房屋，协助买方办理按揭的一切相关事宜；到房屋产权登记部门协助买方办理上述房屋的买卖、产权过户、领取产权证等一切事宜；对受托人孙宁办理的上述委托事项时签署的一切有关文件均予以承认，委托期限：自本委托书权属之日起至委托事项全部办理完毕之日止。
2012年10月9日，王瓒对其出具的授权委托书通过中华人民共和国驻美国洛杉矶总领事馆进行认证。
2012年11月26日，孙宁对上述委托书在北京市燕京公证处办理了公证手续，公证机构出具了（2012）京燕京内民证字第4793号公证书。
2012年11月26日，王瓒以将涉案房屋产权证不慎丢失为由，委托孙宁向抵押权人提出补正登记申请书。同日，建设银行北京中关村支行作出遗失补正同意函载明，其作为涉案房屋抵押权人，同意产权人王瓒遗失补办房屋所有权证，并保留单位的抵押权。
2012年11月28日，孙宁代理王瓒与周照亮签订编号为CW218975《存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价格1087000元，房屋抵押情况为：未设定抵押；房屋出租情况为:出卖人未将该房屋出租。
2012年11月28日，周照亮向孙宁尾号为××工商银行账户汇款23万元。
2012年11月30日，孙宁向周照亮出具收到房款共计53万元（转账汇款）收条。
2012年12月4日，孙宁向建委房管部门缴纳10元工本费，补办了涉案房屋所有权登记证书。
2013年1月5日，周照亮取得涉案房屋所有权登记证书，并于2013年4月12日将涉案房屋设定抵押。
2013年11月3日，周照亮以农业银行转账方式向孙宁尾号为××农业银行账户汇款25万元。
2013年11月10日，韩春萍（系周照亮之妻）向孙宁尾号为××工商银行账户汇款25万。
2013年11月12日，周照亮从尾号为××农业银行账户以转账方式向孙宁尾号为××农业银行账户汇款20万元。
农业银行金顶街支行出具的孙宁、周照亮银行账户明细显示，2013年11月19日，孙宁从尾号××农业银行支取现金30万元；同日，周照亮在尾号××农业银行账户现存30万元。
2013年11月23日，周照亮从尾号为××农业银行账户以转账方式向孙宁尾号为××农业银行账户汇款30万元。
2013年12月1日，孙宁向周照亮出具收到（分四次转账）汇款100万元的收条。
2014年1月15日，河北鼎辉律师事务所解燕芳律师向贾晶送达的律师函中载明：接受王瓒委托通知贾晶解除双方之间的买卖合同。
中国工商银行苹果园支行出具的孙宁银行账户记录明细显示：2013年8月3日，孙宁用尾号为××工商银行账户向周照亮之妻韩某转账31000元；2014年1月15日，孙宁用尾号为××工商银行账户向其委托代理律师解燕芳转账5000元，向周照亮委托代理律师尹昌友转账汇款50000元；
另，2014年1月23日，贾晶将王瓒、孙宁诉至法院，请求继续履行合同，后撤诉。
2014年2月17日，周照亮诉至本院，请求贾晶、王瓒返还涉案房屋，其中诉状中载明：2012年10月初，周照亮听朋友说，王瓒要出售房屋，周照亮联系后几经沟通，双方以180万元成交。
在本院2014年5月4日谈话笔录中，周照亮代理人述称，不清楚什么时间看的房，亦不清楚是否认识王瓒，因贾晶在房屋内居住，不打算继续起诉王瓒，当初以为王瓒在房屋内居住，故需要王瓒协助腾房。
在2014年10月24日庭审笔录中，周照亮及其代理人述称，2012年10月国庆长假期间，孙宁说去美国有房要出售，约定10月8日看房，10月底正式签订合同，当时就看了结婚证原件和房产证复印件，说是当时有朋友在住，并称房屋买卖协议上2012年10月8日日期为倒签，签订合同的时间是10月底。
在本院2015年4月21日谈话笔录中，周照亮述称，其于2012年10月初通过饭局与孙宁认识，吃饭时孙宁说有套房子要出售，其正好想投资，10月8日孙宁带其去看房，看完房后就签订了合同；看房时孙宁让周照亮在楼下等了一会，孙宁下楼后带周照亮上楼开门，当时孙宁没说谁居住，其亦没有问谁在居住，到2013年底孙宁不交房，才知道有纠纷；买卖合同是孙宁起草提供的，周照亮未仔细看就签订了合同，因孙宁先违约进不去房子，故在2013年11月份之后才支付100万元房款。
关于签订房屋买卖合同过程：在2015年11月3日庭审中笔录，周照亮述称，2012年10月8日孙宁带其到涉案房屋看房，到了楼下后孙宁告诉他房屋内临时有人住，孙宁一人上楼先看看有没有人在，让周照亮到楼下等会儿，孙宁看完后带周照亮上楼看了房，当时孙宁未告诉他是谁在居住，他也没有问，亦不清楚房屋登记在谁的名下，看完房后就在楼下找了个复印的地方由孙宁起草签订了合同，他交付了定金，剩下的事由孙宁负责；并称签订合同时没有看到房屋产权证，孙宁也没有向其出具其他手续，周照亮也没有看到过买卖合同的原件，办理房屋过户的手续、费用均是孙宁交纳和办理的，在签订合同、办理过户时均不知道王瓒给孙宁出具的授权委托书。
关于所支付房屋款项来源及方式：周照亮述称，房款系全款支付，其向孙宁多次汇款均来源于做买卖经营收入，因钱经常周转，不能一次支付，在办理房屋过户之前共支付孙宁55万元，因钱紧张拖到办理房屋过户手续后才支付房款100万元。
经询问：周照亮对其所汇款项尤其是最后一笔30万元来源，均未能作出合理解释与说明。王瓒、孙宁代理人称，对上述房屋交易具体过程及款项支付情况均不清楚，王瓒、孙宁无正当理由不能到庭接受询问。
经询问，周照亮委托代理人尹昌友表示，在接受周照亮委托代理之前不认识孙宁，亦与孙宁不存在任何经济及款项往来。周照亮表示，其本人及爱人与孙宁之间除房款往来之外，无其他经济或款项往来。
本案诉讼过程中，原告申请对涉案房屋采取保全措施，并提供贾雷发名下的x京房权证石字第××房屋作为担保，本院于2014年4月3日作出保全裁定书对涉案房屋采取查封措施。为此，原告预交保全费5000元。
上述事实，有《房屋买卖协议》、房屋所有权登记证书、商品房买卖合同、证明、银行卡建设银行存款凭条、（2012）京燕京内民证字第4793号公证书授权委托书、建委档案查询结果及档案资料、补正登记申请、遗失补正同意函、补正汇款凭证及发票、收条、房屋买卖协议、北京市存量房屋买卖合同、工商银行及农业银行汇款业务凭证及账户明细资料、律师函、起诉书、房屋租赁合同、证人证言、2014年5月4日谈话笔录、2014年10月24日庭审笔录、2015年4月21日谈话笔录、（2014）石民初字第2691号民事裁定书、当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。可见，让与人对让与的财产无处分权是受让人依据善意取得制度取得让与财产所有权的法定要件之一。本案中，涉案房屋原登记在王瓒名下，王瓒委托孙宁将涉案房屋处分给周照亮时，王瓒、孙宁作为涉案房屋共有权人，对涉案房屋具有处分权，故周照亮不符合善意取得的构成要件，不能依据善意取得制度取得涉案房屋的所有权。因此，关于周照亮基于善意取得涉案房屋所有权的主张，于法无据，本院不予支持。
王瓒、孙宁明知已将房屋出售并交付给贾晶，负有向贾晶转移房屋所有权的合同义务，却向周照亮再次处分同一套房屋，其对于自己的行为将损害贾晶的利益主观上系出于故意，具有明显恶意。
关于周照亮购买涉案房屋时是否善意问题，则要结合正常交易习惯并从其购房时是否尽到一般普通买受人起码的合理谨慎注意义务分析。通常根据交易行为时客观情形，买受人只要尽到一般普通人起码注意义务就可以知晓出售人提供虚假信息，若行为人未能尽到一般普通人起码的合理谨慎注意义务而与相对人完成交易，则应认定其主观上存在重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。
首先，从周照亮与王瓒签订房屋买卖过程分析。涉案房屋原登记在王瓒名下并交付给贾晶使用。根据周照亮陈述，签订合同时周照亮不了解房屋登记和居住使用情况，在孙宁未出示房屋产权证书及委托手续情况下，孙宁趁屋内没人时带周照亮看了房，周照亮在知道或应当预见到房屋有他人居住时，在未询问甚至连合同亦未仔细看的情况下，便冒然签订了其连原件也没有看到过的房屋买卖合同，其行为过于草率；周照亮及委托代理人陈述称买卖合同系2012年10月底签订，合同上的日期为倒签，而又坚持其于2012年10月8日实地看房当日就签订了买卖合同并交付了定金，其陈述前后自相矛盾，不合乎逻辑。王瓒在国外向孙宁出具的授权委托书中载明的日期为2012年10月8日，而中华人民共和国驻美国洛杉矶总领事馆载明的认证时间为2012年10月9日，孙宁在国内对授权委托书公证时间为2012年11月26日。孙宁主张于2012年10月8日持授权委托书与周照亮签订买卖合同的陈述与客观事实明显不符。可见，周照亮对其于2012年10月8日查看房屋并签订房屋买卖合同的事实主张，不仅与房屋实际居住事实情况不相吻合，且前后陈述自相矛盾，不但有悖社会常理，亦不符合一般普通买受人的交易习惯，本院不予采信。
其次，从周照亮与王瓒签订房屋买卖合同约定的权利义务履行状况分析。合同约定房屋总价款180万元，周照亮负担办理过户一切税费，并在办理房屋过户前支付房款100万元。但根据周照亮陈述，房屋过户手续及税费等均由孙宁办理和缴纳负担；因孙宁在先违约，周照亮资金周转困难，故在办理完毕房屋过户后，才分多次向孙宁账户汇款100万元。由此可知，周照亮在未看见房屋产权证书和王瓒的授权委托书，明知或应当预见房屋内已有他人在先居住，且明知孙宁因出国要卖房，长达一年时间内不能交付房屋的情况下，约定在办理房屋过户前支付达155万元房款，不仅与实际履行状况明显不符，亦不符合社会常理和一般普通买受人的交易习惯。
最后，周照亮在其中20天内分四次向孙宁账户汇款100万元，但根据周照亮与孙宁银行账户资金流转情况显示，2013年11月19日，孙宁从农业银行支取现金30万元，周照亮账户存入现金30万元，2013年11月23日周照亮向孙宁汇款30万元。孙宁、周照亮对上述各自账户内资金的去向、来源及所存在的其他款项往来均不能做出合理的解释和说明。
综上，鉴于周照亮关于房屋买卖合同日期系倒签形成与其于2012年10月8日实地查看房屋当日即签订房屋买卖合同的主张，存在自相矛盾，存量房屋买卖合同约定的房屋未设定抵押、未出租事实与房屋实际居住情况不符。现有证据不能充分证实周照亮在签订房屋买卖合同时实地查看了房屋，且合同对于过户费用负担、房款支付期限、办理过户时间等重大事项约定与实际履行状况均明显不符；周照亮在取得房屋所有权登记后未依法直接向孙宁、王瓒主张交付房屋和承担违约责任，亦未提交证据证明其与孙宁、王瓒进行过协商，而直接向法院起诉要求贾晶腾房，周照亮的上述种种做法，与正常的交易习惯及常理不符，故可以认定周照亮未尽到一般买受人的合理注意义务，其对于贾晶的利益受损主观上存在重大过失，亦属恶意。因此，周照亮与王瓒、孙宁签订的房屋买卖合同因侵害了贾晶的合法权益应属无效。
综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条、第一百零五条、第一百一十条之规定，作出如下判决：
确认周照亮与王瓒签订的《房屋买卖协议》及编号为CW218975《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费七十元（贾晶已交纳三十五元），由王瓒负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元（贾晶已预交），由王赞负担（于本判决生效后七日内直接给付贾晶）。
公告费二百六十元（贾晶已预交），由王瓒负担（于本判决生效后七日内直接给付贾晶）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一五年十二月三日
书 记 员 孙 骁