广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1133号
上诉人（原审被告）：深圳市银龙物流发展有限公司
被上诉人（原审原告）：罗美苑
上诉人深圳市银龙物流发展有限公司（以下简称银龙物流公司）与被上诉人罗美苑因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年1月30日，银龙物流公司与深圳市xx股份有限公司签订一份《租赁合同》，约定深圳市xx股份有限公司将其位于深圳市xx区xx工业区xx路xx号xx电子二厂宿舍后面的小店共25间出租给银龙物流公司使用，租赁期限为4年11个月，自2007年6月1日至2012年4月30日止。2009年6月25日，银龙物流公司与罗美苑签订一份《房屋租赁合同》，将上述租赁场所中的xx汽配城XX号店铺租赁给罗美苑，租赁期限3年，从2009年6月25日至2012年6月24日止，约定罗美苑在签订合同之日起向银龙物流公司交纳房屋保证金10000元，合同期满后，罗美苑付清各项费用并交付房产后银龙物流公司将10000元返还罗美苑；合同第六条约定免责条款，出租屋如因不可抗力或国家征用、拆迁等原因造成出租方或承租方损失的，当事人双方互不承担赔偿责任。签订合同后，罗美苑向银龙物流公司交纳了保证金10000元，在涉案租赁场所继续开办以其丈夫廖影辉名义注册登记的个体工商户，名称为深圳市xx区xx汽配店，经营业务为汽车修理，罗美苑按期交纳租金、水电等费用。2011年11月26日，银龙物流公司关停租赁场所的水电，罗美苑无法继续经营，2012年7月合同到期后，罗美苑搬离租赁场所。银龙物流公司称其关停水电系因为承接了市政工程荣华路改造，故需对店铺进行拆迁，银龙物流公司与罗美苑就拆迁问题协商未果，才关停水电。银龙物流公司提交《xx片区旧改项目工程拆迁补偿安置协议书》及深圳市规划和国土资源委员会《关于龙岗区xx片区更新单元规划的批复》，银龙物流公司称该协议书可以证明其拆迁的合法性。罗美苑称银龙物流公司关停水电的行为给其造成了损失，具体包括：营业损失28000元，罗美苑提交其自行制作的2011年8月-10月的收入记录证明其损失金额，收入记录显示，2011年8月收入金额为29841元，2011年9月为33400元，2011年10月为35198元；人工损失43600元，罗美苑称其共聘请四名工人，提交2011年10月至2012年3月的工资明细表证明每月发放的工资总额为10900元，工资明细表有刘志凡、李振宾、何标、彭炎华签字捺印；店面装修损失15600元，罗美苑提交装修合同及收款收据显示，罗美苑委托深圳市百图装饰工程有限公司装修店面，工程总价为15600元，罗美苑于2009年8月1日付清费用；搬迁费1000元。银龙物流公司对罗美苑以上证据均不予认可。
罗美苑在原审的诉讼请求为：1、银龙物流公司返还罗美苑房屋押金10000元；2、银龙物流公司赔偿罗美苑营业损失28000元、人员工资损失43600元、店面装修损失15600元和搬迁费1000元等，合计88200元；3、银龙物流公司承担全部的诉讼费用。
原审法院认为，罗美苑与银龙物流公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方租赁关系明确，但双方约定的租赁期限超过银龙物流公司与深圳市xx股份有限公司约定的租赁期限，超出部分应属无效。至罗美苑起诉之日，双方签订的租赁合同已到期，银龙物流公司应将罗美苑所交的房屋保证金10000元予以退还，银龙物流公司也当庭陈述愿意退还该10000元，对罗美苑的第一项诉讼请求，予以支持。在合同有效期限内，银龙物流公司因拆迁问题与罗美苑协商未果而关停水电，银龙物流公司虽称其拆迁合法，但拆迁是否合法与其要求与罗美苑解除租赁合同为两个法律概念，拆迁的合法也不能成为其为达到目的而采取关停水电手段的合法理由，故银龙物流公司的违约性质明显，应承担相应的法律责任，对因此造成罗美苑的合理损失予以赔偿。综合双方提交的证据及庭审陈述，原审法院就罗美苑自述的损失总额中银龙物流公司应向罗美苑赔偿的数额分析如下：1、关于营业损失，罗美苑在租赁场所开办的是汽车修理厂，根据其提交的收入记录，罗美苑平均月总收入为30000元以上，罗美苑诉请的4个月纯营业收入损失为28000元显属合理范围，原审法院予以支持；2、人工损失，罗美苑因水电关停无法营业，其向聘请的工人正常发放的工资可列为其合理损失，应予支持，罗美苑举证证明其向四名工人在2011年12月至2012年3月期间发放工资43600元，银龙物流公司应予赔偿；3、店面装修损失，罗美苑与银龙物流公司所签的合同期限为三年，罗美苑为开办汽修厂装修花费15600元，按合同期限折算，至银龙物流公司关停水电之日即2011年11月26日，装修残值应为2600元（15600元÷3年×0.5年），对装修残值予以支持，罗美苑诉请的超出部分，不予支持；4、关于搬迁费，因罗美苑于合同约定的合同期满才搬出，与银龙物流公司关停水电的行为并无直接因果关系，故搬迁费不应列入其合理损失，不予支持。综上所述，银龙物流公司因其关停水电行为应向罗美苑赔偿的损失共计74200元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、银龙物流公司向罗美苑返还房屋保证金10000元；二、银龙物流公司向罗美苑赔偿营业损失28000元；三、银龙物流公司向罗美苑赔偿人工损失43600元；四、银龙物流公司向罗美苑赔偿装修损失2600元；五、驳回罗美苑的其他诉讼请求。案件受理费1003元，由罗美苑负担203元，由银龙物流公司负担800元。
上诉人银龙物流公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，对原判第二、三、四项进行改判；2、罗美苑承担诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实不清，适用法律错误。银龙物流公司与罗美苑签订的《房屋租赁合同》第六条免责条款明确约定：出租屋如因不可抗力或国家征用、拆迁等原因造成出租方或承租方损失的，甲、乙双方互不承担赔偿责任。根据《xx片区旧改项目工程拆迁补偿安置协议书》及深圳市规划和国土资源委员会《关于龙岗区xx片区更新单元规划的批复》已充分证明拆迁的客观事实。本案不存在银龙物流公司因拆迁造成违约事实及承担法律责任的问题；二、原审判决认定罗美苑自述自证的营业损失、人工损失、店面装修损失不合理，系采纳证据错误。退一步说，即使要求银龙物流公司承担责任，违约损失也应该有明确的计算标准，不能主观臆断。
被上诉人罗美苑答辩认为，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审查明事实表明，双方一直在就租赁问题进行协商，尚未达成一致意见。在此期间，银龙物流公司采取破坏性的手段，强行停水停电，阻止罗美苑经营，损害了罗美苑的合法权益。罗美苑与银龙物流公司签订的房屋租赁合同第六条的约定对罗美苑不公平，与合同法第五条相违背；二、罗美苑主张的损失客观存在，工人工资符合深圳市的实际收入标准，雇佣人员也是基本经营的需要。因罗美苑与其丈夫是个体经营，手续不是非常规范，工人工资只有流水账记录，但所有损失均没有夸大，符合实际情况。综上，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查明，在本案一、二审诉讼过程中，银龙物流公司和罗美苑均不能按法院要求提供租赁店面的报建手续或产权证明，应承担举证不能的法定后果。
本院认为，涉诉的xx汽配城XX门店没有相应的报建手续或产权证明，银龙物流公司和罗美苑为租赁该门店于2009年6月25日所签订的《房屋租赁合同》无效，原审对《房屋租赁合同》的效力认定有误，本院予以纠正。对于合同无效，银龙物流公司和罗美苑均有过错，双方因合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。银龙物流公司未在本案中举证和主张，若基于无效合同存在诉请，可另循法律途径解决。本案二审阶段争议的焦点在于罗美苑提出的营业损失、人工损失和装修损失应否支持。
罗美苑主张的营业损失系其四个月经营的预期利润。首先，预期利润取决于市场条件和经营方式，而从事个体经营又存在着盈利或亏损的不确定性。其次，罗美苑提供的收入记录没有相关的票据佐证，且不能反映店面的成本开支情况，不足以证明店面经营的实际利润水平。再者，当事人就无效合同承担的是缔约过失责任，预期经营利润超出了信赖利益损失的赔偿范畴。原审按照收入记录认定银龙物流公司应向罗美苑赔偿营业损失28000元，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。在双方的房屋租赁关系被确认无效之前，银龙物流公司和罗美苑就是否应该继续履行租赁合同产生争议并产生停水停电纠纷。在2011年12月至2012年3月即合同约定的履行期间内，罗美苑继续聘请工人并发放工资系出于对原租赁合同关系的信赖，期望能在租赁店面继续从事汽修经营。鉴于罗美苑提供的工人身份明确、工资数额合理，工资明细表上也有领款人签名和按印，对该部分工资损失，本院予以认定，应由银龙物流公司予以赔偿。对于房屋装修损失，罗美苑提供了装修合同和收款收据，可以证明涉案店面存在简易装修的事实，原审根据房屋正常使用期间折算装修残值，符合法律规定，本院予以维持。
综上，上诉人银龙物流公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚、但适用法律错误、处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第440号民事判决第一、三、四项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法布民初字第440号民事判决第二、五项；
三、驳回罗美苑的其他诉讼请求。
深圳市银龙物流发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内履行上述金钱给付义务，若未按本判决确定的期限履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1003元，由罗美苑负担303元，深圳市银龙物流发展有限公司负担700元。二审案件受理费1655元，由罗美苑负担555元，深圳市银龙物流发展有限公司负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理审判员 吴思罕
代理审判员 郑志锋
二〇一三年八月五日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。