济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历城民初字第653号
原告赵建玥，男，生于1982年10月15日，汉族，山东金纳美油漆涂料有限公司职员，住济南市。
委托代理人张广明（特别授权代理），山东大正泰和律师事务所律师。
委托代理人王德琳（特别授权代理），山东大正泰和律师事务所实习律师。
被告马占洪，男，生于1975年12月5日，汉族，原住济南市市中区。现在济南监狱服刑。
被告雷娜，女，生于1982年11月7日，汉族，无业，住济南市。
被告刘宗龙，男，生于1978年12月25日，汉族，住济南市。
原告赵建玥与被告马占洪、雷娜、刘宗龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月19日受理后，因被告雷娜下落不明，本院依法公告向其送达了原告的起诉状副本，本院的应诉通知书、举证通知书、诉讼风险告知书等法律文书，因被告马占洪涉嫌犯罪，正在处理期间，本院于2012年11月23日裁定中止审理。后本院于2015年1月3日恢复审理，并依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案。原告赵建玥及委托代理人张光明、王德琳，被告马占洪到庭参加诉讼。被告雷娜、刘宗龙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本院根据原告赵建玥的保全申请，依法查封了被告马占洪名下位于济南市历城区华龙路西首路南百花小区29号4-603室房产一套及马占洪名下鲁L12**轿车一辆。本案现已审理终结。
原告赵建玥诉称，2010年11月27日，原告通过济南二十一世纪不动产代理有限公司与马占洪、雷娜订立了房屋买卖合同。该合同约定：被告将历城区百花小区29号楼4单元603室房屋卖给原告，成交价832980元。原告支付房款192980元后，将房屋交付原告。双方商定，自2010年12月11日起，被告购买此房时未还的银行贷款64万元，由原告代其偿还，原告同时拥有此房屋的支配权。2012年12月30日前还清贷款后，被告配合原告办理房屋过户手续。合同签订后，原告依约向被告支付定金15万元及房款42980元，被告将房屋交付原告，原告开始对所买房屋进行装修，同时代其偿还银行贷款。至双方签订《补充协议》时，已付出装修费用30万元，还银行贷款5.5万元。2012年1月初，原告与被告马占洪商议还清银行贷款以尽快办理房屋过户之事，才得知在未告知原告的情况下，被告马占洪擅自将原告所购房做了抵押。2012年1月27日，双方又签订了《补充协议》，协议约定：被告马占洪、雷娜应在2012年3月1日前解除房屋抵押。原告于该房屋解除抵押后45个工作日内，还清剩余银行贷款。原告还清贷款后3日内，被告配合原告办理房屋过户手续等内容。被告刘宗龙自愿做马占洪的担保人为原告提供担保。该补充协议签订后，虽经原告多次催促，被告至今未履行解除房屋抵押义务。致使原告无法办理过户手续。被告马占洪、雷娜的行为损害了原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令被告马占洪、雷娜履行解除所卖房屋抵押义务，立即协助配合原告办理房屋过户手续并向原告支付违约金，判令刘宗龙在其担保范围内承担连带责任。
对该诉称，原告提供证据如下：1、房地产买卖契约1份，证明原告与被告马占洪就涉案房产签订买卖合同，成交价832980元。2、定金收条及购房款收条各1份，证明原告已向被告马占洪支付购房款25万元，定金15万元。3、补充协议1份，证明被告马占洪违反合同约定，未在2012年3月1日之前将涉案房产解除抵押，导致无法办理过户手续，被告马占洪应按总房款的30%向原告支付违约金。4、担保书1份，证明刘宗龙在马占洪违约时，自愿对应支付的违约金及赔偿承担连带保证责任。5、中国农业银行房贷还款卡1张，证明原告归还涉案房产的房贷，自2010年12月至2012年1月，共还房贷5.5万元。
被告马占洪辩称，原告起诉的事实，属实，无异议。我现在没有能力履行合同约定的义务。补充协议确定的违约金应当支付，但太高。
被告雷娜缺席，未答辩。
被告刘宗龙缺席，未答辩。
经审理本院认定，2010年11月27日，济南二十一世纪不动产代理有限公司居间原告赵建宇（乙方、买方）与被告马占洪（甲方、卖方）签订了房地产买卖契约1份。该契约约定：甲方将坐落在济南市历城区百花小区29号楼4单元603室房屋（证号：历城字第118940），计建筑面积138.83平方米（地下室面积6.93平方米）按套出售给原告，成交价832980元。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币15万元作为购房定金。第二次付款时间，签订本合同之日起五个工作日内，乙方支付甲方该房房款42980元，剩余房款64万元，于2012年12月30日前办理该房产签字过户手续时，乙方支付给甲方。甲方应于交定金当日将房屋付给乙方。甲乙双方任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失，合同继续履行。补充条款：甲乙双方于2012年12月30日前，乙方将全部房款支付给甲方，乙方先付甲方房款192980元，然后甲方将房屋交付给乙方，因此房有房贷64万元未结清，在该房交付后，乙方代甲方每月偿还银行贷款，直至2012年12月30日前由乙方将银行贷款全部结清，银行贷款结清后，甲方配合乙方办理房屋过户手续。此房交房后，乙方对此房进行装修，若甲方违约，除双倍定金赔偿，此房的装修费用也由甲方承担。自2010年12月11日起，乙方代甲方承担银行贷款，乙方同时拥有房屋的支配权。原告支付房款192980元后，将房屋交付原告。双方商定，自2010年12月11日起，被告购买此房时未还的银行贷款64万元，由原告代其偿还，原告同时拥有此房屋的支配权。被告雷娜作为甲方委托代理人也在合同上签了字。合同签订后，2010年11月27日原告赵建玥向被告马占洪交付了定金15万元，同日马占洪给原告出具了收到定金15万元的收条1张。被告马占洪将房屋交付原告，原告开始对所买房屋进行装修。2010年12月27日被告马占洪又给原告赵建玥出具收条1张，内容是收到赵建玥购房款25000元。2012年1月17日，原告赵建玥（乙方）与被告马占洪（甲方）又签订了《补充协议》1份，协议约定：鉴于甲方与乙方于2010年11月27日签订了房地产买卖契约，根据契约甲方于乙方交付了15万元定金及42980元的房款后，将房屋交付给乙方，乙方于房屋交付后开始对房屋进行了装修，至本协议签订之日，已支出的装修费用为30万元，截止本协议签订之日，乙方已代甲方还贷5.5万元。契约签订后，甲方未告知乙方的情况下，擅自对所交易的房产进行了抵押。现双方经过协商，达成补充协议，甲方应于2012年3月1日之前将房屋所涉抵押予以解决完毕。乙方于甲方将房产解押后45个工作日内，还清甲方剩余部分的房贷。双方于房贷还清后是三日内，甲方配合乙方办理房屋过户手续。若因甲方原因无法按时办理过户手续，逾期超过三天，乙方有权要求甲方支付违约金，违约金为房价总额的30‰，乙方提出解除合同时，甲方应返还乙方已支付的房款及利息（利息按银行同期贷款利率的四倍计取）、已支出的装修费用及利息、已代偿的房贷及利息以及该房屋升值利益（按同区域的房价计取）。甲方于本协议签订当日，向乙方支付20万元作为履约担保，该款项于甲方按照契约之约定将房屋过户给乙方后，由乙方返还。2012年2月26日，被告刘宗龙给原告赵建玥出具担保书1份，内容是鉴于马占洪与赵建玥于2010年11月27日签订的房地产买卖契约以及2012年1月17日签订的补充协议，担保人自愿作为马占洪的担保人，就房地产买卖契约以及补充协议的履行向赵建玥提供担保。担保范围：马占洪在房地产买卖契约和补充协议中的全部义务、违约责任、损失赔偿等。因被担保人马占洪未能依约履行房地产买卖契约及补充协议约定义务导致的全部责任包括违约金及赔偿等，担保人同意承担连带保证责任。担保期限自本担保书签署之日起至2014年1月1日止。刘宗龙在担保人处签名并按手印。该补充协议签订后，被告马占洪、雷娜均未履行解除房屋抵押义务。担保人刘宗龙也未履行担保义务。为此原告诉来本院，请求法院判令被告马占洪、雷娜履行解除所卖房屋抵押义务，立即协助配合原告办理房屋过户手续并向原告支付违约金24989.4元，判令刘宗龙在其担保范围内承担连带责任。
审理中，原告赵建玥向本院提交2012年4月17日济南市市中区档案馆的证明1份，证明被告马占洪与雷娜于2006年8月30日在济南市市中区民政局办理结婚登记手续。
上述事实，有原、被告提交的证据及双方的当庭陈述与辩解为证，经庭审质证，应予认定。
本院认为：原告赵建玥与被告马占洪签订的房地产买卖契约和补充协议，均是双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，是有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同规定的内容，履行了交付房款的义务。被告马占洪未按补充协议的约定完成解除抵押的义务，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对原告要求被告马占洪继续履行合同，办理解除涉案房屋抵押义务并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告雷娜作为被告马占洪的妻子，也在房地产买卖契约上签字，应视为对被告马占洪出售房屋的认可，也应与被告马占洪承担共同责任。担保人刘宗龙自愿作为被告马占洪担保人向原告赵建玥提供连带保证责任，应按合同约定承担相应的责任，其履行担保责任后，有权向被告马占洪、雷娜追偿。根据补充协议的约定，原告赵建玥应在被告马占洪将房产解除抵押后，还清马占洪剩余的部分房贷，双方房贷还清后，马占洪配合赵建玥办理房屋过户手续。因此，双方约定的办理过户的条件没有成就，对原告要求被告履行配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告马占洪、雷娜于本判决生效之日起10日内履行解除济南市历城区百花小区29号楼4单元603室房屋（证号：历城字第118940）名下的房屋抵押事项。
二、限被告马占洪、雷娜于本判决生效之日起10日内支付原告赵建宇违约金24989.4元。
三、被告刘宗龙对上述一至二条所判款项承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告马占洪、雷娜追偿。
四、驳回原告赵建玥的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12130元，保全费5000元，均由被告马占洪、雷娜、刘宗龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 赵海勇
审判员 刘文利
审判员 仪 庭
二〇一五年四月二十七日
书记员 谭翠荣