福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第353号
原告（反诉被告）厦门市亿万得科技有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人黄丽君。
委托代理人赖木秋，福建重宇合众律师事务所律师。
委托代理人赵一鸣，福建重宇合众律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）厦门夏信科技有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人曾儒鹏。
委托代理人高韶云、黄秋色，福建厦宇律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门市亿万得科技有限公司（以下简称“亿万得公司”）与被告（反诉原告）厦门夏信科技有限公司（以下简称“夏信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2015年2月5日、2015年2月13日公开开庭进行了审理。2015年4月8日，本案转为普通程序，并于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赖木秋、被告的委托代理人高韶云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿万得公司诉称，2010年11月19日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于厦门市湖里区火炬园创新路33号3F的厂房（面积为230㎡）出租给被告作为生产使用；租赁期限为2010年11月20日至2014年9月20日止；每月租金为4000元；租金支付方式为每三个月支付一次，每拖延一天应赔偿千分之五的滞纳金；争议解决方式为向原告所在地人民法院提起诉讼。原告多次向被告催讨租金并要求其搬出涉案厂房，然被告长期拖欠租金拒不支付，且直至2014年11月20日之后才搬出涉案厂房。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告向原告支付2014年5月20日至2014年9月19日的厂房租金16000元及违约金（每日按应付租金总额的千分之五计算，从2014年5月20日起算至被告还清所有款项之日止，暂计至2014年12月19日为9840元）；2、被告向原告支付2014年5月20日至2014年11月20日物业费828元；3、确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》于2014年9月20日终止；4、被告向原告支付2014年9月20日至2014年11月20日占有使用费8000元；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告夏信公司辩称，原告租赁的厂房是从厦门市湖里区殿前街道高殿社区居委会（以下简称“高殿居委会”）承租过来转租给被告的。原告与高殿居委会签订的合同约定未经该居委会同意，原告无权转租厂房，故原、被告签订的合同应为无效合同。2014年，原告与高殿居委会有冲突，原告在没有提前通知的情况下切断被告电源，导致被告无法正常经营。被告于2014年4月14日后另行从高殿居委会拉电，每月多支出1300元的基本费用。原告的行为已构成违约，基本电费应由原告承担。此外，原告与高殿社区居委会签订的合同于2014年9月20日已终止，之后被告未再使用讼争厂房，因此不存在支付占用费问题，原告要求被告支付占用费没有依据。被告认为，原、被告签订的租赁合同为无效合同，原告无故切断供电，违约在先，因此，原告要求被告支付违约金没有依据，且违约金的计算标准过高。原告不存在代垫物业费900多元的事实，其要求被告支付物业费也没有任何根据。被告已交纳的5000元押金应予抵扣房屋租金。
反诉原告夏信公司诉称，根据反诉原、被告双方签订的《厂房租赁合同》约定，反诉原告承租反诉被告位于厦门市湖里区火炬园创新路33号3F厂房，租赁期限自2009年9月21日至2014年9月20日，合同押金5000元。反诉被告在没有提前通知的情况下于2014年4月14日擅自切断供电，致使反诉原告无法正常经营，反诉原告无奈只能向高殿居委会申请供电，为此每月多交纳了1300元的基本电费。反诉原告认为，其已按合同约定履行了义务，反诉被告与高殿居委会签订的合同约定不可转租，且期限已到期，据此反诉被告应退还押金5000元并赔偿因切断电源造成的损失，每月按1300元计算5个月。为维护反诉原告合法权益，反诉原告请求法院判令：1、反诉被告退还反诉原告房产押金5000元；2、反诉被告支付反诉原告基本电费6500元；3、反诉被告承担本案案件受理费。
反诉被告亿万得公司辩称，根据双方签订的合同约定，逾期缴纳租金20日以上所收取的保证金即押金不予返还，反诉被告无需返还反诉原告押金5000元。反诉原告诉求的基本电费与本案没有关系，应当由其自行承担，即便与本案有关系，反诉原告提交的证据只能证明其仅交纳了3个月的基本费，并不是其诉求的5个月。且该基本费用是否有真实发生，反诉被告无法确认。因此，反诉原告的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，2009年9月20日，亿万得公司与高殿居委会签订一份《厂房租赁合同》，约定高殿居委会将厦门市湖里区火炬园创新路33号3F的厂房出租给亿万得公司使用，面积1100㎡；租赁期限五年，自2009年9月21日至2014年9月20日；租赁期满，高殿居委会有权收回出租厂房，亿万得公司如需续租，必须在租赁期限届满二个月前书面通知高殿居委会，经同意后重新签订租赁合同；未经高殿居委会同意，亿万得公司不得转租、转借厂房等。2010年11月19日，亿万得公司因将上述其承租的部分厂房转租给夏信公司，而与夏信公司签订一份《厂房租赁合同》，约定亿万得公司将位于厦门市湖里区火炬园创新路33号3F面积为230㎡的厂房（即讼争厂房）出租给夏信公司使用；租赁期限为2010年11月20日至2014年9月20日止；每月租金为4000元；租金支付方式为每三个月支付一次（20日前），每拖延一天应赔偿千分之五的滞纳金；在租赁期间，夏信公司未经亿万得公司同意，中途擅自退租的，应提前2个月通知亿万得公司，并以2个月租金承担赔偿责任，亿万得公司已收保证金及租金不予返还；逾期支付租金，每逾期一日应缴纳租金千分之五的违约金；争议解决方式为向亿万得公司所在地人民法院提起诉讼等。合同签订的次日，亿万得公司收取夏信公司押金5000元。2014年4月14日，夏信公司所使用的电源因亿万得公司与高殿居委会发生纠纷被切断。此后，亿万得公司未能再向夏信公司恢复供电，夏信公司于2014年6月16日因另行向高殿居委会牵引供电线路每月多支出基本电费1300元。合同租赁期满后，夏信公司搬离讼争厂房，高殿居委会收回了含讼争厂房在内的其出租给亿万得公司的租赁场所。现亿万得公司与夏信公司就双方合同的履行发生争议，故亿万得公司诉至本院。
另查明，夏信公司已向亿万得公司交纳了至2014年5月19日的租金。诉讼过程中，亿万得公司提供一份《房租物业费通知单》，以此证明其为夏信公司代交了物业费828元。夏信公司辩称物业费系其自行交纳，而《房租物业费通知单》系亿万得公司自行制作，真实性无法确认。经查，亿万得公司提供的《房租物业费通知单》系一份打印件，并无任何单位或个人的签章。
以上事实，有亿万得公司提供的《厂房租赁合同》、房屋物业费通知单等，夏信公司提供的押金收据、民事判决书、水电费通知单、水电费收据、转账凭证等，本院向高殿居委会询问的笔录，以及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，亿万得公司与夏信公司签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。夏信公司以其与亿万得公司签订的《厂房租赁合同》未经高殿居委会同意为由，辩称该《厂房租赁合同》无效，于法无据，本院不予采纳。夏信公司在合同约定的租赁期限届满前搬离讼争厂房，作为业主的高殿居委会亦如期收回了讼争厂房，亿万得公司请求确认其与夏信公司签订的《厂房租赁合同》于合同到期日（即2014年9月20日）终止，有事实和法律依据，本院予以支持。夏信公司主张在其租赁期间，因亿万得公司的原因致使讼争厂房电源被切断，从而导致其另行牵引电源每月多支出基本电费1300元。夏信公司的该主张，有其提供的水电费通知单、水电费收据以及本院向高殿居委会询问的笔录相互印证，足以认定，本院予以确认。该部分费用系亿万得公司违约造成的，夏信公司请求亿万得公司承担该部分损失（即2014年4月16日至2014年9月19日期间计算5个月为6500元），事实清楚，本院予以支持。夏信公司实际使用讼争厂房至合同期满之日止，其理应向亿万得公司支付尚欠的租金（即2014年5月20日至2014年9月19日期间每月按4000元计为16000元）。夏信公司辩称亿万得公司违约未能提供电源在先，其不应向亿万得公司支付逾期付租金的违约金，理由充分，本院予以采纳。同理，亿万得公司亦无权以违约为由不予返还夏信公司押金。夏信公司在合同终止后请求亿万得公司返还押金5000元，本院予以支持。合同终止后，夏信公司未再使用讼争厂房，亿万得公司请求夏信公司向其支付2014年9月20日至2014年11月20日期间的占有使用费，依据不足，本院不予支持。此外，亿万得公司主张其代夏信公司垫付了物业费828元问题，但其提供的房屋物业费通知单并没有相关方的有效签章，夏信公司亦不予认可，故对亿万得公司的该主张，依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告厦门市亿万得科技有限公司与被告厦门夏信科技有限公司2010年11月19日签订的《厂房租赁合同》于2014年9月20日终止。
二、被告厦门夏信科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告厦门市亿万得科技有限公司支付2014年5月20日至2014年9月19日的租金16000元。
三、反诉被告厦门市亿万得科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向反诉原告厦门夏信科技有限公司退还押金5000元。
四、反诉被告厦门市亿万得科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向反诉原告厦门夏信科技有限公司偿付基本电费6500元。
五、驳回原告厦门市亿万得科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费667元，由原告厦门市亿万得科技有限公司负担467元，被告厦门夏信科技有限公司负担200元；反诉案件受理费88元，由反诉被告厦门市亿万得科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吴永福
审 判 员 邱 烨
人民陪审员 张开顺
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 林丽玉
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。