广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0204民初618号
原告（反诉被告）：邓国生，男，汉族，1958年2月3日出生，住韶关市武江区，
委托诉讼代理人：邓文龙，男，汉族，1987年3月25日出生，住韶关市武江区。系原告之子。
被告：韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社，住所地：韶关浈江区新韶镇黄金村村委办公楼。
法定代表人：赖木星，社长。
被告（反诉原告）：韶关市兴润市场服务管理有限公司，住所地：韶关市浈江区新韶镇黄金村摇头冲黄金村综合市场A0档位。
法定代表人：郑康中，总经理。
被告：广东君强市场服务有限公司，地址：韶关浈江区新韶镇黄金村摇头冲黄金村综合市场A0档位。
法定代表人：ＸＸ强。
被告：曹玉兰，汉族，女，汉族，1969年8月25日出生，住韶关浈江区，
委托诉讼代理人：肖明，广东智成律师事务所律师。
原告邓国生（反诉被告）与被告韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社、被告（反诉原告）韶关市兴润市场服务管理有限公司、被告广东君强市场服务有限公司、被告曹玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，被告（反诉原告）韶关市兴润市场服务管理有限公司于2017年4月20日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2017年5月26日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告邓国生（反诉被告）的委托代理人邓文龙，被告韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社及被告（反诉原告）韶关市兴润市场服务管理有限公司、被告曹玉兰的委托诉讼代理人肖明到庭参加诉讼，被告广东君强市场服务有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓国生向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告广东君强市场服务有限公司的房屋租赁合同有效，依法继续履行；2、判令韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社继受原告与广东君强市场服务有限公司在租赁合同中的权利义务；3、判令原告不用腾退租赁物和享有继续使用租赁物的权利；4、判令原告在受侵害期间以及在营业之前，不用支付租金；5、判令韶关市兴润市场服务管理有限公司停止侵害，恢复原状，造成损害的，赔偿损失；6、判令韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社和韶关市兴润市场服务管理有限公司赔偿原告经济损失66285元（2017年1月1日暂计到2017年3月31日，实际赔偿金额至原告能够经营为止）：7、判令广东君强市场服务有限公司退还原告保证金1万元，曹玉兰承担连带责任：8、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社（以下简称“新韶镇黄金村”）与广东君强市场服务有限公司（以下简称“君强公司”）于2011年9月30日签订《黄金村综合市场承包合同》，新韶镇黄金村将市场主楼铺面2750㎡，东面铺面520㎡，西面铺面350㎡，市场后面空坪约18000㎡，发包给君强公司，君强公司按新韶镇黄金村要求出资建设，铺面租金20元/㎡／月，空地租金36万元／年（约1.66元／㎡/月），年租金合计1288800元，租金每三年递增10%,合同有效期2011年10月1日至2037年9月30日。合同签订后，君强公司出资建设市场后面18000㎡空地，并将其分割成若干单位对外招租。原告与君强公司于2011年11月19日签订《房屋租赁合同》，租赁新韶镇黄金村综合市场第二期仓储中心480㎡房屋及195㎡空地，房屋租金9元／㎡/月，空地租金3元／㎡/月，月租金合计4905元，租金每五年递增10%，可以转租，可以在租地修建房屋，合同有效期2012年1月1日至2036年12月31日。合同签订后，君强公司将其在空地上出资建设的房屋及空地交付给原告，原告投入约180万元建设冷库以及在空地上建设建筑物约190㎡，并交纳1万元保证金。
2013年9月30日，新韶镇黄金村出具《证明》，因ＸＸ强各种原因导致无法与发包方履行合同，被发包方终止合同时，各商铺可直接和新韶镇黄金村签订租用合同，租金按原来计算方式不变。新韶镇黄金村与君强公司于2015年9月9日签订《协议书》。双方同意将黄金村综合市场承包经营权转让给第三方；君强公司将其在承包期间出资建设的建筑物交付给新韶镇黄金村。新韶镇黄金村与君强公司于2015年9月11日在浈江区法院的调解下，于2015年9月9日解除承包合同。同日，新韶镇黄金村与韶关市兴润市场服务管理有限公司（以下简称“兴润公司”）签订承包合同书。2016年2月6日，原告收到新韶镇黄金村的《通告》，通知租户的租金由郑康中收取，兴润公司发出通知要求加租，租金从2016年1月1日调整为8460元／月，2017年1月1日要求调整为13260元／月，原告不同意。2016年6月开始，兴润公司用断水断电、封铺、在租赁物旁边焊铁架等手段胁迫原告加租。案外人在原告的冷库储存了近百万元的冰淇淋，一旦兴润公司断水封铺，冷库就无法制冷，数万件冰淇淋会在数小时内融化成水，根本来不及转移，面对兴润公司的威胁，原告每天处于恐惧之中。原告为了防止损失扩大，于2016年12月29日被迫停业。之后，兴润公司擅自破坏租赁物的门锁及换锁，扣押原告的财产。君强公司目前歇业，ＸＸ强下落不明。原告按照与君强公司的合同约定交纳租金88696.6元，已付清2016年2月至2017年5月的租金。新韶镇黄金村与君强公司订立合同后，经新韶镇黄金村授权同意，原告与君强公司订立的合同合法有效。新韶镇黄金村和君强公司解除合同后，原告可以选择新韶镇黄金村继续充当此合同的对方当事人，其应负不真正连带责任。原告的合同效力优于新韶镇黄金村与兴润公司的合同，并有权对抗兴润公司的主张，兴润公司的要求于法无据。君强公司与其解除合同后，将原告的租赁合同移交给新韶镇黄金村，新韶镇黄金村并没有对原告提出异议，而是直接行使君强公司该行使的权利，通知原告交租。原告交租后，有权使用租赁物获得收益，新韶镇黄金村应该保证原告对租赁物的占有、使用、收益不受侵害，排除他人的侵权行为。原告的租赁合同并未解除，兴润公司用违法手段对原告进行侵害，导致原告无法经营，应当承担赔偿责任。
君强公司是涉案房屋的所有权人，原告的租赁合同对新房主仍然有效。原告无法使用租赁物收益，有权不支付租金，新韶镇黄金村与兴润公司应赔偿原告经济损失22095元／月（可得收益），直到原告能够经营为止（月收益27000元－月租金4905元）。新韶镇黄金村既然同意君强公司出租，原告的承租权受法律保护，新韶镇黄金村与君强公司明知道原告的存在，不经原告同意，协商解除合同，对原告的合法权益造成损害，新韶镇黄金村出租的目的是收租，他并不在意是谁使用。黄金村通知原告交租，其行为表明已接受原告使用租赁物，虽然由于合同相对性，原告与新韶镇黄金村无直接的权利义务关系，但由于新韶镇黄金村允许君强公司出租．原告的租赁合同对新韶镇黄金村产生效力。新韶镇黄金村应履行协助等随附义务，继续履行原告的租赁合同。据此，新韶镇黄金村与君强公司的合同终止履行后，原告与君强公司在租赁合同中的权利义务，应由新韶镇黄金村继受，新韶镇黄金村与君强公司解除合同后，原告的合同履行基础依然存在，应保障原告的租赁合同继续履行，以维护交易安全。新韶镇黄金村不能以其与原告不存在合同关系为由主张原告系无权占有。新韶镇黄金村无权要求原告腾退房屋，新韶镇黄金村只能要求君强公司赔偿损失。新韶镇黄金村应当认真审查君强公司的资信情况和经营能力，确保承包合同能够得到全面履行，并对原告附有提醒、防止损失扩大、消除致害后果等注意义务。原告2013年3月投资冷库，2013年9月在空地建设建筑物，2014年10月装修空地的建筑物，只要新韶镇黄金村提前告知原告真实情况，原告完全可以避免损失，不再投资冷库及建筑物。君强公司承包后，仅支付了40万承包款（调解书可证明），新韶镇黄金村理应知道，君强公司已经严重违约，一旦其行使合同解除权，会对原告等租户造成巨大的经济损失。但新韶镇黄金村依然在君强公司随时被终止合同的情况下，隐瞒真实情况，授权君强公司出租，协助原告办理相关手续，使原告产生错误认识，误认为君强公司有履行合同的能力。新韶镇黄金村没有尽到谨慎的审查义务和注意义务，新韶镇黄金村的不作为与原告受到损害存在一定的因果关系，对此负有过错，新韶镇黄金村应承担相应的民事责任或采取补救措施。曹玉兰作为君强公司的股东，怠于履行清算义务，对于退还原告的1万元保证金，应承担连带责任。新韶镇黄金村是直接受益人，应当补偿原告的全部投入损失。请求支持原告的诉讼请求。
被告新韶镇黄金村辩称，一、答辩人与原告从未签订过任何租赁合同，不存在租赁合同关系，不是本案适格主体。二、原告与君强公司签订的租赁合同显失公平，答辩人不是合同的相对人，没有义务履行。原告与君强公司签订的租赁合同不知出于何种原因，君强公司从答辩人承包市场铺面每平方米每月是20元起，空地每平方米2元，三年递增10%，承包期25年，经营过程中采取一次性收取租户租金的性质（40平方左右的铺面一次性收取租户10万元，给予25年的租期，为每平方米不足10元，连承包款的一半都没有，导致几年时间拖欠答辩人几百万元承包款，法定代表人ＸＸ强就此犯合同诈骗罪被判处有期徒刑，而君强公司出租给原告铺面仅为9元/平方米，连成本价一半都没有，尚不能支付承包成本，导致无法支付承包款，君强公司因拖欠答辩人巨额承包款，构成违约，被答辩人起诉到法院，解除了主合同《黄金村市场承包合同》；本案中原告主张的依据是与君强公司签订的《租赁合同》，原告应向与其签订租赁合同的君强公司主张权利，答辩人不是合同相对人，无任何法律规定出租人对次承租人承担任何义务。请驳回原告的请求。
（反诉原告）兴润公司辩称，一、答辩人与原告从未签订过任何租赁合同，不存在租赁合同关系，不是本案适格主体。二、原告与君强公司签订的租赁合同显失公平，答辩人不是合同的相对人，没有义务履行。请驳回原告的请求。被
被告广东君强市场服务有限公司无答辩。
被告曹玉兰辩称，答辩人只是君强公司的小股东，只占公司10%股份，对外不承担相应的责任，不是本案适格主体，不应承担责任。
被告（反诉原告）兴润公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告邓国生支付反诉原告商铺占用使用费等费用81272.5元。事实与理由：2011年9月30日，新韶镇黄金村与君强公司签订一份《黄金村综合市场承包合同》，新韶镇黄金村将所属的黄金村市场以每月商铺20元/平方米、空地2元/平方米租金承包给君强公司，同年11月9日君强公司将市场的G2、G3号商铺及门口空地分别以9元/平方米和3元/平方米转租给反诉被告，2015年5月22日，新韶镇黄金村因君强公司拖欠巨额租金，向浈江区法院提起诉讼，2015年9月9日双方在法院主持下达成调解，解除双方在2011年9月30日签订的《黄金村综合市场承包合同》，同日新韶镇黄金村将黄金村综合市场承包给反诉原告，反诉原告承包后，重新对君强公司不合常理的租赁关系及租金进行调整，因反诉被告原来与君强公司签订的租赁合同的租金完全违背市场经营规律，反诉原告不认可其与君强公司签订的租赁合同，要求其重新签订租赁合同，将租金提高到15元/平方米，反诉被告拒签合同，但从2015年9月至2016年7月按照反诉原告的租金要求支付了期间的商铺占用使用费，2016年8月反诉被告向浈江区法院提起诉讼，要求反诉原告履行其与君强公司签订的《租赁合同》，浈江区法院作出（2016）粤0204民初1240号判决，判决反诉原告履行；反诉原告不服，提起上诉，韶关市中级人民法院作出（2016）粤02民终1567号判决，撤销（2016）粤0204民初1240号判决，驳回反诉被告请求。之后反诉被告一直占用商铺至2017年3月，且一直拖欠占用使用费及水费、卫生费，经多次催讨未果。反诉原告认为：反诉原告是通过向所有权人新韶镇黄金村承包黄金村综合市场取得涉案商铺的使用权，并非所有权变更，反诉被告只是次承租人的地位，根据合同法相关规定君强公司转租给反诉被告是以其存有租赁权为基础的，在其租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人相对应的租赁权也随之消灭；反诉被告拒不签订租赁合同，强行占用商铺，应支付占用期间的使用费81272.5元。
原告（反诉被告）邓国生辩称，一、反诉原告要求支付商铺占用使用费没有法律依据。自2017年1月1日起由于反诉原告非法侵害，答辩人无法使用租赁物。即便答辩人与君强公司的合同无效，房屋占用使用费也应当参照合同约定的租金，答辩人交纳的预付款，足够付清租金。二、反诉原告诉称与事实不符。1、答辩人没有同意加租，反诉原告擅自加租，将义务强加于答辩人，答辩人交纳的是预付款，是预交租金，不能作为答辩人同意加租的依据。2、答辩人并没有搬迁，案外人张贴的搬迁通知与答辩人没有关系。3、租赁物在市场后面空地范围内，君强公司的承包款是36万／年，答辩人的租金符合周边当时市场交易价格，不存在不合理低价的情况。三、答辩人的租赁权具有对抗第三人（包括所有权人）的效力。2015年9月11日，新韶镇黄金村与君强公司在浈江区法院达成调解协议，双方同意于2015年9月9日起解除新韶镇黄金村与君强公司签订的《黄金村综合市场承包合同》。2015年9月11日，新韶镇黄金村与郑康中签订《黄金村综合市场承包合同书》，同年11月12日，郑康中成立兴润公司，正式接管新韶镇黄金村综合市场，并且代君强公司支付拖欠黄金村的承包款。根据新韶镇黄金村与君强公司以及郑康中签订的《协议书》约定和新韶镇黄金村与郑康中签订的《黄金村经联社综合市场承包合同书》约定，新韶镇黄金村与君强公司以及郑康中签订的《协议书》发生效力的时间系2015年9月11日。反诉原告只是转承包人，君强公司在答辩人租赁期间将承包经营权转让给反诉原告，反诉原告据此与新韶镇黄金村签订承包合同，取代君强公司的地位，取得承包经营权，成为新的承包经营权人。承包经营权人在租赁期间发生变劝的，并不影响租赁合同的效力。四、让答辩人腾退房屋有违公平原则。新韶镇黄金村未在合理期限内对答辩人提出异议，并直接行使君强公司的权利，让答辩人交租，应当视为新韶镇黄金村同意答辩人继续使用租赁物或放弃再提出异议的权利。请依法驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）邓国生为支持自己的本诉诉讼请求，在庭审中向本院提交以下证据：1、黄金村综合市场承包合同，以此证明君强公司与新韶镇黄金村签订承包合同，君强公司在空地出资建房；2、房屋租赁合同、保证金收据，以此证明原告是善意第三人，善意取得租赁物；3、证明，此以证明涉案房屋是君强公司自行集资兴建，新韶镇黄金村授权君强公司出租房屋事宜；4、协议书，以此证明君强公司将承包经营权转让给第三方，新韶镇黄金村继受君强公司出资建设的房屋；5、民事调解书，以此证明新韶镇黄金村和君强公司协商解除合同；6、黄金村综合市场承包合同书，以此证明新韶镇黄金村和兴润公司签订承包合同书；7、通告，以此证明租户的租金由郑康中收取；8、通知，以此证明兴润公司要求原告加租；9、报警回执、照片、通知，以此证明兴润公司侵害原告的租赁权，导致原告无法经营；10、汇款单、水费收据，以此证明原告付清2016年2月至2017年5月的租金；11、租赁合同（两份），以此证明原告可获收益；12、企业机读档案登记资料，以此证明被告的诉讼主体资格；13、申请报告，以此证明新韶镇黄金村综合市场投入使用得到有关部门的同意。14、新韶镇黄金村与君强公司以及郑康中于2015年9月9日签订的《协议书》，以此证明君强公司将其投资的建筑物及市场承包经营权转让给郑康中；15、新韶镇镇政府谈话记录，以此证明兴润公司法定代表人郑康中代君强公司支付拖欠新韶镇黄金村的承包款；16、镇综治办调解记录，以此证明兴润公司法定代表人郑康中用停水胁迫原告等租户加租；17、收款收据，以此证明邓国生交纳的是预付款，没有同意加租。
被告新韶镇黄金村与被告（反诉原告）兴润公司对本诉部分证据的质证意见相同，共同质证意见如下：证据1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、17没有异议，对证据2有异议，因不是合同当事人，不清楚合同是否真实；对于证据3要求核对证据原件，对其真实性有异议；对于证据9真实没有异议，对证明的内容有异议，无法显示是什么原因报警；对于证据10，对其证明的内容有异议，其并没有付清租金，只支付到2016年7月；对于证据11、15、16的三性均有异议，原告一直经营到2017年1月份，并非是李明坤经营，原告没有转租；证据15、16笔录没有出处，也没有签名。对于证据17，承认是邓国生交的是预收款。
被告曹玉兰对本诉部分证据的质证意见是：对原告的本诉证据不予以质证。
被告新韶镇黄金村在庭审中未向本院提交本诉证据支持自己的抗辩主张。
被告（反诉原告）兴润公司向本院一并提交以下证据作为本诉支持自己的反驳证据以及同时作为反诉部分主张反诉被告欠商铺占用使用费的证据，用以证明其主张。提交的证据有1、营业执照、法人身份证明书，以此证明反诉原告的主体资格；2、（2016）粤0204民初1240号、（2016）粤02民终1567号民事判决书，以此证明双方不存在租赁关系；3、通知、欠费明细、快递回单、相片，以此证明反诉原告向反诉被告催讨拖欠的占用费；4、通知函、照片，以此证明被告在搬迁后并未将占有的铺面交回反诉原告。
原告（反诉被告）邓国生对反诉部分证据发表质证意见如下：对于证据1、2、3没有异议，但是对于证据3中的通知原告没有收到过；对于证据4的三性有异议，证据4与原告无关，属于案外人粘贴的，不是我方粘贴。
被告新韶镇黄金村对反诉部分证据发表质证意见是：对被告（反诉原告）兴润公司反诉证据无异议。
被告曹玉兰对反诉部分证据的质证意见是：对被告（反诉原告）兴润公司的反诉证据不予以质证。
原告（反诉被告）邓国生在庭审中未向本院提交反诉证据支持自己的抗辩主张。
针对各方当事人提交的证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2011年11月19日，原告邓国生作为承租方（合同中的乙方）与作为出租方的韶关市浈江区君强市场服务有限公司（合同中的甲方）签订一份《房屋租赁合同》，租赁韶关市浈江区黄金村综合市场内第二期仓储中心，房屋的建筑面积约416平方米，租地面积200平方米，约定租赁期限为2012年1月1日起至2036年12月31日止。对房屋租金、押金及其交纳方式约定为1、房屋建筑租金按9元/㎡/月，租地租金3元/㎡/月，合计租金4344元/月；2、乙方向甲方交纳押金一万元，房屋租赁合同终止，甲方将押金全额退还乙方，不计利息；乙方第一次向甲方预交租金一万元；……租金每五年递增一次，每次递增百分之十。对房屋的使用约定为，租赁合同期内，房屋的使用权归原告所有，原告可对租用的房屋、租地向第三方转租、转让；合同签订后，韶关市浈江区君强市场服务有限公司将其在空地上出资建设的房屋及空地交付给原告，原告投入约180万元建设冷库以及在空地上建设建筑物约190㎡，并交纳一万元保证金。（其中，韶关市浈江区君强市场服务有限公司向原告出具收据一份，载明“收到邓国生二期G2－G3档保证金壹万元”，收据上有三个公章，分别是韶关市浈江区君强市场服务有限公司、韶关市浈江区君强市场服务有限公司财务专用章、韶关市浈江区黄金村综合市场管理办公室）。
查明，2011年9月30日，新韶镇黄金村（甲方）与韶关市浈江区君强市场服务有限公司（乙方）签订《黄金村综合市场承包合同》，约定了发包范围、租金、合同承包期、双方责任等条款，双方约定，发包范围是1、主市场壹楼2750㎡每平方20元／月，年租金合计66万元。2、东面铺面壹楼520㎡每平方20元／月，年租金合计12.48万元。3、西面铺面350㎡每平方20元／月，年租金合计8.4万元。4、主市场楼面以上：乙方按甲方要求出资建设，年租合计6万元。5、主市场后面空坪约18000㎡，乙方按甲方要求出资建设，年租合计36万元。……甲方将黄金村综合市场主市场一楼、东面铺面一楼、西面铺面一楼、主市场楼面、主市场后面空坪约18000㎡及公共道路、主市场两边门坪等承包给乙方使用。乙方按甲方要求出资建设。年租金为1288800元。合同承包期为2012年10月1日起至2037年9月30日止。之后，韶关市浈江区君强市场服务有限公司出资对主市场楼面以上、主市场后面约18000㎡的空坪进行建设并投入使用。
2015年9月9日，新韶镇黄金村（甲方）与君强公司（乙方）签订《协议书》，约定双方就乙方承包经营甲方黄金村综合市场拖欠承包款、甲乙双方签订《市场承包合同》的处理以及综合市场的经营权承包问题协商，达成如下协议:“9月30日签订的《黄金村综合市场承包合同》后，在合同履行期间，乙方从承包开始至2015年9月30日止拖欠甲方承包款3725000元，拖欠电费80304元。甲方已于2015年5月向浈江区人民法院提起诉讼。乙方目前无力偿还拖欠甲方的承包款及电费款，双方同意将黄金村综合市场承包经营权转让给第三方，由第三方代乙方支付拖欠甲方以上所述的承包款、电费款合计3805304元。协议签订后三天内，双方自愿解除在2011年9月30日签订的《黄金村综合市场承包合同》。并交一份给浈江区人民法院备案。乙方在租赁期间所建设的其他建筑物在合同解除后即交付给甲方。并约定有关乙方在承包期间造成的纠纷，由乙方负责解决，与甲方无关。乙方在承包期间产生的一切债权债务由乙方承担，与甲方无关……”
合同履行过程中，因韶关市浈江区君强市场服务有限公司拖欠租金，新韶镇黄金村2015年5月22日向本院提起诉讼，同年9月11日，新韶镇黄金村与韶关市浈江区君强市场服务有限公司在本院达成调解协议，主要内容是：“韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社(原韶关市浈江区新韶镇黄金村股份合作经济社)与广东君强市场服务有限公司2011年9月30日签订的《黄金村综合市场承包合同》于2015年9月9日解除……”。于2015年9月9日起解除双方在2011年9月30签订的《黄金村综合市场承包合同》。
2015年9月11日，新韶镇黄金村做为发包方（甲方），兴润公司做为承包方（乙方）双方签订了《黄金村综合市场承包合同书》，约定了发包范围及租金，合同承包经营期，租金交纳及递增方式，……双方责任，并在合同第九条约定，“本合同与甲乙双方及君强公司在2015年9月9日签订的《协议书》同时履行，其他未尽事宜，双方可协商解决，签订补充协议与本合同具有同等法律效力。”
2015年9月9日，新韶镇黄金村作为甲方，君强公司作为乙方，兴润公司做为丙方三方就乙方承包经营甲方新韶镇黄金村综合市场拖欠承包款、甲乙双方签订《市场承包合同》的处理以及综合市场的经营权问题达成协议，其中第二条约定“乙方目前无力偿还拖欠甲方的承包款及电费款，甲乙双方同意将黄金村综合市场承包经营权转让给丙方，由丙方代乙方支付拖欠甲方以上所述的承包款、电费款3805304元。作为市场承包经营权的受让款，具体支付方式甲方与丙方另行协商。乙方将其所有在其承包市场期间投资或与他人投资的市场范围内物业的使用和收益权利转让给丙方，丙方以免除乙方的借款4981120元作为支付乙方的转让款”。
2015年9月26日，新韶镇黄金村与该村村民委员会联合发出通告，告知新韶镇黄金村综合市场各租户、菜市场租户，已经解除君强公司承包黄金村综合市场的承包协议，从2015年9月起，由郑康中等人接收承包黄金村综合市场，各租户的租金由郑康中等人负责收取，如有交给第三方，造成损失者责任自负。
2016年2月5日，兴润公司通知原告邓国生，主要内容是，“本公司于2015年9月11日与韶关市浈江区新韶镇黄金村经济联合社签订了租赁合同，决定对邓国生与韶关市浈江区君强市场服务有限公司签订的合同租金作出调整及重新签订合同，调整后租金为：冰库15元／平方米（480㎡×15元＝7200元），冰库门口及乡村大排档6元／平方米（210㎡×6元＝1260元）”此租金计算方式由2016年1月1日起收取，并于同年3月1日前到公司重新签订新合同及交租金。”
查明，原告邓国生以邓文龙的名义，从2016年2月1日至2017年5月31日，采取交现金或汇款方式，按月租金4905元标准向韶关市兴润市场服务管理有限公司交了租金及所实际使用的水费。
新韶镇黄金村曾于2013年9月30日出具《证明》给原告，载明“兹有黄金村综合市场第三期商贸城G2、G3号商铺由ＸＸ强与黄金村股份合作经济社租地并自行集资兴建，所建房屋在合同期内（至2037年9月30日前）由ＸＸ强使用、经营出租，如因ＸＸ强各种原因导致无法与发包方履行合同，被发包方终止合同时，本商贸城各商铺可直接和黄金村委员会签订租用合同，租金按原来计算方式不变”。
案涉铺面原告在2016年底停止营业，并在2017年1月由兴润公司控制，该公司已经于2017年3月将案涉铺面收回，现处于空置状态。
查明，君强公司现处于歇业状态，但未注销工商登记。涉案地块的土地所有权××××镇黄金村，属农村集体土地，本案中没有证据显示地上建筑物已经合法报建，亦未获得相关部门颁发的产权证明。
另查明，原告邓国生曾于2016年6月28日向本院起诉被告兴润公司房屋租赁合同纠纷一案，请求法院判令：被告兴润公司继续履行原告与君强公司签订的《房屋租赁合同》。本院作出（2016）粤0204民初1240号民事判决，判决被告兴润公司继续履行原告邓国生于2011年11月19日与韶关市浈江区君强市场服务有限公司签订的《房屋租赁合同》。兴润公司不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，要求依法撤销该判决，驳回邓国生的诉讼请求。韶关市中级人民法院审理认为，一、关于引发本案诉讼的合同是哪份的问题？既然本案系合同之诉，则本案首先应确定引发争议的是哪份合同。根据邓国生的起诉状以及邓国生在一审庭审时的自述或是本院二审调查询问时邓国生的答辩均可以固定一个事实—那就是引发本案诉讼的合同就是指邓国生与君强公司于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》，对于这一点连兴润公司也没有异议，故本院对该问题予以确认。二、关于引发本案诉讼的合同对兴润公司是否具有合同约束力的问题。由于引发本案诉讼的合同是指邓国生与君强公司于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》，兴润公司在该合同中并非当事人，邓国生与君强公司才是该合同的当事人，故根据合同相对性原则，引发本案诉讼的合同对非合同当事人的兴润公司不应具有合同约束力。三、关于兴润公司应否代君强公司继续履行其与邓国生签订的涉案合同的问题。虽然引发本案诉讼的合同对非合同当事人的兴润公司不应具有合同约束力，但邓国生认为兴润公司作为涉案租赁物的新权利人，应适用“买卖不破租赁”的法律原则，继续履行邓国生与君强公司签订的《房屋租赁合同》。由于君强公司与业主新韶镇黄金村于2015年9月11日经一审法院调处后签订调解协议，君强公司、新韶镇黄金村均自愿解除双方之前所签订的《黄金村综合市场承包合同》，在上述调解协议发生法律效力同日，兴润公司与新韶镇黄金村签订《黄金村综合市场承包合同书》，兴润公司此时才取得原君强公司对包括涉案租赁物在内的土地及地上建筑物的承包经营权，但在该份《黄金村综合市场承包合同书》中并没有关于兴润公司需继续履行原君强公司与租户签订的租赁合同方面的约定，兴润公司事后亦未就此问题作出书面承诺，结合君强公司与新韶镇黄金村签订的承包合同已被解除，邓国生只与君强公司存在合同关系，邓国生与兴润公司及黄金村之间均不存在合同关系，邓国生事实上也按照兴润公司的要求交纳加价后的新租金等情况分析判断，因此，邓国生要求兴润公司代君强公司继续履行其与邓国生签订的涉案合同既无合同基础，亦无法律依据，本院不予采纳。韶关市中级人民法院于2016年12月16日作出（2016）粤02民终1567号民事判决，一、撤销韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初1204号民事判决；二、驳回邓国生的诉讼请求。
上述事实，有原告身份证、黄金村综合市场承包合同、房屋租赁合同、保证金收据、证明、民事调解书、协议书、黄金村综合市场承包合同书、通告、通知、报警回执、照片、汇款单、租赁合同、企业机读档案登记资料、营业执照、法人身份证明、协议书、收据、欠费明细、通知函、（2016）粤0204民初1204号民事判决书、（2016）粤02民终1567号民事判决书及庭审笔录等材料在案予以证实。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，原告与君强公司签订的房屋租赁合同，至今为止，没有证据反映出是非法无效的；也没有任何一个主体要求解除、终止该份合同。所以，本院充分理解原告认为所取得该合同的权利哪去了的困惑。从2015年9月9日新韶镇黄金村与君强公司以及兴润公司三方就黄金村综合市场经营权问题达成协议来看，兴润公司继受了君强公司成为市场现在的经营者的经营权，应该有义务对原来君强公司对外签订的租赁合同进行处理，认为原租赁合同不合理的可与租户协商处理，或者要求撤销原合同。
原告于2016年6月28日第一次向法院起诉时已经提出了要求兴润公司继续履行房屋租赁合同,该请求已经有韶关市中级人民法院作出终审判决（2016）粤02民终1567号民事判决书进行过实体处理,原告现在又重复提出继续履行房屋租赁合同的诉讼请求,本案只能要求原告对已经发生法律效力的判决进行申诉,而不能另行提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；……”因此，原告对此问题，应按审判监督程序向法院申请再审。原告的其他几项诉讼请求均与其第一项诉讼请求密切相关，并且要以第一个诉讼请求怎样处理来确定方向，如按（2016）粤02民终1567号民事判决书中本院认为：邓国生与兴润公司及新韶镇黄金村之间均不存在合同关系，邓国生事实上也按照兴润公司的要求交纳加价后的新租金等情况分析判断，因此，邓国生要求兴润公司代君强公司继续履行其与邓国生签订的涉案合同既无合同基础，亦无法律依据。按此判决，兴润公司接受市场经营权后，并没有因为原来的合同与原告发生合同继受关系，兴润公司是有权对原告的租赁房屋进行管理的；又如，退回一万元保证金的诉讼请求，原告第一个请求认为要继续履行原来与君强公司所签的合同，保证金在合同履行期间是不能退回的，只是涉及到君强公司是否要将此保证金转交给后来的继受者的问题。因此，在第一个诉讼请求未得到支持前，原告与君强公司所签订的房屋租赁合同尚未终止，原告在本案的其他诉讼请求，本院现在不予支持，在有新的依据后可另行主张。
关于被告兴润公司要求判令反诉被告邓国生支付反诉原告商铺占用使用费等费用81272.5元的反诉请求。本院认为，首先我们要确认反诉被告邓国生取得商铺使用权是基于与君强公司的租赁合同关系取得的，反诉原告兴润公司承让商铺的经营管理权后反诉被告邓国生与君强公司的租赁合同并不能自动撤销终止。现在，反诉原告要求按其确定的租金标准交纳，而反诉被告只同意按原合同的标准交纳，在双方协商无效情况下，反诉原告没有提供第三方评估该地段商铺的市场价格，反诉被告又不认可其标准，因此，其请求法院按其自己单方定的标准计算租金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百九十九条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告邓国生的诉讼请求；
二、驳回反诉原告韶关市兴润市场服务管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费1707元，由原告邓国生负担；反诉费916元，由反诉原告韶关市兴润市场服务管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 施铁梅
审 判 员 张美全
人民陪审员 李春梅
二〇一七年九月十九日
书 记 员 马蓉蓉
书 记 员 叶文雅