北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终227号
上诉人（原审原告）潘耀东，男，1985年1月14日出生。
上诉人（原审原告）高芬，女，1987年2月19日出生。
二上诉人之委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。
二上诉人之委托代理人冉华维，天津全唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京路劲隽御房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇人民政府院内306室。
法定代表人刁露，执行董事。
委托代理人周静，北京大成律师事务所律师。
委托代理人张璐，北京大成律师事务所律师。
上诉人潘耀东、高芬因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第6043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人潘耀东、高芬之委托代理人李永军、冉华维，被上诉人北京路劲隽御房地产开发有限公司（以下简称路劲隽御公司）之委托代理人周静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
潘耀东、高芬在原审法院起诉称：2014年4月9日，我们与路劲隽御公司签订《北京市商品房预售合同》，向路劲隽御公司购买1302号房屋，合同约定房屋总价款为1777254元，路劲隽御公司应当在2015年1月31日前向我们交付涉案房屋。合同签订后，我们缴纳了全部购房款，但至我们起诉之日，路劲隽御公司尚未按照商品房预售合同约定，向我们交付涉案房屋。我们认为，双方签订的《北京市商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应履行合同约定，现路劲隽御公司逾期交付涉案房屋，已经构成违约，故诉至法院，诉讼请求为：1、请求判决路劲隽御公司支付逾期交房违约金直至交房之日止；2、请求判决路劲隽御公司继续履行商品房预售合同，交付1302号房屋；3、本案诉讼费用由路劲隽御公司承担。
路劲隽御公司在原审法院答辩称：不同意交付房屋。一是根据双方施工改造协议的约定，预售合同和施工改造协议是一体的，潘耀东、高芬在没有付清施工改造款的情况下，我公司不应交付房屋。二是该房屋和清风系统是不可分割的整体，潘耀东、高芬没有付清全部款项之前，我公司有权拒绝交付房屋和清风系统。
原审法院经审理查明：2014年4月9日，路劲隽御公司（出卖人）与潘耀东、高芬（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：潘耀东、高芬购买的商品房为1302号；预测建筑面积84.33平方米，其中套内建筑面积65.19平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米27262.68元，总房款1777254元；出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房。合同第十四条约定了逾期交房责任，内容包括：“逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”合同还约定了其他条款。
同日，潘耀东（甲方）与路劲隽御公司（乙方）另签订《施工改造协议书》，约定：甲方自愿委托乙方实施1302号商品房的地暖管线、自来水和中水管线施工改造，增加安装智能环保通风系统；甲方同意一次性向乙方支付施工改造费用共计380000元，其中76000元作为履行本协议的定金；甲、乙双方确定2015年1月31日前完成该房屋的施工改造工作，并随房屋一并向甲方交付；本协议经甲方签字、乙方盖章之日起生效，除本协议另有约定外，任何一方不得单方对本协议进行变更及撤销，无论任何原因，甲、乙双方签订的《北京市商品房预售合同》或《施工改造协议书》其中一者无效、被撤销、解除或者终止的，另一方自动解除或终止，如甲方向乙方提出撤销、解除或终止本协议的，视为因甲方单方过错同时向乙方提出解除《北京市商品房预售合同》，乙方有权根据本协议及《北京市商品房预售合同》约定追究甲方违约责任；本协议约定与其他书面文件约定存在冲突的以本协议约定为准，本协议未尽事宜，参照甲方、乙方签订的《北京市商品房预售合同》相关约定处理。协议还约定了其他条款。
同日，潘耀东又与路劲隽御公司签订《补充协议》，对于施工改造费的给付达成补充协议，约定潘耀东分三次向路劲隽御公司支付380000元，于签订《施工改造协议书》当日支付100000元，于2014年10月31日前支付90000元，于2014年12月31日支付190000元。
同日，潘耀东又向路劲隽御公司提交《延期申请》，该申请写明：“本人潘耀东、高芬购买了1302，由于资金问题，剩余房款贰拾捌万元整于2014-12-31日全部付清。如不能付清，愿承担责任。”
之后，潘耀东、高芬交纳总房款1777254元。2015年1月15日，路劲隽御公司向潘耀东、高芬出具《催款函》，称未收到剩余施工改造费，要求潘耀东、高芬务必于2015年3月31日前支付施工改造费280000元。
2015年3月，潘耀东、高芬诉至法院，请求同其诉称。本案审理过程中，双方均认可潘耀东、高芬已交纳施工改造费100000元，尚剩余280000元施工改造费未交纳。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《施工改造协议书》、《补充协议》、延期申请、发票、催款函及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
路劲隽御公司与潘耀东、高芬之间签署的《北京市商品房预售合同》、《施工改造协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规等强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按照约定行使权利，履行义务。从《北京市商品房预售合同》、《施工改造协议书》及《补充协议》约定的内容来看，《北京市商品房预售合同》与《施工改造协议书》、《补充协议》具有密切的关联性，合同当事人的给付义务之间也具有着牵连性。根据《北京市商品房预售合同》与《施工改造协议书》、《补充协议》的约定，潘耀东、高芬应于2014年12月31日付清剩余施工改造费，路劲隽御公司应在2015年1月31日之前交付房屋。现因潘耀东、高芬未按约定付清剩余施工改造费，路劲隽御公司行使先履行抗辩权拒绝交付房屋符合法律规定。故法院对潘耀东、高芬要求路劲隽御公司支付逾期交房违约金及交付房屋的诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回潘耀东、高芬的诉讼请求。
潘耀东、高芬不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由路劲隽御公司承担。上诉理由：1、一审法院关于《北京市商品房预售合同》与《施工改造协议书》、《补充协议书》之间的法律关系事实认定错误。2、一审法院认定路劲隽御公司延期交房系行使先履行抗辩权，针对此行为的性质认定错误。
路劲隽御公司服从原审法院判决，针对潘耀东、高芬的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明：2015年11月6日，潘耀东、高芬向路劲隽御公司支付了剩余280000元施工改造费，路劲隽御公司于当日向潘耀东、高芬出具380000万元发票一张。潘耀东、高芬与路劲隽御公司均认可潘耀东、高芬于2015年11月13日办理了诉争房屋的入住手续。上述事实，有北京市地方税务局通用机打发票、路劲家园业主入住手续书、当事人的陈述在案佐证。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方认可的事实，《施工改造协议书》与《北京市商品房预售合同》约定的合同标的物属整体销售，相互关联，故不能将《施工改造协议书》的履行义务与《北京市商品房预售合同》割裂开来。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据《北京市商品房预售合同》与《施工改造协议书》、《补充协议》的约定，潘耀东、高芬支付施工改造费的义务在先，路劲隽御公司交付房屋的义务在后。在潘耀东、高芬未履行己方的合同义务之前路劲隽御公司有权行使先履行抗辩权。后路劲隽御公司在潘耀东、高芬支付了剩余改造费用后即交付了房屋，路劲隽御公司不存在违约行为。原审法院判决驳回潘耀东、高芬的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，潘耀东、高芬的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由潘耀东、高芬负担（已交纳）。
二审案件受理费五十元，由潘耀东、高芬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 郭 仁 鑫
代理审判员 朱 文 君
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 罗娇杨书记员明玥