苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第0114号
原告苏州市祥弘企业管理有限公司，住所地苏州市养育巷281号。
法定代表人李进玉，总经理。
委托代理人蔡钟纯，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人沈建根，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告高敏强。
委托代理人项苏农，江苏法凯律师事务所律师。
第三人高研，系苏州市平江区金色皇朝大酒店经营者。
原告苏州市祥弘企业管理有限公司（以下简称祥弘公司）与被告高敏强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理，依法由代理审判员李尧独任审理。后依法组成合议庭，追加高研为第三人，于2014年7月15日、7月21日两次公开开庭进行了审理。原告祥弘公司的委托代理人蔡钟纯、沈建根、被告高敏强的委托代理人项苏农到庭参加第一次庭审，第三人高研经本院传票传唤无正当理由未到庭参加；原告祥弘公司的委托代理人沈建根、被告高敏强的委托代理人项苏农、第三人高研到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告祥弘公司诉称，2010年6月21日苏州市房地产开发有限公司与被告高敏强签订《润亿大厦房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于本市乔司空巷66号润亿大厦一、二层面积3995.94平方米房屋，租期为60个月，前三年年租金160万元，合同期内总租金824.40万元，每六个月支付一次，先付后用。2012年5月31日，苏州市房地产开发有限公司存续分立为苏州市房地产开发有限公司和原告祥弘公司，本案所涉房屋所有权由祥弘公司承继。2013年7月18日，被告与原告签订补充协议，确认被告欠付租金179万元、滞纳金54810元，且对付款计划作出承诺，但被告后未再按约支付租金。同年9月3日，原告向被告邮寄通知，要求被告接函后10日内清缴所欠租金及滞纳金，否则解除租赁合同，但被告置之不理，后原告委托律师于同年9月17日发出律师函，明确解除租赁合同，要求被告10日内腾让房屋，支付租金及违约金，但被告仍置之不理。另，现本案所涉房屋内由高研经营的苏州市平江区金色皇朝大酒店（以下简称金色皇朝酒店）占有，高研亦有义务腾让房屋。因协商未果，故原告诉来法院，请求判令：1、解除原、被告签订的润亿大厦房屋租赁合同；2、被告、第三人腾退润亿大厦一至二层3995.94平方米房屋；3、被告支付截止2013年9月30日租金119万元、违约金164.88万元，滞纳金130890元；4、被告支付房屋使用费暂计40万元（暂自2013年10月1日其至同年12月31日，按租金标准，主张至实际腾退房屋之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告认为诉争房屋内物品均系原告所有，故向被告、第三人主张迁离上述房屋。
被告高敏强辩称，其认为本案所涉房屋出租人为苏州市房地产开发有限公司而非原告，故原告主体资格不适格，原告亦无权主张解除合同，认为合同应当继续履行。出租人在分立后并未告知已由原告承继出租人权利义务，亦未对收取租金等权利向被告通知债务转让，故认为原告无权主张。对于截止2014年2月底结欠房屋租金119万元不持异议，未交原因系本案所涉房屋先前被鉴定为危房，而出租人未积极履行修缮义务。现房屋由其儿子即第三人高研经营苏州市平江区金色皇朝大酒店所用。综上，请求驳回原告起诉。
第三人高研陈述称，苏州市平江区金色皇朝大酒店实际经营者为被告，与其无关，对于本案处理意见与被告相同。
经审理查明：2010年6月21日，苏州市房地产开发有限公司（以下简称房地产开发公司，甲方）与被告高敏强（乙方）签订《润亿大厦房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方本市乔司空巷66号润亿大厦一、二层建筑面积3995.94平方米房屋用于经营宾馆，租期60个月（另含两个月装修期），即自2011年1月1日起至2016年2月29日止，前三年每年租金160万元，第四年起年租金递增5%，合同期内总租金824.40万元。租金每六个月支付一次，先付后用。合同第七条、第九条约定，乙方结欠租金累计达6个月，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方应按合同总租金20%向甲方支付违约金。租期内，乙方逾期交纳应付费用的，每逾期一天，按应交纳费用总额万分之三支付滞纳金。合同签订后，房地产开发公司将本案所涉房屋交付给高敏强。
2012年4月30日，房地产开发公司分立为苏州市房地产开发有限公司和祥弘公司，祥弘公司于2012年8月3日在工商部门办妥设立手续。同年10月，乔司空巷66号建筑面积为3665.94平方米的房屋产权登记至祥弘公司名下。
2013年7月18日，祥弘公司（甲方）与高敏强（乙方）签订补充协议，载明截止2013年7月16日，乙方累计欠缴租金99万元，滞纳金54810元，2013年8月乙方需向甲方支付下半年度租金80万元，故截止2013年底，乙方共需向甲方支付租金179万元，滞纳金54810元。乙方现承诺：2013年8月20日前还款50万元、9月20日前还款30万元、10月20日前还款354810元、11月20日前还款50万元、12月20日前还款19万元。
2013年9月3日，祥弘公司书面催告高敏强，截止2013年8月31日，欠缴租金179万元，滞纳金64965元，限接函10日内清缴所欠租金并承担违约责任。
2013年9月16日，因高敏强经催告仍未履行支付租金义务，祥弘公司委托律师发函通知高敏强解除合同，支付结欠租金及违约金，并限10日内腾房，该封律师函以邮政特快专递方式送达，于同年9月18日妥投。
另查明，本市乔司空巷66号一至二层房屋现由金色皇朝酒店经营使用。金色皇朝酒店系第三人高研经营的个体工商户。在本案所涉房屋内，高敏强、高研未重新装修，金色皇朝酒店沿用房屋内原有物品及装修。
再查明，2013年9月至11月期间，祥弘公司在收取高敏强、高研部分租金后，向高研开具租金发票，发票中收款方均为祥弘公司。
审理中，原告祥弘公司陈述称，2013年7月18日高敏强出具还款承诺后，在当年8月至12月分五次支付租金共计60万元，原告主张的结欠租金119万元计算至2014年2月底；关于违约金，其主张违约金164.88万元系因被告高敏强累计拖欠6个月以上租金，构成违约，故按合同约定，以总租金824.40万元的20%计算违约金得出；其主张的滞纳金130890元系按被告自2011年起结欠租金分段计算，按合同约定每日万分之三，计算至2013年9月30日，原告为此提供计算明细一份。关于合同解除时间，解除合同通知虽于2013年9月18日送达，考虑给予被告合理的搬离时间，故合同解除时间点以2013年9月30日为准。关于保证金，实际收取被告的保证金为10万元，同意在本案被告应付款中进行抵扣。
审理中，被告高敏强对截止2014年2月未交租金119万元不持异议，对于原告提供的付款明细、滞纳金计算明细亦不持异议，但认为原告同时主张违约金及滞纳金属重复主张。关于保证金，认可实交10万元。此外，被告认为诉争房屋7楼部分房屋在2012年8月被鉴定为危房，且经人民调解协议，吴江建工苏州分公司应赔偿金色皇朝酒店经营损失25万元，但未实际履行，该赔偿款应由原告负担。
审理中，原、被告一致确认：如租金计算至2013年9月30日，被告高敏强截止起诉前，尚结欠租金为52.33万元。
以上事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议、报纸公告、催告函、律师函及邮寄凭证、金色皇朝酒店工商档案、诉争房屋交接清单、情况说明及被告高敏强提供的房屋使用性鉴定意见书、人民调解协议及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，被告与苏州市房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。苏州市房地产开发有限公司存续分立后，诉争房屋所有权归原告所有，且被告亦在2013年7月就结欠租金及付款承诺事宜与原告达成补充协议，可以证明被告已对原告系诉争房屋产权人，承继原租赁合同出租人权利义务知情，故对被告抗辩原告主体不适格的观点，本院不予采纳。关于被告抗辩诉争房屋存在安全问题，且已达成人民调解协议，应由原告赔偿25万元的观点，因人民调解协议中明确的付款方为案外人而非原告，故本院对于该抗辩意见不予采信。本案系因被告未能按约支付租金所致，且累计拖欠超过六个月租金，引起纠纷的责任在被告，原告有权按照合同约定解除租赁合同。鉴于原告已在2013年9月18日通知被告合同解除，审理中原告主张按2013年9月30日作为合同解除时间点，系对诉讼权利的处分，本院照准，故本院确认原、被告房屋租赁合同已于2013年9月30日解除。合同解除后，被告应当结清租金，及时交还房屋，房屋内的原有设施、物品应与房屋一并交还，故对原告主张要求被告迁离房屋并支付截止2013年9月30日租金52.33万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金，合同虽约定被告拖欠租金导致合同解除，应按总租金20%计算违约金，但该约定标准过高，本院考虑违约金应按合同解除给原告重新招租出现的空置期所产生合理租金损失调整为宜，按两个月租金标准计算，支持违约金为28万元。
关于滞纳金，因被告逾期支付租金给原告造成利息损失，且苏州市房地产开发有限公司亦出具情况说明，明确就本案租赁合同项下，出租人要求承租人支付租金、滞纳金、违约金的权利由原告享有并行使诉权，故原告有权对滞纳金进行主张。原告现按每日万分之三主张，经本院核算，滞纳金按130890元计算未超法定限度，本院对此予以支持。被告抗辩违约金与滞纳金不能重复主张，本院认为，本案违约金系指向被告违约导致合同解除后原告遭受的损失，与被告逾期支付租金导致原告产生的利息损失并不冲突，故二者系针对不同损失的违约责任，不构成重复主张。鉴于本案中尚有被告支付的10万元保证金应予抵扣，故抵扣完成后，被告还需支付滞纳金30890元。
关于房屋使用费，因被告至今未能交还本案所涉房屋，故原告主张自2013年10月1日起至实际交还房屋之日止，按合同约定年租金标准计算房屋使用费，于法有据，本院亦予以支持。截止2014年6月30日，被告应支付房屋使用费122.67万元（80万／6个月＊5个月＋84万／6个月＊4个月），此后，按168万元／年计算房屋使用费至实际交还房屋之日止。
关于第三人高研的责任。因高研经营的金色皇朝酒店在本案所涉房屋内经营，现因房屋产权人祥弘公司与承租人高敏强的房屋租赁合同关系已解除，故高研亦负有交还房屋义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州市祥弘企业管理有限公司与被告高敏强关于本市乔司空巷66号润亿大厦一、二层建筑面积3995.94平方米的房屋租赁合同于2013年9月30日解除。
二、被告高敏强、第三人高研于本判决生效之日起30日内将本市乔司空巷66号润亿大厦一、二层房屋（建筑面积3995.94平方米）返还原告苏州市祥弘企业管理有限公司。
三、被告高敏强于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市祥弘企业管理有限公司房屋租金52.33万元、违约金28万元、滞纳金30890元及房屋使用费（截止2014年6月30日房屋使用费为122.67万元；自2014年7月1日至实际交还房屋之日止，按168万元／年标准计算）。
四、驳回原告苏州市祥弘企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费63366元，由原告苏州市祥弘企业管理有限公司负担16050元，由被告高敏强负担47316元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农行园区支行，账号：10×××99（代码207401021）。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 李 尧
人民陪审员 汪萍一
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 陈 辰