北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0117民初5149号原告：王和宝，男，1958年2月17日出生，北京市平谷区平谷镇居民。被告：北京市平谷区马坊镇人民政府，住所地北京市平谷区马坊镇金河街1号。统一社会信用代码：×××。负责人：郝海燕，宣传部长。委托诉讼代理人：张福桂，男，北京市平谷区马坊镇人民政府工作人员，住该单位。委托诉讼代理人：付学军，北京市时雨律师事务所律师。原告王和宝与被告北京市平谷区马坊镇人民政府（以下简称马坊镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王和宝，被告马坊镇政府的委托诉讼代理人张福桂、付学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王和宝向本院提出诉讼请求：1.马坊镇政府给付王和宝545万元；2.马坊镇政府赔偿王和宝经济损失暂定1万元（待评估后确定）。诉讼中，王和宝变更诉讼请求为：1.解除与马坊镇政府2010年12月15日签订的涉北京市平谷区马昌营镇某路1号（以下简称某路1号）约2000平方米厂房场地（以下称涉案厂房场地）租赁协议（以下简称涉案协议）；2.马坊镇政府赔偿王和宝经济损失386.31万元。事实和理由：北京安美尔工贸集团（以下简称安美尔）欠王和宝工程款600万元。2003年9月7日，安美尔与王和宝签订还款协议，安美尔以其南厂部分厂区使用权折抵欠款，每年使用费5万元，使用权暂定30年，到期可续约。安美尔提前还清欠款，有权收回厂房或收取租金。2010年安美尔南厂拆迁，马坊镇政府承诺，将涉案厂房场地使用权出租给王和宝，抵顶王和宝在原安美尔南厂承租的7亩土地20年使用权，余款用现金方式给付给王和宝。2010年12月15日，王和宝与马坊镇政府签订涉案协议，马坊镇政府承诺负责土地使用权发生的一切争议的协调并承担因该争议产生的一切后果。协议签订后王和宝对涉案厂房场地进行投资建设并使用。2015年8月4日，因涉案厂房场地使用发生争议，北京市平谷区人民法院作出（2015）平民初字第06229号民事判决书，判令王和宝从涉案厂房场地腾退。因赔偿事宜协商未果，王和宝诉至法院。马坊镇政府辩称，不同意王和宝的诉讼请求。理由一，根据王和宝与安美尔的还款协议及补偿协议，在安美尔南厂拆迁时王和宝本就有权使用涉案厂房场地。马坊镇政府正是基于该协议，协调北京市平谷区马昌营镇人民政府（以下简称马昌营镇政府）、北京依美安纸业有限公司（以下简称依美安），以帮助王和宝落实其对涉案厂房场地的使用权。因马昌营镇政府拒绝在马坊镇政府与王和宝的租赁协议上盖章确认，故该协议并未成立和生效。理由二，涉案协议缺乏租赁合同的要件，不能成立。理由三，马坊镇政府并非拆迁人，其掌管国家资产，为个人债务负责的行为将严重损害国家利益，应无效。理由四，根据法律规定，出租的房屋必须取得建设工程规划许可证和施工许可证，王和宝应提交以上证件证明涉案房屋可以合法出租，否则该租赁协议无效。理由五，王和宝已经与马昌营镇政府就涉案厂房场地签订了租赁协议，每年租金8万元，其又将该厂房场地租给他人，每年收取租金20余万元，并没有遭受损失。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。无争议的事实为1990年底北京市平谷县马昌营乡经济联合总公司（同北京市平谷县马昌营镇经济联合总公司、北京市平谷区马昌营镇经济联合总公司为同一单位，以下简称为经济联合总公司）与北京市塑料三厂联合筹建了北京市塑料三厂平谷分厂，1991年北京市塑料三厂平谷分厂与北京市平谷区马昌营镇王各庄村村民委员会（以下简称王各庄村委会）签订占地协议，占用该村土地21亩建厂房，厂房四周围墙以外1米以内的土地使用权归北京市塑料三厂平谷分厂（位于某路1号院）所有。1997年2月北京市塑料三厂平谷分厂更名为北京市金昌塑料制品厂。1997年11月北京市金昌塑料制品厂破产，其债务由其上级单位经济联合总公司处理完毕，故其土地、厂房、设备等财产由经济联合总公司接收。1998年1月，经济联合总公司与安美尔签订联营协议一份（此协议以平谷县马昌营农工商公司名义签订，盖的是经济联合总公司章，平谷县马昌营农工商公司即经济联合总公司），约定将经济联合总公司所属的原拖鞋厂即北京市塑料三厂平谷分厂的厂房、场地及电力、水力等配套设施交由安美尔经营、管理和开发利用，安美尔自主经营、自负盈亏，每年缴纳税收总额不得低于150万元。1998年7月，经济联合总公司与王各庄村委会签订占地协议，增占原北京市塑料三厂平谷分厂北侧土地8.5亩、东南角锅炉房多占土地1.5亩以及原新源化工厂南侧土地2.5亩。另约定自1998年7月15日起，以上二企业原租用王各庄村土地协议终止作废，变更为无限期占用。1998年11月，经济联合总公司根据国家政策被依法注销，其权利、义务由开办单位马昌营镇政府承继。2004年3月安美尔与顺达新安货物运输有限公司签订企业承包经营合同及补充协议，安美尔将其基于联营协议从经济联合总公司处获得使用权的厂房、厂地、设备发包给顺达新安货物运输有限公司，承包期限从2004年4月1日起至2009年3月31日止。2004年4月安美尔、北京顺达新安货物运输有限公司、依美安三方签订补充合同，北京顺达新安货物运输有限公司与安美尔之间的权利与义务一并转让给依美安。2010年，经北京市平谷区人民法院调解，马昌营镇政府与安美尔达成调解协议，约定2010年5月5日起经济联合总公司与安美尔集团解除联营协议，2010年6月5日前，安美尔将联营协议书中所涉的原北京市塑料三厂平谷分厂厂房、场地及配套设施返还给马昌营镇政府。调解协议生效后，马昌营镇政府申请法院强制执行，但依美安以其2009年与土地所有权人王各庄村委会签订了土地承包协议为由拒绝返还，故马昌营镇政府再次诉至法院。2015年北京市平谷区人民法院判决依美安与王各庄村委会的土地承包协议无效。因2010年12月依美安已将该场地南半部即涉案厂房场地让给了王和宝使用，判决生效后经本院调解依美安将其占有的北半部场地返还给了马昌营镇政府。安美尔欠王和宝600万元工程款，双方曾于2003年9月7日签订还款协议，安美尔以其南厂部分厂区使用权折抵欠款，每年使用费5万元，使用权暂定30年，到期可续约，安美尔提前还清欠款，有权收回厂房或收取租金。同年11月17日双方再次签订补偿协议，如遇政府拆迁或其他因素使得王和宝使用南厂年限不足，王和宝可以改为使用安美尔北厂即某路1号院。2010年安美尔南厂面临拆迁，根据王和宝与安美尔协议王和宝应搬至某路1号院，由某路1号院租金继续折抵欠款。但因当时某路1号院被依美安占用，为解决王和宝搬迁问题，经马坊镇政府协调，依美安让出涉案厂房场地给王和宝，2010年12月王和宝进驻涉案厂房场地。因当时涉案厂房场地权属复杂，王和宝为保障其权益，又要求马坊镇政府与其签订了涉案协议。约定马坊镇政府将涉案厂房场地租给王和宝，抵顶王和宝在安美尔南厂20年使用权，租赁期自2011年1月1日起至2030年12月31日止。马坊镇政府负责土地使用权发生的一切争议的协调并承担该争议产生的一切后果。因出租方原因致本协议不能履行，出租方承担全部赔偿责任。此后王和宝找到马昌营镇政府，希望马昌营镇政府在涉案协议上盖章确认，遭到马昌营镇政府拒绝。王和宝进驻涉案厂房场地后进行了部分修建。2012年10月王和宝将涉案厂房场地租赁给孙克敏，孙克敏在此注册了北京北极福瑞科技有限公司。孙克敏与王和宝解除了租赁合同后，王和宝又于2013年将涉案厂房场地租赁给佟根立，双方于2014年1月1日正式签订租赁协议，约定年租金22万元，从第2个5年起如一次交5年房租则100万，如年付租金，每5年递增10%。佟根立拟在此处设立北京优尼克食品有限公司，2014年马昌营镇政府又为北京优尼克食品有限公司出具了企业住所证明。2015年8月4日，马昌营镇政府诉至法院，要求王和宝返还涉案厂房场地。诉讼中马昌营镇政府追加了涉案厂房场地直接占有人佟根立为共同被告，变更诉讼请求为王和宝、佟根立共同返还涉案厂房场地。因此案判决结果与马坊镇政府具有利害关系，本院依职权追加了马坊镇政府为第三人。2016年7月19日，本院以（2015）平民初字第06229号民事判决书判令王和宝、佟根立于本判决生效后30内将涉案厂房场地腾退给马昌营镇政府。判决作出后王和宝上诉，后又撤回上诉，该判决现已生效。同时，经王和宝与马昌营镇政府协商，双方签订了《某路1号院的南院协议书》，王和宝一次性给付给马昌营镇政府2010年12月至2016年12月占用涉案厂房场地的占用费10万元，马昌营镇政府将涉案厂房场地租赁给王和宝，租赁期限自2017年1月1日至2046年12月31日，年租金8万元，租金每5年上涨10%。双方争议的事实一是涉案厂房是否为合法建筑。为此王和宝提交了马昌营镇政府在2012年9月及2014年4月出具的两份企业住所使用证明，证明涉案房屋性质为厂房，该住所建设审批手续齐全，符合镇域规划要求，不属于违法建设。马坊镇政府对该证据真实性认可，不认可证明目的。马坊镇政府未提交任何证据，但主张如王和宝不能出具涉案厂房建设工程规划许可证及施工许可证，涉案厂房便是违法建筑。对此本院认为，涉案厂房建造历史久远，权属几经变更，作为出租方的马坊镇政府要求承租方王和宝提交房屋建设工程规划许可证及施工许可证既不合常理，亦强人所难。结合涉案厂房几十年来作为正规企业被使用的历史，以及厂房所在地镇级政府出具的厂房为合法建筑的证明，本院对马坊镇政府主张涉案厂房为违法建筑的事实不予认定。争议的事实二是涉案厂房场地租金价值。王和宝主张以其出租给佟根立租金标准计算，20年共计386.31万元。马坊镇政府未明确其认可的租金标准，但对王和宝主张的标准不予认可，对马昌营镇政府租给王和宝的每年租金8万元，每5年上涨10%的这一标准亦不认可。因双方分歧较大，两份同一标的（王和宝租给佟根立的厂房进行过修建及增建）租赁协议中租金标准差距过大，又均为个案，均受与价值无关其他因素影响，不能客观反映涉案厂房场地租金价值，故经本院批准，王和宝提起租金价值评估（以马坊镇政府租给王和宝时标的物状态为标准）。2017年8月22日，北京市国盛房地产评估有限责任公司（以下简称评估公司）出具了关于《北京市平谷区某路1号南院工业房地产2010年1月1日至2030年12月31日市场租金价值咨询报告》（以下简称报告）。报告显示涉案厂房场地2010年1月1日至2010年12月31日年租金为9.75万元；2011年1月1日至2015年12月31日租金56.05万元，年平均租金为11.21万元；2016年1月1日至2020年12月31日租金64.4万元，年平均租金为12.88万元；2021年1月1日至2025年12月31日租金72.75万元，年平均租金为14.55万元；2026年1月1日至2030年12月31日租金82.25万元，年平均租金16.45万元。王和宝主张该报告对涉案厂房场地租金价值评估过低，应以其与佟根立租赁合同标准为准。马坊镇政府亦不认可该报告，理由一是该报告未对涉案房屋合法性进行审查，未提交土地使用证、房屋所有权证、建设工程规划许可证不能启动评估。二是评估的租金年增长率为13%，远高于我国经济6%的年增长率。三是附件中租赁合同不全，影响评估的客观性。对此本院认为，评估公司系具有评估资质的正规单位，由2名具有注册房地产估价师估价资格证书的专业人员基于科学方法与程序进行的独立判断，王和宝及马坊镇政府仅凭自己主观判断便质疑报告结果本院无法认同。另报告中每5年租金增长13%，而非马坊镇政府理解的每年增长13%。马坊镇政府所持未提交土地使用证、房屋所有权证、建设工程规划许可证不能启动评估，所附租赁合同不完整评估结果不客观的抗辩意见，并无法律依据，且根据已经认定的事实，涉案厂房为合法建筑，故马坊镇政府对报告之质疑依据不足，本院对其评估价值予以确认。本院认为，本案争议的法律问题一是涉案协议是否成立。合同成立是指双方当事人意思表示达成了一致，合同生效是指合同成立后在法律上得到了肯定性评价，产生了当事人意定的法律效力。合同成立是合同生效的前提，当事人订立合同的目的就是要使合同生效，产生约束力，从而实现合同所规定的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）及相关司法解释之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人的名称或者姓名、标的和数量的，一般应认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。虽涉案协议并非简单的租赁合同，承租人租金用其他租赁物使用权折抵，但当事人及其权利、义务关系明确，王和宝已经签字，马坊镇政府法定代表人李平亦已签字并加盖了马坊镇政府公章，符合合同成立要件，故涉案协议已经成立。本协议双方是王和宝与马坊镇政府，不涉及到马昌营镇政府，无需马昌营镇政府签字确认。故马坊镇政府主张该协议缺乏租赁合同的要件不成立没有任何事实及法律依据，本院不予采信。争议的法律问题二是涉案协议是否有效。根据合同法的相关规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案协议是马坊镇政府为解决安美尔南厂拆迁问题与王和宝签订。王和宝基于其与安美尔的还款协议及补偿协议使用安美尔南厂部分厂房场地，在安美尔南厂面临拆迁时，王和宝应改为使用安美尔北厂即某路1号院。但当时某路1号院权属情况复杂，已被依美安占用，马昌营镇政府亦主张权利，王和宝与安美尔无法履行补偿协议。此时不解决王和宝对其所占用的安美尔南厂部分厂房场地剩余使用权问题，或者不对王和宝剩余使用权作出补偿，王和宝有正当理由不腾退其所占用的安美尔南厂厂房场地。在此情况下，王和宝与马坊镇政府签订涉案协议是基于各自利益、平等协商的结果。马坊镇政府愿意替安美尔承担该债务，是为了保障其拆迁工作顺利推进，王和宝是在维护自己合法权利，其也让渡其所享有安美尔南厂部分厂房场地使用权为对价，故不存在以欺诈、胁迫的手段损害国家利益，或恶意串通损害国家、集体或者第三人利益问题，更不涉及到以合法形式掩盖非法目的等合同无效情形。对于马坊镇政府所持其为个人债务负责的行为严重侵犯国有资产、损害了国家利益而无效的抗辩意见，本院认为无论安美尔是否另行给马坊镇政府补偿，马坊镇政府愿意为安美尔承担该债务主要是为了拆迁工作大局，并非未获利益，且并无政府为企业承担债务行为无效的法律依据，故马坊镇政府此抗辩意见本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。马坊镇政府据此主张王和宝不能提供涉案厂房建设工程规划许可证或施工许可证涉案协议无效。对此本院认为，未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准建设的房屋违反了法律、法规强制性规定，为情节严重的违法建筑，此规定意在强调出租的房屋不能是违反法律、法规强制性规定的严重违法建筑，至少在一审辩论终结前不能仍是违反法律、法规强制性规定的严重违法建筑，否则法院应认定租赁合同无效。本案作为出租方的马坊镇政府要求承租方王和宝提交房屋建设工程规划许可证及施工许可证不合常理，亦强人所难，且根据马昌营镇政府出具的证明已可证明涉案厂房为合法建筑，无再审核建设工程规划许可证和施工许可证之必要，故马坊镇政府此抗辩意见本院亦不采信。对于马坊镇政府对租赁物不享有所有权问题，本院认为租赁合同不以出租人享有所有权为必要条件，马坊镇政府主张其不享有租赁物所有权签订的租赁协议无效的抗辩意见并无法律依据。且合同法明确规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。故如因出租人不享有所有权导致租赁合同无法履行，出租人需要承担相应的违约责任，而非合同无效。争议的法律问题三是涉案协议是否生效。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。虽马坊镇政府为政府部门，但涉案合同为普通的民事合同，并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同类型，亦无证据证明双方约定了生效期限或条件，故该协议已经生效。争议的法律问题四是王和宝是否有权解除涉案协议。根据合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方依照此规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。经查，2016年7月19日，法院以（2015）平民初字第06229号民事判决书判令王和宝、佟根立于本判决生效后30内将涉案厂房场地腾退给马昌营镇政府。判决作出后王和宝上诉，后又撤回上诉，该判决现已生效。因法院生效判决，王和宝负有返还涉案厂房场地给马昌营镇政府之义务，马坊镇政府又不依涉案协议约定出面协商解决该问题，故涉案协议确定无法继续履行，合同目的已经无法实现，王和宝有权通知马坊镇政府解除涉案协议，通知到达对方时涉案协议解除。2017年8月31日，王和宝解除涉案协议诉求到达马坊镇政府，该日实际上便是解除通知到达马坊镇政府之日，故涉案协议于2017年8月31日解除，本院予以确认。争议的法律问题五是马坊镇政府是否应该承担违约责任及违约金数额。涉案协议明确约定，马坊镇政府负责土地使用权发生的一切争议的协调并承担该争议产生的一切后果。因出租方原因致本协议不能履行，出租方承担全部赔偿责任，故马坊镇政府应赔偿因其违约给王和宝造成的损失。根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因涉案协议并非简单的租赁协议，王和宝并不交纳租金，而是用其在安美尔南厂占用的厂房场地剩余使用权折抵，其已经完全履行了义务，马坊镇政府尚未履行完毕义务，故合同继续履行王和宝可获得的直接利益就是剩余期限内涉案厂房场地的使用权，以此计算违约金就是涉案厂房场地剩余使用期内的租金。租金价值已经评估公司评估，本院将依据评估公司出具的报告进行计算。涉案协议约定租赁期间为2011年1月1日至2030年12月31日，合同签订后马坊镇政府亦曾履行义务，安置王和宝使用涉案厂房场地。直至2017年1月1日，因法院生效判决要求王和宝腾退涉案厂房场地，王和宝与马昌营镇政府开始履行新的租赁协议（某路1号院的南院协议书），王和宝才确定无法再基于与马坊镇政府租赁协议使用涉案厂房场地，故马坊镇政府完全不能履行涉案协议的时间从2017年1月1日起算，直至约定的届满日期2030年12月31日，经计算租金损失数额为206.52万元。此外，虽因马坊镇政府协调，2011年1月1日至2016年12月31日王和宝占有、使用了涉案厂房场地，但因马坊镇政府权利瑕疵，王和宝另行支付了期间的占用费，该费用的支出亦属马坊镇政府履约不当所致，应赔偿给王和宝，经计算为9.863万元。王和宝与马昌营镇政府另行签订租赁协议继续使用涉案厂房场地一事，马坊镇政府并未参与，与其没有关联性，不能作为其减轻违约责任的抗辩理由。综上所述，涉案协议合法有效，马坊镇政府违反约定致使合同目的不能实现，王和宝要求解除该协议并要求马坊镇政府赔偿损失的诉讼请求于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第五十二条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于适用一、确认2010年12月15日王和宝与北京市平谷区马坊镇人民政府签订的涉北京市平谷区马昌营镇某路1号约2000平米厂房场地租赁协议于2017年8月31日解除；二、北京市平谷区马坊镇人民政府于本判决生效后七日内赔偿王和宝经济损失216.383万元；三、驳回王和宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1.88524万元，由王和宝负担0.679708万元（已交纳），由北京市平谷区马坊镇人民政府负担1.205532万元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费3.5万元，由王和宝负担1.5395万元（已交纳），由北京市平谷区马坊镇人民政府负担1.9605万元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  ＸＸ宏二〇一七年八月三十一日书记员  郑 坤