湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民一终字第00095号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉乾立科技有限公司。住所地：湖北省武汉市硚口区长丰大道*号。
法定代表人：杨立勇，该公司总经理。
委托代理人：鲁斌，湖北维力律师事务所律师。
委托代理人：李涛，湖北维力律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市西大门客货运输有限公司。住所地：湖北省武汉市工农路**号。
法定代表人：苏志斌，该公司经理。
委托代理人：范莉勤，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：张丽霞，北京大成（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉乾立科技有限公司（以下简称乾立公司）与上诉人武汉市西大门客货运输有限公司（以下简称西大门公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乾立公司的法定代表人杨立勇及委托代理人鲁斌、李涛，上诉人西大门公司的法定代表人苏志斌及委托代理人范莉勤、张丽霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乾立公司一审诉称：2011年4月8日，乾立公司与西大门公司签订《租赁经营合同》一份。合同约定：西大门公司将其持有的14354.27平方米国有土地使用权、地上自建房屋5486.24平方米以及由乾立公司在该地块上出资建设的武汉物流信息中心一期工程房屋9699.22平方米（已建成1719.22平方米，尚有G栋7980平方米待建）一并租赁给乾立公司；租赁期限自2011年4月1日起，至2027年3月31日止；合同期内总租金为3882万元，合同签订之日，乾立公司应向西大门公司支付第一年租金100万元，西大门公司向乾立公司移交租赁资产等。2013年2月24日，乾立公司收到西大门公司的联系函，来函要求：“一、自此联系函下发贵公司三日起，确认解除或终止《租赁经营合同》；二、在接到本联系函之日起15日内，腾退场地，交回租赁场地”等。另，因西大门公司怠于履行报建义务，G栋建设至今没有开工。综上所述，乾立公司完全履行了合同约定的义务，没有任何重大违约行为，西大门公司来函要求解除或终止《租赁经营合同》的理由不成立，应继续履行《租赁经营合同》约定的义务。请求法院判令：1、确认西大门公司2013年2月24日致函通知解除2011年4月8日《租赁经营合同》无效，合同应继续履行；2、本案的诉讼费由西大门公司承担。
西大门公司一审反诉称：2011年4月8日，西大门公司与乾立公司签订《租赁经营合同》，约定西大门公司将位于湖北省武汉市硚口区工农路15号国有土地使用权（土地面积14354.27平方米）、房屋B栋、C1栋、D栋、E栋、F栋、A栋、C2栋，以及待建房屋G栋租赁给乾立公司。西大门公司依约向乾立公司交付了场地。西大门公司按合同约定出租给乾立公司的房屋为未取得建设工程规划许可证的无所有权证房屋，按我国合同法及相关司法解释，此类房屋租赁合同应为无效合同。另外，出租房屋的土地性质为划拨土地，用途为交通运输，按我国相关法律及行政法规规定，划拨土地在不符合规定的情形下不得出租，西大门公司与乾立公司签订的房屋土地租赁合同违反法律、行政法规强制性规定，是无效的。故请求法院判令：1、西大门公司与乾立公司于2011年4月8日签订的《租赁经营合同》无效；2、乾立公司向西大门公司返还场地，支付场地占用费至房屋实际返还日，场地占用费暂计至2013年8月31日，计10016389.4元；3、由乾立公司承担本案全部诉讼相关费用。
一审法院认定：2011年4月8日，武汉泽明长丰科技有限公司（以下简称武汉泽明公司）与西大门公司签订一份《租赁经营合同》。合同的主要内容：第一条：租赁范围及方式：甲方（西大门公司）以湖北省武汉市硚口区工农路15号现有国有土地［国有土地使用证号：武国用（2002）字第1123号，证载面积14354.27㎡］、房屋［建筑总面积5486.24㎡，其中：B栋1386.88㎡；C1栋566.54㎡；D栋1316.70㎡；E栋1362.56㎡；F栋853.56㎡；以上房屋建面部分为有证房（房屋所有权证号：武房权证硚字第××号，证载面积1004.06㎡）］及由乙方（武汉泽明公司）出资建设的武汉物流信息一期工程房屋（建筑总面积9699.22㎡，其中：A栋1407.21㎡；C2栋312.01㎡；G栋7980㎡）租赁给乙方。乙方以自有资金在甲方提供的场地上以甲方的名义建设武汉物流信息中心一期工程（其中已建设完成A栋、C2栋，建筑面积为1719.22㎡；待建设G栋，建筑面积为7980㎡，建筑总层数三层，占地面积约2600㎡），并租赁经营管理。第二条：租赁期限：2011年4月1日起，至2027年3月31日止。2011年4月1日至2012年3月31日，为工程建设期，甲方参与工程建设。租赁期届满。甲方有权收回自主经营或重新招租，乙方在同等条件下享有优先承租权。第三条：工程建设和资金管理：3.1由甲乙双方派员组建工程建设指挥部，共同对工程建筑全程予以管理（包括工程建设的策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程），各项相关手续必须经甲方签字认可后予以实施，各项相关费用从工程建设资金中支出。前期，乙方根据甲方委托，以甲方的名义办理了有关勘测、设计、规划、消防、人防、园林等部分手续并缴纳了相关费用，取得了规划部门颁发的《规划（建筑）方案批准意见书》。至此后，由乙方协同甲方继续办理与工程建设相关的各项政务审批手续，各项相关费用从工程建设资金中支出。3.2乙方必须确保整体工程于2012年3月31日前全面竣工（因不可抗力因素造成工程不能如期完工，经双方协商同意后，建设期和租赁期可顺延）。第四条：建设资金缴纳办法：4.1乙方须于本合同签订之3日内，向甲方账户汇入履约保证金50万元整（该保证金作为乙方全面履行本合同的担保）。该保证金不计利息，待乙方建设资金500万元汇入甲方工程建设专用账户后，可转为工程建设资金。第五条：租金的缴纳办法：乙方于本合同签订之日起向甲方缴纳第一年的租金100万元整；第二至三年上缴租金每年150万元，从第四年起每年按上一年租金的8%递增向甲方缴纳租金，并必须于应缴年度之45日前向甲方缴纳下一年度的租金。第六条：经营管理：6.1租赁经营期间，甲方对本合同项下的资产享有所有权，对经营享有监督管理权，乙方享有租赁使用权。乙方依法以自己的名义自主经营，独立核算、自负盈亏。……第八条：关于A栋、C2栋的处理:经法定部门认定后，乙方在A栋、C2栋的建设资金2406000元，转为此次建设资金总额中，同时乙方需向甲方支付经营利润100万元，在本合同签订之日起3日内首期支付50万元，于2011年7月1日付清余下50万元。其原有关于A栋、C2栋的《租赁经营协议》终止执行，纳并至本合同中进行租赁经营。第九条：合同的变更或解除：9.2因一方或双方违反合同规定，致使本合同无法继续履行，终止或解除本合同。第十条：违约责任：10.1乙方未按本合同约定，依期如数向甲方缴纳各项应缴资金的，每逾期一天，除须缴付应缴出资额外，乙方应另缴付出资额的5‰作为违约金给甲方，如逾期30天仍未提交，除要求乙方赔偿损失外，甲方有权解除合同；如乙方有异议，有权向法院提请诉讼。第十一条：其他约定：11.1本合同签订之日，原双方于2010年3月31日签订的《关于合作建设武汉物流信息中心的框架协议》和双方于2009年2月8日签订的《房屋租赁合同》终止履行。在合同附表一《租金缴纳明细表》中建设期的租金为一年100万元。双方均认可建设期为建设武汉物流信息中心（G栋建设）。合同签订前，武汉泽明公司于2011年1月26日以转账方式向西大门公司支付保证金50万元，于2011年4月8日以转账方式向西大门公司支付第一年租金100万元。
合同签订当日，西大门公司出具证明，证明已将相应租赁场地交付武汉泽明公司，在2011年4月1日至2027年3月31日租赁期间，由武汉泽明公司依法以自己的名义自主经营、独立核算、自负盈亏，可以对外招租，直接签订合同，因此产生的经济纠纷或法律责任由武汉泽明公司自行承担。
2011年8月10日，西大门公司致函武汉泽明公司，要求武汉泽明公司支付代管人员费用和A栋、C2栋前期经营利润。双方为此多次互致函件，但未能形成一致意见。
2011年10月18日，西大门公司采用国内特快专递邮件方式向武汉泽明公司发出《解除合同通知》，以武汉泽明公司未履行合同约定的支付A栋、C2栋前期经营利润100万元为由，通知解除双方于2011年4月8日签订的《租赁经营合同》，其后分别在《长江商报》、《武汉晨报》上刊登相应公告。2011年12月18日，武汉泽明公司致函西大门公司，要求协商前期经营利润支付问题，不同意解除《租赁经营合同》。2012年1月10日，武汉泽明公司委托武汉顶锐物业管理有限责任公司（以下简称顶锐公司）向西大门公司支付A栋、C2栋前期经营利润100万元。
2012年9月4日，武汉泽明公司更名为乾立公司。2012年11月21日，乾立公司、西大门公司、武汉市硚口区交通运输局共同向易家街城管办提交《关于旧房维修整改隐患的报告》，对本案所涉租赁场地的整改提出方案。2012年11月29日、2012年12月3日，乾立公司分别向西大门公司付款110万元、100万元，西大门公司出具了收据。该项付款分别用于冲转顶锐公司2012年1月10日代付款和预付次年的租金。
2013年2月24日，西大门公司致函乾立公司，要求乾立公司确认双方解除《租赁经营合同》，交回租赁场地。
另查明，本案所涉“武汉市西大门物流信息中心”项目，原名“武汉市西大门客货运输市场”，项目土地使用权登记于西大门公司名下，面积14354.27平方米，《国有土地使用证》记载的使用权类型为划拨，用途为交通运输。2001年6月25日，武汉市计划委员会对“武汉市西大门客货运输市场”批准立项，2002年3月17日，武汉市城市规划管理局颁发武规地字（2002）032号《建设用地规划许可证》，标明准予办理征用划拨土地手续的用地面积为14354.27平方米，建筑面积为7980平方米，规划用地性质为商业，有效期一年，至2003年3月17日。因西大门公司一直未及时开工建设，致使《建设用地规划许可证》和《建设项目选址意见书》过期失效。2009年3月，该项目重新以“武汉物流信息中心”名义获得武汉市硚口区发展和改革委员会批准立项，2010年3月23日取得有效期为二年的《湖北省企业投资项目备案证》。2010年6月30日，武汉市交通运输委员会向武汉市国土资源和规划局发函，请该局支持办理“武汉物流信息中心”有关规划许可证手续。后经西大门公司申请，《建设用地规划许可证》有效期延至2010年11月16日。
2012年12月18日，乾立公司向武汉市国土资源和规划局硚口分局出具情况说明，其内容是：西大门公司与乾立公司合作建设的物流信息中心项目，由乾立公司投资建设，产权属西大门公司所有，办理建设工程规划许可证的城市基础设施配套费957084元整由乾立公司缴纳。今后，如果乾立公司与西大门公司因此发生经济纠纷，与贵局无关。2012年12月19日，西大门公司亦向武汉市国土资源和规划局硚口分局提交一份情况报告，其主要内容是：我公司在申报物流信息中心项目时，由于公司内部事务及人事调整等原因，拖延了《规划许可证》相关手续的办理时间。现特向贵局申报办理《规划许可证》手续。2013年1月29日，武汉市硚口区发展和改革委员会对西大门公司报送的《关于办理武汉物流信息中心项目备案证延期手续的请示》复函称，因该项目备案证未在有效期内申请延期，提出申请之日已超出有效期限。按照《湖北省企业投资项目备案暂行办法》有关规定，必须重新办理备案手续。
还查明，乾立公司与西大门公司签订的《租赁经营合同》中的A栋、C2栋，原系深圳市泽明科技有限公司投资建设后租赁使用。2011年3月，深圳市泽明科技有限公司将投资形成的权益转让给乾立公司。《租赁经营合同》约定的G栋待建工程即为“武汉物流信息中心”项目，该工程至今没有开工。
一审法院认为，（一）关于《租赁经营合同》的效力。根据庭审查明的事实，所涉《租赁经营合同》名为租赁，其约定的内容却包括房屋、场地租赁和项目投资建设两部分，并非单纯房屋租赁关系，应当根据合同内容分别予以认定。
1、房屋租赁部分：《租赁经营合同》约定，租赁标的物即租赁范围为：西大门公司持有的湖北省武汉市硚口区工农路15号14354.27平方米国有土地使用权【证号：武国用（2002）字第1123号】、地上自建房屋5486.24平方米及由乾立公司在该地块上出资建设的武汉物流信息中心一期工程房屋9699.22平方米（其中：已建成A栋1407.21平方米、C2栋312.01平方米，共计房屋1719.22平方米；尚有G栋7980平方米待建），就上述租赁标的物分别评述如下：
（1）硚口区工农路15号14354.27平方米国有土地使用权。目前，涉案项目土地使用权证登记的使用权类型为划拨，用途为交通运输。但是，该地块在2011年4月8日双方签订《租赁经营合同》之前，武汉市城市规划管理局已经于2002年3月17日颁发了武规地字（2002）032号《建设用地规划许可证》，标明涉案土地面积14354.27平方米准予办理征用划拨土地手续，规划用地性质为商业。即政府相关部门作出了涉案项目土地使用权性质改变规划决定后，双方才签订《租赁经营合同》。该项合同签订时，因为土地性质而导致的租赁合同可能无效的法律限制情形已经消除。
（2）西大门公司自建房屋5486.24平方米。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《租赁经营合同》载明，西大门公司自建房屋5486.24平方米，其中已办理产权证面积1004.06平方米。对于该部分已办理产权证的1004.06平方米房屋的租赁，未违反法律禁止性规定，应为合法、有效，依法应予以保护。对其余至今未取得《建设工程规划许可证》的4482.18平方米自建房屋的租赁，因违反法律、行政法规强制性规定，应为无效。
（3）乾立公司出资建设的武汉物流信息中心一期工程房屋（A栋1407.21平方米、C2栋312.01平方米、G栋7980平方米待建）。武汉物流信息中心工程系政府批准立项，相应房屋建筑建设合法，但乾立公司已建成的A栋、C2栋，并不在“武汉物流信息中心”项目范围内，且至今未取得建设工程规划许可证，该部分房屋的租赁违反了法律禁止性规定，应为无效。
2、项目投资建设部分：武汉物流信息中心一期工程原于2001年6月25日，由武汉市计划委员会以“武汉市西大门客货运输市场”批准立项，2009年3月，该项目重新以“武汉市西大门物流信息中心”名义获得武汉市硚口区发展和改革委员会批准立项。乾立公司与西大门公司签订的《租赁经营合同》，包含了该项目投资建设内容。一审法院认为，西大门公司通过招商引资，以租赁促建设方式完成政府批准项目的建设，并无不当。庭审查明，该建设项目经过立项批准，所使用的土地经过规划核准，不存在法律规定的禁止性情形。而建设项目之所以没有完成，在于尚未办理《建设工程规划许可证》，根据西大门公司在2012年12月19日向武汉市国土资源和规划局硚口分局《情况报告》中专门说明，系由于公司内部事务及人事调整等原因，拖延了《规划许可证》的办理时间。即未能及时办理《建设工程规划许可证》的责任不在乾立公司。乾立公司有权要求西大门公司继续履行合同。
（二）西大门公司将至今未取得建设工程规划许可证的6201.4平方米房屋出租给乾立公司，是造成《租赁经营合同》部分无效的主要原因。乾立公司作为承租方，在明知西大门公司租赁的部分房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，仍与西大门公司签订合同，亦存在过错。乾立公司应将承租的6201.4平方米房屋返还给西大门公司。西大门公司反诉主张乾立公司支付场地占用费的请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定。应参照双方在《租赁经营合同》中约定的租金标准，即建设期内一年100万元标准赔偿房屋占有使用费。乾立公司已实际支付的租金予以扣减。西大门公司主张按市场价格赔偿损失，无法律依据，一审法院不予支持
（三）根据查明的事实，2011年10月18日西大门公司以乾立公司未履行合同约定的支付A栋、C2栋前期经营利润100万元义务为由，通知乾立公司解除双方于2011年4月8日签订的《租赁经营合同》。2011年12月18日，乾立公司致函西大门公司，不同意解除合同，并于2012年1月10日，委托顶锐公司向西大门公司支付A栋、C2栋前期经营利润100万元。西大门公司收到乾立公司支付的款项后，未对乾立公司不同意解除合同的主张提出异议。且双方于2012年11月21日共同就房屋维修向辖区易家墩街道城市管理部门提交报告等。在此期间，双方还一直就项目问题保持工作往来联系。故此，一审法院认为，西大门公司虽然发出过解除合同的通知，由于西大门公司已收取乾立公司支付的前期利润100万元，引起其提出合同解除的事由已经消除，此后，实际上双方仍然在继续履行合同。西大门公司于2013年2月24日向乾立公司发函，要求确认合同已经解除的行为，亦说明此前合同仍在履行中的事实。西大门公司辩称合同已经解除，与事实不符，一审法院不予支持。
综上所述，乾立公司与西大门公司签订的《租赁经营合同》，是双方意思的真实表示。合同约定的内容，除未取得《建设工程规划许可证》部分房屋的租赁无效外，其余部分均合法、有效，双方应当按照约定继续履行。乾立公司关于西大门公司2013年2月24日通知解除《租赁经营合同》的函件无效的主张，符合事实和法律规定，一审法院予以支持。对《租赁经营合同》无效部分，乾立公司应向西大门公司返还房屋，并按合同约定的租金标准赔偿资金占用费。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、西大门公司2013年2月24日通知乾立公司解除《租赁经营合同》的行为无效。二、乾立公司向西大门公司返还未取得《建设工程规划许可证》的6201.4平方米房屋，《租赁经营合同》其余部分继续履行。三、乾立公司赔偿西大门公司房屋占用费（按年租金860652.89元计算，自2013年4月1日至房屋返还之日止）。上述二、三项于本判决生效十日内履行完毕。四、驳回乾立公司的其他诉讼请求。五、驳回西大门公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费235900元，由乾立公司负担47180元，西大门公司负担188720元。反诉案件受理费40025元，由乾立公司负担8005元，西大门公司负担32020元。
一审宣判后，乾立公司、西大门公司均不服，分别向本院提起上诉。
乾立公司上诉称：（一）一审判决适用法律错误，《租赁经营合同》整体有效，应当全面履行。一审判决依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定西大门公司自建4482.18平方米房屋与乾立公司已建成的A栋、C2栋房屋（以下简称“无证房屋”）租赁无效，系适用法律错误。（二）一审判决超出西大门公司的反诉请求范围。一审中西大门公司提出反诉第二项请求“判令被反诉人向反诉人返还场地，支付场地占有费至房屋实际返还日，场地占用费暂计至2013年8月31日，暂计9750000元”，从西大门公司提供的《民事反诉状》来看，明确区分了“场地”与“房屋”两个词，没有任何混淆“场地”与“房屋”之意，两者均出现时只能说明被上诉人未请求返还房屋及房屋占有费，而一审判决乾立公司向西大门公司返还6201.4平方米房屋及房屋占有费，显然超出了反诉范围。综上，请求二审法院撤销一审判决二、三项，驳回西大门公司全部反诉请求。
西大门公司二审答辩称：第一，《租赁经营合同》为整体无效合同，本案所涉租赁房屋土地均为国有划拨土地，土地性质未办理变更手续，该土地的租赁违反了法律强制性规定，应为无效。因土地租赁无效，导致地上房屋和场地租赁全部无效，一审适用法律正确。第二，一审判决未超出西大门公司反诉请求的范围。故对于乾立公司的上诉请求不应支持。
西大门公司上诉称：（一）《租赁经营合同》应全部为无效合同，一审法院认定事实和适用法律错误。本案所涉租赁的房屋（包括有证、无证、及待建）、场地所在的土地均为国有划拨土地，土地使用用途为交通运输。土地性质未办理变更手续，该土地的租赁违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条关于国有划拨土地租赁的强制性规定，应为无效。土地租赁全部无效，导致地上房屋（包括有证、无证及待建）和场地租赁全部无效。一审根据武汉市规划局在2002年3月17日颁发过期失效且未办理土地征用、性质变更手续的武规划（2002）032《建设用地规划许可证》，认定该地块规划性质改为商业用途，土地租赁不违反行政法规的强制性规定，是对本案事实和土地性质变更相关程序、法规的错误理解和认识。一审判决中对有证的1004.6平方米的认定也是错误的。该房产证所载的房屋在使用过程中历经多次重建，早已不是房产证上记载的房屋，改建重建的房屋应该办理建筑规划许可证和房屋权证，按最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，也应无效。《租赁经营合同》应全部无效。（二）一审判决对于合同无效后场地占有费的返还认定错误，适用法律不当，乾立公司应返还场地并支付场地占用费10016389.40元。1、一审判决在费用返还上，适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条是法律适用的错误。首先，《租赁经营合同》中双方权利义务，特别是租金约定是综合考量了双方综合因素中的权责利而设定，一审法院在认定场地占有费时，不应将本案合同中双方的权利义务、合同组成简单的分割开来；其次，上述条款的租赁应该是指与市场价相当的租金；再者，该条款适用的前提是当事人主张以租赁为标准计算场地占有费，本案中，当事人并未主张；最后，人民法院有充分的自由裁量空间，应结合本案合同的特殊情况公平裁决。2、一审法院裁决场地占有费标准采用合同约定的租金标准即100万元/年，同时认定返还场地占用费的起诉时间确定在2013年4月1日是错误的。一审法院认定乾立公司于2012年11月29日向西大门公司支付110万元为“预付租金”错误，该110万元和乾立公司于2012年12月3日支付的100万元，实际源于2008年8月8日双方签订的《租赁经营协议》履行期间，乾立公司与当时西大门公司法定代表人方兴存在不正当经济关系，使得乾立公司在建设A栋、C2栋时挪用西大门公司220万余元用作于A栋、C2栋建设投资资金，上述220万元是返还款。而且按照合同约定，乾立公司支付租金金额并无110万元这个金额，所以110万元并不是一审法院所认定的租金。合同无效应自始无效，因此，场地占有费的计算时间应从合同签订之日起算，而不应从2013年4月1日起算。（三）一审法院关于《租赁经营合同》继续履行的认定和判决均错误。《租赁经营合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了国家法律秩序，为全部无效合同，不应继续履行，一审法院判决继续履行合同错误。顶锐公司支付的100万元是借款，西大门公司已于2012年12月3日偿还，还款单据西大门公司在一审时提交，乾立公司对其真实性予以认可。2012年11月29日向西大门公司支付的110万元为“预付租金”和2012年12月3日支付的100万元并非一审认定的租金，而是就A栋、C2栋建设投资资金的返还。《关于旧房维修整改隐患的报告》未提继续履行合同之事，之所以有西大门公司印章，是因为当时场地被乾立公司强占，西大门公司处于顾全大局、维护场地安全考虑而同意维修整改，并非同意继续履行合同。西大门公司2013年2月24日的《联系函》是联系西大门公司有关清算和腾退场地事宜。综上所述，一审法院认定西大门公司同意继续履行《租赁经营合同》错误。请求：撤销一审判决，判令《租赁经营合同》无效；由乾立公司向西大门公司返还场地，支付场地占用费至场地实际返还日，暂计至2013年8月31日，计10016389.4元；一、二审诉讼费全部由乾立公司承担。
乾立公司二审答辩称：第一，《租赁经营合同》应为整体有效，除了上诉状中所述，补充意见如下：双方将本案的土地租赁作为空地出让存在逻辑错误，事实上，划拨土地使用权的出让有两种方式，一是空场地的出让，二是房屋及房屋占地的出让，本案不是空地出让。第二，出让和转让条例是1990年颁布的行政法规，之后又出台了《城市管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及《商品房租赁管理办法》，后来的这些新法和上位法已经取代了出让和转让条例第44、45条的规定，尤其对于本案因房屋及房屋占地产生的租赁，更不适用该条例的规定。第三，西大门公司存在诉讼中的逻辑悖论。一方面西大门公司主张合同整体无效，同时又主张合同已经解除，而对于无效合同是不存在解除的，两者是矛盾的。乾立公司的本诉是要求确认解除函无效，根据民诉法的规定，反诉应该是抵消和冲抵本诉，而西大门的反诉是要求确认合同整体无效，本诉和反诉之间不存在抵消和冲抵的问题。第四，一审判决后发生了一个新的法律事实，本案涉及的部分租赁房屋被硚口区相关职能部门强制拆除了，拆除时间是2014年4月。一审判决说乾立公司要从2014年4月份开始支付占用费，现在房屋已经被拆除了，就不存在再支付占用费的问题了，也就涉及到一审改判的问题。综上，乾立公司认为，对于西大门公司第一项上诉请求，应该予以驳回；对于西大门第二项上诉请求，应当裁定驳回其起诉。
二审中，乾立公司向本院提交两组新证据：第一组证据：1、2009年9月9日的《委托书》；2、2010年3月31日《关于合作建设武汉物流信息中心的框架协议》。拟证明：涉案项目的历史沿革，实际双方合作在《租赁经营合同》之前已经存在了；建设期的租赁费一共是100万元，而不是每年100万元。第二组证据：1、2014年1月6日《关于拆除长丰大道铁路夹角地物流违建的通告》；2、2014年3月27日《关于拆除长丰大道西大门物流违建的通告》；3、强拆之前与之后的照片17张；4、强行劝走商户照片8张。拟证明：2014年4月，西大门公司强制清退租户，收回涉案A、B、C1、C2、D房屋，涉案房屋A、B、C1、C2、D被强拆；2014年4月后，乾立公司不应再支付涉案A、B、C1、C2、D房屋租金；2014年4月起，涉案合同只涉及E、F、G房屋与项目场地租赁。其中E、F是有证房，G栋是待建房。庭审中，乾立公司对于两组证据作了补充说明：第一，乾立公司不否认委托书和框架协议已经被《租赁经营合同》取代，只是为了说明涉案项目的历史沿革，而且双方当时意思表示是建设期的租赁费是固定的。第二，关于第二组证据乾立公司想表明，违建房屋被拆除后，乾立公司占用的场地是G栋的规划用地。
西大门公司针对上述证据发表质证意见认为：1、对于第一组证据的真实性没有异议，但委托书和框架协议都已经被2011年4月8日所签订的《租赁经营合同》取代，该组证据与本案没有关联性。在2011年4月8日签订《租赁经营合同》之前，委托书是委托给深圳泽明科技有限公司的，当时武汉泽明公司还没有成立。武汉泽明公司与涉案项目的合作，是对深圳泽明科技有限公司的延续。2、对于第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是对于其证明目的有异议。第一，房屋是房管部门下令强拆的，而且已经被拆除的场地、仍然保留的场地、待建场地以及停车场等整个场地都还在乾立公司的控制之下。第二，拆除的部分是政府认定违建后拆除的，但乾立公司还在作为停车场使用，因此仍应支付相应的租赁费用。第三，E、F栋不是有证的，无法确定有证的1004平方米具体所指的位置。第四，房屋不是西大门公司强拆的，是城管部门实施拆除的。
西大门公司向本院提交两组新证据：第一组证据：武汉市硚口区人民法院（2012）鄂硚口刑初字第00477号刑事判决书一份。拟证明：西大门公司原法定代表人方兴违反忠实义务，与深圳泽明科技有限公司存在不正当利益关系，非法挪用西大门公司资金给深圳泽明科技有限公司作为投资建设A、C2栋资金，深圳泽明科技有限公司无经济实力投资建设A、C2栋。方兴作为乾立公司的实际股东，违反《公务员法》回避义务，与西大门公司签订《租赁经营合同》，进行自我交易，方兴与深圳泽明科技有限公司损害西大门公司的利益。《租赁经营合同》及其关于A、C2栋投资建设的所有协议，均系方兴与深圳泽明科技有限公司、乾立公司恶意串通签订，应为无效合同。第二组证据：《租赁经营合同》所涉场地现状照片5张。拟证明：租赁房屋因为是无证违章建筑，已被城管部门拆除，且现场已完全改变，《租赁经营合同》已不具有履行的条件。西大门公司补充说明，深圳泽明科技有限公司与武汉泽明公司实为一体，第一组证据可以证明项目在方兴离职后启动，说明《租赁经营合同》与方兴有利害关系，因为刑事判决书已经证明了方兴是深圳泽明科技有限公司的股东，该判决书与本案有重大关系。
乾立公司针对上述证据发表质证意见认为：1、对证据一的真实性无异议，但是刑事判决书认定挪用公款的时间是2008年，方兴从西大门公司离职时间是2009年，本案《租赁经营合同》的签订时间是2011年，当时方兴已经不是西大门公司员工，不存在法律禁止的情形，而且挪用公款的情况与本案无关，该刑事判决书也没有证据证明是否生效。因此该证据不能证明《租赁经营合同》无效的问题，其证明目的与本案无关。2、对于证据二没有异议，现状确实如照片展示一样。
鉴于乾立公司和西大门公司对于各方提交的二审新证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性依法予以确认。以上证据的证明内容，本院将结合其他证据进行综合审查判断。
对于一审法院认定的事实，双方当事人提出如下异议：
乾立公司认为，1、“在合同附表一《租金缴纳明细表》中建设期的租金为一年100万元”中整个建设期的租金为100万元，不是一年100万元。2、“另查明”部分漏掉了几个事实：（1）2011年11月20日，项目红线图获得审批；（2）2012年8月22日，西大门公司发函给规划局调整规划；（3）2012年12月7日，西大门公司申请将无证房暂时不拆除，作为施工用房，规划局也同意；（4）基础设施配套费95万元，乾立公司已经交了。以上内容相关证据，一审均质证过，但是文书中没有提到。3、“还查明”部分中“2011年3月，深圳泽明科技有限公司将投资形成的权益转让给乾立公司”中没有写清楚，投资权益包括两个部分，一是租赁的权益，二是财产权益。
西大门公司认为：1、一审认定的“2012年1月10日，武汉泽明公司委托顶锐公司向西大门公司支付A栋、C2栋前期经营利润100万元”中100万元不是支付经营利润，应该是借款，而且已经还了。2、一审认定的“2012年11月29日、2012年12月3日乾立公司分别向西大门公司付款110万元、100万元，西大门公司出具了收据”中，110万元和100万元都不是支付的租金，而是用于归还深圳泽明科技有限公司挪用的西大门公司的220万元，但乾立公司只归还了210万元。3、漏列了西大门公司提交的《关于给予方兴开除党籍处分的决定》。4、西大门公司提交《关于旧房维修整改隐患的报告》是出于对场地安全的考虑，并非继续履行合同。
本院认为，在乾立公司针对一审事实提出的异议中：因《租赁经营合同》对于建设期的约定是一年，一审法院表述“《租金缴纳明细表》中建设期的租金为一年100万元”并无不当；对于一审法院“另查明”事实的异议，系证明武汉物流信息中心项目的进展情况，与双方一致认可的一审争议焦点无关，不影响一审法院对于案件主要事实的判断；对于“还查明”部分中“2011年3月……转让给乾立公司”中没有写入“投资形成的权益”包括“租赁权益、财产权益”两个部分问题，因该权益性质的认定属于法院依法判定事项，与法庭调查对于案件事实的认定无关，故不属于法院漏查或漏写的事实。综上，对于乾立公司就一审事实提出的异议，本院不予采信。
在西大门公司针对一审事实提出的异议中：对于第一、二项事实异议，属于对相关款项支付性质的异议，但西大门公司未提交充分证据予以支持；对于西大门公司认为遗漏《关于给予方兴开除党籍处分的决定》的异议，与本案所涉纠纷无关；对于西大门公司主张《关于旧房维修整改隐患的报告》是出于对场地安全考虑的目的，属于事实性质的判断，并非本案事实部分需要认定的问题。综上，对于西大门公司就一审事实提出的异议，本院不予采信。
一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
综合当事人上诉及答辩意见，并经当事人确认，本案的争议焦点为：一、《租赁经营合同》效力如何认定；二、合同有效部分应否继续履行；三、乾立公司应当支付的占用费范围及标准如何认定；四、一审判决是否违反法律程序，超出诉讼请求判决。
根据二审查明的事实，本院对上述争议焦点评析如下：
关于本案《租赁经营合同》的效力问题
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”、第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”的规定，对于在划拨土地上建设房屋并出租的行为，法律并未绝对禁止，仅是从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家；《暂行条例》关于国有划拨土地使用权不得转让、出租、抵押的规定，并不属于效力性强制性规定，国有划拨土地使用权及地上建筑物在经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，亦可以租赁。即本案中，对于西大门公司将其持有的14354.27平方米国有土地使用权租赁给乾立公司的合同，并不当然全部无效。西大门公司提出涉案土地的租赁违反了《暂行条例》第四十四条、四十五条关于国有划拨土地租赁的强制性规定而无效的上诉理由缺乏法律依据，不能成立。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，在西大门公司将其持有的14354.27平方米国有土地使用权租赁给乾立公司的合同中，已经取得建设工程规划许可证的有证房屋部分的租赁合同内容依然有效，但6201.4平方米无证房屋部分（西大门公司自建房屋中4482.18平方米无证房屋+乾立公司出资建设的1719.22平方米无证房屋）的租赁合同内容因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，乾立公司应当予以返还。
综上，一审法院作出的《租赁经营合同》中“除未取得《建设工程规划许可证》部分房屋的租赁无效外，其余部分均合法、有效”的认定并无不当，本院予以确认。对于乾立公司认为无证房屋的租赁有效的主张，以及西大门公司认为《租赁经营合同》应全部为无效合同的主张，本院均不予支持。
（二）关于合同有效部分应否继续履行的问题
本院认为，本案所涉《租赁经营合同》的内容既包括房屋、场地租赁，又包括项目投资建设。该合同系双方真实意思表示，除了无证房屋租赁之外，其他内容不违反法律、行政法规强制性规定。本案所涉纠纷中，除了租赁关系，项目建设的有关建审手续可以继续完善，对于国有划拨土地进入市场可能导致国家土地收益的损失问题，可以通过补缴土地收益金等行政管理手段解决。因此，在合同并未解除的情况下，本案所涉合同剩余有效部分应当继续履行。对于西大门公司主张的，乾立公司于2012年11月29日向西大门公司支付的110万元和2012年12月3日支付的100万元属于归还挪用西大门公司资金220万元，不属于乾立公司支付租金和冲转顶锐公司代付款，以及《关于旧房维修整改隐患的报告》、《联系函》并不是同意乾立公司继续履行合同，因缺乏充分证据予以证明，本院不予支持。综上，一审法院关于《租赁经营合同》其余有效部分继续履行的认定并无不当，本院予以确认。
（三）关于乾立公司应当支付的占用费范围及标准如何认定的问题
本院认为，在《租赁经营合同》除无证房屋租赁无效，其他部分继续有效的情况下，在合同约定的租赁期内，对于乾立公司应当支付的场地占用费用的标准，应当依照合同约定，而非市场价格计算。在租赁合同存在有效部分与无效部分的前提下，一审法院根据合同约定的“建设期”租金标准，以100万元除以房屋总面积（不含待建面积）后计算出的单价，再乘以无效部分的面积，所计算出的乾立公司应该支付的合同无效部分的房屋占用费860652.89元∕年的标准并无不当。至于合同有效部分的租金费用，因西大门公司在一、二审中均未主张，故不属于本案审查范围。西大门公司主张因合同全部无效，占用费的计算时间应该从合同签订之日即2011年4月8起算，与本案事实相悖，本院不予支持。
（四）关于一审判决是否违反法定程序，超出诉讼请求判决的问题
本院认为，西大门公司基于对《租赁经营合同》整体无效的认识，在其反诉请求中提出乾立公司“向西大门公司返还场地，支付场地占用费至房屋实际返还日”等主张，即西大门公司主张的是土地租赁无效，继而土地上房屋租赁亦无效，乾立公司应当负责腾退场地并支付相应的场地占用费。而一审法院系基于对《租赁经营合同》中土地和有证房屋租赁有效的认定基础上，判决乾立公司向西大门公司返还6201.4平方米房屋及房屋占用费，属于西大门公司主张的“返还场地，支付场地占用费”中的一部分，并未超出反诉请求范围。对于乾立公司该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费121923元，由武汉乾立科技有限公司负担40025元，由武汉市西大门客货运输有限公司负担81898元。
本判决为终审判决。
审 判 长 严 浩
代理审判员 李兰图
代理审判员 李治国
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 胡锦明