河南省邓州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邓法民重字第27号
原告肖玉梅，女，生于1946年5月15日，汉族，住邓州市。
委托代理人刘春强，邓州市花洲中心法律服务所法律工作者。
被告刘士坤，男，生于1941年10月13日，汉族，住邓州市，系肖玉梅之夫。
委托代理人刘成虎，男，生于1981年12月21日，汉族，住邓州市。
被告绳亚萍（绳萍），女，生于1978年12月4日，汉族，住邓州市。（缺席）
第三人鲁丰改，女，生于1971年1月4日，汉族，住邓州市。
委托代理人寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师。
原告肖玉梅与被告刘士坤、绳亚萍及第三人鲁丰改为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2014年8月4日作出（2014）邓法民初字第583号民事判决，驳回原告肖玉梅的诉讼请求。原告肖玉梅不服，上诉于南阳市中级人民法院，南阳市中级人民法院于2015年3月18日作出（2014）南民三终字第01370号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，裁定：一、撤销本院（2014）邓法民初字第583号民事判决；二、发回本院重审。依据南阳市中级人民法院裁定，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖玉梅及其委托代理人刘春强，被告刘士坤及其委托代理人刘成虎，第三人鲁丰改及其委托代理人寇军荣到庭参加了诉讼。被告绳亚萍经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖玉梅诉称：2011年1月10日，被告绳亚萍采取隐瞒的办法让被告刘士坤在土地转让协议上签字按手印，将属于其与被告刘士坤共有的房地产转让给第三人鲁丰改，其既不知情也未收到房款。被告的行为侵犯了其对房产的共有权，亦违反了农村房地产不得转让给非集体经济成员的强制性规定，现要求确认二被告与第三人所签订的土地转让协议无效并返还其土地使用证及房屋产权证。
原告肖玉梅为证明其诉请事实，向本院提交如下证据：
1、身份证、户口簿，用以证明原告身份及家庭关系。
2、土地转让协议两份，用以证明被告绳亚萍将原告与被告刘士坤夫妻共有房地产非法卖给第三人。
3�宅基地有偿使用登记表一份，用以证明原告与被告刘士坤所享有的宅基使用权。
4、房屋所有权证存根，用以证明房屋登记时间为1989年，房屋的状况为两间砖木结构。
5、邓州市花洲街道办事处三里阁社区证明一份，用以证明土地性质。
6、刘士银土地使用证一份，用以证明土地性质。
7、房屋租赁合同，用以证明原告肖玉梅与被告刘士坤将转让土地上的房屋租赁给别人的事实。
8、照片两张，用以证明被转让土地上房屋的现状。
9、调解书一份，用以证明卖房是绳亚萍个人行为。
10、证人证言（以调查笔录形式），用以证明原告肖玉梅及被告刘士坤对卖房子的事不知情，刘士坤签名系比照着划的。
被告刘士坤辩称：对原告所说的无异议。
被告刘士坤未向本院提交证据。
被告绳亚萍未出庭应诉，亦未向本院提交证据。
第三人鲁丰改辩称：原告肖玉梅称对被告处置房地产不知情不属实。涉案房屋在法律上虽属原告肖玉梅与被告刘士坤共有，但房屋所有权证及土地临时使用证上登记的权利人为被告刘士坤，被告刘士坤在土地转让协议上签字并按手印，且其已支付了相应的价款，被告已向其交付了房屋所有权证和临时土地使用证，双方已全部履行了协议，该纠纷之所以会诉至法院，系因为房地产转让款被被告绳亚萍收取，原告肖玉梅与被告刘士坤的儿子刘成虎与被告绳亚萍发生婚变，否则，本案就不会发生。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，其有理由相信转让房地产系原告肖玉梅与被告刘士坤的真实意思表示，该协议合法有效。另外，被告刘士坤随房转让的土地处在邓州市中心城区建成区范围内，性质上属于国有土地而非农民集体所有，土地转让协议不违反法律和行政法规的效力性强制性规定。综上请求依法驳回原告肖玉梅的诉讼请求。
第三人鲁丰改为反驳原告肖玉梅的诉请，向本院提交如下证据：
1、2009年5月23日土地转让协议及6万元收条、2011年1月10日土地转让协议及8万元收条、房屋所有权证，用以证明被告将涉案的房地产转让给第三人，第三人付清了房款，协议已履行完。
2、集体土地临时使用证，用以证明该证登记时间早，现土地性质已变更为国有土地。
经庭审举证、质证，上述原告肖玉梅向本院提交的证据，被告刘士坤无异议。第三人鲁丰改的质证意见为：对证据1真实性无异议，户口簿是18年前登记情况，不能证明其现在的身份。对证据2真实性无异议，证明方向有�议，认为土地转让协议有效。对证据3有异议，认为已经过去20多年了，现在土地性质未知。对证据4有异议，认为房屋所有权人仅显示为被告刘士坤，共有人空白，无法证明是原、被告夫妻共同财产。对证据5证明方向有异议，认为居委会证明不具有合法性，夫妻共同财产不是其居委会能界定的，居委会不能确认土地性质，土地性质应由土地行政管理部门确认。对证据6有异议，认为该证据与本案无关，无法证明现在的土地性质。对证据7有异议，认为系原告自己将门撬开侵占。对证据9有异议，认为2014年绳亚萍与刘成虎离婚，但本案涉及的土地转让协议在离婚前就处理了，当时是家庭共同处分的。对证据10合法性有异议，认为法庭不宜以该方式调查，证人应出庭作证。土地性质证人无权说。买卖证人都某在场，证人怎么知道情况。上述第三人鲁丰改对原告肖玉梅提交的证据异议理由能否成立，本院综合予以评定。上述第三人鲁丰改向本院提交的证据，原告肖玉梅的质证意见为：对转让协议有异议，原告与刘士坤的共有房产，二被告无处分权，该转让行为系无效行为。收据的真实性无异议，但收据是绳亚萍的个人行为。房权证及临时土地使用证真实性无异议，但证明方向有异议，土地使用证表明了土地性质。被告刘士坤对第三人鲁丰改提交证据的质证意见同原告肖玉梅的质证意见。上述原告肖玉梅及被告刘士坤对第三人鲁丰改提交证据的异议理由能否成立，本院综合予以评定。
依据有效证据，结合庭审中当事人陈述，本院确定如下案件事实：原告肖玉梅与被告刘士坤系夫妻关系，被告绳亚萍与刘成虎（原告肖玉梅与被告刘士坤的儿子）原系夫妻关系，2014年12月11日绳亚萍与刘成虎在法院协议离婚。原告肖玉梅与被告刘士坤在邓州市××东路与东一环交叉口西北角有坐北面南房地产一处，房产证号30××15，登记在被告刘士坤名下。该房产所占土地办有集体土地建设用地临时使用证，土地使用者为刘士坤，用地面积为50平方米。2009年5月23日，被告绳亚萍、刘士坤与第三人鲁丰改签订土地转让协议一份，绳亚萍、刘士坤将位于邓州市新华东路北侧老宅基地一处转让给鲁丰改。该处土地东西宽7.22米，南至新华路控制线以北，北邻户路，西邻孔进道，东邻刘士欣；成交价为人民币壹拾肆万元，当即付款60000元，房屋建成后第三人鲁丰改再给被告六楼120平方米单元房一套，该房价折抵余款8万元。若一方违约，应支付另一方违约金5万元。2011年1月10日，被告绳亚萍、刘士坤（甲方）与第三人鲁丰改（乙方）又签订土地转让协议一份。该协议载明：二被告将2009年5月23日所签协议中约定的老宅基地一处（包括两间老房屋）转让给乙方；价格为人民币壹拾肆万元，付款方式为2009年5月23日付款陆万元，剩余捌万元交给甲方时，甲方同时把老房屋及钥匙交给乙方；甲方负责提供给乙方此宅基地的土地证和老房屋的房权证；此协议签订后，2009年5月23日所签协议自动作废。二被告及第三人均在协议上签字并按了指印。该协议签订后，第三人将剩余的捌万元付给了被告，被告把老房屋的土地使用证和房权证交给了第三人。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地是利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放房产证与土地使用证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。依据上述法律及国家政策之规定，农村房屋及宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员间流转，禁止将农村房屋及宅基地使用权向集体经济组织成员以外的�转让，禁止城镇居民到农村购买宅基地或者住房。被告刘士坤土地证显示土地的性质为集体土地，原告肖玉梅、被告刘士坤、绳亚萍与第三人鲁丰改非同一集体经济组织成员，故被告刘士坤、绳亚萍与第三人鲁丰改签订的土地转让协议系无效的协议，无效的协议自始不具有法律效力，第三人鲁丰改应将房产证及土地使用权证予以返还。庭审中，第三人鲁丰改对已支付的钱款及自己受到的损失要求另案处理，本院予以准许。第三人鲁丰改辩称：“被告刘士坤随房转让的土地处在邓州市中心城区建成区范围内，性质上属于国有土地而非农民集体所有”，但登记在被告刘士坤名下的土地性质显示为集体土地，该土地虽随着城市的发展已处在城区建成区范围内，但政府并未对该土地进行征收，该土地性质并不能因此变为国有土地，该土地及其上的房屋在转让时应受到一定�限制。另外，即便协议转让的土地性质已变成国有土地，该土地应系国有划拨土地，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，依照上述规定，该土地转让协议也应当认定无效。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及国家的相关政策之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告绳亚萍、刘士坤与第三人鲁丰改签订的土地转让协议无效，第三人鲁丰改将房产证号为30××15房屋所有权证及土地登记号为001077集体土地建设用地临时使用证返还给原告肖玉梅。
案件受理费200元，被告绳亚萍、刘士坤负担100元，第三人鲁丰改负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未按规定交纳上诉费的按自动撤回上诉处理。
审判长 赵金满
审判员 张柱峰
审判员 陈晓亮
二〇一六年九月二十二日
书记员 全惠雅