辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1285号
上诉人（原审原告）：任旭。
委托代理人：原奔。
委托代理人：高恒，辽宁住邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连长策房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区同聚街48号2单元5层2号。
法定代表人：姜凤娟，该公司董事长。
委托代理人：于国海，辽宁箴言律师事务所律师。
原审原告任旭与原审被告大连长策房屋开发有限公司（以下简称长策公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年12月11日作出（2015）西民初字第3655号民事判决，任旭、长策公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人任旭委托代理人原奔、高恒，上诉人长策公司委托代理人于国海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任旭一审诉称：原、被告于2013年12月27日签订编号为#的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于大连市西岗区威华街#号的房屋。合同约定房屋总价款为188万元，另购一独立车库，价款为25万元，合计213万元。原告已经按照合同约定履行了付款义务。依据法律及合同约定，被告应于2014年6月1日前验收合格并交付使用，交付商品房必须出示房屋的《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等相关手续，但被告始终没有通知原告办理入住手续。期间，原告遂多次询问被告，被告总是推脱，怠于履行交房义务，导致原告至今不能合法入住。鉴于被告至今已经违约一年多，原告根据合同约定，向被告提出支付延期交房违约金，遭到拒绝，故诉至法院请求判令：一、延期交房违约金。自2014年6月2日起算，至起诉日（2015年9月10日），共计467天，按照日房款万分之一计，为99，471.00元；二、被告违约期间，原告无法办理入住，因租房造成的经济损失赔偿。自2014年6月1日起至该商品房验收合格原告正式办理接房手续，期间原告租房费用，每月2000元，共计3万元（暂计至起诉日2015年9月10日）
被告长策公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。依据现有法规，原、被告双方签订的合同当中有关综合验收的概念已经不存在了，双方诉争的商品房已经被告及建设单位会同监理单位进行了验收，具备入住条件，原告在合同约定的时间应当到被告处对房屋进行交接，但是原告并未履行上述义务，因此，逾期交房的责任不在被告。即使法院认定被告存在违约行为，被告也认为原告所主张的违约金过高，请法院调整。另外原告主张的基数不对，商品房合同中的基数为188万元。原告在主张违约金的同时又向被告主张实际损失的3万元，于法无据。对于车库的买卖，当时就可以交付了，不存在逾期交付的，而且原告对于车库款25万元计算违约金没有任何合同依据和事实依据。
一审法院审理查明：2013年12月27曰，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于大连市西岗区威华街#号的房屋，建筑面积116.07平方米，每平方米16，197.13元，房屋总价款188万元。合同约定被告应当在2014年6月1日前将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房，自合同约定的最后交付的第二天起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告已按照合同约定向被告付齐房屋总价款188万元。被告未按照合同约定的日期交付房屋，直至2015年9月10日仍未按合同约定交付原告使用。
原告于2014年6月16日及2014年6月17日，共计向被告交付了车库款25万元，用于购买车库。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已按合同约定足额支付全部购房款，被告未按照《商品房买卖合同》约定的日期2014年6月1日前向原告交付房屋，被告至今未将案涉房屋交付给原告构成违约，应按照双方约定的方式向原告承担违约责任。逾期交房违约赔偿应以房款188万元为基数，现原告主张自2014年6月2日至2015年9月10日期间违约金的诉讼请求应予支持。关于被告提出案涉房屋已达到交付条件及违约金过高的答辩意见，并未提供相应的证据，不予采纳。被告应当给付原告自2014年6月2日起至2015年9月10日止的逾期交付违约金87，796.00元（188万元×万分之一／天×467天）。
关于原告的租房损失一节。原告主张被告逾期交付房屋期间所产生的租房损失应由被告承担。一审法院认为逾期交付违约金即是弥补对方违约行为带来的损失。原告并未提供证据证明违约金名下不至于弥补原告所遭受的损失，故对原告该项诉讼请求不予支持。
关于买卖车库一节，原告并未提交相应的买卖合同，且双方对于车库的交付标准、交付时间并未明确约定，故原告主张逾期交付违约金一节应不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告大连长策房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告任旭逾期交房违约金87，796.00元。二、驳回原告任旭的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2890元（原告已预交），由原告负担890元，被告大连长策房屋开发有限公司负担2000元。
任旭上诉的理由及请求是：第一，一审以车库无买卖合同及交付标准约定为由不支持任旭要求支付违约金的诉请，且无其他任何赔偿，不符合法律精神，是对违约行为的纵容。1.案涉车库作为小区商品房建筑的一楼，其验收合格、交付使用的标准与该商品房的验收与交付自然成为一体，案涉小区整体至今未通过综合验收，不能履行交房手续，导致任旭不能合法入住并使用车库。2.虽然长策公司始终不与任旭签订车库买卖书面合同，但任旭于2014年6月17日足额支付车库款，有交款收据为证，收据已经形成了一种事实上的合同关系。3.从长策公司违约至今，无任何人以任何形式通知任旭办理案涉商品房和车库的交付手续。25万元车库款因长策公司违约而长期被其占用，任旭却未取得任何赔偿，明显有违法律的公平正义原则。第二，案涉合同约定的日万分之一的逾期交房违约金标准是最低标准，任旭于购房合同签订前半年将188万元购房款支付给长策公司，长策公司长期占用该笔资金至今已超过一年半，任旭不仅要每月偿还贷款及利息，还因不能按期享有住房而需额外支付房租2000元／月。一审对违约金的理解明显有失公允。据此，请求撤销一审判决第二项，改判长策公司支付逾期交付车库违约金19，217.75元（以25万元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准暂计算至2015年9月10日）及房租损失3万元。
长策公司上诉的理由及请求是：补充合同直接约定了交房时间，并约定任旭应按约定日期至长策公司处办理交房手续，长策公司无需另行通知任旭接收房屋。但任旭未按约定日期与长策公司办理交房手续，其本身就是严重的违约行为。案涉房屋早已具备居住条件，且长策公司已按合同约定组织了施工、监理单位进行了验收，按照合同约定，案涉房屋已具备交付条件，任旭拒不接收房屋应承担违约责任。据此，请求撤销一审判决，改判驳回任旭一审诉请。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院认为：案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。任旭主张案涉商品房买卖合同约定的交付房屋标准“经综合验收合格”为取得竣工验收备案证；而长策公司则主张综合验收的概念已不存在，案涉房屋经建设单位组织施工、监理单位验收合格即符合交付标准，且现已验收合格，符合交付标准。但即使如长策公司所述，综合验收合格为经建设单位组织施工、监理等单位验收合格，长策公司亦未提交案涉房屋经建设单位组织施工、监理等单位验收合格的竣工验收报告等证据证明其主张，故一审判决长策公司以188万元购房款为基数，按日万分之一标准计付逾期交房期间的违约金符合合同约定，本院予以维持。至于任旭诉请长策公司支付逾期交付车库违约金一节，本院认为，长策公司主张随时可向任旭交付车库，且小区内其他车库购买人已实际使用其购买的车库；而任旭则表示因案涉车库不符合交付标准而拒绝接收车库。综合本案查明事实，双方并未约定交付车库的时间，且任旭亦未提交证据证明因长策公司逾期交付车库，任旭另行在同地段租赁同类车库产生的租金损失，故一审驳回任旭要求支付逾期交付车库违约金的诉请，并无不当。至于任旭诉请长策公司赔偿房租损失一节，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即违约金以补偿性为主，惩罚性为辅。逾期交房给购房人造成的主要损失为不能按时使用案涉房屋而另行支付的房屋租金损失，而非购房人为获得案涉房屋产权而支付房款产生的贷款利息。本案中，案涉合同约定的违约金高于任旭主张的租金损失，即约定的违约金已足以弥补因长策公司逾期交房给任旭造成的损失，故一审驳回任旭要求长策公司赔偿房屋租金损失的诉请，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2890元（任旭预交890元，大连长策房屋开发有限公司预交2000元），由任旭负担890元，大连长策房屋开发有限公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一六年五月六日
书记员 王丽秋