重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终609号
上诉人(原审原告)唐超。
委托代理人饶嘉陵，重庆当世律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)叶建宇。
委托代理人陈亮，重庆金码律师事务所律师。
原审被告重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司。
法定代表人张琴，该公司总经理。
上诉人唐超与被上诉人叶建宇、重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年7月14日作出(2014)碚法民初字第02665号民事判决。唐超不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月11日对本案进行了审理。唐超及其委托代理人饶嘉陵，叶建宇的委托代理人陈亮到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2009年7月15日，叶建宇（祥和经营部，出租方、甲方）与唐超（承租方、乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定甲方叶建宇将其合法租用的坐落于重庆市北碚区同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房原图宏公司厂房第一层，其中底层面积约1050平方米，夹层面积950平方米转租给乙方唐超使用。租赁期限从2009年8月18日起至2019年8月18日止，租赁期十年。装修免租期为1个月即7月18日至8月18日。租金为第一年和第二年包干月租金13350元（底层每平方米月租金10元，夹层每平方米租金3元，小计月租金13350元）。以后月租金每两年递增一次，每次叠加递增5%，即第三年和第四年月租金14018元，第五年和第六年月租金14718元，第七年和第八年月租金15455元，第九年和第十年月租金16228元。唐超还应向叶建宇支付保证金1万元。签订合同三个工作日内，乙方应预付半年租金，以后半年租金乙方应提前十五日支付给甲方。租金支付到甲方指定帐户：工商银行花园新村分理处9558803100119908288叶建宇。厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再续租，甲方也不作任何补偿。违约责任：厂房租赁期间，如因房屋权属问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方给予赔偿。乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同还对其他事项进行了约定。
2009年11月18日，重庆市蔡家组团管理委员会出具《关于同兴工业园区B区标准厂房区13、14号厂房的情况说明》，证明原有施工图编号同兴工业园B区标准厂房区13、14号厂房，现在的正式门牌号是北碚区蔡家岗镇凤栖路6号11-3号。
原告唐超与被告叶建宇签订厂房租赁合同后，因履行房屋租赁合同发生纠纷，原告唐超曾于2012年1月20日向本院起诉，其诉讼请求：一、确认原被告于2009年7月15日签订的《厂房租赁合同》已解除；二、判决被告赔偿原告因提前解除租赁合同造成的损失1715900元，(其中装修费44700元，3C认证费30000元，搬迁费20000元，停产损失24000元，租赁费差价1596200元)；三、本案诉讼费由被告承担。在本案审理中，唐超变更诉讼请求为：要求叶建宇赔偿从2012年８月19日到2019年８月18日止共7年的租金价差损失1398600元、装修损失44700元、3C认证费30000元、搬迁费20000元、搬迁期间的停产损失24000元，共计1517300元。被告叶建宇于2012年2月13日提起反诉，其反诉请求为：一、判令唐超立即支付我房屋租金182964元；二、判令唐超支付逾期支付租金违约金76602元；三、判令唐超立即归还我租赁房屋；四、判令唐超从2012年2月1日起按每日1000元赔偿我租金损失至实际归还租赁房屋时止；五、由唐超承担本案诉讼费用。在本案审理中，反诉原告叶建宇变更第四项诉讼请求为：要求唐超承担从2012年2月1日起至实际还房之日止按每日1000元计算的租金损失。本院于2012年10月11日作出（2012）碚法民初字第01098号民事判决书，判决为：一、原告唐超与被告叶建宇于2009年7月15日签订的《厂房租赁合同》，于本判决生效之日起解除。二、驳回原告唐超的诉讼请求。三、由反诉被告唐超于本判决生效之日起30日内将座落于重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路6号11-3号工业厂房（即同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房原图宏公司厂房第一层，其中底层面积1050平方米，夹层面积950平方米）腾空返还给反诉原告叶建宇。四、由反诉被告唐超支付反诉原告叶建宇从2010年12月19日至2012年2月1日止的房屋租金本金共计182964元、滞纳金2291.94元，合计185255.94元，此款限本判决生效之日起30日内付清。五、从2012年2月2日起由反诉被告唐超支付反诉原告叶建宇租金14018元/月至实际归还租赁房屋时止。六、驳回反诉原告叶建宇的其它诉讼请求。唐超对本院作出的（2012）碚法民初字第01098号民事判决书不服，上诉到重庆市第一中级人民法院，其上诉请求为：1、撤销原判，依法改判双方继续履行《厂房租赁合同》，并驳回被上诉人的全部反诉请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。在本案上诉审理期间，兴隆房地产公司于2013年10月28日向唐超发出通知，要求唐超于2013年10月31日向其返还租赁的房屋，兴隆房地产公司又于2013年12月25日向唐超发出通知，要求唐超于2013年12月31日返还租赁的房屋，兴隆房地产公司于2014年1月8日再次向唐超发出通知，要求唐超在2014年1月14日前搬出租赁的房屋。于2014年1月16日，兴隆房地产公司委托任洪俊等人到唐超租赁的房屋处向外搬物品时发生纠纷，经民警调解，不再继续搬物品，自行通过合法途径解决。2014年3月13日，唐超向蔡家岗派出所报警反映：其在重庆市北碚区蔡家岗镇盈田同兴工谷内开的重庆普诺斐汽车零部件有限公司的大门被锁，经了解，重庆市渝北区兴隆房地产有限公司委托蔡家岗镇盈田同兴工谷物管负责人任洪俊锁的该公司的大门，其锁公司的大门的原因是重庆市渝北区兴隆房地产有限公司要求收回庆普诺斐物汽车零部件有限公司的厂房，唐超称双方就该纠纷正在法院的审理之中，其锁了公司的大门影响了该公司的正常的经营。重庆市第一中级人民法院于2014年5月14日作出（2013）渝一中法民终字第00253号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2012）碚法民初字第01098号民事判决书发生法律效力后，本案叶建宇申请执行，在2014年9月10日的本院执行局执行笔录中，唐超自愿支付房屋租赁费至2014年5月2日。
唐超在一审中诉称：原告系北碚区同兴工业园B区标准厂房区13，14号厂房的次承租人，被告叶建宇（渝北区龙山街道叶建宇业主）系位于北碚区同兴工业园B区标准房区13，14号厂房承租人。2009年7月15日，原告与被告叶建宇签订了北碚区《厂房租赁合同》，该合同主要内容约定：1、被告叶建宇将位于北碚区同兴工业园B区标准厂房房区13，14号厂房第一层租赁给原告；2、租赁期自2009年8月18日起至2019年8月18日止，共计10年；3、厂房租赁期间，如因房屋权属问题而影响乙方正常使用经营而造成的损失，由被告叶建宇给予赔偿。合同签订后，原告即开始正常使用厂房。2013年10月28日，2013年12月25日，2014年1月8日，原告先后三次接到重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司的通知，该通知声称其与被告叶建宇已经解除租赁关系，要求原告搬离该厂房，并支付占用费。因原告与被告叶建宇的《厂房租赁合同》仍在有效期，原告对第三人重庆市渝北区兴隆重房地产开发有限公司的不当要求予以了合理的拒绝，并要求被告与第三人协调，妥善解决此事。但是，2014年1月16日，第三人重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司擅自雇佣社会闲散人员将原告租用的厂房内的物品强行搬出，并用锁锁住厂房大门，导致厂房无法正常使用。原告多次与被告及第三人协商解决此事未果。原告认为：作为厂房的次承方，自己有合法使用厂房的权利，被告叶建宇违反合同约定，造成自己不能正常经营，应当赔偿损失。诉讼请求：1、要求判令被告赔偿因违约而影响原告正常经营给原告造成的经济损失757588元，其中包括房屋租金2014年1月16日至5月的71492元（14018元×105%×5），违约造成的其他损失139809元（其中包括装修损失88587.55元，材料浪费28053.5元，设备损失23168元）,还有房租差价损失根据司法鉴定书酌情主张的。2、要求被告承担本案全部诉讼费用。
叶建宇在一审中辩称：本案原告起诉发生纠纷的时间是在房屋租赁合同纠纷一案的上诉二审中，上一案尚未审理终结，原告没有诉权，应驳回原告的起诉。另外二审终审判决仍认定唐超违约，原告自己未按约缴纳房屋租赁费，自己违约在先，原告要求赔偿的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
兴隆房地产公司在一审中辩称：本案原告起诉的厂房租赁合同纠纷，而我公司不是厂房租赁合同的当事人，原告起诉我公司没有事实和法律依据，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
一审法院认为，本案发生纠纷期间为本院一审判决尚未发生法律效力前尚在二审审理期间，唐超起诉符合起诉条件。本案为房屋租赁合同纠纷，原告唐超与被告叶建宇是厂房租赁合同的双方当事人，而被告兴隆房地产公司则非该厂房租赁合同的当事人，原告唐超请求兴隆房地产承担违约责任没有依据，对唐超要求兴隆房地产公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。本院认为，厂房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，对双方当事人均具有约束力，双方均应按房屋租赁合同的约定履行。房屋租赁合同中约定的违约责任：厂房租赁期间，如因房屋权属问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方给予赔偿。乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月5%滞纳金，并有权终止租赁协议。原告唐超请求按房屋租赁合同的约定，要求叶建宇因违约而造成的损失。但唐超从2010年12月19日起未交纳租赁房屋的租金，唐超未按房屋租赁合同的约定期限交纳房租超过一个月以上，叶建宇按约定可终止合同，因此其要求叶建宇赔偿因违约所造成的损失的理由不能成立，对其该请求不予支持。关于唐超请求返还2014年1月至5月的房屋租金，在本案执行中唐超自愿交纳房屋租金至2014年5月，其要求返求该部分租金的理由不充分，对其该请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：驳回原告唐超的诉讼请求。本案受理费11375元，财产保全费4307元，共计15680元，由唐超负担。
宣判后，唐超向本院提起上诉。上诉请求：依法改判，一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：被上诉人叶建宇有违约行为，上诉人并非2014年5月才搬离，而是因为被锁住厂房大门导致无法搬离，被上诉人应赔偿上诉人的房租损失及其他损失。
叶建宇答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点为：被上诉人叶建宇是否应赔偿上诉人唐超的房租损失及其他损失。本案中，上诉人称其未支付租金的原因是收到了江北区人民法院作出的（2009）江法民执字518号协助执行通知书，该通知书要求上诉人停止支付租金，而将租金支付给江北区人民法院，据此认为其未交租金并未违约，但江北区人民法院又作出（2009）江法民执字518-2号停止协助执行通知书，据此通知书，上诉人向被上诉人拒付租金的理由已经消失，而上诉人自2010年12月19日起便未交纳租金，系上诉人自身违约。上诉人认为其没有搬离租赁房屋的原因是兴隆地产将门锁住导致其无法进入，但兴隆地产该行为也与被上诉人叶建宇无关，上诉人要求叶建宇赔偿因违约对其所造成损失的理由不能成立。关于上诉人请求返还2014年1月至5月的房屋租金，该部分租金系上诉人在执行过程中自愿交纳，其要求返求该部分租金的理由不充分。关于上诉人请求被上诉人赔偿其装修、原材料损失等费用，其并未举示相关证据，应承担举证不能的责任，一审判决对其该诉讼请求不予支持并无不当
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11375元，由唐超承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
代理审判员 陈义熙
代理审判员 张晋鹏
二〇一六年四月二十日
书 记 员 刘思含