江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖坊民初字第135号
原告：南昌市恒茂国际都会住宅小区业主委员会，所在地南昌市北京东路308号。
负责人：邓永，该业主委员会主任。
委托代理人：卢一鸣，江西求证沃德律师事务所律师。
委托代理人：黄元，江西求证沃德律师事务所律师。
被告：南昌恒兴物业管理有限公司，所在地南昌市东湖区南京西路524号。
法定代表人：吴建中，该公司总经理。
委托代理人：肖群瑜，江西明实律师事务所律师。
委托代理人：王君香，江西明实律师事务所律师。
被告：江西恒茂房地产开发有限公司，所在地南昌市青山湖区北京东路138号。
法定代表人：周永辉，该公司董事长。
委托代理人：胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师。
原告南昌市恒茂国际都会住宅小区业主委员会（以下简称业主委员会）为与被告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称物业公司）侵权责任纠纷一案，于2015年7月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，由审判员范友子担任审判长并主审本案，代理审判员黄丹、人民陪审员褚月英参加评议。审理中，本院根据原告业主委员会的申请，通知江西恒茂房地产开发有限公司（以下简称开发公司）为本案共同被告参加诉讼。2015年11月18日，本院公开开庭进行了审理。原告业主委员会负责人邓永及委托代理人卢一鸣、黄元，被告物业公司的委托代理人肖群瑜、王君香，被告开发公司的委托代理人胡晓晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业主委员会诉称：一、被告物业公司擅自变更小区铭牌上的小区名称，由恒茂国际都会擅自变更为恒茂梦时代广场。二、两被告侵害业主对共有部分享有的权利，以部分业主共有部分对外经营，并擅自占用架空层和社区用房等。（一）两被告侵害业主权利，擅自以业主共有部分对外经营的主要有：1、被告物业公司以业主共有部分对外经营的有：（1）、游泳池；（2）、在小区内路灯、公共墙面、电梯和公用走廊等公共部位设置广告位，租赁给广告公司使用；（3）、以业主其它共有部分对外经营收取的场地费或租赁费。2、两被告共同以业主共有部分对外经营的有：第15栋和16栋之间地下一层的物业用房，该处场地为规划用途为“物业用房”，但两被告擅自约定为“专有”的会所，由被告开发公司委托被告物业公司管理，进行自营和对外租赁等经营活动。（二）、两被告擅自占用的业主共有部分有：1、被告物业公司擅自占用社区用房，第15和16栋之间的地上一层和地下一层，因被告物业公司上锁而导致上述社区用房被闲置。2、被告开发公司将第3栋架空层完全封闭后作为监控中心使用。三、两被告利用业主共有部分进行经营活动获利。自2011年1月1日起至2014年12月31日，被告物业公司利用小区内游泳池收费和小区内业主共有部分收取场地费取得收入，并利用小区内路灯、公共墙面、电梯和公用走廊等提供广告位租赁服务取得收入，两被告以第15栋和16栋之间地下一层的物业用房等进行自营业务或对外出租取得收益。两被告取得收入后并未将上述经营收益交由业主委员会管理。变更后的诉讼请求为：1、判令被告物业公司将小区铭牌恢复为恒茂国际都会；2、判令被告物业公司及被告开发公司对业主共有部分恒茂国际都会第3栋的架空层、第15栋至第18栋的物业用房、社区用房、小区公共墙面、路灯、电梯、公共走廊等排除妨害、恢复原状；3、判令被告物业公司及开发公司返还以业主共有部分进行经营活动的收益用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途，两被告所获收益扣除合理成本后计算（暂定）为982207.96元；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告物业公司辩称：一、业主委员会起诉未获得小区全体业主的授权，不是本案适格的主体。根据《物业管理条例》第15条等相关法律规定，作为恒茂国际都会住宅小区业主大会的执行机构，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可自行提起民事诉讼。备案资料中的制定修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会或更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等共有和共同管理权利的重大事项，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会代表全体业主对物业服务企业提起民事诉讼主张共有部分的收益，属于应由业主共同决定的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，形成业主大会决议。业主委员会只有经业主大会决议并取得业主大会授权以后，才能提起民事诉讼，否则不是适格的民事主体。而原告提交的证据材料，并未有任何业主大会决议的材料，更无业主委员会经业主大会决议授权的证据材料，即原告起诉行为是未经业主大会授权的。未经业主大会授权，业主委员会无权对物业服务企业提起民事诉讼主张共有部分的收益，业主委员会不是本案适格的原告。二、关于诉讼时效问题。业主委员会系于2013年2月21日批准设立，于2015年7月起诉要求返还2011年1月至2014年12月间的公共收益，我们认为，即使业主委员会获得授权诉讼，对于它设立之前即2013年2月21日之前产生的争议，业主委员会不具有追诉权；另外根据诉讼时效为两年的法律规定，业主委员会所诉求的2013年7月前的金额已超过法定诉讼时效。三、对于小区公共部位、公用设施设备的经营所得，在新的《物业服务合同》签订生效前，业主委员会无权干涉。根据《物业管理条例》等21条的规定及《前期物业服务合同》第37条约定可知，物业公司与开发公司签订的《前期物业服务合同》目前依然有效，根据《前期物业服务合同》第14条的约定（即小区内公共部分、公用设施设备统一委托物业公司经营管理，经营收入由开发公司支配或补贴物业服务费的不足）及《物权法》第80条的规定，业主委员会无权干涉小区公共收益的分配使用。根据物业公司提交的2011年的财务数据及2012至2014年的财务审计报告可知，物业公司经营管理小区内公共部位及公用设施设备所得收益，在扣除常规经营成本之后，全部用于小区内部公共部位及共用设施设备的维修、改造，而小区的公共部位、公用设施的维修、改造费用属于本应从专项维修资金，这一做法并无不妥。另外，物业公司要以9年多前的价格维系着小区高品质的物业服务，已经亏损严重，即使用公共收益全部用来补贴物业费也无法弥补，故业主委员会向物业公司主张公共部分的收益，不符合事实情况，于法无据，于理不合。四、社区用房的所有权人是政府，业主委员会无权干涉。根据南昌市《关于进一步加强社区用房建设和管理工作的意见》的相关规定，社区用房是指社区工作用房和服务用房，由县（区）政府、开发（新）区管委会负责社区用房的落实及其管理工作。根据该文件第5条的规定，城市新建及改建住宅小区、小城镇居民区的社区用房，由开发建设单位按规划设计和土地出让合同要求同步建设并根据约定提供，产权归属当地政府。由此可知，小区内社区用房的产权归属于当地政府，由开发商直接向社区组织交付使用，因此，业主委员会无权干涉社区用房。五、小区会所系开发公司委托物业公司经营管理，收益与小区业主无关，业主委员会无权主张权利。为更好的服务业主，根据《南昌市物业管理条例》第34条的规定，物业公司要求开发公司提供地面以上的房屋作为物业用房，在房源相当紧张的情况下，开发公司还是从地面上调剂出了部分房屋与15、16栋地下一层物业用房位置作了部分转换，然后开发公司将已经置换的15、16栋地下一层部分改造成了会所，委托物业公司经营，经营所得应属于开发公司，业主委员会主张该部分的收益，缺乏事实基础与法律依据。需要说明的是，会所经营收入目前全部在都会项目上，开发公司暂未拿走。六、关于小区铭牌问题。开发公司曾经将小区铭牌作了更改，但物业公司发现后多次与开发公司交涉，开发公司早已恢复原状，法院实地调查时应已查明，故原告诉称擅自变更铭牌的情况已不存在，原告要求恢复原状已无意义。请合议庭驳回原告诉讼请求。
被告开发公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：原告在本案中提出的变更诉讼申请书属于违法行为，该申请书中“此致南昌市青山区人民法院”与青山湖区人民法院不一致，我方申请原告向法院重新提交变更诉讼申请书。
原告业主委员会在举证期限内提交了以下证据：1、青山湖区住建局关于同意设立业主委员会的批复、居住小区业主委员会成立、换届或改选备案登记表，南昌市物业管理住宅小区业主委员会证书，被告物业公司的企业信息及组织机构代码证，证明原告及被告物业公司的诉讼主体资格。2、小区正大门照片，证明恒茂国际都会小区大门口铭牌以及小区正大门LOGO已被变更为恒茂梦时代广场。3、江西省建筑设计研究总院竣工图纸5张、被告将物业管理用房等共有部分改变使用用途和对外经营的现场照片，被告利用小区内路灯、公共墙面、电梯、公用走廊等提供广告位租赁服务的现场照片，证明被告将物业管理用房等业主共有部分改变使用用途和对外经营，其中3栋架空层改成了监控室，17、18栋的社区用房上了锁，导致业主无法使用，证明被告利用小区内路灯、公共墙面、电梯、公用走廊等对外进行广告位出租。4、被告物业公司于2012年在小区内公开张贴公示的《审计报告》以及物业管理公共性服务收费成本构成计算表，证明2011年1月至2011年12月小区会所收益157646元，泳池收益181396元，瑜伽场地租赁费42000元，风之语电梯广告费88000元，分众单元大堂广告费34100元，进场管理费5860元，废品收购驻点管理费10000元，会所成本121627.43元，泳池成本97834.58元。5、协议书，证明被告开发公司的青山湖分公司、湖坊镇政府及湖坊镇恒茂国际都会社区居委会约定，恒茂国际都会社区用房及社区大堂约1751.45平方米用于社区居委会办公及居民使用，社区用房产权归属全体业主所有，永久使用管理权归恒茂国际都会社区，不得作为经营使用，该协议书一式6份，签约方不包括原告，所以是备案的复印件。
被告物业公司在举证期限内提交了以下证据：一、前期物业服务合同，业主委员会主任候选人推荐表、结婚证和业主邓某商品房买卖合同，业主委员会成员候选人推荐表和业主戴某商品房买卖合同，证明我公司与开发公司签订的《前期物业服务合同》中第13、14条约定：1、恒茂国际都会小区内的会所属于开发公司所有，会所委托我经营管理，经营收入由开发公司支配或补贴物业服务费的不足；2、小区内的公共部位、公共设备设施统一委托我公司经营管理，经营收入由开发公司支配或补贴物业服务费的不足。我公司基于开发公司的委托经营管理小区内的会所及公共部位、公共设备设施。二、小区3栋、15至18栋施工图纸，证明小区3栋、15至18栋施工的规划情况。三、2012、2013、2014年度审计报告及2011年财务数据各1份，证明：1、我公司在管理小区期间，2011至2014各年度经营管理情况都属于亏损状态，我公司经营管理所得收益均全部用在小区内部的管理；2、我公司受托经营管理小区内公共部分、公用设施的经营状况。四、我公司与开发公司关于修正小区铭牌事宜的往来函件2份、小区铭牌及精神堡垒图片5张，证明我公司经多次与开发公司沟通并致函，开发公司已将小区铭牌和精神堡垒恢复原状。五、小区获得荣誉称号文件、图片3张，证明我公司在为小区提供物业服务期间，服务质量优良，先后受到住建部、省住建厅、市房管局和市物业管理协会的表彰，均授以“示范住宅小区”的称号。
被告开发公司在举证期限内未提交证据，视为放弃举证权利。
经庭审质证，被告物业公司对原告所举证据1中的批复、证书的真实性无异议，对合法性有异议，达不到原告的证明目的，业主委员会只是业主大会的执行机构，原告没有获得业主大会的授权，对备案表因为是新提交的不予质证，对企业信息及组织机构代码证没有异议。对证据2的三性均有异议，现在这个问题已经不存在了。对证据3中的3栋架空层图纸、15和16栋地下一层和一层图纸、17和18栋一层图纸的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的，且社区用房属于政府所有，业主委员会和物业公司都无权干涉社区用房，也没有证据证明是物业公司上的锁，3栋设计图上明确有消防控制室没有改变用途，15、16栋的地下一层规划时是物业用房，当时是符合设计规划要求，后南昌市出台相关规定，物业用房必须是地上一层，故地下一层交给物业公司使用与相关规定不符，物业公司和开发公司就部分面积进行了置换。对证据3中的照片三性均有异议。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的。对证据5是当庭提交，不予质证。被告开发公司对原告所举证据1、2同意物业公司的意见。对证据3的图纸、照片同意物业公司的意见，且置换后的会所收入我方没有收取。对证据4认为是物业公司的审计报告，与我公司无关联，同意物业公司的意见。对证据5是当庭提交，不予质证。
原告对被告物业公司所举证据一中的前期物业服务合同真实性无异议，对合法性、关联性有异议，竣工备案图纸可知证明会所部分属于物业管理用房，但是在合同第13条中却将法律明确规定业主所有的物业管理用房（会所）约定为开发公司所有，也没有经过全体业主的同意，与法律法规相违背，且双方擅自约定会所经营收入由开发公司支配或补贴物业费的不足，也与法律法规相违背是违法的，第14条中约定公用部位、公用设备设施经营收入由开发公司支配或补贴物业费的不足也与物业管理条例第55条相违背。对证据二的三性均有异议，该图纸加盖的是被告开发公司的印章，是被告开发公司制作的，应当以城建档案馆备案图纸为依据。对证据三的审计报告形式上的真实性无异议，对实质上的真实性及合法性、关联性有异议，这些审计报告均不是当年做的，是事后补做的，审计报告没有相关凭证，无法肯定当中数据的真实性，被告2011年提供的财务数据与委托大信诚信事务所于2011年度所做的审计报告当中的数字有众多矛盾，例如会所成本及会所收入的数字相差很大，在审计报告中“住宅共用部分及共用设施维修改造费”是计入了多元化项目支出，物业公司是包干制的，其不能利用共有部分产生的收入去做上述支出，或者弥补物业服务中的亏损。对第四组证据无异议，恰恰证明铭牌及精神堡垒在之前被更改过。对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该组证据与本案无关，不能达到被告物业公司的证明目的，也不能证明物业公司没有实施原告诉请中的侵权行为。被告开发公司对被告物业公司所举证据一的三性均无异议，该份前期物业合同签订时并没有物权法，不能说是违法行为。对证据二、三、四、五的三性均无异议。
根据原告的申请，本院向江西大信诚信会计师事务所调取了对被告物业公司管理恒茂国际都会小区2010年度和2011年度收入，支出等财务审计报告。
原告对法院调取的证据真实性、合法性无异议，因为该审计报告没有附相关凭证，故对该报告中部分数据有异议。被告物业公司对法院调取2010年度的审计报告与本案无关联，对2011年度的审计报告真实性、合法性无异议，达不到原告的证明目的。被告开发公司对法院调取的审计报告真实性、合法性无异议，对原告的证明目的有异议，该审计报告反而证明被告开发公司没有从会所收益中得益，全部由被告物业公司用于恒茂国际都会小区的项目管理，原告的诉请是根据审计报告计算，但原告认为审计报告的数据有误，故原告的诉请有误。
根据原告的申请，本院审判人员于2015年10月29日到恒茂国际都会住宅小区进行了现场勘验并拍摄了照片，制作了勘验笔录。
原告对照片及勘验笔录无异议，现场勘验情况可以证明两被告侵害了原告业主的共有部分的权利。被告物业公司对勘验笔录中的会所大厅有异议，大厅是大家都可以进去的，属于业主共用。17、18栋一层南面几间房锁住与本案没有关联。被告开发公司对法院勘验笔录认为我方当时不在场，且原、被告代理人没有在勘验笔录上签字，对勘验笔录的三性提出异议。
本院经审核双方当事人所举证据并结合各方当事人的质证意见，认证如下：对原告所举证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均予以认定，对证据3的真实性、合法性予以认定，对关联性证明目的部分认定、部分不予认定，对证据5真实性予以认定，关联性不予认定；对被告物业公司所举证据二、四、五真实性、合法性、关联性均予以认定，对证据一真实性予以认定，该组证据中的《前期服务合同》的合法性、关联性部分认定、部分不予认定，该组证据中的其他证据均予以认定，对证据三的真实性、合法性、关联性部分认定、部分不予认定。对本院调取证据予以认定。
本院根据上述采信的证据以及各方当事人在庭审中的一致陈述，认定本案事实如下：
原告是经青山湖区住房和城乡建设局于2013年5月批复设立的南昌市恒茂国际都会住宅小区第二届业主委员会。被告物业公司是经南昌市工商局核准登记成立的企业法人，经营范围为物业管理等。被告开发公司是经江西省工商局核准登记成立的企业法人，经营范围为房地产综合开发等。被告开发公司开发建设了坐落于青山湖区北京东路的恒茂国际都会住宅小区商品房。2006年12月10日，两被告签订《前期物业服务合同》，约定被告开发公司选聘被告物业公司对恒茂国际都会小区提供前期物业管理服务，合同期限自2006年12月30日至业主委员会成立后选聘的物业管理公司接管止。被告开发公司与房屋买受业主签订的商品房买卖合同的附件五中对前期物业管理做了相关规定。商品房买卖合同附件六对屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期为5年，对其他的保修期也作了约定。两被告签订前期物业服务合同后，被告开发公司将能够直接投入使用的小区第6栋和第4栋北面后面地下一层（原规划设计为车位）已简单装修的物业管理办公用房和小区第3栋已封闭部分架空层且已安装监控设备的监控中心移交被告物业公司使用。此后，业主在收房时分别与被告物业公司签订前期物业服务协议，对双方的权利及义务等问题作了约定。此后，被告物业公司对恒茂国际都会小区进行物业管理和服务。期间，被告物业公司对进入小区内发布广告、收废品的单位和个人收取了场地管理费，对泳池安排人员进行了经营。被告开发公司将位于小区15栋和16栋及周边地下一层的原设计规划为物业管理用房装修成会所后对外出租，出租给他人办公、经营瑜伽和棋牌室等。2011年度恒茂国际都会住宅小区分别被国家建设部、省住建厅、市房管局和市物业管理协会分别评为物业管理示范小区、全省物业管理示范小区、全市2010年物业服务创优活动示范住宅小区。2011年4月5日和2012年3月2日，江西大信诚信会计师事务所有限责任公司根据被告物业公司所属的青山湖分公司的委托对恒茂国际都会住宅小区2010年度、2011年度的收入及支出情况等进行了财务审计，并作出审计报告。2011年度的审计报告中反映收入中有：会所经营收入157646元、泳池经营收入181396元、进场管理费155560元；支出中有：会所成本合计112799.26（其中包括工资及津贴98333.5元等，不含泳池管理人员工资、泳池税金加班工资），泳池成本合计87676.41元（其中包括工资及津贴22283.40元、水费37685.66元、电费279958元、物料消耗20329元等，不含会所管理人员工资，税金），会所税金8828.17元、泳池税金10158.17元。被告开发公司在小区竣工后向业主交付房屋前，在小区北面入口处两处铭牌上标明为“恒茂梦时代广场”。2014年12月9日，被告物业公司向被告开发公司发函，希望被告开发公司将小区的铭牌由“恒茂梦时代广场”恢复为“恒茂国际都会”。同日，被告开发公司回函尽快安排项目部处理此事。此后，被告开发公司未及时恢复“恒茂国际都会”铭牌。因原告与被告物业公司对业主共有部分的会所、泳池、广告商进场费的收益分配协商未果。故原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。
审理中，被告开发公司将小区北面进口处的铭牌恢复为“恒茂国际都会”。2015年8月29日至8月31日，江西中晟会计师事务所有限公司根据被告物业公司的委托，对被告物业公司管理恒茂国际住宅小区2012年度、2013年度、2014年度的收入、支出情况进行了财务审计，并分别作出了审计报告。根据各年度审计报告反映，2012年度收入、支出中有多元化收入小计341680元（其中广告费收入153300元、场地费7250元、泳池收入181130元），会所经营收入277472元；多元化成本小计245721.86元（其中含住宅共用部位及共用设施维修改造费52875元、上交管理费用34168元等费用），会所成本小计181201.38元（含上交管理费27747.20元）。2013年度收入、支出中有：多元化收入小计472840元（其中广告费207240元、场地费44060元、泳池收入221540元），会所经营收入350896.72元；多元化成本小计438525.52元（含住宅公用部位及公用设施维修改造费184198元、上交管理费47284元等费用），会所成本小计257980.80元（含上交管理费用35089.67元）。2014年度收入、支出中有：多元化收入小计563065.50元（其中广告费251651.50元、场地费80385元、泳池收入231029元），会所经营收入403371.24元；多元化成本小计321859.37元（含住宅共用部分及共用设施维修改造费94022.03元、上交管理费56306.55元）。被告物业公司还递交了2011年度小区成本总表，该表中反映：多元化成本小计378176.95元，其中：人工成本66445.37元、住宅共用部位及共用设施维修改造费、管理费用类31915.60元等；会所成本小计143569.64元，其中管理费用类22602.60元。
审理中，为查明案件事实，根据原告的申请，本院于2015年10月29日对恒茂国际都会小区的相关地方进行了现场勘察并拍摄了照片。从现场可以看出，小区北面靠北京东路的小区入口处，小区竖立式铭牌已恢复为“恒茂国际都会”，横式铭牌上的原“恒茂梦时代广场”字体已去掉。小区铭牌南面15、16栋之间一楼是原来恒茂梦时代广场营销体验中心（原销售部）现为业主活动场所，15栋一楼北边部分是湖坊镇恒茂国际社区居委会办公场所；小区15、16栋之间的半地下一层装修成了会所，会所内有大厅、瑜伽室、练功房、钢琴教室及公司办公场所等；16栋旁边的17栋和18栋一层（不是业主住宅）南边几间房屋的门锁住；15、16栋南边是泳池，在小区的电灯杆和电梯间有广告箱和广告栏等地方发布了广告；小区3栋A单元一楼（架空层）部分已封闭作为监控指挥中心，里面有监控设备正在运行；6栋北面和4栋北面的半地下一层是物业公司的办公室场所和物业管理用房。
同时查明，根据在南昌市城建档案馆备案的恒茂国际都会小区的规划设计图纸，3栋一层部分规划设计为架空层、部分规划设计为消防监控室，15栋和16栋之间南边地下一层及周边部分规划设计为物管用房；15栋和16栋之间北边地下一层规划设计为社区用房；17栋和18栋一层南边的一部分规划设计为社区办公用房。
本院认为：依法成立的业主委员会在其职责范围内，对涉及全体业主共有和共同管理的重大事项有代表全体业主进行诉讼的权利。原告在本案中起诉的事项不超出业主委员会管理的公共事务范围，且属维护全体业主的权益，原告具备本案诉讼主体资格。被告物业公司自业主入住恒茂国际都会小区起至今一直为小区业主提供物业管理服务，原告是于2013年5月成立的第二届业主委员会，其代表业主向两被告主张返还业主共有部分的收益，并未超过诉讼时效。两被告将属于全体业主共有的小区15、16栋前面地下一层规划设计用途为物业管理用房变更为会所出租经营，侵害了全体业主的权益，本院对原告要求对此排除妨碍，恢复为物业管理用房的诉讼请求予以支持。但考虑到被告物业公司已与会所承租单位和个人形成了租赁合同法律关系，提前解除合同势必造成违约损失，故两被告应在与会所的承租单位和个人的承租合同期满后三十日内将15、16栋前面地下一层规划设计为物业管理用房的部分排除妨碍、恢复为物业管理用房。因两被告是用小区6栋、4栋北面被告开发公司自有的规划设计为车库的地下一层替换为物业管理用房，故本院对原告要求两被告返还会所经营收益的诉讼请求不予支持。因小区3栋一层部分规划设计用途为消防监控室，15栋、16栋地下一层有部分规划为社区用房，17栋、18栋一层南边部分规划为社区用房，根据相关规定，社区用房由政府负责管理，故本院对原告要求对小区3栋一层（架空层）和15栋、16栋地下一层、17栋、18栋一层南边规划为社区用房部分排除妨碍、恢复原状的诉讼请求不予支持。两被告约定物业共用部位、公共设施设备经营收入可由被告开发公司支配或补贴物业服务费的不足，侵害了全体业主的权益，不符合法律规定，本院不予支持。小区公共墙面、路灯、电梯、公共走廊等部位的广告，因被告物业公司未与原告协商，故本院对原告要求对此恢复原状的请求予以支持。但考虑到被告物业公司已与广告公司等相关单位形成了合同法律关系，提前解除合同势必造成违约损失，故被告物业公司应在与广告公司等单位合同期满后十日内对小区公共墙面、路灯、电梯、公共走廊等部位的广告进行清除，恢复原状。如以后在小区业主共有部位刊登广告，应由被告物业公司在与原告协商一致后进行。小区广告、进场费、泳池等经营收入是小区全体业主共有部分所产生的收益，应属于全体业主享有。因被告物业公司付出了管理成本，故该收益应在剔除泳池的经营等成本后由被告物业公司与全体业主三、七分成。被告物业公司提出小区住宅共用部位及共用设施维修改造费用要求在业主共有部分产生的收益中支出，因该部分支出应属于用房屋维修基金支出的项目，而维修基金的使用应符合相关规定并按有关程序办理，被告物业公司已支出的住宅公用部分及共用设施维修改造费用可按有关规定和程序另行解决。本院根据被告物业公司提交的审计报告核算如下：2011年度泳池经营收入181396元，广告费、进场管理费137960元，合计319356元，泳池成本（另包含税金、管理费用类）129750.18元，收益189605.82元；2012年度多元化（广告费、场地费、泳池收入）收入计341680元，多元化成本计192846.86元（已剔除住宅公用部位及公用设施维修改造费52875元），收益148833.14元；2013年度多元化收入计472840元，多元化成本计254327.52元（已剔除住宅公用部位及公用设施维修改造费184198元），收益218512.48元；2014年度多元化收入计563065.50元，多元化成本计227837.34元（已剔除住宅公用部位及公用设施维修改造费94022.03元），收益335228.16元。以上收益合计892179.6元，该收益的70%即624525.72元应由被告物业公司返还原告，用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。本院对原告的其他诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）、（四）、（五）项的规定，判决如下：
一、被告南昌恒兴物业管理有限公司、江西恒茂房地产开发有限公司在与会所的承租单位和个人租赁合同期满后三十日内对南昌恒茂国际都会住宅小区全体业主共有的坐落于南昌市恒茂国际都会住宅小区15、16号楼前面地下一层规划设计为物业管理用房的部分排除妨碍、恢复为物业管理用房；
二、被告南昌恒兴物业管理有限公司在与广告公司等单位合同期满后十日内对南昌市恒茂国际都会住宅小区公共墙面、路灯杆、电梯、公共走廊的广告进行清除，恢复原状；
三、被告南昌恒兴物业管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告南昌市恒茂国际都会住宅小区业主委员会业主共有部分经营收益624525.72元，用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途；
四、驳回原告南昌市恒茂国际都会住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13622元，由原告南昌市恒茂国际都会住宅小区业主委员会负担3577元，被告南昌恒兴物业管理有限公司负担10045元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 范友子
代理审判员 黄 丹
人民陪审员 褚月英
二〇一六年七月八日
书 记 员 李 欢