山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一终字第689号上诉人（原审被告）冯宁。委托代理人张秀銮，系上诉人之母。被上诉人（原审原告）山东省诚信行物业管理有限公司。法定代表人王宏杰，董事长。委托代理人王立军，山东沃德律师事务所律师。上诉人冯宁因物业服务合同纠一案，不服泰安市泰山区人民法院(2013)泰山商初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯宁的委托代理人张秀銮，被上诉人山东省诚信行物业管理有限公司的委托代理人王立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告冯宁所在的泰安天地家园由山东博泰丰房地产开发有限公司开发。房屋建成后，2006年7月10日原告山东省诚信行物业管理有限公司与山东博泰丰房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定由原告对泰安天地家园进行物业管理，委托管理期限为三年，自2006年7月15日起至2009年7月14日止，当首次业主大会召开并与选聘的物业管理公司签订物业管理委托合同后，本合同自动终止。物业管理服务费用在入住后由已购房业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向原告交纳。合同签订后，被告冯宁于2008年9月28日前往天地家园对8#别墅2栋5#室房屋办理入住手续，验房后与原告诚信行物业签订业主入住验房表、消防安全协议书、装修管理协议书、文件签收表等文件。2008年9月28日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，协议中载明被告所在的房屋位于泰安天地家园8#别墅2栋5#室，房屋建筑面积为257.42平方米。原告为被告提供房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、绿化、环境卫生、保安、交通等物业服务。被告自开发商通知业主入住之日起，开始向原告缴纳物业管理费，管理费依据国家最新文件和成本核算收费，其中高档住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计收。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应的经济或法律责任。协议签订后，天地家园小区并未召开业主大会且选聘新的的物业管理公司。同日，被告与山东博泰丰房地产开发有限公司签订《业主临时公约》，公约约定了原被告及开发商之间的权利义务，物业管理服务费收取按建筑面积每月1.2元每平方米计算，业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用，交纳物业服务费用按半年交纳，各业主应按时履行交费义务。建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理规章制度以及根据本公约应告知全体业主的通知及布告。除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的通告外，在公告栏上张贴通告连续3日内，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。协议签订后，原告称自2009年9月起未交纳物业费，原告自2010年1月5日起多次在小区张贴公告函，对被告冯宁的物业费进行了催收。被告认可房屋面积，称其于2009年1月入住后已交纳一年物业费，且认为原告自2009年7月14日之后收取物业费并无法律依据，但未向原审法院提交相关交费单据予以证实。同时，被告庭后向原审法院提交照片及证明一份，但并未申请证人出庭作证。因被告称原告并未向天地家园小区提供物业服务，为此，2013年8月21日原审法院审判人员前往天地家园小区进行了相应调查。对天地家园小区绿化、车库、门卫、公告栏等情况进行了现场勘验，并对天地家园小区处诚信行物业管理处办公室工作人员刘颖珊及天地家园小区业主张某进行了询问调查。业主张某称该小区物业服务“总体满意，有问题也没有大问题”。根据勘验情况显示，天地家园小区东门及北门处均有门卫，小区内有护卫巡逻，卫生有人打扫，电梯、公告栏可以正常使用。但可视对讲、监控不能正常使用，车库中车位停放杂乱。被告向原审法院提交天地家园小区绿化情况及物业安全生产制度照片两张，称原告并未完全履行职责。因原被告双方未达成一致调解意见，致使调解无法进行。上述事实，有以下证据予以证实：1、前期物业服务合同、前期物业服务协议各一份；2、业主临时公约一份；3、入住验房表、消防安全协议书、装修管理协议书、文件签收表、电梯保养合同各一份；4、催收物业费照片一组；5、询问笔录两份；6、天地家园小区照片一组；7、庭审笔录、询问笔录、质证笔录各一份。原审法院认为，《最高人民法院》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告已与被告所处的天地家园开发商山东博泰丰房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，并于2008年9月28日与被告签订前期物业管理服务协议。该合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同。依照合同约定，因天地家园小区并未召开业主大会且选聘新的的物业管理公司，故合同并未终止，对业主即被告冯宁具有约束力，被告冯宁作为该小区业主在享受物业提供服务的同时具有交纳物业费的义务。《最高人民法院》第三条规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被告称原被告并不存在物业管理合同关系，且原告并未提供物业服务，但未向法院提交确切证据予以证实。根据原审法院工作人员实地勘验情况显示，原告在天地家园小区进行了物业管理行为，虽其管理行为存在纰漏，但该小区并未成立业主大会，亦未对物业服务企业进行更换，小区内其他业主亦表示对于原告提供的物业服务总体满意。《最高人民法院》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”针对被告未交纳物业费的行为，原告已经进行了公告催收，对被告辩称自实际入住时间即2009年1月之前未享受物业服务的辩称，原审法院不予认可，为此，原告请求被告冯宁支付物业费的诉讼请求，原审法院予以支持。依照原被告签订的物业管理服务协议，被告房屋面积为257.42平方米，物业服务费为每月每平方米1.2元，即每月物业费为308.904元。被告自2009年9月1日起未交纳物业费，原告请求被告交纳自2009年9月1日至2013年4月30日止的物业费，依据合同约定，被告未支付的物业费为13591.776元。故原告请求被告支付至2013年4月30日止的物业费13443.12元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条；《最高人民法院》第一条、第三条、第六条；《中华人民共和国物权法法》第八十一条之规定，判决：被告冯宁于本判决生效之日起十日内支付原告山东省诚信行物业管理有限公司物业服务费13443.12元。如果被告冯宁未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，由被告冯宁承担。上诉人冯宁不服原审判决上诉称，1、原审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人不存在物业管理关系，被上诉人起诉的主体不适格。2、物业收费标准不应按每平方米1.2元收取，上诉人的房屋无电梯，应当扣除电梯费用。3、原审判决从2009年9月1日计算物业管理费错误，物业管理费应从2009年9月28日续缴，让上诉人多缴纳28天物业管理费288.31元，该费用应予扣除。4、被上诉人未尽应尽的物业管理行为，其不应全部缴纳物业管理费，且部分物业管理费已超过2年诉讼时效，超过诉讼时效的物业管理费不能要求业主支付，原审判决中认定上诉人所住小区的物业管理“总体满意”的认定缺乏事实和法律依据。5、原审法院适用法律不当。综上，请求依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判。被上诉人山东省诚信行物业管理有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。二审中，上诉人冯宁提交了证人张某的证言，证实原审法院对天地家园的业主张某进行座谈的内容不属实，与实际不符。经质证，被上诉人认为，该证据不符合法律法规关于证人证言的法律规定，不予认可。被上诉人提交了泰安市物业管理办公室出具的证明一份，证实该小区于2006年通过招投标程序被上诉人中标。经质证，上诉人对该证据无异议。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人与山东博泰丰房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同以及2008年9月28日与上诉人签订的前期物业管理服务协议均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。上诉人应按照合同中的约定缴纳物业管理费。上诉人主张与被上诉人之间不存在物业管理关系，被上诉人起诉的主体不适格。依据双方签订的合同，因天地家园小区并未召开业主大会选聘新的的物业管理公司，且双方签订的合同并未终止，该合同对上诉人具有约束力，故上诉人与被上诉人之间存在物业管理关系。上诉人应按照合同中的约定缴纳物业管理费，被上诉人作为本案的原告主体适格。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张物业收费标准不应按每平方1.2元收取，应当扣除电梯费用。依照双方当事人签订的物业管理服务协议，其中对物业费的收费标准有明确约定，即住宅部分由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元收取，故原审法院按照每平方米1.2元判令其缴纳物业管理费并无不当。关于电梯费用，原审判决并未渋及。上诉人的该上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人主张原审判决判令其从2009年9月1日起缴纳物业管理费错误，物业管理费应从2009年9月28日续缴，让上诉人多缴纳28天物业管理费288.31元，该费用应予扣除。庭审中，被上诉人当庭表示自愿放弃2009年9月1日至9月28日的物业管理费，上诉人的物业管理费从2009年10月1日计算。对此本院认为，被上诉人的行为系其对民事诉讼权利的自行处分，该行为不违反法律、法规的强制性规定，故本院认定上诉人缴纳物业管理费时间应从2009年10月1日起缴纳,至2013年4月30日止。对被上诉人自愿放弃的一个月物业管理费308.904元（257.42×1.2），本院在本案中不予处理，该费用可在双方履行过程中予以扣减。上诉人主张被上诉人未尽物业管理责任，其不应全部缴纳物业管理费，且部分物业管理费已超过2年诉讼时效。但未提交相关证据予以证实其主张,该上诉理由因证据不足,本院不予支持。关于证人张某出具的证明，因该证明与原审法院对其作的询问笔录中陈述的内容相矛盾，故本院对证人张某出具的证明不予采信。关于泰安市物业管理办公室出具的证明，因该证明与本案无关，故本院对该证明亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人冯宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 健审 判 员  郄延亮代理审判员  张晓丹二〇一五年八月三日书 记 员  高学茹