浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终6268号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱少锋，男，1968年12月28日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托代理人：王军，浙江天屹律师事务所律师。
委托代理人：夏钱，浙江天屹律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑家有，男，1977年11月26日出生，汉族，住浙江省淳安县。
委托代理人：吴文书，淳安县千岛湖法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：淳安千岛湖旅游集团有限公司，住所地淳安县千岛湖镇新安东路189号。
法定代表人：王光贵，董事长。
委托代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。
上诉人朱少锋因与被上诉人郑家有、淳安千岛湖旅游集团有限公司（以下简称千旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2001年12月15日，杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心与郑家有签订《房屋租赁合同》一份，杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心自愿将坐落在千岛湖镇新安北路2号二楼的房屋出租给郑家有，在市场工商所搬迁前作为服装市场，搬迁以后作为经营超市的场所，租期为2001年12月17日至2011年12月16日止。2004年11月22日，杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心与郑家有签订《补充协议》一份，同意郑家有将前述房屋转租给朱少锋开办超市，租赁期限延期至2014年12月20日。2004年11月23日，郑家有与朱少锋签订《房屋租赁合同》一份，约定郑家有将前述房屋（建筑面积约2200平方米）出租给朱少锋使用，用途限定为开办超市，租赁期限十年，自2004年12月20日起至2014年12月20日止。2005年12月16日，杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心与郑家有签订《房屋租赁合同》一份，约定杭州市工商行政管理局淳安分局后勤服务中心将前述房屋（建筑面积2300平方米）出租给郑家有作经营使用，用途限定为开办超市或其他合法经营项目。租赁期限为十五年，自2005年12月17日至2020年12月16日止。2013年12月11日，郑家有与朱少锋签订《房屋租赁合同》一份，约定郑家有将前述房屋（建筑面积约2200平方米）出租给朱少锋使用，用途限定为开办超市，租赁期限自2005年12月20日起至2020年12月16日止。2005年12月20日起至2010年12月19日止年租金26.5万元，2010年12月20日起至2014年12月19日止年租金28.5万元，2014年12月20日起至2020年12月16日止年租金65万元，每年的租金在上一年的12月15日前付清。如发生拖欠租金，每拖欠一天，按拖欠金额的1%/天向郑家有支付逾期付款利息，直至付清时止。在租赁期内，房屋本身及屋顶漏水、水电设施由朱少锋负责保管、管理、使用和维修，维修费用由朱少锋负责。合同签订之日，由朱少锋支付郑家有定金10万元，合同期满，在朱少锋将租赁物按要求完整移交给郑家有时，郑家有将定金返还（不计利息）给朱少锋。任何一方中途无故终止本合同的，违约方支付另一方违约金10万元。在租赁期内，如果郑家有中途擅自将租赁物收回的，除承担朱少锋违约金10万元外，还应承担朱少锋对装潢、固定资产的投入损失，以及按朱少锋进价接受超市物品，如果朱少锋无故提前终止合同，除承担郑家有违约金10万元外，朱少锋装潢和添置的固定财产无偿归郑家有所有，如造成郑家有损失的，朱少锋还应承担赔偿责任。双方均采用书面的联系方式商量履行合同有关事宜。另朱少锋租用一楼房屋与涉案房屋作为一体开办杭州千岛湖宾佳超市有限公司，经营至2014年，朱少锋因未能续租一楼房屋，便于2014年年初对涉案房屋进行重新装修并添置相应的消防设备。2014年4月30日，经审批成立淳安千岛湖三六五超市有限公司，杭州千岛湖宾佳超市有限公司于2014年5月26日注销。2014年9月19日，经杭州市公安消防局（淳安）备案审批，淳安千岛湖三六五超市有限公司内部装修1487平方米验收合格。2015年2月3日，淳安千岛湖三六五超市有限公司因拆除疏散钢梯，导致缺少一处安全出口，被淳安公安消防大队予以处罚。2015年11月4日，朱少锋发函郑家有，要求解决租赁房屋存在的消防安全隐患、漏水、面积不实问题，否则将于2015年12月19日解除《房屋租赁合同》。同年12月4日，朱少锋发函郑家有，于2015年12月19日解除《房屋租赁合同》，并于当日15时在涉案房屋现场办理交接。2015年12月11日，朱少锋发函千旅公司告知解除《房屋租赁合同》等事宜。期间，郑家有多次回函不同意朱少锋解除《房屋租赁合同》，要求其继续履行。
原审另查明，涉案房屋已于2015年12月19日腾空。房屋租金支付至2015年12月19日止，2013年12月11日，朱少锋支付郑家有房屋租赁押金10万元。涉案房屋登记建筑面积为2067.66平方米。2013年5月1日，郑家有将涉案房屋中约50平方米左右的办公室租赁给第三方使用。千旅公司自2012年9月14日登记成为涉案房屋的权利人。现朱少锋起诉至原审法院，要求判令：1、自2015年12月19日解除朱少锋与郑家有之间的《房屋租赁合同》；2、郑家有返还朱少锋10万元房屋租赁押金；3、郑家有返还因租赁房屋面积不实多收取的租金人民币212949元；4、因租赁房屋严重瑕疵，减少最近一年的房屋租金19.50万元（30％），并判令郑家有立即返还朱少锋；5、郑家有、千旅公司赔偿朱少锋装修及消防投入等相关损失暂定30万元（待评估鉴定后确定）；6、郑家有、千旅公司承担本案所有的诉讼费。在诉讼过程中，郑家有提起反诉，要求：1、判令朱少锋向郑家有支付2015年12月20日至2016年12月19日一年的房屋租金650000.00元，并支付逾期付款利息221000.00元，合计871000.00（注：郑家有主张逾期付款利息从2015年12月16日起暂算至2016年1月18日，计34天，按合同约定1%每天计算，随着时间的延续，朱少锋按约承担逾期付款利息应至付清房租之日止）；2、本案诉讼费用由朱少锋承担。
原审法院认为，朱少锋与郑家有自愿签订《房屋租赁合同》，且千旅公司同意转租给朱少锋开办超市，对朱少锋的续租行为亦未提出异议，该合同应属合法有效。关于房屋漏水问题，依据双方合同约定，房屋漏水应由承租人朱少锋负责维修，朱少锋未能提供充分证据证明该问题系房屋主体结构导致且无法修复，故对该主张原审法院不予采纳；关于消防验收无法通过的问题，涉案超市自2004年起一直持续经营至2014年，后因一楼房屋未能续租，朱少锋对涉案房屋进行重新装修、重新审批，但因消防通道出口个数等原因无法满足相关规定故而未能获得验收通过。原审法院认为，该情况系因朱少锋未能续租一楼房屋导致超市结构发生变化所致，现朱少锋以此为由主张解除合同，没有依据，不予支持。关于房屋面积问题，朱少锋自2004年起至2015年底一直使用涉案房屋且多次签订续租协议，一直未就面积问题提出异议，对该主张不予支持。综上，朱少锋的诉讼请求，不予支持。反之，郑家有要求朱少锋履行协议支付租金的反诉请求，于法有据，予以支持；关于逾期付款利息，双方约定计算标准过高，原审法院调整为按年利率24%计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回朱少锋的诉讼请求；二、朱少锋于判决生效之日起十五日内支付郑家有2015年12月20日至2016年12月19日的房屋租金650000元并支付该款自2015年12月16日起至判决确定履行之日止按年利率24%计算的逾期利息；三、驳回郑家有的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11880元，由朱少锋负担。反诉案件受理费6255元，由朱少锋负担5262元，郑家有负担993元。
宣判后，朱少锋不服，向本院提起上诉称：原审判决回避本案主要事实，避重就轻，导致事实认定不清，且裁判事项证据不足，部分程序违法，适用法律不当，应予以撤销。一、原审判决认定事实不清，避重就轻，证据不足，明显偏袒郑家有及千旅公司。（一）、原审判决对案涉租赁房屋所涉消防问题的主要原因及事实避重就轻。1、案涉租赁房屋应当至少配置三个消防安全出口，因房屋主体结构问题，该房屋没有一个合规的消防安全出口，并不具备开设超市的基本消防条件。出租方并未提供符合约定用途基本条件的房屋，朱少锋几经催促，郑家有及千旅公司均置之不理，朱少锋解除合同合理合法。2、根据法律法规的规定，该租赁房屋应当架设消防喷淋系统，但因房屋结构及质量问题，无法实施和达到消防标准，租赁合同应予解除。3、原审判决回避案涉房屋本身欠缺配置消防设施的基础条件这一关键事实，以朱少锋装修及未能续租一层导致超市结构发生变化而致消防验收未通过，显属歪曲事实。朱少锋重新装修并未改变该房屋本身的结构，更未堵塞或改动该房屋的任何消防通道和出口。相反，朱少锋在装修过程中委托专业的消防设计、施工单位进行消防工程的设计及施工，目的就是为了达到消防部门的标准和要求，实现消防合规。原审判决违背常理与事实，为郑家有及千旅公司开脱，于理于法均不通。同时，无论朱少锋是否租赁案涉房屋的一层，作为出租方应当提供符合约定用途的房屋的法定义务并不能免除，朱少锋是否租赁该幢房屋一层与郑家有、千旅公司出租的房屋本身的结构与质量问题并无直接因果关系。更为重要的是，案涉房屋续租后，《建筑设计防火规范》于2015年正式实施，案涉房屋两边与住宅共用的两个楼梯不得混用作为消防安全出口，该房屋结构中又无其他可以开设消防安全出口的通道或者硬件条件，致使消防整体验收无法合规。原审法院回避消防问题的根本症结和实质，极力为郑家有、千旅公司开脱，毫无根据的将责任推卸给朱少锋，显然丧失客观中立与独立性，导致本案枉法裁判。（二）、原审判决对案涉房屋主体屋面严重的质量问题及充分详实的证据视而不见，对朱少锋一再要求并多次申请现场查看或勘验、委托鉴定等申请置之不理，以证据不足为由，驳回朱少锋的请求，明显不当。（三）、原审判决混淆出租方的瑕疵担保责任和承租人的维修义务，错误的以《租赁合同》约定朱少锋承担租赁房屋的维修义务，免除出租方的基本义务和对租赁物的瑕疵担保义务，应当予以纠正。朱少锋承担维修责任，并不等同于朱少锋就承担了租赁房屋的主体质量保证义务和主体结构符合租赁用途的义务。案涉房屋几十处严重渗漏，已大大超出一般维护维修责任的范畴和限度，属于房屋主体及结构质量问题，应由出租方承担瑕疵担保责任。（四）、郑家有虚增房屋面积，并单独出租50平方米给第三方，郑家有应返还因面积不实多收取的租金。原审法院以朱少锋一直未就面积问题提出异议作为不支持朱少锋诉请的依据，极为牵强，明显不公。（五）、案涉租赁房屋近三分之一的面积无法正常使用，因房屋严重渗漏，导致朱少锋无法正常使用且经营损失惨重，至少应减少2015年的租金30%，原审法院不顾实际情况，驳回朱少锋的请求于情不通，于法无据。（六）、原审判决对朱少锋为解决消防及漏水问题，投入的巨额装修及损失未予调查和处理，明显不当。（七）、朱少锋因房屋主体渗漏及消防问题困扰，多次要求郑家有、千旅公司协助解决未果，已变卖、清理了全部超市货品及设施，原审法院罔顾租赁合同客观上已不具备履行的任何条件和可能，枉法裁判。二、郑家有、千旅公司拒不履行出租方的基本义务，朱少锋已通知其解除合同，郑家有无权要求朱少锋支付后续租金，原审判令继续履行租赁合同错误。三、原审法院部分审理程序违法，对朱少锋一再请求现场勘验、委托鉴定等申请置之不理，导致片面认定事实，错误裁判。四、原审判决适用法律不当，违法裁判。案涉房屋存在严重的主体结构问题，缺失配置消防安全出口与疏散门、消防喷淋系统等设施的基础条件，严重违反《消防法》及《建筑设计防火规范》的强制性规定。加之屋面主体严重渗漏，存在重大消防安全隐患，严重危及人身安全，根据合同法的相关规定，朱少锋有权解除合同。而根据房屋租赁司法解释的规定，案涉房屋严重违反消防法律法规、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，朱少锋无法正常使用租赁房屋，亦有权解除租赁合同。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持朱少锋的一审诉讼请求，并驳回郑家有的一审反诉请求。
被上诉人郑家有在二审期间辩称：一、关于对朱少锋陈述的案涉房屋消防问题，1、2004年11月23日，朱少锋与郑家有签订房屋租赁合同一份，约定郑家有将案涉房屋出租给朱少锋使用，用途为开办超市，租期十年。在本合同期限届满前，根据朱少锋的请求和意愿，朱少锋于2013年12月11日与郑家有续签房屋租赁合同一份，朱少锋从2004年12月20日开始正式启用案涉房屋开办超市至2014年4月30日前，朱少锋使用案涉租赁物均一切正常，实际上朱少锋在2002年已经向郑家有承租了案涉房屋，该期间朱少锋以杭州千岛湖宾佳超市有限公司名义开展超市经营活动，均通过消防验收。朱少锋在2014年因未能续租案外人所有的案涉房屋的一楼使用权，于2014年对案涉房屋进行重新装修并添置相应消防设备。2014年4月30日成立了淳安千岛湖三六五超市有限公司，于2014年5月装修完毕，在2014年7月9日自行向消防部门申报消防验收，三六五超市自行填报的消防备案申报表上自认各项验收内容均合格。2014年9月19日，杭州市公安消防局（淳安）对三六五超市前期申报内容的验收，确定三六五超市室内装修、改建项目符合超市商场性质的用途，验收为合格。三六五超市在案涉房屋外墙另行架设一个钢梯出口，是因朱少锋未能续租一楼房屋的使用权而重新添置安全出口，添置钢梯安全出口是经过有资质设计单位设计后，由三六五超市自行添置，且经消防部门验收合格。因此，朱少锋基于其自身经营布局和安排，提交超市消防验收面积在1487平方米，是其对承租物使用面积的安排，与郑家有没有关联，三六五超市在2014年9月19日已通过消防部门的验收合格，朱少锋以此为由提出解除租赁合同，明显没有事实和法律依据。2、租赁房屋是否架设喷淋系统，与房屋结构和质量问题没有关联，因朱少锋未能续租原先承租的案涉房屋的一楼，朱少锋完全可以在一楼隔壁承租一间小店面用于建造消防喷淋系统。朱少锋为节省投入，故意不采取这一措施，但朱少锋尽管未设置消防喷淋系统，也未影响三六五超市的正常经营，消防部门对三六五超市已通过消防验收，足以证明三六五超市消防是合格的。从2015年2月2日、2月3日，淳安公安消防大队对三六五超市进行消防安全检查，认为三六五超市封闭疏散通道，遮挡消防栓、外墙门窗设置影响逃生、灭火救援的障碍物，擅自拆除疏散钢梯，导致被消防大队行政处罚。从处罚项目可以证明，这系三六五超市自身人为原因造成处罚，只要三六五超市重视消防问题，排除人为因素，就完全可避免消防部门处罚。这与案涉房屋本身没有关联，三六五超市轻视消防安全而实施的违规行为与郑家有没有关联。二、关于案涉房屋屋顶漏水，水电设施的维修和维修费用，在朱少锋与郑家有前后两次签订的房屋租赁合同第七条中均明确约定，由承租人承担维修义务、维修费用。朱少锋对该合同内容系其自身真实意思表示，特别是2013年12月11日第二次与郑家有签订房屋租赁合同时，朱少锋已经使用租赁物长达九年之久，朱少锋对屋顶漏水和承担维修义务未提出异议，足以表明朱少锋对案涉房屋屋顶漏水或不漏水的情况是清楚的，即使存在漏水，也应由朱少锋自行承担维修义务，朱少锋对此没有异议。依据合同法第220条规定，本案中属于朱少锋与郑家有之间另有约定，故屋顶漏水、水电设施维修义务应由朱少锋承担。三、关于案涉房屋实际面积与合同约定面积不符的问题。朱少锋自2004年至2015年年底一直使用案涉房屋，且与郑家有续签过协议，一直未就面积提出异议，且房屋所有权出租给朱少锋时也表明案涉房屋约2200平方米，以及朱少锋前后两次与郑家有签订房屋租赁合同均已约定出租案涉房屋的四至范围见平面红线图范围，朱少锋对案涉房屋四至范围内的红线图及四至范围均是清楚的，即对实际面积没有异议。如面积存在差异，也只相差133平方米，不存在严重不符的情形，更不存在郑家有虚增房屋面积的情形。四、因朱少锋未能续租案涉房屋一楼使用权，而一楼房屋所有权人出租给他人，案外人承租一楼房屋也开办经营百货类商店，可能与二楼三六五超市存在同业竞争，造成三六五超市生意回落，朱少锋不想继续开办三六五超市而故意以存在消防、房屋漏水及面积不符为由提起诉讼，要求单方解除合同。2015年12月22日，三六五超市在案涉房屋范围内张贴通知，通知其公司内部员工，因仓库内消防整改暂时停止使用，由此证明三六五超市对承租物有着继续承租使用的意思。三六五超市在2015年12月19日腾空，张贴通知在腾空之后，足以证明朱少锋对案涉房屋有着另行安排经营合法项目的打算。此后，朱少锋是否使用房屋系朱少锋对其租赁物的自行处置和安排。是否变卖清理超市商品与郑家有没有关联，更不是无法继续履行租赁合同而必然导致朱少锋变卖超市商品。五、案涉合同系双方真实意思表示。依据合同法第60条规定，朱少锋作为承租人，应按照合同约定全面履行自己的义务，按照合同法第107、226条规定，朱少锋应向郑家有支付2015年12月20日-2016年12月19日的房租65万元，及承担该款自2015年12月16日起至一审判决确定履行之日止按年利率24%计算的逾期利息。郑家有一审中的反诉请求于法有据，应得到支持。综上，原审判决正确，请求二审依法驳回朱少锋的上诉请求，维持原判。
被上诉人千旅公司在二审期间辩称：朱少锋提到的消防问题、漏水问题在一审中均已经查明，才作出一审判决。一、关于消防问题。千旅集团是房屋继受产权人，原始产权人是淳安县工商局后勤服务中心，案涉房屋属于商住楼，在淳安县政府南边的醒目地段，东南西北各有一扇门，南北向是疏散楼梯，是很宽的楼梯，超市是在二楼，消防部门认为住户与商场共用楼梯是合格的，因为楼梯是很宽的，所以共用是没有问题的。2004年郑家有将案涉商铺转租给朱少锋经营超市，一直持续至2014年，后因一楼商铺朱少锋未能续租，2014年朱少锋对案涉房屋进行重新装修，重新申请消防验收备案。2014年9月19日已取得杭州市公安消防局消防验收备案，说明消防是没有问题的。因朱少锋擅自拆除疏散钢梯导致缺少一处安全出口、安全出口门上锁影响逃生、应急安全通道设有货柜并堆满杂物，导致朱少锋2015年2月3日在消防安全检查中被行政处罚，但处罚原因系朱少锋人为原因导致，并非是因消防验收不合格。二、关于漏水问题，根据城市房屋租赁管理办法及房屋租赁合同第7、8条的约定，案涉房屋是朱少锋承担维修义务的。千岛湖雨季较长，漏水属正常现象，而朱少锋夸大其词，认为漏水导致无法正常使用是没有依据的。三、关于房屋面积问题，案涉租赁物朱少锋2004-2015年已经使用了很多年并多次签订续租合同，一直没有就面积问题提出过异议，现以此为由要求减少租金是没有依据的。据了解，朱少锋是因为与一楼超市同业竞争，业绩下降，可能收益下降，这才是朱少锋要求解除租赁合同的真正目的，而朱少锋要求解除合同的消防、漏水、面积问题并非是真实原因。综上，请求二审依法驳回朱少锋的上诉请求，维持原判。
上诉人朱少锋在二审期间向本院提交以下新的证据：1、消防检查情况说明，欲证明案涉租赁房屋存在严重的主体结构问题，缺失消防安全出口及自动灭火系统，因房屋本身结构存在严重瑕疵，无法满足消防法及相关规范的强制性要求。2、资质材料，欲证明浙江泰鸽安全科技有限公司具备消防安全评估资质。消防钢梯是为了满足消防验收条件而建造的，但不符合城市管理的要求，故被处罚并拆除。郑家有主张可另行租赁一间房屋做消防喷淋系统，这是不符合客观实际的。郑家有、千旅公司对该两份证据的真实性无异议，但认为该检查情况说明是在朱少锋拆除钢梯后做出的，与原消防部门检查验收时的情况不一致，不能对抗消防部门做出的验收合格结论。本院经审查后认为郑家有、千旅公司的质证意见正确，对该两组证据的证明效力，不予确认。3、房屋租赁合同协议；4、个体工商户登记情况，欲证明案涉租赁大楼的一层房屋产权人已经将原用于消防通道的房屋出租给案外人，朱少锋无法就一楼房屋进行续租，朱少锋在与郑家有续签合同之前，就已经明确仅承租案涉房屋，与一楼房屋并无关系。5、公告，欲证明一楼原用于消防通道的房屋已经公开进行拍卖，客观上已经无法续租。郑家有、千旅公司对该三组证据的真实性无异议，但认为朱少锋在明知一楼业主将一楼房屋出租给案外人的情况下，仍续租案涉房屋，说明朱少锋对承租案涉房屋的相关情况及后果是清楚的，该一楼房屋的出租情况与本案无关。本院经审查后认为，郑家有、千旅公司的质证意见正确，对该三组证据的证明效力，不予确认。
被上诉人郑家有、千旅公司在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点系案涉租赁房屋是否具备开办超市的正常使用条件。朱少锋认为无法正常使用的理由之一为案涉房屋主体结构存在严重瑕疵，无法满足正常使用的消防安全条件，具体表现为缺少消防安全通道及无法安装消防自动喷淋系统。经审理查明，案涉租赁房屋所在的整幢楼在建造完成时已经通过消防验收，朱少锋自2004年租用案涉房屋至2014年期间亦一直正常使用案涉房屋，并无证据证明该期间曾出现因消防安全设施问题而被相关部门处罚导致其无法正常使用的情形。2014年因朱少锋未能续租案涉大楼一层原用于消防通道的房屋，朱少锋对案涉房屋进行了重新装修并添置相应的消防设备，搭建了自制钢梯用于消防通道，并于2014年9月19日经消防检查验收为合格。2015年2月2日案涉租赁房屋被淳安公安消防大队责令限期整改的原因为封闭疏散通道（自行拆除钢梯）、遮挡消防栓以及在人员密集场所外墙门窗上设置影响逃生、灭火救援的障碍物，并不涉及房屋主体结构不满足消防安全使用条件及未设置自动喷淋系统。虽然朱少锋称自制钢梯的拆除系应城市管理的规定，但并无证据证明朱少锋所开办的超市曾因自行搭建该钢梯而受到行政执法的处罚。故朱少锋提出的因房屋本身结构瑕疵，导致无法满足消防安全使用条件，并以此为由解除合同，与本案基本事实不符。朱少锋认为无法正常使用的理由之二系案涉房屋存在严重的渗漏问题。经审理查明，案涉房屋在朱少锋承租之初即存在渗漏情况，且朱少锋正常使用案涉房屋用于开办超市达十年时间之久，期间朱少锋并未提出因渗漏问题而导致无法正常使用案涉房屋的诉求，故在朱少锋无证据证明因房屋主体结构存在质量问题产生渗漏并导致合同目的无法实现的情形下，以此为由解除合同，依据不足，本院不予支持。至于朱少锋提出的其已经清空案涉租赁房屋，变卖处置超市的全部货品及设施，案涉租赁合同实际已经无法继续履行的问题，系朱少锋在租赁期内对其经营的自主处分，尚不足以认定其该行为系因郑家有、千旅公司违约所致，更不能以此作为合同无法继续履行的依据，故对朱少锋的该上诉理由，本院不予采纳。综合上述分析，朱少锋提出的因郑家有、千旅公司未能提供符合合同约定用途的房屋，导致合同无法继续履行并主张合同解除的理由均不成立，原审法院驳回其提出的要求确认案涉租赁合同已经于2015年12月19日解除、返还房屋租赁押金、减付租金以及赔偿装修损失等诉讼请求，并支持郑家有提出的要求朱少锋支付相应租金的反诉请求，并无不当。关于朱少锋提出的郑家有虚增房屋面积，并单独出租50平方米给案外人，要求郑家有返还因面积不实而多收取的租金的诉讼请求，经审理查明，朱少锋承租案涉房屋系现场整体租赁，合同约定的租金并非根据面积×单价进行计算，且朱少锋自2004年承租案涉房屋至今，并未就租赁面积问题提出异议，同时朱少锋对涉及的50平方米房屋在双方建立租赁关系之初即由郑家有单独另行使用的事实亦是知情的，朱少锋从未提出要求扣减该部分面积的租金，现朱少锋因租赁房屋的面积问题提出返还租金的请求，依据不足，原审法院未予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18135元，由上诉人朱少锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 吴梦姣