云南省河口瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民一初字第189号
原告河口城市开发有限公司
住所地河口瑶族自治县北山新区商贸城五栋八号
法定代表人蒋××职务执行董事
委托代理人赵琼，云南震中律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人唐忠民，云南震中律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告李××，男，1962年1月25日生，汉族。
委托代理人张磊，力远律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
第三人田××，男，1979年3月12日生，壮族。
第三人张××，男，1978年10月11日生，汉族。
第三人共同委托代理人彭树霖，云南李凌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告河口城市开发有限公司诉被告李××及第三人田××、张××返还原物纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理。依法由审判员张跃兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河口城市开发有限公司的委托代理人唐忠民、赵琼及被告李××及其委托代理人张磊，第三人田××及田××、张××共同委托的代理人彭树霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告河口城市开发有限公司（以下简称开发公司）诉称，2009年3月25日，原、被告就购买河口国际商贸城8-2、8-3号房屋签订《商品房认购单》各一份，约定被告向原告以每套房屋1067537.80元的价款认购河口国际商贸城8-2号和8-3号两套房屋，付款方式为银行按揭，次日被告支付定金10万元（每套房屋5万元）。
双方在《商品房认购单》背面的《购房约定》明确约定：买方已认真阅读并认可《商品房购销合同》、《明码标价书》中的条款和文字内容，并已选定房号、确定了付款方式。在签订《认购单》、交付定金10日内，在卖方公司双方正式签订《商品房购销合同》、《明码标价书》。自交付定金之日起15日内，按银行按揭贷款规定办理完银行贷款手续。如因买方自身原因，超过15日未与卖方签订《商品房购销合同》、《明码标价书》的，所交定金卖方不再退还，并自动解除本购房约定。
签订《商品房认购单》及交付定金后，被告未按约定和原告要求前来与原告办理签订《商品房购销合同》等购房手续。涉案房屋于2009年8月25日竣工验收并开始交付购房客户。被告于2009年9月强行撬开房屋门锁自行占用8-2号、8-3号两套房屋至今。占用期间，被告多次将房屋对外出租获益。最近一次是2015年4月19日签约出租给第三人，并已交付第三人正在装修。经多次协商未果，原告特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告和第三人立即向原告交还河口国际商贸城8-2号、8-3号房屋。2、判令被告立即向原告支付房屋占用费727397.65元（从2010年1月1日起暂计至2015年10月19日，要求按照25元／平方米／月即11381元／月的标准持续计算至实际交还房屋时止）。3、本案诉讼费由被告承担。另补充说明，原告第2项诉讼请求计算方法分为两种租金请求数额计算：2010年至2011年的前两年按照18元／平方米／月计算为196663.68元；2012年1月1日至2015年10月19日按照25元／平方米／月计算为530733.97元。
被告李××辩称：第一，原告要求被告返还房屋的诉讼请求不公平，本案涉及的房屋实际是被告交付了10万元定金购买的，该房屋已经由被告实际使用了6年之久。如果原告现在要求被告返还房屋，应当适用定金罚则，原告双倍返还被告交纳的房屋定金。第二，原、被告于2009年就签订了商品房认购单，但至今原告也没有为被告办理房屋产权手续，原告的过错导致被告产生经济损失。第三，被告管理使用涉案房屋达6年之久，到现在原告才提出主张，不符合法律规定。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人田××、张××辩称，第三人是在看到前房屋租赁人贴出租赁告示且在前房屋租赁人带领下与被告签订的“房屋租赁合同”，第三人一直误以为被告就是涉案房屋的产权人，直到在装修过程中才被告知房屋产权人是原告。第三人因此遭受的损失已经向河口县法院提起了诉讼。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、本案争议的房屋所有权人是谁？2、原告现起诉要求被告及第三人返还房屋的条件是否具备？3、原告提出的诉讼请求是否符合法律规定？是否应予支持？
针对以上争议，原告开发公司向本院提交十六组证据材料：第一组商品房认购单两份；第二组是商品房认购单背面的购房约定；第一、二组证据材料欲证实原、被告预约购房协议内容主要为：付款方式是银行按揭；被告应在预交房屋认购定金10日内在卖方公司与原告签订《商品房购销合同》，超过15日未签订该合同，预交的定金不退还，自动解除购房约定。第三组是云南省收款专用发票两份，欲证实被告已支付房屋认购定金10万元。第四组是涉案房屋竣工验收备案表，欲证实涉案房屋于2009年8月25日验收合格。第五组是接房清单，欲证实与涉案房屋一起建造的其他房屋交房时间（2009年9月）及交房等相关手续情况。第六组是《房屋所有权证》两份，欲证实涉案房屋原告作为自持物业已办妥房屋所有权登记。第七组是两套涉案房屋平面图，欲证实房屋基本情况。第八组是2015年9月7日，被告起诉原告案件的起诉状副本一份，欲证实被告在诉状中认可自行占用涉案房屋。第九组是解决纠纷协议书及收据、支票头，欲证实被告所称的没有交纳购房款是因为与原告存在经济纠纷不符合事实，而且所谓的经济纠纷已经在2012年2月9日全部解决，被告占用房屋的时间必然在此之前，该纠纷与本案没有关联性。第十组：1、被告与李昌刚于2014年4月14日签订的《租房合同》一份；2、被告与第三人田××、张××于2015年4月19日签订的《租房合同》一份；该组证据材料欲证实涉案房屋由被告对外出租获益的事实（两次租赁的年租金都是100000元）。第十一、十二、十三组证据材料是涉案房屋被告交纳水、电费的部分单据，欲证实被告实际占用涉案房屋的情况。第十四、十五组证据材料是“租赁协议”各一份，欲证实涉案房屋周边商铺租赁单价21.2元／平方米／月；涉案房屋周边3楼办公用房租赁单价18.92元／平方米／月。第十六组现场照片四张，欲证实涉案房屋现场情况，租赁商铺是两面临街，位置优越；三楼房屋租赁方是中国移动公司。
经质证，被告李××对原告提交的证据材料提出以下质证意见：第一至三组证据材料的真实性无异议，但原告欲证实双方的商品房认购协议已自动解除的观点不认可，没有任何法律如此规定。第四组证据无异议。第五组证据是原告与其他购房户的交房行为，被告不清楚。第六组证据材料的真实性无异议，但该房屋所有权证是在原、被告签订认购单5年后才办理的，而且该房屋的实际使用权人一直是被告。第七组证据材料无异议。第八组证据的证明目的不认可，被告占用房屋是原告的工作人员交付房屋钥匙给被告使用的。第九组证据的真实性无异议，原告的举证与证明目的相互矛盾，既然该证据与本案没有关联性，又何必提交？被告仅欲说明，涉案房屋一直由被告管理使用。第十组证据材料的真实性无异议，被告与李昌刚的租房合同获益的事实认可，但与第三人的租房合同是否获益不能确定，因为第三人已就房屋租赁事宜起诉被告，案件还在审理过程中。第十一至十三组证据材料的真实性无异议，对证明目的不认可，被告承认自2009年一直使用涉案房屋，从水、电费的交纳就可看出原告实际上是认可被告是该房屋的实际使用权人的事实。第十四、十五组证据材料的真实性无异议，但房屋因为位置、面积、结构的不同，租金肯定不一样。该组证据不能证实被告实际使用房屋的情况，不能作为定案的依据。第十六组证据只是证明涉案房屋的位置没有异议。
经质证，第三人田××、张××对原告提交的证据材料提出以下质证意见：第一至五组、七组、八组、九组、十一至十六组证据材料的真实性、合法性和关联性均无异议。第六组证据材料无异议，在第三人装修过程中，原告已向第三人出示过房屋所有权证，主张过权利。第十组证据材料无异议，第三人就是在李昌刚的介绍下与被告签订的租房合同。
被告李××对其答辩理由，向本院提交以下证据材料：1、2009年3月25日，原、被告签订的0000192和0000193商品房认购单两份；2、2009年3月26日，被告向原告汇款100000元的银行取款单及进账单各一份；3、原告开具给被告的发票联两份。上述证据材料欲证实原告按照双方约定就购买的两套房屋向被告分别交纳了定金50000元，共计交纳100000元。
经质证，原告开发公司对被告李××提交的上述证据材料提出以下质证意见：提交证据材料的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的不认可，该认购单只是双方达成的预约合同。
经质证，第三人田××、张××认为房屋所有权属的效力应当以房屋管理部门的登记为准。
第三人田××、张××没有向本院提交任何证据材料。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告开发公司向本院提交的第一、二、三组证据材料与被告李××向本院提交的证据材料一致，予以采信。原告提交的第四组、第六至十六组证据材料的真实性，被告及第三人均无异议，予以采信。原告提交的第五组证据材料尽管交接房屋的对象不是被告，但从该组证据能够证实原告与其他购房户交接房屋正常的基本程序。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2009年3月25日，原告开发公司与被告李××签订两份“商品房认购单”，确认李××向开发公司认购中越河口国际商贸城8幢2号和8幢3号房屋（房屋面积分别为227.62㎡、房款分别为1067537.80元），被告分别预交房屋定金50000元（共计应当交纳定金100000元），付款方式为银行按揭。李××在特别标注：“请认真阅读背面的《购房约定》条款后再予以签字认可。”一栏内签名捺印。在双方签订的商品房认购单背面书写购房约定：买方已选定房号、确定了付款方式，与卖方共同约定，在签订本《认购单》、交付定金十日内，在卖方公司双方正式签订《商品房购销合同》、《明码标价书》；付款方式的选定为银行按揭：自交付定金之日起，十五日内，按银行按揭贷款规定办理完银行贷款手续；如因买方自身的原因，超过十五日未与卖方签订《商品房购销合同》、《明码标价书》的，按照《合同法》的规定，所交定金卖方不再退还，并自动解除本购房约定，卖方有权将此房另行出售；此认购单自买方审阅全部条款后签字认可，且交付定金之当日起生效。2009年3月26日，被告李××在中国农业银行河口县支行取款100000元转存至原告开发公司在中国建设银行河口县支行的单位账户内。当日，原告向被告出具了收到李××交纳的中越河口国际商贸城一期购房定金8-2号和8-3号，金额为各50000元的发票两份（单据上特别注明：请按认购单约定事项按期办理购房手续）。原、被告未在认购单上确定的时间内签订《商品房购销合同》、《明码标价书》。庭审中，被告自述因原告拖欠其承包工程款，其没有钱向原告交付购房款。
中越河口国际商贸城于2008年11月14日依法办理了《商品房预售许可证明》，该建设工程于2009年8月25日验收合格。自2009年9月份起原告李××一直实际使用中越河口国际商贸城一期8幢2号和8幢3号房屋至今。被告自述于2011年5月向原告提出：先交纳一半购房款，待原告为被告办理了认购房屋所有权证后，被告再交纳另一半购房款的意见，原告不同意也不接受。2014年5月9日，原告将河口国际商贸城一期8幢2号和8幢3号房屋分别办理了《房屋所有权证》，房屋所有权证号为河口县房权证河口镇字第201411**号和河口县房权证河口镇字第201411**号，房屋所有权人为原告河口城市开发有限公司。为了尽量减少持续占用房屋的损失费用，庭审中，经本院做工作，被告和第三人均同意立即将争议房屋归还给原告。
另查明，被告李××占用房屋期间已对外出租争议房屋二年，每年的房屋租金为100000元，共计已收取房屋租金200000元，对此原告无异议。2015年在被告再次（第三次）出租争议房屋给第三人时，原告告知第三人自己才是房屋的所有权人，被告和第三人因房屋租赁事宜产生了纠纷且协商未果，第三人向本院提起了诉讼，要求被告赔偿因房屋租赁产生的相关损失费用，案件正在审理过程中。
另说明，被告本案答辩中提出要求原告双倍返还购房定金的主张已在李××起诉河口城市开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件中提出且另案处理，本案不再赘述。
本院认为，原、被告签订商品房认购单后，因被告自身的原因（被告自述因原告欠其工程款，其没有钱支付购房款）未在该认购单确定的时间内到开发公司与原告签订《商品房购销合同》，商品房认购单不是房屋买卖合同且原告没有收受被告的购房款，故双方的房屋买卖合同关系没有依法成立，中越河口国际商贸城一期8幢2号和8幢3号房屋的所有权人是原告且原告于2014年5月9日向房屋管理机关办理了《房屋所有权证》。我国实行不动产登记制度，被告一直坚持自己是认购房屋的实际使用权人，房屋的实际使用权人不等同于房屋的所有权人，被告自述是原告交付上述房屋给其使用，但未提交接房清单和相关证据证实，不予支持。被告在没有与原告签订房屋买卖合同的前提下，实际占用上述认购房屋的行为构成了侵权。公民或法人合法的财产权益受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。故原告提出要求被告和第三人交还争议房屋的诉讼请求符合事实和法律规定，予以支持。庭审中，本院确认争议房屋的所有权人是原告开发公司，经释明，被告和第三人均愿意将争议房屋交还给原告，即自2015年11月24日起争议房屋视为已实际交还原告。在占用房屋的纠纷过程中，第三人没有过错，不承担由此产生的相关损失费用的赔偿义务。
关于被告提出的原告要求被告赔偿房屋占用费的诉讼请求已超过诉讼时效的问题：当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告于2009年3月25日签订商品房认购单后，确定于交纳房屋认购定金十日内双方签订《商品房购销合同》、《明码标价书》，被告于同年3月26日向原告交纳了签订《商品房购销合同》的定金100000元（两套房屋各50000元），也就是自2009年4月10日前，按约定被告须到原告处与原告签订《商品房购销合同》，因被告未如期与原告签订上述合同且事后双方也未对房屋买卖相关事宜签订补充协议，双方不存在房屋买卖关系，自被告占用房屋时起即2009年9月，原告就知道或应当知道权利被侵害，但被告占用房屋是一个持续的过程，持续到本案开庭之日即2015年11月23日止。参照最高人民法院《关于审理商标权纠纷案件若干问题的规定》第十八条：侵犯注册商标专用权的诉讼时效为二年，自商标注册人或利害权利人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。商标注册人或者利害关系人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该注册商标专用权有效期限内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。故应当确定原告的起诉没有超过诉讼时效期间，原告提出的侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。
关于原告提出要求被告赔偿房屋占用费727397.65元（2010年至2011年的前两年按照每月每平方米18元计算为196663.68元；2012年1月1日至2015年10月19日按照每月每平方米25元计算为530733.97元）和按每月每平方米25元持续计算至被告交还房屋止的诉讼请求问题：被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任即停止侵害和赔偿损失，符合相关法律规定予以支持。被告自2009年9月起实际占用争议房屋至今，给原告造成了较大的财产损失；但对该损失发生持续至今，原告存在过错，原告应当在没有能力自行协商处理的情形下，依法向法院提出诉讼，请求被告停止侵占行为。但原告怠于行使诉权，一直到2015年10月才向法院提起诉讼，扩大了损失费用，存在过错，应当承担相应的法律责任，故对起诉之日起向前推算二年前的损失费用由原告自行承担；被告承担起诉之日起向前推算二年内的损失赔偿费用。对2013年10月20日至2015年10月19日的损失赔偿费用的计算问题，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二十条的规定：侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿。被告曾将争议房屋对外出租二年，每年租金费用为100000元。本案应按照侵权人获得的利益来计算损失赔偿额较为合理，故对原告要求按每月每平方米25元计算财产损失费用的诉讼请求不予支持，应当按照原告起诉之日向前推算二年（2013年10月20日至2015年10月19日）为赔偿损失费用的计算时间，赔偿金额每年按100000元计算，被告共计支付原告房屋占用赔偿费用200000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第二十条、第二十一条的规定，判决如下：
一、被告李××及第三人田××、张××于2015年11月24日将位于河口县北山新区中越河口国际商贸城一期8幢2号和8幢3号，房屋所有权证号为河口县房权证河口镇字第201411**号和河口县房权证河口镇字第201411**号的两套房屋归还原告河口城市开发有限公司。
二、被告李××于判决书生效十日内赔偿原告河口城市开发有限公司房屋占用（自2013年10月20日起至2015年10月19日止）损失费用200000元。
三、驳回原告河口城市开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5540元，由原告河口城市开发有限公司承担3880元被告李××承担1660元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及其诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审判员 张跃兰
二〇一五年十二月六日
书记员 朱 彤