萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1129号
原告萍乡市某某房地产有限公司。
委托代理人胡鸣菊，江西景维新律师事务所律师。
被告某某电器有限公司。
委托代理人彭世伟，江西姚建律师事务所律师。
被告江西某某科技有限公司。
委托代理人祁凯，系该公司法务总监。
原告萍乡市某某房地产有限公司（以下简称“某某公司”）与被告某某电器有限公司（以下简称“某某电器”）、被告江西某某科技有限公司（以下简称“某某科技”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某某公司委托代理人胡鸣菊、被告某某电器委托代理人彭世伟、被告某某科技委托代理人祁凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：2011年5月13日，原告与被告某某电器签订了萍乡市安源区昭萍路雅天购物公园一楼的房屋租赁合同。合同约定：租赁期限为10年，物业管理费每月5000元，年租金在2014年起递增，2014年和2015年月租金为44350元，租金按月支付，并在每月10日前支付本月租金。合同签订后，原告按合同履行了合同义务。2015年4月10日，原告与被告某某电器、被告某某科技签订三方协议，约定2011年5月13日签订的房屋租赁合同由被告江西某某科技履行。但两被告从2015年4月1日起一直拖欠房租、物业管理费至今，一共拖欠房屋租金、物业管理费148050元。经原告多次催讨，两被告拒不支付。因被告拖欠房屋租金的行为已构成违约，依法依合同原告都有权解除租赁合同，并要求被告承担违约责任。为此，请求法院依法判令：1、解除原告与被告某某电器于2011年5月13日签订的房屋租赁合同以及原告与被告某某电器、被告某某科技于2015年4月10日签订的补充协议，并判令两被告返还租赁房屋；2、判令两被告支付拖欠的房屋租金、物业管理费共计148050元（从2015年4月1日起至2015年6月30日）；3、判令两被告支付拖欠房租的违约金2927.10元（从2015年4月1日起至2015年6月30日）；4、判令两被告支付从2015年7月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金、物业管理费的损失；5、判令两被告将租赁房屋恢复原状。6、被告某某电器与被告某某科技承担连带责任。7、本案诉讼费由两被告承担。
被告某某电器辩称：在2015年3月30日之前，某某电器并未拖欠原告房租。此后，因某某电器与国美电器有限公司于2015年4月签订了关于某某电器商标及门店库房框架协议书。被告某某电器已将含原告商铺在内的萍乡雅天购物公园店转让给了国美公司，由国美公司指定的其关联公司被告某某科技继续履行原告与被告某某电器的房屋租赁合同。且被告某某科技已与原告某某公司以及被告某某电器实际于2015年4月10日签订了房屋租赁合同的补充协议，即原房屋租赁合同由某某科技继续履行，约定的剩余租期由某某科技履行完毕后，某某公司同意将租期延长至2024年10月31日，延长期间的租金递增幅度及付款时间与原合�一致。因此，本案的相关责任应由被告某某科技承担。综上，请求依法驳回原告对被告某某电器的诉讼请求。
被告某某科技辩称：某某电器是与某某科技的母公司国美电器签订了商标及门店库房框架协议书，但该协议明确了并非所有门店均无条件接收，某某电器应向某某科技移转具有合法出租权的房屋，不符合约定的，某某科技可以拒绝接收。本案所涉的某某电器萍乡雅天店，并不符合接收的条件，某某科技并未实际接收。租赁房屋没有交付，实际处于被告某某电器的占有、管理和控制下，因此该房屋的使用费用应由被告某某电器承担。原告某某公司与某某科技、某某电器签订的房屋租赁合同补充协议，在原告及被告某某电器未提交产权证明的情况下，是无效协议。被告某某电器在履行房屋租赁合同的过程中存在过错，被告某某电器也应当提供相关的资�，被告某某科技是从被告某某电器处承租，某某电器应承担主要责任。综上，某某科技作为本案被告系主体不适格，请求依法驳回对某某科技的诉讼请求。
原告某某公司为支持其诉讼请求，向法庭举证、被告质证及本院对证据的认定情况如下：
1、被告某某电器的企业信息、被告某某科技公司设立登记审核表及营业执照各一份。证明两被告的主体资格。被告某某电器及被告某某科技质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
2、原告某某公司与被告某某电器于2011年5月13日签订的房屋租赁合同一份。证明原告与被告某某电器存在房屋租赁合同关系，合同对租金、违约金及期满后恢复店面原状等都进行了相应的约定。被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但合同后面约定有五个附�，要求原告提供。被告某某科技质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该证据与被告某某科技无关。本院认为，房屋租赁合同系原件，且作为合同的另一方当事人，某某电器也应持有相应的合同文本，故本院对该租赁合同予以认定。
3、原告某某公司与被告某某电器、被告某某科技于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》的补充协议一份。证明原告某某公司与被告某某电器以及被告某某科技就之前原告与被告某某电器于2011年5月13日签订的房屋租赁合同的相关事宜达成一致意见，即原房屋租赁合同由某某科技继续履行，约定的剩余租期由某某科技履行完毕后，某某公司同意将租期延长至2024年10月31日，延长期间的租金递增幅度及付款时间与原合同一致。被告某某电器质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该协议已�2015年4月10日生效，某某电器在原房屋租赁合同的权利义务已转移给被告某某科技。被告某某科技质证后对该证据的真实性无异议，合法性和关联性存在异议。原告某某公司及被告某某电器并不具备合法的出租权，该补充协议应为无效协议，且协议并未明确约定权利义务转移的时间。本院认为，两被告均未对该证据的真实性提出异议，对其真实性本院予以认定。对于其合法性及关联性，被告某某科技并未提交相应证据证实其主张，本院对该证据的合法性、关联性亦予以认定。
4、被告某某科技于2015年4月20日出具的工作联络函一份。证明原、被告三方签订补充协议后，被告某某科技派公司员工阮正坤到原告处联系房屋租赁及费用支付事宜。被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均不清楚。被告某某科技质证后对该证据的真实性、合法性、关�性均有异议，该联络函没有具体的对象，无法确定与本案是否具有关联。本院认为，该工作联络函虽系被告某某科技公司出具，但所涉内容并未明确与本案有关，故本院对该证据不予认定。
5、原告某某公司于2015年6月23日向被告某某科技出具的函告及百世汇通快递单各一份。证明原告已于2015年6月23日向被告某某科技发函，要求其支付拖欠的2015年4、5月份的租金和物业管理费。被告某某电器质证后认为，原告开具的租金收据均是向被告某某科技开具，与被告某某电器无关，可以证实某某电器与原告的房屋租赁合同已终止的事实。被告某某科技质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据并不能证实被告某某科技已收到上述函件。本院认为，该函告虽系原告某某公司出具，但其提交的快递单并不能证实被告某某科技公司已签收并实际收到该函，故本院对上述证据不予认定。
6、雅天购物公园物业文件、票据接收登记表一份。证实被告某某电器的工作人员已于2015年5月5日从原告某某公司处领取了2015年5月份的租金收据。被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告某某科技质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据真实性无法考证。本院认为，该接收登记表中虽有“2015年5月份租金收据（某某科技）”一栏，但该接收人董艳子是否系被告某某科技的工作人员无法核实，原告也未提交董艳子的详细工作单位及个人身份信息的证据，本院对该证据不予认定。
被告某某电器为支持其抗辩理由，向法庭举证、原告质证及本院对证据的认定情况如下：
原告某某公司与被告某某电器、被告某某科技于2015年4月10日签订的《房屋租赁合�》的补充协议一份。证明原告某某公司与被告某某电器以及被告某某科技就之前原告与被告某某电器于2011年5月13日签订的房屋租赁合同的相关事宜达成一致意见，即原房屋租赁合同由某某科技继续履行，约定的剩余租期由某某科技履行完毕后，某某公司同意将租期延长至2024年10月31日，延长期间的租金递增幅度及付款时间与原合同一致。某某电器在原房屋租赁合同的权利义务已转移给被告某某科技，被告某某电器不应承担本案的责任。原告某某公司质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的有异议。被告某某科技对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为被告某某电器无法证明其有合法的出租权该补充协议未实际履行，是无效协议。本院认为，两被告均未对该证据的真实性提出异议，对其真实性本院予以认定。对于其�法性及关联性，被告某某科技并未提交相应证据证实其主张，本院对该证据的合法性、关联性亦予以认定。
被告某某科技为支持其抗辩理由，向法庭举证、原告质证及本院对证据的认定情况如下：
1、被告某某电器与被告某某科技的母公司国美电器有限公司于2015年4月签订的关于“某某电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书摘页。证明该框架协议约定某某电器租赁权转让的门店必须具有合法出租权，而萍乡雅天店未按照框架协议约定与产权方直接签订三方协议，不符合交付条件。被告某某科技并未与本案原告签订租赁合同或补充协议，双方不存在合同关系，被告某某科技主体不适格。原告及被告某某电器质证后均对真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，对于该证据的真实性两被告均不持异议，本院予以认�。
2、被告某某科技于2015年5月28日向被告某某电器出具的公函一份。证明被告某某科技就江西省内15家未达到框架协议交付条件的门店要求被告某某电器予以协调解决，其中含萍乡雅天店，该店存在多项不符合框架协议及双方约定的条件，无法交付房屋。某某科技并未实际使用房屋，不应支付房屋使用费。原告质证后对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，也不能达到被告某某科技的证明目的。被告某某科技质证后对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该公函中并未提接收的事宜，被告某某科技实际已接收。本院认为，对于该证据的真实性两被告均不持异议，本院予以认定。
3、被告某某电器于2015年6月10日向被告某某科技的母公司国美电器有限公司出具的《关于框架协议履行有关问题的沟通函》一份。证明本案涉及的萍乡雅天�的实际租金与协议约定的不符，无法按原框架协议交付房屋。因被告某某电器违约，被告某某科技并未接收房屋，不存在过错。原告及被告某某电器质证后认为该证据系复印件，真实性、合法性不能确认。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。
4、被告某某电器于2015年8月12日向国美电器有限公司出具的告知函一份。证明被告某某电器从未向被告某某科技发类似函件告知萍乡雅天店符合接收条件，也未要求某某科技接收萍乡雅天店。原告及被告某某电器质证后认为该证据系复印件，真实性、合法性不能确认。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。
5、被告某某电器向被告某某科技出具的承诺函一份。证明被告某某电器向被告某某科技承诺租赁权转让的门店必须具有合法出租权，而萍乡雅天店的相关出租权未�供产权资料。原告质证后表示对该承诺函不知情，对其真实性、合法性、关联性均有异议。被告某某电器质证后认为该证据与本案无关联性。本院认为，该承诺函与本案无关联，本院不予认定。
6、原告某某公司与被告某某电器于2011年5月13日签订的房屋租赁合同一份。证明该租赁合同约定为一楼房屋，但实际为二楼，不符合某某科技与某某电器的相关约定，且租金与框架协议约定不符，该店面不具备交付与接收条件。原告及被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，且能够证实被告某某科技已实际接收某某电器萍乡雅天店。本院认为，该证据与原告某某公司提交的证据2一致，只是证明目的不同，本院对该证据予以采信，对于其证明目的将结合本案案情综合予以认定。
7、萍乡市一田旅游开发有限公�的房屋所有权证复印件一份。证明被告某某电器仅向被告某某科技提供了萍乡市一田旅游开发有限公司产权证复印件一张，无法证明与原告的关系，也未提交其他小业主的产权证明。原告某某公司及被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对被告某某科技的证明目的亦有异议。本院认为，该证据系复印件，且不符合证据的形式要件，本院不予认定。
8、某某电器萍乡雅天店业主刘艳、雷秋如与被告某某电器签订的房屋租赁合同及补充协议各一份。证明被告某某电器未向被告某某科技提交小业主的产权资料及身份证明，无法证明其转移的物业具有合法的出租权。原告某某公司及被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对被告某某科技的证明目的亦有异议。本院认为，该证据系复印件，且不符合证据的形�要件，本院不予认定。
9、某某电器萍乡雅天店的现场照片三份。证明本案涉及的门店并未经营，且某某科技也未接收该门店。原告及被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明某某电器萍乡雅天店未实际接收。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。
10、国美电器有限公司接收被告赣州营角店、石城某某电器一店的接收清单。证明被告某某科技已接收的门店均签订了门店接收确认单，而萍乡雅天店并未接收。原告及被告某某电器质证后认为某某科技已实际接收某某电器萍乡雅天店，且该接收清单与本案无关联，对其真实性、合法性均有异议。本院认为，该接收清单并不与本案具关联性，本院不予认定。
本院向原、被告各方出示本院依原告某某公司申请对龚新萍的询问笔录一份。主要内容为龚新萍原为某某电器员工，已在该公司工作5年多，主要负责公司的仓管。2015年5月，龚新萍与某某科技重新签订劳动合同，并主要负责某某电器萍乡雅天店的安保及消防。萍乡雅天店从其签订劳动合同后并没有实际运行经营，龚新萍现在主要是看守该店内原有的空调、设备。原告某某公司及被告某某电器质证后对该笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。被告某某科技质证后对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为龚新萍之前就是被告某某电器的员工，其陈述内容的真实性有待考证，且能证实萍乡雅天店并未实际运行。本院认为，龚新萍为被告某某科技员工，且该询问笔录系本院到其萍乡雅天购物中心的工作场所所记录，其陈述内容客观、真实，本院予以认定。
综合以上对证据的分析、认定及当事人的陈述，可证实如下法律事实：2011年5月13日，原告某某公司与被告某某电器签订一份房屋租赁合同。合同约定：原告将其坐落于江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼房屋出租给被告某某电器经营使用，该房屋使用面积3800平方米。房屋结构为框架结构，以现状出租。具体坐落方位及范围详见合同附图。合同租赁期限为10年，自2011年5月13日至2014年5月12日店铺月租金为40200元，2014年5月13日至2017年5月12日店铺月租金为44350元，2017年5月13日至2020年5月12日店铺月租金为48780元。其中，房屋租金应按月在每月10日前支付。若某某电器逾期交纳租金，则每逾期一日，某某电器应按未付租金万分之五向原告支付违约金，拖欠租金超过60日的，原告有权解除合同，被告应每月向原告某某公司支付物业管理费包干价5000元。某某电器有权根据营业需要对租赁房屋进行装修、装潢，现有玻璃隔档或墙体在不破坏房屋结构质量的情况下某某电器可以拆除。合同期满或终止，现有玻璃隔档或墙体由某某电器负责恢复给原告。合同签订后，原告依约将上述店铺交付给被告某某电器经营使用，被告某某电器也向原告交纳了房屋租金至2015年3月31日。2015年4月10日，原告某某公司与被告某某电器、被告某某科技签订一份《房屋租赁合同》的补充协议。该补充协议约定：原告某某公司与被告某某电器于2011年5月13日签订的房屋租赁合同由被告某某科技继续履行，原房屋租赁合同约定的剩余租期由被告某某科技履行期满后，原告某某公司同意将租期延长至2024年10月31日止，延长期间的租金递增幅度及付款时间与原房屋租赁合同一致，并保证履约至2024年10月31日止。原房屋租赁合同除第二条变更外，其他条款内容保持不变。补充协议是原房屋租赁合同的组成部分，与原房屋租赁合同具有同等法律效力。此后，原某某电器萍乡雅天店并未实际经营运行，被告某某电器及被告某某科技也均未向原告某某公司支付相应的房屋租金及物业管理费。截至2015年7月1日，尚欠原告某某公司三个月房屋租金及物业管理费计币148050元。原告多次催讨未果，为此，原告诉至本院。
另查明：2015年4月，被告某某电器与国美电器有限公司签订一份关于“某某电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书。某某电器将其现经营的所有84家门店（含某某电器萍乡雅天店在内）的租赁权及3个库房租赁权（按框架协议约定的条件及步骤接受全部或部分）以及依附于上述门店、库房的装修、空调、电梯、水电安装、展台展柜、门头广告等维持正常经营的门店、库房行政办公现状的固定资产及日常现状经营的其他物品转让给国美电器有限公司。国美电器有限公司以其自有资金新设立一个有限责任公司，即本案的被告江西某某科技有限公司。该公司有权根据自身经营需要选择是否受让或具体的受让门店，接受门店应由相应各方签署门店及相应资产的交接单。框架协议还对交易模式、转让价款、支付方式和费用承担、某某电器库存商品处理及人员聘用、保密条款、违约责任等进行了约定。
本院认为，依法成立的合同受到法律的保护。原告某某公司与被告某某电器签订的房屋租赁合同以及原告某某公司与被告某某电器、被告某某科技签订的房屋租赁合同的补充协议均属各方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同。本案中，被告某某科技通过与原告某某公司及被告某某电器签订房屋租赁合同补充协议的形式，承继了某某电器基于原房屋租赁合同对某某公司所负有的义务，应为合同义务的移转。在债务移�的情况下，原合同关系消灭，产生了新的合同关系。故被告某某电器基于2011年5月13日签订的房屋租赁合同而对原告某某公司负有的支付租赁房屋租金及物业管理费的义务已消灭，不应承担本案责任，被告某某科技应向原告某某公司承担债务移转的法律责任。故对于原告要求两被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。在房屋租赁法律关系中，出租人与承租人互负给付义务。作为合同的出租人，主要义务是将其对房屋所享有的占有、使用、收益的权能让渡给承租人，承租人因此而付出的相应对价是支付租金。被告某某科技自2015年4月10日签订债务移转协议起即未按合同约定缴纳每月的租金及物业管理费，截至起诉之日，尚欠原告房屋租金及物业管理费148050元，已构成根本性违约。原告主张解除与被告某某电器于2011年5月13日签订的房屋租赁合同及原告与被告某某电器、被告某某科技于2015年4月10日签订的房屋租赁合同补充协议、返还租赁房屋并支付拖欠的房屋租金及物业管理费148050元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的自2015年7月1日起至实际返还租赁房屋之日止的损失，本院认为，该损失应参照房屋租赁合同约定的租金及物业管理费计算。关于原告要求支付拖欠房屋租金违约金的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同中已明确约定：“若被告某某电器逾期交纳租金，则每逾期一日，某某电器应按未付租金万分之五向原告支付违约金”，原告主张的违约金2927.10元并未超出上述约定范围，本院予以支持。而根据房屋租赁合同中第六条的约定“被告有权根据营业需要对租赁房屋进行装修、装潢，现有玻璃隔档或墙体在不破坏房屋结构质量的情况下被告可以拆除。合同期满或终止，现有玻璃隔档或墙体由被告负责恢复给原告�”故，对于原告要求被告某某科技将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第八十五条、第八十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告萍乡市某某房地产有限公司与被告某某电器有限公司于2011年5月13日签订的房屋租赁合同予以解除，原告萍乡市某某房地产有限公司与被告某某电器有限公司、被告江西某某科技有限公司于2015年4月10日签订的房屋租赁合同补充协议亦予以解除。被告江西某某科技有限公司应于本判决书生效之日起七日内向原告萍乡市某某房地产有限公司返还位于萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼的租赁房屋并将租赁房屋恢复原状。
二、被告江西某某科技有限公司应于本判决书生效之日起三日内向原告萍乡市某某房地产有限公司支付拖欠的房屋租金及物业管理费148050元及违约金2927.10元（自2015年4月1日起暂计至2015年6月30日），被告某某电器有限公司应按房屋租赁合同约定的月租金及物业管理费向原告萍乡市某某房地产有限公司支付自2015年7月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金损失。
三、驳回原告萍乡市某某房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3261元，由被告江西某某科技有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内�生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 姚富良
审 判 员 杨启根
代理审判员 邹小蓉
二〇一五年十一月十二日
代理书记员 何 涛