山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第695号
上诉人（原审原告）：张学海，无业。
被上诉人（原审被告）：烟台北方房地产开发公司。住所地：烟台开发区长江路58号内102号，实际经营地：烟台经济技术开发区昆仑山路62号月光兰庭小区*号楼。
法定代表人：李奇英，该公司总经理。
委托代理人：杨希勇，山东三和德通律师事务所律师。
委托代理人：王红光，山东三和德通律师事务所律师。
上诉人张学海因与被上诉人烟台北方房地产开发公司（以下简称北方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年5月4日，张学海与北方公司利用烟台市房产管理局监制的格式合同文本，签订了烟房2009预字046第639号商品房买卖合同（以下简称“639号合同”），由张学海购买北方公司开发建设的北方月光兰庭7号楼1801号房屋。该合同扉页的《商品房预（销）合同说明》的第4条写明“房地产企业若需在合同中作出约定和另作补充条款的，在此之前必须经过市房产交易管理部门同意，备案后方可办理”；639号合同第四条在原格式文本之外另行粘贴内容，约定房款中不包括暖气分户计量装置。同时，张学海与北方公司签订了补充协议（以下简称“2011协议”），该协议第三条约定“该小区内的地上车位、地下车位、地下车库夹层、各楼座地下车库一层、人防工程、会所、幼儿园等未作为公摊面积计入房屋建筑面积，开发建筑成本未计入房价，其所有权归出卖人所有，任何人不得占用、破坏、封闭。出卖人有权出租、出售或者附赠”；第七条第1项约定“本社区地上车位、地下车位、地下车库夹层、各楼座地下车库一层、人防工程，开发建设成本未计入房价，其所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租或附赠，地下车位只售不租，买受人如有停车需求，须与出卖人签署《车位使用权转让协议》，买受人所购买车位拥有该车位的使用权，买受人在使用期间不得擅自改变该车位的用途，……”。639号合同及2011协议签订后，张学海与北方公司依合同履行了付款、交房义务。
2012年5月21日，张学海与北方公司又签订一份补充协议（以下简称“2012协议”）。该协议约定双方按1801号房屋的实际测绘面积结算房款，明确了实测面积、套内面积、公摊面积和张学海应补交的房款，约定买受人应在出卖人《交付价款通知书》中规定的时间内结清应付的房款差价并同时交纳根据法律和有关政策计算的应由买受人承担的契税、房产交易手续费、烟台市住宅专项维修资金管理办法项下的由买受人承担并由出卖人代交的住宅专项维修资金等税费，还约定“本协议双方实际履行后，双方再无争议且互不承担任何责任。”同日，北方公司收取了张学海交纳的1801号房屋暖气分户计量装置费2800元。其后，张学海办理了1801号房屋的产权证书和土地使用权登记证书。
2014年12月24日，张学海诉至法院，主张639号合同第四条关于张学海交纳的房款中不包括暖气分户计量装置的约定与建设部《民用建筑供热计量管理办法》的规定相冲突；补充协议关于地上及地下车库所有权的约定，因北方公司无法提供产权归其所有的证明文件，该协议未经房产交易管理部门同意、备案，应为无效约定。请求判决：1.确认合同说明中的第四条为有效条款。2.确认补充协议第三条和第七条无效。3.暖气分户计量装置费用由北方公司承担，北方公司退还张学海2800元。4.确认张学海是月光兰庭小区的457个地上车位的共有人。
原审法院根据张学海与北方公司提交的各项书证及双方当事人庭审陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，张学海与北方公司签订的639号合同及2011协议、2012协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人也已实际履行。针对张学海与北方公司的争执焦点，结合庭审质证查明的事实，评判如下：
一、关于639号合同的《说明》第4条的效力问题
张学海主张该《说明》是合同的组成部分，请求法院认定该《说明》第4条的效力。北方公司认为《说明》不属合同条款，其效力问题不属法院审理民事争议范围。
该《说明》是行政机关在向社会不特定对象提供合同格式文本时对于文本的适用范围、注意事项、填写方法等问题的说明，不是当事人作出的意思表示，不构成合同要约、承诺的组成部分，该《说明》属于行政指导范畴，不属人民法院审理民事争议的范围。张学海在法院释明后，仍坚持提出确认《说明》第4项有效的请求，因其不属民事案件审理范围，对该项请求不予审理。
二、关于2011协议第三条、第七条约定的效力问题
张学海主张该协议未经市房产交易管理部门同意、备案，因而协议的第三条、第七条无效。北方公司认为该协议约定合法有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款明确规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。该条第二款规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案双方当事人并未在合同条款中约定合同生效条件，且639号合同及2011协议均已实际履行完毕。在法院向张学海释明《中华人民共和国合同法》规定的合同无效五种法定情形后，张学海亦不能说明其主张2011协议第三条、第七无效符合哪种情形。张学海仅以格式合同《说明》第四条的行政指导意见坚持主张2011协议第三条、第七条无效，其请求无法律依据，与司法解释相悖，不予支持。
三、关于张学海请求北方公司返还2800元供热计量装置费的问题
张学海主张住房和城乡建设部2008年6月10日发布的《民用建筑供热计量管理办法》规定，建筑物热力入口和用户的供热计量装置、室内温度调控装置的购置及安装费用应纳入房屋建造成本，因而，2800元的供热计量装置费应由北方公司负担，北方公司应返还张学海该笔费用。北方公司认为，烟台市要求建设单位必须安装供热分户计量装置，是在涉案房屋取得开工许可之后，且2012协议已明确双方再无任何争议，张学海不应要求北方公司承担该笔费用。
既有建筑的供热计量装置改造费用的负担问题并无法律、行政法规上的强制规范，可由当事人自行约定，在当事人无约定或约定不明的情况下，可以参照市场惯例。本案中，639号合同已载明房款中不含供热计量装置费，2012协议中约定实际履行后，双方再无争议且互不承担任何责任，张学海当日交纳了供热计量装置费，合同、协议文本及当事人行为表明双方已明确此项费用由张学海负担。且烟台市建设局、烟台城管局《关于推进全市居住建筑和公共建筑供热计量的实施意见》规定，2008年10月19日后新办开工手续的，必须安装供热计量装置和温度调控装置，否则不予办理施工图审查和施工许可等，而涉案房产于2008年8月27日取得施工许可，因而亦不能表明由张学海负担供热计量装置费与行政规范性文件和市场惯例不符。张学海在依约承担供热计量装置费用后又主张由北方公司负担，于法无据，于约不合，不予支持。
四、关于小区地上车位的权属问题
张学海认为，涉案房屋的土地使用权证上记载使用权面积为共用85551.35M2，即小区的规划面积，北方公司不能提供其拥有地上车位权属的证明文件，故而主张张学海为小区地上车位的共有人之一。北方公司认为地上车位均为规划车位，对此法律规定十分明确，北方公司拥有权属，可以出售。
庭审中张学海明确其所诉争的是小区规划图中所标明的457个地上车位的权属，《中华人民共和国物权法》明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案双方当事人在2011协议中已约定地上车位所有权归出卖人所有，出卖人有权出租、出售或者附赠，双方当事人的约定符合法律规定。而且《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦明确，建筑区划内具有独立性的房屋以及车位、摊位等特定空间应当认定为物权法第六章所称的专有部分。本案张学海仅以其土地使用权证记载的共用面积来否定建设单位对专有部分的权属，混淆了共有和专有的关系，与法律规定不符，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原审法院于2015年4月30日判决：驳回张学海对烟台北方房地产开发公司的各项诉讼请求。案件受理费125元，由张学海负担。
宣判后，上诉人张学海不服，提起上诉称：一、639号商品房买卖合同补充协议中的第三条第一款及第七条关于所有权的约定，为无效约定，请求撤销。本案上诉人诉讼请求是撤销“所有权”的约定，一审法院按照“归属”来判决，属于对诉求的错误理解和认定。上诉人享有“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的选择权，被上诉人和一审法院非法剥夺了上诉人的上述权利，导致该归属的约定并没有实际发生，所以也就不存在“归属”确认问题。规划用途为居住用地，该条款中的“会所”在规划图中没有出现，不能在此约定；补充协议约定幼儿园所有权归出卖人所有，也不合法。根据《中华人民共和国物权法》第五十二条、《中华人民共和国人民防空法》的规定，该条款所称的人防工程所有权归出卖人所有，不但违法，还应当受到处罚。《中华人民共和国物权法》第三条建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，第七十四条共分三款，一审仅仅根据第二款判定所有权归出卖人错误，到目前为止，没有任何法律证明第三款不制约第二款，如果不制约，就会导致出卖人偷漏税费问题的发生。该第二款在本诉求中没有必要适用。目前为止出卖人没有任何证据证明上述车位能够登记成为任何特定业主的所有权，因此一审认定的车位是“出卖人专有部分”是错误的。北方公司没有证据证明车位等的土地出让金未计入房价，建筑成本未计入房价，即使建筑成本不计入房价，也无法得出所有权归出卖人的结论。通过建筑价值几百元的普通水泥砖铺设分割方式标明的停车位，就得到了销售价值5万元车位的所有权，显失公平。二、一审法院按照“既有建筑”的供热计量装置改造费用负担问题来认定上诉人的诉讼请求，属于认定事实错误。上诉人购买的房屋属于“新建建筑”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。请求：1、撤销一审判决，改判“烟房2009预字046第639号”商品房买卖合同补充协议中的第三条第一款“该房屋所在小区的地上车位、地下车位、地下车库夹层、各楼座地下车库一层、人防工程、会所、幼儿园等未作为公摊面积计入房屋建筑面积，开发建筑成本未计入房价，其所有权归出卖人所有；出卖人有权出租、出售或者附赠”及第七条关于所有权的约定，为无效约定，请求撤销。2、撤销一审判决，改判“烟房2009预字046第639号”合同中第四条第5款暖气分户计量装置费用，由被上诉人承担；要求被上诉人返还收取上诉人的费用贰仟捌佰元并赔偿相应的利息。3、撤销一审判决，改判“烟房2009预字046第639号”合同中的地上车位，所有权不只属于开发商，上诉人属于共有人之一。4、判令被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费用。庭审中，上诉人明确主张其上诉请求第一项关于补充协议的第3、7条应为无效约定。
被上诉人北方公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，上诉人提交被上诉人一审已经提交的规划图，其中配套公建面积7594.4平方米，包含幼儿园面积1712.1平方米，证明幼儿园的所有权不属于开发商，而是配套公建的。被上诉人质证称：对证据真实性没有异议，对证明内容有异议，幼儿园没有分摊到建筑面积里，在双方的合同中对幼儿园的权属已经作出明确的约定，属于被上诉人所有，因此幼儿园的面积也没有计入公摊面积，所以幼儿园的产权应属于被上诉人所有。公建并不是全体业主共有，而是为住宅小区各项功能提供服务的。
上诉人主张2012年补充协议中约定了“本协议双方实际履行后，双方再无争议，且不承担任何责任”的陈述，但是不全面，该陈述只是在补充协议第3条后面，只是对房屋面积和房款没有争议。被上诉人对此有异议，主张补充协议约定了一系列的税费，上诉人在2012年5月21日并不是仅仅支付了6463.70元的房屋差价款，而且交付了住宅专项维修基金12633.08元及暖气计量装置费2800元，当天交付的金额是21896.78元。补充协议约定的是上诉人在协议中陈述的全部内容实际履行后双方再没有任何争议，互不承担任何责任。上诉人认可上述款项已支付。
本院查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的639号合同及2011协议系当事人的真实意思表示，2011协议第三条和第七条关于该小区内的地上车位、地下车位、地下车库夹层、各楼座地下车库一层等未作为公摊面积计入房屋建筑面积，开发建筑成本未计入房价，其所有权归出卖人所有，出卖人有权出租、出售或者附赠内容的约定明确具体，且不违反国家法律的强制性规定，应为合法有效。上诉人与被上诉人对639号合同及2011协议均已履行完毕。上诉人请求确认2011协议第三条、第七条无效，理由不成立，于法无据，本院不予支持。639号合同第四条明确约定了暖气分户计量装置费用未计入房价，且2012协议约定实际履行后，双方再无争议且互不承担任何责任，上诉人依约承担暖气分户计量装置费用后，又要求由被上诉人承担，于约不合，于法无据，原审法院不予支持正确。上诉人要求被上诉人赔偿暖气分户计量装置费用相应利息的上诉请求，超出本案一审诉讼请求范围，本院不予审理。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。2011协议第三条和第七条明确约定该小区内的地上车位未作为公摊面积计入房屋建筑面积，开发建筑成本未计入房价，其所有权归出卖人所有，买受人如有停车需求，须与出卖人签署《车位使用权转让协议》。上诉人主张其系小区地上车位的共有人之一，于约不合，于法无据，原审法院不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉主张证据不足，于约不合，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由上诉人张学海负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一五年十月九日
书记员 陈蒙蒙