广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15032号
上诉人（原审原告）：温旺，男，1984年11月5日出生，汉族，住所地：广东省廉江市。
委托代理人：肖洪林，广东君言律师事务所律师。
委托代理人：钟钦，广东君律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王洪国，男，1981年7月20日出生，汉族，住所地：四川省巴中市巴州区。
上诉人（原审被告）：韦武铮，男，1982年11月3日出生，壮族，住所地：广西壮族自治区武宣县。
王洪国、韦武铮共同委托代理人：陈强，广东国晖律师事务所律师。
原审被告：杨亮，男，1975年5月31日出生，汉族，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区。
上诉人温旺与上诉人王洪国、韦武铮因双方及原审被告杨亮房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
温旺的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持温旺的全部诉讼请求；2、判令王洪国、韦武铮、杨亮承担本案一、二审全部诉讼、保全费用。
上诉理由：一、一审认定事实错误，王洪国、韦武铮、杨亮恶意签订租赁合同，占用涉案房屋，应承担违约责任。2015年7月28日，温旺取得涉案房屋的房地产权证，而王洪国、韦武铮、杨亮在同日签订《房屋租赁合同》，租期五年，租金仅为市场价格的三分之一，在该日之前，温旺与王洪国、韦武铮已共同到房屋产权登记部门递交过户材料，杨亮也已知道温旺已购买该房屋，温旺也已通知其需腾出房屋，其却占住房屋直到收到律师函和起诉状后，才于2015年10月10日左右打电话给温旺要求收房并领取钥匙。杨亮称其2015年4月1日当天与王洪国、韦武铮签订协议，约定签订租赁合同用于小孩入学，温旺认为该材料不具有真实性、不符合基本逻辑。首先，深圳市小孩接受义务教育已无需租赁合同。其次，即使需要租赁合同，王洪国、韦武铮、杨亮在4月1日已经签订有协议，根本无需等到温旺取得房产证即7月28日再签订租期达5年、租金明显低于市场价的租赁合同。因温旺购买涉案房产时，深圳市房屋价格上涨，王洪国、韦武铮想要解除与温旺之间签订的房屋买卖合同，温旺不同意，导致产生矛盾，所以王洪国、韦武铮、杨亮故意设置障碍，使温旺不能如意取得涉案房屋。因此，王洪国、韦武铮、杨亮签订房屋租赁合同是恶意的，并已实际履行，造成损失，应依法承担违约责任。二、一审认定事实错误，王洪国、韦武铮、杨亮恶意占用涉案房屋，温旺积极催告王洪国、韦武铮、杨亮依约交房，温旺不具有过错，所有损失应由王洪国、韦武铮、杨亮承担。温旺于2015年9月7日向三王洪国、韦武铮、杨亮发函要求依约交付房屋，2015年10月10日左右接到王洪国、韦武铮、杨亮的电话表示可以交付房屋和钥匙，因温旺在广州上班并经常加班，温旺委托涉案房屋的中介去收房和钥匙，并多次沟通，完全合情合理。王洪国、韦武铮、杨亮无任何法律依据和理由不予交付房屋和钥匙。因此，温旺没有怠于主张并行使权利、放任损失的扩大。王洪国、韦武铮、杨亮恶意占用涉案房屋，温旺不具有过错，所有损失和违约责任应由王洪国、韦武铮、杨亮承担。
王洪国、韦武铮的上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，判决驳回温旺的诉讼请求；二、由温旺承担本案的诉讼费用。
上诉理由：一、王洪国、韦武铮已经按照同温旺的约定将房屋交付给了温旺，涉案《房地产买卖合同》签订后，因温旺提出近段时间要在外地，收到房屋后还是要出租，房屋继续出租给杨亮更方便。因此，买卖双方就房屋的交付，作了口头约定的变更。王洪国、韦武铮将房屋交付给温旺，杨亮继续同温旺建立租赁关系，温旺继续将房屋出租给杨亮，杨亮不用搬离。而非温旺所述的王洪国、韦武铮违反房屋买卖合同约定，迟延交付房产。一审庭审中，不管是王洪国、韦武铮的陈述，还是杨亮的庭审陈述均能够直接证明，温旺主动的变更房屋的交付，要求直接将房屋继续出租给杨亮的事实。王洪国、韦武铮按照双方合意的方式履行合同，没有违约的事实。而温旺对于自己说出的交付方式矢口否认，明显违背了诚实信用原则。而且本案一审庭审中，王洪国、韦武铮和杨亮的陈述能够互相印证，均能证明温旺要求将房屋继续出租给杨亮的事实。而温旺极力掩盖事实，庭上的陈述多次出现相互矛盾的情况。因此请二审法院对本案的事实作出综合判断，驳回温旺的全部诉讼请求。二、王洪国、韦武铮已经按照《房地产买卖》合同的约定履行了义务，完成了房屋交付，不存在违约的行为，不需要承担违约责任。王洪国、韦武铮同温旺签订《房地产买卖》后，王洪国、韦武铮一直积极履行合同义务，因按揭贷款原因导致合同的履行期限延长。经过买卖双方及房屋中介的协商，约定在2015年8月21日办理房屋交接手续。8月21日，王洪国、韦武铮、温旺、杨亮、房屋中介四方同时在场，进行房屋交接，房屋交接完成，温旺开始控制房屋。房屋的交付为间接交付，符合王洪国、韦武铮与温旺的交房约定。温旺在房屋交付后也未对房屋的交付问题提出异议。只是在同租客即杨亮就出租问题达不成一致，不愿继续出租给杨亮时，突然提出王洪国、韦武铮未交付房产，以达到其目的，明显违背了诚实信用的原则。三、一审中王洪国、韦武铮的答辩及一审法院认定的涉案登记备案的《房屋租赁合同（住宅）》不是真实意思的表示，未就租赁涉案房产5年的相关事项达成合意，涉案《房屋租赁合同（住宅）》尚未成立，均能够认定温旺主张支付擅自延长租期或签订租赁合同的违约金没有依据。
针对温旺的上诉，王洪国、韦武铮的答辩意见与其上诉意见一致。王洪国、韦武铮答辩还称，假设违约成立，温旺主张的违约金过高，违约金不应超过温旺的实际损失，根据同小区同类型房屋市场租金价格，温旺的房屋租金实际损失为9500元。
针对王洪国、韦武铮的上诉，温旺答辩称：一、在买卖合同中双方已经明确约定该房屋的交付是不负租约的。卖方交付房屋的时间应该在2015年8月22日就已经成就，8月21日已经达到房屋交付的条件。而温旺收到房屋的时间在一审庭审之后才由杨亮把钥匙交给温旺，且房屋仍然遗留有杨亮的物品。根据买卖合同的约定，迟延履行义务的应该按照房屋总价日万分之四支付违约金。二、关于双方有协商过租约的情况完全是买方及承租方的单方主张，不能成立。
温旺的一审诉讼请求：1、王洪国、韦武铮、杨亮共同向温旺交付龙岗区横岗街道大山地花园40栋2单元11A房产；2、王洪国、韦武铮向温旺支付擅自延长租期或签订租赁合同的违约金9万元；3、王洪国、韦武铮支付延迟交楼违约金（从2015年8月10日起至实际交楼之日止以转让成交价180万元为基数按日万分之四的标准计算）；4、本案诉讼费用由王洪国、韦武铮、杨亮承担。
一审法院查明：2015年5月9日，温旺与王洪国、韦武铮签订《房地产买卖合同》，约定王洪国、韦武铮将其所有的位于深圳市龙岗区横岗街道大山地花园40栋2单元11A房产以180万元的价格出售予温旺；交易物业现状为不附有租赁合同；卖方在签署合同后，擅自与承租方另行签署租赁合同延长租期或降低租金或以其他方式损害买方利益的，或者无法按约定解除原租赁合同的，买方有权要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内,卖方须将物业以空置状态交付；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。
上述合同签订后，温旺、王洪国、韦武铮依约履行了合同义务，涉案房产于2015年7月28日过户至温旺名下，王洪国、韦武铮于2015年8月7日收到售房尾款126万元。
2015年7月28日，王洪国、韦武铮与杨亮签订《房屋租赁合同（住宅）》，约定王洪国、韦武铮将涉案房产出租予杨亮，租赁期限为2015年7月15日至2020年7月15日，月租金为1350元。上述租赁合同办理了登记备案手续。
2015年9月7日，因涉案房产一直未能交付，温旺分别向王洪国、韦武铮、杨亮发出《律师函》，称买卖双方曾约定在2015年8月21日办理房屋交接手续，但当日承租人不同意搬走，温旺要求王洪国、韦武铮、杨亮收到律师函后五日内处理完毕租赁事宜，将不附带租约的空房予以交付。
在一审庭审中，温旺与王洪国、韦武铮确认双方协商的交房日期为2015年8月21日，当日各方曾到涉案房产准备进行房屋交接，但因杨亮提出赔偿导致收房未成。杨亮陈述其于2015年9月2日已搬离涉案房产，但钥匙一直保存在其手中，其要求温旺本人亲自领取钥匙。温旺承认杨亮曾在10月10日左右打电话要求温旺去收房并领取钥匙，温旺因为没有时间就委托中介去代为领取，但杨亮拒绝将钥匙交给中介。其后，在法院主持下，杨亮于2015年11月26日将涉案房产的钥匙交予温旺，温旺确认按房屋现状收楼。
2015年4月1日，王洪国与杨亮曾签订一份《签订租赁所的合同协议》，约定因杨亮小孩上学需要备案租赁合同，王洪国义务配合杨亮到横岗租赁所办理租赁合同备案；合同仅限用于杨亮小孩上学所需要的证明文件，不能用作他用；月租金约定为1350元，但实际租金为2550元；本租赁合同不影响王洪国对房屋的处置。
2015年8月30日，杨亮与案外人傅浪花签订《房地产租赁合同》，杨亮另行承租龙岗区横岗街道大山地花园41栋3单元21B房产，租期从2015年9月5日至2018年9月5日。
一审法院认为，温旺与王洪国、韦武铮签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。按照上述合同以及双方的约定，王洪国、韦武铮理应在2015年8月21日将空置状态的房产交付予温旺，但当日收房之时，杨亮仍在涉案房产中居住，导致温旺未能如期收房，故王洪国、韦武铮的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。温旺据此要求王洪国、韦武铮支付逾期履行违约金，理据充分，一审法院予以支持。根据温旺和杨亮在庭审中的陈述，杨亮在搬离涉案房产后曾电话通知温旺亲自去收楼以及领取钥匙，温旺理应采取理性、积极的态度及时收楼以减少损失，但其却在杨亮拒绝交付钥匙给中介后，一直怠于主张其权利，放任损失的扩大，故温旺对于扩大的损失也具有一定的过错。一审法院在综合考量温旺的损失大小以及其对造成自身损失过错程度的基础上，酌情将逾期履行违约金的计算标准调整为按日万分之二计算。因此，王洪国、韦武铮应支付2015年8月22日至11月26日期间的逾期履行违约金合计34920元（180万元×0.2‰×97天）。王洪国、韦武铮辩称其已履行交楼义务，但并未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。
至于温旺主张的因王洪国、韦武铮擅自签订租赁合同而应支付的违约金。根据王洪国、韦武铮、杨亮签订的《签订租赁所的合同协议》，再结合杨亮及时搬离涉案房产并另行租房居住的事实，一审法院可推定涉案登记备案的《房屋租赁合同（住宅）》并非王洪国、韦武铮、杨亮的真实意思表示，即合同双方并未就租赁涉案房产5年的相关事宜达成合意，故上述租赁合同尚未成立。温旺诉请被告支付其擅自对外出租房产而应承担的违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王洪国、韦武铮应于判决书生效之日起十日内向温旺支付逾期履行违约金34920元；二、驳回温旺的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1410元，温旺负担1019元，王洪国、韦武铮负担391元。
二审法院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据涉案房屋买卖合同的约定，涉案房屋不带租约。王洪国、韦武铮应当在双方协商约定的时间将空置的房屋交付给温旺。而涉案房屋在交房时有租客，且未及时搬离。王洪国、韦武铮的行为构成违约，应当承担迟延交房的违约责任。一审法院考虑迟延违约给温旺造成的损失，以及双方的过错程度，酌情将迟延交房违约金由日万分之四调整为日万分之二，符合法律规定。一审处理结果符合公平原则，并无不当。双方的上诉理据不足，本院不予支持。
综上，上诉人温旺和上诉人王洪国、韦武铮的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2750元，由上诉人温旺负担2077元，由上诉人王洪国、韦武铮负担673元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十一月十五日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。