甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘民终10号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张掖市汇丰大厦商贸有限公司。住所地甘肃省张掖市西大街115—***号。
法定代表人：王国玉，该公司执行董事。
委托代理人：牛月，甘肃锦舒律师事务所律师。
委托代理人：刘文海，甘肃锦舒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳。
委托代理人：张敏，甘肃金厦律师事务所律师。
上诉人张掖市汇丰大厦商贸有限公司（以下简称汇丰公司）与被上诉人张艳买卖合同纠纷一案，张掖市中级人民法院于2015年9月17日作出（2015）张中民初字第66号民事判决书后，汇丰公司不服向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汇丰公司法定代表人王国玉及其委托代理人牛月、刘文海，被上诉人张艳委托代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年6月26日，原告为乙方，被告为甲方，双方签订售房合同一份，约定原告购买被告开发的位于张掖市甘州区西大街与县府街交汇处西南端汇丰综合楼四楼，建筑面积为668平方米的经营用房，售价为每平方米3100元，总计售价2070800元，最终交易面积以有资质的测绘部门的实际测绘面积为准，合同面积与产权面积有差异的，以产权面积为准，原被告双方多退少补。签订合同时原告预付188万元，剩余房款190800元，待被告给原告办理土地使用权证、房屋所有权证前原告一次性付清(以测绘面积付清余款)，办证过程中所产生的各种税费双方依法承担。被告不迟于2010年10月31日前向原告交房使用，逾期每月赔偿违约金3000元，合同继续履行，被告在交房使用后，两年内为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，逾期每月赔偿1500元违约金，合同继续履行。合同还约定了保修期以工程验收合格时间计算，房屋出售后，所发生的水费、电费、采暖费、物业费等由物业部门按规定价格通知原告及时交纳。
2010年6月29日，被告向原告交付出售房屋的后卷闸门钥匙一把，由原告给被告出具领条一份。2010年10月22日，原、被告签订《汇丰大厦进场装修管理协议》一份，对双方进场装修的义务进行了约定。装修协议签订后，被告收取原告的装修保证金2000元，原告遂组织人员进行装修。在原告装修过程中，被告对原告停止供电。2012年7月初，经双方协商，被告为原告恢复供电，原告再次开始装修，装修过程中，被告再次停止给原告供电。为此，原告于2012年10月16日向甘州区人民法院起诉，要求被告继续履行合同，恢复供电。甘州区人民法院于2013年7月9日作出(2012)甘民初字第3806号判决，判处被告在判决生效后三日内正常给原告供电，被告不服提起上诉，原审法院(2013)张中民终字第519号撤销甘州区人民法院(2012)甘民初字第3806号判决，驳回原告诉请。原告不服申请再审，甘肃省高级人民法院于2014年4月22日以(2014)甘民申字第72号民事裁定，指令原审法院再审，原审法院于2014年10月15日以(2014)张中民再字第4号民事判决，撤销原审法院(2013)张中民终字第519号判决，维持甘州区人民法院(2012)甘民初字第3806号判决。该判决认定，“申请再审人张艳与被申请人张掖市汇丰大厦商贸有限公司签订的《售房合同》及《汇丰大厦进场装修管理协议》均系双方当事人真实意思表示，双方理应按约履行，申请人张艳按约缴纳了约定的房屋价款，下欠尾款系双方约定一致的未交款项，对此双方没有争议。按照合同约定，被申请人理应履行供电、供水义务，在申请人装修期间被申请人擅自停止供电属违约行为。被申请人认为，停电是由于申请人未缴纳电费和物业管理费用及未按《进场装修管理协议》办理消防备案手续所致，原审法院认为，针对被申请人主张的申请再审人应交费用在一、二审中均未提交相关证据证实所欠费用应由申请再审人缴纳，对此，一、二审对该抗辩理由也未做认定，被申请人未提出异议，故该理由不能成立。关于对《进场装修管理协议》中第十条约定，即“乙方办理完装修备案手续后，甲方开通施工用水、电，费用由乙方负担”，对此，根据上述证据的分析意见，申请人未能提交消防备案手续的原因在于被申请人所出售的经营用房整体建筑未经消防验收合格，而非申请人不履行其义务所致。另外，根据该协议第二条约定：“乙方进场前，必须办理进场装修备案，缴纳装修履行保证金2000元……”，而本案被申请人已经收取了申请人2000元保证金，即表示被申请人同意申请人进场装修的事实。期间被申请人以其为由采取停止供电的行为显属不当”。
2013年11月4日，张掖市公安局消防支队出具证明，兹有张掖市汇丰大厦四楼业主张艳，于2010年10月以来，多次向我支队申报场所消防设计审核。我支队在对其申报资料审查后发现其场所所在的张掖市汇丰大厦主体建筑未经消防验收，不符合消防设计审核受理条件。故我支队根据《消防法》及《建设工程消防监督管理规定》对其申报审核未予以受理。
2014年10月13日，张掖市公安局消防支队出具了张公消验字【2014】第0028号建设工程消防验收意见书，内容为：“张
掖市汇丰大厦商贸有限公司，我支队对你单位申报的汇丰大厦改建工程进行了消防验收(该工程位于张掖市甘州区县府街，占地面积1137平方米，建筑面积9918平方米，建筑高度33.1米，地上九层，框架结构，属于一类高层民用建筑。耐火等级为一级)，经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、该工程总平面布局符合原消防设计要求及规范标准；安全疏散设施符合原设计审核要求；火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、机械防排烟系统正常联动，建筑灭火器及其他灭火设施配置符合要求且完好有效；申报资料齐全。综合评定该改建工程验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保持完好有效。三、该工程如需改建、扩建、再次装修和用途变更，应依法向我消防支队申请装修工程消防设计审核和验收”。
2015年5月29日，法庭通知原被告双方当事人到现场勘查，水表显示用水5方，南电表读数588度，北电表读数5度，原告未交纳上述水电费和2010年至2015年采暖费、物业综管费。四层没有全面装修，遗留装修痕迹，四层电梯未开通。并从被告处调取了2009年7月张掖市房兴测绘公司出具的房产测绘报告及图纸，在现场查看核实，原告购买汇丰大厦四层从电梯口进门墙南711.88平方米属被告所有，墙北402.06平方米属杨志远所有，原告所购汇丰大厦四层房产建筑面积是1113.94平方米。
甘州区人民法院(2012)甘民初字第3806号判决生效后，原告于2014年10月28日向甘州区人民法院申请强制执行，该院于2014年11月11日进行执行，被告随即给原告供电。
原告申请对购买被告大厦四层的房屋租金损失进行价格评估，张掖市价格认证中心于2015年1月5日作出了张市价评字(2014)105号《价格评估结论书》，结论为，评估标的张掖市汇丰大厦四楼1110平方米经营用房2011年1月起至2012年12月每月每平方米租金35元，2013年1月起至2014年12月每月每平方米租金40元。原告依据该报告要求被告赔偿房屋租金损失1998000元。并依据与与王宁基签订《装修合同》、支付的人工工资115000元，材料费105000元；深圳瑞和建筑装饰股份公司出具的《桃花缘酒吧装修设计施工图》(水、电路、排风、自动灭火喷淋)、兰州亚美装饰工程有限责任公司出具的造价预算、设计方案、装修内容、收取设计费8万元的收条，主张装修损失为30万元。以被告未按时办理两证要求承担违约金36000元。
被告反诉要求原告支付下欠房款327200元，承担逾期付款利息62713.3元，支付电梯费58203元、水电费745.41元、采暖费169480元、物业综管费94418.20元，合计712759.91元。
原审法院认为：本案的焦点为，l、原告要求被告协助原告办理房屋所有权证和土地使用权证，承担违约金的请求是否成立；2、原告要求被告赔偿损失1998000元的诉讼请求能否成立；3、原告要求被告赔偿装修损失30万元的请求有无事实依据和法律依据；4、被告反诉的请求是否成立。
一、关于原告要求被告协助办理房屋所有权证和土地使用权证，并承担违约金36000的问题。原告与被告签订的《售房合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定最终交易面积以有资质的测绘部门测绘面积为准，剩余房款在被告办理房产权证、土地使用权证前原告一次性付清。原告按约交纳了约定的房款，被告亦于2010年6月29日向原告交付钥匙，房屋已交付。办理两证是被告法定的附随义务，但被告没有按照合同约定在两年内为原告办理两证，被告已违约，应合同约定承担违约金36000元，故原告要求被告按合同约定办理房屋所有权证和土地使用权证，办证费用由双方依法负担，被告承担违约金的请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。被告辩称，是原告没有交清房款，国家政策和税收发生变化导致没有办理两证，责任不在被告的理由不能成立，原审法院不予采纳。
二、关于原告要求被告赔偿损失1998000元的诉讼请求能否成立的问题。原审法院认为，根据生效判决，以及2013年11月4日张掖市公安局消防支队出具的证明，是被告主体建筑未经消防验收，不符合消防设计审核受理条件，对原告申报审核才未予以受理。到2014年10月13日，张掖市公安局消防支队出具了建设工程消防验收意见书，综合评定该改建工程验收合格。因此，原告所购买的房屋无法正常使用经营，是被告主体建筑未经消防验收，未按照《售房合同》和《汇丰大厦进场装修管理协议》的约定为原告供电所导致，其行为已构成违约，应赔偿原告的损失。损失计算的时间，从被告停电时间开始起至向原告恢复供电时止，停电时间为2010年10月，供电时间为2014年11月11日，赔偿数额依照张掖市价格鉴定中心确定的租金数额进行计算，但原告以面积1110平方米计算，从2011年1月开始主张权利，系对其权利的自由处分，对其未采取适当措施避免扩大损失，对扩大的损失不予支持。损失计算为2011年1月至2012年12月每月每平方米租金35元，损失为932400元(1110平方米×35元／月×24月)；2013年1月至2014年11月10日，每月每平方米租金40元，损失为991600元(1110平方米×40元／月×22月+1110平方米×40元／月÷30天×10天)，合计1924000元。原告的该项请求于法有据，予以支持。被告抗辩认为，房屋没有经营，且不符合经营条件，以符合经营条件的场地作价格认定不符合客观事实，不赔偿损失的理由不能成立，不予支持。
三、关于原告要求被告赔偿装修损失30万元的请求是否成立的问题。原审法院认为，原告与王宁基签订了《装修合同》、深圳瑞和建筑装饰股份公司出具了《桃花缘酒吧装修设计施工图》，兰州亚美装饰工程有限责任公司也出具了造价预算、设计方案，原告也支付了部分费用，但从现场勘查情况来看，原告只进行了小部分基础的装修，装修材料和设计方案仍可使用，原告主张的损失并未实际发生。故原告的该项请求不予支持。被告抗
辩不承担损失的理由成立，原审法院予以支持。
四、关于被告反诉要求原告支付拖欠房款和承担欠款利息问题。合同约定剩余房款190800元，在被告给原告办理房屋产权证、土地使用权证前原告一次性付清，经张掖市房兴测绘公司测绘，根据测绘报告和图纸，被告出售给原告的房产面积实际为711.88平方米，减去合同约定面积668平方米，超额面积43.8平方米，每平方米3100元，房款为136028元，原告应支付被告下欠房款326828元(190800元+136028元)，原告对此事实认可，但应在被告办证前予以支付，被告的该项反诉请求依法成立，予以支持，被告要求原告承担该房款的逾期利息62713.3元，与合同约定不符，于法无据，不予支持。
五、关于被告反诉要求原告承担电梯费58203元、水电费745.41元、采暖费169480元、物业综管费94418.20元，合计
322846.61元的请求是否成立的问题。根据现场勘查，水表显示用水5方，南电表读数588度，北电表读数5度，四层电梯未开通，上述事实原被告无异议。被告依据张掖市相关收费价格进行核算，原告对欠水电费745．41元无异议。对被告主张的电梯费，因电梯未开通，该项请求不能成立。物业综管费、采暖费，被告以面积1115平方米计算不妥，原告实际购买面积是1113.94平方米，按照张掖市价格收费标准计算，2010年至2012年度两个供暖期，每平方米28元，采暖费为62380.64元(1113.94平方米×28元×2个供暖期=62380.64元)，2012年至2015年三个供暖期，每平方米32元，采暖费为106938.24元(1113.94平方米×32元×3年=106938.24元)，合计169318.88元。物业综管费为94199.22元(1113.94平方米×1.458元×58个月=94l99．22元)。原告已主张租金的损失赔偿，无论使用与否，该项费用已实际发生，且被告已垫付，原告应予支付，被告的该项反诉请求部分成立，原审法院予以支持。原告的抗辩房屋未使用不承担的理由于法无据，原审法院不予采纳。
综上，案经合议庭评议，并提交原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十条、第一百三十三条、
第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告汇丰公司于判决生效后三个月内协助原告张艳办理房屋所有权证和土地使用权证，办证费用依法由双方承担；二、被告汇丰公司支付原告张艳违约
金36000元；三、被告汇丰公司赔偿原告张艳损失1924000元；四、原告张艳支付被告汇丰公司房款326828元；五、原告张艳支付被告汇丰公司水电费745.41元、采暖费169318.88元、物业综管费为94199.22元，合计264263.51元；上述二、三项合计1960000元，抵减四、五项合计591091.51元，被告汇丰公司于判决生效后三十日内向原告张艳支付1368908.49元；六、驳回原告张艳的其他诉讼请求；七、驳回被告汇丰公司的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费25472元，原告张艳负担3312元，被告汇丰公司负担22160元；反诉案件受理费10928元，原告张艳负担9070元，被告汇丰公司负担1858元。
一审宣判后，汇丰公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2015）张中民初字第66号民事判决书第三项，驳回原审本诉原告要求上诉人赔偿损失1924000元的诉讼请求；二、本案一、二审受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，责任划分不明。1、一审判决同时适用违约赔偿和侵权损失赔偿责任有悖法理。2、被上诉人张艳的损失究竟是因为违约行为造成还是侵权行为造成，一审认定事实和论述理由不清。首先，在上诉人按《售房合同》约定将房屋交付给被上诉人张艳后，张艳已经用水、用电后，却不按照合同约定交纳水、电、暖、物业等费用，张艳的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，上诉人作为后履行义务一方有权拒绝供电，因此张艳的违约行为在先，上诉人汇丰公司不存在违约和侵权行为。其次，2010年10月汇丰公司将房屋交付张艳后，张艳即着手装修，期间消防部门在消防安全检查中责成停电整顿。2012年7月张艳承诺尽快交费并对消防提出的问题进行整改，故汇丰公司私自又给张艳供电，其又进行了部分装修工作，但后汇丰公司多次催缴电费，其不予交纳。2013年5月30日，汇丰公司通过公证送达方式向张艳送达了支付水、电、暖、物业费及剩余房款的通知，但张艳至今不履行交费义务。因此停电造成的损失，责任应由张艳承担。再次，一审判决认定停电责任有误。停电的责任不是汇丰公司恶意为之，而是牵涉消防部门管理需要和相关消防安全报备等诸多客观原因所致。3、一审判决认定的双方违约责任产生的原因和违约责任划分错误。4、一审判决将不是汇丰公司出售给张艳的房屋面积也一并列为租金损失计算依据，显属错判。二、一审证据采信不当，判决显失公正。1、双方签订的《售房合同》明确约定逾期交房每月赔偿3000元违约金，合同继续履行。有此约定，就是因为在出售房屋时房屋整体未经消防验收及竣工验收，房屋交付可能存在风险。一审法院不按双方合同约定的每月赔偿3000元违约金为依据，直接以张艳单方面委托的价格评估结论书为依据，判决汇丰公司承担赔偿责任，有违当事人意思自治原则。2、一审将张艳单方申请张掖市价格认证中心做出的张市价评字〔2014〕105号《房屋租金价格评估结论》作为张艳损失的计算依据是错误的。首先，该鉴定结论书明确写明“如对鉴定结论有异议，可以结论书送达当事人之日起十五日内向评估机构提出重新评估、补充评估或委托其他具有资质的评估机构进行评估。”该价格评估结论书是2015年1月5日作出的，张艳起诉的时间是2015年3月25日，超过了价格评估结论书确定的时间。其次，一审法院未对该鉴定结论引起的后果予以释明，剥夺了汇丰公司的权利；再次，该鉴定结论中所评估的房屋是以营业用房为基础鉴定的，但张艳购买的房屋并未办理营业执照等经营手续，故该鉴定结论缺乏事实依据。最后，张艳购置的房屋未办理经营手续，不存在经营损失的减少，张艳的损失仅仅是购置房屋交付房款的利息损失，一审法院以未经营的房屋租金收益认定并判决让汇丰公司承担损失，显失公正。
被上诉人张艳答辩称，一、本案系一起买卖合同纠纷，张艳要求汇丰公司办理土地使用权证与房屋所有权证，是其当然的权利，于法有据。二、汇丰公司擅自断电的行为，使张艳根本无法使用房屋，对其造成了巨大的损失，致使张艳的合同目的无法实现，汇丰公司这一行为是对合同的根本性违约。三、关于违约责任和侵权责任的认定。汇丰公司在上诉中始终认为一审法院同时适用违约之诉和侵权之诉两种法律关系，这个观点是错误的。该案是一起买卖合同纠纷，合同在履行过程中汇丰公司不供电的行为是一种不完全履行合同义务的违约行为。在交付房屋的同时，合同约定汇丰公司由供电、供水、供暖的义务，因停电连房屋的装修都不能完成，从而造成房屋的不能使用。张艳提出的是违约之诉，当违约责任不足以弥补实际损失时，应按实际损失主张，不能因为一审法院判决了实际损失，该案就成了侵权之诉。一审法院判决汇丰公司赔偿张艳损失合情合理，并无不当。四、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。基于汇丰公司停电行为产生了四份法律文书，生效的法律文书所确认的事实，一审法院直接作为定案的依据，确定合同履行方汇丰公司的过错责任，从而做出判决是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实和一审认定的基本事实一致。
本院认为，关于汇丰公司的停电行为是否构成违约的问题。一审法院根据查明的事实认定张艳购买的房屋无法正常使用经营，是被告主体建筑未经消防验收，未按照《售房合同》和《汇丰大厦进场装修管理协议》的约定为张艳供电所导致，其行为构成违约，应赔偿张艳损失，该认定正确，二审予以维持。对于汇丰公司提出的先履行抗辩权的上诉理由，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，先履行抗辩权是指有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案所涉《售房合同》中对于水电费的交纳并没有明确约定履行顺序。而且，根据双方合同约定，“房屋出售使用后，所发生的水费、电费、采暖费、物业费等由物业部门专人按相关规定价格通知张艳即时缴纳。”汇丰公司并未提交2012年10月张艳诉讼前，其通知张艳交纳水电费的相关证据，汇丰公司提交的2013年5月28日《催付通知书》，是在其停电后，张艳诉讼主张继续履行合同、恢复供电期间所发，并不能证明其在停电前履行了通知义务。所以其提出的先履行抗辩权主张不成立。汇丰公司未按合同约定履行供应水电义务，应当承担违约责任。
对于汇丰公司提出的违约责任划分问题。汇丰公司上诉认为，张艳未交纳水电费的行为也构成违约，一审法院仅认定汇丰公司存在违约行为与客观事实不符。根据一审法院现场勘查证实，张艳租赁房屋后，用水5方，用电593度，由此可知张艳使用水电是客观事实，《电力供应与使用条例》第三十九条规定精神，用电户逾期交付电费的，自逾期之日起计算超过30日，经催交仍未交付电费的，供电企业可以按照国家规定的程序停止供电。参照该规定精神，张艳拖欠电费，汇丰公司应先履行告知和催缴义务，张艳在未收到具体缴费数额通知的情况下，不及时交纳水电费的行为并无过错。但是根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，考虑到张艳与汇丰公司签订合同时，本案所涉房屋未进行消防验收，也未进行竣工验收，不具备法律规定的使用条件。且根据张艳提交的张掖市公安消防支队出具的《证明》证实张艳对该事实是明知的，对不具备使用条件的房屋进行装修，张艳的行为存在一定过错，其应当承担一定过错责任。
汇丰公司上诉提出一审判决同时适用违约赔偿和侵权损失赔偿有悖法理。经查，该案案由为买卖合同纠纷，庭审中，张艳也陈述是基于汇丰公司的违约提起的诉讼。虽然一审判决同时支持了张艳违约金和赔偿损失的双重请求，但两者均为违约责任的承担方式，并不矛盾。分析双方签订的《售房合同》，双方在合同中仅对逾期交房和逾期办理房屋产权证和土地使用权证分别约定了违约金，对于其他违约行为并未约定责任承担方式。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。据此，汇丰公司擅自停电的违约行为，致使张艳不能正常经营，其应当赔偿张艳的经济损失。一审法院判定汇丰公司逾期办理房屋产权证和土地使用权证，按合同约定承担违约金3600元正确；根据张艳的损失，判定汇丰公司赔偿张艳租金损失亦正确。
关于一审法院认定的租金损失数额是否正确问题。一审法院依据张艳单方委托张掖市价格认证中心作出的张市价评字〔2014〕105号《房屋租金价格评估结论》，认定2011年1月至2014年11月10日租金损失为1924000元。汇丰公司上诉提出一审法院采信该结论书错误。本院认为，首先，张艳单方委托所做的价格结论书系书证，汇丰公司对该证据有异议，应当提出反驳证据或提出重新鉴定申请，但其没有行使上述权利该权利，应视为对该证据的认可。其次，对于法院采信价格评估结论书所导致的法律后果，汇丰公司应当是明知的，法院并没有必须予以释明的义务，其该事项亦不属于法院必须释明的范围；再次，是否为经营性用房，不以办理营业执照为判断条件，双方签订的《售房合同》中载明涉案房屋是经营性用房，同时结合涉案房屋的面积、地点及张艳提交的装修图等综合判断，张艳购买此房的目的确为经营所用。最后，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条也规定，违约责任的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。张艳主张的租金损失有法可依，应当予以保护。
对于汇丰公司提出多计算面积租金的问题。根据一审查明的事实，汇丰公司给张艳出售的房产面积为711.88平方米，对该事实双方均认可。据前所述，汇丰公司在本案中承担的是违约责任，违约责任是违反合同所应承担的民事责任，其基础是双方之间的合同关系。汇丰公司与张艳之间的所形成的的事实合同关系所指向的房屋面积是711.88平方米，故汇丰公司也应在此基础上承担相应责任。所以一审法院按照张艳购买的房屋总面积1110平方米计算租金损失不当，按照711.88平方米计算，租金损失应为1233925元。（2011年1月至2012年12月每月每平方米租金35元，计算为：711.88×35×24=597979元；2013年1月至2014年11月10日，每月每平方米租金40元，计算为：711.88×40×22=626454.4+711.88×40÷30×10=635946元）
综上，汇丰公司的上诉主张部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持张掖市中级人民法院（2015）张中民初字第66号民事判决书第一、二、四、五、六、七项及案件受理费部分；
二、变更张掖市中级人民法院（2015）张中民初字第66号民事判决书第三项为：被告张掖市汇丰大厦商贸有限公司赔偿原告张艳损失1233925元(减少了690075元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费36400元由上诉人张掖市汇丰大厦商贸有限公司承担23296元；被上诉人张艳承担13104元。
本判决为终审判决。
审 判 长 史 莉
代理审判员 李 静
代理审判员 周红霞
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 赵学平