辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2339号
上诉人（原审原告，反诉被告）：王奕衡，男，1969年10月14日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市东陵区。
委托代理人：王仲毅，系辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：沈阳奥体万达广场有限公司，住所地：沈阳市浑南新区世纪路1号B座1907-1室。
法定代表人：丁本锡，系公司经理。
委托代理人：韩文杰，系辽宁东来律师事务所律师。
原审原告：沈阳妙香餐饮有限公司，住所地：沈阳市东陵区营盘街17号3006、3007室。
法定代表人：冯雪，系该公司经理。
委托代理人：王仲毅，系辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人王奕衡因与被上诉人沈阳奥体万达广场有限公司（以下简称“万达公司”）、原审原告沈阳妙香餐饮有限公司（以下简称“妙香公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第855号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭对本案进行了审理，上诉人王奕衡与原审原告妙香公司的共同委托代理人王仲毅，被上诉万达公司的委托代理人韩文杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王奕衡及妙香公司原审诉称：2013年5月5日，原告王奕衡与被告签订奥体万达广场租赁合同，约定，被告将奥体万达广场步行街三层3006、3007号商铺（建筑面积337.31平方米，套内面积175.4平方米）出租给原告王奕衡用来经营餐饮，租期为55个月，即自2013年7月27日起至2018年2月26日止；租金递增，2013年7月27日至2015年7月26日为22，802元每月；2013年10月1日至2013年10月31日、2014年1月1日至2014年1月31日为免租期。合同签订后，原告委托他人对商铺进行装修，并将包括第一期租金、租金履约保证金、物业费履约保证金在内的相关费用一次性支付给被告。开业装修期间，因商铺室内持续漏水，造成原告物品损失并无法正常营业，原告欲延迟开业。被告随即向原告发函要求其按期开业并同意承担相应的损失。原告按期开业后，因漏水情况严重，多次维修未果，原告只能停业数日对漏水部位进行改造并对因漏水损坏的其余部位进行重新装修。为此，原告曾向被告主张开业之前及开业之后的修护、装修、物品损坏、停业补偿等费用，但被告并不履行之前的承诺。而商铺在冬季供暖期也存在重大问题，商铺室内温度一直处于2度-16度之间，即使在被告添加了两台供暖设施后，仍需要穿棉服在店内工作、就餐，严重影响店内正常经营。并且在原告上次修护后，被告商铺棚顶仍有其他漏水点，甚至会滴漏在顾客身上。原告针对上述商铺问题，曾多次向被告反映并要求修护新出现的漏水点、改进室内供暖系统。但被告并不积极履行自己应提供适格房屋的义务，同时凭借自己的优势地位一再压低应赔偿给原告的损失。因不能正常经营，原告只能暂时停止经营，等待被告解决有关问题。2014年3月，被告单方与原告解除租赁关系，将商铺租赁给第三人，并且在原告不知情的情况下，私自撬开门锁将商铺内的原告物品移去他处。原告得知此事后，立即向公安机关报案，请求保护其室内及已搬走的物品，但公安机关以民事纠纷为由只进行了简单的调解。截止今日，被告仍未向原告归还相关物品。鉴于此，被告未提供适格的租赁物，造成原告损失，并迟延履行应尽的义务，甚至单方解除合同，私自转移商铺内的原告物品，严重侵害了原告的基本权益。故起诉来院，请求判令被告向原告支付因漏水造成的损失120，385元；判令被告立即归还非法占有的原告物品；被告向原告支付装修损失290，000元；被告向原告退还租金履约保证金、物业费履约保证金共计64，898元；被告向原告支付营业损失50，000元；并承担本案诉讼费用。
万达公司原审辩称：原告在履行租赁合同过程中曾出现拒绝支付租金、物业费的根本违约行为以及擅自停业这一违反合同主要义务的违约行为。基于上述两种行为，被告解除合同、撤场属于行使合同权利、防止违约损失进一步扩大的行为，因此原告无权向被告提出索赔。一、原告主张的漏水损失120，385元没有事实依据和法律依据，双方已确认漏水补偿数额为37，685元。二、租赁合同因原告违约而解除，被告自行将原告物品撤场是为防止损失进一步扩大，且属于合法行使合同权利的行为。三、原告主张装修损失没有事实与法律依据。四、因原告违约导致《租赁合同》解除，被告有权扣除原告缴纳的履约保证金及物业费保证金。五、原告营业损失的主张没有事实与法律依据。综上，被告认为原告所提诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。
万达公司反诉诉称：反诉原告与反诉被告王奕衡于2013年5月5日签署了《沈阳奥体万达广场租赁合同》，约定王奕衡承租沈阳奥体万达广场室内步行街3006、3007号商铺，租赁期间55个月。根据租赁合同第四条约定，2015年7月27日前每月租金22，802元，每三个月支付一次，此后逐年递增。当年5月9日反诉原告委托沈阳奥体万达广场商业管理有限公司同王奕衡签订了《万达广场步行街商家物业服务合同》，授权商管公司为租赁场地提供物业服务，并向反诉被告收取租金、物业费及其它费用。租赁合同约定的计租期起始日期为2013年7月27日，自承租人进场日至记租起始日为装修免租期。同时反诉原告为扶持反诉被告经营，还在租赁合同第4.1条中约定再给予反诉被告两个租金优惠免租期。租赁合同因反诉被告违约而解除，反诉原告有权向反诉被告提出损失赔偿。租赁合同签订后，反诉被告于2013年6月19日向反诉原告支付了2013年7月27至2013年10月31日的首期租金，又在2013年10月25日支付了2013年11月1日至2014年1月31日的租金（因2013年12月1日至2013年12月31日；2013年10月1日至2013年10月31日为租金优惠免除期，故租金按四个月收取）。众所周知，反诉原告建设的奥体万达广场系商业地产项目。广场内的房屋用于经营，因此反诉原告作为出租人同广场内的各承租人在签署合同时均约定了承租人应当遵守广场的营业时间表，不得擅自提前开、闭店，不得擅自停止经营。这是出于广场的整体经营考虑，更是为了各承租人能共同营造良好的购物、消费环境。也正是基于双赢的目的，反诉原告才同反诉被告约定了装修免租期、租金优惠免租期。2013年9月29日，反诉被告在未通知并取得反诉原告同意的情况下，擅自停止经营，违反了《租赁合同》第17条之承租人保证条款，给广场形象带来了负面影响。对此，反诉原告于2013年9月30日第一时间委托商管公司发函催告反诉被告于2013年10月4日前恢复营业，但反诉被告对此予以拒绝。商管公司又于2013年10月12日再次发函，要求反诉被告在2013年10月15日前恢复营业。反诉被告恢复营业后又在未通知并取得反诉原告同意的情况下，于2014年1月4日再次停止营业、遣散员工，以行为表明不再履行租赁合同。并且反诉被告在租赁场地内书写、张贴有损反诉原告商誉及广场声誉的不实信息，对反诉原告品牌造成了恶劣影响，也损害了其他承租人的利益。商管公司及反诉原告对此多次发函，要求反诉被告恢复经营，支付租金、物业费。根据双方约定，租金、物业费每三个月支付一次，2014年1月20日前反诉被告应当支付下期（2014年2月1日至2014年5月1日）的租金、物业费。对此商管公司发函催告反诉被告履行合同义务，否则反诉原告将严格执行租赁合同向反诉被告提出索赔，但反诉被告对催告仍置之不理。在商管公司及反诉原告多次催告未果的情况下，反诉原告根据租赁合同第23条约定及合同法第二百二十七条、第九十四条的规定解除了租赁合同。根据租赁合同第23.14条的约定，租赁如因承租人违约而解除，承租人应当向出租人赔偿装修免租期、租金优惠免租期的租金损失。租赁合同解除后，反诉被告未按合同约定向反诉原告交还租赁场地，并遗留了大量设备。反诉原告为防止损失进一步扩大，保障反诉被告及广场其它商户的利益自行对租赁场进行撤场，产生费用6，600元。撤场后，反诉原告将反诉被告遗留设备放置在30平方米的库房内，至今已3个月的时间。按照每平方米每月100元的标准产生保管费9，000元。除租赁合同约定外，合同法第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条也赋予了反诉原告提出索赔的权利。最后自计租日起，反诉被告应当按每月500元标准向反诉被告支付POS机使用费，但直至租赁合同解除时，反诉被告仍拖欠POS机使用费3，000元未支付，因POS机使用已成事实，故反诉被告也应当对此予以赔偿。综上，请求判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失68，406元；反诉被告支付反诉原告逾期交纳租金、物业费的违约金2，920.41元；反诉被告赔偿反诉原告逾期交还场地的场地占用费19，760元；反诉被告赔偿反诉原告逾期交还场地的物业费4，180.28元；反诉被告赔偿反诉原告撤场费用6，600元；反诉被告赔偿反诉原告保管费9，000元；反诉被告赔偿反诉原告POS机使用费3，000元；反诉被告对损害反诉原告商誉的行为公开赔礼道歉；并承担本案诉讼费用。
王奕衡及妙香公司反诉辩称：反诉原告不能提供完全符合合同约定及法律规定的租赁物，而商铺因建筑位置在楼体通风口及使用玻璃幕墙作为外围结构，致使经常漏水、温度不达标，造成反诉被告长期不能正常经营，使合同目的无法实现，为此反诉原告应承担由此造成的损失，并减少相应的租金。反诉被告在得知反诉原告强行将物品移出该商铺时，已向公安机关报警并索要相关扣押物品，但反诉原告拒不归还。并向反诉被告解释扣押该物品以防止反诉被告不履行相关的赔偿义务。关于POS机在安装时，反诉被告曾表示无须使用，因反诉被告有自己的支付系统，当时已和反诉原告负责人达成合议，反诉原告方面不收取相关费用，只是做为商场管理的正常模式放于反诉被告店内，并没有使用。
原审法院经审理查明：2013年5月5日，原告王奕衡与被告沈阳奥体万达广场有限公司签订沈阳奥体万达广场租赁合同，约定被告将其建设的位于沈阳市东陵区营盘西街的沈阳奥体万达广场室内步行街三层3006、3007号建筑面积337.31平方米、套内建筑面积175.40平方米商铺出租给原告王奕衡作为餐饮使用。租赁期限55个月，自计租日开始计算，即自2013年7月27日至2018年2月26日止。租金按计租面积计付，每月每平方米130元，原告自计租日开始承担房屋租金，自2013年7月27日至2015年7月26日止，月租金22802元，以后逐年递增5%。被告为扶持原告经营，被告同意给予原告2个月的租金优惠，即自2013年10月1日至2013年10月31日及自2014年1月1月至2014年1月31日原告无需支付租金。每三个月为一个交租期，原告应当在每个交租期最后一个月的20日前向被告一次性足额支付下个交租期租金。原告在该房屋内经营品牌为妙香，经营项目为越南菜。合同还约定，原告应当在签署本合同当日向被告支付45，604元作为履约保证金，向物业服务公司支付19，294元作为物业服务费保证金。还约定，未经被告、物业服务公司许可或依据本合同相关约定，原告不得擅自停止经营或超范围经营；本合同因任何原因终止后7日内，原告应当将该房屋交还被告，该期限为本合同项下该房屋之交还期；在第25.1款所交还期内，原告还应当向被告归还所有被告向原告提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件3的各项标准要求，经被告验收确认符合约定后，交还给被告。无论任何原因，如原告自第25.1款所述交还期届满之日起10日后，仍未将该房屋交还给被告的，被告或物业服务公司有权直接将原告在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用，此期间发生的原告物品的存放费用以及因此造成的原告损失由原告自行承担，被告不对此承担任何赔偿或补偿责任。
合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金45，604元、物业服务费保证金19，294元、POS保证金10，000元，并缴纳了首期和第二期的租金和物业服务费93，047.5元。
另查明，因漏水给原告造成的损失，原、被告已于2013年12月26日达成合意，损失数额双方予以确认为37，685元。
又查明，因原告于2014年1月4日停止经营，经被告两次发函恢复营业，原告仍未恢复，被告于2014年2月20日通知原告解除租赁合同，被告于2014年3月1日将原告租赁的房屋内的物品移走保管。现商铺已出租给第三人。
再查明，二原告于2014年7月28日提出司法鉴定申请，申请鉴定装修的残余价值，于2014年12月4日在沈阳市中级人民法院技术处摇号选定辽宁隆丰土地房地产与评估有限公司的评估机构，该评估机构于2015年4月21日出具退卷函，退卷原因为因委托评估项目现已被拆改，评估人员无法履行必要的评估程序，完成此评估项目。
原审法院认为：原告王奕衡与被告签订的沈阳奥体万达广场租赁合同及与沈阳奥体万达广场商业管理有限公司签订的步行街商家物业服务合同，系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，均应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告主张的因漏水而造成的损失问题，原告王奕衡与被告于2013年12月26日签订维修补偿确认书，确认原告王奕衡租赁的商铺漏水及燃气施工造成的损失为37，685元，故原告请求被告支付漏水损失120，385元的诉讼请求，本院对其中37，685元予以支持，其余损失因原告未提供证据予以证明，本院不予支持。
关于原告要求被告立即归还非法占有的原告物品的诉讼请求，原告王奕衡与被告的租赁合同已于2014年2月20日予以解除，被告应返还原告的物品，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告请求被告支付装修损失290，000元的诉讼请求，原告仅提供装修合同，且申请司法鉴定，鉴定机构退卷，故原告现有的证据无法证明其的装修损失，故本院不予支持。
关于原告请求被告退还租金履约保证金、物业费履约保证金64，898元的诉讼请求，从本案的审理过程看，原、被告在租赁合同的履行过程中均有责任，应各自承担相应的责任，故被告应返还原告的租金履约保证金、物业费履约保证金64，898元。
关于原告请求被告给付营业损失50，000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于被告的六项反诉请求，因原、被告在履行租赁合同的过程中均有责任，应各自承担相应的责任，故被告的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告沈阳奥体万达广场有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王奕衡、沈阳妙香餐饮有限公司漏水损失37，685元；二、被告沈阳奥体万达广场有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告王奕衡、沈阳妙香餐饮有限公司的物品（后附物品清单）；三、被告沈阳奥体万达广场有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告王奕衡、沈阳妙香餐饮有限公司租金履约保证金、物业费履约保证金64，898元；四、驳回原告王奕衡、沈阳妙香餐饮有限公司的其它诉讼请求；五、驳回被告沈阳奥体万达广场有限公司的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，053元，其中6，702元由原告王奕衡、沈阳妙香餐饮有限公司承担，其中2，351元及反诉费7，032元，由被告沈阳奥体万达广场有限公司承担。
宣判后，王奕衡不服，上诉至本院。事实与理由：1、上诉人索偿的120，385元损失，其中包括上诉人店铺开业前的漏水损失，也包括开业后因漏水而产生的物品损失、营业损失、租金损失、员工工资等。双方于2013年12月26日达成的合意，只是针对开业前的损失赔偿，其中并不包括开业之后的损失赔偿。2、一审庭审过程中，双方共同委托鉴定机构对上诉人所主张的店内装修剩余价值进行鉴定。但鉴定机构经过现场勘查，认为上诉人原店内装修已被后续承租人更改，无法对上诉人离店时，室内剩余装修价值进行评估，针对鉴定机构作出的上述鉴定结论，上诉人认为不同鉴定机构对同一鉴定对象会得出相同或相近的价值结论，但对于鉴定对象是否具备鉴定条件，不同鉴定机构有不同观点。因此，在原鉴定机构不能鉴定的情况下，应另行委托鉴定机构进行鉴定，以根本保护上诉人的合法权益。3、被上诉人未经过上诉人同意，私自将店铺出租于他人，并在出租他人前未积极保留原店内装修（上诉人已向法院提供了原店内装修所花费的装修费用证明），或记录原店铺内当时装修情况，造成现在鉴定存在困难。因此，被上诉人应为自己上述行为承担民事责任。
请求：1、求法院撤销（2014）东陵民二初字第855号民事判决第一、四项。2、改判被告向原告支付因漏水而造成的损失120，385元。3、改判被告向原告支付装修损失290，000元。4、改判本案涉诉费用由被上诉人承担。
被上诉人万达公司辩称：1、漏水损失双方已经达成协议，确定金额为37，685元，上诉人主张的物品损失、营业损失、租金损失、员工工资等没有证据，也没有约定，更不应由被上诉人承担。2、对于装修，双方在合同中有明确约定，本案合同是因为上诉人擅自停业拒绝支付租金这一根本违约事实导致被上诉人行使解除权而终止，根据约定，上诉人装修残值不应退还，也视作上诉人放弃装修残留物的所有权，该约定符合最高人民法院颁布的关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的规定，在合同因被上诉人行使解除权而终止时，被上诉人有权不予退还上诉人支付的租金履约保证金，及物业费保证金，同时有权对上诉人违约行为提出反诉要求其承担延期支付租金及其他费用的违约责任，一审法院判令被上诉人返还保证金，未支持被上诉人一审反诉请求，客观公平，上诉人关于装修残值的主张没有依据。3、被上诉人是在合同解除后，依照约定及法定权利对外出租，减少了因上诉人违约造成的损失，并无不妥，综上请二审法院驳回上诉维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的物业管理服务费收缴协议、收费许可证、收费通知等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案租赁合同及物业服务合同均系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应依合同的约定全面履行各自的义务。
关于上诉人提出双方于2013年12月26日所达成的维修补偿确认书，只是针对开业前的漏水损失赔偿，并不包括开业之后损失赔偿的上诉主张，本院认为，一方面，因双方所签订的维修补偿确认书明确约定，因房屋维修纠纷等事宜，万达公司向上诉人一次性支付补偿款37，685元，上诉人收到上述补偿款后，确保不再以该房屋设计，装修装饰、设备达不到约定标准为由，向万达公司提出任何补偿或其他要求。由此可以认定，该维修补偿确认书系双方就房屋漏水维修问题的补偿，并无体现是对开业前的漏水损失的赔偿；另一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，上诉人就其该项上诉主张并未提供相关证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出被上诉人未经过上诉人同意，私自将店铺出租于他人，并在出租他人前未积极保留原店内装修，造成装修损失，而原审法院对此项诉请未予支持系错误的上诉主张，本院认为，首先、涉案租赁合同明确约定，合同终止后7日内，上诉人应当将房屋交还给被上诉人，如房屋交还期届满10日后，仍未将该房屋交还给被上诉人的，被上诉人或物业服务公司有权直接将上诉人在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用，此期间发生的上诉人物品的存放费用以及因此造成的上诉人损失由上诉人自行承担，被上诉人不对此承担任何赔偿或补偿责任；其次，因在庭审中，上诉人就其该项诉请，只提供了装修合同，并未提供其他证据加以证明，且该项损失的鉴定申请又因评估项目已被拆改，无法评估，故仅从上诉人所提供的现有证据来看，无法反映出该项损失的具体数额，即该项损失数额无法确定，故原审不予支持上诉人的该项诉请并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，456元，由上诉人王奕衡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；