湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0281民初1375号
原告大冶市城区粮食工贸中心。住所地：大冶市大冶大道**号。
法定代表人刘元宝，系该中心经理。
委托代理人柯国庆，袁敦镇（实习）湖北湛月律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告吴红霞。
被告黄石长发物业发展有限公司。住所地：大冶市东岳路**号。
法定代表人余忠爱，该公司总经理。
委托代理人胡明，湖北东楚律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告大冶市城区粮食工贸中心（以下简称大冶工贸中心）诉被告吴红霞、黄石长发物业发展有限公司（以下简称黄石长发公司）第三人撤销之诉一案，本院受理后，依法由审判员吴曦担任审判长，与人民陪审员罗国营、董秋英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大冶工贸中心的委托代理人柯国庆，被告吴红霞，黄石长发公司的委托代理人胡明到庭参加了诉讼，本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告大冶工贸中心诉称，2003年11月28日，原告与被告黄石长发公司就原告位于保康路五号的房屋协商开发事宜，并签订房屋拆迁还建合同书，约定被告黄石长发公司应按规划施工面积还给原告所属范围的底层全部面积即拆迁还建后一层的全部门面房产权归原告所有。被告黄石长发公司按合同约定履行拆迁还建工作，并将该开发项目定名为“才子花园”。2005年，因房屋拆迁后返还给原告的实际面积超过拆迁时底层面积，被告黄石长发公司与原告于2005年2月28日，就拆迁还建过程中出现的问题导致的结算问题达成《北门“才子花园”底层门店拆迁还建结算及补充说明》，原告已按补充说明履行了相应付款义务，“才子花园”底层门面房全部产权归原告所有，后原告依法将还建门面房出租给第三人一直使用至今。2015年1月21日，被告吴红霞以其与被告黄石长发公司签订的房屋买卖合同，但一直未办理产权证书为由起诉至大冶市人民法院，后经调解，大冶市人民法院作出（2015）鄂大冶民初字第00438号民事调解书，确认被告黄石长发公司开发的保康路才子花园一层1-1号门面归吴红霞所有，同时被告黄石长发公司协助吴红霞办理房屋所有权证及土地使用权证。原告直至2016年才获知该房产转让事宜，鉴于被告黄石长发公司并非保康路才子花园一层1-1号门面的合法所有权人，其在未征得原告许可擅自处分原告所有的财产与吴红霞签订的房屋买卖合同行为已严重侵害原告的合法权益。故诉请法院依法撤销大冶市人民法院作出（2015）鄂大冶民初字第00438号民事调解书，本案诉讼费用由被告承担
原告大冶工贸中心为支持其诉讼主张，向法院提交了下列证据：
1、民事调解书复印件一份。拟证明1、大冶工贸中心因非案件当事人，未参与案件的审理；2、证明黄石长发公司不是保康路才子花园1栋一层1-1号门面房的所有权人，其无权处置该门面房；3、证明黄石长发物业公司与吴红霞之间所达成的调解协议因侵害大冶工贸中心的合法权益，应依法撤销。
2、《房屋拆迁还建合同书》及《北门“才子花园”底层门面拆迁还建结算及补充说明书》复印件各一份。拟证明1、黄石长发公司所开发的才子花园地块的所有权人为大冶工贸中心，双方协商黄石长发公司返还大冶工贸中心按照所属范围的底层面积也即全部一层全部门面房，吴红霞所称具有所有权的房屋实际产权人应为工贸中心；2、大冶工贸中心已履行全部付款义务，已完全取得才子花园一层全部门面房的所有权。
3、《房屋租赁合同》复印件两份。拟证明2005年4月26日之前该房已交付原告并且原告一直管理收益同时证明原告对该财产具有所有权。
被告吴红霞辩称，我与被告黄石长发公司所签订的房屋买卖合同是合法有效的，并已实际履行，已付清全部购房款。被告黄石长发公司没有协助办理过户手续，后向法院主张要求被告协助，经法院调解，双方在自愿的基础上达成协议，合法有效。原告主张的第三人撤销之诉与我无关。故请求法院依法判决。
被告黄石长发公司辩称，原告不是才子花园的被拆迁人，
不是才子花园1-1号门面的所有权人，其无权提起撤销之诉。才子花园小区系我公司作为建设单位开发建设的，并已取得初始登记，我公司理所当然是该房屋的原始权利人，并有权对外销售所开发建设的房屋。原告以调解书证明我公司不是1-1号门面的所有权人，无权处置该门面房，实属无理。2003年11月28日原告与我公司协商共同开发保康路5号地块，双方签订了名为拆迁还建实为共同开发的《房屋拆迁还建合同书》一份，在合同第三条的利益分配约定中，约定由我方向原告购买土地，并将原告方原所属范围的底层全部面积作为原告参与开发的利益分配给原告。但由于该合同内容不符合我国土地政策及原告原所属范围并不存在底层门面而导致该合同实际无法履行，属无效合同。2003年12月9日，大冶市土地收购储备中心以211230元的对价收购了原告坐落于保康路5号的土地使用权。2004年4月1日，原告和我公司共同向大冶市人民政府提交《关于北门才子花园一期综合楼享受旧城改造政策的请求》，向政府介绍旧城改造项目进展情况，并积极争取政府对旧城改造的政策。该《请求》中明确“一期拆迁18户（都是原城区粮食工贸中心的改制职工），拆迁面积1531.41平方米”，显然，原告并不是其中的拆迁户，我方不存在应对其还建的问题。据以上事实，我公司与原告是合作开发关系，而不是拆迁还建关系，我方从未与其签订过有效且实际履行的拆迁还建合同，未与其签订商品房买卖合同，原告更未取得过房屋所有权证书。因此，原告不是才子花园1-1号门面的所有权人，其撤销请求应予驳回。合同无效应按双方缔约过失大小追究各方责任原告虽然存在缔约过失，但鉴于原告在才子花园项目开发中确实做了一定的工作，我方同意将1-1号门面交给原告对外出租，让原告收取租金以表示对其工作的补偿。现原告已累计收取了约80万元的租金，足以补偿到位。以上是原告收取租金的实际原因，并不代表原告就享有了该门面的所有权。
吴红霞以购买的方式依法取得才子花园1-1号门面的所有权，并已得到生效法律文书的确认，应受物权法的保护。2005年3月5日，吴红霞与我公司签订了《商品房买卖合同》，购买了才子花园1-1号门面，总房款981339元已付清，我方向其开出了销售不动产发票（发票号码0000519），因才子花园项目的手续原因迟迟未能为其办证，2014年12月，吴红霞将我公司诉至法院，请求确认才子花园1-1号门面归吴红霞所有，并要求办理所有权证和土地使用权证。大冶市人民法院在查明事实的基础上，为双方主持了调解，制作了（2015）鄂大冶民初字第00438号民事调解书，确认大冶市保康路才子花园1-1号门面归吴红霞所有。根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）第八条规定，依物权法第二十八条规定享有物权，但尚未完成不动产登记的物权人，根据物权法第二十四条至三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。2005年3月15日，我方将才子花园1-1号门面出售给吴红霞后，任何将该门面再次进行处置的行为都是无权处置行为，不能与吴红霞所享有的物权相对抗。
综上，我公司作为才子花园的建设单位，有权将才子花园1-1号门面出售给吴红霞，吴红霞对该门面所享有的物权已由生效的法律文书设立确认，应受到物权法的保护。原告仅仅作为共同开发的合作单位，其无权主张被拆迁人的权利，更无权以房屋所有人的名义主张权利。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告吴红霞、长发物业公司为支持其抗辩主张，向法院提交了下列证据：
1、被告黄石长发公司营业执照、被告吴红霞身份证复印件。拟证明被告主体资格。
2、大冶市国有土地使用权收购合同，原、被告向政府的请求报告一份，才子花园一期综合楼拆迁还建一览表一份。拟证明原、被告是合作开发关系，不是拆迁与被拆迁人的关系，原告不是被拆迁人。
3、商品房买卖合同一份、销售不动产发票一份、房产权证附图。拟证明2005年3月15日，黄石长发公司已将才子花园1-1号门面出售给了吴红霞，总房款981339元已结清，房屋总面积307.63平方米。
4、2015鄂大冶民初初字第00438号民事调解书。拟证明吴红霞已依法由生效的法律文书设立并确认其才子花园1-1号门面所享有的物权，其权利应受物权法保护。
上述证据，庭审中进行了质证。被告吴红霞、黄石长发公司对原告的证据1民事调解书的真实性、合法性无异议、对其证明内容有异议，认为该调解书已生效符合物权法第二十八条关于物权设立的要件充分证明吴红霞对其门面享有所有权；对证据2、真实性无异议，对其合法性、有效性、关联性及证明内容有异议，认为房屋拆迁还建合同书第二条明确约定是利益分配而不是还建，同时该合同书没有明确说明原告原所在范围内享有第一层门面所有权而且关于土地买卖有黄石长发公司支付土地款的内容与法律相违背，北门“才子花园”底层门面拆迁还建结算及补充说明书是前一份还建合同书派生出来的，前面一方协议内容不合法不有效必然导致该结算也不合法、有效，同时该结算说明书没有明确是将才子花园1-1号门面返还给原告，显然与本案争议焦点无关；对证据3对其真实性无异议，关联性及证明内容有异议，认为租赁合同不能证明原告享有房屋所有权，原告将房屋出租是基于双方的合作开发关系，应为给对方补偿，是一种委托关系。原告对被告的证据1无异议；对证据2大冶市国有土地使用权收购合同真实性无异议，对原、被告向政府的请求报告一份，才子花园一期综合楼拆迁还建一览表有异议；对证据3商品房买卖合同一份、销售不动产发票一份、房产权证附图、证明内容有异议，商品房买卖合同一份未提供备案证明；对证据4（2015）鄂大冶市民初字第00438号民事调解书合法性有异议，该调解书的内容与事实不符，实际是合同签订前被告黄石长发公司已将门面房还建给本案的原告，所以对该证据的真实性、合法性均有异议。
上述证据，双方无异议的，予以确认；有异议的，本院将结合本案事实进行综合评判。
经审理查明：2003年11月28日，原告大冶工贸中心与被告黄石长发公司就原告位于大冶市东岳办事处保康路五号（北与大冶实验中学相邻，南与原告北门再就业市场相接）一栋二层综合楼拆迁还建进行协商，并签订《房屋拆迁还建合同书》，约定（主要条款）：1、被告黄石长发公司拆迁建设的商住楼，由被告独立开发承建；2、拆迁还建利益分配，由被告以实物方式还建给原告，根据工程设计规划，被告拆迁原告的房屋面积为436㎡，被告将按规划施工面积还给原告所属范围的底层全部面积，被告按规划设计的要求所占原告方土地面积，付给原告土地款。2003年12月9日，大冶市土地收购储备中心与大冶工贸中心签订国有土地使用权收购合同，约定，该收购储备中心收购粮食工贸中心坐落于大冶市保康路5号的土地使用权，土地面积1.38亩，土地收购补偿费211230元。后被告黄石长发公司支付了上述土地补偿费。被告将该开发项目定名为“才子花园”，并组织人员进行工程施工。2004年4月1日，双方为了取得该工程享受旧城改造优惠政策，共同向大冶市人民政府请示报告，后获准按照市政府有关旧城改造优惠政策享受拆一免二的政策，即拆1平方米旧房免2个平方新房的城市建设配套费。2005年，被告施工的还建楼竣工后，因房屋拆迁后返还给原告的实际面积超过拆迁时底层面积，被告黄石长发公司与原告于2005年2月28日，就拆迁还建结算问题达成《北门“才子花园”底层门店拆迁还建结算及补充说明》，原告已按补充说明履行了相应超出部分面积差额款50000元义务后，被告将“才子花园”底层门面房全部交付原告占有。2005年4月，原告开始将还建的门面对外出租，至2015年12月，原告已收取租金累计78万元。2005年3月15日，被告黄石长发公司将交付给原告的“才子花园”底层门店1-1号门面（面积307.63㎡）以3190元∕㎡价格计款981339元出卖给被告吴红霞，并签订了商品房买卖合同。2015年1月21日，被告吴红霞以其与被告黄石长发公司签订的房屋买卖合同，一直未办理产权证书为由起诉至大冶市人民法院，后经调解，本院作出（2015）鄂大冶民初字第00438号民事调解书，确认被告长发物业公司开发的保康路才子花园一层1-1号门面归吴红霞所有，同时被告黄石长发公司协助吴红霞办理房屋所有权证及土地使用权证。2016年1月21日，本院在执行（2016）鄂0281民初766-1号民事裁定书即“查封被告吴红霞位于大冶市保康路“才子花园”底层门店1-1号门面房”时，原告才获知该房产转让事实。原告认为被告黄石长发公司已按拆迁还建协议将保康路才子花园一层1-1号门面交付给原告，原告是该门面的合法所有权人，其在未征得原告许可擅自处分原告所有的财产与吴红霞签订的房屋买卖合同行为，显然是一房二卖的侵权行为，被告吴红霞系共同侵权人，两被告共同侵害了原告的合法权益。故原告诉请法院，提出上述诉讼请求。
另查明，原告大冶工贸中心系全民所有制企业，被告黄石长发公司开发原告的房屋及土地，未进行产权登记。
本院认为，本案争议的焦点为：原告大冶工贸中心对大冶市保康路“才子花园”底层门店1-1号门面房是否享有优先取得权。大冶市保康路“才子花园”底层门店1-1号门面房建成是基于原告与被告黄石长发公司拆迁还建协议，然后被告黄石长发公司从大冶市土地收购储备中心取得该中心收购的大冶工贸中心坐落于大冶市保康路5号的土地使用权地块（土地面积1.38亩）的开发权，支付了土地收购补偿费211230元，并经政府许可，建设商住楼（含底层门面房）。被告黄石长发公司根据还建协议将建成的商住楼底层门面房（含1-1号门面房）交付给原告，现由原告占有、使用、受益。原告基于上述事实，其对“才子花园”底层门店1-1号门面房的占有为合法占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持，故本院应当认定原告对“才子花园”底层门店1-1号门面房享有优先取得权。被告黄石长发公司将其开发建成的商品房已按拆迁还建协议将底层交付原告合法占有后，又与被告吴红霞签订该底层门面房中1-1号门面房商品房买卖合同，构成一房二卖事实。被告吴红霞根据商品房买卖合同诉请法院要求确认其为“才子花园”底层门店1-1号门面房的所有权人，并要求被告黄石长发公司协助办理过户手续。经本院调解，以（2015）鄂大冶民初字第00438号民事调解书确认了吴红霞诉请的内容，该调解内容将原告已合法占有并享有优先权的“才子花园”底层门店1-1号门面房确认给被告吴红霞，损害了原告的民事权益。故原告诉请法院撤销（2015）鄂大冶民初字第00438号民事调解书的诉讼请求合法、正当，本院应予支持。被告黄石长发公司辩称涉案门面房系其与原告合作开发而非拆迁还建，享有处分权没有侵害原告的利益及被告吴红霞辩称民事调解书合法有效等意见，理由不成立，本院不予采信。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销（2015）鄂大冶民初字第00438号民事调解书。
本案诉讼费100元，由被告黄石长发物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；账号：1718。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 曦
人民陪审员 罗国营
人民陪审员 董秋英
二〇一六年八月十八日
书 记 员 李慧玲