文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初19224号原告：任丽婵，女，1963年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。被告：潘垚坤，男，1978年10月10日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托代理人：倪晖豪，广东笃立律师事务所律师。原告任丽婵诉被告潘垚坤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任丽婵的委托代理人柯柏松，被告潘垚坤的委托代理人倪晖豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任丽婵诉称：原告与被告签订《房产租赁合同》，租赁商铺之地址为广州市天河区华利路27号105号铺，总建筑面积121平方米。合同约定，甲方同意将商铺出租给乙方作商业用途，租期为五年，从2015年7月1日至2020年6月30日止；其中第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金和税费情况如下：1.租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日，月租金为100000元；2.租赁期内，乙方租赁该商铺所产生的政府需征收的相关税费均由乙方承担、支付；3.租金按月结算，由乙方在每月的第5日前向甲方支付当月的租金，逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按乙方实际欠租金总额的0.5%加收滞纳金；乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方有权停止该商铺的水电供应，并提前终止合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项及滞纳金（滞纳金至清偿之日）和没收乙方保证金，甲方通知乙方收回商铺即日，乙方留在该商铺内所有资产归甲方所有，甲方可以任意处置。合同第十六条约定，乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回商铺，没收保证金，同时向乙方收取保证金的五倍违约金，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：1.利用租赁屋进行违法活动的；2.未能按本合同约定条款履行的；3.未经甲方同意，自行转租或分租商铺；4.故意损坏租赁商铺的；5.乙方拖欠租金超过30日。双方合同签订后，被告严重违反合同，拖欠2016年2月至5月的租金没有支付，且拖欠物业管理费等各项费用近四个月50000多元，商定应由被告承担的税费也没有支付。经过多次交涉，被告仍然没有履行合同的诚意。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房产租赁合同》；二、被告立即搬离广州市天河区华利路27号105铺；三、被告支付2016年2月起至实际搬离之日止的租金及滞纳金（以每月所欠付租金为本金，按每日千分之五的标准计算，自当月6日起计至清偿之日止）；四、原告没收被告保证金200000元；五、被告支付违约金1000000元；六、被告支付拖欠的税金27576.95元；七、被告支付拖欠的水电费、垃圾费、服务费及商铺管理费合计54225.10元。被告潘垚坤辩称：不同意原告的诉讼请求。《房产租赁合同》实为原告与广州市精致人生食品有限公司（下简称精致人生食品公司）所签订，被告并非本案租赁纠纷的适格主体，精致人生食品公司才是本案的被告，请法院驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2015年7月16日，任丽婵（出租方/甲方）与潘垚坤（承租方/乙方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将广州市天河区华利路27号105号铺（下简称案涉商铺）出租给乙方作商业用途，总建筑面积为121平方米；租期为五年，从2015年7月1日至2020年6月30日止；由于乙方是案涉商铺的前租客，所以乙方须于2015年7月1日前，结清案涉商铺的管理费、水电费、煤气费等所有费用给甲方；2015年7月1日至2016年6月30日期间月租金为100000元……2019年7月1日至2020年6月30日期间月租金为136049元；租赁期内，乙方租赁案涉商铺所产生的政府需征收的相关税费均由乙方承担、支付；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前向甲方支付当月的租金；逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按乙方实际欠租金总额的0.5%加收滞纳金；乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方有权停止案涉商铺的水电供应，并提前终止合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项及滞纳金（滞纳金计至清偿之日）和没收乙方保证金；乙方须于签约当天内向甲方交付租赁保证金200000元，以及首月租金100000元，合计300000元；租赁期间，因乙方使用所产生的水电费、煤气费、电话费、物业管理费以及其租赁产生的税费由乙方承担并支付；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回商铺，没收保证金，同时向乙方收取保证金五倍的违约金，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：1.利用租赁屋进行违法活动的；2.未能按本合同约定条款履行的；3.未经甲方同意，自行转租或分租商铺；4.故意损坏租赁商铺的；5.乙方拖欠租金超过30日等。任丽婵持有的《房产租赁合同》签章部位乙方处只有潘垚坤签名并加盖指模；潘垚坤持有的《房产租赁合同》签章部位乙方处除了有潘垚坤签名并加盖指模外，还加盖了精致人生食品公司印章。现任丽婵以潘垚坤拖欠租金等款项构成违约为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，任丽婵、潘垚坤均确认案涉商铺最早于2012年3月6日由潘垚坤及案外人孟洁与任丽婵签订租赁合同，并由潘垚坤用于经营西餐厅；《房产租赁合同》签订后，潘垚坤正常租赁使用案涉商铺；2016年4月，潘垚坤在案涉商铺经营的西餐厅关闭，没有营业，潘垚坤也没有将案涉商铺交还给任丽婵，案涉商铺内的物品也没有搬走；由于拖欠工人工资、供应商货款等原因，案涉商铺内物品被法院查封并张贴封条。潘垚坤主张《房产租赁合同》的承租人为精致人生食品公司而并非潘垚坤，除了提交其持有的《房产租赁合同》外，潘垚坤还提交了《国家企业信用信息公示系统档案》《户口历史交易明细表》予以证明。一、《国家企业信用信息公示系统档案》，显示精致人生食品公司法定代表人为潘垚坤，成立日期为2012年4月11日，住所为案涉商铺。二、《户口历史交易明细表》，显示客户姓名为精致人生食品公司，该账户曾于2015年7月1日、2015年8月18日向《房产租赁合同》约定的租金收款账户转账支付了款项。任丽婵确认上述证据的真实性，但认为不能以潘垚坤持有的《房产租赁合同》上加盖了潘垚坤作为法定代表人的精致人生食品公司的印章就认定《房产租赁合同》的相对方为精致人生食品公司；精致人生食品公司账户支付租金的行为也只是潘垚坤支付租金的手段，而不代表《房产租赁合同》的相对方为精致人生食品公司。另，任丽婵提交了任丽婵（出租人/甲方）与孟洁、潘垚坤（承租人/乙方）于2012年3月6日签订《房产租赁合同》（显示甲方将案涉商铺出租给乙方使用，租期从2012年3月10日起），以证明在签订《房产租赁合同》前潘垚坤已承租案涉商铺。潘垚坤确认该证据的真实性，但认为该合同是另外的法律关系，与本案无关。任丽婵主张潘垚坤没有支付自2016年2月1日起的租金，潘垚坤则认为精致人生食品公司是承租人，其不清楚精致人生食品公司的租金支付情况。另，潘垚坤未提供证据证明其已支付了自2016年2月1日起的租金。任丽婵主张潘垚坤拖欠案涉商铺的水电费、商铺管理费等费用共计54225.10元，并提交了《港联物业（广州）有限公司交款通知书》予以证明。该交款通知书显示由港联物业（广州）有限公司于2017年3月27日作出，收费项目包括2016年6月至2016年11月的电费共计37332.20元、2016年6月至2016年11月的分摊电费5599.90元、2016年7月至2016年11月的垃圾服务费2000元、2016年7月至2017年3月的商铺管理费6514.20元、2016年6月至2016年12月的商铺用水分摊178.20元、2016年5月至2016年10月的水费2557.60元、2016年7月至2017年2月的消防分摊73元。潘垚坤确认该证据的真实性。其后，任丽婵又提交了广东银联存根及三张发票作为证据，以证明其已代潘垚坤支付了案涉商铺的水电费、商铺管理费等费用。广东银联存根显示商户名称为港联物业（广州）有限公司，交易金额为57261.70元；三张发票均显示由港联物业（广州）有限公司开具，分别为代收电费43008.10元、商铺管理费及垃圾清理费共10685.60元、代收水费3568元，共计57261.70元。潘垚坤确认上述证据的真实性，但认为上述证据显示的款项金额与任丽婵提交的《港联物业（广州）有限公司交款通知书》金额不一致。任丽婵对此回应称《港联物业（广州）有限公司交款通知书》相关费用只算到2016年11月份，而任丽婵代付的款项是计算至2017年4月。任丽婵确认潘垚坤已支付了租赁保证金200000元，其要求没收该租赁保证金。任丽婵主张潘垚坤应支付案涉商铺的租赁税费27576.95元，但其未提供相关税费的支付凭证。本院认为：本案中，任丽婵与潘垚坤各持有一份《房产租赁合同》，任丽婵所持有的《房产租赁合同》的签章部位乙方处仅有潘垚坤签名及加盖指模，而并无加盖精致人生食品公司印章；潘垚坤所持有的《房产租赁合同》的签章部位乙方处除了有潘垚坤签名及加盖指模外，还加盖了精致人生食品公司印章。双方当事人就此而对《房产租赁合同》的承租人主体产生争议。对此，本院认为，在签订《房产租赁合同》时精致人生食品公司已经成立，若双方协商确定《房产租赁合同》的承租人为精致人生食品公司，则任丽婵、潘垚坤所持有的《房产租赁合同》应均加盖精致人生食品公司印章，但任丽婵所持有的《房产租赁合同》的签章部位乙方处仅有潘垚坤签名而没有加盖精致人生食品公司印章，证明了双方当事人确定的承租人为潘垚坤而并非精致人生食品公司。而且，结合案涉房产之前亦是由潘垚坤个人租赁而并非精致人生食品公司租赁的事实，本院可确认《房产租赁合同》的承租人为潘垚坤。潘垚坤以对其有利的证据即其持有的《房产租赁合同》上加盖了精致人生食品公司印章，以及精致人生食品公司的银行账户支付了部分月份的租金为由，抗辩称《房产租赁合同》的承租人为精致人生食品公司而并非潘垚坤，该抗辩缺乏依据，本院不予采纳。任丽婵与潘垚坤签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。按照《房产租赁合同》约定，每月租金应于当月5日前支付，现任丽婵主张潘垚坤拖欠自2016年2月1日起的租金，潘垚坤未提供证据证明其已支付上述租金，应自行承担举证不能的法律责任，故本院对任丽婵的上述主张予以采信，因此，现任丽婵要求潘垚坤支付拖欠的自2016年2月1日起的租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。潘垚坤至今未支付拖欠的租金，该行为已构成违约，根据《房产租赁合同》约定，潘垚坤拖欠租金超过30天的，任丽婵有权解除合同、收回案涉商铺并没收租赁保证金，据上约定，任丽婵要求解除《房产租赁合同》、要求潘垚坤搬离案涉商铺、没收租赁保证金200000元的诉讼请求均合法有据，本院予以支持。由于潘垚坤至今未交还案涉商铺，造成了任丽婵的租金损失，故其还应向任丽婵支付直至交还案涉商铺之日止的租金，本院确定该租金标准为参照《房产租赁合同》约定的每月100000元。另，任丽婵要求潘垚坤支付拖欠租金的滞纳金（以拖欠的租金为本金，按照每日0.5%的标准计算，自当月6日计算至清偿之日止），该项诉讼请符合合同约定，本院予以支持，但滞纳金以不超过所欠租金为限。任丽婵还要求潘垚坤支付违约金1000000元，本院认为租赁保证金200000元归任丽婵所有且潘垚坤支付直至交还案涉商铺之日止的租金及滞纳金已足以补偿任丽婵的损失，故对该项诉讼请求不再予以支持，但相应的案件受理费应由潘垚坤负担。关于任丽婵要求潘垚坤拖欠水电费、垃圾服务费、商铺管理费等合计54225.1元的诉讼请求，任丽婵所提交的《港联物业（广州）有限公司交费通知单》显示了案涉商铺所拖欠的各项欠费具体时间及金额，且任丽婵其后又提交了证据证明已代为支付上述欠费，而根据《房产租赁合同》约定上述费用应由潘垚坤承担，因此，现任丽婵要求潘垚坤支付上述欠费54225.1元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。关于任丽婵要求潘垚坤支付的租赁税费27576.95元的诉讼请求，由于任丽婵未提供证据证明其已支付了上述税费，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、解除原告任丽婵与被告潘垚坤于2015年7月16日签订的《房产租赁合同》；二、被告潘垚坤支付的租赁保证金200000元归原告任丽婵所有；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告潘垚坤搬离广州市天河区华利路27号105铺；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告潘垚坤向原告任丽婵支付拖欠的租金（以每月100000元为标准，自2016年2月1日起计至被告潘垚坤实际搬离上述房产之日止）；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告潘垚坤向原告任丽婵支付拖欠租金的滞纳金（以每月所欠付租金为本金，按每日0.5%的标准计算，自当月6日起计至清偿之日止，以不超过所欠租金本金为限）；六、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告潘垚坤向原告任丽婵支付代垫的水电费、垃圾服务费及商铺管理费等共计54225.1元；七、驳回原告任丽婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20730元，由被告潘垚坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  马穗华人民陪审员  李 群二〇一七年七月十九日书 记 员  蒲肖明罗小玲本判决书于2017年   月   日送达