贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔03民再31号
上诉人（一审被告及反诉原告）赤水市嘉壕房地产开发有限公司。
法定代表人黄星珍。
委托代理人余强。
被上诉人（一审原告及反诉被告）柳德华。
委托代理人蒋俊端，贵州正江律师事务所律师。
原审第三人赤水市广水房地产开发有限公司。
法定代表人简平元，经理。
上诉人赤水市嘉壕房地产开发有限公司（以下简称嘉壕公司）与被上诉人柳德华、原审第三人赤水市广水房地产开发有限公司（以下简称广水公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省赤水市人民法院于2013年12月1日作出（2013）赤民初字第1499号民事判决，嘉壕公司不服向本院提起上诉，本院于2014年7月29日作出（2014）遵市法民一终字第672号民事判决。判决生效后，嘉壕公司不服向贵州省高级人民法院提出申诉，贵州省高级人民法院指令本院再审本案。本院于2015年9月6日作出（2015）遵市法民再终字第33号民事裁定书，撤销本院（2014）遵市法民一终字第672号民事判决及赤水市人民法院（2013）赤民初字第1499号民事判决，将本案发回赤水市人民法院重审。赤水市人民法院重审后于2015年12月22日作出（2015）赤民初字第1744号民事判决，嘉壕公司不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赤水市人民法院一审查明，2007年，被告以出让的方式取得赤水市市府路《星泰酒店》地段的土地开发权，原告的私有房产位于该地段。2010年7月10日，原告（协议乙方）、被告（协议甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议（原地安置）》，协议约定：“一、乙方房屋为私房，砖混结构。产权建筑面积94.97平方米，无产权自建面积4.92平方米，共计面积99.89平方米。房屋所有权证号赤水市房权证市中字第B（私）00835号，乙方同意于2010年7月31日前腾交房屋，同时将产权手续提交给甲方申报注销。二、乙方要求实行产权调换。甲方同意以新建楼15楼住宅8号1508号住房面积约101㎡予以置换。……。三、本拆迁项目的周转过渡期限从被拆迁人腾交房屋之日起计算。项目周转过渡期为30个月，发生的周转过渡费以交钥匙之日起按实际周转的时间计算，……。五、乙方要求甲方在周转过渡期内先予安置周转房。甲方将乙方安置在荷塘坡财政局宿舍二楼一单元2层2号房过渡，……。六、……，在新房交付时，甲方应协助乙方将原有的水、电、电热、燃气、宽带、闭路、电话等户头予以恢复；还房新增设施费用由乙方承担。在办理产权的过程中，甲方提供有关手续，协助乙方办理，税费由乙方承担（超面积部分）。十二、本协议一式三份，甲方二份、乙方一份，经双方签字生效。任何一方违约都应承担违约金20,000.00元。十三、甲方除以原地1508号（面积约101㎡）住宅一套安置乙方进行产权置换外，另在南桥路右侧处购买78㎡多层壹套赔偿乙方，购买款由甲方负责承担。”，被告嘉壕公司时任法定代表人黄星德、柳德华的委托代理人李良凤签名确认。协议签订后，原告按约定将房屋腾交被告。2010年3月8日，广水公司（甲方）与嘉壕公司（乙方）签订《协议》，协议约定：“甲方为支持乙方政府门前处项目的拆迁安置工作，涉及该项目的原址拆迁户不愿在旧址的新建“嘉壕国际”电梯楼安置，选择甲方在河滨西路建设的商住楼进行安置，但目前甲方涉及的相关手续未办理完善，乙方为了推进拆迁工作，与甲方协商多次，达成协议如下：一、乙方的被拆迁户愿意在甲方开发建设的河滨西路商住楼进行安置的，由乙方向甲方购买房屋安置乙方被拆迁户，价格按同期市场价格甲方优惠乙方每平方米200.00元，建筑面积以房地产测绘部门勘量为准；三、甲方交付乙方房屋时间以该工程实际竣工验收为准；四、在甲方获得商品房预售许可时，乙方向甲方交所购商品房总价50％作为首付款，甲方办理完相关手续后，乙方结清购房尾款，甲方才交付乙方所购商品房给乙方”。同年7月12日，广水公司（合同甲方）与嘉壕公司（合同乙方）又签订《拆迁安置合同》，合同约定：“一、乙方决定购买甲方在南桥路右侧所建的C区五单元砖混结构房屋一套，用于安置柳德华。户型为C户型，建筑面积约78㎡，楼层为三楼四号房。二、甲方保证按国家建设建筑规范经验收合格后将乙方所订房屋交付乙方，并协助乙方办理好所购房的产权手续。三、所购安置房房款由赤水市嘉壕房地产开发有限公司支付。四、房内的水电户由甲方负责”。上述《协议》、《拆迁安置合同》均由广水公司法定代表人简平元与嘉壕公司原法定代表人黄星德签名确认并加盖单位印章，《拆迁安置合同》原件由柳德华执存一份。在第三人提供的“在水一方”花园洋房C区一梯四户住宅一览表上，柳德华在三楼四号对应处签名。2012年4月28日，李正德（合同甲方）与柳德华（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于赤水一中中资楼二楼住房一套出租给乙方居住使用，房屋租赁期为一年，自2012年5月1日起至2013年4月30日止，房租为每月600.00元，签订合同时由乙方一次性交付给甲方。李正德、柳德华签名确认。2012年5月13日，原、被告达成补充协议并书写在《房屋拆迁补偿安置协议（原地安置）》上：“十四、甲方（嘉壕公司）同意自2012年5月1日起由乙方（柳德华）自行租用赤水一中李正德住房一套周转，由甲方每月支付房租费600.00元至新建电梯房交房后两个月止。尔后周转房房租由甲方每月另付房租一半，即300.00元，至南桥路赔偿房交付使用后两个月止。双方不再商谈违约事宜。本合同房原1058改整16-8号为备案房号。”。黄星德、柳德华（李良碧代）签名确认。同日，黄星德在《房屋租赁合同》上书写“同意另租李正德住房”并签名。2013年4月6日，被告向原告送达《回迁安置通知》，其中载明：“柳德华业主：嘉壕国际己竣工验收，现已开始进行回迁安置工作，请您接通知后尽快安排时间到嘉壕房开公司拆迁办公室办理回迁还房安置事项”。原告收到该《回迁安置通知》后，因对被告回迁安置原告的“嘉壕国际”住房的天燃气管道未安装，尚欠房租未支付，购买南桥路右侧第三人承建的安置房也未具体落实等产生意见，双方为此发生纠纷。原告起诉时，第三人的C区砖混结构房屋因故未修建。诉讼中，被告已对“嘉壕国际”住房进行了交付并结清了2013年7月前的周转房租。
赤水市人民法院依法委托泸州德广资产评估有限公司对柳德华在南桥路拟安置房屋C区五单元三楼四号（78㎡）和另案毛必奎在南桥路拟安置房屋C区四单元四楼四号（78㎡），在2013年10月21日的市场价值进行评估。泸州德广资产评估有限公司的评估结论为：赤水市人民法院用于本评估报告所列示资产评估之目的的资产在2013年10月21日所表现的市场价值为468,000.00元。即C区五单元三楼四号房（78㎡）在2013年10月21日所表现的市场价值为234,000.00元。柳德华交纳评估费4,600.00元，另案毛必奎交纳评估费4,600.00元。
赤水市人民法院认为，民事活动应遵循平等自愿和诚实信用原则。公民依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。嘉壕公司与柳德华在平等自愿的基础上签订的《房屋拆迁补偿安置协议（原地安置）》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，嘉壕公司应按协议约定对柳德华进行房屋安置。现嘉壕公司虽已交付“嘉壕国际”16-8号住房，但未按约定向柳德华交付南桥路右侧78㎡步梯房壹套，已构成违约。在协议中虽未对南桥路右侧购买的房屋具体位置进行约定，属约定不明，但嘉壕公司与广水公司的《拆迁安置合同》对安置柳德华的房屋进行了明确，《拆迁安置合同》原件由柳德华执存一份，且柳德华在第三人的“在水一方”花园洋房C区一梯四户住宅一览表上进行了签名确认，《拆迁安置合同》和“在水一方”花园洋房C区一梯四户住宅一览表对《房屋拆迁补偿安置协议（原地安置）》第十三条约定不明的“南桥路右侧处购买78㎡多层壹套赔偿乙方”的内容进行了补充和明确，即嘉壕公司应购买广水公司在南桥路修建的“在水一方”C区五单元三楼四号（78㎡）赔偿柳德华。现广水公司因故未修建“在水一方”C区，原、被告《房屋拆迁补偿安置协议（原地安置）》第十三条约定的标的物已不存在，原、被告因该条约定的合同目的不能实现，且双方又未对南桥路右侧安置房达成新的协议，故柳德华现主张嘉壕公司对南桥路房屋按市场价格补偿购房款合法合理，应予支持。对南桥路房屋市场价值的认定问题，结合《房屋拆迁补偿安置协议（原地安置）》约定的项目周转过渡期为30个月，以及原告起诉时，协议第十三条约定的标的物已不存在，实现该条约定的合同目的已不能实现等情况，故本院确定评估基准日为2013年10月21日，对南桥路拟安置房价值进行评估。评估公司及评估人具备评估资质，程序合法，其作出的评估报告客观真实，本院予以确认，即嘉壕公司应按南桥路安置房折价234,000.00元赔偿柳德华。对于周转房房租问题，根据《房屋拆迁补偿安置协议（原地安置）》第十四条约定“由甲方每月支付房租费600.00元至新建电梯房交房后两个月止。尔后周转房房租由甲方每月另付房租一半，即300.00元，至南桥路赔偿房交付使用后两个月止”，及2013年4月6日，嘉壕公司向柳德华送达《回迁安置通知》，应视为嘉壕公司向柳德华交付“嘉壕国际”住房，诉讼中，嘉壕公司已结清2013年7月前的周转房租，故周转房租应按300.00元／月计算至柳德华起诉后两个月止，即300.00元／月5个月=1,500.00元。由于周转费是建立在拆迁安置还房基础上，因柳德华已要求对其进行货币折价补偿，此后的周转房租本院不予支持。因柳德华主张的货币赔偿款，嘉壕公司至今未赔付，其赔偿款利息损失可从2013年12月1日起按中国人民银行2013年一至三年期贷款基准利率年息6.15﹪计算。对嘉壕公司辩称的应对柳德华进行房屋安置补偿及评估报告以2013年10月21日作为评估基准日不当、评估价值太高的辩称理由，与本院认定的事实相悖，本院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决：一、被告赤水市嘉壕房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔付原告柳德华拟在南桥路右侧安置房折价款234,000.00元，该款从2013年12月1日起按年息6.15﹪计算利息，至本判决生效止；二、被告赤水市嘉壕房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔付原告柳德华周转房房租1,500.00元；三、驳回原告柳德华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,370.00元，评估费4,600.00元，由原告柳德华承担700.00元，被告赤水市嘉壕房地产开发有限公司承担9,270.00元。
一审宣判后，嘉壕公司不服该判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人拆迁安置合同明确约定是房屋安置，现被上诉人要求上诉人货币补偿违背了合同的真实意愿，上诉人并不是没有房源安置被上诉人，可在相同地段购房安置；2、上诉人不知晓、也不认可评估机构以评估价作货币补偿安置，况且评估以2013年这个时间段进行评估显然有失公平；3、与上诉人相同条件的另一拆迁户李建容，上诉人已于2014年在广水公司南桥路新建电梯房屋以每平米2700元的价格购买了一套78平米房屋将其安置，这才是合同的真实意愿。因此，请求二审改判一审判决或发回重审。
被上诉人柳德华与第三人广水公司均未提交答辩意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，针对上诉人的上诉理由，本案二审的争议焦点为：1、上诉人是否应以货币补偿方式将南桥路拟安置房折价补偿被上诉人；2、如折价补偿，以2013年10月21日为评估基准日对南桥路拟安置房的价值认定是否恰当。
关于上诉人是否应以货币补偿方式将南桥路拟安置房折价补偿被上诉人的问题。嘉壕公司与柳德华签订的《房屋拆迁补偿安置协议（原地安置）》以及与广水公司的《拆迁安置合同》，均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。按照上述协议及合同的约定，嘉壕公司的义务是向广水公司购买位于南桥路78㎡砖混结构房屋壹套用于安置柳德华，并且该房屋被权利人指定为南桥路C区五单元三楼四号房（78㎡）而特定化。现嘉壕公司不能按约购房安置柳德华，其提出可在相同地段购房安置被上诉人，属于合同的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，变更合同需要当事人协商一致，而本案中双方未能对新的安置房达成一致意见。柳德华请求嘉壕公司对南桥路房屋按市场价格折价补偿合法合理，原审判决上诉人以货币补偿方式将南桥路拟安置房折价补偿被上诉人并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于以2013年10月21日为评估基准日对南桥路拟安置房的价值认定是否恰当的问题。一审法院结合《房屋拆迁补偿安置协议（原地安置）》约定的项目周转过渡期为30个月，以及柳德华起诉时，协议第十三条约定的标的物已不存在，该条约定的合同目的已不能实现等情况，确定2013年10月21日为评估基准日对南桥路拟安置房价值进行评估并无不当。评估公司及评估人具备评估资质，程序合法，其作出的评估报告客观真实，本院予以确认，即嘉壕公司应按南桥路安置房折价234,000.00元补偿柳德华。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人所持的其已于2014年在广水公司南桥路新建电梯房屋以每平米2700元的价格购买了一套78平米房屋将与上诉人相同条件的另一拆迁户李建容安置的上诉理由，因上诉人与李建容之间是另外的法律关系，与本案无关，故该项上诉理由不能成立，本案不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一（项）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5,370.00元，二审案件受理费5,952.00元，评估费4,600.00元，由上诉人赤水市嘉壕房地产开发有限公司承担15,222.00元，被上诉人柳德华承担700.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐永群
审 判 员 叶 涛
代理审判员 吴梦吟
二〇一六年五月六日
书 记 员 殷欢欢