安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣民一初字第02490号
原告（反诉被告）：杨次竹，女，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人：王珍祥，安徽锦宣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：方先平，男，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人：吴坤，安徽师阳安顺律师事务所律师。
原告杨次竹诉被告方先平房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月18日诉至本院，同日，本院立案受理，同年7月23日，被告方先平向本院反诉，本院依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨次竹及其委托人王珍祥，被告（反诉原告）方先平及其委托代理人吴坤到庭参加诉讼，后于2015年12月23日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨次竹及其委托代理人王珍祥及被告（反诉原告）方先平的委托代理人吴坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨次竹诉称：杨次竹系宣州区阳光小区D1幢2号房屋所有权人，2013年6月，杨次竹与方先平签订租赁合同，方先平承租杨次竹房屋开设UCC国际洗衣店。租期5年，年租金50000元，每年提前一个月支付下年度租金，2014年5月方先平依约支付了第二个年度的房租。依据合同约定方先平应当在2015年5月支付第三个年度的租金，现经原告多次催告无果，现请求依法判决：1解除原、被告之间就市区阳光小区D1幢2号房屋签订的租赁合同，并判令被告立即将承租房屋腾空；2、被告支付自2015年6月至实际腾空房屋期间依52000元每年计算的房租；3、本案诉讼费由被告承担。
杨次竹向为支持其本诉请求提交证据如下：
一、原告的身份证复印件1份，证明原告的主体资格；
二、租房协议复印件1份，证明1、每年的租金是50000元；2、租金是年付的，提前一个月支付；3、租金在原来50000元的基础上每年增长1000元，每年租金5万元，在上年的基础上增加1000元，并且提前1个月支付，在本租期年度到期后，支付期限到来，被告拒不支付房租，原告的目的是收取房租，被告是支付租金，被告拒不付租金违反合同约定，属于违约，被告答辩中也承认没有支付租金，原告有权提出解除租赁合同，被告的义务同时有腾空、交付房屋，并支付使用期间以每年52000元的租金；
三、房地产权证复印件1份，证明原告是市区阳光小区D1幢2号房屋系的所有权人的事实；
四、时间分别为2015年7月29日及2015年8月3日的宣城市优洗洗洗衣店发票复印件2张，取衣服时间分别是2015年8月3日及6日，证明在原告在本诉起诉后被告提出反诉之后，被告所租赁原告房屋开设的洗衣店仍在正常经营。
方先平答辩及反诉称：不同意解除合同，被告承租房屋用于经营干洗店，房屋的二楼，自2014年6月梅雨季节开始，便不停漏水，导致被告处客户衣物毁损发霉，损失惨重，被告多次要求原告修缮房屋，原告一直无法修缮，被告迟延支付租金，系行使先履行抗辩权，原告以被告未支付房租为由，请求解除合同及支付相应租金无事实、法律依据。反诉人承租房屋用于经营UCC干洗店，因经营需要装潢装饰花费了60000元。由于房屋二楼房顶出现了严重漏水现象，无法使用，二楼洗衣机器全部封存，反诉人实际使用的仅为一楼。因二楼房屋房顶严重漏水，导致大量顾客衣物严重损害，反诉人代为赔偿了顾客23500元。现被反诉人将反诉人诉至法院，要求反诉人腾空交房并支付相应租金等，反诉人为维护自身合法权益，现提出反诉请求依法判令：1、被反诉人退还反诉人租房费用25500元（自2014年6月10日至2015年6月9日租金51000元的一半）；2、因被反诉人提前解除房屋租赁合同，被反诉人赔偿反诉人装潢损失20000元（实际赔偿数额待评估鉴定后再予以变更诉请）；3、被反诉人赔偿反诉人物质损失23500元（因被反诉人房屋二楼楼顶严重漏水导致反诉人代为赔偿客户干洗衣物毁损损失）；4、本案本诉及反诉费用均有被反诉人承担。
方先平为支付其反诉请求，向本院提交证据如下：
一、反诉原告身份证复印件1份，证明反诉原告的身份情况；
二、二楼照片原件8张，证明承租房屋二楼长期漏水，墙体发霉，反诉人无法使用二楼房屋用于经营的事实；
三、衣物照片原件10张，证明反诉人处客户干洗衣物发霉情况；
四、收条复印件10份（其中2014年8月17日余某某1500元、2014年9月28日王某甲1000元、2014年8月19日王某乙1500元、204年10月6日邱某1500元、2014年7月27日李某甲2000元、2014年10月14日孙某某2500元、2014年11月7日李某乙4000元、2014年9月10日郭某某2000元、2014年9月9日刘某某3500元、2014年10月17日左某某4000元），证明反诉人赔偿客户干洗衣物发霉损毁的具体数额为23500元。
杨次竹答辩称：退还房租没有事实依据，反诉被告在本诉举证的最后一组证据可以看出，2015年8月反诉原告的干洗店仍在生产经营，反诉原告租房目的是用于生产经营，要求退还房租没有法律依据，原告在2004年取得房屋后一直对外出租，反诉原告于2013年承租原告房屋，在此之前房屋出租给他人，已进行过装修装饰，非反诉原告装潢，故其要求赔偿装潢损失没有事实依据；反诉原告的第三项诉请，本案是租赁合同纠纷，反诉原告在承租房屋后，应当承担合理的管理义务，反诉原告在本诉答辩称，2014年6月为梅雨季节，但宣城的梅雨季节应是3-4月，其没有证据证实相应的衣物损失，即使有相应的衣物损失，但与房屋的相关情况是否有因果关系，因提供相应的证据，第三项诉请没有事实依据和相应证据，综上，请驳回反诉原告的全部诉请。
杨次竹为支持其抗辩理由成立，向本院提交证据如下：
时间分别为2015年7月29日及2015年8月3日的宣城市优洗洗洗衣店发票复印件2张（同其本诉证据四），取衣服时间分别是2015年8月3日及6日，证明在原告起诉及被告反诉后，被告租赁原告房屋开设的洗衣店仍在正常经营。
经庭审质证，方先平对杨次竹提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）无异议，但对证据二的证明目的有异议，认为被告享有先履行抗辩权，证据四（同反诉证据）的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联；杨次竹对方先平提交的证据一的“三性”无异议，证据二、三、四的“三性”有异议，同时对证据四的形成时间申请鉴定，对其证明目的有异议。
方先平向本院申请证人刘某某、左某某出庭作证，证明因涉案房屋二楼楼顶严重漏水导致反诉人代为赔偿客户干洗衣物毁损损失。
证人刘某某陈述2014年6月其在方先平处洗皮草一件，9月份洗衣店告知其衣服长霉了，赔偿其3500元，同时出具收条给方先平。
证人左某某陈述2014年5、6月份，其妻子将左某某一件皮夹克送方先平的洗衣店洗，因衣服长霉，2014年10月17日方先平予以赔偿，同日出具收条给方先平。
杨次竹对上述两名证人证言质证意见为，对两名证人证方的真实性有异议，认为证人刘某某住处离方先平洗衣店较远，途中有很多洗衣店，证人左某某对其他时间概念都很模糊，但对收条出具时间非常清楚，且两名证人陈述收条出具时间是支付赔偿款时间，已申请对收条出具时间进行鉴定。
诉讼中，杨次竹向本院申请要求对方先平提交的所有收条进行笔迹形成时间鉴定，方先平向本院申请对装潢损失进行鉴定，后方先平向本院申请撤回对装潢损失进行鉴定，同时确认向本院提交的10份收条为事后补办，因是朋友当时没有出具收条，但赔偿是事实。鉴于此杨次竹撤回对该部分证据形成时间的鉴定申请，但认为该证据不能证明赔款实际发生，因收款人都是方先平的朋友，是原告起诉后，被告为诉讼需要制作的。
本院经审查，对杨次竹提交的所有证据的“三性”均予以确认，对方先平提交的证据一予以确认，证据二、三与本案的关联性不能确认，方先平已确认证据四系事后补写，故本院对其真实性不予确认，证人刘某某、左某某的证言无其他相应证据印证，故对证人的证言的真实性，本院不予确认。
2015年10月20日，本院组织双方当事人对涉案房屋二楼进行现场勘验，制作现场勘验笔录一份，确认涉案房屋二楼正对楼梯口楼面乳胶漆刷层部分起皮脱落，该墙面东侧上半部分墙面粉刷层部分起皮脱落。
根据上述采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下：
2004年12月28日，杨次竹系宣州区阳光小区D1幢2号1－2层商住房所有权人。2013年6月1日，杨次竹作为出租人甲方与方先平作为承租人乙方签订《租房协议》一份，约定：1、甲方同意将市区阳光小区D1幢2号门面出租给乙方使用，租期暂定5年，自2013年6月10日至2018年6月9日止，该房第一年租金为5万元，签订合同付清1年租金，甲方收取乙方押金1000元，下次交房租提前1个月，先付后用，退房需提前1个月通知，否则押金不退，第二年年租上涨1000元，以此类推。……6、本合同一式二份，具同等法律效力，双方签字之日起生效。方先平租赁杨次竹上述房屋后经营UCC干活店。2015年5月，方先平未支付杨次竹第三年房租。诉讼中查明，2014年7月19日，方先平通知杨次竹房屋二楼渗水，杨次竹于2014年8月8日，对房屋进行维修。
本院认为：杨次竹与方先平之间签订的房屋租赁合同的内容是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，根据双方的约定，该合同自双方签字后发生法律效力。杨次竹作为房屋出租人应当履行维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故方先平辩称的因房屋二楼自2014年6月开始不停漏水，导致客户衣物毁损损失惨重，杨次竹一直无法修缮房屋，其迟延支付租金系行使先履行抗辩权的理由不能成立。方先平在本诉答辩称不同意解除双方签订的房屋租赁合同，但其同时向本院反诉，因杨次竹提前解除房屋租赁合同，请求判令杨次竹赔偿其装潢损失，现杨次竹请求解除双方于2013年6月1日签订的《租房协议》，本院予以支持。杨次竹要求方先平立即腾空房屋并支付自2015年6月10日起至腾空房屋期间按52000元/年计算的房租，本院予以支持；房屋渗漏其进行维修，对方先平的经营造成一定的影响，应当相应减少租金或延长租期。因方先平已向杨次竹支付了2014年6月10日至2015年6月9日房屋租金，故杨次竹应返还自方先平通知其房屋渗漏之日起（2014年7月19日）至其实际维修之日（2014年8月8日）期间的租金，即2934.25元（21天×51000元/365天），方先平反诉要求退还2014年6月10日至2015年6月9日租金51000元的一半的请求，本院不予支持。方先平在诉讼中撤回了装潢损失的鉴定申请，故对其请求的装潢损失2万元，本院不予支持；方先平提交的证据不能证明杨次竹出租的房屋二楼楼顶严重漏水导致客户干洗衣物毁损其赔偿损失23500元的事实存在，故对其要求杨次竹赔偿其物质损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨次竹与被告（反诉原告）方先平之间于2013年6月1日签订的《租房协议》，被告（反诉原告）方先平于本判决生效之日起三十日内腾空宣州区市区阳光小区D1幢2号房屋并将该房屋交付给原告（反诉被告）杨次竹；
二、被告（反诉原告）方先平自2015年6月10日至实际交付房屋之日止向原告（反诉被告）杨次竹支付房屋租金（按年租金52000元计算）；
三、原告（反诉被告）杨次竹返还被告（反诉原告）方先平2014年7月19日至2014年8月8日间的房屋租金2934.25元；
上述第二、第三项抵销后，剩余款项被告（反诉原告）方先平于本判决生效之日起十五日给付原告（反诉被告）杨次竹；
四、驳回被告（反诉原告）方先平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3400元，反诉受理费763元，合计4163元，由原告（反诉被告）杨次竹负担163元，由被告方先平负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 吴安清
人民陪审员 陈益民
人民陪审员 刘顺莲
二〇一六年二月五日
书 记 员 汪 欢
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十条、
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。