浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第3042号原告（反诉被告）：徐国江，农民。委托代理人：蒋仲生。委托代理人：张闪。被告：王柏青，农民。被告：厉玉兰，农民。上述两被告共同委托代理人：陈菊华。被告（反诉原告）：楼庭芳，居民。委托代理人：朱光先、杜钦。第三人：东阳市美乐房地产中介有限公司。法定代表人：吴某甲。原告徐国江与被告王柏青、厉玉兰、楼庭芳、第三人东阳市美乐房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告楼庭芳与反诉被告徐国江房屋买卖合同纠纷一案，本院先后于2015年9月7日、9月30日立案受理，依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，并分别于2015年11月3日、2016年1月12日两次公开开庭进行了审理。徐国江的委托代理人蒋仲生，王柏青、厉玉兰的共同委托代理人陈菊华，楼庭芳及其委托代理人朱光先、杜钦，第三人的法定代表人吴某甲到庭参加全部两次庭审。在本案审理过程中，本院准予徐国江的申请，于2015年12月7日委托浙江汉博司法鉴定中心对第三人的员工蒋某甲（手机号码为13XXX3）与徐国江（手机号码13XXX0）的电话录音是否存在剪辑进行鉴定，该中心于2015年12月24日作出了鉴定意见书。同时准予各方当事人的申请，给予庭外和解期限二个月，但各方当事人未在期限内达成一致。本案现已审理终结。原告徐国江起诉称：2015年5月14日，徐国江（乙方）与王柏青、厉玉兰、楼庭芳（甲方）在第三人处签订一份房地产买卖交易合同，约定：甲方自愿将坐落于东阳市XX号的房产（房屋所有权证号为：东房权证江北第XXX、XXX号，土地使用证号为：东阳市国用XXXX第XXX号，以下简称涉案房产）出售给乙方，成交价格为696万元。购房款具体付款方式：第一次2015年5月14日乙方支付甲方定金50万元，第二次2015年5月28日乙方支付250万元，收到此款后，甲方办理还款并注销他项权证，将涉案房产过户给乙方。第三次2015年6月15日支付56万元，第四次乙方办理好房产证、土地使用证，银行按揭直接由银行打入甲方账户340万元。合同签订后，徐国江依约支付定金50万元，楼庭芳出具收条一份。2015年5月28日，徐国江到第三人处办理付款事宜，被告知房东外出，需要等房东回来后办理。此后，徐国江多次催促王柏青、厉玉兰、楼庭芳及第三人，得知涉案房产已出卖给他人，致使徐国江与王柏青、厉玉兰、楼庭芳签订的房地产买卖交易合同已不能继续履行。请求判令：1、解除徐国江与王柏青、厉玉兰、楼庭芳签订的房地产买卖交易合同；2、王柏青、厉玉兰、楼庭芳双倍返还定金100万元；3、本案诉讼费用由王柏青、厉玉兰、楼庭芳承担。在本案审理过程中，徐国江将第二项诉请变更为要求判令王柏青、厉玉兰、楼庭芳返还定金50万元。原告徐国江举证如下：一、2015年5月14日由王柏青、厉玉兰、楼庭芳与徐国江签订的《房地产买卖交易合同》1份，以证明原、被告的主体资格及双方签订涉案房产买卖合同、合同约定的具体内容等事实。二、2015年5月14日由楼庭芳出具的收条1份，以证明徐国江已支付购房定金50万元的事实。三、2015年6月2日徐国江与第三人的员工蒋某甲的短信记录、2015年6月24日刘某甲（徐国江妻子）发给楼庭芳的短信记录、2015年8月4日徐国江与蒋某甲的短信记录各1份，以证明楼庭芳违约的事实。被告王柏青、厉玉兰答辩称，请求驳回徐国江对王柏青、厉玉兰的全部诉请。理由如下：1、徐国江购买的涉案房产的实际相对方为楼庭芳，而根本不是向王柏青、厉玉兰。商谈价格、看房、支付相关款项，包括后面催款等事宜，都不是与王柏青、厉玉兰进行的。之所以在买卖交易合同中以王柏青、厉玉兰的名义出卖，系由于王柏青、厉玉兰与楼庭芳在2014年达成了将登记在王柏青、厉玉兰名下的涉案房产与登记在楼庭芳名下的坐落于东阳市XX号房产（以下简称37幢2号房产）进行了调换，根据调换房产合同的约定，王柏青、厉玉兰有义务配合楼庭芳办理涉案房产的过户，产生的费用均由楼庭芳承担。该调换协议签订后，楼庭芳未依约支付款项，且说她要将涉案房产出售，并已经与徐国江谈妥卖给徐国江，让王柏青、厉玉兰帮忙配合一下办理相关过户手续。在此情况下，王柏青、厉玉兰由于答应帮忙，所以省略了应先过户到楼庭芳名下，再由楼庭芳过户到徐国江名下的交易环节。2、王柏青、厉玉兰没有收到徐国江支付的任何款项，包括徐国江支付的定金50万元，既然徐国江没有将50万元定金支付给王柏青、厉玉兰，就无权要求王柏青、厉玉兰退还并要求双倍返还定金。3、徐国江要求双倍返还定金的理由也不能成立，虽然王柏青、厉玉兰没有参与徐国江与楼庭芳对于涉案房产买卖纠纷的协调，但是根据了解的事实情况，本案不是楼庭芳毁约，而是徐国江毁约，约定的日期徐国江应付楼庭芳房款没有支付。在楼庭芳催促徐国江付款的情况下，徐国江不付款，反而告诉楼庭芳及第三人说不买房屋了。在此情况下，王柏青、厉玉兰才按楼庭芳的要求配合楼庭芳在楼庭芳将涉案房产卖给他人的买卖合同中签字，且根据调房协议约定配合办理过户手续。根据徐国江签订的合同约定，只有在卖方中途毁约的情况下，才有权要求双倍返还定金，而卖方从未毁约，故无权要求双倍返还定金。为证明其辩解成立，被告王柏青、厉玉兰提供了厉玉兰、王柏青与楼庭芳签订的《房地产买卖契约》1份（复印件）。被告楼庭芳辩称，1、关于楼庭芳与王柏青、厉玉兰之间的关系及相互之间发生的事实，与王柏青、厉玉兰答辩陈述的内容几乎一致。涉案房产真正的卖主是楼庭芳，徐国江的50万元定金也是楼庭芳收取的。2、本案纠纷发生的原因是徐国江中途毁约，不买此房，而不是楼庭芳违约不卖此房，所以徐国江根本没有事实和理由要求楼庭芳双倍返还定金。徐国江在起诉状中诉称诸多内容均与事实不符，事实情况是根据双方签订的合同，第二次付款即2015年5月28日应由徐国江先付款，楼庭芳收到款项后再出具办理过户的相关手续，但徐国江5月28日既没有来东阳，也没有汇款，事后一直借故没有履行付款义务。徐国江于6月1日来过东阳，但是没有付款。后来楼庭芳与第三人不断向徐国江打电话联系，要求其付款，徐国江均借故没有来付款。6月5日，第三人的员工蒋某甲打电话给徐国江，徐国江在电话里明确回复不买此房了。在此情况下，楼庭芳才无奈找下家出售该房屋，所以才于6月12日与他人达成买卖协议，并办理过户手续。由于徐国江的违约反悔行为，致使楼庭芳造成了74.28万元的损失（包括：房款降低了68万元，中介费多付了6.28万元）。徐国江在没有付款以前，没有任何的理由和权利要求被告履行任何义务。本案是由于徐国江中途违约，其无权要求返还定金，故应驳回徐国江对楼庭芳的诉讼请求。被告楼庭芳未提供证据。第三人东阳市美乐房地产中介有限公司辩称，本应于2015年5月28日支付的第二笔购房款双方已口头协商延迟到6月1日支付，5月28日徐国江未前来办理，6月1日早上徐国江夫妻曾来过第三人处，但说还欠60万元款项没到位，并问能否刷信用透支卡，在第三人回复这里无法刷透支卡后就离开了，后因当日款项未到位而未支付第二期购房款，因此，本案中系徐国江违约，而非被告违约。第三人东阳市美乐房地产中介有限公司未提供证据。反诉原告楼庭芳反诉称，楼庭芳系37幢2号房产的原业主，王柏青、厉玉兰两夫妻系涉案房产的原业主。2014年8月，楼庭芳与王柏青、厉玉兰达成上述房产的置换协议，约定由楼庭芳将其名下的37幢2号房产过户给王柏青、厉玉兰，王柏青、厉玉兰将其名下的涉案房产配合楼庭芳出售过户等手续。2015年5月14日，徐国江（乙方）与王柏青、厉玉兰、楼庭芳（甲方）在第三人处签订一份房地产买卖交易合同，约定：甲方自愿将涉案房产出售给乙方，成交价格为696万元。购房款具体付款方式：第一次2015年5月14日乙方支付甲方定金50万元。第二次2015年5月28日乙方支付250万元，收到此款后，甲方办理还款并注销他项权证，将涉案房产过户给乙方。第三次2015年6月15日支付56万元。第四次乙方办理好房产证、土地使用证，银行按揭直接由银行打入甲方账户340万元。徐国江中途毁约，不得向楼庭芳、王柏青、厉玉兰索还定金。徐国江不按时交付购房款或不按时接受产权过户，逾期7日后，楼庭芳、王柏青、厉玉兰有权解除合同。合同签订后，徐国江支付楼庭芳定金50万元，楼庭芳向第三人支付中介费6万元。嗣后，徐国江以西宁工作来回不便为由说第二次付款延期到2015年6月1日，到时过户手续一次性办理完毕，楼庭芳表示同意。2015年5月28日，徐国江既未汇款也未回东阳，到同年6月1日才到第三人公司，但因未筹足250万元而没有付款。楼庭芳和第三人不断打电话联系催促徐国江付款并办理过户事宜，到同月3日，徐国江到第三人处告知房屋是否购买要回西宁和妻子商量后再定。同月5日，第三人的员工蒋某甲致电催促徐国江前来付款并办理房产过户，徐国江明确回复不买涉案房产了。楼庭芳无奈之下，于同月12日通过第三人将涉案房产以628万元的价格出售给任某甲、吴某乙，并向中介公司支付了6.28万元的中介费。因徐国江中途毁约不购买涉案房产，导致楼庭芳出售房屋所得减少68万元，多支付中介费用6.28万元，两项合计造成损失74.28万元。请求判令：1、解除徐国江与王柏青、厉玉兰、楼庭芳签订的房地产买卖交易合同；2、楼庭芳没收徐国江支付的50万元定金；3、徐国江赔偿楼庭芳损失24.28万元；4、由徐国江承担反诉案件诉讼费用。反诉原告楼庭芳举证如下：一、楼庭芳与王柏青、厉玉兰签订的《房地产买卖契约》1份，以证明涉案房产系楼庭芳与王柏青、厉玉兰置换所得的事实。二、厉玉兰、王柏青、楼庭芳与徐国江签订的《房地产买卖交易合同》1份，以证明通过第三人双方于2015年5月14日签订房地产买卖交易合同及合同约定具体内容等事实。三、2015年5月14日由吴某甲出具的收条、2015年5月14日由陆海强出具的收条及工商银行转账凭证各1份，以证明楼庭芳与徐国江买卖涉案房产并向第三人支付了6万元中介费的事实。四、录音整理资料、录音光盘各1份，以证明2015年6月5日，第三人的员工蒋某甲致电徐国江催告他前来办理付款和过户手续，徐国江明确表示不购买此房的事实。五、王柏青、厉玉兰与任某甲、吴某乙签订的《房地产买卖契约》1份，以证明2015年6月12日双方通过家美中介签订房地产买卖契约，以628万元价格将涉案房产出售给任某甲、吴某乙及支付中介费6.28万元的事实。六、收据1份，以证明楼庭芳向东阳市家美房产中介有限公司支付中介费62800元的事实。反诉被告徐国江辩称，1、买卖合同中违约的是楼庭芳、王柏青、厉玉兰，三被告是作为一方的，徐国江没有违约。2、反诉原告要求反诉被告承担除了没收定金的民事责任外，还要求承担赔偿损失的诉请不能成立。反诉被告徐国江举证如下：一、2015年5月10日厉玉兰与案外人吴某乙签订的《房地产转让契约》1份（复印件），以证明被告于2015年5月10日出卖房屋的事实。二、契证1份，以印证证据一中的380万元成交价格系真实及被告出卖房屋的事实。本诉被告王柏青、厉玉兰陈述称，楼庭芳在反诉状中陈述“办理出售过户等过户手续”，事实上“出售”是没有约定的，王柏青、厉玉兰是要协助办理涉案房产的过户手续，过户费用全部由楼庭芳承担。本诉被告王柏青、厉玉兰未提供证据。第三人东阳市美乐房地产中介有限公司表示对楼庭芳的反诉诉称无异议。第三人东阳市美乐房地产中介有限公司未提供证据。对各方当事人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：关于徐国江提供的本诉部分证据：证据一，王柏青、厉玉兰对合同本身的真实性、合法性无异议，但对徐国江主张的证明目的的关联性有异议，认为该份合同第十四条就能否定徐国江的第1个证明目的，能证实真正的权利人是楼庭芳，而不是王柏青、厉玉兰。凭该合同也不能证明徐国江主张的第2个证明目的，没有写着50万元定金不用支付给王柏青、厉玉兰，事实上王柏青、厉玉兰至今没有收到原告支付的50万元定金，所以凭该合同不能证明徐国江已支付给王柏青、厉玉兰50万元定金。该合同也不能证实徐国江的第3个待证事实，该合同反而能证实徐国江的付款期限及不按时付款应承担的解除合同及没收定金的法律后果。楼庭芳对合同本身无异议。第三人无异议。本院认为，因各方对证据的真实性、合法性均无异议，予以采纳，确认其具有证明徐国江与王柏青、厉玉兰、楼庭芳在第三人中介下签订涉案房产买卖合同及合同约定具体内容的事实的证明力。证据二，楼庭芳、第三人无异议，王柏青、厉玉兰表示对收条不知情，且认为从收条的内容也可以反映出徐国江系将50万元定金支付给楼庭芳，其恰恰能够证实王柏青、厉玉兰答辩意见属实。本院认为，因出具收条的楼庭芳无异议，予以采纳，确认其具有证明徐国江主张的向楼庭芳支付了50万元定金的事实的证明力。证据三，王柏青、厉玉兰对证据的三性均有异议，认为由于徐国江提供的不是徐国江本人及刘某甲本人的手机短信原件，据徐国江代理人称是徐国江在微信中发给其的微信图片，所以不是证据原件，故对真实性、合法性均不予认可，更何况从这个微信图片中也反映不出短信发送的时间，短信的原始发送人、回复人，根本无法证实徐国江整理的短信记录的内容与原始的短信内容相符，同时，短信中所涉的蒋某甲、刘某甲均不是本案的当事人，属于证人的范畴，证人没有出庭作证，其证言不能作为证据采信，且王柏青、厉玉兰从来不存在因去开广交会或在路上而无法及时给徐国江办理过户手续的情形。王柏青、厉玉兰一直按时等楼庭芳的电话，只要楼庭芳收到徐国江的款项，认为该王柏青、厉玉兰出面协助办理过户手续，那就打电话给王柏青、厉玉兰，几分钟的时间王柏青、厉玉兰就可以赶过去协助办理过户手续。自始至终均由于徐国江没有按时支付楼庭芳相关房款，所以楼庭芳也没有让王柏青、厉玉兰配合办理相关的手续。至于刘某甲的短信，上面不论是不是刘某甲本人在那个时段发的短信，均是其单方面的说法，没有楼庭芳的回复，根本不能作为证据采信。所谓2015年8月4日徐国江与蒋某甲的短信，更没有蒋某甲关于到底是谁违约方面的回复，所以也根本不能证实徐国江主张的待证事实。楼庭芳同意王柏青、厉玉兰的质证意见，同时认为在徐国江代理人的手机上只有2015年6月24日刘某甲的内容，2015年6月2日、8月4日的内容都是没有的。第三人的质证意见为希望徐国江提供手机原始的记录，因为截图也可以用科技手段制作，同时对2015年6月2日的短信记录不认可，要求提供原始的记录，对8月4日的短信记录认可，对6月24日刘某甲与楼庭芳的短信记录不知情。本院认为，徐国江未在本院限定的期限内提供原件，不符合有效证据的认定要件，且从短信内容上分析也无法证明徐国江主张的证明目的，不予采纳。关于王柏青、厉玉兰提供的证据：楼庭芳、第三人均无异议，徐国江表示对该证据的情况不清楚，真实性无法确定，同时认为，即使是真实的，也不能据此不履行徐国江与三被告签订的房屋买卖合同。本院认为，因与厉玉兰、王柏青签订的买卖契约的相对方楼庭芳无异议，且根据徐国江与三被告签订的房屋买卖合同中有三被告的共同签字及徐国江将50万元购房定金支付给楼庭芳的事实，可以认定该买卖契约是真实存在的，本院予以采纳，确认其具有证明王柏青、厉玉兰主张的相应事实的证明力。关于楼庭芳提供的反诉部分证据：证据一，与王柏青、厉玉兰提供的本诉部分证据相同，根据上述认证意见，本院予以采纳。证据二，与徐国江提供的证据一相同，本院予以采纳。证据三，徐国江、王柏青、厉玉兰、第三人均无异议，予以采纳，确认其具有证明楼庭芳主张的相应事实的证明力。证据四，本院已准予徐国江提出的对录音资料有否经过剪辑进行鉴定的申请，依照程序委托浙江汉博司法鉴定中心进行鉴定，详见下方本院对浙江汉博司法鉴定中心作出的鉴定意见的认证意见。证据五，徐国江的质证意见为：对真实性不清楚，该房屋成交价格是628万元与徐国江买卖的成交价价格为696万元有相差，更加不合情理，故对真实性有异议。王柏青、厉玉兰的质证意见为无异议，第三人表示不清楚。本院认为，因签订合同的一方当事人王柏青、厉玉兰无异议，且徐国江未提供任何证据否定证据五的真实性，本院予以采纳，确认其具有证明楼庭芳主张的相应事实的证明力。证据六，徐国江无异议，王柏青、厉玉兰、第三人表示不知情。本院认为，因徐国江无异议，审核具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明楼庭芳主张的相应事实的证明力。关于徐国江反诉部分提供的证据：证据一，楼庭芳对证据的三性均有异议，认为据其了解，该份转让契约均是一个人形成，并不是徐国江与三被告形成的，其内容与实际的交易情况也不一致。王柏青、厉玉兰对证据的三性均有异议，认为厉玉兰未签订过该协议，且没有原件，不应采纳。第三人表示不清楚。本院认为，经本院与吴某乙核实其表示从未与厉玉兰签订过380万元成交价格的购房合同，仅签订过成交价格为628万元购房合同，且徐国江未提供原件，不予采纳。证据二，楼庭芳对证据二本身的真实性无异议，但认为系吴某乙单方办理的，办理的情况楼庭芳不清楚，交税是吴某乙去交的，里面的价格380万元与实际不符，实际成交价格是628万元，也存在吴某乙为了减少税收自己写的可能性。王柏青、厉玉兰、第三人表示不知情。本院认为，根据目前房产交易的惯例缴纳交易税收的价格与真实成交价格基本均不一致，当事人为减少缴税故意写低成交价格实属正常，故缴费凭证并不具有证明真实成交价格的证明力，对徐国江主张的证明目的不予认定，真实成交价格应按上述本院已认定的628万元确定。关于浙江汉博司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书及票据，徐国江对鉴定费票据无异议，但不认可鉴定意见，坚持认为录音资料通过剪辑处理，同时庭审中又当庭提出要求对蒋某甲的手机录音进行鉴定。其他当事人均无异议。本院认为，本院组织协商鉴定机构时已查明录音过程，且徐国江并无异议，浙江汉博司法鉴定中心具备相关鉴定资质，委托鉴定程序合法，鉴定结论客观、科学，具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明楼庭芳提供的录音资料未经过剪辑的事实的证明力。鉴定费票据各方当事人均无异议，予以采纳。本院根据上述确认的有效证据及各方当事人的当庭陈述，查明本案事实如下：楼庭芳系37幢2号房产的原业主，王柏青、厉玉兰两夫妻系涉案房产的原业主。2014年8月，楼庭芳与王柏青、厉玉兰达成上述房产的置换协议，约定由楼庭芳将其名下的37幢2号房产过户给王柏青、厉玉兰，王柏青、厉玉兰将其名下的涉案房产配合楼庭芳出售过户等手续。2015年5月14日，徐国江（乙方）与王柏青、厉玉兰、楼庭芳（甲方）在第三人处签订一份房地产买卖交易合同，约定：甲方自愿将涉案房产出售给乙方，成交价格为696万元。购房款具体付款方式：第一次2015年5月14日乙方支付甲方定金50万元，第二次2015年5月28日乙方支付250万元，收到此款后，甲方办理还款并注销他项权证，将涉案房产过户给乙方。第三次2015年6月15日支付56万元，第四次乙方办理好房产证、土地使用证，银行按揭直接由银行打入甲方账户340万元。合同第十条的内容为：违约责任：1、乙方中途毁约，不得向甲方索还定金。乙方不按时交付购房款或不按时接受产权过户，每逾期一日，由乙方向甲方支付上述房产成交总额的0.5‰违约金。逾期7日后，甲方有权解除合同。2、甲方中途毁约，双倍返还定金给乙方。甲方不按时交付房屋或将产权过户给乙方，每逾期一日，由甲方向乙方支付上述房产成交总额的0.5‰违约金。逾期7日后，乙方有权解除合同。第十四的内容为：补充条款此房屋买卖以本合同为准，其它备案合同一律无效。2015年5月28日当日楼庭芳付给厉玉兰、王柏青伍百壹拾伍万元整房款，由厉玉兰、王柏青配合办理过户手续，以上徐国江购买房款全部由楼庭芳收取。合同还对过户费用的承担、房屋移交等内容进行详细约定。合同签订当日，徐国江支付楼庭芳定金50万元，楼庭芳于当日向徐国江出具一份收条，内容为：今收到徐国江购买涉案房产定金人民币伍拾万元正（￥500000），该款打入楼庭芳工行卡（6XXXX7）号为准。楼庭芳还于当日向第三人的员工蒋某甲银行卡汇入6万元，用于支付涉案房产买卖的中介费。嗣后，徐国江与楼庭芳口头约定第二次付款时间延期到2015年6月1日，届时过户手续一次性办理完毕。徐国江于2016年6月1日到第三人公司，但因其未筹足250万元，未于当日付款。经楼庭芳和第三人不断打电话联系催促，徐国江于同月3日到第三人处告知房屋是否购买要回西宁和妻子商量后再定。同月5日，第三人的员工蒋某甲在楼庭芳在场的情况下用号码为138××××2223的手机打电话给徐国江（手机号为135××××7300）催促徐国江前来付款并办理房产过户。徐国江在电话中表示不购买涉案房产了，在蒋某甲告知如果这样徐国江交的定金无法拿回来时，徐国江表示其未支付过定金，定金是刘某甲（系徐国江妻子）付的，同时表示可以通过诉讼解决定金纠纷。蒋某甲在打上述电话时手机开在免提，并由楼庭芳的号码为135××××3103的三星GRAND2（型号为SMG-7108V）的手机及蒋某甲的号码为86221788的手机同时进行录音。后楼庭芳于同月12日通过东阳市家美房产中介有限公司，由王柏青、厉玉兰作为甲方与任某甲、吴某乙签订了房地产买卖契约，将涉案房产以628万元的价格出售给任某甲、吴某乙，并向东阳市家美房产中介有限公司支付了6.28万元的中介费。上述房地产买卖契约第三条约定：付款方式：在签订契约时付50万元作为购买定金，其余房款于2015年6月25日前一次性支付给甲方，并于同一天甲乙双方去办理房产过户和土地转让签字手续。合同还约定房款中的530万元支付给厉玉兰、王柏青夫妇，余款打入楼庭芳账户。2015年6月24日，吴某乙以380万元的成交价格、4092400元的计税金额向东阳市地方税务局缴纳了税款。后涉案房产的产权过户登记至任某甲、吴某乙名下。在本案审理过程中，本院准予徐国江的申请，于2015年12月7日委托浙江汉博司法鉴定中心对东阳市美乐房地产中介有限公司的员工蒋某甲（手机号码为138××××2223）与徐国江（手机号码135××××7300）的电话录音【录音手机为楼庭芳所有的三星GRAND2（型号为SMG-7108V），录音名为“语音008.m4a”】是否存在剪辑进行鉴定，该中心于2015年12月24日作出了鉴定意见书，内容为：送检的三星GRAND2（型号为SMG-7108V）中“录音机”项下名为“语音008.m4a”的音频文件没有经过剪辑处理。徐国江支付了鉴定费2500元。另查明，庭审中徐国江与楼庭芳均认为涉案房产的买卖合同已于2015年6月12日前解除，但双方对解除合同的时间点意见不一致，徐国江认为于2015年6月12日解除，楼庭芳则认为于2015年6月8日解除。各方当事人一致确认本案的争议焦点是：1、本案中与徐国江发生权利义务关系的相对方系三被告，还是仅为楼庭芳一人。2、涉案房产买卖合同履行过程中系谁违约而最终导致未全部履行完毕。各方当事人的意见均见诉辩称。关于争议焦点1，本院认为，根据王柏青、厉玉兰与楼庭芳签订的房地产买卖契约及徐国江与三被告签订的涉案房产买卖交易合同的约定，虽三被告与徐国江发生交易行为时涉案房产的物权尚未发生转移，楼庭芳尚未取得涉案房产的所有权，但楼庭芳依约取得与他人签订房产买卖协议并对外出售涉案房产的权利，依照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，徐国江与三被告签订将涉案房产转让给徐国江的房地产买卖交易合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效。同时根据徐国江提供的刘某甲发给楼庭芳的短信记录以及原告与三被告签订涉案房产买卖合同中约定的房款收取人为楼庭芳等事实，应当认定徐国江也认可与其发生涉案房产交易行为的相对方为楼庭芳。综上，应当认定与徐国江实际发生权利义务的相对方为楼庭芳一人。关于争议焦点2，本院认为，徐国江未按合同约定期限支付第二期250万元的购房款，及徐国江与蒋某甲于2015年6月5日的通话录音，足以证明本案中系徐国江中途毁约而致使徐国江与被告签订的涉案房产买卖合同未能全部履行。徐国江甚至在通话中否定50万元定金是由其交纳，也足以证明其为毁约并企图不承担被没收定金的违约责任而寻找好理由。本院认为，徐国江与三被告签订的涉案房产交易买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应依法认定合法有效。各方当事人均应按照诚实信用的原则全面履行各自的义务。本案中徐国江中途毁约致使原、被告签订的涉案房产买卖合同未能完全履行的事实清楚，证据确定充分，本院予以确认。虽徐国江与三被告均认为涉案房产买卖合同于2015年6月12日前已经解除，但根据本案查明的事实及相关法律规定，双方理解均有误，理由如下：徐国江作为违约方在与被告达成一致意见前无权要求解除合同，而楼庭芳作为守约方在徐国江未按期支付第二期购房款且合同约定的宽限期7天届满时有权要求解除合同，但其应当履行通知义务，在通知到达时合同才能解除。本案中楼庭芳在徐国江提起本案诉讼前及其提起反诉前均一直未履行通知义务，因此，涉案房产买卖合同在徐国江提起本案诉讼前尚未解除。现原、被告双方均主张解除涉案房产买卖合同，故对徐国江要求解除涉案房产买卖合同的诉讼请求及反诉原告楼庭芳要求解除涉案房产买卖合同的反诉诉请，本院均予以支持。根据查明的事实，涉案房产买卖合同解除系徐国江中途毁约造成，依据买卖合同第十条第1款关于“乙方中途毁约，不得向甲方索还定金”的约定，徐国江无权要求被告返还定金。故徐国江要求被告返还定金的诉讼诉请，不符合本案事实及相关法律规定，本院不予支持。相反，楼庭芳要求没收徐国江支付的50万元定金的反诉诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。根据上述分析，涉案房产买卖合同在解除前楼庭芳已将涉案房产转让给案外第三人，故楼庭芳自身对涉案房产买卖合同解除也存在一定的过错，其在本案中已选择了没收定金违约条款外，再行要求徐国江赔偿其他损失24.28万元的反诉诉请，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，徐国江要求判决解除原、被告之间签订的涉案房产买卖合同的诉讼请求成立，本院予以支持，其他诉请不符合本案事实及相关法律规定，本院不予支持。楼庭芳反诉诉请，部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告徐国江（反诉被告）与被告楼庭芳（反诉原告）、王柏青、厉玉兰于2015年5月14日签订的坐落于东阳市XX号的房产买卖交易合同。二、驳回原告徐国江的其他诉讼请求。三、反诉被告徐国江交纳的50万元定金予以没收，归反诉原告楼庭芳所有。四、驳回反诉原告楼庭芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4400元（已减半收取），由原告徐国江承担，反诉案件受理费5614元（已减半收取），由反诉原告楼庭芳承担1214元，反诉被告徐国江承担4400元。鉴定费2500元（已由原告徐国江预交），由原告徐国江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  吴 玻二〇一六年三月十八日代书记员  方俊欢