河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终183号
上诉人（原审被告）吴瑞阳。
委托代理人张建岭，河北领航律师事务所律师。
委托代理人喜双。
被上诉人（原审原告）冯欣荣。
委托代理人祝照选，广宗县城关永兴法律服务所法律工作者。
上诉人吴瑞阳因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省广宗县人民法院（2015）广民一初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴瑞阳的委托代理人张建岭、喜双，被上诉人冯欣荣及其委托代理人祝照选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1994年，广宗县农业机械供应公司（以下简称农机公司）将位于广宗县城内兴广路的两间门市租赁给被告，双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限。1999年，农机公司因经营不善，发不起员工工资，农机公司报经主管领导批准，参照广宗县竹林木厂、第三制药厂的方式，将该公司的门市以带有福利性质的方式租赁给本公司员工。1999年9月13日农机公司与原告签订了书面租赁协议，将上述两间门市租给原告，租赁期限为四十年，允许原告在租赁期内自由经营及转租。广宗县公证处作出（99）广证字第64号租赁房屋公证书，对租赁协议进行了公证。1999年9月至2013年12月份被告一直向原告缴纳租赁费，原告向被告出具收条，双方未签订书面租赁合同。2014年1月份，附近门市价格普遍上涨，原告以被告未按附近门市折中价格给付租金为由，诉至原审法院，要求与被告解除房屋租赁合同，腾出房屋，并缴纳2014年1月至2015年5月份期间的房屋租赁费39666元（17个月），给付标准按附近出租门市的折中价格计算租金（南邻陈山海，每年28000元，北邻董金普，每年30000元，两家门市各两间）。被告称，与原告之间不存在房屋租赁关系，其租赁的是农机公司房屋，房费也缴纳给公司，有2000年农机公司董金普的收据为证。再者，原告与农机公司签订的房屋租赁合同无效，因在原告与农机公司签订房屋租赁合同时，其与农机公司还存在房屋租赁关系，同时原告与农机公司之间存在恶意串通损害国家，集体及他人利益的行为。原告对被告提交的收据真实性不予认可，认为该收据上未有公司印章，签名也模糊不清；其与农机公司之间签订的房屋租赁合同不存在违法行为。原告还称，2014年6月份，被告的妻子喜双交纳了2012年房费10000元，同年8月份被告的外甥韩庆仁交纳了2013年房费10000元，收到房租后均向他们出具了收据。
原审法院对争议房屋附近的出租户进行了调查，靳庆华（农机公司负责人）证明，“当时因公司经营状况不好，公司员工集资及工资给不了，其公司报上级请示商定，参照竹木厂、第三制药厂方式，在1999年9月份签订房屋租赁协议，其中包括冯欣荣。今年的房租是每年48000元（三间），去年和前年的每年是44000元，再往前是每年20000元（三间）。”陈山海证明，“2012年至2015年房租价格每年是29000元（两间），房租是一年一交；”董金普证明，“2014年5月份以前是闫培群租赁的，后经法院判决处理，才与周春起签订了租赁合同，每年30000元（两间），山海租给了熟人少要1000元，按29000元收取的租金。”
原审认为，1993年农机公司将两间诉争的门市租赁给被告，因双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，应视为不定期租赁，农机公司可以随时解除租赁；原告与农机公司签订的合同是双方自愿签订的合同，且经过上级部门批准和公证，原告与农机公司签订的合同合法有效。原告冯欣荣基于租赁合同赋予的权利，将该房屋转租给被告，被告现在租赁的房屋系从原告手中转租而来，房屋租金一直由被告向原告缴纳，原告与被告之间形成了不定期的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。故原告主张与被告解除房屋租赁合同、腾出房屋的请求，符合法律规定，予以准许。原告主张被告给付17个月的房屋租金，本案考虑到案件的实际情况，参照2014年相邻房屋租赁费的标准，确定给付原告自2014年起按29444元计算租金，至被告将讼争门市退还给原告止。庭审中，虽然被告主张其与农机公司之间的租赁合同，并未解除，也提交了农机公司董金普在2000年时收到房费2800元的收据，但未能提交双方签订的租赁合同、公司收取房屋租金的凭据，且与靳庆华证明的事实相反，因此，被告的反驳理由不能成立。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，原审判决：一、依法解除原告冯欣荣与被告吴瑞阳之间的房屋租赁合同。二、被告吴瑞阳在本判决生效后十五日内退出（本县城内兴广路农机公司楼下的门市）占有的两间房屋，返还原告冯欣荣。三、被告吴瑞阳在本判决生效后十五日内给付原告冯欣荣2014年1月至2014年12月份期间的租金29444元；自2015年1月至被告吴瑞阳将房屋返还给原告冯欣荣时止，被告吴瑞阳按每年29444元，向原告冯欣荣支付租金。案件受理费792元，由被告吴瑞阳承担。
上诉人吴瑞阳上诉请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、本案所涉房屋所有权系农机公司所有，上诉人与被上诉人同样系租赁该房屋的承租人，上诉人租赁在先，而且自1994年至今一直占有该房屋，被上诉人租赁在后，并且从未占有过该房屋。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，农机公司房屋租赁权应归上诉人享有。被上诉人无权要求具有合法承租权的上诉人交付房屋，并向其支付租金。二、上诉人与被上诉人之间不存在转租合同关系，双方从未约定转租租金、租赁期限、租赁形式和费用支付等问题。原审庭审中，被上诉人没有任何证据能够证明与上诉人发生转租行为，原审法院认定转租不是事实，没有法律和事实依据。原审庭审后，原审法院对房屋附近的出租进行调查的行为，既违反民事诉讼法律的程序规定，也与本案是否存在转租没有关联性。而且被调查的出租户均是与被上诉人共同在农机公司原任职的领导层，与被上诉人有共同的利益关系，存在利害关系，法院不应采纳。三、1999年被上诉人系农机公司的经理，租赁公司房屋的行为，违反《中华人民共和国公司法》第一百四十八条关于公司高管不能自买自卖与公司进行交易的规定。从被上诉人提交的租赁房屋合同公证书等可以看出，被上诉人以44000元的价格，分占到两间门市40年的承租权，原审法院判决被上诉人每年收取租金29444元，40年被上诉人非法获利113万多元，损害了国有房屋的收益权，损害了国家利益，上诉人要求将被上诉人违法、违纪情况移交司法处理
被上诉人冯欣荣当庭答辩主要称，一、1994年上诉人口头租赁农机公司房屋属于不定期租赁，双方都可以随时解除租赁关系。二、1999年9月13日农机公司与上诉人解除了不定期租赁关系，与被上诉人签订书面房屋租赁合同，租赁期限为四十年，并在广宗县房屋租赁管理所备案，还进行了公证，被上诉人一次性交清了四十年的租赁费。之后，被上诉人将房屋口头转租给上诉人，上诉人自始每年向被上诉人交纳房屋租金至2013年12月。三、上诉人称与农机公司保持房屋租赁关系且一直向该公司交纳租赁费不是事实，由于上诉人一直向被上诉人交纳房屋租赁费，因此上诉人提供不出农机公司房屋租赁费收到条，又拒不提供被上诉人出具的租赁费收到条。上诉人原审提交的收条，没有公司印章，签名模糊不清，不能证明2000年上诉人向农机公司交纳了租赁费。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与原审已查明事实一致。另查明，冯欣荣原审起诉主张从2014年1月起按照最低价每年28000元收取租金，平均每月租金为2333元，至2015年5月租金共计39666元（17个月）。
本院认为，本案系房屋租赁产生的纠纷。案外人农机公司是涉案房屋的所有权人，吴瑞阳、冯欣荣先后与该公司存在房屋租赁关系。冯欣荣依据其与农机公司签订的书面房屋租赁合同提起本案之诉，吴瑞阳则主张其仍与农机公司存在房屋租赁关系，不应向冯欣荣交纳租金、交还房屋。因吴瑞阳作为承租人，未提交其租赁房屋及向谁交纳租金的相关证据，冯欣荣依据其与农机公司签订的房屋租赁合同，享有向吴瑞阳主张收回房屋租赁权及收取相应租金的权利。关于涉案房屋租金的确定问题，原审法院结合本案实际情况，参照相邻房屋2014年的租金标准，确定吴瑞阳自2014年起按每年29444元支付租金有事实依据，但超出了冯欣荣的原审诉讼请求数额，该超出部分应予减除。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河北省广宗县人民法院（2015）广民一初字第388号民事判决第一项，即依法解除原告冯欣荣与被告吴瑞阳之间的房屋租赁合同。第二项，即被告吴瑞阳在本判决生效后十五日内退出（本县城内兴广路农机公司楼下的门市）占有的两间房屋，返还原告冯欣荣。
二、变更河北省广宗县人民法院（2015）广民一初字第388号民事判决第三项为：被告吴瑞阳在本判决生效后十五日内给付原告冯欣荣2014年1月至2014年12月份期间的租金28000元；自2015年1月至被告吴瑞阳将房屋返还给原告冯欣荣时止，被告吴瑞阳按每年28000元，向原告冯欣荣支付租金。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费792元，由冯欣荣承担。二审案件受理费792元，由吴瑞阳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
审 判 员 葛丽娟
代理审判员 王小英
二〇一六年三月二日
书 记 员 高蔚龙