广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0881民初1324号
原告黄莉。
委托代理人黄金耀，广西桂力律师事务所律师。
被告桂平市清隆房地产开发有限公司。
法定代表人卢培清，该公司董事长。
委托代理人韦文星，广东科德（佛山）律师事务所律师。
原告黄莉与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称“清隆公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法由审判员杨榜春适用简易程序，于2016年5月11日公开开庭进行审理。原告黄莉的委托代理人黄金耀、被告清隆公司的委托代理人韦文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄莉诉称，2011年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的坐落于桂平市西山镇新岗村8队“万锦豪园”小区第6幢1单元1703号房销售给原告，总价款312732元；《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，原告一次性付清了购房款，被告于2013年11月10日交付该房，应于2014年11月9日前办理报备手续。但被告于2015年11月9日才办理完毕报备手续。被告逾期报备365天，合同虽然并未约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，逾期贷款利率，是在基准贷款利率的基础上上浮30％-50％.2014年10月21日执行的6个月至一年贷款基准贷款利率为6％，上浮50％，即为9％。所以，被告应当支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金28145.88元（312732×9％＝28145.88元）给原告。原告为维护的合法权益，向法院起诉，请求判令：一、被告支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金28145.88元给原告；二、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称，1、被告与原告于2011年11月14日签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的商品房是事实，并约定2012年12月31日将商品房交付给原告也是事实，但在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，只约定了被告交付房产登记所需资料的义务，并且明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，而第3项约定为“出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人己付房价款，并按己付房价款的百分之二赔偿买受人的损失”。由此可见，双方对被告不能按期交付登记资料所需承担提违约责任是有明确约定。依据《《城市房屋权属登记管理办法》第十一条之规定，房屋权属登记必须由权利人（申请人）申请，至今也未见原告向登记机关提出过房屋产权登记申请，没有取得房产证属其自身原因，不是被告造成的，因此，被告认为依据本案的事实，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》中第十八条的规定，而要求被告承担责任。如果原告已经向房产登记申请房屋产权登记，因被告的原因不能取得房屋产权证的，也应当依双方在合同中的约定，要求被告承担违约责任，上述最高院的解释只能是在因出卖人的原因造成买受人未能取得房屋产权证书，并且合同没有约定违约金的才可适用。本案的事实是买受人根本未向登记机关申请房屋产权登记，买受人未能取得房屋产权证书是其自身未提出申请的原因造成，不是出卖人的原因造成，并且合同也有明确约定违约金。2、原告所提出的诉讼主张已经超过了法定的诉讼时效。被告与原告在合同中约定的交房时间是2012年12月31日，约定的交付登记资料的时间应当为2013年12月31日，而原告起诉的时间是2016年3月，已经远远超出法定的二年的诉讼时效。并且也没有诉讼时效终断的事由。
3、于2013年10月2日原告与被告已经就逾期交房达成了协议，以18个月物业管理费冲抵违约金，原告同意放弃追究被告因延误交房的一切法律责任，交房不仅是交付房屋实物，也应包括与房屋实物相关的证件和资料。原告既然同意放弃追究被告的延误交房的一切法律责任，现在又提出追究逾期交付登记资料的违约责任，很明显属于反悔，法庭不应当支持。
综上所述，被告认为买受人未能取得房屋产权证书是其自身未提出申请的原因造成的，既不是出卖人的原因造成，对此责任合同也有明确约定违约金，因此，不应适用上述最高院的相关解释。原告取得被告的违约补偿后，同意过放弃追究被告延误交房的一切法律责任，并且原告所提出的主张已经超过诉讼时效，为此，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年11月14日，原告黄莉（××）与被告清隆公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的坐落于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的万锦豪园小区第6幢1单元1703号房销售给原告所有，总价款312732元；《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”该第3项约定为“出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人己付房价款，并按己付房价款的百分之二赔偿买受人的损失”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约付清了购房款；被告于2013年11月10日交付该套商品房给原告。
2013年10月2日原告与被告清隆公司已经就逾期交房达成了协议，协议内容为：“甲方：清隆公司。乙方：黄莉。乙方购买甲方出售的桂平万锦豪园住宅小区的6号楼1单元17层03号房。由于甲方因各种原因影响而延期交房，现经双方协商一致，甲方用18个月物业管理费冲抵违约金，乙方同意放弃追究甲方延误交房的一切法律责任。”
另查明，清隆公司已于2015年11月9日前陆续将涉案商品房的6号楼的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等应由其提交的用于办理房屋产权证的材料提交给桂平市房产管理所，万锦豪园6号楼已符合办理房屋所有权初始登记的要求。
上述事实，有原告提供的居民身份证、《商品房买卖合同》、《销售不动产发票》、《桂平广播电视台广告发布义务合同》、《收条》；被告提供的被告提供的《桂平市商品房预售许可证明》、《建设工程消防验收意见书》、《万锦豪园交房通知》、《桂平市广播电视台广告播出证明》、桂平市房管所的《收条》，《入账通知书》、《协议书》予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是有效的合同。双方应依照合同的约定履行。一方当事人履行义务不符合合同约定时应承担相应的民事责任。
一、关于清隆公司应否向原告支付违约金的问题。
原告请求判令被告支付逾期提供资料报产权登记备案违约金，双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”办理报备手续是被告清隆公司的义务，被告清隆公司于2013年10月10日交房，则应于2014年10月9日前办理报备手续，但被告清隆公司于2015年11月9日才办理完毕报备手续，应承担违约责任向原告支付违约金。虽然双方没有约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告清隆公司应当在基准利率的基础上上浮30％一50％计算违约金给原告，原告请求按年利率9％计算，因原告未能提供因逾期未能取得房屋权属证书给其造成的实际损失的证据，本院斟情确定按年利率7.8％计算（2014年10月21日执行的一年至三年贷款基准贷款利率为6％，上浮30％）。因此，被告清隆公司应当以购房款312732元为基数，按年利率7.8％从2014年10月10日起计算违约金至2015年11月9日止（共365天）给原告，即支付逾期提供资料报产权登记备案的违约金为24393元（312732元×7.8％）给原告。被告辩称合同没有约定被告为原告办理房产证件，原告没有提出办理房产证件的申请，是导致没有取得房产证的原因，不应承担相关的违约责任，因提供资料报产权登记机关备案是被告清隆公司的义务，因此，被告的上述辩解，与事实不符，本院不予采信。二、关于被告主张原告的诉讼已超过诉讼时效。
本院认为，原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定于2012年12月31日交房，但实际上，被告于2013年11月10日交房，双方在合同约定被告清隆公司在交房后365天提供资料报产权登记备案，则应从于2014年10月9日开始计算诉讼时效时间，诉讼时效至2016年10月8日止，原告于2016年3月18日起诉主张权利，不超过诉讼时效。
被告辩称2013年10月2日原告与被告桂平市清隆房地产开发有限公司已经就逾期交房达成了协议，包括交房不仅是交付房屋实物，也应包括与房屋实物相关的证件和资料。本院认为，该协议双方已经明确仅仅就逾期交房的违约责任达成赔偿协议，并非包括逾期提供资料报产权登记机关备案的相关违约责任，被告以此抗辩为免除一切的违约责任，与事实不符，本院不予采信。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期提供资料报产权登记备案违约金24393元给原告黄莉；
二、驳回原告黄莉的其他诉讼请求。
案件受理费251元（立案时按简易程序减半收取，原告已预交），由原告黄莉负担34元，由被告被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担217元。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费502元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 杨榜春
二〇一六年六月八日
书记员 黄小钊