福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0982民初1166号原告:福鼎恒泰物业管理有限公司，住所地福建省福鼎市潮音岛小区山水名都会所二层，统一社会信用代码：913509827845407417。法定代表人：苏忠宣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晶晶，女，该公司客服主管。委托诉讼代理人：李剑锋，福建民哲律师事务所律师。被告：杨建国，男，1970年8月6日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市，原告福鼎恒泰物业管理有限公司（以下简称恒泰公司）与被告杨建国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰公司委托诉讼代理人陈晶晶、李剑锋到庭参加诉讼，被告杨建国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泰公司向本院提出诉讼请求：判令杨建国立即支付自2015年7月起至2017年4月止物业管理费1342.42元、物业管理费滞纳金308.76元、水费811.44元、水公摊费35.14元、电公摊费200.86元、生活垃圾清运费198元、水电、垃圾费滞纳金482.32元，自2015年7月起至2015年8月止电费478.10元，共计3857.04元，此后滞纳金以所欠费用3065.96元按月利率2%计至款项还清之日止。事实和理由：2013年2月20日，杨建国向原业主林声朝购买坐落福鼎市桐城潮音岛铂金华城建筑面积为87.17平方米的第25幢503单元商品房，并签订《房地产交易协议书》。2013年4月6日，林声朝向恒泰公司交付了《产权转让通知书》，并由杨建国向恒泰公司出具《承诺书》。因杨建国自2015年7月起拒不支付物业管理费、水费、电费、水电公摊费、生活垃圾清运费等，恒泰公司诉至本院。杨建国未作答辩。恒泰公司围绕诉讼请求所做的陈述及依法提交的证据，具有真实性、合法性、关联性，可以作为定案依据，本院予以认定。杨建国未到庭参加诉讼，又未书面提出异议及证据，视为其自愿放弃在庭审中享有的诉讼权利，由此产生的法律后果自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月20日，恒泰公司与福建家景置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由恒泰公司为福建家景置业有限公司开发的坐落福鼎市潮音岛小区铂金华城提供前期物业管理服务，期限自2010年7月1日起至2013年6月30日。2011年11月8日，林声朝、张莹莹与福建家景置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买福建家景置业有限公司开发的坐落福鼎市桐城潮音岛铂金华城第25幢503号商品房，建筑面积为86.65平方米。同日，林声朝、张莹莹出具《承诺书》，声明：“一、确认已详细阅读福建家景置业有限公司制定的‘铂金华城业主临时管理规约’（以下简称‘本临时管理规约’）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得该物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到该物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”2013年2月18日，林声朝、张莹莹办理了案涉商品房交接手续。2013年2月20日，杨建国与林声朝、张莹莹签订《房地产交易协议书》，约定由杨建国向林声朝、张莹莹购买案涉商品房。2013年4月6日，林声朝、杨建国分别向恒泰公司出具《产权转让通知书》、《承诺书》，通知恒泰公司办理案涉商品房物业档案变更手续，且杨建国认可林声朝、张莹莹与福建家景置业有限公司、恒泰公司所签署的各项文件及资料。2013年6月30日，恒泰公司与福建家景置业有限公司签订《铂金华城3#地块补充协议》，约定铂金华城3#地块《前期物业服务合同》期限延期至小区成立业主大会，并与新的物业企业签订物业服务合同生效时。截止2017年4月30日，杨建国结欠恒泰公司水费811.44元、电费478.10元、水公摊费35.14元、电公摊费200.86元、生活垃圾清运费198元；物业费计算标准为0.7元/平方米。本院认为，杨建国与恒泰公司之间依法成立物业服务合同法律关系，依法应受保护。恒泰公司未提供证据证实杨建国物业服务面积为87.17平方米，故本院以案涉《商品房买卖合同》约定的面积86.65平方米认定计算，根据物业费计算方式及标准，杨建国结欠恒泰公司的物业费应为：86.65平方米0.7元/平方米·月22个月=1334.41元。杨建国逾期还款，应承担违约责任。案涉《前期物业服务合同》第三十一条约定：“甲方（福建家景置业有限公司）、业主或物业使用人违反本合同第七、第八条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方（恒泰公司）支付违约金。”该约定关于违约金计算标准明显过高，但恒泰公司主张杨建国按月2%计付逾期还款违约金，其标准符合法律规定。其中，恒泰公司主张杨建国支付水费、电费、水公摊费、电公摊费、生活垃圾清运费违约金合计482.32元并无不当，本院予以认定。综上所述，杨建国应偿还恒泰公司物业费1334.41元、水费811.44元、电费478.10元、水公摊费35.14元、电公摊费200.86元、生活垃圾清运费198元及逾期还款违约金。其余不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨建国应于本判决生效之日起五日内支付原告福鼎恒泰物业管理有限公司物业费1334.41元及逾期付款违约金（以60.66元为基数分别计算自2015年7月至2017年4月每月10日起至款项付清之日止，按月利率2%计算）；二、被告杨建国应于本判决生效之日起五日内支付原告福鼎恒泰物业管理有限公司水费、水公摊费、电公摊费、生活垃圾清运费共计1723.54元及逾期付款违约金（至2017年4月30日止共计482.32元；自2017年5月1日起至款项付清之日止，以1723.54元为基数按月利率2%计算）；三、驳回原告福鼎恒泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由杨建国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  李 威人民陪审员  蔡若琴人民陪审员  谢 林二〇一七年八月二十三日法官 助理  林姗姗书 记 员  谢英娜附：本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。