四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终9号
上诉人（原审被告）：吴霄杰，男，1982年2月18日出生，汉族，住成都市武侯区。
上诉人（原审被告）：孙千雅，女，1983年12月27日出生，汉族，住成都市武侯区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：屈良，四川君合律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：肖敏，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈香，女，1985年10月19日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。
上诉人吴霄杰、孙千雅与被上诉人陈香房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
吴霄杰、孙千雅上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并在查明事实的基础上依法改判或发回一审法院重审，改判减少86568元，应退回1005500元；利息应从判决生效之日起支付，本案上诉费由被上诉人陈香负担。事实和理由：一审认定的事实不清，适用法律错误。1、一审认定的《房屋买卖合同》的解除时间错误。2、一审认定的已付房款金额错误，有2014年10月8日、10月12日、11月12日、12月12日支付的四笔共计8万余元系双方往来货款而非购房款。3、基于陈香逾期付款的违约行为，一审在未经得吴霄杰、孙千雅认可的情况径直判决适用定金条款错误。
陈香辩称：关于违约，陈香的付款确有迟延，但合同约定对方应于2014年11月30日前办理完成他项权证的注销，吴霄杰、孙千雅并没有完成。双方的权利义务以时间为节点，并不存在前提。故双方均有违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：位于成都市锦江区东大街芷泉段××号×栋×单元××层××××号房屋（以下简称案涉房屋）原为吴霄杰、孙千雅共同共有，该房屋建筑面积为173.86平方米。2015年8月25日，吴霄杰、孙千雅作为卖方（甲方）、陈香作为买方（乙方）、成都首善房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）共同签订《房产买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，该房屋已设定抵押，甲方承诺在2014年11月30日前办理完成该房屋他项权证的注销。房屋总售价为3100000元，包括室内所有家具家电。乙方在签订合同同时支付购房定金100000元，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。首付款为1000000元，乙方在2014年9月30日前支付甲方。部分款项1100000元乙方在2014年10月30日前支付给甲方。尾款900000元在过户递件当日内支付给甲方，甲、乙双方应在注销他项权证当日起5个工作日内前往房管部门办理过户手续。甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。乙方未按本合同约定期限，约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止。每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及支付总房价款的20%的违约金。经双方友好协商同意补充以下条款：①该合同定金100000元，买受方在签订本合同之日起三个工作日内付清；②买受方付清定金当日并附加20000元租金作为从次日起计算为其两个月的租金，租金标准为10000元/月，租期为2个月，若至2014年9月30日止买受方未支付首付款视为无力购买，定金和租金不予退还，买受方需于2014年10月10日之前强制搬出该房屋；③出卖方收到买受方该合同定金100000元及租金20000元（现金支付），当场将房屋交付给买受方使用。
2014年8月27日，陈香向孙千雅支付了定金100000元及租金20000元，向中介方成都首善房地产经纪有限公司支付了居间服务费37000元。孙千雅、吴霄杰于当日将包含屋内家具家电的房屋交付给陈香居住，双方办理了物业交割手续。此后直至2015年6月30日的物业费及水费，均由陈香支付。
2014年10月8日，陈香父亲陈德才向孙千雅支付14568元。2014年10月12日，陈香向孙千雅支付10000元。2014年10月22日，陈德才向孙千雅支付200000元，附言为“购房款”。2014年10月23日，陈德才向孙千雅支付100000元，附言为“购房款”。2014年10月31日，陈德才向孙千雅支付100000元，附言为“购房款”。2014年11月11日，陈德才向孙千雅支付100000元，附言为“购房款”。2014年11月12日，陈德才向孙千雅支付56000元，附言为“购房款”。2014年11月14日，陈德才向孙千雅支付100000元，附言为“购房款”。2014年11月18日，陈德才向孙千雅支付200000元，附言为“购房款”。2014年11月28日，陈德才向孙千雅支付100000元，附言为“购房款”。2014年12月10日，陈德才向孙千雅支付50000元，附言为“购房款”。2014年12月12日，陈德才向孙千雅支付6000元，附言为“购房款”。2014年12月14日，陈德才向“李淑儿”支付600元，附言为：孙千雅指定购物账户。陈香在庭审中明确表示放弃主张该笔600元的转账款项。2015年4月24日，陈德才向孙千雅支付27500元，附言为“还款”。2015年6月1日，陈德才向孙千雅支付10000元，附言为“还房贷”。2015年6月2日，陈德才向孙千雅支付17500元，附言为“还房贷”。2015年7月13日，陈德才向孙千雅支付500元，附言为：“还款”。以上含定金在内的房款共计1192068元，另有租金20000元。
2015年7月2日，四川省成都市蜀都公证处向孙千雅、吴霄杰作出《债务核查通知书》称申请执行人中国光大银行股份有限公司成都三洞桥支行（以下简称光大银行三洞桥支行）于2015年7月2日向该公证处申请出具强制执行证书。公证处查明，孙千雅、吴霄杰向光大银行三洞桥支行借款2200000元用于购货，以案涉房屋作为抵押担保并办理登记，因孙千雅、吴霄杰未按借款合同约定按时足额还款，导致光大银行三洞桥支行宣布借款提前到期并进行催收，孙千雅、吴霄杰在限期内未履行给付义务也未履行担保责任。公证处向孙千雅、吴霄杰核查债务情况是否属实。陈香陈述，该《债务核查通知书》系由孙千雅向其提供。
2015年7月，因孙千雅、吴霄杰收回房屋，陈香未能在案涉房屋继续居住。
2015年8月27日，陈香作出《限期解除合同催告函》告知孙千雅、吴霄杰，称合同签订后，经陈香与孙千雅方通过短信协商，孙千雅给予付款的宽限期限。陈香委托陈德才支付了部分款项，但陈香现在经济确有困难，暂无力支付剩余款项。请孙千雅、吴霄杰于接函90日内决定是否解除《房产买卖合同》，若逾期答复，视为放弃解除合同的权利，并在7个工作日内注销房产商的他项权利，过户至陈香名下，否则，陈香将暂缓付款直至解约。快递回执显示，该函件于2015年8月31日显示存放于速递易。
2015年12月21日，案涉房屋的所有权人由孙千雅、吴霄杰变更为案外人冯乐成。
关于陈香提交的微信聊天记录复印件，陈香主张该微信系孙千雅与第三人达成协议，证明孙千雅、吴霄杰同意给予陈香付款宽限期限。因该聊天记录属复印件，陈香未能提交证据对其真实性予以佐证。内容中称呼的“徐哥”是否与本案存在关联系，无从考证。同时，微信内容未能显示发生时间，对该微信聊天记录，因不符合证据属性，不作为本案证据使用。
一审法院认为，陈香、吴霄杰、孙千雅与成都首善房地产经纪有限公司于2014年8月25日签订的《房产买卖合同》，系各方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约全面履行各自的义务。按照合同约定，陈香应于2014年9月30日前支付购房首付款1000000元，于2014年10月30日前支付1100000元，但截至2015年7月13日，陈香共计支付1192068元。对此，陈香认为已通过案外人与孙千雅协商延期付款。但陈香未能提交证据证明吴霄杰、孙千雅同意延期支付两期款项及迟延至何时，陈香不仅迟延支付首付款和中期款项较长时间，且尚有近100万中期款项未付，其行为构成违约。作为违约方，陈香在首付款及中期款未能按时足额支付的前提下，作出《限期解除合同催告函》自认因经济确有困难，暂无力支付剩余款项，且该函件显示存放于速递易，未经吴霄杰、孙千雅签收，不能认定为已送达。一审法院认为，根据双方签订的《房产买卖合同》陈香未按合同约定期限、约定方式支付各项款项的，逾期天数超过七日，吴霄杰、孙千雅有权单方解除合同。庭审中，陈香陈述，吴霄杰、孙千雅向其出示了《债务核查通知书》并于2015年7月初要求陈香搬离，可见，因陈香迟延支付购房款，吴霄杰、孙千雅以行为表示不愿再继续履行合同，要求解除合同。陈香在诉状中称吴霄杰、孙千雅在2015年7月底收回房屋，在庭审中又陈述，吴霄杰、孙千雅于2015年7月初要求其搬离，陈香未能陈述及举证证明实际搬离的准确时间，仅提交了其交纳2015年7月及以前的物业服务费等相应费用，吴霄杰、孙千雅均未到庭证实。综合本案证据及到庭当事人的陈述，一审法院认定陈香至迟于2014年7月31日搬离，双方房屋买卖合同自此解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。双方合同亦约定，若至2014年9月30日前陈香未支付首付款视为无力购买，定金和租金不予退还。定金作为陈香履行合同的担保，因其迟延付款而无权要求退还，但因双方合同已解除，吴霄杰、陈香应于合同解除当日退还除定金外的其他房款1092068元。吴霄杰、孙千雅未能及时退还房款，占用陈香资金应当按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息。
关于陈香主张吴霄杰、孙千雅退还租金。因陈香自2014年8月27日接收案涉房屋，一直居住至2015年7月。双方约定所收租金20000元作为2014年8月28日起为期两个月的租金，租金标准为每月10000元，陈香实际使用房屋，故两个月的租金20000元不应退还。陈香支付两月租金后继续使用案涉房屋，因吴霄杰、孙千雅未提起反诉，本案不作处理。
关于陈香要求吴霄杰、孙千雅赔偿已付购房款的30%的损失。一审法院认为，本案系因陈香未按约支付购房款而解除双方购房合同，吴霄杰、孙千雅虽未及时退还房款，但资金占用利息已能弥补陈香损失。陈香未能举证证明其存在其他损失，故其该项诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，一审判决如下：一、确认陈香与吴霄杰、孙千雅于2014年8月25日签订的《房产买卖合同》于2015年7月31日解除；二、吴霄杰、孙千雅应于本判决发生法律效力之日起十日内退还陈香购房款1092068元并支付资金占用利息（以1092068元为计算基数，自2015年8月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回陈香的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取17800元，由陈香负担5400元，吴霄杰、孙千雅负担12400元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对吴霄杰、孙千雅提交的拟证明其付款金额中包含了8万余元货款的录音证据及孙千雅与案外人徐继东的短信截屏，因该证据中并未明确载明陈香认可其中的款项包含了货款，徐继东亦无相关授权，且陈香对该证据真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。
本院认为，陈香与吴霄杰、孙千雅、成都首善房地产经纪有限公司于2014年8月25日签订的《房产买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。陈香未按合同约定及时足额支付购房款，吴霄杰、孙千雅有权解除合同。本案争议焦点在于：1、一审查明的退还金额是否有误；2、涉案合同的解除是什么时间；3、关于一审径行判决适用定金罚则是否适当。
关于退还金额问题。吴霄杰、孙千雅认为在陈香付清向其支付的1192068元中，有2014年10月8日、10月12日、11月12日、12月12日支付的四笔共计8万余元系双方往来货款。本院认为，2014年11月12日、12月12日的两笔款项在转账时即明确载明了为购房款，另两笔陈香也明确为购房款，孙千雅、吴霄杰提交的其与案外人的短信截屏，因该案外人无陈香授权，其内容不足以证明该款为购房款。在无相反证据的情况下，本院对孙千雅、吴霄杰对该款项为货款的主张不予支持。若双方确实存在货物买卖合同关系，孙千雅、吴霄杰可另案主张。
关于涉案合同的解除时间。本案二审审理中，吴霄杰、孙千雅和陈香均认可涉案房屋吴霄杰、孙千雅的实际收回时间为2015年7月底，此时陈香因未按合同约定及时足额支付购房款，已构成了严重违约，故吴霄杰、孙千雅收回房屋的行为应视为其已行使了合同的解除权，故一审判决认定的合同解除时间并无不当。
关于一审径行判决适用定金罚则是否适当。本院认为，一审中吴霄杰、孙千雅经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行放弃了相应的选择权利。同时，吴霄杰、孙千雅有权向陈香主张其实际占用期间的租金，其也未举证证明存在其他实际损失，故10万元定金已可保证吴霄杰、孙千雅的实际权益，一审判决适用定金罚则并无不当。
综上，上诉人吴霄杰、孙千雅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1964元，由上诉人吴霄杰、孙千雅负担。
本判决为终审判决。
审判长 李俊
审判员 王果
审判员 赵韬
二〇一七年三月十八日
书记员 黄迪