浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）绍越执异字第51号
异议人（案外人）绍兴仁通塑胶有限公司。
法定代表人徐植仁。
委托代理人（特别授权代理）傅燕敏。
申请执行人李志芳。
委托代理人（特别授权代理）孙丽琴。
被执行人冯宝盛。
被执行人绍兴市盛涵物资有限公司。
法定代表人冯宝盛。
被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司。
法定代表人俞伟林。
被执行人绍兴仁义通管业有限公司。
法定代表人陈建成。
本院在执行（2013）绍越执民字第1508号申请执行人李志芳与被执行人冯宝盛、绍兴市盛涵物资有限公司、绍兴县越亿经编家纺有限公司、绍兴仁义通管业有限公司等民间借贷纠纷案件中，拟评估拍卖被执行人绍兴仁义通管业有限公司名下位于绍兴县海涂九一丘地段的房产（绍房权证滨海字第041**号，总计面积14061.09㎡）及土地，并发布腾退公告，要求相关权利人进行申报。案外人绍兴仁通塑胶有限公司向本院就上述执行标的提出执行异议，认为案外人绍兴仁通塑胶有限公司与绍兴仁义通管业有限公司就本案争议房屋中的约3200㎡订立了租赁合同，并付清租赁费，该合同合法有效，请求本院对租赁合同予以确认并保护承租权。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
经审查查明，本案争议财产即被执行人绍兴仁义通管业有限公司名下所有的位于绍兴县海涂九一丘地段的房产（绍房权证滨海字第××号，总计面积14041.09㎡），登记时间为2012年7月25日，相应的国有土地使用权的权证号为绍兴县国用（2012）第13-67号，地号为13-67-0-370，面积为19465平方米，登记时间为2012年8月2日。
2012年3月1日，绍兴仁义通管业有限公司与案外人绍兴仁通塑胶有限公司法定代表人徐植仁签订厂房租赁合同1份，双方约定：绍兴仁义通管业有限公司自愿将位于绍兴县滨海工业区厂区内的塑料制管车间1间面积为3000平方米，装配车间办公用房6间，面积约为200平方米出租给案外人绍兴仁通塑胶有限公司经营办厂，租期为5年。租金为第一、第二年免费使用，第三年为15万元，第四、第五年为20万元，支付方式为每年5月底前一次性付清。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人绍兴仁通塑胶有限公司已入驻本案争议厂房并用于经营生产。2012年10月10日，绍兴仁义通管业有限公司又出具承诺书1份给绍兴仁通塑胶有限公司法定代表人徐植仁，内容为：“徐植仁同志：我公司股东潘烨尚欠你和徐禹仁股权转让款175万元由我公司支付给你，并从2012年10月1日起计付利息，利息按月率1.5分计算，具体为每月26250元，该债务本息支付可在你向我公司租赁厂房的租赁费用扣除，同时厂房租赁协议延长，直至还清为止。”
2012年11月19日，上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行与绍兴仁义通管业有限公司签订编号为ZD8504201200000034号《最高额抵押合同》一份，约定绍兴仁义通管业有限公司以其位于绍兴县海涂九一丘地段的房产14061.09㎡及土地19465㎡作抵押（最高限额为3150万元及相应费用）向上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行借款。合同签订后，上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行向绍兴仁义通管业有限公司实际提供借款1000万元，并办理了抵押登记（涉及本案争议房屋的他项权证号为绍县房地产（2012）第0736号，抵押登记时间为2012年11月19日）。因绍兴仁义通管业有限公司未依约付息及涉及重大诉讼，上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行于2013年7月9日向本院起诉要求提前还贷并主张抵押权，本院于2013年9月14日经审理后作出（2013）绍越商初字第1697号判决，判决要旨为：一、被告绍兴仁义通管业有限公司应支付给原告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行借款本金人民币1000万元，并支付至2013年6月22日止的利息59416.67元，此后利息按中国人民银行有关规定及合同约定计付至本判决确定履行之日止，并支付律师代理费266594元，均于判决生效后十日内履行；二、原告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行享有的上述债权，对绍县房地产（2012）第0736号绍兴县房地产抵押登记证明书项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款，在抵押总金额3150万元范围内享有优先受偿权；三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行的其他诉讼请求。案件受理费83756元，财产保全费5000元，合计人民币88756元，由被告负担，在履行上述款项时一并付清。判决生效后，绍兴仁义通管业有限公司未能自动履行，上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行于2013年11月13日向本院申请强制执行，本院已以（2013）绍越执民字第3269号执行案件立案受理。
以上事实，由案外人绍兴仁通塑胶有限公司向本院提供的房屋租赁合同复印件1份，承诺书1份，争议房屋产权证、土地使用权证复印件各1份，房屋他项权证复印件1份，本院（2013）绍越商初字第1697号判决书1份，出屋公告1份及双方当事人当庭陈述等证据所证明。
本院认为，本院（2013）绍越执民字第1508号执行案件处置的绍兴县海涂九一丘地段的房产14061.09㎡及土地19465㎡，系被执行人绍兴仁义通管业有限公司合法所有的财产。案外人绍兴仁通塑胶有限公司与被执行人绍兴仁义通管业有限公司关于该争议房屋中部分厂房和办公用房（合计约3200平方米）的租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，应认定合法有效。本案争议标的即3200平方米厂房和办公用房租赁合同签订时间为2012年3月1日，而被执行人绍兴仁义通管业有限公司将所有厂房、土地抵押的登记时间为2012年11月19日，故本案争议厂房的租赁合同系租赁在前，抵押在后，且案外人绍兴仁通塑胶有限公司已入驻争议厂房生产经营，因此，本案争议房屋中案外人绍兴仁通塑胶有限公司使用的3200平方米厂房和办公用房租赁合同对今后的买受人应具有约束力。至于房屋租金，因绍兴仁义通管业有限公司股东潘烨尚欠案外人绍兴仁通塑胶有限公司法定代表人徐植仁和徐禹仁股权转让款175万元，该欠款已由绍兴仁义通管业有限公司承诺支付给徐植仁，并用案外人租赁绍兴仁义通管业有限公司厂房的租赁费用予以抵扣，该约定不违反法律规定，且发生在该厂房和办公用房被抵押之前，可认定合法有效。因案外人在租赁期间总租金仅有55万元，故可视为案外人已全额支付租金。至于厂房租赁协议延长至还清该本息为止的条款，从双方约定的利率来看，将导致案外人可永久租赁本案争议的3200平方米厂房和办公用房，显属无理，且该约定不够明确，故该约定依法不予认可，该租赁合同在双方签订合同日起5年后即2017年3月1日后将变为不定期租赁合同，买受人可随时终止该租赁合同并予以收回。综上所述，案外人绍兴仁通塑胶有限公司就本院执行标的提出的执行异议，部分理由成立，本院应予支持。部分理由不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
一、异议人（案外人）绍兴仁通塑胶有限公司的执行异议请求部分成立，案外人绍兴仁通塑胶有限公司与被执行人绍兴仁义通管业有限公司关于本案争议财产即位于绍兴县海涂九一丘地段的房产（（绍房权证滨海字第041**号，总计面积14061.09㎡，案外人实际使用3200平方米，包括塑料制管车间1间面积为3000平方米，装配车间办公用房6间，面积约为200平方米，以双方签订合同规定为准）的租赁合同合法有效，案外人绍兴仁通塑胶有限公司对被执行人绍兴仁义通管业有限公司所有的上述租赁合同（2012年3月1日签订）规定的房产可租赁至2017年3月1日止，并已按双方约定付清房屋租赁费。上述条款可在拍卖须知中列明。
二、驳回异议人（案外人）绍兴仁通塑胶有限公司的其他执行异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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审 判 长 周仕勇
人民陪审员 王 彦
人民陪审员 鲁根森
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 王文亮