浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙湖民终字第347号
上诉人（原审被告）：湖州德丰置业有限公司。
法定代表人：周亮洪。
委托代理人：鄢慧。
被上诉人（原审原告）：湖州经典物业管理有限公司。
法定代表人：谢雪强。
上诉人湖州德丰置业有限公司（以下简称“德丰公司”）为与被上诉人湖州经典物业管理有限公司（以下简称“经典公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院于2015年5月4日作出（2015）湖吴环民初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人德丰公司委托代理人鄢慧以及被上诉人经典公司法定代表人谢雪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年12月19日，经典公司与德丰公司签订了《德丰·半岛领邸前期物业服务委托合同》一份，合同约定德丰公司将德丰·半岛领邸住宅小区委托经典公司实行物业管理服务，合同对双方的权利义务作了约定；其中物业管理服务费收取标准、交纳时间等作了如下约定：1、排屋、双拼、别墅住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.75元向经典公司缴纳；2、商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.55元向经典公司缴纳；3、半地下室由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向经典公司缴纳；4、2.2米以下层高部分由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.35元向经典公司缴纳；5、地下车位由业主按每月每位40元向经典公司缴纳；6、地体运行、变频水泵房运行、路灯照明等公共能耗费用由业主按建筑面积照实分摊；物业服务费的交纳时间为交房时预收一年，以后每半年一次通过银行托收或上门收取，已售物业物业服务费计缴时间为开发商发出入户通知之日起；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因德丰公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费由德丰公司交纳，计缴时间为通过竣工验收之日起；如逾期交纳物业管理费，自逾期之日起每天按应交物业管理费的3‰交纳违约金；空置房的物业管理服务费由建设单位、业主按规定标准的100%向经典物业交纳；合同约定委托管理期限为自2009年12月19日24时起至业主委员会成立，第一届业主委员会与物业服务企业签订的物业委托合同生效，该合同终止。2012年12月28日，经典公司以德丰公司迟延支付物业服务费为由向该院提起诉讼，要求德丰公司支付其至2013年2月25日止的物业服务费。自2013年2月26日起所产生的物业费德丰公司仍未能按时支付，现德丰公司尚结欠经典公司自2013年2月26日起至2014年12月31日止期间内已售未领取钥匙空置房物业费443536元、未售空置房物业费103464元、地下车位空置费22123元、晚领钥匙空置房物业费70767元，合计639890元。上述费用经典公司多次催讨未果，以致纠纷成诉。另查明，按双方物业服务合同约定付款金额及付款期限德丰公司结欠经典公司的物业服务费以每日万分之五计算至2015年4月25日止共产生违约金117891元。
原审法院认为：经典公司与德丰公司双方签订的《德丰·半岛领邸前期物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。经典公司为德丰·半岛领邸小区提供了物业管理服务，具有根据合同约定收取物业管理费的权利。根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，以及合同的约定，经典公司要求德丰公司对“空置房”承担交纳物业管理费之请求合理合法，原审予以支持，但具体金额以原审核定为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、德丰公司支付经典公司物业管理费639890元（自2013年2月26日起计算至2014年12月31日止），支付违约金117891元，合计757781元，限于本判决生效之日起十日内支付；二、德丰公司应按物业管理费639890元以每日万分之五支付经典公司自2015年4月26日起至判决确定履行之日止的违约金，限于本判决生效之日起十日内支付。如德丰公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11827元，减半收取5913元，由德丰公司负担。
宣判后，德丰公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，证据不足。首先，根据双方签订之合同约定可以表明，开发商发出入伙通知之日起的已售物业由业主缴纳物业费；未出售的空置房物业费由建设单位缴交纳，已售但因业主原因未入住的空置房由业主交纳。其次，被上诉人未能证明上诉人存在怠于行使交房或通知交房的行为，且上诉人确实也不存在上述行为，已出售且已发入伙通知的空置房物业费及相应违约金应由业主承担，原审判决由上诉人承担证据不足。二、原审程序违法，剥夺了上诉人的举证权和答辩权。原审调解时，因调解员言辞误导导致上诉人未提供证据，剥夺了上诉人的举证权和答辩权，且在2014年同一事实的案件中上诉人已提交过证据和答辩，可在本案中继续使用。故请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人经典公司二审答辩称：本案争议的焦点之前已经三次审理，省高院终审也已作出明确的结论，关于已出售部分业主尚未领取钥匙的事实清楚，被上诉人已提供了相关证据可以证明，小区钥匙虽由被上诉人保管，但是在收到上诉人入伙通知后发放，如购房者未领取钥匙，对被上诉人而言属于尚未交给买受人的物业，根据相关法规以及合同约定，相应物业费应由开发商支付给物业公司。故请求二审维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、已售并通知买受人办理入伙手续，但买受人未领取钥匙的物业产生的物业费有谁承担；二、原审程序是否存在违法。
关于争议焦点一，本案中，双方签订之物业服务委托合同第二十条第4点约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因德丰公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费由德丰公司缴纳。经典公司作为物业公司，物业的钥匙虽由其负责保管，但经典公司仍应在收到德丰公司的入伙手续后方可向购房者发放钥匙。至于德丰公司发出入伙通知后业主仍未领取钥匙的情形，物业公司无法探究业主未收房的实际原因，对其而言，只有业主到物业公司办理相关手续并领取钥匙后才能明确该房屋已实际交付业主，并据此向业主收取物业费。根据《浙江省物业管理条例》以及《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的相关规定，实践中房屋交付使用的表现形式通常为业主领取钥匙。因此，对于经典公司而言，德丰公司发出入伙通知后业主仍未领取钥匙的物业仍属于尚未交付的物业。根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故本案已售并通知买受人办理入伙手续但买受人未领取钥匙的物业物业费由德丰公司交纳。
关于争议焦点二，德丰公司辩称一审未举证、答辩是由于调解员言辞误导，但未提供证据予以证明。本案一审中，原审法院依法向德丰公司送达了《应诉通知书》和《举证通知书》，通知书中对于答辩、举证等权利义务均有明确的告知。德丰公司经原审法院传票传唤，无正当理由据不到庭，视为自行放弃举证、答辩等权利，原审法院依法适用缺席判决，并无不当。故对德丰公司关于一审程序违法的上诉主张，本院不予支持。
综上，德丰公司的上诉理由因无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11827元，由上诉人德丰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 朱国斌
代理审判员 葛奕超
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 贾艳红