广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初3601号
原告（反诉被告）深圳地铁物业管理发展有限公司。
法定代表人谢友松。
委托代理人李刚，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人杨亮，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市中南深港投资发展有限公司。
法定代表人符基亮。
委托代理人殷铁军，广东维强律师事务所律师。
委托代理人吴雪容，该公司员工。
第三人深圳市地铁集团有限公司。
法定代表人林茂德。
委托代理人李刚，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上列当事人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本案相关事实及裁判意见如下：
一、案件的基本事实
深圳北站西广场1物业2层、4层、5层及首层1-1-5单元房屋的占有权人为深圳市地铁集团有限公司。
2013年1月11日深圳市地铁集团有限公司、深圳市中南深港投资发展有限公司签订《物业交接确认书》一份，载明“……经双方对深圳北站1物业2层、4层、5层及首层1-1-5单元租赁物业及配套设施、设备的清点、验收和交接，现双方共同确认：双方于2013年1月11日正式交接该物业，签署该《物业交接确认书》，并视为该物业成功交接。……”。深圳地铁集团有限公司资源开发分公司在《物业交接确认书》尾部“甲方”处加盖公章，深圳市中南深港投资发展有限公司在《物业交接确认书》尾部“乙方”处加盖公章，双方均予以确认。
2013年4月9日深圳市地铁集团有限公司与深圳市中南深港投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》两份，其中一份载明“……第一条深圳市地铁集团有限公司将位于深圳市龙华新区深圳北站西广场1物业首层1-1-5单元，……的房屋出租给深圳市中南深港投资发展有限公司使用。租赁房屋建筑面积共计1213平方米，……第五条深圳市中南深港投资发展有限公司租用租赁房屋的期限自2012年07月01日起至2017年06月30日止。……”；其中一份载明“……第一条深圳市地铁集团有限公司将位于深圳市龙华新区深圳北站西广场1物业2层，4层，5层，……的房屋出租给深圳市中南深港投资发展有限公司使用。租赁房屋建筑面积共计10559.45平方米，……第五条深圳市中南深港投资发展有限公司租用租赁房屋的期限自2012年07月01日起至2017年06月30日止。……”。
2013年10月21日深圳市地铁集团有限公司与深圳市中南深港投资发展有限公司签订《补充协议（一）》，载明“……双方于2013年4月签订编号为‘龙华KZ001844备（ZY-
SR006/2013）’和‘龙华KZ001846备（ZY-
SR005/2013）’房屋租赁合同，约定由深圳市中南深港投资发展有限公司承租深圳市地铁集团有限公司位于深圳市龙华新区深圳北站西广场1物业2层，4层，5层及首层1-1-5单元，……经双方友好协商，就原租赁合同补偿约定如下：一、……2013年5月17日为场地交接日，租期变更为自2013年5月17日起至2018年5月16日……”。深圳地铁集团有限公司在《补充协议（一）》尾部“甲方”处加盖合同专用章，深圳市中南深港投资发展有限公司在《补充协议（一）》尾部“乙方”处加盖公章，双方均予以确认。
深圳市中南深港投资发展有限公司与深圳地铁物业管理发展有限公司签订《合同协议书》一份，载明“……一、物业基本概况1、物业名称：深圳北站西广场1物业2层，4层，5层及首层1-1-5单元2、面积：11772.45㎡（本合同所述物业之面积以深圳市中南深港投资发展有限公司与业主方地铁集团公司签署的租赁合同面积为准）。……五、物业服务费标准：物业服务费标准为RMB23元/平方米.月（含空调费，不含专项维修资金），按月缴纳，金额为人民币270766.35元。该物业管理费不包含在租金内，由深圳市中南深港投资发展有限公司向深圳地铁物业管理发展有限公司按时缴纳，装修免租期内，深圳市中南深港投资发展有限公司应按规定向深圳地铁物业管理发展有限公司缴纳物业服务费。2、物业服务合同期限：自深圳市地铁集团有限公司将场地交付给深圳市中南深港投资发展有限公司之日起五年。……十一、违约责任……3、深圳市中南深港投资发展有限公司如无正当理由延期缴交应交的物业服务费、水费、电费及有关赔偿款等费用的，每逾期一日加收欠款总额万分之五的违约金，无正当理由超过1个月不交的，深圳地铁物业管理发展有限公司将停止对深圳市中南深港投资发展有限公司提供物业管理服务，直至深圳市中南深港投资发展有限公司交清全部拖欠的款项。……”深圳市中南深港投资发展有限公司在《合同协议书》尾部“甲方”处加盖公章，深圳地铁物业管理发展有限公司在《合同协议书》尾部“乙方”处加盖合同专用章，双方均予以确认。
深圳市中南深港投资发展有限公司现仍租用深圳北站西广场1物业2层，4层，5层及首层1-1-5单元房屋，与深圳地铁物业管理发展有限公司之间的物业服务合同关系现仍存在。
二、其他事实
深圳市中南深港投资发展有限公司称深圳北站西广场1物业2层，4层，5层及首层1-1-5单元房屋交接时间为2014年4月11日，于庭审中提交2014年4月11日《物业入（退）伙交接验收记录》一份以证实其陈述。2014年4月11日《物业入（退）伙交接验收记录》上并无深圳市地铁集团有限公司、深圳地铁物业管理发展有限公司加盖印章。深圳市中南深港投资发展有限公司称《物业入（退）伙交接验收记录》下部“记录人”处签名的彭素丽为深圳市地铁集团有限公司、深圳地铁物业管理发展有限公司员工，但未能提交充分证据证实其陈述。深圳市地铁集团有限公司、深圳地铁物业管理发展有限公司对2014年4月11日《物业入（退）伙交接验收记录》的真实性、关联性均不予认可。
庭审中，在回答“你公司对深圳地铁物业管理发展有限公司要求你公司支付物业服务费2307663.50元有无异议？”这一问题时，深圳市中南深港投资发展有限公司称“2013年5月17日至2013年12月16日我公司确实没有交物管费，因为我公司认为不需要交。2015年12月17日至2016年2月16日两个月的物管费我公司在立案以后就去交了，我公司提交了2016年1月29日、2016年3月15日、2016年3月29日三张物管费发票予以证实。”
深圳市中南深港投资发展有限公司于本案审理过程中提交2015年11月30日金额为270766.35元一份，2016年12月30日金额为99999元、99999元、70768.35元各一份，2016年1月29日金额为270766.35元一份，2016年3月15日金额为270766.35元一份，2016年3月29日金额为270766.35元一份共物业管理费发票原件7份以证实其已付清2015年11、12月，2016年1、2、3月物业管理费。
庭审中，在回答“你公司的反诉请求第一项请求判决按13元每平米缴纳物管费有何依据？”这一问题时，深圳市中南深港投资发展有限公司称“深圳地铁物业管理发展有限公司没有根据相关的物业服务收费管理办法公示物管区域内的收费项目及收费方式，我公司得知同一物管区域之内有其他租户是按照每平米13元交纳物管费，我公司认为根据价格法及物业服务收费明码标价的规定，物管公司都有义务将有关的收费项目、标准、计费方式实行公示，所以我公司认为深圳地铁物业管理发展有限公司有义务举证其收费的项目、标准、计费方式。”
三、诉讼请求
深圳地铁物业管理发展有限公司诉至本院，请求判令深圳市中南深港投资发展有限公司支付拖欠的物业服务费2307663.50元（从2013年5月17日计至2016年2月16日），支付拖欠的物业服务费违约金862073.79元（违约金从2013年5月11日暂计至2016年1月31日），并支付至清偿之日，并承担本案全部诉讼费用。
本案审理过程中，深圳市中南深港投资发展有限公司提起反诉，请求判决深圳市中南深港投资发展有限公司按13元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，判令深圳地铁物业管理发展有限公司返还2013年12月17日至2014年4月11日之前、已经收取的物业管理费947682元，返还2014年4月11日之后缴纳的物业管理费中超过13元/平方米/月标准的部分【包括应退回的多收取的中央空调费】，合计为3178561.50元，并承担本案诉讼费用。
四、本院裁判意见
本院认为，深圳市中南深港投资发展有限公司与深圳地铁物业管理发展有限公司签订《合同协议书》的内容实质为物业管理合同，该合同是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。
（一）关于本诉。
1、关于支付拖欠的物业服务费2307663.50元。
深圳市中南深港投资发展有限公司与深圳地铁物业管理发展有限公司签订《合同协议书》一份，载明“……2、物业服务合同期限：自深圳市地铁集团有限公司将场地交付给深圳市中南深港投资发展有限公司之日起五年。……”
2013年1月11日深圳市地铁集团有限公司、深圳市中南深港投资发展有限公司签订《物业交接确认书》一份，载明“……经双方对深圳北站1物业2层、4层、5层及首层1-1-5单元租赁物业及配套设施、设备的清点、验收和交接，现双方共同确认：双方于2013年1月11日正式交接该物业，签署该《物业交接确认书》，并视为该物业成功交接。……”此后，2013年10月21日深圳市地铁集团有限公司与深圳市中南深港投资发展有限公司签订《补充协议（一）》，载明“……2013年5月17日为场地交接日，租期变更为自2013年5月17日起至2018年5月16日……”。深圳地铁集团有限公司在《补充协议（一）》尾部“甲方”处加盖合同专用章，深圳市中南深港投资发展有限公司在《补充协议（一）》尾部“乙方”处加盖公章，双方均予以确认。
深圳市中南深港投资发展有限公司以在《补充协议（一）》上加盖公章的方式确认了场地交接日为2013年5月17日，故物业服务合同期限亦应从2013年5月17日起算。深圳市中南深港投资发展有限公司认可2013年5月17日至2013年12月16日物业管理费未交纳。故深圳市中南深港投资发展有限公司应给付深圳地铁物业管理发展有限公司2013年5月17日至2013年12月16日期间共7个月的物业管理费270766.35×7=1895364.45元。
深圳市中南深港投资发展有限公司称深圳北站西广场1物业2层，4层，5层及首层1-1-5单元房屋交接时间为2014年4月11日，于庭审中提交2014年4月11日《物业入（退）伙交接验收记录》一份以证实其陈述。但，第一，2014年4月11日《物业入（退）伙交接验收记录》上并无深圳市地铁集团有限公司、深圳地铁物业管理发展有限公司加盖印章。第二，深圳市中南深港投资发展有限公司称《物业入（退）伙交接验收记录》下部“记录人”处签名的彭素丽为深圳市地铁集团有限公司、深圳地铁物业管理发展有限公司员工，但未能提交充分证据证实其陈述。第三，深圳市地铁集团有限公司、深圳地铁物业管理发展有限公司对2014年4月11日《物业入（退）伙交接验收记录》的真实性、关联性均不予认可。鉴于深圳市中南深港投资发展有限公司未能提交充分证据证实2014年4月11日房屋交接之陈述，故本院对深圳市中南深港投资发展有限公司此项辩称不予采信。
深圳地铁物业管理发展有限公司要求深圳市中南深港投资发展有限公司支付2015年12月17日至2016年2月16日期间的物业管理费，但深圳市中南深港投资发展有限公司于本案审理过程中提交2015年11月30日金额为270766.35元一份，2016年12月30日金额为99999元、99999元、70768.35元各一份，2016年1月29日金额为270766.35元一份，2016年3月15日金额为270766.35元一份，2016年3月29日金额为270766.35元一份共物业管理费发票原件7份以证实其已付清2015年11、12月，2016年1、2、3月物业管理费。深圳地铁物业管理发展有限公司重复要求支付2015年12月17日至2016年2月16日期间的物业管理费缺乏事实及法律依据，本院对深圳地铁物业管理发展有限公司此部分辩称不予支持。
（二）关于支付拖欠的物业服务费违约金862073.79元。
深圳市中南深港投资发展有限公司未交纳物业服务合同履行之初2013年5月17日至2013年12月16日期间共7个月的物业管理费，此后迄今物业管理费已经足额及时交纳。深圳地铁物业管理发展有限公司既未按照《合同协议书》的约定“停止对深圳市中南深港投资发展有限公司提供物业管理服务，直至深圳市中南深港投资发展有限公司交清全部拖欠的款项”，又未将后期足额交纳的物业管理费填充前期所欠物业管理费数额，且未采取诉讼等积极方式予以解决。可见双方就物业管理费的交纳起始时间长期存在争议，直到本案诉讼方才确定物业管理费的交纳起始时间。鉴于物业管理费交纳起始时间这一问题的长期久拖未决系双方共同造成，深圳地铁物业管理发展有限公司要求深圳市中南深港投资发展有限公司支付拖欠的物业服务费违约金缺乏依据，本院对深圳地铁物业管理发展有限公司此项诉讼请求不予支持。
（二）关于反诉。
1、关于按13元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。
深圳市中南深港投资发展有限公司与深圳地铁物业管理发展有限公司签订的《合同协议书》合法有效，其中明确约定物业服务费标准为23元/平方米.月，每月物业管理费金额为270766.35元。深圳市中南深港投资发展有限公司仅以“得知同一物管区域之内有其他租户是按照每平米13元交纳物管费”为由要求推翻有效合同的约定，明显缺乏依据，本院对深圳市中南深港投资发展有限公司此项反诉请求不予支持。
2、关于返还2013年12月17日至2014年4月11日之前、已经收取的物业管理费947682元。
物业服务合同期限亦应从2013年5月17日起算，深圳市中南深港投资发展有限公司要求返还2013年12月17日至2014年4月11日期间已收取物业管理费947682元的诉讼请求缺乏依据，本院对深圳市中南深港投资发展有限公司此项反诉请求不予支持。
3、关于返还2014年4月11日之后缴纳的物业管理费中超过13元/平方米/月标准的部分【包括应退回的多收取的中央空调费】3178561.50元。
深圳市中南深港投资发展有限公司与深圳地铁物业管理发展有限公司签订的《合同协议书》合法有效，其中明确约定物业服务费标准为23元/平方米.月，每月物业管理费金额为270766.35元。深圳市中南深港投资发展有限公司要求按照13元/平方米.月标准计算物业管理费缺乏依据，深圳市中南深港投资发展有限公司要求返还超过13元/平方米.月标准的物业管理费亦同时缺乏依据，本院对深圳市中南深港投资发展有限公司此项反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）深圳市中南深港投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）深圳地铁物业管理发展有限公司2013年5月17日至2013年12月16日期间的物业管理费1895364.45元；
二、驳回原告（反诉被告）深圳地铁物业管理发展有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）深圳市中南深港投资发展有限公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费32158元，已由原告（反诉被告）深圳地铁物业管理发展有限公司预交，此款由被告（反诉原告）深圳市中南深港投资发展有限公司负担19231元，余款由原告（反诉被告）深圳地铁物业管理发展有限公司自行负担。
本案反诉案件受理费39810元，已由被告（反诉原告）深圳市中南深港投资发展有限公司预交，此款由被告（反诉原告）深圳市中南深港投资发展有限公司自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 媛
人民陪审员 陈初瑛
人民陪审员 王嘉义
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 刘 依
书 记 员 文英玲
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
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