湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘01执异94号
案外人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，住所地湖南省长沙市芙蓉中路二段218号。
负责人侯继明，该行行长。
委托代理人朱益平，该行员工。
委托代理人高杨，该行员工。
申请执行人吴国徽，男，1962年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被执行人湖南英豪房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段517号红星大厦1栋1728房，现办公地址湖南省长沙市中意一路菲尼斯卡酒店8109房（湖南女子大学对面）。
法定代表人徐建忠。
本院在执行申请执行人吴国徽与被执行人湖南英豪房地产开发有限公司（以下简称英豪公司）民间借贷纠纷一案中，案外人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称建行芙蓉支行）向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。
案外人建行芙蓉支行称，1、申请执行人吴国徽对被执行人英豪公司只享有一般债权，申请执行人没有优先受偿权。而案外人建行芙蓉支行与被执行人有协议，被执行人有义务将地上附着物与之办理抵押手续，但因房产登记部门原因未能及时进行登记，等到登记条件成熟以后，该61套房产即被查封。该61套房屋是在案外人准备做在建工程抵押时，被执行人英豪公司私自备案网签给吴国徽的，该行为损害了异议人建行芙蓉支行作为债权人和抵押权人的利益。且在办理网签时，英豪公司的法定代表人徐建忠丧失了公司的控制权，公司被包括吴国徽在内的其他债权人控制，吴国徽利用自己的控制身份、未经任何股东同意将房产网签给自己，损害了包括案外人在内的其他债权人的利益。2、执行中拍卖的标的物正在完善建设中，而且很快就可以进行正常销售，此时进行拍卖，拍卖价格相比正常销售的价格势必会大打折扣，严重损害英豪公司利益，也严重损害包括建行芙蓉支行在内的其他债权人的利益。执行过程中，评估价格也明显低于市场价格，应当停止对该财产的拍卖。3、申请执行人吴国徽与其他债权人达成了协议，对被执行人英豪公司的债权债务事宜，应当经过全体债权人同意后方可支付。申请执行人在此时申请执行处置房产，违背了其自己认可的协议。综上，请求中止贵院作出的（2016）湘01执337号之一执行裁定书，中止或停止执行（2016）湘01民初209号民事调解书，并中止或停止拍卖（2016）湘01执337号之一执行裁定书中列明的61套房屋。
本院查明，原告吴国徽与被告英豪公司民间借贷纠纷一案，前由本院立案审理。审理过程中，原告吴国徽与被告英豪公司达成调解协议如下:一、英豪公司共计应支付吴国徽借款本金2550万元；二、英豪公司已支付给吴国徽的利息，双方均无异议；三、英豪公司未支付的利息，自愿按下列标准支付吴国徽借款利息，其中借款本金1100万元自2015年5月4日起按年息24%计算至实际付清之日止；借款本金150万元自2015年4月1日起按年息24%计算至实际付清之日止；借款本金300万元自2015年5月1日起按年息24%计算至实际付清之日止；借款本金300万元自2016年2月1日起按年息24%计算至实际付清之日止；借款本金700万元自2015年4月5日起按年息24%计算至实际付清之日止；四、英豪公司上述一、三项给付义务自调解书生效之日起7日内付清；五、关于本案双方当事人再无其他争议。案件受理费203150元，减半收取101575元，由英豪公司负担（由于吴国徽已垫付案件受理费，故英豪公司于调解书生效之日起7日内将案件受理费直接支付给吴国徽）。2016年3月29日，本院作出（2016）湘01民初209号民事调解书，对上述调解协议的效力予以了确认。调解书生效后，因英豪公司未按生效法律文书履行自己的义务，吴国徽于2016年4月11日向本院申请强制执行。本院执行过程中，于2016年5月3日，本院作出（2016）湘01执337号执行裁定书，裁定冻结被执行人英豪公司名下、位于长沙市××迎新路××号英泰汇景豪庭5栋（预售证号2015-xx4）24xx、25xx、26xx、27xx、28xx、29xx、2xx3、25x3、26x3、27x3、28x3、29x3、24x4、24x5、25x5、28x5、29x5、3xx5、24x6、25x5、26x6、27x6、28x6、29x6、3xx6、24x8、25x8、26x8、27x8、28x8、29x8、3xx8；6栋（预售证号2015-xx5）24x1、26x1、27x1、28x1、29x1、3xx1、24x2、25x2、26x2、27x2、28x2、29x2、3xx2、24x3、25x3、26x3、27x3、28x3、29x3、24x6、25x6、27x6、28x6、29x6、3xx6、24x7、25x7、27x7、29x7共计61套房屋，并向长沙市住建委发出（2016）湘01执337号协助执行通知书，查封了被执行人英豪公司名下上述的61套房产。2016年7月4日，本院作出（2016）湘01执337号之一执行裁定书，裁定拍卖上述61套房屋。2016年11月28日，案外人建行芙蓉支行向本院提出书面的执行异议，异议请求如前所述。
另查明，2013年11月15日，建行芙蓉支行与英豪公司签订编号为2013房信002-1号的借款合同，约定：英豪公司因英泰汇景豪庭项目的建设需要，向建行芙蓉支行借款15000万元整。借款期限三年，从2013年11月15日起至2016年11月14日。同日，双方签订《最高额抵押合同》，为保障上述债务的履行，英豪公司以其名下位于长沙市红星村长国用（2012）字第081341号项下的住宅用地提供抵押。2013年12月27日，英豪公司与建行芙蓉支行签订《商品房销售资金监管协议》，约定英豪公司开发的“英泰.汇景豪庭”项目的土地、在建工程或竣工房屋作为贷款的担保抵押给建行芙蓉支行，未经建行芙蓉支行许可，上述资产不得向建行芙蓉支行以外的第三人设定抵押。上述抵押物未办理抵押登记。
本院认为，案外人建行芙蓉支行与被执行人英豪公司虽签订有最高额抵押合同，约定将英豪公司开发的“英泰.汇景豪庭”项目的土地、在建工程或竣工房屋作为贷款的担保抵押给建行芙蓉支行，但该抵押合同在本院因执行需要、对争议的61套房产进行查封之前，未能办理抵押登记，抵押尚未生效，不能对抗第三人。建行芙蓉支行不能以其与被执行人英豪公司签订有相关抵押协议为由，对抗本院对上述房产的强制执行。建行芙蓉支行认为执行过程中，评估价格定为每平方米5000元过低。对于标的物评估价格的争议，建行芙蓉支行应当先向做出评估报告的鉴定机构提出。建行芙蓉支行还认为吴国徽与其他债权人达成了协议，同意资产应经全体债权人同意后支付。因建行芙蓉支行未提供充分有效的证据证实，且即使吴国徽与其他债权人达成了相关协议，因吴国徽不予认可，又属另案法律关系，应当另案通过诉讼的途径进行审查。综上所述，案外人建行芙蓉支行的异议理由不成立，本院不予支持。双方当事人如不服，可于收到本裁定书之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行的执行异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 盛知霜
审判员 熊孟良
审判员 谭斯元
二〇一七年三月三十一日
书记员 曾 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行;理由不成立的，裁定驳回”。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
(一)不予受理;
(二)对管辖权有异议的;
(三)驳回起诉;
(四)保全和先予执行;
(五)准许或者不准许撤诉;
(六)中止或者终结诉讼;
(七)补正判决书中的笔误;
(八)中止或者终结执行;
(九)撤销或者不予执行仲裁裁决;
(十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书;
(十一)其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。