四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川16民终296号上诉人（原审被告）：叶仁珍，女，生于1945年5月10日，汉族，住四川省岳池县。上诉人（原审被告）：杨爱民，男，生于1967年3月1日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，生于1972年10月19日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。上诉人（原审被告）：袁小玲，女，生于1970年2月27日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。上诉人（原审被告）：袁小燕，女，生于1971年8月24日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。上诉人（原审被告）：袁小波，男，生于1974年7月5日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。上诉人（原审被告）：袁月，男，生于1993年8月28日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。以上七上诉人的委托诉讼代理人：袁小飞，女，生于1972年3月21日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。上诉人（原审被告）：袁小飞，女，生于1972年3月21日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。被上诉人（原审原告）：王义勇，男，生于1967年1月21日，住四川省岳池县九龙镇。原审被告：邓燕果，女，生于1971年8月21日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。原审第三人：中国农业银行股份有限公司岳池县支行，住所四川省岳池县。负责人：许鹏，行长。上诉人叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月因与被上诉人王义勇，原审被告邓燕果，原审第三人中国农业银行股份有限公司岳池县支行房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2016）川1621民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ、袁小燕、袁小飞及上诉人叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小波、袁月的委托诉讼代理人袁小飞，被上诉人王义勇到庭参加了诉讼。原审被告邓燕果，原审第三人中国农业银行股份有限公司岳池县支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小波、袁小飞、袁月上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人王义勇的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.2002年袁小舟代理ＸＸ与被上诉人签订《协议书》没有得到ＸＸ的授权且被上诉人明知，由此造成的法律后果应由被上诉人负担；2.即使该《协议书》有效，但袁龙明、杨爱民没有在该《协议书》上签字，因涉案房屋属于共有财产，袁小舟无权处分他人财产。被上诉人明知涉案房屋属于共有财产而与袁小舟签订《协议书》，属于侵权行为，违反法律规定；3.假如于2005年9月11日签订的房屋买卖合同，但被上诉人于签订合同之前就对该房屋占有、使用、收益，上诉人已完成了合同的给付义务，虽然未办理权利证书，但没有影响到被上诉人权利的行使。并且，办理房屋过户是依申请的行政登记行为，申请人是被上诉人，被上诉人不申请何来上诉人不履行义务的行为，更无违约行为。王义勇述称，涉案房屋合同经法院生效判决书确认合法有效，被上诉人应按照合同的约定履行过户义务，但其一直不履行，行为已违反合同约定，就应该按照合同的约定承担相应的违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓燕果、中国农业银行股份有限公司岳池县支行未提交书面意见。王义勇向一审法院起诉请求：1.判令叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小波、袁小飞、袁月、邓燕果限期办理房产证、土地使用证并交付；2.判令叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小波、袁小飞、袁月、邓燕果支付违约金72,000元；3.诉讼费由叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小波、袁小飞、袁月、邓燕果负担。一审法院认定事实：叶仁珍系袁龙明（袁龙明于2008年1月28日病故）之妻，袁小舟（2016年4月19日病故）、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波系叶仁珍与袁龙明之子女，袁月系袁小舟之女，邓燕果系袁小舟前妻（离婚登记时间为2007年4月18日）。2008年11月19日一审法院作出（2007）岳池民初字第915号民事判决书，该判决书判决结果的主要内容为：驳回中国农业银行岳池县支行的诉讼请求。该判决书现已发生法律效力，该判决经审理查明的事实主要有：中国农业银行岳池县支行请求判令邓燕果偿还借款人民币280,000元，并由ＸＸ、杨爱民、袁龙明承担抵押担保责任。2008年6月27日邓燕果申请要求对签名与指纹进行鉴定，四川求实司法鉴定所对中国农业银行岳池县支行提供的证据进行鉴定，四川求实司法鉴定所于2008年8月4日作出鉴定结论为：1、岳农银高保个借字（2005）第040411号《最高额担保个人借款合同》、《个人借款申请表》、《最高额担保个人借款合同用款申请书》、《借款凭证》、《债务逾期催收通知书》上的“邓燕果”签名字迹与邓燕果书写的签名字迹不是同一人书写。2、岳农银高保个借字（2005）第040411号《最高额担保个人借款合同》、《最高额担保个人借款合同用款申请书》、《借款凭证》的借款人和申请人处，捺印在“邓燕果”签字上的指纹不是邓燕果所留。2009年9月15日，一审法院作出（2008）岳池民初字第472号民事判决书，该判决书判决结果的主要内容为：袁小玲在本判决书生效后五日内向中国农业银行岳池县支行偿还借款人民币270,000元，利随本清。杨爱民、ＸＸ在共有财产份额内，叶仁珍、袁小舟、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波在继承袁龙明抵押担保财产份额内对袁小玲应偿还本息承担连带责任。该判决经审理查明的事实主要有：袁小玲于2005年4月29日与中国农业银行岳池县支行签订了《最高额担保个人借款合同》，ＸＸ、杨爱民和袁龙明用其三人共有的位于岳池县九龙镇银城南路东段110—126号的营业用房为该笔借款进行抵押担保，并于2005年4月29日在岳池县房地产交易所办理了抵押登记。袁龙明已于2008年1月28日因病死亡，其配偶为叶仁珍，子女为袁小舟、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波。王义勇因不服（2008）岳池民初字第472号民事判决书，向四川省广安市中级人民法院提起上诉，2010年8月26日四川省广安市中级法院作出（2010）广法民终字第6号民事裁定书，该裁定书裁定结果的主要内容为：本案按上诉人王义勇自动撤回上诉处理。后王义勇向四川省广安市中级人民法院对（2008）岳池民初字第472号民事判决申请再审，2011年7月20日四川省广安市中级人民法院作出（2011）广法民申字第10号民事裁定书，该裁定书裁定结果的主要内容为：驳回王义勇的再审申请。2009年9月15日，一审法院作出（2008）岳池民初字第475号民事判决书，该判决书判决结果的主要内容为：袁小波在本判决生效后五日内向中国农业银行岳池县支行偿还借款人民币270,000元，利随本清。杨爱民、ＸＸ在共有财产份额内，叶仁珍、袁小舟、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波在继承袁龙明抵押担保财产份额内对袁小波应偿还本息承担连带责任。该判决经审理查明的事实主要有：袁小波于2005年4月29日与中国农业银行岳池县支行签订了《最高额担保个人借款合同》，ＸＸ、杨爱民和袁龙明用其三人共有的位于岳池县九龙镇银城南路东段110—126号的营业用房为该笔借款进行抵押担保，并于2005年4月29日在岳池县房地产交易所办理了抵押登记。袁龙明已于2008年1月28日因病死亡，其配偶为叶仁珍，子女为袁小舟、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波。王义勇因不服（2008）岳池民初字第475号民事判决书，向四川省广安市中级人民法院提起上诉，2010年8月26日四川省广安市中级法院作出（2010）广法民终字第7号民事裁定书，该裁定书裁定结果的主要内容为：“本案按上诉人王义勇自动撤回上诉处理。”后王义勇向四川省广安市中级人民法院对（2008）岳池民初字第475号民事判决申请再审，2011年7月20日四川省广安市人民法院作出（2011）广法民申字第9号民事裁定书，该裁定书裁定结果的主要内容为：驳回王义勇的再审申请。2014年9月24日，一审法院作出（2014）岳池民初字第3323号民事判决书，该民事判决书已发生法律效力，该判决书判决结果的主要内容为：王义勇与ＸＸ、杨爱民于2005年9月11日签订的将ＸＸ、杨爱民和袁龙明三人共有的位于岳池县九龙镇银城南路116、118号门市出售给王义勇的《房屋买卖合同书》合法有效。该判决经审理查明的事实主要有：1.叶仁珍系袁龙明之妻，袁小舟、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波系叶仁珍与袁龙明之子女，杨爱民系袁小燕之夫，ＸＸ系袁小飞之夫。2.岳池县城镇房产管理所的房产档案资料记载“买受人ＸＸ、杨爱民、袁龙明于2002年6月4日在广安市民生拍卖行举办第22期拍卖会上，经过公开竞价成交原岳池县农业机械有限责任公司所有的位于岳池县九龙镇银城南路东段47号房产（1-2层，面积1250.47㎡）。于2002年9月1日签订《拍卖成交确认书》，于同月10日签订《房屋转移协议书》。同月14日，岳池县九龙镇银城南路东段47号房产（现为岳池县九龙镇银城南路东段110—126号）登记为ＸＸ、杨爱民、袁龙明三人按份共有，各享有1/3所有权。3.2002年9月1日，王义勇与ＸＸ签订了购买岳池县银城南路东段47号中现在为116、118号门市的《协议书》。协议书载明：协议人ＸＸ、王义勇。各方协议人于2002年7月18日在广安市民生拍卖行岳池办事处通过拍卖共购得岳池县农机有限责任公司改制清算组全部资产（包括协议各方与吴昊签订的转让协议书中的所有拍卖内容），即：岳池九龙大街老农机公司门面，农机东大群楼，农机综合楼等，总价款为9,530,000元。协议人王义勇现分有岳池县农业机械有限责任公司农机综合门市原银城南路东段47号（依据拍卖目录），面积约126㎡（以实际丈量为准），单价按3000元/㎡执行，总价为378,000元（以实际结算为准）。协议人王义勇第一次付给协议人ＸＸ现金328,000元，其余部分欠款50,000元待协议人ＸＸ将房产证及土地证办清交与协议人王义勇时，协议人王义勇及时将所欠余款50,000元付与ＸＸ。该分割物的产权证等由协议人ＸＸ统一办理，协议人王义勇协助，协议各方所承担的税费应由各方依法缴纳。协议人王义勇所分割的……门市为净资产，其本人不再享受和承担本次拍卖内容中的任何债权债务，也不再享受余下所有拍卖资产中的任何权利，此协议双方签字生效。该协议为填充式，其中ＸＸ一方的签名为袁小舟代签。ＸＸ、杨爱民均认为该协议名为分割实为买卖协议，并对该协议出卖岳池县九龙镇银城南路东段XXX、XXX号门市与王义勇的事实予以认可。2002年底-2003年初，王义勇装修其所购买的岳池县银城南路东段XXX、XXX号门市，袁龙明带人到该门市丈量了出售门市的面积，还对王义勇说：这个门市卖给你了……。袁龙明给王义勇提了一些装修门市的建议，还调解过王义勇与隔壁为门市面积发生的纷争。4.王义勇于2003年6月15日向袁小舟交款16,955.83元、237,000元，于2003年6月17日向杨爱民交款14,618元，于2003年7月3日、7日分别向袁小舟的前妻邓燕果交款20,000元、10,000元，于2005年8月25日袁小舟交款7000元，于2005年9月11日交款13,001元，共计交款318,574.83元。ＸＸ、杨爱民于2005年9月11日向王义勇出具了一张收到王义勇现金318,574元的收条，并对以上每笔收款作了记载。2003年10月14日，王义勇向袁小舟交办理土地使用证、房产证的费用15,000元。5.由于ＸＸ多次要求ＸＸ、杨爱民办理房屋产权证、土地使用证未果，2005年9月11日，王义勇与ＸＸ、杨爱民就买卖岳池县银城南路东段XXX、XXX号门市再次签订《房屋买卖合同书》，主要内容为“甲方ＸＸ、杨爱民，乙方王义勇，甲乙双方在岳池民生拍卖行共同购买原农机公司全部资产，经双方协商达成以下协议：乙方自愿放弃购买农机公司全部资产，只单向购买岳池县银城南路东段XXX、XXX号门市，房屋面积约122.858㎡（以实际有关部门丈量为准），价格为3000元/㎡，共计购房金额约368,574元。乙方已分批向甲方交购房款318,574元，房屋产权证、土地使用证等由甲方办理，乙方协助，乙方已向甲方暂交15,000元，超出部分由乙方补偿。甲方必须于2006年12月31日前将房屋产权证、土地使用权证办妥交给乙方，乙方付清购房余款50,000元（与原公司职工蒋晓霞、蒲勇等办证时间同期）。原农机公司全部资产买受人中由签字人代表整体进行意思表示。此协议双方签字生效。6.袁龙明于2008年1月去世，2009年9月14日公开审理中国农业银行岳池县支行诉ＸＸ、杨爱民、叶仁珍、袁小舟、袁小燕、袁小飞、袁小玲、袁小波及第三人王义勇借款合同纠纷一案，王义勇出示了王义勇与ＸＸ于2002年9月1日签订的买卖岳池县银城南路东段XXX、XXX号门市的《协议书》、王义勇与ＸＸ、杨爱民于2005年9月11日就买卖岳池县银城南路东段XXX、XXX号门市再次签订《房屋买卖合同书》、ＸＸ、杨爱民出具的收条等证据，ＸＸ、杨爱民、叶仁珍、袁小舟、袁小燕、袁小飞、袁小玲、袁小波共同委托的特别授权代理人谢周明在对王义勇所举证据质证时确认表示：其买卖是真实的，虽协议是袁小舟个人代签，但其他人是追认了的，办理了抵押登记也是事实，并非抵押了的财产就不能买卖，出卖人也未侵犯买受人王义勇占有、使用、收益权，既然我方卖了，是要协助第三人办理过户手续的。7、在岳池县农业机械有限责任公司改制前一段时间，王义勇是从该公司租用的岳池县银城南路东段XXX、XXX号门市，改制后王义勇将租金交给了杨爱民。从2002年9月1日与ＸＸ签订《协议书》后，王义勇未再交租金，王义勇使用该门市至今。由于至今未办理相关房屋产权证书，故王义勇诉至来院。另查明，岳池县九龙镇银城南路东段110-126号房屋共计两层，房屋建筑面积共计1250.47㎡。其中第二层房屋总面积为644.8㎡（已出售），第一层的门市总面积为605.67㎡[其中341.7㎡已出售给他人；剩余的263.97㎡分别先后抵押给了第三人中国农业银行股份有限公司岳池县支行：2005年4月25日为邓燕果提供了抵押担保，但此次担保的主债权债务合同不成立，根据相关法律规定抵押担保合同也未成立；2005年4月29日为袁小玲贷款提供了抵押担保87㎡，同日为袁小波贷款提供了抵押担保87㎡。王义勇所购买的116、118号门市面积约122.858㎡（以实际有关部门丈量为准）包含在263.97㎡内]。岳池县九龙镇银城南路东段110-126号房屋的所有权人现登记在ＸＸ名下，共有权人为杨爱民、袁龙明，共有权人各占1/3的份额；登记机关为岳池县房产局，登记时间为2002年9月16日。一审庭审中，王义勇要求对方在一个月内将岳池县九龙镇银城南路东段XXX、XXX号门市的房屋所有权证、土地使用权证办好并交付。一审法院审理认为，在民事活动中，签订合同的双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。1.自然人之间的房屋买卖行为属于民事活动，本案因房屋买卖而产生的纠纷属于民事纠纷，并属于本院民事诉讼管辖范围，故对叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小波、袁小飞、袁月辩称的王义勇请求限期办理房屋所有权证、土地使用证并交付的诉讼请求不属于民事案件审理的范畴，不予支持。2.本案诉讼为必要的共同诉讼，在法律规定范围之内的权利义务承受人，若未放弃相关权利义务则均应参加诉讼；同时，王义勇对（2007）岳池民初字第328号民事案件只是撤回起诉；故叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小波、袁小飞、袁月辩称王义勇在（2007）岳池民初字第328号民事案件中放弃了对袁小舟及其法定继承人主张权利的理由不成立，不予支持。3.邓燕果已于2007年4月18与袁小舟离婚，根据相关法律规定，邓燕果不是本案适格的诉讼主体。叶仁珍、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波均未亲自到本院作出书面放弃继承袁龙明财产份额的声明，袁月也未亲自到法院作出书面放弃继承袁小舟应继承袁龙明的财产份额的声明，视为未放弃继承权利，均为本案适格的诉讼主体，故应在各自继承份额内承担相应责任。4.2002年9月1日，袁小舟代ＸＸ与王义勇签订《协议书》，袁龙明、ＸＸ、杨爱民虽未在该《协议书》上签字，但是在袁小舟与王义勇签订房屋买卖《协议书》后，袁龙明亲自到岳池县九龙镇银城南路东段XXX、XXX号门市丈量门市面积，为王义勇装修门市提供建议，调解与隔壁为门市面积发生的纠纷，还对王义勇说门市已经卖给了王义勇。同时，整个过程中袁龙明也未对卖房事实或协议提出异议或反对意见，说明卖房事实系袁龙明的真实意思表示，袁龙明是知道并同意卖房给王义勇的。一审已审理查明，ＸＸ、杨爱民均认为袁小舟代ＸＸ与王义勇签订的房屋买卖《协议书》，名为分割实为买卖协议，并对该协议出卖岳池县九龙镇银城南路东段XXX、XXX号门市给王义勇的事实予以认可。在2002年9月1日签订的岳池县银城南路东段XXX、XXX号门市《协议书》的基础上，2005年9月11日王义勇与ＸＸ、杨爱民再次就出售岳池县银城南路东段XXX、XXX号门市签订《房屋买卖合同书》。王义勇从2003年起至2005年先后多次交纳购房款共计318,574元，并预交了办证费用15,000元，王义勇向出卖人履行合同义务，袁龙明、ＸＸ、杨爱民对卖房事实均未提出异议，ＸＸ、杨爱明等人也收取了王义勇交纳的购房款项，说明袁龙明、ＸＸ、杨爱明对卖房事实均予以认可。故上述两次签订的房屋买卖协议系王义勇与袁龙明、ＸＸ、杨爱民双方真实意思表示，且均合法有效，袁龙明、ＸＸ、杨爱民应当按照上述房屋买卖协议履行义务，在王义勇的协助下，将房屋相关产权证书办理完毕并交付给王义勇。5.叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小波、袁小飞、袁月辩称签订上述两次房屋买卖协议时，门市均处于抵押期间，未经抵押权人的同意，转让行为无效。本案位于岳池县九龙镇银城南路东段47号的房产（现为岳池县九龙镇银城南路东段110—126号）于2002年9月16日就已经登记在ＸＸ、杨爱民、袁龙明名下，三人按份共有，各享有1/3所有权，ＸＸ、杨爱民、袁龙明有权对其所有的财产进行处置。本案中王义勇与ＸＸ、杨爱民、袁龙明于2002年9月1日就已经对岳池县银九龙镇城南路东段XXX、XXX号门市签订了买卖协议。而邓燕果向第三人借款的时间为2005年4月25日，此次借款合同已被认定为借款事实不成立，抵押担保合同则也不成立。袁小玲、袁小波向第三人借款的时间均为2005年4月29日，同日均用岳池县九龙镇银城南路东段110—126号房屋为袁小玲、袁小波的上述借款提供了抵押担保并办理了抵押登记。因此，本案中王义勇与ＸＸ、杨爱民、袁龙明对岳池县九龙镇银城南路东段XXX、XXX号门市的买卖在前，第三人办理抵押登记在后。ＸＸ、杨爱民、袁龙明应当按照房屋买卖协议履行义务，故该项辩称理由不成立。6.2005年9月11日在签订《房屋买卖合同书》时，合同第4条约定“违约责任：违约方按本合同购房金额的20%付给对方，并继续履行此合同”。根据合同约定，该房屋购房金额约为368,574元；王义勇要求对方支付72,000元违约金的诉讼请求，虽有合同约定，但该房屋从2002年9月1日起，王义勇一直未交租金，并占有、使用、收益该门市至今；结合本案实际情况，综合考虑承担的违约责任为购房款总金额的10%较为适宜，即由叶仁珍、杨爱民、ＸＸ、袁小玲、袁小燕、袁小波、袁小飞、袁月方向王义勇支付违约金36,857.4元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、ＸＸ、杨爱民、叶仁珍、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月在本判决生效之日起三十日内为王义勇办理位于岳池县九龙镇银城南路东段XXX、XXX号门市的房屋所有权证、土地使用权证并交付给王义勇；二、叶仁珍、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月在继承袁龙明的财产份额内与ＸＸ、杨爱民在本判决生效之日起三十日内向王义勇支付违约金36,857.4元；三、驳回王义勇的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由叶仁珍、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月在继承袁龙明的财产份额内与ＸＸ、杨爱民共同负担。二审中，被上诉人提供了如下证据：岳池县人民法院（2016）川1621执856号受理案件通知书，证明岳池县人民法院（2014）岳池民初3323号民事判决已发生法律效力且申请执行。上诉人对该证据不发表质证意见。结合双方举证、质证，本院认为被上诉人所举证据符合证据三性，本院予以采信。二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，涉案房屋买卖合同经生效法律文书确认为合法有效，故合同各方当事人应按照合同约定履行各自义务。被上诉人按照合同约定支付了购房款，上诉人就应协助被上诉人将涉案房屋的相关权利证书办理好并交付给被上诉人。因为上诉人一直不配合被上诉人办理房屋相关权利证书，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应承担违约责任。虽然涉案房屋一直由被上诉人占有、使用，但违约金兼具补偿性与惩罚性的双重功能，故根据上诉人的违约事实、过错程度、合同的履行情况，以及案件实际情况等综合因素，一审法院确定上诉人按照购房款总金额10%承担违约金，并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月的上诉请求不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人ＸＸ、杨爱民、叶仁珍、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、袁月负担。本判决为终审判决。审判长 张 强审判员 吴丽华审判员 蒋 濒二〇一七年三月二十三日书记员 陈 雪