新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新29民终14号上诉人（原审原告）：吴建烈，男，1968年6月3日出生，汉族，无固定职业，住库车县。被上诉人（原审被告）:阿克苏天力房地产开发有限责任公司,住所地新疆阿克苏地区阿克苏市教育路78号。法定代表人：徐仲均，该公司董事长。委托诉讼代理人：张江，新疆浩翔律师事务所律师。上诉人吴建烈与被上诉人阿克苏天力房地产开发有限责任公司（以下简称天力房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人吴建烈不服库车县人民法院（2017）新2923民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴建烈、被上诉人天力房地产公司的委托诉讼代理人张江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴建烈上诉请求：1、请求依法撤销（2017）新2923民初1293号民事判决第二项、第三项，依法改判由被上诉人向上诉人返还购房款144300元，支付赔偿金144300元，利息31746元并由被上诉人向上诉人赔偿损失39000元或将本案发回重审；2、案件一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。庭审中，上诉人吴建烈变更第一项上诉请求为：请求依法撤销（2017）新2923民初1293号民事判决第二项、第三项，依法改判由被上诉人向上诉人返还面积131.24平方米房屋的已付购房款265210.5元[116.91平方米×3550元/平方米-（116.91平方米-67平方米）×2000元/平方米-50000元=265210.5元]、利息58346.31元（年息6%，44个月）、支付赔偿金265210.5元，并由被上诉人向上诉人赔偿损失39000元，以上共计627767.31元，或将本案发回重审。事实及理由：一审法院认定证据有误。一审法院在审理过程中对被上诉人提供的证人徐某、彭某、刘某的证人证言予以认定错误。上述证人曾都是被上诉人的员工，在被上诉人单位工作过，与被上诉人必然有一定关系其证言的真实性无法确认，且几个证人在法庭作证时对同一问题所做陈述存在矛盾之处，该证人证言不能作为认定案件事实的证据。上诉人与被上诉人签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定安置补偿房屋超出67平方米，上诉人按照2000元/平方米补差价，此价格是对于超出面积给予上诉人的优惠价格2000元/平方米，并非市场价格，一审法院以未经市场调查及评估，就以2000元/平方米确定房屋购买价格显然错误。一审法院以上诉人主张房屋租金损失无事实及法律依据没有支持上诉人的该项诉讼请求错误。在一审开庭审理中，上诉人陈述从未收到被上诉人的交房通知，事实是被上诉人给上诉人安置的2号楼2单元703室房屋不仅在向上诉人交付前出售给第三人，且该房屋至今仍不具备交付条件。根据被上诉人陈述其在2014年6月房屋竣工后就多次通知上诉人补差价，办理入住手续，但事实是2014年6月被上诉人尚未取得时尚小区2号楼的预售许可证，竣工验收备案表等手续，直至2017年6月时尚小区2号楼仍没有取得消防验收合格证和竣工验收备案表，不具备交付条件，故上诉人主张逾期交房租金损失有事实及法律依据。综上，上诉人认为被上诉人在履行合同过程中违约的事实是清楚的，一审法院认定事实错误，判决理由错误，导致判决错误。请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人天力房地产公司答辩称，一审中被上诉人提供的三位证人的证言与本案其他证据能够相互印证，对该三位证人的证言一审法院予以采纳没有错误。根据双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定的超出面积部分的单价为2000元/平方米，现上诉人主张超出部分不应按照2000元/平方米进行补偿没有事实及法律依据。被上诉人曾多次通知上诉人交房办理房屋交接手续，是上诉人没有办理房屋交接手续，现上诉人主张房屋租金损失无事实依据。被上诉人关于安置补偿协议书的义务已经履行完毕，只要上诉人补齐差价即可交房。上诉人吴建烈向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2013年9月12日所签订的关于2号楼2单元703室的房屋拆迁补偿安置协议（该协议第二条中约定的：”乙方向甲方支付人民币50000元（大写伍万元整）；乙方的安置房位于时尚小区2号楼2单元703室，面积为67平方米。多余面积按2000元/㎡（贰千元）补差价”；第五条第一款约定的：”2号楼2单元703室紧靠1号楼西边面积约为116.91㎡（按测绘为准）”）；2.判令被告按照房屋户型销售均价389586元扣除安置时协商补差价剩余部分核算后按照双倍赔偿原告479532元及利息损失52748.52元（自2013年9月13日起计算44个月，239766元×6%÷12个月×44个月），合计532280.52元；3.判令被告赔偿损失70000元（自2011年6月18日起计算到本案立案止的租金损失）；4.诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定的事实：2011年6月18日，吴建烈作为乙方与作为甲方的天力房地产公司，就天力房地产公司对吴建烈的房屋进行拆迁补偿安置，签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：一、经双方确认乙方房地产的基本情况为土地使用权面积是109.81平方米，房屋产权面积是62.78平方米，乙方拥有的该房屋国有土地使用权证证号为021-0279，房屋所有权证证号为00007156，乙方房地产的附属物、临时建筑物、构筑物以评估报告书为准。二、双方确认拆迁补偿安置方式为产权置换为主，互补差价。乙方同意，由甲方按乙方房屋产权证所确定的房产面积给乙方置换一套安置楼房，对不足或超出部分面积，双方互补差价。乙方向甲方支付人民币（大写伍万元）；乙方的安置房位于时尚小区6号楼1单元2204室，面积为84平方米；（乙方的安置房位于时尚小区）1号楼顶楼，（面积为）67平方米。三、1、乙方自愿自行过渡搬迁、安置，甲方为此给乙方支付6个月过渡期间的租房补贴费，过渡期间的租房补贴费为200元/月。2.双方确认，乙方搬出现住址，甲方支付300元搬迁费，乙方在约定期限内回迁，甲方另行支付300元的回迁费。3.乙方腾空房屋交给甲方后，领取搬迁费和过渡费，回迁时领取回迁费。4.乙方在接到回迁通知后15日内不进行回迁的，延期的过渡费由乙方自行承担。5.乙方搬迁完毕，将乙方房屋（被拆迁房屋）的国有土地证和房屋所有权证原件交给甲方后，领取搬迁费和过渡费。四、双方确认，乙方在本协议书签字之日起7日内搬迁完毕。本协议签订后，乙方同时将被拆迁房屋的国有土地证和房屋所有权证交给甲方，由甲方办理注销。五、备注。1.房产证、土地证已收。六、本协议自双方签字、盖章后生效。七、本协议壹式叁份，双方各留壹份，县拆迁管理办公室壹份。上述协议书签订后，吴建烈将房屋的所有权证和土地使用权证交付给天力房地产公司，天力房地产公司对吴建烈的房屋进行了拆除，并于2012年4月22日向吴建烈交付了库车县时尚小区6号楼1单元2204室房屋。2013年，因天力房地产公司所建设的库车县时尚小区1号楼的设计图纸发生变化，导致天力房地产公司无法向吴建烈交付67平方米的库车县时尚小区1号楼顶楼房屋，故双方协商以库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋替换库车县时尚小区1号楼顶楼房屋作为安置房，于2013年9月12日再次签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书对2011年6月18日的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》进行了部分变更。其中第二条有变更的部分为：乙方向甲方支付人民币50000元（大写伍万元整）；乙方的安置房位于时尚小区2号楼2单元703室，面积为67平方米，（按测绘为准），多余面积按2000元/㎡（贰千元）补差价，（乙方的安置房位于时尚小区）6（号楼）1（单元）2204（室），（面积为）84（平方米）。其中第四条有变更的部分为去掉了搬迁的期限。其中第五条第一款有变更的部分为增加了：（2号楼2单元703室紧靠1号楼西边）面积约116.91㎡（按测绘为准）。上述两份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，除变更内容外，其他内容一致。后吴建烈未向天力房地产公司支付2013年9月12日的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的款项。天力房地产公司自2014年至2016年期间在库车县时尚小区内张贴过要求住户签订购房合同、办理入住手续的通知。2017年2月20日，天力房地产公司通过以物抵债方式将库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋出卖给案外人郭智玲，后案外人郭智玲对库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋进行装修。吴建烈向一审法院提起诉讼后，天力房地产公司和案外人郭智玲于2017年5月12日签订了《解除合同》,两者约定解除《购房协议》，由郭智玲在协议解除后20日内拆除装修，恢复房屋原状。但截至到一审庭审结束之时，天力房地产公司与案外人郭智玲均未拆除涉案房屋装修，亦未将涉案房屋恢复原状。另查明，双方在签订两份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》时虽约定按照吴建烈的房屋产权证所确定的房产面积进行置换，但实际上并未按此约定进行置换。诉讼中，吴建烈向一审法院申请证据保全，一审法院于2017年5月12日作出（2017）新2923民初1293号民事裁定书，裁定对库车县时尚小区2号楼2单元703室的装修进行拍照、录像。吴建烈由此产生保全费30元。一审法院认为，吴建烈与天力房地产公司按照所有权调换形式先后订立了两份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，2013年9月12日的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》是对之前的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》的替换与变更，该协议书系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效。2013年9月12日的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》签订后，天力房地产公司将协议书中约定的两套置换房中的一套即库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋，又出卖给了案外人郭智玲，郭智玲对涉案房屋进行了装修，后天力房地产公司和郭智玲虽解除了购房协议，但未履行《解除合同》中拆除装修和恢复房屋原状的合同义务，依然导致吴建烈的合同目的不能实现，与此同时，《城市房屋拆迁补偿安置协议书》中涉及的安置房为两套，该协议书属于可分割履行的合同，其中一套房屋已由吴建烈实际使用，对库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋的拆迁补偿安置约定的解除，并不会导致当事人权利义务失衡，故吴建烈可以解除双方于2013年9月12日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》中关于库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋的拆迁补偿安置约定（具体内容为该协议书第二条中”乙方向甲方支付人民币50000元（大写伍万元整）；乙方的安置房位于时尚小区2号楼2单元703室，面积为67平方米。多余面积按2000元/㎡（贰千元）补差价”、第五条第一款中”（2号楼2单元703室紧靠1号楼西边）面积约116.91㎡（按测绘为准）”）。关于吴建烈要求的双倍赔偿479532元。该请求实际包括返还购房款和已付购房款一倍的赔偿责任。因天力房地产公司存在一房二卖情形，一审法院对库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋的拆迁补偿安置约定进行解除后，吴建烈可以要求天力房地产公司返还该房屋的已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。因2013年9月12日的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》对库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋所对应的拆迁款（购房款）未做详细约定，双方对此亦各执己见，但根据该协议书对该房屋超出67平方米的面积按照2000元/㎡补差价的约定，可以看出双方在2013年9月12日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》时，均认可该房屋的价格为2000元/㎡。结合两份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》中都是约定在安置84平方米的库车县时尚小区6号楼1单元2204室房屋外，天力房地产公司向吴建烈再安置67平方米的房屋一套，同时，吴建烈向被告支付50000元的情形，一审法院确定就涉案房屋吴建烈已付的购房款为84000元（67平方米×2000元/㎡-50000元）。综上，天力房地产公司应向吴建烈返还购房款84000元，并支付84000元赔偿款。关于吴建烈要求的利息损失52748.52元（自2013年9月13日起计算44个月，239766元×6%÷12个月×44个月）。吴建烈要求天力房地产公司支付利息损失，符合法律规定，但吴建烈的计算基数有误，一审法院予以调整为18480元（84000元×6%÷12个月×44个月）。关于吴建烈要求的赔偿损失70000元（自2011年6月18日起计算到本案立案止的租金损失）。本案中双方对交付房屋、支付补差价款的时间和先后顺序未做明确约定，而吴建烈在签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》后也未按约支付钱款，吴建烈要求房屋租金损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告吴建烈与被告阿克苏天力房地产开发有限责任公司于2013年9月12日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》中关于库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋的拆迁补偿安置约定（具体内容为该协议书第二条中”乙方向甲方支付人民币50000元（大写伍万元整）；乙方的安置房位于时尚小区2号楼2单元703室，面积为67平方米。多余面积按2000元/㎡（贰千元）补差价”、第五条第一款中”（2号楼2单元703室紧靠1号楼西边）面积约116.91㎡（按测绘为准）”）；二、被告阿克苏天力房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告吴建烈返还购房款84000元，支付赔偿款84000元、利息18480元，合计186480元；三、驳回原告吴建烈的其他诉讼请求。二审期间，上诉人吴建烈围绕其上诉请求，向本院提交了以下证据：1、时尚小区楼宇买卖定购书照片三份、商品房买卖合同照片一份。用以证明上诉人吴建烈位于时尚小区2号楼2单元703室的安置房的市场价比照小区其他房屋单价应当在3000元以上。被上诉人天力房地产公司对该组证据的真实性、关联性均不予认可，认为该组证据不符合证据形式，如果吴建烈要证明其他业主买房的情况应当通知其他业主到庭作证。本院认为，该组证据均为楼宇买卖定购书及商品房买卖合同复印件的照片，并非证据原件，且关于房屋市场价的认定应当由专业的第三方价格鉴定机构出具科学的鉴定意见，该组证据并不能证明上诉人吴建烈的证明观点，对该组证据的证明效力，本院不予确认。2、房屋户型图照片四张。用以证明双方签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》时就是按照该户型图选择的时尚小区2号楼2单元703室作为安置房。被上诉人天力房地产公司对该证据的真实性、关联性均不予认可，认为该组照片所拍户型图上没有天力房产公司的名称，无法反映出是时尚小区的户型图，不能证明是本案涉案安置房的户型图。本院认为，对于上诉人吴建烈出示该组证据的证明观点仅有该组照片为证，没有其他证据与之相互印证，故对该组证据的证明效力，本院不予确认。3、房屋租赁合同三份。用于证明由于被上诉人天力房地产公司逾期交房，给上诉人吴建烈造成的房屋租金损失。被上诉人天力房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据并非上诉人吴建烈因租房所产生的费用，与本案没有关联性，被上诉人天力房地产公司已经向上诉人吴建烈交付了一套84平方米的安置房，上诉人吴建烈也已经入住，其不存在房屋租赁费损失的问题。本院认为，该组证据仅有三份房屋租赁合同，租赁合同的当事人也并非上诉人吴建烈本人，关于房屋租赁的市场价格应当由专业的第三方价格鉴定机构出具科学的鉴定意见，该组证据并不能证明上诉人吴建烈的证明观点，对该组证据的证明效力，本院不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条：”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条：”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，上诉人吴建烈与被上诉人天力房地产公司前后签订的两份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》均合法有效，双方在履行第一份协议时，由于协议书中约定交付的第二套房屋（库车县时尚小区1号楼顶楼房屋）所在楼的主体设计图纸发生变化，无法向上诉人吴建烈交付，双方又协商以库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋替换了第一份协议中约定交付的第二套房屋，后被上诉人天力房地产公司通过以物抵债方式将该房屋出卖给案外人郭智玲，郭智玲对房屋进行了装修，虽然被上诉人天力房地产公司已经与郭智玲解除了购房协议，但房屋装修至今尚未拆除。上诉人吴建烈主张解除协议书中关于库车县时尚小区2号楼2单元703室房屋交付的约定，并要求被上诉人天力房地产公司按照其已付购房款的一倍承担赔偿责任，符合《解释》相关规定，应当予以支持。上诉人吴建烈认为库车县时尚小区2号楼2单元703室的房屋单价应当为3550元/平方米，并就此主张被上诉人向其返还房屋市场价与协议约定价之间的差价265210.5元。本院认为，上诉人吴建烈与被上诉人天力房地产公司在第二份《城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定第二套安置房位于库车县时尚小区2号楼2单元703室，面积为67平方米（按测绘为准），多余面积按2000元/㎡（贰千元）补差价。该约定对双方均具有约束力。一审法院按照2000元/平方米，对超出67平方米的安置面积折算成上诉人吴建烈已付购房款并无不当，故上诉人吴建烈的该项上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人吴建烈认为，因被上诉人天力房地产公司逾期交房，给其造成房屋租金损失39000元，并向本院提交了房屋租赁合同三份。本院认为，该组证据仅有三份房屋租赁合同，且租赁合同的当事人并非上诉人吴建烈本人，上述证据与本案无关联性，故对上诉人吴建烈的该项上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人吴建烈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9823元，由上诉人吴建烈负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪  倩审 判 员 曹 燕 燕代理审判员 西仁古丽二〇一八年三月二十八日书 记 员 王 晋 琼