江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3233号
上诉人（原审被告）徐州市御源房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区黄山路城市枫景小区综合2号楼。
法定代表人李传香，该公司经理。
委托代理人朱仁春，该公司员工。
委托代理人刘伟，江苏建伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）新沂市沭滨物业管理有限公司，住所地江苏省新沂市新安街道沭滨小区35号楼1室。
法定代表人李志勇，该公司董事长。
委托代理人赵长明，江苏王军律师事务所律师。
上诉人徐州市御源房地产开发有限公司（以下简称御源房产公司）因与被上诉人新沂市沭滨物业管理有限公司（以下简称沭滨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人御源房产公司的委托代理人朱仁春、刘伟，被上诉人沭滨物业公司的委托代理人赵长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年10月10日，沭滨物业公司作为乙方，御源房产公司作为甲方，双方签订《御源华府商住楼前期物业管理服务委托合同书》一份，甲方将御源华府1、2号商住楼委托给乙方实行物业管理（该物业总占地面积17025平方米，建筑总面积34939.1平方米），合同共分为总则、委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、前期物业管理服务费用及相关费用、委托服务期限、违约责任、附则八章37条。其中合同第十七条第（11）项（甲方义务）约定：甲方按照物业管理收费标准足额向乙方缴纳空置物业管理服务费及相关费用；该条第（12）项约定：在此合同签订时向乙方一次性支付前期物业管理启动费用70000元；该条第（15）项约定：甲方负责乙方物业管理人员在业主上房前的前期物业管理人员工资计每月2000元（每人每月1000元共2人）。第二十条第（八）项约定：公共照明、公共用水以建筑总面积（主房＋车库）按计量装置计量按新沂市价格主管部门核批的标准向业主均摊收取。第二十四条第（一）项规定：因甲方原因并已向物业管理处申请登记需要空置的房屋按建筑总面积（主房＋车库）70%收取物业管理费，否则按全额收取物业管理费；本合同期内未交付使用物业的管理服务费，由甲方根据价格主管部门核批的标准向乙方支付，收费范围为：1、住宅范围物业管理费；2、非住宅范围物业管理费；3、电梯用电费用；4、电梯维保费用；5、电梯年检费用；6、电梯维修材料费用；7、供水二次加压用电费用；8、公共照明用电、公共用水费用；9、付费时间每半年结算一次。该条第（五）项规定，甲方、业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的5%按月缴纳滞纳金。第二十五条约定：委托服务期限暂定为三年，自2008年10月10日起至2011年10月9日止；合同期满或业主委员会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；物业管理费自业主上房时起收取。第二十七条约定：甲方违反合同第十七条义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。合同签订后，沭滨物业公司即按约定安排两名人员进驻涉案物业进行前期准备工作，并按每人每月1000元标准发放工资。自2010年3月5日起，御源房产公司陆续安排业主办理上房手续。2012年4月30日，沭滨物业公司因故退出御源华府小区项目的物业管理工作。
另查明，1、2010年1月11日，新沂市物价局作出新价字（2010）6号文件，核定御源华府高层商住楼住宅前期物业管理公共服务费收费标准为：每月每平方米（建筑面积）0.64元，可在20%幅度内浮动；商业用房、其他用房的物业管理服务费实行市场调节价，收费标准由你公司和业主（使用人）在物业服务合同中约定。2、2009年7月2日，御源房产公司与业主钱春江签订补充协议一份，约定免去钱春江三年物业费，自2009年12月29日至2012年12月29日。3、根据御源房产公司出具的上房通知单，相关业主自2010年3月5日起陆续进驻涉案物业。4、自2010年5月起，沭滨物业公司就涉案物业存在的设施设备、物业用房、空置房物业费、前期开办费、维修事项等问题，多次函告御源房产公司予以解决。
沭滨物业公司在原审中的诉讼请求为：御源房产公司支付住宅空置房物业管理服务费174208.30元（截至2012年4月30日）、滞纳金132227.70元（截至2013年12月31日），合计306435.90元；商铺空置房物业公共电费11602.30元（截至2012年4月30日）、滞纳金6671.10元（截至2013年12月31日），合计18273.40元；上房前御源房产公司欠付沭滨物业公司物业管理人员工资29340.00元（计算至钱春江2009年12月29日应当上房之日）；御源房产公司所欠沭滨物业公司前期启动费40000.00元；保修期内沭滨物业公司替御源房产公司垫付维修费41558.70元（截至2012年4月30日），以上合计435608.00元。
原审法院认为，沭滨物业公司与御源房产公司签订的《御源华府商住楼前期物业管理服务委托合同书》系双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应遵照执行。沭滨物业公司要求御源房产公司支付空置房物业费、滞纳金、前期管理人员工资、前期物业开办费、保修期内维修费等项目，系双方合同约定内容，具有事实依据。自2010年3月5日起，御源房产公司通知相关业主开始陆续办理上房手续，沭滨物业公司亦进驻涉案物业向业主提供物业服务，故沭滨物业公司提供的各项费用主张可以该时间界点为依据，其要求以御源房产公司与钱春江签订的补充协议约定的免收物业费开始时间（2009年12月29日）作为向御源房产公司主张各项费用的起始点依据不足，不予支持。沭滨物业公司主张的滞纳金没有超出双方的合同约定，予以支持。沭滨物业公司主张的其他各项费用，依据其主张及其提供的证据予以计算。经核算，源房产公司应支付沭滨物业公司空置房（住宅）物业费107264.4元、滞纳金89935.3元；空置房（商铺）物业费20022.6元、滞纳金15543.8元；共用电费11602.3元、滞纳金6671.1元；前期管理人员工资29340元；前期物业开办费40000元；保修期内维修费41558.7元。遂判决：一、御源房产公司于判决生效后十日内向沭滨物业公司支付物业管理费、共用电费、前期管理人员工资、前期物业开办费、保修期内维修费、滞纳金等合计361938.2元。二、驳回沭滨物业公司的其他诉讼请求。
御源房产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、空置房物业管理费不应从2010年3月5日起算。根据该物业的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中的竣工验收意见签署的时间显示，该物业工程于2012年1月10日竣工验收并备案，上房时间应在其后。2、物业合同的有效期间问题，双方签订的物业合同有效期为3年，从2008年10月10日至2011年10月9日。计算2011年10月9日记之后的空置费及维修费没有合同依据，保修期内的维修费不应计算。3、滞纳金计算没有依据。综上，请求二审法院予以改判或发回重审。
被上诉人沭滨物业公司答辩称，1、验收与竣工是两个不同概念。根据建筑法规定，房屋一旦交付使用，应当视为竣工或者验收合格。因双方签订合同时间较早，当时已经准备对小区进行物业管理，事实上，小区只要有一户上房，物业公司就投入所有的人力物力进行管理。空置房费用都是按照合同约定和法律规定来收取。业主上房是陆续上房，被上诉人是根据建筑总面积减去业主陆续上房面积来计算空置房屋。竣工有单体竣工验收和综合竣工验收，涉案小区是在单体验收合格之后，就安排业主上房。故上诉人主张物业费等费用从验收合格时起算没有事实及法律依据。2、关于维修费的问题。物业服务合同第十六条第二项约定，在保修期内代为维修的，费用由上诉人承担。被上诉人维修时经上诉人分公司经理牛卫东同意。3、关于滞纳金的问题，按照物业服务合同，上诉人应当支付。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、涉案小区空置房物业管理费的计算期间如何确定。2、被上诉人主张的维修费及滞纳金应否支持。
二审期间，上诉人御源房产公司向本院提交：1、涉案小区的竣工验收备案表一份，证明涉案小区在2012年1月10日通过竣工验收，空置房费用以及维修费和滞纳金等都应自此之后计算。2、御源华府小区住宅人员统计表一份，证明涉案小区在2010年4月8日就已经销售完毕，仅有一小部分门面房尚未销售，房屋不存在空置。被上诉人沭滨物业公司质证认为，证据1不是新证据，不能作为有效证据使用。且与本案无关联性，因为竣工表上的竣工日期和上诉人陈述的竣工日期不一致，和实际竣工时间也不符。如房屋不竣工，也不可能上房。竣工表上的2010年6月25日应当是小区的整体竣工日期，和业主上房也不具有关联性。证据2不是证据，且与本案也没有关联性。
二审庭审后，沭滨物业公司同意将物业费及共用电费的滞纳金每月按照应缴纳的0.5%计算，计算至2014年6月30日，其中物业费滞纳金为26369.8元，共用电费滞纳金2015.8元，共计28385.6元。
本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，关于涉案小区空置房物业管理费的计算期间如何确定的问题。根据双方签订的物业管理服务委托合同第十七条的约定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；第二十五条的约定，物业管理费自业主上房时起收取。从上述条款约定来看，涉案小区的物业空置服务费应自被上诉人入住小区提供物业服务时起算，至业主上房时止。上诉人虽主张应从涉案小区通过竣工验收后起算，但涉案小区竣工验收备案的时间为2012年1月10日，远远迟于上诉人给业主的上房时间。而事实上，被上诉人在涉案小区的房屋陆续上房后，便开始提供物业服务，该服务并不违反法律规定，服务费用应受到法律保护。故上诉人主张从涉案小区通过竣工验收时起算物业空置服务费，不予采纳。上诉人提供的证据1虽能证明涉案小区的竣工验收时间，但并不代表小区的物业空置费应自竣工验收后起算；证据2中所列明的大部分房屋销售完毕不能证明房屋就不存在空置情形。
关于被上诉人主张的维修费及滞纳金应否支持的问题。关于维修费部分，双方所签物业管理服务委托合同第十六条第二款约定，在物业保修期内代为保修的，费用由甲方承担。本案中，被上诉人对其主张的维修费用，提供了维修单且维修单上有业主签字，结合双方的约定，产生的维修费应由上诉人承担。关于滞纳金部分，物业合同第二十四条第五款约定，甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交纳的5%按月交纳滞纳金。因二审庭审后，被上诉人同意滞纳金每月按照应缴纳的0.5%计算，即物业费滞纳金为26369.8元，共用电费滞纳金2015.8元，该主张不违反法律规定，本院对原审判决的数额进行调整。
综上，因被上诉人沭滨物业公司自愿放弃部分诉讼请求，本院对原审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第1457号民事判决第一项中“御源房产公司于判决生效后十日内向沭滨物业公司支付物业管理费、共用电费、前期管理人员工资、前期物业开办费、保修期内维修费”部分，共计249788元；
二、撤销江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第1457号民事判决第一项中“御源房产公司于判决生效后十日内向沭滨物业公司支付滞纳金”部分，共计112150.2元；
三、撤销江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第1457号民事判决第二项；
四、御源房产公司于判决生效后十日内向沭滨物业公司支付滞纳金28385.6元；
五、驳回沭滨物业公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费7834元，由上诉人御源房产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一五年十月十四日
书 记 员 苗 鑫