文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初19502号原告：刘剑锋，女，1986年9月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：温泽贵，男，1984年2月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两原告的共同委托代理人：钟梦影、张雪芳，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：刘莉，女，1955年7月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘中朝，男，住北京市海淀区，系被告刘莉的丈夫。原告刘剑锋、温泽贵与被告刘莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告刘剑锋、温泽贵及其共同委托代理人钟梦影、张雪芳到庭参加诉讼。被告刘莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告刘剑锋、温泽贵向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告交付广州市天河区林和东路沾益直街89号2304房（以下简称案涉房屋）；2.被告向两原告支付自2016年9月18日至交付案涉房屋之日的逾期交房违约金(按总房款4300000元的每日0.05%的标准计付)；3.被告向两原告返还案涉房屋2016年8月25日至2016年12月31日期间的租金；4.被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，两原告撤回上述第1、3项诉讼请求，并明确上述第2项诉讼请求中的交付案涉房屋之日为2017年1月7日。事实和理由：一、两原告已履行全部付款义务，被告已收到全部房款。2016年3月23日，两原告与被告签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《合同1》），约定：两原告向被告购买案涉房屋；案涉房屋按整套出售并计价，总金额4300000元；两原告采用按揭方式付款：两原告应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向被告支付首期房款1300000元，剩余房款3000000元由两原告在签订本合同后90个工作天内委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；原、被告同意案涉房屋交付使用的时间为被告收齐楼款当天，原、被告应在交楼当天一起到场查验案涉房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为案涉房屋交付使用；被告如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向两原告支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，两原告有权解除合同，如果两原告要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的案涉房屋交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，被告每日按总房款的0.05%的标准向两原告支付违约金等条款。原告刘剑锋已于2016年8月16日向被告支付首期房款1300000元，被告出具了《收款收据》。根据《合同1》第三条的约定，两原告应于2016年8月1日之前申请办理银行按揭贷款手续。2016年7月15日，两原告向中国农业银行股份有限公司广州珠江支行（以下简称农行珠江支行）提交《个人信贷业务申请表》，申请购房贷款3000000元，其中包括公积金贷款1000000元。2016年7月21日，广州住房公积金管理中心向两原告出具《住房公积金贷款审批确认书》，审批同意向两原告发放案涉房屋的贷款1000000元。同日，农行珠江支行向两原告出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意向两原告发放案涉房屋的购房贷款2000000元。2016年7月22日，两原告与广州住房公积金管理中心、农行珠江支行、广州住房置业担保有限公司签订《广州住房公积金贷款抵押借款合同》，约定：两原告向广州住房公积金管理中心借款1000000元，借款用途为购买案涉房屋；合同生效后，农行珠江支行以两原告购房款的名义将款项一次性划入售房人的收款账户，收款账户名称为被告、账号为62×××73、开户银行为农业银行（以下简称A账户）。同日，两原告与农行珠江支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：两原告向农行珠江支行贷款2000000元，借款用途为购买案涉房屋；借款将直接划入A账户。2016年9月13日，广州住房公积金管理中心短信通知原告刘剑锋，上述公积金贷款已于2016年9月13日发放。农行珠江支行出具的《借款凭证》载明：农行珠江支行于2016年9月18日将2000000元贷款发放至被告名下的银行账户。截止至2016年9月18日，两原告已将全部房款支付给被告，两原告已完全履行完毕《合同1》中的买方义务。2016年8月25日，两原告取得案涉房屋的《不动产权证书》。二、截止至起诉之日，被告仍未向两原告交付案涉房屋。截止至2016年11月10日，被告仍未将案涉房屋的钥匙交付给两原告，也未与两原告到场查验案涉房屋、签妥房地产交接确认书，未交齐收楼前所发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。被告仍占有案涉房屋，并收取案涉房屋的租金。2015年12月17日，被告与案外人赵某签订《房地产租赁合同》，将案涉房屋出租给赵某，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金为6000元，另外收取保证金12000元。截止至起诉之日，被告仍要求赵某向其支付房租，并且拒绝将房租返还给两原告。赵某分别于2016年9月1日向被告支付2016年9月的房租6000元，于2016年10月1日向被告支付2016年10月的房租和2016年8月、9月电费合计7746.98元。赵某曾某被告表示，希望以保证金抵扣2016年11月、12月的房租。2016年11月2日，两原告委托广东广信君达律师事务所向被告发出《律师函》，寄送到被告在广州市及在北京市的住所，要求被告交付案涉房屋并支付逾期交房违约金，但被告未予理会。综上所述，被告的行为已严重违约，侵犯了两原告的合法权益。被告刘莉在庭审之后提交《答辩状》辩称：1.根据两原告与被告于2016年3月18日签订的《存量房买卖合同（示范文本）》（以下简称《合同2》）的约定，两原告逾期支付首付款，且两原告直至2016年8月16日才完成交易手续，由上可知是两原告违约在先。2.两原告已于2016年9月、10月向承租人出示案涉房屋新的权属证书，并要求与承租人签订新的租赁合同。2016年10月以后，承租人不再向被告支付租金，说明案涉房屋早已由两原告接收，并非如两原告所说的直到2017年1月7日才接收案涉房屋。3.被告从未与承租人约定以租房保证金12000元抵扣2个月租金，两原告的相关陈述不属实。4.两原告称其在查验案涉房屋时才发现案涉房屋有承租人，与事实不符。2016年3月初，经纪方鼓动被告出售案涉房屋时，被告已告知经纪方关于案涉房屋的租赁期限至2016年年底才届满的情况，经纪方称由其寻找愿意带租约购买案涉房屋的买方，但经纪方在签订合同时却以“带租约很麻烦，要多办很多手续”等为由，在合同中选择“不带租赁合同”一项。《合同2》第一条第8款的约定充分说明两原告知道案涉房屋是带租约出售的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对以下证据和事实，本院认定如下：1.对于两原告提供的签署日期为2016年7月15日的《中国农业银行个人信贷业务申请表》（复印件）。两原告无法出示该证据原件，被告对该证据的真实性无异议，从农行珠江支行于2016年7月21日出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》的内容可知两原告在2016年7月21日前已向农行珠江支行申请贷款2000000元，但鉴于从现有证据无法认定农行珠江支行于何时收到上述申请表及其收到的申请表的内容，因此，本院对该证据不予认定。2.对于两原告提供的《住房公积金贷款审批确认书》（复印件）。两原告未能出示该证据原件，被告对该证据的真实性无异议，结合两原告提交的其与广州住房公积金管理中心等主体于2016年7月22日签订的《广州住房公积金贷款抵押借款合同》的事实和二手房申请公积金贷款的一般流程，本院采信两原告关于其公积金贷款申请在2016年7月22日前已通过审批的陈述。3.对于两原告提供的关于公积金贷款已放款的短信截图（打印件）。两原告虽未能出示存储上述短信的设备，但其已于庭审中以其手机登陆“广州住房公积金管理中心”的微信公众号，其点击“贷款信息”后手机出现的页面显示贷款1000000元的发放日期为2016年9月13日等内容，且被告对上述放款日期亦无异议，因此，本院采信两原告关于上述贷款已于2016年9月13日发放给被告的陈述。4.对于两原告提供的被告于2015年11月30日出具的委托案外人罗群代签案涉房屋的租赁合同的《委托书》、罗群作为被告的委托代理人与案外人赵某于2015年12月17日签订的《房地产租赁合同》和转账记录查询的截图（共2张；均为打印件）。两原告已出示该组证据中除了上述截图之外的其他证据原件，且被告对该组证据的真实性均没有异议，赵某（注：赵某已作为证人在本案中出庭作证）对《房地产租赁合同》的真实性亦无异议，本院采纳该组证据作为认定本案事实的依据。5.对于两原告提供的微信截图（共5页；均为打印件；两原告称微信往来双方是赵某和微信名字为“风玲”的被告）。两原告虽未能出示存储上述微信的设备，但鉴于被告和赵某对上述微信往来内容均没有异议，本院采纳该证据作为认定本案事实的依据。6.对于两原告提供的《律师函》、邮件编号为1036694723022的EMS全球邮政特快专递详情单（复印件）及上述邮件的投递情况查询截图（打印件）。虽然两原告无法出示该组证据中除了《律师函》之外的其他证据原件，但鉴于被告对该组证据的真实性均无异议，因此，本院采纳该组证据作为认定本案事实的依据，并据此认定被告已于2016年11月5日收到上述邮件。7.对于两原告提供的被告于2016年11月21日作出的致赵某的函件（复印件）。虽然两原告未能出示该证据原件，但鉴于被告对该证据的真实性没有异议，本院采纳该证据作为认定本案事实的依据。8.对于两原告提供的由赵某于2017年1月7日出具的《证明》。由于原告已出示该证据原件，且赵某也确认其于2017年1月7日将案涉房屋交付给两原告，本院采信两原告关于其于2017年1月7日接收案涉房屋的陈述。9.对于两原告提供的《业主办理手续及签署文件现场确认证明》。由于该证据对本案的处理没有影响，本院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。10.对于两原告提供的《报警回执》。两原告虽已出示该证据原件，但本院仅依据从该证据无法认定报警事由，因此，本院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。11.对于被告提供的微信截图（共2页；均为打印件；被告称微信往来双方是被告和经纪方的员工万军涛）。即使上述微信往来内容是真实的，由于两原告并没有参与上述微信聊天，因此，该证据不足以证明两原告在本案诉讼之前已知悉上述微信内容。在本案审理中，证人赵某到庭发表以下证言：1.我于2016年1月1日至2016年12月31日期间向被告承租案涉房屋，并向被告支付相当于两个月租金的保证金合计12000元，但我持有的租赁合同原件已交付给两原告。2.因两原告在2016年9月到案涉房屋向我出示案涉房屋的权属证书（注：两原告对此解释称其担心被告恶意与承租人签订租赁期限很长的租约，所以才到案涉房屋向承租人出示案涉房屋的权属证书），告知我关于两原告已购买案涉房屋的情况；我就此事询问被告，但被告称其仍是案涉房屋的业主、其没有出售案涉房屋，我遂要求被告出示案涉房屋的权属证书，但被告没有向我出示；我担心租赁保证金在租赁期限届满之后无法退回，就以我无法辨认哪一方是案涉房屋的业主为由，与被告进行协商，要求以租赁保证金抵扣案涉房屋最后2个月的租金，即2016年11月、12月的租金不再支付，但被告当时没有同意；我确实仅向被告支付案涉房屋截止至2016年10月31日的租金。3.我直到2016年9月两原告持案涉房屋的权属证书到案涉房屋找我时才知道被告出售案涉房屋；但2016年9月之前，经纪方曾带客户到案涉房屋查看，被告也曾表示对案涉房屋进行评估。4.两原告没有要求与我重新签订案涉房屋的租赁合同，也没有要求我向其支付剩余租期的租金。5.我于2016年12月初确定我将于2016年12月底搬离案涉房屋，但由于被告在向我催讨2016年11月、12月的租金时曾表示其将于2016年12月底收回案涉房屋（注：被告称其从来没有向证人表示其将于2016年12月底收回案涉房屋），所以，我告知两原告在被告收回案涉房屋时其也应到场见证。6.我于2016年12月28日左右腾空搬离案涉房屋，并于2016年12月31日前通知两原告收回案涉房屋，但我没有通知被告收回案涉房屋；两原告没有在2016年12月31日前收回案涉房屋，也没有告知我关于其不收回案涉房屋的原因；后来，我和两原告协商后确定于2017年1月7日办理案涉房屋的交接手续；2017年1月7日，我把案涉房屋的钥匙交付给两原告。证人赵某还出示了其手机中存储的其与原告温泽贵关于办理案涉房屋的交接手续的微信往来内容，两原告对上述微信往来内容没有异议，被告则称其对此不清楚。两原告对上述证人证言无异议。被告称从前述第5项即两原告提供的微信截图可知，证人曾某被告提及两原告要求与其重新签订租赁合同，因此，证人相关陈述不属实（注：证人对此解释称其因担心两原告要涨租金，才向被告发送相关微信）；由于经纪方的员工告知被告无需告知证人关于出售案涉房屋的事情，所以，被告才没有告知证人；对于其他证人证言的真实性无异议。在本案审理中，两原告和被告还作出如下陈述：1.原、被告均确认被告于2016年9月18日收齐案涉房屋的购房款。2.两原告称其在签订合同前曾查看案涉房屋，知悉案涉房屋处于出租状态，但被告当时表示其在将案涉房屋交付给两原告时会要求承租人搬离、在不附带租约的情况下将案涉房屋交付给两原告使用，因此，《合同1》和《合同2》均约定案涉房屋“不带租赁合同”出售。被告则称其在放盘出售案涉房屋时要求是“带租赁合同”出售，并明确告知经纪方，租赁期限于2016年12月底届满，但是经纪方在签订《合同1》和《合同2》时以签订“带租赁合同”的买卖合同比较麻烦为由，让其签订“不带租赁合同”的买卖合同。3.被告确认其向赵某收取了相当于两个月租金的租赁保证金及截止至2016年10月31日的租金，且至今没有将租赁保证金退还给赵某。另，本院还向广州市房地产档案馆查询并打印了案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》（共2份；其中一份载明案涉房屋的产权人为被告，登记时间为2012年8月21日等内容；另一份载明案涉房屋的产权人为两原告，登记时间为2016年8月25日等内容）。本院认为：两原告在本案审理中撤回部分诉讼请求，属于两原告对自身权利的合法处分，本院予以准许。本案主要审查两原告与被告之间关于案涉房屋的买卖合同关系。《合同1》中关于买卖双方的权利和义务的约定及《合同2》均是原、被告的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。依据《合同2》第十六条第6款关于“如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准”的约定，在《合同1》与《合同2》的约定不同的情况下，应以《合同2》的约定为准。关于两原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。两原告自认其在签订《合同1》和《合同2》之前已查看案涉房屋并知悉案涉房屋处于出租状态，两原告在知悉上述情况的前提下仍愿意购买案涉房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，在案涉房屋的所有权过户登记至两原告名下且案涉房屋交付给两原告使用之日起，两原告亦应受租赁合同的约束，而不能以被告在约定的案涉房屋交付使用之日以后继续收取案涉房屋的租金、拒不交付案涉房屋为由主张被告支付迟延交房违约金，因此，本院对两原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。根据《合同2》关于“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天”的约定，被告应于收齐案涉房屋的全部房款之日（即2016年9月18日）将案涉房屋交付给两原告使用。在租赁期限没有届满的情况下，被告负有协助通知承租人关于案涉房屋的所有权变动情况、转交租赁保证金等附随义务。但从本案查明的事实看，被告在配合两原告办理案涉房屋的产权过户手续并收齐案涉房屋的全部房款之后，仍继续向承租人赵某收取案涉房屋的租金，被告该行为不妥。因赵某要求以其支付的租赁保证金抵扣2016年11月、12月的租金且实际上仅向被告支付案涉房屋截止至2016年10月31日的租金，因此，被告应向两原告转交赵某支付的租赁保证金12000元（注：关于该款项是否冲抵案涉房屋2016年11月、12月的租金问题，本案不予认定调处）和返还被告向赵某收取的2016年9月18日至2016年10月31日期间的租金合计8600元（即6000元÷30天×13天+6000元），上述款项合计20600元。至于2017年1月1日至2017年1月7日期间，由于赵某在2016年12月28日已通知两原告收回案涉房屋，但两原告因自身原因直至2017年1月7日才收回案涉房屋，因此，两原告在上述期间未能收回案涉房屋的责任应由其自行承担。考虑到被告也表示同意向两原告返还其向赵某收取的案涉房屋2016年9月18日之后（含当日）的租金，为了减少讼累，本案对上述问题一并处理。为此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，判决如下：一、被告刘莉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘剑锋、温泽贵返还款项20600元。二、驳回原告刘剑锋、温泽贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2846元，由原告刘剑锋、温泽贵负担2526元，被告刘莉负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  张 代人民陪审员  陈世德二〇一七年十月三十一日法官助理喻珺书记员古金青蒲肖明本判决书于2017年  月  日送达（33）