拟稿单�
拟稿人民三庭范藜拟稿
时间2015.10.30核稿
意见（印12份）领导
批发
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1684号
原告（反诉被告）蔡广州，男，汉族，身份证住址广东省陆丰市。
委托代理人罗普跃，广东迪光律师事务所律师。
委托代理人罗欣，广东迪光律师事务所律师。
被告（反诉原告）邱进义，男，汉族，身份证住址江西省南昌市进贤县。
被告（反诉原告）吴建玲，女，汉族，身份证住址江西省南昌市进贤县。
二被告共同委托代理人周飞鹏，广东穗江律师事务所律师。
原告蔡广州诉被告邱进义、吴建玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡广州的�托代理人罗普跃，被告邱进义、吴建玲的共同委托代理人周飞鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2015年4月22日签订了一份《房地产买卖合同》约定两被告出售其所有的位于宝安区兴达花园x栋xx层x单位房产（房地产证号50××55）给原告，转让成交价为238万元；原告与签订合同之日支付定金5万元，之后三十五日内再支付定金5万元；原告自签订合同之日起70日内付清首期房款，即成交价减去银行承诺贷款为首期房款额；原被告双方须于银行出具贷款承诺书之日起三至五日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；两被告同意于签署本合同之日起40日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续；卖方违约的，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。双方签订合同后，原告严格按照合同履行了自己的义务，支付定金10万元，付清首期房款62万元，银行出具了贷款承诺函。然而被告并没有完全按照合同履行自己的义务，没有办理赎楼手续，并且于2015年7月13日发短信给原告，明确表示拒绝继续履行。被告的行为给原告造成了80余万元的损失，为此请求法院判决：1、解除合同，两被告退还定金10万元；2、判决两被告支付原告违约金476000元；3、判决两被告赔偿原告经济损失30万元；4、被告承担本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用。
二被告答辩并反诉称，2015年4月22日，二被告与原告签订《房地产买卖合同》，合同特别约定买卖双方协商同意涉案物业办理买方房产证名字为蔡色装，身份证号码××。合同签订当日，原告蔡广州向被告邱进义转账支付50000元。2015年4月27日，被告邱进义第一次去按揭银行申请提前还款。2015年5月16日，原告蔡广州向被告邱进义转账支付50000元。2015年5月25日，原告蔡广州打电话给被告邱进义要求暂缓办理提前还款，被告邱进义表示同意。2015年6月11日，原告蔡广州打电话给被告邱进义告知可以办理提前还款和签署首期房款资金监管协议。2015年6月18日，被告邱进义去邮政储蓄银行深圳宝安区支行打算签署《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，因当日按被告吴建玲回老家南昌了，故未能签署。同日，被告邱进义第二次去按揭银行申请提前还款。2015年6月23日，被告邱进义和被告吴建玲去邮政储蓄银行深圳宝安区支行签署了《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》。当时，在该协议里没有蔡广州的任何信息，在协议第2页“乙方（签字）”处也只有蔡色装一个人的签名。2015年6月26日，原告蔡广州向被私自变更的还款账户交存首付款620000元。2015年6月27�，原告蔡广州打电话给被告邱进义要求在《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》里面增加蔡广州的名字，被告吴建玲明确表示不同意。2015年7月8日，邮政储蓄银行深圳宝安支行基于被私自更改的《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》（该协议第一页被私自替换、第二页被私自添加了“蔡广州”的签名及公民身份证号码）出具《个人二手房贷款承诺函》，为维护自身的合法权益，请求法院判决1、依法判决解除两被告与原告2015年4月22日签订的《房地产买卖合同》；2、判决原告向两被告支付违约金376000元；3、判决原告承担本案的诉讼费用。
经审理查明，2015年4月22日，原告与二被告签订了《二手房买卖合同》，约定：两被告（卖方）将位于深圳市宝安区兴达华府花园1栋22层08单位的房产（房地产证号50××55）卖与原告（买方），转让成交价为238万元；买方在合同生效当日向卖方支付定金5万元，于本合同签署之日起25日内（含当日）再支付定金5万元（合计10万元）；买方应于合同签署之日其70日（含当日）付清首期款，以成交价减去银行承诺贷款为准（不含已付定金），买方应于首期房款交付之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起40日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；如买未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付传让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付传让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；买卖双方协商同意此物业办理买方房产证名字为蔡色装，身份证号码××。合同签订后，原告于合同签订当日支付了5万元定金，于2015年5月16日原告再次支付定金5万元。上述定金均支付至被告邱进义账户。
2015年6月中旬，原告蔡广州携蔡色装前往中国邮政储蓄银行深圳宝安区支行以蔡色装的名义签署了资金托管协议，并确认了首期房款监管账户中借款人账户为蔡色装的银行账户。两周后，两被告前往中国邮政储蓄银行深圳宝安区支行�署了资金托管协议，同时确认了首期房款的监管账户。至此，原被告共同完成了确认首期房款资金监管账户和签订资金托管协议的义务。协议签订后，中国邮政储蓄银行深圳宝安区支行经审查发现蔡色装并不具备足够的贷款条件，并通知原告需变更主借款人。随后，原告未征得两被告同意，单方将资金托管协议的主借款人修改为原告本人，同时将原托管协议已确认的借款人账户变更为原告蔡广州的账户。2015年6月26日，原告向其擅自变更后的资金监管账户支付首期房款62万元。2015年7月8日原告蔡广州基于单方修改的资金托管协议取得了中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行出具的个人二手房贷款承诺函。上述承诺函中借款人为蔡广州、蔡色装两人，贷款金额为166万元，并注明在所交易房产已经转移至借款人名下后，借款人将所交易房屋或其他房屋抵押给贷款人，贷款人确认具备抵押权后发放贷款。
另查明，涉案房产截止到法庭辩论结束依然没有完成赎楼手续。
以上事实，有《房地产买卖合同》、房产证、定金转账明细、首付款资金托管协议、个人二手房贷款承诺函、首期款托管明细等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于合同效力，结合本案，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
关于合同的解除，依照合同的约定，两被告应当自合同签订后40日内完成赎�手续，并将房产证原件交予第三方。两被告至今没有按照合同的约定完成赎楼手续，构成违约。尽管两被告主张其没有按时完成赎楼手续系原告通知其暂缓赎楼，但没有提交相应的证据予以佐证。本着谁主张谁举证的原则，两被告应当就其提出的抗辩负举证责任，举证不能的，应当承担不利后果。且结合原告在两被告没有按照约定的期限完成赎楼手续的前提下依然积极办理资金监管手续的行为看，原告是希望合同可以继续履行的，故被告提出的原告请求暂缓赎楼的主张，与常理不符，本院不予认可。基于两被告没有按照合同约定的时间办理赎楼手续，已经构成违约，且截至法庭辩论时止，已经远远超过了合同约定的逾期15日的规定，故原告有权选择解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案中被告收到起诉状副本和证据材料的时间，本院确认原被告签订的《房地产买卖合同》于被告收到起诉状副本之日即2015年8月28日解除。
关于定金，由于合同已经解除，两被告收取的定金100000元，应予退还。故对原告请求退还定金的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约责任，两被告没有按照合同约定办理赎楼手续，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。但由于原告借用他人名义买房，违反了相关调控政策，且在履行后期签订资金托管协议额、支付首期款等义务过程中，擅自更改资金托管协议，变更托管账户，亦存在过错，应当承担相应的责任。故本院认为合同约定的违约金过高，本院视双方过错程度，酌情调整为两被告支付原告违约金238000元。故对原告主张两被告支付违约金476000元的诉讼请求，本院予以部分支持。
关于经济损失，原告应当就两被告拒绝赎楼的违约行为对原告造成的损失承担举证责任。现原告没有证据证明其遭受了损失，且违约金本身已经具备了一定的补偿功能，故对原告提出的被告赔偿经济损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于两被告反诉原告擅自变更资金托管协议和资金监管账户，导致房屋首期款托管行为无效，原告应当就其没有按照合同约定期限托管首期款的行为承担违约责任的主张。本院任务，原告的确有在未征得两被告同意的情况下，擅自变更资金托管协议和资金监管账户的行为，但上述行为均发生在两被告应当办理赎楼的最后期限之后，应当视为系两被告违约后，原告自行扩大损失的行为，并不构成违约。故对两被告的反诉请求，本院不予支持，对于原告因上述行为造成的损失，由其自行承担，本院不予保护。
综上所�，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告蔡广州与被告邱进义、吴建玲签订的《房地产买卖合同》于2015年8月28日解除；
二、被告邱进义、吴建玲于本判决生效之日起三日内向原告蔡广州支付违约金238000元；
三、被告邱进义、吴建玲于本判决生效之日起三日内向原告蔡广州退回定金100000元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告邱进义、吴建玲的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6280元、反诉费3470由原告蔡广州负担3831元，被告邱进义、吴�玲负担5919元，上述费用原、被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一五年十月三十日
书记员 董 宏
书记员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。