广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦南民初字第747号
原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司。
住所地：钦州市永福西大街*号交通组织中心*楼。
法定代表人陈泽涛，执行董事。
委托代理人廖宏锋，法务总监。
委托代理人陈晓林，法务专员。
被告（反诉原告）孙丽晴。
委托代理人秦晓辉、庞麟霁，广西广为律师事务所律师。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告孙丽晴租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月6日受理后，依法按简易程序，由审判员杨辞冬独任审判，被告孙丽晴在答辩期间内向本院提起反诉，本院于2013年3月15日、19日两次公开开庭合并审理了本案。书记员张静担任记录。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人廖宏锋、陈晓林，被告孙丽晴的委托代理人秦晓辉、庞麟霁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉称，原告与被告于2012年5月15日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于钦州市年年丰广场一楼A43商铺，建筑面积81.43平方米（实测面积），租赁期自2012年7月1日至2015年6月30日止，租金为每月180元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金44238元。合同签订后，原告按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告多次催收未果。为此，特向法院起诉，要求被告支付所拖欠原告的费用：2012年8月8日至2013年1月15日期间的租金77062元、2012年6月9日至2013年1月15日期间的物管费8813元、2012年7月1日至2013年1月15日期间的空调、水电等公摊费用1305元，共计87180元，并支付违约金20260元，以上共计107441元。
被告孙丽晴辩称，一、被告租赁的年年丰商铺，其所有权并非原告，从被告与原告签订租赁合同至今一直未见房产所有人授权，所以原告无权要求答辩人支付租金等费用；二、被告2013年1月15日收取《催款通知书》期间，被告通过口头等方式提出要求退铺，并实际撤铺，有律师函及现场照片为证。具体撤铺原因是原告于2013年1月4日殴打被告配偶；三、经查证原告无权处分该套房产。因此双方签订的商铺租赁合同，被告请求撤销；四、被告不存在任何违约行为，原告请求支付租金没有任何事实及法律依据。要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告孙丽晴反诉称，一、2012年5月15日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，合同第一条约定：出租方将合法拥有的商铺出租给承租方使用；合同第十五条约定：如出租方不享有承租方所承租物业的所有权和出租权的，承租方有权单方面解除合同，并要求出租方赔偿对承租方造成的实际损失。合同签订后，作为出租方的被反诉人从未向反诉人出示过相关的产权证明，后经多方查证，被反诉人出租给反诉人的商铺，并不属于被反诉人所有。即被反诉人从合同签订始已经构成合同违约，按合同规定，反诉人有权单方解除合同，并要求被反诉人赔偿损失。合同签订后，反诉人与东莞市衣讯实业有限公司签订了零售经营合同，且反诉人对所承租的商铺进行了装修，装修费用共计104218元。因被反诉人的违约行为导致反诉人与衣讯实业有限公司的合同不能履行，造成反诉人单方违约，被衣讯实业有限公司没收合同保证金10000元。根据合同约定，反诉人要求被反诉人赔偿装修费用104218元和合同保证金10000元；二、合同履行期间，被反诉人向反诉人收取诚意金5000元及装修保证金2500元。因被反诉人的违约，导致合同无法继续履行，被反诉人约定退还诚意金5000元和装修保证金2500元；三、2013年1月4日，因被反诉人的法定代表人率领公司保安在年年丰商场内当众殴打反诉人的配偶，根据被反诉人的暴力行为可看出，被反诉人在商场物业管理过程，完全不顾商铺租户的人身安全，未尽到安全物业管理的职责，甚至主动伤人。被反诉人的违法行为已经构成根本的违约，请求法院判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求被反诉人赔偿装修费用104218元和合同保证金10000元，退还诚意金5000元和装修保证金2500元。
反诉被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司针对反诉辩称，一、原告取得商铺的合法出租权，反诉请求不符合双方租赁合同的情形。反诉原告到商场经营其必应承担一定的风险，要求驳回反诉原告的诉讼请求；二、反诉原告在支付清所欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用及其违约金后，可以解除合同。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：业主何旭辉购买钦州市年年丰广场一楼A24商铺后，于2012年2月1日与原告签订了《委托经营管理合同》，约定由何旭辉委托原告经营管理A24商铺，由原告以出租方的名义出租给第三人，原告有权以原告的名义提起诉讼。
《委托经营管理合同》签订后，原告与被告于2012年5月15日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于钦州市年年丰广场一楼A43商铺，建筑面积81.42平方米（实测面积），租赁期自2012年7月1日至2015年6月30日止，租金为每月180元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金44238元；另约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。合同第一条约定：出租方将合法拥有的商铺出租给承租方使用；合同第十五条约定：如出租方不享有承租方所承租物业的所有权和出租权的，承租方有权单方面解除合同，并要求出租方赔偿对承租方造成的实际损失。合同的违约责任16.2还约定：租赁期限和装修使用期内，承租方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给出租方外，承租方还赔偿出租方的经济损失（经济损失=90天×合同约定的当年日租金）。以上损失还不足以赔偿出租方损失的，承租方应足额赔偿。16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的……《商铺租赁合同》16.4约定：如出租方根据合同16.3规定，提前解除合同，则按如下方式处理：16.4.3因本合同提前解除给承租方所造成的一切损失（包括装修损失和经营损失等），由承租方自行承担，承租方在任何时候不得基于任何理由向出租方主张任何的赔偿要求。
合同签订后，被告对所承租的商铺进行了装修，并按合同约定支付了诚意金5000元（未交足合同约定的44238元）及装修保证金2500元，原告按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，并于2013年1月4日因被告配偶在商场发生打架事件后，被告撤离了商铺。原告于2013年1月5日向被告发出了《缴费通知单》，催收被告欠原告A43商铺2012年度的有关费用，被告未能于十日内交付；原告于2013年1月15日向被告发出了《缴费通知单》，催收被告欠原告A43商铺2013年1月1日至15日的有关费用，被告未能于十日内交付，在被告收到该《通知》后，被告要求解除合同，但因被告所欠的费用尚未付清，原告没有答复。2013年2月6日，原告向本院起诉，要求被告支付所拖欠原告的费用：2012年8月8日至2013年1月15日期间的租金77062元、2012年6月9日至2013年1月15日期间的物管费8813元、2012年7月1日至2013年1月15日期间的空调、水电等公摊费用，从装修保证金2500元扣除后尚欠1305元，共计87180元，并支付违约金20260元，以上共计107441元。
本院认为，原告经业主何旭辉特别授权，拥有以出租方的名义出租给第三人的权利后，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，是经原、被告双方自愿、协商一致的基础上签订的，双方的意思表示真实，原、被告双方均具有完全行为能力，协议也没有违反法律或社会公共利益，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，协议对原、被告双方均具有约束力。协议签订后，原告已经按协议约定履行了合同义务，但被告没有按照合同约定交纳租金，已经构成违约，原告要求被告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用以及违约金，有事实和法律依据，本院应当予以支持。
被告孙丽晴主张被反诉人出租给反诉人的商铺，并不属于被反诉人所有，即被反诉人从合同签订始已经构成合同违约。因被反诉人经业主何旭辉特别授权，由被反诉人以承租方的名义出租给第三人，被反诉人有权以原告的名义提起诉讼，现被反诉人有权以承租方的名义签订合同，协议也没有因商铺产权的纷争影响到反诉人的正常经营活动，因此，不能以此来对抗，协议对双方均具有约束力，对被告的该反诉主张本院依法不予采纳。
双方签订的《商铺租赁合同》约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。但每天0.2%的违约金约定，不符合法律规定，本院应当按照中国人民银规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金。被告拖欠原告2012年度的租金、物管费、空调、水电等公摊费用79365元，经原告于2013年1月5日向被告发出《缴费通知单》，被告未能于七天内交付，按双方的违约约定，应当从2013年1月13日开始计算所拖欠费用79365元的违约金，计算至欠款全部还清之日止；被告拖欠原告2013年1月1日至1月15日的租金、物管费、空调、水电等公摊费用7815元，经原告于2013年1月15日向被告发出《缴费通知单》，被告未能于七天内交付，按双方的违约约定，应当从2013年1月23日开始计算所拖欠费用7815元的违约金，计算至欠款全部还清之日止。
《商铺租赁合同》16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的。
《商铺租赁合同》16.4约定：如出租方根据合同16.3规定，提前解除合同，则按如下方式处理：16.4.3因本合同提前解除给承租方所造成的一切损失（包括装修损失和经营损失等），由承租方自行承担，承租方在任何时候不得基于任何理由向出租方主张任何的赔偿要求。本案被告明显违反了合同的以上约定，因此，被告要求赔偿装修费用104218元，退还诚意金5000元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持；装修保证金2500元已经作为水电费及公摊费用扣除，也不存在退还该款；
本案中，被告没有任何证据证实原告有违约行为导致被告与衣讯实业有限公司的合同不能履行，被告与衣讯实业有限公司的合同不能履行的主要原因是被告对市场的经营预估错误，导致经营不善所致，因此，被告要求原告赔偿其被衣讯实业有限公司没收合同保证金10000元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
被告主张原告承诺商铺开业率达到50%才开始收取租金，没有相应的合同约定，也没有其他相应的依据，本院不予采纳。
被告于2013年1月4日因其配偶在商场发生打架事件后，撤离了商铺，并于2013年1月15日收到《缴费通知单》后，被告发函给原告要求解除合同。因此，双方的《商铺租赁合同》应当从被告提出解除合同之日起30日后，可以协商解除合同或通过法定程序解除合同。
综上所述，被告拖欠原告2012年度的租金、物管费、空调、水电等公摊费用79365元及其违约金，2013年1月1日至2013年1月15日的租金、物管费、空调、水电等公摊费用7815元及该款违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金）支付给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告孙丽晴支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司2012年度的租金、物管费、空调、水电等公摊费用79365元及该款违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月13日起计算至欠款全部还清之日止）；支付2013年1月1日至2013年1月15日的租金、物管费、空调、水电等公摊费用7815元及该款违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月23日起计算至欠款全部还清之日止）；
二、原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告孙丽晴签订的《商铺租赁合同》于2013年3月15日已解除；
三、驳回被告孙丽晴的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费944元（原告已预付），由原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司负担90元，被告孙丽晴负担854元；反诉案件受理费2734元，由反诉原告孙丽晴负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区钦州市中级人民法院递交上诉状及副本五份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 杨辞冬
二〇一三年三月十九日
书记员 张 静