重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终982号
上诉人（原审被告）：北京中恒房地产开发有限公司万州分公司，住所地重庆市万州区江南新区综合楼7楼，统一社会信用代码91500101790703121D。
负责人：刘毅，男，汉族，1977年9月16日出生，住北京市西城区，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：张小龙，男，汉族，1973年12月1日出生，住重庆市万州区，该分公司员工。
委托诉讼代理人：范远洪，重庆渝万律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨保权，男，土家族，1985年10月12日出生，住湖北省利川市。
委托诉讼代理人：傅小波，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒲云富，女，汉族，1962年7月11日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：傅小波，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
原审第三人：中机建工有限公司，住所地北京市朝阳区德胜门外北沙滩1号，统一社会信用代码911101051011523962。
法定代表人：孙吉忠，男，汉族，1971年6月11日出生，住北京市朝阳区，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冉小平，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。
上诉人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司（以下简称中恒房产万州分公司）因与被上诉人杨保权、蒲云富及原审第三人中机建工有限公司（以下简称中机建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
北京中恒房地产开发有限公司万州分公司上诉请求：撤销重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初781号民事判决，判决驳回杨保权、蒲云富的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。首先，本案争议焦点并不是单纯房屋泛碱维修责任问题，而是房屋渗水或泛碱的原因问题。因涉诉房屋泛碱问题，系杨保权、蒲云富装修时擅自侵占紧临涉诉房屋的公共采光井，并对采光井进行破坏性装修所致。其次，一审对关键事实的认定全靠推理，并无相关证据佐证，且推理不具有专业性理论和技术支撑，与生活常识也明显不合。现有证据足以排除房屋本身存在质量问题。涉诉房屋验收合格时间为2014年12月25日。诉争房屋接房前没有出现渗水、泛碱现象，接房至杨保权、蒲云富装修前也未出现渗水、泛碱现象，出现渗水、泛碱现象系杨保权、蒲云富装修半年后出现，故杨保权、蒲云富的装修行为与房屋渗水、泛碱有因果关系。二、一审判决适用法律不当。上述查明房屋渗水、泛碱系杨保权、蒲云富装修行为所致，并不是房屋本身质量问题所致，故一审适用《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不当。
杨保权、蒲云富辩称，一、上诉人中恒房产万州分公司上诉称对案涉房屋进行的第一次整改系误解，在整改过程中才发现房屋泛碱的真正原因是杨保权、蒲云富对采光井进行破坏性装修所致与事实不符，也不符合常理。一审时杨保权提交的整改协议第九条约定：“本次房屋泛碱整改完成后，如该房屋再次出现同一质量问题，甲方有权根据双方签《重庆市商品房屋买卖合同》中的约定追究乙方的违约责任。”中恒房产万州分公司作为具备相应资质的房地产开发企业，其在2015年9月自认案涉房屋泛碱系房屋本身质量问题，并进行了长达三个月之久的整改，故整改完后，房屋再次泛碱，其应当承担维修责任。二、一审举证责任分配恰当。案涉房屋泛碱是不争的事实，且中恒房产万州分公司因房屋质量问题对其整改亦是不争的事实，因此中恒房产万州分公司应当承担房屋是否存在质量问题的举证责任。三、杨保权、蒲云富依据《重庆市商品房屋买卖合同》主张的违约责任，合同约定保修期为2年，杨保权、蒲云富在保修期内主张权利，中恒房产万州分公司应当承担维修责任。
原审第三人中机建工有限公司述称，整改协议是在没有经过鉴定的情况下签订，并不能为此代表案涉房屋存在本身质量问题。且一审时，有大量证据证明案涉房屋系杨保权、蒲云富装修所致。
杨保权、蒲云富向一审法院起诉请求：判令中恒房产万州分公司对坐落于重庆市万州区（江南新区）玉龙路房屋的渗水、泛碱和客厅地板发热发烫等质量问题进行彻底修复并赔偿相关损失10万元，诉讼费由中恒房产万州分公司负担。诉讼过程中，杨保权、蒲云富放弃要求中恒房产万州分公司对客厅地板发热发烫进行修复的诉讼请求。
一审法院认定事实：中恒房产万州分公司开发建设“中恒江南．天地”商品房工程，由第三人中机建公司进行主体工程、装修工程施工，2014年12月25日工程验收合格，同年12月31日对建设工程进行竣工验收备案登记。
2012年11月24日，杨保权、蒲云富（乙方）与中恒房产万州分公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，杨保权、蒲云富购买中恒房产万州分公司开发的位于重庆市万州区（江南新区）玉龙路房屋。该合同第十八条保修责任约定：“《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照此质量保证书的承诺承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任；因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”2014年12月31日，杨保权、蒲云富与中恒房产万州分公司交接商品房，中恒房产万州分公司向杨保权、蒲云富提供《新建商品房使用说明书》及《新建商品房质量保证书》。按商品房使用说明书载明：“对房屋屋面、厨房、卫生间及阳台均作了防水处理。在业主使用注意事项的装修、装饰方面：1、用户接房后不得随意改变本商品房的使用功能，严禁拆除或损坏房屋的柱、梁、板（地板、天花板）、承重墙、上下水管道、燃气管、管道井等…；2、初装房屋墙体：可进行室内表面装修，但不允许在墙体随意开洞、凿槽；3、初装房屋地面：室内地面、顶棚可进行表面装修，不得伤及结构受力板；4、初装修房屋面及卫生间地面等已做防水严禁损坏等…。”按商品房质量保证书载明：“本商品房已经分户验收合格，其保修范围及期间：本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护情况下，本公司对下列部位或部件在保修期内出现的质量问题免费承担保修责任：…屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏的保修期间为5年，1个月内完成保修；装修工程（墙面及地板铺装、空鼓、脱落、返潮等）的保修期间为2年，20日内完成保修…。”杨保权、蒲云富于2015年3月开始装修后入住，随后即发现房屋卧室及客厅的墙壁有泛碱现象，于2015年8月17日向中恒房产万州分公司提出并要求整修。
2015年9月24日，杨保权（甲方）、中恒房产万州分公司（乙方）及第三人中机建公司（丙方）签订《中恒．江南天地3＃楼307整改协议》，主要约定：“甲方是中恒．江南天地3＃楼307室业主，在接房装修之前未发现室内泛碱问题，在接房装修后主卧、次卧室墙面出现泛碱现象，在接到甲方的整改投诉之后，乙方汇同丙方编制整改方案，三方达成协议。甲方同意乙、丙方的一次性整改方案，丙方签订协议后三个月内完成甲方所有室内泛碱的整改。丙方承担甲方租房的租金，但最长租赁期限不超过半年。甲方室内泛碱整改完成后，对甲方室内的装修由丙方照原样恢复。本次整改的材料及人工费全部由丙方承担。乙方和丙方按照本协议约定的义务履行完毕后，甲方不得就室内泛碱以任何理由、任何形式要求乙方和丙方承担其他任何赔偿或补偿责任。本次房屋泛碱整改完成后，如该房屋再出现同一质量问题，甲方有权根据甲方和乙方签订的商品房买卖合同追究乙方的违约责任”等内容。后，由第三人中机建公司对杨保权、蒲云富房屋室内泛碱进行整改，工期三个月。整改结束后杨保权全家搬回居住不到两个月，房屋卧室及客厅的墙壁再次出现泛碱现象。按杨保权、中恒房产万州分公司提供的房屋室内照片及一审法院现场查看：杨保权、蒲云富的房屋已装潢，内墙面装饰为硅藻泥；其主卧室部分木地板变形向上拱突，靠窗边及采光井方向内墙面有泛碱现象，靠卫生间墙面泛碱现象较严重；次卧室及客厅靠近地板墙面部分地方有泛碱现象，另外一间卧室未发现有泛碱现象；在房屋采光井靠后墙壁增设景观水池（查看时未盛水），水池底部低于地板约10厘米左右；采光井邻外墙下水管被拆除，采光井上部用采光棚遮盖。未发现房屋室内外有明显渗水、水渍或水珠；对杨保权所称地板发热发烫亦未能实际检验并发现。
因涉诉各方对房屋室内泛碱不能确定原因，一审法院分配举证责任，中恒房产万州分公司申请对房屋室内渗水、泛碱及地面发热的原因进行司法鉴定。第一次委托重庆重大建设工程质量检测有限公司进行鉴定，该公司以不具备实体结构防水和装修的鉴定资质为由退件。经与申请人协商，第二次选择重庆市建设工程质量检测测试中心进行司法鉴定，该中心于2018年1月17日退件，理由为：1、不具备“地板发热”相关鉴定资质；2、当事人对房屋（原状）进行了破坏，无相关的初始影像证明材料，不能查明责任人。因无法再确定相应司法鉴定机构，一审法院决定终结鉴定程序，双方当事人未提出异议。
一审法院认为，杨保权、蒲云富与中恒房产万州分公司签订合同买卖商品房，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效，双方应依法履行合同义务。房屋交付后，杨保权、蒲云富随即装修入住，不久发现主卧、次卧室墙面出现泛碱现象，即向中恒房产万州分公司投诉要求其整改，符合双方的约定及《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条之规定。所谓“泛碱”是指建筑工程使用的硅酸盐混凝土，经过一段时间后墙面出现的盐霜似的晶体，长年不退，严重影响外观。本案中，杨保权、蒲云富购买的房屋经过装修后居住约半年时间即出现泛碱现象，经协商由第三人中机建公司整改结束并交付使用后再次出现泛碱现象，其中主卧室部分木地板变形向上拱突，靠窗边及采光井方向内墙面有泛碱现象，靠卫生间墙面泛碱现象较严重；次卧室及客厅靠近地板墙面部分地方有泛碱现象，符合双方合同附件中的商品房质量保证书约定的应保修的装修工程部分，其保修期间为2年，约定在20日内完成保修。就其形成原因，分配举证责任后委托司法鉴定机构进行鉴定，但未形成鉴定结论。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。”2015年9月24日，杨保权、中恒房产万州分公司及第三人中机建公司签订《中恒．江南天地3＃楼307整改协议》，该协议有效，其约定由中机建公司对原告房屋出现的泛碱现象进行整改，并同时约定“本次房屋泛碱整改完成后，如该房屋再出现同一质量问题，甲方有权根据甲方和乙方签订的商品房买卖合同追究乙方的违约责任”，本案中，杨保权、蒲云富的房屋在第三人中机建公司整改结束并交付使用后再次出现泛碱现象，且造成主卧室部分木地板变形向上拱突，杨保权、蒲云富请求中恒房产万州分公司承担维修责任，符合法律规定及合同约定，予以支持；鉴于杨保权、蒲云富的房屋已装潢使用，其修复期应合理延长，在开始修复时起90日内完成。中恒房产万州分公司抗辩所交付商品房经分户验收合格，房屋出现泛碱现象是因为杨保权、蒲云富装修时截断外墙排水管及建造人工景观水池破坏防水层造成。首先，商品房验收合格与保修责任并不冲突，保修是对售出的商品在规定期限内免费修理，其本质是对合格商品在使用中已造成部分损坏或者实现更大效用的维护，验收合格不能免除保修义务；其次，杨保权、蒲云富房屋采光井不属于封闭区域，裸露的外墙应当进行防水处理，如果顺墙而下的排水管被截断即造成墙体渗水，则说明其外墙防水不合格；再次，杨保权、蒲云富自建景观水池已靠近整套房屋的后壁，且水池深度约低于安装地板砖后的地平面10厘米左右，大部分的景观水池高于安装地板砖后的地平面，如果建景观水池时破坏了防水层，一般情况下应当是造成向楼下渗漏，但却向与此相距较远的主卧室、次卧室及客厅渗水，并造成主卧室部分木地板变形向上拱突及墙面大面积严重泛碱与情理不合；即使杨保权、蒲云富装修时在采光井自建景观水池，尚不构成对房屋结构破坏及对防水严重损坏，其抗辩理由不成立，不予采纳。杨保权、蒲云富主张的整修渗水问题，杨保权、蒲云富未举证证明有渗水的事实存在，经现场查看，亦未发现房屋室内外有明显的渗水、水渍或水珠存在，杨保权、蒲云富应承担举证不充分的法律后果，对此请求不予支持；杨保权、蒲云富对地板发热发烫整修的请求已放弃，经现场查看，亦未发现地板发热发烫的事实存在，属于杨保权、蒲云富对权利的处分，予以确认。杨保权、蒲云富请求中恒房产万州分公司赔偿损失10万元，未举证证明其具体损失及数额，杨保权、蒲云富应承担举证不充分的法律后果，不予支持；中恒房产万州分公司的该项抗辩理由成立，予以采纳。若在整改后杨保权、蒲云富另有损失存在，由当事人另行依法主张权利，本案不作调整。杨保权、蒲云富有部分诉讼请求未得到支持，应合理分担诉讼费。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、由北京中恒房地产开发有限公司万州分公司于本判决生效后五日内开始对杨保权、蒲云富购买的重庆市万州区（江南新区）玉龙路房屋的泛碱予以清除并修复，于本判决生效后90日内完成；二、驳回杨保权、蒲云富的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由杨保权、蒲云富负担690元，北京中恒房地产开发有限公司万州分公司承担1610元。
二审中，上诉人、被上诉人及原审第三人均未提交新证据。
二审查明的主要案件事实与一审判决认定事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……”本案中，杨保权、蒲云富的房屋在保修期内出现泛碱现象，并在原审第三人中机建公司整改结束并交付使用后再次出现主卧室部分木地板变形向上拱突，靠窗边及采光井方向内墙面、卫生间墙面、次卧室及客厅靠近地板墙面部分地方有泛碱现象，与双方签订的合同附件中的商品房质量保证书约定的应保修的装修工程部分相符，故杨保权、蒲云富请求中恒房产万州分公司承担维修责任，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。中恒房产万州分公司上诉认为其所交付商品房经验收合格，房屋出现泛碱现象是因为杨保权、蒲云富装修时截断外墙排水管及建造人工景观水池破坏防水层所致，主张其不应承担维修责任。商品房验收合格与保修责任并不冲突，保修是对售出的商品在规定期限内免费修理，其本质是对合格商品在使用中已造成部分损坏或者实现更大效用的维护，验收合格并不必然免除房地产开发企业的修复责任。虽杨保权、蒲云富装修时截断外墙排水管及建造人工景观水池，但其该行为与涉案房屋墙壁泛碱的后果是否有因果关系，中恒房产万州分公司未能举示相应证据予以证明。根据《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定：“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”本案中，虽中恒房产万州分公司在一审时申请了涉案房屋墙壁泛碱原因的司法鉴定，但被退回，未能形成鉴定意见，且质证时中恒房产万州分公司对鉴定退回函未提出异议，故中恒房产万州分公司应当承担杨保权、蒲云富使用涉案房屋不当造成涉案房屋墙壁泛碱的举证不能的法律后果。中恒房产万州分公司的该上诉理由无证据证明，本院不予支持。
综上所述，上诉人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人北京中恒房地产开发有限公司万州分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李迪云
审判员 程 杨
审判员 刘丽苹
二〇一八年六月五日
书记员 蒋大威