重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第10175号
原告重庆盾安物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴胜路32号1、2栋6层，组织机构代码：78421102-4。
法定代表人吴晓军，职务执行董事。
委托代理人陈春福，重庆辉腾律师事务所律师。
被告周小华，女，汉族，户籍地重庆市九龙坡区。
委托代理人李海军，男，汉族，户籍地重庆市九龙坡区，现住重庆市九龙坡区。
委托代理人王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。
原告重庆盾安物业管理有限公司（以下简称：盾安公司）诉被告周小华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王晓露适用简易程序公开开庭进行审理。原告盾安公司的委托代理人陈春福，被告周小华及其委托代理人李海军、王海亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告盾安公司诉称，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所在小区提供物业服务，并按花园洋房2.8元／月.平方米收取物业管理费用。同时协议约定被告应于每月十五日前缴纳下月物业服务费用，如未能按时缴纳，应按每日千分之三支付违约金。原告有权对欠费超过三个月的业主提起诉讼，并由败诉方承担胜诉方合理的律师费用。被告所居住的房屋为172.34平方米。从2013年1月起，被告未缴纳物业服务费至今，共计欠缴11823.7元。经原告催收被告亦置之不理。现原告起诉来院，要求：1、判令被告立即支付物业管理费用11823.7元。2、判令被告按未付物业管理费每日千分之三标准向原告支付违约金，至付清为止。3、判令被告支付律师费2000元。4、由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回部分诉讼请求，确认要求被告支付物管费为11582.4元，并自愿要求被告支付违约金标准变更为年百分之二十四。
被告周小华辩称，原告履行服务不到位，未履行完全安保义务，没有控制闲杂人员进入小区，未做到对访客的登记制度，未维持小区的交通秩序和车辆的停放管理。原告对小区进入公园的侧门长期关闭，严重影响被告的出行。故原告违约在先，被告才未支付物管费，亦不应支付滞纳金、律师费。同时原告作为合同的制作方，没有尽到提醒被告注意的义务。
经审理查明，被告周小华是位于重庆市九龙坡区长大路XX小区房屋的业主，房屋建筑面积为172.34平方米。该小区开发商重庆业安房地产开发有限公司制定XX业主临时公约，约定小区物业服务标准按照（建筑面积）花园洋房2.8元／.m2（含公共区域水电分摊）。该临时公约同时约定，自该公约在物业所在地房行政主管部门和街道（乡镇人民政府）备案之日起生效。2012年8月10日，被告周小华签订承诺书，承诺已详细阅读临时公约，并同意遵守、履行、督促他人履行该公约等。原告与被告周小华签订小区前期物业服务协议，约定原告对被告所在小区提供物业服务。公共性物业服务包括：1、物业共同部位的维修、养护管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、共用绿地、花木、水景等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运、排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共区域、安全、消防等实习的协助管理服务。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主为委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同的其他费用的收取。14、法律政策规定应管理的其他事项。该协议还对每项服务的具体内容进行了约定。同时，该协议约定，物业服务费花园洋房按照2.8元／月.平方米（包含公摊费用）收取。物业服务费用按月交纳，被告应在每月十五日前缴纳下月物业服务费用。如未按期缴纳当月物业服务费用、则按每日千分之三收取违约金。原告有权对欠费期超过3个月的业主提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴物业服务费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。该协议期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时为止。协议签订后，原告在小区从事物业管理服务至今。被告每月应交纳费用为482.6元，自2013年1月开始未交纳费用，至2014年12月，共计24个月未交纳费用为11582.4元。
庭审中，原告举示委托代理合同及发票一份，证明自己因委托律师代为处理本案，产生律师费2000元，根据合同约定，该费用应由被告负担。被告认为原告在签订合同时就滞纳金的支付及律师费的支付条款系格式合同，未对自己进行说明和提示。经本院询问原告，该协议系小区业主在办理入住手续时一并签订，内容均一致。原告虽称对律师费的负担向被告进行了说明，但未提供证据证明。被告举示了照片20张及视频资料，证明小区车辆管理混乱，小区侧门长期锁闭，监控室工作人员打牌赌博疏忽工作，建筑垃圾长期占用小区停车道，出入大门人员也未进行登记。原告认为照片拍摄时间无法确定，且反应的情况并非花园洋房部分，虽然照片真实，但有些存在不合法情况，比如监控室不能随意拍摄、并表示打牌的员工系在休息时间。对车辆的管理，其中小区业主有车位的进入自己车位停放，没有车位的就近寻找车位免费停放，非业主采取取卡收费进入小区。对坏了的门禁系统原告亦表示正在联系相关部门进行维修。被告并称自己在接房后提出房屋存在入户门、栏杆等问题，但原告长期未对房屋问题进行整改；原告收取了装修保证金2000元，至今仍未退还；同时，被告认为滞纳金条款亦为格式条款，约定过高，即使原告按照年百分之二十四主张亦过高，要求法院进行调整，且不同意缴纳该费用。
上述事实，有前期物业服务合同、照片等证据以及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
本院认为，原告与被告签订的前期物业服务合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，协议合法有效，对双方均具有约束力。原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。就被告辩称合同对滞纳金和律师费的承担约定系格式条款，应属无效问题，本院认为，根据合同法的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据原、被告签订的协议中关于违约金和律师费的约定，即如未按期缴纳当月物业服务费用则按每日千分之三收取违约金。原告有权对欠费期超过3个月的业主提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴物业服务费外，还应承担胜诉方合理的律师费用的约定，系原告提供并与小区全体业主签订，符合为重复使用而预先拟定的条件，为格式条款。其中，关于违约金的约定，并未加重被告责任，故被告要求确认无效，本院不予支持。对“败诉方除补缴物业服务费外，还应承担胜诉方合理的律师费用”可以认定该条款系原告事先拟定由被告在败诉情况下对律师费的承担的约定，该费用系原告采取诉讼行为的非必要性支出，现原告在做出该条约定时，扩大了被告应支付的款项部分，加重了被告责任。原告在做出该条款时，未对被告进行提示说明，故本院认定，该格式条款无效。原告要求依据该条款支付律师费，本院不予支持。
被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告盾安公司根据前期物业服务合同为小区提供物业服务这一基本事实，被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业服务合同应履行的主要义务，被告以拒绝支付物业服务费对原告进行抗辩，缺乏合同和法律依据，故原告请求被告支付拖欠的物业服务费，应予支持。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现被告未提供证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，没有达到约定的基本要求，其证据不足，本院对该意见不予采纳。对于被告接房时房屋存在的问题及装修保证金的退还，系另一法律关系，被告以此拒交物管费理由不能成立。本案中，被告每月应交纳费用为482.6元，自2013年1月开始未交纳费用，至2014年12月，共计24个月未交纳费用为11582.4元。对于滞纳金，因被告确已违反前期服务协议的约定，故应予支持；但原告主张的滞纳金过高，且其提供的服务确实存在一定瑕疵，本院酌定被告支付原告滞纳金400元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告周小华于本判决生效后10日内支付拖欠原告重庆盾安物业管理有限公司2013年1月至2014年12月，共计24个月的物管费11582.4元。
二、被告周小华于本判决生效后10日内支付拖欠原告重庆盾安物业管理有限公司滞纳金400元。
三、驳回原告重庆盾安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为58元，由被告周小华负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十五日交付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王晓露
二〇一五年九月二十一日
书记员 罗雪雯