四川省蓬安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）蓬民初字第1038号
原告宋江涛，男，汉族，生于1975年9月30日，住蓬安县相如大道电教馆，身份证号码5129261975********。
被告杨秀玉，女，汉族，生于1953年8月18日，住蓬安县相如大道**号*单元*号，身份证号码5129261953********。
委托代理人郑红梅，女，汉族，生于1984年1月18日，身份证号码5113231984********。
被告张娟，女，汉族，生于1979年3月18日，住广东省珠海市香州区拱北港三路华达花园*幢502，身份证号码5113231979********。
委托代理人陈子龙，男，汉族，生于1973年4月11日，身份证号码4407211973********。
被告杨敏珍，女，汉族，生于1964年9月26日，住蓬安县徐家镇唐家祠村*组，身份证号码5129261964********。
被告何怀秀，女，汉族，生于1928年3月14日，住蓬安县徐家镇月光坪村*组，身份证号码5129261928********。
原告宋江涛诉被告何怀秀、杨秀玉、张娟、杨敏珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2013年7月4日第一次开庭，原告宋江涛到庭参加了诉讼、各被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉；2015年4月29日第二次开庭，原告宋江涛、被告杨秀玉、张娟、杨敏珍、张娟的委托代理人陈子龙到庭参加了诉讼，被告何怀秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉；2016年4月14日第三次开庭，原告宋江涛，被告杨秀玉、张娟的委托代理人郑红梅到庭参加了诉讼，被告何怀秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：张尚平系何怀秀之子，杨秀玉之夫，张娟之父。张尚平生前购有位于蓬安县东风大道房屋一套，2007年，张尚平病故。之后，杨秀玉随其女张娟到广东省生活，房屋交由杨秀玉之妹杨敏珍代管。2009年9月，杨秀玉欲出售此房，在中间人吕文科的介绍下和我对房屋出售事宜通过电话进行协商。2009年9月19日，杨敏珍以杨秀玉的名义与我签订了房屋买卖协议，我按协议支付了购房款10万元后入住该房。2010年4月，各被告向蓬安县人民法院提起诉讼，要求确认买卖合同无效，后该案经一审、二审、再审，2013年4月3日，南充市中级人民法院作出（2013）南中法民终字第189号民事判决书，确认买卖合同有效，但我必须返还房屋给被告，对我因此受到的损失可另行主张权利，故提起诉讼，请求判令各被告连带承担违约损失30万元及诉讼费用。
原告宋江涛为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：
一、原、被告的身份证复印件各一份，拟证明主体适格。
二、（2010）蓬民初字第468号民事判决书及卷宗复印材料三页、（2012）蓬民初字第544号民事判决书及（2013）南中法民终字第189号民事判决书各一份，拟证明案件情况就双方房屋买卖合同的关系。
被告张娟、杨秀玉、杨敏珍对以上证据无异议。
被告杨秀玉、张娟、杨敏珍辩称：当初在房屋买卖时，原、被告协商过相关事宜，但并不代表我们就把房屋出卖给原告了。房屋并未过户，故此房的所有权依然没有变更，故请驳回原告的诉讼请求。
被告杨秀玉、张娟、杨敏珍为支持自己的答辩意见，向本院提交通话记录一份、拟证明原告对案诉房屋存在遗产继承情况是明知的，故损失应当由原告自行承担。
原告宋江涛对该证据质证认为当时通话时对方说话很含糊，购房时我知道张娟的父亲去世，这房子存在遗产继承情况，但是何怀秀不知情这点我不知道。
被告何怀秀未到庭，也未向本院提交答辩状。
经审理查明：被告何怀秀系张尚平之母，被告杨秀玉系张尚平之妻，被告张娟系张尚平之女。张尚平生前购有位于蓬安县东风大道房屋一套（所有权证号：蓬房改权字第27**号），2007年6月6日，张尚平病故。之后杨秀玉随其女张娟到广东省生活，房屋交由杨秀玉的妹妹杨敏珍代管。2009年9月，杨秀玉欲出售此房，在中间人吕文科的介绍下和原告宋江涛对房屋出售事宜通过电话进行了协调，2009年9月19日，以杨秀玉为甲方，以宋江涛为乙方签订了房屋买卖协议，约定将该房屋出售给原告宋江涛，其中甲方的签字“杨秀玉”系杨敏珍代签，杨敏珍同时以甲方委托代理人身份在合同上签字，吕文科以见证人的名义也在合同上签字。合同签订的当天宋江涛支付购房定金10万元给杨敏珍，杨敏珍给宋江涛出具了收条一张，杨敏珍并于当天搬出该房屋，将该房屋交付给了原告宋江涛。房屋交付后，原告宋江涛雇人打扫清洁，支付了清洁费540元，雇人搬家，支付了搬家费520元，并购置安装了窗帘、热水器、浴霸，支付费用3100元。由于办理房屋过户需要办理遗产继承公证，被告张娟不知如何办理，对此事向原告宋江涛咨询，并欲委托宋江涛办理，2009年12月24日，宋江涛委托打字室的杨丽通过网络将相关办理遗产继承公证的资料传送给被告张娟，后因其他原因未办理遗产继承公证。
2013年4月3日，南充市中级人民法院作出（2013）南中法民终字第189号民事判决书确认杨秀玉、杨敏珍与宋江涛于2009年9月19日签订的房屋买卖协议有效，并判令宋江涛返还房屋。2013年5月27日，宋江涛向我院提起诉讼，请求各被告连带赔偿违约损失30万元并承担本案诉讼费用。
2015年11月25日，经原告宋江涛申请本院委托四川义正房地产评估咨询有限公司进行了了评估。四川义正房地产评估咨询有限公司作出《报告书》：“1、在估价时点2009年9月19日的评估单价为1380元／㎡，总价值（含室内装饰装修）为人民币24.6万元。2、在估价时点2013年5月27日的评估单价为2630元／㎡，总价值（含室内装饰装修）为人民币46.8万元”。
本院认为：依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，当事人应当按合同的约定履行自己的义务。本案的争议焦点为各被告是否应当就合同无法履行对原告的损失承担赔偿责任。经南充市中级人民法院确认杨秀玉、杨敏珍与宋江涛于2009年9月19日签订的房屋买卖协议有效，但因未构成善意取得，使合同无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，合同相对人有过错的应当赔偿因合同无法履行所造成的损失。原告宋江涛的损失计算问题。第一是房屋的升值价值。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故本院认为房屋的升值价值时间段应从合同签订之日起计算至本案产生争议时。本案从纠纷发生之日起至今本地房地产一直有较大幅度升值，距现在已近五年之久，四川义正房地产评估咨询有限公司作出的评估报告客观、真实、并无不当，且当事人双方对该评估报告的质证意见均为无异议，故本院予以采信，即该房屋的升值价值确认为22.2万元。第二是原告宋江涛因合同无法履行所造成的损失。原告提供证据证明了其损失有清洁费540元、搬家费520元、窗帘购置安装费1800元、热水器购置安装费880元、浴霸购置安装费420元，共计4160元，被告未予质证，但以上费用均有票据证明，故对上述损失，本院予以认定。
对于承担的赔偿比例问题，被告杨秀玉明知争议房屋属遗产，在未分割前属继承人的共有财产，未经其他共有人的同意不得处分，仍授权杨敏珍从事买卖行为，具有主要过错。被告张娟虽事后对合同追认，但合同成立时其无过错。被告何怀秀未授权杨敏珍从事买卖行为，事后也未追认，被告何怀秀在本案中无过错。原告宋江涛是房屋买卖中介人，应当知道对共有物的处分应当得到共有人的一致同意，在签订房屋买卖合同时在没有其他共有人的书面同意和授权委托的情况下，草率和第三人签订合同，最后导致合同无法履行，故原告也具有一定的过错。根据杨秀玉和宋江涛的过错程度，本院酌情认定对原告的损失由被告杨秀玉承担70%的责任，原告宋江涛承担30%的责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨秀玉在本判决书生效之日起十日内赔偿原告宋江涛损失共计人民币158，312元。
二、驳回原告宋江涛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，300元，由被告杨秀玉承担2，165元，由原告宋江涛承担2，135元；鉴定费7，850元，由原告宋江涛承担2，355元，由被告杨秀玉承担5，495元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 沈蓬云
人民陪审员 兰天雄
人民陪审员 伍泰学
二〇一六年五月五日
书 记 员 瞿 溪