昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0103民初4382号原告：云南旅游股份有限公司法定代表人：王冲，董事长住所地：昆明市白龙路世博园委托代理人：赵佩青，系云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南富双商贸有限公司法定代表人：陈志萍住所地：昆明经开区信息产业基地云南海归创业园2幢13楼13153号被告：陈志萍，女，汉族，1965年3月17日生，住昆明市五华区。两被告共同委托代理人：朱晓慧，系云南颐高律师事务所律师，特别授权代理。原告云南旅游股份有限公司诉被告云南富双商贸有限公司、陈志萍租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，由审判员菅文龙依法适用简易程序于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵佩青、两被告共同委托代理人朱晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年3月9日，本案第三人武晓岗与原告签订了《租赁经营合同》，约定：由第三人武晓岗租赁昆明世博园内游乐园别墅（面积1000㎡），用于经营餐饮会所项目的用途，租赁期限5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日，加上装修免租期4个月，合同期限顺延至2016年4月30日止，第一年度租金60万元，第二年租金63万元，第三年租金66.15万元，第四年租金694575元，第五年租金729303元。租金按年度交付，第一年度租金于合同签订之日起3日内交清，自第二年起每年度租金于每年1月10日前一次性交清，为担保第三人全面履行合同，第三人应向原告交付履约保证金6万元。合同还规定：若第三人逾期交付租金，经原告发出限期交付通知后三日内不交付的，应支付欠租总额20%的违约金等等条款。在《租赁经营合同》履行过程中，第三人因经营需要拟在世博园游乐园别墅后部及南侧增建一个平台和三个亭子，遂向原告提出增加租赁场地100㎡，为此，双方在《租赁经营合同》的基础上，就增加100㎡场地租赁事宜，于2011年8月29日补充签订了《场地租赁合同》，租赁期限自2011年8月1日起至2016年4月30日止，第一年（5个月）租金5000元，第二年度租金12600元，第三年度租金13230元，第四年度租金13892元，第五年度租金14586元，第六年（4个月）租金5105元，租金按年度交付，第一年5个月租金于2011年8月31日前交清，2012年至2016年租金应于每年1月31日前交清。合同还约定：《场地租赁合同》是《租赁经营合同》的补充，《场地租赁合同》未涉及的其他事项按原合同执行。2013年2月20日，第三人武晓岗、被告陈志萍与原告签订了《租赁经营合同权利义务概括转让协议》，该协议约定：第三人武晓岗将其在《租赁经营合同》和《场地租赁合同》项下的所有权利和所有义务全部转让给被告陈志萍，由陈志萍于原告继续履行《租赁经营合同》和《场地租赁合同》。此后，被告陈志萍注册设立了云南富双商贸有限公司，遂向原告申请将上述转让协议及其合同再转让给该新设立的公司，2014年12月1日，被告陈志萍、被告云南富双商贸有限公司与原告又签订了《合同权利义务概括转让协议》，约定：1、被告陈志萍将其在《租赁经营合同权利义务概括转让协议》（含该协议中被转让的《租赁经营合同》和《场地租赁合同》）项下的所有权利和所有义务概括转让给被告云南富双商贸有限公司。2、在被转让协议及其合同的履行期限内，被告陈志萍为被告云南富双商贸有限公司履行被转让协议及其合同向原告提供担保，对被告云南富双商贸有限公司因履行被转让协议及其合同所产生的债务承担连带责任。但是，在履行上述被转让协议及其合同过程中，被告云南富双商贸有限公司违约欠交《租赁经营合同》第五年度租金729303元，欠交《场地租赁合同》第五年度租金14586元和第六年租金5105元。欠交租金总额共计748994元，用履约保证金60000元抵扣所欠租金后，被告尚欠原告租金688994元。按约定，被告应于2015年1月10前交清《租赁经营合同》第五年度租金，应于2015年1月31日前交清《场地租赁合同》第五年度租金，应于2016年1月31日前交清《场地租赁合同》第六年租金，但被告拖欠至今均未交付，依据《租赁经营合同》，被告应承担的违约责任为：违约当年租金总额20%的违约金，计149798.8元。据此，被告云南富双商贸有限公司应偿付原告租金688994元并支付违约金149798.8元，两项共计838792.8元。被告陈志萍应对被告云南富双商贸有限公司因履行合同产生的上述债务承担连带责任。现诉至法院，请求：1、判令第一被告支付所欠原告租金688994元。2、判令第一被告按合同约定承担违约金149798.8元。以上两项共计838792.8元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。4、对于本案所有诉讼请求，判令第二被告陈志萍承担连带责任。被告答辩称：1、原告与被告签订的合同是无效的。原告作为出租人并未出示相关的房产证，建房审批。2、原告所说的租金也是不合法的，因为原告作为出租人并未出示相关的房产证，建房审批，原告限制被告的车辆在世博园通行，导致原告不能办理相关的经营手续，并且客源流失。原告出租的房屋不是合法建筑，所以原告的诉讼说的租金是不合法的，被告不应给原告支付任何租金。3、原告所说的违约金，因为合同无效所以所说的违约金也是无效的。第三人答辩称：原告的诉讼请求没有意见，和第三人无关。原告为证明其诉讼请求和主张，提交如下证据：1、租赁经营合同。2、场地租赁合同。3、《租赁经营合同》权利义务概括转让协议。4、合同权利义务概括转让协议。5、催交租金通知。6、租金交付承诺。7、租赁物归还移交清单。庭后，原告补充提交了《云南世博旅游控股集团有限公司情况说明》、《国有土地使用权证》、《公司名称变更证明》。被告为证明其主张，提交如下证据：1、云南富双商贸有限责任公司营业执照、法定代表人身份证明。被告无法办理餐饮的经营的相关手续。2、关于切实解决世博园内经营企业困难的诉求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一个具体事实要成为定案的依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。被告对原告提交的全部证据真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，故本院依法采信。对原告提交的《云南世博旅游控股集团有限公司情况说明》、《国有土地使用权证》、《公司名称变更证明》，本院依法传唤被告及第三人到庭质证，被告、第三人拒不到庭发表质证意见，视为放弃质证。原告提交了原件核对，本院依法采信。第三人对证据第一、二、三组真实性、合法性、关联性认可，第四组第五组第六组第七组是因为原告与被告签订，第三人并未参与，故不予发表质证意见。原告对被告提交的证据第一组真实性、合法性、关联性认可，本院依法予以采信。对第二组证据的真实性、合法性、关联性不认可，但原告提交了原件核对，本院依法确认真实性。第三人对证据第一组真实性、合法性、关联性认可，本院依法采信。对第二组不予质证。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2008年起，云南世博集团有限公司将其合法拥有的云南世博园世博会游乐中心所属地块的土地使用权交由云南旅游股份有限公司经营管理。2009年，云南世博集团有限公司更名为云南世博旅游控股集团有限公司。2011年3月9日，本案第三人武晓岗与原告签订了《租赁经营合同》，约定：由第三人武晓岗租赁昆明世博园内游乐园别墅（面积1000㎡），用于经营餐饮会所项目的用途，租赁期限5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日，加上装修免租期4个月，合同期限顺延至2016年4月30日止，第一年度租金60万元，第二年租金63万元，第三年租金66.15万元，第四年租金694575元，第五年租金729303元。租金按年度交付，第一年度租金于合同签订之日起3日内交清，自第二年起每年度租金于每年1月10日前一次性交清，为担保第三人全面履行合同，第三人应向原告交付履约保证金6万元。合同还规定：若第三人逾期交付租金，经原告发出限期交付通知后三日内不交付的，应支付欠租总额20%的违约金等条款。在《租赁经营合同》履行过程中，第三人因经营需要拟在世博园游乐园别墅后部及南侧增建一个平台和三个亭子，遂向原告提出增加租赁场地100㎡，为此，原告与本案第三人在《租赁经营合同》的基础上，就增加100㎡场地租赁事宜，于2011年8月29日补充签订了《场地租赁合同》，租赁期限自2011年8月1日起至2016年4月30日止，第一年（5个月）租金5000元，第二年度租金12600元，第三年度租金13230元，第四年度租金13892元，第五年度租金14586元，第六年（4个月）租金5105元，租金按年度交付，第一年5个月租金于2011年8月31日前交清，2012年至2016年租金应于每年1月31日前交清。合同还约定：《场地租赁合同》是《租赁经营合同》的补充，《场地租赁合同》未涉及的其他事项按原合同执行。2013年2月20日，第三人武晓岗、被告陈志萍与原告签订了《租赁经营合同权利义务概括转让协议》，该协议约定：第三人武晓岗将其在《租赁经营合同》和《场地租赁合同》项下的所有权利和所有义务全部转让给被告陈志萍，由陈志萍于原告继续履行《租赁经营合同》和《场地租赁合同》。此后，被告陈志萍注册设立了云南富双商贸有限公司，遂向原告申请将上述转让协议及其合同再转让给该新设立的公司，2014年12月1日，被告陈志萍、被告云南富双商贸有限公司与原告又签订了《合同权利义务概括转让协议》，约定：1、被告陈志萍将其在《租赁经营合同权利义务概括转让协议》（含该协议中被转让的《租赁经营合同》和《场地租赁合同》）项下的所有权利和所有义务概括转让给被告云南富双商贸有限公司。2、在被转让协议及其合同的履行期限内，被告陈志萍为被告云南富双商贸有限公司履行被转让协议及其合同向原告提供担保，对被告云南富双商贸有限公司因履行被转让协议及其合同所产生的债务承担连带责任。在履行上述协议过程中，被告应于2015年1月10前交清《租赁经营合同》第五年度租金，应于2015年1月31日前交清《场地租赁合同》第五年度租金，应于2016年1月31日前交清《场地租赁合同》第六年租金，被告云南富双商贸有限公司违约欠交《租赁经营合同》第五年度租金729303元，欠交《场地租赁合同》第五年度租金14586元和第六年租金5105元。欠交租金总额共计748994元，扣除被告已交的履约保证金60000元后，被告尚欠原告租金688994元。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告及第三人之间签订的《租赁经营合同》、《场地租赁合同》、《权利义务概括转让协议》、《合同权利义务概括转让协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。按照上述四份合同约定及被告云南富双商贸有限公司向原告出具的《租金交付承诺》，可以看出，被告云南富双商贸有限公司截至2016年3月31日，尚欠原告租金人民币人民币748994元。扣除原告已收的人民币60000元保证金，尚欠原告租金人民币688994元。故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。根据原告与本案第三人签订《租赁经营合同》、《场地租赁合同》及原告与两被告签订的《合同权利义务概括转让协议》的约定，被告云南富双商贸有限公司未及时支付房租的行为构成违约，应按当年租金的20%承担违约责任。被告云南富双商贸有限公司违约欠交《租赁经营合同》第五年度租金729303元，欠交《场地租赁合同》第五年度租金14586元和第六年租金5105元。应付违约金为人民币149798.8元，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南富双商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南旅游股份有限公司房租人民币688994元；二、被告云南富双商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南旅游股份有限公司违约金人民币149798.8元；三、被告陈志萍对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12188元、适用简易程序减半收取6094由被告云南富双商贸有限公司、陈志萍共同负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  菅文龙二〇一六年九月二十二日书记员  夏伶俐