江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第01084号
原告南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社，住所地南通市港闸区秦灶街道西安桥村十五组。
负责人王红旗，社长。
委托代理人费宏顺、茅欣薇（实习），江苏崇诚律师事务所律师。
被告王建忠。
第三人史杰。
原告南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社（以下简称“西安桥村合作社”）诉被告王建忠、第三人史杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告西安桥村合作社的委托代理人费宏顺、茅欣薇、被告王建忠到庭参加诉讼，第三人史杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告西安桥村合作社诉称，被告王建忠自2009年9月开始租用原告村部房屋大楼，其中西侧部分年租金50000元，每半年预付一次。另从2011年1月开始，被告又增加租用村部房屋东侧部分，年租金16000元。同时约定违约金20000元且发生的相关律师费用由违约方承担。截止2014年10月31日，被告应当支付的租金总额为315300元，实际支付的租金包括定金为260500元，尚欠54800元租金。另被告欠电费77848.2元，合计132648.2元。被告拖欠租金和电费的行为已损害了原告的利益，现请求解除双方的租赁合同，被告腾空、交还房屋，支付拖欠的租金及电费132648.2元并支付银行同期贷款利息，同时承担违约金20000元及律师费10000元。
被告王建忠辩称，其租用原告村部房屋西侧部分是事实，被告五年内共交给原告租金260500元，已付清了其应当支付的西侧房屋的房租和电费。东侧房屋不是其承租的，是第三人史杰承租的。被告承租房屋期间，房子漏雨淋湿了货物，造成了被告的损失，原告应当赔偿该损失。对违约金及律师费其不认可，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人史杰未到庭应诉。
经审理查明，2009年9月，原告西安桥村合作社与被告王建忠签订合同一份，约定被告王建忠承租村部楼下西侧440平方米的房屋及160平方米的附房，年租金50000元，租赁期限自2009年10月1日至2012年9月31日，租金每半年结算一次，在每年10月1日和5月1日前进行收取。因生产需要进行水、电增容的费用由被告承担。单方违约赔偿守约方的经济损失和经济赔偿金外，同时自动终止合同，违约金计20000元，所发生的纠纷及律师费用等相关费用由违约方承担。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告在该房屋进行服装生产、加工活动。在使用过程中，因第三人史杰使用了两间附房，该附房的使用费由被告收取。至2014年10月6日因原告拉闸断电，被告停止生产。2009年至2014年1月29日，被告陆续支付了原告房租260500元和电费100277.19元。2013年5月电表显示用电数为128180度，至2014年10月7日电表显示用电数为214678度，每度0.9元。
另查明，涉案村部大楼无产权证、无建设规划许可证。第三人史杰使用村部楼下东侧的房屋及两间附房，其房屋的电表套用了被告王建忠的电表。
以上事实，有合同、内部结算凭证、抄表记录、当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，违反法律强制性规定的合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，产生的损失应当按照过错予以赔偿。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划，本案原告所出租的房屋没有取得建设规划许可证，故原告与被告之间的租赁合同无效。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但被告已实际占有、使用了该房屋，应当向原告支付使用费，包括房租及电费。因合同无效，合同中对违约金及律师费用的约定亦无效，故原告要求被告承担违约金及律师费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于被告所实际使用的面积，原告为证明村部楼下东侧房屋是由被告王建忠承租后转租给史杰的事实，提供了其对史杰所作的调查笔录，并申请史杰作为第三人参加诉讼，但史杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和举证的权利，同时被告又否认转租的事实，本院对原告陈述的该事实不予认定。被告所使用的面积应当以双方的合同约定为准，故对原告要求被告支付东边房屋使用费的该诉讼请求，本院不予支持。
关于被告所欠租金的数额，被告自2009年10月1日起使用该房屋，至2014年10月6日停工，共使用五年零六天，应当支付250833元（50000×5＋50000÷12÷30×6）房租，被告已经支付了租金260500元，多支付了9667元（260500-250833），故被告已不欠原告租金。
关于所欠电费的数额，因第三人史杰所用电表套用了被告的电表，被告所承担的电费中包含了史杰所应当承担的电费，被告同意由其支付后再与第三人结算，故电费应当由被告王建忠支付。因被告没有提供证据证明其实际所欠电费，故以原告提供的证据及陈述确定被告所欠电费。根据原、被告的一致陈述，被告最后一次支付电费的时间是2014年1月29日，当日原告所开具的结算凭证及抄表记录表明截止2013年5月的电费已经缴清。当日原告总共缴纳租金及电费100000元，只是被告认为其中50000元为电费、50000元为租金，原告认为70000元为租金、30000元为电费。本院认为，无论被告所交费用是租金或者电费，其总额不会减少，如果交纳电费部分增加，则交纳的租金总额会相应减少，故该100000元的组成应当以原告开具的结算凭证为准。从2010年4月26日起至2013年5月的电费已交纳，从2013年5月至2014年10月6日用电为86498度，尚未交纳的电费共计77848.2元（86498×0.9）。多支付的租金抵作电费后，被告还应当支付原告电费68181.2（77848.2-9667）元。
自2014年10月7日后，虽然被告已不再使用该房屋，但无理由拒不交还给原告，故被告仍应当按照约定的房租每年50000元的标准赔偿占用该房屋所造成的损失，直至交还房屋之日止。虽然附房中有两间是第三人使用，但被告并没有证据证明是原告出租给第三人，而且第三人也是将该部分的房屋租金交付给了被告，应当认定被告与第三人之间就该两间房屋形成了转租关系，被告仍应当支付该两间房屋的使用费，支付后再向第三人追偿。
原告在庭审时表示，其与第三人之间的纠纷另行处理，系其对自己民事权利进行的处分，本院照准。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王建忠于本判决生效后十日内向原告南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社返还村部房屋大楼底楼西侧部分房屋及附房。
二、被告王建忠于本判决生效后十日内一次性支付原告南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社截止2014年10月6日的电费68181.2元，并支付从2014年10月7日起至实际交还房屋之日止按每年50000元计算的占用费。
三、驳回原告南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1776元（已减半收取），由原告南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社负担850元，被告王建忠负担926元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3552元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一五年一月二十七日
书记员 顾 华
附：《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）、以合法形式掩盖非法目的；
（四）、损害社会公共利益；
（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被告撤销后，因该合同取得的该财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，缺席判决。