广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初6410号原告（反诉被告）：江门市蓬江区潮连街塘边股份合作经济联合社，住所地江门市蓬江区潮连街青年路76号，组织机构代码YA2269744。负责人：李建立。委托代理人：李娴，广东天高律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢锦兆，男，1974年11月26日出生，汉族，住江门市蓬江区。被告（反诉原告）：卢小芬，女，1974年12月26日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告（反诉被告，以下统称原告）江门市蓬江区潮连街塘边股份合作经济联合社（下简称潮连塘边经济社）诉被告（反诉原告，以下统称被告）卢锦兆、卢小芬租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告潮连塘边经济社的委托代理人李娴及被告卢锦兆、卢小芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潮连塘边经济社起诉称：原告于2014年2月24日与被告卢锦兆签订《厂房租赁合同》，约定：原告将位于潮连大道山霞里工业配套区第三幢之二号面积为720平方米的厂房（下简称涉案厂房）租赁给被告卢锦兆，租赁期限从2014年3月1日起至2019年2月28日止；租金分两阶段计收，第一阶段从2014年3月1日至2017年2月28日，每平方米9.5元，每月应交租金6840元，年租金为82080元；租金由被告卢锦兆每月10日前付清；在合同履行期间，任何一方违反合同约定即视为违约，如因一方违约导致此合同解除，须向对方支付违约金40000元并赔偿对方造成的实际损失。原告按合同约定如期交付涉案厂房，但被告卢锦兆经常拖欠租金。2016年9月30日被告卢锦兆确认拖欠原告多月租金并要求解除租赁合同关系，租金计收至2016年10月31日止，被告卢锦兆2016年10月29日将涉案厂房交回原告。计至2016年10月31日被告卢锦兆拖欠原告2016年3月至10月租金合计54720元，核减被告卢锦兆2016年11月2日缴交租金34200元，尚欠原告租金各级20520元。被告卢锦兆行为已构成违约，应按合同约定承担相应法律责任，被告卢小芬为被告卢锦兆的妻子，本案产生的债务依法为夫妻共同债务，被告卢小芬应向原告承担连带清偿责任。现原告诉请法院判令：1.被告卢锦兆立即支付拖欠租金20520元；2.被告卢锦兆立即支付违约金40000元；3.被告卢小芬对被告卢锦兆上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由两被告承担。原告在举证期限内提供的证据有：1.《厂房租赁合同》（原件）1份；2.《厂房租赁合同提前解约申请书》（原件）1份；3.《厂房租赁合同提前解约申请复函》（原件）1份；4.《建设用地许可证》（原件）1份；5.厂房面积附图（原件）1份；6.《情况说明》（原件）1份；7.结婚登记处理表（复印件）1份。被告卢锦兆、卢小芬共同答辩称：1.涉案厂房没有报建证和规划证，不能办理房产证，原告存在欺骗行为；2.涉案厂房未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋产权证》，为违法建筑；3.出租违法建筑行为是非法的，是不受法律保护的，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的；4.违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，以合法形式掩盖非法目的合同无效，损害国家利益的合同无效；5.无效合同不具有法律约束力，不受法律保护，无效合同自始无效；6.被告没有合同违约，也不承担不履行合同的违约责任；7.被告与原告先前协商涉案厂房租金计至2016年10月31日止，原告退回押金15000元给被告，被告冲减押金后实欠原告租金5520元；8.因涉案厂房系违法建筑，合同为无效合同，故被告不需承担违约金40000元。被告卢锦兆、卢小芬为本诉在举证期限内未举证。被告卢锦兆、卢小芬反诉称：2014年2月24日被告与原告签订《厂房租赁合同》，约定：厂房是原告合法所有、证照齐全。原告自述房屋产权证正在办理，日后补办好后提供给被告作办理证照使用、开办工厂等相关用途。但原告至今仍不能提供涉案厂房合法的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋产权证》给被告，被告因不能办理相关证照无法发展扩大业务，须搬迁厂房。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理法》、《广东省城镇房屋租赁条例》规定原告出租的厂房是违法建筑，其行为是非法的，双方所签订的租赁合同为无效合同。被告进行厂房搬迁，设备实际搬迁费为8000元，其他物品等自行搬迁还未计，因原告的非法行为，应对被告搬迁产生的实际费用进行补偿。现被告诉请法院判令：1.原告立即支付搬迁费8000元；2.本案诉讼费用全部由原告承担。被告卢锦兆、卢小芬为反诉在举证期限内提供以下证据：1.身份证（复印件）2份；2.《证明》（原件）1份；3.《收据》（原件）1份。原告潮连塘边经济社对被告卢锦兆、卢小芬的反诉答辩称：1.被告从第一期2009年承租涉案厂房期间是正常经营的，双方签订的租赁合同约定原告仅将涉案厂房提供给被告使用，并没有附加任何办理证照等义务。被告辩称是由于原告证照不全厂房必须搬迁，与事实不符。根据被告提交的解约申请书明确显示被告提前解约的真实原因是因为自身经营因素影响，且被告已拖欠原告多月租金，即为被告违约。2.被告提供的收据并不是正式发票，不能证明该笔费用的真实产生。退一步说，即使被告产生搬迁费，因该笔费用是被告自身原因导致，与原告无关，原告无需承担责任。原告潮连塘边经济社对被告卢锦兆、卢小芬的反诉在举证期限内提交以下证据：1.企业信息查询（复印件）1份；2.《厂房租赁合同提前解约申请书》（原件）1份。经审理查明：2014年2月24日潮连塘边经济社与卢锦兆签订《厂房租赁合同》，约定：1.潮连塘边经济社将位于潮连大道山霞里工业配套区第三幢之二号、面积为720平方米的厂房租赁给卢锦兆使用，租赁期限从2014年3月1日起至2019年2月28日止共5年；2.租金分两阶段计收，第一阶段从2014年3月1日至2017年2月28日止，每平方米月租金为9.5元，每月应收6840元，年租金为82080元（不含税），第一阶段合计租金246240元，第二阶段从2017年3月1日止2019年2月28日止，每平方米月租金10元，每月租金7200元，年租金为86400元（不含税），第二阶段合计租金172800元，上述租金从2014年3月1日起，卢锦兆每月10日前付清；3.卢锦兆需交押金15000元给潮连塘边经济社，若在合同履行期内卢锦兆无违约情况，押金一次性无息返还，若卢锦兆违约，该押金由潮连塘边经济社没收并另按约定支付违约金。2016年9月30日，卢锦兆因经营出现问题，向潮连塘边经济社提交《厂房租赁合同提前解约申请书》，约定2016年10月5日前搬离厂房，租金计收至同月31日，且于同月29日向原告交回厂房锁匙。2016年10月26日，潮连塘边经济社向卢锦兆发出《厂房租赁合同提前解约申请复函》，要求卢锦兆支付违约金40000元及租金54720元，卢锦兆拒收复函，在场有送件人朱建强、证明人卢美群签名确认。2016年11月2日，卢锦兆向潮连塘边经济社支付租金34200元。现潮连塘边经济社以卢锦兆拒不支付租金20520元及违约金40000元为由向本院起诉，并提出上述诉求。另查明，潮连塘边经济社与卢锦兆已于2016年10月31日双方解除《厂房租赁合同》。再查明，卢锦兆与卢小芬于1997年5月19日在江门市蓬江区潮连镇政府登记结婚，结婚证字号潮婚（97）字37号。本院认为，本案属租赁合同纠纷。潮连塘边经济社和卢锦兆对《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同提前解约申请书》、《厂房租赁合同提前解约申请复函》的真实性均予以确认，该合同系双方的真实意思表示，相关内容并未违反法律法规的强制性规定，本院依法确认，并据此确认潮连塘边经济社与卢锦兆之间关于厂房的租赁合同关系。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.《厂房租赁合同》是否有效；2.卢锦兆应否向潮连塘边经济社支付厂房租金及金额；3.卢锦兆应否向潮连塘边经济社支付违约金40000元；4.潮连塘边经济社应否向卢锦兆支付搬迁费8000元；5.卢小芬应否对卢锦兆的涉案债务承担连带清偿责任。一、关于《厂房租赁合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国际、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，卢锦兆抗辩称其与潮连塘边经济社签订的《厂房租赁合同》是违反以上法律规定，为无效合同，应自始无效，但卢锦兆未能向本院提交相关证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，卢锦兆依法承担举证不能的不利后果。另一方面，潮连塘边经济社所举的江门市郊区集用证字（96）NO.0002353《建设用地许可证》，证实涉案厂房已经江门市潮连镇人民政府土地管理部门报批登记备案，且取得《建设用地许可证》。庭审中，卢锦兆与潮连塘边经济社均对《厂房租赁合同》的三性予以确认，签订《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，形式合法，签订前后双方当事人之间的租赁合同关系持续长达8年之久，期间潮连塘边经济社作为出租方已依约将涉案厂房交付承租人即卢锦兆经营使用，卢锦兆已实际占用租赁物并从中获得使用价值，且依约已向出租方支付租金约50万元左右。由此可见，双方所签订的《厂房租赁合同》是完全符合各自的真实意思和使用用途，且未出现损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益的情形，依法应视为有效合同。因此，卢锦兆、卢小芬抗辩涉案《厂房租赁合同》为无效合同的意见，理据不足，本院依法不予以采纳。二、关于卢锦兆应否向潮连塘边经济社支付厂房租金及金额的问题。本案中，潮连塘边经济社与卢锦兆签订的《厂房租赁合同》为有效合同，租赁合同中关于租金的约定体现出租人和承租人的真实意思表示，按《厂房租赁合同》第三条第1项约定，卢锦兆应向潮连塘边经济社支付涉案厂房租金每月每平方米9.5元、720平方米月租金6840元。经查，卢锦兆截止2016年10月31日，共欠潮连塘边经济社3月至10月合计8个月的租金，另查明，卢锦兆已于2016年11月2日向潮连塘边经济社支付租金34200元。综上，卢锦兆尚欠潮连塘边经济社租金金额为20520元（6840元/月×8个月34200元）。故潮连塘边经济社主张卢锦兆支付涉案厂房租金20520的诉求，合理有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，卢锦兆不履行合同义务逾期支付租金20520元的行为已属违约，应当承担继续履行的违约责任。三、关于卢锦兆应否向潮连塘边经济社支付违约金40000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，针对卢锦兆逾期未支付租金的违约行为，潮连塘边经济社依法只能主张定金或违约金，鉴于潮连塘边经济社已持有卢锦兆所缴押金15000元，该押金性质实为定金，但由于潮连塘边经济社主张的违约金数额已明显超过卢锦兆拖欠的租金数额，故从公平原则和定金罚则的规定出发，本院依法判令定金15000元归潮连塘边经济社所有，潮连塘边经济社关于请求支付违约金40000元的主张，依法不能与定金罚则一并适用，本院依法不予支持。四、关于潮连塘边经济社应否向卢锦兆支付搬迁费8000元的问题。根据双方当事人签订的《厂房租赁合同》第六条约定“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失的补偿归乙方（卢锦兆）所有。”但未对因解除合同造成的搬迁费如何承担等作出约定，涉案《厂房租赁合同》的提前解除系因卢锦兆经营出现问题等自身原因，卢锦兆自动搬空厂房而产生的搬迁费用理应由卢锦兆一方承担。故卢锦兆反诉主张潮连塘边经济社支付搬迁费8000元的诉求，于法无据，本院不予支持。五、关于卢小芬应否对卢锦兆的涉案债务承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”的规定，潮连塘边经济社主张卢小芬与卢锦兆系夫妻关系，卢小芬应对卢锦兆债务承担连带清偿责任。本院认为，潮连塘边经济社提交《结婚登记审查处理表》证实卢小芬与卢锦兆系夫妻关系，对此，卢小芬、卢锦兆于庭审中均予以确认，并承认卢小芬参与涉案厂房租赁期间的经营活动。卢小芬、卢锦兆婚姻关系存续期间的债务，属夫妻共同债务，卢小芬依法应对卢锦兆上述债务承担连带清偿责任。故对潮连塘边经济社主张卢小芬对卢锦兆的涉案债务承担连带清偿责任的诉求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告卢锦兆、卢小芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区潮连街塘边股份合作经济联合社支付租金20520元；二、被告卢锦兆已缴纳的租赁押金15000元归原告江门市蓬江区潮连街塘边股份合作经济联合社所有；三、驳回原告江门市蓬江区潮连街塘边股份合作经济联合社的其他诉讼请求；四、驳回被告卢锦兆、卢小芬的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1313元，由原告江门市蓬江区潮连街塘边股份合作经济联合社负担425元，由被告卢锦兆、卢小芬共同负担888元。本案反诉受理费25元，由被告卢锦兆、卢小芬共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨文彬二〇一七年二月十日书记员  周戊喜