天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终1025号
上诉人（原审被告）：冯占华，男，1955年2月23日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：李华阳，天津旌宇律师事务所
被上诉人（原审原告）：张秀兰，女，1966年8月3日出生，汉族，天津市汉沽一中教师，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：苏鹏刚，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
原审被告：天津微一房地产信息咨询有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇体育场路与红旗路交口永安里底商3号楼。
法定代表人:乜金生，职务:总经理。
委托诉讼代理人：王国庆，该公司职工。
上诉人冯占华因与被上诉人张秀兰、原审被告天津微一房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2016）津0112民初7906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人冯占华上诉请求：1、撤销原判第四项，改判为上诉人赔偿被上诉人经济损失20万元；2、上诉费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人在原审期间曾提出过继续履行合同，但原审法院没有考虑有误。因合同对履行时间没有约定，故合同至今没有履行，上诉人不存在过错。综上，二审期间我方最多可以赔偿20万元。
被上诉人张秀兰辩称，要求驳回上诉，维持原判。
原审被告天津微一房地产信息咨询有限公司（以下简称微一地产公司）答辩，听从法院判决。
张秀兰向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原、被告于2016年5月22日签订的《微一地产房屋买卖合同》；2、被告冯占华返还原告所交定金150000元；3、被告冯占华赔偿原告中介费损失10000元；4、被告冯占华赔偿原告房屋差价款700000元；5、被告天津微一房地产信息咨询有限公司返还原告评估费、贷款费计7000元；6、诉讼费由二被告承担。
一审认定事实,原告诉称，2016年5月22日，原告与二被告签订《微一地产房屋买卖合同》一份。合同约定，被告冯占华将其所有的坐落于天津市××区××园××房屋出售给原告，价款1405000元。原告在签订合同时向被告冯占华支付定金150000元，此款待双方办理过户手续时充当部分首付款，除首付款外的余款以贷款方式支付。同时约定双方应于房本下来后一个月内办理过户手续。合同签订后，原告按照约定向被告冯占华交纳了定金，并向被告微一地产公司交纳了中介费10000元、评估费6500元及贷款费500元。但是合同签订后因市场原因，房地产价格快速上涨，被告冯占华遂要求原告按照上涨后的价格向其支付房屋价款。遭原告拒绝后，被告冯占华明确表示拒绝继续履行合同，其行为已经构成根本违约，给原告造成重大经济损失，应承担相应的法律责任。另外，合同签订后并未实际履行，也未进行评估及办理贷款，被告微一地产公司收取的评估费及贷款费应返还原告。
冯占华承认原告在本案中主张的事实，但认为（一）、被告冯占华无法继续履行合同是由于客观原因造成，其主观上并非恶意违约。被告冯占华出售涉案房屋的初衷是因自己年事已高，需要儿子照顾，准备卖掉房屋再在靠近××××市区内购房。签订合同之时，涉案房屋的房产证尚未发放，在2016年10月房产证下发时，天津市二手房价格均大幅上涨，导致被告冯占华无法用该笔售房款购买天津市区内房屋，故被告冯占华虽存在违约行为，但也是迫不得已。（二）、原告主张的房屋差价金额700000元过高，于理于法均无依据。原告在购买房屋时就已经知道涉案房屋尚未取得产权证，暂时无法过户，其应当预见到自己买卖这种房屋存在的不稳定性和巨大风险。被告在签订合同时亦完全没有预料到原告主张的700000元的房屋差价损失。综上，被告冯占华愿意承担相应的违约责任，但该违约责任范围应以法律规定的原告的实际损失为准，故要求法院以原告能举证证明的实际损失为准对赔偿数额予以调整，以维护被告的合法权益。被告冯占华表示，同意原告的前三项诉讼请求，不同意第四项主张的房屋差价损失700000元的诉讼请求。
微一地产公司对原告在本案中所主张的事实亦未提出异议，并认可涉案房屋尚未被评估以及贷款亦未办理之事实，表示，同意返还贷款费500元，评估费能否予以返还有待核实。另外认为如果合同解除，中介费按照公司规定应该是总房款的1%，原告还应补给其公司差价款。之所以收取中介费10000元，是因为当时是朋友介绍过来的，所以打了折扣少收取了点。
一审法院认为，二被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原告与被告冯占华在微一地产公司作为居间方的情况下签订了《微一地产房屋买卖合同》，该合同依法成立，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。现被告冯占华明确表示不再出售房屋，原告要求解除合同及要求被告冯占华承担违约责任之主张符合法律规定，予以支持。被告冯占华承认原告主张的前三项诉讼请求，不违反法律规定，予以确认。关于第四项请求，被告冯占华不履行合同义务给原告造成了一定的经济损失，应当予以赔偿。结合本案合同履行后可以获得的利益（房屋涨幅差价）、涉案房屋所属区域实际情况、守约方的履行情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，对原告实际损失额确定为房屋涨幅差价的70%。庭审中，原告主张违约时点的房屋差价损失，且双方均认可违约时点的房屋价格为2100000元，因此与之合同签订时房屋涨幅差价为695000元（2100000－1405000），原告实际损失额为70%，即486500元，被告冯占华对此应予赔偿。原告要求被告微一地产公司返还评估费6500元及贷款费500元，因涉案房屋的评估及贷款事宜尚未发生，该两笔款项应予返还，对原告该主张予以支持。关于被告微一地产公司要求原告补交中介费差价一节，根据微一地产公司的陈述可以证实签订合同时减少收取中介费系其公司与当事人的合意，对双方应具有约束力，现主张补交未有双方约定，亦于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张秀兰与被告冯占华及被告天津微一房地产信息咨询有限公司于2016年5月22日签订的《微一地产房屋买卖合同》。二、被告冯占华于本判决生效后五日内返还原告张秀兰定金150000元。三、被告冯占华于本判决生效后五日内赔偿原告张秀兰中介费损失10000元。四、被告冯占华于本判决生效后五日内赔偿原告张秀兰其他经济损失486500元。五、被告天津微一房地产信息咨询有限公司于判决生效后立即返还原告张秀兰评估费、贷款费共计7000元。六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6235元、保全费4855元，共计11090元，由原告承担1102元，被告冯占华承担9988元。
本院审理查明，一审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人及原审被告签订的《微一地产房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。现上诉人违约，不同意卖房，故被上诉人诉请解除合同并要求上诉人承担相应的违约责任，本院应予支持。原审期间，因上诉人对被上诉人诉请返还定金及赔偿中介费损失没有异议，故原审法院对此予以支持并无不当，本院对此予以维持。因合同解除后，给被上诉人造成房屋差价损失，故根据合同法第一百一十三条关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的规定，被上诉人要求上诉人赔偿房屋差价损失，本院应予支持。因原审法院判令上诉人按照房屋涨幅差价的70%，即486500元给予被上诉人赔偿并无不当，故本院对此也予以维持。上诉人虽对此赔偿数额提出异议，但依据不足，本院不予支持。经查，原审期间，上诉人的特别授权代理律师没有继续履行合同的意思表示，故二审期间，本院对此不予考虑。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5598元，由上诉人冯占华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 李 敏
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 张新进