江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1121民初3276号
原告：江西春城实业有限公司，住所地江西省上饶市信州区带湖路80号6楼，统一社会信用代码913611005610630367。
法定代表人：陈棋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏乐艳，该公司法律顾问。
被告：汪道仁，男，1967年6月5日出生，汉族，住江西省上饶县。
委托诉讼代理人：陈晓禄，江西饶诚律师事务所律师。
第三人：刘鹏，男，1974年1月2日出生，汉族，本科，公务员，住江西省上饶县。
第三人：张胜映，女，1983年4月5日出生，汉族，住江西省上饶县。系刘鹏妻子。
第三人：上饶市常青医院，个人独资企业，住所地江西省上饶市信州区水南街***号，注册号361102310000360。
投资人：程德辉，该医院院长。
第三人：上饶市常青医院有限责任公司，住所地江西省上饶市信州区水南街199号，统一社会信用代码913611003521498614。
法定代表人：程德辉，该公司董事长。
第三人：程德辉，男，1968年7月18日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。
原告江西春城实业有限公司与被告汪道仁、第三人刘鹏、张胜映、上饶市常青医院、上饶市常青医院有限责任公司、程德辉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西春城实业有限公司的委托诉讼代理人夏乐艳、被告汪道仁的委托诉讼代理人陈晓禄、第三人刘鹏到庭参加诉讼。第三人张胜映、上饶市常青医院、上饶市常青医院有限责任公司、程德辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
江西春城实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院对原告开发的位于上饶市××大道南侧、××大道东侧的“星河国际”1-1-1703、1-1-1704、1-1-1705、1-1-1706、1-1-1707、1-1-1708、1-1-1709共七间写字楼解除查封，不予执行拍卖；2、本案诉讼费用由被告及第三人负担。事实和理由：2012年6月20日原告取得位于上饶市××大道南侧、××大道东侧《土地使用权证》后开发“星河国际”楼盘，2014年5月7日取得预售许可，开始预售。2014年9月24日第三人刘鹏、张胜映以银行按揭贷款方式向原告购买七间写字楼，但未付清首付款，尚欠原告105万元，截至目前，原告已取得七间写字楼的不动产权证，向刘鹏、张胜映的过户正在办理当中。2015年10月份起刘鹏、张胜映开始拖欠银行按揭贷款，导致原告被银行扣划保证金至今。刘鹏、张胜映已经构成根本违约，原告已提出解除合同并要求他们赔偿经济损失。总之，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，原告对“星河国际”建造完成后所有开发的写字楼均享有所有权，原告取得涉案写字楼不动产权证后并未向刘鹏、张胜映完成过户，所有权人仍为原告，而非刘鹏、张胜映，所以法院应被告的申请查封写字楼、执行拍卖错误，法院应当解除查封，停止拍卖。
江西春城实业有限公司为证明其主张，提供了以下证据：
1、江西春城实业有限公司的营业执照及法定代表人身份证明、汪道仁的身份证、刘鹏和张胜映的结婚登记信息、上饶市常青医院的营业执照信息、上饶市常青医院有限责任公司的营业执照信息、程德辉的身份信息，用以证明各当事人的主体资格；
2、七间写字楼的不动产权证及所在土地的土地使用权证，用以证明七间写字楼的所有权人系江西春城实业有限公司；
3、信州区人民法院受理案件通知书，用以证明原告已向信州区人民法院起诉解除与刘鹏、张胜映的七间写字楼买卖合同，目前案件正在审理；
4、江西春城实业有限公司与刘鹏、张胜映签订的七间写字楼买卖合同，用以证明原告与第三人刘鹏、张胜映存在买卖合同关系；
5、上饶县人民法院（2016）赣1121执异14号执行裁定书及向原告送达执行裁定书的送达回证，用以证明原告在法定时间内提起了执行异议诉讼。
经质证，被告汪道仁对原告提供的证据1无异议，对证据2认为并不能证明七间写字楼的所有人是原告，写字楼的所有权应该属于刘鹏及张胜映。对证据3的真实性、关联性无异议，认为合同是否会解除还不能确定。对证据4的真实性无异议，认为此证据反而证明了写字楼所有权属于刘鹏、张胜映。对证据5的真实性无异议，提出原告是否在法定时效内起诉由法院判定。第三人刘鹏对原告提供的证据1、2、3、5无异议，对证据4的真实性无异议，但认为原告在不损害刘鹏个人利益的情况下才可以处置7间写字楼。
汪道仁辩称，第三人刘鹏及张胜映为购买写字楼已向原告支付了首付及银行按揭款，房款已付清，现虽拖欠按揭款而至原告向银行承担保证责任，但并没有构成根本性的违约，双方合同不能也没有解除，刘鹏、张胜映应该为7间写字楼的所有权人。根据原告的陈述，是原告没有在2016年3月份按约交付写字楼，导致法院执行写字楼存在障碍，所以法院有权拍卖刘鹏及张胜映购买的7间写字楼，原告的诉求应予驳回。
刘鹏辩称，买写字楼我与妻子张胜映首付款只付了260万元，向开发商借了102万元。因没有付清首付款，原告未为我办理产权，写字楼也没有交付。我同意原告的意见，对原告的主张无异议。
张胜映、上饶市常青医院、上饶市常青医院有限责任公司、程德辉未作答辩。
本院经审理认定事实如下：第三人刘鹏系上饶市常青医院、上饶市常青医院有限责任公司欠汪道仁债务的连带保证人，该债务经法院2015年12月25日调解生效后，因债务人上饶市常青医院、上饶市常青医院有限责任公司不履行债务，2016年1月18日被告汪道仁向本院申请强制执行债务人及保证人刘鹏财产，执行中预查封了刘鹏、张胜映2014年9月24日以按揭贷款方式向原告预售购买的“星河国际”1-1-1703、1-1-1704、1-1-1705、1-1-1706、1-1-1707、1-1-1708、1-1-1709共7间写字楼，7间写字楼进入法院拍卖程序后，原告提出执行异议被驳回，原告不服提起本案异议之诉。
“星河国际”楼盘开发商系原告。7间写字楼总价款719万元，刘鹏、张胜映首付实付260万元，剩余102万元首付原告以其工作人员（林姓副总）“借贷”给刘鹏、张胜映的名义让其欠付（未发生实际借贷资金往来），其余款项通过银行按揭贷款支付，原告系银行按揭贷款保证人。2014年12月刘鹏、张胜映开始按揭还款，2015年11月刘鹏、张胜映断供后，原告开始承担保证还款责任至今。刘鹏、张胜映购写字楼后，办理了网签商品房预售合同登记备案，未交付，2017年2月17日原告取得不动产权证书，至今未向刘鹏、张胜映办理过户登记。本案受理后，原告向信州区人民法院提起解除与刘鹏、张胜映的写字楼买卖合同诉讼，现在审理中。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原、被告争议的执行标的系另案被执行人刘鹏（本案第三人）、张胜映以按揭贷款方式向原告购买的7间写字楼。该写字楼目前的交易情况：刘鹏、张胜映尚欠开发商即原告部分首付款，已网签，刘鹏、张胜映断供后由原告履行保证责任向银行还贷，原告已取得不动产权证书，未交付及向刘鹏、张胜映办理产权过户。根据《物权法》关于不动产转让：“…自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，由交易情况可以判断7间写字楼的所有权还未从原告转移至刘鹏、张胜映，所有权仍归属于原告，而被告汪道仁认为刘鹏、张胜映已付款，房产已网签，系原告不履行房产过户义务，主张所有权归属刘鹏、张胜映，该主张与物权法不动产转让规定相悖，不予采信。此时依商品房预售合同，刘鹏、张胜映享有的是合同债权，包括可以要求原告履行办理过户义务的合同债权。即对写字楼，原告享有所有权，刘鹏、张胜映享有债权。所有权具有排他性，相较相对性的债权而言具有优先效力。依《物权法》规定，所有权人享有的是占有、使用、收益和处分四大权利。本案原告将写字楼出卖给刘鹏、张胜映，且已收取款项，其享有的使用、收益和处分权利受商品房预售合同的约束而受限，但即便如此，假使法院应被告的申请强制拍卖写字楼，将导致所有权易主，对原告的所有权权利尤其是占有权构成妨害，故在所有权人即原告未将所有权过户至被执行人刘鹏、张胜映的情况下，法院应停止强制拍卖。而法院采取的另一强制执行措施—预查封，符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定。由于预查封并不对执行标的的实体权益作出处理，在原告处分等所有权权利受限的情况下，法院的预查封措施并不妨害原告享有的所有权，故对原告诉求解除法院的预查封本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、停止本院对上饶市信州区“星河国际”1-1-1703、1-1-1704、1-1-1705、1-1-1706、1-1-1707、1-1-1708、1-1-1709共七间写字楼的强制拍卖；
二、驳回原告江西春城实业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费30,800元，由原告江西春城实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号36×××144）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 员 方文力
代理审判员 蔡 军
人民陪审员 廖远贵
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 苏忆莲