上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民五（商）初字第5366号
原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行。
负责人李群。
委托代理人陈联德。
委托代理人杨佑康。
被告林小珍。
被告俞培弟。
原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行（以下简称建行卢湾支行）与被告林小珍、俞培弟金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员谢琴铮独任审理，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈联德、杨佑康到庭参加诉讼。被告林小珍、俞培弟经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行卢湾支行诉称，原告与被告林小珍于2011年3月14日签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定，林小珍向原告借款人民币3，500，000元（以下币种均为人民币）用于购买位于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋，期限360个月，自2011年3月14日至2041年3月14日；还款方式为按月等额本息还款；贷款年利率为浮动利率，以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为准，并随该基准利率的调整而调整；合同项下借款逾期的，罚息利率为合同执行贷款利率水平上浮50%。林小珍将购买的上述房屋抵押给原告，为上述《个人住房（商业用房）抵押借款合同》项下借款本息及原告为实现债权和抵押权发生的费用提供担保。被告俞培弟于2011年3月18日与林小珍共同出具《共同还款承诺书》一份，表明其愿意参与贷款的共同还款。合同签订后，原告依约于2011年5月3日向林小珍发放了全部贷款。但自2014年3月起，林小珍开始发生逾期付款的情况，根据《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求林小珍、俞培弟立即清偿借款本息及相关费用并对抵押房屋行使抵押权。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告林小珍、俞培弟共同归还原告借款本金3，386，483.32元，支付暂计至2014年6月4日止的利息67，272.76元、逾期利息614.54元，以及自2014年6月5日起的逾期利息（以借款本金3，386，483.32元为计算基数，按合同约定的利率上浮50%计息）；2、如被告不履行上述还款义务，被告林小珍承担抵押担保责任，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；3、本案诉讼费用由被告林小珍、俞培弟承担。
原告为证明其主张的事实，提交如下证据：1、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，证明被告林小珍为购买位于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号的房屋而向原告借款的事实以及双方约定的借款金额、期限、利率及违约责任等，且被告林小珍以购买的上述房屋为借款提供抵押担保。2、登记证明号为松XXXXXXXXXXXX的上海市房地产预告登记（预购商品房抵押）证明，证明原告与被告林小珍于2011年3月25日就被告林小珍购买的位于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋办理了抵押权登记手续。3、个人贷款支付凭证，证明原告按约于2011年5月3日向被告发放了全部贷款。4、贷款账户基本信息，证明截止至2014年6月4日，被告林小珍的还款情况及拖欠的本金、利息及逾期利息的金额。5、被告林小珍的身份证、户口簿复印件以及《无婚姻登记记录证明》，证明被告林小珍的身份、户籍信息以及申请贷款时的婚姻状况。6、上海市闸北公证处《共同还款承诺书》，证明被告俞培弟就本案欠款承担共同还款责任。7、抵押房屋的权属信息单，证明被告林小珍抵押给原告的位于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋的权属信息。
被告林小珍、俞培弟均未作答辩，亦未提供证据。
鉴于被告林小珍、俞培弟未到庭应诉，本院对原告的陈述及提供的证据，进行核对，经审理查明，确认原告所述事实属实。
另查明，被告林小珍至今未取得上述位于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋的房屋产权证，故原告与被告林小珍至今也未就该房屋办理抵押权登记。
本院认为，原告与被告林小珍签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，应属有效，双方当事人均应恪守约定并按约履行各自义务。原告已按约履行全额放贷义务，被告林小珍收贷后未按约履行还款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告有权依合同约定要求提前收回贷款，请求判令被告林小珍归还借款本金及偿付利息和逾期利息。因被告俞培弟出具《共同还款承诺书》并经上海市闸北公证处公证，故应对被告林小珍所负的上述债务承担共同还款责任。至于原告主张对被告林小珍购买的位于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号的房屋行使抵押权，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而原告与被告林小珍办理的房地产预告登记（预购商品房抵押），是抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对该房屋的处分，并非是现实的抵押权。现原告与被告林小珍并未就被告林小珍购买的位于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋办理抵押权登记，故原告对该房屋未取得抵押权。故原告要求对该房屋行使抵押权的诉讼请求，本院不予支持。被告林小珍、俞培弟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林小珍、俞培弟应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行借款本金人民币3，386，483.32元；
二、被告林小珍、俞培弟应于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行计算至2014年6月4日的利息人民币67，272.76元、逾期利息人民币614.54元，以及自2014年6月5日起至实际清偿之日止的逾期利息（以本金人民币3，386，483.32元为计算基数，按《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定的贷款利率水平上浮50%计息）；
三、原告中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行的其余诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币34，435元，适用简易程序，减半收取，计人民币17，217.50元，财产保全费人民币5，000元，两项共计人民币22，217.50元，由被告林小珍、俞培弟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 谢琴铮
二〇一四年七月三十日
书 记 员 陈芊颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定的或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。