云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一终字第490号
上诉人（原审原告、反诉被告）王腾蛟，男，汉族，1974年10月19日出生，云南省昆明市呈贡区人，自由职业者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李秉侪，男，汉族，1967年2月15日出生，湖北省荆门市人。
特别授权诉讼代理人杨琛，云南新征途律师事务所律师。
原审被告（原审反诉第三人）杨泽正，男，汉族，1974年2月24日出生，云南省昆明市呈贡区人，农民。
原审被告（原审反诉第三人）夏翠琼，女，汉族，1980年4月24日出生，云南省昆明市呈贡区人，农民。
特别授权诉讼代理人周东臣，云南西翥律师事务所律师。
上诉人王腾蛟因与被上诉人李秉侪以及原审被告（原审反诉第三人）杨泽正、夏翠琼房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭于2014年2月7日公开开庭审理了本案，上诉人王腾蛟，被上诉人李秉侪及其委托代理人杨琛到庭参加了诉讼，原审被告杨泽正、夏翠琼经合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：2010年12月6日，李秉侪与杨泽正、夏翠琼签订房屋买卖协议，李秉侪购买杨泽正、夏翠琼所有的位于昆明市呈贡区雨花毓秀小区明德苑组团第E幢第2单元第18层X号住房及位于该房下第1号车库地下二层x号车位一个。双方约定合同总价款为860000元，双方应在两日内办理全权委托公证，在公证办理完毕之日，李秉侪一次性支付杨泽正、夏翠琼8100**元整，剩余50000元作为尾款，待办理完房屋及车位的产权证过户手续时一次性支付杨泽正、夏翠琼。2010年12月8日，李秉侪与杨泽正、夏翠琼办理委托书，杨泽正、夏翠琼委托李秉侪代为办理雨花毓秀小区明德苑组团第E幢第2单元第18层X号住房及该房下第1号车库地下二层X号车位的产权登记手续，代为领取房屋及车位的《房屋所有权证》；办理房屋及车位的接房及相关手续，代为领取相关权利凭证及相关附属设施、门卡、钥匙；代为缴纳相关税费，并领取相关凭证、票据。此授权委托书经云南省昆明市中衡公证处进行公证。当天，李秉侪支付810000元购房款给杨泽正、夏翠琼，杨泽正、夏翠琼向李秉侪出具了相应的收条，并将其与开发商签订房屋及车位的商品房买卖合同两份以及购房票据及缴纳相应费用票据交由李秉侪持有。之后，李秉侪缴纳了2011年11月1日至2012年10月31日房屋物管费2727元、车位管理费240元、二次加压费60元、垃圾处理费120元、水池清洗费30元。房屋及车位的所有权证及共有权证现均已办理，登记所有权人为杨泽正，共有权人为夏翠琼，上述权属证书由李秉侪持有并保管。2012年1月7日，李秉侪与王腾蛟签订《房屋租赁合同》，李秉侪将位于昆明市呈贡区雨花毓秀小区明德苑X号房屋（含车位）出租给王腾蛟居住使用。租期为十二个月，从2012年2月1日至2013年1月31日止。租金为每月1900元，租金总额为22800元。签订租房合同时，王腾蛟支付定金4000元给李秉侪。为保证在租赁期内，王腾蛟善意使用房屋及配套设施，交房时4000元定金自动转为押金。待租赁期限届满，王腾蛟结清应结费用，李秉侪验房并认可后，王腾蛟将该房屋钥匙交与李秉侪，同时李秉侪将此押金全部归还王腾蛟。同时合同约定，王腾蛟承担租赁期内（电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费、治安费、收视费、发票等）实际使用的费用。未经李秉侪书面同意，王腾蛟擅自将房屋转租、转借，王腾蛟应向李秉侪支付相当于年租金20％的违约金，若违约金不足弥补李秉侪损失的，王腾蛟还应另行据实赔偿，同时李秉侪有权终止合同。此外，两人特别约定：室内设施设备，李秉侪愿意交给王腾蛟使用，在交房给王腾蛟时进行清点并列出清单，这些设施设备由王腾蛟保管好，若有损坏或丢失照价赔偿，所列清单与租房合同具有同等法律效力。房屋墙体、地板及门窗不得污染或损坏，否则照价赔偿。房屋租期届满交房时，王腾蛟需将卫生全部清理干净。之后，双方于2012年1月28日对房内设施进行清点并在清单上登记，经双方清点，室内设施除办公椅一把已歪、沙发中贵妃椅已破损、卫生间门口左右两面墙脚已被水侵坏、客房有一处烟头烙伤处，其余设施均完好。此外，水电抄表为：水表138立方米、电表76.9度、煤气表1.835立方米。王腾蛟按合同约定支付李秉侪押金4000元及房租22800元，李秉侪将租赁房屋交由王腾蛟实际居住使用，但该房屋所在小区实行限时供水。在房屋使用过程中，王腾蛟于2012年9月未经李秉侪同意擅自将房屋转租给大学生居住。经李秉侪、王腾蛟双方协商，租赁房屋至2012年1月19日归还李秉侪，双方租赁合同结束，但双方在交接房屋时并未对房屋及室内设施设备办理交接手续，仅确认水表为252吨、电表为2374度、煤气表为62.25立方米。双方均认可：水费为每吨3.45元、电费为340kwh以下每度0.45元，340kwh以上每度0.50元、煤气每立方米1.10元，王腾蛟已经缴纳184吨水费、79度电费，其余费用由李秉侪交纳。王腾蛟认可在租赁房屋使用期间，造成下列物品受损：房屋墙上黏贴有挂钩；损坏了一个书柜门及卫生间马桶盖，并愿意对于损坏的厨房瓷砖赔偿89元、橱柜拉手赔偿12元、洗脸盆下水赔偿10元、修复书柜45元、马桶盖赔偿69元、沙发赔偿250元。此外，王腾蛟在租赁房屋期间造成屋内单人床损坏、双人床床板断裂、厨房墙砖2块被损坏、厨柜拉手有1个被损坏、洗脸盆下水被损坏、书柜2道门被损坏、晾衣架一个无法使用、2个沙发被损坏的已无法修复、房间墙上多次被乱贴和涂黑，房屋移交时未清扫卫生。双方为此发生纠纷，王腾蛟起诉请求判令：1、李秉侪返还王腾蛟租赁押金人民币4000元；2、李秉侪返还王腾蛟剩余租金人民币735.48元（1900元／月÷31天×12天），物业管理费131.69元（1.8元／月／㎡×189㎡÷31天×12天）；3、李秉侪赔偿王腾蛟代为交纳的水电费339.40元（其中：水费共计152吨，电79度，已扣除王腾蛟未支付的电费232元）；4、诉讼费用由被告承担。李秉侪提起反诉，请求判令：1、王腾蛟违约并支付违约金人民币4560元给李秉侪；2、王腾蛟赔偿李秉侪财产损失人民币2000元。3、本案的诉讼费用由王腾蛟承担。
根据上述确认事实，一审法院认为：针对本案第一个争议焦点，王腾蛟在租赁李秉侪房屋期间未按照租赁合同约定，在未经李秉侪书面同意的情况下，擅自将房屋转租给他人居住使用，其行为已经违反租赁合同的约定，系违约行为。由于本案诉争房屋所在小区在王腾蛟租赁房屋期间很长一段时间实行限时供水，并非李秉侪出租给王腾蛟的房屋没有水，故李秉侪在履行租赁合同中不存在违约。针对本案第二个争议焦点，对于王腾蛟在租赁使用李秉侪房屋期间造成房屋及屋内设施的损坏，李秉侪对损失价值申请司法鉴定，但未按时缴纳鉴定费用导致鉴定机构退鉴，致使受损物品的价值不能有效确定，相应不利法律后果应由李秉侪承担。王腾蛟答辩时表示对于造成李秉侪房屋及屋内设施的损坏愿承担1600元的赔偿责任，系其自由意思表示，故一审法院确认王腾蛟对造成李秉侪房屋及屋内设施损坏赔偿1600元。综上所述：王腾蛟与李秉侪之间存在房屋租赁的合同关系，双方在租期届满前12天解除合同，按照租赁合同约定，李秉侪应退还王腾蛟12天的租金735.48元、剩余物管费102.48元、水费（252立方米－138立方米－184立方米（王腾蛟支付））×3.45元＝241.5元；王腾蛟应补给李秉侪电费1011.94元（（2374.20度－76.90度）×0.45元／度－79度（王腾蛟所交）×0.45元／度＋158度×0.05元／度（第二个阶梯的用电量每度0.50元收取）＋5.80元（违约金））、煤气费69元。现双方的房屋租赁合同已经解除，李秉侪已收回房屋，应当将王腾蛟缴纳的房屋押金4000元退还，但由于王腾蛟还需支付李秉侪电费1011.94元、煤气费69元，此费用应从押金中扣减，故李秉侪应退还王腾蛟押金2919.06元。由于王腾蛟在租赁房屋使用过程中未经李秉侪同意擅自将租赁房屋转租他人使用，存在违约行为，按照双方租赁合同约定应支付相当于年租金20％的违约金即4560元，因此，李秉侪的此项诉请，一审法院予以支持。至于李秉侪主张的财产损失，由于王腾蛟答辩是表示愿意赔偿1600元，予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李秉侪于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告（反诉被告）王腾蛟退还房屋押金人民币2919.06元、房屋租金人民币735.48元、剩余物管费人民币102.48元、水费人民币241.50元。二、原告（反诉被告）王腾蛟于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告（反诉原告）李秉侪支付违约金人民币4560元及赔偿损失人民币1600元。三、驳回原告（反诉被告）王腾蛟的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取人民币25元，由本诉被告李秉侪承担；一审反诉案件受理费减半收取人民币25元，由反诉被告王腾蛟承担。
一审判决宣判后，王腾蛟不服，向本院提起上诉，称：一、一审法院认定上诉人自愿赔偿被上诉人经济损失1600元属于严重事实认定错误，上诉人系在庭前调解过程中作出的让步。关于损失问题，被上诉人已经申请了司法鉴定，但是其自愿放弃了鉴定，应当由被上诉人承担举证不能的后果。二、关于水电费的问题，租赁房屋一直是上诉人在使用，上诉人已经缴纳了水电费，该系物业使用人的义务。被上诉人在一审中已经提交了租赁期内最后一期的电费缴费凭据，已经加强证明此前上诉人并没有拖欠水电费的情况，且被上诉人确不能提交此前缴纳电费的凭据，不能证明电费由其缴纳。三、关于违约金的问题。首先，一审法院将违约金与损失赔偿重复适用，属于适用法律错误。上诉人并不存在故意违约的事实，无须支付违约金。上诉人在租赁房屋期间存在限时供水的事实，上诉人妻子处于怀孕阶段，诉争房屋不存有租赁价值，上诉人将其中一间房屋分租给他人使用，并无不当。其次，上诉人承担了该物业的管理费、水电费等费用，要求他人暂时帮助上诉人的服务工作，作为交换条件，为其提供住所，被上诉人早已知道此事，并未提出任何意见。综上，遂请求二审法院判令：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第243号民事判决第一、二项，改判被上诉人退还上诉人房屋押金4000元；二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人李秉侪答辩称：一、关于水电费的问题，双方所签《房屋租赁合同》第五条第5款明确约定，由上诉人承担租赁期内水电费等费用，显然应以上诉人交房时水电表的数字减去接房时水电表的数字的差来计算，不应以水电部门抄表的数字来结算，故上诉人交房之前产生的水电费应由上诉人承担。二、上诉人在一审庭审过程中明确表示自愿赔偿被上诉人的损失1600元，而不是在上诉人认为的庭前调解阶段。因上诉人应支付的违约金和自愿赔偿的金额合计，比较接近被上诉人的实际损失，而本案的鉴定费用高于被上诉人的实际损失，为不使损失进一步扩大，故被上诉人放弃了鉴定。三、《房屋租赁合同》明确约定，未经被上诉人同意，上诉人不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，被上诉人有权终止合同，并由上诉人承担年租金20%的违约责任，若违约金不足弥补被上诉人损失的，上诉人还应另行据实赔偿。上诉人违反合同约定，擅自转租，属于违约，一审法院判决其承担违约责任并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告、原审反诉第三人杨泽正、夏翠琼未到庭发表答辩意见。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：证据一、2012年及2013年水电费用户账单一份；证据二、手机短信清单打印件一份；以上证据证明：上诉人已经足额缴纳了水电费给南方电网公司。被上诉人质证认为：对证据一的真实性、合法性均不认可，关联性认可，理由是从证据形式上看，没有印章，看不出是否是原件，同时也无法证明对方的观点。对证据二的真实性、合法性不认可，对方单方制作的，没有相关部门的印鉴，且不属于新证据。
被上诉人提交了三份电费收费专用发票三张，欲证明发票所载电费系被上诉人缴纳。上诉人对该证据的真实性认可，但认为不能证明被上诉人的证明观点。
针对双方提交的证据，本院认为，上诉人提交的证据一无有权单位的盖章确认，本院不予认可，证据二系其自行制作，亦不予认可。被上诉人提交的证据有原件予以核对，本院予以确认，对其证明力在下文予以评述。
一审法院确认“租赁房屋至2012年1月19日归还李秉侪”有误，归还时间应为2013年1月19日。此外，二审经审理查明的其他法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。对于上诉人所提出的承租期间的电费由谁交纳的异议问题，本院在下文予以评述。
本院于2014年2月20日依职权到诉争房屋所在的物管公司即昆明欣荣物业服务公司调查并制作调查笔录一份，证实该物管公司从未开展代收代缴电费、水费及煤气费的业务。上诉人质证认为：对真实性认可，但不认可证明内容。被上诉人质证认为：对真实性认可。
另查明：用电用户缴纳电费后可凭缴费小票开具发票，也可由房屋所有权人或者有权使用人依据权利凭证以及身份证件补开发票。昆明欣荣物业服务公司并不为所辖业主代收代缴电费、水费及煤气费。
本院认为：首先，关于上诉人王腾蛟主张其在答辩中并未陈述愿意赔偿被上诉人李秉侪损失1600元，而是在调解过程中作出的让步。经审查，一审庭审笔录载明，上诉人王腾蛟在答辩时明确陈述“损失赔偿比较高，我愿意赔，愿意赔偿1600元”，此系上诉人王腾蛟对自己权利的处分，应当予以尊重，故一审法院据此判决上诉人王腾蛟赔偿被上诉人李秉侪损失1600元并无不当，本院予以维持。
其次，关于上诉人王腾蛟主张承租期间的水电费由其缴纳的问题。根据本院向呈贡新城供电所查证的事实，关于开具发票的方式为：业主或者房屋受让方依据诉争房屋的权利凭证以及身份证件，遂可到营业厅开具发票，即持有发票的一方并不足以证明其就是实际缴纳电费的一方。但是，上诉人陈述涉案电费系物管公司为其代扣代缴，但通过二审查明的事实，昆明欣荣物业服务公司并未开展代收代缴水电费的业务，故上诉人所陈述事实与二审查明事实严重不符，且无法提交任何确凿有效的证据证实电费由其缴纳，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”的法律规定，故本院推定除被上诉人认可的79度电费已由上诉人缴纳外，其他承租期间使用的电费均由被上诉人缴纳。一审对此认定事实清楚，本院予以确认。
最后，关于上诉人王腾蛟主张其不是故意违约，不应承担违约责任。双方《房屋租赁合同》明确约定，未经被上诉人书面同意，上诉人擅自将房屋转租、转借，上诉人应向被上诉人支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补被上诉人损失的，上诉人应据实赔偿。在庭审中，上诉人明确认可其未经被上诉人书面同意即转租诉争房屋，且无证据证明被上诉人是知晓并默认上诉人的转租行为，且上诉人明确表示愿意承担损失赔偿责任，故一审法院判决上诉人按照合同承担违约责任并赔偿损失并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人王腾蛟的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人王腾蛟承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 郭 涛