辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2879号
上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。
法定代表人：李德武，该公司总经理。
委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人：王寅生，男，汉族，1983年3月2日出生，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：王继德，男，1970年3月29日出生，满族，无职业，住址沈阳市浑南新区。
委托代理人：袁雪琼，辽宁百联律师事务所律师。
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司因与被上诉人王继德房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1647号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉，代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年11月21日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司委托代理人王寅生、被上诉人王继德委托代理人袁雪琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王继德诉称：2012年2月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，购置位于浑南新区天赐街7-2号507房屋，建筑面积70.4平方米。合同总价款373，965元。根据合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2012年2月23日，被告向原告交付房屋。被告应当依照合同约定于2013年2月22日之前到产权登记机关完成权属登记，但被告却逾期不履行办证义务。原告多次找到被告讨要说法，被告均以各项理由拖延。被告的行为已经严重违反合同约定，逾期办证共计539天，根据合同约定“出卖人按已付房款的日万分之一支付违约金。”被告共计应当向原告支付逾期办证违约金20，156.7元。故原告起诉来院，请求法院判令被告支付原告逾期办证违约金，从2013年2月22日至2014年8月15日，共计20，156.7元；并承担本案诉讼费用。
原审被告沈阳曙光房地产开发有限公司辩称：其不同意原告的诉讼请求及所述事实和理由，双方所签商品房买卖合同第十五条已经对逾期办证的违约责任有了明确约定，只有因出卖人的责任导致买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任，不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书的，出卖人也不应承担责任；而对主张合同继续履行的买房人说，出卖人按日万分之一承担违约金的期限只是一年。合同没有约定对不退房的人逾期办证超过一年继续按日万分之一承担违约金，只规定了逾期办证超过一年对退房人的赔偿金。本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在答辩人，而是因为国家行政执法机关即消防局至今没有为答辩人办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是答辩人的过错，而是在答辩人工程建设期间，公安部、住房和城乡建设部对民用建筑外墙保温材料的燃烧性能升级，由一级升为A级，不低于B2级，又没通知答辩人，单位工程竣工验收后消防局才提出让答辩人整改，致使答辩人向房产登记机关报备延迟，这属于政府行为造成的。曙光大厦工程开工日期是2009年6月20日，当时答辩人消防设计的耐火材料等级为一级。2009年9月10日，沈阳市消防局在对答辩人报送的曙光大厦建设工程消防设计进行审核后，出具了《建设工程消防设计审核意见书》，认为答辩人的设计基本合格，同意答辩人施工，答辩人按照消防设计采购外墙保温材料进行了施工。直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对答辩人使用的外墙保温材料提出过异议。当答辩人申请沈阳市消防局进行消防验收时，才知道公安部、住房和城乡建设部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。答辩人不按公安部与住房和城乡建设部的要求整改，消防局就不验收，而消防验收不合格，即使答辩人已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目完成，房产局也不给办理备案登记和办证手续。被迫无奈，答辩人只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外墙装饰项目层间防火保温层封修改造合同。因此，延迟办证的责任不在答辩人。答辩人认为，提高防火材料等级对购房者来说，虽然晚拿了几天房产证，但因保温材料抗燃性增强而增加了房屋的安全性，其房屋的市场价值也随之提高了。答辩人为消防整改已经投资了600多万元，而答辩人卖房时，并没有预料到也没有把这部分建筑成本计算在房价之中，现在也没有因房屋安全性能而向购房户再收房款。因此，答辩人认为，原告应向大厦其他八百户购房户一样，对逾期办证给予理解。综上，逾期办证的责任不在答辩人，原告请求逾期违约金，违背合同约定，没有法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。且约定的违约金也过高，被告只是协助房产局办证，办证是合同次要义务、随附义务，不应该承担过高的违约金。
原审法院审理查明：原告王继德与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2012年2月23日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－2号507号建筑面积70.4平方米的房屋一处，房屋总价款373965元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，原告提出退房，被告将原告已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。合同签订后原告按约定支付了房款，被告于2012年2月23日交付房屋，该房屋至今未取得初始登记批复。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2012年2月23日交付房屋，应在365天内即2013年2月22日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的报备资料义务，故被告已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因原告与被告已在合同中就被告逾期报备资料的违约责任做出约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，合同仅约定，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故仅能支持一年内的违约金，超过一年的不予支持，本案中应支持从2013年2月22日起至2014年2月21日止的逾期办证违约金，即13650元。故原告请求被告支付逾期办证违约金20156.7元的诉讼请求，本院对其中13650予以支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王继德逾期办证违约金13650元；二、驳回原告王继德的其它诉讼请求。案件受理费304元，由被告承担。
宣判后，沈阳曙光房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、依法撤销沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1647号民事判决；2、依法判决驳回被上诉人王继德的诉讼请求。主要上诉理由：一审判决认定逾期报备办证的责任在上诉人，不属实，责任在国家行政执法机关.根据合同约定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。
被上诉人王继德答辩称：关于被告辩称违约原因由消防原因造成的问题。首先，被告的说法缺乏事实依据及证据支撑，被告没有提供任何有效的证明文件，被告应当对该项答辩观点提出相应的证据。第二，根据法院工作会议纪要的相关意见，非因开发商原因而逾期办证的，开发商是否承担违约责任的问题，原则上一般应当依据合同相对性，由开发商向买受人承担逾期办证违约责任，然后开发商再向相关责任主体进行追偿。据此，上诉人没有提供有效的证明文件证明其没有过错，且上诉人的主张理由与其是否应当承担逾期办证的违约责任没有必然的因果关系，上诉人如认为是由消防部门造成的，应当向消防部门追偿，与被上诉人无关。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、建设工程施工合同、审核意见书、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、单位工程质量竣工验收记录、消防验收申请报告、公安行政处罚决定书、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定、建设工程合同等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人应于2013年2月22日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，上诉人至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故上诉人不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。
关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费304元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。