湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00043号
原告：李昌林，
委托代理人：杨振方，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：吴森林，宝莲湾美食城经营者，
第三人：李昌军，武汉市公安局汉阳分局二桥派出所民警。
委托代理人：杨振方，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告李昌林诉被告吴森林以及第三人李昌军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法由审判员王琴独任审理，于同年1月29日、3月24日公开开庭审理后转为普通程序，由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员刘国凤、李晓霞组成合议庭，于同年5月20日公开开庭进行了审理，原告李昌林的委托代理人杨振方、被告吴森林、第三人李昌军的委托代理人杨振方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李昌林诉称：原、被告系朋友关系。2009年原告租赁了位于金龙路XX号面积为95平方米的门面。同年原告将该门面转租给被告经营，后房租为每月人民币4，000元。从2014年7月至今，被告以生意不好为由，一直未付租金，也不腾退房屋，原告多次讨要未果。为维护原告的合法权益，现起诉要求判令原、被告解除租赁关系；被告腾退位于金龙路XX号房屋；支付从2014年7月至12月的房租人民币24，000元、违约金人民币4，000元；本案诉讼费由被告承担。
被告吴森林辩称：诉争房屋的产权人为武汉汉江和阳经贸集团有限公司，李昌军是武汉市公安局汉阳分局二桥派出所的民警，他利用职权租赁了该房屋，又转租给我，我不认识李昌林，合同上虽是李昌林的名字，但一直是李昌军与我联系，也是李昌军收取的房租；另外我与李昌军签订了一年的合同，口头约定为六年，故我对门面进行了装修，花费了很大的物力和财力；合同上约定的租金为人民币2，500元，而李昌军每月收取的房租为人民币4，000元，还不出具收条，从2014年7月起李昌军要求我每月交纳房租人民币5，000元，我坚持要求给人民币4，000元，是李昌军不愿意收，不是我违约；我认为我与李昌林没有租赁关系，合同是无效的，李昌林不能作为原告起诉我，综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于武汉市汉阳区玉龙路95平方米的门面属武汉汉江和阳经贸集团有限公司享有，原告李昌林从武汉汉江和阳经贸集团有限公司处租赁该门面。2009年12月25日，原告李昌林委托其兄李昌军（甲方）将该门面租给被告吴森林（乙方），并签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、甲方提供水保局旁门面一间，租赁给乙方经营；二、租赁后，乙方做到遵纪守法，合法经营，自负盈亏，一切债务自理与甲方无涉。乙方必须保护甲方财产，如损坏照价赔偿。如改建扩建必须通过甲方批准方可，否则造成后果由乙方承担。三、乙方在租赁期间，每年向甲方缴纳租赁费30000元，其款每年分两次付清，签订合同时交15000元，2010年6月30日前交15000元，逾期10天不交租赁费，甲方有权终止合同，10日内乙方必须退出场地，搬走物品。否则，甲方有权处理；四、在合同有效期内，双方均不得擅自撕毁合同，否则由违约方赔偿对方损失（一个月租赁费），如乙方需终止合同，需提交一个月提出，否则视为违约；五、乙方不得将门面转让，不得收取转让费，如不租用，乙方直接将门面退还给甲方，甲方不付任何费用给乙方；六、本合同有效期限为壹年（2009年12月26日至2010年12月27日止）。甲方李昌林的签名由李昌军代签，乙方由吴森林签名。被告吴森林租赁该门面后，经营宝莲湾美食城。合同到期后，双方未再签订书面合同，但门面一直由被告吴森林使用。从2011年开始，该门面的租金每月为人民币4，000元，被告吴森林将门面租金交给第三人李昌军，一直交至2014年6月，后第三人李昌军要求门面租金涨为每月人民币5，000元，被告吴森林不同意，双方发生矛盾。2014年12月15日，原告李昌林委托武汉市汉阳区洲头法律服务所的杨振方给被告吴森林邮寄“关于要求支付租金和承担违约及腾退房屋的函”：经查，你在2009年12月25日，与当事人签订了《房屋租赁合同》，依照法律规定，签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方都必须依约履行，但你从2014年7月起至今，6个月都未交租金，你已违反了合同约定，依法应承担责任（合同法第三条约定：逾期10天不交租金，可解除合同，第四条约定：承担一个月租赁费的违约金）。请你在接到本函后的3日内，立即缴纳所欠租金计人民币24000元，承担违约4000元，退出所承租的房屋，把房屋交还给李昌林，可以与我们联系，做当事人的工作，你也可以与当事人直接协商解决问题，你若对此函置之不理，我所将接受当事人的委托，依法向人民法院提起诉讼，届时一切法律后果将由你承担。因双方未能协商，原告诉至法院，要求解除原、被告租赁关系，被告腾退房屋，支付拖欠的租金及违约金。案经调解，双方当事人未能达成一致意见，但原告李昌林表示不要求被告吴森林承担违约金人民币4，000元，并自愿承担本案的诉讼费。
上述事实有原告提交的武汉汉江和阳经贸集团有限公司与李昌林签订的门面租赁合同、武汉汉江和阳经贸集团有限公司出具的证明、李昌林与吴森林签订的房屋租赁合同、调查笔录、关于要求支付租金和承担违约金及腾退房屋的函、被告吴森林提交的收条以及双方当事人的陈述，足以认定。
本院认为：位于武汉市汉阳区玉龙路95平方米的门面一间由原告李昌林从武汉汉江和阳经贸集团有限公司处租赁，原告李昌林对该房屋享有使用、收益等权利，后原告李昌林将门面转租给被告吴森林，武汉汉江和阳经贸集团有限公司也表示同意，原、被告于2009年12月25日所签房屋租赁合同未违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行合同。合同到期后，原、被告未再签订书面合同，被告继续使用租赁房屋，原告也未提出异议，原租赁合同继续有效，视为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。从2014年7月起，被告吴森林未支付租金，现原告起诉要求解除原、被告之间的租赁关系，被告腾退门面并支付从2014年7月至2014年12月租金人民币24，000元的诉讼请求，本院予以支持。原告李昌林放弃要求被告吴森林承担违约金人民币4，000元的诉讼请求以及自愿承担本案诉讼费的要求，本院予以照准。被告吴森林辩称2009年12月25日原、被告签订的合同上是第三人签名，租金也一直是第三人在收取，故该合同无效，且原告无资格起诉被告的观点，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”的规定，2009年12月25日原、被告签订的合同上原告虽未签名，但其对第三人代为签名的行为表示认可，故该合同未违反法律规定，合法有效，对被告吴森林的辩称理由，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告李昌林与被告吴森林就位于武汉市汉阳区玉龙路95平方米门面的租赁关系；
二、被告吴森林自本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区玉龙路95平方米的门面一间（宝莲湾美食城）给原告李昌林；
三、被告吴森林自本判决生效之日起十日内支付给原告李昌林从2014年7月至2014年12月的租金人民币24，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币580元由原告李昌林承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王 琴
人民陪审员 刘国凤
人民陪审员 李晓霞
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 孙 思