上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初594号
原告：上海龙兴房产发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：梁锦祥，董事长。
委托诉讼代理人：王培强，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢遵振，上海市白玉兰律师事务所律师。
被告：中炎(上海)投资有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陈某，经理。
委托诉讼代理人：林兆雄，上海凯中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王赛娜，上海凯中律师事务所律师。
被告：山能国际贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号XXX号楼XXX层C1部位。
法定代表人：田永刚，董事长。
委托诉讼代理人：董岗才。
原告上海龙兴房产发展有限公司诉被告中炎(上海)投资有限公司、山能国际贸易(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告上海龙兴房产发展有限公司的委托诉讼代理人谢遵振、被告中炎(上海)投资有限公司的法定代表人陈某及其委托诉讼代理人王赛娜、被告山能国际贸易(上海)有限公司的委托诉讼代理人董岗才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海龙兴房产发展有限公司诉称：其与被告中炎(上海)投资有限公司于2015年7月17日签订《房屋租赁合同》，由原告向其出租本市淮海中路XXX号办公楼23层02－05室房屋，租赁期自2015年7月20日起至2018年7月19日止，合同对租金标准、支付方式、合同解除条件、违约责任等事项均作了约定。合同签订后，双方按约履行。但自2016年4月起被告中炎(上海)投资有限公司未支付租金等各项应付费用，在经催讨仍不履约情况下，原告于2016年5月18日在公证机构见证下，收回出租的场地。因被告山能国际贸易(上海)有限公司系被告中炎(上海)投资有限公司发起人股东，其在公司设立时未全面履行出资义务，故应对公司不能清偿的债务部分，应在其出资范围内承担补充清偿责任。现要求被告中炎(上海)投资有限公司支付拖欠的2016年4月1日至2016年5月18日租金人民币223,098.07元、支付拖欠的2016年4月1日至2016年5月18日物业管理费人民币29,398.42元、支付2016年2月10日至2016年5月18日电费人民币4,465.20元、支付2016年2月的维修费人民币32元、支付2016年5月19日至2018年7月19日的提前解约违约金人民币1,804,009.45元、支付2016年2月1日至2016年5月18日的滞纳金人民币2,812.89元、支付自2016年5月19日起至判决生效之日止以各项欠费总数为基数按日万分之三计的滞纳金、支付场地复原费人民币130,333.15元、支付律师费人民币100,000元、支付公证费人民币2,000元、判令被告已付租赁保证金不予返还、判令留存在承租场地内的物品为放弃物归原告所有、判令被告山能国际贸易(上海)有限公司对被告中炎(上海)投资有限公司上述所欠费用不能清偿部分在其应出资范围内承担补充清偿责任。
被告中炎(上海)投资有限公司辩称：其未支付租金确属违约，其同意支付2106年4月1日至2016年5月18日的租金，但金额应为人民币219,074.25元，不应包含2016年5月1日以后营改增的相关税费，故对原告主张的金额有异议;同意支付物业管理费，但应按照合同约定的每平方米38元的价格计算，且物业管理费不应由原告向被告主张；对电费与维修费的金额认可，但也不应向原告支付；其认为提前解约违约金过高，合同约定的违约责任条款显失公平；对滞纳金亦不认可；其愿意承担复原责任，但原告主张的复原费系原告单方聘请第三方所花费的费用，未与被告达成过一致，且该金额过高；不同意支付律师费，且律师费过高；不同意承担公证费，被告曾积极与原告协商退租事宜，原告没有给予合理期限的情况下即公证收楼；保证金应于结算后返还被告；其不同意放弃租赁场地内物品的所有权。
被告山能国际贸易(上海)有限公司辩称：其不同意原告的全部诉讼请求，其与被告中炎(上海)投资有限公司仅是委托代持股的关系，其未出资人民币50万元，被告中炎(上海)投资有限公司的经营活动以及债务均与其无关，且双方签订的委托代持股协议已于2016年10月解除，原告要求其承担责任之诉请，缺乏依据。
原告提供的证据如下：1、房屋租赁合同，证明2015年7月17日原告与被告中炎(上海)投资有限公司建立租赁合同关系的事实；2、租赁费用欠费明细表，证明被告中炎(上海)投资有限公司自2016年4月起拖欠租赁费用的事实以及截至2016年5月18日止的滞纳金明细；3、律师函及挂号信清单，证明2016年5月4日原告委托律师催款及该律师函已被签收的事实；4、聘请律师合同、律师费发票，证明原告聘请律师而实际支出的费用；5、工商信息资料，证明被告山能国际贸易(上海)有限公司系被告中炎(上海)投资有限公司的股东；6、住户电表读数，证明被告中炎(上海)投资有限公司拖欠电费的事实；7、物业收费单，证明原告已实际垫付维修费；8、发票，证明原告已实际支出保洁清运费的事实；9、公证书、公证费发票、工商银行业务回单，证明原告公证收回租赁场地，清点了场地内物品，及实际支出公证费人民币2000元的事实；10、2015年11月9日的物业管理费调价通知，证明自2016年1月1日起物业管理费从每月人民币38元调整为每月人民币40元，原告已履行了通知义务；11、装修缴款通知书、工程部估价单、工商银行业务回单，证明被告需承担的总复原费金额及具体复原项目，原告已实际支出部分复原费的事实；12、邮寄挂号信函收据及公证收楼通知书，证明原告已履行公证收楼前的通知义务；13、工程合同书(土建部分)、发票、工商银行支付凭证，证明原告已实际支付95%的土建复原工程费，还有5%的质保金未付；14、工作指示单、发票、工商银行支付凭证，证明原告将租赁场地复原至毛坯、增加供电系统所实际支出的费用；15、两被告2016年年度报告，社保信息显示被告中炎(上海)投资有限公司没有从业人员，且未经营，被告山能国际贸易(上海)有限公司有从业人员，且正常经营；16、被告中炎(上海)投资有限公司的股权变更信息，证明其经营不善。
被告中炎(上海)投资有限公司对原告提供的证据1的真实性无异议，但对于合同中关于违约金、滞纳金、保证金没收等条款认为显失公平，应予以撤销；对证据2不予认可，系原告单方面制作；对证据3，未收到该律师函；对证据4的真实性无法核实，也无法证明已实际支出律师费；对证据5的真实性无异议；对证据6，因被告无法核实电表读数，故不认可；对证据7的真实性无异议，但维修费的收费主体应为物业公司；对证据8的真实性认可，但保洁清运费的付款方为物业公司，故即使该费用属合理，也不应向原告支付；对证据9的公证书、公证费发票的真实性认可，但关联性有异议，发票上没有显示地址与名称，无法证明系为收回系争场地所支出的公证费；对证据10，未收到该物业费调价通知，故被告不清楚物业费调价；对证据11没有收到过，对复原费用认为过高对证据12未收到；对证据13的工程合同书的真实性无法核实，且未得到被告的确认，对发票、银行凭证的真实性、关联性认可，但被告认为复原费过高，不予认可；对证据14真实性无法核实，费用过高；对证据15、16的真实性无异议，但无法证明原告的证明目的。
被告山能国际贸易(上海)有限公司对工商信息材料无异议，对其余证据均不清楚。
被告中炎(上海)投资有限公司未提供证据。
被告山能国际贸易(上海)有限公司提供的证据1、委托持股协议；2、上海市仲裁委员会的裁决书，证明委托持股协议已解除。
原告对被告山能国际贸易(上海)有限公司提供的证据1、2的真实性无异议，但系内部协议，无法对抗善意第三人，故对原告没有效力。
被告中炎(上海)投资有限公司对被告山能国际贸易(上海)有限公司提供的证据均无异议。
经审理查明：原告系本市淮海中路XXX号房产之权利人。原告与被告中炎(上海)投资有限公司于2015年7月17日签订《大上海时代广场办公楼租赁合同》，约定原告将本市淮海中路XXX号办公楼23层02－05室房屋出租给被告中炎(上海)投资有限公司，租赁期自2015年7月20日起至2018年7月19日止，承租方每月须向出租方预先支付租赁场地租金人民币138,598元，承租方须按月向出租方或当时聘用的管理公司支付物业管理费人民币17,669元，承租方须按管理单位规定支付水、电等费用，电费由出租方先行统一缴付后再向承租方按分表显示的耗用量收取。承租方须于每月首个工作天或之前支付租金及管理费、其他杂费，到期后七天内仍未支付，须从当月首天起按欠款款项日万分之三支付滞纳金，直至付清所有欠款项日止；管理单位有权因运作成本上升而调整管理费用及其他杂费，对于管理费用的调整，管理单位应书面通知承租方；若承租方违约提前退租的，出租方有权没收保证金并要求支付相当于未履行租期一半租金金额的违约金；由于承租方违约，导致出租方经济或商业损失(包括但不限于诉讼费、律师费及其它有关费用)，违约方需如数赔偿；租赁期结束或提前结束，承租方应将承租场地及附属物、装置、附加物按出租方交付时状态交还；租赁期届满或提前终止时以任何理由迁出场地后，如租赁场地内有承租方遗留下的任何装饰、家具、装备、设备、物品等均视为承租方放弃，出租方有权以任何方式处理前述物品，承租方不得异议，也不得追究出租方的责任和要求赔偿。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签署后，被告中炎(上海)投资有限公司按约支付了保证金人民币468,801元，原告按约交付了场地。合同履行期间，被告中炎(上海)投资有限公司未按约支付自2016年4月起的租金和物业管理费以及已欠的电费及维修费。经催讨未果后，原告于2016年5月18日在公证机构见证下收回了场地并对场地内遗留的物品进行了清点保管，经原告核算，截止到收楼之日，被告中炎(上海)投资有限公司累计拖欠原告租金人民币223,098.07元、物业管理费人民币29,398.42元、电费人民币4,465.20元、维修费人民币32元。原告索款未着，遂于2017年1月6日起诉来院。
另查明：原告为收楼支出公证费人民币2,000元，为起诉聘请律师支出律师费人民币100,000元。原告收回场地的复原费为人民币130,333.15元(由保洁清运费、土建复原工程费、复原至毛坯及增加供电系统费三项费用组成)，现已支付保洁清运费人民币14,000元(全额)、95%的土建复原工程费人民币93,935.52元、95%的场地复原至毛坯及增加供电系统费用人民币16,580.90元,剩余5%余款根据相关工程合同约定在质保期届满后支付。
再查明：原告自2016年1月1日起调整物业管理费标准，由原每月每平方米人民币38元，调整为每月每平方米人民币40元，原告对物业费调整事宜进行了通告。
又查明：被告山能国际贸易(上海)有限公司系被告中炎(上海)投资有限公司股东。被告山能国际贸易(上海)有限公司于2016年1月14日与案外人陈某、领某某(上海)资产管理有限公司签订《委托持股协议》，约定被告山能国际贸易(上海)有限公司为对被告中炎(上海)投资有限公司出资的名义持有人，代为行使股东权利。2016年10月21日，经上海仲裁委员会裁决解除了双方签订的《委托持股协议》。
本院认为：原告与被告中炎(上海)投资有限公司签订的《大上海时代广场办公楼租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。承租期间，被告中炎(上海)投资有限公司未按约支付租金等各项应付费用，其行为违反了合同约定，构成违约。原告在催交未果情形下，在公证机构监督下收回出租场地提前终止合同的行为，符合合同之约定。合同解除后，被告中炎(上海)投资有限公司应当结清承租期间拖欠的各项费用并根据合同约定承担各项违约责任并赔偿相应损失，故原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费、维修费、逾期付款滞纳金、公证费、律师费及没收保证金、租赁场地内物品归原告所有的诉讼请求，符合双方合同之约定，依法应予支持。关于被告欠付租金的金额，因原告未能提供代缴营改增税费的相关证据，故欠付租金的金额应以合同约定的月租金标准计算。对于被告提出的物业管理费、电费等的支付对象不是原告、逾期付款滞纳金过高以及场地内物品不应归原告所有的辩称意见，缺乏相应依据，本院不予采信；对于原告要求以剩余租期租金一半作为提前解约违约金之诉请，因原告已实际收回出租场地，对已收回的场地原告可另行出租，故提前解除合同而造成其租金的损失，本院参照相关规定以合同约定的三个月租金标准予以确定。关于原告主张的场地复原费，现复原工程已完毕，原告也已实际支付全额的保洁清运费以及相关工程合同约定的95%的复原工程费用，剩余5%余款根据工程合同约定于质保期届满后支付，故原告主张复原场地费用之诉请，本院依法予以支持。对于原告主张被告山能国际贸易(上海)有限公司作为被告中炎(上海)投资有限公司股东，其应在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任之诉请，因原告仅以被告中炎(上海)投资有限公司目前经营状况不良而认定被告山能国际贸易(上海)有限公司存在未履行或未全面履行出资义务依据不足，故对其诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2016年4月1日起至2016年5月18日止租金人民币219,074.25元；
二、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2016年4月1日起至2016年5月18日止物业管理费人民币29,398.42元；
三、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2016年2月10日起至2016年5月18日止电费人民币4,465.20元；
四、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司2016年2月的维修费人民币32元；
五、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海龙兴房产发展有限公司租金损失人民币415,794元;
六、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海龙兴房产发展有限公司自2016年2月1日起至2016年5月18日止逾期付款滞纳金人民币2,791.17元；
七、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海龙兴房产发展有限公司逾期付款滞纳金(自2016年5月19日起至判决生效之日止，以各项欠费总额人民币252,969.87元的日万分之三计);
八、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司场地复原费人民币130,333.15元；
九、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司支出的律师费人民币100,000元；
十、被告中炎(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司支出的公证费人民币2,000元；
十一、被告中炎(上海)投资有限公司已付租赁保证金人民币468,801元归原告上海龙兴房产发展有限公司所有；
十二、被告中炎(上海)投资有限公司遗留在承租场地内的所有物品归原告上海龙兴房产发展有限公司所有；
十三、原告上海龙兴房产发展有限公司要求被告山能国际贸易(上海)有限公司对上述被告中炎(上海)投资有限公司欠费不能清偿部分在其出资范围内承担补充赔偿责任的诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币24,126.50元(原告已预缴)，由原告上海龙兴房产发展有限公司负担人民币6,972.30元，被告中炎(上海)投资有限公司负担人民币17,154.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 毛伟新
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。