广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第349号
上诉人（一审原告，反诉被告）覃燕梅。
上诉人（一审被告，反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地广西桂平市。
法定代表人卢培清。
委托代理人韦文星。
上诉人覃燕梅因与上诉人桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，审判员黄钰雄与代理审判员黄缓健参加的合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。书记员梁明燕担任法庭记录。上诉人覃燕梅、上诉人清隆公司的委托代理人韦文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年5月10日，覃燕梅（买受人）与清隆公司（出卖人）签订一份合同编号为xx的《商品房买卖合同》，约定由覃燕梅购买清隆公司开发的xx小区第xx幢xx单元xx层xx号商品房，商品房总售价399532元。其中合同第六条约定：买受人于签订本合同之日交清首期房款124532元，余款275000元，向银行按揭贷款付清。买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料。合同第八条约定：出卖人应在2013年6月30日前交付商品房给买受人使用。在交房条款中，双方约定了以下4种特殊原因可延期交房：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录有连续降雨4小时或间断降雨累计6个小时以上；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
签订《商品房买卖合同》后，覃燕梅已依约付清首期购房款，余款以按揭贷款方式支付，2012年10月11日银行贷款到达清隆公司的账户，至此覃燕梅已付清全部购房款。清隆公司所建涉案楼房于2014年6月1日竣工验收合格。2014年6月5日至7日清隆公司在桂平电视台播出交房通知，通知于2014年6月21日正式交房。2014年9月14日，清隆公司将涉案商品房实际交付给覃燕梅使用。根据桂平市气象科技开发中心的气象资料显示，从2012年5月10日起至2014年6月5日止，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有52天。桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，2012年5月16日停电时长8：00-14：10、2013年1月26日停电时长7：35-14：45、2013年1月27日停电时长7：00-15：25、2013年2月2日停电时长7：10-19：45、2013年5月15日停电时长8：10-13：30、2013年11月20日停电时长8：00-13：25，以上连续停电导致停水时长均超过4个小时，共6天。根据桂平市环境保护局文件，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业，本案所涉楼盘受影响而停止施工的天数为4天。桂平市住房和城乡规划建设局证实：“我单位建设的桂平市浔州路北段工程，于2011年3月6日开工建设，于2014年7月25日竣工，其中于2013年6月23日至2013年9月16日对该段路的东面实行封路建设路基及垫层，于2013年11月3日至2014年2月28日对该路段的东面实行封路进行铺设沥青路面”。双方当事人对所订立的《商品房买卖合同》是否违约发生争议，以致涉讼。
一审法院认为，关于本诉，覃燕梅与清隆公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应依照合同约定切实履行合同义务。一方当事人履行合同义务不符合合同约定时应承担相应的民事责任。
一、关于清隆公司是否逾期交房，是否存在合同约定的延期事由的问题。覃燕梅、清隆公司签订的《商品房买卖合同》明确约定在2013年6月30日前交房，根据清隆公司发布的交房通知是于2014年6月21日正式交付，而实际交房时间为2014年9月14日。从以上情况来看，清隆公司交付商品房已超过合同约定的交房日期。清隆公司是否有合理的、符合约定的事由延期交房是解决本案纠纷的关键。清隆公司辩称在本案合同履行期间，分别存在合同约定的停水、停电、降雨、国家法定节假日、高考、市政工程、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对其抗辩意见，一审法院分析如下：
1、降雨是否造成延误施工，延误的时间。清隆公司就该项主张提供了气象科技开发中心的气象资料作证，但该资料只显示降雨日期及日降雨量，没有显示降雨时长。但从双方的约定及一般人的认知，应当认定一定强度的降雨会导致无法施工。因此，酌情确定出现大雨（降雨量达25mm）以上的降雨天气的52天可顺延交房。清隆公司主张的其余扣减期间，证据不足，理由不充分，不予确认；
2、停水、停电造成延误工期的时间。清隆公司提供的桂平市自来水厂《泵房生产日记录表》证实2012年5月16日至2013年11月20日期间共有6天连续停电导致停水时长超过4个小时（该日期虽超出合同约定的交房期，但若将能够顺延交房的因素考虑在内，该日期仍处于交房期之前），该情况符合合同约定的顺延交房情形，故确认停电、停水可顺延交房的时间为6天。清隆公司主张其余扣减期间，证据不足，理由不充分，不予确认；
3、国家法定节假日能否顺延交房。可以顺延交房的事由应当是清隆公司不可预见和难以控制的特殊情况，而国家法定节假日每年都是固定的和必然出现的，因此，清隆公司主张因国家法定节假日可以延期交房20天，理由不成立，不予支持；
4、高考造成延误工期的时间。清隆公司提供了桂平市环境保护局《关于加强高考期间环境噪声防治工作的通知》（浔环字（2012）43号）、《关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知》（浔环字（2013）43号），证实2012年6月1日-6月8日、2013年6月7日至6月8日属于高考时间；在该期间市政府分时段限制施工，高考期间则全天禁止施工，清隆公司请求顺延交房4天，符合规定，予以确认。
5、市政道路施工造成延误施工的时间。清隆公司主张的该项工期延误长达90天，是长时间的、持续性的工期延误，但仅提供了道路施工合同，不足以证实。清隆公司应当提供由建设单位、监理单位、施工单位共同签署的工期延误《签证单》等予以佐证，但清隆公司未能提供相关证据证实实际停工及具体的停工时间，亦没有提供证据证实该市政施工封闭的道路是进入清隆公司施工工地的唯一通道，因此清隆公司主张因市政工程影响而延误工期90天的意见，因证据不充足，理由不充分，不予采信；
6、覃燕梅贷款未到达清隆公司账户的延期交房时间。《商品房买卖合同》中约定“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的”，出卖方可以据实予以延期交房。虽然单个人的贷款不到帐并不会对整个工程的工期造成影响，但是如果大量买受人的贷款金额迟迟不到帐，还是有可能影响到工程施工进程的。开发商与买受人约定贷款不到账顺延交房以减轻其违约压力情有可原，酌情认定从2012年5月10日签订《住房公积金借款合同》起至2012年10月11日（贷款金额到账）止可顺延交房期限33天。此外，由于2012年5月10日至2012年10月11日与上述降雨、停水、高考等停工顺延的期限有重叠，其重叠的部分不应当重复计算。经查，重叠的部分为：与降雨延期重叠4天、与停水延期重叠2天、与高考延期重叠2天。因此，本项顺延交房的天数应为33天-8天=25天。
综上所述，出现合同约定的特殊情况可以顺延交房期的天数为：52天（降雨）＋6天（停水）＋4天（高考）＋25天（贷款未到帐）=87天。覃燕梅、清隆公司双方约定交房的时间为2013年6月30日，清隆公司通知的正式交房时间为2014年6月21日（应以清隆公司通知的正式交房日为准，覃燕梅迟延收房不属于清隆公司违约），清隆公司共迟延交房356天，扣除符合合同约定的延期交房天数87天，清隆公司仍迟延交房356天-87天=265天，按《商品房买卖合同》第八条的约定，清隆公司应按日向覃燕梅支付已付购房款万分之一的违约金，即399532元×0.0001／天×265天=10587.60元。
二、关于覃燕梅要求清隆公司支付逾期办证违约金以及请求责令清隆公司提交资料，协助办理产权证书的诉讼请求应否支持的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该约定是双方作出的特别约定，合法有效，但尚未到期，对覃燕梅的该项诉讼请求不予支持。
三、关于清隆公司的反诉请求应否支持的问题。在买房人已经按要求交付按揭贷款所需要的全部资料的情况下，按揭贷款何时到达开发商的账户并不由买房人掌控，那么贷款迟延到账的责任不应由买房人承担。另外，覃燕梅的购房贷款于2012年10月11日已全部到达清隆公司账户，应从次日起算要求支付违约金的诉讼时效，清隆公司应于2014年10月10日前主张权利。清隆公司在本案反诉要求覃燕梅支付违约金已超出两年诉讼时效，对其反诉请求予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金10587.60元给原告覃燕梅。二、驳回原告覃燕梅的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告桂平市清隆房地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费316元（减半收取，覃燕梅已预交），由原告覃燕梅承担220元，被告桂平市清隆房地产开发有限公司承担96元。反诉受理费25元，由反诉原告桂平市清隆房地产开发有限公司负担。
上诉人覃燕梅不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定涉案商品房于2014年6月1日已验收合格是错误的。事实上，在该时间清隆公司并未取得竣工验收备案表。二、一审法院认定清隆公司延误交房的事由没有事实依据。大雨不是合同约定的延误事由。交房前虽有5天停水停电，但清隆公司没有证据证实确因此停工。高考时间每年固定，可以预见，双方没有该项约定，清隆公司也没有提供证据证实因此停工。覃燕梅已按要求提供按揭贷款的资料，其他手续是清隆公司代办的，不应据此延期25天交房。三、一审法院认为按照合同约定尚未到期而不支持覃燕梅要求清隆公司支付逾期提供办证资料违约金、责令清隆公司提交资料、协助办理产权证书的诉讼请求是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》的第十五条约定“在商品房交付使用后365日内将办理权属登记所需资料报备”是霸王条款，且违反了《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的强制性规定，是无效的。一审法院认定交房时间是2014年6月21日，则清隆公司应当在2014年9月20日前办理报备，现清隆公司没有办理，构成违约。因此，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项，改判支持覃燕梅的上诉请求，驳回清隆公司的上诉请求。
上诉人清隆公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定覃燕梅违约付款时间是从覃燕梅与按揭银行签订贷款合同后7日起算，这种计算方式既不是双方的约定，也没有法律规定。即使按照一审判决认定的起算时间，逾期付款也该是153天，而不是33天。且按合同约定，应当从签订《商品房买卖合同》后7天开始计算至贷款到达清隆公司帐户时止。二、双方合同约定了政府行为因素影响、国家法定节假日、下雨等可以迟延交付，但一审判决却没有全部扣减清隆公司主张的迟延时间是错误的。三、一审判决认定清隆公司的反诉超出诉讼时效是错误的。按揭贷款到达清隆公司之日只是计算违约金的终止日，双方没有约定支付违约金的时间，而违约金是履行合同义务的一部分，应在合同履行期内支付，因此没有超过诉讼时效。四、一审法院程序违法。一审法院以《住房公积金借款合同》来确认可顺延交付时间是错误的。该合同不是双方提供的证据，也没有经双方质证，一审法院以此作为定案依据属程序违法。因此，清隆公司认为扣减全部可顺延交房时间后，清隆公司的交房没有逾期。覃燕梅没有按合同办妥银行按揭手续，导致贷款迟延到账，应承担违约责任。请求二审法院驳回覃燕梅的诉讼请求，支付清隆公司的上诉请求。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，清隆公司已于2015年11月9日前陆续将涉案商品房的xx号楼的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等应由其提交的用于办理房屋产权证的材料提交给桂平市房产管理所，万锦豪园xx号楼已符合办理房屋所有权初始登记的要求。
本院认为，一、关于清隆公司应支付多少逾期交房违约金给覃燕梅的问题。双方约定于2013年6月30日前交房，如果逾期，则以已支付房款为基数，按日万分之一计算违约金。同时，双方还约定了政府行为，连续停水、停电4个小时以上，连续降雨4小时或间断降雨累计6个小时以上，买受人房款未付清等情况可延期交房。清隆公司通知覃燕梅于2014年6月21日正式交房，该时间视为交房时间。2013年6月30日至2014年6月21日，因下雨、停水停电、高考、覃燕梅未付清房款等原因，合计可延期的交房时间为87天，因此，清隆公司应当支付逾期交房违约金10587.6元（399532元×0.0001／天×265天）给覃燕梅。覃燕梅、清隆公司均对一审法院认定的可延期交房87天有异议。本院认为，一审法院是综合了双方合同的约定、法律规定以及客观事实等多种因素酌情认定可延期交房的天数为87天，合法合理，应当维持。覃燕梅、清隆公司的异议不成立，本院不予采纳。二、关于清隆公司应否向覃燕梅支付逾期办证违约金及将办理权属登记需要由清隆公司提供的资料报产权登记机关备案的问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，办理报备手续是清隆公司的义务，覃燕梅请求清隆公司办理报备手续符合规定，予以支持。清隆公司于2014年6月21日交房，则应于2015年6月20日前办理报备手续，但清隆公司于2015年11月9日才办理完毕报备手续，应承担违约责任向覃燕梅支付违约金。虽然双方没有约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，清隆公司应当在基准利率的基础上上浮30%-50%计算违约金给覃燕梅。覃燕梅请求按年利率5.6%计算没有超出该范围，予以支持。因此，清隆公司应当以购房款399532元为基数，按年利率5.6%从2015年6月21日起计算违约金至2015年11月9日止给覃燕梅，即支付违约金8390元（399532元×5.6%×4.5月÷12月）给覃燕梅。三、关于覃燕梅应否向清隆公司支付逾期付款违约金的问题。覃燕梅主张清隆公司反诉请求其支付逾期付款违约金已超过诉讼时效。本院认为，贷款已于2012年10月11日汇入清隆公司帐户，清隆公司于2015年8月6日才主张权利，已超过诉讼时效，一审法院驳回清隆公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持桂平市人民法院（2015）浔民初字第3012号民事判决第一、二、三项；
二、上诉人桂平市清隆房地产开发有限公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金8390元给上诉人覃燕梅。
二审案件受理费213元（覃燕梅已预交632元、桂平市清隆房地产开发有限公司已预交682元），由覃燕梅负担50元、桂平市清隆房地产开发有限公司负担163元。余款1101元，由本院退回582元给覃燕梅，退回519元给桂平市清隆房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 黄缓健
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 梁明燕