山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁09民终620号
上诉人（原审被告）：山东大卫智能机器有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区北集坡街道办事处赵庄村。
法定代表人：聂玉，总经理。
委托诉讼代理人：田承芳，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：关纪凯，男，1964年1月9日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：张鹏，泰安岱岳大地法律服务所法律工作者。
原审被告：田承芳，男，1970年6月17日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。
上诉人山东大卫智能机器有限公司因与被上诉人关纪凯、原审被告田承芳房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0991民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
山东大卫智能机器有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，发回重审或改判。事实和理由：1.租赁合同无效，山东大卫智能机器有限公司不需支付房租。房屋没有取得建设工程规划许可证，其临时建筑也没有经过批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁合同无效。2.即使合同有效，由于关纪凯存在违约行为，山东大卫智能机器有限公司也不需要支付租金或支付足额的租金。租赁合同约定租金的支付方式为“一年一交，也可协商”，对支付期限并没有明确约定，实际履行中对支付期限也没有达成补充约定。根据合同法第226条规定，在双方不能达成补充协议的情况下，租金应在每届满一年时支付，即应在2017年6月1日时支付之前一年的租金。关纪凯将山东大卫智能机器有限公司赶出后将厂房另行租赁，要求解除合同、交纳2016年6月1日至2016年10月28日的租金，山东大卫智能机器有限公司要求在2017年6月时支付之前一年的租金，或2017年1月支付之前半年的租金，关纪凯拒绝并将及其设备扣押至今。山东大卫智能机器有限公司无法拿出设备，也无法另行寻找厂房，从2016年10月28日至今无法开展生产经营，另案主张了损害赔偿，案号为（2017）鲁0911民初113号。
关纪凯辩称：一审认定事实清楚、适用法律准确，请求驳回上诉、维持原判。租赁协议有效，解除的原因是山东大卫智能机器有限公司未按约定交纳租金、违约在先，即使租赁协议无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，山东大卫智能机器有限公司也应支付房屋占有使用费，按照每天194.4元的标准向关纪凯支付，合同无效不是山东大卫智能机器有限公司不支付租金的法定理由。
田承芳的述称意见同山东大卫智能机器有限公司意见。
关纪凯向一审法院起诉请求：依法解除原被告之间签订的《租赁协议》；被告偿还原告房租29100元（截止到2016年10月28日）。
一审法院认定事实：2015年5月29日，原告（甲方）关纪凯与被告（乙方）山东大卫智能机器有限公司签订《租赁协议》，该协议约定，甲方位于高新区赵庄村北厂房一处，建筑面积1000平方米，乙方租赁使用，租赁期一年，自2016年6月1日至2020年6月1日止；租赁费每月每平方1元，合计70000元，全年共计70000元。租金支付方法，一年一交，也可协商。协议还约定，协议签订后单方不得无故解除，如确解除时可提前30日同对方协商。协议还对其他事项进行了约定。甲方关纪凯签字并按手印，乙方山东大卫智能机器有限公司盖章，田承芳签字。从2016年6月开始，被告没有缴纳租赁费，原告催要无果，于2016年11月29日诉至一审法院。2016年10月28日，原告关纪凯将被告山东大卫智能机器有限公司的设备堆放在一起。
一审法院认为：2015年5月29日双方签订的租赁协议是有效合同，合同签订后，对合同当事人具有法律约束力。双方应严格履行合同规定的事项，被告山东大卫智能机器有限公司拖欠原告租金，原告要求被告山东大卫智能机器有限公司缴纳租金的请求，予以支持，其租金可以参照双方租赁协议即每天租金194.4元（年租金70000元除以360天）自2016年6月1日至到2016年10月28日共计29100元，被告山东大卫智能机器有限公司应该支付给原告。被告拒交租赁费，原告要求解除租赁协议，予以支持。被告田承芳系被告山东大卫智能机器有限公司的代理人，故原告要求被告田承芳承担责任的请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告关纪凯与被告山东大卫智能机器有限公司于2015年5月29日签订的租赁协议；二、被告山东大卫智能机器有限公司于判决生效后十日内支付给原告关纪凯租赁费29100元。三、驳回原告关纪凯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由被告山东大卫智能机器有限公司负担。
山东大卫智能机器有限公司二审提交专利证书原件五份、供货合同复印件一份，用以证明研发过程及相关损失。关纪凯对专利证书真实性无异议，但认为与本案无关，供货合同为复印件，对真实性有异议，且与本案无关，损失已由（2017）鲁0911民初113号案件另案处理。本院审查认为，山东大卫智能机器有限公司本案中未反诉要求赔偿损失，上述证据材料与本案无关，不应作为认定本案事实的依据。
经审理查明，山东大卫智能机器有限公司起诉关纪凯，请求确认本案涉案房屋租赁协议无效、关纪凯赔偿山东大卫智能机器有限公司经济损失26万元，本案一审法院审理后作出（2017）鲁0991民初113号判决，认为关纪凯未提供证据证实涉案房屋已取得相关准建手续，且自认因涉案房屋违法用地而接受过行政处罚，判决确认双方于2015年5月29日签订的房屋租赁协议无效。该判决送达后，当事人均未提起上诉。关纪凯本案中亦未提供证据证实涉案房屋取得了相关准建手续。以上事实由当事人陈述、泰安高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0991民初113号民事判决书在卷证实。其他案件事实与原审认定一致。
本院认为，关纪凯未提供证据证实涉案房屋已取得相关准建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁协议应为无效，亦经生效判决确认。山东大卫智能机器有限公司关于涉案租赁协议无效的上诉主张成立，本院予以支持。关纪凯主张即使涉案租赁协议无效山东大卫智能机器有限公司也应支付占有使用费。山东大卫智能机器有限公司自2016年6月1日至2016年10月28日实际占用涉案房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应支付该期间的占有使用费，参照涉案租赁协议约定的租金标准计算为29100元。山东大卫智能机器有限公司主张不应支付向关纪凯支付费用，不能成立，本院不予支持。一审判决认定涉案租赁协议有效不当，应予纠正；山东大卫智能机器有限公司支付费用的性质是占有使用费而非租赁费，本院亦予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持泰安高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0991民初516号民事判决第三项；
二、撤销泰安高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0991民初516号民事判决第一项；
三、变更泰安高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0991民初516号民事判决第二项为“山东大卫智能机器有限公司于本判决生效后十日内支付给关纪凯占有使用费29100元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费264元，二审案件受理费528元，均由山东大卫智能机器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 勇
审判员 张立胜
审判员 邢友峰
二〇一八年六月十四日
书记员 李智伟