广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第995号
原告：林泳涛，男，1984年6月8日出生，汉族，原住广东省惠来县，现住广东省中山市火炬开发区，。
原告：莫溪，女，1986年4月10日出生，汉族，原住广东省阳春市，现住广东省中山市火炬开发区，。
上列两原告委托代理人：陈艳、兰支恒，广东雅商律师事务所律师。
被告：中山市丽港城置业发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城D207幢A2卡，组织机构代码28207934－2。
法定代表人：李剑平，该公司董事长。
委托代理人：王金府、林文结，广东保信律师事务所律师。
原告林永涛、莫溪诉被告中山市丽港城置业发展有限公司（以下简称丽港城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由审判员周逵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫溪及两原告委托代理人兰支恒，被告委托代理人王金府到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林永涛、莫溪诉称：2009年3月1日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆13幢J704房，合同约定总房款为416507元，于2009年8月31日前交付使用，并在交付后780日内办理房屋产权证，但被告至今未给原告办理房屋产权证。原、被告签订商品房买卖合同中约定逾期办证的违约金过低，明显低于法律的规定，不利于促使被告及时履行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在原告损失数额难以确定、约定的违约金明显低于法定标准的情况下，原告要求增加违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，请求判令：1.被告向原告支付逾期办证违约金（计算方法：以已付购房款总额416507元为基数，按中国人民银行同期贷款利率每日万分之二的标准从2012年10月15日起暂计至2014年9月22日，为59727元）；2.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告林永涛、莫溪明确第1项请求的逾期办证违约金计算至被告实际办证之日止。
原告林永涛、莫溪向本院提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同1份；2.中山市商品房销售登记备案表1份。
被告丽港城公司辩称：1.原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，约定的条款对双方具有法律约束力。2.原告提出的违约金过低，请求法院调整，其依据的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条均不适用于本案。按照双方合同的约定，违约金不超过购房款总数的1%，不随时间变化而增加。3.原告的起诉超过了诉讼时效。4.根据商品房买卖合同第十一条的约定，原告自2011年11月1日至2014年10月未按约定缴纳物业管理费，被告有权拒绝办理房产证而不需承担责任。
被告丽港城公司对其辩称向本院提供的证据有：1.土地使用权证1份；2.商品房预售许可证1份；3.建设工程消防验收意见书1份；4.防雷装置验收合格证1份；5.接入电网查验意见书1份；6.绿化验收表1份；7.交楼通知书1份；8.交楼表1份。
经审理查明：2009年3月1日，丽港城公司（出卖人）与林永涛、莫溪（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆13幢J704房的商品房；建筑面积123.17平方米，总楼价为416507元，买受人采取银行按揭方式支付楼款：其中2009年3月1日付现金86507元，余款330000元以商业贷款方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在180日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金；出卖人应当在2009年8月31日前将约定的商品房交付给买受人；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，林永涛、莫溪已按合同的约定向丽港城公司支付了全部的购房款。2009年3月12日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。丽港城公司于2010年7月31日将上述商品房交付给林永涛、莫溪。林永涛、莫溪购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。丽港城公司与林永涛、莫溪形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。
对林永涛、莫溪主张的逾期办证违约金的问题。根据合同的约定，丽港城公司应在2009年8月31日前向林永涛、莫溪交楼，并在商品房交付使用后780个工作日内即在2012年10月14日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。现丽港城公司没有提交证据证实其在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其已构成违约，依法应承担违约责任。林永涛、莫溪于2014年9月24日提起诉讼，并无超过诉讼时效。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。丽港城公司应在2012年10月14日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过近两年，丽港城公司仍不能确定办理房产证的时间，本院认为双方约定的违约金过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致林永涛、莫溪的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定林永涛、莫溪的实际损失数额。林永涛、莫溪主张按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算逾期办证的违约金，本院予以支持。逾期办证的违约金起算时间为2012年10月15日，计算至丽港城公司将办理本案房屋权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止。由于缴纳物业管理费与本案系不同的法律关系，丽港城公司以林永涛、莫溪未缴纳物业管理费为由进行抗辩，本院不予采纳。
综上，林永涛、莫溪的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：
被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林永涛、莫溪支付逾期办证的违约金（计算方法：以416507元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2012年10月15日起计至被告中山市丽港城置业发展有限公司将办理本案房屋权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1294元，减半收取647元（原告已预交），由被告中山市丽港城置业发展有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 周 逵
二〇一四年十二月五日
书记员 何浚欢