广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初20730号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X31533977。主要负责人：张真理，该行行长。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。被告：黄文开，男，1985年5月5日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：龙伟玲，女，1987年10月3日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被告：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地广东省中山市东区环市路与岐关西路交界处，统一社会信用代码91442000617987474B。法定代表人：郑建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘梦玄，该公司员工。委托诉讼代理人：刘梦超，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）诉被告黄文开、龙伟玲、中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雅居乐雍景园公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山市分行诉称：因被告黄文开拖欠借款，被告黄文开与被告龙伟玲是夫妻关系，向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告黄文开、龙伟玲于2012年7月10日签订的个人住房（商业用房）借款合同；2.三被告连带向原告偿还涉案借款本金450643.04元、利息8181.59元、罚息193.31元（前述暂计至2016年9月13日，从2016年9月14日起至全部债务清偿之日止，利息及罚息按该借款合同之约定计算），前述借款本金、利息、罚息暂计为459017.94元；3.三被告连带承担原告因向三被告主张债权而支付的律师费25950元；4.原告对被告黄文开、龙伟玲提供的位于中山市××××号X期X幢X房的房地产抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为截至2016年12月9日被告黄文开、龙伟玲尚欠本金445250.53元，利息、罚息已付清。被告黄文开、龙伟玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。被告雅居乐雍景园公司辩称：1.原告应当先处分作为抵押担保的涉案房屋，被告雅居乐雍景园公司仅应就抵押物不足清偿部分承担补充清偿责任；2.原告诉讼请求中提出的贷款本金450643.04元及“8374.9元利息（包括正常利息、罚息）”，原告应提供证据证明被告黄文开已还及未还的贷款金额，同时提供其利息计算公式与计算标准；3.原告的律师费应提供相关发票及付款证明；4.被告雅居乐雍景园公司若承担因抵押物不足部分的补充责任，请法院在判决书中明确被告雅居乐雍景园公司在承担责任后有权向债务人追偿。被告雅居乐雍景园公司对其辩解未向本院提供证据。经审理查明：贷款人即抵押权人：建行中山市分行。借款人：黄文开。抵押人：黄文开、龙伟玲。保证人：雅居乐雍景园公司。签约情况：2011年1月1日，雅居乐雍景园公司与建行中山市分行签订商品房销售贷款合作协议书。后雅居乐雍景园公司与建行中山市分行签订商品房销售贷款合作协议书补充协议。2012年7月10日，黄文开（借款人）、建行中山市分行（贷款人）、龙伟玲（抵押人）签订个人住房（商业用房）借款合同。同日，广东正日律师事务所出具见证书，载明个人住房（商业用房）借款合同的签章、捺印均属实。贷款金额：476000元贷款期限：360个月，即从2012年7月10日起至2042年7月10日。约定还款方式：等额本息还款法。贷款执行利率：浮动利率，即在基准利率水平上下调10％，即月利率为4.91250‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率于每年的1月1日调整。罚息计收标准：合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。欠款情况：自2015年12月10日起，黄文开开始拖欠借款本金及利息，但截至2016年12月9日，尚欠本金445250.53元，利息、罚息已付清。提前收贷约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。抵押担保情况：2012年7月20日，建行中山市分行与黄文开、龙伟玲就位于中山市××××号X期X幢X房的房地产办理了商品房抵押登记备案手续。庭审中，建行中山市分行、雅居乐雍景园公司确认涉案房屋房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：合同约定,雅居乐雍景园公司同意从建行中山市分行为购房人审批按揭贷款放款之日起至雅居乐雍景园公司为购房人领取房地产权证、国有土地使用权证和他项权证之日止，在建行中山市分行承诺贷款额度内，对每一购房人向建行中山市分行借款提供阶段性保证担保；保证金额为建行中山市分行向购房人发放的贷款本金、利息（包括罚息）及建行中山市分行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于律师费）；在担保期间，如购房人连续三期未按时偿还借款本息时，建行中山市分行同意选择向法院起诉购房人，要求先处分抵押物，若抵押物处置后拍卖价款不足以清偿，雅居乐雍景园公司对建行中山市分行就受偿后仍未清偿的贷款本息和有关费用（包括但不限于律师费）承担连带清偿责任。实现债权的费用：建行中山市分行委托广东朗锐律师事务所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费25950元。另查：黄文开与龙伟玲是夫妻关系，二人于2012年2月20日登记结婚。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。雅居乐雍景园公司与建行中山市分行签订商品房销售贷款合作协议书及补充协议，建行中山市分行与黄文开、龙伟玲签订个人住房（商业用房）借款合同是各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。一、建行中山市分行与黄文开、龙伟玲签订的个人住房（商业用房）借款合同约定“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系”，黄文开从2015年12月10日起拖欠借款，约定的解除条件成就，建行中山市分行请求解除其与黄文开、龙伟玲于2012年7月20日签订的个人住房（商业用房）借款合同的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。二、建行中山市分行已履行发放贷款的义务，黄文开理应依约履行还款义务。黄文开从2015年12月10日起拖欠借款，已构成违约，应承担偿还借款本金、利息、罚息等违约责任。黄文开尚欠建行中山市分行的借款本息数额有建行中山市分行提交的中国建设银行个人贷款对账单可以证实，黄文开并未提交相反证据予以反驳，本院予以确认。建行中山市分行请求黄文开向其偿还截至2016年12月9日尚欠的本金445250.53元及之后的利息、罚息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。三、关于律师费，有建行中山市分行提交的委托代理协议、律师费发票为证，因个人住房（商业用房）借款合同约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费）由借款人承担”，故建行中山市分行主张黄文开支付律师费25950元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。因黄文开与龙伟玲是夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，龙伟玲理应对黄文开的上述债务承担连带清偿责任。四、涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。黄文开提供的抵押物已办理抵押登记手续，当其不履行债务时，建行中山市分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。雅居乐雍景园公司为本合同项下贷款提供阶段性保证担保，因建行中山市分行与雅居乐雍景园公司签订的商品房销售贷款合作协议书补充协议约定“在担保期间，如购房人连续三期未按时偿还借款本息时，建行中山市分行同意选择向法院起诉购房人，要求先处分抵押物，若抵押物处置后拍卖价款不足以清偿，雅居乐雍景园公司对建行中山市分行就受偿后仍未清偿的贷款本息和有关费用（包括但不限于律师费）承担连带清偿责任”，故建行中山市分行应先就黄文开提供的抵押物实现债权，雅居乐雍景园公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。雅居乐雍景园公司关于“先物保后人保”的抗辩主张，理据充分，本院予以采纳。雅居乐雍景园公司承担保证责任后，有权向黄文开追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告黄文开、龙伟玲于2012年7月10日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告黄文开于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿截至2016年12月9日尚欠的本金445250.53元，以及2016年12月10日至还清之日的利息、罚息（从2016年12月10日起至本判决生效之日止，未到期部分本金按合同约定利率计算利息，逾期本金按罚息利率即借款利率上浮50%计算罚息；本判决生效后至清偿之日止，以实欠本金为基数按罚息利率计算罚息）；三、被告黄文开于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费25950元；四、被告黄文开逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告黄文开、龙伟玲提供的抵押物即中山市X镇X路X号X期X幢X房的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；五、被告中山雅居乐雍景园房地产开发有限公司对处分上述抵押物优先受偿后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任，被告中山雅居乐雍景园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄文开追偿；六、被告龙伟玲对被告黄文开的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8574元，减半收取4287元（原告已预交），由被告黄文开、龙伟玲负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行；对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山雅居乐雍景园房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 刘 忠二〇一六年十二月十二日书记员 谭银娣