湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初4127号原告:张京京，女，1987年5月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：张十周，男，1959年9月21日出生，汉族。被告：郴州小马贸易有限公司。法定代表人：周琎劼，系该公司总经理。被告：周琎劼，男，1988年12月8日出生，汉族。被告：马骁，男，1987年2月18日出生，汉族。原告张京京与被告周琎劼、马骁及第三人邝立租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案受理。原告于2017年1月19日申请撤回了对第三人邝立的起诉，本院已裁定准许。根据原告张京京的申请，本院于2017年1月19日依法追加郴州小马贸易有限公司（以下简称小马公司）为被告，并于2017年2月28日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张十周、被告小马公司法定代表人暨被告周琎劼、被告马骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张京京请求法院判令：一、由被告支付原告各项费用2966元（物业管理费366元；房租费600元；违约金2000元）；二、被告修复损坏房屋和设施或经济补偿2000元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告张京京自愿放弃第二项诉讼请求。被告小马公司、周琎劼、马骁共同答辩意见：1、物业管理费366元自愿支付；2、2016年11月30日被告请求原告收房，并自愿归还原告钥匙，但原告以自身在外为由拖延至2016年12月6日才收房，故房租费的起止时间应为2016年9月1日至2016年11月30日止，不同意原告主张的从2016年8月20日计算至2016年12月6日；3、原告主张的违约金明显过高，请求调整，被告同意按照月租金1000元的30%(即300元)支付违约金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：一、小马公司在设立过程中需要租赁房屋用于办公，小马公司财务经理马骁为此于2016年8月20日与邝立签订《房屋租赁合同》，约定：由马骁租赁位于郴州市文化路11号铂金时代的8022号房屋一套，租赁期半年，自2016年8月20日起至2017年2月19日止，每月租金1000元，按季付款，另付押金2000元，共计5000元。签订合同后，马骁向邝立支付了押金2000元和租金3000元。小马公司因办工商登记需要上述房屋的房产证复印件，小马公司此时得知该房屋的所有权人并非邝立，而是原告张京京。小马公司法定代表人周琎劼为此于2016年8月31日与该房屋的所有权人张京京重新签订租赁合同，合同约定：租赁房屋用途为办公，租期为半年，自2016年9月1日至2017年2月28日止，租金每月1000元按季收取，签订合同时交押金2000元；合同第三条第二款约定承租方租用期间的公用分摊和自用水费、电费、电话费、有线电视费、燃气费、物业管理费等，由承租方支付；合同第三条第三款约定承租期内不得提前退租，提前退租视为违约，定违约金为2000元，若承租方提前退租出租方没收押金，并收取违约金。邝立遂将小马公司财务经理马骁支付的租金3000元和押金2000元转交给张京京。张京京向本院提交聊天记录和短信记录中显示：租金从2016年9月1日起算，马骁给的房租只截止到216年11月30日。二、小马公司在2016年9月1日办理了注册登记手续，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人周琎劼，登记的住所地为诉争租房所在地。后因经营需要，被告想提前退租，并于2016年11月30日告知张京京，但因小马公司尚欠物业管理费366元，物业公司没有代张京京接收的钥匙，被告在2016年12月6日才将钥匙交还给原告张京京。被告退租后，所涉房屋至今未租出去。此后，原、被告双方因对押金的退还问题、损失的赔偿问题、房租的计算问题、违约金的支付问题未达成一致意见，原告为此诉至本院。判决的理由与结果本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。现就本案的焦点问题评议如下：（一）欠付租金的数额问题。本院认为，要确定欠付租金的数额，关键需明确租金的起止时间。张京京与周琎劼在租赁合同中对租金起算进行了约定，结合张京京向本院提交的短信、微信聊天记录，能确定双方协商一致“租金从2016年9月1日起算”；因被告一直未缴纳物业管理费，致使物业公司拒绝代张京京收钥匙，直到2016年12月6日，被告才将房屋钥匙交还原告，故租金的截止时间应为2016年12月6日。被告已经支付2016年9月1日至2016年11月30日的租金，尚欠2016年12月1日至2016年12月6日的租金，计算为200元（1000元÷30天×6天）。（二）原告要求被告支付违约金2000元应否支持。本院认为，被告提前退租，构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求法院予以适当减少；又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，为“过分高于造成的损失”。从被告实际退租之日至租赁合同到期之日(从2016年12月7日至2017年2月28日止)期间的租金损失2800元即原告张京京的实际损失；双方在合同中约定“若承租方提前退租，出租方可以没收押金2000元，并收取违约金2000元”，因此时的押金和违约金均为被告提前解除合同应承担的违约责任，押金同样具有违约金的性质，4000元违约金过分高于造成的损失，被告请求法院进行调整，故本院确定违约金以“不超过造成损失的30%为限”即840元（2800元×30%）。三、合同责任承担主体问题。本院认为，被告小马公司在设立过程中，为租赁涉案的房屋作为办公经营场所，其法定代表人暨公司发起人周琎劼以自己的名义与原告张京京签订了租赁合同，小马公司在登记成立后对周琎劼的上述行为予以确认，且小马公司在涉案租赁房中实际进行了经营，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第64条之规定，因被告周琎劼不能证明其个人财产独立于小马公司财产，本院综合认定被告小马公司与被告周琎劼对本案债务承担连带责任。被告马骁系小马公司财务经理，其行为代表公司，故原告张京京要求其承担合同责任，无事实和法律依据，本院不予支持。经本院组织调解未成，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告郴州小马贸易有限公司、周琎劼应连带支付给原告张京京物业管理费366元、租金200元、违约金840元，上述款项共计1406元，从被告已交的押金2000元中直接抵扣，抵扣后，被告郴州小马贸易有限公司、周琎劼无需再支付任何款项给原告张京京；二、驳回原告张京京的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告小马公司承担15元，由原告张京京承担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  肖 娜人民陪审员  颜德良人民陪审员  尹敏莲二〇一七年三月九日书 记 员  张 靓附相关的法律条文：《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。