四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第5364号
上诉人（原审原告）阎微。
委托代理人祝晓珂，四川弘齐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何小平。
委托代理人严雪，四川蒲秦余律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）寇含玲。
委托代理人陈永明，泰和泰律师事务所律师。
上诉人阎微因与被上诉人何小平、寇含玲委托合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2949号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2013年11月14日公开开庭进行了审理，阍微委托代理人祝晓珂，何小平委托代理人严雪，寇含玲委托代理人陈永明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2008年1月16日，阎微出具了授权何小平代为办理位于成都市青羊区草堂路3号2幢1单元1-3层2号房屋买卖的《委托书》。该《委托书》载明，阎微准备出售其自有的上述房屋，因其事务繁忙无法亲自办理，特授权何小平为其代理人，代为办理：1、查询所售房屋相关档案；2、签订所售房屋买卖合同，代收房款；3、协助买方办理上述房屋的过户手续，领取产权证，办理国有土地使用权的转移登记手续，办理并领取国土证。并承诺何小平在办理上述委托事项时，有权向有关部门提供阎微的资料，签署的相关文件阎微均予以承认。委托期限至上述事宜办结为止。2008年4月10日，阎微将上述《委托书》申办公证，四川省成都市蜀都公证处（以下简称蜀都公证处）对此作出（2008）川成蜀证内民字第13247号《公证书》予以公证。2009年7月20日，蜀都公证处作出（2009）川成蜀决字第78号《撤销决定书》，认为公证员仅书面审查了有关材料就签发公证书，与涉案公证书证词“在我的面前，在签名委托书上签名捺印”的表述不符，违反了《公证程序规则》的相关规定，故对编号为（2008）川成蜀证内民字第13247号公证书予以撤销，同时注明“本决定仅限于该案所涉公证书，公证书的撤销不影响其委托书的效力”2008年5月19日，何小平作为阍微的代理人与第三人寇含玲签订了《房屋买卖合同》，约定：阎微自愿将位于青羊区草堂路3号2幢1单元1-3层2号房屋卖给寇含玲所有；成交价格为7000000元，过户后第三人寇含玲一次性支付6820000元给阎微，待物业交割完毕水电气等结清后支付剩余价款；房管局及税务部门所提交的房屋买卖合同仅供过户申报税收使用，成交价格及双方权利义务以本合同为准。2008年5月20日，何小平作为阎微的代理人与第三人寇含玲签订了《成都市存量房买卖合同》，在成都市房管局编号为成存房买（2008）第一阶段836号，约定：阎微将其所有的位于成都市青羊区草堂路3号2幢1单元1-3层2号房屋卖给第三人寇含玲所有；房屋成交价格为836736元。同日，何小平作为阎微的代理人向成都市房管局递交了《注销他项权利登记申请》，载明：抵押房屋为抵押人阎微自有座落于青羊区草堂路3号2幢1单元1-3层2号房屋，现债务人阎微已将贷款本息还清，特申请注销上述房产的他项权利登记。2008年5月21日，何小平作为阎微的代理人在成都市房管局向寇含玲出具《收条》1份，载明：收到寇含玲购买阎微位于成都市青羊区草堂路3号2幢1单元1-3层2号房屋的房款6820000元，房款已全部偿还阎微在寇含玲处借款6820000元，借条已退。同日，何小平作为阎微的代理人与第三人寇含玲向成都市房管局填写递交了《成都市房产管理局房屋所有权申请登记表》，并已将上述房屋的所有权过户到了第三人寇含玲名下。2008年5月27日，阎微与第三人寇含玲签订了《房屋买卖合同》，约定：第三人寇含玲将其所有的位于青羊区草堂路3号2幢1单元1-3层2号房屋卖给阎微；房屋总价为8100000元。2009年10月19日，成都仲裁委员会作出（2009）成仲案字第573号《先行裁决书》，裁决确认：1、阎微于2008年1月16日向何小平出具的《委托书》合法有效；2、寇含玲与阎微的委托代理人何小平于2008年5月19日签订的《房屋买卖合同》为有效合同。2010年12月4日，成都市中级人民法院作出（2010）成立仲字第5号《民事裁定书》，裁定驳回阎微请求撤销（2009）成仲案字第573号《先行裁决书》的申请。2012年11月8日，成都市中级人民法院作出（2012）成民终字第5065号《民事判决书》，审理查明成都市青羊区草堂路3号2幢1单元1-3层2号房屋已按照2008年5月19日《房屋买卖合同》约定内容实际办理了对价冲抵和房屋过户手续，并确认寇含玲与阎微的委托代理人何小平于2008年5月20日签订的《成都市存量房买卖合同》中价格条款无效，但不影响该合同的整体效力。另查明，2006年1月至2008年1月期间，何小平曾多次代寇含玲收取阎微归还的借款。
原审查明上述事实主要采信以下证证据：各方当事人的身份证复印件、《公证书》、《撤销决定书》、《房屋买卖合同》、《成都市存量房买卖合同》、《注销他项权利登记申请》、（2009）成仲案字第573号《先行裁决书》、（2010）成立仲字第5号《民事裁定书》、（2012）成民终字第5065号《民事判决书》、《收条》及庭审笔录等。
原审法院认为，阎微于2008年1月16日向何小平出具的《委托书》已经（2009）成仲案字第573号《先行裁决书》和（2010）成立仲字第5号《民事裁定书》确有为有效，何小平在委托授权范围内代阎微所作的民事行为有效。关于阎微认为何小平滥用代理权于2008年5月20日与第三人恶意串通，签订虚假房屋买卖合同低价贱卖阎微房产的主张。原审认为，何小平于2008年5月19日代阎微与第三人寇含玲签订的《房屋买卖合同》亦经（2009）成仲案字第573号《先行裁决书》和（2010）成立仲字第5号《民事裁定书》确认为有效，并非虚假合同，合同约定房屋买卖总价为7000000元，阎微并未举证证明该价格明显低于同期同类房屋的市场价格，亦未能证明何小平与寇含玲恶意串通，损害阎微的利益。故，对于阎微的该主张，原审不予支持。关于阎微认为何小平超越代理权限，擅自以房款充抵借款，虚构房款已结清、房屋已移交的事实骗取成都市房屋产权交易中心办理了房屋过户手续，何小平实施上述行为均对阎微进行了隐瞒，房款也未见分文的主张。原审认为，阎微授权何小平代为收取房款，在阎微已欠寇含玲6820000元欠款，且合同约定寇含玲应支付的首期房款恰好也是6820000元的情况下，何小平以房款充抵借款的方式代阎微收取房款的做法并不无当。并且，阎微于2008年5月27日又与寇含玲签订《房屋买卖合同》，约定以8100000元的价格从寇含玲处将该套房屋买回，表明阎微对何小平代其以房款充抵借款的方式收取房款并且办理了房屋过户手续的情况是知晓并认可的，故对于阎微的该主张，原审不予支持。关于阎微认为何小平在委托代理期间，既代理阎微卖房，又代理寇含玲收款，违反委托代理的相关制度和基本原则，其代理行为应当认定无效的主张。原审认为，何小平代寇含玲收取欠款是在2006年1月至2008年1月期间，而代理阎微办理房屋买卖手续是在2008年1月之后，并非同一期间。并且，委托代理基本原则所限制的双方代理，是指代理人在一个民事法律关系中同时代理该法律关系中的双方当事人，何小平在案涉的买卖合同法律关系中仅代理了出卖方阎微，并未代理买受人寇含玲，何小平的代理行为并未违反代理制度的基本原则。故对阎微的该主张，原审亦不予支持。综上，阎微的全部诉讼请求不成立，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回阎微的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由阎微承担。
宣判后，阎微不服上述判决，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销（2013）青羊民初字第2949号民事判决，依法改判，支持阎微的诉讼请求；本案的诉讼费用由何小平、寇含玲承担。事实和理由：一、何小平超越代理权的表现为：1、阎微出具的授权委托第三项内容中并未授权何小平到房管局办理房屋过户手续，而仅为协助，具体事宜应由阎微亲自前往办理；2、阎微并未授权何小平办理注销他项权利登记；3、阎微并未授权何小平代为处分阎微应收的房款。二、何小平既代理寇含玲放款，又代理阎微卖房，其双方代理行为违反民法基本制度与规定，应属无效。三、何小平与寇含玲恶意串通，主要表现为何小平在没有相关授权的情况下将房屋处分给寇含玲清偿借款，其行为具有恶意处分和恶意占有的主观故意，已严重损害阎微的合法权益，何小平的代理行为应属无效。综上，何小平既代理阎微，又代理寇含玲。两人串通形成借款抵房款的事实，低价占有阎微房产的目的，实质已严重损害阎微的合法权益。
何小平辩称，其受阎微的委托前往房管局办理房屋过户手续、代为办理注销他项权利登记等均未超越代理权限，同时，阎微也未举证证明何小平与寇含玲之间存在恶意串通的行为，阎微的回购行为能印证同意何小平代为处分房款。在房屋买卖合同过程中何小平未双方代理，其代理行为未违反代理制度的基本原则。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原审判决。
寇含玲辩称，在认同何小平的答辩意见的情况下，补充认为成都市仲裁委员会《先行裁决书》等证据均认可阎微授权何小平的行为有效。
二审中，阎微向本院提交《仲裁申请书》，成都市仲裁委员会《受理通知书》，拟证明，仲裁委已受理其申请，本案应中止审理。经庭审质证，何小平认为，成都市中级人民法院（2010）成立仲字第5号《民事裁定书》已对阎微申请对仲裁委作出（2009）成仲案字第573号《先行裁决书》撤销予以驳回，故买卖合同有效，阎微申请的中止理由不成立；寇含玲则认为，阎微的中止申请不能成立，请求法院作出判决。寇含玲向本院提交1份2008年3月10日阎微出具经四川省成都市蜀都市公证处公证《委托书》，拟证实阎微委托何小平办理注销抵押登记事宜。阎微对真实性无异议。本院认为，对阎微提交的上述证据的真实性予以确认，至于本案是否中止，在判决主文中一并阐述。对于寇含玲出具的《委托书》真实性予以确认。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、本案不符合中止要件，其理由为：无论仲裁庭是否撤销阎微与寇含玲、何小平于2008年5月19日签订的房屋买卖合同，均不影响对何小平于2008年5月20日在成都市房屋产权交易中心代理阎微办理成都市青羊区草堂3号2幢1单元1-3楼2号房屋产权过户的委托代理行为效力的确定；二、何小平代理阎微办理成都市青羊区草堂3号2幢1单元1-3楼2号房屋的代理行为有效。具体理由如下：1、既然阎微委托何小平办理出售房屋，也明确何小平在办理委托事项时，有权提供资料、签署相关文件，因此，阎微是否亲自到场并不影响何小平与买方签订房屋买卖合同，协助办理过户手续等委托事宜，何小平按照阎微的《委托书》行使代理权，并未超越代理权；2、阎微在2008年3月10日向何小平出具另一份《委托书》中明确载明何小平享有结清位于成都市青羊区草堂路3号2幢1单元1-3楼2号房屋的抵押贷款，注销抵押登记的代理权，因此，何小平完成委托事项即注销房屋抵押登记并无不妥；3、何小平代阎微向寇含玲出具《收条》，收到寇含玲的房款6820000元，并将房款用于偿还阎微在寇含玲处借款，对此，阎微认为何小平无权处分房款。本案中，何小平有权代阎微出售房屋，且出售房屋的首期房款价格与阎微欠寇含玲的借款金额一致，何小平将房款冲抵借款并未损害阎微的利益，事后，阎微知晓寇含玲买房又与其签订《房屋买卖合同》同意以8100000元的价格将房屋买回，能印证阎微知晓何小平以房款抵扣借款且房屋办理过户手续的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，阎微对何小平以房款抵扣借款的代理行为予以追认，何小平代理行为有效，寇含玲与何小平并未恶意强占房屋串通损害阎微的合法权益；4、本案中，何小平代阎微出售房屋系接受委托履行代理职责而为，在房屋买卖合同关系中，阎微并无直接证据证实寇含玲委托何小平代理买方事宜，同时，在合同履行过程中，何小平将寇含玲支付首期房款冲抵借款，亦得到委托方阎微对何小平代理行为的追认，因此，何小平在买卖合同关系中并未同时代理该法律关系的双方，也未恶意损害任何一方或第三方的合法权益。至于何小平代寇含玲收款，属另一民事法律关系，对阎微主张何小平双方代理，违反民法基本制度与规定，应属无效的观点不予支持。综上，阎微的上诉意见均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由阎微承担。一审案件受理费承担不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 陶田源
代理审判员 傅 敏
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 聂彪峰