广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民一初字第179号
原告：赵美华，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××5328。
委托代理人：梁宇成、莫诗韵，、实习律师。
被告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：马雄照，副总经理。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被告：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：赵瑞明，董事。
委托代理人：刘开辉，广东品信律师事务所律师。
原告赵美华诉被告中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，依原告赵美华申请追加中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）作为被告参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵美华委托代理人梁宇成、莫韵诗，被告南兴公司委托代理人杨图胜，被告皇爵公司委托代理人刘开辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵美华诉称：2011年7月，原告到被告南兴公司售楼部洽谈购买事宜，被告南兴公司为原告出具皇爵国际公馆置业计划书。2011年8月15日，原告与被告南兴公司签订中山市商品房买卖合同。同日，原告与被告皇爵公司签订委托经营管理合同，约定原告购买的住房委托被告皇爵公司进行经营管理。二被告完全无视原告的利益，严重改变住房的功能和结构，违反法律规定和合同约定。按原销售广告，住房的装修标准为每平方米4500元，而实际却不到每平方米2000元。合同附件三“装修、设备标准”对住房的装修、设备标准作出较为详细的约定，但实物房与合同的约定相差较远，缺少厨房，并非中央空调等。鉴于二被告实为同一老板的公司，且原告未曾实际接管房屋，二被告应当连带赔偿装修费损失，赔偿的金额按每平方米4500元与评估价的差额来确定。为此，原告向法院起诉，请求判令：一、两被告连带赔偿装修及配套设施损失（赔偿金额根据评估结果确定，估计约100000元）；二、两被告承担诉讼费用。
原告赵美华就其主张的事实及诉讼请求向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.委托经营管理合同；3.皇爵公馆置业计划书或皇爵广场认购书5栋；4.缴费通知单；5.付款收据和发票；6.完税凭证；7.中山市商品房销售登记备案表；8.皇爵广场5栋交楼通知书和皇爵广场5栋交楼手续书；9.陈金喜皇爵广场5栋交楼手续书；10.宣传资料；11.关于皇爵广场5栋工程竣工验收情况的函；12.中山市建设工程质量监督站的函；13.关于皇爵广场第5栋的备案情况说明；14.规划图；15.竣工图；16.审计报告；17.公司企业登记资料；18.装修标准；19.搜房网发布的房间图；20.样板房视频截图；21.房屋实际图广场认购书；22.严刚皇爵广场5栋交楼手续书；23.中山日报2011年3月14日第5891期B2版（后附网站链接）；24.公证书；25.关于南兴公司发布违法广告的投诉回复。
被告南兴公司辩称：一、涉案的房屋应当以原被告所签订的买卖合同以及委托经营管理合同的约定履行各自的义务。在买卖合同及附件补充协议中，明确约定了关于在签订正式协议之前所有的广告，包括要约邀请及其他陈述均应当以书面约定为准，双方均应当按合同约定履行义务。原告主张应当按照4500元每平方米的装修标准是没有合同约定的，不能作为约束原被告双方的履行标准，应当以涉案房屋作为商业使用的标准来履行。二、由于原被告非常明确涉案房屋使用于商业目的，是作为酒店经营使用的，因此把涉案的房屋交付给被告皇爵公司，根据委托经营管理的需要作出了重新的改造包括装修、设计，上述改造装修均是按照委托经营管理合同的需要来行使，目前涉案房屋已经对外经营，所以不存在需要做厨房功能等其他酒店经营无需的设施，因此原告请求的损失赔偿之诉是没有根据的，请求法庭驳回。
被告皇爵公司辩称：原告与被告南兴公司在签订2011年8月15日的商品房买卖合同同日，也与被告皇爵公司签订了委托经营管理合同，并出具了授权委托书一份。根据委托经营管理合同及授权委托书，原告授权被告皇爵公司根据委托经营管理的需要对房屋进行重新布局和装修改造。被告皇爵公司也按合同履行了约定，因此被告皇爵公司不存在违约，不需要承担赔偿责任。
被告南兴公司、皇爵公司就其辩解理由向本院提交的主要证据有：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.商品房预售许可证两份；3.中山市商品房买卖合同及附件；4.委托经营管理合同；5.授权委托书、商品房接收认可书。
经审理查明：2011年8月15日，南兴公司（××）与赵美华（××）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：赵美华购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢1011号商品房，建筑面积为60.58平方米，总价款714784元；付款方式为分期付款，2011年8月15日支付674784元，2011年8月22日支付40000元；交付期限：××应当在2012年4月30日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察单位出具工程竣工验收报告的商品房交付××使用；××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由××进行维修，在无法维修的情况下，××有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明××对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，××在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：天花：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：门：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；窗：采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子客用电梯、一台西子消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；12.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；13.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；14.智能化系统：智能化一卡通管理，智能扦卡取电；15.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；16.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；17.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；18.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；19.水、电：水、电到户，一户一表；20.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；21.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；22.其他公共部分装修：首层大堂：豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其他内容。赵美华与南兴公司还签订中山市商品房买卖合同补充协议一，约定：××发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，××的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。签订商品房买卖合同当天，赵美华（甲方）与皇爵公司（乙方）签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年（自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间）；乙方享有对涉案物业的管理权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等）、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；在合同期满前九个月，乙方有权与甲方就合同的续约事宜进行协商，甲方须积极配合；如甲方继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，由甲乙双方对相关事宜进行协商；如甲方不再继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，乙方在不损坏物业建筑结构的情况下，按上述房产证表明的结构原状将该物业交付甲方，乙方加装的设施可自行拆除，甲方应及时接收该物业；合同还约定了其他事项。赵美华并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。2012年8月22日，赵美华办理了收楼手续。此后，双方因涉案房屋交付、装修等事项产生争议，赵美华遂于2014年2月26日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：庭审中，赵美华主张对合同约定的装修标准进行评估，评估金额与毛坯房装修的差价作为赔偿数额；或者评估房屋现装修价值，按照每平方米4500元的标准与房屋现装修价值的差价作为赔偿数额。南兴公司则认为合同没有约定装修标准为每平方米4500元，也没有明确约定装修物品的型号及装修标准，只要达到酒店使用的标准即可视为完成了装修标准。为证明装修标准为每平方米4500元，赵美华提供了南兴公司的广告资料及中山日报的新闻。南兴公司的广告资料并未明确载明所有房屋附带每平方米4500元的装修，中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带每平方米4500元的精装修标准。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与赵美华签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵美华与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，××交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，××有权要求××按照如下方式处理：本合同继续履行，由××进行维修，在无法维修情况下，××有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，××请求对装修损失折价补偿符合合同约定。
至于折价补偿的价款，赵美华主张对合同约定的装修标准进行评估，评估金额与毛坯房装修的差价作为赔偿数额；或者评估房屋现装修价值，按照每平方米4500元的标准与房屋现装修价值的差价作为赔偿数额。对此，本院认为，南兴公司的广告资料并未明确载明所有房屋均附带价值每平方米4500元的装修，中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带价值每平方米4500元的精装修标准，但中山日报的新闻并非南兴公司对外所做承诺，对南兴公司没有约束力。且双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议一，约定南兴公司发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为商品房买卖合同的附件，南兴公司的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。而商品房买卖合同并未明确房屋附带的装修价值每平方米4500元，附件三约定的装饰、设备标准中绝大部分物品并未约定具体品牌及规格，无法对合同约定的装修价值进行评估。故赵美华的主张均无法成立，本院不予采纳，酌定装修损失为20000元。赵美华要求皇爵公司连带赔偿装修损失没有法律和合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中山市南兴房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵美华装修损失20000元；
二、驳回原告赵美华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6437元（原告赵美华已预交），由原告赵美华负担5150元，被告中山市南兴房地产有限公司负担1287元（被告中山市南兴房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 罗晓冰
审 判 员 陈 睿
人民陪审员 李嘉宝
二〇一五年十二月八日
书 记 员 孙 萌
杨万红
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