福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终3058号上诉人（原审原告、反诉被告）杨永南，男，1977年9月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴坤荣，福建闽格律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）杨炎根，男，1972年10月10日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：高国川，福建闽仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣杰，福建闽仁律师事务所实习律师。上诉人杨永南因与被上诉人杨炎根租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初3371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨永南的委托诉讼代理人许忠辉，被上诉人杨炎根的委托诉讼代理人高国川、张荣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨永南上诉请求：一、撤销龙海市人民法院（2017）闽0681民初3371号民事判决，改判杨炎根返还杨永南厂房保证金20000元及利息、驳回杨炎根一审反诉请求或将本案发回重审。二、本案一、二审案件受理费由杨炎根承担。事实与理由：一、原审事实认定错误。杨永南与陈学斌系合伙关系，本案双方第一次租赁合同期是2012年5月1日起至2015年5月1日止，租期为2年。2015年5月1日前，双方再次重新签租赁合同，期限同样为2年。双方在签订续租合同时，约定2012年租赁时陈学斌向杨炎根交的2万元保证金继续作为续签合同的保证金之用。基于杨炎根一审辩称只收取全部租金未收取保证金的事实，一审庭审时杨永南向法庭提出通知第三人陈学斌到庭以查明案件事实申请，但一审法院并未采纳杨永南的意见。而且杨永南也持有收取租金的收条凭证，这些证据能够与杨永南的陈述相互印证，足以证明杨炎根收取保证金的事实。故杨炎根应按合同的约定退还保证金2万元。二、一审法院判令杨永南支付逾期违约金错误。1、原审法院将滞纳金解释为违约金错误，滞纳金不能等同于违约金，滞纳金的收取是带有国家强制力的惩罚性措施，民事合同当事人无权约定滞纳金，即使约定也是法律对象认识错误，属无效约定。本案合同第六条约定了违约金，说明双方在签订合同时对违约金和滞纳金的性质及区别均有充分的认识，据此，本合同对滞纳金约定的条款无效。2、合同并未约定租金的付款期限，杨永南在租赁期限内已经按照约定支付全部租金。双方合同只是约定于2016年5月1日收取第二年的租金，并未约定租金的具体支付时间。而且从双方2012年签订租赁合同开始，租金均是分两期支付，在租赁期间内杨炎根也未催讨过，双方口头约定租金分两期支付的事实说明杨永南不存在逾期支付的情形。3、杨炎根主张逾期支付租金的违约金，其该项诉求已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》（1986年颁布）第一百三十六条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。原审法院判决杨永南支付2015年5月2日至2015年9月29日逾期缴纳租金的违约金，该项诉求已超过诉讼时效。三、一审法院判决杨永南支付占有使用费错误。杨永南在租赁期限未到期之前就通知杨炎根交接租赁物并要求退还保证金，是杨炎根不愿返还保证金而故意拖延不接收。因此，杨永南不存在拖延占用的问题。杨炎根辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：一、杨永南主张其与陈学斌存在合伙关系没有事实和法律依据，原判不予支持完全正确。首先，本案并无任何直接证据证明杨永南与陈学斌合伙租赁经营的事实。退一步讲，即使杨永南与陈学斌合伙经营的情况属实，两人之间的内部合伙关系与本案的租赁关系属于不同的法律关系，也不在本案的审理范围。其次，本案由杨永南一人提起诉讼，提出权利主张的依据是2015年5月1日的租赁合同，该合同的承租人一方只有杨永南，并不涉及陈学斌，根据合同相对性原则，本案租赁合同的权利义务与陈学斌无关。最后，杨永南请求返还的保证金，是陈学斌与杨炎根之间所签订的租赁合同的保证金。但既然租赁合同由陈学斌与杨炎根签订，就与杨永南毫不相干。该合同已经履行完毕，合同权利义务已于2015年5月1日终止。即便合同终止后仍然存在纠纷，有权提出该诉讼请求的主体也只能是陈学斌一人。因此，杨永南以持有杨炎根向陈学斌收取租金的收条凭证为由，请求杨炎根向其返还保证金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原判不予支持完全正确。二、原审判决杨永南支付违约金合法有据，应当予以维持。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案租赁合同关于拖欠租金时“增收5%滞纳金”的惩罚性条款，是签约双方的真实意思表示，按合同目的解释足以认定为违约金条款。杨永南以合同当事人无权约定滞纳金为由主张条款无效，没有任何法律依据。其次，本案租赁合同明确约定“租金一次性交付”，不存在口头约定可以分两期支付的事实。杨永南租赁期间两次均拖延支付租金50000元，第一年拖欠不付满4个月，第二年拖欠不付满5个月，原审依照合同的约定并结合法律的规定，酌情判决杨永南支付逾期缴纳租金的违约金，有相应的事实和法律依据。最后，杨炎根提出“因违约而应付违约金”的诉讼请求，与“延付或拒付租金”的诉讼请求明显不同，杨永南主张本案该项诉求超过诉讼时效，纯属断章取义。况且杨永南在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，在二审期间才提出的诉讼时效抗辩，依法不应支持。三、原审判决杨永南支付占有使用费同样合法有据，应当予以支持。本案租赁合同明确约定租赁期限截止到2017年5月1日，而双方在一审中确认2017年5月9日才移交厂房。杨永南在租赁合同到期后仍占有使用该厂房，而且合同有两处明确约定:“乙方(杨永南)应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担”，原审据此判决杨永南支付占有使用费，有充分的事实和法律依据。杨炎根在租期届满前通知杨永南应如期搬迁，符合常理，不能成为杨永南拖延移交租赁物的正当理由，上诉理由根本不能成立。杨永南向一审法院起诉请求：判令杨炎根返还杨永南厂房保证金20000元及利息，从起诉之日起按年利率6%计算至还款之日止。杨炎根向一审法院反诉请求：1.判令杨永南向杨炎根支付逾期付款违约金22500元；2.判令杨永南立即将租赁厂房恢复至可正常使用状态应承担的费用38795元；3.判令杨永南自2017年5月1日起至厂房恢复正常使用状态之日止，按年租金100000元的标准赔偿杨炎根的租金损失。一审法院认定事实：2015年5月1日，杨永南（乙方）与杨炎根（甲方）签订厂房出租合同，约定：“一、甲方出租给乙方的厂房座落在后边沟，户主杨炎根，厂房结构简易钢屋架搭建，该厂房（两间）租赁面积共约为1600多平方米，租赁期2年，自2015年5月1日起至2017年5月1日止；二、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为人民币20000元。租金一次性交付第一年租金100000元，两笔共计120000元。第二年租金为100000元剩余租金金额分别为2016年5月1日收取第二年租金；六、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；七、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金。”合同签订后，杨炎根将厂房交付给杨永南使用，杨永南分别于2015年5月1日交纳租金50000元，2015年9月29日交付租金50000元，2016年5月16日支付租金50000元，10月19日支付46000元，10月20日支付4000元。租赁期满后，杨永南于2017年5月9日将租赁厂房移交返还杨炎根。一审法院认为，杨永南、杨炎根间的租赁合同系双方在自愿协商的基础上签订的，合同有效，为此签约双方均应恪守履行。杨永南作为承租方，负有按时支付租金、租期届满后归还厂房符合要求之义务。杨炎根作为出租方，有在租赁期内收取租金并在合同约定的租赁期满后要求杨永南交还厂房之权利，同时负有返还保证金之义务。杨永南请求杨炎根返还保证金20000元，该保证金系案外人陈学斌与杨炎根所签另一租赁合同的保证金，杨永南所称的陈学斌与其系合伙关系，缺乏事实依据，不予支持。合同第七条约定“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金”，“滞纳金”应按合同的目的解释为违约金。杨永南辩称杨炎根主张的违约金过高，综合杨永南交纳租金的情况及杨炎根的预期利益等因素考量，酌情调整为月利率2%。杨永南辩称杨炎根同意其分期缴纳租金，缺乏事实依据，不予支持。杨炎根主张的将厂房恢复至可正常使用状态的费用38795元，并未提供双方签订租赁合同时厂房状态的证据，缺乏事实依据，不予支持。杨炎根主张自2017年5月1日起至厂房恢复正常使用状态之日止按年租金100000元的标准赔偿杨炎根的租金损失，该合同中明确约定租赁期限截止到2017年5月1日，而杨永南在租赁合同到期后仍占有使用该厂房，该请求于法有据，予以支持，但应计算至杨永南于2017年5月9日移交厂房时止。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回杨永南的诉讼请求；二、杨永南于判决生效之日起十日内支付逾期缴纳租金的违约金9000元（以租金50000元为基数，自2015年5月2日至2015年9月29日，2016年5月2日至2016年10月20日，共9个月，按月利率2%计算）；三、杨永南于本判决生效之日起十日内支付杨炎根厂房占有使用费2192元（100000元/年的标准自2017年5月2日起计算至2017年5月9日止）；四、驳回杨炎根反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取后150元，由原告杨永南负担。反诉案件受理费1408元，减半收取后704元，由反诉原告杨炎根负担352元、反诉被告杨永南负担352元。对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，杨永南未提交新证据。杨炎根向本院提供了一份龙海市民委员会出具的证明，欲反驳杨永南有关双方签订的《厂房租赁合同》无效的上诉意见。杨永南质证后，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据应有法定代表人的签字，该证据不能证明讼争厂房的建设有经过许可、有取得产权证明。本院认为，上述村委会出具的证明内容，只能证明杨炎根在其自留地上搭盖讼争厂房，不能证明其厂房的搭盖系经过审批许可，故该证据不能证明杨炎根的主张，其关联性不予确认。本案争议的焦点：一：杨永南要求杨炎根返还其保证金20000元理由能否成立；二、杨炎根要求杨永南支付占有使用费理由能否成立；三、杨炎根要求杨永南支付逾期付款违约金理由能否成立。对此，本院分析认定如下：杨永南与杨炎根之间签订的《厂房租赁合同》虽然约定了租赁期满后杨炎根负有返还保证金的义务,但根据谁主张谁举证的法律规定，杨永南在本案提供的、2012年2月27日杨炎根向陈学斌出具的收条证据，难以支持其要求杨炎根返还保证金20000元的主张。理由：首先，不论案涉合同是否有效，在杨永南和杨炎根签订的《厂房租赁合同》中，陈学斌并非该合同的主体，根据合同相对性原则，本案租赁合同的权利义务与陈学斌无关。其次，杨永南提供的杨炎根向陈学斌出具的收条，系基于杨炎根与陈学斌之间签订的《厂房租赁合同》，而非基于杨永南和杨炎根签订的合同。再次，本案未有证据证明陈学斌将保证金之债权转让给杨永南的事实，杨永南提供的证据亦不足以证明其与陈学斌之间存在合伙关系，因此，杨永南要求杨炎根返还保证金20000元的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。杨永南上诉提出，其与杨炎根签订的《厂房租赁合同》，因杨炎根所出租的厂房无合法批建手续，违反了法律规定，故该《厂房租赁合同》无效。对杨永南的该上诉意见，杨炎根庭后提供了一份龙海市民委员会出具的证明予以反驳。《中华人民共和国土地管理法》第八条及该条相关解释规定：农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有；自留地属于农民集体所有的土地；自留地只能用来种植农作物，未经批准，不得改作他用。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农民集体所有的土地，使用的个人有保护、管理和合理利用土地的义务；第十二条规定，依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。本案审理当中，杨炎根承认自己出租给杨永南的厂房系利用自己的自留地搭盖的，因其提供的、载有“兹有本村村民杨炎根，其自有自留地改建厂房坐落于原新春村后边交尾果园地，现龙海市新春一队门牌号××。土地面积1800平方米左右，房屋占地面积1600平方米，厂房钢结构面积约1600平方米。”等内容的村委会证明只能证实讼争厂房系用其自留地搭盖及厂房的位置、坐落和面积，并不能证实杨炎根将自留地搭盖成厂房出租的变更土地用途行为系经过批准、有取得合法的手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的合同无效。因此，杨永南有关其与杨炎根签订的案涉《厂房租赁合同》无效的上诉意见理由成立，本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。该解释第十八条规定，房屋租赁合同无效，出租人请求支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。杨永南在2017年5月2日至5月7日期间占有使用杨炎根的厂房，其行为没有合同上或法律上的依据，故一审参照合同约定的租金计算标准（每年100000元）判决杨永南支付给杨炎根上述期间的占有使用费2192元并无不当，本院予以维持。经审查，本案合同约定的滞纳金具有违约金的性质，但如前述分析，双方签订的《厂房租赁合同》系无效合同，故合同中有关滞纳金条款的约定无效，杨炎根要求杨永南按合同的约定向其支付逾期付款滞纳金缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决杨永南支付给杨炎根逾期缴纳租金的违约金9000元不当，应予撤销。杨永南上诉提出的违约金超过诉讼时效的问题，因该问题对本案违约金的处理并无实质性的影响，本院不予审查。综上所述，本院认为，杨永南的上诉理由部分成立，本院予以采信。一审判决认定双方签订的《厂房租赁合同》合法有效不当，适用法律不当，所作的判决部分错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初3371号民事判决第一项、第三项；二、撤销福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初3371号民事判决第二、四项；三、驳回上诉人杨永南的其他上诉请求。四、驳回被上诉人杨炎根一审反诉的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费579.8元，由杨永南负担411.7元，由杨炎根负担168.1元。一审本诉案件受理费300元减半收取后为150元，由杨永南负担。一审反诉案件受理费1408元减半收取后为704元，由杨炎根负担680元，由杨永南负担24元。本判决为终审判决。审 判 长  孟庆彩审 判 员  杨小红代理审判员  谢建才二〇一七年十二月十九日书 记 员  薛怡婷