江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法棠民初字第12号
原告：江门市蓬江区棠下镇桐井村民委员会，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：梁国盛，主任。
委托代理人：梁泽强，男，1975年5月13日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：赵健初，江门市蓬江区潮连法律服务所法律工作者。
被告：黎敬东，男，1961年4月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：胡燕平，广东皓朗律师事务所律师。
原告江门市蓬江区棠下镇桐井村民委员会（以下简称桐井村委会）诉被告黎敬东租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，依法由代理审判员曾伟杰适用简易程序，于2014年12月24日公开开庭进行了审理，原告桐井村委会法定代表人梁国盛及委托代理人梁泽强、被告黎敬东的委托代理人胡燕平到庭参加诉讼。因案情需要，2015年2月9日转换为普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告桐井村委会的委托代理人赵健初，被告黎敬东的委托代理人胡燕平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告桐井村委会诉称：原告于2004年6月30日将位于棠下镇桐井圩的江门市蓬江区顺桐电器实业有限公司股权转让给李炳耀、李碧贤、黎敬东。2005年6月15日经双方协商《江门市蓬江区顺桐电器实业有限公司股权转让协议》作出修改：修改后江门市蓬江区顺桐电器实业有限公司唯一股东黎敬东壹人承担原协议该公司所有必须承担责任和与原告所发生的一切债权债务。
2005年8月25日村委会与李炳耀签订《厂房出租合同书》，租用村委会厂房，期限2年，即由2006年1月1日起至2007年12月31日止，每年租金36000元，实际使用经营者是被告。2008年9月被告（黎敬东）付清了股权转让款项，但拖欠了村委会租金54000元未支付。
2008年1月1日村委会与黎敬东签订厂房出租合同书，将该厂房续租给黎敬东使用，期限三年，由2008年1月1日起至2010年12月31日止，每年租金36000元。2011年1月1日，村委会与黎敬东签订厂房出租合同书，将该厂房再续租给黎敬东使用，期限三年由2011年1月1日起至2013年12月31日止，每年租金36000元。期间被告（黎敬东）又拖欠村委会租金114000元未付。
由于被告黎敬东长期拖欠租金，2014年村委会决定不再与被告黎敬东续签合同。经双方协商口头约定黎敬东继续租用厂房一年，每月支付村委会5000元，其中3000元是每月租金，另2000元作抵扣以前拖欠租金。但2014年黎敬东只支付了贰万伍仟元正，村委会多催款，但黎敬东拒不缴交，村委会在2014年10月20日书面通知黎敬东追缴，否则村委会将收回厂房，另租他人，但被告没有按时缴交欠款。2014年1-10月被告（黎敬东）又多拖欠村委会租金5000元。三项合计拖欠村委会租金173000元。
原告曾多次要求被告缴交所欠款项，被告一直拒付，为了保障原告的合法权益，特此向法院提起诉，要求被告立即付清厂房租金173000元及利息（从2008年1月1日起至今按银行贷款利率6.55%计算共53841元），诉讼费用由被告支付。庭审中，原告主张被告已付4万元现金，尚欠133000元，并且增加诉讼请求：依法解除原、被告的租赁合同关系，被告将厂房交还给原告，利息变更为从2014年11月13日起以欠租金总额按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部清偿日止。
原告桐井村委会在举证期限内提供的证据有：1、村主任当选证书；2、组织机构代码证；3、江门市顺桐电器实业有限公司股份转让协议；4、江门市顺桐电器实业有限公司债务重组协议；5、厂房租赁合同书3份；6、土地使用证2份；7、明细帐4份；8、通知、9、收据；10、租金计算清单。
被告黎敬东答辩称：1、我方认为原告诉讼请求大部分已经超过了诉讼时效，法院应予以驳回。根据民法通则第136条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。原告于2014年11月13日向法院提起诉讼，即使我方存在拖欠租金的情况，原告请求2013年11月14日前的租金已超过了一年的诉讼时效，法院不应予以保护。不论被告是否拖欠原告的租金及租金拖欠的具体数额，原告起诉要求我方支付2013年11月前的租金，但多年来一直没有向被告进行催收。甚至原告在2011年2月与被告续签厂房出租合同书时也无就2011年之前可能存在的租金拖欠情况与被告进行过任何的还款约定。事实上，由于被告经营状况一直不是很好，在2010年合同期满时，我方于2011年1月已尽力交纳了2010年的租金36000元，曾经希望结束公司的经营，但是当时原告表示不再催收我方2011年前的租金欠款。所以被告才会继续与原告签订租赁合同。被告认为原告向被告催收2011年前发生的租金欠款违反了双方当时的约定。综上，原告自愿放弃或者一直怠于履行其自己的权利，依法应承担相应的法律后果。被告不同意支付超出诉讼时效的租金，请求法院对超出一年的诉讼时效的租金不应进行保护。2、原、被告从未约定拖欠租金的违约责任。原告要求被告按银行贷款利率向原告支付违约利息没有事实和法律依据，而且该违约利息也同样超出诉讼时效，法院应当予以驳回。3、2014年双方并没有约定过“由被告每月支付5000元，其中3000元是租金，另2000元抵扣以前拖欠的租金。”原告在2014年交纳的25000元是缴交2014年的租金。在诉讼期间，本着和平解决纠纷的目的，双方曾经达成口头约定，被告同意向原告支付自2013年起至2014年10月拖欠原告的租金折合40000元，并将厂房返还给原告。原告不再追收其余的欠款，并同意撤销诉讼，了结本次事件。被告为此向朋友借款40000元并已经向原告支付完毕。所以，被告认为我方已经结清了所有的租金欠款。综合上述意见，被告认为即使存在其他的租金欠款，但是均已超过1年的诉讼时效，原告起诉被告依法无据，请求法院依法予以驳回。4、对原告新增加请求中的终止租赁合同，交回厂房给原告没有意见。
被告黎敬东在举证期限内提供收据一份。
经审理查明：2008年1月1日，原、被告双方签订租赁合同一份，约定：原告将座落在桐井圩内厂房一座出租给被告，租赁期限为三年，由2008年1月1日至2010年12月31日，每年租金36000元，租金6个月结算一次。被告租赁后于2010年1月26日交付租金36000元给原告。2011年2月25日，双方又签订续租合同，期限3年，从2011年1月1日至2013年12月31日止，每年租金36000元，6个月结算一次租金。租赁期满后，经双方协商，租赁期延长一年。被告于2014年3月28日交付租金15000元，5月13日交付租金10000元。被告从2006年1月1日至2014年期间租赁原告的厂房应交付给原告的租金为3188000元，被告已交付租金145000元，未交付的租金173000元。经催促无果，原告以被告欠租为由于2014年11月13日向本院提起诉讼，被告于2014年12月19日交租4万元。庭审中，原、被告确认：1、欠2014年10月（含10月）前133000元租金没有支付，2、原、被告双方的租赁合同关系于2014年11月1日已解除，双方实际租赁关系至2014年10月。
另查：原告桐井村委会于2004年6月30日将位于江门市蓬江区棠下镇桐井圩的江门市蓬江区顺桐电器实业有限公司股份转让给李炳耀、李碧贤、黎敬东三人经营。原告的厂房由李炳耀、李碧贤、黎敬东三人租赁使用，2005年6月15日，李炳耀、李碧贤、黎敬东三人与原告签订《江门市蓬江区顺桐电器实业有限公司债务重组协议》，协议约定：江门市蓬江区顺桐电器实业有限公司原股东李炳耀、李碧贤退出，公司由被告黎敬东一人经营，公司的债权债务由被告所有和承担。2005年8月25日，由李炳耀代为原告签订《厂房出租合同》，合同约定租赁期2年，由2006年1月1日至2007年12月31日止，每年租金36000元，租金6个月结算一次，并盖上公司的公章。合同签订后，厂房的实际使用人被告黎敬东于2006年2月16日、3月13日、4月13日分别支付租金3000元给原告，同年6月12日交付租金6000元、7月25日交付租金3000元给原告。租赁期2年。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。原、被告双方均确认租赁合同已于2014年11月1日前已期满终止，尚欠2014年10月（含10月）前租金133000元未付，本院予以确认。对于原告关于被告交还厂房的要求，被告没有异议，本院予以认可。
本案争议的焦点：1、被告拖欠原告租金是否已超过诉讼时效问题；2、违约金问题。
关于被告拖欠原告的租金是否已超过诉讼时效的问题。被告认为欠原告的租金是前几年的，已超过诉讼时效，不应受到法律保护。原告认为被告从租赁原告的厂房开始，至2014年10月止，虽然租赁周期是2年、3年一周期，但租赁人、合同内容、租赁场所、租金等是一致的，从原告提供的租赁合同和被告交付租金的时间上可以看出，被告多次在续签租赁合同后才交付部分租金给原告，并且被告在原告起诉后还支付了4万元租金。据此，被告拖欠原告的租金，并不存在诉讼时效问题，对被告认为已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
关于违约金的问题。被告租赁原告的厂房已多年，至今尚欠原告租金133000元支付给原告，是被告违约，应承担违约责任。原告请求被告按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉时计付利息，合情合理，没有违反法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告江门市蓬江区棠下镇桐井村民委员会与被告黎敬东的租赁合同关系于2014年11月1日已解除。
二、被告黎敬东应于本判决发生法律效力后10日内将位于江门市蓬江区棠下镇桐井圩内的租赁厂房交还给原告。
三、被告黎敬东应在本判决发生法律效力之日起10日内支付租金133000元及利息（从2014年11月13日起，以欠款总额133000元按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本判决规定清偿日止）给原告江门市蓬江区棠下镇桐井村民委员会。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
案件受理费4703元，诉讼保全费1385元，合共6088元，由被告黎敬东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决书规定期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 刘素兰
代理审判员 曾伟杰
人民陪审员 钟伟玲
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 吴咏红