重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初3597号原告谭永辉，男，1976年7月25日出生，汉族，住重庆市开州区。委托代理人侯勇，四川君合律师事务所律师，系特别授权。被告侨城地产集团有限公司，住所地重庆市开县云枫街道长青社区南山西路90号，统一社会信用代码9150023466357614XW。法定代表人廖代平，董事长。委托代理人汪建平，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。原告谭永辉与被告侨城地产集团有限公司（以下简称为“侨城地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告谭永辉及其委托代理人侯勇、被告侨城地产公司的委托代理人汪建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭永辉诉称，原告谭永辉与被告侨城地产公司于2013年12月18日签订了《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，该商品房位于开县，建筑面积为98.58平方米，房屋总价款为653429元。合同中对层高也进行了约定，即平层层高3米，净高2.85米；跃层层高为3米和6米，净高2.85米和5.8米。经测绘，被告向原告交付的房屋层高（2.9米）与合同中约定的层高（3.0米）不一致。由于商品房预售合同中约定的购房价款是买受人在房屋符合约定条件时支付的合同对价，本案被告交付该层高缩水商品房的事实直接导致房屋价款减少及房屋贬值，而且直接影响原告期待的房屋使用功能及居住环境。另外，被告对商品房的销售广告和宣传资料、主合同约定均明确层净高，但交房时欺骗原告签收层高不符合约定的格式合同《入住验房表》，足以证实被告对其违约行为存在严重过错。被告作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的房屋应当符合法定和约定条件，否则属于不适当履行，被告应根据瑕疵履行行为给原告造成的损失承担违约赔偿责任。为维护自身的合法权益，现原告特起诉至本院要求判令被告按总房款的12%支付赔偿金78411元；诉讼费由被告负担。被告侨城地产辩称，1、原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》属实。在《补充协议》中约定了被告修建房屋必须按照国家相关规定，不能擅自变更，且被告已经按照设计方案和图纸修建了房屋，质量没有任何问题。2、在双方签订的合同中，约定的层高属于笔误，因为我司修建的侨城半岛共分为3期，一期包括1#楼（25层住宅，单层层高3米），2#楼（28层住宅，单层层高3米），一期商业19#楼（3层，）；二期包括3#楼（33层住宅，单层层高3米），5#楼、6#楼、7#楼（均为34层住宅，单层层高2.9米），其中34层属于跃上层，没有进户入口；其余栋数为三期。正因为5#楼、6#楼、7#楼总高度100米的限制，所以在设计的时候，平层层高为2.9米，跃层为5.8米，比其他栋数的层高要稍微矮点，但是均超过了国家要求的层高最低标准，基于此，在售卖5#楼、6#楼、7#楼房屋时，我们采用的是其他栋数的通用合同，没有对层高进行更改。发现该笔误后，我司通过公告的形式，向购房者进行了公示。3、我司修建的房屋均取得了建设工程竣工验收备案登记证，质量并没有问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月18日，原告谭永辉（合同乙方）与被告侨城地产公司（合同甲方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定本商品房属于预售商品房，项目暂定名为“侨城·（滨湖）半岛”。原告购买的商品房座落于开县，建筑面积为98.58平方米，套内建筑面积77.12平方米，户型为一室一厅，所在楼层物理层为第13层，名义层为第13、14层，房屋总价款为653429元，付款方式为按揭付款。平层层高为3米，净高2.85米；跃层层高3米和6米，净高2.85米和5.8米。同日，原、被告双方还签订了《补充协议》，对税费的缴纳、逾期付款责任的承担、付款方式的变更、交房内容、物业管理等内容作出了补充约定。在《补充协议》第十一条第八款中约定“本协议生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同，违约方须按合同及本协议有关条款承担违约责任，向对方支付本套商品房总成交金额10%的违约金。”合同签订后，被告侨城地产公司于2016年1月4日将上述房屋交付给原告谭永辉。另查明，被告公司开发的“开县侨城滨湖·半岛住宅小区”6栋施工设计图中载明的建筑层数为33+1层，标准层层高2.9米。同时，该栋竣工图纸中载明建筑层数为33+1层，标准层层高2.9米。2015年6月4日，被告取得侨城·滨湖半岛二期（3#、5#、6#、7#）工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。还查明，在侨城·（滨湖）半岛业主入住验房表中的备注栏载明了“本幢层高约2.9米，净高约2.75米（跃层约5.89米，净高约5.65米）；如与买卖合同约定不符，同意以原签订的补充协议约定为准，即按相关政府部门批准文件或验收现房为准”等相关内容，同时“侨城·（滨湖）半岛”房屋交接确认书中也对上述内容进行了约定，并有原告谭永辉的签字确认。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、施工设计图及竣工图、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《房屋交接确认书》、《入住验房表》等证据在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”等内容，再结合本案来看，原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》中对房屋的基本情况、价款、付款方式、交房期限、层高等事项作出了明确约定，经审查，原、被告双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，且并无《合同法》第五十二条规定之法定无效之情形，也无《合同法》第五十四条规定之法定可撤销之情形，加之原、被告双方对该合同的成立及效力均无异议，故原、被告之间于2013年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是合法、有效的。本案中，被告侨城地产公司作为房地产开发商和商品房出卖人，其交付的房屋应当符合法定条件和约定条件。根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》5.5.1的规定，普通住宅层高宜为2.8米，而被告的施工设计图中载明的标准层高为2.9米，同时该栋楼的竣工图中的层高与施工设计图中的层高是一致的，均为2.9米，加之被告交付房屋给原告时在《房屋交接确认书》、《入住验房表》中对实际层高及与原合同不一致的约定进行了告知，并由原告签字确认。由此看出，被告并不具有欺诈原告的主观恶意，且交付给原告的房屋符合商品房设计层高的最低标准要求，也未违反法定义务，因此，本院对原告提出被告有主观欺诈行为的主张不予采纳。此外，被告实际交付的房屋（跃层）层高为2.9米和5.8米，而原、被告在合同中约定的平层层高为3米，跃层层高为6米，尽管被告交付的房屋层高与约定层高不一致，但是原、被告双方在合同中并没有关于因层高不符而产生违约责任的约定。同时，经庭审询问，原告主张违约损失的法律依据的是《混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）》（以下简称为《验收规范》）和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《商品房买卖合同解释》）第十四条的规定，本院认为，尽管《验收规范》中8.3.2中有关于垂直度（层高）检查的规定，即层高≤5米的，允许偏差为8mm，但是，该《验收规范》主要是针对混凝土结构工程施工质量的一个检查和验收规范，本案中被告的施工设计图和竣工验收图中均载明诉争房屋的层高为2.9米，且取得了开县城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，这说明被告所建房屋的质量是经过验收合格的。此外，《商品房买卖合同解释》第十四条是关于面积差异的规定，而非层高差异的规定，综上，原告依照上述法律和规章来主张层高违约损失并无法律依据，本院不予支持。另外，被告在庭审中提出，其司开发设计的侨城滨湖半岛房屋中，除了5#楼、6#楼、7#楼房屋层高为2.9米，其他高层栋数均为3米（别墅及商业用房均在3米以上），因为上述3栋房屋均为（33+1）层的高层，受总层高100米的限制，所以设计的层高为2.9米而非3米，而被告在销售房屋时，与买受人签订合同用的是其他栋数的格式合同，所以在合同中对层高没有注意更改，系笔误所致的上述主张，依据日常经验法则来看，本院认为被告的抗辩理由有其合理性，本院予以采纳，但是，基于被告属于格式合同的提供方，由于其过错导致交付的房屋层高与约定层高不一致，属于未适当履行合同义务，被告应对其瑕疵履行行为给原告造成的合理损失承担违约赔偿责任。本案中，由于原告主张损失的计算方法既没有合同依据，也没有提交确实、充分的证据来证明被告给其造成的各种损失，考虑到被告的违约程度及对房屋空间使用上的影响，本院酌情确定被告侨城地产赔偿原告损失6500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告侨城地产集团有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告谭永辉赔偿款6500元。二、驳回原告谭永辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1760元，由原告谭永辉负担1710元，由被告侨城地产集团有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  陈秀娟代理审判员  张永利人民陪审员  王开发二〇一六年八月三十一日书 记 员  王 黎