北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第12036号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市正元成经济贸易中心，住所地北京市昌平区百善乡政府西100米。
法定代表人万程，总经理。
委托代理人鲍立，北京鲍立律师事务所律师。
委托代理人武浩，北京鲍立律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京龙华通商贸有限公司，住所地北京市海淀区颐和园路45号。
法定代表人陈军，总经理。
上诉人北京市正元成经济贸易中心、上诉人北京龙华通商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第3874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，北京市正元成经济贸易中心（下称正元成公司）起诉至原审法院称：我公司与北京龙华通商贸有限公司（龙华通公司）于2013年11月签署房屋租赁协议，合同约定龙华通公司承租位于北京市西城区×××12号楼12-2、5、6、8的房屋，建筑面积1404平方米。租赁期限共七年，自2014年3月1日起至2021年2月30日止。年租金人民币1350000元，按年缴纳租金。合同签署后，龙华通公司交纳了保证金30万，租金一直没有支付。我公司多次通知龙华通公司安排人员负责房屋交接，但龙华通公司一再找理由拒绝接受房屋，并拒付房屋租金。我公司于2013年12月6日、12月18日两次致函龙华通公司，希望其安排人员负责房屋交接，并按协议约定支付年租金人民币1350000元，但始终没有看到龙华通公司的履行合同的诚意，使合同至今无法履行。诉讼请求：1、判令龙华通公司依约履行合同。2、判令龙华通公司支付房屋租金1350000元。
龙华通公司辩称：正元成公司所称我公司没有按期缴房租是事实，但正元成公司称我公司不肯接收房屋这一说法与事实情况完全不符，事实是因为正元成公司没有按照有关标准和双方协议要求按期向我公司交付房屋。我公司基于不安抗辩权才没有接收的房屋和交房租。2013年11月12日，正元成公司与我公司签订房屋租赁协议，在已生效的房屋租赁协议中，约定房屋建筑面积是1404平方米，我公司承租原况是毛坯房。在未有另行协商结果的情形下，正元成公司应于2013年12月1日向我公司交付符合北京建筑质量要求和消防要求、无租赁纠纷、无垃圾堆积，无多余设施的毛坯房房屋。我公司已于2013年11月12向正元成公司的委托收款方支付了人民币30万元履约保证金，又在2013年11月15向正元成公司提前交付了1350000元房租支票，但因正元成公司出租房屋存在诸多不符合协议要求的问题，该房租支票已被正元成公司退还，双方当时约定于2013年12月1正式交接。另外，正元成公司还将房屋的一部分出租给旁边的建行使用，因此协议中约定的房屋面积与实际面积是不相符的，实际面积比协议的面积要小。根据北京市规划委员会关于在民用建筑内扩大自动喷水灭火系统设置范围并颁布的《建议自动喷水灭火系统涉及规程》（北京市地方标准）通告、《火灾自动报警系统设计规范》、《北京市人民防空非工程和普通地下室安全使用管理办法》办理备案等强制性规定，正元成公司的商铺在民用建筑内，面积在500平方米以上应该符合现行消防标准，应该配置灭火系统和烟感装置，出租地下室应该办理备案。另外前一期租户承租时在房屋内建了几百平米未完工的临时建筑物和残存物未清除，房屋的结构和面积与房本所载不一致。2013年12月16日、23日、29日，我公司负责人多次以短信和电话方式通知正元成公司负责任按协议要求交接并解决诸多问题，正元成公司一直没有解决。2013年12月1交接前，我公司要求正元成公司完善消防设施，提供合格消防手续协助办理装修消防手续，正元成公司因为消防设施不到位，没有协助我公司出具任何消防手续，导致我公司无法向有关部门提交装修申请。我公司向正元成公司提交了代领的《北京市普通地下室使用登记备案表》，要求正元成公司按该表要求办理备案事项，但时至今日正元成公司仍因配套不完善未办理地下室备案。到2013年12月1交接日，正元成公司的房屋根本没有达到国家有关法规和协议约定交付的标准，却要求我公司按现状接收。正元成公司既不同意我公司提出的交接时按现状拍照，双方盖章签字确认现状留证的请求，也不同意延长免租期和办理备案，更未达成补充协议。致使我公司无法在2013年12月1按协议约定标准接收房屋。如果我公司当时收钥匙付房租，将会被视为验收合格。而且缺乏消防和地下室备案手续正元成公司是违规出租，我公司违规使用会被面临有关行政机关处罚。按照法律规定，我公司出租商铺安全标准不应该跟地方行政法规对抗，根据协议约定每次向正元成公司发出要约时，正元成公司既不给予书面答复也不给予解决。对于正元成公司交付的房屋，协议中已有多处定义和要求，我公司付房租是以正元成公司交付符合地方法规和协议要求的房屋为前提条件的。因此，我公司有权基于不安抗辩权拒交房租和拒绝接收不合法规和协议要求的房屋。当时形成争议协商无果后只能按协议约定请法院解决。
龙华通公司反诉称：1、要求正元成公司完善出租房屋基本配套设施，向我公司出租符合国家现行消防标准的商铺及符合地下室备案标准的地下室；2、要求正元成公司履行协助向有关部门提供装修报批及营业所需房产消防等相关合格手续的义务，履行地下室备案义务；3、要求正元成公司拆走该房屋内全部临时建筑物及残存装修物、多余设施（包括拆走该房屋内没有检验合格证明的废旧电梯、不能投入使用的空调机组、通风机组及已损坏的通道和非承重隔墙），恢复成毛坯房状况，同时清除室内建筑垃圾，向我公司交付与该房屋原始结构图一样的1404平方米房屋；4、要求正元成公司交接验收合格日起重新计算租赁协议中约定3个月免租期和7年租赁期；5、要求正元成公司开具已交30万元履约保证金的正式票据，并支付因延误交房保证金产生的银行同期利息；6、由正元成公司支付因取证进行公证的费用。
正元成公司针对龙华通公司的反诉答辩称：不同意龙华通公司的反诉请求，事实和理由同起诉理由。
原审法院经审理认为：根据双方协议约定：“甲方保证不会晚于2013年12月1日向乙方交付无租赁纠纷，无垃圾堆积及其他多余设施的房屋（可另行协商）”。该条款虽然约定了房屋交付的时间，但协议主要条款对交付房屋的状况约定不明，按照合同有关条款或者交易习惯，现有条件无法完成房屋交付，本案审理过程中，双方亦不能协商一致，故正元成公司要求龙华通公司继续履行合同，支付租金，法院不予支持。龙华通公司要求正元成公司完善配套设施，履行协助办理相关手续，履行地下室备案义务，拆除装修物、清除建筑垃圾、恢复成毛坯房状况，重新计算3个月免租期和7年租赁期，支付公证费及履约保证金的利息等诉讼请求，法院不予支持。龙华通公司向正元成公司支付30万元履约保证金，正元成公司即应向龙华通公司开具正式发票。但龙华通公司要求正元成公司支付履约保证金之利息缺乏法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、判决生效后三日内，北京市正元成经济贸易中心向北京龙华通商贸有限公司出具三十万元履约保证金的正式发票；二、驳回北京市正元成经济贸易中心的诉讼请求；三、驳回北京龙华通商贸有限公司的其他反诉请求。
判决后，正元成公司与龙华通公司不服，均上诉至本院。
正元成公司仍持原审起诉理由，要求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。
龙华通公司仍持其原审反诉理由，要求撤销原判，依法改判支持其原审全部反诉请求。
经审理查明：2013年11月12日，正元成公司与龙华通公司签订《房屋租赁协议》，内容为：“甲方：北京市正元成经济贸易中心乙方：北京龙华通商贸有限公司第一条：房屋坐落地址：北京市西城区×××12号楼12-2.5.6.8，建筑面积1404平方米。第二条：租赁期限：租期共七年，免租装修期两个月，如乙方改造为三层（局部或全部）加送一个月免租改造期限，自2013年12月1日起至2014年2月1日为改造和装修期限。自2014年3月1日起至2021年2月30日为七年租期期限。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。第三条：租金和租期交纳期限：1、每年租金为人民币1350000元，按年缴纳租金，乙方以转账方式支付租金给甲方或甲方委托收款人，由甲方出具收据或委托收款单给乙方2、甲方与乙方签署本协议当日需向甲方交付履约保证金人民币30万元。甲方向乙方交付房屋及全套钥匙当日乙方需交付第一年租金。甲方保证不会晚于2013年12月1日向乙方交付无租赁纠纷，无垃圾堆积及其他多余设施的房屋（可另行协商）。第四条：租赁期间房屋原状及装修改造1、乙方承租甲方租赁房屋原况是毛坯房，地上和地下各一层，乙方可不做改造或部分改造。2、乙方对该房屋的改造及装修，需要有关部门报批的必须报批，不需要报批的经物业同意。在乙方保证安全的前提下，甲方许可乙方对改造为地上两层和地下一层。对部分承重墙进行开门窗改造。如有责任事故全部由乙方承担，改造费用全部由乙方承担。4、及时给乙方出具办理改造房屋的房产和盖章手续，其他由乙方办理。第四条：租赁期间房屋固定设施原况1、乙方承租甲方租赁房屋除留有一个卫生间一个前后门及暖气片以外，无其他固定设施。2、乙方承租期届满如甲方不予补偿，乙方可拆走除上述物件以外的其他固定设施。第八条：违约金和违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，除退还乙方30万元履约保证金和未租用日已交付甲方的房租以外，负责赔偿乙方违约金人民币30万元，负责赔偿乙方改造及装修甲方出租房屋费用人民币350万元（不受乙方租用期限和投入多少影响）。另负责赔偿乙方解除分租商户违约金人民币120万元，甲方赔偿乙方总共为人民币500万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金人民币30万元。从履行金中扣除。3、因甲方与第三方债权债务纠纷导致第三方干预乙方对该房屋行使使用权，乙方损失由甲方双倍赔付。”
《房屋租赁协议》签订当日，龙华通公司向正元成公司支付履约保证金30万元。后双方就交付房屋的状况问题发生争议，并未达成一致意见，至今涉案房屋仍未办理交接。
经原审法院现场勘验，涉案房屋一层的风道被拆坏，地下一层被隔成几十个小间，部分房间堆有建筑垃圾，楼梯被拆毁，电梯已无法使用。
上述事实，有《房屋租赁协议》、房屋所有权证、现场照片、（2013）京东方内民证字第11457号公证书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：正元成公司与龙华通公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属于合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁协议》约定对于垃圾堆积及其他多余设施的房屋双方可另行协商，但发生争议后，双方无法就房屋的交付条件协商一致，双方要求继续履行合同的前提分歧严重，合同继续履行不具备基础条件，且龙华通公司不同意接收涉案房屋，故对于正元成公司继续履行合同的上诉意见，本院不予支持。因双方未完成房屋交接，正元成公司要求龙华通公司继续交纳租金的上诉意见，本院不予采纳。龙华通公司作为承租人对房屋的基本状况负有审查义务，《房屋租赁协议》签订之前龙华通公司对租赁房屋进行了勘查，对房屋的状况是明知的，此后又不同意接收租赁房屋，原审法院判令其向正元成公司交纳的履约保证金不予退还，并无不妥，本院予以维持。正元成公司收取龙华通公司的履约保证金应向其开具正式的票据，原审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。正元成公司对于龙华通公司办理装修报备、消防等手续负有协助义务，但正元成公司进行协助系交接完成之后，龙华通公司以行使不安抗辩权为由不同意接收租赁房屋的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费16950元，由北京市正元成经济贸易中心负担（已交纳8475元，余款8475元于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费70元，由北京龙华通商贸有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费17020元，由北京市正元成经济贸易中心负担16950元（已交纳），由北京龙华通商贸有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 张晓鸥