福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初1471号
原告交通银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市。
负责人林建敏，行长。
委托代理人王威威，公司职�。
委托代理人倪春芸，公司职员。
被告魏经瑞，男，汉族，住福建省福清市。
被告福清兰天置业有限公司，住所地福建省福清市。
法定代表人王灵善，总经理。
委托代理人ＸＸ，公司职员。
委托代理人ＸＸ陆，公司职员。
原告交通银行股份有限公司福州福清支行（以下简称交通银行福清支行）诉被告魏经瑞、福清兰天置业有限公司（以下简称兰天置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告交通银行福清支行的委托代理人王威威、倪春芸，被告魏经瑞和被告兰天置业公司的委托代理人ＸＸ、ＸＸ陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行福清支行诉称：2012年8月14日，原告与被告魏经瑞、被�兰天置业公司签署了编号为20××××105的《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向被告魏经瑞提供总金额570，000元的个人贷款，用于购房，贷款期限为180个月，采取等额本息按月还款的还款方式，还款日为放款日的对应日，每期还款额为4677.82元，贷款利率为月利率4.639583‰（基准利率下浮15%）。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日。被告魏经瑞以其所购住房为以上借款提供抵押（抵押物：福清市宏路街道上郑村中联城一期10号楼2202单元），并于2012年8月20日向福清市房地产管理交易所申请办理了抵押权预告登记（融房预QR字第1218477号）。合同约定，“贷款期限自放款日起算。放款金额、放款日和到期日以《借款凭证》的记载为准。”“还款日为放款日的对应日。”“丙方（被告兰天置业公司）为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。”“抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及其代位物。抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。”“出现下列任一情形的，均视为本合同的‘提前到期事件’：……（3）借款人违反本合同的其他约定；……当出现任一‘提前到期事件’时，乙方（原告）有权采取以下一项、多项或全部措施：…（5）单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方（被告魏经瑞）立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。”“逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。”“甲方（被告魏经瑞）未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担乙方（原告）为实现债权而支付的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。”2012年8月3日，原告与被告兰天置业公司签署《阶段性保证担保函》，约定由被告兰天置业公司为被告魏经瑞借款合同项下债务提供阶段性保证，承诺对被告魏经瑞偿还义务承担经济连带责任。2012年9月6日，原告依约向被告魏经瑞发放了个人贷款570，000元，该笔贷款采取等额本息按月还款的方式，还款日为借款日对应日。以上贷款发放后，被告魏经瑞未能依约向原告履行还本付息义务，被告兰天置业公司亦未承担保证责任。鉴于二被告的严重违约行为，依据合同约定，原告于2016年1月10日向二被告寄送了《债务提前到期通知书》，宣布合同项下债务提前到期，到期日为2016年1月10日。截至2016年2月13日，被告魏经瑞已拖欠贷款本息共计508，268.22元。为保障原告的合法权益，故向法院提起诉讼。请求判令：一、被告魏经瑞立即向原告交通银行福清支行偿还逾期贷款本息合计509，996.98元（其中贷款本金493，592.47元，利息16，048.47元，罚息356.04元，利息、罚息暂计至2016年3月9日，此后利息、罚息按合同约定和人民银行规定计算至本金还清之日止）；二、原告交通银行福清支行有权就被告魏经瑞提供的抵押物，位于福�市宏路街道上郑村中联城一期10号楼2202单元的房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告兰天置业公司对上述债务承担连带清偿责任；四、由二被告承担本案的诉讼费用（含保全费、公告费）以及实现债权的相关费用。
原告交通银行福清支行对其主张向本院提交以下证据为证：1.《股东会决议》，证明被告兰天置业公司授权签署的文件具有法律效力；2.《个人房产抵押贷款合同》（编号为20××××105），证明原告与被告魏经瑞成立合法有效的借款合同关系，且被告魏经瑞以其所购房屋为主债务提供抵押担保，被告兰天置业公司对主债务承担阶段性保证责任；3.《抵押权预告登记证》（编号为融房预QR字第1218477号），证明原告对被告魏经瑞房产的抵押权因经登记而具有公信力；4.《阶段性保证担保函》，证明被告兰天置业公司承诺对主合同项下债务承�阶段性不可撤销保证责任；5.借款凭证及进账单，证明原告依约履行了贷款发放义务；6.《债务提前到期通知书》及EMS查询记录，证明原告依合同宣布被告魏经瑞的债务提前到期；7.贷款欠息明细，证明被告魏经瑞应清偿的债权总额。
被告魏经瑞辩称，原告交通银行福清支行所诉属实，但因经济困难无力偿还，希望原告免除相应利息、罚息等其他费用，其愿意偿还贷款本金。
被告兰天置业公司辩称，为被告魏经瑞承担连带责任的债权总额应为493，207.20元，包括本金480，484.83元，利息12，722.37元，对罚息、复利不应承担连带责任；被告兰天置业公司承担连带责任后，对其代偿债权享有优先受偿权。
被告魏经瑞、兰天置业公司未向本院提供证明资料。
经庭审质证，被告魏经瑞对原告交通银行福清支行提交的证据1-7的真实性、合法�、关联性均无异议。被告兰天置业公司对原告交通银行福清支行提交的证据1-5无异议；对证据6的真实性有异议，因其未签收；对证据7的真实性、合法性有异议，对其中的罚息、复利不予确认，因该证据系原告单方制作，原告未提供相应的计算标准。原告交通银行福清支行认为，证据6是通过邮政特快专递寄送的，且已在官网查询到签收记录，证据7是经交通银行系统打印并经会计柜台确认的。
经法庭质证，本院认证如下：被告魏经瑞、兰天置业公司对原告交通银行福清支行提交的《股东会决议》、《个人房产抵押贷款合同》、《抵押权预告登记证》、《阶段性保证担保函》、借款凭证及进账单的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。原告交通银行福清支行通过中国邮政特快专递向被告魏经瑞、兰天置业公司寄送《债务提前到期通知书》，有�同约定，且EMS查询记录均显示“投递并签收，签收人：本人收”，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告交通银行福清支行提交的贷款欠息明细系其系统结算并经会计确认，能够证明截至2016年3月9日被告魏经瑞应清偿的债务，故本院对该证据予以采信。
根据上述所确认采信的证据，本院查明以下事实：
2012年8月14日，以原告交通银行福清支行作为贷款人，被告魏经瑞作为借款人、被告兰天置业公司作为保证人，签订了编号为20××××105的《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：被告魏经瑞向原告交通银行福清支行贷款570，000元用于购买福清市宏路街道上郑村中联城一期10号楼2202单元房屋，贷款期限为180个月，还款以月为一期，贷款利率为月利率4.639583‰（基准利率下浮15%），贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率�，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；采取等额本息还款法，每期还款额为4，677.82元，本息按期支付，还款日为放款日的对应日；借款人违反合同的其他约定时，原告交通银行福清支行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告魏经瑞立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告魏经瑞未按时足额偿还贷款本金、支付利息，原告交通银行福清支行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，被告魏经瑞应当承担原告交通银行福清支行为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；被告魏经瑞以其所购的位于福清市宏路街道上郑村中联城一期10号楼2202单元房屋为该笔贷款提供抵押担保，抵押权的效力及于抵押物�其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及其代位物，抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用）；被告兰天置业公司为该笔贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。2012年8月3日，被告兰天置业公司向原告出具《阶段性保证担保函》，自愿对被告魏经瑞的上述债务提供阶段性不可撤销担保直至该房产的房地产权利证书以及相关他项权证交友原告占管为止，并对借款人偿还义务承担连带责任。2012年8月20日，原告交通银行福清支行与被告魏经瑞向福清市房地产管理交易所申请办理了预购商品房抵押权预告登记（融房预QR字第1218477号）。2012年9月6日，原告交通银行福清支行依约向被告魏经瑞发放贷款570，000元。此后被告魏经瑞按合同约定进行还款，但自2015年8月6日起，被告魏经瑞未依约偿还借款本息，被告兰天置业公司亦未承担连带保证责任，原告交通银行福清支行遂于2016年1月10日向被告魏经瑞、兰天置业公司寄送了《债务提前到期通知书》，宣布合同项下债务提前到期，到期日为2016年1月10日。截至2016年3月9日，被告魏经瑞未偿还借款475，139.67元、利息16，048.47元及罚息356.04元，共计509，996.98元。
本院认为，原告交通银行福清支行与被告魏经瑞、兰天置业公司于2012年8月14日签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行义务。原告交通银行福清支行已按合同约定向被告魏经瑞提供了贷款，但被告魏经瑞自2015年8月6日起未按期足额还款付息，经原告交通银行福清支行寄送《债务提前到期通知书》仍未还款，构成违约，原告交通银行福清支行有权按照合同约定宣布贷款提前到期，要求被告魏经瑞立即偿还到期贷款本息，故原告交通银行福清支行诉请被告魏经瑞偿还逾期贷款本金及合同约定的利息，本院予以支持。原告交通银行福清支行主张就被告魏经瑞提供的抵押物享有优先受偿权，虽然《个人房产抵押贷款合同》第十五条约定被告魏经瑞连续三个月或累计六个月未按时足额还款或原告宣布贷款全部提前到期时，原告交通银行福清支行有权处理抵押物，但合同约定的抵押物所有权始终未转移至被告魏经瑞名下，原告交通银行福清支行和被告魏经瑞仅办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未正式办理抵押登记，而预购商品房抵押权预告登记不等同于抵押登记，预告登记权利人将来并非必然成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告交通银行福清支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼�抵押物办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权应认定为未设立，故原告交通银行福清支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张就抵押物折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，缺乏法律依据，本院不予支持。被告兰天置业公司向原告交通银行福清支行出具《阶段性保证担保函》，自愿对被告魏经瑞的偿还义务承担连带责任，故原告交通银行福清支行诉请被告兰天置业公司对上述债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。被告兰天置业公司承担清偿责任后，有权向被告魏�瑞追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告魏经瑞于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司福州福清支行借款493，592.47元及利息（含罚息，暂计至2016年3月9日为16，404.51元，此后利息按《个人房产抵押贷款合同》约定标准，从2016年3月10日起计至款项还清之日止）；
二、被告福清兰天置�有限公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任，被告福清兰天置业有限公司承担清偿责任后，有权向被告魏经瑞追偿；
三、驳回原告交通银行股份有限公司福州福清支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8900元，由被告魏经瑞、福清兰天置业有限公司共同负担，限本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈继勇
代理审判员 陈 莉
人民陪审员 温云辉
二〇一六年六月七日
书�记员庄伟
附注：
本判决书引用的主要法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一�以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
（三）《中�人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
（四）《最高人民法院关于适用〈中�人民共和国担保法〉若
干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
（五）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十�条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。