江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初6085号
原告江苏太仓农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省太仓市娄东街道上海东路198号，组织机构代码77050980-7。
法定代表人张云青，该公司董事长。
委托代理人张伟，该公司法律合规部总经理。
委托代理人张豪，该公司法律合规部员工。
被告郑冬程，男，1975年1月25日生，汉族，住所地福建省福安市。
被告阮平，女，1977年8月8日生，汉族，住所地福建省福安市。
原告江苏太仓农村商业银行股份有限公司（以下简称太仓农商行）诉被告郑冬程、阮平金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月26日受理后，依法由代理审判员杜青独任审判。审理中，因两被告下落不明，本院依法将该案转为普通程序并组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告太仓农商行的委托代理人张豪到庭参加诉讼。被告郑冬程、阮平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告太仓农商行诉称：被告郑冬程、阮平系夫妻关系。2011年1月10日，原告与两被告及第三人太仓通胜置业有限公司（以下简称通胜公司）签订了一份《个人购房借款（担保）合同》，约定由原告向被告郑冬程发放贷款305000元，用于向第三人购买座落于太仓市双凤镇×××室的商用房，贷款期限为10年，自2011年1月10日起至2021年1月9日止；两被告以所购房屋提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，取得了他项权证。后原告依约发放了贷款。但被告郑冬程未按约归还借款，严重违约。原告宣布贷款提前到期，要求被告郑冬程还款并支付逾期贷款利息。该笔借款为夫妻共同债务，被告阮平应承担共同还款责任。因此，原告起诉请求判令：1、被告郑冬程、阮平立即归还原告借款本金213341.75元及利息34602元（按借款合同约定利率的1.5倍暂从2014年11月11日起计算至2016年7月20日，自2016年7月21日起至该笔欠款还清之日止的利息仍按该标准计算）；2、原告有权对被告郑冬程、阮平抵押的房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、两被告共同承担本案的诉讼费用。
被告郑冬程、阮平均未作答辩。
经审理查明：被告郑冬程、阮平系夫妻关系。2011年1月10日，原告与被告郑冬程、阮平、通胜公司共同签订了一份编号为2010-1406号的《个人购房借款（担保）合同》，约定由原告向被告郑冬程发放贷款305000元，用于向通胜公司购买座落于太仓市双凤镇×××的商业用房，建筑面积109.38平方米；贷款期限为10年，自2011年1月10日起至2021年1月9日止；贷款利率为在中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率每月5.33‰的基础上上浮10%，执行月利率为5.8667‰。贷款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例确定合同的贷款执行利率，贷款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，在中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，原告按调整后合同期限档次的基准利率和本合同约定的贷款利率浮动幅度确定新的贷款执行利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；还款方式为等额本息月还法；借款人如未按约定的时间归还本息，原告有权从贷款当期逾期之日起，对尚未归还的全部贷款本金，按本合同约定贷款利率的1.5倍计收利息；借款人不按期偿还贷款利息时，原告有权对未支付的利息计收复利；若借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权无需通知借款人或担保人，而直接宣布本合同提前到期，要求借款人立即清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），要求担保人承担担保责任，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。
同时，上述合同约定通胜公司为被告郑冬程依本合同所形成的债务提供连带责任保证，保证责任范围包括贷款本金、利息（包括复利）、罚息、以及实现债权、担保权的费用；保证期限自本合同签订之日起至被告郑冬程取得房地产权证，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止；被告郑冬程、阮平以上述所购买的房产抵押给原告，作为偿还本合同项下之借款的担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权、抵押权的费用。2011年2月28日，原、被告双方就上述抵押房产办理了抵押登记手续。该抵押房产的房屋所有权证号为14××62，实际登记地址名称为太仓市双凤镇维新村10组2幢商铺63室，他项权证号为太房他证双凤字第××号，抵押债权数额305000元。
2011年1月10日，原告即按约向被告郑冬程发放了贷款305000元。贷款初期，扣款日期为每月的15日，后自2013年11月起变更为每月的10日。截至2014年11月10日的贷款本息，被告郑冬程均已经正常还清。之后，被告郑冬程开始拖欠贷款本息未还，结欠原告贷款本金213341.75元。2016年10月3日，原告扣划了被告郑冬程账户中的金额2180.4元用于归还利息。
以上事实，有原告提供的个人购房贷款申请表、《个人购房借款（担保）合同》、借款借据、结婚证、他项权证、按揭贷款信息，本院调取的房屋权属登记信息查询结果证明、房屋他项权证存根、抵押登记相关材料以及原告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告郑冬程、阮平、通胜公司所签订的《个人购房借款（担保）合同》合法有效，受法律保护。本案中，原告已按约向被告郑冬程发放了购房贷款305000元，履行了合同约定的义务。被告郑冬程作为借款人，理应按合同约定偿还本息。其自2014年11月11日起即未再按约还款，尚结欠贷款本金213341.75元的事实，有原告提供的按揭贷款信息予以证明，本院对此予以确认。被告郑冬程拖欠贷款本息不还的行为已构成严重违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告郑冬程按照合同约定归还本金，并针对尚未归还的全部贷款本金自逾期之日起按合同约定贷款利率的1.5倍计收利息。原告主张以结欠的贷款本金213341.75元为基数，按借款合同约定利率的1.5倍暂从2014年11月11日起计算至2016年7月20日的利息为34602元，并主张利息按照该标准计算至欠款还清之日止，经审查，原告主张的利息计算起止时间及标准并无不当，不违反法律规定，且符合合同约定，本院予以支持。对于原告于2016年10月3日扣划的被告郑冬程的账户金额2180.4元，因该款不足以清偿全部债务，并且原告与被告郑冬程并未约定债务的清偿抵充顺序，原告扣划的该款应当优先抵充利息。扣除该2180.4元后，被告郑冬程应当支付的暂计算至2016年7月20日的利息金额应为32421.6元，本院对此予以调整。同时，被告郑冬程与被告阮平为夫妻关系，本案因购房借款产生的债务发生在夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，理应由该两被告承担共同还款责任。因此，对于原告要求两被告共同归还上述本息的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于优先受偿权，《个人购房借款（担保）合同》明确约定了被告郑冬程、阮平将上述所购买的房产抵押给原告，作为偿还本合同项下之借款的担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权、抵押权的费用，并办理了抵押登记，抵押债权数额305000元。因此，原告有权对上述抵押的房产通过折价或者拍卖、变卖所得的价款在抵押债权数额305000元限度内优先受偿，本院亦依法予以支持。
被告郑冬程、阮平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应依法承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑冬程、阮平应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江苏太仓农村商业银行股份有限公司支付借款本金213341.75元及利息32421.6元，合计245763.35元（利息暂计算至2016年7月20日，此后至欠款还清之日止按合同约定利率的1.5倍标准计算）。
二、若被告郑冬程、阮平到期不能履行上述付款义务，原告江苏太仓农村商业银行股份有限公司有权对被告郑冬程、阮平所抵押的太仓市双凤镇室房产【房屋所有权证号：1462，他项权证号：太房他证双凤字第××号】通过折价或者拍卖、变卖所得的价款在抵押债权数额305000元限额内享有优先受偿权。
上述款项由被告郑冬程、阮平直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓支行营业部，账号：45×××14。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5100元，财产保全费1820元，公告费700元，合计7620元，由被告郑冬程、阮平负担。原告同意其预交的诉讼费用由两被告直接给付原告，本院不再退还，由两被告在本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 杜 青
人民陪审员 陈蓉锦
人民陪审员 胡其德
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 吴陈成
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。