湖北省荆州市荆州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州区民初字第00684号
原告曹某甲。
委托代理人聂朝华，荆州市荆州区光明法律服务所法律工作者。
被告曹某乙。
委托代理人唐飞，湖北楚韵律师事务所律师。
被告吴某。
委托代理人唐飞，湖北楚韵律师事务所律师。
被告曹某丙。
委托代理人唐飞，湖北楚韵律师事务所律师。
原告曹某甲与被告曹某乙、吴某、曹某丙法定继承纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法组成由审判员张艳丽担任审判长，审判员牟伟、人民陪审员王荆陵参加的合议庭�于2015年7月8日公开开庭审理了本案。原告曹某甲及其委托代理人聂朝华、被告曹某乙、吴某、曹某丙及三被告委托代理人唐飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：本案诉争的位于荆州区荆东路宾阳二村一栋110.9平方米的平房是原告曹某甲、被告曹某乙、被告吴某之夫曹某丁的父亲曹某戊的遗产。老人于1993年2月28日立下遗嘱，上诉房屋和174.2平方米的土地由原告曹某甲、被告曹某乙及曹某丁三兄妹继承。曹某戊老人于1997年去世。2003年7、8月间，二弟曹某戌赶走了租房农民工，图谋在此办煤场。原告发现他的意图后，及时找被告曹某乙、小弟曹某丁提出想法，原告出于对诉争房屋长期无人居住恐遭人为破坏灭失的考虑，主动向他们两人提出把旧房拆掉重做的建议。但他们都不情愿。后经几番协商，达成了被告曹某乙、小弟曹某丁同意将各自名下的房屋及土地一并转让给原告，由原告分别给他们2万元补偿款的协议，于2003年10月2日就上述转让内容签订了书面协议，被告吴某也签了字。原告于签订转让协议的当日和11月5日分别向曹某丁、被告曹某乙履行了房屋土地转让费给付义务。继后，原告借钱对房屋进行整修和部分重建，携家人正式入住。原告多次找被告曹某乙和曹某丁商请上诉房地产过户事宜，因种种原因未能促成。2011年2月，××去世。从2014年9月开始，原告又多次找三被告商请过户事宜，三被告却不愿配合。只得向人民法院提起民事诉讼，请法院判令荆州区荆东路宾阳二村的一栋110.9平方米的平房（荆房权字第××号）归原告所有。判令三被告协助原告办理继承房屋的产权过户手续，并且由三被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一，个�身份信息资料。证明原、被告的主体资格适格。
证据二，荆城村委会证明。证明1.曹某戊老人与原告曹某甲、被告吴某之夫曹某丁、被告曹某乙系父子、父女关系。2.曹某戊老人于1997年11月23日去世。
证据三，诉争房屋所有权证、曹某戊老人遗嘱、诉争房屋照片。证明1.诉争土地及房屋原系曹某戊老人所有。2.诉争土地及房屋由曹某甲、被告曹某乙、被告吴某之夫曹某丁三人继承。3.诉争土地、房屋客观存在、房屋经过翻新改造。
证据四，土地使用权证。证明原告曹某甲、被告曹某乙、被告吴某之夫曹某丁已按上述遗嘱共同继承取得土地使用权174.2平方米（人均58.1平方米）
证据五，××例资料。证明原告曹某甲于2001年患××。
证据六，协议书。证明1.曹某甲、被告吴某之夫曹某丁承认他们所继承的上述财产为共同财产。2.被告曹某乙、被告吴某及夫曹某丁基于原告曹某甲的病情等原因，经与原告商议，自愿将他们名下的土地及房屋一并转让给原告曹某甲。
证据七，房屋买卖契约及证书。证明原告曹某甲之妻路开喜，为其夫曹某甲给付被告曹某乙、被告吴某之夫曹某丁土地房屋补偿款而被迫将位于御河路181号的房屋变卖。
证据八，收条。证明被告吴某及夫曹某丁、被告曹某乙分别于2003年10月2号、2003年11月5号收到原告曹某甲的土地、房屋补偿款。
证据九，协议书。证明本案被继承人的遗产已经协商分割完毕，本案诉争房屋与曹某戌没有关系。
三被告共同辨称：一、答辩人与被答辩人并无继承纠纷，诉争房屋已为答辩人和被答辩人继承并共有。答辩人请求房屋归其继承所有属诉求不当，请法院驳回其请求。二、被答辩人请求答辩人协助其办理�户手续之请求于事实上不成立，与法律上不合法。诉争协议是房地使用协议，而非房屋买卖协议。请法院驳回其请求。三、答辩人的请求超过诉讼时效。四、被答辩人无规划许可将房屋翻建，造成房屋不可能办理变更登记。恳请法院驳回原告请求。
三被告为支持其抗辩理由，共同向本院提交了如下证据：
证据一，1.曹某戊遗嘱2.土地登记卡3.曹某甲、曹某乙、曹某丁协议书。证明诉争房及土地已经发生继承，并由三方当事人取得。
证据二，1.原砖瓦厂姜兆隆证言2.赵锦林证言3.陈万福证言。证明宅基地为曹某乙申请所批，房屋为曹某乙、曹某丁共同投资所建，房屋共有份额为曹某乙，曹某丁合法所得，二人为诉争房地权利的取得做出主要贡献。
证据三，1.曹某甲房改资料2.陆开喜房改资料。证明1.原告曹某甲身份并非诉争土地所属集体的成员，不具有集体土地使用权转让资格。2.共同证明原告已有两处住房，曹某乙、曹某丁签订协议是为方便原告生活供其使用，而非将自己的房产份额出售给原告。
证据四，曹蓉、曹靖证言。证明被告签订协议之前将房屋用于出租，协议中所述亲情补偿费，为原告补偿房屋使用期间的租金损失，而非房屋出售价款。
证据五，曹某丁留白。证明1.诉争房屋是交给曹某甲使用。2.曹某丁、曹某乙曾向曹某甲索还自己的房屋份额。
证据六，1.曹某戊房屋产权证书。2.房屋新旧照片对比。证明原告已经私自将房屋结构改变，房屋不具备变更登记可能性，其后果应由原告承担。
经庭审举证质证，三被告对原告提交的证据一、二、三、四、八、九没有异议；原告对被告提交的证据一没有异议。对上述双方当事人均无异议的证据本院�法予以采信。
三被告对原告提交的证据五、六、七有异议，认为：证据五与本案没有关系；证据六不是所有权的转让协议，只是使用权的转让协议；证据七与本案无关，不能证明该款项是用于支付亲情转让金，原告是为了逃避房改政策出让自己的房产。原告对三被告提交的证据二、三、四、五、六有异议，认为：证据二属于证人证言应当出庭作证，未出庭作证的证人证言依法应当不予采信；证据三与本案无关；证据四属于证人证言应当出庭作证，未出庭作证的证人证言依法应当不予采信；证据五与本案无关；证据六中的申请不是父亲写的，是伪造的，且房屋改建是通过村委会同意了的。
对上述有争议的证据，本院认为：原告提交的证据五病历与本案没有关联性，不作为本案证据采信；原告提交的证据六系原告与被告曹某乙、吴某及曹某丁之间�诉争房地产签订的转让协议书，双方当事人对该协议的真实性均无异议，对证据本身本院依法予以采信，就该证据的性质及效力问题在判决书本院认为部分综合阐述；原告提交的证据七与本案没有关联性，不作为本案的证据采信。被告提交的证据二、四系证人证言，由于证人均未出庭作证，其书面证明的证明力较低，在没有其他证据佐证书面证言的真实性的情况下，对上述证据本院不予采信；被告提交的证据三与本案没有关联性，不作为本案证据采信；被告提交的证据五仅是曹某丁生前对房屋处理的个人想法及意见，没有取得房屋转让协议中各方的认可，对被告主张该证据证明的内容本院不予采信；被告提交的证据六的真实性双方并无异议，房屋系原告改建的事实双方均予以认可，对该证据本身依法应予以认定。
本案经庭审举证、质证及本院认证，对如下事实予以确认：被继承人曹某戊、何淑贞生前育有四个子女：曹某甲、曹某戌、曹某乙、曹某丁。被继承人夫妇生前取得位于荆州区荆东路宾阳二村271平方米属荆城村村民委员会集体所有的宅基地使用权一宗，并在该宗土地上修建了平房。被继承人曹某戊生前于1993年2月28日立下遗嘱：271平方米集体土地使用权中的189平方米由原告曹某甲、被告曹某乙及曹某丁共同继承，其它土地由曹某戌继承。被继承人夫妇分别于1993年5月20日、1997年11月23日去世。被继承人去世后，继承人曹某甲、曹某乙、曹某丁、曹某戌四兄妹于1998年6月20日就遗产的分割共同签订了一份《协议书》，确认：南方180.2平方米土地使用权及所属土地上的建筑物、附属物归曹某甲、曹某乙、曹某丁共同拥有；北方163.71平方米土地使用权及土地上的建筑物、附属物归曹某戌拥有；协议还确定属于父母的遗产已全部分割完毕。协议签订后，继承人四兄妹按协议内容分别办理了父亲名下集体土地使用权证的变更登记，其中曹某甲、曹某乙、曹某丁共同享有174.2平方米的集体土地使用权。2003年10月2日，在原告的要求下，曹某甲及其妻子陆开喜、曹某乙、曹某丁及其妻子吴某共同签订了一份《协议书》，约定：曹氏兄妹三人在荆州区荆东路宾阳二村共同拥有（集体）土地使用权，面积174.2平方米（人均58.1平方米），1980年所建平房及附属建筑物111.3平方米，妹妹信凤、弟信元同意将各人属于自己名下的土地使用权及建筑物一并转让给大哥信金。大哥分别给付亲情补偿金各2万元。协议签订后，被告曹某乙、吴某分别收取了原告给予的亲情补偿金各2万元，并分别出具了收条。原告随即对老房进行了部分拆建。此后，由于曹家兄妹对2003年10月2日签订的这份《协议书》产生争议，�告虽多次提出要求办理土地及房屋的变更登记手续未果。2011年2月，××去世（被告吴某系曹某丁妻子，被告曹某丙系曹某丁女儿）。原告虽对三被告提出要求办理产权过户手续，但因三被告对《协议书》仍有争议，导致本案诉讼。
本案争议的焦点为：
一、关于曹某甲、曹某乙、曹某丁三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》的性质问题。
本院认为：被继承人曹某戊、何淑贞去世后，曹家四兄妹在自愿、平等情况下，按被继承人曹某戊的遗嘱于1998年6月20日签订的《协议书》已经对被继承人遗留的位于荆州区荆东路宾阳二村的全部土地及房屋的继承及分割进行了确认，并办理了争议房产占用范围内集体土地使用权由曹某甲、曹某乙、曹某丁继承并共有的登记手续。争议房产虽未办理所有权的继承变更登记，但遗产分割协议已经对地上建筑物由三人共同继承的事实予以了确认，且根据我国房地一致的法律原则，在土地办理继承变更登记的同时，地上建筑物应视为同时继承。曹某甲、曹某乙、曹某丁三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》中亦明确了三兄妹各自已经继承的遗产份额，该协议是在继承人已经继承遗产数年后签订的，协议约定的补偿金各2万元也符合争议房地产当时的市场价格，三被告辩解2万元亲情补偿金系给付的房屋租金的理由不符合常理，故不能成立。该协议是一份房地产共有人转让其房产所有权及集体土地使用权份额的转让协议。
二、关于曹某甲、曹某乙、曹某丁三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》的效力问题。
被继承人遗留的位于荆东路宾阳二村的房地产建筑用地系集体经济组织所有的土地。曹某甲、曹某乙、曹某丁三兄�及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》系房地产转让协议。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条亦规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。同时《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分。可见房地一致原则也是我国法律强制性规定。在集体土地使用权转让行为无效的情况下，集体土地上的建筑物转让当然无效。故曹某甲、曹某乙、曹某丁三兄妹及配偶于2003年10月2日共同签订的《协议书》为无效协议。
综上，本院认为：被继承人曹某戊、何淑贞的遗产，已于1998年6月20日通过继�人曹某甲、曹某乙、曹某丁、曹某戌签订的《协议书》进行了分割继承，并办理了土地使用权的继承登记，根据我国房地一致的法律原则，各继承人自土地继承登记时即各自取得了其享有的地上建筑物的房产份额。现原告以2003年10月2日签订的房地产转让性质的《协议书》为由，将土地与地上建筑物分割开来，要求继承被继承人遗留的位于荆州区荆东路宾阳二村110.9平方米平房（产权证号：荆房权证字第××号）归其所有，并要求被告协助办理产权变更登记的主张没有法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告曹某甲的诉讼请求。
本案受理费4600元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉案件诉讼费，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张艳丽
审 判 员 牟 伟
人民陪审员 王荆陵
二０一五年十一月十一日
书 记 员 赵冠男