重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第06316号
原告重庆川仪物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区碚峡路***号。组织机构代码20323230-3。
法定代表人任强，该公司董事长。
委托代理人代兵，男，汉族，1975年8月25日出生，住重庆市北碚区，该公司员工。
被告刘建明，男，汉族，1968年3月24日出生，户籍地重庆市北碚区，现住重庆市北碚区。
原告重庆川仪物业管理有限公司（以下简称川仪物业公司）诉被告刘建明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法由代理审判员上官鹏适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告川仪物业公司的委托代理人代兵和被告刘建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告川仪物业公司诉称：被告刘建明系重庆市北碚区XX路XX号XX小区X栋X-
X号房屋业主，房屋建筑面积为139.57平方米。2013年3月，受该小区业委会邀请，川仪物业公司进驻XX小区提供物业管理服务至今。刘建明享受了我公司提供的物业管理服务，但自2013年5月起至今，未向我公司交纳物业管理费等费用。我公司催收未果，故起诉来院，请求判决被告刘建明支付：1、2013年5月至2015年8月期间的物业管理费3909元；2、2013年5月至2015年8月期间的公摊费181元；3、按照物业服务合同约定的每日千分之三的滞纳金328元；4、承担本案受理费。
被告刘建明辩称：我拖欠川仪物业公司2013年5月至2015年8月期间的物业管理费、公摊费属实。我不交纳的理由是，因为川仪物业公司在XX小区的物业管理工作不到位，致使小区存在车辆乱停放的情况，导致消防通道被长期占用，存在安全隐患，给业主的人身财产安全造成较大威胁。乱停放的车辆还侵占了小区人行通道和残疾人通道，导致业主出行困难。综上，我因此不愿交纳物业管理费，但公摊费同意交纳。
经审理查明：川仪物业公司成立于1998年9月21日，经营范围为物业管理、家政服务等，具有物业服务企业三级资质。刘建明为重庆市北碚区XX路XX号XX小区X栋X-
X号房屋业主，该房屋为高层住宅电梯房，建筑面积为139.57平方米。
2013年1月28日，重庆市北碚区XX业主委员会（以下简称XX业委会）作为甲方，与乙方川仪物业公司签订了《XX小区物业�务合同》，就甲方委托乙方对XX小区进行物业管理服务事宜进行了约定。合同中，双方对于物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等事项进行了约定。其中，第四条约定高层住宅（1号、7号、8号、9号楼）的物业费，1、2层住户为0.80元／月／平方米，3层以上住户为1.00元／月／平方米（含电梯费0.30元／月／平方米）……按照管理需要和业主的交费习惯，本物业每月业主交费时间确定为10-20日……。第七条约定，小区公共用水、公共用电的费用，由业主和物业使用人据实分摊。第十二条约定合同期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止。第十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应从次月1日起，按每日千分之3的标准，向乙方支付违约金。合同签订后，川仪物业公司从2013年3月15日起正式为XX小区持续提供物业管理服务至今。
另查明，刘建明自2013年5月起至2015年8月期间，未向川仪物业公司交纳过物业管理费、公摊费。川仪物业公司催收未果后，起诉来院。另外，XX小区7号、8号、9号楼消防通道、7号楼至二号门出口、大门至后门消防通道等多处存在较多数量机动车不规范停放，侵占消防通道、人行通道的问题。
上述事实，有川仪物业公司营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、《XX小区物业服务合同》、交费通知单、国内挂号信函收据、照片等证据及原、被告双方当事人的当庭陈述载卷为据，足以认定。
本院认为：XX业委会作为甲方，与乙方川仪物业公司签订的《XX小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
《XX小区物业服务合同》第二十条约定：“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人……”另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业管理服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。刘建明系XX小区业主，XX业委会与川仪物业公司签订的物业服务合同，对XX小区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，川仪物业公司从2013年3月15日起，正式为XX小区持续提供物业管理服务至今，故刘建明理应按照物业服务合同约定的标准，按时交纳物业管理费、公摊费。
对此，刘建明认为，川仪物业公司在XX小区的物业管理工作不到位，致使小区存在大量车辆乱停放，长期侵占消防通道、人行通道，导致业主出行困难，存在安全隐患，给业主人身财产安全造成较大威胁这一问题，故其不愿交纳物业管理费。刘建明这一抗辩理由，属于认为川仪物业公司提供的物业管理服务存在质量问题。消防通道，即消防车通道，为消防人员在火灾或其他紧急情况发生时实施营救及被困人员疏散的专用通道，在保障公共安全方面，起到了重要作用。《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。根据《XX小区物业服务合同》第二章的约定，川仪物业公司对包括消防通道在内的物业共有部分进行维修、养护和管理，属于该�同物业服务委托事项之一。《XX小区物业服务合同》第十条第二款“乙方应履行的义务”中第5项约定：“制止本物业管理区域内违反有关环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为……”，第6项约定：“接受甲方委托，协助做好本物业管理区域内的秩序维护工作……”。综上，川仪物业公司理应按照法律规定和物业服务合同的约定加强管理，促进XX小区内机动车依法、合理、规范、有序停放，确保消防通道保持完全畅通，确保业主安全便捷出行。而根据庭审中刘建明举示的该组照片显示，XX小区7号、8号、9号楼消防通道、7号楼至二号门出口、大门至后门消防通道等多处存在较多数量机动车不规范停放，侵占消防通道、人行通道的问题，威胁到了业主的人身、财产安全，妨碍了业主正常出行，故川仪物业公司的相关物业管理服务未勤勉尽职尽责，存在违约行�。对于刘建明的该抗辩理由，本院予以支持。
本案中，刘建明自2013年5月起至2015年8月，未向川仪物业公司交纳过物业管理费、公摊费。关于物业管理费，《XX小区物业服务合同》第四条约定：“高层住宅（1号、7号、8号、9号楼）的物业费，1、2层住户为0.80元／月／平方米，3层以上住户为1.00元／月／平方米（含电梯费0.30元／月／平方米）……”刘建明居住在8号楼6层，故2013年5月至2015年8月期间，其本应向川仪物业公司交纳的物业管理费为3907.96元（1元／月／平方米×139.57平方米×28个月）。但因川仪物业公司的相关物业管理服务未勤勉尽职尽责，存在上述违约行为，故本院酌情对刘建明本应缴纳的物业管理费（不含电梯费）扣减20%，较为公平合理。故本案中，刘建明应向川仪物业公司交纳的物业管理费为3360.85元［（0.7元×80%＋0.3元）／月／平方米×139.57平方米×28个月］。
关于公摊费，《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《XX小区物业服务合同》第七条约定，小区公共用水、公共用电的费用，由业主和物业使用人据实分摊。庭审中，对于2013年5月至2015年8月的公摊费，川仪物业公司和刘建明均同意按照181元计算，且刘建明当庭表示同意支付。故自2013年5月起至2015年8月期间，刘建明应向川仪物业公司交纳的公摊费为181元。
关于川仪物业公司要求刘建明向其支付所欠物业管理费滞纳金，即违约金的诉讼请求，《XX小区物业服务合同》第十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应从次月1日�，按每日千分之三的标准，向乙方支付违约金。但因本案中，川仪物业公司的相关物业管理服务未勤勉尽职尽责，存在上述违约行为，故对其这一主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告刘建明于本判决生效之日起五日内支付原告重庆川仪物业管理有限公司2013年5月至2015年8月期间的物业管理费3360.85元、公摊费181元。上述款项共计3541.85元；
二、驳回原告重庆川仪物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘建明负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 上官鹏
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 丁茂珂