云南省昆明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）云01执异244号
案外人：胡飞。
委托代理人：皮汉丽，云南万青律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人：何政恒。
委托诉讼代理人：林松柏，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人：周芯宇。
委托诉讼代理人：林松柏，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被执行人：刘海明。
在本院执行申请人何政恒、周芯宇与被申请人刘海明[（2016）云01执1097号]一案中，案外人胡飞对查封被执行人刘海明名下的银海畅园22幢2单元301号（证号：201136904）、4号车库-1层车位109号（证号：201151433）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人胡飞称：依法对执行案号为（2016）云01执1097号刘海明名下银海畅园西22幢2单元3层301号（证号：201136904）、4号车库负一层车位109室（证号：201151433）解除查封，终止执行。事实及理由：2010年9月14日，经中介方昆明百信房地产经济有限公司介绍，刘海明、牟觀芷与申请人胡飞签订《房屋卖卖合同》，将位于银海畅园西22幢2单元3层301室（证号：201136904）、4号车库负一层车位109室（证号：201151433）出卖给申请人。签订合同后，申请人按照合同约定，不但支付了中介费，还支付了50万元首付款给牟觀芷。2011年5月20日，刘海明、牟觀芷及申请人三方由签署了《房屋卖卖补充协议》，将牟觀芷向刘海明购买的位于昆明市银海畅园小区西22幢2单元301号房和车位4-109号转卖给胡飞，申请人于2011年12月31日前向刘海明追加首付款100000元人民币（2011年12月31日刘海明已经向申请人出具了收条）。并且，从2011年6月1日起由申请人按月支付按揭款，该款由申请人转到刘海明兴业银行账户（471010188800317390），从2011年5月到2015年2月共付给银行172650元按揭款。购买房屋后，申请人投入装修，装修该房屋申请人共计花费265860元。虽然上述房屋还没过户到申请人名下，但事实上申请人已经按照合同约定支付了对价，为该房屋共花费金额1038510元，该房屋实际应该属于申请人的财产，不应该认定为刘海明的财产而强制执行。综上，申请人认为，自己为了购买该房屋已经花费了1038510元，只是由于刘海明的原因而没有办理过户登记，但这不影响该房屋属于申请人的事实。为确保国家法律的正确实施，维护公平正义，维护申请人的合法权益，特申请贵院终止执行，以保护申请人的合法权益不受侵害。
针对上述异议，案外人胡飞提交以下证据：
1、案外人胡飞与刘海明于2010年9月14日签订《房屋交易合同》；
2、案外人胡飞与刘海明、牟観芷于2011年5月20日签订《房屋买卖补充协议》；
3、刘海明、牟観芷出具的收款收条；
4、2011年6月至2014年1月，胡飞向刘海明在兴业银行账号为：622909473022881710账户内转款凭证；
5、房屋装修合同；
6、物业管理费收据。
申请执行人何政恒、周芯宇答辩称：根据物权法规定，不动产权属应以登记为准，案外人未取到相应的物权登记手续，申请执行人在2012年11月6日已经办理了抵押登记手续，案外人的异议请求不能成立，应当依法驳回。
针对上述答辩意见，申请执行人何政恒、周芯宇提交了房屋他项权证，以证明其对诉争房屋享有抵押优先权。
本院认为，案外人提交的证据1、2可证实诉争房屋、车位在本院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；证据6可证实在本院查封前案外人已经合法占有诉争车位；证据3、4可证实刘海明支付部分购房款。
本院经审查查明，依据本院已经发生法律效力的（2015）昆民三终字第84号民事调解书确认：一、由被告刘海明于2015年4月30日前偿还原告何政恒、周芯宇借款本金人民币350万元及利息（以350万元为本金，从2013年5月5日起计算至款项还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；二、案件受理费人民币46664.00元，减半收取人民币23332.00元，律师费人民币100000元，合计人民币123332.00元，由被告刘海明承担，并于2015年4月30日前支付给原告何政恒、周芯宇。三、被告刘海明到期不能履行债务的，原告何政恒、周芯宇有权就剩余全部款项申请强制执行；四、原告何政恒、周芯宇有权就（昆明市）房他证昆字第201229333-2012229337号房屋他项证项下的刘海明所有的房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿的权利。本院依法作出（2016）云01执1097号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人刘海明在银行的存款6201448.66元，或对被执行人刘海明价值6201448.66元的财产予以查封、扣押、拍卖或变卖。2016年10月25日，本院向昆明市不动产登记局发出《协助执行通知书》，对被执行人刘海明名下所有的位于广福路与罗衙路交叉口畅园小区西17幢2单元3层301室（证号：201137629）、西22幢2单元3层301室（证号：201136904）、4号车库-1层停车位109室（证号：201151433）、110室（证号：201151291）、159室（证号：201151336）房屋予以查封。
另查明，被执行人刘海明以银行按揭方式向昆明银海房地产开发有限公司购得银海畅园小区西22幢2单元301号房屋，同时购得银海畅园小区4号车库109号车位。2010年9月14日案外人胡飞与被执行人刘海明就诉争房屋签订《房屋交易合同》，约定胡飞以130万元向刘海明购买位于昆明市银海畅园西区22栋2单元301号房屋及109号车位，并支付购房款50万元。2011年5月20日与刘海明、牟観芷签订《房屋买卖补充协议》，对剩余购房款支付进行约定，并于2011年6月起至2014年1月每月向刘海明在兴业银行账号为622909473022881710账户内转款3550元。案外人胡飞于2011年1月起向昆明银海物业服务有限公司缴纳物业管理费。2012年11月6日，被执行人刘海明向申请执行人何政恒、周芯宇借款并将本案诉争房屋做了抵押登记。在本案审查中，案外人胡飞明确表示愿意将购房尾款交至法院用于本院（2016）云01执1097号案件的执行。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
案外人胡飞主张对本院查封的被执行人刘海明名下位于银海畅园22栋2单元301号房屋及4号车库-1层109号车位排除强制执行的权益符合上述法律规定，其异议依法成立，本院予以支持。同时，案外人胡飞在本院（2016）云01执1097号案件执行中，应当按照法院执行要求将房屋尾款汇到本院指定账户中，以保障本案申请执行人债权的实现。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止本院（2016）云01执1097号协助执行通知书对刘海明名下位于银海畅园小区西22栋2单元301号房屋（证号：201136904）及4号车库-1层109号车位（证号：201151433）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 谢海玲
审 判 员 刘建伟
人民陪审员 杨丽华
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 董欣星