广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初4863号原告（反诉被告）佛山市骐昌资产经营管理有限公司，住所地佛山市禅城区朝安西路2号。法定代表人金虎。委托代理人李政均，系广东华法律师事务所律师。委托代理人李仁，系广东华法律师事务所律师。被告（反诉原告）佛山市加盟服装有限公司，住所地佛山市禅城区佛平路48号永安工业区10号楼8楼。法定代表人黎石华。委托代理人张雄尧，系广东昊盟律师事务所律师。委托代理人陈肖明，系广东昊盟律师事务所实习律师。原告佛山市骐昌资产经营管理有限公司（以下简称骐昌公司）诉被告佛山市加盟服装有限公司（以下简称加盟公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骐昌公司诉称，2015年8月10日，骐昌公司、加盟公司分别签订了两份《物业租赁合同》，将坐落于佛山市禅城区佛平路48号内自编9号楼4楼和自编10号楼3楼、7楼的房屋及其附属设施（下称“涉讼物业”）出租给加盟公司作为厂房使用，涉讼物业总建筑面积约为2219.05平方米，租赁期限从2015年8月1日起至2017年7月31日止，双方对涉讼物业的租金、管理服务费、垃圾费、电梯费以及停车费的计算与支付、双方的权利与义务、合同的终止与解除以及双方的违约责任均有明确约定。但截至目前，加盟公司已无故拖欠骐昌公司2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金、管理服务费、垃圾费、电梯费以及停车费共计216339元，虽经骐昌公司多次催促缴纳，但加盟公司均置之不理。综上，请求判令：一、加盟公司向骐昌公司支付涉讼物业在2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金98250元；二、加盟公司向骐昌公司支付涉讼物业在2015年10月1日至2016年3月31日期间的管理服务费98250元；三、加盟公司向骐昌公司支付涉讼物业在2015年10月1日至2016年3月31日期间的垃圾费12249元；四、加盟公司向骐昌公司支付涉讼物业在2015年10月1日至2016年3月31日期间的电梯费6600元；五、加盟公司向骐昌公司支付涉讼物业在2015年10月1日至2016年3月31日期间的停车费990元；六、本案诉讼费由加盟公司承担。加盟公司辩称，骐昌公司、加盟公司就骐昌公司诉请的租金及管理费在骐昌公司提起本案诉讼前已达成一致意见，即以6个月的租金及管理费来抵偿，因骐昌公司提供的租赁物业存在质量问题，而导致加盟公司财物的损失。加盟公司反诉称，因生产经营需要，加盟公司须租赁位于佛山市禅城区佛平路48号内自编9号楼4楼及自编10号楼3楼、7楼，按照骐昌公司的要求，加盟公司分别于2015年8月、9月及2016年4月、5月、6月共向骐昌公司支付综合管理服务费共计人民币81875元。事实上，经加盟公司向有关部门了解，骐昌公司收取综合管理服务费并无事实依据，是属于骐昌公司巧设项目强加收取的费用，骐昌公司应予返还。综上，请求判令：一、骐昌公司返还加盟公司综合管理服务费81875元；二、本案所有诉讼费用由骐昌公司承担。骐昌公司辩称，涉讼物业租赁合同中对管理服务费进行了约定，该约定是双方的真实意思表示，并没有违反法律的强制性约定。因此我方收取管理费是有相关的合同依据，加盟公司的反诉不成立。诉讼中，骐昌公司举证情况如下：原告营业执照复印件、被告营业执照、组织机构代码证、企业法人营业执照复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。物业租赁合同2份（编号：佛骐物二字第1508053、1508054号）、房地产权证2份、国土证1份、房地产信息查询结果2张、情况说明2张。拟证明1、原被告之间的租赁合同关系是真实合法有效存在的；2、被告承租原告物业应向原告每月缴纳租金、管理服务费、垃圾费、电梯费、停车费的计算标准及支付方式；3、涉讼物业的权属情况及相关权属人已经委托原告对涉讼物业进行经营管理的事实。佛山市加盟服装公司未付租金明细表。拟证明被告拖欠原告的租金及相关费用的明细情况。加盟公司举证情况如下：照片3张。拟证明涉案物业存在漏水问题，该问题导致了被告存放在涉案物业的物料受损。函件3份。拟证明由于涉案物业存在漏水问题而导致被告存放物料受损，被告要求原告严正处理问题，并要求以少交六个月租金等约196500元作为补偿。票据（14张，无原件核对），拟证明票据来源于原告开具，原告同意被告与2016年4月份开始缴纳租金，综合管理服务费等。4、票据（13张，无原件核对）。拟证明反诉原告向反诉被告多缴纳的综合管理服务费。5、催告函、快递回单（该组证据无原件核对）。拟证明因案涉物业又再次发生楼顶渗水、漏水问题，反诉原告多次催促反诉被告进行解决；案涉物业存在不适合使用的情况。本院认证，对于骐昌公司提交的证据，鉴于加盟公司对其真实性未提出异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于加盟公司提交的证据（除证据2外），鉴于骐昌公司对其真实性有异议且加盟公司未提供原件或其他有力证据相佐证，故本院对上述证据的真实性不予确认。对于加盟公司提交的证据2，鉴于骐昌公司已经确认收到上述函件，故本院对其真实性予以确认。经审理查明：位于佛山市禅城区佛平路48号内自编9号楼的房屋的权利人是佛山市永安工业公司，层数四层，登记时间是1998年8月10日。佛山市永安工业公司自2015年8月1日起委托骐昌公司对上述物业进行日常经营管理（包括但不限于对外出租、收取租金等费用、处理诉讼事务等）。位于佛山市禅城区佛平路48号的房屋的权利人是佛山市禅城区永安工业实业公司，层数八层，登记时间是2012年9月11日。佛山市禅城区永安工业实业公司自2015年8月1日起委托骐昌公司对上述物业进行日常经营管理（包括但不限于对外出租、收取租金等费用、处理诉讼事务等）。2015年8月10日,骐昌公司（出租方、甲方）与加盟公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：佛骐物二字第1508053号），主要内容包括：“……一、本物业概况。1、甲方出租给乙方坐落于佛山市禅城区佛平路48号内自编9号楼4楼、10号楼3楼的房屋及附属设施（下称本物业）。2、租赁面积：1259.83平方米。如实际面积与约定面积不符，不影响本合同对租金及相关费用支付的约定。3、签订本合同的同时，乙方已经对物业的基本情况进行了充分的了解，并愿意按照物业的现状承租。……三、租赁期限。1、租赁期从2015年8月1日起至2017年7月31日止。……五、租赁费用计算及支付。1、租赁本物业按照先付款后使用的原则，乙方应按照本合同约定向甲方预付租金及管理服务费。2、双方同意按以下第【1】、【2】种方式确定租金及综合管理费：【1】按租赁总面积计算租金，租赁期限内租金不变，即租金每月每平方米7.50元；每月租金合计9450.00元。【2】按租赁总面积计算综合管理费及其他费用，租赁期限内综合管理服务费及其他费用不变，即综合管理服务费每月9450.00元；垃圾处理费每月1159.00元；电梯费每月550.00元；停车费每月165.00元。每月各项费用合计11324.00元。3、租赁费用按月结算费用，乙方须于每月拾日前向甲方支付当月的费用，甲方开具收款凭证。……六、物业使用要求和维修养护责任。……9、本物业及其相关设施维修和维护均由乙方承担，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。……”同日，骐昌公司（出租方、甲方）与加盟公司（承租方、乙方）还签订《物业租赁合同》（合同编号：佛骐物二字第1508054号），主要内容包括：“……一、本物业概况。1、甲方出租给乙方坐落于佛山市禅城区佛平路48号内自编10号楼7楼的房屋及附属设施（下称本物业）。2、租赁面积：959.22平方米。如实际面积与约定面积不符，不影响本合同对租金及相关费用支付的约定。3、签订本合同的同时，乙方已经对物业的基本情况进行了充分的了解，并愿意按照物业的现状承租。……三、租赁期限。1、租赁期从2015年8月1日起至2017年7月31日止。……五、租赁费用计算及支付。1、租赁本物业按照先付款后使用的原则，乙方应按照本合同约定向甲方预付租金及管理服务费。2、双方同意按以下第【1】、【2】种方式确定租金及综合管理费：【1】按租赁总面积计算租金，租赁期限内租金不变，即租金每月每平方米7.23元；每月租金合计6925.00元。【2】按租赁总面积计算综合管理费及其他费用，租赁期限内综合管理服务费及其他费用不变，即综合管理服务费每月6925.00元；垃圾处理费每月882.50元；电梯费每月550.00元；每月各项费用合计8357.50元。3、租赁费用按月结算费用，乙方须于每月拾日前向甲方支付当月的费用，甲方开具收款凭证。……六、物业使用要求和维修养护责任。……9、本物业及其相关设施维修和维护均由乙方承担，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。……”2015年8月29日，加盟公司向骐昌公司发函，内容为：“关于贵司租与我司位于佛山市禅城区佛平路48号内自编号楼4楼及10号楼3楼厂房楼顶（以下简称该楼顶）漏水问题。自我租用贵司该厂房发现楼顶漏水问题起一直都与贵司交涉要求解决，但贵司虽有行动，但该楼顶漏水问题不但没有改进，还日益增长漏水幅度，直到上周由于漏水问题严重，导致我司仓库部分布匹淋湿受损，不能使用，给我司造成重大损失，我司就此与贵司多方面沟通寻求解决，但贵司至今却迟迟没有落实工作，由于工作不到位以致该楼层现在还在漏水当中（好天也漏），希望贵司见函后，着实彻底解决漏水问题，我司不再希望损失重蹈覆辙，如再有类似问题给我司造成损失，我司将追究法律责任。”2015年9月2日，加盟公司向骐昌公司发函，内容为：“就贵司租与我司位于佛山市禅城区佛平路48号自编号楼4楼及10号楼3楼厂房，于本年8月15日我司发现位于该楼层存仓布被该楼顶涉出的污水淋湿，布匹受潮变霉发臭，报废不能用；经由贵司员工在场查看核实，现我司经清算，损失共计90匹，4923码，合计金额435041.8元……据查给我司造成这次的损失是由于贵司对该楼物业物管监督工作方面不到位，让楼上租户在本楼楼面加装洗水器皿，用作厨房清洗作坊（现经由我司反映损失日起已拆除），及贵司对该楼物业没有认真做好维护保养工作，造成楼顶渗漏所致。……”2015年9月24日，加盟公司向骐昌公司发函，内容为：“关于就我司2015年8月15日下午发生受十号楼3楼楼顶渗漏影响，导致布匹受损报废损失问责处理一事，我司于次月2号给贵司致文，要求回应责任处理后续问题，于9月14日贵司再次派负责人到我司勘察仓库情况，但适逢我司员工取锁匙开门之制，贵司人员已离开了，以致未能进入再度查看，但此事故发生时双方已确认，虽然贵司当时也作出一定的补漏补救措施，但损失已确立，事发至今已有半个多月了，但尚未曾收到贵司作出任何回应，因此，请贵司务必于三天内回复明确处理结果。”另查明，庭审中，骐昌公司代理人称管理费是租金的一部分，与租金分开列明是因为内部的财务操作，骐昌公司一向是这样操作的。加盟公司代理人称骐昌公司告知加盟公司管理服务费是通常做法，加盟公司并未具体了解该费用的内容，骐昌公司也没有向加盟公司告知该费用的具体内容。且合同中并没有对管理服务费进行明确的约定。本院认为，本案系因租赁合同引起的纠纷。涉案《物业租赁合同》是骐昌公司、加盟公司在平等自愿的基础上签订的，合同内容是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。关于骐昌公司要求加盟公司支付拖欠的2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金98250元、管理服务费98250元、垃圾费12249元、电梯费6600元、停车费990元，有合同依据，本院予以支持。加盟公司辩称骐昌公司已同意本案所涉租金、管理费来抵偿案涉物业存在的质量问题导致加盟公司财物的损失，但对此并未提供证据，骐昌公司亦予以否认，故对加盟公司上述辩解意见不予采纳。至于加盟公司辩称案涉物业存在漏水问题且导致其物料受损，但加盟公司在发给骐昌公司的函件中亦自认系楼上租户在本楼楼面加装洗水器皿用作厨房清洗作坊引起，且根据涉案的《物业租赁合同》的约定，物业及其相关设施维修和维护均由乙方即加盟公司承担，故现有证据并不足以证明骐昌公司对加盟公司上述所称的漏水并致其损失存在违约的情形，因此加盟公司上述辩解意见不成立，本院不予采纳。关于加盟公司反诉要求骐昌公司返还其综合管理服务费，骐昌公司收取加盟公司综合管理服务费符合涉案《物业租赁合同》的约定，加盟公司亦有按照合同的约定向骐昌公司缴纳综合管理服务费，在签订《物业租赁合同》时亦不存在无效或可撤销的情形，故加盟公司要求骐昌公司返还综合管理服务费缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告佛山市加盟服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市骐昌资产经营管理有限公司支付拖欠的2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金98250元、管理服务费98250元、垃圾费12249元、电梯费6600元、停车费990元，以上合计216339元；驳回被告佛山市加盟服装有限公司的反诉请求。如果被告佛山市加盟服装有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，本诉案件受理费减半收取2273元，反诉案件受理费减半收取924元，财产保全费1602元，合计4799元，均由被告佛山市加盟服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一六年八月十六日书记员 陈佳颖《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。