上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第765号
原告上海市松江区泖港镇农业服务中心。
法定代表人徐海云。
委托代理人阮丙弟，上海市新闵律师事务所律师。
被告张建军。
委托代理人张建华。
第三人上海利昇包装材料厂。
法定代表人虞泳才。
委托代理人徐宇洋，上海申勤律师事务所律师。
委托代理人吴华，上海申勤律师事务所律师。
第三人孙军华。
原告上海市松江区泖港镇农业服务中心（以下简称“泖港农业中心”）与被告张建军租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法追加上海利昇包装材料厂（以下简称“利昇包装厂”）、李国伟作为本案第三人参加诉讼，并于2014年6月25日公开开庭进行了审理。后原告申请撤回对第三人李国伟的诉讼请求，本院予以准许，后本院通知第三人李国伟退出诉讼。同时，又经原告申请，本院依法追加孙军华为本案新的第三人参加诉讼，并于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阮丙弟、被告的委托代理人张建华、第三人利昇包装厂的法定代理人虞泳才及其委托代理人徐宇洋均到庭参加了两次庭审。第三人李国伟到庭参加了第一次庭审，第三人孙军华到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告泖港农业中心诉称：2009年12月28日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定将原告经营管理的位于泖港大桥东堍北原泖港奶牛场的房屋等资产出租给被告，租期从2010年1月1日至2013年12月31日，年租金为人民币（以下币种同）5万元。现租期已到，原告在2013年底已明确告知被告不再签订续租合同；2014年1月，原告又多次要求被告返还系争房屋等，但被告无理拒绝。故诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年租金5万元；2、被告向原告返还租赁的房屋及土地。审理中，因追加当事人，原告最终将其诉请变更为请求判令：1、被告向原告支付2013年租金5万元；2、被告及第三人利昇包装厂、第三人孙军华向原告返还各自租赁或者占用的房屋及土地。关于要求第三人返还房屋及土地的理由，原告明确：因第三人与原告之间并未签订租赁合同，且原告与被告之间的租赁合同中明确约定禁止转租，现第三人实际使用租赁物，缺乏合同和法律依据，故要求返还。
被告张建军辩称：第一，2013年租金确实未付，同意支付。第二，被告愿意返还房屋及土地，但系争租赁物并非被告本人占用，而系第三人占用，被告无力返还。
第三人利昇包装厂述称：不同意返还租赁物。其一，根据地籍图显示，其用地范围为5，448㎡，但原告租给被告的租赁物范围不到5，448㎡，原告租给被告的租赁物具体位置以及被告租给第三人利昇包装厂的租赁物面积都是不明确的。总之，本案的讼争的租赁物范围尚未明确，另原告无证据证明系争的房屋归原告所有，房屋的面积和产权均不明，故原告的诉请不明确。其二，其目前的实际经营人是曹新怡而非虞泳才，原告应当与曹新怡签订租赁合同，且利昇包装厂承租后投入巨大，如果搬离则要求给予补偿。
第三人孙军华述称：被告承租原告租赁物之前，其就在使用部分租赁物，后来是张建军和虞泳才将其转移到现在的使用区域。
经审理查明：2009年7月27日，上海市松江区泖港镇人民政府农村集体资产管理办公室向原告发出《集体资产划拨通知》，内容为：原泖港乡奶牛场资产由泖港乡副业公司主管经营管理。现因内部机构优化调整，经泖港镇政府研究决定，将前述全部资产划拨给原告经营管理等。
2009年12月28日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于泖港大桥东堍北原泖港奶牛场的房屋（其中，4层办公楼一栋，建筑面积720㎡、门卫2间15㎡、平房3栋加办公楼和第一栋之间的辅助房一栋，建筑面积共1，088㎡和场地道路1，038.80㎡及办公楼东空地1，200㎡），租期从2010年1月1日至2013年12月31日止。年租金为5万元，该租金仅为原告收取的房屋租赁费，不含被告在使用过程中应向有关部门交纳的各种费用。付款方式为一次付清，被告应在本年年底前支付下年租金。如被告到期不按时交纳租金，原告有权随时单方面终止合同。租赁期内，被告不得擅自将承租房转租，否则原告有权终止合同并无条件收回承租房。被告可根据需要对承租房进行简单装修，其费用自行承担，合同终止时，该装潢部分应无偿移交给原告（可拆除的设施设备除外）。被告应于租赁期满后结算清各项费用，并由原告验收房内各种设施完好无损，被告应在五日内将所租房屋交还原告。被告将所租房屋交还原告后，本合同终止。协议另对其他事宜进行了约定。
2010年1月21日，被告张建军（甲方，出租方）与虞泳才（乙方，承租方）签订《租房合同》，约定被告将位于松江区泖港镇泖港大桥东堍北（原泖港奶牛场的房屋3号和4号房），3号房面积270㎡北场地使用，4号房面积352㎡。场地通道580平方米。总面积622㎡，房屋租赁费为每平方米0.28元／天，共计62，697.60元／年，租期从2010年3月1日至2013年2月28日。合同另对其他事项进行了约定。审理中，第三人利昇包装厂称，上述合同签订后其就进场经营了，并于2010年5月14日将租赁物所在地经工商登记为其住所地。
2013年8月18日，被告张建军（甲方）与第三人孙军华（乙方）签订《租赁协议》，约定由第三人孙军华向被告承租泖港大桥东堍地原泖港奶牛场，占地400㎡，建筑物60㎡及原有相关设施，租期从2013年1月1日至2015年12月31日。年租金为2，500元，被告自动放弃租金4，000元，2013年的租金签订协议后一次性付清，后两年的租金每年年底支付。协议另对其他事宜进行了约定。审理中，被告张建军还提交两份协议书，一份是2009年2月13日由案外人上海泖港经济技术发展有限公司（以下简称“泖港经济发展公司”）与第三人孙军华签订，一份是2010年8月3日由被告张建军与第三人孙军华签订。并解释称：其与原告签订《房屋租赁协议》时，第三人孙军华已占有使用系争租赁物的部分区域，导致被告张建军无法整体利用租赁物。后经协调，在原告及泖港经济发展公司的见证下，并经第三人利昇包装厂同意，2010年8月3日被告与第三人孙军华签订了上述协议书，将孙军华由原来的使用区域搬移到租赁物东南角部位，并搭建了约60㎡的搭建房，供第三人孙军华使用，但约定该搭建房归被告。该搭建房无产证或建设工程规划许可，费用由被告负担。第三人孙军华对上述协议书及被告所述均无异议。
关于系争租赁物的占有使用情况，审理中，被告称其已退出，实际上并无占有使用租赁物，其先将系争租赁物整体转租给第三人利昇包装厂使用，后为了协调第三人孙军华的事情，经第三人利昇包装厂同意，第三人孙军华使用了租赁物的部分区域。审理中，第三人利昇包装厂提交了一份租赁物的现场示意图（系草图，无法反映具体面积大小），并标明了第三人孙军华的使用区域为图上“搭建房XXX号及地块5号”的标示区域，图上其他区域系第三人利昇包装厂占有使用并转租给包括李国伟在内的四个案外人。原、被告及第三人均对该草图所反映出的租赁物状况无异议。
审理中，第三人利昇包装厂称，其与原告之间存在口头租赁协议，但原告对此不予认可。利昇包装厂还称，关于其占有使用租赁物一事泖港镇政府及相关部门都是知晓的，且其工商注册地即为租赁物所在地。本院问其有无向原告支付过租金，其回答：确实未付过租金，因为不知道向谁支付。第三人孙军华明确表示，其与原告之间未签订过租赁合同。
审理中，本院释明：第三人利昇包装厂可就返还租赁物所引发的损失赔偿另行起诉，本院视情况可合并审理，但第三人利昇包装厂未在限定期限内提起诉讼。
上述事实，由房屋租赁协议、集体资产划拨通知、租赁物现场示意图及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现《房屋租赁协议》约定的租赁期限已经届满，而且原告也要求返还租赁标的物，故被告张建军及第三人利昇包装厂、孙军华理应将租赁物返还给出租人。
第三人利昇包装厂、孙军华虽与被告张建军各自建立了租赁关系，但一则该租赁关系同原告与被告张建军之间的租赁关系并非同一法律关系，两第三人也无证据证明其与原告之间形成了租赁关系；二则被告和两第三人之间的权利纷争也无法对抗原告作为出租方所享有的权利。现原告和被告张建军之间的租赁协议已到期，被告张建军理应将租赁物返还权利人，第三人利昇包装厂及孙军华作为租赁物的实际使用人，对此亦应承担返还义务。至于被告与第三人之间的权益纠纷，可另案再诉。
关于原告所提2013年度租金的诉请，本院认为，房屋租赁合同系原、被告真实意思表示，双方理应恪守。现原告要求被告按约支付该租金，被告亦表示愿意支付，故本院对原告的该项诉请予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告张建军于本判决生效之日起十日内向原告上海市松江区泖港镇农业服务中心返还位于泖港大桥东堍北原泖港奶牛场的房屋及土地（其中，4层办公楼一栋，建筑面积720㎡、门卫2间15㎡、平房3栋加办公楼和第一栋之间的辅助房一栋，建筑面积共1，088㎡和场地道路1，038.80㎡及办公楼东空地1，200㎡）；
二、第三人上海利昇包装材料厂就被告张建军上述返还标的物中的部分区域与被告张建军向原告承担共同返还责任（该区域的确定参照第三人上海利昇包装材料厂庭审中提交的现场示意图，即图上标注“搭建房XXX号及地块5号”以外的租赁物区域）；
三、第三人孙军华就被告张建军上述返还标的物中的部分区域与被告张建军向原告承担共同返还责任（该区域的确定亦参照第三人上海利昇包装材料厂庭审中提交的现场示意图，即图上标注“搭建房XXX号及地块5号”的租赁物区域）；
四、被告张建军于本判决生效之日起十日内向原告上海市松江区泖港镇农业服务中心支付2013年1月1日至2013年12月31日的租金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，130元，减半收取565元，由被告张建军负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 姚洪涛
二〇一四年十月十七日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……