贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终919号
上诉人（原审原告）:吕合新，男，1965年9月16日出生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市。
被上诉人（原审被告）：刘平芬，女，1962年1月3日出生，黎族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：李怡，贵州泳清律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：梁斌，贵州泳清律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人吕合新与被上诉人刘平芬房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吕合新上诉请求：撤销原判，依法改判涉案房屋征收补偿费324459.11元中吕合新享有154396.81元。事实和理由：1.根据吕合新与刘平芬订立的《房屋转让合同》第三条“如该房屋拆迁，吕合新负责协调处理拆迁手续，套内面积补偿费归刘平芬。搬迁费归吕合新所有。”内容，双方对于房屋被征收后，如何补偿、补偿多少约定是由吕合新决定而非由刘平芬决定，则该补偿费即应对吕合新，刘平芬仅享有套内面积补偿费，除此之外其余补偿费均应归吕合新。2.《房屋转让合同》第四条明确“吕合新提供一户一表用电，刘平芬负责一户一表的水表开户费1500元，吕合新提供一个煤棚给刘平芬使用，现有房屋装修及沙发免费给刘平芬使用。”该约定说明刘平芬对煤棚、房屋装修及沙发仅享有使用权，所有权仍归吕合新，补偿费自然也归吕合新。一审认定本案不能明确分辨各补偿项目的归属，与事实不符。
被上诉人刘平芬答辩称：刘平芬已依据《房屋转让合同》约定支付购房款及一户一表开户费，吕合新亦交付房屋，刘平芬享有房屋所有权。现房屋被征收，刘平芬应依法取得征收补偿款。至于合同中约定的“吕合新提供一户一表用电，刘平芬负责一户一表的水表开户费1500元，吕合新提供一个煤棚给刘平芬使用，现有房屋装修及沙发免费给刘平芬使用。”表明水表户口是刘平芬出资取得，煤棚、沙发及装修随房屋主体一并免费转让给刘平芬，吕合新对此并不保留物权。请求维持原判。
吕合新向一审法院起诉请求：1.判决兴义市2016年棚户区改造项目房屋征收补偿费154396.81元归吕合新所有；2.本案诉讼费由吕合新承担。
一审法院认定事实：吕合新、刘平芬双方于2012年8月9日签订《房屋转让合同》，约定吕合新将位于兴义市建设路15号1栋402号的无产权房屋以10万元价格转让给刘平芬，2012年8月8日，刘平芬通过兴义市农商行向吕合新汇款10万元，吕合新出具《收条》载明收到购房款10万元。2012年10月9日，吕合新将争议房屋交付刘平芬使用。2016年12月20日，刘平芬与兴义市国有土地房屋征收办公室签订棚户区改造补偿协议，补偿款共计324459.11元，但刘平芬并未领取此款。现该房屋已经拆除，至拆除之前双方未办理产权变更手续。
另查明，涉案房屋系中国邮政集团公司政企分离前为职工修建，无房屋产权证。
一审法院认为，涉案房屋系无产权房屋，吕合新与刘平芬在交易房屋时不能办理产权过户手续，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，但该条款系管理性规范，不等于禁止交易和限制交易。同时经向中国邮政集团公司黔西南州分公司调查后，在公司政企分离后，涉案房屋由该公司管理，该公司并未禁止职工转让此类房屋，也未参与此类房屋的拆迁事宜。因此吕合新、刘平芬签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，在不动产转让纠纷案件中，当事人之间订立转让合同，而未办理不动产登记的，并不影响转让合同的生效。刘平芬在签订合同后向吕合新履行了合同对价，吕合新也将房屋交付于刘平芬，因此刘平芬对涉案房屋享有权利。刘平芬作为房屋的权利人，对房屋享有处分权利，因此刘平芬有权与兴义市国有土地房屋征收办公室签订棚户区改造补偿协议。双方在《房屋转让合同》第三条约定“如该房屋拆迁，甲方负责协调处理拆迁手续，套内面积补偿费归乙方所有，搬迁费归甲方所有。”可见双方对于房屋征收补偿费的分配另有约定，现双方对于补偿费的分配产生分歧。补偿费的补偿项目有房屋、附属设施、搬家费、货币补偿奖励等类别，从上述合同条款的约定不能明确的分辨各补偿项目的归属。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，刘平芬购房目的在于生活居住，因此在房屋发生转移时，房屋的附属设施及配套设施等一并转移才能满足生活居住的目的，因此房屋的附属、配套设施部分的补偿应由刘平芬享有，同时补偿的奖励部分，属于对先于搬家及签约的奖励，拆迁之前该住房的实际居住人一直是刘平芬，故奖励部分也应由刘平芬享有。双方合同约定的搬迁费更符合补偿项目中搬家费，因此补偿项目中的搬家费由吕合新享有。据此，为维护诚实信用的市场交易秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款规定，判决：一、刘平芬位于兴义市建设路邮电局宿舍的房屋征收补偿款，由刘平芬享有314089.39元，由吕合新享有10369.72元；二、驳回吕合新其余诉讼请求。案件受理费3388元,减半收取1694元，由吕合新负担1644元，刘平芬负担50元。
二审经审理查明：吕合新、刘平芬双方于2012年8月9日签订《房屋转让合同》，主要约定：“吕合新将其以邮电职工身份享受内部价购得的坐还是座？落于兴义市建设路15号1栋402单元面积为65㎡左右住房一套，以人民币10万元的价格转让给刘平芬。如该房屋拆迁，套内面积补偿款归刘平芬所有，搬迁费归吕合新所有。吕合新提供一户一表用电，刘平芬负责一户一表的水表开户费1500元。吕合新提供一个煤棚给刘平芬使用，现有房屋装修及沙发免费给刘平芬使用。”2012年8月8日，刘平芬通过兴义市农商行向吕合新汇款10万元，吕合新出具《收条》载明收到刘平芬购房款10万元。2012年10月9日，吕合新将争议房屋交付刘平芬使用。2016年12月20日，刘平芬与兴义市国有土地房屋征收办公室签订《兴义市2016棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，内容为因棚户区改造建设，前述房屋被国家征收，房屋征收补偿金额共计324459.11元。其中《补偿明细表》中详细载明了个补偿项目金额及所含房屋结构、类别等。其中，补偿项目“搬家费”栏记载，“搬家费”包括搬迁费1264.60元，过渡费9105.12元，合计10369.72元。前述房屋征收补偿款刘平芬尚未领取。现该房屋已经拆除，至拆除之前双方未办理产权变更手续。
另查明，涉案房屋系中国邮政集团公司政企分离前为职工修建，无房屋产权证。
本院认为：一审依据《中华人民共和国物权法》第十五条认定《房屋转让合同》合法有效，符合法律规定，本院认同。当事人二审争议焦点在于对《房屋转让合同》第三条、第四条的理解，即涉案房屋被征收后所得补偿款中，吕合新对哪些补偿项目享有权利的问题。吕合新上诉主张房屋征收补偿费用中刘平芬仅享有套内面积补偿费170062.30元，吕合新享有其余所有补偿费用154396.81元。本院认为，对合同条款的理解应结合合同全部内容、合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等，确定该条款的真实意思。根据双方《房屋转让合同》第一条、第二条的约定，本案吕合新将其所购涉案房屋以10万元的价款转让给刘平芬，由刘平芬取得该套住房。双方实质形成房屋买卖合同关系，合同目的方面，吕合新为出卖房屋，刘平芬在于取得房屋并居住使用。刘平芬作为购房人，已依约支付全部购房价款，取得涉案房屋居住使用权利及请求办理物权变更权利。依照一般市场交易习惯及规则，刘平芬购房合同中关于“吕合新提供一个煤棚给刘平芬使用，现有房屋装修及沙发免费给刘平芬使用。”的约定应理解为刘平芬在支付房屋对价的同时，煤棚、沙发及装修等附属设施随房屋主体一并附随免费转让给刘平芬，吕合新对此并不保留权利，否则将与双方买卖合同目的相悖。对吕合新关于煤棚、沙发及装修补偿费用应归其所有的主张不予支持。同样的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国家为公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋时，补偿的对象是被征收人，补偿协议中所涉补偿项目的权利及相应义务是被征收人，被征收房屋补偿费亦应归属被征收人。刘平芬在《房屋转让合同》中自愿将搬迁费归吕合新，依据民事合同自治原则，此系刘平芬对自身权利的处分，应予支持。除搬迁费外，双方《房屋转让合同》并未就其他补偿项目费用进行约定，一审认定除搬迁费（即补偿明细表中的搬家费）外，其余补偿费用归刘平芬，并无不当。《房屋转让合同》中关于“吕合新协调处理拆迁手续”的约定并不能直接产生吕合新取得房屋拆迁补偿费用的法律后果。吕合新上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3388元，由上诉人吕合新负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘筱青
审判员 蒋 松
审判员 简 坤
二〇一七年六月十六日
书记员 罗 涛