广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第432号
原告：姚灼辉，住广州市花都区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州市花都城镇建设开发有限公司。住所地：广州市花都区。
法定代表人：梁丽甜。
委托代理人：张钦华，广东粤邦律师事务所律师。
委托代理人：潘志斌，广东粤邦律师事务所实习律师。
原告姚灼辉诉被告广州市花都城镇建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟，被告的委托代理人张钦华、潘志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月1日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于花都区龙口村106国道西侧自编A4栋1204房。合同约定被告应于2013年12月29日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今未通知原告收楼，尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表、通邮等），并且未出示上述验收文件的原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件给原告。上述房屋存在许多质量问题。原告因此至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付迟延交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款485554元为本金，支付从2013年12月30日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计到起诉日为14567元）。2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：在政府的帮助下，被告已经在2015年春节前通过各分项验收和综合验收，被告也在2015年2月初通过EMS的形式向业主邮寄收楼通知书，通知业主在2015年2月来收楼，并且被告已经在售楼部公示了商品房买卖合同第15条约定的相关资料（不包括综合备案表），房屋已经具备第12条约定的交房条件，部分业主也实际接受了楼房，虽然合同约定按预付房款的违约金明显高于当地的违约金，但被告仍会向业主交付合同约定的违约金，但请业主按照城市公平客观的原则尽快做好收楼工作。包括政策规定缴纳维修基金，不是说不收楼就可以收到无休止的违约金，故请业主以平常心对待。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编A4栋1204号房。被告是涉案房屋的开发商，于2011年9月28日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20110230号的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“荣某”。
2012年2月1日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编A4栋1204号房，用途为住宅，建筑面积96.34平方米，其中套内建筑面积81.33平方米。按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米5970.17元，总金额485554元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的32.04%，金额155554元，剩余房款330000元须于2012年2月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的房屋交付：甲方应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、本合同第十三条约定的交付日期届满后，乙方同意再给予甲方90日的宽限期，如甲方在宽限期内能交付房屋的，不视为延期交房，甲方不构成违约；如在90日宽限期届满后，甲方仍未能交房的，乙方不退房，甲方应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。上述合同及附件一至七还对双方其他权利义务作出约定。
原、被告签订《商品房预售合同》后，原告向被告按期支付了全部房款485554元。被告未在上述合同约定时间即2013年9月30日向原告交付房屋，且被告在90天宽限期后即2013年12月29日仍未能向原告交房。
庭审中，被告确认：至今仍未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
被告向本院提交了涉案项目的《广州市建设工程规划验收合格证》一份、《工程竣工验收报告》（复印件）一份、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》（复印件）一份、《证明书》一份、《管道燃气开户合同》一份、《客户受电工竣工检验意见书》一份、《客户受电工程中间检查意见书》一份、《供电设施所有权移交协议》一份、《邮政超深度投递服务协议书》一份、《人防工程专项竣工验收备案意见书》（复印件）一份、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《住宅质量保证书》一份、《住宅使用说明书》一份，被告提交上述证据拟证明涉案房屋已符合合同约定的交楼条件。原告陈述：涉案项目的供气、供电、通邮设施并未完全建设完毕，被告提交的上述证据只是与供气、供电、邮政部门签订了合同，并未实际履行。
2015年2月6日，被告向原告寄出《收楼通知书》，通知原告在2015年2月10日至2月16日期间办理收楼。
诉讼中，原告表示：其已经接到被告寄出的《收楼通知书》，但其认为被告并未完全符合合同约定的交房条件故拒绝收楼并已向被告寄出《荣某业主集体收楼异议函》。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
合同第十二条约定，被告应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付原告使用。合同第十四条约定，本合同第十三条约定的交付日期届满后，原告同意再给予被告90日的宽限期，如在90日宽限期届满后，被告仍未能交房的，应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同约定的交房日期为2013年9月30日，90日宽限期后的交房日期应为2013年12月29日。合同第十二条对涉案房屋的交房条件作出约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。本案中，被告未能按照合同约定的期限将符合合同约定的交房条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋竣工验收合格的标志。
另外，根据上述合同第十二条约定的交房条件，被告需取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》，本案中，被告并未提交相关证据证明其已取得《建设工程质量监督报告》。同时，根据上述合同第十二条约定的交房条件，涉案房屋需满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，而被告并未提交相关证据证明已取得公共服务单位出具的永久供气、供电、通邮的证明文件并实际达到永久供气、供电、通邮，故不能视为其已符合合同约定的交房条件。
综上，原告要求被告向其支付迟延交楼违约金，违约金计算标准按每日万分之五的标准，以总房款485554元为本金，支付从2013年12月30日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止的诉讼请求合理合法，本院予以采纳，但被告应支付原告的迟延交楼违约金以不超过合同约定的总房款485554元为限。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条第一款的规定，判决如下：
被告广州市花都城镇建设开发有限公司向原告姚灼辉支付迟延交楼违约金（违约金按已付购房款485554元为计算基数，按每日万分之五的标准计算，从2013年12月30日起，计至涉案房屋符合合同约定的交付条件并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，被告广州市花都城镇建设开发有限公司实际交付房屋给原告姚灼辉之日止。其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额不得超过总房款485554元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82元，由被告广州市花都城镇建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 袁贞
二〇一五年五月××日
书记员 钟炜