河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终234号
上诉人（原审被告）：河南省锦寓置业有限公司。注册号410000100016592（1-1），组织机构代码79060557-2。住所地南阳市张衡路与仲景路交汇处西300米。
法定代表人：葛明森，任董事长职务。
委托诉讼代理人：葛少普，男，回族，1988年7月25日生，住河南省社旗县。
委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：葛明森，男，回族，1969年12月7日出生，住南阳市。
委托诉讼代理人：葛少普，男，回族，1988年7月25日生，住河南省社旗县。
委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴萍，女，汉族，1973年7月15日出生，住南阳市。
委托诉讼代理人：葛少普，男，回族，1988年7月25日生，住河南省社旗县。
委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于杰，男，汉族，1969年3月2日出生，住南阳市天山路都市。
委托代理人：吴涛，河南梅溪（郑州）律师事务所律师。
上诉人河南省锦寓置业有限公司、葛明森、吴萍与被上诉人于杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2015）宛民初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人河南省锦寓置业有限公司、葛明森、吴萍的委托诉讼代理人葛少普、温东旭，被上诉人于杰及其委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河南省锦寓置业有限公司、葛明森、吴萍上诉请求：1、依法撤销宛城区人民法院（2015）宛民初字第942号判决，改判驳回于杰的诉讼请求。2、一、二审诉讼费及其他相关费用由于杰承担。事实与理由：一、一审判决解除房屋买卖合同缺乏事实根据。一审判决中已认定河南省锦寓置业有限公司（锦寓公司）与于杰之间存在一个基础的房屋买卖关系。该房屋由其装修居住，一直控制使用，并不存在锦寓公司违约的情况。于杰在起诉时将吴萍列为被告，也说明其知道吴萍是公司的工作人员，锦寓公司将房屋联机备案在吴萍名下，一方面是为了保护于杰的利益，另一方面是因为其仍欠房屋尾款未予支付，锦寓公司为了保护自己的利益行使同时履行抗辩权。二、一审判决赔偿于杰房屋装修款303395元缺乏事实根据。仅依据其提供的不具有客观性、形式不合法的的票据不能认定装修款。三、于杰根本未产生房屋租赁损失。其提供的租赁合同的出租方系于杰的委托代理人，该租赁合同及收据是由其委托代理人出具的，该租赁事实明显失真，一审在未查明事实的基础上认定租赁事实，判令赔偿，明显是损害了公司的合法权益。四、一审判决赔偿一倍房款明显没有事实根据及法律依据。锦寓公司在本案中，并无任何欺诈情况，也没有违反合同约定，于杰已经装修使用涉案房屋，现合同目的已经实现，仅仅只是剩下一些办理房产过户事宜的手续问题，并未构成解除合同的条件。五、一审判决葛明森与吴萍承担连带责任没有任何法律依据。综上。一审判决葛明森与吴萍承担连带清偿责任没有丝毫道理，解除合同缺乏事实根据。
于杰辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、裁判结果保护了购房人弱势群体的合法权益，体现了事实正义与社会正义，上诉请求没有事实与法律依据，依法应当驳回。一、原审判决认定、并且上诉人亦认可河南省锦宇置业有限公司与于杰之间存在一个基础的房屋买卖关系。商品房交易存在两个交付，一是房屋交付，二是权利支付，仅仅装修入住，实际控制使用，不构成违约的观点不能成立。二、房屋装修损失有相关票据及实物为证，河南省锦宇置业有限公司亦没有提出申请对装修进行鉴定。三、房屋租赁损失是实际发生的费用。四、关于河南省锦宇置业有限公司在本案中是否存在欺诈情况，没有证据证实其在2012年8月24日售房及以后，明确告知购房人该房屋2012年5月至2013年10月备案在第三人张昌辉名下，2013年11月以后备案在吴萍名下，并得到购房人同意。至于备案在他人名下的原因，应有其举证证明。五、葛明森与吴萍应当对本案承担连带责任。葛明森持有河南省锦宇置业有限公司51%的股权，是公司法定代表人及股东。公司的资产随意处置在其名下，说明公司与股东在资产混同，损害债权人的利益，对于公司对外债务，该股东应当承担连带责任，该房屋备案在吴萍名下应以夫妻共同对外承担责任。
于杰向一审法院起诉请求：1、判令解除双方商品房买卖合同；2、返还于杰购房款611822元人民币及四倍银行同期贷款利息(计算至付清之日止)；3、赔偿于杰房屋装修损失353395元人民币；4、赔偿于杰外出租房费用21600元；5、加倍赔偿于杰购房款611822元人民币；6、诉讼费用、鉴定费用由河南省锦寓置业有限公司、葛明森、吴萍承担；7、河南省锦寓置业有限公司、葛明森、吴萍对上述款项承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：于杰于2011年12月20日支付全部购房款511822元人民币，车位款100000元人民币在河南省锦寓置业有限公司购买其开发的都市春天小区7号楼1601室及地下单层车位一处，因河南省锦寓置业有限公司将该处房屋另行销售，致使于杰无法获取该房屋，为妥善处理上述纠纷，经协商于2012年8月24日，河南省锦寓置业有限公司（甲方）与于杰（乙方）签订房屋交易协议约定:“1、甲方将原乙方购买的都市春天小区7号楼1601室房屋置换成都市春天小区4号楼2602室房屋。2、由于乙方原购房面积为140平方米，置换房屋面积为234.6平方米，多余100平方米，为均衡各方原因，乙方另行支付甲方18万元购房款。支付方式：甲方将该房屋在房管局予乙方签订联机备案购房合同后支付。3、乙方在办理相关入住手续后，甲方将此房屋钥匙交乙方，由乙方装修、使用。4、甲方承诺：2012年11月24日前予签订联机备案购房合同。甲方在约定期限后不能与乙方签订联机备案合同，甲方将按照‘房屋买卖合同纠纷’双倍支付乙方购房款。并按照银行同期贷款利息4倍支付违约金。5、由于甲方原因致使乙方损失的装修费等甲方应予赔偿。6、上述房屋交易甲方保证人为：葛明森。同日于杰、河南省锦寓置业有限公司双方还签定了都市春天认购书，认购物业4号楼2602室，建筑面积234.6平方米，标准总价：（按套销售）人民币陆拾玖万壹仟捌佰贰拾贰元整（￥691822.00元），并且交付了房屋。于杰对房屋进行了装修入住，有票据证明的装修费用353395元。于杰入住后多次催促河南省锦寓置业有限公司办理联机备案事宜一直未果，2014年4月10日，物业公司对于杰住处停水停电，于杰于2014年4月15日起租房居住在南阳市××衡路实业公司家属院西单元6楼东户。至2015年12月31日共支付房租21600元。另查明,都市春天小区4号楼2602室房屋合同备案在吴萍名下，吴萍是南阳市乐邦物业服务有限公司法定代表人，葛明森是该公司股东，吴萍与葛明森是夫妻关系。
一审法院认为，商品房买卖合同中，房屋的交付使用和所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，没有主次之分。买卖合同标的物的交付使用是出卖人应负的首要义务，而标的物所有权的转移作为买卖合同的终极目的，更应是出卖人不可免除的责任。作为不动产的房屋，仅仅是房屋的交付使用无法实现买受人买卖房屋的目的，只有办理房屋所有权登记，始发生物权变动的效力，商品房买卖合同的目的才最终实现，因此，出卖人转移所有权与买受人，并协助办理房屋所有权登记为商品房买卖合同的根本目的。在目前的房屋登记行政管理当中，商品房购房合同联机备案的作用是规范商品房销售行为，防止商品房一房多卖，房管部门将以进行联机备案的登记情况，来进一步确定该房的产权问题。于杰和河南省锦寓置业有限公司双方签订置换购买都市春天小区4号楼2602室房屋的房屋交易协议，系双方真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效合同，河南省锦寓置业有限公司应当履行合同义务，为于杰办理商品房购房合同联机备案登记手续，以实现于杰商品房买卖合同根本目的。河南省锦寓置业有限公司将案涉房屋登记备案在吴萍名下，同时吴萍系河南省锦寓置业有限公司法定代表人葛明森的妻子，可以认定河南省锦寓置业有限公司、葛明森、吴萍三方对实现合同根本目的的联机备案约定义务有明显的违约恶意，应当承担违约责任。根据双方协议第4、5条约定，河南省锦寓置业有限公司方应双倍支付于杰购房款，并按照银行同期贷款利息4倍支付违约金，应当赔偿于杰的装修费用等损失。出卖人恶意违约的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》也有明确规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。购买房屋装修入住，是购房者对房屋的合理使用，案涉房屋面积建筑面积234.6平方米，装修费用353395元在合理范围之内且有票据予以证明，予以支持。即使于杰欠缴物业公司3586元，应属于物业管理纠纷，河南省锦寓置业有限公司应采取合理手途径依法主张，采取停水停电的措施致使于杰搬出另租房屋居住，遭受房租费用21600元实际损失予以支持。商品房买卖对于居民来讲是大笔财产支出，在权利受到侵害的情况下会积极要求违约方履行合同义务，于杰在前次起诉中向法庭提交向葛明森主张承担保证责任的手机短信记录和通话记录，已经对方质证，另外，鉴于葛明森系河南省锦寓置业有限公司法定代表人，对葛明森的保证责任期限早已届满的主张不予认可，案涉房屋商品房买卖合同登记备案在吴萍名下，且吴萍与葛明森系夫妻关系，应作为夫妻共同债务承担保证责任。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、判令解除双方商品房买卖合同；二、返还于杰购房款611822元人民币及四倍银行同期贷款利息(计算至付清之日止)；三、赔偿于杰房屋装修损失353395元人民币；四、赔偿于杰外出租房费用21600元；五、加倍赔偿于杰购房款611822元人民币；六、诉讼费用、鉴定费用由河南省锦宇置业有限公司、葛明森、吴萍承担；七、河南省锦宇置业有限公司、葛明森、吴萍对上述款项承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间于杰提供如下新证据。一、证人证言3份，证明其多次向葛明森主张过权利，催促合同联机备案；二、房屋认购协议三份，证明涉案房屋类似地段的房屋市场价值，解除合同对双方公平合理；三、庭审笔录、代理词、裁定，证明本案起诉以前，对方一直同意双方解除协议，官司又打了两年多，解除协议有充足理由。四、申请证人王某、吴某、宋某出庭作证。对上述证据本院组织当事人进行了质证。对该证据本院在评判时予以综合分析认证。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2011年12月20日于杰支付购房款511822元人民币，车位款100000元人民币在河南省锦寓置业有限公司购买其开发的都市春天小区7号楼1601室及地下单层车位一处。对此有河南省锦寓置业有限公司出具的房款和车位款收据及车位认购书证实。因河南省锦寓置业有限公司将该处房屋另行销售，致使于杰无法取得该房屋，为妥善处理上述纠纷，2012年8月24日，经协商河南省锦寓置业有限公司与于杰签订了房屋交易协议。该协议就双方权利、义务及不能履行时的损失赔偿、违约责任进行了明确约定，但置换后的房屋至今未能联机备案到于杰名下，而签在吴萍名下。公司的资产随意处置在吴萍名下，公司与股东资产混同，损害债权人的利益，对于公司对外债务，该股东应当承担连带责任。一审判决对案件事实、违约责任及损失项目、责任承担认定符合相关法律规定，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》明确规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此规定，对违约赔偿的一倍房款，本身就带有对违约出卖人的惩罚性和对买受人损失的补偿性。本案违约方赔偿的一倍房款足以补偿于杰的损失，一审判决再按照人民银行同期贷款利率的四倍支付购房款利息处理不当，本院予以纠正。据上述规定，可按照同期人民银行贷款利率支付购房款利息。
综上，河南省锦宇置业有限公司、葛明森、吴萍的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2015）宛民初字第942号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项和诉讼费用负担部分。
二、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2015）宛民初字第942号民事判决第二项为：河南省锦宇置业有限公司返还于杰购房款611822元人民币及利息(利息自2014年8月24日起按人民银行同期贷款利率计算至款付清之日止)；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费19187元，由河南省锦宇置业有限公司、葛明森、吴萍负担18000元，于杰负担1187元。
本判决为终审判决。
审判长 龚跃伟
审判员 孙建章
审判员 姜付强
二〇一七年五月八日
书记员 张俊博