呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）内01民终2179号
上诉人（原审被告）：李东，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：腾格尔，内蒙古缘合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马帅，呼和浩特市良友汽车租赁有限公司经理，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：高润平，内蒙古典源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉尔格勒，内蒙古水利电勘测设计院职工，住呼和浩特市。
上诉人李东因与被上诉人马帅、吉尔格勒房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初549号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭,于2016年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人李东及其委托诉讼代理人腾格尔，被上诉人马帅及其委托诉讼代理人高润平、被上诉人吉尔格勒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李东上诉请求：1、请求依法撤销原判，发回一审法院重审或依法改判李东不对马帅返还租赁费人民币38000元及利息573元。2、本案诉讼费（一审、二审本诉费）由马帅、吉尔格勒承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，存在明显错误。第一，自2014年6月开始，涉案房屋一直由马帅和其合租人王兵控制使用，马帅所称未实际使用房屋与事实不符。第二，李东与马帅间签订的租赁合同合法有效，且李东无过错，解除合同缺乏事实依据，李东不应承担返还租金和支付利息费用的义务。第三，如马帅未使用房屋确系吉尔格勒阻止导致，相关的损失应由吉尔格勒进行承担，而不是李东进行负担。二、一审法院适用法律存在错误。马帅在一审中的诉讼请求是”判令马帅与李东签订的租赁合同无效，返还房屋租赁费38000元，支付利息4811.44元，合计42811.44元......”,而一审法院在认定李东与马帅间的《租赁合同》合法有效之后，陈述”对于马帅要求确认与李东签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持”。此时，马帅的诉讼请求显然与认定事实间存在明显矛盾，其诉讼请求已经缺乏事实依据，而马帅也未提出变更诉讼请求的申请，一审法院在此情况下应当判决驳回其诉讼请求，而不是直接判决双方间合同合法有效，但符合解除情形，直接进行解除。这样判决显然已经超出马帅的诉讼请求范围，明显违反了《民事诉讼法》第二百条规定的情形，因此一审判决超出诉讼请求范围属于程序违法，应依法发回一审法院重审。
马帅辩称：1、李东的上诉请求不能成立。2、本案的诉讼费不属于诉请的范围。一审判决在认定事实、适用法律正确的基础上，做出判决李东返还马帅人民币38000元，并承担2015年4月17日至11月16日期间的利息375元是正确的。一审法院能客观的、全面的对马帅的诉请予以查明和确认。一审法院在审理该案时审理查明事实上对案件事实予以确认，一审法院依据查明的事实认定与解除合同的后果是一致的，故支持马帅的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，做出解除合同是正确的。一审法院认定事实、采信证据、适用法律是正确的，请求二审法院驳回李东的上诉请求。
吉尔格勒辩称，吉尔格勒与李东是租赁关系，不租搬离的事情之前没有说过。吉尔格勒与李东的合同是不允许外租的，至于李东的外租情况吉尔格勒不清楚。
马帅向一审法院起诉请求：1、确认马帅与李东签订的租赁合同无效；2、李东返还房屋租赁费38000元，支付利息4811.44元，合计42811.44元；3、吉尔格勒对以上债务承担连带责任。
一审法院认定事实：2014年6月1日，马帅与李东签订租赁合同，约定马帅租赁李东位于呼和浩特市××区号的一间经营汽车租赁业务，租赁期限自2014年6月1日至2015年5月31日止，后马帅一直使用租赁物。2015年4月17日，马帅向李东交纳了租赁费38000元。2015年5月31日，马帅与李东签订房屋租赁协议，租赁期限自2015年5月31日至2016年5月30日，年租赁费38000元。并约定：”合同自签订之日起生效，双方不得解除合同。”合同签订后，吉尔格勒称不允许马帅承租该房屋。庭审中查明，马帅已于签订合同后搬离了该房屋。李东称马帅仍在使用该房屋，马帅对此予以否认，吉尔格勒证实马帅已于2015年6月搬离该房屋。另查明，2008年12月1日，吉尔格勒与李东签订租赁合同，约定吉尔格勒将位于呼和浩特市××区号之房屋出租给李东，租赁期限自2008年12月1日至2013年11月31日止，年租金为2万元，承租期内不得将其承租区域转租、转借第三方。2013年12月1日，吉尔格勒与李东续签租赁合同，租赁期限自2013年12月1日至2015年12月1日止，年租金为5万元。吉尔格勒向一审法院提交的房屋租赁合同第5.3约定，李东在租赁期内不允许转租。李东向一审法院庭审中提交的房屋租赁合同第5.3约定，李东在租赁期内可以转租。李东举出纪四虎出具证人证言称2015年10月12日，李东将其承租吉尔格勒的房屋改造成门脸房并转租西边一间给纪四虎，租期自2009年1月1日起至2014年5月1日止，纪四虎将房屋租金交给李东，李东交给吉尔格勒，且吉尔格勒知道李东转租的事实。李东出具两张照片显示，李东将承租房屋改造成东西两部分，将西边一间转租给纪四虎。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、吉尔格勒是否同意转租该房屋，马帅与李东签订的房屋租赁合同是否有效；二、马帅是否有权解除合同并要求返还房屋租赁费；三、马帅的利息诉请是否有法律依据，吉尔格勒对马帅的返还及赔偿损失请求是否应承担连带责任。针对第一个争点，李东、吉尔格勒签订的房屋租赁合同系双方当事人意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同有效。吉尔格勒在庭审中认为不允许李东转租该房，且李东、吉尔格勒签订的房屋租赁合同对是否允许转租约定不明。但李东与吉尔格勒签订有两份租赁合同，租期自2008年12月1日2015年12月1日止，李东提供的证人证言也证实，其转租房屋经历了一个很长的时间跨度，且在此期间李东、吉尔格勒签订了两份租赁合同，马帅与李东签订的房屋租赁合同也履行了一年，吉尔格勒应当知道其出租的房屋已经转租的事实，在李东转租后，其并未向李东提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第十六条的规定，马帅与李东签订的租赁合同有效。对于马帅要求确认与李东签订的租赁合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。针对第二个争点，因吉尔格勒拒绝马帅入住该房屋，马帅自2015年6月1日至今未能使用该房屋，导致马帅与李东签订的租赁合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，马帅有权解除合同。马帅现请求马帅、李东签订的转租合同无效并返还租赁费，与解除合同后达到的法律后果一致，为免当事人诉累，故对马帅要求李东返还租赁费的诉请，一审法院予以支持。针对第三个争点，因李东在未明确取得出租人同意的情况下与马帅签订转租合同，致使马帅无法使用租赁物，对转租合同的解除存在过错，但马帅在搬离该房屋时即应知道租赁合同无法继续履行，对损失的扩大也负有一定的责任。故对马帅诉请的损失，本院按照银行同期贷款利率6%，以三个月的期限予以计算。吉尔格勒在转租合同中未收取马帅的租金，马帅诉请吉尔格勒承担连带给付义务，无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、李东于本判决生效之日起十日内向马帅返还租赁费人民币38000元，并承担自2015年4月17日至2015年11月16日期间的利息人民币573元；二、驳回马帅对吉尔格勒的诉讼请求；三、驳回马帅的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审中查明的事实与一审一致，另查明，李东与马帅签订房屋租赁合同，合同签订后，马帅与其合伙人王兵经营汽车租赁，在合伙期间双方发生矛盾，无法经营下去，马帅搬离该租赁房。现该房仍由王兵使用。
本院认为，吉尔格勒与李东签订的房屋租赁合同系双方当事人意思表示，不违反法律的强制性规定，合同有效。吉尔格勒在庭审中主张不允许李东转租该房，且双方签订的房屋租赁合同对是否允许转租约定不明。但李东与吉尔格勒签订有两份租赁合同，租期自2008年12月1日至2015年12月1日止，李东提供的证人证言也证实，其转租房屋经历了一个很长的时间跨度，且在此期间李东与吉尔格勒签订了两份租赁合同，马帅与李东签订的房屋租赁合同也履行了一年，吉尔格勒应当知道其出租的房屋已经转租的事实，在李东转租后，其并未向李东提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，李东与马帅间签订的租赁合同合法有效，且已实际履行，不具备合同无效条件。关于涉案合同是否实际履行的问题，首先，马帅与其合伙人王兵因使用房屋发生的纠纷与李东无关，马帅应另案向王兵主张权利。二审庭审过程中，马帅陈述可知，其是与王兵合伙租赁涉案房屋的，二人自2014年6月份便开始以马帅的名义与李东签订房屋租赁合同。2015年又与李东签订了书面的租赁合同，并交付了租金，至于之后其搬离原因，李东并不知情。庭审得知马帅与其合伙人王兵间发生纠纷，而且马帅搬走时其合伙人王兵还继续使用该房屋至今。李东与马帅间合同已经生效，且李东也在双方合同签订时依约继续交付其使用房屋，已经完成了合同约定义务。至于王兵与马帅因使用房屋发生的纠纷显然不是李东所能控制，二人发生的纠纷自然与李东无关，属另案诉讼范围，不应由李东承担相应责任。其次，马帅主张其搬离房屋是由于吉尔格勒阻止其使用房屋缺乏事实依据，马帅在一审过程中声称其搬离房屋是由于吉尔格勒阻止其使用房屋而导致的，但其未提供任何证据证实其主张，而马帅搬离租赁房屋的原因才是确定谁是违约方的根据。马帅主张其搬离原因是吉尔格勒阻止，就应当承担证实该事实的举证责任，其未能提供任何证据证实的情况下，应当承担举证不能的不利后果。而且马帅自2014年6月开始便占有和使用该房屋，其所称吉尔格勒阻止其使用房屋明显与事实不符。所以马帅与李东所签订的房屋租赁合同真实合法有效，马帅诉请合同无效并要求返还租赁费、支付利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初549号民事判决；
二、驳回马帅的诉讼请求。
一、二审案件受理费1305元，由马帅负担。
本判决为终审判决。
审判长吴铁刚
审判员苏毅
审判员杨蔚堃
二〇一七年三月十七日
书记员唐谣