福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初22号原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区湖滨南路334号二轻大厦第十四层02单元，组织机构代码58126919-7。负责人孙成，总经理。委托代理人林其奋，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。委托代理人卓亮儒，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。被告邓海兰，女，1985年9月20日出生，汉族，住福建省明溪县，委托代理人王强，男，1984年1月10日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区，系被告邓海兰配偶。原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司（以下简称“华润物业厦门分公司”）与被告邓海兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员林达适用简易程序于2016年1月25日第一次公开开庭审理，原告华润物业厦门分公司委托代理人林其奋、卓亮儒，被告邓海兰委托代理人王强到庭参加诉讼。后由于本案案情复杂，本院于2016年5月18日裁定转为普通程序审理，由审判员林福赞担任审判长，与代理审判员林达、人民陪审员吴施亨组成合议庭，于2016年5月27日第二次公开开庭审理，原告华润物业厦门分公司委托代理人林其奋到庭参加诉讼，被告邓海兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华润物业厦门分公司诉称：根据2012年8月2日，原告与华润置地（厦门）有限公司（以下简称华润置地公司）、被告签订的《前期物业服务合同》，华润置地公司将厦门市集美区杏北三里1号华润置地橡树湾（一期）花园洋房、高层住宅、商业的物业委托华润物业厦门分公司实施物业服务，合同中约定：1、华润物业厦门分公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；2、委托服务期间自2012年3月28日起至物业服务区域的业委会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》止；3、物业服务费：商业物业费按合同建筑面积4元/月·平方米收取；高层住宅物业费按合同建筑面积2.5元/月·平方米收取；花园洋房物业费按合同建筑面积3.2元/月·平方米收取；4、房屋公共维修基金：高层住宅、花园洋房、商场、幼儿园按建筑面积0.3元/月·平方米收取；底层商业按建筑面积0.2元/月·平方米收取；车位每个按5元/月收取；5、物业服务费缴纳时间：按入伙通知书规定时间开始计收，每季度为一个结算周期，业主应于每季首月15日前交纳当季的物业服务费，逾期按日万分之五收缴滞纳金；6、若因履行合同发生争议的，可向物业所在地人民法院提起诉讼；同时，合同中亦对物业服务质量、违约责任、双方权利与义务等内容进行约定。被告作为厦门市集美区杏北三里1号华润置地橡树湾（一期）3号楼的业主，应当及时向原告缴纳物业服务费及公共维修金，但被告却迟至今日仍未将2013年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费向原告缴纳，且原告曾多次向被告催讨，原告均予以拒绝。经原告多次书面催告，被告至今仍拒绝支付相关物业服务费的行为已经严重侵犯原告的合法权益。因此，为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付物业费、水费及公摊、电公摊，及上述费用的滞纳金，共计人民币11153.9元（详见附件）；2、本案诉讼及诉讼相关的费用由被告承担。被告邓海兰辩称：我方没有收到过原告的催缴函，是在去年年底收到原告发出的律师函且原告没有与我们协商解决物业费事宜，且收费标准及滞纳金均偏高。经审理查明：2012年3月28日，案外人华润置地（厦门）有限公司与华润置地（福州）物业服务有限公司就华润置地橡树湾（一期）项目签订前期物业服务合同，约定物业服务管理费收取标准高层住宅为每月每平米2.5元，公共维修金收取标准高层住宅为每月每平米0.3元；业主或物业使用人应于每季首月15日前交纳当季的物业管理服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金；房屋的共用部位、共设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用按照《厦门市房屋公共维修金管理规定》实行；物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主（或使用人）分摊；合同期限自签定之日起至本项目业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。2012年4月22日被告邓海兰向华润置地（厦门）有限公司购买华润置地橡树湾（一期）G04-2地块3#楼的房屋，双方并于当日签订《商品房买卖合同》，其中合同附件4前期物业服务合同约定华润置地（厦门）有限公司聘请原告华润物业厦门分公司提供前期物业管理，合同内容与前述前期物业服务合同内容一致。被告邓海兰系厦门市集美区杏北三里70号房屋的所有人，该房屋面积为87.78平米。2014年12月16日原告向被告发送催费通知书。2015年4月20日原告向被告发送律师函催讨物业服务费、公共维修金、水电费等。庭审中，被告对尚欠原告2013年7月1日至2015年12月31日期间公共维修金789元、2013年1月5日至2015年6月5日的公摊水电费1768.2元及2013年8月1日至2015年12月31日期间物业费的事实均无异议，但对物业服务费标准有异议，并认为滞纳金标准过高且不应收取。另查明，原告华润物业厦门分公司系案外人华润置地（福州）物业服务有限公司的分公司，华润置地（福州）物业服务有限公司委托原告负责厦门市集美区杏北三里1号华润置地橡树湾（一期）的经营管理。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《关于集美“华润橡树湾”物业服务收费有关事项的通知》（集发展（2012）价18号）、《催费通知书》、《律师函》、授权委托书，本院依法制作的庭审笔录及原被告双方当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金、公摊水电费等引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。案外人华润置地（厦门）有限公司与华润置地（福州）物业服务有限公司就华润置地橡树湾（一期）项目签订前期物业服务合同，后明确由原告负责提供前期物业管理服务并实际履行，该合同对小区业主被告邓海兰具有约束力，双方均应依约履行相应的义务。被告邓海兰主张原告未解决其反映问题，因而对物业服务收费标准有异议，但被告未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对该主张不予采信。被告在庭审中确认尚欠原告2013年7月1日至2015年12月31日期间公共维修金789元、2013年1月5日至2015年6月5日的公摊水电费1768.2元及2013年8月1日至2015年12月31日共计29个月的物业服务费,原告主张被告房屋面积按照87.71平米计算，系原告对其自身权利处分，未违反法律规定，故物业服务费为87.71*2.5*29=6358.98元，原告华润物业厦门分公司主张邓海兰缴交上述费用，于法有据，本院予以支持。依据合同约定及《厦门市房屋公共维修金管理规定》，业主或物业使用人应于每季首月15日前交纳当季的物业管理服务费，每逾期一日按应交纳欠费总额万分之五的滞纳金，公共维修金按欠费金额日千分之三收取滞纳金，被告至今未支付物业管理服务费、公共维修金已构成违约，应承担违约责任。上述滞纳金系违约金性质，被告主张该违约金计算标准过高，不应交纳违约金，综合考量原告的实际损失，原告主张的违约金计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定本院酌情调整为按年利率6%计算违约金。被告邓海兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为本人主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邓海兰应于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司自2013年8月1日至2015年12月31日的物业服务费6358.98元、2013年7月1日至2015年12月31日期间公共维修金789元及2013年1月5日至2015年6月5日的公摊水电费1768.2元，合计8916.18元；二、被告邓海兰应于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司支付物业服务费、公共维修金的违约金（按年利率6%，从逾期之日〈从应缴费季度的下一季度首日计算，如2013年第三季度的滞纳金自2013年第四季度的首日2013年10月1日起计，以此类推〉，按欠款金额计至本判决确定的还款之日止）；三、驳回原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费79元，减半收取40元，由原告华润置地（福州）物业服务有限公司厦门分公司负担10元，由被告邓海兰负担30元。被告邓海兰应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  林福赞代理审判员  林 达人民陪审员  吴施亨二〇一六年六月三日书 记 员  王 悦附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”