杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0191民初00856号
原告：杭州经济技术开发区方盛建筑机械租赁站。住所地：杭州经济技术开发区下沙街道新元金沙城*幢*单元****室。
经营者：李柏方。
委托代理人：吴瑧，浙江世元律师事务所律师。
委托代理人：吴春晖，浙江世元律师事务所律师。
被告：杭州前进专修学校。住所地：杭州市上城区钱江路**号。
法定代表人：胡向阳，该学校校长。
委托代理人：方建中，浙江浙杭律师事务所律师。
委托代理人：沈慧慧，浙江浙杭（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。
原告杭州�济技术开发区方盛建筑机械租赁站（以下简称方盛租赁站）诉被告杭州前进专修学校（以下简称前进学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员昂玉洁独任审判，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告方盛租赁站的委托代理人吴春晖，被告前进学校的委托代理人沈慧慧、方建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方盛租赁站起诉称：2013年6月15日，原告方盛租赁站与被告前进学校签订了《租赁协议》，约定将杭州市经济技术开发区新元金沙城7幢2层房屋出租给被告，租赁期限为六年，从2013年8月15日至2019年8月14日止，租金每年35万元，于每年9月15日前付清。协议签订后，原告将房屋交给被告使用，但被告未按约支付租金。原告多次催告未果。现原告诉至法院请求判令：一、被告立即支付租金35万元，�支付违约金40110元（暂计算至2016年3月25日，其后按每日万分之六计算至实际付清之日止）。二、本案诉讼费用由被告承担。
被告前进学校答辩称：一、原、被告之间仅存在事实租赁关系，为不定期租赁，被告已按照《合同法》的规定依法解除该租赁关系。被告租赁新元金沙城7幢2层的房屋，于2013年6月18日与二房东杭州金沙公司投资有限公司（以下简称金沙公司）签订《新元金沙城租赁意向协议》，根据金沙公司出具的《授权委托书》，该合同由金沙公司授权原告方盛机械租赁站及经营者李柏方代为签订，原告代理金沙公司处理涉案房屋经营与租赁的一切事宜。在2013年6月18日即合同签订之时，合同出租方为房东浙江省杭州市下沙街道新元社区经济联合社（以下简称新元联合社），承租人为金沙公司，次承租人为被告前进专修学校，而原告仅为承租人的委托代理人。后根据金沙公司、新元联合社与原告方盛租赁站三方于2013年7月31日出具的《关于放弃新元金沙城3、7、8幢租赁权的申明》：金沙公司放弃租赁权，将该权利转移给方盛租赁站，该情况征得新元联合社的同意并另与方盛租赁站签订租赁合同，这表示金沙公司与新元联合社双方协商一致解除了租赁合同，退出租赁关系，取而代之由方盛租赁站作为承租方。那么在出租合同即新园社区和金沙公司的合同终止的情况下，转租合同即金沙公司与被告的合同自然也就丧失了基础而随之终止。但原告作为新的承租方并没有与被告前进学校重新签订新的转租合同。根据《合同法》的相关规定，原告与被告仅存在事实租赁关系，为不定期租赁，被告可以随时解除合同，无需征得原告的同意。本案中，被告前进学校已提前一个月即2015年8月3日左右将解除租赁协议的通知函以彩信形式发送到原告经营者李柏方手机，李柏方将该彩信再次发送给被告校长胡向阳，证明被告解除合同的意思表达也已经通知到了原告。原告不管是作为二房东，还是作为二房东的代理人均收到了被告要求解除7幢2层房屋的租赁关系的通知。二、被告已于2015年8月28日之前将涉案7幢2层的房屋完全腾房完毕，拍照为证。原告与被告之间的事实租赁关系已终止。并且被告为安置学生，另行租赁了新的租赁物即数字文化产业园的房屋，租赁期限为2015年7月1日开始，故也无需再占用原告的房屋。三、被告已于2015年8月3日与原告解除租赁关系，于2015年8月28日将房屋全部腾空完毕，交还了房屋，被告已经尽到了租赁物的返还责任。在这之后，房屋的管理责任在于原告，而原告是否对自己的房屋疏于管理，是否有人占用原告的房屋堆放物品，均与被告前进学校无关。关于房屋内堆放的物品，该物品并不属于被告。原告认为该物品属于被告前进学校，需承担举证责任。原告于被告搬走超过半年后发现该房屋堆了杂物再来追究被告的责任，要求被告再支付未曾使用的2015年9月15日至2016年9月14日整年的35万元租金及违约金是缺乏事实和法律依据的。而被告租赁期间的房租，被告均是按照合同要求提前一次性支付完毕，并未拖欠任何租金。综上所述，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。
本院经审理查明：2013年5月1日，原告方盛租赁站与案外人新元联合社签订《新元金沙城租赁协议》，约定新元联合社将位于新元金沙城3幢、7幢、8幢房屋租赁给原告，房屋实际交付给原告的时间为2012年12月1日，实际交付后的六个月时间为装修期，合同租赁期限自2013年6月1日起至2033年5月30日止。2013年6月15日，被告前进学校与案外人金沙公司签订《新元金�城租赁意向协议》，约定金沙公司将位于新元金沙城7幢2层部分房屋（以双方在图纸上的约定为准）租赁给被告，合同期限自2013年8月15日起至2019年8月14日止。每年租金为35万元，先付后用，下期租金被告应于每年9月15日前支付。合同落款金沙公司代表处盖有原告方盛租赁站的公章。合同后附有一份金沙公司与方盛租赁站签订的《授权委托书》，内容为金沙公司委托方盛租赁站及其经营者李柏方代理与新元金沙城3、7、8幢1-2层商铺经营与租赁有关的一切事宜，金沙公司对方盛租赁站及李柏方在经营上述房屋期间的签章均认可，并愿意承担相应的法律责任。2013年7月31日，金沙公司出具放弃新元金沙城3、7、8幢租赁权的申明一份，载明：兹有本单位租赁的下沙街道新元社区新元金沙城3幢、7幢、8幢1-2层商铺，现因本公司经营需要，放弃全部该房屋租赁权，并将该房屋相�所有权利转让于方盛租赁站，本公司向下沙街道新元社区缴纳的履约保证金全额自动转由方盛名下支付。今后该房屋所有涉及事项均与本单位无关。2016年1月7日，李柏方收到被告前进学校向其发送的解除房屋租赁协议通知函一份，函告金沙公司因被告遭遇办学困难，无力承担房屋租金，故原租赁协议无法继续履行，决定从通知函送达之日起解除被告与金沙公司于2013年6月15日签订的《新元金沙城租赁意向协议》。被告称其于2015年8月28日腾空了案涉房屋，原告称被告于2016年4月10日清空了案涉房屋。
以上事实认定，由原告提交的《关于放弃新元金沙城3、7、8幢租赁权的申明》、《新元金沙城租赁协议》，被告提交的《新元金沙城租赁意向协议》、《解除房屋租赁协议通知书》、短信及双方当事人在庭审中所作的陈述所证实。原告提交的照片及被告提交的照片、回收报价表不足以证明其待证事实，本院不予确认。原告提交的情况说明缺乏相应单位负责人的签章，本院不予确认。被告提交的《数字文化产业园房屋租赁合同》、《建设工程消防设计审核申请受理凭证》、《建设工程消防设计审核意见书》与本案缺乏关联性，本院不予确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告虽主张其与被告就案涉房屋签订了书面租赁协议，但根据其提交的《新元金沙城租赁意向协议》，该合同当事人应为被告及案外人金沙公司，原告虽提供了金沙公司出具的转让案涉房屋相关权利的申明，但并未提供充分有效的证据证明金沙公司通知了被告相关转让事宜，故原告并非上述合同相对人。原告认为其与被告之间存在租赁关系，本案庭审过程中，被告亦认可其与原告自2013年7月31日起存�事实租赁关系，故本院认定原、被告之间存在事实租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故原、被告之间为不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现有证据表明，原告的经营者李柏方已于2016年1月7日收到了被告的解除房屋租赁协议通知函，虽该通知函的被通知方为金沙公司，但因原、被告均认可双方之间存在租赁关系，结合通知函的具体内容、接收人，本院认定原告已收到了被告的解除租赁关系的通知，故本院认定原、被告之间的事实租赁关系已于2016年1月7日解除。被告辩称其已于2015年8月28日前对案涉房屋进行了腾退，其应对腾退事实承担举证责任，但被告提交的照片并不足以证明其于2015年8月28日腾退了案涉房屋，故其应�承担相应不利后果，本院结合原告的陈述，确认被告于2016年4月10日腾空了案涉房屋。关于原告要求被告支付2015年9月16日至2016年9月15日租金35万元的诉请，本案审理过程中，经本院释明，原告表示如果法院认定原、被告双方之间的租赁关系已经解除，原告要求被告支付解除之日至实际腾房之日止的房屋占有使用费。因本院已认定原、被告之间的租赁关系已于2016年1月7日解除，故被告应当向原告支付2015年9月16日至2016年1月7日的租金及2016年1月8日至2016年4月10日的房屋占有使用费。关于租金及房屋占有使用费的计算标准，因双方当事人均认可租赁期间的租金系按照《新元金沙城租赁意向协议》约定的数额支付，故本院认定2015年9月16日至2016年1月7日的租金按照35万元/年的标准计算，2016年1月8日至2016年4月10日的房屋占有使用费参照租金的标准按照35万元/年计算。综上，被告应当向原告支付租金109315元、房屋占有使用费89178元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，原告依据《新元金沙城租赁意向协议》的约定要求被告支付违约金，但原告并非该协议当事人，且原告并未提供证据证明双方当事人就违约责任进行了约定，故原告要求被告支付违约金的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告杭州前进专修学校于本判决生效之日起十日内支付原告杭州经济技术开发区方盛建筑机械租赁站租金109315元及房屋占有使用费89178元�
二、驳回原告杭州经济技术开发区方盛建筑机械租赁站的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7152元，减半收取3576元，由原告杭州经济技术开发区方盛建筑机械租赁站负担1757元，由被告杭州前进专修学校负担1819元。原告杭州经济技术开发区方盛建筑机械租赁站于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州前进专修学校于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 昂玉洁
二〇一六年七月五日
书 记 员 曾祥龙