广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0785民初406号
原告：恩平市康盛物业管理服务有限公司，住所地：恩平市恩城锦江大道东路8号。
法定代表人：何宁海，职务：经理。
委托诉讼代理人：郑健慈，广东协诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉瑜，广东协诚律师事务所律师。
被告：冯有晃（英文名：FENGYOUHUANG），男，旅居委内瑞拉国，现住恩平市。
委托诉讼代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢健俊，广东润晟律师事务所律师。
被告：冯海燕，女，住恩平市。
委托诉讼代理人：吴健俊，男，住广州市海珠区。
原告恩平市康盛物业管理服务有限公司（以下简称康盛公司）与被告冯有晃、冯海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康盛公司的委托诉讼代理人陈嘉瑜、被告冯有晃的委托诉讼代理人谢健俊、被告冯海燕的委托诉讼代理人吴健俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告冯有晃支付2016年11月1日至2018年3月31日期间的物业服务费70462.28元给原告；2、被告支付截至2018年2月28日的滞纳金9947.6元给原告，并从2018年3月1日起至款项支付完毕之日止按照月利率2%支付滞纳金给原告；3、判决冯海燕对冯有晃拖欠原告的物业管理费承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告冯有晃承担。庭审过程中，原告变更第3项诉讼请求为判决冯海燕对冯有晃拖欠的物业服务管理费承担共同支付责任。事实和理由：原告是锦江国际新城前期物业管理服务公司，被告冯有晃是原告管理的锦江国际新城锦江步行街1号商铺的业主，该商铺实测建筑面积为2072.42平方米。2012年11月6日，原告和被告冯有晃签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告冯有晃的房屋进行前期物业管理，物业服务费按２元每平方米（按建筑面积）计算，涵盖公共区域水电费用，每月服务费为4144.84元。业主未按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起收取每日千分之一的滞纳金。原告一直依法对锦江国际新城实际规范的物业管理，为被告冯有晃物业使用者提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但被告冯有晃自2016年11月1日起至今，拖欠物业管理费17个月，共计70462.8元。被告冯有晃与冯海燕于2016年9月22日签订《房屋租赁合约》，约定由冯海燕承租涉案物业，且约定商铺物业管理费由冯海燕承担，且商铺实际由冯海燕使用至今，冯海燕作为商铺实际使用人亦有义务向原告缴清商铺的物业管理费用。被告拒不支付物业服务费的行为已构成违约，经原告多次催促，两被告拒不支付。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。
被告冯有晃辩称，一、原告未履行物业管理合同义务，原告享有先履行抗辩权。根据《前期物业管理服务协议》第一条、第一款第1项、第二条第一款、第九条第一款的规定，原告对被告冯有晃的商铺有维修的义务。从2016年10月份起，涉案商铺出现渗水现象，一旦下雨，必然会导致商铺漏水，作为承租人及商铺实际使用人的冯海燕及被告冯有晃均多次要求原告对商铺渗水处进行修补，但由于修复费用较高，原告一直都未采取行动，商铺渗水的问题至今仍未解决。原告存在违约行为，致使被告冯有晃签订物业管理服务合同的目的完全落空。由于原告违约在先，冯海燕才欠付其物业管理费，该行为是行使先履行抗辩权的表现。二、作为商铺承租人的冯海燕是原告管理服务行为的直接受益人，商铺的物业管理费应由冯海燕支付。冯有晃与冯海燕于2016年9月签订租赁合同，约定被告冯有晃将商铺出租给冯海燕，而且在合同中明确约定商铺的物业管理费由冯海燕承担。综上，原告未履行维修义务，违约在先，两被告未支付物业管理费的行为是行使先履行抗辩权的表现，原告的请求无依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告冯海燕辩称，冯海燕和冯有晃已达成协议，物管费交由冯海燕缴纳，冯海燕也同意缴纳，但由于原告未能及时履行维修义务，所以冯海燕才不予缴纳物管费。
本院经审理认定事实如下：2012年11月6日，原告（甲方）与被告冯有晃（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，其中约定：甲方为位于锦江步行街1号（建筑面积2061.78平方米）的商铺物业提供管理，管理费收费标准为2元每月每平方米（涵盖公共区域水电费用）。乙方出租本单元房屋时，对物业管理服务费的支付有约定的，从其约定；无约定的，由乙方承担。双方约定由租户承担的，乙方仍应对物业管理费的交纳承担连带清偿责任。业主或使用人未按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起收取每日1‰的滞纳金。乙方首次交纳费用的时间按照恩平康盛地产开发公司《商品房买卖合同》的约定执行；以后交纳费用的时间为每月5日前交纳上月费用。2016年9月22日，冯有晃（甲方）与冯海燕（乙方）签订《房屋租赁合约》，其中约定“冯有晃将涉案商铺租赁给冯海燕作餐饮之用，租赁期从2016年10月1日起至2026年9月30日止。租赁期间，冯海燕负责：水、电、煤气、电话、电视天线和一半的物业管理费等及使用住宅所应付的一切费用和相应的滞纳金。……”从2016年11月1日起，被告冯有晃、冯海燕开始没有缴交物业管理费。经原告多次催收均无果。
又查明：原告于2012年1月17日成立，经营范围包括物业管理、承接园林绿化工程。此外，粤房地权证恩字第××号房地产权证记载：恩平市恩城锦江大道东8号锦江国际新城锦江步行街首层商铺1号的权属人为冯有晃，建筑面积为2072.42平方米，套内建筑面积为2072.42平方米。庭审中，被告冯有晃及冯海燕均确认，在租赁合同履行过程中，两被告双方再口头约定涉案房屋的全部物业管理费由冯海燕缴交，而冯海燕也同意由其负责缴交涉案房屋的全部物业管理费。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。涉案《前期物业管理服务协议》系原告与被告冯有晃自愿签订，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告与被告冯有晃签订《前期物业管理服务协议》后，原告已向被告提供物业服务，则被告冯有晃应交纳相应的费用。两被告认为原告没有按《前期物业管理服务协议》的约定提供符合质量要求的物业管理服务，没有提供房屋维修服务，其无需向原告支付物业管理费及违约金。被告对其抗辩没有提供充足的证据证明，也没有提供证据证明该维修属于原告的服务范围；另根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告应提供符合约定的物业服务，被告应按期交纳物业管理费，该协议并没有约定双方履行义务的先后顺序，且本案中原告也已提供了物业服务，故被告的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。被告冯有晃拖欠物业管理费的行为已经构成违约，应承担相关的违约责任。根据合同的约定，冯有晃首次交纳费用的时间按照恩平康盛地产开发公司《商品房买卖合同》的约定执行；以后交纳费用的时间为每月5日前交纳上月费用。如有逾期，则从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。冯有晃没有依约交纳2016年11月至2018年3月31日的物业服务费共70462.28元（2072.42平方米×2元/平方米/月×17个月），原告请求被告冯有晃支付物业管理费70462.28元，合法有据，本院予以确认。对于违约金，被告冯有晃主张原告根据《前期物业管理服务协议》的约定请求从逾期之日起以应交物业服务费为基数按照月利率2%支付违约金明显过高，请求调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，由于原告没有提交证据证明其因被告的违约行为所造成的实际损失的数额，结合双方对协议的履行情况等因素，本院酌定违约金自2016年11月1日起，以每月实际欠款数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算至本判决确定的付清款日止。
对于被告冯海燕应否对涉案的物业管理费及违约金承担共同清偿责任的问题。两被告签订的《房屋租赁合约》约定冯海燕作为承租人需承担涉案商铺的一半物业管理费；庭审中冯海燕也确认在履行合同过程中双方再约定由冯海燕缴交涉案房屋的全部物业管理费，现其也同意由其负责交纳全部的物业管理费，原告对此亦无异议。据此可认定，冯海燕系通过自愿承担被告冯有晃债务的行为加入涉案的债务，约定其成为偿债责任人之一。《房屋租赁合约》和《前期物业管理服务协议》的约定使得原、被告之间形成了新的债权债务关系，两被告之间的约定应认定为是债的加入及新的债务承担的法律关系。原告据上述两份协议为依据，请求被告冯海燕应对涉案物业管理费及上述违约金负共同清偿的责任，理据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
一、被告冯有晃、冯海燕应在本判决生效之日起七日内支付物业管理费人民币70462.28元及违约金（自2016年11月1日起，以每月实际欠款数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%计算至本判决确定的付清款日止）给恩平市康盛物业管理服务有限公司；
二、驳回恩平市康盛物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1810元，由冯有晃、冯海燕负担。（原告已预交）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。
审 判 长 吴丽冰
人民陪审员 薛小春
人民陪审员 曾爱连
二〇一八年五月三十一日
法官 助理 吴颖虹
书 记 员 吴敏仪