广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1483号
原告：胡丹，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州市私享家酒店管理有限公司，住所地广州市天河
区华强路3号富力盈力大厦南塔105房。
法定代表人：张晚华，该司总经理。
委托代理人：陈子恒，广东广信君达律师事务所广西分所律师。
委托代理人：夏志林，广东广信君达律师事务所广西分所实习律师。
原告胡丹诉被告广州市私享家酒店管理有限公司（以下简称私享家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理后，依法由代理审判员何丹适用简易程序，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告胡丹的委托代理人王美舟，被告私享家公司的委托代理人陈子恒、夏志林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡丹诉称：2013年4月29日，原告胡丹和被告私享家�司签订了租赁合同，约定被告私享家公司向原告胡丹租赁位于广州市花都区保利水晶花园小区1412房。租赁限期为5年，即2014年5月2日起至2019年5月1日止。每月的租金（不含税）标准是1850元，每年递增2.5%。合同还约定原告胡丹出资委托被告私享家公司购买涉案房屋内家具。合同签订后，原告胡丹将涉案房屋交付给被告私享家公司使用，并且交齐了家具款，但是被告私享家公司至今没有向原告胡丹支付租金，反而要求将租金调低为每月1000元，2014年7月被告私享家公司又发函通知原告胡丹终止租赁合同，原告胡丹均不同意。被告私享家公司的上述行为已构成违约，据此，请求法院判令：1.被告私享家公司继续履行与原告胡丹签订的租赁合同；2.被告私享家公司按照租赁合同约定的租金标准向原告胡丹支付租金（从实际交楼之日起，暂计到起诉之日的租金为7400元）；3.被告私享家公司支付迟延交租违约金给原告胡丹，迟延交租违约金以月租金为基数，从逾期交租之日起按照每日千分之三的标准计至被告私享家公司付清欠款之日止，计算到起诉之日为100元；4.被告私享家公司向原告胡丹支付物业管理费414元；5.被告私享家公司向原告胡丹支付违约金3000元；6.本案诉讼费用由被告私享家公司承担。
被告私享家公司辩称：请求驳回原告的所有诉讼请求，理由如下：1.《租赁合同》为无效合同。由于涉案土地规划用途为住宅用地、文体，房屋用途为商业（文化办公室），非居住用房，原告胡丹与被告私享家公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给私享家公司用于酒店客房经营，系对房屋规划用途的改变，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十�条、第二十七条的强制性规定，应为无效合同。所以我方无需向原告胡丹支付违约金，原告胡丹要求我方继续履行合同以及支付租金也无法律依据。2.原告胡丹明知涉案房屋用途是文化办公室而非住宅，仍然将涉案房屋出租给拟进行酒店经营的我方，造成《租赁合同》无效的过错在于原告胡丹，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，本案合同无效的后果及损失，应由原告胡丹承担。
经审理查明：2013年4月29日，胡丹向广州保利南方置业有限公司购买了广州市花都区风神大道以南岭东路97号、99号1412房（即广州市花都区保利水晶花园1412房），房屋用途为非居住用房，房屋功能为商业，具体功能为文化办公室。同日，胡丹（甲方、出租人）与私享家公司（乙方、承租人）签订了租赁合同，约定甲方将广州市花都区保利水晶花园小区1412房出租给乙方用作服务式办公出租经营，每月不含税租金为1850元，每年递增2.5%，乙方应于每月15日前缴纳本月租金。租赁期限为5年，即2014年5月2日起至2019年5月1日止。租赁第一年的免租期为45天，自甲方交付物业给乙方之日起算，之后每年的第一个月为免租期。乙方在甲方交付物业时向甲方支付1个月的租金作为保证金。租赁期间，乙方应承担电费、燃气费、物业管理费等经营活动所产生的费用。合同第六条对双方的权利和义务进行了约定，其中乙方有一项权利和义务为：乙方必须具备进行酒店租赁的资质，并在办妥各项正规审批手续的前提下依法租赁，否则，乙方自行承担一切法律后果及责任。合同第九条对违约责任进行了约定：1.本合同生效后，任何一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2.除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元�违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。3.乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应每天支付租金千分之三作为违约金。超过30日，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金。4.甲方迟延交付物业超过15日的，从第16天起还应每天支付租金千分之三作为违约金。超过30日，乙方有权单方解除合同。第三条第6点约定：……除本合同第九条第4点约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方确认，可终止合同，如果乙方强行解除合同的，乙方应赔偿由此给甲方造成的所有损失，并承担违约金3000元。合同还对装修、物业维护、通知、不可抗力等进行了约定。
2014年5月3日，胡丹与私享家公司签订代购委托�，约定胡丹委托私享家公司购置涉案房屋内的家具家电及其他配置，配置代购总额为17339元。同日，双方还签订了电视、网络、智能门锁安装委托书，约定胡丹委托私享家公司购置涉案房屋的电视、网络和智能门锁相关设备且授权私享家公司办理安装事宜，总价为980元。2014年5月5日，胡丹向私享家公司指定的余春华账户支付上述款项共计18319元。
2014年5月3日，胡丹将涉案房屋的钥匙、炉具、猫眼交给私享家公司，但私享家公司一直没有向胡丹交纳保证金、租金。2014年7月6日，私享家公司向胡丹发出关于终止执行租赁合同及相应租赁关系函告，该函内容为：鉴保利水晶宫寓所在区域同一房型的市场租金远远低于我司与贵方所签订租赁合同当中所约定的租金；且保利水晶宫寓所在区域没有商业配套；地铁推迟开通并因地铁施工屏蔽导致交通不便，严重影响经营展开。我司在原有租金之下无力展开运营，愿与贵方协商把租金降至：单房租金每月1000元；一房一厅租金每月1200元；两房一厅租金每月1600元，因贵方不接受我司的调价方案，拒绝确认起租时间，我司要求终止租赁合同，并愿意承担违约金3000元。2014年7月14日，胡丹委托广东广某律师事务所律师王美舟复函私享家公司，不同意终止租赁合同，及调低租金，坚决要求私享家公司继续履行租赁合同，并支付违约金，该函还确认了租金起算日为涉案房屋交付之日起第46天。2014年7月19日，私享家公司又向胡丹发出关于寄回钥匙函告，将涉案房屋的钥匙寄回给了胡丹。对此，2014年8月13日，胡丹再次委托王美舟律师复函私享家公司，该函内容为：要求继续履行合同，按照合同约定支付租金，逾期支付租金的，还应每日按照租金的千分之三支付违约金，并要求私享家公司支付相关�业管理费。同时，胡丹将涉案房屋的钥匙、燃气卡、门禁卡也寄回给了私享家公司。该函于当天通过EMS快递给私享家公司，广东省邮政速递物流有限公司广州分公司证明该快递于2014年8月14日妥投，签收人是单位收发章。现涉案房屋处于空置状态。
另查明，胡丹缴纳了涉案房屋2014年5月至2014年7月的物业管理费414元。
诉讼中，私享家公司辩称：1.假如合同有效，因涉案房屋不符合合同约定的用途而应该解除。因为房屋的规划用途为商业文化办公用途，而合同约定私享家公司承租涉案房屋用作酒店经营，导致私享家公司无法取得特种行业经营许可证，合同目的无法实现，合同应该解除。且私享家公司于2014年7月份行使合同解除权，向胡丹发出了终止函，法院应确认合同已解除。2.租赁合同中第三条第6点属于第九条第2点约定的除外情况，即只有解除合同，才能缴纳3000元违约金，胡丹既要求私享家公司履行合同又要求支付3000元的违约金，不符合合同约定，且显失公平。私享家公司对其上述意见没有提交证据证明。对此，胡丹称：1.租赁合同第二条约定，该物业是服务式办公出租经营，符合房管局规定的商业（文化办公室）用途，私享家公司用作酒店经营，是私享家公司违约，且私享家公司能否办理特种经营许可证，与本案无关。本案是租赁合同，不是酒店经营合同，只要胡丹将租赁物业交付给私享家公司，私享家公司就要履行交付租金的义务，即便房屋空置，也应该按合同履行义务。2.私享家公司作为违约方，并没有合同解除权，租赁合同有效应当继续履行。合同法第一百零七条规定当事人不履行合同义务应当承担继续履行的违约责任。本案中私享家公司承担的义务是金钱义务，是可以履行的。3.租赁合同第九条第2点约定，违约方支付违约金后，应当承担继续履行的义务。本条中的“除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元人民币”，指的是违约金金额而不是违约方式，所以与第三条第6点并不矛盾。
本院认为：胡丹与私享家公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。私享家公司辩称租赁合同约定的用途违反了涉案房屋及土地的规划用途，合同应属无效，该意见没有法律依据，本院不予支持。私享家公司在签订合同后至今未支付租金及物业管理费，应根据合同约定向胡丹支付。其中，2014年5月至7月的物业管理费414元已经由胡丹代缴，私享家公司应该支付给胡丹。至于租金，因为合同约定了房屋交付后45天的免租期，因此，租金应从2014年6月17日�始计算，计算至本案判决生效之日，生效之后的租金因尚未发生，故在本案中不予处理。
胡丹依据合同约定于2014年5月3日将涉案房屋交付给了私享家公司，且交付房屋的用途与权属证明用途一致，已经完成了主要合同义务，而私享家未支付租金、保证金及物业管理费的行为构成违约，应承担相应的违约责任。私享家公司辩称胡丹在签订合同时没有出示权属证明，交付的房屋用途不符合约定，构成了违约，但是没有提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，因此对私享家公司的辩解本院不予采纳。关于违约责任，合同第九条第2点约定“除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元人民币”，而合同第九条第3点对迟延交租的违约金计算方法也进行了约定，因此第九条第3点属于合同第九条第2点的除外情形，所以违约金应按照合同第九条第3点的约定计收。故�丹请求私享家公司从逾期交租的第16日起每日按照月租金的千分之三的标准计收违约金，理据充足，本院予以支持。至于胡丹以私享家公司未支付保证金构成违约为由，要求私享家公司对此支付3000元违约金的问题，虽然私享家公司未支付保证金的行为，构成了违约，但是逾期交租违约金足以弥补胡丹的损失，如再支持胡丹3000元违约金的请求，将有违公平原则，因此胡丹请求支付3000元违约金的理据不足，本院不予支持。
关于合同是否应该继续履行的问题。私享家公司辩称由于其无法取得酒店经营相关资质，导致合同目的无法实现，且目前经营困难，无力履行合同，因此要求解除合同。合同第六条约定：乙方必须具备进行酒店租赁的资质，并在办妥各项正规审批手续的前提下依法租赁，否则，乙方自行承担一切法律后果及责任。因此，能否取得酒店经营资�的责任在私享家公司而非胡丹，相应的后果也应由其自身承担。另外，私享家公司作为一家专业的酒店经营管理公司，在投资前对市场经过了考察、调研，即使经营不善也属于其在订约时应当预见的商业风险，私享家公司以经营不善为由解除合同，没有法律依据，本院不予支持。合同第九条第2点明确约定违约方支付违约金后，还应当承担继续履行合同的义务。因此，私享家公司应当信守合同承诺，继续履行合同，其要求解除合同的理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市私享家酒店管理有限公司继续履行与原告胡丹于2013年4月29日签订的租赁合同。
二、被告广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡丹支付2014年6月17日起至本判决发生法律效力之日止的租金，租金计付标准：2014年6月17日至2015年5月1日的租金为每月1850元，之后每年第一个月为免租期，租金每年递增2.5%。
三、被告广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡丹支付迟延交租违约金，违约金以当月所欠租金为本金，从逾期之日起按每日千分之三为标准计至被告广州市私享家酒店管理有限公司付清款项之日止，违约金以不超过本金为限。
四、被告广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡丹支付物业管理费414元。
五、驳回原告胡丹的其他诉讼请求。
如果当�人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费36元，由原告胡丹负担10元，被告广州市私享家酒店管理有限公司负担26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
代理审判员 何 丹
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 王学丹