广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民四初字第86号原告：黄韦茹，女，1988年1月27日出生，住台湾地区。委托代理人：黄永超，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托代理人：赵虹，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。被告：黄翔，男，1980年12月10日出生，汉族，住北海市海城区。委托代理人：赵宏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：顾传毅，广东法制盛邦律师事务所律师。原告黄韦茹诉被告黄翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行审理。原告黄韦茹的委托代理人黄永超到庭参加诉讼，被告黄翔的委托代理人顾传毅到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告黄韦茹起诉称：2014年11月29日，原、被告双方签署了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于南宁市青秀区单位房屋，面积339.39平方米，成交价6022475元。原告依照合同交付了被告人民币320万元作为第一部分楼款。但被告未能在合同约定的两个月内完成更名手续，经双方协商，同意解除该合同。2015年3月16日，原告和被告签署了《协议书》，约定双方《房地产买卖合同》解除，被告需在2015年4月15日前一次性向原告返还已付款320万元，并承担违约金30万元以及自2015年1月29日至2015年4月15日的利息35000元，合计3535000元；如逾期未付，被告应按照未付款数额每月1%的标准向原告支付滞纳金。现《协议书》约定的付款日期已满，被告未支付任何款项，请求判决：一、被告向原告支付购房款、违约金、利息等合计3535000元；二、被告承担自2015年4月16日起至生效判决判定的给付之日止，以3535000元为基数，按每月1%的标准向原告支付滞纳金（连续计算至生效判决判定的给付之日）；三、被告承担本案受理费用、保全费用。被告黄翔答辩称：一、根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，违约金过分高于损失的，合同一方可以要求法院予以调整。合同约定违约金是30万元，但原告没有就其损失举证，原告主张是占用资金利息损失，我方计算了利息损失，原告利息损失只有19万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第29条规定，违约金高于合同损失30%的，应认定为违约金过高。至于违约金调整到什么标准，由法院处理。二、关于滞纳金，我方认为属于经济损失，滞纳金与合同约定的违约金重叠，只能主张其一。我国合同法也是采取补偿为主，惩罚为辅的原则。利息和滞纳金在收取违约金的前提下不应支付。原告为了证明自己的主张，提交了以下证据：证据一、《南宁市商品房买卖合同》，证明被告与南宁青秀广场投资有限公司签订南宁市青秀区东葛路118号万达广场西1栋1801、1802房屋买卖合同，房屋价款合计5945952元；证据二、销售收款收据，证明被告支付涉案1801、1802号房屋定金、房款、预告登记费、维修费；证据三、收费凭证及回单，证明涉案房屋完成预告登记；证据四、商品房买卖合同登记备案证明，证明涉案1801、1802房屋买卖合同依法备案；证据五、完税凭证，证明被告缴纳涉案房屋产权转移契税、印花税；证据六、《房地产买卖合同》，证明原、被告双方签署了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告涉案1801、1802号房屋，建筑面积共339.39平方米，成交价为6022475元；证据七、收据，证明被告先后出具原告支付的首付购房款合计320万元，同时被告注明，如在期限内更名不成功，将在协议期满三天内全额退还首付款并依约赔偿原告违约金30万元；证据八、《协议书》，证明原、被告签订《协议书》，约定双方解除上述《房地产买卖合同》，被告返还原告首付款320万元并承担违约金30万元以及利息35000元，合计3535000元。被告超出2015年4月15日仍未支付上述款项，则按照未付款数额每月1%的标准向原告缴纳滞纳金。被告对上述八份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告未提供证据。由于被告对原告提交的证据三性均无异议，原告证据的内容客观真实、来源及形式合法，与本案有关联，能够证明其主张的案件事实。本院据此对原告在诉状中陈述的案件事实予以认可，并作为本案的定案事实。经审理查明：2013年7月15日，被告与南宁青秀万达广场投资有限公司签订两份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号分别为：YS00353132，YS00353135），约定被告购买南宁市青秀区东葛路118号万达广场西1栋1801、1802房屋。2013年6月8日，被告已支付涉案房屋的定金、房款、预告登记费以及维修费。2013年7月29日，被告完成了对涉案房屋的商品房买卖合同登记备案证明。2013年8月28日，被告缴纳涉案房屋的房屋产权转移契税、印花税。2014年11月29日，原告与被告签订一份《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买南宁市青秀区东葛路118号万达广场西1栋1801、1802房屋，房屋价款为6022475元，以人民币320万元为第一部分房款，原告在《合同》签署时交纳定金30万元，并在合同签署后3个工作日内给付余款290万元，在余款给付后1个工作日内，被告须将物业的红本房地产证原件或其他有效证件放于原告处做备案或过户之用；被告的违约责任，若被告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则被告须返还双倍定金予原告，而原告不可再为此要求被告进一步追究责任或要求赔偿损失。当日，原告先向被告支付了30万元。2014年12月8日，原告向被告支付了290万元，被告就此收到的290万元向原告开立收据，并且双方在收据上备注：收款人确保在协议期（2014年11月29日至2015年1月28日）内，被告需完成涉案房屋的更名手续，若更名不成功，在上述期间内交易不能完成，收款人将在协议期满之日起三天内全额退还首付款，共计人民币320万元，并按协议约定赔偿违约金30万元。2015年3月16日，双方签订一份《协议书》，约定就原告向被告购买的涉案房屋，因更名手续未能完成，经双方协商，同意解除该《合同》，被告应在2015年4月15日前一次性返还原告已付房款320万元；因被告违约，经协商同意，由被告向原告付违约金30万元，利息35000元，该利息是自2015年1月29日起至2015年4月15日，以320万元为基数，按照银行同期同类贷款利率，向原告支付利息，双方确认该利息数额；以上购房款、违约金、利息合计3535000元，由被告在2015年4月15日前一次性支付给原告，若逾期不能支付的，被告应按照未付款项数额每月1%的标准向乙方交纳滞纳金；双方并约定本协议的纠纷适用中国法律（不包括台湾、香港地区法律）。因被告未按《协议书》约定向原告支付任何款项，原告遂诉至本院，请求判决被告支付购房款、违约金、利息合计3535000元、滞纳金；并承担诉讼费用。本院认为：关于本案的法律适用问题。本案原告黄韦茹为台湾地区居民，台湾地区与大陆属不同法域，故本案系参照涉外程序审理的案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”以及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。”的规定，本案中，涉案合同为转让房屋所有权的合同，房屋所有权为不动产物权，因此本案的处理适用大陆法律。关于本案的处理，首先，《房地产买卖合同》及《协议书》都系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效协议。《房地产买卖合同》签订后因被告未能将房屋转让给原告，故双方又签订了《协议书》，对于解除双方原买卖合同的事项进行了约定，应以《协议书》的内容作为被告应承担责任的依据。《协议书》中约定了被告应当在2015年4月15日退还房款320万元及支付30万元违约金。现被告认为违约金数额过高，要求法院进行调整。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”被告认为《协议书》中约定的30万元违约金过高，却没有对违约金高于原告所受实际损失进行举证，同时，考虑到双方在《房地产买卖合同》中是约定了30万元定金的，现被告违约，本应当依据定金罚则双倍返还，现原告未要求双倍返还定金，而是在《协议书》中要求30万元违约金，已经是就自己的合法利益进行让与，且30万元的违约金数额是双方经协商同意的，因此，本院认为，30万元的违约金数额是双方的真实意思表示，不存在应当调整的情形。被告应当向原告支付30万元的违约金。35000元的利息是被告因占用原告房款而向原告支付的资金占用费，而违约金是被告因自己的违约行为而向原告支付的惩罚性赔偿。因此，对于被告提出《协议书》中的违约金与利息是对原告损失进行重复赔偿的意见，本院不予以采纳，被告应按《协议书》的约定向原告支付利息；关于滞纳金的支付，本院认为，滞纳金属于行政范畴，本案为民事法律关系的纠纷，因此对被告违约行为不能适用滞纳金。但是，因双方约定在2015年4月15日支付3535000元，但被告逾期未支付，应当向原告支付逾期付款违约金，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条以及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款之规定，判决如下：一、被告黄翔向原告黄韦茹退还购房款3200000元。二、被告黄翔向原告黄韦茹支付违约金300000元。三、被告黄翔向原告黄韦茹支付利息35000元（上述利息计至2015年4月15日止，从2015年4月16日起，以3535000元为基数，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算至清偿日止）。案件受理费35982元，财产保全费5000元，合计40982元，由被告黄翔负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农业银行南宁市万象支行,账号:20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 余 健代理审判员 覃 斯代理审判员 全春苗二〇一五年十一月十三日书 记 员 赵 谊附相关法律条文：中华人民共和国合同法第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。中华人民共和国涉外民事关系法律适用法第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定第一条第一款人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。