广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第321号
上诉人（一审被告）：杨华。
委托代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：周君燕，
委托代理人：吴桂石，北海市海城区驿马镇法律服务所法律工作者。
一审第三人：吴远聪。
上诉人杨华因与被上诉人周君燕、一审第三人吴远聪物权保护纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2013）银民初字第454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月13日公开开庭进行了审理，上诉人杨华的委托代理人刘业光，被上诉人周君燕的委托代理人吴桂石、一审第三人吴远聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1993年8月24日，北海市规划局向原告颁发了编号拆（93）273《建设用地规划许可证》，l993年9月4日北海市土地管理局郊区分局向原告颁发了北郊（九三）字第0672号《北海市建设用地许可证》，位于北海市郊区西塘乡西塘村公所十二间屋的60平方米宅基地登记在原告名下。l994年8月12日，第三人吴远聪以原告的名义与被告协商签订了《屋地转让契约》，将原告名下的位于北海市郊区西塘乡西塘村公所十二间屋的60平方米宅基地以138000元的价格转让给了被告，并把该宅基地的《北海市建设用地许可证》和《建设用地规划许可证》等证件交给了被告，但被告没有到有关部门办理过户手续。
另查明：签订《屋地转让契约》时原告不在场，该《屋地转让契约》内乙方“周君燕”名字及捺印不是原告本人所写、所按。
一审法院认为：
关于争议焦点一：本案涉案土地使用权归谁所有的问题，原告主张本案涉案土地使用权归原告所有，并提供了北海市规划局颁发的编号拆（93）273《建设用地规划许可证》和北海市土地管理局郊区分局颁发的北郊（九三）字第0672号《北海市建设用地许可证》予以证实，故该院予以支持。第三人主张涉案土地使用权归其所有，第三人仅是借原告户口办理了拆迁补偿手续，但其提供的证据不足以证实该主张，故该院不予支持。
关于争议焦点二：《屋地转让契约》是否应撤销的问题，原告主张《屋地转让契约》不是原告所签订的，其不知宅基地转让的事实，有司法鉴定意见及原告、第三人的陈述证实，该院予以支持。第三人吴远聪在未取得原告授权的情况下，私自将原告所有的土地使用权转让给被告，第三人应为无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，故第三人以原告的名义与被告之间签订的《屋地转让契约》有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，第三人在原告不知情的情况下，冒用原告名义将原告名下的土地使用权转让给被告，造成原告损失，经该院释明，原告有权请求撤销该《屋地转让契约》。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告主张被告返还其因合同取得的涉案土地权及《建设用地规划许可证》、《北海市建设用地许可证》，符合法律规定，该院予以支持。据此，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条的规定，判决：一、撤销第三人吴远聪以原告周君燕名义与被告杨华签订的《屋地转让契约》；二、被告杨华归还原告周君燕《北海市建设用地许可证》［证件号：北郊（九三）字第0672号］及《建设用地规划许可证》［证件号：拆（93）273号］各一本；三、被告杨华归还登记在原告周君燕名下的位于北海市十二间屋搬迁小区［北郊（九三）字第0672号，面积60平方米］土地使用权给原告周君燕。本案受理费3060元，法院专递费100元，司法鉴定费4000元，鉴定人员出庭费1500元，共计8660元，由被告杨华负担。
上诉人杨华不服一审判决，向本院提起上诉称：一、本案的如下主要事实没有依法查清：
（一）被上诉人是如何取得涉案的北郊（93）字第0672号《北海市建设用地许可证》和拆（93）273号《建设用地规划许可证》的事实，没有依法查清。被上诉人不属原十二间屋村的村民以及其户口是于十二间屋拆迁前迁至十二间屋村是不争的事实。而据第三人称，是第三人与被上诉人以虚假房屋买卖的事实，将被上诉人的户口迁至十二间屋村，才使被上诉人在上述房屋拆迁时取得涉案土地使用权的。第三人提交当时房屋买卖假合同证明了其主张。而被上诉人也当庭承认合同上的名字不是自己所签，其也未能提供证据证明其已向第三人支付房屋价款的事实。由此可见，被上诉人之所以取得涉案土地使用权是与第三人有着千丝万缕的关系的。因此，依法查明被上诉人如何取得涉案土地使用权证的事实对于认定第三人是否具有处分土地使用权的代理权是至关重要的。
（二）第三人如何持有涉案土地使用权证的事实没有依法查明。要认定第三人是否具有代理权，必须查明第三人是如何持有涉案土地使用权证的事实。被上诉人在提起诉讼时称其丢失了涉案土地使用权证，但其始终未能证明是何时丢失的。而在原一审时，被上诉人又声称其委托吴永东办理涉案土地相关手续，并称涉案土地使用权证办理后一直由吴永东持有。据此，原一审判决认定“涉案土地使用权证由吴某东持有，吴某东一直没有交给原告。原告曾多次索要未果”。但被上诉人于2009年5月7日向北海市国土资源局出具的申请书中其又承诺“在本人持有（涉案土地使用权证）期间，本人承诺没有将该证件抵押给他人……”若这是事实的话，那么，被上诉人也就曾持有过涉案土地使用权证的。由此可见，被上诉人关于涉案土地使用权证的丢失和持有的陈述是前后不一致并相互矛盾的。而第三人一直声称涉案土地使用权证是由其领取并一直持有的，是其将权屋证书交给上诉人的。而第三人将涉案土地使用权证书交给上诉人的事实也是不容置疑的。据此可证实，被上诉人关于其丢失使用权证的陈述是虚假的。
（三）涉案土地使用权已用于抵押借款的事实没有依法查明。涉案土地使用权已于1995年4月l0日设置担保，北海市区农村信用合作社咸田信用社已成为本案土地使用权的合法抵押权人，涉案土地的全部权屋证书都存在该信用社。一审判决无视上述抵押权的存在，严重损害了咸田信用社的合法权益。
二、一审判决撤销上诉人与被上诉人签订的《屋地转让契约》，属适用法律错误。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《屋地转让契约》是合法有效合同，是正确的，但其适用《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定判决撤销《契约》，属适用法律错误。首先，本案中不存在“合同一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同”的事实。其次，被上诉人不具有合同撤销权。即使被上诉人有撤销权，但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，被上诉人的撤销权已消失。因为从本案事实看，完全可以认定被上诉人是知道涉案土地使用权转让事实的。
三、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，应当依法认定《屋地转让契约》合法有效，并予以维持。本案中，第三人以被上诉人的名义与上诉人签订合同是事实。但同样有理由认定上诉人有正当理由相信第三人有代理权：l、涉案土地使用权是第三人与被上诉人通过虚假房屋买卖方式取得的；2、第三人代为领取并持有涉案土地使用权证及其他证照；3、第三人将部分价款交给吴某东，而被上诉人又声称其委托吴某东处理涉案土地有关事宜；4、被上诉人关于涉案土地使用权证丢失的陈述是虚假的。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有正当理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，应当依法认定《屋地转让契约》合法有效并予以维持。
综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
一审第三人答辩称：其同意上诉人的上诉理由，涉案土地使用证是土地部门颁发给其并一直由其持有，后来其将土地使用证交给上诉人的，并不存在土地证遗失的情况。
各方当事人在二审期间均无新证据提交。
本院二审查明的事实与一审查明的相一致。
综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点为：被上诉人请求撤销案涉《屋地转让契约》并请求上诉人返还案涉宅基地及该宅基地的《建设用地许可证》、《建设用地规划许可证》有无事实、法律依据。
本院认为：根据本案证据，涉案宅基地是被上诉人周君燕通过搬迁补偿而取得，且该宅基地的权属登记在周君燕名下，上诉人杨华和一审第三人吴远聪均无相反证据推翻该物权登记的合法性，因此，周君燕为涉案宅基地的合法使用权人。吴远聪在明知涉案宅基地的使用权人是周君燕，在没有取得周君燕转让宅基地授权或者征得权利人周君燕同意的情况下，擅自以周君燕名义与杨华签订《屋地转让契约》，将涉案宅基地转让给杨华，事后吴远聪也没有取得涉案宅基地的处分权，也未经得宅基地权利人周君燕的追认，其该转让行为属于无权处分行为，但因出卖人在缔约时是否对标的物享有所有权或者处分权，并不影响作为物权变动原因行为的买卖合同的效力，故吴远聪以周君燕的名义与杨华签订的《屋地转让契约》为有效合同。至于吴远聪持涉案《建设用地许可证》、《建设用地规划许可证》等与杨华签订《屋地转让契约》的行为是否构成表见代理的问题，本院认为，表见代理的构成必须具备行为人实施了无权代理行为、客观上存在使第三人有正当理由相信无权代理人有代理权的情形、第三人须为善意且无过失等要件。本案中，吴远聪在签订转让契约时虽然持有上述证件，但其并没有获得转让涉案宅基地的授权，事后也没有获得权利人的追认，属于无权代理行为；而杨华明知受让的宅基地权利人是周君燕，在与吴远聪签订转让契约时，也明知周君燕本人不在场，但没有审查吴远聪是否获得周君燕的转让授权及其持有上述证件是否合法即与其签订转让契约，其存在过失的行为，故不能满足表见代理的构成要件，不能产生有权代理的法律效力。杨华虽取得了周君燕名下的权属证书，也向吴远聪支付了转让价款，但至今没有办理宅基地产权过户登记手续，物权尚未发生转移，因此，杨华受让涉案宅基地也不能满足不动产善意取得的构成要件。综上，杨华认为其有正当理由相信吴远聪有代理权的上诉理由不能成立，本院不予支持。杨华主张涉案土地使用权已用于向北海市农村信用社合作联社咸田信用社抵押借款，但其并未能提供用该宅基地作为抵押担保的借款合同，经一审法院向该信用社调查，该信用社也不能提供其与杨华以涉案宅基地作为担保物的抵押借款合同，对其该事实主张本院不予确认，况且，本案是周君燕基于其对涉案宅基地的物权向杨华主张原物的返还，属于物权保护纠纷，而杨华与北海市区农村信用合作联社咸田信用社之间就涉案宅基地是否存在抵押借款关系及其抵押借款关系是否合法有效，则属于另一法律关系，即便该抵押借款关系合法存在，也只是杨华与该信用社之间形成的债权关系，而物权具有优先于债权的法律效果，故杨华的该上诉主张不能成为对抗周君燕物权请求权的法定事由。吴远聪擅自处分周君燕名下的宅基地给杨华，侵害了周君燕的合法权益。周君燕作为物权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；……”的规定，请求杨华返还涉案宅基地及相关权属证书，依法有据，应予以支持。涉案《屋地转让契约》是杨华与吴远聪的双方真实意思表示，符合合同的一般生效要件，为有效合同，周君燕请求撤销该转让契约缺乏相关法律依据，本院不予支持。但因周君燕在本案中的物权请求权得到支持后，必然导致该转让契约履行不能，杨华可通过解除合同，追究出卖人吴远聪因未取得涉案宅基地使用权或者处分权致使该标的物使用权不能转移的违约责任或主张损害赔偿。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但对本案定性为土地使用权转让合同纠纷并对涉案《屋地转让契约》予以撤销不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北海市银海区人民法院（2013）银民初字第454号民事判决第二、三项（即上诉人杨华归还被上诉人周君燕《北海市建设用地许可证》［证件号：北郊（九三）字第0672号］及《建设用地规划许可证》［证件号：拆（93）273号］各一本；上诉人杨华归还登记在被上诉人周君燕名下的位于北海市十二间屋搬迁小区［北郊（九三）字第0672号，面积60平方米］土地使用权给被上诉人周君燕）；
二、撤销北海市银海区人民法院（2013）银民初字第454号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人周君燕的其他诉讼请求。
一审案件受理费3060元，法院专递费100元，司法鉴定费4000元，鉴定人员出庭费1500元；二审案件受理费3060元，共计11720元，由上诉人杨华负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 汪海敏
审判员 杨天隆
二〇一五年十月十九日
书记员 凌 洋
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。