江苏省句容市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏1183执异31号
异议人（案外人）张玉凤，女，1962年10月生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。
委托代理人周哲，江苏驰宏律师事务所律师。
申请执行人张庆东，男，1969年7月生，汉族，句容市人，住句容市。
被执行人夏更成，男，1968年6月生，汉族，句容市人，住南京市栖霞区。
委托代理人韩滨东，江苏民中律师事务所律师。
申请执行人张庆东与被执行人夏更成民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，案外人张玉凤向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭公开听证进行了审查，案外人张玉凤的委托代理人周哲、申请执行人张庆东、被执行人委托代理人韩滨东到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人张玉凤执行异议称：2012年，案外人张玉凤与被执行人夏更成、朱白琴签订购房协议，约定被执行人将位于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑33幢一单元201室房产出售给张玉凤，协议签订后，张玉凤按约支付了所有购房款项，被执行人亦将房屋交付给张玉凤占有及使用，并一并移交了该房屋相关的房产证及土地证、《南京市征地房屋拆迁补偿协议》、《兴贤佳园客户选房确认单》、《销售不动产统一发票》等一系列材料原件。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人已经全部支付款项，并实际占有的，即使尚未办理过记手续，也应当认定其已经取得该房屋所有权，人民法院不得对该房屋采取执行措施。故请求法院停止拍卖、变卖或以物抵债程序。
申请执行人张庆东答辩称：我不知道案外人张玉凤购买房屋一事，我也不认可。
被执行人夏更成答辩称：被执行人夏更成虽然与案外人张玉凤签订了购房协议，但该购房协议不是双方真实意思表示，该协议涉及到双方的其他交易，且在签订该购房协议后，张玉凤没有按照协议的约定支付购房款，争议的房屋登记在被执行人夏更成名下，不动产物权的变更、转让应依法予以登记，不进行登记不发生物权变动效力，故本案争议的房屋仍然属于被执行人夏更成所有。案外人执行异议不能成立，请求予以驳回。
本案经本院听证审查查明，一、申请执行人张庆东与被执行人夏更成民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月3日作出（2015）句后民初字第0205号民事调解书，调解书确定夏更成欠张庆东借款120万元，于2017年12月10日前分四次付清，如不能按期履行，视为债权全部到期，张庆东有权申请强制执行。案件受理费7800元，财产保全费5000元，计12800元，由张庆东负担。此案在审理过程中，本院作出（2015）句后民初字第0205-1号民事裁定，依据该裁定，本院于2015年3月5日，裁定查封了被执行人夏更成及其前妻朱白琴所有的位于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑33幢一单元201室房产。上述民事调解书发生法律效力后，张庆东于2015年5月26日向本院申请强制执行，同日，本院立案执行。在执行过程中，本院委托江苏大新房地产地价评估有限公司对上述房产价值进行评估，2015年12月28日，该评估公司作出房地产估价报告，确定该房地产市场价值为117.6万元。2016年1月18日，本院作出（2015）句执字第1179号民事裁定，拍卖被执行人夏更成所有的位于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑33幢一单元201室的房产。2016年7月5日，案外人张玉凤向本院提出上述执行异议。
二、2016年12月28日，南京市栖霞区房拆迁办公室与被执行人夏更成签订征地房屋拆迁补偿协议一份，协议约定，坐落于南京市栖霞区迈皋桥合班村夏更成所有的砖混结构房屋（建筑面积110.43平方米）及附属物被列入拆迁范围，房屋拆迁补偿款总计人民币167855元，附属物补偿款及相关补助费用合计为人民币39793元。拆迁后，夏更成被安置于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑33幢一单元201室。2010年5月26日，该房屋开具的销售不动产统一发票价款为168818元。付款方名称为夏更成，收款方名称系开发商江苏汇远房地产发展实业公司南京小营村分公司。2011年8月9日，该房屋进行了房屋所有权登记，登记的房屋所有权证号为宁房权证玄转字第××号，丘权号为184415-X-8，房屋所有权人为夏更成、朱白琴，房屋性质为经济适用房，建筑面积为82.35平方米，在附记一栏内备注：该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租。
三、上述房屋除被本案查封外，还于2014年9月5日被南京市栖霞区人民法院查封，查封的案号为（2014）栖执字第773号。2014年10月29日，被本院查封，查封的案号为（2014）句执字第1448号。
四、2012年12月2日，被执行人夏更成及其前妻朱白琴（甲方）与案外人张玉凤（乙方）签订购房协议一份，协议主要内容为：甲方将兴贤路6号修贤苑33幢一单元201室房屋以50万元价格出售给乙方张玉凤（款已付甲方），此房自签订之日起，房屋的产权归张玉凤所有，待该房屋按政府规定的2014年12月31日到期由甲方配合乙方办理该房的产权过户手续。2014年12月31日到期之前的过渡期，该房的经营权由乙方自行支配，该房产的单位平方的价格涨跌与原产权人无关。对于所付的50万元购房款，案外人张玉凤在听证过程中向本院提交了江苏紫金农村商业银行股份有限公司八卦洲支行结算业务申请书复印件一份，显示申请日期为2012年11月22日，汇款人为张玉凤，帐号62×××15，汇款金额为50万元，用途为购房，收款人为徐建智。
五、被执行人夏更成与朱白琴已于2013年5月10日登记离婚，离婚协议对房产约定，婚后男方父母建造坐落于南京市栖霞区迈皋桥街道高家村103号楼房，房屋面积140平方米，因拆迁安置了两套经济适用房，每套70平方米，其中一套归朱白琴所有，另一套归女儿夏爽所有。坐落于南京市栖霞区兴卫村路桥边，建筑面积4000平方米厂房为夫妻共同财产归夏更成所有，夏更成补偿朱白琴和女儿夏爽人民币200万元。
认定上述事实，由案外人张玉凤提交的购房协议复印件一份、紫金农商银行结算业务申请书复印件一份、南京市玄武区红山派出所接处警工作登记表复印件一份、房屋所有权证、国有土地使用权证、拆迁补偿协议、选房确认单、销售不动产统一发票复印件各一份；被执行人于听证后提交的离婚证及离婚协议各一份；本院收集调取的（2015）句后民初字第0205号民事调解书、房屋登记薄、评估报告、（2015）句执字第1179号民事裁定书复印件各一份等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第十四条规定：“不动产特权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。本案争议的不动产位于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑33幢一单元201室房屋，其所有权登记在夏更成与朱白琴名下，依法应当认定夏更成与朱白琴为该不动产的所有权人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。虽然，被执行人夏更成及朱白琴于2012年12月2日与第三人（案外人）张玉凤签订购房协议，将本案争议的房屋出卖给第三人张玉凤，但该房屋属于经济适用房，在房屋产权登记时明确备注五年内不得上市交易与出租。显然，即使交易也是不能办理产权转让过户登记的，这一重大事项，第三人（案外人）张玉凤是明知的，因此，应当依法认定第三人张玉凤对此负有过错。其当然不能取得争议房屋的所有权，人民法院依法可以强制执行，况且该房屋已被多起案件查封。综上，案外人张玉凤对执行标的（涉案房屋）不享有足以抵除强制执行的权益，其执行异议理由不能成立，依法应当予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人张玉凤向本院提出的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 邱文华
审 判 员 戴遐宾
代理审判员 陈继一
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 王 静