云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初2291号原告：云南木易洋物业服务有限公司，住所地云南省昆明市高新技术开发区R3-2地块经典名居2栋裙楼一层商铺,统一社会信用代码91530100597132814G。法定代表人：沙美仙，董事长。委托诉讼代理人：刘晓光，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭成，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告：郑艳春，女，1975年3月10日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，原告云南木易洋物业服务有限公司与被告郑艳春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后因案情复杂，争议较大，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告云南木易洋物业服务有限公司的委托诉讼代理人彭成，被告郑艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月31日至2017年1月30日的物业管理费2249元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系原告所服务的经典双城小区D区小区业主，原、被告双方于2015年签订了物业服务合同，约定被告应当交纳物业服务费用。同时，原告一直依物业服务合同之规定，积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务和管理。但被告自2016年1月31日起至今拖欠物业管理费，共计2249元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但被告未予理睬。原告为维护合法权益诉至法院。被告郑艳春辩称，1.经典双城D区至今并未经政府相关部门验收，属于在建工地，并未取得竣工验收备案登记，不具备合法交房的条件，开发商违法违规办理交房手续，物业费用应当由开发商云南经典房地产开发集团有限公司来承担，而非业主；2.原告自2015年接管经典双城D区以来的管理和服务，违反了双方签订的《经典双城（D区）前期物业服务协议》条款；3.原、被告签订的《经典双城（D区）前期物业服务协议》，是被告在原告和开发商云南经典房地产开发集团有限公司相互勾结串通欺诈、不明真相、违背自身意愿的情况下签订的，应属于无效协议，原告收取物业费无依据，应当驳回原告诉讼请求；4.开发商云南经典房地产开发集团有限公司逾期交房，向业主发出的《延期交房致歉信》中承诺，自开发商正式交付房屋之日起，免除业主一年的物业管理费用。开发商承诺的免除一年物管费应从房屋达到竣工验收标准后才开始计算免除一年，免除期限结束后业主才应当交纳物业管理费用。归纳当事人的诉、辩理由，经依法审核对应的证据后，本院依法确认以下当事人无争议的事实或者当事人无须举证的事实为案件事实：2014年5月23日，案外人云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称：经典公司）与原告签订《经典双城D地块住宅项目物业管理委托合同》，合同约定经典公司委托原告对经典双城D地块住宅项目提供物业管理服务，项目交付物业时间为：因项目工程进度原因，可能相应提前或延迟，最终交付时间以经典公司正式通知时间为准。合同对物业服务管理事项进行了约定，并约定物业服务费及其他费用采用包干制服务模式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容由原告按照以下标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由原告向业主收取，标准：综合服务费2.18元/㎡/月（包括：物业基础服务费1.38元/㎡/月、住宅自来水二次加压费0.25元/㎡/月、电梯运行维护费0.55元/㎡/月）。委托管理期限自2014年6月15日零时起生效至原告与业主委员会或业主委员会与物业公司依法另行签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2015年2月23日，原、被告双方签订了《经典双城（D区）前期物业服务协议》，协议约定依据物业管理条例规定，物业服务费按产权面积，以被告与开发商约定的合同交房时间起计收，收费标准（按产权面积）为：住宅1.38元/㎡/月、自来水二次加压费0.25元/㎡/月、电梯使用费0.55元/㎡/月；缴费方式为首次预缴一年，以后可按年度缴费，缴费时间为上次交纳物业服务费到期前30日内。被告空置房屋由被告按物业服务费标准全额向原告交纳。签订协议至今被告未向原告交纳过物业管理费。另外，根据商品房买卖合同登记备案表记载，被告系经典双城D地块5幢16层1604号房屋买受人，房屋建筑面积为85.97平方米。2014年6月6日经典公司向经典双城D区业主发出延期交房的致歉信，并承诺各位业主自正式交房公告之日起物业费用减免一年。2015年1月15日经典公司发出入伙公告，载明“我公司开发的经典双城D区商品房现已完成验收，具备合同约定的交付条件。现定于2015年1月31日正式办理入伙手续；届时请各位业主按照我公司通知的具体时间并备齐入伙所需的材料前往经典双城D区商品房集中交付中心，办理正式入伙手续”。庭审中，原告自认已经免除业主一年的物业管理费。另外，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位以及施工单位签字盖章的《竣工验收合格证明书》中载有经典双城D地块二标段竣工验收日期为2015年1月28日，验收结论为合格。本院认为，本案系物业服务收费纠纷，应当适用法律对物业管理的相关规范确定当事人的权利义务关系。首先，关于物业服务收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，经典公司作为建设单位与原告所签订的《经典双城D地块住宅项目物业管理委托合同》以及原、被告签订的《经典双城（D区）前期物业服务协议》对物业服务费用进行了约定，且约定的标准一致。被告作为经典双城D地块5幢16层1604号房屋买受人，其法律地位相当于业主，故涉案协议中的物业服务费用条款对被告具有法律约束力。被告辩称与原告签订的《经典双城（D区）前期物业服务协议》，是在原告和开发商云南经典房地产开发集团有限公司相互勾结串通欺诈、不明真相、违背自身意愿的情况下签订的，应属于无效协议，但未提交证据予以证明，故本院对此抗辩不予采纳。其次，关于物业服务收费数额。1.原告请求自2016年1月31日起计算物业服务费用，被告辩称涉案小区不具备合法交房的条件，物业费用应当由开发商承担，而非业主。对此，本院认为，根据《昆明市物业服务收费通知》（昆发改价格1129号）第六条第二款“……未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋，物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付物业服务企业”规定，依据经典公司发出的入伙公告（2015年1月15日）、房屋的竣工验收时间（2015年1月28日）、经典双城D区业主办理入伙手续的时间（2015年1月31日）、原告与被告签订《经典（D区）前期物业服务协议》的时间（2015年2月23日）以及经典公司及原告承诺免交一年物业管理费的事实，本院确定涉案房屋以业主为给付义务人的、具有合法性的物业服务收费期间为2016年2月23日至2017年1月30日，共计11个月8天（注：根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第198条第一款“当事人约定的期间不是以月、年第一天起算的，一个月为三十日，一年为三百六十五日”规定，每月按30天计算）。2.应付物业服务费用。依据原、被告双方所签订《经典双城（D区）前期物业服务协议》的约定，收费标准（按产权面积）为：住宅1.38元/㎡/月、自来水二次加压费0.25元/㎡/月、电梯使用费0.55元/㎡/月，本院对涉案房屋（产权面积为85.97平方米）2016年2月23日至2017年1月30日的物业服务费用计算如下：⑴物业费1336.66元：1305.02元（1.38元/月×85.97平方米×11月）+31.64元（1.38元/月×85.97平方米÷30天/月×8天）；⑵二次加压费242.15元：236.42元（0.25元/月×85.97平方米×11月）+5.73元（0.25元/月×85.97平方米÷30天/月×8天）；⑶电梯运行维护费532.73元：520.12元（0.55元/月×85.97平方米×11月）+12.61元（0.55元/月×85.97平方米÷30天/月×8天）。综上所述，2016年2月23日至2017年1月30日期间被告应付物业服务费用共计2111.54元。依照《物业管理条例》第二条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决如下：被告郑艳春于本判决生效后十日内向原告云南木易洋物业服务有限公司支付经典双城D地块5幢16层1604号房屋2016年2月23日至2017年1月30日期间的物业服务费用2111.54元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郑艳春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨 婧审 判 员  李兴元人民陪审员  张 银二〇一七年八月二十六日书 记 员  张雅茹