广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）梅中法民二终字第225号上诉人（原审原告）：钟道华。委托代理人：廖伟雄，广东粤梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈周粦。委托代理人：廖秀妮，广东诚优律师事务所律师。原审第三人：钟定云。委托代理人：李海浪，广东长乐律师事务所律师。上诉人钟道华因与被上诉人陈周粦、原审第三人钟定云房屋买卖合同纠纷一案，不服五华县人民法院（2015）梅华法民二重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人钟道华及其委托代理人廖伟雄，被上诉人陈周粦及其委托代理人廖秀妮，原审第三人钟定云及其委托代理人李海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明：讼争房屋所在小区的楼房编号仅为ABC栋，没有编号为D栋的建筑。陈周粦在原审庭审中的解释是：“办证时重新排号，把原来的D栋改为A栋，现第三人居住的房屋就是指原告订购的房屋。”钟道华、陈周粦在原审《问话笔录》中亦认定，钟定云现居住的房屋即是钟道华定购的房屋。陈周粦对未将房屋交付给钟道华的解释，是钟道华提供钟定云身份证，按钟道华的旨意将房地产权证办成钟定云的，并交付给了钟定云使用。陈周粦对其主张未提供钟道华的有效授权证明，只提交证人张发明在原审二审出庭证言，张发明的证言是“是钟道华拿钟定云的身份证给我办理。”张发明的身份是陈周粦开发五华县专用机械厂（原址）房地产项目时所挂靠公司（房地产开发公司）派驻该工地的员工。钟定云现居住房屋的房地产权证登记的日期为：2003年12月26日，证号为：粤房地证字第C0266562号，房地产座落：五华县水寨镇华兴北路单车零件厂内鸿运苑A栋。钟定云对是如何取得该房屋所有权的回答有两种说法，第一种是在原审《调查笔录》中的答称：“1999年下半年（具体月份记不得），我出钱向钟道华投资买的。总房款是10万元的投资利息及利润分配所买。”第二种说法是答辩状的述称，是钟道华在1995年向其借款10万元的利息抵对购房款。该10万元借款钟道华认可是口头无息借贷，已于2013年1月30日以公路局的工程欠款割账偿还。2014年10月14日，钟道华诉至原审法院，请求判令陈周粦返还购房款人民币132000元及从2004年1月18日起至还清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，本案诉讼费由陈周粦负担。原审审理认为：被告陈周粦是将自己开发尚未竣工的商品房预售给原告钟道华，因此本案案由应定为商品房预售合同纠纷。原、被告之间虽未签订规范的商品房预售合同，但出具的《收据》内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此应认定原、被告之间的商品房预售合同成立。该合同系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。本案原、被告在收据中未约定交房期间，应视为不定期履行，对不定期履行合同的诉讼时效应适用长期诉讼时效规定，故按约定原告的起诉并未超过诉讼时效。本案的主要争议焦点系，被告陈周粦是否履行了合同的交付义务。根据第三人钟定云在公安机关的问话记录和在原审法院的问话及庭审中陈述，都直言取得本案讼争房屋“是原告办理交款购买所得，”与被告证人在二审庭审所作证词“是钟道华拿钟定云的身份证给我办理”相印证，证明了被告将原告定购房屋的权利证办成第三人钟定云名下并将房屋交付给其，是按原告授意办理，且被告不存在一房两卖的事实，故被告的抗辩理由成立，被告已履行了合同的交付义务，原告请求被告返还购房款不符合客观事实，不予支持。案经原审审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告钟道华的诉讼请求。案件受理费2940元由原告负担。宣判后，钟道华不服，向本院提出上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误的判决。1、原审法院认为：钟道华与陈周粦的商品房预售合同成立。该合同系双方真实意思表示，对双方有法律约束力。但陈周粦没有证据证明或授权交付房屋的情况下，就以二审期间的一个证人证词作出错误的判决。2、一审法院仅仅是根据二审法院对证人的问话笔录即作出认定，是错误的。因为证人张发明是陈周粦挂靠公司的职员，证人与陈周粦存在利害关系，且一审时没有出庭作证，明显属于程序违法。二、对身份证办理房产证的说法不一，一审法院不顾事实错误认定。（1）钟定云说是钟林桂拿其身份证办理房产证的，而证人张发明说是钟道华拿钟定云身份证办的。钟定云在五华县公安局经侦大队说是钟道华把做好的房产证亲自交给其，而张发明在五华县公安局经侦大队却说是钟定云来办公室领证，可见此两人的陈述完全不一致，证明钟定云、张发明陈述均是谎言。（2）钟定云与张发明、陈周粦三人存在利害关系，故其三人的陈述不能作为认定事实的依据。（3）钟定云在法庭调查时的陈述与陈周粦在上次一审的陈述相互矛盾。三、钟定云居住的房屋A3-501与钟道华购买的房屋不是同一房屋。（1）从陈周粦向钟道华出具的收款收据书写的格式可以证实钟定云的房产证不是钟道华拿其的身份证去做证的。钟道华在2004年向陈周粦缴交购房款时，陈周粦在收到钟道华购房款时写的收据还是写D栋第五层。钟道华买的是D栋第五层，钟定云住的房屋是A3-501，而陈周粦解释是办证时重新排号，按照陈周粦的此一说法，在办证时已将D改为A，结合钟定云的房产证是2003年12月26日此一事实，在2003年12月开始办证时已不存在有D栋，那为什么钟道华在2004年1月18日向陈周粦缴交购房款时，陈周粦在收到钟道华购房款时写的收据还是D栋第五层，陈周粦为什么还写收到钟道华购D栋西边第五层，为什么不告知购买的房屋在2003年办证给了钟定云？又为什么还是写D栋，而不直接写A栋，因此钟定云住的房屋A3-501与钟道华购买的房屋不是同一房屋。（2）从正常房屋编号也不可能是没有A栋，因为正常报建是从A、B、C、D进行排列，而根本不可能直接是B、C、D。所以陈周粦解释是办证时重新排号此一说法根本不符合逻辑。（3）陈周粦在上次一审开庭时说，套房竣工验收后交房给钟道华，后去办理房产证。陈周粦提交的房屋竣工验收文书后可以看出，验收时间为2003年12月31日，而早在2003年12月26日已办证给了钟定云。（4）从套房的位置可以看出陈周粦没有交付钟道华定购的套房。钟道华定购的套房是D栋第五层（有收款收据为证），而钟定云现在住的是A栋第五层。这就可以看出钟定云的套房不是钟道华订购的，根本不可能钟道华订购后给钟定云。事实是陈周粦卖或送给钟定云的。因此，钟定云住的房屋A3-501与钟道华购买的房屋不是同一房屋。钟道华已两次共交132000元给陈周粦，陈周粦没有交房给钟道华，这是铁的事实。一审法院在没有任何证据，仅凭陈周粦和张发明假证人的证言就认定陈周粦已履行了交房义务，硬生生地置钟道华13万多元的收款收据不顾。据此，请求：一、依法撤销（2015）梅华法民二重字第1号民事判决，改判陈周粦返还购房款132000元及利息（按原起诉请求）给钟道华；二、一、二审诉讼费用由陈周粦承担。被上诉人陈周粦辩称：水寨镇华兴北路鸿运苑房屋在办理房产证时重新排号，把原来的D栋改成A栋。原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，钟道华的上诉无依据，依法应予驳回。原审第三人钟定云辩称：原审判决认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。本院对原审查明的事实予以确认。本院另查：陈周粦于2003年11月5日和2004年1月18日分别收到钟道华购买D栋西边第五层套房款项65000元和67000元，并由陈周粦出具两张《收据》。在诉讼中，钟道华陈述称在2005年、2006年间已知道其向陈周粦定购的套房D栋第五层房产的房地产权证登记至钟定云名下。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。钟道华与陈周粦之间虽未签订房屋买卖合同，但陈周粦出具给钟道华的两张《收据》内容，可以认定钟道华与陈周粦之间形成房屋买卖关系。从当事人上诉及答辩理由看，本案二审争议焦点是陈周粦是否履行了交付房屋的义务。钟道华上诉称其向陈周粦定购的套房D栋第五层与钟定云现居住的A3-501号并非同一房屋；证人张发明是陈周粦挂靠公司的职员，与陈周粦存在利害关系，且一审时没有出庭作证，钟定云在五华县公安局经侦大队说是钟道华把做好的房产证亲自交给其，而张发明却说是钟定云来办公室领取房产证，两人的陈述完全不一致，均是谎言，请求支持其一审诉讼请求。经查，陈周粦于2003年11月5日和2004年1月18日分别收到钟道华购买D栋西边第五层套房款项65000元和67000元。在诉讼中，钟道华陈述称在2005年、2006年间其已知道向陈周粦定购的套房D栋第五层房产登记至钟定云名下。至于水寨镇华兴北路鸿运苑A栋第五层房屋如何登记至钟定云名下，钟定云在五华县公安局经侦大队陈述称钟道华侄子钟林桂向钟定云拿身份证去办理房地产权证，大约半年后钟道华就把做好的房产证交给其。证人张发明在五华县公安局经侦大队及原二审庭审陈述称钟道华拿钟定云的身份证给其办理房地产权证。可见，证人张发明的陈述并非孤证，其在原二审时已出庭作证，张发明的陈述与钟定云所述并不矛盾，且能够相互印证。钟道华将购房款132000元交给陈周粦在长达10年时间里（2014年10月14日钟道华诉至原审法院）未取得该房产又未退还款项而未提出异议，这不符合常理。钟道华认为其曾与陈周粦协商，陈周粦答应置换另外一套房给其，对此主张，钟道华未能举证予以证明。在诉讼中，陈周粦和钟定云均认为钟定云未支付购房款给陈周粦，钟道华又未能证实钟定云从陈周粦处取得水寨镇华兴北路鸿运苑A栋第五层房产是无偿的。钟定云曾借10万元给钟道华（2013年1月30日偿还清楚），说明钟定云与钟道华之间有经济往来。本案中，虽然钟道华未出具书面委托书给陈周粦，但综合上述情况与分析，可以推定水寨镇华兴北路鸿运苑A栋第五层房屋房地产权证登记至钟定云名下是按照钟道华的要求进行的，陈周粦已履行了本案所涉房屋的交付义务。故钟道华诉请判令陈周粦退还购房款132000元，依据不足，不予支持。至于钟定云是否已付清购房款给钟道华问题，不属本案审理范围，本院不予审查。综上，上诉人钟道华的上诉，理由不充分，证据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，处理正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由钟道华负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗锡芳代理审判员  黄伟玲代理审判员  曾柳青二〇一五年十一月九日书 记 员  刘 琴