河南省平顶山市湛河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫0411执异9号
案外人：孙小娜，女，1975年3月19日出生，汉族。
申请执行人：平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司。
法定代表人：何红涛，董事长。
委托代理人：李军，河南大乘律师事务所律师。
被执行人：王文正，男，1971年4月26日出生，汉族。
被执行人：平顶山市民生房地产开发有限公司。
法定代表人：李攀超，经理。
被执行人：赵海涛，男，1963年1月23日出生，汉族。
本院在执行平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司申请执行王文正、平顶山市民生房地产开发有限公司、赵海涛民间借贷纠纷一案中，案外人孙小娜提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人孙小娜称：我一直在太原做生意，2013年我与平顶山市民生房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，该房屋位于鲁山县城西穆路西侧鲁阳办事处十街村南文博尊邸小区第2栋2单元6层602号。合同签订之日我一次性支付给民生房地产公司全额购房款250000元，并拿到了房屋的钥匙。后来因为我一直在外地做生意，对该房屋没有装修也没有居住。2016年春节我到家中，想把房子装修一下以作孩子结婚之用，结果用钥匙无法打开门锁，才发现房屋上边贴的法院查封公告。后得知该房屋于2015年5月29日被平顶山市湛河区人民法院裁定查封。2016年11月1日贵院作出了（2015）湛执字第263-1号查封公告将平顶山市民生房地产公司位于鲁山县城西穆路西侧鲁阳办事处十街村南文博尊邸小区第2栋2单元6层602号房屋住宅一套予以查封。特此，案外人认为该套房屋本人已经全额出资购买，且在法院查封之前就已经购买，系善意取得人和合法所有人。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应依法受到保护，解除查封。贵院查封拍卖上述房产显然属查封错误，且侵犯了案外人的合法权益，故要求贵院撤销查封，以维护我的合法权益。
被执行人王文正无答辩。
被执行人平顶山市民生房地产开发有限公司无答辩。
被执行人赵海涛无答辩。
申请执行人平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司的委托诉讼代理人辩称：案外人孙小娜与平顶山市民生房地产开发有限公司签订的购房合同和收据是不真实的。案外人于2013年7月12日申请购房，当时购买房屋尚未完全竣工，不可能全款购房。房屋价格250000元与197平方米的面积价值不对等，与市场价明显不符合。根据相关法律规定，买卖合同第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向鲁山县房管局申请登记备案，为什么不备案。该房屋已于2013年7月12日卖给了案外人孙小娜，为什么又于2015年1月8日抵偿给了案外人李矿伟。据此，说明该合同不真实，合同签订日期什么时候都可以写，应该以有权管理部门和法律规定为准，收据收款人写明是李新照，签订合同代理人为什么是王文正。该房屋已于2014年11月18日抵押给我公司，并于2015年5月按法律程序保全查封，2016年我公司已经实际占有控制。因为案外人孙小娜并未实际占有该房产，同时未办理过户登记手续，其存在过错在先。2013年7月12日购买的房产，30天内应登记备案，可是将近两年没有备案，案外人孙小娜不催不问，明显存在过错，所以法院依法查封没错，请法院驳回案外人的异议请求。
本院查明：原告平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司与被告王文正、平顶山市民生房地产开发有限公司、赵海涛小额借款合同纠纷一案，本院审理后，于2015年5月17日作出（2015）湛民一初字第75号民事判决书，判决：一、被告王文正于本判决生效之日起三日内偿还原告平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司借款本金1000000元及利息（含其它损失），利息（含其它损失）按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍从2013年6月1日起计算至本判决限定的还款之日止。二、被告平顶山市民生房地产开发有限公司及被告赵海涛对本判决第一项承担连带清偿责任；在承担责任后，可就其承担的份额向被告王文正追偿。三、驳回原告平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司的其他诉讼请求。2015年5月29日，本院作出（2015）湛民一初字第75-1号民事裁定书，裁定如下:即日起对被告平顶山市民生房地产开发有限公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街村南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个予以查封（限额150万元）。查封期间，由被告平顶山市民生房地产开发有限公司管理、使用，限制其处分权；不得转让、出租、抵押。因被告不履行判决书确定的义务，原告申请法院强制执行，2015年7月14日本院立案执行。2016年1月12日本院作出（2015）湛执字第263号查封公告，公告载明：本院对被执行人平顶山市民生房地产开发有限公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个予以查封，上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自上述裁定送达之日起两年。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐藏、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。2016年9月20日本院作出（2015）湛执字第263-2号执行裁定书，裁定即日起将被执行人赵海涛在其工作单位中国农业银行股份有限公司平顶山分行的个人工资予以冻结，限额100万元，未经本院许可，不得变更工资卡号。2016年11月1日本院作出（2015）湛执字第263-1号查封公告，公告载明：将被执行人平顶山市民生房地产开发有限公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个予以查封，上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自上述裁定送达查封之日起两年。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐藏、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。2016年11月2日，本院作出（2015）湛执字第263-3号执行裁定书，裁定即日起将被执行人平顶山市民生房地产开发有限公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个予以查封（限额150万元）。查封期间，由被告平顶山市民生房地产开发有限公司管理、使用，限制其处分权；不得转让、出租、抵押。另查明，申请执行人平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司2016年11月24日收据显示：今收到平顶山市湛河区人民法院执行平顶山市民生房地产有限公司所查封的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街南文博尊邸小区2号楼2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6号楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库六个，暂由我公司保管。案外人孙小娜提出书面执行异议。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人孙小娜虽然有其与平顶山市民生房地产开发公司签订的房屋买卖合同书，并提供了支付全部价款的收据，但在合同签订后并未按照约定在房产登记机关办理备案登记，亦未提供其他能够证明其购房时间的材料。在本院查封之前，该房屋一直未用于居住，案外人也未提供其名下无其他用于居住的房屋的证据。申请执行人对案外人购房的真实性亦提出质疑。故异议人孙小娜不具有排除执行的权利，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人孙小娜的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向平顶山市湛河区人民法院提起诉讼。
审判长 王 菲
审判员 崔 昭
审判员 王海秀
二〇一七年五月八日
书记员 李佳佳