上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1000号
上诉人（原审原告）朱圣松。
被上诉人（原审被告）上海荣惠置业有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
上诉人朱圣松因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年6月22日，朱圣松与上海荣惠置业有限公司（以下简称荣惠公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定荣惠公司将位于上海市浦东新区周浦镇周星路500弄房屋（以下简称系争房屋）所有权转让给朱圣松。合同《特别告知一》第五条约定，暂测面积与交付时的实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理，即分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。合同第二条约定据荣惠公司暂测系争房屋建筑面积为89.43平方米，其中套内建筑面积为67.40平方米、公用分摊建筑面积为22.03平方米。第三条约定朱圣松购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为16，197.31元（人民币，下同）。根据荣惠公司暂测的房屋建筑面积，朱圣松购买该房屋的总房价款暂定为1，448，525元。第四条约定朱圣松购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第五条约定在该房屋交付时，建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如荣惠公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、荣惠公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00%（包括3.00%），荣惠公司不向朱圣松收取超过部分的房价款；荣惠公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%（包括-3.00%），朱圣松有权单方面解除本合同。朱圣松行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。补充条款一第一条约定本补充条款是双方就朱圣松向荣惠公司购买商品房而签订的《上海市商品房预售合同》的补充，与本合同以及附件统称为“本合同”。本补充合同条款与本合同主文以及附件若有不一致，以本补充条款为准。第五条约定在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，若荣惠公司暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00%（包括3.00%），荣惠公司不向朱圣松收取超过部分的房价款；荣惠公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%（包括-3.00%），朱圣松有权单方面解除本合同。朱圣松行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第三十一条第2款约定预售合同的《特别告知》或说明部分不是合同的组成部分，双方均承诺不援引该部分文字向对方提出任何要求或主张。合同签订后，朱圣松于2011年6月22日支付438，525元，2011年11月24日支付101万元，2012年9月3日支付12，471元。经实测系争房屋的总建筑面积为90.20平方米，其中套内建筑面积为67.51平方米，公用分摊建筑面积22.69平方米。
朱圣松诉至原审法院，请求判令：一、荣惠公司返还面积补差款10，690元；二、荣惠公司支付上述款项自2012年9月4日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至判决生效之日止的利息损失；三、诉讼费由荣惠公司负担。
原审认为，朱圣松与荣惠公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。朱圣松主张根据合同中《特别告知一》第五条约定暂测面积与交付时的实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理，即分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变，要求荣惠公司返还面积补差款10，690元。针对荣惠公司是否应返还面积补差款该争议焦点，原审法院认为，首先，补充条款一第三十一条第2款约定预售合同的《特别告知》或说明部分不是合同的组成部分，双方均承诺不援引该部分文字向对方提出任何要求或主张。其次，合同第五条以及补充条款一第五条对面积误差的处理均作了约定，因补充条款一第一条约定本补充合同条款与本合同主文以及附件若有不一致，以本补充条款为准，故对面积误差的处理应按照补充条款一第五条约定处理。第三，补充条款一第五条约定在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，若荣惠公司暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00%（包括3.00%），荣惠公司不向朱圣松收取超过部分的房价款，结合合同第三、四条约定系争房屋的总房价款系暂定价，除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动的条款，补充条款一第五条应理解为面积误差在3%以内，应当按照合同约定的价格据实结算。故对朱圣松要求荣惠公司返还面积补差款10，690元以及利息损失的诉讼请求，原审法院难以支持。原审法院审理后于二○一四年三月十四日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，作出判决：驳回朱圣松的全部诉讼请求。案件受理费人民币75元，减半收取计人民币37.50元，由朱圣松负担。
原审判决后，上诉人朱圣松不服，向本院提出上诉称：一、本案的争议焦点是应按房屋建筑面积的暂测、实测差异补收房款，还是按房屋套内建筑面积的暂测、实测差异补收房款。《上海市房地产转让办法》第四十四条第一款对此有明确规定：共用分摊建筑面积增减，预售合同约定的转让总价格不变，故上诉人的诉讼请求合法有据。二、预售合同首页特别告知不应认定是提示条款，应该是合同相关内容不能违背的原则。预售合同及相应的补充条款均是被上诉人提供给所有购房人的格式合同，如果合同的相关内容违背首页特别告知的，应认定为无效条款。故本案的面积计算方式应适用《上海市房地产转让办法》第四十四条第一款的规定。原审法院对本案所涉争议的判决适用法律错误。为此提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人在原审时提出的诉讼请求。
被上诉人荣惠公司辩称：上诉人与被上诉人签订的预售合同及补充条款均是双方真实的意思表示，且不违反法律规定。基于合同约定优先于法律规定的原则，对于系争房屋的面积应按补充条款的约定履行。故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。
预售合同补充条款第五条约定了房屋实测建筑面积与预测建筑面积发生误差时的处理办法，其中对于房屋建筑面积明确约定了包括房屋套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积，故并不存在上诉人所称的双方对于共用分摊建筑面积增减时的处理办法未作约定的情况，该补充条款的约定并不违反法律或行政法规的强制性规定，当属合法有效。在双方当事人有约定的情况下，双方应当首先遵从约定，故上诉人应当按约补足房款。
至于预售合同首页特别告知的内容，根据该特别告知第一条“打印的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用”，在双方当事人未采用该合同本文中打印的条款而另有约定的情况下，特别告知的内容不能视为双方的合同约定。况且双方在预售合同补充条款一第三十一条第2款约定预售合同的《特别告知》或说明部分不是合同的组成部分，双方均承诺不援引该部分文字向对方提出任何要求或主张。故现上诉人要求按特别告知的内容作为双方计算系争房屋面积的依据缺乏合同及法律依据，本院不予支持。原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币75元，由上诉人朱圣松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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