浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭商外初字第6号
原告：潘敬隆。
委托代理人：曾成安，浙江五联律师事务所律师。
委托代理人：苗振，浙江五联律师事务所律师。
被告：浙江环球房地产集团有限公司。
法定代表人：潘政祥。
委托代理人：蔡乐平，浙江大公律师事务所律师。
委托代理人：蔡晓锋，该公司员工。
被告：潘政祥。
原告潘敬隆为与浙江环球房地产集团有限公司（以下简称：环球公司）、潘政祥民间借贷纠纷一案，于2015年4月12日向本院起诉，本院于同日审查受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理，原告潘敬隆的委托代理人曾成安，被告环球公司的托代理人蔡乐平到庭参加诉讼，被告潘政祥经本院依法传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
潘敬隆诉称：2013年11月7日，潘敬隆与环球公司、潘政祥共同签订签订《借款协议书》，约定环球公司向潘敬隆借款人民币205万元，期限为2013年11月7日至2014年8月6日，借款利息为月息1.8%，如逾期还款，除从借款到期之日继续支付月息外，环球公司还应向潘敬隆按日支付借款金额百分之一的违约金，并承担潘敬隆为实现债权而产生的诉讼费、律师费等。潘政祥自愿为环球公司的上述债权承担连带担保责任。
合同签订后，潘敬隆依约向环球公司支付了人民币205万元款项。现已过还款期限，环球公司未归还所借款项，潘政祥也未承担担保责任。2014年9月12日，三方签订《延期借款合同》，约定将借款期限延长至2015年4月1日，延期期间的利息按月息1.9%计算，环球公司应在2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日支付季度利息。但环球公司支付了2014年10月1日的利息之后，就未再付款，潘政祥也未履行连带保证责任。由此，提起本案诉讼，请求判令：一、环球公司归还潘敬隆借款人民币205万元及自2015年1月1日起至借款本息实际清偿之日止以月息1.9%计算的利息（暂计至2015年2月1日为人民币38950元）；二、环球公司向潘敬隆支付2015年起至借款本息实际清偿之日止按借款每日百分之一计算的违约金；三、环球公司向潘敬隆支付本案所支出的诉讼担保服务费人民币3500元及律师费人民币5万元；四、潘政祥为环球公司的上述债务承担连带清偿责任。五、本案诉讼费用由环球公司、潘政祥承担。庭审中，潘敬隆确认环球公司以迪荡环球万豪商品房预售合同网签并备案给潘敬隆，该商品房预售合同系作为环球公司归还本案借款的担保。
环球公司答辩称：潘敬隆与环球公司之间并非借款合同关系，而是商品房买卖合同关系，涉案借款实际上系潘敬隆向环球公司购买商品房的价款。双方签订的商品房买卖合同已经经过备案登记，对双方均由约束力，应继续履行。潘敬隆不得单独就借款合同提起诉讼，且其一并主张借款利息及违约金超过法律保护范围，应当依法予以调整。综上，请求法院依法判决。
潘政祥未作答辩，也未提交书面答辩意见。
潘敬隆为证明其主张，向本院提交下列证据材料：
证据1、《借款协议书》一份及《延期借款合同》一份，证明本案借款的相关事实。
证据2、农业银行交易明细一份及现金缴款单两份，证明潘敬隆依约交付借款的相关事实。
证据3、《诉讼保全委托保证合同》一份及诉讼担保服务费发票，证明潘敬隆为本案支付诉讼保全担保服务费用的相关事实。
证据4、《委托代理合同》一份及银行转账凭证一份，证明潘敬隆为本案委托浙江五联律师事务所提供法律服务并支出律师费的相关事实。
经质证，潘政祥无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证权利。环球公司对上述证据的真实性均无异议，但认为证据1、2不能证明其待证事实，涉案借款实为支付购房款；证据3的合同中显示系向上城区法院申请财产保全，该证据是否与本案有关请法院核实。本院审查后认为，潘敬隆提交的证据均真实、合法且与本案有关联，本院均予以确认。
环球公司及潘政祥均未提交证据。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
2013年11月7日，潘敬隆与环球公司、潘政祥共同签订《借款协议书》，约定环球公司向潘敬隆借款人民币205万元，借款期限为2013年11月7日至2014年8月6日，借款利息为月息1.8%，每月1日结息一次。环球公司以自己开发的绍兴市迪荡环球万豪商品房预售合同网签并备案给潘敬隆，作为上述借款的抵押担保。环球公司承诺所抵押给潘敬隆的房屋建设及交付标准也按别的楼层标准（即室内精装修），不得有区别。在借款期内，若环球公司未按时支付利息，潘敬隆有权终止借款协议，并要求环球公司结清本息本息。若逾期超过一个月未结清本息，潘敬隆有权将所签订的环球万豪房屋出售他人，收益归其所有。出售房屋的收益不能抵销借款本息的，潘敬隆有权向环球公司再追索本息。借款到期后，除从借款到期之日继续支付月息外，环球公司还应向潘敬隆按日支付借款金额百分之一的违约金，并承担潘敬隆为实现债权而产生的诉讼费、律师费等。潘政祥自愿为环球公司的上述借款本金、利息、违约金及潘敬隆为实现债权而产生的诉讼费、律师费等一切费用承担连带无限责任担保。
上述协议签订后，潘敬隆通过银行转账方式向环球公司交付了人民币205万元款项。
2014年9月12日，潘敬隆与环球公司、潘政祥共同《延期借款合同》，约定将借款期限延长至2015年4月1日，延期期间的利息按月息1.9%计算，环球公司应在2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日按季度结息三次，最终利息结算金额以实际借款天数为准。有关本金与利息在借款期内与到期后的违约责任及权利义务条款仍按照三方于2013年11月7日签订的《借款协议书》执行，原借款协议书为借款合同与本延期借款合同的抵押物均一致，两份合同是不可分割的共同体。潘敬隆与环球公司所签订的商品房预售合同事实上是借款合同的一个抵押，而非真正的买房合同，同样名称为购房款的事实上就是借款，各方对此事实均无异议。潘政祥自愿为环球公司的上述借款本金、利息、违约金及潘敬隆为实现债权而产生的诉讼费、律师费等一切费用承担连带无限责任担保。
庭审中，双方确认环球公司向潘敬隆支付利息至2014年12月31日，此后环球公司未再支付利息，也未归还借款本金。
基于环球公司的上述违约行为，潘敬隆提起本案诉讼，并于2015年1月26日与浙江易顺担保有限公司签订《诉讼保全委托保证合同》，委托浙江易顺担保有限公司就本案财产保全提供保证担保服务，并支付诉讼保全担保服务费人民币3500元。
2015年1月24日，潘敬隆与浙江五联律师事务所签订《委托代理合同》，委托浙江五联律师事务所为本案提供法律服务。2015年1月25日，潘敬隆支付律师费人民币5万元。
本院认为：关于法律适用，本案被告之一潘政祥系香港特别行政区居民，本案系涉港合同纠纷，当事人之间未选择合同所适用的法律。因本案合同履行地位于浙江省杭州市，故根据最密切联系原则本案适用内地法律。
本案争议焦点在于潘敬隆与环球公司之间的法律关系性质。环球公司主张称，其与潘敬隆之间虽然签订了借款协议，但两者之间实为商品房买卖合同关系而非借贷关系，涉案借款实为潘敬隆向环球公司支付的购房款。但该主张与《延期借款合同》中约定的“双方所签订的商品房预售合同事实上是借款合同的一个抵押，而非真正的买房合同，同样名称为购房款的事实上就是借款，双方对此事实均无异议”显然不符，环球公司也未提供证据证明其主张，故该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。结合本案现有证据，本院认为潘敬隆与环球公司之间应为民间借贷关系，涉案《借款协议书》及《延期借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。各方应当按约履行各自义务。潘敬隆已依约向环球公司交付了人民币205万元借款，但环球公司未按约按期支付借款利息。故潘敬隆有权根据合同要求环球公司归还借款并支付逾期利息。关于逾期利息数额，本案中潘敬隆同时主张合同约定的月利率1.9%的利息以及逾期每日按借款金额百分之一计算的违约金，已超过同期银行贷款基准利率的四倍，本院依法予以调整。此外，环球公司还应依约赔偿潘敬隆因实现债权而支出的诉讼保全担保服务费3500元及律师费5万元。潘政祥作为保证人自愿为本案借款提供连带责任保证担保，故其应对环球公司的本案债务负连带清偿责任。
对于借款协议书中约定的有关商品房买卖条款的效力问题，本院认为，潘敬隆与环球公司签订商品房预售合同的目的，系为了担保本案借款债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订商品房预售合同并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在环球公司不能按时归还借款本息的情况下，潘敬隆可以通过出售涉案房屋或直接归将该房屋归其所有等方式确保借款债权得以实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中潘敬隆与环球公司签订商品房预售合同并办理备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿，而不能直接获得担保财产的所有权。具体到本案，既然涉案商品房预售合同是作为本案人民币205万元借款债权的担保而存在，那么作为债权人的潘敬隆实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人主张债权，在环球公司拒不还债或者无力还债的情况下，潘敬隆才能以适当的方式就涉案商品房预售合同项下的房屋主张权利，以担保其债权的实现。但鉴于潘敬隆在本案中并未对前述房屋主张相应权利，故本院对此不作处理。待本案判决生效后，若环球公司不履行生效判决确定的金钱债务，潘敬隆可以申请拍卖涉案房屋以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，环球公司或者潘敬隆均有权主张返还或补偿。
综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江环球房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘敬隆偿还借款本金人民币205万元并支付自2015年1月1日起至借款本息实际清偿之日止以人民币205万元为基数按人民银行同期一至三年档次贷款基准利率的四倍计算的逾期利息。
二、被告浙江环球房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘敬隆赔偿因本案支付的诉讼保全担保服务费人民币3500元以及律师费人民币5万元。
三、被告潘政祥对被告浙江环球房地产集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告潘敬隆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币23512元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币28512元，由原告潘敬隆负担人民币50元，由被告浙江环球房地产集团有限公司负担人民币28462元，被告潘政祥连带负担。
被告潘敬隆于本判决生效之日起十五日内来本院退费。浙江环球房地产集团有限公司、被告潘政祥于本判决生效之日起十日内，向本院缴纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：1202024409008802968）。
如不服本判决，潘敬隆、浙江环球房地产集团有限公司可在判决书送达之日起十五日内，潘政祥可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省高级人民法院[在递交上诉状之日起先预缴上诉案件受理费人民币23512元（具体金额由浙江省高级人民法院确定，多余部分以后退还）。浙江省高级人民法院开户银行：中国农业银行杭州市西湖支行，户名：浙江省财政厅非税收入结算分户，帐号19000101040006575401001。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 章保军
代理审判员 ＸＸ力
人民陪审员 王建英
二〇一六年七月五日
书 记 员 逯遇草