审判长
合议庭
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终2814号
上诉人（原审原告）：雷华光。
委托代理人：王举，北京市立方（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北珩生五洲建材股份有限公司，住所地武汉市黄陂区汉口北大道318号。
法定代表人：张化冰，该公司董事长。
委托代理人：周凯，该公司员工。
上诉人雷华光因与被上诉人湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2015年10月16日，雷华光向一审法院起诉，请求判令：1解除双方签订的《五洲国际建材城商铺委托经营管理合同》；2、珩生公司立即支付欠付的租金13776元，并支付逾期付款违约金78元；3、珩生公司交还租赁房屋，并支付房屋占有使用费（自合同解除之日起至珩生公司实际交还租赁房屋时止，按照年租金人民币18367元计算）；4、珩生公司赔偿解除合同的损失91835元；5、珩生公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明，2010年5月8日，雷华光与湖北中南鸿泰商贸有限公司（以下简称鸿泰公司）签订了《五洲国际建材城商铺委托经营管理合同》，合同约定由鸿泰公司承租雷华光所有的、坐落于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城第f区3楼61号、建筑面积53.96平方米的商铺。合同还约定：租赁期限自2010年12月1日至2020年11月30日，租金为每年18367元，租金按季度支付，时间为每季度第一个月的10号之前。合同对违约责任约定为，鸿泰公司应如期向雷华光支付租金，如逾期，鸿泰公司按日万分之二点一向雷华光支付逾期付款违约金，合同继续履行；委托经营期间雷华光不得终止合同，收回商铺的经营权等。合同在履行中，鸿泰公司向雷华光支付租金至2015年2月，下欠2015年度3月至11月的租金13776元。2015年8月，雷华光向鸿泰公司发函，要求其支付拖欠的租金，否则，将解除双方签订的合同。鸿泰公司未支付拖欠的租金。
珩生公司吸收合并鸿泰公司，2011年12月13日珩生公司向鸿泰公司支付了收购对价，接收了鸿泰公司的资产，承担其债务，并于2011年10月27日登报公告。
一审法院认为，雷华光与鸿泰公司签订的《五洲国际建材城商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。珩生公司吸收合并了鸿泰公司，依照法律规定，该合同约定的权利、义务应由珩生公司享有和承担。按照合同约定，珩生公司应在每季度第一个月的10号前向雷华光支付租金，但仅在2015年第一季度向雷华光支付该季度租金后，下欠13776元的租金至今未付。根据法律规定，承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。珩生公司逾期未向雷华光支付租金，经雷华光催要，珩生公司仍未向雷华光支付租金，雷华光主张解除合同、珩生公司返还租赁物并支付逾期付款违约金的请求予以支持；房屋占有使用费是在租赁合同无效、承租人不承担租金的情况下，对出租人的经济补偿，因支持了雷华光支付租金的请求，其又主张房屋占有使用费不符合法律规定。庭审时，雷华光解释房屋占有使用费是2015年11月30日以后的租金，但雷华光起诉时债权未到期，故雷华光主张房屋占有使用费的请求不予支持；雷华光请求珩生公司赔偿解除合同后余下5年的租金损失91835元，没有法律依据，亦不予支持。珩生公司提出关于房屋占有使用费及租金损失没有法律依据的抗辩理由成立，予以采纳。合同约定雷华光不得解除合同是在珩生公司履行了合同约定的义务情况下，雷华光不得无故解除合同，珩生公司连续三个季度未向雷华光支付租金，雷华光请求解除合同符合法律规定，珩生公司辩称双方当事人签订的租赁合同不应解除或终止的理由不能成立。珩生公司提出在确定其应支付给雷华光的租金时，应扣除由珩生公司代扣代缴的税款后依法确认。珩生公司既不是国家税收机关，也不是受国家税收机关委托从事税收的组织，珩生公司要求从其应付租金中扣除税款没有法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除雷华光与珩生公司于2015年5月8日签订的《五洲国际建材城商铺委托经营管理合同》；二、珩生公司于本判决生效之日起十日内向雷华光支付2015年3月到2015年11月的租金13776元；三、珩生公司于本判决生效之日起十日内向雷华光支付逾期付款违约金78元；四、珩生公司于本判决生效之日起十日内将其租赁的房屋，即：武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道五洲国际建材城第f区3楼61号商铺返还给雷华光；五、驳回雷华光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，由珩生公司负担280元，雷华光负担2500元。
雷华光不服一审判决，向本院提起上诉，请求判决珩生公司向雷华光按年租金18367元的标准支付自合同解除之日起至珩生公司实际交还租赁房屋止的房屋占用费，并赔偿解除合同的损失91835元。理由：1、一审判决认为房屋占有使用费是在租赁合同无效、承租人不承担租金的情况下，对出租人的经济补偿，雷华光主张房屋占有使用费不符合法律规定，属适用法律错误。房屋占用费是出租人有权按照房屋租金标准要求没有合同依据而继续占有房屋的主体支付的费用。2、一审判决认为雷华光主张赔偿损失没有法律依据，亦属适用法律错误，合同法明确规定，合同解除后，可以主张赔偿损失。3、导致本案纠纷的过错完全在珩生公司，故一、二审诉讼费均应由珩生公司承担。
被上诉人珩生公司辩称，雷华光没有联系办理房屋交还手续，故占用费损失应由雷华光自行承担。关于解除合同的损失，合同没有约定，雷华光可以自行出租房屋，以防止损失扩大，珩生公司不应承担扩大的损失。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院二审中，雷华光、珩生公司一致确认2016年6月15日为案涉商铺交还日。
本案争议的焦点是雷华光的损失如何界定。
本院认为，珩生公司未按合同约定向雷华光支付租金，导致合同解除，珩生公司除了应当支付尚欠的租金外，还应赔偿雷华光因解除合同而遭受的损失。雷华光主张解除合同后，珩生公司没有及时向雷华光交还商铺，直至2016年6月15日才交还商铺，珩生公司应当向雷华光支付此期间的占用费。占用费参照双方合同约定的租金标准从2015年12月计算至2016年6月15日，为9948.80元。合同解除后，雷华光可另行出租商铺获取收益，故对其主张珩生公司赔偿剩余五年租期的全部租金的请求不予支持。但雷华光收回商铺后另行出租需要合理时间，以3个月为宜，此期间的商铺租金损失珩生公司应予赔偿，参照双方合同约定的租金标准计算，为4591.75元。珩生公司辩称应由雷华光自行承担占用费损失及扩大的损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人雷华光的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00588号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00588号民事判决第四项；
三、湖北珩生五洲建材股份有限公司于本判决生效之日起十日内向雷华光支付2015年12月到2016年6月15日的商铺占用费9948.80元；
四、湖北珩生五洲建材股份有限公司于本判决生效之日起十日内向雷华光支付租金损失4591.75元。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2780元，由湖北珩生五洲建材股份有限公司负担500元，雷华光负担2280元。
二审案件受理费2500元，由湖北珩生五洲建材股份有限公司负担500元，雷华光负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二〇一六年七月五日
书记员饶诗敏