四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1181民初2098号原告：峨眉山市天道物业管理有限公司，住所地：峨眉山市。法定代表人：伍雪平。委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏洪平，四川仙山律师事务所律师。被告：李新海，男，生于1975年9月8日，住四川省峨眉山市。被告：廖学佳，女，生于1980年3月3日，住四川省峨眉山市。原告峨眉山市天道物业管理有限公司（以下简称天道公司）与被告李新海、廖学佳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序于2017年9月27日、2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告天道公司委托诉讼代理人魏洪平，被告李新海到庭参加了诉讼。原告天道公司委托诉讼代理人熊月杰到庭参加了2017年9月27日的庭审，被告廖学佳经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天道公司请求判决：1、被告李新海、廖学佳立即支付原告天道公司物业服务费用2778元并按日3‰标准向原告支付违约金至款项付清之日止（2015年度1389元自2015年7月16日起算，2016年度1389元自2016年7月30日起算）；2、本案诉讼费用由被告李瓣海、廖学佳负担。事实和理由：2013年6月5日，原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，约定由原告对峨眉山市东湖半岛小区提供前期物业服务，期限自2013年5月1日起至全体业主通过业主大会选聘新的物业公司止。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的，业主及物业实际使用人应按照3‰的标准向原告支付违约金。后二被告购买了位于峨眉山市东湖半岛小区12栋1单元904号房屋（建筑面积为96.49㎡），并确认接受了前述物业服务合同，享受了原告提供的物业管理服务。但被告自2015年7月1日未缴纳物业管理费，截止2017年6月30日，共欠物业费用2778元至今未缴。原告多次以多种方式催要，被告皆不理睬，故诉至法院请求判如所请。被告李新海辩称，原告的服务没有达到标准。一是原告天道公司泄露了被告私人电话，导致他人进入小区打了被告李新海，使被告人身受到伤害；二是小区的垃圾桶原告填起来，只能丢一半的垃圾，赃乱差；三是车辆管理存在问题。被告廖学佳未提交证据，也未提出答辩意见。原告及被告李新海围绕诉讼请求、答辩提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月16日，被告李新海、廖学佳与乐山市城际房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，二被告购买峨眉山市绥山镇东湖半岛12栋1单元904号房屋（建筑面积为96.49㎡），建筑层数为11层，其中地上11层，地下0层。2013年6月5日，原告（乙方）与乐山市城际房地产开发有限公司（甲方）签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，该合同第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.2元/月/平方米。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务”。第七条约定：“业主应于每月5日前交纳当月服务费用。交纳周期为每一年交纳一次”。第三十一条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。庭审中，原告与被告李新海确认的事实：被告购买的峨眉山市东湖半岛小区12栋1单元904号房屋（建筑面积为96.49㎡）于2014年6月29日交付给被告，该房屋属高层住宅，每月按1.2元/㎡计费，被告自2015年7月1日起至2017年6月30日止共欠物业费用2778元。物业费的收取为一年一次。庭审中，原告当庭出示催收照片，以证明2017年1月3日、2017年7月2日，原告在李新海家门口张贴了催收函和律师函，对被告所欠物业服务费进行了书面催收。被告李新海予以认可。根据当事人双方诉、辩意见，原、被告争议焦点为：1、关于被告李新海人身受到伤害的问题。2、关于卫生保养和维护问题。3、关于车辆停放管理问题。1、关于被告李新海人身受到伤害的问题。被告李新海辩称的人身受到伤害的问题与本案不属同一法律关系，与本案无关。2、关于卫生保养和维护问题。被告举出照片证明原告对小区垃圾未及时清理，小区卫生存在问题。原告当庭陈述，原告对小区卫生定时打扫，垃圾桶每天清理两次，但由于小区人数太多，投放垃圾时间集中，被告举出垃圾桶溢出垃圾的照片只能反映在业主丢完垃圾后和小区工作人员清理前的情况，并不能证明原告没有履行垃圾清理义务。综合当事人的举证和诉、辩意见，本院认为原告未较好地履行卫生保养及维护义务。3、关于车辆停放管理问题。原告当庭陈述，原告对于堵塞消防通道的车辆履行了规劝义务，对小区消防通道进行过整治。本院认为原告对车辆的停放管理是其法定义务，不应当简单地规劝，而是采取积极有效的措施管理好车辆停放。因此原告对车辆的管理存在不善的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告李新海、廖学佳在内的全体业主具有约束力。依法成立的合同应受法律保护。原告公司按照合同约定履行物业管理服务，并对被告所欠物业服务费进行了书面催收，要求被告李新海、廖学佳支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为按房屋建筑面积每月每平方米1.2元，故自2015年7月1日至2017年6月30日，被告李新海、廖学佳共计欠费2778元。原告在小区公共卫生的养护和管理、车辆停放管理存在质量问题，要求被告全额支付物业费并不公平，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的90%向原告交纳物业费较为公平。原告主张按拖欠费用每日3‰的比例，已超过实际损失的30%，被告请求予以调整，故本院依法按照年利率6%的1.3倍确定本案违约金计算标准为每日万分之二。对于物业服务费逾期交纳的起算时间，鉴于实际履行过程中业主是一年交纳一次物业服务费，同时结合原告向被告的催收情况以及被告欠费前缴费的截止时间来分析，物业服务费逾期的起算时间应为次年的7月1日。具体到本案中，被告欠缴的2015年度物业服务费逾期起算日为2016年7月1日，2016年度物业服务费逾期起算日为2017年7月1日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李新海、廖学佳应在本判决生效之日起十日内向原告峨眉山市天道物业管理有限公司支付物业服务费2501元及违约金（违约金分段计算如下：以1250元为基数，按每日万分之二为标准从2016年7月1日起计算至2017年6月30日止；以2501元为基数，按每日万分之二为标准从2017年7月1日起计算至款清之日止）。二、驳回原告峨眉山市天道物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告峨眉山市天道物业管理有限公司负担2.5元，被告李新海、廖学佳负担22.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  易君二〇一七年十月二十六日书记员  杨森