湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初2080号
原告梅哲斌，男，1990年7月10日出生，汉族，住武汉市青山区。
委托代理人冯杨（特别授权代理），湖北扶轮律师事务所律师。
被告凃建成，男，1957年2月3日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托代理人迟志峰（特别授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。
委托代理人谢雄峰（特别授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。
第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。
法定代表人高凡春。
委托代理人叶斌（一般授权代理），男，1979年11月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
原告梅哲斌诉被告凃建成、第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理，依法适用普通程序由审判员徐耀辉担任审判长，与人民陪审员任频、周红参加的合议庭进行审理。审理中，原告梅哲斌向本院提出的诉讼财产保全申请，本院作出（2016）鄂0102民初2080号民事裁定书裁定：冻结被告凃建成银行存款194，200元或查封、扣押、冻结相应价值财产。本院于2016年6月1日公开开庭进行了审理，原告凃建成的委托代理人迟志峰，被告梅哲斌及其委托代理人冯杨，第三人搜房房产公司的委托代理人叶斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅哲斌诉称：2016年3月6日，第三人与原、被告分别签订了《居间服务合同》和《综合保障服务协议》，约定由第三人为原、被告提供房屋买卖中介和保障服务，合同签订后，原告依约向第三人支付了居间服务费4，100元、保障服务费4，100元。同日，原告梅哲斌与被告凃建成在搜房房地产公司签订了1份《武汉市存量房屋买卖合同》，该合同约定被告凃建成将其所有的位于武汉市江岸区劳动新街C栋3单元902室房屋一套（建筑面积：93.96平方米）出卖给原告梅哲斌，该合同项下第九条就相关违约责任作出约定。合同签订后，原告按合同约定向被告凃建成支付了第一笔购房款10，000元，被告凃建成却反悔，拒不将该房屋出卖给原告，并拒绝配合原告办理银行贷款面签手续及房屋产权过户手续，后经原告多次催告，被告仍然拒绝履行出卖义务。为维护其合法权益，故原告梅哲斌诉至法院请求判令：1、确认房屋买卖合同有效；2、判令解除房屋买卖合同；3、判令被告向原告退还购房款10，000元；4、判令被告向原告支付违约金164，000元、居间服务费4，100元、保障服务费4，100元、律师费12，000元；5、判令被告承担本案的诉讼费和保全费。审理中，原告梅哲斌明确表示第三人在本案中无需承担责任。
原告梅哲斌为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、《房屋所有权证》一份，证明被告凃建成为“江岸区劳动新村C栋3单元902室”房屋所有权人；
证据二、《武汉市存量房屋买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告将房屋出卖给原告的事实；
证据三、《收据》两张，证明原告按照合同约定向被告支付第一笔房款共计10，000元的事实；
证据四、《催告履行合同律师函》及邮寄凭证，证明原告向被告催告履行合同的事实；
证据五、《居间服务合同》、《综合保障服务协议》及财务收据，证明原、被告与第三人存在居间服务合同关系，第三人为原告购买该房屋提供居间服务和保障服务，原告依约向第三人支付居间服务费4，100元和保障服务费4，100元的事实；
证据六、《委托代理合同》及律师费发票，证明原告为本案诉讼支出律师费共计12，000元的事实；
被告凃建成辩称：我认为本案的房屋买卖合同为无效合同，本案房产为夫妻共同财产。根据相关法律规定，在夫妻关系存续期间，夫妻一方当事人处置共有财产，该处置行为无效，而且原告梅哲斌在本案中并不是善意的，签订买卖合同时，被告明确告知原告其是已婚状态，所以原告明知该合同没有其配偶的签字而签订该合同，故我要求确认该买卖合同无效。所以我方只愿意返还当时的购房款10，000元。即使该买卖合同有效，根据相关司法解释，我们认为原告要求的违约金过高，应予以调减。
被告凃建成为支持其抗辩理由，向本院提交了一份原、被告之间签订的购房承诺函以及结婚证复印件一份作为证据，证明被告并没有隐瞒其是已婚状态，被告是在1985年结婚的，该房屋的产权证是2004年办理的，是夫妻关系存续期间购买的房屋。
第三人搜房房地产公司述称：原告梅哲斌所诉是事实，其没有补充意见。
第三人搜房房地产公司在法律规定的期限内未向本院提交证据。
经庭审质证，被告凃建成对于原告梅哲斌提交的证据发表如下质证意见：
对原告提交的证据一、二、三的真实性均无异议；对证据一的证明目的有异议，认为房产登记上面登记一个人，不代表就属于个人财产，其房产是夫妻共有财产，原告明知被告是已婚状态；对证据二的证明目的有异议，认为该合同应当由房屋共有权人签字，而该合同只有本案被告凃建成签字，故该合同效力待定，事后并未得到被告配偶的追认，则该合同无效；对证据三表示被告实际只收到9，000元，剩余1，000元在第三人处；对证据四有异议，表示其并不清楚；对于证据五中《居间服务合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同无效的过错不在被告方，是由于主合同无效，导致该合同无效，4，100元服务费也不是付给被告方的，对《综合保障服务协议》，其认为与本案无关，表示是原告与第三人签订的，上面没有被告凃建成的签字；对于证据六则认为是原告和律师之间签订的，与本案无关。
原告对于被告提交的一份原、被告之间签订的购房承诺函的证明目的持有异议，认为该承诺函不能证明被告是已婚状态，并表示被告只是口头告知原告的，没有出具书面凭证，房产证上只有被告一个人的签字，其只能凭借房产局的公示公信原则，认为涉案房屋属于被告凃建成的个人财产，对于被告结婚证复印件的真实性无异议，并表示原、被告订立合同时，被告并未将结婚证出示给原告。
第三人搜房房地产公司对原告梅哲斌提交的证据一、二、三、四、五、六，对于被告凃建成提交的一份证据均不持异议，均予以认可。
经审查，对于上述双方无争议原告梅哲斌提交的证据一、二、三、四以及证据五中的《居间服务合同》的真实性，被告提交的结婚证复印件的真实性，本院予以采信。对于上述双方当事人提交的有争议的证据，本院结合案件的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度，各证据之间的联系等方面，对其真实性、关联性和证明的内容进行综合审查判断。本院对原告梅哲斌提交的证据及被告凃建成提交的证据认证意见为：上述证据符合证据成立要件，对各自证明目的形成证据链，本院作为认定事实的依据。
经审理查明：2016年3月6日，在搜房房地产公司（丙方）的媒介下凃建成（甲方）与梅哲斌（乙方）签订了1份《武汉是存量房屋买卖合同》。合同约定：乙方购买甲方所有的位于武汉市江岸区劳动新村C栋3单元902室的房屋（建筑面积93.96平方米），房屋交易成交价为82万元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一笔购房款10，000元（两张收据为证），并约定第一笔购房款通过自行交接的方式划转，后期购房款乙方则采取商业贷款的方式一次性向甲方支付52万元，后剩余29万元则于房屋权属转移当天向甲方支付，甲方应当在收到房屋全款后将该涉案房屋交付给乙方，并在房屋权属转移之日起10日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。双方还就违约责任（如一方违约造成合同无法履行，则守约方有权解除合同，要求退还购房款，并按房屋成交总价的20%向守约方支付违约金）、解除条款、不可抗力及争议解决的方式等进行了约定。合同签订当日原告梅哲斌向被告凃建成支付了第一笔购房款10，000元。审理中，原告自称其为购房本案涉案房屋将其所有的另外一套房屋低价出卖以凑齐购房款，同时以邮件、律师函等形式催告被告履行合同，但被告均不理会。
此前，原（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《居间服务合同》一份，约定应由乙方于《武汉市存量房屋买卖合同》签订之日向丙方支付居间服务费4，100元，并约定若甲、乙任何一方违反该合同约定的权利义务以及《武汉市存量房屋买卖合同》规定的，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不负责任。合同还约定，争议解决的方式即：先协商，若协商不成，任何一方有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼，因维权产生的费用（包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等），由违约方按各自违约责任比例承担。后，原告梅哲斌与第三人搜房房地产公司签订《综合保障服务协议》一份，该协议约定原告梅哲斌向第三人支付保障服务费4，100元，第三方保障该房屋不存瑕疵。
上述合同签订后，搜房房地产公司及原告多次与被告凃建成联系，催促其履行合同。被告凃建成均以其没有征得其配偶的同意签订该《武汉市存量房屋买卖合同》，故该买卖合同无效为由，拒绝履行合同义务，后凃建成及其妻万志萍又明确表示不卖房，导致该合同不能履行。为此，梅哲斌诉至法院。本院在庭前多次做双方工作，双方由于争议较大，故调解未成。
本院认为本案的争议焦点：一、原告与被告及第三人签订的《武汉市存量房屋买卖合同》是否成立、有效；二、该合同约定的违约金是否过高。
原告梅哲斌、被告凃建成及第三人于2016年3月6日在第三人处签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，原告依约向被告支付10，000元作为第一笔购房款，此款被告已收妥，且被告带原告及第三人的工作人员，到本案诉争的房产处实地进行勘验，表明被告出售此房屋是其真实意思表示，合同约定价格也符合同类地段房屋对价，原告为善意买受人，故原告与被告签订的合同成立、有效应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。被告凃建成辩称，其配偶未在房屋买卖合同中签字，其为无权处分为由主张该合同无效，于法无据，本院不予采信。原告梅哲斌诉请解除《武汉市存量房屋买卖合同》，本院在立案、开庭及庭前调解的各个阶段询问被告凃建成是否同意继续履行该合同，但其均表示不同意，鉴于此，原告梅哲斌已达不到签订合同的目的，且要求解除合同，本院予以准许。关于该合同约定的违约金是否过高的问题，原告梅哲斌与被告签订合同后，向被告凃建成支付第一笔购房款10，000元，并自述为履行该合同约定的后期支付房款的义务，将现住房产予以变卖，已造成无房可住的现状，结合现行房产市场行情，再购买同等地段、同等面积的房产，购房价势必高于原买房价，其实际损失处于不确定状态，而被告凃建成理应按合同约定履行自己的义务，本案审理中被告凃建成与其配偶万志萍明确表示不履行房产交付义务，导致合同无法继续履行，故被告构成根本违约，应承担违约责任。对违约责任，双方在《武汉市存量房屋买卖合同》第九条第五款及第十条明确约定，任意一方为履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，守约方可以选择解除合同，已收取的购房款应当予以返还，并按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金即：164，000元。该违约金条款系双方在平等、自愿基础上协商确定，双方在签订合同时应能够预见违约可能造成的损失，且该违约金数额未超过法律强制性规定，故该违约金条款并非约定过高，对原告要求被告按合同约定的总房款20%支付违约金即：164000元的诉请，本院予以支持。被告凃建成主张，其违约在主观上不存在恶意，该违约金约定过高，请求予以核减，于法无据，本院不予采信。关于原告梅哲斌要求被告凃建成支付居间服务费4，100元、保障服务费4，100元的诉请，因第三人已促成双方当事人签订《武汉市存量房屋买卖合同》，且已生效，三方签订的《居间服务合同》已经履行完毕，《武汉市存量房屋买卖合同》中的违约金部分已涵盖原告实际造成的损失，现原告要求被告偿还居间服务费4，100元、保障服务费4，100元的诉请没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费12，000元的诉请，因《武汉市存量房屋买卖合同》中明确约定应由违约方承担，故对于该项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告梅哲斌、被告凃建成、第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司于2016年3月6日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；
二、被告凃建成于本判决生效之日起十日内向原告梅哲斌支付违约金164，000元；
三、被告凃建成于本判决生效之日起十日内原告返还购房款10，000元；
四、被告凃建成于本案判决生效之日起十日内向原告梅哲斌支付律师费12，000元；
五、驳回原告梅哲斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，000元、保全费1，491元，共计13，491元由被告凃建成负担。因此款原告梅哲斌已预交，故被告凃建成于本判决生效之日起十日内支付给原告梅哲斌。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 徐耀辉
人民陪审员 任 频
人民陪审员 周 红
二〇一六年六月十六日
书 记 员 常 琼