广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民一初字第572号原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区均安镇永安。法定代表人李叶敬。委托代理人陈泽荣、欧阳妙玉，广东怡法律师事务所律师。被告清远市万安食品有限公司，住所地清远市清城区。法定代表人黄有开。委托代理人谢飞军，广东泛邦律师事务所律师。原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司诉被告清远市万安食品有限公司因租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈泽荣、欧阳妙玉，被告委托代理人谢飞军出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月13日，原被告双方签订《均安屠宰场转制经营协议书》，被告获得均安屠宰场的经营权。协议约定被告每年向原告支付201万元获得均安屠宰场的建筑物、生产设备使用权，经营期从2013年8月17日至2033年8月16日共计20年。使用费每5年递增10%。协议约定每年26个烧猪炉的使用费为650000元、协议保证金170.5万元以及使用费的缴纳办法等其他事宜。2013年8月17日，原告将屠宰场移交被告经营，被告支付了保证金170.5万元，并从2013年8月17日至2014年3月16日向原告足额交付了使用费。2014年3月8日，被告以投资大、经营发生严重亏损为由，单方向原告发出《关于请求解除的申请》，要求自2014年3月17日起解除与原告签订的《均安屠宰场转制经营协议书》，终止经营均安屠宰场。原告于2014年4月1日向被告发函说明处理意见，但规定意见生效条件为：待均安镇政府批准后执行，但至今均安镇政府未对原告的意见进行批复。被告从2014年3月31日至2015年8月31日共17个月未向原告支付过使用费，已严重损害原告利益，为了维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原被告签订的《均安屠宰场转制经营协议书》；二、被告所交的合同保证金170.5万元归原告所有；三、被告向原告支付房屋占有使用费、租用机械设备费合共2847500元（从2014年4月1日至2015年8月31日合计17个月，每月167500元）；四、被告向原告支付26个烧猪炉使用费920833.9元（从2014年4月1日至2015年8月31日合计17个月，每月54166.7元）；五、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，《均安屠宰场转制经营协议书》已于2014年3月17日经双方同意协商解除，原告诉求解除协议及支付房屋占用费、租用机械设备费和烧猪炉使用费的诉求没有依据。由于屠宰场的生猪定点屠宰证过期、厂房破旧工艺落后、未办理土地使用权证，导致被告先后投入1400多万元进行整改，所以原告诉求没收被告合同保证金没有事实依据也明显违反公平原则。原告在诉讼中提供了以下证据：1.原告营业执照副本、组织机构代码证复印件各一份、被告企业工商信息打印件一份，证明原被告的诉讼主体资格。被告质证意见：对其真实性、合法性、关联性无异议。2.授权委托书原件一份，均安屠宰场转制经营协议书原件一份，证明原告受佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室委托，于2013年8月13日与被告签订《均安屠宰场转制经营协议书》，该协议书约定了原被告双方的权利义务。被告质证意见：对其真实性无异议，在该协议书第五条设定被告进场整改需投入的资金为115万元。被告在诉讼中提交了以下证据：关于对清远市万安食品有限公司提出解除《均安屠宰场转制经营协议书》申请的复函原件一份，证明双方经协商一致，确定从2014年3月18日起解除合同，并就解除合同之后的房产使用费等做出了约定，虽然双方就“没收保证金的事宜”达成了一致意见，但该违约金过高。原告质证意见：对其真实性、合法性均无异议。对其证明内容有异议。该复函以被告同意保证金1705000元给原告所有为前提。该复函需经镇政府批准后才能生效，现在镇政府没有批复，该复函没有生效。本院对原告提交的证据认证如下：对于证据1、2，原被告双方均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性均予以采信。对于被告提交的证据认证如下：原被告双方对其真实性、合法性均无异议，本院对其真实性、合法性予以采信。审理查明，2013年8月12日，均安镇公用资产管理办公室出具《授权委托书》，全权委托原告处理拍卖均安屠宰场建筑物以及生产设备的租赁权、经营权，以及今后履行《均安屠宰场转制经营协议书》的相关事宜。2013年8月13日，被告通过竞标方式获得屠宰场经营权，同日原被告双方签订《均安屠宰场转制经营协议书》。协议约定被告每年向原告支付201万元获得均安屠宰场的建筑物、生产设备使用权，经营期从2013年8月17日至2033年8月16日共计20年。使用费每5年递增10%。协议约定每年26个烧猪炉的使用费为650000元、协议保证金170.5万元以及使用费的缴纳办法等其他事宜。2013年8月17日，原告将屠宰场移交被告经营，被告支付了保证金170.5万元，并从2013年8月17日至2014年3月16日向原告足额交付了使用费。2014年3月8日，被告以投资大、经营发生严重亏损为由，单方向原告发出《关于请求解除的申请》，要求自2014年3月17日起解除与原告签订的《均安屠宰场转制经营协议书》，终止经营均安屠宰场。2014年4月1日，原告发出《关于对清远市万安食品有限公司提出解除申请的复函》,规定“所交保证金1705000元归我公司所有。在此前提下，我公司同意在2014年3月17日终止《均安屠宰场转制经营协议书》的履行”，要求从2014年3月18日起至新的买受人承接日止，被告负有代原告托管均安屠宰场的义务，原告按照每月50000元收取被告房产使用费，并因烧猪炉检验不达标，从2014年3月17日起停止收取26个烧猪炉租金。同时规定待均安镇政府批准后执行该复函。被告未对该复函作出书面回应，且至今一直在经营均安屠宰场，但未向原告缴纳任何费用。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是租赁协议的效力问题。本院结合全案事实针对原告诉求逐项分析如下：1.关于租赁协议是否解除、何时解除的问题。2014年3月8日，原告向被告发出解除协议申请，被告于2014年4月1日复函称在原告同意保证金归原告所有的前提下，且经均安镇政府批准后可以从2014年3月17日起终止协议的执行，原告对该复函并无反馈意见，所以不能得出协议已于2014年3月17日经双方协商一致解除的结论，因此，被告辩称协议已于2014年3月17日经双方协商一致解除的意见，本院不予认定。鉴于庭审中被告也同意解除协议，考虑到双方已无继续履行协议的意愿，因此，对于原告主张解除协议的诉求，本院予以支持。2.关于合同保证金的问题。从原告发给被告的复函来看，原告将合同保证金归自己所有作为解除协议的前提条件，另外，被告作为具有生猪屠宰专业资质的成熟市场主体，在通过公开竞标方式获得均安屠宰场20年经营权后不到一年就以经营困难为由提出解除协议，原告据此提出将具有合同履行重要保障性质的合同保证金归自己所有的主张，是符合市场规律的，本院依法予以支持，至于被告提出合同保证金过高应予以调整的意见，因被告未能提供相应的证据进行证明，本院不予支持。3.关于支付房屋占用费、租用机械设备费及烧猪炉使用费的问题。庭审中查明，案涉场地的烧猪炉经检验不达标，被告实际未能使用该26个烧猪炉，原告对此也无异议，因此，对于原告主张被告支付烧猪炉使用费的诉求，本院不予支持。庭审中，原告提出考虑到被告在屠宰场的经营活动中实际投入过大，所以在复函中只要求被告支付每月50000元的房产使用费，被告在答辩状中提出为了保证均安百姓的日常生猪供应，已四处举债维持屠宰场的经营活动。考虑到生猪屠宰行业的民生属性，且被告投入过大、举债经营的实际情况，原告主张按每月167500元标准由被告支付房屋占用费、租用机械设备费的请求，本院认为不甚合理，应调整为按照每月50000元的标准进行收取较为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、准许原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司与被告清远市万安食品有限公司签订的《均安屠宰场转制经营协议书》解除；二、被告清远市万安食品有限公司所交的合同保证金170.5万元归原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司所有；三、被告清远市万安食品有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占有使用费、租用机械设备费合共85万元（按照每月50000元标准，从2014年4月1日至2015年8月31日合计17个月）；四、驳回原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50113.33元（原告已预交）由被告清远市万安食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（以下无正文）审 判 长  岑文豪审 判 员  喻景鹏人民陪审员  黄 琰二〇一五年十一月十七日书 记 员  杨 翀第1页共8页