四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川17民终235号
上诉人（原审被告）：李付生，男，汉族，生于1966年10月22日，住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：熊建军，四川法之缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李亮，男，汉族，生于1989年10月3日，住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：肖爱军，四川博立信律师事务所律师。
上诉人李付生因与被上诉人李亮房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2016）川1703民初1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案受理，于2017年4月6日公开开庭审理了本案，上诉人李付生及委托诉讼代理人熊建军，被上诉人李亮及委托诉讼代理人肖爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李付生的上诉理由：1、原审认定超市不允许烟道通过、物管不允许烟道往天上排烟是事实认定错误。2、2016年5月20日，上诉人与被上诉人签订了两份《房屋出租合同》，对双方的权利义务进行了约定。上诉人严格按约定履约，并无违约。请求二审法院依法公正判决。
被上诉人李亮答辩称：一审认定事实清楚，上诉人上诉事实及理由与客观事实不符，请求二审维持原判。
李亮向一审法院起诉的诉讼请求：1、解除双方于2016年5月20日签订的房屋出租合同，李付生返还李亮租金及押金共计41000元；2、李付生赔偿李亮因违约造成的损失共计11886元；3、李付生承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：2016年5月20日原告为经营烤鱼与被告签订位于南外镇华蜀路32号宏源小区P栋2楼17号门市的租赁合同。原、被告当日签订了两份《房屋出租合同》，第一份租赁合同约定租期5年，从2016年5月20日至2021年5月19日止；租金第一年4万元，从第二年起7%的递增；转让费5000元；违约金5000元等内容，未对烟道问题做出约定。第二份《房屋出租合同》就租期、租金、转让费、违约金的约定同第一份相同，另第十条约定“甲方需提供水、电、气、烟道、下水道畅通”，第十二条约定“甲方同意乙方将烟道通向超市里面，甲方在合同五年合同期限里甲方不得有任何要求和理由让乙方撤出该烟道，烟道后期出现了任何问题由甲方负责”。李亮支付被告租金36000元，押金5000元，共计41000元，下欠4000元租金。房屋交付后原告对出租房进行装修，装修费用用去10908.5元。装修中因烟道问题多次被物管阻挡，物管不允许烟道往天上排烟，合同约定的将烟道通往超市，超市不同意。天然气是未经批准安装的。
一审法院认为，原、被告签订的两份《房屋出租合同》系真实意思表示，均有效。第二份合同是第一份合同一个内容上的补充，双方应根据合同的内容全面履行自己的义务。第二份《房屋出租合同》第十条“甲方需提供水、电、气、烟道、下水道畅通”和第十二条“甲方同意乙方将烟道通向超市里面，甲方在合同五年合同期限里甲方不得有任何要求和理由让乙方撤出该烟道，烟道后期出现了任何问题由甲方负责”明确约定了李付生有让原告正常安装和使用水、电、气、烟道、下水道的义务。在原告安装烟道被物管阻拦时，被告没有积极出面履行自己的义务而是多方面推脱。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，被告在约定的烟道通过超市安装不被允许后，应积极制定烟道可行性安装的方案，被告消极不履行自己的义务，已构成违约，应受到否定性的评价。根据《合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告主张解除合同的诉求予以支持。被告应退还原告已交租金36000元及转让费5000元，共计41000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”和《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告理应承担违约责任，赔偿原告之损失。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告主张赔偿违约金11886元，法院调整为合同约定的违约金5000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第一百零一十三条、二百一十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、解除原、被告于2016年5月20日签订的房屋出租合同，被告李付生于本判决生效之日起十日内返还原告李亮已交租金和押金，共计41000元。二、被告李付生赔偿原告李亮违约金5000元。案件受理费561元，由被告李付生承担。
原审法院查明的案件事实除“物管不允许烟道往天上排烟，合同约定的将烟道通往超市，超市不同意”不实外，其余事实与二审查明事实一致，本院予以确认。
二审中，双方均认可的事实有：第二份《房屋出租合同》中约定的“甲方需提供水、电、气、烟道、下水道畅通、甲方同意乙方将烟道通向超市里面”，是指由甲方李付生指定安装烟道的位置，乙方李亮负责施工安装；烟道安装通过超市后油烟排入下水道；超市允许烟道通过，但物管不允许油烟排入下水道。
本院认为，上诉人李付生与被上诉人李亮签订的两份《房屋出租合同》，均是双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。李付生与李亮在第二份《房屋出租合同》中约定的“甲方（李付生）需提供水、电、气、烟道、下水道畅通、甲方同意乙方（李亮）将烟道通向超市里面”，双方均认可该项约定是指甲方李付生指定安装烟道的位置，乙方李亮负责施工安装烟道；烟道安装的位置就是通过超市后排入下水道。之后，在烟道的实际施工过程中，因物管阻拦排入下水道致烟道施工无法完工。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。李亮租赁李付生门市的目的是经营餐饮业，现因物管阻拦烟道排入下水道致烟道施工无法完成，李亮从事餐饮业的合同目的已无法实现。故对李亮请求解除与李付生签订的《房屋出租合同》的请求本院予以支持。但合同目的无法实现，并非李付生不履行合同义务所致，双方签订合同时设计的烟道是通过超市后直接排入下水道，均未预计到物管会对此修建方案不予准许。双方对修建过程中可能出现的问题均存在预计不足，均有一定过错。李亮缴纳了3.6万元租金及0.5万元转让费后对门市进行了相应的装修，但至今未使用该门市属实。本院根据双方的过错，酌定由李付生退还李亮2.1万元，双方其他损失各自承担。
综上所述，李付生的上诉理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省达州市达川区人民法院（2016）川1703民初1861号民事判决；
二、解除上诉人李付生与被上诉人李亮于2016年5月20日签订的《房屋出租合同》；
三、上诉人李付生返还被上诉人李亮2.1万元，此款在本判决生效后10日内付清。
一、二审案件受理费1122元，由上诉人李付生与被上诉人李亮各负担561元。
本判决为终审判决。
审判长 张爱东
审判员 程 瑜
审判员 钟 伟
二〇一七年四月十八日
书记员 罗 恒