云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2601民初2344号
原告：文山和居物业服务有限公司，住所地文山市华龙北路壮乡苗岭和居物业服务中心。
法定代表人：陈中会，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。
被告：黄一庭，男，汉族，1981年3月16日生，云南省广南县人，现住文山市。
委托诉讼代理人：黄家龙，男，汉族，1953年10月11日生，云南省广南县人，现住文山市，系被告黄一庭之父（特别授权）。
原告文山和居物业服务有限公司（以下简称文山和居物业公司）与被告黄一庭物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文山和居物业公司的委托诉讼代理人王正梅、被告黄一庭的委托诉讼代理人黄家龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文山和居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决黄一庭支付文山和居物业公司的物业服务费1536元（80平方米×0.8元/平方米×24个月），并支付违约金3686元，以上两项合计5222元；2、判决由黄一庭承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月23日，文山和居物业公司与黄一庭所在的业主委员会签订了《林业小区-
御博园物业管理服务合同》，合同第六条约定：“一、物业服务费按年一次性交纳，业主（产权人）或物业使用人应于每年6月1日至7月30日交纳一年度（即12个月）的物业服务费，如果在每年度8月1日仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日文山和居物业公司按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；二、物业服务费按以下标准执行：1、别墅、商铺、单元房、复式楼按照房屋建筑面积0.8元/平方米计算；2、空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取；三、以上物业服务费的收费价格从2015年6月1日起开始计收。合同第十九条约定、本合同管理服务期限为三年，自2015年5月23日起至2018年5月22日止。合同签订后，文山和居物业公司为黄一庭的A6-3号房屋提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务，但黄一庭却无故拖欠应支付给文山和居物业公司2015年6月1日至2017年5月30日止的物业服务费1536元，经文山和居物业公司多次催要，黄一庭毫无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。为此，起诉要求黄一庭支付文山和居物业公司物业服务费及违约金，以维护文山和居物业公司的合法权益。
黄一庭辩称，1、文山和居物业公司起诉的物业服务费用应由商铺承租人缴纳。理由是：从文山和居物业公司管理御博园小区以来，A6-3号业主住宅的物业管理费用均已交清，这1536元物业服务费注明是商铺物管费，就应由商铺承租人同时也是使用人缴纳。作为出租人的业主有义务配合物业管理公司缴纳所欠费用，但无理由代为缴纳。2、签订的物业管理服务合同无效。理由是：按照《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》（文政发［2010］73号）第十七条规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，应当经本区域内全体业主所持股票权三分之二以上的业主通过。而答辩人从未参与过物业公司与所谓“业主委员会”签订的《林业小区-
御博园物业管理服务合同》的内容商定和合同签订。如果没有所持投票权三分之二以上的业主同意，则该合同可视为无效，请文山和居物业公司举证合同的合法性。另外，在黄一庭入住御博园以来一直是按照0.5元每平方收取物业管理费用，自从和居物业服务有限公司参与管理后无缘无故涨价为0.8元每平方，依据在哪里？从此次民事起诉状中得知合同内容规定：“空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照已入住的标准全额收取”。合同的数条规定明显有利于物业管理公司一方。所以有理由怀疑该物业管理服务合同不合法。3、文山和居物业公司的物业管理安全防范工作未尽到义务，造成黄一庭财产损失。理由是：在该物业公司管理期间，闲杂人等可以随意出入小区，非业主车辆出入不进行登记，摄像头损坏不维修，致使业主停放在门前的车辆被刮花，车轮刮破无法找到肇事方（损坏情况有照片为证，当时进行交涉的物业管理人员仍然在岗工作，A7-2号汽车修理店老板也在场，可以作证）。此事造成直接损失1200余元，经多次与文山和居物业管理公司工作人员交涉，均未做出任何补偿措施。4、文山和居物业公司的物业综合管理工作未尽到义务。理由是：2016年3月，在隔壁装修后发现公用的下水管道堵塞，请物业帮忙疏通，无效后便不再处理，造成十多天不能煮饭，无奈只好自己出钱请人将水泥地板凿开重新铺设水管道，此事维修费用共计500余元均由黄一庭自付。时至今日，下水管道仍然不时有污水从商铺卫生间溢出，影响正常生活。2017年1月至3月期间，一楼商铺一直处于断电状态，物业公司给予的答复是没有电工，问题始终没有解决，断电整整持续了近2个月，影响了租户的正常经营，计算误工费一项，有物业使用人提供材料1份为依据。（停电情况可以由在岗的物业管理人员作证，另外该商铺是单独使用的一块电表，月耗电量也可以作为事实证据），其他损失见附件。在该物业公司管理期间，小区内有擅自将小区外围作为隔断的两层小楼加盖高层，有加盖1层至3层不等的情况（照片证据），近期仍然有3处正在施工。擅自加盖如此高的层数，对原有房屋结构造成严重破坏，对附近业主的生命安全造成了威胁，而物业公司却置之不管。5、文山和居物业公司从未公示其在管理御博园期间物业服务资金的收支情况。综上所述，文山和居物业公司在此纠纷诉讼中存在明显的过错，除未完成物业合同中约定的责任和义务外，未能与黄一庭进行有效的协商，而黄一庭已经完成履行了交纳物业管理各项费用的义务，为维护各方的合法权益，本着共同构建和谐社会的精神，敬请法院依法驳回文山和居物业公司的不当诉讼请求。
文山和居物业公司针对其主张，提供以下证据：1、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》复印件一份，以证明文山和居物业公司的物业管理资质等级是二级；2、《林业小区-
御博园物业管理服务合同》复印件一份，以证明：①2015年5月23日，文山和居物业公司与黄一庭所在的业主委员会签订了本合同；②物业服务费按年一次性交纳，业主（产权人）或物业使用人应于每年6月1日至7月30日交纳一年度（即12个月）的物业服务费，如果在每年度8月1日仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日文山和居物业公司按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；③物业服务费按以下标准执行：别墅、商铺、单元房、复式楼按照房屋建筑面积0.8元/平方米计算，空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取。以上物业服务费的收费价格从2015年6月1日起开始计收；④本合同管理服务期限为三年，自2015年5月23日起至2018年5月22日止。3、《云南七乡律师事务所律师函》、《快递回执单》复印件各一份，以证明文山和居物业公司于2017年2月24日通过快递方式向黄一庭发送了《云南七乡律师事务所律师函》，告知黄一庭交纳尚欠文山和居物业公司的物业管理费及违约金，届时未交纳将按合同约定的欠费金额每日加收5‰滞纳金的事实。
经质证，黄一庭对文山和居物业公司提交的第1、3组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为黄一庭住房的物业服务费已经交纳，只是门面（商铺）的没有交纳，但是未交纳的原因是因为文山和居物业公司的物业管理服务不到位。
本院认为，文山和居物业公司向本院提交的第1、2、3组证据，客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信。
黄一庭针对其主张，提供以下证据：《照片》复印件六份，以证明文山和居物业公司没有管理好黄一庭的车辆，导致被刮伤，然后还没有管理好水电，影响了黄一庭的正常生活。
经质证，文山和居物业公司对黄一庭提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为车的照片无法证实是在小区刮伤，还是在外面刮伤，且物业服务管理合同中也约定了文山和居物业公司不承担车辆刮伤损坏、保管的责任。
本院认为，黄一庭提交的证据，因无其他合法、有效的证据与之相互印证，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2015年5月23日,文山和居物业公司与文山州林业小区（御博园）业主委员会签订《林业小区-
御博园物业管理服务合同》，约定：由文山和居物业公司为文山州林业小区（御博园）提供物业管理服务；物业服务费按年一次性交纳，业主（产权人）或物业使用人应于每年6月1日至7月30日交纳一年度（即12个月）的物业服务费，如果在每年度8月1日仍未交纳当年度物业服务费的，每逾期一日文山和居物业公司按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；物业服务费按以下标准执行：别墅、商铺、单元房、复式楼按照房屋建筑面积0.8元/平方米计算，空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取。以上物业服务费的收费价格从2015年6月1日起开始计收；本合同管理服务期限为三年，自2015年5月23日起至2018年5月22日止；业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，文山和居物业公司除有权按本协议约定（逾期欠费业主将按每日加收欠费总额5‰的标准计算违约金）收取违约金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，文山和居物业公司可采取将欠缴费用的合同签订业主名单在物业管理区域内予以公布等内容。
另查明：黄一庭系文山州林业小区（御博园）的业主之一，其使用该小区内A6-3号房屋的商铺建筑面积为80平方米。
本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷，而物业服务合同是指物业服务提供者与物业服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。本案中，文山州林业小区（御博园）业主委员会与文山和居物业公司签订的《林业小区-
御博园物业管理服务合同》，代表了双方的真实意思表示，属合法有效的物业服务合同，对文山州林业小区（御博园）业主和文山和居物业公司均具有法律约束力，双方应诚信履行。文山和居物业公司对文山州林业小区（御博园）进行了物业服务管理，已履行了其物业服务义务，黄一庭作为该小区的业主之一，与文山和居物业公司形成了物业服务合同法律关系，黄一庭依法应当履行其支付物业服务费的义务，黄一庭应支付文山和居物业公司从2015年6月1日至2017年5月30日止的物业服务费人民币1536元（80平方米×0.8元/平方米/月×24个月=1536元）。关于文山和居物业公司要求黄一庭支付因逾期交纳物业服务费的违约金人民币3686元的诉讼请求，虽因黄一庭从2015年6月1日开始一直未交纳文山市华龙南路御博园A6-3号房屋的商铺物业管理费，已构成违约，且应承担相应的违约责任，但双方在《林业小区-
御博园物业管理服务合同》中“逾期欠费业主将按每日加收欠费总额5‰的标准计算违约金”的违约金约定过高，黄一庭迟延交纳物业管理费，给文山和居物业公司造成的实际损失应当是利息损失，该损失应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率年利率6.56%计算，违约金应为201.52元（1536元×6.56%×2年=201.52元），违约金过高部分，本院不予支持。关于黄一庭认为物业服务费应由商铺承租人交纳，且认为文山和居物业公司从未公示其在管理文山州林业小区（御博园）期间物业服务资金的收支情况，不愿意支付物业服务费的辩称，因无法律依据，本院不予支持；关于黄一庭认为文山州林业小区（御博园）业主委员会与文山和居物业公司签订的《林业小区-
御博园物业管理服务合同》无效，且认为文山和居物业公司的物业管理安全防范工作未尽到义务，造成黄一庭财产损失，不愿意支付物业服务费的辩称，因未向本院提供合法、有效的证据予以证实，本院不予支持。
综上所述，黄一庭应支付文山和居物业公司从2015年6月1日至2017年5月30日止的物业服务费人民币1536元及违约金人民币201.52元元，以上共计人民币1737.52元（1536元+201.52元=1737.52元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄一庭于本判决生效之日起十日内支付原告文山和居物业服务有限公司物业服务费人民币1536元及违约金人民币201.52元，以上共计人民币1737.52元；
二、驳回原告文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄一庭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 吴国欣
二〇一七年十月十二日
书记员 肖忠政