江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3009号
上诉人（原审原告）：常州市天宁区商业服务有限公司，住所地常州市天宁区新丰街12号。
法定代表人：朱宜中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘纯洁，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：薛松，男，1944年3月25日出生，汉族，住无锡市崇安区。
上诉人常州市天宁区商业服务有限公司（以下简称商业公司）因与被上诉人薛松排除妨害纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初5622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
商业公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持商业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由薛松承担。事实和理由：一审认定事实错误，审理程序违法，判决结果错误。一、诉争的法律关系已由生效判决所确定，一审法院亦受其生效判决所拘束，不得再就同一事项作出相互矛盾的判决，一审判决实质上是否定生效判决的裁判结果，严重违反法律规定。众所周知，生效判决具有既判力，不仅对当事人有拘束力，同时也约束法院的行为，法院不得就同一事项作出与生效判决相互矛盾的裁判。本案中，一审法院作出的（2016）苏0402民初1556号民事判决已生效，该判决已确认商业公司仅与焦富泉存在房屋租赁合同关系，商业公司应以房屋所有权人名义要求实际使用人返还租赁房屋，而不能以合同关系为基础请求返还房屋。商业公司根据生效判决重新起诉，一审法院却又依据与前诉相同的事实、相同的证据作出完全相反的判断，认定商业公司与薛松存在租赁合同法律关系，直接推翻了其前诉生效判决的裁判结果，严重违反生效判决的既判力制度，亦严重损害商业公司的合法权益。二、一审法院没有依法进行释明，即以法律关系主张不当为由判决驳回诉讼请求，审理程序违法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，当事人主张的法律关系的性质与人民法院认定的不一致时，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，商业公司按照一审法院（2016）苏0402民初1556号民事判决确认的法律关系重新起诉，完全符合法律规定，一审法院却在后诉中根据前诉的庭审笔录对法律关系作出与前诉判决相互矛盾的认定，且在未向商业公司释明的情况下，直接判决驳回诉讼请求，程序明显违法，侵害了商业公司的实体权利。三、一审法院以断章取义的方式摘取前诉庭审笔录，曲解当事人的意思表示，论证理由逻辑混乱，主观臆断商业公司与薛松存在租赁关系，毫无事实和法律依据，判决结果明显错误。一审法院主要适用证据为第一次诉讼庭审笔录，而庭审笔录反映的是当事人的陈述，一审法院选择性摘录当事人陈述，且在采信当事人陈述时采取双重标准，直接导致其在法律关系认定方面，歪曲事实，逻辑混乱，判断错误，主要表现在三个方面：第一，对商业公司与丁克久的关系判断错误。商业公司将常州市兰陵路54-7号房屋出租给焦富泉，焦富泉将涉案房屋中的一楼一间、二楼三间、三楼五间转租给丁克久，焦富泉委托卞正荣代为收取转租租金（这一事实有焦富泉在前诉中当庭陈述佐证，一审法院却选择性忽略），丁克久、焦富泉及商业公司签订了一份三方协议，约定租赁时间至2011年7月21日止。三方协议届满后，房屋继续由丁克久使用，租金仍由卞正荣代焦富泉收取，焦富泉仍可按照之前的约定获取转租差价，上述情形一直持续至2015年5月31日焦富泉与商业公司的协议到期。根据合同法第236条规定，自2011年7月21日期满后至2015年5月31日期间，商业公司与焦富泉存在租赁关系，焦富泉与丁克久形成转租关系，丁克久仍为涉案房屋的次承租人。一审法院认定商业公司与丁克久存在租赁关系，显然与事实相悖。第二，对丁克久与薛松的转让行为性质认定错误。丁克久将浴室转让给薛松，转让费由薛松直接支付给丁克久，商业公司事先对此并不知情，该转让行为与商业公司无关。卞正荣找丁克久要租金，丁克久告知卞正荣找王朝平，王朝平是其合伙人，卞正荣再去找王朝平，从这一系列的过程来看，无论丁克久事实上是否转让浴室，卞正荣仍然认为丁克久是次承租人，无法推定出商业公司事先知道丁克久将房屋转租，更无法推定出商业公司事后同意其转租，而一审法院却直接根据丁克久的转让行为推定出商业公司与薛松存在不定期租赁关系，简直是荒谬至极。第三，对2015年6月1日起的法律关系认定错误。按照法律规定，租赁合同到期后，出租人不认可继续租赁，或者承租人未继续支付租金，均不能视为成立事实租赁关系。商业公司与焦富泉的租赁合同于2015年5月31日到期，无论是丁克久还是薛松在此之后均未再支付租金，且商业公司一直要求薛松搬出涉案房屋，协商无果后诉至法院，双方并未形成新的租赁关系。一审法院作出认定的理由和结果与事实严重不符，视为“商业公司同意薛松继续租赁房屋”，缺乏逻辑关联性，推定“商业公司与薛松之间存在不定期租赁关系”，没有法律依据。综上可见，商业公司与薛松不存在租赁关系，一审法院认定明显错误。四、2015年5月31日商业公司与焦富泉租赁协议到期后双方没有继续签订书面协议，薛松实际占有房屋，但没有得到商业公司的认可，且薛松也没有支付租金，因此其占有商业公司所有的房屋，商业公司作为房屋的所有人有权要求其腾出房屋，同时参照租金的标准支付房屋使用费，因此商业公司以物权的法律关系来主张是适当的，符合法律规定。
薛松辩称，我对法律不是很懂，实事求是的情况是最后要拆迁了，拆迁我们是应该搬走，应该给点搬迁费和适当的损失，对方没有给我答复，一直拖了下来。有一次在法院调解，我提出了10万，商业公司的朱经理说商量下，但是朱经理说太多了最后就不了了之。总的来说，我的看法就是我租在那里，2015年走的时候，搬迁需要费用，我们只要一点拆迁费，不是想要全部费用，如果给我们赔偿我们马上就搬走，我们只是要一个结果，所以租住在那里，拖到现在搬是双方的责任，如果对方给我们一部分资金我们早就搬走了。
商业公司向一审法院起诉请求：1.判令薛松立即搬出常州市兰陵路54-7号一楼一间、二楼三间、三楼五间共九间房屋，并将该房屋交还给商业公司；2.判令薛松支付房屋使用费暂计82500元（按原年租金55000元的标准，从2015年6月1日起暂算至2016年11月30日止，暂计18个月），并应付至薛松将该房屋交给商业公司之日止；3.本案诉讼费由薛松承担。
一审法院认定事实：常州市兰陵路54-7号房屋系商业公司所有。2008年起，商业公司将上述房屋的一楼三间、二楼三间、三楼五间及商业公司搭建的辅房全部出租给焦富泉使用。
商业公司陈述在公司与焦富泉的租赁合同存续期间，焦富泉将涉案房屋中的一楼一间、二楼三间、三楼五间转租给丁克久，转租租金是由焦富泉委托商业公司的卞正荣副总经理收取的。
2009年7月18日，焦富泉、丁克久以及商业公司三方签订一份协议，协议约定焦富泉与商业公司原签订的合同不变；丁克久为兰陵路54-7号（延陵浴室）的实际承租经营人；租赁时间自协议签订之日起至2011年7月21日止，协议还对其他事宜作了约定。三方协议约定的租赁期到期后，丁克久仍然继续使用上述承租房屋，从事浴室经营。
2014年5月21日，丁克久将常州市天宁区延陵浴室转让给薛松经营，并出具收款收据给薛松，该收款收据载明：“今收到延陵浴室转让给薛松转让费陆万元整，其他费用待正式接手时再清算。收款人丁克久、朱某。”薛松自该日起使用原丁克久承租房屋，从事经营浴室，至今薛松仍在使用上述承租的房屋。
2014年5月18日，商业公司与焦富泉签订一份房屋租赁合同，约定出租方：商业公司（以下简称甲方），承租方：焦富泉（以下简称乙方），甲方将坐落在常州市兰陵路54-7号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止；本合同期满后，如甲方仍继续出租上述房屋而乙方也仍需继续承租上述房屋时，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但应提前一个月与甲方重新协商取得一致，并签订房屋租赁合同。租金按年度计算，全年伍万元整，合同还对其他事宜作了约定。合同期满后，商业公司、焦富泉未再续签租赁合同。
一审另查明，2016年4月1日，一审法院受理（2016）苏0402民初1556号商业公司与丁克久、焦富泉、薛松房屋租赁合同纠纷一案，商业公司在该案中诉称，……此后，焦富泉投入了几十万元对浴室设施进行改造完善，为了能让焦富泉早日收回改造费用，商业公司允许其将承租房屋转租给他人使用，转租所得为焦富泉所有。之后焦富泉将涉案房屋中的一楼一间、二楼三间、三楼五间转租给丁克久用于浴室的经营，每年租金为55000元。2015年5月31日，商业公司与焦富泉签订的房屋租赁合同期限届满，由于涉案房屋面临征收拆迁，焦富泉同意终止双方的租赁关系，但丁克久却以种种理由回避，迟迟不将房屋交还。2016年3月11日，商业公司找到丁克久再次要求其搬出承租房屋并支付房屋使用费，此时丁克久才告知浴室已转让给薛松经营，却始终无意搬出所承租的房屋，并自2015年6月1日起拖欠房屋使用费至今。商业公司为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.丁克久立即搬出常州市兰陵路54-7号一层一间、二层三间、三层五间共九间的承租房屋，并将该房屋交还给商业公司；2.丁克久支付房屋使用费暂计45833元（按55000元/年的租金标准计算，自2015年6月1日起至2016年3月31日止），应支付至房屋实际交还之日止；3.焦富泉、薛松对丁克久交还房屋和支付房屋使用费的义务承担连带责任；4.本案诉讼费由丁克久、焦富泉、薛松承担。
丁克久在该案中辩称，1.商业公司诉状请求与事实不符。2009年7月18日，丁克久与焦富泉、商业公司三方签订了延陵浴室的承租经营协议，期限两年，到2011年7月21日止。协议终止后，因为经营困难，浴室一直在转让，丁克久也将转让的事告诉商业公司的卞正荣，到2014年5月21日，薛松接手浴室并开始经营，此时丁克久就不再使用承租房屋，也未参与浴室的经营。商业公司早在2014年就知道浴室转让给薛松经营的情况，并非诉状中所称商业公司在2016年3月11日才告知浴室转让一事。2.商业公司为了诉状符合逻辑及房屋租赁合同时间的连贯性，骗取了丁克久在说明上的签名，根本不存在丁克久支付租金给焦富泉到2015年5月31日的事实，2014年浴室转让给薛松后，都是薛松付租金给商业公司的。商业公司与丁克久之间已不存在租赁关系。
薛松在该案中辩称，商业公司对薛松经营浴室是知道的，涉案房屋是薛松承租，租金也是薛松缴纳，如果房屋要拆迁的话，也准备搬走的。既然商业公司以租赁合同纠纷起诉薛松，薛松要求商业公司提供书面的租赁合同，对于交付的租金，应提供正式的发票。
该案庭审中部分内容，“……被丁：我从2011年7月21日三方协议期满后继续在经营，但是我与原告之间没有签订书面的合同，但是我认为房子是从原告处租的，租金也是交给原告的卞总。被焦：是这样的。被薛：我不清楚。审：原告对被告丁的陈述有何意见？原代：三方协议期满后，原告根本没有和丁克久签过任何租赁合同，但是我们同时和焦富泉签订了双方协议，焦富泉把房屋分成了四处转租，本案的丁克久是其中的一个转租的承租方，焦富泉和转租方谈了以后，租金是委托卞总收的，我们跟焦富泉的合同租金是每年5万元，焦富泉实际转租肯定不止这么多，我们扣掉应该收取的5万元租金后，剩下的钱都给焦富泉。……被薛：我想问原告一个问题，卞总收到过我们的租金没有？原代：我在2015年2月份打电话给丁克久说要收租金，丁克久让我去找王朝平，王朝平就交了租金，然后我就给了焦富泉，我认为王朝平是丁克久的合伙人。被薛：原告收到我的钱又收了丁克久的钱，收了双份的租金。审：王朝平是谁？被薛：是我的合伙人。……原代：丁克久的房租交到2015年5月31日，薛松我们不认识。这个钱是卞总从薛松处收来的，但是我们认为这是焦富泉委托我们向丁克久收取的租金，而不是认可薛松与我们之间有租赁关系。审：薛松还在继续使用涉案房屋这个事实原告是否认可？原代：认可的。”“……被薛：原告早就知道的，卞总之前跟我收过房租。原代：我到浴室打电话给丁克久，让我找姓王的要钱，在这之前丁克久说跟薛松是合伙的。我不知道他们之间转让的事情。”
一审再查明，商业公司提供一份由丁克久签名的说明，用于证明房屋是焦富泉出租给丁克久的，租金都是丁克久承担并交给焦富泉，年租金为55000元，以及支付的时间。说明内容:“焦富泉将常州市兰陵路54-7号延陵浴室交给本人经营后，浴室房屋的租金由本人承担并交给焦富泉，年租金伍万伍仟元整，己付至2015年5月31日。丁克久2016年3月3日。”对此，丁克久认为说明上的签名是其本人签的，但内容是不真实的。
2016年11月2日，商业公司再次向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，虽然涉案房屋原是焦富泉转租给丁克久，商业公司是允许焦富泉将承租房屋转租给他人使用。但是，2009年7月18日，焦富泉、丁克久以及商业公司三方签订一份协议后，即明确丁克久为涉案房屋的次承租人。在该协议约定的期限届满后，仍然由丁克久在使用该承租的房屋，并向商业公司的卞正荣交纳租金，对此，焦富泉在（2016）苏0402民初1556号一案庭审予以认可。因此，商业公司与丁克久之间存在租赁房屋的法律关系，该租赁是不定期租赁。
在2014年5月21日丁克久将浴室转让给薛松之后，虽然商业公司与焦富泉签订房屋租赁合同，但是针对原浴室承租使用的房屋，仍然是由薛松使用，并不存在薛松向焦富泉处转租而来，焦富泉也未向薛松主张租赁合同的权利。从（2016）苏0402民初1556号一案庭审中商业公司的有关陈述，即我在2015年2月份打电话给丁克久说要收租金，丁克久让我去找王朝平，王朝平就交了租金。从这一系列过程看，商业公司原是准备向丁克久收租金，而丁克久告知找王朝平，且王朝平又向商业公司卞正荣交纳租金。事实上此时丁克久已转让浴室，且有证据证明，应视为商业公司已知道丁克久将房屋转租，否则不会由王朝平支付租金。王朝平是薛松的合伙人。因此，薛松实际使用承租房屋，又交付租金，商业公司与薛松之间存在不定期的租赁关系。
对于商业公司提供丁克久签名的说明，因丁克久否认该内容的真实性，事实上在三方协议约定的期限届满后，仍然由丁克久在使用该承租的房屋，并向商业公司的卞正荣交纳租金，商业公司与丁克久之间存在租赁房屋的法律关系。在丁克久转让浴室后，由薛松实际使用承租房屋，又向商业公司的卞正荣交付租金。该说明形成在2016年3月3日，是商业公司与焦富泉之间房屋租赁合同期终止之后，商业公司也未提供丁克久在三方签订协议约定的期限届满后，再从焦富泉转租房屋，以及在这期间商业公司与焦富泉之间签订房屋租赁合同的其他证据。丁克久否认证明内容是有三方协议、（2016）苏0402民初1556号一案庭审笔录的内容佐证的，商业公司提供的说明与事实不符。有关商业公司陈述卞正荣受焦富泉的委托，向丁克久收取租金也无证据证明。
按照商业公司在本案及（2016）苏0402民初1556号一案及本案诉状中诉称的事实，商业公司是允许焦富泉转租房屋的。即使商业公司不明知丁克久转让浴室给薛松的事实，案涉房屋是薛松通过向丁克久转让取得，薛松在丁克久租赁使用的房屋中，继续从事浴室经营，时间较长。在丁克久转让浴室之后，直至商业公司与焦富泉签订房屋租赁合同约定的租赁期（即2015年5月31日）到期后，商业公司未对薛松继续使用租赁房屋提出异议，未提供及时要求薛松搬出租赁房屋的证据，且薛松向商业公司的卞正荣交付租金，直至2016年4月1日，商业公司才提起诉讼，应视为商业公司同意薛松继续租赁房屋。因此，商业公司与薛松之间存在租赁关系，商业公司与薛松之间的租赁期限系不定期。租赁关系是薛松与商业公司之间基础法律关系，薛松与商业公司不存在排除妨害的法律关系。综上，薛松辩称有事实依据，法院予以采纳。商业公司诉讼请求无事实和法律依据，法院不予以支持。判决：驳回常州市天宁区商业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1863元，由常州市天宁区商业服务有限公司负担。
二审中，双方均未提交新证据。
商业公司认为一审判决摘录（2016）苏0402民初1556号案件庭审笔录时存在遗漏，且遗漏的部分会导致对摘录部分的内容产生误解。薛松认为商业公司在（2016）苏0402民初1556号案件开庭时陈述不知道丁克久转让给薛松与事实不符，商业公司的卞总早就知道了。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。
二审经查阅一审卷宗查明：（2016）苏0402民初1556号案件庭审中：1.丁克久陈述：“2014年5月21日我就把从被告2（焦富泉）处租赁来的延陵浴室转让给被告3（薛松）经营，我还跟卞总说了这个事情，之后我就到别的地方去上班了，也不用这个房子，也不参与延陵浴室的经营。”2.法官问：“被告3是否清楚涉案房屋的租赁协议到2015年的5月31日就到期了？”薛松回答：“我不知道。因为被告1（丁克久）跟我说房子继续可以用的，我跟原告方（商业公司）也没有签协议，口头上跟我说过只要交房租就可以继续用。”法官问：“涉案房屋是否还在使用？”薛松回答：“在用的，交到2015年5月31日，之后就没有交租金。”3.丁克久申请证人朱某出庭作证，朱某陈述：“2009年延陵浴室开张，是我跟被告1合伙经营的，我们与原告方签了一个三方协议，合同是2011年7月21日到期，因为经营不善，我们要求转让，我们跟原告说过的，原告让我们坚持做做，房租年年都帮我们减少了收取的，我们一直做到2014年5月20日，我跟被告1及卞总还有王朝平签订了转让协议，转让给被告3，口头转让的，收了6万元转让费，有转让的收据，之后由被告3经营的，后来在我跟被告1合作经营浴室期间，租金是我们交给卞总的，需要说明的是，我们根本就不认识被告2，在2011年7月21日到2014年5月21日从租赁合同到期之后我们都没有签订相关合同，都是口头协议。我认为原告对于我们把浴室转让给被告3的事实是知道的。”4.焦富泉陈述：“我跟证人不是很熟，跟被告1稍微熟一点。08年接手延陵浴室的，做了一年没到，三院把气断掉了，我很难做下去，原告让我继续经营，然后我投入了二十几万，再经营了一年以后还是经营不下去，卞总说帮我找一下人来承租延陵浴室，就找到了被告1，然后就租给被告1了，租金是卞总帮我代收的，扣掉了我要交的5万元租金，卞总把剩下的钱给我了。”5.薛松陈述：“2、3层是我们在用，一层不是我租的，在我们接手浴室之前是由被告1转租给其他人开小吃店的，但是需要说的是租金是我们一起交给卞总的。”丁克久陈述：“当时在我们经营浴室的时候，由于经营状态不好，我们就把一楼转租给其他人开小吃店了，我们经营的时候租金是我们收，5月20日以后是薛松收的。”6.一审中查明的焦富泉在（2016）苏0402民初1556号案件庭审中回答“是这样的”，之前的陈述和问话为：商业公司陈述：“第二房屋租赁合同的租期，租赁合同上租赁期是2014年6月1日-2015年5月31日止，原告与被告2从2008年就开始签租赁协议了，2008年先租给被告2，后来被告2要求转租，我们与被告1、被告2又签了一份三方协议，这份三方协议在2011年7月31日期满后，我们继续和被告2签订双方的租赁协议。”法官问：“原告的陈述，被告是否确认？”丁克久回答：“我从2011年7月21日三方协议期满后继续在经营的，但是我与原告之间没有签订书面的合同，但是我认为房子是从原告处租的，租金也是交给原告的卞总。”焦富泉回答：“是这样的。”
二审中，案外人王朝平陈述：“一楼丁克久在的时候就租给好益香面馆。我们接手时一楼就是刚才的样子，被隔开了，有一个通道到二楼浴室，其余都是好益香面馆使用，现在好益香面馆仍使用、经营一楼。好益香的租金是2万元一年，我们收了两次共计2万元，然后和我们的租金一起给卞正荣。我们的租金共计交了2014年5月到2015年5月31日，连好益香的一共是6万元分两次交给卞正荣。后来我们未再交租金，因为房东没来问我们要过租金，2015年5月31日之前就叫我们搬走，不和我们谈补偿。丁克久说他也是交6万元一年，包括一楼一间、二楼三间、三楼五间。好益香的租金之前是交给丁克久的。丁克久的租金一直都是向卞正荣交的，从来没有向焦富泉交过，到打官司我们才知道有焦富泉这个人。”薛松对王朝平的陈述均予以认可；商业公司表示对涉案房屋一楼的使用情况不清楚。
本院认为，首先，2014年5月21日丁克久将延陵浴室转让给薛松经营，薛松因此占有使用涉案房屋。而根据此前丁克久、焦富泉、商业公司之间的交易习惯，在丁克久作为次承租人使用涉案房屋时，也即存在转租关系时，其也是直接向商业公司的卞正荣交纳租金，故以薛松向卞正荣交纳租金为由确认薛松与商业公司之间存在直接的租赁合同关系，依据不充分。其次，本案不论2015年5月31日之前各方当事人之间的权利义务关系为何，2015年5月31日之后，包括薛松在内的有关人员均未就涉案房屋与商业公司签订过书面租赁合同，未有人向商业公司支付租金，现有证据和当事人的陈述不能证明商业公司同意2015年5月31日之后由薛松继续使用房屋。且即便商业公司同意薛松继续使用涉案房屋，基于不定期租赁合同关系，商业公司也有权随时解除合同，更何况不定期租赁合同亦有支付租金之义务，而薛松未向任何人支付过2015年5月31日之后涉案房屋的使用费。故薛松占用涉案房屋无法律和合同依据，商业公司早已提出要求薛松迁让的主张，其现作为房屋所有权人有权要求薛松迁出涉案房屋，薛松并应支付占用涉案房屋期间的房屋使用费。即使一楼的部分房屋由他人使用，根据丁克久、薛松的陈述，该部分房屋系由薛松的前手丁克久交付他人，薛松承继了丁克久的权利义务，故可先由薛松向商业公司承担支付使用费的义务。商业公司在本案中主张的每年55000元的标准，不超过薛松自认的之前交纳年度租金的标准，本院认为可予以支持。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初5622号民事判决；
二、薛松于本判决生效之日起十五日内搬离常州市兰陵路54-7号一楼一间、二楼三间、三楼五间共九间房屋，并将前述房屋交还给常州市天宁区商业服务有限公司；
三、薛松自2015年6月1日起至交还前述房屋之日止，按每年55000元的标准向常州市天宁区商业服务有限公司支付房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1863元，二审案件受理费1863元，均由薛松负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢文忠
审判员 尤建林
审判员 是飞烨
二〇一七年十二月十五日
书记员 刘玉宇