安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00237号
上诉人（原审原告）：吴太平，工人。
委托代理人：汪贤文，安徽汪贤文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波保税区国贸房地产开发有限公司，住所地浙江省宁波保税区商务大厦1228号。
法定代表人：陈其云，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：宁波保税区国贸房地产开发有限公司芜湖县分公司，住所地安徽省芜湖县红杨镇中心卫生院东面。
负责人：陈其云，该公司经理。
上述两被上诉人共同委托代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：丁玲玲，安徽国伦律师事务所律师。
原审原告：钱学平，工人。
委托代理人：汪贤文，安徽汪贤文律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司芜湖县支行，住所地安徽省芜湖县湾沚镇芜湖中路。
负责人：李光曙，该行行长。
委托代理人：杭仁庆，该行法律顾问。
上诉人吴太平与被上诉人宁波保税区国贸房地产开发有限公司（以下简称“宁波国贸房地产公司”）、宁波保税区国贸房地产开发有限公司芜湖县分公司（以下简称“宁波国贸房地产公司芜湖县分公司”）、原审原告钱学平、原审第三人中国农业银行股份有限公司芜湖县支行（以下简称“芜湖县农业银行”）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院于2014年8月14日作出的（2014）芜民一初字第00408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人吴太平及其委托代理人汪贤文，被上诉人宁波国贸房地产公司、宁波国贸房地产公司芜湖县分公司的委托代理人江琦、丁玲玲，原审原告钱学平的委托代理人汪贤文，原审第三人芜湖县农业银行的委托代理人杭仁庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年7月7日，吴太平、钱学平与宁波国贸房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：宁波国贸房地产公司将其开发的位于芜湖县湾沚镇芜湖南路西侧云森国际第17幢305室房屋出售给二吴太平、钱学平，该商品房预测建筑面积87.36平方米，其中套内建筑面积78.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.81平方米；房屋单价4489.76元／平方米，总价款为392225元；合同第五条还约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权退房，买房人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。合同签订当日，吴太平、钱学平付首付款118225元，余款274000元通过向第三人芜湖县农业银行按揭抵押贷款于2012年3月31日付清。
原审法院另查明：吴太平、钱学平系夫妻关系；本案诉争房屋现在建筑面积为94.46平方米（套内建筑面积81.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.77平方米）。2013年12月15日，宁波国贸房地产公司发布的“交房流程”载明：互补面积差价款（2.5%以内补款、2.5%以外赠送），吴太平、钱学平户建筑面积超7.1平方米，宁波国贸房地产公司实际要求其按2.18平方米补交房款。
原审法院认为：吴太平、钱学平与宁波国贸房地产公司所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，依法应受法律保护。本案的争议焦点是吴太平、钱学平要求解除《商品房买卖合同》是否于法有据，是否应得到支持。虽然吴太平、钱学平于2011年7月7日所签订的《商品房买卖合同》第五条约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。但通过宁波国贸房地产公司的举证和法庭所查明的事实可知，宁波国贸房地产公司对于超面积的部分只是要求按2.5%补交购房款，对于超过2.5%的部分予以赠送，未损害吴太平、钱学平的利益，为此吴太平、钱学平以建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%为由要求解除《商品房买卖合同》的事实依据不成立，故对于其要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持；对于宁波国贸房地产公司在答辩中称造成面积误差的主要原因是在于房屋面积测绘部门对房屋面积的确认标准不同，最终导致面积的差距，并非其过错，应该是属于情势变更情形的观点，因其所提交的证据不足以证明，故不予采纳。综上所述，原审法院为保护当事人的合法权益，维护社会的稳定，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回吴太平、钱学平的诉讼请求。案件受理费3971元，由吴太平、钱学平负担。
吴太平、钱学平不服上述判决，向本院提起上诉称：一、双方合同约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权选择退房，买受人退房的权利并不因宁波国贸房地产公司所谓“部分面积赠送”而被剥夺；二、原审判决适用法律错误。原审法院既已查明宁波国贸房地产公司所建商品房的建筑面积误差比绝对值超出3%的事实，即应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，对吴太平、钱学平解除合同、返还已付购房款及利息的诉讼请求予以支持。故请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由宁波国贸房地产公司、宁波国贸房地产公司芜湖县分公司承担。
宁波国贸房地产公司答辩称：一、导致面积误差并非双方的原因，而是房屋规划部门和房屋测绘部门在不同的时间段对房屋面积的确认适用不同的测绘标准导致面积差距，该种情况属于情势变更，当事人双方均无过错，不应当解除合同。二、涉案房屋现面积虽超出合同约定面积7.1平方米，但我方只主张超2.5%面积的房款，对其余房款并没有要求吴太平、钱学平补缴费用，故吴太平、钱学平没有因此受到损失，宁波国贸房地产公司也未因此获利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宁波国贸房地产公司芜湖县分公司答辩称：宁波国贸房地产公司芜湖县分公司不是合同的主体，不具有法人的资格，相应的责任应由宁波国贸房地产公司承担。
原审第三人芜湖县农业银行答辩称：答辩意见与一审相同。
二审中，当事人双方所举证据与原审相同，质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
本院对原审法院所查明认定的事实予以确认。
本院二审另查明：建设部和国家质量技术监督局于2000年8月1日发布实施的《房产测量规范》适用于房产产权、产籍管理、税费征收范围，其中第8条房产面积测算中规定，挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。建设部于2005年7月1日发布实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（已于2014年7月1日废止）适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，其中第3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。2014年1月17日，芜湖县人民政府常务会议第31号纪要载明：为维护社会稳定，原则同意对2011年度在云森国际楼盘购买90平方米以下住房但实际测量面积超过90平方米的购房户，其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。
本院认为：本案争议的焦点主要为：涉案《商品房买卖合同》能否予以解除。对此，分析如下：
一、宁波国贸房地产公司在涉案合同履行中并不具有导致合同解除的违约行为。涉案房屋实际面积与合同约定的面积差虽超过3%，但宁波国贸房地产公司在本案中只对超出合同约定面积的2.5%予以主张，对其余部分从未向买受人主张权利。
二、对涉案房屋合同约定面积与产权登记面积的差异，宁波国贸房地产公司没有过错。在诉讼中，宁波国贸房地产公司所提供的证据证实，由于建筑规划中适用的《建筑工程建筑面积计算规范》与房产测绘中适用的《房产测量规范》对房屋面积的确认标准不同，使得涉案房屋全封闭阳台规划预测面积及公摊面积与产权登记面积有相应的差距，最终导致涉案房屋总面积产生差异。涉案房屋面积前后出现差异，并非宁波国贸房地产公司擅自改变房屋结构或扩大公摊面积导致的，而是因行政部门适用不同规范导致的无法避免和克服的后果，宁波国贸房地产公司对此没有过错。
三、吴太平、钱学平并未因涉案房屋面积差异受到损失，宁波国贸房地产公司也未从中获益。涉案房屋产权面积为94.46平方米，比合同约定的面积超出7.1平方米。现宁波国贸房地产公司只对超出合同约定2.5%的面积，即2.18平方米要求吴太平、钱学平补交房款，对其余4.92平方米已明确放弃权利主张；对涉案房屋因面积差异而增加的契税，芜湖县人民政府也以会议纪要的方式，要求对其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。吴太平、钱学平的民事权利并未因涉案房屋产权面积增大而受损，宁波国贸房地产公司也未因此而获得利益。
法律规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。所谓公平原则，指的就是在合同的订立、履行以及解释等过程中，要以公平的观念确定各自的合同权利和合同义务的内容，使得当事人之间的利益均衡，取得的利益与付出的代价相适应。本案中，当事人双方在合同中虽然有“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房”的约定，然如上所述，宁波国贸房地产公司在本案中并无过错，并采取了相应措施，保护了吴太平、钱学平权益免受损害，在这种情况下，如仍解除涉案合同，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，也有违公平、诚实信用民事活动原则。
综上，吴太平、钱学平的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7942元，由上诉人吴太平、钱学平负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 周宏斌
审判员 张 勤
二〇一五年四月十六日
书记员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。