辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终6166号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周维国。
委托诉讼代理人：段广满，辽宁志方联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩巧生。
委托诉讼代理人：王兴富，大连市普兰店区清正法律服务所法律工作者。
上诉人周维国因与上诉人韩巧生房屋买卖合同纠纷一案，周维国和韩巧生均不服大连市甘井子区人民法院作出的（2017）辽0211民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周维国及其委托诉讼代理人段广满、上诉人韩巧生及其委托诉讼代理人王兴富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周维国上诉请求：1、依法撤销(2017)辽0211民初691号民事判决中第三项即驳回原告周维国的其他诉讼请求，判决韩巧生返还租金370,286元;2、判决韩巧生给付保全费5000元。事实与理由：原审判决认为周维国要求韩巧生返还租金的条件未成就，从而驳回周维国的诉讼请求没有事实和法律依据。现在双方没有办理交接手续，是由于韩巧生没有按照约定去办理过户手续违约造成的，即如果韩巧生按约去办理过户手续，那么双方交接的条件就可以成就，韩巧生明知合同可以履行，交接条件可以成就，但却以税费过高为由不履行房屋买卖合同的约定，属于恶意违约，属于恶意阻止条件成就，根据《合同法》第45条的规定，应当视为条件已成就。故原审判决认为返还租金的条件未成就，属于认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护周维国的合法权益。
韩巧生二审辩称，不同意周维国的上诉请求。周维国无权请求返还租金，因为周维国与韩巧生已签订了租赁协议，租期至2019年。因为案涉房屋还没有过户到周维国名下，案涉房屋不是周维国的，仍然归韩巧生所有，周维国无权索要租金。
韩巧生上诉请求:撤销原判、发回重审，或者改判支持韩巧生在一审的反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定”因被告方原因致相关手续未予办理。此后原告多次与被告丈夫孙殿伟通话......不同意履行双方的合同”，属于事实认定错误。（一）韩巧生依约在合同签订后的五日内即2016年11月30日前注销了案涉房屋的抵押登记。而周维国虽然在签订合同当日依约交付了76万元定金，但是未在约定的五日内支付205万元首付款，仅支付了124万元，尚欠81万元首付款逾期未支付。周维国在合同签订后的五日内就已出现了严重的违约行为，属于违约在先。（二）案涉房屋属于韩巧生个人财产，周维国在签订合同前就己知晓，否则，合同不可能只有韩巧生夫妻一方签字；且韩巧生从未授权其配偶代理其处理案涉房屋的后续买卖事宜，所以韩巧生配偶的行为不构成表见代理；周维国与韩巧生配偶通话内容并不能代表是韩巧生的意思表示，对韩巧生没有法律效力。（三）因周维国尚未在合同约定时间内交齐首付款，根据合同约定还未到房产部门办理相关手续的时间和环节，所以韩巧生在未收到全额首付款的情况下是不可能和周维国去房产部门办理相关手续，更不存在因韩巧生原因致相关手续未予办理的情况发生，因此，一审法院对该节事实的认定是错误的。二、韩巧生从未表示过不同意继续履行合同，也并未授权配偶代理其处理后续房屋买卖事宜，且周维国逾期支付首付款81万元违约在先，因此，案涉情形根本不符合《合同法》中关于行使不安抗辩权的规定。退一步讲，假设韩巧生的配偶有权代理韩巧生，韩巧生的配偶也从未明确表示不同意卖房，仅是对于房屋过户的税费负担有争议，这种争议也是在周维国未按期支付足额首付款之后发生的，因此，周维国不具备适用不安抗辩权的条件。三、根据《房地产买卖合同》第六条第一点及第三点的规定，因周维国迟延支付首付款81万元至今，韩巧生依约具备行使合同解除权的条件，并有权据此要求周维国承担扣除己付定金76万元的违约责任，因此，韩巧生提出的反诉请求具备事实和法律依据，依法应当得到支持。四、原判决判令韩巧生支付周维国占用200万元己付款期间的利息，没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。
周维国二审辩称，一、1、2016年12月1日，周维国和韩巧生夫妻二人到房产部门办理过户手续，这节事实在原审前两次庭审中韩巧生没有提出异议，第三次庭审中韩巧生推翻了前两次庭审所述的意见，从三次庭审中可以看到，韩巧生陈述相互矛盾，歪曲事实。2、韩巧生认为周维国未在5日内交付首付81万元属违约在先，这与事实不符。根据合同约定，81万元首付款是需要双方通过资金监管来给付的，而在2016年11月30日前，因为韩巧生没有注销对案涉房屋的抵押，故其没有通知周维国去办理资金监管。正式注销对案涉房屋的抵押的时间是在12月1日，当周维国准备好钱款去办理资金监管时，韩巧生查询税费过高所以就停止了过户交易。3、韩巧生认为周维国没有履行支付首付款的义务，应当履行告知义务，但从现有证据证明，韩巧生没有履行该义务。4、周维国很早就和韩巧生的丈夫孙殿伟认识，租用案涉房屋都是和孙殿伟进行交易的，因为韩巧生一直称身体不好，所以与房屋有关的事项都由孙殿伟进行操作，该房屋买卖也是通过孙殿伟进行的，所以周维国有理由相信孙殿伟作为韩巧生的丈夫，其行为代表韩巧生的意思。二、因为韩巧生不到房产部门办理资金监管和过户手续，使得周维国无法交纳首付款和房款。周维国有积极履行合同意思表示，从未放弃购买案涉房屋的意思，所以无法交纳房屋的责任不在于周维国，而在于韩巧生。三、关于利息的判决，人民法院判决是正确的。
周维国向一审法院起诉请求：一、要求被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，并立即为原告办理过户手续。原告在取得房屋所有权证当日将剩余购房款180万元支付给被告，办理过户时所需费用（包括税费）由原告先期垫付，待原告取得房屋所有权证后从支付给被告的180万元购房款中扣除；二、判决被告返还租金384,205.75元；三、要求被告给付已付款200万元利息（自2016年12月2日起至取得房屋所有权证时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
韩巧生向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的《房地产买卖合同》；二、反诉被告承担违约金76万元。
一审法院认定事实：位于大连市甘井子区大连湾街xx号x-
x层、建筑面积为243.3平方米房屋（房证号：辽20**大连市内四区不动产权第000xxxx号）的所有人为被告韩巧生，被告将该房产租赁给原告周维国及案外人吴晓辉使用。原告周维国在租赁期间，于2016年11月25日与被告及案外人大连安鑫房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定被告韩巧生将上述房屋以380万元的价格出售给原告。合同约定：付款方式，买方于签订合同当日交付卖方定金76万元，买方于合同签订之日起五日内支付首付款（定金除外）205万元，余下款项商业贷款。由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交由居间方无息代为保管；税费的承担，买方承担交易费（买方部分）及印花税（买方部分），卖方承担契税、土地出让/收益金、交易费（卖方部分）、印花税（卖方部分）、个人所得税、增值税及附加、房地产买卖契约公证费、产权证工本费、土地增值税及重置评估费；过户方式，卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明复印件放于居间方处，并在五日内备齐过户文件交予居间方。买方在签署本合同之日起五日内，将过户及贷款文件交予居间方，且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户手续及贷款审批通过后三个工作日内，到大连市房地产交易所递交过户手续；房屋的交付，①卖方需在手续办理完毕（现金付款至：买方名下的房屋所有权证办理完毕；贷款至银行放款）且买方支付全部房款当日负责将房屋以签约现状交付给买方。②该房屋以签约现状售于买方，买方同意按照现状购买该房屋，故买方签约后不得以房屋状况为由拒绝交易，并保证于卖方满足上述①项且手续办理完毕三个工作日内向卖方放款，卖方将房屋交付买方后，不再承担对该房屋的维修责任。
双方在合同第十条补充了四条约定，对上述部分条款进行了变更及补充：其中第十条第2项约定”买卖双方要求自行办理该房屋过户、办理资金监管及解冻手结”；第3项约定”该房屋办理交接手续当日卖方按租赁合同按交接日期返还承租方剩余所有房屋租金及租房押金（含吴晓辉的租金）”；第4项约定”签约当日（手续尚未办理的情况下），由买方直接支付卖方部分首付款124万元，其风险居间方已全面告知......”。双方在合同中还对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告于签订合同当日给付被告定金76万元，首付款124万元，共计200万元。后原告与被告夫妻二人相约到房产部门办理相关手续，因被告方原因致相关手续未予办理。此后原告多次与被告丈夫孙殿伟通话，积极表示要求履行合同，孙殿伟均表示其承担的税费过高，不同意履行双方的合同。现原告诉至一审法院，提出上述诉请，被告则以答辩理由不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求解除合同，反诉被告周维国承担违约金76万元。
一审法院认为，原告与被告签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原、被告在签订合同后均应受合同的约束，双方应按合同约定履行各自的义务。本案的关键在于判定双方至今未履行涉案合同的责任及该合同能否继续履行的问题。一审法院认为，从原告当日给付被告款项的情况及证人证言证明双方与证人相约共同到房产办理买卖房产的后续手续的情况来看，双方在《房地产买卖合同》第十条第2项、第4项的约定是对合同第二条的付款方式、过户方式的变更，双方也实际履行了变更后的约定。同时，虽然被告本人表示，该房产是其个人财产，其丈夫孙殿伟与原告的通话是在其不知情的情况下进行的，孙殿伟的意见不能代表被告本人的意见，但通过庭审时被告的原委托代理人陈玉健主张的”双方约定被告净拿360万元房款”的辩论意见，再结合原告与被告丈夫孙殿伟的电话录音可以看出，被告认为约定由其承担的税费过高而不同意继续履行合同是双方的房地产买卖合同至今未履行的原因，而在这一过程中，原告始终表示请求与被告继续履行合同，故一审法院认为，被告因个人原因而拒不履行与原告之间的房地产买卖合同的事实存在，原告在被告明确表明不同意继续履行合同的情况下，未按约定交付首付余款81万元，其行为属于行使不安抗辩权，故被告系案涉合同的违约方，其应承担违约责任。因原告基于租赁关系而使案涉房屋仍处于原告的管理之下，原告也自述其有能力一次性支付余下全部房款，故本案的《房地产买卖合同》具备继续履行的条件。现原告诉至一审法院，要求被告继续履行合同，理由正当，应予支持。关于原告要求被告为其办理过户手续，其在取得房证当日将余下房款180万元支付给被告的诉讼请求，一审法院认为，依据双方在合同中第二条第（四）款约定的过户方式可以看出，原、被告双方对给付房款的义务及办理房屋过户手续的义务是同时履行的义务，虽然双方在合同第十条第2项中约定原由居间方代办变更为自行办理过户，但双方同时履行互付义务的原则并未改变，双方同时履行各自的义务也符合房产交易安全性的要求，故对于原告的此项请求，一审法院不予支持。关于原告要求由其先垫付应由被告承担的相关税费，并从自己应支付的房款中扣除的诉讼请求，因该税费尚未发生，故原告要求由其垫付的请求一审法院不予支持。关于原告要求被告返还租金384,205.75元的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同第十条第3项中约定”该房屋办理交接手续当日卖方按租赁合同按交接日期返还承租方剩余所有房屋租金及租房押金（含吴晓辉的租金）”，合同第四条约定”卖方需在手续办理完毕（现金付款至：买方名下的房屋所有权证办理完毕；贷款至银行放款）且买方支付全部房款当日负责将房屋以签约现状交付给买方”，由此可见，房屋的交付是指所有权证办理完毕或银行放款，且买方支付全部房款时，本案现有的情况并不满足以上两个条件，故房产并未实现买卖阶段的交付，原告要求被告返还租金的条件并未成就，故对原告的此节诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告承担其已取得的200万元房款的利息，一审法院认为，因被告违约致合同至今未履行，责任在于被告，原告要求被告承担在此期间被告占用200万元资金的利息的违约责任，理由正当，应予支持。
关于被告韩巧生认为，双方约定被告得净房款360万元的意见，因无据证明，一审法院不予采信。被告主张未履行合同的责任在于原告的辩论意见，如上所述，该意见与事实相悖，一审法院不予采信。
关于反诉原告韩巧生要求反诉被告承担违约责任的诉讼请求，亦因如上所述，对反诉原告韩巧生的此节辩论意见，一审法院不予支持。据此一审法院判决如下：一、原告周维国与被告韩巧生之间于2016年11月25日签订的《房地产买卖合同》继续履行，原告于判决发生法律效力之日起十日内给付被告剩余房款180万元，同时被告协助原告办理房屋过户手续。二、判决发生法律效力之日起十日内，被告韩巧生给付原告周维国200万元房款占用期间的利息（以200万元为基数，自2016年12月2日起至判决发生法律效力之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率计算）。三、驳回原告周维国的其他的诉讼请求。四、驳回反诉原告韩巧生的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定执行。案件受理费25,320元（原告周维国已预交），由原告周维国承担4,270元，被告韩巧生承担21,050元。反诉费5,700元（反诉原告韩巧生已预交），由反诉原告韩巧生承担。
二审中，周维国提交一审法院出具的数额为5000元的保全费收据，用以证明其在一审申请诉讼保全并且交纳了保全费，一审判决遗漏了保全费的承担，韩巧生对此没有异议。周维国还提交了短信截图，用以证明中介通知韩巧生继续履行合同，韩巧生否认收到该短信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张可以确认，本案争议焦点是案涉《房地产买卖合同》应否继续履行、周维国应否承担违约金、韩巧生应否向周维国返还租金及给付周维国已付款200万元的利息。
关于案涉《房地产买卖合同》应否继续履行及周维国应否承担违约金的问题。韩巧生主张《房地产买卖合同》应该解除的理由是周维国没有在签合同五日内向其交付剩余的81万元首付款，周维国违约在先。关于预付款，《房地产买卖合同》在第二条和第十条中分别约定：”买方于本合同签订之日起五日内，备齐购房首付款（定金除外）人民币205万元，由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管””签约当日（手续尚未办理的情况下）由买方直接支付卖方部分首付款124万元”。第十条将第二条约定的首付款205万元五日内作资金监管更改为签约当日支付124万元，其他没有变更，就意味着剩余81万元首付款应在五日内作资金监管。签约是2016年11月25日，81万元应在2016年11月30日作资金监管，至今没有监管，周维国应否对此承担违约责任，首先要应确定没有进行资金监管是否是周维国的原因造成的。本院认为，根据现有证据不足以证明是周维国的原因造成的。首先，2016年11月30日，案涉房屋的抵押还没有注销，当天还不具备办理资金监管的条件。其次，虽然2016年12月1日案涉房屋的抵押被注销，但韩巧生没有证据证明抵押注销后其欲办理资金监管而周维国和中介拒绝办理。相反，周维国所提举的证据却能证明韩巧生丈夫孙殿伟一直与周维国协商税费的问题，虽然案涉房屋是韩巧生的个人财产，韩巧生没有出具委托手续委托孙殿伟处理案涉房屋买卖事宜，因孙殿伟身份的特殊性，加之签订《房地产买卖合同》时孙殿伟在场，并且之前孙殿伟一直负责收取案涉房屋的房租，所以周维国有理由认为孙殿伟的行为代表了韩巧生。最后，周维国在签订《房地产买卖合同》之日向韩巧生支付了200万元，并且在2016年12月1日已经准备了100多万元，说明周维国意欲履行合同。因此，没有进行资金监管的责任不在周维国，周维国不存在违约行为。《房地产买卖合同》不具备解除条件，韩巧生现也未提出充分证据证明合同履行存在障碍，《房地产买卖合同》应该继续履行。既然周维国不存在违约行为，也就不应承担违约金。
关于韩巧生应否向周维国返还租金的问题。根据《房地产买卖合同》第四条和第十条第3项的约定，房屋交付的条件是办理完毕案涉房屋所有权证变更登记手续且周维国支付全部房款。现案涉房屋并未办理完毕所有权证变更登记手续，周维国也未支付全部房款，因此，交付案涉房屋的条件并未成就。返还该房屋租金的数额是按租赁合同约定的租金标准从办理案涉房屋交接手续当日计算，房屋未交接也无从计算返还房屋租金的数额。至于周维国提出的韩巧生恶意阻止交付房屋条件成就的问题，韩巧生及时的办理了案涉房屋的抵押注销手续，表明签订《房地产买卖合同》之初，其是积极履行合同的。虽然之后孙殿伟提出韩巧生承担的税费过高要求周维国承担一部分，但周维国提举的录音证据可以证明双方一直在协商税费的承担问题。另外，房屋未能交付，韩巧生也不能取得剩余的180万元房款，对韩巧生的利益也是有影响的。因此，不能认定韩巧生恶意阻止交付房屋条件成就。一审法院判决驳回周维国要求韩巧生返还租金的诉讼请求是正确的。
关于韩巧生应否给付周维国已付款200万元的利息的问题。周维国向韩巧生支付定金和首付款是其主要合同义务，韩巧生取得200万元，也是韩巧生的主要合同权利，并非韩巧生非法占用周维国的资金。法律没有规定、合同也没有约定，逾期交付房屋出卖人应承担已付款的利息，一审法院判决韩巧生给付周维国200万元房款占用期间的利息缺乏依据，应予纠正。
综上所述，周维国的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。韩巧生的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下:
一、维持大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初691号民事判决第一、四项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初691号民事判决第二、三项；
三、驳回周维国其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25,320元（周维国预交），周维国承担8113元、韩巧生承担17,207元,保全费5000元（周维国预交）由韩巧生承担。一审案件反诉费5700元（韩巧生预交），由韩巧生承担。二审案件受理费,周维国预交6930元、韩巧生预交5700元，由周维国、韩巧生各自承担。
本判决为终审判决。
审判长赵虹
审判员陈伟
审判员张萍萍
二○一七年九月五日
书记员杜玉洁