上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初61236号
原告(反诉被告)：胡海北，男，1969年5月20日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：胡海南(系原告之兄)，住安徽省芜湖市。
被告(反诉原告)：张志国，男，1978年10月27日生，汉族，住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：李秋实，上海汇茂律师事务所律师。
原告胡海北与被告张志国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。审理期间，本院依法受理了被告张志国提起的反诉，本院于2017年9月13日再次进行了公开开庭审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人胡海南、被告(反诉原告)张志国及其委托诉讼代理人李秋实均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡海北向本院提出诉讼请求：1、要求被告应该付原告违约金人民币48,000元(24,000元×2月)；2、要求被告归还原告保证金46,640元；3、要求被告赔偿对房屋进行维修的材料和人工费，合计66,638元；4、扣除延长期租金8,800元，第三年增加的租金8,160元，以及物业费31,952.52元后，被告应退还原告钱款合计为112,365.48元；5、被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2013年12月13日，原告与案外人曾某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定曾某某将位于上海市浦东新区张杨北路XXX号XXX-
XXX楼房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用。租赁期限为自2013年12月12日至2016年12月22日，月租金为23,320元，租金两年内不变，第三年起租金调整为每月24,000元。保证金为两个月的租金。嗣后该系争房屋经拍卖转为被告所有。在原告经营使用系争房屋期间，发现存在严重的安全问题，多次要求被告维修，被告均未按照合同履行，也对原告维修款不予认可。2017年1月3日，被告单方面将保障营业的电源拉断，也不退还原告向出租方缴纳的保证金，故应按照合同约定承担违约金48,000元；根据合同约定，“逾期不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担维修款。”由于原房东没有维修，故原告于2014年5月-8月期间和2015年5月-11月期间对房屋进行了维修，材料和人工合计66,638元，该款应由被告承担；原告延长使用系争房屋的时间为2016年12月22日至2017年1月3日，共计11天，应承担的租金为8,800元。第三年增加的租金为8,160元；应付的物业费为31,952.52元。上述三项费用同意在被告应承担的费用中予以扣除。由于被告未履行上述付款义务，故诉至法院，要求判如所请。
被告张志国辩称，由于原告在合同履行期届满后仍占用系争房屋，存在违约在先，故原告主张违约金缺乏事实依据；没有证据证明被告已收取原告的保证金，且根据合同约定，原告存在违约的，则不退还保证金；原告进行维修房屋并非被告的原因造成，原告所述的维修期间被告尚未取得系争房屋的产权，费用也不能体现是装修还系修缮部分；由于原告在合同终止后继续占用系争房屋，时间应从2016年12月22日起至2017年1月19日止，按照合同约定，应按照每天1,500元计付；增加的租金部分应该从2015年12月12日至2016年12月22日止，欠付9,600元；原告还应付物业费为32,396.31元。故不同意原告的诉讼请求。
审理中，被告张志国提起反诉请求：1、要求被告支付2016年12月23日至2017年1月19日期间拖欠的房租共计：42,000元(1,500元×28天)；2、要求被告补齐自2015年12月12日至2016年12月22日期间欠缴的差额租金：9,600元(800元×12月)；3、要求被告支付逾期支付租金的滞纳金：7,664元(42,000元×0.5%×28天+800元×0.5%×446天)；4、要求被告支付违约金48,000(24,000元×2月)；5、要求被告支付2014年1月至2017年1月15日拖欠的物业费：32,396.31元(2.2平方米/月×403.44×天数)；6、要求被告支付拖欠2016年12月和2017年1月期间的水费及滞纳金，共计1,708.70元(1,329元+379.7元+46.10元)；2016年12月、2017年1月期间的电费，共计7,206.85元(6,942.1元+518.89元)；7、要求被告支付原告房屋还原拆旧、垃圾外运等费用48,000元。以上各项合计：196,575.86元。事实和理由：2013年12月13日，系争房屋的原业主曾某某与反诉被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定曾某某将系争房屋出租给反诉被告使用，租赁期限为三年，2016年12月22日到期，到期后若需续租需事前提前2个月征得产权人同意。同时还约定：1、房屋租金两年不变，自叁年起，租金调整为每月24,000元；2、承租人应按时将房租汇入指定账户，逾期支付房租的，则需按月租金的0.5％/天支付滞纳金；3、违反合同一方应向另一方按照月租金的贰倍支付违约金；4、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业费、车位费等由承租人承担。2015年，反诉原告自原产权人曾某某处经司法拍卖取得系争房屋的所有权，并于2016年1月4日取得新的产权证书，此时，反诉被告对系争房屋仍具有租赁权，故双方延续了租赁关系。反诉被告在租赁期间屡次违约延迟支付房租，并在2016年度起便一直欠缴部分房租。在租赁期满后又拒不退还系争房屋，也不缴纳超期使用的房租，直至2017年1月19日才将无法满足正常使用状态的房屋退还原告。由于反诉被告的上述违约行为，造成反诉原告极大损失，故要求判如所请。
反诉被告胡海北辩称，不存在逾期交付系争房屋，故不应该按每日1,500元计算租金；愿意补齐尚未支付的房租；由于反诉原告违约，故不承担违约金和逾期支付租金的滞纳金；认可反诉原告提出的欠付的物业费数额；同意支付其营业期间的水电费；反诉原告主张的还原拆旧、垃圾外运等费用的依据不足，不同意支付。
本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，原告作为承租方(合同乙方)与出租方(合同甲方)曾某某的委托代理人严明娜签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-
XXX楼(即系争房屋)，建筑面积为403.44平方米。房屋租赁期自2013年12月12日起至2016年12月22日止。该房屋月租金为23,320元，租金贰年内不变，第三年起租金调整为每月24,000元。乙方应于每付款月提前10日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。乙方支付租金的方式如下：每三(个)月一支付，每次提前10天，先付后用。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，计46,640元。甲方收取保证金应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、车位等费用由乙方承担。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的五日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。合同还约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1,500元每天向甲方支付该房屋占有使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同(合同9-2款)。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；(六)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；(七)乙方逾期不支付物业管理费、电费等累计超过叁个月的。合同的“补充条款”中又约定，乙方应按时把房租款汇入约定账号，不得由他人代收现金。逾期支付房租的，则需按月租金的0.5%／天支付滞纳金。逾期十五天不支付视为严重违约，甲方有权因此解除本租赁合同，具体参照本合同9-2款。(逾期时间计算，从合同约定付租日起至实际收到房租日止)。上述合同还约定了其他权利和义务。合同签订后，原告胡海北使用系争房屋。2017年1月3日，系争房屋被停止电源供应。2017年1月19日，原告胡海北将系争房屋移交给被告张志国。2017年1月20日，系争房屋的物业管理公司向系争房屋的业主发送《催款通知》，通知要求尽快支付2014年1月至2017年1月15日物业管理费共计32,396.31元。
2016年1月4日，浙江省温州市鹿城区人民法院依据有关生效的法律文书和被告张志国经司法拍卖网络平台进行拍卖等事实，作出了系争房屋的房产归买受人张志国所得等内容的《执行裁定书》。2016年6月8日，系争房屋的房地产权利人登记在张志国名下。2015年12月至2016年12月期间，原告每月支付的租金23,200元。
2016年12月26日，2017年1月25日、2月16日，上海浦东威立雅自来水有限公司对系争房屋抄表后出具应缴水费和滞纳金合计1,708.70的缴款单。2016年12月，2017年1月，国网上海市电力公司对系争房屋用电抄见共计费用为7,206.85元(其中518.89元单据电量的结算周期是2017年1月1日0点至1月31日24点)。
另查明，2017年5月，被告张志国曾诉至本院，要求原告胡海北支付租金等。在该案中，张志国为证明双方之间存在租赁合同关系等事实向本院递交《上海市房屋租赁合同》的复印件，在上述合同中存在原系争房屋出租人曾某某的受托人收取胡海北租房保证金46,640元的收据一份(复印件)。审理中，原告胡海北认为上述收据已遗失。被告张志国认为原告无法证明已支付上述保证金的事实。
以上事实，由原告及反诉被告胡海北递交《上海市房屋租赁合同》、照片、执行裁定书、上海市房地产权证，被告及反诉原告张志国递交的《上海市房屋租赁合同》、授权书、协助执行通知书、中国工商银行自助终端凭条、物业催款通知、水电费单据以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与案外人曾某某签订的《上海市房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，也没有违反法律和法规的禁止性规定，应属有效。现由于被告张志国通过拍卖形式取得系争房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，张志国继受了上述合同中原承租人的全部权利和义务，故原、被告双方仍应按照上述合同的约定全面履行各自的义务。根据本院查明的事实，本院针对双方在本案中主要争议焦点分析认定如下：
1、关于违约金承担的问题。根据合同约定，因存在承租人交付房屋不能实现合同目的或者存在缺陷，危及承租人安全的，以及承租人未按约支付租金的情形致使合同在履行中被解除的，违约方向对方应按月租金二倍的标准承担违约金。本案中双方系因合同履行期届满而终止，并不存在提前解除的情况，故原告和反诉原告分别以系争房屋存在质量合同和逾期支付租金为由要求对方承担违约金的诉讼请求，与合同约定不符，本院均不予支持。
2、关于保证金返还的问题。本院认为，虽然被告张志国在相关案件中提供的《上海市房屋租赁合同》中存在显示原告已向原出租人支付保证金的证据为复印件，但该材料系系争房屋在招拍时属于瑕疵告知的范围，被告张志国在拍卖取得系争房屋时应当知晓并接受包括存在租赁和原出租人收取原告胡海北已支付保证金的事实，既然被告张志国全面继受了系争房屋的原出租人权利，也理应承担原出租人的全部义务，且其也未向本院递交其拍买取得系争房屋时已排除了原出租人收取保证金的事实，故被告张志国理应向原告返还已支付保证金46,640元。
3、关于原告胡海北主张的维修费和人工费问题。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然原告胡海北向本院递交了有关照片和维修费发票等证据，但被告张志国未认可，本院不仅难以认定原告的上述证据确系系争房屋存在的质量问题所致，而且也难以认定原告提交的费用系针对系争房屋存在质量问题进行必要维修所支付的费用，故对原告主张维修费和人工费损失，本院不予支持。
4、关于反诉被告应承担的合同履行期间欠缴的租金差额部分、合同终止后的使用费、水电费，以及物业费问题。本院认为，根据合同约定，2015年12月12日至2016年12月22日止，反诉被告应承担的租金为每月24,000元，而反诉被告系按照每月23,200元支付，故反诉被告应向反诉原告支付合同履行期间的租金差额9,600元。由于反诉被告逾期支付，故按约应承担滞纳金；根据合同约定，“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1,500元每天向甲方支付该房屋占有使用费。”由于双方未能就续租达成一致意见，故反诉被告理应在合同履行期届满之日向反诉原告返还系争房屋，现反诉被告直至2017年1月19日向反诉原告移交房屋，故应按照约定承担占有使用费。由于发生系争房屋于2017年1月3日被停电的事实，对反诉被告使用产生一定影响，故本院酌情扣减上述日期至实际移交之日止的部分使用费。由于双方并无对逾期支付使用费应承担滞纳金进行约定，故反诉原告要求反诉被告承担该部分钱款的滞纳金，本院不予支持。反诉被告对其使用系争房屋期间的物业管理费32,396.31元没有异议，故本院支持反诉原告的该项请求；对于反诉被告使用系争房屋期间的水电费，由于反诉原告递交的部分电费单中存在结算周期超过双方移交系争房屋日期，故本院酌情予以核减。
5、关于反诉原告主张还原拆旧、垃圾外运等费用。反诉原告虽在审理中递交了《工程承包合同》和支付费用的收据，但反诉被告未认可。本院认为，一方面，本院难以认定反诉原告的上述证据的真实性，另一方面，本院也难以认定其所支付的钱款均为反诉被告非正常使用系争房屋后的状态需修整的费用，故对反诉原告的上述请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)张志国应于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)胡海北保证金46,640元；
二、原告(反诉被告)胡海北应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)张志国租金9,600元、滞纳金1,784元，合计11,384元；
三、原告(反诉被告)胡海北应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)张志国房屋占用使用费34,000元；
四、原告(反诉被告)胡海北应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)张志国物业管理费32,396.31元；
五、原告(反诉被告)胡海北应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)张志国水费和滞纳金，合计1,708.70元；
六、原告(反诉被告)胡海北应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)张志国电费和过期电费违约金，合计6,800元；
七、驳回原告(反诉被告)胡海北的其余诉讼请求；
八、驳回被告(反诉原告)张志国的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,547元，减半收取计1,273.5元，由原告(反诉被告)胡海北负担773.5元，被告(反诉原告)张志国负担500元。反诉受理费2,115.5元，由原告(反诉被告)胡海北负担1,115.5元，由被告(反诉原告)张志国负担1,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一七年十一月二十日
书记员 瞿佳侃
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的?由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。