上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12056号
上诉人（原审原告、反诉被告）：庄燕，男，1960年1月22日生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市宝山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海名汇娱乐有限公司，住所地上海市闵行区都会路2769-2797号二楼、2793号一楼。
法定代表人：杨志忠，经理。
委托诉讼代理人：李良清，上海元才律师事务所律师。
上诉人庄燕因与被上诉人上海名汇娱乐有限公司（以下简称名汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初30176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庄燕、被上诉人名汇公司的法定代表人杨志忠及委托诉讼代理人李良清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庄燕上诉请求：撤销一审判决第三项、第六项、第七项，改判庄燕不支付名汇公司房屋使用费，名汇公司返还庄燕租金71,000元并支付装修损失69,530元。事实和理由：1、关于返还租金数额。本案所涉租赁房屋中夹层90平方米系无效部分，根据该部分占全部租赁面积比例，折算每月租金7,076.90元，庄燕已支付4个月租金，故名汇公司应将无效部分的租金合计28,307元返还庄燕。2016年11月8日租赁合同解除，房租计算截止日期也应为该日，则名汇公司应返还庄燕2016年11月9日至2017年1月31日期间的租金合计29,172元（已扣除无效部分租金）；2、关于房屋使用费。庄燕于2016年10月10日向名汇公司的员工交还房屋钥匙，名汇公司对租赁房屋已完全支配，其应收回房屋及时止损，故名汇公司应承担利用诉讼恶意扩大损失的责任。3、关于装修损失。租赁合同不能继续履行的原因在于租赁房屋质量不合格，名汇公司不配合进行质量检测，且在签约之初对质量问题故意隐瞒，故名汇公司应承担庄燕的装修损失。请求二审法院支持庄燕的上诉请求。
名汇公司辩称：双方所签租赁合同中明确租赁物中包括夹层90平方米，签约前庄燕亦到现场进行查看，名汇公司不存在隐瞒欺骗。法律规定合同无效或解除的，承租人仍应支付房屋使用费，系争房屋于2017年3月15日才收回，庄燕理应支付该日之前的使用费。现系争房屋已另行出租给他人用以经营餐饮业，并且办出了营业执照。本案租赁合同无法履行系因庄燕自身原因不愿意继续经营所致。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
庄燕向一审法院起诉请求：1、判决确认双方签订的《租赁合同》于2016年10月10日解除；2、判令名汇公司返还租金71,000元、房屋押金3万元、物业费1,400元、代收电费2,800元，四项合计105,200元；3、判令名汇公司赔偿装修费69,530元；4、判令名汇公司支付解除合同违约金53,250元。
名汇公司向一审法院提起反诉请求：1、判决确认双方签订的《租赁合同》于名汇公司收到本案诉状副本之日解除；2、判令庄燕支付自2017年2月1日起至2017年3月14日止，按每月17,750元计算的房屋使用费；3、判决由名汇公司没收庄燕支付的房屋押金3万元；4、判令庄燕赔偿名汇公司装修损失3万元；5、判令庄燕返还房屋内的物品计有立式空调1台、格力挂式空调10台、电视机10台、热水器1台、饮水机1台、沙发1个、床边柜7个，衣柜1个、桌子1张，货架1个。
一审法院认定事实如下：上海市闵行区XX路XX号一层商业用房（以下简称涉案房屋）的产权人系上海XX有限公司，名汇公司有转租权。
2016年8月23日，名汇公司（出租方、甲方）与庄燕（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方上海市闵行区XX路XX号一层（含夹层90平方米）商业用房。乙方向甲方承诺，该房屋仅作商业用途，并在工商行政部门核准登记的经营范围内合法经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不擅自改变约定的用途。双方约定，2016年8月23日甲方向乙方交付房屋，装修期为38天，房屋租赁期至2021年9月30日止，租赁期为5年。该房屋2789号一层面积为135.68平方米及夹层90平方米，露台为公共露台。第一年（2016年10月1日至2017年9月30日）每月租金17,750元，第二年（2017年10月1日至2018年9月30日）每月租金19,525元……租金按每四个月支付一次。合同签订之日起，乙方支付给甲方四个月租金计71,000元，以后每期在15天之前支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按应付租金总额每天3%向甲方支付违约金。未到合同期提前解约房租不予退还。签约同时乙方应向甲方支付房屋押金30,000元，未到合同期提前解约押金不予退还。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、宽带、设备等费用均由乙方自行承担并支付。物业管理费由乙方支付，每个月200元，未到合同期提前解约物业管理费不予退还。由乙方自行负责装修该房屋并承担费用，但不得出现有损该房屋结构安全的改造。乙方在该房屋内的经营活动，必须遵守国家法律法规，合法经商、合法经营、合法从业，并接受有关职能部门的检查监督。如乙方违规违法经营，乙方承担全部法律责任和经济责任。装修期间水电费由乙方自行承担。自甲方交付该房屋至租赁起算日期间，乙方擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金。违约金为三个月租金及保证金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的三倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中扣除。保证金不足抵付的，不足部分由乙方另行支付。屋内物品供乙方使用，合同期满后需完好交付甲方。如有损坏或遗失甲方必须赔偿。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，名汇公司于2016年8月24日向庄燕交付了房屋。庄燕向名汇公司支付租赁保证金3万元、4个月房租71,000元、7个月的物业费1,400元、电费1,200元。庄燕将涉案房屋内原足浴店的装修拆除，按照餐饮业的需要进行装修。2016年10月8日，庄燕在申请食品经营许可证的过程中接到上海市食品药品监督管理局的“餐饮服务许可提前服务指导意见”，意见认为：1、需拆除夹层或提供有资质的房屋质量检测机构对搭建的房屋进行质量检测，并出具房屋质量检测报告，工程质量合格方可申请食品经营许可证；2、提供环评审批意见书；3、第1项工作完成后，送平面图审阅。庄燕遂停止了装修，要求名汇公司拆除夹层或提供检测报告，否则将门店退租。名汇公司表示可提供营业执照，但无义务提供检测报告。双方沟通无果。
2016年11月3日，庄燕将涉案房屋钥匙交给案外人李某，要求其转交名汇公司法定代表人杨志忠。李某在庄燕提供的收条“XX路XX号门店钥匙壹把转交杨小姐”上签字后又觉不妥，欲退回钥匙，双方发生拉扯以致李某受伤。庄燕装修时未拆除夹层，但将楼梯改变了方向，交钥匙时未将装修现场恢复原状，现场仍留有部分建筑材料、铝合金分割栅栏。此外，庄燕还取走名汇公司的空调挂机5台、电视机4台。
2016年11月8日，名汇公司收到了庄燕要求解除《租赁合同》的诉状副本等材料。
一审中，庄燕与名汇公司于2017年3月14日均表示将自行解决现场遗留物品的交接。庄燕表示，装修现场遗留物品“不要了”，其装修损失为69,530元。名汇公司称，因庄燕拆除原装修影响再次出租，遭受经济损失3万元。
2017年4月10日，名汇公司向一审法院出具情况说明称，其已于3月15日自行收回了房屋，庄燕取走名汇公司的空调挂机5台、电视机4台未归还，要求折价10,000元。
一审法院认为，庄燕与名汇公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容涉及无证搭建的夹层部分无效，其余关于有证租赁面积之约定有效。合同无效的部分自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庄燕作为承租人，在签订合同时明确知晓其承租部位包含一层房屋面积135.68平方米及夹层90平方米，却在未取得相关资质和许可的情况下，仍投入餐饮装修，故对《租赁合同》的无效部分应承担主要责任。名汇公司出租包含无证搭建面积的房屋，导致合同未能正常履行，亦应承担相应的责任。
庄燕要求确认上述《租赁合同》于2016年10月10日解除，一审法院查明庄燕于2016年11月3日要求案外人李某转交钥匙，但未将装修现场撤清、向名汇公司归还房屋及物品，且其要求解除《租赁合同》的意思于2016年11月8日到达名汇公司，名汇公司现同意解除，故一审法院确认双方的《租赁合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，有权要求赔偿损失。合同解除后，庄燕理应及时腾空承租房屋向名汇公司返还。名汇公司应退还庄燕租赁保证金3万元。庄燕虽要求案外人转交房屋钥匙，但未将装修现场撤清，不能认定为已向名汇公司返还涉案房屋。双方虽约定了免租期，但免租期系针对租赁合同正常履行的情况设定。租赁合同解除后，自名汇公司向庄燕交付房屋起至名汇公司收回房屋期间，名汇公司确实蒙受经济损失。庄燕要求退还全部已付租金、物业费和电费，缺乏事实依据，一审法院难以支持。庄燕已付租金71,000元、物业费1,400元，扣除庄燕进场装修实际发生部分，名汇公司应退还其余部分。名汇公司代收电费1,200元，但未提供代缴凭证，故应向庄燕返还。现名汇公司要求庄燕按合同约定的租金标准支付使用费，尚属合理，一审法院予以支持。考虑到因夹层问题，双方对合同无效均负有责任，故双方诉请对方承担违约责任，一审法院均不予支持。一审法院从公平原则出发，酌情确定双方的装修损失由双方各自承担。双方均向一审法院陈述，将自行解决现场遗留物品的交接，故一审法院对名汇公司反诉要求返还物品之主张，在本案中不予处理，名汇公司可另行主张。
一审法院审理后，于2017年8月8日依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第九十七条的规定判决：一、确认庄燕与上海名汇娱乐有限公司签订的关于上海市闵行区XX路XX号一层（含夹层90平方米）商业用房的《租赁合同》于2016年11月8日解除；二、上海名汇娱乐有限公司于判决生效之日起十日内退还庄燕租赁保证金3万元；三、上海名汇娱乐有限公司于判决生效之日起十日内退还庄燕租金27,222元；四、上海名汇娱乐有限公司于判决生效之日起十日内退还庄燕电费1,200元；五、上海名汇娱乐有限公司于判决生效之日起十日内退还庄燕物业管理费100元；六、庄燕于判决生效之日起十日内支付上海名汇娱乐有限公司房屋使用费68,040元；七、驳回庄燕其余本诉请求；八、驳回上海名汇娱乐有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,400.35元，由庄燕负担1,137.30元，上海名汇娱乐有限公司负担1,263.05元；反诉案件受理费减半收取计650元，由庄燕负担600元，上海名汇娱乐有限公司负担50元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，庄燕与名汇公司签订的《租赁合同》中涉及无证搭建的夹层部分无效，就合同无效所致损失，应视双方过错程度承担相应法律责任。庄燕承租涉案房屋系为经营餐厅使用，其应在签约前对所承租房屋相关情况进行严格审查。根据双方陈述及合同的约定内容，庄燕在签约时即明知涉案房屋中存在夹层部分，在此情况下庄燕未取得该夹层的建设许可等相关资质即对涉案房屋投资装修，应对其装修损失承担相应过错责任。名汇公司主张其所提供的涉案房屋内装修被庄燕拆除重新进行装修，亦造成名汇公司的财产损失，但名汇公司作为出租方，其向庄燕提供的涉案房屋确存在瑕疵，故名汇公司亦应对其损失承担相应过错责任。一审法院酌情确定庄燕和名汇公司各自承担己方装修损失，并无不当。即便本案《租赁合同》关于夹层部分约定无效，但庄燕对涉案房屋实际占有使用，其应支付房屋使用费。名汇公司主张以租金标准计算房屋使用费属合理范围，应予支持，庄燕主张对夹层部分的租金按面积比例予以返还的诉请，缺乏依据，本院不予支持。庄燕实际支付租金71,000元，确已超过合同解除日，一审法院确认名汇公司应返还庄燕截至2016年11月8日止的租金金额，并无不当。庄燕称其于2016年10月10日将涉案房屋钥匙交给案外人，主张房屋使用费应计算至该日，但庄燕并未将房屋内的装修现场撤清，故不能视为其已向名汇公司返还涉案房屋。鉴于双方于2017年3月14日方就涉案房屋内装修遗留物品处理达成一致，故一审法院判决房屋使用费计算至该日，于法有据，名汇公司对一审判决的房屋使用费金额亦不持异议，本院予以维持。
综上所述，庄燕的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,926.96元，由上诉人庄燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十二月七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……