浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终1102号
上诉人（原审被告）：浙江怡华物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市玉皇山路1号。统一社会信用代码：913301047331994329。
法定代表人：胡国建，董事长。
委托诉讼代理人：施俊，男，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：杭州工艺纺织品有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区九和路28号。统一社会信用代码：913301047319979165。
法定代表人：徐留芳，董事长。
委托诉讼代理人：马幼蓝、莫丝雅，浙江浙联律师事务所律师。
原审被告：李哲，男，1970年11月20日出生，满族，住浙江省杭州市滨江区。
原审第三人：杭州市上城区三公奉面馆（个体工商户），经营场所：浙江省杭州市上城区湖滨路**号***室。
经营者：童志敏，男，1977年8月28日出生，汉族，住浙江省庆元县。
上诉人浙江怡华物业服务有限公司（以下简称怡华公司）因与被上诉人杭州工艺纺织品有限公司（以下简称工艺纺织品公司）、原审被告李哲、原审第三人杭州市上城区三公奉面馆（以下简称三公奉面馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，工艺纺织品公司系杭州市上城区湖滨路46号230室房屋（建筑面积51.78平方米）的所有权人。2009年6月3日，工艺纺织品公司（作为甲方）与怡华公司（作为乙方）签订租房合同一份，约定了甲方同意将杭州市上城区湖滨路46号西湖国贸中心商铺2F内30（建筑面积51.78平方米）出租给乙方使用，租期自2009年7月1日起至2012年6月30日止等事项。2012年6月30日，工艺纺织品公司（作为甲方）与怡华公司（作为乙方）又续签租房合同一份，约定了年租金为115500元，前三年租金不变，后两年每年在原租金上增加5%，年租金为121275元；先付后租，半年一付；甲方因房租收入产生的税金由乙方承担，与租金同步支付；租金及税金逾期三天以上，每天按支付金额的5%加收滞纳金；商铺续租期自2012年7月1日起至2017年6月30日止；在合同到期或提前终止后，乙方应在7天内将租赁场地交还甲方，场地内附属设施设备除自然折旧外应与交付乙方时一样完好等事项。两份租房合同乙方处均盖有“浙江怡华物业管理有限公司合同专用章”，李哲在乙方代表处签字。2016年12月15日，工艺纺织品公司向“杭州市长生路58号西湖国贸539室浙江怡华物业管理有限公司李哲”发送催款函一份，要求怡华公司及时支付拖欠租金181912.5元。怡华公司确认收到上述函件，并于2017年2月8日向工艺纺织品公司发送关于催款函的回函，载明了其从未与工艺纺织品公司签订关于案涉房屋的租房合同，其对合同的真实性和合法性存有异议；其不是房屋的实际使用人，也不曾向工艺纺织品公司支付过任何租金等事项。该函件于次日被签收。
2017年5月17日，李哲向工艺纺织品公司出具承诺书一份，载明了其于2017年5月31日前自愿替怡华公司向工艺纺织品公司支付2016年整年及2017年半年度租金，合计181912.5元；其以杭州美湖商业经营管理有限公司名义与工艺纺织品公司签订新的租赁合同，并于2017年5月31日前向工艺纺织品公司支付2017年下半年租金71660元，2018年起租金标准为7元/平方米/天；其以杭州美湖商业经营管理有限公司名义与工艺纺织品公司签订的租赁合同约定的租金，一年支付一次，先付后用，支付时间为下期租期开始前一个月（2017年除外）；若违反承诺书的任意约定，其承担与怡华公司同样的违约责任。因双方就租金支付及房屋腾退发生争议，遂引讼争，工艺纺织品公司向原审法院提起诉讼，要求：1．判令怡华公司、李哲支付租金181912.5元、违约金54573元及房屋占有使用费10106元（按10106元/月计算，自2017年7月1日起暂算至同年7月31日，要求计算至2017年12月18日）；2．判令三公奉面馆与怡华公司、李哲连带承担第一项诉请中的房屋占有使用费；3．判令本案诉讼费用由怡华公司、李哲承担。
原审另查明，李哲自2008年7月起担任怡华公司总经理，于2014年10月离职，并自2016年10月19日起担任案外人杭州美湖商业经营管理有限公司的法定代表人。2016年11月25日，三公奉面馆从杭州美湖商业经营管理有限公司处租得案涉房屋，用于经营三公奉面馆。在诉讼过程中，工艺纺织品公司确认于2017年12月18日收回案涉房屋。
原审法院认为，本案的争议焦点有二：一、工艺纺织品公司与怡华公司之间是否成立房屋租赁合同关系；二、租金支付等法律责任的承担主体。
关于争点一，原审法院认为，李哲作为怡华公司的总经理，使用怡华公司的合同专用章，以怡华公司名义与工艺纺织品公司签订两份租房合同，工艺纺织品公司有理由相信李哲有代理权的，该代理行为有效，故该两份租房合同对怡华公司发生效力。怡华公司对上述租房合同中“浙江怡华物业管理有限公司合同专用章”的真实性不予认可，但其并未提供充分证据证明，原审法院不予采信。
关于争点二，原审法院认为，怡华公司作为承租人未按照约定的期限支付2016年1月1日至2017年6月30日的租金合计181912.5元，已经构成违约，依法应当承担上述租金的支付义务及相应的违约责任。但怡华公司抗辩称违约金过高，请求适当予以减免，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定怡华公司应支付工艺纺织品公司违约金16000元。因租赁期限届满后，怡华公司未按约返还租赁物，故工艺纺织品公司要求其参照合同约定的租金标准10106元/月支付自2017年7月1日至同年12月18日的占有使用费的主张，在法律许可的范围内，原审法院予以支持。李哲向工艺纺织品公司出具承诺函，承诺于2017年5月31日前替怡华公司支付2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金181912.5元，并承诺在违反承诺书约定的情况下，承担与怡华公司同样的违约责任，故李哲应与怡华公司连带支付上述租金、违约金及占有使用费。关于工艺纺织品公司要求三公奉面馆连带支付占有使用费的主张，原审法院认为，三公奉面馆系与案外人杭州美湖商业经营管理有限公司签订的房屋租赁合同，其与怡华公司之间并不存在合同关系，故工艺纺织品公司在本案中要求其连带支付占有使用费依据不足，原审法院不予支持。李哲未到庭，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、怡华公司、李哲于判决生效之日起十日内向杭州工艺纺织品有限公司连带支付租金181912.5元、占有使用费56398元、违约金16000元；二、驳回杭州工艺纺织品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4847元，由杭州工艺纺织品有限公司负担427元，怡华公司、李哲连带负担4420元。杭州工艺纺织品有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；怡华公司、李哲于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，怡华公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定工艺纺织品公司与怡华公司之间成立房屋租赁关系，是错误的。1、案涉两份租房合同上加盖的合同专用章与怡华公司持有的合同专用章，从肉眼即能加以区分，租房合同上的合同专用章系李哲私刻，怡华公司已经就李哲私刻印章的行为向公安机关报案。2、原审法院已经查明李哲于2014年10月从怡华公司离职，但离职后李哲仍以个人名义向工艺纺织品公司支付租金，并在担任杭州美湖商业经营管理有限公司法定代表人期间，将案涉房屋转租给三公奉面馆，所有事实均可以证明李哲系案涉房屋的实际承租人，怡华公司从未使用过案涉房屋，也未向工艺纺织品公司支付过任何租金，工艺纺织品公司也从未向怡华公司开具过相对应费用的发票。该节事实在原审中已经查明，但原审事实认定部分未予体现，这对双方租赁关系是否成立以及后续的追偿将产生重大影响。3、李哲虽曾是怡华公司的总经理，但根据公司章程，其无权代表怡华公司对外签署合同。4、工艺纺织品公司并非善意无过错的。二、即使怡华公司与工艺纺织品公司之间的房屋租赁关系成立，李哲的承诺也构成债务的转移。三、原审法院对于违约金的认定不合理。1、双方对于租赁关系的成立与否存在重大分歧，怡华公司不存在故意不支付租金的情况，无须承担违约责任。2、即使怡华公司应当承担违约责任，也应从怡华公司实际知道双方存在租赁合同时起算。工艺纺织品公司之前虽进行过催讨，但相关函件都是寄给李哲，怡华公司并不知情，直到2016年12月28日才邮寄给怡华公司，不应从逾期之日来认定违约责任的起算时间。四、原审法院对怡华公司与李哲存在连带付款责任的判决无事实依据和法律依据。李哲的承诺书中并未有连带责任的约定，工艺纺织品公司的诉讼请求中也未请求怡华公司与李哲承担连带责任，故原审的该项判决缺乏依据，亦超出工艺纺织品公司的诉讼请求范围。五、原审法院对于占有使用费56398元的认定标准未予明确。六、原审法院对怡华公司的名称书写错误。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第一项，改判驳回工艺纺织品公司对怡华公司的诉讼请求。
被上诉人工艺纺织品公司在二审期间辩称：一、工艺纺织品公司与怡华公司之间存在房屋租赁关系，租房合同上加盖的合同专用章是合法有效的。怡华公司单方声称该合同专用章系伪造，缺乏依据。即使该印章系伪造，因李哲系怡华公司总经理，其职位、权限足以让工艺纺织品公司产生信赖，其行为亦构成表见代理。二、工艺纺织品公司并不存在过错。三、李哲的承诺系债务的加入而非债务的转移。三、原审法院对违约金的认定是合理的，怡华公司对房屋租赁的事宜是清楚的，且双方在租房合同中明确约定了逾期支付租金的违约责任。四、关于占有使用费，原审判决已经明确了标准。五、原审判决书上怡华公司的全称表述并非错误，而是怡华公司名称变更前的公司全称，原审判决的该描述不影响案件的实体判决。综上，请求二审依法驳回怡华公司的上诉理由及请求。
原审被告李哲在二审期间辩称：李哲在担任怡华公司法定代表人期间，为促成案涉房屋在内的众多房屋的整体租赁，李哲放任以怡华公司名义与工艺纺织品公司签订了租赁合同，该租房合同上的合同专用章如何加盖李哲并不清楚。案涉房屋的租金系李哲支付，案涉房屋租赁合同所约定义务应由李哲承担。
原审第三人三公奉面馆在二审期间未发表答辩意见。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，浙江怡华物业管理有限公司于2015年10月22日名称变更为浙江怡华物业服务有限公司。
本院认为，本案争议的焦点系怡华公司与工艺纺织品公司之间就案涉房屋是否建立房屋租赁合同关系。在诉讼过程中，工艺纺织品公司提供两份刻有怡华公司合同专用章及时任怡华公司总经理李哲签名的租房合同，虽然怡华公司认为该两份租房合同中怡华公司合同专用章系李哲私刻加盖，但未提交证据加以证明，而李哲在本案二审期间的陈述表明其对上述两份合同的形成是知情的，结合李哲当时系怡华公司总经理的身份及后续租房合同履行情况，原审法院认定怡华公司与工艺纺织品公司之间就案涉房屋建立房屋租赁合同关系，并无不当。关于李哲出具的承诺书的性质，从承诺书的内容分析，本院采纳工艺纺织品公司的意见，该承诺书应视为李哲对怡华公司债务的加入，而非债务的转移，结合工艺纺织品公司的诉讼请求内容，原审判决李哲与怡华公司就案涉租金、违约金及占有使用费承担连带责任，并无不当。怡华公司认为其无须承担上述费用的上诉请求的依据不足，本院不予支持。根据本案事实，经审查，原审法院就违约金及占有使用费的认定是正确的，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4420元，由上诉人浙江怡华物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一八年五月三十一日
书记员 赵 勤