上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4042号
上诉人(原审原告)：上海红炀馆餐饮有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：程忆明，执行董事。
委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦臻，上海才富律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：蒋卫星，男，1958年10月7日出生，汉族，户籍地上海市。
上诉人上海红炀馆餐饮有限公司(以下简称“红炀馆公司”)因与被上诉人蒋卫星房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初29950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
红炀馆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判蒋卫星向红炀馆公司支付上海市静安区岭南路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)的占用使用费人民币(以下币种均为人民币)873,293.76元(自2015年7月16日起至2017年11月20日止)及律师费损失64,200元。事实和理由：1、双方的《房屋租赁合同》明确约定，本合同终止或解除后，乙方未到政府有关部门办理注销所租赁房屋的《营业执照》和《税务登记证》等相关手续的，视为乙方未交还房屋，应按照上述约定支付房屋占用使用费(按建筑面积12元每平方米)至乙方办妥注销相关手续为止；若因此使甲方遭受其他损失(包括但不限于第三方索赔、诉讼费、律师费)的，乙方还应另行向甲方赔偿该种全部损失。直至2017年11月20日，蒋卫星才最终完成相关证照的注销手续。2、依据《合同法》第二百三十条规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。系争房屋的性质是商业经营，蒋卫星在租期届满后迟迟不注销相关工商登记，致使系争房屋无法另行进行商业经营，未能使租赁物恢复应有的使用状态。即使从租赁物的使用状态考虑，亦不能认为蒋卫星已将系争房屋交还给上诉人。3、蒋卫星不注销相关工商登记的行为，严重阻碍了系争房屋的正常使用，理应支付房屋占用使用费，而非一审法院认定的违约金。即便是法院认定为违约金，也应当考虑蒋卫星在合同期满后，恶意占用系争房屋长达2年有余，应当注意到违约金本身兼具惩罚和赔偿双重性质。4、一审法院认定败诉方仅需向胜诉方支付律师费2000元，也不符合双方的合同约定。
被上诉人蒋卫星辩称，合同终止之后，红炀馆公司并未通知蒋卫星注销营业执照，直至其一审起诉前一周，红炀馆公司才通知蒋卫星要注销营业执照。系争房屋返还给红炀馆公司之后，其一直在经营，并没有妨碍其经营使用。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
红炀馆公司向一审法院起诉请求：1.蒋卫星依约交还系争房屋；2.蒋卫星支付红炀馆公司自2015年7月16日至依约实际交还上述房屋之日止的占用使用费(截至2017年7月25日的占用使用费为753,330.20元)；3.蒋卫星赔偿红炀馆公司律师费损失64,200元。
一审法院认定事实：2012年，上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称“中星公司”)(甲方)与蒋卫星(乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租系争房屋经营怡佳仁食品销售，并申请营业执照，房屋建筑面积84.72平方米；租期自2012年7月16日起至2015年7月15日为止，甲方暂定2012年7月1日前向乙方交付房屋，起租日为2012年7月16日；合同总租金额为556,560元，3年内不变；乙方应于签约后7天内支付甲方30,920元租赁保证金；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还；乙方未经甲方同意逾期交还房屋的，每逾期一日，乙方应按建筑面积12元/平方米向甲方支付房屋使用费；本合同终止或解除后，乙方未到政府有关部门办理注销所租赁房屋的《营业执照》和《税务登记证》等相关手续的，视为乙方未交还房屋，应按照上述约定支付房屋占用使用费至乙方办妥注销相关手续为止，若因此使甲方遭受其他损失(包括但不限于第三方索赔款、诉讼费、律师费)的，乙方还应另行向甲方赔偿该种全部损失；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，双方开始按约履行合同。
2012年8月28日，蒋卫星在系争房屋内注册了上海超深贸易有限公司(以下简称“超深公司”)的营业执照。
2014年12月17日，中星公司(甲方)、蒋卫星(乙方)及红炀馆公司(丙方)就上述《房屋租赁合同》签订《出租人变更协议》一份，约定：甲、乙之间《房屋租赁合同》的出租方由甲变更为丙，甲方的权利义务改由丙方承担或享有，《房屋租赁合同》其他条款不变，继续有效；2014年12月8日起的租金(包括房屋保证金、消防责任金等未了事宜处置权)改由丙方向乙方收取和行使处置权，甲方原已收取乙方房屋保证金、消防责任金共计31,920元，经三方同意由甲方退还给丙方，丙方向甲方开具收据。
2015年7月15日，蒋卫星将系争房屋交还给红炀馆公司。
2016年9月26日，系争房屋登记权利人为红炀馆公司。后因红炀馆公司始终认为蒋卫星仅交还系争房屋实体给红炀馆公司，但未按照合同约定将相关证照注销后交还房屋，故诉讼至法院。
2017年11月6日，上海市静安区市场监督管理局准予超深公司注销登记。2017年11月20日，上海市静安区国家税务局第一税务所出具《税务事项通知书》(注销税务登记通知)，内容为：“对超深公司2017年11月15日申请的注销登记事项，经审查，符合注销登记的条件，决定准予核准”。2017年11月21日，上海市静安区市场监督管理局作出准予超深公司注销《食品经营许可证》许可的决定。
一审法院审理中，双方一致确认除本案中红炀馆公司主张的费用之外，双方就租赁合同关系的相关费用均已结算清楚。红炀馆公司明确其主张的占用使用费性质不是违约金，是占用房屋的使用费。
一审法院认为，红炀馆公司、蒋卫星之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方之间租赁合同的期限于2015年7月15日届满，之后双方未再续签合同，且蒋卫星于2015年7月15日将房屋交还给了红炀馆公司，除本案中红炀馆公司所主张费用之外，双方就租赁合同关系的相关费用也已结算完毕，故法院确认双方之间的合同于2015年7月15日期满终止。因蒋卫星已于2015年7月15日实际将系争房屋交还给红炀馆公司，红炀馆公司仍要求蒋卫星交还房屋的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。蒋卫星已于审理中办理完毕注册在系争房屋内的营业执照、税务登记和《食品经营许可证》的注销手续，法院予以确认。关于红炀馆公司以蒋卫星未办理相关证照的注销手续为由要求蒋卫星支付自2015年7月16日至其注销营业执照和税务登记证之日为止的房屋占用使用费以及因此而产生的律师费的诉讼请求，法院作如下分析：首先，双方合同中“蒋卫星未办理相关证照注销手续视为蒋卫星未交还房屋并按照逾期交还房屋的标准支付房屋占用使用费”的约定，其法律性质实际系如若蒋卫星未按约办理相关证照注销手续则应比照逾期交房的房屋占用使用费的标准支付相应的违约金；其次，红炀馆公司坚持认为其所主张的房屋占用使用费的性质并非违约金，而是蒋卫星不符合交还房屋条件占用房屋的使用费，但支付房屋占用使用费应基于对房屋实际占用的事实，在蒋卫星将系争房屋交还给红炀馆公司后，房屋已实际处于红炀馆公司控制之下，红炀馆公司仍旧要求蒋卫星承担所谓的房屋占用使用费显然缺乏事实依据；最后，红炀馆公司主张因蒋卫星未办理相关证照的注销手续导致红炀馆公司产生了房屋另行出租时价格受到影响的损失，但系争房屋内相关证照是否注销并不必然导致该房屋无法正常使用，且红炀馆公司于审理中自认系争房屋已由其另行对外出租，表明在蒋卫星未将注册在系争房屋内的相关证照注销的情况下，红炀馆公司实际已经将房屋出租以获取利益。此外，红炀馆公司既未说明房屋另行出租的租金和期限，也未提供相应证据证明其损失的具体金额，故法院对红炀馆公司的上述主张不予采纳。综合以上几点，红炀馆公司的上述诉讼请求虽有合同约定，但红炀馆公司因蒋卫星的违约行为所导致的实际损失有限，其所支付的律师费也并非必然产生的费用，现蒋卫星认为约定的金额明显过高要求法院予以调整，故法院综合考虑双方合同实际履行情况、违约情节等情况，酌情确定蒋卫星支付红炀馆公司逾期办理相关证照注销手续的违约金15,000元及律师费2,000元。
一审法院判决：一、蒋卫星应于判决生效之日起十日内支付上海红炀馆餐饮有限公司违约金15,000元；二、蒋卫星应于判决生效之日起十日内支付上海红炀馆餐饮有限公司律师费2,000元；三、上海红炀馆餐饮有限公司的其余诉讼请求不予支持。
二审期间，当事人未提交新证据。双方签订的《房屋租赁合同》第七条房屋返还时的状态第7款约定，“本合同终止或解除后，乙方应到政府有关部门办理注销所租赁房屋的《营业执照》和《税务登记证》等相关手续，若乙方不及时办理工商、税务等更出、注销手续，应按本合同约定承担违约责任。”第九条违约责任第9款约定，“未经甲方同意乙方逾期交还房屋的，每逾期一日，乙方应按建筑面积每平方米人民币12元向甲方支付房屋占用使用费。”第九条违约责任第10款约定，“本合同终止或解除后，乙方未到政府有关部门办理注销所租赁房屋的《营业执照》和《税务登记证》等相关手续的，视为乙方未交还房屋，应按照本条第9款由乙方支付房屋占用使用费，直算至乙方办妥更出、注销相关手续为止；若因此使甲方遭受其他损失(包括但不限于第三方索赔、诉讼费、律师费)的，乙方还应另行向甲方赔偿该种全部损失。”一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，蒋卫星已于2015年7月15日将系争房屋交还给红炀馆公司，红炀馆公司上诉要求蒋卫星支付2015年7月16日起至2017年11月20日止的占用使用费，并无事实及法律依据。红炀馆公司坚持主张蒋卫星2015年7月15日交付的房屋不符合合同约定，蒋卫星直至2017年11月20日才办理完相关证照的注销手续，应当按照合同约定支付该期间的占用使用费，但双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，合同终止后，蒋卫星未及时办理证照注销手续应承担违约责任，故一审法院认定其法律性质为违约金，本院予以认同。一审法院综合考量了合同的实际履行情况、违约情况，对蒋卫星逾期办理相关证照注销手续的违约责任，酌情确定为违约金15,000元、律师费2,000元，并无不当，本院亦予认同。
综上所述，红炀馆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,975.30元，由上诉人上海红炀馆餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理蔺皓然
审判长 王 珍
审判员 成 皿
审判员 高 胤
二〇一八年五月十八日
书记员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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