湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂02民终1265号上诉人（原审被告）：楚冠军，女，1960年2月1日出生，汉族，住黄石市，委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜飘，湖北人本律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：湖北春秋投资管理有限公司，住所地黄石市黄石大道1399号。法定代表人：赵庆，总经理。被上诉人：上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄石分公司，住所地黄石市黄石港区大桥西北角。法定代表人：车建芳，总经理。委托诉讼代理人：夏磊，湖北太圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧因，湖北太圣律师事务所律师。上诉人楚冠军与被上诉人湖北春秋投资管理有限公司（以下简称“春秋投资公司”）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄石分公司（以下简称“红星美凯龙”）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于201７年9月６日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人楚冠军及其委托诉讼代理人杜飘、被上诉人春秋投资公司、红星美凯龙的共同委托诉讼代理人陈慧因、夏磊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人楚冠军上诉请求：1、请求撤销原判决第二项，发回重审或依法改判；２、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案应中止审理。其已向黄石市黄石港区人民法院起诉二被上诉人优先续租权的案件正在审理中，本案展位费的审理应以该案的审理结果为依据。2、其支付的质量保证金应冲抵租金。其按照合同的约定向被上诉人缴纳了质保金24000元，该费用应冲抵租金。被上诉人春秋投资公司、红星美凯龙辩称：1、楚冠军另案起诉的是赔偿装修损失，本案无需以该案的审理结果为依据，原审判决程序符合法律规定。2、楚冠军未向春秋投资公司和红星美凯龙缴纳质量保证金，其冲抵租金的主张没有事实依据。春秋投资公司、红星美凯龙向原审法院起诉请求：1、判令楚冠军向春秋投资公司支付租金161692.14元，物业费97015.28元，管理费64676.86元，按拖欠金额的3‰每日支付逾期付款违约金至给付之日（截至2016年7月31日为119739.5元）。2、判令楚冠军于2016年7月31日向春秋投资公司、红星美凯龙交还展位，逾期按2979.89元每日支付逾期占用违约金至退出之日。3、判令楚冠军承担本案诉讼费、保全费。原审法院认定事实：关于春秋投资公司、红星美凯龙与楚冠军之间的合同关系。2015年7月，春秋投资公司（出租方）、红星美凯龙（管理方）与楚冠军（承租方）签订了租赁管理合同（合同编号为0253350000926），约定：出租方将展位编号为1079-A01-Z00038，位于综合馆一楼A8115，A8116，A8117，A8118，A8119，A8120展位（面积为620.81平方米）租赁给承租方，承租方用于经营古典商品四海-卡芬达品牌。并由红星美凯龙基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜；展位的租赁期限为2015年8月1日起至2016年7月31日止。关于租金、物业费和管理费标准的约定。承租方应于每一付款周期向出租方支付租金、物业费和管理费。出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金、物业费和管理费。租金单价为36.5元/平方米/月，月租金为22659.57元；物业费单价为21.9元/平方米/月，月物业费为13595.74元；管理费单价为14.6元/平方米/月，月管理费为9063.83元。承租方应于本合同签订当日支付首期费用，此后应于每月28日前支付下月费用。2016年3月29日，红星美凯龙向楚冠军发出了预警通知书，催交四海-卡芬达展位租金264534.48元。2016年6月22日，红星美凯龙向楚冠军发出了租金催缴通知书，催交四海-卡芬达展位租金308623.56元。关于违约责任的约定。若承租方未按合同约定支付任何款项，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金。红星美凯龙因承租方逾期占用展位的，红星美凯龙有权停止对承租方的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施。关于已实际履约的行为。楚冠军分别于2015年12月30日向红星美凯龙缴纳了8月份租金22044.54元、物业费13226.72元、管理费8817.82元，共计44089.08元；2016年1月30日、3月8日缴纳了9月份租金、物业费、管理费共计44089.08元；2016年4月7日、4月19日缴纳了10月份租金、物业费、管理费共计44089.08元；2016年4月27日、5月12日缴纳了11月份租金、物业费、管理费共计44089.08元；2016年7月2日、2016年7月18日缴纳了12月份租金、物业费、管理费共计44089.08元；2016年8月1日缴纳了1月份租金65.98元。因楚冠军未按期向春秋投资公司、红星美凯龙缴纳合同约定的相关费用，故而成讼。另认定，红星美凯龙于2016年8月10日将楚冠军的展位停电并封闭经营；该展位已于2016年9月6日腾退。原审法院认为，关于合同效力。春秋投资公司、红星美凯龙与楚冠军签订的租赁管理合同以及红星美凯龙与签订的保密协议，均系当事人的真实意思表示，合同内容除约定违约金过高外，应属合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。关于楚冠军欠付约定租金、管理费、物业费金额，共计308557.58元;展位占用费37034.83元。春秋投资公司、红星美凯龙在其与楚冠军签订的租赁管理合同中，对租金、物业费和管理费虽已进行了约定，但红星美凯龙作为管理者有权从事商场的全面经营管理活动，其在合同履行过程中，以保密协议以及向楚冠军发出预警通知书的方式，对楚冠军的权利、义务作出了变更，该变更应为有效。据此核算，红星美凯龙与楚冠军变更后的标准为：每月租金22044.54元、物业费13226.72元、管理费8817.82元。故确认楚冠军仍应给付春秋投资公司、红星美凯龙的欠款金额共计为：租金154245.8元+物业费92587.04元+管理费61724.74元＝308557.58元。关于展位占用费。根据租赁合同约定的租赁期限，楚冠军未于2016年8月1日前与春秋投资公司、红星美凯龙就续租事宜协商一致也未腾退展位，故构成违约。春秋投资公司、红星美凯龙在起诉后，楚冠军已于2016年9月6日腾退了展位。对此予以确认。春秋投资公司、红星美凯龙主张楚冠军给付逾期按2979.89元/日支付逾期占用违约金至退出之日的诉请，因合同约定楚冠军逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向春秋投资公司和红星美凯龙支付违约金。支持并确认楚冠军占用展位期间的展位占用费共计37034.83元。关于逾期付款违约金和占用展位违约金标准，可参照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。根据租赁管理合同的约定，楚冠军未按约支付任何款项（租金、物业费、管理费），应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，且楚冠军逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向春秋投资公司和红星美凯龙支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失，由此，楚冠军认为双方约定违约金过高，请求予以调整的理由成立，予以支持。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对逾期支付租金、物业费、管理费的违约金以及占用展位的违约金调整为按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。故对春秋投资公司、红星美凯龙主张的违约金超出部分，不符合法律规定，不予支持。春秋投资公司与红星美凯龙之间的权利义务可依法按其合同约定另行主张。楚冠军提出红星美凯龙于2016年8月3日封闭了展位，故楚冠军不应支付期满后占用展位的二倍租金的辩论理由，因合同中已约定楚冠军逾期占用展位的，红星美凯龙有权停水、停电，以合理方式封闭展位等措施，该约定不违反法律规定，故对该抗辩意见，不予采信。对楚冠军提出其享有优先承租权以及装饰装修纠纷已另行起诉，应中止审理的抗辩意见，因与本案无关联，不予采信。楚冠军提出其已交付春秋投资公司、红星美凯龙的保证金应充抵租金以及春秋投资公司、红星美凯龙未按合同约定提供广告位、公共场所照明不足应适当少收租金的抗辩理由，因其提供的证据不足以证实，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、楚冠军于本判决生效后十日内支付春秋投资公司租赁期限内所欠租金、物业费、管理费共计308557.58元及逾期付款违约金[截止2016年7月27日之前的逾期付款违约金18449.62元；从2016年7月28日起至实际清偿欠款之日止期间的违约金，以308557.58元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付]；二、楚冠军于本判决生效后十日内支付春秋投资公司、红星美凯龙2016年8月1日至2016年9月6日期间的展位占用费37034.83元及违约金[违约金以37034.83元为基数，从2016年8月1日起至实际清偿欠款之日止期间，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付]；三、驳回春秋投资公司、红星美凯龙的其他诉讼请求。案件受理费7946元、保全费3520元，共计11466元，由春秋投资公司、红星美凯龙共同负担2466元，楚冠军负担9000元。二审期间，上诉人楚冠军提交了一组新证据：《收款收据》七张，拟证明2011年2月23日楚冠军分别支付了卡芬达A8118、年年红A8018、斯曼克D8058、艾芙迪A8096、斯帝罗兰沙发B8080、斯帝罗兰软床C8028、欧瑞D8158七品牌质量保证金10000元，共计70000元，应予冲抵租金。春秋投资公司、红星美凯龙提交了两组新证据：证据一，2013年7月6日楚冠军《领款单》一张，拟证明楚冠军用卡芬达品牌的8500元质保金分别缴纳年年红、艾芙迪品牌2013年7月8日至8月7日管理费156元、8344元；证据二，《先行赔付审批单》、《收银单》、《中国工商银行付款凭证》，拟证明2013年3月15日，红星美凯龙代替卡芬达品牌向卡芬达客户李高霞先行赔付1500元。经当事人质证，春秋投资公司、红星美凯龙认为，对楚冠军提交《收款收据》的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议。该七份收据的收取时间均为2011年2月，而本案租赁合同的租赁期限为2015年8月1日至2016年7月31日，本案合同期没有收取楚冠军的质保金，也未转为本案合同质保金，与本案无关联；除卡芬达、年年红、斯曼克三个品牌外，其他品牌与本次诉讼十案均无关联。且卡芬达品牌质保金10000元已被冲抵完毕。楚冠军对春秋投资公司、红星美凯龙提交的两组证据的真实性、关联性均有异议，年年红、艾芙迪品牌均缴纳了相应的质保金，用卡芬达的质保金冲抵以上两个品牌的管理费没有依据。且艾芙迪与美格登品牌的展位一致，均为A8096，艾芙迪品牌的质保金可以视为美格登品牌的质保金。本院认为，春秋投资公司、红星美凯龙对楚冠军提交的《收款收据》的真实性无异议，虽然该收款收据的缴款时间为2011年2月23日，但春秋投资公司、红星美凯龙未能提供证据证明其公司已退回该品牌质保金，故本院对该证据予以采信。春秋投资公司、红星美凯龙提交的《领款单》记载用卡芬达的质保金冲抵年年红、艾芙迪品牌2013年7月8日-8月7日管理费，该领款单中领款人处有楚冠军的签名。楚冠军对该《领款单》的真实性、关联性均有异议，但未能提供证据予以佐证，故本院对该证据予以采信。春秋投资公司、红星美凯龙提交的《先行赔付审批单》、《收银单》、《中国工商银行付款凭证》可以相互印证在楚冠军经营的四海-卡芬达品牌与有关客户发生纠纷的情况下，红星美凯龙为解决纠纷，代四海-卡芬达品牌先行赔付1500元，故本院对该组证据予以采信。对于各方当事人提交的其他证据与本案楚冠军经营的四海-卡芬达品牌展位无关联，本院不予采信。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，楚冠军经营的年年红品牌于2011年2月23日向红星美凯龙缴纳质保金10000元。2013年7月16日，楚冠军用卡芬达品牌的质保金分别冲抵年年红、艾芙迪品牌2013年7月8日-8月7日管理费156元、8344元，共计8500元。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、本案是否应中止审理；2、楚冠军是否向被上诉人缴纳质量保证金，是否应予扣减租金。一、关于本案是否应中止审理的问题。楚冠军提出其以春秋投资公司、红星美凯龙拒绝续签租赁合同剥夺其优先续租权为由诉至法院，该案正在审理中，本案必须以该案的审理结果为依据，需中止审理的上诉理由，因本案系春秋投资公司、红星美凯龙要求楚冠军支付租金、管理费、物业费等费用，无须以楚冠军的优先续租权是否被剥夺为依据，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项规定需中止审理的情形，即本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。故楚冠军的该上诉理由无事实依据，本院不予支持。二、关于楚冠军是否缴纳质量保证金的问题，应否予以扣减租金。因楚冠军提交的《收款收据》证明其经营的四海-卡芬达品牌于2011年2月23日向红星美凯龙缴纳质保金10000元。现楚冠军与春秋投资公司、红星美凯龙签订的租赁管理合同期限至2016年7月31日止，且该展位已于2016年9月6日腾退。因此红星美凯龙应向楚冠军退还该展位质保金。由于2013年7月16日，楚冠军用卡芬达品牌的质保金分别冲抵年年红、艾芙迪品牌2013年7月8日-8月7日管理费156元、8344元；2013年3月15日，红星美凯龙代楚冠军经营的四海-卡芬达向有关客户赔付1500元；以上两项合计为10000元。故楚冠军为四海-卡芬达品牌缴纳的质保金10000元已冲抵完毕。楚冠军的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，楚冠军的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费726元，由楚冠军负担。本判决为终审判决。审 判 长 严云峰审 判 员 曹晓燕审 判 员 童 威二〇一七年十二月四日法官助理 张 莉书 记 员 彭娇娥