广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民一初字第1218号原告百色市右江区迎龙中学，住所地百色市右江区城东路115号。法定代表人蒙瑞常，校长。委托代理人韦君，广西百澄律师事务所律师。被告韦梅香，拉域小学退休教师。委托代理人黄浓芳。委托代理人黄淇，广西鹅城律师事务所律师。原告百色市右江区迎龙中学与被告韦梅香合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理，依法组成由审判员李洪波担任审判长，审判员李瑞兴，人民陪审员王罗铁参加的合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。书记员黄振步担任法庭记录。原告百色市右江区迎龙中学的委托代理人韦君，被告韦梅香的委托代理人黄浓芳、黄淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1981年从六塘搬迁到现校址办学后，为解决教职工的住房困难问题，自1994年底先后向原那毕乡教委办、原那毕乡人民政府、原百色市人民政府申报集资筹建教职工宿舍楼。教职工宿舍楼建筑面积1350平方米，设有两个单元20套间，属五层砖混结构楼房，建设资金共计75.05万元，其中百色市财政局拨款10万元，那毕乡教委办拨款23万元，铁路补偿款20万元，自筹资金22.05万元。由于学校当时经费紧张，自筹资金通过向职工集资方式筹集。经上级部门批准后，该宿舍楼于1995年9月开工建设，并于1998年交付使用。当时入住教职工宿舍楼的20户住户中部分住户与学校签订了《住房协议书》，约定本校内一切住房产权归学校所有，获准居住的住户必须向学校交足押金（原称集资款），方可迁入。协议还约定了各押金类别和金额等条款。部分未签订书面协议的住户也按规定缴纳了押金。为完善产权手续，时任学校领导多次组织相关人员和住户代表到房产管理部门办理集资房产证，但由于不具备办理集资建房产权证相关材料和房改政策限制的原因，该教职工宿舍楼一直没有得到产权证。百色市房产局也作出百房函（2014）85号《关于要求补办迎龙中学教职工住宅楼房产证的复函》，确定该栋职工住宅楼产权为学校所有，所要求办理的房产证纳入学校产权，不宜办理个人产权登记。2014年9月，原告因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区建设需要被纳入拆迁范围，为此原告多次为该项目征地涉及教职工宿舍楼召开专门会议与住户协商，并张贴公示文件、通知等材料，截止2015年3月9日，已有14户住户自愿与项目指挥部签订《房屋征收补偿协议书》并撤离，尚有6户住户（包括被告在内）拒绝签订协议并撤离。2015年6月原告依法向被告发出了解除住房协议通知书，但至今被告拒绝撤离。请求法院判决解除双方签订的《住房协议书》，并责令被告立即搬出居住的房屋。原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、住户交纳押金票据，证明被告交纳住房押金13100元；2、相关文件和通知，证明百色市人民政府以百政函（2014）191号批复同意百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区房屋征收补偿安置方案，并以书面授权指挥部作为该项目的协议主体及实施主体；百色市房产局作出百房函（2014）85号《关于要求补办迎龙中学教职工住宅楼房产证的复函》，确定该栋职工住宅楼产权为学校所有，不宜办理个人产权登记；项目指挥部函告原告于2015年2月10日起学校移交指挥部以便对宿舍楼进行拆除，并以双签订的《房屋征收补偿安置协议书》的约定征收原告宿舍楼支付住房押金、房屋装修补偿款、搬迁补助费、临时过渡安置补助费等费用；3、有关会议纪要、记录、签到表及张贴公示文件、通知等，证明原告多次为该项目征地涉及教职工宿舍楼召开专门会议与住户协商，并张贴公示文件、通知等材料；4、解除住房协议通知书及签领表，证明原告依法履行解除合同的通知协议；5、装修评估一览表及住户补偿明细表，证明六被告的补偿费用未领取的事实。被告辩称，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”因此，本案系因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，依法不属于人民法院审理的范围，人民法院不应受理并依法驳回原告的起诉。被告并没有与原告签订《住房协议书》，但从原告提交的《住房协议书》内容可见，该协议对租赁合同应明确规定的条款都不具备，因此该协议不是一份房屋租赁合同，其实质仍然是单位内部的福利分房行为。本案原告是行政管理者，被告是被管理者，双方之间是不平等的民事主体，双方围绕讼争房产所发生的权利义务关系，是单位内部行政管理关系，而不是平等主体的合同关系，更不是房屋租赁合同关系。本案讼争房产系依据原告单位决策及全体职工大会通过的决议，由原告和被告等职工共同出资建造，在分房时按职工工龄、学历、职务等标准进行评分，因此具有明显的“福利房”性质。被告作为单位职工是实际业主，即物权所有人，应享有对物权的处置权，除非被告同意外，任何其他人或单位均不能违法剥夺被告合法财产权利。原告诉请被告搬出房屋，却不依法补偿安置被告，于法于理不容。综上，原告的起诉及诉讼请求违背事实和法律，请求法院驳回原告的起诉及诉讼请求。被告对其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1、教职工集资福利房建房手续及教职工住宅楼集资福利房分房评分准则，证明集资福利房建设得到各部门批准，福利分房方案经职工大会通过。本案是单位内部分房腾房发生的纠纷，不是合同纠纷，人民法院对此无管辖权；2、集资款收据，证明被告三次交付集资款共计13100元，被告所获得房产是原告集资福利分房的结果，被告享有合法财产所有权，原告无权要求被告搬离房屋；3、关于迎龙中学教职工集资楼住房押金的说明，证明原告时任三名校领导均证实原告是以“住房押金”名义继续向被告收取第三笔购房集资款用于建房的事实；4、时任各级领导证明材料，证明原告时任校长杨新才及时任教育局局长劳以东，那毕乡乡长邓哲华、教委办主任邓伦才均证明讼争房产系福利集资分房，被告是房屋实际产权人；5、被告关于要求解决分给原集资房的请示，证明被告丈夫黄权正病故后，原告因此计划取消被告分房资格，经上级领导批准后原告按原集资分房方案给被告分房，证实本案系单位内部行政管理纠纷而非合同纠纷，法院无管辖权；6、百色市房产管理局复函、百色市人民政府答复，证明被告是讼争房产所有权人，原、被告之间不存在权属争议，原告无权诉请被告搬离房屋。经过开庭质证，被告对原告提交的证据1-证据3的真实性均无异议，但对其证明目的有异议。原告对被告提交的证据1、证据2、证据3、证据5、证据6的真实性均无异议，但对其证明目的有异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。被告对原告提交的证据4有异议，认为被告没有签订住房协议书，不存在解除情形。本院认为，虽然被告未与原告签订《住房协议书》，但原告向被告通知的内容涉及被告住房移交问题，故对其证明力予以确认。被告对原告提交的证据5有异议，认为与本案无关。本院认为，原告提交的证据5符合证据的三性，对其证明力予以确认。原告对被告提交的证据4的真实性有异议，认为证人没有到庭作证并接受质询，对其证言不予质证。本院认为，原告提交的证明材料属于证人证言，因证人未到庭作证并接受质询，故对其证明力不予确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：百色市右江区迎龙中学（原百色市那毕一中）于1981年从六塘搬迁到现校址办学。1994年间南昆铁路经过校区，国家征收了学校的一排平房和一栋教学楼，学校获得补偿款40万元。为解决教职工的住房困难问题，学校自1994年底先后向原那毕乡教委办、原那毕乡人民政府、原百色市人民政府申报集资筹建教职工宿舍楼。该教职工宿舍楼建筑面积1350平方米，设有两个单元20套间，属五层砖混结构楼房，建设资金共计75.05万元，其中百色市财政局拨款10万元，那毕乡教委办拨款23万元，学校用铁路补偿款20万元，自筹资金通过向职工集资方式筹集22.05万元。经上级有关部门批准后，该宿舍楼于1995年9月开工建设，并于1998年交付使用。虽然韦梅香户未签订书面协议，但也按协议的规定缴纳了押金，即1995年6月黄权正（1997年11月病故，系韦梅香丈夫）交纳预交房款5000元，1996年10月交纳预交房款3000元，2002年6月韦梅香以其丈夫名义交纳住房押金5100元，共计13100元。随后韦梅香户入住该教职工宿舍楼1单元2楼1号房。为完善产权手续，时任学校领导多次组织相关人员和住户代表到右江区教育局、百色市房产管理局要求办理集资房产权证。2014年12月百色市房产管理局作出百房函（2014）85号《关于要求补办迎龙中学教职工住宅楼房产证的复函》，该函内容为“右江区教育局：贵局报来《关于要求补办迎龙中学教职工住宅楼房产证的请示》收悉，现根据迎龙中学1996年建设该栋教职工住宅楼的实际情况和现行的房改政策，意见如下：根据该栋教职工住宅楼建设资金来源构成和住户与学校签订的《住房协议书》为依据，确定该栋教职工住宅楼产权为学校所有，所要求办理的房产证纳入学校产权，不宜办理个人产权登记。”据此该栋教职工住宅楼至百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区征收时仍未取得房屋产权证。另查明，2014年9月，学校因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区建设需要被纳入拆迁范围，为此学校多次为该项目征地涉及教职工宿舍楼召开专门会议与住户协商，并张贴公示教职工宿舍楼拆迁安置协议书、房屋征收补偿安置方案等材料，截止2015年3月9日，已有14户住户自愿与项目指挥部签订《房屋征收补偿协议书》并撤离，尚有6户住户（包括韦梅香在内）拒绝签订协议并撤离。2015年6月10日学校向韦梅香发出解除住房协议书通知，限收到通知5日内到学校办理房屋移交及领取住房押金、房屋装修补偿款、搬迁补助费、临时过渡安置补助费等手续。但至今韦梅香拒绝撤离房屋，其所获得的住房押金13100元、房屋装修补偿款23201元、搬迁补助费1000元、临时过渡安置补助费8400元，共计45701元仍存留在学校。本院认为，关于本案是否属于人民法院受案范围的问题。首先解决涉案房屋是否属于集资房问题。韦梅香虽未与学校签订《住房协议书》，但从其向学校交纳住房押金的事实，足以说明韦梅香知晓该栋教职工住宅楼产权归学校所有，只是其个人不认可而拒绝签订而已，从其交纳的住房押金数额可确定是按学校的《住房协议书》规定的内容办理。据此，应认定该栋教职工住宅楼为单位住房，并非单位集资房。其次，本案不属于韦梅香所称的因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。故本案属于人民法院受理的民事诉讼范围。关于原告诉请韦梅香搬出房屋是否有事实和法律依据问题。从迎龙中学教职工宿舍楼绝大部分住户均认可该宿舍楼产权属学校所有的事实，并积极配合创建5A旅游景区征地拆迁工作撤离房屋的事实，足以证实迎龙中学教职工宿舍楼产权归学校所有，职工仅有居住权而已。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害、战争、社会异常事件、政府行为等属于不可抗力。本案涉案房屋因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区建设需要被纳入拆迁范围，属于政府行为。该不可抗力致使职工的房屋已不能再居住。该客观情况符合法定解除条件。据此，学校请求韦梅香搬出房屋于法有据，本院予以支持。关于韦梅香辩称该住房协议不是房屋租赁合同，而是单位内部福利分房的问题。因本案不是房屋租赁合同纠纷，也不是单位内部福利分房纠纷，故对韦梅香的辩解理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规之规定，判决如下：限被告韦梅香于本案判决生效之日起十日内从原告百色市右江区迎龙中学教职工宿舍楼1单元2楼1号房屋搬出。案件受理费100元，被告韦梅香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长李洪波审判员李瑞兴人民陪审员王罗铁二〇一五年八月二十四日书记员黄振步附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”