北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京02执异971号
案外人：陈学梅，女，1973年8月10日出生。
委托代理人：陶峰涛，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。
申请执行人：中合中小企业融资担保股份有限公司，住所地北京市西城区平安里西大街28号楼中海国际中心12层。
法定代表人：周纪安，总经理。
委托代理人：游张军，男，1989年1月18日出生。
被执行人：唐山德和房地产开发有限公司，住所地河北省唐山路北区长宁道。
法定代表人：庞娜，总经理。
被执行人：中电华通通信有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路18号B座194室。
法定代表人：邱平。
被执行人：烟台信通智能科技开发有限公司，住所地山东省烟台市高新区纬三路西纬二路东创业大道南侧。
法定代表人：邱平。
被执行人：中电华通数据网络有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街2号60幢12层。
法定代表人：邱平。
被执行人：唐山市路桥建设有限公司，住所地河北省唐山市高新区火炬路西14号。
法定代表人：王昊。
被执行人：河北宏扬房地产开发集团有限公司，住所地河北省唐山市路北区宏扬香木林底商106-1号。
法定代表人：薛素华。
被执行人：中电易德实业有限公司，住所地北京市丰台区方庄南路15号楼10层1座1122。
法定代表人：张新建。
被执行人：邱平，男，1956年3月19日出生。
被执行人：李德宏，男，1964年9月5日出生。
在本院执行中合中小企业融资担保股份有限公司（以下简称中合担保公司）与唐山德和房地产开发有限公司（以下简称德和公司）、中电华通通信有限公司、烟台信通智能科技开发有限公司、中电华通数据网络有限公司、唐山市路桥建设有限公司、河北宏扬房地产开发集团有限公司、中电易德实业有限公司、邱平、李德宏公证债权文书一案[执行案号：（2016）京02执144号]过程中，案外人陈学梅对执行德和公司名下位于×××的土地使用权[国有土地使用权证号×××号，以下简称涉案土地]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈学梅称，2014年5月18日，案外人与德和公司共同开发蓝色港湾项目的唐山德和德美房地产经纪有限公司（以下简称德和德美公司）签订《认购书》，约定购买涉案土地上×××号房屋（以下简称涉案房屋），约定的房屋总价款人民币769546元，案外人采取贷款的方式，先行支付预付房款239546元，待签订正式商品房买卖合同时，一并办理贷款所需资料，案外人已按要求转款239546元，故案外人对涉案房屋及对应的土地使用权享有合法所有权，请求中止对涉案土地的执行。
申请执行人中合担保公司称，不同意案外人的异议请求。第一、法院于2017年8月发布涉案土地的第一次拍卖公告，并告知如有异议应在8月22日之前提出，后由于其他案外人异议案件，拍卖中止，在中合担保公司提供担保后，才继续进行的本次拍卖，故中合担保公司认为本次拍卖仍为第一次拍卖。现案外人于2017年10月提出异议，晚于第一次拍卖公告通知的8月22日之前提出异议的期间，故对于其异议请求应不予受理或予以驳回。第二、案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。涉案土地尚未取得施工许可证、预售许可证，尚不具备预售条件，且案外人与德和公司之间没有合法有效的房屋买卖合同，案外人也没有提供足够的证据证明案外人名下无其他用于居住的房屋，故案外人不应享有足以排除执行的实体权利。第三、案外人至今未实际占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。综上，法院查封涉案土地符合法律规定，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人德和公司提交书面答辩状称，同意案外人的异议请求。第一、案外人与德和公司签订的涉案房屋《认购书》应当认定为商品房买卖合同。第二、涉案房屋《认购书》系案外人与德和公司之间真实的意思表示，且该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于合法有效的合同。第三、案外人享有足以排除强制执行的实体权利。
本院查明，中合担保公司与德和公司等合同纠纷一案，北京市长安公证处于2016年1月18日作出（2016）京长安执字第22号执行证书，中合担保公司据此向本院申请强制执行，本院于2016年2月1日以（2016）京02执144号立案执行。
执行过程中，本院于2016年3月8日查封被执行人德和公司名下位于×××的土地四块，土地证号为：×××号。涉案土地在查封范围之内。
2016年6月7日，本院向河北省沧州市运河区人民法院作出《商请移送执行函》，载明本院（2016）京02执144号案件中，中合担保公司对×××号土地使用权享有抵押权，但上述抵押物于2015年10月28日由河北省沧州市运河区人民法院首先查封，至今尚未进入评估、拍卖程序，故依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，请河北省沧州市运河区人民法院将德和公司名下×××号土地使用权的执行移送本院。
2016年6月15日，河北省沧州市运河区人民法院作出（2016）冀0903执恢30、31、32号《移送执行函》，将德和公司名下×××号土地使用权的执行移送本院执行。
2017年8月7日，本院作出（2016）京02执144号公告，拟对德和公司名下×××号土地使用权采取拍卖措施。涉案土地在拍卖范围之内。
2017年8月24日，本院作出（2016）京02执144号之一执行裁定，裁定中止对德和公司名下包括涉案土地在内的四块土地的拍卖。
2017年10月11日，中国平安财产保险股份有限公司为中合担保公司出具《中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产担保责任保险保单》，并向本院出具《中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产担保责任保险保单保函》，载明担保标的或保全标的为涉案土地。
2017年11月13日，本院通过淘宝网司法拍卖网络平台对涉案土地进行拍卖，并于2017年11月21日作出《司法拍卖成交确认书》，载明买受人为唐山市福佑企业管理有限公司。2017年11月22日，本院作出（2016）京02执144号之二执行裁定，裁定：一、解除对被执行人德和公司名下包括涉案土地在内的四块土地及涉案土地之在建工程的查封；二、包括涉案土地在内的四块土地及涉案土地之在建工程的所有权归买受人唐山市福佑企业管理有限公司所有，所有权自裁定送达买受人唐山市福佑企业管理有限公司时起转移；三、买受人唐山市福佑企业管理有限公司可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
本院审查过程中，案外人陈学梅提交《认购书》、“收据”、转账凭证、唐山市房地产行政管理部门出具的《个人住房信息查询结果》等证据证明其主张。申请执行人中合担保公司对《认购书》真实性表示无法确认，并且认为《认购书》属预约合同，不具备商品房买卖合同的性质，且涉案房屋不具备预售条件，应属于无效合同；对“收据”真实性不予认可；对转账凭证真实性认可；对《个人住房信息查询结果》证明目的不予认可。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合相关法律及司法解释的规定且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
本案中，案外人陈学梅与德和德美公司签订《认购书》购买涉案房屋，申请执行人中合担保公司对该《认购书》的性质及效力提出异议。本院认为，《认购书》的效力问题不属于执行程序中案外人异议案件的审查范围，并且案外人异议程序作为执行异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则，而上述《认购书》从形式上看，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的形式要件。因此，案外人陈学梅对涉案房屋及涉案房屋对应的土地使用权不存在符合法律及司法解释规定的能够排除执行的实体权利，故案外人陈学梅所提异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项及第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人陈学梅的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 侯成成
审判员 曾小华
审判员 连 强
二〇一七年十二月二十日
书记员 朱 涛