北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04028号
上诉人（原审被告）澳风国际房地产经纪（北京）有限公司，住所地北京市丰台区枫竹苑二区未来假日花园二期综合楼1号楼13层1305室。
法定代表人王东，总经理。
委托代理人宋军，男，1968年1月3日出生，澳风国际房地产经纪（北京）有限公司副总经理。
被上诉人（原审原告）韩征，女，1951年7月4日出生。
上诉人澳风国际房地产经纪（北京）有限公司（以下简称澳风国际北京公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第38100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年9月，韩征起诉至原审法院称：我于2012年11月17日与澳风国际房地产经纪（北京）有限公司第五十三分公司（以下简称五十三分公司）签订了一份房屋出租委托合同，出租房屋座落于北京市朝阳区杨闸环岛东北北京新天地房屋（以下简称涉案房屋），委托期限一年，加一个月空置期共十三个月，租金每月2500元，一年分四次支付租金。前三次的租金我均已收到，可第四次的租金至今未收到。我给五十三分公司打电话，电话打不通。我找到其办公所在地，发现已人去楼空。我又找到涉案房屋租户，租户说早已交了第四季度的租金。故我诉至法院，要求澳风国际北京公司给付2013年9月18日至2013年12月17日期间的租金7500元，并给付2012年4月24日至同年10月12日期间的水费160元。
澳风国际北京公司辩称：五十三分公司很早以前经过我公司同意后注册成立，分公司以承包方式经营，但五十三分公司从注册之后是否经营过我公司不清楚，如果实际经营我公司是要参与管理的，但五十三分公司与我公司之间从未有过管理方面的往来。韩征签订的委托出租合同不是我公司的合同，我公司没有委托出租的业务，合同上的印鉴与我公司在工商局备案的印鉴也不一样。因此我公司不认可与韩征之间存在委托出租合同关系，不同意其诉讼请求。
原审法院经审理查明：五十三分公司于2010年9月27日成立，注册登记的营业场所系北京市朝阳区力源里8号楼804号，负责人张玉朋，经营范围为房地产经纪，经营期限自2010年9月27日至2024年9月3日。
2012年7月1日，韩征与案外人王燕通过北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定韩征向王燕购买涉案房屋，房屋建筑面积61.69平方米，成交价格70万元。2012年8月16日，韩征取得涉案房屋所有权。
2012年11月17日，韩征与五十三分公司签订《北京市房屋出租委托合同》，合同约定：甲方（委托人，即韩征）将涉案房屋全权委托乙方（即五十三分公司）办理房屋出租事项，乙方为甲方找到承租人后，甲方或授权乙方与承租人另行签订房屋租赁合同。委托出租期限共13个月，即2012年11月17日至2013年12月17日，委托到期后合同自动终止并解除。甲方委托乙方出租房屋的租金标准为每月2500元，房租的支付方式为按季缴付，拖欠房租超过5日以上，甲方收回房屋同时本合同自动终止。第一次付款：2012年11月17日7500元，第二次付款：2013年3月17日7500元，第三次付款：2013年6月17日7500元，第四次付款：2013年9月17日7500元。甲方授权乙方房屋出租空置免租期30日。该合同乙方落款处注明分公司地址为朝阳区力源里8号楼804室，并加盖”澳风国际房地产经纪（北京）有限公司合同专用章”之印鉴。合同签订后，韩征按约收到了前三期的租金。
庭审中，韩征称其在朝阳区力源里8号楼804室与五十三分公司签订了《北京市房屋出租委托合同》，澳风国际北京公司则以该公司与五十三分公司未在管理方面有过往来为由表示不清楚五十三分公司是否正式经营，且对韩征与五十三分公司签订的《北京市房屋出租委托合同》中的”澳风国际房地产经纪（北京）有限公司”之印鉴真实性表示异议，称该合同中的印鉴与其公司在工商行政管理部门备案的印鉴不一致。澳风国际北京公司提供了在工商行政主管部门备案的印鉴式样复印件，印鉴式样中的”澳风国际房地产经纪（北京）有限公司合同专用章”之印鉴与韩征提供的《北京市房屋出租委托合同》中的”澳风国际房地产经纪（北京）有限公司合同专用章”之印鉴不同。
韩征称其购买涉案房屋前原房主王燕就将该房屋委托五十三分公司出租，并提供了王燕于2011年11月7日签署的委托五十三分公司出租房屋的《授权委托书》复印件，及王燕与五十三分公司于2011年11月17日签订的《房屋出租委托合同》，该委托合同记载的委托出租期限截至2012年11月17日。韩征称其垫付了涉案房屋在2012年4月24日至同年10月12日期间的水费160元，并提交了北京天诚广厦物业服务有限公司出具的水费收据。澳风国际北京公司对韩征上述主张及证据均不予认可。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市房屋出租委托合同》、房产证、水费收据等相关证据在案佐证。
原审法院审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，韩征与五十三分公司就涉案房屋租赁事宜签订了《北京市房屋出租委托合同》，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据该合同约定，五十三分公司应当于2013年9月17日支付租金7500元，但其并未履行付款义务；此外，根据现有证据显示，韩征作为所有权人垫付了涉案房屋在五十三分公司承租期间发生的水费。由于五十三分公司并非独立的法人主体，亦不属于可以独立承担民事责任的其他组织，故澳风国际北京公司作为总公司应当承担上述费用的付款义务。故韩征要求澳风国际北京公司给付租金和水费之请求，合法有据，法院予以支持。澳风国际北京公司辩称《北京市房屋出租委托合同》中的澳风国际北京公司方印鉴与其在工商行政管理部门备案的印鉴不相符，且以五十三分公司未向其交纳管理费为由主张该分公司未实际经营。法院认为澳风国际北京公司作为总公司对其设立的分公司应当承担管理责任，并对分公司的民事法律行为承担民事责任，故对澳风国际北京公司该辩解，法院不予采信。据此，原审法院判决：澳风国际房地产经纪（北京）有限公司于判决生效后七日内给付韩征租金七千五百元、水费一百六十元。
判决后，澳风国际北京公司不服，以澳风国际北京公司与韩征不存在合同关系，澳风国际北京公司不应承担虚假合同责任为由上诉请求撤销原判，依法改判。韩征同意原审判决。
经审理查明，本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：根据查明的事实，五十三分公司是由澳风国际北京公司在工商行政管理部门正式注册成立的分公司。澳风国际北京公司作为总公司对其设立的分公司应当承担管理责任，并对分公司的民事法律行为承担民事责任。韩征与五十三分公司就涉案房屋租赁事宜签订了《北京市房屋出租委托合同》，双方均应当按照合同约定履行各自义务。五十三分公司接收了韩征房屋，但未及时支付租赁费及承租期间发生的水费。现韩征请求作为总公司的澳风国际北京公司支付五十三分公司拖欠的房屋租金及水费，依据充分，应予支持。澳风国际北京公司以五十三分公司为承包方式经营，双方从未有过管理方面的往来，五十三分公司以未支付管理费为由，请求不予支付上述租金及水费，依据不足，本院不予支持。关于澳风国际北京公司提出的合同上的印鉴与其公司在工商局备案的印鉴不同，其与韩征不存在合同关系，不应承担虚假合同责任的意见。因澳风国际北京公司不能提供充分证据证明本案房屋租赁合同为虚假合同，且其公司印鉴的使用亦属于其公司内部管理问题，与韩征无关。故澳风国际北京公司的陈述意见，本院不予采信。澳风国际北京公司的上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由澳风国际房地产经纪（北京）有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费50元，由澳风国际房地产经纪（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 李 丹
二〇一四年四月十七日
书 记 员 史智军