南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0108民再第1号抗诉机关：南宁市人民检察院。申审申请人（原审被告）:广西海潮农业投资有限责任公司（原广西绿满地房地产开放有限公司），住南宁市良庆区那马镇那马街416号。委托代理人：曾忠，广西金懿晟律师事务所律师，代理权限；特别授权。被申请人(原审原告):南宁市万智物业管理有限公司，住南宁市兴宁区新民路59号太阳广场A座23层2306室。委托代理人:覃永德，广东洛亚律师事务所律师，代理权限;全权代理。再审申请人南宁市万智物业管理有限公司(以下简称万智公司)与被申请人广西海潮农业投资有限责任公司（以下简称海潮公司，原广西绿满地房地产开放有限公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月19日立案受理，本院于2010年12月28日作出（2010）良民一初字第528号民事判决，判决：一、原告南宁市万智物业管理有限公司与被告广西绿满地房地产开放有限公司于2004年8月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告广西绿满地房地产开放有限公司于本判决生效之日起30日内将位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号绿都假日山庄的综合楼应由出卖方提供的资料报产权登记机关备案；三、被告广西绿满地房地产开放有限公司于本判决生效之日起30日内向原告南宁市万智物业管理有限公司支付违约金6万元。原审被告海潮公司不服该判决向南宁市中级人民法院申请再审，南宁市中级人民法院于2013年6月13日作出（2013）南市民申字第11号民事裁定，裁定：驳回广西海潮农业投资有限责任公司的再审申请。原审被告海潮公司不服，于2016年7月8日向广西良庆区人民检察院申请抗诉。广西南宁市人民检察院于2016年12月23日作出南市检民（行）监【2016】45010000116号民事抗诉书，向广西南宁市中级人民法院提出抗诉。广西南宁市中级人民法院于2017年1月17日作出（2017）桂01民抗1号民事裁定书，指令我院再审。本院于2017年4月21日立案受理，依法另行组成合议庭，于2017年5月17日，公开开庭进行了审理，海潮公司的法定代表人张星朝、委托代理人曾忠，万智公司委托代理人覃永德，南宁市良庆区检察院检察员杨兆山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海潮公司申诉称：1、私刻公章签订的商品房买卖合同无效。海潮公司原法人代表黄守新私刻不经公安局备案的公章与万智公司签订了《商品房买卖合同》，据此该买卖合同无效，是黄守新的个人行为，一切责任由其个人承担，与海潮公司无关。2、黄守新虚拟事实。黄守新称：“绿都温泉度假山庄”是实行产权式经营的。山庄内的所有业主，只要签订了购买合同，房内的一切设备归业主。万智公司也和公司签订了《商品房买卖合同》，因此也写给万智公司资产转移函及资产清单，这是虚拟财产转移清单。事实为黄守新私刻公章写给万智公司虚拟事实的一个说法。3、（2010）良民一初字528号民事判决书是错误的。该判决书认定的事实均是均是黄守新用私刻公章盖的，所谓的白纸黑字的证据均是黄守新虚拟出来的，完全没有事实根据。万智公司拿黄守新虚拟的事实为依据，没有银行提款的事实证据，仅凭黄守新写的，私刻公章盖章的收据和照片作为证据，事实是不成立的。综上理由，请求法院：一、请求确认海潮公司和万智公司的买卖关系无效，不成立。二、请求人民检察院向良庆区人民法院抗诉，撤销（2010）良民一初字528号民事判决书。万智公司辩称：1、抗诉机关提出本案抗诉违反相关法律规定，本案抗诉属典型的选择性执法、人情案、关系案。对法院作出的一审判决可以上诉但未提出上诉而向检察院申请监督的，检察院不予受理，已有无数个相关的案例。原审判决认定的事实没有错误，61号案件属案外人执行异议之诉，本案属合同纠纷，这两类案件的证据审查标准是不同的。2、原审判决判定涉案《商品房买卖合同》合同法有效，有充分的事实根据和法律依据。是否已经支付600万元与合同效力无关。而现有新证据和原审证据已经形成了完整的证据链。本案不存在抗诉机关提出抗诉的法律依据。被申请人当庭提交证据：1、《转让协议书、收据、宗地图》2、《借条、银行账户明细》3、《合作协议书、委托书、签证单、结算书》4、《房屋租赁合同、房屋租赁合同终止备忘》5、《确认函》6、《房屋租赁合同、资产转移协议函》7、《通知》8、《南宁市商品房买卖合同登记备案申请书》9、《房屋租赁合同》10、《房屋租赁合同、物业综合服务合同等》11、《南宁市公安局要求复议意见书》再审申请人认为：被申请人当庭提供的证据8签订的时间不符合事实，不存在真实的交易。黄小明为了按时收回双向收回才签定合同，你方以支付物业费的形式掩盖高息的目的；买卖合同真实性无异议，公司名称变更，盖的公章是否真实无法确认，2010年已经申报报销了，申请表的三性有异议，证明内容不能证明买卖合同是有效的。关联性、合法性有异议，买卖合同的申请书不能证明真实性。经再审查明，万智公司于2004年8月10日向绿满地公司支付600万元购买绿满地公司开发的绿都假日山庄综合楼，绿满地公司的法定代表人黄守新于当日出具收据给万智公司，该收据戳盖绿满地公司的公章，并括注“税务发票另开”。2004年8月13日，万智公司、绿满地公司补签订一份《商品房买卖合同》，该合同注明的商品房预售许可证号为“（邕宁）房预售证第20030013号”，还约定绿满地公司以600万元将其开发的位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号的绿都假日山庄综合楼出售给万智公司，万智公司一次性付清楼款。合同第八条约定，交房时间为2004年2月28日前；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意作如下处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订当日，双方到原邕宁县房地产管理所进行了登记备案。合同签订后，万智公司在催促绿满地公司出具购房款的税务发票及办理产权登记过程中，绿满地公司于2007年2月28日向万智公司出具两份商函，称其公司需进行营业执照年审及更换企业新税证，预计在2007年3月中旬完成，确认于2007年3月28日向万智公司提供购买该综合楼的购房发票；其公司计划在2007年3月份开始对绿都假日山庄进行全面综合验收，计划在4个月内完成，确认万智公司购买的绿都假日山庄房产的综合验收应在2007年6月30日前完成，届时其公司将通知万智公司并办理相关手续。2007年8月13日，绿满地公司又向万智公司发出一份《房产属权（应为权属）说明》，内容为：“经查实确认，由广西绿满地房地产开发有限公司开发的位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号的绿都假日山庄综合楼（面积2359㎡）产权属于黄小明先生，产权明晰，其购买合同为合法购买证明。”2005年1月17日，绿满地公司的法定代表人黄守新私自到原邕宁县房管所撤消了与万智公司的合同登记备案。2006年6月27日，绿满地公司将该综合楼向原邕宁县延安信用合作社作抵押物贷款350万元。万智公司因办理该综合楼的产权登记未果，而向本院提起诉讼。本院依法作出了（2010）良民一初字第528号判决。另查明，2008年6月5日，南宁市房产管理局出具的《关于良庆区那马镇大塘岭绿都假日山庄综合楼商品房合同备案问题的答复》记载，涉案综合楼于2004年7月31日在原邕宁县房管所办理了购房人为万智公司的商品房合同备案手续，于2004年8月10日在原邕宁县建设局办理了（邕宁）房预售证20040019号商品房预售许可证。2011年10月10日，广西绿满地房地产开发有限公司，变更名称为广西海潮农业投资有限公司，其法定代表人由黄守新变更为张星朝。再查明,2007年南宁市中级人民法院查封了涉案综合楼。广西海潮农业投资有限责任公司（以下简称海潮公司）、南宁市邕宁区农村信用合作联社（以下简称邕宁信用社）与南宁市万智物业服务有限公司（以下简称万智公司）、深圳市有荣配销有限公司（以下简称有荣公司）提起案外人执行异议之诉，南宁市中级人民法院于2014年1月22日作出（2013）南市民一初字第1号民事判决，万智公司不服向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。广西壮族自治区高级人民法院于2014年9月11日作出（2014）桂民一终字第28号民事裁定，撤销南宁市中级人民法院（2013）南市民一初字第1号民事判决，将该案发回重审。南宁市中级人民法院于2015年10月10日作出（2014）南市民一重字第3号民事判决，海潮公司、邕宁信用社不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。广西壮族自治区高级人民法院于2017年7月18日作出（2015）桂民一终字第61号判决。万智公司不服该判决向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年12月30日作出（2016）最高法民申3635号裁定，并作出如下认定：万智公司根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定主张人民法院不得查封案涉综合楼，但是案涉综合楼的交易存在如下诸多不合理之处：一、案涉合同系于2004年8月13日签订，但是在此之前的同年8月10日海潮公司已向万智公司出具内容为“收到南宁市万智物业管理有限公司购买‘绿都温泉度假山庄’综合楼款项共计陆佰万（600万元）整（注税务发票另开）”的《收据》。在合同签订之前，当事人双方权利义务尚未确定的情况下，万智公司即支付全部购房款项，不符合一般交易规则。二、据二审查明的事实，案涉综合楼于2004年7月31日在原邕宁县房管所办理了购房人为万智公司的商品房合同备案手续，后于2004年8月10日在原邕宁县建设局办理了（邕宁）房预售证20040019号商品房预售许可证。由此可见，在案涉合同尚未签订以及案涉综合楼项目尚未办理预售许可证的情况下，案涉合同已经办理了备案手续。此举明显有违商品房买卖合同登记备案的要求和通常做法。三、案涉合同自身亦存在诸多不合常理之处：1、案涉合同注明的商品房预售许可证号为“（邕宁）房预售证第20030013号”，但二审法院查明该综合楼的预售证号却为“（邕宁）房预售证第20040019号”，即合同载明的预售证号与实际不符。2、合同第三条约定“该商品房的用途为商住楼”，但第十八条中却载明“买受人的房屋仅作住宅使用”，该两个条款相互矛盾。3、房屋单价是房屋买卖合同的重要条款，但是案涉合同第四条房屋单价一栏并未实际填写，有违通常的交易惯例。4、就房屋面积争议的处理方式，根据合同第五条双方选择自行约定，但合同中双方自行约定一栏并未实际填写。从案涉合同中有关房屋单价、用途等诸多房屋买卖合同重要条款的缺失或自相矛盾的情况看，万智公司与海潮公司并未尽到一般房屋交易行为所应有的注意义务。故根据现有证据不足以认定其之间存在房屋买卖的真实意思表示。四、就付款问题,万智公司提供了收款收据和现金付款照片。再审审查询问时，万智公司明确表示，其并未主张照片上显示的是600万元，拍摄现金付款照片只是为了留念，而非留下证据。由于现金付款照片不能证明全额付款事实，且万智公司不能证明照片中的款项系支付本案购房款，故在该公司未能提供600万元现金来源以及任何银行汇款或转账凭证等证据佐证的情况下，仅凭收款收据，不足以认定万智公司已经全额支付购房款。五、案涉合同第八条约定，交房时间为2004年2月28日前。合同约定的交房时间在双方签订合同之前，此亦不符合房屋买卖之常理。并且，由于万智公司在与海潮公司签订案涉合同之前，双方已存在物业服务合同关系，万智公司于2003年已基于物业服务合同实际占有涉案综合楼，故现有证据不足以证明万智公司系基于案涉合同取得对综合楼的实际占有。本院认为，关于合同效力问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。万智公司与海潮公司之间就案涉综合楼签订的《商品房买卖合同》存在诸多不合常理之处，也不能作出符合常理的解释，万智公司提供的证据亦不足以证明其已支付了全部购房款项且已基于房屋买卖合同实际占有案涉综合楼，且一方当事人海潮公司一直否认已履行合同，因此，该《商品房买卖合同》不是双方当事人的真实意思表示，依法无效。合同无效后的处理问题，合同无效，双方当事人应当互相返还，但本案为再审案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，本院再审此案系基于南宁市人民检察院对本院判决所提出的抗诉，其审理范围一般应以原审审理范围为限。万智公司支付给了海潮公司多少款项，属于何种法律关系，如何返还等，不是本案审理范围，本院不予审理，当事人可以另行起诉。故，万智公司的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第九十条、第九十一条第一款第一项、第四百零五条、第四百零七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款之规定，判决如下：、撤销本院（2010）良民一初字第528号判决。、再审申请人南宁市万智物业管理有限公司与被申请人广西海潮农业投资有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效。三、驳回南宁市万智物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费58000元（原审原告已预交），由南宁市万智物业管理有限公司承担。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费58000元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。”审 判 长  陈胜贵审 判 员  韦肖依人民陪审员  黎金聘二〇一七年十二月五日书 记 员  蔡海兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释》第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。