湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0103民初9341号
原告：刘胜，男，1968年8月8日出生，汉族，住武汉市江汉区，
原�：万忠青，女，1969年7月5日出生，汉族，住武汉市江汉区，
上述原告共同委托诉讼代理人：乔靖，北京市京师（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
上述原告共同委托诉讼代理人：王焰，北京市京师（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
被告：武汉房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区发展大道357号田园商务大厦17楼。
法定代表人：周本文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁晴，北京中伦（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
委托诉讼代理人：石凯思，北京中伦（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
被告：李爱荣，女，1945年12月3日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：骆纲，湖北多能律师事务所律师。代理权限为一般�权。
第三人：刘涛，男，1974年5月13日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：刘爱梅，女，1980年7月8日出生，汉族，住武汉市江汉区，系刘涛的妻子。代理权限为特别授权。
原告刘胜、万忠青与被告武汉房地产开发有限公司（以下简称房开公司）、李爱荣、第三人刘涛确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘胜和万忠青及其委托诉讼代理人乔靖和王焰、被告房开公司的委托诉讼代理人丁晴、被告李爱荣的委托诉讼代理人骆纲、第三人刘涛的委托诉讼代理人刘爱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘胜、万忠青向本院提出诉讼请求：1、确认被告房开公司与被告李爱荣之间签订的房屋买卖《协议书》无效；2、本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：原�刘胜系陈大焕（1996年去世）之孙、李爱荣之子、刘涛之胞兄。1991年原告刘胜与万忠青结婚。婚后原告刘胜、万忠青与陈大焕、刘涛、李爱荣作为一户，居住在江岸区解放大道600-1号房屋。1993年该房屋拆迁，被拆迁安置到被告房开公司开发的江汉区新华下路小区87号3单元402室房屋。1998年武汉市人民政府出台武政[1998]34号文件，规定“承租住户购买租住的公有住房按户购买”。但两原告家庭因故一直没有办理购买手续。2005年第三人刘涛结婚后亦居住于此。2017年3月，被告李爱荣未经全体共有权人同意、授权，单独与被告房开公司签订《协议书》，并办理了不动产权证。2017年4月25日，被告李爱荣与第三人刘涛签订《武汉市存量房买卖合同》，将涉案房屋过户到第三人刘涛及其妻子刘爱梅名下。随后，刘涛和刘爱梅向人民法院起诉，要求两原告搬离涉案房屋。涉案房屋产权应属两原告及被告李爱荣和第三人刘涛共有。被告房开公司明知被告李爱荣未取得其他共有人代理权限的情况下，向其单独销售涉案房屋，该售房《协议书》无效。故原告提出上述诉讼请求。
被告房开公司辩称：被告李爱荣作为涉案房屋承租人有权依据房改政策申请购买租住的公房，被告房开公司与被告李爱荣签订的购房《协议书》合法有效。原告刘胜、万忠青不是涉案公有住房购房权利主体。被告房开公司出于慎重起见，防止家庭纠纷，要求被告李爱荣出具子女声明，包括原告刘胜在内的三名子女均出具了同意母亲李爱荣参加房改的声明。即使原告刘胜当庭否认该声明的真实性，被告房开公司有理由相信是原告刘胜的真实意思表示，该行为构成表见代理，对原告刘胜产生法律效力。两原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回两原告的诉讼请�。
被告李爱荣辩称：被告李爱荣作为公有房屋的唯一合法承租主体，参加房改买断与售房主体订立购房协议的行为完全符合法律法规的规定，依法应被认定为合法有效。买断的公有房屋系被告李爱荣通过政府拆迁后的产权置换行为获得，与原告刘胜无关，原告刘胜仅作为李爱荣的家庭成员之一，无权参与公有房屋改制买断。被告李爱荣已给予原告刘胜超额补偿，原告刘胜已表明放弃讼争房屋的所有权利。被告万忠青作为原告刘胜的配偶，户口系2007年迁来，与1993年拆迁没有关联性。综上，购房协议的效力与两原告无关，故请求驳回两原告全部诉讼请求。
第三人刘涛述称，同意被告李爱荣的答辩意见。
原告刘胜、万忠青围绕诉讼请求依法提交了《协议书》、《武汉市存量房买卖合同》、户口本、结婚证、租金缴纳收据、不动产权证、民�裁定书等证据。被告房开公司提交了《武汉市公有住房租约》、《关于同意武汉市房地产开发公司向住户出售自管房的批复》（武房改[2014]71号）、《协议书》、《承诺书》、《具结书》等证据。被告李爱荣提交了户口本、身份证明、《武汉市公有住房租约》、《拆迁协议书》、收据、收条、借条及转账凭证、个人活期明细信息、户口本等证据。第三人刘涛提交了不动产权证和税费凭证等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原坐落在武汉市江岸区解放大道600-1号房屋系被告李爱荣及其丈夫刘青田购买。刘青田去世后，上述房屋属被告李爱荣及其子女刘胜、刘涛、刘辉和刘青田母亲陈大焕（现已去世）共有，其中被告李爱荣占八分之四产权，刘胜、刘涛、刘辉和陈大焕各占八分之一产权。1993年4月7日，被告李爱荣与被告房开公司签订一份《拆迁协议书》，被告房开公司将被告李爱荣拆迁安置于江汉区新华下路小区87号3单元402室公有房屋。原告万忠青与原告刘胜结婚后居住在该房，且户籍先后迁入该房。1994年1月29日，被告房开公司（出租人）为被告李爱荣（承租人）办理了《武汉市公有房屋住房租约》。2014年4月29日，武汉市住房保障和房屋管理局作出《关于同意武汉市房地产开发公司向住户出售自管房的批复》（武房改（2014年）71号），同意被告房开公司将包括涉案房屋在内的自管房按房改成本价向住户出售。
2017年1月17日，被告李爱荣向被告房开公司提交《承诺书》和《具结书》各一份，承诺其提供的个人信息和证明材料真实准确，对因提供的有关信息、证件不实或违反有关规定造成的后果责任自负。同时，被告李爱荣向被告房开公司提交署名为“刘胜”、“刘涛”和“刘辉”的《声明》各一份。上述声明载明：“本人郑重声明自愿放弃新华下路小区87号3单元402室房屋的继承权，将此套房屋由母亲李爱荣房改。以上情况均真实无误，由此产生的一切经济和法律纠纷均由本人承担。”2017年3月，被告房开公司（出售方）与被告李爱荣（购房方）签订一份《协议书》，将涉案房屋（建筑面积76.46平方米）出售给被告李爱荣，实际付款总额34790元。被告李爱荣向被告房开公司支付了该款。2017年4月25日，被告李爱荣与第三人刘涛签订一份《武汉市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给第三人刘涛。第三人刘涛据此将涉案房屋的不动产权证办理在第三人刘涛及其妻子刘爱梅名下。2017年7月，刘涛和刘爱梅以刘胜和万忠青为被告向本院起诉，要求其腾退出涉案房屋，双方由此发生争议。故�告刘胜、万忠青向本院起诉。
本院认为：被告李爱荣与被告房开公司签订涉案《协议书》时，提交了署名包括原告刘胜在内的子女“刘胜”、“刘涛”和“刘辉”的《声明》各一份。上述《声明》明确表示“刘胜”、“刘涛”和“刘辉”均放弃涉案房屋的权利，涉案房屋由被告李爱荣房改。被告李爱荣同时向被告房开公司提交《承诺书》和《具结书》各一份，承诺其提供的个人信息和证明材料真实准确，对因提供的有关信息、证件不实或违反有关规定造成的后果责任自负。上述《声明》如系刘胜、刘涛和刘辉亲笔所写，上述涉案《协议书》则系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。即使涉案《声明》并非原告刘胜等亲笔所写，被告房开公司作为相对人主观为善意且无过失。基于被告李爱荣与原告刘胜等之间的直系亲属关系，被告房开公司完全有理由相信被告李爱荣对于包括原告刘胜在内的子女是有代理权的。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故涉案《协议书》亦应认定为有效。两原告主张涉案《协议书》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告刘胜、万忠青的全部诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告刘胜、万忠青负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 付若林
二〇一七年十二月十一日
书记员 汪锦锋
速录员 王蓝晴