黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民终158号上诉人（一审原告）：高春林，男，1955年4月9日出生，退休工人，住黑河市。委托诉讼代理人：金玉莹，黑龙江畅顺达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：焦君，男，1956年10月1日出生，退休工人，住北安市。被上诉人（一审被告）：于广东，男，1970年12月19日出生，无职业，住北安市。第三人：黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司，住所地北安市东六道街路北。法定代表人：赵忠国，该公司总经理。上诉人高春林因与被上诉人焦君、于广东以及第三人黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司（以下简称弘北公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑河市中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）黑11民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人高春林及其委托诉讼代理人金玉莹，被上诉人焦君，第三人弘北公司的法定代表人赵忠国到庭参加诉讼。被上诉人于广东经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高春林上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判解除对北安市乌裕尔大街北安市电子城一期126号商服房屋（以下简称126号房屋）的查封；二、依法确认争议房屋归高春林所有；三、由焦君、于广东承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“因高春林与弘北公司主张争议房屋总价款200万元中有弘北公司向高春林借款本息共计1,267,000元，系高春林对弘北公司的债权，剩余房款高春林主张一次性给付弘北公司现金733,000元，未提供资金来源，且不符合交易习惯，该认购书的履行方式与通常的方式有异，不能认定高春林与弘北公司在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”。事实上，高春林与弘北公司于2014年5月11日签订的《弘北杰座认购书》（以下简称《认购书》），已经由北安市人民法院作出生效的（2016）黑1181民初123号民事判决书（以下简称北安市法院123号判决）予以认可，即已确认该合同有效，黑河市中级人民法院作出（2015）黑中执字第27-1号民事裁定书（以下简称黑河中院查封裁定）的查封时间是2015年7月9日，即高春林买房在先，查封在后。2.一审判决认定没有办理产权登记的过错在于高春林错误。高春林向一审法院提供证据，证实案外人马金萍曾在2015年就案涉房屋主张过权利，基于此高春林才向北安市法院起诉马金萍并引发诉讼，是导致高春林没有办理产权登记的原因。二、一审判决适用法律错误。1.本案除了适用《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十一条外，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条的规定，高春林与弘北公司签订合法有效的《认购书》。在查封前已合法占有案涉房屋。高春林与弘北公司于2014年5月11日签订合同，于2014年10月12日将案涉房屋交付，高春林已实际占有。通过高春林起诉马金萍的诉讼，北安市法院123号案件的判决结论，判定高春林与弘北公司签订的合同有效，后马金萍的预告登记被注销，从而排除了马金萍对该房屋权利，高春林已对案涉房屋实际占有并进行出租，高春林亦交纳了物业费以及弘北公司的认可。因案涉房屋一直处于争议状态是产生至今未办理登记的原因。焦君辩称，一、黑河中院查封裁定是法院执行行为的体现，合法查封了马金萍已经备案的案涉房屋。本案弘北公司与高春林签订的《认购书》，是在马金萍购买后经有关部门备案房屋，并在黑河中院查封之后的违法认购。二、高春林向法院提供解除查封的证据，不足以证实其购买126号房屋。1.高春林提供的其与弘北公司签订的《认购书》，弘北公司的公章为私刻、法人名章及财务章为私刻，所产生的合同违法无效。2.弘北公司法人名章、财务章、公章自2014年7月15日起被北安市住房和城乡建设局（以下简称北安市住建局）保管。3.弘北公司于2014年11月14日在黑河日报声明公章丢失作废，未经任何部门批准又私自刻印了公章、财务章、法人名章。4.黑河中院曾问过弘北公司委托代理人赵金环公章的问题时称，为了工作方便是北安市住建局同意刻制的，但未提供同意的相应证据。三、1.《认购书》体现126号房屋100平方米，每平方米2万元，合计200万元，高春林在2014年买楼时正是弘北公司停工时，此楼是在2009年开工到2014年已有5年，是北安市有名的烂尾楼已无人购买，不知什么时间交工不敢购买，在这种情况下高春林花每平方米2万元购买了100平方米（当时北安市场楼价也就6000元左右），高于市场价格2倍，位置也不好，工程从2009年开工至今，4号楼外围就出售了1户（购买人刘影），北面116号60平方米，每平方米1万元，比高春林的位置还好，高春林按每平方米2万元购买，不合情理。2.《认购书》第九条约定，已交1,267,000元，余款在竣工时按房产测绘面积补齐，该合同是2014年5月11日所签，交齐全款是2014年5月15日，短短4天工程就完工，房产局就测绘完毕，高春林就将全款交齐，明显造假。3.马某与弘北公司是在2016年7月7日才竣工结账，该房屋至今也未测绘。四、经黑河中院查封裁定认定的107人（4号楼一、二楼大厅）没有一人是在2014年认购的，仅高春林一人在2014年认购126号房屋，认购一、二楼大厅交半款的30多人无一人补交全款，就高春林在短短的4天时间里就将余款全部交齐。五、126号房屋登记备案在马金萍名下，弘北公司没有证据证明马金萍非法控制其公司的公章及网签私自备案。六、北安市法院123号判决第7页，高春林放弃了该项诉讼请求，选择通过其他途径行使撤销预告登记的权利，北安市法院予以准许，高春林所说的其他途径撤销预告登记，就是跟马某协商并给了马某3万元，马某才同意在房产局解除预告登记。七、高春林的认购书与收据上的经手人、收款人与真实购买大厅一、二楼的107人认购书与收据上的经手人、收款人完全不同，弘北公司私刻的公章、财务章、法人名章，在《认购书》与收据上大做文章，一个公司两套公章说明严重造假。八、1.弘北公司的公章、财务章、法人名章在2014年7月15日已被北安市住建局保管，又登报声明丢失，在2014年11月14日，而此时这些章明明是在北安市住建局保管，却登报丢失又私刻公章。2.《认购书》中的收据是在2014年5月11日，第一次交款1,267,000元的收据上的财务章是弘北集团公司，第二次交款是在2014年5月15日交款733,000元，收据上的财务章是弘北公司。营业执照在工商原登记弘北公司，在2014年8月25日登记变更为弘北集团公司，前后矛盾，明显虚假。3.弘北集团公司是在2014年8月25日才变更营业执照，2014年5月11日的收据上加盖弘北集团公司财务章是从何而来。4.物业收据证明高春林从2013年10月23日至2017年3月23日，41个月所交物业费不属实，高春林的购房时间是在2014年5月11日，物业收据41个月是从2013年10月23日开始，在高春林没有认购房屋产权的情况下，就开始收物业费了，所认购的房产北安电子城物业费都是一个月一交，高春林为什么一起交，其主张实际占有使用3年多被法院查封，才开始交物业费不属实。九、弘北公司不履行债务，逃避法院强制执行，所签订合同虚假。根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公司财产的行为构成诈骗罪。于广东未发表答辩意见。弘北公司述称：同意高春林的上诉请求和理由，本案应终止执行争议的房屋。首先，弘北公司与高春林签订的《认购书》真实，且高春林已经按约定交付了全部购房款，双方于2014年5月11日签订《认购书》，弘北公司与焦君是在2014年5月27日签订的《认购书》，该两份认购书均为格式条款，并且加盖弘北集团公司的公章，该两份认购书效力相同。其次，弘北公司认可高春林在购房后一直主张该房屋的权利，包括到北安市法院确认该套房产的效力问题，又到房产局撤销马金萍对争议房屋的备案登记。该房屋之所以没有办理备案登记，原因均在弘北公司，与高春林没有任何关系。再次，有许多以弘北公司为第三人的案件在黑河中院审理，基本都是诉争房屋被焦君申请执行的案件，这些案件的性质相同，唯一不同的是申请执行人不同，但同一性质的案件黑河中院作出截然不同的判决结论。高春林向一审法院起诉请求：1.撤销黑河中院对126号房屋的查封裁定，解除查封措施；2.请求确认126号房屋归高春林所有；3.由焦君、于广东承担案件受理费等全部费用。一审法院认定事实，位于北安市乌裕尔大街的北安市电子城一期弘北杰座工程系弘北公司开发，并于2012年9月20日取得商品房预售许可证。焦君因与弘北公司借款合同纠纷一案，黑河中院于2014年12月10日作出（2014）黑中商初字第16号民事判决，判决弘北公司给付焦君借款本息合计10,821,788.75元。焦君申请执行后，黑河中院于2015年7月9日作出执行裁定，将案涉126号房屋予以查封，于2017年6月30日续封。高春林主张被查封的126号房屋系其购买，于2017年7月11日向黑河中院提出书面异议，请求解除该房屋的查封，黑河中院于2017年8月15日作出（2017）黑11执异11号执行裁定，驳回高春林的异议。高春林不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉，请求撤销对争议房屋的查封，并确认该房屋归其所有。高春林向一审法院提交了其与弘北集团公司签订的《认购书》（认购书编号№：0000790）及2014年5月11日加盖弘北集团公司财务专用章、2014年5月15日加盖弘北公司财务专用章的收据各一份。认购书上的签订时间为2014年5月11日。主要内容：“第一条，认购人所认购的商铺为出卖人所开发的弘北杰座中的位置在L轴-N轴、N轴-N1轴商服。该商铺建筑面积约为100平方米，最终面积以房地产测绘单位的测绘报告为准（建筑面积），据实结算房款，且多退少补。该商服实收总价款约为2,000,000元整，单价为20,000元/平方米（建筑面积）。客户选择付款方式约定为一次性付款。……第九条、本认购书一式三份，出卖人保留两份，认购人保留一份，具有相同之法律效力，经双方签字（盖章）后即行生效。签订《商品房买卖合同》后，本认购书作废。（已交款1,267,000元，欠房款733,000元，欠房款在房屋竣工时按房产测绘面积补齐房款。）”出卖人处赵煜鑫签字，公章为弘北集团公司，置业顾问处加盖赵忠国名章。加盖弘北集团公司财务专用章的收据（编号№：00165202）内容为：2014年5月11日，高春林，1,267,000元，收弘北四号楼商服，位置L轴-N轴、N轴-N1轴，面积大约100平方米，此款由本人借款本金加利息。加盖弘北公司财务专用章的收据（编号№：0016733）的内容为：2014年5月15日，733,000元，上款系收弘北4号楼商服高春林补款，收款人弘北公司牛莉英。另查明，一审庭审中高春林与弘北公司均主张弘北公司向高春林借款本息共计1,267,000元，双方商定将该款转为购房款，弘北公司于2014年5月11日与高春林签订《认购书》，同时为高春林出具了金额为1,267,000元的购房收据一张，2014年5月15日，高春林将剩余房款以现金形式给付弘北公司，弘北公司为高春林出具了金额为733,000元的购房收据一张。再查明，争议房屋未办理产权登记手续，高春林主张2015年9月8日弘北公司向其下达入户通知，其于2016年8月入户，于2017年3月23日一次性交纳物业费5500元，法院查封期间高春林将争议房屋装修并对外出租。一审法院认为，焦君与弘北公司借款合同纠纷案件中，已有生效判决确认焦君与弘北公司之间的债权债务关系，焦君、于广东申请强制执行生效判决，一审法院对争议房屋予以查封，符合法律规定。高春林现主张查封财产中存在其向弘北公司购买的126号商服，要求对查封的该房屋予以解封。根据《民诉法解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因高春林与弘北公司主张争议房屋总价款200万元中有弘北公司向高春林借款的本息共计1,267,000元，系高春林对弘北公司的债权，剩余房款高春林主张一次性给付弘北公司现金733,000元，未提供资金来源，且不符合交易习惯，该认购书的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，不能认定高春林与弘北公司在查封前已签订合法有效的买卖合同。且争议房屋未办理产权登记，黑河中院于2015年7月9日对争议房屋进行了查封，高春林主张2015年9月8日弘北公司向其下达入户通知，2016年8月入户，2017年3月23日一次性交纳物业费5500元，并将该房屋对外出租，高春林的上述主张均发生在法院查封之后，在法院查封之前其未合法占有该不动产，故高春林不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，高春林主张撤销对争议房屋的查封，并确认案涉商服房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《民诉法解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回高春林的诉讼请求。案件受理费22,800元，由高春林负担。二审中，高春林提交四份证据：证据一、2014年5月27日弘北公司与焦军签订的《弘北杰座认购书》一份。欲证明：弘北公司与焦军签订该合同中，内容与弘北公司和高春林签订的内容相同，并且加盖的弘北公司印章也相同，焦军就是以其与弘北公司签订的该合同申请财产保全，焦军在一审时对弘北公司与高春林签订的《认购书》质证称：“对该证据的真实性有异议，认为是虚假的，对证明的问题也有异议。”如果焦军对该证据有异议，那么其与弘北公司签订的前述合同同样虚假，焦军就无权以该认购书为依据申请查封房产。证据二、（2015）黑中执异字第58号执行裁定书一份。欲证明：该份裁定书可以确认，案外人陈学伟与高春林情况相同，也是在法院查封前购买的房产，并签订认购书，并由弘北公司出具收据。陈学伟提供的证据材料只是认购书和收据，并没有提供其他证据材料。但黑河中院却以“案外人购买该商铺时间在本院查封之前，且案外人已支付全部价款，虽然未办理过户登记手续，但案外人对此没有过错为由支持了案外人的诉请。”本案中，高春林的情形与该裁定中陈学伟情形相同，也是签订认购书并交齐购房款后，由弘北公司出具收据，但判决结果却截然相反，虽然我国不是判例法国家，但是同样的案件同一法院遵照同一部法律，判决结果应当相同。证据三、（2015）黑中执异字第168号执行裁定书以及（2016）黑11民初7号民事判决书。欲证明：该两份司法文书与高春林要求终止执行情况相同，也都是由黑河中院作出的法律文书，该两份裁判文书也都支持了案外人的诉请，请二审法院参考。证据四、2018年1月3日证人马某的证明以及该证人的视频资料一份。欲证明：该证据结合能够证实高春林在2014年与弘北公司签订合同后多次要求入住的事实，因弘北公司与马某有经济纠纷，故高春林至现在也没有办理过户登记，高春林没有过错。焦君质证称，第一份证据所述的两份认购书是一样的，是焦君借钱给弘北公司，在不知案涉楼房地下是否有88个停车位的情况下，与弘北公司签订了抵押认购合同，一年后发现根本没有88个停车位，其与弘北公司签订的认购书是假的。证据二、证据三的司法文书，赵洋的代理人赵金东是弘北公司法定代表人赵忠国的弟弟，不了解该案向法院提供了什么证据，但知道赵洋提供六道街房产为弘北公司贷款120万元作抵押所以胜诉了，上述裁定、判决的案件与本案无关。对证据四的真实性不予认可，不能证明高春林购买案涉房屋，马某的妹妹马金萍是有合法手续进行登记备案，黑河中院查封马金萍的房产，与高春林没有任何关系。弘北公司质证称，证据一中的两个合同都是真实的，弘北公司向焦君借款用地下88个停车位抵押签订的认购合同，两份认购书都是一个人书写的，公章启用很早，那个时期加盖的公章合法有效，营业执照一年一换。证据二、证据三和证据四，同意高春林的意见。于广东未发表质证意见。本院认证认为，证据一能够证明焦君曾与弘北公司签订过购买88个停车位的认购书，加盖弘北集团公司的印章与高春林和弘北集团公司签订的《认购书》所加盖的印章一致，其他相关问题需结合本案其他事实和证据加以认定。证据二和证据三，为人民法院司法文书，具有真实性，但因我国没有判例法的规定，故该证据与本案不具有因果关系，本院不予采信。证据四的证人没有出庭，依法不能作为有效证据使用。本院二审另查明，2016年10月12日，北安市法院作出123号判决，主要内容：2016年时高春林为原告，起诉弘北公司和马金萍为被告，案由为确认合同效力纠纷一案，高春林诉讼请求：1.确认原告与被告弘北公司签订的《弘北杰座认购书》合法有效；2.要求二被告交付房屋；3.确认被告弘北公司与被告马金萍签订的《商品房买卖合同》无效。主要理由：高春林与弘北公司签订《认购书》并交清全部购房款，现工程已经竣工，弘北公司至今未将案涉房屋交给高春林，高春林于2015年11月要求入户时得知，弘北公司将该房屋出售给马金萍并办理房屋预告登记。高春林与弘北公司签订的认购书在先，合法有效，马金萍与弘北公司签订的买卖合同并进行预告登记无效。该判决认定高春林与弘北公司签订的认购书合法有效，还认定：“关于原告要求确认被告弘北公司与被告马金萍签订的《商品房买卖合同》无效的问题。由于被告马金萍对争议房屋已经取得预告登记证书，并且占有了此房，同时该房被黑河中院执行其他案件时依法予以查封。在本案民事诉讼过程中，原告放弃该项诉讼请求，选择通过其他途径行使撤销预告登记的权利，本院予以准许……。判决主文：一、高春林与弘北公司签订的认购书有效；二、驳回高春林的要求对弘北公司履行合同交付房屋的诉讼请求”。2017年4月12日，马金萍出具一份申请，主要内容体现案涉126号房屋已办理预告登记，因开发商另有用途，现申请办理注销登记。同日，弘北公司出具一份证明，加盖弘北集团公司和北安市住建局的公章，内容体现马金萍于2015年2月5日对案涉房屋进行预告登记，现马金萍注销预告登记，弘北公司将该房屋交给高春林所有。2017年8月1日，高春林为与赵海签订一份《租赁合同》，约定高春林将案涉126号房屋租赁给赵海，租赁期限为2017年8月1日至2018年7月30日，年租金1万元等内容。除此，本院查明的其他事实与一审判决认定的一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案争议的焦点问题为，高春林的民事权益能否阻却执行。高春林提供了与弘北公司签订的认购书以及交付全款的收据，但证据上所加盖弘北公司的印章以及财务章名称不统一，高春林主张以部分债权抵偿购房款和现金交齐全部购房款，但未提供银行往来的证据，且合同约定在工程竣工和进行测绘后交齐剩余733,000元购房款，在工程尚未竣工和测绘情况下，高春林于签订合同4天后交齐全部款项，不符合约定，高春林对此不能做出合理解释，明显违背常理。高春林主张其通过第三方向弘北公司借款1,267,000元具有债权，没有得到第三方的证实以及未提供第三方如何将款项转给弘北公司的相应证据。故高春林主张所签订的合同以及交齐全款的事实，主要基于弘北公司的认可，证明力较弱。本案中，最主要的问题是高春林占有案涉房屋的时间。高春林于2016年起诉马金萍确认合同效力纠纷一案所作出的123号判决中，认定马金萍购买案涉房屋取得预告登记证书，并实际占有使用，后被黑河中院予以查封，高春林放弃要求确认弘北公司与马金萍签订的《商品房买卖合同》无效的请求，选择通过其他途径撤销预告登记，黑河中院对此予以确认的事实。按照高春林提交的马金萍的申请，以及弘北公司和北安市住建局出具的证明内容，证实马金萍于2017年4月12日注销登记的同时，高春林实际占有案涉房屋，并于2017年8月1日将该房屋出租给赵海。上述事实与高春林在本案中庭审主要意见相同，能够认定高春林实际占有案涉房屋的时间是在黑河中院2015年7月9日查封之后。另外高春林主张2015年9月8日弘北公司向其下达入户通知，并于2016年8月入户，于2017年3月23日一次性交纳物业费5500元等涉及房屋占有的时间，也均是在查封之后。依照《异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定高春林未在查封之前合法占有案涉126号房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，高春林的上诉主张无理，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,800元，由高春林负担。本判决为终审判决。审判长  王广厚审判员  王晓兵审判员  李艳梅二〇一八年五月三十日书记员  丁 馨