内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）内0581民初1378号原告霍林郭勒鹏程房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市宝恒购物广场二楼。法定代表人程建奎，执行董事。委托代理人原春波，女，1983年1月15日出生，身份证号×××，汉族，该公司职工，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市白楼小区414-601号。被告李伟东，男，1982年4月7日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。霍林郭勒鹏程房地产开发有限责任公司（下称鹏程房地产公司）诉李伟东商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月14日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月2日公开开庭进行了审理。鹏程房地产公司的法定代表人程建奎及委托代理人原春波与李伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏程房地产公司诉称，2011年7月李伟东与鹏程房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了鹏程房地产公司开发的位于霍林郭勒市西秀园11#商业-5#房，因李伟东急于将该商业库房因开修理厂而投入使用，双方约定李伟东领取钥匙后鹏程房地产公司为其办理银行按揭贷款，如银行按揭贷款不能办理成功，则李伟东一次性交纳所有剩余购房款，并经过双方协商后李伟东暂时先行入住。由于李伟东提供的个人资料及办理银行贷款所需材料不符合银行放贷要求，致使贷款未能办理成功。后因李伟东无能力一次性给付所有剩余购房款，经双方再次协商，李伟东同意自2011年9月19日入住时开始至2021年9月19日共120个月按月偿还所欠购房款本金及利息281220.22元，并与鹏程房地产公司签订一份《还款协议书》。因《还款协议书》于2013年12月19日签订，故鹏程房地产公司与李伟东协商由李伟东自2013年12月19日至2021年9月19日还清欠款281220.22元，经核算，此期间合计93个月，李伟东平均每月还款3024元，且在《还款协议书》中约定，如银行利率上浮则利率重新计算。李伟东在还款至第19个月后拒绝还款，故诉至法院，要求判令李伟东立即偿还霍林郭勒市西秀园11#商业-5#房所欠购房款147209元及利息47762元【147209元×年利率7.725‰×2倍×21个月（自2015年8月至2017年4月和2015年3月），根据双方签订的《还款协议书》，如逾期未按月偿还，按银行利率二倍计算，2015年8月26日银行商业10年还款年利率7.725‰）】，合计194792元，并由李伟东承担本案的诉讼费用。李伟东辩称，欠鹏程房地产公司部分购房款，但鹏程房地产公司存在如下违约行为：1、鹏程房地产公司在售楼之前知晓该土地的使用性质为商业，其使用年限为40年，但在销售过程中未将该重要信息告知李伟东，属于欺诈行为，李伟东在有失公平的情况下与鹏程房地产公司签订了使用年限为70年的买卖合同，导致该房屋认购价格与其本身价值严重不相符，致使合同目的不能实现；2、鹏程房地产公司在银行贷款未被审批的情况下未告知李伟东真实情况，欺骗李伟东称由鹏程房地产公司提供担保的前提下，银行才审批贷款，并要求李伟东与鹏程房地产公司签订了《还款协议书》；3、《还款协议书》中提到了”随银行利率上浮另行计算”，使得李伟东认为所偿还款项为中国银行房屋贷款，否则，李伟东不会签订有失公平的还款协议；4、房屋面积存在严重误差、相关费用也无故多交，其中包括契税、大修基金、取暖费用等。综上均属于鹏程房地产公司根本违约，所以不同意给付剩余购房款及利息。鹏程房地产公司为证明自己的主张向本院提举了如下证据：一、《还款协议书》一份，证明双方约定本金及利息的计算方式；二、霍林郭勒市安居房屋测绘报告一份，证明房屋面积以房屋测绘报告为依据；三、购房合同一份，证明该房屋属于商业用房；四、通辽市中级人民法院（2017）内05民申89号民事裁定书一份，证明李伟东要求解除合同的主张不成立，所以鹏程房地产公司要求李伟东给付所欠房款及利息。李伟东质证认为，对第一份证据的真实性无异议，但对其内容有异议，签订该还款协议的前提为鹏程房地产公司承诺利息按银行同期利率计算，在协议中没有明确约定利率。该协议是显失公平的协议，实际收取利息高于银行同期利率；对第二份证据有异议，测绘报告是在2010年作出的，是预测的面积，而不是实测的面积；第三份证据中约定，购房土地使用年限为70年，开发商也承诺是70年，现在又称土地使用年限是40年，开发商属于故意隐瞒房屋真实情况，使李伟东产生重大误解签订了商品房买卖合同。合同中约定面积差异处理方式，实测面积已超过了3%，李伟东有权退房；第四份证据的裁判结果不公正，与事实不符。李伟东为证明自己的主张向本院提举了如下证据：一、《还款协议书》一份，证明该协议不是双方协商达成的，是李伟东单方签字的，利率是按银行同期贷款利率计算的；二、录音光盘两张，证明鹏程房地产公司称，在鹏程房地产公司向银行提供200万元保证金的情况下，银行才审批贷款，在此情况下李伟东才与鹏程房地产公司签订了《还款协议书》。还款协议中的利息应该按银行同期贷款利率计算，鹏程房地产公司计算的利息利率高于银行同期贷款利率，当时的银行同期贷款利率为年利率6%左右。李伟东与开发商签订商品房购房合同约定的土地使用年限为70年，后开发商告知李伟东该房屋的土地使用年限是40年；三、《个人一手住房担保合同》一份，证明开发商承诺给李伟东担保贷款；四、2011年9月18日收据一枚，证明开发商收取李伟东9250元贷款保证金；五、房屋代收清单一份，证明开发商多收取一倍多相关费用，当时鹏程房地产公司称贷款已审批，银行贷款保险费8%已上交；六、银行转账凭证一份、中国银行个人贷款月还款明细表一份，证明开发商称贷款已审批下来，让李伟东给董静波的个人账号打钱还款；七、商品房买卖合同一份，证明开发商承诺土地使用权是70年，且约定面积差异处理方式。鹏程房地产公司质证认为，对第一份证据无异议，其形成原因为当时法人没在现场，所以工作人员复印了一份《还款协议书》给李伟东，后由法人补签字并加盖公章；第二份证据的光盘内容不清晰，不能作为证据使用；对第三份证据的真实性无异议，但该担保合同是审批贷款的前期手续，是否审批由中国银行审核；对第四份证据无异议，如果李伟东同意的情况下，可以折抵房款；对第五份证据无异议，其中收据的各项费用都是合理合法的；对第六、七份证据无异议。本院依职权调取（2016）内0581民初2080号民事判决书一份，证明民事判决书所查明的内容及判决结果，依职权询问霍林郭勒市安居房产测绘有限责任公司职工兰江龙的询问笔录一份。鹏程房地产公司对该两份证据均无异议。李伟东质证认为，（2016）内0581民初2080号民事判决书中经审理查明中的事实中取暖费、闭路费3615元有异议，鹏程房地产公司多收取李伟东800元，房款共交185877元，对其他内容无异议；对询问笔录有异议，坚持以李伟东自己测绘的面积为准。鹏程房地产公司提举的证据及李伟东提举的第一、四、六、七份证据、本院依职权调取的证据及制作的询问笔录来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信；李伟东提举的第二份证据不能确定通话对方当事人，本院不予确认；对李伟东提举的第三、五份证据的真实性予以确认。经审理查明，2011年7月28日，李伟东与鹏程房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，李伟东购买了鹏程房地产公司开发的位于霍林郭勒市西秀园小区11#商业-5#楼房，建筑面积78.91平方米，房屋价款4700元/平方米，房屋总价款370877元。合同签订后李伟东交纳购房款185877元，交纳代收费用及其他费用37919元（包括贷款保证金9250元），取暖费及闭路费3615元。因没有成功办理中国银行的按揭贷款，李伟东与鹏程房地产公司于2013年12月19日签订了《还款协议书》一份，约定李伟东需偿还剩余房款185000元、给付利息96220.22元，合计281220.22元。并约定李伟东在办理入住手续时起93个月内将剩余房款185000元，同相应利息按每月平均还款额偿还，李伟东需每月还款3024元。每月15日还款，如逾期未能偿还，李伟东另交违约金，违约金按银行利率的二倍计算。截止2015年5月25日，李伟东通过鹏程房地产公司财务人员”董静波”的银行账户合计还款19个月，共计偿还本金37791元（185000元÷93个月×19个月）、给付利息19665（96220.22元÷93个月×19个月），合计57456元后再未偿还欠款及利息。另查明，2016年11月1日，李伟东将鹏程房地产公司诉至霍林郭勒市人民法院，要求解除与鹏程房地产公司签订的《商品房买卖合同》并退还购房款，2016年12月25日，霍林郭勒市人民法院作出（2016）内0581民初2080号民事判决书，认为李伟东与鹏程房地产公司签订的《商品房买卖合同》与《还款协议书》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，李伟东提供的证据不足以证明《还款协议书》是在李伟东受到欺诈的情况下签订的，判决驳回了李伟东的诉讼请求。李伟东不服判决，向通辽市中级人民法院申请再审，2017年9月25日，通辽市中级人民法院作出（2017）内05民申89号民事裁定书，驳回了李伟东的再审申请。本院认为，李伟东与鹏程房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，因商品房买卖所形成的债权债务关系明确，双方签订《还款协议书》真实有效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：”当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定，鹏程房地产公司要求李伟东给付所欠房款147209元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。在本案中鹏程房地产公司同意将李伟东交付的贷款保证金9250元从剩余房款中扣除，故李伟东尚欠的房款为137959元。鹏程房地产公司主张给付自2015年8月至2017年4月及2015年3月的利息，因双方已约定违约内容，李伟东未按约定内容还款，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，李伟东应承担违约责任。经核算，2015年8月至2017年4月期间的利息为42629元（137959元×7.725‰×2倍×20个月），本院对合理部分予以支持。鹏程房地产公司要求李伟东给付2015年3月逾期付款的逾期利息，但鹏程房地产公司未提供李伟东2015年3月逾期给付欠款的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对鹏程房地产公司要求李伟东给付该月份逾期利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李伟东于本判决发生法律效力后十日内给付霍林郭勒鹏程房地产开发有限责任公司购房款137959元、利息42629元，合计180588元；二、驳回霍林郭勒鹏程房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元（霍林郭勒鹏程房地产开发有限责任公司已预交），由李伟东负担3912元，由霍林郭勒鹏程房地产开发有限责任公司负担288元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长 敖德高娃人民陪审员 白 常 昱人民陪审员 刘 颖 杰二〇一八年五月七日书 记 员 孙 丽 胤