贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2601民初370号
原告：申银娥，女，1949年8月23日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：杨麒，贵州争荣律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：凯里市馨怡房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市华联路*号。
法定代表人：罗辉国，董事长。
委托诉讼代理人：李立，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：贵州省黔创资产管理控股（集团）有限公司。住所地：贵阳市云岩区延安中路**号信合大厦**层。
法定代表人：徐小杰，执行董事。
原告申银娥诉被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司（以下简称：馨怡房产公司）、被告贵州省黔创资产管理控股（集团）有限公司（以下简称：黔创管理公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年1月24日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告申银娥委托的诉讼代理人杨麒、被告馨怡房产公司委托的诉讼代理人李立到庭参加了诉讼。被告黔创管理公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。
原告申银娥请求依法判决：1、由被告馨怡房产公司履行商品房买卖合同约定的交房义务。2、由被告馨怡房产公司支付2015年7月15日至2016年11月21日的逾期交房违约金71075.33元以及2016年11月22日至交房之日止的逾期交房违约金；3、由被告黔创管理公司与馨怡房产公司共同支付2015年11月18日至2016年11月18日的购房补贴56276元；4、由被告黔创管理公司与馨怡房产公司支付剩余的八期购房补贴；5、由被告馨怡房产公司承担律师代理费1000元；6、本案受理费由二被告共同承担。事实及理由：2014年10月13日，我与被告馨怡房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：馨怡房产公司将其开发的“御景上城”小区第1-5幢3单元26层3-26-4号住房预售给我，房价总计为562750元。交房时间为2015年7月15日。合同签订后，我依约全额支付了购房款。2014年11月18日，二被告以给予购房优惠条件为由与我签订了一份《福利购房补贴协议》，约定二被告按已交纳购房款的40%作为返还我的购房补贴，第一季度为6722元，此后每季度为14069元，共计225100元。协议签订后，二被告仅支付四期购房补贴，共计48929元。因被告馨怡房产公司迟迟不能交付所售房屋，该公司与我等业主于2015年11月23日就逾期交房违约金达成一份《补充协议》，约定2015年7月15日至10月31日每日按总购房款的万分之一计付违约金，2015年11月1日至2016年1月31日每日按总购房款的万分之三计付违约金，2016年2月1日若不能交房，则每日按总购房款的万分之五计付违约金。事后，不仅被告馨怡房产公司未能在承诺的期限内交付房屋，而且二被告也不按季支付购房补贴。为了维护我的合法权益，特诉至法院。
原告申银娥为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》、《御景上城商品房认购协议书》复印件各一份共51页，拟证明原告与被告馨怡房产公司之间存在商品房买卖合同关系，双方在合同中约定各自权利义务的内容。3、《收款收据》复印件一份1页，拟证明原告已全额支付购房款的事实。4、《福利购房补贴协议》、《借记卡账户历史明细清单》复印件各一份共4页，拟证明（1）原告以高于市场的价格向被告馨怡房产公司购买本案商品房时，被告馨怡房产公司与黔创管理公司承诺用购房款的40%作为购房补贴，并分16期（季度）返还给原告；（2）二被告已支付四期（季度）购房补贴，共计48929元的事实。5、《商品房预售合同登记备案》复印件一份1页，拟证明原、被告签订的商品房买卖合同已经登记备案的事实。6、《补充协议》复印件一份10页，拟证明原告与被告馨怡房产公司另行就逾期交房违约金的计算标准与时间段进行约定的事实。7、《委托代理合同书》、《发票》复印件各一份1页，拟证明原告委托律师提起本案诉讼支付代理费1000元的事实。
被告馨怡房产公司未递交答辩状，庭审中委托的诉讼代理人口头辩称：一、我的当事人馨怡房产公司已经通知原告前来办理所购房屋的交接手续。二、原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院依法予以调整，按照日万分之一支付比较合理。三、原告主张的理财收益金违反了合同法第52条的规定，且显失公平，请求依法不予支持。四、原告诉请的律师代理费未能提供委托代理合同，请求法院不予支持。
被告馨怡房产公司为证明诉讼代理人的答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：被告的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）被告馨怡房产公司的企业性质、工商登记信息和诉讼主体资格；（2）法定代表人的基本身份信息。
被告黔创管理公司既没有递交书面答辩意见，也未提供任何证据材料。
为查明被告黔创管理公司的企业性质、工商登记信息和诉讼主体资格，本院依职权从《全国企业信用信息公示系统》中调取黔创管理公司的工商登记信息复印件一份2页。
经审理查明：被告馨怡房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售等。被告黔创管理公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围有：资产委托管理、固定资产投资及管理、企业管理、非金融性投资等。2014年10月13日，原告申银娥与被告馨怡房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014007518）。合同约定：申银娥购买馨怡房产公司在建的“御景上城”小区第1-5幢3单元26层3-26-4号住房，建筑面积为120.48平方米，套内建筑面积为97.31平方米；2、按套内建筑面积计算，价款为每平方米5783.06元，总购房款562750元；3、交房时间为2015年7月15日前；5、逾期交付的违约责任：逾期在30日内的，出卖人从约定交付期限届满次日起至实际交房之日止向买受人按日支付已交购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约当即将购房款支付完毕。2014年11月18日，以被告黔创管理公司和馨怡房产公司为甲方、原告申银娥为乙方签订了一份《福利购房补贴协议》。协议书主要约定：一、甲方按乙方交纳购买“御景上城”小区住房的购房款562750元中的40%返还原告作为购房补贴；二、甲方按季度分十六期返还购房补贴，除首期为6722元、末期为7346元外，其余每期为14069元，共计225100元。三、违约方按当期补贴款每天2‰支付对方违约金。协议签订后，被告黔创管理公司先后向原告支付四期（季度）购房补贴，共计48929元。2015年11月23日，以被告馨怡房产公司为甲方、原告申银娥为乙方就逾期交房违约金事宜签订了一份《补充协议》。主要内容为：“甲方开发建设开发的御景上城的—住宅区，甲方依法获得预售许可证并经相关部门备案后公开进行销售，与购房者签订《商品房买卖合同》。合同第十一条约定，甲方应于2015年7月15日前交房，时至今日甲方未能如期交房已严重违约。就此，甲方与部分购房者进行友好协商，基于平等、自愿的条件下达成如下协议内容，对甲方违约后的交房时间以及违约金进行明确约定，以资甲方遵守执行。
一、交房时间
《商品房买卖合同》第十一条甲方应于2015年7月15日前交房，甲方已严重违约；现甲方自愿承担违约责任，并承诺于2016年1月31日前交房。
二、违约责任
1、违约金，采取分段计算方式，即：
①2015年7月15日-2015年10月31日期间，逾期每日按购房总价款的万分之一计算违约金；
②2015年11月1日-2016年1月31日期间，逾期每日按购房总价款的万分之三计算违约金；
③2016年2月1日若还不能交房，逾期每日按购房总价款的万分之五计算违约金。
2、违约金支付方式及期限。
①支付方式，现金或转账一次性支付；
②支付期限，甲方交房后28个工作日内一次性支付；
③补偿条款，甲方交房后28个工作日内未按约支付违约金的，应承担确定违约金数额的每日千分之一的资金占用费，直至付清之日为止。
三、其他
1、本协议是对《商品房买卖合同》进行的补充约定，与《商品房买卖合同》具有同等效力；
2、因本协议条款所涉内容若发生争议，双方应友好协商解决，若协商不成双方一致同意提交凯里市人民法院采用简易程序诉讼解决。
3、若违反本协议涉及诉讼，违约方须承担守约方维权所产生的必要费用，包括但不限于律师费、误工费。
4、本协议一式两份，双方各持一份，甲方签字盖章后生效。”事后，不仅被告馨怡房产公司没有在承诺的期限内交付房屋，而且二被告也未继续支付购房补贴，原告在多次催促未果的情况下于2017年1月24日向本院提起诉讼。庭审中，因被告黔创管理公司未到庭参加诉讼，且被告馨怡房产公司的诉讼代理人也表示不接受调解，本院未能主持双方当事人进行调解。
另查明：截止本案庭审结束时，被告馨怡房产公司未能按合同约定将所售涉案商品房交付给原告申银娥管理使用。
上述事实，有原告申银娥的起诉状、被告馨怡房产公司委托诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采信双方当事人所举证据材料与庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告馨怡房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，被告黔创管理公司是具有法人资质的企业法人，故原、被告签订的《商品房买卖合同》、《福利购房补贴协议》、《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据材料，本院对原告的诉讼请求分析认定如下：
第一，逾期交房违约金
原告申银娥已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告馨怡房产公司未能按期交付所售房屋，其行为不仅违反了双方在合同及补充协议中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约应当承担逾期交房违约金的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告馨怡房产公司至本案庭审结束时仍未能交付所售房屋，造成原告的经济损失是事实，主要体现在逾期交房后每月支付的租金。虽然双方当事人在补充协议中改变合同约定计算违约金的标准，且明确分段计算逾期交房违约金，但是结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，考虑到被告逾期交房的原因以及原告的合法利益，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，被告馨怡房产公司按合同约定的日万分之一支付违约金较为适宜，违约金可顺延计付至本案庭审结束之日止。
第二，购房补贴
二被告系依法注册成立的企业法人，以支付购房补贴为优惠条件进行商品房促销并无不当，也没有显失公平，故原告对购房补贴的主张于法于约有据，本院予以支持。
第三，律师代理费
原告在本案中委托律师进行诉讼是事实，其与被告馨怡房产公司在补充协议中已明确约定违约方承担对方委托律师的费用，且原告已提供委托合同和交纳律师代理费的票据，故原告的该项诉请本院依法予以支持。
综上所述，截至2017年5月7日，被告馨怡房产公司应支付原告逾期交房违约金39617.60元（562750元×0.0001×704天。被告馨怡房产公司与黔创管理公司不仅应当支付原告2015年11月18日至2016年11月18日期间的购房补贴56276元，而且继续按照福利购房补贴协议的约定支付剩余八期的购房补贴。被告黔创管理公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告的诉请和所举证据予以默认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三日内将“御景上城”小区第1-5幢3单元26层3-26-4号商品房交付给原告申银娥管理使用。
二、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告申银娥支付截止2017年6月29日的逾期交房违约金39617.60元。
三、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司与被告贵州省黔创资产管理控股（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告申银娥支付购房补贴56276元。
四、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司与被告贵州省黔创资产管理控股（集团）有限公司从2016年11月18日起至2018年8月17日止，每季度（第三个月25日）向原告申银娥支付购房补贴14069元。2018年8月18至2018年11月17日期间的第三个月25日向原告申银娥支付购房补贴7346元。
五、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告申银娥支付委托律师的代理费1000元。
六、驳回原告申银娥的其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2870元，由被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司与被告贵州省黔创资产管理控股（集团）有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 彭 春
审 判 员 罗 仕 忠
人民陪审员 顾 劲 松
二〇一七年七月六日
书 记 员 刘春香（代）