西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）莲民初字第01215号原告呼延娟，女，1958年2月8日出生，汉族。被告陕西鑫诺房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区白庙村小区******。法定代表人王红兵，该公司总经理。委托代理人张娱婷，女，该公司员工。委托代理人杨梓，女，该公司员工。原告呼延娟诉被告陕西鑫诺房地产开发有限公司（以下简称鑫诺公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告呼延娟、被告鑫诺公司委托代理人张娱婷、杨梓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呼延娟诉称，2007年8月13日，原、被告签订商品房买卖合同，合同编号0662317，约定被告将位于西安市莲湖区西稍门十字劳动南路360号柠檬宫舍11509室售予原告，总房款331000元。当时该项目五证齐全，能够办理银行按揭，受法律保护，所以原告确定其为正规项目，和被告签订了购房合同。被告在2009年3月31日将该房屋交付原告。原告按照被告要求提供身份证等办理房产证的相关资料。一年后，原告发现被告没有按照合同约定给原告办理房产登记手续，也不愿意支付违约赔偿金。被告违反合同约定，拒不给原告办理产权登记，致使原告合法权利受到侵害，给原告造成极大经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告逾期未取得房屋产权证书的赔偿金4965元；2、被告依照购房合同约定向原告支付违约金3310元；3、被告在30天内履行为原告办理房产权属证书的义务；4、参照西安市莲湖区人民法院（2013）莲民三初字第00296号民事调解书，判令被告于2014年6月30日前为原告办理莲湖区劳动南路360号柠檬宫舍11509室的产权证；逾期未能办理，被告应自2014年7月1日起向原告承担违约金，违约金以房款331000元为基数，按照日万分之二点一计算，至房产证办理之日；5、本案诉讼费由被告承担。被告鑫诺公司辩称，1、其并非无故、恶意迟延提交办理房产证所需的材料。办理房产证需要施工单位提供相应的建设图纸与资料，但是柠檬宫舍的施工单位浙江广宏建设有限公司西安分公司迟迟不履行其相关义务，不向被告移交办理产权所需要的相关资料，导致房产证无法如期办理。被告一直在积极努力，房屋管理部门已经受理了被告的办理申请。2、原告的赔偿金请求无理无据，合同中对此没有约定，被告不予认可。3、调解书没有参考依据，被告不予认可。调解书并非法律依据，该调解书的形成有很多原因，并不具有广泛的应用性或约束性。4、原告要求在6月30日之前办理房产证，被告不予认可，也无法做到。被告只能负责尽快提交资料申请房屋管理部门办理房屋产权证，至于何时能够办下来是政府部门的工作安排，企业无法承诺。房屋管理部门已经开始进行面积测量，说明被告已经提交了相关资料，管理部门也开始了办证流程。综上，被告已经履行了办理房屋产权证提交资料的相关工作，故被告从2014年4月起不应再承担迟延办理房产证的违约责任。经审理查明，2007年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号Y07045471，双方约定，被告鑫诺公司将位于西安市莲湖区劳动南路甲字1号柠檬宫舍第1幢1单元15层11509号房售予原告，建筑层数地上28层，地下**，该商品房建筑面积78.16平方米，单价为4234.90元，总房款为331000元。付款方式为原告于2007年7月17日交定金20000元，于2007年7月20日交齐首付款101000元（含定金），余款230000元整做银行按揭。被告鑫诺公司应当于2009年3月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定中载明：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照第1、3项或者第2、3项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起45日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房款的1%赔偿原告损失；2、原告不退房，被告按照已付房价款的1%向原告支付违约金；3、原告在收到被告通知其提供办理产权过户手续10日内仍不能按通知要求提供房屋产权过户所需资料，则原告承担延期办理房产证的全部责任，以及房产二次过户发生的费用。原告于2007年7月20日向被告鑫诺公司支付房款101000元，余款在银行进行了按揭。2009年3月底被告鑫诺公司向原告交付了房屋。2009年4月2日，原告向西安和信美地物业管理有限公司交付契税、大修基金、工本费、他项权办证费等共计15055元。庭审中，被告鑫诺公司称已将办理权属登记需要的应当由被告提供的资料报产权登记机关，但未提交相关证据。经本院核实，截止2014年6月1日，被告并未向房产登记机关提交办理柠檬宫舍产权登记的资料。原告诉讼请求中要求被告赔偿原告逾期未取得房屋产权证书的赔偿金4965元的依据为：合同约定的违约金1%过低，不足以弥补其损失，故按照房款的1.5%增加了违约金；被告向原告支付违约金3310元的计算依据为：合同约定的房款的1%。原告称被告至今没有给其办理房产证，影响其出租、出售、抵押，造成其损失扩大，但未提交相关证据。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，主体适格，内容合法，为合法有效合同，对双方当事人均有约束力。该商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要的、由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，应向原告承担违约责任。被告因其自身原因不能在约定的期限内为原告办理产权登记手续，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，故原告要求被告承担违约责任、履行办理房产权属证书义务之诉讼请求符合合同约定和法律规定，依法予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金数额的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，根据上述规定，当约定的违约金低于造成的损失时，原告可以请求增加，但应当提交相应的证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，而原告未对逾期办证的损失举证，故原告要求被告按照已付购房款的1%支付违约金3310元依法予以支持。原告要求增加违约金4965元证据不足，依法不予支持。原告主张被告从2014年7月1日起按每日万分之二点一承担逾期办证的违约金没有法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西鑫诺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告呼延娟支付逾期办理房屋产权证书的违约金3310元；二、被告陕西鑫诺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告呼延娟办理合同登记号为Y07045471的《商品房买卖合同》所交易的位于西安市莲湖区劳动南路甲字1号柠檬宫舍第1幢1单元15层11509号房屋的产权登记手续；三、驳回原告呼延娟其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告承担（原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长 栾 震代理审判员 史 琳人民陪审员 马梅丽二〇一四年七月十五日书 记 员 王 杨