广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终14534号上诉人（原审被告）：广州市深业房地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：庞鸣钟，董事长。委托代理人：罗兆旋，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈康康，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹婉清，身份证住址广州市天河区。委托代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：许永盛，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市深业房地产有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人邹婉清房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月31日，邹婉清（买方，乙方）与深业公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：由乙方购买甲方在白云区XXX路编号为2的地块投资建设的金翠湾自编15号住宅楼第自编15座2梯幢23层2303房，房屋地址：白云区XXX街20号（自编15座2梯）2303房。该商品房的用途为住宅，层高为3米。户型结构为3房2厅1厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共92.56平方米，其中，套内建筑面积75.92平方米，共有分摊面积约16.64平方米。已支付房价款：以按揭贷款购房的，该款项不限于乙方自行支付的首期价款，还包括以贷款方式向甲方支付的款项。该商品房以套出售，单价为19388.33元/平方米，总金额为1471962元。乙方付款方式为按揭贷款。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按附件七补充协议第七条第三款的规定执行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（6）《房地产（住宅）质量保证书》。（7）《房地产（住宅）使用说明书》。（8）《临时管理规约》或《管理规约》……。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，因甲方擅自改变规划、设计造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权按照下述第3种方式处理：3、按附件七补充协议第七条第1款的规定执行。合同附件一：房地产平面层图一张。合同附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）。1、甲方针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方所购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有人权利义务以本合同及补充协议的约定为准。2、甲方展示的样品房、样品房装饰、及样品房的家居、电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品。3、甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合约内容，双方不受其约束。合同附件六：装饰、设备标准：金翠湾园景住宅装修标准：一、公共部分：门禁系统；外墙；电梯；首层大堂；标准层电梯间；楼梯间；门窗：铝合金窗，防火门；信报箱。二、室内部分：4、阳台：外墙砖、铝合金栏杆或混凝土实栏板，预留一个地漏……合同附件七：本合同补充协议：第七条关于房屋交付的补充或修改：1、双方对合同第二十三条第3点约定如下：乙方不能以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准为由拒绝收楼，如确实存在问题的，甲方应按《住宅质量保证书》的规定承担维修义务，若甲方拒绝维修或在收楼之日起三个月内仍维修不到约定标准的，应赔偿未修复部分装饰、设备的差价。2、房屋交付（对第十三条的补充或修改）：（1）交付的通知：在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼……乙方不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或者拖延验收时间的，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为房屋验收合格之日和甲方将房屋移交乙方之日。3、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）：（1）无论逾期交房是否超过180日，如合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%。4、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）：甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条规划、设计变更（对第十九条的补充或修改）：4、因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房内设有梁柱、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方同意不以此为由拒绝收楼或退房或索赔。第十二条关于基础设施、公共配套建筑的权属及经营权（对第二十七条的补充或修改）：2、对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，乙方同意不要求甲方拆除、增减或变更。第十四条关于通知的约定（对第二十九条的补充或修改）：1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日起生效。2、甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后五日内通知对方。如任何一方未按合同约定的期限通知对方变更后的联系方式的，因此产生的所有相关责任概由过错方承担……。上述合同签订后，邹婉清向深业公司支付了1469663元购房款。原审另查：广州市白云区金沙洲XXX路的江悦湾自编8、9、15栋住宅楼工程（以下简称涉案楼盘工程）经穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》审核批准，于2012年4月15日开工建设。2012年12月3日，广州市规划局作出穗规函【2012】6052号《关于要求调整建筑设计复函》，同意自编号8栋、9栋、15栋部分户型的入户花园调整为疏散楼梯间消防前室，其余不变。如因上述调整引起利害关系人的投诉和纠纷的，应由深业公司单位负责协调解决直至恢复原设计。该文与穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》及附图、附件共同使用。2014年9月17日，涉案楼盘工程竣工验收。2014年10月10日，广州市规划局出具《建设工程规划验收批前公示》，公示说明载明：深业公司向广州市规划局申请对住宅楼工程3幢（自编8、9、15号）以及商业楼工程1幢（自编S2、S3、S4栋）进行规划验收，……自编8、9、15栋住宅平面内部间隔与报建不一致，该调整有可能涉及公共利益，根据《行政许可法》等规定，现将调整方案向利害关系人进行公示，公示期限：2014年10月10日至2014年10月19日。2014年10月20日，广州市规划局作出穗规验证【2014】498号《建设工程竣工验收合格证》，同日，涉案楼盘竣工验收备案文件齐全，同意备案。邹婉清向原审法院提起本案诉讼，请求：1、深业公司赔偿我因其交付的房屋与约定购买房屋严重不符，导致房屋整体使用功能和价值受到影响的经济损失44089.89元（按涉案房屋已付价款3%计）；2、诉讼费由深业公司承担。原审庭审中，深业公司提出如下抗辩意见：1、买卖合同附图是规划报建平面图，只是起到反映涉案房屋方位及户型结构的作用，从该图上根本无法看出装饰柱的具体情况，施工平面图、竣工平面图、立面图才能显示装饰柱的情况。2、其放置在售楼现场的沙盘的楼盘模型已反映出了装饰柱线条，现场播放的宣传片也展示了设有装饰柱的情况，其已尽告知义务。故邹婉清以涉案房屋的上述调整与买卖合同附图和样品房不一致为由，认为其交付的房屋违反合同约定不能成立。深业公司提交报建立面图、施工平面图、竣工平面图、沙盘模型照片、宣传片等拟证实其上述陈述。邹婉清对深业公司出示的上述证据的关联性不予认可，并表示虽涉案楼盘现场有大型沙盘和播放宣传片，但销售人员并未引导观看和特别告知该装饰柱的具体情况，其也未留意该细节。另邹婉清向原审法院提交价格表一张，拟证明涉案楼盘的房屋价格为从低层到高层，价格逐渐升高。深业公司确认价格表的真实性。2016年5月17日，原审法院组织邹婉清，深业公司双方到涉案楼盘现场进行勘查：涉案房屋三卧室窗户正中央上均有一根宽约27厘米的装饰柱及窗框。另深业公司就涉案房屋装饰柱是否对房屋的采光、景观造成影响，若造成影响，消除影响的工程造价问题向原审法院提出鉴定申请。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋现状平面图、规划验收批前公示、关于要求调整建筑设计的复函、规划验收合格证、相片、价格表、民事判决书、报建立面图、规划许可办事指南、设计图纸深度规定、规划验收办事指南、施工图审查合格书、城建档案移交书、施工平面图、竣工平面图、宣传片、采光论证、改造工程预算价（节选）、笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：邹婉清与深业公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。邹婉清主张深业公司交付的涉案房屋因存在装饰柱及窗框不符合合同约定，根据现有证据显示，增加装饰柱及窗框不属于建设过程中的规划设计变更增加的建设项目。双方签订的买卖合同中的交房条件并未有涉及到装饰柱之内容，邹婉清据此认为深业公司交付不符合合同约定的房屋理据不足。但经原审法院现场勘查，确实存在如下情况：涉案房屋的三卧室窗户中央装饰柱及窗框对房屋的景观及整体功能确有影响。为此，深业公司应当证明其对此已向购房人尽必要的说明及提醒义务。虽然施工、竣工平面图中可显示涉案房屋主卧装饰柱的情况，但深业公司并未向邹婉清出示过该平面图，买卖合同附图才是作为买受人能直接了解的信息，而该附图对此并无明显标示。另邹婉清通过展示的样板房亦无法了解涉案房屋存在装饰柱的真实情况。深业公司在售楼前能够为邹婉清提供了解到涉案房屋存在装饰柱的直观来源则是基于其设置的沙盘模型，邹婉清作为一般购房者，不具有对沙盘模型的认知能力，但现有证据无法证明深业公司工作人员在向邹婉清销售涉案房屋时特别向邹婉清说明了装饰柱的情况，故现有证据尚不足于证明深业公司已尽到必要的说明及提醒之义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，深业公司作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，但现有证据无法证明深业公司已尽合理的说明、提醒义务。邹婉清在不知情的情况下购买了存在上述问题的房屋，导致邹婉清预期的心理舒适感降低、房屋价值贬损和利益失衡的事实，表明深业公司有违诚实信用原则。深业公司应当承担邹婉清因上述问题所致采光、景观等影响的经济损失。深业公司认为涉案房屋相应诉争范围的采光及通风符合国家设计规范要求，但房屋的使用不仅需要满足国家设计规范的基本要求即可，购房人购买房屋、支付房价款，有权享受房屋在排除妨碍的正常使用状态下获得的采光及通风等一系列舒适享受，深业公司作为开发商，有义务为购房人提供具备完全使用功能的房屋。综合以上分析，鉴于上述三卧室窗户中央装饰柱及窗框确对涉案房屋的景观及功能价值造成影响，邹婉清要求深业公司赔偿一定经济损失的主张成立，从公平合理角度考量，邹婉清关于赔付损失的金额为已付房价款3%的意见合理，原审法院予以采纳。据此，邹婉清要求深业公司赔付关于装饰柱的损失金额为1469663元×3%=44089.89元，故邹婉清要求深业公司赔偿经济损失44089.89元的诉请原审法院予以支持。关于深业公司提出对涉案房屋卧室装饰柱是否造成影响及消除影响的工程造价申请鉴定的问题。如前所述，购房人购买涉案房屋作居住之用，其有权享受房屋在排除妨碍的正常使用状态下获得观感、通风等一系列舒适享受，而不仅需要满足国家设计规范的基本要求，且该影响实际是对购房人造成的心理预期价值的贬损，故消除影响的工程造价亦无法衡量该价值，故原审法院对深业公司的上述申请不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：自判决生效之日起十日内，深业公司赔偿邹婉清经济损失44089.89元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费902元，由深业公司负担。判后，上诉人深业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院违反程序。一审法院对邹婉清未主张的法律关系作出裁判，违反了不告不理的民事诉讼基本原则，剥夺了我方的抗辩权利。原审中，业主认为深业公司实际交付的房屋与合同约定不符（包括装饰柱诉争情形），构成违约，从而主张违约损害赔偿责任，故双方在原审中的争议焦点一直是“深业公司是否构成违约”，然而原审判决在装饰柱问题上未认定深业公司构成违约，却又认为深业公司对装饰柱情形未尽到告知说明义务，判决深业公司承担损害赔偿责任，其性质显然不是违约赔偿责任，原审法院超越业主的诉求，代替业主行使起诉权利，程序违法，应当撤销原判。二、原审判决认定事实不清。1.深业公司在沙盘模型以及宣传片中，已经对装饰柱进行了必要的提示；2.样板房不视为要约。从样板房设置现状看，两套样板房不可能涵盖所有户型情况，不可能作为合同交付标准；从合同约定上看，合同附件三明确约定宣传资料包括样板房不能作为合同交付标准；3.合同附件一《房地产平面层图》也不能单独作为房屋的交付标准。附图的目的在于明确房屋的位置及户型结构，是对合同第四条“合同标的物基本情况”的图解，因此合同附件一要结合合同正文所列关于房屋交付标准的具体条款进行整体理解；且合同附件一《房地产平面层图》为规划报建平面图，无法全面显示规划报建信息；4.装饰柱不影响房屋的采光，涉案房屋完全符合国家设计规范的采光要求；5.装饰柱不影响房屋的正常采光，不会造成房屋的价值贬损，业主根本不存在任何损失。业主也未举证证明其损失，应承担举证不能的后果。原审判决深业公司赔付业主的损失金额为业主已付房价款的3%毫无事实依据。三、原审判决适用法律错误。（一）原审法院错误适用《合同法》第六十条，认为深业公司未对购房人尽到合理的提示义务，从而依据《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百零六条判令深业公司承担违约责任、赔偿业主的损失。(二)原审法院应适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条而未适用。四、原审判决与最高人民法院指导性案例相悖。深业公司提交了三份最高人民法院公报案例作为证据，原审法院未予参考，也未按规定在裁判理由中回应未参考的理由，依法应予纠正。综上，上诉请求：1．撤销原审判决，驳回邹婉清全部诉讼请求；2．本案一审、二审全部诉讼费用均由邹婉清承担。被上诉人邹婉清答辩称：同意原审判决，不同意深业公司的上诉请求。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均未提交新证据。二审庭询后，深业公司向本院提交了《关于专家法律意见书的说明》。本院认为，原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》效力的认定正确，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及深业公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是深业公司对涉案房屋存在的主卧装饰柱情形是否应承担违约责任；对双方当事人没有提出上诉的原审其余判项，本院不作审查。具体分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用原则而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，经原审法院现场勘查深业公司交付涉案房屋卧室的现状，证实涉案房屋的三卧室窗户中央装饰柱及窗框对房屋的景观及整体功能确有影响，导致购房者预期的心理舒服感降低，造成房屋价值和利益失衡的事实是存在的；同时，深业公司作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，而不应隐瞒房屋存在问题的真实情况，误导购房者。因此，深业公司没有尽到合理的说明、提示义务，违反了诚实信用的合同义务，造成购房者利益失衡，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，深业公司应当就上述违反诚信义务的违约行为，承担赔偿造成邹婉清所购房屋通风、采光和景观受影响的经济损失的违约责任。邹婉清在本案中主张深业公司承担违约损害赔偿责任，原审法院经审查认定深业公司确实存在违反说明、提醒义务的违约情形，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判令深业公司承担赔偿损失的违约责任，并没有超出当事人的诉讼请求范围。深业公司上诉称原审判决就当事人未主张的法律关系作出裁判、违反法定程序，理由不成立，本院不予采纳。虽然深业公司在原审中提供了《改造工程预算价》等证据证明对涉案房屋主卧存在的装饰柱遮挡问题进行改造、消除影响的工程造价较低，但由于房屋内卧室的装饰柱问题客观上确已造成对采光、通风、景观的影响，导致房屋整体的质素下降，给购房人所造成心理预期的价值贬损是无法用鉴定工程造价的方式予以评定的，同时深业公司也未有其他确切证据能够证明原审判决的赔偿金额显失公平，故原审法院判决从填补损失的角度酌定的赔偿比例并未造成双方利益的严重失衡，并无不妥，本院予以维持。深业公司上诉称原审判决与最高人民法院的指导性案例相悖，缺乏事实根据，对该上诉意见本院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条的规定“当事人在二审程序中提供新的证据的，应当在二审开庭前或者开庭审理时提出”，深业公司二审庭后才提交《关于专家法律意见书的说明》，且该材料不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审新的证据”的要求，本院对此不予采纳。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，本院应予维持。深业公司的上诉意见理据不足，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902元，由上诉人广州市深业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十一月十六日书记员  杨 旦林飘云