陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕09民初50号原告：王崇金，女，生于1942年10月3日，汉族，住安康市汉滨区。系陈唐成之妻。原告：陈厚荣，女，生于1963年12月4日，汉族，住安康市汉滨区。系陈唐成长女。原告：陈厚东，男，生于1966年12月30日，汉族，住安康市汉滨区。系陈唐成长子。委托诉讼代理人：韩妮君，陕西宁康律师事务所律师。委托诉讼代理人：田荆鹏，陕西宁康律师事务所律师。原告：陈厚波，男，生于1972年4月13日，汉族，住安康市汉滨区。系陈唐成次子。原告：陈厚芝，女，生于1972年10月15日，汉族，住安康市汉滨区。系陈唐成次女。原告：陈冬花，女，生于1975年1月20日，汉族，住安康市汉滨区。王崇金、陈厚荣、陈厚芝、陈冬花共同委托诉讼代理人：陈厚东,男，生于1966年12月30日，汉族，住安康市汉滨区。系陈唐成长子。王崇金、陈厚荣、陈厚芝、陈冬花共同委托诉讼代理人：陈哲，男，生于1988年9月9日，汉族，住安康市汉滨区。系陈唐成之孙、陈厚东之子。被告：陕西金城置业有限责任公司。住所地：西安市科技二路**号。法定代表人：高力新，系总经理。被告：安康中心城市建设投资开发有限公司。住所地：安康市高新区创业大厦。法定代表人：柯玉富。委托诉讼代理人：郭凯，系该公司营销策划部副部长。被告：安康市住房和城乡建设局。住所地：安康市汉滨区滨江大道*号建设大厦。负责人：陶柏林。委托诉讼代理人：王西洋，陕西贤业律师事务所律师。原告王崇金、陈厚荣、陈厚东、陈厚波、陈厚芝、陈冬花诉被告陕西金城置业有限责任公司（以下简称金城公司）、安康中心城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）、安康市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）合同纠纷一案，本院立案后，原告陈唐成在诉讼期间死亡，本案中止审理，等待继承人参加诉讼。陈唐成的妻子王崇金、长女陈厚荣、长子陈厚东、次女陈厚芝、次子陈厚波、三女陈冬花均表示参加诉讼，故本案原告变更为王崇金、陈厚荣、陈厚东、陈厚波、陈厚芝、陈冬花。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王崇金、陈厚荣、陈厚芝、陈冬花的委托诉讼代理人陈厚东及其子陈哲，陈厚东的委托诉讼代理人韩妮君，原告陈厚波，被告城投公司的委托诉讼代理人郭凯，被告市住建局的委托诉讼代理人王西洋到庭参加诉讼。被告金城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉请求：1.判令被告按合同约定立即交付晶华大厦第一、二层3000平方米商业用房；2.判令被告支付自2014年2月1日起至实际交付之日止的逾期交付违约金（2014年2月1日至2016年9月1日31个月共计1240万元）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：陈唐成系安康市江北进站路31号土地使用权人（土地使用证号：安国用（2004）第1172号），经人引荐于2008年8月12日与金城公司签订《房产联合开发合同书》，约定由金城公司对该幅土地进行开发建设，项目名称为“晶华大厦”，所需手续和费用均由金城公司负担。项目建成后陈唐成分得一、二层商业用房3000平方米，如一、二层面积不足3000平方米，则金城公司用该建设房产第六层以上相应面积补足。2010年1月24日，金城公司又与陈唐成签订了《房产联合开发补充合同书》，约定金城公司必须在2012年3月1日前向陈唐成交付3000平方米商业用房，逾期一日按1000万元保底价值为基数乘以3‰作为每日的违约金给予赔偿。因金城公司逾期交房，陈唐成于2012年8月向安康市中级人民法院提起诉讼，要求金城公司按合同约定交付房产并承担2012年3月1日至2012年8月1日迟延交房违约金，法院经审理作出（2012）安民初字第00011号判决，该判决已执行完毕。截至2014年2月1日金城公司仍未向陈唐成交付房屋，陈唐成于2014年再次向安康市中级人民法院提起诉讼，要求金城公司支付2012年8月1日至2014年2月1日迟延交房违约金。金城公司辩称自2013年9月后因其法定代表人涉嫌犯罪，公司已被市住建局接管，应由市住建局承担相应责任。法院经审理作出（2014）安中民初字第00002号民事判决。自2014年2月1日至今，金城公司仍未向陈唐成交房。经了解，“晶华大厦”项目因未能按期交房，引起安康市人民政府的高度重视，并成立调查组进行调查，该项目在2011年4月主体框架建至20层后，申请建至26层未批，项目处于停工状态。后金城公司法定代表人因涉嫌诈骗被逮捕。该项目由市住建局成立复工组进行复工建设，由城投公司负责竣工验收手续和房屋交付工作。如今晶华大厦商品房早已向业主交付使用，而第一、二层的商业用房却迟迟未交付。虽经陈唐成多次申请，至今未果。综上，陈唐成与金城公司签订的《房产联合开发合同书》和《房产联合开发补充合同书》合法有效，已经人民法院生效判决所确认。市住建局、城投公司负责晶华大厦后期开发建设及房屋交付，应按合同约定向陈唐成交付相应的商业用房并支付迟延交房违约金。被告金城公司未答辩。被告城投公司答辩称，本案是由于金城公司资金不到位，对工程项目一拖再拖，最终致使工程停工，无法按期交房产生大量违约金，金城公司对原告的损失具有过错。合同具有相对性，陈唐成和金城公司是合同当事人，金城公司依然具有合法的法人主体资格，应当按照合同约定履行交房和还款义务，并承担违约责任。城投公司与合同无关，不具备作为本案被告的诉讼主体资格，不应承担交房和支付违约金的法律责任。被告市住建局答辩意见与城投公司答辩意见基本相同，认为其不是合同当事人，对原告的损失没有过错，不应承担交房和支付违约金的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房产联合开发合同》、《房产联合开发补充合同书》，（2012）安民初字第00011号民事判决书、（2014）安中民二初字第00002号民事判决书，关于印发《晶华大厦项目复工建设方案》的通知（安信联办函[2014]16号）、《晶华大厦复工建设方案》，被告市住建局提交的《安康市人民政府专项问题办公会议纪要（第八十五次）》，《安康市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室——关于印发的通知》和《晶华大厦项目复工建设方案》，均客观真实，当事人没有异议，与本案具有关联性，本院予以采信。被告金城公司和城投公司未提交证据。经审理查明，2008年8月12日，陈唐成与金城公司签订《房产联合开发合同书》，主要约定：陈唐成提供土地，金城公司进行房屋开发，项目名称“晶华大厦”，所需手续由金城公司办理，费用由金城公司承担。《房产联合开发合同书》第六条约定了房产分配方式，开发项目建成后，陈唐成获得建设房产的第一、二层除公共通道、公用设施以外的商业营业面积，具体划分依据建审部门批准的施工图由金城公司按可分割的房产轴线划分给甲方，第一、二层商业建筑总面积不超过3000平方米，如不足3000平方米，金城公司将以建设房产的第六层以上相应面积补足陈唐成总面积3000平方米的房产，具体位置由金城公司分配执行，并将以上3000平方米房产的产权证书办理在陈唐成名下，该房产契税由陈唐成承担，除陈唐成分得房产以外，其余全部房产及公共通道、设施归金城公司所有和管理。2010年1月24日，双方又签订《房产联合开发补充合同书》，第四条约定，金城公司必须在2012年3月1日前将其开发的房屋中商业用房3000平方米（其中一、二层面积不少于2600平方米）交给陈唐成，逾期一日，按1000万元保底价值为基数乘以3‰作为每日的违约金给予赔偿。金城公司未按期交房。2012年7月陈唐成向本院起诉，请求判令金城公司按合同约定交付3000平方米的商业用房，并承担2012年3月1日至2012年8月1日迟延交付的违约金450万元。本院作出（2012）安民初字第00011号民事判决：金城公司于判决生效后15日内支付陈唐成迟延交房违约金200万元整。金城公司不服该判决提起上诉，陕西省高级人民法院作出（2013）陕民一终字第00037号民事判决：驳回上诉，维持原判。2014年，陈唐成再次向本院提起诉讼，请求判令金城公司支付陈唐成2012年8月1日至2014年2月1日18个月迟延交房的违约金720万元。本院作出（2014）安中民二初字第00002号民事判决：金城公司于判决生效后五日内支付陈唐成2012年8月1日至2014年2月1日止迟延交房违约金900000元整。判决生效后，金城公司不服，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院作出（2016）陕民申989号民事裁定，驳回金城公司的再审申请。另查明，2013年5月份以后，晶华大厦部分购房户以开发商未履行合同按期交房为由，多次到市政府及有关部门上访。为化解矛盾，为化解矛盾，市政府安排市住建局牵头组织复工事宜，抽调相关部门人员成立晶华大厦复工建设组，以安康市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室名义下发了《晶华大厦项目复工建设方案》，明确：由市住建局全面负责复工日常工作；市房管局负责商品房预售备案登记、房屋销售核实、房屋权属登记办证等工作；市城投公司负责商品房销售、复工资金管理及支付等工作。涉案大楼工程已于2016年5月16日竣工验收，购房户均已入住。本院认为，陈唐成与金城公司签订的《房产联合开发合同书》、《房产联合开发补充合同书》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，且经生效判决依法确认，应为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。在诉讼期间陈唐成死亡，其继承人表示愿意参加诉讼，故依法变更本案原告为陈唐成的继承人：王崇金、陈厚荣、陈厚东、陈厚波、陈厚芝、陈冬花。现对原告的各项诉讼请求分析如下：（一）关于原告请求交房的问题。涉案房屋已经竣工验收，原告依据合同诉请交房，具有事实和法律依据，应予支持。（1）关于交房主体。按照陈唐成与金城公司于2008年8月12日签订的《房产联合开发合同书》和2010年1月24日签订的《房产联合开发补充合同书》，金城公司是合同相对方，负有依约向原告交付房屋的义务。市住建局和城投公司系为处理信访事件，按照政府统一部署，参与到复工事宜中，不是合同当事人，亦不属于法律意义上的合同权利义务承继方，原告也未能证明市住建局和城投公司是合同权利义务承继方，故市住建局和城投公司不是交房义务主体，不承担交房义务。（2）关于交房面积。根据陈唐成与金城公司签订的《房产联合开发合同书》第六条，开发项目建成后，陈唐成获得建设房产的第一、二层除公共通道、公用设施以外的商业营业面积，……第一、二层商业建筑总面积不超过3000平方米，如不足3000平方米，金城公司将以建设房产的第六层以上相应面积补足陈唐成总面积3000平方米的房产……原告诉请涉案大楼一、二层商业用房面积不足3000平方米，应以建设房产的第六层以上相应面积补足，虽然具有合同依据，但因其未能举证证明涉案大楼一、二层商业用房面积不足3000平方米，故对其请求交付建设房产的第一、二层除公共通道、公用设施以外的商业营业面积的诉讼请求予以支持，其要求补足面积的诉请可另案主张。（二）关于迟延交房违约金问题。《房产联合开发补充合同书》约定金城公司应于2012年3月1日前将其开发的成品商业用房3000平方米（其中一、二层面积不得少于2600平米）交给陈唐成，逾期交付一日，按1000万元的保底价值为基数乘以3‰，作为每日的违约赔偿金给予赔偿。至本案起诉时，房屋未交付，原告诉请支付迟延交房违约金，具有事实和法律依据，应予支持。（1）关于违约金支付主体。基于与上述“交房主体论述”部分相同理由，应由金城公司承担迟延交房违约金。（2）关于支付标准及期限。本院已生效法律文书，（2014）安中民二初字第00002号民事判决认为，双方当事人约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合案件实际，酌定由金城公司以1000万元为基数、按年利率6%计算，符合案件实际情况，故本案仍按1000万为基数、年利率6%的标准，从2014年2月1日起计算至实际交付之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、第一百六十四条之规定，判决如下：一、由被告陕西金城置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，按照《房产联合开发合同书》及《房产联合开发补充合同书》的约定向原告交付晶华大厦第一、二层商业用房；二、由被告陕西金城置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告自2014年2月1日起至实际交付之日止的逾期交付房违约金（以1000万元为基数、按年利率6%计算）；三、驳回原告王崇金、陈厚荣、陈厚东、陈厚波、陈厚芝、陈冬花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107180元，由原告王崇金、陈厚荣、陈厚东、陈厚波、陈厚芝、陈冬花负担80000元，被告陕西金城置业有限责任公司负担27180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  海明玉审判员  李 丹审判员  王 佩二〇一八年四月十六日书记员  马 晨