湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0104民初1025号
原告：中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行，住所地武汉市硚口区中山大道3号。
法定代表人：张洪伟，该银行行长。
委托代理人：周建明、曾放村，该支行员工（一般代理）。
被告：余道英，女，1957年5月2日生，汉族。
被告：张焰松，男，1955年2月5日生，汉族。
被告：武汉南国商业发展有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道201号。
法定代表人：谭永忠，该公司总经理。
委托代理人：王茁原、胡思红，湖北天明律师事务所律师（特别授权）。
原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称：“工商行硚口支行”）与被告余道英、张焰松、武汉南国商业发展有限公司（以下简称：“南国商业发展公司”）借款合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员姚伏审理。2016年4月21日，本案转由审判员任甜独任审理，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告工商行硚口支行的委托代理人周建明，被告余道英、张焰松，被告南国商业发展公司的委托代理人胡思红到庭参加诉讼。于2015年5月23日第二次公开开庭进行了审理，原告工商行硚口支行的委托代理人周建明，被告余道英，被告南国商业发展公司的委托代理人胡思红到庭参加诉讼，被告张焰松经本院依法传唤，未按时到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告工商行硚口支行诉称，被告余道英于2013年购买位于硚口区解放大道某处房产，向原告申请商用房贷款。2013年10月15日，原告与被告余道英签订《个人购房借款／担保合同》，被告张焰松作为共同借款人在合同上签字，被告南国商业发展公司提供连带责任担保。原告于2013年11月26日依合同约定发放两笔贷款97万元，贷款期限10年，并办理房屋抵押登记手续。贷款发放后，被告多次违约，经原告多次催收后仍不履行还款义务，截止2016年2月26日，累计违约6次，差欠借款本金余额人民币845404.17元（两笔）、积欠利息人民币27320.42元，以上本息合计人民币872724.59元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告余道英、张焰松立即偿还所欠原告贷款本金（两笔）人民币845404.17元及相应利息、复、罚息27320.42元（截止2016年2月26日）以及支付履行上述债务时止的利息和复、罚息；2、原告享有被告位于硚口解放大道某处商用房（抵押物）的优先受偿权；3、南国商业发展公司承担连带担保责任；4、三被告承担本案全部诉讼费用。
原告工商行硚口支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》、首付款发票、借款人身份证、结婚证，拟证明被告于2013年购买房屋，并支付了首付款。
证据二、《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证，拟证明原、被告约定以该房产设定抵押，原告依约发放了贷款。
证据三、《委托转账付款授权书》，拟证明被告授权原告从借款人活期账户内代扣或扣收借款本息。
证据四、期房抵押证明，拟证明对抵押物在房管部门办理了抵押登记手续，抵押合法有效。
证据五、借据历史处理明细本地查询，拟证明被告已连续3期以上未按时偿还贷款本息。
证据六、《提前还款函》，拟证明根据合同约定，借款人连续三个付款期或者在本合同期限内连续6个月付款期限未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期。
被告余道英、张焰松辩称，尚欠原告贷款本金845404.17元，但是现在没有偿还能力，希望一年内逐步还清，请求法院将利息、罚金降低或免除。
被告南国商业发展公司辩称，根据法律相关规定，被告余道英、张焰松向原告提供了抵押物，原告应首先就物的担保实现其债权；另外，原告主张的借款金额、利息及罚息没有事实和法律依据。
被告余道英、张焰松、南国商业发展公司未向本院提交证据。
经庭审质证，对原告工商行硚口支行提交的证据，被告余道英、张焰松、南国商业发展公司对真实性均表示无异议。
经审理查明，2013年10月15日，被告余道英与南国商业发展公司签订两份《武汉市商品房买卖合同》，用于购买位于硚口解放大道某处两套商用房，房屋总价分别为1115655元（其中首付款为565655元，向银行申请贷款55万元）、854507元（其中首付款为434507元，向银行申请贷款42万元）。
2013年11月14日，原告工商行硚口支行与被告余道英、张焰松、南国商业发展公司签订了编号2013年商房贷1904号《个人购房借款／担保合同》（贷款金额人民币55万元）、编号2013年商房贷1905号《个人购房借款／担保合同》（贷款金额人民币42万元），合同约定：原告工商行硚口支行同意向被告余道英、张焰松发放个人商用房贷款，金额分别为人民币55万元和42万元，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款法。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。借款人如未按约定的日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定。被告余道英、张焰松自愿以其购买的上述两套房屋作为抵押担保。南国商业发展公司承担阶段性连带责任保证，即对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但对合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。被告余道英、张焰松、南国商业发展公司承诺，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。
合同签订后，原告工商行硚口支行依约向被告南国商业有限公司支付97万元贷款，并于2013年11月21日办理了上述两套房屋的《武汉市期房抵押证明》。被告余道英、张焰松于2015年8月26日之后就未再向原告偿还贷款，截止2016年2月26日，9号房欠本金479352.87元、利息15538.3元，10号房欠本金366051.3元、利息11782.12元，合计欠贷款本金845404.17元及利息27320.42元。
以上事实，有原告提交的《武汉市商品房买卖合同》、首付款发票、《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证、委托转账付款授权书、期房抵押证明、借据历史处理明细本地查询、提前还款函，以及原、被告陈述为证。
本院认为，原告工商行硚口支行与被告余道英、张焰松、南国商业发展公司签订的《个人购房借款／担保合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。原告工商行硚口支行按照约定履行了发放贷款97万元的义务后，被告余道英、张焰松应按照约定归还贷款本息。由于被告余道英、张焰松在原告起诉前出现了未按约定还款的情形，原告工商行硚口支行有权按照合同的约定宣布借款提前到期，要求被告余道英、张焰松提前清偿所欠贷款本息。被告余道英、张焰松应将其所欠的贷款本金845404.17元及相应的利息（按《个人购房借款／担保合同》的约定计算）偿还给原告工商行硚口支行。对被告余道英、张焰松提供抵押的两套房屋，原告工商行硚口支行有权就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。因《个人购房借款／担保合同》中被告南国商业有限公司已经明确放弃对贷款人选择清偿顺序的抗辩权，故工商行硚口支行可直接要求被告南国商业有限公司对余道英、张焰松的债务承担连带清偿责任。南国商业有限公司承担保证责任后，有权向被告余道英、张焰松追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告余道英、张焰松于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行偿还借款本金人民币479352.87元及截止2016年2月26日的利息、罚息、复利人民币15538.3元，从2016年2月27日起至付清之日止的利息、罚息及复利按《个人购房借款／担保合同》约定计算。如被告余道英、张焰松未履行该还款义务时，原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行对位于硚口区大武汉家居广场C地块（V座）14层9号商品房享有优先受偿权。
二、被告余道英、张焰松于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行偿还借款本金人民币366051.3元及截止2016年2月26日的利息、罚息、复利人民币11782.12元，从2016年2月27日起至付清之日止的利息、罚息及复利按《个人购房借款／担保合同》约定计算。如被告余道英、张焰松未履行该还款义务时，原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行对位于硚口区硚口解放大道某处商品房享有优先受偿权。
三、被告武汉南国商业发展有限公司对上述债务承担连带保证责任，被告武汉南国商业发展有限公司承担保证责任后可向被告余道英、张焰松追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6264元（已减半），由被告余道英、张焰松负担（此款原告已垫付，被告余道英、张焰松在支付上述款项时将此款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，应预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 任 甜
二〇一六年六月二日
书记员 廖国江