江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5438号
上诉人（原审原告）：郑光远，男，1985年10月24日生，汉族，住苏州市吴江区。
上诉人（原审原告）：顾建中，男，1965年3月18日生，汉族，住苏州市吴江区。
上诉人（原审原告）：顾霞，女，1988年7月28日生，汉族，住苏州市吴江区。
上诉人（原审原告）：沈建珍，女，1967年3月19日生，汉族，住苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：蒋信阳，北京市中银（苏州）律师事务所律师，代理上述四上诉人。
委托诉讼代理人：付强，北京市中银（苏州）律师事务所实习律师，代理上述四上诉人。
被上诉人（原审被告）：江苏万宝房地产有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路1088号。
法定代表人：倪芳芳，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：江苏万宝房地产有限公司，住所地苏州市平江区平泷路1258号105、106室。
法定代表人：倪芳芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱全明，江苏天辩律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
委托诉讼代理人：李艺唯，江苏天辩律师事务所实习律师，代理上述两被上诉人。
上诉人郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍因与被上诉人江苏万宝房地产有限公司吴江分公司（以下简称万宝房地产吴江分公司）、江苏万宝房地产有限公司（以下简称万宝房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初9934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍上诉请求：撤销一审判决，判决万宝房地产吴江分公司赔偿逾期交房违约金55452.31元，万宝房地产公司对上述付款义务承担连带责任，一、二审诉讼费由万宝房地产吴江分公司、万宝房地产公司共同承担。事实和理由：一、一审法院已经查明房屋买卖合同中约定出卖人需在2015年6月30日前将约定商品房交付，一审法院擅自变更交付方式，以长华财富商业广场整体物业已被江苏长华商业管理有限公司（以下简称长华管理公司）接收为由，认为出卖人已经履行交付义务，减轻了出卖人的合同责任，也没有对长华管理公司接收、经营情况进行调查。长华管理公司的股东与万宝房地产公司的股东几乎一致，双方是利益关联公司。委托经营不代表委托收房，万宝房地产吴江分公司庭审中也认可并未通知我方接收房屋。二、一审法院没有审查案涉商品房的竣工证明文件何时备案并取得交付使用通知书，是否已经达到交付条件。
万宝房地产吴江分公司、万宝房地产公司辩称，1、双方所签订的商品房买卖合同涉及的标的物是产权式商铺，并非住宅，双方在签订商品房买卖合同的同时又签订了委托经营合同，对业主的权利做了一定的限制，也就是说业主所买的商铺交付使用以后是不能自己经营的，必须交由委托经营的第三方进行。我公司在2014年12月通过了消防竣工验收以后，就将整体物业交由长华管理公司接收，并于2015年1月27日正式开业至今。涉案商铺并没有进行物理分割，也无法向业主办理交接手续。2、我公司逾期交付也没有给业主造成任何经济损失。根据双方约定，产权式商铺的收益采取保底加经营收益的形式，第三方经营公司也明确涉案商铺经营期限起算日期是按照2014年12月1日经营公司全盘接收整体物业开始计算。双方签订商品房买卖合同的时候，在具体的房屋价款上已经按照前三年每年7%的收益给业主进行了具体补偿。所以业主并不存在逾期交房损失。综上，请求二审法院驳回全部上诉请求。
郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍向一审法院起诉请求：1、万宝房地产吴江分公司支付逾期交房违约金55452.31元（违约金计算方式：逾期超过90天的，按房款的万分之一计算，逾期交房时间为自2015年7月1日至2016年7月16日）。2、万宝房地产公司对万宝房地产吴江分公司的付款义务承担连带清偿责任。3、本案诉讼费由万宝房地产吴江分公司、万宝房地产公司共同承担。
一审法院认定事实：2014年1月9日，万宝房地产吴江分公司（卖方）与郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍（买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍以总价1455441.3501元购买万宝房地产吴江分公司开发的“长华财富商业广场”1幢2332号房（以下简称涉案商铺），房屋用途为商业服务；买受人于本合同签订当日支付给出卖人735441元，剩余房款720000元买受人需于2014年1月9日前向出卖人指定的银行办理按揭贷款手续；出卖人应于2015年6月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付买受人：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍（甲方）与长华管理公司（乙方）签订一份《委托经营合同》，约定：甲方委托乙方对涉案商铺进行管理或由乙方转租该房屋，并同意乙方可以根据经营需要自行决定该房屋的使用用途；委托管理年限为10年（自2014年12月1日起起算，自起算日起每满十二个月为一个经营管理年限）；第一个至第三个委托管理年度，甲方承诺不收取乙方使用费，第四个至第十个委托管理年度，甲、乙双方根据收益情况按比例分配。上述合同签订后，郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍按约履行了付款义务。嗣后，“长华财富商业广场”整体物业由长华管理公司接收，并于2015年1月27日正式开业。2016年7月6日，万宝房地产吴江分公司告知郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍涉案商铺已符合办理产权证条件，要求其于2016年7月11日至2016年7月16日到达指定地点办理相关手续。
以上事实，有郑光远等人提供的吴江市商品房买卖合同、通知书、工商登记信息，万宝房地产吴江分公司提供的委托经营合同、销售代理合同书、认购单、情况说明及庭审笔录予以证实。
一审法院认为，郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍与万宝房地产吴江分公司签订的商品房买卖合同及其与长华管理公司签订的委托经营合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，属合法有效。由于郑光远等四人所购买的系“长华财富商业广场”商铺，各商铺之间并没有进行物理分割，自身不具备独立经营的条件和利用价值，因此，郑光远等四人在与万宝房地产吴江分公司签订《吴江市商品房买卖合同》的同时与长华管理公司签订了《委托经营合同》，将涉案商铺委托长华管理公司统一经营管理，并按约收取相应收益。对这种产权式商铺经营模式，郑光远等四人在购买商铺时应当是明知的，同时也应知悉这种没有进行物理分割的商铺的交付方式与一般住宅商品房的交付方式不同。鉴于“长华财富商业广场”整体物业已由长华管理公司接收，并于2015年1月27日正式开业，又因长华管理公司与郑光远等四人约定的委托管理年限从2014年12月1日开始起算，应视为万宝房地产吴江分公司于2015年1月27日已履行向郑光远等四人交付商铺的义务，否则，郑光远等四人在“长华财富商业广场”开业长达一年多时间里没有与万宝房地产吴江分公司进行交涉明显与常理不符。虽然万宝房地产吴江分公司通知郑光远等四人办证是在2016年7月6日，但办证与交房不具有同一性，不能认定万宝房地产吴江分公司通知郑光远等四人办证的时间即为交房的时间。综上，郑光远等四人未提供证据证实万宝房地产吴江分公司存在逾期交房的事实，应承担举证不能的法律后果，现郑光远等四人要求万宝房地产吴江分公司支付逾期交房违约金，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：驳回郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍的全部诉讼请求。案件受理费收取1190元，由郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，郑光远等四人向本院提供：1、商品房交付使用通知书网页打印件一份，证明万宝房地产公司开发的“长华财富商业广场”2016年6月29日才通过交房备案。2、万宝房地产公司与长华管理公司的企业信用信息公示报告网页打印件各一份，证明两家公司有相同的股东，属于关联企业。万宝房地产公司、万宝房地产吴江分公司质证认为，对于交付使用通知书没有异议；对于企业信息公示报告真实性没有异议，但在双方签订商品房买卖合同以及委托经营合同时，万宝房地产公司与长华管理公司股东并不一致，是之后发生的变更。万宝房地产公司、万宝房地产吴江分公司向本院提交：1、商品房交付使用通知书复印件一份；2、建设工程消防验收意见书复印件一份，证明涉案商铺于2015年1月26日经过消防验收，具备开业条件；3、涉案商铺的使用说明书和质量保证书各一份，证明涉案商铺于2016年的3月23号完成竣工验收。郑光远等四人质证认为：商品房交付使用通知书内容与我方提交材料一致；消防验收意见书没有原件，真实性无法认定，该意见书是针对土建及内装工程的消防验收，其中有2号楼、3号楼内装修应另行申报消防验收，投入使用营业前应向苏州吴江区公安消防大队申报消防安全检验的字样，故不能证明涉案商铺已经具备开业条件；对使用说明书和质量保证书真实性没有异议，涉案商铺竣工验收时间为2016年3月23日，竣工验收至达到交付条件尚需一段时间，该证据证明了开发商未能按照合同要求交付房屋。
本院认为，郑光远等四人与万宝房地产吴江分公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同约定，万宝房地产吴江分公司应在2015年6月30日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的商品房交付给郑光远等人。郑光远等人同时与长华管理公司签订了《委托经营合同》，将购买的商品房委托长华管理公司进行管理。鉴于涉案房屋属于产权式商铺，其所在的长华财富商业广场整体已由郑光远等人委托的长华管理公司接收，并于2015年1月27日开业经营，可以认定万宝房地产吴江分公司已经交付房屋。但根据双方在二审中提供的证据，万宝房地产吴江分公司于2016年6月29日才取得涉案房屋的《商品房交付使用通知书》，即使万宝房地产吴江分公司在此之前已经交付房屋，但房屋尚不符合合同约定的交房条件，不能据此认定万宝房地产吴江分公司已经完成了合同约定的交房义务。万宝房地产吴江分公司仍构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房超过90天的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，承担每日已交房款万分之一的违约金。因万宝房地产吴江分公司已经先行交付不符合合同约定的商品房，故本院认定万宝房地产吴江分公司应承担自2015年7月1日起至2016年6月29日，按每日145.54元计算的违约金，总额为53122.1元，不能清偿的由万宝房地产公司进行偿还。
综上，郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍的上诉请求部分成立，应予支持；一审判适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初9934号民事判决；
二、江苏万宝房地产有限公司吴江分公司于本判决生效后十日内支付郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍违约金53122.1元。
三、江苏万宝房地产有限公司吴江分公司不能履行的，由江苏万宝房地产有限公司进行清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1190元，由郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍负担90元，江苏万宝房地产有限公司吴江分公司负担1100元。二审案件受理费1190元，由郑光远、顾建中、顾霞、沈建珍负担90元，江苏万宝房地产有限公司吴江分公司负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 沈维佳
审 判 员 杨 兵
二〇一七年十一月二十日
法官助理 郭 锐
书 记 员 朱冰丽