江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涟民初字第1556号
原告张金标，居民。
原告蒋育刚，居民。
原告徐文兰，居民。
三原告委托代理人沈建山，涟水县中心法律服务所法律工作者。
被告韩品杰，居民。
委托代理人王金发，江苏山阳律师事务所律师。
委托代理人孙亚年，江苏山阳律师事务所实习律师。
被告马莉霞，居民。
被告王伟，居民。
委托代理人贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。
原告张金标、蒋育刚、徐文兰诉被告韩品杰、马莉霞、王伟租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张金标、蒋育刚、徐文兰的委托代理人沈建山、被告韩品杰的委托代理人王金发、孙亚年、被告马莉霞、被告王伟的委托代理人贾春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张金标、蒋育刚、徐文兰诉称，三原告是涟水县涟城镇中山路25号房屋的共有人。2004年6月三原告将该房屋出租给被告韩品杰经营，约定租期10年，从2004年7月1日起至2014年6月30日止，租金共计1008000元。2004年9月30日，被告韩品杰将上述房屋部分转租给被告马莉霞经营，约定租期从2004年10月1日起至2014年6月30日止。原告知悉后，2011年6月16日，经多次磋商达成一致意见，认可被告韩品杰将上述房屋部分转租给被告马莉霞经营。被告马莉霞与被告韩品杰签订了合同，将房屋指定被告王伟交付给原告。2014年4月到合同期满，三被告从未与原告协商过房屋续租事宜。2014年5月6日、2014年6月初，原告分别邮寄给被告王伟、韩品杰租期届满合同解除的告知函，两被告均未给予明确答复。按照合同的约定，原告认为被告已不再续租，故又与他人签订了5年期房屋租赁合同，由于被告的违约行为，导致原告与他人的房屋租赁合同无法履行，致使原告损失巨大。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，要求被告王伟立即搬出位于涟水县涟城镇中山路25号房屋，被告韩品杰、马莉霞、王伟自2014年7月1日起至实际搬出房屋之日止按照每日301.37元赔偿原告损失，赔偿违约金200000元，并承担诉讼费用。
被告韩品杰辩称，被告韩品杰确实与三原告签订了房屋租赁合同，但被告韩品杰已经将房屋转租给了被告马莉霞等人，并得到了原告的同意，被告韩品杰与原告签订的合同已经协商一致解除，事实上不存在房屋租赁关系，且原告所诉的房屋只是被告韩品杰与原告所签订房屋租赁合同当中的一部分房屋，并未涉及被告韩品杰与原告所签订房屋租赁合同当中房屋的其他部分，说明原告认可被告韩品杰与其所签订的房屋租赁合同已经终止，原告与被告韩品杰之间无合同法的权利义务关系，原告对被告韩品杰的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回对被告韩品杰的诉讼请求。
被告马莉霞辩称，2007年10月1日，已经将房屋转租给刘华丽，刘华丽又将房屋转租给徐勇，徐勇又将房屋转租给被告王伟，原告已经默认被告马莉霞转租的行为，与原告不存在租赁关系，且被告马莉霞也不再向原告缴纳租金，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王伟辩称，原告将房屋租赁给被告韩品杰经营租期10年，租赁期间从2004年10月1日起至2014年9月30日止，原告诉称租期自2004年7月1日起不是事实；被告王伟从徐勇处转租房屋，租赁期间自2010年10月1日起至2014年9月30日止，在租赁期间内原告多次从被告王伟处收取租金，租金仍按照原合同约定的每年41888元收取，未提出异议，故原告对被告王伟的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年6月21日，艾月平、原告张金标、蒋育刚与被告韩品杰签订了一份房屋租赁合同，约定将坐落于涟水县涟城镇中山路营业用房800平方米租赁给被告韩品杰使用，租期自2004年7月1日起至2014年6月31日止，租期10年，租金共计1008000元，每年108000元，按年度交纳，第一年租金在合同签订之日起3日内一次性付清，以后每年的租金在每年的6月21日交纳，在租赁期内未经原告书面同意，被告韩品杰不得改变承租房屋结构及现有布局，并不得将房屋转租给第三方（可以转变经营模式），否则原告有权终止合同，租赁期满和合同终止履行时，被告韩品杰必须在一周内自行处理自己所有的动产和不动产，过期视为放弃自己的所有权，原告有权处理，合同到期后，被告韩品杰在同等条件下有权优先续租，应在租赁期满三个月前办理，原、被告如有一方违约，赔偿另一方违约金200000元，并同时解除合同。被告韩品杰租赁该房屋经营金店。
2004年9月30日，被告韩品杰与被告马莉霞签订房屋转租合同，约定被告韩品杰将涟水县中山路经营用房约500平方米及一楼前后通道租给被告马莉霞使用，租期从2004年10月1日至2014年6月30日止，租金每年41888元，前两年的租金每年分两次付给被告韩品杰，从第三年起，每年9月30日前一次性付清本年度租金，租赁期内，任何一方不得借故解除合同，特殊情况需提前三个月向对方提出，并征得对方同意后，方可解除合同，在租赁期内经被告韩品杰同意后，被告马莉霞可将房屋转租给第三方（或改变经营方式），但因此带来的所有相关责任，由被告马莉霞承担。被告马莉霞租赁该房屋经营足疗店。
2010年1月1日，被告王伟与徐勇签订转租协议，约定徐勇将足疗店转让给被告王伟，租期至2014年9月30日，租金为每年41888元。被告王伟租赁该房屋经营中山宾馆。2010年1月3日，徐勇收取了被告王伟租金及转让费54000元。2010年9月20日，原房屋产权人向被告王伟收取了2010年10月1日至2011年9月30日房屋租金41888元。
2011年6月16日，被告韩品杰与原告张金标等人联合向被告马莉霞、徐勇等发出告知函，该告知函载明被告韩品杰与其他承租人、承包人所签订的协议，经被告韩品杰与房屋产权人协商一致，承租人、承包人与产权人履行合同，房租费由原告张金标统一收取，并载明了原告张金标的身份证号、手机号、银行卡号等，告知函上原告张金标等人、被告韩品杰均签字确认。
2011年10月10日，原告张金标向被告王伟收取了2011年9月30日至2012年9月30日房屋租金41800元。2013年10月10日，原告张金标向被告王伟收取了中山宾馆2013年9月30日至2014年6月30日租金31350元。后原告张金标等与被告王伟等就房屋租期等问题未能达成一致意见，遂诉至本院。
上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的房屋所有权证、与被告韩品杰签订的房屋租赁合同、被告韩品杰与被告马莉霞签订的房屋转租合同、被告韩品杰提供的告知函、被告王伟提供的转租协议、三张收条等载卷证实，本院予以确认。
审理中，为了减少原、被告双方的损失，本院组织原告张金标、蒋育刚、徐文兰与被告王伟进行房屋交接，但在交接过程中双方就房屋现状等问题未能达成一致意见，导致交付不成。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求附有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。本案中，原告张金标等人先是与被告韩品杰签订房屋租赁合同，后被告韩品杰将该房屋转租给被告马莉霞，被告韩品杰与原告张金标等人共同向被告马莉霞发出告知函，告知其合同直接与原告张金标等房屋所有权人履行，故可视为被告韩品杰与原告张金标等人对本案争议房屋的租赁合同已经转让给被告马莉霞履行，被告马莉霞作为直接的承租人。被告马莉霞虽然未经原告同意再次将房屋转租，后原告直接向最后使用该房屋的被告王伟收取租金，应当视为知道并默认被告马莉霞将房屋转租，原告与被告马莉霞的租赁合同的权利义务转给被告王伟享有、承担。被告王伟与其上一手承租人徐勇所签订的房屋转租合同超过了被告马莉霞与原告约定的房屋租期，超过部分应当认定为无效，被告王伟应当将房屋返还给原告，其超期使用房屋应当按照被告马莉霞与原告张金标等约定的租金赔偿原告损失，故对原告要求被告王伟立即搬出房屋的诉讼请求，予以支持。被告王伟应当按照年租金41888元的标准赔偿原告损失。对原告要求被告韩品杰、马莉霞赔偿损失的诉讼请求，不予支持。被告马莉霞与被告韩品杰签订的房屋转租合同中约定，如有一方违约赔偿另一方违约金100000元，该约定现对原告张金标等及被告王伟均有法律约束力，被告王伟超期使用房屋，给原告造成了损失，其应当承担违约金，但因该违约金过高，本院依法予以调整，酌定被告王伟给付原告违约金60000元。综上所述，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王伟于本判决生效后三日内将涟水县涟城镇中山路25号500平方米房屋及一楼前后通道返还给原告张金标、蒋育刚、徐文兰。
二、被告王伟自2014年7月1日起至实际交付房屋之日止按照每年41888元的标准计算，赔偿原告张金标、蒋育刚、徐文兰损失，限判决生效后十五日内履行。
三、被告王伟于判决生效后十五日内给付原告张金标、蒋育刚、徐文兰违约金60000元。
四、驳回原告张金标、蒋育刚、徐文兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4380元，由被告王伟负担2380元，原告张金标、蒋育刚、徐文兰负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时向该院预交上述案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 王 丽
代理审判员 刘 辉
人民陪审员 李一尧
二〇一五年六月二日
书 记 员 胡 亚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求附有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。