福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初9761号原告：余开迈，男，1982年11月21日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：洪劲曙，福建柳溪律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：尤冠雯，福建柳溪律师事务所执业律师。被告：南安瑞安房地产开发有限公司，住所地福建省南安市省新镇省东村。法定代表人：吴其系，该公司董事长。委托诉讼代理人：阮志强，福建求达律师事务所执业律师。原告余开迈与被告南安瑞安房地产开发有限公司（以下简称“瑞安房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余开迈的委托诉讼代理人尤冠雯、被告瑞安房地产公司的委托诉讼代理人阮志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余开迈向本院提出诉讼请求：1、责令瑞安房地产公司继续履行其与余开迈于2015年1月26日签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、判令瑞安房地产公司支付逾期交房违约金（违约金从2016年1月1日起计至实际交房之日止，按余开迈已支付房款45万元的日万分之一计算）。事实和理由：2015年1月26日，余开迈与瑞安房地产公司签订编号为201500542的《商品房买卖合同》，约定余开迈向瑞安房地产公司购买其开发的址在南安市瑞安中心城第2幢13层1305号房，合同总价款为45万元。合同第八条约定：出卖人应于2015年12月31日前交付房屋。第九条约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，余开迈按照合同约定支付了购房款，并办理了相关手续。但瑞安房地产公司至今仍未按照合同约定向余开迈交付所购房产。瑞安房地产公司的行为已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。瑞安房地产公司辩称，1、余开迈违约在先，根据合同约定，余开迈应在签订合同后十日内办理银行按揭，但余开迈在合同签订后两个月后才办理按揭手续，所以瑞安房地产公司的交房时间也应往后顺延两个月。2、在建筑施工过程中，存在天气及高考停工等因素影响，这些停工的时间应予以扣除，不应算入逾期交房的时间。本院经审查认定事实如下：瑞安房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发、经营、租赁等业务的有限责任公司。瑞安房地产公司于2013年12月13日取得瑞安中心城1#、2#的商品房预售许可证，证号为（南）预售［2013］第49号。2015年1月26日，余开迈与瑞安房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，余开迈购买瑞安房地产公司开发的址在南安市，建筑面积共112.99平方米，单价为每平方米3982.65元，总金额45万元。第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人×元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、开发过程中因南安市政府规划调整、市政府重要活动及政府限制性规定造成无法正常施工的；中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气及停水、停电（出卖人提供相关部门或单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实）、高考限制作业等造成无法正常施工的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，余开迈于合同约定的交房日期之前支付了全部购房款45万元。瑞安房地产公司至今未将本案商品房交付余开迈使用。本案工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，也未经消防验收合格。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：瑞安房地产公司提供的《气象证明》、《停电情况证明》，均系相关部门出具的证明文件，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明本案工程从2015年1月26日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定交房之日遭遇中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气共46天，遭遇停电1天，即瑞安房地产公司的交房时间可以顺延到2016年2月16日，而在这期间又遭遇上述原因11天，故可以再顺延到2016年2月27日交房。本院认为，瑞安房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，余开迈向瑞安房地产公司购买址在南安市瑞安中心城第2幢13层1305号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，余开迈与瑞安房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，瑞安房地产公司应当在2015年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付余开迈，如遭遇中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气及停水、停电可以延期；因本案工程从2015年1月26日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定交房之日遭遇中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气共46天，遭遇停电1天，即瑞安房地产公司的交房时间可以顺延到2016年2月16日，而在这期间又遭遇上述原因11天，故本案商品房可以再顺延到2016年2月27日交房。但是本案工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格以及消防验收合格，也未交付余开迈使用，故瑞安房地产公司已构成逾期交房。为此，余开迈请求瑞安房地产公司继续履行合同约定的交房义务，符合法律规定，予以支持。因瑞安房地产公司逾期交房已超过90日，按照合同约定，瑞安房地产公司应自2016年2月28日起至其实际交付本案商品房之日止，每日按余开迈已付购房款45万元的0.01%计算支付逾期交房违约金，故余开迈请求瑞安房地产公司支付自2016年1月1日起至实际交房之日为止，每日按其已付购房款45万元的0.01％计算的逾期交房违约金，对于符合法律规定的部分即瑞安房地产公司应自2016年2月28日起至其实际交付本案商品房之日止，每日按余开迈已付购房款45万元的0.01%计算支付逾期交房违约金，予以支持；超出此部分的，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、南安瑞安房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市瑞安中心城第2幢13层1305号房交付余开迈使用；二、南安瑞安房地产开发有限公司应支付余开迈自2016年2月28日起至南安瑞安房地产开发有限公司将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市瑞安中心城第2幢13层1305号房交付余开迈使用之日止，每日按余开迈已付购房款45万元的0.01％计算的逾期交房违约金（自2016年2月28日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；三、驳回余开迈的其他诉讼请求。案件受理费171元，减半收取计86元，由余开迈负担15元，由南安瑞安房地产开发有限公司负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  蔡宗场二〇一七年二月二十一日书记员  杨玲娥附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。