北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初11530号
原告：刘冬梅，女，1980年11月14日出生，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。
被告：赵杰，女，1970年10月27日出生，北京市顺义区×××居民，住北京市密云县，身份号码×××。
委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。
原告刘冬梅诉被告赵杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘冬梅，被告赵杰的委托诉讼代理人孙振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向房屋所在地的户籍管理机关办理完成全部原有户口迁出手续；2.判令被告按照合同规定的标准（300元/日）向原告支付违约金，自2017年2月15日起至户口全部迁出为止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月4日在北京金色时光房地产经纪有限公司的介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的北京市顺义区×××201室房屋一套。合同第七条房屋权属转移第（三）款约定被告应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因被告原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，被告应当按300元/日的标准向原告支付违约金，直到户口全部迁出为止。原、被告于2016年10月18日在北京金色时光房地产经纪有限公司经纪人的协助下办理完成了房屋权属转移登记手续。按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，被告应当在2017年2月15日之前将本房屋内相关的户口全部迁出。原告于2017年2月底开始通过经纪人多次催促被告完成户口迁出之事，被告一直找各种理由推拖时间，直至今日也未完成户口迁出之事。原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按照合同约定办理完成户口迁出之事已构成违约，根据买卖合同约定，被告应及时完成户口迁出之事，并应当向原告支付违约金，违约金按照合同约定300元/日计算，自房屋所有权转移之日（2017年2月15日）起至户口全部迁出之日止。故提起诉讼。
被告赵杰辩称，不同意原告诉讼请求。第一项诉讼请求不属于人民法院受理范围。第二项请求，被告户口未迁出并非是被告个人原因导致，而是客观不能实现，且被告户口未迁出没有给原告造成任何损失，原告及其亲属都可以将户口落入涉诉房屋内，且违约金标准过高，请求法院调整。关于原告事实理由部分，不认可被告存在推脱，之前被告以为户口迁出不需要和户主是近亲属关系，但是被告多次到涉诉房屋所在地派出所协商沟通，得到答复是只能向近亲属投靠，而被告唯一近亲属即被告女儿拥有的自住型商品房现不具备落户条件。被告出售涉诉房屋后，即在密云购买了房产一处，但是尚未取得房产证，无法落户。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市存量房屋买卖合同》原件一份、房产证原件一份、证人证言，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：
2016年9月4日，赵杰与刘冬梅经北京金色时光房地产经纪有限公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出卖人赵杰，买受人刘冬梅；……第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区×××201室，……建筑面积154.82平方米……；第二条房屋情况说明，（一）该房屋所有权证证号为×京房权证顺字第×××号……；第五条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币2000000元。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币30000元（不高于成交价格的20%）。（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维修费用合计作价2930000元；……（三）房款交付，1.房款由买卖双方直接支付：……（2）买受人需要贷款的，支付的首付款为3730000元，拟贷款金为1200000元，支付首付款的时间或条件为此房屋贷款还清后网签后支付叁佰万元整，剩余柒拾万首付款于过户当日付清，剩余款项由买受人申请贷款……；第七条房屋权属转移，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起至贷款审批通过并首付款付清叁个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将本房屋内相关的户口迁出的，出卖人应当按300元/日的标准向买受人违约金，直到户口全部迁出为止；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，双方依约完成了房款支付及房屋过户手续的办理，该房屋于2016年10月18日登记至刘冬梅名下，房屋所有权证证号为（2016）顺义区不动产权第×××号，登记地址为顺义区×××201。赵杰至今未将其登记在涉诉房屋地址的户口迁出。
刘冬梅主张不认可赵杰所述户口未迁出对刘冬梅无影响，刘冬梅多次催促赵杰履行，包括诉讼，均给刘冬梅造成时间、精神损失，亦影响刘冬梅再次出售房屋；虽然现在房价有下降，但并不低于双方买卖当时的成交价；赵杰在签合同过程中表示她要购买马坡地区的房子，没有说要买密云的房子，刘冬梅对此并不知情，不认可赵杰所述因为政策原因不能迁出，今年二月与赵杰沟通时，她说工作忙，3月她说在海南度假，回来迁，4月她说母亲生病，没有时间，6月她说没有地方可以迁，起诉后赵杰又说可以迁到她女儿处，现在又说不能迁出，刘冬梅多次通过中介要求赵杰将户口迁出，但赵杰一直以各种理由推脱。为此，刘冬梅申请北京金色时光房地产经纪有限公司×××区店经理张洪福出庭作证，张洪福到庭并表示，刘冬梅、赵杰因为户口问题有争议，证人一直从中调解，双方打过多次电话，但是没有协商成，是通过店员打的电话，也向证人告知了，赵杰主要是没有地方迁，每次答复的理由都不一样，有时候说能迁，有时候又不能迁；合同是由中介机构提供的制式文本，其中所有手写内容均是由证人所写，是根据买卖双方协商一致的内容写的，经过双方确认；合同第七条第三款户口迁出政策，证人了解一些情况，但主要应以公安机关要求为准，该条款中“出卖人原因”包括多种，只要是跟出卖人有关的原因；现在房价降了，成交量较少，涉诉房屋现在的具体价位需要核实。对于该证人证言，刘冬梅予以认可；赵杰亦表示认可，但同时表示证人在催告赵杰时，赵杰所述是户口不能迁出的客观事实，合同是中介机构提供的制式文本，证人对涉诉合同第七条第三款约定的内容并不充分了解，也并未起到充分有效告知及讲解的义务，且户口迁移的政策性原因不应归结于出卖人的原因，涉诉房屋现在市场价已经远低于双方签订合同时的价格。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，赵杰与刘冬梅签订的涉诉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。关于赵杰主张涉诉合同第七条（三）为中介机构提供的格式条款，且中介机构未对合同内容进行充分有效的告知及讲解的意见，因格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，涉诉合同中第七条（三）的约定，根据庭审查明情况可以确定，该条款中关于“120日内”的约定系中介人员根据双方协商确定后手写的内容，双方均在此处按手印确认，故该条款不属于格式条款，且该约定不存在免除、限制一方责任或其他违背公平原则的情形，应属合法有效，故赵杰应当按照此约定履行迁出户口的义务。关于赵杰主张其未能迁出户口系政策性等客观原因，不应当归结于出卖人原因的意见，在涉诉合同签订后并未出现新的导致户籍不能迁出的政策，赵杰在签订合同时即对户籍能否迁出是可以预见的，故对于赵杰该辩解意见，本院不予采纳。现赵杰未在约定的期限内将登记在涉诉房屋地址的户口迁出已经构成违约，应当承担违约责任。现刘冬梅主张的违约金计算标准，赵杰认为过高并请求予以调整，本院综合本案案情，以实际损失为基础，兼顾双方合同履行情况等因素，基于公平原则，对违约金予以调整，刘冬梅主张的违约金计算时间有误，本院亦相应调整，对于刘冬梅主张合理部分，本院予以支持，过高部分，不予支持。因户口迁移涉及公安机关户籍管理行政职权，不属于法院民事案件受理范围，故刘冬梅要求赵杰将登记在涉案房屋地址的户口迁出的诉讼请求，本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告赵杰于本判决生效之日起七日内向原告刘冬梅支付逾期迁出户籍违约金（按照每日五十元的标准计算，自二〇一七年二月十七日起至被告赵杰将原有登记在×××201房屋的户籍实际迁出之日止）；
二、驳回原告刘冬梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元，由被告赵杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 棋其格
二〇一七年九月二十九日
书记员 何星星