福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终1404号上诉人（原审原告）：武平县好日子房地产中介服务有限公司，住所地福建省武平县。法定代表人：罗耀宏，总经理。委托诉讼代理人：钟梅雄，武平县中信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：兰伟华，男，1967年6月8日生，汉族，住福建省武平县。委托诉讼代理人：兰金连，女，1988年10月21日出生，汉族，系被上诉人兰伟华之女，住福建省武平县。上诉人武平县好日子房地产中介服务有限公司(以下简称好日子中介公司)因与被上诉人兰伟华居间合同纠纷一案，不服武平县人民法院（2017）闽0824民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人好日子中介公司的委托诉讼代理人钟梅雄，被上诉人兰伟华的委托诉讼代理人兰金连参加诉讼。本案现已审理终结。好日子中介公司上诉请求：撤销原审判决，判令兰伟华支付中介费及违约金43800元。事实和理由：1、被上诉人兰伟华为购买房屋与上诉人订立看房协议，约定介绍房产成功需支付成交价1%计算中介费。上诉人介绍案外人刘智慧的房屋给被上诉人兰伟华，多次看房和商谈价格146万元后，确定被上诉人兰伟华需购买，此后，他们跳单，在武平县通宝中介中心（以下简称通宝中介）订立《房产买卖协议》。如果没有上诉人的促成，兰伟华与刘智慧不可能相识，也不会购买该房屋，他们购买房屋成功，视为中介服务成功，应该支付中介服务费。2、被上诉人兰伟华没有支付中介费给武平县通宝中介中心，收费发票为收取的代办费（过户、按揭的手续费）。通宝中介未带被上诉人兰伟华看房，也没有促成成交，通宝中介出具的证明书可以证实。被上诉人兰伟华辩称：1、上诉人称上诉人介绍案外人刘智慧给被上诉人兰伟华，多次看房和商谈价格146万后，确认被上诉人兰伟华需购买。事实是，在一审法庭兰伟华已提供刘智慧、刘文明等人的签字证明证实刘智慧早在2016年4月就在他要卖的房屋上挂横幅留下姓名以及联系电话售房，同时由证人石某出庭作证。所以兰伟华是在没有认识好日子中介公司前就已知晓刘智慧房产售卖的信息以及联系电话。上诉人称多次带被上诉人看房子以及商谈价格，还提供罗耀宏和刘智慧父亲刘文明的通话，但该通话录音不真实、不可信，同时也说明罗耀宏在工作中有录音的习惯。可自始至终好日子中介公司公司没有提供任何一份关于好日子中介公司和兰伟华的通话录音。这完全不符合好日子罗耀宏的工作特点。由此可见，好日子根本没有就刘智慧的房产跟兰伟华有过任何电话沟通以及任何面谈，更不存在介绍刘智慧与兰伟华认识。所以，兰伟华购房成功与上诉人没有任何关系，上诉人没有做任何促成的动作。2、刘智慧的房产通过好日子房产、通宝中介中心、开元房产以及横幅广告这四中途径销售，房源信息属于公共信息、并非好日子独家房源信息，所以不属于跳单。兰伟华在《看房、地产意向协议书》留下的个人信息是因好日子中介公司误导兰伟华在卖地皮时称需要联系电话留下的。同时兰伟华与好日子中介公司尚未签订委托购房协议，好日子中介公司也没有促成房屋买卖双方见面洽谈以及达成交易。而兰伟华在2016年期间多次在通宝房产公司看房意欲购房；刘智慧也于2016年将自家房屋在通宝中介公司挂牌销售。通过通宝中介中心的居间服务，兰伟华、刘智慧、通宝中介中心三方于2017年12月20日签订了《房产买卖协议》，兰伟华依约向通宝中介中心交纳了中介费2500元，买卖双方也向税务机关缴纳了房屋权属转移税费。因此，兰伟华经通宝中介中心，与刘智慧发生正常的房屋买卖关系，不构成对好日子房地产中介公司的“跳单”和违约，无须向好日子房地产中介公司支付中介费和承担违约责任。3、兰伟华与刘智慧的房屋买卖关系是由通宝中介中心进行促成的，通宝中介中心开具的发票注明：兰伟华中介费用已付清。同时也注明“代办按揭、过户等”，说明包含了中介需提供其他服务，包括面谈，促成等。同时兰伟华与刘智慧以及通宝中介中心的三方协议也可证明通宝中介中心是提供了中介促成服务的，而不是单纯的代办。单纯的代办在房产买卖合同的签约中是不需要签订三方合同的。4、通宝中介中心出具的《证明》存在与好日子中介公司恶意勾结，恶意中伤的行为。兰伟华于2017年5月22日与通宝中介中心签订《特定销售委托合同》，委托通宝房产帮其售卖位于甘露亭的栋房。合同内容约定兰伟华实收51.5万，若成交价超出溢价部分，溢价部分作为通宝中介的中介费及促成鼓励。随后通宝中介中心老板钟惠云于2017年5月22日、2017年5月23日、2017年5月25日、2017年7月2日均在其朋友圈发出兰伟华位于甘露亭的房源信息，标出其售价为58万以及61.8万。说明通宝中介中心希望通过至少不低于58万的价位出售兰伟华位于甘露亭的房产以达到赚取差价至少6.5万的目的。最终兰伟华位于甘露亭的房产由金三和中介介绍的客户钟旭林在2017年8月1日成交购买。兰伟华于2017年8月2日前往通宝中介中心取钥匙并告知房产已在金三和成交时，通宝中介中心老板钟惠云表现出很不满的情绪，还与兰伟华发生了口舌之争，闹的非常不愉快。通宝中介出具的证明是在2017年8月14日，是对兰伟华有不满情绪之后出具的，此份证明内容完全是歪曲事实，带有报复情绪的。综上，好日子中介公司主张其为兰伟华提供中介服务成功并没有任何的事实法律依据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。好日子中介公司向一审法院提出诉讼请求：要求兰伟华支付房屋买卖中介费14600元及违约金29200元，合计43800元。一审法院认定事实：刘智慧位于武平县店面幢房一栋，2015年间同时委托好日子中介公司、开元中介中心、通宝中介中心三家中介服务机构中介销售，2017年1月17日，涉案房屋由通宝中介中心促成交易成功，刘智慧同意以146万元的价格转让给兰伟华，并由刘智慧、兰伟华、通宝中介中心三方签订《房产买卖协议》，2017年1月20日，通宝中介中心收取兰伟华支付的中介费2500元，通宝中介中心还包括代办涉案房屋的按揭、过户手续。2017年2月7日，涉案房屋办理了买卖过户的涉税手续。一审法院认为，刘智慧将涉案房屋同时委托好日子中介公司、开元中介中心、通宝中介中心三家中介服务机构中介销售的情况下，最后由通宝中介中心促成交易成功，作为买方的兰伟华依约向通宝中介中心支付了中介费。好日子中介公司主张涉案房屋系由其提供中介服务促成交易成功后，买卖双方私自订立房屋买卖合同，目的是为了逃避约定的中介服务费，无事实依据，不予认定。好日子中介公司的诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回武平县好日子房地产中介服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费895元，减半收取计447.5元，由武平县好日子房地产中介服务有限公司负担。二审中，上诉人好日子中介公司向本院提供以下证据：证据一、武平县通宝房产中介中心的收费标准照片；证明：通宝房产公司的收费标准。证据二、武平县通宝房产中介中心出具的证明；证明：本案刘智慧的房屋不是通宝房产公司促成，其只是收取了过户以及代办费。证据三、罗耀宏和刘智慧父亲刘文明的通话录音；证明：刘智慧的房屋是通过好日子中介公司的服务而转让给被上诉人，钥匙在刘文明手上。经质证，被上诉人兰伟华对上诉人好日子中介公司提供的证据1的真实性有异议。认为收费标准既没有盖任何公章也没有任何人员的签名，内容可随意写，费用随意标，没有任何真实性可言。在武平县单纯的代办费用也无需2500元，如果是私人的几百元就有人做，如果是中介1000到2000之间随意讲价。即使自己办理在县城也很方便。对证据2的真实性有异议。认为兰伟华与刘智慧的房屋买卖关系是由通宝中介中心进行促成的，通宝中介中心开具的发票注明：兰伟华中介费用已付清。同时也注明“代办按揭、过户等”，说明包含了中介需提供其他服务，包括面谈，促成等。同时兰伟华与刘智慧以及通宝中介中心的三方协议也可证明通宝中介中心是提供了中介促成服务的，而不是单纯的代办。证明出具时间是8月14日。兰伟华提供的与钟惠云签订的《特定销售合同》、钟惠云朋友圈的内容以及兰伟华提供的售卖甘露亭房产的《房地产买卖合同》均能证明通宝房产的钟惠云是在售卖兰伟华位于甘露亭的房产不成，未达到其赚差价的目的而产生极大的不满情绪后出具的怀有报复性的证明，此证明明显是在恶意串通、捏造事实。且证人没有出庭作证，对该证据的真实性不予认可。对证据3的真实性有异议。录音对话里的刘文明的声音并不像是刘文明本人的。即使录音里的声音是刘文明的，录音内容也有提到刘文明与罗耀宏是老朋友，录音内容是否提前沟通？内容不可信、不真实。被上诉人兰伟华向本院提供以下证据：证据一、《特定销售委托合同》；证明：兰伟华与通宝房产公司签订的售卖位于甘露亭的房子，合同内容约定兰伟华实收51.5万，若成交价超出溢价部分，溢价部分作为通宝中介的中介费及促成鼓励。证据二、微信截图照片；证明：通宝中介中心钟惠云在其朋友圈发出兰伟华位于甘露亭的房源信息，标出其售价为58万以及61.8万。说明通宝中介房产希望通过至少不低于58万的价位出售兰伟华位于甘露亭的房产以达到赚取差价至少6.5万的目的。证据三、房产售卖合同；证明：兰伟华位于甘露亭的房子是经由金三和进行售卖，这也引起了通宝中介中心的不满，同时也证明通宝中介中心为何会在2017年8月14日出具不符合事实的证明的原因。经质证，上诉人对被上诉人提交的三份证据认为均与本案不具有关联性，不能证明被上诉人的主张。经审查，本院认为，上诉人好日子中介公司提供的证据1、3，真实性无法确认，本院不予采纳；上诉人好日子中介公司提供的证据2，真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采纳。被上诉人兰伟华提供的证据1、2、3，与本院不具有关联性，本院不予采纳。对原审判决查明的事实，上诉人好日子中介公司提出以下异议：1、一审认定涉案房屋由通宝中介中心促成交易成功有误，涉案房屋并不是通宝中介中心促成，是上诉人好日子中介公司促成的。2、刘智慧、兰伟华、通宝中介中心三方签订《房产买卖协议》，通宝中介中心是代办方并不是其中介促成。3、一审认定通宝中介中心收取中介费2500元有误，是收取代办费并不是中介费。被上诉人兰伟华对一审审判决查明的事实无异议。对双方无争议的事实，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋的交易，通宝中介中心未参与居间促成，只办理代拟房产买卖协议、代办两证过户、银行贷款手续，收取2500元代办费。本案双方当事人争议的焦点为：被上诉人兰伟华是否应当支付上诉人好日子中介公司中介费？是否存在违约及违约金如何确定？对此，本院作如下分析与认定：本院认为，兰伟华与好日子中介公司签订的《看房、地产意向协议书》，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，属有效合同。合同签订后，好日子中介公司工作人员带兰伟华实地察看了涉案房屋，最终，兰伟华与涉案房屋原房主刘智慧亦完成房屋的买卖交易，虽然兰伟华、刘智慧与通宝中介中心签订了《房产买卖协议》，并由通宝中介中心代办涉案房屋的按揭、过户手续，并支付了2500元的代办费，但通宝中介中心出具的《证明》明确表示其未促成涉案房屋的交易，2500元为代办过户、按揭手续的费用，未收取中介费用及其他费用。被上诉人兰伟华一、二审辩称涉案房屋的交易由通宝中介中心促成，无事实依据，该辩解理由不能成立。《看房、地产意向协议书》约定了“经好日子中介公司介绍房产后，无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视为好日子中介公司介绍，应支付中介费用”。兰伟华在好日子中介公司介绍并带领看房之后，通过其他途径与业主成交，依法应当认定好日子中介公司已经促成了涉案房屋的交易。好日子中介公司要求兰伟华支付按合同约定的中介费14600元（146万元×1%），证据充分，于法有据，本院予以支持。兰伟华私自成交经好日子中介公司介绍的涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任，《看房、地产意向协议书》约定房屋成交价的2%作为违约金，因兰伟华私自成交涉案房屋给好日子中介公司造成的损失主要为中介费的流失，该约定的违约金过分高于造成的损失，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院参照民间借贷利息的法律保护标准，将违约金的计算标准调整为房屋成交价1%的中介费自交易成功之日(2017年1月17日)按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。综上，上诉人好日子中介公司的上诉部分有理，对有理部分本院予以支持。原审判决认定事实有误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销武平县人民法院(2017)闽0824民初1453号民事判决；二、被上诉人兰伟华应于本判决生效后十日内给付上诉人武平县好日子房地产中介服务有限公司中介费14600元；三、被上诉人兰伟华应于本判决生效后十日内给付上诉人武平县好日子房地产中介服务有限公司以14600元为本金自2017年1月17日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费895元，由武平县好日子房地产中介服务有限公司负担595元，由兰伟华负担300元；一审案件受理费447.5元，由武平县好日子房地产中介服务有限公司负担297.5元，由兰伟华负担150元。本判决为终审判决。审 判 长 郑国柱审 判 员 张文池审 判 员 郭胜华二〇一七年十一月九日法官助理 李馀彬书 记 员 郑冬明引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。