广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤14民终468号
上诉人（原审原告）：温友娟。
委托诉讼代理人：吴文俊，系上诉人的丈夫。
被上诉人（原审被告）：梅州锦发君城商业广场管理有限公司。
法定代表人：古绍夫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶永洪，广东义致律师事务所律师。
上诉人温友娟因与被上诉人梅州锦发君城商业广场管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
温友娟上诉请求：1、撤销梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初1449号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案争议的店铺使用面积与双方在租赁合同中约定的使用面积不一致。经上诉人测量，店铺的使用面积为长4.255×宽1.892=8.05平方米，按照店铺的使用率65%计算，则店铺面积为8.05÷0.65=12.38平方米。两者计租面积相差达1.59平方米，相差比例达到了1.59÷13.97=11.38%。按照店铺租金每月每平方137元，综合服务管理费每月每平方米20元计算，从2016年5月1日至起诉日，已经达到6个月，被上诉人已多收取上诉人租金及综合服务管理费共计1497.78元（249.63元×6）。因使用面积未达到合同约定的面积，存在巨大差距，对上诉人经营造成影响，违反了公平原则。二、本案中的店铺属于商品房中的商业用房，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中明确表示：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积，而第六条、第七条的约定，本案合同约定的65%使用率外的35%面积已经包含公摊面积及墙体面积，被上诉人的计算方法不合理，也不符合国家行业标准。三、一审法院认为1平方米多的面积在日常场地使用中并不能对店铺的实际经营造成根本影响，对11.38%的误差比例只字不提，避重就轻。《商品房销售管理办法》中规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，说明3%的误差比例已经是极限，而本案中11.38%的误差比例已经严重违反了公平原则。四、上诉人承租后发现面积误差时曾多次尝试与被上诉人沟通，在协商无果的情况下起诉被上诉人，并不是承租三个月后才认为被上诉人存在显失公平的行为，且《民法通则》第一百五十条也规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。所以哪怕上诉人在承租三个月后才认为被上诉人存在显失公平的行为，也是合理合法。
梅州锦发君城商业广场管理有限公司辩称，双方签订的合同已经实际履行，诉争店铺是按照合同约定的建筑面积和使用面积的比例计算，而租金的计算是根据建筑面积计算，并不是按照使用面积计算。即使按照上诉人的计算方式，一平米的使用面积也并不能对其的实际经营造成根本影响，这种误差不属于根本违约或重大误解，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
温友娟向一审法院起诉请求：1、撤销原告与被告之间的租赁合同：2、判令被告返还原告合同保证金3842元、综合服务管理费保证金558元，共计4400元；3、判令被告退还自2016年5月份至10月多收取原告的租金及综合服务管理费共计1497.78元，11月之后至判决生效前被告应退还多收取原告的租金及综合服务管理费另计；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年4月25日，原告温友娟作为乙方与被告梅州锦发君城商业广场管理有限公司作为甲方签订《租赁合同》，关于租赁位置及计租面积，约定甲方向乙方出租位于梅州锦发君城商业广场第一层A1045号店铺，该场地的计租面积为13.97平方米，使用率为65%，乙方租用该商铺的期限为2016年5月1日至2017年4月30日。关于租赁费标准和租赁费支付方式，双方约定按计租面积结算该场地租赁费，计租面积为该场地的建筑面积，乙方应向甲方支付的租赁费金额为每月每平方米人民币137元，即每月租赁费月合计人民币1921元。关于合同保证金，双方约定在合同签署当日，乙方须向甲方支付相当于两个月的租赁费，即人民币3842元，作为乙方在该合同项下的合同保证金，乙方支付的合同保证金用以保证乙方完整妥善的履行本合同约定义务，如出现乙方违约的情形，甲方有权从合同保证金中扣除相应的金额作为违约金或赔偿金。关于综合服务管理费，双方同意，乙方作为该场地的承租人，应当自计租日起，向甲方缴纳该场地的综合服务管理费。服务管理期限自2016年5月1日至2017年4月30日。综合服务管理费按城镇商铺计租面积13.97平方米计算，综合服务管理费：人民币20元/平方米，即每月综合服务管理服务费合计为人民币279元。综合服务管理费保证金：乙方应于合同签订时，向甲方支付相当于综合服务管理费2个月数额的合同保证金，即人民币558元。《租赁合同》附件一为《该商铺位置示意图》，上面标注“A104513.97平方米精品、服饰”。双方签订租赁合同时，该店铺为现店铺，但当时该店铺还在施工，原、被告到现场查看店铺时，被告的工作人员指出了类似大小的店铺，并告知承租的店铺和该店铺的面积是一致的。原告租赁该店铺后，向被告支付了3842元合同保证金和558元综合服务管理费保证金。后原告每月按时支付了租金。原告于2016年8月份对店铺内空的面积进行测量，得出店铺长为4.255米，宽为1.892米，得出实用面积为4.255米×1.892米=8.05平方米，按照店铺的使用率65%计算，计租面积为8.05平方米÷65%=12.38平方米，与《租赁合同》约定的计租面积13.97平方米不符，在不计算墙体面积的情况下，计租面积相差1.59平方米，且原告认为按照店铺租金每月每平方米137元、综合服务管理费每月每平方米20元计算，被告从2016年5月至8月，共多收取原告店铺租金和综合服务管理费1497.78元（1.59平方米×137元×3+1.59平方米×20元×3=1497.78元）。原告认为被告隐瞒原告租赁店铺的使用面积是显失公平的，不仅违背基本的诚实信用原则。另查明，1、涉案的梅县区新城科技路锦发君城商业广场二期第一层的店铺(商铺号A1045)没有单独的不动产权证，该整层商铺共有一份不动产权证，证号为粤(2016)梅州市梅县区不动产权第0001831号。该证显示，梅州市梅县区新城科技路锦发君城的权利人为梅州市锦发房地产开发有限公司。另外，2016年1月14日，广东省梅州市公安消防局为该场地所在的锦发君城二期（梅州市梅县区新城科技路锦发君城B地块）颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审法院分别向梅州市梅县区国土资源局、梅州市梅县区住房和城乡建设局发送征询函：1、原告租赁的商铺梅县区新城科技路锦发君城商业广场二期第一层的场地(商铺号A1045)店铺是否需要单独办理不动产权证？在没单独办理不动产权证的情况下是否可以出租？2、《租赁合同》约定：该场地的计租面积为13.97平方米，使用率为65%。商铺的使用面积是否需要包括墙体面积？梅州市梅县区国土资源局复函：1、粤(2016)梅州市梅县区不动产权第0001831号为锦发君城二期土地的不动产权证；2、原告租赁的商铺梅县区新城科技路锦发君城商业广场二期第一层的场地不需要单独办理不动产权证；3、是否可以出租和有关《租赁合同》的问题不属该局的职能范围。梅州市梅县区住房和城乡规划建设局复函：根据《商品房屋租赁管理办法》等相关法律，对有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的：（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。未有规定要求对租赁的商铺必须办理单独不动产权证方可出租。
一审法院认为，本案《租赁合同》是双方自愿签订的，双方的租赁关系已经合法成立，予以确认。双方在《租赁合同》中约定，店铺的使用率为65%，但未对使用率的定义进行约定。庭审中经询问双方，对店铺的内容达成以下一致意见：1、使用率的定义应为店铺的建筑面积与实际使用面积的比率；2、该店铺的建筑面积确定为13.97平方米；3、该店铺的实际使用面积在不计算墙体面积的情况下，该店铺的使用率未达到65%。双方的争执在于店铺的实际使用面积是否包含墙体面积，原告认为不应该计算墙体面积，因此主张被告违反诚实信用原则，存在显失公平和欺诈的故意而要求撤销《租赁合同》。因此本案的焦点在于：如果该店铺的使用率未到达65%的情况下,原告是否可以据此主张撤销《租赁合同》。首先，双方约定按计租面积结算该场地租赁费，计租面积即为该场地的建筑面积，双方对于该场地的建筑面积为13.97平方米并无异议，也确定店铺的每月租金为1921元。双方对于租金的计算依据是建筑面积并不是实际使用面积，实际使用面积的大小并不实际影响该店铺的租金数额。其次，原告认为该店铺不计算墙体的情况下实际使用面积为8.05平方米,经过使用率换算得出建筑面积应为12.38平方米,与被告用于计租的13.97平方米相差仅为1.59平方米。众所周知,1平方米多的面积在日常场地使用过程中并不能对该店铺的实际经营造成根本影响,且相邻的店铺之间必须通过墙体进行间隔才不会相互影响,原告在租赁店铺进行生意时也势必会使用到墙体,因此原告主张实际使用面积不应计算墙体并不合理，有悖于社会风俗和传统观念。最后，原告主张撤销《租赁合同》理由是使用率未达到65%，被告违反诚实信用原则，存在显失公平和欺诈的故意。原告租赁该场地时，曾到现场勘查过场地，对于该场地的大小和规模、如何使用该店铺进行经营应该是心中有数的。法律规定对于商品房买卖的面积都允许有3%内的误差，说明对于房屋（即包括商品房和店铺等）的实际丈量面积根本不可能完全精确。而本案的店铺租赁相差1平方米的情况，并不构成显然的欺诈行为，原告主张被告违反诚实信用原则，存在故意的意思表示过于牵强，不予采纳。另外对于店铺的使用率问题是双方之间的自愿约定，也并没有违反法律法规的规定，原告当时在签订合同时并未约定详尽使用率的定性，也并未将实际使用面积的大小作为约定写入《租赁合同》中，现原告承租该场地三个月后认为被告存在显失公平的行为，与情理不符，不予支持。综上所述，原告认为被告的店铺使用率未达到65%而违反诚实信用原则，存在显失公平和欺诈的故意要求撤销《租赁合同》、并要求被告偿还多收的租金和管理费、退还保证金的主张，缺乏法理依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告全部的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由原告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为双方于2016年4月25日签订的《租赁合同》是否具备可撤销合同的法定条件。上诉人上诉称，其通过测量，店铺的面积与合同约定的面积相比，减少了1.59平方米，主张撤销本案租赁合同，并要求被上诉人返还多收取的租金及综合服务管理费。由于双方在签订《租赁合同》前已进行了充分协商，上诉人也去租赁店铺的现场进行了查看，对租赁店铺的现状应该是了解的。即使依上诉人主张，诉争店铺的面积比约定的少1.59平方米，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，上诉人亦未能举证证明被上诉人存在以欺诈的手段，使上诉人在违背真实意思的情况下订立合同的行为；况且，双方关于实际使用面积应如何丈量和计算未作明确约定，在实际丈量过程中，双方丈量的结果又存在差异，结合上诉人已对店铺进行了经营，双方对合同约定的计租面积又没有异议，故上诉人主张撤销双方签订的《租赁合同》，依据不足，对上诉人的该项诉讼请求不予支持。至于上诉人适用《商品房销售管理办法》规定，以店铺实用面积误差比超出3%为由，提出被上诉人构成根本违约的主张，因本案双方签订的是为期一年的房屋租赁合同，并非是房屋买卖合同，属适用法律不当。另外，本案《租赁合同》未被解除，上诉人要求被上诉人退还部分租金及综合服务管理费的诉讼请求，也没有法律依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人温友娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖庆浪
审判员 周展明
审判员 曾柳青
二〇一七年四月十日
书记员 朱 棋