山东省泰安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁09执异160号
异议人：山东华新房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市高新技术开发区内。
法定代表人：王建新，执行董事。
委托诉讼代理人：林召玉，该公司员工。
申请执行人：王会祥，男，1967年4月25日出生，汉族，住山东省新泰市。
被执行人：张兴法，男，1973年1月20日出生，汉族，住山东省新泰市。
在本院执行申请执行人王会祥与被执行人张兴法房屋买卖合同纠纷一案中，异议人山东华新房地产开发有限公司（以下简称华新公司）对本院裁定以房抵债处置新矿佳苑商务中心1-1-1号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人华新公司称，请求依法撤销（2015）泰执字第259恢1-2号执行裁定书。被执行人张兴法于2010年3月1日向银行按揭贷款335万元购买华新公司开发的新矿佳苑（商务中心）1-1-1号房产，贷款期限120个月。自2015年张兴法便不再还贷，至今未偿还贷款共计200余万元，其中银行向异议人扣划代偿垫款925761.99元。华新公司获知该房产已被你院拍卖、变卖。华新公司认为，华新公司对涉案房产享有物权，法院在进行查封、拍卖、变卖涉案房产时，未按法定程序通知华新公司，未兼顾华新公司利益。主要理由：1、涉案房产所有权（产权大证）尚登记在华新公司名下，华新公司享有物权，是涉案房产的所有权人。被执行人尚未取得涉案房产产权证书，仅依据《购房合同》享有涉案房产的合同债权，仅对涉案房产享有一定的财产性权利，尚不是该房产的所有权人。2、华新公司对涉案房产享有所有权，法院在执行中未通知华新公司，违反法律规定。3、华新公司曾于2016年7月29日提出执行异议请求法院在查封、拍卖、变卖涉案房产时兼顾华新公司和银行利益，但法院未兼顾华新公司和银行利益，以房抵债处理了尚登记在华新公司名下的涉案房产。4、法院在拍卖前对涉案房产的查封是预查封，不能未经所有权人同意，直接对该房产予以拍卖。被执行人尚未取得涉案房产的产权证书，仅办理商品房预售合同登记备案手续，所以法院在拍卖前的查封是预查封。预查封与正式查封不同，是针对未经产权登记的房产进行的查封，待房产权属登记手续完备时才转化为正式查封。预查封房产尚未在登记机关进行产权登记，被执行人对涉案房产享有物权期待权，其能否成为涉案房产的所有权人尚不确定，而这种预查封房产的物权不确定性也正是设立预查封制度的主要原因。采取预查封措施的房产在转化为正式查封之前，不能直接进行转移或处分，这是由预查封房产本身性质所决定的。如法院直接拍卖、变卖预查封房产，应征得所有权人意见，在不侵犯华新公司合法权益的情况下方可进行。5、法院只对涉案房产上被执行人所享有权利进行处置，而未对涉案房产上被执行人存在的义务一并处理，侵犯华新公司的合法权益。涉案房产系按揭购房，异议人、银行、被执行人签订有《借款合同》和《购房合同》，两合同在异议人、银行、被执行人实现购房目的中作用不可分割，被执行人不单单享有涉案房产上的权利，还负有按合同约定按期偿还银行贷款的义务和为涉案房产办理抵押登记的义务。从法律关系角度看，虽然《借款合同》和《购房合同》是两份独立的合同，但两种合同之间存在不可分割的联系，没有因购房支付购房款的前提，就不可能产生签订《借款合同》的结果，二者是原因和结果的关系，《借款合同》和《购房合同》是异议人、银行、被执行人三者为实现购房目的签订的两个不可分割的合同，《借款合同》的履行状况决定着《购房合同》目的的实现，借款合同未全面履行，将导致购房合同未全面履行，合同目的无法实现。按揭中的贷款关系与买卖关系以及担保关系应当作为一个整体，各个法律关系都是建立在因购房支付购房款的前提下，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务，因此，被执行人不仅仅享有涉案房产财产权，还负有按期偿还银行借款的义务。法院处置变卖涉案房产，实际上是处置被执行人在房产上的财产性权利，被执行人不仅基于上述所涉合同享有该房产的财产性权利，还负有偿还银行借款的义务，法院处置涉案房产时，不应仅考虑对被执行人权利的处置而不对其义务进行处理。在涉案房产未办理抵押登记且被执行人又未偿还完毕银行借款的情况下，非经异议人和银行同意，被执行人自己无权处置涉案房产，在同等情况下，法院也无权处置涉案房产。6、银行对涉案房产享有优先权，异议人被银行扣划的垫付款是银行对涉案房产享有优先权的其中部分，法院明知涉案房产系按揭购房，在未考虑银行贷款优先权的情况下处置房产，侵犯了异议人的合法权益。法院在采取执行措施时，《购房合同》已在房管局办理网签、备案，法院明知涉案房产系按揭购房。异议人与被执行人签订的《借款合同》中有房产的抵押条款，《借款合同》包含抵押合同，根据《借款合同》约定，被执行人如不能按期偿还借款款项，最终通过涉案房产担保来实现，真正能保障异议人债权实现是房产担保，而不是异议人的保证担保。因在售房当时泰安地区尚未实行房产预抵押登记制度，涉案房产无法办理预抵押登记，但是，抵押合同为附期限的合同，涉案房产下发房产证及办理抵押登记手续是迟早要到来的事实，不应因法院执行措施的加入而受到不正当的阻止。异议人被银行扣划的垫付款项，实际上就是被执行人的未偿付的贷款款项，是银行对涉案房产享有优先权的其中部分。《购房合同》、《借款合同》签订在先，法院的执行措施在后，银行和异议人对涉案房产享有优先权。
本院查明，本院作出的（2014）泰民一初字第113号民事调解书已经发生法律效力。在执行过程中，本院于2016年11月14日作出（2015）泰执字第259恢1-2号执行裁定书，裁定将被执行人张兴法名下的新矿佳苑商务中心1-1-1号房产及相应的土地使用权，作价629万元交付申请执行人王会祥抵偿债务。该财产所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。后申请执行人王会祥向本院提交结案申请书，称本案债权已经全部履行完毕，申请法院结案。本院于2017年3月20日作出（2015）泰执字第259恢1号执行裁定书，裁定终结本院（2014）泰民一初字第113号民事调解书的执行。
还查明，中国建设银行股份有限公司新汶支行（以下简称新汶建行）作为贷款人，华新公司作为保证人，张兴法、王善霞作为抵押人，于2010年3月1日签订编号为370698708-011-2010000016的借款合同一份，约定：张兴法、王善霞向新汶建行贷款335万元用于购买华新公司开发的新矿佳苑房产，华新公司提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。张兴法提供新矿佳苑的房产作为抵押财产，但至今未办理抵押登记。该合同第十一条约定：借款人所购房屋用于抵押担保本合同项下债务的，借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续。第十二条保证条款约定：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。在贷款人债权未被全部清偿前，保证人同意不向借款人或其他担保人主张代位权或追偿权；本合同项下的债务如有物的担保，保证人同意不以行使代位权为由或任何其他原因对该担保物或其处分后所得价款提出权利主张，上述担保物及所得价款应优先用于清偿贷款人尚未获偿的债权。保证人同时为售房人，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续。第十三条约定，本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。
又查明，2011年6月21日出卖人华新公司与张兴法签订编号为新矿商务1-1-1的《商品房买卖合同》。该合同第二条约定：买受人购买的商品房为现房预售商品房。预售商品房批准机关为新泰市房产管理局，商品房预售许可证号为2009059。第六条付款方式及期限约定，买受人银行按揭贷款，首付3423533元，贷款335万元。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。
以上事实，有本院（2014）泰民一初字第113号民事调解书、（2015）泰执字第259恢1-2号执行裁定书、（2015）泰执字第259恢1号执行裁定书、《商品房买卖合同》、《借款合同》在卷予以证实。
本院认为，异议人华新公司认为本院以物抵债处置张兴法位于新矿佳苑1-1-1房产而未通知其公司，也未兼顾其利益，侵害了其利益，该异议属于利害关系人异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。一、关于涉案房产所有权问题。本案执行过程中经查询，该房产已经办理预售许可证，预售登记人为张兴法，但尚未办理房屋所有权证。根据《借款合同》和《商品房买卖合同》的约定，被执行人张兴法已经向异议人足额支付购房款，异议人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。华新公司对该房产仅有配合被执行人办理产权证书的责任和义务，并不享有对涉案房产完整的所有权。二、关于该期房能否作为被执行人的财产予以执行问题。本案购房人张兴法已向房地产开发商华新公司交足房款，并且在房地产管理部门办理了商品房预售合同备案登记手续，即使未能取得不动产权利证书，人民法院可以作为被执行人的财产予以执行。异议人认为预查封房产在转化为正式查封前，不能直接进行转移或处分，于法无据。三、华新公司与新汶建行、张兴法三者签订的借款合同约定由张兴法提供新矿佳苑的房产作为抵押财产，但一直未办理抵押登记手续，未登记的抵押不能对抗其他案件对该房产的执行，新汶建行以及华新公司对张兴法的债权与本案债权均属一般债权，对涉案房产并不享有优先受偿权。另外，该借款合同约定由华新公司提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。亦说明在未办理抵押登记前新汶建行并不享有对涉案房产的优先权。新汶建行如认为对该涉案房产享有优先权，应由其自行主张，华新公司并非适格的权利人，无权提出异议。综上，异议人提出的异议不成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回异议人山东华新房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。
审 判 长 王树杰
审 判 员 于 刚
审 判 员 张 林
二〇一七年八月十五日
法官助理 高 鹏
书 记 员 陈珠慧