上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初7225号原告：上海雍朗门窗有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张党水，董事长。委托诉讼代理人：孙喜平，上海市中广律师事务所律师。被告：上海住安物业管理有限公司普陀分公司，住所地上海市普陀区。负责人：王建平，总经理。委托诉讼代理人：张朝锋，男，1975年12月13日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：上海长襄中实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：胡文勇，董事长。委托诉讼代理人：董力炜，男，1984年7月7日出生，汉族，住上海市静安区。被告：上海住安物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张美康，董事长。以上三名被告的共同委托诉讼代理人：徐倩倩，上海市新文汇律师事务所律师。第三人：上海市普陀区长寿大厦业主委员会，住所地上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室(西侧一间)。负责人：刘培德，主任。原告上海雍朗门窗有限公司(以下简称雍朗公司)与被告上海住安物业管理有限公司普陀分公司(以下简称住安物业普陀分公司)、被告上海长襄中实业有限公司(以下简称长襄中公司)修理合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序。后基于原告申请，本院于2017年6月7日依法追加上海住安物业管理有限公司(以下简称住安物业)为本案被告，并通知上海市普陀区长寿大厦业主委员会(以下简称长寿大厦业委会)作为第三人参与诉讼。本院于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙喜平及三名被告共同的委托诉讼代理人徐倩倩到庭参加诉讼。第三人长寿大厦业委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雍朗公司向本院提出诉讼请求：1.三名被告共同支付原告门窗修理费人民币2508元(以下币种均为人民币)；2.诉讼费由三名被告承担。事实和理由：被告长襄中公司系长寿大厦的开发商。被告住安物业受其委托，并由被告住安物业普陀分公司自2005年1月开始对长寿大厦进行前期物业管理至今。2016年9月间，长寿大厦发生多起坠窗事件。应被告住安物业普陀分公司的要求，原告对长寿大厦8楼以上22个楼层的共用走道窗户进行滑轮及密封条调换，被告住安物业普陀分公司确认维修费2508元。长寿大厦自2002年6月竣工至坠窗已14年有余，但因被告住安物业普陀分公司疏于保养，导致对共同走道的门窗须进行中等程度的修缮，而该类修缮由被告长襄中公司负责，故维修费2508元应由三名被告共同负担。经多次催讨未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告住安物业普陀分公司、被告住安物业共同辩称，本案修理合同关系发生在原告与第三人长寿大厦业委会之间，两名被告并非适格主体，故不同意原告诉讼请求。长寿大厦发生坠窗事件后，上海市普陀区长寿街道梅山苑社区居民委员会(以下简称梅山苑居委会)旋即召开了第6、7次会议。在两次会议上，各方确定两名被告的义务仅在于联系施工队，而非负担费用；上海市普陀区房管办公室的工作人员也在会上提出可使用维修基金，具体由何方负担应按法律程序进行。法律规定共用设施维修应从专项维修基金中支出。具体理由如下：第一，长寿大厦业委会成立于2016年7月1日，坠窗事件发生在同年9月。根据物业管理条例规定，长寿大厦业委会须缴纳专项维修基金，故系争维修合同成立及履行过程中，专项维修基金已经缴存；第二，系争维修事项系对大厦22个楼层的窗户进行维修，应属公用部位的改造等项目，包含在条例第53条规定的维修基金使用范围之内。长寿大厦前期物业管理服务合同是由被告住安物业与开发商被告长襄中公司签订，该合同亦约定公用设施维修费用从长寿大厦业委会的专项维修基金中列支，而被告住安物业收取的维修费仅用于公用部位设施的日常运行。两名被告已提供日常维护服务，坠窗是意外事件，并非两名被告怠于履行义务的结果。长寿大厦业委会自行委托维修22个楼层的窗户也是预防性的。第三，系争协议第3条约定由第三人长寿大厦业委会验收后向原告付款，原告理应向第三人主张，与两名被告无关。第四，系争款项已由原告从长寿大厦业委会专项基金中收取完毕，再向两名被告主张，属于重复收款。综上，请求驳回原告诉请。另外，被告住安物业普陀分公司称己方不具备承担民事责任的资格，即使主体适格，亦应由住安物业负担；被告住安物业则称长寿大厦系其普陀分公司提供物业管理服务，鉴于住安物业普陀分公司享有独立财产，可以独立从事民商事活动，故应由该被告承担责任。被告长襄中公司辩称，窗户维修事宜由长寿大厦业委会聘请原告完成，被告并非合同相对方，不应由该被告负担。长襄中公司确与被告住安物业签订了前期管理合同，但物业费是由被告住安物业收取，与长襄中公司无关。根据《建设工程质量管理条例》规定第40条、第41条规定，长寿大厦自2002年6月竣工至今已十余年，长襄中公司作为开发商早已没有维修义务，故不同意原告诉请。第三人长寿大厦业委会述称，2016年9月3日、9月27日，长寿大厦各发生一起业主家中窗户坠落险些伤人，引起长寿大厦业委会的高度重视。为此，长寿大厦业委会于9月28日致函前期物业，要求其对窗户做全面检查并排除安全隐患。9月30日，梅山居委会召集区房办、长寿大厦业委会和物业公司紧急商讨坠窗事件的后续处理事宜。会议明确由在管物业公司联系具有资质的施工方，业主室内窗户的费用由业主自己承担，公共部位的维修费用按规定支付。同时，物业公司负责实施和监督施工。国庆假期后，物业公司联系了维修单位，长寿大厦业委会参与价格洽谈。10月18日，长寿大厦业委会与前期物业就维修步骤和维修价格联合向业主发布告示。但是，10月31日，大楼公告栏张贴的《长寿大厦门窗维修协议》，并非物业公司与施工单位订立的合同。长寿大厦业委会主任得知后，经多方了解，方知未签订前述协议的原因并非物业不肯订立合同，而该施工单位系由原告委托诉讼代理人孙喜平另行寻找。与原告签订的维修合同均由孙喜平避开长寿大厦业委会其他成员一人洽谈，并以其时任长寿大厦业委会秘书，掌握长寿大厦业委会及业主大会印章的便利，在合同上加盖长寿大厦业委会的印章。长寿大厦业委会至今仅有该合同的复印件，正本仍由孙喜平留存。考虑到广大业主的安全以及维修窗户的迫切心情，长寿大厦业委会对原告施工未予干预。关于公共走廊的窗户修理费用，孙喜平坚持要开发商支付，不从公共收益中列支，长寿大厦业委会主任亦与其协商未果。经审理查明，1999年9月9日，被告长襄中公司作为发包方将长寿大厦施工工程交由上海市住安建设发展总公司承包。双方签订《长寿大厦工程施工总承包合同》，合同第29条约定“……29-2保修期限：工程竣工验收后起保修二年……”。长寿大厦于2002年6月竣工，楼宇性质为商住房。大厦竣工后至2004年12月间，由案外人负责前期物业管理。长寿大厦住户手册载明“共用部位、共用设备、公共设施的维修费用在本小区业主委员会成立之前由开发商负责维修；在本小区业主委员会成立之后，由全体业主按各自拥有的建筑面积比例承担相应的维修费用，并在维修基金中列支”。全体业主缴纳相应专项维修资金。2005年1月1日至2016年12月31日期间，被告长襄中公司(甲方)委托被告住安物业(乙方)进行前期物业管理。双方还签订书面合同。其中，被告长襄中公司(甲方)与被告住安物业(乙方)于2007年1月1日签订了最后一份《前期物业管理服务合同》。双方约定“甲方将长寿大厦委托乙方实行物业管理……乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任”。该合同另订立的补充条款显示“如合同到期，业主委员会未成立之前，本合同继续有效。”2016年7月1日，长寿大厦业主大会及其业委会成立，并于上海市普陀区长寿路街道办事处进行备案登记，孙喜平任长寿大厦业主委员会秘书。2016年9月间，长寿大厦发生两起业主家中窗户坠落事件。2016年9月30日，长寿大厦业委会成员孙喜平、朱绍刚、李贵平、柯桢卫、刘培德，被告住安物业普陀分公司经理张朝锋，长寿街道房管办工作人员雷霆，梅山苑居委会书记朱萍共同在梅山苑居委会召开长寿大厦业主委员会第六次会议。并形成如下会议记录：“会议主题，关于大楼外窗掉落事件的后绪(续)处理。9月28日发现902室群租房主卧窗掉落，差10cm就砸到扫地的阿姨。此事已发生第二次，一周前2501室卫生间也有窗户掉落到8楼花台上。张朝锋：物业可以找人来做，找来人有业委会去谈，物业配合。朱书记：902室窗户掉落前有房东负责。房东借给房客，房客也有责任。涉及到大楼所有业主要维修，物业是不是愿意去做。物业如愿意做的话，各业主是否愿意做。朱绍刚：事还是物业去找人做。费用可以核算，是否做让业主确认签字。张：施工队伍物业去联系，找有资质的工程队来做。刘(长寿大厦业委会主任)：①节后找好施工队②联系全体业主有开发商和物业负责。雷：业主的联系有物业去做，群租问题物业报房办。”2016年10月31日，长寿大厦业主(甲方)、其代理人长寿大厦业委会与原告(乙方)签订《长寿大厦门窗维修协议》。协议约定“受甲方委托，代理人与乙方就大楼移门及移窗维修事宜协议如下：……施工日期：2016年11月15日-12月15日(具体日期提前2日通知乙方，首次施工不低于20户)；三、工程付款及验收：甲方自行验收后付款于乙方(乙方不提供发票)……九、维修门窗业主视为已认可本协议，并自愿接受本协议各项条款”。该合同落款“甲方代理人”处有长寿大厦业委会的公章。2016年11月17日，长寿大厦业委会成员孙喜平、朱绍刚、李贵平、柯桢卫、刘培德，被告住安物业普陀分公司经理张朝锋，梅山苑居委会书记朱萍又召开长寿大厦业委员第七次会议，形成如下记录“朱书记：9月30日紧急会议后，维修窗户的事落实怎么样？孙：节后找了几家施工队伍，张经理也找了施工队伍，业主也找了一家。在确定队伍后物业不参与盖章，只好业委会签合同盖章。张：节后找了一家队伍，初步谈了价格，也准备施工。后来业主也找了一家施工队伍，用的滑轮质量可能比较好，所以，物业不参与签合同，业主的事有业委会负责签合同。张老师(房办)：物业没有接受主体委托，不能与他人签订合同，如涉及到共用费用，有业主大会决定。物业有专业负责责任，不能摊给业委会。要动用维修基金的，按维修基金使用办法办理。孙：通告中指出了，业主的家中修理费用自理。需维修的到物业登记视作业主委托物业和业委会签维修合同。今天来维修，先前填(垫)付资金有物业中的公共收益中填(垫)付，以后向业主收取，业主维修好确认签字。张老师(房办)：所有办事都要有书面作保证。物业要打报告给业委会(如需动用维修基金)，由业委会批准。开发商委托物业管理是前期管理。①前期管理在没有成立业委会的维修费用全部有开发商负责。②开发商已经打报告成立业委会，但不是业主的原因不成立，继续由开发商买单。(张老师只是解释法规，不指任一业主)柯：业委会成立后维修费用与开发商不搭价(没关系)。开发商变更企业名称后，须到11月底，变更好后写上移交物业用房。刘：按9月30日的会议精神办事。业委会受业主委托与物业共同签合同，物业把每家每户是否维修等的确认。维修继续进行。维修多少窗由业主确认签字，而后向业主收取。公共部分按规定办(法规规定)。下一议题(关于物业选聘问题)：张老师：物业要书面落实物业管理的题(提)议，是否想继续管理，还是不想继续管理？张经理：是否继续管理可以考虑。张老师、朱书记：不是考虑，是明确，要有管理细则。①业委会已经出细则，物业要测算费用，确认能否管理；②物业要认真测算管理费用，提供给业委会；③公共收益由多少要出来，成本多少要出来。希望10天内做出来。第三天议题：(关于召开业主大会会议)张老师：召开业主大会与物业拿出细则不矛盾。选聘物业的事体(事情)有业主自行决定。全体通过业主大会继续召开。其他实际问题专题解决。”2016年11月23日，原告完成相应部位的门窗修理，并出具的工程维修服务单显示“维修项目：维修滑轮；数量：22层；单价：114元；总价：2508元；备注：星期六付款。”客户签名处有“沈”姓人员签字。当月26日，原告工作人员“张念国”在该单据下方手写“上述款项委托孙喜平代收”。2016年11月25日，被告住安物业普陀分公司向长寿大厦业委会出具报告。其上载明“因大厦公共过道内铝合金窗滑轮等配件严重老化，随时会发生坠窗危险，为整幢大楼安全考虑，决定更换滑轮等配件，现经施工队伍确认，已发生更换费用为2508元，并附施工方提供的收据。请业委会批复以我司代收的公共收益部分支出该费用”。2016年12月16日，梅山苑居委会出具“长寿大厦共用走道窗户维修情况说明函”，内容如下：“本辖区长寿路XXX弄XXX号长寿大厦于2016年9月接连发生二起高空坠窗事件，一起为2501室，另一起为902，后一起险酿人命。同月30日召开我居委、长寿街道房办、长寿大厦业主委员会、在管物业(前期管理)上海住安物业管理有限公司出席的应急会议。会议决定：聘请具有资质的专业队伍维修窗户，费用由业主自行与施工队结算；共用走道的窗户一并维修”。上述门窗修理费尚未结清，原告遂诉至法院，请求判如所请。另查明，2016年12月2日，被告住安物业普陀分公司向长寿大厦业委会发出书面通知表示“我公司于2016年11月28日发布了《告全体业主书》，其中已明确表示将不参与业委会组织的物业选聘工作，即正式退出长寿大厦物业管理工作。现根据有关规定，希望业委会在三个月内选聘好物业公司以便进行交接工作，保障大楼物业管理工作的平稳有序。2017年3月1日之后，我司将不再必须承担物业管理工作责任。公共收益审计或者诉讼，相关权益的确认工作在单方面妄加定论前也希望你们一并抓紧推进，我司也将积极配合……”。2016年12月6日，长寿大厦业委会向被告长襄中公司、被告住安物业普陀分公司发送“承接查验规范”称“鉴于在管物业的前期物业管理合同即将终止，本小区业委会与业主大会即将选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，将依据《物业承接查验办法》及《物业管理条例》等有关规定执行……”。2017年1月12日，被告住安物业及其普陀分公司退出长寿大厦物业管理，由案外人上海嘉尔登物业管理有限公司(以下简称嘉尔登物业)提供物业服务，各方人员召开长寿大厦新老物业交接会议。同日，被告住安物业与嘉尔登物业、长寿大厦业委会签署物业承接验收确认书。再查明，被告名称于2015年12月9日由上海恒海房产开发经营有限公司变更为上海长襄中实业有限公司。以上事实，有原告提供的“公用走道窗户说明函”、工程维修服务单、长寿大厦住户手册、通知、承接查验规范、长寿大厦新老物业交接会议记录、报告，被告方提供的长寿大厦门窗维修协议、长寿大厦业委会第6次会议记录、第7次会议记录、业委会成员联系名册、工程竣工报告、上海市房地产权证、前期物业管理服务合同及补充条款、长寿大厦工程施工总承包合同，第三人长寿大厦业委会另行提供的重要告示及证据交换笔录、庭审笔录等为证，本院予以认定。审理中，原告还提供了1.价目表、收费标准，证明2006年核定长寿大厦的物业公共部位等级为第三类收费标准，物业费每平米1.61元，物业公司对门窗部位负有每天巡视等义务；2.物业费账单、物业管理行业规范，证明被告住安物业按每平方米0.23元收取维修费，该笔费用即针对公用部位的日常维护。三名被告认可前述证据的真实性，但对关联性均不予认可。收费标准中关于公用部位的费用系要求被告住安物业普陀分公司进行日常维护、保持开闭完好等，被告已履行。而系争22个楼窗户的维修费用是预防性的，已超出物业费承受范围；行业规范规定的维修费收取标准非常低，其中还包括三部分。第二项关于公用部位的维修费明确在业委会成立前由开发商负责。但在坠窗事件发生时，长寿大厦业委会已经成立，理应由全体业主按面积承担的专项维修基金中支出。被告方另提供付款凭证5张，证明被告住安物业对长寿大厦提供过日常维修服务，系争22个楼层的窗户维修是大项目，不属于物业费中应承担的维修范围。原告对证据真实性无异议，然物业费中的维修费本来就是单独列出的，当然包括公用部位门窗的维修费，故不认可证明内容。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系修理合同纠纷，原告要求三名被告支付合同价款，理应举证证明双方对修理系争物品达成合意或依据法律规定由三名被告负担。一方面，从合同约定及履行角度而言，原告明确表示被告方提供的维修协议仅适用业主专有部分，共有部分的维修事项仅为口头合同，故原告无书面凭证证明订约方的身份主体，而工程维修服务单形成于履行过程中，被告住安物业普陀分公司当时负有对物业进行管理的义务，故该单据即使有住安物业普陀分公司员工的验收签字，更何况单据中“沈”姓签字人员的身份不明，在该被告明确否认支付系争合同价款的情况下，亦无法证明修理合同相对方系被告住安物业普陀分公司。另一方面，就法律规定来说，本案系争维修物位于长寿大厦的共有部分，而业主对建筑物专用部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。根据《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。鉴于长寿大厦于2002年6月竣工，无论从法律规定亦或发包方与承包方的约定看来，装修工程保修期已于2004年6月间届满。发生坠窗时，长寿大厦业委会已经成立，系争款项理应从专项维修资金中列支。同时，结合长寿大厦住户手册与《前期物业管理服务合同》相关内容、被告住安物业普陀分公司向长寿大厦业委会出具的报告、长寿大厦业委会的陈述及全体业主缴纳专项维修资金的实际情况可知，长寿大厦业主、长寿大厦业委会及三名被告对系争维修费的支出方应属明知。综上，原告要求被告住安物业普陀分公司、被告住安物业以及作为开发商的被告长襄中公司支付合同价款，无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第五十四条、《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第(四)项、第三款规定，判决如下：驳回原告上海雍朗门窗有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元(原告预付)，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尚婧二〇一七年八月十一日书记员  贺凌附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。二、《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《物业管理条例》第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。六、《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。