西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）雁民初字第1792号
原告西安工业资产经营有限公司，住所地西安市太白南路335号。
法定代表人胡凯，该公司董事长。
委托代理人陈静，陕西嘉瑞律师事务所律师。
被告陕西龙海工程建设有限公司，住所地西安市高新区枫叶园北区13号楼201号。
法定代表人阎锐，该公司董事长。
委托代理人翟荣飞，陕西龙海工程建设有限公司职工。
委托代理人益力男，陕西声远律师事务所律师。
原告西安工业资产经营有限公司与被告陕西龙海工程建设有限公司占有物损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告与原告的下属企业原国营风雷仪表厂于1998年4月21日签订土地租赁协议，由被告以每年每平方米1元的价格租赁原告家属区南边临街的空地，租期五年，但被告一直未支付租金。2006年原国营风雷仪表厂因严重亏损，不能清偿到期债务，经其上级主管部门报请全国企业兼并破产和职工再就业工作领导小组批准，向西安市中级人民法院申请宣告破产，后被西安市中级人民法院裁定宣告破产还债。原国营风雷仪表厂经破产清算，因无财产可供债权人分配，被西安市中级人民法院裁定终结破产程序。2008年3月5日，西安市国有资产监督管理委员会下发文件将原国营风雷仪表厂划转给原告西安工业资产经营有限公司。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，法院受理破产申请后，对破产申请前成立而未履行完毕的合同在管理人未决定继续履行的情况下，均视为解除。而被告至今仍然强行占用上述土地拒不退出，且拒不与原告办理任何结算手续，故原告诉至法院，要求被告停止侵害，立即退出占用场地，向原告支付自1998年4月21日至2006年2月14日的场地租金计10966元，并向原告返还自2006年2月15日至2009年12月31日所取得的不当得利计1207550元。
被告辩称，首先，原告主体不适格，诉权存在瑕疵。本案诉争的土地位置不在原国营风雷仪表厂的厂区内，而是在该厂的家属区，该家属区已成为职工的私产，就家属区的土地权属主张权利的权利人只能是家属区的业主委员会，且该块土地未纳入原国营风雷仪表厂破产财产的范围，被告所拥有的债权是有担保的债权。其次，本案诉争土地不属租赁物，而是担保物。由于债务人原国营风雷仪表厂违约，其已失去收回土地占用费的权利。被告于1994年8月与原国营风雷仪表厂签订《建设工程施工合同》，承建该厂家属楼工程。后因原国营风雷仪表厂拖欠被告工程款215万元，被告按照合同约定可留置部分或全部工程。但该厂为了使职工早日使用家属楼，于1998年4月21日以《会议纪要》的形式与被告达成拖欠工程款的解决办法，向被告承诺用家属区南边临街的2亩空闲地使用权作保证，让被告在该块土地上修建门面房和仓库，待工程款付清后收回该块土地。同时还承诺3至5年内卖掉老厂区还清拖欠工程款，若到时还偿还不清工程款，该块土地继续让被告使用。后由于原国营风雷仪表厂没有履行“在3至5年内卖掉老厂区还清拖欠工程款”的承诺，因此被告拒付了《会议纪要》约定的土地占用费和归还土地使用权。第三，被告依据《会议纪要》的约定取得诉争土地的使用权，经过有关部门审查批准，自己出资建成门面房，被告享有对该门面房的用益物权既有合同约定，又符合法律的规定，原告要求被告返还不当得利1207550元的诉讼请求无事实依据和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1994年8月，原国营风雷仪表厂与陕西龙海工程建设总公司（以下简称龙海公司）签订《建设工程施工合同》一份，约定由龙海公司承建国营风雷仪表厂12号、13号住宅楼工程。合同第14条第2项约定：由于国营风雷仪表厂违反有关规定和约定，经办银行不能支付工程款，龙海公司可留置部分或全部工程，并予以妥善保护，由国营风雷仪表厂承担保护费用。合同第22条约定：本合同履行过程中根据合同发生的会议纪要、签证、各种通知文件、委托、证书等书面形式资料均应作为合同条款的补充内容，与合同条款具有同等效力。1998年4月21日，国营风雷仪表厂与陕西龙海工程建设总公司长发分公司经过协商，达成《会议纪要》一份，约定：龙海公司要求国营风雷仪表厂付清工程款215万元，国营风雷仪表厂考虑到暂时无力还款，同意家属区南边临街的空地的一半（东部）以每年每平方米1元的价格租给龙海公司，供建门面房和建仓库用地，不可有扰民设施，租期五年；五年后，若龙海公司继续租用，则租金另议；国营风雷仪表厂在出售旧厂区后，及时清付陇海公司工程款，在3至5年内全部还清，还不清则按原租金继续租用。1999年国营风雷仪表厂出具关于《一九九八年四月二十一日会议纪要》的情况说明一份，明确当时国营风雷仪表厂与被告的代表经过了口头协商，让被告放弃留置8、9号楼的要求，改由用本厂家属楼南边部分临街的土地使用权作保证，让债权人使用该土地，待厂里偿还清拖欠工程款后将土地使用权收回。1998年，经长安县计划委员会批准，由被告在争诉之土地上建造了临街门面房。
2005年年底原国营风雷仪表厂因不能清偿到期债务，向西安市中级人民法院申请破产清算，该院于2006年2月15日以（2006）西民四破字第02号民事裁定，宣告国营风雷仪表厂破产清算。被告于2006年3月10日，向国营风雷仪表厂清算组申报破产债权1935000元，后该破产债权数额得到了清算组的确认。2008年12月。西安市中级人民法院作出裁定，宣告国营风雷仪表厂破产清偿程序终结。但包括原告在内的六家债权人的债权约7447万元作为敏感性债务未处理，而是由原告西安工业资产经营有限公司向法院提存部分财产，并负责与包括被告在内的六户债权人协商解决或按诉讼判决后清偿。
上述事实，有原国营风雷仪表厂与陕西龙海工程建设总公司签订的《建设工程施工合同》、原国营风雷仪表厂与陕西龙海工程建设总公司长发分公司达成的《会议纪要》、关于《一九九八年四月二十一日会议纪要》的情况说明、《关于申报建设临街门面房计划的请示》、临时建筑施工许可证、西安市中级人民法院（2008）西民四破字第02-22号民事裁定书、债权申请书、西安市人民政府国有资产监督管理委员会下发的市国资发[2008]41号文件、李伟的房屋所有权证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核实无误。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原风雷仪表厂因拖欠被告承建住宅楼的工程款，与被告于1998年4月21日以《会议纪要》的形式约定，原国营风雷仪表厂同意以其家属区南边临街的空地的一半（东部）以每年每平方米1元的价格租给被告；五年后，若被告继续租用，则租金另议；原国营风雷仪表厂在出售旧厂区后，及时清付被告工程款，在3至5年内全部还清，还不清则按原租金继续租用。此后原国营风雷仪表厂又出具一份关于《一九九八年四月二十一日会议纪要》的情况说明，明确用该土地使用权作保证，让债权人使用该土地，待厂里偿还清拖欠工程款后将土地使用权收回。上述《会议纪要》及情况说明证明，风雷仪表厂以争诉土地之租赁使用权作为其向被告履行债务的担保。按照《中华人民共和国合同法》之规定，租赁期限最长不得超过二十年，因此风雷仪表厂与被告签订的《会议纪要》也确定了在风雷仪表厂未清偿债务，或会议纪要达成后二十年内，被告有权使用争诉之土地。虽然该《会议纪要》所涉及的土地位于原国营风雷仪表厂的家属区，但在双方形成上述《会议纪要》时，该厂家属区房屋所有权的性质仍为公房性质，所以家属区的土地使用权仍归原国营风雷仪表厂享有，该《会议纪要》的内容不违反法律规定，合法有效，依法应予保护。原国营风雷仪表厂被宣告破产清算后，西安市人民政府国有资产监督管理委员会通知原国营风雷仪表厂由市轻纺建材国有资产管理公司划转给原告西安工业资产经营有限公司，国营风雷仪表厂的关系、人事管理、稳定和安全生产等工作也一并划转移交，原告即享有上述《会议纪要》约定的原国营风雷仪表厂所享有的相关权利。故本案原告的诉讼主体适格，被告辨称原告主体不适格，理由不能成立。原国营风雷仪表厂破产清算程序终结后，被告依据该《会议纪要》所享有的债权至今未得到清偿，所以被告有权依据《会议纪要》的约定继续享有涉案土地的租赁使用权。故现原告要求被告停止侵害，立即退出占用场地的诉讼请求，本院依法不应支持。但被告应依据《会议纪要》的约定向原告支付租金，原告要求被告支付自1998年4月21日至2006年2月14日的场地租金计10966元的诉讼请求，合法有据，本院依法应予支持。至于原告要求被告返还自2006年2月15日至2009年12月31日所取得的不当得利计1207550元的诉讼请求，因被告对涉案土地享有合法的使用权，其有权通过使用该土地取得收益，故对于原告该项请求本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陕西龙海工程建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安工业资产经营有限公司自1998年4月21日至2006年2月14日的场地租金共计10966元。
二、驳回原告西安工业资产经营有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15842元，由原告承担15000元，被告承担842元，因原告已全部预交，被告将其承担部分于本判决生效后十日内直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李 明
代理审判员 杨 娜
代理审判员 郭天鲁
二〇一〇年十一月二十日
书 记 员 王小波
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