贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终2345号上诉人（原审原告）：张敏，女，1968年5月28日出生，穿青人，城镇居民，住织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：彭良友，男，1963年1月15日出生，住贵州省普定县。被上诉人（原审被告）：贵州众隆融资担保有限公司，住所地：织金县文腾街道办金中路平远明珠9-2号房，统一社会信用代码91520524577115363H。法定代表人：但启萍，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：周林，贵州施仁律师事务所律师。原审第三人：邓秋亚，女，1987年8月19日出生，汉族，城镇居民，住六盘水市钟山区。原审第三人：罗小华，男，1983年10月29日出生，汉族，城镇居民，住六盘水市。原审第三人：邓廷凤，女，1957年3月6日出生，汉族，城镇居民，住贵阳市南明区。上诉人张敏与被上诉人贵州众隆融资担保有限公司（以下简称：“众隆担保公司”）、原审第三人邓秋亚、罗小华、邓廷凤案外人执行异议之诉一案，不服贵州省织金县人民法院（2017）黔0524民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张敏上诉请求：请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。事实及理由：涉案房屋实际由邓廷凤出资购买，登记在邓秋亚、罗小华名下。上诉人与邓秋亚、罗小华签订《房屋转让协议》，签订协议时邓廷凤丈夫ＸＸ烂作为证明人在协议上签字，当天支付了邓廷凤全部购房款。由于房�有按揭贷款，在贷款未还清前不能办理过户登记。2015年9月邓秋亚、罗小华办理了房屋产权登记，之后上诉人联系不上邓秋亚、罗小华。上诉人已在涉案房屋居住了四年之久。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决错误。被上诉人众隆担保公司二审答辩称，涉案房屋实际所有人是邓秋亚，上诉人与邓秋亚签订了《房屋转让协议》，但上诉人未支付房款也未办理房屋过户登记，上诉人并未取得房屋所有权。原判正确，请求维持原判。原审第三人邓秋亚、罗小华、邓廷凤二审未作陈述。原审原告张敏向一审法院起诉请求：1.请求依法判决不得执行织金县文腾街道办山禾源商都4号楼A单元1103号房屋。2.依法判决明确织金县文腾街道办山禾源商都4号楼A单元1103号房屋属原告张敏所有。3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2013年9月13日，案外人邓廷喜向农村信用社贷款人民币1000000元，被告众隆担保公司作为担保人为该笔贷款提供保证。同日，邓廷喜与被告众隆担保公司签订《委托贷款担保合同》，并向众隆担保公司缴纳了100000元保证金。第三人邓秋亚、罗小华、邓廷凤等作为连带责任保证人为案外人邓廷喜向被告众隆担保公司提供反担保，邓秋亚、罗小华自愿以位于织金县文腾街道办山禾源商都4号楼A单元1103号房屋一套以120000元的价款担保抵押给被告众隆担保公司，并承诺：若贷款人不能按期清偿债务，众隆担保公司有权将属于二人家庭所有的任何财产处置归还债务。由于邓廷喜未能偿还借款本息，2015年6月30日，被告众隆担保公司代其向农村信用社履行了偿还义务。因案外�邓廷喜、第三人邓廷凤、邓秋亚、罗小华等未向被告众隆担保公司履行合同义务，被告众隆担保公司以案外人邓廷喜、第三人邓廷凤、邓秋亚、罗小华等为被告向一审法院提起追偿权诉讼，一审法院于2015年12月25日作出（2015）黔织民初字第2501号民事判决书，判决：“一、被告邓廷喜于本判决生效后三十日内偿还众隆担保公司980574.68元，并按月利率2%支付从代偿之日起至偿付之日止的利息（其中：26986.84元从2015年3月31日起算；27578.32元从2015年6月30日起算；926009.52元从2015年9月16日起算）。二、被告邓廷凤、ＸＸ灿、罗小华、邓秋亚、王志远、邓琳、王琴、宋军对本判决主文第一项承担连带保证责任。”判决生效后，由于邓廷喜、邓廷凤、罗小华、邓秋亚等均未自动履行判决明确的给付义务，本案被告众隆担保公司向一审法院申请执行被执�人邓廷喜、邓廷凤、邓秋亚、王志远、邓琳、罗小华、王琴、宋军、ＸＸ灿，并申请要求对登记在邓秋亚、罗小华名下位于织金县文腾街道办山禾源商都4号楼A单元1103号房屋采取查封等强制执行措施。一审法院根据于2016年11月15日作出的（2016）黔0524执160号之二执行裁定书，依法查封被执行人邓秋亚所有坐落于织金县××街道××（××）山禾源商都4号楼A单元1103号住房一套（所有证号为：75××07），查封期限为三年。执行过程中，原告张敏以该房系其以357000元向邓秋亚、罗小华夫妻二人买受为由,向一审法院提出执行异议，请求停止对该房屋的查封等强制执行措施。2017年4月24日，一审法院作出（2017）黔0524执异2号执行裁定书裁定：驳回原告张敏的异议。原告张敏遂于2017年5月8日向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年2月28日，以第三人邓秋亚、罗小华为甲方，原告张敏为乙方，双方签订《房屋转让协议》，约定：“甲方在贵阳做生意急需资金周转，愿将织金三禾源商都4号楼A单元1103室按每平米叁仟陆佰元（3600元）转给张敏使用，该房87.58平方米，共计人民币叁拾壹万陆仟陆佰元（316600元），装修保证金捌仟元（8000元），应付总款叁拾贰万肆仟陆佰元（324600元），以后保证金退还由乙方收取，甲方将原购房手续票据、房产证等有关手续转给乙方。所欠的按揭款由甲方支付。今后乙方转户和办房屋的手续甲方协助办理。若有反悔，由反悔方赔偿所造成的经济损失。空口无凭，特立此协议供双方共同执行。签字后生效。甲方：邓秋亚、罗小华，乙方：张敏，在场人：ＸＸ灿、张慧、宋文兰、宋文勇，执笔人：王志文，二0一三年二月二十八日”。同日，张敏通过农村信用社向第三人邓廷凤转款人民币321000元。再查明，2015年9月30日，第三人邓秋亚对涉案房屋办理了所有权登记，房屋产权证号为75××07，至今该房仍登记在邓秋亚名下。一审法院认为，织金县××街道××（××）山禾源商都4号楼A单元1103号房屋系第三人邓秋亚、罗小华向织金县山禾源房地产开发有限公司购买，其产权至今仍登记在第三人邓秋亚的名下，原告张敏和第三人邓廷凤称该房实际产权人为邓廷凤，但张敏、邓廷凤未能提供任何证据证明邓廷凤系该房的所有权人，原告张敏与第三人邓秋亚、罗小华签订《房屋转让协议》时，也没有任何依据印证邓廷凤委托邓秋亚、罗小华处置涉案房屋，且在庭审中，邓廷凤认可自己对房屋转让的时间、价款等不清楚，因此，依法不能认定第三人邓廷凤�涉案房屋的所有权人。原告张敏与邓秋亚、罗小华虽存在签订《房屋转让协议》的事实，但基于交易的相对性，房价款应支付给邓秋亚、罗小华，本案中，不存在邓秋亚、罗小华委托邓廷凤代收房价款的事实，故原告张敏通过银行转入第三人邓廷凤名下的款项，不能认定为原告张敏向邓秋亚、罗小华支付买卖房屋价款的依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告张敏应承担举证不能的法律后果，故原告张敏主张第三人邓廷凤系涉案房�的所有权人，无相应事实和法律依据，其理由不能成立，依法不予采信。对于原告张敏主张自己已经取得涉案房屋所有权的诉请，尽管原告张敏与第三人邓秋亚、罗小华签订了《房屋转让协议》，但原告张敏未能举证证明已经向第三人邓秋亚、罗小华支付买卖价款，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款“财产所有权的取得，不得违反法律规定”、第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从交付起时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”和《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告张敏能够依法取得涉案房屋所有权的要�为：一是双方形成买卖合意，二是向出让人支付价款，三是房屋已经交付，四是按照不动产的移转规则办理变更登记。由于原告张敏对向买卖合同相对人支付买卖价款、交付房屋及其办理房屋变更登记等事实均未提供有效证据证明，故依法不能认定原告张敏取得涉案房屋的所有权，因此，对原告张敏提出的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，原审判决：驳回原告张敏主张对位于织金县文腾街道办山禾源商都4号楼A单元1103号房屋享有所有权的诉讼请求和其他的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张敏负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。经审理另查明：原审第三人邓廷凤、邓秋亚系姐妹关系。2013年2月28日，邓秋亚、罗小华与张敏签订《房屋转让协议》时，原审第三人邓廷凤丈夫ＸＸ灿作为在场人在协议上签名。邓秋亚将2011年3月11日补交房款8000元的收据、代收办证费6277元的收据及办理业主房产证代收费用清单（房号4－A－1103）交由张敏持有。签订《房屋转让协议》后，张敏于同年对涉案房屋进行装修，并以自己名义办理了广播电视入户，以邓秋亚名义交纳电费、水费、物业费，实际占有使用涉案房屋。一审庭审中，邓廷凤陈�其为实际购房人，以其妹邓秋亚、罗小华名义购买。其与张敏协商买卖房屋事宜，收到张敏3600元定金，邓秋亚、罗小华与张敏签订了《房屋转让协议》，张敏将购房款转至其账户。一审认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，涉案房屋登记在被执行人邓秋亚、罗小华名下，买受人张敏对涉案房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定审查。一、关于涉案房屋买卖合同是否于查封之前签订及是否合法有效的问题。经查，2013年2月28日，以邓秋亚、罗小华为甲方，张敏为乙方，双方签订了《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院于2016年11月15日作出的（2016）黔0524执160号之二执行裁定书，查封登记在被执行人邓秋亚、罗小华名下的涉案房屋。上诉人张敏在人民法院查封之前已与原审第三人邓秋亚、罗小华签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于买受人张敏是否在查封之前合法占有涉案房屋的问题。经查，张敏提交了2013年的装修合同及相关付款收据、广播电视、电费、水费、物业费交费票据等书证，证明张敏签订《房屋转让协议》后，对涉案房屋进行了装修，并以自己名义办理了广播电视入户，以邓秋亚名义交纳电费、水费、物业费。张敏基于与邓秋亚、罗小华之间的房屋买卖协议，在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。三、关于买受人张敏是否支付全部价款的问题。经查，《房屋转让协议》约定：“房款316600元，装修保证金8000元，总款324600元，以后保证金退还乙方，甲方将购房手续票据、房产证等有关手续转给乙方。所欠按揭款由甲方支付。乙方转户和办理房屋手续甲方协助办理。”签订协议时邓廷凤丈夫ＸＸ灿在场。签订协议当日，张敏通过农村信用社转账321000元到邓廷凤账户。邓秋亚将补交房款8000元的收据、代收办证费6277元的收据、办理业主房产证代收费用清单交由张敏持有。关于张敏支付给邓廷凤的321000元是否为购房款的问题。按上诉人张敏和原审第三人邓廷凤的陈述，邓廷凤系房屋实际购买人，邓廷凤承认收到购房款321000元及定金3600元。即便按《房屋转让协议》认定邓秋亚、罗小华为购房人，张敏支付邓廷凤的321000元应认定为支付邓秋亚、罗小华的购房款。理由如下：1.张敏支付邓廷凤款项的日期、金额与《房屋转让协议》吻合；2.邓秋亚将购房部分原始票据交由张敏持有，且自签订合同至今从未发生争议。3.张敏装修入住涉案房屋，交纳电视、水、电费用及物业费四年有余，对此，邓秋亚、罗小华未提出异议，说明双方按《房屋转让协议》履行权利义务。4.邓秋亚与邓廷凤系姐妹关系，邓廷凤代邓秋亚收取房款符合常理。5.综合以上四点及本案具体情况，即便邓秋亚、罗小华为实际购房人，邓廷凤收取购房款应认定为受邓秋亚的指示或构成表见代理。综上，可以认定张敏已按房屋买卖合同支付了全部价款。四、关于买受人张敏对未办理过户登记是否存在过错的问题。《房屋转让协议》载明涉案房屋系按揭购买，邓廷凤亦称由其支付按揭款。该房屋于2015年9月办理了房屋产权证，根据《房屋转让协议》约定，邓秋亚、罗小华应协助办理产权变更登记。原审第三人邓廷凤称，其妹邓秋亚和罗小华迟迟未给办理，造成误认为该房主还是邓秋亚和罗小华。张敏称其要求邓秋亚和罗小华按协议约定协助办理房屋产权变更手续，但联系不上邓秋亚和罗小华。本案诉讼过程中，邓秋亚和罗小华亦未到庭参加诉讼。故未办理房屋产权变更登记并非张敏的原因，张敏对此不存�过错。故上诉人张敏对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，不得执行涉案房屋。关于上诉人张敏请求明确其为涉案房屋所有权人的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋未变更登记在张敏名下，其尚未取得涉案房屋所有权，其与邓秋亚、罗小华之间系房屋买卖合同关系，其可要求邓秋亚、罗小华协助办理房屋产权变更登记，亦可向人民法院另行主张。综上所述，上诉人张敏请求停止执行涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持；其请求确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，本院予以驳回。原判认定事实错误�适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2017）黔0524民初1653号民事判决；二、在贵州省织金县人民法院（2016）黔0524执160号执行案件中不得执行位于织金县文腾街道办山禾源商都4号楼A单元1103号房屋（所有证号：75××07）。三、驳回上诉人张敏的其他诉讼请求。�审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人贵州众隆融资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 平审 判 员  李厚军审 判 员  张 伟二〇一七年十月十一日法官助理  吴 丹书 记 员  张钦越