上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初12585号
原告：上海跃展塑料化工有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：杜正耀，执行董事。
委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆新新，上海德禾翰通律师事务所律师。
被告：上海华芮实业有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：章冯，总经理。
委托诉讼代理人：赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。
原告上海跃展塑料化工有限公司(以下简称“跃展塑料公司”)与被告上海华芮实业有限公司(以下简称“华芮实业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。本院于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程耀祖、被告委托诉讼代理人赵昌勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告跃展塑料公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还押金61,062元；2、判令被告赔偿违约金183,186元。审理中，原告将诉请变更为：1、判令被告返还押金59,062元；2、判令被告赔偿违约金94,127元。事实和理由：2015年1月5日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将坐落于上海市松江区车墩镇新车公路XXX号的厂房及5楼的办公室出租给原告使用，后双方又按照实际出租面积重新核定了房租，每月房租为61,062元。该份《租赁合同》约定的租期至2024年1月21日届满。2017年5月5日，因被告欠付案外人上海百川连接器有限公司(以下简称“百川公司”)的房租，百川公司对厂房及办公室整个园区断电，原告不得已又向百川公司交付了部分租金及整个园区的水电费，百川公司才恢复用电。2017年6月10日，被告向原告发函要求解除双方的租赁合同。原告认为，被告并不享有合同解除权，其单方解约行为构成违约。依据《租赁合同》的相关约定，被告应当支付原告相当于三个月租金的违约金。《租赁合同》所涉租赁标的物部分有产权证，部分没有产权证。其中办公室部分有产权证，面积共计319平方米，按照合同约定的租金标准计算三个月为20,958元；厂房部分有产权证的面积为932.39平方米，按照合同约定的租金标准计算三个月为73,169.10元，故被告应当赔偿原告违约金94,127元。综上，原告向本院提出以上诉请。
被告华芮实业公司辩称：同意返还押金59,062元，依据双方《租赁合同》的约定，其对原告主张的违约金金额及计算方式也无异议，但不同意支付违约金。原、被告之间的《租赁合同》无法继续履行的原因在于案外人百川公司，百川公司因自身债务导致涉案厂房被法院查封，法院并要求所有租户搬离，故应当适用《租赁合同》第四条第6款的约定，被告不应当承担违约责任。原告租金支付至2017年5月20日，后续租金原告不再缴纳，故双方《租赁合同》系自然终止。如果法院认定被告需要承担违约责任，则原告主张的违约金标准也过高，要求法院调整。
经审理查明：上海市松江区车新公路XXX号1-6幢房屋于2013年4月9日登记在案外人百川公司名下。
2014年7月10日，案外人百川公司作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，签订一份《厂房租赁合同(最终版)》，约定甲方将位于上海市松江区新车公路XXX号的厂房及办公楼出租给乙方使用，租期自2014年7月10日起至2023年10月9日止。第1.3条约定，甲方允许乙方将自身用多余的厂房面积转租给第三方使用。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
2015年1月5日，被告作为甲方、出租方，原告作为乙方、承租方，签订一份《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市松江区车墩镇新车公路XXX号的厂房，建筑面积为1,530平方米(价格为0.86元)以及办公室第5层638平方米(价格为0.72元)出租给乙方使用，租期自2015年1月21日起至2024年1月21日止，每三年环比递增7%，合同到期乙方有优先续租权。第二条约定乙方租赁该厂为厂房仓库使用。第三条第1款约定，租金支付方式为付六押壹，每月租金为53,972元，租金应以六个月支付一次，每次支付租金须提前10天。第2款约定，租赁合同签订时，乙方应向甲方支付53,972元作为租赁押金。第四条第6款约定，租赁期内如遇国家市政动迁或旧城区改造等不可抗拒的因素造成双方损失的，双方按国家赔偿相关法规进行协商解决。甲方退还剩余部分租金，乙方无条件搬出厂房，双方互不承担责任，合同终止。第8款约定，有以下情形之一的，双方有权单方面解除合同：(1)出租方违反合同约定，使承租人无法使用租赁房屋……第9款约定，违约方除了承担违约责任外，还必须支付守约方3个月该租赁物房租的违约金，此外双方不做其他任何赔偿。该合同另对其它事宜作了约定。
2016年11月30日，本院张贴(2016)沪0117执5528号等案件的公告，责令百川公司于2016年12月5日前履行生效判决书的给付义务，逾期不履行的，本院将依法对被查封的上海市松江区车墩镇车新公路XXX号1-6幢厂房予以评估、拍卖，现通知占有该房屋的案外人在2016年12月5日前迁出上述厂房。占有上述厂房的案外人认为对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当在2016年12月5日向本院立案庭递交书面执行异议申请。
2016年12月24日，本院作出(2016)沪0117执异198号执行裁定书，裁定驳回华芮公司就上海市松江区车墩镇车新公路XXX号4、5、6、7幢房屋所提的执行异议。
2017年4月27日，案外人百川公司出具一份《停电通知》，载明：因公司2016年8月份停业停产后由华芮公司负责配电管理和收费，一是由于违规操作配电造成严重影响，二是2017年1月开始未向出租方约定单位交纳过租金。现于2017年5月5日开始停电，有给使用厂商造成不便之处，公司深表歉意。
2017年5月15日，案外人百川公司向租户出具一份《告知函》，载明因华芮公司出现严重违约行为，租赁合同无法得到履行，现百川公司决定原由华芮公司行使的租赁物业管理权及租金收取权，现由张小秋接手行使：自2017年5月15日起，各租户承租部分的租金由张小秋直接向租户收取；自2017年5月15日起，百川公司将与张小秋共同接手管理租赁部分的物业以消除安全管理的隐患。
2017年6月10日，被告向华芮商业楼内入驻企业公司发送一份《告知函》，载明百川公司在2016年8月起因劳务纠纷，松江法院于2016年11月30日查封百川公司出租给被告的厂房，租赁合同已经无法履行。为避免被告与百川公司的纠纷影响现入驻客户(百川采取停水停电等措施)而造成损失，被告决定终止与百川公司的合约关系，请各客户与被告负责人取得联系商谈解除合约。解除合约后，现入驻客户可以与百川公司签订合约并履约缴付房租等费用，以保证正常经营运作。被告将不参与其中，不负任何责任。
审理中，本院于2017年11月3日至现场勘查，双方确认租赁范围为：产权证所附宗地图上标注为4幢(现场标号为红色②)中932.39平方米的厂房，4幢东侧搭建的1,067.61平方米厂房以及宗地图上标注为6幢(现场标号为蓝色5)三层面积为319平方米的办公室，其中搭建的1,067.61平方米厂房无产权证、无建设工程规划许可证。双方并确认租金也是按照上述租赁面积交纳。
审理中，双方确认原告租金向被告支付至2017年5月20日。原告陈述：其承租房屋用于做高分子材料，2017年6月10日收到被告解除合同的告知函后，《租赁合同》所涉有效部分解除；2017年5月20日以后的租金系向案外人百川公司缴纳，缴纳了两个月的租金共计10万元；其于2017年6月下旬搬离系争房屋，搬离时未通知被告。被告陈述：2017年5月20日以后的租金原告未付，故《租赁合同》所涉有效部分在2017年5月20日自然终止。
审理中，经本院释明，双方《租赁合同》所涉无产权证、无建设工程规划许可证的厂房部分无效后，原告关于违约金的诉讼请求相应作了变更，被告未在本案中提起反诉。对于合同有效部分，双方均明确没有其它合同解除的后果需要在本案中处理。
以上事实，有上海市房地产权证、租赁合同、告知函以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方租赁标的物中所涉的1,067.61平方米厂房未取得建设工程规划许可证，故双方就该部分厂房所签订的《租赁合同》无效。对于《租赁合同》所涉其他厂房部分及办公室部分则为有效。对于合同有效部分，双方均确认合同已解除，本院亦予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告要求返还押金的诉请，被告同意返还，本院予以确认。对于原告要求被告赔偿违约金94,127元的诉请，本院认为，虽然被告辩称合同解除的原因在于案外人百川公司，但根据合同相对性原则，被告作为出租方，在租期内无法保证租赁物由原告正常使用，被告也向各承租人发送了要求同各承租人商谈解约事宜的《告知函》，故本案违约方在于被告，被告应当承担违约责任。关于被告辩称本案系因不可抗拒的因素导致合同解除故其不应当承担赔偿责任的意见，本院不予采纳。依据《租赁合同》的相关约定，对于原告按照合同有效部分的租赁面积要求被告支付三个月租金作为违约金的诉请，本院予以支持。被告辩称违约金过高的意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海跃展塑料化工有限公司押金59,062元；
二、被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海跃展塑料化工有限公司违约金94,127元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,363元,由被告上海华芮实业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 范幼芳
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 张若雪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。