河北省抚宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民一初字第152号原告康某。委托代理人陈振广，北京甲子律师事务所律师。被告秦皇岛星光房地产开发集团有限公司（原名称秦皇岛市星光房地产开发有限公司），住所地秦皇岛市海港区新华街6号东方大厦606号。法定代表人密雪芹，该公司董事长。委托代理人杨春玉，河北法润律师事务所律师。原告康某诉被告秦皇岛星光房地产开发集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年12月11日以（2012）抚民一初字第381号判决结案，判后被告秦皇岛星光房地产开发集团有限公司不服提起上诉，秦皇岛市中级人民法院于2014年11月3日以“事实不清，证据不足”为由以（2014）秦民终字第1513号民事裁定书裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康某的委托代理人陈振广、被告秦皇岛星光房地产开发集团有限公司的委托代理人杨春玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康某诉称，2007年8月26日，我与被告签订了《商品房买卖合同》，我购买被告开发的位于南戴河旅游区洋河口村西南洋河入海口东侧金海岸D栋7单元715号房，该房用途为住宅房。建筑面积58.51平方米，单价每平方米6023.7元，房屋价格340399.29元，被告承诺严格按合同履行，并提供样板房为标准，但被告并未按承诺履行。合同第八条规定，被告应于2009年5月1日前将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付我使用。合同第九条规定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之三向买受人支付违约金；合同第十三条及附件（三）和房屋装修合同第四条约定的装修材料和配置用品用具，都是高档、优质、环保的名牌产品，现一项也未达到，使用的材料质量极差，品牌不符，与样板房屋差距太大；被告将楼层由17层变为19层，不通知业主，违反了合同第十条规定，故提起告诉，请求依法判令被告支付逾期交房违约金12935元，逾期办证违约金10212元，被告按合同约定房屋装修装饰和用品用具配置标准，与实际的差价双倍赔偿经济损失162122元，以上三项合计185269元；4、被告因变更建筑结构，增加楼层，与业主另行签订补充协议；5、由被告承担全部诉讼费用。被告秦皇岛星光房地产开发集团有限公司辩称，一、关于逾期交房违约金问题。被告没有逾期交房的行为，不应承担违约金。事实是双方约定：2009年5月1日前交房。2009年4月15日经施工监理等6家单位验收合格并出具了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。具备了交房条件。双方签订的房屋买卖合同是以“该商品房经验收合格。”也就是说：经验收合格就具备了交房条件。具备交房条件后我方通过电话通知，特快专递，售楼处张贴公告等形式通知交房。一部分特快专递证据在二审法院卷中，证人也证明售楼处有交房公示。最主要的是大多数业主早在5月1日前就办理了交接手续。为此，被告没有逾期交房且不承担违约责任。原告诉请要求承担逾期交房违约金已超过诉讼时效，原告请求的诉请的时间不应超过2011年的4月16日。二、关于逾期办理房产证问题。根据我国《房屋登记办法》规定房屋所有权登记分为初始登记，转移登记和注销登记。初始登记的申请人是房屋建筑者。进行初始登记需提交房屋建设方面资料；进行转移登记的申请人是权利人，需提交登记申请书、申请人身份证明、证明房屋所有权发生转移的书面资料等。由此可见，办理初始登记是开发商的义务，而房屋买卖后的产权登记是买受人的事情。我方作为出卖人仅承担配合的义务，依我们双方签订的合同第十五条规定“在商品房交付使用后的360日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”就是说在办理产权登记中我方的责任仅限于提供初始登记证书，其余的责任和后果都应由业主承担。我方已于2010年4月29日取得房屋产权初始登记证书，并无违约之处，且合同中也没有约定在交房后360日内由我方包办产权证。原告要求我方承担逾期办证的违约责任无事实和法律依据。事实上原告的房屋在北戴河工商银行办理了按揭贷款，其委托工商银行办理产权证，与我方未形成委托代理关系。三、关于双倍赔偿装修损失问题。原告所诉没有依据，我方在出售该房屋时是精装修房屋。是整体出售单价每平方米6573.6元，房屋部价款371447.14元，但由于原告为了少交点税金要求写两个合同，其中商品房合同每平方米3973.6元，而装修合同是每平方米2600元。设问秦皇岛市南戴河区的房屋有3000多一平方米的吗？为此，被告请求对苏楠所购商品房的毛坯房进行了市场价格评估。经评估单位评估的毛坯房每平米价格为5407.6元，以苏楠房屋为例，苏楠房屋每平米价格6573.6元减去毛坯房价格5407.6元，余1166.6元是装修房屋价格。为此双方签订的装修合同不是真实意思表示。目的是避税。经评估单位评估房屋装修价格为1241元，故我方没有违约。关于这一点请求也是超过诉讼时效的。综上，原告诉请没有事实依据和法律根据，被告不承担违约责任。经审理查明，2007年8月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，原告购买被告开发的位于抚宁县南戴河旅游区洋河口村西南洋河入海口东侧金海岸小区D栋7层715号房实际建筑面积56.51平方米，每平米单价为6023.7元，总价款为340399元。关于交付期限，双方约定：出卖人应当在2009年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人的逾期责任，双方约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。关于房屋交接，双方约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。关于装饰设备标准承诺的违约责任，双方约定出卖人交付使用的商品房的装饰设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照出卖人赔偿双倍的装饰设备差价款。关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之三向买受人支付违约金。关于规划设计变更，双方约定：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致该商品房结构、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为同意接受变更。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同附件中，列举了家具、家电、配饰的名称、数量、规格及主体部分、公共部分、户内等部位的装修标准。合同签订当日，原告向被告支付配套费510元，2007年8月28日首付房款190278元，并向中国工商银行北戴河支行支付房屋确权费7050元。2009年7月10号金海岸度假村二期工程（1-5号楼）竣工验收合格。2010年4月29日，抚宁县房地产业管理部门为被告发放了金海岸小区的房屋产权证。被告就开发的金海岸小区的房屋完成了初始登记。2010年5月15日，原告与被告进行了房屋交接，原告在验房表上签名收房。2011年2月14日，原告向抚宁县地方税务局缴纳契税5105.98元。2011年11月30日，原告取得了该房屋的土地使用权证。2012年10月16日经唐山科技事务司法鉴定中心鉴定苏楠位于南戴河旅游区金海岸E座816号房屋装饰装修总费用为70129元，苏楠支付鉴定费8000元。2015年5月13日经秦皇岛弘嘉房地产评估有限公司评估苏楠位于南戴河旅游区金海岸E座816号毛坯房屋2007年10月1日市场价值为305550元，单价为每平方米5407元，被告秦皇岛星光房地产开发集团有限公司支付评估费7100元。上述事实有商品房买卖合同、被告给原告出具的收款收据、唐山科技事务司法鉴定中心司法鉴定意见书及鉴定费用票据、抚宁县建筑工程质量监督站证明、秦皇岛广建工程项目管理有限公司说明、秦皇岛市聪良工程设计咨询有限公司施工图审查机构工程质量检查报告、建设工程竣工验收备案证明书、抚宁县南戴河金海岸度假公寓房权证、房地产评估报告及评估费票据、税收通用缴纳书、验房表、授权委托书、原告土地使用权证书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律，系有效合同。双方应依合同约定履行各自义务。双方约定原告所购房屋的交付使用时间为2009年5月1日前，而金海岸度假村二期工程（1-5号楼）于2009年7月10号才竣工验收合格，故被告应依合同约定承担逾期交房的违约责任。但依合同约定原告于2009年5月1日应当知道被告未交房其权利被侵害，其应于2011年5月1前起诉，而其于2012年2月16日起诉，已超过两年的诉讼时效。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。原告购房后未委托被告办理房屋产权证，被告于2009年4月29日完成了初始登记，并无违约，故原告要求被告承担逾期办证违约责任，给付原告逾期办证违约金并办理房屋产权证的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。参照苏楠位于南戴河旅游区金海岸E座816号毛坯房屋市场评估价格每平方米5407元、该房屋装饰装修鉴定总费用70129元（每平方米装修价格为1241元）计算，以上两项相加为6648元，略高于原被告双方约定的房屋价格每平方米6023.7元（包括装修价格），二者价格基本相符，说明被告的装修符合双方的真实意思表示，且双方未另行订立装修合同，故对原告要求被告双倍赔偿装修设备差价款的诉讼请求本院不予支持。被告增加楼层已经有关部门批准，原告已实际接收房产，原、被告可自行签订补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告康某对被告秦皇岛星光房地产开发集团有限公司的诉讼请求。案件受理费4005元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长单东权审判员姚新平人民陪审员张玉梅二〇一五年六月二十五日代书记员汤璐