文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初3098号原告徐涛，女，汉族，1983年7月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人张彩容，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告饶志伟，男，汉族，1981年5月11日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人吴军强。第三人陈春苑，女，汉族，1979年5月17日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人杨杨，广东文功律师事务所律师。委托代理人熊乐，广东文功律师事务所律师。上列原告徐涛诉被告饶志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华地产”）和陈春苑作为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐涛及其委托代理人刘亚娟、张彩容，被告饶志伟，第三人陈春苑的委托代理人杨杨均到庭参加了诉讼。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年8月10日通过第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间介绍签订了一份《二手房买卖合同》（合同编号1530907），合同约定了以按揭贷款方式购买被告名下的位于深圳市西乡镇广深公路东北侧怡翠花园F座401房产，房产转让价格为人民币230万元，在合同生效当日支付定金20000元等条款，同时对资金监管时间、违约责任等均进行了明确的约定。合同签订后，原告积极履行合同义务，于合同签订当日即向被告支付定金2万元，并如约办理了上述房产的首期款监管手续及申请按揭贷款手续，并已于2016年9月7日取得银行贷款承诺函。2016年9月13日，双方到产权登记中心签署《深圳市二手房买卖合同》并准备办理递件过户手续时却突然发现该房产处于异议登记状态，此时，原告方才得知被告配偶陈春苑对涉案房产进行了异议登记导致房产无法完成过户。此后，原告多次催告被告，并给予被告合理时间以便其处理与其妻子之间的纠纷，但是直到如今，被告仍未解决此问题，且仍未协助将房产过户至原告名下。由于被告原因导致合同未能履行，已严重违反了合同约定及相关法律规定。根据双方签署的《二手房买卖合同》第十五条“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金”之约定，被告应当向原告支付转让成交价20%的违约金。此外，由于原告在交易过程中向第三人支付了佣金服务费36000元，由于被告系违约方，因此，该笔佣金应当由被告承担。现为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：1、解除《二手房买卖合同》（编号为1530907）；2、被告向原告返还定金人民币2万元；3、被告向原告支付违约金人民币46万元；4、中介佣金及按揭服务费36000元由被告承担，由于该费用已由原告支付，故现请求被告径向原告支付该笔费用；5、本案诉讼费用由被告承担。被告饶志伟答辩称，合同我不是恶意违约的，只是时间上面出现临时的变动，不是说我本人不愿意出售房产给原告。第三人世华地产答辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人世华地产与原、被告之间为居间合同关系，第三人世华地产并非本案适格当事人。2016年8月10日，在第三人世华地产的居间撮合下，原告与被告签订了《二手房买卖合同》(合同编号：1530907)（以下简称：合同），约定被告将深圳市宝安区西乡镇广深公路东北侧恰翠花园F座401物业出售给原告，并对涉案房屋的交易事宜作了相应的约定。经了解，原、被告双方依据合同约定将5000元交房保证金交由第三人世华地产处托管，就该笔5000元第三人世华地产愿意遵循法院判决进行处理。第三人世华地产撮合原被告双方签订合同当日，向双方确认该物业产权系被告一人所有。合同签订后，双方依约履行了合同义务，直至2016年9月13日，第三人世华地产协助双方到产权登记中心办理递件过户手续时，得知被告配偶已对涉案物业进行了异议登记，导致房产无法顺利进行过户。此后，第三人世华地产一直协调双方就涉案房产过户事宜进行协商，但由于被告一直未解决异议登记问题，导致合同履行陷入停滞，现发展到原告将被告起诉至贵院的地步。2016年9月13日，原告向第三人世华地产支付佣金34500元及按揭服务费1500元，共计36000元，第三人世华地产已向原告出具上述款项共计36000元的收款收据。第三人陈春苑答辩称，涉案房产为被告与第三人的共同财产，原告购买涉案房产时正属于被告和第三人诉讼离婚期间，从原告和第三人提交的证据可以看出，原告购买涉案房产时明知该房产系争议房产，原告本身存在重大过错，因此其要求被告支付20%违约过高，没有事实和法律依据；第三人参加本诉是因为涉案房产的处理与第三人无关系，第三人参加诉讼是为提交证据便于法院查明相关事实。经审理查明，2016年7月21日，第三人陈春苑向深圳市不动产登记中心申请所有权异议登记，主张其为涉案房产的共有权人。2016年8月10日，原告徐涛（买方）与被告饶志伟（卖方）签订《二手房买卖合同》约定买方向卖方购买深圳市西乡镇广深公路东侧怡翠花园F座401房产（房地产权证号码为50××36），转让成交价人民币2300000元；本次房产交易定金共计20000元，支付方式为买方于签署本合同是支付定金20000元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接首付的以实际交付方式为准；买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起5日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）（若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产权证并按约定缴纳税费；本次交易涉及的全部税费由买方承担；买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；卖方保证对该房产享有完整所有权或处分权，买方已亲自检查该房产，并清楚了解深圳市房产交易的限购限贷限外政策，同时居间方已向买卖双方讲解交易流程、合同条款及交易风险；本合同约定附带3台空调、1台抽风机、1台煤气灶、1台热水器。2016年8月10日，原告交纳了定金人民币20000元，被告出了收据。2016年8月23日，原告在中国农业银行深圳市宝安富通城支行托管了首期款人民币670000元。2016年9月7日，原告获得中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具的个人购房贷款承诺函，承诺贷款人民币111万元。2016年9月13日，原告向第三人世华地产交纳了居间费36000元。同日，原被告双方在深圳市房地产权登记中心签署了《深圳市二手房买卖合同》并递交了递件过户手续，但涉案房产存在所有权异议登记，没有完成过户手续。另查，第三人陈春苑与被告饶志伟曾经存在夫妻关系，2016年12月6日，经深圳市宝安区人民法院审理，认定涉案房产为第三人陈春苑与被告饶志伟的夫妻共有财产，第三人陈春苑享有涉案房产的50%产权，并判决被告饶志伟将涉案房产50%的产权过户登记在第三人陈春苑名下。2017年6月28日，经深圳市宝安区人民法院审理，判决第三人陈春苑与被告饶志伟离婚，涉案房产归被告饶志伟所有。再查，涉案房产始终登记在被告饶志伟名下。以上事实，有二手房买卖合同、房产证、不动产权资料查询信息表、定金收据、佣金收据、贷款承诺函、深圳市二手房买卖合同、托管信息详情、异议登记查询结果表、深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初16277号民事判决书、深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5305号民事判决书等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的二手房买卖合同系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行义务。合同签订后，原告依约支付了定金、监管了首期款、取得了贷款承诺函，已经履行了全部付款义务。被告履行了赎楼义务、并配合原告办理了资金监管和按揭贷款手续，且双方在深圳市不动产登记中心办理了递件过户手续，但因第三人陈春苑在2016年7月申请了所有权异议登记，导致不能过户，涉案合同不能继续履行。被告饶志伟作为卖方，有义务保证涉案房产在买卖过程中对涉案房产享有完整的所有权。而签订涉案合同时被告与第三人陈春苑尚处于婚姻关系存续期间，被告应当明知其房屋可能存在共有权人。现因涉案房屋存在所有权异议导致不能过户，应当归责为被告，被告饶志伟构成违约。关于合同的解除，由于被告构成违约，原告有权解除合同。结合本案起诉状送达的时间，本院确认涉案合同于公告期届满之日即2017年10月26日解除。关于定金，因合同已经解除，定金应当返还。经审查，定金2万元中有5000元托管于第三人世华地产处，且第三人世华地产明确表示可以依照本院判决处理上述定金。故第三人世华地产应当向原告退还定金人民币5000元。剩余定金人民币15000元，由被告予以返还。关于违约金，因被告根本违约，原告有权依照合同约定请求被告支付转让成交价20%的违约金。故对于原告请求被告支付违约金46万元的诉讼请求，本院予以支持。关于佣金，佣金系第三人世华地产提供居间服务的报酬，应当支付。原告已经支付的佣金损失，被告应当赔偿。但考虑到违约金已经具备了部分补偿功能，且原告请求的违约金已经足以弥补原告所受的佣金损失，不应当重复补偿。故对原告请求被告赔偿佣金36000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原被告签订的《二手房买卖合同》及补充协议于2017年10月26日解除；二、被告饶志伟于本判决生效之日起十日内向原告徐涛支付违约金人民币460000元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐涛退还定金人民币5000元；四、被告饶志伟于本判决生效之日起十日内向原告徐涛返还定金人民币15000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币8960元，保全费人民币3100元，由原告承担人民币1056元，由被告饶志伟承担人民币11004元。上述费用原告已预交。如被告饶志伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 郭  映  舜人民陪审员 朱  纯  禄二〇一七年十一月二十二日书 记 员 关  春  红书 记 员 银海莹（兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。