福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0803民初1252号
原告中国建设银行股份有限公司永定支行，住所地龙岩市永定区。
负责人陈良书，副行长（主持工作）。
委托代理人张万春，男。
委托代理人游晓玲，女。
被告龙岩中川置业有限公司，住所地龙岩市永定区。
法定代表人杨中龙，总经理。
原告中国建设银行股份有限公司永定支行与被告龙岩中川置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张万春、游晓玲到庭参加诉讼，被告龙岩中川置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司永定支行诉称，原告中国建设银行股份有限公司永定支行于2014年2月27日将出租物以竞标的方式出租（出租物位于龙岩市永定区）。被告龙岩中川房地产开发有限公司（即本案被告龙岩中川置业有限公司）在自愿报名且交纳40000元履约保证金的前提下参加竞标，并以每年10万元的租金中标。原、被告双方于2014年3月4日签订了编号为2014011号《房屋租赁合同》，租赁期36个月，即自2014年3月1日起至2017年2月28日止，租金每月人民币8334元，三年租金总额人民币30万元。租金支付方式如下：采取预付的方式按半年结算，由被告于每半年的第3个月的10日内支付给原告。合同履行期间，被告只支付2014年3月至2014年8月的租金50000元，2014年9月起未支付租金，经原告多次催收未果。根据《房屋租赁合同》第十条之规定，原告有权解除合同，收回出租房屋；有权向被告收取剩余租金250000元及违约金103350元，合计353350元（暂计算至2016年6月30日）及从2016年7月1日起至将出租物顺利交还原告之日为止的租金及违约金。为维护原告的合法权益，恳请贵院依法判允原告各项诉请。请求依法判令：1、提前解除原告与被告签订的编号为2014011号《房屋租赁合同》；2、被告立即搬出其放置在租赁房屋中的财产，并将租赁房屋和原附属设施交还给原告；3、被告支付尚欠房屋租金250000元及违约金（103350元300000＊1%＋300000＊0.05%＊669天＝103350元）（暂计算至2016年6月30日）及从2016年7月1日起至被告将出租物顺利交还原告之日为止的租金及按照合同约定规则计算的各项违约金；4、由被告承担本案全部诉讼费、公告费、财产保全费等费用。
被告龙岩中川置业有限公司辩称，关于建行永定支行诉我司租赁合同纠纷一案，我公司有如下答辩意见：1、我司原名龙岩中川房地产开发有限公司，现已更名为龙岩中川置业有限公司，我司是龙岩市胜达家居物流有限公司的全资子公司，在2014年3月与原告签订该租赁合同时恰好在年检，用的还是老的营业执照。我司现法定代表人为杨中龙，而非杨娇露。请法院查明上述事实。2、龙岩市胜达家居物流有限公司及龙岩中川置业有限公司，主要投资经营永定南部工业园区胜达家居物流园项目，是省市重点项目，打造规范永定区及周边家居物流市场，目前已投入约6000万元。2015年以来，由于资金陷入困境，公司一度暂停经营，进入调整期，目前一直处于招商引资阶段，在建行租赁所建的营销中心，起到外资观摩考察作用，盼法院能支持本地企业生存发展，调解继续租赁至租期结束，以利于项目继续招商引资。3、在建行租赁所建的营销中心已一年多基本没有使用，所欠租金是否关闭，并不再收取违约金。4、原告诉求的使其支付租金的违约金及合同解除后逾期交房的违约金存在竞合，不能要求两者同时支付，最多只能选择其一。同时上述两项违约金按月计算的话，均高于合同约定的月租金8334元的20%，因此即使要求支付违约金，只能要求支付一项，且违约金不能高于月租金8334元的20%即1667元，原告诉求逾期支付的租金的违约金为总租金的日0.05%计算，该违约金按月计算为每月4500元。合同到期或提前解除后，如逾期交还房屋的违约金，为总租金的日0.1%即月3%的比例，即每月违约金为9000元。上述两项违约金均高于月租金8334的20%即1667元。请法院依法查明事实，并依法公正判决。（附公司营业执照及法定代理人身份证复印件）
本院在审理过程中，原告中国建设银行股份有限公司永定支行向法庭提供下列证据：
1、房屋租赁合同，证明原告与被告之间的房屋租赁事实；
2、被告企业法人营业执照，证明被告身份；
3、杨娇露身份证复印件，证明杨娇露身份；
4、对公活期存款交易明细表，证明被告已交租金50000元；
5、通知、催收函，证明原告已向被告催收。
在审理过程中，被告龙岩中川置业有限公司未向法庭提供证据。
被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未提供证据，视为自动放弃诉讼权利，原告提供的上述证据，来源合法，内容真实，可以作为本案定案的依据。
根据当事人提交的证据及庭审调查，本院对本案事实认定如下：
原告中国建设银行股份有限公司永定支行于2014年2月27日将出租物（坐落于龙岩市永定区）以竞标的方式出租。龙岩中川房地产开发有限公司（即本案被告龙岩中川置业有限公司）在自愿报名且交纳40000元履约保证金的前提下参加竞标，并以每年10万元的租金中标。原、被告双方于2014年3月4日签订了编号为2014011号《房屋租赁合同》，合同第3条约定：租赁期36个月，即自2014年3月1日起至2017年2月28日止，租金每月人民币8334元，租金总额人民币30万元；租金支付方式，采取预付的方式按半年结算，由被告于每半年的第3个月的10日内支付给原告。合同第10条第一项约定，被告需向原告支付履约保证金40000元，房屋交回验收时经原告验收房屋及其附属设施，设备等无损坏，所有被告应支付的费用已结清，原告将履约保证金如数无息退还给被告，若在租赁期间被告出现违约情况，该履约保证金不予退回；第3项约定，房屋租赁期间，被告拖欠房租累计1个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋；被告应向原告支付本合同租金总额的1％违约金；第4项约定，租赁期间被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按总租金0.05％向原告支付违约金。在履约过程中，被告支付了2014年3月至2014年8月的租金50000元，2014年9月起至今未支付租金，2015年2月27日，原告向被告主张权利催收租金发出《通知》，2015年5月4日，原告再次向被告发出《关于催收房屋租金的函》：“1、要求解除合同，提前收回出租房屋，2、履约保证金40000元不予退回，3、收取违约金39900元，4、向人民法院提出诉讼”。
另查明，2015年3月25日，龙岩中川房地产开发有限公司变更为被告龙岩中川置业有限公司，2015年8月19日，法定代表人杨灿玉变更为杨中龙。
本院认为，龙岩中川房地产开发有限公司变更为被告龙岩中川置业有限公司，龙岩中川房地产开发有限公司的权利和义务由变更后被告龙岩中川置业有限公司承担。龙岩中川房地产开发有限公司与原告签订的编号为2014011号《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同未违反法律、法规的禁止性规定，是有效合同，对双方均有法律约束力。被告未按合同约定履行义务按时交纳租金，已构成违约。原告已提前书面通知被告要求解除合同；因此，原告请求解除租赁合同被告将租赁物（坐落于龙岩市永定区）交还原告的诉讼请求，本院予以支持。被告尚欠原告租赁物（龙岩市永定区）的租金从2014年9月1日起至租赁物交还原告之日止，按月计算每月8334元，本院予以支持。被告未按合同约定履行义务按时交纳租金，已构成违约，应当承担违约责任，双方签订租赁合同时被告支付的履约保证金40000元不予退回。双方签订租赁合同时约定租赁期间拖欠房租累计1个月以上支付合同租金总额的1％违约金，同时约定租赁期间逾期支付租金，每逾期一日按总租金0.05％支付违约金。本院认为，根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，被告的抗辩逾期支付租金的违约责任过分高于造成的损失，违约责任的违约金只能支付一项，不能高于租金的20％的理由成立。被告在租赁期间已支付租金50000元，因此，租赁期间扣除已支付的租金50000元，被告实欠原告的总租金为250000元，被告逾期支付租金的违约金按被告抗辩的要求总租金250000元的20％计算违约金50000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司永定支行与被告龙岩中川置业有限公司于2014年3月4日签订的编号为2014011号《房屋租赁合同》；
二、被告龙岩中川置业有限公司应在本判决生效后十日内搬出其放置在租赁房屋中的财产，并将租赁房屋和原附属设施交还给原告；
三、被告龙岩中川置业有限公司应在本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司永定支行自2014年9月1日起至租赁物返还之日止，按合同约定的每月8334元计算的租金；
四、被告龙岩中川置业有限公司应在本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司永定支行支付违约金50000元。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6600元，适用简易程序减半收取3300元，由被告龙岩中川置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 游万兴
二〇一六年八月十九日
代理书记员 詹洁琼
附法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。