文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初6317号原告：周兴挺，男，1965年12月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘艳华、王琪，均系广东合邦律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层。法定代表人：朱培坤。原告周兴挺诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告周兴挺的委托代理人刘艳华、王琪到庭参加了诉讼。被告亿豪公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告周兴挺诉称：2004年9月2日，原、被告签订《天一新村认购协议》，约定：原告向被告购买广州市天河区东莞庄路112号（现地址为天河区东莞庄路亿豪北街）天一新村K栋3梯805房（建筑面积为99.0031平方米）的商品房，房屋价款为479349元。上述协议签订后，原告按约定支付了上述房屋的全部价款，被告也将上述房屋交付给原告使用，原告接收上述房屋后长期居住使用。但被告因自身原因至今未办理上述房屋的过户手续，原告至今未能取得上述房屋的权属证书。被告的行为已构成违约，给原告造成重大经济损失，应承担违约责任。2012年7月29日，原告以亿豪公司及其法定代表人朱培坤为被告向广州市天河区人民法院提起（2012）穗天法民四初字第2144号诉讼，请求判令：1.亿豪公司依约确认上述805房及73号车位的所有权归周兴挺所有并立即办理相应的房地产权属证书；2.朱培坤就上述诉讼请求向周兴挺承担保证连带责任；3.亿豪公司和朱培坤承担受理费。在该案件的审理过程中，法院告知周兴挺因上述房屋已被广州市中级人民法院执行查封。原告遂就执行查封问题向广州市中级人民法院提出执行异议。2015年6月2日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法执异议字第120号执行裁定书，认定：“周兴挺提供的证据足以证实其已付清购买上述房屋的购房款并实际接收使用。无证据证实周兴挺对上述房屋未能过户负有过错。故周兴挺据此提出解除房屋查封的异议理由成立，其异议请求本院予以支持”，并裁定中止对上述房屋的执行。2015年8月11日，广州市中级人民法院向广州市国土资源和规划委员会送达（2005）穗中法执字第1159号恢字1号文书，解除对上述房屋的查封。但上述房屋随即又被（2010）穗中法执字第1283号案查封。广州市天河区人民法院以上述房屋被（2010）穗中法执字第1283号执行裁定查封为由，于2015年12月6日作出（2012）穗天法民四初字2144-1号民事裁定书，裁定驳回周兴挺的起诉。2015年12月16日，原告再次就上述房屋被（2010）穗中法执字第1283号执行裁定查封的问题向广州市中级人民法院提出执行异议。2016年3月25日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01执异1号执行裁定书，认定：“周兴挺提供的证据及生效法律文书证实其已付清购买上述房屋的购房款并实际接收使用，且对尚未办理上述房屋的过户手续没有过错。故周兴挺据此提出解除房屋查封的异议理由成立，本院予以支持”，并裁定中止对上述房屋的执行。综上所述，原告早已在2004年购买上述房屋并支付了全部购房款，也实际入住并使用上述房屋至今，且人民法院对上述房屋的执行及查封均因原告的执行异议理由成立而中止及解除。根据我国相关法律和司法解释的规定，原告对上述房屋依法拥有所有权，被告应当为原告办理上述房屋的过户手续并办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1.被告立即为原告办理广州市天河区东莞庄路112号（现地址为天河区东莞庄路亿豪北街）天一新村K栋3梯805房的过户手续及办理房地产权属证书；2.被告承担本案的受理费。被告亿豪公司未答辩。经审理查明：被告是广州市天河区东莞庄路天一新村商品房的开发商，已取得了上述房屋的《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。2004年9月2日，原、被告签订编号为NO.005120的《天一新村认购协议》（甲方为被告，乙方为原告），约定：乙方同意认购由甲方开发的，座落在广州市天河区东莞庄路112号天一新村K栋3梯805号房（以下简称案涉房屋）；建筑面积共约为99.0031平方米；套内面积为87.1227平方米；房价每平方米为5502元（按套内建筑面积计）；总房价款暂定为479349元；以房管部门实测面积进行结算，多退少补；交吉时间为2004年9月15日，交齐房款及相关税费即交楼；付款方式为一次性付款；甲方与乙方签订本认购协议并收到乙方定金后，不得擅自将上述商品房转卖他人，同时保证与乙方签订《商品房买卖合同》及领到广州市国土房管局核发的《房地产证》；交首期房款并签订《商品房买卖合同》后，按《商品房买卖合同》条款执行等条款。2004年9月4日，案外人广州市恒生置业有限公司（以下简称恒生公司）出具收到案涉房屋的综合税费8868元的《购房收款收据》给原告。2004年9月6日和2004年9月12日，恒生公司分别出具收到案涉房屋的房款150000元和329349元的《购房收款收据》（共2张）给原告。2004年9月15日，被告将案涉房屋交付给原告使用。2010年8月10日，作为甲方的原告、作为乙方的被告及作为丙方的朱培坤（即被告的法定代表人）签订《协议书》，约定：甲方与乙方于2004年及2008年5月28日分别签订了《天一新村认购协议》（NO.005120）和《天一新村车位认购协议》，约定甲方向乙方购买案涉房屋及广州市天河区东莞庄路112号天一新村C栋73号车位（以下简称73号车位）；上述两份合同签订后，甲方已经依约履行了支付合同价款的义务及其他相关义务，乙方也已经将合同约定的商品房、车位交付甲方；时至本协议签订之日，由于乙方的原因，上述房产未能取得房屋权属证书，乙方已构成违约，乙方愿意承担所有的违约责任；甲乙双方同意解除上述《天一新村认购协议》（NO.005120）、《天一新村车位认购协议》；乙方应在2010年9月20日之前，向甲方付清案涉房屋的款项共计1500000元，该款项涵盖乙方应向甲方支付的退回购房合同价款、损失赔偿金等所有应付款项；乙方应在2010年9月20日之前，向甲方付清73号车位的款项共计100000元，该款项已扣除停车费4000元；乙方逾期支付上述款项的，每逾期一天，应按照逾期未付金额的1‰向甲方支付逾期付款违约金；乙方按照本协议约定履行完毕全部付款义务之前，案涉房屋及73号车位的所有权归甲方所有；乙方履行完毕全部付款义务后10个工作日内，甲方配合乙方办理解除合同的相关手续；乙方履行完毕上述全部付款义务后5个月内，甲方将案涉房屋及73号车位按现状交付还乙方；丙方对乙方在本协议项下的债务向甲方承担保证责任，保证方式为连带责任保证，保证期间为两年等条款。因被告和朱培坤未向原告付清上述《协议书》约定的款项及办理案涉房屋与73号车位的房地产权属证书，原告遂向本院提起（2012）穗天法民四初字第2144号原告周兴挺诉被告亿豪公司、朱培坤商品房预售合同纠纷一案（以下简称2144号案），提出以下诉讼请求：1.亿豪公司确认案涉房屋及73号车位的所有权归周兴挺所有并立即为周兴挺办理房地产权证；2.亿豪公司立即向周兴挺支付违约赔偿金1168000元；3.朱培坤就上述第1、2项诉讼请求向周兴挺承担保证连带责任；4、亿豪公司和朱培坤承担本案的受理费、保全费等周兴挺实现债权的其他费用。亿豪公司与朱培坤共同辩称：周兴挺的诉请没有事实依据，不同意其诉讼请求，理由如下：一、亿豪公司、朱培坤与原告在2010年8月10日签订《协议书》，约定解除双方签订的《天一新村认购协议》，周兴挺的第1项诉讼请求没有依据；二、《协议书》约定的违约金计付标准过高，请求法院适当调低；亿豪公司、朱培坤同意向周兴挺支付适当的违约赔偿金；三、双方已经在《协议书》中解除了购买73号车位的认购协议，且73号车位的认购协议是在未经抵押权人同意的情况下签订的，周兴挺对73号车位的诉请没有事实依据等。周兴挺在2144号案的庭审中称亿豪公司、朱培坤未向其支付过上述《协议书》约定的款项，亿豪公司和朱培坤对此没有提出异议。亿豪公司在庭审中确认其已收到周兴挺支付的案涉房屋的房款479349元。在2144号案庭审中的调解阶段，各方当事人均表示同意调解，周兴挺提出由亿豪公司协助其办理案涉房屋的过户手续并支付迟延办证违约金，亿豪公司同意协助周兴挺办理案涉房屋的过户手续但要求周兴挺放弃其上述第2项诉讼请求并表示愿意支付合理的迟延办证违约金；但因当时案涉房屋的产权、查封等情况尚未查清，本院遂于庭审中告知各方当事人待上述事实查清后再组织调解。此后，周兴挺撤回要求亿豪公司立即向其支付违约赔偿金1168000元及朱培坤就该诉讼请求向其承担保证连带责任的诉讼请求，本院于2015年12月25日作出（2012）穗天法民四初字第2144号民事裁定，对周兴挺上述撤回部分诉讼请求的申请予以准许。但经本院向房地产管理部门查询，案涉房屋当时处于被查封和轮候查封的状态，因此，本院于2015年12月25日作出（2012）穗天法民四初字第2144-1号民事裁定，以“原告周兴挺应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，不得在异议程序终结前另行提起普通民事诉讼”为由，裁定驳回原告周兴挺的其他诉讼请求的起诉。各方当事人均未提出上诉。原告称其在本院作出（2012）穗天法民四初字第2144-1号民事裁定后，分别向作出查封的人民法院提出异议，相关人民法院均已中止对案涉房屋的执行或解除对案涉房屋的查封，因此，其提起本案诉讼。在本案庭审中，原告称其与被告没有就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。广州市公安局天河区分局五山派出所经核实于2013年5月16日确认广州市天河区东莞庄路112号天一新村K栋3梯的现门牌地址为广州市天河区亿豪北街1号。在本案审理中，本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询以下问题：一、案涉房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况（如有备案合同，请一并向本院提供复印件）；二、如经本院审查，上述购房及房款支付行为发生于2004年9月，且案涉房屋过户条件已成就，本案审理是否须审查限购政策问题。该单位于2016年8月29日作出穗国土规划协查[2016]405号复函，答复本院如下：一、经查，天一新村K栋3梯项目由亿豪公司开发，以繁字17309号案办理了国土证，整体暂未办初始登记；根据你院提供的地址“天一新村K栋3梯805房”查询，暂无预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息；因你院未提供该业的具体实测地址，因此产权登记情况暂无法核查；二、2010年10月15日，原广州市国土资源和房屋管理局联合广州市地方税务局、中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字[2010]1311号），根据该意见，自2010年10月15日起，我市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院根据购买房屋的时点与事实酌情处理等。本院工作人员还于2016年11月4日到案涉房屋进行勘察，现场所见如下：从案涉房屋所在K栋的唯一进出口的铁门进入后，原告的委托代理人王琪指认为案涉房屋所在楼宇的门牌号为××”、楼下防盗门上标示“3梯”，搭乘电梯到达其中进出口大门上方标示“805”的房屋后，经原告的委托代理人王琪敲门，案外人李祯打开房门，原告的委托代理人王琪和李祯均确认原告于2016年1月开始将案涉房屋借给李祯使用但双方没有签订借用合同等书面资料，李祯当场表示其不主张案涉房屋的所有权。本院工作人员当天还在案涉房屋所在K栋的唯一进出口的铁门上、××”的门牌号下方的公告栏、上述“805”房所在楼层的电梯进出口及“805”房的防盗门旁的墙壁上张贴了公告，告知原告的诉讼请求等信息，通知对案涉房屋主张权利的公民、法人或其他组织在本院指定的期间内向本院申报权利，并提供购房合同、已实际支付对价的凭证或赠与合同、继承文书等证明享有案涉房屋权利的依据的材料。但本院没有收到任何权利申报申请。另查明，肖刚诉亿豪公司、恒生公司商品房预售合同纠纷一案［一审案号为（2004）天法民三初字第736号，二审案号为（2005）穗中法民四终字第2228号］中，查明以下事实：亿豪公司是天一新村商住楼的开发商，恒生公司是亿豪公司的委托代理机构。本院认为：原、被告签订的《天一新村认购协议》和原、被告及朱培坤签订的《协议书》中关于案涉房屋的约定均是各方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，均是合法有效的。原、被告虽未就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，但双方已在《天一新村认购协议》中对案涉房屋的基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同的主要内容作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《天一新村认购协议》应认定为商品房买卖合同。案涉房屋的购房款的《购房收款收据》（共2张）虽均显示是恒生公司出具的，但本院受理的另案纠纷中已查明恒生公司是被告的委托代理机构，且被告在2144号案中也确认其已收到案涉房屋的全部购房款，即原告已付清案涉房屋的全部购房款，且被告也已于2004年9月15日将案涉房屋交付给原告使用，上述《天一新村认购协议》虽未对案涉房屋的权属证书的办理期限作出具体约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，如原告在《天一新村认购协议》签订之日起90日内（即2004年12月1日前）未能取得案涉房屋的权属证书，则被告构成违约。但由于被告一直没有为原告办理案涉房屋的权属证书，原、被告及朱培坤于2010年8月10日签订的上述《协议书》，约定解除上述《天一新村认购协议》，据此，应认定原告与被告从上述《协议书》签订之日起已就解除案涉房屋的买卖合同关系、退回已付购房款及赔偿损失等达成合意。但鉴于被告和朱培坤至今未向原告支付上述《协议书》中约定的款项，《协议书》又约定“乙方按照本协议约定履行完毕全部付款义务之前，案涉房屋及73号车位的所有权归甲方所有”，且被告和朱培坤在2144号案的庭审调解阶段亦表示如原告不主张违约赔偿金1168000元等权利则同意协助原告办理案涉房屋的过户手续，而原告在2144号案也撤回了相关诉讼请求，同时，现有证据亦未显示存在对案涉房屋主张所有权的公民、法人或其他组织，故综合2144号案中各方当事人的意思表示及从解决纷争、化解矛盾的角度考量，本案应按继续履行合同的方式处理为宜。在此情况下，原告不得再基于合同解除主张相关权利。被告作为案涉房屋的出卖人负有向作为买受人的原告交付房屋及转移房屋所有权即办理房屋权属证书的义务。原告已履行了购买案涉房屋的全部付款义务，被告亦已于2004年9月15日将案涉房屋交付给原告使用，且如前所述，本案应按继续履行合同的方式处理为宜，因原告在本院作出上述2144号案的裁判文书后已分别向查封案涉房屋的人民法院提出异议，案涉房屋现亦不存在查封情形，即案涉房屋现不存在办理权属证书的障碍。同时，依据广州市国土资源和规划委员会于2016年8月29日作出的上述穗国土规划协查[2016]405号复函的内容，由于案涉房屋的买卖行为发生于2004年9月，而当时尚未实行限购政策，因此，本案不审查限购问题。综上，本院对原告起诉要求被告为其办理案涉房屋的权属证书的请求予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告周兴挺到广州市房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路112号天一新村K栋3梯（现地址为广州市天河区亿豪北街1号）8层05号房的房地产权属证书。本案受理费8490元，由被告广州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  杨思华人民陪审员  郑慧琴二〇一六年十一月二十三日书 记 员  李佳琦许丽凤本判决书于2016年月日送达（33）