广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初4794号
原告：郑四妹，女，1957年11月17日出生，香港永久性居民。
委托代理人：徐兆明、陈战，均为广东五羊律师事务所律师。
被告：刘志忠，男，1969年5月11日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
被告：余美琴，女，1990年5月21日出生，汉族，住所地广东省饶平县。
委托代理人：张慧，广东文迪律师事务所律师。
原告郑四妹诉被告刘志忠、余美琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐兆明、陈战及被告余美琴委托代理人张慧到庭参加了诉�。被告刘志忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告刘志忠订立《租赁合同》，约定原告向被告刘志忠出租广州市海珠区江晓路4、6、8号房屋作为商铺使用，租赁期一年，自2015年4月1日至2016年3月31日，租金为7000元，押金为4000元。租赁合同备注中记载甲乙双方协商同意，乙方将该商铺租给第三方租期5年（从2013年6月1日至2018年5月30日止），2016年3月31日甲乙双方期满后，由甲方直接面对第三方。被告刘志忠以租赁的广州市海珠区江晓路6号房屋作为经营之用，实际使用至2016年3月31日（即合同期届满之日）。被告刘志忠向原告提出继续租赁上述房屋，但以胁迫的方式要求原告承认被告刘志忠与被告余美琴订立的《租赁合同》。该《租赁合同》是被告刘志忠假借原告受托人名义，�相授受与被告余美琴签订的。两被告将房屋的租赁期限延至2022年，且每月租金明显低于正常的房屋租金市场价值。两被告的行为构成合同欺诈，严重损失原告合法权益。故起诉请求判令：1、请求确认两被告订立的《租赁合同》无效；2、两被告（含全部经营人员）立即迁出广州市海珠区江晓路6号房屋，且腾空交还；3、两被告向原告支付从2016年4月1日起至两被告实际迁出上址房屋之日止的房屋使用费，按照广州市房屋租金参考价的标准，暂计至起诉之日的房屋使用费人民币12225.00元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告刘志忠没有提出答辩意见和举证。
被告余美琴辩称：第一，原告于2010年、2013年分别将江晓路4号、6号、8号打通的商铺整体出租给被告刘志忠，2010年4月1日至2015年3月31日共5年的租金为每月6000元，2015年4月1日至2016年3月31日的租金为7000�每个月；第二，由于上述被打通为一体的商铺不好出租，为更方便出租，被告刘志忠与余美琴协商由余美琴负责对上述商铺重新间隔为三个独立的商铺，即包括涉及本案的6号商铺，并由余美琴负责装修及引入租户，由此产生的费用包括此后恢复原状的费用均由余美琴自行承担，相应的刘志忠在其出租权限范围内对余美琴的租金进行相应的抵扣；第三，由于余美琴对商铺进行了重新间隔、装修并进行招租，原告上述江晓路4号、6号、8号商铺已经顺利出租，所获得的租金已经超过原告与被告刘志忠之间租赁合同关于租金的约定，不存在所谓的损害原告权益的行为；第四，关于租赁合同期限的问题，余美琴与刘志忠签订租赁合同的时候，当时刘志忠也曾告知余美琴其现有权限仅至2018年5月30日，若其能成功续约则其与余美琴的租赁合同顺延至2022年，同时也告知余美琴如果不能续约的话，则以现有权限为准，租赁期限至2018年5月30日；第五，关于余美琴与刘志忠关系的问题，余美琴是广州市置中房地产代理有限公司的承包经营者，双方签订有承包协议，刘志忠作为置中地产的法定代表人仅仅是对余美琴的承包经营行为进行监督。
经审理查明：据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，海珠区江晓路4号的权属人是原告，房屋用途为非居住用房，建筑面积27.2183平方米，等。
据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，海珠区江晓路6号的权属人是原告，房屋用途为非居住用房，建筑面积24.036平方米，等。
据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，海珠区江晓路8号的权属人是原告，房屋用途为非居住用房，建筑面积38.62平方米，等。
2010年3月16日，原告（出租人、甲方）与被告刘志忠（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区江晓路4号.6号.8号商铺出租给乙方，租赁期自2010年4月1日至2015年3月31日止，每月租金6000元；甲方须在2010年3月31日前同乙方到公证处做份商铺出租委托公证书，等。
2010年3月25日，原告出具《委托书》，载明委托人为原告，受委托人为被告刘志忠，房屋为广州市海珠区江晓路4号、6号、8号，委托人现委托受委托人为合法代理人，办理上述房屋的以下事项及签署有关文件：出租上述房屋，办理租赁登记，签署租赁合同，收取租金，办理退租收楼，终止租赁合同等；受委托人在办理上述事项的过程及依法签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任，此委托书有效期至2015年3月31日止。上述《委托书》经广州市南方公证处（2010）南公证内字第09425号《公证书》公证。
2013年4月29日，�告（出租人、甲方）与被告刘志忠（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区江晓路4.6.8号商铺出租给乙方，租赁期自2015年4月1日至2016年3月31日止；每月租金7000元；备注：①甲乙双方协商同意，乙方将该商铺租给第三方租期为伍年（从2013年6月1日至2018年5月30日止），2016年3月31日甲乙双方期满后，由甲方直接面对第三方；②2015年3月31日前甲方必须配合乙方到公证处作一份租赁公证书，公证书有效期2016年3月31日；等。
2014年5月25日，被告刘志忠以原告代理人的名义（出租人、甲方）与被告余美琴（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：出租人为原告，出租人的代理人为刘志忠，承租人为余美琴，甲方同意将位于广州市海珠区江晓路6号商铺租给乙方，租用面积约25平方米，租赁期自2014年6月1日至2022年5月31日止，其中2014年6月1日至2015年5月31日止每月租金2000元，2015年6月1日至2016年5月31日止每月租金2100元，2016年6月1日至2017年5月31日止每月租金2200元，2017年6月1日至2018年5月31日止每月租金2300元；等。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2016年5月5日与案外人郭大辛就海珠区江晓路8号签订的《补充协议》，记载双方同意继续履行刘志忠与郭大辛的《租赁合同》，每月租金为2800元，租用面积25平方米；2、2016年5月4日与案外人李远彬就海珠区江晓路4号签订的《补充协议》，记载双方同意继续履行刘志忠与李远彬的《租赁合同》，约定出租的是4号及6号1/2面积，租用面积约40平方米，月租金6000元。均证实原告已经收回了4号、8号的铺位与租客重新签约。被告余美琴的质证意见：形式上对证据1、2的真实性没有异议。
被告余美琴为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、被告�志忠以原告代理人名义签订的江晓路4号、8号租赁合同2份，其中4号房屋的租金6000元起，8号房屋的租金2800元，证明江晓路4号、6号、8号租赁合同的租金约定符合原告与被告刘志忠之间租赁合同的约定；2、2014年4月28日的《协议》及装修费收据，证明为方便原告商铺的出租，被告刘志忠与余美琴约定，由余美琴负责对江晓路4号、6号、8号商铺进行重新间隔、装修，并负责引入商户承租，因为商铺的招商用尽和间隔费用、装修费用（包括恢复原状的费用）由余美琴承担，被告刘志忠对余美琴的部分租金以折旧形式进行相应抵扣。上述《协议》约定转租期至业主依照2013年4月29日的《租赁合同》收回该商铺之日止，刘志忠现有权限至2018年5月30日，刘志忠保证若与业主续约至2022年，该商铺转租期顺延，若刘志忠未能成功续约的，以刘志忠现有权限为准，超出部分互不追究�约责任；3、《承包经营协议书》及收据，证明被告余美琴系广州市置中房地产代理有限公司的承包经营者的事实。原告的质证意见：证据1的真实性确认，证据2、3的真实性不确认，原告并不知情原告并不知情关于装修、重新间隔以及置中房地产的承包的问题。
诉讼中，原告表示：交付给被告刘志忠时商铺是打通的，在4号商铺顶上还有20平方米左右的小阁楼，确认已经区分为三个独立的商铺；原告与被告刘志忠之间的租赁合同一直都有履行，至2016年3月份到期被告刘志忠都及时履行了缴租义务，4月份开始原告已经收回了4号、8号商铺，4号、8号铺的租金比6号要高，间隔的时候把6号铺扩大了，两被告是恶意串通损害原告利益；涉案6号商铺是经营置中地产公司。被告余美琴表示是由其向被告刘志忠承包了置中房地产代理有限公司在江晓路的业务，不是分公司�就是使用置中地产的牌子，其在4月份向原告的银行账户转租金但被退回，该账户是被告刘志忠告知的，其清楚原告与被告刘志忠之间的租赁合同并知悉被告刘志忠的权限至2018年5月30日；6号铺没有扩大，根据刘志忠与4号铺承租人签订的租赁合同，约定出租的是4号及6号1/2面积，实际6号铺反而存在缩小的可能性。
本院认为:本案的争议焦点是被告刘志忠以原告代理人的名义与被告余美琴签订《租赁合同》是否有效的问题。首先，上述《租赁合同》的签约日期为2014年5月25日。据2010年3月25日原告出具《委托书》中记载原告委托被告刘志忠出租涉案房屋，办理租赁登记，签署租赁合同，收取租金，办理退租收楼，终止租赁合同等；受委托人在办理上述事项的过程及依法签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任，此委托书有效期至2015年3月31日止�被告刘志忠以原告代理人的名义与被告余美琴签订《租赁合同》是在《委托书》的授权范围之内，也并未超出《委托书》的有效期限，原告认为被告刘志忠假借原告受托人名义去签订租赁合同的意见本院不予采纳。其次，原告主张两被告之间恶意串通，租赁市场价格低于市场价没有提供足够的证据予以证实，且原告是同意并许可被告将商铺转租给第三方。即使两被告都是经营置中地产公司的义务也不足以认定两被告之间恶意串通损害了原告的利益。原告也确认其与被告刘志忠之间的租赁合同一直都履行且刘志忠一直有向原告缴纳租金。最后，由于原告与被告刘志忠之间租赁合同中明确许可被告刘志忠租给第三方的期限至2018年5月30日，且被告余美琴也清楚知悉该事实并表示看过原告与被告刘志忠之间《租赁合同》，故此，两被告之间签订《租赁合同》约定超过2018年5月30日的租赁期限的部分为无效，合同其余部分有效，原告要求确认两被告之间签订的《租赁合同》全部无效本院不予支持。鉴此，合同约定的租赁期限至2018年5月30日至今并未届满，原告要求两被告搬迁并支付房屋使用费的诉讼请求本院不予支持，但不影响原告依据该《租赁合同》另循途径向被告余美琴主张相应租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘志忠与被告余美琴于2014年5月25日签订《租赁合同》中约定租赁期限自2018年5月31日至2022年5月31日止的部分无效，合同其余部分有效；
二、驳回原告郑四妹的其他诉讼请求。
本案受理费3180元由原告负担1987元，由两被告负担1193元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施 海 文
人民陪审员 黄碧茹人民陪审员王君碧
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 童 双
陈文慧