广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初10068号原告（反诉被告）刘丽娟，女，汉族，1977年2月28日出生，住址深圳市宝安区，原告（反诉被告）刘丽燕，女，汉族，1979年5月17日出生，住址深圳市宝安区，以上两原告共同委托代理人李治炳，广东普罗米修律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人左殿勇，广东普罗米修律师事务所律师。被告（反诉原告）徐福英，女，汉族，1967年7月13日出生，住址深圳市宝安区，委托代理人阙清华，广东融方律师事务所律师。被告何志辉，男，汉族，1965年8月4日出生，住址深圳市宝安区，以上两被告共同委托代理人郭春曲，广东本海律师事务所律师。第三人刘锦新，男，汉族，1951年2月2日出生，住址广东省深圳市宝安区，委托代理人宋睿，广东普罗米修律师事务所律师。原告刘丽燕、刘丽娟与被告徐福英、被告何志辉、第三人刘锦新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，徐福英在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人李治炳、左殿勇，两被告及其共同委托代理人郭春曲，被告徐福英委托代理人阙清华，第三人委托代理人宋睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告与被告徐福英于2015年10月23日签订《房地产买卖合同》，约定两原告将位于深圳市宝安区西乡街道银田路锦明花园第X号共6套商铺（房产证号：深房地字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）出售给被告徐福英，转让成交价共计人民币2,280万元，被告徐福英应当于签署合同时支付定金人民币1,000万元，剩下的购房款应于签署合同之日起30日内一次性付清；被告徐福英付清全部购房款后三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；办理房产过户产生的费用买卖双方各承担50％；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。合同生效后，被告分别于2015年10月23日、10月28日向原告支付了购房定金人民币820万元，因原告与被告徐福英认识多年，被告徐福英又承诺用购买的房屋向银行抵押贷款后立即支付剩余房款，双方于2015年10月28日到不动产登记中心办理了全部房产的过户手续，过户登记产生的税费共计人民币3,098,859.94元，被告徐福英代原告先行垫付了税款人民币1,547,929.97元。被告徐福英取得房屋产权后，原告多次催促被告支付剩余购房款，被告徐福英总以各种理由拖延，截至原告起诉时，被告仍然拖欠原告购房款人民币13,052,070.03元没有支付。合同是原告和被告徐福英双方自愿签署，原告已经按照约定履行了合同义务，并将房屋过户到被告徐福英名下，被告徐福英拖延的行为严重违反了合同的约定，被告徐福英理应按合同约定支付剩余购房款，还应当按合同第十五条的约定支付违约金。另，两被告为夫妻关系，涉案债务为两被告夫妻共同债务，被告何志辉应当承担连带偿还责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付购房款13,052,070.03元以及利息（以人民币2,280万元为基数，按每日万分之四，从2015年11月23日起计算至付清全部购房款之日止，暂计至起诉之日为人民币4,651,200元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告徐福英答辩称，涉案《房地产买卖合同》第二十条第4项明确约定原告承诺以购房款代刘锦新偿还欠被告的债务人民币500万元，因此被告应当向原告支付的购房款与该上述债务人民币500万元抵销后应为人民币8,052,170.03元，原告所主张的被告尚未支付的购房款金额错误。涉案《房地产买卖合同》第二十条第4项明确约定：原告承诺以购房款代刘锦新偿还欠被告的债务人民币500万元，刘锦新是原告的父亲，原告基于这一关系而自愿承担刘锦新欠被告其中的500万元债务，因此原告因涉案《房地产买卖合同》而加入到了被告与刘锦新之间的债务关系中，原告有义务向被告偿还刘锦新欠原告的债务人民币500万元。而刘锦新欠原告的债务至今没有全部清偿完毕，根据《合同法》第九十条的规定，被告应当向原告支付的购房款，可以与原告应当代刘锦新偿还的500万元债务进行抵销。抵销后，被告应当向原告支付的购房款总价为人民币1,780万元（2,280-500），再减去被告已经支付的购房款820万元以及代原告垫付的税费1,547,929.97元，被告现实际应当向原告支付的购房款金额仅为8,052,170.03元。涉案商铺过户后，被告与原告沟通商铺交付和款项支付事宜，并明确告知原告相关购房款应当与原告应承担的500万元债务抵销，但原告却反悔从而导致了本案争议。而抵销权属于形成权，被告要求抵销的通知到达原告后即产生相应的法律效力。二、本案系因原告反悔而导致争议，且原告并没有向被告交付商铺，原告现在依然收取商铺出租收益，因此被告没有过错且原告没有损失发生，被告无需向原告支付违约金。即便被告应支付违约金，原告主张的违约金计算标准也过分高于其实际损失，应当调整为按被告尚未支付的购房款人民币8,052,170.03元的银行同期贷款利率计算。另外，原告主张的违约金起算点错误，《房地产买卖合同》第三条第2款明确约定被告在签订合同后30天内支付全部购房款，因此即便要计算违约金，计算起点也是2015年12月23日开始，而非从11月23日开始计算，原告主张的计算起点错误。被告何志辉答辩称，1、本案房屋买卖合同是六个房屋买卖合同关系，标的物及个体均不相同，因此应属于六个房屋买卖合同关系。即便合并审理，也应当理顺六个房屋买卖合同哪些已经履行完毕，哪些未履行完毕，不能将该六套房产已经履行完毕的法律关系也列入到未履行完毕的房产法律关系里面去，因此原告不能用六套房产总价来计算违约金。2、原告虽然将全部房产过户登记至被告徐福英名下，但被告至今未交付任何一套房产给被告徐福英，导致被告合同目的根本不能实现，被告依据《合同法》第六十七条规定拒绝支付剩余房款，不属于违约行为。被告徐福英反诉称，两原告与被告徐福英之所以会在2015年10月进行房屋买卖，是因为被告应两原告的父亲刘锦新的强烈要求，帮助刘锦新免于被西乡法庭执行案件而收入看守所，双方约定购房款可优先抵充刘锦新之前欠被告徐福英的一大笔债务中的500万元。为此，被告徐福英与两原告于2015年10月23日签订了《房地产买卖合同》，购买其位于西乡镇银田路锦明花园X号共6套商铺，总面积421.64平方米，总价款为人民币2,280万元，该款主要按两原告的父亲刘锦新的要求和合同的约定，抵充债务人民币500万元后，购房款为人民币1,780万元。被告徐福英依据合同，两次共交房款共人民币820万元，代两原告交卖房税款人民币1,547,929.97元。相抵充购房款实际欠款为人民币8,052,170.03元（1,780万元-820万元-1,547,929.97元），并非两原告在原案诉称的剩余购房款130,552,070.03元。被告徐福英于2015年10月29日依法进行了不动产登记，取得了涉案房产，涉案房产的产权已转移为被告徐福英所有。但时至今日，两原告并未向被告徐福英交付房产的使用权，即商铺的出租收益权仍掌握在两原告手中，房屋不动产所有权保留是不符合法律规定的，两原告理应给付被告徐福英租金人民币480,669.6元（每月每平方米人民币60元×421.64平方米×19个月）及利息3万元（暂时计算至2017年5月）。为此，被告徐福英依法提起反诉，请求判令：两原告向被告徐福英返还被告徐福英应得的商铺租金损失人民币480,669.6元及其占用期间的贷款利息损失约3万元。针对被告徐福英的反诉，原告答辩称，被告徐福英反诉请求没有事实和法律依据，请求不能成立，涉案《房地产买卖合同》第九条约定，买卖双方约定的交楼日期为卖方收取全部房款之日起两日内，本案中被告并没有付清全部购房款，也就没有达到双方约定的交房条件。因此，原告在交付房屋之前享有房屋使用权和收益权，被告无权主张租金，更谈不上利息，因此，请求驳回被告徐福英的反诉请求。被告何志辉对被告徐福英反诉意见均予以认可。针对本诉和反诉，第三人答辩称，第三人已全部偿还两被告的债务，目前没有欠两被告款项。经审理查明：2015年10月23日，两原告作为卖方，被告徐福英作为买方，双方签订了《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、两原告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道银田路锦明花园153-158号商铺转让给被告徐福英，转让成交价为人民币2,280万元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币1,000万元；3、第二部分房款人民币1,280万元的付款方式为一次性付款，买方须于签署本合同之日起30日内（含当日）全部付清，买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已将上述第二部分房款存入监管账户之日）起3日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起3个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误；4、该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权；5、买卖双方各自承担税费的50%；6、交易物业附有租赁合同，租赁期至2017年12月31日止，产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效，买方自物业交付其使用之日起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务；7、买卖双方约定的交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内；8、如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；9、双方在备注条款中注明：“卖方承诺收到首期款壹仟万元整后向买方出借壹佰伍拾万元整（1,500,000），用于买方办理相关手续，买方承诺30日内归还，卖方收到全款后，承诺代刘锦新偿还欠买方的债务伍佰万元整（5,000,000）”、“如因卖方原因造成无法过户，卖方须2日内归还买方支付的全部资金”、“卖方刘丽燕委托刘丽娟代为收款，户名刘丽娟；开户行：招商银行深圳新安支行；帐号：46×××02”。2015年10月23日、28日，被告徐福英分别向涉案《房地产买卖合同》中约定的原告刘丽娟的收款账户支付购房定金人民币550万元、270万元。2015年10月28日，两原告作为卖方，被告徐福英作为买方，双方签订了《补充协议》，就双方签订的《房地产买卖合同》的相关条款作出如下修订：1、首期款支付约定变更为：买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币850万元，由卖方收取；2、按照合同约定，交易税费由买卖双方各自承担50%，现因卖方资金困难，应由卖方承担的税金（约人民币150万元，以税票实际金额的50%为准）由买方先行垫付，该部分费用在买方支付房款之尾款时直接扣除。2015年10月29日，位于深圳市宝安区西乡街道银田路锦明花园1栋A4、A5座X号商铺、X号商铺经核准过户登记在被告徐福英名下。2015年11月5日，位于深圳市宝安区西乡街道银田路锦明花园1栋A4、A5座X号商铺、X号、X号、X号商铺经核准过户登记在被告徐福英名下。另，两原告主张因原、被告相识多年，被告徐福英称需用涉案房产办理抵押贷款支付购房款，故两原告在收到购房款前先配合被告徐福英办理了过户手续；被告主张两原告的父亲刘锦新被宝安法院扣留，需人民币500万元偿还债务，被告徐福英替刘锦新偿还了债务，原告同意在购房款中抵扣债务500万元并同意将房产先过户至被告徐福英名下。两原告提交的招商银行户口历史交易明细表中显示：被告徐福英于2015年10月28日向原告刘丽娟转账支付款项人民币270万元，原告刘丽娟当日向深圳市宝安区人民法院账户转账支付款项人民币2,726,772元，被告主张上述转账过程足以证明其上述主张。另查，1、原、被告确认被告徐福英支付了税费共计人民币3,098,889.94元，两原告在庭审中明确表示自愿承担上述一半的税费，同意在购房款中扣除。2、两原告和第三人刘锦新为父女关系。两原告主张在2011年至2015年4月16日期间，第三人共向原告借款14笔，共计借款本金人民币2,353万元，刘锦新和两被告之间的债权债务关系已经了结，两原告提交了深圳市宝安区人民法院于2017年3月10日作出的（2017）粤0306执恢206号《结案通知书》[执行依据为（2016）粤0306民初1652号《民事调解书》]。（2016）粤0306民初1652号《民事调解书》中载明：截至2015年4月16日，刘锦新欠两原告借款本金人民币2,353万元、利息人民币16,890,600元。被告主张两被告与第三人存在两笔借款，其中一笔款项的结算日是2015年4月16日[对应的是（2016）粤0306民初1652号民事调解书]，该款项已执行完毕，该笔借款主要是通过银行转帐形成的；另一笔款项的结算日是2015年4月18日，该笔借款一部分是2015年4月16日的款项利息，另一部分是通过现金方式形成的借款，两被告提交了《借款结算及还款协议》和《还款承诺书》证明其该主张。经查，第三人对被告提交《借款结算及还款协议》的真实性予以确认，该协议载明的贷款方为两被告，借款方为第三人和深圳市锦新明集团有限公司，约定2015年4月16日结算的书证认定的债权，乙方在找投资人进场合作前必须全部偿还，2015年4月18日确认的债权数额，甲方同意在房地产开发成功，销售房产达一半时，结算偿还，原、被告均在庭审中确认约定的2015年4月18日确认的债权偿还条件尚未成就；两被告仅提交了《还款承诺书》的复印件，并未出示原件，原告和第三人对该份《还款承诺书》不予认可。3、两被告于1992年10月7日登记结婚，两被告在庭审中确认涉案债务为夫妻共同债务。4、两被告提出两原告主张违约金标准过高，两原告在庭审中主张被告徐福英逾期付款行为造成的损失为利息损失。以上事实，有房地产买卖合同、银行户口历史交易明细、交款凭证、结婚登记册、婚姻状况证明、结案通知书、房地产证、借款结算及还款协议、深圳市二手房买卖合同、民事调解书等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。两原告和被告徐福英签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。涉案《房地产买卖合同》约定“卖方收到全款后，承诺代刘锦新偿还欠买方的债务伍佰万元整”，“第二部分房款壹仟贰佰捌拾万买方须在签署本合同之日起30日（含当日）内全部付款”，《补充协议》约定“首期款支付约定变更为：买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币捌佰伍拾万元整”，而本案中，被告徐福英仅于2015年10月23日、28日支付购房定金人民币550万元、270万元，并未依约支付首期款和第二部分房款，被告徐福英逾期支付购房款的行为构成违约，原告有权主张被告徐福英承担逾期支付购房款的违约责任。两被告主张以第三人的债务人民币500万元抵扣购房款，在两被告提交的证据并不足以证明其该主张的情况下，本院对两被告该主张不予支持，理由如下：首先，根据涉案合同的约定可知，双方对于第三人的债务抵扣和购房款的支付顺序已经进行了明确约定，第三人债务抵扣是在原告收到全款后；其次，《借款结算及还款协议》中载明的2015年4月16日结算的书证认定的债权已经清偿完毕，而原、被告均确认2015年4月18日确认的债权数额偿还条件尚未成就；最后，两被告仅提交了《还款承诺书》的复印件，并未出示原件，在原告和第三人对该份《还款承诺书》不予认可的情况下，该份证据不足以单独证明被告的相关主张。综上，被告徐福英存在逾期支付购房款的情况，现涉案房屋已经过户登记至被告徐福英名下，被告徐福英应当向原告支付剩余购房款人民币13,050,555.03元（2,280万元-270万元-550万元-被告徐福英支付了税费人民币3,098,889.94元×50%）。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金。本案中，第三人和两被告确实因借款事宜产生争议，且原告对此情况予以知悉，结合本案案情和原告的损失情况，本院酌情判令被告徐福英按如下标准向原告支付违约金：第一部分以人民币30万元（850万元-270万元-550万）为基数，按每日万分之二，从2015年10月29日计算至该部分款项实际支付之日；第二部分以人民币12,750,555.03元为基数（2,280万元-850万元-被告徐福英支付了税费人民币3,098,889.94元×50%），按每日万分之二，从2015年11月22日计算至该部分款项实际支付之日。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的夫妻共同债务。本案中，两被告确认涉案债务为夫妻共同债务，故被告何志辉应当对被告徐福英的上述债务应当连带清偿责任。关于被告徐福英主张的租金和利息。涉案《房地产买卖合同》中约定“买卖双方约定的交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内”，本案中被告徐福英存在购房款未全部支付的情况，即双方约定的交房条件尚未成就，虽然涉案房产已经过户至被告徐福英名下，但在涉案房产交付条件并未成就前，被告徐福英尚未因房产买卖取得涉案房产的使用、收益权利，故被告徐福英主张的租金损失和利息，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐福英、何志辉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘丽燕、刘丽娟支付剩余购房款人民币13,050,555.03元；二、被告徐福英、何志辉应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘丽燕、刘丽娟支付逾期付款违约金（违约金分如下两部分计算：第一部分以人民币30万元为基数，按每日万分之二，从2015年10月29日计算至该部分款项实际支付之日；第二部分以人民币12,750,555.03元为基数，按每日万分之二，从2015年11月22日计算至该部分款项实际支付之日。）；三、驳回两原告其他诉讼请求。四、驳回被告徐福英的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币128,020元，保全费5,000元，由原告负担人民币24,748元，由被告负担人民币108,272元；本案反诉受理费人民币4,453元，由被告徐福英负担。本案本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费被告徐福英已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  祝丽雅人民陪审员  郭映舜二〇一七年十月十七日书 记 员  李婷霞书 记 员  张雪娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。