宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民初字第226号
原告银川利盛汽车贸易有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号绿地21商城C区13号。
法定代表人武智军，该公司总经理。
原告武智军，男，1963年7月17日出生，汉族，银川利盛汽车贸易有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。
二原告委托代理人金丽荣，宁夏方和圆律师事务所律师。
被告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街35号。
法定代表人张志旗，该行董事长。
第三人宁夏春熙汽车销售服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区工贸城南一区。
法定代表人霍春喜，该公司总经理。
被告霍春喜，女，1962年8月24日出生，汉族，宁夏春熙汽车销售服务有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。
第三人共同委托代理人夏德亚，宁夏兴业律师事务所律师。
原告银川利盛汽车贸易有限公司、武智军与被告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司，第三人宁夏春熙汽车销售服务有限公司、霍春喜案外人执行异议之诉一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告银川利盛汽车贸易有限公司、武智军的共同委托代理人金丽荣，第三人宁夏春熙汽车销售服务有限公司、霍春喜的共同委托代理人夏德亚到庭参加了诉讼。被告宁夏黄河农村商业银行股份有限公司经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月7日，原告收到银川市中级人民法院送达的（2015）银执异字第62号执行裁定书，原告认为驳回原告的执行异议错误，缺乏事实及法律依据。2012年2月16日，原告与宁夏春熙汽车销售服务有限公司签订《租赁协议》（2013-001）一份，约定原告承租宁夏春熙汽车销售服务有限公司位于银川德胜工业区虹桥北路德胜工贸城南一区，建筑面积为1000平米的展厅，包括一楼大厅及二楼两间办公室，主要用于福田、猎豹等品牌汽车展示销售。租赁期限为十五年，自2012年2月16日至2027年2月15日止，年租金35万元，十五年共计525万元。协议签订后，原告依约以借款抵付的方式付清了全部租金。2013年7月15日，由于宁夏春熙汽车销售服务有限公司尚欠被告贷款未偿还，银川市中级人民法院裁定查封了宁夏春熙汽车销售服务有限公司抵押的七套房产导致原告无法营业，后银川市中级人民法院又于2015年5月25日裁定拍卖该七套房产，但此时原告与宁夏春熙汽车销售服务有限公司的租赁协议正在履行中，1000平米的展厅至今原告仍然占有使用。综上，原告认为租赁协议合法有效，被告申请执行并拍卖涉案房屋，但涉案房屋被抵押贷款及法院查封前原告已经在租赁使用，法院的拍卖直接影响到原告以后的租赁权利，故诉讼，请求判令：1、依法支持原告对贵院拍卖被告宁夏春熙汽车销售服务有限公司位于贺兰县德胜工业园区德七套房产中的1000平方米展厅继续租赁使用的权利；2、本案全部诉讼费用由被告负担。
第三人共同陈述称，原告与其签订租赁协议的时间是2012年2月16日，与银行签订抵押合同的时间是2012年5月30日。2012年4月30日确定了租金的给付方式。2013年4月18日原告以代替其还贷的方式抵顶了十五年的租金523万元；原告与其签订协议后缴纳了相关的租赁费用，同意原告的诉讼请求。
原告为证明其主张提交的证据及第三人的质证意见：
证据一（2015）银执异字第62号执行裁定书（原件），证明原告不服该裁定提起诉讼，程序合法。
证据二（原件）租赁协议一份，房屋租赁合同补充协议一份，证明：1、宁夏春熙汽车销售服务有限公司于2012年2月16日将位于银川德胜工业区虹桥北路德胜工业城南一区一楼大厅及二楼两间办公室（建筑面积为1000平米）出租给原告使用，租期为十五年，即2012年2月16日至2027年2月15日止，年租金35万元，十五年共计525万元，该合同系双方真实意思表示，且合法有效。2、宁夏春熙汽车销售服务有限公司与原告于2012年4月30日约定以债权抵付房屋租金的事实。3、原告租赁涉案房屋在前，宁夏春熙汽车销售服务有限公司抵押贷款在后。
证据三（原件）《解除合同协商函》、《关于租赁合同的复函》各一份，证明原告自2012年2月16日租赁宁夏春熙汽车销售服务有限公司的涉案房屋，同时证明宁夏春熙汽车销售服务有限公司认可2013年4月18日以借款523万元抵付租金的事实。
证据四借款合同一张（原件）、借条三张（原件）、进账单三张（提交复印件，原件核对）、转账支票存根三张（提交复印件，原件核对）、业务通用凭条一张（提交复印件，原件核对）、个人业务转账凭证一张（提交复印件，原件核对）、收据一张（原件），证明原告在租赁期间，宁夏春熙汽车销售服务有限公司于2013年2月7日向原告借款63000元，同年4月18日宁夏春熙汽车销售服务有限公司因还银行贷款向原告借款523万元，同年4月28日又向原告借款73550元，用于偿还银行贷款利息。同年11月9日又向原告借款10万元，以上共计5466550元，其中原告通过银行转账的方式向其打款共计5226602元，其余以现金支付。后按照双方签订的房屋租赁合同补充协议，原告以以上债权抵付了宁夏春熙汽车销售服务有限公司十五年的租金525万元，现宁夏春熙汽车销售服务有限公司尚欠原告239948元。
证据五执行异议申请书一份（复印件），证明原告曾于2013年12月12日向宁夏高级人民法院提出过执行异议申请。
第三人对原告提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
第三人提交的证据及原告的质证意见：
涉案房屋的现状照片三份（2014年3月拍摄），证明原告和第三人的合同一直在履行中。
原告对第三人提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
经审理查明，被告与第三人金融借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院于2013年9月4日作出（2013）宁民商初字第15号民事判决。在执行过程中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，被告向本院申请对抵押给其的被执行人宁夏春熙汽车销售服务有限公司名下位于贺兰县德胜工业园区的七套房产进行评估、拍卖。因本院在执行关于被执行人宁夏春熙汽车销售服务有限公司另一执行案件中，于2013年7月15日查封了被执行人宁夏春熙汽车销售服务有限公司名下的上述七套房产，现两案合并执行。本院委托银川正大房地产评估事务所对被执行人宁夏春熙汽车销售服务有限公司名下上述房产进行评估。本院于2015年5月25日作出（2015）银执字第55-1号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人宁夏春熙汽车销售服务有限公司名下位于贺兰县德胜工业园区的七套房产。上述房产经三次拍卖已流拍，现进入变卖程序。2012年5月30日，被执行人宁夏春熙汽车销售服务有限公司用其名下的房屋在被告处进行抵押，抵押期限自2012年5月30日至2013年5月29日止，贷款金额730万元，并于当日在贺兰县房屋产权产籍管理所办理了房屋他项权利登记，他项证号为贺兰县房他证习岗镇字第201219**号。
另查明，2012年2月16日，宁夏春熙汽车销售服务有限公司作为出租方与承租方原告签订《租赁协议》一份，约定：“原告承租宁夏春熙汽车销售服务有限公司所有的位于银川德胜工业园虹桥北路德胜工贸城南一区建筑面积为1000平米的营业楼用于汽车销售展示。租期十五年，自2012年2月16日至2027年2月15日止，年租金35万元，十五年共计525万元。”2012年4月30日，宁夏春熙汽车销售服务有限公司、霍春喜（甲方）与二原告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：“甲方同意乙方以现金或债权的方式抵付应支付的房屋租金，甲方保证租赁房屋系甲方所有，该房产不存在任何抵押、查封等权利瑕疵，在协议签订后，凡甲方以借款借条、收条或甲方认可的已收到现金的形式所收到乙方的出借款都视为是以债权抵付甲方的租金。”2013年2月7日，宁夏春熙汽车销售服务有限公司向原告武智军出具借条，载明借到武智军现金63000元。2013年4月18日，银川利盛汽车贸易有限公司与第三人签订《借款合同》一份，约定：“银川利盛汽车贸易有限公司给第三人借款523万元，借款利息为银行同期基准利率的三倍（即15‰），借款人必须于每月21日前付清当月利息78450元整，借款期限为一年半。”2013年4月28日，第三人向银川利盛汽车贸易有限公司出具借条，载明借到银川利盛汽车贸易有限公司现金73550元用于归还银行利息。2013年11月9日，霍春喜向武智军出具借条，载明借到武智军现金10万元。上述借款合计5466550元，其中银行转帐5226602.03元，原告陈述其余款项系现金支付。2013年6月8日，二原告向二第三人发出解除合同协商函，载明：“租赁合同签订后我方用5万多元对展厅进行了装潢和改造，正准备进车布展时，得知你方厂房已被银川中院查封。现你公司不断有人上门讨债，你公司员工已不能正常上班，我方如现在进车布展，很可能遭到不明真相的债权人的哄抢，故提出如下协商意见：一、解除与你方的房屋租赁关系，我方在2013年4月18日借给你方还贷的借款523万元不再抵顶租金，一律按照借款合同执行，借款利息为15‰，每月21日前付清78450元利息。二、如不同意解除合同，一是你方需要承担违约责任，将我方2013年4月28日向你方提供的借款73550元借款凭证作为抵顶2012年度的房屋租金，作为你方违约的赔偿金。二是你方应同意将该展厅可以转租。”2013年6月16日，二第三人向二原告复函，载明：“贵公司2013年6月8日协商函收悉，我公司及我本人不同意解除合同，即使解除合同，我公司当前也无法偿还你们的借款。你方不解除合同的两点意见我方基本同意。”
还查明，第三人表示同意原告的诉讼请求，同时陈述，涉案房屋原告转租未果，现处于空置状态。
上述事实，有原告提交的证据及当事人的当庭陈述在案为凭，经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，原告以其承租的权利遭到妨害为由提起案外人执行异议，虽然依据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，但本案中，被告享有针对涉案房屋的抵押权，该权利性质为担保物权，即便本案原告与第三人签订租赁协议在前，第三人用涉案房屋向被告抵押贷款在后，这均不影响被告针对涉案房屋的的优先受偿权。原告于涉案房屋处分中可主张其继续承租的权利，但该权利不发生阻却执行的效力。原告请求支持其继续承租涉案房屋的权利，因涉案房屋正处于拍卖程序，涉案房屋的最终买受人本院无法确定，故对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：
驳回原告银川利盛汽车贸易有限公司、武智军的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告银川利盛汽车贸易有限公司、武智军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自
治区高级人民法院。
审 判 长 胡春燕
审 判 员 王建玲
代理审判员 赵来珍
二〇一五年十二月七日
书 记 员 袁 萍
附：本案适用的相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十八条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
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