江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9380号
上诉人（原审被告，反诉原告）：朱博坤，男，1988年10月6日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：申烨，江苏宏林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：郭凯祥，男，1990年7月18日生,汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。
委托诉讼代理人：薛昇，江苏天九律师事务所律师。
上诉人朱博坤因与被上诉人郭凯祥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4474号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱博坤上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持上诉人一审的反诉请求，驳回被上诉人一审的本诉请求或将本案发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审法院程序存在严重错误。首先，本案为合同纠纷，所涉合同名为《房屋买卖中介合同》，该份合同中不仅包括了房屋买卖合同关系，同时也包含了居间合同关系，所以，该合同中的当事人为三方，即作为上诉人的卖方、作为被上诉人的买方，以及作为居间方的中介公司，三方之间基于相互的利益牵扯，属该合同关系中不可分割的主体。所以，在本案中，中介公司及其工作人员应当以诉讼当事人的身份参加庭审，但本案中其属于有独立请求权的第三人，而非证人，一审法院在这一基本主体认定方面发生错误，最终导致本不应定义为证据的当事人陈述，直接转变为对被上诉人有利的证人证言。其次，假设中介公司的陈述可以作为证人证言，但是其在一审庭审中认可了若促成买卖合同继续履行可以获取利益，若买卖合同未能最终履行完毕将无法获得利益，那么中介公司作为与本案有严重利害关系的主体，其证言的证明力便严重不足，更不应当作为定案的证据，而一审法院却依然以此定案，亦属于程序错误。2.一审法院认定部分案件事实有误。基于前述对中介公司当事人身份认定错误，直接导致了一审法院对本案事实认定方面存在严重错误，所以，应当在刨去中介公司证言的情况下重新认定案件事实。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
郭凯祥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。1.上诉人的上诉理由与事实和法律不符，虽然涉案合同名为房屋买卖合同，但其中存在两个法律关系，第一个是双方的房屋买卖合同关系，第二个是和中介的关系，这两个是独立的法律关系，相互并不能替代，上诉人认为此系一个法律关系，明显不符合法律规定。2.关于上诉人提出的证人问题，根据法律规定，知道案件事实的都可以作为证人，上诉人认为证人不合格不符合法律规定。3.本案的判决不仅仅是依照证人证言，被上诉人出具的录音等证据可以充分证明本案纠纷之所以发生，是由于上诉人认为房屋卖亏了，要求郭凯祥再行支付500000元，双方的录音完全可以证实该事实。
郭凯祥向一审法院诉讼请求：1、判令朱博坤立即协助郭凯祥办理房屋过户手续，并赔偿郭凯祥违约金150000元；2、判令朱博坤承担本案的诉讼费。
朱博坤向一审法院反诉请求：1、判令解除双方的房屋买卖合同；2、判令郭凯祥返还涉案房屋，并支付朱博坤违约金150000元及律师费25000元（对该违约金请求法院酌定调高）；3、判令郭凯祥承担全部的诉讼费及反诉费。
一审法院认定事实：2015年10月1日，郭凯祥（合同乙方）与朱博坤（合同甲方）在南京友邦置业顾问有限公司的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，约定由甲方将位于南京市浦口区高新区浦外路28号弘阳爱上城六区13幢104室的房屋出售给乙方，房屋价款为1500000元。关于违约责任部分，合同第八条第三款约定按标的额的10%，计人民币150000元；因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。合同的第十二条关于付款方式及补充协议部分，第一款约定2015年10月1日，乙方支付购房定金50000元给甲方。2015年10月7日，乙方追加支付购房定金250000元，定金待合同履行后直接充抵房款；第六款约定2016年5月1日前，甲方与银行预约还款，还款当日乙方借给甲方200000元用于甲方提前结清银行全额贷款，办理注销手续后当（次）日双方进行过户手续，过户后乙方借款转为购房款；第八款约定甲乙双方产权过户当日乙方签订组合贷款手续，乙方贷款700000元，由银行直接下达到甲方账户；第九项约定甲乙双方在丙方通知出件的三个工作日内，共同前往交易中心签字领取新产权证；第十款约定2015年12月30日前，甲方迁出此房屋内的所有户口，并结清屋内所有相关费用交房给乙方，乙方支付房款300000元给甲方，办理一手产权证的费用由甲方承担。合同签订当日，郭凯祥支付朱博坤购房定金50000元，朱博坤出具收条。2015年10月8日，郭凯祥分别向朱博坤支付购房定金250000元，向中介方支付佣金30000元，朱博坤及中介公司均出具收条。2015年11月25日，郭凯祥又通过银行转账的方式支付朱博坤购房款200000元，朱博坤出具收条并注明已将涉案房屋交于郭凯祥，过户时已交付的房款直接转为首付款。郭凯祥在拿到房屋后即对房屋进行了装潢并已经居住使用。2016年4月15日，朱博坤办理了涉案房屋的产权证。
一审庭审中，郭凯祥申请南京友邦置业顾问有限公司店长贾某出庭作证，证人陈述在朱博坤办好一手产权证后通知朱博坤办理解押还款及过户手续时，朱博坤妻子明确表示不准备卖房了。后双方就此事协商未果。郭凯祥因此未在2016年5月1日前将200000元的解押款借给朱博坤用于涉案房屋解押。证人还陈述郭凯祥所支付的200000元系合同第十二条第十款约定应交付的300000元购房尾款，后经双方协商一致同意先支付200000元，剩余100000元待房屋解押时一并支付。朱博坤则认为郭凯祥所支付的200000元系合同第十二条第六款约定的200000元的房屋解押款，郭凯祥未如约支付300000元的房屋尾款。涉案房屋至今未办理解押手续。一审庭后郭凯祥表示同意一次性支付剩余房款。
一审法院认为,郭凯祥与朱博坤双方签订的《房屋买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同真实有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于郭凯祥、朱博坤是否存在违约行为。本案中，合同第十二条第六款约定，乙方在2016年5月1日前借给甲方200000元用于房屋解押；第十款约定，乙方于2015年12月30日前向甲方支付300000元房屋尾款，朱博坤结清房屋内所有费用交付给乙方。郭凯祥已于2015年11月25日通过银行转账的方式支付朱博坤购房款200000元，朱博坤出具收条并注明已将涉案房屋交于郭凯祥，结合证人的当庭陈述，可以认定郭凯祥支付给朱博坤的200000元是按照合同第十二条第十款约定支付的房屋尾款。但郭凯祥并没有按照合同的约定支付尾款300000元。虽然郭凯祥陈述其已经与朱博坤达成了一致意见，剩余的100000元待解押时一并支付并没有得到朱博坤的认可。故郭凯祥并没有按照合同的约定履行合同约定的义务。而朱博坤在办理好涉案房屋的房产证后，从未向相关银行预约还款解押，且中介公司证人亦证实了朱博坤表示不再同意卖房了，故郭凯祥此时没有将200000元的解押款借给朱博坤用于解押不属于违约，而朱博坤未及时办理解押手续才造成双方合同未继续履行。本案中，郭凯祥已向朱博坤支付购房定金300000元以及购房款200000元，朱博坤将房屋交付给郭凯祥装修使用，郭凯祥亦表示愿意一次性支付剩余房款，双方的买卖合同能够继续履行。对郭凯祥要求朱博坤协助办理过户手续的主张，一审法院予以支持。对郭凯祥要求朱博坤赔偿违约金150000元的诉讼请求，一审法院认为，郭凯祥未按照合同的约定向朱博坤足额支付房屋尾款300000元，且涉案房屋已实际由郭凯祥支配使用，故对郭凯祥的该项诉讼请求一审法院不予支持。对朱博坤要求解除双方的买卖合同的反诉请求，一审法院不予支持。对朱博坤要求郭凯祥支付违约金150000元及律师费25000元的诉讼请求，一审法院认为本案中朱博坤未及时办理解押手续才造成双方合同未继续履行，朱博坤的该项诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、郭凯祥于判决生效之日起十日内支付朱博坤剩余房款1000000元，朱博坤在郭凯祥支付上述房款后五日内协助郭凯祥办理房产过户及相关手续；二、驳回郭凯祥的其他诉讼请求；三、驳回朱博坤的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15150元，由郭凯祥负担1515元，由朱博坤负担13635元；一审反诉案件受理费1980元，由朱博坤负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：
关于被上诉人郭凯祥是否构成根本违约，上诉人朱博坤二审提交接处警工作登记表一份，系其于一审庭审结束后到案涉房屋所在派出所调取的，内容为2016年6月11日，上诉人因被上诉人违约至中介公司交涉，希望取回相应留置的证件和钥匙，该时间与被上诉人一审中提交的谈话录音时间一致，证明上诉人是基于被上诉人违约在先，被上诉人未按合同约定于2015年12月份支付300000元购房尾款，一直持续拖延半年之久，被上诉人根本违约而不愿意履行合同。被上诉人对证据的真实性没有异议，但对其关联性、合法性不予认可，被上诉人认为：1.该证据不属于民事诉讼证据规则中的新证据，上诉人完全可以在一审中出示该份证据，上诉人违反了举证规则；2.该证据是朱莉的报警，本案的买卖双方是朱博坤、郭凯祥，而该证据上买家姓名与本案的买方名字不一致，故该证据与本案无关；3.该证据是朱莉和中介公司发生纠纷而报警，从该份证据中无法看出系因被上诉人违约而进行的报警。朱博坤表示朱莉系其妻子。本院经审查认定，该接处警工作登记表能够证明朱莉到中介公司要求取回房产证和钥匙的事实，但不能证明被上诉人存在违约行为。
本院认为，上诉人朱博坤与被上诉人郭凯祥签订的《房屋买卖中介合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。《房屋买卖中介合同》包含上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，亦包含双方当事人与中介公司之间的居间合同关系，被上诉人依据其与上诉人之间的房屋买卖合同关系起诉要求被上诉人协助办理过户手续，符合法律规定，上诉人认为中介公司应当作为第三人参加诉讼，不能作为证人出庭作证，无事实和法律依据，本院不予采信。根据合同约定，被上诉人应当于2015年12月30日前支付上诉人300000元，被上诉人实际于2015年11月25日仅支付200000元，对此上诉人认为被上诉人根本违约，应当解除合同，而被上诉人认为此系双方协商确定，剩余的100000元待房屋解押时一并支付，证人贾某作证认可被上诉人的陈述。对此本院认为，被上诉人主张的事实除证人贾某的证言外，无其他证据予以印证，应属违约。因双方并未约定解除合同的条件，而根据法律规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人才可以解除合同。本案中，上诉人虽然举证接处警记录证明自己曾向被上诉人催要过购房款，但接处警记录本身只能够证明朱博坤的妻子曾到中介公司处索要房产证和钥匙，并不能证明其向被上诉人催要剩余购房款，而被上诉人一审提交的谈话录音与接处警记录系同一天，录音中上诉人妻子只是要求加价出售房屋或者解除合同，能够印证证人贾某所说的上诉人妻子在办好一手产权证后就明确表示不准备卖房的事实，因此上诉人要求解除合同的条件并未成就，其以被上诉人根本违约为由要求解除合同，理由不能成立。一审法院结合案涉合同履行情况认定合同未能继续履行的责任系上诉人未及时办理解押手续，并无不当，上诉人认为一审法院仅凭证人证言定案，无事实依据，本院不予采纳。
综上所述，朱博坤的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17130元，由上诉人朱博坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十二月十四日
书记员 汪海燕