广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）佛中法执外异字第139号
案外人佛山市天佳电子进出口有限公司，住所地广东省佛山市汾江西路一号外贸大厦9楼。
法定代表人何礼明。
委托代理人张洪亮，广东提德律师事务所律师。
申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东分公司（原中国信达资产管理公司广州办事处），住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。
负责人林剑。
委托代理人黄静仪，广东循理律师事务所律师。
委托代理人饶碧琪，广东循理律师事务所律师。
被执行人广东省海外经济贸易佛山公司，住所地佛山大道中24号。
法定代表人霍永成。
被执行人佛山对外贸易总公司，住所地佛山市汾江西一号。
法定代表人关敬煊。
本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东分公司（以下简称信达资产广东公司）申请执行广东省海外经济贸易佛山公司、佛山对外贸易总公司（以下简称佛山外贸公司）借款合同纠纷一案，案外人佛山市天佳电子进出口有限公司（以下简称天佳公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年9月30日进行听证，案外人天佳公司的委托代理人张洪亮，申请执行人信达资产广东公司的委托代理人黄静仪到庭参加听证，现已审查终结。
案外人天佳公司称，1993年，佛山外贸公司筹建外贸大厦，包括佛山天雅实业公司（以下简称天雅公司）在内的多家下属企业参与购买。1993年3月，佛山外贸公司与天雅公司签订《关于佛山天雅实业公司参与佛山市外贸总公司建设“外贸大厦”第九层协议书》（以下简称《建设协议书》），双方约定：“天雅公司以港币128万元（折算人民币149万元）参与“外贸大厦”第九层；外贸大厦第九层产权全部归天雅公司，是该公司固定资产，产权属于天雅公司所有。”“外贸大厦”于1993年动工，1997年完成主体工程，由于消防等多方面因素，直到2000年才交付使用，天雅公司按照约定于1997年向佛山外贸公司支付了人民币10万元，2000年支付了人民币140万元，完成了付款义务，依法取得外贸大厦第九层的所有权。由于历史原因，整栋外贸大厦都没有办理房地产权证书，天雅公司拥有所有权的第九层也没有办理房地产权证书。天雅公司于2000年由全民所有制企业转变为含有职工持股的有限责任公司，并更名为佛山天佳电子有限公司；2004年，佛山天佳电子有限公司更名为佛山市天佳电子进出口有限公司。综上，请求解除外贸大厦第九层的查封，维护异议人的合法权益。
申请执行人信达资产广东公司称，一、案外人天佳公司并非涉诉房产的合法所有权人，其无权要求解除对涉案房产的查封措施。《建设协议书》是由佛山外贸公司与天雅公司签订，与案外人无关，案外人无权据此主张权利。外贸大厦第九层的所有权自合法建造之日起归佛山外贸公司，如其在转让涉案房产时，依法应办理不动产的过户登记手续，否则，对涉案房产所有权的处分不发生物权变动效力。二、案外人没有提供相应的支付凭证，证明其已经支付涉案房产价款。案外人提供的收款收据中的项目内容和支票存根中的用途，表明款项是往来款，且数额与《建设协议书》中的约定不符，故不能证明案外人已支付相应的购房款。三、案外人无证据证明其已实际占有涉案房产。四、涉案房产仍登记在被执行人名下，根据物权公示原则，仍属被执行人所有。综上，法院的查封、执行措施符合法律规定，案外人主张解除对涉案房产的查封，没有事实和法律依据，依法应予驳回。
案外人天佳公司向本院提交以下证据：
1.《建设协议书》1份，拟证明1993年3月，佛山外贸公司与天雅公司达成协议，由天雅公司出资参与外贸大厦第九层的建设，双方约定，天雅公司付清款项后，该物业归天雅公司所有。
2.《收款收据》3份（号码：№0032045、№0032046、№0307028），支票存根3份（号码：00160729、00791953、00791954），拟证明天雅公司按照约定支付150万元款项。
3.《佛山天雅实业公司转制问题的请示》1份，拟证明天雅公司于2000年按照上级企业的转制精神，转制为佛山天佳电子有限公司，天雅公司的债权债务由佛山天佳电子有限公司继受。
4．《核准变更企业登记通知书》1份，拟证明佛山天佳电子有限公司于2004年变更企业名称，即变更为案外人天佳公司。
5.天雅公司办公室装修工程决算、电气安装工程施工图预算书、用户新装电器设备验收单、质量检验评定表移交书各1份，拟证明案外人的前身天雅公司于2000年进行装修并开始在外贸大厦九楼办公。
6.《竣工十五年为何办不到房地产权证、企业办证难问题何时得以解决》材料1份，拟证明包括案外人在内的十多户业主联名向政府反映外贸大厦无法办证问题，请政府有关部门协调解决。
7.证明1份，拟证明外贸大厦第九层与本院查封的佛山市禅城区汾江西路1号之一外贸宾馆大楼A第九层房产系同一地址。
8.物业费管理费、水费、电费缴费发票、单据80份，拟证明案外人天佳公司实际使用涉案房产的事实。
申请执行人信达资产广东公司对案外人天佳公司提交证据质证如下：证据1为天雅公司签订，即使是真实的，其双方协议的意思表示并不发生涉案房产转让的法律效力；证据2的证明内容有异议，单据载明内容只为往来款，且金额与协议约定不符；证据3-6的真实性及证明内容不予确认；证据7-8系案外人天佳公司庭后向本院提交。本院经审查认为，案外人天佳公司提交的证据1-8可以相互印证，本院予以采信。
申请执行人信达资产广东公司向本院提交以下证据：
1.《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》1份，拟证明涉案房产登记在佛山外贸公司名下，申请法院采取查封措施有事实和法律依据。
2.《企业改制通知书》1份，拟证明中国信达资产管理公司广州办事处改制后名称为信达资产广东公司。
案外人天佳公司对申请执行人信达资产广东公司提交证据1、2的真实性无异议，但对证据1的证明内容有异议，认为不能证明涉案房产的真实产权归属。本院就证据1向佛山市禅城区国土城建和水务局（城建）调查取证，该局复函本院称，佛山市禅城区汾江西路1号之一外贸宾馆大楼A第九层房产未办理房屋产权登记，其出具的《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》是法院对该房产的限制信息查询结果，并非产权登记信息查询结果。申请执行人信达资产广东公司提交的证据2可以证明本案相关事实，本院予以采信。
本院经审查查明，原告中国银行佛山分行诉被告广东省海外经济贸易佛山公司、佛山外贸公司借款合同纠纷一案，本院于2000年7月26日作出的（2000）佛中法经初字第253号民事判决已发生法律效力。根据该生效法律文书，一、被告广东省海外经济贸易佛山公司于判决生效后十日内给付欠原告的融资垫款本金894778.05美元及利息129466.99美元、人民币550万元及利息；二、原告在最高额抵押担保范围内，对被告广东省海外经济贸易佛山公司提供抵押担保的房屋享有优先受偿权；三、被告佛山外贸公司对上述第一项判决确定的债务对抵押房屋担保以外的部分承担连带保证责任。由于被告没有履行上述生效法律文书所确定的义务，权利人中国银行佛山分行向本院申请执行。因申请执行人中国银行佛山分行将其在本案中所享有的借款本金及相应利息转让给中国信达资产管理公司广州办事处，本院于2006年9月12日作出（2000）佛中法执字第1557-10号民事裁定，将本案申请执行人变更为中国信达资产管理公司广州办事处，2010年7月21日，中国信达资产管理公司广州办事处因改制，更名为信达资产广东公司。
本案在执行过程中，本院于2014年2月25日向佛山市禅城区国土城建和水务局（城建）送达（2000）佛中法执字第1557-8号民事裁定、（2006）佛中法执恢字第24号、（2000）佛中法执字第1557－43号协助执行通知书，依法继续查封了被执行人佛山外贸公司位于佛山市禅城区汾江西路1号之一外贸宾馆大楼A第九层房产。涉案的外贸大厦第九层与本院查封的佛山市禅城区汾江西路1号之一外贸宾馆大楼A第九层房产系同一地址。本院于2014年8月14日在佛山市禅城区分江西路1号之一外贸宾馆大楼A第九层房产张贴公告，内容为本院依法查封上述房产，如有案外人对上述房地产主张所有权、租赁权或其他权利的，需书面向本院提出并向本院提交相关的证明材料。案外人天佳公司对此向本院提出书面异议。
另查明，1993年3月1日，佛山外贸公司与天雅公司签订《建设协议书》，约定的主要内容为：一、天雅公司参与佛山外贸公司组建的位于佛山市汾江西路的“外贸大厦”十九层其中第九层，面积为660平方米；二、付款方式：天雅公司以港币128万元参与第九层（以现行港币与人民币市价比值为1：1.17计，该楼层现价值为人民币149万元）；三、付款时间：在“外贸大厦”全部完工交付使用前交付完毕全部港币；四、产权所属：楼层完工交付使用，天雅公司付清港币128万元之后，“外贸大厦”第九层产权全部归天雅公司，是该公司的固定资产，产权属于天雅公司所有。协议签订后，天雅公司分别于1997年3月4日、2000年10月30日向佛山外贸公司合计支付人民币150万元。2000年6月，案外人对涉案房产进行装修完毕，进驻办公。2000年2月，天雅公司由全民所有制企业转变为含有职工持股的有限责任公司，转制后更名为佛山天佳电子有限公司，天雅公司原一切业务关系及债权债务全部转移到佛山天佳电子有限公司。2004年7月22日，佛山天佳电子有限公司更名为佛山市天佳电子进出口有限公司。
再查明，佛山市禅城区汾江西路1号之一外贸宾馆大楼A第九层房产未办理房屋产权登记，佛山市禅城区房地产档案馆于2012年4月10日向本院出具的佛山市禅城区房地产登记信息查询结果（查询编号：202934）是本院对该房产的限制信息查询结果，并非产权登记信息查询结果。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在对涉案房产查封之前，案外人天雅公司与佛山外贸公司签订《建设协议书》，案外人已支付了全部购房价款并实际占有及使用多年，虽然尚未办理产权过户登记手续，但现没有证据证实案外人天雅公司对此存在过错。案外人天雅公司买受涉案房地产的合法权益应受法律保护，应中止对涉案房地产的执行。若各方当事人对本裁定不服，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对佛山市禅城区汾江西路1号之一外贸宾馆大楼A第九层房产的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 杨卫芳
审 判 员 陈秀武
代理审判员 简建勋
二〇一五年三月二十日
书 记 员 汤海珊