广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初2170号原告：中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行，住所地广西壮族自治区南宁市中华路76号。法定代表人：黄媛，该行行长。委托诉讼代理人：骆玲，广西桂悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伯玲，广西桂悦律师事务所律师。被告：张守淡，男，1964年10月10日出生，汉族，住浙江省天台县，被告：许秀珍，女，1969年1月21日出生，汉族，住浙江省天台县，被告：南宁铁西达房地产有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市高新区科园东五路8号419室。法定代表人：唐犹豪案由：金融借款合同纠纷适用程序：简易程序（）普通程序（√）立案时间：2017年4月26日开庭时间：2017年7月27日当事人到庭情况：原告中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行（以下简称工行朝阳支行）：委托诉讼代理人刘伯玲到庭被告张守淡：本人到庭（传票送达时间：2017年5月10日）被告许秀珍：未到庭（传票送达时间：2017年5月31日）被告南宁铁西达房地产有限责任公司（以下简称铁西达公司）：未到庭（传票送达时间：2017年7月8日）原告诉请要点诉讼请求：1、解除原告与三被告于2007年2月17日签订的编号为A：[按]字[邕]行[朝阳]支行[2007]年[066]号《个人购房借款/担保合同》；2、被告张守淡、许秀珍共同偿还原告贷款本金1609201.22元、利息69586.18元【截止2017年2月4日的利息（含合同约定的利息、罚息）】，共计1678787.4元，以后的利息（含合同约定的利息、罚息）按约定利率计至还清欠款时止；3、被告张守淡、许秀珍承担原告为实现债权而支出的律师费63363.62元；4、原告有权对抵押物南宁市友爱南路8号金之岛城市广场A座无单元0505号房折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、被告张守淡、许秀珍承担本案全部诉讼费用；6、被告铁西达公司作为连带责任保证人对上述债务承担连带偿还责任。事实与理由：被告张守淡、许秀珍、铁西达公司于2007年2月17日与原告签订《个人购房借款/担保合同》借款2348000元，借款期限20年，并用其房产作为抵押担保。至2017年2月4日已连续12期、累计30期未依约还本付息，已构成违约。被告张守淡与许秀珍为夫妻关系，应对夫妻共同债务承担连带清偿责任。铁西达公司作为连带责任保证人，应对上述债务承担连带偿还责任。被告答辩要点被告张守淡辩称，认可被告向银行借款的事实，不同意解除与原告签订的《个人购房借款/担保合同》，愿意偿还尚欠的贷款，希望原告减少利息。被告许秀珍、南宁铁西达房地产有限责任公司未作答辩。认定事实及法律适用一、认定事实1、合同编号：《个人购房借款/担保合同》（编号A：[按]字[邕]行[朝阳]支行[2007]年[066]号）2、签订日期：2007年2月17日3、借款金额、期限：2348000元、20年4、利率：以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.84%下浮15.1%确定年利率为5.814%，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按次年对应日调整方式；5、违约责任：借款逾期的，贷款人有权按罚息利率计收利息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上加收30%；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担等；6、担保：被告张守淡（抵押人）、许秀珍（抵押物共有人）以位于南宁市友爱南路8号金之岛城市广场A座无单元0505号房为该笔贷款提供抵押；抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用等。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任即本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕。2007年2月9日，该房屋办理《预购商品房抵押权预告登记证明》（编号：154533a），原告为预告登记权利人。张守淡所购房屋未办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；7、合同的履行：2007年2月17日，原告向张守淡发放借款2348000元。截至2017年2月4日，张守淡已累计20期逾期还款，积欠利息69586.18元，借款余额为1609201.22元。原告为实现本案债权委托广西桂悦律师事务所律师代理诉讼支出律师费58794.88元。8、其他事实：借款发生时，张守淡与许秀珍系夫妻关系。以上事实，有被告身份及婚姻证明、被告工商咨询单、《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》、《房屋预告登记证明》、借款详细信息表、委托代理合同、律师费发票及原、被告的陈述等为证，本院予以确认。二、法律适用1、合同效力：原、被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2、合同解除：原告已依约发放借款2348000元，但被告张守淡未按合同约定还款付息，已构成违约，致使双方在《个人购房借款/担保合同》中约定解除合同的条件已成就，原告诉至本院直至法庭辩论终结前，张守淡仍未采取补救措施已弥补原告的损失，其行为已危及原告债权致使订立合同的意图不能实现，现原告要求解除合同，本院予以支持。由于解除权是形成权，根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止，故原、被告所签《个人借款/担保合同》自诉状送达被告之日解除。3、合同解除后的责任：合同解除后，当事人应当偿还全部借款本息，故原告请求判令张守淡偿还借款本金1609201.22元及相应利息，本院予以支持。关于利息，借款合同借款期限内的利息计算标准包括利率、复利的计算标准，合同有约定的从约定；借款合同借款期限届满后的罚息，实质为借款人逾期付款的违约金，合同中有约定的从约定，但借款期限届满后只计算罚息，不再计收利息和复利。关于罚息利率，因合同约定的罚息利率并未超过中国人民银行逾期贷款利率上限，故原告诉请按照合同约定的罚息利率计付罚息，本院照准。关于律师费,因《个人购房借款/担保合同》对律师费问题已有明确约定，原告提交了证明本案律师费已实际发生的律师费发票，原告实际支付的律师费为58794.88元，该收费符合律师服务收费标准，故原告要求张守淡赔偿律师代理费，本院予以支持，张守淡应赔偿原告律师费58794.88元。4、被告许秀珍的责任：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。许秀珍与张守淡系夫妻关系，原告在本案中所主张的债权处于两被告婚姻关系存续期间，故对原告主张的借款依法应按夫妻共同债务处理，许秀珍应对与张守淡婚姻关系存续期间的债务承担共同还款责任。5、原告抵押权实现问题：预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，张守淡以其所购房屋为原告设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记，原告为抵押权预告登记权利人。由于该房尚未完成现实物权的登记，原告在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对张守淡抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对张守淡抵押房屋的处分，但并非对张守淡抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故原告对张守淡抵押房产的抵押权尚未设立，其不享有对预告登记房屋行使抵押权并优先受偿的权利，对原告要求对预告登记房产优先受偿的主张，本院不予支持。6、被告南宁铁西达房地产有限责任公司的责任：《个人借款/担保合同》中约定保证人铁西达公司自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任即本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕。因张守淡所购房屋尚未办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附保证责任解除条件并没有成就，原告有权要求铁西达公司承担相应的保证责任。铁西达公司承担保证责任后，有权向张守淡、许秀珍追偿。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行与被告张守淡、许秀珍于2007年2月17日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[按]字[邕]行[朝阳]支行[2007]年[066]号）于2017年5月10日解除；二、被告张守淡、许秀珍共同向原告中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行偿还借款本金1609201.22元；三、被告张守淡、许秀珍共同向原告中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行支付利息（利息计算：1、计至2017年2月4日的利息为69586.18元；2、以1609201.22元为基数，自2017年2月5日至2017年5月10日止，按合同约定罚息利率计收罚息和复利；3、以1609201.22元为基数，自2017年5月11日起至实际偿清之日止，按合同约定罚息利率计收罚息，不再计收复利）；四、被告张守淡、许秀珍共同向原告中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行赔偿律师费58794.88元；五、被告南宁铁西达房地产有限责任公司对被告张守淡、许秀珍上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任；被告南宁铁西达房地产有限责任公司承担保证责任后，有权向被告张守淡、许秀珍追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行的其他诉讼请求。案件受理费20479元，财产保全费5000元，由被告张守淡、许秀珍、南宁铁西达房地产有限责任公司负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄 艳人民陪审员 何 贞人民陪审员 李海岚二〇一七年八月二日书 记 员 谭 雪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。