河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终3504号
上诉人（一审原告、反诉被告）开封市中亨房地产开发有限公司。住所地：开封市金明裕花园商住楼*层*层。
法定代表人黄照新，总经理。
委托代理人杨雪政、董梦远，河南崔国钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（一审被告、反诉原告）河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司。住所地：开封市金明裕大厦。
负责人赵瑞娜，经理。
委托代理人李静，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人开封市中亨房地产开发有限公司（以下简称中亨公司）与被上诉人河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司（以下简称味美公司）租赁合同纠纷一案，中亨公司于2016年3月31日向开封市金明区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除味美公司与中亨公司签订的《金明裕花园商铺租赁合同》；2、味美公司支付中亨公司2015年的租金521332.32元、利息及滞纳金。味美公司反诉请求法院依法判令：中亨公司赔偿味美公司房屋修复费用、营业收入损失共612970元；中亨公司承担鉴定费15000元。一审法院于2017年9月21日作出（2016）豫0211民初789号民事判决。中亨公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年4月30日，中亨公司与味美公司签订了《金明裕花园商铺租赁合同》一份，合同约定：味美公司承租中亨公司位于开封市金明大道××号的金明裕花园商铺（建筑面积为1708.47平方米），期限为自2010年11月15日至2021年1月14日，2010年11月15日至2016年1月14日每月租金为43444.36元，2016年1月15日至2021年1月14日每月租金为49961.01元；味美公司在租赁期间内发生的水、电等费用，由味美公司及时向有关部门缴纳，味美公司在租赁期内承担所租赁商铺房屋及房屋内的设施、设备的维护、维修和管理，费用由味美公司承担，对味美公司承租中亨公司房屋屋顶、墙面在其租期内出现漏水、破损等建筑质量问题并给味美公司造成损失的，由中亨公司承担全部经济损失；味美公司必须按照约定缴纳租赁商铺房屋的租金及其他费用，若有拖欠租金，除足额缴纳拖欠的租金外，并按拖欠的租金数额的0.3%每日向中亨公司支付滞纳金，若拖欠超过1个月，则加倍支付滞纳金，中亨公司有权解除合同；一方违约，守约方有单方面解除合同的权利，同时违约方应承担因违约给对方造成的全部损失。2015年4月，金明裕小区负责人为了更换地热水管，在夜里从味美公司所租赁涉案房屋屋下偷偷派人挖掘（没有掘路审批手续），造成金明裕小区地热水爆裂，开封新区宋城办事处城管监察中队中队长刘建新要求金明裕小区管理人员恢复路面，后金明裕小区管理人员拖了一个多月，也没有对路面进行恢复，因天气原因，在这一个多月里沟里一直存有水，造成味美公司所租赁涉案房屋部分下辙。2017年6月29日，经开封市天元价格评估咨询有限公司评估，味美公司所租赁的开封市金明大道××号金明裕花园商铺味美饭店一层东第一包间2014年6月-2016年5月营业收入损失价值为312970元。2017年7月28日，经河南中诚资产评估事务所评估，味美公司所租赁的涉案商铺装修损失数额为300000元。味美公司共支出鉴定费14700元。2015年4月16日，味美公司已支付中亨公司2015年的租金100000元。现味美公司与中亨公司纠纷成讼。
一审法院认为：味美公司与中亨公司双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守。味美公司拖欠中亨公司2015年的租金421332.32元，应当予以支付。根据双方合同约定：对味美公司承租中亨公司房屋屋顶、墙面在其租期内出现漏水、破损等建筑质量问题并给味美公司造成损失的，由中亨公司承担全部经济损失。故对于味美公司的损失共计612970元、支出的鉴定费14700元，合计627670元，中亨公司应当赔偿给味美公司。扣除味美公司拖欠中亨公司2015年的租金421332.32元后，中亨公司还应赔偿味美公司206337.68元。因双方就涉案租赁房屋的维修等一直存在纠纷，故关于中亨公司要求解除双方签订的《金明裕花园商铺租赁合同》并要求味美公司支付利息、违约金方面的诉讼请求，法院不予支持。味美公司诉求中超过法院认定部分，因证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、开封市中亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司各项损失共计206337.68元；二、驳回开封市中亨房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9013元，由开封市中亨房地产开发有限公司承担；反诉费5040元，由开封市中亨房地产开发有限公司承担1656元，由河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司承担3384元。
中亨公司上诉称：1、涉案房屋部分下辙,其原因为：金明裕小区物业公司更换地热水管挖掘路面造成的，中亨公司不应当承担味美公司的损失。味美公司没有任何证据证明涉案房屋质量存在问题。合同第十一条第六款约定:租赁期间内所承租房屋的各种维修、维护、更换、安全由味美公司负责,费用由味美公司承担。2、一审法院判决中亨公司赔偿味美公司的损失折抵租金没有法律依据。合同法第二百二十一条:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”味美公司只能主张维修费用继而主张减少租金或延长租期。味美公司不采取维修等积极的措施使损失扩大,其损失应当由味美公司自行承担。3、味美公司欠付房租不交,应当依法解除双方的租赁合同,且中亨公司已经向味美公司发出了解除合同通知书(起诉状),味美公司并未向法院提出异议。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决,依法改判支持中亨公司的诉讼请求，驳回味美公司的反诉请求。
味美公司答辩称：味美公司并没有违反合同的约定，合同不应当予以解除；味美公司并没有拖欠中亨公司2015年的房租，味美公司最后一次缴纳中亨公司房租时间为2015年4月10日，交纳了100000元的房租；在租赁期间，中亨公司三次造成味美公司所租赁房屋墙体受力不均，造成包房房间墙体下沉，墙体外挂石材裂缝等，味美公司多次通知中亨公司，要求其进行维修，但是中亨公司并没有进行维修，造成部分包房长年不能使用，给味美公司造成了巨大损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：关于中亨公司是否应当承担赔偿责任问题。2010年4月30日，中亨公司与味美公司签订的《金明裕花园商铺租赁合同》约定：“味美公司承租中亨公司位于开封市金明大道××号的金明裕花园商铺（建筑面积为1708.47平方米），期限为自2010年11月15日至2021年1月14日；味美公司承租中亨公司房屋屋顶、墙面在其租期内出现漏水、破损等建筑质量问题并给味美公司造成损失的，由中亨公司承担全部经济损失”。2015年4月，金明裕小区负责人为了更换地热水管，在夜里从味美公司所租赁涉案房屋屋下偷偷派人挖掘（没有掘路审批手续），造成金明裕小区地热水爆裂，开封新区宋城办事处城管监察中队中队长刘建新要求金明裕小区管理人员恢复路面，后金明裕小区管理人员拖了一个多月，也没有对路面进行恢复，因天气原因，在这一个多月里沟里一直存有水，造成味美公司所租赁涉案房屋部分下辙。根据双方合同约定，对味美公司承租中亨公司房屋屋顶、墙面在其租期内出现漏水、破损等建筑质量问题并给味美公司造成损失的，由中亨公司承担全部经济损失。经开封市天元价格评估咨询有限公司评估，味美公司所租赁的开封市金明大道××号金明裕花园商铺味美饭店一层东第一包间2014年6月-2016年5月营业收入损失价值为312970元。经河南中诚资产评估事务所评估，味美公司所租赁的涉案商铺装修损失数额为300000元。味美公司的营业收入损失和装修损失共计612970元、鉴定费14700元，中亨公司依照合同约定应当赔偿给味美公司。
关于味美公司的损失能否折抵租金问题。因本案系租赁合同纠纷，中亨公司因违反合同约定给味美公司造成营业收入损失和装修损失，一审判决将味美公司拖欠中亨公司2015年的租金421332.32元与中亨公司应当赔偿的损失612970元予以部分折抵，符合法律规定。
关于租赁合同是否应当解除问题。因双方就涉案租赁房屋的维修等一直存在纠纷，故关于中亨公司关于解除双方签订的《金明裕花园商铺租赁合同》的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14053元，由开封市中亨房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王有奎
审判员 尹福中
审判员 周超举
二〇一七年十二月四日
书记员 王 栋