江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港唐民初字第00162号
原告马晓红。
委托代理人尹国华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。
被告陈小兵，送达地址南通市人民西路165号。
被告杨进林。
原告马晓红与被告陈小兵、杨进林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法由审判员钱徐宁独任审判，于2015年4月9日、5月18日公开开庭进行了审理。原告马晓红及其委托代理人尹国华到庭参加诉讼，被告陈小兵、杨进林经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告马晓红诉称，两被告系夫妻关系，原告与两被告于2015年1月8日签订《房屋转让协议》，约定两被告将位于南通市华强城1901室，建筑面积为126.68㎡（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）的房屋转让给原告，房屋总价93万元，室内装修、电器、家具等作价34.2万元。原告已支付房款73万元，银行按揭贷款在办理房屋过户手续时由原告代被告支付，差额部分作为被告向原告的借款。现原告在给付73万元购房款后，被告未能配合办理房屋过户手续也未能交付房屋。请求法院判令：一、确认原、被告签订的《房屋转让协议》有效；二、要求两被告交付位于南通市华强城62幢1901室房屋及室内装修、电器、家具，办理房屋过户手续，诉讼费用由两被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、2015年1月8日签订的《房屋转让协议》，证明原、被告买卖房屋的位置、面积、单价及转让室内装修、电器、家具的价格，以及交付时间和办理过户手续的期限。
2、2015年1月9日原告与杨进林签订的《补充协议》，证明原告已一次性支付73万元购房款。
3、房屋所有权证，证明案涉房屋为合法登记，在双方签订转让协议后由两被告交原告持有。
4、陈小兵身份证复印件一份，其上注明“此身份证复印件仅供华强城62幢19-01室转让使用”，并有陈小兵亲自签名和捺印指纹；陈小兵签字捺印的空白授权委托书一份，均证明被告与原告之间是房屋买卖关系。
5、借条、同城转账凭条，证明原、被告间原存在借款关系。
6、银行转账凭证、对账单，证明原告向被告支付购房款的事实。
被告陈小兵未答辩，亦未提供证据。
被告杨进林辩称，案涉房屋已于2014年办理银行按揭贷款的抵押登记，被告无权转让该房屋，故该《房屋转让协议》为无效合同；两被告与原告之�不存在房屋买卖关系，实为被告陈小兵与原告之间的债务关系，所谓已经支付的房款，部分实为此前的借款。该协议是陈小兵在无力偿还借款的情况下根据原告的要求补签的，本人也因陈小兵和原告相逼无奈补签，协议的真实意思并不是房屋买卖，而是债权债务关系。故陈小兵与原告之间的债务应依法清偿，但《房屋转让协议》应属无效合同，本人没有交付房屋、办理过户的义务。被告杨进林未向本院提供证据。
审理过程中，本院依职权调取被告陈小兵与杨进林结婚证复印件、房屋电子登记簿查询结果证明。
经庭审质证，原告对本院调取的结婚证复印件、查询结果证明不持异议。被告陈小兵、杨进林未到庭质证。本院对原告提供证据及依职权调取的证据的真实性均予以确认。
根据对以上证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院查明以下事实：
2014年10月22日，被告陈小兵向原告马晓红出具借条一份，载明“今借到马晓红人民币三十万元整今借人陈小兵、杨平”。至2014年12月底，陈小兵未能偿还借款，马晓红与两被告于2015年1月8日签订《房屋转让协议》，约定：两被告将其所有的南通市华强城62幢1901室房屋转让给原告，房屋转让价格为93万元，室内装修、电器、家具等一切设施作价34.2万元。原告在签订协议时一次性支付73万元。被告应于合同生效之日起30日内，将房屋钥匙交付原告，并在双方在场的情况下由原告对房屋进行验收，被告如无任何异议，视为该房屋情况符合合同约定，被告完成房屋交付。房屋交付后，被告应在60日内办理房屋过户手续。
同年1月9日，原告与被告杨进林签订补充协议，约定：原告已一次性支付73万元，余款54.2万元未付。在办理房屋过户手续中需支付银行按揭部分由马晓红代支付，差额部分作为被告向原告的借款，待办理过户手续时，由两被告向原告出具借款手续。案件审理中，原告马晓红当庭表示，自愿代为清偿案涉房屋银行贷款以消灭抵押权。
另查明，被告陈小兵与杨进林系夫妻，南通市华强城62幢1901室房屋登记为二人共同共有（房权证号14××40）。2014年5月13日，两被告以上述房屋设定抵押，向中国银行股份有限公司南通港闸支行贷款73万元，并办理抵押登记（他项权证号140006306）。本案审理中，本院依原告申请查封案涉房屋。因被告与他人的债务纠纷，2015年4月2日南通市通州区人民法院对该房屋采取诉讼保全措施予以轮候查封。经本院释明后，原告仍坚持要求被告履行交付房屋及室内装修、家具、电器，协助办理产权过户的合同义务。
本案的争议焦点为：一、原、被告签订的房屋转让协议是否有效；二、两被告是否应履行协助办理产权过�并交付房屋和装修、电器、家具的义务。
关于争议焦点一，根据原告陈述及被告杨进林的答辩，以及原告提供的借条、付款凭证，能够相互印证，可以认定原告与被告陈小兵确曾存在借款关系。但在借款期限届满时，因被告无力偿还借款，双方自愿签订房屋转让协议，以欠款冲抵部分房款，且原告已另行支付购房款，被告陈小兵亦出具授权原告进行过户的材料，双方部分履行了该协议，应认定原、被告之间形成房屋买卖合同关系，该协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，应为有效合同。被告陈小兵经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其抗辩权的放弃。被告杨进林提出房屋上设定有抵押权，房屋转让协议无效，且签订协议非其真实意思的抗辩，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。据此可见，房屋上设定抵押权并不影响房屋买卖合同的效力，原告可以代替被告清偿债务以消灭抵押权。被告杨进林亦未能提供证据证明签订协议非其真实意思表示，故对其上述抗辩本院不予采信。
关于争议焦点二，房屋转让协议合法有效，双方应按照协议履行合同义务。在本案审理中，该房屋被法院查封，该查封行为使讼争房屋的物权变动受到限制，阻却了被告履行办理过户的合同义务，在以转让不动产物权为目的的合同中，亦无法单独履行交付房屋的义务，因此形成了《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，故对原告要求被告履行协助办理产权过户并交付房屋的诉请，本院难以支持。关于原告要求被告交付室内装修、家具、电器的诉请，原、被告签订�协议中未就具体内容及室内设施的交付方式作明确约定，在被告未到庭的情况下，亦难以通过协议补充。本院认为，原、被告签订的房屋转让协议的标的为房屋和室内装修、家具电器，依据合同中关于房屋交付的约定，从有利于合同目的实现的角度，应理解为在交付房屋时一并交付室内装修、家具、电器并进行验收，被告完成交付义务。综合上述客观情形，无法完成房屋交付亦阻却了实现室内设施的交付。据此，对原告要求被告交付房屋及室内装修、家具电器，协助办理产权过户的诉请，本院不予支持，原告可待讼争房屋的查封措施解除、抵押权消灭后再行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告马晓红与被告陈小兵、杨进林于2015年1月8日签订的《房屋转让协议》合法有效。
二、驳回原告马晓红要求被告陈小兵、杨进林交付位于南通市华强城62幢1901室房屋及室内装修、家具、电器，办理房屋过户手续的诉讼请求。
案件受理费8124元，保全费5000元，合计13124元，由原告马晓红负担5000元，由被告陈小兵、杨进林负担8124元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：南通市财政局账号：47×××82开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 钱徐宁
二〇一五年五月十八日
书记员 陈晓雯
附：《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转�抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。