广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1821民初611号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：佛冈县水头镇莲瑶碧桂园综合楼二楼102室，统一社会信用代码：914418005555956857。
负责人：陈宇辉。
委托诉讼代理人：钟晓鹏，系该公司员工。
被告：陈岳通，男，1960年7月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：程操，广东习法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘茵琳，广东习法律师事务所实习律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司诉被告陈岳通物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人钟晓鹏，被告陈运通的委托诉讼代理人程操、潘茵琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2016年12月的物业服务费共计27356.16元。2、判令被告以当月所欠物业费计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2016年12月30日的违约金数额为23768.51元，共计51124.67元。原告诉称，2010年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告陈岳通于2011年5月2日购买清泉城碧桂园云泉谷街号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当与合同收楼期即2012年12月30日的次月1日即2013年1月1日，向原告支付物业服务费每月569.92元，逾期支付的从逾期之日起每日按物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年1月开始拖欠原告物业服务费，至2016年12月拖欠的款项已经达51124.67元。原告于约定合同交楼期即2012年12月30日之后多次缴约被告前来办理收楼手续，要求被告缴交物业服务费，但被告至今仍未缴交。被告以未收楼为由，多次拒交。
被告陈岳辩称，一、因涉案房屋存在质量问题，原告出具《承诺书》承诺：待开发商维修好之后再通知被告收楼。这一承诺改变了前期物业服务合同对于物管费起算时间的约定，原告要求被告支付物管费没有任何合同和事实依据。2012年11月17日，被告验楼时发现房屋存在着严重质量问题，于原告出具的《承诺书》，承诺：“已办理了收楼手续，但如工程没有完成，所签的收楼资料不算数，资料和钥匙被告未收。看楼后存在工程质量问题，有待大业主开发商维修好再通知泉谷街号陈岳通先生收楼”。由此可见，原告自己出具的承诺书变更了双方签订的《碧桂园清泉城前期物业服务合同》第三章第六条的约定。这是原告自己给被告作出的承诺，这个承诺的具体含义是：只要开发商没有维修好，且没有在维修好后通知被告收楼，那么被告就一直没有收楼，那么物管费的起算时间就变成了不确定的时间。第二，原告的承诺书承认了，被告并没有收楼，资料和钥匙没有接收，事实上房屋并未交付给被告占有，而且未交付被告占有的原因是开发商和被告的过错即房屋存在质量问题。被告2012年11月17日查验时发现楼房存在工程质量问题，房屋存在着严重漏水问题、墙面油漆发霉、地面及楼梯级竹木板被浸泡发霉、门窗木框及天花木吊顶腐烂等诸多问题，并于当日填写房屋维修申请记录表，要求维修。任何正常人都不可能在明知房屋漏水等诸多问题的情况下还进去居住。因此，原告也书面承诺尽快督办维修，并暂未移交房屋及钥匙。此后，被告多次去函催促尽快修好移交房屋，均未果，原告及开发商均置之不理。原告作为开发商委托的物业服务公司，负有对涉案房屋维修的义务，而原告却迟迟不履行此义务，导致被告一直不能实际占有、使用自己名下的房屋。该房屋一直没有交付，其责任并不在被告，而在于原告。虽商品房买卖合同记载的交付日期为2012年12月30日，但该日期仅仅是合同约定的有可能实现的交付日而已。房屋未能交付，被告对此没有任何过错，完全是原告的原因造成，被告更不存在拒绝领受房屋的事实，被告既然已支付全部房屋价款，并不会因拒收房屋获益，因此不可能也不必要拒收房屋。三、本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，因此原告收取物业费的前提条件是将房屋转移占有给业主。根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，房屋未实际交付给被告，原告却要向被告收取物业费，明显违反法律的规定。根据法律规定，原告所主张的物业费应当由开发商缴纳。至于违约金，其缴纳是以有缴纳物业费的义务为前提的，被告无缴纳涉案物业费的义务，因此不存在缴纳违约金的问题。四、事实上被告并无义务缴纳物管费，从法律上每日千分之五的为金过高，依法应当调低成为同期银行贷款利率。综上所述，涉案房屋未实际交付使用，不需要缴纳物业费及违约金，被告不应承担自2013年1月1日起的物业费及违约金。
本院经审理认定事实如下：2010年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。被告陈岳通于2011年5月2日购买碧桂园.清泉城云泉谷街号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当与合同收楼期即2012年12月30日的次月1日即2013年1月1日，向原告支付物业服务费每月569.90元，逾期支付的从逾期之日起每日按物业服务费的5‰向原告支付违约金。2012年11月17日广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司物业服务中心向被告出具《承诺书》，该承诺书的内容为：由于业主第一次前来，没有去验楼就办理了收楼手续，业主认为没有指引他是否先看楼或办理手续，现要求已办理了收楼手续，但如工程没有完成，所签的收楼资料不算数，云泉谷街号陈岳通先生资料与钥匙，业主未收。注：看楼后存在工程质量问题，有待大业主开发商维修好再通知云泉谷街号陈岳通先生收楼。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司物业服务中心在《承诺书》盖章及公司员工刘丽霞在承诺书上签名。同日被告向原告递交了申请房屋维修申请记录表，管理员赵德斌接收该表并签名确认，原告陈述赵德斌是清远市卓越弘建置业投资有限公司的员工。2015年10月15日被告用特快专递邮件向原告发生《关于尽快给予未合格房屋维修完善交楼并支付延迟交楼补偿的函》，被告于2015年10月16日签收，该函件主要内容为“对于2012年11月17日验楼发现并申请需维修的项目，原告并无专人跟办，也没有维修好需维修的项目，并要求原告于40天内维修好房屋，否则追究其延迟交楼违约责任。”。2015年11月23日“广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司”经清远市工商行政管理局核准变更登记为“广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司”。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司作为有资质的物业管理公司，系碧桂园.清泉城小区的物业管理公司。就本案而言，双方争议的主要焦点是被告应否按照《碧桂园.清泉城前期物业服务协议》约定的于2013年1月1日起按每月569.90元交纳物业服务费用。从原告向被告出具的《承诺书》可知，原告承诺待大业主开发商（清远市卓越弘建置业投资有限公司）维修好后再另行通知被告收楼，也就是说被告并没有收楼，原告同意被告延期收楼，也就是说变更了被告应于2012年12月30日前收楼，并于2013年1月1日起交纳物业服务费的约定。本案在审理过程中，原告也没有向本院提交证据证明有通知被告收楼，相反被告提交了要求原告交楼的《关于尽快给予未合格房屋维修完善交楼并支付延迟交楼补偿的函》，虽然实际维修虽交付涉案标的房屋不是原告的责任，但原告作为开发商清远市卓越弘建置业投资有限公司选聘的前期物业服务公司，其有责任将业主的申请维修项目反映给开发商，也有责任督办维修，结合其出具的《承诺书》更有责任在维修好后通知业主收楼，本案结合原告的证据，不足以证明其已通知被告收楼，且涉案房屋未交付是被告的责任，故本院对原告请求被告从2013年1月1日起交纳物业服务费的请求，不予支持。对于原告本应收取的涉案商品房物业服务费用的损失，属于开发商清远市卓越弘建置业投资有限公司责任，应由开发商清远市卓越弘建置业投资有限公司承担，如属于其自身的责任造成物业服务费损失，则由其自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司的诉讼请求。
本案受理费1078元，减半收取539元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 黄小毅
二〇一七年七月十六日
书记员 黄丹鸿
附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：
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2、户名佛冈县人民法院
账号：71×××34
开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行
附引用有关法律条文：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。