安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终2896号上诉人（原审被告）：唐长生。被上诉人（原审原告）：合肥元一物业管理有限公司。法定代表人：李小榕，董事长。委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。上诉人唐长生因与被上诉人合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）瑶民二初字第01558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。唐长生上诉请求：1、依法撤销合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01558号民事判决书；2，尊重事实，依法改判；3、赔偿上诉人车辆维修费用4000元；4、木案一切诉讼费用有被上诉人承担；事实与理由：一、原审法院认定事实不清，《前期物业管理协议》到期后被上诉人已不具备管理元一时代花园的资格；本案，上诉人与被上诉人签订的“前期物业管理服务协议”属于元一房地产开发公司（以下简称：开发商）依房屋买卖合同分别移交房屋给买受人时要求业主（上诉人）签订的临时‘物业管理协议（签订时间为2002.8.23，协议有效期为两年。2003年10月28日、12月28日，元一时代花园小区在长淮街道办事处、新站区社会事务局、派出所等的协调指导下，两次召开业主大会，选举产生了业主委员会，并按照合肥市人民政府和政【2002】61号文件规定，报经长淮街道办事处和合肥市新站综合开发实验区住宅小区物业管理委员会办公室备案。2004年2月10日，业主委员会按照业主大会要求，书面函告元一物业协商签订《物业管理服务合同》，遭到元一物业拒绝。后经征得广大业主同意，公开招标选聘物业管理企业，确定安徽鑫信物业管理有限责任公司为新的物管企业；2004年4月22日，业主委员会与安徽鑫信物业管理有限责任公司签订了《物业管理合同》。嗣后业主委员会多次致函元一物业，要求其限期撤离并移交相关资料，元一物业拒不执行。安徽鑫信物业管理有限责任公司后来未能实现对元一时代花园小区实行物业管理服务，其根本原因是由于元一物业收悉业主委员会函告后，拒不撤离元一时代花园小区并移交相关资料，并野蛮阻拦新物业入驻。《前期物业管理服务协议》期满后，2005年8月18日元一物业又与安徽元一房地产开发有限公司私下签订了《元一时代花园物业管理委托合同》，严重违背了国家法律法规规定，依法应属无效，此合同对业主没有法律约束力，所以对上诉人而言，被上诉人为不合法的物业管理公司，上诉人只有承担《前期物业管理服务协议》有效期间（2002年8月23日一2004年8月22日）的物业管理费用的义务，而该期间上诉人己经按时缴纳了物业管理费用。《物业管理条例》第五十七条规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。元一物业公司与元一时代花园小区的建设单位-安徽元一房地产开发有限公司作为元一集团下属的两个全资子公司，2005年8月份双方再次私下签订《物业管理委托合同》，都没有经过任何招标程序，事实证明，安徽元一房地产开发有限公司与物业相互串通，想长期“自建自管”，图谋私利。此点严重违反了国家法律法规的规定，而不是所谓“手续上有些瑕疵”，是的的确确违法行为!此举损害了元一业主的合法权益，因而是无效的，请予以核实纠正。二、非法的元一物业为催讨所谓的物管费，采取了多次违法违规手段干扰上诉人家人正常生活，并给上诉人造成数额较大的财产损失，具体如下：﹤1）破坏本业主家电路，导致本业主家家电损坏；（2）垃圾堵门和家门钥匙孔里塞牙签等；（3）无数次拒绝本业主家人进入小区（明明知道是本业主家人，安保人员就是不开门）；（4）聘请没有资质的安保人员多次到上诉人家里催讨物管费用（呆家里不走或拼命敲门），严重影响本业主家人正常生活，在催讨无果情况下，安保人员从当天晚上开始，连续4天晚上将本业主停在小区里面的车辆进行了连续性损坏（每个晚上划痕一道，连续4个晚上，导致车辆四周留下了四道深深划痕，上诉人家人共花费车辆整车喷漆费用4000余元（4S店要8000元）。上诉人家人车辆停车费正常缴纳的前提下发生的，上诉人家人已报案两次，当地派出所均有备案，经上诉人与元一物管负责人后来沟通协商，被上诉人只同意减免2000元物业费用，上诉人认为不合理，并给予拒绝，元一物业至今未给上诉人任何解释和赔偿。三、原审法院审理程序不合理，在对待同一小区同样物管费用诉讼案件，却出现不同的差异较大的判决结果，令人费解；本人长期在外工作，根本没有接到和签收法院任何通知，在本人不知情的情况下，自行判决，恳请贵院核实!而且同一个小区不同业主同样纠纷事件情况下，瑶海区人民法院判决却有截然不同的判决结果，令人费解!综上，要求上级法院撤销原审判决，另行改判为盼!并要求被上诉人赔偿上诉人车辆维修费用，以维护当事人的合法权益，不偏袒强势利益团体，真正体现法律面前人人平等，维护法律应有的尊严!被上诉人元一公司辩称：1、物业服务关系合法有效，被上诉人对元一时代花园小区的物业服务从开发商委托以来一直没有变更，一直为小区服务，该小区到目前为止仍然属于前期物业服务关系。2、上诉人称被上诉人采取违法违规手段干扰上诉人生活并且造成财产损失没有依据。3、原审法院审理程序符合法律规定，没有任何问题。元一公司向一审法院起诉请求：1、唐长生向元一公司支付物业服务费16036.27元、水费547.2元、违约金12519.52元；2、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：元一公司系元一时代广场的物业服务企业。2002年8月23日，元一公司（甲方）与唐长生（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定了甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据法规和政策及本协议的约定，结合本小区实际情况，受本小区开发建设单位委托制定本物业的物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方；建立健全本物业的物业管理档案资料；依据本协议约定向乙方收取物业管理服务费用。乙方的权利义务：监督甲立的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；遵守本物业的物业管理制度含《业主手册》中的相关管理制度。物业管理服务费用：物业管理服务费收费标准物价局批复文件执行。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违约协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五的违约金。唐长生系合肥市瑶海区元一时代广场3幢ll04室业主，房屋交付时间为2002年8月23日，房屋建筑面积为138.58平方米。自2004年10月起至2012年12月，按1元／平方米的标准计算，唐长生未缴纳物业管理费13738.23元；2013年1月至2013年12月，按新的物业费标准1.38元／平方米计算，唐长生未缴纳物业管理费2298.04元，共计未缴纳费用为16036.27元。原审法院认为：唐长生与元一公司之间形成物业服务合同关系，唐长生应按物业服务协议的约定履行缴纳物业费的义务。元一公司要求唐长生支付物业费16036.27元的请求，符合法律法规以及合同的约定，予以支持。元一公司主张其他费用，因未提供证据证明费用已由其垫付且缺乏明确的计算依据，不予支持。根据合同约定，唐长生未按期支付物业费应以未缴纳数额的每日万分之五的标准承担违约金的责任，该约定并不违反法律规定，元一公司向唐长生主张违约金12519.52元，应予支持。唐长生无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院﹤﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥第六条、﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法）第一百四十四条之规定，判决：一、唐长生支付合肥元一物业管理有限公司物业费16036.27元、违约金12519.52元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回合肥元一物业管理有限公司其他诉讼请求。三、如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，由合肥元一物业管理有限公司负担50元，唐长生负担480元。二审期间，双方没有提交新证据。二审查明2002年8月23日唐长生作为元一时代花园小区业主与元一公司《前期物业管理服务协议》，此前元一公司与安徽元一房地产发展有限公司双方签订《物业管理委托合同》，在合同到期后，该小区业主委员会未依法成立，双方又续签了《元一时代花园前期物业管理委托合同》，该份合同委托管理期限至业主委员成立之日止，其他查明的事实与原审一致。本院认为：唐长生与元一公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方所订该协议并未约定合同结束时间，本案中，在涉案小区业主委员会没有成立的情况下，而安徽元一房地产发展有限公司将小区物业委托元一公司管理，双方签订的《物业管理委托合同》及《元一时代花园前期物业管理委托合同》应合法有效，对所在小区业主具有约束力。元一公司在涉案小区实际履行了物业服务管理工作，故元一公司在该小区依法享有收缴物业费的权利。唐长生应当及时交纳物业服务费，唐长生没有提供证据证明其迟延交纳的正当性，已构成违约，应当承担违约责任。本案唐长生没有反诉，唐长生上诉认为元一公司侵权对其造成损害，要求元一公司赔偿其家电、车辆损坏等损失，按《前期物业管理服务协议》、《元一时代花园前期物业管理委托合同》的约定，应提供证据以证明元一公司具有相应责任，另行主张。因此，唐长生上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐长生负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二〇一六年八月十九日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。