山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1023号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司。住所地：海阳市海滨中路北、阳瑞路东。
法定代表人：徐伟，该公司经理。
委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺春兰。
原审被告：山东高景置业有限公司。住所地：海阳市海怡国际大酒店辅楼。
法定代表人：隽朋海，该公司总经理。
上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称“凯悦服务公司”）因与被上诉人贺春兰、原审被告山东高景置业有限公司（以下简称“高景置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海民初字第836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年9月28日，贺春兰（甲方）与凯悦服务公司（丙方）、海阳市高景置业有限公司（乙方）签订《海阳高景?中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸4栋1507室租赁给丙方，由丙方进行经营管理，租赁期限为6年（自2013年7月29日至2019年7月29日），每年租赁费按所交总房款的10%即50572元由丙方于每年的7月29日支付至原告指定账户，并约定如丙方未按约定日期支付，丙方不仅要支付已产生的租赁费，同时要按日支付租赁费万分之一的违约金。合同第十一条约定：乙方、丙方不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，丙方除将已产生租赁费支付给甲方外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给甲方，同时甲方有权继续执行该租赁合同。合同第十三条约定：乙方作为丙方的履约担保人，保证丙方依约履行合同义务，承担因丙方违约给甲方造成损失的连带赔偿责任。担保期限为甲方与乙方约定的租赁期限。
协议书签订后，贺春兰将房屋交付凯悦服务公司，凯悦服务公司于2014年7月30日向贺春兰支付了一年的租赁费50572元。贺春兰主张两公司未向其支付2014年7月29日至2015年7月29日的租赁费，且根据协议书约定，凯悦服务公司应自2015年8月6日按日向其支付租赁费日万分之一的违约金至实际支付日。凯悦服务公司称因为受国家房地产市场调控等大环境影响未能按照合同约定支付租赁费，并认为以总房款的10%作为租赁费过高，租赁费以10000元的10%即1000元为适合。同时，以国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化属于合同法规定的不可抗力为由，反诉要求解除三方签订的房屋租赁协议书。贺春兰不同意调整租赁费，也不同意解除房屋租赁协议。
另查，2013年7月1日海阳市高景置业有限公司改名为山东高景置业有限公司。
原审法院依据商品房买卖合同、海阳高景?中央海岸房屋租赁协议书、担保书及庭审笔录认定上述事实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。贺春兰与凯悦服务公司、高景置业公司签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。根据协议书的约定，凯悦服务公司应向贺春兰支付2014年7月29日至2015年7月29日的租赁费50572元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在协议书中明确约定若凯悦服务公司未按时支付租赁费，应按未支付租赁费日万分之一的标准计算违约金，故贺春兰主张违约金应予支持，但应自2015年7月30日计算，至2015年11月30日为50572元×0.01%×124天=627元，并以此标准计算至实际支付日。对于以上两项费用高景置业公司承担连带责任。凯悦服务公司反诉解除租赁协议书，其理由无证据予以证实，且国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化等因素属于其在签订合同时应该预见的商业风险，并非不可抗力事由，其以此主张免除其违约责任并解除租赁协议书，理由不成立，不予采信，对其反诉不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付贺春兰2014年7月29日至2015年7月29日租赁费50572元；二、海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付贺春兰违约金627元，并以50572元为基数按日万分之一计算自2015年12月1日支付至租赁费实际支付日；三、山东高景置业有限公司对以上两项费用承担连带清偿责任；四、驳回贺春兰的其他诉讼请求；五、驳回海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1064元，减半收取为532元，由海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担。反诉费100元，减半收取为50元，由海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司承担。
宣判后，上诉人凯悦服务公司不服提起上诉称，凯悦服务公司继续履行三方签订的租赁协议已无法实现合同目的，且对凯悦服务公司明显不公。凯悦服务公司是一家专业从事酒店租赁业务的有限责任公司，其成立公司和签订租赁协议的目的就是为了能在履行租赁协议时获得利润，实现盈利。由于受近两年国家房地产调控政策及海阳当地旅行市场的变化，房屋租赁不畅，凯悦服务公司不仅没有通过房屋租赁业务获得利润，反而要为此付出大额的租赁费用，这都是凯悦服务公司事先无法预知，更无法知晓的，凯悦服务公司受此影响已远远超过了一般的商业风险，如继续履行协议，明显对凯悦服务公司不公。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）的规定，应解除三方签订的租赁协议。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支付凯悦服务公司的反诉请求。
被上诉人贺春兰未提交书面答辩意见也未出庭应诉。
原审被告高景置业公司未提交书面答辩意见也未出庭应诉。
本院审理查明，凯悦服务公司的经营范围为酒店管理咨询服务和房屋租赁。凯悦服务公司主张，由于海阳的海景房销售不畅，直接导致了租赁业务开展不畅，酒店的经营一直不景气，收入无法正常支付三方约定的租金。并且协议中约定的租赁费用明显高于海阳当地租赁价格。从2015年11月至今凯悦服务公司一直处于歇业状态，现在也不管理涉案房屋了。如再继续履行该协议，将明显导致凯悦服务公司承担更大的债务风险。也违背了当初凯悦服务公司签订协议时通过租赁赚取利润的目的初衷。因此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，三方签订的租赁协议应当解除。
贺春兰与高景置业公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》约定房屋用途为住宅。
本院审理查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，本案争执焦点是应否解除上诉人凯悦服务公司与被上诉人贺春兰、原审被告高景置业公司所签房屋租赁协议。凯悦服务公司自身经营范围即为酒店管理咨询服务和房屋租赁，其作为商业和民事活动的主体，本身即应具备相应的对酒店服务和房屋租赁行业的市场评断能力，其也应是在综合分析考虑了行业现状、发展机遇和经营风险等各种因素及其自身商业利益最大化的情况下，与贺春兰、高景置业公司签订了为期十年的房屋租赁协议，并且还在三方所签订租赁协议中明确约定：凯悦服务公司不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，其除将已产生租赁费支付给贺春兰外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给贺春兰，同时贺春兰有权继续执行该房屋租赁协议。上述租赁协议合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。凯悦服务公司现提出解除房屋租赁协议的理由应属于商业经营风险的范围，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形。因此，凯悦服务公司要求解除房屋租赁协议无充分的事实、合同和法律依据，原审法院未予支持正确。
综上，上诉人凯悦服务公司之上诉主张，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一六年五月十三日
书记员 陈蒙蒙