广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初3545号
原告冯兆华，男，汉族，1986年4月29日出生，住广东省江门市新会区，
委托代理人：李艳娜，广东天高律师事务所律师。
被告徐子健，男，1953年1月3日出生，
原告冯兆华诉被告徐子健租赁合同纠纷一案。本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月17日和同年６月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李艳娜、被告徐子健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告是位于江门市××××101商铺的产权人，被告于2011年６月24日与赵汝祥签订《房屋租赁合同》，租赁期2011年６月24日至2018年６月24日，期间2011年８月24日被告又赵汝祥签订第二份《房屋租赁合同》，合同约定：“在合同期内，乙方有权将房屋转租，与承租方直接协商并签订转租协议，甲方不得对此有异议”。2014年５月23日赵汝祥将其在上址经营的泰越料理美食屋整体转让给原告经营。赵汝祥与原告签订了《餐厅转让协议》，原告已经按协议约定向赵汝祥分期支付了转让款35万元。转租期间，原告每月均向被告直接交付租金。但被告却于2015年7月14日向原告发出《不同意转租告知书》，明确表示不同意赵汝祥将该铺位转租给原告，主张转租行为无效，要求原告在2015年７月底前交回铺位。2015年８月，被告强行收回租赁物业。无奈之下，原告向法院起诉，要求赵汝祥退回转让款并赔偿损失。法院于2016年２月27日作出《民事判决书》，认定赵汝祥的转租行为有效，驳回原告的诉讼请求。原告认为：基于赵汝祥交涉案房屋转租给原告的行为有效，则被告无权终止租赁合同，被告强行终止合同收回租赁物业的行为，已对原告构成违约，理应承担违约责任，原告有权要求其赔偿因此遭受的一切损失。因此特提起诉讼请求：１、判令被告向原告赔偿因擅自解除租赁合同而造成原告的损失人民币350000元；２、被告支付诉讼费。
原告在举证期间提供的证据有：1、徐子健与赵汝祥2011年6月24日签订的《房屋租赁协议》1份；２、徐子健与赵汝祥于2011年8月24日签订的《房屋租赁协议》复印件1份；３、餐厅转让协议、账户明细查询、活期历史明细清单各1份；４、收据复印件4份；５、不同意转租告知书复印件、解除合同通知书复印件、情况说明复印件各1份；６、房产证复印件、门牌号码××份；７、民事判决书原件1份；８、不动产登记信息1份；９、照片2张。
被告辩称：餐厅是我自己装修的，装修后就租给赵汝祥，我收了赵汝祥14000元，但我没有收过原告350000元顶手费，我认为赵汝祥与我签订第二份的租赁协议是假的，协议上的时间是假的，我的签名没有日期，也没有身份证号码。且赵汝祥转租时收取原告350000元，我根本不知情。《不同意转租告知书》、《解除合同通知书》等资料都是原告之前的律师和我一起伪造的。根本就是原告自己经营不善没办法做生意才这样做。如果我真的收取了350000元，一定会有收据证明我有收取过，但现在并没有，分明就是原告敲诈我。我不同意赔偿原告350000元。
被告在举证期限内向本院提供的证据有：录音光盘1张。
本案经审理查明：2011年6月24日被告徐子健与赵汝祥签订第一份《房屋租赁协议》（下文简称《租赁协议一》），约定徐子健将坐落于江门市院士路56号101卡地铺（下文简称涉案商铺）租赁给赵汝祥。协议订明：月租金为7000元，租赁期自2011年６月24日至2018年６月24日止，租赁期间2013年的租金递增10％，以后每三年在原租金基础上递增10％。2011年８月24日，徐子健与赵汝祥又签订了第二份《房屋租赁协议》（下文简称《租赁协议二》），对原租赁合同内容进行了部分变更。其中该协议第二条约定，商铺的租赁期为10年，即2011年６月24日至2021年６月24日止。月租金为7000元，租赁期间2013年的租金递增10％，以后每两年在原租金基础上递增10％。该协议第九条约定：在合同期间，赵汝祥有权将商铺转让，与承租方直接协商并签订转让协议，徐子健不得对此有异议，新的合同由徐子健与新的租赁方签约等等。《租赁协议一》签订后徐子健将上述商铺交付给赵汝祥使用，赵汝祥按合同约定交付了2011年６月至2014年５月的商铺租金给徐子健。
2014年５月23日，原告冯兆华与赵汝祥签订了《餐厅转让协议》（下称转让协议），约定由赵汝祥将“泰越料理美食屋”（即涉案商铺）转租给冯兆华，该协议主要内容为：一、赵汝祥（甲方）自愿将泰越料理美食屋转让给冯兆华（乙方），主要包括餐桌、餐椅、厨房设备等设施；２、冯兆华一次性支付赵汝祥转租款及相关设施转让款35万元；３、转让款于2014年５月23日支付10万元，于乙方在商业执照办理后支付剩余转让余款25万元；４、泰越料理美食屋承租权的转让应取得出租方的同意后，该合同项下的出租权才有效；５、冯兆华付清转让价款的当天，即取得泰越料理美食屋承租权及相关设施的所有权和使用权。泰越料理美食屋整体转让后，冯兆华应继续履行与泰越料理美食屋出租方签订的合同期内的全部合同或协议（即赵汝祥与徐子健签约的租赁协议）。租赁协议签订后冯兆华依约于2014年10月28日前分多次支付转让款350000元给赵汝祥，赵汝祥亦按合同的约定将涉案商铺和相关的设备交付给冯兆华，冯兆华以其父亲作为经营者申领了蓬江区泰阁风味料理餐厅的营业执照，继续在该商铺经营餐饮业至2015年２月，并按《租赁协议二》约定的租金数额向徐子健支付了2014年６月至2015年７月的租金，后因冯兆华无法办理餐饮服务许可证，冯兆华至2015年３月后实际已停止经营。2015年７月14日，徐子健向冯兆华出具《不同意转租告知书》，该告知书的内容为：本人于2011年６月24日将涉案商铺出租给赵汝祥并签订房屋租赁协议，赵汝祥在未经本人同意下，将上述铺位擅自转让给冯兆华，本人明确表示不同意转让，赵汝祥与阁下的转让行为无效。同时，由于赵汝祥违约转让，故本人有权提前解除与赵汝祥签订的租赁合同，特告知阁下，本人将于本月底即2015年７月底收回涉案商铺。另徐子健还于2015年７月15日向赵汝祥发出《解除合同通知书》，解除其与赵汝祥于2011年６月24日签订的租赁合同，冯兆华于2015年８月将涉案的商铺交付徐子健。
另查，2015年７月23日，冯兆华以赵汝祥没有转租权为由向本院提起诉讼，请求:１、赵汝祥及其妻子黄玉珍返还转让款35万元和利息；２、赵汝祥与妻子黄玉珍赔偿冯兆华自2015年２月至2015年７月停业的租金损失50820元。诉讼期间徐子健作为该案第三人参加诉讼并且表示赵汝祥没有转租权，要求解除与赵汝祥签订的租赁合同并收回涉案商铺。本院经审理于2016年２月17日作出（2015）江蓬法棠民初字第749号民事判决书，该判决书认定赵汝祥其有转租权，并驳回冯兆华的诉讼请求，该判决已发生法律效力。
还查明：2015年８月前，该涉案商铺的产权人是徐子健。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：１、赵汝祥是否有转租权及冯兆华与赵汝祥的《转让协议》是否有效的问题；2、徐子健应否承担赔偿责任及赔偿数额。
一、关于赵汝祥是否有转租权及冯兆华与赵汝祥的《转让协议》是否有效的问题。根据已生效的（2015）江蓬法棠民初字第749号民事判决书认定，赵汝祥具有转租权，且赵汝祥与冯兆华签订的《转让协议》内容具体明确，没有违反法律法规强制性的规定，故该转让协议是有效的合同，对冯兆华、赵汝祥及徐子健具有法律的约束力。
二、关于徐子健应否承担赔偿责任的问题。根据租赁协议二的约定，租赁期限2011年６月24日至2021年６月24日。2015年７月，徐子健向冯兆华出具了《不同意转租告知书》，并于2015年８月提前收回涉案商铺。徐子健辩称：在《不同意转租告知书》和《解除合同通知书》签名是冯兆华的律师和徐子健共同伪造的，但徐子健提供的证据不足以充分证明其主张，且徐子健在（2015）江蓬法棠民初字第749号案件的庭审中确认其所出具的《不同意转租告知书》和《解除合同通知书》真实有效，故本院对徐子健上述辩护意见不予采信。徐子健还辩称，冯兆华是自愿在2015年８月将商铺交回给徐子健，由于徐子健并没有提供证据证明自己的上述主张，故本院对徐子健的该辩解意见亦不予采信。综上，徐子健在赵汝祥有转租权、赵汝祥与冯兆华签订《餐厅转让协议》有效的前提下单方解除合同，提前收回涉案商铺，由此造成冯兆华的损失时，应承担相应赔偿责任。
关于徐子健应向冯兆华赔偿的数额问题。首先，冯兆华向赵汝祥支付转让共35万元后，冯兆华依租赁协议二的约定享有在租赁期即2014年5月23日至2021年6月24日共85个月租赁涉案商铺的权利，冯兆华的转让费应分摊在上述租赁期限内，因冯兆华于2015年８月退回商铺，故冯兆华实际使用商铺的期限为2014年５月至2015年８月共15个月,该15个月应该分摊转让费61764.71元（15个月/85个月×350000元）应在总转让费350000元中扣减，扣减后得出冯兆华提前退回涉案商铺的转让费为288235.29元；其次，本案存在如下具体因素：１、转让费288235.29元既包括商铺的转租费用，同时也包括商铺内相关设施，餐桌、餐椅、厨房设备的转让费用等。没有证据表明徐子健收回商铺时侵占了冯兆华的餐桌、餐椅和厨房设备，故该部分设备的价款应在转让费288235.29元中扣减；２、冯兆华因无法办理餐饮服务许可证，自2015年３月后实际已经停止经营，即使没有退回商铺，冯兆华亦可能无法在涉案商铺从事餐饮经营，故冯兆华应合理分担提前退回商铺的部分损失。3、徐子健主张转租无效请求提前收回商铺期间，冯兆华亦认为转租无效且没有向徐子健提出异议，应视为冯兆华没有采取合理的措施阻止损失的扩大。综上，本院酌定徐子健应向冯兆华赔偿33％的损失，其余67％的损失由冯兆华自负。经过核计，徐子健应向冯兆华赔偿损失的数额为95117.65元（288235.29元×33%）。综上所述，徐子健应向冯兆华赔偿提前收回涉案商铺的损失95117.65元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告徐子健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯兆华赔偿损失95117.65元；
二、驳回原告冯兆华其他诉讼请求。
如被告不按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行债务的利息给原告。
本案受理费6550元，由原告冯兆华负担4770元，被告徐子健负担1780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁 珊
审 判 员 王文锋
人民陪审员 李樊荇
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 潘颖贤