镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）京民初字第1699号
原告镇江润之房地产有限公司，住所地镇江市谷阳路388号。
法定代表人李俊，该公司董事长。
委托代理人赵春林，江苏朱方律师事务所律师。
被告胡伟。
被告黄倬然。
被告潘安。
被告叶峰。
以上四被告的共同委托代理人朱进，上海小城（苏州）律师事务所律师。
原告镇江润之房地产有限公司与被告胡伟、黄倬然、潘安、叶峰商品房买卖、包销合同纠纷一案，本院2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告镇江润之房地产有限公司（以下简称润之公司）的委托代理人赵春林、四被告的共同委托代理人朱进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润之公司诉称，2012年5月9日，原告与被告胡伟签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份，约定原告将自己开发的位于镇江市谷阳路388号商品房（项目暂定名为京亿城，现名京亿大夏）一层、二层总计面积约6370.03平方米出售给胡伟，胡伟可自行再出售或由原告代为销售，每平方米均价为7900元，总价款为50323237元。胡伟需支付履约定金1000万元，余款应于2013年2月28日前付清。后于2013年8月29日签订补充协议，约定余款应于2013年10月31日前付清。2012年5月开始，胡伟将其中34间合计1114.57平方米登记在自己名下，将18间合计549.94平方米登记至被告叶峰名下，将20间合计626.05平方米登记至被告潘安名下，并对外销售18间合计400.47平方米，其余的一部分网签在胡伟名下，但未办理产权登记。上述已办理产权登记的房产总计2691.03平方米，总价款21259137元，胡伟支付履约定金1000万元（根据约定应予以没收），仅支付800余万，尚欠房款1700万元。经原告多次索要房款未果，根据约定，原告于2015年3月致函胡伟：因其差欠巨额房款，已严重违约，视为其单方终止协议，故双方签订的商品房买卖合同及补充协议予以解除并终止履行，1000万元履约定金不予退还，解除双方已网签的商品房买卖合同，承担相应的违约责任。胡伟与被告黄倬然系夫妻关系，黄倬然应对胡伟的债务承担共同责任，潘安承诺对胡伟履行合同承担连带责任，叶峰承诺对9656480元债务承担连带责任。现诉来法院，请求判令：1、终止并解除双方于2012年5月9日签订的《商品房买卖合同》和相关补充协议，解除双方网签的《商品房买卖合同》;2、被告胡伟支付购房款17865910元并承担自2013年11月1日起利息损失。审理中，原告陈述，胡伟应支付购房款21259137元，实际已支付原告19209894.6元，且其以借款的方式向原告支取了2933000元，故诉请支付购房款变更为14982242.4万元；3、被告黄倬然、潘安对胡伟的债务承担连带责任；4、被告叶峰在胡伟债务中的965658元范围内承担连带责任；5、诉讼费用由被告连带承担。
被告胡伟辩称，原告无解除相关合同的理由，被告至今未能出售全部商品房，主要原因在原告；原告主张的1786.5910万元属于明显的计算错误，针对原告主张部分的商品房，被告已支付了约1500万元。
被告黄倬然辩称，被告胡伟与原告之间的商品房买卖合同关系与本人无任何关系，本人不知道、也未参与胡伟投资的项目，不符合夫妻共同债务的特点。因此，原告主张本人承担连带责任没有事实和法律依据。
被告潘安辩称，潘安向胡伟购买了部分商品房，潘安与原告之间没有直接的法律关系。潘安以向原告出具的连带担保责任书方式提供了连带担保，但是在担保期届满之前，原告并未向潘安主张担保责任。因此在保证期间届满后，潘安的担保责任实际上已解除。所以原告要求潘安承担连带责任没有事实和法律依据。
被告叶峰辩称，本人属于购买商品房的客户，对被告的债务不负有任何的连带责任，原告对本人之诉无法律依据。此外，本人通过贷款曾向原告支付约216万元房款，因当时原告账户均被查封，根据原告大股东的要求汇至建兴公司账户。
为证明其主张，原告向本院提交了以下证据材料：
⑴2012年5月9原告与被告胡伟签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份，用以证明原告与被告胡伟存在商品房销售合同关系。
⑵被告潘安于2013年2日26日出具的《连带担保责任书》，用以证明，潘安支付的500万元为履约定金且潘安替被告胡伟房屋销售的履行向原告提供不可撤销的连带担保。
⑶2013年3月17日，原告与被告胡伟、潘安、叶峰签订的《四方协议》，用以证明被告潘安和被告叶峰各支付原告500万元的不作为购房款处理，该款是替被告胡伟缴纳的履约保证金。
⑷2013年8月29日，原告与被告胡伟及原告法定代表人李俊三方签订的《补充协议》，用以证明在2013年9月30日前，被告胡伟需支付1200万元，同年10月31日前支付1000万元；若不能按期支付，原告有权单方面终止协议，损失由被告胡伟承担。
⑸2013年4月24日房款通知书和借款借据各一份，用以证明被告潘安替胡伟支付了合同履行购房款498万元。
⑹2013年10月10日，原告与被告胡伟、叶峰三方签订了《补充协议》，及作为该协议附件，叶峰出具的欠条一份。用以证明被告叶峰应该对胡伟的合同债务在9656480范围内承担连带责任。
⑺三份房屋情况明细表，载明在《商品房买卖合同》项下的房屋中，登记在被告胡伟名下房屋34套，面积1114.54平方米，原告与胡伟分别签订了网签买卖合同的房屋，但未进行房屋产权登记的房屋53套，面积1574.57平方米；登记在潘安名下的房屋20套，面积626.05平方米；登记在叶峰名下的房屋18套，面积549.94平方米；胡伟对外销售并已登记在其他人名下房屋18套，面积400.47平方米。用以证明胡伟销售房屋及房屋的实际状况。
⑻原告在中国银行账户往来清单一份，用以证明被告销售房屋资金往来情况。
⑼法院裁判文书三份，分别是本院于2014年4月2日作出的（2014）京商初字第280号民事判决书，立案时间为2014年1月13日；苏州市吴中区人民法院于2015年7月17日作出的（2015）吴商初字第21号民事判决书，立案时间为2014年12月25日；镇江经济开发区人民法院于2015年3月21日作出的（2015）镇经平民初字第86号民事调解书，立案时间为2015年3月3日。用以证明多起法院诉讼均发生在2013年之后，不影响被告房屋销售，且证明因被告不履行给付义务，导致原告被诉讼而造成原告损失扩大。
⑽2015年3月18日原告向被告胡伟邮寄的信函一份，函告“双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议终止执行且予以解除，所交的1000万元履行定金不予退还，并解除双方已网签的商品房买卖合同，胡伟需结清已办证房产所欠购房款及税费并承担相应的违约责任”。
（11）借条五份。胡伟向原告先后出具五张借条，借条载明借款人胡伟其分别于2013年3月18日借款10万元、2013年4月25日借款49.8万元、2014年7月25日借款17.5万元、2014年11月27日借款2万元，2015年1月22日借款及垫付款总金额为214万元，以上共计293.3万元，拟证明被告胡伟在履行合同期间向原告支取款项293.3万元。
（12）被告胡伟和被告黄倬然结婚证，用以证明双方夫妻关系，胡伟所负债务是夫妻共同债务，黄倬然应对本案债务承担连带责任。
庭审中，针对原告提交的上述材料，被告对证据⑴⑶⑷⑸⑽无异议。被告对证据⑵⑹⑻⑼（12）的真实性无异议，但对其证明目的存有异议，并提出证据⑹中的协议实际履行时，有54平方米的误差。被告胡伟针对⑼还提出，因原告被法院诉讼导致销售房屋被查封，且原告法定代表人被限制自由等原告的原因，影响了被告销售，原告应承担违约责任。就此原告则认为查封均发生于2013年10月30日之后，原告法定代表人也确有一段时间受司法机关审查，但原告公司机构健全，不影响被告房屋销售。此外，被告以需要核实为由，对证据⑺的真实性不予认可。就证据（11），被告认为此证据中支取款项是民间借贷，与本案诉讼属不同法律关系不应在本案中处理，故不发表质证意见。
在本案审理期间，被告胡伟、黄倬然、潘安、叶峰均未向本院提交证据材料。
针对当事人所举证的材料以及对方的质证意见，本院经综合评判后认为：被告对原告提交的证据⑴⑶⑷⑸⑽无异议，对双方无争议的证据，本院予以采信。对证据⑵⑹⑻⑼（12），因双方对其真实性并无异议，只是对证据的证明内容存有异议，故本院对上述证据予以采信，但将结合本案事实以及其他证据来确定其证明力。至于被告不认可真实性的证据⑺，因其不予认可的理由仅为需要核实，而庭审后至今有足够的合理期限进行核实并提出相应意见，但被告却未向本院进行任何反馈，故本院推定被告已默认证据⑺的真实性，故予以采信。被告对证据（11）虽未发表质证意见，但被告对于自己是否出具该借条应当是明知的，被告面对该证据仅提出非同一法律关系，并未否认其真实性，本院认为被告实际上认可了证据（11）的真实性，只是对其证明力存有异议，故应予采信。但就证据⑺与（11）仍需要结合本案的事实以及其他证据来确定其证明力。
根据原、被告双方所列举并经本院采信的证据以及双方在庭审中的陈述，可证实以下事实：
2012年5月9日，原告与被告胡伟签订《商品房买卖合同》一份，就被告购买原告开发的镇江市谷阳路388号镇江京亿城项目商品房事宜约定：买卖房屋的范围位于项目（项目暂定名为京亿城，现名京亿大夏）的一、二层，总面积6890.22平方米，扣除已出售的334.4平方米及物业用房185.79平方米,成交面积约6370.03平方米的期房（具体面积以房管测绘为准）。胡伟为此成交商品房的全部购买权利人，胡伟分期付款购买上述成交房屋，胡伟有权对外销售所购买的房屋，所得销售款项优先冲抵胡伟应支付给原告方的购房款。购买均价为每平方米7900元，总价约5032.3237万元。合同签订后7日内，根据胡伟的要求办理商品房买卖合同在房产交易管理部门办理网上备案手续（先行办理不超过2000平方米的网上备案，购房具体面积根据报告要求办理），该约定开始执行后7日内，被告安排将1000万元首期款（履约定金）支付给原告，同年8月15日，支付500万元，同年10月15日，支付1000万元，同年12月15日，支付1000万元，余款在2013年2月28日前付清。合同第四条系履约定金的约定，载有：胡伟以提供履约定金的方式担保本合同履行，胡伟支付的1000万元首期款作为履约定金，胡伟按约履行完毕本合同义务后，履约定金冲抵购房款。未按约履行本合同义务导致原告合同目的不能实现，或擅自解除本合同，或因胡伟原因导致本合同解除的，原告有权没收此全部履约定金1000万元，同时，胡伟应赔偿因此造成原告方的一切经济损失。若原告违约导致胡伟合同目的不能实现，或无故擅自解除本合同，或因原告方原因导致本合同解除的，原告应双倍返还履约定金。在双方权利义务的条款中约定:原告应尽量配合被告的要求进行面积分割和分户，以有利于被告的销售；原告保证2012年12月30日前交付所购房屋；如被告依据合同约定购买该商品房后需再次出售给其他第三方，即二次销售该房时，由被告自行联系客户并自行承担销售费用；被告房产证办理后以二手房的方式对外销售的，税金由被告承担。在合同第七条关于违约责任条款的约定有：如果履约定金罚则不足以弥补损失，相对方可以要求赔偿实际损失和可得利益损失；如被告未能按期支付应当支付的购房款，则每逾期一天，被告应按人民银行公布的同期贷款基准利率的三倍向原告支付违约金。逾期超过30天的，原告有权单方解除本合同并没收被告全部履约定金，同时追究被告违约责任。
同日，双方又签订《补充协议》一份，约定：被告所购商品房分两类，第一类为双方已经办理网签备案登记手续，第二类为双方尚未办理网签备案登记手续。第二类商品房由被告出具书面《指定客户购房确认书》，由新购房者与原告按照组建管理部门提供的范本签订《商品房销（预）售合同》，并办理网签备案，新购房者按范本合同的约定向原告支付购房款，该购房款优先冲抵被告合同约定应当支付给原告的购房款。第一类商品房原则上由被告自行持有或自行出售，如因被告需要解除网签备案，原告予以协助，因双方解除网签及重新办理等产生的税费均由被告承担。被告支付的款项和新购房者向原告支付的购买商品房款均作为被告支付的购房款。原告收到购买商品房款时，应向新购房者开具发票（发票以合同总价为限。如超过则超出部分发票所对应的所有税费均由被告承担）。房屋所有权证和土地使用权证取得之前，针对每套房屋的《商品房销（预）售合同》，原告同意配合被告和新购房者进行一次买房人变更。变更手续由被告办理，原告应积极配合，变更产生的税费由被告承担。
2012年5月17日，被告潘安向原告支付了500万元购房款。2012年5月19日，被告叶峰也向原告支付了500万元购房款。
2013年2日26日，被告潘安向原告出具了《连带担保责任书》一份，载有：其自愿为胡伟与原告2012年5月9日签订的《商品房买卖合同》有关履约保证金提供连带责任担保，即其已经给付原告的伍百万元购房款，作为胡伟向原告缴纳的保证金处理。
2013年3月17日，原告与被告胡伟、潘安、叶峰签订《四方协议》一份，约定：被告胡伟借款给被告潘安和叶峰，由潘安于2012年5月17日、叶峰于2012年5月19日各向原告给付500万元，被告潘安和叶峰确认此合计1000万元是代替被告胡伟向原告缴纳的履约保证金。原告开具给被告潘安和叶峰的收款收据，不再作为购房款处理。
2013年4月24日，被告潘安在江苏××镇江环城支行办理了贷款，并根据被告胡伟的要求将498万元贷款以购买商铺的名义支付给了原告。
2013年8月29日，原告及其法定代表人李俊与被告胡伟三方签订《补充协议》一份，约定：原协议继续履行至2013年10月31日，被告胡伟按原协议规定承担延期付款利息。自然人李俊个人借给胡伟500万元。原告同意办理部分房产证至被告胡伟或其指定的个人名下，用于办理抵押贷款。被告胡伟承诺在2013年9月30日前付款1200万元给原告，同年10月31日前再支付1000万元。在原约定的房价基础上，2013年3月1日至8月31日成交到账的单价按每平方米8200元结算，2013年9月1日起单价按每平方米8500元结算。若被告胡伟不能按承诺期限支付款项，原告有权单方面终止协议，损失由被告胡伟承担。
2013年10月10日，原告与被告胡伟、叶峰三方签订了《补充协议》一份，载有：根据被告叶峰和胡伟的要求，原告为方便叶峰贷款而为其领取房产权证，同意与叶峰《商品房买卖合同》中房号为1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1115、1125、1126、1127、1128、1129、1130、1131、1132、1133、1135、1139，合计603.53平方米，按销售价每平方米6000元的价格签订合同，但实际叶锋购房价为每平方米16000元。上述房屋的实际销售价格在三方结算时按原告与胡伟签订的合同和补充协议执行。叶锋取得贷款给付原告时，原告退还叶锋欠条；如叶锋一个月内未取得贷款，叶锋将所签商铺退还原告，相关税费由叶锋承担。作为该协议的附件，叶峰出具了欠条一份，言明上述房屋作价9656480元，故欠原告9656480元等。被告胡伟对叶峰承担连带担保责任。
2013年10月17日，原告与被告胡伟、叶峰三方又签订了《补充协议》一份，载有：叶锋因贷款需原告为其开具购房发票，但叶锋并未向原告支付房款。房号为1107、1108、1109、1110、1111、1112、1125、1126、1127、1128、1129、1130、1131、1132、1133、1135、1136、1139，合计603.53平方米，原告开具18套房屋发票需向地税缴纳约32万元的税费、向国税缴纳约14万元的所得税税费。如2013年11月10日前叶锋贷款划至原告账户，此合计约46万元税费由原告承担，按照原告与胡伟2012年5月9日签订的补充协议履行。
2014年4月10日，被告胡伟出具承诺书一份，载有：原告为配合其进行银行贷款，在其未付清房款的前提下提前办理房产证、土地证及相关手续。故承诺其所贷款全部付至原告指定账户，办理相关产证的费用均由其承担。
2015年3月18日，原告向被告胡伟邮寄信函一份，载有：“你于2012年5月9日与我公司签订关于“京亿城”商品房买卖合同及补充协议（多份），至迟你应于2013年10月31日前付清房款，期满后仍欠巨额房款，根据双方约定，已严重违约，故函告如下：由于你已屡次严重违约，且你实际已单方面终止双方协议，故双方所签的《商品房买卖合同》及补充协议予以解除并终止执行，所交的1000万元履行定金不予退还，并解除双方已网签的商品房买卖合同，同时你需结清已办证房产所欠购房款及税费，并承担相应的违约责任。”
2015年7月22日，原告诉来本院。审理中，还查明了以下事实：
一、2004年9月，被告胡伟和黄倬然登记结婚。在本案审理过程中，被告胡伟和黄倬然均未否认或表示已解除婚姻关系。
截止起诉时，在2012年5月9日《商品房买卖合同》项下的房屋中，登记在胡伟名下房屋34套（房号为2093、2075、2073、2072、2071、2070、2069、2067、2061、2060、2059、2058、2057、2056、2055、2051、2037、2035、2032、2050、2038、2036、2033、2031、2030、2029、2028、2026、2025、2023、2022、2020、2019、2018），面积共1114.54平方米，登记在潘安名下的房屋20套（房号为1160、1159、1158、1157、1156、1155、1153、1152、1151、1150、1138、1137、1123、1122、1121、1120、1119、1118、1117、1116），面积共626.05平方米；登记在叶峰名下的房屋18套（房号为1139、1136、1135、1133、1132、1131、1130、1129、1128、1127、1126、1125、1112、1111、1110、1109、1108、1107），面积549.94平方米；被告胡伟向不特定消费者销售并已登记在他人名下的房屋18套（房号为1059、1063、1095、1096、1088、1055、1052、1057、1060、2052、2096、2009、2039、2021、2110、2063、2053、2062），面积共400.47平方米。总面积合计为2691.03平方米。
另外，原告与胡伟分别签订了网签买卖合同但未进行房屋产权登记的房屋53套，房号为：1003、1006、1008、1010、1012、1015、1016、1062、1065、1066、1067、1068、1069、1070、1071、1072、1073、1075、1076、1077、1078、1079、1080、1086、2076、2077、2079、2086、2088、2089、2090、2091、2092、2095、2097、2098、2099、2100、2101、2102、2103、2105、2106、2107、2108、2111、2112、2113、2115、2116、2117、2118、2119室，总面积1574.57平方米。
三、因原告欠谷阳北路综合楼等工程款，2014年1月13日，施工方镇江索普建筑安装工程有限责任公司诉来本院，2014年4月2日，本院作出（2014）京商初字第280号民事判决书；因被告胡伟欠借款且原告为其担保，2015年3月3日，权利人张祝良个人诉至镇江经济开发区人民法院。2015年3月21日，张祝良与胡伟、原告三方签署了（2015）镇经平民初字第86号民事调解书；2014年12月25日，苏州市吴中区人民法院受理了苏州市吴中建设有限公司诉包括被告润之公司在内的追偿权纠纷，并于2015年7月17日作出（2015）吴商初字第21号民事判决书，其中认定的事实部分载有：“2013年12月6日至2014年12月20日期间，润之公司法定代表人李俊因涉嫌受贿罪被羁押。李俊在押期间，润之公司由刘大华负责经营管理。”
四、被告胡伟向原告先后出具五份借条。前四份借条载明借款人胡伟其分别于2013年3月18日借款10万元、2013年4月25日借款49.8万元、2014年7月25日借款17.5万元、2014年11月27日借款2万元。2015年1月22日胡伟出具的第五份借据载有，“胡伟借款及镇江润之垫付的总金额为214万元。”
五、审理中，原告确认：被告已支付了19209894.6元（含被告潘安先后支付的500万元、498万元、被告叶峰支付的500万元以及其他购房者支付的房款）。
本院认为，原告润之公司与被告胡伟签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，虽然合同名称为商品房买卖合同，但双方明确约定了合同项下被告所购商品房分两类，第一类为双方已经办理网签备案登记手续，原则上由被告自行持有或自行出售。第二类为双方尚未办理网签备案登记手续，由被告出具书面《指定客户购房确认书》，由新购房者与原告签订《商品房销（预）售合同》并办理网签备案，新购房者向原告支付购房款，该购房款优先冲抵被告合同约定应当支付给原告的购房款。因此，上述《商品房买卖合同》及其补充协议实际上包含了两种性质的法律关系，即被告胡伟与原告之间关于“第一类”商品房的买卖关系，以及被告胡伟向原告包销“第二类”商品房的包销关系。
商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价、自主定价、独家销售的方式将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售；包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。商品房买卖与商品房包销虽然都是一方支付价款，一方交付房屋，但买受人的目的是为了获取房屋的所有权，而包销人的目的是为了获取基于包销基价与销售价之间的差额，包销期满，如果开发商与包销人之间在合同中没有约定对包销人尚未销售的剩余房屋如何处理，或者虽有约定，但约定不明，仍然由包销人购入全部的剩余房屋；包销人最后将剩余房屋买入，是包销关系的结束，买卖关系的建立。
综上，原告润之公司与被告胡伟签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。当事人应当根据所订立合同性质、目的和交易习惯，依约履行自己的义务。
关于合同解除的问题。
根据2012年5月9日《商品房买卖合同》的约定，被告胡伟应于2013年2月28日前支付价款50323237元，胡伟未能按约定履行给付义务，为此双方又将付款期限延长至2013年10月30日。到期后，胡伟仍未按约履行给付义务。此时，被告胡伟违反合同的后果，实质上剥夺了原告依据合同所期待的根本利益，即出现了合同目的未能实现的情形，虽然被告履行了部分合同义务，但未按约定期限支付购房款的情形至今仍未消除，可视为原告的合同目的不能实现。特别是双方在2012年5月9日的补充协议中明确约定有：如被告未能按期支付应当支付的购房款，逾期超过30天的，原告有权单方解除本合同。因此，鉴于被告胡伟至今未能履行主要债务，双方约定的合同解除条件已成就，故原告有权按照合同约定解除合同。且原告也于2015年3月18日向被告发出了解除合同的通知，由此，现原告关于解除相关合同和补充协议的诉请，本院予以支持。虽然被告胡伟提出销售房屋因诉讼被查封以及原告法定代表人被限制自由等影响了销售，但鉴于相关查封均发生于2013年10月30日之后，且原告公司的管理也未受法定代表人司法审查的影响，故被告的辩解理由不能成立。
关于合同履行情况的认定。
考虑到只有在原告出具相应购房发票后，购房者才具有领取房产证的可能，而通常情况下，开发商是在收到购房款后才出具购房发票。因此，以实际物权已发生变化的房屋作为合同已履行的参考较为公平。虽然也可能存在物权已变化，但购房款未付足的可能，但此时物权已转化为债权，即演变为购房者与开发商之间的欠购房款的债务问题。本案中，按照合同的约定，被告胡伟与原告达成的房屋成交面积约6370.03平方米，现已有合计2691.03平方米的房屋登记在不同人的名下，其中胡伟34套（共1114.54平方米），潘安20套（共626.05平方米），叶峰18套（共549.94平方米），其他特定购房者18套（共400.47平方米），由此计算，已售出的房屋占合同约定的42.25%，即可视为5月9日的合同已履行了42.25%。至于购房款可能实际未足额支付的情况，原告可以根据与购房者或相关人员的约定依法另行主张所欠购房款的债权。
被告潘安2013年4月24日通过银行贷款给付原告的498万元，根据2012年5月9日《商品房买卖合同》约定，可作为被告胡伟应付房款的冲抵额。
关于履约定金的问题。
根据原告与被告胡伟所订《商品房买卖合同》第四条的约定，符合定金条款特征，即当事人意思表示为一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，且约定的定金在法律规定的低于合同总价款的20%范围内。在合同履行过程中，潘安、叶峰均确认其分别支付的500万元作为被告2012年5月9日合同的履约保证金，但5月9日合同并无履约保证金的约定，且各方均未就该履约保证金的成立要件、责任范围等作出过约定，结合潘安、叶峰均确认此合计1000万元作为被告向原告缴纳的履约保证金的意思表示，应当视为系《商品房买卖合同》第四条关于履约定金的履行。该合计1000万元应作为被告向原告缴纳的定金处理。被告认为该款属履约保证金且具有流质契约性质，缺乏事实证据，本院不予采信。
合同的一方当事人不履行或不完全履行合同约定，且有过错，是适用定金罚则的主要条件。合同得到部分履行中，就已经履行的部分，合同当事人不存在过错。故根据法律规定，当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，针对2012年5月9日签订的《商品房买卖合同》，被告胡伟事实上已经履行了部分合约义务，即本院认定已履行了42.25%。因此，该1000万元定金中，对其中的422.5万元，应当用于抵偿被告胡伟的购房款，另577.5万元原告可按照定金罚则直接收取，不再作为价款抵偿。
四、关于原告同时主张定金和违约金的问题。
在原告与被告胡伟2012年5月9日签订的《商品房买卖合同》中，同时约定了定金和违约金，即购房款每逾期一天，应按人民银行公布的同期贷款基准利率的三倍支付违约金。根据《合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告在诉状中明确按照“1000万元履约定金不予退还”进行的诉请，本院也已经就适用定金罚则的问题在上文进行了判析，故原告再主张违约金则于法无据。此外，虽然根据双方合同第七条的约定，如果履约定金罚则不足以弥补损失，相对方可以要求赔偿实际损失和可得利益损失。但鉴于当事人设定的定金性质具有预先给付性、惩罚性和合同损失补偿性，且原告未就其合同损失金额进行举证，因此，原告关于要求自2013年11月1日起购房款利息损失的诉请，本院不予支持。
五、关于合同解除后的问题。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的部分，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质进行处理。
本案中，被告胡伟先后销售并办理了房屋产权登记的房屋共90套，总面积为2691.03平方米，原告主张按照合同约定的每平方米7900元计算，应向原告支付价款为21259137元。被告已支付原告19209894.6元中，应根据付款性质，作相应的扣减。其中1000万元系履约定金，根据本院上文的判析，原告可按定金罚则不再作为购房款抵偿的为577.5万元。据此，被告胡伟尚欠购房款7824242.4元（被告胡伟已支付原告19209894.6元-履约定金577.5万元=胡伟已支付购房款13434894.6元，被告胡伟应支付的购房总房款21259137元-已支付原告的13434894.6元=尚欠购房款7824242.4元）。
至于原告与胡伟已网签商品房买卖合同，但未进行房屋产权登记的53套房屋。鉴于网签仅系双方确认的买卖意向，其具体履行仍应按合同约定进行确定。现本院认定合同应予解除，考虑到被告胡伟已违约，且逾期拖欠合同约定购房款以及尚欠已办理产权登记但仍未付清房款的实际情况，本院认为，该53套已网签但未进行房屋产权登记的房屋，应对其买卖合同和网签等均一并予以解除。
关于担保责任的承担。
其一，根据我国《婚姻法》的相关规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款定情形的除外。因被告未提供排除夫妻共同债务的证据，对被告胡伟在婚姻关系存续期间所负债务，推定为夫妻共同债务，因此，被告黄倬然应共同承担本案胡伟的债务。其关于非共同债务不承担连带责任的辩称，本院不予采纳。
其二，根据《担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。担保法司法解释的相关规定为，债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。结合本案主合同约定的债务履行期为2013年2月28日，被告潘安履行保证责任的期间应为2013年9月1日前。被告潘安虽以出具《连带担保责任书》的方式提供了连带担保，但原告在本案审理期间，未向本院提交其在担保期届满前已向潘安主张担保责任的任何证据。因此，在保证期间届满后，潘安的担保责任实际上已依法免除。故原告要求被告潘安承担保证责任的诉请，本院不予支持。被告潘安关于其保证责任免除的抗辩理由，本院予以采纳。
七、关于叶峰的责任问题。
根据原告与被告胡伟、叶峰三方2013年10月10日签订的《补充协议》，被告胡伟销售房屋中的18套产权（共549.94平方米）登记在被告叶峰名下，叶峰另向原告出具了欠条言明欠原告购房款9656480元，被告胡伟为此提供了连带责任担保。虽然此协议也约定了“如叶锋一个月内未取得贷款，叶锋将所签商铺退还原告”，但原告在本案中未据此主张退房，原告在本案中诉请主张了“被告叶峰在胡伟债务中的965658元范围内承担连带责任”。本院认为，叶峰通过胡伟向原告购买此18套房屋，系其与原告之间的买卖关系，此与胡伟与原告之间的合同关系并非同一法律关系，胡伟为叶峰的9656480元债务承担的连带保证，并不能反之认为叶峰需为胡伟与原告合同关系中也替胡伟承担9656480元的保证责任。因此，原告在本案中关于叶峰的相关诉请，本院不予支持。原告可以依法另行主张。需要说明的是，在胡伟应当偿还的款项中，包含了以每平方米7900元计算的该549.94平方米价款即4344526元，此意味着胡伟在向原告偿还7824242.4元债务后，实际上已为叶峰代偿了4344526元。即原告在向叶锋另行主张时，应扣减胡伟已代偿的部分。
八、关于原告的借款问题。
被告胡伟先后向原告出具借条，借款约293.3万元。原告与胡伟未就该款如何偿还，以及是否在本案纠纷合同项下一并解决达成合意。被告辩称，该借款与本案纷争的买卖合同分属不同的法律关系的理由成立。因此，对原告请求被告胡伟偿还借款的诉请，本案不予理涉，原告可依法另行主张解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第八十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十条第二款、第一百二十条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和婚姻法>如干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告镇江润之房地产有限公司与被告胡伟于2012年5月9日订立的《商品房买卖合同》及补充协议；解除原告镇江润之房地产有限公司与被告胡伟网签的53套房屋买卖合同，具体房号为1003、1006、1008、1010、1012、1015、1016、1062、1065、1066、1067、1068、1069、1070、1071、1072、1073、1075、1076、1077、1078、1079、1080、1086、2076、2077、2079、2086、2088、2089、2090、2091、2092、2095、2097、2098、2099、2100、2101、2102、2103、2105、2106、2107、2108、2111、2112、2113、2115、2116、2117、2118、2119室。
二、被告胡伟、黄倬然于本判决生效之日起十日内给付原告镇江润之房地产有限公司购房款7824242.4元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费129175元，由原告镇江润之房地产有限公司负担72604元，被告胡伟、黄倬然连带负担56571元。保全费5000元，由被告胡伟、黄倬然连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。
审判长 杨 毅
审判员 赵春生
审判员 郑 新
二〇一六年六月二十八日
书记员 陈 琦
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"王某甲故意伤害罪一审刑事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-06-23\\\\\",\\\\\