福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异167号
异议人（被执行人）：福州华辰房地产有限公司，住所地：福建省福州市台江区台江路。
委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江小平，福建谨而信律师事务所实习律师。
申请执行人：高子元，男，1975年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。
申请执行人：许金祥，男，1975年10月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
申请执行人：林永定，男，1973年12月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
申请执行人：严炎福，男，1968年12月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
申请执行人：陈立强，男，1967年7月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
申请执行人：林礼香，男，1972年2月9日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
申请执行人：俞文财，男，1969年1月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
申请执行人：林紫兴，男，1966年12月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
申请执行人：陈小明，男，1975年3月2日出生，汉族，住福建省福清市。
申请执行人：郭克标，男，1971年3月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
申请执行人：高子城，男，1978年11月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
申请执行人：魏名忠，男，1976年1月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
申请执行人：俞文明，男，1974年7月31日出生，汉族，住福建省福清市。
申请执行人：陈能球，男，1966年5月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
申请执行人：林宗木，男，1955年4月8日出生，汉族，住福建省福清市。
上述十五个申请执行人共同委托诉讼代理人：刘朝模，福建远东大成律师事务所律师。
本院执行高子元、许金祥、林永定、严炎福、陈立强、林礼香、俞文财、林紫兴、陈小明、郭克标、高子城、魏名忠、俞文明、陈能球、林宗木与福州华辰房地产有限公司（以下简称“华辰公司”）商品房预售合同纠纷一案，作出（2016）闽01执1125号裁定：冻结（划拨）被执行人华辰公司应当履行义务部分的银行存款；或者查封（扣押、冻结、提取）其相应财产。华辰公司对此裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
华辰公司提出异议，请求依法撤销（2016）闽01执1125号执行裁定，并裁定解除对其财产的查封。事实和理由：一、“君临天华”项目地下一层许可规划的商业面积仅为10239平方米，申请执行人高子元、许金祥于2007年12月14日与异议人签订《店面定购协议》，约定购买地下一层店面建筑面积达18010平方米，明显不符合规定，《店面定购协议书》所购店面因属于违法建设的建筑物应当认定无效，只有办理后续一系列变更手续后，方能合法。在《店铺定购协议书》无效的情况下，福建省高级人民法院作出的（2011）闽民初字第1号民事调解书因调解内容违法且不具有可执行性而应当予以撤销。
二、“君临天华”项目地下一层原规划商业面积仅为10239平方米，现商业面积35881.95平方米，涉及使用功能变更面积25642.95平方米。规划变更及店铺分割难度极大，存在不确定性，异议人在福建省高级人民法院2011年8月至10月的三次调解中向申请执行人进行充分说明并已告知时间可能在10年以上。异议人为履行民事调解书，自2012年开始就持续推进地下一层规划变更相关手续，但因规划变更难度大、手续繁琐且政府部门办事讲求程序，异议人在诸多困难下已将规划变更推进至土地评估阶段实属不易，异议人为此还交纳了市规划局、消防支队近1000万元的罚金，还将要补缴3000多万元的土地出让金，故异议人不存在恶意不办理交易登记备案手续，不应承担民事调解书项下违约责任。
三、因申请执行人违规增设电扶梯、货梯、加盖棚房及占用绿化场地及消防通道等行为导致实际测绘与规划局原审批不符，致使“君临天华”项目地下一层至地上二层无法通过规划竣工测绘、办理规划验收，导致异议人无法按民事调解书第三条的约定办理房屋产权交易登记备案手续，故异议人不应承担逾期办理合同产权交易登记备案违约责任。异议人于2014年5月4日、7月29日、8月16日三次书面通知申请执行人进行整改，但申请执行人至今仍未整改并恢复原状，导致民事调解书第六条关于申请执行人结算并支付剩余全部购房款的条件迟迟无法成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，应视为付款条件已成就，申请执行人应自异议人第一次书面通知整改期限届满之日后的十日内即2014年5月21日前向异议人结算并支付剩余全部购房款，并自2014年5月22日起按日万分之六向异议人支付违约金。
四、要求异议人承担逾期交房违约金、逾期办理合同产权交易登记备案手续违约金及利息，缺乏事实与法律依据。一方面，民事调解书生效后，异议人与申请执行人分别于2012年6月26日、2013年2月27日分别签订了《补充协议》、《协议书》，就交房条件进行了约定，并将民事调解书约定的交房时间变更为2013年3月31日，异议人已依约于该日通知申请执行人交房，并于2013年4月将讼争139间店面如期交付给申请执行人，不存在逾期交房违约，申请执行人再按原《店面定购协议书》及民事调解书的约定要求异议人承担自2008年2月28日开始的逾期交房违约金，没有合同及法律依据。另一方面，如上所述，申请执行人违规增设电扶梯、货梯、加盖棚房及占用绿化场地及消防通道等行为是异议人至今无法办理规划变更、验收并进而办理房屋产权交易登记备案手续的重要原因，其要求异议人承担逾期办理房屋产权交易登记备案手续的违约金及利息显失公平。
五、法院查封、冻结异议人近六亿的资产，明显超标的额查封，没有法律依据，给异议人造成重大财产损失。如上所述，异议人依法应免于承担因申请执行人的责任导致139间店面无法办理房屋产权交易登记备案手续的违约责任，民事调解书第三条关于违约责任的约定以及第四条关于是否放弃诉权的约定不具有给付性内容且执行标的不明确，不符合《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条第4项的规定，福州市中级人民法院作出（2016）闽01执1125号执行裁定书是错误的，应当撤销并解除查封、冻结的财产。即使上述理由不成立，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，法院查封、冻结异议人的财产应以法律文书确定的债权额，不得明显超标的额查封、冻结，但异议人被查封的坐落于台江区××号综合大楼整座财产价值高达6亿多元，是申请执行人申请执行金额的20多倍，明显超标的查封，依法应及时解除对超标的部分财产的查封。
申请执行人称，一、涉案商品房无法办理交易登记备案是因异议人变更规划，未缴纳规费和接受行政处罚，未向政府申请规划变更所致。二、异议人提供的证据无法证明涉案商铺未进行产权登记备案是因申请执行人行为所致，仅能证明异议人向申请执行人的装修提过异议，并没有行政主管部门针对申请执行人装修行为提出违章告知或责令恢复原状。事实上，2014年异议人还未向规划部门缴纳规划变更的土地规费和接受未按图施工处罚，规划部门并未按照异议人的实际建设现状审批规划变更，涉案商铺根本不具备办理产权登记条件。三、根据本案异议人和高子元、许金祥签订的《店铺定购协议书》，异议人应协调相关部门，确保申请执行人的装修通过审批，而不应以申请执行人装修主张申请执行人违约。四、法院查封的是不可分的不动产，查封行为符合法律规定。五、商铺不仅无法进行权属登记，而且因消防未验收等原因，无法使用，导致申请执行人损失巨大。六、因本案是听证程序，异议人提出撤销调解书，不属于听证程序的内容。七、民事调解书是双方真实意思表示，且经过法院法定程序予以确认，异议人认为的规划变更难度大等原因，在签订调解协议时能够预判，因此，这并不构成不可抗力等异议人可以免责的原因。
本院查明，在高子元等15人与华辰公司商品房预售合同纠纷一案中，福建省高级人民法院作出的（2011）闽民初字第1号民事调解书，调解书第三条为“华辰公司应于2014年8月1日前将139件店面按各《商品房买卖合同》确定的房号办理高子元等15人的房屋产权交易登记备案手续，但若在2014年8月1日前已具备办理产权交易登记备案的条件时，华辰公司应在条件具备之日起十日内办理产权交易登记备案手续，否则应按本协议第七条约定承担责任。”第四条为“华辰公司如全部履行本协议第二条、第三条约定，高子元等15人放弃对华辰公司主张自2008年2月28日至2012年8月31日的逾期交房违约金。”第八条为“华辰公司如未能按本协议第三条约定办理房屋产权登记备案手续，每逾期一日，应按高子元等15人已付购房款的万分之三支付违约金，但违约金最多不超过已付购房款的10％。”该民事调解书已经发生法律效力。由于华辰公司未主动履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人高子元等15人向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本院依据（2016）闽01执1125号执行裁定书查封了华辰公司名下位于福建省福州市××综合大楼××层整座（权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的房产。
本院认为，异议人主张福建省高级人民法院作出的（2011）闽民初字第1号民事调解书因调解内容违法且不具有可执行性而应当予以撤销，该主张不属于本案执行异议程序的审查范围，本院不予审查。异议人主张申请执行人违规增设电扶梯、货梯、加盖棚房、占用绿地及消防通道等行为是导致异议人至今无法办理规划变更、验收的重要原因，其不应承担与其办理产权交易登记备案违约责任，但其未提供相应证据证明是因申请执行人的上述增设等行为导致无法办理规划验收手续，也未提供有关部门要求对此进行整改的意见书。异议人提供的福州市城乡规划局于2015年10月28日作出的《关于君临天华地下室项目建筑设计方案规划审查意见单》，表明福州市城乡规划局原则同意按程序依照现状办理地下一层商业增容及地面停车规划变更手续，异议人按程序先行缴纳相应土地规费并接受未按图施工处罚手续后，再申请办理规划变更手续，故案涉房产没有办理相关规划变更及验收是因为异议人未及时缴纳相应土地规费及罚款所致，本院对异议人上述主张不予认可。民事调解书第四条约定，“华辰公司如全部履行本协议第二条、第三条约定，高子元等15人放弃对华辰公司主张自2008年2月28日至2012年8月31日的逾期交房违约金。”现异议人未按照调解书的约定办理房屋产权交易登记备案手续，可认定高子元等15人可以对华辰公司主张相应的逾期交房违约金，异议人主张调解书第四条关于放弃诉权的约定不具有给付性内容，理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款规定，“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本院依法查封的异议人名下的坐落于福建省福州市××综合大楼××在一个房屋所有权证号项下，该不动产不可分割，异议人对此也予以确认，故本院的财产查封行为没有违反法律规定。异议人主张对上述房产解除查封，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款规定，裁定如下：
驳回异议人福州华辰房地产有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。
审判长 林智远
审判员 谢 芬
审判员 陈 雯
二〇一六年十二月十二日
书记员 张 玲
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。