文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2215号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：欧阳家广，男，1990年1月13日出生，侗族，住贵州省锦屏县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人欧阳家广商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项即撤销“被告于本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金10547元”；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照约定的时间交付给被上诉人，上诉人有客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房转移登记的全部责任，明显不当。二、一审判决上诉人承担逾期交房违约金10547元明显过高，超过了其实际受到损失的30%；计算违约金的起算时间和终止时间不当。上诉人不存在逾期交房，而且按照黎平县政府规定的临时过渡安置费每平方米每天10元计算，一审判决上诉人支付逾期交房违约金10547元明显过高，上诉人请求调减于法有据。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人欧阳家广未答辩。一审原告欧阳家广向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行《商品房买卖合同》将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金11282.40元给原告；2.判决被告继续履行合同把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移房屋违约金11282.40元给原告；3.判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：：2016年5月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元2层1-2-5号商住房，该套商品房建筑面积为149.68平方米，套内建筑面积125.04平方米，房屋总价款为432276元，交房日期为2016年9月30日。原、被告在合同中没有约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告具体时间。转移登记交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原、被告在签订合同时，双方未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移的有关文书交付给买受人的具体时间。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年9月30日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，2017年6月1日原告自行进入房屋进行装修，但被告至今未取得商品房所有权初始登记。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在法定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年9月30日的次日至2017年6月1日原告入住之日止，逾期天数为244天，逾期违约金为：432276元×0.01％×244天=10547元。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。因原、被告在合同中未约定办理商品房转移登记的具体时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告在交付房屋后90日内应为原告办理。庭审中原、被告认可2017年6月1日为交付房屋时间，故办理商品房转移登记的有关文书的时间应为法定90日，即从2017年6月1日之次日90日内协助原告办理房屋产权证。至2017年6月19原告起诉之止，办理商品房转移登记没有逾期，因此原告主张逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金7348.69元的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金10547元；三、驳回原告其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案中一审法院并未判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任，因此对上诉人上诉提出的关于商品房转移登记判决不当的意见，本院不作审查。本案的二审争议焦点：一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间和终止时间是否恰当。根据上诉人与被上诉人的合同约定，上诉人应当在2016年9月30日前向被上诉人交付房屋，上诉人在合同约定的时间内未向被上诉人交付房屋，之后被上诉人于2017年6月1日自行进入房屋进行装修，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，可以认定房屋在2017年6月1日已经交付使用。因此一审判决认定上诉人逾期交房时间为2016年10月1日至2017年6月1日，符合合同约定和法律规定。上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金。该约定未违反法律规定，而且约定并未过高，上诉人请求调减与客观事实不符，本院不予支持；一审判决依据合同约定判决上诉人支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十一月二十三日书记员 龙冬冬