安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）镜民二初字第664号
被告安徽伟星物业管理有限公司，住所地芜湖市香格里拉花园。
法定代表人：郑福华，总经理。
委托代理人王海燕、张丽，安徽银佳律师事务所律师。
被告吴雅倩，女，1999年6月2日出生。
法定代理人吴晓泓（曾用名吴洪清），男，1973年3月23日出生，系吴雅倩父亲。
法定代理人张居兰，女，1974年4月18日出生，系吴雅倩母亲。
委托代理人吴继胜，男，1941年12月7日出生。
原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称“伟星物业公司”）诉被告吴雅倩物业服务合同纠纷一案，本院于2010年11月10日立案受理，依法由代理审判员马甜甜适用简易程序，于2010年12月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海燕、被告吴雅倩委托代理人吴继胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟星物业公司诉称，被告系香樟城市花园业主。2006年11月1日，原告与香樟城市花园业主委员会协商一致签订物业服务合同，约定由原告负责香樟城市花园的物业管理，并明确约定物业管理费收费标准（0.5元／平方米／月）、缴纳费用时间、缴费周期及违约责任等。2008年7月，根据物价上涨和用工费用增加的情况，香樟城市花园业主委员会经全部业主协商一致，通知原告将物业服务费调整为0.58元／平方米／月，并从当月开始施行。2009年9月，原告与香樟城市花园业主委员会针对调整的物业费标准协商一致签订了新的物业服务合同，明确约定物业管理费收费标准为0.58／元／平方米／月，其他约定不变。原告一直按照合同的约定履行物业管理的各项义务，但被告自2008年1月开始未能按约缴纳物业管理费，至2010年10月31日，共计拖欠物业管理费2284.19元。现原告诉请法院判令被告立即支付物业管理费人民币2284.19元，并按日支付应缴费用千分之三的违约金至实际给付之日止（截止2010年10月31日违约金数额为3238.76元。
被告吴雅倩辩称，首先产生拖欠物业费的责任完全在原告，原告在收费过程中未公示收费标准和收费依据且未能亮证收费，业主有权拒付，故原告诉请的违约金没有依据；其次2008年5月1日至2009年9月11日，原被告之间并未签订物业管理合同，原告收取该期间的物业管理费没有依据；再次，原告自2008年7月1日起擅自将物业管理费调整为0.58元／平方米／月没有任何法律依据，只能从2009年9月11日双方再次签订合同之日起按该标准收费；原告收取物业费没有向业主亮证收费，业主有权拒交。
经审理查明，2006年11月1日，芜湖伟星联华物业管理有限公司（甲方）与芜湖市香樟城市花园业主委员会（乙方）签订一份《物业管理服务合同书》，约定由甲方对香樟城市花园提供物业管理服务；物业服务费用多层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元；物业管理服务费每半年收取一次，时间段为1月至6月、7月至12月，由乙方提前3个月向业主预收，业主或物业使用人应在每期预收当月的前15日履行交纳义务，业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金；合同期限自2006年11月1日起至2007年11月1日止等。2007年7月27日，经芜湖市工商行政管理局核准，芜湖伟星联华物业管理有限公司的企业名称变更为安徽伟星物业管理有限公司。2008年1月13日，芜湖市香樟城市花园业主委员会向伟星物业公司出具一份函告，要求伟星物业公司在新的服务合同未签订前仍按原签订的服务合同延续六个月。2008年6月15日，芜湖市香樟城市花园业主委员会再次函告伟星物业公司，经业主大会讨论通过，决定将物业费从7月1日起，多层上调为0.58元／㎡，待物业公司将资料完整交与业委会后签订新的服务合同，此前除物业费调整外，其余仍执行原合同条款。其后，原告与芜湖市香樟城市花园业主委员会联合向芜湖市物价局出具一份报告，请求批准将香樟城市花园物业服务收费标准予以调整，其中多层住宅为0.58元／平方米／月，但因原告与芜湖市香樟城市花园业主委员会一直未能签订新的物业服务合同，芜湖市物价局未能就该报告作出批复或备案。2009年9月4日，原告（乙方）与芜湖市香樟城市花园业主委员会（甲方）签订一份物业服务合同书，约定甲方选聘乙方为香樟城市花园提供物业管理服务，物业服务费用为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.58元计收；物业管理服务费每半年收取一次，时间段为1月至6月、7月至12月，由乙方分别在4月和10月向业主预收，业主或物业使用人应在每期收款月底前（含月底）履行交纳义务，业主逾期缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金等。原告自签订物业服务合同后，按照合同约定履行物业管理各项义务。香樟城市花园大部分业主也一直按照约定履行交纳物业管理费的义务。被告吴雅倩系香樟城市花园业主，在该小区拥有118.72平方米的自有产权房。被告入住后仅于2007年7月22日交纳了2007年7月至2007年12月的物业管理费356元，自2008年1月起一直未能按照约定交纳物业管理费。经原告多次催要亦未交纳。上述事实，由原告提交的收费许可证、企业名称变更通知书、物业服务合同书、函告、物业管理服务合同书、物业费发票、物业费缴费表、物业费催缴函、申请审批报告以及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告伟星物业公司与芜湖市香樟城市花园业主委员会签订的物业管理服务合同内容合法，依法应受到法律保护。合法的合同一经成立，对合同的双方均具有约束力。芜湖市香樟城市花园业主委员会是代表居住在该小区全体业主签订合同，故对全体业主也具有同样的约束力。本案中双方的主要争议焦点是：第一，原告与芜湖市香樟城市花园业主委员会前后签订两份合同之间的空白期，剔除2008年1月13日芜湖市香樟城市花园业主委员函告中延展的六个月，自2008年5月11日至2009年9月11日，这段时间原、被告之间没有任何合同关系，原告能否主张收取该时间段的物业管理费。由于2006年11月11日物业服务合同到期后因物业费上调、相关图纸资料移交等问题导致双方一直未能续签物业服务合同，但因原告仍一直为香樟城市花园提供相关的物业服务，被告也一直接受该相关服务，双方存在着事实上的物业服务合同关系，原告有交纳相应物业管理费的义务。第二，2008年6月15日芜湖市香樟城市花园业主委员会关于调整物业费的函告能否代表全体业主。因芜湖市香樟城市花园业主委员会系小区全体业主选举产生，其对外出具的函告亦是代表包括本案被告在内的全体业主的意思表示。第三，对于自2008年7月1日起上调物业管理费标准应否报物价部门备案。根据物业管理有关法规、规章的规定，已成立业主委员会的住宅小区，其物业综合服务费实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，参照政府指导价，协商确定收费标准，无需向物价部门申报和备案，暂不实行收费许可证制度。第四，拖欠物业费的责任归属。本案中原告伟星物业公司已从芜湖市物价局领取经营性服务收费许可证，具有合法的收费资质，不存在无证收费问题。该公司为香樟花园小区提供物业服务，被告接受该服务，理应按时交纳物业服务费。综上，被告吴雅倩在香樟城市花园小区拥有自己产权的房屋，因而与原告之间形成了物业管理服务合同关系。根据合同约定，交纳物业费是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。被告现居住在香樟城市花园小区，一直接受着原告提供的物业服务，却拒不交纳物业管理服务费，已构成违约。故对原告要求被告给付拖欠的物业管理费人民币2284.19元及按约定按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金106.43元的诉讼请求依法予以支持。同时，本院也希望，作为物业服务企业的原告，应充分兼顾到每一位业主的合理利益要求，通过优质服务、适时沟通、透明管理，减少类似纠纷发生。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告吴雅倩于本判决生效后十日内给付原告安徽伟星物业管理有限公司物业管理服务费人民币2284.19元、滞纳金106.43元。（详见附件清单）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告吴雅倩负担（因原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 马甜甜
二〇一〇年十二月二十二日
书 记 员 汪艳虹
物业费及滞纳金计算清单
计算时间面积（㎡）标准物业费（元）滞纳金（元）08.1.1-08.6.30118.720.5元／㎡／月356.16356.16×3‰×30=32.0508.7.1-08.12.31118.720.58元／㎡／月413.15413.15×3‰×24=29.7509.1.1-09.6.30118.720.58元／㎡／月413.15413.15×3‰×18=22.3109.7.1-09.12.31118.720.58元／㎡／月413.15413.15×3‰×12=14.8710.1.1-10.6.30118.720.58元／㎡／月413.15413.15×3‰×6=7.4510.7.1-10.10.31118.720.58元／㎡／月275.43413.15×3‰×0=0合计2284.19106.43