江西省遂川县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0827民初570号
原告（反诉被告）：高绍河，男，1972年11月8日出生，汉族，住遂川县。
原告（反诉被告）：廖文英，女，1968年11月19日出生，汉族，住遂川县。
委托诉讼代理人：叶云平，江西金秋实律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江西富盈置业有限公司，住所地遂川县泉江镇工农兵大道38号。
法定代表人：厉建庆，总经理。
委托诉讼代理人：梁远明、廖友，江西映山红律师事务所律师。
原告（反诉被告）高绍河、廖文英与被告（反诉原告）江西富盈置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高绍河、廖文英向本院提出诉讼请求：要求被告支付逾期交房违约金38469元（计算至起诉之日），起诉后的违约金按已付购房款每日万分之三计算至实际交房之日。事实和理由：2014年12月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买了被告开发的“龙泉1号”E栋1-1304号商品房，总价款为468000元。原告按合同约定付清了购房款。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。被告至起诉日仍未依约交房。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应从逾期交房的第二天起每日按原告已付房款的万分之三计付违约金。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约。被告应自2016年7月1日起至实际交房日止每日按已付房款的万分之三承担违约金。经协商未果，原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。
被告反诉答辩称，2014年9月6日，被告与原告签订《商品房认购协议书》，原告认购被告开发的“龙泉1号”E栋1-1304号房屋，并交纳了2万元定金。依《商品房认购协议书》约定，原告应在2014年9月13日前至被告处签订商品房买卖合同，而原告于2014年12月14日才到被告处与被告签订商品房买卖合同，延期92天。原告因此延期92天才支付首付款。原告的行为构成迟延签订合同的违约行为，根据双方合同约定，原告应承担逾期应付款日万分之八的违约金，即32973元。被告一直严格按照合同的约定履行自己的义务。被告为维护自己的合法权益，请求法院驳回原告的诉请，支持被告反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2014年12月14日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（备案合同编号为20141200125）及《合同补充协议》一份。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，原告购买被告开发的“龙泉1号”E栋1-1304号房屋，总价为468000元；第六条约定，原告在签订本合同当日支付首期购房款100%即468000元；第七条约定，原告如未按合同规定的时间付款逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，被告有权解除合同，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之八的违约金；第八条约定，被告在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的。2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，被告或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但出于规划、设计、消防、质检以及其它相关部门无法及时组织验收而非被告原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能交付的，自被告以电话或挂号信的方式通知原告进行验收交接，原告接到通知后15日内到被告处办理交接手续，原告逾期不办理则视为商品房已按期交付原告验收使用，超过保修期的房屋质量问题由原告承担维修房屋的责任和费用并由此产生的一切责任；第十四条约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，交付使用时水电设施完工；第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内得到房地产权证书的，双方同意按以下意见处理。1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付的购房款退还给原告。2、原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。《合同补充协议》第九条约定，对于合同第八条的补充约定，本项目该商品房经单位工程验收合格，即可交付给原告使用。
原告于合同签订当日向被告付清了所有购房款。
2016年6月28日，被告开发的“龙泉1号”商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程经验收合格。遂川县公安消防大队于2016年8月31日出具遂公消验字[2016]第06号《建设工程消防验收意见书》，证明被告开发的“龙泉1号”建设工程消防工程验收合格。遂川县水利供水有限公司于2016年11月1日出具《证明》，证明“龙泉1号”小区的供水工程于2016年7月25日完工，7月28日交付使用。遂川县供电有限责任公司于2016年11月3日出具《关于龙泉一号业主询问函的答复》，证明“龙泉1号”小区的供电工程第一次竣工报验时间为2016年8月26日，竣工验收结果通知时间为2016年9月1日，没有超时;第二次竣工报验时间为2016年9月22日，竣工结果通知时间为2016年9月26日，没有超时;受电工程送电时间为2016年9月28日，没有超时。
被告于2016年7月22日向原告发出了《龙泉1号交房通知书》。原告认为被告开发建设的房屋不符合交房条件，拒绝收房。2016年8月8日，遂川县房地产管理局向被告发出遂房字[2016]33号《告知书》，告知被告根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，商品房在交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，报房地产行政主管部门审核后用于房屋产权登记，由于“龙泉1号”项目尚未完成该项目的房产实测成果报告，责令被告暂停商品房的交付。2016年8月12日，被告完成了对“龙泉1号”项目的测绘。2016年8月19日，遂川县城乡建设局向被告发出了遂建字[2016]68号《整改通知书》，责令被告抓紧房屋测绘，及时提交规划、消防、防雷、电梯检测等专项验收申请，尽早通过各项专项验收和综合验收;对消防方面，尽快联系设计单位，提出整改方案，积极整改到位;对绿地方面，严格按照规划审批要求，保质保量整改到位，在2016年8月30日前拆除绿地围栏;对质量方面，加强项目组织管理，委托专人收集房屋验收过程中发现的质量问题，督促施工单位积极整改到位;对电梯安全问题，尽快组织单位验收，提交电梯安全检验合格证，报县市场和质量监督管理局备案。2016年8月12日，被告向“龙泉1号”各业主发出《告广大业主通知书》，通知各业主，对于此前发通知书所述的“若逾期未前来办理收楼手续的，视为已收楼，该房屋的物业管理费等费用从2016年8月1日起计算”无效;对于愿意目前收房先行装修的，本公司可即时交房;对于坚持要在小区综合验收后交房的，本公司同意业主在小区综合验收后收房。2016年11月17日，被告开发的“龙泉1号”小区通过综合验收。
本院认为，原、被告2014年12月14日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20141200125）以及《合同补充协议》的主要条款不违反法律规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为被告是否逾期违约交房和原告是否逾期违约支付房款的问题。
关于被告是否逾期交房的问题？《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2016年6月30日前将具备验收合格的商品房交付给原告。《合同补充协议》第9.1条约定，该商品房经单位工程验收合格即可交付原告使用，《商品房买卖合同》第十四条约定，被告承诺在交付使用商品房时水电设施完工。一个房地产开发项目有多个单位工程，被告理解为主体工程验收合格即为单位工程验收合格，而原告理解为综合验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，被告所交付的商品房不单要满足主体工程验收合格，还必须满足安全使用功能的单位工程验收合格，且被告在《商品房买卖合同》第十四条承诺在交付商品房时水电设施要完工，因此被告所交付的商品房必须要达到安全使用的标准。2016年7月22日，被告向原告发出了《龙泉1号交房通知书》通知原告接房，而此时被告开发的商品房尚未通水通电和通过消防验收，尚不具备安全使用功能，不具备交房条件。被告开发的商品房在2016年8月31日通过了消防验收，在2016年9月28日才通水通电，因此被告交房时间应认定为2016年9月28日，被告实际违约90日。被告是否存在合理延期交房的理由和期限问题？《商品房买卖合同》第八条第二款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的;2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，被告或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但由于规划、设计消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非被告原因导致的延期交付，工程在施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）。《合同补充协议》第9.2条约定，不可抗力包括六级以上地震、六级以上大风、24小时以内30mm以上的大雨暴雨、火灾、国家法律规定的疫病，其他不可抗力的原因包括战争、动乱、空中飞行物或非双方责任造成的损失，其他特殊原因包括执行政府的法律、规章等强制文件、市政配套（包含但不限于供水、供电等）的、批准、安装的延误。被告没有举证证明其开发的商品房遭遇了约定的不可抗力和国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，且原告也未接到相应的告知;被告也没有举证证明其延期交房是由于规划、设计消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非被告原因导致的，至于小区内的水电设施的安装也不属于市政配套设施，属于其自身开发商品房的工程建设，因此被告延期交房不存在法定和约定的事实和理由。
关于原告是否逾期支付购房款的问题？《商品房买卖合同》第六条约定，原告在签订本合同当日支付首期购房款100%即468000元。原告在合同签订当日向被告付清了所有购房款即468000元，不存在违约。
综上，被告应向原告支付逾期交房的违约金为12636元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告江西富盈置业有限公司在本判决生效后10内给付原告高绍河、廖文英违约金12366元。
二、驳回原告高绍河、廖文英其余诉讼请求。
三、驳回被告江西富盈置业有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费762元，减半收取381元，反诉受理费662元，减半收取331元，共计712元，由原告负担259元，被告负担453元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判员 吴理钰
二〇一七年七月十三日
书记员 刘玄生