苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初7544号
原告：苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司,组织机构代码：77151068-2，住所地苏州工业园区娄葑镇通园路西侧。
法定代表人：陆民忠,总经理。
委托诉讼代理人:钱子萍，江苏尚韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人:诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。
被告:苏州工业园区建新蓝建设工程有限公司,组织机构代码：73178503-2,住所地苏州工业园区东兴路42号。
法定代表人：袁孝胜,总经理。
委托诉讼代理人：杨国玉，江苏政纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄俊杰，江苏政纬律师事务所律师。
原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司（以下简称富民公司）诉被告苏州工业园区建新蓝建设工程有限公司（以下简称建新蓝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法使用简易程序公开开庭进行审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告富民公司的委托诉讼诉讼代理人诸葛文章、被告建新蓝的委托诉讼代理人杨国玉、黄俊杰到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。
原告富民公司诉称：2013年12月16日，原、被告签订《房屋租赁协议》，由原告将位于苏州工业园区东兴路商业街40号、42号的房屋出租给被告用于办公，协议约定租期五年，从2014年2月15日至2019年2月14日，房屋面积为390.77平方米，租金每月每平方米60元。被告逾期支付房租的，原告有权解除协议。协议签订后原告交付房屋，但截至2016年7月31日，被告合计拖欠租金280000元未支付。原告于2016年7月1日发函催讨，被告未予理睬。原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的《房屋租赁协议》，被告腾空并返还房屋；2、被告支付拖欠租金280000元（从2016年2月14日起算至2017年2月13日）；3、被告支付违约金47040元（自2016年2月14日起按每日千分之一暂算至2016年7月31日，请求计算至实际履行日止）；4、本案诉讼费由被告承担。后原告撤回第1项诉请中要求被告腾空并返还房屋的主张，并变更第二项诉请为要求被告支付租金（含使用费）至判决生效之日止。
被告建新蓝公司辩称：同意解除租赁协议，但不认可拖欠租金280000元。2016年3月被告即发现房屋存在严重渗漏，并导致被告方存放的玛卡保健食品严重受潮无法销售，给被告造成重大损失。被告要求原告维修，原告虽然安排人员到现场查看，但并未及时进行维修，被告多次要求原告仍然拒绝维修，被告在2016年3月份通知原告要求解除合同并承担赔偿责任。对于原告诉请主张的违约责任不予认可，保留另案主张损失赔偿的权利。
经审理查明：位于苏州工业园区东兴路40号及42号的房屋产权登记人为原告富民公司。2013年12月16日，原告（出租方、甲方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于上述商业街40号、42号租赁面积为390.77平方米的房屋出租给被告，用途为办公，租期为2014年2月15日至2019年2月14日，租金每年280000元，支付方式为先付后用，每一年支付一次，在签订合同之日起十五天内支付本年租金，每逾期一日按延迟支付租金总额的0.5%支付滞纳金。合同签订后，乙方需要支付20000元租赁保证金，用于保证租赁合同期满后房屋的还原、装修拆除、相关设施的毁损后的修复重置，无任何情况则全部退还乙方。房屋租赁期间，己方提供完好的水、电等配套设施，甲方交付房屋保证通水、通电，无漏水现象。租赁期间甲方负责房屋修缮，乙方爱护并合理使用房屋，因乙方管理、使用不善造成房屋毁损或灭失的，由乙方承担维修费用并承担因此给甲方造成的损失。合同签订后乙方未按约定期限支付或未完全支付租金及相关费用超过４５天的，甲方有权解除合同并收回房屋，并可要求乙方赔偿经济损失合同另对其余权利义务有约定，合同下方双方均加盖公章。
诉讼中，原被告一致确认，被告从2016年2月14日开始未交付租金。另被告已按照约定向原告交付保证金20000元。
2016年7月1日，富民公司委托江苏尚韬律师事务所向建新蓝公司发《律师函》，告知截至发函日欠付租金为245000元，要求被告在收函后5日内付清上述欠付租金及滞纳金，否则将追究相关责任。该函于当日寄出，庭审被告确认收到该函。
2016年7月7日，建新蓝公司向富民公司邮寄《解除合同通知书》，告知所租赁的房屋因为存在严重渗水问题，导致存放在该商铺中的玛卡食品大量受潮无法再正常使用，且由于渗水导致两间店面的电力无法使用，经多次沟通，富民公司一再推脱且拒绝维修。现商铺渗水导致无法经营，给己方造成巨大损失。故通知富民公司双方的《房屋租赁协议》自本通知书发出之日解除，富民公司应于收到通知之日起5日内赔偿建新蓝公司损失200000元。该通知书邮寄并由原告在2016年7月8日签收。
关于房屋渗水。原告富民公司诉称：在收到解除合同通知书之前，被告从未联系己方告知漏水或要求维修，收到通知后己方现场查看，只发现墙面有水渍，但并无渗漏或滴漏情况，且具体水渍来源无法判断，之后也未再行渗漏。当时室内还有被告的办公桌，没多少物品，但被告租赁房屋本来就是做仓库的。被告在2016年7月底向原告交还钥匙，但原告认为合同并未依法解除应当继续履行，故此并未接收对方退还的钥匙。被告建新蓝公司辩称：当时房屋在2016年2月的时候租赁房屋一楼的一个房间从墙面往外渗水，导致地面积水及墙体脱落，但具体原因不清楚。之后每天都渗水，特别下雨天渗漏得利害。被告联系物业，物业现场查看后也未实际维修。之后电话联系原告，原告也未处理。被告在2016年4月开始将一些货物及货架搬离，2016年7月底彻底搬离。之后向物业及原告交还钥匙，但均不肯接受。
诉讼中，被告另提交部分照片，证明租赁房屋存在漏水，原告对于照片拍摄部位为租赁房屋不持异议，但诉称不排除是淹水或其余使用原因所致，且被告从未联系己方维修。
本案第一次开庭时，原被告均确认租赁房屋内已无被告物品，为避免损失进一步扩大，本院询问双方是否同意进行钥匙交接，双方均表示同意庭后3日内自行交接，后原告诉称因案件处于诉讼中，故不肯收回钥匙，被告辩称交接时原告拒绝接受导致无法交还，故房屋钥匙仍在被告处。
以上事实，由房屋租赁协议、律师函、解除合同通知书等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。依法成立的合同对当事人有约束力，各方应当按照诚实信用原则履行。本案中，被告辩称房屋存在漏水，一方面，现有证据尚不足以证实漏水发生的具体原因以及对于租赁房屋的影响程度是否达到致使被告合同目的无法实现而具备解除条件，另一方面，被告未能举证其在漏水发生后及时向原告提出主张以及原告怠于维修，故被告以此为由发通知书解除租赁合同缺乏依据，本院不予支持。本案诉讼过程中，双方一致同意解除租赁协议，本院认定租赁协议于双方达成一致意见之时即2016年11月21日解除。合同解除后，原告应收回房屋，现原告同意自行收回房屋，本院不予理涉。关于租金（使用费），本院认为，一方面，被告虽在2016年7月即将物品搬离，但在合同尚未依法解除的情况下，被告是否搬离房屋不能成为拒绝缴纳租金的理由；另一方面，被告未交纳租金且搬离房屋，其拒绝履行合同的意思表示明显，在原告对此明确知晓且收回房屋并无障碍的情况下，原告也有义务及时收回房屋避免损失扩大。故本院认为，租金（使用费）计算的时间截止本院通知双方交接的时间即2016年11月24日，经核算租金（使用费）为217863元。关于违约金，因被告对违约金不予认可，而违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告已经收取保证金20000元，本院在裁决原告没收该保证金的情况下，酌情对违约金再行支持10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、依法确认原被告签订的关于苏州工业园区东兴路商业街40号、42号的《房屋租赁协议》解除；
二、被告苏州工业园区建新蓝建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司房屋租金（使用费）217863元；
三、苏州工业园区建新蓝建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司房屋违约金30000元（扣除保证金20000元，还须支付10000元）；
四、驳回原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取8306元，由原告负担2306元，被告负担5000元。被告应负担之款项已由原告预交，本院不予退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 徐秀英
人民陪审员 李明俊
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 夏李扬
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纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿
星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担
任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信
用卡、限制招投标等。
限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履
行义务信息等。
符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成
犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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