云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终774号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄文海，男，1980年1月9日生，汉族，城镇居民，住云南省通海县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡艳华，女，1979年2月9日生，汉族，城镇居民，住云南省通海县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇*组。
法定代表人：纳学远，总经理。
上诉人（原审被告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。
经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人黄文海、蔡艳华因与上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2017）云0423民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄文海、蔡艳华的共同委托诉讼代理人廖庆生，上诉人海纳公司、富润建材厂的共同委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄文海、蔡艳华上诉请求：撤销一审判决第二、三项，在维持其他判项的同时改判海纳公司、富润建材厂连带支付逾期交房违约金（其中2015年11月1日至2017年5月8日的逾期交房违约金为53541.12元，之后按99.69元/天计算至实际交房之日止），并判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋及车位产权证。主要事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。一审认定“2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收”错误，2016年5月12日出具的《工程竣工验收证明书》并无通海县建设工程质量安全监督管理站签章，海纳公司、富润建材厂至今也未取得《建设工程竣工验收备案表》，即尚未通过质监部门验收。二、一审未按合同约定支持逾期交房违约金错误，双方协商一致共同签订的商品房购销合同及补充协议合法有效，双方均应按约定履行义务，且海纳公司、富润建材厂未提供证据证明合同约定的违约金过高，一审予以调整与合同约定不符。
针对黄文海、蔡艳华的上诉，海纳公司、富润建材厂答辩称，除逾期交房违约金以外，其他费用同意一审判决。对逾期交房违约金的负担，以其上诉主张为准。合同约定的逾期交房违约金过高，海纳公司、富润建材厂已经证明了同地段的租金价格。
海纳公司、富润建材厂上诉请求：撤销一审判决第二项不合理的部分及第四项的判决内容，驳回黄文海、蔡艳华针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的请求，支持其一审提出的反诉请求。主要事实和理由：涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，符合双方约定的交房条件。房屋验收合格后，海纳公司、富润建材厂于2015年11月15日已向黄文海、蔡艳华发出了接房通知书，已经履行了合同约定的交房义务，黄文海、蔡艳华未接房系自己的违约行为所致。海纳公司、富润建材厂不应当承担黄文海、蔡艳华逾期接房行为导致的逾期接房责任，反之黄文海、蔡艳华应当承担逾期接房的违约责任。
针对海纳公司、富润建材厂的上诉，黄文海、蔡艳华答辩称，2015年11月15日海纳公司、富润建材厂通知其接房时，涉讼房屋未经竣工验收合格。海纳公司、富润建材厂于2016年5月12日取得《工程竣工验收证明书》后未通知其接房，未尽到相应的通知义务，请求驳回海纳公司、富润建材厂的上诉请求。
黄文海、蔡艳华向一审法院起诉请求：1、判令海纳公司、富润建材厂立即交付天湖银座C幢1单元2602号房屋及C-36号地下车位；2、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋及车位产权证；3、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2017年5月8日的逾期交房违约金22270.97元，之后按0.27元/天计算至实际交房之日止；4、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2017年5月8日的逾期交付车位违约金3035.62元，之后按5.5元/天计算至实际交付车位之日止。一审诉讼中，黄文海、蔡艳华将诉讼请求变更为：1、判令海纳公司、富润建材厂立即交付天湖银座C幢1单元2602号房屋及C-36号地下车位；2、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋及车位产权证；3、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2017年5月8日的逾期交房违约金53541.12元，之后按99.69元/天计算至实际交房之日止；4、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2017年5月8日的逾期交付车位违约金3035.62元，之后按5.5元/天计算至实际交付车位之日止。
海纳公司向一审法院反诉请求：1、判令黄文海、蔡艳华支付逾期接房违约金14970元；2、判令黄文海、蔡艳华按产权登记面积中的套内面积支付差额房价款3418元。
一审法院认定事实：黄文海、蔡艳华系夫妻。海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2014年7月1日，海纳公司、富润建材厂（甲方）与黄文海、蔡艳华（乙方）签订通THYZ（2013）第430号《商品房购销合同》、《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：乙方向甲方购买天湖银座C幢1单元26层02号、建筑面积148.89平方米（商品房套内建筑面积119.60平方米、分摊面积29.29平方米）的房屋一套，房屋价款498484元。采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。乙方于2014年9月3日前向甲方支付总房价款的40%即（含定金）198484元作为首付款，剩余60%，即余款300000元，乙方应按照银行规定，在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整齐全合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方帐户则视为乙方结清房款。甲方2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方如未按约定支付房款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天30元支付甲方违约金，逾期30天后，乙方每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金，合同继续履行；如甲方未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元支付乙方违约金，逾期30天后，每天按乙方已付房款的0.02%支付乙方违约金，合同继续履行。房屋经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续，由于甲方的原因未能按期交房，甲方按逾期交房承担违约责任，甲方已按约定履行通知义务，由于乙方原因未能按期交房的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定的地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的，视同甲方已按期履行了交房义务，乙方自此日起至实际接房日止，按每日30元支付甲方违约金。《合同补充协议》约定，《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章；乙方未足额支付甲方房款及配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担违约责任，由此导致甲方无法交房的，甲方应按《商品房购销合同》约定，承担未能按期交房的责任；契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付，收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，多退少补，若乙方延迟交付上述税费，除按主合同承担违约责任外，甲方交付房屋的交付期限和办证期限相应顺延以及主合同登记备案期限顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。《商品房购销合同》《合同补充协议》签订后，黄文海、蔡艳华按约定付清了全部房款498484元。2015年10月31日，《商品房购销合同》约定的交房期限届满，因房屋尚未验收，海纳公司、富润建材厂未按时交付黄文海、蔡艳华房屋。2015年11月11日，天湖银座建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工初验；同年11月15日，海纳公司书面通知购房户办理接房手续，因房屋未通过竣工验收，黄文海、蔡艳华未办理接房手续。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》，对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收。2015年4月25日黄文海、蔡艳华支付车位定金10000元，2015年7月31日黄文海、蔡艳华支付车位款40500元，购买该小区内的C-37号地下车位。双方未签购买车位订协议，目前车位款尚未交清。通海县天湖银座小区及周边房屋年租金约为100元/平方米。
一审法院认为，双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行权利义务。根据双方合同及补充协议的约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付黄文海、蔡艳华。现海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而黄文海、蔡艳华提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的《情况说明》能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了涉讼房屋的验收，只是根据相关规定其无须签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故应认定2016年5月12日涉讼房屋符合合同约定的交房条件。因双方约定涉讼房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约，故海纳公司、富润建材厂应承担逾期交房的违约责任。而关于海纳公司要求黄文海、蔡艳华支付逾期接房违约金的反诉请求，因海纳公司、富润建材厂未举证证实2016年5月12日涉讼房屋达到约定交付条件后已按约定履行过通知黄文海、蔡艳华接房义务的事实，对海纳公司该项主张不予支持。在《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，而黄文海、蔡艳华尚未接房，故对逾期交房违约金支持至海纳公司反诉状送达黄文海、蔡艳华之日即2017年6月20日，现黄文海、蔡艳华仅主张至2017年5月8日，系对自己民事权利的自由处分，予以认可，海纳公司、富润建材厂的违约天数为2015年11月1日至2017年5月8日，共计554天。关于逾期违约金的认定，海纳公司、富润建材厂提出合同约定违约金过高，要求予以调整。黄文海、蔡艳华主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋日租金约为0.27元/平方米，结合涉讼房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给黄文海、蔡艳华造成的租金损失为22270.97元（148.89平方米×0.27元/平方米/天×554天），故黄文海、蔡艳华主张的逾期交房违约金确实过高，不予支持。因双方未签订购买车位的书面合同，对车位何时交付未作约定，对黄文海、蔡艳华要求海纳公司、富润建材厂交付车位及支付车位违约金的主张亦不予支持。关于黄文海、蔡艳华要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋及车位产权证的主张，因办证是由业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需黄文海、蔡艳华配合交齐委托办理产权证所需相关资料，且天湖银座小区已完成初始登记。经查，天湖银座现未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对黄文海、蔡艳华提出的该诉讼请求，在本案中暂不予处理。现涉讼房屋的产权证还未办理，产权登记面积不能确定，故对双方提出涉讼房屋面积多少或退补的问题，暂不予处理。遂判决：“一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内将坐落于通海县秀山街道办事处秀山西路111号天湖银座C幢1单元26层02号房交付给原告（反诉被告）黄文海、蔡艳华，原告（反诉被告）黄文海、蔡艳华按合同约定办理接房手续。二、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于判决生效后三日内支付原告（反诉被告）黄文海、蔡艳华逾期交房违约金22270.97元；三、驳回原告（反诉被告）黄文海、蔡艳华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。”
本院二审期间，黄文海、蔡艳华未提交新证据，海纳公司、富润建材厂提交了天湖银座业主群的微信聊天记录手机截屏一份，证明：海纳公司在2016年5月12日综合验收后再次以电话的方式发出接房通知，业主间已相互告知，之所以无法交接房是因税务问题及与海纳公司商谈违约金没有谈好，业主在群里相互鼓动所致。经质证，黄文海、蔡艳华对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据不是新证据，且是手机截屏并存在前后两个不同版本，真实性无法确认，因微信用的都是昵称，看不出是否涉及本案业主。本院认为，现海纳公司、富润建材厂不能证实黄文海、蔡艳华为微信群的成员，海纳公司、富润建材厂仅依据该份证据不能得出在2016年5月12日后已经通知过黄文海、蔡艳华接房的结论，故对海纳公司、富润建材厂提交的证据，本院不予采纳。
经二审审理，一审认定的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系双方的真实表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按约定履行。综合双方诉辩主张，现本案二审的争议焦点为：1、海纳公司、富润建材厂应支付的逾期交房违约金如何确定，黄文海、蔡艳华是否应承担逾期接房的违约责任；2、黄文海、蔡艳华要求海纳公司、富润建材厂立即办理房屋及车位产权证的主张是否成立；3、黄文海、蔡艳华是否应向海纳公司支付套内面积差价。
关于焦点1，根据双方的合同约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及建设单位组织验收合格的房屋交付黄文海、蔡艳华，否则应承担相应的逾期交房违约责任。现海纳公司、富润建材厂主张涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，并于同日通知黄文海、蔡艳华接房，其应承担的逾期交房违约金只应计算至2015年11月15日。经审查，双方的《合同补充协议》约定，涉讼房屋需由质监部门参与验收合格，才符合交房条件，因海纳公司、富润建材厂的该项主张与双方约定不符，故本院不予支持。2016年5月12日，由建设、勘察、设计、监理、施工单位组织在通海县建设工程质量安全监督管理站参与下，涉讼房屋工程竣工验收合格，此时涉讼房屋才符合双方补充协议约定的交房条件，故一审法院认定2016年5月12日涉讼房屋符合双方合同约定的交房条件正确，本院予以维持。关于逾期交房的时间，因海纳公司、富润建材厂未举证证明2016年5月12日后何时通知过黄文海、蔡艳华接房，结合双方合同约定及海纳公司提起反诉的事实，本院确认逾期交房的起止期限为2015年11月1日至反诉状送达黄文海、蔡艳华之日即2017年6月20日，共计598天，一审认定有误，本院予以纠正。关于违约金的计算标准，一审诉讼中海纳公司、富润建材厂提出双方合同约定的违约金计算标准过高，对此一审法院参照涉讼小区相近地段的房屋日租金水平标准0.27元/平方米正确，海纳公司、富润建材厂应支付的逾期交房违约金经计算为24040元（148.89平方米×0.27元/平方米×598天）。因海纳公司、富润建材厂未举证证明2016年5月12日涉讼房屋符合交付条件后，按约定履行了通知黄文海、蔡艳华接房的义务，故海纳公司、富润建材厂要求黄文海、蔡艳华承担逾期接房违约责任的主张理由不充分，一审未予支持正确，本院予以维持。
关于焦点2，因产权证的办理涉及业主、房地产开发企业和产权登记行政管理部门三方的行为，办理产权登记手续除业主需提交委托办理产权证所需资料外，还需天湖银座小区完成初始登记，现该小区并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对黄文海、蔡艳华要求海纳公司、富润建材厂办理房屋及车位产权证的主张，一审认为在本案中暂不予处理正确，应予维持。
关于焦点3，现涉讼房屋的产权证还未办理，产权登记面积尚不能确定，故对海纳公司提出的由黄文海、蔡艳华支付其涉讼房屋多出面积房款的主张，一审法院暂不予处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，黄文海、蔡艳华的上诉请求部分成立，海纳公司、富润建材厂的上诉请求均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持云南省通海县人民法院（2017）云0423民初785号民事判决第一项、第四项；
二、撤销云南省通海县人民法院（2017）云0423民初785号民事判决第二项、第三项；
三、由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于判决生效后三日内支付黄文海、蔡艳华逾期交房违约金24040元；
四、驳回黄文海、蔡艳华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费510元，由黄文海、蔡艳华负担292元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担218元；反诉案件受理费130元，由通海县海纳房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费842元，由黄文海、蔡艳华负担549元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担293元。
本判决为终审判决。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判长 严光辉
审判员 方明慧
审判员 ＸＸＸ
二〇一七年十二月十五日
书记员 邹 欣