重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终1105号上诉人（原审原告）：廖德明，男，1963年6月29日生，汉族，重庆市梁平区人。委托诉讼代理人：徐本兰，女，1963年6月19日生，汉族，系廖德明之妻。委托诉讼代理人：古光轩，重庆豪文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆联隆房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9150022856994628XX。法定代表人：毕浩，总经理。委托诉讼代理人：张捷，男，生于1982年11月9日，汉族，重庆市渝中区人，该公司员工，住重庆市渝中区。上诉人廖德明因与上诉人重庆联隆房地产开发有限公司（以下简称联隆房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院(2017)渝0155民初5893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年年5月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。廖德明上诉请求：1、撤销一审判决，改判联隆房地产公司立即交付房屋，并支付其违约金从合同订立之日以房价887481元按日万分之三计算至房屋交付之日止；2、对联隆房地产公司故意提供伪证的虚假诉讼行为予以法律制裁，追究其诉讼参与人的民事责任和刑事责任，并赔偿廖德明精神抚慰金5万元；3、本案一、二审诉讼费用由联隆房地产公司承担。事实和理由：一、一审错误认定商品房销售合同价款为80万元，但我为购房支付的款项共计887481元，含契税24215元，团购服务费5万元，印花税409元，预告登记费550元，抵押登记费550元，国土办证费750元，大修基金2935元，转让手续费8072元。一审把房屋成交价等同于房屋价款，未将我多交的87481元计算在内。二、涉案房屋为现售商品房，合同中明确约定交房时间应为2016年12月31日前，一审故意模糊商品房的现状及交房的特别约定，以合同的补充协议认定联隆房地产公司违约的时间和期间，认定我方应在2017年10月11日接房，缺乏事实依据。三、在2017年10月11日，我方到物管处接房，发现联隆房地产公司出示的两书取得时间是2017年8月17日，而合同约定的交房时间是2016年12月31日前，我认为属于欺诈销售，有权拒绝接房，由此造成延期交房的责任由联隆房地产公司承担。四、我拒绝接房是因为联隆房地产公司没有按照合同约定提供两书一证，并非因为房屋渗漏问题，一审歪曲我方主张。五、联隆房地产公司提供的取得时间为2016年8月17日的两书明显系伪证，该公司之所以没有在2016年12月30日前交房，就是因为没有两书一证，在发生纠纷后出示的两书取得时间是2017年8月17日，其中必有一份为假，其行为违反了民事诉讼法的规定，应承担法律责任。联隆房地产公司辩称：1、涉案房屋于2016年8月15日取得竣工验收备案登记证，达到了交付条件，按照一般的交易习惯，廖德明没有理由拒绝接房。根据合同约定，应当认定我公司已按约交房。2、陶友梅不是我公司职员，只是小区物业公司的工作人员，无权作任何关于交房细节的陈述，一审错误的采信此人陈述，认定我公司没有按合同约定达到交房条件是错误的。3、涉案房屋早已达到交房条件，我公司没有理由不交付房屋，是廖德明故意推脱拒绝接房，为避免损失的扩大，请廖德明尽早接房。联隆房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由廖德明承担。事实和理由同其针对廖德明上诉请求的答辩意见。廖德明答辩意见同其本人上诉理由。廖德明向一审法院起诉请求：判令被告联隆房地产公司继续履行合同交付房屋、赔偿违约金76410元(计算至起诉之日止)，其余违约金计算至其履行房屋交付义务为止。一审法院认定事实：涉案房屋已于2016年8月15日竣工验收，并2016年8月17日取得原梁平县城乡建设委员会颁发的建竣备字【2016】31号建设工程竣工验收备案登记证书。2016年11月17日，廖德明（乙方）与联隆房地产公司（甲方）签订一份《重庆市商品房买卖合同》，约定：廖德明购买联隆房地产公司开发的“隆鑫•花漾城”项目中A6-103号（具体地址：梁平区双桂街道钟文路3号附3号）门市一间，钢筋混凝土结构，建筑面积73.38平方米、套内建筑面积71.40平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.98平方米，建面单价10902.15元/平方米、套内面积单价为11204.48元/平方米，总金额80万元，采用按揭方式付款，乙方于2016年11月17日支付首付房款60万元，余下20万元，由乙方向银行申请按揭贷款支付；该《合同》第七条约定“交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、属现售商品房的，甲方应在2016年12月31日前，将商品房交付乙方使用……（二）本商品房交付时应符合以下条件（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”。该《合同》第八条约定“…1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”。该《合同》第九条还约定“……除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第2种方式处理：2、（1）乙方同意，甲方自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日，逾期在60日（含）之内的，乙方免除甲方的违约责任，逾期超过60日的，甲方从第61日开始按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日，乙方有权解除合。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5.0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期第91日起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同附件五的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定“……五、商品房的交付1、……乙方未接到甲方交房通知的，以本合同约定的交付日期为房屋交付使用时间，乙方自行前来办理接房手续，甲方不予另行通知”。第十八条约定“在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担”。《合同》签订当日，廖德明即支付房屋价款60万元，其余20万元，廖德明向银行贷款支付。廖德明还向联隆房地产公司缴纳团购服务费5万元、专项维修资金2935元，向税务机关缴纳印花税381元、契税22857.15元。2017年1月20日，廖德明到联隆房地产公司处接房时，以该房屋漏水和手续不齐全为由拒绝接房。此后，联隆房地产公司对该房屋进行维修，截至2017年9月22日，将该房屋维修完毕，不再漏水。2017年9月25日，廖德明向梁平区领导提出申诉，要求解决与联隆房地产公司的争议，重庆市梁平区国土资源和房屋管理局于2017年9月30日向廖德明之妻徐本兰发出梁平国土房管信访告字【2017】21号信访不予受理告知书，告知徐本兰“隆鑫花漾城A区A6栋为现房销售，并于2016年8月18日办理了竣工验收备案登记。本机关审查认为：房屋质量问题不属于我局职能，建议咨询相关职能部门……”。2017年10月8日，廖德明之妻徐本兰向联隆房地产公司的销售员陶友梅打电话，询问“两书”是否拿来了，陶友梅回答：……9月30日下午拿回来了哈……。同月11日下午，廖德明前往接房，联隆房地产公司向其出示了“重庆市新建商品房使用说明书，新建商品房质量保证书（以下简称‘两书’）”，该书内粘贴有该房的“原梁平县城乡建设委员会颁发的建竣备字【2016】31号建设工程竣工验收备案登记证书（以下简称‘一证’）”，廖德明要求赔偿房屋漏水对其造成的损失，双方未能达成一致，廖德明为此拒绝接房，要求将前述“两书”带走，用其到国土局举报，联隆房地产公司的工作人员不准带走，双方发生纠纷。廖德明到梁平区双桂派出所报案，该派出所民警到现场调处，联隆房地产公司的工作人员向廖德明出示了“两书”和“一证”，由其对“两书”拍照，此后，廖德明离开现场。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”，第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金…”。双方当事人签订的《合同》合法有效，双方当事人应按照《合同》的约定全面履行自己的义务。联隆房地产公司自《合同》约定的交房时间届满后的任何时间都负有交房义务，因此对廖德明关于交付房屋的诉讼请求，予以支持。双方争议的房屋因漏水，导致联隆房地产公司未能按时向廖德明出示“两书”，廖德明因此没有接房，导致逾期交房，联隆房地产公司应当按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条之约定承担违约责任。该合同附件五的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定“……五、商品房的交付1、……乙方未接到甲方交房通知的，以本合同约定的交付日期为房屋交付使用时间，乙方自行前来办理接房手续，甲方不予另行通知”。据此，廖德明应按《合同》约定的交房时间（2016年12月31日前）前往接房，而廖德明于2017年1月20日才前往接房，2016年12月31日—2017年1月20日期间，廖德明怠于行使权利，联隆房地产公司不应承担此期间的违约责任。联隆房地产公司承担违约责任的起算时间应从廖德明主张权利之次日（2017年1月21日）起的第91日，即2017年4月21日起计算；同年10月11日，联隆房地产公司向廖德明出示了“两书”和“一证”，且双方所签订的《合同》第七条（二）第（1）项已明确载明“本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”，虽双方当天未对房屋漏水的赔偿事宜达成一致，但法律未规定此为拒绝接房的法定事由，《合同》中也未约定。因此，廖德明应于当日接房，至于房屋漏水的赔偿问题，廖德明可依法行使诉讼权利解决，不能以此为由拒绝接房，故联隆房地产公司支付违约金的止算时间只能计算至同年10月11日止，超过此日未接房的损失，视为廖德明未能防止损失扩大的原因所致，应由其自行承担。对于廖德明要求支付此日后至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，不予支持。双方签订的《合同》第九条约定“……（2）逾期超过120日，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期第91日起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。据此，违约金的计算基数只能是房屋价款80万元，廖德明缴纳的团购服务费5万元、专项维修资金2935元，向税务机关缴纳的印花税381元、契税22857.15元，不应作为违约金的计算基数。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告联隆房地产公司在判决生效后十日内向原告交付本案争议的商品房，并向原告支付违约金41760元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费844元，由被告联隆房地产公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。对于涉案房屋“两书”的取得时间，双方当事人存在重大争议，但根据视频资料反映出的内容，在2017年10月11日，廖德明前往联隆房地产公司接房时，该公司向廖德明出示了“两书”，双方发生纠纷报警后，民警到现场调处，在民警的见证下，廖德明对联隆房地产公司出示的“两书”用手机拍照，清楚的显示“两书”上载明的商品房交付日期为2017年8月17日。联隆房地产公司坚称其在2016年8月17日已取得“两书”，并提供了相应的证据，据此认为其不应承担违约责任，但其提供的证据缺乏真实性、客观性，有违常理，与查明事实不符。虽然联隆房地产公司提供了不实证据，但并未对审理本案造成妨碍，因一审法院采信的是取得时间为2017年8月17日的“两书”，并据此确定联隆房地产公司应承担逾期交房的违约责任。本院亦认为，2017年10月11日，在公安民警见证的情况下，联隆房地产公司出示的涉案房屋“两书”具有真实性、客观性，联隆房地产公司承担逾期交房违约责任的期间于该日截止。根据合同约定，在2017年8月17日，涉案房屋的“两书”、“一证”均已取得并能提供给廖德明，廖德明无权拒绝接房。若廖德明怀疑真伪，亦应在接房并获取“两书”、“一证”后及时依法主张权利，而不应以怀疑“两书”、“一证”不真实为由不予接房，并谋求持续性的逾期交房违约金。关于合同补充协议，是作为双方当事人所签订合同的附件五而存在，真实合法有效，对当事人具有约束力。补充协议中关于“商品房的交付”的约定发生了变更，故应按照变更后的约定内容执行。本案所售房屋系现房，双方当事人并未约定补充协议仅针对预售商品房才适用。因此，根据补充协议，联隆房地产公司无需再另行通知廖德明接房，廖德明应在合同约定时间自行前往办理接房手续。一审法院确定计算违约金的起始时间点为2017年1月21日的第91日，符合双方合同约定。关于违约金的计算基数即廖德明提到的房价问题，根据合同约定，只能是80万元，廖德明主张其在此之外实际支付的87481元亦应计算在内，无事实和法律依据。廖德明支付的税费在性质上迥异于房款，团购服务费5万元是当事人之间自行协商的获取交易机会的对价，在核定税费时也未将5万元作为房屋价款征税，因此不能计算在房价内。关于廖德明主张精神抚慰金的上诉请求，因超出了其一审诉讼请求范围，无事实和法律依据，本院不予支持。联隆房地产公司提供不实证据，由人民法院根据其情节轻重依法处理，是否追究其民事责任或刑事责任，不属于本案民事案件裁判范畴。综上，一审事实认定清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人廖德明、上诉人联隆房地产公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人廖德明缴纳的二审案件受理费1710.25元，上诉人联隆房地产公司缴纳的二审案件受理费844元，由各上诉人分别自行承担。本判决为终审判决。审判长  姜长城审判员  杨继伟审判员  柯 言二〇一八年六月十九日书记员  章立立