广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第164号原告苏骎，公务员。原告刘芳，干部。被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司，住所地：广西武宣县武宣镇城北路217号时代丽都小区。法定代表人黄翠利，该公司经理。委托代理人钱宗辉，广西创想律师事务所律师。委托代理人韦叶锦，广西创想律师事务所律师。原告苏骎、刘芳与被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司（以下简称凯丰武宣分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法由审判员余廷发担任审判长，与审判员王景山、人民陪审员徐文轩共同组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行审理。书记员黄柳霞担任法庭记录。原告苏骎、刘芳，被告的委托代理人韦叶锦、钱宗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于武宣凯丰世纪广场2#-1-603房。合同约定交房日期为2012年12月31日；逾期交房超过90日的，受买人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向受买人支付已交房价款万分之一的违约金；同时，原、被告还对商品房的交付条件、时间、违约责任、建筑面积、产权办证等事项进行了全面的约定。另外，被告于2014年5月20日对原告及其他全体业主承诺“如超出2014年8月31日交房的，超出时间违约金提高到万分之三”。合同签订后，原告按合同的约定全面地履行合同义务，但被告却严重违约，未按合同约定履行交房义务。原告至今未收到该房屋验收合格的相关证件。被告严重超期交付商品房的违约行为给原告带来了金钱、时间和精神上的多重损失，严重损害了原告的合法权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，被告应承担如下民事赔偿责任：1、依购房合同第九条约定，被告承担2013年1月1日至2014年8月31日逾期交房608天的全部违约责任，被告应赔偿原告违约金14531.2元。2、被告履行2014年5月20日给业主作出的承诺，从2014年9月1日至2015年1月20日共l42天，按日支付万分之三的违约金71.7元计算，被告应赔偿原告违约金10181.4元。3、被告履行继续2014年5月20日给业主作出的承诺，从2015年1月21日起至双方履行交房手续当天止，按日支付逾期交房的万分之三违约金人民币71.7元。为维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》ll9条规定，特提起诉讼，请求判决：一、被告赔偿原告逾期交房违约金共计人民币24712.6元。二、被告继续履行2014年5月20日给业主作出的承诺，从2015年1月21日起至双方履行交房手续当天止，按日支付逾期交房万分之三的违约金人民币71.7元。三、本案诉讼费用由被告承担。原告苏骎、刘芳对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原、被告双方应履行的条款（第九条）与违约责任。2、承诺书，证明被告在2014年5月10日对业主作出的承诺，被告承诺在2014年8月30日前交房，逾期按合同第九条的约定提高逾期交房违约金。3、发票三张，证明原告已经依约支付完购房款。4、赔偿统计表，证明被告违约的时间天数产生的违约金。5、身份证，证明原告身份的证明。被告辩称：1、针对逾期交房过错责任：过错是在施工方，应该由施工方承担责任。施工方未能按照与被告签订的合同约定完成施工建设，才导致被告未能按期交房。2、如法院认定被告需要承担违约责任，被告认为原告对违约金的计算方式有误，针对计算天数，如出现合同第八条第三点约定的情况，被告是可以延期交房的，经被告方核实，2012年凯丰世纪广场所在的线路停电2天，广西气象服务中心提供的武宣县降水资料，证明武宣县2010年10月至2012年12月期间共计连续降水4小时或累计6小时降雨106天，武宣县日降水量，武宣大雨暴雨共计30天，属于合同约定的施工条件恶劣的情况。综上，违约天数应扣除相应天数。3、违约金本金计算也存在错误，原告2014年3月11日支付的最后一笔购房款60000元，原告应该扣除未支付的购房款计算本金。4、被告认为按万分之三计算违约金过高。被告在举证期限内为支持其主张提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及附件，证明合同约定如供水、供电部门连续停水停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的，被告可以延期交房。2、武宣县供电局停电记录统计表，证明施工过程中供电部门停电视为事实及停电的天数。3、武宣县降水气象资料，证明2010年12月至2012年12月武宣县降水情况。经过统计，共计有106天符合合同约定可以顺延交房日期。4、2010年12月-2013年、2014年1月1日-8月20日的降水量统计表，证明降水量达到大雨暴雨的天数情况。经过庭前交换证据和开庭质证，被告对原告提供的证据1、3、5的三性没有异议；对于证据2（承诺书）的真实性有异议，认为原告没有提供原件。对证据的合法性有异议，理由是承诺书只有廖小清等6位业主代表签字，没有二原告的签字，没有经过法定的业主代表选举程序，该6位业主也没有得到其他业主的授权，所以被告方认为该份承诺书效力不及本案原告；对于证据4（赔偿统计表）有异议，被告认为统计表是原告单方作出的，对计算的天数、本金都存在错误。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1、2没有异议；对证据3、4有异议。认为原告统计的降水天数与被告方的有差异。本院对原告、被告无异议的证据予以确认。对原告、被告提交均与本案所涉协议的法律关系及效力有关的其他证据，其证据效力须结合双方拟证明的事实及其与本案的关联程度予以综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：凯丰武宣分公司是武宣县武宣镇凯丰世纪广场工程的开发商，负责该工程的开发建设。原告与凯丰武宣分公司于2010年12月25日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定由原告购买凯丰武宣分公司开发的位于武宣县武宣镇城北路172号凯丰世纪广场第2栋1单元603号房，总房价款为239042元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2012年12月31日。如遇下列特殊原因，双方未解除或变更合同的，交房日期可据实延期……供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的。出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人逾期付款的，应在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四约定，买受人选择申请银行按揭付款的，买受人承诺在合同签订后30日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视为逾期付款，交房日期顺延，并应承担违约责任。合同还作了其他方面的约定。由于凯丰武宣分公司未能按照商品房买卖合同约定在2012年12月31日交付房产给业主，各业主要求凯丰武宣分公司交付房屋未果后，于2014年5月组织人员到建设局、县政府进行请愿，要求“政府部门督促被告加紧实施并交房给原告，同时按合同支付逾期交房违约金”。在县政府相关部门的协调下，凯丰武宣分公司为平息事端，向业主作出承诺书：2014年8月31日按合同约定交房，否则自愿按照业主所交购房款日万分之三支付违约金。承诺期限到后，凯丰武宣分公司仍没能按承诺期限交付房产，在相关配套设施还未完工、没有取得验收合格的情况下，凯丰武宣分公司在南国今报上刊发交房公告，并通过信件、电话的方式通知各业主于2014年9月15日起收房，原告接到通知后已于2015年3月4日接收房屋。2014年10月21日，武宣县住房和城乡建设局向凯丰武宣分公司发出函告，通告凯丰武宣分公司在工程竣工验收合格后方可向购房业主移交物业。凯丰世纪广场工程至今仍未取得验收合格证。据此，原告诉至本院，请求法院判令被告支付给原告逾期交房违约金共计24712.6元（暂计至2015年1月20日，以后另计至经验收合格交房之日止）并承担本案诉讼费。另，据统计，自2010年12月25日合同签订至2012年12月31日期间，武宣县供水、供电部门连续停水停电四个小时以上的天数累计为2天；武宣县连续降雨4小时以上或间断降雨累计6小时及一天的降水的天数累计为97天；武宣县降水量达到大雨暴雨的天数，属于施工条件恶劣的情况累计30天。扣除降雨4小时以上或间断降雨累计6小时及一天与停水停电重复1天数、与施工条件恶劣的情况重复24天，累计扣除停水停电、降水及施工条件恶劣符合延期交房的天数为104天。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容和形式合法，且已实际履行，双方对合同的效力亦无异议，属有效合同，双方理应按合同的约定履行义务。原告已按合同履行了支付购房款的义务，而被告未按约定交房已构成违约，依法承担违约责任，理应赔偿原告因此所遭受的经济损失。针对本案争议的几个问题：一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的计算依据问题。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房日期为2012年12月31日，并对双方的权利义务、违约责任等作了约定，而被告逾期交房应承担的违约责任，应按合同约定按日支付逾期交房违约金。此外被告在2014年5月20日对武宣凯丰世纪广场业主作出的承诺书是双方自愿签订的，承诺书上的内容标明为凯丰公司与业主代表协商，被告没有相关证据证明不是与业主代表协商签订，承诺书上提出违约金按日万分之三赔偿没有超过法律法规的相关规定，因此，凯丰公司应遵守诚实信用原则，超出2014年8月31日交房的，违约金应按日支付已交房价款万分之三计算。二、关于违约金的计算基数问题。本院认为，对于被告提出的按照购房款发票日期确定付款时间，原告没有按约定及时办理按揭贷款合同支付购房余款，被告可以顺延交房的辩解意见，因被告无法证明不按期办理按揭贷款是原告方违约导致，且购房余款应以银行贷款的具体发放日期为准，被告主张以税务发票日期作为原告交款的日期与事实不符，故本院不予支持被告的辩解，因此应以原告已交付的房屋总价款作为基数计算逾期交房违约金。三、关于逾期交房的天数问题及应赔偿的违约金。本院认为，合同约定出卖人应将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，被告凯丰武宣分公司交付买受人（原告）使用的商品房虽未经验收合格，但原告没有拒绝交接，原告已于2015年3月4日接收房屋使用，这表明原告已愿意接收房屋，是否验收合格不影响房屋的使用，至于今后房屋如存在质量问题的可另案处理，因此违约金应计至2015年3月4日原告接收房屋之日。从2013年1月1日（逾期交房日）至2014年8月31日为608天，扣除顺延天数104天，为504天，2014年9年1日至2015年3月4日即185天，被告逾期交房产生的违约金为：239042×504×0.0001＋239042×185×0.0003=25314.55元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司应向原告原告苏骎、刘芳支付逾期交房违约金25314.55元（违约金计至2015年3月4日止）；二、驳回原告苏骎、刘芳的其他诉讼请求；本案本诉受理费418元，由被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司承担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交本诉上诉案件受理费418元，款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业室，帐号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长余廷发审判员王景山人民陪审员徐文轩二〇一五年七月十日书记员黄柳霞附：有关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。