东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0591民初244号
原告：边怀海，男，1971年5月8日生，汉族。
委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕红伟，山东盛强律师事务所律师。
被告：东营高原万邦投资有限公司，住所地：东营市东营区东六路56号一层102号。组织机构代码：05792217-X。
法定代表人：崔健，执行董事。
委托诉讼代理人：李成银，山东正义之光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙西慧，山东正义之光律师事务所律师。
原告边怀海诉被告东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵永涛、吕红伟，被告委托诉讼代理人李成银、孙西慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告边怀海向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金45815.85元（自2015年6月30日至2016年12月12日共计530天）；2、判令解除原、被告签订的《储藏室使用权转让协议》，返还储藏室使用权转让款35550元，并支付利息损失3272.55元（按基准贷款利率年息6%自2015年5月31日至起诉之日2016年12月12日共计560天计算）；3、判令解除原、被告签订的《地下停车位使用权转让协议》，被告向原告返还地下停车位使用权转让款100000元，并支付利息损失9205.48元（按基准贷款利率年息6%从2015年5月31日至起诉之日2016年12月12日共计560天计算），以上三项共计193843.88元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告要求利息损失计算至实际清偿之日止。事实和理由：2013年7月6日，原告支付定金10万元，向被告认购东营海洋城x幢x单元x室。原告于2013年7月15日支付被告购房款228742元，于2015年5月31日支付被告购房款135708元；2015年6月14日，原告与被告签订商品房预售合同，购买被告开发的东营海洋城第x幢x单元x室，合同约定总房款为864450元，其中剩余40万元房款约定采用按揭付款的方式。合同第九条约定，被告应于2015年6月30日前将经过验收合格且符合合同约定的房屋交付原告使用；第十条约定，被告逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年6月14日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》和《地下停车位使用权转让协议》，约定原告受让被告的储藏室和地下停车位，原告被告知只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同。被告涉案地下室一层、二层改变层高和使用功能，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于违法建设工程。涉案房屋未通过竣工验收，储藏室一直未交付原告使用，地下停车位所处的地下停车位未验收交付使用。且涉案地下停车位所在的车库属于人防工程改建而成，原告未看到被告使用权出让的相关审批手续。被告向原告出让违法建筑使用权和违规出让车位使用权的行为，侵害了原告的合法权益，属于法定解除协议情形。
被告东营高原万邦投资有限公司辩称，1、被告在合同约定期限内向原告发出了交房通知书，通知原告交接房屋，由于原告的原因没有交房，责任在原告，原告主张的逾期交房违约金不能成立；2、原告主张解除涉案《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》，无事实和法律依据，不应解除；3、原告购买的储藏室、停车位与房屋应一起交付，由于原告的原因没有交房，也没有交付储藏室和地下停车位，且《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》不存在解除的情形。因此，原告关于退还购买车位、储藏室的款项及赔偿利息损失的诉讼主张，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
2015年6月14日，原告边怀海与被告东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，约定原告购买被告开发建设的位于东营区南一路301号东营海洋城第x幢x单元x号房屋一套，房屋总价款864450元；约定被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，被告逾期交房不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为5000元，合同继续履行；被告如逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。在2015年6月14日，原、被告签订《地下停车位使用权转让协议》，由原告受让被告位于x号楼前x区地下停车场、位置编号为x的地下停车位，车位使用权价款为100000元；原、被告签订《储藏室使用权转让协议》，由原告受让被告位于x号楼x层，位置编号为x的储藏室，储藏室使用权价款为35550元。该两份协议均约定：原告只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同。
原告于2013年7月6日向被告支付购房款定金100000元，于2013年7月15日支付购房款228742元，于2015年5月31日支付购房款135708元。2015年6月25日通过银行按揭方式向被告支付购房款40万元。原告于2015年5月31日支付储藏室使用权转让款35550元，支付地下停车位使用权转让款100000元。
另查明，东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业(停工5天)；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，被告可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，并出具《建设工程竣工验收记录表》。2015年7月1日，被告向原告发出交钥匙通知，通知原告收房，原告未收房。
涉案储藏室系由1#、3#、5#、7#楼管道夹层或地下停车位或占用公共空间更改而来，被告擅自改变使用用途，未办理规划变更审批手续。涉案地下停车位改变上下层高，规划审批地下一层（管道夹层）2.19米，地下二层3.51米，实际建设地下一层（管道夹层）2.70米，地下二层2.60米。东营市城市管理行政执法局针对违法问题已依法对被告进行处罚。东营市城乡规划局在向东营市城市管理行政执法局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》中认定1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。被告综合楼地下工程已办理人防工程建设手续。涉案储藏室和地下停车位尚未交付。
本院认为，（一）关于逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。被告逾期向原告交付房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同明确约定被告逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，被告应按照约定计算方式向原告支付逾期交房的违约金。根据合同约定最迟交房时间2015年6月30日和被告可据实延期施工的天数13天，自2015年7月1日起支付逾期交房违约金至原告主张的2016年12月12日，逾期交房超过90日，按合同约定的日万分之一计算的违约金超出最高上限10000元，故应以合同约定的10000元为限。
（二）关于《储藏室使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案转让的储藏室系被告违反规划改变用途，截至一审法庭辩论终结前未办理规划变更审批手续和整改完毕，涉案《储藏室使用权转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。涉案储藏室被告尚未交付，被告应当向原告返还已交付的储藏室使用权转让款35550元并赔偿利息损失。
（三）关于《地下停车位使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案地下停车位改变了层高，不影响实际使用，不构成合同的根本违约。被告已按程序缴纳人防工程异地建设费用，原告主张地下停车位系人防工程不能成立。原告主张解除与被告签订的《地下停车位使用权转让协议》并主张返还转让款和利息损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告边怀海支付逾期交房违约金10000元；
二、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告边怀海支付储藏室款项35550元并赔偿利息损失(以35550元为基数，自2015年5月31日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)；
三、驳回原告边怀海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4177元，由原告边怀海负担3125元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担1052元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 薛国岳
人民陪审员 张景普
人民陪审员 杨 建
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 门惠惠