江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3127号
上诉人（原审被告）江苏众大房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿豫区众大上海城售楼部。
法定代表人：王国贵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：殷凤阳，江苏苏鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李于号，男，汉族，1987年12月17日出生，住宿迁市宿豫区。
被上诉人（原审原告）：陈瑞，女，汉族，1993年8月5日出生，住宿迁市宿豫区。
上诉人江苏众大房地产开发有限公司（以下简称众大公司）因与被上诉人李于号、陈瑞商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人众大公司的上诉请求为：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.合同虽约定交房时间为2015年1月30日前，但是前提条件是被上诉人应在交房前将购房款付清，这不仅是商品房买卖合同惯例，更是上诉人与被上诉人在补充协议中明确的约定。被上诉人采用银行按揭贷款方式购房，而按揭款发放时间是2015年2月11日，因此计算逾期交房起算时间应顺延至2015年2月11日。但一审法院却以按揭贷款的发放时间被上诉人无法控制且不存在过错为由未采纳上诉人意见。一审法院这种认定无事实和法律依据。商品房买卖合同补充协议第二大条已经明确约定“买受人逾期付款时间（不论金额大小）顺延出卖人交房时间”，一审法院对该条的忽视导致事实认定错误。本案属于商品房买卖合同纠纷，应根据《合同法》规定采取严格责任原则，只要在客观上贷款发放延迟一天，交房时间就应顺延一天。2.一审法院对办理产权证逾期时间的事实认定错误。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，上诉人的责任是提供资料报产权登记机关备案，即上诉人的义务是完成产权初始登记，在产权初始登记后被上诉人房产证何时取得与上诉人无关。一审中，上诉人已向法院提交了上诉人于2016年4月21日在产权登记机关完成产权初始登记。产权登记机关于2016年5月9日就收到被上诉人办理房产证书的资料。由此说明被上诉人在对上诉人2016年4月21日完成产权初始登记是知晓的。被上诉人在2016年10月22日才领到房产证书绝非是上诉人的原因。一审法院以上诉人未能提供证据证明被上诉人对逾期取得房产证书存在过错为由，将逾期办理产权证的时间计算至被上诉人实际取得房产证的时间，加重了上诉人的义务，无法律依据。
被上诉人李于号辩称，上诉人的上诉请求不能成立。1.上诉人称产权登记机关于2016年5月9日就收到被上诉人办理产权证书的资料，说明被上诉人在2016年5月9日之前就知道可以办理产权证这不是事实，上诉人通知被上诉人后，被上诉人就把办理产权证的所有材料交给上诉人了，推迟办证与被上诉人没有关系。2.被上诉人不同意交房时间推迟，因为首付款在12月5日就付清了，被上诉人也按照通知去银行做贷款手续了，所以被上诉人认为交房时间不应该推迟。
被上诉人陈瑞未到庭应诉答辩。
李于号、陈瑞向一审法院起诉请求为：1.众大公司支付李于号、陈瑞逾期交房及逾期办证违约金合计33863.17元（逾期交房违约金为398156*0.00015*186=11108.55元；逾期办证违约金为398156*0.00015*381=22754.62元）；2.本案诉讼费由众大公司承担。
一审法院认定的事实：2015年1月7日，李于号、陈瑞与众大公司签订一份商品房买卖合同，约定由李于号、陈瑞购买众大公司开发的众大上海城B108、B13c二单元8层806号商品房一套，房屋总价款为398156元，李于号、陈瑞应于2015年1月7日前支付房屋首付款120156元，余款通过银行按揭或公积金形式进行支付。合同还约定：众大公司应于2015年1月30日前交付房屋，如逾期交房超过90日，李于号、陈瑞要求继续履行合同的，众大公司自合同约定的交付日期第二天起至取得竣工验收备案表之日止，按日向李于号、陈瑞支付已交付房价款万分之一点五的违约金。众大公司应在商品房交付使用后60日内将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案，如因众大公司的责任，李于号、陈瑞不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，合同继续履行，自商品房交付使用后第91日起至实际取得权属证书之日止，众大公司按日向李于号、陈瑞承担已付房款万分之三的违约金。
同日，李于号、陈瑞与众大公司签订一份补充协议，协议第三条约定：“逾期交房时间超过60天买受人未提出解除合同的，从第61天起，违约金降低为合同价款每天万分之一。”第十二条约定：“因出卖人原因导致权属证书办理迟延的违约金，双方重新协商确定逾期时间不满一个月的不承担违约金，超过一个月后的第一个月为500元，以后每增加一个月增加200元。”
一审法院另认定：李于号、陈瑞已按合同约定支付房屋首付款120156元。李于号、陈瑞于2015年1月14日与中国银行股份有限公司宿迁分行签订了住房贷款合同，银行于2015年2月11日向众大公司发放了278000元贷款。李于号、陈瑞于2015年1月21日交纳契税5972.34元，于2015年3月5日交纳维修基金4525元。
一审法院再认定：众大公司于2015年7月6日向李于号、陈瑞交付了房屋，李于号、陈瑞于2016年10月22日取得了涉案房屋的房产权属证书。
一审法院认为，李于号、陈瑞与众大公司双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，现因众大公司未按合同约定交付房屋及因众大公司未按合同约定进行产权登记备案致使李于号、陈瑞未能在合同约定的期限内取得房屋及房产权属证书，其应向李于号、陈瑞承担相应的违约责任。虽然李于号、陈瑞与众大公司双方在商品房买卖合同中对众大公司逾期交房及逾期办理产权登记证书的违约责任作了约定，但双方签订的补充协议对违约责任条款进行了变更，因此，一审法院将根据补充协议的约定来计算众大公司逾期交房及逾期办理产权证的违约金，经计算，众大公司应向李于号、陈瑞支付逾期交房违约金7445元（398156元*0.00015元/天*60天+398156元*0.0001元/天*97天），逾期办理产权证违约金16500元（自2015年11月6日计算至2016年10月22日，共计11个月）。因合同约定李于号、陈瑞可以通过银行按揭或公积金方式支付剩余房款，且李于号、陈瑞在合同签订后一周内办理了房屋的银行按揭贷款，至于按揭贷款的发放时间李于号、陈瑞无法控制，李于号、陈瑞对按揭贷款未在合同约定的交房时间前发放并无过错，故对众大公司要求扣除贷款延期到账期间的违约金的辩解意见，一审法院不予采纳。又因众大公司未能提供证据证明李于号、陈瑞对逾期取得房产权属证书方面存在过错，而李于号、陈瑞逾期取得房产权属证书确系众大公司逾期进行产权登记备案造成，故根据合同约定违约金应当计算至李于号、陈瑞实际取得房产证书之日止，对众大公司要求将逾期办理房产证违约金计算至其产权初始登记之日的辩解意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏众大房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付李于号、陈瑞逾期交房违约金7445元、逾期办证违约金16500元，合计23945元；二、驳回李于号、陈瑞其他诉讼请求。案件受理费减半收取324元，由李于号、陈瑞负担95元，江苏众大房地产开发有限公司负担229元。
二审中，上诉人众大公司向本院提供宿迁市宿豫区房地产管理处产权证办理移交明细，该明细载明，陈瑞、李于号，房屋座落B108-806，建筑面积90.49，抵押期限20年，贷款总金额27.8万元，2016年5月9日，上诉人旨在证明众大公司于2016年4月21日完成产权初始登记后通知被上诉人办理产权证，上诉人的协助义务已经履行完毕，逾期办证违约金应从2015年11月6日计算至2016年4月21日。
被上诉人李于号质证意见为：对房管处出具的产权证办理移交明细真实性没有异议，但2016年4月21日被上诉人并没有拿到房产证，直到2016年11月或者12月份才拿到，所以逾期办证违约金应从2015年10月6日计算至2016年10月22日。
本院认证意见为：上诉人众大公司提供的宿迁市宿豫区房地产管理处产权证办理移交明细上并未载明宿迁市宿豫区房地产管理处于2016年5月9日收到的是被上诉人办理产权证资料，该证据与本案不具有关联性。
鉴于双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对此依法予以确认。
本案的争议焦点为：逾期交房违约金和逾期办证违约金应从何时开始计算。
本院认为，上诉人众大公司与被上诉人李于号、陈瑞签订的商品房买卖合同，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照双方签订的合同约定，买受人首期款120156元（含定金）须于2015年1月7日前付清，余款278000元以银行按揭或公积金形式进行支付。出卖人应于2015年1月30日前将房屋交付买受人使用。被上诉人李于号、陈瑞已经按约付清首付款，但上诉人众大公司未能在合同约定的时间交付房屋，上诉人对此应承担违约责任。关于上诉人提出交房违约时间应以按揭贷款到账时间开始计算的理由，因当事人双方只约定被上诉人李于号、陈瑞首期付款具体时间，并未约定按揭贷款到账具体时间，且上诉人在2015年1月30日客观上并不能交房，按揭贷款是否到账与上诉人能否按约交房并无关系。因此上诉人提出以按揭贷款到账时间开始计算交房违约时间，无事实依据，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于逾期办证违约金时间计算问题。根据上诉人与被上诉人的约定，上诉人应在商品房交付使用后60日内将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的责任，被上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，上诉人自商品房交付使用后第91日起至实际取得权属证书之日止向被上诉人承担违约金。上诉人众大公司在房屋交付使用后，并未按照合同约定在60日内将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人李于号、陈瑞在房屋交付使用后90日内无法取得房地产权属证书，对此，上诉人众大公司应承担违约责任。虽然上诉人与被上诉人在补充协议中对出卖人逾期办证违约金的标准和延期一个月计算违约金作了重新约定，但双方对于出卖人逾期办证承担违约金的终止时间没有变更，双方仍应按照原合同约定计算，即至实际取得房屋权属证书之日止。被上诉人实际取得商品房权属证书的时间为2016年10月22日，故一审法院对于逾期办证的违约金计算至2016年10月22日并无不当。
综上所述，上诉人众大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由上诉人江苏众大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年十一月六日
书记员 冯 邻
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