山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7582号
上诉人（原审原告、反诉被告）：山东恒润投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：马向阳，董事长。
委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：济南金领汽车销售有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：杨金新，董事长。
委托诉讼代理人：鞠承良，山东瀛岱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马莉莉，山东瀛岱律师事务所实习律师。
上诉人山东恒润投资有限公司（以下简称山东恒润公司）因与上诉人济南金领汽车销售有限责任公司（以下简称济南金领公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
山东恒润公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，依法改判支持山东恒润公司的诉讼请求或依法发回重审。二、一、二审诉讼费用由济南金领公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院未考虑租赁合同签订时的实际情况，而随意的认定租赁合同无效，损害了山东恒润公司的利益。山东恒润公司与济南金领公司在签订涉案租赁合同的时候，对涉案的土地及其他地上租赁物清楚并了解全部的实际情况，山东恒润公司已经将涉案的租赁物完全交付给了济南金领公司，该事实在一审已经查明，在山东恒润公司与济南金领公司签订租赁合同并实际履行的情况下，为了维护市场交易的稳定性，维护诚实信用的合同履行原则，不应当轻易的认定合同无效，并且根据军队房地产管理办法等法律法规的规定，军队可以对房地产进行租赁。综上，一审法院应当审慎的认定合同的效力，并依法支持山东恒润公司要求济南金领公司支付租金的诉讼请求。
济南金领公司辩称，1、首先审查山东恒润公司的上诉时间是否超过上诉期限，因济南金领公司于2017年9月15日收到一审法院送达的山东恒润公司的上诉状，而判决书载明判决时间为2017年3月20日，为此请求二审法院予以查明。2、本案涉案租赁合同被认定为无效合同，符合相关法律规定，且一审法院向山东恒润公司进行了释明，山东恒润公司未变更诉讼请求，按照法律规定山东恒润公司的上诉请求不成立，依法应当驳回。3、山东恒润公司之所以不变更诉讼请求的原因是：如果山东恒润公司变更诉讼请求，请求济南金领公司支付实际占用使用费，极有可能因山东恒润公司对涉案房屋不享有支配权和出租权，将会得不到法院的支持。假若山东恒润公司提出支付实际占用使用费的诉讼请求，如同山东恒润公司在立案起诉时请求济南金领公司返还涉案房屋土地等物业的诉讼请求一样，也得不到法院判决的支持。特别说明的是在本案一审庭审辩论全部结束后，在济南金领公司不知情的情况下，山东恒润公司撤回返还物业的诉讼请求，而原一审法院并未告知济南金领公司也未在判决书中予以陈述和认定山东恒润公司撤回诉讼请求的合法基础，足以说明案件本身存在一定的问题，通过山东恒润公司的行为能够证明山东恒润公司自己都认为其不享有涉案房屋的物业返还权利。相反，如果山东恒润公司不撤回返还物业的请求，那么导致得不到法院的支持，山东恒润公司将无权收取任何租金和所谓的实际占用费，因此通过山东恒润公司的上述行为，已经印证了山东恒润公司无权收取租金（实际占有使用费）的事实。
济南金领公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持济南金领公司的反诉请求或发回重审。二、一、二审诉讼费用由山东恒润公司承担。事实与理由：一、一审法院认定山东恒润公司对租赁物不享有租赁权，因此山东恒润公司没有收取租金的权利，但一审却判决山东恒润公司不返还已缴纳的94万元房屋使用费错误。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一审法院对济南军区后勤装备维修培训中心租赁科科长张明泉及济南东岳公司法定代表人孙刚进行询问并制作询问笔录，该两人均证明山东恒润公司没有出租及改建、转让的权利，因此山东恒润公司没有权利收取租金。一审法院应当判决山东恒润公司返还房屋使用费用交付给对涉案房屋具有租赁权的人。二、一审法院认定租赁物已经全部实际交付，属认定事实错误。一审法院认定济南金领公司在合同签订时及履行过程中未对案外人使用涉案租赁物地下两层的事实提出过异议错误。一审法院对涉案租赁物地下两层使用人进行询问并制作工作记录和询问笔录，地下两层租赁物使用人均表示其使用上述场地系与济南东岳汽车集团有限公司签订的租赁合同，而且分别自山东恒润公司与济南金领公司签订租赁合同之前和2014年7月份开始使用租赁物。该两份证据均能表明涉案租赁物的地下两层没有交付济南金领公司使用，而是由案外人使用的事实。而山东恒润公司在一审提交的2014年8月8日济南金领公司向山东恒润公司发出的催款通知书的回函中也明确了济南金领公司就租赁物未全部实际交付向山东恒润公司提出过异议，而且该证据是山东恒润公司提供，说明其已收到。因此一审法院认定租赁物完全实际交付认定事实错误，以此为据判决山东恒润公司不返还房屋使用费错误。一审法院应当判决山东恒润公司返还涉案租赁物地下两层的使用费。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求支持济南金领公司的上诉请求。
山东恒润公司辩称，济南金领公司的上诉没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。1、山东恒润公司诉状中94万元房屋使用费系济南金领公司占用山东恒润公司房屋所产生的租金，一审法院判决不予返还事实清楚，法律依据充分。2、关于涉案租赁物交付情况在本案多次庭审中已经予以落实，并且有济南金领公司法定代表人杨金新的亲笔签字，事实认定正确。综上，请求驳回济南金领公司上诉请求。
山东恒润公司一审诉讼请求：1、解除山东恒润公司与济南金领公司签订的《租赁合同》；2、济南金领公司立即腾退租赁房屋，返还租赁合同中所列物业；3、济南金领公司支付山东恒润公司租金39万元。
济南金领公司一审反诉请求：1、要求山东恒润公司返还已经支付的租金94万元；2、要求山东恒润公司赔偿损失暂计300万元；3、山东恒润公司支付济南金领公司委托律师所产生的费用。
一审法院认定事实：2013年7月6日，山东恒润公司（甲方）与济南金领公司（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方出租给乙方坐落于济南市二环南路7673号营院，即济鲁字第5808号坐落的路南侧，东边至军区油训队、汽车检测线中心围墙，西至路南三层楼东山墙，直线由北向南至马武寨山围墙之间沟坡地（即原济南东岳顺吉汽车销售服务有限公司）共计19亩土地及地上物。该租赁物物业包括：东岳顺吉院内所有土地、地下建筑物以及房屋内部所有的固定资产、动产包括展厅、办公场所及设施设备、空调设施、厂房维修车间、所有场地、维修设施及货架、工具等（不包括汽车配件）。合同约定租赁期间为2013年9月1日至2026年12月31日。改装、装修期限为2013年7月1日至2013年9月1日。改装、维修期间免收租赁费。合同约定租赁物租金为年租金80万元，其中42万元由乙方在每年规定时间支付给甲方，甲方收到上述租金后，乙方凭借甲方出具的书面授权将剩余38万元租金直接支付给产权单位。合同同时约定合同签订后五个工作日内，乙方需向甲方交纳定金10万元及甲方之前支付给产权单位剩余七个月的租金22万元。该租赁合同一式四份，山东恒润公司、济南金领公司各执两份。涉案土建地上建筑物广汽丰田四S店（原名爵四S店）于2014年4月19日被济南市中级人民法院（2014）济中法执字第84号查封公告予以查封。2014年7月3日济南市中级人民法院作出的（2014）济中法执字第84号执行裁定书中描述因济南东岳公司与案外人张增刚达成抵债协议，济南东岳公司将涉案租赁物地上建筑物名爵四S店一层至二层抵偿给张增刚，济南东岳公司也没有其他可供执行财产，因此该上述执行案件终结执行程序。另查明，涉案土地系案外人济南军区后勤装备维修培训中心通过无偿划拨的方式取得的军事设施用地。关于涉案合同性质，经一审法院释明，山东恒润公司表示坚持按合同有效主张权利，坚持原诉讼请求。济南金领公司表示认可合同无效，坚持原反诉请求。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于山东恒润公司是否对租赁物享有相关权利的问题。济南东岳公司及其法定代表人孙刚出具的证明各一份证明济南东岳公司将涉案租赁物由山东恒润公司托管，该证明内容载明：“我集团下属单位-
济南东岳顺吉汽车销售服务有限公司（以下简称顺吉公司）及相关资产等全部由山东恒润投资有限公司（以下简称恒润公司）托管，托管期间，顺吉公司全部经营与管理工作由恒润公司主持，期间产生的资产收益、经营收益等与损失由恒润公司享有和承担。现，2013年顺吉公司场地租金由恒润投资公司代付，年租金为叁拾捌万元整。特此证明，济南东岳汽车集团，2013年2月5日。”该证明加盖有济南东岳汽车集团有限公司印鉴。济南金领公司认为上述证明仅能证明山东恒润公司对涉案租赁物享有托管的权利，不能证明山东恒润公司对租赁物享有出租及改装、装修的权利。案件审理过程中，一审法院工作人员对济南军区后勤装备维修培训中心租赁科科长张明泉及济南东岳公司法定代表人孙刚进行询问，并制作询问笔录两份。张明泉表示涉案土地产权属于济南军区后勤装备维修培训中心，其与济南东岳公司签订租赁合同时租赁物并无地上及地下建筑物，各项建筑物均为济南东岳公司建设。但签订租赁合同时双方约定上述建筑物建成后不能进行重建，对建筑物外观不得进行更改，仅可对建筑物内部进行重新装修。并且在租赁合同到期后，土地及地上物归产权单位所有。济南东岳公司法定代表人孙刚表示济南东岳公司对涉案土地没有出租、改建、转让的权利，山东恒润公司对涉案土地也没有上述权利。对以上证据山东恒润公司表示济南东岳公司出具的证明证实其对托管单位及相关资产均具有相关权利。2、关于租赁物是否实际交付的问题。合同签订后，济南金领公司法定代表人杨金新在山东恒润公司所持有的两份租赁合同其中一份的复印件中第一页“租赁场所位置及物业”部分载明“以上租赁物已于2013年7月1日收到，杨金新”。济南金领公司认可上述签字为杨金新本人书写，但认为该内容记载于合同复印件中，不具有效力。案件审理过程中，一审法院工作人员对涉案租赁物地下两层使用人进行询问并制作工作记录及询问笔录各一份。地下两层租赁物使用人均表示其使用上述场地系与济南东岳公司签订的租赁合同，但均表示知道关于山东恒润公司对租赁物托管的情况。其中地下一层使用人表示在济南金领公司租赁涉案租赁物之前其已经使用经营场所。地下二层使用人表示其于2014年7月份开始使用租赁物，系通过案外人介绍租赁的该场地。上述地下建筑使用人均表示知道山东恒润公司对该块土地及建筑物托管的事实。山东恒润公司表示济南金领公司并未就地下租赁物的情况与其沟通，并且其公司已经向济南金领公司明确表示直接对地下室进行使用及对地下室内的物品任意处分。在山东恒润公司提交的2014年8月8日济南金领公司向山东恒润公司发出的催款通知书的回函中记载：“……自2013年7月6日至今贵公司也未将地下室腾出，厂家为此即将收回我公司的经营授权……”。3、关于支付租金问题，山东恒润公司主张合同签订后济南金领公司通过银行转账形式支付租金合计77万元，济南金领公司应当支付的总金额应为2013年7月至12月支付给产权单位的22万元、2013年9月1日至2013年12月31日支付给山东恒润公司租金14万元以及2014年全年租金80万元合计116万元。济南金领公司主张因合同中约定2013年7月1日至2014年9月1日免收租金，因此其应当支付的租金总额应为年租金80万除以12个月再乘以2013年9月1日至2014年12月31日16个月租金应为106.6万元。同时济南金领公司主张已支付的租金为94万元，除山东恒润公司主张已支付的77万元外，根据山东恒润公司指示济南金领公司曾向山东恒润公司交纳12万元现金并于2013年12月10日通过济南金领公司法定代表人杨金新的账户转账给山东恒润公司5万元并提交转账汇款详情单一份予以证明，对交付的12万元现金，济南金领公司未提交证据予以证明。4、关于济南金领公司要求山东恒润公司赔偿因山东恒润公司对租赁物不享有相关权利造成损失的问题。济南金领公司认为山东恒润公司对租赁物不享有出租、改装的权利，因此合同目的无法实现，故要求山东恒润公司赔偿因经营权被收回所造成的损失。为此其提交广汽丰田汽车有限公司向其发出的《关于终止并收回广汽丰田品牌汽车经销商授权的通知》、由其公司制作的改造方案、增值税纳税申报表两份及2014年留车罚款及厂家返利表。在通知中载明的终止合同及收回经销商授权的事由为：“（1）从2014年1月开始至9月提车、销售一直处于异常状态；（2）2013年8月搬迁至临时运营场所至今，一直未开始新店建设（已超过规定的一年建成店铺的时间要求）；（3）2014年8月9日广汽丰田针对以上异常给济南金领发送整改通知，最终济南金领未能达到整改要求，整改失败。”济南金领公司认为系由于其无法对租赁物建筑进行装修、改建造成此后果，但其公司在对山东恒润公司2014年8月8日发出的催款通知书的回函中未对此原因进行描述，其描述为“至今贵公司也未将地下室腾出”，因此广汽丰田公司将要收回对其授权。案件审理过程中，济南金领公司提交律师代理费发票一张，证实其为进行本次诉讼，支出律师代理费25000元整。主张根据山东恒润公司、济南金领公司双方在租赁合同中约定，双方因租赁合同引发的争议，如通过诉讼解决，该过程所发生的费用（包括律师费）除法院判决另有规定外，由败诉方承担。5、关于涉案土地性质。山东恒润公司主张其并不清楚涉案土地的性质，其将涉案土地及地上物出租给济南金领公司的依据就是济南东岳公司及其法人出具的证明；济南金领公司辩称因涉案土地及地上物管理混乱且没有在房管部门登记备案，其公司仅凭山东恒润公司陈述与山东恒润公司签订了本案租赁合同，不清楚涉案标的的实际产权单位及性质。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。本案中，山东恒润公司将坐落在山东省济南市二环南路7636号营院共计19亩土地租赁给济南金领公司使用，现双方因上述土地租赁问题产生纠纷诉至一审法院。经查，涉案土地系案外人济南军区后勤装备维修培训中心通过无偿划拨的方式取得的军事设施用地，具有明确的限定用途，山东恒润公司未经法律、行政法规规定的程序将上述土地用于对外出租违反了法律、行政法规的强制性规定，因此山东恒润公司、济南金领公司之间签订的关于该宗土地的租赁合同应为无效。现山东恒润公司向一审法院起诉要求解除双方签订的租赁合同并由济南金领公司支付租金，但合同解除的前提系基于有效合同产生，本案中不存在合同解除的情形。经一审法院释明后，山东恒润公司仍然坚持其诉讼请求，因此，现山东恒润公司要求解除双方签订的《租赁合同》并由济南金领公司支付租金的诉讼请求，于法无据，一审法院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，山东恒润公司在对外出租涉案土地房屋时，未对出租标的进行全面客观的核实，亦未按照法律、行政法规的规定办理相关手续即将涉案土地擅自出租；济南金领公司在与山东恒润公司签订租赁合同承租涉案土地及房屋时，也未对租赁物的权属和性质进行核实及了解，未尽到谨慎注意义务，因此，济南金领公司及山东恒润公司对合同的无效均具有一定过错，应当各自承担相应的责任。根据法庭查明事实，山东恒润公司、济南金领公司签订合同后，济南金领公司法定代表人杨金新在山东恒润公司持有的租赁合同复印件中载明“以上租赁物已于2013年7月1日收到，杨金新”，能够证实济南金领公司认可收到了合同约定的租赁物，虽然双方签订的租赁合同无效，但济南金领公司作为房屋实际使用人，应当交纳相应的房屋使用费，现济南金领公司要求返还已经交纳的房屋使用费94万元，于法无据，一审法院不予支持。关于济南金领公司主张的未收到全部租赁物的意见，虽然通过案外人询问笔录能够确认租赁物地下两层济南金领公司没有占有及使用的事实，但询问笔录证明，地下一层使用发生于租赁合同签订之前，地下二层租赁时间开始于本案租赁合同签订之后，而济南金领公司除在2014年8月8日向山东恒润公司发出的催款通知的回函中对租赁物未完全交付提出异议外，未提交证据证实其曾就山东恒润公司未完全交付租赁物问题在合同签订后向山东恒润公司提出过异议。济南金领公司既未在合同签订时对地下一层由他人使用向山东恒润公司提出异议，亦未在租赁合同履行过程中对案外人使用地下二层向山东恒润公司提出异议，应视为济南金领公司是在明知租赁物实际情况并予以认可的情况下与山东恒润公司签订的租赁合同，现济南金领公司主张山东恒润公司未完全交付租赁物违反了合同约定义务并以此作为要求山东恒润公司赔偿损失的理由之一，于法无据，一审法院不予采纳。关于济南金领公司要求山东恒润公司对其损失承担赔偿责任的请求，济南金领公司主张因山东恒润公司对租赁物不享有出租及装修、改造的权利，造成其无法正常对租赁物进行装修改造，致使经营权被广汽丰田公司收回，给其造成了经济损失，本案中暂时主张300万元。但根据济南金领公司提交的证据，不足以证实其实际损失的数额，并且济南金领公司在向山东恒润公司发出的催款通知书回函中描述经营权即将被收回的原因时仅记载未交付地下租赁物而并未记载租赁物无法装修、改造的情况，其提交的广汽丰田公司向其出具的材料中也没有相关记载；因此济南金领公司的上述反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。济南金领公司要求山东恒润公司支付因本案诉讼支出的律师费2.5万元，仅提供律师代理费发票一张，未提交委托代理合同及进账单，不足以证实律师费的实际支出，故一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定判决：一、驳回山东恒润投资有限公司的诉讼请求。二、驳回济南金领汽车销售有限责任公司的反诉请求。案件受理费7150元，由山东恒润投资有限公司负担；反诉案件受理费19280元，由济南金领汽车销售有限责任公司负担。
本院二审中，当事人均未提交新证据。
经审理本院认定：原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于合同的效力问题，涉案土地系济南军区后勤装备维修培训中心通过无偿划拨方式取得的军事设施用地，具有明确的限定用途，山东恒润公司未经法律、行政法规规定的程序用于对外出租及汽车经销，改变了涉案土地的用途，违反了法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效。一审法院认定山东恒润公司与济南金领公司签订的租赁合同无效并无不当。济南金领公司主张其未占有使用涉案场地的地下一层、二层，应当返还交纳的94万元房屋占有使用费。本案中，因双方并未提交涉案房屋交接的相关手续，并未就占有使用费进行清算，山东恒润公司亦未要求合同无效情况下的占有使用费，故一审法院对济南金领公司要求返还占有使用费的主张不予支持并无不当。
综上，山东恒润公司及济南金领公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26430元，由山东恒润投资有限公司负担7150元，由济南金领汽车销售有限责任公司负担19280元。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一八年一月二日
书记员 吴颖颖