山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2015）滕民初字第2211号原告：高兴坤，男，1954年3月5日出生，汉族，农民，住山亭区。委托代理人：党同皓，山东墨班律师事务所律师。被告：高志强，男，1963年3月24日出生，汉族，住滕州市。委托代理人：唐传法，山东真谛律师事务所律师。原告高兴坤与被告高志强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年12月口头约定，被告将位于和谐康城B区6-5-609室房屋及储藏室一间卖于原告，约定价款20万元。原告分别于2011年11月、2012年3月、2012年12月4日分三次分别交付被告1万元、16万元、1万元，总计18万元。且房屋已于2012年阴历26日交付给原告。后原告多次要求给付下欠被告的2万元，并书写收据、签订合同，被告不予理睬，既不收款亦不签订房屋买卖合同（无房屋买卖合同，将导致房屋无法过户）。为此，原告起诉至法院，请求判令解除原、被告之间的口头房屋买卖合同、判令被告返还给原告购房款18万元、诉讼费用由被告承担。后原告增加诉讼请求：判令被告从2011年12月5日起，以18万元为基数，至判决履行之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，赔偿原告损失46000元。被告辩称，双方根本不存在房屋买卖的关系，原告以房屋买卖为由向法院提起诉讼，负有向法庭提供双方存在房屋买卖合同充分的证明材料，否则其诉讼请求不应得到法院支持。原告就涉案的16万元给付的对象是原告的儿媳，也是被告的女儿高某甲，而不是被告。被告曾极力反对原告的儿子高某乙与被告的女儿高某甲的婚姻，后高某甲于2009年8月16日生一女孩，鉴于两人婚姻已成事实，才勉强同意，并定于2012年1月1日举行婚礼。2011年10月29日被告与滕州市汇龙房地产综合开发有限公司签订了《拆迁房屋回迁安置补偿协议》，约定汇龙公司在和谐康城给予被告四套回迁房屋，后被告将609室及储藏室价值30余万元的房屋给予女儿高某甲。原告同意承担609室的装修费用。高某甲在未经被告同意的情况下，拿着被告身份证于2011年11月13日到滕州农村商业银行开立了户名为被告的存折一张，该存折始终由高某甲持有，原告于2011年12月4日按照高某甲提供的账号向该存折汇款16万元用于609室的装修及购置家用电器等设施。原告起诉被告属于起诉主体错误。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年原告高兴坤之子高某丙与被告高志强之女高某甲相识后建立恋爱关系，被告高志强予以反对。2009年8月高某甲生育一女孩。经人说和，原告欲购买被告的一位回迁房为原告之子高某丙的婚房。2011年12月经原、被告口头协商，原告购买被告的汇龙和谐康城B区6#-5-609房屋及储藏室，价格为20万元。2011年12月4日原告向被告的904012920010101209421的账号中汇款16万元。被告用此款对6#-5-609房屋进行了装修，并为其女高某甲购买了摩托车、彩电、冰箱等生活用品。房屋装修好后，原告之子高某丙与被告之女高某甲一家在此房屋中居住，但未办理结婚登记。后高某丙与高某甲产生矛盾，双方分居生活。原告多次要求被告签订房屋买卖合同或者退还购房款，但双方一直协商未果。原告为此诉来本院，要求判如所请。庭审中，原告提交了2015年4月15日滕州市公证处（2015）滕证民字733号公证书一份，证明2015年4月13日高兴坤因与高志强房屋买卖发生纠纷，要求对其与高志强的通话内容进行保全录音证据。2015年4月13日高兴坤用公证处电话0632558****与1379141****手机持有者通话，部分内容为高兴坤说：我想给你说，各康小区的房子六楼，五单元六楼，那个房子，你卖给我二十万，我给你汇过去16万元，想给你两万，这个2万我想给你带过去，你看，手机持有者：什么？高兴坤：这个2万我想给你带过去，男士：噢，你给我带过去什么意思高兴坤？当时你不是说那个房子给我了么？男士：啊，我房子给你了？高兴坤：咱们当时11年谈过这个事么！男士：噢，行，抽空、有时间再谈吧！原告以此证明原、被告存在房屋买卖合同关系。被告高志强对双方存在这样一次通话是认可的，当时开着车，对原告说20万元买卖房屋感到惊讶，原告说2011年谈到卖房子的事不认可，该录音资料达不到原告的证明目的。原告为支持其诉讼请求，申请证人夏某某、郑某某、高某丁出庭，证人夏某某证明在被告家原、被告协商原告买被告房屋的事，价格为20万元，原告要求写一份书面协议，被告未同意书写。被告郑某某证明买房的事情其未参与，听说买房价格为20万元，原告向其借款，其未出借。后期原、被告两家的孩子有矛盾，其跟着原告到被告家调和，原告向被告说18万元不能白白算完了，被告说过“这个钱我没说不给你了”。证人高某丁证明参与了原、被告协商买卖房屋的事情，当时在被告家协商的，房屋的价值为20万元，原告要求写一份书面协议，被告不同意。被告对三证人到过其家中无异议，但认为证明的事情不属实。原告还申请证人高某丙出庭，证人高某丙证明2011年11月份及2012年3月经原告委托，其分两次在被告家中向被告交付购房款各1万元。被告认为高某丙系原告之子，有利害关系，没收到该2万元。原告提交了2014年11月2日原告与被告的手机通话录音，显示原告说：给你汇过去地16万元，小孩给你2万，还欠你2万元，给你汇过去，还是给你带过去？高志强说：“大哥，咱别提钱的事，咱把小孩的事办那个无所谓，你说钱不钱的都无所谓。”原告称于2014年11月27日与郑某某到被告家谈话的录音，原告说：“因为牵扯这个房子，俺那个钱18万元，不能就这么算了。”高志强说：我也没说不给，我也没说不讲理地话，你给的钱也没乱花，也没哄小孩，这个钱的事，你照看着办。”被告对此两份录音资料不认可，称听着不像我的声音，是原告做的伪证。原告提交了2014年4月12日在梁场居委会侯某某家对侯某某的录音资料，证明是被告高志强委托其妹夫侯某某协商房屋的事情。录音37：55—38：15侯某某说：钱当时您（指高兴坤）这边拿来，我把钱退给他，高某甲你该上哪上哪，我接着卖房子，你姐多少钱我给你多少钱出嫁，你上哪去我不管不问了。41：25—42：10侯某某说：当时这个房子我在当中也尽力说了，老大（指高志强）你四套房子，某甲高某丙在那住也是住，以后再这里发展也要买房子，你趁着房子价格合适，自己小孩你自己手底下又不是不宽敞，你四套房子了，你考虑到贵贱的，你不能不要钱，你要是一分钱不要，大哥（指高兴坤）弄得也不好看，另管多少的你留两个钱。42：10—43：15高兴坤说：某甲你爸爸要20万元，你爸爸要22万元，我还得掏这个钱，我不能还价。侯某某说：对对对。90：40—91：10侯某某说：昨天把她爸爸气的说：人家高某乙（高某丙的曾用名）那边的钱，拿多少钱我退给他，你赶紧上哪住上哪住，你要分了手，我接着把房子卖了，你该上哪上哪，我不管不问了……被告高志强认为没有委托侯某某处理房屋买卖的事情，即使录音资料是真实的，录音中男、女同时说话，声音嘈杂，达不到原告的证明目的，只是能证明确实商量高某丙与高某甲婚姻的事。庭审中，被告高志强辩称，原、被告诉争的房屋系被告给女儿高某甲的嫁妆，原告给付的16万元，是其女儿拿着他的身份证到银行办的开户手续，原告根据其女儿的指示将款汇过此账户上。原告给付的16万元是房屋的装修款，并非房屋买卖款，并申请证人侯某某出庭。证人侯某某证明听说高兴坤拿钱是买家具及房屋装修。2014年4月12日在其居住的梁场居见到了原告高兴坤及其家属陈莫某，是为两家孩子的事情，让其在中间尽尽力。录音中“高某甲你该上哪上哪，我接着卖房子”，说没说过记不清了，如果说的话也是唠叨话。对于播放的原告对侯某某的录音，侯某某表示听不太清楚，声音太杂，是原告有意栽赃他。另查明，2011年10月29日，被告高志强与滕州市汇龙房地产综合开发有限公司签订拆迁房屋回迁安置补偿协议一份，约定高志强自愿选择汇龙和谐康城B区住宅3#-1-502，面积为85.99㎡、储藏室面积为5.98㎡；住宅6#-2-404，面积为91.58㎡、储藏室面积为7.83㎡；住宅6#-4-408，面积为91.87㎡、储藏室面积为7.87㎡；住宅6#-5-609，面积为89.61㎡、储藏室面积为10.44㎡。上述事实，有原、被告陈述、证人夏某某、郑某某、高某丁、高某丙、侯某某的证言，原告的汇款凭证等证据在卷为凭。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原告高兴坤与被告高志强是否存在口头的房屋买卖合同关系是原、被告争议的焦点。原告为证明原、被告之间存在买卖合同关系，向本院提交了证人夏某某、郑某某、高某丁、高某丙的证言，并提交了对被告以及证人侯某某的录音资料。证人夏某某、高某丁均证明在被告家中原、被告协商房屋买卖的事实，房屋的坐落位置以及价格，两位证人证明一致，证人郑某某的证言可以证明其虽未参与协商房屋买卖事宜，但听原告说房屋价值为20万元，并证明后期原、被告两家的孩子有矛盾，其跟着原告到被告家调和，原告向被告说18万元不能白白算完了，被告说过“这个钱我没说不给你了”。2014年11月27日原告对被告的录音资料与证人郑某某的证言可以相互印证，结合原告提交的对侯某某的录音等，对原、被告之间有关于被告的回迁房一套卖给原告的事实，本院予以认定。被告辩称，系其女儿拿着他的身份证到银行办的开户手续，原告根据其女儿的指示将款汇过此账户上。原告给付的16万元是房屋的装修款。本院认为，如果双方并不存在房屋买卖关系，原告只负责装修等，那么被告之女高某甲没有必要开设被告的账户，其只需提供自己的银行帐号，由原告支付该款即可。且对原告提供的录音资料，被告高志强只是认为听着不像是其声音，对录音资料的真实性并未提交相反证据予以证明；被告的证人侯某某认可与原告及其妻在其家中进行了交谈，并予以热情招待，但对其的录音资料仅认为声音嘈杂，听不清楚，是对其栽赃，并没有实质性地予以否认录音谈话内容的真实性，且证人侯某某仅证明系听说原告支付的钱系为房屋装修款。则被告高志强辩称的房屋系对女儿的陪嫁，原告支付的钱系为房屋装修款，仅系其自己的陈述，没有证据证明该主张，且原告提交的一系列证据的证明力明显高于被告高志强提供的证据的效力。被告的辩解，无事实依据，本院不予采信。关于原告已支付的房屋购买款问题。原告之子高某丙出庭证明，其在被告家中分两次分别向被告支付购房款1万元。鉴于被告与高某丙的拟制的亲属关系，以及当地的风土人情，被告不向高某丙出具收条是有可能的，结合原告与被告的两份录音资料，以及证人郑某某的证言，对被告高志强已收取原告18万元购房款的事实本院予以认定。原、被告诉争的房屋装修后，由原、被告子女共同居住，则原、被告关于房屋买卖的标的物已明确具体，且已经交付。现原、被告之间无书面买卖合同，且原、被告双方子女矛盾激化已分居生活，原告购买房屋为其子的婚房，居住是目的之一，但最终是取得房屋的所有权。因被告与开发公司达成的拆迁安置补偿协议，则原、被告的子女居住的该诉争房屋最终确权会在被告名下，且现在被告对房屋买卖的关系又予以否认，则原告最终取得房屋所有权的目的已不能实现，且双方对退款事宜之前有过协商，故原告要求解除与被告的买卖合同，理由正当，符合法律规定，应予以支持。原告要求退还支付的购房款及利息，理由正当，亦应予支持。但原告主张从2011年12月5日起按18万元为基数支付利息，与其陈述相矛盾，应当按17万元为基数进行计算，下余的1万元应从2012年4月1日起计算利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、解除原告高兴坤与被告高志强于2011年12月口头达成的滕州市汇龙和谐康城B区住宅6#-5-609房屋及储藏室的买卖协议;二、被告高志强返还原告高兴坤购房款18万元；三、被告高志强赔偿原告高兴坤购房款18万元的利息损失（从2011年12月5日起以17万元为基数，从2012年4月1日起以1万元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。上列二、三项于本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4820元、财产保全费1420元，均由被告高志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  刘 莉审 判 员  罗 璇人民陪审员  高爱花二〇一六年四月十一日书 记 员  陈 琛