北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第15637号
上诉人（原审原告）王友亭，男，1923年6月5日出生。
委托代理人孙建章，北京市冠腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）司少君，女，1963年1月24日出生。
委托代理人查志民，男，1963年9月26日出生。
上诉人王友亭因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，王友亭之委托代理人孙建章、司少君及委托代理人查志民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，王友亭起诉至原审法院称：301号房屋（以下简称涉案房屋）系我2001年拆迁时所购买。涉案房屋的购房款部分由我女儿王淑敏支付，部分以王淑敏之子刘勇的名义在银行贷款支付。后因家庭原因，王淑敏希望我将王淑敏代为支付的购房款偿还王淑敏。司少君闻讯后表示愿意购买涉案房屋。2005年12月13日，我与司少君就涉案房屋买卖一事签订《房屋买卖协议书》，约定我以406673元的价格将涉案房屋售予司少君。但司少君至今仅支付244655.82元，余款162017.18元尚未支付。为维护权益，我诉至法院，请求判令司少君给付剩余购房款162017.18元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年12月14日起算，计算至判决生效之日止）。
司少君辩称：1、王友亭所述不实，是王友亭主动要求我购买涉案房屋。2005年3月22日，我与王友亭签订《借还款协议》，该协议约定王友亭将涉案房屋以245000元的价格出售给我，我同意王友亭长期在涉案房屋内居住。2005年12月我与王友亭签订《房屋买�协议书》时，为满足行政主管部门关于最低计税价格的要求，我与王友亭将购房价款确定为406673元。2、王友亭长期居住在涉案房屋内，从未向我交纳过房屋使用费，这说明了双方认可《借还款协议》的约定，确认涉案房屋的购房款为245000元。3、王友亭的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间。自2005年12月双方签订《房屋买卖协议书》，王友亭至今从未向我主张过购房款问题，应当视为放弃了权利。综上，我不同意王友亭的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。债务履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，王友亭、司少君之间关于�卖涉案房屋的合意，先后有《关于购买301室房款的几点说明》（以下简称《说明》）、《借还款协议》、《房屋买卖协议书》三个文件，王友亭亦认可司少君向其支付了购房款244655.82元。关于涉案房屋买卖价款问题，双方当事人先后有245000元、406673元两种不同约定。从双方当事人对协议的履行来看，王友亭自签订《房屋买卖协议书》，司少君取得涉案房屋所有权证之后的多年内，未向司少君主张购房款的给付，且涉案房屋目前仍由王友亭占有使用。因此，可以推定王友亭、司少君之间关于涉案房屋买卖价款的真实意思表示应当系《借还款协议》中约定的245000元。在此情况下，司少君仍欠付王友亭购房款344.18元尚未实际给付，违反了双方之间协议的约定，应承担相应的违约责任。司少君虽辩称王友亭的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间，因双方当事人就购房款245000元的给付期限未作明确约定，王友亭可以随时要求司少君履行。因此，司少君的该项抗辩意见，法院不予采纳。现王友亭要求司少君给付剩余购房款及相应期间的利息，于法有据，法院予以支持。但王友亭主张的购房款超过344.18元的部分及该部分的利息，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2013年7月判决：一、司少君于判决生效后七日内给付王友亭剩余购房款人民币三百四十四元一角八分；二、司少君于判决生效后七日内给付王友亭剩余购房款利息，以人民币三百四十四元一角八分为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自二○○五年十二月十四日起算，计算至判决生效之日止；三、驳回王友亭的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。
判决后，王友亭不服，以原审判决认定事实错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。司少君同意原审判决。
经审理查明：2005年1月19日，王友亭，司少君及其配偶查志民，王淑敏、刘勇（由刘宪成代签）三方签订《说明》。该协议约定：司少君、查志民夫妇一次性付给王淑敏、刘勇购房款130400元，王淑敏、刘勇将涉及购房的所有文件、发票等正本一并交给查志民、司少君夫妇；王友亭、刘勇向建设银行贷购房款160000元，除已还建设银行贷款外，余额114255.82元，查志民、司少君夫妇替王友亭、刘勇一次性与建设银行进行结算；王淑敏、刘勇同意放弃对涉案房屋的购买权和继承权。该协议签订后，司少君夫妇给付王淑敏及刘勇130400元，并代替王友亭向中国建设银行归还购房贷款114255.82元。
2005年3月22日，王友亭及其配偶司海云与司少君及其配偶查志民签订《借还款协议》。该协议约定：王友亭、司海云夫妇向司少君、查志民夫妇借款人民币245000元为购买涉案房屋；王友亭、司海云夫妇用涉案房屋的产权作为还款抵押；涉案房屋为经济适用房，待该房可以上市交易时以245000元的价格过户给司少君、查志民夫妇；王友亭、司海云夫妇有长期居住涉案房屋的权利。
2005年12月13日，王友亭（卖方）与司少君（买方）签订了《房屋买卖协议书》，约定：王友亭将涉案房屋售予司少君，出售价格为406673元；房屋买卖过户手续办完之日起当日内，司少君将全部购房款交付王友亭，王友亭将房屋及附属物交付买方；有关上述房屋及附属物的产权纠纷、债权、债务等，王友亭应于交易前结清，交易后如发现产生于该房屋转移之前的有关该房屋的产权、债权、债务纠纷，仍由王友亭承担一切责任。同年12月30日，司少君取得涉案房屋所有权证。但涉案房屋自2005年至今一直由王友亭实际居住使用。
另查，2008年8月，王友亭诉至原审法院，称《房屋买卖协议书》上王友亭的署名并非王友亭所签署，王友亭未将涉案房屋售予司少君，亦未收到购房款406673元，故请求确认《房屋买卖协议书》无效。后王友亭撤回了该案的起诉。
一审审理中，就司少君提出的诉讼时效期间的抗辩，王友亭称其自2008年就开始主张《房屋买卖协议书》无效，构成了诉讼时效的中断。但王友亭亦表示，在本案起诉之前，王友亭并未向司少君主张过购房款问题。关于《借还款协议》，王友亭称：在签订该协议时，其患有眼疾，并不清楚所签署的文件内容；并且该协议的约定，违反了法律关于抵押权人不得在债务履行期限届满前与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的禁止�规定，应为无效。
二审审理中，王友亭称，对签订《房屋买卖协议书》一事不知情，只记得司少君将其带到办事窗口让其签字。司少君称，《房屋买卖协议书》中的价格406673元并非双方真实意思，是按指导价填写的。经询，王友亭现认可《房屋买卖协议书》中的交易价格406673元，但不认可该协议中关于房屋交付的约定。
上述事实，有《房屋买卖协议书》，《借还款协议》，房屋所有权证以及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王友亭、司少君就涉案房屋先后签订《说明》、《借还款协议》、《房屋买卖协议书》三个文件。从三个文件内容来看，王友亭、司少君具有买卖房屋的意思表示，现王友亭以买卖关系为基础起诉本案，且司少君认可向王友亭购买涉案房屋，故本院认定王友亭、司少君就涉案房�成立买卖关系。
关于价款问题，双方当事人先后有245000元、406673元两种不同约定。其中，关于价款为406673元的约定，司少君称并非双方真实意思，系按指导价填写；王友亭在此前的诉讼中对价款为406673元的《房屋买卖协议书》不予认可，在本案中亦表示对该合同的形成过程不知情。由此可见，王友亭和司少君虽意见不一，但均表示406673元的价格并非双方真实意思表示，故原审法院推定王友亭、司少君关于涉案房屋买卖价款的真实意思表示应当系《借还款协议》中约定的245000元，并无不妥，本院予以确认。
据此，司少君仍欠付王友亭购房款344.18元尚未实际给付，原审法院判令司少君向王友亭支付该笔款项及相应利息，依据充分，本院予以维持。司少君在一审中提出诉讼时效抗辩，原审法院未予采纳，现其在二审中不再主张，本院不持异议。
综上所述，王友亭的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1770元，由王友亭负担1766元（已交纳），由司少君负担4元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3533元，由王友亭负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 李俊晔
代理审判员 张 洁
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 赵玲玲