广西壮族自治区藤县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0422民初968号原告：梧州市丰润物业管理有限公司，住所地：梧州市新兴二路50－1号2楼。法定代表人：卢伟，总经理。委托代理人：陈豪杰，该公司经理。被告：陈剑峰，男，1978年10月15日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。委托代理人：霍婉霞（系陈剑峰之妻），女，1980年4月28日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。原告梧州市丰润物业管理有限公司诉被告陈剑锋服务合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上述诉讼参与人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业管理费1882.71元；2.判令被告陈剑锋承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的藤县杉木冲农贸市场综合小区1栋704房的业主，原告在2012年9月18日已与房地产开发商梧州市宏达投资置业有限公司（下称宏达公司）签定了《前期物业管理合同》，藤县杉木冲农贸市场综合小区由原告进行物业管理，被告在接收物业时已知晓《前期物业管理合同》的约定条款。在2015年3月至2016年9月期间原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，所产生的物业管理费用为2056.71（每月108.2元×19个月＝2056.71元；冲减前期装修垃圾清运费用174元返还）还欠缴1882.71元，经原告工作人员多次催促但被告却一直不肯缴交物业管理费。现根据相关法律规定，特请求法院给予判决。遂诉至本院。被告陈剑锋辩称：（一）被告与原告没有签订任何的书面和口头的《前期物业服务合同》，所以被告与原告不存在物业服务合同关系；（二）宏达公司是否聘请了原告，是否签订有《前期物业管理合同》，被告不知情，就算是知情也不予认可；（三）宏达公司与被告签订的《商品房买卖合同》第二十一条前期物业服务条款存在欺诈行为，应认定该条款为无效条款，理由：1.在签订《商品房买卖合同》的时候宏达公司根本没有聘请任何物业公司，但是在《商品房买卖合同》第二十一条第一项“出卖人依法选聘的物业服务企业为……”，写明依法选聘了原告，明显与事实不符，存在欺诈行为；2.《商品房买卖合同》第二十一条第三项、第四项中的《前期物业管理合同》是不存在的，因为宏达公司与被告签订的《商品房买卖合同》时根本没有聘请任何物业公司，既然没有聘请物业公司，那么就不存在《前期物业管理合同》，所以这两项也明显与事实不符，存在欺诈行为；3.《商品房买卖合同》第二十一条第二项，没有约定物业费金额和交费方式。被告认为原告起诉要求被告支付拖欠的物业管理费是没有依据的，希望法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据本院认定如下：原告提交的证据：①梧州市丰润物业管理有限公司企业法人营业执照复印件；②法定代表人身份证明；③卢伟身份证复印件，证明原告身份适格；④《前期物业合同》及补充协议，拟证明原告是宏达公司聘请的物业管理公司，合同第四章第七条第一项证明约定了收费标准；⑤《装修协议书》，拟证明被告身份为藤县中学教师，藤县中学在《装修协议书》盖了公章，被告知道原告是该小区的物业管理公司；⑥被告身份证复印件，证明被告身份适格；⑦被告购买房屋的《商品房买卖合同》复印件，拟证明被告已经承认原告是该小区物业管理公司，被告不履行合同约定义务；⑧被告前期缴纳物业费收据复印件，证明被告承认原告的物业服务，且交付了之前的物业管理费；原告在庭审时举证⑨电梯维护保养合同、公司经营管理费用、代交2015年3月公用电费、代交2015年3月水费、工程报修单、代付维修费用、共管账户支出电梯保养费等凭证，拟证明原告已经履行物业管理的义务。被告对原告所举的证据的真实性未提出异议。只是提出其对证据④《前期物业合同》及补充协议不知情，不能证明原告的主张；对证据⑤《装修协议书》上只有藤县中学的公章，被告不知情；对证据⑦购买房屋合同签订时，原告与宏达公司根本没有签订物业合同；被告虽然是交了前期物业服务费，但是被迫的；证据⑨超出举证期限，不同意质证。因被告未对原告举证的真实性和合法性提出异议，本院对原告提交的证据予以确认，对证据的关联性在本院处理意见一并论述。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年10月24日，被告与宏达公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买宏达公司藤县杉木冲农贸市场综合小区第1栋1单元704房，建筑面积为133.01平方米。《商品房买卖合同》第二十一条约定宏达公司依法选聘原告为物业服务企业；但未约定物业收费的标准及收取方式。2012年9月18日，宏达公司与原告签定了《前期物业服务合同》，双方就宏达广场一期的前期物业管理达成协议。约定合同期限为两年，即从2012年10月10日起至2014年10月9日止，合同第四章约定物业服务费的收取、开支、及物业服务范围，第四章第七条第1点明确约定住宅物业费为0.8元/月·平方米；2014年9月30日，宏达公司与原告签订《前期物业服务合同》的补充协议，约定物业服务期限延期至2016年9月30日。原告在合同期间，履行了系列的物业管理工作。藤县中学以协议书的形式（甲方为宏达公司、乙方为藤县中学、丙方为藤县中学教职工业主，协议书只有藤县中学盖章，附表有团购房藤县中学教职工含被告在内的业主名单）承认原告的物业管理工作。2012年12月24日，宏达公司交房给被告，同日被告交了2012年11月1日至2013年10月31日的物业费管理费1276.9元，同时交装修押金1000元，2015年1月30日，被告交2014年11月1日至2015年2月28日共4个月的物业费433元。本院认为：建设单位依照法律、法规规定，可以与物业服务企业签订前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力，原告梧州市丰润物业管理有限公司与宏达公司（建设单位）签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告有约束力。《前期物业服务合同》届满，被告居住的小区业主委员会还尚未成立，也未选聘其他物业服务企业，原告可以与建设单位宏达公司继续签订前期物业服务合同，双方续签的关于《前期物业服务合同》的补充协议，仍属前期物业合同，依然有效。被告虽然没有在物业服务合同上签字，被告虽不是物业服务合同的形式当事人，但其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，前期物业服务合同对其具有约束力。被告以其没有在《前期物业服务合同》及补充协议上签名，并非合同当事人，对合同不知情，原告无权要求被告交纳物业管理费，要求驳回原告的诉讼请求的抗辩意见，本院不予支持。原告在藤县杉木冲农贸市场综合小区实施物业服务后，在此小区居住的被告有义务按照该合同的约定履行交纳物业管理费。原告要求被告承担从2015年3月至2016年9月的物业管理费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。但原告在诉状中称为每月108.2元有误，被告每月应付的物业服务费为：133.01平方米×0.8元/平方米＝106.41元。总应付的物业服务费为2021.79元（每月106.41元×19个月＝2021.79元）；冲减前期装修垃圾清运费用174元返还，还欠1847.79元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告陈剑锋应支付原告梧州市丰润物业管理有限公司物业服务费1847.79元。上述判决，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元（原告已预交），减半收取为25元，由被告陈剑锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。审判员  李灿德二〇一七年八月七日书记员  黄 文附：法律条文《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。