广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第96号
原告：万亿君，住广州市海珠区。
委托代理人：李文锐、范升平，均为广东君厚律师事务所律师。
被告：何妙群，住广州市海珠区。
委托代理人：向华友、张佩，分别为广东木棉律师事务所律师及实习律师。
第三人：张国伟，1971年11月22日，住广州市海珠区。
原告万亿君诉被告何妙群，第三人张国伟案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万亿君及其委托代理人李文锐、范升平，被告委托代理人向华友到庭参加了诉讼。第三人张国伟下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：由于被告诉第三人借款合同纠纷一案，案号：（2013）穗海法民二初字第1199号，被告在2013年5月23日申请诉讼保全查封了广州市海珠区江南西路紫玉大街19号1508房（以下简称“涉案房屋”），现根据生效的（2013）穗海法民二初字第1199号判决书申请拍卖涉案房屋。由于第三人早将涉案房屋出卖给原告，第三人并按照合同约定收取了105万购房款（占总房价的72.4%），余款40万元原告也依约办理了公积金贷款。2013年5月21日，原告与第三人共同到广州市海珠区房地产交易登记所办理了递件手续，原告缴齐了房产的契税，并取得了售房款发票，因此，涉案房屋应归原告所有。原告愿意将剩余房款40万元按照法院的要求现金交付执行，再取消公积金贷款。原告认为涉案房屋的占有不须转移，因为原告与第三人2012年12月30日签订的《补充协议》中约定买方承诺收楼当天直接将物业租赁壹年给卖方使用，卖方应按每月租金人民币贰仟伍佰元整交付给买方，故本案中原告与第三人对占有转移作出了特别约定，在该《补充协议》签订时，可以视为占有已经转移。故请求判令：1、确认广州市海珠区江西路紫玉大街19号1508房的房屋所有权归原告万亿君所有，停止对广州市海珠区江南西路紫玉大街19号1508房的拍卖行为（房屋价值估算145万元）；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告与第三人之间的《房屋买卖合同》仅可以证明双方之间存在债权债务关系,且《房屋买卖合同》的债权实现仅涉及合同双方，与被告无关。第三人即使不能交付房屋，也是《房屋买卖合同》标的的转移不能，构成违约。《房屋买卖合同》中已经规定了合同双方的违约行为的承担方式，并没有涉及到任何第三人。原告提出的执行异议没有事实依据；二、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。（2013）穗海法民二初字第1199号判决书中涉及的执行标的在房产登记证的为被执行人的全部信息，与原告没有任何权属关系。涉案房屋产权人为被执行人，且其不履行生效法律文书确定的义务，故法院依法查封、执行房产合理合法。原告申请的公积金贷款还未发放给第三人，原告尚未支付全部价款，且原告也没有实际占有涉案房屋，故原告申请停止拍卖涉案房屋没有法律依据。
第三人没有发表陈述意见。
经审理查明：2012年12月12日,原告、黄某（乙方、买方）与第三人（甲方、卖方）、中介公司三方签订《存量房买卖合同》（合同号为G2018098），约定由甲方以109万元出售其所有的涉案房屋给乙方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方于2013年4月30日前到房地产登记机构办理房产的产权转移登记手续，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方同意违约方支付总房款10%违约金；定金15000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方，定金余款185000元买方须在2012年12月25日前自行交付卖方，首期楼款31万元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方，楼价余款58万元买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方；合约三方确认此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款，均视为对全部合同和关联文件的违约；等。
2012年12月30日，原告、黄某（买方）与第三人（卖方）及经纪方签订《补充协议》，约定买卖双方同意买方在签署本协议当天将部分楼款16万元支付给卖方；买方承诺收楼当天直接将物业租赁壹年给卖方使用，卖方应按每月租金人民币贰仟伍佰元整交付给买方，双方于起租期前另行签订《租赁合同》；
买卖双方均知悉并同意将涉案房屋过户到原告名下，同意按照上述合同约定的程序办理有关本次交易的所有手续，并承担在该合同中全部有关买方的权利和义务，直至交易完成时止；等。
2013年4月8日，原告（买方）与第三人（卖方）及经纪方签订《补充协议》，约定该房地产按整套并计价，总金额145万元；双方应当于2013年5月11日前到房地产登记机构办妥产权转移登记手续；买卖双方同意变更“合约”内的房款付款方式如下：买方涂销抵押后一次性付款变更为涂销抵押后按揭付款；买方垫资赎契，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）69万元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；买方楼价余款（即申请贷款金额）40万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；如卖方不按已签订的合同与协议将该房地产出售给买方，应当向买方支付违约金，违约金为双倍定金，并即时退还买方已支付的全部费用；如买方不按已签订的合同与协议买入该房地产的，应当向卖方支付违约金，违约金为双倍定金；等。
2013年4月12日，原告（乙方、买方）、第三人（甲方、卖方）及中介方（丙方）签署了《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字13040055486号），约定甲方将涉案房屋以145万元的价格出售予乙方，甲方保证对上述房屋享有完整产权，保证不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应法律责任；签订本合同时，乙方向甲方支付36万元作为购房定金，首期款乙方在银行预约扣账日前向甲方支付房款105万元，剩余房款40万元由乙方按照按揭方式付款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；丙方应当于2013年4月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等。
2013年5月21日，原告（乙方）与第三人（甲方）签署《广州市存量房买卖合同补充协议》，约定鉴于甲方原因造成甲、乙双方未能按双方所签署的《广州市存量房买卖合同》约定在2013年4月30日前到房地产登记机构办理产权转移登记手续，现双方同意变更前述办理产权转移登记日期至2013年5月21日前，且乙方同意在下列情况下放弃《广州市存量房买卖合同》第十三条因甲方迟延办理产权登记而应承担的违约责任：乙方的贷款未能在办理产权登记手续后十个工作日内放款，且逾期超过11天的；甲方准时在收到乙方贷款之日与乙方办理交楼手续，并在之后承租涉案房屋期间准时向乙方缴付租金及向相关部门缴清该房屋所产生的包括但不限于管理费、公摊费、水电费、燃气费、电话费；等。
另查，原告曾起诉本案第三人张国伟要求张国伟继续履行涉案房屋的《广州市存量房买卖合同》，及要求张国伟交付涉案房屋及支付逾期办证违约金，本院于2014年3月7日作出（2013）穗海法民三初字第2165号民事判决书，判决如下：一、张国伟在该判决生效之日起十日内按总楼价的10%标准计付违约金145000元给万亿君。二、驳回万亿君其它的诉讼请求。该判决书已经于2014年5月22日发生法律效力，该判决书查明如下事实：张国伟分别在2012年12月12日、2012年12月14日、2012年12月30日、2013年4月18日共向万亿君出具支付房款105万元的《收款收据》。之后，万亿君向广州住房公积金管理中心申请贷款40万元，并于2013年4月19日获该管理中心的住房公积金贷款审批确认书。2013年5月22日广州市海珠区房地产交易登记所向万亿君、张国伟出具办理产权转移登记手续的《受理回执》及售房款《发票》；同日万亿君依法缴付了讼争房屋的契税，并由广州市海珠区地方税务局出具了《契税完税证》。2013年5月31日房管部门以讼争房屋被本院查封为由，向万亿君出具《不予登记决定书》，查封期限从2013年5月24日至2015年5月23日。本院在审理何妙群诉张伟国民间借贷纠纷一案中，根据何妙群提出的财产保全申请，在2013年5月23日依法作出民事裁定书【（2013）穗海法民二初字第1199号】，裁定查封了本案讼争房屋。万亿君不服该民事裁定书，以案外人提出异议，要求法院撤销上述民事裁定书、解除对本案讼争房屋的查封。为此，本院在2013年9月29日以（2013）穗海法执异初字第27号民事裁定书依法裁定，驳回异议人万亿君提出的异议请求。之后，万亿君表示没有对该裁定书提出诉讼。
原告在（2013）穗海法民三初字第2165号案诉讼中，向本院提出了财产保全的申请，本院于2013年8月6日作出（2013）穗海法民三初字第2165号民事裁定书，轮候查封了涉案房屋。
再查，被告依据生效的（2013）穗海法民二初字第1199号民事判决书申请第三人借款合同纠纷的（2014）穗海法执字第1151号一案，在执行过程中，本院作出（2014）穗海法执字第1151-1号执行裁定书，裁定拍卖第三人所有的涉案房屋的产权。原告以其为异议人，以本案被告为申请执行人，以第三人为被执行人向本院提出执行异议，请求本院不予拍卖并解封涉案房屋。本院于2014年12月9日以（2014）穗海法执异字第63号民事裁定书裁定如下：驳回异议人万亿君提出的执行异议。
据查册时间为2015年4月17日的《房地产登记薄查册表》记载，涉案房屋产权人为第三人张国伟，2013年5月24日本院查封了该房屋三份之一产权份额，查封时效从2013年5月24日到2015年5月23日，2013年6月18日广州市荔湾区人民法院轮候查封该房屋七分之一的产权份额，2013年8月13日本院又轮候查封该房屋。
原告为证明其主张，还提供了如下证据：1、原告、被告及中介方会晤录音，2、原告、被告及中介方会晤主要内容摘要，证据1、2均证明被告存在恶意查封涉案房屋；3、委托书，证明第三人于2013年4月28日全权委托被告等人处理涉案房屋。
被告对原告提交的上述证据的质证意见：证据1、2真实性不确认，认为被告申请查封房屋没有善意和恶意的说法，只是符合法律规定，法院就必须对该房屋查封，如果整个交易是恶意串通损害原告的利益，原告需另案诉讼，但是应该也过了诉讼的期限，如果原告认为其与第三人之间的借款合同一案影响了原告的权益，原告也应当在知道或者应当知道起的6个月内向法院提出第三人撤销之诉；证据3真实性不确认。
诉讼中，原、被告双方确认涉案房屋没有交付给原告，被告表示是其在使用涉案房屋。原告表示其申请的40万元公积金贷款因涉案房屋被查封，公积金中心暂停房贷，公积金中心向其表示只要涉案房屋过户至原告名下即可放贷。另，原告在诉讼中向本院提交调查申请，要求法院调查涉案房屋的管理费缴纳人、第三人在南方公证处的视频、第三人的微信号等等。
本院认为：原告向第三人购买涉案房屋，并签订了《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对当事人均具有法律约束力。但是原告与第三人就买卖涉案房屋签订的买卖合同并不当然发生物权转移的效力，涉案房屋现在并未登记至原告名下，且涉案房屋的房款原告也并未全部支付完毕，故原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求没有依据，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，现原告申请的公积金贷款未发放给第三人，且涉案房屋也未交付给原告使用，原告并未实际占有涉案房屋，因此原告请求停止拍卖涉案房屋不符合上述规定，本院不予支持。原告与第三人在2012年12月30日签订的《补充协议》中约定原告承诺收楼当天直接将物业租赁壹年给第三人使用，第三人应按每月租金人民币贰仟伍佰元整交付给原告，双方于起租期前另行签订《租赁合同》，但是本案中原告并未收楼，双方也并未签订《租赁合同》，不能视为原告实际占有了涉案房屋，原告认为该《补充协议》的签订视为双方对占有转移做了特别约定，可视为涉案房屋的占有已经转移无理，本院对该意见不予采纳。另外，原告向本院提出的调查申请与本案的处理没有关键性的影响，本院不予接纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
本案受理费17850元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 张烈明
人民陪审员 李伟坚
二〇一五年七月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧