湖南省衡山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0423民初634号
原告ＸＸＸ，男。
委托代理人欧阳明，湖南华方律师事务所律师。
被告衡山县天成房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇德政路1号楼。
法定代表人彭亚刚，公司董事长。
原告ＸＸＸ诉被告衡山县天成房地产开发有限公司（以下简称“天成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员康亚斌担任审判长，代理审判员刘娟、人民陪审员曹安雄参加的合议庭，适用普通程序于2017年8月24日公开开庭进行了审理。书记员王颖璇担任庭审记录。原告ＸＸＸ及委托代理人欧阳明到庭参加诉讼，被告天成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年8月9日，原告确定购买被告所建的御景龙庭第3栋2105房，当日付19287元购房款。因原告资金不足，经双方协商，于8月29日订立借款协议，约定向被告借16万元作为购房首付款，分四期归还。此后，原告还向被告支付维修基金10095.2元，按揭手续费1000元。第一期还款到期前后，原告分两次付款计4万元给被告。第二期到期时，被告当时无人上班，且已过应交房时间。为保护自身利益，原告暂停归还借款。2015年9月7日，双方订立商品房买卖合同，合同的主要内容是：双方确定原告购买御景龙庭2105号房，建筑面积155.31平方米，被告应在2016年3月30日前交房给被告。2015年10月28日，原告与衡山建设银行订立贷款合同，所贷39万元也全额支付给了被告。至此，原告应付购房款已付，但被告应交付房屋的时间即2016年6月30日到期后，被告却不能交房，因为被告不具备法定的交房条件。原告一再催促，被告总是以各种借口拖延，也从未向原告发出书面交房通知，至今已逾期300多天。原告为了维护其合法权益，向法院起诉，请求法院判决：1、解除原、被告双方签订的编号为201500012105号商品房买卖合同；2、退回原告所交全部购房款449287元；3、退回原告所交维修基金10095.2元，手续费1000元、查档费40元；4、赔偿原告自贷款之日即2015年10月28日起至2017年6月30日这段时间的利息损失31086.93元；5、被告应赔偿延迟交房12个月的违约金32348.66元（449287元×360日×0.02％）；6、本案诉讼费由被告全部承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1购房合同，证明原告与被告建立了房屋买卖合同关系，双方在合同中约定于2016年6月30日前交房；
证据2按揭贷款合同、还本息流水，证明原告已向银行支付利息31086.93元；
证据3被告出具的购房款收据，证明原告已向被告支付购房款59287元；
证据4被告开出的维修基金收据，证明原告已支付维修基金10095.2元；
证据5按揭手续费收据，证明原告已支付按揭手续费、查档费共计1040元；
证据6购房款借款协议，证明原告归还四万。
对原告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1-证据6，有被告天成公司及相关部门加盖的公章，与本案待证事实相关联，本院予以采信。
被告天成公司未作答辩,亦未向本院提交证据。
根据有效证据及原告的陈述，本院确认如下法律事实：
2015年8月29日，原告ＸＸＸ（买受人）为购买被告天成公司（出卖人）开发的位于衡山县开云镇八里村自然组的御景龙庭小区3栋2105号房，与被告天成公司签订《御景龙庭商品房订购协议书》，同日支付定金19287元。后于2015年9月7日，原告ＸＸＸ与被告天成公司签订了商品房买卖合同（合同编号为201500012105）。合同约定商品房总金额为569287元，其中首付款为179287元，剩余房款采用银行按揭方式支付，被告应当在2016年6月30日前交付房屋，否则，逾期超过150日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。同时合同第十三条约定，交房之前，被告应做好绿化及路面硬化，并搞好通水、通电，如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所作的明确具体的说明和允诺不符，买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出书面解除合同之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按买受人已付房款的0.02%向买受人支付违约金。2015年8月29日，原告因资金不足，与被告天成公司签订了《购房款借贷协议》，合同约定原告（借款方、乙方）向被告天成公司（贷款方、甲方）借款160000元，所借款项全部直接用于支付该房屋首付款，原告应分别于2016年2月30日、2016年8月30日、2017年2月30日、2017年8月30日分四次付清被告全部借款，每次支付40000元，原告归还了2016年2月30日40000元给被告天成公司后，因原告认为被告不具备交房条件，故将剩余三次共计120000元借款不再支付给被告。原告在中国建设银行股份有限公司衡山支行贷款按揭的390000元已全部支付给被告，故原告ＸＸＸ共已支付被告天成公司购房款449287元。截至起诉之日止，原告已偿还银行贷款利息31086.93元。另，原告ＸＸＸ支付了维修基金10095.2元、按揭手续费1000元及查档费40元。
另查明，因御景龙庭项目未办理水、电、气入户在购房者个人名下，且排污问题未解决，涉案工程未在衡山县建设工程质量监督站确认下进行五方验收，衡山县建设工程质量监督站亦未对涉案项目出具工程质量监督报告。涉案工程亦未取得工程竣工验收备案表，无法办理房产证。
本院认为，双方当事人争议的主要焦点是：一、涉案商品房是否具备交付条件；二、原告是否享有合同解除权；三、原告损失如何计算。
关于焦点一，根据原告与被告签订的《衡山县商品房买卖合同》第十条：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3.商品房验收合格是指四方验收：建设方、建筑方、设计方、监督方验收合格即可交付使用。”即双方当事人约定的商品房交付条件为商品房经四方验收合格且交付的商品房符合合同约定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房经验收合格后方可交付使用。但对于竣工验收的内容，法律并未作出明确规定。根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条第一款、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据2013年12月2日中华人民共和国住房和城乡建设部施行的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条、第六条、第八条、第九条的规定，建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案，并书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构进行工程竣工验收。建设工程质量监督机构负责对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，建设单位还应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。本案双方虽然在合同中约定商品房验收合格为四方验收合格，但根据上述行政法规和行政规章规定，工程竣工验收现施行的是质监机构确认下的五方验收标准，同时，工程竣工验收合格后，还应在县级以上地方人民政府建设主管部门备案。本案中，被告天成公司未提供衡山县建设工程质量监督站出具的工程质量监督报告，亦未提供工程竣工验收备案表。本院在庭审中还查明，涉案工程未办理水、电、气入户在购房者个人名下，且排污问题未解决，违背了购房合同第十三条有关出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，使原告正常使用商品房的合同目的无法实现，故该涉案商品房不具备交付条件。
关于焦点二，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期超过150日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。本案中，双方约定的交付时间是2016年6月30日前，但至法庭辩论终结前，涉案商品房仍不具备交付条件，原告无法按期收房，根据合同约定，原告有权解除合同。
关于焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告未请求解除商品房担保贷款合同，担保权人亦未申请作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷可另行起诉。原告要求被告返还全部购房款，即包括其已支付的59287元和390000元银行按揭贷款。原告作为个人住房贷款合同的借款人，将以其名义的借款支付给被告天成公司，合同解除后，被告天成公司应将原告的所有购房款及按揭贷款利息返还给原告，故被告天成公司应返还原告支付的全部购房款449287元和自2015年10月28日起至2017年6月30日止的贷款利息31086.93元。因维修基金并非被告天成公司收取，本案中不予处理。按揭手续费1000元，被告天成公司未提供相关证据证实其实际支出，故应予返还。原告为购房向衡阳市南岳区房屋产权管理中心交纳的40元查档费，因原告要求被告返还的诉讼请求无合法依据，本院不予支持。双方在合同中约定了逾期交房违约金，即买受人解除合同后，出卖人除退还全部已付款，还需按累计已付款的0.02%向买受人支付违约金，该约定不违反法律规定，本院予以支持。即被告天成公司应支付原告自2016年7月1日起至2017年6月30日止的逾期交房违约金32348.66元（449287元×360天×0.02%）。被告天成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的公正审理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条，《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条第一款、第四十九条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条、第六条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸＸ于2015年10月1日与被告衡山县天成房地产开发有限公司签订的《衡山县商品房买卖合同》（合同编号201500012105）；
二、被告衡山县天成房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起二十日内返还原告所交全部购房款449287元和自2015年10月28日起至2017年6月30日止的贷款利息31086.93元、按揭手续费1000元、逾期交房违约金32348.66元，合计513722.59元；
三、驳回原告ＸＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8294元，由被告衡山县天成房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 康亚斌
代理审判员 刘 娟
人民陪审员 曹安雄
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 王颖璇