广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19759号
上诉人（原审被告）：范林萍，女，1967年1月11日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县，现住广东省广州市。
委托诉讼代理人：莫石枝，男，1965年6月1日出生，汉族，现住广东省广州市，系范林萍丈夫。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区登峰街道社区服务中心，住所地广东省广州市越秀区麓景东路**号。
法定代表人：朱翠美，该服务中心副主任。
委托诉讼代理人：何保权，该单位员工。
上诉人范林萍因与被上诉人广州市越秀区登峰街道社区服务中心（以下简称登峰社区中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初第42316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人范林萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回登峰社区中心一审诉请。事实理由如下：一、双方虽签订《租赁合同》，但合同约定不够严谨，也没有载明签署日期和具体经办人，在合同期限届满也只按通常做法进行交接，也就没有“严谨”执行书面交接手续。双方《租赁合同》在2013年10月31日期限届满后，2013年11月登峰社区中心继续收取租金，直到2013年12月才突然通知范林萍不续租。作为补偿，登峰社区中心同意范林萍搬离时间延期至2014年2月28日。范林萍也付出不能退押金的代价。一审判决范林萍向登峰社区中心支付房屋使用费从2013年12月起计至2014年7月是不正确的。范林萍的丈夫莫石枝在签收登峰社区中心2014年1月15日发出的收回物业《通知》时，已告知登峰社区中心关于次承租人的具体情况(如范林萍已退回次承租人按金；次承租人居住该房屋的人员已搬走，只剩下大件物品等)。但登峰社区中心却没有把处理次承租人过程中出现的问题告知范林萍，也没有寻求范林萍协助联系次承租人。因此，登峰社区中心对此存有过错。另外，登峰社区中心在一审中承认在2014年8月才发现该物业已“人去物空”的情况下才接收该物业，故对登峰社区中心不作为的过错不应由范林萍承担责任。二、登峰社区中心从2002年11月取得涉案房屋产权后一直未办理变更土地用途和所有权，违反《中华人民共和国土地管理法》中村镇宅基地使用的相关规定和《广州市房屋租赁管理规定(2010年修订)》，涉案房屋属于违规出租的情形，一审法院认定双方签订的《租赁合同》合法有效是错误的。根据过错责任原则，登峰社区中心对此承担重大过错，一审判决适用法律错误。三、登峰社区中心一审诉请范林萍支付“房屋租金”，但一审判决范林萍向登峰社区中心支付“房屋使用费”，造成范林萍在一审庭审中的抗辩缺乏针对性。综上所述，范林萍上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人登峰社区中心二审答辩称：范林萍的上诉已经超过上诉期间；一审判决合理正确，请求二审法院维持原判。
登峰社区中心于2016年11月23日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：范林萍向原告支付房屋租金6000元（从2013年12月起至2014年7月止，共8个月，按照每月750元的标准计），违约金60元（以6000元乘以1%计）。
范林萍一审答辩称：不同意登峰社区中心的诉讼请求。双方签订的租赁合同已于2013年10月31日到期，到期后双方租赁关系终止，不存在拖欠租金的问题。
一审法院经审理查明：登峰社区中心（为出租方、甲方）与范林萍（为承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（该合同没有载明签署日期），约定：第一条：登峰社区中心同意将下塘新村33号房屋出租给范林萍作住宅用途，该物业承租面积25平方米。第二条：租赁期限自2011年11月1日至2013年10月31日止。第三条：月租金750元，范林萍于每月第十日前向登峰社区中心交纳当月租金。第六条第五款：范林萍不得擅自将该物业转租或分租给第三方，不得擅自更改该物业的租赁用途，否则视为范林萍根本违约，登峰社区中心有权解除合同收回该物业并没收押金。第六条第七款：租赁期满或解除合同之日，范林萍应将该物业及其附属设备完好交还登峰社区中心，并及时将自有家私杂物全部搬走，否则，视为范林萍的弃物，登峰社区中心有权自行处理，除向范林萍收取清理费用外还按当期租金的150%收取占用费。第七条第一款：范林萍如不按时交纳租金，即属违约。逾期每天应按月租金的1%向登峰社区中心支付违约金。第八条第一款：解除合同方式：登峰社区中心以特快专递向范林萍送达解除合同通知，解约通知自投递之日起三天届满即视为已送达，合同即告解除。第八条第二款：范林萍应于合同期满解除之日起三天内搬走其自有的一切物品，并将房屋及属于登峰社区中心的物品完好地移交给登峰社区中心。第四天登峰社区中心即有权直接开锁收回出租房屋，范林萍一切遗留在该房屋的一切物品范林萍承诺放弃所有权，登峰社区中心有权自行处理，范林萍因此所受的一切损失均由其自行承担，登峰社区中心不承担任何责任。合同租期届满后，双方没有续签租赁合同。
2014年1月15日，登峰社区中心向下塘新村33号首层（1）档租户发出《通知》，内容为由于涉案物业于2013年10月31日到期，登峰社区中心将收回物业不再出租，要求范林萍于2014年2月28日前清空该物业交回登峰社区中心。通知的签收人为范林萍的丈夫莫石枝。
2016年6月28日，登峰社区中心向范林萍发出《关于催交物业租赁费用的函》，内容为要求范林萍于2016年7月15日前缴清其拖欠的从2013年12月起至2014年7月止的房屋租金6000元。范林萍确认收到该函。
一审庭审中，范林萍表示：范林萍于2012年年初将涉案房屋转租给他人使用，具体承租人名字不记得，该次承租人将涉案房屋一半用作住宅使用，一半用于摆放冰箱、冰柜及冷冻食品；2013年12月合同期满后，范林萍向登峰社区中心支付租金并要求续租，但登峰社区中心不同意续租，故范林萍要求登峰社区中心给予一定的时间搬走，登峰社区中心当时是同意的，并表示由登峰社区中心自行处理次承租人的问题，在此情况下，范林萍才签收通知；范林萍在得知登峰社区中心不再续签租赁合同后，即要求次承租人在2个月内搬出涉案房屋，并告知其此后的搬出问题将由登峰社区中心直接与其交接，范林萍将押金退还给次承租人，次承租人将双方的租赁合同撕毁，但双方未办理书面的交接手续。登峰社区中心表示：不确认曾向范林萍承诺次承租人的问题由登峰社区中心自行解决，登峰社区中心将房屋出租给范林萍后才知道范林萍将涉案房屋转租，且登峰社区中心曾告知范林萍不能转租，次承租人将涉案房屋用作存放冷冻的牛肉、羊肉等货物，但该房屋经常不开门，登峰社区中心也未曾进入房屋查看；登峰社区中心不确认在收回涉案房屋前曾对涉案房屋进行停水停电；由于次承租人为回民，涉及少数民族问题，故登峰社区中心一直未采取行动，后经登峰社区中心多次与次承租人沟通，该次承租人自行清空搬走，登峰社区中心于2014年8月收回涉案房屋，但当时不存在钥匙交接问题，也没有办理书面交接手续。另，登峰社区中心、范林萍均确认双方之间未办理交接手续。
一审法院认为：登峰社区中心、范林萍签订的《广州市房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应遵守履行。合同期限届满后，双方没有续签租赁合同，根据合同约定：“租赁期满或解除合同之日，范林萍应将该物业及其附属设备完好交还登峰社区中心，并及时将自有家私杂物全部搬走”，但范林萍没有按此约定，向登峰社区中心交还房屋，故范林萍应承担因占用涉案房屋而产生的使用费。鉴于登峰社区中心确认其已于2014年8月收回房屋，故登峰社区中心要求范林萍按合同约定的租金标准支付2013年12月至2014年7月期间的使用费合法有理，一审法院予以支持。至于范林萍称登峰社区中心曾承诺次承租人的问题由登峰社区中心解决，因登峰社区中心对此不予确认，范林萍亦没有证据证明该主张，故一审法院对范林萍该意见不予接纳。因双方没有约定租期届满的房屋使用费的支付期限，故登峰社区中心主张违约金缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院于2017年2月21日作出判决如下：一、被告范林萍于本判决生效之日起十日内，一次性向原告广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付2013年12月起计至2014年7月止的房屋使用费（按每月750元的标准计算）；二、驳回原告广州市越秀区登峰街道社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由被告范林萍负担。
二审期间，范林萍向本院提交一张押金发票，拟证明范林萍曾向登峰社区中心缴纳1200元押金，登峰社区中心当时同意范林萍抵扣2013年12月和2014年1月两个月租金，并同意免交2014年2月租金；因范林萍于2014年2月28日已经搬走，不应支付之后的使用费，即使要支付也应从2014年3月起计付。登峰社区中心质证称：对该证据的真实性没有异议，但没有证据证明登峰社区中心承诺同意以押金抵扣两个月租金；依照双方租赁合同第六条第五款约定，范林萍存在分租或转租行为，登峰社区中心有权不退还押金，该押金应予没收，范林萍也一直未要求退回押金。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
二审另查明：一、范林萍于2017年2月22日签收一审判决书，于2017年3月9日向一审法院提交上诉状，并于3月10日预交了二审案件受理费。二、范林萍二审陈述称：其实际自2008年起已经承租涉案商铺，登峰社区中心一直知道范林萍转租的事实，但从未提出异议；双方二审均同意如法院认定登峰社区中心没收押金的主张不成立，同意用押金抵扣涉案款项。三、范林萍于2014年1月15日签收通知时已经找到次承租与登峰社区中心管理人员说清楚，登峰社区中心承诺直接与次承租人交接，范林萍没有证据证明该主张，现在也无法找到次承租人；登峰社区中心没有证据证明其于2014年8月才收回涉案房屋；依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，登峰社区中心追讨租金已超过诉讼时效期间，范林萍在一审开庭时确实没有提出关于诉讼时效的抗辩。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对范林萍的上诉请求，认定如下：
一、登峰社区中心主张范林萍提起上诉已经超过上诉期的问题。因《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”、第八十二条第二款规定“期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十五条规定“依照民事诉讼法第八十二条第二款规定，民事诉讼中以时起算的期间从次时起算；以日、月、年计算的期间从次日起算”。据此，范林萍于2017年2月22日签收一审判决书，15天上诉期应至2017年3月9日之前，而范林萍于2017年3月9日当天向法院提交了上诉状，并于次日预交了二审案件受理费。因此，范林萍的上诉并未超出法定上诉期限，属于合法有效的上诉行为。
二、范林萍二审上诉主张登峰社区中心的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”范林萍确认其在一审诉讼中未提出诉讼时效抗辩，且二审亦未提交新证据证明其主张。据此，范林萍该项上诉主张于法不符，本院不予支持。
三、范林萍上诉主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》无效的问题。因登峰社区中心是否变更涉案房屋土地性质及产权，均不能成为影响涉案《广州市房屋租赁合同》效力的因素，范林萍主张双方租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
四、关于使用费支付的问题。虽登峰社区中心一审诉请范林萍支付租金，但因双方租赁合同期限至2013年10月31日届满，而登峰社区中心此后已发函不同意出租，且范林萍也仅缴纳至2013年11月的租金，此后双方自2013年12月已不存在租赁合同关系。因双方合同明确约定：“租赁期满或解除合同之日，范林萍应将该物业及其附属设备完好交还登峰社区中心，并及时将自有家私杂物全部搬走”。依照合同相对性原则，范林萍作为承租人，负有向登峰社区中心交还涉案房屋的合同义务。因范林萍未能提供充分证据证明其已履行了合同义务，故应承担举证不能的法律后果。一审鉴于登峰社区中心自认已于2014年8月收回房屋，故判令范林萍按合同约定的租金标准向登峰社区中心支付2013年12月至2014年7月期间的房屋使用费，合法有据。范林萍上诉称登峰社区中心曾承诺次承租人的问题由登峰社区中心解决，因登峰社区中心对此不予确认，范林萍亦没有证据证明该主张，故本院不予支持。另外，登峰社区中心一审诉请范林萍支付租金，一审判决范林萍支付房屋使用费是基于登峰社区中心对双方租赁关系延续性的误解进行的纠正，减少当事人的诉累，未超出登峰社区中心的诉请，亦未加重范林萍应承担的责任。
五、范林萍上诉主张以押金抵扣涉案款项的问题。因双方合同已于2013年10月31日期限届满，而登峰社区中心对范林萍转租的事实一直未提出异议。登峰社区中心也没能提供充分证据证明在合同期限届满前范林萍存在违约行为。因此登峰社区中心以范林萍存在转租为由不退还押金，缺乏事实和法律依据。鉴于范林萍二审提出以押金1200元抵扣涉案房屋使用费，双方二审均同意本案抵扣，本院予以照准。范林萍在履行一审判决第一判项支付房屋使用费时直接以押金抵扣1200元。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人范林萍的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人范林萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月十三日
书记员 璩方慧