山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁09民终890号
上诉人（原审被告）：泰安市泰山区华南纸箱厂，住所地泰安市泰山区南关大街原鲁中制药厂院内。
负责人：梅绪品。
委托诉讼代理人：郭鹏，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅延超，男，1979年8月23日出生，汉族，住泰安市泰山区。系上诉人泰安市泰山区华南纸箱厂员工。
上诉人（原审被告）：梅绪品，男，1952年8月2日出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：郭鹏，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅延超，男，1979年8月23日出生，汉族，住泰安市泰山区。系上诉人泰安市泰山区华南纸箱厂员工。
被上诉人（原审原告）：泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会,住所地泰安市泰山区岱庙街道灌庄社区。
法定代表人：宋洪生，职务主任。
委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟爱梅，山东华林律师事务所律师。
上诉人泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品因与被上诉人泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品的委托诉讼代理人郭鹏、梅延超、被上诉人泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会的委托诉讼代理人钟爱梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品上诉请求：1、依法撤销泰山区人民法院（2016）鲁0902民初3085号判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审认定未能查明案件事实，导致认定事实错误，做出错误判决。一、本案中租赁合同合法有效，上诉人没有违约行为，因此双方之间的《租赁合同》应继续履行。《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反《中华人民共和国合同法》第52条的规定，双方应当继续履行，在《租赁合同》的实际履行中，双方已实际履行行为改变了合同的约定。上诉人均是每年年底交纳当年的租金，该租金并不是由上诉人拿着现金去被上诉人灌庄社区处交纳，而是由被上诉人灌庄社区从上诉人梅绪品夫妻二人的退休金中予以直接扣除，对此，一审中，被上诉人已经对此认可，由此可以认定上诉人没有违约行为，并不拖欠租金，所以《租赁合同》应继续履行。二、本案中，被上诉人灌庄社区不具有法定解除权或约定解除权，双方均无权解除合同，同时一审中忽视了一个影响本案的唯一重要问题，即涉案土地所有权性质问题，这直接影响到被上诉人能否依据《租赁合同》第五条第4项的约定解除合同。1、本案不具备《合同法》94条规定的法定解除权的情形，因此双方均无法定解除权，同时，虽然双方在《租赁合同》中约定了解除的条件，但是解除条件并未成就，因此，被上诉人没有约定的解除权限。2、一审证据清楚的表明涉案土地应为国有土地，因此被上诉人不能依据“集体占用”解除《租赁合同》。一审中，被上诉人向法院提交了泰山区人民政府、泰安市人民政府关于鲁中制药厂土地批文，通过该证据可以清楚的证实涉案土地所有权性质为国有土地，并非集体土地，被上诉人也只是使用权人，而非集体土地上的所有权人。另外，从一审判决表述中也可以看出涉案土地的所有权性质，一审判决第6页倒数第一至二行：“涉案租赁房屋（一审并未对房屋问题进行详细审查，实际土地范围内的房屋几乎均是由上诉人自己所建，在鲁中制药厂转让给被上诉人时根本没有现在的房屋）及土地系原泰安鲁中制药厂转让给灌庄居委会”，如果是集体土地的活就不存在使用权人将使用权转让给所有权人的问题了，因此，涉案土地的应为国有土地，被上诉人无权依据《租赁合同》第五条第4项的约定解除合同，被上诉人没有权限决定收回上诉人的土地使用权，被上诉人无权提起诉讼。三、退一步讲，即便涉案土地仍为集体土地，被上诉人也无权解除《租赁合同》。如果涉案土地是集体土地又分两种情况：第一种情况，涉案土地现在需要国家征收，那么原告也无权收回被告的土地使用权，应由地方人民政府土地征收管理部门来收回被告的土地使用权，而不是由被告来收回，被告无权提起诉讼。如果按照土地征收，一般要进行下列程序：征地告知、确认征地登记调查结果、拟订《征地补偿安置方案》、预存征地补偿费用、组织用地申报材料、公开征地批准事项、支付征地补偿费用、移交土地。综上，可以看出，本案不存在国家征收涉案土地的情况，被上诉人无权依据《租赁合同》第五条第4项的约定解除合同。第二种情况，涉案土地为集体土地，现在被上诉人要依照《租赁合同》第五条第4款的约定收回，按照合同的约定也必须是在被上诉人需要占用的情况下才能收回，现在的情况是上诉人租赁的房屋土地周围的房产都已拆迁，根本不会再出现被上诉人占用的情况，实际上，从周围房屋都已拆迁的情况来看，涉案的土地就是因开发商开发被国家征收，而非被上诉人要占用另做他要，如果支持这样的约定，实际就是赋予了被上诉人任意的解除权，这样会损害上诉人的合法权益。四、即便是《租赁合同》需要解除，被上诉人灌庄社区应当对上诉人新建的房屋等设施进行补偿。虽然《租赁合同》第八条约定：“租赁期间，乙方新建房屋等设施，甲方一律不承担责任，合同终止时，由乙方自行拆除，甲方不付任何补偿”。通过该约定我们可以看到双方约定的是“合同终止时”，按照合同的文意解释，这里的约定是合同到期终止。而本案中，现在是面临《租赁合同》要解除，合同的终止和解除代表的含义并不相同，两者之间是有区别的：合同终止与合同解除的区别主要为：1、适用范围不同。合同终止只适用于继续性合同，即债务不能一次履行完毕而必须持续履行方能完成的合同，如租赁合同、承揽合同、建设工程合同以及大部分以提供劳务为标的的合同；而合同的解除原则上只能适用于非继续性合同。2、适用的条件不同。合同终止既适用于一方违反合同，也适用于没有违反合同的情况；而合同解除主要适用于当事人一方不履行合同的情况。3、法律后果不同。合同终止只是使合同关系向将来消灭，并不溯及力，因此不产生恢复原状的法律后果；而合同解除可使合同关系溯及地消灭，因而产生恢复原状的法律后果。涉案《租赁合同》是由被上诉人提供的，所有的条款均是格式条款，如果双方对“合同终止时”理解有分歧，按照合同法第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，本案一审认定未能查明案件事实，忽视了涉案土地所有权性质这一关键问题，导致认定事实错误，做出错误判决，请求二审法院依法撤销泰山区人民法院（2016）鲁0902民初3085号判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会辩称，一、上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》已经解除。租赁合同中约定了两个解除条件：一是合同第五条第2项约定的乙方如不按时交纳租金，甲方有权通知乙方解除合同；二是该条第4项约定的如遇国家或者集体征用、占用，甲方可以提前一个月通知乙方解除合同，乙方须无条件接受。本案中，上诉人拖欠房租是事实，现在灌庄社区因旧村改造需要占用租赁的地块也是事实，且被上诉人已经多向上诉人发出解除租赁合同的通知，上诉人也表示收到，所以，本案的租赁合同已经解除。二、根据租赁合同第八条的约定，合同解除后，对于上诉人在租赁期间的新建房屋等设施应由上诉人自行拆除，被上诉人不支付任何补偿。综上所述，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上述请求，维持一审判决。
被上诉人泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告泰安市泰山区华南纸箱厂于2007年1月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即支付租赁费19480元（截止到2016年8月），并自2016年9月起按照实际占用期间的合同约定租金计算至腾空止；3、判令被告立即腾空所使用的位于原鲁中制药厂厂区土地0.97亩、房屋343.10平方米，并交付给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2007年1月1日，原告灌庄居委会与被告泰安市泰山区华南纸箱厂签订《租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方，约定：出租方将位于原药厂的部分房屋、土地（其中土地647.98平方米，约0.97亩；房屋343.1平方米）的使用权出租给承租方，供承租方用于生产纸箱。租赁期限25年，自2004年元月1日起至2031年12月31日止。租金每年15000元，每半年交付一次，先交租金后使用。自合同签订后，先预交半年租金，半年后一个月内再交另一半租金，依次类推。合同第五条第2项约定，承租方不按时交纳租金，出租方有权通知承租方解除合同并每月加收所欠租金的20%作为滞纳金，直至乙方搬出为止。第4项约定，租赁期间，如遇国家或集体征用、占用，甲方需提前一个月通知乙方，乙方无条件接受，自通知乙方时合同终止。合同第八条特别约定,租赁期间，乙方新建房屋等设施，甲方一律不承担责任，合同终止时，由乙方自行拆除，甲方不付任何补偿。以上合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告泰安市泰山区华南纸箱厂使用。2013年7月28日，原告向被告发出《解除终止合同腾空通知书》，内容如下：泰安市泰山区华南纸箱厂：2007年1月1日，我单位和你单位签订了《租赁合同》，由你单位租赁使用我单位位于原药厂的部分房屋、土地，其中土地647.98平方米，房屋343.1平方米，租金每年15000元。合同第五条第4项约定，因集体征用占用，出租方需提前一个月通知承租方，乙方（承租方）要无条件接受，自通知承租方时合同终止。合同第七条约定，租赁期间，乙方新建房屋等设施甲方（出租方）一律不承担责任。合同终止时，由乙方自行拆除，甲方不负任何补偿。现因我社区集体旧村改造建设需要，占用拟租赁的房屋、土地。我单位曾多次通知你解除终止租赁合同，腾空房屋土地，但你一直未能履行。为此，依据《合同法》及双方租赁合同约定，现我单位再次书面通知你解除终止双方所签订的《租赁合同》，限你在三日内腾空所租赁使用的房屋、土地，交付给我单位，并同我单位结算租赁费等。逾期，我单位将采取法律手段，由此所造成的一切后果和损失均由你承担。特此通知！通知人：泰安市泰山区岱庙街道灌庄社区居民委员会。二0一六年七月二十八日。”该通知书以EMS邮件邮寄，于2016年7月30日妥投。涉案土地原为泰安鲁中制药厂地块。1993年12月29日，泰安鲁中制药厂（甲方）与原告岱庙街道灌庄村（乙方）签订《资产转让协议》，泰安鲁中制药厂将东厂区（34.051亩）、35KV变电站区（2.83亩，另含0.36亩出路）及两区域内的房地产等资产产权以2200万元的价值整体转让给了岱庙街道灌庄村，主管机关岱庙街道办事处在合同上盖章鉴证。2013年6月23日，灌庄居委会（甲方）与泰安永鸿置业有限公司(乙方)签订《灌庄社区旧村改造项目合作开发合同书》，双方就旧村改造相关事宜达成协议，合作项目名称为“锦绣华庭”，地址位于泰安市××河大街以北、××大街两侧，合作范围面积224.92平方米，包括拟改造旧村占地面积181.46亩、原鲁中制药厂土地33.46亩。自2011年1月1日起，承租人泰安市泰山区华南纸箱厂系以由出租人灌庄居委会扣除该纸箱厂负责人梅绪品工资的方式支付相关租金，共抵扣5年，抵扣完后租金每年仍有1896元缺口，该缺口部分租金（5年共计1896元×5年=9480元）被告华南纸箱厂于2016年6月补足；至此，被告已不再欠原告2016年1月1日之前的租金。另，被告泰安市华南纸箱厂主体性质为个人独资企业，负责人为梅绪品。
一审法院认为：原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。涉案租赁房屋及土地系原泰安鲁中制药厂转让给灌庄居委会（原灌庄村委），原告灌庄村委提起本案诉讼，主体适格。根据双方当事人陈述及被告提交的《灌庄社区旧村改造项目合作开发合同书》，可以认定灌庄居委会拟占用涉案土地进行旧村改造的事实。因双方合同第五条第4项明确约定，租赁期间，如遇国家或集体征用、占用，甲方需提前一个月通知乙方，乙方无条件接受，自通知乙方时合同终止。在原告需占用涉案土地进行旧村改造的情况下，原告有权解除涉案租赁合同。证据证实原告于2013年7月28日向被告发出解除合同通知，并于2016年7月30日送达被告。通知中原告虽仅给予被告三天搬迁期限，但自通知送达被告至本案诉讼，期限已经届满30天，故该通知于送达之日即2016年7月30日发生解除效力。因双方合同已解除，被告泰安市华南纸箱厂有义务腾退涉案房屋及土地，并将其交付于原告；被告梅绪品作为该纸箱厂个人独资企业负责人，应承担共同腾退和交付义务。在合同已解除的情况下，原告在本案中再行要求解除租赁合同，没有事实和法律依据。关于被告欠付租金的计算。自2016年1月1日至合同解除之日即2016年7月30日，共计212天，租金计算为：年租金15000元÷365天×212天=8712.33元。对该欠付租金，被告泰安市华南纸箱厂应予支付。自2016年7月31起，被告泰安市华南纸箱厂应当向原告支付房屋占用费，房屋占用费按照双方约定的租金标准计算，至房屋腾退之日止。被告梅绪品作为该纸箱厂负责人，对以上欠付租金及房屋占用费应承担共同偿付责任。综上所述，对原告要求被告腾退涉案房屋及土地并支付相应租金及房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持；对原告要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，因双方租赁合同已经解除，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告泰安市华南纸箱厂、梅绪品于本判决生效之日起十五日内腾退位于泰安市泰山区××办事处××庄社区原泰安鲁中制药厂内的涉案房屋及土地，交付于原告。二、被告泰安市华南纸箱厂、梅绪品于本判决生效之日起十日内支付给原告泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会房屋租金8712.33元。三、被告泰安市华南纸箱厂、梅绪品于本判决生效之日起十日内支付给原告泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会房屋占用费，按照每年租金15000元计算，自2016年7月31日起计付至本判决确定的房屋及土地腾退之日止。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3475元，由原告泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会负担575元，被告泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品负担2900元。
本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，被上诉人泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会提交的《灌庄社区旧村改造项目合作开发合同书》等证据能够证实被上诉人现需占用涉案土地进行旧村改造，被上诉人依据与上诉人泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品所签租赁协议的相关约定要求上诉人腾退涉案房屋及土地并支付相应租金及房屋占用费于法有据，本院予以支持。因双方当事人所签租赁协议并未就上诉人泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品在租赁期间所建设的地上附属物的补偿问题进行约定，上诉人现要求被上诉人泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会对其所建设的地上附属物进行补偿依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品的上诉请求证据不足，不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6950元，由上诉人泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 陈宗光
审判员 于永刚
二〇一七年八月二十五日
书记员 李丹丹