江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣01民终376号
上诉人（原审被告）：王君臣，男，汉族，1990年6月12日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。
委托诉讼代理人：李震刚，江西华邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄胜开，江西华邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：南昌中兴发展有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术开发区艾溪湖北路688号（4号厂房），统一社会信用代码：91360106778844992Y。
法定代表人：宋建文，公司副总裁。
委托诉讼代理人：徐骥，江西豫章律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马琳，江西豫章律师事务所实习律师。
上诉人王君臣因与被上诉人南昌中兴发展有限公司（以下简称南昌中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌高新技术产业开发区人民法院（2017）赣0191民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
王君臣的上诉请求为：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判王君臣支付租金及使用费80569.08元（按一审判决支付50%后扣减应退还的保证金1万元）；2.请求确认王君臣为诉争房屋的合法承租人，判决双方重新签订房屋租赁合同；3.本案一、二审诉讼费用由南昌中兴公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，王君臣拒付诉争房屋租金及使用费是行使“同时履行抗辩权”的合法行为，而非违约行为。王君臣自2013年5月23日始使用涉案店铺不久即发现商铺严重漏水，南昌中兴公司仅简单维修，未解决漏水问题，影响王君臣正常经营，故王君臣有拒付租金的同时履行抗辩权，且南昌中兴公司作为出租人对租赁物负维修义务，在漏水问题解决之前，王君臣有权拒付租金。二、在原租赁合同到期后，双方的租赁合同法律关系继续存续，王君臣多次要求续签合同，虽未签订，但南昌中兴公司以默示形式承认了续租的合法性，双方应签订书面租赁合同并明确租赁期间。三、一审判决应当支付的租金和使用费的标准错误。一审法院认定的租金是根据合同约定计算，但未考虑南昌中兴公司不履行、不适当履行维修租赁物所导致的停业损失，一审法院在计算欠缴租金时没有减少的租金部分，属事实认定不清。王君臣支付的一万元保证金，一审法院也没有从租金及使用费中扣除。双方并未续签合同，一审法院按原合同约定的租金年递增5%计算错误。
南昌中兴公司答辩称：1.南昌中兴公司已完全履行合同约定义务，王君臣拒绝支付租金及使用费，在未经答辩人允许的前提下出租合同项下商铺至第三方等相关行为已构成违约，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。房屋漏水对王君臣并未造成重大损失，王君臣主张无法正常使用和经营没有充分证据证明，且王君臣还可自行维修后由南昌中兴公司承担相关费用，王君臣既不自行维修又在南昌中兴公司维修后拒付租金构成违约。王君臣未经南昌中兴公司同意及有关部门批准，擅自改变商铺结构或用途，擅自转租，根据合同约定，南昌中兴公司可不退回保证金。案涉店铺轻微漏水，南昌中兴公司已尽维修义务，王君臣主张同时履行抗辩权无法律依据。2.王君臣在合同期满后仍占有使用案涉店铺，原审法院认定的租金及使用费标准于法有据，应予支持。租赁合同于2014年11月23日期满，原审法院以2014年11月23日租金计算标准计算店铺占有使用费是认定事实清楚，适用法律正确，南昌中兴公司以4341.65元为标准自2014年11月24日计算至2017年2月23日，已经是在未上浮相关租赁标准的前提下计算，已明显低于当前该地段租金标准。
南昌中兴公司向一审法院提起的诉请：1.王君臣向其支付所欠租金63913.74元；2.王君臣按月租金标准向其支付房屋占有使用费117224.42元（自2014年11月24日起暂计至2017年2月23日）；3.王君臣于判决生效后10日内腾空承租房屋；4.王君臣承担案件受理费。
一审法院认定事实为：2013年6月24日，南昌中兴公司与王君臣就其承租位于江西省南昌市艾溪湖北路668号的中兴和园6号一楼西侧第1号商铺（以下简称1号商铺）签订南昌中兴和园商铺租赁合同，双方对承租期限、租金、保证金、商铺的使用、合同提前终止及续约、免责条款等作了详细约定，其中该合同项下的租金、水电费等相关费用及权益从2013年5月23日起由王君臣作为新承租人承担，租赁期为3年从2011年11月24日其至2014年11月23日，商铺建筑面积为179㎡，租金为22元/㎡/月即3938元/月，从2012年11月23日起每年租金在前一年租金基础上递增5%，租金每3个月支付一次，逾期未付租金的，南昌中兴公司按逾期租金的千分之五按日收取违约金，王君臣在签订该合同时应支付保证金10000元，期满后，如王君臣无违约情形，南昌中兴公司应将该保证金无息返还，合同期满后，王君臣有继续承租的意向，应于合同期满2个月前向南昌中兴公司提交书面续租申请。合同签订后，南昌中兴公司将1号商铺交付给王君臣使用，王君臣向南昌中兴公司支付了保证金10000元和2013年5月24日至2013年8月23日的租金12995.4元，王君臣在使用1号商铺期间发现该商铺漏水，南昌中兴公司曾安排工作人员对漏水问题进行处理，南昌中兴公司从2016年9月、10月、11月以书面形式，催促王君臣缴纳租金、物业管理费和水电费。租赁合同到期后，王君臣未向南昌中兴公司提交书面续签申请，其现在仍在使用1号商铺，并将商铺的部分转租给他人使用。2013年8月24日至2013年11月23日期间，按23.1元/月计算租金、2013年11月24日至2014年11月23日期间，按24.255元/月计算租金，王君臣在前述期间承租1号商铺的租金为63913.74元；2014年11月24日至2017年2月23日期间，按24.255元/月计算使用费，王君臣使用1号商铺的费用为117224.42元。
一审法院认为：南昌中兴公司与王君臣签订的商铺租赁合同是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，当事人应依约履行合同义务。王君臣使用1号商铺期间未依约支付租金，租赁合同期满后在未同南昌中兴公司续签租赁合同的情况下，继续使用店铺但不支付使用费，前述行为明显违约和违反法律规定，理应承担法律责任。南昌中兴公司要求王君臣向其支付2013年8月24日至2017年2月23日的租金63913.74元和使用费117224.42元，要求王君臣腾空并返还1号店铺，有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、王君臣于本判决生效之日起十日内向南昌中兴发展有限公司支付租金63913.74元；二、王君臣于本判决生效之日起十日内向南昌中兴发展有限公司支付使用费117224.42元；三、王君臣于本判决生效之日起十日内将腾空后的位于江西省南昌市艾溪湖北路668号的中兴和园6号一楼西侧第1号商铺返还给南昌中兴发展有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3926元由王君臣负担。
二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审审理期间，针对王君臣的上诉请求第二项“确认王君臣为诉争房屋的合法承租人，判决双方重新签订房屋租赁合同”，本院向其释明，因该上诉请求超出一审诉请范围，本院二审不予审理。
本院认为：本案的争议焦点在于王君臣应当向南昌中兴公司支付多少租金及使用费以及应否腾退返还房屋。王君臣与南昌中兴公司于2013年6月24日签订的租赁合同于2014年11月23日到期后，王君臣占有使用涉案房屋至今但未支付租金，一审法院根据南昌中兴公司的主张，按照合同约定的租金计算标准计算合同期内的租金并按照2014年的租金标准计算至今的占有使用费并判决腾退房屋并无不当。王君臣上诉主张因涉案房屋漏水其享有同时履行抗辩权，可以拒付租金，对此，本院认为，租赁合同的主要权利义务在于出租人交付房屋和承租人支付租金，南昌中兴公司将房屋交付给王君臣使用后，虽有漏水现象，但并未对房屋使用造成根本影响，王君臣以此为由拒付租金没有法律依据。关于王君臣支付的1万元保证金应否退回的问题，为免当事人诉累，双方当事人均同意在二审一并处理保证金的问题，考虑到漏水现象确实存在，双方在维修方面始终未能达成一致，本院综合考虑认定应当退回该1万元保证金，抵扣王君臣应支付的租金，即王君臣还应支付租金53913.74元，使用费117224.42元。综上，一审法院适用法律正确，基于当事人新的主张，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南昌高新技术产业开发区人民法院（2017）赣0191民初277号民事判决第二、三项；
二、变更南昌高新技术产业开发区人民法院（2017）赣0191民初277号民事判决第一项为：王君臣于本判决生效之日起十日内向南昌中兴发展有限公司支付租金53913.74元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费3923元，由上诉人王君臣负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一八年三月十五日
书记员 万志新