安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初3632号原告：朱运，男，汉族，1984年2月3日生，住安徽省颖上县。原告：曾静静，女，汉族，1982年4月26日生，住安徽省颖上县。委托诉讼代理人：程永清，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进，安徽徽商律师事务所实习律师。被告：王超，男，汉族，1988年7月20日生，住安徽省涡阳县。被告：王淼，女，汉族，1985年9月11日生，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：刘超，安徽金亚太律师事务所律师。原告朱运、曾静静诉被告王超、王淼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱运、曾静静的委托诉讼代理人程永清及被告王超、王淼的委托诉讼代理人刘超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱运、曾静静向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与两被告签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》；2.判令两被告立即返还原告支付的6万元定金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月6日国庆期间，两原告通过合肥360房产有限责任公司（下称360房产）同被告签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定两被告将其位于合肥市新站开发区淮南路以东凤山路以南华泣熙云府18幢405室房屋出卖给原告，鉴于被告当时房地产权证没有颁发，所以原告只付了6万元定金，并说明剩下4万元以到帐为准。2016年10月8日，原告得知合肥开始限购，即外地户口必须在合肥市”逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明”,据此规定，两原告无购房资格。后原告立即联系360房产工作人员，360房产承诺政策会松，但直至现在限购政策仍然没有改变。原告认为，原被告签订的《存量房买卖合同》因政策的限制，无法实际履行。原告曾多次要求被告返还定金，但被告拒不返还。为维护原告合法权益，根据《合同法》等相关法律法规，特具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告王超、王淼辩称：我方同意解除双方签订的存量房买卖合同和补充协议，但我方不同意返还6万元定金，请求法庭驳回原告诉请，诉讼费由原告自行承担。原告明知自己不具备合肥市购房资格，将受到或可能受到合肥市住房限购政策的限制，但是其没有尽到必要的审查与注意义务，仍然在此情况下与被告签订存量房买卖合同及补充协议，应当承担合同全部违约责任，无需进行利益衡平。2016年10月2日，合肥市住房限购政策出台并实施，该文件和新闻在网上都有，原告称签订合同之后才知晓限购政策的具体内容，显然不符合常理和日常生活经验,不应当采信。楼市新政是针对买受人的，对于买受人是否受调控政策的约束，出卖人是难以知晓的，出卖人也没有义务去核实原告方是否具备购房资格，如果把原告是否具备购房资格的义务强加给被告，明显是不合理的，也是不公平的。原告与中介工作人员在2016年10月8日后存在恶意串通，妄图通过补缴社保或者找人花钱打通关系的违法方式来获取购房资格失败后，造成合同因原告没有购房资格不能继续履行，原告具有重大过错，应该承担全部违约责任。2011年会议纪要及2015年会议纪要均明确房屋买卖合同签订在先，住房限购政策实施在后，导致合同目的无法实现，才属于不可归责双方当事人的原因，但本案属于限购政策实施在前，房屋买卖合同签订在后，因此被告不应当返还定金。由于原告恶意拖延时间，导致存量房买卖合同和补充协议不能继续履行，截止今日房价已经下跌明显，造成被告实际损失30万元，原告支付的定金不足以弥补被告的实际损失。综上，请求法庭驳回原告要求被告返还定金60000元的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证和证据交换。对当事人无异议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年10月6日，原、被告双方签订一份《存量房买卖合同》以及《补充协议》，合同约定：1、王超、王淼将位于合肥市新站开发区淮南路以东凤山路以南华润熙云府18幢405室房屋出卖给朱运、曾静静，存量房转让价款为140万元；2、朱运、曾静静应于2016年10月6日向王超、王淼支付10万元作为购房定金，首付款共计56万元，朱运、曾静静支付约44万元购房款给王超、王淼用于归还案涉房屋银行抵押贷款，剩余2万元应于房产证下来两个月内存入托管账户；3、双方任何一方违反补充协议中的任一条，违约方需向守约方支付总房价20%数额的违约金。合同签订后，王超、王淼将钥匙和房产证交付给合肥360房产有限责任公司保管，朱运、曾静静支付王超、王淼定金60000元，之后朱运、曾静静称其得知限购细则后多次与中介工作人员沟通，中介一直称可以通过补缴社保或其他途径解决购房资格问题。另查明，朱运、曾静静的户籍显示其均为安徽省颍上县人且均无证据证明其在合肥市缴纳社保。2017年3月20日，王超、王淼另案起诉至本院，请求判令：1、朱运、曾静静支付王超、王淼剩余购房定金4万元；2、朱运、曾静静继续履行2016年10月6日双方签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》，支付王超、王淼案涉房屋的银行抵押贷款44万元；3、朱运、曾静静支付王超、王淼违约金28万元。本院受理案号为(2017)皖0102民初2691号，该案经审理，一审认为：“我国合同法第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但存在法律上或事实上不能履行的除外。本案原被告签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》依法成立且有效，双方签订合同的目的系为了通过房屋买卖行为实现房屋所有权的转让，而房屋属于不动产，不动产的转让需经依法登记。2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《市房地产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局市金融办市政府新闻办关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的通知第四项规定：暂停向无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。本案两被告均系上述限购政策的限购对象，由于该限购政策，双方之间房屋买卖合同的履行存在障碍，如双方之间的房屋买卖合同继续履行，将无法办理相应的过户手续，双方之间房屋买卖合同的目的显然已经无法实现，且朱运、曾静静已经在另案中起诉要求解除合同，故本院对于原告要求被告继续履行合同、支付定金以及房款的请求均不予支持。针对争议焦点之二，本院认为，本案中，双方在签订合同中虽知道限购政策但均陈述不知晓限购的具体细则，且中介工作人员承诺可以通过补缴社保等方式予以解决，之后两被告一直与中介联系解决购房资格问题，中介也一直承诺可以解决，可见两被告一直在为积极履行合同做准备，合同最终无法履行系因为限购政策的实施以及原、被告在签订合同时均未尽到审慎注意义务，合同无法履行的原因并非双方在合同的履行中存在违约行为，故原告主张被告承担违约责任并支付违约金的请求于法无据，本院亦不予支持”。一法院判决：驳回王超、王淼的诉讼请求。王超、王淼不服判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理，于2017年11月9日做出（2017）皖01民终5653号民事判决，对一审法院认定的事实予以确认，同时认为：“王超、王淼与朱运、曽静静签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》依法成立且有效，但由于《市房产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局金融办市政府新闻办关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的出台，朱运、曾静静均系限购对象，本案房屋买卖合同的履行存在障碍，合同目的已无法实现。双方在签订合同时虽知道限购政策均陈述不知晓限购的具体细则，且中介公司工作人员承诺可以通过补缴社保等方式予以解决，之后朱运、曾静静一直与中介公司联系解决购房资格文体，中介公司工作人员也承诺可以解决，朱运曾静静一直为履行合同做准备，故一审认定合同最终无法履行系因为限购政策的实施以及双方在签订合同时未尽到审慎注意义务，合同无法履行的原因并非双方在合同履行存在违约行为，故对王超、王淼主张朱运、曾静静承担违约责任并支付违约金的请求不予支持并无不当，王超、王淼的该上诉理由不能成立。王超、王淼所提一审程序违法的上诉理由，无充分的事实及法律依据，亦不能成立。”二审法院判决：驳回上诉，维护原判。以上事实，有当事人身份信息、《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》以及《补充协议》、定金收据、《合肥市人民政府办公厅转发市房地产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局市金融办市政府新闻办关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》、钥匙报关单、产证保管书、原告与中介微信截图、被告与360中介周智国微信截图、被告与360中介短信截图、不动产权证书、民事起诉状、受理案件通知书、合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初2691号民事判决书、合肥市中级人民法院（2017）皖01民终5653号民事判决书以及双方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：案涉房屋买卖合同依法成立且有效。当事人双方对于解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》均不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点是案涉合同的解除是否因原告违约所致，案涉定金被告是否应当返还。关于案涉合同无法履行的原因以及当事人双方是否存在违约行为，在王超、王淼诉朱运、曾静静一案中，两审法院均已认定“案涉房屋买卖合同及补充协议无法履行系因本市限购政策的实施所致，双方在签订合同时均未尽到审慎注意义务，合同无法履行的原因并非双方在合同履行中存在违约行为”，本院予以认同，现王超、王淼在本案中再次主张案涉合同无法履行系因朱运、曾静静违约所致，本院不予支持。鉴于此，本案不适用定金罚责，王超、王淼从朱运、曾静静处收取的定金60000元应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项之规定，判决如下：一、解除原告朱运、曾静静与被告王超、王淼签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告王超、王淼于本判决生效后十日内返还原告朱运、曾静静定金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告王超、王淼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  牛 蕾人民陪审员  涂林慧人民陪审员  张泰轩二〇一七年十二月十五日书 记 员  陈晓薇《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。