鞍山市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍西民三初字第382号
原告：中国银行股份有限公司鞍山道西支行,住所鞍山市铁西区。
法定代表人：李箭宇，该行行长。
委托诉讼代理人：郭勇，该行工作人员。
委托诉讼代理人：艾欣鹏，该行工作人员。
被告：于庆君，男，1963年5月7日出生，汉族，住所鞍山市铁东区。
被告：刘光石，男，1952年4月22日出生，汉族，住所鞍山市铁东区。
委托诉讼代理人：张振，辽宁钢城正大律师事务所律师。
被告：鞍山市凯际房地产开发有限公司，住所鞍山市铁东区
法定代表人：刘晨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晓绵，该公司总经理。
原告中国银行股份有限公司鞍山道西支行（以下简称中行道西支行）诉被告于庆君、刘光石、鞍山市凯际房地产开发有限公司（以下简称凯际公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法由审判长李辉、人民陪审员胡明珠、吕萧楠组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告中行道西支行委托诉讼代理人艾欣鹏，被告刘光石委托诉讼代理人张振，被告凯际公司委托诉讼代理人刘晓绵到庭参加诉讼，被告于庆君经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行道西支行诉称，一、请求判令三被告连带给付原告贷款本金425191.74元、利息32733.73元及罚息28181.70元，总计486107.17元（利息、罚息要求计算至全部还清为止）；二、判决原告对抵押物铁东区营城子7号地南房产享有优先受偿权。2006年1月20日，被告于庆君与原告签订了“个人购房借款合同”，约定：被告以个人房产为抵押从原告处贷款1370000元，贷款期限10年，还款方式为等额本息。第三十六条约定，凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决。在协商不成时，双方同意采取以下方式解决：依法向贷款人所在地人民法院起诉。双方并于2006年1月20日办理了抵押登记。合同签订后，原告依约履行了借款义务，截止到2015年4月22日，被告共偿还贷款1078821.74元，累计欠款金额486107.17元，其中本金425191.74元、利息32733.73元、罚息28181.70元。被告刘光石与借款人系朋友关系，且刘光石也在保证合同上签字确认。被告凯际公司与我行签订个人房屋贷款连带责任保证及回购合同，因此保证人刘光石、凯际公司应承担连带偿还责任。另外，2006年1月20日双方签订的“个人购房借款合同”第四十条约定：贷款人有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致相关费用损失等。因此，三被告应连带给付原告支付的相关费用。上述债务经多次催要，被告拒不给付，故诉至法院，请依法维护原告的合法权益。
被告于庆君未到庭亦未提交书面答辩。
被告刘光石辩称，本案借款人为于庆君，应以于庆君的个人财产先偿还。本案系贷款房屋进行抵押，故应先行拍卖贷款房屋后，如果不能偿还借款，才可起诉我方要求承担责任，原告不应起诉我方。在没有对房产进行清偿抵顶的前提下，我方不承担保证责任。原告起诉我方已经超过诉讼时效，我方是否承担保证责任应当以是否为本人签订了保证合同为准，我方即使是保证人也超过了保证期限，不应承担责任。
被告凯际公司辩称，我公司与原告签订协议时明确约定，在没有办理产权之前我承担担保责任，办理产权后我公司没有替被告于庆君还款的责任。如果原告陈述我公司与原告之间有连带责任，为什么原告退还10%保证金到我公司账户。我申请法庭调查于庆君在借款中原告是否对于庆君的不良记录进行审查。
关于中行道西支行提供的授信发放通知单、借款借据、个人房屋贷款连带责任保证及回购合同（合同编号：2005年DXOH字第015号）、贷款还款明细表证据，刘光石、凯际公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
关于中行道西支行提供的购房借款合同（合同编号：2005年DXOH字第015号）、具有强制执行效力债权文书公证书（（2006）鞍证经字第65号）证据，刘光石对此有异议，其认为在借款合同保证人处的签名非是其本人所欠，借款合同是复印件，公证书因公证员为一个人故而公证书无效。本院认为，刘光石虽否认借款合同保证人处的签名非是其本人所欠，其还认为借款合同系复印件，但其未提供相关证据予以证实，且其在本院限定的时间内亦未向本院提出笔迹鉴定和借款合同是否为原件的鉴定申请，而公证书为鞍山市公证处出具，其有效与否刘光石并未提供相关证据及法律依据予以证实，故本院对刘光石异议主张不予采纳，并对借款合同及公证书予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月20日，原告中行道西支行（贷款人）与被告于庆君（借款人及抵押人）、被告刘光石（保证人）签订一份购房借款合同（合同编号:合同编号：2005年DXOH字第015号），主要约定：借贷条款：贷款金额为137万元；贷款用途：用于借款人购买坐落于鞍山市铁东区营城子七号地南的住房，建筑面积为509.24平方米；贷款利率按照中国人民银行5年以上期基准利率执行，年利率为6.12%；贷款期限为10年。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款以转账形式划入凯际公司（售房者）在银行开立的账户（开户行：中行道西支行，帐号：16629208091001），以购买本合同第二条所列之住房；借款人按月归还贷款本息共120期，还款日为每月10日。借款人自愿按等额本息还款法方式归还贷款本息；对于应收未还本金及利息部分的逾期利息利率，按在本合同载明的利率基础上加罚50%执行，逾期利息利率遇合同利率调整，自调整之日分段计息；本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），由此产生的违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有费用由借款人承担。（一）借款人违反本合同第一条至十二条中的任何条款；（四）借款人未按任何一个约定还款期偿还贷款本息；抵押条款：抵押人保证以其合法拥有房产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借款条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任。抵押物详细情况见本合同所附《抵押物清单》；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有费用；抵押期间从抵押登记之日起至主债务履行完毕止；保证条款：保证人自愿为借款人提供不可撤销的连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有费用；保证期间自本合同生效之日开始至本合同约定的最后一期还款期限届满之日起两年；本合同中“借贷条款”如因某种原因导致其部分或全部无效，不影响“保证条款”的效力，保证人仍应按照约定承担责任；其他条款：本合同自借款人、贷款人、保证人签字或盖章之日起生效等。同日，中行道西支行、于庆君、刘光石向鞍山市公证处提出申请，办理上述借款合同具有强制执行效力公正，该处于同日作出具有强制执行效力债权文书公证书（（2006）鞍证经字第65号）。同年2月10日，中行道西支行发放于庆君贷款137万元，并约定借款期限120个月，借款利率为月利率5.1‰。截止2015年9月16日，于庆君偿付借款本金947908.26元、利息126075.81元、本金罚息5983.53元、利息罚息1954.14元；尚欠借款本金422091.74元、本金罚息68926.31元未予偿付。
另查明：2005年11月25日，贷款人（抵押权人）中行道西支行（甲方）与借款人（抵押人）于庆君（乙方）、保证人（回购担保人）凯际公司（丙方）签订一份个人房屋贷款连带责任保证及回购合同（合同编号：（2005）年DXOH字第015号），主要约定：甲、乙双方履行借款合同的约定；丙方对《借款合同》项下乙方的全部债务按《担保法》规定的担保范围承担无条件及不可撤销的连带保证责任；担保期限：自《借款合同》住房贷款发放之日起至办理完乙方所购房屋产权证及抵押登记手续之日止；丙方依据甲丙双方的《合作协议》中设立“保证金监管账户”的约定，按收到借款合同中贷款额的10%提取保证金，在收到乙方贷款之日起五日内，将保证金存入“保证金监管账户”。“保证金监管账户”中的全部存款，对乙方在《借款合同》项下的全部债务，承担连带责任保证等。
本院认为：中行道西支行与于庆君、刘光石签订的购房借款合同，与于庆君、凯际公司签订的个人房屋贷款连带责任保证及回购合同意思表示真实合法有效。关于中行道西支行诉请于庆君、刘光石、凯际公司连带给付贷款本金425191.74元及利息一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”的规定，本案于庆君因购房需要从中行道西支行借款，理应依约按期偿付借款本息，但其只支付部分借款本息，截止2015年9月16日尚余借款本金422091.74元、本金罚息68926.31元未予偿付显系违约，且双方约定“借款人未按任何一个约定还款期偿还贷款本息”，贷款人有权宣布借款合同项下的全部贷款提前到期，故中行道西支行诉请于庆君给付借款本金422091.74元、本金罚息68926.31元及从2016年9月17日起至付清之日止按约定逾期利息利率计算的利息、罚息理由正当，本院予以支持。关于刘光石应否承担连带保证责任？其保证期限是否超过期限问题？本院认为，根据购房借款合同“实际放款日与到期日以借款借据为准”的约定，本案贷款期限为10年，其贷款期限应为2006年2月10日起至2016年2月10日止，而合同约定保证期间为“自本合同生效之日开始至本合同约定的最后一期还款期限届满之日起两年”，因此，本案保证期间应为2006年1月20日起至2018年2月10日止，所以，作为保证人刘光石的保证期间未超过，其应当承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，中行道西支行诉请刘光石对上述借款本息承担连带给付责任理由正当，本院予以支持。关于凯际公司应否承担连带保证责任问题？本院认为，根据个人房屋贷款连带责任保证及回购合同约定，其担保期限为“自《借款合同》住房贷款发放之日起至办理完乙方所购房屋产权证及抵押登记手续之日止”，现于庆君贷款所购房屋至今未办理完房屋产权证及抵押登记手续，而凯际公司亦未提供相关证据证明于庆君已办理完贷款所购房屋的房屋产权证及抵押登记手续，因此，凯际公司应承担连带保证责任。至于凯际公司提出其已收到中行道西支行退返的10%保证金，其不应再承担保证责任的主张，因该10%保证金只是回购合同中连带责任保证的另一种形式，其退返与否依双方约定并不影响担保期限，同时亦不决定保证责任是否完结，故对凯际公司该项主张，本院不予采纳。据此，中行道西支行诉请凯际公司对案涉借款本息承担连带给付责任理由正当，本院予以支持。关于中行道西支行诉请其对抵押物铁东区营城子7号地南房产享有优先受偿权一节，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，本案于庆君以其购买的位于鞍山市铁东区营城子7号地南建筑面积为509.24平方米的房屋为上述贷款本息及实现债权的费用做抵押担保，因此在其不履行债务时，中行道西支行有权依照该法规定以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，故中行道西支行此节诉求理由正当，本院予以支持。关于刘光石提出中行道西支行起诉其承担连带保证责任超过诉讼时效的主张，本院认为，本案贷款期限为2006年2月10日起至2016年2月10日止，其约定保证期间为2006年1月20日起至2018年2月10日止，而中行道西支行的起诉日期是2015年5月15日，且其起诉符合借款合同约定条件，因此中行道西支行起诉刘光石承担连带保证责任未超过诉讼时效，故对刘光石该项主张，本院不予支持。关于刘光石提出借款合同约定的逾期利息利率按约定利率基础上加罚50%的约定为无效，故而导致保证合同亦无效的主张，本院认为，本案借款合同约定的利率为年利率6.12%，经换算逾期利息利率或罚息利率为年利率9.18%，因当时不超过中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息为法律所允许，而该逾期利息利率或罚息利率约定并未超过四倍约定，因此，本案逾期利息利率的约定是符合法律规定的，是有效的，而利息约定无效继而导致保证合同亦无效的主张尚未有法律规定所能支持，故对刘光石该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告于庆君于本判决生效后10日内给付原告中国银行股份有限公司鞍山道西支行借款本金422091.74元、本金罚息68926.31元及利息（从2016年9月17日起至付清之日止按约定逾期利息利率计算）；
二、被告刘光石、鞍山市凯际房地产开发有限公司对上项借款本息承担连带给付责任；
三、驳回原告中国银行股份有限公司鞍山道西支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8591元，公告费700元，共计9291元，由被告于庆君负担，此款原告已垫付，故被告于庆君在履行（一）项义务时加付9291元给付原告中国银行股份有限公司鞍山道西支行。被告刘光石、鞍山市凯际房地产开发有限公司对该案件受理费、公告费承担连带给付责任
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 ： 李 辉
人民陪审员 ：胡明珠
人民陪审员 ：吕萧楠
二〇一六年十一月二日
书 记 员 ：杨玉旸