广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终1484号
上诉人（原审原告）：曾秋明，男，1975年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：冯双好，广东祺泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄从喜，男，1959年7月17日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
原审被告：万近静，女，1991年6月10日出生，汉族，身份证住址四川省渠县，系端州区茗人茶庄经营者。
原审被告：董干，男，1977年12月26日出生，汉族，身份证住址浙江省淳安县，住广东省肇庆市端州区。
上诉人曾秋明与被上诉人黄从喜、原审被告万近静、董干租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院(2015)肇端法民一初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
曾秋明上诉请求：1.撤销(2015)肇端法民一初字第440号民事判决，依法改判驳回黄从喜全部诉讼请求，曾秋明不承担给付金钱义务。2.本案全部诉讼费由黄从喜承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法撤销并改判。第一，曾秋明与黄从喜于2011年6月22日签订《商铺租赁合同》，但是黄从喜并未遵循合同精神，在履行中发生争议时未与曾秋明友好协商就采取封锁门户、私自搬走曾秋明字画空调等财物的方式逼走曾秋明，造成曾秋明严重损失。曾秋明曾多次主动通知黄从喜过来协商租金问题，曾秋明拒绝。因此，并非曾秋明拖延交付租金，而是黄从喜拒绝同曾秋明协商。原审法院认定曾秋明存在违约行为是事实不清，应依法改判。第二，关于租金的金额。由于黄从喜占用约五平方建电梯上三楼，本应扣减租金。后曾秋明与黄从喜因此事达成口头协议，2014年7月1日至2016年6月30日（合同到期之日）租金按每月6800元执行，租金不再递增。双方都同意并按此实际执行了11个月，期间黄从喜并未提出任何异议。故黄从喜提出的尚欠550元／月的要求是违反双方约定，原审判决对该项诉讼请求予以支持是认定事实和适用法律错误，依法应予以纠正。第三，关于2015年6、7月租金问题，根据双方自愿签订的《商铺租赁合同》第七条免责条款约定：“若租赁房屋因不可抗力原因造成乙方损失的，双方互不承担责任。”2015年6月，因政府建阅江大桥，对包括茶庄在内的附近道路进行围闭施工，导致茶庄歇业，无盈利，不但无减租反而递增，显失公平。原审判决没有以事实为根据，依法应予以纠正。第四，据曾秋明所知，古塔南路华英雅筑二层商铺黄从喜一直主张不受物业公司管理，不产生物业管理费，也从未交过物业管理费。曾秋明租赁该商铺四年多也从未收到过任何物业管理公司关于催收物业管理费的通知，现黄从喜出具物业公司落款为2015年7月13日的温馨提示催收4年的物业服务费实属有违常理，不符合物业管理公司的正常做法，而且黄从喜未能提供正式票据证实产生物业管理费。综上所述，曾秋明认为，原审判决事实不清，适用法律错误，判决明显缺乏法律依据，恳请上级人民法院撤销原审判决，依法改判。
黄从喜二审期间未提供任何答辩意见。
万近静、董干未提供任何陈述意见。
黄从喜向一审法院起诉请求：1.判令解除黄从喜与曾秋明双方涉案商铺租赁合同，曾秋明立即搬离返还租赁房产并结清水、电、物业等费用；2、判令曾秋明、万近静、董干向黄从喜支付拖欠租金共计21338元（2014年7月至2015年5月尚欠550元/月，2015年6、7月租金，暂计算至2015年7月）；3、判令曾秋明、万近静、董干向黄从喜支付物业管理费14896元；4、判令曾秋明、万近静、董干赔偿黄从喜违约金25200元；5、判令曾秋明、万近静、董干承担本案全部诉讼费用。庭审中，黄从喜明确其第一项诉讼请求中的水电费为3597.5元。
一审法院认定事实：据房地产权证记载，位于肇庆市××州区××商铺、××37卡商铺的产权人为黄从喜。2011年6月22日，黄从喜作为甲方（出租方）和曾秋明作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方位于肇庆市端州区古塔南路华英雅筑二层商铺、地下商铺37卡，建筑面积共304.5791㎡，租赁期限为五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日，免租期为两个月，租金每月交一次，每月1-10日为叫租期，如过期未交当月租金，每逾期一天，加收当月租金总金额的1%作违约金，第一年至第二年（即2011年9月1日起至2013年6月30日止）内租金为6300元/月，第三年（即2013年7月1日起至2014年6月30日止）租金为6800元/月，第四年（即2014年7月1日起至2015年6月30日止）租金为7350元/月，第五年（即2015年7月1日起至2016年6月30日止）租金为7938元/月；乙方于签订协议当日应支付甲方原装修费20000元及承租押金12600元；使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备及物业管理费的费用）；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋，赔偿违约金25000元，没收乙方所交的抵押金为赔偿给甲方的维修损失：……乙方拖欠租金累计达30天。合同对双方的违约责任、免责条款等事宜进行了详细约定。合同签订后，曾秋明依约向黄从喜交纳了押金12,600元，黄从喜亦将合同约定的租赁场地交付曾秋明使用。曾秋明使用上述租赁场地后，开始能按时交租，但自2014年7月起开始拖欠租金。2015年6月，黄从喜向曾秋明发送《关于拖欠租金告知函》。该函件载明曾秋明拖欠租金的情况及金额，由董干签收。2015年7月13日，黄从喜对曾秋明租赁的铺位进行锁门，禁止曾秋明使用。同年8月7日，曾秋明等在租赁的商铺搬走部分货物。同年8月14日，黄从喜将曾秋明租赁的商铺内剩余的物品全部清走。2015年7月21日，黄从喜向该院起诉，称曾秋明尚欠租金21338元（其中2014年7月至2015年5月每月尚欠550元，合计6050元，2015年6月份租金为7350元，2015年7月租金为7938元）。庭审中，黄从喜和曾秋明、董干确认端州区茗人茶庄工商登记的经营者是万近静，但实际上是由曾秋明和董干合伙经营。黄从喜认为租赁场地实际是由端州区茗人茶庄使用，故端州区茗人茶庄的经营者万近静、实际经营者曾秋明、董干应对曾秋明拖欠黄从喜的租金等费用承担连带责任。黄从喜持发票、收据、银联交易记录证据等称其已交纳了案涉商铺2011年7月至2015年7月的物业管理费14896元、水费171.94元、电费3425.56元，要求曾秋明、万近静、董干一并归还。黄从喜确认《商铺租赁合同》于2015年8月14日解除，但曾秋明、董干则认为合同是于2015年7月12日解除。
另查明，端州区茗人茶庄是个体工商户，于2014年6月27日依法登记设立，经营者为万近静，经营地点为肇庆市端州区古塔南路一巷1号华英雅筑二层商铺205、206卡。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。万近静经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，该院依法缺席审判。
黄从喜和曾秋明签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方应严格依据合同约定享受权利和履行义务。曾秋明使用黄从喜出租的铺位，理应按照《商铺租赁合同》的约定交纳租金及相关费用。庭审中，双方对《商铺租赁合同》已解除的事实均无异议，仅对解除时间各执一词。结合黄从喜于2015年7月13日对曾秋明租赁的商铺进行锁门的实际情况，该院确定《商铺租赁合同》于2015年7月13日解除。
关于曾秋明拖欠黄从喜租金的金额。《商铺租赁合同》约定2014年7月至2015年5月的租金为7350元/月，但曾秋明是按6800元/月的标准支付。黄从喜认为曾秋明拖欠该期间的租金6050元，曾秋明对此予以否认，认为双方口头约定按6800元/月的标准执行。黄从喜对双方达成口头协议之说法不予确认，曾秋明亦没有提出证据支持其说法，故该院对曾秋明关于双方达成了口头共识，租金按6800元/月标准收取的说法不予采信，双方仍应执行《商铺租赁合同》约定的租金标准。此外，曾秋明抗辩2015年6月存在不可抗力之情形，但没有提供充分的证据予以证实，该院对其抗辩亦不予采信。据此，曾秋明还拖欠黄从喜2014年7月至2015年5月的租金6050元。黄从喜称曾秋明还拖欠2015年6、7月租金，曾秋明认为《商铺租赁合同》已在2015年7月解除，故该月租金不应再计付。结合黄从喜于2015年7月13日对曾秋明租赁的商铺进行锁门、双方签订的《商铺租赁合同》于2015年7月13日解除的情形，该院确定租金应计至2015年7月12日，即曾秋明还拖欠黄从喜2015年6月份租金7350元、2015年7月租金3073元（7月租金计至2015年7月12日，7938元÷31天×12天=3073元），即曾秋明共拖欠黄从喜租金16473元。黄从喜要求曾秋明支付拖欠的租金的诉讼请求，合理合法，该院予以支持，但数额应以该院核定的为准。如上所述。曾秋明存在拖欠租金的情形，即曾秋明存在违约行为，黄从喜要求曾秋明按照《商铺租赁合同》的约定支付违约金25000元，曾秋明抗辩该违约金标准过高，要求调整。虽然《商铺租赁合同》对违约金的标准进行了约定，综合曾秋明拖欠租金的时间长短、金额多少以及租赁商铺被锁后没有及时清理物品等具体情形，该违约金的数额偏高，且曾秋明要求予以调整，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，该院酌定曾秋明应向黄从喜支付违约金12600元。黄从喜持相关依据要求曾秋明支付案涉商铺2011年7月至2015年7月的物业管理费14896元、水费171.94元、电费3425.56元，曾秋明虽对上述费用持异议，但没有提供证据予以反驳，且依照《商铺租赁合同》的约定，上述费用是由曾秋明承担的。故根据黄从喜提供的票据所记载的时间、金额，该院认定曾秋明应向黄从喜支付案涉商铺2011年7月至2015年7月的物业管理费14710元（物业管理费计至2015年7月12日）、水费82.37元、电费2119.86元。黄从喜该项诉讼请求，合理合法，该院予以支持，但数额应以该院核定的为准。
关于押金部分。黄从喜依据《商铺租赁合同》收取曾秋明押金12600元，庭审中，黄从喜认为因曾秋明存在违约，押金应予以没收。而曾秋明则认为应予退还，并要求该院一并解决。虽然双方对此没有明确提出诉求，考虑到双方签订的《商铺租赁合同》已解除，为妥善、彻底解决纠纷，减少讼累，且曾秋明要求本案一并解决，故该院对押金问题一并处理。虽然曾秋明存在违约行为，但该院已确定其应支付违约金，如再没收押金，有重复处罚之嫌疑，故黄从喜应将收取的押金12600元退还给曾秋明。
关于万近静应否承担责任的问题。黄从喜以万近静是租赁商铺的使用者端州区茗人茶庄的经营者为由，要求万近静对曾秋明拖欠的租金及相关费用承担连带责任。万近静虽为端州区茗人茶庄的经营者，但黄从喜要求万近静承担连带责任的理据不充分，该院对其该项请求不予支持。
关于董干应否承担责任的问题。黄从喜以董干是曾秋明的合伙人为由，要求董干对曾秋明拖欠的租金及相关费用承担连带责任。《商铺租赁合同》的当事人是黄从喜和曾秋明，黄从喜要求董干承担连带责任的理据不充分，该院对其该项请求不予支持。
综上所述，黄从喜的诉讼请求，合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、黄从喜与曾秋明于2011年6月22日签订的《商铺租赁合同》于2015年7月13日解除；二、曾秋明应在该判决生效之日起七日内向黄从喜支付拖欠的租金16473元；三、曾秋明应在该判决生效之日起七日内向黄从喜支付物业管理费14710元、水费82.37元、电费2119.86元；四、曾秋明应在该判决生效之日起七日内向黄从喜支付违约金12600元；五、黄从喜应在该判决生效之日起七日内向曾秋明退还押金12600元；六、驳回黄从喜的其他诉讼请求。上述一至五项互相抵减，曾秋明应在该判决生效之日起七日内向黄从喜支付33385.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元（黄从喜已交纳667元），由曾秋明负担。
一审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。依据双方当事人上诉请求及答辩理由，本案二审争议的问题是：1.曾秋明与黄从喜约定的月租金数额具体是多少；2.2015年6月、7月的租金是否应当支付；3.曾秋明是否应当支付物业管理费。
关于曾秋明与黄从喜约定的月租金数额具体是多少的问题。曾秋明与黄从喜签订的《商铺租赁合同》明确约定2014年7月至2015年5月的月租金为7350元/月，曾秋明上诉主张双方达成口头约定按6800元/月的标准执行，但黄从喜对此不予确认，曾秋明未能提供充分证据予以证明其主张，故原审法院不予采信其说法依据月租金为7350元/月计付欠付租金，符合法律规定，本院予以维持。
对于2015年6月、7月的租金是否应当支付的问题。曾秋明上诉主张2015年6、7月存在不可抗力之情形不应交租，但其没有提供充分的证据予以证明，原审法院依据双方租赁协议的实际履行情况，计算2015年6月至2015年7月12日的租金，理据充分，本院予以维持。
关于曾秋明是否应当支付物业管理费的问题。依据双方签订《商铺租赁合同》第四条明确约定，物业管理费用由乙方曾秋明承担，原审法院依据涉案商铺所属物业公司出具的催收通知及缴费收据，认定曾秋明应当向黄从喜支付2011年7月至2015年7月物业管理费14710元，理据充分，本院予以维持。
综上所述，曾秋明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1265元，由上诉人曾秋明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 桑
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年九月十五日
书 记 员 李少峰