河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终13号
上诉人（原审原告）姜素英，女，1965年11月12日出生，汉族，中专文化，个体，现住邢台市桥西区。
上诉人（原审被告）郭铮，男，1987年2月4日出生，汉族，大专文化，无业，现住邢台市桥西区。
委托代理人张清海，河北领航律师事务所律师。
上诉人姜素英因与上诉人郭铮房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1494号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜素英，上诉人郭铮委托代理人张清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人姜素英上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，并依法改判郭铮返还租赁费2万元、转让费2万元及损失2500元；由郭铮承担全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与郭铮于2015年8月2日签订了房屋租赁合同，租期为2015年9月1日至2016年8月31日，上诉人将一年的租赁费3万元以银行转账的方式支付给了郭铮，并以现金的方式支付了2万元的转让费。因郭铮拖欠诉争门市的所有人邢台城乡房地产开发有限公司房租，该公司发表声明，宣布解除公司与郭铮之间的房屋租赁合同，致使上诉人与郭铮之间的租赁合同无法继续履行。上诉人实际从郭铮手中租赁的期限为4个月，从2016年1月1日起是从门市所有人邢台城乡房地产开发有限公司租赁的，故郭铮应返还8个月的租赁费2万元，而一审判决返还7个月的租赁费17500元，属事实认定错误。2、关于转让2万元，一审庭审中郭铮也认可收到2万元的转让费，上诉人支付转让费的目的是能长期稳定的租赁经营门市，现因郭铮的原因无法继续履行双方签订的房屋租赁合同，该转让费郭铮应予返还。3、因郭铮的原因导致诉争的门市经营困难，致使上诉人遭受重大损失，要求郭铮赔偿损失2500元，合情合理。
上诉人郭铮对上诉人姜素英上诉口头答辩称，我方不存在违约行为。双方签订的房屋租赁合同一直到租期届满，对方一直使用该房屋，我方与城乡房地产公司的租赁合同始终没有被解除。我方对该房屋具有出租权，因此对方各项损失不应由我方承担。
上诉人郭铮上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回原审原告诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人在2016年1月以后使用本案诉争的租赁房屋是基于其与邢台城乡房地产开发有限公司又重新签订租赁合同，并非是与上诉人签订的租赁合同，而判决双方解除合同，要求上诉人退还部分租赁费，属于事实认定错误。首先，上诉人与邢台城乡房地产开发有限公司签订的租赁合同中有约定，上诉人有转租权，有权对外出租（并且也得到了房屋所有权人的同意）；其次，上诉人与邢台城乡房地产开发有限公司之间的租赁合同并未解除。因为邢台城乡房地产开发有限公司的单方解除声明，自始至终就没有送达上诉人，依据合同法第九十六条规定，合同一方当事人按照合同约定的解除条件，或者按照法定的解除条件要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知送达对方时解除。依据该规定，很显然上诉人与城乡房地产公司的租赁合同并未解除，上诉人仍然享有对诉争房屋的转租权；第三，上诉人与城乡房地产公司的租赁合同事实上也根本没有解除，因为上诉人在2016年1月18日仍在向其缴纳房屋租赁费，如果上诉人与城乡房地产公司的租赁合同已经于2016年1月1日解除，上诉人不会在1月18日继续向其缴纳租赁费，这不符合常理，由此也可推定双方的租赁合同没有解除。第四，被上诉人自合同签订后至合同到期止，始终在使用上诉人提供的房屋进行正常经营。至于被上诉人与城乡房地产公司又重新签订租赁合同，是因为城乡房地产公司提供的租赁合同无论在租金数额还是租金的缴纳方式上，更优越于上诉人提供的租赁合同。被上诉人在其与上诉人之间的租赁合同仍然有效的前提下，而又与城乡房地产公司签订条件更优越的租赁合同，很显然属于违约行为。另，与被上诉人一样的承租人董文静、姚立霞以同样的理由起诉上诉人，均以原告撤诉而结案，唯独本案作出判决，同一法院处理相同案件却出现不同结果。综上所述，原审法院存在认定事实不清，为维护上诉人的合法权利，望二审法院查明事实，依法改判。
上诉人姜素英对上诉人郭铮的上诉答辩称：郭铮的上诉没有任何法律和事实依据。因郭铮的原因导致双方签订《房屋租赁合同》无法履行，致使上诉人遭受了重大损失，郭铮应承担违约责任。郭铮上诉状中称其于2016年1月18日仍向邢台城乡房地产开发有限公司缴纳租赁费，但事实是2016年1月18日被答辩人缴纳的是拖欠的2015年7月应缴的租赁费，郭铮长期拖欠城乡房地产公司的租赁费，公司及各租赁户都多次催促其抓紧时间缴纳，郭铮就是拖欠不向公司缴纳，故公司于2015年12月31日发表声明，声明公司与郭铮签订的房屋租赁合同作废。另，郭铮在上诉状说，其余承租人董文静、姚立夏以同样的理由起诉已经撤诉，实际情况是在一审法院多次给二人做工作的情况下撤诉的，现二人已经重新起诉，并不像上诉状所说的相同案件不同结果。故郭铮在其上诉状中所说均无任何依据，请二审法院查明事实，驳回其上诉。
上诉人姜素英向一审法院起诉请求：1、解除我与郭铮签订的《房屋租赁合同》；2、郭铮返还未履行合同的租赁费2万元及转让费2万元，并赔偿损失2500元；3、本案诉讼费由郭铮承担。
一审法院认定事实，2015年8月2日，原告（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同其中约定：出租房屋位于公园东街城乡房地产公司一层门市；承租期限自2015年9月1日起至2016年8月31日；房屋每年租金3万元。该合同还约定了其他权利义务。2015年8月4日，原告向被告银行转账3万元。
2015年12月31日，邢台城乡房地产开发有限公司作出声明，载明：“公园东街各租赁户，因郭铮拖欠我公司房租，在我公司多次催缴无果后，根据双方合同之规定，现郑重声明与郭铮所签订房屋租赁合同于2015年12月31日作废。”2016年1月4日，邢台城乡房地产开发有限公司作出通知，载明：“公园东街各位租户：各位租户，郭铮自2015年7月份以来一直拖欠我公司房租。我公司多次催缴无果，经公司研究决定于2016年1月5日采取停电、封门直至缴清所欠房租。”
2016年1月18日，邢台城乡房地产开发有限公司（甲方出租方）与原告（乙方承租方）签订《城市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于邢台市桥西区公园东街一门市承租给乙方；房屋租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日；年租金18600元。原告按约定支付半年租金。该合同还约定了其他权利义务。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订租赁合同后，原告按照约定向被告支付一年租赁费3万元，但被告未及时向邢台城乡房地产开发有限公司交纳诉争门市租赁费，导致原告承租后不能正常使用门市，不能实现合同目的，因此原告主张解除租赁合同，予以支持。由于原告只能与邢台城乡房地产开发有限公司签订新的租赁合同并交纳租赁费后才能继续使用诉争门市，原告合法使用门市的依据发生变化，即新签订的租赁合同，并非与被告签订的租赁合同，故被告应当返还相应租赁费。按照双方合同约定年租金3万元，折合每月租金2500元，原告实际使用门市5个月，剩余7个月，故被告应当返还租赁费17500元（2500元/月×7个月）。原告主张转让费及损失无事实依据，不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告姜素英与被告郭铮于2015年8月2日签订的《房屋租赁合同》。二、被告郭铮于本判决生效之日起五日内向原告姜素英返还租赁费17500元。三、驳回原告姜素英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，由被告郭铮承担240元，原告姜素英承担620元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理，二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，姜素英与郭铮于2015年8月2日签订了《房屋租赁合同》，租期为2015年9月1日至2016年8月31日，姜素英将合同约定的租期一年的租金3万元以银行转账的方式支付给了郭铮，并以现金的方式支付了2万元的转让费。因郭铮与诉争门市的所有人邢台城乡房地产开发有限公司发生纠纷，该公司发表声明，宣布解除其与郭铮之间的房屋租赁合同，并将采取停电、封门等措施。2016年1月18日，邢台城乡房地产开发有限公司与姜素英签订了《城市房屋租赁合同》，租期为2016年1月1日至2016年12月31日，姜素英并按约定交纳了租金，致使姜素英与郭铮之间的房屋租赁合同无继续履行的必要，姜素英主张解除其与郭铮之间签订的《房屋租赁合同》应予支持。姜素英2015年9月1日从郭铮手开始租赁门市至2016年1月1日履行邢台城乡房地产开发有限公司《城市房屋租赁合同》，姜素英实际使用租用郭铮手的门市四个月，与邢台城乡房地产开发有限公司重叠八个月租期的租金20000元（30000元÷12个月×8）及转让费13333元（20000元÷12个月×8）应退还姜素英。姜素英主张的损失2500元，没有证据支持，本院不予认定。上诉人郭铮上诉称其与邢台城乡房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同，只是邢台城乡房地产开发有限公司的单方面解除声明，始终没有送达郭铮，该租赁合同并未解除，姜素英又与邢台城乡房地产开发有限公司签订房屋租赁合同属于违约的问题。郭铮与邢台城乡房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同与本案的房屋租赁合同系不同的法律关系，郭铮与邢台城乡房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同的履行及违约认定，应当在双方之间解决，本案对邢台城乡房地产开发有限公司单方解除合同是否构成违约不予审理。邢台城乡房地产开发有限公司对该房屋有处分权，其与姜素英之间另行签订房屋租赁合同并已实际履行的事实说明邢台城乡房地产开发有限公司与郭铮之间的租赁合同已经解除。郭铮如认为邢台城乡房地产开发有限公司与姜素英之间的另行签订合同侵害其利益，应当在郭铮与邢台城乡房地产开发有限公司之间解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1494号民事判决的第一项、第三项，“解除原告姜素英与被告郭铮于2015年8月2日签订的《房屋租赁合同》”、“驳回原告姜素英其他诉讼请求”；
二、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1494号民事判决的第二项为：上诉人郭铮于本判决生效之日起五日内向上诉人姜素英返还租赁费20000元和转让费13333元。
一审案件受理费负担不变；二审案件受理费860元，由上诉人郭铮负担675元，上诉人姜素英负担185元。
本判决为终审判决。
审判长 苏运平
审判员 王华青
审判员 高恒振
二〇一七年二月二十七日
书记员 刘 静