江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1302执异18号
异议人（案外人）郭鹏国，男，1969年03月18日生，汉族，住宿迁市经济开发区。
委托代理人王太志、邹盛炜，江苏河滨律师事务所律师。
申请执行人丁太金，男，1954年02月07日生，汉族，住宿迁市宿城区。
被执行人郭志国，男，1970年10月03日生，汉族，住宿迁经济技术开发区。
本院在执行申请执行人丁太金申请执行被执行人郭志国民间借贷纠纷一案过程中，本院查封了郭志国名下位于宿迁市宿城区学府雅苑12幢301室房屋一套，后案外人郭鹏国向本院提出执行异议。本院于2016年4月20日组织听证，异议人郭鹏国的委托代理人王太志、邹盛炜到庭参加听证，申请执行人丁太金、被执行人郭志国经本院合法传唤，未到庭参加听证。听证后，本院依法组成合议庭对该执行异议进行了审查,现已审查终结。
异议人郭鹏国称：2012年郭志国及盛秀侠将宿迁市××城区××室房屋出售给异议人，并且于2012年4月1日将上述房屋交付给异议人，异议人一直占有并使用至今。2012年12月20日，异议人将房款35万元付清。2013年6月14日，郭志国及盛秀侠和异议人签订涉案房屋买卖协议，并在公证处进行了公证。异议人虽然一直催促郭志国和盛秀侠办理过户手续，但其二人以过户手续费过高就一直拖延办理过户手续，导致至今未能过户。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院查封涉案房产错误，故请求解除对宿迁市宿城区学府雅苑12栋301室房屋的查封，并终止对该房屋的执行。
申请执行人丁太金提交答辩状称：本案查封的房产归郭志国所有，因为该房产登记在郭志国名下。虽然郭志国和郭鹏国签订了买卖协议，但双方并未按照约定办理产权过户登记，不得对抗善意第三人。郭鹏国对于房屋至今未过户有过错，因为其没有积极主动的要求办理产权过户登记手续，且根据合同约定过户费用由郭鹏国负担，但其却在异议申请书中称系郭志国夫妇以过户费用过高就一直拖延至今未办理过户手续。前后不一致，不能自圆其说。综上，法院有权查封该房产，郭鹏国的异议不能成立，请求法院予以驳回。
被执行人郭志国未作答辩。
本院审查查明：丁太金诉郭志国民间借贷纠纷案，因担保人不同，本院分别受理，并分别作出（2015）宿城开民初字第0093号和（2015）宿城开民初字第0094号民事判决，因在上述两份判决生效后郭志国未履行判决确定的义务，丁太金向本院申请强制执行，本院予以立案，案号分别为（2015）宿城执字第1563号和（2015）宿城执字第1640号。在上述案件执行过程中，本院分别于2015年9月18日和11月26日作出（2015）宿城执字第1640-1号和（2015）宿城执字第1563-1号执行裁定书，对郭志国名下的位于宿迁市宿城区学府雅苑12-301室、宿迁市宿城区鸿达花苑6-402室的房屋进行了查封。现异议人郭鹏国以宿迁市宿城区学府雅苑12-301室房屋已经由郭志国出售给其为由，就本院的上述两次查封行为向本院提起执行异议，请求解除对该房屋的查封。
另查明：2012年4月1日，案外人宿迁市大德房地产开发有限公司向郭志国出具销售不动产统一发票一张，该发票载明的房屋为学府雅苑12-301室，总价为348162元。2013年6月14日，郭志国及其家属盛秀侠和郭鹏国签订《房屋买卖合同》一份，并在宿迁市公证处对该合同进行了公证【（2013）宿证民内字第1179交】。该《房屋买卖合同》载明的主要内容为：“甲方（卖方）：郭志国、盛秀侠，乙方（买方）：郭鹏国，甲乙双方经协商，甲方自愿将房产一处转让给乙方，为规范双方权利义务，特签订如下合同：一、房屋座落情况：甲方现有座落在宿迁市××室房屋一处，建筑面积：134.27平方米，房屋所有权证号为：宿房权证宿城字第××号，国有土地使用证号：宿国用（2012）第7943号。二、房屋价款及交付方式：房屋售价为人民币叁拾伍万元整，房款已于2012年12月20日全部付清。三、双方权利和义务：1、甲方在乙方交清房款后，将房屋所有权证、相关手续及房屋钥匙交付乙方，2012年4月1日交付房屋。2、甲方保证所售房屋内所有水、电设施保持不变，保证以前水电费交清。3、双方办理产权过户手续时，甲方给予必要的协助。过户费由乙方承担。4、甲方保证所出售的房屋无抵押、担保及其他争议。四、违约责任：本合同签订后，任何一方不得违约，如有违约，应支付对方违约金壹万元整。五、本合同自双方当事人签字之日起生效。六、本合同一式三份，甲乙双方各持一份，公证处留存一份。甲方：郭志国、盛秀侠，乙方：郭鹏国，二〇一三年六月十四日”。
再查明：郭志国、郭鹏国、郭建国系亲兄弟。2012年4月12日，郭鹏国向郭建国账户转账694838.08元（两笔，一笔649154.2元，一笔45683.88元）。2016年4月20日，郭建国出具说明一份，载明：“说明，2012年4月1日前后郭鹏国购置郭志国学府雅苑12幢1单元301室房屋，因资金紧张向郭建国借购房款，钱款由郭建国直接支付房地产开发公司。2012年4月12日前后郭鹏国拆迁款到位后归还郭建国，并把剩余拆迁款借给郭建国使用。情况属实。说明人：郭建国，2016年4月20日”。2012年2月，郭鹏国和房屋征收部门签订房屋拆迁补偿协议。
本院认为：执行过程中案外人对执行标的主张所有权并请求排除执行的，执行机构应当进行审查。不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。本案中，涉案房屋在本院查封时登记在被执行人郭志国名下。根据上述规定，本院查封涉案房屋并无不妥。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利且能够排除执行的，必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。
本案中，第一、郭志国、盛秀侠和郭鹏国签订《房屋买卖合同》的时间在本院查封涉案房屋之前，且经过宿迁市公证处的公证，故在没有证据证明其存在无效或者撤销情形的情况下，应当应当该合同合法有效，可以认定郭志国、盛秀侠和郭鹏国在本院查封之前就涉案房屋已签订合法有效的书面买卖合同。
第二、双方签订的合同约定，2012年4月1日交付房屋，同时，根据郭鹏国提供的物业费收据、购买装修材料的单据等可以确认，郭鹏国在2012年7月起开始对涉案房屋进行了装修，且后期已经占有使用。综上，可以认定郭鹏国在本院查封之前就已经合法占有涉案房屋。
第三、关于是否已经支付全部价款。异议人郭鹏国主张已经付清全部购房款，并提供郭鹏国2012年4月12日向郭建国转账694838.08元（两笔，一笔649154.2元，一笔45683.88元）的两份中国银行客户回单、郭建国出具的说明一份、拆迁安置补偿协议一份、房屋买卖合同一份、销售不动产统一发票一张。本院认为，上述证据不能相互印证，不足以证明郭鹏国已经付清房款的主张。首先，郭鹏国、郭建国、郭志国系亲兄弟，在涉及到他人权益的情况下，他们之间相互证明的效力较低，其对于自己的相关陈述均应当提供充分证据予以证明，否则不能以他们的陈述认定相关事实。其次，转账凭证记录的是郭鹏国向郭建国转账，时间是2012年4月12日，且款项数额远大于房款，不能证明该款系支付给郭志国的购房款。再次，郭建国在出具的说明中陈述，郭鹏国在2012年4月1日前后因购置郭志国的涉案房屋向其借款，且款项系其直接支付给开发商的，借款于2012年4月12日返还。但该陈述没有证据证明，且该陈述与房屋买卖合同中关于房款已于2012年12月20日前全部付清，房屋于2012年4月1日交付房屋的记载不符。如确如郭建国所述，既然房款在2012年4月1日前后已经由其代付，且郭鹏国已经在2012年4月12日还清借款，那么房款付清的时间应当是2012年4月1日前后，但是合同上载明房屋于2012年4月1日交付的情况下，却将已付款时间记载为2012年12月20日前，这显然不合常理。
第四、根据郭鹏国的陈述，其购买房屋的时间是2012年4月，并于2013年6月14日签订房屋买卖合同，且办理了公证，但却至今未办理产权过户手续，其显然是怠于行使权利。现郭鹏国并没提供证据证明至今未办理产权过户系郭志国、盛秀侠的原因或者是非因其两方的其他原因造成的。故郭鹏国关于非因其自身原因未办理过户登记的主张，依据不足。
综上，郭鹏国的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，即其提供的证据不足以证明其对被执行人郭志国名下的不动产享有能够排除执行的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人郭鹏国的执行异议。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 朱 洋
审判员 沈金龙
审判员 吴雪媛
二〇一六年四月二十一日
书记员 周 建