云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云06民终1872号
上诉人（原审被告）昭通市昭阳区万宝生猪有限公司。
统一社会信用代码：9153060277551906X0。
住所地：云南省昭通市昭阳区永丰镇三甲村。
法定代表人：龙国仙，职务董事长。
被上诉人（原审原告）胡启伦，男，回族，1971年8月20日生，云南省昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区，
委托代理人马勇，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。
上诉人昭通市昭阳区万宝生猪有限公司因与被上诉人胡启伦确认合同有效纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2017）云0602民初2716号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审人民法院经审理确认的法律事实：被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司拥有座落于云南省昭通市昭阳区太平街道办事处石渣河社区，证号为昭区国用（2009）第00048号，地号为532101204-06-05-002，宗地编号为XQ08-12，使用权面积为19960.26㎡的工业用地土地使用权，使用权类型为出让，终止日期为2059年3月30日。土地上建有登记时间为2012年6月13日，占地面积154.44㎡，建筑面积为881.64㎡的6层钢混结构综合楼一栋，共有情况单独所有，房屋性质股份制，规划用途综合。土地上建有登记时间为2012年6月13日，占地面积为1933.56㎡，建筑面积为1933.56㎡的钢混结构车间一栋，共有情况单独所有，房屋性质股份制，规划用途非住宅。土地上建有登记时间为2012年6月13日，占地面积为443.67㎡，建筑面积为945.21㎡的2层钢混结构办公楼一栋，共有情况单独所有，房屋性质股份制，规划用途办公楼。2012年7月5日，被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司向中国农业银行股份有限公司昭通分行出具《抵押担保承诺书》。2012年7月23日，被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行于农行昭通分行签订合同编号为53100620120001726号《最高额抵押合同》，约定以昭阳区太平街道办事处石渣河社区房地产设定抵押，抵押物暂作价人民币19187000.00元（大写：壹仟玖佰壹拾捌万柒仟元整），抵押权自2012年7月23日起至2015年7月22日止。2012年7月30日，被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行，就座落于云南省昭通市昭阳区太平街道办事处石渣河社区，地号为532101204-06-05-002，使用权面积为19960.26㎡的国有土地使用权至昭通市国土资源局办理他项权登记，《土地他项权利证明书》号为昭市他项（2012）第00036号，他项权利种类及范围：出让国有土地使用权抵押设定登记，抵押期限自2012年7月23日至2015年7月22日，抵押面积19960.26㎡。2015年7月11日，原告胡启伦与被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司法定代表人龙国仙签订《土地和房屋转让协议》，见证人安某签名。被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司未告知原告胡启伦其将昭阳区太平街道办事处石渣河社区房地产抵押实际清偿情况。2015年7月11日，被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司法定代表人龙国仙出具《收条》，载明收到胡启伦支付的土地房屋转让款24520000元（大写：贰仟肆佰伍拾贰万元整），所有转让款全部付清。《土地和房屋转让协议》签订后，被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司未与原告胡启伦办理过户的相关登记及手续。2015年8月20日，被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行于农行昭通分行签订合同编号为53100620150001751号《最高额抵押合同》，抵押权自2015年8月20日起至2018年8月19日止，备注土地随之抵押。2015年8月21日，昭通市昭阳区住房和城乡建设管理局出具昭通市房他证昭阳区字第××号《房屋他项权证》，载明对抵押房屋评估价值为24089500元，包含昭阳区太平街道办事处石渣河社区（办公楼）、（车间）、（综合楼），房产证号：12××47、12××48、12××49，土地证号：昭区国用（2009）第000**号。现原告胡启伦向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、确认原、被告双方签订的《土地和房屋转让协议》合法有效；2、被告依法办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续；3、由被告承担本案诉讼费用。
原审人民法院审理认为：原、被告双方对签订《土地和房屋转让协议》的事实没有异议。被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司主张签订《土地和房屋转让协议》、《收条》时间不是2015年7月11日，但未对《土地和房屋转让协议》、《收条》提其鉴定也未出示相应证据佐证其主张，对被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司的该项主张本院不予支持。被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司主张其签订《土地和房屋转让协议》系因借款产生，是以合法形式掩盖非法目的，该《土地和房屋转让协议》系无效合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司的该项主张本院不予支持。被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司主张该《土地和房屋转让协议》损害第三人利益，合同无效，但根据庭审查明情况，签署《土地和房屋转让协议》时被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司未告知原告胡启伦实际的抵押清偿情况，虽然原告胡启伦未尽到合理审查义务，存在一定过错，但双方不存在恶意串通的合意，对被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司的该项主张本院不予支持。被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司主张该《土地和房屋转让协议》转让金额仅为款24520000元，不符合标的的实际价值，显失公平，合同系可撤销的合同。根据被告提交的证据，2015年8月20日，被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行于农行昭通分行签订合同编号为53100620150001751号《最高额抵押合同》中，注明土地随之抵押，而《房他证》中对抵押房屋评估价值为24089500元。故对被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司的该项主张本院不予支持。综上所述，《土地和房屋转让协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按约定履行自己的义务。原告胡启伦主张判令被告依法办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续，其愿意代被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司向中国农业银行股份有限公司昭通分行偿还剩余贷款，本院认为该项请求是基于原、被告双方签订的《土地和房屋转让协议》内容产生，而本案系确权之诉，故对原告胡启伦的该项请求，其应另案起诉，本案中不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告胡启伦与被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司签订《土地和房屋转让协议》有效；二、驳回原告胡启伦的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司负担。
宣判后，昭通市昭阳区万宝生猪有限公司不服一审判决提起上诉，请求撤销原判，改判上诉人同被上诉人签订的《土地和房屋转让协议》无效。具体理由：一、上诉人同被上诉人签订的《土地和房屋转让协议》约定的转让土地和房屋设定了抵押权，该抵押权合法有效，且该协议属于《合同法》和《担保法》规定的无效情形，应依法确认无效；二、本案的利害关系人未参加诉讼，一审漏列当事人，本判决依法应当撤销。
被上诉人胡启伦答辩称：一、上诉人同被上诉人在2015年7月11日签订的《土地和房屋转让协议》合法有效；二、上诉人主张协议无效的理由不能成立，上诉人将转让土地设定抵押登记被上诉人不知情，但双方是在抵押合同到期时才签订的转让协议。关于上诉人同中国农业银行昭通分行签订的第二份抵押合同，因该合同未办理抵押登记，故不得对抗善意第三人；三、上诉人提出该转让协议是合法形式掩盖非法目的没有事实依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。
本案在二审中，对原审法院认定双方均无异议的法律事实，本院予以确认。上诉人提出的异议，本院将结合争议焦点综合予以评判。
归纳诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：被上诉人胡启伦同上诉人昭通市昭阳区万宝生猪有限公司签订的《土地和房屋买卖协议》是否有效？
针对本案争议焦点，本院评判如下：
一、关于上诉人昭通市昭阳区万宝生猪有限公司同被上诉人胡启伦签订《土地和房屋买卖协议》经质证系双方签订，根据《合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人主张该协议无效，但从未提供证据证实该协议有合同法第五十二条规定的无效情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对上诉人主张协议无效的请求，不予支持。
二、关于上诉人提出根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。本条款不属于效力性强制性规定，上诉人以此主张合同无效的不予支持。
三、关于上诉人提出一审漏列当事人，根据合同法的相关规定及精神，合同具有相对性，本案双方当事人签订的合同并没有约定他人的权利和义务，且属确权之诉。为此，上诉人昭通市昭阳区万宝生猪有限公司所提上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。昭通市昭阳区万宝生猪有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人昭通市昭阳区万宝生猪有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审判长 周严惠
审判员 陈 丹
审判员 余 帅
二〇一七年九月十五日
书记员 刘明琼