广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终2773号
上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司,住所地：广东省恩平市平石街道办事处茶坑。统一社会信用代码：91440700671571306R。
负责人：李长江，该公司总经理。
委托诉讼代理人:张洁梅，该公司职员。
委托诉讼代理人:梁艳华，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：钟诺，男，1971年6月6日出生，汉族，住广东省恩平市。
委托诉讼代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚惜琼，广东义轩律师事务所实习律师。
上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司（以下简称碧桂园物业公司）因与被上诉人钟诺物业服务合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2017）粤0785民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
碧桂园物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，判令钟诺向碧桂园物业公司支付2011年10月至2012年5月，2012年12月，2014年7月至2017年3月期间的物业服务费共计人民币30722.16元；2.判令钟诺向碧桂园物业公司支付迟延支付物业服务费的违约金，按照从逾期之日起每日按应付物业费3‰标准计算并支付违约金，至钟诺付清物业服务费之日止。暂计至2017年4月18日的违约金数额为70388.87元；3.由钟诺承担本案一、二审全部的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以钟诺未办理收楼手续，认为碧桂园物业公司主张涉案商品房视为2011年8月29日交付给钟诺使用的说法不成立为由驳回了碧桂园物业公司的全部诉讼请求错误。(一)依照《商品房买卖合同》和补充协议的约定，案外人恩平市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房产公司”）已经按期向钟诺交付涉案房产。根据钟诺与碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议书（以下简称“补充协议”）第十二条约定，“交楼手续约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。补充协议第十三条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属丁程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。关于涉案房产的交付手续事宜，根据补充协议第十二条约定，应由钟诺自2011年8月29日起自行到碧桂园房产公司销售中心联系并办理交接房使用手续。钟诺逾期办理交接房手续，则视为桂园房产公司按期交房，即涉案房产视为2011年8月29日交付给钟诺。(二）一审判决书第2页第2段写明“钟诺答辩称，1、……钟诺到现场査验物业发现该物业存在漏水、渗水等质量问题，未达到交付使用的条件……”，从钟诺在一审的答辩不难看出，钟诺认可曾通知其收楼，其是以房屋漏水为由拒绝收楼。根据案外人碧桂园房产公司与钟诺签订的《商品房买卖合同》附件四附录一《住宅质量保证书》约定，屋面防水和墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏均为返修范围，钟诺无权拒绝收楼并自行承担相应的法捧后果。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二和十三条规定，若因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权解除商品房买卖合同。2009年4月涉案商品房竣工验收合格，案外人碧桂园房产公司按《商品房买卖合同》约定向钟诺邮寄了收楼信，然而钟诺以房屋存在部分工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼，根据《商品房买卖合同》和补充协议约定，应视为碧桂园房产公司按期交楼。《恩平碧桂园前期物业服务协议》是碧桂园物业公司与钟诺双方自愿签订，是各自真实意思表示，合同双方当事人应依照合同约定，履行各自的合同义务。碧桂园物业公司认为，钟诺视为于2011年8月29日收房，不论其是否使用该物业均应自2011年8月29日起向碧桂园物业公司支付全额的物业服务费。据此，一审法院认为钟诺在未办理收楼手续的情况下，不能视为商品房完成交付，遂作出不支持碧桂园物业公司认为涉案物业应自2011年8月29日起全额支付物业服务费的判决，存在法律适用和事实认定错误。二、一审法院认为涉案商品房的交付是《恩平碧桂园前期物业服务协议》生效的条件，系对合同生效条件的错误解读。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。2008年4月10日碧桂园物业公司与案外人签订《恩平碧桂园前期物业服务合同》，该合同第六条约定，“业主自商品房买卖合同约定的服务交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，本案中碧桂园房产公司为涉案小区的建设单位，其与碧桂园物业公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。钟诺系该小区业主，碧桂园物业公司与碧桂园房产公司签订的《前期物业服务合同》对钟诺当然具有约束力。根据《前期物业服务合同》第二十七条约定，该合同自2008年4月10日甲乙双方签署后生效。而碧桂园物业公司和钟诺签署的《恩平碧桂园前期物业服务协议》第三十条约定“本协议经甲乙双方签署后生效”，该协议自2011年7月29日碧桂园物业公司和钟诺签署后即生效，而非商品房交付后生效。一审法院将商品房的交付认定为《恩平碧桂园前期物业服务协议》生效条件，且认为涉案房产没有完成交付，认定《恩平碧桂园前期物业服务协议》未生效，是对合同生效条件的错误解读，由此也导致法律适用和事实认定的错误。综上，关于原审判决事实认定和法律适用均存在错误，请求二审法院依法予以改判。
钟诺答辩称：第一、一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，应当予以维持。第二、开发商自与钟诺签订商品房买卖合同之日起至今并未向钟诺交付涉案的商品房，钟诺至今并未对涉案房屋占管使用，从未享受碧桂园物业公司提供的所谓物业管理服务，接受物业管理服务与支付物业管理费应当是权利与义务相一致的表现，不可能仅要求钟诺承担支付物业管理费的义务，而抹杀钟诺接受物业管理服务的权利，既然钟诺从未享受该权利，因此没有事实与法律依据要求钟诺支付物业管理费。第三、碧桂园物业公司陈述多次通知催促钟诺收楼，没有任何证据支持，亦与客观事实不符，开发商以及碧桂园物业公司从未将涉案的房屋交付给钟诺，亦未通知钟诺收楼，而是钟诺主动到开发商以及碧桂园物业公司处要求收楼，但由于涉案的房屋存在诸多质量问题，根本未达到交付使用入住的条件，所以开发商及碧桂园物业公司多次承诺尽快收复可以交付给钟诺使用的商品房，但碧桂园物业公司仅有承诺但没有任何实质的履约行为，后来经钟诺多次催促发现涉案的商品房被开发商以及碧桂园物业公司用作杂务房使用供碧桂园的保洁、物业管理人员休息以及堆放保洁工具，从该行为足以印证开发商及碧桂园物业公司并没有向钟诺交付该商品房的意思表示，也没有交付的诚意，在此情况下，碧桂园物业公司还要求钟诺支付物业管理费，显然与客观事实不符，亦没有任何的依据。第四、根据碧桂园物业公司与钟诺签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，钟诺支付物业管理费的前提条件是涉案的房屋已经交付给钟诺并且钟诺接受碧桂园物业公司提供的物业管理服务，如前所述，商品房既没有交付给钟诺，钟诺亦未接受到碧桂园物业公司提供的实质物业管理服务，因此钟诺向碧桂园物业公司支付物业管理费的前提条件根本没有成就，碧桂园物业公司引用其与开发商签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》主张钟诺支付物业管理费亦不合理，因为钟诺根本不是该协议的合同主体，如果要支付物业管理费亦应当由该商品房的建设单位向碧桂园物业公司支付商品房支付之前的物业管理费。第五、碧桂园物业公司主张根据开发商与钟诺签订的商品房买卖合同的补充约定无须通知钟诺收楼，该约定属于由开发商提供的格式条款，免除开发商通知买受人收楼的义务，因此该条款属于免除提供格式条款一方义务的格式条款，依法应当无效。
碧桂园物业公司一审请求：1、判令钟诺支付2011年10月至2012年5月，2012年12月,2014年7月至2017年3月期间的物业服务费30722.16元；2、判令钟诺从应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2017年4月18日为人民币70388.87元）；3、本案诉讼费用由钟诺承担。
一审法院查明：钟诺在开发商恩平市碧桂园房地产开发有限公司购买了位于广东省××香××街××号。钟诺（甲方）于2011年7月29日与碧桂园物业公司（乙方）签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》，其中约定：“就甲方已购买的恩平市碧桂园香泉凤舞苑六街9号交付后由乙方提供的物业提供管理服务事宜达成一致，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为392.39平方米；该物业的公用分摊建筑面积为13.18平方米；合计该物业的房屋建筑面积为405.57平方米；该物业的花园面积为307.8平方米。甲方应按731.48元/月向乙方交纳物业服务费。约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。甲方应于公历每月5日（因节假日或系统原因顺延）交纳上月物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。”又查明：碧桂园物业公司于2008年3月4日成立，经营范围包括从事物业管理相关的咨询服务、家具清洁机维修服务、绿化养护等。碧桂园物业公司于2013年5月24日向钟诺发出《催促收楼通知书》，钟诺没有在业主签名确认一栏上签名。双方确认，恩平市碧桂园香泉凤舞苑六街9号仍未交付给钟诺使用。钟诺于2017年7月28日向一审法院提出撤回笔迹鉴定的申请。
一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：钟诺是否应向碧桂园物业公司交纳物业服务费。根据双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》约定，碧桂园物业公司作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序，而这一系列物业服务管理项目需在业主收楼后予以提供。双方确认，涉案物业并未交付给钟诺使用。一审法院认为双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》应视为附条件的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，当双方约定的条件成就时，合同方能生效。而该协议的附条件就是物业需交付使用后协议方能生效。因此，一审法院确认《恩平碧桂园前期物业服务协议》并未生效，协议上的权利与义务并未能约束双方。碧桂园物业公司并未提供了相关的物业服务，因此钟诺也无须履行交纳物业服务费的义务。钟诺因涉案物业未交付而拒付物业服务费的抗辩理据充足，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司的诉讼请求。一审案件受理费1161元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对碧桂园物业公司的上诉请求范围进行审查，对于各方当事人无提出上诉的问题不予审查。本案双方的争议焦点为：钟诺是否应该向碧桂园物业公司支付物业费30722.16元以及违约金70388.87元。
关于钟诺是否应该向碧桂园物业公司支付物业服务费30722.16元以及违约金70388.87元的问题。
根据2011年7月29日双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务合同》，约定涉案房屋在交付后由碧桂园物业公司提供物业管理服务。首先，碧桂园物业公司提交了《催促收楼通知书》以及《国内挂号信收据》用以证实恩平市碧桂园房地产开发有限公司已经履行书面通知收楼义务，但《催促收楼通知书》上未有钟诺的签字确认，《国内挂号信收据》亦只能证实恩平市碧桂园房地产开发有限公司曾发出过《催促收楼通知书》，但不能证明钟诺已经收到《催促收楼通知书》，故碧桂园物业公司提供的证据不足以证实恩平市碧桂园房地产开发有限公司已经有效的通过书面通知钟诺办理交付手续。其次，涉案双方也均确认钟诺直至本案一审庭审时并未接收案涉物业，案涉碧桂园香泉凤舞苑六街9号房屋是碧桂园物业公司用于放置垃圾桶、自行车、摩托车、环卫清洁车辆等物资，以及作为环卫工人休息之场所，实际控制人并非钟诺。综上，碧桂园物业公司要求钟诺支付物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定正确，本院予以维持。
至于碧桂园物业公司认为应当按照涉案《商品买卖合同》的附件四《补充协议书》第十二条的约定：《商品买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应该按《商品买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房’的主张。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”涉案的《补充协议书》为格式条款，约定的内容免除了开发商通知办理收楼手续的义务，加重了买受人的责任，限制了买受人验房的主要权利，但碧桂园物业公司未能证明恩平市碧桂园房地产开发有限公司在与钟诺签订《补充协议书》之时有尽到“采取合理的方式提请对方注意”的义务，故对该条款的约定本院不予采信。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理正确，本院予以维持。碧桂园物业公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2322元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张海疆
审判员 徐 闯
审判员 甄锦瑜
二〇一七年十一月十七日
书记员 郑平平