广东省广州市海�区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初10465号
原告：广州市瑞丰物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：刘谦，经理。
委托代理人：余圆圆、李诗月，该公司职员。
被告：肖明明，男，1972年9月17日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告广州市瑞丰物业管理有限公司诉被告肖明明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人余圆圆、李诗月，被告肖明明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告肖明明于2007年12月13日取得《房地产权证》，取得广州瑞丰岭南房地产有限公司开发的广州市海珠区滨江东路134号1206房的房屋所有权，成为金雅苑小区业主。原告是广州瑞丰岭南房地产有限公司委托的前期物业服�公司，并与广州保税区瑞丰实业有限公司签订《金雅苑前期物业物业服务合同》，被告自取得房屋所有权起应依上述合同约定向原告缴纳物业服务费。自被告入住以来，一直由原告为被告提供物业服务，然而被告却自2014年1月1日起无故拖欠物业服务费，原告一直为此进行追讨，但被告均不予理会，至今仍拒不交纳任何欠费。被告的行为已构成违约，故起诉要求判令：1、被告向原告支付2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费（按每月150.8元标准计）及违约金（从2014年1月8日起计至付清物业管理费之日止，按每日2‰计）、垃圾费（2014年1月1日起至2016年12月31日，按每月每户按5元计）；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告的提价程序和依据违规。原告在2012年的征询调查并没有按《广州市物业管理条例》第六十九条相关要求进行公示项目明细，只是直接发出公告；原告并没有对上一年度的审计报告进行公示，而且并没有向相关部门备案；原告对整个金雅苑小区1-3期均进行调价，且不论证据的真实性如何，原告只提供了北座21、22、23栋业主调查数据即认定双过半，违反了相关物业管理条例规定。2、原告收取违约金依据不成立。在2013全年被告按原标准1.7元／月／平方米向原告缴纳物业管理费，原告并没有按2013年1月起执行提价。原告调价执行时间漂忽，多次变更反复，令业主无所适从，业主有权拒绝按新标准缴纳物业管理费，故原告更没依据收取交滞纳金，况且滞纳金标准过高。3、原告物业管理服务质量不达标。4、原告调整物业管理收费标准的依据缺乏民主程序。根据部分业主反馈的收费记录，截止至2014年5月，原告扔按旧收费标准收取物业管理费；原告在2016年12月9日的公告，自2014年6月1日起提价，沿用的依�是2012的调查结果，但2014年3月起金雅苑业主委员会已正式成立，该依据己不成立，成立业主委员会后，并没有召开关于调整物业管理费的业主大会，所以原告调整物业管理收费标准的依据是无效，只能按原标标准收费，业主有权按原物业管理收费标准缴费，但原告拒绝按原标准收取物业管理费。5、诉求的欠费前后矛盾，与原告提交证据金额不一致。6、原告严重侵犯金雅苑全体业主公共收益。原告在2014年3月起金雅苑业主委员会成立以来，在业主委员会多次交涉的情况下，拒绝把公共收益转交给业主委员会，造成严重侵犯业主的权益，作为业主，有权否决提价，甚至拒缴物业管理费。
经审理查明：被告是位于海珠区海珠区滨江东路134号1206房（下称“涉案房屋”）的权属人，该房屋建筑面积75.419平方米，登记时间2007年12月13日。
2011年2月15日广州�税区瑞丰实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金雅苑前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对金雅苑提供前期物业管理服务事宜，约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理;物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务;物业档案资料管理。物业服务收费采用包干制方式，多层住宅（不带电梯）：0.7元/月.平方米;多层住宅（带电梯）：0.95元/月.平方米；高层住宅（带电梯）1.55元/月.平方米;高层住宅（带电梯）：1.7元/月.平方米。业主应于甲方通知收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月8号履行交纳义务。乙方的管理服务达不到约定服务内容和质量标准，应按每天2‰的标准向甲方、业主支付违约金；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天2‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2011年2月17日起至2016年2月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务共同生效时，本合同自动终止……。
2014年11月27日原告向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，原告向被告催缴2014年1月1日起至2014年10月31日止的物业管理费、垃圾费及违约金。2014年12月4日原告又向被告发出了《关于催缴物业服务费的函》。被告表示没有收到上述函件。
原告向被告追索物业管理费等无果，遂于2016年12月20日提起本案诉讼。
诉讼中，原、被告确认金雅苑小区在2014年1月29日成立业主委员会；业委会成立后，原告与业委会没有签订物业管理合同，业委会也没有向原告提出退出金雅苑小区管理。庭审中，被告表示同意按每月每户按5元计付2014年4月1日起至2016年12月31日期间的垃圾费给原告。
原告为证明其主张事实，还提交证据如下：1、原告公示的《关于2013年金雅苑调整服务费的公告》，公示日期为：2012年12月5日至2012年12月31日，证明经过物业管理费调整后，住宅按照建筑面积每平方米2元的标准收取物业管理服务费。2、金雅苑21栋、22栋及23栋业主《关于调整物业服务管理费意见征询》，证明物业管理费提价经过合法程序。3、电子发票及查验资料两份，证明被告在2013年11月21日缴纳了自2013年4月至2013年12月期间的物业管理费1357.5元及垃圾处理费45元。4、金雅苑物业服务中心《温馨提示》及照片，证明原告先后在2016年11月、12月在涉案小区贴出告示，对小区部分停车环境进行整治。5、《金雅苑业主公约》，证明约定若业主逾期不交纳物业管理服务费、水电费及其他代收费用，需交纳每日千分三的滞纳金。6、《关于2013年金雅苑调整物业服务费的公告》三份，证明原告在调整物业管理费收费标准时，向涉案小区范围内的全体业主进行了意见征询，并取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的签字同意。
被告的质证意见：对证据1认为是原告单方面发出的公告，没有按照相关的程序提价；对证据2有异议，业主“肖明明”非被告本人签名；表格的样式不符合相关要求，同一栋楼的表格样式有两个版本，按照物业管理条例第69条的规定，必须要有三种选择意见：同意、不同意、弃权，且征询表时间跨度很大，开展意见咨询是否有关部门支撑，也没有按法律程序召开业主大会，但是原告数�又没有提交审批报告，只是原告单方制作，且只有三栋的数据，就说是双过半，而表格中没有房屋的相关面积，无法体现面积是否双过半同意，故该证据无法真正反映业主的意愿；对证据3认为只是网上查询结果，不属于电子发票，但被告对查验的结果及证明内容没有异议；对证据4被告认为没有注意到，因为被告现在不在涉案小区内居住，被告相信原告有做出这样的要求，但是原告没有执行到位；对证据5被告表示不清楚，签名也是上一手业主签的；对证据6认为涉案小区是同一个公司管理，但是分别做出多个公告，所载数据不能作为物价调整的依据，公告是否有张贴，被告不清楚，但是里面的内容无法支撑其提价的标准，根据法律的规定，应是整个小区都同意才能提价，而不是其中几栋楼宇同意就可以，故原告的提价程序不符合法律规定。
被告为证明其�辩事实，提交证据如下：光盘（视频、照片等），证明：1、原告到物业管理处按原标准缴费被拒收；2、管理方相关程序和文件不具备调整管理标准条件，管理标准不达标，保安配备不足，卫生不达标；3、原告向部分业主按原收费标准收取物业费到2014年5月，并从2014年6月1日起调价；3、管理质量不达标：21栋前单车乱停放不管；22栋北电梯内部瓷砖破裂长期不管；4、原告收取广告收益；5、至2013年3月原告按原标准缴费收取被告的物业管理费。
原告的质证意见：原告已按照程序提价，故被告按原标准缴纳费用被告不接受；单凭视频资料不能证明原告服务质量问题，被告没有其他证据佐证；公告是有前提条件的，要求业主委员会在和原告签订了物业管理合同后来执行，如果没有签订物业管理合同的是不予执行这个条件，原告在2013年1月份就要求提价了，原告也同意作出让步，后来业委会成立了，与原告多次磋商，但至今都还没有签订物业管理合同，故对物业管理费原告仍按照原来法定程序确定提升后的价格收费；确实存在有几户是按照原标准缴纳至2014年5月份，之后就是全部按照新标准缴纳，因为这些业主是按年缴纳物业管理费，现有两种情况：一种是2014年6月1日前业主是按照原标准缴纳物业管理费，另一种是按照提价后的标准缴纳物业管理费，但是按照原标准缴纳的行为与本案无关，只是原告对业主的让利行为；确认被告交纳2013年1月至2013年3月的物业管理费。
本院认为:原告与广州保税区瑞丰实业有限公司签订的《金雅苑前期物业服务合同》约定，广州保税区瑞丰实业有限公司将金雅苑小区委托原告实行物业管理，该合同是金雅苑小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、�政法规的强制性规定，对被告均有约束力。双方约定合同期限自2011年2月17日起至2016年2月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。金雅苑小区业委会成立于2014年1月29日，至今未与原告签订物业管理服务合同，现在虽然上述合同期限届满，但原告至今还继续在金雅苑小区进行物业管理，业委会也没有提出要求原告退场，而被告的房屋属于上述合同约定的管理范围，原告提供了合同约定的管理服务，被告也实际接受了原告的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向原告支付对价。关于物业管理费的标准问题，原告主张涉案房屋所在区域物业管理费从2013年1月1日起由1.7元/月.平方米提价至2元/月.平方米的事实，提交《关于2013年金雅苑调整物业服务费的公告》及金雅苑21栋、22栋及23栋�主《关于调整物业服务管理费意见征询》证据证明，被告对此有异议，但其提交证据不足以证明原告提价违规的事实，而且被告在2013年4月至2013年12月期间均按2元/月.平方米标准向原告缴纳了物业管理费，故原告要求被告按2元/月.平方米标准从2014年1月1日起交纳物业管理费的请求，本院予以支持。被告抗辩原告是从2014年6月1日起调价，并提交2016年12月9日《关于金雅苑小区物业管理费收取标准及其他事项的说明》证据证明，但该证据所述2014年6月1日起调价是附条件的，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。庭审中，被告表示同意按每月每户按5元计付2014年4月1日起至2016年12月31日期间的垃圾费给原告，本院予以采纳。鉴于涉案合同期限已届满，对于金雅苑小区物业管理事宜现原告未与业委会达成一致意见，故本案原告主张的物业管理费与垃圾费一并调整至原告起诉之月为宜，原告对此也表示同意。之后的原告可另循法律途径解决。关于违约金问题，原告自认金雅苑小区在2014年6月1日前物业管理费确实存在按新旧不同标准收取的事实，就此问题被告与原告进行过交涉无果，故被告逾期交纳物业管理费给原告属于事出有因，且合同期限在2016年2月17日已届满，原告要求被告依合同约定支付逾期支付物业管理费违约金的请求，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告肖明明在本判决生效之日起十日内，向原告广州市瑞丰物业管理有限公司支付2014�1月1日至2016年12月31日期间物业管理费（按每月150.8元计）及垃圾费（按每月每户按5元计）。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费65元，由原告负担31元、被告负担34元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
人民陪审员 王穗仪
人民陪审员 彭 海
二〇一七年五月十九日
书 记 员 徐 石
程淑玲