辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5111号
上诉人（一审被告）：段世厚，男，汉族，1970年2月3日出生，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：杨菲，辽宁华禹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王译羚，辽宁华禹律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张秀玲，女，汉族，1960年2月1日出生，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王淼，辽宁卓跞律师事务所律师。
一审第三人：沈阳市包装制品厂，住所地沈阳市沈河区广昌路**号甲。
法定代表人：张洪启，该厂厂长。
委托诉讼代理人：黄家骍，男，汉族，1954年5月2日出生。
上诉人段世厚因与被上诉人张秀玲、一审第三人沈阳市包装制品厂（以下简称“包装制品厂”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00799号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张秀玲一审起诉称：2015年9月15日，原告张秀玲（案外人）收到沈阳市沈河区人民法院送达的（2015）沈河执异字第20号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。
一、沈阳市沈河区广昌路47号甲第3层房产为原告所有，而非第三人所有。第三人沈阳市包装制品厂为了安置在职职工，召开职工代表大会决议将沈阳市沈河区广昌路47号甲第3层房产（建筑面积为504平方米），以总价人民币201.6万元的价格卖给原告张秀玲，双方于2010年5月27日签订了《沈阳市房地产转让合同》。合同签订后，原告张秀玲以分期付款的方式全额支付了购房款并已对该房产进行实际占有和使用，至今已有近五年，沈阳市包装制品厂亦对此以书面形式予以了确认。
二、被告对属于原告的财产申请执行，其行为没有法律依据。原告与第三人签订房屋买卖合同后，已将全部房款支付给第三人，且已实际占有、使用案涉房产多年，目前因第三人而非原告的原因导致无法办理更名过户手续，因此本案所涉房产的所有权应属于原告，被告无权对该房产申请执行。原告已将房产买卖合同、付款收据提交给法院，贵院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为严重损害了原告的合法利益。
综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。根据相关法律规定，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请求法院支持原告的诉求：1、确认沈阳市沈河区广昌路47号甲第3层房产归原告所有，并停止对该财产的执行；2、判令被告承担本案诉讼费等相关费用。
段世厚一审答辩称：一、答辩人段世厚合法拥有沈阳市包装制品厂债权并依法申请法院对本案争议房产进行查封，享有本案争议房产的优先受偿权。
答辩人段世厚与沈阳市包装制品厂金融借款合同纠纷一案，经一审沈河区人民法院作出（2014）沈河民四初字第1123号民事判决书，二审沈阳市中级人民法院2015年4月9日作出（2015）沈中民四终字第72号终审判决，判决沈阳市包装制品厂支付答辩人段世厚借款本金人民币216万元，以及借款利息人民币2999177.15元。案件审理过程中，答辩人段世厚依法向沈河区人民法院申请查封本案争议房产，沈河区人民法院作出（2014）沈河民四初字第1123号民事裁定书，并于2014年8月29日查封本案争议房产，建筑面积1412平方米。另根据沈河区人民法院于2015年9月14日作出的（2015）沈河执异字第20号执行裁定书，裁定认为张秀玲中提供的证据不能证明已经支付全部房款，也没有办理过户登记手续，提出的执行异议主张不成立，驳回张秀玲的异议。因此，答辩人段世厚合法拥有沈阳市包装制品厂债权并依法申请法院对本案争议房产进行查封，享有本案争议房产的优先受偿权，张秀玲提出的案外人执行异议不成立。
二、张秀玲与沈阳市包装制品厂对争议房产没有办理任何房产过户手续或者房产备案手续，该房产转让不发生法律效力。张秀玲也没有证据证明已经实际支付全部购房款，其签订的《房产转让协议书》真实性及合法性均存在异议。
根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”2007年《物权法》实施之前，应根据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”因此，张秀玲与沈阳市包装制品厂的房产转让未经依法登记，不发生法律效力。
张秀玲提供的《房产转让协议书》签订日期为2010年5月27日，购买涉案房产第三层，面积为504平方米，价款人民币201.6万元。但是，协议中约定的支付房款方式与其提供的支付房款的“收据”时间及金额不符，且无法证明是否实际支付购房款，同样没有银行转账凭证等予以佐证。根据交易习惯，2010年前后购买房产涉及近人民币200余万元的购房款，不通过银行转账形式进行交易，仅凭沈阳市包装制品厂单方出具的“收据”，无法证明该购房款已经实际支付，张秀玲与沈阳市包装制品厂之间可能存在恶意串通，签订虚假合同，转移集体企业房产等行为。因此，张秀玲与沈阳市包装制品厂签订的《房产转让协议书》真实性及合法性均存在异议，且无法证明实际支付全部购房款。
三、涉案房产转让不符合集体企业资产处置的相关规定，张秀玲与沈阳市包装制品产转让涉案房产的行为无效。
根据集体企业处置资产的相关文件及批示，集体企业处置资产要经过当地人民政府的相关批文，并且需要当地的国有资产管理部门进行批准。而涉案房产作为集体企业的资产，其处置或转让即没有政府批文也没有国有资产管理部门的审批文件，不符合相关法律法规的要求，因此，涉案房产转让行为无效。
四、涉案房产从1999年至今一直有法院的依法查封，根据法律规定法院依法查封房产不得进行交易或处置。且涉案房屋在2001年12月10日已经抵押权登记，设立抵押权的房产亦不得进行买卖。
根据法律规定人民法院依法查封房产不得进行交易或处置。结合答辩人段世厚申请法院依法查询的沈阳市房产局备案的涉案房产的查封，不仅有（1999）执字第1767号民事裁定，还有沈法（2001）调执字第173号、沈法（2003）执字第381号、（2003）沈河民一合初字第457号等法院裁定对涉案房产持续进行查封。因此从1999年开始涉案房产一直处于法院查封状态，而根据张秀玲提供的《房产转让协议书》签订合同的日期为2010年5月27日，在法院查封期间内，张秀玲与沈阳市包装制品厂关于涉案房产的转让行为属于违法转让，不具有法律效力。
根据《担保法》第四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”结合答辩人段世厚提供的沈阳市中级人民法院于2003年3月2日作出的（2003）沈民（3）合初字第17号民事判决书，证明2001年12月10日涉案房屋因借款提供抵押担保，并办理了他项权利登记，有沈房市办他字第06342号他项权利证在卷佐证，该判决2003年3月底生效。因此，抵押权备案撤销之前，涉案房屋不能进行交易。
另根据2013年张秀玲起诉沈阳市包装制品厂请求办理涉案房产更名过户，沈河区人民法院经过审理做出（2013）沈河民二初字第570号民事判决书，判决书中依法查明房款未全部支付，且法院已经认定涉案房产已被司法查封，至今仍未解封，不具备更名过户条件，法律上不能履行，且张秀玲不同意变更诉讼请求，因此，法院驳回张秀玲的诉讼请求。说明涉案房产一直在司法查封状态中，无法进行更名过户，张秀玲与沈阳市包装制品厂签订的《房产转让协议书》无效。
五、涉案房产交易价格明显低于市场价值，严重侵害集体企业及其他债权人合法权益，该转让行为无效。
根据《民法通则》《合同法》的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律、行政法规的强制性规定；以合法形式掩盖非法目的；显失公平的民事行为或合同无效或可撤销。
涉案房产位于沈阳市沈河区广昌路，属市内繁华商业中心区，市场价值每平方米平均1.5至2万元，涉案房产第三层面积504平方米，市场价约为1000余万元。而张秀玲购买涉案房产约定价款201.6万元，远远低于涉案房产市场价值，且无法证明实际支付。张秀玲与沈阳市包装制品厂恶意串通伪造房产交易合同、付款凭证等，侵害企业集体及其他债权人的利益，违反集体企业资产处置规定，以明显低于市场价交易涉案房产的行为及合同均无效。
综上所述，张秀玲与沈阳市包装制品厂针对涉案房产的买卖行为违法，买卖合同无效，沈阳市包装制品厂相关负责人及经办人违反法律强制性规定，违法买卖法院查封财产，侵犯其他债权人的合法权益，答辩人段世厚依法享有涉案房产的优先受偿权，请法院依法驳回原告的诉讼请求，依法恢复涉案房产的执行。
包装制品厂一审陈述称：诉争房产是被华夏银行申请沈阳市中级人民法院查封的，华夏银行与我方的官司最后到执行阶段时，市法院执行庭在2010年之前就开始对我厂的房产准备执行拍卖，拍卖过程持续了3年多，没有拍卖成的原因，在1997年以后就停产了，我厂是一个民政企业，这个厂从2000年职工的养老保险就没有交纳过，医疗保险根本没有，所以我厂的职工不断上访，之后包括在区里是困难企业，在这种情况下市法院多次找我们要执行，我们与市法院多次协商，如果将我们的房产拍卖，企业职工得不到钱的话会上访，在这种情况下，市法院就没有执行，之后我方就与市法院、华夏银行协商，让我们自己卖，如果我们自己卖，将利息和本金都少算点，给我们职工稍微留一部分钱，这样我们也好给职工做工作，如果是强制拍卖的话，我们厂一分钱都没有，这个后果没有人能负责。这个过程持续了很长时间，在2010年年初的时候，我们就与华夏银行达成了口头协议，当时市法院的执行法官让我们与华夏银行自己协商，我们就做职工工作，经过市法院执行庭同意，我们自己想办法解决办理，我们找华夏银行协商的最后结果是口头答应我方还给华夏银行100万元，房产我们自己处理，剩一部分钱我们处理给职工。之后在没有达到协议之前，华夏银行还要求我厂将钱先拿来，让我们先少拿一部分，无奈当时张秀玲租我厂的房子，能租了大概有不到2年的时间，我就跟张秀玲协商，让她买了这个房子，她考虑后感觉价格合适就买了。我们告诉张秀玲我厂与华夏银行的协定，就让张秀玲先拿了大概31万元，包括代理人和张秀玲以及华夏银行的具体工作人员一起去的在沈阳市第三人民医院的盛京银行将钱存到银行，之后我就开始与华夏银行起草协议，我厂还华夏银行100万元，协议形成后将协议送华夏银行后，华夏银行当时说要改动2条意见，之后在没有实施的时候，华夏银行又将这个债务转到了信达公司了。由于是华夏银行和法院同意我们将房子卖给张秀玲，在2010年4月29日，我厂召开的职工大会对职工将情况说明，如果不卖的话房产要被拍卖，如果我们自己卖剩一部分钱我们职工自己处理，在这种情况下，大部分职工同意了，就形成了一个职代会决议。之后在4月末形成的职代会决议并请示局里，在5月份正式与张秀玲签的买卖协议，在这之前根据局里的要求，进行了财产评估，有一份评估报告，有一个大致的数与张秀玲协商，将房子卖给了张秀玲。张秀玲在2014年之前，房款最后还差21.6万余元，后来张秀玲起诉我厂要求办理房产证，由于我厂历史遗留问题太多，包括契税、房产证等，如果办理手续的话，很多手续房产部门要求的我们都没有。房产证写的面积是1472平方米，但是在房产局显示是4层，我们房产证只标识了面积数，没有标识几层，因为之前3层是属于我们自有房产，其中300平方米属于房产局的房产，结果房产局的房产是由于我厂交不起租金，房产局就把我们起诉了，之后就把4楼这一层楼都判给房产局了，但是房产证上就出问题了，具体面积与楼层无法显示，在张秀玲起诉我厂之前我们都到房产部门询问过，我厂差很多手续，后来我方要求张秀玲将后续差的钱给还给我厂后，我们可以协商张秀玲办理房产更名手续，这样张秀玲才将最后的尾款21.6万元给了我厂，我们才开始办理房产手续缺的项，到目前可能还缺点材料，但是其应该需要的办房产证手续材料基本都办成了，这就是卖给张秀玲房产以及我单位为什么要处理该房产的经过。华夏银行申请的查封目前还没有解封，后来通过信达我们与其达成和解了，我单位也没有钱交执行费，所以也没有办解封手续。
一审法院查明：2009年1月5日，第三人沈阳市包装制品厂作为甲方（出租方），原告张秀玲作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定将沈阳市沈河区广昌路47号甲、建筑面积470平方米的房屋租赁乙方使用，租赁期限为2009年1月10日至2014年1月10日，年租金10万元。租赁合同签订后，原告使用租赁房屋。
2010年5月27日，第三人沈阳市包装制品厂作为转让方（甲方），原告张秀玲作为受让方（乙方），双方签订《房产转让合同》、《房产转让协议书》各一份，约定第三人将位于沈阳市沈河区广昌路47号甲第3层、建筑面积为504平方米的房屋转让给原告，房屋总建筑面积为1412平方米，转让部分的建筑面积为504平方米，转让价格2016000元，房地产转让因由为安置在职职工。付方款方式约定为5月31日前，乙方为甲方偿还银行借款100万元，以此解除甲方房产在银行的抵押，在6月30日以前乙方付甲方伍拾万元整，余款在房产过户手续结束前结清。合同签订后，双方按照合同履行。
原告张秀玲于2014年6月5日以沈阳市包装制品厂为被告，要求沈阳市包装制品厂协助办理诉争房屋产权更名过户手续为由向一审法院提起诉讼，审理过程中，原告张秀玲申请财产保全，对诉争房屋进行查封，一审法院依其申请依法查封了诉争房屋。一审法院经审理后于2014年12月10日作出（2014）沈河民二初字第570号[注：判决上写的案号为（2013）沈河民二初字第570号系笔误]民事判决，认定“原告与被告签订的房地产转让合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照合同履行，但诉争房屋已被司法查封，至今仍未解除，不具备办理更名过户条件，法律上履行不能。经一审法院释明后，原告亦不同意变更诉讼请求，因此对于原告要求办理诉争房屋更名过户的诉讼请求，一审法院不予支持”，判决驳回了张秀玲的诉讼请求。张秀玲不服该判决提起上诉，二审审理过程中，张秀玲撤回上诉，二审沈阳市中级人民法院于2015年2月4日作出[2015]沈中民二终字第549号裁定，准许张秀玲撤回上诉。
另查，段世厚与沈阳市包装制品厂金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年8月18日立案受理，审理过程中段世厚提出诉讼保全申请，一审法院作出[2014]沈河民四初字第1123号民事裁定，并于2014年8月29日查封了沈阳市包装制品厂名下的位于沈河区广昌路47号甲第1-3层建筑面积1412平方米房屋。一审法院于2014年11月25日作出[2014]沈河民四初字第1123号民事判决，判决沈阳市包装制品厂给付段世厚借款本金216万元以及借款利息2999177.15元。沈阳市包装制品厂不服，提出上诉。沈阳市中级人民法院于2015年4月9日作出[2015]沈中民四终字第72号终审判决，驳回上诉，维持原判。判决书生效后，沈阳市包装制品厂未按期履行判决，段世厚向一审法院申请强制执行。在执行过程中，张秀玲作为案外人针对查封的房产提出了上述异议。一审法院于2015年9月14日作出（2015）沈河执异字第00020号执行裁定，认定案外人张秀玲虽在法院查封前占有、使用诉争房产，但其提供的证据不能证明已支付全部价款，也没有办理过户登记手续，不符合法院不得查封、冻结的条件，驳回原告的异议。原告不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。
再查，原告举证的其他主要证据有：1、收款收据、收条、支票存根、银行存款凭条、银行转账凭证、银行取款明细一组，主张已向第三人全部给付购房款，其中包括按第三人要求向中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司划转30万元，其他部分为现金给付，银行存款凭条、银行转账凭证、银行取款为说明向第三人给付房款前的银行取款情况，交付购房款时，第三人先出具的收条，后补的收据。2、《确认书》一份，主张第三人沈阳市包装制品厂确认张秀玲系沈阳市沈河区广昌路47号甲第3层房屋的所有权人，并已实际占有和使用。3、《沈阳市包装制品厂职工大会决议》一份，主张其房屋转让系通过第三人职代会研究通过。
被告举证[2014]沈河民四初字第1123号民事判决书、[2015]沈中民四终字第72号终审判决、（2015）沈河执异字第00020号执行裁定等，主张原告的诉讼请求应予驳回。
第三人沈阳市包装制品厂举证记账凭证、收据、职工大会决议、企业整体变现的情况说明、表决结果、评估报告等一组，主张第三人出售诉争房屋时已通过职工代表大会表决通过，经过了评估机构对诉争房产进行评估，价格合理，原告已全部给付其购房款，并有全部购房款的记账凭证和收据。
本案审理过程中，原告表示暂时撤回其要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，保留另行主张的权利，不违反法律规定，一审法院予以准许。
一审法院认为：本案争议焦点为原告所提案外人执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，按照该规定应主要审查房屋买卖关系是否真实、价款是否全部支付并实际占有、对未办理更名过户是否存在过错。原告应全部符合以上规定的条件方可中止对诉争房屋的执行。
首先，原告于本案纠纷发生之前，已于2013年向一审法院提起诉讼，要求第三人协助办理诉争房屋的更名过户手续，因诉争房屋尚在司法查封状态中，尚不具备办理更名过户条件，一审法院未予支持其诉讼请求，结合原告举证的与第三人2009年签订的租赁合同，基本可以认定原告与第三人关于诉争房屋买卖合同的真实性，原告已多年前实际使用了诉争房屋，且非因原告的原因未能办理更名过户手续。
其次，关于原告是否真正已支付201.6万元全部购房款，第三人举证了原告支付全部购房款的企业记账凭证与收据，原告举证了收款收据、收条、支票存根、银行存款凭条、银行转账凭证、银行取款明细等，其中包括按第三人要求向中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司划转30万元，其他部分为现金给付，银行存款凭条、银行转账凭证、银行取款明细说明了向原告分次向第三人给付房款前的银行取款情况，交付购房款时，第三人先出具的收条，后补的收据，还主张已向第三人全部给付购房款，综合本案实际情况，一审法院对上述证据的证明力予以采信，原告与第三人的证据可以说明原告实际支付购房款的基本过程，介于第三人表示其多年前已处于停止经营状态、银行账户已经注销，因此一审法院认为原告、第三人已经尽其能力履行了相应举证义务，原告向第三人给付购房款的过程不违背常理。
再次，关于房屋价格问题，第三人举证了评估报告，可以说明转让诉争房屋给原告前，通过专业评估机构对房屋价格进行了，诉争房屋转让价格合理。
综上，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的全部条件，故原告要求停止对沈阳市沈河区广昌路47号甲第三层房产执行的诉讼请求，一审法院予以支持。
一审法院判决：停止对沈阳市沈河区广昌路47号甲第三层、建筑面积504平方米房屋的执行。案件受理费22,930元，由被告段世厚负担。
宣判后，段世厚不服，提起上诉，上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院以被上诉人2013年向法院起诉办理涉案房产的更名过户手续为由认定涉案房屋未能办理更名过户手续不是被上诉人的原因，事实错误。事实上，被上诉人2010年签订房屋买卖合同时已经明知涉案房屋在法院依法查封状态及存在银行抵押，被上诉人在明知不能更名过户的情况下签订房屋买卖合同，证明被上诉人对涉案房屋不能办理过户登记存在过错。
1、根据法律规定法院依法查封房产不得进行交易或处置。涉案房产在被上诉人2010年之前就已经存在法院查封。一审中，被上诉人已经承认签订房屋买卖合同之前明知涉案房屋有法院查封和银行抵押。结合上诉人在一审中申请法院依法向沈阳市房产局查询涉案房产的查封情况，从1999年开始涉案房屋一直处于法院查封状态。因此，被上诉人与第三人关于涉案房屋的转让行为属于违法转让，不具有法律效力。
2、涉案房屋在被上诉人签订房屋买卖合同之前已经存在抵押。根据我国《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”结合上诉人一审提供的沈阳市中级人民法院于2003年3月2日作出的（2003）沈民（3）合初字第17号民事判决书，证明2001年12月10日涉案房屋因借款提供抵押担保，并办理了他项权利登记，有他项权利证在卷佐证，该判决2003年3月底生效。因此，抵押权备案撤销之前，涉案房屋不能进行交易。
3、根据（2013）沈河民二初字第570号民事判决书已经认定涉案房屋一直被司法查封，至今仍未解封，不具备更名过户条件。虽然被上诉人起诉第三人请求办理涉案房产更名过户，但一审法院不能依据被上诉人的该诉讼行为确认被上诉人对未能办理更名过户手续不具有过错。在被上诉人明知无法过户的情况下，签订《房屋买卖合同》或支付购房款的行为均存在过错。因此，一审法院认定“非因被上诉人原因未能办理更名过户手续”存在明显错误。
二、一审法院错误认定被上诉人已经支付了全部购房款。事实上，被上诉人无法证明已经实际支付201.60万元的购房款且被上诉人未办理任何房屋转让手续。
一审中，被上诉人未提供证据证明已经实际支付全部购房款。被上诉人签订房屋买卖合同中约定涉案房屋价款201.60万元，其中仅有30万元是通过银行支付给中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，剩余171.60万元均没有直接的银行转款凭证予以作证。一审中被上诉人提供的银行转账凭证的金额和时间与被上诉人提供的第三人出具的收款收据均不符。另有90多万元无法证明实际支付。仅凭被上诉人与第三人单方出具的记账凭证、收据、收条等形式的证据，无法证明该购房款已经实际支付。被上诉人与第三人之间存在恶意串通，通过签订虚假合同、开具虚假收据等手段，转移集体企业资产的可能。因此，被上诉人与第三人签订房屋买卖合同的真实性及合法性均存在异议，且无法证明实际支付全部购房款。
三、一审中第三人提供的评估报告价格明显过低，没有评估依据及标准。该评估报告没有通过司法机关或国家资产管理部门监督，有被上诉人与第三人串通，故意降低涉案房屋评估价格的嫌疑。法院不应以该评估报告的内容认定涉案房屋转让价格合理。
涉案房屋位于沈阳市沈河区广昌路，属市内繁华商业中心校区，市场价值每平方米平均1.5至2万元，涉案房屋第三层面积504平方米，市场价约为1000余万元。而被上诉人提供的评估报告涉案房屋价值仅为150万元去，且评估报告中没有评估的具体计算依据和价值150万元的由来，与当时的市场价格严重不符。根据《民法通则》、《合同法》的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律、行政法规的强制性规定；以合法形式掩盖非法目的；显失公平的民事行为或合同无效或可撤销。被上诉人与第三人恶意串通伪造房产交易合同、付款凭证、串通降低评估价格等方式，侵害企业集体及其他债权人的利益，违反集体企业资产处置规定，以明显低于市场价交易涉案房屋的行为及合同均无效。
综上，被上诉人的诉讼请求证据不足，一审法院认定事实错误，适用法律不当。被上诉人与第三人违法买卖法院查封财产，恶意串通侵犯其他债权人的合法权益。上诉人依法享有涉案房屋的优先受偿权。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人张秀玲二审答辩称：一、被上诉人与第三人于2010年5月27日签订了房地产转让合同，合同约定第三人以201.6万元价格将涉案房屋出售给被上诉人，被上诉人以分期付款的方式全额支付了购房款并已对该房产进行实际占有和使用，至今已有近五年，第三人对此以书面形式予以了确认。虽然目前没有办理更名过户手续，但究其原因，责任方不在被上诉人，而是由于第三人自身的原因没有及时办理涉案房屋的查封手续所致。对于被上诉人的付款，被上诉人一审中已经提供了第三人收款后开具的收款收据，对此第三人表示没有异议，因此被上诉人在没有事实和证据的情况下即怀疑被上诉人是否有真实的付款行为是没有法律依据的。综上，被上诉人与第三人签订了书面房产买卖合同并交付了全部购房款，并实际占有使用，已经履行合同中约定的全部权利义务，该合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反相关法律规定，故应认定为合法有效。
二、被上诉人从抵押人（第三人）处购买抵押房屋，是在抵押权人共同参与并征得抵押权人许可的情况下进行的，并且被上诉人根据抵押权人及抵押人的要求，将房款中的30万元支付给了抵押权人信达资产管理公司，用以清偿抵押人（第三人）对于抵押权人的债务。根据担保法和物权法规定，被上诉人虽然是在抵押状态下购买了涉案房屋，但不违反法律规定，应认定为合法有效。
三、上诉人所提第三人转让房产的行为不符合集体企业处置财产的相关规定，应认定为无效的问题，一审中被上诉人向法院提交了第三人的职工代表大会决议，决议中明确表明当事人由于安置职工需要，将涉案房屋以201.6万元的价格出售给被上诉人，与会职工代表均进行签字确认。虽然第三人系集体企业，但其也是自主经营、自负盈亏的独立法人，其上级主管部门仅有指导、监督权，并无直接的管理权，职工代表大会是企业中的最高权利机关，由职工代表大会做出的决议能够代表企业职工的要求，具有法律效力。因此本案中被上诉人根据职工代表大会决议购买的房产，并不违反集体企业财产处置的相关规定，应认定为合法有效。
四、关于上诉人所提第三人以明显低于市场价值的交易价格向被上诉人出售房产，侵害其他权利人利益的问题，一审第三人向法庭提交了房产价值评估报告，对于当时待售的涉案房屋的价值聘请了专门部门进行了评估，之后按照评估报告中的价格进行了交易，因此上诉人提供的低价出售的问题是没有事实依据的。。另外，对于上诉人提出的评估价格不当的问题，首先做出评估报告的评估部门是依法成立，具有相应资质的评估部门，其对自己所做的评估结论能够承担相应法律责任；另外评估部门根据房产出售之时的通行评估办法及价格对涉案房屋进行了评估，因此从评估部门的资质及评估方法来看，上诉人提供的价格不当的问题没有事实和法律依据。
综上，被上诉人通过合法途径购买涉案房屋，全部支付了购房款并已实际占有、使用多年，只是由于第三人的原因导致无法办理更名过户手续，被上诉人的行为符合法律规定，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
一审第三人包装制品厂二审陈述称：一审判决正确，符合事实，请求二审法院维持原判。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有执行裁定书、职代会决议、企业整体变现情况说明、房屋租赁合同、房地产转让合同、房产转让协议书、确认书、民事判决书、付款凭据、民事裁定书及协助执行手续、涉案房屋查封查询材料、工商登记信息查询材料、结婚证、房屋产权证、资产评估报告及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案争议焦点是张秀玲对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。
首先，段世厚诉包装制品厂金融不良债权追偿纠纷案中，段世厚申请财产保全，涉案房屋于2014年8月29日被查封。根据张秀玲提交的房地产转让合同、房产转让协议书、确认书，并结合包装制品厂负责人对于房屋出售经过的陈述，能够证明涉案房屋被查封之时，张秀玲已经与包装制品厂签订书面买卖合同，且涉案房屋由张秀玲实际占有。华夏银行沈阳分行盛京支行（以下简称“华夏银行”）依据其对涉案房屋享有抵押权，在先执行涉案房屋，该案执行过程中，包装制品厂为了安置集体企业职工，提出自行处理房屋，以房款清偿债务，张秀玲与包装制品厂的转让行为，正是发生在包装制品厂对企业资产变现处理过程中，张秀玲将房款中的30万元支付给执行债权人，且有包装制品厂职代会决议、企业整体变现情况说明等材料证明，故张秀玲与包装制品厂签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。
其次，涉案房屋未能办理过户登记，并非张秀玲自身原因，系涉案房屋存在其他轮候查封，客观上不符合办理条件。在段世厚申请财产保全，涉案房屋被查封前，张秀玲曾另案起诉要求包装制品厂协助其办理过户手续，虽因不具备办理条件，被驳回诉请，但能够印证张秀玲与包装制品厂房屋买卖关系的真实性，故一审法院认定非因买受人张秀玲自身原因未能办理过户手续，并无不当，本院予以维持。
再次，根据张秀玲提交的付款凭据，结合包装制品厂提供的企业记账凭证与收据，能够证明张秀玲分多笔向包装制品厂支付了房款，对于其中存在争议的部分，张秀玲和包装制品厂能够给出合理解释，考虑到包装制品厂当时处于停业状态，虽然双方并未按照合同约定支付房款，但应视为双方在履行过程中对于付款方式的变更。根据本案现有证据，应当认定张秀玲向包装制品厂实际支付了全部购房款。
第四，根据张秀玲和包装制品厂签订的房屋买卖合同约定，转让房屋地点位于沈阳市沈河区广昌路47号甲，建筑面积为504平方米，出售价格为201.60万元，即每平方米4,000元。根据包装制品厂于2010年5月11日为出售房屋委托第三方评估机构进行资产评估的意见，462.62平方米房屋净值1,500,400元，单价3,243.17元。据此，在段世厚未能提供其他相反证据的情况下，不能认定房屋售价低于正常市场价格。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22,930元（上诉人段世厚预交），由上诉人段世厚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；