北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终12080号上诉人（原审被告，反诉原告）：翁民，男，1966年1月7日出生。委托诉讼代理人：李威加，北京市中洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：郦嘉炯，男，1977年11月19日出生。委托诉讼代理人：李静传，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人翁民因与被上诉人郦嘉炯房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翁民上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，支持翁民的反诉请求。理由为：一、一审判决对双方重新签订的协议认定错误。双方在2017年4月签订的《协议》中明确载明“现在双方已涉及违约事宜，现就以上搬家事宜，签署本协议，其他事宜，双方再协商解决”，一审判决认定上述约定不构成对交房时间的变更是错误的。因为交房时间已经变更，所以原合同中约定的延期交房的违约条款就不能再适用了。该协议的内容亦说明双方当事人均存在违约，在没有再就违约事宜进行协商的情况下，一审判决按照原合同的条款要求翁民承担违约责任是错误的。二、双方当事人在房屋买卖合同中只约定了交房时间，未约定交付房款的时间，显失公平。北京市丰台区×××东-1609号房屋（以下简称涉案房屋）在2017年1月已经过户给郦嘉炯，但是郦嘉炯没有支付剩余房款，因此，本案合同订立时只约定了翁民的义务及承担的违约责任，没有约定郦嘉炯应承担的义务及违约责任，双方的权利义务不对等，显失公平。一审法院未支持翁民的反诉请求是错误的。郦嘉炯辩称，服从原审判决，不同意翁民的上诉请求。一、银行迟延发放贷款不能成为翁民迟延交房的理由。郦嘉炯已经履行了申请银行贷款的义务，该申请并未被银行驳回或拒绝。二、双方《协议》不能视为对房屋买卖合同内容的变更，该协议未对翁民迟延交房的违约责任进行约定，翁民应当按照买卖合同的约定承担违约责任。三、房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不存在显失公平的情况。四、一审判决认定的3万元违约金，不能弥补郦嘉炯的损失，但是郦嘉炯尊重一审判决。郦嘉炯向一审法院起诉请求：1、判令翁民支付郦嘉炯违约金214600元。2、诉讼费用由翁民承担。翁民向一审法院提出反诉请求：要求撤销《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：100XXXXXXXX1）中的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的第六条第（一）款。一审法院认定事实：2016年9月18日，郦嘉炯（买受人）与案外人张德敏（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，出卖人将其位于北京市丰台区×××东-1609号房屋出售给买受人；该房屋成交价格为467万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为113万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。关于贷款的约定为，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为326万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。上述合同第六条关于房屋的交付约定为，出卖人应当按照下列哪种约定将该房屋交付给买受人。(办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，(当日/(10个工作日内将该房屋交付给买受人；(出卖人收到买受人全部首付款后x个工作日内将该房屋交付给买受人；(出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后x个工作日内交付给买受人；(按照本项约定时间或约定条件：x将该房屋交付给买受人。关于违约责任约定为，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，郦嘉炯（买受人）与张德敏（出卖人）签订《补充协议》约定，双方应当在交房当日自行办理物业交割手续。2016年9月22日，郦嘉炯（乙方、买受方）与案外人张德敏（甲方、原出售方）、链家公司（丙方、居间方）、翁民（丁方、新出售方）签订《变更出售方协议书（链家）》约定，1、甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。上述合同签订后，郦嘉炯向翁民支付首付款，并向中国银行股份有限公司北京宣武支行申请303万元抵押贷款且已获得贷款机构批准。2017年1月23日，双方办理房屋所有权转移手续。2017年4月，翁民、朱长庄（甲方）与郦嘉炯（乙方）签订《协议》约定，“客户郦嘉炯与业主翁民涉及×××1609交易房屋搬家交房一事，现朱长庄是业主翁民的姐夫，朱长庄一家居住在丰台区×××1609房屋内，现客户与业主翁民及翁民姐夫朱长庄一家一致协商，朱长庄一家于2017年4月25日下午18点之前，把房屋内所有物品搬走，并把房屋钥匙，房屋全部交于客户郦嘉炯。本房丰台区×××1609已于2017年1月23日已过户至郦嘉炯名下，现在双方已涉及违约事宜，现就以上搬家事宜，签署本协议，其他事宜，双方再协商解决。现在这套房子涉及贷款未放款事宜，现在经办人马晓军，店长刘卫，向业主翁民承诺，向中国银行北京分行宣武门支行催放款，争取在2个月内放款，如未放款，由经办人及本店承担解决放款事宜”。2017年4月25日，翁民将涉案房屋交付给郦嘉炯。2017年5月24日，中国银行股份有限公司北京宣武支行将贷款金额303万元划入翁民的账户。一审中，链家公司工作人员马晓君出庭作证，马晓君称双方签订的合同约定出卖人应该在过户后10个工作日内将该房屋交付给买受人。该条款是对于房屋交付时间的约定，在前期与双方沟通过，告知双方银行放贷需要一定周期，无法确定具体时间，双方表示接受。过户当天，出卖人因身体原因希望春节后交房，买受人表示同意。之后，出卖人因贷款未放款而影响到其交房，买受人因租赁房屋到期希望出卖人尽快交房，双方产生争议，经协商于2017年4月达成了《协议》，签订该《协议》时没有协商违约责任，只是就腾房及贷款放款事宜进行了协商。郦嘉炯认可证人证言，其认为贷款是否发放不能构成翁民迟延交房的理由，链家公司工作人员在签订合同过程中充分告知双方银行放贷可能会迟延的情况，双方未提出异议，因翁民迟延交房给其造成了损失；双方于2017年1月23日办理过户手续，春节是2017年1月28日，依照合同约定过户后10个工作日也是春节后交房。翁民认为其缺乏房屋交易经验，链家公司工作人员未充分告知可能需要较长时间才能放贷且有过户后银行不予放贷的风险；链家公司工作人员收取郦嘉炯支付的居间费用，不具有中立性；双方在2017年4月签署《协议》时就房屋交付的约定进行了实质性变更。一审庭审中，郦嘉炯提交其与案外人签订的《北京市房屋租赁合同》及中国建设银行个人活期账户交易明细等证据以证明其租金损失及迟延装修房屋造成的损失。翁民对此不予认可，且认为因银行迟迟不发放贷款，其存在很大交易风险；同时郦嘉炯主张的违约金过高，不存在实际损失。一审法院认为，郦嘉炯与翁民之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《变更出售方协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。郦嘉炯于2017年1月23日取得房屋所有权，翁民应当根据合同约定在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后10个工作日内将该房屋交付给郦嘉炯。翁民于2017年4月25日将涉案房屋交付给郦嘉炯，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对于郦嘉炯要求翁民支付逾期交房违约金的诉讼请求，该院应予支持。关于翁民以显失公平为由要求撤销《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第六条第（一）款的反诉请求，该院认为，显失公平是指一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，现翁民未能提交充分证据证明该合同存在显失公平的情形，该合同对于房屋的交付列明了四个选项，双方约定在过户后10个工作日内交付房屋系双方当事人的真实意思表示，且不违反一般交易习惯，现翁民以显失公平为由主张撤销该条款，依据不足，该院不予支持。另，2017年4月双方签订的《协议》中明确载明，“现在双方已涉及违约事宜，现就以上搬家事宜，签署本协议，其他事宜，双方再协商解决”，故对于翁民所称双方于2017年4月签订《协议》对原合同进行实质变更，郦嘉炯不应再主张违约金的答辩意见，缺乏依据，该院不予采纳。关于违约金的数额一节，首先，翁民在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方房屋买卖合同的约定，翁民逾期交房在15日内，应按照已交付房价款日万分之五的标准向郦嘉炯支付违约金，故翁民逾期交房15日的违约金数额应以已交付房价款日万分之五标准计算。现翁民逾期交房已超过15日，郦嘉炯不主张退房，涉案房屋买卖合同及补充协议未约定此种情况下的违约金计算标准，郦嘉炯要求在逾期超过15日后仍适用上述按照已付购房款日万分之五的违约金计算标准，没有合同及法律依据，该院不予支持。但根据生活常理，翁民逾期交付涉案房屋，确会给郦嘉炯造成一定的损失。为此，该院将结合本案的实际履行情况、翁民的逾期时间及过错程度、郦嘉炯的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定翁民应向郦嘉炯支付违约金的具体数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、翁民于判决生效后十五日内给付郦嘉炯逾期交房违约金三万元；二、驳回郦嘉炯的其他诉讼请求；三、驳回翁民的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，双方未提交新证据，本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。上述事实，有当事人陈述意见、房屋买卖合同、补充协议、《变更出售方协议书（链家）》、协议、证人证言、房屋租赁合同、账户交易明细等证据在案佐证。本院认为：一、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》中规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，房屋买卖合同就房屋的交付列明了四个选项，其中包括“出卖人收到全部购房款后x个工作日内将房屋交付给买受人”的选项，但是在此情况下，翁民自愿选择了办理完毕过户登记后10个工作日内交付房屋的选项。马晓君证人证言的内容亦能佐证，作出上述选择和约定是签订合同时翁民和郦嘉炯的真实意思表示。“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验”当中“利用”的故意，是构成显失公平的主观方面的构成要件。本案中，翁民系自愿签署房屋交付方式的条款，其未举证证明郦嘉炯存在上述“利用”的故意，且双方约定的房屋交付方式亦未违反交易惯例，故翁民以显失公平为由主张撤销该条款的上诉请求没有依据，本院不予支持。二、2017年4月的《协议》系翁民迟延交房后各方所签，其中限期交房的内容并不构成对原合同交房期限的变更，翁民亦未举证证明其与郦嘉炯对迟延交房的违约责任进行了另行约定。现一审法院根据翁民的违约情况、郦嘉炯的实际损失等因素酌定翁民应当给付郦嘉炯逾期交房违约金3万元并无不当。综上，翁民的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由翁民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 周梦峰审判员 陈雨菡二〇一七年十二月二十二日书记员 李 丽