安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1019号
上诉人（原审原告）：谢红梅,女,1985年7月10日出生,汉族，住肥东县。
被上诉人（原审被告）:张玉卿,男,1940年12月1日出生，汉族,住安徽省合肥市。
被上诉人（原审被告）:张敏,女,汉族,1962年8月26日出生，汉族,退休，住安徽省合肥市。
上诉人谢红梅因与被上诉人张玉卿、张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。谢红梅、张玉卿、张敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
谢红梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判张玉卿、张敏双倍返还谢红梅2万元定金；2、本案一审、二审诉讼费用由张玉卿、张敏承担。
事实和理由：2016年3月24日，谢红梅与张玉卿的代理人张敏签订了一份简单的房屋买卖合同，双方口头约定待房屋产权人张玉卿回到合肥后再签订正式的《合肥市存量房买卖合同》，因不是房主本人签订的合同，当时张敏也不能确定其父母早已遗失的结婚证何时才能补办到。因此在合同中没有详尽约定首付款托管时间及过户时间等事项。之后张玉卿夫妻回到合肥，谢红梅和房屋中介刘康多次打电话通知张玉卿张敏父女签订《合肥市存量房买卖合同》以及交税办理首付款托管、签订托管协议等，但张玉卿父女拒不配合，上门协商也闭门不见，坚决要求将首付款打入张敏其个人名下账户。因合肥市房管局合房（2005）123号文件中明确规定应当签订资金托管协议，购房首付款应当托管到第三方托管中心账户，银行贷款也必须有买卖双方签订的资金托管协议才能办理贷款事宜，至此由于张玉卿张敏不配合行为而导致谢红梅的购房愿望无法得以实现。
综上所述，张玉卿、张敏存在明显的过错行为，一审法院在没有查清事实的情况下，判决第二项驳回谢红梅的其他诉讼请求，对谢红梅之前给付的1万元定金也不作任何的判决，明显违背了法律的公平原则，损害了当事人的合法权益。
张玉卿辩称，2016年3月25日本人在广东接到张敏打来电话，告诉本人房子经中介签订了买卖合同，需要本人回来签字，于是本人买了机票3月27日坐飞机到合肥。回家后看到合同，本人克服了难以想象的困难，积极按照合同约定事项办理了清理户口、房屋楼号变迁证明、腾户证明、补缴了超面积房款，补办了遗失多年的结婚证。大约在2016年4月中旬本人办理完了约定的全部手续，然后让孩子通知对方履行房屋买卖合同，根据合同第3款房款支付方式为乙方首付157500元整，贷款292500元整，根据这一约定，本人让张敏通知谢红梅履行合同。但是中介刘康答复本人，要凭借这一房屋买卖合同过户，但该合同上没有中介的印章，显然这是刘康的个人行为，不能代表中介单位的行为。刘康用花言巧语骗取了本人的房屋产权证书，证据在一审卷宗档案里，本人手上还有一份刘康打的收条。在此期间本人不止一次让张敏通知谢红梅来履行合同，一个是付款，一个是按正规手续办，本人得到的答复是过户两个字。在这种情况下，本人带了这份合同走访了合肥市庐阳区房屋交易中心和合肥仲裁委、庐阳区法院。房屋交易中心答复本人这样的合同不规范，不是合肥市房产局规定的示范合同，如果凭这样的合同过户，拿不到钱，房屋交易中心不负责。本人到了合肥仲裁委，仲裁委看了本人的合同，给本人的答复是合同不规范。本人到了庐阳区法院，法院看了合同问本人什么事，本人问合同是否完全符合现行法的要求，有效期是什么，没有约定付款时间怎么办。法院工作人员看了后回答合同有效，有效期是2年，付款问题在合同上写的很清楚，不付款就是不买了，让本人告诉谢红梅不付款就解除合同。回家后，本人也没有把走访的情况告诉谢红梅，只是告诉她履行合同，等她付款。结果本人等来的是2016年6月16日谢红梅的起诉书。本人接到起诉状后，仔细看了，起诉书的内容正是本人想起诉她的内容。内容详见谢红梅一审起诉状。本人为了积极履行合同，办理了合同约定的全部内容，对方没有履行合同，所以谢红梅的起诉不属实。在一审开庭时，本人陈述了本人履行合同的情况，指出对方没有履行合同的行为。在陈述过程中，将所有的证据原件（除了结婚证原件）都交到法院存卷。谢红梅伙同所谓的中介刘康，促成了这次合同签订，是欺骗行为，是制造房屋交易市场混乱的行为。谢红梅称本人不配合办理资金托管，明确表态不卖房，纯属诬陷。房屋交易中心告诉本人，过户后能不能要到钱，房产局不过问，在规范合同中有说明。本来应该本人起诉她的，但是谢红梅和刘康不是合肥人，也没有工作单位，刘康是个人行为，单位也不负责。因此本人没有起诉谢红梅，一直等着谢红梅，静观其变。所以就形成了庐阳区法院的一审判决。一审判决本人也没上诉，本人仍然考虑的是这两人在合肥没有根，本人起诉他们到头来煞费苦心，所以没有上诉。2016年11月7日接到了谢红梅的上诉状。
针对上诉状，本人陈述如下：本人与谢红梅并没有口头约定。谢红梅称中介多次联系本人要求签订正式合同，也是虚假的，不存在。谢红梅要求把钱存入托管账户也是虚构。谢红梅的上诉理由全部虚构，事先没有跟本人说一个字。谢红梅的上诉实实在在是两个违法人员实行违法活动时被发现，采取事先预谋好的手段，一个不认账，一个作伪证。刘康提供的证明材料陈述等房主回到合肥再签订一份相似的房屋买卖合同，不属实。中介只是告诉张敏签的是意向书，别的话没说。刘康当时的做法是把本人的房产证收走了。刘康陈述事先商量好是按揭买房，这是虚构的，没有事先告诉本人。刘康他们不准备与本人签订正式的示范合同，刘康认为本人对房屋交易行为不懂，骗本人。刘康证明材料的第五点也是虚构，本人与刘康联系，刘康只是告诉本人要过户。刘康在证明中还说要将房款托管到第三方，也是虚构。刘康称其多次打电话给本人及张敏，达不成共识，才要求本人们如果不卖房，就退回1万元定金。虚构，没有此事。综上中介刘康没有告诉本人房屋买卖一整套规程和办理程序，在本人办理完全部合同义务后，也不说别的，只要求过户。本人不能毫无根据将房屋的产权过户给素不相识的人。刘康的证言不能采信。谢红梅与张敏签订合同时根本没有钱，到她起诉时钱也不够。本人与刘康除了在法庭上，没有见过面，没有任何的口头和书面约定。所以刘康的证明材料不足为信。对方要求交易第一步就是过户，过户后怎么付款没有协议。银行贷款问题都没有跟本人说，本人都不知道。谢红梅上诉要求本人返还2万元本人不同意。
张敏辩称，2016年3月24日下午刘康带着谢红梅签合同，本人说本人不懂房屋买卖的事，刘康就把需要办的事告诉本人了。而且本人父母的结婚证要补办，本人也不知道什么时候能办下来。本人只知道要钱，本人说过户前要把剩余房款打入本人账户上，过户的手续本人都不懂。谢红梅也答应，所以就签合同了。中介说这是意向书，不要盖章。5月9日谢红梅发短信给本人，叫本人带材料第二天早晨到地税局见。本人就问刘康钱没打过来，本人不能过户。刘康说小姑娘挺可怜的，不要走中介了，合同就不要签了。本人说过户可以，把钱给掉，但是对方始终不答应。然后刘康天天发短信恐吓本人，一会说要报案，一会说要到法院。所以本人就怀疑谢红梅的动机，她知道本人骗不了了，就问本人要2万元双倍的定金。后来本人就收到庐阳法院的传票了。后来本人就想，刘康没有让本人与张玉卿签正式的合同，只签订意向书，这就是骗局。后来刘康给本人打电话本人也不接了。根本不是我方违约，是谢红梅自己违约。谢红梅的上诉请求本人不同意。
谢红梅向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、张玉卿、张敏双倍返还定金20000元；3、本案诉讼费用由张玉卿、张敏承担。
一审法院认定事实：双方对张玉卿、张敏是否存在违约行为存在争议，根据张玉卿、张敏提供的结婚证、存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明、证明、安徽省政府非税收入一般缴款书、招商银行现金存款回单、合肥市职工已购单位公房（集资建房）转移登记审核表等证据，一审确认以下事实：张敏代表其父亲张玉卿签订案涉房屋买卖合同后，张玉卿、张敏为案涉合同履行做好必要准备工作，未存在合同约定的违约行为。
一审法院认为：案涉房屋登记在张玉卿名下，张敏代表张玉卿签订案涉房屋买卖合同，能够证明谢红梅与张玉卿之间存在房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行，现双方都同意解除案涉合同，予以支持。本案中，案涉合同未约定首付款支付时间和办理资金托管事项，需要双方另行达成约定，但双方就此未能达成一致，故谢红梅诉称张玉卿、张敏不配合办理资金托管手续，不予采信，且根据双方提供的证据能够证明张玉卿、张敏未存在违约行为，故对谢红梅诉请的双倍返还定金，一审法院依据定金罚则对其诉请不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除谢红梅与张玉卿、张敏签订于2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回谢红梅的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为190元，由谢红梅负担。
二审中谢红梅提交了如下证据：一、房屋买卖合同，证明双方形成房屋买卖合同关系，并对涉案房产位置、房款支付方式、定金托管存入托管账户作了约定；二、收条，证明谢红梅已支付定金1万元；三、银行账户存款明细，证明谢红梅有能力购买案涉房屋；四、刘康证明书，证明双方买卖房屋过程中详细情况；五、合房（2005）123号文件，证明谢红梅根据该文件愿意实行资金托管，文件附件中明确提出商业贷款程序需要双方签订存量房买卖合同及资金托管协议；六、电话录音，证明对方不顾文件规定，不同意将首付款存入托管账户，也不愿意配合与谢红梅一同去房管局咨询资金托管账户的信息；七、刘康与张敏手机短信记录打印截图，证明刘康与张敏存在房屋买卖交涉的事实，对方不回应不配合中介办理房屋买卖相关程序流程；八、刘康证人证言，证明双方房屋买卖合同签订及履行的过程。张玉卿、张敏认为谢红梅二审中提交的证据在一审中已经提交的，对其质证意见同一审的意见，对二审中新提交的证据的真实性均不予认可，对刘康的证人证言也不予认可。张玉卿、张敏二审没有提交新的证据。本院认为，谢红梅二审提交的证据三至证据八是二审中新提交的证据，虽然能进一步反应双方合同签订及履行的过程，但不能就此证明张玉卿、张敏存在违约情形，故本院对上述证据的证明效力不予认定。本院认定事实同一审。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，张敏作为张玉卿的代理人与谢红梅签订房屋买卖合同，并收取定金1万元定金，其行为法律后果依法由张玉卿承担。案涉房屋买卖合同合法有效，但未具体约定房款支付时间等事项，需要双方另行协商并签订正式的存量房买卖合同。但此后双方未能就房款支付时间协商一致，故谢红梅诉请解除案涉房屋买卖合同，张玉卿予以同意，双方的房屋买卖合同依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案案情，双方解除合同系因对房屋交易过程中的环节未能协商一致，合同目的无法实现，并不能归责于任何一方。故谢红梅要求张玉卿以双倍返还定金的方式赔偿其损失，不能成立。但根据该条法律规定，张玉卿应当将收取的1万元定金返还给谢红梅。一审法院对双方解除合同的法律后果未作处理，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初4314号民事判决第一项，即“解除谢红梅与张玉卿、张敏签订于2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》”；
二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初4314号民事判决第二项，即“驳回谢红梅的诉讼请求”；
三、张玉卿于本判决生效之日起十日内返还谢红梅定金10000元；
四、驳回谢红梅的其他诉讼请求。
如果本案义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费190元，由谢红梅负担95元，张玉卿负担95元；二审案件受理费380元，由谢红梅负担190元，张玉卿负担190元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 王 莉
二〇一七年六月二日
书记员 金婉莹
附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；