福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0322民初7496号原告:蔡义雄，男，1964年8月10日出生，汉族，住福建省仙游县。原告：张丽红(又系原告蔡义雄委托诉讼代理人)，女，1966年2月8日出生，汉族，住福建省仙游县。被告：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：翁晓珊，女，该公司员工。原告蔡义雄、张丽红诉被告莆田亿豪房地产有限公司（以下简称“亿豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张丽红、被告亿豪公司委托诉讼代理人翁晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡义雄、张丽红向本院提出诉讼请求：判令亿豪公司承担违约责任，支付给二原告违约金66533元，以二原告支付给亿豪公司购房款743381元为基数，从2014年1月1日起按日万分之五计算至2014年5月29日交房止。事实和理由：原、被告双方于2012年2月9日签订商品房买卖合同，合同约定蔡义雄、张丽红向亿豪公司购买亿豪名城第6幢5层503号商品房，建筑面积147.33平方米，总价款732341元。依合同约定亿豪公司应于2013年12月31日交房，但亿豪公司于2014年5月29日交付商品房，亿豪公司应按合同第九条约定按已付购房款的日万分之五支付逾期交房违约金。亿豪公司辩称,对蔡义雄、张丽红诉称的原、被告双方签订购房合同时间、价款、坐落、房屋面积、付款数额及时间等均没有异议。就蔡义雄、张丽红主张亿豪公司违约抗辩如下：1、亿豪公司具有合同约定的非出卖人所能控制的延长交房事由，交房期限可按合同约定合理延长，理由如下：亿豪公司通过投标取得鲤南开发区48号地块国有土地使用权，由于仙游县政府未能完整供地给亿豪公司，致使亿豪公司开发的亿豪名城项目无法施工，导致亿豪公司无法在合同约定的交房期限内交房，因此该事由属于非出卖人所能控制的延长交房事由，亿豪公司具有合同所约定的合理延长交房时间的合理事由，亿豪公司于2014年3月25日通知二原告依法办理交房手续，但二原告自己延迟办理交房手续。亿豪公司于交房时按合同约定履行了告知二原告合理延长交房时间事由的义务。2、二原告的起诉已超过诉讼时效，按原、被告合同约定：亿豪公司应在2013年12月31日前交房，按原告起诉认为亿豪公司没有依约时间交房，已构成了违约，那么说明二原告从2014年的1月1日起其权利已受到侵害，诉讼时效应从2014年1月1日起算，至二原告起诉时已超过了我国民法通则第135条规定的两年诉讼时效，二原告已丧失了胜诉权，请求法庭依法驳回二原告的诉讼请求。3、退一步说，如法院认定亿豪公司构成违约，二原告所提出的违约金计算方法也明显过高，请求减少约定的违约金金额，违约金应当按照同地段同类型房屋的租金5元/每平方。虽然合同第九条规定，“逾期超过90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但亿豪公司逾期交房给二原告造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为每平方米5元。由于合同中所约定的违约金是该租金的十四倍多，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定应当认定为过高，请求法院予以调整。围绕诉讼请求蔡义雄、张丽红提交商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票二份、莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证一份、民事裁定书一份，上述证据亿豪公司没有异议，本院予以确认并将复印件在卷佐证,并确认以下事实：原、被告于2012年9月14日签订商品房买卖合同，约定蔡义雄、张丽红向亿豪公司购买位于仙游县鲤南镇城南新区八二五南街东侧亿豪名城第6幢503号房，购房价732341元，建筑面积147.33平方米，蔡义雄、张丽红已付清购房款。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。二原告曾因本案纠纷于2016年3月29日向本院提起诉讼，于2016年9月20日撤回起诉。亿豪公司提交如下证据：一、仙游县人民政府仙政文【2010】57号文件一份，欲证明本案诉争的房屋所在地地段房屋租金为每平方5元。二、福建省房屋建筑工程验收报告1份、建设工程竣工验收消防验收意见书1份，欲证明本案讼争的房屋于2013年12月10日竣工验收，于2014年12月24日已经消防部门验收合格。对亿豪公司提供的证据本院分析认定如下：亿豪公司提交的第一组证据无法证明逾期交房造成蔡义雄、张丽红的实际损失；亿豪公司提供的第二组证据可以证明涉诉房屋竣工验收、消防备案时间。对本案逾期交房违约金问题，本院分析认定如下：原、被告双方确认实际交房时间均为2014年5月29日，亿豪公司未提供证据证明在此之前有通知交房，实际交房时间应视为通知交房时间。逾期交房违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算两年诉讼时效，蔡义雄、张丽红未提供证据证明其在2016年3月29日前（第一次起诉时间）有向亿豪公司主张逾期交房违约金，按两年诉讼时效，2014年3月29日（不含29日）之前违约金请求权已超过两年诉讼时效，2014年3月29日（含29日）之后违约金请求权未超过两年诉讼时效。综上分析，蔡义雄、张丽红未超过诉讼时效逾期交房违约金计算期间为2014年3月29日至2014年5月29日。蔡义雄、张丽红未证明其因逾期交房而造成的实际损失数额，如按原、被告双方约定以购房款的日万份之五计算逾期交房违约金将远超过因逾期交房给蔡义雄、张丽红造成的实际损失，因此双方约定的违约金计算方法明显过高，结合涉诉商品房已实际交付，买受人已能实际使用商品房情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院依法酌情将本案逾期交房违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。经计算，亿豪公司逾期交房所要承担的未超过诉讼时效逾期交房违约金为：732341元×0.0001×62天=4540.51元。本院认为，原、被告自愿签订商品房买卖合同，合同合法有效，亿豪公司未按合同约定的时间交房，应承担逾期交房违约责任，但双方约定的逾期交房违约金过高，本院依法予以调整，对蔡义雄、张丽红超过诉讼时效的逾期交房违约金请求，本院不予保护。蔡义雄、张丽红不合理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蔡义雄、张丽红逾期交房的违约金4540.51元。二、驳回蔡义雄、张丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1463元，由蔡义雄、张丽红负担1096元，由莆田亿豪房地产有限公司负担367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈茂宁代理审判员  陈宝林人民陪审员  叶金程二〇一七年二月二十三日书 记 员  朱 琳附：本案相关的法律法规及执行提示一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据六、《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。