杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）杭西民二初字第1216号
原告杭州梅坞度假山庄。
法定代表人张庆沪。
委托代理人陈骏飞。
被告杭州接班人校园文化开发有限公司。
法定代表人何宵鹏。
委托代理人童宏军。
第三人杭州梅竺度假村有限公司。
法定代表人周建华。
委托代理人陈旭升。
第三人杭州西湖龙井实业有限公司。
法定代表人郁明。
第三人杭州梅家坞茶叶炒制有限公司。
法定代表人朱仁鸿。
原告杭州梅坞度假山庄（以下简称原告）与被告杭州接班人校园文化开发有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2006年7月14日受理后，由代理审判员吴玉凤独任审判，后依法通知第三人参加诉讼并转为普通程序组成合议庭进行了审理。原告法定代表人张庆沪及其委托代理人陈骏飞、被告委托代理人童宏军、第三人杭州梅竺度假村有限公司（以下简称梅竺度假公司）委托代理人陈旭升、第三人杭州西湖龙井实业有限公司（以下简称西湖龙井公司）法定代表人郁明到庭参加诉讼。第三人杭州梅家坞茶叶炒制有限公司（以下简称茶叶炒制公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2001年4月签订了租赁合同一份，双方约定，原告将梅坞山庄A、B、C、D住宿楼、餐厅及办公用房（除三间办公室）、职工宿舍、会议厅租给被告作音乐学校之用，租期至2011年5月止，租金为每年48万元。被告应当于每年的6月1日前支付24万元，先付后用。如果被告逾期15天未能支付房租，则视为对合同的侵犯，原告有权收回房屋，并有权向被告索赔一切相关损失。今年6月1日之前，被告未能如期支付房租，原告曾书面提醒被告注意付款时间，同时也曾登门提醒被告，如再不能付款将终止合同，但被告的法定代表人拒不见面，也没有任何态度。至今已近两个月，被告仍没有任何表示。原告认为，被告的行为表明其已经没有履约的诚意，同时被告还有擅自转租等违约行为，原告也因此蒙受了经济损失。为此，原告诉至法院，请求判令与被告终止租赁合同关系；被告清退所租房屋，赔偿经济损失80000元，并承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原告要求终止合同的理由不成立，解除合同的条件并没有成就，不同意终止租赁关系。双方签订的租赁合同约定房屋租赁期限为10年，被告根据该约定已经对房屋进行了装修，并与第三人梅竺度假公司进行联营合作，如果解除合同将给被告带来巨大的经济损失。
第三人梅竺度假公司辩称：其与被告的联营是经过原告的同意的，如果原、被告间的租赁合同解除了，其将与原告协商，如果不解除的话，其将与被告继续联营。
第三人西湖龙井公司辩称：我公司使用的房屋是从南方音乐学校租来的，要求继续使用。如果法院判令解除原、被告间的租赁合同，则要求被告返还已收取的租金，否则不会腾退房屋。
第三人茶叶炒制公司未作答辩。
原告为证明其主张成立，提供了如下证据：1.房屋租赁合同一份，证明原、被告间存在房屋租赁关系以及该租赁房屋只能用于开办南方音乐学校。2.律师函及快递凭证各一份，证明被告因没有按约支付租金，原告终止租赁关系并通知了被告。3.承诺书（复印件）一份，证明被告向原告承认自己的违约行为，也同意解除合同并愿意承担赔偿责任。4.转让合同（复印件）一份，证明2005年6月被告已经将南方音乐学校转让他人。
针对原告提供的证据被告质证认为：对证据1即原、被告所签订的房屋租赁合同的真实性无异议，但对该证据所要证明的内容有异议；对证据2即律师函的真实性及关联性均有异议，因被告并没有收到该函件；对证据3、4因其均系复印件，故对其真实性无法确认。第三人梅竺度假公司、西湖龙井公司认为其与原、被告间的租赁关系缺乏关联性，故对原告提供的证据不予质证。第三人茶叶炒制公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
本院经审查，对原告提供的证据认证如下：关于证据1即原、被告签订的房屋租赁合同，因被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；关于原告提供的证据2即律师函，因其没有提供被告收到的证据，故对该证据本院不予确认；关于证据3，因原告无法提供原件，本院不予确认；关于证据4，原告虽然提供的是复印件，但结合其他证据及当事人的陈述，对其真实性本院予以确认。
被告为支持其抗辩提供了如下证据：1.原告于2005年5月22日发给被告的函件一份，证明原告在被告交付租金期限届满前单方提出终止租赁合同。2.被告于2005年5月26日发给原告的函件一份，证明对原告发函终止租赁关系提出异议，并要求原告赔偿损失。3.房屋联营合作协议书一份，证明被告与第三人梅竺度假公司将所租房屋改成客房。4.补充协议书一份，证明原告同意被告与第三人梅竺度假公司将所租房屋改成客房。5.建设工程施工合同一份，证明被告在与梅竺度假公司联营后对房屋进行改造的事实。6.建设工程施工决算书一份，证明被告改造房屋所投入的资金。7.房屋租赁合同一份，证明原告知道、并同意被告将南方音乐学校转让给案外人。
针对被告提供的证据原告质证认为：对证据1－4无异议；对证据5即被告及第三人梅竺度假公司与杭州大昌盛建筑装饰工程有限公司签订的建筑装饰工程施工合同的真实性无异议，但认为与本案无关联性；因证据6、7系复印件，故对其真实性无法确认。第三人梅竺度假公司针对被告提供的证据质证认为：对证据3、4、5没有异议；对证据6即建设工程施工决算书的真实性无异议，但该工程款是由其支付的；对证据1、2、7不清楚。第三人西湖龙井公司认为其与原、被告间的租赁关系缺乏关联性，故对被告提供的证据也不予质证。第三人茶叶炒制公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
本院经审查，对被告提供的证据认证如下：对被告提供的证据1－4，因原告无异议，本院对其予以确认；对被告提供的证据5的真实性予以确认，但该证据与本案无关联性。对被告提供的证据6、7，因被告无法提供原件，原告又不予认可，故对该二份证据本院不予确认。
第三人西湖龙井公司提供了一份被告以南方音乐学校名义与其签订的房屋租赁协议，证明其与被告之间的房屋租赁关系。原、被告对该证据的真实性均无异议。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
第三人梅竺度假公司、茶叶炒制公司均未提供证据。
根据对证据的确认及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：原、被告于2001年4月签订了房屋租赁合同一份，约定：原告将梅坞度假山庄A、B、C、D住宿楼、餐厅及办公用房（除三间办公室）、职工宿舍、会议厅租于被告作音乐学校之用，租期自2001年6月1日至2011年5月30日止。租金为每年48万元，于每年的6月1日前支付24万元，12月31日前支付24万元，先付后用。如果被告逾期15天未能支付房租即视为对双方合同的侵犯，原告有权收回房屋并有权向被告索赔一切相关损失。合同还对其他相关事项作了约定。合同签订后，原告将约定的房屋交由被告用于开办南方音乐学校。2005年2月25日，被告与第三人梅竺度假公司签订了一份房屋联营合作协议书，约定双方将原告出租给被告的部分房屋面积约1500平方米合作用于教育培训客房住宿及配套用房。双方还对装修投入及利润分配等作了相关约定。2005年3月8日，原、被告签订了补充协议一份，原告同意被告与第三人梅竺度假公司的房屋联营合作协议书，同时约定被告今后如需新的经营方式，必须经过原告的确认同意后方可实施。2005年3月5日，被告与第三人茶叶炒制公司签订合作协议书一份，被告将原告出租的部分房屋（南方音乐学校体育活动室一层）与第三人茶叶炒制公司合作经营茶叶，合作期限为2005年3月1日至2011年5月30日。合作协议签订后，被告以前5年固定利润的形式收取了第三人茶叶炒制公司60万元及房屋押金10万元。2005年4月7日，被告以杭州南方音乐学校的名义与第三人西湖龙井公司签订了房屋租赁协议一份，约定被告将原告出租的部分房屋约100平方米租赁给第三人西湖龙井公司，租赁期限为2005年5月1日至2011年4月30日，租金为每年2万元，共计12万元。房屋租赁协议签订后，被告已将该12万元租金全部收取。2005年6月30日，被告将南方音乐学校转让他人。现南方音乐学校已经搬迁他处。2006年5月22日，原告致函被告以被告已经将南方音乐学校股份转让他人，与被告无任何隶属关系，双方签订的房屋租赁合同性质改变，并且部分房屋未经原告同意擅自转租为由，决定终止与被告签订的房屋租赁合同的履行，并要求收回出租给被告的房屋。2006年5月26日，被告致函原告表示：“对贵单位要求提前收回所出租的房屋，我们表示遗憾，并给予一定的理解。本公司对该场地的投入与使用一直是按照十年的租赁来运转的，贵方单独提出终止协议务必会给我方带来经济上的巨大损失，为此贵方必须对提前终止协议对我方产生的损失负全部责任。”后，被告既未将租赁的房屋腾退给原告也没有交纳房屋使用费。为此，原告将被告诉至法院。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，也没有违反有关法律、法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方都应自觉按约履行。在合同履行期间，被告未经原告同意擅自将租赁的部分房屋或直接转租他人，或以合作经营的形式转租他人，该行为构成了房屋租赁合同的解除条件。原告决定解除与被告签订的房屋租赁合同并以函件的形式通知被告，被告对此并没有提出异议，也没有再交纳租金，只是提出了损失问题，因此，原、被告双方签订的房屋租赁合同从被告收到该函件时就已经解除。合同解除后，被告占有原告的房屋，于法无据，因此给原告造成的损失应当予以赔偿。第三人西湖龙井公司与茶叶炒制公司未经原告同意使用其房屋，在原、被告租赁合同解除后，应把其使用的原告的房屋腾退给原告。第三人梅竺度假公司与被告的联营是经过原告同意的，其与原告在庭审中均表示对该部分房屋的腾退及使用可以自行协商，故对该部分房屋的腾退与否，本院不予处理。原告的其他诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告的抗辩理由不充分，本院不予采信。关于因房屋租赁合同的解除可能会给被告及第三人造成的损失问题，因其均明确表示将另行解决，本案不予涉及。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第二百二十四条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、终止原告杭州梅坞度假山庄与被告杭州接班人校园文化开发有限公司之间的房屋租赁权利义务关系。
二、被告杭州接班人校园文化开发有限公司与杭州西湖龙井实业公司、杭州梅家坞茶叶炒制有限公司于本判决生效之日起一个月内共同腾退原、被告所签房屋租赁合同项下除第三人杭州梅竺度假村有限公司占有、使用以外的房屋。
三、被告杭州接班人校园文化开发有限公司于本判决生效之日起一个月内赔偿原告杭州梅坞度假山庄房屋使用费损失80000元（按两个月的房租计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费2910元由被告杭州接班人校园文化开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内径直交付原告杭州梅坞度假山庄。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费2910元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，帐号为12×××68）。
审 判 长 倪 英
代理审判员 吴玉凤
人民陪审员 方杏妹
二〇〇七年四月十八日
书 记 员 郑海娣