南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第610号
原告（反诉被告）：江西美龙美凤餐饮企业管理有限责任公司，住所地：南昌市东湖区二七北路328号，组织机构代码证号06973825-7。
法定代表人：成行，系该公司总经理。
委托代理人：范建兴，江西华邦律师事务所律师，执业证号13601201010541819。
委托代理人：朱红玲，江西华邦律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：南昌奥维投资管理有限公司，住所地：南昌市东湖区二七北路185号东晖育才苑6栋1单元213室，组织机构代码证号66475943-1。
法定代表人：盛芳梅，系该公司总经理。
委托代理人：张华宝，江西英华律师事务所律师，执业证号136012006103338773。
原告江西美龙美凤餐饮企业管理有限责任公司（下称美龙美凤公司）诉被告南昌奥维投资管理有限公司（下称奥维公司）及反诉原告南昌奥维投资管理有限公司诉反诉被告江西美龙美凤餐饮企业管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）美龙美凤公司的委托代理人范建兴、被告（反诉原告）奥维公司的委托代理人张华宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告美龙美凤公司诉称：2013年1月27日，原告与被告奥维公司签订房屋租赁合同，租赁位于XX商铺，租赁期从2013年1月27日至2021年1月26日。房屋装修期限自交付起至2013年6月28日止，此期限内租金免付。房屋交付后，成行于2013年3月19日以租赁房屋为美龙美凤公司的住所，于6月5日投资成立美龙美凤公司。原告在设立及经营期间对租赁物按约定餐饮用途进行全面装修，将原毛坯房铺了大理石地砖、电线、电缆、进行了吊顶，安装及添置了灯具、空调、厨房设备、家私等物品,并于2013年10月1日开始试营业，经营火锅。2014年10月7日，原告工作人员发现房屋大门锁已被奥维公司强行撬开并且更换，原告与奥维公司人员进行交涉要求将门打开，但奥维公司将原告经营房屋强行占有。2014年10月11日起，奥维公司开始在强行搬走原告财物，将经营房屋一楼东侧部分进行了破坏，将二楼经营场所的装修设施敲碎以及将室内物品搬离变卖，造成原告无法经营，损失暂计347.8万元。原告诉至法院，请求判令1、被告立即停止拆除原告经营房屋内的装修设施。2、被告奥维公司赔偿原告各项经济损失暂计347.8万元。3、本案的诉讼费用全部由被告承担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。
被告奥维公司辩称：1、本案案由应当是租赁合同纠纷。2、我公司没有侵权行为，也没有违约行为，我公司与原告是租赁合同关系，原告故意拖欠租金，已严重违约，依法应承担违约责任。根据合同法第93条第二款和第94条的规定，我公司有权解除合同，且已通知了原告，合同已经解除。合同约定终止后，原告应当将房屋恢复原状，否则，我公司有权处置。3、原告是由于股东之间存在矛盾等原因导致自己经营不善而停业，与我公司没有任何关系。同一栋楼的其他经营户仍在正常经营。
同时，奥维公司反诉称：2013年1月27日，奥维公司与反诉被告的法定代表人成行签订房屋租赁合同，约定奥维公司将坐落于XX商铺（1108号一层面积1115.8平方米、1202号二层面积742.3平方米）及相应设施出租给反诉被告，租赁期限自2013年1月27日至2021年1月26日，每月总租金为115221元，从2015年1月27日至2021年1月26日房屋租金逐年递增5%，从2016年1月27日至2021年1月26日房屋租金逐年递增8%，按季支付租金;物业管理费暂定为每月每平方米5元，自2013年4月28日开始交付，水、燃气费及由乙方经营产生的费用均按相关标准交纳。交付房屋时，反诉被告应付保证金345663元，保证金不得冲抵应付的租金等费用。合同生效后，反诉被告预付首期租金345663元，以后租金在每季末前15天收取下季房屋租金，反诉被告逾期支付租金或其他费用超过15天时，反诉原告可以书面通知反诉被告解除本合同。合同签订后，反诉被告严重违反合同约定，拖欠租金及其他费用。2014年9月29日，反诉原告根据合同的约定向反诉被告发出解除合同的书面通知。截止2014年9月，反诉被告共拖欠租金等费用共计1032927.2元。为此，反诉原告向法院提起反诉，请求判令１、反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的租金906547元、物业费83614.5元、水电费25034.7元、停车费17450元、开业经费281元，共计1032927.2元及利息。2、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告美龙美凤公司针对反诉辩称：1、2014年10月反诉原告违法将我方租赁场所室内装修拆除及擅自变卖部分物品，导致我方无法经营，我方已无需再向反诉原告支付租金，且应当向我方退还已收租金1052210元，保证金345563元及支付违约金300万元。2、根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律规定的解释第二条的规定，由于反诉原告未取得建设工程规划许可证，双方租赁合同无效。反诉原告无权向我方主张租金及物业费。3、原告所主张的物业费、租金、水电费等款项没有事实依据，我方并不欠上述款项。综上，请求法院驳回反诉原告的诉请。
经审理查明：被告奥维公司于2012年从南京军区联勤部南昌物质采购办事处承租位于ＸＸ号空地及房屋，经奥维公司投资进行整体改造后打造成“南昌1927餐娱聚合体项目”，并将该综合体内房屋进行编号后分别出租给他人进行营业。
2013年成行与股东翁纪远筹备设立美龙美凤餐饮企业，同年5月，成行作为法定代表人与股东翁纪远向南昌市东湖区工商行政管理局申请设立江西美龙美凤餐饮企业管理有限责任公司，公司住所登记地为南昌市××号，同年8月公司预先核准成立。在公司筹备期间，成行作为公司筹备人（承租人乙方）于2013年1月27日与被告奥维公司（出租人甲方）签订房屋租赁合同，约定1、甲方将坐落于ＸＸ号“南昌1927餐娱聚合体项目”南昌1927商铺(1108号一层面积1115.8平方米、1202号二层面积742.3平方米)及相应设施出租给乙方。甲方确保在本合同签订时对房产有完全处置权。乙方租赁房屋用于餐饮。2、租赁期限自2013年1月27日起至2021年1月26日止。3、两层每月总租金为115221元，从2015年1月27日至2016年1月26日起房屋租金逐年递增5%，从2016年1月27日起至2021年1月26日起房屋租金逐年递增8%，按季支付租金；物业管理费暂定为每月每平方米5元，自2013年4月28日开始交付；水、燃气费及由乙方（反诉被告）经营所产生的费用均按相关标准交纳。4、甲方交付房屋时，乙方应当支付保证金345663元，租赁期内乙方不得用保证金冲抵应租金、物业费等费用。甲方由权从保证金中扣除乙方所欠应付款项，乙方逾期支付应付款项按日千分之五支付滞纳金。5、乙方按季向甲方支付租金，合同生效后，反诉被告预付首期租金345663元，以后租金在每季末前15天收取下季房屋租金，甲方收齐款之日为交付日，甲方开具收据。6、租赁期内，如因不可抗力造成损失、非甲方过失或违约行为引起的损害，甲方不承担任何责任。7、乙方付清保证金后进入房屋开始装修，装修期至2013年6月28日，租金免付。８、乙方逾期支付租金或其他费用超过15天时，甲方可以书面通知解除本合同。9、租赁期满后，乙方在三天内恢复房屋正常使用状态，逾期七天即视为乙方放弃其存于房屋内的任何物品与设备，甲方有权处置，装修设施归甲方享有，增加的可移动资产归乙方所有。
合同签订后，奥维公司将租赁物交付给被告，被告装修租赁物后用于经营火锅店。合同签订前，原告美龙美凤于2013年1月23日交付订金50000元。签订合同后，原告于2013年1月29日转账交付保证金345663元及租金295663元共计641326元，于2013年12月25日交付三个月租金345663元，于2014年2月17日交付租金115221元（2013年12月27日至2014年1月26日），于2014年3月6日交付租金115221元（2014年1月27日至2014年2月26日）、于2014年4月1日交付部分租金30000元。截止2014年4月1日原告交付租金共计951768元（含订金50000元），此后原告未再交付租金，截至2014年9月27日被告美龙美凤公司共拖欠奥维公司租金共计776547元。另外原告分别于2013年12月25日交付物业管理费27871.5元(每月9290.5元)、2013年5月15日交付物业费27871.5元(2013年4月28日至2013年7月27日)，2014年1月24日交付物业管理费55743元（2013年7月28日至2014年1月27日）。截止2014年1月27日原告共交付物业费111486元，此后未再交付物业费，至2014年9月27日拖欠物业费共计46452.5元。
由于原告拖欠租金，2014年9月29日被告奥维公司函告原告“截止2014年9月26日美龙美凤拖欠租金676105元，多次催讨后仍未交付，鉴于该违约行为已构成根本性毁约，我司依约发出解除租赁合同函，并在收到函后三日内搬离店内物品，同时补交拖欠的租金。”，原告于当日收到该函。同年10月8日原告美龙美凤公司复函称“奥维公司前期物业招商承诺未到位，证件不齐，楼房安全存在重大问题，物业管理混乱，对拖欠677105元费用不认同，私自在店门口搭建小型建筑物开展餐饮活动，影响我公司经营，在双方未达成共识前强行撬开店面进入店内，我方保留追究侵权责任的权利”。同年10月9日被告奥维公司将二楼部分面积出租给张桂平。原告工作人员在10月7日发现店内装修及财物受损，即向当地公安机关报案但未予立案。同时，美龙美凤公司于同年10月24日到南昌市赣江公证处申请证据保全，公证处工作人员在申请方带领下从消防楼梯进入到诉争店面现场，对室内一层及二层现状及室内实物进行了查看，进场时二楼有施工人员正在对室内装修进行拆除，同时对现存物品进行了清点和记录。公证人员查某作文字记录并制作了光盘形成了完整的公证书。与
审理中，原告向法院提出申请，要求对店内装修及物品进行价值评估，本院于2015年11月委托江西中富茗仁资产评估有限公司进行了司法鉴定，2016年10月出具赣中富茗仁评报字（2016）第214号评估报告，结论为“以2014年10月11日为基准日火锅店室内装修价值1559235.07元”。2017年7月15日出具赣中富茗仁评报字（2017）第195号评估报告，结论为“在资产持续使用前提下，火锅店室内实物以2014年10月11日为基准日价值455.790.61元，公证材料中非现场实物价值42189.57元”。
上述事实有原被告当庭陈述及原告提供的2013年1月27日原告与被告奥维公司签订的房屋租赁合同、2014年10月11日南昌市公安局东湖分局不予立案通知书及复议决定书，（2015）赣洪江证字第518号公证书、赣中富茗仁评报字（2016）第214号鉴定意见报告、2014年10月28日派出所询问笔录以及被告提供的2013年1月27日房屋租赁合同、收据九张、2014年9月29日解除租赁合同函件、2014年10月8日原告复函、被告奥维公司与南京军区联勤部南昌物质采购办事处租赁合同等主要证据予以证实。
本院认为：原、被告自愿签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反国家效力性强制规定，合同合法有效。合同签订后，被告奥维公司将诉争房屋交付给原告使用，原告按约交付保证金345663元并支付租金，截止2014年9月27日被告美龙美凤公司共拖欠奥维公司租金共计776547元，应当予以给付。故奥维公司反诉要求美龙美凤公司给付拖欠租金776547元，符合法律规定，本院予以支持;奥维公司陈述截止2014年9月27日美龙美凤公司尚欠租金906547元与证据反映的客观事实不符合，本院不予采信。因美龙美凤公司已交保证金345663元，用于冲抵租金，反诉被告应付给反诉原告租金430884元。另美龙美凤公司尚欠物业管理费46452.5元未按约给付奥维公司,事实清楚，反诉被告应履行给付义务。同时，奥维公司主张反诉被告给付拖欠水电费25034.7元及停业费17450元、开业经费281元，因未提供证据证明，美龙美凤公司也不予认可，故本院不予支持。由于美龙美凤公司在承租赁期间拖欠租金，奥维公司于2014年9月29日向美龙美凤发出解除合同函件，该解除合同的行为符合双方租赁合同中关于“乙方逾期支付租金或其他费用超过15天时，甲方可以书面通知解除合同的约定”，且美龙美凤公司在奥维公司发函当日收到函件后于同年10月8日复函，未对解除合同提出异议，也未就此提出异议之诉，故合同自通知到达时解除，即2014年9月29日。
因美龙美凤公司未按解除合同函中告知的时间搬离，奥维公司将诉争房屋大门钥匙更换，拆除部分装修，处理原告店内物品并将部分面积出租给他人，原告要求奥维公司赔偿装修及物品损失。其中1、关于原告装修损失。因美龙美凤公司拖欠租金，造成双方租赁合同提前解除，美龙美凤公司应当承担违约责任。合同解除后，未履行部分终止履行，视为双方租赁期满。根据合同中“承租方在租赁期满后乙方在三天内恢复原状，装修设施归出租方享有，增加的可移动资产归乙方所有”的约定，所有装修设施归出租方奥维公司享有，原告要求被告赔偿装修剩余价值1559235.07元，没有法律依据，本院不予支持。2、关于原告物品损失。虽合同中约定租赁期满后承租方逾期七天则视为乙方放弃存于房内的物品与设备，出租方有权处置，该约定过于扩大出租方权利，被告奥维公司在未清点原告店内物品也未与原告作合理沟通的情况下进行处置，致使原告物品丢失及损坏，且奥维公司善意处置所得应当返还原告或冲抵租金，但奥维公司至今未向法院作出合理解释以及陈述处置情况，故奥维公司应当对原告店内物品损失承担赔偿责任。根据鉴定结论，火锅店室内实物以2014年10月11日为基准日价值455790.61元，公证材料中非现场实物价值42189.57元,共计497980.18元，由奥维公司给原告美龙美凤公司，所剩物品则归奥维公司所有。原告主张鉴定结论以外的物品损失，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告南昌奥维投资管理有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告江西美龙美凤餐饮企业管理有限责任公司物品损失497980.18元。
二、被告南昌奥维投资管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告江西美龙美凤餐饮企业管理有限责任公司鉴定费7000元。
三、反诉被告江西美龙美凤餐饮企业管理有限责任公司于本判决生效后五日内向反诉原告南昌奥维投资管理有限公司付清拖欠租金430884元。
四、反诉被告江西美龙美凤餐饮企业管理有限责任公司于本判决生效后五日内向反诉原告南昌奥维投资管理有限公司付清拖欠物业管理费46452.5元。
五、驳回本诉原告江西美龙美凤餐饮企业管理有限责任公司其他诉讼请求
六、驳回反诉原告南昌奥维投资管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告美龙美凤公司预交的案件受理34620元，由原告承担26620元，被告奥维公司承担8000元。由反诉原告奥维公司预交的案件受理7050元，由反诉原告承担2050元，反诉被告美龙美凤公司5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 熊 娟
人民陪审员 胡明哲
人民陪审员 孟曦娉
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 吴春霞
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不
满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。