舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0902民初2619号原告：夏国斌，男，1970年1月24日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：俞栋，浙江乾勇律师事务所律师。被告：李晓东，男，1964年8月14日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：高亚进，浙江金众（舟山）律师事务所律师。第三人：浙江凯灵船厂（舟山四八零六工厂），住所地舟山市定海区沿港西路**号。法定代表人：田红一，厂长。委托诉讼代理人：梁忠平，浙江品正恒联律师事务所律师。原告夏国斌与被告李晓东、第三人浙江凯灵船厂（以下简称“凯灵船厂”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏国斌的委托诉讼代理人俞栋、被告李晓东的委托诉讼代理人高亚进、第三人凯灵船厂的委托诉讼代理人梁忠平到庭参加了诉讼。本案审理中，因原告申请评估而暂停审限，并经当事人同意，由本院院长批准延长简易程序审理期限三个月，现已审理终结。夏国斌向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告之间的《房地产租赁合同》于2015年10月30日解除；二、请求判令被告向原告退还已经支付的房屋租金116602.70元；三、请求判令被告赔偿原告因解除合同造成的各项损失，包括赔偿给刘芬燕的损失737745.97元、原告与刘芬燕一案的评估费10590元、原告与刘芬燕一案的一审诉讼费9996元、二审诉讼费16991元、隔墙及楼层隔板的装修费87013.30元、预期租金损失667479元，合计1529815.27元。事实和理由：2013年2月20日，原、被告签订了《房地产租赁合同》。该合同约定，被告将位于舟山市定海区（舰保大楼观通楼沿街店面房11-18号）八间店面转租给原告；租期自2013年4月1日起至2023年3月31日止；租金前三年每间店面每年35000元，合计每年租金为280000元，自第四年起每年按前一年租金递增5%。该合同签订后，原告经被告同意于2013年4月20日将上述店面中14-18号五间转租给案外人刘芬燕用于经营，并签订《房屋租赁合同》。该合同约定，租金为每间店面每年53000元，合计每年租金为265000元。2015年4月28日，第三人向被告发出通知，以该处房屋属于军事行政区为由要求被告于2015年10月30日前退还房屋。被告接到通知后转达给原告，原告再通知案外人刘芬燕。刘芬燕在接到通知后寻找其他经营地点，并于2015年10月30日基本腾退上述房屋。鉴于原告解除与刘芬燕之间的合同造成刘芬燕重大损失，刘芬燕向法院起诉，法院于2017年3月11日作出（2016）浙0902民初109号民事判决，判令原告赔偿刘芬燕损失737745.97元并退还租金59150.68元。原告不服该判决提起上诉，二审法院于2017年6月20日作出（2017）浙0902民终230号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年6月29日，原告根据上述判决将赔偿款及租金返还款汇至刘芬燕账户。原告认为，被告单方解除合同的行为构成违约，给原告造成巨大的经济损失，应承担赔偿责任。关于隔墙、楼层隔板的装修费以及预期租金损失，原告在本案中仅针对14-18号店面房提出主张，不涉及11-13号店面房。夏国斌举证如下：1.原、被告之间的《房地产租赁合同》；2.（2016）浙0902民初109号民事判决书、（2017）浙0902民终230号民事判决书；3.付款凭证（原告代刘芬燕支付水电费，向刘芬燕支付执行款，及向李晓东支付租金）。李晓东辩称，原告陈述的相关事实在原告与刘芬燕一案中已查明。被告对原告装修房屋及转租一事不清楚，原告转租是和第三人发生关系，被告对原告赔偿给刘芬燕的损失及评估费、诉讼费等相关费用不承担责任。导致原、被告之间及原告与刘芬燕之间房屋租赁合同解除的根本原因，是第三人单方收回房屋导致的，被告仅是履行了转告的义务，传达和配合第三人提出的要求。对于第一项诉讼请求，被告同意。对于第二项诉讼请求，由于被告向原告收取的房租，除了差价部分外已经全额上交第三人，故仅能退还差价部分。至于预期租金损失要求依法判决。凯灵船厂述称，一、第三人解除合同属于情势变更情形，不存在违约，无需承担违约责任。合同履行期间，根据上级全面停止有偿服务活动的通知精神和要求清退观通楼店面房的指示，并依据《军队空余房地产租赁管理规定》第七条规定，案涉房地产租赁项目须在2015年10月20日之前完成整改工作。据此，第三人于2015年4月28日向被告发出通知函，要求其于2015年10月30日前退房。由于合同订立时的客观情况后来发生重大变化，致使合同成立的基础消失，履约的前提发生了动摇。上级下发通知是订立合同时无法预见到的，第三人据此停止有偿服务，主观上不存在故意或重大过失违反合同的情形。按照通知要求，第三人已经不能继续向地方当事人提供房屋，房屋租赁合同失去了继续履行得意义。因此，第三人解除合同属于情势变更情形。二、租赁期间，对已形成附合的装饰装修费用，应由承租人自行负担。根据第三人与被告签订的合同，以及原、被告之间的合同，乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建或添建永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。现承租人明显未经出租方书面同意，擅自对租赁房屋实施改装修，新建和添建永久性的不可拆除的固定装饰装修，明显构成违约。第三人认为，根据合同约定，并依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，承租人擅自投入且已形成的不可拆除的固定装饰装修费用，理应由承租人自行负担。三、2015年10月30日并非实际的合同解除日。2015年10月30日前退房仅仅是第三人单方面的要求，承租方事实上并没有在该期限内退房，没有将承租房的钥匙交还给第三人，更没有与第三人办理过任何退房交接手续。一直到2016年2月17日，该租赁房屋还是由承租人占有、掌控着。在（2016）浙0902民初109号一案庭审调查中，次承租人刘芬燕及代理人当庭承认“他们手中一直留有承租房的钥匙”。故形式上虽然发生过交还租赁房屋钥匙的行为，但实质上刘芬燕手中始终留有钥匙。因此，原告诉求“确认原、被告之间的《房地产租赁合同》于2015年10月30日解除”，缺乏事实依据。四、原告的第二、三项诉请与第三人无关，且诉请不成立。现存在三个独立的合同关系，即第三人与被告之间的合同关系，被告与原告之间的合同关系，原告与刘芬燕之间的合同关系（已另案处理）。根据合同相对性原则，原告的损失赔偿请求与第三人没有关系。且原告基于其与刘芬燕的合同作出的相应赔偿，直接转嫁给被告亦缺乏事实和法律依据，原告应当赔偿刘芬燕73万余元，不等于被告就得赔偿原告73万元。综上，原告的诉请缺乏直接、充分的证据支持，依法不能成立。凯灵船厂举证如下：1.第三人与被告之间的《房地产租赁合同》，拟证明合同约定装修须经第三人书面同意；2.《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《军队空余房地产租赁管理规定》、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、《关于清退观通楼店面房出租事》函，拟证明第三人因情势变更解除合同；3.照片，拟证明至2016年2月17日刘芬燕尚在使用房屋，2015年10月30日并非合同解除日。本院经审理认定事实如下：2013年初，第三人凯灵船厂与被告李晓东签订《房地产租赁合同》一份。该合同约定，凯灵船厂将位于舟山市定海区边的房屋（舰保大观通楼沿街店面房）出租给被告；租赁用途为商业，租赁期限自2013年4月1日至2023年3月31日止。2013年2月20日，原告夏国斌（乙方）与被告李晓东（甲方）签订了《房地产租赁合同》一份。该合同约定，甲方将前述房屋中的八间店面房（11-18号）转租给乙方；租赁用途、租赁期限同前述合同；前三年每年租金为280000元，自第四年起每年按前一年租金递增5%，乙方在每年元月前交付租金；乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地移交给甲方；甲方因非军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方；乙方如要将承租的房地产租给他人使用，须征得甲方书面同意。该合同对甲方提前解除合同的违约责任未作约定。该合同签订后，原告在租赁房屋的13号和14号之间砌了隔墙，对18号南侧内墙进行了加砌，并对14-18号做了楼层分隔。2015年1月2日，原告向被告支付了2015年度的租金280000元。2013年4月20日，案外人刘芬燕（乙方）与原告夏国斌（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，甲方将前述房屋中14-18号店面房转租给乙方；租赁合同三年一签，租金每年为265000元，第四年开始每年租金按第一年租金递增5%，到2022年4月19日。凯灵船厂在该合同中写明同意转租并加盖公章。后，刘芬燕经夏国斌同意对承租房屋进行了装修，并用于经营“德洋窗帘”店。2015年时，上级有关部门要求军队单位严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年4月28日，第三人凯灵船厂向被告李晓东发出通知，以“舰保大观通楼沿街店面房”属军事行政区，属于清退租赁房范围为由，要求被告于2015年10月30日前退还房屋。后，夏国斌将上述通知事项告知了刘芬燕。刘芬燕退还了租赁房屋，于2015年10月30日将租赁房屋的钥匙交予夏国斌。2016年1月5日，刘芬燕起诉夏国斌。凯灵船厂、李晓东作为第三人参加了该案诉讼。该案审理中，凯灵船厂承认夏国斌已将租赁房屋的钥匙交予自己。该案查明，刘芬燕装饰装修的造价为995861元，至2015年10月30日形成附合的装饰装修残值的评估价为740443元，分摊价为715745.97元。本院的（2016）浙0902民初109号民事判决确认刘芬燕与夏国斌之间的《房屋租赁合同》于2015年10月30日解除，判令夏国斌赔偿刘芬燕装饰装修残值损失715745.97元、因租赁房屋搬迁产生的其他损失22000元，退还租金59150.68元，并确定由夏国斌负担案件受理费9996元、鉴定费10590元。该案鉴定费18000元由夏国斌垫付，一审判决确定由刘芬燕负担鉴定费7410元。夏国斌提起上诉后，舟山市中级人民法院以（2017）浙0902民终230号民事判决驳回上诉，维持原判，并确定夏国斌负担二审案件受理费16991元。根据上述判决，夏国斌应付刘芬燕789486.65元（装饰装修残值损失715745.97元+因租赁房屋搬迁产生的其他损失22000元+退还租金59150.68元-刘芬燕负担鉴定费7410元）。判决生效后，夏国斌向刘芬燕支付了772186.60元，代刘芬燕的“德洋窗帘”店向部队支付了水电费17292.20元，已履行完毕。（2016）浙0902民初109号案中的评估范围不包括隔墙及楼层隔板。本案审理中，原告夏国斌申请对14-18号店面房中的隔墙、楼层隔板的重置价格进行评估。经本院委托，舟山安达资产评估有限公司于2017年10月19日作出舟安评报字（2017）第247号《资产评估报告书》，评定相关隔墙、楼层隔板的建造成本为110000元，在2015年10月30日的市场价值为86400元。原告支付了评估费3000元。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示。鉴于第三人凯灵船厂同意原告转租房屋给案外人刘芬燕，故应认定原、被告之间的转租关系，亦获得了第三人的同意。原、被告之间的租赁合同合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。在合同履行期间，被告根据第三人的通知，要求原告在2015年10月30日前腾退房屋，原告又通知刘芬燕腾退，刘芬燕在2015年10月30日前腾退了租赁房屋。因此，原告的第一项诉讼请求，本院予以支持，确认原、被告之间签订的《房地产租赁合同》已于2015年10月30日解除。第三人关于承租人未在2015年10月30日前退房的陈述意见，本院不予采纳。至于第三人与被告之间的合同相关事项，不属于本案处理范畴，本院在本案中不予评判。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告提前解除合同的行为，缺乏法律依据和合同依据，属于违约解除。原告有权主张由被告承担违约责任。由于双方对于该项违约责任未作具体约定，故应当依据相关法律规定处理。原告已经支付了2015年度租金280000元。对于合同解除后的租金，被告应予退还，应退租金为2015年11月至2016年3月底，共五个月。故原告要求被告退还已付租金116602.70元的诉讼请求，本院予以支持。次承租人刘芬燕的装修残值损失，以及原告砌隔墙，做楼层分隔的装修残值损失，系因被告违约解除合同而造成。但原告对于上述装饰装修行为，未告知被告取得被告同意，自身亦有过错。故被告可对该部分损失予以酌情赔偿。损失基数为刘芬燕的装修残值损失715745.97元，加上原告的装修残值损失81581元（建造成本110000元按租期10年摊算，每年11000元，每天30.14元，合同解除时的剩余时间为7年零152天；分摊值低于评估值，按低取分摊值），合计797326.97元。被告赔偿其中的637860元。原告在（2016）浙0902民初109号案中因申请对刘芬燕的装修残值损失进行评估而承担的评估费10590元，亦属关联损失，被告应酌情赔偿8000元。原告赔付给次承租人刘芬燕的因搬迁产生的其它损失22000元，属于合理损失，应由被告向原告赔偿。原告承担与刘芬燕一案的一、二审诉讼费，属于其承担应当承担的法律责任，无权向被告追偿。原告主张预期租金损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告夏国斌与被告李晓东签订的《房地产租赁合同》于2015年10月30日解除；二、被告李晓东于本判决生效之日起七日内退还原告夏国斌房屋租金116602.70元；三、被告李晓东于本判决生效之日起七日内赔偿原告夏国斌租赁期内装饰装修残值损失637860元，其它损失30000元，合计667860元；四、驳回原告夏国斌的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19618元，减半收取9809元，由原告夏国斌负担3987元，被告李晓东负担5822元，评估费3000元，由被告李晓东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员  张卓峰二〇一七年十二月二十二日书记员  陈 洁?*MERGEFORMAT?1?