吉林省长春林区中级法院
民 事 判 决 书
（2017）吉76民终52号
上诉人（原审被告）：抚松县翔麟房地产开发有限公司，住所地:抚松县松江河镇。
法定代表人：胡诗尧，该公司经理。
委托诉讼代理人：万娟，吉林荣锦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李刚，男，1968年4月17日出生，汉族，个体工商户，住抚松县松江河镇。
被上诉人（原审被告）：吉林森工松江河林业（集团）有限公司，住所地:抚松县松江河镇。
法定代表人：陈贵海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵连君，男，该公司职工，住抚松县泉阳镇。
委托诉讼代理人：朱玉华，男，吉林松江河律师事务所律师。
上诉人抚松县翔麟房地产开发有限公司（以下简称翔麟公司）因与被上诉人李刚、吉林森工松江河林业（集团）有限公司（以下简称松林公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服抚松林区基层法院（2016）吉7604民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翔麟公司的委托诉讼代理人万娟、被上诉人李刚、松林公司的委托诉讼代理人赵连君、朱玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翔麟公司上诉请求：1.依法撤销（2016）吉7604民初133号民事判决；2.驳回李刚的诉讼请求。事实和理由：一、原审程序违法。1.李刚不具有该案原告人的主体资格。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，合同双方应是拆迁区域内房屋所有人和拆迁主体。本案涉及拆迁的房屋系李刚父亲李仲绪所有，李刚并不是房屋所有权人，其在《房屋拆迁产权调换协议书》上签字，没有房屋所有权人李仲绪授权，李刚代签的行为属于无权代理。因李刚不是房屋所有权人，不应是本案诉讼主体，应依法驳回李刚的起诉；2.一审判决认定李淑兰、李清、李丹的证明有效是错误的。李淑兰是李刚之母，李清、李丹是李刚妹妹。依据《民事诉讼法》的相关规定，李刚与上述三人系血缘关系，因此其证明不合法，不真实，不具有证明力，不能作为证据使用，不能作为裁判的依据；3.一审判决认定，李刚在1999年购买了被拆迁的李仲绪的房屋，但直至拆迁时即2010年5月5日，仍没有办理过户手续。依照《不动产登记管理条例》的相关规定，不动产的产权确认是以登记为准，未经产权的登记，一审法院就确认该房所有权人为李刚是错误的；4.2017年4月25日，抚松林区基层法院的协助调查函证明该房屋非李刚所有，李刚无异议，一审法院予以确认。但又确认该房是李刚实际享有，前后矛盾。没有产权登记，法院确认房屋为李刚”享有”即为”所有”是错误的。二、关于李刚房屋漏水的修复损失及因无消防审查导致无法合理营业的损失问题。1.依据长春永航工程造价咨询有限公司作出的《关于房屋室内墙面脱落、漏水修复工程造价司法鉴定报告》，修复损失为1029元。该房屋漏水，李刚本应自己修复，然后再找物业报销维修费，然而却放任不修，使其损失扩大，其责任在自己，不在翔麟公司；2.房屋维修是物业的工作范围。庭审时我公司提供了抚松易元物业有限公司出具的”情况说明”证明李刚拖欠物业费1965.92元的事实，一审法院对这一事实未予审理。另外房屋不能验收，尤其是不能进行消防年检均不是事实。房屋验收不是我公司的责任，整个怡景家园除1-5栋、9栋验收外，其余均未验收。消防不能年检也不是我公司的责任，再者现在消防为什么能年检。综上所述，李刚不具有主体资格，损失与我公司无关。为此请二审法院查清事实，依法裁判。
李刚辩称，这房子是我买的，有我母亲和我两个妹妹的证明。我母亲和妹妹的证明视频一审已经提交。我们四个人分，与别人没有关系。房子虽然没有过户，但后期的手续和发票都是我的名。2008年我开始经营旅店，拆迁之前都是旅店，从2011年交了钥匙到现在我们住的是不合格的房子，现在产权过户都办不了，这些都应该是翔麟的责任。
松林公司辩称，1.一审法院判决认定松林公司不承担责任，判决正确，请求二审法院维持一审法院对松林公司不承担责任的判决内容；2.翔麟公司在法庭上陈述松林公司在本案中不承担任何责任，我们表示同意；3.李刚对一审法院的判决没有提出上诉，表明其对一审判决无异议，对一审法院判决松林公司无责任无异议，故松林公司不应该承担责任。
李刚向一审法院起诉请求：1.请求判令翔麟公司赔偿因交付房屋没有综合验收造成的营业损失（2013年6月至2015年1月）（以评估为准）；2.请求判令翔麟公司因房顶防水没做好造成屋内墙面脱落、漏水造成的损失（包括2015年1月正常营业后203房间至今没有营业的营业损失）（以评估为准）；3.请求判令翔麟公司给付因交付房屋没有综合验收致使其多交纳电费1780元，装修押金1000元；4.松林公司承担连带给付责任；5.翔麟公司和松林公司承担诉讼费。
一审法院认定事实如下：2009年，翔麟公司经抚松县发展和改革局批准，建设松江河林业局E1区林业棚户区改造怡景家园小区工程。坐落在白山街351-1488栋，产权登记人为李仲绪（李刚父亲，1999年去世）的房屋在改造拆迁范围之内，该房屋1999年被李刚以15000元购买，但未办理产权变更登记。2010年5月，翔麟公司与李刚对拆迁事宜进行了协商，5月5日，双方签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定：翔麟公司以抚松县松江河镇怡景家园小区第16号楼自西向东第1号门市房作为产权调换营业房。2011年8月，李刚收到并入住翔麟公司交付的门市房，经过简单装修后，对外出租。2013年6月，李刚将房屋内增添了配套设施，安置了配套用具准备继续经营自己的松江河彦江旅店，却因翔麟公司不能提供房屋综合验收报告，尤其是不能进行消防年检，导致旅店证照不全，无法正常营业。同时，发现因屋顶漏水，致使部分墙皮脱落，尤其203室，损害严重。在审理中，李刚申请，一审法院委托长春永航工程造价咨询有限公司对房屋内墙脱落、漏水修复工程造价作出鉴定报告，鉴定结果:修复工程造价1029元；委托吉林省吉财价格评估有限公司对旅店经营损失作出评估报告，鉴定结果：自2013年6月至2015年1月营业损失为203407.29元，203室2015年1月至今的营业损失为26222.34元，两项合计为229629.63元。
一审法院认为，一、李刚是本案的适格主体。李刚为证明自己是被拆迁的坐落在白山街351-1488栋房屋实际所有权人，提供了证据1.补签的房屋买卖协议书，证据2.李淑兰、李清、李丹的证明。证据1无证明力，不予采信，证据2具有合法性、真实性、关联性，予以确认。李仲绪与李淑兰共有子女三人，分别是李刚、李清、李丹。现李仲绪已离世，李淑兰、李清、李丹均证明李刚于1999年购买了该栋已被拆迁的房屋。并且2010年5月拆迁前，翔麟公司工作人员就房屋拆迁安置调换等事宜均与李刚协商，《房屋产权调换协议书》默认李刚签字，后期相关手续、付钱是李刚办理，甚至房屋交付给了李刚。翔麟公司抗辩称，李刚的行为是代理行为，但既没有明确指出受谁委托，也没有证明口头或提供书面代理合同存在。翔麟公司提供了2017年4月25日抚松林区基层协助调查函，证明该栋房屋非李刚所有，该证据李刚无异议，予以确认。但该函只证明李刚在抚松县房地产管理中心松江河房地产管理所没有产权登记，不能推断李刚对房屋没有实际享有。李刚提交的证据，结合从签订《房屋产权调换协议书》李刚签字到将房屋交付给李刚一系列事实，证明自始翔麟公司明知并认可李刚为房屋所有权人这一事实。
二、本案翔麟公司构成违约。翔麟公司对怡景家园小区改造施工结束后，未经抚松县人民政府进行综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：”建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”翔麟公司改造建筑完成后，未向抚松县人民政府申请验收，且未经验收即交付房屋，违反法律、法规的法定义务，构成违约，对李刚的经营损失及修复损失承担责任。
三、关于松林公司是否承担连带责任问题。为证明松林公司应承担连带责任，李刚提交了证据1.抚松县发展和改革局文件3份，2.翔麟公司申请1份，3.建设用地审批表1份，4.建筑工程消防设计审核意见书1份，5.规划图1份，6.《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》1份，7.林业棚户区招商改造委托协议1份，8.吉森松林计发（2010）202号关于呈报《松江河林业局棚户区改造委托代建管理办法》的请示1份，9.松江河林区基层法院（2014）松林初字第78号民事判决书1份。用以证明松江河怡景家园小区改造建设工程系松江河林业局棚户区工程，松林公司应承担连带责任。上述证据翔麟公司和松林公司无异议，但与本案无关联性，不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该规定，是合同相对性原则在法律规定中的体现。合同相对性，就是合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。即除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。只有合同当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中与李刚签订《房屋拆迁产权调换协议书》的合同当事人是翔麟公司，违约方也是翔麟公司，李刚请求赔偿损失，只能向合同相对方主张权利，非依法律或者合同，不能向松林公司提出合同上的请求。故松林公司不承担连带赔偿责任。
四、关于李刚房屋漏水的修复损失及因无消防审查导致无法营业的损失问题。由李刚申请，一审法院委托长春永航工程造价咨询有限公司作出的《关于房屋室内墙面脱落、漏水修复工程造价司法鉴定报告》及鉴定费票据、吉林省吉财价格评估有限公司作出的《李刚旅店经营损失价格评估报告书》及鉴定费票据，翔麟公司有异议，无反驳证据提供，一审法院予以采信。据此，李刚的损失数额为：修复损失1029元，营业损失合计229629.63元，两项共计230658.63元。李刚当庭放弃了使用他人用电而替交电费以及返还装修保证金的诉讼请求，一审法院予以准许。
综上所述，李刚作为房屋所有权人，与翔麟公司签订的《房屋拆迁产权协议书》合法有效。双方当事人应全面、严格履约。李刚将自有房屋交与翔麟公司拆迁，翔麟公司应建筑完工并经综合验收合格后及时交付李刚，现因翔麟公司履约瑕疵，导致李刚损失合计230658.63元，应予以赔偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百七十九条第二款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：翔麟公司于本判决生效后立即赔偿李刚的房屋修复损失及营业损失共计230658.63元；驳回李刚的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
2010年5月5日，翔麟公司与李刚签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定翔麟公司拆除坐落在白山街351-1488栋的房屋，并将坐落在抚松县松江河镇怡景家园小区第16号楼，自西向东第1号门市房屋作为产权调换营业房屋。2016年6月29日，翔麟公司向李刚出具不动产发票，付款方名称是”李刚”。翔麟公司对调换后的房屋未进行验收即交付使用。另，翔麟公司虽然将松林公司列为被上诉人，但是在二审程序中明确表示松林公司在本案中不应承担任何责任。
本院认为，一、关于翔麟公司提出的李刚主体不适格问题。本案中，翔麟公司在与李刚签订《房屋拆迁产权调换协议书》时，明知房屋所有权人李仲绪（系李刚父亲）已经过世，在该房屋产权人未变更为李刚的情况下仍与其签订协议书，另外翔麟公司开具的不动产发票，付款方是李刚，置换后的房屋也是李刚在使用。并且在庭审中翔麟公司认可房屋在拆迁前的状态是经营旅店，这与李刚陈述的房屋状态是一致的。以上表明，李刚对该房屋享有使用权，故李刚是合格的诉讼主体。
二、关于翔麟公司提出的房屋修复损失以及因无消防审查导致无法营业的损失不应由翔麟公司承担的问题。李刚在一审中要求翔麟公司承担房屋修复损失和营业损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。翔麟公司在未经过验收的情况下即交付房屋，应对因未验收导致李刚的营业损失以及房屋墙面脱落、漏水的修复损失承担责任。
综上所述，抚松县翔麟房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4759.88元，由抚松县翔麟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟东华
审 判 员 王洪涛
代理审判员 邵 汀
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 刘丽娜