浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭余塘民初字第301号
原告：孙建强。
委托代理人：胡建华。
被告：张卫祥。
委托代理人：陈海波。
原告孙建强为与被告张卫祥房屋租赁合同纠纷一案，于2010年8月6日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员曹云法适用简易程序，于2010年8月27日公开开庭进行了审理。孙建强的委托代理人胡建华，张卫祥及其委托代理人陈海波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
孙建强起诉称：2009年7月1日，孙建强经公开招投标中标，取得位于余杭区崇贤镇陆家桥街西农居点南侧36间、西侧19间的陆家桥社区用房的使用权。同日，孙建强与张卫祥签订房屋租赁合同，将孙建强取得使用权的位于余杭区崇贤镇陆家桥街西农居点崇杭街582-590号的房屋出租给张卫祥使用。租赁期限为自2009年8月1日至2012年7月31日，年租金90000元，在每一租赁年度届满前，至少提前30日以上支付下一年度租金。如承租人未按合同约定期限或金额交付租金或转租的，出租人有权解除合同。合同签订后，孙建强向张卫祥交付了房屋，张卫祥也支付了第一年的租金。但张卫祥未按合同给定的期限支付第二年的租金，且张卫祥有转租事实，已构成违约。孙建强诉至法院，要求解除2009年7月1日与张卫祥签订的房屋租赁合同，张卫祥返还承租的位于余杭区崇贤镇陆家桥街西农居点崇杭街582-590号的房屋。
张卫祥答辩称：不同意解除合同。张卫祥没有违约。合同约定的租赁期限是5年，每年租金是75000元。2009年10月，张卫祥在孙建强的同意下，将其中的两间房（50平米）转租给了他人。2010年6月，因孙建强开办的饭店要拆迁，与张卫祥协商调换房屋。张卫祥的妻子徐巧南于2010年7月27日将下一年租金付给孙建强，但是孙建强拒收。孙建强起诉后，张卫祥根据起诉状上孙建强的地址将下一年的租金75000元通过邮寄的方式邮寄给孙建强。
孙建强向法庭提供如下证据：
1、孙建强与杭州余杭陆家桥股份经济合作社签订房屋租赁合同一份，证明孙建强对涉案房屋具有使用权；
2、孙建强与张卫祥签订的房屋租赁合同一份，证明孙建强与张卫祥之间的房屋租赁合同关系以及约定解除合同的条件；张卫祥的行为符合合同约定解除合同的情形，一是未按合同约定期限、金额交付租金，二是未取得孙建强的同意，将房屋转租他人；
3、张卫祥与单晓峰的租赁协议一份，证明张卫祥违约转租房屋；
4、张卫祥出具的租金收条一份，证明张卫祥违约转租房屋；
5、单晓峰出具的收条一份，证明孙建强为收回被转租的房屋支付给单晓峰损失。
张卫祥向法庭提供如下证据：
1、2009年7月1日，孙建强与张卫祥签订的房屋租赁合同一份，证明孙建强与张卫祥当时约定的租期是五年，租金是每年75000元；
2、从塘栖工商所调取的住所证明和租赁协议各一份，证明孙建说是知道张卫祥将两间房屋转租给单晓峰（单佰根），用于开办崇贤镇哈发便利店的事实；
3、邮政储蓄银行的汇款收据2份，证明被告于2010年8月20日将下一年的租金75000元汇给孙建强的事实；
4、银行取款凭证一份，证明2010年7月27日，张卫祥的妻子徐巧南从银行取出50000元，作为租金付给孙建强，但是孙建强拒收的事实。
5、证人沈某甲（男，1963年10月31日出生，汉族，住所地：杭州市余杭区临平街道南公河村1组计家河8号，公民身份号码：××）出庭作证：孙建强的饭店要拆迁，2010年6月与张卫祥协商换房的事。2010年7月27日，张卫祥的妻子徐巧南是去银行取款，要交给孙建强作为下一年的房租，叫沈某甲帮忙照顾店。
6、证人沈某乙（男，1963年7月23日出生，汉族，住所地：杭州市余杭区运河镇兴旺村5组塘河里34号，公民身份号码：××）出庭作证：孙建强出租的房屋内开瓷砖店，2010年6月前后，孙建强提起饭店要拆迁，要求换房，当时补偿装修费，后来双方对补偿装修费没有谈妥，孙建强还是继续把原来的房子租给沈某乙。2010年8月，孙建强也讲起过要与张卫祥换房的事。打官司后，才听说张卫祥将租金付给孙建强，而孙建强拒收的事。
经开庭质证，张卫祥对孙建强提供的证据提出如下质意见：
1、孙建强与杭州余杭陆家桥股份经济合作社签订房屋租赁合同没有异议。本院确认该证据可作为本案的证据使用；
2、孙建强与张卫祥的房屋租赁合同的真实性有异议，2009年7月1日签订合同后，孙建强对租赁期的租期和租金作了变更。本院确认结合张卫祥提供的租赁合同，该租赁合同中的租赁期限和租金已作为更改，该租赁合同不能作为本案的证据使用；
3、张卫祥与单晓峰的租赁协议、张卫祥出具的租金收条真实性没有异议，本院确认该租赁协议和收条可作为本案的证据使用；
4、单晓峰出具的收条，恰恰证明孙建强是知道单晓峰是从张卫祥处转租的的事实。本院确认该收条可作为本案的证据使用。
孙建强对张卫祥提供的证据提出如下质证意见：
1、该租赁合同是孙建强修改的，但租赁期限、租金有变动，但张卫祥仍存在违约的事实。本院确认该租赁合同可作为本案的证据使用；
2、有这份租赁协议，并不能证明孙建强书面同意转租的事实。本院确认该租赁协议和住所证明可作为本案的证据使用；
3、张卫祥交付租金是没有按照约定的期限支付，已经违约；
4、张卫祥的妻子的取款行为与本案无关，本院确认该取款与本案没有必然的联系，不能作为本案的证据使用；
5、证人沈某甲已在门口旁听庭审过程。本院确认证人沈某甲的证言不能作为本案的证据使用；
6、证人沈某乙的证言没有异议。本院确认证人沈某乙的证言可作为本案的证据使用。
根据孙建强、张卫祥的庭审陈述和提供的证据，本院认定本案的事实如下：2009年7月1日，孙建强经公开招投标中标，取得位于余杭区崇贤镇陆家桥街西农居点南侧36间、西侧19间的陆家桥社区用房的使用权。同日，孙建强与张卫祥签订房屋租赁合同，将孙建强取得使用权的位于余杭区崇贤镇陆家桥街西农居点崇杭街582-590号的房屋出租给张卫祥使用。租赁期限为自2009年9月1日至2014年8月31日，年租金75000元，在每一租赁年度届满前，至少提前30日以上支付下一年度租金。合同约定解除合同的条件有：如承租人未按合同约定期限或金额交付租金或转租的，出租人有权解除合同。合同签订后，孙建强向张卫祥交付了房屋，张卫祥也支付了第一年的租金。2009年10月，经孙建强同意，张卫祥将其承租的位于余杭区崇贤镇陆家桥街西农居点崇杭街588-590号的房屋转租给单晓峰（单佰根）开办哈发便利店。2010年6月，孙建强因房屋拆迁与张卫祥协商调换房屋的事宜，因双方对调换房屋的租金数额一直没有达成一致意见，调换房屋的事一直没有实际进行。2010年6月10日，孙建强单独与单晓峰协商，由孙建强退还单晓峰4个月的房租金8000元及补偿搬迁费30000元，单晓峰将承租的房屋交还给孙建强。2010年8月，孙建强诉至法院，以张卫祥未按时交纳租金及擅自转租为由，要求解除2009年7月1日与张卫祥签订的房屋租赁合同，张卫祥返还承租的位于余杭区崇贤镇陆家桥街西农居点崇杭街582-590号的房屋。2010年8月20日，张卫祥通过邮政储蓄银行将2010年至2011年的房屋租金汇给张卫祥。
本院认为，孙建强与张卫祥间的房屋租赁合同合法有效，双方应当全面履行，在行使权利和履行义务时应当遵循诚实信用原则。根据张卫祥提供的从杭州市工商局余杭分局塘栖工商所取得的档案，能够清楚地看到，崇贤镇陆家桥村村民委员会、孙建强均同意转租开办哈发便利店。因此，孙建强诉称的张卫祥擅自转租的事实不存在。孙建强未经张卫祥的同意，将张卫祥承租的房屋从次承租人单晓峰处收回，是违约行为；同时，孙建强主动向张卫祥提出进行换房，在协商过程中，又向法院提起诉讼，以张卫祥未按合同约定的期限交纳租金为由，要求解除合同，孙建强的这一做法，有违诚实信用原则，且张卫祥也没有拒不支付租金意思表示。因此，孙建强要求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决如下：
驳回原告孙建强的诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告孙建强负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审判员 曹云法
二〇一〇年十月十五日
书记员 尹何康