成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙泉民初字第1515号
原告（反诉被告）：李XX。
委托代理人：王丹伟，四川达民律师事务所律师。
被告（反诉原告）：尹XX。
委托代理人：马铃，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人：许正平，泰和泰律师事务所律师。
第三人（反诉被告）：刘XX。
原告李XX诉被告尹XX，第三人刘XX返还原物纠纷一案，本院于2012年5月22日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员唐芸独任审判。被告尹XX在答辩期内提出，本院经审查后予以受理，并将反诉第三人的诉讼地位变更为反诉被告。该案于2012年7月16日，10月17日、11月7日公开开庭进行了审理。原告李XX的委托代理人王丹伟，被告尹XX及其委托代理人马铃到庭参加诉讼。第三人刘XX经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李XX诉称，原告李XX与第三人刘XX于1986年4月16日登记结婚。2011年12月7日，原告李XX与第三人刘XX办理了龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋的产权登记（权：0166085），并约定各占该房屋50%的产权。而被告尹XX没有法律依据侵占原告李XX的房屋，拒绝搬离。据此，诉请判令：1、被告尹XX立即搬离原告李XX所有的位于龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋；2、被告尹XX按每日80元承担未及时办理房屋给原告李XX造成的经济损失至其搬离为止；3、被告尹XX承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）尹XX答辩并反诉称：原告李XX与第三人刘XX确系夫妻。刘XX系成都大学职工，2004年参与了成都大学在学校职工内部进行的集资建房，因财力所限，仅支付了首期3万元购房款后无力支付剩余房款，遂决定将诉争房产转让给被告尹XX。同年7月7日刘XX、尹XX经协商签订了《关于转让成大二期职工住房协议》，约定刘XX将诉争房产转让给尹XX，待时机成熟后予以过户，房屋的相关手续由刘XX协助办理。协议签订后，尹XX依约支付了177860元购房款（其中15000元支付给第三人，其余金额直接支付给成都大学），并于2005年7月搬进诉争房产居住至今。期间，李XX均未过问或查看房屋的情况。因此，李XX知道或应当知道刘XX已转让诉争房屋的事实。现该房屋产权已登记到李XX、刘XX名下，符合上述协议约定的过户条件。尹XX多次要求李XX、刘XX将诉争房屋过户到自己名下，但二人予以拒绝。据此，请求确认龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋所有权属于被告（反诉原告）尹XX所有；原告（反诉被告）李XX、第三人刘XX将该房屋产权过户登记到被告（反诉原告）尹XX名下；本案诉讼费由原告（反诉被告）、第三人承担。
原告（反诉被告）李XX对被告（反诉原告）尹XX的反诉辩称，1、刘XX与尹XX签订的协议未得到李XX的同意，属于刘XX擅自处理夫妻共同财产的行为，该协议应依法认定为无效。2、李XX对房屋转让事宜不知情。李XX对成都大学集资建房事宜、尹XX与刘XX签房屋转让订协议和刘XX是否收取了转让费等事宜豪不知情。2011年12月李XX拿到房屋产权证，方知有诉争房屋的存在；3、尹XX不是善意第三人。尹XX的丈夫曾在成都大学承包工程，协议中的公证人也系成都大学职工，与尹XX老公是朋友，尹XX应当知道刘XX已经结婚，而未征得李XX同意，不符合善意第三人的条件。
第三人（反诉被告）刘XX对原告李XX（反诉被告）的起诉和被告尹XX（反诉原告）的反诉书面辨称，原告李XX在拿到诉争房屋产权证前确实不知道第三人刘XX与被告尹XX签订《关于转让成大二期职工住房协议》的相关事宜。被告李XX向成都大学缴纳的房款数额为132860元，其中2003年12月29日缴纳的房款3万元由刘XX缴纳，但成都大学没有为刘XX出具收据。该款因迟延缴纳产生了滞纳金160元。刘XX与尹XX签订协议后，尹XX向刘XX支付了3万元。后成都大学将3万元房款写入了2004年10月20日的收款收据中。尹XX持有的2004年10月20日的收据虽记载金额为4万元，其实际只缴纳了1万元。
原告（被告）李XX为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1、结婚证，拟证明原告李XX与第三人刘XX系夫妻关系；
2、《成都市龙泉驿区住房制度改革单位集中建房售购合同》，拟证明诉争房屋购房合同的当事人系成都大学和刘XX；
3、位于龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋产权证（权：0166085）及共有产权约定书，拟证明房屋的所有人系刘XX、李XX，二人各自拥有房屋50%的份额，且共有产权约定书中李XX的签名系刘XX所签，李XX对房屋事宜不知情；
4、成都金房物业服务有限公司证明，拟证明尹XX居住于诉争房屋中；
5、《成都大学集资修建成大花园二期经济适用房的购买办法》，拟证明成都大学已明确规定房屋不得转让；
6、中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行联合出台的《经济适用住房管理办法》，拟证明经济适用房禁止转让；
7、成都大学出具的关于诉争房屋交款情况《回复》，拟证明房屋的总价款是132860元；
被告（反诉原告）尹XX为反驳原告（反诉被告）李XX的诉讼请求并支持其反诉请求，向本院提交了下列证据材料：
1、《关于转让成大二期职工住房协议》和刘XX身份证复印件，拟证明2004年7月7日，被告尹XX与第三人刘XX签订协议，约定将诉争房产转让给被告尹XX。协议中有公证人，证明双方并不熟识。
2、《成都大学收据》4张和刘XX出具的3万元收据1张，拟证明诉争房屋的房款是162800元，尹XX已支付完全部房款；
3、《成大花园前期物业管理协议》、《空中坠物协议》、《成大花园／住户治安、消防安全责任保证书》、物管费收据、水电费收据、成大花园收费单据数张，拟证明被告尹XX从2005年7月起在诉争房产处居住至今。
第三人（反诉被告）刘XX未提交证据。
本院询问笔录一份，被询问人杨荣证实被告尹XX与第三人刘XX签订的转让协议是在二人的商定下，由杨荣撰写。签订协议时，双方口头约定尹XX支付刘XX转让费15000元。对转让事宜，刘XX曾特别嘱咐同事不要告诉李XX。
被告（反诉原告）尹XX对原告（反诉被告）李XX提供的证据，质证意见为：对证据1、4没有异议；对证据2、3的真实性无异议，关联性有异议，与真实情况不符；对证据5的真实性没有异议，但该文件系成大的内部管理文件，不能约束被告尹XX；对证据6的真实性没有异议，但该文件系针对经济适用房，而本案的诉争房屋系集资建房，未违反文件的规定；对证据7的真实性有异议，与尹XX的实际交款数额不符。尹XX对法院询问笔录的真实性、公正性无异议，但认为李XX是否知道房屋转让事宜，尹XX不知情。
原告（反诉被告）李XX对被告（反诉原告）尹XX提供证据，质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对该协议的合法性和关联性有异议，因协议没有约定转让价格，且限制了尹XX对房屋的转让和买卖，致尹XX对房屋仅有使用和居住的权利，并非转让协议；对证据2无异议，其中一张3万元由刘XX支付；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，不能以此证明尹XX对房屋享有所有权。李XX对询问笔录的，质证意见为：杨荣的证词不能证明尹XX实际支付15000元转让费，其证言可以证实李XX对房屋转让事宜不知情。
第三人（反诉被告）刘XX未发表质证意见。
本院认为以上证据，原告所举证据1-7符合证据的三性，具有证据效力，可以作为本案定案依据；被告所举证据1-3，具有证据效力，可以作为本案定案依据。本院向证人杨荣的询问笔录，符合证据的三性，依法予以采信。
经审理查明，原告李XX与第三人刘XX系夫妻关系。刘XX系成都大学职工。2003年12月14日成都大学向校职工发出了成大校字（2003）45号《成都大学集资修建成大花园二期经济适用房的购买办法》。该文件规定“一、…，根据龙泉驿区房改办批复我校集资修建经济适用房报告的要求，结合经济适用房的相关政策，学校决定集资修建‘成大花园’第二期经济适用房。…，二期经济适用房只限于在我校本部在职在岗的教职工购买。不得对外出售，不办理个人土地使用证。七、购买二期经济适用房的办法…（四）、购房者中途不按时交款，视为自动放弃，学校退还原付款，不计息，并取消以后购房资格”。刘XX按照文件的规定，向成都大学申购了一套住房并缴纳房款30000元（因交款延迟产生滞纳金160元）。2004年7月7日，刘XX与被告尹XX签订了《关于转让成大二期职工住房协议》，该协议约定：“1、经甲（刘XX）、乙（尹XX）双方协商，甲方自愿将成大二期住房一套（约105平方米）转让给乙方，待甲方住房分配并认定房号后，进行公证。2、乙方按学校建房要求，分批付清甲方该房款，并有使用、居住权利。待时机成熟予以过户。3、甲方有义务协助乙方办理该房相关手续。4、由于是集资建房，前期分别向学校交款3万元和4万元，由乙方支付，属甲方（刘XX）的发票由乙方保存。5、未尽事宜，双方协商解决。此协议双方签字后生效。一式三份”。刘XX、尹XX分别在协议上签名。协议中，杨荣在公证人处签名。协议中，对第二条内容为“转让、变卖”的字迹进行了删划。同年7月8日，尹XX以刘XX的名义向成都大学缴纳房款40000元。7月15日，尹XX向刘XX支付30000元房款，刘XX同日向尹XX出具收据，载明：“今收到尹XX购成都大学二期教工宿舍刘XX住户款叁万元正（30000元）。正式收据后付”。2005年4月27日，刘XX与成都大学签订《成都市龙泉驿区住房制度改革单位集资建房售购合同》。合同约定：“一、甲方同意乙方购房申请，将位于本区十陵镇成都大学校内12幢4单元1楼2号砌体结构，竣工使用于2005年住房一套，建筑面积为107.4平方米（其中公摊公用建筑面积为9.22平方米）。甲方同意按上述规定将该房出售给乙方”。刘XX于当日授权成都大学代为办理房屋产权登记手续、代缴有关税费、领取房屋分户产权证。同日，李XX和刘XX签订了《共有产权约定书》，约定李XX与刘XX各拥上述房产50%的份额。2004年10月20日、2005年5月23日和2005年10月20日，尹XX依照与刘XX达成的协议，以刘XX的名义先后向成都大学缴纳房款10000元、20000元、32800元。成都大学分别于2004年7月8日、2004年10月20日、2005年5月23日和2005年10月20日以刘XX的名义出具收据4张金额共计132860元。2005年尹XX凭缴费票据从成都大学领取了诉争房屋的钥匙，2005年12月23日，以自己的名义与成都金房物业管理有限公司签订《成大花园前期物业管理协议》、《空中坠物协议》、《成大花园业主治安、消防安全责任保证书》。尹XX2005年办理完交房手续，对房屋进行装修后居住至今。2011年12月7日，成都市龙泉驿区房管局为李XX、刘XX颁发了房屋所有权证。
认定上述事实的依据有：原告提交证据的1-6，被告提交的证据第1-3及各方当事人的当庭陈述。
本院认为：（一）关于《关于转让成大二期职工住房协议》是否违法了法律的禁止性规定。原告李XX诉称被告尹XX与第三人刘XX达成的《关于转让成大二期职工住房协议》中，转让标的为经济适用房，违反了《经济适用住房管理办法》的禁止性规定为无效合同。根据经济适用房的相关规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本案中，诉争房屋不是由政府组织修建、分配，而是由成都大学向校职工集资修建，原告与第三人也不符合低收入住房困难家庭标准，因此，诉争房屋不属经济适用房。根据集资建房的规定，集资建房是指是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难。集资的对象范围由单位确定，以职工工龄、职称等因素作为分房条件。本案诉争房屋符合集资建房的特点，应属集资建房。根据法律的相关规定，集资建房的转让不违反法律的禁止性规定，可以依法转让。因此，原告的主张没有法律依据，本院不予支持。根据本案查明的事实，诉争房屋系第三人刘XX基于成都大学职工身份按成都大学相关政策享有了购买资格，但其与被告尹XX签订转让协议时尚未实际取得房屋所有权。刘XX与尹XX签订的转让协议也约定，刘XX将其购买房屋的资格转让给尹XX，由尹XX以刘XX的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，在房屋交付后尹XX享有房屋的使用、居住权，刘XX在获得房屋产权证后过户给尹XX。因此，双方签订的协议书虽名为住房转让，实际上是集资建房资格的转让，并非房屋所有权的转让，该转让不违反法律的强制性规定。
（二）关于《关于转让成大二期职工住房协议》的效力。原告李XX诉称第三人刘XX与被告尹XX签订转让协议时，未取得其同意，损害了李XX对房屋的共有权，为无效合同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，原告李XX与第三人刘XX系夫妻，是一种相当亲密的生活关系，李XX与刘XX对购房事宜的处分态度，被告尹XX作为第三人无法了解。且尹XX与刘XX签订协议、缴纳房款并入住至今长达八年的时间中，原告李XX和刘XX既没有支付购房款也没有对房屋主张权利，可以推定尹李XX知道或应当知道购房资格转让的相关事宜。因此，李XX以其不知道房屋转让的事实为由主张转让协议无效，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，被告尹XX与第三人刘XX签订的《关于转让成大二期职工住房协议》不违反法律的相关规定，对双方均具有法律约束力。被告尹XX按照合同的约定已足额缴纳了诉争房屋的房款并入住其中，其作为房屋的实际购买人应当拥有房屋的所有权。而原告李XX因其丈夫刘XX成都大学职工身份获得购买诉争房屋的资格，在刘XX将购房资格转让给被告尹XX后即已丧失。同时，原告李XX与被告刘XX未支付房款（曾缴纳的3万元已由被告支付），根据成都大学未按期缴纳房款者，购房资格丧失的规定，即使第三人未将购房资格转让给被告尹XX，原告与第三人因未对房屋出资也不能拥有房屋的所有权。因此，诉争房屋虽登记在原告李XX名下，但仅凭其配偶具有房屋的购买资格而未支付购房款主张诉争房屋的所有权，不符合法律的相关规定。被告尹XX通过与第三人刘XX签订房屋转让协议，获得了房屋的购买权，并按时足额缴纳房款及相关费用为诉争房屋的实际所有人。故，原告李XX要求被告尹XX搬离诉争房屋，并承担经济损失没有事实及法律依据，本院不予支持。被告尹XX要求原告李XX和第三人刘XX按照协议的约定协助其办理诉争房屋的过户手续，符合法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十六条之规定，判决如下：
一、龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋（权：0166085）属被告（反诉原告）尹XX所有。
二、限原告（反诉被告）李XX、第三人（反诉被告）刘XX在本判决生效之日起30日内协助被告（反诉原告）尹XX办理龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋（权：0166085）过户手续。
三、驳回原告（反诉被告）李XX的诉讼请求。
本案本诉案件受理费200元、反诉案件受理费200元，共计400元，由原告李XX、第三人刘XX负担（被告尹XX已预交诉讼费200元，原告和第三人在本判决生效之日起15日内支付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 唐芸
二〇一二年十一月七日
书 记 员 毛昕