山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终466号上诉人（原审被告）：张丽婷。委托诉讼代理人：吴汉宁，山西星瑞律师事务所律师。被上诉人（原告原告）：吴永巍。委托诉讼代理人：卫雪松，山西儒风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司经理。被上诉人（原审被告）：大同市华田房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：沈颂华，该公司经理。上诉人张丽婷因与被上诉人吴永巍、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张丽婷的委托诉讼代理人吴汉宁、被上诉人吴永巍及其委托诉讼代理人卫雪松到庭参加诉讼。被上诉人中大公司、华田公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。张丽婷上诉请求：撤销原审判决，改判驳回吴永巍的诉讼请求。事实和理由：不动产自记载于不动产登记薄时发生效力，不经登记人民法院没有设立房屋所有权的职权。因此吴永巍没有进行过产权登记之前，人民法院只能在合同范畴内认定事实，不能直接认定物权所有权。原审判决以交付为由认定房屋归吴永巍所有，没有任何法律依据。在张丽婷与吴永巍均未取得房屋物权的情况下，张丽婷的房屋买卖合同经过备案，效力更高，原审判决应予撤销。吴永巍辩称，原判正确，应予维持。中大公司、华田公司均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。吴永巍向一审法院起诉请求：确认其与大同市中大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，其是华田苑府城二期3-1-2601号房屋的所有权人；请求撤销张丽婷的网签登记；大同市华田房地产开发有限公司、大同市中大房地产开发有限公司为其办理华田苑府城二期3-1-2601号房屋的产权登记手续。一审法院认定事实：吴永巍与大同市中大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，编号为GF-2000-0171（该合同注明落款时间为2014年6月10日）。约定吴永巍认购中大公司位于华田苑府城二期3号楼1单元2601号房屋（建筑面积96.9㎡，单价4588元）一套，总价444577元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月10日。大同市中大房地产开发有限公司给吴永巍出具了284577元的收据（收据日期为2014年6月10日）。2014年吴永巍以公积金贷款方式支付剩余房款160000元。吴永巍交纳燃气表费及有线电视初装费880元、公共维修基金7340元，暖气费1644元、应补房款445元、契税6230元、产权登记费及查档费及代办费680元（上述收据日期为2014年10月18日）、交纳装修服务费881元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1762元（上述收据日期为2014年10月18日）。张丽婷与大同市中大房地产开发有限公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同没有落款时间。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：张丽婷向大同市中大房地产开发有限公司购买华田苑府城3号楼1单元2601号房，建筑面积97.87㎡，单价1800元，买受人一次性付款176166元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。大同市中大房地产开发有限公司给张丽婷出具了176166元的收据。一审法院认为，吴永巍与大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。吴永巍已按约定付清了所有款项，大同市中大房地产开发有限公司也已交付了房屋，现吴永巍已合法占有该房屋，故吴永巍要求确认位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2601号房屋归其所有以及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。吴永巍要求撤销大同市中大房地产开发有限公司与张丽婷之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对吴永巍的该项诉讼请求，不予支持。张丽婷就其与大同市中大房地产开发有限公司所签订房屋买卖合同的争议问题，张丽婷可向大同市中大房地产开发有限公司另行主张。吴永巍要求大同市华田房地产开发有限公司为其办理产权登记，但该合同权利义务已转移给大同市中大房地产开发有限公司，因此吴永巍要求大同市华田房地产开发有限公司履行该义务的诉讼请求与事实不符，不应支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、吴永巍与大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2601号房屋归吴永巍所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为吴永巍办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回吴永巍的其余诉讼请求。案件受理费300元，由吴永巍负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付吴永巍）。对原审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，关于本案案由问题。吴永巍在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销张丽婷网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于吴永巍能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助吴永巍办理产权登记的义务，因此吴永巍要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为吴永巍办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归吴永巍所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于张丽婷与中大公司所签合同的效力问题。原审法院对张丽婷与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认张丽婷与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，张丽婷就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。吴永巍与中大公司签订的买卖合同系双方自愿民事行为，不违反法律规定，是有效合同。且吴永巍已依约支付了房款，中大公司亦依约交付了房屋，故双方应依约继续履行，即中大公司协助吴永巍办理房产所有权登记手续。张丽婷虽然办理了网签备案手续，但网签备案仅是行政管理行为，不具有物权公示效力，而且其与中大公司之间的房屋买卖合同不具有真实性，故其要求中大公司履行与其之间房屋买卖合同的诉求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。张丽婷的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1125号民事判决第一项、第三项，即“吴永巍与大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同”、“大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为吴永巍办理上述房屋的产权登记手续”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1125号民事判决第二项、第四项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2601号房屋归吴永巍所有”、“驳回吴永巍的其余诉讼请求”；三、驳回吴永巍的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由吴永巍负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元。二审案件受理费300元，由张丽婷负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 张晨曦审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿