山西省绛县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0826民初888号原告：刘春明，男，汉族。委托诉讼代理人：张娟，女，山西衡宵律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚伟宁，男，山西衡宵律师事务所律师。被告：曹金风，女，汉族。被告：徐关茂，男，汉族，中共党员。被告：董小徐，男，汉族。被告：徐爱武，女，汉族。委托诉讼代理人：郑景峰，男，绛县古绛镇法律服务所法律工作者。被告：徐爱红，女，汉族。第三人：绛县金恒源小额贷款有限责任公司住所地：绛县振兴街东段金甲楼下（大门西起11—12间）。法定代表人：王宏群职务：董事长委托诉讼代理人：许国华，男，1978年4月29日出生，汉族，绛县卫庄镇下村第一居民组居民，住绛县普罗旺斯小区。原告刘春明与被告曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武、徐爱红、第三人绛县金恒源小额贷款有限责任公司（以下简称金恒源公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案后，依法作出（2015）绛商初字第220号民事判决书，被告董小徐、徐爱武不服该民事判决，上诉至运城市中级人民法院，运城市中级人民法院对该案审理后，依法作出（2017）晋08民终5号民事裁定书，对该案发还重审。本院于2017年7月24日立案，发还重审后，原告刘春明申请追加曹金风、徐关茂、徐爱红为被告，金恒源公司为第三人参加本案诉讼。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘春明及其委托诉讼代理人张娟、姚伟宁，被告曹金风、徐关茂、徐爱红，被告董小徐、徐爱武及其委托诉讼代理人郑景峰，第三人金恒源公司的法定代表人王宏群及其委托诉讼代理人许国华到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告刘春明向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武偿还原告借款本金3325000元及利息（利息按中国工商银行同期贷款利率计算，从2013年5月1日起算至本息还清之日止），被告董小徐、徐爱武返还原告60万元房屋差价，并赔偿申请人资金损失费（按中国工商银行同期贷款利率计算损失，从2013年5月1日起算至本息还清之日止）、被告徐爱红在其所有的房权证（2003）02—****号房屋财产限额内对3325000元本息承担抵押担保责任或者判令被告董小徐、徐爱武将涉案的房屋及土地变更登记至申请人名下，并且返还给原告2013年10月1日至原告起诉之日的房屋租金30万元，被告董小徐、徐爱武将原告自起诉之日起涉案房屋的租金收益交付给原告；2、本案的诉讼费由被告曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武、徐爱红承担。事实和理由：2009年4月20日被告曹金风在第三人绛县鸿盛农民专业合作社（以下简称鸿盛合作社）借款100万元，借款期限6个月，抵押人为被告董小徐、徐爱武；2009年7月29日被告曹金风在第三人鸿盛合作社借款50万元，借款期限1个月；2010年2月28日，被告曹金风在第三人鸿盛合作社借款50万元，借款期限为12个月，抵押人为被告曹金风、徐关茂、徐爱红；上述借款本金共计200万元。因被告曹金风在借款到期后一直未付本息。第三人鸿盛合作社（即金恒源公司）于2013年4月20日召开股东会，会议决定“本金由责任人刘春明同借款人、抵押人签订抵偿债务协议后，全部归还本金、利息……”。2013年5月1日，原告刘春明与被告董小徐、徐爱武签订了《房屋转让协议》及申请办理过户登记的《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》等书面材料。双方约定，被告将其二人共有的坐落在绛县车厢路西的房地产（房屋建筑面积1638平方米，土地使用面积282.96平方米）转让给原告，上述房屋成交价格为人民币452.5万元。被告房屋出租给案外人胡忠波，被告将房屋转让给原告后，被告与案外人胡忠波签订的房屋租赁协议对原告仍然有效。双方亦约定，2013年10月1日由原告收取案外人胡忠波下一年租金15万元。故原告刘春明依据与被告董小徐、徐爱武签订的《房屋转让协议》，分别于2013年5月28日、2013年12月30日代被告曹金风归还第三人鸿盛合作社（即金恒源公司）借款本金及利息共计332.5万元。于2013年5月1日根据《房屋转让协议》第四条的约定，在该协议签订之日，付给被告董小徐、徐爱武60万元房款。被告董小徐、徐爱武于当日给原告出具了收到60万元房款的收据。被告曹金风、徐关茂辩称：1、原告不具备主体资格。被告曹金风向第三人借款，至今第三人从未告知被告曹金风该债权已转让给原告，原、被告协商并偿还一直基于原告系第三人员工的身份，被告与原告从未建立债权债务关系，被告只与第三人建立了债权债务关系，原告只是第三人的员工，并非债权人；2、本案涉及的债权债务关系已经结清，被告偿还的款项早已超过债务本金及利息。被告分别于2009年4月20日、2009年7月29日、2010年2月28日向第三人借款200万元。2013年4月20日第三人责成原告负责清收该债权。同年5月1日，原告代表第三人与被告徐关茂的二姐徐爱武签订了房屋转让协议等书面材料，约定以徐爱武名下的绛县车厢路西的建筑面积819平方米商用门面房抵顶被告曹金风的借款本金及利息。因房地产价值远超被告的借款本金及利息，原告承诺再向徐爱武支付120万元，其后原告代表第三人向徐爱武支付60万元，其余部分至今未付，关于房产内部的附属财产补偿未达成一致。当日，第三人向被告出具了偿还本金及利息的还款凭证，就此，被告的债权债务已经结清；3、通过此次诉讼，被告发现原告以弄虚作假的手段在被告不懂利息结算的情况下，给被告多计算利息107000元。综上，应驳回原告的起诉。被告董小徐、徐爱武辩称：原、被告于2013年5月1日签订《房屋转让协议》，原告主张的协议中的第五项内容，是原告私自涂改、添加的侵害二被告财产利益的内容，而被告毫不知情，不予认可。对原告持有的房产部门登记表及相关手续，不予认可。因在国家法定节假日期间，房管部门未受理原、被告的房屋转让登记事宜，该房管部门未授权工作人员履行职务行为，该表格式的内容，均系原告伪造、添加，二被告不予认可，均不发生法律效力；原、被告之间不存在明确的法律关系。原告主体不适格，应驳回原告对二被告的起诉，本案诉讼费、保全费由原告承担。原告对二被告的房屋财产、土地使用权，采取的保全措施不当，缺乏事实根据和法律依据，其理应承担因房屋财产保全措施给二被告造成的财产损失的赔偿责任；原告在一审的三次起诉的两次庭审过程中，均查明了原告对协议的私自添加、涂改、作伪的事实。应驳回原告对二被告的起诉。被告徐爱红辩称：当时被告徐爱红位于大世界的门面房抵押给刘春明，徐爱武的房产证也抵押给刘春明后，徐爱武的房产就给了刘春明，随后又把徐爱红的房产证抽回来了，其他的不知道。第三人金恒源公司述称：1、曹金风借款情况说明。第三人前身为鸿盛合作社，于2011年元月份变更为现在的名称，原股东、法人不变，法定代表人为王宏群，原告刘春明系公司股东、总经理。名称变更后，原法人的债权债务均由现在的公司承担。2009年4月20日被告曹金风在鸿盛合作社借款100万元，抵押人为被告董小徐、徐爱武；2009年7月29日被告曹金风在第三人鸿盛合作社借款50万元；2010年2月28日，被告曹金风在第三人鸿盛合作社借款50万元，抵押人为被告曹金风、徐关茂、徐爱红；上述借款本金共计200万元。原告刘春明是上述三笔借款出借方的经办人。2、原告刘春明代被告曹金风向第三人偿还借款，依法取得债权，现被告董小徐、徐爱武既不愿意完全履行以房抵债协议，又不愿偿还借款本息及房屋补差本息，已严重侵害了债权人刘春明的合法权益，故原告刘春明有权起诉被告曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武、徐爱红，要求其还本付息或全面履行《房屋转让协议》。因被告曹金风在上述三笔借款到期后未能及时还款，第三人于2013年4月20日召开股东会，专题“研究曹金风借款处置事宜”会议决定“本金由责任人刘春明同借款人、抵押人签订抵偿债务协议后，全部归还本金、利息…”。2013年5月1日，原告刘春明与被告董小徐、徐爱武签订了《房屋转让协议》，原告刘春明分别于2013年5月28日、2013年12月30日代曹金风归还了第三人的借款本金及利息共计332.5万元，并依约办理了三笔借款抵押权的注销登记手续。之后第三人依原告刘春明的请求，向原告刘春明出具了其代被告曹金风归还本金及利息的收据各一份、向被告曹金风出具了以房抵债收据五份（其中归还本金200万元收据四份、归还利息收据一份）。上述分别向原告刘春明及被告曹金风出具的收款收据仅基于原告刘春明用其股本金归还被告曹金风借款本息332.5万元的事实，第三人从未收取过本案五被告任何人的还款。自此，原告刘春明依法取得了对被告曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武、徐爱红的债权。综上，原告刘春明有权要求各被告还本付息或全面履行《房屋转让协议》约定的内容，具有诉讼主体资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告所举如下证据均无异议：第一组证据：1、绛鸿农借（2009）第008号财产抵押担保借款合同一份；2、绛农借第（2009）字第26号财产抵押担保借款合同一份；3、绛农借第（2010）字第0033号财产抵押担保借款合同一份；4、鸿盛合作社的债权凭证一份。拟证明：2009年4月20日被告曹金风向第三人鸿盛合作社借款100万元，借款期限6个月，抵押人为被告董小徐、徐爱武所持有的本案房地产买卖契约争议的车厢路其中一半的房产即绛民权证（2006）字第02-****号房产证，该房产仅作为100万元债务的抵押担保；2009年7月29日被告曹金风向第三人鸿盛合作社借款50万元，借款期限为1个月；2010年2月28日，被告曹金风向第三人鸿盛合作社借款50万元，借款期限为12个月，抵押人为被告曹金风、徐关茂、徐爱红；上述借款本金共计200万元；第二组证据中的：4、董小徐持有的绛国用（2009）第26－105－18－***号《国有土地使用证》一份；5、徐爱武和董小徐共有的绛房权证〈2006〉字第02－****号《房屋所有权证》；第三组证据：1、02－****号《房屋所有权证》他项权利证存根一份；2、02－****号《房屋所有权证》他项权利证存根一份；3、02－****号《房屋所有权证》他项权利证存根一份。拟证明：原告依据与被告董小徐、徐爱武签订的《房屋转让协议》第一、第二、第三条的约定，将452.5万元购房款中的332.5万元房款用于替被告徐关茂、曹金风偿还在第三人鸿盛合作社的借款（借款本金200万元，利息132.5万元，合计332.5万元）后，原告将被告徐关茂、曹金风、徐爱红抵押给第三人鸿盛合作社的房产办理完抵押权注销登记后，将徐爱红（房屋所有权证号02－****）、曹金风（房屋所有权证号02－****）、徐关茂（房屋所有权证号02－****）名下的房屋所有权证交还给本人，将登记在徐爱武名下的绛房权证〈2006〉字第02－****号《房屋所有权证》依据双方签订的《房屋转让协议》第六条由原告自行保管，待被告将另一房屋产权证交付原告后，办理房产及土地使用权过户登记手续；第四组证据：1、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、交易凭单、历史交易流水统计一份；2、被告出具的收到60万元房款的收据一份。拟证明：原告已于2013年5月1日履行《房屋转让协议》第四条的约定，在该协议签订之日，付给被告60万元房款。被告董小徐、徐爱武于当日给原告出具了收到60万元房款的收据，至此原告共付房屋转让款392.5万元。本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院做如下认定:原告提交的证据：第二组证据：1、第三人的股东会议纪要一份；2、原告刘春明与被告董小徐、徐爱武于2013年5月1日签订的《房屋转让协议》一份；3、原告刘春明与被告董小徐、徐爱武于2013年5月1日签订的《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》各一份；6、2013年5月28日、12月30日第三人出具的原告刘春明代曹金风分别归还借款本金及利息的收据两份，2013年5月28日收据的收款事由是刘春明代还曹金风借款本金4笔（200万元），收款方式是股本金扣收，2013年12月30日收刘春明代还曹金风借款利息132.5万元；7、绛县金恒源小额贷款有限责任公司证明及营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件一份。第五组证据：1、绛县房产管理部门工作人员韩玉林出具的《证明》及身份证复印件；2、李进出具的《证明》及身份证复印件；3、鸿盛合作社工作人员（会计）郑丽佳出具的《证明》及身份证复印件；4、原告刘春明与被告曹金风通话录音光盘及书面整理材料。第六组证据：原告申请证人韩玉林和李进出庭作证的证人证言。原告刘春明提交的上述证据及出庭证人证言拟证明以下事实:1、2013年4月20日，因被告曹金风在借款到期后一直未付本息。第三人鸿盛合作社于2013年4月20日召开股东会，专题“研究曹金风借款处置事宜”，会议决定“本金由责任人刘春明同借款人、抵押人签定抵偿债务协议后，全部归还本金、利息；2、2013年5月1日，原告刘春明与被告董小徐、徐爱武签订了《房屋转让协议》及申请办理过户登记的《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》等书面材料。双方约定，被告将其二人共有的坐落在绛县车厢路西的房地产（房屋建筑面积1638平方米；土地使用面积282.96平方米）转让给原告，上述房屋成交价格为人民币452.5万元。被告房屋已出租给案外人胡忠波，被告将房屋转让给原告后，被告与案外人胡忠波签订的房屋租赁协议对原告仍然有效。双方亦约定，2013年10月1日由原告收取案外人胡忠波下一年租金15万元。故原告刘春明依据与被告签订的《房屋转让协议》，分别于2013年5月28日、2013年12月30日代被告曹金风归还第三人鸿盛合作社借款本金及利息共计332.5万元，原告已履行支付购房款的主要义务，并且原告在2013年5月1日与被告董小徐、徐爱武签订房屋转让协议当天已依约向董小徐、徐爱武支付差价60万元，至此原告共支付房屋转让款392.5万元；3、原告刘春明与被告董小徐、徐爱武办理《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》时，有鸿盛合作社、房产管理部门、公证处、双方当事人、司机等多名人员在场。上述人员均能证明，被告董小徐、徐爱武将位于车厢路中段西侧（中医院南边）四间七层全部房屋转让给原告刘春明；4、被告曹金风与原告刘春明的录音资料，亦能证明，被告董小徐、徐爱武是将“绛国用（2009）第26－105－18－***号《国有土地使用证》”上附着的两套房屋全部转让给原告。由于被告董小徐、徐爱武当天未将“绛房权证〈2006〉字第02－****号”《房屋所有权证》交付给原告，故《房屋转让协议》第五条第2项所要填写的房屋产权证号空出，第1项由于李进打印失误，误将被告徐爱红名下抵押给鸿盛合作社的房产证号填入。被告董小徐、徐爱武当天未将“绛房权证〈2006〉字第02－****号”《房屋所有权证》交付给原告的原因，是被告将该房产证抵押在案外人刘海泉处，由于其还欠刘海泉四、五万元的利息，至今被告董小徐、徐爱武都未将该房产证交付给原告，导致原告无法办理受让房产的过户登记手续；5、韩玉林的证言证明原告与被告徐爱武、董小徐签订房屋转让协议、房地产买卖契约、登记申请表、申请审批表的经过，虽然该买卖契约签订后需拍照递交申请受理后才生效，但并不影响该房地产买卖契约在双方当事人签字捺印后即生效的法定条件，且被告董小徐认可签字协议当天已将涉案两套房产的共有土地权证交付给原告刘春明，并且至今未向原告提出任何异议，结合两名证人的证言，以及原告与曹金风的电话录音“刘春明表述房产本拿不回来人家不给，曹金风说你再给他十几万”，说明双方的通话内容是在原告已持有****号房产证和1**号土地使用权证，仅差****号房产证的情况下，就双方当事人协商经过与曹金风进行的通话；6、结合上述材料能够充分说明房屋转让款452.5万元，原告购买的是被告董小徐与徐爱武共有的130号土地使用权及地上附属的***8、***9号房产，并非被告所辩称的***9号一套房产。况且***9一套房产在2009年4月20日第三人处仅抵押担保借款100万本金，与房屋转让款452.5万元相差甚远。被告曹金风、徐关茂对上述证据综合质证意见是：二被告不知道代为偿还贷款的事实，5月1日鸿盛合作社给被告曹金风出具了200万元的本金及利息的还款收据，二被告不知道5月28日刘春明代还的事情，刘春明和董小徐、徐爱武签的合同是一式三份，但分别持有的内容不一致，被告知道徐爱武用自己的房子给曹金风的债务抵债了；鸿盛合作社给被告利息多算了107000元；录音的通话内容属实，但录音的时间不知道；被告已经用徐爱武的房子与鸿盛合作社将债务抵顶清楚。被告董小徐、徐爱武对上述证据的综合质证意见是：1、本案的原告不具有主体资格，第三人召开股东会被告并不知道；2、当时董小徐和徐爱武在签房地产转移登记申请书和审批表、买卖契约的时候是空白表格，且不是房产所的公职人员办理，不具法律效力；3、房屋转让协议内容同被告持有的不一致，属原告私自涂改添加的内容，被告不予认可，明确的体现在第五项内容中，圆珠笔添加的内容均系原告作伪形成，绛县人民法院民一庭庭审已经查明此事实；4、房产证就是徐爱武的，土地证是董小徐的，均属实，签订房屋转让协议后原告给付被告60万元，被告当场就给了原告这两个证件，只是把徐爱武的房子抵顶给原告，原告持有的房屋转让协议第五条的第2项内容是原告经非正常的程序获取并添加董小徐的房产证号；5、对刘春明代曹金风归还本金及利息的收据不清楚；6、录音的来源不合法，录音内容并不能证明被告董小徐将房屋抵顶的事实，录音内容中体现的3万和17万，是被告徐爱武名下房屋内的设施抵顶价格的折价，没有达成最后的共识；7、郑丽佳证明涉案的房屋地址与实际地址不符，有作伪的可能，且证人未出庭，无证明效力；8、李进系原告刘春明的外甥，有利害关系，证明的房屋地址与实际地址不符；9、韩玉林证明原告所持有的房产部门的契约未经房产部门受理、拍照，故不发生法律效力，且韩玉林的证明不具有房产所公职人员履职性质，韩玉林的工作单位是绛县房产所，应对绛县的房屋坐落位置比其他人更加清楚，但在证明涉案房屋的地址均与李进、郑丽佳证明的房屋地址一致，三个证人出具的证人证言是恶意串通，应排除其证明效力。被告徐爱红对上述证据的综合质证意见是：当时是徐爱武房产证抵押，与董小徐无关，徐爱红是双方签订房屋转让协议的中间人，有一些财产问题没有解决，造成现在的后果；证人所证明涉案房屋的地址与实际不符，且至始至终就没有说过用董小徐的房产抵顶债务。第三人对上述证据的综合质证意见是：股东会议机要属实，第二组证据均具有真实性，与本案具有关联性。通话录音内容具有真实性；郑丽佳是公司的员工，李进是公司的司机，对他们证明的内容赞同；出庭作证的证人证言均属事实。本院对上述证据综合分析认定，鸿盛合作社（即金恒源公司）的股东会议纪要客观真实的反映了公司决定由原告刘春明代曹金风偿还借款本金及利息的方式，并与第三人给原告出具的代偿收据相印证，对该证据的证明效力予以确认；2013年5月1日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，但双方各自所持有的协议第五项内容填写不一致，原告持有的协议第五项空白处系自己添加，被告董小徐、徐爱武对该添加内容不予认可，视为该合同内容并不是双方协商一致的合意，结合双方于2013年5月1日签订的《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》，虽是双方当事人的真实意思表示，但《房地产转移登记申请书》和《房地产转移登记申请审批表》并未加盖公章及房产管理部门负责人签字，两份证据作为物权转让登记并未完成，故对协议及《房地产买卖契约》、《房地产转移登记申请书》、《房地产转移登记申请审批表》的效力不予确认；未出庭作证的证人证言无法核实其真实性，对证人郑丽佳的证明不予采纳；证人韩玉林和李进的证言可以证明原告刘春明与被告董小徐、徐爱武办理房产所需要的物权转让登记材料的过程、签订房屋转让协议时第五条第一项误打的错误房产证号、第二项预留空白处的情况及涉案房屋的具体坐落位置；刘春明与曹金风的通话录音并不能证明原、被告之间转让房产的具体内容，故本院对该证据不予采信。被告曹金风、徐关茂提交的证据：第一组证据：鸿盛专业合作社给曹金风出具的还款凭证共计五份，100万元一份、50万元一份、25万元两份，利息132.5万元一份，拟证明被告将本金200万元、利息132.5万元全部还给鸿盛合作社。第二组证据：1、2010年11月16日通过工商银行曹金风给刘春明转款16.8万元凭证；2、当庭递交曹金风给鸿盛合作社转款利息凭证33份，拟证明被告经刘春明账户向鸿盛合作社偿还利息截止2010年11月16日共计562800元。第三组证据：徐爱红的绛房权证（2003）字第02-***4号房产证复印件（原件无法提供，由于外甥贷款使用）、徐关茂绛房权证（2006）字第02-***6号房产证，拟证明被告曹金风2013年5月1日将钱还给鸿盛合作社后，鸿盛合作社到房产所注销他项权将房产证退还给被告徐关茂和徐爱红。原告刘春明对上述证据的质证意见是：对证据的合法性、关联性没有异议。曹金风向原告转款16.8万元利息，该利息在2010年11月17日鸿盛合作社已向曹金风出具了利息收据，被告曹金风所还利息562800元，是依据鸿盛合作社向其出具所有利息清单所得；对于曹金风向法庭递交的五份还款凭据，所有还款的经办人为郑丽佳和李进，且还款备注栏均显示房屋折顶，被告曹金风并未向鸿盛合作社还过现金，该处的房屋折顶就是被告董小徐与徐爱武共有的2738、2739号两套房产，以及130号国有土地使用权，不存在曹金风与原告刘春明重复两次向鸿盛合作社还款的情况，因为刘春明也持有鸿盛合作社（即金恒源公司）向其出具的还款收据，该收据是第三人鸿盛合作社（即金恒源公司）扣除刘春明的股本金代曹金风还款后向原告出具；两个房产证的真实性没有异议，是在董小徐和刘春明签订房屋转让协议（即抵债协议）后才到房管部门办理了注销他项权返还给被告徐爱红和徐关茂，该房屋转让协议中第四条已详细说明顶账数额332.5万元。被告董小徐、徐爱武对上述证据的质证意见是：鸿盛合作社给曹金风出具的还款凭证备注栏里的房屋折顶的内容不知情，且不认可该还款凭证备注栏里的房屋折顶就是本案被告董小徐、徐爱武的两套房屋，利息还款清单与被告董小徐、徐爱武无关，其他两个房产证的真实性和证明目的没有异议。被告徐爱红对上述证据的质证意见是：还款凭证上房屋抵顶是徐爱武的房屋，并不是董小徐的房屋。第三人对上述证据的质证意见是：五份还款凭证及利息清单都是本公司出具的，对其他证据都没有异议。本院对上述证据综合分析认定：上述证据客观真实反映了第三人与被告曹金风之间存在的借贷关系，被告曹金风向第三人偿还借款本金及利息是用房屋抵顶。该证据与本案具有关联性，故对其证明效力予以确认。被告董小徐、徐爱武提交的证据：第一组证据：被告持有的房屋转让协议，拟证明协议第五条内容为徐爱武的房屋财产，空白之处是指徐爱武房屋内装修价格待定。第二组证据：（2013）绛证字024号公证书和所附刘春明作伪后的房屋转让协议及运城市中级人民法院（2017）晋08民终5号庭审笔录，拟证明公证处存档的房屋转让协议第一页第五条的内容系原告作伪后更换此页的事实。第三组证据：2013年5月6日公证处的证明，拟证明该公证书不发生法律效力。第四组证据：2016年6月28日房产所的证明，拟证明原告持有的房管部门的格式文书不具有法律效力，且节假日该部门未受理、授权公职人员履行职务行为。第五组证据：董小徐绛房权证（2006）字第***8号房屋所有权证，拟证明原告在房屋转让协议中私自添加该房权证号为非正常渠道获得。第六组证据：绛县人民法院（2014）绛商初字第178号、（2015）绛民初字第24号民事裁定书、（2015）绛商初字第220号民事判决书、（2015）绛民初字第24号、（2015）绛民初字220号庭审笔录，拟证明原告两次起诉后撤诉、原告在房产部门未授权的情况下形成的法律文书不具有法律效力以及原告私自涂改添加协议的事实。第七组证据：运城市中级人民法院（2017）晋08民初终5号民事裁定书，拟证明原告主张房屋转让协议属以物抵债协议，未完成登记，并未发生法律效力。第八组证据：2014年8月3日商品房认筹合同、晋都商厦认购协议书，拟证明原告主张被告董小徐、徐爱武房屋抵债不能成立，原告主张被告董小徐、徐爱武的房屋价值明显低于市场价值，显失公平。原告对上述证据的质证意见是：1、对房屋转让协议的真实性没有异议，对被告所要证明的事实有异议，被告主张第五条第二项空白处为协商价格待定，与本协议上下文表述并不一致，该房屋转让的总价款第三条已经明确，第四条又明确其中332.5万元用于抵顶被告曹金风的借款本息，结合第五条第一项和第三项均为房屋证号和土地证号，第二项空白处不可能是价格协商，只能是原告及所有证人表述的董小徐所有的房屋所有权证号，依据第八条约定，被告董小徐、徐爱武是将130号土地上所有房产一并出租给第三人胡忠波，且协议约定该房屋租赁协议对原告仍然有效，并没有单独说明其中一套房屋对原告有效，结合这一约定能够说明被告董小徐、徐爱武是将该土地上所附属的两套房屋全部转让给原告，也就是原告在诉状中所要求的被告董小徐、徐爱武一并支付从协议签订之日起至原告起诉至人民法院两年的租金30万元。现被告董小徐、徐爱武对是一套房屋还是两套房屋抵顶持有异议，但结合第八条能够确定是两套房屋一并转让；2、对第二组证据公证书是原告依据与被告董小徐、徐爱武签订的房屋转让协议、房屋买卖契约等已生效法律文书向绛县公证处申请公证，但由于被告董小徐、徐爱武未将2738号房产证交付给原告，故公证处并未将24号公证文书送达给原告及被告董小徐、徐爱武，该公证书后附房屋转让协议第一页虽为原告刘春明私自打印，但与双方签订转让协议时的目的是一致的；3、结合第三组公证处的证明原告不认可第二组证据中公证书及协议的合法性，因其已经作废；对运城市中级法院（2017）晋08民终5号庭审笔录被告所要证明内容有异议，根据公证处出具的证明原、被告曾申请办理公证系双方行为，非刘春明单方行为，因当事人双方递交的材料不足，未缴纳公证费等原因，24号公证书未送达当事人，说明申请办理公证时的第一页并非原告私自更换，而是双方行为；4、对第四组房地产管理所证明的真实性、合法性有异议，该证明没有制作人的签名，并非经电子登记簿查询的结果，仅对***8号和***9号房屋分别登记在被告名下做了一个证明，并不能够证明该所在节假日期间未授权工作人员履行职务行为，而且其证明的内容错误，2013年五一放假为29、30、1日；5、对房屋产权证均无异议，但是该房产证并不能证明被告所主张的原告以非法渠道获得该产权证号；6、撤诉的民事裁定书与本案庭审争议焦点无关联性。220号民事判决书第十页第二段第七行“以上书证综合证实（包含双方签订的第五条含空白处的房屋转让协议，房地产买卖契约申请审批表及登记申请书）2013年5月1日原、被告经自愿协商二被告将其名下的房产及所附土地均转让给了原告，虽然房产登记管理部门单位及工作人员在转移登记申请书及审批表中未盖章及签字，但原、被告双方均在三份格式文书中签了字，证据之间相互印证了原告的涂改行为与双方约定内容相符的事实，本院对上述证据均应予采信”，原告认为该组证据证明不了被告董小徐、徐爱武所主张的原告持有文书无效及私自作伪的事实；7、运城市中院2017）晋08民终5号民事裁定书，裁定书中虽表述“如当事人尚未完成物权转让登记手续的，则不应对协议是否有效作出确认”，该本院认为部分与最高人民法院第八次民事会议机要《关于房地产纠纷案件审理中的疑难问题》，其中关于以房抵债问题，对以房抵债协议的性质规定的精神相违背，该纪要（下）第二页第十四行“房屋所有权是否完成变动，房屋是否交付仅涉及到债是否已经获得清偿的问题，不应影响以房抵债协议的生效……，第三页第十三行的内容均系最高人民法院王丹法官的观点”用于否认中院本院认为的观点，故对被告董小徐、徐爱武所主张以物抵债协议未完成转让登记不能确定合法效力的观点及中院本院认为的观点不予认可；对绛县法院两份庭审笔录均认可，认可原告刘春明对自己持有的房屋转让协议第五条为自行批注，但与双方当事人签订合同的目的并不违背，证人韩玉林已证明很清楚，是双方当事人均在场的情况下刘春明书写的房屋买卖契约、登记申请表、申请审批表内容，双方均亲笔签字，所以原告刘春明不否认申请登记表与申请审批表是其所写的事实，故并不属于原告私自添加；8、对商品房认筹合同与认购协议书的三性均有异议，该证据属复印件，对真实合法性有异议，两份协议中均没有买受人签章，对其关联性也有异议，与本案纠纷的以房抵债协议以及借款合同均没有关联性。被告曹金风、徐关茂、徐爱红及第三人对上述证据均不清楚，不发表质证意见。本院对上述证据综合分析认定，被告董小徐持有的房屋转让协议系原告与其签订时双方真实意思的表示，但因双方在该协议第五条的空白内容上存在严重分歧未能达成合意；公证书和所附的房屋转让协议及运城市中级人民法院（2017）晋08民初终5号庭审笔录，原告认可所附转让协议的第一页第五条空白处是其所私自打印并更换此页的事实，该公证书并未实际送达双方当事人，并未发生法律效力；公证处的证明证实该公证书已作废的事实；房管所的证明具有真实合法有效性；绛县法院的两份民事裁定书可以证实本院曾受理过原、被告在本案中的纠纷，之后原告申请撤诉，本院予以准许，被告依据（2015）绛民初字第24号、（2015）绛民初字220号的庭审笔录所要证明的内容，原告均已认可是其私自添加的事实；运城市中级人民法院（2017）晋08民初终5号民事裁定书具有真实合法有效性；上述证据均能客观反映本案的有关事实，故本院对上述证据予以采信；被告提交的***8号房产证、商品房认筹合同、晋都商厦认筹协议书并不能证明被告所要证明的内容，认筹合同和认筹协议书与本案不具有关联性，故本院对上述证据的证明效力不予确认。被告徐爱红及第三人金恒源公司没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告曹金风、徐关茂系夫妻关系，2011年1月7日第三人鸿盛合作社工商登记变更为金恒源公司，该合作社原债权债务均由变更注册登记后的金恒源公司负责；2009年4月20日被告曹金风因在新疆开办化工厂向第三人鸿盛合作社借款100万元，借款期限6个月，被告董小徐、徐爱武所共有的登记在徐爱武名下的绛民权证（2006）字第02-***9号房产作为抵押；2009年7月29日被告曹金风向第三人鸿盛合作社借款50万元，借款期限为1个月；2010年2月28日，被告曹金风向第三人鸿盛合作社借款50万元，借款期限为12个月，被告曹金风、徐关茂、徐爱红各自所有的三套房产作为抵押；上述借款约定月利率均为2.1%，本金共计200万元，截止2010年11月16日被告曹金风向第三人鸿盛合作社偿还利息共计562800元，至2013年5月1日尚欠利息132.5万元，本金未偿还；二、被告曹金风在借款期限届满后未偿还借款本金及剩余利息，2013年4月20日第三人金恒源公司召开股东会议，决定由责任人原告刘春明与借款人、抵押人签订抵偿债务协议后，全部归还本金。2013年5月1日，原告刘春明与被告董小徐、徐爱武签订了房屋转让协议，约定被告董小徐、徐爱武自愿承担徐关茂、曹金风的借款本金及利息332.5万元的还款责任，欲转让的被告董小徐、徐爱武自有房屋经双方协商一致认可价值为452.5万元，该房屋转让给刘春明抵顶被告徐关茂、曹金风的借款本息后，刘春明还欠董小徐、徐爱武房屋价款120万元，签订协议当日原告刘春明先向被告董小徐、徐爱武支付60万元，董小徐向刘春明出具了收据，剩余60万元依约定分两次在5月10日前付清，因原告刘春明与被告董小徐、徐爱武在房产转让过程中产生争议，剩余的60万元房屋价款并未向二被告支付，产生争议转让的两套房产至今仍登记在被告董小徐、徐爱武名下。2013年5月2日第三人将登记在徐关茂、徐爱红、曹金风、徐爱武名下各自的四套房产办理了注销他项权手续；三、房屋转让协议签订后，第三人金恒源公司分别于2013年5月28日和12月30用原告刘春明在该公司的股本金，以股本金扣收的方式代被告曹金风偿还了借款本金及利息共计332.5万元，并给原告刘春明出具了收据，同时于2013年5月1日给被告曹金风出具了还款凭证五份共计本息332.5万元，备注栏注明房屋折顶。2017年7月24日原告刘春明向本院申请对被告曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武、徐爱红各自所有的四套房产予以财产保全，经审查，原告的财产保全申请符合相关法律规定，本院依法对上述财产进行了财产保全。本院认为，本案案由应为借款合同纠纷，而非买卖合同纠纷。债务应当清偿，合法的借贷关系应受法律保护。被告曹金风与第三人金恒源公司之间的借贷关系合法，在被告董小徐、徐爱武与原告刘春明签订房屋转让协议自愿抵顶被告曹金风借款的前提下，原告才代被告曹金风向第三人偿还了借款本金及利息，其代偿方式为股本金扣收，第三人给被告曹金风出具的还款凭证备注栏注明房屋折顶，曹金风本人并未向第三人偿还过现金，且庭审中被告徐关茂承认其知道原告刘春明代被告曹金风偿还借款的事实，被告曹金风亦知道自己的借款用徐爱武的房产抵顶的事实，被告徐爱武和董小徐系徐关茂和曹金风的二姐和姐夫，其和原告签订协议用自己房产替二被告偿还债务且数额较大，在任何家族都是件大事。综上事实，可以证明被告曹金风及其他被告对债权转让通知均是知晓的，原告合法取得该债权，该债权转让对债务人发生法律效力。关于被告曹金风、徐关茂、董小徐、徐爱武均提出原告刘春明不是适格主体的抗辩理由，本院不予支持。原告刘春明持据主张借款本息，理由正当，本院应予支持。被告曹金风和徐关茂系合法夫妻，被告徐关茂对被告曹金风借款知情并为该借款的抵押人，且该笔借款用于投资经营化工厂，所得收益用于家庭生活开支，该笔借款应由曹金风和徐关茂共同承担。本案在审理中查明被告曹金风向第三人借款时约定月利率2.1%，依据相关法律规定，该约定利息已超过法律规定年利率24%的上限，本院对其予以调整，对超过年利率24%的利息的约定部分本院不予支持。庭审查明原告刘春明与被告董小徐、徐爱武签订以物抵债的房屋转让协议，因对协议中关键性内容争议较大、各执己见未能达成合意，且原、被告尚未完成物权转让登记，故对以物抵债的房屋转让协议效力不予确认，对原告要求被告董小徐、徐爱武继续履行房屋转让协议将涉案房屋及土地变更至原告名下的诉求不予支持；关于原告要求被告董小徐、徐爱武返还房屋租金30万元的诉求，已系无源之水，本院亦不予支持。但原告要求被告董小徐、徐爱武返还其600000元房屋差价及赔偿资金损失费的诉求，因被告董小徐和徐爱武所得房屋差价所依据的事实根据及法律依据已不存在，构成不当得利，其占用该资金期间给原告造成的损失理应赔偿，对原告的该项请求予以支持；关于原告要求被告徐爱红在其所有的房权证（2003）02—***4号房屋财产限额内对3325000元本息承担抵押担保责任，因徐爱红的房产抵押登记已在2013年5月2日办理了注销他项权，被告徐爱红免除担保责任，故对原告的该项诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八十条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告曹金风、徐关茂于本判决生效后十五日内向原告刘春明偿还借款本金2000000元及利息（利息按年利率24%计算，从2010年11月16日起至清偿之日止）；二、被告董小徐、徐爱武返还原告的房屋差价600000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2013年5月1日起至清偿之日止）；三、驳回原告刘春明其它诉讼请求。如果未按判决书指定期限履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元、保全费5000元，由被告曹金风和徐关茂共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 郗 敏代理审判员 王 雷人民陪审员 赵惠霞二〇一七年十一月二十日书 记 员 常志萍