广东省雷州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0882民初819号
原告：蔡腾兴，男，汉族，1976年4月8日出生，住广东省雷州市，
原告：李妃三，女，汉族，1981年3月19日出生，住广东省雷州市，
共同委托诉讼代理人：邓兴军，广东鹏讯律师事务所律师。
被告：雷州市超源房地产开发有限公司，住所地：雷州市雷城镇曲街141号。
法定代表人：张道超，该司总经理。
委托诉讼代理人：黄彦，广东正大方略律师事务所律师。
被告：中国工商银行股份有限公司雷州支行，住所地：雷州市雷城镇西湖大道。
负责人：王秋桑，该行行长。
委托代理人：郑志强，该行职员。
委托代理人：黄其天，该行职员。
原告蔡腾兴、李妃三诉被告雷州市超源房地产开发有限公司（以下简称超源公司）、中国工商银行股份有限公司雷州支行（以下简称中国工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后,依法适用普通程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告蔡腾兴及原告蔡腾兴、李妃三的委托代理人邓兴军、被告超源公司的委托代理人黄彦、中国工商银行的委托代理人郑志强、黄其天均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡腾兴、李妃三向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除被告超源公司与原告蔡腾兴于2011年4月29日签订的《商品房买卖合同》；2、请求贵院依法判令被告超源公司退还原告已支付的首期购房款119834元、其他费用60978元、购房按揭款270000元，支付购房按揭款利息（从2011年10月31日，按退款日同期银行固定资产贷款利率计算，计至退款之日止）；3、请求法院判令被告超源公司赔偿原告应当支付给被告中国工商银行的购房按揭款利息及逾期还款利息。4、请求判令解除被告中国工商银行与原告蔡腾兴于2011年9月23日签订的《个人购房借款／担保合同》；5、判令由两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告蔡腾兴与李妃三于2011年4月29日与被告超源公司签署了《商品房买卖合同》，被告超源公司向原告出售位于雷州市雷城镇西湖大道地块，商品房预售许可证号为雷预许（2011）字第002号商品房，总成交金额为389834元，可见，原告和被告超源公司商品房买卖合同关系合法有效。而被告超源公司违反规划相关法律，擅自变更超源大厦的规划和设计，导致超源大厦至今不能竣工验收，造成大多数住户暂时可以使用住房，但不能真正交付使用，而且至今不能办理相关的房地产证，使得全体住户实体性权益受到严重损害。根据原告和被告超源公司双方签订的《商品房买卖合同》第十条“规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人的同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期固定资产贷款利率计算）”在原告已经按约定履行购房合同义务，向被告超源公司支付首期购房款和相关办理证照费用，以及向银行支付房贷按揭款的情况下，因被告超源公司不履行合同义务，擅自变更超源大厦的规划和设计，导致本案房屋不能正常交付使用，造成至今被告超源公司既不能给予原告办理房地产证，也没有给原告退回已付购房款及利息。可见，被告超源公司不但已经严重违约，而且严重侵犯了住户的实体性权益。根据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，房地产开发企业应当在商品交付使用之日起60日内，将需要其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。而原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条款违反了《合同法》第5条、第39条规定的公平原则以及违反了《商品房销售管理办法》第三十四条的规定。根据《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先指定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，《民法通则》第四条规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用以及《合同法》第五条规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。而原告与被告超源公司签订的《商品房买卖合同》中，被告超源公司在合同条款中对违约金、违约责任、时间期限等多次使用空白的约定，免除了被告超源公司主要义务，排除了原告主要权利，没有遵循公平原则，公平合理地确定双方的权利义务，造成原告和被告超源公司义务和权利严重不对等，从而严重损害了原告的权益。
首先，原告因支付购房款向被告中国工商银行贷款，而产生的借贷合同关系，是基于《商品房买卖合同》而签订的借贷合同。因此，被告中国工商银行对原告与被告超源公司签订的《商品房买卖合同》具有谨慎审查义务，负有必要审查责任。但是，被告中国工商银行未经审查，随即作出按揭决定，无视被告超源公司违反规定相关法律，违规建筑的行为，被告中国工商银行对此具有过错责任。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房提供贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房买卖合同的，应予支持。第二十五条第二款之规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。本案房屋抵押合同因原告对房屋的期待所有权消失而失去存在的根基，即原告与被告超源公司签订的《商品房买卖合同》无效，那么原告与被告中国工商银行签订的《个人购买借款/担保合同》自然无效。
综上所述，原告与被告超源签订的《商品房买卖合同》合法有效，事实清楚。因被告超源公司擅自变更超源大厦的规划和设计，违反相关法律法规，从而被告超源公司不能履行合同规定之义务，已经构成严重违约。甚至被告超源公司通过合同中不平等的格式条款，明显严重损害了原告的合法权益。因此，被告超源公司应退还原告已支付的首期购房款119834元，其他费用60978元、购房按揭款270000元及支付购房按揭款利息。应当解除原告与被告超源公司签订《商品房买卖合同》，从而原告与被告工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》必然无效。现为维护原告的合法利益，原告特此具状起诉，请法院支持其诉讼请求。
原告李妃三、蔡腾兴对其主张在法定举证期限内向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告身份信息及诉讼主体资格；2、被告超源公司工商公示信息，证明被告公司信息及诉讼主体资格；3、中国工商银行工商公示信息，证明被告公司信息及诉讼主体资格；4、《商品买卖合同》一份、《房地产预告登记证明》一份，证明原告与被告双方签订的买卖合同关系真实有效；5、超源大厦认购计划表，证明被告购买超源大厦商品房金额389834元和其他费用明细，以及支付方式期限；6、收据二份，证明原告已经支付被告购房合同首期款，办理房产证费用、房屋登记费等费用180812元；7、银行转账记录流水账，证明原告支付被告购房合同首期部分款项55812元，其余用现金支付。8、《自营历史明细列表》购房按揭银行缴款流水账，证明支付银行购房按揭款共计126561元；9、雷州市住房和城市规划建设局行政处罚告知书，证明被告超源公司违反规划设计，属于违法建设的行为，并构成严重的违约；10、《个人购买借款/担保合同》，证明原告与中国工商银行股份有限公司雷州支行签订借款合同，被告超源公司为担保人，以《商品买卖合同》为基础以及原告所购买房屋为抵押，向中国工商银行股份有限公司雷州支行借款，《商品房买卖合同》无效，则《个人购买房借款/担保合同》自然无效。11、（2017）粤0891行审15号行政裁定书，证明被告超源公司违反规划设计，属于违法建设行为，并构成严重违约。
被告超源公司辩称：一、被告超源公司在本案中没有违约事实，没有违反规划相关的法律并擅自变更规划、设计，已依约交付涉案房屋由原告蔡腾兴、李妃三实际使用五、六年之久。1、被告超源公司开发涉案项目，即超源大厦，有完备的法律手续，于2010年3月15日领取《国有土地使用证》，2010年1月12日领取《建设用地规划许可证》，并依该规划证进行规划、设计、施工，2011年3月18日领取《商品房预售许可证》。2、原告蔡腾兴、李妃三于2011年4月29日与被告超源公司签订《商品房买卖合同》。据上述，《房屋买卖合同》是在被告超源公司已经办理规划许可证、领取预售许可证、超源大厦主体工程已完工的情况下签订的，当时规划、设计完全按《规划许可证》进行，因此，原告蔡腾兴、李妃三所称“而被告违反规划相关法律，擅自变更超源大厦的规划和设计，导致超源大厦至今不能竣工验收，造成大多数住户暂时可以使用住房，但不能真正交付使用，而且至今未能办理相关的房地产证，使得全体住户实体性权益受到严重的损害”，是完全与客观事实不相符的。3、被告雷州市超源房地产开发有限公司依约于2011年12月1日前已将涉案商品房交付原告蔡腾兴、李妃三使用，原告蔡腾兴、李妃三已经装修入住长达五、六年之久，水电和其他设施一概齐全，除了未能办理房产权证外，并不影响其房屋的实际使用的功能，且至本案起诉前，原告蔡腾兴、李妃三从未对被告超源公司提出任何影响其房屋实用价值的主张或请求。原告蔡腾兴、李妃三之所以起诉被告超源公司，主张解除涉案商品买卖合同，是由于原告蔡腾兴、李妃三尚欠中国工商银行十九期贷款未能清偿，已构成恶意欠贷，原告蔡腾兴、李妃三为了逃避还贷义务而起诉被告超源公司。4、原告蔡腾兴、李妃三对涉案房屋享有事实上的物权。被告超源公司依约向雷州房屋部门办理了备案登记，并于2011年7月23日办理了《房地产预告登记证明》（工行为预告登记权利人，原告蔡腾兴、李妃三为了预告登记人义务人）。依《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力”，意即赋予原告蔡腾兴、李妃三作为预告登记义务以准物权（事实之物权），具有对抗他人主张物权的排他性权利。
二、未能办理房产证，并非被告超源公司原因造成。被告超源公司一直向雷州市房管部门、规划建设部门请求办理超源大厦的规划建设验收，房屋产权登记，还依照法律并交付了营业税、建筑税共计2406694.02元，之所以尚未办理房产权证是由于雷州市政府为了处理相关历史遗留问题，尚未制定出办理房产权证的具体方案，并未作出明确答复。
三、原告蔡腾兴、李妃三请求解除合同，违反合同的约定。1、被告超源公司至今未能办理房产权证的原因，不在于被告超源公司本身，而是多种主、客观原因造成。2、依据《商品房买卖合同》第十五条之约定，即使是被告超源公司的责任，买受人未能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按照第二条处理，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”。综上，请求贵院依法驳回原告蔡腾兴、李妃三的诉讼请求。
被告雷州市超源房地产开发有限公司对其抗辩在法定举证期限内向本院提交的证据有：1、土地证、规划许可证、预售许可证，证明涉案超源大厦项目系被告超源公司依法开发，完全按规划、设计完成项目，在原告与被告签订合同之前，被告已建超源大厦土建主体工程，不存在原告所称改变规划、设计之说。2、完税证明，证明被告超源公司自2011年以来，一直按政府要求，依法纳税2406694.02元（已交建筑税949364.28元，营业税1457329.74元，共计2406694.02元，其中2011年交824532.89元，2012年交529714.30元，2013年交731166.48元，2014年交205486.32元，2015年交115794.12元）。为办理产权证作充分准备，但政府由于种种原因，至今未能为超源大厦楼盘办理正式产权证；3、被告工商起诉原告蔡腾兴、李妃三之诉讼材料（包括起诉状证据清单）。4、建筑工程施工许可证，证明对涉案工程，被告于2011年4月22日取得施工许可。
被告工商银行辩称：一、中国工商银行不是本案适格被告。二、本案原告在一个诉讼中对两个不同法律关系分别提出两个不同的诉请，没有任何法律依据。三、原告与中国工商银行之间的《个人担保/借款合同》依法不得解除。四、原告与被告超源公司之间的《商品房买卖合同》依法不得解除。五、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定。六、本案原告提供的证据不足以证明涉案房屋至今未能办证是被告超源公司的原因导致的。七、中国工商银行在履行《个人借款担保/借款合同》不存在过错，不应承担本案诉讼费用。综上所述，原告诉讼请求于法无据，请贵院依法驳回原告所有诉讼请求。
被告中国工商银行股份有限公司雷州支行对其抗辩在法定举证期限内向本院提交的证据有：原告蔡腾兴自营历史明细列表，证明原告从2012年5月4日开始违约，累计至目前为止已拖欠被告的贷款27期（每个月一期），原告系恶意违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李妃三、蔡腾兴对被告超源公司提交的证据1、2、4有关联性有异议；对证据3的三性均有异议。原告李妃三、蔡腾兴对被告中国工商银行股份有限公司雷州支行提交的证据的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，是由于被告超源公司违约，导致原告不能正常还款。
被告超源公司对原告李妃三、蔡腾兴提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8没有异议；证据9有三性由法院确认；证据10的证明内容有异议；对证据11的关联性有异议。对被告工商银行的证据无异议。
被告中国工商银行股份有限公司雷州支行对原告蔡腾兴、李妃三提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8没有异议；证据9有三性由法院确认；证据10的证明内容有异议；对证据11的关联性有异议。对被告超源公司的证据无异议。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定事实如下：
原告对被告雷州市超源房地产开发有限公司提交的证据1关联性有异议。该证据，具有关联性，能够证实原告所称被告擅自改变规划的内容是发生在原告李妃三与被告雷州市超源房地产开发有限公司公司签订合同之前，故原告的异议不成立，本院对该证据予以采纳；对证据2关联性有异议，该证据证实被告雷州市超源房地产开发有限公司完税情况，为能够办理产权证做准备，与本案中原告诉称被告雷州市超源房地产开发有限公司没有及时为其办理房产证的内容相互回应，故原告的异议不成立，本院不予采信，对该证据予以采纳；对证据3的三性均有异议。被告超源公司提交的证据3是证实其在2011年4月22日领取了施工许可证，与本案的案情没有关联性，原告的异议成立，本院对该证据不予采纳。原告对被告中国工商银行提交的证据有异议，认为该证据与本案无关联性。原告主张缺乏事实依据，本院不予采信，对该证据予以采纳。
被告超源公司、中国工商银行对原告提交的证据9的真实性、合法性及关联性由法院确认，该证据由雷州市住房和城乡规划建设局出具，并盖有该部门公章，该证据的真实性及合法性本院予以确认，该告知书是2016年8月30日出具的，并未能证明被告超源公司擅自改变规划的行为发生在其与原告签订合同之后，故该证据与本案无关联性，本院不予采纳。两位被告对原告提交的证据10的证明内容有异议，原告对证明目的理由不充分，本院不予支持。两位被告对原告提交的证据11有异议，认为该证据与本案无关。该证据是被告雷州市超源房地产未依法建设人防地下室，而是将地下室作为车库使用，被申请执行人雷州市人民防空办公室对被告雷州市超源房地产开发有限公司处以行政处罚。未能证明被告超源公司擅自改变规划的行为发生在其与原告签订合同之后，故该证据与本案无关联性，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告超源公司于2010年3月15日取得了雷国用（2010）第022949号国有土地使用证书，2010年1月12日取得雷规地字第【2010】013号建设用地规划许可证。被告超源公司按照规划建设了地上十九层、地下一层的商品房，并依法缴纳了营业税、城建税等相关税费，并于2011年3月18日取得了雷房预许（2011）字第002号商品房预售许可证，该预售许可证载明：预售层数是十九层，发证时各栋已建层数为全部封顶。预售后，原告蔡腾兴于2011年4月29日与被告雷州市超源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同约定：原告蔡腾兴购买被告超源公司名下的商品房【现房】【预售房】第十三层1301号房，该商品房建筑面积共154.85平方米，其中套内建筑面积为132.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为21.93平方米，商品房单价为每平方米2517.49元，总金额为389834元，首期款为119834元，按揭款270000元，按揭年限为十年。原告蔡腾兴依约向被告超源公司支付了首期款119834元。原告李妃三、蔡腾兴于2011年9月23日与被告中国工商银行签订了个人购房借款/担保合同。于2012年12月1日，被告超源公司将涉案商品房交付给原告使用。原告从2012年12月入住该商品房至今。原告蔡腾兴与原告李妃三系合法夫妻关系。另，被告中国工商银行在答辩和庭审中，均明确提出不同意将房屋买卖关系和担保借贷关系两个不同的法律关系合并审理，并不提出独立诉讼请求。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告蔡腾兴、李妃三与被告超源公司签订的商品房买卖合同合法有效，依法受法律保护。
一、关于涉案商品房买卖合同是否应该解除问题。被告超源公司于2011年4月29日与原告蔡腾兴签订商品房买卖合同后于2012年12月1日前将涉案商品房交付给原告使用，原告自2012年12月入住该商品房至今，现原告请求解除该商品房买卖合同，理由是被告超源公司违反相关规划规定，擅自变更超源大厦的规划和设计，导致超源大厦至今未能竣工验收，造成原告至今未能办理相关的房地产证。原告蔡腾兴、李妃三提供了雷住建××字【××】××市住房和城乡规划建设局行政许可证告知书、（2017）粤0891行审15号湛江经济技术开发区人民行政裁定书对上述主张予以佐证。但被告超源公司取得了《商品房预售许可证》，才与原告李妃三签订《商品房买卖合同》，被告超源公司在预售后并没有擅自变更规划、设计，而且原告李妃三提供的雷住建××字【××】××市住房和城乡建设规划局行政处罚告知书并不是正式生效的处罚决定书，以及（2017）粤0891行审15号湛江经济技术开发区人民法院行政裁定书准予强制执行，是被告超源公司未依法建设人防地下室，而是将地下室作为车库使用，被申请执行人雷州市人民防空办公室对被告超源公司处以行政处罚。因此，被告超源房公司预售商品房后并没有违约变更规划、设计，根据双方《商品房买卖合同》第十条约定，故原告李妃三、蔡腾兴请求解除房屋买卖合同的理由不成立，依据不足，本院不予支持。因而，由于原告与被告超源公司签订《商品房买卖合同》不能解除，原告请求被告超源公司退还已支付的首期购房款119834元、其他费用60978元、购房按揭款270000元其利息，以及偿还原告应当支付给被告中国工商银行的购房按揭利息及逾期还款利息，于法无据，本院也不予支持。至于被告超源房公司未能给原告办理房地产权证书，可按双方签订《商品房买卖合同》第十五条约定，另行主张违约责任。
二、关于是否合并审理原告蔡腾兴、李妃三要求解除与被告中国工商银行签订的《个人担保/借款合同》。原告蔡腾兴、李妃三请求解除其与被告中国工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，被告中国工商银行抗辩原告蔡腾兴、李妃三与其的纠纷属于商品房担保贷款合同纠纷，属于两个法律关系，且被告中国工商银行在庭审中明确表示不同意合并审理，并不提出独立的诉讼请求。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第一款之规定，本院不宜合并审理。故本院予以驳回原告蔡腾兴、李妃三对被告中国工商银行的起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告蔡腾兴、李妃三对被告雷州市超源房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、驳回原告蔡腾兴、李妃三要求解除原告李妃三、蔡腾兴与中国工商银行股份有限公司于2011年9月23日签订的《个人购房借款/担保合同》的起诉。
案件受理费8062.18元，由原告蔡腾兴、李妃三共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 陈挺卫
审 判 员 曾海平
人民陪审员 吴祥鹏
二〇一七年十一月九日
书 记 员 郑启迪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。