湖南省高级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）湘行再35号
再审申请人（一审起诉人、二审上诉人）：怀化九龙房地产开发有限公司。住所地：怀化市迎丰西路绿园宾馆四楼，组织机构代码18888829-0。
法定代表人：杨贤良，该公司董事长。
委托代理人：徐晓安，湖南湘恒律师事务所律师。
再审申请人怀化九龙房地产开发有限公司（以下简称九龙公司）房屋行政登记一案，原由湖南省洪江市人民法院于2014年11月24日作出（2014）洪法立行初字第1号行政裁定，对九龙公司的起诉不予受理。九龙公司不服，向湖南省怀化市中级人民法院提起上诉，该院于2015年2月10日作出（2015）怀中立行终字第1号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定，该裁定已经发生法律效力。九龙公司仍不服，向本院申请再审，本院于2017年6月12日作出（2015）湘高法行申字第476号行政裁定，裁定提审本案。本院依法另行组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
九龙公司对洪江市房产管理局（以下简称洪江市房管局）提起诉讼称：2007年九龙公司相继取得洪江市黔城镇芙蓉路商贸城的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》等，后新建了黔城商贸城房地产项目。该项目于2011年12月进行工程竣工验收，规划验收至今尚未进行。2010年2月，九龙公司与向运生分别签订了一份《市场销售合同》和一份《补充协议》，约定九龙公司将洪江市黔城商贸城第二期工程九龙滨江花园第13、14、15、16、17#第一层市场，现状出售给向运生；在向运生资金未全部到账之前，九龙公司有权处置上述销售物业等。2010年3月23日，向运生在九龙公司不知情、没有土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等任何证件的情况下，擅自向洪江市房管局申请办理尚未竣工的洪江市黔城镇芙蓉西路商贸城13、14、15、16、17栋以及13-1栋一层门面的房产证，洪江市房管局在明知上述门面尚未竣工，向运生也未提交法律要求的任何证件的情况下，违反《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，为向运生办理了上述门面的产权证，证号分别为黔20**-136、137、138号。2012年12月11日，九龙公司向怀化市中级人民法院起诉，要求向运生支付购房款。诉讼中，九龙公司在提出财产保全时，才得知洪江市房管局已违法为向运生办理了上述房产证。后经多次交涉未果，故九龙公司诉至一审法院，请求判令洪江市房管局立即注销黔20**-136、137、138号房屋所有权证。
湖南省洪江市人民法院审理查明：九龙公司与向运生、宁娥姑（系向运生之妻）、洪江市顺隆房地产开发有限责任公司（以下简称顺隆公司）欠款纠纷一案，湖南省怀化市中级人民法院经审理于2013年3月3日作出（2012）怀中民二初字第70号民事判决，该判决已发生法律效力，并已进入执行程序。该判决认定：2010年2月，九龙公司与顺隆公司、向运生签订《市场销售协议》和《补充协议》，九龙公司将其开发的洪江市黔城商贸城第二期工程九龙滨江花园13-17号第一层市场现状以1628万元出售给向运生和顺隆公司。合同签订后，由于不能兑现付款，向运生于2010年3月24日向九龙公司的法定代表人杨贤良出具了一张欠条。之后，顺隆公司、向运生仅支付部分欠款，因此，九龙公司要求向运生、宁娥姑、顺隆公司偿还欠款1362万元。在诉讼期间，九龙公司与顺隆公司、向运生经过核对算账后，顺隆公司、向运生于2013年1月9日给九龙公司出具了一份1266.9496万元的欠条。该判决认为：九龙公司与顺隆公司、向运生所签订的《市场销售协议》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且该协议没有违反法律强制性规定，该协议合法有效。九龙公司履行完协议标的物给付义务后，顺隆公司和向运生应当按照约定的时间支付价款。由此，湖南省怀化市中级人民法院判决：顺隆公司、向运生、宁娥姑于该判决生效之日起十五日内偿还九龙公司欠款1266.9496万元，利息按银行同类贷款利率的四倍支付（从2010年5月30日起至还清之日止计算）。
湖南省洪江市人民法院审理认为：九龙公司已将黔20**-136、137、138号房屋所有权证名下的房屋出售给了向运生和顺隆公司，双方亦已履行完协议标的物给付义务。虽然向运生和顺隆公司未能付清购房款，但向九龙公司出具了欠条，明确了双方的债权债务关系。且九龙公司为维护其合法权益已通过民事诉讼途径来实现自己的债权，湖南省怀化市中级人民法院也依法作出了判决，确认了该债权债务的合法性，故该房屋的权属与九龙公司无利害关系。现九龙公司提起行政诉讼要求一审法院依法判令洪江市房管局立即注销黔20**-136、137、138号房屋所有权证，系主体不适格，九龙公司无原告诉讼主体资格，据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条第（一）项及《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项之规定，裁定：对九龙公司的起诉，不予受理。
九龙公司不服一审裁定上诉称：1.一审裁定认为九龙公司无诉讼主体资格理由不清、结论错误，违反了《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，亦不符合《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十三条第（四）项之规定。2.黔20**-××号房屋产权证下的洪江市黔城镇芙蓉西路商贸城13-1栋一层门面，并不包含在九龙公司与向运生及顺隆公司签订的《市场销售协议》中，也并非湖南省怀化市中级人民法院（2012）怀中民二初字第70号民事判决所确认的九龙公司与向运生及顺隆公司签订的《市场销售协议》涉及的交易房产，而是九龙公司另行新建的，但是一审裁定也认定其权属与九龙公司没有利害关系，明显不符合法律。请求撤销一审裁定，对本案予以受理。
湖南省怀化市中级人民法院审理认为：九龙公司已将黔20**-136、137、138号房屋所有权证下的房屋出售给了向运生和顺隆公司。虽然向运生和顺隆公司未能付清购房款，但九龙公司并未解除房屋出售合同，而是向湖南省怀化市中级人民法院起诉要求向运生和顺隆公司清偿购房欠款。湖南省怀化市中级人民法院于2013年3月3日作出（2012）怀中民二初字第70号民事判决，判决由向运生和顺隆公司清偿该购房欠款。即对于本案争议的房产，九龙公司与向运生和顺隆公司之间是一种购房款支付的债权债务关系，而非房产权属争议法律关系。因此，本案争议的房屋权属与九龙公司无利害关系，就本案而言，九龙公司无诉讼主体资格。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条之规定，裁定驳回上诉，维持原裁定。
九龙公司仍不服，向本院申请再审称：1.九龙公司是涉案房屋的开发商，是涉案房屋的合法建造者，只有九龙公司才有资格申请房屋所有权初始登记。2.向运生无法提供涉案房屋的建设用地使用权证明（即国有土地使用权证）、建设工程符合规划的证明（即建设规划许可证）、房屋已竣工的证明，不具备办理登记的条件。3.本案涉及的黔城商贸城第二期工程第13-1栋第一层房屋属于九龙公司，并不包括在双方签订的《市场销售协议》范围内，洪江市房管局就第13-1栋房屋为向运生提供《洪江市私有房屋产权登记审批表》，侵害了九龙公司的合法权益。4.洪江市房管局的房屋登记行为，决定着上述房屋所有权的归属，严重影响到九龙公司的重大利益，与九龙公司有利害关系，九龙公司应该具有原告主体资格。综上，九龙公司是本案适格原告，一审、二审裁定认定事实不清、适用法律错误，请求再审法院撤销一审、二审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。
当事人一审、二审提交并经庭审质证的证据已随案移送本院。经审查，可以作为认定本案事实的依据。再审期间，当事人未提交新的证据。
本院对一审、二审查明的事实，予以确认。本院认为:《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”九龙公司作为涉案房屋的开发建设主体，持有涉案房屋的国有土地使用权证、建设工程规划、施工许可证等权属证明文件，其与涉案房屋的初始登记有利害关系，有权提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，九龙公司与顺隆公司及向运生签订《市场销售协议》，只是可能引起物权变动的原因。因为房屋是不动产，其所有权变动依据的是登记，而非交付；未经登记，房屋物权变动不发生效力。故洪江市房管局是否依法办理房屋登记，关系到涉案房屋的所有权是否发生转移。上述尚未履行完毕的《市场销售协议》以及人民法院有关债权确认判决不能导致九龙公司丧失与涉案房屋登记行政行为之间的利害关系，九龙公司是本案适格的原告。原审裁定认定本案争议的房屋权属与九龙公司无利害关系错误，应予纠正。另，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，在九龙公司提起本案诉讼后，洪江市房管局的房屋登记等职能划转至洪江市国土资源局，故洪江市国土资源局成为本案的适格被告，人民法院应当告知九龙公司依法变更被告。
综上，怀化九龙房地产开发有限公司申请再审的理由成立，本院予以支持。原一、二审裁定适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第八十九条第一款第二项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十六条第一款、七十九条第二项之规定，裁定如下：
一、撤销湖南省怀化市中级人民法院（2015）怀中立行终字第1号行政裁定；
二、撤销湖南省洪江市人民法院（2014）洪法立行初字第1号行政裁定；
三、指令湖南省洪江市人民法院立案受理本案。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郑 波
审 判 员 朱志林
审 判 员 林 芝
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 刘柯岑
书 记 员 刘海涛
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》
第七十六条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人民法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第七十九条人民法院审理二审案件和再审案件，对原审法院受理、不予受理或者驳回起诉错误的，应当分别情况作如下处理：
……
（二）第二审人民法院维持第一审人民法院不予受理裁定错误的，再审法院应当撤销第一审、第二审人民法院裁定，指令第一审人民法院受理；