江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终4142号上诉人（原审原告）：平原，男，1958年7月21日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：王强，江苏中吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，江苏中吴律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：常州市万事达电器制造有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道991号。法定代表人：宗国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙雪松，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗敏，该公司员工，系宗国平女儿。原审第三人：常州市天宁区雕庄街道办事处，住所地常州市天宁区中吴大道***号。负责人：张璀，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：裘小红，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹倩芸，江苏常辉律师事务所律师。上诉人平原、常州市万事达电器制造有限公司（以下简称万事达公司）因与原审第三人常州市天宁区雕庄街道办事处（以下简称雕庄街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平原上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，承担全部诉讼费。事实和理由：1.一审程序违法。上诉人提出保全申请后，一审法院未作处理，直接进行实体判决。2.认定事实错误，2002年租赁面积为272平方米，后经被上诉人同意自建辅房两间，故实际面积应为352.6平方米。对于房屋、附属设施的损失（包括不可搬走的设备及设施造价费、建造的辅房造价费以及冷却池、设备基础、受电点以下电器设施等附属设施造价费），以及搬迁、临时安置、停产停业等损失，没有进行调查、询问、辩论、质证，也没有要求评估公司出庭解释，草率作出认定。3.适用法律错误。在计算上诉人搬迁、临时安置、停产停业等损失时适用的计算方式,酌定以租赁面积和总建筑面积的比值，乘以万事达公司获得的补偿来计算平原的搬迁及停产营业损失，缺乏合理性。二审法院如仍用该计算方式，应当包括临时安置费、搬迁奖励费等其他费用。4.上诉人并未主张因断电导致的设备修复费用、经营损失以及不可预见损失，一审法院文书中进行列举，超越诉请判决，排除了上诉人另行诉讼的权利。万事达公司上诉请求：撤销原判，依法改判，被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：一审认定合同租赁期限为2012年9月20日至2017年9月19日，与事实不符，应当是2011年9月20日至2016年9月20日。由于一审法院认定事实有误，导致拆迁还在租赁期限内，作出了错误的判决。雕庄街道办事处辩称，一审判决正确，予以维持。平原向一审法院起诉请求：1、万事达公司支付各项拆迁费用总和暂计377400元；2、本案诉讼费用由万事达公司承担。一审法院查明事实：万事达公司位于常州市天宁区常锡东路11号，建筑面积6904.57平方米。2002年12月18日，平原（乙方）和万事达公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，平原租赁万事达公司内4号楼底层二间办公室用房、8号车间及其大门两侧空地（见附图），乙方需自己负责将车间门、窗装好；乙方如需在承租范围内添置其他的设施（如钢柱、阁楼等），应征得甲方同意，由乙方自己出资解决，产权归乙方；合同约定租赁期5年，自2002年9月20日至2007年9月19日，租赁年租金25000元，车间顶棚部分系乙方出资搭建及乙方已支付定金2000元，双方商定，以此两项费用抵充第一年部分租金，第一年租金还差7500元部分到期再支付；乙方出资添置的其他部分资产不抵房租费，资产归出资人。合同签订后，平原对车间顶棚出资搭建。合同到期后，双方又续签了一次合同。2011年9月20日，平原（乙方）和万事达公司（甲方）又签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，租赁期自2012年9月20日起到2017年9月19日止，年租金为30000元，乙方自行负责出资添置的所有设施，权属归乙方所有，同时约定“在租赁期内，如遇拆迁，万事达公司有义务为乙方向拆迁人主张搬迁费用”等条款。另查明，2014年4月1日，常州市天宁区人民政府发出常天征【2014】3号国有土地上房屋征收决定书，因旧城区改建公共利益的需要，决定对采菱老工业园地块（一期）改造项目征收范围内的房屋实施征收。2016年7月20日，万事达公司向平原发出通知，告知根据雕庄街道通知，将于2016年10月31日拆除厂房，请提前搬迁，并将于2016年10月31日断电。2016年8月8日，万事达公司与常州市天宁区建设局达成常州市国有土地房屋征收与补偿协议，协议约定房屋征收部门常州市天宁区建设局（以下简称甲方），被征收人万事达公司（以下简称乙方）。甲方按照常天征（2014）3号房屋征收决定，需要征收乙方坐落于雕庄街道采菱老工业园区的房屋及其附属�。产权人万事达公司，建筑面积6904.57平方米（权证）。房屋补偿金额为13903296元，附属设施（装饰）补偿金额1313551元，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿（其中搬迁费190683元、临时安置费457638元，其他费用598408元。因征收房屋造成的停产、停业补偿费913011元。搬迁奖励费953413元。甲方应付乙方18330000元（附房屋征收与补偿结算表）。乙方承诺并保证其已经和房屋承租人达成解除租赁关系的协议。本协议签订后，如乙方与被征收房屋的承租人和使用人产生纠纷造成甲方损失的，乙方还应承担相应的违约责任。乙方同意于2016年12月30日前将上述房屋腾空交甲方验收。协议还约定其他事项。之后，万事达公司已取得上述征收房屋的部分补偿款。现万事达公司的厂房已部分拆迁，双方因拆迁赔偿事宜协商未果，平原诉至法院。双方庭审中一致确认，租赁面�共计271.98平方米，其中车间房为206.03平米，两间办公室为65.95平米。一审法院认为，本案争议焦点为：1、租赁房屋实际拆迁时，租赁合同是否到期；2、如未到期，万事达公司是否应赔偿平原损失及应赔偿损失数额。关于争议焦点一，双方最后一份租赁合同签订于2011年9月20日。平原提供的租赁合同原件第一页租赁期限未改动，为2012年9月20日至2017年9月19日，万事达公司提供的租赁合同原件第一页有手写改动，将电脑打印字体改动成2011年9月20日至2016年9月19日。万事达公司辩称，根据交易习惯，租赁期的开始日期应当和签订日期一致。当时租赁期限打印错误，直接在上面手写纠正错误。但法院审查双方之前签订的三份租赁合同，签订日期均和租赁开始日期均不一致，现平原保存的租赁合同租赁日期没有改动，万事达公司不能提供证据证明其提交的�动的租赁合同是双方一致的意思表示，故法院综合认定应以平原提供的未改动的租赁合同签订的到期日为准，租赁合同到期日为2017年9月19日，故2016年10月31日租赁房屋遭遇拆迁时，双方签定的租赁合同尚未到期。关于争议焦点二，租赁合同期限内，房屋遭遇拆迁，致使租赁合同不能继续履行，平原遭受的损失，万事达公司应给予赔偿。平原主张的损失有搬迁费、不可搬走的设备及设施造价费、建造的辅房造价费、因断电导致的设备修复费用、经营损失、不可预见损失等暂估为377400元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，依据双方签订的租赁合同�定，平原自行负责出资添置的所有设施，权属归平原所有，在租赁期内，如遇拆迁，万事达公司有义务为平原向拆迁人主张搬迁费用。征收系因公共利益需要，万事达公司并无过错，故平原仅有权在万事达公司获得的补偿范围内获得相应赔偿，平原主张的所有费用及损失无证据加以证明，且赔偿金额均为自己估算，故法院根据本案实际情况及公平原则酌定万事达公司在搬迁费及停产、停业补偿费范围内赔偿平原损失。依据2016年8月8日万事达公司与常州市天宁区建设局达成的房屋征收与补偿协议书，万事达公司被征收房屋建筑面积6904.57平方米。补偿款18330000元，包括：1、房屋价值的补偿：房屋补偿金额13903296元，附属设施（装饰）补偿金额1313551元；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：搬迁费190683元；临时安置费457638元，其他费用598408元；3、因征收房屋造成的停产、停业补偿费913011元；4、政府补助和奖励：搬迁奖励费953413元。关于平原主张的搬迁费及停产、停业补偿费损失，法院酌定以租赁面积和总建筑面积的比值，乘以万事达公司获得的补偿来计算搬迁损失和停产停业损失。其中，搬迁损失赔偿金额为7511.25元（271.98/6904.57*190683）；停产停业损失赔偿金额为35964.69元（271.98/6904.57*913011）。对于平原主张的车间行车属于其所有，由其自行搬走；对于平原主张的门窗、水池，地下顶棚等附属设施（装饰）赔偿，法院认为，根据双方于2002年12月18日签订的房屋租赁合同，车间顶棚部分虽由平原出资，但已抵充第一年部分租金，故平原无权主张顶棚建造费补偿；门窗根据双方签订的租赁合同，仓库门窗由平原建造，法院酌定由万事达公司赔偿仓库门窗及水管3000元。对于平原主张的冷却水池、设备基础、受电点以下电气设施等其他附属设施赔偿，平原未提供证据予以证明，万事达公司也不予认可，且房地产征收评估报告中也无平原所陈述的该设施补偿，平原应承担举证不能的不利后果，故法院对该部分的请求不予支持。上述赔偿款共计46475.94元。对于万事达公司辩称平原尚欠租金17500元及水电费21594.71元，因其未提供依据，且也未提出反诉，故由其另案诉讼。判决：一、常州市万事达电器制造有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向平原支付赔偿款46475.94元。二、驳回平原的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6961元，由平原负担6104元，常州市万事达电器制造有限公司负担857元。二审查明，本案所涉的租赁协议分别为：1.2002年12月18日，平原（乙方）和万事达公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定平原租赁万事达公司内4号楼底层二间办公室用房、8号车间及其大门两侧空地，租赁期自2002年9月20日至2007年9月19日，年租金为25000元；合同尾部，万事达公司在甲方处签字盖章，平原在乙方处签字。2.2007年1月6日，平原（乙方）和万事达公司（甲方）签订《房屋租赁延期协议》，平原租赁万事达公司车间一跨、车间南首两侧辅房及办公房，租赁期限延长到2010年9月20日，年租金增加为28000元，合同尾部，万事达公司在甲方处签字盖章，平原在乙方处签字。3.2010年3月29日，平原（乙方）和万事达公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定平原租赁万事达公司内4号楼底层西侧二间办公用房、8号车间及车间大门两侧辅房，租赁期自2010年9月20日至2011年9月19日，年租金为28000元；合同尾部，万事达公司在甲方处签字盖章，平原在乙方处签字。4.2011年9月20日，平原（乙方）和万事达公司（甲方）又签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，租赁期自2012年9月20日起到2017年9月19日止；合同尾部，万事达公司在甲方处签字盖章，平原在乙方处签字。万事达公司、平原除对2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》租赁期限有异议外，对于上述四份合同的真实性均无异议。二审查明的其他事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为，一审判决错误，应予改判。理由如下：一、一审程序是否违法的问题。二审认为，平原于2017年5月4日书面提出证据保全紧急申请的申请，一审法院经听证、现场勘验于2017年5月24日告知平原，其申请保全的设备等不属于保全范围，平原及其一审代理人聂朝阳在笔录上予以签字；期间因平�于2017年5月7日申请一审案件承办人回避，一审法院于2017年5月7日作出驳回平原回避申请的书面决定，并告知其可以申请复议的权利。故平原认为一审法院对其保全申请未作处理直接进行实体判决的上诉主张，无事实依据，本院予以驳回。二、涉案征收房屋是否在租赁期限内的问题。二审认为，万事达公司、平原分别提供2011年9月20日双方签订的《房屋租赁合同》各一份，两份《房屋租赁合同》除租赁期限以外其余内容均相同。其中万事达公司提供的《房屋租赁合同》，租赁期由自2012年9月20日起到2017年9月19日手写修改为自2011年9月20日起到2016年9月19日止；平原提供的《房屋租赁合同》租赁期自2012年9月20日起到2017年9月19日止。关于万事达公司认为应以其提供的《房屋租赁合同》为准的上诉主张，二审注意到2002年、2007年、2010年三份房屋�赁合同中租赁双方对于租赁期限的约定具有承租日期点对点、上下顺延的连续性，因此涉案合同当事人对于租赁合同的签订均尽到谨慎义务，现万事达公司主张2011年的《房屋租赁合同》其有工作疏忽、存在笔误，本院认为万事达公司不能提供其他证据证明其自行改动的租赁合同是合同当事人万事达公司与平原双方共同的意思表示，其笔误的主张与其交易习惯中的谨慎行为并不一致，且平原也不予认可该笔误，故其该项上诉主张，本院不予支持；《房屋租赁合同》应以平原提供的未改动的租赁合同签订的到期日为准，租赁合同到期日为2017年9月19日，2016年10月31日租赁房屋遭遇拆迁时租赁合同尚未到期，涉案征收房屋在租赁期限内，一审判决对此认定正确。三、涉案房屋面积的问题。平原上诉主张，房屋租赁面积为350平方米，包括租赁万事达公司内4号楼底层二间办公室用房（65.93平方米）、8号车间（206.03平方米）以及经被上诉人同意2003年由平原在大门东西两侧搭建的约80平方米辅房两间。万事达公司抗辩，根据2011年的协议，东西两侧的辅房早已存在。双方在租赁合同中对于自建设施进行了约定，从没有涉及东西两侧的辅房，辅房是万事达公司自己建造的。二审认为，本案所涉的租赁房屋状况面积等，在双方当事人签订的四份协议中分别约定：1.2002年12月18日《房屋租赁合同》，合同约定平原租赁万事达公司内4号楼底层二间办公室用房、8号车间及其大门两侧空地。2.2007年1月6日《房屋租赁延期协议》，平原租赁万事达公司车间一跨、车间南首两侧辅房及办公房。3.2010年3月29日《房屋租赁合同》，合同约定平原租赁万事达公司内4号楼底层西侧二间办公用房、8号车间及车间大门两侧辅房。4.2011年9月20日《房屋租赁合同》，合同约定平原租赁万事达公司内4号楼底层西侧二间办公室用房、8号车间以及车间大门两侧辅房。上述证据足以证明，平原主张的车间大门两侧辅房系万事达公司所有并出租给平原使用。平原提供的证据材料不能证明该争议房屋的权属，故其该项上诉主张，本院应予驳回。四、平原的损失平原主张其损失，1.房屋及附属设施的损失（不可搬走的设备及设施造价费、建造的辅房造价费、以及冷却池、设备基础、受电点以下电器设施等附属设施造价费），其并未主张因断电导致的设备修复费用、经营损失以及不可预见损失；2.搬迁、临时安置、停产停业损失，一审法院未予支持且计算方式缺乏合理性。万事达公司上诉主张，拆迁是对产权人的补偿，并非对租赁人，根据双方的而合同约定，租赁人仅可主张搬�费用，不可以主张其他费用。关于平原损失的第一项不可搬走的设备及设施造价费、以及冷却池、设备基础、受电点以下电器设施等附属设施造价费等损失，由于其仅向法院提供自行计算损失估算方式，但因其未提供其他证据予以证明涉案设备购买、使用、受损的依据，一审法院未予支持。二审认为，根据谁主张谁举证的原则，平原应承担举证不能的法律后果，故其该项上诉主张，本院不予支持。关于搬迁、临时安置、停产停业损失，二审认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。常州市城乡建设局、常州市物价局《常州市市区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行规定》第六条规定，因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，房屋征收部门可以按被征收房屋评估总额（含装修）的6%给予一次性综合补偿。上述规定表明国有土地上的征收补偿主体是被征收房屋所有权人，但没有明确规定补偿只归属被征收人，且涉案租赁合同中双方约定“在租赁期内，如遇拆迁，万事达公司有义务为平原向拆迁人主张搬迁费用”，平原也并未作出放弃其他补偿权益的意思表示，故涉案补偿双方应合理分享，万事达公司该项的上诉主张，本院予以支持，万事达公司在搬迁、临时安置、搬迁奖励费、及停产、停业补偿费范围内赔偿平原损失。平原搬迁费及停产、停业补偿费损失，二审法院以租赁面积和总建筑面积的比值0.039（271.98/6904.57），乘以万事达公司获得的补偿来计算，其中，搬迁损失赔偿金额为85805.54元[（190683+598408+457638+953413）*0.039=2200142*0.039]，停产停业损失赔偿金额为35607.43元（913011*0.039），合计赔偿124412.97元（85805.54+35607.43+3000）。综上所述，平原的部分上诉理由成立，本院予以支持；常州市万事达电器制造有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初1371号民事判决；二、常州市万事达电器制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向平原支付赔偿款124412.97元。三、驳回平原的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6961元，由常州市万事达电器制造有限公司负担；二审案件受理费6961元，由平原负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 孙海萍审 判 员 袁海燕二〇一八年五月四日法官助理 姚 远书 记 员 许 星