河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终382号
上诉人（原审被告）：崔友红，女，汉族，1975年1月17日出生，住商城县。
委托诉讼代理人：彭冠勇，男，1976年3月12日出生，住商城县。
被上诉人（原审原告）：信阳沁心物业服务有限公司，住所地：信阳市浉河区东方红大道怡和名门123号楼2单元502室。
法定代表人：唐明文，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：闵运科，河南千源律师事务所律师。
上诉人崔友红因与被上诉人信阳沁心物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服商城县人民法院（2017）豫1524民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔友红及其委托诉讼代理人彭冠勇、被上诉人信阳沁心物业服务有限公司的委托诉讼代理人闵运科等到庭参加了诉讼。本案现�审理终结。
上诉人崔友红上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、2017年8月，被上诉人诉上诉人讨要商城县新世纪花园小区物业服务费一案，一审中商城县人民法院民事二庭在审理程序、资质认定、判决实体上都是错误的，判决结果尤其不公。二、一审中原告信阳市沁心物业公司没有证据证明其有基本的开展物业管理服务能力，没有丝毫证据证明其足额如约履行了合同，没有证据证明其为小区提供了物业服务。
被上诉人信阳沁心物业服务有限公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
信阳沁心物业服务有限公司向一审法院起诉请求：被告给付拖欠原告物业管理服务费756元（2015年11月1日至2016年11月1日）；本案诉讼费由被告承担。
原审被告�一审辩称：1、原告起诉没有任何事实与理由，也没有提供任何的证据、营业执照、物业服务合同、物价局审批手续、房屋主管部门备案文档、员工上岗证书；2、原告应出示起诉期间的物业费收支状况明细表、税务部门完税证明、所聘请的员工应有的劳动服务合同及员工上岗证及签收的工资表、社保缴纳证明等；3、原告凭哪些依据由原来0.3元/平方提高到0.45元/平方，而且不通过业主同意，擅自把前大门撤掉，装上有蓝牙自动杆，并且以260元的天价售卖蓝牙卡，而且多次拦车进小区，导致小区大门多次堵车；4、2015年中途不作任何公示，锁物业办公室大门就消失了，导致小区恐慌，所以以后凭什么理由又回小区；5、既然原告是物业公司服务该小区，但原告对业主服务了什么，物业的职责又是什么，小区出现问题原告就说与物业无关，如2016年年底3号楼下水道堵塞，找原告帮解决，而原告毫不搭理，门口臭气熏天，业主自己集资疏通管道，冬天小孩放假在小区广场绿化带放火，原告从来没有管理过，夜晚从不巡逻，导致去年我车内钱财被盗，而物业监控也查不到，无法报案损失几千元。
一审法院认定事实：被告崔友红是商城县新世纪花园小区业主，原告信阳沁心物业服务有限公司是在信阳市依法登记，并具备三级资质的物业服务有限责任公司。2015年10月31日，商城县新世纪花园业主委员会（甲方，代表人是该小区开发商的委托人李广）与原告信阳沁心物业服务有限公司（乙方）签订了物业管理服务合同，合同约定了委托管理事项：（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；（2）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；（3）本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室内上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；（4）本物业规划内的附属配套设施服务设施（公用娱乐健身场所、商业网点）的维修、养护和管理；（5）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部分）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；（6）交通、车辆行驶及停泊；（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保管责任）；（8）社区文化娱乐活动；（9）物业及物业管理档案、资料；（10）法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项，合同第三条约定了：（1）本物业的管理服务费按双向协商的标准向业主（住、用户）收取，即按建筑面积每月每平方米住宅0.45元，临街门面0.6元执行；（2）管理服务费标准的调整按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整，合同第六条约定的委托管理的�限为壹年（2015年11月1日
--
2016年11月1日）。合同签订后，原告如约在该小区进行服务，合同履行期间有业主反映房屋漏水，下水管堵塞，车内物品被盗，监控不能录像等现象发生。该小区也通过推选（依照每单元选举一人为单元长，再选举楼长，东、南、西、北、中五片每片再选举二人，从这十人中选举出业主委员会成员，再选举业主委员会主任和两名副主任的程序重新选举产生）选出新业主委员会，物业服务合同到期后，新的业主委员会与原告按照原合同的约定内容续订了物业服务合同，原告继续服务至今。大部分业主主动交了物业服务费，只有部分业主没有交，原告起诉后，有一部分业主自觉交了物业服务费，原告撤回了对该部分业主的起诉。
另查明，2010年10月--
2015年10月31日,该小区由安徽荣发房地产开发有限公司主持成立了业主委员会，聘用商城县�康物业服务公司提供服务，因小区配套设施不完善，房屋质量不过关，有房屋漏水、下水道堵塞、乱搭乱建等情况，造成小区环境差，秩序混乱，服务不到位，业主拒交服务费，小区呈现脏、乱、差的局面，业主委员会无法履行职责。2015年8月，安康物业公司撤离了该小区，停止了服务后，整个小区无人管理，垃圾成堆，部分业主开始向上级反映，县委群工部将夏远会、郭兴武等16位业主反映的问题（房屋质量不行，顶层漏水严重，下水管上粗下细堵水，小区监控、消防等配套设施不到位、无物业公司愿意进驻、小区内脏、乱、差）的信访件批转商城县住房和城乡规划建设局调查。该局调查的情况（2015年10月26日的调查报告）是：该小区2007年开始建设，2011年建设完毕，总开发面积89000平方米，楼房29栋，住户460余户，有多栋楼房顶层漏水，小区监控、消防等配套设�不到位，无物业公司愿意进驻，小区内脏、乱、差。存在问题的原因：1、由于濒临维修期限楼顶渗水，导致业主不交物业管理费或缴纳物业管理费意识不强，物业管理企业处亏损状态；2、物业公司管理不善，小区内居民多处随意开门打窗，居民意见大；3、房屋开发企业配套设施不齐全，消防、监控设施不齐全，物业公司不愿进驻；4、业主委员会虽换届成立，但不能发挥其作用，整个小区处于混乱状态。处理建议：1、建议由政府牵头组织相关部门对新世纪花园进行综合验收，对其配套不齐全的设施设备按照规定配套齐全；2、建议鲇鱼山办事处、辖区社区居委会会同有关部门协调指导业主委员会，发挥其管理作用，再由业主委员会选聘物业管理企业进驻小区进行管理，或者由小区业主委员会征求居民意见后进行自制管理；3、由开发建设单位补交欠缴的维修资金600000元，按照相关规定动用维修资金，对小区内楼顶漏水的房屋进行维修，对设施设备进行维修、更新和改造。业主代表还书面向省委巡视组反映,但问题没有得到解决。在这种特殊时期、特殊情况下，县委、政府要求开发商聘用物业服务公司对小区进行物业服务，开发商就安排李广具体负责。于是，李广以业主委员会的名义找到原告协商，达成物业服务合同。庭审中，因被告不同意，调解未达成一致意见。
一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反物权法及其相关规定，对该小区业主具有法律效力。原告依照合同的约定提供了服务，被告（业主）理应按合同约定的标准支付物业服务费，被告辩称的第1和第2项是业主委员会的管理权限，被告个人无管理权，被告可以向业主委员会反映相关问题；第3项辩称260元蓝牙卡费不是本合同约定的内容，是为业主和服务公司双方的便利而采用的，本案不予合并审理；被告辩称第4项不是原告公司所为，也不是发生在本案合同的期限内的事情，与本案没有关联；被告没有提供证据证明其第5项辩称的事实存在，监控失效与以前的情况也有一定的关联性。被告拖欠物业服务费的理由均不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第二十一条、第三十五条、第三十六条之�定判决：被告崔友红于本判决生效之日起十日内支付原告物业管理费756元（2015年11月1日-2016年11月1日）。如逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。
二审中，当事人没有提交新证据；二审查明的基本事实与一审相一致。
本院认为，本案双方争议焦点是：1.本案的物业合同是否合法有效；2.物业公司是否履行了基本的物业服务职责，原判上诉人向物业公司支付物业费是否有误。经查，本案双方争议的物业管理《合同书》，属于在本小区业主整改要求并由政府相关管理部门指导下，由建设单位组织与有合格资质的物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同得到了大多数小区业主的认可和履行；随后依法选举成立的业主委员会也与被上诉人信阳�心物业服务有限公司续签了新的物业服务合同并履行至今，故原判认定双方争议的该前期物业服务合同是双方的真实意思表示且合法有效，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条等相关规定，并无不当。因原审已查明被上诉人信阳沁心物业服务有限公司履行了合同约定的基本物业服务（部分业主还曾对该公司写了感谢信），故原审法院判决上诉人等小区业主按合同约定的标准支付相应物业服务费，以维护小区居民的良好生活环境及物业服务工作的正常运转，亦无不当。对于本小区存在的部分房屋质量和维修基金等属于建设单位的历史遗留问题及属于物业服务公司应予以改进的部分服务工作，应依法通过本小区业主委员会及相应管理部门依法予以解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔友红负担。
本判决为终审判决。
审判长 任 钢
审判员 陈 钢
审判员 李 牧
二〇一八年三月二十六日
书记员 陈紫薇