四川省绵阳市涪城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0703执异87号案外人：韩勇，男，生于1974年6月19日，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：袁桂茹，四川蜀仁律师事务所律师。申请人：庞成泗，男，生于1971年12月11日，汉族，户籍住址四川省西充县。委托诉讼代理人：余麟，四川科大律师事务所律师。被申请人：羊春秀，女，生于1976年12月11日，汉族，住绵阳市涪城区。在本院审理庞成泗与羊春秀等民间借贷纠纷一案中，案外人韩勇于2017年11月9日对本院查封羊春秀位于绵阳市涪城区跃进路北段78号长虹.世纪城17栋1单元21楼2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年11月20日举行了听证。案外人韩勇及委托诉讼代理人袁桂茹、申请人庞成泗的委托诉讼代理人余麟、被申请人羊春秀参加了听证。现已审查终结。案外人韩勇称，请依法解除对绵阳市涪城区跃进路北段78号长虹.世纪城17栋1单元21楼2号房屋的查封。2017年6月11日，韩勇、林大勇作为共同购买人与贵仁伍、羊春秀签订了《房产转让合同》，由于房屋系贵仁伍、羊春秀按揭贷款购买，无法过户到韩勇名下。在贵仁伍、羊春秀提前还清全部贷款后，2017年8月11日，韩勇与贵仁伍、羊春秀在房管局办理了网签合同。2017年8月14日，韩勇缴纳了契税。在2017年6月13日，韩勇与贵仁伍进行了房屋交接并签订了《物业交割单》。在法院查封前，韩勇已入住该房并办理物业结算手续。韩勇已向贵仁伍、羊春秀支付全部购房款85万元，2011年3月1日至2014年8月30日，韩勇、林大勇陆续向贵仁伍、羊春秀出借共计85万元人民币(林大勇借60万、韩勇借25万)，贵仁伍、羊春秀同意将借款85万元抵销作为购房款。贵仁伍、羊春秀与韩勇、林大勇债务抵销为双方真实意思表示，符合法律规定，该行为表示韩勇已将购房支付完毕。非因韩勇的原因而未能办理房屋登记过户。在韩勇积极办理网签合同且已支付契税办理过户过程中房屋却被查封。韩勇申请解除案涉房屋的查封措施符合法律规定。故案涉房屋韩勇已经购买，属法律规定不得查封的财产。申请人庞成泗称，异议人与贵仁伍、羊春秀夫妻是以物抵债的形式将房屋抵给了债权人韩勇、林大勇，该行为损害了其他债权人的利益，现在该房屋尚未过户到异议人名下，异议人并未实际占有该房屋。羊春秀的行为损害了其他债权人的权益，况且法院在2017年8月14日已作出查封载定，不应支持异议人的请求。被申请人羊春秀称，欠韩勇、林大勇的85万元借款是我们帮我姐夫哥余辉公司借的，每次借款都是我们签的字。韩勇、林大勇来催账，余辉就叫我们先和韩勇、林大勇签个房屋买卖合同，用房子抵账，等他有钱还了就把合同收回来，所以我们就和韩勇、林大勇签了2017年6月11日的《房产转让合同》。到了8月份，余辉还是没有钱，所有的债权人找到我们，余辉就叫我们该卖就卖、该抵就抵。我们的房子当时还有9万多按揭款没还，韩勇就拿钱给我老公把银行的按揭款还了，房产证拿出来后就交给了韩勇并和韩勇一起到房管局办过户手续，当时为了节约税钱就签的65万元的合同。我还找中介挂价卖这套房，想比抵账多卖钱好还其他人的钱。这套房的户主是贵仁伍，我是共有人。另外和韩勇说好等我小孩明年6月份毕业了才搬走。本院查明，从2011年3月至2014年8月，绵阳市神州新材料有限责任公司和贵仁伍、羊春秀夫妻共同陆续向韩勇和另一案外人林大勇借款。截止2015年3月31日，韩勇与绵阳市神州新材料有限责任公司和贵仁伍、羊春秀夫妻签订新的借款合同，确认绵阳市神州新材料有限责任公司和贵仁伍、羊春秀夫妻借韩勇25万元；截止2015年6月5日，另一案外人林大勇与绵阳市神州新材料有限责任公司和贵仁伍、羊春秀夫妻签订新的借款合同，确认绵阳市神州新材料有限责任公司和贵仁伍、羊春秀夫妻借另一案外人林大勇60万元。以上借款因绵阳市神州新材料有限责任公司和贵仁伍、羊春秀夫妻无力偿还，2017年6月11日，贵仁伍、羊春秀夫妻与韩勇和另一案外人林大勇签订《房产转让合同》，约定贵仁伍、羊春秀夫妻将以向银行按揭方式购买的位于涪城区跃进路北段78号长虹.世纪城17栋1单元21楼2号房屋转让给韩勇和另一案外人林大勇，作价85万元以抵销绵阳市神州新材料有限责任公司（法定代表人余辉）和贵仁伍、羊春秀夫妻尚欠韩勇和另一案外人林大勇借款本金85万元，互不补退。2017年7月2日，韩勇和另一案外人林大勇签订《房屋委托登记协议》，约定将讼争房屋过户登记在韩勇名下。2017年8月7日，韩勇将贵仁伍、羊春秀夫妻尚欠银行按揭款96138.24元及利息210.68元还清，贵仁伍、羊春秀夫妻将讼争房屋产权证书交于韩勇。2017年8月11日，韩勇与贵仁伍、羊春秀夫妻到房管部门签订《绵阳市存量房买卖合同》，编号：绵存房买（2017）第1708110134号，该合同约定讼争房屋价格为65万元，比2017年6月11日《房产转让合同》约定的85万元减少20万元。2017年8月14日，韩勇交纳房屋买卖契税9750元，绵阳市住房和城乡建设局向韩勇出具房屋交易受理和缴费通知单。2017年9月10，韩勇将讼争房屋（2017-07-01至2017-09-30）物管费和垃圾清运费（596.70元＋18.00元）计614.70元交纳。贵仁伍、羊春秀夫妻因子女读书问题经与韩勇商量现仍居住在讼争房屋内。2017年8月17日，本院因本案将讼争房屋保全查封，为此，韩勇提起执行异议。另查明，本院另有四位债权人已起诉并申请对该讼争房屋采取了保全查封措施。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”的规定，本案案外人韩勇虽与贵仁伍、羊春秀夫妻签订《房产转让合同》和《绵阳市存量房买卖合同》并到房产管理部门履行了变更登记手续并缴纳房屋买卖契税。但结合本案到案证据和查明的事实，本院认为，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合以下要件：①和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；②已经履行合同的全部价款支付义务；③对执行标的物的物权期待权已经以－定的方式对外公示；④物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案案外人韩勇在与贵仁伍、羊春秀夫妻存在其他债权债务关系的情况下为抵销其债权债务为目的而签订讼争房屋转让合同，其目的是为了抵销已存在的债权，而非以变动执行标的物所有权为目的，这点可从双方2017年6月11日签订的《房产转让合同》和2017年8月11日签订的《绵阳市存量房买卖合同》中得到印证。况且双方明知有多个债权人未受清偿且已诉讼的情形下签订名为买卖实为以物抵债协议，侵害了其他债权人的合法权益和国家税收政策，属恶意串通行为，违反了《中华人民共和国合同法》第52条的相关规定，应属无效。再者，案外人韩勇并未实际支付购房款，韩勇与贵仁伍、羊春秀夫妻之间的债权债务并未得到依法确认，双方之间并不存在互负到期债务，其以物抵债的行为不能认定为案外人韩勇已支付房款。最后，双方虽然签订物业交割手续，案外人韩勇也支付部份物业服务费用，但案外人韩勇并未实际占有讼争房屋。综上，案外人韩勇所提异议和本院查明的事实并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。房管部门的受理行为并未直接产生物权变动的效力。故案外人韩勇并不享有足以排除执行的权益，所提执行异认理由与本院查的事实不符，其异议不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人韩勇的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼。审 判 长 唐 俊人民陪审员 赵 凌人民陪审员 肖贤挺二〇一七年十一月二十三日书 记 员 贾莎莎