宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬镇民初字第641号
原告：方养红。
委托代理人：董建平。
被告：宁波合生创展房地产有限公司。
法定代表人：杨政。
委托代理人：周海平。
原告方养红诉被告宁波合生创展房地产有限公司（以下简称
合生创展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013
年7月4日立案受理后，依法由审判员刘光明适用简易程序，于201
3年7月24日公开开庭进行了审理。原告方养红的委托代理人董建
平，被告合生创展公司的委托代理人周海平到庭参加诉讼。因案
情复杂，本院于2013年10月28日裁定将本案转为普通程序审理。2
013年12月4日，本院公开开庭审理了本案，原告方养红的委托代
理人董建平，被告合生创展公司的委托代理人周海平到庭参加诉
讼。本案现已审理终结。
原告方养红起诉称：2011年12月5日，原、被告签订了一份商
品房买卖合同，合同约定：原告购买由被告开发的合生国际城居
住项目一期c区第103#03号住宅一套，建筑面积为263.56平方米，
单价为每平方米13304元，总价3506402元；交房时间为2012年12
月31日前；逾期交房超过90天，如果买受人要求继续履行合同的
，出卖人自合同约定的交房日次日起至实际交房日，按日向买受
人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人承诺在2013年4月
30日前，取得权属证书交付买受人，出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定期限起90日内，出卖人按已付房价的百分之
一承担违约责任。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款1
406402元，2011年12月30日原告向被告交付余款2100000元，被告
共开具了3506402元的发票给原告。但到了约定的交房日期，被告
未能向原告交房。2013年4月28日，被告向原告发出交付通知书，
通知原告于2013年4月30日办理交付手续。当原告于2013年5月1日
去办理验房手续时，却被告知五一节放假无人办理。2013年5月4
日，原告去办理验房手续，向被告提出房屋门窗、地面、油漆、
水龙头等存在问题并要求整改，双方共同做了房屋验收记录，约
定在完成整改后正式交付房屋。原告认为，被告未按合同约定交
付房屋和权属证书，因此被告应承担合同约定的违约责任。为此
，原告起诉至法院，诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金2
92784.57元（3506402元×0.05%×168天，从2013年1月1日计算至
2013年6月17日）；2.支付逾期交付权属证书的违约金人民币3506
4.02元（3506402元×1%）。
被告合生创展公司答辩称：原告的房屋已经交付，交付的时
间在2013年6月。实际上，在房屋具备交付条件的时候被告就已经
发出了通知书，发通知的时间是2013年4月29日，故被告认为，逾
期交付房屋违约金只能计算至2013年4月29日止。被告认为约定的
违约金数额过分高于实际损失，请求按照每月6000元的租金标准
结合逾期天数予以降低。关于权属证书违约金的问题，被告认为
，逾期交房和逾期交付权属证书是有关联的，被告也并非是恶意
的逾期交付，该项诉讼请求应不予支持。
原告方养红提交了如下证据：
1.商品房买卖合同复印件一份、销售不动产统一发票复印件二份，欲证明原、被告之间存在的商品房预售合同关系以及原告
已全额支付购房款的事实。被告对该组证据无异议。本院对该组
证据的真实性予以认定。
2.交付通知书、房屋验收记录表复印件各一份，欲证明被告
逾期交付房屋和权属证书的事实。被告对该组证据的真实性无异
议，但称房屋验收记录表上记录的需要整改的项目并不能证明房
屋不具备交付条件。本院对该组证据的真实性予以认定。
被告合生创展公司提交了如下证据：
1.房地产开发项目交付备案书复印件一份，欲证明备案情况
。原告对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2.房屋交房通知、寄件收据复印件各一份，欲证明被告在201
3年4月29日向原告寄发了收房通知。原告对该组证据的真实性无
异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
3.房屋交付书复印件一份，欲证明被告已经向原告交付房屋
。原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认
定。
4.房屋产权证复印件一份，欲证明房屋产权的登记情况。原
告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
经审理，本院查明事实如下：
2011年12月5日，原告方养红（买受人）与被告合生创展公司
（出卖人）订立商品房买卖合同一份，约定了如下内容：买受人
购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城居住
项目一期c区，房号为第103#［幢］03号，建筑面积共263.56平方
米，房屋总价款为3506402元；出卖人应当在2012年12月31日前，
将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实
际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三
的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规
定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向
买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人负责办理土
地使用权初始登记和房屋所有权初始登记；出卖人承诺2013年4月
30日前，取得前款规定的土地和房屋权属证书，交付给买受人；
出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，自约定日期起90日
内，出卖人交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款的百分
之一承担违约责任；双方一致同意本合同第九条第2点所述认可文
件在本合同签订时系指出卖人取得政府部门批准的房地产开发项
目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志；如出
卖人按买受人验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等
相关售后服务，双方在此项服务期间或完成后办理交接亦不得视
为逾期交房，并且出卖人无需承担赔偿责任……
2011年12月5日、2011年12月30日，被告分别收到了原告支付
的购房款1406402元、2100000元。2013年4月28日，被告开发的合
生国际城一期c区的房屋在宁波市镇海区住房和建设交通局办理了
交付备案手续。2013年4月29日，被告向原告邮寄了收房通知，称
合生国际城103幢03号房已符合交付条件，通知原告于2013年4月2
9日去收房。2013年5月4日，原告在验房时提出多项要求整改的内
容。2013年5月4日，被告对本案讼争房屋办理了房屋权属证书。2
013年6月17日，原、被告对本案讼争房屋办理了交接手续。
本院认为：原、被告于2011年12月5日订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强
制性规定，故本院认定该合同合法有效。本案讼争房屋是2013年4
月28日取得交付备案书，被告于2013年4月29日通知原告收房，原
告于2013年5月4日去验房并提出整改意见，双方办理交房手续是2
013年6月17日。双方在合同中约定，被告应当在2012年12月31日
前交付房屋，被告逾期交房超过90日后，原告可向被告主张违约
金，标准为每日按已交付房价款的万分之五计算。双方还在合同
中约定，双方以出卖人取得政府部门批准的房地产开发项目交付
备案书作为该房屋具备交付条件的标志。本院认为，被告于2013
年4月29日邮寄了收房通知，其迟延交房的行为以2013年4月29日
为界，前后性质有一定的区别。2013年1月1日至2013年4月29日，
房屋未达到合同约定的交付条件，因此应按照合同中约定的违约
金标准支付违约金。被告辩称每日万分之五的标准过高，要求法
院酌情降低，参照同地段同类房屋的租金标准（约6000元）计算
。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事
人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定的违约金计算标
准未违反法律、行政法规的强制性规定，亦在合理范围之内，因
此，本院对被告该方面的辩称意见不予采纳。2013年4月30日至20
13年6月17日期间，房屋已达到合同约定的交付条件，且被告履行
了通知义务，但房屋仍存在一定瑕疵，影响原告的正常使用。被
告辩称双方在合同附件八第七条约定，被告在房屋验收时按要求
提供的维修、返修等售后服务，不得视为逾期交房，亦无需承担
赔偿责任。本院认为，该条款免除了被告的责任，排除了原告的
主要权利，本院不予采纳。该期间的违约金，本院酌情以每月600
0元的标准予以计算。因此，本院支持原告主张的逾期交房违约金的数额是218430.92元（3506402元×0.05%×119天＋6000元÷30
天×49天），超过该数额的部分本院不予支持。
双方还约定，被告应在2013年4月30日前将讼争房屋和土地权
属初始登记证书交与原告，如被告逾期在90日以内的，原告可向
被告主张已付房价款的百分之一的违约金。被告辩称其权属证书
办理的迟延是因为同一事项所造成，不能重复计算违约金。本院
认为，双方在合同中对权属证书的交付问题有明确的约定，被告
的辩称意见没有法律依据，本院不予采纳。现房屋权属登记的时
间为2013年5月4日，被告逾期交付权属证书的违约事实清楚，故
本院对原告按照合同约定标准主张的逾期交付权属证书的违约金3
5064.02元（3506402元×1%）予以支持。据此，依照《中华人民
共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如
下：
一、被告宁波合生创展房地产有限公司支付原告方养红逾期
交房违约金218430.92元和逾期交付权属证书违约金35064.02元，
合计人民币253494.94元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告方养红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币6218元，由原告方养红负担1410元，
被告宁波合生创展房地产有限公司负担4808元，于本判决生效之
日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳
通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大
厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市
财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市
中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立
案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处
理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文
书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申
请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 刘光明
人民陪审员 乐一平
人民陪审员 江湘瑞
二〇一四年一月十日
代书 记员 孙玉蓉