安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0603民初4387号原告：董鑫娜，女，1991年5月1日出生，汉族，某教师，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：杨一峰，安徽众星合律师事务所律师。被告：淮北联创房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：周向明，该公司董事长。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。原告董鑫娜与被告淮北联创房地产开发有限公司（以下简称淮北联创公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月28日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月9日公开开庭进行了审理。因本案不宜适用简易程序审理，案件转为普通程序后于2017年3月10日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告董鑫娜及其委托诉讼代理人杨一峰，被告淮北联创公司委托诉讼代理人李祥均到庭参加诉讼。根据双方当事人的申请，本院扣除了相应的调解期限，本案现已审理终结。董鑫娜向本院提出诉讼请求：1.判决商品房买卖合同中的淮海翰府1栋105室住宅简易院及储藏室合同无效；2.淮北联创公司返还董鑫娜支付的宅院及储藏室购置款204445元及利息（自2014年7月15日按同期银行利率计算至结清之日）；3.淮北联创公司赔偿董鑫娜为装饰宅院及储藏室装潢费4万元；4.淮北联创公司承担违法销售宅院及储藏室6万元的违约责任；5.案件诉讼费由淮北联创公司承担。事实和理由：2014年7月12日，董鑫娜向淮北联创公司购买淮海翰府1栋105号住宅楼房并签订《商品房买卖合同》。淮北联创公司以商品房附有宅院、储藏室为诱导以价格7188.74元/平方米出售，董鑫娜基于所购住宅附有宅院及储藏室予以购买。2014年7月15日，董鑫娜向淮北联创公司支付购房款230437元，2014年8月22日，董鑫娜另支付购房款42万元。淮北联创公司出具商品房买卖合同第三条第二款本无约定的宅院及储藏室（地下室）售予董鑫娜的证明。2015年7月20日和9月18日经淮北市城乡规划局分别复函认定，董鑫娜所购淮海翰府A1住宅楼地下室违法建筑属于不能采取改正措施消除对规划实施影响。2016年6月18日，经安徽淮信会计师事务所对淮海翰府项目一期A1号、2号、3号、4号、5号、7号、8号、10号、11号楼地下室负一层出售所得价款审计结果为3028861元，违法建筑总面积3623.04平方米，并由淮城管（规划）罚（2016）第3734号行政处罚，没收违法销售收入。淮北联创公司出售无地下室及小院子户型与含地下室、小院子户型、同一地段、时段价格相比价差约2200.74元/平方米，董鑫娜实际支付该项款额经济损失为204445元。董鑫娜支付地下室（储藏室）装潢费用4万元。淮北联创公司违法销售行为应承担其相应的违约赔偿责任。淮北联创公司辩称：1.董鑫娜是根据房屋坐落位置、房价等综合因素自愿与淮北联创公司签订房屋买卖合同，董鑫娜支付650437元是履行《商品房买卖合同》约定的支付1幢105室房屋的价款，并未支付宅院及储藏室款项，宅院及储藏室是淮北联创公司赠送董鑫娜使用。2.董鑫娜所购房屋附带的宅院与房屋是不可分割的一部分，宅院也不涉及违章建筑问题，对于赠送的储藏室违章建筑问题，已经有关管理部门处罚，并未涉及强制拆除的事实发生，所以不会造成无法使用储藏室的情形。董鑫娜主张退还宅院及储藏室购置款缺乏事实和法律依据。3.董鑫娜关于储藏室及宅院购置款的计算方式错误。董鑫娜以其附带庭院房屋与不带庭院房屋比较价格错误，并且房价在不同时期，不同位置也有所不同，每户房屋面积不同，董鑫娜以总面积3623平方米除以39户明显错误。如果储藏室被要求填补或拆除，导致无法继续使用，要求退还储藏室价值部分，所能够参照的计算依据仅能为淮北市城市管理综合执法局“行政处罚决定书”认定的淮北联创公司销售负一层建筑总面积3623.04平方米，出售所得价款3028861元为依据，根据董鑫娜储藏室面积计算价值(836元/平米)。4.储藏室的功能用做储藏杂物，没有必要装修生活居住使用，董鑫娜擅自装修储藏室所产生的费用应由其自行承担。5.淮北联创公司不存在《商品房买卖合同》约定的支付违约金的情形，董鑫娜主张6万元违约责任无合法依据。综上所述，董鑫娜支付的650437元是依约履行支付房款的义务，储藏室及宅院系淮北联创公司赠送，董鑫娜要求退还房屋购置款并要求支付储藏室装修费及违约金，没有合法依据，应驳回董鑫娜诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月12日，董鑫娜与淮北联创公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：董鑫娜购买淮北联创公司开发的位于淮北市××山区淮海翰府1幢一单元105号房。经规划部门批准的该商品房的用途为住宅，层高2.9米。该楼总建筑层数地上11层，地下0层。该商品房合同约定建筑面积共90.48平方米，其中套内建筑面积74.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.32平方米。该商品房单价为每平方米7188.74元，总金额650437元。董鑫娜采取按揭贷款的方式支付房款，在2014年7月12日前支付全部房价款的35%，金额230437元，剩余房款42万元，应于2014年7月22日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。淮北联创公司应当在2015年5月30日前，将该商品房经监理单位、施工单位、设计单位、建设单位、勘探单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付董鑫娜使用等内容。2014年7月15日，淮北联创公司向董鑫娜出具说明一份，载明：“今有董鑫娜购买淮海翰府1幢105室住宅，该套住宅带简易院子并送储藏室”。合同签订后，董鑫娜于2014年7月15日缴纳首付款230437元，另于2014年8月22日缴纳42万元，合计交付购房款650437元。淮北联创公司于2016年4月将案涉房屋及楼下储藏室交付董鑫娜。董鑫娜对案涉房屋及储藏室进行装修并居住使用。诉讼过程中，淮北联创公司向本院提交《关于负一层储藏室的处理说明》，主要内容为：鉴于原告放弃使用储藏室以及办理产权证的要求，公司决定收回储藏室，对储藏室及前后采光井进行回填。经会议讨论决定，公司愿意按照审计的及“行政处罚决定书”认定的公司销售负一层所得价款3028861元为依据补偿原告，即储藏室的价值为836元/㎡。经本院实地勘察，案涉1栋105室与地下储藏室有分别独立的入口，在物理使用功能上相对独立。案涉房屋储藏室采光井上方原搭建的阳光房被拆除，储藏室墙壁涂层存在潮湿及脱落起皮现象。淮北联创公司未提供简易院子。另查明：2015年6月1日，淮北市城乡规划局向淮北市城市管理行政执法局发淮规函［2015］49号关于查处违法建设行为的联系函，认定A8#、A10#、A11#住宅楼违反建设工程规划许可证规定实施，其地下室建筑（位于建筑地下车库和地面建筑之间）没有经规划许可擅自建成，已形成违法建设。2015年9月18日，淮北市城乡规划局向淮北市城市管理综合执法局发淮规函［2015］113号关于“淮海翰府”项目违法建设认定的复函，主要内容为：淮北联创公司建设的“淮海翰府”项目A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A7#住宅楼，未按建设工程规划许可证规定擅自改变地下室设计，地下一层分割为2层（上为储藏室，下为车库），经研究认定如下：一、实施拆除违法建设整改。该项目拆除地下室隔层，恢复经规划许可的建筑设计后，可以认定为能够通过整改措施消除对规划影响的情形。二、保留隔层违法建筑。该项目保留地下室隔层，可以认定为不能通过整改措施消除对规划影响的情形。2016年7月14日，淮北市城市管理综合执法局向淮北联创公司下发淮城管（规划）罚［2016］第3734号行政处罚决定书，主要内容为：经查，淮北联创公司建设的位于相山区相山中路东、规划跃进路南“淮海翰府”A1#、A2#、A4#、A5#、A7#、A8#、A10#、A11#住宅楼地下室建筑未按建设工程规划许可证的规定进行建设，加建住宅楼地下室负一层建筑总面积3623.04平方米。现场检查、图片资料和销售合同等证据显示：该项目违法建设符合不能拆除的情形。淮北联创公司的违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和住房和城市建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第十一条之规定，且属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响，又不能拆除的情形，现作出决定：对淮北联创公司处以没收违法销售收入302.88万元。以上事实，有董鑫娜提交商品房买卖合同、说明一份、销售不动产统一发票、关于查处违法建设行为的联系函、关于“淮海翰府”项目违法建设认定的复函、行政处罚决定书、照片、答复意见书，淮北联创公司提交的关于负一层储藏室的处理说明以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点一、商品房买卖合同中的1#105室住宅简易院及储藏室合同是否无效。从案涉商品房买卖合同内容来看，购买的房屋为1幢105室，建筑面积为90.48平方米，单价为7188.74元，该商品房买卖合同本身并无涉及住宅简易院及储藏室买卖。依据淮北联创公司提供的说明，该套住宅带简易院子并送储藏室，应属于商业附赠行为，不存在关于简易院及储藏室独立的买卖合同关系，亦不属于单纯的赠与关系。另依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规强制性规定合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条将上述强制性规定限缩为效力性强制性规定。依据上述规定，并不是说违反行政法上被否定的行为在民事行为上就当然地无效。综上，董鑫娜请求商品房买卖合同中的1#105室住宅简易院及储藏室合同无效，理由不能成立，本院不予支持。本案争议焦点二、淮北联创公司是否应当返还宅院及储藏室购置款及应返还的款项数额问题。本案董鑫娜主张返还差价退还储藏室，诉讼中淮北联创公司明确表示收回储藏室。据此，应认定双方均同意返还储藏室。虽然双方未对储藏室的价值作出明确约定，本案储藏室附赠行为与商品房买卖合同相互关联，不同于一般的民事赠与行为，商品房买卖合同价款整体上包括了储藏室的价值，储藏室客观上增加了案涉1#105室房屋单价，如不返还相应款项显失公平，因此淮北联创公司应当返还相应价款。对于应当返还的价款数额问题，本案淮北联创公司未经规划许可，擅自加建地下室负一层即储藏室，经行政机关认定为违法建设。现淮北联创公司决定收回储藏室，应支付相应的差价赔偿。本院经现场勘查，调取部分商品房销售价格备案表，并从淮北市住宅与信息网取得淮北联创公司开发的淮海翰府小区部分房屋备案价格数据。经核算，淮北联创公司出售的淮海翰府1幢、2幢、4幢、5幢、7幢、8幢、10幢、11幢带负一层即储藏室的一楼合计39户的平均销售备案单价为7083元，二楼合计40户的平均销售备案单价为4974元。因案涉商品房为地上11层，本院选取淮北联创公司开发的淮海翰府小区不带负一层及简易院的且地上均为11层的13栋、15栋、16栋、17栋作为参照，根据上述一层与二层的商品房销售备案价格，二楼与一楼的差价的百分比大致为10%左右。本院综合全案具体情况，酌定按照二楼与一楼的差价的百分比10%，得出带负一层的一楼（不包含负一层价值）平均销售单价为5527元。据此，带负一层一楼的平均销售单价7083元减去一楼平均销售单价5527元即为包含储藏室所增加的单价1556元。因此，本案负一层储藏室的价值应为140786.88元（1556元×90.48平方米）。对于简易院子问题，淮北联创公司承诺案涉房屋带简易院子但至今未实际提供，且该简易院子亦未经规划许可，因附带院子所增加的价值亦应返还，因本院上述酌定的返还价款所参照的无储藏室的房屋均实际无院子，故该院子所可能包含的价值已经在上述返还价值予以考虑，在此不再重复计算。对于返还款项的利息请求，董鑫娜购买案涉房屋时，房屋已经建成，其对房屋及储藏室的相关状况应当有所认知，淮北联创公司交付了储藏室，董鑫娜亦进行装修并占有使用，董鑫娜请求按照同期银行利率支付自合同签订之日起的利息，理由不能成立，本院不予支持。对于淮北联创公司所主张的按照行政处罚决定书上的审计结果得出的储藏室每平方836元给予补偿问题，该审计机构针对行政处罚所做出的审计结论不能当然作为本案返还款项的依据，故对该主张不予采信。关于董鑫娜主张返还装修费及违约金的问题。董鑫娜购买房屋时，对1幢105室地下储藏室应当有一定的了解与认知，其对储藏室按照居住要求进行装修，显然超出必要的合理性。另根据董鑫娜提供的淮北市城乡规划局出具的答复意见书，淮海翰府相关业主已于2015年5月向淮北市城乡规划局反应地下一层与规划不一致，后地下一层被认定为形成违法建设。在此情况下，董鑫娜对案涉储藏室进行了装修，其自身对装修损失的产生具有一定过错，故本院酌定淮北联创公司赔偿董鑫娜装修损失1万元。董鑫娜另主张的违法销售宅院及储藏室6万元违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告淮北联创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告董鑫娜淮海翰府1栋105室房屋地下储藏室及简易宅院价款140786.88元，并赔偿原告董鑫娜储藏室装修损失10000元；二、原告董鑫娜于淮北联创房地产开发有限公司支付上述款项后一个月内返还淮海翰府1栋105室负一层储藏室；三、驳回原告董鑫娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5867元，由原告董鑫娜负担2961元，被告淮北联创房地产开发有限公司负担2906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  张传奇审 判 员  尹书华人民陪审员  刘 帅二〇一七年十一月四日书 记 员  孟 杨附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。