北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2024号
上诉人（原审原告）张淑英，女，1933年4月25日出生。
委托代理人张丽云（张淑英之女）。
委托代理人师国荣，北京市丹宁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王治平，女，1955年4月13日出生。
委托代理人樊志勇，北京市中允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）毕全力，男，1953年6月24日出生。
上诉人张淑英、上诉人王治平因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第03891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张淑英之委托代理人张丽云、师国荣，上诉人王治平及其委托代理人樊志勇到庭参加诉讼，被上诉人毕全力经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。
张淑英在原审法院起诉称：原坐落于北京市海淀区200号房产系我名下房产，我享有涉案房产所占集体土地的使用权。1993年7月13日，我将涉案房产出卖给毕全力，毕全力之后又将涉案房产转卖给王治平。2014年8月1日，北京市第一中级人民法院作出终审判决，判决我与毕全力就涉案房产买卖事宜签署的买房宅地契约、毕全力与王治平就涉案房产签署的房屋买卖协议无效。但涉案房产已于2013年因腾退安置被拆迁，腾退人为村民委员会，王治平因涉案房产腾退安置从村委会领取了补偿款160万元整。我认为涉案宅基地及房产相关权益均属于我，因此涉案房产及宅基地腾退安置获得的相关补偿应属于我，请求法院依法予以分割。现请求：1、依法分割王治平因北京市海淀区200号房产腾退安置取得的补偿款共计1651608元；2、依法分割北京市海淀区200号置换的3套安置房。
王治平在原审法院答辩称：一、张淑英诉求超出了合同法所规定的合同无效的法律后果。根据合同相对性，张淑英与毕全力的合同无效后，所产生的一切法律后果应由毕全力承担，不应由我方承担。即使打破合同相对性，依据合同法规定，可能产生3种法律后果：1、返还财产。本案就是返还房屋，但二审毕全力已经承认为了与王炳库重新划分调整房屋所在土地面积，把房全拆了，所以按毕全力所述，我只取得了一块空地，并没有获得张淑英的任何财产，所以不涉及返还财产。2、不能返还的折价赔偿。因没有获得财产，折价赔偿亦不存在。3、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这里的赔偿损失范围，仅赔偿因缔约过失责任所产生的信赖利益损失，显然张淑英不存在信赖利益损失，因为张淑英不认可合同有效性，而我是因信赖合同而遭受损失的一方，所以张淑英的诉求没有事实与法律依据。二、张淑英不具备获得安置腾退补偿的资格。依据北京市集体土地房屋拆迁管理办法，拆迁补偿对象是房屋，补偿时对于房屋建筑面积的认定，要以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。如果两个证明都没有，但能证明这个房屋确由被拆迁人长期自住的，也能给予适当补偿。显然张淑英地上没有房屋，即使有房也没有经过合法批准，属于违法建筑，依法不予补偿。张淑英更没有长期居住，所以完全不符合拆迁补偿的条件，不具备获得补偿的资格。三、我方拆迁补偿协议合法有效，有资格获得拆迁补偿。拆迁补偿合同与房屋买卖合同是两个独立的法律关系，没有关联性。因为拆迁方并不是因为房屋买卖合同有效，才与我方签订补偿协议。而是依据我是否符合北京市拆迁补偿条件。法院判决买卖合同无效，并不影响我补偿协议的效力，补偿协议依然合法有效，并受法律保护。张淑英以买卖合同无效要求分割补偿款的理由是不成立的。
另外，生效判决认定的是分别存在两个买卖关系，张淑英与毕全力之间及毕全力与我方之间的买卖关系，依据是现有的国家政策，虽认定两个合同均为无效，但不等于可以认定张淑英与毕全力之间的买卖关系无效就应该满足张淑英在本案中无理的诉讼请求。张淑英与毕全力合同无效的主要过错在张淑英，与我方无关，我方在与毕全力之间的买卖关系中，尽管我方不认可存在买卖关系，实际上是经过付德有，我方未与毕全力接触过，经过村委会批准建造的房子，我方与毕全力即使认定买卖关系存在，但我方也不存在任何过错。即使认可我是间接通过毕全力转让，但我经过了村集体同意，通过了乡政府的审批，取得了集体土地使用权。我方建造的房屋与原来的房屋和土地也没有任何关系，土地是集体所有的，张淑英由于出卖的行为已经主动放弃了原有的集体土地使用权，且有证据证明张淑英自己承认在我介入前卖给毕全力的房屋已经不存在了，为空地，原有的宅基地与另一村民进行了调换，四至、面积、走向等等都发生了根本性的变化，已经不是原有的土地了。故张淑英与毕全力合同被确定无效产生的法律后果不能影响到我，该合同无效是张淑英与毕全力之间解决，与我方无关。我在18年前经过批准所拆除的房屋的补偿与张淑英没有任何关系，补偿协议已经明确，所列的补偿事项也非常清楚，与张淑英的三间房屋没有任何关系，张淑英没有理由向我方索要拆迁利益。张淑英不具有安置补偿的资格，我的拆迁补偿协议是合法有效的。
综上，张淑英没有法律与事实支持其诉请，请法院依法驳回其诉求。
原审法院经审理查明：1993年7月13日，张淑英与毕全力签订买房宅地契约，内容为：现有毕全力购买海淀区张淑英房宅地一座（有房三间），买价4000元。契约上有时任村支部书记张绍元签字。契约签订后，毕全力支付张淑英购房款4000元，张淑英将上述房屋3间及院落交付毕全力。2014年，张淑英起诉王治平、毕全力，要求确认其与毕全力以及毕全力与王治平之间的买卖协议无效。法院审理后认为，毕全力自张淑英处购得涉案宅基地及其上房屋后，主张转卖给王治平，双方之间无书面买卖合同，虽王治平否认与毕全力之间存在买卖关系，但综合各方当事人陈述、证人证言、涉案宅基地使用沿革等情况，并不妨碍法院对毕全力与王治平之间存在买卖关系予以确认。法院作出（2014）海民初字第04914号民事判决书，判决驳回张淑英要求确认其与毕全力所签买房宅地契约无效、毕全力与王治平房屋买卖协议无效等全部诉讼请求。判决后，张淑英、王治平均不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。北京市第一中级人民法院经审理后认为，张淑英与毕全力、毕全力与王治平之间分别存在一个关于买卖北京市海淀区200号院落及房屋的协议，两个合同均未经过农村房屋买卖的合法审批手续，其本身违反法律、行政法规和国家有关规定，王治平亦不存在回乡落户的退伍军人等特殊情况，故张淑英与毕全力、毕全力与王治平之间的协议均应认定为无效。北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第6491号民事判决书：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第04914号民事判决；二、张淑英与毕全力之间签订的《买房宅地契约》、毕全力与王治平之间关于北京市海淀区200号的房屋买卖协议无效。
王治平在北京市海淀区200号院内新建2层楼房。2013年11月23日，王治平与北京上城永泰置业有限公司签订《腾退补偿安置协议书》，被腾退人为王治平，应安置人口1人即王治平。根据该协议书，王治平获得安置房3套，分别为1002号（建筑面积98.76平方米）、802号（建筑面积98.76平方米）、901号（建筑面积74.79平方米），另扣除置换、购买安置房屋款项23895元后，王治平获得各项奖励、补偿共计1651608元，其中房屋重置价及附属物作价款320064元、剩余宅基地面积43.8平方米应给予补偿款481800元（每平方米11000元）、空院面积补助37194元、搬家补助费9952元、迁移补助费（空调、有线电视、固定电话、热水器）2955元、提前搬家奖5万元、支持工程配合奖25万元、提前腾地奖267000元、特殊奖或二层拆除补助费15万元、周转费24845元、装修补助费81693元。
本案审理中，901号（建筑面积74.79平方米）已由王治平居住使用，1002号和802号房屋已具备交付条件。张淑英提起本案诉讼时只以王治平作为被告，经法院释明，张淑英申请追加毕全力为本案共同被告。法院依法传唤毕全力到庭应诉，但毕全力未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。在本案庭审中，张淑英的委托代理人坚持要求王治平支付其拆迁利益，对毕全力没有诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、（2014）海民初字第04914号民事判决书、（2014）一中民终字第6491号民事判决书、宅基地腾退安置补偿工作实施细则、海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证、村民委员会证明、林权证存根、腾退补偿安置协议书、协议书、收据、富德有收条等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：根据人民法院已经发生法律效力的民事判决，张淑英与毕全力之间所签订的《买房宅地契约》及毕全力与王治平之间关于200号的房屋买卖协议无效。上述两个房屋买卖关系被确认无效后，各方当事人应分别向合同相对方主张相关权利。张淑英经法院释明，申请将毕全力追加为本案共同被告，但张淑英却没有对毕全力提出诉讼请求，而是直接要求王治平返还其拆迁利益。且毕全力经法院依法传唤未到庭应诉，法院视为其放弃提出答辩的权利。考虑到三方当事人的两个买卖关系，张淑英系诉争房屋及宅基地所在地的集体组织成员，而毕全力、王治平均非该集体组织成员，故张淑英基于其特殊身份要求分割王治平因200号宅基地及房产腾退所获得的补偿款及安置房，法院予以支持。毕全力并非该集体组织成员，其又在与张淑英买卖房屋后将房屋转卖，故其已无权要求分割上述补偿款及安置房屋。结合张淑英及王治平在房屋买卖中各自的过错，并考虑王治平在此次宅基地及房产腾退中应获得的实际利益及居住、生活问题，法院对王治平所获得的安置房屋及补偿款酌情予以分割。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、1002号由张淑英居住使用，901号和802号房屋由王治平居住使用；二、王治平于本判决书生效后七日内给付张淑英补偿款十八万三千零二十八元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
张淑英不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第一项，依法改判901号、1002号、802号房屋归我所有。2、撤销一审判决第二项，依法改判王治平向我支付补偿款481800元。3、一、二审诉讼费、保全费由王治平承担。上诉理由：依据拆迁政策，安置房屋的面积与宅基地面积1：1置换。本案诉争的宅基地使用权人一直是我，故安置房屋及剩余宅基地面积补偿款应当归我所有。
王治平不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判驳回张淑英的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由张淑英承担。上诉理由：我于1998年经乡政府土地规划科审批建房，该房屋的拆迁补偿与张淑英没有关系，不能简单适用三七开的补偿原则。
毕全力经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：关于200号房屋所涉及的两份买卖协议已被人民法院生效判决认定无效。但上述房屋已被拆迁，无法实际返还，故应当对于拆迁利益在双方之间进行合理分割。原审法院根据双方当事人的身份及过错等因素，酌情确定的分割数额并无不当，本院予以确认。综上所述，张淑英、王治平的上诉请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万九千二百元，由张淑英负担一万三千四百四十元（张淑英预交九千六百元，余款三千八百四十元于本判决生效后七日内交纳），由王治平负担五千七百六十元（本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元，由张淑英负担三千五百元（已交纳），由王治平负担一千五百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万九千二百元，由张淑英负担九千六百元（已交纳），由王治平负担九千六百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 王湘羽
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 叶康喜