东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2015)东民初字第1152号原告（反诉被告）东营市金都置业有限公司。住所地：东营区西四路***号。组织机构代码05904485-X。法定代表人辛万利，经理。委托代理人胡友斌，山东众成仁和律师事务所律师。被告（反诉原告）东营鹏豪房地产开发有限公司。住所地：东营区黄河路***号***室。组织机构码06995291-5。法定代表人高教之，董事长。委托代理人周振元，山东君泓律师事务所律师。第三人东营市胜利第一中学。住所地：东营区济南路**号。统一社会信用代码12370500665710672C。法定代表人刘志春，校长。委托代理人李学宗，山东领先律师事务所律师。原告东营市金都置业有限公司（以下简称金都置业公司）与被告东营鹏豪房地产开发有限公司(以下简称鹏豪房地产公司)、第三人东营市胜利第一中学（以下简称胜利一中）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金都置业公司的法定代表人辛万利、委托代理人胡友斌与被告鹏豪房地产公司的委托代理人周振元、第三人胜利一中的委托代理人李学宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金都置业公司诉称，自2011年6月份开始，第三人胜利一中为解决建设教师住宅楼问题，委托原告到东营市政府各部门办理相关手续，至2014年12月11日，相关手续已基本完成。因第三人胜利一中决定与被告鹏豪房地产公司对该建设项目进行合作，为解决原告在前期工作中应获得的报酬问题，由第三人协调，原告与被告签订房地产合作开发合同，其中合同第一条明确约定，被告应在收到胜利一中第一期购房款10日内向原告支付前期工作管理费用1650000元。现被告已于2015年3月收到第一期购房款，但却拒绝向原告支付合同约定的管理费用。被告的行为违反了双方合同的约定，侵犯了原告的合法权益。被告应及时支付原告1650000元的管理费用，并支付逾期付款的利息损失，被告的拖延还款行为已构成违约。请求判令被告向原告支付费用1650000元、利息16830元及按银行同期贷款利率支付上述1650000元自2015年6月1日至付清之日的利息。被告鹏豪房地产公司辩称，一、原告诉称其于2011年6月份开始受第三人胜利一中委托到东营市各部门办理相关手续，与事实不符，原告是2012年12月24日才注册成立，不具有房地产开发资质，无权从事房地产开发经营活动，胜利一中也从未委托原告办理过任何事项。二、有关本案涉及的土地，被告是从胜利油田胜东房地产开发有限责任公司依法转让取得的，胜利油田胜东房地产开发有限责任公司是通过合法招拍挂程序取得的土地使用权，原、被告在整个土地出让、转让过程中无任何业务往来，原告从未给被告提供过任何管理服务，不存在原告管理的问题，更不存在1650000元的管理费问题。三、原告诉称是为了解决其前期工作应获得报酬1650000元的问题，才由第三人协调，与被告签订的房地产合作开发合同。该内容与实际情况不符，实际情况是案涉房屋系为胜利一中定向开发，必须销售给胜利一中教职员工，原告与胜利一中的个别人员为了达到使原告非法获利的目的，在被告与原告不签订该合同，被告就无法与胜利一中签订团购合同的情况下，被迫签订该合同。该房地产开发合作合同签订并非被告真实的意思表示，原告主张的1650000元明显是以合法形式掩盖其非法目的，双方的合同依法应认定为无效，原告要求被告向其支付1650000元没有事实和法律依据。四、从合同内容来看，原告既不投资，也不参与经营，更不承担风险，显然不符合合作开发的特征，显然是一个以合法形式掩盖非法目的的合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告鹏豪房地产公司反诉称，2014年12月11日，在第三人胜利一中个别人员要求原告法定代表人辛万利在土地招拍挂过程中向政府工作人员进行了巨额花费应当得到回报，并在辛万利承诺能够帮助减免大量政府、油田收费的情况下，被告与原告签订了房地产合作开发合同。该合同第一条第1款，从录音证据及辛万利签批“同意学校与鹏豪签定合同”明显可以证实以合法形式掩盖其非法目的，依法应认定无效。该合同第一条第2、3款的约定内容，原告只享有权利，不承担义务，且其还要分配纯利润的90%，该约定显失公平。该合同所涉及的住宅房地产开发项目，依法属于必须招投标的项目，原告欲取得该项目配套工程的承包权，必须依法参加投标，中标后方可取得工程承包权，该合同第一条第4款明显违反招投标法的强制性效力规定。请求确认原、被告双方签订的房地产合作开发合同第一条第1、4款无效；撤销双方签订的房地产合作开发合同第一条第2、3款。原告金都置业公司针对被告鹏豪房地产公司的反诉辩称，原、被告之间签订的房地产合作开发合同是双方在协商一致、平等自愿的基础上签订的，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告反诉所称上述内容与事实不符，原告是在为第三人胜利一中提供相关服务的基础上收取管理费用的，因此也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。针对合同的第一条第1款，原、被告双方签订的房地产合作开发合同不存在以合法形式掩盖非法目的的情况。针对合同第一条第2款、第3款规定，双方签订的合同非常明确，在获得土地使用权的过程中乙方做了大量工作，出于对乙方工作的认可，甲方将该项目商业用房的90%分配给乙方，乙方并非没有支付对价，乙方的对价就是乙方在土地过程中的大量工作。针对第一条第4款规定，原告认为该条约定不违反招投标法的相关规定，因为该条明确约定乙方按照招投标程序完善手续，双方约定必须按照招投标法的相关规定，取得中标人资格后双方的约定才具有实际履行性，实际上这一条款相当于一条附生效条件的条款。综上，双方签订的合作开发合同合法有效，是双方真实意思的表示。第三人胜利一中述称，胜利一中新校址坐落在高速路以西、庐山路以东、烟台路以北，距离生活区较远。新校建设启动后，学校考虑到教师早读、晚自习的安全与方便，给东营市政府打报告，申请在新校附近建设职工住宅。由于学校工作性质的原因，第三人没有时间、精力和专业人员办理职工住宅项目前期的有关手续。所以，2011年第三人即委托胜利油田金达建设工程有限公司的辛万利就住宅项目前期有关手续进行推进。2013年4月，项目土地使用权由胜利油田胜东房地产开发有限责任公司拍得。胜东房地产公司对辛万利在项目前期推进过程中所做的工作表示认可，曾口头承诺给予一定的补偿和奖励。胜东房地产公司后来将该项目交由东营盛运家园房地产开发有限公司开发，在2014年6月26日召开的办公会议上要求盛运家园公司与金达建设公司协商落实好商用房开发事宜。2014年10月，项目建设由盛运家园公司改换为东营鹏豪房地产开发有限公司。金达建设公司与胜东房地产公司、盛运家园公司是否签署书面协议，第三人不知情。鹏豪公司与金都置业公司签署协议的具体内容第三人不知情。胜利一中和辛万利没有关系，金达建设公司挂靠胜利一中，第三人当时委托金达建设公司办理用地手续事宜，具体的手续以及程序胜利一中也不清楚如何办理，所以委托金达建设公司一并办理，具体是辛万利负责办理的。金都置业公司以及鹏豪房地产公司均没有明确向第三人提出过确认合同签订的有关事宜，第三人对协议的具体情况不清楚。第三人没有向金达建设公司或辛万利承诺过支付任何费用，胜东房地产开发公司口头承诺给辛万利以及其所在的公司一定的补偿和奖励。因为第三人缺乏专业人员，不懂得房地产开发办理及有关手续，所以由辛万利具体负责前期工作，学校申请文件中联系人为辛万利，其具体做了哪些工作第三人不清楚。原告金都置业公司证明其主张，提供以下证据：1、房地产合作开发合同1份。证明被告应当向原告按照合同约定支付前期管理费用。被告鹏豪房地产公司对该证据的真实性无异议，但认为合同签订的时间应该是在2014年12月底，具体时间记不清了；对原告的证明目的不认可，因为本合同所涉及的土地是严格按照招拍挂程序处理的，不存在原告管理的问题。2、技术服务合同、收据各1份。证明原告在2013年至2015年为该项目委托东营市城市规划设计院提供技术服务，并支付了150000元的费用。被告鹏豪房地产公司对上述合同的真实性无异议，对收据不予认可。3、胜利一中校发[2011]13号胜利一中教师住宅楼建设申请（该申请的第2页写明联系人为辛万利，即本案原告的法定代表人）、东营市胜利教育管理中心一中教师住宅楼建设请示、胜利一中教职工住房筹资方案、胜利一中关于统一组织建设限价商品住房的请示、关于提报2013年全市保障性安居工程建设任务的通知、关于下达东营市2013年度住房保障工作计划的通知（该通知附件2中明确表明胜利一中教职工限价商品房项目）、建筑规划方案设计任务书及附件项目计划表、土地储备协议复印件、国有建设用地使用权出让合同复印件各1份。证明原告持有上述证据，就说明原告在该项目的前期土地收储及后期运作过程中参与了该项目的勘察、设计、规划以及提供了相应的服务。被告鹏豪房地产公司对其中的复印件不认可，真实性不能确定，对其中的原件无异议，但认为上述文件发给的对象不是原告，持有该证据并不当然的证明其提供了相关的服务，同时被告认为原告不能证明其取得证据来源的合法性。4、现金缴款单影印件2份。证明被告已经收到了胜利一中一期的首付款，被告应当向原告支付诉讼请求中所列的费用。被告鹏豪房地产公司对该证据的真实性不予认可，因为都是复印件。被告鹏豪房地产公司为证明其主张，提供以下证据：1、录音1份，录音的时间是2014年12月18日，在场的人员有被告工作人员王晶晶和原告法定代表人辛万利。证明房地产合作开发合同并非被告真实的意思表示，不签订本房地产合作开发合同，被告与胜利一中的有关协议就无法签订，被告是在为了公司的生存不得已才签署该合同。原告法定代表人明确说明了其在本案中其主张的费用，是基于两点原因，一是通过不正当方式给被告减免费用，另是其向相关单位行贿有关花费。从原告法定代表人辛万利与被告工作人员的对话内容看，本合同签订是以合法形式掩盖非法的目的。原告金都置业公司对录音的时间不认可，具体的时间记不清了。录音中谈话的一方是原告法定代表人本人，该录音是在双方签订房地产合作开发合同之前大约三个月左右。原告认为从该份证据的录音中没有听到被告文字材料中标出的原告存在违法行为的部分，即使文字材料中所写的内容属实，也不能证明原告存在违法行为。该证据与本案无关，因为原告基于合同要求被告支付相关费用，并不负有向被告证明所花费的资金以及相关工作的义务，换句话说只要合同成立，被告就应当向原告支付上述费用。2、房地产合作开发合同1份。证明合同第一条第1款约定的1500000元的土地管理费用不属实。本案所涉及土地系住宅用地，根据国土资源部11号令、39号令第四条属于必须招拍挂的土地，土地使用权是严格按照土地招拍挂及合法手续取得的，不存在原告管理的情形，被告在取得土地使用权的过程中从没有委托原告进行管理。房地产合作开发合同第一条第2、3款约定的内容，原告只享权利，没有任何义务，被告认为该约定明显显失公平。房地产合作开发合同所涉及的房地产开发项目系必须招投标的项目，原告欲取得配套工程承包权，必须依法参加投标，中标后方可取得配套工程承包权。房地产合作开发合同第一条第4款约定明显违反招投标法的强制性规定。该合同背面有原告法定代表人书写的“同意学校与鹏豪签定合同”，说明原告法定代表人与学校的个别人员之间有不正当的关系。原告金都置业公司对该证据的真实性无异议，但对于被告所述的内容有异议。在本案中原告诉讼请求只是主张要求被告支付管理费用，并不包含合同其他条款，被告主张以其他条款的内容认为该合同存在无效情况已经超出了本案的诉讼请求，与本案无关。被告支付管理费用并不是因为原告向被告提供了服务，而是在土地招拍挂之前，该土地并不是一块净地，土地原产权为胜利石油管理局土地管理处（油建一公司）所有。原告工作主要是在土地收储过程中协调相关关系，促进了土地的顺利收储，不存在违法行为。同时本合同签订的背景实际上由被告承担了应当由胜利一中承担的义务，是一种权利义务主体的变更，而这种变更也由原、被告双方以协议的方式进行了确认。因此原告认为该证据恰恰证明被告应当向原告支付相关费用。在前期涉案土地由工业用地转为住宅用地办理相关手续时都是胜利一中委托原告法定代表人办理相关工作，是胜利一中总务科长闫士贞、原告法定代表人辛万利以及被告公司王晶晶共同协商一致由被告向原告支付管理费用以及规划设计费，共计1650000元。3、原告提供给胜利油田胜东房地产开发有限责任公司的合同文本1份。证明原告要求被告持该合同找胜利油田胜东房地产开发有限责任公司盖章确认，胜利油田胜东房地产开发有限责任公司不认可原告在土地招拍挂过程中从事过任何行为，不予盖章确认。该合同的内容与原、被告之后签订的合作开发合同基本一致，主要也是1650000元的问题。在胜利油田胜东房地产开发有限责任公司不签署的情况下，原告法定代表人与胜利一中个别人员胁迫被告签署了双方的房地产合作开发合同，该合同与录音材料相互印证。原告金都置业公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告的所述内容。因为被告从胜利油田胜东房地产开发有限责任公司转让取得该土地使用权以及该项目的开发权，因此上述权利义务理所应当由被告承担。不存在被告所述胜东房地产开发有限责任公司不认可原告工作的情形。4、毓圣花园B地块住房建设协议书1份。证明该协议是由胜利油田胜东房地产开发有限责任公司、被告及胜利一中三方签署的协议。在签署该协议的过程中被告方受到一定程度的胁迫，如果不签署本案所涉的房地产开发合同就不给签署该份协议书。该证据与被告提供的房地产合作开发合同中原告法定代表人辛万利签字的内容吻合。原告对该证据的真实性无异议，但对该证据证明的内容有异议。该证据是胜东房地产开发有限责任公司、胜利一中以及被告签订的住房建设协议书，从该证据的相关条款来看不能够证明原、被告签订的协议存在胁迫，该证据与本案没有关联性。5、国有建设用地使用权出让合同复印件1份及被告土地使用证1份。证明土地使用权合法取得。原告对两份证据的真实性均无异议，但对被告证明目的有异议。被告取得土地使用权合法与否与被告应当向原告支付相关费用没有关联性。6、建设工程施工合同3份。证明土建及水电安装的工程造价是1000970000元，根据招投标法的规定只要项目总投资额超过30000000元，各施工的单项合同不论数额大小，均依法必须通过招投标的程序，确定施工方。原告质证认为，其对该证据的真实性无法核实，即使该证据是真实的也与被告的反诉请求无关。因为原被告双方签订房地产合作开发合同本身并没有规避招投标法的意思表示，所以原告认为该组证据不能证明被告的反诉请求。第三人胜利一中对原、被告提供的证据均未发表具体质证意见。经原、被告及第三人举证、质证，结合当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2011年，第三人胜利一中就其新校址教师住宅项目委托原告金都置业公司的法定代表人辛万利办理项目前期有关手续。2011年6月22日，第三人印发校发[2011]13号《东营市胜利第一中学教师住宅楼建设申请》，向东营市人民政府申请在其新校附近烟台路两侧、香山路西侧建设教师用房，并申请给予建造限价房的优惠政策，解决胜利一中教师的住房困难，联系人：辛万利。2013年1月25日，东营市住房和城乡建设委员会、发展和改革委员会、财政局、国土资源局共同下发东建字〔2013〕23号《关于下达东营市2013年度住房保障工作计划的通知》，将胜利一中教职工限价商品房项目列入2013年保障性安居工程新开工项目计划，项目地点为烟台路以北、香山路以东，建设（筹集）方式为自筹新建。2013年5月10日，原告金都置业公司与东营市城市规划设计研究院签订技术服务合同，约定委托该院就油田一中西居住用地项目进行详细规划的专项技术服务，技术服务费总额为150000元。2013年10月30日，东营市城市规划设计研究院向原告出具收据1份，确认收到原告支付的设计费150000元。2013年5月6日，胜利油田胜东房地产开发有限责任公司作为受让人与东营市国土资源局就编号为1-5-2-7的宗地签订国有建设用地使用权出让合同，合同编号为东营-01-2013-0048。2014年12月11日，原告金都置业公司作为乙方、被告鹏豪房地产公司作为甲方共同签订房地产合作开发合同，在该合同第一条双方共识中约定：1、甲方支付乙方在取得土地使用权过程中的各项管理费用：人民币壹佰伍拾万整、前期规划设计费用壹拾伍万元，共计壹佰陆拾伍万元，上述费用在甲方收到一中一期购房款10日内向乙方支付。2、双方致力于开发毓圣花园（东营市东营区烟台路以北、荣成路以南、香山路以西）房地产项目，在获得土地使用权前期乙方做了大量工作，并且土地受让价格获得限价房优惠政策，对于乙方的工作和贡献，甲方予以认可，并给予乙方奖励。该建设项目中商业用房由甲方负责建设，乙方要向甲方支付建设成本费用、土地费用、政府规费、税费、财务费用（按2%提取）等，上述费用由甲方从销售收入中扣除；建设成本按照甲乙双方共同确定的招标价格计算；该商业用房占地面积按商业用房面积除以容积率计算得出。3、商业用房纯利润分配：东营鹏豪房地产开发有限公司占10%，东营市金都置业有限公司占90%。4、整个房地产项目配套工程甲方交由乙方负责施工完成，乙方要按照招投标程序完善手续，甲方协助乙方办理招投标手续。工程造价按照2013年山东省建筑工程消耗量定额或东营市同期信息交流价目表由甲、乙双方分别指定的工程造价公司共同确定，配套工程投资由甲方负担，工程拨款进度按月进度完成的工程量拨付70%，竣工验收合格三十日内拨至工程总造价的95%，剩余5%作为保修金，一年后无质量问题由甲方支付给乙方。配置工程包括小区道路、给排水、电气、庭院灯、采暖、监控、燃气、绿化、景观等室外工程。相关手续及规费由甲方负责。原告法定代表人辛万利在被告持有的房地产合作开发合同上添加记载：同意学校与鹏豪签定合同。同日，胜利油田胜东房地产开发有限责任公司作为甲方、被告鹏豪房地产公司作为乙方、第三人胜利一中作为丙方共同签订毓圣花园B地块住房建设协议书，项目地点为烟台路以北、规划荣成路以南、规划钟山路以东、规划香山路以西，占地面积61995.6㎡，建筑面积109604㎡；约定乙方负责此地块招拍挂过程中土地出让金并承担全部税、费，并负责该项目全过程开发建设管理及该项目的全部投资、项目建设相关手续的办理、拆迁评估、拆迁补偿等与开发建设相关的全部事项；毓圣花园B地块优先满足丙方需求住房700套；项目转让给乙方后，由乙方履行后续开发建设事宜，甲方不再承担项目转让后任何权利、义务、责任，丙方有权进行监督；房款缴纳分四期，其中第一期为该合同签订后在10个工作日内收齐每户房款120000元。2015年1月13日，被告鹏豪房地产公司就其自胜利油田胜东房地产开发有限责任公司受让的位于烟台路以北、规划香山路以西、规划钟山路以东61995.6㎡土地使用权取得土地使用权证，证号为东国用（2015）第01-1047号。原告在庭审中主张被告于2015年4月份收到胜利一中一期购房款，被告主张其收到一期购房款的时间为2015年8月份左右。本院认为，胁迫是指以给他人人身或者财产等造成损害为要挟，迫使其作出不真实意思表示的行为。被告主张原告与其签订的房地产合作开发合同，系在被告与原告不签订该合同，被告就无法与第三人胜利一中签订团购合同的情况下被迫签订的，但第三人对被告上述主张并不认可，被告提供的原告法定代表人辛万利书写“同意学校与鹏豪签定合同”字样的合同、录音资料等亦不足以证明被告上述主张，且被告主张的上述情形的急迫性并未严重到足以使被告无其他合理选择，故不能认定被告系因受到胁迫而与原告签订上述房地产合作开发合同，上述合同系原、被告的真实意思表示，被告已通过书面合同确认原告在取得土地使用权过程中的各项管理费用共计1650000元。被告抗辩原告主张的1650000元系以合法形式掩盖非法目的，根据双方合同文本及被告提供的录音资料及当事人当庭陈述等，均不足以认定上述合同第一条第1款的约定存在以合法形式掩盖非法目的的情形，原、被告上述合同第一条第1款的约定合法有效。原告提供的证据不足以证明被告收到胜利一中一期购房款的时间，该时间应按照被告在庭审中自认的2015年8月份左右确定，结合双方合同约定，被告向原告支付上述款项的时间应确定为2015年9月10日为宜，被告未按期付款构成违约，应当按约向原告支付合同约定的1650000元款项，并应按银行同期贷款利率向原告支付相应的逾期利息。关于被告的反诉请求，本院认为，因被告鹏豪房地产公司提供的证据不足以证明上述房地产合作开发合同第一条第1款的约定存在以合法形式掩盖非法目的的情形，故对被告要求确认该款约定无效的反诉请求本院不予支持。反诉应与本诉有牵连，原告的诉讼请求系基于上述合同第一条第1款的约定，上述合同第一条第2、3、4款与其第1款虽然共同为原、被告签订的房地产合作开发合同的组成条款，但就其具体约定内容而言，前者与后者之间并无直接牵连，故本院对被告关于上述合同第一条第2、3、4款的反诉请求不予一并审理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东营鹏豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东营市金都置业有限公司支付1650000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述1650000元自2015年9月10日起至本判决生效之日止的利息；二、驳回原告东营市金都置业有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告东营鹏豪房地产开发有限公司关于确认原、被告签订的房地产合作开发合同第一条第1款无效的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19801元，由原告负担200元，由被告负担19601元；反诉费100元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  高 敏代理审判员  聂小亮人民陪审员  董翠景二〇一六年五月三十一日书 记 员  李文雯