上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3917号
上诉人（原审被告）：上海逊驰文化传播有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇金龙新街528弄7105-7109号，7125-7129号，7146-7152号。
法定代表人：范嘉东，执行董事。
委托诉讼代理人：陆磊，公司员工。
被上诉人（原审原告）：上海地阔行投资管理有限公司，住所地上海市金山区亭枫公路2435号4号楼119室。
法定代表人：张骏，总经理。
委托诉讼代理人：张敏强，公司员工。
委托诉讼代理人：蒋火林，公司员工。
上诉人上海逊驰文化传播有限公司（以下简称逊驰公司）因与被上诉人上海地阔行投资管理有限公司（以下简称地阔行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初14475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人逊驰公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，依法改判驳回被上诉人的相应一审诉讼请求。事实和理由：上诉人在经营期间经常遇到停水、停电，导致上诉人无法正常经营，故上诉人不存在违约情况；一审法院虽对违约金予以了调整，但仍然高于被上诉人所受损失的百分之三十以上，且被上诉人无法对其遭受的实际损失予以举证证明；解除租赁合同将给上诉人造成巨大损失，不利于维持正常社会经济秩序，且违反公平原则。
被上诉人地阔行公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，判决正确，要求维持原判。
地阔行公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的《商铺租赁合同》，逊驰公司立即搬离涉案房屋；2、逊驰公司支付从2017年10月1日起至判决生效日止，按人民币66,666.67元/月的标准计算的租金；3、逊驰公司支付滞纳金131,100元；4、逊驰公司支付免租期3个月的租金200,000元；5、逊驰公司支付违约金500,000元；6、逊驰公司支付代理费50,000元。
一审法院认定事实：地阔行公司经过许某、赵某等产权人同意，将坐落于上海市金山区XX镇XX街XX弄XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋整体转租给逊驰公司,并与逊驰公司签订《商铺租赁合同》，约定：地阔行公司同意逊驰公司将该租赁商铺用于经营：电影院经营管理咨询、电影放映及与之配套的食品、饮料销售、电影衍生品销售、广告发布经营等与电影院经营相关的各类经营业务。租赁面积1445平方米，租赁期限为15年，自2016年4月1日起至2031年3月31日止。租金（不含物业管理费）：第1-2年月租金为66,666.67元；第3-4年，月租金为71,666.67元；第5-6年，月租金为77,041.67元；第7-8年，月租金为82,819.79元；第9-10年：月租金为89,031.28元；第11-12年，月租金为95,708.62元；第13-14年，月租金为102,886.77元；第15年，月租金为110,603.28元。逊驰公司于每季度末20日前支付下季度租赁费用（需满足“起租日”的条件），地阔行公司应在逊驰公司支付后3个工作日内向逊驰公司开具相应金额的发票。双方确认，自地阔行公司在2016年4月1日起向逊驰公司交付该店铺至2016年6月30日为逊驰公司的装修免租期。自该商铺实际交付之日起，逊驰公司享有不低于3个月的装修免租期。装修免租期内，逊驰公司无需交付租金，但仍需承担相应的其他费用（如物业费、水、电、燃气、通讯费等），如因逊驰公司原因导致本合同提前终止的，逊驰公司需补交装修免租期间的租金。在租赁期（包括装修免租期）内，归于逊驰公司原因，逊驰公司有下列情形之一的，地阔行公司有权提前30日单方书面通知逊驰公司解除合同，不予退还逊驰公司的租赁保证金，收回该商铺、并按照本合同关于违约责任的约定，要求逊驰公司赔偿实际经济损失：⑴逊驰公司逾期交纳租赁费用、物业费、水、电费累计超过30日的（含30天）或累计超过三次（含三次）；⑵……。任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支，均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支。逊驰公司违约责任：在租赁期限内，单纯由于逊驰公司原因，逊驰公司逾期交付租赁费用及物业费、水、电费之一或全部的，后每逾期一日，按拖欠费用0.5%每日的标准向地阔行公司支付滞纳金。如因本合同13.3条款逊驰公司原因导致本合同提前解除，地阔行公司除了可以全额扣除租赁保证金外，逊驰公司应另向地阔行公司支付提前解除合同违约金500,000元。合同签订以后，逊驰公司虽陆续将租金支付至2017年10月1日，但存在逾期付款现象。2017年4月18日，地阔行公司向逊驰公司发送《公函》1份（《公函》落款时间为2017年4月10日），函告逊驰公司：截止2017年4月10日，逊驰公司逾期付款共计69天，应支付滞纳金69,000元，逊驰公司在收到《公函》后应立即付清剩余租赁费用及滞纳金，否则地阔行公司将依据《商铺租赁合同》第十三条第三款之约定追究逊驰公司相应违约责任。
一审法院认为：涉案房屋的小业主均已承诺同意地阔行公司将房屋整体转租给逊驰公司做影院用途使用，后地阔行公司与逊驰公司签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。逊驰公司作为承租人，理应根据《商铺租赁合同》约定的时间、金额、方式支付租金。逊驰公司应于2017年9月20日前支付2017年第四季度的租金，但是逊驰公司至今未付，显属违约。根据合同约定，逊驰公司逾期交纳租赁费用累计超过30日的，地阔行公司有权提前30日单方书面通知逊驰公司解除合同，现逊驰公司逾期支付租金的累计时间已远超30日，地阔行公司取得合同解除权的条件已成就。地阔行公司虽向逊驰公司发送过《公函》，但仅仅表示催收租金及滞纳金，并未表示要求解除合同，故一审法院以逊驰公司收到本案应诉材料之日（2017年11月11日）为地阔行公司书面通知逊驰公司解除合同之日，故一审法院认定双方之间的《商铺租赁合同》已于2017年12月11日解除。双方之间的《商铺租赁合同》已经解除的情况下，逊驰公司自然无权继续占用涉案房屋，应当立即搬离。对于地阔行公司要求逊驰公司支付从2017年10月1日起至判决生效日止，按66,666.67元/月的标准计算的租金的诉请，一审法院认为双方之间的租赁合同已于2017年12月11日解除，逊驰公司应当支付自2017年10月1日起至2017年12月11日止，按66,666.67元/月的标准计算的房屋租金及自2017年12月12日起至判决生效日止，按66,666.67元/月计算的房屋使用费。如上所述，涉案租赁合同系由于逊驰公司迟延支付租金而解除，根据《商铺租赁合同》中“如因逊驰公司原因导致本合同提前终止的，逊驰公司需补交装修免租期间的租金”的约定，地阔行公司要求逊驰公司支付免租期3个月的租金200,000元的诉讼请求，有事实依据，一审法院予以支持。关于地阔行公司要求逊驰公司支付违约金500,000元的诉讼请求，逊驰公司一审当庭提出，约定的违约金过高并要求一审法院予以调整，一审法院现根据涉案合同的履行情况、逊驰公司的过错程度、地阔行公司的损失情况等综合因素，认为双方约定的违约金过高，一审法院酌定逊驰公司应支付地阔行公司违约金250,000元。关于地阔行公司要求逊驰公司支付滞纳金131,100元的诉讼请求，一审法院认为，合同法中并未规定滞纳金的概念，滞纳金本质上属于违约金性质，鉴于一审法院已经在酌定违约金金额时对双方约定的逾期付款滞纳金予以了考虑，因此对地阔行公司的该项诉讼请求，不予支持。虽然双方在合同中约定一方违约行为给对方引起的所有费用和开支由违约方承担，但地阔行公司并未就其因聘请委托诉讼代理人而支出代理费提供证据加以证明，故一审法院对地阔行公司要求逊驰公司支付代理费50,000元的诉讼请求，不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇一八年一月二十七日作出判决：一、地阔行公司与逊驰公司签订的《商铺租赁合同》于2017年12月11日解除；二、逊驰公司应于判决生效之日起三十日内搬离坐落于上海市金山区XX镇XX街XX弄XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房屋；三、逊驰公司应于判决生效之日起十日内支付地阔行公司房屋租金及房屋实际使用费（租金自2017年10月1日起至2017年12月11日止；房屋使用费自2017年12月12日起至判决生效日止；均按照每月66,666.67元为标准计算）；四、逊驰公司应于判决生效之日起十日内支付地阔行公司免租期3个月的租金200,000元；五、逊驰公司应于判决生效之日起十日内支付地阔行公司违约金250,000元；六、驳回地阔行公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7,264元，财产保全费1,520元，合计8,784元，由地阔行公司负担2,897元，逊驰公司负担5,887元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。现上诉人逾期支付租金累计超过30日，故被上诉人依据双方合同之约定要求解除合同并向上诉人主张免租期的租金，并无不当。合同解除后，上诉人无权继续占有房屋，理应搬离。关于违约金，一审法院已综合考虑了上诉人的过错程度及被上诉人的损失情况，并酌情予以了调整，本院经审查并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,529.90元，由上诉人上海逊驰文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年四月二十五日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……