辽宁省沈阳市沈河区人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2017）辽0103执异369号
案外人汤宜康，男，1955年8月8日出生，汉族，住址沈阳市沈河区
申请执行人吴军，男，1974年3月5日出生，汉族，无职业，住址浙江省东阳市。
委托代理人胡洋，辽宁正直律师事务所律师。
被执行人程春福，男，1970年11月26日出生，汉族，沈阳钢海典当有限公司职员，住址浙江省永康市。
被执行人沈阳钢海典当有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路62甲8门。
法定代表人胡红兵，该公司经理。
被执行人辽宁达亿城房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区天后宫路太平桥一巷24号。
法定代表人程春福，该公司经理。
上述被执行人的委托代理人袁进发，辽宁陆安律师事务所律师。
本院在执行申请执行人吴军与被执行人程春福、沈阳钢海典当有限公司、辽宁达亿城房地产开发有限公司民间借贷纠纷（2015）沈河执字第3149号一案中，案外人汤宜康对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人汤宜康称，2008年7月5日，案外人与沈河区拆迁局签订《城市房屋拆迁安置协议书》，确认单确认购买东森商务总部广场8号楼1-15-1。2009年9月14日，案外人与沈阳东森房地产开发有限公司签订《商品房购买合同》，购买位于沈河区市府大路256-12号1-15-1，建筑面积137.52平方米房屋，金额额770112元。案外人入住数年，开发公司没有给办产权证。2015年案外人诉至沈河法院。法院于2015年6月12日作出（2015）沈河民二初字第414号民事判决书。
综上所述，案外人要求依法撤销贵院于2017年4月21日作出的（2015）沈河执字第3149号腾房公告及对沈河区市府大路256-12号1-15-1住房的不当行为。
申请执行人吴军认为，不动产物权是以在房产登记管理部门的登记为生效要件，未经登记不产生物权的法律效力。本案的诉争房产系沈阳东森房地产开发有限公司于2009年7月14日与被执行人程春福签订的商品房买卖合同并依法备案，故贵院依法查封备案至被执行人程春福名下的房产无任何错误。被执行人程春福合同备案日期是2009年6月30日，异议人主张的买房签订合同日期为2009年9月14日，是在程春福合同备案之后，本案诉争房产也并非是回迁房，申请人的回迁安置载明货币安置，案外人用补偿款购买的商品房是商品买卖合同关系，本案的异议人在购买房产时没有尽到谨慎的注意义务，当时房产已经备案到被执行人名下，备案具有公示效力。案外人不具有善意购买人的情节。请求法院驳回案外人的异议申请。
被执行人程春福、沈阳钢海典当有限公司、辽宁达亿城房地产开发有限公司认为，一、异议人不具备取得异议房产的法定条件。第一，异议人提供的证据材料不能证明其与的拆迁人沈阳市沈河区城市建设局签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（简称《拆迁协议》）已经明确约定争议房屋为置换房屋，因为该《拆迁协议》第四条约定”甲方将坐落在东森总部商务广场的房屋作为产权调换房屋......”，然而东森总部商务广场有几十套上百套商品房，不能确定具体时间哪一间房屋。产权调换是指拆迁人用自己建造的或者购买的产权房屋与被拆房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。本案现有证据中，并不能看出是拆迁人自己建造的或者购买的产权房屋。此外，《被拆迁人选购东森商务广场住宅交房款确认书》所载明的日期为2009年9月14日，但是早在2009年6月30日，东森公司就已经将涉案房产出卖给了程春福，并办理了备案登记。第二，异议人提供的商品房买卖合同均没有签署日期，而且合同页数不全缺少房屋平面图。沈阳市自2005年起，商品房买卖合同网上登记备案使有关商品房的信息全部公开，包括：商品房预售许可证；商品房物业管理区域的规划平面布置图；开发项目楼盘表，包括总的单元（套）数、每单元（套）的部位、面积测绘结果、不应出售的房屋等内容；房地产抵押、查封等权利限制情况。当开发商与商品房买受人订立《商品房买卖合同》并在网上登记备案后，网络系统会自动给予合同编号和发送备案证明，自动在网上对某楼盘注明该单元（套）商品房已销售。此外，查询人提供身份证明、房地坐落，房地产档案部门可提供《房屋电子登记（簿）查询证明》中的”房屋基本信息”及”有无查封、抵押等权利限制状况”。而且，异议人明知该房产应当在30日内办理登记备案而东森公司没有为其办理备案。所以，无论是从房地产部门网上，还是去房地产大厦现场查询，还是从超过30天未办理备案等多个方面可知案外人对房产的销售情况是能够从公共渠道得知的。所以案外人其不具备取得房产的资格。二、法院的查封为有权查封。程春福已经于2009年6月30日同东森公司签订有合法有效并经备案商品房买卖合同，人民法院依据登记在程春福名下的房产进行查封是符合法律规定的。
综上，案外人的拆迁补偿不属于实质意义上的拆迁补偿，拆迁安置补偿并没有明确提到本案被查封房产，而是有拆迁补偿之名的一般商品房买卖。其所签署商品房买卖合同无签署日期，其发票上的日期为2013年9月11日，比被执行人商品房买卖合同成立的日期整整晚了四年多。案外人能够从公共渠道知道该房产已经出卖的事实。因而，案外人不是执行异议标的物权主体，法院有权查封争议房屋。
本院查明，吴军与程春福、沈阳钢海典当有限公司、辽宁达亿城房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月11日作出[2015]沈河民三初字第1400号民事调解书，约定程春福、沈阳钢海典当有限公司、辽宁达亿城房地产开发有限公司于2016年3月1日前分五次偿还吴军借款本金190万元及利息。因程春福、沈阳钢海典当有限公司、辽宁达亿城房地产开发有限公司未按期履行调解书义务，吴军向本院申请强制执行。本院于2017年4月21日发布腾房公告，责令被执行人程春福及房屋占用人将包括位于沈河区市府大路256-12号1-15-1在内的五处房屋腾空。案外人汤宜康提出上述异议。
另查明，案外人与沈阳东森房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定案外人购买位于沈河区市府大路256-12号1-15-1房屋，建筑面积137.52平方米。商品房单价每平方米5600元，总金额为人民币770112元。合同签订后，案外人通过沈阳市沈河区城市建设局将拆迁补偿款人民币179016元作为购房款转账给沈阳东森房地产开发有限公司，后通过现金方式支付购房款人民币591076元。案外人于2010年10月2日办理房屋入住手续。2015年4月24日，案外人诉至本院，要求沈阳东森房地产开发有限公司办理房屋登记。本院于2015年6月10日作出（2015）沈河民二初字第414号民事判决书，认定因被查封房屋未办理初始登记，暂不具备办理房屋产权证的条件，遂判决沈阳东森房地产开发有限公司支付案外人逾期交房及逾期办证违约金。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，责令腾空的位于沈河区市府大路256-12号1-15-1房屋虽备案登记在被执行人程春福名下，但案外人提供的证据可以证明，在本院下达腾房公告之前已签订合法有效的商品房买卖合同，且已支付全部价款，并已实际占有使用，案外人曾就办理房屋登记主张权利，未办理过户登记非案外人自身原因。故案外人的异议符合上述法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：
中止对位于沈河区市府大路256-12号1-15-1房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长高红
审判员佟殊
人民陪审员张玉华
二Ｏ一七年十月十七日
书记员周禹岑