安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5832号
上诉人（原审原告）：张晓洋，男，1982年10月20日出生，汉族，住安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：郭强，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王亚运，安徽金亚太律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘正俊，男，1976年12月24日出生，汉族，住安徽省合肥市合经区。
被上诉人（原审被告）：刘先宏，男，1951年11月17日出生，汉族，住安徽省合肥市合经区。
被上诉人（原审第三人）：黄亚慧，女，1975年1月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：孙睿，安徽承义�师事务所律师。
上诉人张晓洋因与被上诉人刘正俊、刘先宏、黄亚慧房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初4618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张晓洋上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项、第二项，改判支持张晓洋的全部诉讼请求；二、本案一审、二审的全部诉讼费用由刘正俊等承担。事实与理由：一、一审判决认定“2010年2月25日刘先宏与张晓洋签订的《房屋和户头转售协议》的行为应构成无权处分行为，不发生物权变动的效力”属于事实认定错误。具体理由如下：（一）2010年2月25日张晓洋与刘先宏签订《房屋和户头转售协议》时，张晓洋有理由相信刘先宏有代理权，该代理行为有效。1、刘先宏、刘正俊系父子关�；见证人刘某与刘先宏系兄弟关系；介绍人刘红霞、张中生系见证人刘某的女儿、女婿；张晓洋系介绍人张中生妹夫。张晓洋是通过刘红霞得知刘正俊在出售其名下“方兴园37幢304室”的回迁房，张晓洋也是基于上述亲属关系才决定购买的。2、2010年2月25日张晓洋与刘先宏签订《房屋和户头转售协议》当天，虽然刘正俊没有到场，但是其父亲刘先宏称有权代表刘正俊签字，并向张晓洋出示了刘正俊名下回迁房的相关手续及收据，手续上的户主、收据上的缴款人均是刘正俊，张晓洋基于上述原因才与刘先宏签订了上述协议。3、张晓洋已经按照当时的市场价值支付了27万元购房款，并对该房屋进行了实际占有、使用和管理，至发生诉讼时已长达七年，期间刘正俊、黄亚慧夫妻俩从未对该房屋提出异议或主张过任何权利。（二）刘先宏的上述代理行为，事后刘正俊、黄亚�已经追认，2010年2月25日刘先宏与张晓洋签订《房屋和户头转售协议》合法、有效。一审判决认定“刘先宏以自己名义和张晓洋签订协议，不符合表见代理的构成要件”属于事实认定错误。1、从2016年4月8日、10月13日，张晓洋与刘正俊、黄亚慧的谈话录音可以证明：刘先宏代理刘正俊签订上述协议后，已经将张晓洋支付的购房款转交给了刘正俊、黄亚慧。从而推断刘正俊、黄亚慧知道刘先宏的代理行为而不作否认表示，视为同意。2、2012年5月9日刘正俊本人带上相关证件，配合张晓洋到房产局办理该房屋的房产证，并将房产证原件交给张晓洋保管至今。刘正俊的上述行为视为对刘先宏的代理行为的追认。3、张晓洋已经对该房屋进行了实际占有、使用和管理长达七年之久，期间刘正俊、黄亚慧夫妻俩从未对该房屋提出异议或主张过任何权利。刘正俊、黄亚慧的上述行为视为对刘先宏的代理行为的追认。4、2016年4月8日刘正俊在《房屋和户头转售协议》书面承诺“我刘正俊尽快邦（帮）张晓洋办过户手续，2016、4、8日，尽快办理，刘正俊”，并且“收条”上签字“本人收到房款，刘正俊”。这一点充分证明，刘正俊已经对刘先宏的代理行为的书面追认。5、2010年2月25日刘先宏代理刘正俊与张晓洋签订协议内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法、有效。二、一审判决认定“刘正俊、黄亚慧夫妻感情不和，自2008年以来一直分居生活”没有证据证明，属于事实认定错误。三、一审判决适用法律错误。根据《民事通则》第65条、第66条、《合同法》第51条规定，刘正俊可以用口头形式委托刘先宏代理签订协议，即使刘先宏签订协议时没有代理权，其行为属于无权处分，事后经权利人刘正俊、黄亚慧追认，该协议有效。四、一审判决违反法定程序，对张晓洋提交的重要证据没有依法进行质证并予以确认。一审黄亚慧提交的证据中已经书面对刘正俊在《房屋和户头转售协议》和《收条》上的签字进行了认可，庭审虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，因此，刘正俊、刘先宏及黄亚慧应当承担不利的法律后果，法院应当支持张晓洋的全部诉讼主张。但一审判决却对《房屋和户头转售协议》和《收条》上的刘正俊的书面追认行为及录音只字未提，对上述证据是否有效没有进行核实。张晓洋一审向法院提交的录音是客观真实的，该证据中张晓洋与刘正俊、黄亚慧的谈话内容系当事人真实意思表示，一审法院应当确认其证明效力。另一审法院先后数次送达传票但未如期开庭。五、黄亚慧一审的诉讼请求没有事实和法律依据，并且其诉讼请求已过诉讼时效，二审法院应当依法驳回其全部诉讼请求。即使刘先宏、刘正俊的行为损害黄亚慧的合法利益，黄亚慧应当另案起诉其损害赔偿。
黄亚慧辩称，1、一审认定不发生物权变动效力符合法律规定。从一审出庭的证人证言看，刘先宏、刘正俊系亲属关系，产权人并不是刘先宏，张晓洋对此是知情的，交易时房屋也没有取得产权证。2、张晓洋的27万房款支付给刘先宏，收条也是刘先宏出具，当时27万元价款远低于市场价格。张晓洋在交易时不能认定为善意。黄亚慧对此一直不知情，无法主张权利，所以不存在超过诉讼时效的问题。3、本案不构成表见代理。户头转售协议是刘先宏所签，张晓洋也清楚的知道房屋不属于刘先宏。张晓洋无证据证明其有理由相信刘先宏有代理权限。实际上，张晓洋利用刘正俊与黄亚慧夫妻关系不和逃避征求黄亚慧的意见。因为黄亚慧对于卖房一事并不知情，不构成默示行为，在知道�积极主张权利。4、房屋产权证已经办到刘正俊名下，张晓洋在五年前就应该办理过户手续。也可以证明张晓洋不想让黄亚慧知道的事实。黄亚慧不清楚刘正俊签字的真实性，也不构成法律规定的追认。即便签字是真实的，也只是刘正俊的个人行为，不是黄亚慧的意思表示，其不能代表黄亚慧处分财产。刘正俊与黄亚慧一直感情不和处于分居状态，无从推定刘正俊的签字代表黄亚慧。5、即便转让协议是刘先宏真实意思表示，只对于合同相对方具有约束力，即便合同有效也不能发生物权变动效力。张晓洋无权要求刘正俊和黄亚慧为其办理转移登记手续。6、录音不是合法程序取得，不能作为证据使用。
刘正俊、刘先宏未作答辩。
张晓洋向一审法院起诉请求：一、确认2010年2月25日张晓洋与刘先宏、刘正俊签订的《房屋和户头转售协议》合法、有效；二、刘先宏、刘正俊立即协助张晓洋将位于合肥市合经区紫云路北、桃源路西方兴园37栋304室房屋所有权转移登记至张晓洋名下；三、刘先宏、刘正俊赔偿张晓洋违约金5万元。
黄亚慧向一审法院起诉请求：1、刘先宏与张晓洋2010年2月25日签订的《房屋和户头转售协议》系无权处分行为，不产生物权变动效力；2、张晓洋向黄亚慧返还位合肥市合经区××北、××路西方××室室房屋；3、驳回张晓洋的诉讼请求。
一审法院认定事实：刘正俊、刘先宏系父子关系，是合肥市经开区居民，其原居住的房屋因城市建设被拆迁。刘先宏分得拆迁安置房一套，位合肥市合经区××北、××路西方××室室。刘正俊、黄亚慧于2000年5月8日结婚，婚后育有一子刘子洋。刘正俊家庭分得拆迁安置房一套，安置人黄亚慧、刘子洋，位合肥市合经区××北、××路西方××室室，刘�俊、黄亚慧、刘子洋每人享有20平方安置面积，刘子洋另享有20平方独生子女光荣证安置面积，刘正俊、黄亚慧缴纳了购房款49239.17元。
刘红霞与张中生系夫妻关系，张中生经营合肥天佑房产有限公司，从事房产中介服务。张晓洋系张中生妹婿，刘红霞系刘先宏侄女。张晓洋委托张中生代买一套房屋。2010年1月，刘红霞听说刘正俊想卖房子，就和刘先宏协商张晓洋想买该房。2010年2月25日，刘某普（刘红霞的父亲，刘先宏的哥哥）的见证下，售房人刘先宏（甲方）和购房人张晓洋（乙方）签订了《房屋和户头转售协议》，约定：一、甲方将方兴社区拥有的37栋2单元304室的103.4平方米的房屋及户头转售给乙方，双方签字后房屋和本户头即视为转售；二、房屋和户头转售金额为27万元；三、房款分二次付清，第一次付定金5万元，剩余22万元将于二个月内一次付清。乙方付清房款时，甲方将在方兴社区本房的一切购房收款收据交给乙方；四、甲方负责办理安置楼房手续，办理房产证时，如果合适直接由乙方办理，甲方负责配合乙方办理房产证的一切手续（办房产证的一切费用由乙方承担）；五、甲方在房屋及户头转售给乙方后，房屋产权及房屋一切所有权归属乙方，乙方享有方兴社区37栋304室房屋和户头的所有权；六、违约责任：任何一方违约，违约方承担5万元的违约金。协议签订当日，张晓洋支付给刘先宏定金5万元，刘先宏出具了收条。2010年4月8日，张晓洋向刘先宏支付了余款22万元，刘先宏打了一张总条据，注明收到张晓洋购37幢304室房款27万元。刘先宏将涉案房屋的钥匙及相应证件交与张晓洋，张晓洋委托张中生对外租赁并管理。
刘正俊于2012年5月11日办理了涉案房屋的产权证，权利人：刘正俊；房屋位合经×�路北、××路西方××室室，建筑面积105.94平方米，房地产证号合产字第××号号。房产证原件在张晓洋处。
张晓洋多次催促刘正俊、刘先宏办理过户手续，刘正俊的妻子黄亚慧坚决不同意卖房，双方多次调解未果以致成讼。
另查明：刘正俊、黄亚慧夫妻感情不合，自2008年以来一直分居生活。
一审法院认为，涉案房屋系刘正俊、黄亚慧夫妻共有财产。鉴于张晓洋与刘红霞、张中生、刘先宏、刘正俊的姻亲关系，张晓洋在签订协议时应当知道涉案房屋不是刘先宏所有财产，张晓洋委托刘红霞洽谈购买房屋时，并未与刘正俊、黄亚慧谈价格，签协议时亦未要求刘正俊、黄亚慧到场，且刘正俊、黄亚慧二人均在合肥市。刘先宏不是涉案房屋所有权人，刘先宏和张晓洋签订《房屋和户头转售协议》的行为应构成无权处分行为，不发生物权变动的�力。张晓洋称相信刘先宏是有权代理，《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。刘先宏是以自己的名义和张晓洋签订协议，不符合表见代理的构成要件。对张晓洋的全部诉请，该院依法不予支持。第三人黄亚慧的第一项诉请，该院予以支持。对黄亚慧的第二项诉请，要求张晓洋返还涉案房屋，因共有产权人刘正俊未到庭，未表达其真实意思，对此项诉请，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款之规定，判决：一、刘先宏与张晓洋2010年2月25日签订的《房屋和户头转售协议》系无权处分行为，不产生物�变动效力；二、驳回张晓洋的全部诉讼请求；三、驳回第三人黄亚慧的其他诉讼请求。案件受理费1050元，保全费4770元，合计5820元，由张晓洋负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张晓洋向本院提交了如下证据：1.从合肥市房产局调取的黄亚慧名下其他房产信息。证明2009年8月28日黄亚慧和刘正俊共同购买此房屋，共同办理贷款，夫妻感情很好。2010年黄亚慧卖房是为装修此房屋。从此房价格可以看出张晓洋购买涉案房屋价格合理。2.安置证，完税证明，询问笔录，拆迁证明，证明涉案房屋登记在刘正俊名下。2012年5月9日刘正俊本人办理房产证，并将房产证交给张晓洋，认可了刘先宏的卖房行为。3.证明一份，证明张晓洋名下没有其他房产。黄亚慧的质证意见是：1.证据1的真实性没有异议，登记只是交易时间，之后过了一年多才搬过来居住。此房当时交易价格是644000元，黄亚慧和卖房人有生意往来，有债权从中冲抵，也是黄亚慧父亲担保，是他给外孙的部分财产。当时黄亚慧和刘正俊没有离婚，需要他去签字。2.对证据2真实性没有异议，但达不到证明目的。询问笔录签字人是刘正俊，办在刘正俊名下，只能证明刘正俊是真正产权人，不能证明是刘正俊交给张晓洋。3.该证明与本案无关。
刘正俊、刘先宏未予质证。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院审理中，黄亚慧表示认可张晓洋与刘先宏所签《房屋和户头转售协议》，同意将案涉房屋转移登记到张晓洋名下，自愿放弃其他诉讼请求。张晓洋表示房屋转移登记所产生相关税费及本案一审、二审全部诉讼费用由张晓洋承担。
本院认为，涉案房屋系刘正俊、黄亚慧夫妻共有财产，刘先宏不是涉案房屋所有权人，刘先宏以自己的名义和张晓洋签订《房屋和户头转售协议》，张晓洋上诉主张刘先宏构成表见代理不能成立，刘先宏的行为构成无权处分行为。
张晓洋诉请刘正俊将案涉房屋转移登记于其名下，依照相关法律规定，须有权利人刘正俊、黄亚慧对刘先宏无权处分行为的追认。对此，本院论证分析如下：其一，刘先宏系刘正俊之父，刘先宏与张晓洋签订协议后，张晓洋支付购房款27万元，刘先宏收取购房款并转交刘正俊，刘正俊将房款拿回家并告知黄亚慧；其二，2012年5月9日，刘正俊与张晓洋等人共同到合肥市房产局办理涉案房屋的产权证书，产权人为刘正俊单独所有，费用由张晓洋支付，刘正俊将房产证原件和房屋钥匙交付张晓洋，张晓洋对该房屋占有使用至今；其三，2016年4月8日，刘正俊在《房屋和户头转售协议》书面承诺尽快协助张晓洋办理过户手续，并在刘先宏出具的收条上签字表示收到房款。上述情形表明，刘正俊以其行为明确表示对刘先宏出卖房屋行为的追认。同时，黄亚慧亦在本院审理过程中明确表示认可张晓洋与刘先宏所签《房屋和户头转售协议》，同意将案涉房屋转移登记到张晓洋名下。据此，刘先宏与刘正俊所签订的《房屋和户头转售协议》经权利人刘正俊和黄亚慧追认，合法有效，刘正俊、黄亚慧负有协助张晓洋办理涉案房屋转移登记的义务，张晓洋诉请刘正俊、黄亚慧协助办理涉案房屋转移登记于法有据，应予支持。
张晓洋自愿承担房屋转移登记所产生税费及一审、二审诉讼费用，系其基于意思自治对自身权利的处分行为，不违反法律规定，本院予以确认。
张晓洋诉请刘先宏、刘正俊赔偿违约金5万�及上诉称一审法院程序不当无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，张晓洋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初4618号民事判决；
二、确认2010年2月25日张晓洋与刘先宏签订的《房屋和户头转售协议》合法、有效；
三、刘正俊、黄亚慧于本判决生效后十五日内协助张晓洋将位于合肥市合经区紫云路北、桃源路西方兴园37栋304室房屋所有权（权属证号合产字第××号）转移登记至张晓洋名下，所需税费由张晓洋承担；
四、驳回张晓洋的其他诉讼请求；
五、驳回黄亚慧的诉求请求。
一审案件受理费1050元，保全费4770元，合计5820元；二审案件受理费1050元，均由张晓洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 岚
审判员 潘中潮
审判员 张小春
二〇一八年一月十五日
书记员 王二辉
附相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十�第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。