上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初123号原告夏辰菲，女，1988年7月3日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托代理人陈峥，上海善法律师事务所律师。被告上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人董直理，董事长。委托代理人孙文超，上海市浩信律师事务所律师。委托代理人韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。被告上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张许秀，董事长。委托代理人朱文斐，上海市金石律师事务所律师。原告夏辰菲诉被告上海意邦资产管理有限公司(以下简称第一被告)、被告上海意邦置业有限公司(以下简称第二被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。审理过程中，第一被告提起反诉，后又在庭审过程中撤回反诉。本案于2016年3月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈峥，第一被告的委托代理人孙文超、韩胡盼，第二被告的委托代理人朱文斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏辰菲诉称：2009年6月21日，原告与第一被告签订《房屋委托管理协议》，约定原告将其名下位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX层XXX室商铺委托被告以盈利为目的经营管理，委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止，原告每月享有“保底经营收益”人民币(以下币种均为人民币)6,983元，由第一被告每三个月为一期予以支付，并对其他违约等事项进行了约定。第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与原告及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告�《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担保证责任，保证方式为一般责任保证。上述协议及合同签订后，被告方尚能按期支付保底经营收益，但自2014年底起开始陆续迟延支付保底经营收益、直至拒付。为此，原告诉至法院请求：一、解除原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》，解除时间为律师函送达之日；二、判令第一被告向原告支付2015年第四季度的经营收益19,919.90元；三、判令第一被告支付逾期支付保底经营收益违约金53,783.73元(以19,919.90元为本金，按照日百分之三的标准计算，自2014年10月28日计算至合同解除日已超280天，原告仅按90天主张)；四、判令第一被告支付解除合同违约金837,960元(按照合同约定的每月保底经营收益6,983元的标准，计算10年)；五、判令第一被告支付自2025年至2030年中5年的履行利益418,980元(按照合同约定的每月保底经营收益6,983元的标准，计算5年)；六、判令第一被告支付原告第一年保底经营收益83,796元；七、判令第二被告承担一般保证责任；八、本案诉讼费由第一被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求第一被告按照原状返还房屋，即要求按照房地产权证附件上的位置、面积隔断后交付给原告。第一被告上海意邦资产管理有限公司辩称：1、同意第一项诉请，同意解除合同及解除时间。2、认可诉请二的未付金额，并同意支付。3、诉请三中日百分之三的违约金标准过高，请求法院根据原告的实际损失进行调整，以中国人民银行同期存款利率作为计算标准。同意原告主张的按照90天计算逾期天数。4、同意在原告行使解除权的情况下支付违约金，但是违约金比例过高，请求法院调整。原告的房款不是支付给第一被告的，之前的也已经全额支付四年的经营收益，相当于原告房款的40%已�收回，原告主张要求房款的全款不合理。且原告主张解除合同，合同解除后原告还可将房屋出租或自己经营，不存在过多损失，要求法院调整为三个月的经营保底收益进行合同赔偿。5、既然合同解除，原告不能在主张合同解除违约金的前提下又主张合同的预期收益。6、第六项诉请无合同依据。7、保证合同约定了保证责任，由第二被告答辩。8、诉讼费由法院裁定。9、不同意隔断后返还，当初第二被告将房屋出售给原告时在预售合同的补充条款中约定了双方均同意将隔断敲掉，故第一被告受托经营接收房屋时就是没有隔断的，且双方约定了经营结束时第一被告仅仅是按没有隔断的现状返还，而原告要求隔断返还是基于房屋买卖合同关系下的诉求，并非委托经营项下的诉求。同时，因原告提出解除合同的诉请，第一被告表示撤回反诉。第二被告上海意邦置业有限公司辩称：不同意原告诉求。第二被告只是根据《保证合同》承担保底经营收益及逾期违约金的保证责任，具体保证责任以《保证合同》约定为准，具体金额以第一被告确认的为准。系争房屋出售给原告时的现状就是没有隔断的。经开庭审理查明：第二被告是坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号“意邦国际建材品牌中心”商铺的开发商。原告等业主分别向第二被告购买了上述商铺。在向第二被告购买系争的青浦区重固镇北青公路XXX号XXX层XXX室商铺后，原告(甲方)即与上海意邦建材市场经营管理有限公司(乙方，已于2014年8月工商更名为第一被告上海意邦资产管理有限公司)，约定：甲方不可撤销地委托乙方以盈利为目的经营管理该房屋，乙方有权以自己的名义进行经营管理的方式包括但不限于自营、对外发包、合资合作、对外出租等；委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止；乙方应当按季向甲方支付经营收益，具体以乙方的盈利情况确定，但作为甲方不可撤销之委托对价，无论该房屋的盈利情况如何，甲方每月享有的保底经营收益为6,983元，经营收益产生的税费由甲方自行承担、由乙方代为缴纳、从乙方应付甲方的经营收益中直接扣除税金数额；经营收益按三个月为一期支付，第一期保底经营收益的支付时间为2011年1月28日前，以后每期经营收益的支付时间该期首月的28日前；乙方逾期向甲方支付保底经营收益，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的百分之三向乙方收取逾期付款违约金，逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理；乙方承诺，除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议，否则乙方应一次性向甲方支付相当于十年的“保底经营收益”作为违约金。协议另对其他内容进行了约定。同日，原告作为债权人、第一被告作为债务人、第二被告作为保证人三方签订了《保证合同》，约定：保证人愿意为债务人依主合同《房屋委托管理协议》所形成的债务提供保证；保证范围：包括《房屋委托管理协议》所连续发生的保底经营收益及逾期利息；保证方式为一般责任保证；合同另对其他内容进行了约定。另查明，上述协议及合同签订后，原被告各自按约履行。庭审中，原告与第一被告确认：扣除第一被告代原告缴纳的税费后，第一被告实际支付原告的季保底经营收益为19,919.90元。2014年起第一被告有迟延支付或未支付保底经营收益的情况，2015年12月23日，原告向第一被告方送达了《通知函》，表示第一被告已以实际行动不履行《房屋委托管理协议》之合同义务，乃至亦已实际行动解除该协议致根本性违约，因此原告按约确认第一被告之解约行为�要求第一被告对此承担相应的违约责任。后，原告诉至法院作如上诉请。原告、第一被告一致确认第一被告逾期支付及未支付经营收益的情况为：2014年第四季度逾期27天；2015年第一季度逾期51天；2015年第二季度逾期108天；2015年第三季度收益分别于2015年11月3日、2016年2月6日分两次支付，2015年第四季度收益至今未付。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋委托管理协议、保证合同、通知函等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，法庭向原、被告释明，系争房屋的使用状态可能会牵涉到同楼层其余业主的房屋使用，虽然原告与第一被告一致同意解除系争房屋的委托管理协议，但在考虑整体使用利益的前提下，仍然存在委托管理协议目前暂不被解除的风险。对此，原告表示：(1)如果法院最终认定不解除委托管理协议的，则2016年第一季度经营收益被告尚未支付，亦存在收益及违约金的支付问题。(2)若法院对合同约定的逾期付款违约金计算标准进行调整的，则逾期付款违约金的天数原告也相应调整为实际逾期的天数。原被告对于逾期付款已经进行了惩罚性的约定，理应按照约定来计付违约金，不同意按照银行存款利息来调整，存款利息并非违约金而是法定孳息。被告方表示：如果法院最终认定不解除委托管理协议的，第一被告同意支付2016年第一季度经营收益及违约金，但是违约金的标准需要调整。第一被告之所以未按约支付收益不是恶意而是无力支付。被告方希望法院对于涉诉的判令一次性解除、明确一个赔偿金额；对于未涉诉的被告方愿意发函解除合同；解除合同之后被告方也愿意继续和全部业主商量如何将商场继续经营下去的对策。根据庭审确认的事实，本院认为：原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》及原告与第一被告、第二被告签订的《保证合同》均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然原告与第一被告双方一致同意解除《房屋委托管理协议》，但从原被告三方签订委托管理协议、保证合同的时间及签约主体来看，售房时三方对于买受房屋后包租并统一委托经营的行为是明知的，而该经营行为涉及包括原告在内的同区域、同层楼面或同幢房屋内所有业主的整体利益，在大部分业主均未表示解除合同或大部分业主表示要求继续履行的情况下，单个委托管理协议的解除会影响整体利益的实现，故出于整体利益的考量，本院对于原告要求解除《房屋委托管理协议》的请求暂不予支持。现第一被告拖欠协议约定之款项未付显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付�期付款违约金之责任，故对原告要求第一被告支付“保底经营收益”、逾期付款违约金之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金之具体标准问题，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，将违约金标准调至未付款项的日万分之五。第二被告作为一般责任保证人，理应对第一被告的上述保底经营收益及逾期违约金的�付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告夏辰菲2015年度第四季度、2016年第一季度保底经营收益人民币39,839.80元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告夏辰菲逾期付款违约金(2014年第四季度违约金以人民币19,919.90元的日万分之五计算27天；2015年第一季度违约金以人民币19,919.90元的日万分之五计算51天；2015年第二季度违约金以人民币19,919.90元的日万分之五计算108天；2015年第三季度违约金以人民币9,959.95元的日万分之五计算291天；2015年第四季度违约金以人民币19,919.90元的日万分之五自2015年10月29日起算到实际支付日止；2016年第一季度违约金以人民币19,919.90元的日万分之五自2016年1月29日起算至实际支付日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、原告夏辰菲的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1,891.60元，减半收取人民币945.80元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一六年六月十四日书记员  杨 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约�生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。