贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初3944号
原告：赵晓玲，女，1981年8月25日出生，苗族，贵州省镇远县人，住凯里市。
原告：朱秀芳，男，1981年12月25日出生，侗族，贵州省镇远县人，住镇远县，系赵晓玲的丈夫。
原告：ＸＸ梅，女，1958年12月2日出生，苗族，贵州省镇远县人，住镇远县，系赵晓玲的母亲。
原告：赵卫东，男，1956年5月10日出生，回族，贵州省镇远县人，住镇远县，系赵晓玲的父亲。
被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：凯里市金泉国际新城售楼中心。
法定代表人：方加民，总经理。
委托诉讼代理人：何冠尧，贵州兄弟律师事务所执业律师。
原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年12月5日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东、被告恒丰房产公司的委托代理人何冠尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东诉称：2012年6月25日，我们与被告恒丰房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设位于“凯里·金泉国际新城”第18幢604室、建筑面积为136.43平方米的商品房；总价款为568829元，购房方式为原告一次性支付；被告应当在2013年4月13日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，在2013年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关材料交付给我，如在上述约定期限的30日后不能交付，被告应当从约定之日起至实际交付办理商品房转移登记相关材料止，按日向我支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，我依约全额支付了购房款。因房屋实际面积为126.94平方米，我支付的购房款实为568829元。为取得商品房所有权初始登记，2013年9月24日，我们按照被告的要求到凯里有关部门办理相关手续和缴纳了维修基金11479.14元。而被告直到2013年9月25日才将未合格的商品房交付给我们，之后我们多次催促被告早日办理商品房所有权相关手续，被告又以各种理由拖延，直至2016年6月29日才给我们办理房屋所有权证。为了维护我们的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：1、按《商品房买卖合同》的约定，提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》给原告；2、支付自约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金51760.8元。
原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份4页，证明四原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《销售不动产统一发票》、《贵州增值税普通发票》复印件各一份共2页，证明被告收到原告支付购房款的事实。3、《维修资金专用收据》、《贵州省政府非税收入一般缴款书》复印件共6页，证明2013年9月13日原告交纳维修基金的事实。4、《个人住房贷款凭证》复印件一份1页，证明原告向银行按揭贷款401000元用于购买涉诉商品房的事实。5、《完税证》复印件一份1页，证明2013年9月27日原告缴纳地税8609.36元的事实。6、《商品房预售合同登记备案》复印件一份1页，证明涉诉房屋于2012年7月20日在凯里房产局办理登记备案的事实。7、《房产局一次性告知单》复印件一份1页，证明2016年5月17日我方收到凯里房产局的告知单，知道原告能够办理房产证的事实。8、《商品房买卖合同》复印件一份共54页，证明2012年6月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买金泉国际新城18栋6层6-4号房屋，建筑面积136.43平米，总价568829元的事实。10、《房屋所有权证书》复印件四份共计12页，证明2016年6月29日原告获得房屋产权证明的事实。
被告恒丰房产公司辩称：第一、我公司早已准备好办理房屋初始登记的全部材料，只因缺少应由施工单位缴纳“砂石税”（国税）的完税证明，才导致不能办理房屋初始登记。二、我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少我公司的开支，对我公司也是有利的。三、我公司虽未能完成房屋初始登记的办理，但不可归责于我公司，我公司并无过错，更无拒绝办理房屋产权证的主观恶意。四、我公司请求法院依法变更商品房买卖合同中关于逾期办证的违约责任，免除逾期办理违约金，或者减少逾期办证违约金。因为凯里市人民政府的内部规定对我公司应属于情势变更，逾期办证违约金对我公司明显不公平。
被告恒丰房产公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人居民身份证》复印件各一份共5页，拟证明被告的企业性质、工商登记信息和诉讼主体资格；2、凯里市人民政府《凯府发[2010]48号通知》复印件一份4页，拟证明该文件是凯里市人民政府的内部文件，仅向地税局、国税局、房管局等享有相应行政权利的工作部门发布，并未向纳税主体或行政相对人（即被告）告知或送达，没有公示，不具有公信力；被告与原告签订商品房买卖合同时并不知道凯里市政府存在该文件。3、《建设工程施工合同》、《金泉新城一期场平工程施工合同》复印件各一份共10页，拟证明被告在原告处所购买的房屋与施工单位签订建设工程施工合同时，凯里市人民政府的文件尚未向房管局等职能部门发出，被告对该文件的作出不具有任何的可预见性；4、《凯里国家税务局税务事项通知书》、《缴纳税金2006891.70元明细》复印件各一份共4页，拟证明本案工程的施工单位没有缴纳砂石税，砂石税的纳税主体是施工单位；市国税局系要求施工单位纳税，并未要求或通知建设单位纳税的事实。5、《关于房产证办理情况的说明》、《关于逾期交房和逾期办证有关情况的复函》复印件各一份共4页，拟证明被告在因凯里市政府内部规定未能办理房屋初始登记后，已多次向原告说明原因、始末的事实。6、2016年1月21日恒丰房产公司出具的《说明》、《贵州省建设工程竣工规划许可证》、黔东南州城乡规划管理委员会州规办审[2010]5号《关于凯里·金泉国际新城规划设计方案的评审意见》、《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表》、《建筑物拨地测量报告单》、《凯里人防工程免建证》、《产品质量保证险（保单）》、《商品房屋预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《房屋面积测绘报告》、《环境保护验收批复》复印件各一份共141页，拟证明被告在工程竣工后已经具备符合《房屋登记管理办法》第三十条之规定的办理房屋初始登记的全部材料；被告以该套完整的材料提交给凯里房管局办理房屋初始登记，但凯里房管局以缺少施工单位缴纳砂石税的证明为由，拒绝为被告办理产权初始登记。
原、被告围绕诉讼请求均提供了证据，本院依法主持双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：被告恒丰房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、装饰装修材料销售等。2012年6月25日，以原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东为买受人、被告恒丰房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2012001718）。合同约定：四原告购买被告开发建设位于凯里仰阿莎广场东侧“凯里·金泉国际新城”小区第18幢6层6-4号商品房一套，属框架结构，建筑面积为137.43平方米；房屋总价款为572998元，付款方式为首付房款171998元、银行按揭贷款401000元；被告应当在2013年4月13日前向原告交付该商品房，交付时该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；被告在2013年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过30日后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东交纳了首付款171998元。同年7月20日，凯里房地产管理局为原告购买的涉案房屋办理了《商品房预售合同登记备案》。2012年8月25日，原告通过公积金贷款方式支付剩余购房款401000元。2013年9月27日，原告向凯里地方税务局交纳购房契税8609.31元。2013年10月9日，原告向凯里住房资金管理委员会办公室交纳维修资金11479.14元。2013年12月27日，被告向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，明确原告购房面积实测为136.43平方米，购房总价款为568829元。被告于2013年9月25将涉案商品房交付给原告，四原告均已入住该商品房。因原告多次催促，被告于2016年6月29日协助原告办理了商品房所有权登记手续。后原告于2016年12月5日向本院提起诉讼。庭审中，由于双方调解未能达成一致意见，本院主持双方调解未果。
另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府作出凯府发（2010）48号文件，文件规定“所有建筑行业纳税人、项目承包人在项目实施过程中必须严格按照相关法律法规，对所需的砂石、砖瓦水泥钢材等建材索取正式的发票（简称砂石税）”，同时还规定：项目施工单位赁《基础建设项目用材料发票审核报告单》到房产局办理房屋产权登记。黔东南温州商会对该文件提出异议。被告公司的法人作为温州商会会员，多次向相关部分反映，要求取消该文件，同时也未按时交纳“砂石税”导致无法为业主（原告）办证。2016年7月21日，黔东南州政府作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里国税局向凯里房管局发出函要求停止征收“砂石税”并清退的通知。
再查明，2016年5月12日，被告取得原告所购房屋初始登记的房屋所有权证。被告可以向原告交付办理商品房转移登记文书。原告在2016年5月17日收到凯里房产局的告知单，被告知能够领取办理商品房转移登记文书去房产局备案。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。《商品房买卖合同》第十一条第二项约定“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”现原告要求被告提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件，而合同中并未要求被告向原告提供商品房建筑工程竣工合格证明文件，而是被告承诺在将商品房交付给原告时该商品房是已取得建筑工程竣工合格证明文件的，故本院对该项诉请不予支持。因被告未能举证证明其已向原告提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，故本院对原告的该项诉请予以支持。
现被告违反《商品房买卖合同》第二十二条第三项即“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定。未能按时提交相关办理商品房转移登记材料，直至2016年6月29日原告才办理商品房登记手续，获得房屋产权登记证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应对原告承担违约责任。被告辩称是凯里市政府文件导致其违约符合情势变更要件，不应承担责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”关于情势变更的规定，本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在凯里市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以及发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁到原告承担，故不适用情势变更原则，对被告的辩解本院不予采纳。
对被告要求对违约金进行调整的问题，本案中，因被告的违约行为，导致原告延时取得房产证，鉴于原、被告也未能就延时取得房产证造成的损失进行举证。结合本案实际情况，首先，原告是采取银行按揭贷款抵押的方式购买该房屋，办理房产证后，也是交银行进行抵押，故房产证取得的时间并不能改变其用于抵押的事实。其次，如果原告买房是为了投资，结合近几年凯里商品房买卖的行情下滑现实，也不一定给原告带来预期收益。再次，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，综合本案原告未提供实际损失证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。
因被告于2016年5月12日就具备了交付原告办理商品房转移登记的相关文件。原告在2016年5月17日收到凯里房产局的告知单，被告知能够领取办理商品房转移登记文书去房产局备案。故本院确定违约金计算至2016年5月17日，即24715.62元（568829元×万分之0.5×869日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东提供原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东所购位于凯里金泉国际新城18栋6层6-4号商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。
二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金24715.62元。
三、驳回原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东的其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1090元，减半收取545元，由原告赵晓玲、朱秀芳、ＸＸ梅、赵卫东负担245元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 韩 晶
二〇一七年三月十五日
书记员 李张昊