江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1123民初150号原告：何花英，女，1962年1月25日出生，汉族，家住江西省玉山县。原告：陈六平，男，1981年5月1日出生，汉族，家住江西省玉山县。两原告共同的委托诉讼代理人：王姚军，系江西淮玉律师事务所律师。被告：童秀英，女，1970年10月5日出生，汉族，家住江西省玉山县。被告：彭怀旭，男，1991年7月10日出生，汉族，家住江西省玉山县。被告：彭慧，女，1994年5月15日出生，汉族，家住江西省玉山县。三被告共同的委托诉讼代理人：柳胜杨，系江西帝经律师事务所律师。原告何花英、陈六平与被告童秀英、彭明兴及陈荣根确认合同无效纠纷一案，本院受理后，陈荣根于2014年8月5日病故，其第一顺序继承人有其母亲陈松兰及儿子即原告陈六平，二人均表示放弃继承陈荣根的遗产;彭明兴于2015年12月5日死亡，因其妻子童秀英已是本案被告，故本院依法追加了彭明兴的其他第一顺序继承人即其儿子彭怀旭、女儿彭慧作为共同被告。后本院于2016年6月17日作出江西省玉山县人民法院（2014）玉民一初字第880号民事判决，原告何花英、陈六平不服提起上诉，江西省上饶市中级人民法院经审理认为原审判决认定事实不清，证据不足，于2016年12月15日作出江西省上饶市中级人民法院（2016）赣11民终1193号民事裁定，撤销原一审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了重新审理，原告何花英、陈六平及两人共同的委托诉讼代理人王姚军,被告童秀英、彭怀旭、彭慧及三人共同的委托诉讼代理人柳胜杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何花英、陈六平向本院起诉请求：1、确认陈荣根与彭明兴、童秀英签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陈六平系原告何花英及陈荣根的儿子。1995年5月25日，原告何花英与陈荣根离婚时将位于江西省玉山县冰溪镇文成村的房屋赠与给原告陈六平，该赠与经江西省玉山县人民法院在离婚调解书上确认。2014年5月9日，陈荣根瞒着两原告将上述房屋出售，被告彭旭怀、彭慧的父亲彭明兴及被告童秀英在明知陈荣根无处分权的情况下与陈荣根恶意串通，双方订立房屋买卖合同将已赠与给陈六平的房屋非法处分。且彭明兴、童秀英明知讼争房屋土地属于集体用地，是禁止交易的情况下还签订房屋买卖合同，房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体及第三人利益处分他人财产，该行为依法应当认定为无效。被告童秀英、彭旭怀、彭慧辩称，1、两原告没有证据证明其系讼争房屋的所有权人，讼争房屋的土地使用权登记在陈荣根名下，根据房地一体的原则，该房屋属于陈荣根所有，故对两原告的诉讼主体资格均有异议。2、原告诉称陈荣根与彭明兴、被告童秀英签订合同时恶意串通，没有事实依据。彭明兴、被告童秀英在购买该房屋前并不认识陈荣根，二人是通过房产中介机构以合理价格购得该房屋，且在购买时查验了相关房屋权属证书，出于谨慎考虑还找了陈荣根的母亲和弟弟在场签字作证，故二人已经尽到了认真审查义务。3、现陈荣根已经过世，两原告作为其继承人，如要求解除合同，我们也同意，但是两原告应当返还购房款。庭审中，两原告针对三被告的答辩意见补充称，1、两原告是适格主体。讼争房屋原系陈荣根与原告何花英的夫妻共同财产，双方在离婚时已经将该房屋赠与给当时尚未成年的儿子即原告陈六平，该赠与不但有生效的法律文书的确认，且属于具有抚养义务的赠与，故不可撤销，因此两原告系讼争房屋的权利人。2、彭明兴及被告童秀英在与陈荣根签订房屋买卖协议时，明知该房屋还有其他权利人，且明知双方签订的合同损害国家及集体的利益。3、原告何花英不是陈荣根的继承人，原告陈六平已经明确表示放弃继承权，故没有义务承担讼争房屋买卖合同可能产生的相关债务。陈荣根与彭明兴、被告童秀英签订合同一个星期之后，两原告即向本案的被告提出了异议，故即使有相关的损失也应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对原、被告提交的证据依次认定如下：一、原告提交的证据：1、两原告的身份证复印件各一份，经与原件核对无异，本院予以确认。2、江西省玉山县人民法院（1995）玉冰民初字第20号民事调解书复印件及赠与合同复印件各一份，三被告对该民事调解书的真实性无异议，但称无法确认赠与合同复印件的真实性，本院认为，该组证据均系从本院档案室所复印，来源形式均合法，且该民事调解书中关于陈荣根与原告何花英婚后置办财产及处分情况的内容与赠与合同相印证，故本院对该组证据予以确认。3、房屋买卖合同复印件一份，三被告对其真实性无异议，对证明对象有异议，本院认为，该份证据符合证据三性，至于该证据能否达到提交方的证明目的，不影响其证据资格，故本院予以确认。二、被告提交的证据：1、彭明兴、被告童秀英的身份证、常住人口登记卡及结婚证复印件各一份，以及被告彭旭怀、彭慧的身份证复印件各一份，两原告均无异议，本院予以确认。2、讼争房屋的集体土地建设用地使用证复印件，两原告无异议，且与原件核对无异，本院予以确认。3、中介收款收据（2014年5月9日）复印件一份，两原告对该证据的三性均有异议，本院认为，该证据系复印件，真实性无法核实，故不予确认。4、房屋买卖合同复印件一份，两原告对其真实性无异议，但对关联性、证明对象有异议，该合同复印件与此前原告提交的合同复印件内容一致，故本院一并确认，确认理由不再赘述。5、陈荣根与胡美玉的离婚协议书、离婚证复印件各一份，两原告对其真实性无异议，对证明对象、关联性有异议，本院认为，该离婚协议书来源合法，内容与离婚证复印件相互印证，且该组证据系陈荣根在买卖讼争房屋协商过程中所提交的材料，与案件具有关联，并在一定程度上反映了彭明兴、被告童秀英在购房时履行了一定的注意义务，故予以确认。6、陈荣根出具的承诺书、收条、委托书复印件各一份，两原告对其三性均有异议，本院认为，该组证据与讼争房屋买卖合同的内容相互印证，故予以确认。7、证人吴某、江某的证言，两原告对证人吴某的证言真实性无异议，对证人江某的证言有异议，认为江某与彭明兴、被告童秀英有利害关系，其证言中对二人有利的部分应不予采信，本院认为，两原告对其质证意见未提供相应证据，证人江某证言中关于讼争房屋售卖经过的内容与证人吴某的证言及陈荣根出具的收条、委托书的内容相互印证，但因两证人关于讼争房屋是否交付的内容陈述不一，本院将结合其他证据对此予以认定，对两位证人证言中的其他内容均予确认。三、原、被告的庭审陈述，对双方陈述一致或对方无异议及有其他证据予以佐证的部分，本院予以确认。结合前述证据认定，本院查明事实如下:两原告与陈荣根的关系等基本事实。陈荣根（城镇居民）与原告何花英于1981年12月登记结婚，婚后双方生育了儿子即原告陈六平（曾用名为陈立平，系江西省玉山县横街镇王村畈村民），1995年5月25日双方经江西省玉山县人民法院调解离婚。后陈荣根与案外人胡美玉再婚，婚后双方未生育子女，2008年10月14日双方登记离婚。讼争房屋及其赠与情况。原告何花英与陈荣根婚续期间，陈荣根及其兄弟向江西省玉山县原文成乡山底村（现为玉山县冰溪镇文成村外山底）村民合买了一处宅基地，并共建了三直二层砖混结构的房屋，其中由西往东方向的一直二层归陈荣根与原告何花英所有。1995年5月25日，即原告何花英与陈荣根经本院调解离婚的当天，双方与原告陈六平（当时十四岁）签订赠与合同，二人将前述房屋赠与给原告陈六平，原告陈六平也表示接受。1995年10月10日，陈荣根经相关部门审核并登记为该房屋占地面积48平方米的集体土地建设用地使用权人。讼争房屋的买卖情况。2014年5月9日，卖方陈荣根（作为甲方）与买方彭明兴、被告童秀英（共同作为乙方，二人均系江西省玉山县必姆镇石笋村村民）签订房屋买卖合同，约定“一、房屋基本情况甲方自愿将其拥有的坐落在玉山县冰溪镇文成村里山底地方的由东往西方向的一直两层使用面积48平方米，建筑占地面积40平方米及房屋西边与厨房之间的空埂（另加厨房间一个）房屋卖给乙方，并将所出卖的房屋的使用权同时转让给乙方，该房始建于1993年，房屋为砖混结构，建筑层数为三直二层，因该房屋的宅基地是甲方及其兄弟向里山底村民所购买，经咨询房管部门，甲方确定办理不了产权证，乙方也充分了解到这一点，并自愿购买该房屋。二、价格及交付房屋方式甲乙双方约定价格为贰拾贰万元整（220000元），乙方一次性支付购房款后，甲方立即将该一直二层房屋腾空并将所有相关证件交由乙方所有并使用。三、关于合法、权属约定甲方保证该房产合法、权属清楚，并已经取得全部共有人（甲方母亲、甲方弟弟）一致签字同意；合同生效后，如遇政府征地拆迁房屋的拆迁利益（包括拆迁补偿款回迁房等一切相关拆迁事项）全部归乙方所有，甲方应在签订本合同时出具一份全权委托书给乙方；甲方房产合法继承者无权向乙方收回该一直二房屋及土地使用权。四、甲方保证在交易后该房屋没有产权及其他纠纷（。）。五、为防止甲方及其儿子今后拆迁反悔，也确保甲方若反悔时，乙方得到赔偿，经双方协商，在签订本合同时，由甲方出具一份收条给乙方，注明：收到乙方交来房屋购买款现金柒拾万元整，到时若甲方及其儿子反悔，则应按房屋购买款柒拾万元整而不是贰拾万贰万元整赔偿给乙方。六、本合同之附件均为本合同不可分割部分，具有同等法律效力，附件包括甲乙双方身份证复印件、甲方拥有的土地证原件、甲方和原宅基地所有者签署的收条、甲方离婚证复印件、建房用地呈报表复印件。八、本合同自甲乙双方签字之日起生效。九、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房屋中介所一份，均具有同等法律效力。甲方：陈荣根乙方：彭明兴童秀英”，陈荣根母亲陈松兰在该合同在场人处签了名，另一陪同人员在在场人处签了陈荣根此前已故的弟弟陈荣华的名字。同日，彭明兴除此前已付定金外，另向陈荣根支付了余下购房款，合计22万元，故陈荣根向彭明兴出具了内容为“今收到彭明兴交来购房款22万元具收人：陈荣根2014年5月9日”的收条。此外，陈荣根还按房屋买卖合同约定向彭明兴出具了委托书和承诺书，委托书载明：“本人于2014年5月9日，将房屋卖给彭明兴，手续已交接完毕，现因本人外出住院治疗，故全权委托彭明兴，全权处理该一直二层房屋，（包括今后拆迁租赁等）及宅基地等一切，由彭明兴所有。委托人：陈荣根2014年5月9日”；承诺书载明：“本人因病需钱治疗，故与彭明兴约定将本人座落在里山底，西边一直二层房屋以22万元价格出卖给彭明兴。如遇拆迁，本人若反悔。则承诺赔偿彭明兴损失计人民币柒拾万元正。承诺人：陈荣根2014年5月19日”。陈荣根将该房屋的钥匙及集体土地建设用地使用证交给彭明兴。四四、讼争房屋的占有、使用情况。陈荣根将前述房屋出卖给彭明兴后不久，两原告知悉后，便相继找到彭明兴夫妇对该房屋主张权利。在房屋买卖合同签订后一周左右，两原告与彭明兴、被告童秀英及证人江某一同找到陈荣根，并就该房屋买卖一事如何解决进行协商，但未能达成一致。现该房屋无人居住，第一层由被告一家占有，第二层由原告陈六平占有。本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案主要的争议焦点是：一、两原告是否系本案适格原告；二、讼争房屋买卖合同的效力问题。关于焦点一，本院认为，两原告与本案有直接利害关系，系本案适格原告。理由如下：首先，讼争房屋系原告何花英与陈荣根婚续期间所建，系二人的夫妻共同财产，故在该房屋发生赠与、买卖之前自应归二人共有。其次，原告何花英、陈荣根与原告陈六平签订赠与合同后，该房屋的归属如何？因该赠与行为发生在1995年，此后我国才制定颁布了《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国物权法》，并陆续发布了国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日）、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年12月2日）及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（2007年）等政策，根据法不溯及既往的原则，本院认为，该赠与合同系当事人真实意思表示，内容合法，应认定为有效合同。不过，因该赠与合同的标的物是农村宅基地房屋，在当前法律、政策下，因原告陈六平并非讼争房屋的宅基地所属集体经济组织成员，基于赠与不能办理产权变更登记，因而无法实现该房屋所有权的转移，故原告陈六平不是讼争房屋的所有权人，该房屋仍归陈荣根、原告何花英共有，原告何花英有权提起本案诉讼。最后，原告陈六平作为受赠人，在讼争房屋物权发生转移前，基于合法受赠人的身份，应有权占有、使用该房屋，故在陈荣根将该房屋卖给彭明兴、被告童秀英后，其对讼争房屋享有的占有、使用权与彭明兴、被告童秀英主张的所有权相冲突，故其作为合法的权利人有权提起本案诉讼。关于焦点二，本院认为，讼争房屋买卖合同损害社会公共利益，应确认为无效。理由如下：根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，确认合同是否无效，需审查合同是否存在上述情形。本案中，讼争房屋买卖合同不存在该条第（一）、（三）项规定的合同无效情形；原告主张讼争房屋买卖合同双方存在恶意串通，损害了国家和集体的利益，但未能提供证据，且当前《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律及行政法规对非本集体经济组织成员能否购买农村宅基地房屋未作出强制性规定，故本案亦不存在该条第（二）、（五）项规定的合同无效情形。但是，基于目前法律、政策的现状，在认定讼争房屋买卖合同的效力时，应综合法律、行政法规的规定，并充分考虑国家政策的精神来加以认定。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，与土地承包经营权共同担负着农民基本生存生活保障的主要功能，故农村宅基地使用权具有福利和社会保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。如果允许非本集体经济组织成员购买农村宅基地房屋，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第1款“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”及该条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，丧失了农村宅基地使用权的村民将无法再申请宅基地，并最终可能导致流离失所的情况；同时，基于房地一体主义，处分房屋的同时也相应处分了农村宅基地，无异于允许非本集体经济组织成员通过购买农村宅基地房屋的方式取得农村宅基地使用权，将在实质上阻碍农村集体经济组织对该宅基地行使所有权，最终导致集体所有权的落空；且宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，有违我国保护耕地的基本国策。我国法律、行政法规对农村宅基地使用权流转的规定，以及中共中央、国务院的政策，均系基于保护农民利益，维护农村稳定，保障经济社会可持续发展的考量，这些应认定为属于社会公共利益的范畴。本案中，彭明兴、被告童秀丽并非讼争房屋宅基地所属集体经济组织成员，故其与陈荣根就买卖讼争农村宅基地房屋签订的合同，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定为无效。此外，讼争房屋买卖合同经确认无效后，根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈荣根收取的22万元购房款应予返还。因陈荣根已故，其对讼争房屋所享有的一半的份额应作为其遗产，在其第一顺序继承人即其母亲陈松兰及其儿子原告陈六平均声明放弃继承的情形下，应由其他法定继承人继承，且继承遗产时，应以继承遗产的实际价值为限承担返还该购房款的责任。对此，三被告可以另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：陈荣根与彭明兴、被告童秀英于2014年5月9日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费4,600元，由被告童秀英、彭怀旭、彭慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判长  俞洪华审判员  黄 芳审判员  刘雪青二〇一七年十月二十日书记员  王俊姗