云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云26民终341号
上诉人（原审原告）：余昌雄，男，1974年4月19日生，蒙古族，云南省马关县人，家住马关县。
委托诉讼代理人：陈加文，云南圆合圆律师事务所执业律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：许建东，男，1977年7月5日生，回族，云南省建水县人，住建水县，现下落不明。
上诉人余昌雄因与被上诉人许建东确认合同有效纠纷一案，不服马关县人民法院（2016）云2625民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余昌雄上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2016)云2625民初520号民事判决。2.依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。3.由被上诉人承担诉讼费。事实及理由：一审判决确认法律事实正确，但在本案中引用法律错误。即：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设……”的规定。该法律条款的调整对象，宗旨不符合本案争议的性质。涉案房屋及房屋占地所有权虽然是集体所有，但是在原房主将房屋转让给被上诉人之前土地使用权就已经不是农用地，也不是耕地性质，而是建设用地使用权。被上诉人事先申办了集体土地使用证及房屋所有权证书。被上诉人同样不是河边村小组的居民，从被上诉人交付上诉人的集体土地使用权证书和房屋所有权证书足以说明村集体、土地管理部门、房管部门是同意并且批准了该地的使用权性质。被上诉人转让房屋之前土地性质并非农用地，被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》及交付房屋给上诉人后，双方已经履行协议六年有余，如今河边村小组已认可上诉人入迁该村(详见户口迁入申请)成为该村村民。本案纠纷的性质是房屋买卖，在买卖合同成立生效后被上诉人作为出卖人有义务协助买受人办理过户手续。作为房屋买卖，并未违反法律法规的强制性禁止性规定。本案应当引用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五之规定，(出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提起标的物的单证，并转移标的物所有权的义务)。因此，一审判决引用法律不当，恳请二审人民法院法院改判。
许建东未作答辩。
余昌雄向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》有效，并由被告协助原告办理房屋过户手续。2.由被告承担本案诉讼费、公告费。
一审法院认定事实：原告余昌雄与被告许建东于2010年7月20日签订《房屋买卖协议书》，协议约定被告将河边路57号房屋出售给原告，价格460000元。协议签订后，被告将房屋交付给原告管理使用，并将该房相关产权证书交付给原告持有。另查明，被告许建东位于马关××河边村房屋建筑面积为575平方米，房产所有权证号为200523002。《集体土地使用证》载明土地使用者为许建东，土地所有者为兴隆社区河边村小组，地号R-3-15，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为168.40平方米。现原告余昌雄以被告许建东未协助其办理过户手续为由诉至本院，请求判决：一、依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》有效，并由被告协助原告办理房屋过户手续。二、由被告承担本案诉讼费、公告费。
原审法院认为，根据原告提供的涉案房地产权属证书来看，涉案房屋所属土地性质属集体划拨，所有者××××社区河边村小组所有。农村房屋买卖、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权一并转让的问题，而农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民的基本生产、生活的保障，依法只限于由农村集体经济组织成员占有使用，而非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权，原告余昌雄是仁和镇格洒村委会山岗上小组的成员，不是本案房屋所在地集体经济组织的成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的规定，原告起诉要求确认与被告签订的《房屋买卖协议书》有效，要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求违反了上述法律禁止性规定，于法无据，本院依法不予支持。被告许建东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告余昌雄的诉讼请求。案件受理费200元，公告费500元，合计700元，由原告余昌雄承担。
本院二审期间，双方均未向本院提交证据。
本院认定法律事实与一审一致，本院依法予以确认。
另查明，许建东与马雄飞原系同居关系，同居期间双方在马关××河边村建盖房屋一幢（即本案争议房屋），房产证号：马房监共字第××号，房屋产权为许建东与马雄飞共同共有。许建东于2005年4月取得该房屋的土地使用权证，在该证上载明：地号R-3-15，用途：住宅，使用权类型：划拨；使用权面积：168.4平方米。后因许建东与马雄飞不能继续共同生活，2009年5月27日，文山市人民法院作出（2009）文民一初字第423号调解书，马雄飞自愿放弃分割该幢房屋，但马雄飞并未到房屋登记部门办理房屋产权变更登记。2013年，余昌雄向马关县人民法院提起诉讼要求确认双方买卖合同有效，后以双方自行协商解决为由申请撤回诉讼，马关县人民法院于2014年1月24日作出（2013）马民初字第500号民事裁定，准许余昌雄撤诉。后因许建东下落不明，致使余昌雄无法办理房屋产权变更登记手续，导致本案纠纷的发生。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：双方当事人于2010年7月20日签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，许建东与马雄飞同居期间建盖的房屋，办理了土地使用权证和房屋产权证，根据物权公示原则，许建东与马雄飞成为合法房屋的所有权人和土地使用权人。虽然本案争议房屋的土地使用权类型为划拨土地，但土地使用权证上已明确载明该地为住宅用地，即该地是经土地行政管理部门许可作为建设用地使用的。许建东与马雄飞解除同居关系时，马雄飞自愿放弃分割该房屋，得到了文山市人民法院生效调解书（2009）文民一初字第423号的确认。此后，虽然该幢房屋一直未办理产权变更登记手续，但许建东已成为该幢房屋的合法所有权人，许建东有权处分该房屋。2010年7月20日，余昌雄与许建东签订《房屋买卖协议书》，作为买方的余昌雄已按合同约定全部支付了合同价款，作为卖方的许建东也将房屋交付给余昌雄居住、使用至今。虽然许建东未协助余昌雄办理产权变更登记手续，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即本案中，双方签订的合同自成立时便已发生法律效力，虽然未办理产权变更登记手续，但并不影响双方签订的《房屋买卖协议书》的效力，即该协议合法、有效。
至于余昌雄请求许建东协助办理房屋过户登记手续的问题，如前所述，双方当事人签订的房屋买卖协议合法、有效，但因许建东现在处于下落不明状态，无法完成协助办理过户登记义务。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案争议房屋的物权在本判决生效之日起转移给余昌雄，余昌雄有权向人民法院申请强制执行变更登记。
综上所述，原审判决认定基本事实部分清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销马关县人民法院（2016）云2625民初520号民事判决；
二、余昌雄与许建东于2010年7月20日签订的《房屋买卖协议书》合法、有效；
三、限许建东于本判决生效之日起三十日内协助余昌雄办理座落于马关县河边村（房屋所有权号：2005230）房屋产权及土地使用权（地号：R-3-15）的变更登记手续，逾期则由余昌雄向马关县人民法院申请强制执行。
二审案件受理费200.00元，由许建东承担。一审案件受理费按照一审判决执行。
本判决送达即发生法律效力。
当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 秦永兴
审判员 熊 祥
审判员 张文科
二〇一七年五月四日
书记员 李思颖