山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0403民初852号
原告（反诉被告）：许涛，男，1972年7月8日出生，汉族，住薛城区。
委托诉讼代理人：许运亭，男，1944年3月11日出生，汉族，退休工人，住薛城区，系原告许涛之父。
被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6楼C区。统一社会信用代码：91370400778417165Q。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。
原告（反诉被告）许涛诉被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许涛的委托诉讼代理人许运亭，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人褚海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照商品房买卖合同约定交付符合合同约定的房屋；2、判令被告从逾期交房之日起至2017年6月30日止向原告支付逾期交房违约金61,305元；3、判令被告从基础设施、公共配套设施未按约定达到使用条件之日起至2017年6月30日止向原告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金21,164元；4、逾期未办理房产证违约金347.73元；5、免除电梯费3410.55元（3.975平方米×1.1元×12个月×65年）；6、暖气使用费4960.80元（3.975平方米×19.2元/平方米×65年）；7、维修基金282元（3.975平方米×71平方米）；8、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区2幢2单元9层04号商品房一套，总价款347,730元。合同约定原告在2011年9月21日前付清房屋全部价款，被告应于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，在商品房交付后90日内备案登记。现原告按照合同约定支付了全部价款，被告未依据交付符合合同约定的房屋，未将相关资料报登记机关备案。为维护其合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、其公司早在2013年8月30日前通知包括原告在内的房屋买受人办理房屋交接手续，在电话通知未果的情形下，在小区门口和售楼处张贴了上房通知，告知买受人接收房屋，是原告自己的原因不接收房屋，因此，原告要求其公司交付房屋的诉请没有法律依据；二、原告存在逾支付房款的违约行为，且其违约在先，因此，原告无权要求其公司承担逾期交房的违约责任。原告违反了合同约定的于2011年9月21日前将余款13万元付清的义务，直到2012年5月28日才付清房款，逾期付款时间长达8个月；三、原告要求其公司支付逾期交房及配套设施不达标的违约金，没有事实和法律依据。其公司于2013年8月30日前通知购房者办理房屋交接手续，目前绝大部分购房者办理的上房手续，对部分电话通知未果的购房者，其公司采取在售楼处及小区门口张贴《上房通知》的方式，督促购房者尽快接收房屋。原告因自身的原因不予办理上房手续，却要求其公司支付巨额逾期交房等违约金，没有事实和法律依据，不应得到法律支持；四、原告的起诉已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告在商品房销售合同中约定交房的时间为2012年8月31日，原告应当知道在该时间的次日，即2012年9月1日，就知道或应当知道其权利被侵害，原告要求其公司承担逾期交房及配套设施不达标的违约责任，诉讼时效应从2012年9月1日起计算，在两年内请求保护原告的合法权益，而原告在2017年才提起诉讼，已超过诉讼时效，若法院对已超过诉讼时效的权利给予保护，显然违背了法律规定的诉讼时效制度规定的初衷，也损害了其公司的合法权益。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告补交房屋面积差款29,218元；2、判令反诉被告支付逾期付款的违约金3,315元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年8月21日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的新大都花园2幢2单元9层04号商品房一套。合同在第七条“面积确认及面积差异处理”中约定商品房实际销售面积以枣庄高新区房地产测绘队实测面积为准，经实际测量反诉被告购买的房屋面积比合同约定面积多出8.69平方米，多出部分的房款为29,218元，反诉被告未依据合同约定补交差额款。综上，反诉被告购买的房屋实际面积大于合同约定面积应依法补足差额款。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告许涛辩称，多出面积是反诉原告造成的，政府让反诉原告减半收取，反诉原告就给了我一个通知，我只愿意支付4.715平方米的面积差款，不应该支付阳台3.975平方米的面积差款；关于逾期交纳购房款是因为合同约定，剩余购房款以银行贷款方式支付，因银行贷款迟迟贷不下来，我于2012年8月28日向反诉原告交纳的现金。后来，反诉原告通知我上房，我找到反诉原告公司的齐经理，齐经理让我随其他用户。
本院经审理认定事实如下：2011年8月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园2幢2单元9层04号住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为103.42平方米，单价为每平方米3,362.31元，总金额347,730元整。原告首期支付购房款总价款的62%，余款13万元于2011年9月21日前付清。原告逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖支付违约金，合同继续履行。被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。合同签订之后，原告分别于2011年1月18人、2011年8月21日、2012年5月28日向被告支付购房款167,730元、10,000元、130,000元。
2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园1-9号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为112.11平方米，比合同约定的面积多出8.69平方米。
另查明，新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。被告至今未取得涉案楼房竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明。至原告起诉之时，被告亦未书面通知原告办理上房手续，涉案房屋至今未交付原告。
上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的房产测绘报告等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房，并且被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点等，在交房时被告应当向原告出示证明文件，被告证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告承担，被告并应承担违约责任。现由于被告未及时书面通知原告办理上房手续，且涉案楼房至今尚未进行竣工验收备案，被告的上述行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。而被告关于原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩，依法不能成立。按照原、被告双方的约定，被告逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天起至起诉之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。现原告要求被告支付逾期交房违约金61,305元（以房价款347,730元为基数，自2012年9月1日起按照日万分之一计算至2017年6月30日止）的诉请，合法有据，本院依法支持。
关于原告要求被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金的诉请。本院认为，与涉案房屋直接关联的暖气配套设施于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已超过诉讼时效的抗辩，亦依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金至2016年1月1日止的主张，证据不足。根据涉案房屋暖气达标的时间，本院依法酌定被告应支付原告基础设施、公共配套建筑未达标违约金数额为20,133.57元（以房价款347,730为基数，自2012年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。
关于原告要求被告按照合同约定交付符合合同约定条件的房屋的诉请。本院综合分析认为，原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的被告交付的房屋应为符合房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明及具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书等条件的房屋，现被告仍未取得涉案楼房的竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，故被告现无法按照合同约定履行其交付符合合同约定房屋的诉请，本院依法不予支持。
关于原告主张被告逾期办理房权证的违约金347.73元的诉请。本院认为，原告的该项主张符合原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中约定的关于产权登记的约定，被告至今未给原告办理房产产权证，已构成违约，故原告的该项请求和理有据，本院依法支持。
关于原告主张电梯费3,410.55元（3.975平方米×1.1元×12个月×65年）；暖气使用费4,960.80元（3.975平方米×19.2元/平方米×65年）；维修基金282元（3.975平方米＊71平方米）的诉请。本院认为，被告不是收取原告物业费、暖气费的主体，且该费用未实际发生也不符合合同约定，故本院对原告的该项请求，不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告支付房屋面积差补款的诉请。反诉原告提交了枣庄高新区房地产测绘队的测绘报告以证明诉争房屋的实际面积，反诉被告虽提出异议，但未提交充分有效的证据予以反驳。本院认为，以该测绘报告中载明的房屋面积结算房价并无不当。反诉被告购买的房屋面积多出8.69平方米，反诉被告愿意支付该面积差款19,771元（3,362.31元/平方米×4.715平方米＋铝合金成本费用3,918元），本院对反诉原告要求反诉被告支付面积差款的请求本院依法予以支持。
关于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉请。本院认为，反诉被告在与反诉原告签订《商品房买卖合同》后，反诉被告按照合同约定提交相关银行贷款手续，由于银行没有及时审批，致使反诉被告以现金支付的方式晚于合同约定的交款时间交付给反诉原告，反诉被告不存在过错，故反诉原告要求反诉被告承担逾期支付购房款的违约金的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告许涛逾期交房违约金61,305元；
二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告许涛基础设施、公共配套建筑未达标违约金20,133.57元；
三、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告许涛逾期办理房产证的违约金347.73元；
四、反诉被告许涛于本判决生效后十日内给付反诉原告庄德圣房地产开发有限公司面积差款19,771元；
五、驳回原告许涛的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,146元，减半收取1,073元由原告许涛承担150元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司承担923元；反诉费613元，减半收取307元,由反诉被告许涛承担147元，反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司承担160元,于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 殷延增
二〇一七年八月十一日
书记员 胡安敏