广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0305民初5079号
原告：王美丽，女。
委托诉讼代理人：孙森林，江苏知本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛兴源，江苏知本律师事务所律师。
被告：喻志超，男。
被告：张成云，男。
委托诉讼代理人：冯明超，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈妍禧，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。
原告王美丽与被告喻志超、张成云排除妨害纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理，后于2017年6月23日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙森林，被告喻志超、被告张志云及其委托代理人冯明超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告喻志超、张成云交付某房屋；2、被告张成云迁出某房屋，并支付自2015年8月22日起至迁出房屋之日期间占用房屋的租金损失15万元；3、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2012年7月20日，被告喻志超将某房屋（以下简称涉案房屋）以360万元的价格转让给原告，并于2015年8月21日办理了房屋过户登记，原告依法成为涉案房屋的合法所有权人。涉案房屋过户后，原告要求被告喻志超交付房屋时，发现被告喻志超已于2015年5月2日将涉案房屋租赁给被告张成云。原告要求两被告交付房屋、被告张成云迁让房屋，并支付房屋占用用费用，但两被告未履行义务，致使原告不能取得房屋使用权。原告认为，两被告的行为损害了原告的合法权益，特具状诉至人民法院。
被告喻志超辩称，我于2015年8月将涉案房屋卖给原告并办理了过户，2015年5月，我妻子王敏与张成云签订租赁合同，并将房屋交付张成云，2015年8月，原告催我交房，我也催了张成云，但是张成云没有把房屋交付给我，同时我也没有收到一分钱的租金，现在我没有占有房屋，应履行的合同义务我已经履行，2017年2月，我妻子王敏主动给原告打电话提出交回房屋，我方现在没有办法拿回房屋，也无法向原告交房。
被告张成云辩称，1、张成云并没有实际占用涉案房产，并不存在交付房屋的可行性，在本案中张成云与喻志超为房屋买卖合同，双方在2015年4月6日签订的买卖合同，张成云依约支付订金，并办理的相关的资金管理手续和委托赎楼手续，4月23日双方办理房屋手续，喻志超将涉案房屋的钥匙交付张成云并办理了水费电费的转移手续，2015年7月20日，喻志超将房屋卖于本案的原告，并且于2015年8月21日办理的过户手续，至此，张成云在知道自己的权益遭受损害，房屋已经转移，在房屋转移之前，张成云已经在2015年5月1日将涉案房屋出租给了案外人谢永正，租期为3年，租赁时间截止2018年4月30日。我方向谢永正租赁房屋时，已经和喻志超办理了钥匙和水电的交接手续，已经实际居住，因此，取得的房屋的居住权和房屋的租住权，而且，当时房屋并没有转卖，张成云对喻志超和原告之间的事情也不知情，因此，张成云与谢永正之间的租赁合同合法有效，应当受到法律的保护，另外根据买卖和租赁的原则，谢永正的租赁不应当受房屋产权转移的影响，除此之外，现在房屋是由谢永正占有，故，原告起诉张成云交付房屋不存在可行性，因此，案外人谢永正与我方的租赁关系合法有效，属于合法占有，目前没有义务配合搬走，而我方并非实际的占有人，原告起诉我方交付房屋存在指定性错误。2、本案张成云与原告不存在任何关系，即便需要结付占用使用费，也应当向原产权房喻志超交付，此外，原告起诉的15万元租金于法无据，应当驳回。3、我方与谢永正出租的租赁关系并非基于我方与喻志超签订的租赁合同，事实上，本案中，我方与喻志超之间的法律关系，仅为房屋买卖合同，喻志超及王美丽主张的1个多月的租赁合同，实际上与本案并无关联，该份合同签订的背景是，喻志超作为房屋的卖方，将房屋转让给张成云，在中间的赎楼和办理赎楼、资金监管手续需要一段时间，而喻志超需要那段时间的租金，所以才签订的合同，双方的关系为买卖合同关系。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋于2015年8月21日登记在原告名下，产权为100%。
张成云曾以房屋买卖合同纠纷起诉喻志超，案号为（2015）深南法民三初字第947号，深圳市南山区人民法院作出一审《民事判决书》，判决：1、确认张成云与喻志超之间的房屋买卖合同关系于2015年8月21日解除；2、喻志超应于本判决生效之日起十日内向张成云双倍返还定金40万元；3、驳回张成云的其他诉请。后张成云不服一审判决向深圳市中级人民法院提起上诉，二审判决：驳回张成云的上诉，维持原判。
2015年5月2日，案外人王敏（被告喻志超的妻子，甲方）与张成云（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为不固定期限，从2015年5月2日起到？年6月2日（以房产证过户时间为准，因房租远低于市价，提前过户不退还，超期过户按每天170元计算），因其他原因造成无法正常过户的，租户需结清房款并在租赁期内搬出，或按超期过户房租标准缴纳房租款等。关于双方签订租赁合同的目的，被告喻志超表示其与张成云20**年4月6日签订了买卖合同，但是家人都要迁到外地居住，涉案房屋在2015年5月2日就可以空出来，因为当时签订买卖合同时不确定张成云是否能贷到款，因为张成云和他妻子在深圳市已拥有两套房屋，根据深圳市相关规定，其不能再购买房屋，因此就与张成云签订的租赁合同，后来又将涉案房屋另行出售给原告王美丽。被告张成云表示两被告不存在房屋租赁关系，实际上在喻志超交付房屋给张成云至过户登记的时间，这段时间喻志超想要房屋的占用费，才签订的租赁合同，而且据当事人陈述，合同应当在2015年4月3日签订的，因喻志超拖延才导致在2015年5月2日签订。关于租赁期限，两被告均表示没有约定，但张成云表示当时估算办完相关买卖手续大概需要两个月时间，因此租赁期限应该是截止2015年6月20日。
2015年5月1日，张成云（甲方）与案外人谢永正（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限从2015年5月1日至2018年4月30日止，每月租金3500元等。为证明张成云与案外人谢永正的租赁关系合法，不存在恶意串通的可能性，张成云提交了银行流水予以证明。该银行流水显示2015年7月11日，谢永正一次性支付租金10500元，后每月支付3500元。
为证明被告喻志超没有交付房屋、被告张成云占用涉案房屋且应当支付房屋占用费用的事实，原告提交了喻志超的妻子王敏与张成云的通话录音。录音中提到如果喻志超按法院判决把款项支付了，就会腾房。被告张成云对该证据不予认可。
庭审中，张成云表示其曾向喻志超支付了3500元的租金，喻志超则表示记不清楚了。
本院认为，本案的争议焦点是张成云是否有义务向原告交付房屋。本案根据各方提交的证据以及庭审查明的事实，喻志超妻子王敏与张成云签订租赁合同的行为可视为王敏代喻志超签订租赁合同的代理行为，涉案房屋出租给张成云的目的，是因为喻志超将涉案房屋出售给了张成云，为了收取房屋过户前的租金，故将涉案房屋租与张成云，且当时对于租赁期限没有明确约定，但根据签订租赁合同的目的以及双方办完相关买卖手续大概需要两个月的时间，且被告喻志超表示其仅支付过一个月的租金3500元，因此涉案租赁合同的租赁期限应该是截止2015年6月20日。被告喻志超的妻子王敏虽然在签订租赁合同之前配合被告张成云办理水电过户以及将涉案房屋交付张成云，但涉案租赁合同并未约定被告张成云可以将涉案房屋另行出租，配合办理水电过户和交付的行为均是基于之前双方的房屋买卖合同，由此可见，喻志超与张成云之间的租赁合同并非一般意义上的租赁合同，不适用买卖不破租赁的原则，在涉案房屋买卖合同未能继续的情况下，被告张成云在2015年6月20日之后无权继续占有使用涉案房屋，其另行出租的行为属于无权处分。本案中，原告系基于物权行使排除妨害的权利，而非主张合同权利，此外，张成云与谢永正于2015年5月1日签订租赁合同，但2015年7月11日才收取谢永正前三个月的租金，与常理不符，本案被告张成云提交的证据不能充分证明涉案房屋现由案外人谢永正实际占有使用。故对于原告诉求被告张成云迁出并交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的占用费，符合法律规定，本院予以支持，被告张成云应按每月3500元的标准向原告支付房屋占用费，从2015年8月22日计至本院判决确定被告张成云返还房屋之日止。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张成云应于本判决生效之日起十日内向原告王美丽交付某房屋；
二、被告张成云应于本判决生效之日起十日内迁出某房屋，并向原告王美丽支付房屋占用使用费（按每月3500元的标准，从2015年8月22日计至本院判决确定被告张成云返还房屋之日止）；
三、驳回原告王美丽的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8178元，保全费1520元，共计9698元，由原告负担4849元，被告张成云负担4849元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 湘
二〇一七年七月十七日
书记员 袁珍珍
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。