广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终77号
上诉人（原审原告）：涂香荣，女，汉族，住湖北省老河口市，身份证号码：×××5021。
委托代理人：张爱斌，广东华大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王立高，男，汉族，住广东省珠海市金湾区，身份证号码：×××4134。
原审第三人：刘海，男，仡佬族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县，身份证号码：×××1515。
委托代理人：邓坤君，广东华杨律师事务所律师。
委托代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。
上诉人涂香荣、王立高因与原审第三人刘海房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院作出的（2015）珠金法民三初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年6月5日，王立高通过中介方珠海久鼎红房地产投资策划有限公司将位于珠海市金湾区三灶镇映月路618号鸿雅花园第七栋X单元XXXX房的物业出售给涂香荣，三方签订了《房地产买卖合同》，该合同分为房地产买卖部分以及代理服务部分。其中房地产买卖部分对买卖双方权利义务约定，涉案房产交易价格为人民币陆拾叁万贰仟元，买房须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日一次性支付除定金、交房保证金之外的全部房款，买房逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行，买方逾期付款超过30日的，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之五的违约金。卖方应当于2014年7月15日前将该房地产交付买方，卖方如未按合同约定的期限交付房产，买方有权要求卖方以房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行，卖方迟延交房超过15日的，买方有权解除合同，要求卖方退还买方交付房款并按该房地产总价百分之五支付违约金。买卖双方须在签订本合同30日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，收件回执由中介方持有。买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金。
关于代理佣金收取约定，代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币捌仟元整，如买卖双方最终未能完成房地产产权过户，则此代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外。
合同签订次日，涂香荣通过网银向王立高的太太李小华女士支付了购房款人民币伍万元整。2014年7月5日，涂香荣再次通过网银向王立高的太太李小华女士转账壹拾贰万元整，王立高已出具书面的定金收据。合同签订后，涂香荣与王立高双方均未向房地产权登记部门办理转移登记手续，王立高称其是履行不安抗辩权，因为涂香荣无法按合同约定采用非银行抵押付款。涂香荣称虽然王立高与涂香荣未就购房的付款方式签署书面的补充协议，但在合同履行过程中通过实际履行行已经变更合同内容，王立高也未按合同约定办理相关手续，并且涉案房屋还存在银行抵押。
涂香荣原审诉讼请求为：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、王立高向涂香荣双倍返还定金人民币贰拾肆万元整；3、王立高向涂香荣返还购房款人民币伍万元整；4、王立高向涂香荣赔偿律师费人民币肆仟元整；5、王立高承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，一、关于《房地产买卖合同》效力问题。双方于2014年6月5日签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
二、关于双方违约问题。本案双方签订的《房地产买卖合同》中，对房屋价款支付方式、支付时间，房屋交付时间以及其他买卖双方应当遵守的权利义务均有明确约定。买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日一次性支付除定金、交房保证金之外的全部房款，付款方式为非银行抵押付款，但在支付完定金及房款合计壹拾柒万元以后，涂香荣明确表示资金周转出现问题，无法按照约定方式付款，应视为违反合同约定。另，根据合同约定，王立高应于签订合同30日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，收件回执由中介方持有，并且王立高应当保证房产没有设定抵押或者被查封、被非法占用其他产权争议，对该房地产享有完全的处分权。而本案王立高并未按合同约定于签订合同30日内，向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，涉案房产也存在银行抵押，卖方对该房产无法享有完全的处分权，也应视为违反合同约定。由于买卖合同双方均存在违反合同约定的行为，庭审中，双方也均同意解除合同。原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均存在违反合同约定的行为，应当各自承担相应的责任，涂香荣共支付王立高房屋定金及房款合计人民币壹拾柒万元，由于双方的违约行为导致交易无法继续，双方也均同意解除合同，王立高应当返还涂香荣支付的房屋定金及房款合计人民币壹拾柒万元整。
三、关于《房屋买卖合同》解除后的居间合同关系。本案中，虽然合同名称为《二手房买卖合同》，但由于存在三方当事人并形成了两个法律关系，房屋买卖合同关系的解除并不影响房地产中介公司与买卖双方之间的居间合同关系，中介公司仍然享有居间合同关系中的权利。故，本案《二手房买卖合同》解除后，中介方仍然可以按照合同约定向双方主张权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、解除王立高与涂香荣于2014年6月5日签订的《珠海市二手房买卖合同》；二、王立高向涂香荣返还定金人民币壹拾贰万元整；三、王立高向涂香荣返还购房款人民币伍万元整；四、驳回涂香荣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5710元，由涂香荣负担2855元，王立高负担2855元。
上诉人涂香荣不服原审判决，依法提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令王立高向涂香荣双倍返还定金人民币贰拾肆万元整；3、判令王立高承担本案的全部诉讼费用。事实理由如下：原审法院认定事实错误，涂香荣不存在违约行为。
一、原审法院对涂香荣“明确表示资金周转出现问题，无法按照约定方式付款应视为违反合同约定”的认定是错误的。首先，双方在《房地产买卖合同》（以下简称“三方合同”）第十条中明确约定“买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付剩余的全部房款”。同时，三方合同第十五条约定买卖双方须在签订合同30日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，而双方办理转移登记手续的前提是王立高注销登记手续，使涉案房屋处于王立高可交易状态。按照三方合同第二条约定，王立高应当保证涉案房产没有设定抵押或被查封等，对该房产享有完全的处分权。但实际上涉案房产早在2009年就已经抵押给银行，直至第二次庭审结束后仍是抵押状态，尽管签订三方合同时，涂香荣知悉涉案房屋的抵押事实，但使涉案房屋处于可交易状态是王立高的合同义务，更何况王立高收取涂香荣的12万元定金、5万元首付款后足以清偿银行贷款。然而，王立高没有将涂香荣支付的定金、购房款用于实现合同目的，而是用于工程的周转，显然构成违约。其次，涂香荣于2014年12月9日委托广东华大律师事务所向王立高邮寄《律师函》，催告王立高在合理期限内缴纳税费、办理过户手续等手续，王立高拒收邮件，对交易置之不理。因此，在王立高没有履行在先的合同义务时，涂香荣可以拒绝履行后合同义务，即涂香荣有先履行抗辩权。第三，退一步讲，尽管三方合同对房款支付方式、支付时间等进行了约定，也尽管涂香荣资金周转出现问题，但在后来的合同履行过程中，涂香荣向王立高说明情况后，王立高通过自身渠道积极帮助涂香荣向银行申请按揭。由此可见，虽然双方并未另行签署书面的补充协议，但双方已通过实际履行行为变更了合同内容，双方一致同意将房款支付方式变更为银行按揭贷款支付。令人不解的是，王立高联系好银行后，银行同意受理涂香荣的按揭申请后，王立高又拒绝在按揭贷款的有关文件上签字，致使交易陷入僵局。因此，三方合同约定涂香荣的付款时间尚未成就，涂香荣并没有违约行为。
二、王立高既然已经在2014年7月份将涉案房屋的钥匙交付给了涂香荣，但王立高又擅自在原审第一次庭审后将涉案房屋更换门锁，在人民法院尚未定论的情况下，违背合同义务，侵占或遗弃涂香荣放置在涉案房屋中的财产，构成另一违约。
综上，在合同履行过程中，涂香荣一直本着诚实信用原则，积极履行合同义务，不存在违约行为。而王立高违反合同约定，拒不履行合同义务，致使合同目的无法实现，给涂香荣造成经济损失。请法院查明事实，依法支持涂香荣的上诉请求。
针对涂香荣的上诉，王立高答辩认为是涂香荣违约，不应该支持涂香荣的上诉请求。
针对涂香荣的上诉，原审第三人刘海没有意见。
上诉人王立高亦不服原审判决，依法提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三项，依法改判驳回涂香荣的诉讼请求；2、判令涂香荣向王立高支付定金12万元以及违约金31600元。事实和理由：一、双方对购房款的支付方式并未达成一致的变更意见，因此合同支付方式仍然是非银行抵押付款。涂香荣认为王立高为其介绍银行贷款办理人并协助其办理贷款即是同意与其变更合同为银行抵押贷款实属是对王立高的误解。王立高确实为涂香荣介绍银行贷款介绍人，但王立高只是知道涂香荣遇到了经济困难，难以自己一次性付清房款，所以一开始就是为了帮助涂香荣自己获得银行贷款后一次性支付房款而提供协助，并不是办理银行抵押贷款。二、2014年7月5日，涂香荣、刘海与王立高签订补充协议，虽然该协议只有刘海的签字，但因刘海与涂香荣的密切关系以及刘海一并在买卖合同中买方一栏签字的情况，王立高有充分理由相信刘海是有签订补充协议的代理权的。从该补充协议约定中可以证明从签订买卖合同之日至签订补充协议之日，双方合意达成的支付房款时间都是签订买卖合同之日，因此，涂香荣应当承担未按照合同约定履行义务的违约责任。三、如前所述，涂香荣先行违约，经过王立高多次催促仍未按照双方约定支付房款，且表示经济遇到困难，因此王立高有理由相信涂香荣没有能力购买房屋或者继续违约以造成损害，继而拒绝未向房地产权登记部门办理转移登记手续是履行不安抗辩权保障自己权益的表现，属于正当合法的行为，并无违约。四、涂香荣明知买卖房屋存在抵押贷款，买卖合同第二条的约定实属中介方笔误，不影响双方达成的合意，因此王立高不存在违约。五、王立高实际只收到16.2万元，另外8千元交给了中介，王立高有收据予以证明，虽然收据载明收到的是刘海8千元，但实际上这8千元是王立高支付的。
针对王立高的上诉，涂香荣答辩称：1、王立高上诉请求第二项属于新增的诉讼请求，王立高在一审没有提出反诉，二审调解不了应该驳回；2、王立高在上诉中承认配合涂香荣办理银行抵押贷款手续，后面是其反悔不去了；3、关于双方补充协议问题，该补充协议是无效的，而且王立高提交的三方合同，买方处有刘海的签名，而我方的合同没有刘海的签名，所以刘海的签名是后加上去的，并非涂香荣的真实意思表示，所以该补充协议不能作为涂香荣承担义务的依据；4、关于付款问题，尽管涂香荣资金出现周转问题，但是涂香荣付款的条件仍未成就，涂香荣支付剩余房款的时间点是取得过户回执当天，这表明双方必须办理过户登记手续，而涂香荣通过委托代理人给王立高进行了催告，催告其缴税、注销抵押并办理过户手续。在催告后，王立高仍然不配合办理过户，是王立高违约。另外房子一直处于抵押状态，没有注销，王立高行使的不是不安抗辩权。
针对王立高的上诉，原审第三人的答辩意见与涂香荣的答辩意见一致。
王立高二审期间向本院提交如下证据：1、《物管处证明》；2、《收据》；3、证人证言；4、照片。
经审查，王立高提交的证据1有物业公司的盖章确认，对其真实性本院予以认定；证据2因涂香荣与刘海对其真实性无异议，本院予以认定；证据3无证人签名，本院不予采信；证据4无法反映拨打电话的对象，本院不予采信。
其他各方当事人无证据向本院提交。
对原审判决查明的事实，因各方当事人无异议，本院予以确认。
本院另查明，《房地产买卖合同》第二条约定，该房地产没有设定抵押或者被查封、被非法占用及其他产权争议，卖方对该房地产享有完全的处分权。第六条约定，本合同签订时，买方向卖方支付定金5万元。
2014年6月5日三方签订《房地产买卖合同》时，刘海在场，但并未在买方处签名，买方处仅有涂香荣一人签名。2014年7月5日，在涂香荣不在场的情况下，刘海在王立高提交的《房地产买卖合同》买方处补签名。
2014年7月5日，在涂香荣不在场的情况下，王立高、刘海与珠海久鼎红房地产投资策划有限公司三灶分公司签订《补充协议》一份，约定因买方资金周转紧张，将2014年6月5日三方《房地产买卖合同》第十一条中买方逾期付款超过30日的约定，延期为120日，为2014年10月5日止等。王立高提交的《收据》显示，同日，珠海久鼎红房地产投资策划有限公司三灶分公司出具《收据》一张，载明收到刘海交来的涉案房屋的中介费8000元。
综合各方当事人的诉辩意见以及庭审查明事实情况，本院对本案分析认定如下：
一、关于2014年7月5日《补充协议》的效力问题。本院认为，首先，各方均确认2014年6月5日三方签订《房地产买卖合同》时，刘海虽在场，但并未在买方处签名，买方处仅有涂香荣签名，则本院认为，涉案房屋的买方仅有涂香荣一人；其次，刘海虽然于2014年7月5日在《补充协议》买方处签名并在前述《房地产买卖合同》买方处补签名，但系在涂香荣不在场的情况下，无证据表明涂香荣事前授权刘海进行此行为，事后涂香荣又未予追认，则《补充协议》不对涂香荣产生约束力。
二、关于买卖双方是否存在违约问题。首先，《房地产买卖合同》中约定的付款方式为一次性付款，但实际履行过程中，涂香荣需要变更为银行按揭贷款，而买卖双方并未对此达成书面的变更协议，王立高介绍银行贷款办理人给涂香荣的行为，也不能充分证明王立高同意涂香荣变更付款方式，况且王立高拒绝在银行贷款申请书签名的行为也表明其不同意变更，则涂香荣违反合同约定，应承担违约责任。其次，庭审中买卖双方均确认知悉涉案房屋存在抵押的事实，却在《房地产买卖合同》中注明“该房地产没有设定抵押”，亦未约定注销抵押的具体日期，导致双方为此存有争议，则双方均存在过错。再次，虽然买卖双方并未约定注销抵押的具体日期，但根据二手房交易过户流程可知，注销抵押后方可进行过户。《房地产买卖合同》约定办理过户时间为签订合同30日内即2014年7月5日前，则王立高应在此日期前注销抵押，实际上王立高未进行抵押注销，亦应承担违约责任。原审法院根据双方均存在违反合同约定的行为，应当各自承担相应的责任，从而判决王立高应当返还涂香荣支付的房屋定金及房款合计17万元正确，本院予以维持。
另王立高上诉请求中的违约金31600元，因超出一审审理范围，本院不予审处；王立高主张垫付的中介费8000元亦与本案不属于同一法律关系，王立高可另行主张。
综上所述，涂香荣、王立高的上诉缺乏理据，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11024元，由涂香荣负担4900元，王立高负担6124元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庹 佳
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年三月三十日
书 记 员 陈妙斯