吉林省临江林区基层法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第49号
原告：王秀英，女，汉族，1938年11月17日出生，无职业，住临江市。
委托代理人：陈志荣，女，汉族，1964年11月26日出生，临江林业局退休工人。（原告之女）
被告：王雪梅，女，汉族，66周岁，无职业，住临江市。
委托代理人：孙中梁，男，吉林靖吉律师事务所律师。
第三人：王良美，女，汉族，1977年12月29日出生，个体，住临江市。
原告王秀英与被告王雪梅、第三人王良美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马力明独任审判，公开开庭进行了审理。原告王秀英委托代理人陈志荣、被告王雪梅及其委托代理人孙中梁、第三人王良美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月22日，原告王秀英与被告王雪梅签订房屋买卖合同，被告王雪梅将坐落于临江林业局桦树林场棚改规划区第一栋2单元101室房屋（建筑面积50.93平方米）以6.9万元的价格卖与原告，当日，原告将房款一次性支付被告。因原、被告签订房屋买卖合同前，被告已将该房屋出租，故双方约定被告于一个月后向原告交付房屋。2014年10月5日，原告为该房屋交纳2014年度取暖费1401元。2014年11月初，原告要求被告交付房屋，但原告在接收房屋过程中知晓该房屋承租人因其房屋租赁期限未满，不同意迁出该房屋，导致原告至今无房居住，寄居于女儿家。为此原告提起诉讼，要求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告王雪梅返还原告购房款6.9万元；2.被告返还原告对所购房屋交纳的取暖费1401元；3.被告承担诉讼费用。
原告为上述主张提供了下列证据：1.房屋买卖协议一份，证明2014年9月22日，被告将本案房屋以6.9万元的价格卖与原告；2.孙长友、梁会全书面证明各一份，证明原、被告双方买卖房屋及被告承诺一个月交付房屋的事实；3、李双岩、代管五、贾永强签名的书面证明一份，证明原告没有住进所购房屋；4.证人张亚军出庭作证，证明2014年11月初，原告搬家当天，与第三人王良美及王彪发生纠纷，原告未能搬入该房屋；5.租金收据复印件一份，证明被告在转让房屋前，已将房屋租赁给王良美，因租赁期未届满，被告实际无法按约定于合同签订后一个月交付房屋。
被告辩称：原告起诉状中所述与事实不符。真正的事实是，2014年9月22日，原、被告双方经协商签订了本案房屋的买卖协议，该协议中约定了房屋的具体坐落位置及房屋价格，当日双方完成购房款及房屋手续的交付。孙长友、梁会全作为证明人在协议中签名。2014年11月2日，原告已按照合同约定搬入该房屋。综上，原被告达成的房屋买卖合同已经履行完毕，不符合协议解除或法定解除的条件，应驳回原告的诉讼请求。
被告为其主张提供证据如下：1.房屋买卖协议一份，证明原被告签订的买卖协议合法有效，协议中并未约定房屋交付时间，也未约定合同解除条件；2.王桂媛、王道宽、梁会全调查笔录各一份，证明2014年11月2日上午8时原告即搬入所购房屋；3.证人梁会全、王桂媛出庭作证，证明2014年11月2日，原告搬入本案房屋及2014年10月30日被告与第三人王良美结算后被告返还第三人1000元，双方协议解除租赁合同的事实；4.证人王道宽出庭作证，证明2014年11月2日原告搬入本案房屋的事实；5.梁会全、王桂媛书面证明各一份，证明2014年10月30日，被告与第三人结算后被告返还第三人1000元，双方解除租赁合同，原告所购房屋被告已实际交付；6.蒋元新房租结算情况说明一份，证明被告与第三人王良美结算房租情况；7.房屋租赁合同一份，证明被告与第三人房屋租赁合同的相关约定。
第三人述称：该房屋由其租赁，其从未与被告解除租赁合同。对原、被告所买卖的房屋其放弃优先购买权。
依据原告申请，法庭依法向临江森林公安分局桦树派出所调取了王彪报案笔录一份。
经法庭询问，原告确认其所购买的房屋为桦树林场棚改1号楼4单元101室，起诉状为笔误。
庭审中，原、被告对2014年9月22日，原告王秀英与被告王雪梅签订房屋买卖合同，被告将桦树林场棚改1号楼4单元101室房屋以6.9万元的价格卖与原告。当日，原告将购房款付清，被告将该房屋相关手续交付原告。2014年10月5日，原告为该房屋交纳2014年度取暖费1401元的事实无争议，当庭予以认定。原、被告双方围绕争议焦点：原、被告签订的房屋买卖合同是否符合法定解除条件等问题进行了陈述、举证、质证和辩论。原告提供的房屋买卖协议一份，经审核，各方当事人无异议，应当作为认定案件事实的根据；原告提供的孙长友、梁会全书面证明各一份，经审核，梁会全出庭并认可该书面证明为其本人出具，而孙长友书面证明内容与梁会全一致，故上述书面证明均应当作为认定案件事实的根据；对原告提供的李双岩、代管五、贾永强签名的书面证明一份，经审核，上述证人均未出庭，所述内容无其他证据佐证，且该证据与本案无关联性，不能作为认定案件事实的根据；原告提供的证人张亚军的证言，经审核，被告虽提出异议，但无证据反驳，且该证言可与法庭调取自临江森林公安分局桦树派出所的王彪报案笔录及梁会全出庭证言相佐证，具备证据的客观性及关联性，应当作为认定案件事实的根据；原告提供的租金收据复印件一份，经审核，各方当事人均无异议，应当作为认定案件事实的根据；被告提供的房屋买卖协议一份，经审核，与原告提供的一致，应当作为认定案件事实的根据；被告提供的房屋租赁合同一份，经审核，各方当事人对其真实性无异议，应当作为认定案件事实的根据；被告提供的证人王桂媛、王道宽、梁会全的证言、调查笔录各一份及王桂媛、梁会全书面证明各一份。对于王桂媛、王道宽、梁会全证言及调查笔录中关于2014年11月2日原告搬入该房屋的相关内容，经审核，上述人员均出庭并认可各自调查笔录中所述的内容，且上述人员所述一致，可以确认所述事实的客观性，但根据临江森林公安局桦树派出所王彪报案笔录，可以证明上述时间应为2014年11月3日，故对上述调查笔录及证人证言中关于原告于2014年11月3日搬入所购房屋的内容予以确认，应当作为认定案件事实的根据。对于梁会全、王桂媛证言及书面证明中关于2014年10月30日被告与第三人结算后解除租赁合同的内容，经审核，原告系按照其与被告之间买卖合同的约定要求被告交付房屋，无论被告与本案第三人之间的房屋租赁合同是否解除，并不影响原告依据其与被告之间的房屋买卖合同向被告主张权利，故被告与本案第三人之间的租赁合同是否解除并非本案审理范围，梁会全、王桂媛证言及书面证明中关于2014年10月30日被告与第三人结算后解除租赁合同的内容与本案不具有关联性，不能作为认定案件事实的根据；被告提供的蒋元新房屋结算情况说明，经审核，该说明内容与本案不具有关联性，不能作为认定案件事实的根据；法庭调取自临江森林公安分局桦树派出的王彪的询问笔录一份，经审核，该笔录为公安机关依职权制作，客观记录了王彪的报案情况，应当作为认定案件事实的根据。
针对本案的争议焦点及当事人的相关主张作如下评析：通过房屋租赁合同及租金收据，可以证明2014年4月4日，被告王雪梅与第三人王良美签订房屋租赁合同，被告将本案房屋租赁给第三人王良美，租赁期限为一年，第三人已将租金付清。通过原、被告双方签订的房屋买卖协议，可以证明2014年9月22日，被告将本案房屋以6.9万元的价格转让给原告，当日原告将购房款付清，被告将房屋相关手续交付原告。通过梁会全、孙长军书面证明及梁会全出庭证言，可以证明原、被告签订合同时，约定一个月交房。通过原告提供取暖费发票，可以证明原告于2014年10月5日为所购房屋交纳2014年度取暖费1401元。通过第三人王良美自述、张亚军证言及法庭调取的王彪的询问笔录，可以证明2014年11月3日，原告在与被告交接房屋过程中，第三人王良美及王彪以租赁期未届满为由拒绝迁出并阻止原告接收房屋，原告未能实际接收所购房屋，王良美与被告之间就房屋租赁存在权利纠纷并至今仍拒绝将该房屋腾迁。
经审理查明：2014年4月4日，被告王雪梅与第三人王良美签订房屋租赁合同，被告将桦树林场1号楼4单元101室房屋租赁给第三人王良美，租赁期限为一年，第三人已将租金付清。2014年9月22日，被告将本案房屋以6.9万元的价格转让给原告，当日原告将购房款付清，被告将房屋相关手续交付原告。原、被告签订合同时，约定一个月交房。2014年10月5日，原告为所购房屋交纳取暖费1401元。2014年11月3日，原告在与被告交接房屋过程中，第三人及王彪以租赁期未届满未由拒绝迁出并阻止原告接收房屋，王良美与被告之间就房屋租赁存在权利纠纷并至今仍拒绝将该房屋腾迁，原告因此未能实际受领所购房屋。另查，第三人王良美放弃对本案房屋的优先购买权。
本院认为：原告王秀英与被告王雪梅签订房屋买卖合同，原告已将购房款付清，被告将房屋相关手续交付原告，双方签订的房屋买卖合同合法有效。原告虽因第三人原因而未能实际受领该房屋，但根据合同相对性原则，无论被告与第三人之间的租赁合同是否实际解除，被告作为与原告之间房屋买卖合同关系的相对人，其负有在约定的期限内将完整的、无任何权利负担的房屋交付至原告的义务。而房屋交付期限届满前及期限届满后至今，被告未能解决其与第三人之间房屋租赁合同权利义务纠纷并去除该房屋的权利瑕疵，未能履行该义务，原告因此无法受领该房屋，被告构成违约，并致原告至今未能实现其入住该房屋的合同目的，故原告主张的解除双方之间买卖合同的诉讼请求应予支持，被告应将购房款6.9万返还原告，被告亦应将房屋相关手续返还原告。房屋买卖合同签订后，原告基于对双方合同的诚信履行，为该房屋支付2014年度取暖费1401元，合同解除后，被告亦应返还原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及一百二十一条“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，判决如下：
1.解除原告王秀英与被告王雪梅之间的房屋买卖合同；
2.被告王雪梅返还原告王秀英购房款人民币6.9万元及2014年度房屋取暖费人民币1401元，原告返还被告房屋相关手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费人民币1560元，减半收取780元，由被告王雪梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。
代理审判员 马力明
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 单 炜