福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终1424号
上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村221幢。
法定代表人：陈献忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：罗安洁，女，1992年3月1日出生，汉族，个体工商户，住福建省永安市。
委托诉讼代理人：罗春柳，男，1971年2月13日出生，汉族，住福建省永安市。系罗安洁之父。
上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人罗安洁房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永达公司的委托诉讼代理人黄敬荣，被上诉人罗安洁的委托诉讼代理人罗春柳等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对永达公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.商品房买卖合同补充协议虽然由开发商事先拟定，但并非一律应认定为无效格式条款。福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》示范文本，并不禁止当事人对文本的条款进行修改。《合同补充协议》也仍需特定的合同双方在协商一致的基础上才能签订，故《合同补充协议》不符合格式条款的特征。况且，永达公司将关于产权登记的条款修改为“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”并没有免除其办证的义务，仅是对办证的时间进行了特殊约定；2.本案不能办理房屋初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至；3.永达公司已经积极履行合同义务。为按揭购房的业主提供阶段性担保，如期交房，积极将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送行政主管部门层层审批等，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。综上，《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。永达公司之所以逾期办证，是出于第三人的原因所导致，永达公司不应承担违约责任。故请求二审法院支持永达公司的上诉请求。
二审法庭审理过程中,永达公司提出补充上诉意见:1.《商品房买卖合同》约定办证期限为交房后90日内，系登记机关滥用职权强制设定的不可修改的条款，其内容违法无效；2.一审判决混淆“本合同附件”与“补充协议”的概念，本案中合同附件八，不是《商品房买卖合同》所指的补充协议。原判决错误将合同附件八认定为“补充协议”，并以“补充协议”中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，认定合同附件八第八条无效是错误的；3.《商品房买卖合同》第十四条属格式条款，其效力依法低于合同双方商定的、非格式条款的附件八约定，一审判决以效力低的格式条款判令永达公司担责，明显错误。即便按合同约定“本合同附件与本合同具有同等法律效力（第23条）”，两者效力等同，也应按合同法以履行期限不明确的规定处理，永达公司亦不必担责；4.一审判决认定的逾期办理商品房权属登记违约金明显过高（没有期限），应当依法调整。
罗安洁辩称：《商品房买卖合同》及附件是永达公司提供，由双方签订的，永达公司虽然有按时交房，但是迟延至今没能按《商品房买卖合同》约定办理产权证，永达公司应承担违约责任；《商品房买卖合同》附件八就是合同补充协议，《商品房买卖合同》明确载明了“附件八合同补充协议”，《商品房买卖合同》第二十二条约定“合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。永达公司在“附件八合同补充协议”中补充约定“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，属免除出卖人依合同约定应当由承担的责任，严重损害了买受人的利益，故应依照《商品房买卖合同》第十四条约定“永达公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付买受人。如因永达公司原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，永达公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”承担违约责任。永达公司辩称是有关部门审核导致无法办证，这应由永达公司与有关部门自行协商解决。请求维持一审判决。
罗安洁向一审法院起诉请求：永达公司协助罗安洁办理梅列区绿岩新村225幢2602室房屋权属登记手续；永达公司向罗安洁支付逾期办理上述房屋权属登记违约金11440元（暂计至起诉之日止即762689元×0.002%×750天），其后违约金按合同约定计算至罗安洁实际取得房屋所有权证之日止。
一审法院认定事实：1.罗安洁与永达公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：罗安洁购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区绿岩新村225幢2602室房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第26层，建筑面积98.7平方米，其中，套内建筑面积80.36平方米，公共部位共有分摊建筑面积18.34平方米，该房用途为成套住宅,属钢混结构,层高为3米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7727.35元，总价款为人民币762689元；罗安洁以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；第八条，永达公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付罗安洁使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，永达公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且永达公司在发生之日起30日内告知罗安洁的；2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；第十四条，永达公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付罗安洁。如因永达公司原因，罗安洁不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：罗安洁不退房，永达公司自逾期之日起每日按罗安洁已付款的0.002%向罗安洁支付违约金；第二十二条，合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十五条，本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，罗安洁、永达公司签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，主要内容为：第八条，关于合同第十四条之补充，本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定：“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。”。合同签订后，罗安洁如约支付了购房款762689元，永达公司分别出具了销售不动产统一发票，永达公司于2013年12月30日将商品房交付罗安洁使用。
2.2017年3月5日，一审法院向三明市不动产登记中心函询绿岩新村223幢、224幢、225幢、226幢、227幢房产迟延办理房屋权属证书原因，2017年3月10日，三明市不动产登记中心向一审法院出具复函，相关内容主要为：经查询相关系统，“福建永达房地产开发有限公司”未向原“三明市房屋权属登记中心”和“三明市不动产登记中心”申请办理“绿岩新村223、224、225、226幢”不动产所有权初始登记；截止目前，福建永达房地产开发有限公司未向“三明市不动产登记中心”申请办理“绿岩新村223、224、225、226幢”不动产首次登记，具体未申请办理原因不明。
关于本案争议的焦点问题，一审法院分析如下：
一、《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第八条如何采用的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》的示范文本部分是由福建省建设厅和福建省工商行政管理部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的长期实践，结合交易特点和交易惯例等内容，经过反复优选、评审，通过法定程序制定的指导性、规范性合同文本。而《商品房买卖合同》的《合同补充协议》属于开发商即永达公司为了重复使用而预先拟定，其中第八条的约定，明显与示范文本部分的第二十二条相悖，免除了永达公司按时办理房屋初始预登记的义务，以极低的违约金减轻其赔偿责任。以普通人的标准进行判断，如该条款经双方充分协商，买受人根本无法接受。综合当时房地产的供需状况、买受人的附从地位、《合同补充协议》与《商品房买卖合同》的示范文本部分整体式签订等因素，认定《合同补充协议》第八条在订立时双方未充分协商，应认定为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同补充协议》第八条的约定，并没有采取合理的方式提请对方注意，而内容显然对买受人不利，应当认定为无效，应以《商品房买卖合同》示范文本部分第十四条为准。
二、永达公司是否承担违约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，永达公司未按《商品房买卖合同》示范文本第十四条约定，在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，因永达公司的原因，罗安洁亦未在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，永达公司已构成违约，应承担违约责任。至于永达公司辩称其已积极履行了合同义务，经向三明市不动产登记中心函询迟延办理房屋权属证书的原因，三明市不动产登记中心复函称永达公司未向该中心申请不动产首次登记。因此，永达公司关于其未违约的相关辩解，不予采信。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……4、买受人提出申请出卖人同意提前交房的，不受上述条件之约束。依照上述约定，永达公司提前交房，其逾期交付商品房责任应自2014年1月1日起算，也应自2014年1月1日起开始计算逾期办理房屋权属证书的期限。罗安洁主张从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，予以确认。由于永达公司仍未办理房屋所有权初始预登记，违约状态持续，逾期办理房屋权属证书违约金的截止日期应继续计算至永达公司将需其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记行政主管部门并告知罗安洁之日。若之后有新的事实发生，当事人可另行确认逾期办理房屋权属证书违约金的截止日期。因此，逾期办理房屋权属证书的违约金应从永达公司实际交付商品房的次日即2014年1月3日的第91天起计算至永达公司将需其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记行政主管部门并告知罗安洁之日止，现暂计至庭审辩论终结之日（2017年5月3日），共计1129天。关于违约金标准如何确定问题，罗安洁虽未举证证明其因永达公司的违约行为而造成的实际损失情况，罗安洁的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定罗安洁主张的逾期办证违约金按罗安洁、永达公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为762689元×0.002%×1129天＝17221.52元。
综上、一审法院认为，罗安洁、永达公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。永达公司未按合同约定期限履行协助办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。罗安洁虽未举证证明其因永达公司的违约行为而造成的实际损失情况，罗安洁的损失数额难以确定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，确定罗安洁主张的逾期办证违约金按罗安洁、永达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的计算。关于罗安洁主张永达公司协助罗安洁办理梅列区绿岩新村225幢2602室房屋权属登记手续一节，因涉案房屋未办理房屋所有权初始预登记即不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本案罗安洁要求永达公司协助罗安洁办理梅列区绿岩新村225幢2602室房屋权属登记手续，实质属于协助办理房屋转移登记，依照上述不动产登记暂行条例实施细则，客观上无法办理产权转移登记手续，因此对该诉讼请求，不予支持。待办理房屋转移登记条件成就后，罗安洁可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，判决如下:一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给罗安洁逾期办理商品房权属登记违约金17221.52元。（该违约金计至2017年5月3日，此后违约金继续计算至福建永达房地产开发有限公司将需其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记行政主管部门并告知罗安洁之日止）；二、驳回罗安洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，由福建永达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本案二审审理过程中，双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。永达公司提供了如下证据材料:1.《公证书》三份，欲证明永达公司电脑中《商品房买卖合同》格式版本约定90日办证时间是登记机关设定的不能更改；2.《商品房买卖合同》（案外人）一份，欲证明现办证时间可以由合同双方自行约定填写；3.交保证金凭证，欲证明永达公司向银行交贷款保证金的事实。经质证，罗安洁认为，上述证据材均已经超过举证期限，不属于新证据，且与本案之间没有关联性。被上诉人提供《关于解决翡翠城项目相关问题的专题会议纪要》一份，证明梅列区政府要求上诉人主动整改，但上诉人至今未整改到位。经质证，上诉人认为，真实性、合法性无异议，但不能据此证明系上诉人原因造成。经审查，本院认为，案外人的《商品房买卖合同》与本案之间没有关联性；《商品房买卖合同》格式版本及交存保证金凭证不属于新证据，且已经超过举证期限。《关于解决翡翠城项目相关问题的专题会议纪要》，虽超过举证期限提供，但进一步佐证了逾期办证事实。
本院认为，《商品房买卖合同》系永达公司与罗安洁双方协商一致签订，合同有效。因《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”，同时《商品房买卖合同》第二十二条亦约定“本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。而永达公司又在与罗安洁签订的“附件八：合同补充协议”中，对产权登记事项补充约定“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”。该约定明显含有减轻或免除《商品房买卖合同》约定应当由出卖人承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定情形，故“附件八：合同补充协议”中，对产权登记事项补充约定应当认定为无效，永达公司应按《商品房买卖合同》第十四条约定，办理房屋权属登记事宜，永达公司未按《商品房买卖合同》约定办理商品房权属登记，已构成违约，应承担违约责任。本案使用的《商品房买卖合同》示范文本，是由福建省建设厅和福建省工商行政管理部门通过法定程序制定的指导性、规范性合同文本，且由永达公司提供与商品房买受人协商签订，《商品房买卖合同》内容是双方合意的结果，对双方当事人均具有法律约束力。永达公司虽提出，其不能办理房屋初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所致等理由，但永达公司未按照有关管理部门的要求提供办证材料，也未能及时解决与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分歧，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记的期限，故一审判决认定永达公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。至于永达公司以《商品房买卖合同》中产权登记事项“办证期限为交房后90日内”系有关部门要求其设定的不可修改的条款等为由主张不予支付逾期办理商品房权属登记违约金，本院不予采纳。因永达公司尚未能办理房屋所有权初始预登记，违约处于持续状态，故逾期办理房屋权属登记的违约金应暂计至二审判决确定之日（2017年11月30日）具体确定为762689元×0.002%×1338天＝20409.56元。之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。
综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算逾期办理房屋权属登记的违约金期限不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1657号民事判决第二项；
二、变更福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1657号民事判决第一项为：福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给罗安洁逾期办理商品房权属登记违约金20409.56元。（该违约金计至2017年11月30日）；
三、驳回罗安洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费186元，由福建永达房地产开发有限公司负担。一审案件受理费186元，按一审判决内容执行。
本判决为终审判决。
审判长 张 志 历
审判员 谢 明 华
审判员 林 玮 玮
二〇一七年十一月三十日
书记员 吴雪香（代）
附本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。