广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4745号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐俊杰，男,汉族，1992年10月13日出生,住广东省云浮市郁南县,
被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ飞，男，汉族，1979年2月13日出生，住湖北省麻城市，
上诉人唐俊杰因与被上诉人ＸＸ飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初10678号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人唐俊杰提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项关于租金支付的判项，改判唐俊杰无需向ＸＸ飞返还保证金26880元及ＸＸ飞应向唐俊杰支付租金17920元。2.案件诉讼费由ＸＸ飞承担。事实和理由：一、一审法院认定ＸＸ飞不存在违约行为与事实不符。根据唐俊杰与ＸＸ飞签订的《物业使用权租赁合同》第十二条第4款的约定及佛山市顺德区市场监督管理书《责令限期整改指令书》可知，ＸＸ飞根据上述指令书的要求整改好相关问题后即可继续正常生产经营，该整改书并未责令其停产停业，不符合双方约定的可以退还保证金的条件。且双方在《物业使用权租赁合同》第六条第11款约定：乙方应负责防火安全、工作作业安全……,执行当地有关部门规定要求承担的责任和服从甲方监督检查。从上述约定可知，ＸＸ飞与唐俊杰已就在生产过程中ＸＸ飞应承担何种责任作了约定，ＸＸ飞被责令整改是因其在生产作业过程中操作不当所致，唐俊杰无需返还保证金给ＸＸ飞。二、一审法院对唐俊杰租金损失认定有误。根据唐俊杰在一审期间提供的与叶景新签订的《物业使用权租赁合同》，可以确认案涉厂房是在2016年7月28日才重新出租，在此之前唐俊杰与ＸＸ飞一直就厂房的处理进行协商，致使唐俊杰无法出租厂房，故ＸＸ飞应向唐俊杰支付自5月起到7月份，共2个月的厂房租金。
被上诉人ＸＸ飞答辩称：ＸＸ飞在案涉厂房存放的是非易燃物品，相关部门在检查时候认为ＸＸ飞存放的是易燃物品，根据ＸＸ飞与唐俊杰签订《物业使用权租赁合同》中有关于易燃物品的约定，该情况不作ＸＸ飞违约处理。此外，唐俊杰已于2016年6月份将涉案场地租赁给他人。
ＸＸ飞向一审法院提出诉讼请求：一、唐俊杰退还租赁保证金26880元给ＸＸ飞；二、案件诉讼费由唐俊杰承担。
唐俊杰向一审法院提出反诉请求：一、ＸＸ飞立即支付拖欠的2016年5月25日至6月24日的租金8960元、5月份水费85.5元、电费816.8元、滞纳金5918元、维修费8000元、代垫的装修款10000元，合计33780.3元；二、反诉受理费由ＸＸ飞承担。
一审法院查明：双方就案涉的租赁房屋签订的《物业使用权租赁合同》中约定：租金为8960元/月；租赁物的使用用途为工业（ＸＸ飞必须遵守国家法律规定情况下使用）；在租赁期间，如消防、环保等有关部门导致ＸＸ飞无法正常生产运作，ＸＸ飞需提前通知唐俊杰；且双方经过共同通力合作处理无果，则不属于ＸＸ飞单方违约，双方协定退场时间，终止合同并退还保证金。
ＸＸ飞租用案涉房屋后用于存放化工产品，ＸＸ飞实际上已支付租赁保证金26880元。2016年5月初，佛山市顺德区容桂街道龙涌口村行政服务中心经检查，出具《容桂街道“三小场所”安全监督检查记录表》一份，指出ＸＸ飞所租用的案涉房屋存在问题为：仓库内堆放大量易燃的化工原料（已停电处理，限期搬迁），责令在2016年5月9日前整改完毕。2016年5月9日，佛山市顺德区市场监督管理局发出《责令限期整改指令书》，指出案涉房屋存在以下问题：仓库储存29桶开油水，7桶树脂；冲压车间员工未佩戴耳塞。责令对上述问题在2016年5月11日前整改完毕。随后，ＸＸ飞找唐俊杰协商要求退租和退还保证金，双方曾于2016年5月28日当面协商，ＸＸ飞提出交还房屋的钥匙，唐俊杰曾表示“押金不是不退给你，我们也要找到客人顶上才退。”2016年6月2日，ＸＸ飞向唐俊杰发送手机短信：“我那押金的事情，你们商量得怎样？打算什么时候退？”唐俊杰之后于同月4日回复：“……我已经说过了，双方都要承担责任。我们没有说不退，而且协商退场不是单方面说就算的。只要有人顶上，我们可以不算你们毁约。……”此后，ＸＸ飞搬离案涉房屋，但双方没有办理交接手续，唐俊杰又于2016年6月15日在案涉房屋门口处张贴催收通知，要求ＸＸ飞支付所欠6月份租金8960元及水电费828元（未含滞纳金）。唐俊杰述称其收回案涉房屋后是在2016年7月底才另行出租。
案涉房屋在出租给ＸＸ飞时曾进行装修，由唐俊杰找来张某进行装修，张某在出庭作证时证明以下内容：其承接唐俊杰的具体装修工作是为案涉房屋隔墙，单独隔墙就产生了约8000多元的装修费，又帮ＸＸ飞从事装修办公室的工作，产生了约8000元的费用，ＸＸ飞还欠2000元。ＸＸ飞大概在2016年5月下旬左右搬离，到2016年6月份中旬再去看时，已经把门、天花板、电线都拆除了，但不知道是谁拆除的。2016年6月底因为有其他人租用，所以唐俊杰就叫其过来再装修。
一审法院认为：一、关于ＸＸ飞要求终止合同应否承担违约责任的问题。本案中，根据双方签订的合同及双方在协商退租时的商谈内容，双方对ＸＸ飞租用房屋用于存在化工产品涉及到环保、消防安全监管等问题是清楚的，ＸＸ飞在未能获得安全检查通过的情况下与唐俊杰协商退租，唐俊杰在商谈中对ＸＸ飞退租并无异议，只是表示需待另外找到承租人后再退还保证金。故应认定双方事实上已同意解除合同，双方只是对合同解除后的退场、结算问题未达成一致。唐俊杰主张ＸＸ飞中途解除合同构成违约，应没收其保证金的意见，法院不予采信，ＸＸ飞有权要求唐俊杰退还唐俊杰所收取的保证金26880元。ＸＸ飞同时亦应结算所欠租金及相关费用，双方确认ＸＸ飞已支付计至2016年5月份的租金，尚欠水费85.5元、电费816.8元，法院予以认定，ＸＸ飞应向唐俊杰支付上述费用。
二、关于唐俊杰反诉主张的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”ＸＸ飞提出解除合同后，唐俊杰虽予以同意，但双方当时并未对具体退场时间等达成一致，ＸＸ飞从2016年5月下旬提出搬离并曾在当月28日提出将房屋钥匙交还唐俊杰，在双方未进行交接的情况下，ＸＸ飞即搬离案涉房屋，证人张某的证言证实，唐俊杰实际在2016年6月起另行将房屋装修出租他人，综合上述情况，因ＸＸ飞提出解除合同且未办理交接，客观上造成案涉房屋需另行寻租，在此期间必然造成一定的损失，法院酌定ＸＸ飞应向唐俊杰再支付一个月的租金损失8960元。
三、关于唐俊杰反诉主张的其他损失和费用。根据查明的事实，ＸＸ飞租用房屋后聘请张某进行装修尚欠装修费2000元，ＸＸ飞对此无异议，张某确认已由唐俊杰垫付上述费用，ＸＸ飞应将上述代垫费用返还唐俊杰。至于唐俊杰主张的因ＸＸ飞拆走部分装修应赔偿其装修费8000元，但根据查明的事实，ＸＸ飞在2016年5月底即提出退租并要求交还房屋钥匙，唐俊杰至2016年6月底已收回房屋并另行装修，此期间ＸＸ飞多次提出退还保证金并与唐俊杰协商，唐俊杰并未提出ＸＸ飞拆走装修物造成损失的问题，无证据证实ＸＸ飞搬离时具体造成的装修损失，故此项请求缺乏事实依据，法院不予支持。唐俊杰另提出的滞纳金问题，因ＸＸ飞已于2016年5月底提出解除合同，双方应及时进行结算、清理，ＸＸ飞应承担的水电费、租金损失完全可以在其所交纳的保证金中一并结算和抵扣，唐俊杰一直未与ＸＸ飞结算并保证金，并非ＸＸ飞故意拖欠其应结算的租金和费用。唐俊杰现要求ＸＸ飞承担租金、水电费的滞纳金缺乏理据，法院予此不予支持。
综上，唐俊杰应返还ＸＸ飞保证金26880元，对ＸＸ飞在本诉中的诉讼请求予以支持；ＸＸ飞亦应赔偿因解除合同给唐俊杰造成的租金损失8960元，并支付所欠水电费902.3元及返还代垫的装修款2000元。对唐俊杰反诉提出的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十八条的规定，判决：一、唐俊杰应返还ＸＸ飞租赁保证金26880元；二、ＸＸ飞应向唐俊杰支付租金损失8960元、水电费902.3元及代垫的装修费2000元，合计11852.3元；三、上述判决第一、二项确定的ＸＸ飞、唐俊杰双方应付款项相互抵扣后，唐俊杰应返还ＸＸ飞款项15017.7元，限于判决发生法律效力之日起五日内支付完毕；四、驳回ＸＸ飞及唐俊杰的其他诉讼请求。本诉受理费减半收取236元，由唐俊杰承担；反诉受理费322.25元，由ＸＸ飞承担150元，唐俊杰承担172.25元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：唐俊杰应否向ＸＸ飞返还款项15017.7元。
案涉《物业使用权租赁合同》约定：“在租赁期间，如消防、环保等有关部门导致乙方（ＸＸ飞）无法正常生产运作，乙方需提前通知甲方（唐俊杰）。且甲乙双方经过共同通力合作处理无果，则不属于乙方单方面违约。双方协商退场时间，终止合同并退还保证金。”根据上述约定可知，双方在签订《物业使用权租赁合同》时已明确约定因消防、环保等部门导致ＸＸ飞无法正常生产经营的，ＸＸ飞可要求终止合同而不需承担违约责任，唐俊杰需退还ＸＸ飞租赁保证金。现ＸＸ飞已提交《容桂街道“三小场所”安全监督检查记录表》、佛山市顺德区市场监督管理局《责令限期整改指令书》及微信聊天记录，证明相关部门对ＸＸ飞的生产行为进行了查处，ＸＸ飞亦与唐俊杰进行协商并于2016年5月下旬搬离了案涉租赁场所。在此情形下，根据《物业使用权租赁合同》的约定，唐俊杰应退还保证金予ＸＸ飞。一审法院在ＸＸ飞同意赔偿唐俊杰一个月的租金损失并扣减唐俊杰代为支付的装修费、水电费的情况下，相抵扣后判令唐俊杰返还ＸＸ飞款项15017.7元并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决处理结果并无不当，本院依法予以维持。唐俊杰的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费472元，由上诉人唐俊杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十二月五日
书 记 员 张晓航