广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8436号上诉人（原审被告）：广州自缝资产管理有限公司，住所地广州市海珠区南石路28号自编13栋4楼。法定代表人：陈作新，职务：执行董事。委托代理人：符瑜、刘仕毕，分别为广东太平洋联合律师事务所律师、实习律师。上诉人（原审第三人）：李宝英，男，1951年出生，汉族，住所地广州市海珠区，上诉人（原审第三人）：陆渝灵，女，1994年出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司，住广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托代理人：郭嘉亮，该公司职员，联系地址同上。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住广州市海珠区前进路万松园*号之**楼。法定代表人：陈穗欣，职务：所长。委托代理人：李瑞春，该所职员，联系地址同上。原审第三人：傅慧兰，女，1956年出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：李卓伟，系傅慧兰儿子。委托代理人：李宝英，系本案上诉人之一。原审第三人：陈月英，女，1962年出生，汉族，住所地广州市海珠区，原审第三人：梁睿，女，1989年出生，汉族，住所地广州市海珠区，原审第三人：陆国强，男，1963年出生，汉族，住所地广州市海珠区，原审第三人：刘凤爱，女，1964年出生，汉族，住所地广州市海珠区，上诉人广州自缝资产管理有限公司（以下简称自缝公司），李宝英、陆渝灵因与被上诉人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）、广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所），原审第三人傅慧兰、陈月英、梁睿、陆国强、刘凤爱房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人自缝公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回东晓公司、物业二所的全部诉讼请求：二、本案一审、二审诉讼费用由东晓公司、物业二所承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、本案属于历史遗留问题。案涉《广州市房地产(非住宅)契约》是由华南缝纫机三厂签订的，但华南缝纫机三厂已经注销。经过改制以及分立，自缝公司是从广州摩托集团有限公司之处接管了涉案房屋。根据本案的证据表明，东晓公司、物业二所也知悉涉案的房屋是用作广州摩托集团及下属员工作为宿舍使用的，主要是提供国有企业老员工在离休时有安居之处，东晓公司、物业二所也应秉持着让老员工老有所居的责任心。《广州市房地产(非住宅)契约》租赁期限届满后，东晓公司、物业二所虽然未与华南缝纫机三厂继续签订书面租赁合同，但仍然继续向自缝公司收取租金。自案涉租赁合同于2001年3月30日届满至今，已有六年之久，东晓公司、物业二所却突如其来地要求解除租赁合同关系，让上诉人猝不及防。二、如何安置无住所的国有企业老员工。根据广东省国资委“三供一业”的规定，国有企业的职能需要剥离给社会管理。出自于对国有老员工的人文关怀，自缝公司一直以非常低的租金出租，希望国有老员工可以老有所依安享晚年。如今，东晓公司、物业二所要求收回涉案房屋，自缝公司欲为国有老员工提供住处也实属有心无力。对于年迈无经济能力的第三人来说，这无疑是致命的打击。考虑到关于第三人安居的问题，解除双方房屋租赁合同也实属欠妥。三、诉讼费用应由被上诉人承担。被上诉人东晓公司辩称：不同意自缝公司的上诉请求，坚持我方一审的意见。被上诉人物业二所辩称：不同意自缝公司的上诉请求，同意东晓公司的意见。上诉人李宝英辩称：同意自缝公司的上诉请求。上诉人陆渝灵辩称：同意自缝公司的上诉请求。原审第三人傅慧兰辩称：同意自缝公司的上诉请求。上诉人李宝英上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回东晓公司、物业二所的全部诉讼请求：二、本案一审、二审诉讼费用由东晓公司、物业二所承担。事实与理由：一、李宝英作为广州市居民对涉案房屋承租使用几十年，几十年间，都不是直接向东晓公司、物业二所交付租金，但是与政府公房租赁关系一直存在，李宝英夫妻均年过六旬，名下没有房产，一审判决会让李宝英失去唯一赖以生活的住房。二、李宝英作为广州市居民，承租政府公房的权利应该得到维护，涉案房屋属于公房，公房的目的是为了满足和保障居民生活居住需求，且李宝英从未拖欠租金，积极履行交租义务，在此情况下收回涉案房屋没有法律及事实依据。三、东晓公司、物业二所所称“恢复公正新街23号全间房屋为非住宅用途”是错误观点，因为该房屋虽然以前登记产权性质为“厂房”，但几十年来，房管部门都认可并确定涉案房屋已成为住宅性质并作为职工福利住房使用，至今，涉案房屋没有恢复为非住宅用途。其次，东晓公司、物业二所所要求缴清房屋使用费的问题同样不成立，李宝英从未拖欠房租。李宝英与自缝公司签订有关承租合同，并依约缴纳租金，即使东晓公司、物业二所与自缝公司之间就一些问题产生纠纷，并不影响李宝英承租公房的权利，不能作为收回房屋的理由。被上诉人东晓公司辩称：不同意李宝英的上诉请求。合同期限已经届满，应该解除租赁合同，我方签订合同的相对方是自缝公司，自缝公司应该自行安置公司职工，且涉案房屋的性质为厂房并非住宅。被上诉人物业二所辩称：同意东晓公司的意见，不同意李宝英的上诉请求。上诉人陆渝灵辩称：同意李宝英的上诉请求。原审第三人傅慧兰辩称：同意李宝英的上诉请求。上诉人陆渝灵上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回东晓公司、物业二所的全部诉讼请求；三、东晓公司、物业二所承担一、二审诉讼费。事实和理由：第一，陆渝灵作为广州市居民自祖辈以来就对该涉案房屋承租使用至今已有几十年。虽然，这几十年来陆渝灵(包括祖辈)不是直接向东晓公司、物业二所交付租金，但作为与政府公房的租赁关系一直都是明确存在的。在此，原审判决致使陆渝灵失去该一直赖以生存居住的房屋。第二，陆渝灵认作为广州市居民，对政府公房的承租权利应该得到依法的维护。因为，从本案存在的事实确定，该涉案房屋的性质属于公房。按政府的规定，公房的性质和出租的目的是为了满足和保障居民生活居住的需要，而不能变为政府部门某些人谋利的工具。另外，涉案房屋早在上世纪五十年代就由政府作为公房租给自缝公司作为职工住房使用，这并不影响本案里涉案房屋属于政府公房出租给职工和居民居住使用的性质。本案事实反映，最初该涉案房屋是由陆渝灵祖父陆甲的名义登记承租使用，2011年5月上诉人祖父去世后方转为陆渝灵的名义登记承租。陆渝灵出生在此且一直生活在此。此外，陆渝灵对该涉案房屋的居住从没有拖欠过任何租金，其交租的义务始终都是积极履行。然而，被上诉人无视本案存在的事实，且在毫无道理、毫无法律依据的情况下收回该涉案房屋，其做法显然侵害了陆渝灵依法享有对公房承租居住的权利。第三，东晓公司、物业二所所持“恢复公正新街23号全间房屋为非住宅用途”的观点完全错误。因为，该23号全间房屋虽以前登记产权性质为“厂房”，但几十年来政府房管部门都认可并确定该23号全间房屋己成为住房性质的公房并由企业职工和居民使用至今。而且，其房屋现状也根本没有“恢复为非住宅的用途”可能。其次，东晓公司、物业二所所谓要求缴清该房屋费用的问题同样存在错误。在本案里，陆渝灵从没有拖欠过任何费用(包括租金、水电费等)。至于，自缝公司是否向东晓公司、物业二所交付有关费用的情况，并不能否认陆渝灵已交付租金等有关费用的事实。故此，即使东晓公司、物业二所与自缝公司之间就一些情况产生问题，但这并不能影响陆渝灵承租公房的关系，更不能作为东晓公司、物业二所在本案里依此收回陆渝灵房屋的所谓理由。涉案房屋是陆渝灵的祖父向自缝公司租赁的，其祖父去世以后，由陆渝灵继承承租权向自缝公司租赁涉案房屋，虽然陆渝灵的父母有住房，但陆渝灵与其父母是不同的个体，并不影响陆渝灵继续承租涉案房屋，不能因为其父母有住房而丧失涉案房屋的租赁权。被上诉人东晓公司辩称：我方与自缝公司签订租赁合同，再由自缝公司租赁给其职工，我方与自缝公司的职工并无关系，且涉案房屋的性质为厂房，并非住宅。被上诉人物业二所辩称：同意东晓公司的意见。上诉人自缝公司辩称：同意陆渝灵的上诉请求。上诉人李宝英辩称：同意陆渝灵的上诉请求。原审第三人傅慧兰辩称：同意陆渝灵的上诉请求。原审第三人陈月英辩称:其没有上诉，对各上诉人的上诉请求没有意见。原审第三人梁睿、陆国强、刘凤爱经本院传票合法传唤未出庭发表质证意见。东晓公司、物业二所向一审法院起诉请求：1、解除东晓公司与自缝公司关于海珠区南华东路公正新街23号的租赁关系；2、李宝英、傅慧兰、陈月英、梁睿、陆国强、刘凤爱、陆渝灵在判决生效10天内腾空并交付涉案房屋；3、自缝公司按照269.6元/月缴纳从2016年5月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、本案诉讼费由自缝公司承担。一审认定的事实：1999年7月15日，东晓公司（出租人、甲方）与华南缝纫机三厂（承租人、乙方）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定甲方同意将坐落在海珠区南华东路公正新街23号全部位的房屋出租给乙方作厂房使用，建筑面积67.84平方米；租赁期限从1999年4月1日至2001年3月30日，月租金269.50元；租金按月结算，由乙方在每单月的第8-18日前缴付本期租金给甲方；乙方保证不改变房屋用途和闲置承租房屋，将房屋转租、转让、分租；等。2014年11月3日，自缝公司与第三人傅慧兰签订《广州自缝资产管理有限公司职工宿舍租赁合同》，约定自缝公司将海珠区公正新街23号102房出租给傅慧兰作职工宿舍，租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日，住房租金按“广州市民用公房住宅租金”标准计租，月租金48.5元；同户籍直系亲属名单处记载有本案第三人李宝英；等。2014年11月19日，自缝公司与梁某签订《广州自缝资产管理有限公司职工宿舍租赁合同》，约定自缝公司将海珠区公正新街23号103房出租给梁某作职工宿舍，租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日，住房租金按“广州市民用公房住宅租金”标准计租，月租金28.6元；同户籍直系亲属名单处记载有本案第三人陈月英、梁睿；等。2014年12月10日，自缝公司与第三人陆渝灵签订《广州自缝资产管理有限公司职工宿舍租赁合同》，约定自缝公司将海珠区公正新街23号101房出租给陆渝灵作职工宿舍，租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日，住房租金按“广州市民用公房住宅租金”标准计租，月租金36.4元；等。据2016年7月7日的《商事登记信息》记载，华南缝纫机三厂为全民所有制分支机构（非法人），于2011年3月28日注销。自缝公司于2012年12月14日成立。据日期为2016年12月2日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，第三人陆渝灵名下在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录。据日期为2016年12月6日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，第三人梁睿、李宝英、傅慧兰名下在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录。据日期为2016年12月6日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，第三人陈月英与梁某名下有黄埔区祥东环街15号1114房，性质为经济适用房，建筑面积49.04平方米。据日期为2016年12月9日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，第三人陆国强名下有海珠区聚德西四街12号604房住宅，建筑面积53.78平方米，第三人陆国强与第三人刘凤爱两人名下有黄埔区峻锦街2号2804房办公商品房，建筑面积101.03平方米。一审诉讼中，东晓公司、物业二所、自缝公司均确认涉案房屋由自缝公司以支票的形式按每月269.5元的标准向东晓公司缴纳租金至2016年4月。东晓公司、物业二所为证明其主张，提供了如下证据：1、广州市房地产管理局核发的产权证，记载涉案房屋所有权性质为国家经租，该房地委托海珠区房管局管理；2、2014年1月15日广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓公司之间签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：东晓公司的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督东晓公司实施的直管房日常管理工作；等；3、广州市国土资源和房屋管理局穗国房字〔2003〕845号《关于加强和完善直管房管理工作的通知》；4、对第三人李宝英、陈月英、陆国强的询问笔录；5、第三人的户籍资料，显示陆国强与刘凤爱是夫妻关系，陆渝灵是陆国强的女儿。自缝公司的质证意见：对证据1的真实性由法庭核实，土地性质是工业用途但没有反映房屋是住宅用途；对证据2-3由法庭认定东晓公司、物业二所是否具备主体资格；对证据4无法确认，据我方向第三人了解该笔录最后一段“要求华缝三厂另行安排房屋居住”这些字体是东晓公司、物业二所的工作人员手写的，不能反映第三人的真实意思；证据5注意第三人的户籍均是从1988年左右迁移到涉案房屋的即从1988年开始涉案的房屋实际上就是住宅使用。第三人李宝英、傅慧兰、陈月英对东晓公司、物业二所的证据没有异议，但表示东晓公司、物业二所的询问笔录中没有要求华缝三厂另行安排宿舍。一审法院认为：东晓公司与华南缝纫机三厂签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》租赁期限届满。后自缝公司自认涉案房屋由其接管后与部分第三人签订租赁合同，自缝公司按照269.5元的标准向东晓公司缴纳租金至2016年4月，可见，东晓公司、自缝公司双方之间形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对于不定期的租赁关系，出租人有权随时解除，故东晓公司、物业二所要求解除东晓公司与自缝公司之间的租赁关系并收回涉案房屋的诉讼请求一审法院予以支持。东晓公司、物业二所要求自缝公司按照269.5元/月的标准缴纳从2016年5月1日起至交付房屋之日止的占用费给东晓公司、物业二所，合法有理，一审法院予以支持。由于第三人实际居住在涉案房屋，故第三人应当搬迁出房屋，但考虑到本案实际情况，东晓公司、物业二所要求第三人在判决生效之日起10日内搬迁一审法院不予支持，第三人在本判决生效之日起六个月内搬出，搬迁时不得破坏房屋主体结构。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年2月20日作出如下判决：一、解除原告广州市东晓物业管理有限公司与被告广州自缝资产管理有限公司之间关于广州市海珠区南华东路公正新街23号房屋的租赁关系；二、第三人李宝英、傅慧兰、陈月英、梁睿、陆国强、刘凤爱、陆渝灵在本判决生效之日起六个月内搬出广州市海珠区南华东路公正新街23号房屋，被告与上述第三人将该房屋腾空交还给两原告；三、被告在本判决生效之日起15日内，按每月269.5元的标准向两原告支付从2016年5月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。本案一审受理费50元，由自缝公司负担。上述受理费已经由东晓公司、物业二所预交，东晓公司、物业二所同意由自缝公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给东晓公司、物业二所。本院二审期间，上诉人陆渝灵提交以下证据：1、陆渝灵向自缝公司提交的报告，拟证明其与自缝公司的租赁关系是多年形成的，出现本案纠纷之后，其向自缝公司提出意见要求自缝公司继续维持租赁关系；2、户口本，拟证明陆渝灵有独立的户口，有资格作为公房承租者承租使用公房。；3、陆渝灵的祖母梁乙向居委会提供的报告，拟证明陆渝灵与其祖母一直居住在涉案房屋。被上诉人东晓公司、物业二所共同质证称：证据1与本案无关；对证据2户口本的真实性无异议，但与本案无关；证据3证明华缝三厂将涉案房屋租赁给梁乙使用，与本案无关。自缝公司质证称：对证据1真实性和合法性无异议，关联性，我方同意陆渝灵的意见，作为房管部门，东晓公司、物业二所承担的社会责任是保障人民基本住房权利，其无视本案历史状况而以自缝公司擅自改变房屋用途为由解除租赁关系，使第三人的居住权利没有得到保障；对证据2户口本的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3的真实性无异议。李宝英、傅慧兰质证认为：对上述证据没有意见。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，自缝公司与东晓公司、物业二所均确认：涉案公正新街23号房屋分割为四间房屋，除了涉案101房、102房、103房外，还有104房，现空置无人使用。自缝公司称：假如我方已经与东晓公司解除租赁关系，愿意将104房交还给东晓公司、物业二所。陆渝灵称：陆国强、刘凤爱夫妇除了陆渝灵外没有其他子女，现陆国强名下的房屋由陆国强、刘凤爱夫妇自行居住。陆渝灵至今未结婚。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”本案仅针对自缝公司、李宝英、陆渝灵的上诉请求和理由进行审查，其他当事人没有上诉的，本院不予审理。虽然东晓公司与原华南缝纫机三厂于1999年7月15日签订的合同约定涉案公正新街23号房屋的租赁用途为“厂房使用”，但根据本案的证据显示，原华南缝纫机三厂并没有将该房屋作为厂房使用，而是作为职工宿舍分租给职工使用。本案各第三人本人或亲属为华南缝纫机三厂的职工并由此入住涉案房屋，并按广州市民用公房住宅租金标准缴纳租金。至本案诉讼止已达17年，在此期间，作为出租人的东晓公司和作为涉案房产的管理部门物业二所，均从未对此提出异议。故涉案房屋是具有福利性质的公房租赁。鉴于此，东晓公司、物业二所以自缝公司擅自改变房屋用途为由要求解除公正新街23号全部房屋的租赁关系，缺乏依据，应不予支持。《广东省公有房产管理办法》第十一条规定：“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督。”根据本案查明，李宝英、傅慧兰在本市行政区域范围内查无房地产情况记录，李宝英、傅慧兰并无搬迁去向，故东晓公司、物业二所要求其交还居住的公正新街23号102房不具备条件，本院不予支持。关于陆渝灵所居住的公正新街23号101房，陆渝灵并非原华南缝纫机三厂的职工，不能享受原华南缝纫机三厂职工的待遇，虽然其在广州市本市行政区域范围内亦查无房地产情况记录，但陆渝灵并未结婚成家，其父母陆国强、刘凤爱在本市有两套房产，故陆渝灵具备搬迁去向。因此，东晓公司、物业二所要求陆渝灵交还其居住的公正新街23号101房，应予以支持。至于陆渝灵二审提交的证据，并不足以证实其有权继续租赁涉案房屋，本院不予采纳。二审中，自缝公司与东晓公司、物业二所均确认涉案公正新街23号房屋除了涉案101房、102房、103房外还存在104房，现空置无人使用，故自缝公司应将该104房交还东晓公司、物业二所。关于东晓公司、物业二所主张的涉案公正新街23号房屋的使用费，根据合同相对性原则，应由自缝公司向东晓公司支付，鉴于本案只判处101、103、104房屋交还，故本案只处理2016年5月1日至本判决书生效之日止的房屋使用费，判决生效后的使用费当事人另行主张。综上所述，自缝公司、李宝英的部分上诉理由成立，应予以支持，陆渝灵的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7826号民事判决第一项为：解除广州市东晓物业管理有限公司与广州自缝资产管理有限公司之间关于广州市海珠区南华东路公正新街23号101房、103房、104房的租赁关系；二、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7826号民事判决第二项为：陈月英、梁睿和陆国强、刘凤爱、陆渝灵在本判决生效之日起六个月内分别搬出广州市海珠区南华东路公正新街23号103、101房屋，并与广州自缝资产管理有限公司将广州市海珠区南华东路公正新街23号101房、103房、104房腾空交还给广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所；三、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7826号民事判决第三项为：广州自缝资产管理有限公司在本判决生效之日起15日内，按每月269.5元的标准向广州市东晓物业管理有限公司支付从2016年5月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费。四、驳回广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所其他的诉讼请求。本案一审受理费50元，由广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所负担。二审受理费150元，由广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所负担50元；由广州自缝资产管理有限公司负担50元，由陆渝灵负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年七月十七日书记员  罗 涛黄咏欣