重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初6355号
原告：樊金海，女，1966年9月9日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：王国伟，男，1967年6月24日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告：陈增万，男，1966年7月13日生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：徐卫民，北京市京师（重庆）律师事务所律师。
原告樊金海诉被告陈增万农村建房施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘章平独任审判，适用简易程序公开开庭进行审理。原告樊金海及其委托代理人王国伟，被告陈增万及其委托代理人徐卫民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告樊金海诉称，2014年4月1日原告（乙方）与被告（甲方）签订联合建房协议书，约定甲方用出宅基地和部分资金的方式与乙方联合建房，乙方出黄家堰村流转土地使用权和大部分资金与被告联合建房；出资方式：甲方现暂出资56250元（甲方有75平方米单价为每平方米75元），超出75-85平方米建筑面积的按超出面积1500元/平方米计算，超出85平方米建筑面积的按超出面积1800元/平方米计算，由甲方支付给乙方；协议书另对缴款方式抓阄确定房屋等内容进行了约定。协议书签订后，被告于2014年4月1日缴纳3万元代建房屋款给原告。2014年6月30日建房主体完工，原告多次催收建房款未果，2014年12月15日房屋完工后，原告多次催促被告抓阄确定房屋具体位置，被告于2015年3月19日通过抓阄方式确定了房屋位置（自编号：X号楼X单元X-X，派出所编号：XX路XXX号X幢X-
X-
X-X，面积109.458平方米。被告领取钥匙接房后交6万元代建房屋款给原告。原告多次催促被告结账和缴纳余款，至今未果。故为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告未交的代建房屋款20436元；2、被告支付原告资金占用损失（第一段：以85274.4元为本金，从2015年3月19日起至2015年12月15日止，按银行同期贷款利率四倍计算，第二段：以20436元为本金，从2015年12月16日起至款项实际付清时止，按银行同期贷款利率四倍计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告陈增万辩称，原告基于无效的《联合建房协议书》主张房款不合法；原告主张资金占用损失无具体协议，原告按建房款的3%计算资金占用损失，超过了法律规定的2分；原告第一项、第二项诉请不成立，故本案诉讼费不应由被告承担。
经审理查明，2013年4月16日，甲方重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村12社与乙方樊金海签订《联合建房协议书》，约定：1、甲方出住宅基地资格（共18户）和部分资金的方式与乙方联合建房，乙方以黄家堰村流转土地使用权和大部分资金与甲方联合建房，甲方办理房屋修建相关手续，办理房屋修建相关手续国家应收的相关税费由甲方承担，甲方不参与房屋修建和房屋设计，设计费由乙方承担，设计和修建由乙方负责；2、甲方出资约100万元，每户75平方米，超面积即建筑面积按1500元支付，其余资金由乙方出资（每平方米造价1800元余元，含土地青苗费、构附着物费、租金、打公路、修花台、种树、硬化院坝、美化环境、修围墙和设计费等）；3、甲方的社员户于乙方签约之日付给乙方56250元代建房屋款，交房之日支付给每户乙方代办的水、电、气安装费；4、该宗房屋建好后，甲方每户享有位于（东与现围墙相邻，南与黄家堰村6社土地相邻，西离白彭路相邻，南与罗雪松房相邻，西与谢梦房相邻，北与罗雪松房相邻和北与谢富强相邻）3栋房屋的部分房屋所有权，社员户具体房号由社员户与乙方协商而定，剩余的所有房屋归乙方所有；5、水、电、气：水到厨房和厕所、气到厨房，电到户进门处，水、电、气安装费（估计每户4000元，以相关部门收费为准）由各户自行承担。被告在甲方社员户处签名。
2014年3月27日，甲方陈增万与乙方樊金海签订《联合建房协议书》，载明：因甲方原有房屋处于滑坡地段，土地已经流转，房屋被拆除，政府要求搬迁，由于甲方社土地被流转后，现没有合适的住宅基地建房，同时又缺资金修建。乙方2009年通过黄家堰村村委会在村租有一块土地（加油站对面），经过整治已平整。该土地符合农村建设用地规则。为了节省土地，加快新农村建设，经村、镇研究同意，集中修建村民居住房屋。经甲方与乙方协商，自愿联合建房并一致达成如下协议：1、联合方式：甲方用出住宅基地资格和部分资金的方式与乙方联合建房；乙方出现黄家堰村流转土地使用权和大部分资金与甲方联合建房。甲方办理建房相关手续，手续费由乙方承担，甲方不参与设计和修建，设计和修建由乙方负责；2、出资方式：甲方现暂出资56250元（甲方有75平方米单价为每平方米750元），超出75平方米建筑面积的按超出面积每平方米按1500元的计算，由甲方支付给乙方。余资金由乙方出资（每平方米造价约1980余元，含土地青苗费、购附着物费、租金出地、打公路、种树、硬化院坝、美化环境，修围墙和设计费用等）；3、缴款方式：第一期：甲方于2014年3月27日缴3万元代建房屋款给乙方，第二期：甲方于建房主体完工七日内缴26250元的代建房屋款给乙方，第三期：交房之日甲方支付乙方房屋尾款和代办的水、电、气安装费；4、房屋建好后甲方采取抓阄方式确定房屋具体位置，房屋位置：1号楼的1单元东与现收废厂围墙相邻，南与黄家堰村6社土地相邻、西3楼相邻，北与1号楼1单元楼相邻（面积约88.1568平方米、87.17平方米两室内一厅一厨一厕），3号楼的1单元东与1号楼，南与秦明友房相邻、西2号楼相邻，北与罗雪松房相邻（面积约88.1568平方米、88.17平方米两室一厅一厨一厕）；5、联合建房将来被征、占用，甲方分得的房屋所有补偿款归甲方所有，国家的住房安置归甲方享受，其剩余的所有房屋所有补偿款归甲方所有，甲方丧失其剩余的所有房屋的使用权和处置权以及收益，甲方不得将归属乙方的房屋转让他人，乙方享有归属乙方的房屋的永久使用权和处置权以及收益权；6、若甲方于2014年3月27日未将缴代建房屋款（26250元）给乙方或于建房主体完工七日内未繳代建房屋款（28125元）给乙方，每月按代建房屋总款计算追收3%的资金占用利息，由甲方缴纳给乙方；7、水、气到厨房，电到户进门处，水、电、气、闭路电视费（估计每户在4000元左右，以相关部门收费为准）由甲方自行承担。
2015年3月19日，被告确定房屋为X号楼X单元X-X，面积为109.458平方米。庭审中，被告称本案所涉房屋及被告儿子陈强房屋合计支付原告95000元，本案所涉房屋具体支付多少，被告不清楚；原告认可收到95000元，但认为该95000元系本案所涉房屋房款，应从本案房款扣除。
另查明，2013年11月17日，重庆市九龙坡区石板镇人民政府向被告颁发了《乡村建设规划许可证》，该许可证载明：建设地址位于重庆市九龙坡区XX镇XXX村X社，宅基地面积为75平方米，建筑层数为两层，底层建筑面积为75平方米，总建筑面积为160平方米，有效期限自发证之日起一年内有效，确需要延长有效期的，应在此许可证有效期限届满前30日向原发证机关申请。2013年12月，被告作为户主申请农村村民建房用地。重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村委员会及重庆市九龙坡区国土资源管理分局石板国土资源管理所均审批同意被告建房申请，用地面积为75平方米。
重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村民委员会出具证明，称“2009年12月周治东以重庆东洪机械车连杆制造有限公司的名义与我村签订了土地流转合同。我村于当年与黄家堰村7社签订了土地流转合同，将该社加油站对面的15亩土地流转给了周治东用于发展农业观光项目，后周治东进行了土地整治。2013年因我村12社土地全部被流转，房屋被拆除，该社除高新区花卉园区有一块约3.5亩地适合修建房屋外，其它无合适的住宅基地修建房，但该地又是花卉园区控规地段，不能建房。故村镇与周治东母亲樊金海联系，希望通过樊金海说服周治东，将周治东租用的部分土地拿出来修建我村危岩滑坡地段拆迁户、渝黔货运铁路修建拆迁户和危房搬迁户集中建房用地，周治东同意此事（修建危岩滑坡地段和农民新村建房）。为了办理建房手续，7社和12社于2013年10月办理了土地质换手续。我村也打了报告给镇政府，政府同意在7社加油站对面集中修建。因周治东在外经商，于是委托他母亲全权办理。”另甲方重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村7社长张光强与乙方重庆市九龙坡区石板镇黄家堰村12社长陈增伦签订《协议书》，约定：乙方用位于靠黄家堰村1社已流转给冷冻物流的3.5亩土地质换甲方已流转给村委会的位于石板加油站东面的3.5亩土地，用于乙方集中修建危岩滑坡居住房；甲方收取已流转给村委会的位于石板加油站东面的3.5亩土地的流转费。乙方收取已流转给冷冻物流的3.5亩土地的流转费；甲乙方双方质换的土地将来被征地占用，国家补偿的位于石板加油站东面的3.5亩土地所有费归甲方所有。国家补偿的位于靠黄家堰村1社已流转给冷冻物流的3.5亩土地所有费归乙方所有。
审理中，经本院询问，原告称《联合建房协议书》效力由法院认定，但要求被告支付代建房款20436元；另，原告称《联合建房协议书》中约定的被告未按期付款，应支付资金占用利息，并举示借条、民事调解书等证据，称为修建涉案房屋，对外借款产生利息损失。被告举示涉案房屋现场照片、《重庆市规划局九龙坡区分局答复意见书》及966559热线回复的短信，拟证明本案房屋建设过程中，原告严重违反规划许可，擅自提高建设楼层、扩大建设面积，并且存在超建问题，向政府部门举报，政府部门短信回复已经按照相关要求进行核查，举报属实，属存量违法建筑，针对超建问题，相关部门已介入调查，正在研究处置方案。
上述事实，有当事人陈述、《联合建房协议书》、《乡村建设规划许可证》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲土。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；根据上述法律规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，被告作为迁建户本应当按照宅基地申请及相关部门批准依法建造农村房屋，但原、被告在签订、履行协议的过程中双方均明知需违法超建，且对超建房屋的归属进行了约定，从协议权利义务分析涉及对违规超建部分的分配问题。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，本案查明，原、被告所建房屋系在集体土地上修建农村房屋，虽然有宅基地审批手续，但庭审辩论终结前未向本院提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明，且涉案土地性质也未变更为国有土地。双方签订的协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，应当认定为无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到被告原有农村房屋位于滑坡地段，已迁建拆除，现无房居住，故为保障被告的居住权，本院认为涉案房屋不宜返还。基于公平及诚实信用原则，被告已占有该房屋，应当支付建造房屋的对价，本院认为参照双方协议对房屋价款约定的标准对原告进行补偿较为合理。双方签订的《联合建房协议书》中约定房屋面积75平方米以内的按750元/平方米、超出75平方米的按超出面积1500元/平方米计算，现原告要求房屋屋面积75平方米以内的按750元/平方米、75平方米至85平方米的按1500元/平方米、超出85平方米的超出面积按1800元/平方米计算，与双方上述合同约定不符，原告也未举示其它证据证明双方对单价又进行了补充约定，故本院对原告房屋面积超出85平方米部分按1800元/平方米计算的主张不予支持。按房屋面积109.458平方米，75平方米内房款为56250元（75平方米×750元/平方米），75平方米至109.458平方米之间面积参照双方约定的1500元/平方米计算，金额为51687元（34.458平方米×1500元/平方米），扣除原告认可的95000元，被告尚应支付12937元。
关于原告主张的资金占用利息，本院认为，《联合建房协议》认定无效后，该协议书中关于资金占用利息的约定属于违约责任的约定，不再产生法律效力；原告举示的借条、民事调解书等仅能证明原告对外产生了债务，但不足证明该款项实际用于涉案房屋建设，即使原告借款用于涉案房屋建设，也是双方协议约定由原告垫资修建的义务，不足以证明该借款对其造成的损失。因原、被告双方签订、履行协议导致合同无效均有过错，因此对原告该项诉请，本院不予支持。
对于被告辩称的涉案房屋违法建设及房屋超建问题，属于行政管理范畴，不宜在本案民事法律关系中予以解决，被告可继续向相关行政部门举报、反映要求解决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈增万于本判决生效之日起十日内支付原告樊金海12937元；
二、驳回原告樊金海的本案其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费432元，减半收取为216元，由原告樊金海负担108元，由被告陈增万负担108元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘章平
二〇一七年六月三十日
书 记 员 徐家佳