上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2039号
上诉人（原审被告）：肖玉忠，男，1970年4月25日出生，汉族，户籍地黑龙江省伊春市美溪区，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告）：骆祐龙，男，1965年8月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被上诉人（原审原告）：骆申立，男，1996年5月25日出生，汉族，住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告）：上海玉森投资管理有限公司，住所地上海市闵行区莘松路958弄江山道17－19号一层B区、二层。
法定代表人：夏东先，总经理。
三被上诉人之共同委托诉讼代理人：王宗琦，上海市浩信律师事务所律师。
上诉人肖玉忠因与被上诉人骆祐龙、骆申立、上海玉森投资管理有限公司（以下简称玉森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初27867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人肖玉忠，被上诉人骆祐龙、骆申立、玉森公司之共同委托诉讼代理人王宗琦到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人肖玉忠上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人退还租金并赔偿损失189.7608万元。事实和理由：其租赁涉案商铺后经营熟食品牌，为打造百年老店，其付出很多，但2015年12月7日涉案商铺被政府强拆，被上诉人在没有退还其押金、租金并赔偿其损失的情况下强行要求其搬走，并要求其支付拆迁后的房屋使用费，不合理。原审判决不公，请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人骆祐龙、骆申立、玉森公司答辩称：尊重一审判决。上诉人在原审中曾提起过反诉，要求赔偿，但其赔偿请求不合理，且没有充分证据支撑，最终因上诉人没有缴纳反诉诉讼费，原审按其撤回反诉处理，并无不当。故请求驳回上诉，维持原判。
骆祐龙、骆申立、玉森公司向一审法院起诉要求判令：1、解除骆祐龙、骆申立、玉森公司与肖玉忠之间签订的《租赁合同》；2、肖玉忠向骆祐龙、骆申立、玉森公司返还上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX层XX室联合一佰超市熟食店门面房（以下简称涉案商铺）；3、肖玉忠按每月5,000元的标准向骆祐龙、骆申立、玉森公司支付自2016年5月5日起至《租赁合同》解除之日止的租金以及自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的占用费。
一审法院认定事实如下：2014年，玉森公司（甲方）与肖玉忠（乙方）签订《租赁合同》。双方约定的主要内容如下，第一条：1、甲方提供涉案商铺租赁给乙方经营使用；2、乙方的经营项目为熟食。第二条：1、租赁期限自2014年5月5日至2019年5月4日；2、每月租金5,000元。第三条：1、签订合同之日起付6个月摊位租金等费用，先付后用，同时缴纳5,000元综合保证金，该综合保证金不计利息，终止该合同后1个月，在扣除乙方应承担的各项费用后，归还乙方。第四条：5、如乙方违约并符合租赁合同的解除条件的，甲方可通知乙方解除合同，乙方需在五日内办好撤场等相关手续。第五条：3、乙方必须按时支付水、电费等项费用，乙方需提前十五天支付租金等项费用，逾期每天收取千分之五滞纳金，超过五天将停止用水、用电，拖欠租金和相关费用十天的，视为乙方自动违约，甲方有权收回摊位，同时追究乙方的违约责任。第八条：当发生下列情况时可以终止合同：1、由于甲方不可抗力事项（市政规划、强制拆迁、自然灾害等）导致市场拆迁、摊位变更，乙方无条件服从甲方处理事宜。第十一条：2014年至2016年租金不变，2016年至2019年三年分别递增5%、7%、8%。
前述合同签订后，玉森公司向肖玉忠交付了涉案商铺（包含违章建筑）。肖玉忠向玉森公司支付了押金5,000元及自2014年5月5日起至2016年5月4日止的租金。
因肖玉忠未支付自2016年5月5日起的租金，骆祐龙等人催讨未果，遂成讼。
另查明，上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX层XX室（包括涉案商铺）于2012年10月12日被核准登记至骆祐龙、骆申立两人名下。
审理中，一审法院组织双方当事人于2017年3月6日至涉案商铺查看并进行测量。经测量并由双方当事人确认，涉案商铺现存的面积约7.41平方米；2015年12月7日，被拆除约4.32平方米的违章建筑。
审理中，骆祐龙、骆申立表示肖玉忠与玉森公司签订《租赁合同》后，骆祐龙、骆申立在玉森公司保留的该合同上补签了名字。
2016年7月18日，骆祐龙、骆申立曾以肖玉忠为被告诉至法院【案号（2016）沪0112民初20558号】，当时骆祐龙、骆申立的委托诉讼代理人王宗琦在2016年9月8日庭审时陈述上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX层XX室（包括涉案商铺）一直由玉森公司出面，代为签合同、代为收款、代为管理，所收取的租金再由骆祐龙、骆申立与玉森公司之间进行二次分配；骆祐龙、骆申立在沿街店铺搭了阳台，给肖玉忠的商铺面积大概10来平方米。
一审法院认为，关于骆祐龙、骆申立是否有权按涉案《租赁合同》约定向肖玉忠主张权利的问题，首先，因该合同系玉森公司与肖玉忠两方签订，骆祐龙、骆申立系事后补签，而该补签行为并无证据证明已得到肖玉忠知晓或同意；其次，从该合同内容来看，玉森公司在签署该合同时并非作为骆祐龙、骆申立的委托代理人；再次，肖玉忠并不认可骆祐龙、骆申立系该合同的签订主体；最后，也是最主要的一点，从骆祐龙、骆申立、玉森公司共同的庭审陈述可见，三位之间并非简单的委托代理关系，还涉及到租金利益的二次分配。故一审认为，该合同的相对方仅为肖玉忠与玉森公司，骆祐龙、骆申立无权按该合同向肖玉忠主张权利。
关于涉案《租赁合同》的租赁标的是否涉及到被拆除的4.32平方米违章建筑的问题，一审认为，该合同并未记载租赁标的的具体面积，但玉森公司交付肖玉忠使用的房屋包括该违章建筑却是不争事实，而玉森公司也无证据证明租赁双方协商一致违章建筑供肖玉忠免费使用，故一审认为，该合同的租赁标的包含被拆除的4.32平方米违章建筑。
综上，一审认为，涉案《租赁合同》系玉森公司与肖玉忠的真实意思表示，但因涉案租赁物中有约4.32平方米的违章建筑，基于租赁标的违法性，故该合同中就该部分违章建筑所涉内容无效。但合同部分无效，不影响其他部分效力，故双方就除“约4.32平方米违章建筑”以外部分的租赁约定，于法不悖，应属合法有效。鉴于玉森公司、肖玉忠均同意解除该合同，故该合同中关于除“约4.32平方米的违章建筑”以外部分的租赁约定予以解除。
因违章建筑已予以拆除，故不存在返还的条件。而有效部分即剩余约7.41平方米的房屋，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，肖玉忠应当向玉森公司返还。
至于导致涉案《租赁合同》部分无效、部分解除的责任主体，一审认为，玉森公司未经批准擅自搭建约4.32平方米的违章建筑并予以出租，其主观上存在过错，应对该部分合同无效承担主要责任；肖玉忠未对承租物是否具备合法建造手续进行审查而直接承租，其主观上亦存在过错，应对该部分合同无效承担次要责任。对于有效部分的合同解除责任，因导致该部分合同解除的原因归根结底还是因为违章建筑的拆除影响到肖玉忠对于有效部分的正常、有效使用所致，故责任承担主体及比例可参照无效部分的意见。
对于玉森公司主张的租金或房屋使用费的诉讼请求，一审认为，鉴于违章建筑于2015年12月7日拆除，故该部分房屋自2015年12月7日起的使用费，玉森公司不应收取，若收取，则应当予以返还。现肖玉忠已支付该部分使用费至2016年5月4日，经计算，共计9,088.36元【即（5,000元/月X5个月-5,000元/月/31X2）/（7.41平方米+4.32平方米）X4.32平方米】，该款玉森公司应当予以返还。至于有效部分租赁面积，一审认为，虽然因无效部分的拆除导致肖玉忠无法经营使用有效部分商铺，玉森公司对此应当承担主要责任，但是既然无法正常使用有效部分商铺，肖玉忠也应当及时解除合同并向玉森公司返还该部分商铺，即使肖玉忠存在损失，在双方无法达成一致意见的情况下，肖玉忠可通过诉讼解决，而不能坚持以先赔付后返还作为条件，肖玉忠采取的迟延返还商铺的行为，不仅使得自身无法通过利用商铺获利，更使玉森公司无法有效利用商铺导致损失的扩大，故一审认为肖玉忠仍然应当支付该部分房屋自2015年12月7日起的租金，至于租金标准，考虑到合同履行的过错责任大小，一审酌定租金按每月1,200元的标准计算。现肖玉忠已按合同标准支付该部分租金至2016年5月4日，故经计算，2015年12月7日起至2016年5月4日止，该部分租金，肖玉忠多支付9,666.48元【（5,000元/月X5个月-5,000元/月/31X2）/（7.41平方米+4.32平方米）X7.41平方米-（1,200元/月X5个月-1,200元/月/31X2）】，该款玉森公司应当予以返还。综上，玉森公司应当向肖玉忠返还2015年12月7日至2016年5月4日期间多收取的租金及使用费共计18,754.84元。肖玉忠应当按每月1,200元的标准向玉森公司支付自2016年5月5日起至实际搬离涉案商铺之日止的租金。鉴于前述意见，玉森公司有部分租金及使用费需向肖玉忠返还，该款可与肖玉忠应向玉森公司支付的租金予以抵扣。
对于肖玉忠已付押金，鉴于涉案《租赁合同》部分无效、部分解除，玉森公司应当向肖玉忠返还该笔押金。一审基于当事人的意见、参考合同约定，为避免双方当事人讼累，将该笔押金在本案中一并处理。
一审法院审理后，于二○一七年十月三十一日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条，作出判决：一、解除上海玉森投资管理有限公司与肖玉忠就上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX层XX室联合一佰超市熟食店门面房租赁事宜签订的《租赁合同》；二、肖玉忠向上海玉森投资管理有限公司返还上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX层XX室联合一佰超市熟食店门面房；三、肖玉忠于判决生效之日起十日内按每月1,200元的标准向上海玉森投资管理有限公司支付自2016年5月5日起至肖玉忠实际返还上述房屋之日止的租金（该款可与上海玉森投资管理有限公司应向肖玉忠返还的多收取的租金及使用费共计18,754.84元予以抵扣）；四、上海玉森投资管理有限公司于判决生效之日起向肖玉忠返还押金5,000元；五、驳回骆祐龙、骆申立的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由肖玉忠负担。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人玉森公司签订《租赁合同》租赁涉案商铺，租赁期间，涉案商铺中约4.32平方米违章建筑于2015年12月7日被拆除，上诉人如认为拆除部分面积影响其对涉案商铺整体的使用，则应与被上诉人玉森公司协商及时解除《租赁合同》并返还涉案商铺，但上诉人既未返还涉案商铺，且自2016年5月5日起不再支付租金，应属不当。原审根据被上诉人玉森公司的诉请，判决解除涉案《租赁合同》，由上诉人向被上诉人玉森公司返还涉案商铺，并无不当。关于涉案商铺中违章建筑部分的房屋使用费问题，鉴于违章建筑已于2015年12月7日拆除，原审根据该部分面积在涉案商铺中所占的比例，判决被上诉人玉森公司向上诉人返还该部分面积自2015年12月7日起至2016年5月4日止多支付的使用费，并无不当。关于有效部分租赁面积的租金问题，原审根据有效部分面积的比例，并考虑违章部分面积的拆除对整个涉案商铺使用的影响等，对该部分面积的租金标准予以酌情减免，并判决上诉人自2015年12月7日起按每月1,200元的标准支付该部分面积的租金，且对于上诉人多支付的该部分面积自2015年12月7日起至2016年5月4日止的租金判令被上诉人玉森公司予以返还，应属合理。上诉人要求被上诉人返还全部租金，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。关于上诉人主张的损失赔偿问题，鉴于上诉人在原审中提起反诉后未在规定期间内缴纳反诉案件受理费，原审对上诉人提出的反诉已按撤回反诉处理，故上诉人现上诉提出损失赔偿问题，不属本案处理范围。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费300元，由上诉人肖玉忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年四月十九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……