广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法仲民初字第1034号
原告（反诉被告）：程雪梅（曾用名：程小燕），女，汉族，公民身份号码：×××5722，住址：广东省东源县。
原告（反诉被告）：程唐古，男，汉族，公民身份号码：×××5711，住址：广东省东源县。
原告（反诉被告）：程培敏，男，汉族，公民身份号码：×××5759，住址：广东省东源县。
以上三原告共同委托代理人：张文聪，广东伍邦律师事务所律师。
原告：程某甲。
法定代理人：程雪梅，系原告程某甲之母。
被告：张新招，女，汉族，公民身份号码：×××5729，住址：广东省东源县。
被告（反诉原告）：程理旺，男，汉族，公民身份号码：×××2711，住址：广东省中山市东区。
以上二被告共同委托代理人：钟丹、荣艳，均系广东宝晟律师事务所律师。
原告（反诉被告）程雪梅、程唐古、程培敏与被告张新招、被告（反诉原告）程理旺返还原物纠纷一案，本院受理后，依程某甲申请，追加程某甲作为原告参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告雪梅、程唐古、程培敏、程某甲诉称：1992年原告在惠州仲恺高新区潼侨镇金星村园岭住宅区购得地皮面积78平方米，并在1993年建成二层钢筋混凝土楼房（见证据1）。房屋建成后未住，由于被告母子没有房屋住，就住在原告的房屋，而且将原告的房屋出租他人居住牟取利益。原告多次要求被告归还房屋，被告至今不归还，严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至贵院，请求：1、依法判令被告立即归还原告所有位于惠州仲恺高新区潼侨镇金星村元岭的房屋（因未编门牌号、有村委会证明）及返还将原告房屋出租他人居住违法所得3万元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告程理旺答辩并反诉称：关于本案原告提出的诉请没有事实、法律依据，应依法全部驳回，涉案房屋由被告程理旺于1997年以53000元购得，该款已由程理旺支付完毕，并从1999年实际占有涉案房屋，居住至今，原告所称事实及理由没有事实依据，双方不存在返还原物的纠纷，而是买卖合同纠纷。我方与程雪梅、程唐古、程培敏为同村宗亲，1997年11月29日，我方在深圳沙井镇以53000元从程雪梅夫妻手中购得位于仲恺高新区潼桥金星圆岭（国有土地使用权证号为：惠阳府国用字（93）第13211100912号）的房屋，第三人程某乙在场见证。我方已按照合同约定支付房款，完全履行了合同约定的义务，程雪梅夫妻同时也将房屋交付我方使用至今。我方全额支付了房款，并实际占有了涉案中的房屋，因双方对于办证费用一直存在争议，导致至今未能办理上述土地变更手续。现程建辉死亡，我方愿意承担办证费用，程雪梅、程唐古、程培敏作为程建辉的法定继承人有义务协助我方办理国有土地使用证变更手续。综上所述，现提出反诉，请求：1、确认1997年11月29日反诉人与被反诉人程雪梅之夫程建辉签订的仲恺高新区潼桥金星圆岭的房屋（国有土地使用权证号为：惠阳府国用字（93）第13211100912号）买卖合同合法有效；2、判令被反诉人限期内配合反诉人办理仲恺高新区潼桥金星圆岭的土地（国有土地使用权证号为：惠阳府国用字（93）第13211100912号）变更登记手续；3、反诉诉讼费用由被反诉人承担。
被告张新招的答辩意见与被告程理旺的答辩意见一致。
针对反诉原告的反诉请求，反诉被告雪梅、程唐古、程培敏、程某甲在庭审中辩称：一、请求人民法院依法判决（确认）被答辩人程理旺与答辩人程雪梅的丈夫程建辉（已死亡）于1997年11月29日签字的收据中“购买潼湖侨场金星元岭新村程建辉房屋一栋二层”房屋买卖无效。1、答辩人程雪梅与程建辉于1981年10月20日登记结婚，是合法夫妻，夫妻俩人于1992年在惠州仲恺高新区潼侨镇金星村园岭住宅区购得地皮面积72平方米，并在1993年建成二层钢筋混凝土楼房是属夫妻共同财产，买卖应经双方同意签字方为有效，答辩人程雪梅并不知情，买卖应属无效，被答辩人程理旺未提供合法有效的房地产（房屋）买卖的证据，答辩人对被答辩人程理旺提供证据的合法性、真实性都有异议，不予认可。因答辩人程雪梅的程建辉死亡前嘱咐要还1.3万给被答辩人程理旺，拿回自己的借款抵押物即《国有土地使用证》（证号：惠府（93）第13211100912号）、《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》；2、被答辩人程理旺提供的证据收据中谈到程建辉于1997年11月29日签字的“购买潼湖侨场金星园岭新村程建辉房屋一栋二层”，双方的买卖，违反了相关法律法规规定，房屋买卖应属无效，请求人民法院判令本案的房屋买卖（及抵押）无效。二、被答辩人程理旺提供的证据《收据》中三份共一页中显示，程建辉的三个签名字体、字样不一样，三个“建”字的字体不一样，且内容不清楚，答辩人认为，三张单据中签名是假，真实性、关联性、合法性不予认可。三、答辩人从来不知有房屋买卖之事，只知有欠被答辩人程理旺1.3万元。当时被答辩人程理旺母子说没有地方住，大家是亲戚关系，就借给他们居住，直至丈夫程建辉死亡，也没有说过卖房之事，答辩人多次追还，被答辩人占用房屋不还，根本不近人情，也违反法律规定。综上所述，被答辩人侵占答辩人房屋事实清楚，证据确凿，为维护答辩人的合法权益不受侵害，依照相关法律法规规定请求人民法院根据事实和法律驳回被答辩人的反诉请求。
查明的案件事实
经审理查明，原告程雪梅系程建辉之妻，双方于1981年12月20日登记结婚。程建辉与原告程雪梅共育有程唐古、程培敏、程玉霞、程某甲四子女。被告张新招与程理旺系母子关系，程建辉与被告张新招系继姐弟关系。根据原告提供的由惠州仲恺高新区潼侨镇金星村民委员会出具的《证明》、被告提交的《国有土地使用证》等显示，程建辉于1992年在金星村园岭住宅区购得地皮一块用于建房居住，并于1993年建成二楼楼房，该土地的土地使用权证为国有土地使用权证号：惠阳府用总字（93）第13211100912号，用地总面积：70平方米，土地使用者为程建辉，地址为惠州华侨场，1994年4月19日惠州市潼湖华侨农场城建办公室向程建辉分别颁发了建设工程规划许可证及建设用地规划许可证。后该房屋由被告张新招、程理旺居住，至今约有10年。上述新建房产办理房产至今未办理房产证权属登记。2015年3月9日程建辉病故。2015年8月26日，原告以被告占用房屋不归还为由诉至本院，要求判如所请。
另查，原告在庭审中称，因被告张新招无房居住，故其将涉案房屋借给被告张新招、程理旺居住，其一直在外租房居住。2016年1月26日，程玉霞向本院提交声明，声明其放弃对涉案房屋继承的权利，不作为本案当事人参加诉讼。
再查，被告程理旺于2015年9月30日提起反诉，称该房屋系其以53000元的价格向程建辉购买，其已全部付清购房款，故程建辉向其交付了该土地使用权证、建设工程规划许可证及建设用地规划许可证等证件原件。被告程理旺、张新招向本院提交了收据三张和土地使用权证、建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，其中收据的内容分别有：“经收到程理旺购惠阳潼湖侨场金星园岭新村程建辉房屋一栋二层平方米数详见国土使用证，计款共伍万叁仟元正。在一九九七年十一月二十九日即预付贰万元，于九八年农历正月二十日前即付贰万元正。其余壹万叁仟元在九九年六月份三十日前即是新历前全部付清。若按时概不付清此款，即不生效，各于存在。自立之日起生效。经手人：程建辉、程理旺，在场人：程某乙。此据一式叁份。公元一九九七年十一月二十九日立”、“98年3月1日，即农历二月初三日，程理旺已交来购房款20000#（贰万正）收款人：程建辉，公元九八年三月一日”、“此房款：于一九九九年六月三十日已收清。﹤即是原欠壹万叁仟元已付清﹥，程建辉2001年5月1日字”。原告对收据上程建辉签名的真实性不予认可，但表示不申请笔迹鉴定。
被告为证明其主张向本院申请证人程某乙出庭作证，程某乙在庭审中陈述：其在深圳市沙井镇出租屋见证了程建辉与程理旺房屋买卖的事宜，该收据系程建辉亲笔签名，当时程建辉妻子程雪梅亦在现场，程雪梅未反对卖房子，并称由程建辉决定，故程雪梅未在收据上签字。
裁判理由与结果
本院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。本案双方的争执焦点为：二被告对涉案房屋是有权占有还是无权占有？原告认为涉案房屋系其借予二被告使用，二被告占有房屋后拒绝返还，系无权占有其所有的房屋，但未提供相应的证据予以证实双方存在的房屋借用关系的事实。二被告认为涉案房屋由程理旺向程建辉、程雪梅夫妇购买，并已实际交付给其使用至今，并向本院提交了由程建辉出具的收据三份及国有土地使用权证、建设工程规划许可证及建设用地规划许可证等原件。原告对上述证件无异议，对三份收据的真实性提出异议，但表示不申请鉴定，亦未提交其他证据予以反驳。故，对被告提供的上述证据，本院予以采信。程建辉与程理旺于1997年11月29日共同签订的《收据》系双方的真实意思表示，虽名为《收据》，但具备了房屋买卖合同条款要件，应认定为房屋买卖合同。合同所涉房屋虽未登记领取权属证书，但其依附的土地登记权利人为程建辉，基于不动产的公示、公信原则，被告程理旺有理由相信程建辉系该房屋的完全权利人，且原、被告系亲戚，根据证人程某乙的陈述，程建辉与程理旺协商房屋买卖时，程雪梅亦在现场，未反对卖房子，合同签订后，程理旺按约定付清了全部房款，程建辉亦将国有土地使用权证、建设工程规划许可证及建设用地规划许可证等证件交付给了被告程理旺，结合原告提供的金星村委会居住证明及被告程理旺的陈述，涉案房屋已由两被告居住至今长达十年以上，无证据显示原告在此期间提出过异议，作为买受人，程理旺有理由相信程建辉的房屋转让行为是共有人的共同意思表示，故程建辉与程理旺共同签订的房屋买卖合同应认定为有效。即使程建辉擅自处分共有房屋，程雪梅不同意或不知情，因程理旺是善意、有偿取得该房屋，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院印发关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条的规定，亦应保护买受人的合法权益。故，被告程理旺要求确认1997年11月29日其与程建辉签订的仲恺高新区潼桥金星圆岭的房屋（国有土地使用权证号为：惠阳府用总字（93）第13211100912号）买卖合同合法有效的反诉请求，本院予以支持。据此，二被告占有涉案房屋的行为系有权占有，原告以转让房屋未经程雪梅同意为由主张程建辉与程理旺的房屋买卖行为无效及要求二被告返还位于惠州仲恺高新区潼侨镇金星村元岭的房屋及返还所得租金3万元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。程建辉与程理旺在签订合同时，虽未对产权变更登记的时间进行明确约定，但作为房地产出卖人，给购房人办理产权证书是其房屋买卖合同中的一项主要义务，程建辉有义务配合被告程理旺办理涉案房地产的变更登记手续。2015年3月9日程建辉病故后，原告诉至本院，以其行为表示不放弃对涉案房屋的继承，则程建辉与程理旺签订的房屋买卖合同的权利与义务，应由原告承继，原告方有义务协助被告程理旺办理涉案土地的变更登记手续。程玉霞作为本案原告程雪梅、程建辉的婚生女，其向本院提交声明明确其放弃对涉案房屋的继承权利，未违反法律规定，本院予以确认。故，被告程理旺要求原告程雪梅、程唐古、程培敏、程某甲协助其办理位于惠州市华侨场［土地使用权证号：惠阳府用总字（93）第13211100912号，用地总面积：70平方米］变更登记手续的反诉请求，本院亦予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院印发关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认反诉原告程理旺与程建辉于1997年11月29日订立的房屋买卖合同合法有效。
二、反诉被告程雪梅、程唐古、程培敏、程某甲应于本判决生效之日起十五日内协助反诉原告程理旺办理位于惠州市华侨场［土地使用权证号：惠阳府用总字（93）第13211100912号，用地总面积：70平方米］变更登记手续。
三、驳回原告程雪梅、程唐古、程培敏、程某甲的诉讼请求。
本案本诉受理费为650元，反诉受理费已减半收取为612.5元，合计1262.5元，由原告程雪梅、程唐古、程培敏、程某甲共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 赵顺喜
审 判 员 马家驹
人民陪审员 彭 波
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 周莎莎