浙江省舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）舟普民初字第107号
原告周某某。
委托代理人（特别授权）张某。
被告俞某某。
委托代理人（特别授权）胡某某。
原告周某某为与被告俞某某房屋买卖合同纠纷一案，于2
010年2月3日诉于本院，本院于同日立案受理后依法适用简易
程序，于2010年3月23日公开开庭进行了审理，原告周某某及
其委托代理人张某、被告俞某某及其委托代理人胡某某到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称，原、被告原相识。2009年11月，二人
在吃饭时被告提到要出售位于舟山市普陀区沈家门街道健民路
78号－2－103室房屋。该房屋此前系经原告中介出售给被告的
，原告认为房屋不错，为此向被告出价360000元购买该房屋，
被告经与其丈夫协商后同意将房屋卖给原告并要求360000元一
次性付清，同时由于该房屋正出租给他人使用，租期到2009年
12月22日，为此双方约定过户时间为2009年12月22日，原告对
被告的上述条件均表示接受。2009年11月23日，原告将10000
元购房某某交给被告，被告出具收条载明：“收到周某某购买
建民路78号－2－103室房屋定金壹万元正。总房价叁拾陆万元
整。”2009年12月初，被告告诉原告已将上述房屋以380000元的价格卖给他人，原告向被告主张双倍返还定金遭到拒绝，原
告认为，双方虽未书面签订房屋买卖合同但被告收取购房某某
并出具收条的行为足以表明双方存在买卖房屋的约定，被告嗣
后将房屋转卖他人的行为构成违约，为此诉请要求被告立即双
倍返还定金20000元整。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实向本院提供了以下
证据：
1、收条1份，拟证明原、被告双方约定房屋买卖的事实
；
2、房屋买卖合同1份、契税完税证1份、房屋所有权某某
存根1份，拟证明被告将讼争房屋卖给他人的事实；
3、中国移动客户通信详单1份、手机通话记录1份以及证
人韦某某出庭作证证言词1份，拟证明原、被告双方就房屋买
卖的协商经过。
被告俞某某辩称，1、原告拒绝订立房屋买卖合同无权要
求返还定金。原告在诉状中所述的部分事实系自行编造。原被
告双方是同事关系且双方经常往来。2009年上半年，被告将位
于舟山市××家门街道××路××楼××室房屋委托中介所出
卖。同年11月份，双方在一起吃饭，被告闲聊中说起为家里资
金周转将房屋在中介所登记出卖的事情，当时原告提出房屋卖
给他，价格比市场低一点，因为是朋友关系，被告表示同意。
同年11月23日，原告将10000元定金交与被告，双方未就房屋
买卖合同有关付款方式、履行内容等细节进行确定，只是口头
约定过几天再重新商议后签订房屋买卖合同。二天后，中介所打电话给被告说有一买主想买被告房屋问被告是否出卖，被告
打电话告知原告要求尽快签合同，原告当时回复“房屋还是不
买了，你卖掉算了”。于是几天后，被告到中介所准备签订房
屋买卖合同，为进一步确认原告是否确实不想买房屋，又在中
介所打电话给原告征求其意见，原告又明确答复“不想买房屋
了，叫被告出卖给他人”，被告当时也告知原告可随时来拿定
金10000元。几天后，被告又打电话催促原告来拿10000元，但
原告表示人在外地。此后，被告多次联系原告均未联系上，后
来方知原告已经起诉至法院。本案中，原告拒绝购买被告房屋
，导致双方未能订立房屋买卖合同，因此原告无权要求被告返
还定金。2、如果原告没有违约，被告也只是返还原告定金100
00元。本案涉及的定金性质为立约定金，目的是为了保证双方
能够按时签订正式的房屋买卖合同。如果本案中原告没有违约
，现双方无法达成房屋买卖协议，也只是双方的意思表示不能
取得一致所造成的，而原告也无法举证证明被告存在违约。因
此，假设双方都不存在违约，那双方对未能订立房屋买卖合同
也都不存在过错，双方均不对订约失败承担法律责任，则本案
不再适用定金罚则，被告也只是返还原告定金10000元。综上
，要求依法驳回原告的诉讼请求。
被告俞某某为证明反驳原告诉讼请求所依据的事实向本
院提供了以下证据：
1、证人徐某的调查笔录1份及证人夏某、沈某出
庭作证证词各1份，拟证明原、被告双方协商的过程；
2、证明2份，拟证明证人徐某、夏某、沈某的身份情况；
3、房屋买卖合同1份，拟证明系原告不要买讼争房屋的
事实；
4、中国移动通信客户详单1份，拟证明原、被告双方的
协商过程。
经审理查明，原、被告原相识，2009年11月，原告得知
被告所有的位于舟山市××家门街道××路××楼××室房屋
正委托中介出售，双方经协商就该房屋的买卖事宜达成意向。
2009年11月23日，原告将10000元房屋定金交给被告，被告出
具收条载明：“收到周某某购买建民路78号－2－103室房屋定
金壹万元正。总房价叁拾陆万元整。”双方口头约定几天后再
重新商议并签订书面的房屋买卖合同。同年11月25日，中介所
联系被告另有买主欲买讼争房屋，被告电话告知原告（审理中
双方就电话内容中原告是否仍旧买卖讼争房屋及双方何时签订
书面房屋买卖合同表述不一致）。同年11月27日，被告再次接
到中介所电话称又有一买主欲买被告的房屋，被告在中介所再
次联系原告（审理中双方就该次电话联系内容仍旧表述不一致
，原告坚称要求被告不要将房屋卖给他人，被告表述原告同意
不再继续购买该房）。被告在双方通话结束后告知中介所可以
将本案讼争房屋出卖他人。当日双方多次电话联系，（被告称
系商议定金退还事宜，原告对此予以否认）。2009年12月7日
，被告与他人签订了房屋买卖合同将讼争房屋以380000元的价
格卖给他人。同年12月初，被告告诉原告房屋他卖的事实。之
后，被告表示同意退还10000元定金但原告迟迟不来领取，原告表示其向被告主张要求双倍返还定金但遭到拒绝，为此向本
院提起诉请。
本院认为，原、被告双方未就房屋买卖签订正式的书面
合同，被告出具的收条中虽载明了定金数额、标的及价格，但
该收条不能认定为正式的书面房屋买卖合同，因此该定金应理
解为双方在订立合同前为保证正式签订合同而约定的定金，属
立约定金。根据担保法司法解释的规定，当事人约定以交付定
金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的
，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应
当双倍返还定金。从本案查清的事实看，对于原告是否曾经表
示过不再购买该房屋并拒绝订立主合同，被告仅提供了证人证
言以及电话通信记录，其中证人徐某、夏某均为被告通过
电话联系原告后，听被告说原告表示不再购买该房屋，未亲耳
听到原告所说，属传来证据，而证人沈某（中介所工作人员
）作证过程中也表示在11月27日第二个客户来中介所购买被告
房屋时听被告跟原告联系后，听被告说原告房屋不要了，也非
亲耳听原告表述。至于原告是否到中介所表示不买该房屋，证
人沈某在作证初予以否认，但后来又予以承认，存在自相矛
盾，同时原告对此也明确表示否认，因此对该节事实本院不予
确认。而被告提供的电信通信记录只能表明原、被告之间曾经
有过通信联系，不能反映具体的通信内容。因此，被告无法证
明原告拒绝订立房屋买卖合同，而被告目前将房屋他卖的事实
已经表明无法与原告继续订立讼争房屋的买卖合同，因此应当
双倍返还定金。综上，根据《最高人民法院关于﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决
如下：
被告俞某某于本判决生效之日起五日内返还原告周某某
定金20000元。
如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支
付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费300元，减半收取150元，由被告俞某某负担
。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省舟山市中级人民法院。
代理审判员 江玉燕
二〇一〇年四月十九日
代书 记员 丁剑英
附相关法律条文：
最高人民法院关于《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同
担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定
金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。