山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0106民初3233号
原告（反诉被告）：王艳，女，1985年4月5日出生，汉族，住河北省秦皇岛市。
委托诉讼代理人：王双喜，山西汇杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）山西海天世纪房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路296号三层，统一社会信用代码。
法定代表人：刘双印，董事长。
委托诉讼代理人：闫宏亮，北京盈科（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江跃，北京盈科（太原）律师事务所律师。
原告（反诉被告）王艳与被告（反诉原告）山西海天世纪房地产开发有限公司（以下简称海天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，被告（反诉原告）海天公司于2017年3月22日提起反诉，本院依法适用普通程序对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）王艳的委托诉讼代理人王双喜、被告（反诉原告）海天公司的委托诉讼代理人闫宏亮、江跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王艳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理交房手续，并按照合法标准收取交房相关配套费用；2、依法判令被告支付原告迟延交房违约金人民币212842.5元；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年11月10日原告与被告签订《商品房认购合同》（合同编号：HTSJ（1）2009024），约定原告购买被告开发的位于太原市晋源区吴家堡村”海天世纪城”项目（现已更名为”天鹅堡”项目）1号楼3单元13层B户型东户的商品房期房一套，房屋建筑面积120.23平方米，每平方米单价4316.9元，总价共计519020.29元，支付方式为首付30%，主体封顶7日内再支付40%，余款交房时全部付清；同时约定被告应当于2012年12月31日前将具备使用条件的质量合格的商品房交付原告使用，否则需按日向原告支付已交付房款万分之五的迟延交房违约金。原告于合同签订前交付被告购房定金5000元，合同签订当日交付房款150000元。
然而至上述合同约定的交房之日，被告所建楼盘的工程进度连封顶都未达到，无奈原告只好继续等待；至2013年11月21日，被告要求原告交纳剩余房款（此时被告因楼盘规划设计变更将原告购买的房屋调整为1号楼1单元1702号，建筑面积由原来的120.23㎡变为147.5㎡；同时其单方面将房屋的单价提高至4810／㎡，购房尾款由原来的364020.29元变为554475元），并承诺2014年12月底前即可向原告交付房屋。原告为顺利拿到房屋只好妥协向被告交纳了上述尾款，至此付清了全部购房款共计709475元；然而直至2015年12月底左右，被告才开始陆续通知业主交付房屋及交纳配套费用，但原告后续发现被告要求业主交纳的交房配套费用里存在诸多违法收费项目，遂与被告交涉以合同约定的迟延交房违约金抵消部分不合法的配套费用，然而被告态度强硬，拒绝了原告的提议。被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益！基于上述，原告特依法提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上依法判决支持原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）海天公司辩称，一、双方于2009年11月10日签订的《商品房认购合同》客观上已经无法履行，依法应当解除。2009年11月10日，双方签订”海天世纪城”《商品房认购合同》，合同约定，原告认购”海天世纪城”1号楼3单元13层B户型东户。签订合同时项目《建设工程规划许可证》等相关手续正在办理，商品房尚未开工建设。当时，原告认购该房屋的前提条件是：原告为被告的职工。该房屋的认购具有特定的人身依附性和福利性质。2015年4月7日，被告发现有个别职工转卖、倒卖公司给职工的团购住房，已严重影响公司正常销售，于是下发通知要求”公司集团所属职工购房，一律不予办理更名、过户手续，离开公司即离职时，同时办理退房手续”。原告2010年4月就已离职，按照被告的规章制度，被告有权解除合同，收回该房屋。
事实上由于楼盘规划设计变更，双方签订的《商品房认购合同》中约定的房屋由于规划变更客观上已无法按约定户型如期交付。对于变更合同，双方也未按照《认购合同》第8条第2项约定协商一致以书面形式签订补充协议。被告认为根据合同约定，双方签订的《商品房认购合同》应当依法解除。
二、原告要求被告为其办理交房手续，缺乏事实依据。原告称已向被告交纳1号楼1单元1702号房产全部购房款与事实不符。原告于2010年4月28日就已离职，不能再享受被告公司的职工团购优惠。2013年11月份，海天世纪城项目1号楼相近楼层的价格已经达到每㎡7500元左右，被告当时是按照每㎡7400元的价格预售给原告的，原告付款的比例仅为65%。原告至今拒绝与被告签订房地局备案的正式的《商品房买卖合同》，即网签合同，也未交清全部房款及其他相关费用。被告在原告未办理网签手续，签订正式的《商品房买卖合同》，并交清房屋余款及其他费用之前，有权拒绝原告要求办理交房手续的请求。
三、被告要求业主交纳的配套费用，不存在违法收费项目。被告要求业主交纳的房屋权属登记相关费用、代收费用均是按规定执行的。物业收费标准是按照太原市发展和改革委员会价格监督服务中心核定的收费标准收取的。
四、被告不存在延期交房的情形，不应承担迟延交房违约金。原告称被告在2013年11月21日承诺2014年12月底前向其交付房屋与事实不符。事实上，2013年9月11日，被告已经取得海天世纪城1#楼的商品房预售许可证。该许可证记载房屋的交付日期为2015年11月4日。被告怎么可能在取得商品房预售许可证后的11月份，向原告承诺2014年12月底交付房屋。其次，双方就原告购买海天世纪城项目1号楼1单元1702房屋，至今未能达成一致性的书面补充协议或签订正式的《商品房买卖合同》，对于房屋交付的具体日期并未明确，被告不存在延期交房的情形，不应承担迟延交房的违约责任。综上四点，原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。
被告（反诉原告）海天公司提起反诉，请求：1、依法解除双方签订的《商品房认购合同》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2009年11月10日，反诉原告与反诉被告签订”海天世纪城”《商品房认购合同》，合同约定反诉被告认购”海天世纪城”1号楼3单元13层B户型东户。签订合同时项目《建设工程规划许可证》等相关手续正在办理，商品房尚未开工建设。关于房屋面积双方约定以房地局备案的商品房买卖合同（即网签合同）为准。反诉被告认购该房屋的前提条件是反诉被告为反诉原告的职工。反诉原告团购给职工的房屋具有特定的人身依附性和福利性质。2015年4月7日，反诉原告发现有个别职工转卖、倒卖公司给职工的团购住房，于是下发通知要求”公司集团所属职工购房，一律不予办理更名、过户手续，离开公司即离职时，同时办理退房手续”。反诉被告2010年4月就已离职，按照反诉原告的规章制度，反诉原告有权解除合同，收回已售房屋。事实上，由于楼盘规划设计变更，双方签订的《商品房认购合同》中约定的房屋由于规划变更客观上已无法按约定户型如期交付。双方合同第八条第2项约定”本合同的变更须经双方协商一致后，以书面形式另行签订补充协议”。反诉原告与反诉被告至今未就变更合同形成书面的补充协议，而且反诉被告至今拒绝以本人名义与反诉原告签订房地局备案的《商品房买卖合同》，即网签合同。根据双方之前签订的《商品房认购合同》第八条，因双方无法协商一致，该合同也应予以解除。综上所述，反诉原告与反诉被告签订的《商品房认购合同》已经无法履行，应依法予以解除。
反诉被告王艳辩称，反诉原告于2015年4月7日的文件对反诉被告没有效力，反诉被告已经交清1号楼1单元1702号房屋的全部购房款，有反诉原告出具的收据为证。反诉原告不给反诉被告交房是因为反诉被告向其主张用迟延交房违约金抵顶配套设施费和物业费等，并不是因为未交够1702房屋的房款。如果反诉被告不起诉，反诉原告也不会要求解除合同。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2009年11月10日，原告（反诉被告）王艳（合同乙方）与被告（反诉原告）海天公司（合同甲方）签订了《商品房认购合同》，合同编号为HTSJ(1)2009024。合同约定由原告（反诉被告）王艳出资认购被告（反诉原告）海天公司拟开发的”海天世纪城”1号楼3单元13层B户型东户，每平方米价格为4316.90元。截止合同签订之日，被告（反诉原告）海天公司共分两笔收到原告（反诉被告）王艳支付的首付款155000元，有被告（反诉原告）海天公司出具的收据两张为证（其中2009年10月28日收到定金5000元，2009年11月10日收到购房首付款150000元）。合同第二条约定了房屋价款及支付方式。合同第三条约定了房屋交付，其中第1项约定交房时间为2012年12月31日。合同第八条约定了合同变更及解除，第2项约定，本合同的变更须经双方协商一致后，以书面形式另行签订补充协议。
《商品房认购合同》签订后，海天世纪城项目发生规划变更，认购合同所约定的原房屋1号楼由3个主体单元变更为2个主体单元，房屋面积也发生重大变更，原约定的3单元13层B户型东户无法交付。2013年11月21日，被告（反诉原告）海天公司收取原告（反诉被告）王艳房款554475元，但双方未协商一致签订变更房屋的补充协议。
海天世纪城于2013年9月11日取得海天世纪城1#、2#、5#、7#楼的商品房预售许可证。预售许可证载明1#楼的竣工日期为2015年11月，交付使用日期为2015年11月4日。2015年12月，被告（反诉原告）海天公司向购房业主交房。原告（反诉被告）王艳认为，被告（反诉原告）海天公司要求业主交纳的交房配套费用里存在诸多违法收费项目，遂与被告（反诉原告）海天公司交涉以合同约定的迟延交房违约金抵消部分不合法的配套费用。被告（反诉原告）海天公司认为，原告（反诉被告）王艳已非本单位职工，应按商品房的市场价每平米7400元交付房款，原告（反诉被告）王艳已付房款1#楼1单元1702房产（面积147.5㎡）占总价1091500元的65%，只有在交清余款35%即382025元及相关配套费、办理产权需代收的税费等费用后才给原告（反诉被告）王艳交房。为此，双方无法协商一致，形成本案诉讼。
认定上述事实的证据有原告（反诉被告）王艳提供的《商品房认购合同》、购房款收据三张、天鹅堡住宅小区前期物业服务招标公告、天鹅堡交付使用通知书，、天鹅堡交房费用表、天鹅堡1号楼房产信息、天鹅堡售楼部销售人员短信、录音及视频资料。被告（反诉原告）海天公司提供了海天世纪城1#楼商品房预售许可证、原告（反诉被告）王艳交款收据、天鹅堡交房费用表、太原市经营性服务收费登记表。反诉部分被告（反诉原告）海天公司提供了《商品房认购合同》、员工登记表、劳动合同书、员工离职通知、通知、原告（反诉被告）王艳的交款收据及天鹅堡交房费用表、1#楼其他买受人网签合同5份等。
本院认为，原告（反诉被告）原告（反诉被告）王艳与被告（反诉原告）海天公司签订的《商品房认购合同》具备了《商品房买卖合同》的主要内容，双方之间的权利义务明确具体，虽在合同签订当时，该项目尚未取得预售许可证，但起诉前被告（反诉原告）海天公司已取得海天世纪城1号楼的预售许可证，故该《商品房认购合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告（反诉原告）海天公司辩称的原告（反诉被告）王艳离职后公司有权收回已售房产的主张，仅系其内部文件，且原告（反诉被告）王艳已于2010年4月28日办理离职手续，该文件在原告（反诉被告）王艳离职之后且原告（反诉被告）王艳不予认可，故本院对被告（反诉原告）海天公司该项辩解不予采纳。但海天世纪城规划变更后，认购合同原约定的1号楼3单元13层B户型东户无法交付，原告（反诉被告）王艳未依据认购合同的约定向被告（反诉原告）海天公司主张权利。被告（反诉原告）海天公司于2013年11月21日收取了原告（反诉被告）王艳1号楼1单元1702房产的房款554475元，应视为双方同意将原认购合同的房产变更为1号楼1单元1702房屋。在合同标的物发生变更的情况下，依据认购合同第八条第2项约定，双方应以书面形式另行签订补充协议，对变更后房产1号楼1单元1702房的房屋价款及总价、支付方式、交房时间、产权办理等违约责任另行作出书面约定。现原告（反诉被告）王艳诉称向被告（反诉原告）海天公司交纳709475元房款系变更后1702房产的全款，被告（反诉原告）海天公司辩称该款仅系1702房屋65%的房款。第三份收据载明的款项究竟是部分房款还是尾款，该收据确未注明。原告（反诉被告）王艳提供的关于1702号房产的交房费用明细表（复印件）与被告（反诉原告）海天公司提供的1702号房产的交房明细表并不一致，该复印件原告（反诉被告）王艳无法提供原件，被告（反诉原告）海天公司不予认可。原告（反诉被告）王艳提供的天鹅堡售楼部销售人员短信、录音及视频资料，被告（反诉原告）海天公司不予认可，本院经审查短信内容与本案无关，录音及视频无法确认其真实性。被告（反诉原告）海天公司提供的海天世纪城1号楼相近楼层在2013年11月份左右签订的在太原市房地产管理局备案的五份《《商品房买卖合同》》，可以证明2013年11月1号楼同类房产的市场价在每平方米7500元左右。鉴于双方未签订对1702房产的补充协议，故原告（反诉被告）王艳所称的709475元房款系变更后1702全额房款的主张，尚缺乏有效证据证明，本院对此不予认定。
在《商品房认购合同》的标的物发生根本变更的情况下，双方未依约签订变更或补充协议，现1号楼已于2015年12月进行交付，双方仍各执一词，无法协商一致，故本院认定双方对变更后的1702房产未能形成合法有效的《商品房买卖合同》关系，原告（反诉被告）王艳诉请被告（反诉原告）海天公司办理交房手续并按照合法标准收取相关配套费用，没有事实依据，本院不予支持。另原告（反诉被告）王艳主张被告（反诉原告）海天公司承诺于2014年12月底给其交付1702房产，没有向本院提供任何证据，被告（反诉原告）海天公司予以否认，故原告（反诉被告）王艳主张被告（反诉原告）海天公司支付迟延交房违约金，本院不予支持。
双方签订的《商品房认购合同》约定的标的物即1号楼3单元13层B户型东户无法交付，之后双方也未按该合同第八条第2项的约定形成合法有效的变更或补充协议，合同目的已无法实现，故被告（反诉原告）海天公司诉请解除《商品房认购合同》，本院应予以支持。合同解除后，被告（反诉原告）海天公司应退还原告所交购房款709475元，并支付按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除被告（反诉原告）山西海天世纪房地产开发有限公司与原告（反诉被告）王艳于2009年11月10日签订的《商品房认购合同》，合同编号为HTSJ(1)2009024；
二、被告（反诉原告）山西海天世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）王艳购房款709475元及利息（以155000元为基数，从2009年11月10日起计算至付清之日，以554475元为基数，从2013年11月21日起计算至付清之日，均以中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；
三、驳回原告（反诉被告）王艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4493元、反诉受理费100元，由原告（反诉被告）王艳负担3000元，被告（反诉原告）山西海天世纪房地产开发有限公司负担1593元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 罗京山
人民陪审员 郝燕芝
人民陪审员 任亚婷
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 姚旭锋