嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0411民初2211号
原告：中国建设银行股份有限公司嘉兴分行。住所地：嘉兴市紫阳街与斜西街交叉口。统一社会信用代码：91330402846466074M。
主要负责人：邱伟革，行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：洪涛、郑红霞，浙江三利律师事务所律师。
被告：浙江龙腾科技发展有限公司。住所地：嘉兴市秀洲工业区。组织机构代码：75301877-4。
诉讼代表人：钟雪庆，系被告浙江龙腾科技发展有限公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：李应龙、张勤华，浙江峻德律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称建行嘉兴分行）与被告浙江龙腾科技发展有限公司（以下简称龙腾公司）别除权纠纷一案，本院于2017年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告建行嘉兴分行的委托诉讼代理人洪涛，被告龙腾公司的诉讼代表人钟雪庆、委托诉讼代理人李应龙和张勤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行嘉兴分行提出诉讼请求：确认原告对被告全部土地使用权享有抵押权并对其拍卖变现款149690802.35元优先受偿。
事实和理由：2013年12月30日，原告与龙腾公司签订编号为Z63804792502013292的《最高额抵押合同》，约定：龙腾公司以其在合同中的抵押财产清单所列之财产为其向原告申请的授信债务设定抵押；债权确认期间为2013年12月30日至次年2月28日；抵押担保的最高限额为3.3亿元；抵押财产清单列明在建工程13项建筑面积134871.74平方米、土地使用权面积为358271平方米[即嘉兴国用（2004）字第551号国有土地使用证载明内容]；等。
2014年10月11日，原告与龙腾公司签订编号为63804792502014205的《最高额抵押合同》，约定：龙腾公司以其在合同中载明的抵押财产清单所列之财产为其向原告申请的授信债务设定抵押；债权确认期间为2014年10月11日至同年12月18日；抵押担保的最高限额为1.9亿元；抵押财产清单列明5项有证房屋建筑面积为66171.65平方米、土地使用权面积为纳入嘉兴国用（2004）字第551号国有土地使用证载明范围内的相应土地面积；等。
签订上述二份合同后，原告分别于2014年1月3日、10月13日取得了与合同抵押财产清单列明抵押物对应的他项权证，编号分别为嘉房建秀洲字第00002903号及嘉房他证秀洲字第××号。
龙腾公司已由法院裁定破产清算。根据我国物权法、担保法、企业破产法及相关司法解释之规定，对照原告与龙腾公司办理抵押登记时提交的材料可见：龙腾公司的全部土地使用权已全部抵押给原告；原告对龙腾公司的全部土地使用权享有优先受偿的权利。上述抵押房产及土地使用权对应原告的抵押债权金额为5.2亿元，清算评估价格分别为164994729.35元、150431760元，拍卖变现率为99.507446%，得款合计313872843.56元，远不足以清偿龙腾公司对原告的债务。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。
被告龙腾公司的破产管理人答辩称：一、龙腾公司对嘉兴国用（2004）字第551号宗地的建设用地使用权享有的面积不是358271米，而是347100平方米。二、本案原告所称登记的抵押财产为建筑物（在建工程和房屋），而非建设用地使用权，原告并未对嘉兴国用（2004）字第551号宗地的国有土地使用权办理抵押登记，故其主张该宗土地使用权全部为其抵押物的理由不成立。三、除上述建筑物占地外，在该宗土地上还有建成的码头、储罐区、水处理站、给水站、水泵消防池、污水站、车棚、围墙、传达室、绿化等建筑物和地上附着物，以及预留用地等，该部分土地不属于抵押登记的建筑物占用范围内的建设用地。四、抵押给原告的建筑物占用范围的建设用地使用权面积，应当以各幢建筑物的《建设工程规划许可证》中的建设工程规划红线图所确定的土地面积（143304平方米）为准。
审理中，原告提供了《最高额抵押合同》两份、押品权证收妥通知书两份、嘉兴国用（2004）字第551号国有土地使用证、在建工程及房屋的抵押登记资料、收回土地审批表、《退地补偿协议书》、土地补偿费单、嘉兴中瑞信房地产评估有限公司出具的嘉中估字（2013）第1118号《房地产抵押估价报告》等证据，被告提供了嘉兴国用（2004）字第551号国有土地使用证、收回土地审批表、《退地补偿协议书》、宗地图、西港河道拓浚工程竣工资料、土地补偿金的银行进账单、本院（2016）浙0411民初4842号民事判决书、被告重整案专项审计情况说明、房屋及在建工程的抵押登记资料、咨询函及回复函、龙腾公司厂区总平面布置图，以及管理人在履行管理职责中，为处置龙腾公司的财产而委托嘉兴联新资产评估有限公司制作的嘉联评报（2016）第30-1号《浙江龙腾科技发展有限公司破产重整资产评估报告书》等证据。
双方当事人对对方当事人提供的证据无异议或无实质性异议。
本院对双方提供的证据均予以认定。
本院对原告起诉陈述的基本事实及被告答辩陈述的基本事实均予以认定。就本院裁定受理龙腾公司重整一案之时即2016年1月28日，龙腾公司的国有土地使用权及建筑物的相关状况，本院认定如下：
一、关于龙腾公司实际享有的国有土地使用权面积。虽然嘉兴国用（2004）字第551号国有土地使用证记载龙腾公司所享有的土地使用权面积为358271平方米，但本院已生效的（2016）浙0411民初4842号民事判决确认以下事实：因秀洲工业区西港河道拓浚及工程需要，秀洲区人民政府收回了上述土地使用证项下宗地东南侧的11171平方米土地使用权。因此，在本院裁定受理龙腾公司破产重整之时，龙腾公司实际享有的国有土地使用权面积为347100平方米（358271-11171）。
二、关于龙腾公司登记抵押给原告的建筑物面积。根据建筑物抵押登记资料，登记抵押给原告的5幢有证房产的房屋面积共计66171.65平方米，而登记抵押给原告的13项在建工程的建筑面积为约134871.74平方米。破产财产评估时，嘉兴联新评估有限公司参照相关测绘情况，确认在建工程的建筑面积为132605.73平方米，本院认为并无不当，予以采纳。故原告享有抵押权的建筑物面积共计198777.38平方米（66171.65+132605.73）。
三、关于预留用地面积。根据2012年1月17日由嘉兴市秀洲区规划与建设局盖章确认的龙腾公司厂区总平面布置图，龙腾公司其时规划有两块建设预留用地，总面积为10684.986平方米（69.58*116.7+57*45=8119.986+2565），上述预留用地上至2016年1月28日之时无建筑物。
四、龙腾公司厂区的其他建筑物。根据嘉兴联新资产评估有限公司制作的嘉联评报（2016）第30-1号《浙江龙腾科技发展有限公司破产重整资产评估报告书》之《固定资产-
房屋建筑物评估明细表》（表4-6-1），龙腾公司的建筑物面积合计202097.5平方米。除上述第三项中的有证房屋及在建工程外，尚有污水处理站、给水站、给水站南泵房、冷却塔东泵房、空压房北电力低配间、乙二醇罐区操作间、传达室、码头边钢结棚等共八座其他建筑物，面积共3320.12平方米（建筑物总面积202097.5-有证房屋及在建工程面积198777.38）。
五、2016年1月28日之时，龙腾公司厂区内还有码头、储罐区、水泵消防池、污水处理池、车棚、围墙、道路、绿化、烟囱、雕塑等。本院认为，依照《民用建筑设计术语标准》（GB/T50504-2009中华人民共和国国家标准）之2.1.3（通用术语之基本术语），建筑物的定义为：用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所；构筑物的定义为：为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。依上述定义，码头、水泵消防池、污水处理池、车棚、围墙、道路、烟囱、雕塑等应定性为构筑物而非建筑物；而储罐系设备设施，绿化上的花草树木系植物，虽然均占用了一定的土地，但二者的性质均非建筑物。
另查明，龙腾公司重整案，因无人（单位）报名重整致使管理人未按期提出重整计划草案，本院裁定终止重整程序，并宣告龙腾公司破产清算。管理人依法整体处置龙腾公司的主要资产。依照嘉兴联新资产评估有限公司制作的嘉联评报（2016）第30-1号评估报告中各项资产的价格占比，龙腾公司的国有土地使用权拍卖变价款确定为149690802.35元。管理人于2017年5月17日通知原告，龙腾公司的国有土地使用权的清算评估价值为150431760元，拍卖变现率为99.507446%，故实际变现款为14969082.35元；抵押给原告的建筑物占用范围内的土地使用权占所有土地面积的比例为67.7514%，故原告享有优先受偿权的土地使用权变价款为101417614.26元。原告对此有异议，遂提出本案诉讼。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。现龙腾公司已破产清算，对特定财产享有担保物权的债权人与普通债权人对破产财产的变价款的分配发生争议。因此，本案应根据本院受理其重整之日即2016年1月28日该公司的所有建筑物和国有土地使用权的实际状况来确定抵押建筑物占用范围内的相应国有土地使用权面积。本院认定如下实际状况：
12016年1月28日，法院受理龙腾公司重整案时，龙腾公司实际享有的国有土地使用权面积为347100平方米。
22012年1月17日，龙腾公司厂区的建设规划通过行政机关的审核，其中包括两块预留用地（面积10684.986平方米），龙腾公司有权依法在上述两块预留用地上建造建筑物，建造的建筑物将与其占用范围内的建设用地构成独立的不动产。对此，原告在办理抵押登记时（2013年12月30日及次年10月11日）应当知道上述情况，故该两块预留用地不计入龙腾公司当时的建筑物占用范围内的土地使用权之中。因此，2016年1月28日，龙腾公司的建筑物占用范围内的土地使用权面积为336415.014平方米（347100-10684.986）。
3抵押给原告的建筑物面积为198777.38平方米，未抵押给原告的建筑物面积为3320.12平方米，二者合计为202097.5平方米。
本院认为，确认原告享有抵押权的建筑物占用范围内的国有土地使用权面积，并以此为依据确定原告对龙腾公司的国有土地使用权变价款优先受偿的金额，应衡量对特定财产享有担保物权的债权人即原告与普通债权人之间的利益，较为合理的方法是以抵押建筑物的面积占全部建筑物面积之比例来进行计算。依此方法，原告享有抵押权的建筑物所占用的国有土地使用权面积为330888.284平方米（198777.38/202097.5*336415.014）；原告享有优先受偿权的国有土地使用权的变价款为142699317.69元[149690802.35*（330888.287/347100）=149690802.35*95.329383%]。
综上，本院确认原告对龙腾公司的国有土地使用权的变价款中的14269317.69元有优先受偿权。原告主张其对龙腾公司全部国有土地使用权享有抵押权，但原告并未办理龙腾公司的国有土地使用权的抵押登记，且有证据表明龙腾公司尚有部分建筑物并未抵押给原告，故原告主张的理由不成立，本院不予采纳。被告的部分抗辩理由成立，但被告主张以《建设工程规划许可证》中的建设工程规划红线图标注的土地面积来确定原告享有抵押权的建筑物占用范围内的土地面积，不符合龙腾公司土地使用的实际状况；龙腾公司的构筑物、设备设施及绿化等物体虽然使用了土地，但其性质并非建筑物，故不能按照我国物权法第一百八十二条的规定认定其与占用范围内的建设用地结合为一体。故被告的其余答辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条的规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司嘉兴分行对浙江龙腾科技发展限公司的国有土地使用权的变价款中的142699317.69元优先受偿。
二、驳回原告中国建设银行股份有限公司嘉兴分行的其他诉讼请求。
本案受理费283166元，由原告中国建设银行股份有限公司嘉兴分行负担41011元，被告浙江龙腾科技发展有限公司负担242155元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审 判 长 陈根荣
审 判 员 吴海峰
代理审判员 史向宇
二〇一七年十一月八日
书 记 员 沈月勤