广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2092号
原告陈祖沛。
原告陈祖淳。
原告陈宝荣。
三原告共同委托代理人张扬、吴春婉，广东粤广律师事务所律师。
被告广州翠桦地产置业有限公司。
法定代表人林建岳，职务董事长。
委托代理人周曦、梁振，广东广大律师事务所律师。
被告广州市南方建设开发有限公司。
法定代表人朱荣岳。
原告陈祖沛、陈祖淳、陈宝荣诉被告广州翠桦地产置业有限公司（以下简称翠桦公司）、广州市南方建设开发有限公司（以下简称南方公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈祖沛、陈祖淳、陈宝荣以及三原告共同委托代理人张扬，被告翠桦公司委托代理人周曦到庭参加诉讼。被告南方公司下落不明，经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
三原告共同诉称，原告为广州市越秀区诗书路妙高台3号的房屋所有权人，其中原告陈祖沛占有该房产八分之六的产权，其中八分之五产权在1996年原告之母黎杏莲过世时通过合法遗嘱继承取得；原告陈祖淳占有该房产八分之一的产权，原告陈宝荣占有该房产八分之一的产权。1998年6月8日，原告与被告南方公司签订《广州市房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定被告南方公司经批准拆除原告所有的妙高台3号房产，并约定了回迁及补偿安置事宜。此后，被告南方公司因无力开发导致涉案地块烂尾，原告一直未与被告南方公司进行产权交换，且未向房管部门缴交房产证，涉案房产也一直没有拆除。随后被告翠桦公司通过拍卖的形式竞得涉案地块，而根据2007年6月27日的拍卖公告中明确的出让附带条件为竞得人需负责完成被拆迁户的补偿安置工作且该地块所有拆迁遗留问题均由竞得人负责解决。被告翠桦公司接手后，一直未与原告签订协议并进行产权交换。2009年10月29日，被告翠桦公司在未征得原告同意下，开始在楼板上打洞，2012年5月20日开始，拆除部分墙体，其侵权行为受到媒体及公众的关注和监督，随后，政府明令禁止被告翠桦公司的强拆行为。2013年6月11日，被告翠桦公司在未征得原告同意下，私自将房产全部拆除。被告翠桦公司的行为随后被政府认定为事实清楚、证据确凿且情节恶劣的违法性事件。原告认为，涉案房产因尚未进行产权置换，且被告翠桦公司作为涉案地块的承接方，应当根据公告的要求完成拆迁补偿安置工作且解决拆迁遗留问题，在原告尚拥有涉案房产的所有权情况下私自将房屋拆除，已侵犯了原告的所有权。据此，请求法院判令：1.被告翠桦公司赔偿因私自拆毁位于广州市越秀区诗书路妙高台3号房屋而造成的原告损失4816000元（房屋总建筑面积182.44平方米，其中住宅面积为165.44平方米，商铺面积为17平方米，住宅部分按25000元／平方米计算，商铺部分按40000元／平方米计算）；2.被告翠桦公司向原告支付因其强拆房屋的侵权行为导致原告在外住房所支出的费用（自2013年6月11日起计，按原《房屋拆迁安置协议》临迁费的标准2920元／月计算）。
庭审中，原告明确其第一项诉讼请求是基于被告的侵权行为引致的损害赔偿，该赔偿金额是参照涉案房屋同地段房屋的市场价格、略低于二手房的价值计算得来。
被告翠桦公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：一、本案原告虽然仍持有广州市越秀区诗书路妙高台3号房屋的房地产权证，但本案原告依法、依约已不再对涉案房屋享有所有权。1.原告对涉案房屋享有的所有权，已经随着其与被告南方公司签订《拆迁安置协议》及《房屋拆迁补偿协议书》而让渡给了被告南方公司。根据被告南方公司与原告于1998年6月8日签订的《拆迁安置协议》、《房屋拆迁补偿协议书》的约定，原告同意由被告南方公司拆除涉案房屋，并由被告南方公司将同一地块上新建的自有房屋用作拆除原告原址房屋的产权调换（补偿），原告应在2001年12月31日前将涉案房屋交付给被告南方公司。前述协议均已办理了备案手续并发生了法律效力，原告于涉案房屋所享有的所有权已经让渡给了被告南方公司，即涉案房屋交付给被告南方公司拆除后，原告享有向被告南方公司要求交付新建房屋的请求权，而该物权交付请求权基于烂尾地政策转化为要求货币补偿的债权请求权。2.原告与被告南方公司已在房管部门办理产权交换手续的备案登记，其继续持有的产权证仅作为原告向被告南方公司提出物权给付请求权时的依据，而该产权证所代表的原告对涉案房屋所享有的所有权已灭失。原告已将涉案房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》以及《房屋共有权保持证》交由登记机关备案，其与被告南方公司之间的产权交换手续即已办理完成，原告已不再对涉案房屋享有所有权。3、原告早已搬离涉案房屋，并将涉案房屋腾空交付给被告南方公司拆除。根据《房屋拆迁补偿协议书》的约定，原告最迟应于2001年12月31日前迁出涉案房屋，并在协议鉴定生效后将房屋交由被告南方公司拆除。原告陈祖沛早在2002年即以起诉和申请执行的方式，向越秀区法院申请领取涉案房屋的临迁费，相关案件可以证明原告早在2002年就已经搬离涉案房屋，将房屋交给被告南方公司。虽然被告翠桦公司对于原告何时迁出涉案房屋并不清楚，但在2012年5月17-19日，于广州日报曾连续三天对妙高台3号房屋的拆除情况进行图文报道，从新闻报道附图及文字报道可以清楚看到，妙高台在当时已被拆通顶，即建筑楼层之间的楼板已经被拆空，只剩下建筑的外层框架。也就是说，至少在2012年5月被告翠桦公司开始拆除涉案房屋之前，原告就已经清空并搬离妙高台3号房屋，将房屋交付拆除。而实际上在被告翠桦公司拍卖取得涉案地块之前，原告就已迁出涉案房屋，该行为应当视为本案原告已根据协议将涉案房屋交付给被告南方公司拆除。即被告南方公司已依法、依约享有拆除涉案房屋的权利，而在该地块烂尾后，通过司法拍卖取得涉案地块土地使用权的被告翠桦公司亦自然地承继了被告南方公司的该项权利，继续拆除该地块上已完成拆迁但未完成拆除的房屋。二、被告南方公司虽然已被吊销，但其主体资格仍然存在，仍有责任财产，本案原告应当向被告南方公司主张权利。与本案原告达成产权调换约定的合同相对人均为被告南方公司。因此，原告实现所享有的交付新建房屋的请求权或者因无法回迁而变更为货币补偿的债权请求权的请求对象应当为被告南方公司。虽然被告南方公司被吊销，但尚未被注销，其主体资格仍然存在，可以并且应当继续承担民事责任。更为重要的是，被告翠桦公司通过拍卖竞得涉案烂尾地块时缴纳的拍卖价款已在越秀区人民法院支付补偿款时进行了预留，原告完全可以按照相关指引，向越秀区人民法院申报债权以获得货币补偿。三、被告翠桦公司通过烂尾地特殊政策取得涉案地块，涉案房屋不属于需要被告翠桦公司解决的拆迁遗留问题，而被告翠桦公司的拆除行为，亦未侵害到原告的任何权利。根据当时的《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》，被告翠桦公司所竞拍的涉案地块的现状为：用地范围内部分房屋已拆除，现场为临时停车场，尚未完成房屋拆迁补偿安置面积约1400平方米（其中住宅约1000平方米，非住宅约400平方米），约1100平方米房屋未拆除。由此可见，被告翠桦公司在竞得烂尾地块后，需要解决拆迁安置补偿问题的面积约为1400平方米，而有1100平方米为原开发商被告南方公司已经与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，但尚未完成拆除房屋。对于未解决临迁安置补偿问题的面积，广州市房管局将向被告翠桦公司颁发《房屋拆迁许可证》进行拆迁，而未拆除的房屋，则被告翠桦公司承继被告南方公司的权利得继续拆除。在被告翠桦公司取得的《拆迁许可证》中约1400平方米的拆迁范围中，明确不包括涉案的妙高台3号房屋。即涉案房屋并不属于被告翠桦公司解决的拆迁遗留问题，被告翠桦公司不是涉案房屋的拆迁人，而仅仅是对涉案房屋享有拆除权。四、涉案房屋早在2012年5月时几乎被完全拆除，其所剩余的房屋框架残值不可能高过四百余万元，原告提出的赔偿标准毫无事实和法律依据。原告在诉状中称因被告翠桦公司的拆除行为导致其损失4816000元，而原告早已不再对涉案房屋享有所有权，其所谓的侵权损害赔偿根本无从谈起。退一步而言，即使该房屋仍存有剩余价值，那么有权向被告翠桦公司主张权利的也不是原告，因原告对涉案房屋已不享有任何的权利。综上所述，原告的全部诉讼请求均无事实及法律依据，应当全部予以驳回。
被告南方公司没有到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。
经审理查明，座落广州市越秀区诗书路妙高台3号房屋原属黎杏莲、陈祖沛、陈祖淳、陈宝荣按份共有，总建筑面积182.44平方米，其中黎杏莲占有其中的5／8份额，原告陈祖沛、陈祖淳、陈宝荣各占有其中的1／8份额。
黎杏莲于1996年7月18日在广州市死亡，原广州市越秀区公证处根据其生前于1992年2月11日，在广州市越秀区公证处所立（92）穗越证内字第0352号公证《遗嘱》，作出编号为（96）穗越证内字第1687号《继承权证明书》，黎杏莲于前述房屋遗产应由其儿子陈祖沛一人继承。
1998年6月8日，三原告（乙方、被拆迁人）与被告南方公司（甲方、拆迁人）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除诗书路妙高台3号的房屋，乙方是该房屋的产权人，建筑面积182.44平方米，乙方同意在1998年7月30日前迁出原址房屋；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按原使用面积每月每平方米20元计算，每月补助2920元给乙方，该项补助费从乙方搬出原住房之月起计，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2001年12月31日前，在新建楼观绿路首、十二层产权属于自有的壹个商铺、叁个套间安置给乙方回迁居住等。同月18日，该协议在原广州市越秀区公证处办理了公证手续。
同日，三原告（乙方、被拆迁人）与被告南方公司（甲方、拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准收回诗书路-
观绿路等地段的土地，乙方同意甲方拆除座落在广州市越秀区诗书路妙高台3号的房屋，建筑面积182.44平方米；甲方将自有的座落在越秀区观绿路新建楼第首、十二层楼、位置西边、西北的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方应在本协议鉴定生效后的__天内，将其上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置了房屋使用人后方予拆除，甲方应在2001年12月31日将自有房屋交付给乙方；本协议签订时，乙方应将原址房屋的有关产权所有证等，递交市房地产管理局注记拆迁情况等。同月16日，该协议在广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续，该办公室在该协议上盖章并明确产权证未缴交。该办公室同时在三原告持有的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》以及《房屋共有权保持证》上加盖“房屋已拆迁，补偿协议已备案，产权调换的房屋登记时须缴回此证”字样的公章。
上述协议签订后，因被告南方公司未能按时支付临时搬迁补助费等费用，三原告遂向本院提起诉讼。2002年7月2日，本院作出（2002）越法房初字第690号民事判决书，判令：一、被告广州市南方建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将1998年7月1日至2001年12月31日止的临迁补助费（每月按2190元计付，但应扣除被告广州市南方建设开发有限公司已支付的40210元）清还给原告陈祖沛；二、被告广州市南方建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将1999年7月1日至2001年12月31日止的临迁补助费（每月按365元）清还给原告陈宝荣；三、被告广州市南方建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将1998年7月1日至2001年12月31日止的临迁补助费（每月按365元计付）清还给原告陈祖淳；四、被告广州市南方建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将2002年1月1日至本判决发生法律效力之日止的延期补助费（按原临迁补助费每月2920元的300%计付，其中原告陈祖沛占有八份之六，原告陈宝荣、陈祖淳各占有八份之一）给原告陈祖沛、陈宝荣、陈祖淳。从本判决发生法律效力之次日起，被告广州市南方建设开发有限公司应按上述标准支付延期补助费给原告陈祖沛、陈宝荣、陈祖淳至被告广州市南方建设开发有限公司书面通知原告陈祖沛、陈祖淳、陈宝荣回迁之月止；五、被告广州市南方建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将1998年7月1日至本判决发生法律效力之日止的停业补偿费（每月按1935.36元计付，但应扣除被告广州市南方建设开发有限公司已支付的15482.88元）清还给原告陈祖沛。从本判决发生法律效力之次日起，被告广州市南方建设开发有限公司应按每月1935.36元的标准支付停业补偿费给原告陈祖沛至被告广州市南方建设开发有限公司书面通知原告陈祖沛回迁之月止；六、驳回原告陈祖沛的其他诉讼请求。该判决已于2002年7月18日发生法律效力，三原告已依该判决向本院申请强制执行。涉案地块拍卖后，三原告已通过法院的执行分配，领取了临时搬迁补助费及停业补偿费等费用，其中在2009年3月领取了214825元，在2009年4月领取了98702.88元。
另查明，因被告南方公司无力继续开发建设涉案观绿路地块而导致该地块“烂尾”。2007年6月27日，广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》，公开拍卖涉案越秀区观绿路22-28号之三等地块。该公告载明：上述地块现状为用地范围内部分房屋已拆除，现场为临时停车场；出让附带条件有：1、竞得人必须按拆迁管理程序和规定，负责完成尚未拆迁的补偿安置工作，办理拆迁结案；2、竞得人必须按有关规定办理拆迁补偿安置资金监控手续；3、本次出让地块所有拆迁遗留问题均由竞得人负责解决等。
2007年7月26日，振高集团有限公司、振皓有限公司、翠桦有限公司与广州市房地产交易登记中心签订穗拍出【2007】第21-23号《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》，确认振高集团有限公司、振皓有限公司、翠桦有限公司通过拍卖竞得涉案观绿路22-28号之三地块，拟成立项目公司名称为广州翠桦地产置业有限公司。
2007年10月19日，被告振高公司交纳了全额拍卖成交款87516840元。同年11月5日，本院作出（2005）越法执字第43号民事裁定书，裁定如下：将广州市越秀区观绿路22-28号之三地段2432平方米的土地使用权过户给被告翠桦公司所有。
2008年4月1日，被告翠桦公司与广州市国土资源和房屋管理局就上述地块签订《广州市国有土地使用权出让合同》。
2009年3月16日，本院在《广州日报》刊登（2005）东法委执字第43号等公告，内容为：本院执行的以广州市南方建设开发有限公司为被执行人的拆迁合同纠纷系列案件，本院作出的有关民事判决书、民事调解书已经发生法律效力。根据上述生效法律文书，被执行人应清偿相关拆迁补偿款、临迁费等给各申请执行人。在执行过程中，由于被执行人未能履行应尽义务，本院依法查封了被执行人名下位于本市观绿路22-28号之三2432平方米的土地使用权，经评估及公开拍卖，上述土地使用权已经成交，由翠桦有限公司以87516840元竞得。现该批系列案已进入执行款项分配阶段，有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首次（即2008年5月15日）兑现临迁补助费和逾期回迁补助费之日止。现根据有关法律规定发出公告，属该地段的被拆迁户或购房者，如有未起诉或未申请执行的，应尽快到法院办理起诉或申请执行的手续。本院对未取得执行依据的被拆迁户、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额依法予以预留，预留时间为本公告发出之日起2年。
2008年5月26日，被告翠桦公司取得广州市城市规划局核发的穗规地证［2008］289号《建设用地规划许可证》，用地位置为越秀区观绿路22-28号之三。
2009年9月4日，广州市国土资源和房屋管理局发布了编号为穗房拆字【2009】20号的《城市房屋拆迁公告》，拆迁地点和范围为观绿路22号之三、诗书路29号、29号之一、71号、金陵台2号、妙高台1号，拆迁期限自2009年9月4日至2011年9月3日等。同日，广州市国土资源和房屋管理局向被告翠桦公司核发了《房屋拆迁许可证》。
2011年9月2日，广州市国土资源和房屋管理局发布《城市房屋拆迁延期公告》，将前述拆迁期限延期至2012年9月3日止，并向被告翠桦公司核发了《房屋拆迁许可证》。
本院开庭审理时，原、被告对涉案房屋是否属于不能拆除的历史建筑有争议。为此，本院征询了相关部门意见。2014年3月3日，广州市文化广电新闻出版局向本院作出编号为穗文物【2014】197号的《广州市文化广电新闻出版局关于越秀区诗书路妙高台3号房屋的函》，写明：越秀区诗书路妙高台3号房屋不属于文物保护单位，也不属于尚未核定为文物保护单位的不可移动文物。
同月6日，广州市规划局向本院作出编号为穗规【2014】524号的《广州市规划局关于协助调查越秀区诗书路妙高台3号房屋是否历史建筑的复函》，写明：依据《广州市人民政府办公厅关于确定广州市第一批历史建筑的通知》，该建筑不属于广州市第一批历史建筑。
2014年7月20日，广州市规划局越秀分局作出编号为穗规越秀【2014】438号的《广州市规划局越秀分局关于协助调查的复函》，写明：经核查，越秀区诗书路妙高台3号房屋已被拆除，该房屋未列入广州市历史建筑名录。
此外，被告翠桦公司为证明涉案房屋在2012年5月已基本被完全拆除、涉案房屋的剩余价值不高，原告主张的赔偿标准没有依据，向本院提交如下证据：1.2012年5月17-19日，《广州日报》关于妙高台3号房屋拆除情况的新闻报导；2.涉案房屋在拆除前及2012年5月15-16日拆除期间的照片，照片内容显示被告翠桦公司在2012年5月15日对涉案房屋进行围蔽拆除，至5月16日，涉案房屋的顶部已全部拆除。对此，原告认为从照片内容可以看出涉案房屋在拆除前尚是完好，被告翠桦公司在此次拆除工作之后又再次实施拆除并将涉案房屋全部强拆。
本案诉讼过程中，原告确认前述《房屋拆迁安置协议》签订后，其已依约在1998年7月30日前迁出涉案房屋，并将房屋交由被告南方公司用作现场办公之用，但双方没有办理移交手续。此后，原告自行迁回涉案房屋居住，至于迁回的时间，原告称具体时间记不清，大约在2007年。就搬出涉案房屋的时间，原告在2013年11月19日庭审中称是在2012年5月15日迁出；而在2013年12月27日又当庭称在2009年由于被告翠桦公司在涉案房屋打洞导致房屋无法居住，原告迁出。但原告均无证据证明其自行迁回涉案房屋并在涉案房屋内居住。
本院认为，广州市越秀区诗书路妙高台3号原由被告南方公司征用，原告三人以产权人身份与被告南方公司签订了《房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中拆迁补偿协议书在拆迁管理部门办理了备案手续。根据已生效的本院（2002）越法房初字第690号民事判决书所认定的事实，上述协议签订后，原告按约定迁出涉案房屋，将房屋交由被告南方公司拆除。原告陈祖沛领取了40210元临迁补助费和15482.88元停业补偿费，原告陈宝荣领取了4380元临迁补助费。后因被告南方公司未能按时支付临迁补助费和停业补偿费，原告提起诉讼，并通过法院执行领取了313527.88元。上述事实表明，原告已迁出涉案房屋，将房屋交由被告南方公司拆除，并领取了因迁出涉案房屋而需临时在他处居住以及无法经营应得到的临迁补偿费和停业补偿费。虽然被告南方公司没有将涉案房屋拆平，但原告再回涉案房屋居住已没有合法的依据，且原告也没有提供证据证明其有再迁回涉案房屋居住的事实。
涉案房屋所在地块因被告南方公司无力开发而被广州市政府列为在册“烂尾地”，进行拍卖，被告翠桦公司通过竞拍取得了涉案地块的建设用地使用权及其附着建筑物，并支付了全部竞买款，行政机关也向被告翠桦公司核发了《建设用地规划许可证》和《房屋拆迁许可证》，因此，被告翠桦公司拆除涉案房屋有合法依据。由于被告翠桦公司取得土地使用权后应承担的责任已由拍卖公告所列的附带条件所确定，原告应按照本院（2005）东法委执字第43号等公告的指引，主张相关权利。因此，原告关于被告翠桦公司在未与其达成拆迁协议的情况下拆除涉案房屋构成侵权的诉讼请求与事实不符，其要求两被告承担赔偿责任本院不予支持。
至于涉案房屋是否属于应予保留的历史建筑，从现有证据看，无论是对被告南方公司还是被告翠桦公司，政府在出让土地使用权时均未提出涉案房屋属于历史建筑不能拆除。在本案审理期间，文物管理部门明确表示涉案房屋不属于文物保护单位，也不属于尚未核定为文物保护单位的不可移动文物。规划部门也表示涉案房屋不属于广州市第一批历史建筑，因此，被告翠桦公司拆除涉案房屋符合法律规定。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下：
驳回原告陈祖淳、陈祖沛、陈宝荣的诉讼请求。
本案受理费45351元，由原告陈祖淳、陈祖沛、陈宝荣负担。
如不服本判决，原告陈祖沛、原告陈宝荣、被告翠桦公司、被告南方公司可在本判决送达之日起十五日内，原告陈祖淳可在本判决送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程秀建
审 判 员 伍颖妍
代理审判员 周鸿明
二〇一四年八月一日
书 记 员 邵 欣