上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一（民）初字第5924号
原告马惠民。
原告王春华。
原告马程顺。
三原告共同委托代理人鲁培栓，上海一凡律师事务所律师。
被告徐伟。
被告上海伊之鼎房产经纪事务所。
投资人王玉花。
被告上海明开房地产经纪事务所。
投资人张春龙。
委托代理人陆叶。
原告马惠民、王春华、马程顺诉被告徐伟、伊之鼎房产经纪事务所、上海明开房地产经纪事务所委托合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，依法适用简易程序，于同年8月21日公开开庭进行了审理。原告王春华、马程顺及其共同的委托代理人鲁培栓，被告徐伟、上海伊之鼎房产经纪事务所的投资人王玉花、上海明开房地产经纪事务所的委托代理人陆叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马惠民、王春华、马程顺诉称：原、被告系委托关系，原告马惠民、王春华系夫妻，原告马程顺系马惠民，王春华的婚生儿子。2012年11月，因为原告马程顺做生意失败在外欠债100万元，急需用钱，便委托三被告出售三原告名下所有的上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，并对委托进行了公证。2013年4月，三被告将原告房屋出售给案外人买家张乙、张甲，买家于同年4月至7月陆续将房款支付给在三被告，抵消100万元债款后，三被告返还了15万元给原告，但余款65万元虽经原告多次催要，被告至今未予返还。2014年1月，原告将房屋交付给了买家。原告认为，被告作为受托人，出售了原告所有的房屋，应当将房款如数返还给原告，被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、三被告共同偿还三原告售房款65万元；2、三被告共同赔偿原告利息损失（自2013年7月11日起至实际清偿之日止，按104元每天计算，即65万元×6.15%÷365天）。
被告徐伟辩称：不同意三原告诉请，其系原告马程顺100万元房屋抵押债权的债主陆某某所开公司的员工，三原告除了该笔以房屋作抵押的100万元债务以外，还欠陆某某等人借款及利息65万元，因此，剩余售房款65万元已替原告归还了陆某某其他债务。售房款180万元中，165万元是由被告徐伟向房屋买主收取的，其余15万元由被告伊之鼎房产经纪事务所收取并保管的，该15万元事后已给了原告。
被告伊之鼎房产经纪事务所辩称：不同意原告诉请，其并未接受过三原告委托，其仅为三原告与案外张乙、张甲买房的房产中介，仅通过被告徐伟看了原告的房子，并未经手售房款。因为被告伊之鼎房产经纪事务所没有网络售房秘钥，故委托被告上海明开房地产经纪事务所帮忙从电脑网络上打印了一份售房格式合同。
被告上海明开房地产经纪事务所辩称：不同意三原告诉请，其没有接受过原告的委托，其仅帮助被告伊之鼎房产经纪事务所从网上下载并打印了一份售房格式合同。
经审理查明：原告马惠民、王春华系夫妻，原告马程顺系马惠民、王春华的婚生儿子。2012年11月27日，经上海市国信公证处公证员徐洪公证，原告马惠民、王春华、马程顺为委托人与被告徐伟为受托人签订委托书一份，约定委托事项：“我们三人共同共有房产一套位于松江区松汇中路XXX弄XXX号401房产（上海市房地产权证编号：沪房地松字（2008）第020874号），现我们共同委托徐伟代表我们办理有关上述房产出售的以下事项：1、注销抵押权人陆某某的抵押登记，签署相关的文件。2、签订上述房产的买卖合同、办理产权过户登记手续，收取房款。将买受人的贷款直接汇入受托人徐伟名下的账户。3、办理审税、核税，代为缴纳相关的税费。4、协助买受人办理贷款手续。如买卖合同需公证、见证，办理公证、见证手续。5、办理上述房产的水、电、气、物业等附属设施的变更手续。受托人在其委托权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，我们均予承认，并承担相关法律责任。委托期限：自二〇一二年十一月二十七日起至二〇一三年十一月二十六日止。受托人无权转委托。”
另查明，2012年11月16日，三原告为乙方与案外人陆某某为甲方签订贷款及抵押协议一份，约定：甲方借给乙方100万元，抵押他证出来后放款，放款后协议生效；借款利息为月利率2%，借款期限为2个月，自2012年11月16日至2013年1月15日止；抵押财产为坐落于上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室的商品房，（松XXXXXXXXXX号，建筑面积117.24平方米）所有权及相应土地使用权。双方确认房屋总价为160万元。抵押担保范围为借款本金及产生的利息、逾期罚息、违约金、损害赔偿金、抵押物保管费用、订立履行本协议的费用及实现贷款债权和抵押权的一切合理费用。
2013年4月2日，被告徐伟以三原告名义与案外人张甲、张乙签订上海市房屋买卖合同及补充协议各一份，约定涉案房屋的总成交价180万元，其中买卖合同约定的房价款为145万元，另35万元为房屋装修补偿费，并约定了相应的付款期限。2013年4月至7月，被告徐伟向案外人张甲、张乙收取房款180万元，其中15万元收条上由被告徐伟签名，被告上海伊之鼎房产经纪事务所盖章，于2013年10月16日由被告伊之鼎房产经纪事所汇入原告王春华账户，其余165万元，由被告徐伟付给了案外人陆某某，用于归还该房屋上的抵押借款100万元及利息20万元，以及原告马程顺欠陆某某的其它无抵押借款45万元。
以上事实，有公证委托书、房地产买卖合同及补充协议、收据、收条、贷款及抵押协议以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要有以下两点：一是被告上海伊之鼎房产经纪事务所及上海明开房地产经纪事务所与三原告之间是否存在委托关系，是否应当承担本案还款责任？二是被告徐伟将其收到的165万元售房款全部付给了案外人陆某某的行为是否超越委托代理权限，并由其承担相应责任？
一、本案被告上海伊之鼎房产经纪事务所、上海明开房地产经纪事务所仅为三原告与案外人张甲、张乙对松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室的房屋进行交易提供了中介服务，三原告无证据证明两被告接受过三原告的委托，也无证据证明两被告以三原告的名义与购房人签订了房屋买卖合同或者实施了代收售房款等行为，因此，三原告与上述两被告之间并不存在委托代理关系，也不存在无权代理的情况，因此，三原告要求上述两被告与被告徐伟共同承担归还多还借款的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。
二、根据法律规定，受托人（即委托代理人）应当根据委托合同在授权范围内处理委托事务，委托代理人超越授权范围所实施的委托代理行为，事后未报告委托人（即被代理人）并追认，其超越部分的委托代理行为构成无权代理，其法律后果应由代理人即受托人自行承担。根据本案查明的事实，三原告与被告徐伟存在委托代理关系，双方所签订的公证委托书合法有效，双方均应遵守。本案所涉抵押借款为100万元，抵押借款利息为20万元，抵押担保范围包括借款本金及其利息等，因此，被告徐伟在办理注销抵押权人陆某某的抵押登记，签订房产的买卖合同、收取房款等事务的过程中，有权将120万支付给陆某某，用于归还抵押债权及其利息，注销涉案房屋的抵押登记，其将剩余部分售房款45万付给陆某某，用于归还无抵押借款，超越了委托授权（代理权）范围，事后也未将该结果报告给三原告追认，属无权代理，应当承担相应的法律后果，即归还三原告售房款45万元及支付相应的利息损失。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零一条的规定，判决如下：
一、被告徐伟于本判决生效之日起三十日内归还原告马惠民、王春华、马程顺售房款450，000元；
二、被告徐伟于本判决生效之日起三十日内支付原告马惠民、王春华、马程顺的利息损失（以450，000元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2013年7月11日起至实际清偿日止）
三、驳回原告马惠民、王春华、马程顺对被告上海伊之鼎房产经纪事务所及上海明开房地产经纪事务所的全部诉讼请求。
如果被告徐伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，300元，减半收取计5，150元，由原告马惠民、王春华、马程顺负担1，125元（已付），被告徐伟负担4，025元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 叶惠琪
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 刘善熠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。