山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8467号
上诉人（原审被告）：郑守兵，男，1978年10月9日出生，汉族，济南爱普立信科技有限公司经理，住济南市。
被上诉人（原审原告）：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人：余于河，副总经理。
委托诉讼代理人：马兵，男，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：耿泽旺，男，该公司客服经理。
上诉人郑守兵因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑守兵上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由盛世物业济南分公司承担。事实和理由：一、盛世物业济南分公司未通过法定程序主张物业费，明显怠于行使权利。1.《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业管理企业可以向人民法院起诉。一审中，盛世物业济南分公司并未提供任何证据证明其曾督促郑守兵限期交纳物业费，及郑守兵在接到其催交单据凭证后仍不交纳。相反，在其起诉前曾电话通知郑守兵可以先交最近一年的物业费就不起诉。说明其服务标准及水平确实存在问题，感觉理亏，主张物业费没有底气。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司应该履行相关的催交义务。涉案小区至今没有成立业委会，物业公司更应积极履行物业费催交工作。但盛世物业济南分公司没有证据证明向郑守兵书面催交物业费。郑守兵多次反映情况，不仅没有得到解决，更没有物业人员上门回访。3.北京市高级人民法院关于审理物业纠纷的意见[京高法(2003)389号]第26条规定,审理追索物业费用案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用时不宜过于苛刻，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张。一审中，盛世物业济南分公司已承认其没有主张权利，且起诉前还通过其员工仅向郑守兵主张2016年拖欠费用，说之前的不用管了。然而一审却支持了其全部诉讼请求，驳回郑守兵诉讼时效的抗辩显失公允。二、盛世物业济南分公司并没有履行合同中相关维修养护管理维护的业务，应承担相应赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定以及相关行业规范确定的相关维修、养护、管理义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。郑守兵一审中列举了物业管理服务的诸多问题，一审仅以盛世物业济南分公司在物业管理服务时存在一般瑕疵，使其逃避了违约责任。但对郑守兵来说，乃是重大瑕疵，法院理应支持郑守兵的抗辩。郑守兵住在一楼，从入住第一天开始楼道单元门就一直没有投入使用过，询问物业告知说已损坏，但至今没有修缮，故造成自行车电动车乱放影响出行，同时少了一道安全保障，带来安全隐患。没有单元门的安防可视系统，违反合同约定，应相应减免物业费。三、为业主提供物业管理服务是物业公司应履行的义务，收取物业费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其履行义务的责任归咎于业主。业主拒交物业费都有不同原因，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费导致物业公司资金不足、使服务质量下降形成恶性循环，就会导致物业公司干好干坏一样收费，其就不会在服务质量上有所改进，反而真正变成“不干活只拿钱的企业”，这才是真正的恶性循环。四、诚然，物业服务合同属继续性合同，但不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。因其不同于供电供气供水合同，故在每一年度内应该成立一个独立的周期，不能因盛世物业济南分公司自己原因躺在权利上睡觉而始终享有法律保护，这对业主不公平。业主享受不到应提供的服务，不交费用只是手段，目的还是希望督促物业管理企业及时快捷解决问题。但事与愿违，物业企业收不到服务费，更撒手不管、放任自流，一纸诉状推到法院，最后全部费用甚至违约金连本带息全部由业主承担，法院不应成为企业的催收员。
盛世物业济南分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。盛世物业济南分公司依据与开发商签订的《前期物业服务合同》确定物业管理费收费标准，且已按约定履行相关义务，提供相应的物业管理服务。物业费的交纳涉及小区全体业主的利益，请求驳回上诉。
盛世物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.判令郑守兵支付2012年1月1日至2012年12月31日，2014年1月1日至2016年12月31日未交物业费共计6937.92元；2.判令郑守兵支付违约金1万元；3.诉讼费用由郑守兵承担。
一审法院认定事实：郑守兵系济南市某区某小区x号楼x单元xxx室业主，该房屋建筑面积90.34平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2010年12月24日，郑守兵（甲方）与盛世物业济南分公司（乙方）签订《某小区前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.6元，合同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自动终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。2010年8月16日,盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《某小区前期物业服务协议》一份，约定由盛世物业济南分公司为某小区提供前期物业服务，合同期限自2010年8月10日起至2012年8月9日止。物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米1.6元。盛世物业济南分公司开始为案涉小区提供物业服务。2012年9月24日，盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《某小区前期物业服务协议》一份，合同期限自2012年9月24日起至2015年9月30日止。物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米1.6元。物业费每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴费义务。合同期满后，合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。上述合同证明盛世物业济南分公司系某小区的前期服务企业，上述合同对某小区业主具有约定力。郑守兵提交照片一宗，主张涉诉小区车位管理疏忽，绿化达不到物业服务合同中的标准，郑守兵家中漏雨、外墙开裂，单元门及可视对讲机损坏盛世物业济南分公司未予修理，郑守兵居住在一楼，在阳台的正对面有个坑，盛世物业济南分公司一直协调说补种花和苗木，但至今未种植，小区内的路灯损坏盛世物业济南分公司未予修理。对于郑守兵提交的上述证据及其主张，盛世物业济南分公司不予认可。提交物业费交费票据一张，主张已缴纳2013年1月1日至2013年12月31日物业费1214.2元，对于郑守兵的该项主张盛世物业济南分公司予以认可。另查明，郑守兵自2012年1月1日起至2012年12月31日止，2014年1月1日起至2016年12月31日止未交物业费。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，双方所签订的《某小区前期物业管理服务协议》和盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对郑守兵均具有约束力。关于郑守兵主张在2013年、2014年冬季由于暖气管道开裂漏水均将室内地板及其他的物品浸泡损坏，其露台漏水未予以修理，车位管理混乱，绿植缺失不予补充，公共区域收入未向业主公开，其以此为由拒交物业费，一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从郑守兵的陈述及举证内容来看，盛世物业济南分公司在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于郑守兵以盛世物业济南分公司提供的物业服务不到位为由拒绝支付物业费的抗辩，一审法院不予采纳。关于郑守兵主张其住在一楼，不同意交纳物业费中关于电梯的相关费用，在双方签订的合同中，明确约定了物业费每月每平1.6元，对此双方明知并同意，故郑守兵现要求不按照合同约定的标准交纳物业服务费，于法无据，对于郑守兵的该项反驳主张，一审法院不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。盛世物业济南分公司为郑守兵所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，郑守兵应当及时向盛世物业济南分公司交纳物业服务费。郑守兵未及时向盛世物业济南分公司交纳物业服务费，构成违约。现盛世物业济南分公司要求郑守兵支付2012年1月1日至2012年12月31日，2014年1月1日至2016年12月31日未交物业费的诉讼请求，事实清楚，理由正当，一审法院予以支持。盛世物业济南分公司作为物业服务企业应与业主和谐相处，为小区业主提供优质的物业服务，创造优美的生活环境。对于违约金合同虽有明确约定，郑守兵也应当依约赔偿，但郑守兵未及时支付物业费，并未给盛世物业济南分公司造成直接损失，故对盛世物业济南分公司要求郑守兵支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告郑守兵于判决生效之日起10日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司物业服务费6937.92元；二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费220元，减半收取110元，由被告郑守兵负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于郑守兵以露台漏雨、室内暖气管道漏水盛世物业济南分公司未及时维修为由拒交物业费，本院认为，郑守兵主张的该问题系房屋质量问题，责任主体系房屋的建设单位，与本案不属于同一法律关系。即使如郑守兵主张房屋确实存在质量问题，也应当由建设单位承担责任，其以此为由拒绝交纳物业费不成立。关于郑守兵主张的单元门损坏、小区车辆乱停乱放、绿化管理不到位、小区路灯损坏等问题，本院认为，上述问题均系盛世物业济南分公司提供物业服务存在的一般瑕疵，郑守兵以此为由不交物业费无事实和法律依据，本院不予支持。关于郑守兵主张盛世物业济南分公司要求支付物业费必须经过督促催收程序，本院认为，物业服务企业督促业主交纳物业费并非物业服务企业起诉主张物业费的前置程序，郑守兵的该项主张无法律依据，本院不予采信。关于郑守兵主张盛世物业济南分公司提起本案诉讼请求已经超过诉讼时效，本院认为，首先，郑守兵未举证证明其在一审期间提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，其在二审期间提出，本院不予支持。其次，物业服务合同属于继续性合同，在合同履行中定期发生交纳物业费之债务，属于同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同关系双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖。业主没有交纳物业服务费，物业服务企业没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方之间的合作关系以及对业主的信任和谅解，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此同一物业服务合同中约定的定期给付物业服务费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业服务费履行期限届满之日起算。因此盛世物业济南分公司向郑守兵主张本案的物业费未超过诉讼时效。
综上所述，郑守兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由上诉人郑守兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一七年十二月二十六日
书记员 马 晴