吉林省梅河口市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0581民初592号原告：沈福彬，男，1972年5月5日出生，汉族，个体，住梅河口市。委托诉讼代理人：孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所律师。被告：姜薇，女，1990年3月27日出生，汉族，无职业，住梅河口市。被告：张守成，男，1942年9月10日出生，汉族，农民，住梅河口市。被告：姜文利，男，1968年5月11日出生,汉族，无职业，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人（姜薇、张守成、姜文利共同委托）：张春红，女，1968年9月30日出生，汉族，梅河口市税务局职员，住梅河口市。委托诉讼代理人（姜薇、张守成、姜文利共同委托）：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。被告：刘雪梅，女，1970年1月7日出生，汉族，无职业，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。被告：李权林，男，1952年4月30日出生，汉族，住梅河口市。（现羁押于梅河口市看守所）被告：梅河口市长源房地产开发有限公司，住所：梅河口市。法定代表人：李权林，总经理。委托诉讼代理人（李权林和长源公司共同委托）：曲乃萍，女，1966年2月11日出生，汉族，该公司副经理，住梅河口市。第三人：柳河盛丰房地产开发有限公司，住所：柳河县柳河镇。法定代表人:宫国秋，总经理。委托诉讼代理人：郭金伟，男，1975年3月11日出生，汉族，该公司职工，住梅河口市。原告沈福彬诉被告姜薇、张守成、姜文利、刘雪梅、李权林、梅河口市长源房地产开发有限公司（以下简称长源公司）、第三人柳河盛丰房地产开发有限公司（以下简称盛丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月2日立案受理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈福彬及其委托诉讼代理人孙昌奎，被告刘雪梅及其委托诉讼代理人王晓枫，被告姜薇、张守成、姜文利的共同委托诉讼代理人张春红、王晓枫，被告李权林和长源公司的共同委托诉讼代理人曲乃萍、第三人盛丰公司法定代表人宫国秋、委托诉讼代理人郭金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈福彬向本院提出诉讼请求：1.要求确认位于梅河口市福民街高丽村商业街小区X号楼X单元X室房屋归原告沈福彬所有；2.要求立即停止对上述房屋的强制执行，解除查封。事实及理由：沈福彬与盛丰公司于2012年11月10日签订《售楼合同书》，约定将其位于梅河口市福民街高丽村商业街小区X号楼X单元X室房屋出售给沈福彬，沈福彬于签订合同当天已向盛丰公司支付了全部房款222508元，盛丰公司也将上述房屋的钥匙及相关手续交给沈福彬，该房屋正式交付沈福彬占有使用。因该栋楼系盛丰公司全额出资开发的，由于该楼盘土地的中标单位是长源公司，盛丰公司以长源公司的名义办理各项手续，但该栋楼的实际产权人为盛丰公司，不是长源公司。盛丰公司有权以自己的名义对外出售。故沈福彬与盛丰公司所签订的售楼合同书为合法有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告姜薇、张守成、姜文利、刘雪梅系执行案件的申请人，长源公司、李权林系执行案件的被执行人，在执行程序中，人民法院将沈福彬所购买的房屋予以执行，沈福彬对执行提出案外人异议，法院以（2017）吉0581执异13号执行裁定书驳回异议申请，沈福彬依据民事诉讼法的相关规定，特提起本案诉讼。姜薇、张守成、姜文利、刘雪梅辩称：沈福彬的诉讼请求不能成立，其阐述的理由与本案事实不符，且无法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。理由是：首先，沈福彬没有证据证明其对诉争的房屋享有所有权，该房屋盛丰公司及另一案外人汪磊曾提出执行异议，他们提出异议时并未谈及该房屋出卖给沈福彬，而在盛丰公司异议请求被驳回后沈福彬又再次提出异议，答辩人认为沈福彬所依据的事实不具有真实性及客观性；其次，即便该房屋由盛丰公司出资，但该房屋的权属应当归长源公司，根据物权法的规定，房地产开发项目的房产权属应以不动产登记簿记载为准，他人挂靠房地产开发企业，主张项目的房产所有权不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目不动产；再次，沈福彬适用的规定中，明确载明如果盛丰公司没有过错，人民法院不得查封扣押冻结，作为实际购买者应当了解涉案房地产的开发情况，但沈福彬同盛丰公司签订了协议，在审查过程中存在疏漏行为，不属于没有过错；再其次，根据最高法院办理执行异议和复议案件的规定，如果沈福彬提出异议，必须持有合法有效的房屋销售合同，但沈福彬提供的合同并不是与适格的销售主体签订的，合同不具有法律效力，沈福彬起诉丧失基本的事实依据。最后，沈福彬在诉状中所陈述的该小区16号楼全部由盛丰公司出资开发，所有权为盛丰公司的理由与客观事实不符，长源公司对该楼房屋也进行了销售。综上所述，请求人民法院依法驳回原告沈福彬的诉讼请求。李权林及长源公司委托诉讼代理人曲乃萍辩称：对事实不了解。对原告的主张没有意见。盛丰公司述称：原告告诉事实正确，诉争房屋应归原告所有，人民法院应解除对该房屋的查封。盛丰公司于2011年受让了长源公司的位于福民街高丽村内西侧的土地使用权，并在此地块全资开发了X号商品房住宅楼，并于2011年12月8日以房屋顶账方式全额支付给长源公司80万元土地转让款，后于2012年3月29日与长源公司签订了高丽村三期善后有关事项的协议书，明确双方的权利义务。两公司并非隶属关系，也不存在挂靠关系。盛丰公司自负盈亏自主经营，自己对外销售房屋，承担独立的民事责任，至此盛丰公司系其所开发的X号楼的实际所有权人，其有权对外销售房屋，所以盛丰公司将其开发的房屋全部对外进行出售，房屋已交付购房者，且盛丰公司对外售出房屋现已有80余户已在梅河口市政务大厅办理了相关的产权登记手续，盛丰公司已全面履行销售房屋的义务，盛丰公司的销售行为得到政府相关部门的认可。高丽村X号楼的产权人是盛丰公司的，与长源公司无关。盛丰公司与长源公司无债务关系，盛丰公司没有义务替长源公司偿还外债，人民法院查封16号楼部分房屋是错误的，应依法予以解除。本院经审理查明本案事实如下：2015年12月15日，因姜薇、张守成、姜文利三人与刘雪梅分别依据本院（2015）梅民初字第641号和1275号生效民事调解书申请执行长源公司和李权林民间借贷执行案，经姜薇、张守成、姜文利申请，梅河口市人民法院执行局作出（2015）梅执字第590-3号执行裁定书，将长源公司开发的位于梅河口市高丽新村小区X号楼X单元X室房屋予以查封；依据刘雪梅的申请，于2015年12月15作出（2015）梅执字第813号执行裁定书，将上述房屋予以轮候查封，现两执行案件未终结。盛丰公司曾以其系被查封房屋实际投资人为由，向本院提出异议，要求解除查封。本院执行局于2016年3月23日作出（2016）吉0581执异18号执行裁定书驳回了盛丰公司的异议。后汪磊又以被查封房屋系其于2013年10月20日从盛丰公司手购买为由向本院提出异议，本院执行局于2016年5月18日以（2016）吉0581执异61号执行裁定予以驳回。本案原告沈福彬又以已于2012年11月10日购买了该房屋提出执行异议，本院执行局于2017年2月10日作出（2017）吉0581执异13号执行裁定书，驳回了沈福彬的异议。沈福彬对该裁定不服，特提起本案执行异议之诉。另查明，梅河口市福民街高丽村商业街小区X号楼是由长源公司开发建设。第三人盛丰公司提供的主张由其缴纳土地、有线电视、燃气等税费票据上载明的付款方均是长源公司，盛丰公司称其是靠挂长源公司开发，其与长源公司间有土地转让合同书和高丽村三期开发善后事项协议书。在本案庭审中，原告沈福彬与盛丰公司均称，沈福彬与盛丰公司于2012年11月10日签订《售楼合同书》，实际是以楼抵顶建X号楼赊欠沈福彬的水暖材料款；原告称欠23万多，具体欠数额因未结算不清楚，也没有到物业办理入住登记手续，盛丰公司称房屋钥匙在售楼处。盛丰公司称2013年与汪磊签订买卖合同实际不是买卖，而是向汪磊借款抵押。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，其争议焦点是原告沈福彬作为执行案外人对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈢非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、沈福彬与盛丰公司均称他们间的售楼协议并非实际的房屋买卖，而是以房抵债，但又不能提供充分证据证明债权存在和债权数额，本案诉前盛丰公司及其他案外人均以自己的名义另案主张权利，原告提供的供热费票据的付款人为售楼处，所以沈福彬提供的售楼协议和供热费票据不能证明以房抵债的真实性；且该售楼协议书本身不具备合法性，因为该争议房屋的合法开发单位是长源公司，即使争议房屋是盛丰公司投资建设，其与长源公司的对内债权效力也不能对抗长源公司为开发房产所有权人的对外物权效力；即使沈福彬与盛丰公司间以房抵债是真实的，在没有查封等公权力干预的情况下，他们间的以房抵债售楼协议也需经长源公司确认，才能获取房屋产权准许取得产权证照；二、沈福彬没有实际占有争议房屋，因其自认争议房屋是空着的没有其任何东西，也没有办入住登记手续；三、沈福彬没有取得房屋权属证书是有过错的，因其没有尽到长源公司才是争议房屋的所有人的注意义务，其仅凭与盛丰公司间的协议是无法取得房屋产权证照的。综上，沈福彬的权利主张不符合法定要件，其就争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故对沈福彬要求确认位于梅河口市福民街高丽村商业街小区X号楼X单元X室房屋归其所有并要求停止对上述房屋进行强制执行的主张，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告沈福彬的诉讼请求。案件受理费4638元，由原告沈福彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  李艳平人民陪审员  金丹丹人民陪审员  王晓辉二〇一七年七月七日书 记 员  张所颖