江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第01581号原告朱登科，个体工商户。原告张爱娟，医生。两原告委托代理人陆圣江，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告季雪松，教师。被告吴卫华，个体工商户。两被告委托代理人高飞，如东县城南法律服务所法律工作者。原告朱登科、张爱娟与被告季雪松、吴卫华共有物分割纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由审判员樊士新适用简易程序，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2015年4月2日第二次公开开庭进行了审理。原告朱登科、张爱娟及两原告委托代理人陆圣江，被告季雪松（第一次庭审）、吴卫华（第一次庭审）及两被告委托代理人高飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱登科、张爱娟诉称，2006年10月14日，原、被告夫妇签订《合伙购房合同》，约定双方共同购买位于原童店农机站办公楼西端丁字形一至三层共计15间房产，双方各出资50%即50500元，双方均享有一半的权利。2006年10月14日，薛文斌、朱王玉夫妇与被告季雪松夫妇签订《购房合同》，约定薛文斌夫妇将购得的涉诉房屋出售给季雪松，价款为101000元。涉诉房屋已交付给原、被告。2007年1月，双方将涉诉房屋的底层用于合伙经营超市。2012年终止合伙经营关系后，由被告单独经营。2012年11月7日，双方签订《房屋租赁协议》，就被告使用底层的房屋须向原告支付租金。被告独立经营后，强行霸占2、3层的所有房屋，对一楼商铺也拒不返还。综上所诉，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、确认原告享有涉诉房屋百分之五十的占有使用权；2、按照原、被告占有使用权比例对涉诉房屋的占有使用权进行划分；3、被告向原告支付房屋使用费18000元人民币。（使用期限一层从2013年11月9日至被告实际返还房屋之日；二、三层从2012年11月8日至被告实际返还房屋之日；暂计算至2014年9月23日）；4、诉讼费由被告承担。被告季雪松、吴卫华辩称，原、被告之间的合伙购房的买卖合同是无效的，既然无效，就无法确认它的使用权；第一、二个诉求就是一个诉求，既然无效不存在划分；第三个诉求无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2005年10月13日案外人马秀美通过竞买的方式购得原城南农机站（此前为童店农机站）三层办公用房、生活用房及店面房。房屋中标价为341000元，由案外人马秀美与薛文彬各出资一半。2005年10月24日薛文彬与马秀美签订协议，双方对马秀美中标购买的原童店农机站房屋约定：各出资一半，房产平分。2006年10月14日薛文彬、朱王玉夫妇与本案被告吴卫华及其丈夫季雪松签订买卖协议，约定薛文彬夫妇将购得的原童店农机站办公楼西端丁字型一至三层共计15间出售给季雪松，价款为101000元。2006年10月14日，原告朱登科夫妇与被告吴卫华夫妇签订合伙购房合同，约定所购得的薛文彬的房产（原童店农机站办公楼）各人各出资50%即50500元，共同购买。双方均已出资。原、被告共同出资购买原童店农机站的房产后，对底楼店面房进行了扩建改造，双方曾共同投资，轮流使用。二层房屋双方共同居住，三层房屋基本闲置。2012年11月7日，原告朱登科与被告吴卫华签订房屋租赁协议一份，约定被告（乙方）租用原告（甲方）原双方共同购买的房产（底楼店面）。租期为五年，自2012年11月9日起至2017年11月8日止。租金为7000元／年，于每年11月9日一次性付清。协议签订后，被告独自使用了底层商铺，用于开办超市至今，但未按约定给付租金，虽经多次协调未果。2013年1月19日，原告发现其与被告同住一层楼的大门的锁被更换遂报警。如东县公安局城南派出所接警后出警处理，民警对双方进行了规劝教育，要求双方不得随意更换门锁，和谐相处。双方均同意，纠纷平息。2013年3月5日，原告朱登科向本院提起诉讼，请求判令被告吴卫华给付房屋租金7000元并承担诉讼费用。案件审理中，原告变更诉讼请求，要求被告吴卫华按约定的年租金标准支付一年的房屋使用费7000元。本院于2013年5月26日作出（2013）东民初字第0367号民事判决书，认定原、被告双方所签订的《房屋租赁协议》无效，判决被告吴卫华给付原告朱登科2012年11月9日至2013年11月8日期间的房屋使用费7000元。吴卫华对该判决不服，向南通市中级人民法院提起上诉，2013年8月20日，二审法院作出（2013）通中民终字第1114号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。吴卫华对终审判决不服，向江苏省高级人民法院申请再审。2014年5月15日，江苏省高级人民法院作出（2014）苏审二民申字第0559号民事裁定书，裁定：驳回吴卫华的再审申请。由于原、被告双方在合伙经营期间出现纠纷，原、被告在共有房屋的居住使用上产生矛盾，再加上被告没有按照双方所签订的《房屋租赁协议》的约定支付房屋使用费，原告于2014年9月24日向本院提起诉讼，主张权利。另查明，涉案的原童店农机站房产，无房屋产权证和国有土地使用证，原、被告购买该房产后也未能补办。在（2013）东民初字第0367号民事案件审理中，根据原告方的申请，本院也未能调取到该房产的合法的建设审批手续。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提供的“合伙购房合同”、《房屋租赁协议》、《房屋买卖合同》、收条，本院（2013）东民初字第0367号民事判决书、（2013）通中民终字第1114号民事判决书、（2014）苏审二民申字第0559号民事裁定书在卷证实，并经庭审质证审核，足以认定。本院认为，涉案房屋系原、被告共同出资所购买，原、被告双方系该不动产的共有人。由于涉案房屋无房屋产权证、土地使用证也无合法的建设审批手续，欠缺合法性，因此，法律不能确认原、被告对该房屋享有合法的共有权，但原、被告双方对该房屋均享有占用、使用、收益的权利。根据原、被告双方所签订的《合伙购房合同》，案涉房屋原、被告双方按照各百分之五十的比例出资购买，根据物权法规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此，原告按出资比例对该房屋享有一半的占有、使用和收益的权利，故原告起诉要求确认享有该房屋百分之五十的占用使用权，本院予以支持。由于案涉房屋无合法的产权证明，又系一个整体，房屋的底层商铺因开设超市又进行了扩建，现被告仍然在经营使用，审理中原告不同意对该房屋的占有使用权进行分割，双方又协商不成，故原告要求按照原、被告占用使用权比例对涉诉房屋的占用使用权进行划分，目前尚不具有现实的可能性，故对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。关于原告主张要求被告给付房屋使用费的诉讼请求，原告曾经起诉主张过，本院判决被告吴卫华给付原告朱登科2012年11月9日至2013年11月8日期间的房屋使用费人民币7000元。该法律文书已发生法律效力。2013年11月9日至今，被告继续占有使用案涉房屋的底楼商铺经营超市，被告应当支付房屋的使用费，应参照原、被告双方所签订的《房屋租赁协议》约定的7000元一年的标准计算。关于原告主张的二、三层楼的使用费，因原告未能提供足够证据证明该两个楼层被被告独自占有使用，故原告要求被告支付该楼层的占用使用费，无相应的事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十九条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条之规定精神，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第五条及有关民事政策法律之规定，判决如下：一、原告朱登科、张爱娟享有原、被告共同购买的原童店农机站十五间房屋50%的占有使用权。二、被告季雪松、吴卫华支付原告朱登科、张爱娟案涉房屋底楼房屋使用费（以7000元／年为标准，自2013年11月9日计算至该房屋不再由被告独自使用时止）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币410元，由被告季雪松、吴卫华负担310元，由原告朱登科、张爱娟负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币410元（户名：南通市财政局，帐号：47×××82，开户行：中行南通市西被闸支行）。审 判 长  樊士新审 判 员  肖文明人民陪审员  钱玉龙二〇一五年五月二十日书 记 员  毛海燕附相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额共有。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。