广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初10914号
原告张祯喆，男，1991年6月17日出生，满族，身份证住址：江苏省。
委托代理人张爱玉，广东常正律师事务所律师。
委托代理人彭艳芳，广东常正律师事务所辅助人员。
被告谭容波，男，1980年3月16日出生，香港特别行政区居民，
委托代理人黎柏铖，广东省东莞市常平镇法律服务所法律工作者。
第三人东莞市大雄房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇横江厦村常马路铺位。
法定代表人黄双艳。
委托代理人熊传年，男，1981年1月12日出生，汉族，身份证住址：湖北省宜都市，该公司经理。
原告张祯喆诉被告谭容波房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加东莞市大雄房地产经纪有限公司（以下简称大雄公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张祯喆及其委托代理人张爱玉、彭艳芳、被告谭容波及其委托代理人黎柏铖、第三人大雄公司的委托代理人熊传年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张祯喆诉称，原、被告双方在第三人大雄公司的帮助下，于2016年3月27日签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定原告购买被告所有的位于东莞市常平镇××花园××9Ｂ的房屋，房地产权证：粤房地权证莞字第××号，价格为495000元。签订合同当日原告现金支付被告定金28000元，剩余22000元原告于2016年3月28日通过案外人冉秋红的账户转账至被告的账户，并于2016年3月31日支付中介�金10000元。原告的银行贷款于2016年8月17日审批通过，原告将结果告知被告，要求继续履行房屋买卖合同，但被告表示不愿意继续履行合同，拒绝办理房屋过户手续，故现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》；2、被告向原告退回购房定金50000元；3、被告向原告支付违约金99000元；4、被告赔偿原告因购买案涉房屋支付给第三人大雄公司的中介费10000元；5、被告支付原告因维权支付的律师费11000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告谭容波辩称，原告起诉被告违约以及要求被告承担违约责任是没有任何事实依据和法律依据。首先，被告认为，在原、被告双方签订《房地产买卖及居间合同》后，被告已依照合同的有关约定积极地去履行合同义务，在2016年3月31日已委托担保公司的相关人员办理赎楼还款手续等。而且，上述受托人�都是在第三人大雄公司的安排下进行的，而且在办理上述赎楼手续的过程中，被告也曾多次向第三人大雄公司询问赎楼手续的进展情况，第三人大雄公司均告知相关手续正在办理之中。直至2016年的8月份，第三人大雄公司才告知被告相关的赎楼已办妥，被告认为，在上述期间内，原告以及第三人大雄公司因未在一个合理期限内取得银行相关的贷款手续，从而拖延了办理房屋赎楼等相关手续，导致合同自签订之日起至今已逾期5个多月均未能获得任何实质的进展，最终导致合同目的无法实现。同时，被告认为，第三人大雄公司作为居间合同的当事人，其身份是一个专业的中介机构，其本身对二手楼交易的过程也是相当熟悉，就是因为其未尽职责，从而造成本合同无法履行的另一个原因之一。所以，在本案中，真正的违约方才是原告以及第三人大雄公司，并非被告。被�之所以提出不卖，是基于有一个合法的理由，该行为不构成违约。综上，原告的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，恳请法院依法查明事实，作出一个公正的判决。
第三人大雄公司述称，对原告的诉讼请求、事实和理由均没有意见。被告答辩称二手楼的手续全部由第三人大雄公司办理以及未在约定期限内取得贷款手续有异议，申请银行贷款手续是委托担保公司处理的，并不由原告或第三人大雄公司处理。
经审理查明，被告是案涉位于东莞市常平镇××花园××9Ｂ房屋的权属人，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号，现抵押于中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行，房地产他项权证为2700208039号，本院根据原告的申请作出（2016）粤1973民初10914号民事裁定书于2016年9月9日对案涉房屋进行了司法查封。
2016年3月27日，原告作为买方�被告作为卖方、第三人大雄公司作为经纪方、东莞泛联房地产经纪服务有限公司（以下简称泛联公司）作为见证方，共同签订一份编号为FLMMX0501389的《房地产买卖及居间合同》，约定被告自愿将案涉房屋转让给原告，转让总价为495000元，原告同意于签订合同当日支付定金30000元，双方在银行或担保公司签署担保或银行贷款申请资料当日补交定金20000元给被告，首期楼款根据担保公司的规定做冻结或监管处理，其余楼款350000元由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至原告的收款账户内，贷款银行实际批准金额，若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足，原告应在房管所过户当天支付被告贷款差额部分楼款；案涉房屋已办理抵押登记，由原告出资提前还款，原告或原告的受托人应在签订合同后15个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续并在泛联公司或银行通知还贷之日起由合同约定提前还款出资方在银行规定期限内还清贷款，因未及时办理上述手续导致成本增加及违约责任由责任方自行承担；被告利用原告支付的楼款还贷的，应在合同生效后5个工作日提交公证所需资料办理第三人大雄公司指定人员或担保机构提前还贷、取回产权资料、代为注销抵押、代办过户、代为到税务部门确定房屋评估价以及签订相关文件等手续的公证委托。原告办理贷款的，应在双方去房管所签订《房地产买卖合同�前办理委托泛联公司代办领证、抵押登记等交易需要原告配合的相关手续的公证委托；原、被告双方或经公证委托的委托代理人应在收到泛联公司或书面通知之日起3个工作日内备齐办理案涉房屋过户所需资料，并同时到房管交易所签署相关文件及办理产权过户手续；被告在收齐房款当日向原告交付案涉房屋；原、被告双方一致同意委托泛联公司作为交易手续代办方规划、引导、协助办理本次交易过户的相关手续。第三人大雄公司委托泛联公司代为收取交易过程中应由第三人大雄公司获取或代收代付的所有费用；原告或被告违反合同约定或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，每逾期1日，违约方应按房屋转让价格1‰向守约方支付违约金；逾期15天仍未履行的，守约方可依据合同法第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于案涉房屋转让价�20%的违约金；因一方违约导致合同解除，若居间服务费及代办服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；一方因违约导致合同无法正常履行，导致第三人大雄公司无法收取全部居间服务费或泛联公司无法收取代办服务费的，违约方应承担第三人大雄公司应收取的全部居间服务费以及泛联公司应收取的全部代办服务费；守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。同日，原告向被告支付定金28000元，次日向被告支付定金22000元。原、被告于2016年3月底委托盈晖担保公司办理申请银行按揭贷款及赎楼手续，并由盈晖担保公司向华夏银行东莞分行申请按揭贷款，该行于2016年8月17日向原告出具《贷款初审结果通知书》，初审同意向原告发放贷款350000元。后双方在交易履行过程中发生争议，案涉房屋的转让没有完成。
原告提供短信记录主张被告在原告取得银行贷款审批的情况下于2016年8月明确告知担保公司停止办理赎楼手续，拒绝继续转让案涉房屋，已构成根本违约；现原告要求解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》，根据合同约定，被告应向原告退回定金50000元及支付违约金99000元；原告提供收款收据主张原告已向第三人大雄公司支付了居间服务费10000元，应由被告向原告予以赔付；原告提供《民事委托代理合同》及律师费发票以证明其委托广东常正律师事务所进行本案诉讼支出律师费11000元，应由被告承担；其中律师费发票的金额为5000元。
被告则主张签订合同时双方曾口头约定案涉交易应于2016年5月之前完成赎楼手续，于2016年6月前收到全部楼款，但经被告多次催促，因原告以及第三人大雄公司的原因于2016年8月才取得银行贷款审批，已超出之前约定的期限，造成被告的合同目的无法实现，故被告有权据此要求终止交易，并不构成违约，无需向原告支付违约金，且原告主张的违约金标准过高，应予以调整为5%为宜；合同中并未约定居间服务费，原告主张被告赔付居间服务费缺乏依据；而原告主张的律师费发票数额、开具时间与合同约定的数额及支付时间不一致，无法证明律师费已经实际支付。被告提供短信记录主张第三人大雄公司因超出约定的时间，向被告赔付了2016年6月至2016年7月期间的利息，从此可看出双方就交易期限作出约定。对此原告质证认为原、被告及第三人大雄公司曾就完成交易的时间进行了预估，但并未明确约定交易期限。
第三人大雄公司则主张双方并未具体约定完成银行贷款审批及赎楼手续的期限，相关的手续均委托盈晖担保公司进行经办，当时只是第三人大雄公司预估的交易时间，并未作出实际的承诺期限；后因银行额度上限的问题导致取得银行按揭贷款时间延误，第三人大雄公司为促成交易完成，经与盈晖担保公司协商，由第三人大雄公司先行支付相应的利息给被告，后再由盈晖担保公司支付给第三人大雄公司；在履行过程中并不存在因原告的原因导致完成银行贷款审批及赎楼手续延误的情形；第三人大雄公司确认虽然合同并未约定居间服务费的数额，但双方约定了由原告支付居间服务费10000元，现已以现金的方式收取了原告居间服务费10000元。
另查，第三人大雄公司主张第三人大雄公司是东莞泛联房地产经纪服务有限公司的加盟店，使用的是东莞泛联房地产经纪服务有限公司提供的合同版本以及定金收据，但在本次交易中均由第三人大雄公司实际经办，东莞泛联房地产经纪服务有限公司并未参与。对此原告予以确认，而被告则主张根据合同约定由东莞泛联房地产经�服务有限公司作为交易手续代办方规划、引导、协助办理本次交易过户的相关手续以及代收相关费用，但实际中与第三人大雄公司的关系不清楚。
2016年8月30日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请，本院于2016年9月27日将起诉状副本送达给被告。
以上事实，有原告提供的房地产权证复印件、《房地产买卖及居间合同》、定金收据、居间服务费收据、短信记录、《贷款初审结果通知书》、《民事委托代理合同》、律师费发票、被告提供的公证委托书、短信记录及本院庭审笔录附案为证。
本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故本院认定案涉的《房地产买卖及居间合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。
原、被告对案涉合同的解除以及违约责任主张不一，被告主张因原告及第三人大雄公司的原因导致截至2016年8月才取得银行贷款审批，已超过双方约定的期限即2016年6月，原告及第三人大雄公司违约在先，被告据此要求解除合同并终止交易，并不存在违约行为。对此本院认为，首先原告与第三人大雄公司均否认双方曾就完成贷款审批及赎楼手续的期限进行约定，被告提供的短信记录显示第三人大雄公司曾补偿被告两个月的供楼利息，但并未据此认定双方就上述手续的办理期限进行了明确约定；其次，被告主张因原告及第三人大雄公司的原因造成上述手续办理延误，但并未提供任何证据证明原告存在拖延办理上述手续的情形；最后，原、被告双方均已签署文件委托盈晖担保公司进行申请按揭贷款、赎楼等手续，原告已经履行了合同约定的申请按揭贷款的义务，上述手续办理进展受包括担保公司、银行等因素影响，需要其他部门的配合，被告以办理申请按揭贷款超过期限为由拒不继续配合办理赎楼手续，缺乏依据，从而导致双方的房屋买卖交易无法完成，已构成根本违约，作为守约方的原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，原告有权要求解除《房地产买卖及居间合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院于2016年9月27日向被告送达了本案的起诉状副本，视为被告已经知悉原告要求解除合同的主张，故案涉合同应于2016年9月27日解除。
根据《房地产买卖及居间合同》的约定，现被告构成根本违约，原告作为守约方，有权要求被告退还已付的定金50000元；同时，被告应向原告支付相当于购房总价的20%违约金即495000元×20%=99000元。对于原告诉请的定金及违约金，本院予以支持。
至于原告诉请的律师费，根据《房地产买卖及居间合同》约定，守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担，现原告提供《民事委托代理合同》及律师费发票以证明，但其律师费发票显示律师费金额仅为5000元，故本院据此认定原告实际支出的律师费为5000元，该律师费应由被告承担。
至于原告诉请的居间服务费，虽然合同中并未明确约定居间服务费的金额，但根据原告提供的居间服务费收据以及房屋买卖交易的实际情况，足以证明原告已向第三人大雄公司支付居间服务费10000元，现因被告的违约无法实现合同目的，《房地产买卖及居间合同》约定“因一方违约导致合同解除，若居间服务费及代办服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用”，原告已付的居间服务费10000元应�被告直接向原告予以赔付。对于原告关于居间服务费的主张，本院予以支持。至于第三人大雄公司是否已经全面履行了经纪方的义务以及应否收取上述居间服务费，属于另一法律关系，被告可在向原告赔付后另行进行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原、被告就位于东莞市常平镇新天美地花园6座9B房屋（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）签订的编号为FLMMX0501389的《房地产买卖及居间合同》于2016年9月27日解除；
二、被告谭容波应于本判决发生法律效力之日起三日内退回原告张祯喆定金人民币50000元；
三、被告谭容波应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张祯喆支付违约金人民币99000元；
四、被告谭容波应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张祯喆赔偿居间服务费人民币10000元；
五、被告谭容波应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张祯喆支付律师费人民币5000元；
六、驳回原告张祯喆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1850元、保全费1370元，原告张祯喆已预交，由原告张祯喆负担55元，被告谭容波负担3165元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方�事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审判员 黎杰安
二〇一六年十一月二十五日
书记员 江婷婷
陈婷玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九�四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履�合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。