山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终990号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司，住所地：青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。
法定代表人：赵元海，总经理。
委托诉讼代理人：相婷婷，女，1984年2月5日出生，汉族，居民，住青岛市市北区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：王亚军，男，1963年4月19日出生，汉族，居民，住龙口市。
委托诉讼代理人：宋兆乾，山东崇真律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司因与被上诉人王亚军商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青岛德源泰置业有限公司的委托诉讼代理人相婷婷及被上诉人王亚军的委托诉讼代理人宋兆乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人青岛德源泰置业有限公司上诉请求：1、撤销山东省龙口市人民法院（2015）龙民三初字第494号民事判决第一项，依法改判上诉人不予支付逾期交房违约金361196.22元。2、全部案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人分别于2014年1月22日、2014年3月1日多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续，导致涉案房屋不能交付的原因系被上诉人所致。二、被上诉人未按照合同约定足额交纳涉案房屋的相关费用（包括物业管理费），已经违反了合同约定，一审法院在被上诉人举证不能的情况下，仍做出对其有利的判决，实属证据不足。三、涉案房屋未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，不影响涉案房屋已经具备交付条件的事实。
被上诉人王亚军辩称，一审认定正确，请求维持原判。
王亚军向一审法院起诉请求：判令青岛德源泰置业有限公司向王亚军支付逾期交房违约金223909元（自2012年7月1日计算至2015年6月30日，共计1094天），本案诉讼费用由青岛德源泰置业有限公司承担。
一审法院认定事实：2011年12月12日，王亚军与青岛德源泰置业有限公司签订商品房预售合同一份，约定，王亚军购买青岛德源泰置业有限公司开发的位于港城大道北、南山路西利群集团龙口商业步行街第E幢2层201铺号楼房。该商品房建筑面积98.55平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米10384.08元，金额1023351元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人按第1种方式付款，1、一次性付款，于2011年12月12日前一次性付清总房款人民币1023351元。第八条“交付期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2012年6月30日，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇不可抗力，出卖人应自发生之日起60日内书面告知买受人，交付期限据实顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）经规划部门批准的详细规划总平面图；（3）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（4）前期物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（5）《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；（6）买受人共有的配套公共建筑和公共设施清单；（7）前期物业服务提供的物业服务手册。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，王亚军按合同约定向青岛德源泰置业有限公司付清了总房款1023351元，2011年12月28日，青岛德源泰置业有限公司为王亚军出具收款收据。青岛德源泰置业有限公司主张2014年1月22日青岛德源泰置业有限公司通过国内快递向王亚军发出交房通知书，通知王亚军办理房屋交接手续，2014年1月26日王亚军签收交付使用通知书。王亚军认可于2014年1月26日收到涉案房屋，后进行了装修并出租在外。
另查明，涉案房屋于2015年6月30日竣工验收，于2015年7月18日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，该备案表显示涉案房屋已取得建设工程竣工规划验收合格证。
一审法院认为，王亚军与青岛德源泰置业有限公司于2011年12月12日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。王亚军按照合同约定履行付款义务，青岛德源泰置业有限公司应按合同约定于2012年6月30日前将取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。根据《物业管理条例》第42条第2款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，青岛德源泰置业有限公司主张王亚军未能交纳物业费青岛德源泰置业有限公司有权拒绝交房的抗辩理由不当，本院不予采纳。青岛德源泰置业有限公司辩称其已向王亚军完成房屋交付义务，王亚军认可2014年1月26日接收涉案房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。青岛德源泰置业有限公司于2014年1月26日向王亚军交付涉案房屋时涉案房屋未经相关部门验收合格，原青岛德源泰置业有限公司双方的交付行为违反了上述法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”之规定，该交付行为应属无效。因此，青岛德源泰置业有限公司已完成交付不承担违约责任的抗辩理由不当，本院不予采纳。青岛德源泰置业有限公司直到2015年6月30日才竣工验收，2015年7月18日才取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》、《山东省建设工程竣工规划验收合格证》，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，王亚军起诉要求青岛德源泰置业有限公司支付自2012年7月1日起至2015年6月30日止的逾期交房违约金223903元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，判决：青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付王亚军自2012年7月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金223903元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由青岛德源泰置业有限公司承担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，本案争议焦点为上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金。涉案房屋于2015年7月18日才取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的事实清楚，上诉人在此之前虽向被上诉人发出过交付通知，但涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，被上诉人依法有权拒绝接收。2015年7月18日之后，上诉人又将交纳物业费作为交付房屋之前提条件，物业费的交纳与商品房交付是两个不同的法律关系，上诉人的行为限制了被上诉人的合法权利，本院不予支持。
综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4659元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 樊 勇
审判员 李 安
二〇一七年六月一日
书记员 辛婷婷