南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）栖霞民初字第164号
原告王海彪，男，汉族，1960年8月8日出生。
委托代理人邵连顺，江苏正天衡律师事务所律师。
被告南京永涛实业有限公司，组织机构代码25000878-5，住所地在南京市栖霞区栖霞街1号。
法定代表人任俊州，该公司总经理。
委托代理人陈爱东，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
委托代理人金莹，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
原告王海彪与被告南京永涛实业有限公司（以下简称：永涛公司）房屋拆迁补偿纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理后，依法由代理审判员丁旦适用简易程序，于2013年4月22日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，分别于同年9月25日、11月20日公开开庭进行了审理。原告王海彪及其委托代理人邵连顺，被告永涛公司的委托代理人陈爱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王海彪诉称，原告自1995年元月起即在某农贸市场承租栖霞工商所门面房2间（某某街某某圩XXX号沿街门面房第5、6号）经营干货等。1995年7月，原告和王某某、孟某某等几户个体经营户经工商所等多个部门同意，在各自承租门面房后搭建房屋扩大经营。原告自己出资搭建50平方米。1996年被告在承租某某圩XXX号另一部分场地后，开办建材大市场。1998年4月，被告因扩大经营建房需要，经与原告等几家经营户协商，拆除了原告等人的自建房，新房建好后，将其门面房后面简易房归还原告各家。1998年4月30日，原、被告签订拆换房屋协议一份，被告把建好后2间半房屋归还原告。2007年8月，被告曾向栖霞区人民法院起诉原告要求收回上述拆换的2间半房屋。后经法院调解，原告同意把该房借给被告使用。经调解，法院作出（2007）栖民一初字第1399号民事调解书确认了该房归原告所有。“栖霞广厅”项目于2009年7月1日开始拆迁，被告经营的建材大市场位于拆迁红线范围内。在原告的自建房屋被拆迁前，原告找过栖霞街道办事处，告知上述情况。街道办事处说等拆的时候再说。2012年10月，原告的自建房被拆除，原告去找街道办事处，被告知该处拆迁款已被被告领取，栖霞街道已出具了情况说明，建议栖霞区拆迁办在支付拆迁款时预留部分费用，以便协调处理矛盾，并曾联系被告公司法定代表人到街道协商处理，但被告拒不出面。故具状起诉，请求依法判决被告支付给原告拆迁补偿款200000元，并承担诉讼费。
被告永涛公司辩称，1993年南京市蔬菜公司把其所有的位于栖霞区某某圩XXX号的一部分场地出租给了栖霞区工商局，用于办某农贸市场。市场建成后，原告在该处租赁了一个摊位从事经营。后原告认为其摊位不够用，于是在承租的房子后面搭建了简易坯房，在1995年6月，为了搭建简易房，栖霞土地管理所暂时同意旗下工商局的租赁户搭建简易房，同时约定如国家集体需要，自行拆除，如有邻里矛盾，由工商所解决。同时，原告与工商所的租赁合同上也约定，如果租赁期满后，不愿再干，其搭房的一切财产归工商所所有，原告不得自行拆除或转让。1996年蔬菜公司把该地段另一部分场地出租给被告，被告在该场地兴办了建材大市场。1997年9月30日，因农贸市场和建材市场相连，被告与栖霞区市场服务中心（实际就是工商所）签订了一份协议，协议约定工商所将所有场所和场地交给被告，且资产属于被告。被告把工商所租赁给蔬菜公司的地也承租了下来，一起办了建材市场，协议暂定五年。2003年协议到期，工商所承租的场地要移交给蔬菜公司，同时，被告将所有移交蔬菜公司的房屋和场地继续承租下来。2002年4月18日，被告与蔬菜公司签订了协议，租赁了原某农贸市场的场地和房屋。双方约定租赁时间。因为原告与栖霞工商局签订的协议，所有搭建的房屋全部归工商所，工商所租赁期满后，不再续租，将承租的场地和场所全部由被告承租。在2003年委托栖霞区商业网点办公室（实际就是工商局、市场服务中心）张某某来处理原某农贸市场与蔬菜公司关于租赁房屋搭建的遗留问题。最终与被告达成协议，就该场地遗留的简易房屋及大棚，补偿8万元给了网点办公室。2003年4月，栖霞镇人民政府第三产业办公室，曾给被告在栖霞大市场内建设的房屋做了说明，证明建设的房屋产权都归被告公司。2012年该地段拆迁时，被告在租赁场地举办的建材大市场建设的所有房屋被南京市栖霞区行政管理局认定为违建，理由是未办理建设工程规划许可证。房屋面积合计2398.02平方米，并于2012年7月20日出具了宁城执栖强执字（2012）第060515号强制执行决定书，强制将被告所建的房屋拆除。故原告搭建的建筑已经不存在。在1998年4月30日，被告承租了原栖霞工商所承租的房屋，对原告搭建的简易房进行了拆除，并且在拆除后统一建设了建材大市场。所以，原告搭建的房屋在1998年4月份就不复存在。现被拆除的是被告建设的房屋，原告不是被拆除人，不能从被告处得到补偿，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1993年，南京蔬菜副食品集团总公司（原南京蔬菜公司，以下一并简称：蔬菜公司）将其所有的位于栖霞区某某圩XXX号的一部分场地出租给栖霞区工商行政管理局（以下简称：工商局），用于扩建某农贸市场，后因政府要求，工商局将农贸市场的管理与经营移交给了栖霞区商业网点建设办公室（以下简称：网点办）。1994年1月12日，原告王海彪与原工商局栖霞工商所签订租房合同，租赁了农贸市场内X号门面房用于经营干货等。合同载明：面积约14平方米，租金每月180元；王海彪向工商所交纳押金3000元；租房合同期限为1994年1月15日至1995年12月31日，合同期满，如不再续租则退还押金，如续租则有优先租赁权。1995年6月，原告王海彪与工商所签订搭房合同，经工商所等部门同意，在其承租的房子后面搭建了简易披房，合同约定，如果原告租赁期满后，不愿再干，其搭房的一切财产归工商所所有，原告不得自行拆除或转让。1996年6月20日，蔬菜公司与被告签订联营协议，由蔬菜公司提供房屋和场地，被告提供流动资金和货源进行联营，联合开发建材市场。联营期暂定六年，自1996年7月1日至2002年6月30日。1997年9月30日，因农贸市场和建材市场相连，被告与栖霞区市场服务中心（承担原工商局部分管理、经营职能）签订了一份协议，协议约定工商局将租赁自蔬菜公司的部分场地和房屋等资产交给被告使用，且资产属于被告，协议暂定五年，自1997年11月30日至2002年11月30日。1998年4月，被告为扩大建材大市场规模，经原栖霞镇人民政府同意，决定沿街兴建一排门面房。因涉及原告原搭建使用的披房拆除问题，经协商原、被告于同年4月3日达成协议，协议约定：自动工拆除原告搭建棚子之日起，25日许将原告门面房后简易房归还（房高2.2米，门面房后橼让出原下水道位置，还减去划线让出部分后的面积，简易房地平高不低于前面门面房地平高），大市场除因非人为客观因素外，不得超过交付使用期限。2002年6月18日，被告与蔬菜公司签订租赁协议，协议约定由被告继续租赁蔬菜公司的房屋和场地，租期4年，自2002年7月1日至2006年6月30日，如无违约行为，顺延两年至2008年6月30日。2003年1月，因工商局不再租赁蔬菜公司的场地，蔬菜公司与被告于1月5日签订租赁补充协议，约定将上述场地租赁给被告，时间自2003年3月1日起算，终止日期和其他事项同2002年6月18日合同；在履行协议过程中，如与相邻经营单位产生纠纷或需协调处理相关事宜，均由被告自行负责，蔬菜公司不承担任何责任和后果。2003年4月，原栖霞镇第三产业办公室（以下简称：三产办）出具证明，载明：兹有某某圩XXX号“栖霞建材大市场”临街门面房于1998年由“永涛实业公司”和我单位共同开发，平“宁栖公路”路面的门面房为一层，临市场内的房屋系该房屋的框架结构为负一层，其产权归“永涛公司”所有。2007年12月18日，被告与网点办签订协议，协议载明：因被告与蔬菜公司约定自行负责解决原农贸市场一切遗留问题，对于原网点办在承租蔬菜公司的场地上扩建农贸市场时建有的部分简易房屋及大棚，由被告给予网点办8万元补偿，补偿后，原工商局、网点办遗留在上述场地上的一切简易房屋、建筑物的所有权、使用权均归被告所有，被告在该场地上将原有简易房屋、建筑物进行拆除、改建、新建，均与网点办无关。
另查明，原某农贸市场于2005年11月左右搬迁，原告王海彪不再在该处经营，但仍占有使用原租赁的房屋和后搭建房屋。2006年1月11日，被告永涛公司向本院提起房屋迁让诉讼，要求王海彪迁让出上述房屋，后申请撤诉并获本院准许。2007年8月1日，永涛公司再次提起迁让之诉，后经本院主持调解，永涛公司与王海彪于同年12月11日达成调解协议：一、王海彪将位于南京市栖霞区栖霞街道某某圩XXX号原租赁工商所的原市场内门面房及永涛公司拆换房屋交付给王海彪的门面房2间半无偿借给永涛公司使用，至永涛公司与蔬菜公司的土地租赁合同终止时止，永涛公司不支付使用费。二、王海彪于2007年12月31日前将上述房屋腾空交付给永涛公司。上述协议由本院作出（2007）栖民一初字第1399号民事调解书予以确认。
2009年7月1日，因“栖霞广厅”项目需要，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（以下简称：拆迁办）在栖霞区栖霞街道栖霞村地块实施房屋拆迁工作，含被告永涛公司经营的建材大市场在内的原蔬菜公司位于某某圩XXX号场地在拆迁红线范围内。2012年7月20日，南京市栖霞区城市管理行政执法局出具了宁城执栖强执字（2012）第060515号强制执行决定书，以永涛公司的在某某圩XXX号搭建的砖混结构和披棚结构房屋2398.02平方米未办理建设工程规划许可证为由，认定为违法建设，限永涛公司于2012年10月20日前腾清违法建设内所有物品，并定于同年10月21日实施强制拆除。2012年10月18日，永涛公司与拆迁办签订拆迁补偿协议，协议载明：一、永涛公司房屋、建筑物、设备坐落于栖霞区栖霞街道栖霞村，房屋建筑面积2801.35平方米（具体明细附后），位于本次拆迁范围内；二、永涛公司必须于2012年10月20日前将房屋、设备搬空，交拆迁办拆除；三、乙方拆迁货币补偿款总额为13500000元，其中房屋拆迁补偿款10970775元、附着物补偿费1432147元、设备拆除搬迁费219416元、停业补偿费877662元。后上述房屋被拆除，永涛公司已取得全部拆迁补偿款。本案所涉房屋亦被拆除，南京市栖霞区栖霞办事处城市管理科于2012年11月13日出具情况说明，载明：由于王海彪等4户反映与永涛公司有房产纠纷，在拆迁时栖霞街道建议拆迁办在支付拆迁款时，预留部分费用，以便协调处理矛盾。后协调未果，原告王海彪遂以其自建房屋被拆除，拆迁补偿款被被告领取为由，起诉至本院要求被告支付拆迁补偿款，在审理过程中，原告明确诉讼请求为要求被告支付拆迁补偿款3916元／平方米（即10970775元÷2801.35平方米）×48平方米=187968元。
在本案审理过程中，经原告申请，本院多次联系拆迁办调取拆迁办就某某圩XXX号房屋与永涛公司签订的拆迁补偿协议，拆迁办仅提供了协议正本，对具体明细、附表均未提供。被告陈述拆迁办从未给其拆迁协议，并同样申请调取，后持本院调查令至拆迁办，拆迁办仅提供了一份拆迁补偿款测算表（表二），该表载明有：地下室173平方米，185元／平方米，合计32005元。被告陈述该地下室即原告拆换的房屋，原告对此不予认可。
再查明，本院受理的（2007）栖民一初字第1399号永涛公司起诉王海彪迁让纠纷一案，2007年9月10日庭审时，永涛公司陈述要求王海彪返还房屋的房号及面积为“自西向东数是5号、6号，由东向西数是6号、7号。在迎街的门面房负一层。面积50平米，其中由原告统一搭建的约36平米，被告承租工商所出租的一间约14平米的房屋”，王海彪对该陈述表示认可。
上述事实，有原、被告陈述，原告举证的栖霞区南京市栖霞区栖霞街道办事处城市管理科说明、营业执照、税务登记、（2007）栖民一初字第1399号民事调解书，被告提交的联营协议、租赁协议、租房合同、网点办委托书、被告与网点办签订的协议、三产办证明两份、宁城执栖强执字（2012）第060515号强制执行决定书，自拆迁办调取的拆迁补偿协议、补偿款测算表表二，（2007）栖民一初字第1399号开庭笔录等证实，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立，经依法登记，才能发生效力。原告王海彪在其不享有土地使用权的租赁门面房后搭建披房，所建房屋并未取得合法手续，亦未依法登记，故该房屋属违章建筑。但原告在该特定历史条件下经有权出租人同意，并向相关部门申请获批，搭建了披房，其享有一定的使用权，该使用权非经依法拆除披房或原出租人依约收回，可一直享有。被告永涛公司为扩大经营对原告自行搭建的披房进行了拆换，并注明归还，应视为原告对拆换后的房屋仍然享有使用权。2007年被告通过本院调解借用了原告的该房屋，取得了使用权，但该房屋的建筑物收益权仍应归原告所有。被告对借用房屋有妥善保管义务，现该房屋在被告借用期间被拆迁，尽管该房屋先被认定为违章建筑，并准备强制拆除，但最终实际上由被告与拆迁办签订了拆迁补偿协议，获得的补偿，该房屋的拆迁补偿利益应归原告所有。至于该拆迁补偿实际为多少，原告主张187968元，无事实和法律依据，本院不予支持。结合三产办于2003年4月出具证明中对原告房屋表述为负一层的情况，参照本区一般无证房屋的拆迁补偿标准，本院确认附表中所述地下室即为原告披房，即应按185元／平方米计算。至于房屋面积，因房屋已被拆除，本院酌情按原、被告在（2007）栖民一初字第1399号案件庭审中均认可的36平方米进行计算。综上，被告永涛公司应当返还原告王海彪房屋拆迁补偿款6660元（185元／平方米×36平方米）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：
一、被告南京永涛实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王海彪房屋补偿款6660元。
二、驳回原告王海彪的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4059元，由原告王海彪负担4009元，被告南京永涛实业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4059元。南京市中级人民法院开户行：农行南京鼓楼支行，账号：10105901040001276。
审 判 长 丁 旦
人民陪审员 侯裕芳
人民陪审员 杨自金
二〇一三年十二月三日
见习书记员 吴绮珩