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贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0526民初4698号
原告马弘，男，1982年12月15日出生，回族，住贵州省威宁县。
被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县滨海路草海商贸城内。
主要负责人李文然，总经理。
委托代理人管梓七（特别授权），贵州草海律师事务所律师。
原告马弘诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李才富独任审判，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告马弘、被告厚源房开公司的委托代理人管梓七到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马弘诉称：我与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于草海商贸城3栋2单元304号住房，建筑面积101.19平方米，套内建筑面积81.48平方米，原告向被告全额支付房款221463元。合同约定，被告承诺于2013年4月30日向原告交付房屋，第十三条约定逾期交房违约金为日万分之五。从2013年4月30日起到2014年3月3日止，逾期交房307天，每天违约金为110.73元，307天共计33994.57元。合同还约定，被告承诺于2014年4月30日前取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记文书交付原告，逾期买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款千分之五的违约金。从2014年4月30日至今，被告逾期1265天，违约金共计140073.45元。到期后，原告多次要求被告交付商品房转移登记文书，被告以各种理由推脱，于2014年3月3日才通知领取房屋钥匙。现原告主动调整违约金标准，请求判令被告支付原告逾期交房违约金2万元，逾期办证违约金5万元。本案诉讼费用由被告承担。
被告厚源房开公司辩称：此次36原告起诉的涉及逾期办证的问题，只要原告计算符合标准且未超诉讼时效，被告方无异议。涉及逾期交房的问题，36原告的交房时间基本上是2013年2月28日左右，凡是超过合同约定的交房时间且36原告未能提供证据证实引起诉讼时效中断，诉讼时效自合同约定交房次日开妈计算，超过诉讼时效的被告不认可，也不应按倒推的方式计算诉讼时效。同时，原告主张违约金过高的，应进行调整，请法院依法判决。
经审理查明：被告厚源房开公司以出让方式取得位于威宁县滨海路占地面积40484.89平方米的建设用地使用权，用于开发“中国﹒草海商贸城”商品房，商品房预售许可证号为：2011商房预字13号。2012年1月8日，原告马弘与被告厚源房开公司签订编号为0002862号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“中国﹒�海商贸城”第3幢2单元3层4号住房，房屋建筑面积101.19平方米，套内建筑面积81.48平方米，套内面积单价为2718元/平方米，房屋总价款221463元。《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2013年4月30日向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权退房并书面通知买受人，出卖人自收到通知之日起30内退还全部已付款，并按买受人已付款10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，�第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金；第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关书，逾期60日内的，按已付房款5‰承担违约责任，逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款221463元。被告于2014年3月3日通知原告接收房屋房，后原告未接管房屋，逾期交房307天，至原告起诉时未办理该商品房转移登记有关文书交付原告。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据，被告提交的商品房屋预售许可证等证据在卷互为印证，该证据已经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案中，原告马弘与被告厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付房屋和商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定期限向原告交付房屋和商品房转移登记相关文书，已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付逾期交房违约金2万元的主张，被告以其起诉已超过诉讼时效进行抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，因合同约定，出卖人应当在2013年4月30日向买受人交付该商品房，但被告未按时履行义务，原告自2013年5月1日起就应当知道其权利受到侵害，且自2014年3月3日实际交房后至原告起诉时又经过三年七个月之久，其间，原告并未主张自己的民事权利，同时也未提供充分证据证明有法律规定的诉讼时效中止、中断情形出现，故原告请求被告支付逾期交房违约金2万元的主张已超过诉讼时效，不受法律保护。被告以原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩主张成立，本院予以采纳。此外，原告请求被告支付逾期办证违约金5万元的主张，因合同约定出卖人于2014年4月30日前，取得�商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。鉴于被告至今未按合同约定办理房屋转移登记文书并交付原告，原告选择继续履行合同并要求被告支付逾期办证违约金的合理部分，应予支持。虽然原告主动将违约金计算标准降低，但被告仍认为违约金过高并请求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请�人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”的规定，因原告未举证证明被告违约给其造成的实际损失，按照合同约定自2014年5月1日起至原告起诉时被告逾期已达三年六个月，但双方约定的违约金系按日计算，逾期每天产生的违约金均为一个独立的债权、债务，原告起诉之日前三年的违约金并未超过诉讼时效，故酌情参照中国人民银行同期贷款利率（1-5年期）4.75%上幅30%计算违约金为宜，即按已付房款计算为221463元×6.175%÷365天×1095天=41026元。原告请求超出部分，本院不予支持。被告辩称原告起诉前三年前的违约金超过诉讼时效的抗辩主张成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告逾期办证违约金人民币41026元。
二、驳回原告马弘的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费775元，原告马弘负担275元，被告贵州厚源房地产开发有限责任公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 李才富
二〇一七年十一月二十九日
书记员 熊 奔