安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1458号
上诉人（原审原告）：徐善友，男，1956年4月22日出生，汉族，住合肥市。
委托诉讼代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周洋，安徽华人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐白雪，女，1989年3月8日出生，汉族安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：刘滔，安徽至达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳，安徽至达律师事务所实习律师。
上诉人徐善友因与上诉人徐白雪房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐善友上诉请求：1、依法改判徐白雪支付2016年4月16日至至徐白雪实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费（按照每季度5万元计算）；2、依法改判2016年4月15日后的逾期利息以20万元为基数，按照同期人民银行贷款基准利率计算至徐白雪履行全部房屋租金及占有使用费之日止；3、本案一审、二审诉讼费用、保全费用由徐白雪负担。
事实和理由：1、徐善友一审诉请的租金应当顺延计算至双方签订的《租房合同》实际解除且徐白雪履行完毕房屋的交付义务之日止。双方签订的《租房合同》现仍在履行期内，徐白雪至今未与徐善友解除《租房合同》并办理房屋的交接手续，在此情况下，徐白雪仍应当按照合同的约定支付2016年4月16日至《租房合同》实际解除且徐白雪履行完毕房屋的交付义务之日期间的租金及房屋的占有使用费。2、徐善友在原审诉请中要求徐白雪支付逾期支付租金产生的利息3367元，并明确该利息顺延计算至徐白雪缴纳全部的租金之日止。且一审判决文书事实认定部分亦明确徐善友诉请的顺延期间的利息依照本金20万和同期银行贷款基准利率标准，计算至徐白雪实际付清上述款项之日止。因此，一审判决判令徐白雪支付顺延期间的利息为2016年4月16日至本判决文书生效之日止，没有事实和法律依据，应予改判。
徐白雪辩称，1、在2015年7月份徐白雪即已经发信息通知徐善友解除合同，此后有委托他人与徐善友再次明确终止合同并办理交接手续，徐善友在变更诉请申请书中也陈述徐白雪强行解除与原告签订的租房合同，说明徐善友认可徐白雪强行解除合同的事实。从原审庭审来看徐善友是以房屋电线拆除、地面毁损严重部分门打不开为由拒绝接受房屋，充分证明在2015年7月份双方签订的租房合同已经解除并实际交还。徐善友所谓的租房合同现在仍在履行期内严重违反客观事实；
2、租房合同终止后徐善友拒绝接受房屋，不能视为租房合同仍在履行，徐白雪违约强制终止合同后徐善友有义务采取适当措施防止损失扩大。徐善友主张合同解除后的房屋租金即房屋占有使用费与事实相悖，也违反合同法第119条的规定；
3、徐白雪租金已经支付至2015年6月30日，徐白雪2015年7月终止合同后根据合同法第91条的规定合同解除合同权利义务终止，徐白雪没有继续支付租金的义务，徐善友要求徐白雪支付2015年7月份之后的租金20万元（实际上算至2016年4月也只有15万元），没有事实和法律依据。因此更不存在支付逾期支付租金利息，请求法庭驳回徐善友的上诉请求。
徐白雪上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回徐善友诉讼请求；2、徐善友承担本案所有诉讼费用。
事实和理由：1、一审法院认定徐白雪仅仅是拖欠房租，而不是终止合同与事实相悖。早在2015年7月，徐白雪即已经与徐善友解除租房合同，双方房屋租赁关系已经终止，涉案房屋实际已经退还给徐善友，徐白雪无需再缴纳房租。
2、一审法院要求徐白雪承担2015年7月之后的房租于法无据。双方租房合同终止后，徐白雪不使用涉案房屋，导致损失的扩大与徐白雪无关，即便是在徐善友诉至法院请求解除租房合同后，在法院主持下，徐善友仍拒不使用涉案房屋，足以证明徐善友在租房合同解除后扩大损失的恶意，因此造成的房租损失与徐白雪无关。
3、双方均认可房租已经交至2015年6月30日，因此即便认定房屋租赁合同没有解除，一审法院认定徐白雪应在2015年4月16日、7月16日、10月16日、2016年1月16日分别支付5万元给徐善友并支付占用租金的利息损失显然是错误的，并且徐白雪所缴纳的一万元押金也可以直接抵扣违约金，综上，徐白雪认为一审法院认定事实和适用法律错误。
徐善友辩称，徐白雪的上诉请求没有任何事实和法律依据，应当予以驳回，合同的解除必须具备法定或者约定的条件，本案中徐白雪没有任何证据证明其和徐善友签订的房屋租赁合同已经于2015年7月份解除并终止，根据本案现有的证据，以及原审法院查明的事实，本案的租赁物，至今仍然处在徐白雪占有及控制之下，徐善友至今未对该租赁物进行移交，因此其诉请涉案房屋租赁合同已经解除，其不存在拖欠房租的情形不属实；
2、本案中并非徐善友不接受或者使用租赁房屋，而是本案的租赁物至今不具备接收以及使用的条件和基础，徐善友认为房屋的接收应当具备房屋可以正常使用最基本的要件。直至本案原审庭审时租赁物仍然被徐白雪上锁，并且贴上封条。此外，房屋亦被徐白雪人为故意毁损，根本无法正常使用，也自然不具备接收的条件和基础。并且徐白雪至今未亲自就涉案房屋向徐善友进行移交。房屋的钥匙现仍由徐白雪占有，因此，徐善友根本不存在任何过错。本案中租赁房屋损失扩大的部分完全是由徐白雪认为故意造成的，该损失应由徐白雪承担；
3、根据原审查明的事实，徐白雪房屋租金支付至2015年7月份，原审判决就该房屋租金支付的日期的事实没有任何错误或者不当之处，应当予以维持。
徐善友向一审法院起诉请求：1、请求判令立即解除双方之间签订的《租房合同》并判令徐白雪立即返还房屋；2、请求判令徐白雪立即支付自2015年7月16日起拖欠的房屋租金200000元、水电物业等其他费用5000元以及逾期支付租金产生的利息3367元（以上费用暂计至2016年4月16日，顺延至租金全部缴纳之日止）；3、判令徐白雪支付解除合同的违约金5万元；4、判令徐白雪承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：合肥市××××大街大街人行天桥南边的房屋及其前后大院（房屋所有权号：合郊房郊字第××号5号）为徐善友所有。2014年6月15日，徐善友与徐白雪签订了一份《租房合同》，约定甲方（徐善友）将上述房屋出租给乙方（徐白雪）使用，租期自2014年7月16日至2024年7月16日，租金为每季度五万元，按季度结算，乙方需在每季度16日前（即1月16日、4月16日、7月16日、10月16日）向甲方全额支付租金，租赁期间内产生的水电、物业等其他因乙方使用产生的费用均由乙方承担。合同第六条约定：若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金50000元。合同第十条约定：乙方应及时足额缴纳房租，若超过一个月未缴纳，甲方有权解除合同并没收押金。合同签订后，徐善友将房屋交付徐白雪，徐白雪支付徐善友至2015年4月15日的租金，之后未再支付。2016年4月11日，双方发生纠纷，徐善友报警，报警记录载明：租房人徐白雪不愿支付违约金，而一直霸占房屋，徐白雪将房屋用封条封住，致使徐善友房屋不能打开，徐善友与徐白雪联系，徐白雪迟迟不肯出现解决，并把徐善友的手机号码拉入黑名单，2016年4月13日徐善友诉讼至人民法院。
一审法院认为，徐善友与徐白雪签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，依法予以确认。合同签订后，徐善友依约将房屋交付徐白雪，徐白雪也应按约定支付房租。徐白雪支付徐善友至2015年4月15日的房租，之后未再支付。现在徐善友要求徐白雪支付房租200000元，从2015年4月16日至徐善友起诉时所在月份的2016年4月15日，有一年的时间，按照双方的合同约定，期间的租金是200000元，徐善友该主张符合合同约定，故对徐善友要求徐白雪支付200000元租金的请求予以支持。依据双方约定乙方应及时足额缴纳房租，若超过一个月未缴纳，甲方有权解除合同并没收押金。现在徐白雪逾期支付租金已经超过一个月，解除合同的条件成就，徐善友要求解除合同、返还房屋，予以支持。徐善友主张违约金，按照合同约定，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金50000元。强行终止合同的后果为全部合同不再履行，本案徐白雪拖欠房租是不履行合同的一部分，与强行终止合同有所区别，故违约金应适当调整，以30000元为宜。关于徐善友主张的利息损失，依照约定，徐白雪应在2015年4月16日、7月16日、10月16日、2016年1月16日分别支付50000元给徐善友，徐白雪逾期支付，占用徐善友资金，应支付利息损失。依照应支付租金时的利率，计算至徐善友起诉当月的15日，利息为3376元。此后的利息依照本金200000元和同期银行一年期基准利率标准，计算至徐白雪付清时止。徐白雪辩称双方已经口头解除合同，徐善友不予认可，也没有证据证明，对徐白雪的主张不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除2014年6月15日徐善友与徐白雪签订的《租房合同》，徐白雪于本判决生效之日起十五日内交还徐善友合肥市××××大街大街人行天桥南边的房屋及其前后大院（房屋所有权号：合郊房郊字第××号5号）；二、徐白雪于判决生效之日起十五日内支付徐善友租金200000元及逾期支付产生的利息3376元（利息计算至2016年4月15日，之后的利息按照200000元，从2016年4月16日计算至判决生效之日止，按照同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算）；三、徐白雪于判决生效之日起十五日内支付徐善友违约金30000元；四、驳回徐善友其他诉讼请求。一审案件受理费人民币4430元，财产保全费1770元，合计人民币6200元，由徐善友负担300元，徐白雪负担5900元。
二审中徐白雪向本院提交了如下证据：1、租房合同解除通知书，证明徐白雪于2015年7月4日以手机短信的形式正式通知徐善友解除双方于2014年7月16日签订的租房合同，租房合同在2015年7月4日已经解除；2、视听资料，证明徐白雪委托他人与徐善友再次明确终止合同，并和徐善友办理交接手续本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。徐善友对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。但自认视频拍摄的时间应为2016年4月份。本院认为，徐白雪二审提交的证据均不能证明证据形成的时间，并且如果这些证据真实，徐白雪应该在一审中就能提供，但是徐白雪未能提供，且其陈述的不能提供的客观原因并非不能克服，故本院对徐白雪二审提交的证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。徐白雪上诉主张双方租赁合同已于2015年7月即解除，但其提供的证据不足以证明该主张，故徐白雪应当承担举证不能的法律后果。徐白雪支付的租金期限至2015年4月15日，此后的租金未再支付，依据双方合同约定，乙方应及时足额缴纳房租，若超过一个月未缴纳，甲方有权解除合同并没收押金。徐白雪逾期支付租金已经超过一个月，解除合同的条件成就，徐善友要求解除合同，返还房屋，一审予以支持，并无不当。徐善友要求徐白雪支付租金20万元，从2015年4月16日至徐善友起诉时所在月份的2016年4月15日，按照合同约定，期间的租金为20万元，一审予以支持并无不当。并且根据合同约定，徐善友有权没收押金，因此徐白雪关于押金抵扣租金的上诉理由亦不能成立。
关于徐善友上诉要求徐白雪支付2016年4月16日至徐白雪实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费问题。因本案双方当事人一直未能顺利履行房屋交接手续，本院于2017年8月3日向双方征询关于房屋交接的意见。徐白雪表示其在视频录制当天即表明要交出房屋，其已经履行了返还房屋的义务，但是徐善友拒不接受。因此无论徐善友是当时接受房屋还是现在自行收回房屋，其均没有异议。徐善友则表示徐白雪本人一直未能当面与其进行房屋交接，其在一审及二审中委托他人办理房屋交接事宜也都最终不了了之，始终未能向其返还全部房屋钥匙。鉴于上述情况，本院认为，徐善友自2017年8月3日起可自行收回房屋，徐白雪返还房屋的义务视为已完成。徐善友上诉要求徐白雪支付房屋占有使用费至房屋返还之日止，综合本案案情，虽然徐白雪关于其于2015年7月8日即表明解除合同并返还房屋的主张不能成立，但是根据徐善友的自认，徐白雪确于2016年4月即委托他人与徐善友交涉解除合同及返还房屋事宜，但双方一直未能达成一致意见，房屋交接手续也未能顺利办理。因此双方在房屋交接问题上均存在过错，对于2016年4月16日至2017年8月3日期间产生的房屋租金损失26万元，本院酌情徐白雪承担10万元。
关于逾期支付租金产生的利息计算问题。徐善友起诉要求逾期支付租金产生的利息计算至租金全部缴纳之日止，一审法院对此予以确认，但在判项中表述不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初2524号民事判决第三项，即：“徐白雪于判决生效之日起十五日内支付徐善友违约金30000元”；
二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初2524号民事判决第一项为：“解除2014年6月15日徐善友与徐白雪签订的《租房合同》”；
三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初2524号民事判决第二项为：“徐白雪于本判决生效之日起十五日内支付徐善友租金200000元及逾期支付产生的利息3376元（利息计算至2016年4月15日，之后的利息按照200000元，从2016年4月16日计算至租金付清止，按照同期中国人民银行一年期贷款基准利率计算）。
四、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初2524号民事判决第四项，即：“驳回徐善友其他诉讼请求”；
五、徐白雪于本判决生效之日起十五日内支付徐善友2016年4月16日至徐白雪实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费10万元；
六、驳回徐善友的其他诉讼请求。
如果本案义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4430元，财产保全费1770元，合计人民币6200元，由徐善友负担300元，徐白雪负担5900元；二审案件受理费5480元，由徐善友负担1050元，徐白雪负担4430元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年八月四日
书记员 金婉莹
附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；