上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4958号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘付荣，男，1971年6月18日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市盐都区，现住上海市闵行区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓四，女，1971年12月12日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市盐都区，现住上海市闵行区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张文明，男，1958年4月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：李刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人刘付荣、李晓四因与被上诉人张文明房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘付荣、李晓四上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审反诉请求，驳回张文明一审本诉请求。事实与理由：张文明与刘付荣、李晓四就系争房屋订立房屋买卖合同时，明知刘付荣、李晓四当时属于限购对象。刘付荣、李晓四支付张文明全部房款后，张文明另行购买了房屋，其合同目的已经实现。2016年3月，本市房屋买卖限购新政的出台，双方均无法预见，依据情势变更原则，刘付荣、李晓四有权要求对原合同进行合理变更。截止2018年3月，刘付荣、李晓四在本市的社保缴费年限累计已达47个月，如果法院判决双方合同继续履行，并不存在无法执行的问题。双方于一审中一致确认系争房屋目前的市场价为人民币450万元左右，张文明自愿补偿刘付荣、李晓四50万元，远不能弥补合同解除后刘付荣、李晓四的损失。
张文明辩称：双方合同明确约定，如违反限售规定，双方同意解除合同。新政的出台，并非情势变更的范畴。双方约定的过户期限内，刘付荣、李晓四仍属于限购对象，双方合同事实上已无法继续履行。至于张文明出售系争房屋后是否另行购房，与双方合同是否因无法履行而解除无关。双方合同解除完全系刘付荣、李晓四的原因，不存在张文明赔偿其损失的问题。据此，请求驳回上诉，维持原判。
张文明向一审法院起诉请求：1、确认解除双方就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令刘付荣、李晓四从系争房屋内迁出，将系争房屋予以返还。
刘付荣、李晓四向一审法院提起反诉请求：判令继续履行双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，张文明在刘付荣、李晓四符合房屋过户条件后协助办理系争房屋的过户手续。
一审法院认定事实：刘付荣、李晓四系夫妻关系。
系争房屋的权利人为张文明。
2014年12月21日，张文明（卖售人、甲方）与刘付荣、李晓四（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定甲方以2,260,000元向乙方转让上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积102.89平方米。付款方式如下：1.签订合同当日，乙方给付第一笔购房款1,250,000元；2.2015年1月30日前，乙方给付第二笔购房款1,010,000元。甲方于2015年4月30日前向乙方交付系争房屋，并于2016年12月31日前配合乙方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另，该合同补充条款（二）载明：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2.因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同对双方其他权利义务作了约定。
合同签订后，刘付荣、李晓四按约给付张文明购房款计2,260,000元，张文明将系争房屋交付给刘付荣、李晓四。刘付荣、李晓四对系争房屋进行装修后居住至今。
2016年12月14日，张文明发短信给刘付荣、李晓四，内容如下：“刘付荣、李晓四，依据张文明与你方于2014年12月21日签署的网签合同，双方应在2016年12月31日前办理系争房屋的过户手续。现在约定过户的期限即将届满，我要求你们按网签合同的约定尽快配合完成过户手续，逾期你们将承担相应的违约责任”。同日，刘付荣回复内容如下：“刘付荣在合同期限内已经具备过户条件，便多次找张文明办理过户手续，张文明就是不配合刘付荣办理过户手续”。
2016年12月21日，张文明发短信给刘付荣、李晓四，内容如下：“明天上午，你刘付荣和李晓四带好网签购房合同和身份证原件，我们上午9点去房产交易中心办理审税限购审查，然后是过户。明早上午9点闵行区房产交易大厅门口见，你们来伐”。
2016年12月22日，张文明发短信给刘付荣、李晓四，内容如下：“我现在去闵行区房产交易中心，请你们上午9点准时都（到）达”。刘付荣回复内容如下：“我们先到中介公司把合同修改一下，然后再到房产交易中心去”。张文明问：“你们今天过户去还是不去”。刘付荣回复内容如下：“去呀，先到中介”。张文明答：“合同过户的手续已经齐全，无需再去中介做任何事情了，12月22日上午9点钟闵行房产交易中心办理过户手续”。
一审法院另认定，自2011年1月，本市颁布《关于本市贯彻的实施意见》。该意见规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房住房和二手住房）。2013年11月，本市颁布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》。该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月24日，上海市人民政府颁布并实施沪府办法【2016】11号《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“11号文”）。其中规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。截止2016年12月31日，刘付荣在本市参保个人城镇基本养老保险缴费累计32个月，尚不符合现行在沪购房资格，故无法与张文明办理系争房屋的过户手续。
一审法院又认定，2017年2月13日，张文明作为原告，以刘付荣、李晓四作为被告，以双方签订的《上海市房地产买卖合同》需解除为由向一审法院提起诉讼。刘付荣、李晓四于2017年2月14日签收了该案的起诉状副本。
一审审理过程中，经一审法院向双方当事人行使释明权，刘付荣、李晓四作出如下意思表示：若法院认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》确实符合解除之条件，张文明需返还购房款计2,260,000元、根据系争房屋目前市场价格赔偿差价损失、返还装修残值计48,000元。同时，张文明表示，其同意给付刘付荣、李晓四装修补偿48,000元，并综合考虑本案实际情况，自愿另行补偿刘付荣、李晓四计500,000元。
一审法院认为，张文明与刘付荣、李晓四就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。本案争议焦点为张文明是否有权要求法院确认其与刘付荣、李晓四签订的《上海市房地产买卖合同》已经解除。
一审法院认为，刘付荣、李晓四均非本市户籍人士。2014年12月21日，刘付荣、李晓四与张文明就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》时，刘付荣、李晓四并不符合本市当时的房屋交易政策。2016年3月24日，本市房屋交易新政出台后，导致原本就属于限购对象的刘付荣、李晓四在双方约定的过户日期仍无法办理系争房屋的过户手续，故双方间就系争房屋达成的《上海市房地产买卖合同》目的无法得以实现。现张文明因限购新政无法及时办理系争房屋过户手续而要求解除双方间签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于合同解除的时间，应为刘付荣、李晓四签收诉状副本的日期。同理，刘付荣、李晓四要求法院判令张文明继续履行《上海市房地产买卖合同》、张文明在刘付荣、李晓四符合房屋过户条件后协助办理系争房屋的过户手续的诉讼请求，于法无据，不予支持。
合同解除后，张文明要求刘付荣、李晓四搬离并返还系争房屋的诉讼请求，于法有据，当予支持。因刘付荣、李晓四对系争房屋进行了装修，现双方当事人一致确认系争房屋内装修残值为48,000元，张文明愿意给付刘付荣、李晓四装修补偿款48,000元，于法有据，予以支持。另，张文明表示，其综合考虑到本案实际情况，自愿另行给付刘付荣、李晓四补偿款500,000元，系张文明对自身权利的处分，予以准许。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于二〇一八年二月二十八日作出判决：一、确认张文明与刘付荣、李晓四就坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年2月14日解除；二、刘付荣、李晓四于判决生效之日起三十日内搬离坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋,并将上述房屋返还给张文明；三、张文明于判决生效之日起三十日内返还刘付荣、李晓四购房款2,260,000元;四、张文明于判决生效之日起三十日内给付刘付荣、李晓四装修补偿款48,000元；五、张文明于判决生效之日起三十日内偿付刘付荣、李晓四补偿款500,000元；六、驳回刘付荣、李晓四的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,880元，由张文明负担18,660元,由刘付荣、李晓四负担6,220元。反诉案件受理费12,440元，由刘付荣、李晓四负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，因本市限购新政的出台，刘付荣、李晓四于系争房屋买卖合同约定的过户期限内仍属于限购对象，为本案双方不争的事实。实际上，双方于2014年12月21日订立合同时，均明知刘付荣、李晓四按当时的限购政策本就属于限购对象，因此，双方约定于两年后即2016年12月31日前办理过户手续。鉴于国家对房地产市场的宏观调控经历了一个逐步加强和完善的发展过程，房地产交易双方对合同订立后房地产市场风险和各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，在刘付荣、李晓四本不具备购房条件的情况下，双方就系争房屋订立房屋买卖合同，自应承担因房地产限购进一步升级导致合同无法继续履行的风险。刘付荣、李晓四主张限购新政的出台构成情势变更，明显缺乏依据。
系争房屋买卖合同因刘付荣、李晓四目前仍属于限购对象而无法履行，张文明据此要求解除合同，依据充分。至于双方订约时，刘付荣、李晓四属于限购对象，本与判断双方合同约定的过户期限内合同是否能够履行无关；而张文明出售系争房屋后是否另行购房，所谓合同目的是否已经实现等亦均与张文明是否可基于合同履行不能而解除合同无关。刘付荣、李晓四主张未来待其符合过户条件后，双方再办理过户手续，与合同约定不符，一方面使双方合同履行处于一种不确定的状态之中，另一方面亦不当加重了张文明作为房屋出售方的义务，于法无据。
鉴于双方合同解除并非双方任何一方的违约行为所致，自不存在损失赔偿的问题。张文明于一审中自愿对刘付荣、李晓四进行适当补偿，系其对自身权利的处分，是否能够弥补刘付荣、李晓四的所谓损失，在所不问。
综上，刘付荣、李晓四的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24,880元，由上诉人刘付荣、李晓四负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 潘俊秀
二〇一八年五月九日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……