吉林省长白朝鲜族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0623民初571号
原告：朱林峰，男，1972年2月25日生，住吉林省长白朝鲜族自治县。
委托诉讼代理人：李哲锋，吉林郭新敏律师事务所律师。
被告：临江市宏大建筑有限责任公司房地产开发公司。住所地：吉林省临江市正阳路。
法定代表人：涂传早，公司总经理。
委托诉讼代理人：马振波，公司副经理。
委托诉讼代理人：郝晓光，吉林荆卫华律师事务所律师。
第三人：长白朝鲜族自治县农村信用合作联社。住所地：吉林省长白朝鲜族自治县。
法定代表人：耿德宝，联社理事长。
委托诉讼代理人：张广泉，联社职员。
委托诉讼代理人：刘春玉，吉林刘春玉律师事务所律师。
原告朱林峰与被告临江市宏大建筑有限责任公司房地产开发公司（以下简称临江宏大公司）、第三人长白朝鲜族自治县农村信用合作联社（以下简称长白信用联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱林峰的委托诉讼代理人李哲锋、被告临江宏大公司的委托诉讼代理人马振波、郝晓光、第三人长白信用联社的委托诉讼代理人张广泉、刘春玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱林峰向本院提出诉讼请求：要求确认朱林峰与临江宏大公司的租赁合同已解除，由临江宏大公司赔偿给朱林峰装修损失137622元。事实和理由：朱林峰为经营惠农林业专业社和川王府火锅店，租赁临江宏大公司位于东安花园7号楼111、7号楼4单元202室和5-7号楼201、102、202、103、203、104、204、105、205、106、206、107、207号门市房，先后与临江宏大公司签订两份长期租赁合同，租赁期限分别至2019年8月1日和2019年12月31日止。朱林峰租赁该房屋时，房屋处于毛坯房的状态，基于对租赁合同约定及经过临江宏大公司同意后，将该房屋进行了装修。合同履行过程中，即2016年长白县人民法院基于临江宏大公司与第三人长白信用联社的借贷合同纠纷生效法律文书，将该房屋予以强制执行、拍卖。在拍卖款中包括应当属于朱林峰的部分装修损失137622元也执行给了长白信用联社，长白信用联社无权将属于朱林峰的财产作为临江宏大公司的资产予以一并执行，要求支持朱林峰的诉求。
临江宏大公司辩称：一、临江宏大公司按照房屋租赁协议已实际履行了协议，临江宏大公司出租给朱林峰的门市房其装修费用已通过降低租金标准和朱林峰少交纳13600元租金的方式予以补偿，临江宏大公司无赔偿朱林峰装修损失的义务。二、租赁协议明确约定，租赁结束时，承租方不得损坏、拆除室内装修设施，如有损坏按价赔偿。而涉案房屋被他人拍卖所得后，临江宏大公司与朱林峰的租赁关系自然结束，装修残值理应归属临江宏大公司，朱林峰的诉请没有事实和法律依据。三、涉案房屋被他人拍卖所得后，朱林峰继续承租使用，但其擅自将原装修拆除另行装修，原装修的破坏是朱林峰自行导致，且装修费用系被法院依法执行，临江宏大公司并未实施侵权行为，朱林峰的诉请没有事实和法律依据。四、朱林峰未按协议约定向临江宏大公司缴纳房屋租金，且存在转租的行为，其行为已构成违约，临江宏大公司保留追索的权利。综上，朱林峰的起诉无事实和法律依据，依法应予以驳回。
第三人长白信用联社的陈述意见同临江宏大公司的答辩意见一致。
本院经审理认定事实如下：2008年临江宏大公司以东安花园7号楼111、7号楼4单元202室和5-7号楼201、102、202、103、203、104、204、105、205、106、206、107、207号门市房（以下简称涉案房屋）作抵押向长白信用联社借款，并办理了涉案房屋的抵押登记。2012年9月28日、2014年7月1日临江宏大公司与朱林峰分别就涉案房屋签订两份房屋租赁协议，两份协议约定租赁期分别自“2013年1月1日起至2019年12月31日止、2014年8月1日起至2019年8月1日止”。在2012年9月28日签订的房屋租赁协议中约定“承租方少交纳的13600元是出租方提供给承租方的部分装修费用。”在签订上述两份租赁协议时临江宏大公司未告知朱林峰涉案房屋已抵押登记。
在长白信用联社申请执行临江宏大公司金融借款合同纠纷执行案时，委托吉林通联房地产评估有限公司对包括涉案房屋在内的房屋进行评估，2016年10月8日，吉林通联房地产评估有限公司出具回复函，明确涉案房屋的装修价值为137622元（32454元+105168元）。经过拍卖，涉案房屋的装修残值拍卖价为100000元。
2016年6月21日，长白县人民法院作出（2011）长执字第173-180号-8、（2011）长执字第173-180号-9执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人李云忠、初德兰所有。
当事人提供的2012年9月28日、2014年7月1日租赁合同两份、2016年10月8日吉林通联房地产评估有限公司回复函一份及当事人陈述能够证明上述事实。
本院认为，本案的争议焦点是朱林峰主张与临江宏大公司的租赁合同已解除，并要求临江宏大公司赔偿朱林峰装修损失137622元的诉讼请求是否合理？应否支持？《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，涉案房屋的抵押登记在前，房屋租赁在后，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，经拍卖涉案房屋的所有权已归买受人所有，朱林峰与临江宏大公司的房屋租赁合同因无法继续履行而终止。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”临江宏大公司在与朱林峰签订租赁协议时未告知朱林峰涉案房屋已办理抵押登记这一事实，造成涉案房屋在租赁期限内被拍卖，双方的租赁合同不能继续履行，临江宏大公司应赔偿因租赁合同未到期给朱林峰造成的涉案房屋装修损失。
朱林峰主张涉案房屋的装修残值为137622元，并提供吉林通联房地产评估有限公司的回复函为凭，但朱林峰、临江宏大公司及长白信用联社均认可涉案房屋的装修残值拍卖价为100000元，评估价格与实际拍卖价格有差异，应按实际拍卖价格计算装修残值损失。临江宏大公司主张通过免除租金13600元及降低租金标准两种方式补偿朱林峰的装修款，但从租赁协议中仅能体现“承租方少交纳的13600元是出租方提供给承租方的部分装修费用”，而对于降低租金补偿装修款这一主张临江宏大公司并未提供证据证明，对该主张不予支持。对于临江宏大公司提供给朱林峰的部分装修费用，朱林峰辩称是对装修时间的补偿，但无证据证明，对朱林峰的该项辩解不予支持。因13600元系临江宏大公司以租金抵顶的方式提供给朱林峰的装修款，应从装修残值中予以扣除，故临江宏大公司应赔偿朱林峰装修残值86400元（100000元-13600元）。
对于临江宏大公司辩称的朱林峰在涉案房屋拍卖后从新的涉案房屋所有权人处租赁涉案房屋并将原装修拆毁予以重新装修的事实，系朱林峰与新的涉案房屋所有权人之间的约定，与本案不是一个法律关系，对临江宏大公司的辩解不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
临江市宏大建筑有限责任公司房地产开发公司于本判决发生法律效力后赔偿朱林峰房屋装修残值86400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1526.22元，由朱林峰负担568.05元，由临江市宏大建筑有限责任公司房地产开发公司负担958.17元。保全费1020元，由朱林峰负担138.72元，由临江市宏大建筑有限责任公司房地产开发公司负担881.28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
代理审判员 马骁
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 耿楠