福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0205民初947号原告：福建世邦泰和物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市湖里区高崎南五路208号中骏大厦402室，组织机构代码07283285-0。负责人：汤筱娟，总经理。委托诉讼代理人：谢建川，男，公司职员。委托诉讼代理人：谢梅娟，女，公司职员。被告：田甜，女，1987年8月3日出生，汉族，住陕西省华阴市西北第二合成药厂生活区，委托诉讼代理人：田一冉（系被告田甜的妹妹），女，1992年11月15日出生，汉族，住陕西省潼关县，原告福建世邦泰和物业管理有限公司厦门分公司（以下简称世邦泰和物业公司）与被告田甜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告世邦泰和物业公司的委托诉讼代理人谢建川、谢梅娟，被告田甜的委托诉讼代理人田一冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世邦泰和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令田甜向世邦泰和物业公司缴付2014年12月1日起至2017年1月31日的物业管理服务费6714.4元（人民币，下同）、房屋公共维修金932.8元、电费公摊500.7元、水费公摊38.9元、自用水费1052元，费用共计9238.8元；2、判令田甜向世邦泰和物业公司支付迟延交纳费用的违约金1564.1元，违约金自欠款月份当月的16日起按每日万分之五计算至法院判令田甜还款之日止（上述费用共计10802.9元，详见欠费明细表）；3、本案一切诉讼费用由田甜承担。事实与理由：世邦泰和物业公司于2014年11月开始为“蓝湾半岛”全体业主和使用人提供物业管理服务。田甜为“蓝湾半岛”550-1201号房屋业主，在接受世邦泰和物业公司提供的物业管理服务后，却未能依约缴交物业管理服务费等费用的义务，自2014年12月1日起至2017年1月31日止，田甜连续拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、水电费公摊等不予缴付。上述各项费用累计达人民币10802.9元。世邦泰和物业公司曾为此多次电话及上门通知及致函田甜催缴上述费用，但迄今无果。综上所述，世邦泰和物业公司认为，世邦泰和物业公司依约向田甜在内的“蓝湾半岛”全体业主提供物业管理服务，并收取物业管理服务费等费用，这一行为符合法律规定和合同约定，理应受到法律保护；田甜拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金等费用的行为，已违反了相关法律法规的规定，并对世邦泰和物业公司的合法权益造成损害，田甜依法应承担相应的民事责任。为保障自身合法权益，世邦泰和物业公司诉至法院，望依法判如前述诉讼请求。田甜辩称，一、第二届业主大会选举时，未提前公示续聘附带的涨物业费、水电公摊改为业主承担等条件，在投票过程中存在欺骗、假投票的情形，在被非法操纵的情况下作出相关决议，于2014年10月31日签订的《物业管理服务合同》无效。二、长期以来，世邦泰和物业公司未尽到四级的物业服务标准。保洁人员不足，频繁更换外包企业，导致卫生状况越来越差。外来人员基本上可以随意进出小区，门禁形同虚设。小区设备没有保养、维护，长期以换代修。电梯长期没有实际保养，大部分电梯故障频发。水电公摊统计混乱，世邦泰和物业公司要求业主缴交水电公摊，但没有相关明细，电梯广告电视、物业办公、保安生活、物业食堂、会所、外包游泳池等的用水用电全部混为一谈，而且世邦泰和物业公司也未提供相关水电表的前后读数、缴费凭证等计费依据。三、世邦泰和物业公司利用小区物业身份长期侵害业主权利，包括擅自将小区的公共设施对外经营，擅自开挖小区公共路面，擅自建设并虚报工程量，长期未依法公开公共维修金收支明细也未按照小区管理规约支出公共维修金，实行酬金制，在业主承担全部成本的情况下还对公共收益分成30%，丧失公平。四、小区第二届业主委员会监督机制失灵，对业主的投诉反映置之不理，包括田甜在内的业主只能行使违约抗辩权。五、世邦泰和物业公司从未书面催缴田甜缴费，并且未依约提供物业服务，受害的是田甜及其他业主，世邦泰和物业公司并未遭受任何损失，其主张违约金没有依据。而且日千分之三的违约金标准，明显过高，应当进行调整。六、未收到世邦泰和物业公司的《律师函》，2015年2月10日之前的诉求已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：田甜系厦门市海沧区沧林东一里550号1201室（海沧区“蓝湾半岛”小区550-1201号，建筑面积169.57平方米）房屋的业主。2014年10月31日，世邦泰和物业公司（注：乙方）与厦门市海沧区蓝湾半岛小区业主委员会（注：甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将蓝湾半岛物业项目委托乙方实施物业服务，服务期限为4年，自2014年11月1日起至2018年9月30日；乙方按照《厦门（市）住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的四级物业服务标准提供住宅的物业服务，乙方制作的《管理方案》及预算表作为本合同的附件，同时作为甲方对乙方进行考核的一个依据，但《管理方案》中如存在相关服务标准低于四级物业服务标准的无效；业主（物业买受人）、物业使用人迟延缴纳物业服务各项费用（包括物业服务费和乙方垫付的水费及水、电公摊等费用），经甲方或乙方书面催收仍未缴纳的，乙方可以向人民法院起诉追缴。合同第七条约定：物业服务费采用酬金制方式，按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，预收的物业服务费包括物业服务支出和乙方的酬金以及物业费结余，物业服务支出除管理服务人员工资、社会保险及按规定提取的福利费用外，还包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用、绿化养护费用等；物业服务费的预收标准（按照建筑面积计算，不含公共水电分摊费），小高层住宅、店面均为1.8元/月·平方米；乙方制作的《物业管理方案》之预算表作为合同附件，乙方保证其所编制的预算表已经包括将要发生或可以预见可能发生的最大的物业费支出额度；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外；业主（物业买受人）、物业使用人应当于每月1日起缴交当月物业服务各项费用，每月15日为当月费用缴交截止期限。双方还约定：高层住宅及店面的房屋公共维修金的收费标准均为0.25元/月•平方米；乙方如存在违约行为，甲方有权限期整改，甲方发出整改通知后乙方整改过的，在此后的监督检查中，再次发现相同违约行为的，违约金加倍处罚；业主（物业买受人）、物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的千分之三/日的标准向乙方支付违约金；甲方不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，乙方不承担。此外，合同还约定了若发生争议协商不成的，向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼等其他条款，并载明附件包括《物业管理方案》、公摊水电费所涉各水表、电表统计明细。田甜欠缴自2015年4月1日起的物业管理服务费、房屋公共维修金及2014年12月1日起的公摊水电费、自用水费，世邦泰和物业公司于2016年12月10日按照案涉房屋的地址向田甜发出《律师函》，催告田甜于收函后七日内缴清拖欠的截止至2016年11月30日止的物业管理服务各项费用及违约金，该份《律师函》由“鸟箱”签收。因催讨未果，世邦泰和物业公司于2017年2月10日诉至本院。世邦泰和物业公司庭审举证蓝湾半岛小区样貌照片、服务工单、月工作总结表、保洁工作计划及实施表、来访人员登记表，拟证明其提供了约定的管理服务。田甜质证认为，照片与服务工单真实性没有异认，世邦泰和物业公司没有实际维修；月工作总结表、保洁工作计划及实施表、来访人员登记表真实性有异议，世邦泰和物业公司没有实际履行。田甜举证“更换保洁公告”、业主发帖、现场照片、“电梯保养公告”等，拟证明世邦泰和物业公司服务水平远未达到所承诺的“四级”服务标准。世邦泰和物业公司质证认为，物业服务是动态过程，田甜指出的情况并不是长期存在，不能成为田甜拒绝缴纳物业费用的理由。田甜还举证国网福建省电力有限公司厦门供电公司电费结算单、自用水费明细表、电费公摊明细表、照片，拟证明电费价格幅度偏差大，没有明细，水费计算混乱、价格涨幅大、没有明细、读数和发票，小区存在违章搭盖。世邦泰和公司质证认为，其有公示公摊表格，违章搭盖的情况目前由城管处理。世邦泰和物业公司庭审后补充陈述，内容为案涉房屋2014年12月至2017年1月期间自用水读数、吨数、计算方式，以及其于当月代缴2014年12月至2015年2月的公摊水电费，2014年12月、2015年2月的自用水费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。世邦泰和物业公司与蓝湾半岛小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，也不存在应予认定无效的情形，为合法有效的合同。田甜若认为小区业主委员会作出的决定侵害其合法权益，可以另行请求人民法院予以撤销，与本案纠纷无直接关联。因此，田甜辩称案涉《物业服务合同》无效不能成立，本院不予采纳。根据查明的事实，可以认定世邦泰和物业公司作为业主委员会选聘的物业服务企业，有履行相应的管理服务职责，为小区业主提供了物业管理服务。田甜若认为世邦泰和物业公司提供物业服务存在瑕疵、利用其身份长期侵害业主权益，田甜可以通过有关部门要求其改进，以及通过业主委员会追究其违约责任乃至更换物业服务企业等方式维护权益，但直接拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据，并且损害正常交纳物业管理费用的业主的权益。因此，对于世邦泰和物业公司要求田甜缴纳欠缴的物业服务费、房屋公共维修金，本院予以支持。案涉房屋建筑面积为169.57平方米，每月物业管理费为305.2元，房屋公共维修金42.4元，田甜应向世邦泰和物业公司缴纳2015年4月1日至2017年1月31日共计22个月的物业管理服务费6714.4元、房屋公共维修金932.8元。此外，世邦泰和物业公司要求田甜支付公摊水电费，本院认为，由田甜提供的电费结算单等，世邦泰和物业公司已代缴小区公共部分水费、电费，且有相应的计算方式，其有权要求田甜支付公摊水电费。世邦泰和物业公司虽未提供其代缴自用水费的证据，但因自用水费确实因田甜使用而产生，且世邦泰和物业公司能提供每月具体的读数、吨数及自用水费计算方式，田甜应向世邦泰和物业公司支付相应自用水费。世邦泰和物业公司自述其于当月代缴2014年12月至2015年2月的公摊水电费及2014年12月、2015年2月的自用水费，其应于代缴之后积极行使权利向田甜主张相关费用，其直至2017年2月10日诉至本院要求田甜支付2014年12月至2017年1月期间的公摊水电费、自用水费，其关于2015年2月之前公摊水电费、自用水费的诉讼请求已超过诉讼时效。因此，田甜只须向世邦泰和物业公司支付2015年2月至2017年1月的公摊电费500.7元、公摊水费34.3元、自用水费1004.4元。最后，世邦泰和物业公司还要求支付违约金，本院认为，田甜提供的照片确实反映出小区设施存在损坏，而设施损坏并非一日所造成，世邦泰和物业公司应当及时查看并维修更换，鉴于世邦泰和物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，对于世邦泰和物业公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告田甜于本判决生效之日起十日内支付原告福建世邦泰和物业管理有限公司厦门分公司2015年4月1日至2017年1月31日期间的物业管理服务费6714.4元、房屋公共维修金932.8元，2015年2月至2017年1月期间的公摊电费500.7元、公摊水费34.3元、自用水费1004.4元，以上合计9186.6元；二、驳回原告福建世邦泰和物业管理有限公司厦门分公司的其余诉讼请求。若被告田甜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告田甜负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  谭婉群二〇一七年七月十七日书 记 员  周春惠附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。