浙江省嘉兴市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2010）浙嘉行终字第55号
上诉人（原审原告）吴新珍。
委托代理人于森、刘宏国。
被上诉人（原审被告）嘉兴市城乡规划建设管理委员会。
法定代表人陶金根。
委托代理人胡建淼。
委托代理人姚武强。
原审第三人嘉兴兴城置业有限公司。
法定代表人沈伊行。
委托代理人马正良、吴涛。
吴新珍因诉嘉兴市城乡规划建设管理委员会建设工程竣工验收备案一案，不服南湖区人民法院于2010年1月19日作出的（2010）嘉南行初字第57号行政裁定，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于同年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人吴新珍的委托代理人于森、刘宏国，被上诉人嘉兴市城乡规划建设管理委员会（以下简称嘉兴建委）的委托代理人胡建淼、姚武强，原审第三人嘉兴兴城置业有限公司（以下简称兴城公司）的委托代理人马正良、吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认为，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可见，建设工程竣工验收备案这一具体行政行为的行政相对人为建设单位。本案中，兴城公司作为建设单位，其与嘉兴建委之间因备案而形成行政法律关系。吴新珍与兴城公司签订商品房买卖合同，双方系民事合同关系。作为买卖合同一方的购房者，是否具有行政诉讼主体资格，取决于其与该备案行为是否具有法律上的利害关系。首先，吴新珍与兴城公司《商品房买卖合同》中约定，房屋交付的条件为“该商品房经验收合格”，并未将工程竣工验收备案作为合同履约条件。备案这一具体行政行为虽在民事合同法律关系之后，但与民事合同履行没有直接的关联。其次竣工验收备案文件作为房屋产权登记的依据之一，实践中经备案机关签署的《竣工验收备案表》通常是该工程办理房屋产权的必备文件。这里的房屋产权登记，是指房地产开发企业对建造的房屋申请房屋所有权的初始登记。本案中，吴新珍与兴城公司基于合同的约定取得房屋所有权登记为转移登记，即房屋产权从兴城公司名下转移登记至吴新珍。因此，即便备案是房屋产权登记前置程序，与其发生法律上利害关系的主体也只是兴城公司。最后，在建设工程竣工验收备案管理中，行政管理人员并不直接参加商品房的检查验收，只是对工程竣工验收报告以及相关部门的认可文件或准许使用文件进行登记、收讫，不会对当事人的权利义务形成确认，故备案行为本身未侵犯吴新珍的合法权益。综上，嘉兴建委的备案行为与吴新珍不具有法律上的利害关系，吴新珍无诉讼主体资格。依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定驳回吴新珍的起诉。
吴新珍不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人嘉兴建委于2009年1月5日作出的建设工程竣工验收备案行为违法。2、一审裁定认定“被告嘉兴建委的备案行为与原告不具有法律上的利害关系，原告无诉讼主体资格”属于认定事实错误。首先，上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，其含义包括了原审第三人在被上诉人处办理工程竣工验收备案手续的内容。其次，《竣工验收备案表》是工程办理房屋产权登记的必备文件，无论是产权原始登记还是转移登记均受工程竣工验收备案直接影响。再次，按照国家现行规定，公安消防部门的验收合格意见书、城乡规划部门的建设工程竣工验收规划确认等是建设工程验收备案的前置条件，故验收备案是确认性、认可性的具体行政行为，而非告知性行政行为。该行政行为直接关系到上诉人的利益。故上诉人与本案竣工验收备案行为有着直接利害关系，原审认定上诉人无原告诉讼主体资格不当。请求二审撤销原裁定，依法改判。
被上诉人嘉兴建委辩称：1、被上诉人的竣工验收备案行为与上诉人无法律上的利害关系，上诉人无原告诉讼主体资格。首先，上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同约定的是商品房经验收合格即可交付房屋，未将竣工验收备案作为交付条件，故被上诉人的备案行为并不影响上诉人。其次，备案行为发生时，上诉人所购房屋尚未办理产权登记，未依法取得物权。上诉人依据合同而非物权提起的诉讼，按合同关系的单一性，其权利只能通过民事诉讼程序进行维权。2、关于“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收”的行政审批已于2003年2月为国务院发文取消，并明确改为“告知性备案”，其属于不可诉的事实行为。3、被上诉人对原审第三人建设工程竣工验收备案行为既符合实体条件又符合程序条件。请求驳回上诉人的请求，维持原裁定。
原审第三人兴城公司在法定期限内未提供书面答辩状，庭审中辩称：被上诉人作出的建设工程竣工验收备案行为合法；上诉人与该备案行为无法律上的利害关系，无原告诉讼主体资格，请求二审驳回上诉，维持原裁定。
经审理查明，上诉人吴新珍于2007年9月16日与原审第三人兴城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买原审第三人开发建造的丽池庄园47幢2号住宅房一套。2009年1月5日，经原审第三人申请并提供相关资料，被上诉人嘉兴建委对该房所在的建设工程进行了分期竣工验收备案。
本院认为，2002年11月1日国务院发布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》第323号取消了《城市房地产开发经营管理条例》规定的政府房地产主管部门对“房地产开发项目竣工验收”的审批权；2003年2月27日国务院发布的《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第76号取消了政府建设行政主管部门对“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准”，改之为“告知性的备案”。就此，我国取消了由政府建设行政主管部门对房地产建设项目组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关单位或者机关进行综合验收的方式，采用建设、勘察、设计、施工、监理五单位对建设工程竣工验收，相关机关认可、准许的分项验收制度。建设工程竣工后的备案行为是国家对建设工程质量竣工验收设置监管措施，在监管中发现有质量问题则责令相关部门重新验收，故该行为不再具有确认、认可的性质。根据国务院上述决定，各地区分别出台了行政审批项目取消后的后续监管和衔接措施，嘉兴市现行的《嘉兴市房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则（暂行）》（2006年11月2日嘉兴市规划与建设局发布）第十四条规定基本照搬了2000年10月1日实施的《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则（暂行）》（2000年9月19日浙江省建设厅发布）第十五条规定，即为“《竣工备案表》一式三份，建设单位、备案机关和房屋产权登记部门各执一份，经备案机关签署的《竣工备案表》是该工程办理城市房屋产权登记的必备文件。根据各方主体需要，备案机关可出具备案证明”。由于在该项建设工程进行房产登记时设置了备案的条件，行政机关不予备案、拖延备案等行为势必造成建设单位权利的损害，对建设单位产生实际影响，故从这一角度建设单位对该行为具有可诉性。
国务院令第279号《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”；《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则（暂行）》第八条第二款“工程竣工验收日期是指建设单位签署工程竣工验收报告的日期”。上述行政法规、规章明确建设工程质量的承担方及工程竣工验收日期。实务中，虽将建筑工程竣工验收备案作为办理房产证的前置条件，但并不因此改变其仍属于一种国家事后监管措施的性质，并不意味着就此建设行政主管部门应对建设工程质量的负责。因而，上述备案行为的可诉性是有明显局限的。在主体上仅表现为备案行为的相对人，即在建设工程初始登记过程中的建设单位，原由也仅仅是因行政机关不予备案、拖延备案等行为造成建设单位权利的损害，并非其他泛泛之权利。本案中，建设单位兴城公司在办理房产证初始登记中其权益并未因备案而遭到侵害。上诉人从建设单位购买商品房后，依据《房屋登记办法》第三十二条规定进行的产权转移登记，不仅法律规定未将备案作为登记的条件，事实上受备案条件影响的原始登记已经完成，其转移登记与备案行为已不存在法律上的利害关系。
上诉人通过与原审第三人兴城公司（建设单位）签订商品房买卖合同，而受让了本案建设工程中的房产。没有证据表明在被上诉人为该项建设工程竣工验收备案时，上诉人已取得了房产证。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定，我国房屋产权的认定以登记发证为准，上诉人仅取得所购房屋的合同权益，尚未取得该房产的物权，故其在本案中主张的是一种依据合同取得的权利。合同约定的“商品房经验收合格”交付条件，是签约双方合意的内容，根据合同主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性的特点，上述条款只对合同双方当事人具有约束力，守约方据此可以追究违约方的合同责任，却不能因合同对方在交付标的物前曾存在一个行政管理行为，而替代对方、越逾合同，径自对行政机关的管理行为提起诉讼。
综上，上诉人与本案建设竣工验收备案行为无法律上的利害关系，故其不具备一审原告的诉讼主体资格。同时，吴新珍在上诉中提出的被上诉人建设工程竣工备案行为违法的问题，涉及行政行为的实体内容，不属本案审理范围。本案上诉理由不成立，本院不予采纳。原审裁定适用法律正确、程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项，最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
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审判长 李土根
审判员 孙 军
审判员 许艳华
二〇一〇年五月十七日
书记员 张琳嫣