北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初3003号
原告：耿x1，女，1967年4月5日出生。
原告：耿x2，女，1969年6月11日出生，国家新闻广电总局572台值班员，住北京市通州区。
原告：耿x3，女，1972年6月15日出生，歌华有线通州分公司职员，住北京市通州区。
三原告共同委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。
三原告共同委托诉讼代理人：王卓，北京市易行律师事务所实习律师。
被告：海明xx，男，1988年6月10日出生，职业不详，现羁押于河北省三河市香河看守所。
被告：吕xx，男，1984年3月30日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：白晶，北京国凯律师事务所律师。
原告耿x1、耿x2、耿x3与被告海明xx、吕xx确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告耿x1、耿x2、耿x3及其诉讼代理人马骋、王卓，被告吕xx及其诉讼代理人白晶到庭参加诉讼。被告海明xx因被羁押未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
耿x1、耿x2、耿x3向本院提出诉讼请求：1.确认海明xx与吕xx签订的关于北京市通州区东营前街10号楼3层x号房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由海明xx、吕xx承担。事实与理由：耿维良与于树兰系夫妻关系。耿维良于1998年购买位于北京市通州区东营前街10号楼3层x号房屋（以下简称x号房屋），并于1999年10月14日取得房屋产权证书。2009年10月27日，于树兰去世，于树兰去世后x号房屋产权证书一直存放在耿x3处。2010年10月1日，耿维良书写字据一份，载明其自愿放弃x号房产，并将其名下x号房产属于自己的部分由其三个女儿继承。2015年5月28日，耿维良与海明xx签订了《存量房屋买卖合同》，在签订合同时耿维良明知x号房屋涉及我们的利益，且我们不同意将房屋卖于海明xx，仍与海明xx以100万元签订买卖合同。之后海明xx以95万元的低价将房屋卖于吕xx，并于2016年3月28日办理了房屋产权转移登记手续。
2016年我们与耿维良、海明xx确认合同无效纠纷一案诉至北京市通州区人民法院，该院作出（2016）京0112民初11898号判决，确认耿维良与海明xx签订的x号房屋买卖合同无效。海明xx无权处分我们的不动产，为维护我们的合法权益，故诉至法院。
海明xx向本院陈述答辩意见称，我认为房屋买卖合同是有效的，不同意耿x1、耿x2、耿x3的诉讼请求。
吕xx辩称，我与海明xx签订的房屋买卖合同中房屋成交价是145万元，我在购买涉案房屋时系善意，且支付了合理价格，x号房屋也已转移登记在我名下，我取得所有权属于善意取得。因此不同意耿x1、耿x2、耿x3的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。
本院经审理认定事实如下：案外人耿维良与于树兰系夫妻关系，二人共生育三个女儿，即耿x1、耿x2、耿x3。1998年耿维良购买x号房屋。1999年10月14日，北京市通州区房屋土地管理局为耿维良办理了房屋产权证书。2009年10月27日，于树兰去世。于树兰去世后x号房屋产权证书一直存放在耿x3处。2010年10月1日，耿维良书写字据一份，载明：我自愿放弃继承于树兰通州区玉带河大街34号楼x号房产，并将我名下通州区玉带河大街34号楼x号房产属于我的部分由三个女儿继承。2015年5月28日，耿维良与海明xx签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW303541），约定耿维良将x号房屋以100万元的价格出售给海明xx。
2016年3月9日，吕xx向海明xx转账12万元。后吕xx于2016年3月27日向海明xx转账4万元。2016年3月28日即耿x1、耿x2、耿x3提交起诉书要求确认耿维良与海明xx签订的房屋买卖合同无效当日，海明xx与吕xx签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW333995），约定海明xx将x号房屋以95万元的价格出卖给吕xx。同日，海明xx与吕xx签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》，并办理了房屋产权转移登记手续。后吕xx未实际控制x号房屋。
另查，海明xx曾于2016年1月11日将位于北京市通州区吉祥园1号楼6层x1号房屋（以下简称x1号房屋）卖于吕xx之前妻张x，双方因此相识。吕xx购买x号房屋时未看房。吕xx与案外人张x于2008年12月26日结婚，后于2016年1月13日离婚。2016年3月3日二人复婚，次日离婚。x号房屋档案材料中吕xx2016年3月4日的《离婚协议书》载明：男方吕xx与女方张x，于2016年3月3日登记结婚，因感情不和自愿离婚；婚后共同财产，个人衣物归男方，位于北京市顺义区宾南区8号楼3门202，面积61.1平米及通州区吉祥园1号楼6层x1，面积56.43平米房产共两套归女方。由此，吕xx获得在北京市通州区购买商品房的资格。
再查，2016年月3月28日，耿x1、耿x2、耿x3诉至本院，要求确认耿维良与海明xx签订的房屋买卖合同无效。2016年11月16日，本院作出（2016）京0112民初11898号民事判决书，判决耿维良与海明xx签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为：CW303541）无效。
本案诉讼中，耿x1、耿x2、耿x3申请对x号房屋进行财产保全并已提供担保，本院依法对该房屋进行了查封。另，经询问，耿x1、耿x2、耿x3表示在2016年3月28日，x号房屋当时市场价值200多万元，交易价格95万元严重低于市场价值，但不申请对x号房屋当时的市场价值进行评估。吕xx则表示x号房屋在2016年3月28日当时市场价值150万左右，但亦不申请对x号房屋当时的市场价值进行评估。
本案审理过程中，本院赴河北省三河市香河看守所对海明xx进行了谈话。经询问，海明xx表示其于2016年3月在我爱我家公司以150多万元的价格挂牌出售x号房屋，吕xx看上该房屋后，因中介费太高，其就将房源撤下，双方自行签订买卖合同；成交价为155万元，合同中约定95万元是为了避税，该155万元吕xx通过转账方式给付了95万元，剩余的约定之后给；x号房屋当时有抵押，是其花钱办理的解押手续。
庭审中，吕xx称其于2016年春节前后通过我爱我家公司得知海明xx以155万元的价格出售x号房屋，因当时中介费10万元太高，双方并未达成协议。后双方于2016年3月2日通过微信方式协商达成口头的房屋买卖协议，房屋成交价为145万元，但双方未对房款支付时间及方式、房屋交付时间等进行约定。当日达成口头协议后，双方约好看房，但其到达x号房屋后海明xx告知房租出去了，其未看房，但海明xx给看了房本及屋内照片。当日，其向海明xx转账13万元定金，该笔款项系直接支付给海明xx的债权人葛xx；后于2016年3月9日向海明xx支付12万元。由于海明xx与案外人李某之间存在116万元的借款关系，故由吕xx于2016年3月24日直接将116万元支付给李某用于办理解押手续；后于2016年3月27日直接向海明xx支付尾款4万元，其共计支付购房款145万元。因此，吕xx主张买卖合同中约定的房屋成交价95万元仅是在建委备案登记的价格，不代表合同真实的成交价格，房屋的实际成交价为145万元，该成交价为合理价格，其与海明xx之间不存在恶意串通，双方之间的房屋买卖合同应为有效；其在交易过程中为善意，支付了合理价款，且办理了过户登记，构成善意取得。为证明其上述主张，吕xx提交其名下工商银行账户历史明细清单、缴税发票及POS机刷卡缴税凭证、房源信息打印件、2016年3月2日的微信聊天记录、张x与海明xx买卖x1号房屋的相关材料（包含房屋买卖合同、收条、发票、法院案款收据、发票、完税凭证）予以证明，并申请证人李某出庭作证。证人李某陈述海明xx向其借款116万元，具体借款时间记不清楚了，双方没有签借款合同，也没有约定还款方式，借款期限是3至4个月，若海明xx正常给付利息，则其继续借给海明xx；房子有抵押，但对于房子的具体地址记不清楚，抵押其也是从别人处转过来，并且办理了抵押登记手续；2017年3月24日海明xx说要卖房，海明xx让吕xx直接把房款116万元支付其用于还款，吕xx支付完毕后其给办理了解押手续，办理解押手续时都有其本人、海明xx及其爱人、吕xx在场。耿x1、耿x2、耿x3对吕xx提交的房源信息打印件、微信聊天记录及证人证言的真实性及关联性均不予认可，对其余证据的真实性认可，但对关联性不予认可。对此，本院认为，因房源信息材料系打印件，本院对其真实性难以确认；其提交的微信聊天记录仅表明吕xx与海明xx于2016年3月2日曾去x号房屋看房未果，双方就x号房屋情况发送照片进行过沟通，并未涉及房屋价款、付款时间及方式、交房时间、如何交付等信息；工商银行账户历史明细清单仅有两笔共计16万元系其向海明xx的转账，因其未提供其他证据予以佐证，故本院对吕xx所称其向葛xx转账13万元系向海明xx支付购房款的主张不予采信；张x与海明xx买卖x1号房屋的相关材料与本案不具有关联性；证人李某对借款的详细信息以及房屋的具体坐落位置、抵押的相关情况均陈述不清，且与海明xx所称由其自行筹钱办理解押手续的陈述存在矛盾之处，不能证明吕xx向海明xx支付了购房款116万元的主张。综上，上述证据均不足以证明吕xx的主张。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告海明xx因被羁押未到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。
合同是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的，合同无效。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据已发生法律效力的本院作出的（2016）京0112民初11898号民事判决书认定，耿维良与海明xx之间就x号房屋签订的买卖合同系无效合同，故海明xx再行将x号房屋卖于吕xx，属于无处分权人处分他人财产行为。吕xx购买x号房屋，一、未事先查看房屋情况，且双方在签订合同前对于房屋成交价款数额、房款支付时间及方式、房屋交付时间并未进行明确约定的情况下吕xx即向海明xx转账共计16万元，并在2016年3月28日当天签订合同即完成过户手续，不符合房屋交易习惯；二、海明xx、吕xx之间的《存量房屋买卖合同》约定的房屋价款95万元，交易房屋面积62.8平方米，交易约定成交价显著低于市场价值，转让价格明显不合理。即便是按吕xx所主张的145万元来计算，也明显低于市场价值，故本院认定海明xx与吕xx之间就x号房屋并非以合理的价格转让；三、吕xx未就其实际支付房款95万元的主张提供确实、有效证据予以证明，其提供的证据亦不能证明其实际支付了其所主张的145元的购房款，现没有证据证实吕xx付清全部房价款，故吕xx购买诉争房屋的行为亦难称善意，吕xx无权按照不动产善意取得制度，取得涉案房屋的所有权。吕xx所称其善意取得x号房屋的主张不能成立，本院不予采纳。综上，海明xx与吕xx之间的房屋买卖行为构成恶意串通，严重侵害了耿x1、耿x2、耿x3的合法权益，故本院确认该存量房屋买卖合同无效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告海明xx与被告吕xx签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号为：CW333995）无效。
保全费5000元，由被告海明xx负担2500元，由吕xx负担2500元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费13300元，由被告海明阳负担6650元（已交纳）；由被告吕xx负担6650元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 周 婷
人民陪审员 刘秀红
人民陪审员 邓敏霞
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 秦 芝