杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭拱民初字第1519号
原告谢惠东。
原告来静。
被告罗炳耀。
被告陈淑英。
两被告共同委托代理人杨权新。
两被告共同委托代理人罗永平。
原告谢惠东、来静为与被告罗炳耀、陈淑英关于房屋买卖合同纠纷一案，于2009年10月19日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员周蓓独任审判，于2009年11月16日、2009年12月9日二次公开开庭进行了审理。原告谢惠东、来静，被告罗炳耀、陈淑英的委托代理人杨权新、罗永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢惠东、来静诉称，2009年9月6日原告通过中介公司杭州吉盛嘉园房地产代理有限公司购买被告所有的锦绣新村10幢2单元303室房屋，当日向被告支付定金2万元，同年9月14日原告与被告、中介公司、工商银行之江支行签订了《杭州市房屋转让合同》、《委托代理合同》、《监督支付协议书》等相关协议。合同中约定：1、全部购房款762500元整由工商银行之江支行监督支付。2、签订合同起20天内通过中介公司的保证金帐号一次性将购房款支付给被告。3、被告于2009年10月8日向原告交付房屋。4、被告逾期交房超过7天，原告有权终止合同，要求被告承担违约金7万元，若原告违约，责任对等。原告依合同于2009年9月30日一次性打入工商银行之江支行保证金帐号全部房款762500元。2009年10月4日被告通知中介公司要求终止合同，2009年10月9日中介公司要求被告领取房款，被告拒绝领取房款及办理房屋过户手续，同时拒绝向原告交房。经多次协商无果，原告诉至法院，请求：1、判令终止履行《杭州市房屋转让合同》；2、判令被告向原告支付违约金7万元；3、诉讼费由被告承担。
被告罗炳耀、陈淑英答辩称，1、原告所陈述的合同履行方面部分不符合事实，其实是原告未能在2009年10月4日前将购房款支付给被告，违约在先；2、本买卖合同的签订、履行过程中，原告与中介公司有欺诈嫌疑，经纪人来雪凤可能没有执业证，且与原告有亲戚关系，而原告作为中介公司的员工不能对自己公司居间的房产进行买卖。综上，是买方和中介的过错，导致被告不能在合同约定的时间拿到房款，买方应支付违约金，中介公司承担连带责任。退一步讲，即使被告构成违约，原告主张的违约金也过高，原告只有利息损失，应当调低违约金数额。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告谢惠东、来静为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、杭州市房屋转让合同1份，证明原、被告达成房屋转让协议的事实。
2、监督支付协议书1份，证明买卖双方约定房款通过中介公司在工商银行之江支行开立的二手房交易资金专户支付。
3、委托代理合同1份，证明原告通过中介公司进行合法交易。
4、现金缴款回单1份，证明原告于2009年9月30日将全额房款打到保证金帐户。
5、付款通知书1份、工商银行转帐支票1张，证明中介公司已经通知被告领取房款并开具支票。
6、中介公司出具的情况说明1份，证明被告坚持在10月4日拿到全部房款，但在国庆期间无法支付购房款，之后被告拒绝领款、交房的事实。
7、房产证复印件，证明买卖的房屋属两被告所有。
8、收条复印件1份，证明2009年9月6日原、被告达成买房意向，原告向被告支付定金2万元。
被告罗炳耀、陈淑英为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、房屋转让居间协议1份，证明买卖双方约定的一致性，即一次性付款给卖方，款清交房。
2、陈淑英的手机通讯详单2份、来雪凤名片1张，9月份这张证明被告在答辩中陈述的9月29日两次打电话给中介经纪人，要求在30日拿钱。10月份这张证明中介经纪人10月2日、10月4两次打电话给被告，10月2日通知被告去看交款进帐单，10月4日通知被告去领转帐支票。名片证明该手机号码是中介公司经纪人来雪凤的。
3、中介公司出具的情况说明1份，证明三方正式协商解除合同，履行相关手续的事实。
4、缴费花名册1份，证明两原告是中介公司员工的事实。
以上证据经庭审举证、质证，原、被告的质证意见及本院对证据的认证意见如下：
对原告提供的证据，被告罗炳耀、陈淑英对证据1、2、3、4、7、8的真实性及证明内容均无异议，本院予以确认；对证据4的真实性有异议，认为没有见过，在诉讼后才看到复印件。本院认为在原告将购房款打入二手房交易资金专户后，中介公司向被告开具转账支票及付款通知书符合二手房买卖的操作流程，故对该证据的证明力本院予以确认；被告对证据6的合法性有异议，认为中介公司是居中的，情况说明出给原告，从没有向被告提起过，但对情况说明中陈述的事实过程无异议。本院对证据6予以确认。
对被告提供的证据，原告谢惠东、来静对证据1无异议，本院予以确认；对证据2，原告对真实性无异议，但认为具体通话内容不清楚。本院认为该证据能够证明被告与中介公司经纪人为房屋买卖事宜多次进行沟通；证据3，原告对真实性无异议，但认为只是解除了监督支付协议，而原告仍有权追究违约责任。本院对该证据的效力予以确认；对证据4的真实性原告无异议，但认为原告只是挂靠在该中介公司，并不是正式员工，原告的确与来雪凤认识，是她帮忙原告与中介公司签定劳动合同，目的是为了缴养老保险。本院对证据4予以确认。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
2009年9月6日，原告通过房屋中介公司杭州吉盛嘉园房地产代理有限公司（以下简称吉盛公司）购买被告位于锦绣新村10幢2单元303室的房屋，并向被告支付定金2万元。2009年9月14日原告与被告、吉盛公司、工商银行之江支行签订了《杭州市房屋转让合同》、《委托代理合同》、《监督支付协议书》等相关协议，《房屋转让合同》中约定：1、全部购房款762500元委托工商银行之江支行监督支付；2、签订合同之日起20天内，原告一次性将购房款支付给被告；3、被告于2009年10月8日向原告交付房屋；4、被告逾期交房超过7天，原告有权终止合同，要求被告承担违约金7万元，若原告逾期付款超过7天，被告有权终止合同，要求原告承担违约金7万元。《监督支付协议书》中约定：原告将购房款762500元划入吉盛公司在工商银行之江支行开立的二手房交易资金专户，由吉盛公司出具书面付款通知书从交易资金专户将款项划付给被告。合同签订后，原告于2009年9月30日将购房款762500元存入合同中约定的工商银行之江支行二手房交易资金专户。由于2009年10月1日至10月8日为国庆长假，吉盛公司无法从银行支取原告打入的购房款并交付给被告，而被告要求购房款必须按照约定在2009年10月4日转到其名下，否则即是原告违约要终止合同。三方几次协商无果。2009年10月9日，吉盛公司通知被告前去领取房款，被告拒绝领取房款，同时拒绝向原告交房。2009年10月19日，原被告双方通过吉盛公司办理了终止监督支付协议的手续，吉盛公司将被告的房产所有权证归还给被告，并将原告支付的762500元购房款归还给原告。同时被告将2万元定金返还给了原告。另查明，原告谢惠东、来静系吉盛公司的员工。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当全面适当地履行合同义务，否则，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的法律责任。第一，关于本案合同效力的问题，被告认为经纪人来雪凤与原告有亲戚关系，而原告作为中介公司的员工也不能对自己公司居间的房产进行买卖，故原告与中介公司有欺诈嫌疑。本院认为，被告的主张并没有法律依据，相关法律法规并未禁止中介公司的员工购买自己公司居间的房产，故本案中原、被告以及中介公司签订的一系列协议真实有效，双方应按协议履行相应义务。第二，关于谁先违约的问题，本院认为，由于原被告及中介公司约定采用银行监管支付的方式付款，故约定2009年10月4日之前一次性付清房款，应指原告须在10月4日之前将购房款划入吉盛公司在工商银行之江支行开立的二手房交易资金专户。本案中原告在9月30日即往指定帐户划入全部购房款，故原告并无违约之处。而被告拒绝交房的行为构成了根本性违约，应当承担违约责任。第三，关于违约金数额的问题，房屋转让合同第六条约定被告逾期交房超过7天要支付违约金7万元，现原告据此主张，但被告认为原告仅有利息损失，约定的违约金超过原告的实际损失，要求予以调整。考虑到被告的违约除了造成原告利息损失外，客观上由于房价上涨因素还导致原告丧失以较低价格购房的时机，故原告的损失不仅限于银行利息。鉴于原、被告双方均未就2009年9月至10月期间房价涨幅提供具体的参考数据，综合考虑双方的权利义务平衡，本院酌定被告应向原告支付违约金35000元。根据合同第六条，被告逾期交房超过7天，则合同终止，故本院对原告要求解除双方房屋转让合同的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除谢惠东、来静与罗炳耀、陈淑英双方于2009年9月14日签订的房屋转让合同；
二、罗炳耀、陈淑英向谢惠东、来静支付违约金35000元，于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，减半收取1025元，财产保全申请费720元，合计1745元，由被告罗炳耀、陈淑英负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2050元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审判员 周蓓
二〇〇九年十二月十八日
书记员 吴彦