浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第184号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）张某某。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）舟山××××物
业发展有限公司，住所地舟山市××海区环城西路××楼。
法定代表人沈某某。
委托代理人陈某、郑某某。
上诉人张某某因物业服务合同纠纷一案，不服舟山市普
陀区人民法院（2010）舟普民初字第284号民事判决，向本院
提起上诉。本院于2010年8月23日立案受理后，依法组成合议
庭，并于2010年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人张某某
，被上诉人舟山××××物业发展有限公司（以下简称卓越×
×）的委托代理人郑某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结
。
原审查明，2009年10月9日，卓越××与海滨阳光住宅小
区业主委员会签订了一份“海滨阳光住宅小区物业管理服务合
同”，合同约定该小区自2009年10月9日至2011年10月8日的物
业由卓越××实施管理，物业费为每平方米0．6元／月，物业
管理综合服务费每一年交纳一次，先缴后用。逾期交纳的，卓
越××可以从逾期之日起按应缴费额的1‰加收滞纳金。张某
某购买了该小区1幢2单元203室的房屋，房屋面积109．33平方
米，并于2006年8月31日入住，接受了卓越××的物业服务。由于卓越××管理的小区实行门禁制度，张某某起初领到三张
门卡。后由于被告张某某将自己房屋分为7小间，出租给他人
使用。张某某就以自己门卡丢失为由，先后向卓越××补办了
5张门卡。2009年张某某再次向卓越××补办门卡时，卓越×
×以本小区有门卫，可以开门，门卡补办过多会造成小区不安
全为由，拒绝为张某某补办门卡。双方遂产生矛盾。2010年1
月到后，张某某拒绝支付2010年物业费。
另查明，1、张某某主卧室外有一条水沟，由于进入不方
便，卓越××没有及时清扫，导致水沟污物淤积，臭气冲天，
给物业使用人带来不便。2、卓越××管理的小区有个别业主
，在小区的顶层搭建了一些建筑物。卓越××为此下发过违章
违规整改通知书，还向城管部门举报过，但至起诉时该建筑物
仍未得到拆除。3、张某某卫生间的下水管道有弯曲地方，张
某某认为该弯曲会引起落水不畅，曾向物业提过意见，要求卓
越××修复。4、该小区1幢201室前有约200平方米平台，购买
该室的业主认为根据合同规定该露台属于他们专有，便将门锁
起来，不让别的业主自由进入。而张某某认为该平台属于全某
某主共有。5、该小区有十多个车位，开发商将部分车位卖给
业主。未出卖的车位现由小区业主在无偿使用。
原审认为，卓越××与海滨阳光住宅小区业主委员会于2
009年10月9日签订的“海滨阳光住宅小区物业管理服务合同”
合法有效。该合同对卓越××、海滨阳光住宅小区业主委员会
及该小区全某某主均有法律约束力。张某某在2010年1月未按
规定支某某越物业的物业费构成了违约，考虑到卓越××在管理小区时，未及时清扫张某某窗前的水沟污物也有违约的地方
，双方的违约责任相互抵销，均不再支付违约金。但张某某的
物业费仍应支付。至于张某某的反诉请求：1、要求补办门卡
问题。正常的门卡丢失，是应当补办的。但张某某将房子租给
他人，而承租人又经常变换。补办大量的门卡，会增加小区安
全隐患，故卓越××拒绝给张某某补卡有一定道理；再考虑到
小区有门卫，可以为张某某承租人开门，故张某某该项反诉请
求不予支持。2、关于张某某要求卓越××修复好下水管道，
疏通水沟的请求。至于前者，因现下水管道仍能正常使用，故
无需修理，至于张某某提出要求改动管道，则超越了卓越××
服务范围，该部分请求不予支持。至于后者，张某某窗前水沟
属于卓越××保洁范围，现水沟有污物，卓越××理应清理，
张某某该部分请求，应予支持。3、关于张某某要求恢复二楼
和顶楼通道，拆除二楼和顶层私自搭建的隔离物、建筑物，并
赔偿精神损失问题。房屋楼顶确实存在许多违章建筑，需卓越
××认真管理。但卓越××是物业企业，没有执法权，故在本
案中不能直接判决卓越××予以拆除。关于要求恢复二楼通道
问题。根据201室的房屋买卖合同表明，201室前的平台属于20
1室专有。如张某某认为是共有，可另行起诉，专案界定，本
案不予评说。关于张某某要求卓越××赔偿精神损失问题，本
案是合同之诉，根据法理合同之诉不能赔偿精神损失，故该项
请求不予支持。4、关于张某某要求卓越××返还物业费问题
。卓越××已履行物业服务合同，故该请求不予支持。5、要
求卓越××返还车位问题。因该车位不是卓越××出卖，故该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百
零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告张某某应在判
决生效之日起十内支付原告舟山××××物业发展有限公司物
业费（2010年1月1日至2010年12月31日）787．18元、电梯电
费319．27元、路灯电费4．64元，共计1111．09元。二、原告
（反诉被告）舟山××××物业发展有限公司应在判决生效之
日起十日内清扫掉被告（反诉原告）张某某房前水沟中的淤泥
。但被告应提供出入便利。三、驳回被告（反诉原告）张某某
其他反诉请求。本案本诉案件受理费80元，减半收取40元，由
被告张某某负担；反诉案件受理费40元，由原告舟山××××
物业发展有限公司负担10元，被告张某某负担30元。
宣判后，张某某不服原审判决，向本院提起上诉称：1、
其主卧室外有一条水沟，因二楼201室擅自封闭通道，清理水
沟时卓越××从其房屋进入，原审判决上诉人须为卓越××清
理水沟提供出入便利，原审这项判决严重侵权，也显失公平；
2、对该楼顶违章建筑，卓越××未及时管理，也未向城管部
门举报，原审认定卓越××下达过纠正通知书，卓越××未向
原审提供证据，属事实没有查清；3、其购买的房屋进行出租
，原审认为其出租给多人存在安全隐患不办理门卡，不符合事
实。其自2006年以来，共办理过8张门卡，而其办理门卡的理
由是门卡丢失；4、其自2006年8月购房后，卓越××一直没履
行管理义务，卓越××违约在先，原审却认定双方违约相互抵
销，明显不合理，应返还三年的物业费；5、公共车位系全某
某主共有，卓越××应管理公用车位，阻止公用车位被买卖，并督促侵权方将已出卖的车位款交归全某某主所有。故请求二
审查明事实，予以改判。
卓越××辩称：原审认定事实清楚，判决于法有据。卓
越××对违章筑建只有指出和反映的权利，没有处理权。不补
办门卡系出于安全考虑。上诉人屋前的水沟系雨水沟，本不会
堵塞，由于上诉人将阳台改为厨房导致堵塞，现该水沟已清理
。
经二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：上诉人系海滨阳光住宅小区业主，该小区业
主委员会已委托被上诉人进行物业管理，并在2009年10月9日
签订了物业合同，该合同对双方具有约束力，应按照合同履行
。1、被上诉人已经履行了物业合同基本义务，上诉人应依据
合同支付物业管理费，现其要求退还已支付的物业管理费缺乏
法律依据，本院不予支持。2、门卡是住宅楼楼道门的电子钥
匙，该门卡的补办涉及该住宅楼单元内全某某主的安全利益，
对于上诉人门卡多次遗失后，能否继续补办或者采取包括调换
门锁等解决措施，属业主自治管理范围，应由该单元楼内全某
某主或业主大会作出决定后，由被上诉人予以实施。在该单元
楼内全某某主或业主大会未作出决定前，上诉人要求被上诉人
补办门卡缺乏依据，本院不予支持。3、关于上诉人屋前的水
沟清理，在一审判决宣告后，被上诉人在上诉人自愿协助下已
经清理完毕，因原审判决仅涉及本次清理，且已实际履行完毕
，故上诉人对该次清理进出途经提出的异议，本院不再处理。
4、关于上诉人要求被上诉人履行拆除二楼和顶层私自搭建的隔离物、建筑物，并管理好该公共通道和公共平台的职责，以
及对车位权属提出的异议，由于上诉人诉请超越被上诉人的职
责范围以及涉及物权争议，不属本案审理范围，上诉人可依法
律规定另行主张。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由张某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 褚 炅
审 判 员 李珊燕
二〇一〇年十月九日
代书记员 王丽民