江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终40号上诉人（原审被告）：李玮，女，1969年12月8日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市人民中路80号都市花园东区。委托诉讼代理人：李金红，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王琍，女，1981年2月23日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：秦悌兵，江苏法鼎律师事务所律师。原审第三人：盐城市中亚房地产经纪有限公司，住所地江苏省盐城市人民路悦达西园东门口。法定代表人：刘光杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱大祥，男，该公司工作人员。上诉人李玮因与被上诉人王琍、原审第三人盐城市中亚房地产经纪有限公司（以下简称中亚经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初3122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玮上诉请求：撤销原判，改判驳回王琍全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由王琍承担。事实和理由：1.一审法院已认定李玮的行为未给王琍造成重大经济损失，而违约金的调整应当以损失为依据，但一审法院仍判决李玮承担8万元违约金，显失公平。2.案涉房屋系李玮与倪险峰共同所有，李玮擅自处分共有房产的行为无效，该行为亦不属于家事代理的范畴。王琍辩称，李玮的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。1.案涉房地产经纪转让合同合法有效，双方均应全面履行，现李玮因房屋价格上涨故意违约，致使合同无法实际履行，应当承担违约责任。2.关于违约金，李玮恶意违约，应根据合同约定支付违约金，违约金数额应为购房款的10%，即118000元，在一审中法院自由裁量酌情支持8万元，而李玮并未对该违约金请求调整，王琍希望尽快解决本案，因此没有上诉。3.关于李玮称案涉房产系与他人共有的问题，虽然合同上没有共有人的签字，但是否构成家事代理不影响李玮承担违约责任。4.由于李玮恶意违约，按照法律规定和合同约定，应当承担王琍支付给第三方的购房佣金和为此花费的律师费，一审未支持也是照顾李玮的利益。中亚房产经纪公司述称，一审判决正确，李玮的上诉没有依据。王琍向一审法院起诉请求：1.李玮返还王琍购房定金28000元，并承担合同违约金118000元；2.李玮赔偿王琍已支付给第三人的佣金11000元及律师费5000元。一审法院认定事实：2017年2月23日，王琍（买方，乙方）、李玮（卖方，甲方）、第三人中亚经纪公司（经纪方，丙方）签订一份《房地产经纪转让合同》。与本案有关的约定有:1.房屋基本情况，甲方所售房屋所有权人倪险峰（李玮丈夫），共有权人李玮，所有权证号为盐房权证市区字第××号，座落于市区人民中路80号都市花园东区3号楼603室、3号楼603-1室，建筑面积185.27平方米，车库建筑面积约22.25平方米；2.房屋转让价格为118万元，过户中所需缴纳的相关各种税费、工本费（包含本合同签订后过户前新增的所有税、费）由乙方独自承担；3.甲方委托丙方出售案涉房屋并代办产权转移、房屋交付、房款划拨等相关事宜；乙方委托丙方购买案涉房屋并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、房款交付、土地使用证等相关事宜；4.甲乙双方在2017年2月23日签订合同时间，乙方支付28000元定金，甲方同时将房屋所有权证、国有土地使用权证交予丙方定位、查档、验证，在2017年5月20日前至市区房产交易中心办理交税等相关手续；乙方签约后做好房款70万元的打款准备，于2017年5月20日办理交税、过户手续当日划入到托管中心账户或甲方指定银行账户；5.甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方以代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的本合同，则甲方自愿无条件赔偿乙方房屋成交价的10%作为违约金；6.签订合同当日，甲方向丙方支付佣金按该房屋售房款的1%，乙方向丙方支付佣金按房屋售房款1%和贷款申贷额的1%，甲、乙方应于签合同时支付给丙方，甲乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，违约方仍应按本合同约定支付丙方的佣金；7.甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同的；（2）未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；（3）相互或与他人串通，损害丙方利益的；（4）未能按合同约定支付佣金的；（5）其他造成丙方无法委托事项的行为；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上约定的违约责任，均由违约方向守约方支付房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金金额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的佣金一律不予退还。上述合同签订当日，王琍向李玮支付现金8000元（定金），李玮向王琍出具一份收条，载明:“今收到王琍购买市区人民中路都市花园东区80号3幢603室、3幢603-1室房屋购房定金人民币贰万捌仟元整（小写28000元）。”次日，王琍通过倪启柱（王琍丈夫）的银行卡向李玮转账2万元。合同签订后，王琍向第三人中亚经纪公司支付佣金11000元，中亚经纪公司向其出具了相应的收据。后李玮明确告知王琍不再履行出卖义务，并于2017年3月1日向王琍的丈夫倪启柱汇款2万元。因本案诉讼，王琍委托江苏法鼎律师事务所代理，并于2017年3月8日向该所支付律师费5000元。一审法院认为，王琍与李玮签订的《房地产经纪转让合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。李玮签订合同后拒绝履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，其收取的定金应当向王琍返还，扣除已经返还的2万元，应返还余款为8000元。关于违约金，双方约定违约方应向守约方支付房屋成交价的10%即118000元作为违约金，李玮签订合同后明确表示不再履行合同，属故意违约，但其在订立合同后几日内即告知王琍不再履行合同，未给王琍造成重大的经济损失，双方约定的违约金标准过高，应予以适当调整，酌定为8万元。关于王琍主张的佣金损失11000元，因王琍已经主张违约金，而该损失即便存在也未超出上述违约金的范围，该部分诉讼请求不予支持。关于王琍主张的律师代理费5000元，因双方无合同约定，其主张无依据，亦不予支持。关于李玮辩称双方签订的合同因房屋共有权人倪险峰不同意出卖房屋应认定无效的意见，李玮与倪险峰系夫妻关系，《房地产经纪转让合同》也明确载明了被告的行为已经征得共有权人的同意，其行为构成“家事代理”，对该辩称意见，不予采信。关于李玮辩称仅收到定金2万元的意见，与其出具的定金收条不符，且未能对此作出合理的说明，对该辩称意见，亦不予采信。一审判决：一、李玮应于判决生效之日起十日内返还王琍定金8000元并支付王琍违约金8万元。二、驳回王琍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，由王琍负担1540元，李玮负担2000元。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。李玮主张案涉房屋系其与倪险峰共同所有，其擅自处分共有房产的行为无效，该行为亦不属于家事代理的范畴。经查，案涉合同系李玮以其夫妻名义与王琍签订的，虽合同甲方落款处仅有李玮一人签名，但根据案涉合同第七条第一项的约定，由李玮以倪险峰代理人的身份代理房屋出售事宜，案涉双方对倪险峰不在合同中签字的情况均是明知的，故该合同自李玮、王琍签字后即已成立并生效。因倪险峰事后对李玮的代理行为不予认可，且王琍亦未能提交充分证据证明倪险峰委托李玮代为出售房屋，故李玮代理其丈夫倪险峰出售案涉房屋的行为系无权代理，该行为依法对倪险峰不发生法律效力，相应法律责任应由李玮承担。另，房屋系属重大夫妻共同财产，对该财产的处分不适用家事代理的推定规则，一审法院认为李玮的行为构成家事代理错误，应予纠正。李玮还主张一审法院已认定李玮的行为未给王琍造成重大经济损失，而违约金的调整应当以损失为依据，但一审法院仍判决李玮承担8万元违约金，显失公平。经查，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”目前虽无确切证据证明王琍的损失数额，但根据该司法解释的规定，违约金的调整系以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅依据实际损失确定。本案中，双方合同第九条第一款第四项约定“甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方以代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的本合同，则甲方自愿无条件赔偿乙方房屋成交价的10%作为违约金。”第八条第三款第一项约定“甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上约定的违约责任，均由违约方向守约方支付房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金金额的，责任方应据实赔偿。”上述约定系双方的真实意思表示，双方均应受此约束，现李玮在合同签订后三天明确表示不再继续履行，构成违约，主观过错明显，依法应当依据合同约定承担相应的违约责任。一审法院考虑到合同签订时间与李玮明示不再履行合同的时间相隔较短，故酌情调整违约金为8万元，并无明显不当，不存在显失公平的情况。综上所述，上诉人李玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3540元，由上诉人李玮负担。本判决为终审判决。审判长  丁益钧审判员  谢超亮审判员  李 砚二〇一八年四月二日书记员  施凯钰