沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皇民二初字1567号
原告王爱民。
委托代理人王长东。
原告王丽玮。
委托代理人王长东。
被告辽宁省高中等教育招生考试委员会办公室。
法定代表人张学广。
委托代理人唐敬杰。
委托代理人邹欣。
原告王爱民、王丽纬诉被告辽宁省高中等教育招生考试委员会办公室房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月17日受理后，依法由审判员曹立刚担任审判长，与代理审判员张岩（主审）、人民陪审员郭跃红组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王爱民、王丽纬的委托代理人王长东，被告辽宁省高中等教育招生考试委员会办公室的委托代理人唐敬杰、邹欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告王爱民、王丽纬诉称，请求判决确认被告违约，并向原告支付违约利息5048750元（暂自2012年1月15日起至2013年8月15日止计算，8月15日以后的违约利息，按照每日8750元计算至房产土地权属登记办理到原告名下时止）；请求判决被告立即配合原告办理汉宫项目土地、房产更名过户手续；被告承担案件受理费。
被告辩称，根据国务院国资委《企业国有产权交易操作规则》（国资发产权（2008）120号）和辽宁省财政厅《辽宁省省级行政事业单位国有资产配置使用及处置施行办法》（辽财资（2008）444号）的有关规定，答辩人与被答辩人于2011年11月14日签订的《资产转让协议书》，没有经过有关单位的审核，应认定为无效或未生效合同。被答辩人据此主张违约责任，要求支付违约利息，法院不应当支持；被答辩人在第二项诉请中要求答辩人配合办理更名过户手续，本案应属于合同纠纷，双方就涉案房地产及配套设备的转让尚未履行各自义务，被答辩人根本没有履行转让协议中的付款义务，没有向答辩人支付过一分钱的转让价款（向沈阳联合产权交易所交纳摘牌保证金不等于支付转让价款），因此被答辩人在没有支付对价的情况下无权主张确认所有权、要求办理更名过户手续；虽然转让协议无效或未生效，但是鉴于被答辩人通过合法方式摘牌取得了涉案房地产及配套设备的受让资格，答辩人同意，只要被答辩人在沈阳联合产权交易所监督下按照转让公告的相关规定交齐全额购置款，双方仍可按照国务院国资委《企业国有产权交易操作规则》和沈阳联合产权交易所的相关交易规则，尽快办理资产转让的相关事宜。综上所述，答辩人请求法院根据事实和法律依据驳回被答辩人对答辩人的第一项诉讼请求，同时在判令被答辩人支付全额购置款的同时支持被答辩人的第二项诉讼请求，以使答辩人的合法权益不受到侵害。
经审理查明，二原告系生意伙伴关系。坐落于沈阳市皇姑区怒江北街建筑物（汉宫）所有权及使用权人原系辽宁省通信管理局所有。2008年被告、辽宁省通信管理局和沈阳金融学校签订置换协议，由被告购买“汉宫”及附属土地使用权。
2011年，经相关部门批准，被告委托辽宁金贸诚祥资产评估有限公司对汉宫的房屋建筑物（建筑面积17342.3平方米）、土地使用权（不含土地出让金，宗地面积10305平方米）、附属设施申请评估。2011年6月17日，辽宁金贸诚祥资产评估有限公司出具评估结论，结论为土地（不含土地出让金）、房产转让价格为人民币5537.37万元；其他附属设施价格为人民币311.43万元，合计价格为人民币5848.8万元。
同年，被告与沈阳联合产权交易所（以下简称“交易所”）签订《实物资产转让挂牌登记委托协议》，约定被告将位于沈阳市于洪区怒江北街的“汉宫”及该楼配套设备整体出让，委托交易所登记并挂牌公布信息。
同年9月，交易所对外发布公告，内容为原告公开出售汉宫及相关固定资产设备，转让费底价为5848.8万元，该底价为净收入，需受让方成交后7日内一次性支付转让费，出让方仅承担房屋更名过户产生的营业税，其他费用包括但不限于产权转让、过户更名等的一切税、费均由受让方承担；并告知原告与原转让方省通信管理局未办理变更手续，由原告负责办理相应权属变更手续并承担相关费用，对受让方的二次权属变更事项，由省招考办协助完成。
2011年11月4日，二原告与交易所签订《实物资产转让意向受让协议》，就沈阳“汉宫”房地产及设备意向受让委托事宜达成协议。2011年11月8日，原告王丽纬在注有“成交后七日内交齐全额购置款”的受让条件书上签字。同日，二原告向交易所指定账户转入摘牌保证金1755万元，并被确定为最终受让方，成交价格5848.8万元。
2011年11月14日，原、被告签订《资产转让协议书》，约定原告通过摘牌方式，以5848.8万元价格购买汉宫及其附属设施。其中第五项关于付款方式，约定双方签订转让协议书，并在交易所办理交割手续后，交易所将原告交纳1755万元作为首付款转至被告指定账户，并在双方办理交易过户手续时，将余款一次性付给原告；第六项关于交接时间、方式，双方约定被告在协议生效之日起60日内办理完成过户手续，被告自收到全款之日起十个工作日内，将汉宫移交原告，并将全部附属设施财产进行清点移交；第九项关于违约责任，双方约定如原告不能及时交纳标的尾款，被告将扣除原告交纳1755万元的20%作为罚金；如被告未在协议签订的60日内，办理好房产相关手续等，双方无法更名过户，被告按日万分之五承担原告交纳1755万元保证金的利息；该协议自双方签字盖章之后有效。
汉宫的房屋产权证和土地使用证分别于2013年5月17日、2013年8月13日登记至被告名下。办理证照期间，在原建筑面积17342.3平方米无变化情况下，对使用权面积作出了变更，由10305平方米变更为10435.44平方米。辽宁金贸诚祥资产评估有限公司对公告出售时超出的130.44平方米（10435.44平方米-10305平方米）的土地使用权面积价值出具了评估结论，结论为130.44平方米的土地使用权价格为252453.58元。
2013年8月15日，被告向原告发送《关于付款及办理相关手续函》，通知原告自收函告之日起7日内，将转让余款汇至指定账户，同时并办理房产交易过户手续。汉宫至今未交付原告使用。因原、被告就逾期办理产权过户手续违约金协商未果，原告遂于2013年9月17日诉至本院。
上述事实，有双方当事人陈述及评估报告、公告、委托协议、受让协议、转让协议书、函、权属证书等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确认，并在卷佐证。
本院认为，关于本案涉讼《资产转让协议书》的效力问题。现原告通过在法定的交易所实施商事行为，成为购买汉宫及相关固定资产设备的购买人。原、被告随后签订协议系当事人真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条关于合同效力性的规定，上述法律规定其实质是指一方当事人以欺诈、胁迫的手段损害国家利益及恶意串通损害国家、集体、第三人利益，包括损害公共利益的情形出现应当无效，现本案并无上述情形，故该协议合法有效。虽然被告抗辩原、被告签订的协议没有依照《企业国有产权交易操作规则》、《辽宁省省级行政事业单位国有资产配置使用及处置施行办法》的规定，经有关部门审核，双方签订的协议应属无效，但被告所述之规定并非国务院制定的法规，不具有法律上的强制效力性，属于管理性规定，并不当然导致合同无效，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。
关于原告主张被告支付1755万保证金违约金利息的问题。2011年11月8日，原告打入交易所账户1755万元保证金，虽依约定应由交易所办理交割手续后转至被告方账户，其实质为交易所代被告暂时管理该款项，应认定原告方向被告给付1755万元的事实。依据协议约定，被告作为出卖人应于2012年1月14日前办理完毕过户手续，但被告截止2013年8月15日才通知原告办理相关手续，已超出约定期限，构成违约，故被告应按协议约定支付违约金。但双方协议约定的违约金过高，原告亦未提供证据证明其实际损失，故应当予以适当减少，被告应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付原告1755万保证金利息。虽原告主张被告支付违约利息至房产土地权属登记办理至其名下时止，但被告已于2013年8月15日函告原告办理相关手续，且已具备办理条件，其支付违约利息的时间应截止至2013年8月15日，故被告应支付原告违约金利息2275468.09元。关于被告主张其逾期办证系第三方原因，其不应承担违约责任的抗辩主张，依照合同相对性原则，第三人致其违约的不能免除其向原告承担违约责任，故本院对被告的该项抗辩不应采纳。
关于原告请求被告立即配合原告办理汉宫项目土地、房产更名过户手续及被告主张《资产评估报告》失效等问题。原告的该项诉请系属继续履行合同的请求。汉宫的产权证、土地使用权证现已办至被告名下，双方签订的协议有效，被告应配合原告办理过户手续。依据权利义务对等原则，原告亦应履行相应义务。虽协议约定，办理土地、房产及附属设施过户手续时，原告将余款一次性付清，但产权证、土地使用证并非同一办理机关，房屋产权证、土地使用权证办理至原告名下存在时间差异性，故原告应在产权证办理至其名下的同时，向被告给付剩余款项4093.8万元（5848.8万元-1755万元）。虽然该款项并非原告诉讼请求，但该项内容与原告办理房屋更名过户的请求有密切关联，且基于该款项与办证具有同时履行的特点，为了保护彼此交易安全，避免形成诉累，达到目前司法理念所倡导的案结事了原则，与本案一并处理为宜。
虽被告主张诉讼期间《资产评估报告》已经超过一年有效期，应当无效。从公平诚信原则理解，该报告的形成其目的，系被告作为出让人对出让的标的物作出公允合理公平的价格，其实质为对受让人公示标的物的价值，在形成协议后该标的物的价格即对双方当事人产生拘束力。而评估报告的期限通常是指申请评估者在一年期限内并未使用评估报告而造成在期限内失效，该案并不存在上述情形，故被告该抗辩理由实为牵强，本院不予采纳。
关于土地使用证登记的使用权面积与协议签订时的面积不符，原告如何向被告给付相应价款的问题。办理至被告名下的土地使用权面积超出公告拍卖、原告与被告签订合同时面积即130.44平方米，原告应本着诚实信用原则，依据评估公司对超出面积部分的价值出具的评估结论即252453.58元，给付被告。此外，关于办理上述手续所发生的管理费用及税费问题，应当按照双方约定承担，即被告承担房屋更名过户产生的营业税，原告王爱民、王丽纬承担上述房屋产权转让、过户更名所发生的其它一切税、费。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、原告王爱民、王丽纬与被告辽宁省高中等教育招生考试委员会办公室继续履行2011年11月14日签订的《资产转让协议书》；
二、被告辽宁省高中等教育招生考试委员会办公室于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告王爱民、王丽纬1755万元违约利息2275468.09元（自2012年1月15日起至2013年8月15日止，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；
三、原告王爱民、王丽纬于本判决生效之日起十五日内一次性给付被告辽宁省高中等教育招生考试委员会办公室购买坐落于沈阳市皇姑区怒江北街99号房屋建筑物（建筑面积17342.3平方米）、土地使用权（不含土地出让金，宗地面积10435.44平方米）、附属设施价款合计41190453.58元（40938000元＋252453.58元）；
四、被告辽宁省高中等教育招生考试委员会办公室本判决生效之日起十五日内协助原告王爱民、王丽纬办理上述房屋的产权、土地使用权的过户手续。
五、被告辽宁省高中等教育招生考试委员会办公室承担上述房屋更名过户产生的营业税、原告王爱民、王丽纬承担上述房屋产权转让、过户更名所发生的其它一切税、费；
六、驳回原告王爱民、王丽纬其他诉讼请求。
上述义务如逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47141元，由被告辽宁省高中等教育招生考试委员会办公室承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 曹 立 刚
代理审判员 张 岩
人民陪审员 郭跃红二0一四年四月九日
书 记 员 赵 冰 洋