北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14685号
上诉人（原审被告）赵艳香，女，1980年8月26日出生。
委托代理人樊学峰，北京永绥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京阳光天晟物业管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇吉晟别墅会所。
法定代表人刘喆，董事长。
委托代理人方骏梁，北京市威正律师事务所律师。
委托代理人马晓燕，女，1975年10月30日出生。
上诉人赵艳香因与被上诉人北京阳光天晟物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第27529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官张弘、法官赵卉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阳光物业公司在一审中起诉称：赵艳香系北京市朝阳区南磨房路39号院乐澜宝邸国际公寓×号房屋业主，阳光物业公司系该小区的物业服务单位。2012年9月26日至2015年6月26日，赵艳香一直未交纳物业管理费。经多次催要未果，故阳光物业公司诉至法院要求赵艳香给付2012年9月26日至2015年6月26日期间拖欠的物业管理费15418元，并给付相应物业管理费的滞纳金1542元。
赵艳香在一审中答辩称：不同意阳光物业公司的诉讼请求。赵艳香系北京市朝阳区南磨房路39号院乐澜宝邸小区×号房屋业主。2012年9月底赵艳香入住该房屋，不久后赵艳香就发现主卧室的卫生间房顶排污管道有黑水流出，在卫生间其他墙面也有此现象，并伴有巨大的臭味。每逢雨季，主卧室阳台有雨水浸入。现在主卧室顶部已经开裂，橱柜上方墙体有水流出，房屋存在很多问题。期间，赵艳香与阳光物业公司联系，起初阳光物业公司称可能是楼上住户漏水，后又告知是主体楼板问题，需要提取住房公共维修基金进行修复。直到2014年5月阳光物业公司对楼顶施工结束后，赵艳香家漏黑水的情况才得以改善，但其他问题至今仍没有得到解决。据赵艳香所知，该房屋之前的业主就因为房屋顶部漏水问题，阳光物业公司减免物业费4年，故赵艳香也要求阳光物业公司减免全部物业费。
一审法院审理查明：2006年3月15日，阳光物业公司（乙方）与案外人北京市万发房地产开发股份有限公司（甲方）签订《物业管理全权委托合同》，约定甲方委托乙方对北京市朝阳区劲松沙板庄乐澜宝邸小区实行物业管理，乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。委托管理期限自本合同签订之日起至本物业业主委员会合法选定新物业管理公司之日止。甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，则甲方负责返修或委托乙方返修，甲方支付全部费用。甲方须在本物业入伙后指定专人或部门负责物业保修期内出现按规定保修项目的各类问题的处理、承担费用及相关责任。物业管理费用为住宅每平方米建筑面积每月为2.8元，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之四作为滞纳金。
2012年9月15日，阳光物业公司、赵艳香签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，约定阳光物业公司为赵艳香提供物业服务，赵艳香房屋的位置为朝阳区南磨房路39号乐澜宝邸×室，建筑面积为166.86平方米，物业关系服务期限自发展商交楼之日起至业主委员会与新物业管理公司签订物业服务合同生效时止。物业服务管理费标准为每建筑平方米每月2.8元，赵艳香交纳费用时间，首次入住时以开发企业开具的《入住通知书》规定的日期起向阳光物业公司一次性交纳十二个月的物业管理费及物业公司代收代缴费用，以后每年赵艳香在上次管理费到期日前十五日内交纳；从逾期满之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。同时，该协议对物业管理服务的内容及质量，双方的权利与义务进行了约定。
协议签订后，阳光物业公司对赵艳香居住的小区进行物业管理，赵艳香自2012年9月入住小区后从未交纳物业费。庭审中，阳光物业公司提交维修工作单，拟证明赵艳香接受阳光物业公司物业服务的事实；提交物业管理费收费通知单及催缴记录表，拟证明阳光物业公司多次向赵艳香催收物业费的事实。赵艳香则提交照片、户型图及短信、通话记录，拟证明其房屋漏水情况。经询，阳光物业公司表示赵艳香房屋漏水系事实，原因应该是房顶公共部分漏水，但阳光物业公司已进行维修。
一审法院判决认定：阳光物业公司、赵艳香签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照该协议履行。阳光物业公司为赵艳香所居住的小区提供物业服务，赵艳香应当履行交费义务。赵艳香称因房屋漏水拒绝交纳物业费，但并未提供证据证明系阳光物业公司的原因导致漏水，故赵艳香的抗辩理由法院不予采信。赵艳香应当向阳光物业公司支付2012年9月26日至2015年6月26日期间拖欠的物业管理费15418元。但需要说明的是，物业服务单位应当以善意、诚信地为业主提供有效的物业服务为原则，主动提高物业服务质量和标准，侧重管理效果，以获得业主的肯定并维系长久的经营。考虑到赵艳香房屋确实存在漏水等实际使用问题，未交纳费用系促使阳光物业公司或其他主体配合解决现有问题，故对阳光物业公司主张的滞纳金法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、赵艳香于判决生效后七日内给付北京阳光天晟物业管理有限公司二〇一二年九月二十六日至二〇一五年六月二十六日期间的物业管理费一万五千四百一十八元。二、驳回北京阳光天晟物业管理有限公司之其他诉讼请求。如果赵艳香未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵艳香不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回阳光物业公司的全部诉讼请求。诉讼费由阳光物业公司承担。其主要上诉理由是：赵艳香房屋漏水，且系房顶公共部分漏水。这是阳光物业公司的责任，即使是根据阳光物业公司与开发商达成的协议，也是阳光物业公司的责任。阳光物业公司在一审中陈述进行了维修，但是没有解决问题，且在已经过的期间对赵艳香造成的居住损失、房屋造成的损害均未进行处理或者赔偿，一审法院仍判决赵艳香支付物业管理费，违反法律规定，一审法院适用法律不当，请求二审法院予以纠正。
阳光物业公司服从一审法院判决。其针对赵艳香的上诉理由答辩称：不认可赵艳香的上诉请求。理由是：房屋漏水不属于正常的物业管理范围，物业公司接受开放商的委托才能维修。如果维修，需要动用相关基金，开发商和业主达成协议才能维修。房屋漏水不是阳光物业公司造成的，漏水是赵艳香楼上的业主搭建东西引起的，赵艳香应向实际侵权人进行诉讼。缴纳物业费是赵艳香的义务，阳光物业公司提供的物业服务没有问题，赵艳香应缴纳物业费。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述及《物业管理全权委托合同》、《前期物业管理服务协议（住宅）》、维修单、照片、微信记录等在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，阳光物业公司、赵艳香签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。阳光物业公司与赵艳香形成物业管理服务关系，阳光物业公司为赵艳香所居住的小区提供物业管理服务，赵艳香享受了阳光物业公司提供的物业管理服务，其应当按照约定向阳光物业公司交纳物业管理费。本案中，赵艳香称因房屋漏水拒绝交纳物业费，但并未提供证据证明系阳光物业公司的原因导致漏水，故赵艳香的上诉意见，本院不予采信。原审法院依法核算赵艳香应当向阳光物业公司支付的物业管理费数额，处理正确，本院予以维持。赵艳香的上诉请求及理由，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费112元，由北京阳光天晟物业管理有限公司负担10元（已交纳），由赵艳香负担102元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费224元，由赵艳香负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高峙
代理审判员 张弘
代理审判员 赵卉
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 陈雁