浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瑞民初字第67号
原告温州××司，
。
法定代表人杨某某。
委托代理人（特别授权）黄某某、林某某。
被告瑞安市××村村××会，住所地浙江省××××村
。
法定代表人许某某。
委托代理人（特别授权）叶某、王某某。
原告温州××司为与被告瑞安市××村村××会建设用
地使用权出让合同纠纷一案，于2009年12月24日向本院起诉，
本院于同日受理后，发现案情复杂，于2009年12月31日转换适
用普通程序，依法组成合议庭，于2010年3月29日公开开庭进
行了审理。原告温州××司委托代理人黄某某、林某某，被告
瑞安市××村村××会委托代理人叶某、王某某到庭参加诉讼
，本案现已审理终结。
原告温州××司诉称：2007年4月20日，原、被告签订了
三产安置转让协议书，双方约定：被告将建筑面积不低于6000
m2的楼面以1550元／m2转让给原告，共计930万元；协议签订
后15日内原告向被告支付某某350万元。2007年4月26日，原告
按约支付350万元。2008年1月被告单某解除合同，不转让合同约定楼面给原告。同时，被告陆某返还原告定金310万元。余
款40万元至今未返还。综上，被告单某违约造成本合同无法履
行，被告应双倍返还定金，但根据法律规定，定金不应超过总
标的额20%，即186万元。为此，原告诉请判令被告：一、返还
原告40万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（从20
08年1月17日计算至实际履行完毕之日）；二、赔偿定金186万
元；三、赔偿评估费损失14470元。
被告瑞安市××村村××会辩称：第一，被告与原告签
订的《三产安置用地转让协议书》属无效合同，被告仅仅和国
土资源局签订了土地出让合同，没有正式取得国有土地使用权
。即使已经取得国有土地使用权，根据城市房地产管理法的有
关规定，取得土地使用权并完成某某投资额的25%以上才可以
转让，本案中不存在这个条件，也是不能转让的。第二，合同
无效后不涉及定金和其他赔偿，只是对双方过错认定和应承担
对方损失问题。原告作为专业、有资质开发公司应当对合同的
无效有预见性，但原告执意履行该合同，对该纠纷应承担主要
责任。第三，双方未约定定金，原告以双倍定金返还为由要求
被告赔偿定金186万元明显不某某。第四，协议标的物属上望
街道八十亩村村民所有，决议上大部分签字非村民本人所签，
是由他人代签的，故被告无权代表村民与原告签订该份协议书
。第五，被告于2008年1月开始，已陆某返还土地转让金310万
元，原告亦无异议地接受此款，应视为双方自愿解除该无效合
同。
原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、企业营业执照，以证明原告身份情况；2、上工委（2008）72号文
件，以证明被告身份情况；3、三产安置用地出让协议书、瑞
发改投（2006）369号关于甲市上望街道八十亩村6210工程返
回地住宅建设项目立项的批复文件、上工委（2005）第24号关
于乙党支部换届选举结果的通知、上工委（2005）第40号关于
乙村委会换届选举结果的通知、八十亩村村民代表及党员会议
决议，以证明双方于2007年4月20日签订楼面转让协议的事实
；4、收款收据，以证明原告向被告支付350万元；5、华夏某
某进帐单、收款收据、建设银行进帐单，以证明被告只返还了
310万元。
被告对三产安置用地协议书的真实性没有异议，但认为
该协议不合法；被告对村民代表及党员会议决议的真实性有异
议，认为其上的部分签名非本人所签。本院对协议书的真实性
予以采信，但对其效力问题将在下文予以分析。被告对其他证
据没有异议，本院予以采信。
根据上述证据认证及当事人的陈述，本院认定事实如下
：
2006年8月30日，瑞安市发展和改革局向瑞安市上望街道
八十亩村经济合作社以瑞发改投（2006）369号作出批复，同
意该村6210工程返回地住宅建设项目立项，并对该项目的建设
规模、资金筹措与投资估算、选址予以明确。
2007年3月17日，上望街道八十亩村两委在上望办事处会
议室召开村民代表及全体党员会议，通过决议如下：一、村返
回地受让初步价格为1550元／m2，由村集体合并统一出售，在此价格下，优先受让本村村民。二、本村村民受让的，须于20
07年3月20日至4月1日将定金10万元汇至村帐户，余款在20天
内交齐。如未交足余款的，作自动放弃，定金由村集体没收。
受让面积暂以170m2／套计算（按实际面积计算）。三、未在
以上时间交齐定金及余款或不受让的，必须无条件由村集体统
一出售。四、受让后，设计及建设等各项费用由买方承担。
尔后，经双方协商，被告同意将位于瑞安市八十亩村返
回地的三产留用地部分指标出让给原告。2007年4月20日，双
方签订了一份三产安置用地转让协议书，约定相关内容如下：
一、甲方（指被告方）根据（2006）369号文件的三产留地（
该项目选址于上望街道港口路以东，上望沥以南，上达路以北
，拟用地5.9亩，总建筑面积9522m2，以市土地局、规划局文
件为准），经全体村民同意将其中建筑面积不低于6000m2以15
50元／m2楼面价转让给乙方（指原告方）。二、甲方负责办理
市土地局挂牌手续，其中有关费用由乙方负责。甲方配合乙方
共同办理，保证由乙方中标，如该地块低于议定价格中标，乙
方同意以该协议书约定价格1550元／m2楼面价支付给甲方，共
计人民币930万元；如该地块高于议定价格中标，高出楼面价
部分×转让建筑面积的款项归乙方所有。三、本协议签订后，
乙方应于15天内将土地转让金350万元支付给甲方，甲方必须
于挂牌中标后90天内办理好土地证之后，乙方一次性付清余款
。如由其他房开公司开标，甲方必须于挂牌中标后90天内支付
高出部分土地款并退还支付的350万元土地款。四、乙方中标
后三个月内，甲方应处理完毕该地块上的一切附着物及周围村民纠纷等事宜。如因村民纠缠而造成该工程某某停工损失，一
切责任由甲方负责处理。五、如甲方违约，必须按乙方已付土
地转让金350万元的双倍返还给乙方。如乙方违约，由甲方没
收乙方已付的土地转让金350万元。
合同签订后，原告于2007年4月26日按约支付被告350万
元。另，原告委托瑞安市中瑞地产评估有限公司对涉案地块进
行评估，并交纳评估费14470元。2007年9月份，被告留地挂牌
地块出让公告发布，因无人报名自然流标。同时，由于被告村
民的反对，截止2008年1月17日，被告遂通过银行转帐共返还
原告310万元。
另查明，被告至今未取得上述地块的出让土地使用权证
书。
本院认为，根据双方签订的《三产安置用地转让协议书
》内容和名称来看，该合同属于建设用地使用权转让合同。被
告方作为转让方，至今未取得出让土地使用权证书，根据最高
人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法
律问题的解释》第九条的规定，其与原告签订的协议书不具有
法律效力。被告认为合同无效的辩解意见成立。合同无效，因
该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还剩余40
万元土地转让金，被告亦没有异议，本院予以支持。由于双方
未按照国家法律和政策规定转让土地使用权而导致合同无效，
双方对该合同的无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。
原告的评估费损失14470元和该40万元自2008年1月17日计算至
实际履行完毕之日的利息，应由双方各半承担，故本院酌情支持50%。因合同无效，原告依合同有效而要求被告赔偿定金186
万元，本院不予支持。原告要求利息过高部分及被告不需要支
付利息的意见，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和
国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告瑞安市××村村××会于本判决生效后七日内
返还原告温州××司400000元，并支付其利息（从2008年1月1
7日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日）
的50%，款交本院转付。
二、被告瑞安市××村村××会于本判决生效后七日内
赔偿原告温州××司7235元，款交本院转付。
三、驳回原告温州××司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25307元，由原告温州××司负担20000元，
被告瑞安市××村村××会负担5307元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上
诉案件受理费25307元（具体金额由温州市中级人民法院确定
，多退少补），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专
户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：319-
299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 黄其宁
人民陪审员 潘光兴
人民陪审员 叶信者
二〇一〇年六月二十一日
书 记 员 任 慧