浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第3261号
原告陈凤娟。
委托代理人（特别授权代理）陈建华、邢炜军。
被告何钢琴。
委托代理人（特别授权代理）滕永林。
被告张福荣。
被告何庆红。
原告陈凤娟与被告何钢琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理。依法由审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2014年9月23日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭进行了审理。诉讼中，张福荣、何庆红申请作为本案共同被告参加诉讼，本院予以准许。原告陈凤娟的委托代理人邢炜军、陈建华，被告何钢琴的委托代理人滕永林到庭参加两次庭审，被告�福荣、何庆红到庭参加第二次庭审。本案经批准，延长审限一个月，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告通过中间人介绍认识，当时被告称自己承租了绍兴市灵芝镇大树江村绍兴市越州轻纺工贸园区交易区西幢1楼38-39号二间营业房欲转让使用权，并且能够通过市场管理公司办理转让的过户手续。经洽谈后，双方于2013年10月7日签订了转让协议书，约定被告将上述房屋转让给原告承租使用，定于2013年10月16日去办理过户手续，农历2013年12月23日前将营业房交付给原告，并且约定被告将原协议中享有的一切权利义务，全部转让给原告继续享有等。该协议签订后，原告按约支付定金20万元给被告，并按约在2013年10月16日又支付了60万元给被告，但被告未将上述营业房交付给原告，也没有办理过户手续。2014年初越州轻纺工贸园区对营业房开始拆除改建，后被告告�原告为了改建后能续租该营业房，要求原告再交一笔交房费，原告迫于无奈于2014年7月11日又支付给被告交房费23.4万元，被告亦向原告出具了收据。现原告了解到，该营业房实际是案外人周建良向绍兴市越州工贸园区有限公司承租的，被告并没有实际承租，更无权向原告出租和转让，且该营业房在改造后已经由业主方出租给第三方，被告已无法按协议向原告交付合同约定的营业房。现原告诉至法院，请求判令：解除原告与被告何钢琴2013年10月7日签订的营业房转让合同；被告何钢琴立即返还营业房转让款人民币80万元，交房费23.4万元，并支付按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算的利息至判决确定履行之日止（其中80万元自2013年10月17日起算；23.4万元自2014年7月12日起算）；被告何钢琴双倍返还定金款20万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告何钢琴辩�：原告称被告无权转让不是事实，该房屋是周建良向市场公司承租，被告从周建良处承租后再转租给原告，故被告是有权利进行房屋承租权转让的，在签订合同时原告就已经知晓这一过程。转让协议书中第三条双方约定的是初定于2013年10月16日前去办理过户手续，且市场公司原因造成延误，是择日再办，另第五条也说明原告对于周建良与工贸园区租赁合同的内容是知悉的，原告应当知道租赁合同中规定的转租需要产权单位的同意。即使现在市场公司不同意过户，也不能排除市场公司今后允许过户的情况，被告在本案中是没有过错和违约行为的。市场改造后该营业房已经具备了交接条件，周建良和被告已经通知过原告去办理本案营业房的交接手续，现再次告知原告尽快办理该营业房的交接手续，原告自己不去办理交接手续的后果不应由被告承担。被告也仅收到原告汇款的20万元，其他的款项均是原告是汇给他人的。另需要说明的是，该房屋是被告何钢琴与张福荣、何庆红三人共同从周建良处买入的。综上，原告要求解除合同和返还款项均没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告张福荣辩称：三被告是从周建良处合伙买进房屋的。2013年10月7日签合同时，三被告都在场，当时周建良的合同就已经给原告了，原告那时就和周建良有过联系的。2014年7月原告交23.4万元时，周建良就把新的合同及发票又给了原告。原告的行为实质是在炒房，现在原告反悔要求还钱，理由不能成立。
被告何庆红辩称：该房屋是三被告共同从周建良处合伙买进的。2013年10月7日签合同时，三被告都在场，当时周建良的合同就已经给原告了，原告那时就和周建良有过联系的。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、转让协议书1份，要求证明2013年10月7日被告何钢琴将越州轻纺工贸园区交易区西幢一楼38-39号二间营业房租赁权转让给原告，2013年10月16日被告何钢琴已经收到原告支付的80万元转让款（含20万定金）的事实。经质证，被告何钢琴对手印没有异议，但是对于上面所写“全款付清，何钢琴”的内容有异议，原告不可能在10月7日签订协议当日就全款付清，原告还应当提供款项实际交付的凭证，合同中“市场公司过户时必须甲方无条件给乙方过户”的内容说明，被告仅仅是在市场公司允许时协助原告过户，也说明原告对市场公司不允许过户的后果原告是清楚的，被告张福荣、何庆红同意被告何钢琴的质证意见。本院对该协议的真实性予以确认，对于款项支付情况本院结合其他证据综合认定。
2、收据1张，要�证明2014年7月11日被告向原告收取交房费234000元的事实。经质证，被告何钢琴对证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，该款项并没有支付给被告，而是由原告直接将汇给了周建良，该证据同时表明双方合意在2014年9月再交房。被告张福荣、何庆红同意被告何钢琴的质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。
3、租赁合同复印件加盖越州轻纺工贸园区合同章1份和补充条款复印件1份，要求证明越州轻纺工贸园区交易区西幢一楼38-39号两间营业房是由周建良向市场公司承租的事实，该合同是双方发生纠纷之后被告交给原告的。经质证，被告何钢琴对证据的真实性不清楚，但对于周建良与市场公司签订过租赁合同后，被告再从周建良承租该两间营业房的事实没有异议。被告张福荣、何庆红同意被告何钢琴的质证意见。本院对该组证据结合其他证据综合认定�
4、原告于2014年8月14日拍摄的涉案房屋照片复印件1组，要求证明本案所涉房屋由他人承租使用的事实。经质证，被告何钢琴认为该两间营业房是可以交付给原告使用的，双方约定的时间也是2014年9月的，即使营业房上面有广告牌，也不能证明有第三人在使用营业房，且市场改造之后营业房的编号有可能发生变化。被告张福荣、何庆红同意被告何钢琴的质证意见。本院认为该证据与本案无关，不予认定。
被告何钢琴为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、市场营业房转让协议1份，要求证明2013年10月被告何钢琴与案外人周建良签订营业房转让协议书，约定周建良将本案讼争的2间营业房转让给被告承租，转让价格为70万元，双方初定于2013年10月14日前去办理过户手续，交房日期为2013年12月23日。经质证，原告认为该转让协议签署的时间是2013年10月14日，迟于本案合同的签署时间2013年10月7日，且未经市场同意，周建良也是不能转租的，被告何钢琴并未未取得该营业房的承租权。被告张福荣、何庆红无异议。本院对该证据结合其他证据综合认定。
2、瑞丰银行存款回单2份、瑞丰银行交易凭单复印件加盖公章2份，要求证明被告何钢琴于2013年10月7日2次汇款各10万元，2013年10月14日汇款50万元，共计汇款70万元给周建良，已经全部履行转让协议书义务的事实。经质证，原告认为10月14日汇款凭证上名字是案外人，10月7日的交易明细上对方账号处“周建良”字样是自行书写的，没有证明力。被告张福荣、何庆红无异议。本院认为，该组证据与本案无关，不作认定。
3、被告何钢琴、何庆红、张福荣三人的确认书1份，要求证明三人共同参与了该营业房的买卖，三方共担风险，盈亏共�的事实。经质证，原告认为该证据表明原告诉状中的陈述均是事实。被告张福荣、何庆红无异议。本院对该证据的形式真实性予以确认。
本院出示证据1、本院于2014年12月2日对张福荣、何庆红所作的询问笔录1份。经质证，被告何庆红、张福荣无异议；原告认为该询问笔录可以说明在2014年7月原告交付交房费后，周建良才把合同交付给原告的，并非被告所称签订合同时就已经出示过合同，且原告是根据何钢琴的指令将23.4万元钱汇给周建良；被告何钢琴基本无异议，同时认为23.4万元是由原告直接汇给周建良的。本院对该询问笔录的形式真实性予以确认，对其内容结合其他证据认定。
被告何庆红、张福荣未向本院提交证据。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2013年10月7日，原告陈凤娟（乙方）与被告何钢琴�甲方）签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》1份，约定一、甲方将承租的中国轻纺城工贸园区西幢一楼38-39号两间营业房转让给乙方承租，转让价格为80万元。二、签约时，乙方先付定金20万元，余款待产权单位确认并办理转户手续后一次性付清。同时，双方永不反悔（若甲方反悔，所收定金需双倍返还；乙方反悔，所付定金属违约自愿放弃，归甲方所有）。三、双方初定于2013年10月16日前去办理过户手续（注：工商、市场公司主办部门原因造成延误，双方应谅解，择日再办）。过户之前该营业房的一切债权，债务均由甲方负责，与乙方无关。四、交房日期为农历2013年12月23日止交给乙方（包括该营业房内的一切财物甲方全部移交给乙方，详见清单）。交房之前该营业房的（工商管理、税务、电话费、水电）等一切费用由甲方负责交清。五、原甲方与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方所应承担的一切义务，同时全部转由乙方履行，原协议的原一切发票、收据由甲方转交给乙方保存。六、此协议一式二份，甲、乙方各持一份，签字后生效。该协议书上同时有如下手写内容：“如果甲方邵成的话，由甲方负责全部的钱退还给乙方，还要付壹分利息，如果甲方要交钱的话，应给提前通知，不通知后果由甲方自负”、“余款到2013年10月16日再付陆拾万”、“到市场公司过户时必须甲方无条件给乙方过户”、“全款付清何钢琴”。2014年7月11日被告何钢琴出具收据1张，载明“今收到陈凤娟交房费234000元正。暂定交房于2014年9月份，如果到时房子未交于陈凤娟，何钢琴将房款及交房费退还陈凤娟”。现原、被告就该合同履行发生纠纷。现�告诉至本院，请求解决双方之间的纠纷。
同时查明，现原告持有名为绍兴市越州工贸园区有限公司（甲方）与周建良（乙方）的《租赁合同》复印件加盖公章1份，载明越州轻纺工贸园区内西幢38-39号两间营业房由周建良承租，租赁期限为2013年1月18日至2014年1月17日，租金为25200元，同时约定租赁期满后乙方不论是否需要续租，均应在租赁期届满前三个月书面通知甲方，若甲方同意续租的，则双方应重新签订租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租的权利。该合同还对其他事项进行了约定。又诉讼中，三被告陈述本案所涉房屋系三人共同出资从案外人周建良处转让而来，被告何钢琴并持有名为其与周建良于2013年10月14日的《越州工贸园区营业房转让协议书》1份。
本院认为，原告陈凤娟与被告何钢琴之间订立的《营业房转让协议书》约定被告与营业房产权单位协议中其享有的一切权利全部转让给原告，被告所应承担的一切义务，同时全部转由原告履行，故该协议的内容实质是将被告的合同权利义务概括转移给原告。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。而被告何钢琴陈述其享有的合同权利是从案外人周建良处转让而来，同时被告何钢琴未有证据证明其向原告概括转移合同权利义务，已得到营业房产权单位的同意。故在营业房产权单位未同意被告何钢琴转让合同权利义务的情况下，原、被告之间订立《营业房转让协议书》的合同目的无法实现，原告要求解除该合同并由被告何钢琴返还合同价款80万元、交房费23.4万元符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的双倍返还定金20万元，因合同中约定“若甲方反悔，所收定金需�倍返还；乙方反悔，所付定金属违约自愿放弃，归甲方所有”，现本案所涉房屋未能过户的原因是未有产权单位的同意，并非原、被告对合同内容的反悔，故本案情况不符合定金双倍返还的情形，故本院对原告的该诉请，不予支持。又因合同中约定“原被告与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分”等内容，说明原告在签订合同时应当认识到该房屋是否可以过户及原产权单位是否同意转移合同权利义务的交易风险，即原告本身也未能尽到合理的注意审查义务，故对于原告主张的利息损失，本院酌情自原告起诉日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的50%计算。被告何钢琴对收到款项提出异议，对此本院认为原、被告的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》上已注明“全款付清何钢琴”，被告何钢琴又向原告出具23.4万元交房费的收据，且被告何庆红、张福荣向本院详细说明了上述款项的具体支付过程，被告何钢琴也未持异议，故本院对被告何钢琴的辩称意见不予采信。关于三被告之间的法律关系，虽然三被告自认系合伙出资从周建良处转让而来该营业房，但本案所涉《中国轻纺城营业房转让协议书》上的双方仅为被告何钢琴与原告陈凤娟，根据合同相对性的原则，原告仅向被告何钢琴一人主张合同权利并无不当。至于三被告之间的内部关系和法律责任，可由三人自行另行处理。被告何钢琴同时申请追加周建良为共同被告，对此本院认为周建良并非本案合同当事人，被告要求追加共同被告的申请缺乏法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告陈凤娟与被告何钢琴于2013年10月7日订立的《中国轻纺城营业房转让协议书》；
二、被告何钢琴应于本判决生效之日起三十日内返还给原告陈凤娟103.40万元及该款自2014年8月18日起至本判决确定履行日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的50%计算）；
三、驳回原告陈凤娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费16362元，由原告陈凤娟负担2755元，被告何钢琴负担13607元；本案财产保全费5000元，由被告何钢琴负担；被告何钢琴应负担的部分于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周晓圆
人民陪审员 沈 莉
人民陪审员 龚乾余
二〇一五年三月五日
书 记 员 刘婷婷
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。