浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙绍民终字第891号
上诉人（原审被告）边太明。
上诉人（原审被告）郦新美。
上述二上诉人之委托代理人（特别授权代理）俞松虎。
被上诉人（原审原告）郭泽林。
委托代理人（特别授权代理）魏信云。
上诉人边太明、郦新美因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2009）绍诸民初字第1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于2009年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人边太明、郦新美及二上诉人之委托代理人俞松虎、被上诉人郭泽林及其委托代理人魏信云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明：2003年元月22日，原告郭泽林与被告边太明、郦新美就转让属两被告所有的位于诸暨市暨阳街道望云路四建楼2幢103室的房屋达成口头转让协议，原告以92000元的价格向两被告购买上述房屋，后原告按约支付了上述购房款，但一直未办理产权过户手续。原告支付购房款以后，两被告将上述房屋的所有权证、附属设施和部分动产交付给了原告，原告实际居住使用至今。现原告要求两被告协助其办理产权过户手续，遭到两被告的拒绝，两被告提出要求原告加付40000元房款。后双方协商未果，遂酿成诉讼。
以上事实由双方当事人在庭审中的陈述、承诺书、房屋所有权证等证据所证实。
原审判决认为：本案的焦点问题是原、被告间的房屋买卖合同是否有效？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，房地产转让，应当签订书面合同。在本案中，原、被告双方已于2003年元月22日就转让原属两被告所有的位于本市望云路四建楼2幢103室的房屋达成了口头买卖协议，后原告按约支付了购房款，两被告亦将房屋所有权证、附属设施和部分动产交付给了原告，原告实际居住使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。据此，本案中原、被告间虽未签订书面房屋买卖协议，但双方均履行了各自的主要义务，都得到了对方的接受，且未违反法律禁止性规定，故原、被告间的房屋买卖合同依法成立并生效。据此，两被告提出的原、被告间的买卖合同无效的辩称，没有事实和法律依据，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，两被告作为房屋出卖人，有义务协助原告办理产权过户手续。对于原告提出的将诉争房屋确认属其所有的诉讼请求，因本案诉争之房屋至今尚未办理产权过户手续，该房屋的所有权至今仍登记在被告边太明名下，故该不动产物权尚未发生变动。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的转让须经依法登记后方才发生法律效力。因此，原告在未完成登记之前，尚未取得该不动产的物权，故其要求确认诉争房屋所有权归其所有的诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予支持。在产权过户手续办理完毕之后，原告当然享有该房屋的所有权。对于两被告提出的承诺书上关于加付房款40000元的内容系原、被告双方合意的主张，因承诺书上未有原告的签名认可，两被告也未能提供其他证据予以证实，故对其该主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决：一、确认原告郭泽林与被告边太明、郦新美之间就位于诸暨市望云路四建楼2幢103室房屋的转让行为合法有效；二、被告边太明、郦新美应在本判决生效之日起一个月内协助原告郭泽林办妥一项所述房屋的产权过户手续；三、驳回原告郭泽林要求将一项所述房屋确认属其所有的诉讼请求。本案案件受理费2100元，依法减半收取1050元，由被告边太明、郦新美负担。
上诉人边太明、郦新美上诉称：一、双方当事人之间的房屋买卖合同形式上未采用特定方式，内容上明显违反行政法规的规定，未持相关证明到房管机关办理手续，又未征得房管机关同意，行为上完全属于私买私卖，明显违反国家法律和行政法规的强制性规定，损害了国家和社会公共利益，合同自始无效。二、承诺书是被上诉人一方的代理人事先打印好叫两上诉人签字的。关于加付4万元房款之事，是双方协商一致确定的，上诉人之所以提出加付房款的要求，是以原房屋买卖合同无效、在新的基础上重新订立房屋买卖合同为前提条件的。本着公平、合理、双赢的原则，加付4万元房款并无不当之处，被上诉人方把答应过的并与上诉人达成一致的约定单方否定，违背诚信原则。综上，请求二审依法改判，判决两上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，并判决因无效合同取得的财产互相返还。
被上诉人郭泽林答辩称：原审认定事实清楚，适用法律得当，审判程序合法，判决依法有据，上诉人的上诉理由依法不能成立。我们诉讼请求本来就要求他们协助我们办理登记手续，因此上诉人的上诉理由和我们的诉讼请求不违背。上诉人提到了加价4万元，被上诉人认为这4万元钱本来就是合同的要约，要约必须要有承诺，但是被上诉人没有承诺，故对被上诉人没有约束力。综上，被上诉人认为上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉。
上诉人边太明、郦新美在二审期间提供了如下证据：1、诸暨市人民政府2007年城市房屋拆迁货币补偿标准材料，证明两上诉人在本案起诉之前协商所提出的加价理由。证据2、房管部门查阅取得的材料，证明边太明于1991年购买的房屋是集资房，三证不齐全，只有房产证，无法进行买卖。被上诉人郭泽林质证后认为：对证据1，房屋加价估价的问题与本案无关。对证据2，被上诉人认为房屋是我们买的，办理三证是我们的事情，上诉人的抗辩理由不能成立。
本院经审查认为，上诉人边太明、郦新美提供的上述证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不是二审中的新的证据，本院依法不予认定。
被上诉人郭泽林在二审中未提供新的证据。
本院经二审查明的事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方当事人的房屋买卖合同是否依法成立、生效；二、承诺书的加付房款部分对被上诉人是否具有约束力。
关于第一个争议焦点，因二上诉人在2009年3月27日出具的承诺书中明确表明：愿将房屋转让给郭泽林，且房款92000元已付清，产权证及附属设施和部分动产已实际交付给郭泽林，郭泽林已实际居住使用至今。这与被上诉人郭泽林的诉讼中所作的相关陈述均一致，故本院认定双方当事人对讼争房屋买卖事宜达成一致真实合意，且被上诉人已实际履行了付款义务，并为上诉人方所接受。故根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，该合同成立。上诉人虽提出本案合同违反法律、行政法规的强制性规定而属无效，然根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，而本案讼争合同并无违反效力性强制性规定的情形，故上诉人关于本案合同违反法律、行政法规的强制性规定而属无效的主张不能成立。至于上诉人提出的该合同损害国家和社会公共利益，本院经审查，该理由无事实依据。故本院认定该合同依法成立并生效。
关于第二个争议焦点，上诉人虽主张就加付房款4万元与被上诉人达成了合意，然该承诺书未有被上诉人的签名确认，仅系上诉人方的单方行为，事后对加付房款部分被上诉人亦不予认可，且上诉人方又不能提供其他证据予以证实该主张，故应当承担举证不能的不利后果，原审法院认定该承诺书中的加付房款部分对被上诉人不具有约束力，应属正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元，由上诉人边太明、郦新美负担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇〇九年九月二十二日
书记员 李琼珏