福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1853号
上诉人（原审被告）林振钟，男，1975年4月23日出生，汉族，住福建省永定县。
委托代理人翁唐仁，福建凌一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）付传洪，男，1976年11月29日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人李筱研、林建章，福建乐丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卓强，男，1965年8月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审被告）满莹，女，1963年10月3日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人卓强（系满莹之夫），男，1965年8月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人林振钟因与被上诉人付传洪、卓强、满莹房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第3514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年11月12日，付传洪起诉请求判决：1、解除付传洪与卓强、满莹就厦门市海沧区沧虹东里7号1303室房屋达成的房屋买卖合同；2、卓强、满莹即日共同返还付传洪已付购房款530000元，并支付款项占用期间的利息27000元（利息自2013年12月5日起按银行同期贷款利率计算，暂计至2014年10月20日为27000元）以及违约金100000元，林振钟就卓强、满莹的前述债务承担连带责任；3、林振钟即日返还付传洪已付购房款210000元，并支付款项占用期间的利息10000元（利息自2013年12月5日起按银行同期贷款利率计算，暂计至2014年10月20日为10000元），卓强、满莹对林振钟的前述债务承担连带责任。
原审法院查明，一、位于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室的案涉房屋为卓强、满莹的夫妻共有财产。2013年11月18日，卓强、满莹（甲方，出售方）与林振钟（乙方，购买方）签订一份《房产买卖协议》（编号：0002901），约定：甲方将案涉房屋以187万元的价格出售给乙方；协议签订之日，乙方需支付购房定金10万元，总房款分两次在2013年11月30日前付清；双方应于2013年11月25日前去房管局做二押登记；双方应于2013年11月30日前做委托公证给乙方，甲方在公证当天必须提供水电费、物业管理费清单给乙方；甲方同意乙方以第三方过户贷款等内容。该协议的中介方为案外人郑建斌。林振钟于协议签订当日向卓强支付了购房定金10万元。
二、2013年11月18日，林振钟以卓强、满莹的名义（出售人、卖方）与案外人付仿平（买受人、买方）签订一份《房地产转让协议》（编号：000869），约定：卖方将案涉房屋以208万元的价格出售给买方；协议签订之日，买方应支付购房定金10万元；协议签订后，双方不得中途毁约，若卖方中途毁约，应书面通知买方，并自毁约之日起三日内退还买方所付全部购房款，同时向买方支付与定金数额相当的违约金；本协议由林振钟代签，视为与产权人签订有同等法律效力等内容。付仿平于协议签订当日向林振钟支付了购房定金10万元。
三、2013年12月5日，卓强、满莹办理了公证委托手续，授权付仿平全权办理案涉房屋的出售等相关事宜。同日，付仿平以卓强、满莹的名义（出售人、卖方）与付传洪（买受人、买方）签订一份《房地产转让协议》（编号：000763），约定：卖方将案涉房屋以208万元的价格出售给买方；协议签订之日，买方应支付购房定金10万元，并于2013年12月5日支付首期购房款114万元（含定金），剩余购房款94万元应于2013年12月10日支付；林振钟已于2013年11月18日代收定金10万元；首付款支付21万元至林振钟账户，支付83万元至卓强账户；双方应于2013年12月20日前签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述房款总额的0.05%最为违约金，最迟于2014年2月28日前因一方原因仍无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；协议签订后，双方不得中途毁约，若卖方中途毁约，应书面通知买方，并自毁约之日起三日内退还买方所付全部购房款，同时向买方支付与定金数额相当的违约金等内容。付仿平于协议签订当日向林振钟支付了21万元，向卓强支付了83万元。林振钟出具《收据》一份，写明收到付仿平支付案涉房屋劳务费21万元；卓强出具《收条》一份，写明收到付仿平购房款83万元，含定金10万元共计93万元。2013年12月9日，付仿平作为卓强、满莹的代理人，代理卓强、满莹与付传洪签订一份《存量房买卖合同》，约定案涉房屋出售的相关事宜。后因双方之间发生纠纷，卓强、满莹已经退还购房款40万元给付传洪。
四、2014年3月，付传洪作为原告，以卓强、满莹作为被告，以案外人贾鸿雁、招商银行股份有限公司厦门分行作为第三人，向原审法院起诉房屋买卖合同纠纷一案，请求判令卓强、满莹继续履行2013年12月5日付传洪与卓强、满莹的代理人付仿平签订的《房地产转让协议》，并协助付传洪办理房产权属转移登记手续。原审法院经审理后查明，卓强、满莹在2011年11月25日办理了公证委托，授权案外人郑春霞办理案涉房屋的出售等相关事宜，2012年11月9日，郑春霞将案涉房屋出售给贾鸿雁，原审法院认为付传洪不构成善意第三人，于2014年5月26日判决卓强、满莹应协助贾鸿雁办理案涉房屋的解押及房产权属变更登记手续，驳回付传洪的诉讼请求。付传洪不服，上诉至厦门市中级人民法院，二审经审理后认为卓强、满莹在与贾鸿雁签订合同后，在未与贾鸿雁解除合同的情况下，又将案涉房屋出售给付传洪，已构成一房两卖，依照双方合同的履行情况，贾鸿雁的合同签订、履行均在付传洪之前，原审判决并无不当，于2014年10月9日判决驳回付传洪的上诉，维持原判。
五、卓强于2014年12月4日出具一份《确认书》，确认：林振钟代理我们（卓强、满莹）出售案涉房产，以劳务费方式代收的21万元购房款已经和我们结清。卓强在《确认书》上签署了本人的名字，并代满莹签署了名字。林振钟委托代理人庭审陈述：21万元林振钟已经与卓强、满莹结清了，其中3万元是林振钟之前支付给他人的介绍费，4.5万元是林振钟之前支付给中介方郑建斌的中介费，这两笔款项以抵扣方式与卓强、满莹结算，剩余13.5万元以现金方式支付给卓强。卓强庭审陈述：该《确认书》是应林振钟的要求出具的，真实意思是确认同意林振钟从案涉房屋的转卖中赚取21万元的差价；林振钟是否支付给案外人介绍费、中介费卓强不清楚，林振钟未向卓强现金支付13.5万元，实际上该21万元由林振钟收取，并未交付给卓强、满莹。本案第一次庭审时，林振钟本人未到庭，原审法院向其委托代理人告知林振钟本人必须在本案第二次庭审时到庭说明情况，但林振钟在本案第二次庭审时仍未到庭，由其委托代理人提交一份《情况说明》，《情况说明》内容中关于21万元与卓强、满莹结算的情况与其委托代理人的庭审陈述一致，并表示具体现金支付的情况记不清楚了。
六、付传洪申请付仿平作为证人出庭作证，付仿平出庭作证称：其与付传洪系亲兄弟关系，付传洪想买房，委托付仿平帮忙；因付传洪有钱放在付仿平处，故购房款由付仿平代为支付；付仿平经中介联系与林振钟碰面，林振钟拿着案涉房屋的产权证原件，并称是帮朋友卖房，双方遂签订了合同，付仿平向林振钟转账支付了10万元；2013年12月5日卓强、满莹办理委托公证当日，付仿平应林振钟要求向其转账支付了21万元，林振钟出具了收据，但未向付仿平明确该款项的性质，当日付仿平另向卓强转账支付了83万元等内容。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。位于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室的案涉房屋系卓强与满莹的夫妻共有财产，满莹已授权卓强全权处理案涉房屋的出售等相关事宜，因此，卓强有权代理满莹对案涉房屋进行处分。卓强自2011年后对案涉房屋的处分行为已构成一房两卖，前述案件已经由原审法院及厦门市中级人民法院处理完毕，终审判决卓强、满莹应协助案外人贾鸿雁办理案涉房屋的解押及房产权属变更登记手续，驳回付传洪要求卓强、满莹继续履行2013年12月5日所签订的《房地产转让协议》，并协助付传洪办理房产权属转移登记手续的诉讼请求。付传洪与卓强、满莹之间的房屋买卖合同已经无法继续履行，付传洪无法通过履行合同取得案涉房屋的所有权，因此，付传洪在前述案件处理完毕后，提起本案诉讼，要求解除合同并取回已支付的购房款，其主张合法有据，予以支持。付传洪与卓强、满莹双方之间关于解除就案涉房屋所达成的房屋买卖合同已达成一致意见，双方均同意解除合同，予以认可，该合同应于付传洪起诉之日2014年11月12日解除。
根据付传洪的陈述和案外人付仿平的证言可知，付仿平所进行的与林振钟等人进行接洽、签订合同、支付款项的行为均受到付传洪的委托，案涉房屋的实际购买人系付传洪，付仿平仅作为付传洪的代理人进行案涉房屋的购买等相关事宜。卓强、满莹直接收取了付传洪支付的购房款83万元，并通过林振钟代收方式收取了付传洪支付的购房定金10万元，合计收款93万元，扣除卓强、满莹已经返还的40万元，还剩余53万元，该款项卓强、满莹应返还给付传洪。
另外，当事人各方之间对于由林振钟收取的21万元存在争议。原审法院认为，林振钟先以房屋购买人的身份与卓强、满莹签订了0002901号《房产买卖协议》，并支付了购房定金10万元，该合同已部分履行。林振钟主张该合同已于签订当日由合同双方协商解除，之后林振钟作为卓强、满莹的代理人代为出售案涉房屋，但该主张未得到卓强、满莹的确认，故不予采信。林振钟以卓强、满莹的名义与付仿平签订的000869号《房地产转让协议》事前未取得卓强、满莹的授权，事后亦未取得追认，故该合同不能对卓强、满莹产生约束力，应由林振钟自行承担责任。卓强、满莹在林振钟的安排下办理了公证委托手续，授权付仿平全权办理案涉房屋的出售等相关事宜，后付仿平代理卓强、满莹与付传洪签订了000763号《房地产转让协议》及《存量房买卖合同》，这两份合同系卓强、满莹与付传洪之间达成的房屋买卖合同。卓强、满莹将案涉房屋出售给林振钟的价格为187万元，出售给付传洪的价格为208万元，中间的差价为21万元，而该21万元差价由付传洪直接支付给林振钟，由此可见，该21万元的性质为房屋转卖的差价，系林振钟促成付传洪与卓强、满莹之间的交易后赚取的差价。林振钟主张该款已经与卓强、满莹结清，称其中7.5万元是林振钟之前支付给他人的介绍费、中介费，以抵扣方式与卓强、满莹结算，剩余13.5万元以现金方式支付给卓强，并举证《确认书》证明。但卓强对《确认书》的内容提出异议，对林振钟陈述的具体结清方式不予确认。原审法院认为，林振钟对于具体如何结清未能举证证明，且在原审法院的责令下未到庭说明情况，应承担举证不能的不利后果，对其提出的21万元已经与卓强、满莹结清的主张不予采信。如上分析，林振钟应自行承担000869号《房地产转让协议》的责任，其向付传洪收取的房屋转卖差价21万元应返还给付传洪。
关于违约金与利息。因卓强、满莹一房两卖的行为导致其与付传洪之间的房屋买卖合同无法实际履行，依据000763号《房地产转让协议》的约定，卓强、满莹应向付传洪支付与定金数额相当的违约金，即10万元。另外，在双方的房屋买卖合同解除后，卓强、满莹和林振钟应及时将购房款退还给付传洪，未及时退还期间的款项占用给付传洪造成了一定的损失，付传洪要求支付相应的利息，合法有据，予以支持，利息以应退还的金额为基数，从合同解除之日2014年11月12日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。另外，付传洪要求卓强、满莹和林振钟之间互负连带责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，对付传洪诉讼请求中的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、付传洪与卓强、满莹之间就位于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室房屋所达成的房屋买卖合同于2014年11月12日解除；二、卓强、满莹应于判决生效之日起十日内返还付传洪购房款530000元，并向付传洪支付违约金100000元及利息（利息以530000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2014年11月12日起计至判决确定的债务履行日止）；三、林振钟应于判决生效之日起十日内返还付传洪购房款210000元，并向付传洪支付利息（利息以210000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2014年11月12日起计至判决确定的债务履行日止）；四、驳回付传洪的其他诉讼请求。
宣判后，林振钟不服，向本院提起上诉。
上诉人林振钟上诉称，一、原审认定的事实和生效判决查明的事实相悖。讼争房产所涉（2014）厦民终字第2281号生效判决文书查明：“付方平以卓强、满莹的名义与付传洪签订了一份NO：000763号《房地产转让协议》”。而原审却认定：“付方平作为付传洪的代理人进行讼争房产的购买等相关事宜”。显而易见，生效文书认为付方平是讼争房产000763号《房地产转让协议》出售方的代理人，而原审判决却认为付方平是买受人的代理人。二者相悖，必有一错。二、付传洪在（2014）厦民终字第2281号案上诉状中关于付方平是卓强、满莹代理人的陈述也与原审认定相互矛盾。付传洪在（2014）厦民终字第2281号案上诉状中自认：1、卓强、满莹向付方平作出的委托行为系基于卓强、满莹与付方平的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效；2、付方平作为卓强、满莹的代理人与付传洪签订的000763号《房地产转让协议》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，合法有效。付传洪在上诉状中的上述自认已经得到生效判决的确认，与生效判决查明事实一致。原审究竟是基于什么原因，对该事实置若罔闻，作出付方平是付传洪代理人的认定，耐人寻味。三、原审对白纸黑字的《确认书》不予采信，却对当庭否认《确认书》的单方陈述予以确认，实为荒谬！卓强以书面确认的方式向林振钟出具一份《确认书》，确认林振钟以劳务费方式代收的21万元购房款已经和其结清，但却当庭否认。原审就卓强的当庭否认，居然没有就“如果卓强、满莹就21万元购房款没有结清，为什么又以书面形式进行确认？”的问题进行调查，而是要求林振钟就具体结清款项的情况进行说明。原审该极为不合理的举证分配，令人不解。讼争房产交易至今历时久远而无法记清具体结清时间符合生活常识的问题。正是基于知道卓强、满莹“一房二卖”不诚信行为后的担心，林振钟才要求卓强、满莹对双方已经就代收的21万元购房款进行结算的事宜书面确认。原审居然仅凭卓强对自己有利的事后陈述就否定其先前出具的书面证据《确认书》，草率认定双方之间代收款没有结清。实为荒谬，令人瞠目结舌！四、林振钟并非本案合同主体，判决林振钟承担合同责任不仅违背合同相对性原则，且于法无据。讼争房产因房屋原所有权人卓强、满莹的不诚信行为，涉及“一房二卖”，存在多份商品房买卖合同。其中与付传洪有直接关系的合同是NO：000763号《房地产转让协议》及合同编号为00223390《存量房买卖合同》。此二份合同的主体均为：出卖人卓强、满莹，买受人付传洪，付方平均为卓强、满莹的授权代理人，林振钟并非合同当事人。如前所述，付传洪在生效判决一案的上诉状中自认付方平是出卖方卓强、满莹的代理人。生效判决也已经查明：“付方平以卓强、满莹的名义与付传洪签订000763号《房地产转让协议》，协议约定卓强、满莹将讼争房产以2080000元的价格出售给付传洪”。该000763号《房地产转让协议》第十六条还特别约定：“林振钟已于2013年11月18日代收定金壹拾万元，首付款支付贰拾壹万元至林振钟账户，支付捌拾叁万元至卓强账户”。显而易见，讼争房产的买卖基本情况为付传平通过林振钟向卓强、满莹购买讼争房产后又以卓强、满莹代理人的身份将房产出售给付传洪。林振钟并非付传洪向卓强、满莹购买讼争房产的合同当事人，其仅仅是合同约定部分购房款的代收人。原审在没有查清讼争房产基本买卖情况下，就草率判决林振钟承担相应的合同责任，不仅违背合同相对性的原则，而且也与生效判决查明的事实相互矛盾。原审如果认为付传洪与林振钟之间存在讼争房产买卖合同关系。那么，不论购房款是由谁收取，应当判决林振钟全额退还购房款。至于林振钟败诉后如何追索判决支付的购房款，应另案主张。相应地，原审如果认为付传洪是与卓强、满莹之间存在讼争房产买卖合同关系。那么，应当判决卓强、满莹全额退还购房。至于卓强、满莹退还购房款后如何与代收人结算，也应另案处理。遗憾的是原审不仅没有查明案件基本事实，甚至对生效判决查明的事实也视而不见，置合同相对性不顾，径直错误判决。五、原审无视生效判决文书查明的事实及在案书证材料，偏信当事人陈述和证人证言，违背以事实为根据、以法律为准绳的诉讼原则。原审根据当事人付传洪的陈述和案外人付方平的证言，分析得出付方平作为付传洪的代理人向卓强、满莹购买讼争房产的结论。暂且不说该结论与生效判决查明事实、与付传洪上诉状的自认相互矛盾，仅就付方平与付传洪是兄弟关系、付方平是本案买卖合同当事人等因素分析，在考量付方平的证人证言可信度时就应该慎之又慎，又岂能仅凭此二人的陈述而不顾其他证明力更高的证据进行断案。原审如此草率的基于此二人的陈述及证人证言进行相关事实的认定，显然违背我国民事诉讼法关于以事实为依据、以法律为准绳的诉讼原则。
被上诉人付传洪答辩称，林振钟与卓强、满莹作为讼争房产的共同出售方，共同收取购房款，已形成事实上的房屋买卖合同关系，现付传洪购房的合同目的已不能实现，有权解除房屋买卖合同，林振钟及卓强、满莹应当返还已付购房款，并支付资金占用利息。1、林振钟系讼争房产的共同出售方，并非卓强、满莹的代理人。本案讼争房产系由卓强、满莹先出售给林振钟，林振钟在尚未过户的情况下又出售给付传洪，赚取差价款，林振钟不是以代理人的身份参与交易的，原审庭审过程中，卓强、满莹也已明确表示从未委托林振钟销售讼争房产，对于林振钟将房产转卖一事并不知情，直至林振钟安排卓强、满莹与付仿平办理委托公证当天才得知林振钟已将讼争房产转卖给付传洪。林振钟收取的购房款21万元也没有交付给卓强、满莹。庭审过程中，卓强、满莹已明确表示没有收到该款项，其出具给林振钟的《确认书》也是因为受到林振钟的欺骗蒙蔽才签订的，并非事实。可见，林振钟与卓强、满莹系讼争房产的共同出售方，共同收取购房款，林振钟与付传洪已形成事实上的房屋买卖合同关系。2、林振钟基于出售讼争房产收取了21万元购房款，该款项系其转售房产赚取的差价。（1）如上所述，林振钟收取21万元后至今未交付给卓强、满莹，卓强、满莹也当庭证明没有收到林振钟支付款项，该21万元并非林振钟所称的代收款项。（2）林振钟在庭审时明确表示自己在此次交易中不是中介或居间方，因此其收取的21万元不是中介费或劳务费。（3）林振钟声称该21万元中有部分款项付给其他介绍人，但未能提供证据证明，且在原审法官再三要求林振钟本人出庭说明的情况下，林振钟本人仍拒绝出庭说明，就此，林振钟应当承担举证不能的不利后果。该21万元是林振钟转售房屋的差价，由付传洪直接支付给林振钟，是林振钟出售房屋所赚取的款项。3、林振钟应当将购房款返还给付传洪。林振钟作为讼争房产共同出售方，收取了付传洪支付的购房款21万元，房屋买卖合同解除后，林振钟应当返还付传洪支付的购房款21万元，并应当自付传洪实际付款之日起支付资金占用利息。
被上诉人卓强、满莹答辩称，其只收到53万元，21万元是同意林振钟赚取的差价。卓强、满莹并没有收到林振钟退还的款项，《确认书》是应林振钟的要求出具的，因付传洪起诉，林振钟让卓强、满莹无需请律师，由林振钟统一负责处理，但要求卓强、满莹要在《确认书》上签字。
经审理查明，对原审查明认定的事实，各方当事人均无异议，但林振钟认为原审有关合同关系主体的认定错误及未认定其与卓强、满莹就21万元款项已结算清楚的事实，即上诉所述理由。对当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，林振钟提供了（2014）海民初字第1004号民事判决书、（2014）厦民终字第2281号民事判决书和（2014）海民初字第3514号民事判决书，拟证明其上诉所称的对方当事人的前后陈述自相矛盾。付传洪、卓强、满莹对三份判决书的真实性均予以确认，但对林振钟的主张不予认可。
本院认为，就本案讼争房屋的买卖经过，先是林振钟与卓强、满莹签订买卖协议并约定卖方同意买方以第三方过户贷款，后林振钟作为实际签约人与付仿平签订买卖协议，将讼争房产出售给付仿平，前后两份买卖协议约定的成交价刚好相差21万元。嗣后，卓强、满莹公证授权付仿平全权办理出售讼争房产事宜，应是基于其与林振钟之间的买卖协议约定并依林振钟指示办理，而在此后付仿平以实际签约人身份与其弟弟付传洪签订买卖协议，约定的成交价即为林振钟与付仿平约定的成交价，且明确首付款中21万元直接支付给林振钟，余款才支付给卓强、满莹，付仿平亦代付传洪实际履行了首付款支付义务。在房产尚未更名过户的情况下，虽然交易均需以卓强、满莹的名义进行，但并不能因此而否认各方当事人基于各份合同所建立的事实买卖关系，在林振钟实际收取差价款21万元的情况下，其对买卖协议最终无法继续履行亦应承担相应责任。林振钟主张其所收21万元系代理卓强、满莹出售房产的劳务费，卓强、满莹并不认可，且与查明事实不相符合，虽然其提供卓强、满莹出具的《确认书》欲证明该笔费用系劳务费且与卓强、满莹结算清楚，但就如何结算林振钟不仅本人拒绝到庭陈述，而且就自己的主张亦未能提供证据证明，在卓强、满莹否认有收到该笔款项且主张所谓的“结清”就是归林振钟所有的情况下，林振钟对《确认书》中所谓的“结清”负有进一步举证证明的义务。因此，原审判决林振钟承担返还购房款21万元并承担相应利息并无不当，应予维持。林振钟上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人林振钟的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4450元，由上诉人林振钟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年六月十八日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。