内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内2221民初2091号原告侯爱军，男，1968年8月10日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古乌兰浩特市。被告沈为喜，男，1974年10月10日出生，汉族，个体，现住内蒙古乌兰浩特市。第三人兴安盟鸿泰房地产开发有限公司，地址内蒙古科右前旗。法定代表人朱利新，该公司经理。委托诉讼代理人金艳，内蒙古天厚律师事务所律师。第三人庞淑芝，女，1956年9月19日出生，汉族，农民，现住内蒙古科右前旗。原告侯爱军与被告沈为喜、第三人兴安盟鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法追加庞淑芝为本案第三人，由审判员陈永梅适用简易程序于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告侯爱军、被告沈为喜、第三人兴安盟鸿泰房地产开发有限公司委托代理人金艳、第三人庞淑芝到庭参加诉讼。原告侯爱军向本院提出诉讼请求如下：1、请求依法解除与被告沈为喜签订的《楼房转让协议书》，并退还原告购房尾欠10万元欠据。2、要求被告沈为喜退还原告购房款128870元并给付利息23196.60元，本息合计152066.60元。原告诉称，2015年7月20日我与被告沈为喜签订《楼房转让协议书》，约定被告将位于科右前旗科尔沁镇水岸绿洲X号楼X单元XXX室抵账工程房以总价款228870元出售给我，我分几次向被告累计交付房款128870元，剩余100000元待被告办理房产证手续时交齐，我为被告出具欠据一枚。此楼房至今未办理有关手续，我数次催促被告办理，以便我利用最佳时间装修，被告以各种理由推脱，现诉至本院请求解除双方协议并要求被告退还房款及利息，同时退还欠据。被告沈为喜辩称，不同意与原告解除合同并退还房款及利息。2015年7月，原告通过朋友介绍从我手中购买了鸿泰房地产公司为我抵账的前旗水岸绿洲X号楼X单元XXX室。我当时以损失50860元的价格将房屋转让给原告，鸿泰房地产公司也依原告要求将购房款279730元的收据开在原告岳母庞淑芝的名下。鸿泰房地产公司随即将房款279730元下入我工程款账户内。当时口头咨询开发商，开发商口头答复办理贷款及入住时间大约在2015年国庆。协议签订后原告分七次给付我房款128800元。2016年6月，原告想办理该房入住手续，由于该房屋相关手续不够完备，贷款一直没有办理，房屋部分工程还没有完工，没有经过验收，不具备办理入住条件。鸿泰房地产公司将购房收据开在庞淑芝名下证明鸿泰房地产公司与庞淑芝的合同关系已经成立，该房屋已归庞淑芝所有。对于该房屋贷款、入住等手续应由原告与鸿泰房地产公司办理，与我没有关系。我同意该房屋手续齐全，原告办理入住时给付我尾欠的10万元房款，但不同意与原告解除合同，也不同意退还房款本息。第三人鸿泰房地产公司述称，涉案房屋为鸿泰公司开发,被告为我公司承建商，争议房屋是我公司为抵顶工程款卖给被告沈为喜的，买卖关系的双方为鸿泰房地产公司与被告沈为喜，原、被告之间的买卖协议是否应予解除，我公司不发表意见。第三人庞淑芝述称，原告是我的女婿，他们当时买房子我不知道，我女儿、女婿是后来才告诉我他们在鸿泰房地产公司以我的名义购买了房屋，购房款是我女儿、女婿给付的。本院依据原、被告的诉辩意见及第三人述称归纳本案的争议焦点为：原告要求与被告解除购房协议并要求被告退还原告购房款及利息的事实依据和法律依据。原告针对争议焦点提交证据如下:1、《楼房转让协议》1份，证明原告从被告处购房并交付部分房款的事实及双方约定剩余房款待办理完贷款后给付被告的事实。2、《书面证言》1份，证明被告口头说过房屋在2015年10月交工，房子还可以办理贷款，可以办理房款60%的贷款。3、《收据》1份，证明第三人为原告开具了购房收据1枚，收据开在原告岳母庞淑芝名下。被告质证认为，对《房屋转让协议》、《收据》的真实性没有异议，对《书面证言》有异议，房屋不是现房，贷款根据规定只能贷出50%。当年10月份交工是开发商说的，究竟什么时候交工是开发商的事情，我只是房屋的转让方。第三人鸿泰房地产公司质证认为，对《房屋转让协议》、《收据》的真实性没有异议，房子是鸿泰房地产公司开发后，公司以买卖的方式将房屋转让给被告，被告与原告的买卖关系与我们公司没有关系。对《书面证言》的真实性有异议，证人应出庭作证，书面证言的内容应包括在原、被告的转让协议中，而不应以书面证言的形式证明。第三人庞淑芝对原告提交的证据均无异议。被告针对争议焦点提交《收据》1枚，证明鸿泰房地产开发公司已将房屋抵账给我，涉案房屋只是其中的一套。原告对被告提交的《收据》质证认为与本案没有关系。第三人鸿泰房地产公司质证认为，收据上没有公司的章，此账目是否下入公司帐内不清楚。第三人鸿泰房地产公司、庞淑芝针对本案争议焦点均未提交证据。本院对原告提交的《房屋转让协议》、《收据》、被告提交《收据》的真实性予以采信。原告提交的《书面证言》因被告与第三人鸿泰房地产公司均提出异议，原告对书面证言内容又未能提供其他证据佐证，本院对该《书面证言》不予采信。经审理查明，第三人鸿泰房地产公司因尾欠被告沈为喜部分工程款未能给付，经双方协商第三人鸿泰房地产公司同意用科右前旗水岸绿洲小区X#-X-XXX室、XX#-X-XXX室、XX#-X-XXX室抵顶被告沈为喜789330.00元工程款。2015年7月20日原告侯爱军经朋友介绍与被告沈为喜签订楼房转让协议一份，双方约定：1、被告沈为喜将其科右前旗水岸绿洲X楼X单元XXX室抵账工程款楼房出售给原告侯爱军，价格为每平方米1800元、面积127.15平方米，总价款228870元。2、付款方式为：被告将开发商收据开出后付款80000元，2015年8月1日付款48870元，此房贷款下来后原告付清100000元。3、后续事宜由开发商办理。签订协议时，被告经询问第三人鸿泰房地产公司后，口头答复原告房屋将于2015年国庆交付并可办理住房贷款。原、被告签订协议后第三人鸿泰房地产公司于当日以原告岳母第三人庞淑芝名义为原告出具购房收据一枚（金额279730元）。被告沈为喜为第三人鸿泰房地产开发公司出具金额为789330元收据一枚，该收据中包含原告所购房屋房款279730元。原告后陆续给付被告购房款128870元。另查，原告所购科右前旗水岸绿洲小区内房屋并未实际交付使用，小区内水、电均未接通。第三人庞淑芝对诉争房屋为其女婿原告侯爱军夫妇以其名义购买，购房款为原告侯爱军实际支付的事实予以认可。现原告以被告至今未能为其办理楼房相关手续为由，要求与被告沈为喜解除《楼房转让协议书》，要求被告退还购房款128870元及利息23196.60元（128870元0.02元9个月---2015年9月—2016年6月），本息合计152066.60元，并要求被告返还其100000欠据1枚。庭后因被告沈为喜针对100000元欠据事宜为原告出具证明1份，原告放弃要求被告返还100000元欠据的诉请。本院认为，在第三人鸿泰房地产公司同意以其开发的诉争房屋为被告沈为喜抵顶工程款的情况下，被告沈为喜与原告侯爱军签订了《房屋转让协议》。协议签订后，原告将部分房款分期交付被告，第三人鸿泰房地产公司也已将购房收据开在原告岳母第三人庞淑芝名下。第三人鸿泰房地产公司为原告开具购房收据的行为，应视为对原、被告《房屋转让协议》效力的认可，即原、被告的《房屋转让协议》合法、有效，对原、被告双方均具有约束力。双方的《房屋转让协议》中虽对房屋的交付期限没有明确约定，但双方签订协议时，被告询问第三人鸿泰房地产公司后曾回复原告房屋将于2015年国庆交付，此口头回复应视为双方对交房时间的约定。原告2016年6月16日起诉时，其所购房屋的水、电仍未接通，房屋未能达到交付标准，此期间原告已多次催促被告，被告均无法交房，被告的行为已构成迟延交房，原告对该《房屋转让协议》已依法享有解除权，现要求与被告解除《房屋转让协议》并退还已付房款的诉讼请求本院予以支持。因原、被告在协议中未约定违约责任，原告诉请要求被告按照月息20‰为其支付已付房款利息的请求过高，已付房款的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率月利率4.35‰计算，原告诉请的已付房款利息应为5045元（128870元4.35‰9个月----2015年9月—2016年6月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下：一、原告侯爱军与被告沈为喜签订的《房屋转让协议》依法予以解除。二、被告沈为喜于本判决生效后十日内返还原告侯爱军购房款本金128870元、利息5045元，本息合计133915元。案件受理费3342元减半收取1671元，由原告侯爱军负担182元，被告沈为喜负担1489元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限：为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  陈永梅二〇一六年九月七日书记员  刘梦寒适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。