广西壮族自治区鹿寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹿民二初字第203号
原告（反诉被告）黄XX。
委托代理人关XX。
被告（反诉原告）陶XX。
委托代理人潘XX。
原告（反诉被告，下略）黄XX与被告（反诉原告，下略）陶XX买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月7日受理后，依法由代理审判员陶艳华适用简易程序，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告黄XX及其委托代理人关XX到庭参加诉讼，被告陶XX的委托代理人潘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄XX诉称，2008年11月28日，经原、被告协商一致，就买卖X房屋达成《房屋买卖协议》。协议约定，被告将X杂屋间—起转让给原告，转让款60000元。签订协议当天，原告履行了协议，将房款58000元给付被告，被告当天将房屋所有权证及房屋交给原告使用至今。X房屋都已经符合上市条件，全部要求办理房屋所有权证及土地产权。现原告将2000元购房款给付被告，并要求办理产权过户，被告拒绝接收2000元房款，并不协助原告办理产权过户登记手续。被告于2013年12月毁约并要求原告退房。为此，原告遂提起本案诉讼，请求判令：一、请求法院确认原、被告于2008年11月28日签订的《房屋买卖协议》有效；二、判令被告继续履行《房屋买卖协议》，协助原告办理房屋产权过户；三、被告承担本案诉讼费。
原告黄XX对其本诉陈述事实有举证期限内提供的证据有：
1、房屋买卖协议、房产证，证明黄XX与陶XX达成房屋买卖协议，并且陶XX交付了涉案房屋及房产证给黄XX；
2、收条，证明陶XX收到了黄XX的购房款58000元；
3、鹿寨县机关事务管理局2013年12月16日出具的证明一份，证明X房屋均已进行房改，涉案房屋符合上市条件，该地块大部分房屋已申请办理房屋所有权证及土地使用证；
4、《鹿寨县已购公有住房、商品房土地变更登记实施方案》，证明涉案房屋自2003年7月1日起应办理土地使用证；
5、国土资源局2014年2月27日出具的证明，证明涉案房屋没有办理房屋土地使用证登记材料。
被告陶XX答辩并提起反诉称，原、被告双方于2008年11月28日签订《房屋买卖协议》，协议约定，此协议签字之日起超过五年未能办理土地使用证及房屋转让过户手续的，被告要退回原告付给的购房款，原告则将房屋及房产证交给被告。协议签订后，原告将房款58000元给付反诉人，被告也将房屋及房产证交付被反诉人。由于客观原因，至今包括该房屋在内的整栋楼均无法办理土地使用证，也就无法为原告办理房屋转让过户手续。因双方所签订《房屋买卖协议》属于效力待定的合同，现协议签字已超过约定合同不生效的时限，即约定效力无效的情形已成就，协议应当解除。原告应依协议的约定返还房屋及《房屋所有权证》的义务。为此，被告提起反诉并请求判令：一、解除反诉人与被反诉人于2008年11月28日签订的《房屋买卖协议》；二、原告将位于X房和X杂物间，以及该房屋的《房屋所有权证》返还被告；三、由原告承担本案的全部诉讼费用。
被告陶XX对其主张在举证期限内没有提供证据。
经过开庭质证，被告陶XX对原告黄XX提供的证据1至证据5的真实性均无异议，但是认为房屋买卖协议属于不动产买卖协议，附有解除协议，约定了解除条件，现解除条件已成就，该协议已解除。本院认为，对双方均无异议的证据1至5，本院对该5项证据的真实性予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年11月28日，黄XX与陶XX约定由黄XX以60000元的价格购买陶XX位于鹿寨县鹿寨镇政军路8号23幢2号房屋一套及8平方米的杂屋间一间，双方并于当日达成《房屋买卖协议》。协议约定：一、黄XX先交付给陶XX58000元购房款，余下2000元作为陶XX交给黄XX的押金，待办理完房屋过户手续后黄XX付给陶XX，陶XX收到黄XX先交付的购房款之日起将住房交由黄XX使用；二、自黄XX使用房屋之日起，费用等由黄XX承担；三、双方签字后陶XX将房产证交由黄XX作抵押，抵押期间丢失，黄XX负完全责任，补办房产证所需的费用由黄XX承担；四、陶XX在获得该房屋土地使用证之日起三个月内为黄XX办理好房产权转移手续，因客观原因导致时间延长的除外，客观原因削除后甲方应及时帮助办理，转让中涉及的一切费用由黄XX承担。如果此协议签字之日起超过五年未能办理土地使用证及房屋转让过户手续的，陶XX要退回黄XX付给的58000元购房款，黄XX则将房屋及房产证交给陶XX；五、任何一方违约，均按购房款的10%赔付违约金；协议并约定自签字之日起生效。协议签订当天，黄XX将58000元房款给付陶XX，陶XX当天将房产证及房屋移交给黄XX使用。2014年5月7日，黄XX以陶XX没有履行房屋产权过户为由提起本诉。本院受理黄XX的起诉后，陶XX以协议已超过约定合同不生效的时限，协议应当解除为由，于2014年5月13日对黄XX提起反诉。
另查明，涉案房屋原系房改房，被告陶XX于2001年1月6日向他人购买。根据鹿寨县人民政府办公室鹿政办法（2003）85号文件，该房屋自2003年7月1日起即可办理土地使用证。涉案房屋的《国有土地使用证》于2014年6月11日经鹿寨县人民政府完成登记审查并核准发证。
本院认为，本案的争议焦点是：原告黄XX与被告陶XX于2008年11月28日签订的《房屋买卖协议》是应当继续履行还是应当解除的问题。
双方当事人签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，且原告黄XX按协议于当日将购房款58000元交付给被告陶XX，被告陶XX亦按协议按涉案房屋及房产证交付给原告黄XX，合同已实际履行，因此应当认定合同已依法成立并生效。协议关于“如果此协议签字之日起超过五年未能办理土地使用证及房屋转让过户手续的，陶XX要退回黄XX付给的58000元购房款，黄XX则将房屋及房产证交给陶XX”的约定，其实际系双方约定解除合同的条件。综合协议内容，该条款在签订时的本意在于保护房屋买受人的合法权益，在签订协议时双方均已预见涉案房屋的《国有土地使用证》的办理存在一定困难，出于对买受人的保护，即如果涉案房屋办理不了《国有土地使用证》，即不能办理过户手续时，为买受人的利益考虑，出售人允许其退房而作出的一种承诺。依照协议，被告陶XX不仅需要交付房屋，而且还应当协助提供办理房屋产权更名登记的义务，因此，办理涉案房屋《国有土地使用证》系其履行义务范围。现被告陶XX以此作为解除合同的依据，违反了诚实信用原则；此外，办理涉案房屋《国有土地使用证》的义务主要在陶XX，其应在签订合同后及时办理，但经过5年多即至2014年6月11日才办理该使用证，而被告并没有举出相应证据证明在合同约定的期限内存在不能办证的客观原因，对此，应当认定为被告不履行合同的义务；依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当在促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，本案解除条件应视为该条件没有成就，因此，反诉原告陶XX关于解除《房屋买卖协议》及返还涉案房屋及权属证的请求理由不充分，证据不充足，本院不予支持。
综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自义务。涉案房屋的《国有土地使用证》已经鹿寨县人民政府核准颁发，被告陶XX应当按约定协助原告办理房屋产权更名登记手续，因此，原告黄XX要求被告陶XX继续履行《房屋买卖协议》，协助办理房屋产权更名登记手续，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黄XX被告（反诉原告）陶XX于2008年11月28日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、被告（反诉原告）陶XX继续履行《房屋买卖协议》，协助原告（反诉被告）黄XX办理房屋产权变更登记手续；
三、驳回被告（反诉原告）陶XX的其他反诉请求。
本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由被告（反诉原告）陶XX负担；反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由被告（反诉原告）陶XX负担。
上述义务，义务人应在本判决书生效之日起30日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
代理审判员 陶艳华
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 莫积凤