广东省韶关市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）韶中法审监民提字第4号
抗诉机关：广东省韶关市人民检察院。
申诉人（原审原告）：丘绍建，男，汉族，1958年8月8日出生。
委托代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。
被申诉人（原审被告）：黄观旺，男，汉族，1947年11月14日出生。
委托代理人：黄俊杰、黄伟明，广东三昶律师事务所律师。
丘绍建与黄观旺房屋买卖纠纷一案，不服广东省新丰县人民法院（2012）韶新法民一初字第344号民事判决，向检察机关申诉。韶关市人民检察院于2015年7月9日作出韶检民监（2015）44020000034号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年8月18日作出（2015）韶中法立民抗字第3号民事裁定，本案由本院提审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。韶关市人民检察院指派检察员邓连喜出庭，丘绍建的委托代理人汪太华及黄观旺的委托代理人黄俊杰、黄伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丘绍建于2012年9月19日向广东省新丰县人民法院提起诉讼，请求法院判决：1、被告黄观旺支付未支付的购房款11547.29元；2、被告承担违约损失42378元；3、被告承担现在领取房屋所有权证增加的一切税费和手续费；4、被告承担一切诉讼费用。
一审法院经审理认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、被告是否应按《购房协议书》约定的额度，支付购房款；二、是否需要计付欠款利息及利率根据；三、计付欠款利息的本金、时间。四、办理房屋所有权证的费用由谁承担；五、被告要求原告办理房屋所有权证的争议。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告订立的《购房协议书》，依法成立，具有法律约束力，原、被告应当按约履行自己的义务。被告没有完全按《购房协议书》约定的付款额度支付购房款，是违约行为，应当承担违约责任。原告要求被告偿还仍欠购房款，事实清楚，该院予以支持。关于焦点二。原告要求被告以月利率7．6‰的四倍计算延付利息，原、被告没有在《购房协议书》中约定违约金数额以及损失赔偿额的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被告应当按以上的规定承担延付购房款的利息，对原告符合以上规定的请求，该院予以支持。关于焦点三。被告至今仍拖欠购房款11547．29元，其中的2000元是双方约定预留办理房产证的，原告只为被告办理了房屋交易登记，没有办理出房屋所有权证给被告，亦没有在被告延期付款时计收利息，因此，被告应以拖欠购房款本金9547．29元，在被告延期付款时原告同意展期后逾期之日即2004年2月8日起计利息，仍欠购房款本金2000元，待原告办理出房屋所有权证交给被告时一并付清，对原告符合以上规定的请求，该院予以支持。关于焦点四。原告要求被告负担因现在领取房屋所有权证增加的房产税、土地增值税、个人所得税等相关税费用之请求，依照《购房协议书》约定，甲方（原告丘绍建）负责给购房户办理房产证，没有约定办理房产证的费用由谁承担，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项规定，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。原告负有履行办理房产证交付给被告的义务，办理房产证的费用由原告负担，为此，对原告此项请求，该院不予支持。关于焦点五。被告要求原告办理房屋所有权的主张已在该院另行起诉，本案不作处理。并判决：一、被告黄观旺尚欠原告丘绍建购房款11547.29元及利息（该息以本金9547.29元，自2005年2月8日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至至判决确定的履行期限之日止），其中9547.29元及利息，限在判决生效后五日内向原告丘绍建偿还；仍欠购房款本金2000元，待原告办理出房屋所有权证交给被告时一并付清；二、驳回原告丘绍建其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告黄观旺负担，限与上列款项同时交清。
一审判决后，丘绍建与黄观旺均未提出上诉。一审判决生效后，丘绍建不服该判决，向检察机关申请抗诉。
韶关市人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律错误，实体处理不当。理由如下：
一、关于涉案购房协议是否合法有效的问题。
本案中，丘绍建与黄观旺于2003年4月16日订立的《购房协议书》虽然是双方出于自愿，行为意思表示真实，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中并无任何证据证明丘绍建作为出卖人已取得商品房预售许可证明，其与黄观旺订立的《购房协议书》应当依法认定为无效合同，而不是判定为有效。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”及第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中的《购房协议书》应当认定为无效合同，合同双方应当按照双方过错各自承担责任。作为出卖人的丘绍建的过错在于明知自己没有取得商品房预售许可证，明知自己不是本商品房的业主（本商品房的业主是城东村委会，实则是丘绍建出资，城东村委会出地皮，共同开发建设的商品房，其双方签订的《承建村奔康房合同》第三条约定，本商品房建成后，一楼门市房产归村委会所有，二楼以上归丘绍建长久建设使用），在自己没有该房产处分权的情况下，还与黄观旺签订购房协议，其行为存有主观欺诈性，该协议应当依法认定为无效；而作为买受人的黄观旺的过错在于，其为有完全行为能力的成年人，在没有查证丘绍建是否具有合法商品房手续的情况下，就与丘绍建签订购房协议，也存有主观过错。所以，双方应承担各自相应的责任。
二、关于办理该房产权证的费用由谁负担的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见的或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”的规定，本案中，因双方当事人丘绍建、黄观旺在履行合同义务过程均有违反协议的行为，丘绍建没有依约办理房产证给黄观旺，而黄观旺没有依约付清购房款给丘绍建，并且有证据证明黄观旺不履行付清购房款的合同义务，也给丘绍建造成了经济损失（因随后房价几何级地暴涨，导致丘绍建办理黄观旺房产证费用也随着几何级地暴涨）。而原审判决只判定当事人黄观旺欠丘绍建购房款仅按本金同期人民银行利息支付，这明显不及黄观旺因违约给丘绍建造成经济损失，丘绍建则要全责承担暴涨后办理黄观旺房产证的费用，所以，原审对于办理该房产权证的费用全额由丘绍建负担的判决明显违反我国民法的公平原则。
综上所述，原审判决适用法律错误，实体处理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉，请依法再审。
申诉人丘绍建再审庭审时称，同意抗诉方的意见，申诉人对房产只有使用权，没有所有权，合同本身在使用权方面我方认为合同无效，合同真实意思表示转让的是使用权。
被申诉人黄观旺答辩称，一、关于涉诉《购房协议》是否合法有效的问题。抗诉机关在抗诉书中认为《购房协议书》违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第二条“未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，应当认定《购房协议书》为无效合同。对此，答辩人认为抗诉机关的这一理由缺乏事实根据和法律依据，是不能成立的。（一）《商品房解释》第一条已经明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，可见《商品房解释》所指的出卖人系房地产开发企业。而本案所涉房屋出卖人系丘绍建个人，并非房地产开发企业。（二）在本案当事人签订《购房协议书》之时，涉案房屋已经建成，且在签订《购房协议书》当天，答辩人向申诉人交付了l0000元定购房款，申诉人就将涉案房屋交给了答辩人。显见，双方签订的是合法有效的房屋买卖合同，并非《商品房解释》第二条所指的“商品房预售合同”。（三）在《商品房解释》中，为什么要规定商品房预售许可证是商品房预售合同的条件，这是因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，损害国家利益。所以，国家对商品房预售行为有特殊的要求和规定，建立了商品房预售的行政许可制度。（四）抗诉机关在抗诉书中认为：在申诉人与答辩人双方签订《购房协议书》时，申诉人一方对涉案房屋没有所有权，无权处分涉案房屋。对此，答辩人认为：这一抗诉理由不成立。因为，根据原审法院查明的事实：在申诉人提起诉讼前，申诉人只为答辩人办理了房产交易登记，没有办理出房屋所有权证。该幢商品房的几十户中有10户买主因及时履行合同，即按合同及时付清购房款给申诉人，申诉人也及时按照合同的约定办理了该商品房的产权证给买受人。而答辩人也通过诉讼方式，在2014年6月6日办理了涉案房屋登记，并领取了粤房地权证新字第××号产权证。由此可见，本案的房屋买卖，既不存在事实障碍，也不存在法律障碍。二、关于办理涉案房产权证的费用由谁负担的问题。原审判决确认办理涉案房产权证的费用全额由申诉人负担，没有违反民法的公平原则，完全是依法裁判。根据《购房协议书》中约定，甲方（申诉人丘绍建）负责给购房户办理房产证。而根据《合同法》第六十二条第（六）项规定，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。申诉人负有履行办理房产证交付给答辩人的义务，办理房产证的费用依法应由申诉人负担。显然，原审根据法律规定裁判，适用法律正确。抗诉机关认为此项判决违反公平原则的意见不能成立。综上所述，抗诉机关的抗诉意见，既没有事实根据，更没有法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请再审法院依法予以维持。
本院再审认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案中，原审法院对涉案房屋的合法性以及申诉人对涉案房屋是否拥有所有权等相关事实未予审查，且依据申诉人与城东村委会签订的《承建村奔康房合同》，与申诉人作为合同共同一方的还有某建筑公司（赖建林），与本案可能存有一定利害关系。综上，鉴于原审法院在未对案件基本事实予以审查的情况下所作判决欠当，可能影响案件的公正处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）、（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销广东省新丰县人民法院（2012）韶新法民一初字第344号民事判决；
二、本案发回广东省韶关市新丰县人民法院重审。
一审诉讼费用的负担由一审法院重审时确定。
审 判 长 陈 敏
审 判 员 郭绍强
助理审判员 王华明
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 谭惠萍
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