浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第992号
上诉人（原审原告）：章春莲。
上诉人（原审原告）：张静梅。
上诉人（原审原告）：张敬东。
上诉人（原审原告）：张华。
上诉人（原审原告）：张晓红。
上诉人（原审原告）：张军。
上诉人（原审原告）：杨长英。
上诉人（原审原告）：张伟，
上述七上诉人的共同委托代理人：沈云祥。
被上诉人（原审被告）：张英士。
被上诉人（原审被告）：张英杰。
被上诉人（原审被告）：张英仁。
被上诉人（原审被告）：张锡兰。
上述四被上诉人的共同委托代理人：蒋晓航。
被上诉人（原审被告）：张珠凤。
上诉人章春莲、张静梅、张敬东、张华、张晓红、张军、杨长英、张伟为与被上诉人张英杰、张英士、张英仁、张锡兰、张珠凤房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2012）金永民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告张维新与张龙生为与被告张英杰、张英士、张英仁、张锡兰及张珠凤房屋买卖合同纠纷一案，于2009年12月31日向永康市人民法院起诉，永康市人民法院于2010年11月20日作出（2009）金永民初字第1590号民事判决，在该案上诉过程中，查明张维新与张龙生均已死亡，金华市中级人民法院于2011年4月14日作出（2011）浙金民终字第481号民事裁定，将本案发回永康市人民法院重新审理。永康市人民法院将原审原告变更为章春莲、张静梅、张敬东、张华、张晓红、张军、杨长英、张伟。
原审原告章春莲、张静梅、张敬东、张华、张晓红、张军、杨长英、张伟向原审法院起诉称：1975年张珠凤经他人游说与张英杰、张英士、张英仁、张锡兰之母（已故）签订了所谓房屋买卖协议。张英杰以协议为由，其作为继承人，将涉案房屋占为己有。时至1996年在张珠凤赴新疆奔丧时才得知在永康的房屋被张英杰侵占，后经十余年交涉至今未果。位于永康市前仓镇前仓村老街的二间二层楼房系李苏蕉、张珠凤、张龙生、张维新四人的共有财产，作为产权人之一的张珠凤擅自处分共有财产，侵犯了其他财产共有人的合法权益，是无效的民事行为。八原审原告作为张龙生与张维新的法定继承人，请求判令：一、依法确认原审四被告母亲（已故）与张珠凤签订的房屋买卖协议无效；二、判令被告腾空座落在永康市前仓镇前仓村1弄19号楼房两间并返还原产权所有人；三、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告张英仁、张锡兰在原审中答辩称：与本案所涉房屋无关，没有购买过房屋，也没有继承过房屋，已明确表示放弃继承。
原审被告张英杰、张英士在原审中答辩称：一、被告的母亲与张珠凤于1974年签订房屋买卖协议是合法有效的，当时虽由张珠凤一人签订，但后来得到了张维新、张龙生的追认。二、被告购买房屋后，于1978年进行了重新建造，本案所涉的房屋已经不存在。三、原告主张权利已经超过诉讼时效，并且超过了民法通则规定最长20年的权利保护期限。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审被告张珠凤在原审中答辩称：当时张英杰的母亲住在我家五、六年，后来她说反正我的兄弟都在新疆，叫我把房屋卖给她，当时吕永庭讲过要卖的，但是到现在也没有卖过，也没有签过什么房屋买卖协议。我弟弟于1986年回来过的，他是不同意卖房屋的。另外，房屋没有重新建造过，修理是有的。
原审法院审理查明：坐落于永康市前仓镇前仓村1弄19号、21号的土木结构楼房两间属李苏蕉、张珠凤、张龙生、张维新四人在土改时登记共有。李苏蕉为张珠凤、张龙生、张维新之母，于1996年去世。张龙生于2004年12月去世。张维新于2010年4月去世。被告张珠凤为张龙生之妹、张维新之姐。原告章春莲为张维新之妻，原告张敬东、张华、张军为张维新之子，原告张静梅、张晓红为张维新之女，原告杨长英为张龙生之妻，原告张伟为张龙生之子。1974年，被告张珠凤与ＸＸ双（已故，系被告张英杰、张英士、张英仁、张锡兰之母）对上述房屋达成买卖协议，以950元的价格将该房屋卖给ＸＸ双，后被告张珠凤从ＸＸ双及ＸＸ双子女手中，由其本人及经吕永庭手共收取卖房款650元。后1弄19号房屋由被告张英杰实际居住，1弄21号房屋由被告张英士实际居住。1978年后，被告张英杰、张英士与其他邻居共五户，将原有房屋进行重建，并一直使用、居住至今。1986年前后，张维新在回永康时，知晓房屋已由被告张珠凤出卖的事实，尤其是在1996年李苏蕉去世时，张龙生、张维新均自认知晓房屋已由被告张珠凤出卖的事实，但张龙生、张维新在此后一直未有向被告主张其权利。
原审法院审理认为：被告张珠凤将与李苏蕉、张龙生、张维新四人共有的房屋卖给ＸＸ双，并收取了部分卖房款，但其他共有人至今未对该房屋买卖协议予以追认，因此原审法院对该房屋买卖协议的效力不予确认。被告张英杰、张英士从其母亲ＸＸ双手中取得该房屋后，于1978年后对原有房屋进行了重建，并一直使用、居住至今。1986年前后，张维新在回永康时，已知晓房屋已由被告张珠凤出卖的事实，尤其是在1996年李苏蕉去世时，张龙生、张维新均自认知晓房屋已由被告张珠凤出卖的事实，但张龙生、张维新在此后一直未有向被告主张其权利。故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告张珠凤与ＸＸ双（已故）之间达成的房屋买卖协议无效。二、驳回原告章春莲、张静梅、张敬东、张华、张晓红、张军、杨长英、张伟的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告章春莲、张静梅、张敬东、张华、张晓红、张军、杨长英、张伟负担1000元，由被告张英杰负担500元，由被告张英士负担500元，由被告张珠凤负担300元。
上诉人章春莲、张静梅、张敬东、张华、张晓红、张军、杨长英、张伟不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实有误，判决书认定本案双方对房屋达成买卖协议是没有法律依据的，房屋买卖必需有书面协议，此案中仅有口述，被上诉人能把1974年的收款收据保存至今，为什么就不能把协议保存至今。况且收据并无注明是购房款而判决书认定是购房款。判决书中认定房价是950元也没有证据，只是被上诉人一方的口述。二、张维新在1986年两次回永康时得知房屋被别人侵占，找村委会讨公道，实际目的是已快到退休年龄，想追回房产落叶归根，原审认定其没有主张房产权利是错误的。我国采用房产所有权登记制度，本案中房屋买卖无效，无效的定义应是买的时候就是无效，被上诉人强行占有上诉人的房屋，应返还。综上，原审法院判决事实认定错误，请求二审法院：一、判决被上诉人将永康市前仓镇前仓村1弄19号楼房两间返还给上诉人；二、本案的诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人张英杰、张英士、张英仁、张锡兰答辩称：上诉人提到的买卖协议，当时是张珠凤和四被上诉人的母亲写的“杜绝契”。该杜绝契由张珠凤持有，故没有交付给四被上诉人的母亲。上诉人在起诉状中已经承认写过买卖协议的事实。当时约定的房价及支付的650元房款，有相应的证人证言证明。张维新86、96年回到永康，并不是要求追回房屋，而是索要300元的房款产生的较高利息，其已认可房屋已经出卖的事实。认定本案是房产租赁与之前上诉人起诉的事实也不相符。本案一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。本案所涉房屋在1978年的时候由被上诉人重建，原房屋已经不存在，且上诉人主张的权利已经超过最长保护期限，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张珠凤答辩称：我的兄弟姐妹都在新疆，我一人在金华居住，当时有人要求把房屋卖给他。但是我是出嫁女儿，没有权利。我和四被上诉人的母亲并不熟，我也没有写过协议，更没有签过字。被上诉人是当地人，没有人帮助我，我是相信法院和政府的，我是好心给他们居住，我没有把房屋卖给他们，他们给我的钱并没有和我说明是买房的房款。我的兄弟姐妹从新疆回来都没有房屋住了，你们不要为难我们了，把房屋还给我们。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理，对原审认定的事实予以确认。
本院认为：张珠凤、张龙生、张维新的母亲李苏蕉1996年去世时，张龙生、张维新均自认其已知晓涉案房屋已由张珠凤出卖给他人，张龙生、张维新就本案向永康市人民法院起诉时，其要求返还房屋的诉讼请求已超过诉讼时效，且没有诉讼时效中止或者中断的事实。上诉人章春莲、张静梅、张敬东、张华、张晓红、张军、杨长英、张伟上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人上诉人章春莲、张静梅、张敬东、张华、张晓红、张军、杨长英、张伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 朱 红 彦
二〇一三年八月二十七日
代书 记员 贾 楠