沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0104民初836号
原告：沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司，住所地：沈阳市大东区白塔路156号508室。
法定代表人：赵晓谦，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘智、王忠原，系辽宁东拓律师事务所律师。
被告：沈阳强盛兄弟网络科技有限公司，住所地：沈阳市沈河区长青街93号甲。
法定代表人：杨国胜，职务：总经理。
委托诉讼代理人：杨鑫铭，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
第三人：文明，住址：沈阳市。
原告沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司（以下简称科技公司）与被告沈阳强盛兄弟网络科技有限公司（经下简称强盛公司）、第三人文明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘智，被告委托诉讼代理人杨鑫铭，第三人文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼：1、判令被告向原告支付房屋租金319145.62元（截止至2016年8月29日），并支付违约金至实际给付之日（违约金从2014年3月26日起至2016年12月20日暂计为14754.57元）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年3月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，被告承租了由原告负责管理的位于沈阳市大东路134号1门三层，建筑面积598.38平方米的房屋。该合同第三条第2款约定，租赁期限为2013年3月15日至2016年3月14日。第四条第2款约定乙方向甲方缴纳履约保证金29919元，如乙方存在违约行为，甲方有权从履约保证金中抵扣相应金额弥补损失。第四条3款约定，被告应于2013年3月25日前向原告付清自2013年3月15日起至2014年3月14日的租金89757元，应于2014年3月25日前向原告付清自2015年3月15日起至2016年3月14日的租金179514元。在合同履行过程中，被告于2016年8月29日搬离租赁房屋与原告办理了交接手续，多租赁房屋168天，按合同约定计算租金为82793.62元。租金共计为441821.62元。2013年3月被告缴纳租金3000元，2013年8月缴纳89757元，2013年7月缴纳履约保证金29919元，按合同约定，该履约定保证金冲抵租金后，被告尚欠原告租金319145.62元。另外，原告与被告的合同第十条7项约，如因被告原因未能在本合同约定的期限内支付租金，则原告有权要求被告每逾期一日按当日租金的3%支付违约金。综上所述，为了维护原告的合法权益，请求法院判令被告向原告支付房屋租金319145.62元，并支付违约金至实际给付租金之日。
被告辩称：一、2014年8月1日，经双方协商租赁关系解除。1、2014年7月18日，被告向原告下发书面搬迁通知，内容为：根据大东区政府2014年天龙家园位置的整体规划，经区政府领导研究决定，贵公司一楼部分（地址：大东区大东路132号）1门门市，请于一周内指定好搬迁计划并于本月底搬迁完毕。被告于同年7月13日向原告进行回复，请求将位于大东路134号1门3楼部分一同搬迁。后双方协商达成一致，8月1日双方租赁关系解除、被告将全部承租房屋进行腾退，并按照双方约定在七个工作日内即8月8日将企业注册登记地址迁出该地址。二、被告不应当支付2014年8月1日至2016年8月29日期间的租金，应当由承租人文明承担。后据被告了解，原告将上述房屋租赁给第三人文明，租赁截止到2016年8月29日。该期间由文明进行租赁，缴纳水电费，该部分租金应当由文明承担，与被告无关，被告不应当支付该期间的租金。
第三人辩称：我是被告招录的企业，下达搬迁指令后，被告就搬走撤离了，我是特色中国项目的负责人，与原告协调过，与区里协调后我就先在诉争地点办公，后来科技办说转交给国资委了，国资委的人说按照他们要求的时间搬离就可以。与国资委协商交接的时间是2016年8月29日，在之前也陆续进行了撤离，没有涉及到租赁的关系。
本院经审理认定如下事实：原告与被告于2013年3月15日签订房屋租赁合同，被告承租由原告负责管理的位于沈阳市大东区大东路134号1门3层，建筑面积598.38平方米房屋，租金标准为300元/平方米/年；租期从2013年3月15日起至2016年3月14日止，按年结算；首期租金89757元（2013年3月15日起至2014年3月14日）于2013年3月25日前付清；第二年租金89757元（2014年3月15日起至2015年3月14日）于2014年3月25日前付清；第三年租金179514元（2015年3月15日起至2016年3月14日）于2015年3月25日前付清；被告应向原告交纳履约保证金29919元；如因被告原因未在本合约定的期限内支付租金，则按日3%的标准向原告支付违约金。协议签订后，被告占有使用本案诉争房屋。被告于2013年3月向原告缴纳租金3000元，2013年7月缴纳履约保证金29919元，2013年8月缴纳租金89757元。2014年7月18日，原告向被告发出搬迁通知，内容为：根据大东区天龙家园位置的整体规划，经区政府领导研究决定，贵公司一楼部分（地址：大东区大东路132号）1门门市，请于一周内制定搬迁计划并于本月底搬迁完毕。被告接到该通知后于2014年8月8日搬离诉争房屋。第三人文明在被告搬出后占有使用本案诉争房屋至2016年8月29日。第三人文明未与原告签订书面合同。
另查明，2014年8月8日被告地址由沈阳市大东区大东路134号1门三层变更为沈阳市沈河区长青街93号甲。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋现场交接记录单、发票、企业信息报告、录音资料及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告占有使用原告房屋，应向原告支付房屋租金。根据双方合同约定，被告承租使用原告房屋的租期为3年，2013年3月15日至2015年3月14日每年房屋租金为89757。2014年7月18日，原告向被告发出搬迁通知，要求被告搬出本案诉争房屋，被告于2014年8月8日搬出，双方签订的租赁合同解除。被告应向原告交纳2013年3月15日至2014年8月8日的房屋租金125411元（年租金89757元÷12个月×16个月零23天）。被告已向原告交纳了房屋租金92757元，保证金29919元，保证金不予退还折抵房屋租金，故被告还应向原告交纳房屋租金2735元。
被告于2014年8月8日搬出本案诉争房屋后，第三人承租本案诉争房屋，虽未与原告签订书面租赁合同，但与原告形成了不定期租赁合同关系。第三人占有诉争房屋至2016年8月29日，故应由第三人履行向原告交纳该期间房屋使用费的义务。第三人虽未与原告签订书面的房屋租赁合同，但第三人在明知原告与被告签订的租赁合同的租金标准，在未与原告签订书面合同的情况下占有使用本案诉争房屋，视为其对房屋租金标准的认可，即首年房屋租金89757元，第二年房屋租金89757元，每三年房屋租金179514元，故第三人应按年租金89757元的标准向原告交纳2014年8月9日至2016年8月29日的房屋租金184500元。
对原告要求被告及第三人给付违约金的诉讼请求。因被告仅欠原告房屋租金2735元，按每逾期一日按当日租金的3%支付违约金属约定过高，本院调整为由被告按所欠租金2735元向原告支付违约金。因第三人与原告未签订书面合同，原告未提供证据证明双方对违约金进行约定的证据，故第三人不应向原告支付违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳强盛兄弟网络科技有限公司于本判决生效之日起30内给付原告沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司房屋租金2735元；
二、被告沈阳强盛兄弟网络科技有限公司于本判决生效之日起30内给付原告沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司违约金2735元；
三、第三人文明于本判决生效之日起30日内给付原告沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司房屋使用费184500元；
四、驳回原、被告其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6309元，由原告承担3178元，由被告承担50元，第三人承担3081元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 品
人民陪审员 王 军
人民陪审员 王亚男
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 李奕薇