浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初11854号原告:金子增，男，1979年7月5日出生，汉族，经商，住浙江省义乌市。原告：徐佳，女，1983年11月26日出生，汉族，经商，住浙江省义乌市。两原告共同委托诉讼代理人：童修江、胡洛铭，浙江近真律师事务所律师。被告：吴华巨，男，1935年6月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：胡银华，女，1937年7月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：吴新星，男，1960年4月11日出生，汉族，住浙江省龙游县。被告：吴小龙，男，1964年12月16日出生，汉族，住浙江省杭州市。四被告共同委托诉讼代理人：吴光东，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：虞鹏翔，浙江泽大（义乌）律师事务所实习律师。原告金子增、徐佳与被告吴华巨、胡银华、吴新星、吴小龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序由审判员吴晨播独任审判，于2017年8月15日、9月1日两次公开开庭进行了审理。原告金子增、徐佳的共同委托诉讼代理人童修江（第二次开庭未到）、胡洛铭，被告吴华巨、吴新星（第一次开庭未到）及四被告的共同委托诉讼代理人吴光东、虞鹏翔到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭于2017年12月27日再次公开开庭进行了审理。原告金子增、徐佳的共同委托诉讼代理人胡洛铭，被告吴华巨、吴新星及四被告的共同委托诉讼代理人吴光东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金子增、徐佳起诉称：两原告系夫妻关系。第一、二被告系夫妻关系。第三、四被告系第一、二被告之子。第一被告原系义乌市稠城街道沪江路32幢307室（下称涉案房屋）的所有权人，第二、三、四被告系涉案房屋的共有权人。2016年10月12日，原、被告双方达成房屋买卖合同（居间）一份，约定被告将涉案房屋转让给原告，同时合同约定涉案房屋建筑面积为104.99平方米、房屋转让款为1350000元、涉案房屋产权过户的相关税费由原告承担等具体的权利义务。签约后，两原告已依约向四被告支付房屋转让款135万元，且向税务机关缴纳个人所得税10709元、契税16063.46元。四被告也依约协助两原告办理了涉案房屋的产权过户手续。2016年11月17日，两原告取得涉案房屋的不动产权证[权证号码为（2016）义乌市不动产权证第0024571号]。因涉案房屋处于城市有机更新向阳下片区块，义乌市国有土地上房屋征收办公室于2017年6月份委托评估机构对涉案房屋进行评估，且经认定组认定，确认涉案房屋的实际建筑面积为79.62平方米，并非转让时的建筑面积104.99平方米。至此，两原告始发现四被告转让的合同建筑面积和实际面积相差25.37平方米，因涉案房屋的面积错误导致房屋价差款1350000-[1350000×(79.62÷104.99)]=326216.78元、个人所得税损失为10709-[10709×(79.62÷104.99)]=2587.84元、契税损失为16063.46-[16063.46×(79.62÷104.99)]=3881.61元。两原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同（居间）系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务。原告已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定交付符合要求的房屋。现因涉案房屋面积误差为25.37平方米，四被告理应返还两原告房屋及税收差价款，并向原告承担赔偿损失的民事责任。现诉请判令：1、四被告返还两原告义乌市稠城街道沪江路32幢307室差价款326216.78元，并自2016年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿利息损失至实际履行完毕之日止；2、四被告赔偿两原告个人所得税损失2587.84元、契约税损失3881.61元，且均从2016年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿利息损失至实际履行完毕之日止。被告吴华巨、胡银华、吴新星、吴小龙共同答辩称：被告方认为应当驳回原告诉请。原、被告双方在磋商交易价格时，是按套计价，而不是按平方计价，所以在协议中双方并未按平方计价的记载，反而强调实际面积与证载面积不一致，不予调整。因此原告提出的按平方计价只是原告事后的单方行为，不是双方的真实意思，被告方对此不予认可。被告并不知道实际的房屋的面积，即使是知道房屋面积，没有告诉过原告，原告也无权要求支付差价款，因为双方是按套计价而非按面积计价。面积与价格没有关系。针对被告方的答辩意见，原告方补充陈述：四被告在转让涉案房屋时，实际上明知实际建筑面积并非证载建筑面积104.99平方米，其转让行为存在明显的欺诈故意，其次，根据原被告所签的房屋买卖合同（居间），该合同明确载明，标的物的建筑面积为104.99平方米，所以原被告之间的交易是建立在建筑面积为104.99平方米的基础上的，不管按套转让还是按平方转让，都应以此为前提。被告是在1992年通过集资建房获得该房屋的，当初集资建房交付协议书上载明的建筑面积是79.37平方米。被告吴华巨、胡银华、吴新星、吴小龙共同补充答辩称：涉案房屋做房产证时是吴华巨个人做主，把胡银华、吴新星、吴小龙列为共有人，另外三人没有参与做房产证的事项，因此并不知道房产证的面积与实际面积有差异。吴华巨文化水平低，只读过两年小学，而且年纪较大，对当时集资建房的具体经过认识不清晰，对平方这些事项没有清楚的记忆。在与买受人洽谈交易条件的过程中，吴华巨没有参与，是由吴新星具体负责的，吴华巨只陪同原告和中介看过现场，最后在协议上面签个字，吴华巨坚持认为是按套计价的。原告金子增、徐佳为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据一、房屋买卖合同（居间）一份，证明原被告就涉案房屋买卖达成合同，且合同约定了建筑面积、价款、税费承担等具体的权利义务的事实。证据二、收条两份、中国农业银行网上银行电子回单两份（打印件）、中国银行贷款放款回单一份（复印件），证明原告已支付房屋转让款135万元的事实。证据三、中华人民共和国税收缴款书（税务现收专用）两份，证明涉案房屋交纳个人所得税10709元、契税16063.46元。证据四、义乌市不动产登记中心不动产档案证明一份，证明涉案房屋于2016年11月17日登记在两原告名下。证据五、2017年6月29日市长信箱答复意见（打印件）一份、2017年7月9日回复函一份，证明义乌市国有土地上房屋征收办公室认定组认定涉案房屋证上面积与实际建筑面积不符，实际建筑面积为79.62平方米，也即涉案房屋的实际建筑面积为79.62平方米的事实。证据六、集资建房协议书及集资建房交付协议书（核对件）各一份，证明被告在1991年通过集资建房取得房屋且集资建房交付协议书载明的建筑面积为79.37平方米，被告对此知情的事实。证据七、关于沪江路32幢307室的成交过程说明一份，证明原、被告签订房屋买卖合同时，双方的真实意思表示是以房产证面积成交的事实。证据八、微信截图9页（打印件）一份，证明：1、原告金子增及中介义乌市华成房地产经纪服务有限公司员工范章平的微信主体资格资料；2、原告和中介公司员工范章平在微信聊天时，一贯坚持其欲购买房屋的建筑面积必须在100平方米以上，并多次谈到每平方米的单价，进一步证实原告是在充分考虑房屋单价和建筑面积的基础上，才通过中介公司与被告达成房屋买卖（居间）合同的事实。补充说明，9月18日的微信聊天，范章平也给原告发了同小区的其他房屋价格，92平方米是128万元，按此价格，涉案小区的房屋的市场价是每平方米1.3万元左右。2016年10月11日的聊天记录，范章平声称涉案房屋可按单价每平米1.3万元的价格成交。故双方实际就是按照平方价来达成房屋买卖合同的。如果按照实际建筑面积79.62平米来计算的话本案房屋的单价已经高达每平方米1.7万元，这远高于市场价，也与原告购买房屋的心理价位相差巨大，也与实际磋商不相符。四被告共同质证认为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议。在合同中，双方对房屋平方有描述，但是双方不以平方计价。合同第二条描述为“该房屋成交价格为人民币大写一百三十五万元”，明显就是以套为单位计价的意思。合同第十条第3项约定“建筑面积与房屋所有权证或商品房买卖合同有误差的，甲乙双方无争议”也是按套计价的意思。对证据二、三、四的真实性、关联性均无异议。对证据五的真实性无异议，对其关联性有异议。双方约定的计价方法为按套，与平方数无关。对证据六的真实性无异议，但是对关联性有异议。涉案房屋本来的性质是集资建房，因此没有算土地价格，只算了地上建筑的价格。在这两份协议中都只有吴华巨一个人的签名，其他被告没有签名。而吴华巨由于文化水平的原因对于房屋的平方价没有什么概念。对证据七的真实性无异议，但对证明目的有异议。涉案房屋是以实际房产证面积成交的指的是一套房屋的概念，而没有讲每平方的价格。房屋的面积在买卖合同上注明，只是对涉案房屋具体特征的描述，而不是计价依据。所以该证据不能证明涉案房屋是以平方计价的。证据八、微信的截图打印件是部分聊天记录，不是完整聊天记录。对其形式真实性无异议，但是聊天内容是部分截取的，并不完整，对关联性有异议。这些微信聊天记录证明当时是按套计价的，不是按平方计价的。为支持自己的抗辩，四被告共同向本院提供以下证据：证据一、中介及经手人出具的关于涉案房屋交易过程说明一份，证明原被告签订房屋买卖合同时，被告方的真实意思是房屋按套计价，而非按面积计价，在整个交易过程中，从来都没有出现过平方价这一概念，也没有出现过平方价这一价格。证据二、房产中介的补充说明一份，证明吴华巨没有参与交易条件的谈判，交易谈判是由吴新星参与的。原告质证认为：证据一，根据该说明的表述语气，该份说明是以自然人作为主体所作的说明，因此根据相关证据规则，应当由范章平出庭作证，发表证人证言。其次，假设该份说明以义乌市华城房地产经济有限公司作为证明主体的话，那么应当加盖公司公章，而非合同专用章。所以该份说明不符合证据的形式要件，不具有证据的证明力。该说明中的交易过程是对的。该说明的内容来看，恰恰能够证明原告购买涉案房屋的目的是为了小孩子的学区所需，再结合2016年的学区政策，外地人员只有在人均25平方米以上才能办理入户手续，而原告户共有4人，也即原告两人、子女两名，所以购房面积必须在100平方米以上，因此该说明恰恰能够反证原被告之间的交易是建立在建筑面积为104.99平方米的基础上的。最后，该份说明也未正面表达了按套计价的交易方式，因此也不能达到被告方所主张的证明目的。证据二，真实性有异议，该陈述过于主观性，且其中说其他人很少参与并不能说明是没有参与过交易和磋商，不能达到被告的证明目的。结合双方的质证意见，本院对原、被告双方提供的证据认证如下：原告提供的证据。证据一，对其真实性予以确认。对证据二、三、四、五的证明效力予以确认。对证据六、七、八的真实性予以确认。被告方提供的证据。证据一，原告对该说明中陈述交易过程并无异议，对其真实性确认。证据二，该补充说明从形式上看应属于证人证言，被告方未申请证人出庭作证，故对其证明效力不予确认。经审理，本院认定事实如下：1991年，被告吴华巨与义乌市第二住宅开发公司签订《集资建房协议书》一份，约定由义乌市第二住宅开发公司承建被告吴华巨享有的位于工人路小区第32幢第7号第3层的集资建房房屋，建筑面积为79.23平方米。该房屋建成后于1992年6月19日交付，交付协议中载明的房屋建筑面积为79.23平方米。上述房屋1999年5月18日（原发证日期）的登记情况为权利人：胡银华、吴华巨、吴小龙、吴新星；不动产权证号：义乌房稠城共字第a00006291号、义乌房稠城共字第a00006292号、义乌房稠城共字第a00006293号、义乌房权证稠城字第a000083**号、义乌国用（1994）字第002310号；不动产坐落：稠城镇沪江路32-307号；建筑面积：104.99平方米。2016年9月，两原告欲购买面积在100平方米以上的房屋。为此，经房屋中介公司义乌市华成房地产经纪有限公司介绍，原告金子增（乙方）与被告吴华巨（甲方）及义乌市华成房地产经纪有限公司（丙方）于2016年10月12日签订了《房屋买卖合同（居间）》一份，约定：甲方同意将坐落于义乌市稠城镇沪江路32-307号房屋出售给乙方，该房屋权属性质为私产，所有权人为吴华巨、吴小龙、吴新星、胡银华，房屋所有权证编号：第00008316号，建筑面积104.99平方米；房屋的成交价为135万元，产权过户的相关税费（评估费、土地出让金）由乙方承担；乙方在签订合同后2013年10月12日支付定金5万元，由丙方代甲方保管，房屋过户手续完毕当日，乙方支付购房款30万元，剩余购房款100万元在乙方办理银行商业贷款后，在房屋产权过户之日起30个工作日内支付；建筑面积与房屋所有权证或商品房买卖合同有误差的，甲乙双方无争议，双方还对其他权利义务进行了约定。原告按约付清了购房款（包括定金）。上述房屋于2016年11月17日转移登记至两原告名下，权证号码为浙（2016）义乌市不动产权第0024571号，登记的建筑面积为104.99平方米。在房屋买卖过程中，原告方缴纳了个人所得税10709元（以被告吴华巨的名义），缴纳契税16063.46元。后因涉案房屋因城市有机更新纳入征收范围，浙江国信房地产土地评估咨询有限公司在对房屋的估价过程中，认为涉案房屋的合理面积应为79.62平方米，原告金子增申请复核，浙江国信房地产土地评估咨询有限公司于2017年7月9日向原告金子增复函，称：“您在诉求书中提到的关于沪江路32幢307室证载建筑面积104.99平方米的问题，经相关部门复核，原产权证载面积有误，证上面积与实际面积不符，合理面积应为79.62平方米。……”。另查明，原告方在购买涉案房屋过程中，原告方曾与中介公司工作人员通过微信沟通确认房屋面积是否为104平方米，中介工作人员称房东把房产证拍过来了，房产证上确权是104.99平方米。中介公司工作人员在通过微信告知原告方购房款已降至135万元催促原告方购买时，称“这个价格这几天肯定是要卖掉的，单价1.3万元不到了”。本院认为，原告金子增与被告吴华巨签订了房屋买卖合同，其他被告作为房屋的共有人也无异议，并不存在致合同无效的情形，故合同自成立时即生效。在房屋买卖合同中，载明了“该房屋权属性质为私产，所有权人为吴华巨、吴小龙、吴新星、胡银华，房屋所有权证编号：第00008316号，建筑面积104.99平方米”，该部分内容从所处位置看，应认定为只是对涉案房屋的登记信息的列明。原告方提供的中介公司工作人员在与原告金子增微信聊天中有关单价的陈述，可以认为原告金子增自身在购买时将每平方米的单价作为评估房屋总价款的一个考量因素，但原告方并未提供证据证明双方明确约定了根据每平方米的单价来计算总价款。另外，本案为二手房买卖，按套计价，也符合一般的交易习惯。对于被告主张的双方系按套计价，本院予以确认。据此，本院认为涉案房屋的价款与房屋的登记面积并无直接的关联性。故本院对原告主张的第一项诉讼请求不予支持。至于原告方的第二项诉讼请求，需以原告的第一项诉请成立为前提，且税费征收主体是税务行政机关，原告向被告方主张，亦依据不足。综上，原告方的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告金子增、徐佳的诉讼请求。案件受理费6478元，由原告金子增、徐佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  吴晨播人民陪审员  张品晶人民陪审员  楼晓晶二〇一八年一月二十二日代书 记员  王佳丽???