广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终1730号
上诉人（原审被告、反诉原告）：官建林，男，瑶族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曲宝瑛，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。
委托诉讼代理人：蒙刘艳，广西君健律师事务所律师。
原审被告：苏桂芳，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。
原审被告：彭小华，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
上诉人官建林因与被上诉人曲宝瑛及原审被告苏桂芳、彭小华买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2016)桂0312民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人官建林，被上诉人曲宝瑛及其委托诉讼代理人蒙刘艳到庭参加诉讼，原审被告苏桂芳、彭小华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
官建林上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2016)桂0312民初641号民事判决第二、四项；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人诉上诉人返还购房指标款与事实不符。协议书签订后被上诉人立即给了上诉人4万元。上诉人前后合计拿了被上诉人5万元，这就是上诉人想从开发商处退回来的5万元购房预付款，并不是什么指标转让金。二、被上诉人要上诉人返还购房指标款5万元证据不足。被上诉人在诉状中刻意将购房首付款5万元与协议书中的指标转让金5万元看成两件事，不是实事求是。协议书是2014年10月22日签订的，而该房购房首付款是彭小华在2012年元月18日交的，被上诉人并没有交过这笔款。请求驳回被上诉人的诉讼请求。
曲宝瑛辩称，一、被上诉人提出指标转让金实际上是购房首付款（也称报名费）的说法，与案件事实完全不符。这两笔款项属于两笔完全不同的款项，二者存在本质上的区别，表现在：1、产生的原因和引发的法律后果不同。购房首付款是上诉人官建林为了取得购房资格、获得购房的指标，于2011年12月31日向桂林市临桂新区城市建设投资有限公司交纳的5万元报名费，对应的材料是开发商向上诉人出具的5万元报名费《收款收据》和《中标房号确认单》。上诉人基于该款项的支付获得购房指标。而指标转让金则是上诉人交纳上述5万元报名费获得购房指标之后，由于其本人没有购房需求而将购房指标向被上诉人转让的过程中向被上诉人收取的费用，对应的材料是上诉人于2014年10月22日向被上诉人出具的4万元收条及一审被告苏桂芳于2014年10月31日代其出具的1万元收条，被上诉人获得购房指标。由此可见，购房首付款是上诉人为了获得购房指标向开发商支付的费用，而后者是上诉人转让该购房指标时向被上诉人收取的费用，二者在性质上存在本质区别；2、从上诉人与被上诉人提供的证据看，双方当事人也对购置房首付款和指标转让金进行了严格的区分。二、按照转让协议第六条的规定，上诉人在开发商发布通知，明确停止建设国奥花园的房屋之后，应当按照协议约定，除了退还被上诉人以其名义支付的5万元报名费之外，还应无条件退回被上诉人支付的5万元指标转让金。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
曲宝瑛向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告官建林于2014年10月22日签订的《转让协议》；2、判令被告官建林返还指标转让费5万元并支付利息给原告（利息以5万元为基数自2014年9月19日起按年利率24％计至2016年9月30日止的利息为24700元，利息计算至被告实际清偿时止），被告苏桂芳、彭小华承担连带返还责任；3、本案诉讼费等费用由被告承担。
官建林向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告曲宝瑛退还反诉原告官建林不当得利4895.67元及利息652.76元（按4895.67元×20％÷360天×240天计算），共计5648.43元；2、诉讼费用由反诉被告曲宝瑛承担。
一审法院认定事实：2011年，官建林、彭小华参加在桂林市临桂新区城市建设投资有限公司开发的商品房的团购，报名费5万元。经抽签，官建林中签房号是新城国奥小区25号楼1单元7层1号房D户型，彭小华中签房号是新城国奥花园5号楼1单元26层3号房D户型。2011年12月31日，桂林市临桂新区城市建设投资有限公司出具收到官建林交报名费5万元的《收款收据》给官建林。2012年1月18日，彭小华将5万元的报名费通过交通银行转到桂林市临桂新区城市建设投资有限公司的银行账号，2012年2月19日，桂林市临桂新区城市建设投资有限公司出具收到彭小华交的报名费5万元的《收款收据》给彭小华，之后，彭小华将购房指标转给苏桂芳，双方签订过转让协议。2013年5月2日，苏桂芳将向彭小华购得的指标让给曲宝瑛购买；同日，曲宝瑛作为乙方与彭小华作为甲方签订《转让协议》，约定：甲方自愿将位于临桂新城国奥花园5号楼1单元26层3号房指标转让给乙方；转让金签协议当天一次性支付给该房原有人苏桂芳同时苏桂芳与甲方协议作废；乙方交付转让金之日甲方不再享有该房的任何权利，如甲方反悔，属严重违约，应无条件按乙方所购房价的2倍赔偿乙方，乙方不按规定时间付款给甲方或反悔，属乙方违约，所交转让金不退，此协议作废；若因不可抗力，政策变动，单位及开发商因素导致本协议无法履行，并退回报名费，甲方无条件全额退回转让费；等等。当日，曲宝瑛将报名费及转让金共10万元交给苏桂芳，苏桂芳当天出具了收到曲宝瑛购临桂新城国奥花园5号楼1单元26层3号房指标转让金人民币5万元的收据给曲宝瑛，并将彭小华向开发商支付的5万元的《收款收据》和《中签房号确认单》一并交给曲宝瑛收执。
2014年10月的一天，官建林遇老朋友苏桂芳，说起购房指标转让的事，苏桂芳说彭小华抽得二期的想与一期的调换，官建林表示同意并将其购房的全套手续交给苏桂芳代为调换和转让。不几天苏桂芳告诉官建林，换房后的指标可转给曲宝瑛。2014年10月22日，曲宝瑛（为乙方）与官建林(为甲方)签订了一份《转让协议》，约定:甲方自愿将位于临桂新城国奥花园5号楼1单元26层3号房指标转让给乙方；转让金肆万元整协议当天一次性给甲方；乙方交付转让金之日甲方不再享有该房的任何权利,如甲方反悔，属严重违约，应无条件按乙方所购房价的2倍赔偿乙方，乙方反悔属乙方违约，所付转让金不退，允许乙方转让给任何人，甲方配合乙方办理转让手续，转让费由乙方自定，甲方不得干涉；若因不可抗力，政策变动，单位及开发商因素导致本协议无法履行，并退回报名费，甲方无条件全额退回转让费；本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，本协议自签订之日起生效；等等。曲宝瑛和官建林在协议落款处签名并按手印，官建林当日出具一份“今收到曲宝英人民币现金肆万元整国奥小区25号701房转让金”的收条给曲宝瑛，曲宝瑛将苏桂芳出具的收指标转让金5万元的收条退给了苏桂芳，当场苏桂芳转给官建林4万元。随后，官建林、彭小华共同向开发商申请，将其二人中签的房号进行互换。同日，苏桂芳还将其作为居间费收取的1万元全部给了官建林，官建林出具的收条上载明：“今收到苏桂芳现金壹万(1万．-)元整（注苏代收转让临桂新城国奥花园5号楼1单元指标房款）。此据收款人官建林2014.10.22”。2014年10月24日，桂林市临桂区城市建设投资有限公司在官建林和彭小华申请换房的《团购商品房换房登记表》上签名和盖章，经办人是李韩希。之后，曲宝瑛与苏桂芳将开发商收取报名费的《收款收据》和《中签房号确认单》进行了互换。2014年10月31日，曲宝瑛找到苏桂芳要求其就之前收取的1万元补充出具收条，苏桂芳出具的收条载明：“今收到曲宝瑛购临桂新城国奥花园5号楼1单元26层3号房指标转让金人民币壹万（10000.-）元此据收款人：苏桂芳2014.10.31”。
2015年8月27日，桂林市临桂区城市建设投资有限公司决定暂缓建设新城国奥花园3#、5#、9#、10#、13#、15#号楼，通知暂缓建设楼栋的购房户于2015年9月10日前选择确认退房或调换。2015年9月6日，俸佳受曲宝瑛的委托携带桂林市临桂区城市建设投资有限公司出具给官建林的《收款收据》和《房号确认单》与官建林、刘春虎夫妇一起到临桂新城国奥小区销售中心办理退房手续。办手续时，俸佳将《收款收据》和《房号确认单》交给官建林，官建林交给桂林市临桂区城市建设投资有限公司的工作人员后，俸佳要求桂林市临桂区城市建设投资有限公司出具已收《收款收据》和《房号确认单》的凭据，桂林市临桂区城市建设投资有限公司的工作人员李韩希在《收款收据》和《房号确认单》的复印件上注明：“原件已收。收件人：李韩希。2015年9月6日已来售楼部办理退房手续，10-12个工作日连本带息退到卡上，本金伍万元”以及联系电话号码的内容后交给俸佳。同日官建林在彭小华转款的现金解款单的背面注明“因曲宝瑛主动放弃购房，原曲以官建林名购房款伍万元及利息作为退房款一旦汇入官建林银行帐户，我将在次日收到此据时将全部退房款汇入曲宝瑛指定的银行帐户。此据官建林2015.9.6”。2015年9月9日，桂林市临桂区城市建设投资有限公司确认：新城国奥花园5号楼1单元26层3号房交报名费5万元；从2012年1月18日起计至2015年9月14日，交款天数共1335天，以中国人民银行同期存款利率计算，截至2015年9月14日止的利息为7795.28元，代扣利息所得税1559.06元，实付利息6236.22元（其中2012年1月18日至2014年10月22日的实付利息为4895.67元）。2015年9月19日，官建林将开发商退的报名费本金及实付利息共56236.22元全部从桂林银行转给了曲宝瑛。2015年10月，曲宝瑛到桂林市秀峰区人民法院起诉要求苏桂芳退还购房指标转让费1万元。2015年11月18日，桂林市秀峰区人民法院以苏桂芳所收的1万元指标转让金已转交官建林、苏桂芳并未实际占有为由，判决驳回曲宝瑛的诉讼请求。2015年10月6日，曲宝瑛诉至桂林市象山区人民法院，要求官建林返还购房指标款4万元；桂林市象山区人民法院以房屋买卖合同纠纷立案，并以诉争的临桂新城国奥花园5号楼1单元26层3号房坐落在临桂区为由，作出“本案移送桂林市临桂区人民法院处理”的裁定。
同时查明，2015年10月24日，中国人民银行将金融机构一年期存款基准年利息下调至1.5％。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案是因曲宝瑛（为乙方）与官建林（为甲方）签订的房屋指标的《转让协议》在履行过程中所引起的纠纷，该协议约定转让的标的物是购房指标，并非是房屋，退房前官建林并未与开发商签订房屋买卖合同，本案应确定为买卖合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。该《转让协议》约定“甲方自愿将位于临桂新城国奥花园5号楼1单元26层3号房指标转让给乙方”，该指标是官建林参加团购取得的购房资格，该指标转让实质是对预期购房资格的转让。对于房屋定购资格的转让，现行法律、行政法规未作强制性规定不准转让，曲宝瑛与官建林签订的房屋指标的《转让协议》，未违反法律、行政法规的规定，是协议双方的真实意思表示，是合法有效的，协议双方应按协议的约定履行。该《转让协议》约定：转让金肆万元整协议当天一次性给甲方；乙方交付转让金之日甲方不再享有该房的任何权利；若因不可抗力，政策变动，单位及开发商因素导致本协议无法履行，并退回报名费，甲方无条件全额退回转让费。从上述协议约定看，指标转让金是4万元，而报名费是5万元，数额不同，报名费（5万元）是开发商收取有参加团购资格的人所交的购房首付款，收据由开发商出具；可见，指标转让金与报名费是不同的费用；官建林称协议书上写的指标转让金实际是购房首付款的主张，该院不予采信。签订协议当日，官建林写给曲宝瑛的收据中写明是收到转让金；且苏桂芳作为居间费收的1万元，亦转给了官建林，苏桂芳补写给曲宝瑛的收条中亦写明收到的是指标转让金；故，官建林称其于2014年10月22日收取的5万元是其之前所交的购房首付款、不是指标转让费，与该院查明的实际不符，该院不予采信。
本案所涉的指标房现因开发商的原因暂缓建造，允许退房或调换，曲宝瑛选择退房，官建林亦把开发商退的报名费及利息已转给了曲宝瑛，曲宝瑛与官建林签订的《转让协议》实际已经解除，已不能实现《转让协议》的目的，曲宝瑛主张解除该《转让协议》，官建林亦无异议，该院予以确认。按协议中“若因不可抗力，政策变动，单位及开发商因素导致本协议无法履行，并退回报名费，甲方无条件全额退回转让费”的约定，曲宝瑛诉请官建林退还指标转让金5万元的诉讼请求，符合法律规定和协议的约定，该院予以支持。但协议中未约定退还转让金的期限，也未约定未及时退还转让金应给付利息，故，曲宝瑛主张被告给付逾期退款的利息无依据，该院不予支持。曲宝瑛要求被告苏桂芳、彭小华承担连带责任的诉请，因本案是合同纠纷，根据合同的相对性，其诉请无法律依据，该院不予支持。对官建林要求曲宝瑛退还不当得利4895.67元及利息652.76元（共计5648.43元）的诉请，因曲宝瑛与官建林签订《转让协议》后，开发商并未为其更名，开发商所退的报名费及利息实为退给官建林；根据《转让协议》的约定，再由官建林将报名费退还给曲宝瑛，而《转让协议》对报名费的利息并未约定，现官建林已将开发商所退的报名费及利息共计56236.22元转给了曲宝瑛，官建林主张其转给曲宝瑛的利息中有4895.67元利息为曲宝瑛的不当得利，符合法律规定，该院予以确认，官建林要求曲宝瑛返还该4895.67元的诉请，符合《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，该院予以支持。而4895.67元的不当得利，按中国人民银行规定的一年期存款基准利息1.5％计算，8个月的利息为48.96元；官建林主张按20％的年利率计算，无法律依据，该院不予采信；根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第131条的规定，对官建林要求曲宝瑛返还4895.67元不当得利的利息652.76元的诉请，超过该院审核的48.96元的部分，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第一项、第一百零七条、第一百六十三条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第131条之规定，判决：一、解除原告(反诉被告)曲宝瑛与被告(反诉原告)官建林于2014年10月22日签订的《转让协议》；二、被告(反诉原告)官建林退还指标转让费5万元给原告(反诉被告)曲宝瑛；三、原告(反诉被告)曲宝瑛退还利息4895.67元及其孳息48.96元（共计4944.63元）给被告(反诉原告)官建林；四、上述第一、二项相抵，被告(反诉原告)官建林尚应退还45055.37元给原告(反诉被告)曲宝瑛；五、驳回原告(反诉被告)曲宝瑛的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)官建林的其他诉讼请求。本诉案件受理费1050元，公告费550元，反诉案件受理费25元，共计1625元，由原告(反诉被告)曲宝瑛负担700元，由被告(反诉原告)官建林负担925元。
被上诉人曲宝瑛对一审查明的事实没有异议；上诉人官建林表示对一审查明的事实不清楚，二审期间亦没有提交新证据。综合一审证据材料及二审审理情况，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：被上诉人曲宝瑛是否给付了上诉人官建林指标转让费5万元，上诉人官建林是否应予以返还。
本院认为，从双方于2014年10月22日签订的《转让协议》的内容看，明确约定了被上诉人曲宝瑛应支付上诉人官建林房屋转让金，并约定了各自应承担的违约责任。《转让协议》第六条约定“若因不可抗力，政策变动，单位及开发商因素导致本协议无法履行，并退回报名费，甲方无条件全额退回转让费。”，从上述协议内容可以看出报名费与转让金是两笔完全不同的费用。上诉人官建林于2014年10月22日出具的收条也写明收到了被上诉人曲宝瑛给付的转让金4万元，加上原审被告苏桂芳从被上诉人曲宝瑛处收取并转交给上诉人官建林的1万元指标转让金，上诉人官建林共收取了被上诉人曲宝瑛房屋转让金即指标转让费5万元的事实是清楚的。上诉人官建林认为转让金就是报名费，自己并没有收取被上诉人曲宝瑛转让金5万元的理由不成立，本院不予支持。在因开发商的原因导致协议无法履行，双方均同意解除《转让协议》后，上诉人官建林应将收取的5万元房屋转让金即指标转让费5万元退还给被上诉人曲宝瑛。
综上所述，上诉人官建林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费930元，由上诉人官建林负担。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 陆建华
审判员 唐 勇
二〇一七年八月十一日
书记员 李立婕