陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11137号
上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。
法定代表人姜玲，系该公司董事长。
委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人韩明珠，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）田凯，男，1983年10月19日生，汉族，住西安市碑林区。
委托代理人李永强，陕西德伦律师事务所律师。
委托代理人宋文利，陕西德伦律师事务所律师。
上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人田凯商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，田凯、天宝公司双方2013年8月3日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13120171），该合同约定：田凯购买由天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第10幢4单元4层40407号房，该房屋建筑面积为57.22平方米，每平方米单价为11628.54元，总房款66.5385万元。合同第八条约定：天宝公司（出卖人）应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付田凯（买受人）使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹(该比率应不小于第（1）项目比率)的违约金。双方还签订了《LOFT精装房委托协议书》约定精装交房时间为2014年12月31日。2013年7月27日田凯向天宝公司交纳履约定金10000元，于2013年8月3日付清房款195385元，2013年8月3日办理完毕房款460000元的贷款手续。因天宝公司未在2014年12月31日前依约向田凯履行交房义务。2014年12月10日，天宝公司向田凯出具《致晶城秀府10—11号楼业主的道歉信书》，告知业主延期交房，保证在2015年8月31日前交付使用。2015年11月29日，天宝公司再次向田凯出具《晶城秀府项目10—11楼LOFT精装房屋延期交付的告知函》，通知田凯原定的交房时间2015年11月30日将再次延期，具体交房时间另行通知，并承诺2016年1月15日前向田凯交房，如因天宝公司原因造成2016年1月15日仍无法向田凯交付房屋，则2016年1月16日起每延迟一天，天宝公司自愿将按照《商品房买卖合同》约定标准的两倍向田凯承担逾期交房责任。庭审中，天宝公司认可涉案房屋逾期交房的事实，目前为止，涉案项目的竣工验收登记备案尚未取得。
田凯于2017年4月起诉至西安市雁塔区人民法院称，2013年田凯、天宝公司签订了登记号为Y13120171的《商品房买卖合同》，并在西安市住房保障与房屋管理局办理了备案登记；合同约定：天宝公司将其开发建设的位于西安市雁塔区丈八东路的晶城秀府小区第10幢4单元4层40407号房以66.5385万元的价格出售给田凯，天宝公司应在2014年12月31前将经验收合格的商品房交付田凯使用，逾期交房违约责任为：自该商品房最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天宝公司按日向田凯支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，田凯于2013年8月3日向天宝公司付清了房屋全部价款，但天宝公司却未能依约于2014年12月31日前实现交房。后天宝公司于2015年11月29日向田凯发函告知，对于因天宝公司原因造成的迟延交付，天宝公司承诺严格按照《商品房买卖合同》约定的逾期赔偿标准向田凯承担责任，如天宝公司于2016年1月15日仍无法交付房屋的，则2016年1月16日起每延迟一天，天宝公司自愿按照《商品房买卖合同》约定标准的两倍向田凯承担逾期交房责任。在天宝公司承诺的前述交房日期经过后，田凯即多次与天宝公司交涉要求，但至今天宝公司仍未交付房屋，故诉至法院要求：1、判令天宝公司支付迟延交付的违约金（2015年1月1日起按每日66.5385元计算至2016年1月15日为25218元；自2016年1月16日起按每日133.077元计算至实际交付之日止，暂计算至2018年1月16日为97279元；合计违约金为122497元）；2、判令天宝公司承担田凯律师费1500元；3、本案诉讼费用由天宝公司承担。
天宝公司辩称，延期交房是事实，但田凯的诉请1项已经超过诉讼时效，合同约定交房时间为2014年12月31日，违约金从2015年1月1日计算，田凯在2017年4月10日才起诉，已经超过2年诉讼时效，不应得到支持，田凯的违约金计算至了2018年1月16日，根据法律规定，应以实际发生的为准，从2017年4月10日后的违约金还未产生，之后的违约金不应得到法院支持。对2项律师费的请求，没有合同和法律依据，请求法院予以驳回，诉讼费不应由天宝公司承担。
原审法院认为，田凯、天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。田凯、天宝公司双方约定天宝公司应在2014年12月31日前将房屋交付田凯使用，但因工期延误，2014年12月31日涉案项目尚未符合交付条件，且该涉案房屋至今尚未取得竣工验收登记备案致使房屋无法达到交付条件，可以认定天宝公司存在违约，现田凯要求天宝公司支付迟延交付的违约金从2015年1月1日起按每日66.5385元计算至2016年1月15日为25218元的请求予以支持，对于田凯诉请的从2016年1月16日起按每日133.077元计算至实际交付之日止，暂计算至2018年1月16日为97279元的请求，对于还未发生的违约金，现不予处理。天宝公司辩称田凯的起诉的违约金已经超过诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”天宝公司在2015年11月29日向田凯出具《晶城秀府项目10-11楼LOFT精装房屋延期交付的告知函》，通知田凯原定的交房时间2015年11月30日将再次延期，具体交房时间另行通知，并承诺2016年1月15日前向田凯交房，如因天宝公司原因造成2016年1月15日仍无法向田凯交付房屋，则2016年1月16日起每延迟一天，天宝公司自愿将按照《商品房买卖合同》约定标准的两倍向田凯承担逾期交房责任。该告知函天宝公司表明了愿意履行违约责任，故诉讼时效中断。对于天宝公司所称的已过诉讼时效的意见，不予采信。故对于2016年1月16日之后至原审庭审之日2017年5月9日之间的违约金按照天宝公司发函承诺的《商品房买卖合同》约定标准的两倍每日133.077元计算违约金479天为63744元，于法有据，本院予以支持，田凯诉请的超出部分不予支持。田凯诉请的要天宝公司承担田凯律师费1500元的请求，缺乏法律依据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告田凯支付逾期交房违约金88962元（2015年1月1日起按每日66.5385元计算至2016年1月15日违约金为25218元，2016年1月16日之后至本案庭审之日2017年5月9日按每日133.077元计算违约金为63744元）。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告田凯的其余诉讼请求。本案案件受理费2780元，由田凯承担680元，由陕西天宝物业投资有限公司承担2100元，因上述费用田凯已预交，陕西天宝物业投资有限公司在履行付款义务时，应连同上述款项一并给付田凯。
宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决存在认定事实错误和适用法律错误。涉案房屋约定的交房日期为2014年12月31日，即使认定天宝公司应承担逾期交房的违约责任，田凯的该项诉讼时效期间届满日为2016年12月31日。田凯于2017年4月10日才提起诉讼，此时诉讼时效期间已届满，且天宝公司在原审中已提出了时效抗辩，故原审判决天宝公司承担2015年1月1日至原审庭审之日2017年5月9日的逾期交房违约金存在错误。二、原审判决天宝公司承担违约金标准过高，请求予以降低。天宝公司与田凯签订的《商品房买卖合同》的总价款为665385元，原审判决天宝公司承担逾期交房违约金88962元，已占总房款的13%，明显高出田凯因逾期交房产生的实际损失。上诉请求：1、撤销原审判决第一项。2、一、二审诉讼费用由田凯承担。
田凯辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。天宝公司主张诉讼时效期间届满和违约金的标准过高，无事实和法律依据，不应予以支持。
本院经审理查明，2013年8月3日，田凯办理完房款460000元的贷款手续。原审判决认定其余事实属实。
本院认为，天宝公司与田凯双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院予以确认。本案中，天宝公司未能依照《商品房买卖合同》的约定在2015年12月31日前将经验收合格并符合合同约定标准的商品房交付给田凯，且自田凯起诉时止，仍未交付房屋，故天宝公司应当按照《商品房买卖合同》的约定自2016年1月1日起向田凯支付逾期交房违约金。又因天宝公司于2015年11月29日向田凯出具《晶城秀府项目10—11楼LOFT精装房屋延期交付的告知函》，承诺如因天宝公司原因造成2016年1月15日仍无法向田凯交付房屋，则2016年1月16日起每延迟一天，天宝公司自愿将按照《商品房买卖合同》约定标准的两倍向田凯承担逾期交房责任。故原审认定，天宝公司应自2015年1月1日按每日66.5385元计算至2016年1月15日，从2016年1月16日按每日133.077元计算至本案原审庭审之日2017年5月9日止，并无不当，应予维持。天宝公司上诉主张逾期交房违约金过高，但未提供相关证据予以证明，故对天宝公司上诉主张逾期交房违约金过高的理由不予采信。综上，对天宝公司要求减低逾期交房违约金的上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2077元，由陕西天宝物业投资有限公司承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 石李婷