湖南省衡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第824号
原告王也辣。
委托代理人唐戈，湖南华方律师事务所律师。
委托代理人王垠方。
被告长沙长城房地产开发有限公司。
住所地湖南省衡东县城关镇北正街。
法定代表人刘谨，董事长。
原告王也辣诉被告长沙长城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年9月28日立案受理后，由审判员郭朋程任审判长与人民陪审员许娟、向佳依法组成合议庭，因无法向被告长沙长城房地产开发有限公司送达起诉状及开庭传票，本院依法公告送达，公告期届满后，于2015年1月26日公开开庭进行了审理，原告王也辣的委托代理人唐戈、王垠方到庭参加诉讼。庭审后，被告长沙长城房地产开发有限公司主动与本院取得了联系，本院依法重新指定举证期限，于2015年3月9日公开开庭进行了审理，原告王也辣的委托代理人唐戈、王垠方，被告长沙长城房地产开发有限公司的法定代表人刘谨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王也辣诉称，原、被告双方于2009年7月15日签订商品房预售协议，约定原告购买被告开发的云鼎大厦一楼靠北最后一空门面，建筑面积124.9平方房屋，价款1400100元。付款方式为首付70万元，剩余部分按揭贷款付清。房屋交付时间为2009年10月1日。如单方违约，须支付对方违约金20万元。原告已按协议要求履行了自己的付款义务，但被告一直未对其已竣工的房屋进行验收，至今未交付房屋。使原告不能达成合同目的，给原告造成严重损失，原告为维护合法权益，请求法院依法判决：一、被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同，交付商品房并为原告办理好国土使用权证及房屋所有权证。二、被告向原告支付违约金20万元。三、被告承担本案的诉讼费用。
原告王也辣在举证期限内向本院提交以下证据材料：
证据一、原告身份证。证明：原告是本案的适格主体。
证据二、被告工商登记资料。证明：被告工商登记情况。
证据三、购房合同。证明：购房合同真实合法有效。
证据四、承诺书。证明：被告给原告购房优惠。
证据五、收条。证明：原告支付购房款。
证据六、借条。证明：原告支付购房款。
被告长沙长城房地产开发有限公司辩称，这个房屋的国土证我已经办好了，房屋所有权证因为政府原因，水利局阻工才未验收，因我公司与水利局在打官司，所以此事一直拖着未办好，现在政府已经答复了，这个房子一定可以验收。
被告长沙长城房地产开发有限公司在举证期限内未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告长沙长城房地产开发有限公司对证据一、二、三、四、五无异议，对证据六的借条，借款20万属实，具体还了多少，要翻我公司账核实。
经庭审质证本院认为，对于原告提交的六份证据，被告长沙长城房地产开发有限公司未提出异议，经审查，此六份证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。
根据原、被告的陈述及所采信的证据，本院查明以下事实：
2009年7月15日，原、被告签订商品房预售认购协议，双方约定，原告王也辣以1400100元的价格购买被告长沙长城房地产开发有限公司开发的云鼎大厦一楼靠北第一空门市，首付70万元，余款采用银行按揭贷款支付，并约定除非遇到不可抗拒的自然灾害，或施工中遇到特重大技术问题，需要专家论证，被告应于2009年10月1日前将该门市交付给原告使用，并约定如一方违约应支付对方违约金20万元，原告王也辣分两次支付给被告长沙长城房地产开发有限公司70万元（2009年6月14日支付5万元，2009年7月15日支付65万元），因被告长沙长城房地产开发有限公司与案外的第三人因民事纠纷导致云鼎大厦主体工程至今未进行竣工验收，无法办理房产证，也未交付给原告使用。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的商品房预售协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经收受了原告的部分购房款，原、被告签订的商品房预售协议应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实的意思表示，未侵害第三人的合法权益，未违反法律法规的强制性规定，对于该合同的效力，本院予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原告请求法院判令被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同，交付商品房，因被告与案外的第三人因民事纠纷导致云鼎大厦主体工程至今未进行竣工验收，而未经验收合格的房地产开发项目不能交付使用，导致被告目前履行交付的义务存在法律上及事实上不能履行，待云鼎大厦验收合格后，被告长沙长城房地产开发有限公司交付给原告王也辣使用。原、被告在合同中约定，原告按要求提供有效手续，由被告负责帮乙方办好产权登记，向银行按揭贷款。据该合同约定被告有帮原告办理产权登记，向银行按揭贷款的合同义务，原告请求被告为其办理好国土使用权证、房屋所有权证有事实依据，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应将原告购置的房产于2009年10月1日之前交付给原告使用，因该房产至今未进行竣工验收，导致逾期五年多仍未交付给原告使用，被告无双方约定的责任免除的情形，已对原告构成违约，原告请求被告支付违约金应予以支持，双方在合同中约定违约金20万元，根据衡东县城关镇正街门市租赁的行情来确定被告违约给原告造成的损失，原告请求被告按合同约定支付20万元的违约金合法合理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告长沙长城房地产开发有限公司在云鼎大厦验收合格后五日内将云鼎大厦一楼靠北第一空门市交付给原告王也辣使用，并为原告王也辣办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
二、被告长沙长城房地产开发有限公司支付原告王也辣违约金20万元。
三、驳回原告王也辣的其他诉讼请求。
上述给付内容限定各被告自判决书生效后七日内付清，逾期不予支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17401元，由被告长沙长城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 郭朋程
人民陪审员 向 佳
人民陪审员 许 娟
二〇一五年七月二十日
代理书记员 罗爱香
校对责任人：郭朋程打印责任人：罗爱香
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。