江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0602民初785号原告：鹰潭市新德汇物业管理有限公司，住所地江西省鹰潭市工业园区，统一社会信用代码913606006674707053。法定代表人：陆洪家，职务董事长。委托诉讼代理人韩鹭，江西华星律师事务所律师。委托诉讼代理人江国婷，江西华星律师事务所律师。被告：李晋员，女，1964年10月16日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告鹰潭市新德汇物业管理有限公司与被告李晋员物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹰潭市新德汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人江国婷到庭参加了诉讼，被告李晋员经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹰潭市新德汇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年6月1日至2016年12月31日的两幢别墅的物业管理费16770元，违约金9810元，两项共计26580元（违约金按照月利率2%暂计算至2016年12月31日，之后的违约金继续计算直至被告缴清物业费之日止）；2、本案全部诉讼费用（包括可能产生的公告费）由被告承担。事实与理由：被告于2008年1月22日及2012年4月6日，分别购买了江西创景置业有限公司开发的创景白露湾小区36幢1单元C36-1及120幢1单元1号的别墅两套，其中36幢别墅的建筑面积共计308.81㎡，地上层227.5㎡，地下层81.31㎡；120幢别墅建筑面积为398.91㎡，地上层283.21㎡，地下层115.7㎡。2007年11月14日，原告与江西创景置业有限公司签订一份《前期物业管理服务合同》，约定由原告对创景白露湾小区进行物业管理。2016年1月1日，原告与�潭市创景白露湾业主委员会签订《创景白鹭湾小区物业管理服务合同》，双方约定创景白露湾小区物业管理服务由原告提供，物业管理费独栋别墅1.5元/㎡每月，联排别墅1.3元/㎡每月，地下层物业费为地上层的50%，物业费按一年一次性缴纳，业主应在每年的第一个季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额的千分之三的违约金。但被告从2014年6月1日起便未缴纳物业管理费，原告也多次进行过催缴，但被告未予理会。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次以打电话、发短信、张贴公告、发律师函等方式向被告催要物业费，但时至今日被告仍未支付。因此，原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，特提起诉讼，望贵院判如所请。原告鹰潭市新德汇物业管理有限公司为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体适格；2、《鹰潭市商品房买卖合同》，证明被告于2008年1月22日及2012年4月6日分别购买了江西创景置业有限公司开发的创景白露湾小区36幢1单元C36-1及120幢1单元1号的别墅两套，其中36幢别墅的建筑面积共计308.81㎡，地上层227.5㎡，地下层81.31㎡；120幢别墅建筑面积为398.91㎡，地上层283.21㎡，地下层115.7㎡。被告为创景白露湾小区36幢1单元C36-1及120幢1单元1号别墅的业主。3、《前期物业管理服务合同》、《创景白露湾小区物业管理服务合同》，证明按照两份合同的约定，原告为创景白露湾小区提供物业管理服务，物业管理费独栋别墅为1.5元/㎡每月，联排别墅为1.3元/㎡每月，地下层物业费为地上层的50%，物业管理费按一年一次性�纳，业主应在每年的第一季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额的千分之三的违约金。4、物业催费函、物业费催缴公告、律师催款函、物业服务费用缴费通知单，证明被告拖欠原告2014年6月1日至2016年12月31日物业管理费共计16770元，原告通过各类方式催促被告缴纳物业管理费但被告一直未予理睬。被告李晋员未到庭参加诉讼亦未向本院提交书面答辩意见以及任何证据材料。综上，本院对以下事实予以确认：2007年11月14日，原告与江西创景置业有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告对创景白露湾小区进行物业管理，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元计算，未出售、出租、使用的空置的减半收取。逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。2008年1月22日及2012年4月6日被告分别购买了江西创景置业有限公司开发的创景白露湾36幢1单元C36-1及120幢1单元1号的别墅两套，其中36幢别墅的建筑面积共计308.81㎡，地上层227.5㎡，地下层81.31㎡；120幢别墅建筑面积为398.91㎡，地上层283.21㎡，地下层115.7㎡。原告在履行了相关物业服务后于2016年12月31日正式撤出创景白露湾小区。被告在购买了上述房产后并没有入住，也未交过物业费，原告经过多次催告被告仍拒不支付欠款。故原告诉至法院，请求判令被告支付所欠物业管理费人民币16770元及违约金人民币9810元，合计人民币26580元，并由被告承担本案全部诉讼费用（包括可能产生的公告费）。上述事实，有原告当事人在庭审中的陈述以及提供的证据予以证实，足以认定。本院认为，2007年11月14日，原告与江西创景置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同中授权原告管理创景白露湾小区直至创景白露湾第一届业主委员会成立时止。并且，合同还对物业费的价格、收取方式、计算标准、违约金等进行了详细的规定。被告李晋员购买了江西创景置业有限公司开发的创景白露湾36幢1单元C36-1及120幢1单元1号的别墅两套是其真实的意思表示，其与江西创景置业有限公司签订的《鹰潭市商品房买卖合同》中约定：“……买受人同意：在买受人共同决定聘任物业服务企业之前，由‘新德汇’物业管理有限公司提供前期物业管理服务。买受人应予签订的同时，与该公司签订及……”故原告申请被告缴纳2014年6月1日至2016年1月1日的物业费符合双方约定，未违反法律法规，本院予以支持。鹰潭市创景白露湾业主委员会于2016年1月1日与原告鹰潭市新德汇物业管理有限公司签订了《创景白露湾小区物业管理服务合同》，合同约定由原告负责在2016年1月1日至2016年12月31日的期间内对创景白露湾小区进行管理，收费标准为：独栋别墅1.5元/㎡每月、联排别墅1.3元/㎡每月，一年一次性缴纳，逾期缴纳的从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。故原告申请被告缴纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业费符合双方约定，未违反法律法规，本院予以支持。综合上述两个时间段计算，被告尚欠原告自2014年6月1日至2016年12月31日止物业费16770元。原告诉请被告按月利率2%支付自2014年6月1日至2016年12月31日止的违约金9810元未超过其合同约定的范围，计算方法合理，本院依法予以支持。被告李晋员经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李晋员于本判决生效之日起十日内支付原告鹰潭市新德汇物业管理有限公司物业费人民币16770元，并支付逾期付款的违约金9810元（违约金按月息2%暂计算2016年12月31日，之后的违约金按月息2%计算至欠款还清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元，公告费300元，由被告李晋员承担。如不服本判决，可�在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判长  戴学军审判员  程瑜林审判员  张田美二〇一七年十二月二十日书记员  朱 艳