辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4162号
上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街65号。
负责人：程清亮，该分行行长。
委托诉讼代理人：周畅，辽宁良友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘欣，男，1996年2月20日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。
委托诉讼代理人：徐静，辽宁腾达律师事务所律师。
原审第三人：陈长俊，男，1978年1月30日出生，汉族，住辽宁省灯塔市佟二堡镇。
原审第三人：龚伟，女，1977年5月21日出生，汉族，住辽宁省灯塔市佟二堡镇。
上诉人中国民生银行股份有限公司沈阳分行因与被上诉人刘欣、原审第三人陈长俊、龚伟案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初4804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中国民生银行股份有限公司沈阳分行上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，案外人提供的转款凭证并非转给第三人，被上诉人与第三人在法院查封前没有签订合法有效的房屋买卖合同，被上诉人对于房屋未办理过户登记存在过错。
刘欣辩称：一审判决认定事实清楚充分，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人陈长俊、龚伟未答辩。
刘欣一审起诉请求：1.请求依法确认际盛紫郡河畔花园9号楼1-9-2房屋所有权归我所有；2.请求判决停止对该房屋的执行（房屋价值525000元）；3.本案诉讼费由中国民生银行股份有限公司沈阳分行承担。诉讼中刘欣撤回诉讼请求第1项。
一审法院认定事实，第三人陈长俊、龚伟原系夫妻关系，双方于2016年8月23日登记离婚。第三人陈长俊、龚伟在夫妻关系存续期间共同与辽阳际盛房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买辽阳际盛房地产开发有限公司开发建设的紫郡河畔花园第9幢1-9-2号商品房，建筑面积为100.87平方米，单价4688.87元/平方米，总金额472966元。付款方式及期限为2013年4月3日前支付首期房款142966元，余款（即33万元整）须于7日内办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同订立后，第三人按约交付开发公司首付款，并办理了银行按揭贷款，开发公司将上述房屋交付第三人陈长俊、龚伟。
2016年4月20日，刘欣（买房人，乙方）与第三人陈长俊（卖房人，甲方）签订《房屋买卖协议书》一份。协议约定，甲方将其坐落于灯塔市佟二堡镇际盛紫郡河畔9号楼1-9-2号、面积100.87平方米房屋以525000元价格出卖给乙方刘欣。甲方负责于2016年5月10日之前（将）银行贷款付清，办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担，甲方无偿提供一切所需证件。合同签订当日，刘欣将房款525000元汇至第三人陈长俊、龚伟经营的灯塔市周俊皮毛厂（该厂为个人独资企业，投资人为陈长俊）账户，第三人陈长俊、龚伟于同日将房屋交付刘欣。刘欣于合同订立当月内交纳了物业费、维修基金、契税等。但第三人陈长俊、龚伟未按协议约定，于2016年5月10日前还清涉案房屋的银行贷款。
2016年7月28日，刘欣将陈长俊、龚伟诉至辽宁省灯塔市人民法院。2016年8月24日，辽宁省灯塔市人民法院作出（2016）辽1081民初2331号民事判决书，该判决认定的事实中包括“2016年7月29日，原告与被告所签房屋买卖协议书中的标的房屋被有关法院查封。”该判决主文如下：“一、原告刘欣与被告陈长俊、龚伟于2016年4月20日所签房屋买卖协议书合法有效；二、被告陈长俊、龚伟于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告刘欣办理房屋过户手续（若有关法院未在本判决履行期限届满前，解除对房屋的查封，二被告则需在有关法院解除查封后10日内协助原告办理过户手续）”。现该判决已发生法律效力。
另查明，2016年7月26日，中国民生银行股份有限公司沈阳分行以金融借款合同纠纷将第三人陈长俊、龚伟诉至一审法院。诉讼中，一审法院于2016年7月29日，依法查封陈长俊、龚伟购买的上述位于佟二堡镇紫郡河畔花园第9幢1-9-2，建筑面积100.87平方米的房屋。2016年8月8日，一审法院作出（2016）辽0102民初8374号民事判决书，判决解除中国民生银行股份有限公司沈阳分行与陈长俊、龚伟签订的《综合授信合同》；陈长俊、龚伟于本判决发生法律效力后10日内偿还中国民生银行股份有限公司沈阳分行借款本金1630000元（截止2016年7月21日），并自2016年7月22日起按《综合授信合同》、《借款支用申请书》约定的计息办法给付中国民生银行股份有限公司沈阳分行利息、罚息至实际结清之日止；同时，判决陈长俊、龚伟给付中国民生银行股份有限公司沈阳分行律师费3000元。案件受理费19497元，减半收取9748.5元，保全费5000元，均由陈长俊、龚伟承担。后该案进入执行程序，本案刘欣提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年3月10日，一审法院作出（2017）辽0102执异21号执行裁定书，驳回案外人刘欣的异议。故刘欣诉至一审法院。
一审法院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人陈长俊、龚伟经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，根据到庭当事人提供的证据对案件事实予以认定。
案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：刘欣对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，刘欣的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。
本案中，根据现有证据查明，在法院查封涉案房屋之前，刘欣与第三人陈长俊、龚伟签订了房屋买卖合同，订立合同当日刘欣已支付全部购房款，法院查封之前刘欣已实际入住、占有涉案房屋。这些事实亦为灯塔市人民法院发生法律效力的民事判决书所确认。且该判决认定刘欣与第三人之间的此交易行为合法有效，刘欣并有请求第三人将案涉房屋过户至自己名下的债权请求权。本案争议问题的关键在于，涉案房屋是否非因刘欣的原因未办理过户登记，刘欣对未办理过户登记是否存在过错。经查，第三人以按揭贷款的形式从开发公司处购买了涉案房屋，购房时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理过户登记。本案刘欣与第三人陈长俊、龚伟订立的房屋买卖协议中约定，第三人负责于2016年5月10日之前（将）银行贷款付清，但第三人未能履行约定义务，按约及时还清银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致刘欣办理过户登记存在的障碍涤除，故刘欣未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由刘欣的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中中国民生银行股份有限公司沈阳分行又未能提供证据证明刘欣对此存在过错，因此，刘欣要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，应予以支持。
一审法院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决：不得执行位于辽宁省灯塔市佟二堡镇际盛紫郡河畔9号楼1-9-2号、建筑面积100.87平方米的房屋。案件受理费9050元，公告费800元，由中国民生银行股份有限公司沈阳分行承担。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
关于刘欣是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，刘欣提供的证据证明其在法院查封涉案房屋之前已经与第三人陈长俊、龚伟签订了房屋买卖合同。
关于刘欣在人民法院查封之前是否已经合法占有该不动产的问题，刘欣提供的证据可以证明其在人民法院查封之前已经实际入住案涉房屋，属于在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。
关于刘欣是否已支付案涉房屋全部价款的问题，案涉房屋买卖合同签订当日，刘欣已经将全部房款525000元汇至第三人陈长俊、龚伟经营的灯塔市周俊皮毛厂（该厂为个人独资企业，投资人为陈长俊）账户，属于刘欣已支付案涉房屋全部购房款。
关于是否非因买受人刘欣自身原因未办理案涉房屋过户登记的问题，第三人以按揭贷款的形式从开发公司处购买了涉案房屋，购房时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。本案刘欣与第三人陈长俊、龚伟订立的房屋买卖协议中约定，第三人负责于2016年5月10日之前将银行贷款付清，但第三人未能履行约定义务，按约及时还清银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致刘欣办理过户登记存在的障碍涤除，故属于非由刘欣的原因未办理涉案房屋的过户登记。
综上，刘欣要求停止对涉案房屋执行的请求，事实依据充分，应予支持。
综上所述，中国民生银行股份有限公司沈阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9050元，由上诉人中国民生银行股份有限公司沈阳分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年五月四日
法官助理 姜 博
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。