广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2113号
上诉人（原审被告）：德庆县中亿房地产开发有限公司，住所地：广东省德庆县新圩镇镇府大院内办公大楼410室。
法定代表人：叶建明。
委托诉讼代理人：俞伟洪、陈慧，广东端信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐焕标，男，1970年2月12日出生，汉族，住广东省德庆县。
被上诉人（原审原告）：梁小慧，女，1975年4月5日出生，汉族，住广东省德庆县。
上诉人德庆县中亿房地产开发有限公司（以下简称德庆中亿公司）因与被上诉人徐焕标、梁小慧商品房预售合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2017）粤1226民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
德庆中亿公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判德庆中亿公司仅需向徐焕标、梁小慧支付逾期交房违约金12316.15元；2.本案诉讼费用由徐焕标、梁小慧承担。
事实和理由：一审法院判决德庆中亿公司向徐焕标、梁小慧支付违约金24871.22元是错误的，理由如下：原香山国际城开发商中亿公司因资金不足，导致1.2.3栋楼烂尾，未能按时交楼。经德庆县政府、县住建局努力，争取了肇庆鸿景地产有意向注资该项目。为了达到让肇庆鸿景注资的目的。在2016年8月2日，县住建局主持协调下，业主与德庆中亿公司达成了以下共识：1、业主接受1.2.3栋楼交楼时间为2016年12月31日，并且同意延期交楼违约金赔付时间至2016年7月31日，2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。该会议是真实召开、会议内容也是真实的，且德庆县房产管理服务中心也予以确认，所以会议内容对德庆中亿公司和业主均有约束力。会议后，德庆中亿公司注资香山国际城项目，该项目顺利在2016年12月16日竣工，并经验收合格，取得了《工程竣工验收报告》，符合了交楼条件。德庆中亿公司在2016年12月26日以书面形式通知徐焕标、梁小慧在2016年12月31日起到售楼部办理收楼。因此，德庆中亿公司应支付2016年7月31日前的逾期交楼违约金，但不应支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的违约金。
徐焕标、梁小慧辩称：一审判决正确，应当予以维持。
徐焕标、梁小慧向一审法院起诉请求判令：1.德庆中亿公司实际履行合同，并立即向徐焕标、梁小慧支付所欠违约金28919元（按日息万分之二计算至交付合格房屋之日止，暂计至2017年1月31日共456日的违约金为31028元（德庆中亿公司支付2109元，即支付一个月违约金）；2.德庆中亿公司赔偿徐焕标、梁小慧所购该套商品房的两只卧房窗台的实用价值差价，并立即向徐焕标、梁小慧赔偿实际差价金额10000元；3.本诉讼费用全部由德庆中亿公司承担。
一审法院认定事实：德庆中亿公司成立于2011年8月26日，经营范围为房地产开发与经营。徐焕标、梁小慧系夫妻关系。2014年9月2日，徐焕标、梁小慧（买受人）与德庆中亿公司（出卖人）签订一份合同编号20141068商品房买卖合同。合同约定出卖人将位于德庆县新圩镇政府南侧香山国际城第2号楼【幢】5层503房（建筑面积109.75平方米，单价为3100元/㎡，价款为340225元）出售给买受人；第六条“付款方式及期限”约定：签订合同时，买受人向出卖人交付购房款340225元的59%首期款，即200225元，二期房款100000元必须于2015年3月10日前付清，三期房款40000元必须于2015年5月30日前付清；第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付出卖人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.00的违约金；第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人按本合同登记地址向买受人发出交楼通知书（或登报公告）后三十天内，前往指定地点办理房屋交接手续，如买受人未能按上述时间前往出卖人指定地点办理房屋交接手续，未能按期交付房屋的责任由买受人承担。同时还约定合同附件与本合同具有同等法律效力。此外，合同附件四：《商品房买卖合同》补充协议约定：3、合同第八条约定的交付条件“该商品房经验收合格”是指该商品房已经建设、监理、施工、设计、勘察等四单位出具《工程竣工验收报告》，并不以是否办理备案手续作为商品房的交付条件，该商品房的风险自交付使用之日起转移给买受人。4、只要房屋交付时出卖人向买受人出具了上述《工程竣工验收报告》，则买受人不得以“未办理备案”、“质量问题”、“物业管理问题”等理由拒绝收楼，否则，买受人延迟取得房屋的责任由其自行承担。
合同签订后，徐焕标、梁小慧依约定足额支付了购房款340225元。但因开发商德庆中亿公司资金不足。导致1、2、3栋楼处于半停工状态，未能如期交楼。经县政府相关部门努力，2016年5月，肇庆鸿景地产公司有意向注资，香山国际城项目才得以重启。2016年8月2日，部分业主向德庆中亿公司提出尽快交楼等要求，德庆县住建局派出工作人员肖某杰、谢某穗到场，并与德庆中亿公司和部分业主（约30人左右）在香山国际城售楼部进行现场沟通，开发商（肇庆鸿景地产公司）代表明确表态可在2016年12月31日完工交楼，但要求不计赔2016年8月1日至2016年12月31日的违约金。诉讼中，德庆中亿公司提供了一份其出具的《中亿地产业主大会会议纪要》，“会议汇总”部分载明：经德庆县住建局协调，原香山国际城业主与开发商协商达成共识：1、业主接受1、2、3栋楼交楼时间为2016年12月31日；并且同意延期交楼违约金赔付时间至2016年7月31日；2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。2017年2月21日，德庆县房产管理服务中心在该会议纪要上加盖单位印章，并注明“现场沟通会属实”。2017年6月2日，该中心向该院出具一份《关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明》，表示“加盖公章只是证实开发商与部分业主开过沟通会，对中亿地产出具的会议纪要上的“会议汇总”内容不能证实，也不了解双方是否达成共识，属开发公司与业主之间的问题，以当事人双方确认为准。”但业主并未在会议纪要上签名确认同意接受鸿景地产的注资条件，庭审中徐焕标、梁小慧也否认双方就计赔违约金问题达成共识。
2016年12月16日香山国际城项目竣工，并经验收合格，取得了由建设、监理、施工、勘察和设计等五单位共同出具的《建筑工程竣工验收报告》。2016年12月26日，德庆中亿公司以挂号信方式向徐焕标、梁小慧邮寄一份业主收楼通知书，要求徐焕标、梁小慧2016年12月31日收楼。徐焕标、梁小慧收到该通知书后，认为德庆中亿公司所建楼房未达到合同约定，拒绝收楼。
德庆中亿公司样板房303、305房卧室窗台构造高度为600mm，玻璃窗高度为1760mm。德庆中亿公司交付徐焕标、梁小慧的2号楼五层503房的两个卧室窗台高度为900mm，玻璃窗高度为1460mm。徐焕标、梁小慧购买的商品房，德庆中亿公司在建筑时按照设计图纸进行施工，并没有改变两卧室的窗台高度；双方签订商品房买卖合同时也没有约定以样板房为依据。
德庆中亿公司分别于2016年1月6日和12月24日支付违约金2075元和2109元；合计4184元给徐焕标、梁小慧。2017年4月24日，德庆中亿公司的法定代表人由陈微波变更为叶建明。
一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。徐焕标、梁小慧与德庆中亿公司签订的商品房买卖合同及其附件，均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律法规强制性规定，为有效合同，双方应认真履行。合同签订后，徐焕标、梁小慧按合同约定支付了购房款，德庆中亿公司没有依合同约定按期交付房屋给徐焕标、梁小慧，已违约行为。双方争议焦点是：一、德庆中亿公司应否支付2016年8月1日之后的违约金以及违约金应如何计算的问题。二、德庆中亿公司交付的商品房室内设计的窗台高度是否符合合同约定以及德庆中亿公司应否赔偿损失给徐焕标、梁小慧的问题。
首先，关于德庆中亿公司应否支付2016年8月1日之后的违约金以及违约金应如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”徐焕标、梁小慧、德庆中亿公司双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”明确约定：“逾期超过60日后，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”依据上述法律规定和合同约定，从2015年11月1日起至实际交楼之日止，德庆中亿公司应按日向徐焕标、梁小慧支付已付房款万分之二的违约金。德庆中亿公司提供其出具的《中亿地产业主大会会议纪要》，辩称与业主就计赔违约金问题达成共识，但既未得到县住建局的证实，也未得到徐焕标、梁小慧签名确认，庭审中徐焕标、梁小慧对此也予以否认，德庆中亿公司亦无其他证据证明双方就此问题达成一致意见，即双方就延迟交楼违约金赔付事宜并未达成协议。故德庆中亿公司辩称双方达成共识，不计赔2016年8月1日至2016年12月31日的违约金，显属德庆中亿公司的一面之词，理据不足，该院不予采纳。
关于违约金应如何计算的问题。香山国际城项目于2016年12月16日经验收合格，并取得《建筑工程竣工验收报告》，即符合《商品房买卖合同》和合同附件四《补充协议》第3条约定的交楼条件，且德庆中亿公司提前通知徐焕标、梁小慧自2016年12月31日起到售楼中心物业处办理收楼手续，此时即可视为德庆中亿公司已于2016年12月31日将经验收合格并符合合同约定的商品房交付徐焕标、梁小慧使用。换言之，2016年12月31日为德庆中亿公司实际交楼时间，即计付违约金的截止时间。德庆中亿公司应支付的违约金具体计算为：340225元×0.0002×逾期违约日期427日，违约金为29055.22元，扣除德庆中亿公司已支徐焕标、梁小慧违约金4184元外，尚欠24871.22元。
其次，关于德庆中亿公司交付的商品房室内设计的窗台高度是否符合合同约定以及德庆中亿公司应否赔偿损失给徐焕标、梁小慧的问题。徐焕标、梁小慧起诉主张其购房时德庆中亿公司的销售人员推介的样板房两卧室的窗台高度为600CM，而德庆中亿公司交付的商品房两卧室的窗台高度为900CM，与购房时德庆中亿公司销售人员推介的样板房的设计高度不同，严重影响其正常生活，要求德庆中亿公司赔偿两个卧室窗台的实用价值差价10000元作为补偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”经查，徐焕标、梁小慧购买的商品房，德庆中亿公司在建筑时是按照设计图纸进行施工，并没有改变两卧室的窗台高度，同时，合同既没有约定，徐焕标、梁小慧也没有提供证据证实其购买的商品房以样板房为依据，故徐焕标、梁小慧对该项主张承担不利的后果。徐焕标、梁小慧该项请求，理据不足，该院不予支持。
综上所述，德庆中亿公司未能依约交楼给徐焕标、梁小慧，已构成违约，应当承担违约责任。徐焕标、梁小慧请求德庆中亿公司支付延期交楼的违约金，理据充分，该院应予支持；请求德庆中亿公司支付2016年12月31日之后的违约金以及请求德庆中亿公司赔偿其所购商品房的两个卧室窗台的实用差价10000元，证据不足，该院不予支持。德庆中亿公司认为与业主达成共识，2016年8月1日至2016年12月31日的延期交楼违约金不作赔偿，理据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、德庆中亿公司于该判决发生法律效力之日起十五天内支付违约金24871.22元给徐焕标、梁小慧；二、驳回徐焕标、梁小慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772.98元，由徐焕标、梁小慧负担278.98元，由德庆中亿公司负担494元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：德庆中亿公司应否向徐焕标、梁小慧支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的违约金。
中亿房地产公司认为其与业主开会达成了共识，并提供《中亿地产业主大会会议纪要》来证实，但该纪要与德庆县房产管理服务中心出具的“关于中亿房地产开发公司和其开发项目一期购房群众沟通会议情况说明”、“关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明”载明的事实明显不符，不能证明中亿房地产公司已与徐焕标、梁小慧达成了“违约金只计至2016年7月31日止，2016年8月1日之后的违约金不作赔付”的共识，且徐焕标、梁小慧对此也予以否认，故中亿房地产公司上诉提出违约金仅需计至2016年7月31日止，2016年8月1日之后的违约金不作赔付的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的约定以及履行合同的情况核算中亿房地产公司应支付徐焕标、梁小慧的违约金，处理方式和结果正确，二审予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，德庆中亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费113.87元，由德庆县中亿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 李少锋