大连长兴岛经济技术开发区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽0292民初281号
原告：曲婷婷，女，1988年9月4日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：封雷，辽宁裕景律师事务所律师，执业证号：×××。
被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛临港工业区沙包村，统一社会信用代码/注册号：210XXXXXXXX2360。
法定代表人：唐亦农，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐博，男，辽宁省合同法研究会推荐，该研究会工作人员，公民身份号码：×××。
第三人：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地辽宁省大连市中山区解放街1号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：张喜军，该行行长。
委托诉讼代理人：季洪，男，该行员工。
委托诉讼代理人：翟志亮，男，该行员工。
原告曲婷婷与被告大连海上郡房地产开发有限公司（以下简称海上郡公司）、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行（以下简称建行大连分行）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告曲婷婷及其委托诉讼代理人封雷，被告海上郡公司委托诉讼代理人徐博，第三人建行大连分行的委托诉讼代理人季洪、翟志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的编号WHT201202020的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已支付的购房首付款132067.82元及利息36764元（自2013年8月1日至2017年8月17日止，按年利率5.895%计算）；3.被告偿还原告已向第三人支付的本息共计91579.55元（还本息截至2017年11月21日）；4.第三人返还原告支付的契税、维修基金、办理权证费用等费用共计6312元；5.被告支付原告违约金7041元（按照房款总额的2%计算）；6.解除原告与第三人编号：212867000-011-2012000218的《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金、利息。被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年7月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区XX房屋，建筑面积为82.82平方米，总房款为352067.82元。被告应当在2013年7月31日前，将验收合格的案涉房屋交付原告。如果被告未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过180日后，原告有权解除合同。2012年7月3日原告给付被告房屋首付款132067.82元（含定金2万元），余款22万元以办理房屋按揭贷款方式支付被告。2012年9月14日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。2012年10月12日，第三人将22万元案涉房屋贷款通过原告账户支付被告。截至2017年11月21日，原告已偿还第三人本息共计91579.55元。2012年8月30日，第三人向原告收取了代办权证费、契税、维修基金等费用共计6312元。被告到目前为止还未交付房屋，原告多次催告也无效果。原告请求法院判如所请。
被告海上郡公司辩称：1.原告的起诉已过了诉讼时效；2.原告请求的违约金过高，请求法院减少。原告实际支付的首付款为132067.82元，其中有10万元是向被告借的，应予以扣除，剩余部分再计算违约金，不应在总房款中计算违约金。
第三人建行大连分行述称，不同意合并审理，不同意原告诉讼请求中针对第三人的诉讼请求。原告与第三人的金融借款合同纠纷，大连市中山区人民法院已审理终结，案号为（2017）辽0202民初553号。
当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人当庭进行了质证。原告提供下列证据：1.《商品房买卖合同》《合同补充协议》各一份，以证明原告与被告2012年7月3日签订购房合同，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区XX房屋，建筑面积为82.82平方米，每平方米价格为4251元，总房款352067.82元，首付款132067.82元；2.销售不动产统一发票（自开）一份，以证明原告已交首付款132067.82元；3.商品房贷款业务代收代缴费用单一份，以证明第三人向原告收取了办理房证等相关费用；4.个人住房（商业用房）借款合同一份，以证明原告向建设银行贷款；5.个人贷款支付凭证一份，以证明第三人向被告支付贷款22万元；6.中国建设银行个人活期帐户交易明细一份，以证明原告按期还贷本息的数额（截至2017年11月21日）；7.中国建设银行个人贷款还款计划表一份，以证明贷款年利率为5.895%。被告对上述证据均无异议；第三人对证据1至证据6的真实性均无异议，对证据3证明内容有异议，认为该费用并非第三人收取，而是交由相关部门；对证据5证明内容有异议，认为该贷款是由原告向第三人申请，并通过原告的帐户向被告支付，而不是由第三人向被告支付；对证据6证明内容有异议，认为原告并未按期偿还贷款，有一年多时间未按期还款，已构成违约。对证据7有异议，认为无第三人的印章，不能证明其真实性，本院对证据1至证据6予以认定；证据7中所记载的贷款账号、客户姓名、贷款余额能够与证据5相互印证，原告提供此份证据拟证明房贷利率，第三人对拟证事实未提出异议，故对此证据予以认定。第三人提交下列证据：1.个人住房（商业用房）借款合同一份，以证明合同中第19条约定借款人与售房人签订的《商品房买卖合同》被解除的，借款人仍然承担借款合同项下的还款义务；2.大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初553号民事判决书一份，以证明因原告违约，第三人提起诉讼，原告与第三人之间的金融借款合同纠纷法院已审理终结，判决由原告偿还所欠第三人的全部贷款本息，并由原告承担相关的诉讼费。原告及被告对上述证据均无异议，本院予以认定。被告未向本院提交证据。
根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201202020），约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区XX房屋，建筑面积82.82平方米，总房款352067.82元，首付款132067.82元。双方约定被告应在2013年7月31日前将经建设单位验收合格的房屋交付原告；被告逾期交房的，逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告于合同签订当日支付了首付款。
2012年9月14日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，双方约定原告向第三人借款22万元，贷款期限自2012年8月30日至2032年8月30日，原告以其案涉房屋作为借款抵押。2012年10月12日，第三人将22万元案涉房屋贷款通过原告账户支付被告。2012年8月30日，第三人向原告收取了代办权证费、契税、维修基金等费用共计6312元。截至2017年11月21日，原告向第三人偿还贷款本息共计91579.55元。
另查明，因原告未按期偿还银行贷款，建行大连分行将本案原告与被告诉至大连市中山区人民法院。该院经审理查明，截至2017年9月6日，原告尚欠建行大连分行贷款本金185811.98元。该院于2017年9月11日作出（2017）辽0202民初553号民事判决书，判决曲婷婷偿还建行大连分行贷款本金185811.98元，自2017年9月7日起至判决确定给付之日止，按所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利率给付利息、罚息、复利。该判决已发生法律效力。
又查明，被告开发建设的商品房至今仍未完工，也未向原告交付案涉房屋。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告已履行了支付首付款、办理银行贷款等的义务，被告应按合同约定期限交付房屋。被告逾期4年尚未向原告交付房屋，已构成违约。原、被告约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取原告的购房首付款132067.82元应返还原告。原告要求被告支付首付款自2013年8月1日（被告逾期交房）至2017年8月17日（起诉之日）止利息（按年利率5.895%）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定，被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。因双方约定的违约金数额不足以弥补原告的实际损失，故本院对原告要求按已付房款的2%支付违约金的诉讼请求予以支持。原告已付的购房款352067.82元包括原告向被告支付的首付款和第三人根据其与原告签订的贷款合同所支付给被告的房屋贷款。因第三人不同意在本案中合并审理《个人一手房贷款借款合同》的诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，对案涉借款合同纠纷部分，本院不予合并审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下:
一、解除原告曲婷婷与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201202020）；
二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曲婷婷购房首付款132067.82元及利息（自2013年8月1日起至2017年8月17日止，按年利率5.895%计算）；
三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曲婷婷违约金7041元；
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5407元，由原告曲婷婷负担1933元，被告大连海上郡房地产开发有限公司负担3474元,公告费300元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长侯德强
审判员王正强
审判员王叶辉
二○一七年十二月十二日
书记员张妮
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。