广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初5102号原告：深圳市水务物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路万德大厦11层南座，统一社会信用代码91440300279363940E。法定代表人：廖雪霖，董事长。委托诉讼代理人：游明慧，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李实，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市弘扬实业有限公司，住所地广东省深圳市南山区桃园路南、常兴路西景苑6M，统一社会信用代码91440300760499289T。法定代表人：赵树利，总经理。委托诉讼代理人：陈继欣，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳艺，广东宽和律师事务所律师。原告深圳市水务物业管理有限公司诉被告深圳市弘扬实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人游明慧、李实，被告委托诉讼代理人王佳艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告拖欠的租金共计248000元（从2015年1月起算，每月租金31000元，计至2015年9月）及滞纳金（滞纳金从2015年1月5日起算直至拖欠的款项支付完毕之日止，按照拖欠金额每日千分之五的标准，暂计至2016年10月31日为759190元）；2、被告支付逾期未腾退房屋期间的双倍租金248000元（从2015年10月计算至2016年1月31日，每月按照双倍租金62000元计收）；3、被告承担本案受理费等诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年9月10日签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定原告将位于深圳市南山区月亮湾大道2099号南山污水处理厂宿舍2、3、4楼的房产出租予被告使用，月租金为31000元，租赁面积为900平方米，租赁用途为住宅，租赁期间为2012年9月16日至2015年9月15日；被告应于每月5日前向原告支付租金；合同终止后，被告应于2日内迁离及交回租赁房地产，并结清各项应由被告承担的费用，逾期不迁离或不返还租赁房地产的，原告有权收回租赁房地产并就逾期部分向被告收取双倍租金。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定被告欠缴租金达10天以上的，原告有权按日千分之五收取滞纳金。上述房屋租赁合同及补充协议签订后，被告并未依约于每月5日前支付租金。房屋租赁合同到期后，被告亦未依约腾退及返还租赁房屋。对此，原告曾先后多次向被告发出催款通知书，要求被告限期内结清欠缴租金等费用并腾退租赁房产。经催告，被告于2016年1月底搬离租赁房产，但仍拖欠自2015年2月份起至今的租金等费用。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：一、被告拒绝向原告支付租金的行为不构成违约。被告于2012年8月向原告承租南山污水处理厂综合楼二、三、四层用于员工宿舍。入住一年后，发现房屋多处漏雨，下水道严重老化，员工无法入住。为此被告多次与原告协商维修，但原告一直置之不理。为避免损失继续扩大，被告于2013年8月请深圳市建侨设计装饰工程有限公司对租赁房屋进行维修，工期持续一年多，费用为508274元，被告于2015年5月7日深圳市建侨设计装饰工程有限公司支付上述款项，深圳市建侨设计装饰工程有限公司于2015年5月7日向被告开具收据。被告在修缮租赁房屋直至房屋修缮完毕后，甚至到最后搬离涉案房屋，一直与原告协商修缮费用，但原告仍拒绝解决该事宜。后2016年1月底，原告强行要求被告搬离涉案房屋。根据被告与原告签订的《深圳市房地产租赁合同书》、《补充协议》，租赁房屋的维修义务归于原告，且租赁房屋的修缮费用亦应由原告承担。本案中，在被告提出租赁房屋的问题后，原告拒绝修缮房屋，为避免损失扩大，被告自行对房屋进行维修并支付的相应的维修费用。原告对涉案房屋的维修属于其先履行义务，在其未履行义务之前，被告有拒绝履行其缴纳租金的义务。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条有明确规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现被告拖欠的租金根本不足以抵扣维修费用，被告当然有权拒绝缴纳租金而不构成违约。二、原告的相关费用计算有误，具体如下：(1)被告不应向原告支付滞纳金。如前所述，被告拒绝向原告支付租金的行为不构成违约，则不应向原告支付滞纳金或违约金。其次，滞纳金是行政惩罚手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金，因此被告与原告签订的《补充协议》中约定的滞纳金应为无效条款。第三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中，被告与原告签订的《补充协议》中关于违约金的约定为”合同金额的25%，显然有悖法律规定。因此，即便被告构成违约需要向原告支付相应的违约金，该违约金的数额也应当在原告因违约行为造成的损失的百分之三十以内。故原告诉请的要求被告承担滞纳金并无约定或法定的依据。(2)被告不应向原告支付逾期未腾房期间的双倍租金。被告与原告之间约定的房屋租赁合同于2015年9月到期，但到期之后被告与原告协商续租，原告同意。但是被告多次要求签订书面的续租协议，原告一直迟迟不予订立，后于2016年1月下发通知要求被告搬离。被告认为其继续使用租赁房屋系合法有据并经过原告同意的，且原告亦未向被告下发通知要求其搬离，直至2016年1月才要求被告搬离，且理由系租赁房屋存在安全隐患需收回改造，并非被告的无故占用。故被告不应向原告支付逾期未腾房期间的双倍租金。（3）即便被告应向原告支付费用，该部分费用也应以原告于2016年1月14日向被告下发的《关于收回南山污水厂宿舍的通知》中所确定的金额为准。原告在该通知中明确说明了被告所拖欠的所有费用为34100元，水电费41129.07元。故即便被告应向原告支付费用，该部分费用也应以该通知所确认的金额为准，而非原告在起诉状中所述的金额。综上所述，被告拒绝向原告支付租金的行为不构成违约，法院应依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月10日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区月亮湾大道2099号南山污水处理厂宿舍2、3、4楼（以下简称涉案房产）出租给乙方使用；房屋建筑面积共计900平方米；租金每月为31000元；乙方应于每月五日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；租赁期限自2012年9月16日起至2015年9月15日止；租赁房屋用途为住宅；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即62000元；乙方在使用租赁房屋过程中，如非因乙方过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修或径直委托乙方代为维修；乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，乙方可代为维修，发生特别紧急情况必须立即进行维修的，乙方应先行代为维修并及时将有关情况通知甲方，上述两款规定情形下发生的维修费用（包括乙方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由甲方承担，乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由乙方自行承担；因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应负责维修或赔偿并及告知甲方；出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达15天以上，（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上，（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的，（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的，（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的，（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修，（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，向甲方请求损害赔偿、请求甲方双倍退还租赁保证金：（一）甲方迟延交付租赁房屋15天以上，（二）甲方违反本合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的，（三）甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的，（四）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的，（五）甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方解除合同登记（备案）；本合同终止后，乙方应于2日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；及其他条款。2012年9月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：租赁期间，乙方应在每月5日前缴纳上月的水费、电费、所在小区物业管理费及其他相关费用，缴费日期遇节假日顺延，租赁合同期届满当月的水费、电费、管理费在租赁合同届满时结清；乙方签订合同前已实地考察，知悉所租赁房地产的产权情况和房地产用途，认可租赁房地产现状符合租赁要求并自愿承租；乙方欠缴租金、水费、电费、物业管理费及其他相关费用达10天（包括本数）上的，甲方有权采取相应措施（包括但不限于停止水、电等配套设施的使用），由此造成失，由乙方自行承担，且甲方有权按日千分之五向乙方收取滞纳金；乙方欠缴租金、水费、电费、物业管理费及其他相关费用达15天（包括本数）以上的，视为乙方在该日期单方终止合同，甲方有权：A、没收乙方的租赁保证金，B、要求乙方赔偿损失，C、要求乙方按合同金额的25%承担违约责任，D、有权按日千分之五向乙方收取滞纳金，E、有权收回租赁物业；及其他条款。原告提交了深圳市（水务）集团有限公司出具的《授权委托书》，用于证明其受深圳市水务（集团）有限公司的委托以自己名义出租涉案房产、收取租金等，其拥有涉案房产出租权。庭审中，原告表示涉案房产系深圳市（水务）集团有限公司内部房产，建设当时已报批报建并通过竣工验收。2016年1月14日，原告向被告发出《关于收回南山污水厂宿舍的通知》，内容写明：南山区开展了安全生产大排查、大整治行动，排查中发现南山污水厂宿舍存在安全隐患，根据政府市政规划对南山污水排放提升标准要求，南山污水厂需收回改造，被告拖欠2015年2月份之后的费用，暂计至2015年12月拖欠金额为341000元、水电费共计41129.07元，请被告于2016年1月31日前腾退涉案房产并缴清所有拖欠费用。被告于当日签收该通知。庭审中，被告确认其支付租金至2015年1月15日。原告表示被告于2016年1月开始搬离，直至3月才彻底搬离；被告表示合同到期后，原告口头同意被告继续使用涉案房产，后被告收到原告发出的书面通知，随即于2016年1月彻底搬离。被告主张，涉案房产因多处漏雨，下水道严重老化，被告的员工因此无法入住，而原告不理会被告的维修要求，被告为避免损失继续扩大，于2013年8月请深圳市建侨设计装饰工程有限公司对租赁房屋进行维修，支付维修费共计508274元，被告对此提交了农业银行支票存根、《收据》、《南山污水厂综合楼（二三四楼房屋）修缮工程结算单》予以证明。原告对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，表示与本案无关。原告表示，被告承诺过涉案房产的日常的维修费用由被告承担，且被告在原告催款时，从未提出所谓的维修费用，涉案房产也不存在被告所述的问题，并当庭提交了《污水处理厂员工宿舍维修报价单》、被告出具的《申请延期交租申请》、《催缴通知书》予以证明，被告对《污水处理厂员工宿舍维修报价单》的真实性、关联性、合法性不予认可，对《申请延期交租申请》的关联性不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《授权委托书》、《关于收回南山污水厂宿舍的通知》、农业银行支票存根、《收据》、《南山污水厂综合楼（二三四楼房屋）修缮工程结算单》等证据及本院庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，各方均应诚信履行。被告自2015年1月16日起未按合同约定正常缴纳租金，被告抗辩称租赁期间，原告未履行维修义务，其拖欠的租金不足以抵扣其自行维修涉案房屋产生维修费用，其有权拒绝缴纳租金，本案被告并未提交证据证明租赁期间存在其向原告主张涉案房产需维修而原告拒绝履行维修义务的情形，且即使存在因涉案房产质量问题导致的维修费用，被告对此亦可另循法律途径，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳，被告应向原告支付2015年1月16日至2016年9月15日期间的租金共计248000元（31000×8）。关于上述租金的滞纳金，双方签订的《补充协议》约定按照拖欠金额的每日千分之五计算的标准过高，被告对此亦提出抗辩，故本院调低酌情按照拖欠金额的日万分之五计算，自欠租当月5日起分别计算至本判决确定的付款之日止。关于原告主张的双倍租金，双方的租赁合同于2015年9月15日到期，原告在合同到期后及向被告发出的催款通知中均未要求被告搬离，直至2016年1月14日向被告发出书面通知明确限定被告搬离日期，而被告在收到原告书面搬离通知后已按期搬离，故原告要求被告向其支付上述期间双倍租金，依据不足，被告应按照合同约定的租金标准向原告支付2015年9月16日至2016年1月31日期间的占有使用费共计139500元（31000×4+31000÷2）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市弘扬实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市水务物业管理有限公司支付2015年1月16日至2015年9月16日期间的租金共计248000元及其滞纳金（按每月欠付租金的每日万分之五的标准，自欠租当月5日起分别计算至本判决确定的付款之日止）；二、被告深圳市弘扬实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市水务物业管理有限公司支付2015年9月16日至2016年1月31日期间的占用费139500元；三、驳回原告深圳市水务物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8048.36元，由原告负担4970.36元，被告负担3078元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张黎二〇一七年六月二十五日书记员  黄笑附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。