宁波市镇海区人民法院行 政 判 决 书（2016）浙0211行初1号原告徐军平，男，1966年6月1日出生，汉族，住浙江省。被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处，住所地浙江省宁波市镇海区招宝山街道胜利路200号。法定代表人顾昕，女，主任。出庭应诉负责人陈寅，男，副主任。委托代理人杨杰（特别授权代理），北京大成（宁波）律师事务所律师。第三人宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所，住所地浙江省宁波市镇海区招宝山街道胜利路**号。法定代表人祁华强，男，所长。委托代理人金宝祥（特别授权代理），北京大成（宁波）律师事务所律师。第三人宁波市镇海耀华房地产开发有限公司，住所地浙江省宁波市镇海区蛟川街道俞范东路197号11-4室。法定代表人许定耀，男，董事长。委托代理人周茹琴（特别授权代理），女，宁波市承信法律服务所法律工作者。原告徐军平诉被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处要求确认被告于2013年8月15日签订的浙甬2008-36号私有住宅拆迁货币补偿或自行选购安置住房协议无效，以宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所及宁波市镇海耀华房地产开发有限公司为第三人，向本院提起行政诉讼。本院于2016年1月5日受理后，于2016年1月6日向被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭审理了本案。原告徐军平、被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处出庭应诉负责人陈寅及委托代理人杨杰、第三人宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所委托代理人金宝祥、第三人宁波市镇海耀华房地产开发有限公司委托代理人周茹琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年8月1日，徐军何与被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处、第三人宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所签订浙甬2008-036号私有住宅拆迁货币补偿或自行选购安置住房协议，该协议写明被拆迁人为原告徐军平。原告徐军平诉称，被告为在拆迁过程中获取巨大不法利益，在没有原告授权委托情况下，于2013年8月15日故意与没有代理权的原告三哥徐军何签订拆迁协议，该协议故意隐瞒了与订立协议有关的重要事实或提供了虚假情况，违反了法律及行政法规的规定，严重侵犯原告财产权及合法权利。1.评估金额过低，比类似房地产市场价格低4300元-7900元/平方米。依据协议，原告房屋坐落于镇海区招宝山街道后房边8号，属二类地段，建筑面积21.2平方米，住房评估金额为69262元，即住房评估价为3267元/平方米，比镇政发（2006）29号镇海区国有土地房屋拆迁补偿评估基准价二类地段3800元低533元/平方米，比前聪园路区域地块项目评估比准价格7720元/平方米低4453元/平方米，比2013年镇海新城EH06-07-29-01地块土地单价约11178元/平方米，低7911元/平方米。前聪园路、镇海新城EH06-07-29-01地块同属镇海区二类地块，2013年是2006年至2015年期间房地产市场价格最高年份，较2006年上涨1倍有余，按此推算，被拆迁住房价格应为7600元/平方米以上。如按协议中房屋调换结算价数据推算，被拆迁住房评估价应为7850元/平方米或9131元/平方米。2.其他各项金额均明显低于规定标准。被告故意隐瞒重要事实，严重侵犯原告合法权益，违反行政法规规定。根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四十一条规定，被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于36平方米，并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于36平方米的成套住宅作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。自行选购安置住房成套住宅最小套型面积65平方米以上。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任，被告隐瞒重要事实，在协议中不仅没有对住房困难补助或低收入住房困难者补偿面积43.8平方米，而且对购房款进行了扣除，严重侵害原告的合法权益。3.评估机构未经原告选定，被告单方面选定评估机构作出房屋评估报告，显失公平，程序违法。4.被告在没有原告授权委托的情况下，单方面与徐军何签订拆迁补偿安置协议，徐军何无原告授权，不具有相应的民事权利，已侵犯到原告的合法权益，该协议不成立。基于以上事实，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决确认浙甬2008-036号私有住宅拆迁货币补偿或自行选购安置住房协议无效。原告徐军平在举证期限内向本院提供了以下证据：1.浙甬2008-036号私有住宅拆迁货币补偿或自行选购安置住房协议及房屋拆迁自行选购安置房协议书各1份，用以证明被告违法签订协议的事实；2.镇海区廉租住房申请登记表，用以证明被拆迁房屋产权人为原告；3.房屋所有权证，用以证明被拆迁房屋产权人为原告。被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处辩称，1.原告房屋拆迁补偿资金，依据2006年镇海区国有土地房屋拆迁补偿安置标准确定，并由评估机构具体评定。2008年原告房屋被正式列入镇海区“公路段南侧地块旧城改造项目”范围，并确定：该项目范围内房屋拆迁补偿与安置，按宁波市镇海区相关拆迁管理规定和镇政发[2006]28号、[2006]29号文件办理。镇政发[2006]29号文件第一条“拆迁补偿评估基准价”的规定，住宅用房2006年拆迁补偿评估基准价（定向自购结算价）各地段分别为：“二类地段每平方米3800元”原告房屋属于二类地段，故评估机构以3800元为房屋基准价，结合原告房屋具体情况，评定了原告房屋的拆迁补偿资金。2.原告不符合享受低限标准的条件。《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四十一条规定：“市、县人民政府可以规定高于三十六平方米的按户最低安置面积。”《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条第二款规定：“镇海区、北仑区、鄞州区货币补偿面积低限标准和有关规定由各区人民政府制定，报市人民政府批准后施行。”《宁波市镇海区实施〈宁波市房屋拆迁管理实施细则〉的若干规定》第七条规定：“住宅用房被拆迁人或承租人选择货币或自行选购安置用房时，其被拆迁住房的建筑面积低于每户50平方米或低于被拆迁住房使用人人均18平方米的，可以增加货币补偿资金。”因原告涉案住房建筑面积为21.2平方米，故不符合享受低限标准的条件。三、徐军何受原告委托，代原告签订拆迁协议，并已代原告领取部分临时安置补助费。徐军何系原告三哥。2013年8月15日，徐军何受原告委托，与拆迁人签订了编号为浙甬2008-036的《私有住宅拆迁货币补偿或自行选择购安置住房协议》。2014年9月15日，徐军何又受原告委托，依据前述协议，向拆迁人领取了2014年8月至2015年7月的临时安置补助费，计人民币9000元整。此外，该案已经超出诉讼时效，法院不应受理；房屋已经交付，合同履行完毕。根据现实情况，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处在举证期限内提供了以下证据：1.镇计经[1996]145号、镇计经[1997]107号、镇招办[2008]47号、镇发改[2008]195号、招宝山街道涨鑑碶旧村改造模拟拆迁相关事宜的通告各一份，用以证明原告房屋所在地块，列入拆迁范围的事实；2.镇政发[2006]28号、镇政发[2006]29号、关于公路段南侧地块旧城改造的房屋拆迁补充规定、关于老城区国有土地拆迁工作协调会议纪要各一份，用以证明原告房屋进行模拟拆迁及拆迁补偿安置费用标准的事实；3.私有住宅拆迁货币补偿或自行选购安置住房协议、徐军平户拆迁补偿资金核算单、房屋安置补偿评估报告、房屋拆迁评估装潢价格计算表补偿凭证各一份，用以证明原告房屋拆迁补偿评估金额及徐军何受原告委托，代原告签订拆迁补偿协议，并代原告领取部分临时安置补助费的事实。第三人宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所答辩意见与被告相同，在举证期限内未向本院提供证据。第三人宁波市镇海耀华房地产开发有限公司未提交书面意见，在庭审中陈述称，原告现提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效，应予以驳回。第三人宁波市镇海耀华房地产开发有限公司在举证期限内向本院提供于2016年1月26日对徐军何所作的调查笔录一份，用以证明徐军何系受原告徐军平委托签订协议的事实。经庭审质证，原告徐军平对被告提供的证据1提出异议，认为证据1无法证明原告房屋已列入拆迁范围的事实；本院认为，被告提供的证据1并无原告房屋已列入拆迁范围的正式文件，且被告与第三人于2008年11月10日发布的招宝山街道涨鑑碶旧村改造模拟拆迁相关事宜的通告中亦明确所涉项目为模拟拆迁，被告提供的证据1与本案审理不具有关联性，本院不予确认。原告徐军平对被告提供的证据2提出异议，认为上述补偿安置标准已废止，不能作为2013年原告房屋拆迁补偿的依据；本院认为，被告提供的证据2，系被告签订协议的补偿依据，与本案审理具有关联性，本院对证据2予以确认。原告徐军平对被告提供的证据3提出异议，认为评估报告不符合法律规定，不能作为补偿依据；本院认为，被告提供的证据3，系被告签订协议的补偿依据，与本案审理具有关联性，本院对证据3予以确认。第三人宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所及第三人宁波市镇海耀华房地产开发有限公司对被告提供的证据无异议。被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处对原告徐军平提供的证据的真实性无异议，但认为其所进行的系模拟拆迁，并非正式拆迁，原告徐军平提供的证据1无法说明房屋已正式列入拆迁范围的事实，第三人宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所及第三人宁波市镇海耀华房地产开发有限公司对被告提供的证据无异议。本院对原告徐军平提供的证据予以确认。原告徐军平对第三人宁波市镇海耀华房地产开发有限公司提供的调查笔录的真实性提出异议，认为该笔录与事实不符，原告徐军平并未委托其三哥徐军何签订协议；本院认为，仅凭该调查笔录无法说明原告徐军平曾委托徐军何签订协议的事实，本院对该调查笔录不予确认。经审理查明，徐军何系原告徐军平三哥。位于宁波市镇海区招宝山街道后房边8号房屋所有权人为原告徐军平。2013年8月15日，徐军何在无原告徐军平授权委托手续的情况下与被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处、第三人宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所签订私有住宅拆迁货币补偿或自行选购安置住房协议，该协议写明被拆迁人为原告徐军平；同日，徐军何与第三人宁波市镇海耀华房地产开发有限公司签订房屋拆迁自行选购安置房协议书，协议书写明乙方为原告徐军平，安置房屋为5号楼605室。本院认为，擅自处分他人财产订立的合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，本案中，被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处、第三人宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所与徐军何就后房边8号房屋的补偿安置问题签订协议，但涉案房屋所有权人为原告徐军平，徐军何并无原告徐军平委托手续，系无权代理，该拆迁协议事后亦未得到原告徐军平的追认，该拆迁协议效力应属于无效。被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处认为原告徐军平现提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效，但并未提供证据予以证明，被告就此提出的异议，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决如下：确认被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处、第三人宁波市镇海区招宝山街道房屋拆迁事务所与徐军何签订的浙甬2008-36号私有住宅拆迁货币补偿或自行选购安置住房协议无效。本案案件受理费人民币80元，由被告宁波市镇海区人民政府招宝山街道办事处负担，于本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费人民币50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号37×××92；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  于广学代理审判员  吴 蓓人民陪审员  罗雪娣二〇一六年七月一日代书 记员  汪晓晓附：本案适用的法律、法规：一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条第二款原告请求解除协议或者确认协议无效，理由成立的，判决解除协议或者确认协议无效，并根据合同法等相关法律规定作出处理。