广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初15733号
原告中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行，地址深圳市宝安区建安一路x号。
负责人刘评。
委托代理人郑兴宝，广东惠商律师事务所律师。
委托代理人庄达鹏，广东惠商律师事务所实习律师。
被告章敬芳，女，汉族，1977年2月23日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，
被告中粮地产（集团）股份有限公司，地址广东省深圳市宝安区新城二区湖滨路。
法定代表人周政。
委托代理人柳成荫，系被告中粮地产（集团）股份有限公司员工。
第三人林振威，男，汉族，1965年8月15日出生，身份证地址广东省深圳市福田区，
原告中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行诉被告章敬芳、中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“中粮地产”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法追加林振威作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑兴宝、庄达鹏，被告章敬芳、被告中粮地产的委托代理人柳成荫、第三人林振威均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月26日，原告与被告章敬芳签订《借款合同》，约定：被告章敬芳向原告借款人民币1210000元，用于购买深圳市宝安区中粮鸿云花园第1栋3单元30层30B号房产，借款期限为360个月，自2011年9月26日起至2041年9月25日止。借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；被告章敬芳采用等额本息还款法还款；对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。如遇国家利率调整，按照规定执行。为担保债务的履行，被告章敬芳将上述所购房产作为借款担保抵押给原告，双方于2012年1月10日在深圳市房地产权登记中心办理了抵押登记手续。同时《借款合同》约定，被告中粮地产（集团）股份有限公司对被告章敬芳之借款承担连带保证责任。《借款合同》签订后，原告于2011年10月17日依约向被告章敬芳发放了贷款人民币1210000元，但被告章敬芳未按约定偿还借款本息；自2016年3月17日开始拖欠借款本息，截止2016年7月4日，被告章敬芳共拖欠4期借款本息。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告章敬芳签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告章敬芳立即偿还贷款本金人民币1144465.89元及暂计至2016年7月4日的利息人民币17412.42元，罚息人民币76.31元，复利人民币166.66元，合计1162121.28元（之后的利息、罚息、复利按合同约定计至所有款项还清之日止），并加倍支付迟延履行期间的债务利息；3、原告对被告章敬芳用于抵押的位于深圳市宝安区中粮鸿云花园第1栋3单元30层30B号房产享有抵押权，并有权就处分房产所得之价款优先偿还原告的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由被告章敬芳继续清偿；4、被告中粮地产（集团）股份有限公司对被告章敬芳之上述债务承担连带保证责任；5二被告承担全部诉讼费及其他相关费用（包括但不限于保全费、公告费等）。
被告章敬芳答辩称，被告章敬芳所负债务为夫妻共同债务。涉案房产为夫妻共同财产，涉案债务系购买夫妻共有房产，用于婚后家庭共同生活，应为夫妻共同债务。依据广东省深圳市中级人民法院已经生效的（2016）粤03民终15324号判决书，涉案房产归第三人林振威所有，剩余银行贷款由第三人林振威偿还。
被告中粮地产（集团）股份有限公司答辩称，涉案房产已于2012年办理抵押登记，被告中粮地产（集团）股份有限公司作为开发商的阶段性担保责任，不应无期限延长，在本案中，由被告中粮地产（集团）股份有限公司承担连带担保责任，不符合公平原则。其次，原告起诉后，被告中粮地产（集团）股份有限公司曾多次联系被告章敬芳，了解到本案房产因涉及到被告章敬芳的离婚财产纠纷，才导致被告章敬芳未按时返还贷款，被告章敬芳并非没有经济条件返还相关贷款，且据我方了解，目前涉案房产已经被判定归被告章敬芳前夫林振威所有。根据《担保法》第28条规定：一个债权上如果同时存在物的担保和保证的，保证人应该在物的担保外承担保证责任，如果债权人放弃物的担保的，就债权人放弃部分保证人可以免中原告已经就案涉房产设立了抵押权，并且根据目前案涉房产的市值已经足以弥补债权人主张的债权，本案中被告中粮地产（集团）股份有限公司应该在其抵押权的范围外承担保证责任，那么也就是说在的价值之外承担保证责任，目前房产价值远超过债权人的债权数额，被告中粮地产（集团）股份有限公司理应不承担保证责任。
第三人林振威答辩称，在离婚诉讼过程中经由福田法院判决，离婚后涉案房产由我继续还贷，但离婚前的房贷没有理清。婚姻存续期间有3万元是还案涉房产的房贷，该3万元系借款，请求法院把婚姻存续期间拖欠房款的房款责任分清楚，之后的房贷都由我来还。
经审理查明：2011年9月26日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称农业银行）与被告章敬芳签订一份《个人购房担保借款合同》，约定如下：1、被告章敬芳向贷款人借款人民币1210000元用于购买坐落于深圳市宝安区××花园××单元／××房产，贷款期限为30年，贷款利率为基准利率；借款人自愿按等额本息还款法归还贷款本息；本合同采用的担保方式为阶段性保证+抵押，由中粮地产（集团）股份有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。
2011年10月17日，原告向被告发放贷款1210000元。
自2016年3月起，被告开始拖欠还款，截至庭审时止，被告仍拖欠贷款本金人民币1144465.89元。
另查，涉案房产抵押给原告，并办理了抵押登记。
再查，被告章敬芳与第三人林振威于2016年11月26日经广东省深圳市中级人民法院判决离婚，案涉房产归林振威所有，该房产今后的按揭贷款由原告林振威负责偿还，原告林振威应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性补偿被告章敬芳800000元。
以上事实，有《个人购房担保借款合同》、放款凭证、贷款交易明细、民事判决书和庭审笔录予以证实。
本院认为，农业银行与被告章敬芳签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方应严格按照合同约定履行。合同签订后，农业银行依约履行了发放借款的义务，被告章敬芳却未按合同约定偿还借款本息，其行为违反了合同的约定，依法应承担违约责任。故原告主张解除与被告章敬芳签订的合同并要求被告章敬芳偿还剩余的全部借款本金、利息、罚息和复利，本院予以支持，即被告章敬芳应向原告支付本金人民币1144465.89元及利息17412.42元、罚息76.31、复利166.66元（利息、罚息、复利暂计算至2016年7月4日，此后的利息、罚息和复利按合同约定及中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决指定的支付之日止）。由于被告章敬芳与第三人林振威于2016年11月26日经判决离婚，且案涉房产判决归第三人林振威所有并由林振威偿还剩余贷款，林振威补偿被告章敬芳人民币800000元。本院认为，案涉房产在离婚分配前属于夫妻共同财产，案涉贷款属于夫妻共同债务，在离婚诉讼中，已经对案涉房产及其贷款进行了分割，应当尊重已生效判决对财产的分割认定。第三人林振威辩称，上述判决没有对离婚诉讼期间的未偿还贷款进行分割缺乏事实和法律依据，对其主张，本院不予支持。鉴于上述情况，案涉债务应当由第三人林振威负责偿还。故第三人林振威应当向原告支付本金人民币1144465.89元及利息17412.42元、罚息76.31、复利166.66元（利息、罚息、复利暂计算至2016年7月4日，此后的利息、罚息和复利按合同约定及中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决指定的支付之日止）。
关于合同的解除时间，原告与被告章敬芳签订的《个人购房担保借款合同》应当自原告向被告主张解除合同之日，即起诉状副本送达之日（2016年10月25日）解除。
关于抵押担保，被告章敬芳将其购买的位于深圳市宝安区中粮鸿云花园第x栋x单元x层x号房产抵押给原告，并办理了抵押登记，故如第三人林振威不能清偿原告借款本息，原告有权以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿上述债务。
关于被告中粮地产（集团）股份有限公司的保证责任。依据案涉合同约定，案涉贷款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由中粮地产（集团）股份有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。案涉合同并没有对被告中粮地产（集团）股份有限公司的阶段性担保责任进行时间上的限制，故应当认定被告中粮地产（集团）股份有限公司对本合同项下的贷款承担的系连带保证责任。鉴于涉案合同同时存在物的担保与人的担保，依法，应当对物的担保以外的债权承担保证责任。故被告中粮地产（集团）股份有限公司应当对案涉债务承担在案涉房产不足以清偿案涉债务金额的范围内承担保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，第二十八条，第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行与被告章敬芳于2011年9月26日签订的《个人购房担保借款合同》已经于2016年10月25日解除；
二、第三人林振威应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行支付借款本金人民币1144465.89元及利息17412.42元、罚息76.31元、复利166.66元（利息、罚息、复利暂计算至2016年7月4日，此后的利息、罚息和复利按合同约定及中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决指定的支付之日止）；
三、如第三人林振威逾期不能清偿上述债务，原告有权申请法院拍卖抵押物（深圳市宝安区中粮鸿云花园第x栋x单元x层x号房产），以所得价款优先受偿上述债务；
四、被告中粮地产（集团）股份有限公司在法院拍卖抵押物后仍不足以清偿上述债务的情况下，在未受偿范围内承担连带保证责任；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如第三人林振威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币15259元由被告章敬芳、中粮地产（集团）股份有限公司及第三人林振威承担，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一七年七月十二日
书 记 员 董 宏
书 记 员 银海莹(兼)
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的除外。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债券的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。