江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧民初字第00793号
原告李大勇。
委托代理人姜秋林，江苏麒凯律师事务所律师。
委托代理人鲍建强，江苏麒凯律师事务所律师。
被告王珺。
第三人费勇。
委托代理人张剑，江苏立洋律师事务所律师。
原告李大勇诉被告王珺，第三人费勇债权人撤销权纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2014年8月21日公开开庭进行了审理，原告李大勇及其委托代理人鲍建强、被告王珺、第三人费勇及其委托代理人张剑均到庭参加诉讼，后依原告申请依法委托鉴定机构对讼争房屋价值进行鉴定，本案依法转为普通程序，并于2015年1月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人鲍建强、第三人委托代理人张剑到庭参加诉讼，被告王珺经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告李大勇诉称，被告王珺拖欠原告借款不还，在原告向法院起诉前，本案被告王珺与第三人费勇签订《房屋买卖合同》，王珺将其所有的坐落在溧阳市溧城镇平陵中路158号（自东向西3-4间，1-2层）的房屋转让给第三人费勇，该房屋的市值有五百多万元，而双方的转让价格是308万，因而王珺是以明显不合理的低价将该房屋转让。请求撤销被告与第三人于2014年3月20日签订的《房屋买卖合同》，由被告承担诉讼费、律师费。
被告王珺辩称，真实的买卖，没有弄虚作假，我跟费勇之前不认识，在卖房子的时候才认识的。我要归还浦发银行的贷款，所以才卖房子。
第三人费勇述称，1、原告所称的诉讼请求以及关于请求所陈述的事实、理由不符合本案的实际法律事实，也没有相应的法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求；2、原告在诉讼期间向法院提交申请，要求查封原来属于被告王珺坐落于本市溧城镇平陵中路158号房屋及土地使用权，法庭依法做出了（2014）溧民初字第793号民事裁定书，对前述房屋予以查封，而事实上在第三人收到该裁定书的时候，前述房产已经依法过户到第三人及第三人妻子共同的名下，所以该裁定书在本案当中对于本案诉争房屋不产生任何法律效力。
经审理查明：2014年3月20日，王珺将位于溧阳市溧城镇平陵中路158号房屋出卖给费勇，双方签订《房屋买卖合同》约定房款308万元，不含过户税费价。同月24日至25日，由天目苏建房地产评估有限公司对房屋作出评估报告，房屋估价308万元，3月27日，双方向溧阳市房产管理处申请权属登记申请并办理相关登记手续，申请登记于费勇夫妻名下，申报成交价308万元，费勇夫妻为办理过户登记支付契税92400元、房屋转让费3933元及其他税费598455.87元。
2014年3月31日，李大勇诉王珺、杨纯民间借贷纠纷案本院立案受理，即（2014）溧民初字第00565号案件，该案中，本院依李大勇申请查封上述房屋。2014年4月10日，双方就归还借款事宜达成调解协议，王珺、杨纯归还李大勇本金及利息合计310万元，分六期归还完毕。因查封无法过户，费勇在该案中提出解除房屋查封异议申请，经审查，李大勇申请查封讼争房屋时，已支付全部房款，且费勇已受领并实际占有、使用房屋，李大勇未能证明费勇购买房屋时不是属于善意行为、买卖双方故意以明显低价转让房产的事实，本院于2014年6月25日作出（2014）溧速民初字第00565号民事裁定，该裁定根据经本院审委会讨论及法律的规定，裁定解除讼争房屋的保全。2014年7月18日，讼争房屋已登记至费勇、戴朝芬夫妻名下。
根据李大勇的申请，本院依法委托溧阳市天目房地产评估咨询有限公司对讼争房屋进行鉴定，委托鉴定基准日为王珺与费勇转让房屋时，即2014年3月20日。2014年11月13日，该评估公司出具《房地产估价评估报告书》，载明根据查看现场日期2014年11月3日作为评估基准日，讼争房屋的市场价为363万元。后双方收到评估报告后，李大勇对鉴定基准日及鉴定依据提出异议，天目评估公司于2014年12月25日重新出具了《房地产估价评估报告书》，载明2014年3月20日，讼争房屋的市场价为386万元。
2014年8月21日庭审中，李大勇认为2012年11月20日，王珺向溧阳浦发银行贷款时，讼争房屋的评估价为508万元。王珺认为，浦发银行贷款评估价是508万元，但贷款只贷了300万元；所卖房款308万元全部用于归还银行贷款；其也希望将房屋价卖高点，银行贷款还未到期的时候，还打电话给李大勇说房屋要出售，李大勇认为税收比较高，还有贷款，还说房屋肯定卖不掉的；2013年下半年一直在找买家卖房子，和费勇没有什么关系也没有什么往来，因为浦发银行贷款要到期了，银行信贷员才介绍费勇相互认识的。费勇认为，房屋出卖价格是308万元，加上过户费用，实际已达到390万左右，银行贷款评估房屋价格为508万元，根据银行贷款的行业交易习惯，评估价就高不就低，该评估价不能反应真正的市场价；2014年8月5日，费勇夫妻为贷款，评估房屋的市场价为420万元，并提供了鉴定报告，认为不同时间，房价也不同。
2015年1月28日庭审中，本院依法通知本案讼争房屋评估报告的负责人潘勇超到庭接受双方质询。原告认为，天目公司为溧阳地区的评估公司，出于公平性，应采用异地鉴定，其次，天目公司出具两份鉴定报告，价格不同，第一份鉴定报告连基本的评估基准日都搞错了，另评估报告也不客观，与周围商业用房的均价差距较大。根据原告提出的异议，天目公司评估负责人当庭陈述：1、地理位置一般是相比较繁华地段来讲的；现场勘察时，讼争房屋的二楼是空置的，现在具体情况不清楚，如果是很繁华的话，二楼是不可能空置的；交通比较拥挤，停车不方便；道路中间有隔断，人行不方便；2、首先对房屋的权属性质进行了鉴定，房产证上载明的用途是商业，土地证上载明的是商业办公，土地使用年限是50年，按照土地管理的法律规定，用于经营性质的商业、旅游、娱乐的土地最高使用年限是40年，居住用地是70年，工业用地最高年限是50年，科教文卫体的最高年限也是50年，综合用地或其它的最高年限是50年，从法律的角度来看，讼争房屋不是纯粹的营业用房，底层用于营业的一个商业办公用房，属于综合用地和其它范围，在评估的时候与纯粹的营业用房相比是有差别的；3、出具第二份报告的原因是第一份评估报告的估价时间点与委托的估价时间点不同，所以出具了第二份报告，从鉴定的角度来看，应该以2014年3月20日为评估基准日的第二份报告为准。
以上事实，由原告提供的调解书、房屋买卖合同、解除保全裁定书、鉴定报告书，第三人提供的价格报告书、银行贷款评估报告书及双方的庭审陈述在卷作证，本院对此予以认证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”
对本案房屋价值的鉴定，系本院依原告申请依法委托进行，程序符合法律规定；天目公司出具的第一份报告因鉴定基准日出错，存在瑕疵，但经过更正后重新出具了鉴定报告，同时该鉴定报告负责人还出庭接受质证，针对原告提出的异议进行详细阐述说明，并作出一一答复，原告对鉴定意见提出的异议理由不成立，该鉴定意见本院予以采纳，即以该交易时间点为鉴定基准日正常情况下的房屋市场价值为386万元。为此，双方的成交价308万元与市场评估价386万元价格比例高于70%。且费勇除支付308万元房款外，还支付契税92400元、房屋转让费3933元及其他税费598455.87元等费用，实际上支出的费用已远超过308万元。
由此，依据我国债权人行使撤销权的上述法律规定，本案中，王珺作为李大勇民间借贷纠纷案件的债务人，其转让讼争房屋财产给第三人费勇的行为，因交易价款高于市场价格的70%，不符合法律规定的属于明显不合理的低价转让财产的情形。同时，就债权人李大勇在本案中提供的相关证据，也无法证明费勇在受让讼争房屋时明知财产转让行为将造成李大勇债权损害的事实。原告要求撤销该房屋转让行为的主张，没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定，判决如下：
驳回原告李大勇的诉讼请求。
案件受理费31440元、保全费5000元，合计36440元，由原告李大勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在递交上诉状之日起七日内向江苏省常州中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费31440元，上诉费缴纳帐号为：江苏省常州市中级人民法院80402016138963江苏银行常州分行营业部，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 刘金文
代理审判员 葛雪萍
人民陪审员 史 涛
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 钱丽云