湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1381民初994号原告（反诉被告）中国人民解放军湖南省冷水江市人民武装部，住所地冷水江市新城路25号。法定代表人彭胜利，职务政委。委托代理人彭清江，中国人民解放军湖南省冷水江市人民武装部后勤科长。委托代理人谢广军，湖南通程律师事务所律师。被告（反诉原告）曾维峰，男，1972年7月16日出生，汉族，现住冷水江市。委托代理人李革华，湖南荆剑律师事务所律师。案由：房屋租赁合同纠纷原告中国人民解放军湖南省冷水江市人民武装部（以下简称武装部）诉被告曾维峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，曾维峰提起反诉，本院决定本诉、反诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告武装部的委托代理人彭清江、谢广军，被告曾维峰及委托代理人李革华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武装部诉称：2005年8月16日，原告因建综合楼急需资金，同意承建方严金刚以预先支付租金方式租赁原告在建的综合楼一楼（除楼梯间外）十五个门面，双方签订了《人武部综合楼门面租赁合同》，约定：“武装部自2006年1月1日起将其所有的位于冷水江市人民武装部综合楼一楼的十五个门面出租给严金刚，租期二十年，租金共计人民币55万元，如租赁期限内遇国家和军队政策调整，武装部有权提前收回门面经营权。”合同签订当日，经原告同意，严金刚将上述门面转租给被告，并与被告签订《人武部综合楼门面转让租赁合同》，约定严金刚与原告签订合同中的权利义务等条款由被告享有和承担，原告在该转租赁合同上签字盖章予以认可。原告在综合楼完工后按期将综合楼一楼共计15个门面交与被告。现因中央军委《关于军队和武装部队全面停止有偿服务活动的通知》文件指示要求，原告需终止履行合同，提前收回出租门面，但被告一直拒绝配合，且向原告提出巨额补偿要求。为此，原告多次与被告协商，未能达成一致意见。现诉至法院，请求判决：1、依法解除原、被告双方于2005年8月16日签订的《人武部综合楼门面转让租赁合同》；2、被告立即向原告交付冷水江市人民武装部综合楼一楼15个门面。原告武装部针对反诉辩称：提前终止合同履行是国家军队政策调整所致，不能归责于原告。被告主张因合同解除造成的经济损失赔偿过高，原告不予认可，请求法院公正判决处理。被告曾维峰答辩兼反诉称：被告租赁原告门面合法有效。2005年8月16日双方签订《人武部综合楼门面转让租赁合同》，约定租赁期限为20年，被告一次性支付了20年租金55万元。同时，在租赁期间，被告对门面进行了装修与维修，现门面处于转出租状态，提前解除合同，将给被告造成巨大经济损失，双方经多次沟通均未就赔偿事宜达成共识。特提出反诉，请求判决：1、武装部赔偿房屋租金损失1347550元；2、武装部赔偿维修、装修费用146440元；3、武装部承担本案本诉及反诉诉讼费用。经审理查明：2005年8月16日，武装部（甲方）与严金刚（乙方）签订了《人武部综合楼门面租赁合同》，主要内容：“1、甲方因建综合楼急需资金，乙方一次性租赁综合楼一楼除楼梯间外十五个门面（含靠新城路二层门面）经营权。租赁期限为20年，从2006年1月1日起至2025年12月31日止，20年租金共计55万元，全部抵付工程款。合同期满后，乙方无偿完好无损归还给甲方。2、在国家和军队政策允许的情况下，甲方必须保证乙方的正常经营权利。3、遇国家和军队政策调整，甲方有权提前收回门面经营权，因提前收回门面经营权、房屋改造、拆迁等不能保证乙方租期内经营时，余下的年份和损失面积甲方按拆迁时对外承租金额一次性赔偿给乙方，因不可抗拒的自然灾害或非甲方因素造成乙方的损失，甲方不负责赔偿。4、水表以外水管、电表以外电线由甲方负责维修，保证乙方正常经营。如因乙方的原因需要维修水管、电线时，由乙方负责维修，水表、电表以内部分由乙方负责。5、租赁期间，水电、卷闸门维修、厕所下水道疏通等由乙方负责。租赁期间水、电表如有损坏，由乙方负责更换，但必须经甲方同意登记后，更换正规厂家的产品。6、在承租期限内，如乙方将门面房转租，乙方与租赁房的合同必须经甲方认可，合同内容不得与甲、乙双方签订的租赁合同相抵触、、、、、、”。同日，经武装部同意，严金刚将其承租的所有门面全部转租给曾维峰，并与曾维峰签订了《人武部综合楼门面转让租赁合同》，约定严金刚与武装部签订的《人武部综合楼门面租赁合同》中的权利义务等条款由曾维峰享有和承担，武装部在该转租赁合同上签字盖章予以认可。另查明：1、2016年2月16日中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件要求：2017年6月底前停止对空余房地产租赁、招接待、幼儿教育、农副业生产、医疗合作项目等有偿服务活动。2、2005年10月，曾维峰对门面进行了装修，包括地面铺设瓷板、墙壁仿瓷涂料刷白、水电安装、门面后窗安装防盗网、厕所装修等，装修费用合计136000元。2015年12月，曾维峰对门面进行了防水维修，费用10440元。3、15个门面现在的经营状况：（1）1-3号门面由李新文承租经营渔具店，每月租金3080元，现处于续租未签订书面合同状态；（2）4号门面，由李向春承租经营早餐店，签订的租赁合同于2018年3月8日到期，每月租金为715元；（3）5号门面由李晓燕承租经营小家电生意，现在处于续租未签订书面合同状态，每月租金为330元；（4）6-7号门面由李雪梅承租经营理发店，现处于续租未签书面合同状态，每月租金为1540元；（5）8-9号门面由曹敏承租经营一个小超市，现处于续租未签书面合同状态，每月租金为1540元；（6）10—11号门面由杨连芳承租经营推拿按摩店，现处于续租未签书面合同状态，每月租金为1540元；（7）12号门面由刘俊云承租经营早餐店，门面租赁合同于2018年2月24日到期，每月租金为770元；（8）13号门面2016年8月5号已经退租闲置，退租前每月租金770元；（9）14-15号门面2016年9月30日退租闲置，退租前每月租金1540元。上述事实，有人武部综合楼门面租赁合同书、人武部综合楼门面转让租赁合同书、关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知、人武部租赁合同10份、门面出租情况统计、门面装修合同、收条、领据、费用报销单、以及对扶明忠与唐新建的问话笔录、当事人陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，严金刚与曾维峰签订的《人武部综合楼门面转让租赁合同》经武装部盖章同意，合法有效，本院予以确认。庭审中，双方已经达成合意，曾维峰同意终止履行租赁合同，在2017年12月30日前关停门面交付给武装部，对此本院予以确认。二、关于曾维峰反诉经济损失问题：（1）租赁合同因不可归责于双方的事由解除的，对装饰装修物在剩余租赁期内的残值损失，由双方按照公平原则分担。2005年10月，经武装部同意，曾维峰对承租门面的地面瓷板、墙壁、厕所等进行了装修，武装部在庭审过程中也认可了这一装修事实。至今为止，装修已有12余年，原有装修的价值因使用年限已产生了折旧。同时，该合同的终止履行，是由于国家军队政策的调整所致，而不是因为一方违约所致。因此，对于曾维峰主张的门面装修损失136000元，本院酌定为60000元。（2）在合同中没有明确约定租赁物的维修义务时，应当由出租人承担租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。2015年，曾维峰对门面进行了防水维修，武装部对此事实并无异议。因此，对曾维峰主张的防水维修费10440元，应当由武装部全部承担。（3）合同终止履行后门面预期收益损失问题。现双方在审理过程中已达成合意，2017年12月30日前曾维峰将所有门面关停交付给武装部。门面预期收益从2018年1月1日起开始计算。各门面租金预期收益具体应为：（1）1-12号门面余下的年份从2018年1月1日算起，共计8年，12个门面每月的租金为9515元，96个月门面租金共计913440元。（2）13号门面于2016年8月5日退租闲置，但是曾维峰并未当即将该门面交付给原告武装部，仍属于自己管理，故13号门面在2016年8月5日到2018年1月1日这段时间内的租金损失应由曾维峰自行承担。13号门面余下的年份应从2018年1月1日算起，共计8年，门面每月租金为770元，累计租金为73920元。（3）14-15号门面于2016年9月30日退租闲置，但是曾维峰没有在2016年9月30日后将该闲置的两个门面交付给武装部，仍自己在管理，故14-15这两个门面在2016年9月30日到2018年1月1日这段时间内的租金损失应由曾维峰自行承担。14-15号门面的余下的年份应从2018年1月1日起计算，共计8年，2个门面每月租金为1540元，累计租金为147840元。综上15个门面的预期收益共计1135200元。曾维峰在2005年承租武装部综合楼门面，并一次性支付了20年的租金，合同租期已过大半，一直以来武装部都是严格按照合同履行其出租方的义务，现国家与军队政策调整发生变动，不得不提前收回门面，这并非武装部之意志，因此合同提前终止履行也不能完全归责于武装部。当然，作为承租方的曾维峰对于合同提前终止履行更是无任何过错，必须执行国家政策。根据这一客观事实及公平原则，本院认为武装部、曾维峰对于提前终止合同造成的所有经济损失应当进行分摊。门面租金预期收益1135200元，武装部分摊55%，即624360元。综上，武装部应承担的各项损失共为694800元（60000元+10440元+624360元）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十一条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、从本判决生效之日起终止履行2005年8月16日中国人民解放军湖南省冷水江市人民武装部与严金刚签订的《人武部综合楼门面租赁合同》及严金刚与曾维峰签订的《人武部综合楼门面转让租赁合同》；二、限中国人民解放军湖南省冷水江市人民武装部于本判决生效之日起十日内向曾维峰支付经济损失694800元；如中国人民解放军湖南省冷水江市人民武装部未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。三、驳回中国人民解放军湖南省冷水江市人民武装部的其他诉讼请求；四、驳回曾维峰的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费9300元，反诉案件受理费8000元，合计17300元，由中国人民解放军湖南省冷水江市人民武装部负担9515元，由曾维峰负担7785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  潘 凌人民陪审员  姜菊桃人民陪审员  姜正华二〇一七年十二月十八日书 记 员  罗 陈附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。6、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。