西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初5785号原告：西安御智商业运营服务有限公司。住所地：西安曲江新区芙蓉西路569号曲江壹街******室。法定代表人：李阳，系该公司总经理。委托代理人：余洋，陕西鸿辰律师事务所律师。被告：高春，男，汉族，1982年12月29日出生，籍住山东省章丘市。委托代理人：蒋卫东，陕西朗恒律师事务所律师。原告西安御智商业运营服务有限公司（以下简称御智公司）与被告高春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告御智公司的委托代理人余洋，被告高春的委托代理人蒋卫东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告御智公司诉称：原被告于2014年10月2日签订商铺租赁合同,商铺具体位置为西安市××新区××569“曲江壹街”C栋106#、201#—207#号商铺，租赁期限为五年，从2015年1月1日至2019年12月31日。装修期为90天免租金，不免其他费用。合同约定第一年租金为56832.9元/月，第二年起增加6%，2014年9月10日交纳340997.4元（2015.1.1至2015.6.30）、2015年6月1日支付340997.4元（2015.7.1至2015.12.31），2015年12月1日支付722914.49元（2016.1.1至2016.12.31），第一年分半年付，第二年年付，提前一个月交付下年租金。现被告一直拖欠原告租金619631.97元，并经原告催告后，仍不履行缴纳租金义务，为了减少双方损失，现提出解除合同，按照合同约定原告有权解除租赁合同关系，但被告至今未搬离租赁房屋，导致原告房屋租赁损失，所以被告应当支付占用使用费费直到搬离该商铺。根据合同第六条连续关门可解除合同，押金剩余租金不退。第八条第二款中第8项约定解除后可要律师费、保管费、诉讼费等由乙方承担。第十条违约责任第2款约定未支付租金的按应付费用的日千分之十支付违约金，逾期15日的有权单方终止合同，乙方承担一个月的租金，且押金及剩余租金不退。现原告诉至法院请求判令：1、与被告高春解除商铺租赁合同（未履行租金2311843.75元）；2、被告高春腾出位于西安市××新区××569“曲江壹街”C栋106#、201#—207#号商铺；3、被告高春支付拖欠租赁费619631.97元（暂计算至2017年2月28日）、拖欠租赁费违约金434885.81元、解除合同后违约金63857.44元，以上共计1118375.22元；4、被告赔偿原告承担的律师费94906.6元；5、被告高春支付商铺占用使用费450280.2元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告高春辩称：1、合同中约定涉案房屋的权属均属于原告，房屋产权实际属于陕西香榭有限公司，基于涉案房产产生的相关问题应由香榭公司承担。2、两份合同是原告先有违约行为，致使被告迟延支付房租，由此产生的责任由原告承担，原告并未按照合同约定提供消防环评手续，其直至2015年4月才完成天然气碰口的接入工作，答辩人在承租期间因原告拖欠相关单民工工资以及其它的相关问题导致被告承租的商铺多次被拉闸停电、堵门，商铺门面被贴标语，严重造成被告经营损失，因上述一系列违约行为，致使双方产生严重争议，造成被告迟延交付房租的责任由原告承担。原告解除合同通知并未向答辩人送达，但是因为涉案房屋不符合原被告双方订立合同中约定的房屋用途，相关的环评无法通过，被告签订房屋合同目的无法实现，应予解除，因此产生的责任由原告承担。3、车位推广不到位，即使原告要求被告支付延迟违约金成立，原告要求被告所承担的违约金过高，根据相关法律应该减少。经审理查明，原告御智公司（甲方、出租方）与被告高春（乙方、承租方）于2014年10月2日签订《商铺租赁合同》（合同编号：QJYJ20140000001）,该合同约定：甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方，租赁商铺位于西安市××新区××569“曲江壹街”C栋106#、201#—207#号商铺，建筑面积609.30平方米，乙方租赁用途为餐饮（臻味道）。租赁期限为五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日；合同约定第一年租金为56832.90元/月，从第二年起，租金每年比上一年度增加6%，支付方式为租金第1年为半年支付，第2年起为年付。租金提前一个月支付下一期。即2014年12月1日支付340997.40元（2015.1.1至2015.6.30）；2015年6月1日支付340997.40元（2015.7.1至2015.12.31）；2015年12月1日支付722914.49元（2016.1.1至2016.12.31）……；装修期为90天，自2014年10月1日至2014年12月31日，除租金外，该期间产生的物业、水、电费用及相关法律责任由乙方承担；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖延租金，甲方给予乙方3天宽限期，从第四天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；双方同意按商铺现状交方；合同签订时，乙方向甲方交纳押金56832.90元，如乙方在租赁期间发生损坏房屋设施及拖欠水、电、暖、物业费租金等费用、乙方须承担赔偿金及违约金的，甲方有权自押金中直接扣除，且乙方应七日内予以补足，合同期满时，剩余押金无息返还；甲方租赁给乙方的商铺确保消防等手续完备，乙方接房后二次消防验收由乙方自行负责时，甲方予以配合。乙方在租赁期限内需要自行报批天然气公司碰口申请，费用自理。乙方办公及商业经营所有手续（包含但不限于：特行手续、门头报批手续、环境评估手续、装修及消防二审手续等），均由乙方自行办理，费用自理；无论何种原因本合同解除或终止，乙方都必须在合同解除或终止之日起3日内将租赁商铺按甲方交房现状归还甲方，否则甲方有权自行处理租赁商铺的物件（装修装饰及设备均不予补偿），由此产生的保管费/搬运费/诉讼费等费用由乙方自行承担；乙方未按约定支付租金及/或合同第五条约定应由乙方承担的其他费用（包括及时补足保证金），则每项违约逾期一日按承应付费用千分之十向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金，且押金及剩余租金不退。如果乙方不能按约定交纳租金的，甲方有权在催告两次并预先通知后用停水/停电等方式催缴，因停水停电造成的乙方损失均由乙方自行承担。合同签订后，被告高春于2014年9月10日向原告支付租金340997.40元、2016年5月17日支付租金351994.80元，2016年5月25日交纳22万，2016年5月26日交纳9万，之后租金再未交纳。被告还收取了原告交纳的一个月房租作为押金。2016年10月12日，原告向被告发出催告函，催告函称原告应于2015年12月1日起缴纳18个月租金1063911.84元，但已逾期达497天，每日滞纳金为应缴未缴租金的百分之一，截止2016年10月12日止为3964708.58元，如不尽快缴纳，逾期超过15天，原告将解除与被告之间的租赁合同。同年10月14日，原告再次向被告发出催告函，催告函称被告未按时交纳18个月的房租1063911.84元已逾期499天，催告被告尽快交纳，否则原告将解除与被告之间的租赁合同。上述催告函均被张贴于被告经营的店铺门口，被告否认收到上述催告函。原告为实现债权支付律师费94906.6元，已提交委托代理合同及增值税专用发票。被告提交陈刚证人证言，以证明承租的房屋存在天然气引进迟延不具备使用条件，因原告拖欠民工工资致使承租商铺在经营期间多次被拉闸停电、被堵门无法经营及环评手续不齐备等违约事实。另查明，陕西香榭实业有限公司曲江壹街建设工程于2014年8月18日取得西安市公安消防支队核发的《建设工程竣工验收消防备案凭证》（西公消竣备字[2014]第0062号）。2015年4月14日曲江壹街建设项目取得《西安市环境保护局曲江新区分局关于曲江壹街建设项目竣工环境保护验收的批复》（西曲环验[2015]3号），同意曲江壹街建设项目通过环境保护竣工验收。再查明，被告方还提交陈刚名下建行卡银行流水，屈鑫、张静名下银行流水，以证明高春将9万元支付陈刚后，陈刚将包含9万元在内的营业款分别转给屈鑫、张静，随后屈鑫、张静再将钱款转账至周艳丽名下，原告对被告方该组证据不予认可。以上事实，有《商铺租赁合同》、收款收据、民生银行对账单、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《西安市环境保护局曲江新区分局关于曲江壹街建设项目竣工环境保护验收的批复》及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告之间《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同关系合法有效应受法律保护。原告依约履行交付承租物的合同义务，被告未按约定支付租金构成违约，经原告催告后被告仍未按期交纳房租以实际行为表明不履行合同主要义务，原告据此于2017年3月14日向法院提起诉讼，被告亦同意解除合同，故本院对于原告提出解除原被告双方租赁合同的诉请予以支持，租赁合同自原告提起诉讼之日起解除。关于被告支付至陈刚名下的9万元房租，被告方证据仅能证明陈刚向屈鑫、张静转款及屈鑫、张静向周艳丽转款的事实，但无法直接证明上述款项中包含高春所交付的9万元，被告方证据不能直接证明其辩解，被告应承担不利的后果。被告应立即腾出涉案商铺并向原告支付截止起诉之日的租金619631.97元。因原告未就被告逾期支付租金行为及解除合同后给其造成的损失提交证据，且原告所出租房屋在双方签订租赁合同时尚未取得所在项目的环境保护竣工验收手续，原告本身亦具有过错，本院结合合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，对于原告主张的违约金的计算标准，本院依法予以调整为以年利率6%上浮50%计算为宜，经核算为93749元，对原告要求支付违约金的诉请，本院部分予以支持。原、被告之间的房屋租赁合同解除后，双方再无合同关系，原告主张被告未腾房给其造成的占用费损失与本案不属同一法律关系，故本案依法不予涉及。关于原告主张律师费一节，因双方对律师费的承担有明确约定，但考虑到原、被告均具有过错，故对于原告该主张，本院认定为由被告承担60%即56943元为宜，原告所收取房屋押金亦按此比例退还被告并从总金额中予以扣减。故被告应向原告支付租金619631.97元、违约金93749元、律师费56943元，合计770324元，扣减退还被告的40%房屋押金22733元后实际退还原告747591元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条，第二十九条之规定判决如下：一、被告高春在本判决生效后立即腾出位于西安市××新区××569“曲江壹街”C栋106#、201#—207#号商铺。二、被告高春应于本判决生效之日起十日内向原告西安御智商业运营服务有限公司支付747591元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费36908元，由原告承担19930元，由被告承担16978元。鉴于原告已预付，故被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘 洁人民陪审员 刘 波人民陪审员 吕彩玲二〇一七年十一月二十三日书 记 员 李 静打印：扈艳红校对：马小倩2017年月日送达