上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初17751号
原告：杜久超，男，1980年6月28日生，汉族，住上海市松江区。
原告：王潇，女，1981年4月24日生，汉族，住天津市。
委托诉讼代理人：杜久超(系原告王潇配偶)。
被告：周文婕，女，2001年2月28日生，住上海市徐汇区。
法定代理人：陈莹婴(系被告周文婕之母)，1974年4月25日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：许丹丹，上海申伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。
原告杜久超、王潇与被告周文婕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序于2016年11月23日、2017年2月17日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2017年4月12日再次公开开庭进行了审理。原告杜久超(暨原告王潇的委托诉讼代理人)、被告周文婕的委托诉讼代理人许丹丹三次到庭参加了庭审，被告周文婕的委托诉讼代理人马文斌到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告杜久超、王潇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年6月19日签订的《房地产买卖(含居间)协议》中确定的房屋买卖合同关系；2、被告向原告双倍返还定金剩余部分的200,000元；3、被告赔偿原告房屋差价损失2,200,000元。审理中原告变更第3项诉讼请求为：被告赔偿原告房屋差价损失2,640,800元；并增加诉讼请求4、被告按照每月6,000元的标准承担原告于2016年10月20日至2017年4月19日房屋租金费用36,000元。事实和理由：2016年6月19日，原告通过案外人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“居间方”)居间介绍向被告购买位于上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)并签订《房地产买卖(含居间)协议》一份，被告周文婕的法定代理人陈莹婴同时向原告和居间方出示被告周文婕的父亲周家杰出具的公证授权委托书一份，证明陈莹婴有权代理被告出售涉案房屋。协议签订后，原告按约支付定金20万元，后经原告多次催促，被告承诺于2016年9月28日配合原告办理《上海市房地产买卖合同》的网签手续。2016年9月7日，被告以周家杰已撤回公证授权委托书为由要求解除合同，并于2016年9月24日单倍返还定金20万元。根据双方合同约定，被告单方违约应双倍返还定金。现本市房屋大幅涨价，被告的违约给原告造成巨大经济损失，故原告诉至本院提出如上诉请。
被告周文婕辩称,同意解除《房地产买卖(含居间)协议》中确定的房屋买卖关系，不同意原告的其余诉讼请求。理由：1、被告是未成年人，依法应当由其父母(即周家杰与陈莹婴)为其利益共同来处分财产，上述协议系陈莹婴于2016年6月19日单方订立，而周家杰于2016年5月12日已经取消了对陈莹婴的授权；2、《房地产买卖(含居间)协议》不存在可交易性，协议第七条约定的买卖关系成立仅指双方有买卖的意思表示，但对房屋交付和付款的时间均未作出明确约定，不具备房地产买卖合同的基本要素，双方尚未达成房屋买卖合同，应当互不追究违约责任。即使认定被告违约，根据法律规定，被告应承担的责任不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案《房地产买卖(含居间)协议》约定的被告违约应承担的责任为双倍返还定金，故原告主张的损失没有依据。此外，一方违约后，另一方应当采取积极的措施阻止或者减少损失，原告应当另行购置房屋以减少或者防止损失扩大。
经审理查明：被告周文婕系未成年人，其父周家杰(曾用名周明)，其母陈莹婴。
涉案房屋的权利人为被告周文婕，房屋建筑面积238.70平米。
2016年3月11日，周家杰出具委托书一份，载明其作为被告的父亲同意/决定出售被告名下的涉案房屋，并委托陈莹婴为代理人，代理权限为：代为签订定金协议；代为签订、修改、解除房地产买卖合同；代为办理房地产转移登记；代为收取房价款等。陈莹婴在代理权限内就上述房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可，上述委托期限自本委托书签署之日起至2018年3月11日止。同日，上海市东方公证处出具(2016)沪东证字第10498号公证书，载明：兹证明周家杰于2016年3月11日来到我处，在前面的《委托书》上签名，该签名行为属实。
2016年6月19日，原告杜天超、王潇作为乙方(承购方)与被告周文婕(代理人：陈莹婴)作为甲方(出售方)在居间方的居间介绍下签订《房地产买卖(含居间)协议》一份，约定：1、原告向被告购买涉案房屋，建筑面积238.70平方米，房屋总价680万元，乙方于签订本协议时支付甲方定金20万元，于双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付40万元，于2016年12月31日之前支付144万元，于银行发放贷款后支付471万元，于甲方将房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日支付5万元；2、双方应于2017年2月28日之前至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续；3、甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起90天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》；4、若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金。合同另对其他事宜进行了约定。陈莹婴作为被告的法定代理人在协议落款处签字确认。协议签订后，原告向被告支付定金20万元。
2016年9月7日，经居间方协调，原、被告定于2016年9月28日签订网签版《上海市房地产买卖合同》。
2016年9月7日，陈莹婴作为被告的法定代理人以周家杰已于2016年5月12日取消对陈莹婴的授权、房屋买卖无法继续交易为由告知居间方要求解除《房地产买卖(含居间)协议》。2016年9月19日，陈莹婴以电子邮件形式向原告发出解除协议，原告同意解除房屋买卖合同关系，但双方未就解除合同的后果达成一致意见。此外，陈莹婴与居间方工作人员于2016年9月17日的微信联系记录中载明，周家杰要求以900万元出售涉案房屋。
2016年9月24日，被告返还原告定金20万元。
另查明，2016年5月12日，周家杰出具声明书一份，载明：其于2016年3月11日授权陈莹婴代为办理出售被告周文婕名下涉案房屋的《委托书》并办理了公证，现周家杰决定终止该委托。次日，上海市东方公证处出具(2016)沪东证字第23222号公证书一份，载明：兹证明周家杰于2016年5月12日来到我处，在前面的《声明书》上签名，该签名行为属实。
审理中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对涉案房屋在2016年6月19日至2016年9月7日期间的差价进行评估。评估单位于2017年1月16日出具《评估报告》，评估意见为：涉案房屋在2016年12月5日的市场价值为952.80万元。
针对上述《评估报告》，原告提出异议认为，涉案房屋所在小区在2016年9月的平均单价是5.50万元-6.50万元之间，评估价格严重低于市场价。被告则提出异议认为，1、该报告所采用价值时点不当，根据原告委托内容，报告采取的价值时点应为2016年9月7日；2、房屋价值被严重高估，理由：(1)采样较少，不具有客观性，(2)涉案房屋存在群租，价格相对普通房屋偏低，(3)涉案房屋同一小区面积相似房屋近期成交价仅668万元；3、评估人员未经实地考察，评估程序失当。针对原、被告的上述异议，评估单位述称，1、评估单位确实存在工作失误，该2016年12月5日价值仅作测算验证使用，修正评估结果为：涉案房屋在2016年9月7日的市场价值为944.08万元；2、对于原、被告提出的评估价格的标准问题，评估单位系经过调研房屋所在小区内户型产品、查阅成交案例的基础上，考虑建筑面积、平面格局、层高、楼幢位置、案例成交时点等因素，进行综合修正，得出估价对象的客观市场价值；3、评估单位自2016年12月上旬起多次与被告联系，要求入户踏勘，但未得到明确答复，故自行前往涉案房屋处进行了踏勘测量，并拍摄了相应照片；4、评估价格中未考虑出租因素，存在租赁备案的房屋确实会损害房屋价值，但涉案房屋的租赁合同未经备案登记。
审理中，被告述称原、被告尚未构成房屋买卖合同关系，理由是双方签订的《房地产买卖(含居间)协议》中对交房时间未约定、对付款时间约定模糊，缺乏房屋买卖合同的基本要素。双方没有达成买卖意向原因是双方对交付时间未能达成一致。
以上事实，有房地产买卖(含居间)协议、定金转付书、中国光大银行电子回单、证明、微信记录、转账汇款对账单、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、公证书、委托书、声明书、房地产估价报告以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为,本案被告系未成年人，由其父母即陈莹婴、周家杰代理民事活动。即便此前陈莹婴已丧失周家杰的授权，但在陈莹婴代为处分涉案房屋并与两原告签订《房地产买卖(含居间)协议》时，其仅向两原告出示过周家杰的授权委托书及相应公证，两原告有理由相信陈莹婴具有代理权，故原、被告之间签订的《房地产买卖(含居间)协议》依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于该协议是预约还是本约的问题。本院认为预约合同是对交易事宜的初步确定，为签订正式的本约合同作准备。合同或者协议内容包含了房屋买卖的主要内容，应按照本约予以处理。本案中，双方签订的《房地产买卖(含居间)协议》对于交易房屋的具体坐落、面积、房价款、付款方式、违约责任、过户时间等均进行了约定，已经具备了买卖合同的主要条款，而且双方在协议中明确约定了双方签署上述协议后买卖关系成立，签订网上备案合同系为办理交易过户手续所需。故本院认定本案原、被告之间的《房地产买卖(含居间)协议》应为本约。关于被告主张协议对交房时间未约定以及对付款时间约定模糊的问题。本院认为，合同生效后，当事人就相关内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。审理中，被告述称双方对于交房时间进行过协商但未能达成一致意见，但其未提供相关证据予以证明，故被告关于双方未能履约的原因在于交房时间未能确定的主张，本院不予认可。其次，即便协商不成，关于交房，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力，现原、被告双方明确约定了办理过户的时间，房屋过户至原告名下，房屋所有权即已转移，原告可基于所有权随时要求被告交房；关于双方约定以贷款形式支付的4,710,000元购房款，根据交易习惯，原告应于2017年2月28日办理过户手续之前办妥贷款审批手续，银行在双方完成过户手续后的合理时间内将贷款金额支付至被告账户。故对于被告的以上辩称意见，本院均不予支持。
原告关于合同解除的诉讼请求。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告在合同履行过程中，就合同解除已协商达成一致，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案被告以周家杰已撤销对陈莹婴的授权为由明确表示不同意与原告继续履行《房地产买卖(含居间)协议》，其行为构成根本违约，应当承担违约责任。现被告已向原告单倍返还定金20万元，故原告要求被告双倍返还剩余定金20万元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。
关于原告认为双倍返还定金不足以弥补其损失，要求被告赔偿房屋差价损失的主张。根据相关司法解释的规定，合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。本案中，原、被告于2016年6月19日签订《房地产买卖(含居间)协议》后，房地产市场价格快速上涨，被告拒绝按约出售房屋，必然给原告造成较大损失。根据房地产估价报告，截至2016年9月7日被告提出解约，涉案房屋溢价为2,640,800元，责令被告双倍返还定金尚不足以弥补原告受到的损失，故本院依据双方的过错程度及合同履行程度，结合房屋市场价值等情况，酌情确定被告在双倍返还定金之外另行赔偿原告损失112万元。原、被告双方虽对房地产估价报告的结论提出异议，但未向法院提供充分有效的证据予以证明，故对双方所提异议，本院不予采信。
至于原告主张的房屋租金费用，基于酌定的赔偿数额已综合考虑原告的相关损失，故不再另行支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、第十四条、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：
一、原告杜久超、王潇与被告周文婕于2016年6月19日签订的《房地产买卖(含居间)协议》所确定的位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同关系解除；
二、被告周文婕于本判决生效之日起十日内向原告杜久超、王潇双倍返还剩余定金200,000元；
三、被告周文婕于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜久超、王潇损失1,120,000元；
四、驳回原告杜久超、王潇的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29,809.60元，财产保全申请费5,000元，鉴定费23,600元，合计诉讼费58,409.60元，由原告杜久超、王潇负担23,524.60元(已付)，由被告周文婕负担34,885元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 张若雪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第十二条第一款十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
……
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第十六条第一款未成年人的父母是未成年人的监护人。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。