广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
2017）粤01民终21070号
上诉人（原审被告）：蓝兹睦，男，1983年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：吴汝庆，广东星凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：詹秋署，男，1973年6月28日出生，汉族，住广东省饶平县。
被上诉人（原审原告）：冯秀芬，女，1973年12月26日出生，汉族，住广西桂平市。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：张建兴，广东锐锋律师事务所律师。
原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人：李耀智，该公司华南总裁。
委托诉讼代理人：陈宇平、何恺鹏，均为该公司职员。
上诉人蓝兹睦因与被上诉人詹秋署、冯秀芬、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
蓝兹睦上诉请求：撤销一审判决第三项，改判我不需支付詹秋署、冯秀芬违约金79000元，并由詹秋署、冯秀芬承担本案诉讼费。事实和理由如下：一、一审法院认为未办理涂销抵押手续导致过户交易未能进行的原因完全在于我没有事实基础和法律依据。1.一审法院已经查明我已申请提前还贷，并获知需至2017年7月16日才能领取银行出具的涂销抵押材料。我同时将上述情况告知了詹秋署、冯秀芬。故上述事实证明我已经依约申请办理了提前还款手续，但詹秋署、冯秀芬于2017年5月18日就向一审法院提起诉讼，要求解除双方于2017年4月20日签订的房屋买卖合同，此时还没到银行出具涂销证明材料的时间。因此，一审有关我“一直未办理涂销抵押手续导致过户交易未能进行”的认定是错误的。2.涉案合同没能继续履行的根本原因是中原公司对公积金贷款时间的虚假承诺，误导了双方基于房屋买卖合同而产生的预期，我主观上不存在过错。由于我需要以涉案房屋的售房款来支付我另购房屋的首期款，两者需要无缝对接，故我非常重视贷款的时间，我妻子在与中原公司业务员的微信中也特意强调了在合同签订后两、三个月能不能完成贷款的问题，在得到中原公司肯定的回答后我才签订合同的。后来发现中原公司的上述承诺根本无法完成，詹秋署、冯秀芬办理公积金贷款时间过长，导致我方换房目的无法实现，致使本案买卖交易没有继续履行的可能性，这是因为中原公司的误导而非我的过错，故我也是本次交易的受害者。二、综合本次房屋交易的背景和双方的主客观原因，实际上买卖双方对于本次交易失败均无过错，一审把合同解除的全部责任都归于我，并判令我支付违约金79000元显失公平。即使我需要赔偿詹秋署、冯秀芬由于交易失败而产生的部分损失，那么也需要综合考虑双方的主观过错程度和本案发生的背景，由双方共同分担。一审判决的违约金79000元金额太高，希望二审法院进行调整。
被上诉人詹秋署、冯秀芬共同答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律清楚，请求驳回蓝兹睦的上诉请求。
原审第三人中原公司述称：蓝兹睦的上诉请求与我公司无关，我公司不发表意见。我公司没有发表虚假承诺。事实上，蓝兹睦在签约后根本没有配合我公司及詹秋署、冯秀芬办理按揭贷款申请手续。
2017年5月18日，詹秋署、冯秀芬向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令：⒈解除詹秋署、冯秀芬与蓝兹睦于2017年4月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；⒉蓝兹睦向詹秋署、冯秀芬返还已支付的定金2万元；⒊蓝兹睦向詹秋署、冯秀芬支付违约金79000元；⒋蓝兹睦赔偿詹秋署、冯秀芬损失暂估10万元（具体以法院委托的评估机构鉴定为准）；⒌本案诉讼费由蓝兹睦负担。
一审法院经审理查明：据不动产登记信息记载：广州市海珠区聚德路56号905房产权人为蓝兹睦，建筑面积46.0733平方米，于2013年5月7日登记抵押权人为中国建设银行股份有限公司广东省分行。
2017年4月20日，詹秋署、冯秀芬通过中原公司向蓝兹睦购买上述房屋，三方签订《中介服务三方协议》。同时，詹秋署、冯秀芬与蓝兹睦签订《存量房买卖合同》，约定：詹秋署、冯秀芬以79万元向蓝兹睦购买上述房屋，付款方式为涂销抵押按揭付款，在签订合同时支付定金2万元，另55万元由詹秋署、冯秀芬申请银行按揭贷款来支付；詹秋署、冯秀芬应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续；产权转移登记约定按本合同有关规定执行；蓝兹睦不能按约定出售房屋，应当向詹秋署、冯秀芬支付该房产成交价的10%作为违约金，并退回已收的全部费用；詹秋署、冯秀芬不能依约购买房屋，应当向蓝兹睦支付该房产成交价的10%作为违约金等。
同日，詹秋署、冯秀芬与蓝兹睦又签订《补充协议》，约定：詹秋署、冯秀芬帮蓝兹睦赎契（还银行贷款），双方签订存量房买卖合同后，蓝兹睦在5天内向银行申请提前还贷款；在银行通知蓝兹睦办提前还款当天，双方一齐去银行办理提前还款手续，涂销抵押所产生的一切费用由蓝兹睦负责；詹秋署、冯秀芬帮蓝兹睦办理提前还款的24万元（包含定金）作为首付，在办妥手续当天，蓝兹睦开具22万元收据；蓝兹睦取得涂销抵押证明后，应及时通知中介方，预约了缴税号后，由中介方通知双方到房管局办理过户递件手续等。
签约时，詹秋署、冯秀芬还提出以公积金贷款方式向蓝兹睦支付房款，蓝兹睦无异议（但蓝兹睦在本案庭审中表示同意詹秋署、冯秀芬公积金贷款的前提是该贷款可以在2、3个月内完成）。
签约当天，詹秋署、冯秀芬向蓝兹睦支付了定金2万元。之后，蓝兹睦向其贷款银行申请提前还款，并获知需至2017年7月16日后才能领取银行出具的涂销抵押材料。蓝兹睦同时将该情况告知了詹秋署、冯秀芬。
2017年4月25日、26日，詹秋署、冯秀芬先后两次到蓝兹睦家里协商过户及贷款等事宜。蓝兹睦当场表示因涂销后过户所需的时间，再加上买方公积金贷款的时间，起码需要5个多月，故中介当初说整个交易时间不超过60天的承诺，根本不可能实现；而其另外相中房屋的业主只给其3个月的筹资付款时间。蓝兹睦还表示若詹秋署、冯秀芬喜欢该小区，可帮忙詹秋署、冯秀芬找其它房源。
2017年5月1日，中原公司向詹秋署、冯秀芬和蓝兹睦发出短信，征询双方可否在5月2日办理网签和公积金贷款手续。但蓝兹睦没有回应。
2017年5月9日，詹秋署、冯秀芬向蓝兹睦发出《催告函》，要求蓝兹睦在收到函件日起5日内办理网签、银行按揭贷款及交易过户等手续，逾期将按约定要求蓝兹睦返还定金及承担违约责任。但蓝兹睦认为因申请提前还款及涂销原来的抵押需要2个月的时间，然后才能过户，故该“5日内办理过户”根本做不到。
之后，詹秋署、冯秀芬与蓝兹睦无法协商，遂提起本案一审诉讼。
一审法院认为：詹秋署、冯秀芬与蓝兹睦经协商后，自愿签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，合约合法有效。当事人均应严格履行合约内容。詹秋署、冯秀芬现主张因蓝兹睦违约一直不办理涂销过户手续，导致合同无法履行，应承担违约责任。蓝兹睦否认违约，辩称是因为受到中原公司的欺骗，误信能在3个月内完成所有交易，但实际上无法完成，因而责任全在中介方。对此，一审法院认为，关于过户时间，双方在《存量房买卖合同》中并未约定，而《补充协议》约定了“蓝兹睦取得涂销抵押证明后，应及时通知中介方，预约了缴税号后，由中介方通知双方到房管局办理过户递件手续”的内容，故该过户时间应在蓝兹睦办妥涂销抵押之后。而《补充协议》又约定“詹秋署、冯秀芬帮蓝兹睦赎契，双方签订存量房买卖合同后，蓝兹睦在5天内向银行申请提前还贷款；在银行通知蓝兹睦办提前还款当天，双方一齐去银行办理提前还款手续”。现蓝兹睦虽然已举证证明其已在约定的时间内向银行申请提前还款，但是，从之后的查明事实，反映蓝兹睦在获悉拿到涂销证明需要2个月时间，再加上办理过户手续后才能让詹秋署、冯秀芬申办公积金贷款，前后耗时近6个月，在时间上无法与其另外购买房屋进行对接，因而一直拖延办理提前还款手续；之后詹秋署、冯秀芬发函要求办理下一步手续时蓝兹睦也未配合协助，直至詹秋署、冯秀芬提起本案一审诉讼。可见，蓝兹睦已以实际行动表明其已不再履行主要义务。因此，现詹秋署、冯秀芬要求解除合同及退还定金2万元，一审法院予以支持。关于违约责任，蓝兹睦辩称因合同约定“詹秋署、冯秀芬应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续”，而詹秋署、冯秀芬未在约定的时间内申请贷款，故詹秋署、冯秀芬违约在先。由于在二手房交易中，买受人以按揭贷款方式支付房款，须以二手房已过户为前提。而本案一审中，正是因为蓝兹睦一直未办理涂销抵押手续导致过户交易未能进行，原因完全在于蓝兹睦。因此，蓝兹睦的该辩解不能成立。蓝兹睦应承担合同不能履行的违约责任。根据合同中“蓝兹睦不能按约定出售房屋，应当向詹秋署、冯秀芬支付该房产成交价的10%作为违约金”的约定，詹秋署、冯秀芬要求蓝兹睦支付违约金79000元，有理，可予支持。至于詹秋署、冯秀芬要求赔偿损失，与其要求蓝兹睦支付违约金，属于重复主张权利，且詹秋署、冯秀芬亦未举证证明其因蓝兹睦违约所导致的损失，故该项诉请，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年9月12日作出如下判决：一、解除詹秋署、冯秀芬与蓝兹睦于2017年4月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、蓝兹睦在本判决生效之日起10日内向詹秋署、冯秀芬退还定金2万元；三、蓝兹睦在本判决生效之日起10日内向詹秋署、冯秀芬支付违约金79000元；四、驳回詹秋署、冯秀芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11700元，由詹秋署、冯秀芬负担1170元，由蓝兹睦负担10530元。上述一审受理费已经由詹秋署、冯秀芬预交，詹秋署、冯秀芬同意由蓝兹睦在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给詹秋署、冯秀芬。
本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。蓝兹睦在二审中述称：我与中原公司口头协商的卖房条件是3个月内要搞定，中原公司也是与买方沟通过，买方才过来签约的，但我不清楚中原公司有无欺骗买方；签约时买卖双方及中介方均在场，中原公司当时口头说45至60日可以办完整个贷款，我能拿到钱，当时买家在现场，也是默认的；因为我对合同不太了解，涉案合同是格式合同，我也忽视了，所以没有在合同中明确约定上述卖房条件。被上诉人詹秋署、冯秀芬及原审第三人中原公司均不确认蓝兹睦上述说法。另外，蓝兹睦在二审中还有如下陈述：⒈2017年4月26日晚上，买方到我家看房走后，我打电话联系中介，中介说从网签到贷款完成时间是5个月，我方很震惊，因为这与中介之前说的3个月相差太大，但当时我没有说不卖。第二天我找买方协商，说中介存在欺骗，我方继续履约的前提是按签约时约定，后来因为中介方出现问题，我不敢往下走了。⒉我没有配合詹秋署、冯秀芬办理按揭贷款手续和网签，因为我已申请提前涂销抵押，但中介告诉我要6个月才能贷款，我想解决贷款后才继续履行，故我要求对方给予承诺才继续办理，后面对方起诉解除合同了。⒊涉案合同没有继续履行的原因是中介对我的承诺无法兑现。如果在不考虑时间的情况下，我方配合办理网签、贷款手续，本案交易是可以继续履行下去的，但是由于中介说要6个月时间，我认为时间太长会导致我无法换房，所以我就不会继续下面的流程。我卖房的目的就是为了换房，要求贷款一定要快，现在实现不了，所以我不卖房了。我买不了房了，也不需要卖房了。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。故对于各方当事人均无提出上诉的一审相关判决，本院不作审查并予以维持。针对蓝兹睦的上诉，二审争议焦占在于蓝兹睦是否应向詹秋署、冯秀芬支付违约金79000元。对此，具体分析如下：
涉案合同及补充协议系当事人经协商后自愿签订，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。根据现有证据、各方诉辩意见及一审查明事实，可以认定如下事实：詹秋署、冯秀芬已依约支付了2万元定金，蓝兹睦亦已申请提前还贷，此后，涉案房屋买卖交易未能继续进行，詹秋署、冯秀芬在协商未果的情况下提起本案诉讼，要求解除合同等。据此，虽然詹秋署、冯秀芬提起一审诉讼的时间（即2017年5月18日）确实是在蓝兹睦告知的银行出具涂销抵押材料的时间（即2017年7月16日）之前，一审法院有关“蓝兹睦一直未办理涂销抵押手续导致过户交易未能进行”的认定与事实不符，本院依法对此予以纠正。但鉴于蓝兹睦经中原公司短信征询意见及詹秋署、冯秀芬发函催告，均不配合詹秋署、冯秀芬办理后续手续，一审法院据此认定蓝兹睦已经以实际行动表明其已不再履行主要义务，合理有据。蓝兹睦在二审中亦明确表示其因认为完成交易时间过长，不能实现其换房目的，所以不卖房了，故在此情况下，一审法院最终认定造成本案交易未能继续履行的根本原因在于蓝兹睦，并在判令支持了詹秋署、冯秀芬要求解除合同的诉请的基础上，判令蓝兹睦依约向詹秋署、冯秀芬支付涉案房屋成交价的10%即79000元的违约金，符合合同约定，本院予以维持。
虽然蓝兹睦上诉称涉案交易不能继续履行是因中原公司的虚假承诺及误导，并在二审中进一步述称其在签约时提出的卖房条件是三个月内搞定，而中原公司亦给予口头承诺，且詹秋署、冯秀芬亦在签约现场予以默认，但中原公司否认其有作出相关口头承诺，詹秋署、冯秀芬对此亦不予确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果，蓝兹睦在詹秋署、冯秀芬及中原公司均不确认其上述陈述意见的情况下，应举证证明其主张，但一方面，蓝兹睦已提交的证据包括微信往来情况，只能证明蓝兹睦曾就交易时间与中原公司工作人员进行沟通，并不足以证明詹秋署、冯秀芬对此清楚并同意，另一方面，涉案合同及补充协议中并没有对完成整个交易的时间进行明确的约定，故此，蓝兹睦现有举证并不足以证明其上述上诉意见，相应的不利后果应由蓝兹睦承担，对于蓝兹睦以此为由主张其无需承担79000元违约金的上诉请求，本院予以驳回。至于蓝兹睦上诉主张的中原公司对公积金贷款时间有虚假承诺存在误导的问题，属于蓝兹睦与中原公司之间的沟通问题，与本案审查的买卖双方之间的房屋买卖合同关系分属不同法律关系，蓝兹睦以此为由不同意向詹秋署、冯秀芬支付违约金，缺乏理据，本院不予采纳。蓝兹睦上诉主张违约金过高，要求调整，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，审查一审法院虽存在部分认定事实错误，本院依法予以纠正；但一审查明事实基本清楚，适用法律正确，处理结果亦无不妥，仍可予维持。蓝兹睦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1775元，由上诉人蓝兹睦负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十二月二十五日
书记员 梁少欣