贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初1176号原告：凡晓雨，女，1990年1月17日出生，土家族，无业，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：谭森，黔东律师事务所律师，特别授权。被告：龚胜林，男，1966年6月7日出生，汉族，铜仁黄氏民商委托服务有限公司员工，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：饶维华，男，系铜仁黄氏民商委托服务有限公司副总经理，特别授权。原告凡晓雨与被告龚胜林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凡晓雨委托诉讼代理人谭森、被告龚胜林委托诉讼代理人饶维华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凡晓雨向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《金碧湾小区住房认购书》；2.判令被告向原告双倍返还定金人民币（以下币种均为人民币）200000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月28日，原、被告双方签订了《金碧湾小区住房认购书》，约定被告将其在铜仁市碧江区××街道办事处新华村唐家湾开发建设的金碧湾小区二期C栋302房出卖给原告，合同约定房屋单价为2280元/m2，房屋面积为128m2，总价291840元。双方还约定原告在签订合同时向被告支付定金100000元，2015年之前交房等。�同签订后，原告向被告支付了100000元定金，但被告未按照约定与原告签订《商品房买卖合同》，也未在合同约定的期限向原告交付房屋。经原告与被告电话沟通，被告均以各种理由拒绝履行合同。后来，原告通过了解涉案工程已被辖区的河西街道办事处认定为违法建筑，原告就此询问被告，被告予以否认。2017年4月29日，被告通过短信告知原告解除合同。原告认为被告的行为构成违约，且有严重过错责任，故诉至人民法院，请求人民法院判决支持其诉讼请求。被告龚胜林辩称，铜仁市碧江区××街道办事处新华村唐家湾开发建设的金碧湾小区二期项目合法有效。原、被告双方签订的《金碧湾小区住房认购书》应当解除，原告未按约定支付购房款，故不同意返还原告200000元，对原告的诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院�织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告出示的《金碧湾小区住房认购书》、《收据》，拟证明原、被告签订商品房认购协议，原告按照约定支付了100000元定金，被告未能按照约定于2015年交付房屋。被告对上述证据的真实性没有异议，但原告缴纳的100000元在双方签订合同时已经转为购房款，原告主张定金不成立，原告没有按照合同约定支付第二期购房款50000元，已构成违约。经查，双方对于《金碧湾小区住房认购书》、《收据》的真实性无异议，故对上述证据予以采信。对于原告缴纳的100000元是否属于定金的问题，《金碧湾小区住房认购书》第二条明确约定该笔款项的性质为定金，故对被告的质证意见本院不予采纳。2、原告出示的《照片》，拟证明被告修建的房屋为违法建筑。被告质证认为对该证据的真实性有异议，且不能以此证明被告修建的房屋属于违法建筑。经查，原告向被告购买的房屋位于原告出示的编号为10的照片楼上，该照片房屋墙上虽印刷有“此房属违法建筑禁止买卖否则后果自负。河西街道办事处宣”字样，但不清楚照片拍摄时间以及无其他证据佐证河西街道办事处将该房屋认定为违法建筑，故对该证据本院不予采信，对被告的质证意见本院予以采纳。3、被告出示的协议书、碧江区人民政府碧府土[2012]57号批复文件、国有土地使用证、规划许可证、铜仁市房屋建筑工程放线记录、贵州丰伟环境检测评估有限公司检测报告，拟证明案外人姚冬云通过出让方式在碧江区××街道办事处新华村田湾处取得了每户120m2的土地，被告与案外人姚冬云等六人签订协议，由被告在上述土地上修建房屋，该房屋建设项目用地经政府批准并办理了土地使用证及建设规划许可证，经住建部门定位放线后修建，房屋修建好后经检测机构检测评定各项结构指标达到设计要求。原告质证认为被告个人不具有房屋建造施工资质，也不具备房屋销售资质，且被告修建的房屋超出规划面积和层数，被认定为违法建筑，且检测报告的结论并非合格，房屋验收需要质监部门的验收备案，该机构不具备房屋验收资质。经查，被告修建房屋的用地系案外人姚冬云等六人通过出让方式取得的建设用地，并分别取得了国有土地使用证及规划许可证。经被告与姚冬云等六人协商后，由被告在姚冬云等六人取得的土地上统一修建房屋，将修建好的房屋返还部分给姚冬云等六人后，其余房屋由被告对外出售。被告修建的房屋是否合格应当以建设工程竣工验收为依据，被告提交的检测报告仅系对金碧湾�期工程的主体结构质量进行检测，不能达到其认为建筑房屋质量合格的证明目的，故除了该检测报告外的其他证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月20日，碧江区人民政府碧府[2012]57号文件批复，姚冬云等八户以出让方式在碧江区××街道办事处新华村田湾处每户获得120m2共计960m2的住宅用地。同年2月30日，被告与姚冬云等六户签订《协议书》约定，由姚冬云等六户将通过出让方式取得的住宅用地交于被告修建房屋，被告将房屋修建好以后，向姚冬云等六户返还部分房屋。2013年11月28日，原、被告签订《金碧湾小区住房认购书》约定，原告向被告购买其开发建设的金碧湾小区二期项目C栋302号房，房屋面积128m2，单价2280元/m2，总价291840元。同时约定，原告在双方签订协议时向被告支付定金100000元。付款方式约�为分期付款，签订协议当日支付100000元，房屋主体完工时支付50000元，交房时支付50000元，其余91840元办理房产证时支付。房屋交付时间约定为2015年前。原告签订协议当日向被告支付了100000元。另查明，2017年4月29日，被告短信通知原告房屋主体完工，三日内向其支付50000元，否则将解除双方2013年11月28日签订的《金碧湾小区住房认购书》。本院认为，原告凡晓雨与被告龚胜林2013年11月28日签订的《金碧湾小区住房认购书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效合同。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定，行使权利和履行义务。原告起诉要求与被告解除合同，被告表示同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，对原告的上述请求予以支�。关于原告诉请要求被告双倍返还200000元，被告辩称原告缴纳的100000元属于购房预付款，不应当适用定金罚则的规定。本院认为，双方当事人签订的《金碧湾小区住房认购书》第二条约定：“定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币100000元。上述定金，在甲、乙双方签订《住宅房认购合同》时，自动转为该房屋的购房价款。”、第四条“本协议签订后，甲方在电话或公告通知乙方签订《商品房买卖合同》前不得另行认购或出售该房屋，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。本协议签订后，乙方须在接到甲方电话或者公告通知七日内，到甲方售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺与甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵守本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方违反上述约定，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予退还”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当�倍返还定金。”综上所述，原告向被告交付的100000元应当认定为定金，因双方约定交付房屋的时间为2015年之前，被告至今仍未向原告交付房屋，应当承担相应的违约责任。关于被告辩称因原告未按合同约定在房屋主体完工时支付第二期房款50000元致使其未能按时交房的意见。本院认为，被告直到2017年4月29日才短信通知原告缴纳第二期房款50000元，此时距双方约定交房的时间长达二年多，故对其辩称意见本院不予采纳。被告未按照合同约定向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定了定金，应当适用定金罚则，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”之规定，原、被告双方房屋买卖主合同价款为291840元，约定的定金为100000元，已超过291840元的20%（291840×0.2=58368），故超过部分的41632元本院不予支持，该部分应作为原告向被告购房支付的预付款，因双方协商一致解除合同，被告应当向原告返还41632元。同时，因被告存在违约行为，应当向原告承担双倍返还定金58368元，共计116736元的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告凡晓雨与被告龚胜林于2013年11月28日签订的《金碧湾小区住房认购书》；二、被告龚胜林于本判决生效后十日内返还原告凡晓雨双倍定金116736元、购房预付款41632元，合计158368元；三、驳回原告凡晓雨的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告龚胜林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员 刘 鑫二〇一七年八月三日书记员 田树香