山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终516号
上诉人（原审被告）：山西泽鑫盛房地产开发有限公司。住所地：运城市空港新区。
法定代表人：吴红泽，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：赵鹏越，男，汉族，1982年7月16日出生，太原市小店区高新街，系该公司经理。
委托诉讼代理人：周晓武，山西古耿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1986年1月18日出生，汉族，山西省。
委托诉讼代理人：杨晓晗，山西河东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜瑞琴，山西河东律师事务所律师。
原审第三人：徐琦，男，1990年9月14日出生，汉族，山西省万荣县裴庄乡。
上诉人山西泽鑫盛房地产开发有限公司(以下简称泽鑫盛)因房屋买卖合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802号民初3245号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被上诉人ＸＸ的委托诉讼代理人杨晓晗、杜瑞琴，上诉人泽鑫盛公司的委托诉讼代理人赵鹏越、周晓武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人山西泽鑫盛房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销盐湖区人民法院（2017）晋0802民初3245号民事判决依法改判驳回上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“上诉人系以被上诉人签订购房并出具收据的方式向第三人支付工程款”，“在被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同且出具了收款收据后，上诉人已实际接收了第三人欠被上诉人的债务”系事实认定错误。二、上诉人与被上诉人签订购房合同，此民事法律行为不成立。三、上诉人交付房屋折抵借款，违背权利义务相一致，违背公平原则。
被上诉人ＸＸ辩称，原判认定事实清楚，适用法院正确应予维持。
一审法院查明，2009年-2010年期间，第三人徐琦陆续向原告ＸＸ借款共计37万元，约定月息为1.5分，第三人于2011年1月2日向原告出具借条一张，载明“今借到ＸＸ人民币现金叁拾柒万元整（¥370000元）（利息1.5分）月息徐琦2011年1月2日”；2015年10月2日，第三人向原告出具借条一张，载明“今借到ＸＸ福特车福克斯一辆抵人民币现金壹拾万元整（100000元）（晋Ｍ×××××）徐琦2015年10月2号”。2015年7月18日，第三人徐琦与被告泽鑫盛公司签订了《外墙保温工程协议》、《室外涂料合同》、《室内防水合同》，约定由第三人为被告开发的温泉雅居住宅楼外墙保温工程、室内防水、室外涂料进行施工。其中《外墙保温工程协议》约定工期为“2015年7月10日
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2015年8月20日共40天”，三份合同均约定付款方式为工程通过验收合格并完善所有相关资料三个月内付工程款的95%，无现金可用现房折款。2015年9月30日，原告ＸＸ与被告泽鑫盛公司签订两份商品房买卖合同，约定原告以373464元的价格购买被告建设的泽鑫温泉雅居第四幢2单元803室房屋一套、以376740元的价格购买被告建设的泽鑫温泉雅居第四幢1单元901室房屋一套。两份合同第六条约定“买受人于签约当日支付总房款373464.00元（376740.00元）”，第八条约定于2015年12月31日前商品房经验收合格后交付房屋，第九条约定了逾期交付房屋的违约责任“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，合同第二十三条约定“本合同自双方签订之日起生效”。原告ＸＸ未实际支付房款，被告泽鑫盛公司向原告ＸＸ出具373464.00元、376740.00元收款收据两份,落款日期均为2015年9月28日。2015年10月5日，被告泽鑫盛公司与运城华越建筑工程有限公司（以下简称华越公司）签订《外墙保温施工合同》、《防水施工合同》，被告泽鑫盛公司将泽鑫温泉雅居项目外墙保温、防水施工工程交由华越公司施工，该公司已施工完毕，双方于2016年2月进行了结算。同时查明：本案诉争的两套房屋仍在建设中尚未竣工，均未出售。被告所开发的泽鑫温泉雅居第1、2、3、4幢楼有《山西省商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于被告泽鑫盛公司应否向原告ＸＸ履行交房义务方面。本案原告ＸＸ与被告泽鑫盛公司签订了两份商品房买卖合同，被告向原告出具了收到房款的收据，该两份商品房买卖合同并不违反法律禁止性规定，被告未提供证据证明该合同为无效合同，该合同亦未被撤销、解除，故依法为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现被告泽鑫盛公司以未实际收到房款为由拒绝交付房屋，显属不当。被告与第三人徐琦之间存在工程施工合同关系，第三人与原告之间存在民间借贷关系，三方虽无书面的债权债务转移协议，但被告在并未收到原告交付钱款的情况下与原告签订商品房买卖合同，并出具收款收据，从被告所述“2015年9月，第三人称资金紧张，让被告先付两套房周转。为了工程早日开工，被告按照第三人指示与原告签订《商品房买卖合同》并出具收据”，可以看出，被告系以与原告签订购房合同并出具收据的方式向第三人支付工程款，并非被告所称的代为履行原告与第三人之间的债务。同时，因该两套房屋尚未竣工、出售，而原告要求被告继续履行合同，故被告泽鑫盛公司应按双方合同约定在房屋竣工验收合格后向原告交付该两套房屋。二、关于违约金方面。原告要求被告泽鑫盛公司按照已交房款750204元为基数按照每日万分之一计算延期交房违约金，从2016年1月1日起算至被告向原告交房日，系双方在合同中进行的约定，不违反法律规定，为有效约定，对原告的该项请求本院予以支持。三、关于被告泽鑫盛公司辩称的被告与原告不存在房屋买卖纠纷，被告未接收第三人徐琦债务，本案实为原告与第三人之间民间借贷关系纠纷，被告代第三人履行的辩解意见。本案的起因是原告与第三人之间的民间借贷关系，原告虽未向被告支付购房款，但在原告与被告签订商品房买卖合同且出具了收款收据后，被告已实际接收了第三人欠原告的债务，并以承诺向原告交付房屋的方式消除了该债务，自此该民间借贷关系已转化为了原告与被告之间的商品房买卖合同关系及被告与第三人之间的工程施工合同关系，原告与第三人之间的债权债务关系已消灭，被告应按其与原告之间的商品房买卖合同约定向原告履行交付房屋的义务。故对于被告的辩解意见本院不予采纳。四、关于被告泽鑫盛公司辩称的在第三人未履行其与被告合同情形下被告依法不代其向原告履行的辩解意见。本院认为，合同具有相对性，第三人与被告之间是工程施工合同关系，被告与原告之间是商品房买卖合同关系，即使被告与第三人之间存在纠纷，第三人未履行其与被告之间的工程施工合同，被告亦应另案向第三人主张权利，而不是据此拒不履行其与原告之间的合同。故对被告的辩解意见本院不予采纳。五、关于原告要求被告办理房屋所有权登记手续问题，原告诉请中有要求被告办理房屋所有权登记手续的内容，但因办理房屋所有权登记手续需在房屋竣工验收合格后才可进行，该房屋现尚未竣工，且无法确定竣工验收及交房时间，故对于原告该项请求本院不做处理，原告可待房屋竣工验收合格并办理交房手续后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告山西泽鑫盛房地产开发有限公司在其开发建设的位于运城市空港新区泽鑫温泉雅居的第4幢1单元901号及第4幢2单元803号两套房屋竣工验收合格后十五日内向原告ＸＸ交付该两套房屋；二、被告山西泽鑫盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按购房款750204元的万分之一按日计算，向原告ＸＸ支付逾期交房违约金（从2016年1月1日起算至实际交房日）。三、驳回原告ＸＸ其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11709元，减半收取5855元，由被告山西泽鑫盛房地产开发有限公司承担。
二审法院查明的事实与原审法院基本一致。
本院认为，上诉人山西泽鑫盛房地产开发有限公司与被上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同的效力如何？首先，上诉人对双方签订房屋买卖合同的真实性没有异议。第二，房屋买卖合同不违反法律的强制性规定。第三，上诉人在合同签订后也没有提出过解除合同或确认合同无效的请求。故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同真实有效。双方均应按合同约定履行义务。上诉人的上诉请求所依据的事实和理由均不能否认双方签订房屋买卖合同真实有效性，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11709元，由上诉人山西泽鑫盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王拂晓
审判员 董大有
审判员 兰晓红
二〇一八年三月二十日
书记员 王 宁