广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10509号
上诉人(原审原告、反诉被告）：谢国威，男，汉族，住广东省阳山县。
委托诉讼代理人：何嘉欣，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王少猛，广东南天明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李剑华，男，汉族，住广东省阳山县。
委托诉讼代理人：黄绮璇，广东顺迪律师事务所律师。
上诉人谢国威因与被上诉人李剑华土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢国威上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判谢国威与李剑华签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》于2017年2月10日解除；2.撤销一审判决第二、三项，改判为李剑华向谢国威返还双倍保证金78600元（39300元×2）及农用大棚租金20000元；李剑华向谢国威赔偿租赁地块的固定资产投资金额82325元及违约金19650.2元（1310㎡÷666.66㎡×10000元/亩）。3.撤销一审判决第四项，改判谢国威无需支付李剑华租金8078元。4.本案一、二审诉讼费用由李剑华承担。事实和理由：一、一审法院存在认定事实错误、未查明事实的情况。（一）李剑华与吴某的租赁关系在2016年6月中旬已解除，并非一审法院查明的“2016年7月30日”，且解除租赁关系的原因在于李剑华拖欠租金而非一审法院查明的“由于土地需要整改”。吴某在庭前向谢国威出具的《证明》是吴某的真实意思表示，并有签名捺印，该证明已明确记载李剑华因拖欠租金，李剑华与吴某已在2016年6月中旬解除租赁关系。李剑华与吴某在2016年7月30日签订的《解除租赁协议》，是二人事后串通补签。解除租赁协议的真实原因，应以吴某出具的《证明》为准，吴某出庭作证称是土地硬化问题是吴某与李剑华串通而作出的虚假陈述，不应采信。（二）一审法院未查明案涉地块性质是否为农业用地，是否有相关权属证明。该事实是认定谢国威与李剑华签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》及李剑华与吴某签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》、《解除租赁协议》是否具有法律效力的前提。二、一审法院认为谢国威于2016年6月中旬退出案涉土地没有事实和法律依据。谢国威在2016年端午节回来后已发现大棚下的水泥全部铲除，随即联系李剑华，李剑华解释只是临时拆除，骗取谢国威继续租赁。之后双方一直联系，但李剑华拖延处理，拒不协商，因此双方的租赁合同并未解除，直至2017年2月10日提出民事诉讼，在此期间谢国威无法使用涉案土地。李剑华已在2016年6月中旬与吴某解除租赁关系，即李剑华已在6月中旬丧失土地使用权，其无法继续出租土地予谢国威。因此，一审法院判令双方的租赁合同于2016年6月15日解除并没有任何事实依据和法律依据。三、李剑华与吴某解除租赁关系在前，李剑华与谢国威解除租赁关系在后（2017年3月反诉时提出解除），所以是李剑华首先构成违约。一审法院判决没收谢国威的履约保证金39300元错误，依据《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》第八条第1款，李剑华应双倍返还保证金和赔偿租赁地块的固定资产投资及违约金予谢国威。四、一审法院认定大棚20000元为谢国威的固定资产投入错误，李剑华应返还该费用予谢国威。对于大棚20000元的费用，谢国威与李剑华虽未对性质有明确约定，但使用期限明确约定为2016年5月10日至2020年5月10日。根据合同约定，合同期满后该大棚需要返还给出租方的，因此大棚是涉案合同的附随建筑、构筑物，谢国威给付的20000元系大棚承租期限内的使用费，即租金。谢国威一直无法正常使用土地和大棚，即使有使用，也应该按实际使用期间对20000元进行分摊折算。一审法院应判决李剑华返还20000元予谢国威。五、一审法院认为谢国威需要支付李剑华2016年5月10日至2016年6月15日期间的租金8078元没有事实和法律依据。李剑华在签订涉案合同时，已手写承诺同意谢国威于2016年10月份支付第一期6个月租金39300元，而李剑华在2016年6月中旬已丧失出租权，因此谢国威并不存在拖欠租金的事实。谢国威在2016年端午回来之后就一直无法正常使用案涉土地，也未正式与李剑华解除租赁关系，直至2017年2月10日谢国威提出民事诉讼，此期间的租金损失应由李剑华自行承担。
李剑华辩称，第一，因土地硬化问题需要整改，吴某与李剑华协商一致于2016年7月30日解除双方租赁关系。李剑华在一审已提交了《解除租赁协议》、收款收据、顺德农商银行自主业务回单证明了李剑华与吴某通过协商确定于2016年7月30日解除佛山市顺德区乐从镇环镇西路C区域内A-2、A-3、A-4的租赁合同，吴某将三份合同的履约保证金共计280138元归还给李剑华。若因李剑华拖欠租金导致的吴某解除与李剑华的租赁合同，吴某理应从李剑华之前交纳的履约保证金予以扣除，而不是如数退还。吴某在一审庭审中已明确了李剑华并无拖欠租金，双方是协商一致解除租赁合同。谢国威在一审庭中已承认其提交的《证明》中“没有支付租金（2015年下半年开始没交）”以及“6月中旬”是其自己书写，吴某也确认了上述内容非其本人书写。谢国威声称吴某签名并按指模，但谢国威提交的《证明》复印件无任何指模痕迹，吴某一审庭审中也否认自己加盖指模。李剑华认为该《证明》系是伪造的证据。第二，李剑华在一审庭审中提交的《场地证明》以及其与谢国威于2016年3月28日签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》都约定了案涉土地性质为农用地。其中《场地证明》已写明租用土地系农用地，建筑物属框架、砖混都属违建。《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》第一款“租用地块位置、面积及用途”第2点土地用途以及第六款“双方的权利义务”中乙方一方第5点、《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地管理细则》第一款“花场建设管理规定”第4点都明确了乙方租用的土地为农业用地，只能用于园艺及相关产业的经营，本地块不能建设永久性建筑物。一审法院已通过《场地证明》、《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》以及吴某、吴某强的证人证言查清了案涉土地为农用性质。第三，谢国威在一审庭审已承认其于2016年4月对案涉土地进行土地硬底化，其行为构成违约。李剑华在谢国威违约后多次提醒谢国威，其行为违反合同约定和国家法律规定，限其拆除已建的非法设施，但谢国威置之不理，李剑华不得已在2016年6月中旬解除与谢国威的租赁合同。从谢国威一审提交的送货单、商品挑拨单、出仓单、提货单、收据上显示的产品名称诸如大便器、石粉、水泥、镀锌方管、镀锌角钢、镀锌扁铁等等均印证了谢国威在涉案租赁土地建设永久性建筑物，违反了与李剑华约定的涉案租赁土地为农业用地，只能用于园艺及相关产业的经营的约定，谢国威的行为已构成根本性违约。谢国威提供的单据显示送货时间为2016年3月25日至2016年6月2日，而李剑华与吴某关于佛山市乐从镇水藤环镇西路C区域内A-2的土地签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》系于2016年7月30日解除，若真如谢国威声称的李剑华违约在先，为何谢国威在2016年6月至2016年7月整整两个月都无进货的记录。该单据反映了违建构筑物于2016年6月份被相关部门强制拆除后，谢国威因构成违约而被解除合同之后便未再使用涉案租赁土地。李剑华一审提交的违建图片证明谢国威改变土地使用性质进行违建。《停止施工通知》是吴某强以佛山市顺德区乐从镇水藤村委会环镇西路西面农用地的管理人的名义发出，责令谢国威立即停止违法施工行为。吴某、吴某强在一审庭审中已明确表达了谢国威在2016年4月开始进行土地硬化，在相关部门提出整改后，谢国威未在规定的时间内进行拆除，才被相关部门强制拆除。第四，李剑华与谢国威约定了租金以一年为一期，第一年的租金为78600元，谢国威应于合同签署之日起三日内缴交当期租金。由于谢国威称无法一次性缴纳一整年的租金，故李剑华同意其先交半年的租金39300元，另外半年租金39300元在2016年10月份缴纳，实非谢国威所称的租金在2016年10月份缴纳。谢国威不按时缴纳租金，在涉案土地违法构建永久性建筑物构成根本违约，李剑华有权不退还履约保证金，并按10000元／亩一次性向谢国威收取违约金。第五，大棚系谢国威租用涉案土地时一并向李剑华购买的，因其违约致使无法继续使用大棚，该损失应由谢国威自身承担。吴某在一审中同意转租案涉地块，且李剑华从未拖欠租金，涉案合同完全可以继续履行。即使出现硬化土地的违法行为，谢国威也可以停止施工并恢复原状以保障合同继续履行。但谢国威不仅不支付租金且自行退出案涉土地，其通过行为表明不愿继续履行合同，故该大棚的损失也应由其自行承担。
谢国威向一审法院起诉请求：1.解除谢国威、李剑华于2016年3月28日签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》；2.李剑华向谢国威双倍返还保证金78600元(39300元×2)及农用大棚租金20000元；3.李剑华向谢国威赔偿租赁地块的固定资产投资金额82325元及违约金19650.2元(1310㎡÷666.66㎡×10000元/亩)，第2-3项合计200575.2元；4.本案诉讼费用由李剑华承担。
李剑华向一审法院反诉请求：1.谢国威、李剑华于2016年3月28日签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》因谢国威违约于2016年6月份中旬解除；2.李剑华无需返还谢国威履约保证金39300元以及谢国威购买的大棚设备费用20000元；3.谢国威支付李剑华2016年5月10日至2016年7月30日的租金17466.67元、垫付的水电管理费510元以及违约金19650.2元(1310㎡÷666.66㎡×10000元/亩)；以上2-3项合计96926.87元；4.该案的反诉费由谢国威承担。
一审法院认定事实：佛山市顺德区乐从镇**股份合作经济社作为出租方，广东xx服装有限公司（以下简称xx公司）作为承租方，双方于2013年9月3日签订《乐从镇**股份合作经济社环镇西路东侧及西侧基塘合同》一份，约定xx公司承租乐从环镇西路东侧及西侧基塘，租赁期限自2014年4月1日至2029年3月31日止，其中合同明确约定“租用土地内禁止以混凝土（含沥青）铺筑硬底化构造，因发展农业生产需要而调改农业产业或生产结构，改变现存土地原貌的，必须经乐从镇社会工作局提出书面申请经审批同意方可实施。”xx公司授权案外人吴某代表该公司处理乐从镇**股份合作经济社环镇西路东侧及西侧基塘合同项目。2014年9月10日，李剑华与案外人吴某签订《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》，李剑华承租案外人吴某位于顺德××从环镇××区域Ａ-2地块，面积4420平方米，该合同附件（第四部分）为《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地管理细则》。2016年3月28日，李剑华与谢国威签订《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》，该合同约定如下：1.第一条、第三条约定谢国威承租位于顺德××从环镇××区域内的部分地块，面积1310平方米(1090平方米+分摊220平方米)，租期从2016年5月10日至2020年5月10日。租金以一年为一期，第一年为5元/月/平方米(即6550元/月)，应于合同签署之日起三日内缴交当期租金，以后每年的一月一日至五号缴交下一期租金，逾期不缴清的，按欠缴的金额每天加收3‰的违约金，逾期超过两个月，视为违约；2.第四条约定谢国威向李剑华缴交39300元作为履约保证金；3.第六条第二款第5项约定，谢国威必须遵守合同附件中《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地管理细则》内容，经通知仍不改正的，按违约处理，该细则第一条第4款规定，本地块用地范围属农业用地，只允许建设生产配套设施使用的非永久性临时建筑物，不能建设永久性建筑物，如兴建建筑物，需在施工前向乐从镇有关管理部门报批违反该细则内容而经通知后仍不改正的，按违约处理；4.第八条第2款约定，如谢国威违反合同约定的，李剑华有权终止合同，收回土地，没收履约保证金，地上建筑物等不动资产、附着物无条件归李剑华所有。
案外人及证人吴某确认，李剑华有按期缴纳租金，并同意李剑华转租，由于土地硬化问题才与李剑华解除合同，政府要求吴某承担硬底化损失。谢国威与李剑华均确认，谢国威已支付履约保证金39300元及农用大棚费用20000元，另双方同意六个月租金39300元于2016年10月份给。
另查，谢国威于2016年4月对案涉土地进行土地硬底化处理。2016年4月8日，乐从镇水藤村委会发出《停止施工通知》，通知吴某强（吴某聘请的对环镇西路西面农用地进行管理的工作人员）立即停止违法施工行为。2016年7月30日，李剑华与吴某签订《解除租赁协议》，协议解除《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》CA-2地块的租赁合同关系，解除的原因为土地需要整改。
一审法院认为，谢国威与李剑华之间的土地租赁合同合法有效，受法律保护。对于谢国威诉请、李剑华反诉诉请解除《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》，由于合同双方均起诉要求解除合同，且谢国威、李剑华确认谢国威于2016年6月中旬退出案涉土地，一审法院判令该合同于2016年6月15日解除，但合同违约条款继续适用。对于李剑华违约责任分析，谢国威诉称李剑华长期拖欠案外人吴某租金，但案外人吴某当庭表示李剑华有按期缴纳租金，且李剑华与案外人吴某签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》解除的原因为土地需要整改，一审法院采信证人吴某的证词，谢国威诉请的事实与理由部分没有事实依据，一审法院不予认定李剑华存在违约，因此不予支持谢国威诉请李剑华双倍返还保证金、支付违约金的诉讼请求；对于谢国威诉请李剑华赔偿固定资产投资，根据证人证言显示吴某同意转租案涉地块，且李剑华从未拖欠租金，本案合同完全可以继续履行，但谢国威从未支付租金，亦自行退出案涉地块，即使出现硬化土地的违法行为，谢国威亦可以停止施工并恢复原状以保障合同的继续履行，但谢国威以其行为表示不愿继续履行合同，因此谢国威固定资产投入的损失应由谢国威自行承担，一审法院不予支持该项诉讼请求。对于大棚20000元费用，谢国威、李剑华未约定该大棚20000元费用的性质，亦未约定使用期限，根据常理一审法院不予采纳谢国威主张为租金性质，认定为谢国威支付李剑华搭建大棚的使用费，为对于固定资产的投资，根据《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》第八条第1款约定，如谢国威违反合同约定的，李剑华有权终止合同，收回土地，没收履约保证金，地上建筑物等不动资产、附着物无条件归李剑华所有，由于谢国威违约导致案涉土地及地上的大棚无法继续使用，谢国威已耗资搭建大棚未从中获利，因此一审法院驳回谢国威诉请李剑华返还农用大棚费用20000元的诉讼请求，采纳李剑华无须返还大棚费用20000元的抗辩。
综上，谢国威的诉讼请求、李剑华的反诉请求有事实与法律依据的部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四章，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十条第一款的规定，判决：一、谢国威与李剑华签订的《佛山市乐从镇水藤环镇西路段土地租用合同书》于2016年6月15日解除；二、驳回谢国威的其他诉讼请求；三、李剑华有权没收谢国威的履约保证金39300元；四、谢国威应于判决发生法律效力之日起七日内向李剑华支付租金8078元；五、驳回李剑华的其他诉讼请求。一审案件诉讼费4308.62元，减半收取计2154.31元，由谢国威负担；反诉受理费1111.59元，由李剑华负担338.88元，由谢国威负担772.71元并直接支付给李剑华。
二审期间，上诉人谢国威提交照片7张，拟证明涉案土地附近的土地也进行了硬底化，李剑华对谢国威的硬底化行为是默许的，从未提出异议。被上诉人李剑华没有提交新的证据。本院依法组织了当事人进行了质证。经审查，谢国威提供的证据并非指向涉案土地，其他土地是否存在违建事实，与本案无关，也不能得出李剑华同意其在土地进行硬底化建设的结论，故本院对该证据不予采纳。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，根据双方当事人的上诉与答辩，二审争议焦点在于租赁合同效力、解除时间以及违约责任承担等问题，具体分析如下：
一、关于双方签订的租赁合同效力问题
双方在租赁合同附件第四部分第一条第4项中已明确约定，涉案土地属于农业用地，并且双方约定的土地用途为园艺及相关产业的经营，即表明涉案土地是用于相关的农业用途。据此，双方签订租赁合同是其真实意思表示，租赁标的合法，内容也没有违反法律的强制性规定，依法应当认定有效。谢国威上诉认为一审法院未查明土地性质及相关协议是否具备法律效力，理据不足，本院不予支持。
二、关于合同解除问题
首先，关于李剑华与吴某的合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定:“当事人协商一致，可以解除合同”。经审查，李剑华与吴某于2016年7月30日签订《解除租赁协议》，协议解除双方的租赁关系，并且已同日退还保证金，表明上述解除协议生效并已实际履行。因此，一审法院认定李剑华与吴某于2016年7月30日解除租赁合同关系，符合法律规定，本院予以确认。谢国威一审中提供吴某的证明，拟证明李剑华与吴某的租赁关系于2016年6月中旬解除，但该证明仅是吴某的单方声明，作为合同相对方的李剑华并不确认，也与上述双方签订的《解除租赁协议》不符，不能作为认定解除合同的依据，谢国威也未能提供证据证明李剑华与吴某存在恶意串通行为，故本院对谢国威的主张不予采信。
其次，关于李剑华与谢国威的合同解除问题。根据双方当事人在庭审中的陈述，谢国威一审中确认其于2016年4月中旬将涉案土地部分进行水泥硬底化，李剑华主张相关行政部门通知对此进行整改，因双方无法达成一致而引发争议。双方均主张于2016年6月口头提出过解除租赁合同，并且谢国威也确认其于2016年6月中旬退出该土地。因此，基于双方当事人的口头提出解除合同的意思表示，以及谢国威以退出土地来表明不履行合同的行为，应视为双方均同意解除合同。一审法院认定双方之间的租赁合同关系于2016年6月15日解除，依据充分，本院予以确认。
三、关于违约责任问题
首先，关于违约行为的认定。双方在合同中明确约定：“由于本地块的用地范围属于农业用地，按照国家土地法律法规和土地调控政策的相关规定，本地块只允许建设生产配套设施使用的非永久性临时建筑物，不能建设永久性建筑物。因此，乙方在租用地块上兴建（改建）生产、非生产用建筑物，需要施工前向乐从镇有关管理部门报批。若乙方违反政府相关规定，由当地政府按照相关法律法规对违规建筑物进行处理，由此生产的相关费用和责任由乙方自行承担，与甲方无关。”谢国威已确认将部分土地以水泥硬底化，事前并没有向相关行政管理部门报批，其行为明显违反上述约定，土地的权属人乐从镇水藤村因此发出停止违法施工通知，此后导致租赁双方发生争议，继而解除合同和退出土地经营，现并无证据证明李剑华存在违约行为，故一审法院认定导致合同解除的过错在于谢国威并对谢国威主张返还款项和赔偿的请求不予支持，符合法律规定，本院予以维持。谢国威上诉主张其事前征得李剑华的同意，并无提供证据证明，对其主张本院不予支持。
其次，关于违约责任的承担。合同约定租赁期自2016年5月10日起，至同年6月15日解除合同，谢国威占有使用了涉案地块，依法应当按约定支付相应租金，一审法院对此处理正确。另外，按照租赁合同的约定，承租方违反合同约定的，出租方有权终止本合同，收回土地，没收履约保证金，地上建筑物等不动资产、附着物无条件归甲方所有。一审法院判决李剑华有权没收谢国威的履约保证金39300元，合法有据，本院予以维持。至于谢国威所交纳20000元的费用，并没有明确是租赁涉案土块上所建大棚设施的费用，鉴于该费用一次性支付，显然是用于补偿李剑华建设大棚的成本，而合同已生效并部分履行，大棚也移交使用。虽然合同后来已因一方违约而解除，但合同同时也约定了在此情况下，地上建筑物等不动产、附着物无条件归李剑华所有，故谢国威要求返还20000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人谢国威的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4308.62元，由上诉人谢国威负担。
本判决为终审判决。
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审判长 吴健南
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十一月九日
书记员 梁启星