北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初13152号
原告：艾宏，男，1961年10月14日出生，户籍所在地北京市海淀区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：张辉，北京市正见永申律师事务所律师。
被告：北京天竺万科房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇翠竹新村20号楼B101-3，组织机构代码05738775-2。
法定代表人：陈嘉庆，董事长。
委托诉讼代理人：王彬，北京天用律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码911101057263777049。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙笑竹，女，1983年12月15日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务经理，现住公司宿舍。
委托诉讼代理人：李晓佳，男，1986年8月26日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，现住公司宿舍。
原告艾宏与被告北京天竺万科房地产开发有限公司（以下简称天竺万科公司）以及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艾宏及其委托诉讼代理人张辉，被告天竺万科公司委托诉讼代理人王彬到庭参加第一次庭审。后本院追加链家公司作为第三人参加诉讼，原告艾宏及其委托诉讼代理人张辉，被告天竺万科公司委托诉讼代理人王彬，第三人链家公司委托诉讼代理人孙笑竹、李晓佳到庭参加第二次庭审。原告艾宏及其委托诉讼代理人张辉，被告天竺万科公司委托诉讼代理人王彬到庭参加第三次庭审，第三人链家公司经本院依法传唤未到庭参加第三次庭审，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告艾宏向本院提出诉讼请求：要求被告实际履行双方签订的关于×××号房屋的《×××商业购房意向书》。
事实和理由：2014年5月，链家公司通知本函签署人万科天竺悦城项目将于2014年5月31日在×××隆重开盘。据此，原告于开盘日当天上午与天竺万科公司的销售代理链家公司签署编号为×××的《×××商业购房意向书》（以下简称意向书）。根据意向书、售楼图和价格表，原告于开盘日成功选定位于×××号房屋，该房屋面积约为325.3平方米，每平方米单价37500元，总价为12198750元。意向书签订后，原告履行了交纳认购定金十五万元的义务，并为履行意向书筹措资金。其后，原告多次要求天竺万科公司履行意向书的约定未果。
2016年5月5日，原告致函被告，督促其实际履行意向书。2016年8月10日，被告的销售经理根据意向书致电原告，要求原告履行认购手续，但对合同标的房屋每平方米单价涨了32169元，总价增加9364740元，即要求在高于涉案合同近90%的价格的条件下履行涉案合同。原告当即表示擅自变更协议条件构成违约，并拒绝原告加价条件，要求实际履行涉案合同。签订意向书前，被告已办理了有关项目的立项、规划等手续，且原告在2016年5月即函告被告要求实际履行涉案合同。2015年8月，原告与被告销售经理会晤，重申被告应当遵守约定实际履行合同的立场。双方在意向书中指向的标的存在现实的履行基础，且意向书明确了当事人的基本情况、拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等，表明双方经谈判就条件成就时将进行商铺买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束力的合同。
原告后补充下列事实：原告于2016年9月2日提起本案诉讼后，于9月7日向被告发出书面告知函，并电话通知被告已经起诉的事实，要求被告依约履行协议，在争议解决前不要销售标的房屋。但经与被告的销售经理确认，标的房屋已经被销售。鉴于争议合同已无法履行，并且被告存在违约的主观故意，原告申请变更诉讼请求为：1.判令被告双倍返还原告根据《×××商业购房意向书》已经为×××房屋支付的认购定金，返还金额计30万元；2.被告赔偿原告因被告违约遭受的预期利益损失9364740元。
被告天竺万科公司辩称：原告所述并非事实。链家公司不是被告的销售代理人，只是为被告介绍有购房意向的买受人，具有居间的性质，链家公司也不具备确定房屋面积、价格的权利，只是介绍客户的介绍人。原告是与链家公司签订的意向书，按照意向书的约定原告需要接到被告的通知后再签订原、被告双方之间的认购书，也就是说原、被告双方之间签订确认书后才存在合同上的关系，而且确认书签订后也要在指定的期限内签订买卖合同，才能够确定双方的具体权利义务。根据合同相对性原则，原告提起诉讼请求的依据是意向书，原告应当向链家公司主张权利，而非向被告主张权利。原告变更后的诉讼请求要求双倍返还定金也应当由收取定金的一方也就是意向书合同的相对方链家公司来退还，更谈不上有任何的预期损失。收据上写的团购推荐费，这笔费用是链家公司收的，没有给被告。在原告和链家公司签订的购房意向书的第2.4条有明确的约定，客户在签订认购书的同时再交纳15万元的定金，这30万元可以抵扣40万元房款，这是给链家公司推荐客户的优惠。意向书第2.5条约定，购房意向书于认购书及确认书签订后自行失效，由链家公司收回，这就表示意向书的合同双方是原告和链家公司，团购推荐费的收取人是链家公司，最终的受益人也是链家公司，因此，原、被告尚未签订认购书，原告也未交纳意向书中所列明的在签订确认书的同时交纳的15万元认购定金。故原告要求被告双倍返还定金并赔偿预期利益损失无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人链家公司述称：
购房意向书是被告向链家公司提供的，链家公司再将意向书出示给有购房意向的客户，但链家公司提供的购房意向书没有附件。15万元会员服务费是被告定的，若原告交纳了会员服务费，可以依照意向书第4条享有优惠购房资格，在签订商品房认购书的前提下，交纳认购定金后可以抵扣总房款40万。原告来现场时，是伟业公司的工作人员做销售代理，因为还没有开盘，他们只负责介绍项目情况。链家公司在现场不参与介绍项目，只负责收费，介绍项目由伟业公司介绍。
链家公司为被告的项目扩展销售渠道，向被告推荐渠道客户。对于链家公司推荐的客户，如果最终能够购买被告的房屋，被告会给予优惠。会员服务费就是团购推荐费。如果客户确认购房的话，会员服务费由链家公司交付伟业公司，该案因为客户没有选购成功，是要退还的，就没有给伟业公司，现15万元还在链家公司。
会员服务费和认购定金不是一回事，认购定金是直接交给被告或者伟业公司的，链家公司不是被告的销售代理，链家公司没有任何权利代收定金或者房款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经庭审质证，本院对下列事实予以确认：
×××由被告开发建设。北京伟业联合房地产顾问有限公司（以下简称伟业公司）系被告关于上述房地产项目的销售代理。
被告天竺万科公司（甲方）与第三人链家公司（乙方）及伟业公司（丙方）曾签订一份《×××销售渠道服务合同》，约定甲方委托乙方为万科天竺悦城项目提供“渠道合作服务”事宜。合同第1条项目概况中约定营销代理服务范围为9、10#住宅楼及商业，11、12#商业楼。第2条约定渠道合作服务期限自2014年5月31日至2014年7月31日。在第3条各方权责中第3.1.3条约定：合同签订后，甲方应向乙方提供项目营销策划和销售代理所需要的有关规划设计的图纸、资料等，以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等。第3.1.4条约定：甲方指定专门人员参与乙方策划专案小组，配合乙方工作，对乙方派出的项目小组提出项目相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应在第一时间电话并邮件告知甲方。第3.1.6条约定：关于住宅部分，乙方客户源中经过甲乙双方确认的客户成交时，完成签约并首付到后，按照该房源总房款*2.2%的服务费率支付乙方，如为乙方渠道客户可享受总房款优惠2万元；第3.1.7条约定：甲方需辅助乙方对客户进行确认，并承担经纪人推荐客户的接待及客户成交后期服务工作。第3.2条乙、丙方权责中，第3.2.2约定：乙、丙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售，售楼过程中如有因对客户误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔，由乙、丙方自行承担赔偿责任；第3.2.3条约定：乙、丙方推荐具有购房意向客户给甲方，须签订甲方提供的《客户确认单》。第4.4.1条约定：甲乙双方均需设置专门对接人，负责合作期间各项工作对接和确认。合同第5条有关服务报酬第5.1条约定：住宅部分，乙方客户源中经过甲乙双方确认的客户成交时，甲方以代理费的方式，在乙方客户完成签约并首付到后，按照该房源总房款*2.2%的服务费率作为服务报酬支付给乙方；第5.2条约定：合作期间，乙方负责本项目会员服务费的收取，乙方同意代收丙方客户会员服务费，收取客户会员服务费后，乙方须应客户要求给客户开具服务费或其他相关内容的合法发票。乙方将商业收取的丙方客户会员服务费用于支付丙方代理费；第5.3条约定：经甲方签署确认单后，丙方向乙方提供发票之日起30个工作日之内乙方向丙方付款；第5.6条约定：乙丙方确认收入后，若经甲方确认的签约客户因退房而需退还会员服务费时，乙、丙方需无条件配合，乙方应在收到通知后20日内将相应款项退还客户。第5.10.1条约定：甲方于客户签署购房协议且首付到账之日起三个月内向乙方支付服务报酬，丙方服务报酬由乙方结算；第5.10.2条约定：乙方于客户签署购房协议且首付到账之日起一个月内向丙方支付相关费用。
2014年5月31日，原告来到×××售楼处，路潇作为置业顾问向原告进行介绍。后原告签订《×××商业购房意向书》（以下简称购房意向书），第一条内容为：购房意向书为申请人办理购买×××商业购房意向书（地名核准名称为：×××，以下简称本项目）的购房意向确认书，购房意向书申请人须持本人身份证及相关资料到×××详细阅读并填写购房意向书。第二条内容：购房意向书申请人须知：1、购房意向书申请人意向选择×××号房屋（以下简称该房屋）（该房屋建筑面积及套内建筑面积为空，未填写）。2、购房意向书申请人应为《北京市商品房认购书》和《北京市商品房预售合同》中的买受人，购房意向书采用实名制。3、购房意向书申请人在本项目开盘当日未能成功选定房源，或未能签订《北京市商品房认购书》及补充协议，视作购房意向书申请人主动放弃购房意向书中约定的权益。4、购房意向书申请人在接到本项目销售人员关于办理认购手续书面通知的3日内，须与本项目签署《北京市商品房认购书》及补充协议，同时缴纳认购定金壹拾伍万元，享受总房款抵扣肆拾万元优惠；如申请人未按约定的签约时间签署《北京市商品房认购书》，本购房意向书终止，本项目有权将该房屋另行出售，或以任何其他方式处置。5、购房意向书申请人在签订《北京市商品房认购书》及相关补充协议前须出示购房意向书，购房意向书于《北京市商品房认购书》及相关补充协议签订完毕后将自动失效并由我司收回；6、购房意向书加盖北京链家房地产经纪有限公司章方为生效，一式三份，购房意向书申请人与北京链家房地产经纪有限公司各执一份。原告本人在该份购房意向书的申请人处签名。路潇在置业顾问处签名。该购房意向书加盖“北京链家房地产经纪有限公司合同专用章”。经本院向路潇核实，其为伟业公司的工作人员。
当日，张辉通过刷卡方式一次性支付75万元，共选定了5套房源。其中，张辉选了9-108,12-106,12-105号三套房屋，原告选了12-107和12-108两套房屋。链家公司一共向张辉出具了5张团购推荐费的收据，每张为15万元。
×××销售宣传手册上注明12-108的面积为325.3平方米。
2016年8月10日，×××的销售经理万子墨向原告发来短信，告知：×××预计在2016年9月初开盘，由于原告是前期签署过《商业房源意向协议书》的客户，为此邀请原告优先来售楼处进行前期意向房源的认购，具体认购时间为2016年8月13日至2016年8月14日。在万子墨与原告沟通的过程中，万子墨提出12-108号房屋的开盘价格单价远高于37500元。原告提出其选定意向房源之时，路潇告知其12-108的单价为37500元。万子墨曾在短信中回复张辉称，签署购房意向书时给的是预估的价格，非最终的开盘价格。
双方因对房屋价格无法达成一致意见，原告未在规定时间内就意向房源与被告签订购房认购书，并于2016年9月2日将被告诉至本院。
庭审中，原告主张依据购房意向书的内容，原告与被告形成预约合同关系，原告也已向被告支付15万元认购定金，现被告拒绝按照预约合同约定的价格出售涉诉房屋给原告构成违约，要求被告双倍返还定金并赔偿预期利益损失。被告则否认双方形成预约合同关系，亦否认原告向链家公司交纳的15万元为认购定金。
原告为证明其所主张的内容，向本院提交以下证据：
一、购房意向书及包括前述五套房源在内的甲9-甲12项目中每套房屋的面积、单价及总价的打印版表格以及一份手写的12#105-108的房价计算数据。购房意向书的内容如前所述。打印版表格中12-108的面积记载为325.3、均价记载为37500，总价记载为12198750。手写数据中12#108下面为325.3及12198750两个数字。原告称打印版表格系路潇向其提供，手写数据系路潇计算并书写，原告认为上述两份材料是购房意向书的附件，其就是根据上述单价和面积选定的12-108房源。
原告以上述证据欲证明以下内容：1.购房意向书具有预约合同的性质。原告认为购房意向书及其附件中包括了合同双方、具体的楼盘标的、面积及价格，预约合同的相关条款均已具备。2.链家公司是被告的销售代理，购房意向书约束原、被告双方，原、被告之间是预约合同关系。原告认为《×××销售渠道服务合同》是一份委托合同，根据该合同第1条、第3.1.4条、第3.2.2条、第4.4.1条的内容可以看出链家公司及伟业公司被委托作为被告的代理商负责涉案项目的营销策划、销售代理两大业务。被告将涉案项目在委托期限内单独委托给链家公司和伟业公司进行推广销售，具有唯一针对性，链家公司和伟业公司作为被告销售代理人的身份而不是第三方中介的身份向客户推销×××。对客户而言，现场的销售人员无论是被告本身的雇员还是销售代理公司的员工，均属被告与其代理商之间的内部安排，对外代表的都是被告。购房意向书是链家公司以自己的名义，在被告的授权范围内与原告订立的合同。原告在与链家公司签订购房意向书时知道链家公司是被告的代理商，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该购房意向书直接约束被告。在预约合同成立的前提下，合同的双方就是被告和原告，链家公司只是被告指定的收款人，原、被告之间形成预约合同关系。现购房意向书无法履行，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款选择被告作为相对人主张权利。
二、×××售楼书，载明了12-108的面积为325.3㎡，在面积周围手写一组数据为37500，原告称这是路潇写的房屋的单价。原告认为该售楼书为被告向原告发出的邀约邀请，该邀约邀请包含了明确的标的指向、面积及内容。且证据一中的附件与证据二相互印证形成证据链，证明原、被告之间已就涉案房屋的房价进行了约定。价格是房屋买卖中最重要的因素，如果当时没有价格，原告无从判断该选定哪一套房源，更不会交纳15万元的认购定金。
三、路潇和康力的名片。其中路潇的职务为置业顾问，康力的职务为销售经理，二人名片的右上角标注“万科·天竺悦城”，右下角标注“万科服务监督热线”，无其他的区别标识。原告认为，根据名片的内容，原告认为路潇和康力就是被告的销售员，进而证明被告直接参与了双方合同订立及定价的过程。
被告认可购房意向书的真实性，但对证明目的及原告所述附件的真实性不认可。被告认为：1.根据购房意向书第2.4、2.5条的内容，购房意向书的双方当事人为原告和链家公司，具体理由同答辩意见。购房意向书只是对链家公司推荐的客户锁定房号，对房屋的面积、单价等重要合同内容均没有约定，只是一个意向性的。购房意向书不具有预约合同的性质，因为意向书中并没有约定买卖合同的核心条款，即房屋的价格，原告提交的附件是自己添加的，在意向书中并没有任何表示存在附件的情形，意向书没有确定房屋的价格、付款的方式、付款时间、房屋交付时间等要素，不具有预约合同的性质。只有在一定期限内签订认购书，约定房屋价款、款项支付方式及双方最终签订房屋买卖合同的期限约定，认购书才构成预约合同。因原、被告双方在原告接到销售人员通知后三日内没有签订认购书、补充协议等，原告也未交纳定金，所以双方不存在任何形式的预约合同关系。2.根据《×××销售渠道服务合同》的内容，该合同中约定的营销代理要结合合同的内容来看形式，从合同全文来看，这是居间服务的性质，从合同的第3.2.3条的内容可以看出链家公司就是为被告提供潜在的客户，链家公司不是被告的销售代理。3.被告从未给过链家公司关于涉诉房屋的具体价格，因为当时是无法确定房屋价格的，只有在双方签订购房确认书的时候才能确定房屋价格。被告不认可原告提交的打印表格及手写数据是购房意向书的附件，被告认为根据正常交易习惯，如果有附件的话应在合同内容中注明，而购房意向书中没有任何关于附件的表述。综上，被告认为依据购房意向书不能证明原、被告之间存在预约合同关系。
被告对于原告提交的×××售楼书中印刷的内容认可，但对于手写内容不认可，并仍主张房屋单价在签署购房意向书时是无法确定的。
对于原告提交的名片，被告否认路潇和康力为其公司的员工，也不认可原告的证明目的。
链家公司对原告所述的意向书的附件不认可，称其向原告出具的购房意向书没有附件，另外会员服务费就是团购推荐费，与认购定金不是一回事，认购定金应直接交给被告或伟业公司。
另，被告及链家公司均认可，购房意向书的文本系被告向链家公司提供。签署购房意向书的客户最终成功购买意向房源的话，其交纳的15万元团购推荐费由链家公司支付给伟业公司。
庭审中，关于原告向链家公司交纳的15万元的性质，各方亦有争议。
原告认为，购房意向书中明确约定了购房定金为15万元，且根据日常生活常识，15万元如果不是认购定金的话，原告是不会支付的。原告刷卡交费之后才发现收款人是链家公司，当时链家公司解释说他们是被告全权的销售代理。无论被告和链家公司内部之间如何分配，都与原告依据购房意向书交纳的15万元无关，根据购房意向书原告交纳的15万元就是定金。除定金之外，被告和链家公司都无权收取任何其他费用。被告和链家公司均称15万元是会员服务费或团购推荐费，但被告无证据证明其或链家公司之间与原告有关于团购推荐费的约定。
被告则认为，原告交纳15万元的收据上注明的商户名称为链家公司，在收据内容上注明的是团购推荐费，可以证明15万元的收取与被告无关。团购推荐费与购房意向书中的认购定金在名称上是有明显区别的，原告作为专业法律人士应该能区分二者的区别。并且购房意向书明确约定接到销售人员办理认购手续通知三日内签订认购书及补充协议时交纳15万元定金，作为定金的15万元虽然和前述原告向链家公司交纳的15万元数额相同，但是交纳的时间是有明显前后顺序的，原告交纳的15万元并非定金。购房意向书仅是原告和链家公司之间签订的协议，其合同目的是为了在后期享受40万元的优惠，也就是15万元的团购推荐费加上15万元的认购定金，折抵40万元的购房款，最终的目的是在总房款上享受10万元的折价。
原告称其主张的损失包括房价上涨的预期利益损失及款项的利息损失。被告认为双方之间未建立合同关系，原告主张预期利益损失无依据，另外原告主张利息损失亦无依据。
原告向链家公司交纳的15万元仍在链家公司处，链家公司表示该笔费用应如何处理、该交给哪一方请法院一并处理。
经本院向路潇电话核实，路潇称：我是伟业公司的员工。当时天竺万科公司要销售房屋，伟业公司是天竺万科公司的销售代理。我当时介绍艾宏买房，说的是先交诚意金，因为项目没有开盘，所以肯定不是定金。诚意金交了后先排号，交的早的话可以先选房。诚意金委托链家公司收取，不是直接给天竺万科公司。客户真正买房后，链家公司将15万元转到天竺万科公司的账户上，诚意金抵房款。交了诚意金购房有优惠。每个客户都有一个意向想买哪个房，并根据规划和需求选房。艾宏每次来都让我给他一个预算，之前有一个预估价，因为没有开盘，不可能有确定的价格。我根据预估价给艾宏算过。这个预估价是天竺万科公司给伟业公司的。
原告签署购房意向书时，12-108号房屋尚不具备预售条件。2016年9月，涉案项目开盘，12-108房屋是进行的现房销售，12号楼于2016年2月25日取得不动产权证书。
上述事实，有庭审笔录、《×××销售渠道服务合同》、《×××商业购房意向书》、收据等在案佐证。
本院认为：
根据原、被告双方的庭审意见，双方的争议焦点有四：一是购房意向书是否具有预约合同的性质；二、原、被告之间是否形成预约合同关系；三、原告向链家公司交纳的15万元是否是认购定金；四、原告损失的确认。
关于争议焦点一。本院认为，预约合同是相对于本约合同而言。通常情况下，预约乃约定将来成立一定契约之契约，预约签订后当事人负有在一定期限内缔结本约之义务。预约合同的目的在于订立本约合同，为将来签订本约合同达成初步的意向。为避免合同当事人陷入本约谈判的僵局，发挥预约的必要性，预约合同的内容应具有一定的确定性。就商品房买卖预约合同而言，因预约阶段存在“事实和法律障碍”而不可能做出十分具体详尽的约定，但却应具备基本的确定条款。通常来说，商品房买卖预约合同应至少具备两项明确的内容，即标的物房屋的基本情况及将来依预约签订本约的意思表示。就本案中的购房意向书而言，首先，标的房屋已确定即12-108号房；其次，第二条第4款也明确写明了购房意向书的申请人与项目建设方在一定期间内订约的意思表示；第三，有一个预估的价款作为买卖双方是否同意订约的条件。综上，本院认为购房意向书已具备预约合同的构成要件，具有预约合同的性质。
关于争议焦点二。购房意向书由原告签名，并加盖链家公司公章。根据《×××销售渠道服务合同》的约定，链家公司为被告推荐意向客户，链家公司根据客户最终是否成功购买意向房源向被告收取一定的费用。伟业公司系被告的销售代理，链家公司代伟业公司收取团购推荐费或会员服务费，而团购推荐费或会员服务费是否交纳影响客户将来是否享有购房优惠及支付购房款的数额。购房意向书的文本系由被告向链家公司提供，链家公司无对内容进行修改的权利。结合上述事实，本院认为，链家公司是代表被告与原告签署的购房意向书，无论被告和链家公司内部之间如何约定权利义务，对外而言，原告有理由相信链家公司系代表被告收费。购房意向书中就特定房屋约定的条款以及将来签订认购书或商品房买卖合同的条款，均约束被告而非链家公司。综上，本院认为链家公司系作为被告的代理人与原告签署购房意向书，原、被告之间形成预约合同关系。
关于争议焦点三。原告交纳的15万元是在签署购房意向书时向链家公司交纳，链家公司向原告出具的收据明确载明是团购推荐费，与认购定金的名称有明显不同。通过购房意向书可以看出，在项目销售人员通知办理认购手续书面通知后，签署认购书及补充协议的同时须交纳15万元的认购定金，这个时间也与原告交纳15万元的时间明显不同。但原告并无证据证明就上述存疑之处向链家公司或被告提出过异议。另外，根据《×××销售渠道服务合同》第5.6条约定，客户在要求退房时，链家公司都应无条件退还15万元，而不区分客户要求退房是何方原因或客户该退房行为是否构成违约，这15万元不是作为订立商品房买卖合同的担保，这与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中关于认购定金的处理原则明显不同。综上，本院难以认定原告向链家公司交纳的15万元为购房意向书中约定的认购定金。
关于争议焦点四。根据万子墨向原告发送短信的内容及本院向路潇了解的情况，路潇在向原告介绍项目时，确实向原告提出了一个价格，但这个价格只是预估价格。所谓“预估”，即是预先估计的，因当时尚未开盘，价格不能确定，最终售价应以开盘价为准，并在双方的商品房买卖合同中明确约定。预估价对原、被告双方不具有约束力。双方在签订认购书或商品房买卖合同时，应重新就房屋价格达成合意。而在此过程中，原、被告双方发生争议，进而未签订认购书及买卖合同，属于不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同不能成立。被告在此过程中不构成对预约合同的违约，故原告要求被告承担缔约过失责任赔偿其可得利益损失，无事实和法律依据，本院不予支持。但被告早在涉诉房屋取得房屋产权证书之前两年即开展销售宣传活动并签订预约合同，项目的开盘时间完全由被告控制和掌握，在长达两年多的时间里，原告的资金被长期占用，现其无法购房，15万元应予返还，资金被占用的利息损失被告应予赔偿。原告主张的其他损失无事实和法律依据，本院不予支持。
现15万元仍在链家公司处，链家公司要求本院就15万元返还的问题一并处理，故本院判令链家公司与被告共同返还原告15万元并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付占用资金期间的利息损失。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告北京天竺万科房地产开发有限公司与第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内共同返还原告艾宏十五万元并支付利息（以十五万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为基准，计自二〇一四年六月一日至实际返还之日止）；
二、驳回原告艾宏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万七千四百九十六元，由被告北京天竺万科房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 宗 明
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 贾默文