广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初10208号
原告：袁中标，男，1969年3月25日出生，汉族，住广州市海珠区.
委托诉讼代理人：肖起鹏，广东君和政通律师事务所律师。
被告：广州市花都万穗小额贷款股份有限公司，住所地广州市花都区迎宾大道97号217房，统一社会信用代码91440101687656478T。
法定代表人：方尤存。
委托诉讼代理人：苏俊玮，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：郑奕鹏，男，该公司职员。
被告：赖小春，男，1969年3月9日出生，汉族，住江西省赣州市于都县.
被告：王春华，女，1968年4月17日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。
被告：巫道淦，男，1976年10月2日出生，汉族，住广州市花都区.
被告：广州凯特龙商贸有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇旗岭大街108号，统一社会信用代码440121000094385。
法定代表人：赖小春。
原告袁中标与被告广州市花都万穗小额贷款股份有限公司、赖小春、王春华、巫道淦、广州凯特龙商贸有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告袁中标及其委托诉讼代理人肖起鹏，被告广州市花都万穗小额贷款股份有限公司（以下简称万穗公司）的委托诉讼代理人苏俊玮、郑奕鹏到庭参加诉讼，被告赖小春、王春华、巫道淦、广州凯特龙商贸有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告袁中标向本院提出诉讼请求称：1、请求判令座落于广州市花都区狮岭镇尚勤路35号6栋304房（粤房地权证穗花字第××号）房产归原告袁中标所有；2、请求判令终止对上述房产的拍卖、查封等执行措施；3、请求判令撤销（2014）穗花法执字第3715号执行裁定书；4、请求判令被告协助原告办理广州市花都区狮岭镇尚勤路35号6栋304房的房产过户登记手续；5、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其第3项诉讼请求为：请求判令撤销（2015）穗花法执异字第71号执行裁定书。事实和理由：原告于2013年9月中旬在花都区狮岭镇尚勤路35号翡翠华庭楼盘招租部看到二手房出售的公开信息，决定购买位于广州市花都区狮岭镇尚勤路35号6栋304房的被告二名下物业（即本案涉诉房屋），原告于2013年9月29日详细查阅了被告二提供的有关涉诉房屋产权事宜原件资料：《广州市商品房买卖预售合同》、《个人房屋产权情况表》、《广州市花都区土地、房屋登记审批表》和《个人购房借款/担保合同》，广州市商品房买卖预售合同显示赖小春2009年9月25日购买房款总价为312787元，其中首期款62787元，银行按揭250000元，贷款期限为20年，个人房屋产权情况表确认涉诉房屋为赖小春本人所属，赖小春与王春华夫妇于2014年1月3日公证委托江泽明为其代理人，委托办理涉诉房屋的房地权证相关处理事宜，在涉诉房屋买卖介绍人江泽明的见证下，双方经商议，于2013年9月29日签订《房屋买卖合同》，原告以总价450000元溢价购买赖小春名下涉诉房屋，合同签订当日至被告赖小春交付了涉案物业及原告支付完全部房款的交易过程中，该物业除银行按揭抵押外，没有被任何机构和个人查封抵押。《房屋买卖合同》签订后，原告自2013年9月29日至2014年1月20日止，严格按照合同附件第一条第一款、第二款、第三款之约定，原告向被告共支付了购房款455000元，已经按照合同约定支付全部房款：2013年9月29日支付现金100000元，2013年10月10日银行转帐支付90000元，2013年10月11日银行转帐支付110000元，原告为解除涉诉房屋原租户租赁合同以便早日入住，于2013年11月29日支付合同约定外的增收楼价款现金5000元，2013年11月30日支付现金100000元，2014年1月20日支付现金50000元。赖小春在2013年9月29日收到原告支付的首期楼款现金10万元后，向原告交付有关涉诉房屋产权的如下原件资料：《广州市商品房买卖预售合同》、《个人房屋产权情况表》、《广州市花都区土地、房屋登记审批表》、《个人购房借款/担保合同》，涉诉房屋买卖介绍人江泽明当天在场见证。在原告支付了大部分房款后，赖小春夫妇按合同约定于2013年11月30日向原告交付了涉诉房屋，双方签署了《交易房屋交吉确认表》，同日，原告袁中标与被告赖小春、中介江泽明一起在花都区狮岭供电所办理了涉诉房屋的用电转名手续。原告袁中标与广州供电局签订委托银行代划电费合同，涉案房屋用电划扣帐户变更为袁中标，工行卡号62×××59；原告缴纳的广州供电局电费发票、原告缴纳的物业管理费、水费、电梯维修费收据、原告与租户签订的房屋租赁合同就涉诉房屋放盘出租。涉诉房屋自2013年11月30日起至今为原告居住使用，并承担该物业的一切费用及收益。由于《房屋买卖合同》签订之时，赖小春的涉诉房屋未缴纳契税和尚欠银行按揭贷款，并尚未取得涉诉房屋的房地权证，在原告支付了40万房款后，在原告的催促下，赖小春夫妇才开始走办理房产过户的流程：2014年1月3日，赖小春夫妇前往花都区公证处，委托代理人江泽明协助原告办理涉诉房屋的产权登记、领证、缴纳税费及交易费用；2014年1月3日，原告、赖小春夫妇代理人江泽明前往广州市国土资源和房屋管理局花都区分局查询赖小春个人名下房地产登记情况，查询结果显示上述房产预售登记在赖小春名下，产权是清晰的，并没有被查封；2014年1月7日，原告和赖小春夫妇代理人江泽明前往花都区地方税务局缴纳涉诉房产的契约；2014年1月8日，原告、赖小春夫妇代理人江泽明从涉诉房产开发商处开具办理涉诉房产的《房地权证》证明文件；2014年1月8日，原告和赖小春夫妇代理人江泽明前往广州市国土资源和房屋管理局花都区分局缴纳交易手续费办理了涉诉房屋的《房地权证》出证递件手续；2014年1月14日办好了涉诉房屋的《房地权证》（证号为粤房地权证穗花字第××号），房地权属人署赖小春名；2014年1月20日，原告支付赖小春楼价余款现金5万元，赖小春给原告出具收条，收条注明：袁中标已付清全部房款给本人，本人保证在2014年2月28日前自己清还上述房屋的全部贷款，并于2014年3月15日前将上述房屋办理过户给袁中标，并承担一切交易过户费用。2014年1月27日，原告、赖小春前往工商银行花都支行办理了涉诉房屋所欠银行贷款的提前还款手续，银行出具回执注明：我行于此日受理，预计于申请之日起30个工作日前后扣款，请客户务必自申请之日起在供款帐户内存足所需扣款额度，以便扣款，并请留意存款变动；2014年2月28日是赖小春清还全部房贷的期限日，原告未能得到赖小春还房贷消息；2014年3月4日，原告约赖小春夫妇代理人江泽明前往工商银行花都支行查询被告还房贷情况，发现赖小春还未清还全部房贷欠款。在原告的催促下，2014年3月14日赖小春用原告支付的购房款提前还清了涉案房屋的银行贷款，原告现持有中国工商银行股份有限公司广州花都支行于2014年3月17日出具的涉案房屋结清贷款证明。原告作为涉诉房屋的购买人，涉诉房屋查封之前，原告是通过公开途径，以合理的市场价格购买赖小春的涉诉房屋，并在涉诉房屋查封前，原告如约支付了涉诉房屋的全部价款及如约实际占有了涉诉房屋，而且期待办理过户至原告名下，整个买卖过程完全是公开的、合法的、善意的，原告对此并无过错。因此，根据《中华人民共和国合同法》，应本着诚实信用和公平合理的原则保护原告的合法权益。因赖小春夫妇怠于履行《房屋买卖合同》的合同义务，2014年3月11日，原告起诉至花都区人民法院，花都区人民法院于2014年5月27日作出了（2014）穗花法民二初字第356号《民事判决书》，判决双方于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效。贵院在执行被告广州市花都万穗小额贷款股份有限公司与赖小春、巫道淦、广州凯特龙商贸有限公司借款合同纠纷一案【（2014）穗花法执字第3715号】中，贵院裁定拍卖上述房产，原告袁中标提出执行异议。贵院作出了（2015）穗花法执异字第71号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，原告认为，这是缺乏事实和法律依据的。原告认为，涉案房屋的首次查封日期是2014年1月24日，限制权力文号是（2014）穗花法立保字第33号。涉案房屋是赖小春、王春华于2013年9月29日至2014年1月20日期间，即在首次司法限制权力查封前以市场行情价位卖给原告，并在查封前收齐原告的全部购房款和实际交付原告居住使用，赖小春、王春华与原告在2013年9月29日签订的《房屋买卖合同》也约定了房屋产权及房屋所占土地使用权一并转移给原告，以上事实经过，原告认为赖小春、王春华对涉案房屋的所有权已经消除殆尽。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》，对第三人已付清价款并实际占有的财产，人民法院不得查封。如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。因此，虽然该被执行房产尚未办理过户登记至原告名下，但并不影响原告对该被执行房产所有权的享有，原告在涉案房产查封前已经付清全部价款和实际占有了房产，并也取得了涉案房屋结清银行贷款的证明，已经消除了赖小春的房产所有权和该房产的银行抵押权，涉案房产的交易经贵院审理查明，已经确认是合法有效的。在赖小春与他人的债务纠纷案中，原告是善意第三人，并无过错，其合法权益不应受到侵害，应当认定原告已经取得涉案房产的所有权，不能因被执行房产尚未办理过户登记至原告名下为由，侵害原告的合法权益。赖小春表面上虽是该房产的登记产权人，但实际上已不享有该房产的所有权。原告通过正当买卖程序合法取得该被执行房产的所有权，根据《中华人民共和国合同法》、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》的规定，依法应当受到法律的保护，任何组织均不得非法查封、扣押、冻结、没收。综上，贵院将原告已购买房产作为赖小春、王春华的财产予以执行，显然不符合法律规定，应当予以纠正。为保护原告的合法权益，恳请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。
被告万穗公司辩称，原告提起的是案外人执行异议之诉，所以原告的第一项请求判令房产为原告所有是不恰当的，对第二、三、四项，我方认为我方查封的是赖小春的房产，如果被执行人赖小春、王春华、巫道淦、广州凯特龙商贸有限公司履行了其还款义务，我方才同意解封，但被执行人赖小春一直没有履行判决书的义务。另外，依照法律规定物权应当经依法登记后才发生法律效力，虽然原告已经支付了全部价款，也仅仅是原告与赖小春买卖合同的成立，但当时登记人还是赖小春，我方相信登记人是赖小春，物权法也设立了预告登记的制度，原告虽然与赖小春签订了买卖合同，但原告并没有履行房屋的预告登记，我方申请法院查封涉案房屋是在2014年1月24日，当时涉案房屋还没有清偿银行的贷款，原告是2014年2月27日才去工商银行办理提前还贷手续，2014年3月14日才结清贷款，原告在涉案房屋抵押时并没有清偿银行贷款并解除抵押，原告在买受房屋的时候有过错，因此我方请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告赖小春、王春华、巫道淦、广州凯特龙商贸有限公司没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。
袁中标在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。袁中标所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且袁中标保证真实，本院经核证后予以确认。
经审理查明，2013年9月29日，袁中标（甲方）与赖小春、王春华（乙方）在广州市花都区狮岭镇旗岭大街108号签订《房屋买卖合同》，约定：一、交易房屋的基本状况：1、乙方将位于广州市花都区狮岭镇友田翡翠华庭6栋304号房屋（以下简称涉案房屋）出售给甲方，建筑面积为89.56平方米。2、乙方为该物业的所有权人，并持有该物业合法的商品房预售合同，合同编号：2009095289X，该商品房已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第20080340号，核发机关为广州市国土资源和房屋管理局。该物业现状处于有抵押贷款（乙方该物业在工商银行广州花都支行按揭贷款，个人购房借款合同编号A：[房押]字[粤]行[268]支行[2009]年[54057]号）。乙方保证所提供的资料和证件合法有效。3、房屋产权转移给甲方的同时该房屋所占土地使用权一并转移。二、1、甲乙双方同意该物业总成交价为人民币肆拾伍万元整（￥450000.00元）。2、交易所产生的有关一切税、费均由乙方承担。三、交付期限：1、甲乙双方同意该物业交付使用时间以税费签定的约定交付日期及状况为准，详见附件确立的日期起即视为该物业转移占有的标志，乙方应在物业办理过户登记后30天内迁出户口。四、关于产权登记的约定：1、在本合同签订时，由于乙方尚未为该物业办理《房地产权证》，由甲方垫付该物业的办证税、费，乙方承诺将该物业转让给甲方后保证无条件协助办理房地产权证，并承担相关费用，直至办妥为止。2、乙方保证在办妥《房地产权证》后3个月内备齐所需资料并协助甲方办理该物业银行贷款还款手续和该物业过户手续。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。双方在附件中约定：一、付款方式：㈠首期楼款：首期楼款人民币贰拾万元整，甲方于2013年10月30日前支付给乙方；㈡二期付款：甲方于2013年11月30日前向乙方支付人民币贰拾万元整；㈢楼价余款：楼价余款人民币伍万元整，在2014年1月28日前由甲方全部支付乙方。由甲方代乙方交付本次交易所产生的税费，如有余额由乙方取回，若不足，由乙方负责补足。二、约定交付日期及状况：1、约定交吉日期：乙方须于2013年11月30日前将该物业交付给甲方。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订当日，袁中标向赖小春支付首期购房款100000元。于2013年10月10日、同年10月11日，袁中标通过案外人袁穗红的账户向赖小春转账支付第二期购房款合计200000元。因涉案房屋当时由他人承租，2013年11月29日，袁中标代赖小春办理了解除涉案房产的租赁关系手续，垫付押金5000元并支付了提前解除租赁合同的违约金5000元，赖小春因此确认增收袁中标购房款5000元。2013年11月30日，袁中标向赖小春支付购房款100000元。同日，赖小春、王春华将房屋及房屋内有关物品交付给袁中标，为此双方签订了《交易房产交吉状况确认表》。袁中标并于当日办理了涉案房屋的客户变更用电及用电报装手续。袁中标已在涉案房产居住至今。2014年1月20日，袁中标将最后的购房余款50000元支付给赖小春。至此，袁中标一共支付了购房款455000元给赖小春。赖小春由此向袁中标承诺在2014年2月28日前清还涉案房屋的全部贷款，并于2014年3月15日前将涉案房屋办理过户给袁中标，并承担一切交易过户费用。此外，赖小春、王春华还以公证委托方式委托江泽明代为协助办理涉案房产的过户登记手续。赖小春未按时向按揭贷款的银行申请提前清还涉案房屋的按揭贷款。在袁中标的督促下，赖小春通过广州市友田房地产开发有限公司，向房管部门申请自行办理涉案房屋的产权证，并获得批准。2014年1月14日，房管部门向赖小春核发了涉案房产的房地产权证，并办理了他项权证登记。2014年3月14日，赖小春支付完毕涉案房产的全部贷款，中国工商银行股份有限公司广州花都支行因此于2014年3月17日出具了结清贷款证明。后因涉案房屋被另案查封遂无法办理涂销抵押以及过户登记的手续。2014年3月11日，袁中标与赖小春、王春华的房屋买卖合同纠纷诉至本院[案号：（2014）穗花法民三字第133号]，本院于2014年5月27日作出判决，认为即使赖小春、王春华对袁中标请求涉案房屋在解除查封后办理过户的诉讼请求无异议，但因涉案房屋因赖小春与他人的纠纷被本院查封，涉案房屋无法办理过户手续，因此判决确认袁中标与赖小春、王春华于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效并驳回袁中标的其他诉讼请求。
2014年1月23日，万穗公司向本院提出诉前财产保全申请，本院于2014年1月24日查封了涉案房屋。2014年2月26日，万穗公司因与赖小春、巫道淦、广州凯特龙商贸有限公司借款合同纠纷诉至本院。同年7月17日，本院作出（2014）穗花法民二初字第356号民事判决，判决：一、赖小春在本判决发生法律效力之日起十日内支付广州市花都万穗小额贷款股份有限公司贷款本金203485.13元并从2013年10月28日起按合同约定支付利息及罚息；二、巫道淦、广州凯特龙商贸有限公司对上述债务负连带清偿责任。
上述案件生效后，万穗公司向本院申请强制执行[案号：（2014）穗花法执字第3715号]，涉案房屋的查封转为执行中的查封。
袁中标向本院提出执行异议申请，本院于2016年3月21日作出（2015）穗花法执异字第71号民事裁定，认为：由于被执行人拒不履行生效的(2014)穗花法民二初字第356号民事判决确定的义务，本院依法查封了被执行人赖小春名下的位于广州市花都区狮岭镇尚勤路35号6栋304房（产权证号：03××18）的执行行为，符合法律的规定。虽异议人与被执行人赖小春、王春华于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效，但异议人对上述房屋的权利尚不足以排除执行。因此，异议人提出的执行异议，理由不成立，依法应不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定驳回异议人袁中标的执行异议。袁中标于2016年10月12日收到该裁定书。袁中标对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
另查，根据广州市花都区国土资源和规划局于2017年2月22日出具的不动产登记簿查册表显示，涉案房屋仍登记在赖小春名下，2014年1月14日设定抵押权于中国工商银行股份有限公司广州花都支行名下，2014年1月24日、2014年7月9日、2014年8月12日分别被本院（2014）穗花法立保字第33号、（2014）穗花法民二初字第958号、（2014）穗花法民二初字第1158号查封，2014年7月25日被广州市天河区人民法院（2014）穗天法金民初字第224号查封。
本院认为，本案争议焦点是袁中标就涉案房屋是否享有足以排除万穗公司申请强制执行的民事权益。赖小春、王春华与袁中标于2013年9月29日签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给袁中标，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。袁中标已按合同约定向赖小春支付了全部购房款合计455000元，涉案房屋已于2013年11月30日交付给袁中标使用，袁中标也以自己的名义在涉案房屋报装了电表并缴纳相关费用，虽然涉案房屋尚未办理过户登记至袁中标名下，但未办理过户登记手续非因袁中标的原因造成，袁中标对此没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，袁中标主张的实体权利足以阻止万穗公司申请的执行。综上，袁中标请求法院停止对位于广州市花都区狮岭镇尚勤路35号6栋304号房的执行，理由充分，本院予以支持，本院（2015）穗花法执异字第71号民事裁定应予撤销。
赖小春、王春华与袁中标于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同》是双方权利义务的约定，双方存在的只是债权债务关系，袁中标只能依据该合同约定要求赖小春、王春华履行包括按约定转移标的物所有权的合同义务，而不能依据该合同直接取得标的物的所有权。现涉案房屋登记在赖小春名下，在涉案房屋办理过户登记手续之前，物权不发生变动，因此袁中标要求确认涉案房屋归其所有，理据不足，本院不予支持。
关于袁中标请求赖小春、王春华协助其办理涉案房屋的过户登记手续问题，因涉案房屋除本案万穗公司申请的查封外，还存在本院的其他两案查封以及广州市天河区人民法院的查封，且中国工商银行股份有限公司广州花都支行的抵押权亦未涂销，即使本案停止执行，涉案房屋仍存在其他查封及抵押的过户障碍，因此袁中标要求将涉案房屋过户至其名下，依据不足，本院不予支持。
赖小春、王春华、巫道淦、广州凯特龙商贸有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）穗花法执异字第71号民事裁定；
二、本院（2014）穗花法执字第3715号案停止对位于广州市花都区狮岭镇尚勤路35号6栋304号房的执行；
三、驳回原告袁中标的其他诉讼请求。
案件受理费8125元，由被告赖小春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 张绍针
人民陪审员 黄结仪
二〇一七年三月××日
书 记 员 张丽彬