河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终14628号
上诉人(原审被告)：张荣兆，男，汉族，1963年12月24日出生，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：张洋，女，汉族,1993年1月1日出生。
委托诉讼代理人：仵琼，北京培仁律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：范彦彬，男，汉族，1981年8月19日出生，住河南省。
委托诉讼代理人:周鸿，河南若讷律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。
法定代表人：郭海军，总经理。
委托诉讼代理人：许国华，男，汉族，1980年4月23日出生，系该公司销售经理。
原审被告：张瑶，男，汉族，1989年2月16日出生，住河南省镇平县。
原审被告：张洋，女，汉族，1993年1月1日出生，住河南省镇平县。
二原审被告共同委托诉讼代理人：仵琼，北京培仁律师事务所律师。
上诉人张荣兆因与被上诉人范彦彬、郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）、原审被告张洋、张瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张荣兆的委托诉讼代理人仵琼、被上诉人范彦彬及其委托诉讼代理人周鸿、正天公司的委托诉讼代理人徐国华、原审被告张洋到庭参加诉讼，原审被告张瑶经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范彦彬向一审法院起诉请求：1、判令解除范彦彬与张荣兆于2016年4月12日签订《房屋买卖合同》；2、判令张荣兆、正天公司、张洋、张瑶支付范彦彬花费的装修费用21820元、利息80600元（暂计）、违约金143500元并赔偿损失622899．8元（暂计），共计868799．8元；3、判令张荣兆、正天公司、张洋、张瑶承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明的事实：一、张荣兆和正天公司在合同履行中是否存在违约行为及违约程度大小。范彦彬称案涉房屋在签订买卖合同前已被河南省镇平县人民法院查封，张荣兆存在严重违约；正天公司涉案房屋未尽到审查义务，存在严重过错。张荣兆称房屋买卖合同系2016年4月12日签订，涉案房屋于2016年9月20日被查封，且其因就诊治疗不能及时处理房屋保全问题，不是其主观本意。正天公司称房屋买卖合同签订前后，张荣兆均未告知房屋被查封事实，正天公司通过其他方式也未查到上述事实，一般情况下房管局需本人拿着身份证才能查询房屋信息，因张荣兆患病住院无法亲自办理手续，因此交易延期，2016年9月份，正天公司知晓案涉房屋被查封，至此房屋买卖合同无法实际履行，考虑到上述事实，正天公司从中斡旋帮助范彦彬取得张荣兆退还房款82万元，正天公司也退还了签订合同的定金和佣金。
根据合同约定和法律规定，张荣兆的合同义务是向范彦彬交付产权明晰、能够进行交易的房屋，并协助范彦彬办理过户手续，范彦彬的义务是按照约定向张荣兆支付房款及约定的其他费用。据河南省镇平县人民法院公告显示：因张玉柱与张荣兆为民间借贷一案，河南省镇平县人民法院于2016年2月1日依法查封了涉案房屋，而房屋买卖合同系2016年4月12日签订，张荣兆知晓涉房屋局存在上述保全措施后，并未在合理期间内积极消除该不利情形，最终致使合同无法继续履行被解除，故张荣兆的行为违反了合同约定和诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。正天公司作为房屋买卖的专业居间机构，在促成房屋买卖双方交易时，不应仅通过合同条款对双方权利义务内容予以释明，还负有提供相关交易流程信息、问询买卖双方是否具备出售购买资格、查证涉案房屋是否存在阻碍交易情形等义务，本案中，正天公司虽然在合同中列明了卖方应保证房屋权属清晰，但并提供证据证明其履行了涉案房屋是否存在阻碍交易情形的查证义务，也未督促张荣兆提交相关查询信息，对案涉合同无法履行也存在一定的过错。综合房屋买卖合同整个签订履行过程，一审法院认为张荣兆过错较大、正天公司过错较小，双方过错比例应按9：1划分较为适宜。
二、范彦彬主张张荣兆支付装修费用、利息、违约金并赔偿损失是否合理。分析如下：1．装修费用。范彦彬主张因装修花费21800元，提交了收据4张、法莱宝销售合同一份，上述票证虽显示地址为涉案房屋，但并非正式制式发票，范彦彬现有证据不足以证明范彦彬存有该损失，应承担举证不利的后果。
2．利息。范彦彬主张以张荣兆未返还房款金额为基数，按月息2分为标准计算利息损失，由于合同中并未约定若合同解除后违约方应支付房款占用期间的利息，该项损失即使单独存在，也应为范彦彬另行主张的违约金所依据的实际损失的基础，故一审法院院将范彦彬该诉求与违约金主张一并评价。
3．违约金。据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同第六条第六款约定：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生本条1、2、3、4、5的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10％作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的佣金一律不退还。结合合同第二条可知，各方约定的违约金为14．35万元。
4．违约金外差价损失。范彦彬称因张荣兆违约，范彦彬产生的房屋差价损失已超出成交总价款的10％，故按上述违约条款约定，实际差价损失减去违约金后，范彦彬还存在622899．8元的损失，张荣兆应予以赔偿。一般情形而言，范彦彬于2016年9月知晓涉案房屋被查封后，就应预见到合同可能无法继续履行，本应及时采取购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大，但是由于张荣兆未及时退还房款，导致范彦彬购买其他房屋存在资金困难，故一审法院认定范彦彬存在房屋差价损失。本案中，据以主张差价损失的计算依据为涉案房屋所在小区的网络查询单页及其与案外人陈阳签订的房屋买卖合同，（该合同标的物与涉案房屋非同一小区），上述证据中载明的价格存有较大差异，不能代表市场交易行情，诉讼各方并未就差价损失形成共识，范彦彬也未于举证期间向一审法院提交房屋差价损失鉴定申请，故一审法院以郑州市房管部门公布的房地产数据作为差价损失依据。结合张荣兆退还房款的时间节点和金额，房屋差价损失期间应自2016年4月12日至2016年12月4日止。根据郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析（2016年4月住宅二手房成交均价为每平米8795元，2016年12月住宅二手房成交均价为每平米10329元，每平米均价价差为1534元），结合涉案房屋面积，一审法院认定范彦彬的房屋差价损失为168847元（1534元／㎡×110．07㎡）。因差价损失已超过双方约定的违约金总额，故应按照该项损失金额据实赔偿。
三、2016年12月4日，范彦彬收到张荣兆返还的购房尾款时，是否就“不再有任何房屋纠纷”与张荣兆达成一致。范彦彬、张荣兆在前文就当日收条的形成过程已分别陈述，本院不再复述。由范彦彬、张荣兆分别提交的《收条》文本证据、范彦彬与许国华的微信记录及正天公司的陈述可知，范彦彬在许国华书写的收条上签字时，收条上并没有“不再有任何房屋纠纷”字样，范彦彬签字后离开，张洋让许国华在收条上添加了该字句，许国华将收条拍照通过微信传给了范彦彬，后张洋让许国华在收条右下方注明“见证方：正天置业许国华”。范彦彬在微信接收到该借条图片后，遂向许国华问询何人书写了借条，并向其表示签字时没有“不再有任何房屋纠纷”字句，许国华称当时范彦彬没在，张洋让写的，意思是这一次都弄清，其担心被告不转款。由上述事实可知，“不再有任何房屋纠纷”系在范彦彬不在场的情况下，许国华按照张洋意见在收条上添加了该字句，系张洋单方意思表示，范彦彬知晓后也在合理期间内提出了异议，并未予以追认。此外，正天公司称范彦彬为能拿到剩余房款，同张洋达成口头协议：卖方退还买方剩余房款12万元，并且不再追究买方打人及房屋内原有物品的损失，买方也不再追究卖方房屋交易的任何责任，双方再无其他任何纠纷。该陈述虽与其他三被告陈述一致，但没有证据证明，也与各方在收条形成过程中作出的意思表示和法律行为不符。据上，收条上载明的“不再有任何房屋纠纷”的字句，非范彦彬的真实意思表示，对范彦彬不发生法律效力，不应视为范彦彬、张荣兆就房屋买卖合同的权利义务内容清理完毕达成一致，张荣兆仍应承担相应的违约责任。
四、张洋、张瑶是否应承担违约责任。虽张洋代张荣兆签订了《房屋买卖合同》，但其在签订该合同非涉案房屋登记所有权人，也非《房屋买卖合同》相对方之一，其系代理张荣兆实施了上述民事法律行为，张荣兆通过本案诉讼行为对张洋的代理行为也予以确认，故张荣兆对张洋的代理行为承担民事责任，张洋不应承担相应违约责任，非本案适格被告。
一审法院认为，范彦彬、张荣兆共同签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行己方义务。范彦彬诉请解除房屋买卖合同，张荣兆亦认可该合同已经解除，结合各方就返还房款所作陈述，可知该合同已于诉前解除，故本院不再处理。张荣兆、正天公司在房屋买卖合同签订及履行过程中存在上述违约行为，应承担相应违约责任。据上可知，范彦彬因张荣兆、正天公司违约行为产生的损失为168847元，依照双方过错比例，张荣兆、正天公司应分别赔偿原告损失151962元、16885元。范彦彬主张过高部分没有依据，本院不予支持。范彦彬要求张洋、张瑶承担违约责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张荣兆于本判决生效之日起十日之内赔偿范彦彬房屋损失151962元；二、郑州市正天房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日之内赔偿范彦彬房屋损失16885元；三、驳回范彦彬的其他诉讼请求。案件受理费12488元，由范彦彬负担10061元，张荣兆负担2184元、郑州市正天房地产经纪有限公司负担243元。
张荣兆上诉请求：撤销一审判决，驳回范彦彬诉讼请求或改判张荣兆不承担赔偿责任；本案一、二审诉讼费用由范彦彬和正天公司承担。事实和理由：双方在正天公司的主持调解下已于2016年12月4日就购房过程中所有的事情达成口头协议，且合法有效，张荣兆无需再承担任何赔偿责任。
范彦彬答辩称:张荣兆的上诉理由不能成立,一审认定事实清楚,张荣兆与范彦彬因产生纠纷互殴经正天公司调停仅对双方因打架造成彼此伤害及房屋内物品毁损赔偿达成一致并未明确表示不再追究因此房屋买卖给范彦彬造成的其他损失,因为范彦彬购买后对房屋进行装修,另购同一小区同一栋楼同一户型的房屋多花70万元。当时,范彦彬尚未缴纳诉讼费,如果达成一致,范彦彬不会再去交纳诉讼费,也不会有张荣兆在事后出具收条后添加“不再有任何房屋纠纷”字样；一审中,张荣兆的陈述不能与该收条形成的过程相互印证,一审查明事实清楚,认定事实正确,请求驳回张荣兆的上诉请求,维持原判。
正天公司辩称:2016年12月4日的口头调解方案是三方在综合考虑各方损失的情况下协商一致的结果，是三方的真实意思表示，内容公平合理，三方均应遵守。一审法院认定收条上的“不再有任何房屋纠纷”字句系后期添加的与客观事实不符，一审法院认定事实不清，处理结果不当，请求二审法院依法改判，驳回范彦彬诉讼请求。
张洋、张瑶答辩意见同张荣兆上诉请求及事实理由。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实与一审一致。
本院认为，正天公司在本案一审过程中出具情况说明载明，2016年12月4日，范彦彬在《收条》上签字时无“不再有任何房屋纠纷”字句，该字句是在范彦彬签字后，经张扬要求中介公司员工许国华添加的，范彦彬对该字句未表示认可，该情况说明能够与本案其他证据相互印证，故本院对张荣兆要求驳回范彦彬的诉讼请求或者改判其不承担责任的上诉请求不予支持。
综上所述，张荣兆的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6844.0元，由张荣兆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 鹏
审 判 员 于岸峰
审 判 员 李文兵
二〇一七年十二月六日
法官助理 张 磊
书 记 员 高慧丽