广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终46号
上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：陈学俭，该公司董事长。
委托代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。
委托代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：叶华清，女，汉族，1981年6月11日出生，住罗定市。
委托代理人：许武，广东端庆律师事务所律师。
上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）因与被上诉人叶华清商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初1308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一方公司上诉请求：一、撤销（2016）粤5381民初1308号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：
一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。
（一）时效问题。
1、《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，合同约定上诉人代办房地产权证的最后期限为2012年4月25日，而上诉人在2012年4月25日24时00分还未为被上诉人代办房地产权证，被上诉人从2012年4月25日24时00分起知道自己的权利被侵害。又，被上诉人主张从2012年4月26日起计算违约金，证明被上诉人从2012年4月25日24时00分起知道自己的权利被侵害，诉讼时效应从2012年4月25日起计算。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》（法释[2008]11号）第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定可以看出，没有约定履行期限的合同，根据相关规定只要能够确定履行期限的，诉讼时效期间亦从履行期限届满之日起计算，而本案已经确定履行期限（合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记……），即上诉人为被上诉人代办房地产权证的最后期限为2012年4月25日，本案诉讼时效期间应从履行期限届满之日起计算（即从2012年4月25日起计算）。否则就是有失公平正义。
另，超过诉讼时效之后，上诉人为被上诉人代办房地产权证的事实，并不必然导致上诉人须支付超过诉讼时效的违约金。而违约金是双方约定的事项，合同未约定超过诉讼时效的违约金亦由上诉人承担，并且上诉人不同意支付超过诉讼时效的违约金，法院不能以想当然方式判决上诉人支付超过诉讼时效的违约金。
一审判决认定（判决书第6页）“本院认为……即在2012年4月25日前，被告并没有拒绝为原告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，故其迟延为原告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案的时间只能在被告提交资料给产权机关之日才能确定……本案的诉讼时效应从2015年7月2日起计算二年”错误。因为，首先，合同约定了履行期限，被上诉人从履行期限届满之日就知道自己的权利被侵害（注：这是有明确法律依据的，由不得任何人主观妄断），而不是上诉人提交资料之日（即2015年7月1日）知道权利被侵害。其次，一审判决认定被上诉人于2015年7月1日知道权利被侵害，而被上诉人于2012年4月25日知道权利被侵害并主张从2012年4月26日起计算违约金，二者互相矛盾。综合这些事实，足以证明一审判决的认定错误。
2、第八次全国法院民事商事审判工作会议民事部分纪要明确规定买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从约定期限届满之日起计算诉讼时效期间，本案上诉人代办房地产权证的最后期限是2012年4月25日，被上诉人在2016年6月21日起诉，已超过两年的诉讼时效，应驳回其诉讼请求。
（二）合同约定因上诉人原因导致迟延办证的，上诉人才承担违约责任，非上诉人原因导致的迟延办证不应由上诉人承担违约责任。被上诉人因工作忙怠于签署书面委托合同导致的迟延办证不应由上诉人承担违约责任。
1、《广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)》第七条规定：“申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书”。而罗定市房管局规定：“材料不齐全或者不符合法定形式的，当场退回申请人补正，并一次性告知”。罗定市房管局对“材料不齐全或者不符合法定形式”的申请不出具收件回执（见罗定市房管局公示的办证流程）。根据这些规定，上诉人必须有书面委托合同才能为被上诉人代办房地产权证。本案中，被上诉人因其工作忙，于2014年8月2日才正式委托上诉人为其办证（双方于2014年8月2日正式签订书面委托合同），故在2014年8月2日前产生的违约金并不是因上诉人的原因造成，而是因被上诉人怠于签署书面委托合同造成，不应由上诉人承担。
2、《广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)》第八条第一款第（三）项规定：“……权利人委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用之日起三十日内申请办理。”根据该规定，上诉人接受委托后可在30天内递交办证资料，故上诉人在2014年9月2日前递交备案资料亦为合法。
3、本案中，真正产生有效代理的时间是被上诉人与上诉人签订委托合同之日起。因为根据《广东省城镇房地产权登记条例(1999修订)》第八条第一款第三项：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：（三）购买新建商品房屋，开发经营企业已按前项规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证”之规定，被上诉人可以自行办理房地产权证（上诉人已按前项规定确认属于被上诉人的房屋产权），故委托上诉人办理房地产权证不是必要的，在其未正式委托前，双方只存在一个办证意向或者预合同，上诉人也仅是存在协助办证的义务。现一审法院在上诉人代收相关办证费用时认定上诉人与被上诉人之间的委托代理合同成立，显然是违反双方的合同约定、法律规定与社会公平正义，加重了上诉人的责任，不利于社会主义市场经济的发展。
（三）上诉人代办房地产权证终止日问题。
根据合同约定，上诉人向房管局递交资料备案之日为其完成代办房地产权证义务的终止日，上诉人于2015年7月1日向房管局递交资料备案且被上诉人已取得房地产权证，证明上诉人在2015年7月1日已完成全部代办房地产权证的义务，上诉人代办房地产权证的义务终止日为2015年7月1日。一审判决认定被上诉人收到房地产权证的日期（2015年7月14日）作为上诉人的义务终止日错误。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。上诉人为此提起上诉，请求二审法院依据本案的事实以及相关证据作出公平、公正的判决。
被上诉人叶华清辩称：恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
一、就本案争议的诉讼时效问题，恳请二审法院认清争议事实的性质，依法确认未过诉讼时效。
(一)本案依法未过诉讼时效。
1、被上诉人只有在取得房地产权证后方知上诉人存在违约，应当自取得房地产权证后开始计算诉讼时效。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人的义务为把需要由其提供的资料报产权登记机关备案，是向产权登记机关提供，而非向被上诉人提供。在取得房地产权证前，被上诉人是不了解上诉人何时提交资料的，更无从知道上诉人逾期提交资料。在此过程中：（1）上诉人并未主动告知被上诉人其存在违约行为，被上诉人亦未有机会了解；（2）未有任何证据证明被上诉人应当提前知道上诉人存在违约行为；（3）被上诉人是在房地产权证办理成功后，才知悉上诉人存在未按时提交资料的行为。
根据《中华人民共和国民法通则》（以下称《民法通则》）第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案的诉讼时效应当从被上诉人知道上诉人存在违约行为后开始计算，即从被上诉人自认的自取得房地产权证后知道开始计算。
2、违约金属于持续性变动债权，只在确定后才明确，故诉讼时效应当从被上诉人取得房地产权证后计算。
根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。”即违约金是根据上诉人违约的时间不断变动，并不是一个确定的债权。债权的总额无法确定，被上诉人根本不知道自己的权利被侵害了多少，故根据《民法通则》第一百三十七条的规定，应当在债权总额确定后被上诉人才知道自己的权利被侵害了多少，才开始计算诉讼时效。故应当自被上诉人取得房地产权证后才开始计算诉讼时效。
3、违约金属于没有约定履行期限的债权，债权人可以随时主张，不存在诉讼时效问题。
根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方并没有就违约金的支付约定期限，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下称《最高院民事诉讼时效规定》）第六条规定：“不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”，故鉴于双方未明确约定违约金的支付期限，应当从被上诉人主张之日起计算诉讼时效。
4、上诉人按合同约定提供办证资料办证，属于继续履行义务，应当重新起算诉讼时效。
根据《最高院民事诉讼时效规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”本案中上诉人在逾期履行提交资料到产权登记机关两年后又主动履行义务报送资料，现在诉讼中又以诉讼期间届满为由进行抗辩，不应当支持其请求。
5、对于不断变化的违约金，上诉人持续主张不符合现实，应当从违约金确定之日开始计算诉讼时效。
就本案的实际情况而言，要求被上诉人在上诉人对违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不断的提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。
6、观点众说纷纭，应以正确理解为准。
（1）上诉人在上诉状提出相关学者、司法人员的观点，只是个人观点，不足以作为案件定案的依据。首先，相关学者、司法人员的观点只是针对其所了解的一些情况作出说明，并非针对本案的具体事实，不能作为本案的定案依据；其次，案件的审理应以国家法律法规为依据，不能以某个学者、专家的意见为准；再次，上诉人引用的韩延斌的观点为2006年的意见，现《最高院民事诉讼时效规定》等一系列的法律法规已更新，不再适用。
（2）若要说相关学者观点也可参考吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》（2013-2014）一书，该书中的观点认为“房地产开发企业虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。”且该书观点更新。故法院应当以法律的正确理解进行适用，而不是以某一学者、专家的观点进行判案。
（二）不能适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下称《八次民商会纪》）作为本案的判决依据，理由如下：
1、本案严格来说不属于支付逾期办证的违约金，而是支付出卖人逾期履行提交资料义务的违约金。
《八次民商会纪》只说明了“支付逾期办证的违约金”的诉讼时效，本案中：（1）合同没有明确约定委托办证；（2）可推定双方有委托办证行为，但并没有约定违约金。购房方要求支付的违约金只是出卖人未按合同约定提交其应提供的资料行为的违约金。该行为虽然会导致逾期办证，但并不必然导致逾期办证。若双方是因为委托办证导致发生违约金的可能符合《八次民商会纪》的规定，但本案中并不属于委托办证引起的违约金，故并不适用。
2、审判工作会议纪要不能作为法院判案的依据。
（1）最高人民法院编著《最高人民法院司法解释汇编》中并未收录过历次民商事会议纪要的内容。
（2）《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》（法释[2009]14号）第4条规定：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”第6条规定：“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。”故《八次民商会纪》并不属于法定的判案依据，只是供法官判案时较权威的参考。
3、法不溯及既往，《八次民商会纪》出台时本案已一审终结，不应再适用新出台的规定。
鉴于《八次民商会纪》于2016年11月30日才正式对外发布，此时本案已一审审理终结，判决出来了。即使有新的规定和意见，也只能对新起诉的案件进行规范，而本案仍适用此前的规定，未过诉讼时效。
（三）即使按照《八次民商会纪》的规定，本案也未过诉讼时效。
1、法定的诉讼时效为知道权利受侵害之日起算。
诉讼时效应当自知道或应当知道权利被侵害之日起计算，此为法定的诉讼时效。本案如被上诉人在答辩状中所述，被上诉人只有在取得权属证后方知道出卖方未按时提交资料，并知道出卖方违约时间的长短及造成的违约金额。
2、《八次民商会纪》的规定并未能明确计算的依据，法定期限仍需按诉讼时效认定。
《八次民商会纪》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”本案中合同只约定了出卖人提供资料的期限，并未约定或明确办证的期限，故诉讼时效应从法定期限届满之日起计算。而法定期限法律并未明确，只能依据诉讼时效的相关规定来明确。
3、法定的期限应当认定为清晰知道违约行为之日。
按法定的诉讼时效，应当自权利受侵害方知道之日起计算，如以上第（一）点所述；按法定的办证期限，应当按双方提交资料后计算法定的办证期限再计算诉讼时效，而本案中双方对提交资料后房地产权登记机关办证的期限并无异议，故视为房地产权登记机关依法办证，其办证结束日为法定期限届满，应当从取得房地产权证之日起计算诉讼时效。
综上，本案争议的诉讼时效最少应当从被上诉人取得房地产权证之日起计算，本案并未过诉讼时效。
二、非被上诉人原因导致上诉人违约。
（一）上诉人需要承担违约责任在于其没有履行合同约定的义务。
虽然双方一直争论的是上诉人没有按期办理房地产权证，但根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人承担违约责任的原因并不在于被上诉人没有领取到房地产权证，而在于上诉人没有按约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鉴于资料是上诉人自身所有的，且提交也是由上诉人自行完成，上诉人把其所有的资料报产权登记机关备案是不需要被上诉人协助的，也不会因被上诉人的原因导致延期的。故无论被上诉人是否存在未提供协助的情形，均不影响上诉人履行其义务，也不影响上诉人因不履行义务需要承担违约责任。
（二）被上诉人委托上诉人办证的委托已成立，上诉人未积极履行义务。
根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议的约定，被上诉人在签订合同时已把契税、办证费支付给上诉人，由上诉人代为缴交、办理相关证件，双方的委托关系已经成立。上诉人收取了办证费2500元，是有偿接受委托。
上诉人接受委托后应当积极履行义务，及时提醒被上诉人协助办理相关手续，但上诉人却没有任何证据证明其提醒过被上诉人，属于上诉人的过错。
三、按约定违约金应计算至取得房地产权证之日。
《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。”该条款明确表明违约金支付的最终期限是房地产权属证书取得之日，此为常理解释。即使如上诉人所述，该条款可以解读出至上诉人提交资料备案之日，但由于该条款可以解读出不同的意思，也只能认为该条款存在歧义，根据《合同法》第四十一条：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，也应当按有利于被上诉人的解释，违约金应当支付至被上诉人取得房地产权证之日。
四、恳请考虑案件判决的法律效果与社会效果相结合，驳回上诉人的上诉请求，形成敦促开发商及时办证的社会效果。
（一）法律效果与社会效果相统一，是我国现行的司法政策。
法律效果与社会效果相统一，是我国现行的司法政策。1999年11月最高人民法院颁布发行的《全国法院民事案件质量工作座谈会纪要》中提出：在审理新型民事案件时，要注重探索，讲求社会效果。后来，最高人民法院前任副院长李国光同志多次通过讲话和撰文深入论证和发展了这一原则，他指出：“坚持办案的法律效果与社会效果的统一，是中国特色的审判工作的基本要求，是人民法院讲政治的集中体现，是衡量办案质量好坏的重要标准。”他认为：“一个良好的裁判既应有良好的法律效果，同时也应有完美的社会效果。”此后，“两个效果相统一”的说法频频出现在最高法院领导的讲话以及司法文件中，已经成为我国法院系统检验审判工作的标尺，是当前我国法院的一项基本司法政策。
（二）本案若支持上诉人的上诉请求，必然会导致房地产开发商恶意损害购房者利益，社会效果极差。若开发商违约后超过两年即不能再追偿违约金，必然会导致开发商在过了两年后再无协助办证的动力，反正违约金已无需支付，办不办证也不会增加其责任。
综上所述，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
叶华清向一审法院起诉请求：判令一方公司向叶华清支付违约金38626.18元。
一审法院认定事实：一方公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX道XX路XX旁的XX商住小区的土地使用权属其所有。2010年8月18日，叶华清作为买受方与一方公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、叶华清向一方公司购买座落于罗定市XX街道XX路XX旁的XX商住小区XX幢XX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：75.52㎡（套内建筑面积：62.23㎡）；四、总价款：219211元（3522.59元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人应将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为罗定市农业银行，专用账户为4466410104000XXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品经分期综合验收合格。七、关于产权登记的约定（合同第十五条）：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。合同签订后，叶华清已按约定以支付首期及银行贷款方式支付了购房款219211元给一方公司，一方公司于2011年5月1日交付了涉案商品房给叶华清。一方公司交付了涉案商品房后，于2015年7月1日将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给罗定市不动产登记局，叶华清于同年7月14日取得了涉案商品房的权属证书。叶华清遂诉至法院，要求处理。
以上事实，有一审法院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。
一审法院认为：本案属商品房销售合同纠纷。叶华清、一方公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、一方公司是否对叶华清办理涉案商品房的权属证书存在违约行为、违约金应如何计算；2、叶华清是否已超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点一方公司是否对叶华清办理涉案商品房的权属证书存在违约行为问题。一审法院认为，叶华清向一方公司购买商品房时，已经向一方公司缴交了办证费、契税费等费用，叶华清、一方公司之间在事实上就代理叶华清向房地产管理部门申办产权登记达成了委托代理的合同关系，基于这种委托代理关系，一方公司应当按照《合同》的约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权机关备案。对一方公司辩称叶华清未能及时书面委托一方公司代办房地产权证，该抗辩意见依据不足，不予支持。本案中，一方公司于2011年5月1日交付房屋给叶华清使用，故一方公司应在2012年4月25日前依约将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权机关备案，但一方公司于2015年7月1日才将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权机关备案，导致叶华清迟延取得房地产权证，明显违反了《合同》的约定，根据《合同》第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金”的约定，一方公司应自2012年4月25日之次日起以叶华清已经支付的房价款219211元按中国人民银行同期同类贷款利率向叶华清支付违约金，直至2015年7月14日叶华清取得房产权属之日止。
关于第二个争议焦点叶华清是否已超过诉讼时效的问题。一审法院认为，在交付商品房使用后360日内，即2012年4月25日前，一方公司并没有拒绝为叶华清将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，故其迟延为叶华清将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案的时间只能在一方公司提交资料给产权机关之日才能确定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，叶华清于2015年7月14日取得了涉案商品房的权属证书后，才知道一方公司是于2015年7月1日将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给了罗定市不动产登记局，其民事权利被侵害，本案的诉讼时效应从2015年7月2日起计算二年，叶华清已于2016年6月21日提起诉讼，并未超过诉讼时效。一方公司提出的该抗辩意见，不予采纳。
综上所述，叶华清的请求，合理合法部分，予以支持，一方公司的抗辩意见，理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，作出判决如下：限一方公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（自2012年4月26日起至2015年7月14日止的违约金以房价款219211元为基础按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给叶华清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由一方公司负担。
本院二审期间，上诉人一方公司提交了（2016）粤5381民初2144号民事判决书及生效证明复印件各一份，拟证明生效判决书中买方请求人民法院保护的诉讼时效为合同约定的履行期限届满之日起开始计算，买方超过二年不向法院请求保护的，依法丧失胜诉权的事实。被上诉人叶华清没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明：双方当事人签订的附件四《合同补充协议》中载明，被上诉人支付契税3288元、办证费用2500元，支付时间均为2010年8月18日；双方还在该《合同补充协议》中约定“办证费用”按罗定市房产管理局实际计价为准，住宅按2500元/户代收，最终按照实际产生多退少补。
上诉人于2014年4月3日取得涉案商品房所在工程的《竣工验收备案表》。
再查明，叶华清向一审法院提起诉讼，请求一方公司支付自2012年4月26日起至2014年12月31日止的逾期办证违约金38626.18元。
二审诉讼中，上诉人认为被上诉人怠于出具委托手续，于2014年8月2日才出具委托书委托上诉人办证，认为2014年9月2日前产生的违约金并不是因上诉人的原因造成而主张不予承担。对此，被上诉人表示在签订附件四《合同补充协议》时已委托了上诉人代为办证，上诉人在被上诉人签署委托书当天才提示被上诉人要出具委托书。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、被上诉人是否超过诉讼时效期间向上诉人主张逾期办证违约金；2、上诉人应向被上诉人支付多少违约金。
关于被上诉人是否超过诉讼时效期间向上诉人主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。”上述条款只约定上诉人向产权登记机关递交办证资料的期限，没有约定办理房屋权属证书的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”参照上述规定，本院认为上诉人递交产权登记资料期限届满之日起90日内，如果由于上诉人的原因导致被上诉人未能取得房屋权属证书的，则上诉人应当承担逾期办证的违约责任。上诉人于2011年5月1日将房屋交付给被上诉人，上诉人应按合同约定在360日内，即于2012年4月25日前将办理房地产权证需由其提供的资料报产权登记机关备案，且应在2012年7月25日前办好房产证，否则需承担逾期办证的违约责任。被上诉人在2012年7月25日前未取得房产证，被上诉人从此时起知道其权利受到侵害。被上诉人抗辩认为其不知道自己权利受侵害的理由不成立，本院不予采纳。因双方约定，如上诉人违约，则按买受人已付房价款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金，双方当事人所约定的违约金按上诉人违约的时间累计而成，即每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”被上诉人在2012年7月25日前未取得房产证，从此时起其权利受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效，被上诉人于2016年6月21日向原审法院提起诉讼，根据上述法律的规定，被上诉人要求上诉人支付2014年6月21日前产生的违约金，已超过二年的诉讼时效期间，应不受法律保护，被上诉人要求上诉人支付2014年6月21日之后产生的违约金，未超过二年的诉讼时效期间。
关于上诉人应向被上诉人支付多少违约金的问题。上诉人认为其已于2015年7月1日向办证机关递交资料备案且被上诉人已取得房地产权证，上诉人代办房地产权证的义务终止日为2015年7月1日。虽然合同没有约定上诉人应何时为被上诉人办妥房产证，但根据上述司法解释的规定，上诉人应自双方约定递交资料的时间期满之日起90日内为被上诉人办妥房产证，现因上诉人未在约定的期限内递交资料，致被上诉人未能在法律规定的期限内取得房产证，故上诉人应支付违约金至办妥房产证之日止。上诉人认为被上诉人怠于出具委托手续，于2014年8月2日才出具委托书委托上诉人办证导致逾期办证，主张不承担2014年9月2日前产生的违约金。对此，被上诉人表示在签订附件四《合同补充协议》时已委托了上诉人代为办证，上诉人在被上诉人签署委托书当天才提示被上诉人要出具委托书。由于被上诉人在签订购房合同当天已支付了契税和办证费用，即表明被上诉人有委托上诉人代为办证的意思表示，而上诉人收取有关费用表明其接受被上诉人的委托，上诉人此时理应要求被上诉人出具委托书。即使被上诉人在签订合同当日没有提供委托书，但上诉人如在合同约定的2012年4月25日前将办证所需的资料提交给产权登记机关，理应知道办证需要业主委托书而提示或要求业主出具委托书，但上诉人在本案中并没有证据证明其于合同约定的提交资料期限届满前已要求被上诉人出具委托书而被上诉人不予出具，即没有证据证明被上诉人怠于出具委托书的事实。因此，本院采纳被上诉人的意见，上诉人于被上诉人签署委托书当天才提示被上诉人要出具委托书，对上诉人提出的由于被上诉人怠于出具委托书而不予承担2014年9月2日前的违约金的主张，本院不予支持。因叶华清请求一方公司支付逾期办证违约金至2014年12月31日止，故上诉人应从2014年6月21日起至2014年12月31日止，以房价款219211元为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金给被上诉人。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初1308号民事判决。
二、限罗定市一方房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（自2014年6月21日起，以房价款219211元为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年12月31日止）给叶华清。
三、驳回叶华清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费383元，由叶华清负担314元，由罗定市一方房地产开发有限公司负担69元。二审案件受理费766元，由叶华清负担628元，由罗定市一方房地产开发有限公司负担138元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 冯梓叶