安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初6578号
原告：安徽省衡盛物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市金寨路162号，统一社会信用代码91340100766865489G（1-1）。
法定代表人：杨军，董事长。
委托代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：周洋，安徽华人律师事务所律师。
被告:谢兰珍，女，1947年7月13日生，回族，住安徽省合肥市包河区。
原告安徽省衡盛物业管理有限责任公司（以下简称“安徽衡盛物业”）与被告左其璇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员程婷独任审判。审理期间发现被告左其璇已于2012年2月22日去世，故原告安徽衡盛物业变更被告为左其璇配偶、涉诉房屋的继承人谢兰珍，本院于2016年8月29日向谢兰珍邮寄送达了应诉材料，并于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告安徽衡盛物业的委托代理人代光敏，被告谢兰珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽衡盛物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业综合服务费10269.5元、水电费1236元，合计11505.5元，并承担上述费用违约金2063元（暂算至2015年6月30日，至上述费用结清之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系安徽国际商务中心的物业管理单位，为安徽国际商务中心的业主提供物业管理服务；左其璇系安徽国际金融中心住宅楼207室的业主，物业面积133.74平方米。2006年2月9日，原告与左其璇签订了一份《前期物业服务合同》，该服务合同约定，左其璇在交接房屋时，预交半年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年支付。收费标准按物价局核准的标准或开发公司与物业管理公司的约定执行。左其璇应在首月前10日内一次性付清，逾期交纳的，每逾期一天加收应付总金额的千分之三违约金。电梯运行费及公用水、电及损耗费从交房之日起计收，于每月的10日前交纳上月电费，逾期交纳，每逾期一天加收应付金额千分之三的违约金。合同履行过程中，左其璇从2010年8月起，至今没有履行应当交纳的各项费用，原告虽然以各种方式多次催促左其璇交纳。2012年左其璇死亡，其配偶谢兰珍作为涉案房屋的合法继承人及使用人，在继承房屋的同时也应当承担交纳物业管理费用的义务。
被告谢兰珍辩称，1、原告安徽衡盛物业多年没有催缴物业费。2、2009年原告已经被业主大会解聘，2009年后的物业费根据相关法律规定，不予缴纳。3、公摊费用收费不合理，2楼的公摊电费不应与高层公摊电费一致。4、原告没有尽到物业服务义务。
经审理查明：被告谢兰珍系安徽省合肥市包河区金寨路安徽国际商务中心公寓207室现业主，该房屋建筑面积133.74平方米，房屋类型为住宅。2006年2月9日，左其璇与原告安徽衡盛物业签订了《前期物业服务合同》，其中对物业公司和业主的权利、义务，物业服务内容、对物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的滞纳金等进行了约定。其中合同第二章第一条“甲方的权利义务”第六项约定“依据国家有关规定（甲方与开发公司签订的协议和合肥市物价局核定标准）向乙方收取物业管理费用”。对物业管理服务费的收取，合同第四章第一条第三项约定“收费标准：按市物价局核定标准1.2元/M2/月或按开发公司与物管公司签署的《前期物业管理委托合同》执行，计价面积以产权登记证面积为准执行。”第七项约定“物业管理服务费标准可根据实际情况，按年度调整。”对于违约责任，第四章第一条第二项规定，“乙方在交接房屋时，预交半年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年支付。乙方应在首月前10日内一次性付清，逾期交纳的，每逾期一天加收应付总金额千分之三的违约金。”第四章第四条电梯运行费及公用水、电及损耗费及违约责任进行规定“1、高层电梯运行费按实结算，由该栋楼所有业主按产权登记面积分摊（一楼除外）；2、设备房照明、楼道照明、防盗门、路灯、智能化系统、绿化用电灯公用水、电由全体业主据实分摊；3、以上费用以交房之日起计收，于每月的10日前交纳上月电费、逾期交纳的，每逾期一天加收应付金额千分之三的违约金。以上费用以交房之日起计收”。2008年1月起，左其璇及谢兰珍再未交纳过物业费用。
另查明：根据2007年1月10日的物价局出具的《关于“安徽国际商务中心高层住宅”前期物业服务收费标准的批复》，确定高层住宅物业收费等级暂定为二级，综合服务费每月每平方建筑面积1.2元。同时，衡盛物业公司根据《前期物业服务合同》约定，根据每月公用水/电费的实际支出，收取公摊电费及自用水费。2013年，衡盛物业公司采取物业收费一费制，将公摊电费纳入物业费中，调整物业收费为1.4元/M2/月，并于2013年3月18日经安徽省物价局以皖价服证第01070059号批复核准。
再查明：2007年9月起，安徽国际商务中心业主委员会开始筹备、选举、成立，并于2008年3月通过合肥市房地产管理局的备案。2008年4月28日，安徽国际商务中心业主委员会向茶亭社居委报告准备选聘物业管理公司并得到回复。2008年11月23日，包河区芜湖路街道办事处也对安徽国际商务中心业主委员会关于选聘物业服务企业的报告进行了回复。另，2008年，严飞等部分业主向庐阳区法院起诉，认为国际商务中心业主委员会在筹备中多处违反法定程序，侵害了广大业主的合法权益，要求撤销市房产局的备案行为。后此案经安徽省高级人民法院再审终审撤销了市房产局的备案。
又查明：2009年5月13日，左其璇订立遗嘱，将案涉房屋留给配偶谢兰珍，2012年2月22日左其璇去世。在审理过程中，谢兰珍接受了本院的应诉材料并出庭应诉，庭前谢兰珍明确表示愿意继承此处房屋，接受应诉。
以上事实，有原告安徽衡盛物业提供的《前期物业服务合同》、《经营性服务收费许可证》、左其璇交纳费用收据、律师函、EMS国内快递邮件详情单、催款通知书、欠费明细表、公摊水电费通知单、合肥中院及安徽高院的《行政判决书》，被告提供的《遗嘱公证书》、《遗嘱》、瑶海区人民法院《民事调解书》，以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为，左其璇与原告安徽衡盛物业于2006年2月9日签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。原告安徽衡盛物业自与开发商签订《前期物业服务合同》之后就在该小区从事物业服务，原、被告双方也已构成事实上的物业服务关系，左其璇与原告安徽衡盛物业之间的物业服务合同关系成立。被告谢兰珍作为涉案房屋的合法继承人及使用人，在继承房屋的同时也应当承担交纳物业管理费用的义务。根据原、被告举证、质证及查明的事实，本案的争议焦点有三。
一是原告是否为涉案的权利主体。本院认为，2007年9月起，安徽国际商务中心业主委员会开始筹备、选举、成立，并于2008年3月通过合肥市房地产管理局的备案。后经过安徽省高级人民法院再审终审撤消了房管局的备案。因此，对于业主委员会与合肥华兴物业管理有限公司签订合同等一系列行为的效力有待进一步确定。但同时本院认为，即便在业主委员会与华兴物业公司签订的合同合法有效的前提下，因被告谢兰珍提交的证据无法证明业主委员会已明确告知原告安徽衡盛物业退场而物业公司拒不退场，业主委员会或业主也没有向房地产行政主管部门或法院主张权利，并一直接受原告安徽衡盛物业的服务直至今日，因此，被告谢兰珍认为依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”而不交纳物业费的主张不能成立，被告谢兰珍应当依据双方签订的《前期物业服务合同》，交纳物业服务费用。
二是原告的诉求是否超过了诉讼时效。合同履行期间，安徽衡盛物业依约为包括被告谢兰珍在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告谢兰珍作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。被告谢兰珍辩称部分物业费已经超过诉讼时效的主张，本院认为，原告作为住宅小区的物业服务企业，其办公地点均在该小区，且物业服务具有持续性特点，对包括被告在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”，因此依据常识判断原告不可能不向被告方主张债权，另原告在起诉时已向本院提交了催款通知单、律师函及EMS国内快递邮件详情单等相应证据，亦能反映原告主张权利的事实，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。
三是原告安徽衡盛物业提供的物业服务是否存在瑕疵。被告谢兰珍辩称原告安徽衡盛物业未尽物业管理义务，包括安保不到位、可视系统毁坏、消防通道被堵、利用公共配套场地对外出租等，本院经查后认为，如果安徽衡盛物业提供的物业服务有瑕疵，各业主或业主委员会应当即时与物业公司进行沟通，要求其改善，而不能因为物业公司短时间的服务质量问题单个的拒交物业管理费用，形成对其他已经依约交纳物业管理费用的业主不公平的局面。本案中，被告谢兰珍并未因其所称的安徽衡盛物业服务质量问题有所损失，故其拒交物业管理费的行为缺乏事实和理由，其应当交纳物业管理服务费。
另，根据合肥市2011年出台的相关规定，要求物业公司逐步实行物业收费从收取物业管理费和公摊电费改成物业管理费“一费制”，安徽衡盛物业根据此规定，从2013年第一季度开始，将物业管理费和公摊电费统一收取为物业管理费，调整物业收费为1.4元/M2/月，并于2013年3月18日经安徽省物价局以皖价服证第01070059号批复核准，此项收费的调整符合合肥市的相关规定，并经过核准，且在实际上并未增加被告谢兰珍的负担，本院因此予以认可从2013年第一季度开始以1.4元/M2/月计算物业管理费用。且在原被告双方签订的《前期物业服务合同》的第四章第四条电梯运行费及公用水、电及损耗费的分摊约定为高层电梯运行费按产权面积分摊（一楼除外），设备房照明、楼道照明灯据实分摊。因此，对被告谢兰珍辩称公摊电费收费不合理的意见，本院不予采纳。综上所述，被告谢兰珍应当支付物业管理费计10271.23元（其中2010年8月至2012年12月，按照1.2元/平方米/月×133.74平方米×29个月=4654.15元；2013年1月至2015年6月，按照1.4元/平方米/月×133.74平方米×30个月=5617.08元），故对原告衡盛物业要求支付物业综合服务费10269.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。小区产生的公用电费应当由业主分摊，且原被告签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此原告衡盛物业诉请被告谢兰珍支付公摊电费及自用水费计1236元（2010年7月至2015年6月），本院予以支持。同时，按照《前期物业服务合同》约定，“乙方在交接房屋时，预交半年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年支付。乙方应在首月前10日内一次性付清，逾期交纳的，每逾期一天加收应付总金额千分之三的违约金”。本案中，被告连续不缴纳物业管理等费用达59个月之久，在原告催费后仍未履行义务，因此应当按照合同的约定交纳滞纳金，但原告按照违约一天3‰标准计取损失，明显高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，决定对原告提出的滞纳金数额予以核减，按银行同期贷款利率计取。据此被告应当以拖欠的物业费10269.5元为基数，自2016年7月26日起按同期银行贷款利率支付违约金至本判决确定的给付之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告谢兰珍于本判决生效之日起十日内支付原告合肥安徽省衡盛物业管理有限责任公司物业管理费10269.5元以及违约金（以10269.5元为基数，自2016年7月26日起按照银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；
二、被告谢兰珍于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省衡盛物业管理有限责任公司公摊电费及自用水费计1236元；
三、驳回原告安徽省衡盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费140元减半收取70元，由原告安徽省衡盛物业管理有限责任公司负担10元，被告谢兰珍负担60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
代理审判员 程 婷
二〇一六年十月十一日
书 记 员 张维娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果