北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初50192号
原告（反诉被告）：刘亚丹，女，1988年2月8日出生，汉族，住所地北京市朝阳区。
委托代理人：陈玉坤，北京市天元律师事务所律师。
被告：刘琴（反诉原告），女，1979年10月12日出生，汉族，住所地北京市丰台区。
被告：毛海生（反诉原告、兼刘琴之委托代理人），男，1977年9月22日出生，住所地北京市丰台区。
原告（反诉被告）刘亚丹与被告（反诉原告）刘琴、毛海生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘亚丹及其委托代理人陈玉坤与被告毛海生（兼刘琴之委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘亚丹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付剩余房屋价款368525元；2、请求判令被告赔偿资金占用损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，暂计至2017年9月18日，共计1801.84元；3、请求判令被告支付违约金，即以房屋总价款640万元为本金，自2017年6月1日起算，按照日万分之五的比率计算至实际付清之日止，暂计至2017年9月18日，共计352000元；4、请求判令被告承担原告为本案支出的律师费21200元;5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告刘亚丹（出售方）与被告刘琴、毛海生（购买方）于2017年2月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：“原告向二被告出售其名下坐落于海淀区知春里11号楼3单元二层203的住宅，房屋通过北京链家房地产经纪有限公司居间介绍成交，具体付款方式及期限见补充协议，二被告向银行贷款233万元。”同日，原被告与链家公司三方签署了《补充协议》，约定：“交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计640万元；二被告应于2017年2月16日支付第一笔定金10万元，于2017年2月25日前支付第二笔定金80万元，于缴税后过户前3个工作日内支付第一笔首付款234万元，于缴税后过户前3个工作日支付第二笔首付款81万元；二被告从购房款中留存2万元作为物业交接保证金，买卖双方办理物业交接当日，由被告支付给原告；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议的约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；如本协议与《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，以本协议为准。”原告名下只有一套住房（即案涉房屋），在出售案涉房屋的同时，原告又在海淀区购买了另一处房屋用于自己居住。由于国家2017年3月出台了新的房屋购买政策。被告的银行贷款受到很大影响，导致原告无法按时足额获得233万元的房款，也因此无钱付清另一处房屋的房款，造成原告无法迁出户口并在新房落户。为妥善解决此事，2017年4月28日，原被告与链家公司三方签署《变更协议书》，就前述协议项下的部分事项进行了变更，关于被告向银行贷款金额，由233万元变更为186万元。同时，二被告从购房款中留存47万元的户口迁出保证金，原告迁出户口当日，由二被告支付给原告。其他事宜，按照原协议约定继续履行。2017年5月12日，原告协助被告办理了房屋过户手续，二被告取得了房屋所有权证书。2017年5月31日，原告正式将房屋移交给被告并完成物业交接。2017年8月11日，原告将户口从案涉房屋中迁出，原告已经履行了其在《房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》下的义务，然而被告至今只向原告支付了6031475元购房款，仍剩余368525元没有支付。被告违约，原告有权要求被告立即支付剩余房款，并赔偿资金占用损失和违约金，同时承担原告为本案支出的律师费、诉讼费等。
毛海生、刘琴辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告迟延迁出户口，迟延物业交接，已构成违约，剩余款项均为户口迁出保证金与物业交接保证金，应作为支付给我方的违约金。双方交易时，原告称涉案房屋未被出租，但实际处于出租状态，无法满足我方作为学区房使用的购买目的，对此违约行为原告应支付违约期间的不当得利。此外，双方协议明确约定家具家电包含在总价中，但原告的代理人提出要将屋内东西拉走导致物业交接迟延。现我方提出如下反诉请求：1、请求判令原告向我方支付逾期迁出户口的违约金355790元；2、请求判令原告向我方返还2017年5月12日至2017年5月31日期间的租金收益4064元（月租金6300元*21/31）；3、请求判令原告向我方支付违约出租违约金即原告不当得利的违约出租租金17535元；4、请求判令原告向我方支付物业交接延期违约金16200元（自2017年6月3日至6月10日，405000*0.0005）；5、诉讼费由原告承担。
刘亚丹针对毛海生、刘琴的反诉辩称：不同意全部反诉请求。户口逾期迁出不是我方原因，因为被告贷款晚到三个月导致房款没有支付，我方无法购买新的住房，才没有能够迁出户口。出租问题不影响被告购买使用房屋，房屋产权在2017年5月12日过户，5月12日之前的租金收益是不属于被告的，我方只认定被告签字的5月31日的物业交接日期，我方在没有收取完所有房款的时候提前就进行了物业交接。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年2月16日，刘亚丹（出卖人）与刘琴（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出售人所售房屋位于海淀区知春里X号楼X单元二层X（以下简称X房屋），建筑面积61.50平方米，出卖人未将该房屋出租；该房屋成交价467万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价173万元，买受人拟贷款金额233万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，刘亚丹（甲方）与毛海生、刘琴（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2017年2月16日当日将第一笔定金10万元以自行划转方式支付甲方；乙方于2017年2月25日之前将第二笔定金80万元以理房通的方式支付甲方；乙方于缴税过户后前3个工作日内将第一笔首付款234万元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于缴税过户前3个工作日内将第二笔首付款81万元以理房通支付的方式支付甲方；在缴税后15个工作日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在该房屋所有权转移登记手续办理完毕后，于10个工作日内将该房屋交付给买受人，乙方留存2万元作为物业交接保证金；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2017年4月28日，刘亚丹（甲方）与毛海生、刘琴（乙方）签订《变更协议书》，约定：买受人拟贷款金额由233万元变更为186万元；房屋交付时间变更为过完户后60个自然日内，若买受方筹集齐物业保证金及户口保证金，应于三个自然日前通知出卖人，出卖人应于五个工作日内配合买受方做物业交接并在收到所有物业保证金和户口保证金后将房子腾给买受方；乙方从本协议约定的购房款中留存47万元作为户口保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。双方约定的房屋总价款640万元，毛海生、刘琴尚有368525元未支付。
2017年5月12日，毛海生、刘琴办理203房屋产权证。203房屋在2017年5月27日之前处于出租状态。刘亚丹的户口于2017年8月11日迁出。物业查验交接单显示填表日期为2017年5月31日，刘亚丹与毛海生、刘琴均在交接单上签字，但并未签署日期，双方就水电、家具、钥匙、门禁卡等事项进行交接。毛海生、刘琴主张2017年5月31日的交接单是链家公司称查水电数据，让其签字但当时其并未拿到钥匙，真正交接的时间是2017年6月11日。毛海生、刘琴就其主张向本院提交与链家公司窦红波的短信记录、授权委托书、录音、承租人李劼杰的短信证明对其主张予以佐证。与窦红波的短信记录发生显示：在2017年5月25日窦红波发出信息“毛哥，昨天我问业主那边了，业主说周五周六就解约完，这边跟业主确定好时间，我告诉你，到时候约定下时间做下物业交接”；在2017年5月31日窦红波发出信息“毛哥，自如已经跟租户解完约了，业主这边明天下午3点以后都有时间，但是上次业主说的把空调拆走，还是坚持要。”授权委托书为2017年5月27日，田某受刘亚丹委托办理物业交接事宜。录音显示2017年6月1日，毛海生问田某“业主要将房间里的东西拉走？”田某说“属于业主的东西，合同里有。”李劼杰的短信记录称“房屋租赁解约日期为2017年5月31日，其与毛先生实际进行物业交接的时间是2017年6月11日，毛先生与链家工作人员也于2017年6月11日当天进行了物业交接”。刘亚丹认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。另，刘亚丹申请证人田某出庭作证，田某出庭陈述称其为刘亚丹买卖房屋的经纪人，正常房屋贷款程序一个半月之内，贷款新政出来后放款的速度可能会变慢，但其并非毛海生、刘琴的经纪人，对于他们的具体贷款流程不清楚。毛海生、刘琴对上述证言不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》，物业查验交接单、户口本、付款凭证、证人证言、短信记录、录音、不动产登记证明等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就户口迁出问题，合同约定刘亚丹应在该房屋所有权转移之日起60日内办理户口迁出手续，无论刘亚丹是否购买新的住房，是否有落户地址，其均负有按约定期限迁出户口的义务，现刘亚丹迁出户口迟延，应向毛海生、刘琴承担违约责任。考虑到刘亚丹迁出户口并未严重迟延，亦未给毛海生、刘琴造成较大损失，本院酌情判令刘亚丹向毛海生、刘琴支付迟延迁出户口的违约金3万元。就物业交接问题，双方签署的物业交接单虽显示填表时间为2017年5月31日，但买卖双方并未签署交接时间，且根据毛海生提供的录音、短信记录显示，双方并未在2017年5月31日完成交接，最终完成物业交接的时间为2017年6月11日。毛海生于2017年5月25日提出物业交接请求，刘亚丹应在5个工作日内配合交接，现最终交接时间晚于双方约定，刘亚丹应承担物业交接迟延的违约责任。考虑到物业交接时间并未严重迟延，亦未给毛海生、刘琴造成较大损失，本院酌情判令刘亚丹支付违约金5000元。毛海生、刘琴要求刘亚丹支付房屋物业交接之前的租金收益，于法无据，本院不予支持。双方约定留存47万元房款作为户口迁出保证金，毛海生、刘琴未退还保证金系因刘亚丹存在迟延迁出户口的违约行为，并非无故恶意拖欠房屋尾款，故刘亚丹要求毛海生、刘琴支付迟延付款的违约金及资金占用损失，本院不予支持。在刘亚丹承担相应的违约责任的情况下，毛海生、刘琴应支付刘亚丹剩余房款368525元。刘亚丹要求毛海生、刘琴支付律师费，无事实依据与法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、毛海生、刘琴于本判决生效后十日内支付刘亚丹剩余房屋价款368525元；
二、刘亚丹于本判决生效后十日内支付毛海生、刘琴迟延迁出户口的违约金30000元；
三、刘亚丹于本判决生效后十日内支付毛海生、刘琴迟延物业交接的违约金5000元
四、驳回刘亚丹的其他诉讼请求。
五、驳回毛海生、刘琴的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5618元，由刘亚丹负担2883元，已交纳；由毛海生、刘琴负担2735元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3602元，由毛海生、刘琴负担3282元，已交纳；由刘亚丹负担320元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 常晓明
二〇一七年十二月二十二日
书记员 付 琳