四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1602民初4697号原告：周华琼，女，汉族，生于1979年12月23日，户籍地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。被告：广安中泰房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区红旗街127号3幢1单元101号。法定代表人：殷健国，总经理。委托诉讼代理人：蒋冬梅，四川圣梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。原告周华琼与被告广安中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周华琼及其委托诉讼代理人曾维胜、被告中泰房产公司的委托诉讼代理人蒋冬梅、严光华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周华琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证初始登记的违约金，违约金按每日39.75元的标准自2016年1月1日起计算至房屋产权证实际交付之日止；2、判令被告赔偿原告逾期办理产权转移登记的违约金397.5元；3、判令被告继续为原告办理房屋不动产权证书；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广安区房屋，总价款397541元，出卖人应当在2015年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的原因未能在本合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，如买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得房屋权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权的，双方同意按照已付房款的0.01%向买受人支付违约金，同时继续为买受人办理房屋所有权证书。同时合同附双方其他权利义务进行了约定。但是被告却未能取得该商品房所在楼栋权属证明。原告为保护自己的合法权益，根据相关法律的规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中泰房产公司辩称，1、他方不存在违约的事实。原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议第七条约定买受人自房屋交付之日起10日内及时提交办理产权转移的相关文件资料，否则应视为买受人违约。本案中，被告履行了通知原告提交办理产权证的相关资料的义务，但原告未举证证明其向中泰房产公司交付了前述资料，应为原告违约；办理房屋产权登记手续的政府部门要求购房人不能现场到相关部门办理手续，就要原告现场委托或者公证委托，原告既没有现场委托亦没有公证委托中泰公司，导致权属登记未能按时办理；按照《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办事指南》第三条第（十）项的规定，办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办事指南的申报材料包括“建筑区划内属全体业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等证明材料，包括土地、规划或建设等部门出具的相关文件和开发建设单位与业主的书面约定等材料”，到目前为止，各业主没有与他方签订小区内相关共同区域使用方面的协议，导致权属登记不能按时办理。事实上，他方一直都在积极通知督促相关业主完成协助义务；2、即便仅凭被告中泰房产公司没有在规定的时间点办理权属证书为中泰公司违约，原告的诉讼请求也不能成立，因为被告中泰公司承担违约金的条件尚未具备。根据《商品房买卖合同》第二十条第（一）的约定，即使要支付违约金也是取得权属证书后30日内。现房屋权属证书尚未办理，原告应在权属证书办理后再来起诉计算。原告称该条系格式条款不能约束原告的说法不能成立。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》系四川省建设厅与四川省工商行政管理局共同指定的示范性合同，且经广安市房产交易中心网签备案。国家工商行政管理总局也发文要求房地产开发企业应当参照国家或地方建设、工商管理部门制定的示范文本，与购房者签订商品房预（销）售合同。故原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力；3、原告主张的违约金过高，请求依法调整。依据《合同法》第一百一十四条之规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的违约金为全部已付房款万分之一，原告没有举示因被告迟延办证导致其损失的证据，其损失不应超过银行活期存款利息。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、购房款收据、代收款收据、补房屋面积差异款等收据、中国建设银行个人贷款支付凭证、不动产登记查询结果，被告提交的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办事指南打印件、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（新建商品房分户）等证据，原、被告均无异议本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年7月25日，原告周华琼作为乙方（买受人）与被告中泰房产公司作为甲方（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1、乙方所购商品房项目名称为中泰田园，位于广安区某号地块，经广安市规划和建设局批准预售，房屋预售证号为（2013）房预售证第11号；2、房屋编号为5幢第12层1-12-3号，涉及用途为住宅，建筑面积为83.16㎡，单价为4780.44元/㎡，总价为397541元；3、付款方式为贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的32.0825%，其余价款可以向广安市住房公积金管理中心借款支付；4、如因买受人原因，未按合同约定交清房款及相关费用，所造成的产权不能按期办理，由买受人承担相应责任；5、出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；6、产权初始登记：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所属楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日向买受人支付；7、产权转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托被告广安中泰房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，同时出卖人应当继续为买受人办理房屋所有权证书；8、买受人在办理接房手续时应付清全部应付款项（其中面积差异部分的房价款以有资质的房屋测绘机构实测建筑面积为准进行结算）和办理产权证应由买受人承担的一切税、费；买受人未结清前，出卖人有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由买受人承担；9、因办理相关产权证件工作的需要，出卖人在开发周期中需要为买受人准备办理各项权证手续资料，故买受人必须在签订本合同当日内付清房款的同时支付政府职能部门收取的各项交易代收费用（代收费用有：契税、专项维修基金、交易费、土地评估费、转移登记费、测绘费、印花税、产权办理工本费等及银行按揭相关手续费用）；10、买受人应自房屋交付之日起10日内，及时提交办理房屋所有权转移的相关文件及资料；买受人未能及时提交办理产权转移所需的相关文件或未能及时补足相关税费导致房屋产权转移办理延期的，视为买受人违约，买受人应每日按房款总价的万分之一向出卖人支付违约金。原告周华琼于2013年7月25日向被告中泰房产公司交纳了购房款127541元、购房代收费14896元。后周华琼向被告中泰房产公司缴纳了补房屋面积差异款4063元。其余房款已以公积金贷款方式向被告中泰房产公司支付。2017年7月24日，原告周华琼向广安市不动产登记局就所购房屋不动产登记情况进行查询，查询结果为:广安中泰房地产开发有限公司开发的“中泰田园”小区房屋暂未办理首次登记。广安市国土资源局在其官方网站上公布了《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南》、《国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（新建商品房分户）》，其中《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南》主要规定：1、办理首次登记的应提交的申报材料有身份证明材料、不动产权证书或土地使用证（原件）、商品房预售许可证、建设工程规划许可证，以及建筑区划内属全体业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房等证明材料，包括土地、规划或建设等部门出具的相关文件和开发建设单位与业主的书面约定材料等；2、委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书（原件）和受托人的有效身份证明。个人委托代理人申请登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公正或认证；3、房地产开发企业在申请新建房屋首次登记时，应当将建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋一并申请登记，权利人记载为该小区全体业主，不发房屋权属证书。《国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（新建商品房分户）》主要规定：1、办理转移登记的应提交的申报材料有身份证明材料、首次登记的《不动产权证书》、不动产权分户表、完税凭证、商品房买卖合同等；2、委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书（原件）和受托人的有效身份证明。个人委托代理人申请登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公正或认证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告理应按照合同约定向原告交付房屋，并办理涉诉房屋所属楼栋的权属证明及涉诉房屋的所有权证书。按照合同约定，被告中泰房产公司应当在2014年12月31日前向原告交付诉争房屋，并于2015年12月31日前取得该商品房所属楼栋的权属证明，同时约定买受人委托出卖人申请办理房屋产权转移登记，若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人向买受人支付违约金，并继续为买受人办理产权证书。被告中泰房产公司于2014年12月31日前将诉争房屋交付给原告，但至今尚未取得诉争商品房所属楼栋的权属证明，更未为原告办理房屋产权证书。可知，被告中泰房产公司未在约定期限完成办理房屋初始登记及转移登记的义务，已构成违约，其应当按照合同约定在合理期限内为原告办理房屋所有权证书，并承担相应的违约责任。故对原告要求被告办理房屋不动产权证书及按已付房款的0.01%支付逾期办理不动产权证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告中泰房产公司提出的承担违约金的条件尚未具备的意见。从原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第（一）项“出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所属楼栋的权属证明。……买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日向买受人支付”的约定看，逾期取得涉诉商品房所属楼栋的权属证明违约金的支付时间为原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内，现涉诉房屋不动产权证书尚未办理，支付违约金的条件尚未成就，故对原告要求被告支付逾期办理涉诉商品房所属楼栋权属证明的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出原告未在合同约定的期限内提交办理转移登记的资料，未到登记部门办理手续或未以现场委托、公正委托的方式委托被告办理登记手续，未按照《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办事指南》第三条第（十）项的规定与被告签订小区内相关共同区域使用方面的协议，导致权属登记不能按时办理，被告未违约的意见。本院认为，第一，房地产开发企业开发的商品房项目办理房屋权属登记分为办理项目整体初始登记和项目分户后的转移登记，初始登记由开发商取得，是办理转移登记的必要条件。转移登记是将房屋权属转移登记到购房者名下。办理房屋所有权首次登记的主体应当是房地产开发企业即被告中泰房产公司。被告作为办理初始登记的主体，对办理初始登记所需的开发建设单位与业主关于全体业主共有的道路、绿地、其他共公共场所等书面约定材料，合同中对此未作约定，原告在履行办证义务的过程中，应由被告积极通知业主与其签订，但被告未提供证据证明其履行过通知义务，故对被告的本项辩称意见，本院不予采纳；第二，被告中泰房产公司提交的《国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（新建商品房分户）》载明，进行转移登记所需的申报材料属需要购房户提交的材料为身份证、结婚证、户口簿复印件，完税凭证、商品房买卖合同等，以及委托代理人申请登记需要出具委托书。签订合同时，双方仅约定了提交办证材料的期限，被告并未明确告知原告为办理产权登记所需的证件资料。原告称在接房时已经提交了证件材料给被告，符合日常商品房交付使用的习惯。同时，商品房买卖合同、已由被告代收的完税凭证被告能够自行提供。且从本案查明的事实看，未办理首次登记即初始登记是无法办证的主要原因，在首次登记办理之前，原告是否提交办证所需资料对于办理转移登记期限并不造成影响，故对被告的本项辩称意见，本院不予采纳；第三，原、被告已经在商品房买卖合同中明确约定“买受人同意委托被告广安中泰房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，应视为原、被告已就委托申请办理转移登记完成了书面委托，若房屋登记部门确需现场或公正委托，也应由被告积极通知原告办理现场或公正委托事宜，但被告未举证证明其有过上述行为，故对被告的本项辩称意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三十九条、第四十条、第六十二条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川广安中泰房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内为原告周华琼办理位于四川省广安市某号地块上某小区5幢第12层1-12-3号房屋的不动产权证书；二、被告四川广安中泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告周华琼支付未按约定办理上述房屋不动产权证书的违约金40.16元；三、驳回原告周华琼的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，减半收取计227元，由原告周华琼负担152元，被告广安中泰房地产开发有限公司负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  刘青华二〇一七年十二月二十六日书记员  贺丽颖