辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）葫审民再终字第00010号
上诉人（一审被告，被申请人�：李永涛，男，1980年3月28日出生，汉族，农民。
委托代理人：李国玉（系李永涛的父亲），男，1950年8月4日生，汉族，退休工人。
委托代理人：李新亮，兴城市法律援助中心律师。
被上诉人（一审原告，再审申请人）：王恩华，女，1925年5月18日出生，汉族，农民。
委托代理人：王敬臣（系王恩华之子），男，1954年9月2日出生，满族，农民。
被上诉人（一审被告，被申请人）：张书田，男，1954年6月5日出生，汉族，农民。
上诉人李永涛与被上诉人王恩华、张书田房屋买卖合同纠纷一案，兴城市人民法院于2013年4月24日作出（2012）兴沙民初字第01553号民事判决。该判决发生法律效力后，王恩华不服，向兴城市人民法院申请再审。该院于2013年11月21日作出（2013）兴立民监字第00015号民事裁定，再审本案。兴城市人民法院于2014年1月26日作出（2013）兴审民初再字第00015号民事判决。李永涛不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李永涛的委托代理人李国玉、李新亮，被上诉人王恩华的委托代理人王敬臣，被上诉人张玉田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月25日，一审原告王恩华起诉至兴城市人民法院称，1995年4月18日，原告与李泽州结成夫妻关系，李泽州于2011年10月30日故去。在夫妻生活期间，于1999年购买张书田名下的房产三间，一直居住至今。近日，因高玉斌起诉要求原告搬出现居住的房屋，才得知李永涛私下拟定与张书田的房屋买卖协议，并继而办理产权过户手续后，把原来原告居住的房屋卖给了高玉斌。请求判决确认李永涛与张书田签订的房屋买卖协议书无效；确认原告与张书田的房屋买卖协议有效。
一审被告李永涛辩称，首先，原告诉称的事实不真实。涉案争议的房屋所有权人是我所有，而且在1999年11月25日就办理了产权证书，这就说明了原告对此房屋没有任何的权利主张的理由。其次，我与张书田的房屋买卖协议合法有效，协议不违反法律规定，行政机关依此还颁发了权利证书。第三，涉案争议房屋的实际出资人是我父亲李国玉，当时明确、讲好以5000.00元作价卖给我的，而且现在我已经卖给了案外人高玉斌，并且办理了房屋产权登记手续。最后，原告现主张合同无效是明显超过法定诉讼时效的，已丧失了胜诉权。请求驳回原告的诉讼请求。
一审被告张书田辩称，1999年我家房屋卖给王恩华了，半年后，李泽州找过我，说房屋转让给李永涛了，但这事与卖房子没关系。李泽州找我为办理过户手续捺手印，当时我也没有核对到底为谁办理手续，就给捺的手印。
兴城市人民法院一审查明，原告王恩华与李泽州（被告李永涛祖父�2011年10月30日去世）于1995年登记结婚，双方系再婚。1999年元月九日王恩华与张书田签订房屋买卖协议书，张书田将自有座落于兴城市沙后所镇后王村的三间平房作价5800.00元（协议书中写3000.00元）卖与王恩华名下。半年后，李泽州以将该房屋转让给李永涛为名，找到张书田，张书田在转让给被告李永涛的房屋买卖契约书等书面材料上加捺手印。1999年8月28日，李永涛以与张书田签订的房屋买卖契约书办理房屋产权变更登记，领取登记为李永涛的房屋所有权证。该房屋买卖契约书上记载有四邻确认签名捺手印，其中有王敬贤（系王恩华之子）、高文德等人，代笔人王敬亻入（儒）（系王恩华之子），王恩华一直居住在涉争房屋内。2012年因案外人高玉斌要求王恩华搬出房屋，王恩华遂以确认李永涛与张书田签订的房屋买卖协议书无效为由诉至人民法院。另查明，涉案争�的房屋已出卖给案外人高玉斌，并在房屋产权登记部门办理了过户登记。
兴城市人民法院一审认为，本案王恩华主张李永涛与张书田之间签订的房屋买卖协议书无效，但通过王恩华提供的证据可以确认李永涛与张书田签订的房屋买卖契约书上，有王恩华之子王敬贤、王敬儒签名确认的事实，且加盖了房屋所在地村民委员会的公章，在无充分证据否定买卖合同的真实合法性的前提下，王恩华主张合同无效之理由，本院不予支持。同时涉争房屋系王恩华与李泽州再婚期间所购买，虽在协议中仅写王恩华一人之名，但应作为共有财产予以认定，而作为共有人的李泽州在生前对涉争房屋的所有权办理产权于李永涛名下的明确意思表示，说明李泽州对涉争房屋采取了一种处分行为，对此处分行为足以使相对人相信其真实合法性，属于夫妻之间的表见代理行为，此情况下办理的房屋产权登记于李永涛名下亦不符合法律规定的“合同无效”之情形。同时，涉案争议的房屋已经转卖给案外善意第三人高玉斌，且办理了房屋产权登记，从维护交易稳定性和保护善意第三人的合法权益角度出发，本案亦不能支持王恩华主张的合同无效之主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王恩华的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告负担。
王恩华申请再审称，原审判决认定事实错误。首先，要本案中张书田与王恩华在1999年签订房屋买卖协议，约定了将争议的房屋卖给王恩华所有，并同时向王恩华交付该房屋使用，虽然该房屋在当时未办理更名过户手续，但实际交付的行为也足以说明张书田已经丧失了再次处分�房屋的权利，故此在其处分该房产并且未得到王恩华认可的前提下都应属于无效行为。其次，本案中并不存在表见代理的事实，根据一审庭审情况可以看出，在庭审过程中虽然李永涛一方主张张书田与李永涛交易房屋时李泽州在场并认可李永涛的购买行为，但是李永涛对此事实并没有提出有力的证据予以印证，而且王恩华对此也没有认可，故此原审法院认定李泽州对张书田二次处分该房屋实际上构成表见代理的认定是错误的。由于原审认定事实错误，其直接后果导致了王恩华的住房无辜丧失，请求法院重新审理。
被申请人李永涛辩称，王恩华申请再审的理由不成立。1、本案诉争房屋于1999年11月25日已经登记在李永涛名下，并经房产部门发了房屋产权证书，该证书在未被相关机关撤销前，不能谈法律效力问题。2、兴城市人民法院（2012）兴沙民初字第00870号民事判决书判决诉争房屋所有权是高玉斌的，同时认定了李永涛将房屋卖给高玉斌的合法性，高玉斌也在登记机关进行了登记并取得了房屋产权证书，同时认定了李永涛在出售房屋之前享有排他性的所有权。现在再谈李永涛和张书田的房屋买卖效力问题已经没有意义。3、李永涛取得诉争房屋也是合法的。当时张书田将房屋卖给王恩华是事实，但王恩华与李泽州系合法的夫妻关系，是他们夫妻共同财产，李泽州将房屋给李永涛符合法律规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定。李泽州作为财产共有人将房屋给李永涛是对财产的处分行为，不违反法律规定。王恩华认为侵害了其利益应追究处分人的责任。4、依据物权法第一百零六条的规定，本案中李永涛对该房屋的取得是属于善意取得，已经到登记机关登记，李永涛已经取得了房屋所有权。5、该房产被生效的判决认定是李永涛的，取得该房产十余年，原告的起诉超过诉讼时效，原告已经丧失了胜诉权。请求法院驳回再审原告的申请。
被申请人张书田辩称，我将房子卖给李泽州时，卖了5800.00元，因为李泽州是非农户口，不能办房照，所以写的是王恩华名，王敬儒是执笔人。过一段时间，李泽州找我，要将买我的房子过户到李永涛名下。我问李泽州“和王恩华商量好了吗？”，李泽州说“商量好了，给了王恩华5000.00元钱”。然后，我才在卖给李永涛的房屋买卖协议书上捺的手印。
兴城市人民法院再审查明，原告王恩华与被告李永涛的祖父李泽州于1995年登记结婚，双方系再婚。1999年元月九日，王恩华与张书田签订房屋买卖协议书，张书田将自有座落于兴城市沙后所镇后王村的三间平房作价5800.00元（协议书中写3000.00元）卖与王恩华名下。1999年8月28�，就上述涉争房屋，张书田又与李永涛签写了格式的房屋买卖契约书，在该契约书上，有东、西邻居、原产权人、承受人、介绍人、代笔人、居民组长、村委会等有关者捺的手印或盖的公章。1999年11月25日，李永涛领取了由兴城市城乡规划建设局所颁发的房屋所有权证，产权证号：村房字第02040**号。2012年4月20日，李永涛又将涉争房屋卖与案外人高玉斌，并办理了房屋产权变更登记，产权证号：沙后所字第144B—04号。王恩华一直居住在涉争房屋内，2012年6月4日，因案外人高玉斌起诉要求王恩华搬出涉争的房屋，王恩华遂以确认李永涛与张书田签订的房屋买卖协议书无效为由诉至本院。
兴城市人民法院再审认为，张书田与王恩华签订房屋买卖协议并获得房屋价款时，争执的房屋所有权就已经转移。张书田对该争执房屋丧失所有权的同时，也丧失了对该争执房屋的处分权。张书田在丧失房屋所有权和处分权的情况下，又将涉争房屋卖与李永涛，该“一房二卖”的行为，属无处分权的人处分他人财产的行为，所以，应该认定张书田与李永涛所签订的房屋买卖协议无效。综上，（2012）兴沙民初字第01553号民事判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。王恩华的诉讼请求应该予以支持。本案经兴城市人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、撤销本院（2012）兴沙民初字第01553号民事判决；二、被申请人李永涛、张书田签订的房屋买卖协议无效。原审案件受理费50.00元，再审案件受理费50.00元，由被申请人李永涛、张书田各负担50.00元。
李永涛上诉理由、被上诉人王恩华、张玉田的答辩意见与原审法院再审时的诉辩意见一致。
本院再审查明的事实与原审一致。
本院再审认为，被上诉人张书田与被上诉人王恩华于1999年元月九日签订买卖房屋协议书，在该房屋买卖合同签订后，王恩华给付张书田房屋价款5800.00元，张玉田已经将房屋交付给王恩华居住使用至今，该房屋买卖合同依法应当受到法律的保护。李永涛主张从李泽州处购买该诉争房屋，应当适用善意取得的相关法律规定，但王恩华对李永涛主张的向其支付房屋价款5000.00元的事实不予承认，李永涛未能提供证据证明，李永涛亦不能提供王恩华同意出售该诉争房屋的直接证据，因此，李永涛的抗辩理由不符合善意取得的相关法律规定。张书田与李永涛签订房屋买卖契约，协助李永涛办理房屋过户的行为，属于无权处分的行为。李永涛主张将房屋卖给高玉斌的合法性，已被生效的兴城市人民法院（2012）兴沙民初字第00870号民事判决证明，但�判决是依据本案原审（2012）兴沙民初字第01553号民事判决作出，而本案经过兴城市人民法院再审，（2012）兴沙民初字第01553号民事判决已被撤销，因此兴城市人民法院（2012）兴沙民初字第00870号民事判决书在本案中不能作为认定本案事实的证据使用。关于李永涛主张王恩华的起诉超过诉讼时效，已经丧失了胜诉权的问题，王恩华辩称在2012年6月4日高玉斌起诉时，才知道自己的权利被侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，王恩华于2012年10月25日起诉至兴城市人民法院，并未超过法定的诉讼时效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持兴城市人民法院（2013）兴审民初再字第00015号民事判决。
原审案件受理费50.00元，二审案件受理费50.00元，由上诉人李永涛负担。再�案件受理费50.00元，变更为由被上诉人王恩华负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 白文革
审 判 员 刘永鸿
代理审判员 席 贺
二〇一四年五月六日
书 记 员 郭伊明
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民�院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。