广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19343号上诉人（原审原告）：颜永亮，男，1981年5月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：左少善，广东锐锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市汇浚玉器批发市场经营管理有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区文昌南路***号地下*层自编之一。法定代表人：杜雄斌，总经理。被上诉人（原审被告）：杜雄斌，男，1974年4月23日出生，汉族，住广东省信宜市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：阮利锋，广东尚义律师事务所律师。上诉人颜永亮因与被上诉人广州市汇浚玉器批发市场经营管理有限公司（以下简称汇浚公司）、杜雄斌租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：广州市荔湾区文昌南路137号之一地下一层的房屋权属人为广州天越集团有限公司（以下简称天越集团公司）。2013年10月29日，天越集团公司与广州市汇浚物业管理有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，将广州市荔湾区文昌南路137号之一地下一层出租给乙方作商业用途，建筑面积2524.5平方米，租赁期限自2013年6月8日至2026年6月7日。2013年4月14日，颜永亮（认租方）与广州市汇浚物业管理有限公司（出租方）签订《汇潮玉器城认租书》约定：认租方自愿承租广州市荔湾区文昌南路137号汇潮玉器城负一层B19号商铺（涉案商铺），该铺位认租面积/柜台长度10.12平方米；租赁期限为13年，从2013年6月1日起至2026年5月31日止；该商铺由认租方委托出租方行使该商铺的使用权管理权及收益权，期限由2013年6月1日起至2017年5月31日止，即4年；租金为246485元，认租方于2013年4月20日签订《商铺租赁合同》并一次性全额缴交该铺位租金；认租方签订此认租书时，须向出租方支付认租定金30000元，认租定金在签订《商铺租赁合同》时转为租赁租金；认租方签订此认租书后，需于2013年4月20日前缴交合同租金50%以上（含租金定金）并签订正式《商铺租赁合同》；认租方清楚和接受该铺位的现状及权属情况、商铺方位、周边环境、签订本认租书的授权；认租方已阅读并接受出租方于招租现场公示之《商铺租赁合同》示范文本且对其内容无任何异议及修改的要求，同意以示范文本签订商铺租赁合同等等。2013年4月20日，颜永亮（乙方）与广州市汇浚物业管理有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同第四条关于商铺使用权约定：该商铺由乙方委托甲方行使该商铺的使用权管理权及收益权，期限由2013年6月1日起至2017年5月31日止，即四年。包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三人联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，上述期间乙方不得干涉甲方对本合同所指商铺行使使用权、管理权及收益权，否则视为乙方违约，乙方须赔偿甲方因此造成的直接经济损失。乙方同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交付手续，乙方同意办理该商铺使用权交付后不得以任何理由向甲方索取任何租金及管理费用。第五条关于商铺使用权的交接约定：甲方应于2017年6月1日，将该商铺按本商城装修标准移交给乙方使用，乙方同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。第八条约定：租赁期间，甲乙双方任何一方不得随意终止合同，除遇到不可抗拒的自然灾害和地方政府需要拆建改造或国家消防整改等行政干预，使合同无法执行，经双方协商后可终止本合同。任何一方违约导致合同无法执行，违约方应赔偿守约方因此而受到的损失。同日，颜永亮支付了租金246485元。2013年12月26日，广州市汇浚物业管理有限公司变更名称登记为广州市汇浚玉器批发市场经营管理有限公司即本案被告。2017年4月20日，颜永亮向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认双方在2013年4月20日签订的《商铺租赁合同》无效；2.返还颜永亮支付总额费用246485元，并赔偿利息（按一年期定期存款利率，从2013年4月20日计至2017年4月20日为14789元）；3.从2017年4月20日起按银行同期每日万分之五利息计算，直至汇浚公司、杜雄斌执行赔付之日止；4.本案律师费与诉讼费用由汇浚公司、杜雄斌承担。2017年5月19日，汇浚公司向颜永亮发出《告知书》，通知颜永亮于2017年5月31日前办理交接手续。2017年5月25日，颜永亮签署《汇潮玉器城租户收铺确认书》，将涉案商铺收回使用。同日，颜永亮与汇浚公司签订《物业管理协议》及《委托招商管理合同》。其中《委托招商管理合同》约定，颜永亮自愿委托汇浚公司就涉案商铺进行招商及经营管理，成功招商所得商铺租赁费为颜永亮所有，颜永亮给予汇浚公司一个月租赁费作为招商提成，另外汇浚公司每月所收租赁费的8%作为管理费。委托期限2017年6月1日至2019年5月31日止等等。一审庭审中，汇浚公司提交了与天越集团公司签订《广州市房屋租赁合同》、《房屋所有权证》以及天越集团公司于2012年12月5日的《复函》，以此证明汇浚公司具有分租经营的权利。颜永亮对此质证认为该合同签订的时间在双方签订租赁合同之后，汇浚公司在出租商铺给颜永亮时没有转租权。一审法院针对《商铺租赁合同》效力认定对颜永亮行使释明权，颜永亮表示不变更主张合同无效及要求赔偿的诉讼请求。一审法院认为：颜永亮与汇浚公司签订的《汇潮玉器城认租书》及《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。颜永亮主张合同无效并据此要求汇浚公司返还租金及赔偿损失，对此一审法院不予认可。首先，颜永亮认为其与汇浚公司签订的租赁合同时间上早于汇浚公司与天越集团公司签订的租赁合同，因此汇浚公司没有转租权。但根据天越集团公司与汇浚公司签订的租赁合同及《复函》，实际上是对汇浚公司租赁权利的追认，其赋予了汇浚公司转租的权利，颜永亮据此主张合同无效没有依据。其次，颜永亮以汇浚公司存在虚假宣传、欺骗误导消费者以及违规返租等行为认为合同应当无效，但一方面颜永亮在合同中已明确表示清楚和接受该铺位的现状及权属情况、商铺方位、周边环境等，故视为其并非受蒙骗而签订合同；另一方面宣传广告仅作为商家宣传招租的活动形式，并非确定的合同内容，属于要约邀请范畴，而商铺租赁经营活动，本身具有一定的商业风险，颜永亮作为具有完全民事行为能力人，应对租赁及经营项目进行充分的了解和预判，签约后则应承担经营项目所带来的商业风险。因此，颜永亮以受欺诈主张合同无效及要求赔偿亦缺乏法律依据。经一审法院对合同效力进行释明后，颜永亮仍坚持诉请，对此一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2017年7月6日作出一审判决：驳回颜永亮全部诉讼请求。案件受理费2610元，由颜永亮负担。判后，颜永亮不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人承认在各种场面海报、印刷品、网络、视频音频中发布了商业广告。这些商业广告不仅包含要约邀请，更多是要约，比如“升级规划、车道扩建、采购大巴驻场”，“独家保涨，高端配套，打造高端玉器平台。国家级玉石鉴定驻场、修复养护、统一保险库等”，以上要约对上诉人签订合同起到关键决定因素。该证据应成为本案的重点。被上诉人应承担相应的法律责任。2、一审法院没有考虑到上诉人的特殊性和诉求。(1)上诉人的医保社保等证明上诉人只是普通技术人员，不具有经营行业经验。(2)被上诉人借钱给上诉人、上诉人到处借钱的银行流水证明被上诉人并未告知、上诉人也不知晓其中的风险，合同也没告知说明。(3)这种风险是被上诉人人为造成的。上诉人租赁购买的目的是：以474010元租赁商铺13年，以227525元低廉的价格反租赁给被上诉人运营四年。和其他投资者不同，上诉人目的是，在被上诉人按要约运营过程中，半年内将实际支付246485元后9年的经营权进行转让，赚取投资利润。但后面发现被上诉人完全没按广告要约进行运营。上诉人购买签订内容包括：一、国家级玉石鉴定专员驻场。二、市民玉器修复养护服务。三、统一玉器保险库、银库的打造。四、采购大巴驻场。五、投资扩建文昌路一源胜街道为四车道。六、收购并拆迁旁边的小贩旧市场，进行升级入室经营，打造国际性专业市场。(4)上诉人在2013年7月发现被上诉人不按任何要约执行和运营、也没有和产权方天越集团签订合同等等，遂向法院提起终止和撤销合同。苦于找不到上诉人，上诉人在红盾网上查询到被上诉人的公司在2006年已经注销，且非同一家公司。直到2017年5月份，才知道正确的被上诉人公司名称并从工商查询到被上诉人才提起诉讼。上诉人无法及时终止、解除、撤销合同也是由被上诉人造成的。3、本案的诉讼重点是合同一方是否因重大误解、显失公平，欺骗胁迫乘人之危的情况下签订合同，而非合同本身。被上诉人是否以合法形式掩盖非法目的、经营是否仅为圈钱诈骗目的，上诉人无法证明，一审法院不应预判为商业风险。一审中引天越集团公司签订的合同与本案重点无关，2017年5月19日后上诉人与被上诉人签订的接收移交合同及物业管理合同与本案诉讼无关，不是本案审理的重点。总之，上诉人以474010元租赁购买13年使用权的商铺，227525元反租赁给被上诉人运营四年，由于被上诉人没有按广告进行执行和运营，导致租金一路下降，现在后9年的租赁使用权一文不值，无人租赁和购买，上诉人的损失与被上诉人不按要约执行存在因果联系。且这4年时间被上诉人已经通过租赁上诉人的商铺获得丰厚的收益。如同于未执行的购房打折的商业广告，同样法律应维护上诉人依法进行撤销、解除、终止合同并获得合理补偿的权利。综上所述，颜永亮请求二审法院依照合同法及《商铺租赁合同》第十二条，判令：1、撤销一审判决；2、撤销双方当事人所签订的租赁合同，被上诉人返还上诉人已付租金246485元；3、一、二审费用由被上诉人承担。被上诉人汇浚公司二审辩称：不同意颜永亮的上诉请求，同意一审判决；上诉人一审诉讼请求并未主张撤销合同，二审提出该项主张不符合法律规定；撤销合同应当在合同签订之日起一年内提出，现上诉人主张撤销合同不符合法律规定。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。二审诉讼中，上诉人称双方口头约定涉案商铺13年的租金是474010元，前4年由上诉人将商铺返租给被上诉人，227525元是被上诉人应当返还给上诉人的租金数额，因此上诉人实际支付的租金为474010元－227525元＝246485元，前4年返租是希望被上诉人把玉器城的市场带旺，以达到上诉人长期租赁商铺的目的。被上诉人称前4年由上诉人委托被上诉人进行管理使用，被上诉人不用向上诉人支付租金。二审诉讼中，上诉人表示调整其上诉请求第2项为：要求确认双方所签合同无效、被上诉人返还上诉人已付租金246485元并依一审主张计付利息。上诉人称其提起本案诉讼的理由是被上诉人存在以租赁形式形成的集资诈骗。涉案商铺现由上诉人委托被上诉人招租，如成功招租，被上诉人将所收租金扣除佣金后返还给上诉人，上诉人认为其所收租金应该高于其认租的平均价格并能持续收到租金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人本案主张涉案合同无效可否支持。本案双方当事人在签订《商铺租赁合同》前签有《汇潮玉器城认租书》，明确：认租方清楚和接受该铺位的现状及权属情况、商铺方位、周边环境、签订本认租书的授权；认租方已阅读并接受出租方于招租现场公示之《商铺租赁合同》示范文本且对其内容无任何异议及修改的要求，同意以示范文本签订商铺租赁合同。上诉人所称打造玉器城经营环境的商业广告，是被上诉人向不特定主体宣传招租的方式，一审法院对此作出不是确定的商铺租赁合同内容，属于要约邀请范畴的认定，并无不当。涉案商铺租期前四年由上诉人委托被上诉人行使使用权管理权及收益权，合同并未明确被上诉人需向上诉人返还租金227525元。上诉人作为完全民事行为能力人，应对其所签合同产生的商业风险作出判断并承担责任。上诉人于本案主张合同无效所提诉讼请求，理由并不充分，一审判决不予支持，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5220元，由颜永亮负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一七年十二月十二日书记员  马婷婷冯镇辉