福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4917号
上诉人（原审被告）：厦门三乐钢琴有限公司，住所地厦门市湖里区后埔工业区11号厂房5楼。
法定代表人：黄三元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭志鹏，福建九信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厦门市路桥五缘湾运营有限公司，住所地厦门市湖里区五缘湾营运中心1号楼10层C单元。
法定代表人：潘小河，该公司总经理。
委托诉讼代理人：洪艺薇，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。
上诉人厦门三乐钢琴有限公司（以下简称三乐公司）因与被上诉人厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三乐公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项。事实和理由：一审判决三乐公司将所租赁的讼争房屋返还给路桥公司于法无据。一、路桥公司要求三乐公司将讼争的房屋归还，前提条件是双方之间所形成的租赁法律关系已经解除，然路桥公司在起诉书的诉讼请求中，并没有要求解除双方签订的房屋租赁合同或者要求法院确认其于2015年10月30日向三乐公司发出“解除房屋租赁合同通知书”的法律效力,而是直接请求归还案涉房屋。因此，在双方租赁合同尚未解除之前，路桥公司要求三乐公司归还案涉房屋无法成立。如果按照路桥公司所称，其要求三乐公司归还案涉房屋应是基于其于2015年10月30日向三乐公司发出“解除房屋租赁合同通知书”，然三乐公司并没有收到路桥公司所述的该“通知书”。路桥公司提交的证据“EMS”只能证明三乐公司收到一封路桥公司寄来的通知书，但是无法证明三乐公司已经收到了路桥公司在本案中所提交的“解除房屋租赁合同通知书”。因此，路桥公司以已经向三乐公司发出“解除房屋租赁合同通知书”而要求三乐公司归还讼争房屋不能成立。二、三乐公司虽然存在违约行为，然依合同法第九十四条关于当事人单方解除合同的规定，在合同法律关系中不是只要存在违约就可以无条件解除，必须构成根本性的违约，导致合同相对方的合同目的无法实现才可以解除合同。首先，三乐公司在与路桥公司的租赁合同的履行过程中，路桥公司的租金都是正常的收取,三乐公司均按照合同的约定按时、按额地向路桥公司缴交租金、管理费等费用。因此，路桥公司通过租赁讼争房屋取得相应的经济利益的合同目的始终都没有受到任何的影响，合同的目的一直都是在实现当中。其次，三乐公司向路桥公司所租赁的场地面积为5005.67平方米，而三乐公司出租给上述两个自然人的面积共计为1215平方米，仅是三乐公司向路桥公司租赁面积的24%左右，由此可见三乐公司转租的面积是较小的。不到总面积的1/4，大部分的面积还是由三乐公司在实际使用。三乐公司的违约情形是轻微的，不影响路桥公司将场地租赁给三乐公司使用的合同目的。最后，在路桥公司向三乐公司发出的所谓“解除房屋租赁合同通知书”时，上述的违约行为已经不复存在了。叶茂平及其实际使用人已经自行从三乐公司所提供的场地退出而解除。而另一租赁方林夏纯，三乐公司于2015年7月13日通过公证的方式向林夏纯发出解除合同的通知，三乐公司与林夏纯之间的合同关系已经解除。由此可见，三乐公司的违约行为轻微，在路桥公司起诉三乐公司时，已经消除而不复存在，路桥公司据此要求解除与三乐公司的房屋租赁合同已失去了基本的事实基础，三乐公司据此完全不构成根本性违约，根本不可能会导致路桥公司的合同目的不能实现。双方的租赁合同关系不应依此而解除。
路桥公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，三乐公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、路桥公司与三乐公司之间的《房屋租赁合同》已经解除，路桥公司有权要求三乐公司返还房屋并没收履约保证金，三乐公司的上诉请求毫无依据。一审查明，三乐公司在承租期间将部分房产转租他人，根据租赁合同约定，三乐公司在承租期间不得将案涉房屋整体或部分以转租、借用、赠与、承包或其他方式转让给第三方，否则路桥公司有权解除合同、收回案涉房屋并向三乐公司追讨造成的损失。路桥公司于2015年10月31日通过EMS快递方式向三乐公司发出解除合同通知书。因此，一审判决认定三乐公司自收到解除合同通知书时双方的租赁合同已经解除，路桥公司据此主张三乐公司归还讼争租赁房屋的诉求，有事实和法律依据，应予以支持。根据租赁合同第七条约定：非违约方有权要求违约方按相当于履约保证金总金额的标准支付违约金。三乐公司在已构成违约的情况下，路桥公司有权没收三乐公司的履约保证金。二、事实上，三乐公司现仍将部分案涉房屋转让给第三人使用，其违约行为不但没有停止，更对案涉房屋进行无权处分，路桥公司保留通过正当法律程序追究其法律责任的权利。
路桥公司向一审法院起诉请求：1.判令三乐公司立即向路桥公司归还厦门市湖里区五缘湾特色商业街二期B7、B10建筑房屋；2.路桥公司有权没收三乐公司于2010年12月16日支付给路桥公司的押金10万元；3.三乐公司立即向路桥公司支付因三乐公司违约转租行为给路桥公司造成的损失834217元。
一审法院认定事实：2009年6月4日，厦门市土地开发总公司、厦门路桥建设集团有限公司、厦门市五缘湾片区开发建设总指挥部、厦门市财政局签订《协议书》，约定五缘湾特色商业街项目由厦门路桥建设集团有限公司负责建设、经营、管理。2012年5月30日，厦门市土地开发总公司函告厦门路桥建设集团有限公司其可以授权下属公司即路桥公司负责该项目的具体经营管理，包括签订、履行租赁合同并自行承担权利和义务。同日，厦门路桥建设集团有限公司授权路桥公司具体经营管理该项目，以自己名义对外租赁房屋并自行承担权利与义务。
2010年10月26日，路桥公司与三乐公司签订编号为“厦路运合2010192号”的《房屋租赁合同》，约定：1.路桥公司将位于厦门市湖里区五缘湾特色商业街二期项目B区的B7、B10两栋建筑房屋出租给三乐公司，面积5005.67平方米；2.租赁期限自2010年10月26日至2030年8月31日；3.三乐公司应在合同签订5日内缴纳履约保证金10万元，如三乐公司有违约情形的，路桥公司有权将三乐公司所应承担的修缮费用、违约金、赔偿金和欠缴的租金及其相关费用等自履约保证金中扣除，不足以弥补上述费用的，三乐公司还应另行支付；4.在承租期间三乐公司不得以转租、借用、赠与、承包及其他方式，将该物业的使用权整体或部分转让给其他第三方。否则，路桥公司有权解除合同，并收回该物业，且有权向三乐公司追讨由此而造成的一切损失；5.三乐公司将该物业的使用权整体或部分转让给其他第三方的，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按相当于履约保证金总金额的标准支付违约金。违约金不足以弥补经济损失的还应赔偿对方的经济损失。
在履约过程中，三乐公司向路桥公司交纳履约保证金10万元，路桥公司于2015年10月31日通过EMS快递方式向三乐公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知三乐公司解除合同，并要求三乐公司自收到通知书后起七日内迁出承租的房屋。
庭审中，三乐公司自认承租的部分房屋转租给林夏纯、叶茂平，但在路桥公司发出解除通知书时其与叶茂平已经解除合同，叶茂平亦已退出租赁房屋。
一审法院认为，路桥公司被授权具体经营管理五缘湾特色商业街项目，有权对外租赁房屋并自行承担权利与义务，故三乐公司关于路桥公司不是适格的诉讼主体，没有法律依据，不予支持。路桥公司与三乐公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应依约履行合同义务。三乐公司将部分房产转租他人，其该行为已经构成违约，根据合同约定路桥公司有权解除合同，并收回该物业，且有权向三乐公司追讨由此造成的一切损失。路桥公司向三乐公司发出解除合同通知书，三乐公司自收到该通知书时双方的租赁合同已经解除，路桥公司据此主张三乐公司归还讼争租赁房屋的诉求，有事实和法律依据，予以支持。关于路桥公司要求没收三乐公司押金10万元的诉求，根据合同约定“三乐公司将该物业的使用权整体或部分转让给其他第三方的，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按相当于履约保证金总金额的标准支付违约金”，三乐公司具有违约行为，应支付相当于履约保证金10万元的违约金，故路桥公司不予退还三乐公司履约保证金10万元的诉求应予支持。关于路桥公司要求三乐公司支付因违约转租行为给路桥公司造成的损失834217元的诉求，因路桥公司未能举证证明三乐公司的转租行为给路桥公司造成经济损失，故路桥公司的该诉求没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门三乐钢琴有限公司应于本判决生效之日起三十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司返还厦门市湖里区五缘湾特色商业街二期B7、B10建筑房屋。二、厦门市路桥五缘湾运营有限公司不予向厦门三乐钢琴有限公司返还履约保证金10万元。三、驳回厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13142元，减半收取计6571元，由路桥公司负担5421元，三乐公司负担1150元。
本院二审期间，路桥公司提交二份证据，证据一、（2016）闽0206民初2156号民事判决，用于证明三乐公司已收到路桥公司邮寄的解除房屋租赁合同通知书；三乐公司并非因改正违约行为而解除转租合同，而是因为第三人未及时支付租金而解除转租合同。证据二、（2016）厦鹭证内字第56325号《公证书》，用于证明三乐公司现仍将案涉房屋部分转让给其他第三人使用，且改变了案涉房屋用途。三乐公司质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，不认可证明对象，三乐公司收到的解除通知书，并非一审提交的证据。该份判决已经生效，双方均无上诉。证据二超过举证期限，保留意见前提下，质证如下：对该证据的真实性无法确认，三乐公司并未将讼争房屋转租他人，要求提供反驳证据的期限。经查，厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初2156号民事判决是三乐公司以其于2013年1月8日与林夏纯签订“闽南茶韵尊所租赁协议”，林夏纯无端拒绝支付2015年1月8日至2015年7月7日的租金及之后的各项租金、费用为由，向法院起诉林夏纯，请求确认：三乐公司于2015年7月20日解除与林夏纯的租赁协议合法有效；林夏纯向三乐公司支付房租、物业费。湖里法院经审查，于2016年6月30日作出判决：三乐公司与林夏纯签订的租赁协议于2015年7月28日解除；林夏纯应于判决生效之日起三十日内将租赁场地归还三乐公司；林夏纯应于判决生效之日起十日内向三乐公司支付租金113549.03元及房屋占有使用费30534.19元、支付代交的租金18161.92元及物业管理费4277元、违约金2356.52元。
双方当事人对一审认定的事实，除三乐公司对“路桥公司于2015年10月31日通过EMS快递方式向三乐公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知三乐公司解除合同，并要求三乐公司自收到通知书后起七日内迁出承租的房屋”有异议，认为其未收到该通知，其收到的是路桥公司在一审提交的证据5、6。经查，根据一审卷宗材料，路桥公司一审提交的证据5是解除房屋租赁合同通知书，证据6是EMS快递单。
本院认为，路桥公司与三乐公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，一审认定合法有效是正确的。双方在房屋租赁合同中约定：在承租期间，三乐公司不得以转租、借用、赠与、承包及其他方式，将该物业的使用权整体或部分转让给其他第三方。否则，路桥公司有权解除合同，并收回该物业。同时，路桥公司有权向三乐公司追讨由此而造成的一切损失。根据一审查明的事实，合同履行中，三乐公司将部分租赁物转租他人，违反了合同约定，路桥公司依约向三乐公司发出解除合同通知书，并无不当。三乐公司上诉称路桥公司提交的证据EMS只能证明三乐公司收到一封路桥公司寄来的通知书，但无法证明已经收到解除房屋租赁合同通知书，但三乐公司未提供反驳证据加以证明，应承担不利后果。
综上所述，三乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由三乐公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一七年一月五日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。