杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初8373号原告：杭州山缘老人公寓开发管理中心，住所地杭州市西湖区留下杨梅山路***号。法定代表人：俞鸣，主任。委托诉讼代理人：汪涛，浙ＸＸ盛律师事务所律师。被告：汪春梅，女，1968年11月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：杨飞，浙江睦润律师事务所律师。被告：魏杏姣，女，1945年5月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：康昭董，浙江睦润律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈津津，浙江睦润律师事务所律师。原告杭州山缘老人公寓开发管理中心（以下简称山缘公寓中心）与被告汪春梅、魏杏姣合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪涛、被告汪春梅及其委托诉讼代理人杨飞、被告魏杏姣的委托诉讼代理人康昭董到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告之间签订的《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》；2、解除原告与被告魏杏姣之间签订的《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》；3、两被告腾退位于杨梅山路399号杭州市的老人居住用房；4、两被告按照330.9元/天的标准支付自原告起诉后的第8日起至案涉房屋腾退之日的房屋占用费；5、本案诉讼费由两被告承担。审理期间，原告撤回上述第4项诉讼请求。事实和理由：杭州市山缘老人公寓系经民政局批准建设的民办社会福利养老机构，原告系该项目的开发方。2015年5月30日，被告汪春梅为解决其母亲被告魏杏姣的养老居住问题，与原告签订了《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》，约定：两被告投入合作款750040元后，获得原告提供的位于杭州市的老人居住用房，面积约110.3平方米，床位数3个，使用权期限自交付之日起50年；该老人用房只能专房专用，并由被告专人专住，不得改变用途和实际居住人；在使用期内，若两被告欲将老人用房转让给其他指定的符合入住条件的老人居住，两被告需提前一个月提出书面申请，征得原告的书面同意后实施；两被告未征得原告书面同意，擅自改变养老服务用房用途，原告可以解除本协议。协议签订后，两被告于2016年12月27日办理了入住手续，在办理手续的过程中，原告与被告魏杏姣签署了《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》，约定被告魏杏姣入住期间，未经原告许可，不得擅自将该老人用房对外转让、转租、出借和抵押，否则原告有权解除前述二份协议。2016年起，周边住户反映案涉房屋存在群租现象，经原告核实，被告擅自将案涉老人用房出租给第三人，并由第三人实际居住。经派出所、原告工作人员多次联系和上门，被告始终未纠正违约行为，故原告起诉至法院。被告汪春梅、魏杏姣辩称：1、两被告未出租案涉房屋，不存在违约行为。2、原告已将案涉房屋的使用权让渡，且原告也并非系案涉房屋的所有权人，案涉房屋的所有权人也并未授权原告对案涉房屋进行出租，原告无法基于物权的排他性要求收回案涉房屋的使用权。综上，要求判决驳回原告对两被告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，提交了如下证据：1、《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》、《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》，证明原告与两被告就案涉房屋约定的权利义务关系。2、《房屋租赁合同》、照片、派出所责令限期改正通知书、承租信息，证明两被告出租案涉房屋。3、杭州市发展计划委员会批复两份，证明杭州市山缘老人公寓的建设主体系原告。两被告为证明其主张的事实，提交了《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》附件《债务清偿协议》及《补充协议（二）》。当事人质证意见及本院认证意见如下：一、两被告对原告提交的证据1、3无异议，本院予以确认。二、两被告对原告提交的证据2的三性有异议，认为该组证据未显示两被告系出租方，不能证明待证事实。本院审查后认为：《房屋租赁合同》出租方落款处的“陈国富”系被告汪春梅的丈夫，本院对该证据的真实性予以确认；派出所责令限期改正通知书、承租信息来源于派出所，系原件，相互可以印证，本院予以确认；照片拍摄的内容无法判断是案涉房屋，本院对真实性不予确认。三、原告对两被告提交的证据无异议，本院予以确认。根据上述确认的有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2015年5月30日，甲方原告与乙方被告汪春梅签订《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》，约定：一、双方基本约定：1、本项目为社会福利养老机构，乙方入住对象为符合国家法定退休年龄的老人。乙方合作权益为享受甲方提供的老人用房入住权和医疗、保健、生活等服务权。2、甲方拥有项目的开发权、所有权和管理权。项目的开发建设、管理由甲方统一负责（包括制定统一的收费标准和老人公寓管理制度等），甲方保证项目按国家关于老年社会福利性项目要求建设，其功能布局和设施配置以提升和改善老人生活质量为目的，甲方必须以相关批复进行工程施工，并根据国家对老人公寓的建设要求进行布局和配套服务设施，甲方确保该项目的社会福利性质，主要配套服务设施有：医疗保健中心、老年教育中心、早教园、老年体育建设设施（多功能厅、门球场、健身房、保健食堂、太极广场）及其他生活配套设施。3、乙方投入合作款750040元后，获得甲方提供的老人居住用房16号楼2单元101室，面积约110.3平方米，床位数3个，自交付之日起50年的使用权。4、甲方承诺乙方在全款付清后办理入住手续，甲方向乙方正式交付上述老人公寓养老服务用房视作乙方正式入住。5、……6、乙方需在本协议签订后三日内支付合作款80%，即600040元（其中55万元合作款的支付事宜详见甲、乙双方于2015年5月14日签订的《债务清偿协议》，余款50040元由乙方支付现金）；于2015年6月30日支付合作款8%，即60000元；于2015年12月31日支付合作款12%，即90000元。乙方任何一期合作款逾期超过15日或未足额支付任何一期合作款超过15日未补足的，视作乙方放弃投资该项目的建设，甲方扣除合作款总额的10%作为违约金后，退还乙方已付合作款的剩余部分。二、合作养老服务用房的使用要求：1、乙方入住后，应按规定逐年交纳基本服务费85元/床/月，并按时支付水、电、电视、电信、燃气等使用费用。若因土地和养老服务用房性质发生变更或国家出台新政策而需增收有关税费，乙方应承担有关费用。三、……四、乙方合作权益的处理：1、为维护老人公寓的性质，在使用期内，若乙方欲将本协议项下老人用房转让给其他指定的符合入住条件的老人居住，乙方需提前一个月提出书面申请，征得甲方的书面同意后实施，甲方给予办理相应的变更手续。但乙方根据本协议约定的剩余年限的相应合作款，甲方不予退还，与转让有关的任何费用由乙方与受让方自行协商处理，与甲方无关。2、使用期（安养老人使用期）内若乙方入住者亡故，可由乙方合法继承人按以下方式指定处理：（1）达到法定退休年龄的继承人自行居住；（2）转给其他老人居住；（3）剩余年限租费作为善款捐献社会（由民政福利机构或慈善机构安排养老服务）。五、不可抗力……。六、协议的变更、终止、解除：1、在使用期内，乙方若需转让则应提前一个月提出书面申请，征得甲方的书面同意后实施。在乙方指定人符合本项目入住条件的前提下，并经甲方同意给予办理变更手续；2、使用期内，如需变更协议之条款，应经甲乙双方协商一致，并签署变更、终止或补充协议；3、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本协议：（1）甲方未按时交付该养老服务用房，经乙方书面催告后二个月仍未交付的；（2）乙方未征得甲方书面同意，擅自改变养老服务用房用途，严重损坏房屋主体结构、设施或严重影响其他养老居住人员正常生活的；（3）乙方未按时足额支付合作款项的；4、……。七、违约责任：……3、若因乙方原因导致本协议提前终止的，乙方应及时通知甲方。在甲方书面通知乙方的一周内不能及时退住的，视为非法占用，乙方须以每天每平方米3元向甲方支付房屋占用费，同时甲方保留另行追索乙方违约责任之权利。4、甲方依据本协议之规定合法解除协议的，或因乙方违约而导致提前终止协议的，则甲方收回养老服务用房使用权。乙方按本协议所付合作款扣除房屋折旧和给甲方造成损失所产生赔款后的余额由甲方归还乙方。该合同抬头的入住人一栏注明为魏杏姣。2016年12月27日，甲方原告与乙方被告魏杏姣签订《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》，约定：一、入住资格和条件：1、与甲方签有《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》或者前述协议签订人指定的入住人，并且已经依照该协议约定按时足额地缴纳全部款项；2、已达到法定的退休年龄；3、身体健康、生活能够自理，具体包括但不限于：无××、老年痴呆、精神异常等不适合集体生活的疾患，并应提供相应体检报告，通过甲方的基本健康鉴定；4、遵守《杭州山缘老人公寓管理规约》以及甲方根据规约原则制定的各项规章、制度和守则，服从甲方的管理。二、入住房屋和居住期限：乙方选择入住的自助护理型老人用房为杭州山缘老人公寓16幢2单元101室，共3个床位。1、鉴于杭州山缘老人公寓为社会福利，乙方对本协议老人用房在约定年限内（自2016年11月23日至2066年11月22日）享有入住使用权，以及甲方提供的自助护理型养老方式相应的保健、生活等服务；2、鉴于乙方仅享有本协议项下老人用房的入住使用和保健、生活等服务权，乙方在入住期间，未经杭州山缘老人公寓开发管理中心的许可，不得擅自将该老人用房对外转让、出租、出借和抵押。三、……。四、……6、除本条约定内容外，乙方签署的《杭州山缘老人公寓管理规约》以及甲方根据规约原则制定的各项规章、制度和守则之规定，均构成老人公寓管理中的甲、乙双方应当遵守的权利义务内容，为本协议不可分割的组成部分。对乙方违反本协议约定以及《杭州山缘老人公寓管理规约》等规章制度的行为，在甲方采取规劝、制止和责令恢复原状仍不能奏效的情况下，甲方有权在发出书面通知后采取有效的措施予以排除妨碍，如因乙方拒绝配合甲方排除妨碍造成其有关财产损毁的，该等损失由乙方自行承担；7、……。五、老人用房交付使用状况：……。六、协议的解除或终止：发生下列情形之一，甲方有权解除《杭州山缘老人公寓合作协议书》和本协议：1、乙方隐瞒自身真实情况或者编造虚假入住资格和条件而入住本协议项下老人用房的；2、……；3、乙方违反本协议第二条第2款的约定，擅自将老人用房对外转让、出租、出借和抵押；4、……；5、乙方违反本协议以及《杭州山缘老人公寓管理规约》等规章制度中限制性和禁止性规定，情节严重的。前述情形包括但不限于：擅自改变老人用房用途、严重损坏房屋主体结构、严重损坏老人公寓公用设施和公用设施、严重影响其他养老居住人员正常生活及其他严重违约（规）行为。同日，原告将山缘老人公寓16号楼2单元101室房屋交由被告魏杏姣入住使用。2017年6月，被告汪春梅丈夫作为出租人将案涉房屋转租给案外人使用。2017年7月13日，留下派出所就该房屋的租赁存在违法情况下了责令限期改正通知书，并于次日对出租人、承租人信息进行了登记。2017年9月5日，原告诉至本院，两被告于2017年10月12日收到民事诉状等案涉应诉材料。另查明：2013年11月9日，借款方原告与出借方被告汪春梅就双方于2012年11月9日所签《借款协议》及《补充协议》，再次签订《补充协议（二）》，约定：一、本金60万元续期半年，自2013年11月9日至2014年5月8日，到期后本金一次性归还，借款利率按原约定年利率30%计，利息按月支付，于每月8日支付上月利息；二、原《借款协议》及《补充协议》到期利息已结清；三、被告可根据自身资金情况提前逐步归还借款，届时被告根据实际借款时间按年利率30%计付利息；四、原《借款协议》其他条款不变。2015年5月14日，甲方原告与乙方被告汪春梅就上述借款签订《债务清偿协议》，协议载明：一、截至本协议签订之日，就甲乙双方于2012年11月9日、2013年11月9日分别签订《借款协议》及《补充协议》共计三份项下的借款本金及利息偿还，经双方结算确认，尚余55万元借款本金尚未偿还。二、就本协议第一条确认的55万元借款余额，经甲乙双方协商一致，该55万元借款由甲方以杭州山缘老人公寓80.88平方米的老人用房50年的房屋使用权折抵清偿。本协议签订之日起，甲方仅承担向乙方交付前述老人用房的义务，不再负有向乙方支付55万元借款及相应利息的义务。甲方双方于本协议项下列明之《借款协议》、《补充协议》等文件约定的双方权利义务即终止。三、本协议签订之日，甲方双方同时签订以抵债房屋为合同标的的《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》，并在乙方付清全款后15日内由甲方向乙方交付抵债老人用房使用权。乙方接收老人用房后，应当按照《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》约定合法使用房屋并按照规定支付相应的费用。四、以抵债房屋为合同标的的《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》约定之合作款，与本协议第一条确认的借款本金余额系同一笔款项，不存在在前述借款本金余额之外，乙方另行向甲方支付老人用房合作款的情形。五、鉴于杭州山缘老人公寓的社会福利性质，甲方向乙方交付的仅为老人用房约定年限的使用权，并非转让老人用房所有权。抵债老人用房的所有权仍归甲方所有，乙方根据《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》合法享有老人用房约定年限内的使用权。并且，抵债老人用房必须以乙方就每套抵债房屋，分别向甲方提供符合国家法律、政策规定的入住条件的不同老人为前提。乙方在此确认，对前述房屋交付条件予以充分理解和尊重，并承诺如因乙方未能及时提供有关入住老人而导致部分抵债房屋不能于本协议约定期限内交付乙方的，不属于甲方违约。六、本协议列明的债权债务关系之外，甲方双方再无其他债权债务。乙方在此确认，就本协议列明借条、合同或协议项下的借款本金返还和借款利息的支付，以及上述文件中的违约金条款等项，甲乙双方已在本协议中一揽子解决，就前述借条、合同、协议双方再无其他异议。如有本协议未列明事项，亦视为乙方已明确放弃该等可能存在的权利，乙方不得再以其他任何理由向甲方主张任何于本协议之外的权利。七、本协议签订之日，甲乙双方签订的《借款协议》、《补充协议》均即行废止。再查明：原告对被告汪春梅已付清案涉合作款750040元无异议。2003年3月11日，杭州市发展计划委员会发文同意杭州龙井野趣旅游开发有限公司建设老人用房，所需资金由公司自行解决。2004年8月10日，杭州市发展计划委员会发文同意老人用房建设项目主体由杭州龙井野趣旅游开发有限公司变更为杭州山缘老人公寓开发管理中心。本院认为，原告分别与两被告签订的《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》、《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》约定“汪春梅未征得山缘公寓中心书面同意，擅自改变养老服务用房用途，山缘公寓中心可以解除本协议”，《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》约定“魏杏姣入住期间，未经山缘公寓中心许可，不得擅自将该老人用房对外转让、转租、出借和抵押”，“如魏杏姣擅自将老人用房对外转让、出租、出借和抵押的，山缘公寓中心有权解除《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》、《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》”。经查明的事实，案涉房屋存在出租的行为，故原告依约要求解除与两被告分别签订的《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》、《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。虽在案涉《房屋租赁合同》出租方一栏签名的并非本案两被告，而系被告汪春梅的丈夫，但由于签订房屋租赁协议属于日常家事，被告汪春梅丈夫的该签约行为一经作出即代表夫妻双方共同意思表示，该家事代理行为对夫妻双方均有效。被告魏杏姣系被告汪春梅的母亲，又系约定的老人公寓入住人，其对案涉房屋的出租应该知情，况且《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》是基于《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》未被解除的条件下才能够得到履行。故两被告关于案涉两份协议不能解除的抗辩，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”鉴于原告在本案起诉之前并未向两被告送达解除合同的书面通知，故案涉两份协议的解除时间依据上述规定应为两被告收到案涉诉状的时间2017年10月12日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，案涉两份协议书解除后，两被告应当将案涉房屋腾退并返还给原告，故原告要求两被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。两被告辩称原告无权收回案涉房屋的抗辩，与事实及法律规定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、杭州山缘老人公寓开发管理中心与汪春梅于2015年5月30日签订的《杭州山缘老人公寓项目合作协议书》于2017年10月12日解除；二、杭州山缘老人公寓开发管理中心与魏杏姣于2016年12月27日签订的《杭州山缘老人公寓自助护理型入住协议书》于2017年10月12日解除；三、汪春梅、魏杏姣于本判决生效之日起一个月内腾退位于杭州市杨梅山路399号的杭州市老人居住用房。案件受理费减半收取40元，由汪春梅、魏杏姣负担。杭州山缘老人公寓开发管理中心于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；汪春梅、魏杏姣于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈曦二○一八年三月六无书记员  张梅