文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初22548号原告：檀共友，男，汉族，1974年9月10日出生，身份证住址安徽省安庆市望江县。委托代理人：扈林，广东瀛尊律师事务所律师。被告：廖艳虹，女，汉族，1982年11月14日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。委托代理人：廖飞跃，国信信扬（深圳）律师事务所律师。委托代理人：徐瑞蔚，国信信扬（深圳）律师事务所律师。被告：曾远航，男，汉族，1978年10月22日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。上列原告与二被告排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告檀共友及其委托代理人扈林，被告廖艳虹及其委托代理人廖飞跃、徐瑞蔚，被告曾远航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告曾远航于2015年11月26日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定曾远航将位于深圳市龙华新区观澜樟坑径宝业路1号的两栋房屋（一栋厂房、一栋住房）整体包租给原告用于出租管理。包租时间为2015年12月1日至2023年7月31日，租金共计人民币800000元，由原告一次性支付给曾远航。合同签订后，原告按合同约定向曾远航支付了租金共计人民币800000元整，曾远航也于2015年12月1日将涉案房屋交付原告出租管理。2016年8月，在原告租赁房屋9个月后，被告廖艳虹突然出现，并宣称自己是涉案房屋房东，因曾远航未按时向其交付租金，现亲自来收取租金，同时以停水、停电、换锁、张贴告示等手段逼迫原告离开，使得原告无法继续正常租赁案涉房屋，收取房屋租金。原告曾多次找廖艳虹沟通，但廖艳虹均不予理睬。无奈，原告找到曾远航反映情况，曾远航告知廖艳虹是其前妻，会尽快处理好他们之间的问题。但时至今日，原告仍无法正常使用案涉房屋。鉴于二被告之间的纠纷已严重损害了原告的合法权益，租赁合同无法继续履行。现诉诸法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权利，维持正当、合理的商业秩序。请求判令：1、二被告停止侵权，排除妨害将案涉房屋交付原告使用；2、二被告向原告赔偿因被告侵权行为造成的损失18450元（8月未收租金4300元，9月未收租金14150元）；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告廖艳虹答辩称，1、廖艳虹才是案涉房屋的所有权人，根据深房地字第××号房地产证及编号为0172387的历史遗留违法建筑普查申请收件回执，案涉的两栋房屋均属于廖艳虹所有。原告提交的由深圳市上围实业股份合作公司开具的房屋证明与事实不符。经查，并不存在深圳市上围实业股份合作公司这一主体。2、曾远航是廖艳虹收租管理人，其整体出租案涉房屋的行为缺乏权利来源，曾远航是案涉房屋的收租管理人，在廖艳虹的授权范围内以廖艳虹的名义将案涉房屋进行分租，并收取相应租金并返还至廖艳虹的指定账户中。廖艳虹从未授权曾远航将案涉房屋整体出租，对曾远航整体出租案涉房屋的事实完全不知情，曾远航亦没有将其与原告签订的整体出租合同及收取的800000元租金交给廖艳虹。廖艳虹在2016年8月知悉案涉房屋被曾远航无权整体出租后，已立即在案涉房屋大门张贴证明、公告、通知。廖艳虹已用实际行动表明不追认曾远航无权签订的整体出租合同。3、原告没有尽到合理的审查义务，原告应当合理审查曾远航出租权的权利来源，根据原告提供的证据仅有一份由深圳市上围实业股份合作公司开具的房屋证明可以证明曾远航有权出租。但原告没有核实该份证明的真实性，事实上只要原告到案涉房屋所在的股份合作公司进行核实即可查明该房屋证明不具有真实性。原告怠于审查该房屋证明的真实性，原告应承担不利后果。根据原告提交的第1组证据，曾远航以自己名义签订的合同均是案涉房屋的对外分租合同，该组证据不能证明曾远航有权将案涉房屋整体出租。根据以往的交易习惯，曾远航对外签订的分租合同中关于出租期限、租金交付方式等重要合同条款，均与原告和曾远航签订的合同有明显差异。特别是关于一次性付清8年租金的条款，不仅租金金额明显不合理，且该种一次性付清8年租金的交易方式也不符合整体出租房屋的交易习惯。在此情况下，原告也应更谨慎的审查曾远航的出租权来源。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告曾远航当庭表示其没有答辩意见。经审理查明，2015年11月26日，原告作为乙方与被告曾远航作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的两栋合法房产（一栋厂房和一栋住房：位于深圳市××宝××路××）全权整体包租给乙方用于出租管理；整体包租资金为800000元，由乙方一次性付给甲方，包租期为2015年12月1日至2023年7月31日；甲方保证在出租该房屋前没有产权、债权债务等纠纷，出租后若有未清事项导致本合同无法继续履行的，由甲方承担全部责任；租赁期间甲方不得无故寻找原因私自收回房屋等毁约行为。合同就其他相关事项亦进行了约定。原告及被告曾远航分别在合同上签名，证人黄某能、吴某俊在合同“公证人”处签名，并书写“以上情况属实已经房东及家人共同同意”。2015年11月26日，曾远航出具收条，确认收到原告合同包租款共计人民币800000元。曾远航母亲张某霞亦在上述收条上签名。在庭审过程中，被告曾远航确认其陆续收取了上述合同所约定的租金800000元。2015年12月1日，原告、被告曾远航发出《通知》，内容为案涉房产于2015年12月1日由原房主曾远航全权委托新管理方管理，交接后各项租金、水电等费用均由新管理方派指定人员收取。原告确认其自2015年12月1日开始收取案涉房产分租的租金至2016年7月。2016年4月11日，曾远航签署《承诺》，内容为确认其及家属已将观澜樟坑径宝业路1号两栋房屋全权包租给原告用于出租管理，并保证2016年5月1日起不以任何借口干预原告日常出租管理和私自收取房租、水电费等，如违反合同约定则向原告退还800000元本金外另赔偿2500000元。另查，案涉房产的其中一栋为位于深圳市××街道樟坑径社区上围居民小组（宗地号xx）私宅一栋（深房地字第xx），建筑面积1112.91㎡，所有权人为被告廖艳红；被告廖艳红另提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》证明其系案涉另一栋房产（收件回执号508－0701－28090－A）的权利人。深圳市龙华新区观湖办事处社区工作站于2016年8月8日出具《证明》，内容为案涉房产属被告廖艳红个人所有。在庭审过程中，二被告确认双方于2007年结婚，于2014年离婚。曾远航确认案涉两栋房产均为廖艳红所有。二被告确认曾远航在双方婚姻关系存续期间及离婚后一直负责案涉房产的收租、管理，曾远航收取租金后交付给廖艳红，上述租赁合同所涉租金800000元未交付给廖艳红。原告提交的经曾远航确认真实性的三份房屋租赁合同及若干收据显示，曾远航在2014年至2015年期间以个人名义将案涉房产分租。曾远航亦确认盖有深圳市上围实业股份合作公司公章的《证明》系其提供给原告，该《证明》内容为曾远航位于龙华新区××宝××路××栋房屋，占地面积300平方米，建筑面积约1500平方米。2016年8月6日开始，被告廖艳红在涉案房产张贴通知、告示等，表示其为业主，要求承租人向其缴纳租金。另，被告廖艳红于2016年9月28日向本院提起（2016）粤0306民初23231号返还原物诉讼，请求原告向其返还案涉两栋房产并支付房屋占有使用费。另查，案涉一栋房产（深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执号xx）的申报建筑面积为480平方米。以上事实有《房屋租赁合同》、收条、《通知》、《承诺》、房产证、历史遗留违法建筑申报回执、证明、收据、通知、告示、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，被告廖艳红为案涉房产的权利人，本案争议焦点在于原告与被告曾远航签订的《房屋租赁合同》是否有效。第一，被告廖艳红与曾远航曾为夫妻关系，曾远航在双方夫妻关系存续期间即开始管理案涉房产，以其个人名义签订租赁合同并收取租金，在双方离婚后，上述行为依然继续，廖艳红并未提出异议；第二，原告已尽合理的审查义务，曾远航提供了其与案涉房产租户签订的租赁合同、收款收据等相关出租案涉房产的材料及盖有深圳市上围实业股份合作公司公章的《证明》，原告有理由相信曾远航有权出租案涉房产；第三，原告已向曾远航支付合同价款800000元，没有证据表明该价格不合理；第四，双方已通过发布通知的方式告之租客案涉房产自2015年12月1日起由原告管理，收取租金、水电费等，实际已完成了交付。综上，原告善意取得案涉房产的用益物权。关于《房屋租赁合同》的效力问题，合同中约定的租赁房产为两栋，一栋房产已取得房地产权证（深房地字第××号），该栋房产的租赁关系合法有效，被告廖艳红作为该栋房产的所有权人亦不应妨碍原告行使其依据合同取得的用益物权，原告请求排除对该栋房产的妨碍，本院予以支持，该栋房产已交付原告使用，无需再交付；另一栋房产仅进行了历史遗留违法建筑普查申报，并未取得房屋所有权证，或取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故该栋房产的租赁因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，被告廖艳红已另案起诉返还案涉房产，本案不再处理；被告曾远航应将其收取的租金予以返还，原告应按照约定的租金标准支付其占用期间的占用使用费，《房屋租赁合同》中仅约定整体包租租金800000元，租期7年8个月，则本院按照房产面积进行折算为5.46元/㎡/月[800000元÷92个月÷（1112.91㎡+480㎡）]，原告管理涉案房产收取租金至2016年7月，则被告曾远航应向原告返还220147元（5.46元/㎡/月×480㎡×84个月）。关于原告要求被告赔偿侵权造成的租金损失，一栋房产（深房地字第××号）的租金原告可以向租客主张，另栋房产（深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回号508－0701－28090－A）的租赁关系无效，不存在租金损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告廖艳红于本判决生效之日起十五日内排除对原告檀共友承租的位于深圳市宝安区观澜街道樟坑径社区上围居民小组私宅1栋（深房地字第××号）的妨害。二、原告檀共友与被告曾远航于2015年11月26日签订《房屋租赁合同》中涉及租赁位于深圳市宝安区观澜街道樟坑径社区上围居民小组1栋房产（深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执号xx）的部分无效。三、被告曾远航于本判决生效之日起十五日内向原告檀共友返还220147元。四、驳回原告檀共友的其他诉讼请求。如果被告曾远航未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费131元，由被告承担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 晓 光人民陪审员 李 振 财人民陪审员 陈 炯 波二〇一七年九月三十日书 记 员 胡莹（兼）书 记 员 黄 梦 园附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。