广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5960号
上诉人（原审被告）：佛山市联诚投资发展集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：罗耀华，董事长。
委托诉讼代理人：陈泽婷,广东南冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁伟明，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：郑伟，广东都汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖婉清，女，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：郑伟，广东都汇律师事务所律师。
上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司（以下简称联诚公司）因与被上诉人梁伟明、廖婉清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
联诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由梁伟明、廖婉清承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实有误。涉案房屋实际约定的交付时间应为2015年11月1日，而一审判决认定涉案房屋的交付时间为2015年6月1日，这明显与事实不符。1.双方签订《广东省商品房买卖合同》当天，经联诚公司介绍，梁伟明、廖婉清与联诚公司佛山市某装饰工程有限公司（以下简称某公司）签订《拆改委托合同》。2.上述拆改工程工期5个月，即当时梁伟明、廖婉清已明确知道涉案房屋实际约定交付时间为2015年11月1日。3.上述拆改工程由某公司免费为梁伟明、廖婉清实施拆改，拆改工程之所以免费，实为梁伟明、廖婉清同意房屋交付时间顺延5个月所享受的优惠。4.涉案房屋所在的某花园5、6号楼共172户，每户业主在签订《广东省商品房买卖合同》的同时，均与佛山市南海区某物业管理有限公司（以下简称某公司）或某公司签订《拆改委托合同》，且每户业主都享有免费拆改工程的待遇，从上述楼盘的实际情况看，《拆改委托合同》与《广东省商品房买卖合同》是密不可分，单一两户存在拆改行为则有可能是业主的单方行为，但是现在所有的业主都签订《拆改委托合同》，则可以看出拆改行为是业主与开发商共同的行为，否则任何第三方都不可能无故免费给业主实施拆改的。此外，如该拆改行为与本案无关，则后续因梁伟明、廖婉清的拆改行为造成的违建问题，所引发的不能办理房产证的责任及相关罚款应由梁伟明、廖婉清承担。5.此外，房屋的交付应以业主实际占用、使用为前提，且《拆改委托合同》第五条第3款约定“梁伟明、廖婉清收楼或者梁伟明、廖婉清自行搬进入住，均视为对工程验收合格”，即拆改工程验收前，梁伟明、廖婉清实际并未收楼，也未能搬进涉案房屋入住，因此梁伟明、廖婉清在签订上述合同时，梁伟明、廖婉清的真实意思表示也是拆改工程验收合格之日后才交楼或搬进入住（2015年11月1日交付）。综上，关于收楼时间上，应突破《广东省商品房买卖合同》和《拆改委托合同》的相对性，认定联诚公司与梁伟明、廖婉清双方实际约定的交楼时间为2015年11月1日，而一审判决认定房屋交付时间为2015年6月1日，认定联诚公司违约，判决联诚公司支付违约金，这明显有误，与事实不符。（二）根据目前房屋的情况，联诚公司已按上述合同约定如期完工并通知梁伟明、廖婉清收楼，且梁伟明、廖婉清已于2015年11月14日收楼入住，双方已完全实现《广东省商品房买卖合同》《拆改委托合同》的目的，梁伟明、廖婉清在享受联诚公司拆改的成果的同时，却忽略同时签订的《拆改委托合同》的目的，单单按《广东省商品房买卖合同》约定要求联诚公司支付迟延交楼的违约金，过于片面。
梁伟明、廖婉清辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。（二）合同的相对性是合同法的基本原则之一，在法律没有明确规定的情况下，不能突破该基本原则。联诚公司和梁伟明、廖婉清签订的《广东省商品房买卖合同》是由联诚公司单方制作的格式合同，是其真实意思表示，应当依照该合同约定履行交楼义务。某公司及某公司与梁伟明、廖婉清签订的《拆改委托合同》是独立于该《广东省商品房买卖合同》以外的合同，根据合同的相对性，该《拆改委托合同》对联诚公司不具有约束力。联诚公司以该《拆改委托合同》进行抗辩没有法律依据。（三）《拆改委托合同》没有对交楼时间进行变更，该合同只是约定了施工工期为五个月，该约定并非延期交楼的约定，因此联诚公司主张其可以延期交楼五个月无事实依据。（四）联诚公司逾期交楼的事实，已经由佛山市中级人民法院生效判决所确认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，对于联诚公司属于逾期交楼的事实可以直接予以认定。（五）涉案的房产实际上一直以来都不符合交楼的条件。综上，请二审法院依法驳回联诚公司的上诉请求，维持一审判决。
梁伟明、廖婉清向一审法院起诉请求：1.确认联诚公司自2015年6月2日起逾期交房构成违约并判令联诚公司支付从2015年6月2日起至2015年11月1日止按43.5元每日（即根据合同约定按照已付购房款总额435000元每日万分之一）的标准计算违约金6612元予梁伟明、廖婉清；2.确认联诚公司自2016年6月2日起逾期协助办理房产证的行为构成违约，联诚公司应以435000元为本金，按照中国人民银行同期贷款年利率6%为标准，自2016年6月2日起计算至联诚公司协助梁伟明、廖婉清办理房产证之日止，暂计至2017年1月10日，为15837.48元。以上暂时共计22449.48元；3.确认联诚公司紧邻梁伟明、廖婉清阳台搭建商铺的行为构成侵权，联诚公司应停止侵权、排除妨害，拆除已经搭建好的柱子；4.本案诉讼费用由联诚公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月16日，梁伟明、廖婉清与联诚公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定梁伟明、廖婉清向联诚公司购买位于佛山市南海区某房，房屋建筑面积57.59平方米，总价款为435000元。联诚公司应于2015年6月1日前将上述房屋交付梁伟明、廖婉清使用，交付时必须符合下列条件：1、该商品房经竣工验收合格；2、该商品房已办理竣工验收备案。如联诚公司逾期交付不超过180日，自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如联诚公司逾期交付超过180日，梁伟明、廖婉清要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，联诚公司按日向梁伟明、廖婉清支付已付房价款万分之一的违约金。梁伟明、廖婉清逾期支付购房款的，逾期超过180日，联诚公司同意继续履行的，合同继续履行，梁伟明、廖婉清按日向联诚公司支付逾期应付款万分之一的违约金。联诚公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由联诚公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。该合同已在佛山市南海区房产交易所办理登记备案。同日，双方签订《补充协议》，就前述合同的相关事宜进行了补充约定，并变更约定为“联诚公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”；若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得相应的房地产权属证书或资料的，出卖人不作赔偿。
同日，梁伟明、廖婉清与案外人某公司签订《拆改委托合同》，约定梁伟明、廖婉清委托某公司对涉案房屋部分墙体和设施进行拆改；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由某公司免费施工，不另向梁伟明、廖婉清收取其他费用。
联诚公司于2016年11月9日开具收据，确认收到梁伟明、廖婉清支付的首期款135000元。2014年12月3日，梁伟明、廖婉清向联诚公司的商品房预收款专用账户转账300000元。
联诚某花园5号楼于2015年9月30日完成竣工验收，并在2015年10月9日办理竣工验收备案。
联诚公司按合同所列地址向梁伟明、廖婉清发出商品房交付通知书，通知梁伟明、廖婉清在2015年11月1日前办理收楼手续。
另查明，2016年6月24日，佛山市南海区国土城建和水务局向南海区不动产登记局发出《关于协助暂缓办理某花园涉嫌违法建设的建筑物房产登记等手续的函》，称行政相对人在未办理《建设工程规划许可证》的情况下，在某花园5至11栋房屋内（商业住宅）的采光井实施了加建楼板和实体墙的违法行为，建议南海区不动产登记局协助暂缓办理某花园5至11栋房屋（商业住宅）的房产登记、抵押登记、转让过户等申请，待行政相对人按照规定整改且经该局认定符合法定条件的，再行恢复办理相关手续。
联诚某花园5号楼与1号楼间为部分商铺。
一审法院认为，确认之诉为请求确认民事实体法律关系的效力、设立、消灭之诉，联诚公司是否存在违约、侵权行为一审法院进行审查认定并对相应的责任作出处理，但并非确认之诉的诉讼主张，梁伟明、廖婉清请求确认联诚公司违约、侵权的主张一审法院不予支持。
梁伟明、廖婉清与联诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。根据买卖合同约定，联诚公司应于2015年6月1日前交付（办理竣工验收、竣工验收备案的）房屋，但涉案房屋于2015年10月9日才办理竣工验收备案，联诚公司通知梁伟明、廖婉清在2015年11月1日前收楼，联诚公司已超出约定期限履行房屋交付义务。《拆改委托合同》并未对房屋交付期限顺延作出约定，约定的是工期起计日期（从购房合同约定的交楼日期开始施工），实质为指示交付，联诚公司辩称涉案房屋实际约定的交付时间为2015年11月1日的主张一审法院不予采纳。房屋交接需买受人配合办理接收手续才能完成交付，房屋符合约定交付条件，联诚公司亦已履行相应的通知义务，梁伟明、廖婉清应在通知的收楼期限届满前接收涉案房屋，联诚公司应以已付房款435000元为本金从约定交付期限届满次日（2015年6月2日）起至联诚公司通知的收楼期限届满之日（2015年11月1日）止（共153日）按日万分之一计付违约金6655.5元予梁伟明、廖婉清，梁伟明、廖婉清请求联诚公司支付6612元为其对自身权利的处分，一审法院予以照准。
从《拆改委托合同》的约定反映，双方均清楚知道将对涉案房屋进行加建，在未获取合法批准手续前提下擅自进行加建，致涉案房屋无法办理一切登记手续，双方均存在过错，梁伟明、廖婉清请求联诚公司支付逾期办证违约金的主张缺乏理据，一审法院不予支持。
梁伟明、廖婉清所述房屋阳台外的柱子为相邻商铺的建筑部分，该建筑经规划审批通过进行建设，梁伟明、廖婉清请求联诚公司拆除该柱子的主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金6612元予梁伟明、廖婉清；二、驳回梁伟明、廖婉清的其他诉讼请求。案件受理费减半收取180.62元，由梁伟明、廖婉清负担155.62元，联诚公司负担25元。
二审中，联诚公司向本院提交如下证据：证据1.佛山市南海区国土城建和水务局出具的南城管罚[2016]0004号行政处罚决定书一份；证据2.《某花园5栋物业装修申报资料》。梁伟明、廖婉清没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，联诚公司提交的证据1与本案无关，本院对联诚公司提交的证据1不予采信。联诚公司提交的证据2与本案有关联性，本院对联诚公司提交的该证据予以采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：佛山市南海区联诚投资发展有限公司于2016年6月24日变更为现名称。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据联诚公司的上诉请求和梁伟明、廖婉清的答辩意见，本案二审的争议焦点为：联诚公司是否逾期交付涉案房屋，以及一审判决确定的违约金是否适当。
关于联诚公司是否逾期交付涉案房屋的问题。联诚公司上诉主张涉案房屋实际约定的交付时间应为2015年11月1日。经审查，梁伟明、廖婉清与某公司签订的《拆改委托合同》所成立的法律关系与本案商品房预售合同关系不同，该《拆改委托合同》中所约定的改造施工工期五个月属于梁伟明、廖婉清与某公司之间的约定，并不能推定梁伟明、廖婉清同意联诚公司推迟交付房屋的期限。联诚公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。根据梁伟明、廖婉清与联诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，联诚公司应于2015年6月1日前将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付梁伟明和廖婉清，但涉案房屋于2015年10月9日才办理竣工验收备案手续，即联诚公司于此日才能够交付符合合同约定交付条件的房屋。故一审法院据此认定联诚公司逾期交付涉案房屋正确，本院予以维持。联诚公司逾期交付涉案房屋，应当承担支付违约金的违约责任。
关于一审判决确定的违约金是否适当的问题。对于违约金的计算截止日期的问题。梁伟明和廖婉清委托某公司对涉案房屋进行拆改，故某公司进场拆改的时间应认定为梁伟明、廖婉清接收涉案房屋的时间。梁伟明、廖婉清与某公司签订的《拆改委托合同》虽约定拆改工期从涉案《广东省商品房买卖合同》约定的收楼时间起计算，但涉案房屋的规划验收未显示涉案房屋存在拆改现象，故按常理推断，某公司应当是在涉案房屋通过竣工验收备案后进场拆改。因此，本院认定某公司于涉案房屋办理竣工验收备案之日进场拆改，梁伟明、廖婉清于该时接收了涉案房屋。故联诚公司支付违约金的时间应计算至2015年10月9日。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。据此，联诚公司应向梁伟明、廖婉清支付逾期交房违约金5698.50元（435000元×131天×0.1‰/天）。
综上所述，联诚公司的上诉理由部分成立，本院对有理部分予以支持，对无理部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1135号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1135号民事判决第一项为：佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5698.50元给梁伟明、廖婉清；
三、驳回梁伟明、廖婉清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费180.62元，由上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司负担45元，被上诉人梁伟明、廖婉清负担135.62元。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司负担43元，被上诉人梁伟明、廖婉清负担7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十二月四日
书 记 员 覃心怡