山东省临清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1581民初4568号
原告临清市新华房地产开发有限公司，住所地临清市果园街880号。
法定代表人吴玉江，公司经理。
委托诉讼代理人王广民，山东众星为民律师事务所律师。
被告临清市亿升生物科技有限公司，住所地临清市新华办事处林园街1294号。
法定代表人张立顺，公司经理。
被告临清市恒顺达生物科技有限公司，住所地临清市新华办事处林园街1294号。
法定代表人陈燕，公司经理。
第三人山东临清农村商业银行股份有限公司临清支行，住所地临清市古楼东街。
法定代表人王怀瑞，董事长。
委托诉讼代理人张铖、修智巍，公司员工。
原告临清市新华房地产开发有限公司（以下简称新华房地产公司）与被告临清市亿升生物科技有限公司（以下简称亿升生物科技公司）租赁合同纠�一案，本院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼过程中原告申请追加被告临清市恒顺达生物科技发展有限公司（以下简称恒顺达公司）参加本案诉讼。本院通知山东临清农村商业银行股份有限公司新兴支行（以下简称临清农商行新兴支行）作为第三人参加本案诉讼。原告委托代理人王广民、第三人委托诉讼代理人张铖、修智巍到庭参加了诉讼。被告亿升生物科技公司、恒顺达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新华房地产公司诉称：原告与被告亿升生物科技公司于2012年3月21日签订租赁协议书，约定被告租赁使用原告位于林园街1294号厂房、土地使用权等资产从事企业经营，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日，双方在协议中约定了租金标准、支付方式及违约责任等。合同履行过程中，被告亿升公司不按照约定期限及方式支付租金，拖欠租金金额达620000元，经催要未果，故诉至法院。要求被告立即清偿拖欠的租金620000元、支付违约金200000元、确认对存放在原告租赁厂房内的财产享有留置权。
诉讼过程中，原告以被告恒顺达公司经营场所与亿升公司混同追加恒顺达公司为本案共同被告。并变更诉讼请求为：1、要求解除原、被告双方于2012年3月21日签订的《租赁协议书》，并判令被告立即将租赁物恢复原状后交还给原告；2、判令二被告连带清偿拖欠的截止至2017年11月30日期间的租金720000元及违约金380180元（该日之后的租金按月租金20000元计付，至实际搬出为止，按照月息2%支付违约金）；3、确认原告对二被告安装、存放在租赁厂房及土地使用权范围内的机器设备等财产享有留置权，并对拍卖、变卖留置物所得的价款享有优�受偿权。
被告亿升生物科技公司、恒顺达生物科技公司均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
第三人临清农商行新兴支行述称，案涉设备等资产属被告恒顺达生物科技公司所有，且我公司与其签订了抵押合同，并依法在市场监督管理局办理了动产抵押登记，依法应对抵押财产享有优先受偿权。原告新华房地产开发公司系与被告亿升生物科技公司签订的租赁合同，依法对抵押财产不享有留置权。
经审理查明，被告亿升生物科技公司系于2010年7月14日依法成立的有限责任公司，法定代表人张立顺，注册登记地址为临清市新华工业园（林园街1294号），2012年12月10日，公司因故被临清市市场监督管理局吊销营业执照。被告恒顺达生物科技公司系于2013年12月10日依法设立的有限责任公司，注册登记地为临清市新华办事处林园街1294号，法定代表人陈燕，企业经营状态为在业。二被告注册登记地址同一，该地址所涉土地及房产均属原告新华房地产公司所有，原为临清美华橡胶制品有限公司经营场地。2012年3月24日，被告亿升生物科技公司与原告签订租赁协议书一份，约定被告租用原告位于临清市新华工业园林园街1294号（原美华橡胶有限公司）的全部厂房等资产、土地使用权及树木（具体范围附图及资产交接清单）。租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止，共计五年。第三条约定租赁费每年共计人民币贰拾肆万元整，承租人先交租金后使用租赁，并应于签订协议之日向出租人交付第一年度租金，此后每年6月1日前缴纳下一年度租金。合同第八条约定变更、解除、终止及违约责任事项等。其中第2款第（1）项约定承租人逾期向甲方缴纳租金超过30日时，出租人有权解除合同，第八条第5款约定承租人逾期支付租金，逾期一日，按照应付租金的双倍向出租房支付违约金。合同第九条约定租赁合同履行期间，若承租人的股东出资在租赁区域内设立公司，由新设立公司承接承租人权利义务，承租人与新设立的公司承担连带责任。
2012年4月20日，被告亿升生物科技公司为原告出具承诺书一份，声明因安装生产设备需要，将主厂房以北院落东侧库房（共壹拾间），南段壹间和厂房与库房之间的配房壹间（共贰间）拆除。待双方租赁合同终止或解除时，按照原房屋结构给予恢复重建，一切费用由其承担。
签订上述合同后，被告亿升公司在租赁场地内进行生产经营。2012年12月10日，因故被吊销营业执照。租用后租金缴纳情况为：2012年6月1日缴纳该日至2013年5月31日期间的租金240000元；2013年9月1日缴纳租金80000元、2013年9月22日缴纳租金50000元、2013年10月18日缴�租金50000元、20000元、2014年1月21日缴纳租金40000元（至此2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金缴讫）；2014年10月29日缴纳租金100000元。自此之后再未缴纳租金，至原告起诉时，共计拖欠租金620000元，按照月租金20000元每月计算，至2017年11月30日，原告要求支付租金共计720000元，违约金380180元（以应付租金数额为基数，按照月息2%计算）。
2016年7月31日，被告益合奶牛合作社由被告恒顺达生物科技公司提供抵押担保、由张立顺、张立彬、陈燕等人提供连带责任保证在向第三人借款2720000元，并签订流动资金借款合同、抵押合同、保证合同等。其中被告恒顺达生物科技公司为第三人出具的抵押财产清单（以下简称抵押资产）所列资产，均在原告新华房地产公司出租厂房内存放，被告亿升生物科技公司设立时，亦以该宗设备进行生产经营。
经本院依法�被告亿升生物科技公司法定代表人张立顺进行询问，其认可本院依法查明的上述关于拖欠租金的事实，认可所欠租金数额。关于亿升生物科技公司与被告恒顺达生物科技公司的关系，张立顺陈述为：当初设立亿升公司时，抵押资产均属被告亿升公司所有。后来因经营需要又设立的恒顺达生物科技公司，法定代表人是陈燕。经协商，亿升生物科技公司将资产都变更到了恒顺达生物科技公司名下，但没有签订转让协议，实际租用原告新华房地产公司的是亿升生物科技公司。
本院所确认的上述事实，有原告提交的租赁协议书、租赁台账、工商登记信息、企业登记吊销信息、承诺书、动产抵押登记证书、第三人与被告恒顺达公司签订的抵押合同及本院依法对张立顺所做询问笔录各一份等在案为凭。以上证据，业经当庭质证和本院审查，足以确认，可以采信。
审理过程中，本院依原告申请，依法对存放于出租场所内的抵押清单所列资产进行了查封【详见临清市人民法院查封、扣押财产清单】。
本院认为，根据以上查明的事实，本案争议焦点有三个：一是租赁合同是否应当解除；二是被告应付租金数额及违约金数额；三是原告是否就抵押资产享有留置权。
关于涉案合同是否应予解除。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现行合同法第九十三条、第九十四条分别规定了合同约定解除和法定解除情形。约定解除是当事人在合同中对合同的解除事项进行预先约定，待约定条件成就时，一方可以行使解除权来解除合同。本案中，原告主张解除合同的理由系被告亿升生物科技公司拖欠租金，且至今日合同履行期限已经届满。根据庭�中原告提交的证据，可认定原、被告双方对合同解除事项进行了明确约定，故双方于2012年3月21日签订的租赁协议书应予解除。被告亿升生物科技公司在合同履行期间，为经营需要进行场地改造，并向原告出具了承诺书承诺合同到期或解除后予以恢复原状，现原告诉求被告恢复重建，应予支持。原告要求如不予恢复重建则折价赔偿，但未说明具体赔偿数额及计算方式，故应按照承诺书内容由被告亿升生物科技公司予以恢复重建，若重建不能，可另行主张折价赔偿。
关于被告应付租金的数额及违约金数额问题。庭审中原告向法庭提交了被告亿升生物科技公司租金台账，经本院依法对被告张立顺进行询问，其对拖欠租金数额无异议。故租赁期限内被告应付租金数额为620000元，原告要求超出租赁期限后的月租金按照原标准执行，未超出法律规定，至2017年11月30日�原告要求加付100000元，应予准许。原告要求2017年12月1日之后至实际还清之日期间的租金按照月租金20000元另计，未超出法律规定。关于违约金数额，原告提交违约金计算表一份，以实际欠款数额为基数，自拖欠之日按照月息2%计付算，至2017年5月31日共计380180元。双方在租赁协议书中明确约定违约金按照日应付租金双倍计付，该约定过高，但按照月息2%计付，未超出法律规定，依法应予支持。
三是原告新华房地产公司是否对抵押资产享有留置权优先受偿。本案系租赁合同纠纷，原告新华房地产开发公司系出租人，被告亿升生物科技公司系承租人，被告恒顺达公司系出租场地的实际使用人。本案出租场地内的抵押资产无论属亿升生物科技公司所有或被告恒顺达生物科技公司所有，原告均未提交该二被告将该抵押资产交付给其占有的证据。庭审中原告主张其系合法占有，本院认为留置权属于担保物权，应由法律规定而不能由当事人意定。行使留置权的债权人应当合法占有债务人的动产，合法占有的前提是占有需要有法律上的依据，包括因法律行为比如交付而发生的占有和因法律对事实占有的直接规定。本案中，原告主张行留置权的上述抵押资产未经承租人或场地实际使用人交付给其合法占有、控制，法律也未规定出租人对承租人存放在出租场所内的资产进行控制管理的事实行为构成合法占有，故原告新华房地产开发公司主张的实际占有抵押资产的理由，不能成立。虽在其与被告亿升生物科技公司签订的租赁协议书中对在出租场所内设立新公司时，新设立公司应与亿升生物科技公司一同承担连带责任，但恒顺达公司系经法定程序设立的独立法人，并非亿升生物科技公司设立，且该约定系为第三人设定义务的约定，无法对被告恒顺达生物科技公司产生约束力。故原告要求被告恒顺达公司连带支付租金的诉讼请求，不予支持。
被告恒顺达生物科技公司、亿升生物科技公司经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，系其自愿放弃对原告所举证据放弃质证的权利，由此所带来的不利法律后果，由其承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
解除原告临清市新华房地产开发有限公司与被告临清市亿升生物科技有限公司于2012年3月21日签订的《租赁协议书》；被告临清市亿升生物科技有限公司将租赁场所恢复原状（按照承诺书内容及资产清单所附图恢复）。
被告临清市亿升生物科技有限公司于判决生效后三日内支付原告租金720000元及违约金380180元（违约金计算至2017年5月31日，该日之后至实际支付之日期间的租金按照月租金20000元计付、违约金按照月息2%计付至实际偿还之日止）。
驳回原告临清市新华房地产开发有限公司要求就存放在出租场所内的资产行使留置权的诉讼请求。
驳回原告临清市新华房地产开发有限公司要求被告临清市恒顺达生物科技有限公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12000元，财产保全申请费5000元均由二被告负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上�状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，视为自动放弃上诉权利。
审 判 长 苏春斌
人民陪审员 张志朝
人民陪审员 王绍贞
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 崔红颜