上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初20007号
原告：李青，男，1977年10月14日生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：马玉晓，上海申策律师事务所律师。
被告：郭建宏，男，1978年8月14日生，汉族，户籍地甘肃省嘉峪关市，住所地上海市普陀区。
原告李青与被告郭建宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，并于同年12月4日第一次公开开庭进行了审理。2018年1月29日，本案转为普通程序审理。同年2月6日，本院第二次公开开庭进行了审理。原告李青的委托诉讼代理人马玉晓、被告郭建宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李青向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、要求被告支付拖欠的房租(自2016年5月30日起至被告交还房屋日止，按月租金18,000元标准计算)；3、要求被告支付违约金18,000元；4、要求被告支付延付租金的利息(以拖欠的租金为本金，按年利率6%计算，自每期应付租金日起算至被告实际支付租金之日止)；5、没收被告支付的押金18,000元。事实理由：2016年3月30日,双方签订《租赁合同》一份，约定由原告将位于宝山区宝林路XXX号XXX-
XXX号商铺租给被告使用，月租金18,000元，每三个月支付一次。合同签订后，原告将房屋交付被告，但被告只支付了两个月租金和一个月押金，之后拒不支付租金。原告上门催讨被拒绝，被告也拒绝归还房屋。故提出上述诉请。
被告郭建宏辩称：同意解除双方签订的《租赁合同》，不同意原告其他诉讼请求。原告和大房东之间合同明确约定系争房屋不得转租，但原告隐瞒了事实，导致被告不能经营、使用。由于租赁合同无法继续履行，同意解除。原告的行为已经造成被告的损失，故对原告的其他诉讼请求不予同意。
经审理，双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认：
1、2015年12月7日，李青(承租方)与案外人上海益鑫房地产开发公司(出租方，以下简称益鑫公司)就位于宝山区宝林路XXX号XXX-
XXX号房屋签订《房屋租赁合同》，约定由李青承租系争房屋，期限五年。
2、2016年3月30日，李青(出租方、甲方)与郭建宏(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，合同主要约定，甲方将位于宝山区商业街(宝林路)76号25-28号商铺供乙方饭店使用。租赁期限三年，自2016年3月30日起至2019年3月29日止。每月租金18,000元，租金支付方式：先付后用。乙方首次应付押金18,000元。乙方如有违约，甲方有权终止合同，乙方所付押金不予退还。第五条“双方责任”约定，甲方在力所能及的前提下，协助乙方办理相关租赁及经营手续，费用由乙方自理。若因故未能办理，甲方不承担责任；乙方应足额按约向甲方支付房租，未支付时不论什么理由均视为乙方违约。第六条“其他条款”约定，当本合同中未有特定具体条款而违约时，应由违约方按一个月租金支付违约款给守约方。第七条“补充条款”处李青签名确认“实收三个月租金共计54,000元”。
3、审理中,双方确认，2016年3月28日，郭建宏支付李青两个月租金及押金合计54,000元。同年4月1日，李青将系争房屋交付给郭建宏，郭建宏从事餐饮服务。郭建宏未支付后续租金。
4、2017年7月28日，本院受理益鑫公司诉李青房屋租赁合同纠纷一案[(2017)沪0113民初14885号]，益鑫公司以李青在租赁期间私自将系争房屋转租给郭建宏，且未支付租金为由，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，李青立即返还房屋，并支付租金等，审理中，本院追加郭建宏为第三人。2017年9月28日，本院作出一审判决。该判决书主要查明，系争房屋产权人登记为上海市宝山区宝林路第二小学。2000年6月15日，益鑫公司与该小学签订联建合同书，约定益鑫公司对系争房屋拥有使用权。2015年11月27日，益鑫公司与李青签订《房屋租赁合同》，约定，李青擅自将承租房屋转租、转借的或拖欠租金十天以上的，益鑫公司有权没收履约保证金，解除合同，收回房屋。2016年3月28日，李青和郭建宏签订租赁合同，由郭建宏承租系争房屋经营饭店。另查明，李青租金支付至2016年8月30日，支付履约保证金24,000元。系争房屋目前由郭建宏实际控制，已不在经营。本院认为，李青未经益鑫公司同意，擅自将系争房屋转租，且拖欠租金，已构成严重违约。益鑫公司依据合同约定，要求解除双方租赁合同并没收履约保证金，同时要求支付拖欠的租金，相关诉请合法有据，本院予以支持。合同解除后，李青应返还房屋，鉴于房屋由郭建宏实际使用，郭建宏应当配合一并迁出。李青、郭建宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担放弃抗辩的法律后果。据此，判决，一、解除益鑫公司与李青签订的《房屋租赁合同》；二、李青于本判决生效之日起十五日内返还系争房屋，郭建宏配合一并迁出；三、李青支付益鑫公司租金18万元；四、李青支付的履约保证金24,000元，不予返还。李青不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。同年11月30日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终10408号民事裁定书，准许李青撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。
审理中，郭建宏对(2017)沪0113民初14885号民事判决书的真实性没有意见，但不同意系争房屋实际在其控制的事实认定。郭建宏认为，2016年7月份时，李青将房屋锁了起来，系争房屋不在其控制范围内。为此，被告郭建宏向本院提交了下列证据材料：证据1：2016年7月16日上午郭建宏通过手机拍摄照片一张，以证明在该房屋门上有两把锁，其中下面的环形锁是李青锁上的，且李青在门上贴了招租的告示。证据2：2016年7月22日晚上郭建宏通过手机拍摄照片一张，以证明李青在门面窗口上加贴招租信息，其中联系电话是李先生(李青的亲戚)。证据3：上海市公安局案件接报回执单一份，证明，2016年的8月9日，郭建宏以店内东西被偷，请民警到现场处理，报警后派出所出具的接报记录。证据4：郭建宏手机内存视频，以证明2016年7月16日，双方在友谊路派出所协商的情况。
针对被告所提供的证据材料，原告发表了质证意见：不认可证据1的真实性，也无法证明是原告方加锁的事实，且照片上显示对方经营饭店的物品也都在房屋里。证据2显示的转租联系的李先生不是原告方的人员。证据3的真实性没有异议，但是内容与本案没有联系，从报警记录看，被告还在控制房屋。证据4视频没有录制的具体时间，在公安机关里的调解的内容是不能作为证据提交的，也体现不出来被告所要证明的内容，可证明原告向被告催要租金的相关情况。
审理中，本院依职权向益鑫公司的法定代表人陈进兴进行调查，陈进兴主要陈述，2016年5、6月间，李青带郭建宏来其办公室，要求陈进兴同意他们之间的转租，陈进兴坚决不同意。由于李青存在转租行为、且不付租金，2017年益鑫公司提起了诉讼。李青与郭建宏为租赁合同履行产生了纠纷，听说李青锁过门，为此闹到当地派出所。2017年7月，我要求郭建宏返还房屋，他不同意，表示与李青搞到底。2017年12月10日左右，郭建宏把房屋还给益鑫公司。原告对该笔录不持异议。被告则认为，2016年5底，李青带郭建宏去陈经理办公室，陈不同意他们之间的转租。房屋实际由李青锁门并占用。2017年具体时间不记得了，郭建宏将厨房钥匙交给了陈进兴。
本院认为，原告李青与被告郭建宏之间签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规范，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。
根据生效判决，本院已于2017年9月28日判决解除益鑫公司与李青签订的《房屋租赁合同》，李青与被告郭建宏之间签订的系争房屋的《租赁合同》已经缺乏继续履行的基础，现双方当事人均同意解除就宝山区宝林路XXX号XXX-
XXX号房屋签订的《租赁合同》，本院予以准许。本案中，双方当事人之间主要的争议焦点：《租赁合同》未能继续履行的违约责任归属问题，即系出租方李青隐瞒系争房屋不得转租的规定致合同无法履行，还是承租人郭建宏未支付后续租金构成违约解除。
根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人原告：李青，男，1977年10月14日生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：马玉晓，上海申策律师事务所律师。
被告：郭建宏，男，1978年8月14日生，汉族，户籍地甘肃省嘉峪关市，住所地上海市普陀区。
原告李青与被告郭建宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，并于同年12月4日第一次公开开庭进行了审理。2018年1月29日，本案转为普通程序审理。同年2月6日，本院第二次公开开庭进行了审理。原告李青的委托诉讼代理人马玉晓、被告郭建宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李青向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、要求被告支付拖欠的房租(自2016年5月30日起至被告交还房屋日止，按月租金18,000元标准计算)；3、要求被告支付违约金18,000元；4、要求被告支付延付租金的利息(以拖欠的租金为本金，按年利率6%计算，自每期应付租金日起算至被告实际支付租金之日止)；5、没收被告支付的押金18,000元。事实理由：2016年3月30日,双方签订《租赁合同》一份，约定由原告将位于宝山区宝林路XXX号XXX-
XXX号商铺租给被告使用，月租金18,000元，每三个月支付一次。合同签订后，原告将房屋交付被告，但被告只支付了两个月租金和一个月押金，之后拒不支付租金。原告上门催讨被拒绝，被告也拒绝归还房屋。故提出上述诉请。
被告郭建宏辩称：同意解除双方签订的《租赁合同》，不同意原告其他诉讼请求。原告和大房东之间合同明确约定系争房屋不得转租，但原告隐瞒了事实，导致被告不能经营、使用。由于租赁合同无法继续履行，同意解除。原告的行为已经造成被告的损失，故对原告的其他诉讼请求不予同意。
经审理，双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认：
1、2015年12月7日，李青(承租方)与案外人上海益鑫房地产开发公司(出租方，以下简称益鑫公司)就位于宝山区宝林路XXX号XXX-
XXX号房屋签订《房屋租赁合同》，约定由李青承租系争房屋，期限五年。
2、2016年3月30日，李青(出租方、甲方)与郭建宏(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，合同主要约定，甲方将位于宝山区商业街(宝林路)76号25-28号商铺供乙方饭店使用。租赁期限三年，自2016年3月30日起至2019年3月29日止。每月租金18,000元，租金支付方式：先付后用。乙方首次应付押金18,000元。乙方如有违约，甲方有权终止合同，乙方所付押金不予退还。第五条“双方责任”约定，甲方在力所能及的前提下，协助乙方办理相关租赁及经营手续，费用由乙方自理。若因故未能办理，甲方不承担责任；乙方应足额按约向甲方支付房租，未支付时不论什么理由均视为乙方违约。第六条“其他条款”约定，当本合同中未有特定具体条款而违约时，应由违约方按一个月租金支付违约款给守约方。第七条“补充条款”处李青签名确认“实收三个月租金共计54,000元”。
3、审理中,双方确认，2016年3月28日，郭建宏支付李青两个月租金及押金合计54,000元。同年4月1日，李青将系争房屋交付给郭建宏，郭建宏从事餐饮服务。郭建宏未支付后续租金。
4、2017年7月28日，本院受理益鑫公司诉李青房屋租赁合同纠纷一案[(2017)沪0113民初14885号]，益鑫公司以李青在租赁期间私自将系争房屋转租给郭建宏，且未支付租金为由，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，李青立即返还房屋，并支付租金等，审理中，本院追加郭建宏为第三人。2017年9月28日，本院作出一审判决。该判决书主要查明，系争房屋产权人登记为上海市宝山区宝林路第二小学。2000年6月15日，益鑫公司与该小学签订联建合同书，约定益鑫公司对系争房屋拥有使用权。2015年11月27日，益鑫公司与李青签订《房屋租赁合同》，约定，李青擅自将承租房屋转租、转借的或拖欠租金十天以上的，益鑫公司有权没收履约保证金，解除合同，收回房屋。2016年3月28日，李青和郭建宏签订租赁合同，由郭建宏承租系争房屋经营饭店。另查明，李青租金支付至2016年8月30日，支付履约保证金24,000元。系争房屋目前由郭建宏实际控制，已不在经营。本院认为，李青未经益鑫公司同意，擅自将系争房屋转租，且拖欠租金，已构成严重违约。益鑫公司依据合同约定，要求解除双方租赁合同并没收履约保证金，同时要求支付拖欠的租金，相关诉请合法有据，本院予以支持。合同解除后，李青应返还房屋，鉴于房屋由郭建宏实际使用，郭建宏应当配合一并迁出。李青、郭建宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担放弃抗辩的法律后果。据此，判决，一、解除益鑫公司与李青签订的《房屋租赁合同》；二、李青于本判决生效之日起十五日内返还系争房屋，郭建宏配合一并迁出；三、李青支付益鑫公司租金18万元；四、李青支付的履约保证金24,000元，不予返还。李青不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。同年11月30日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终10408号民事裁定书，准许李青撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。
审理中，郭建宏对(2017)沪0113民初14885号民事判决书的真实性没有意见，但不同意系争房屋实际在其控制的事实认定。郭建宏认为，2016年7月份时，李青将房屋锁了起来，系争房屋不在其控制范围内。为此，被告郭建宏向本院提交了下列证据材料：证据1：2016年7月16日上午郭建宏通过手机拍摄照片一张，以证明在该房屋门上有两把锁，其中下面的环形锁是李青锁上的，且李青在门上贴了招租的告示。证据2：2016年7月22日晚上郭建宏通过手机拍摄照片一张，以证明李青在门面窗口上加贴招租信息，其中联系电话是李先生(李青的亲戚)。证据3：上海市公安局案件接报回执单一份，证明，2016年的8月9日，郭建宏以店内东西被偷，请民警到现场处理，报警后派出所出具的接报记录。证据4：郭建宏手机内存视频，以证明2016年7月16日，双方在友谊路派出所协商的情况。
针对被告所提供的证据材料，原告发表了质证意见：不认可证据1的真实性，也无法证明是原告方加锁的事实，且照片上显示对方经营饭店的物品也都在房屋里。证据2显示的转租联系的李先生不是原告方的人员。证据3的真实性没有异议，但是内容与本案没有联系，从报警记录看，被告还在控制房屋。证据4视频没有录制的具体时间，在公安机关里的调解的内容是不能作为证据提交的，也体现不出来被告所要证明的内容，可证明原告向被告催要租金的相关情况。
审理中，本院依职权向益鑫公司的法定代表人陈进兴进行调查，陈进兴主要陈述，2016年5、6月间，李青带郭建宏来其办公室，要求陈进兴同意他们之间的转租，陈进兴坚决不同意。由于李青存在转租行为、且不付租金，2017年益鑫公司提起了诉讼。李青与郭建宏为租赁合同履行产生了纠纷，听说李青锁过门，为此闹到当地派出所。2017年7月，我要求郭建宏返还房屋，他不同意，表示与李青搞到底。2017年12月10日左右，郭建宏把房屋还给益鑫公司。原告对该笔录不持异议。被告则认为，2016年5底，李青带郭建宏去陈经理办公室，陈不同意他们之间的转租。房屋实际由李青锁门并占用。2017年具体时间不记得了，郭建宏将厨房钥匙交给了陈进兴，2018年2月9日，益鑫公司向本院出具情况说明，主要内容：益鑫公司于2017年9月底收到本院判决书，次日电话通知李青、郭建宏交付房屋。李青未到，郭建宏仅提供厨房门钥匙，益鑫公司自行打开系争房屋。李青、郭建宏对上述情况说明，均无异议。
本院认为，原告李青与被告郭建宏之间签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规范，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。
根据生效判决，本院已于2017年9月28日判决解除益鑫公司与李青签订的《房屋租赁合同》，李青与被告郭建宏之间签订的系争房屋的《租赁合同》已经缺乏继续履行的基础，现双方当事人均同意解除就宝山区宝林路XXX号XXX-
XXX号房屋签订的《租赁合同》，本院予以准许。本案中，双方当事人之间主要的争议焦点：《租赁合同》未能继续履行的违约责任归属问题，即系出租方李青隐瞒系争房屋不得转租的规定致合同无法履行，还是承租人郭建宏未支付后续租金构成违约解除。
根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据已经生效(2017)沪0113民初14885号民事判决书的查明，及益鑫公司法定代表人陈进兴陈述，本院可以确认，李青未经益鑫公司同意将系争房屋转租给郭建宏。至2017年7月28日，益鑫公司提起诉讼时，系争房屋由郭建宏实际控制，其已不在经营。由此，本院认为，首先，作为出租人对出租的房屋负有权利瑕疵担保责任，其不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使用收益。造成双方租赁合同无法履行的责任在于李青无权转租行为。由于益鑫公司主张权利，致使郭建宏不能正常对租赁物使用，郭建宏可以要求减少租金等。其次，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人应当及时通知出租人。郭建宏作为承租人也应当及时通知出租人李青，在各方无法协商一致，继续履行租赁合同的情况下，郭建宏负有返还所承租的房屋的义务，其继续占用系争房屋致损失扩大，也存在过错。根据益鑫公司及法定代表人的陈述，本院确认系争房屋已于2017年9月底由益鑫公司收回。本院综合原、被告在本案履行过程中的过错责任情况，酌情确定，由被告郭建宏按照租赁合同约定的租金标准的百分之四十支付房屋租金。扣除被告郭建宏已经支付的租金及先前支付的押金抵充租金后，被告郭建宏应支付原告李青房屋租金75,600元。原告李青其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、准许原告李青与被告郭建宏解除就位于上海市宝山区宝林路XXX号XXX-XXX号房屋签订的《租赁合同》；
二、被告郭建宏于本判决生效之日起十日内支付原告李青房屋租金75,600元(被告郭建宏支付的押金18,000元已折抵房屋租金)；
三、原告李青其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,072.25元，由原告李青负担4543.25元、被告郭建宏负担1,529元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据已经生效(2017)沪0113民初14885号民事判决书的查明，及益鑫公司法定代表人陈进兴陈述，本院可以确认，李青未经益鑫公司同意将系争房屋转租给郭建宏。至2017年7月28日，益鑫公司提起诉讼时，系争房屋由郭建宏实际控制，其已不在经营。由此，本院认为，首先，作为出租人对出租的房屋负有权利瑕疵担保责任，其不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使用收益。造成双方租赁合同无法履行的责任在于李青无权转租行为。由于益鑫公司主张权利，致使郭建宏不能正常对租赁物使用，郭建宏可以要求减少租金等。其次，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人应当及时通知出租人。郭建宏作为承租人也应当及时通知出租人李青，在各方无法协商一致，继续履行租赁合同的情况下，郭建宏负有返还所承租的房屋的义务，其继续占用系争房屋致损失扩大，也存在过错。本院综合原、被告在本案中的过错责任情况，酌情确定，由被告郭建宏按照租赁合同约定的租金标准的百分之四十支付房屋租金。扣除被告郭建宏已经支付的租金及先前支付的押金抵充租金后，被告郭建宏应支付原告李青房屋租金92,160元。原告李青其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、准许原告李青与被告郭建宏解除就位于上海市宝山区宝林路XXX号XXX-XXX号房屋签订的《租赁合同》；
二、被告郭建宏于本判决生效之日起十日内支付原告李青房屋租金92,160元(被告郭建宏支付的押金18,000元已折抵房屋租金)；
三、原告李青其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,072.25元，由原告李青负担3,643.25元、被告郭建宏负担2,429元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长 俞蔚明
审判员 姜玉芳
审判员 葛宝琴
二〇一八年二月十二日
书记员 黄晓雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。