贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0302民初7160号原告:周慧兰，女，1973年8月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：周毅，男，1975年2月18日出生，系原告周慧兰之弟。被告：遵义市华玮房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520302722163784W，住所地遵义市红花岗区外环路沙坝。法定代表人：吴才华。委托诉讼代理人：周辉，男，1967年7月25日出生，公司员工。原告周慧兰与被告遵义市华玮房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周慧兰的委托诉讼代理人周毅、被告遵义市华玮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周辉�庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周慧兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的认购协议；2、判令被告返还原告支付的购房款6090029元；3、判令被告向原告支付已付购房款的资金合同损失，损失按照月息2分计算至被告返还所有款项止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月29日，原、被告签订《遵义﹒时代天街认购协议》，约定原告购买位于遵义市××路××时代××街××号商铺，建筑面积为123.53平方米，金额为6090029元。原告陆续支付了全部房款，但被告拒不办理房屋备案登记手续。签认购协议时原告不知道商铺被抵押，交了房款后要求被告网签备案，才知道商铺被抵押给案外人的事实，因此，原告诉至法院提出前述诉讼请求。被告遵义市华玮房地产开发有限公司辩称，本案诉争的商品房认购协议属于预约合同性质，该合同未违反法律行政法规的规定，属于有效合同。原告诉请要求解除该预约合同，应当符合合同法规定的法定解除条件，从认购协议中约定的内容看，双方并未约定被告在什么时间与原告签订商品房买卖合同，只约定了如果被告拒绝与原告签订买卖合同，应双倍返还定金，被告从未拒绝与原告签订合同，原告要求解除合同不符合法律规定的解除条件。本案诉争的认购协议上并没有约定原告什么时候缴纳购房款，所以对原告交的购房款，即使双方同意解除合同，也不能计算资金利息。原告购买的房屋确实在签订认购协议前办理了在建工程抵押，抵押给了四川自贡商业银行，但不是说不能销售，也并不影响被告交付房屋和销售房屋，抵押现在还没有解除，且被告把抵押的情况告知了原告后，才签订了认购协议。本院经审理认定事实如下：被告开发建设了位于遵义市××路××时代××街工程项目，并于2014年9月30日取得商品房预售许可证{证号为遵市商房预证遵字（2014年）第075号}。2016年1月30日，原告向被告交纳20000元定金，被告于同日向原告出具收到定金20000元的《收款收据》一张。同年2月29日，原、被告签订《遵义﹒时代天街认购协议（商铺）》，约定原告认购被告位于遵义市××路××时代××街××号商铺，面积123.53平方米，抵扣后总价6090029元；本协议约定的房屋和为扣除优惠后，且原告自愿选择H栋沿街金福路，经营模式为自营；在本协议签订之日，原告向被告支付购房定金20000元，认购金不计利息，如被告签订本协议后，擅自违约将乙方认购的房屋另作处置或拒绝与原告签订所认购房屋的《商品房买卖合同》，被告应双倍返还认购金；在双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自然终止。2016年3月22日，被告向原告出具一份《委托书》，该委托书载明，周慧兰：因你购买遵义﹒时代天街商业用户H栋1-342号房屋，现委托你将购房款6090029元汇入遵义倍佳美商贸有限公司以下账户；开户行：中国银行遵义市人民路支行，账号：13×××51。此后，原告多次通过银行转账方式向被告在前述委托书中指定的收款人支付6070029元，被告分别于2017年的3月30日、3月25日、5月26日向原告出具了收到购房款775634元、2000000元、3294395元共计6070029元的《收款收据》三张。在庭审中，被告认可在与原告签订《遵义﹒时代天街认购协议（商铺）》之前，原�认购的房屋作为在建工程就已抵押给四川自贡商业银行，该抵押至今尚未解除；原告认购的房屋已完工，尚未办理竣工验收手续，现已通过招商租赁给别人，并签订了招商合同，该房屋已交付给承租人进行装修。上述事实，有原、被告的陈述、《遵义﹒时代天街认购协议（商铺）》、《收款收据》、转账凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，原、被告签订认购协议系客观事实，且是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。原、被告签订认购协议之前，被告就该协议约定的房屋取得了预售许可，该房屋已具备销售的条件；同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及参照建设部《商品房销售管理办法》第十六条第一、二款“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”、“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，原、被告签订的认购协议虽然不包括《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容，但该认购协议已包括了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，且原告在签订认购协议后已向被告支付了全部房款，被告已向原告出具了收到全部房款的收款收据，表明原告已向被告履行支付购房款的主要合同义务，被告也有向原告销售房屋的意思表示，因此，该协议的内容及原、被告的行为说明原、被告双方已形成商品房买卖合同关系，双方应按商品房买卖合同的约定及有关法律规定享有和负担各自的合同权利义务。原告主张其在签订认购协议及向被告支付全部购房款后，才得知房屋被抵押给案外人的事实，故提出要求解除合同的诉讼请求。在庭审中，被告认可房屋在签订认购协议前就以抵押给案外人及该抵押至今尚未解除的事实，但辩解该事实在签订认购协议时已告知原告；原告对被告辩解的前述事实不予以认可，被告也未提供证据证明其辩解的事实成立，故对被告的该辩解，本院不予采信。原告签订认购协议及支付购房款的合同目的在于取得房屋所有权，但房屋被被告抵押给案外人，该抵押至今未解除，被告也未提供证据证明其正在采取积极措施解除该抵押，这导致原告在履行了支付购房款的主要合同义务后，给原告取得房屋所有权的合同目的造成了障碍及潜在的风险，导致原告的合同目在目前情况下无法实现。在原、被告之间形成的商品房买卖合同关系中，双方对房屋交付时间等内容虽然未作约定，但原告已向被告履行了支付全部购房款的主要合同义务，被告有在房屋能够交付的合理期限内向原告履行交付房屋的义务；庭审中，被告认可房屋已出租并交付给他人的事实表明，房屋虽然未办理竣工验收手续，从法律意义上不具备交付条件，但被告已实际在向相对方履行交付房屋的义务，而就是否向原告交付房屋或在怎样的合理期限内交付房屋，被告未作出明确表示，说明被告并未有向原告履行合同主要义务的意思表示。前述事实表明，被告已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其�违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告要求解除其与被告签订认购协议的诉讼请求，事实清楚，理由充分，本院予以支持。被告辩解原告要求解除合同不符合法律规定的解除条件,这与本院查明的事实不符合，也不符合有关法律规定，本院不予采信。被告的违约行为导致原、被告签订的认购协议已实际无法履行，且本院已明确解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应依照合同约定及法律规定承担违约责任，返还原告的向其支付的房款6090029元及该房款的利息损失。原告要求被告按月利率2%支付已付房款的利息损失，参照最高人民法院有关民事借贷的司法解除对利率的规定及被告将已抵押给他人的房屋又出售给原告的违约事实，并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”的规定，对原告的该请求，本院予以支持，即被告应向原告支付的利息损失，其中，20000元房款的利息损失从2016年1月31日起、775634元房款的利息损失从2017年的3月30日起、2000000元房款的利息损失从2017年3月25日起、3294395元房款的利息损失从2017年5月27日起均按月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、解除原告周慧兰与被告遵义市华玮房地产开发有限公司于2016年年2月29日就位于遵义市××路××时代××街××号商铺签订《遵义﹒时代天街认购协议（商铺）》；二、被告遵义市华玮房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告周慧兰房款6090029元；三、被告遵义市华玮房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告周慧兰已支付房款6090029元的利息损失（20000元房款的利息损失从2016年1月31日起、775634元房款的利息损失从2017年的3月30日起、2000000元房款的利息损失从2017年3月25日起、3294395元房款的利息损失从2017年5月27日起起均按月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。案件受理费54430元，减半收取27215元，由被告遵义市华玮房地产开发有限公司负担。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  赵仲智二〇一七年十一月十三日书记员  王雪蕾