上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12901号
上诉人（原审原告）：杨睿，女，1981年3月11日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：杨健生(系杨睿父亲)，1947年11月21日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：韩春华，女，1954年2月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人杨睿因与被上诉人韩春华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初11907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨睿的委托诉讼代理人杨健生，被上诉人韩春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨睿上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉请。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、2016年6月20日书写的三句话是双方的意向，不是协议。2、上诉人提前通知被上诉人2017年4月不再租赁，而且被上诉人也答应上诉人找到租客续租不算上诉人违约并全额退还押金，虽然上诉人退租时没有找到租客，但是被上诉人仍同意与上诉人在2017年3月26日进行交接并退还押金，且被上诉人在2017年4月10日之前就找到租客，被上诉人并没有损失。3、2017年3月26日晚上双方进行房屋交接时没有争议，上诉人的父亲交给被上诉人五把钥匙，还有一把钥匙被上诉人同意上诉人第二天搬离时放在室内，表明被上诉人同意解除合同。4、双方确实没有结清水电煤气，但上诉人将水电煤气表上的数字抄下来，未结金额并非一审认定的205.10元，上诉人在一审审理中认可是因为被上诉人当场提交证据，没有给上诉人准备时间导致的，上诉人整理所有单据后发现数额不对，还要求扣除三个月有线电视费，同意支付给被上诉人107.50元。二、一审法院适用法律错误。租赁合同是要式合同，超过六个月租期以上应订立书面合同，双方在2016年协商意向时并没有签订租赁合同，表明双方不再是固定期限的租赁合同，而是不定期租赁合同，故上诉人提前三个月退租不构成违约。鉴于被上诉人就上述事实全部否认，有违诚信，故要求二审法院依法重新作出认定。
被上诉人韩春华辩称，1、2016年6月20日双方就租赁时间、租金金额以及押金等内容等进行协商并作出书面约定，三句话是协议不是意向。上诉人提前退租构成违约，被上诉人从未答应上诉人退还押金。2、关于水电煤气，被上诉人在一审提交了由被上诉人交费的单据，且上诉人予以确认，为解决纠纷，同意以200元结算。关于上诉人主张107.50元，没有依据，被上诉人不予认可。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨睿向一审法院起诉请求：韩春华返还杨睿押金5,300元，并支付杨睿诉讼费、交通费、公证费合计5,800元。
一审法院认定事实：2015年6月，韩春华(甲方)与杨睿（乙方）签订《上海市租赁合同》一份，约定，甲方将徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方使用，租赁期限自2015年6月27日至2016年6月26日止，该房屋的月租金为4,500元，另付4,500元押金。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金4,500元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，杨睿支付了押金4,500元。合同到期后，双方于2016年6月20日订立协议一份，约定：经双方协商房屋租赁期限为壹年，从2016年6月27日起至2017年6月26日止。房屋租金伍仟叁佰元整，双方租赁合同以2016年6月所签合同为准。押金由原来肆仟伍佰元整，调整为伍仟叁佰元整。协议订立后杨睿另补交了押金800元。后杨睿于2017年3月26日搬离租赁房屋，双方未办理交接手续，对水电煤气等费用也未进行结算。后韩春华于2017年4月初将房屋重新粉刷后出租给他人使用。
庭审中，韩春华提供一组水电煤气发票，认为杨睿尚有205.10元费用未予结清。杨睿同意该笔费用在押金予以抵扣。杨睿提供了一组火车票，以证明其损失，韩春华对此则不予认可。
一审法院认为，杨睿、韩春华签署的租赁合同系当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行各自合同义务。杨睿、韩春华租赁合同到期后，双方又就租赁期限、租金等重新签署了新的协议，并约定租赁合同以原租赁合同为准。根据租赁合同的约定，提前终止合同的，需双方达成一致。杨睿在租赁期限内，提前终止了合同，双方就押金返还产生争议，现杨睿未能提供证据证明杨睿、韩春华就押金返还达成一致，对此应由杨睿承担举证不能的责任。杨睿提前终止合同，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故杨睿要求韩春华返还押金缺乏事实和法律依据，对杨睿的诉讼请求法院不予支持。杨睿要求韩春华承担交通费等，亦缺乏相应的依据，法院对此不予支持。根据合同约定，杨睿应向韩春华支付4,500元的违约金，韩春华多收取的费用应予返还。现杨睿、韩春华均同意在押金中抵扣杨睿应支付的水电煤气等费用，为减少当事人讼累，法院对此一并予以处理。
一审法院审理后作出判决：一、韩春华于判决生效之日起十日内返还杨睿押金594.90元；二、驳回杨睿的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由杨睿负担22元，韩春华负担3元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人杨睿与被上诉人韩春华之间于2015年签订一份租赁合同，就租期、租金、违约责任等作出约定，系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。租期届满后，双方于2016年6月20日进行协商，并作出包含租期、租金、押金等内容的约定，虽然仅有三句话，但包含了确认租赁合同关系的主要内容，且双方在此后实际履行了上述约定，并经双方签字确认，故可以认定双方之间签署的是一份涉及租赁合同关系继续履行方面的协议，并对双方具有法律约束力。上诉人已经按照提高押金的约定向被上诉人补付了押金并按照每月5300元的租金履行，故上述协议已经得到切实履行。上诉人杨睿认为双方并没有签订正式租赁合同，上述三句话内容不属于协议，仅为双方之间达成的意向的上诉意见，本院不予采纳。但双方此后并没有签订书面的租赁合同，故双方在三句话协议中约定的“双方租赁合同以2016年6月所签合同为准”实际未履行。经查明，上诉人已提前通知被上诉人退房的时间，且双方在一审审理中一致确认于2017年3月26日进行房屋交接，故双方之间的租赁合同关系于2017年3月26日解除。被上诉人提出的上诉人存在提前解除合同的违约行为，对此，被上诉人在一审审理中没有提出反诉主张，且被上诉人也无证据证明双方在2016年6月20日协商时就违约问题进行了约定，故被上诉人在一审审理中以上诉人提前解除合同构成违约作为不同意退还押金的抗辩理由，法院不予采信。本院也注意到，上诉人在起诉状中认可其为保证被上诉人利益曾在退租前挂牌出租未成的情况，上诉人还表示2017年3月26日与被上诉人进行交接时同意水电煤气费用在押金中扣除，鉴于被上诉人在一审中已确认其于2017年4月10日之前将房屋出租，上诉人对此并无异议，故本院认定上诉人对2017年3月27日至4月9日合计14天的房屋空置损失向被上诉人予以补偿。补偿费用参照双方约定的每月租金5,300元标准计算，即为2,473元。关于水电煤气费用，被上诉人在一审中已提交其交纳水电煤气费用的单据，上诉人在一审中对费用已作确认，可予采信。上诉人在二审中对上述费用提出异议，但上诉人的异议主要在于其要求退还已交纳的有线电视费用等，应属于上诉人自己承担的范围，故上诉人要求扣除并重新认定的上诉意见，本院不予采信。考虑到上诉人的搬离时间与水电煤气结账周期至月底之间有些时间差异，被上诉人在二审中同意以200元整数结算水电煤气，尚属合理，故本院予以准许。据此，被上诉人应退还上诉人的押金应为2,627元。一审法院在押金的认定上欠妥，本院予以纠正。
关于上诉人提出的交通费、诉讼费、公证费等赔偿要求，因无法律依据，故本院不予采信。一审所作认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，杨睿的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初11907号民事判决第二项；
二、变更上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初11907号民事判决第一项为：韩春华应于本判决生效之日起十日内返还杨睿押金人民币2,627元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计25元，由杨睿负担20元，韩春华负担5元；二审案件受理费人民币62.60元，由杨睿负担50.1元、韩春华负担12.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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