江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6784号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴雄伟，男，1981年11月19日生，汉族。
委托诉讼代理人：葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴国容，江苏行知律师事务所实习律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宋金，男，1973年9月24日，汉族。
原审被告：吴付润，男，1955年3月23日生，汉族，汉族。
上诉人吴雄伟因与被上诉人张宋金、原审被告吴付润房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴雄伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张宋金的一审全部诉讼请求，支持吴雄伟的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人张宋金承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人私自转租房屋，与事实不符。1.依据租赁约定，上诉人有权自主转租并通知被上诉人，且上诉人也履行了口头通知义务，被上诉人虽然对此予以否认，但并未提供相关证据予以证明。被上诉人声称对转租事宜不知情，但被上诉人在房屋转租后到过租赁现场，应当知道房屋转租的事实。房屋转租期间，�诉人于2014年11月27日、2015年5月20日按租赁合同约定交付房租，分别汇给被上诉人房租3.25万元。被上诉人接受上诉人所交租金的事实，再次证明被上诉人对上诉人自主行使转租权无异议，上诉人自主行使转租权的行为不是私自转租。2.租赁合同约定，甲方同乙方寻找的第三方重新签订租赁协议之后，甲乙双方的租赁关系结束。该约定内容将转租和转让两个不同的法律概念混淆，应当依法确定为无效。一审判决与租赁合同确认上诉人享有合同转租权的根本目的不相符合，上诉人之所以在合同中要求确认享有合同转租权，是因为提前解除租赁关系会造成上诉人投资装修的巨大损失。二、一审判决认为双方的租赁关系已于2016年5月19日到期，违反租赁合同对租赁期限的约定。租赁合同第三条约定：“本合同租赁期为10年，自2010年5月20日开始至2020年5月19日止。其中合同前6年约定租赁费，后4年为非保障性租赁期，即相同条件下，乙方享有优先续租的权利，其租赁价格随行就市。因此，依据租赁合同第三条约定，2016年5月19日只是合同前6年约定的租赁期限，实质上双方的租赁应当至2020年5月19日才到期。因双方在合同前6年约定的租赁到期前为转租产生纠纷，以至被上诉人在合同未到期的情况下即要求提前终止合同，造成上诉人无法按合同享受后4年非保障性租赁期的优先续租权。一审判决置被上诉人要求提前终止合同的事实于不顾，反而认定上诉人未续租房屋、实质上双方的租赁已于2016年5月19日到期，侵害了上诉人按合同应当享有10年租赁期的合法权益。三、一审判决认为被上诉人有权解除合同，违反当事人双方的特别约定。租赁合同第十一条规定：“上诉人未按约定期限交付租金，超过30天以上的，被上诉人有权解除合同’’。但在双�处理房屋租赁纠纷过程中，被上诉人口头明确表示过“在法院判决之前不收房租”，上诉人也表示了认可。为此，被上诉人于2015年12月7日起诉时未将支付到期租金作为一审诉讼请求，至2016年5月26日一审最后一次开庭，被上诉人才当庭增加要求上诉人支付到期租金的诉请。既然当事人双方对支付租金的方式和期限在合同之外作了明确的特别约定，应当具有法律约束力。即上诉人有权在一审判决前暂不支付租金，被上诉人无权依据租赁合同第十一条有关租金支付违约的条款要求解除合同。一审判决以上诉人未按约定期限交付租金，支持被上诉人解除合同，违反当事人双方的特别约定。四、一审判决解除双方签订的租赁合同，由上诉人承担本诉的违约责任，并驳回上诉人的反诉请求，无事实和法律依据。上诉人与刘强签订转租合同，没有违反合同第十条关于转租的规定�上诉人行使自主转租权的行为应当受到法律的保护。被上诉人在合同未到期的情况下要求提前终止合同，且造成上诉人无法按合同享受后4年非保障性租赁期的优先续租权，依法应视为违约。因当事人双方已达成租金支付的特别约定，该特别约定的法律效力明显高于租赁合同约定的效力，被上诉人无权依据租赁合同有关租金支付的违约条款要求解除合同。一审判决故意混淆转租和转让两个不同的法律概念，违法认定上诉人自主行使转租权的行为是私自转租行为，不但不追究被上诉人提前终止合同的违约责任，反而判决解除双方签订的租赁合同，由上诉人承担本诉的违约责任，并驳回上诉人的反诉请求。五、双方签订租赁合同后，上诉人委托南京久川装饰工程有限公司对门面房进行了装修装潢，共计费用39万元。该房屋投入营业后，2011年6月、2012年3月、2013年3月至2014�4月连续多次发生严重漏水事件，墙壁、天花板、木地板等被水泡坏，上诉人对房屋装修装潢进行过三次修复，支付修复费用2.5万元。其间，因物业公司无法协调并彻底解决房屋漏水问题，上诉人自2013年6月起拒交物业管理费至今。一审判决对上诉人因上述房屋漏水产生的维修费用2.5万元和拒交物业管理费的事实不予采信，违反法律规定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
张宋金辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴付润述称，一审法院认定事实错误。1.案涉合同系由其与被上诉人洽商，被上诉人出租的房屋本系毛坯房，其投资几十万将房屋全部改造、装修，其将房屋转租给案外人刘强，是经过被上诉人同意的，录音中有被上诉人同意的内容。2.案涉房屋租赁合同系双方协商好后由被上诉人拿去打印的，但被上诉人单方改动了合同条款，吴雄伟也没有再看就签字了。改动的条款前后矛盾，其与被上诉人原来协商是合同签订十年，六年后的房租别人涨多少其也跟着涨，而不是非保障性的随行就市。合同原来约定其有权直接转，如其转让的话，其投资和装修费用归其所有，但合同要给被上诉人签并且房租不能低于本协议。3.其转租时告知被上诉人，被上诉人在录音中是表示同意的，被上诉人说他不管，还是认其说话。后来谈判时，被上诉人也是同意转租的，但他看到其转租获利4万元，要求分他大部分，双方才产生矛盾的。4.一审判决其违约，还是按合同约定的租金标准给被上诉人，并没有支持被上诉人要求分利的请求。装潢投资系一审法院评估鉴定的，这费用要被上诉人同意，存在矛盾。如法院不判决装修的钱，其可以把装潢�除，或者将房屋重新变成毛坯房，一审判决在制造麻烦。5.关于房屋漏水的维修费用和物业费，因房屋漏水其进行了维修，但被上诉人不同意起诉物业公司，其找物业公司要求赔偿损失，物业公司回复说不赔钱，也不收物业费。被上诉人一审中也认可房屋漏水造成了损失，一审法院仍判决其补交物业费，没有依据。
张宋金向一审法院起诉请求：1.解除张宋金与吴雄伟签订的租赁合同；2.不予退还吴雄伟的房屋押金5000元；3.吴雄伟支付2015年11月20日至2016年5月20日房屋租金3.25万元及同期银行利息；4.返还转租收取的超过原租赁租金部分收益4.5万元；5.吴雄伟依照租赁合同，结清房屋一切费用（水、电、气及物业管理费）后将房屋移交给原告；6.由对方承担诉讼费用。
吴雄伟向一审法院反诉请求：1.继续履行张宋金与吴雄伟签订的租赁合同；2.确认租赁合同第十条中与承租人享有合法转租权相反的条款部分无效；3.张宋金赔偿因其单方终止合同造成的装潢损失11.5万元、漏水修复费用2.5万元、转租利益损失4.5万元，并退还押金0.5万元；4.由张宋金承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：张宋金（合同中称甲方）与吴雄伟（合同中称乙方）于2010年4月20日签订《房屋租赁合同》一份，约定由张宋金将位于浦口区江浦街道珠泉路10号缔景名苑2幢104室门面房出租给吴雄伟使用。合同约定租赁期限为十年，自2010年5月20日起至2020年5月19日止，其中，前6年为约定租金，后4年为“非保障性租赁期”，即吴雄伟享有相同条件下优先续租的权利，其租赁价格随行就市。关于租金，合同约定租赁第四年至第六年房屋年租金为人民币6.5万元，吴雄伟在每年的5月20日和11月20日分别支付半年租金，并应在首次支付租金时交付保证金五仟元。关于转租问题，合同第十条约定：“在租赁期间，乙方原则上不得将该房屋转租，如确实因经营困难等需要转租的，乙方有权自主转租并通知甲方，且甲方同乙方寻找的第三方重新签订租赁协议（租金不得低于本协议规定），并在乙方结清相关费用后退还押金，之后甲乙双方租赁关系结束。但乙方如私自将房屋转租给第三方，即视为乙方违约。”此外，合同第十一条还约定：如吴雄伟未按期交付租金三十天以上，张宋金有权解除合同；如吴雄伟违约，张宋金除有权解除合同外，将不退还房屋押金，视为对违约处罚。
一审法院另查明，吴雄伟在租得案涉房屋后，利用该房屋进行茶叶等物品销售经营。在2014年11月份，案涉房屋所在路段进行封闭施工。期间，吴雄伟委托其父吴付润于2014年11月26日与案外人刘强签订房屋转租合同，约定将吴雄伟从张宋金处租来的房屋转租给刘强，约定租赁期限两年，自2014年11月29日至2016年11月28日止，房屋年租金为人民币11万元。目前，刘强已将第一年房租11万元交付给吴雄伟。此外，吴雄伟在承租案涉房屋时，曾对案涉房屋进行了装修。本案诉讼期间，吴雄伟向本院提出申请，要求对上述装修进行造价鉴定。其鉴定结果为，案涉房屋装修及水电安装部分价值合计86398.27元。
一审法院再查，张宋金与吴雄伟、吴付润于2015年10月31日，在案涉房屋处经行交涉，吴付润在交谈中明确告知张宋金房屋转租的事实。在2015年11月份，张宋金曾向吴付润表示，房屋租金可以暂缓支付。目前，吴雄伟已付房屋租金至2015年11月19日。
一审法院认为，张宋金同吴雄伟签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一旦生效，即对双方当事人产生约束�。一、张宋金是否有权解除租赁合同。本案中，双方对承租人转租条件、租赁期限、逾期支付租金的后果均作了约定。首先，本案当事人在房屋租赁合同中约定，承租人在如确因经营困难等原因需要转租的，可以自主转租并通知承租人，但应由出租人与第三方签订合同，并随之解除原租赁关系。该约定的实质是，满足一定条件的前提下，吴雄伟可将寻找第三方重新租赁案涉房屋，进而提前解除自己与张宋金的租赁关系。但在本案中，吴雄伟既无证据证明其在转租房屋时已通知张宋金，且也未按照合同约定由张宋金与第三方签订合同，吴雄伟这一私自转租行为，依合同约定应视为违约，张宋金可以解除合同。其次，因吴雄伟未续租房屋，依据合同约定，实质上双方的租赁已于2016年5月19日到期。再次，张宋金虽表示过可缓交房租以就相关问题进行协商，但因双方协商�成，张宋金于2015年12月7日诉讼至法院至今早已超过三十天，依据合同第十一条的规定，张宋金有权解除合同。故张宋金依法得享有解除合同的权利，并有权要求吴雄伟按照合同约定，结清相关费用后移交房屋。二、关于租房押金五千元是否应退还问题。依照张宋金与吴雄伟签订的租赁合同第十条、第十一条的约定，因吴雄伟的违约行为，张宋金可以不退还租房押金。三、关于转租收益归属问题。本案中，吴雄伟虽然违反合同约定，私自将案涉房屋转租给第三人，但其对案涉房屋进行了装饰装修，客观上提高了房屋出租价值，且已获得的4.5万元收益发生在其与张宋金租赁关系存续期限内，故吴雄伟无需返还从刘强处收取的超过原租金的收益4.5万元。四、关于张宋金是否应当赔偿案涉房屋装饰装修损失问题。本案承租人在租用案涉房屋时，未与张宋金就租赁期满后装�装修残值问题做出约定，在因承租人违约导致租赁合同解除，且出租人未同意利用装饰装修的情况下，承租人无权要求赔偿装饰装修残值。五、关于房屋漏水导致的维修费用问题。吴雄伟向一审法院提供收据三张及照片若干张，据此要求张宋金赔偿房屋漏水导致的维修费用。张宋金对2011年和2012年出具的收据当庭提出诉讼时效抗辩，且2014年出具的收据仅写明“装潢维修款”，即使结合照片内容，也无法认定吴雄伟出资修缮案涉房屋，故吴雄伟要求张宋金赔偿因房屋漏水而支付的修复费用，不予支持。六、关于其他问题。本案中，吴付润的转租行为系受吴雄伟委托而为，故转租产生的后果归于吴雄伟，吴付润无需承担责任。综上，张宋金的部分诉请，理由不足分，不予支持；张雄伟的反诉请求，依据不足，不予支持，应予驳回。据此，一审法院依据《中国人民共和�合同法》第六条、第八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张宋金与吴雄伟于2010年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月19日解除；二、吴雄伟在判决发生法律效力之日起十日内，向张宋金支付2015年11月20日至2016年5月19日的房屋租金3.25万元；并给付2016年5月20日起至租赁房屋实际交还期间的房屋使用费用，按6.5万元/年标准计算；三、张宋金无需返还吴雄伟所付房屋押金5000元；四、吴雄伟在判决发生法律效力之日起十日内在结清房屋租赁期间的水、电、气及物业费；并将承租的房屋交还给张宋金。五、驳回张宋金本诉的其他诉讼请求；六、驳回吴雄伟的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费1050元减�收取525元，反诉案件受理费4100元，合计4625元，由吴雄伟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。吴雄伟认为其提供的2015年10月31日的录音内容可以证明其告知过张宋金转租的事实：1.录音第12分16秒，张宋金说：“大概就是说业务上要做一些转型，意思是讲我要给我一个朋友去做，我当时还问你是不干了，还是你继续在这干。你跟我讲的意思我不可能将浦口这个市场丢了，我还是继续在这边干，这个店子是我和我朋友合伙搞的。”2.录音第17分40秒，吴付润说：“我们谈过了，我儿子也在，你到时候交房租的时候，我给你一个补充协议。”张宋金说：“这个补充协议，我就是讲了，如果，我刚才还是这个话，你在这个地方，你可以做个证。如果这个店子是你和你朋友继续干的，要不要补充协议都没有关系，因为我主要是认你儿子，认你说话……”。3.录音第25分36秒，吴付润说：“我原来原稿上写了我有权转租，我转租的情况下我只能说这个人怎么样，告诉你一下就行了，我去年为什么提前喊你来，目的是这个签合同的时候你要不要来一下，你当时说给他两年，后面三年半你自己做，等于差半年时间，你说八万、八万五也就无所谓了，这是你当时自己说的话。”张宋金说：“我确实讲过这个话。”张宋金说：“可以讲你们彻底从这个店退出来了。”吴雄伟：“没有彻底退出来，就二年啊，谈过二年啊”。对此，张宋金认为，吴雄伟所称的录音都是在2015年10月31日，是其主动打电话给吴雄伟及吴付润，其知道转租事情后主动和吴雄伟协商的。当时其已经知道房屋转租的事实，所以大家才敞开来谈，并且吴付润已经从涉案房屋中彻底退出来了，其是找对方协商多收的租金的事情，并且当时也到了吴雄伟应该交房租的时间，�雄伟当时说先把房租给我，其说先不着急，先把转租这个事情谈好以后再交房租。
当事人对一审法院认定的事实部分无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴雄伟与被上诉人张宋金于2010年4月20日签订的《房屋租赁合同》，原审被告吴付润虽主张张宋金在合同协商后打印前单方变更了合同条款，但其并未提供证据证明，且吴雄伟亦未在法定期限内提起撤销权之诉，要求撤销或变更合同条款，故对吴付润此项主张，本院不予采信。吴雄伟认为合同第十条在确认其享有合法转租权的情况下，对转租时由张宋金与吴雄伟寻找的第三方重新签订租赁协议，其与张宋金之间的租赁关系结束的约定，系将转租与转让两个法律概念混淆，应属无效。因该约定系双方当事人自行协商的条款，本身并未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，吴雄伟据此主张该约定无效，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人均有法律约束力。
根据双方租赁合同第十条的完整约定，条文中的“乙方有权自主转租并通知甲方”，并非明确了吴雄伟享有合法转租权，而是明确了其在经营困难时可以通过转让的形式退出租赁关系，吴雄伟只强调该约定的前半句字面意思，而回避双方对其行使“乙方有权自主转租”的限制条件，系对合同条款的不完整理解，故对其享有房屋自主转租权的主张，本院不予采信。吴雄伟认为其转租前履行了口头通知义务，但从录音内容来看，张宋金陈述的其知道的事实是房屋由吴雄伟与朋友一起合伙经营，吴雄伟不退出经营，可见吴雄伟在转租前应当是与张宋金沟通过，但转租与合作经营并不相同，该录音并不能推断出吴�伟告知的是转租还是合作，故吴雄伟认为其转租前已经征得张宋金同意，依据并不充分，本院不予采信。吴雄伟私自转租构成违约，张宋金请求解除合同，符合合同约定和法律规定，应予准许。因双方对押金返还有明确约定，一审法院在认定吴雄伟违约的情况下判决张宋金无需返还押金，并无不当。双方租赁合同虽然约定租期为十年，但后四年的租期是否履行需双方重新协商确定，现因吴雄伟违约转租导致张宋金行使合同解除权，双方已经无法再行协商确认后四年的租金标准，故一审法院以前六年租期截止日2016年5月19日作为双方合同解除日期，具有事实依据，本院予以确认。双方租赁合同解除后，吴雄伟应当结清费用返还房屋，吴雄伟主张其因自行维修而与物业公司达成免交物业费的口头协议，因该协议并非本案审理范围，本院不予审查，如确有该协议，其可至�业公司处开具相应证明，作为其与张宋金之间结算物业费的凭证。
吴雄伟主张其维修案涉房屋花费2.5万元，因其与张宋金并未对维修费用进行过结算，而其提供的2012年前出具的票据已经超过诉讼时效，2014年出具的票据并不足以证明系用于维修案涉房屋，故吴雄伟此项主张，依据不足，本院不予采信。吴雄伟还主张其入住后对房屋进行了装潢，张宋金应当赔偿其装潢损失，因案涉房屋租赁合同系因吴雄伟违约解除，故其因解除合同所产生的装潢损失应当自行承担，但房屋装潢中可拆除的部分，吴雄伟可在不破坏房屋原状和主体结构的情况下自行拆除。同理，吴雄伟反诉主张的转租利益损失，本院亦不予采纳。
综上，上诉人吴雄伟的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费减半收取525元，反诉案件受理费2050元；二审案件受理费2050元，均由上诉人吴雄伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 刘 凡
审判员 白文虎
二〇一六年十月二十四日
书记员 汪海燕