广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初17986号
原告黄嘉莹，女，1968年10月26日出生，住址香港，
委托代理人邓建华，广东瑞霆律师事务所律师。
被告石晓靖，女，1971年8月21日出生，住址香港，
被告深圳市宝安区福永物业发展总公司，地址深圳市宝安区。
法定代表人潘东海。
委托代理人周凤斌，广东卫权律师事务所律师。
原告黄嘉莹和被告石晓靖、被告深圳市宝安区福永物业发展总公司（以下简称福永物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓建华、被告福永物业委托代理人周凤斌到庭参加诉讼。被告石晓靖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，一、房产开发建设的情况，1991年5月至2003年12月期间，深圳市福永镇德丰路永恒大厦A、B幢，由原宝安县福永镇物业发展公司与中国香港的嘉达发展有限公司（以下简称嘉达公司）合作经营开发，原宝安县福永镇物业发展公司负责办理土地使用权受让、建筑规划与建设等报建手续，嘉达发展有限公司负责投资建设，双方共同负责在香港和本地的房产销售业务。合作双方为销售房地产，分别在中国香港和深圳福永两地设立了销售点。二、公司名称变更的情况，1993年3月11日，经深圳市工商管理机关核准，原宝安县福永镇物业发展公司的公司名称变更为深圳市保安瞿恩福永镇物业发展总公司。2005年5月25日，经深圳市工商管理机关核准，原深圳市宝安区福永镇物业发展总公司的公司名称变更为深圳市宝安区福永物业发展总公司。三、支付购房款与签订合同，1992年5月13日，被告石晓靖向福永物业总公司和合作方嘉达公司共同委托销售的香港代理机构业兴地产代理支付了购买永恒大厦B幢1座六楼X号的定金港币20,000元。1992年10月15日，合作方嘉达公司向被告石晓靖发出通知，通知要求在1992年10月22日前，应付足楼价的三成（即86,825港元），该首期楼款由公司全数转交福永物业总公司登记及办理签发（签订）商品房买卖合同。1992年10月23日，被告石晓靖按通知要求，向合作方嘉达公司支付了购房款港币66,625元。至此，被告石晓靖按合作方嘉达公司的通知要求，连同支付的定金，按时支付了永恒大厦B幢1座六楼X号房价的三成，即港币86,625元。此举满足了开发商福永物业总公司和合作方嘉达公司要求的条件：福永物业总公司对嘉达公司收取的购房款进行登记后，办理签发（签订）《房产买卖合同书》的手续。1993年1月6日，被告石晓靖与福永物业总公司签订了《房产买卖合同书》，买卖的房产为宝安县福永镇德丰路永恒大厦B幢1座六楼X号住宅，建筑面积为96.40平方米，总价款为港币288,750元。房产买卖合同双方约定：1、房屋交付使用时间为1993年11月31日，出现约定的特殊情况时，迟延交付最长不得超过300天。迟延交付的，按年利率10厘的标准以实际迟延的天数计算，补偿乙方的损失。2、分两期付款，签订合同后支付第一期首期款（楼价的50%，港币14,375元），第二期楼款在通知入伙前14日内，付清全部楼款（港币144,375元）。1993年1月11日，即买卖合同签订后，石晓靖向合作方嘉达公司支付了买卖合同约定的首期款中的最后一笔房款港币57,750元。被告石晓靖共支付了港币144,375元（20,000+66,625+57,750）的楼款，履行了《房产买卖合同书》第十条的约定，按时支付了约定的首期款，即总价款的50%。四、迟延竣工与交付的情况，由于被告福永物业和嘉达公司在合作经营开发期间出现了一些问题与困难的原因，致使房产无法按时竣工并交付给住户。为此，1994年10月20日，被告福永物业向被告石晓靖邮寄了《关于永恒大厦工程进展的说明》，说明工程出现异常导致进度受阻，承诺尽快完成工程施工和交付住户使用。五、要求再次核对楼款的通知，1999年10月28日，被告福永物业通知被告石晓靖将已支付的楼款收据交给被告福永物业进行核对登记，经其登记核对后，与被告石晓靖签订了《房产买卖合同书》，但是，考虑到签订合同后又支付了一笔楼款的情况，所以，被告石晓靖还是按照福永物业总公司的《通知》要求，将三份收据一并传真给了被告福永物业，以便于再次全面核对并登记。六、通知业主参加会议的情况，2006年4月20日，被告福永物业向被告石晓靖邮了一份参加会议的《通知书》，通知要求业主带齐《房产买卖合同书》、付款凭证等出席会议。石晓靖出席了会议，在会前，将《房产买卖合同书》、三份付款凭证交给了被告福永物业核对并登记。会上，被告福永物业向与会的业主说明了迟延交楼的情况，请业主们耐心等待，最终会处理好的，一有比较明确的交楼时间表，公司将会及时通知全体业主。被告石晓靖一直等待被告福永物业的进一步通知，但是无果。七、在一直等待被告福永物业的进一步通知，以及继续询问被告福永物业无果的情况下，被告石晓靖将房产转让给了原告，交由原告直接与被告福永物业联系。2009年11月18日，石晓靖与原告黄嘉莹女士签订了《房屋转让合同书》，双方协议将永恒大厦B幢1座六楼X号住宅转让给黄嘉莹女士，转让的价格为人民币144,375元。双方同时约定，被告石晓靖协助黄嘉莹女士办理房产登记等事项，办理房产登记手续时发生的税款、登记、诉讼、律师费等费用由原告黄嘉莹承担。原告将按《房屋转让合同书》的约定，代被告石晓靖继续履行《房屋买卖合同书》约定的黄嘉莹支付对价的合同义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行合同，被告石晓靖支付对价即房款144,375元并由原告代履行，被告福永物业交付房产，待被告石晓靖受领房屋后，被告石晓靖将房产过户至原告名下；2、被告福永物业对被告石晓靖支付迟延交付的补偿费用暂计港币327,250元并由原告受领（按实际收取的购房款港币144,375元和年利率10厘计算，从1993年12月1日起计算至房屋实际交付之日止）；3、被告福永物业承担全部的案件受理费等诉讼费用。
被告石晓靖虽然未到庭参加庭审，但向本院提交了书面答辩意见，被告石晓靖答辩称，楼宇开发商深圳市宝安县福永镇物业发展公司销售的永恒大厦，通过香港的物业公司代理在香港发售。1992年5月13日，被告石晓靖向代理销售的业兴地产代理支付了购买永恒大厦B幢1座六楼X号的定金港币20,000元。1992年10月15日，被告石晓靖接到深圳市宝安县福永镇物业发展公司的合作方嘉达发展有限公司的通知，要求在1992年10月22日前付足楼价的三成，共计港币86,625元，该首期楼款由该公司全数转交福永物业总公司登记及办理签发商品房买卖合同。1992年10月23日，被告石晓靖按通知的要求，向合作方嘉达公司支付了购房款港币66,625元。1993年1月6日，两被告签订了《房产买卖合同书》，买卖的房产为宝安县福永镇德丰路永恒大厦B幢D座六楼C号住宅，建筑面积为96.4平方米，总价款为港币288,750元。房产买卖合同书签订后，被告石晓靖依照合同的规定，在1993年1月11日，向合作方嘉达公司支付了首期款中的最后一笔房款港币57,750元。即被告石晓靖已经按照合同约定支付了50%的楼款。再之后，开发商通知要延期交楼了，经多次询问，但始终没有给予准确的答复。在1999年10月28日，开发商通知被告石晓靖将交楼款的收据传真以供核对，被告石晓靖按照要求传真过去了。2006年4月20日，被告石晓靖参加了开发商召开的会议，在这次会议上，被告石晓靖又按开发商的要求将收据交给开发商核对。在会议上，开发商承诺，将给业主开一份新的收据，给这一批香港的业主换成永恒大厦B幢的房屋，户型和面积都跟之前的合同面积大小相当，如果面积超一点的，将按特别优惠的单价收取，叫业主回去耐心等待，等候进一步的通知。但一直等了3年多也没有明确的交楼时间。后来，由于被告石晓靖时间和精力的因素，2009年11月18日，被告石晓靖就将涉案房产转让给了原告，与原告签订了《房屋转让合同书》，签订合同后，被告石晓靖将购房的全部资料移交给了原告。
被告福永物业答辩称，一、原告与被告石晓靖签订的《房屋转让合同书》无效。首先被告石晓靖虽然与被告福永物业签订了《房屋买卖合同》，但被告石晓靖至今未向被告福永物业支付任何款项，更没有取得涉案房产的支配权。被告石晓靖与被告福永物业签订的《房屋买卖合同》第十条约定：涉案房产的售价为港币288,750元；付款方式为分期付款，首期交付楼价的50%，即港币144,375元，第二期在通知入伙前14日内付清剩余楼款港币144,375元。而被告石晓靖至今未向被告福永物业支付任何款项，更没有取得涉案房产的支配权。其次，原告与被告石晓靖签订的《房屋转让合同书》性质并非是房屋物权的转让，而是债的转让，即被告石晓靖将其在《房产买卖合同》中的权利义务一并转让给原告，该转让行为未经被告福永物业同意，原告与被告石晓靖签订的《房屋转让合同书》无效。二、原告对被告福永物业无请求权，无权要求被告福永物业继续履行合同。被告福永物业与被告石晓靖签订的《房产买卖合同》、原告与被告石晓靖签订的《房屋转让合同书》是两个不同的法律关系，不能混为一谈。原告与被告石晓靖签订的《房屋转让合同书》未经被告福永物业的同意，与被告福永物业无关，对被告福永物业无约束力，而原告并非《房产买卖合同》的当事人，原告对被告福永物业无请求权，无权要求被告福永物业继续履行被告福永物业与被告石晓靖签订的《房产买卖合同》。三、无论是原告还是被告石晓靖，其请求交付房屋均已过诉讼时效，已丧失胜诉权。
经审理查明：1992年10月15日，嘉达发展有限公司向被告石晓靖发出通知，该通知载明“本公司接获宝安县福永镇物业公司通知凡经本公司签发的永恒大厦内部认购单位需在1992年10月22日前付足楼价三成，该首期楼款由本公司全数转交福永镇物业公司登记及办理签发商品房买卖合同”。
1993年1月6日，宝安县福永镇物业发展公司作为售楼方（甲方），被告石晓靖作为购楼方（乙方），双方签订了《房产买卖合同》，相关约定内容如下：1、乙方自愿向甲方购买位于福永镇××永恒大厦××楼层××号住宅，建筑面积96.4平方米；2、房屋交付时间为1993年11月31日，如遇下列特殊情况之一，并经有关职能部门出具证明文件，可延期交付使用，但延期最长不超过300天：人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非甲方所能控制的时间。如非上述情况而延期交房或属上述情况，或延期超过300天者，甲方将按合同规定之交房日的第二天起或从延期第301天起至实际交付日的第二天止，按年利率10厘以实际交付之天数计付利息给乙方，补偿乙方损失；3、乙方未按合同第十条规定办法付款，甲方有权向其追索违约利息，以应付款之日起至付款之日止，按年利率10厘以实际交款之天数计收利息，如逾期三十天，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止本合同，将房产出售他人，出售之款不足以清还甲方之款时，甲方可以从乙方已付的各类款项中扣除，或向乙方索取，如转售盈益属甲方所有；4、合同第十条约定：甲乙双方同意上述楼宇的售价为港币288,750元，乙方采取分期付款的方式支付购房款，首期款为港币144,375元，余款港币144,375元通知入伙前14天内付清。原告和被告福永物业均确认被告福永物业至今未交付房产。
1994年10月20日，被告福永物业向被告石晓靖邮寄了《关于永恒大厦工程进展的说明》，该说明载明内容如下：“本公司发展的永恒大厦商住楼（A、B幢）前段期间，由于施工队伍及工程方面的异常情况，致使工程进度一度受阻。如今，工程已进行了全面重组，地盘施工正在加速进行，在此，感谢各位业主的理解与支持，我们将竭尽所能，尽快将工程项目竣工交付使用”。
1999年10月28日，被告福永物业向被告石晓靖邮寄了通知，该通知载明内容如下“有关永恒大厦楼宇已停工多年，本公司深感抱歉。只因投资商'香港嘉达公司'未能保证该楼宇的工程款而且有部分已收楼款无法弄清，所以请贵业主把所有已交永恒大厦楼款的收据，通过传真或邮寄到本公司，以便核对和处理”。
2005年8月16日，被告福永物业作为甲方，深圳市伟群实业有限公司（以下简称伟群公司）作为乙方，双方签订了《永恒大厦合作协议书》，约定永恒大厦A、B两栋楼均由乙方出资续建完成，其施工建设费用全部由乙方承担，A栋原已建部分的地基基础补强费用由甲方负责承担，乙方另行支付甲方现金人民币180万元，A栋的所有权归甲方，B栋的所有权及收益归乙方。永恒大厦B栋甲方原已售出的单位（商品或住宅等），均由甲方在办理移交手续前负责处理或调至A栋，其有关费用由甲方负责承担，保证B栋产权权属全部清楚，完成移交给乙方，如因此造成乙方经济损失的，其损失由甲方负责赔偿给乙方。原告主张上述约定足以证明其与被告福永物业对B栋房产置换为A栋房产达成了一致意见；被告福永物业主张其与被告石晓靖、原告均没有对B栋房产置换为A栋房产达成了一致意见，上述约定针对的是已付房款的业主，并不包含原告在内。
2006年4月20日，被告福永物业向被告石晓靖邮寄了《通知书》，该通知书载明内容如下：“本公司将于2006年4月30日（星期日）上午十点在我公司会议室召开关于永恒大厦事宜，烦请各业主带齐《房产买卖合同》和付款凭证及本人身份证前来参加会议”。
2009年11月18日，被告石晓靖作为甲方（转让方），原告作为乙方（受让方），双方签订了《房屋转让合同书》，相关约定内容如下：1、深圳市福永镇德丰永恒大厦B幢1座六楼X号房是由甲方于1993年1月6日购买，面积96.4平方米，现甲方将房屋转让给乙方；2、双方确认转让价款为人民币144,375元，乙方在合同签订后应一次性以现金方式向甲方支付房屋转让款，并由甲方开具收据；3、甲方收齐房屋转让款后，将房屋买卖合同、交款单、发票或收据、其他的书面材料等全部原件资料移交给乙方；4、转让完成后，该房屋买卖合同的全部权利和义务由乙方承受，乙方拥有合同的权利和承担合同的甲方应尽的义务，房屋的产权属于乙方，乙方可以占有、使用、转让、出租等权利；5、办理房地产证等事项由乙方负责，但是乙方办理时，甲方应及时向乙方提供必要的协助工作。申请办证发生的甲方应尽的合同义务、登记、转让、公证、诉讼、律师费等一切税和费用由乙方单方承担。乙方在办证时遇到的困难和风险，由乙方自行承担，甲方仅提供协助而一概不负风险责任。
2009年11月18日，被告石晓靖向原告出具《收据》，表明收到原告支付的永恒大厦B幢1座8楼C号楼住宅房产转让款现金人民币144,375元。
另查，1、关于被告石晓靖支付购房款的情况。原告主张被告石晓靖于1992年5月13日向业兴地产代理支付了定金港币2万元，1992年10月23日向嘉达发展有限公司支付了购房款港币66,625元，签订房屋买卖合同之后于1993年1月11日向嘉达发展有限公司支付了港币57,750元，上述款项共计港币144,375元，即合同约定总价款50%，原告提交了收据证明其上述主张。另，原告主张上述款项均已转入被告福永物业名下。被告福永物业对原告的上述主张均不认可，被告福永物业主张其从未委托业兴地产代理和嘉达发展有限公司收取过购房款项，业兴地产代理和嘉达发展有限公司也未向被告福永物业转付过购房款。
2、关于合同约定的涉案房产的情况。原告和被告福永物业在庭审中确认内容如下：因为出现了烂尾，原永恒大厦B栋置换给了伟群公司，由伟群公司负责永恒大厦A栋、B栋的建设，永恒大厦的A栋继续由被告福永物业出售，被告福永物业将原转让的B栋房屋置换成A栋房屋交付给原受让人，永恒大厦B栋也改名为永恒恒福苑，而A栋改名为永恒怡馨苑，永恒大厦B栋的权利人现已经不是被告福永物业了，而是伟群公司。
以上事实，有通知、房产买卖合同、信封、关于永恒大厦工程进展的说明、永恒大厦合作协议书、房屋转让合同书、收据等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。首先，被告石晓靖和被告福永物业签订的《房产买卖合同》，以及原告和被告石晓靖签订的《房屋转让合同书》中均约定转让的房产即合同标的均为位于福永镇××永恒大厦××楼××房，但根据原告和被告福永物业在庭审中确认的内容可知，该永恒大厦B栋的权利人现在已经并非被告福永物业，即在被告福永物业现无权处分原约定的永恒大厦B栋的情况下，涉案房屋买卖合同约定的标的存在履行不能的情况。虽然被告福永物业和伟群公司约定“永恒大厦B栋甲方原已售出的单位（商品或住宅等），均由甲方在办理移交手续前负责处理或调至A栋”，但该约定并非被告福永物业和被告石晓靖之间的约定，在无证据证明被告福永物业和被告石晓靖或原告就约定转让的房产已经明确置换为符合履行条款的其他明确的房产的情况下，原告现作为被告石晓靖的受让人主张两被告履行涉案合同以及过户交付房产，本院不予支持。其次，被告石晓靖为与被告福永物业签订《房产买卖合同》的买方主体，在买方主体并未发生变更的情况下，原合同权利义务并不发生概况转移的法律后果。另，如作为合同相对人的被告石晓靖要求被告福永物业承担违约责任，应当由被告石晓靖自行主张，故原告主张被告福永物业应当向被告石晓靖支付延迟交付的补偿费，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告黄嘉莹的诉讼请求。
本案受理费人民币7,638元，由原告自行负担，受理费原告已经预交。
如不服本判决，原告和被告石晓靖可在判决书送达之日起三十日内，被告福永物业可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年九月二十日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。