北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第44463号
原告：海淀区清上园小区业主委员会，住所地海淀区清上园小区6号楼东南侧一层。
负责人：姜中尧，主任。
委托诉讼代理人：赵保生，北京市京和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王学宅，北京市京和律师事务所律师。
被告：北京天恒瑞海物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区西直门内南小街国英1号B1-0101。
法定代表人：王军，董事长。
被告：北京天恒瑞海物业管理有限责任公司第一分公司，营业场所北京市海淀区清上园6号楼首层01。
负责人：叶圣斌，总经理。
以上二被告共同委托诉讼代理人：吴承闿，北京天恒瑞海物业管理有限责任公司项目经理，住北京市宣武区白广路6号14号楼28号。
以上二被告共同委托诉讼代理人：刘画荣，北京市天宁律师事务所律师。
被告：北京天恒房地产股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街31号天恒置业大厦11层。
法定代表人：刘洪文，董事长。
委托诉讼代理人：张剑英，北京时代九和事务所律师。
委托诉讼代理人：杨静，北京时代九和事务所律师。
被告：北京易停安停车场管理有限公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄路4号3号楼203室。
法定代表人：韩波，经理。
原告海淀区清上园小区业主委员会（以下简称清上园业委会）与被告北京天恒房地产股份有限公司（以下简称天恒房地产公司）、北京天恒瑞海物业管理有限责任公司（以下简称天恒瑞海公司）、北京易停安停车场管理有限公司（以下简称易停安公司）、北京天恒瑞海物业管理有限责任公司第一分公司（以下简称天恒瑞海第一分公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清上园业委会负责人姜中尧及委托诉讼代理人赵保生、被告天恒瑞海公司、天恒瑞海第一分公司共同委托诉讼代理人刘画荣、吴承闿、被告天恒房地产公司委托诉讼代理人张剑英、被告易停安公司法定代表人韩波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
清上园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令天恒房地产公司、天恒瑞海公司将自2004年1月至2007年4月的小区地面停车场收益及利息移交业委会，按120个车位每月租金150元计算，利息按2.5%计算，计903527元；2.判令四被告将小区地面停车场自2007年5月至2016年4月15日，120个车位的收益及利息移交业委会，以每月租金150元计算；计2885965元；支付违约金865789.5元；3.判令四被告共同将清上园小区地面停车场进行修复验收合格移交业委会；4.诉讼费由四被告负担。事实和理由：2003年，天恒房地产公司委托天恒瑞海公司对清上园小区提供前期物业管理。2004年1月，天恒瑞海公司负责管理小区地面停车场。该停车场属业主共有区域系利用小区3-6号楼外围便道设立，可双排停168辆小汽车。被告申报车位为38个。2004年1月至2007年4月，天恒瑞海公司自行或委托收取停车费。2007年5月至2015年12月，天恒瑞海公司将该停车场交由易停安公司管理收取停车费至今。2014年12月至2015年12月，停车场申请备案单位由易停安公司变更为天恒瑞海第一分公司，车位数为38个。2015年9月至11月，小区召开业主大会，解除与天恒瑞海公司前期物业合同，对侵害业主权益行为提起诉讼。我业委会认为，业主对共有的建筑物区域享有所有权和共同管理权及获取收益权，四被告利用业主共有区域从事经营活动，并将经营收益据为己有，侵害了业主的合法权益，故提出诉讼。
天恒瑞海公司与天恒瑞海第一分公司辩称，1，清上园业委会第一、二项诉讼请求主张收益及利息，两项应分别计算，计算收益与利息数额既无合同依据，也无事实根据，计算方法缺乏合理性。首先，2004年至2006年停车位共计61个，2006年至2015年停车位共计103个，并不是120个。其次，停车位并未停满车辆，也未全部出租。再次，清上园业委会主张停车场收益不应该按每个车位每月150元计算，收益应扣除管理服务费及税费，余额方可视为收益。2、清上园业委会主张2004年1月至2015年5月停车场收益及利息，其主张2014年以前的收益已过诉讼时效，不受法律保护。清上园业委会按照租金的标准主张营利收入，根据相关法律规定迟延支付或拒付租金的诉讼时效为一年，清上园业委会主张2015年之前的房屋租金已过诉讼时效。3.停车场为清上园小区业主停车之用，我公司自行管理或委托易停安公司对停靠车辆进行24小时监管，收取停车管理费并无不当。我公司未收取易停安公司任何费用。4.清上园业委会与我公司解除前期物业服务合同关系，2016年4月15日清上园业委会与我公司、北京温暖人家物业管理有限责任公司签订《物业交接协议》，根据协议约定，我公司已将停车场交给北京温暖人家物业管理有限责任公司。且该公司受清上园业委会委托正在管理停车场，故已不再涉及修复、移交等问题。5.天恒房地产公司与清上园业委会不存在物业服务合同权利与义务关系，天恒房地产公司与我公司不应承担连带或共同赔偿责任。故我公司不同意清上园业主委员会的诉讼请求，请求法院驳回其诉讼请求。
天恒房地产公司辩称，1.我公司同意天恒瑞海公司的答辩意见；2.我们与清上园业委会前期物业合同于2005年到期，这个物业合同我公司未参与，也没有收益，所以清上园业委会要求我公司承担相关责任缺乏依据；3.我公司作为业主，没有参加业主大会，因此对于业主大会授权的权利是否正当行使，持有保留意见。我公司认为清上园业委会起诉的授权不合法、不合理，清上园业委会也没有相关证据证明业主大会授权其起诉，我公司作为业主保留起诉的权利。故我公司不同意清上园业委会的诉讼请求。
易停安公司辩称，我公司认为清上园业委会起诉主体有问题。我公司是和天恒瑞海公司签订的合同，合同真实有效，即使有问题也是我公司和天恒瑞海公司之间的问题，与清上园业委会无关。故我公司不同意清上园业委会的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：
清上园小区为天恒房地产公司开发建设。2003年8月6日，天恒房地产公司与天恒瑞海公司签订《清上园物业管理委托合同》，天恒房地产公司委托天恒瑞海公司对清上园小区提供前期物业管理。2003年8月27日，天恒房地产公司与天恒瑞海公司签订《停车场委托管理协议书》，天恒房地产公司将清上园小区地上及地下停车场委托天恒瑞海公司实行物业管理。委托管理期限自2003年8月25日起至2005年8月19日。天恒房地产公司向天恒瑞海公司提供停车场所，其停车费用按照每停车位每月350元计算，以年度结算方式进行结算。其中，地面停车场系利用清上园小区3-6号楼外围便道设立，具体区域位于小区东门7号楼东侧至3号楼东侧、3号楼北侧至一期人行主路口。2007年5月至2015年12月，天恒瑞海公司将该停车场交由易停安公司管理至今。双方于2009年9月30日签订《北京市海淀区清上园地面停车场委托管理合同》，委托期限2年，自2009年10月1日至2011年9月30日。易停安公司在管理期间，向规划局申报车位为38个。2014年12月至2015年12月，停车场申请备案单位由易停安公司变更为天恒瑞海第一分公司，车位数为38个。
另查，2006年11月2日，清上园业委会经依法选举产生。2014年1月18日至2月17日，清上园小区召开业主大会，通过《管理规约》、《业主大会议事规则》以及业主委员会委员变更等事项并备案。2014年5月，新一届清上园业委会成立。之后，清上园业委会曾向天恒瑞海公司主张地面停车场收益，但协商未果。2015年，清上园小区召开业主大会投票通过诉讼追讨公共收益等事项，并于2015年11月9日公告，授权清上园业委会提起民事诉讼，追讨本小区物业公司（天恒瑞海公司）所侵犯业主权益，包括但不限于以下事项：东门外地面停车场、地下室、广告等一系列属于业主共有收益的部分。
2016年4月15日，清上园业委会（甲方）与天恒瑞海物业公司（乙方）、北京温暖人家物业管理有限责任公司（以下简称温暖物业公司、丙方）签订《物业交接协议》，约定一、甲、乙、丙三方确定最终正式的移交日期为2016年4月15日，其中物业费截止日期为2016年2月6日，其它各项费用的截止日期为2016年4月15日。二、清上园小区现有的各外包单位由乙方终止，新合同由甲方、丙方根据实际情况安排签订。三、乙方应将收取的公共收益移交给业委会……六、在丙方接管清上园小区之后，清上园小区的物业管理责任由丙方承担。接管时间为2016年4月15日。
之后，清上园业委会与易停安公司签订《清上园地面停车场交接协议书》，就易停安公司将清上园小区地面停车场管理权移交于清上园业委会达成协议，约定易停安公司一次性向清上园业委会支付地面停车场预收款20000元，用于停车场停车证未到期前的后续管理费用。易停安公司不再参与管理，并且不再支付任何费用。易停安公司向清上园业委会移交清上园小区地面停车场管理权后，持有易停安公司出具的停车证的车辆的管理权全部移交给清上园业委会，由清上园业委会进行管理现有停车证直至有效期满，易停安公司与清上园业委会及现有停车证有效期内的车主再无任何经济纠纷，也不再承担任何法律责责任。移交后由清上园业委会承担清上园地面停车场全部法律责任。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.清上园业委会对于其诉讼主体资格，提供了如下证据：成立备案表、业主大会统计总表、业主大会议案投票结果公告、业主委员会执行业主大会议案公告、业主委员会对被告提起民事诉讼的决议及公示照片，证明清上园业委会对被告提起民事诉讼形成决议符合议事规则和法律规定，并已进行公示。天恒瑞海公司对于上述证据的合法性不予认可，认为议事程序不合法，不能证明清上园业委会具备诉讼主体资格。天恒房地产公司同意天恒瑞海公司的质证意见，并且认为，其作为清上园的业主没有收到业主大会的通知，不认可证据的证明目的。但天恒瑞海公司与天恒房地产公司均未能提供相反证据证明。本院确认上述证据的真实性。
2.清上园业委会主张地面停车场为业主共有，提供了北京市海淀区土地局针对清上园一期、二期使用土地的告知书和土地使用证，以及北京市规划委员会告知书、居住小区公共服务设施配套建设指标表，证明小区公共道路经营停车场的收益归全体业主所有。三被告对于证据目的均持有异议。本院确认上述证据为真实。
3.清上园业委会主张车位数量及收费价格，提供了：（1）温暖物业公司于2016年7月20日出具《情况说明》，内容为：“通过清上园业委会同意，我公司与清上园地面停车场原管理的停车公司进行交接，现将有关情况说明如下：清上园地面停车场，可容纳停车位168个，原发停车位停车证已收回的有158个，未收回的车证有15个，合计：173个”。（2）易停安公司发放的2013、2015、2016年版本的停车证；（3）清上园小区地面停车场业主的情况说明，证明易停安公司收取每个固定停车位每年的停车费数额。（4）易停安公司的停车场明细，证明经营的具体情况，有车号、时间、备注等，其中标注5辆车为免费。天恒瑞海公司等三被告对于上述证据的真实性均持有异议，认为选聘出的新物业公司与清上园业委会有利害关系，证人应出庭作证，车位证和明细均无公章，对于证明目的均不认可。对于停车证及易停安公司的停车场明细，因系清上园业委会与易停安公司办理交接后取得，应为真实、有效；温物业公司的《情况说明》及证人证言，因三被告持有异议，本院不予确认。
4.易停安公司对其抗辩意见，提供了2008-2015年清上园地面停车场收支一览表，证明易停安公司在2008-2015年清上园地面停车场累计结余2782元；另提供清上园停车场停车证办理明细、停车证42张、以及停车场照片25张，证明清上园小区业主在清上园地面停车场办理停车证的数量。清上园业委会对于收支表的真实性、合法性均持有异议，办理明细、停车证及照片的真实性不持异议，但统计的不完整。天恒房地产公司及天恒瑞海公司均无异议。因收支表系易停安公司自行制作，且清上园业委会持有异议，故本院对其真实性不予确认；对于停车证、照片的真实性本院予以确认，并结合其他证据材料综合认定事实。
诉讼中，经本院赴现场勘验，清上园地面停车场停车位有163个。
本院认为，清上园业委会系合法成立，并于2015年根据业主大会授权追索小区公共区域经营所获收益，故其作为诉讼主体适格。诉讼中，清上园业委会提供了证据材料，证明相关程序符合法律规定。天恒房地产公司及天恒瑞海公司持有异议，但未提供相反证据证明，故其异议本院不予采纳。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，位于清上园小区3-6号楼外围便道设立的地上停车场，属于小区公共区域，属业主共有部分，为全体业主所有。易停安公司占有业主共有区域进行经营活动，其收益在扣除合理成本之后，结余理应归全体业主共有。现清上园业委会起诉要求易停安公司支付停车场收益，本院支持。清上园业委会主张自2004年至2016年4月15日期间的收益，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年。清上园业委会于2006年11月2日已依法产生。对于小区的公共事务就此可以提起相关主张。但清上园小区业委会并未在规定的时效期限内提出相关主张，直至第二届清上园业委会于2014年5月成立后，其负责人才与天恒瑞海公司协商收益问题。故本案诉讼时效应自清上园小区主张权利的前两年开始计算，即自2012年4月15日计算至2016年4月15日。根据现场勘验，清上园地面停车场的车辆为163个，清上园业委会在扣除规划车位后，主张120个车位，并以每车位计算150元的车位费本院不持异议。易停安公司对于车位的数量、收费标准持有异议，但未提供充分的证据反证，故本院对其疑义不予采纳。在易停安公司应返还的车位费收益中，还要扣除其经营中的正常支出。诉讼中，易停安公司仅提供了支出表，但系自行制作，对此清上园业委会不予认可，故本院对于易停安公司主张的损益计算不予采纳，对支出一项本院根据案情酌情判定。清上园业委会要求支付利息，缺乏法律依据，本院不予支持。
天恒房地产公司与天恒瑞海公司系前期物业委托服务关系，之后，天瑞瑞海公司委托易停安公司进行小区地面停车位的管理，与天恒房地产公司并无直接关联，故清上园业委会主张由天恒房地产公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。天恒瑞海公司与易停安公司签订停车场委托管理合同，将业主共有部分出租给易停安公司，致使在几年间业主权益受到侵犯，为此负有过错，故天恒瑞海公司应与易停安公司共同承担赔偿责任，本院对于清上园业委会要求天恒瑞海公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。天恒瑞海第一分公司是天恒瑞海公司的分支机构，不具有独立法人资格，相关民事责任应由天恒瑞海公司承担，故本院对于清上园业委会要求天恒瑞海第一分公司承担连带责任的诉讼请求亦不予支持。
关于清上园业委会主张的恢复小区地面停车场原状的请求，经查，易停安公司于2016年4月15日与清上园业委会签订停车场交接协议，完成了停车场的交接，在交接过程中清上园业委会并未对停车场的状况提出异议，且双方约定移交后由清上园业委会承担清上园地面停车场全部法律责任。故清上园业委会在此案中再次要求易停安公司承担修复责任，缺乏理由，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第三款之规定判决如下：
一、本判决生效后七日内，北京易停安停车场管理有限公司返还海淀区清上园小区业主委员会公共停车场收益682000元；北京天恒瑞海物业管理有限责任公司承担连带责任；
二、驳回海淀区清上园小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36814元，由海淀区清上园小区业主委员会负担26194元，已交纳；北京易停安停车场管理有限公司10620元，于本判决生效后七日内交纳，北京天恒瑞海物业管理有限责任公司承担连带责任。
公告费390元，由北京易停安停车场管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 郝 蓬
人民陪审员 袁春丽
人民陪审员 王小微
二〇一七年六月二十日
书 记 员 宁晓栩