辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽14民终1863号
上诉人（原审被告）：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司。
法定代表人：张小梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭召林，北京市博颢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：揣志海。
上诉人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司因与被上诉人揣志海房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省绥中县人民法院（2017）辽1421民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭召林，被上诉人揣志海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回揣志海的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、原审将我公司与揣志海签订的《金鼎嘉苑项目购房协议书》认定为商品房买卖合同关系属于认定事实错误，该协议中关于标的房屋的面积、房屋交付、产权证的办理及房屋附属设施等商品房买卖合同应具备的主要条款均未约定，双方在协议中明确写明揣志海为认购方，同时约定双方签订商品房买卖合同时公司收回本协议，表明双方间的协议属于认购书，是预约合同性质。2、一审法院认定我公司违约是错误的，双方在认购书中约定，认购方未交齐房款，公司在一周后有权出售房屋，揣志海未按照约定交齐房款，构成违约。3、一审法院适用法律错误，不应适用合同法第九十四条和关于商品房买卖的司法解释第八条规定。4、一审审理程序错误，应将揣学良追加为当事人。
揣志海辩称：一审判决公平公正，应当维持。绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司一房二卖，是诈骗，而且不是骗我一家。该公司也没有给我办理按揭贷款，也没有跟我要过剩余房款。
揣志海向一审法院起诉请求：请求依法解除我与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同;判令该公司依法返还购房款378000元，并自2015年10月20日始向我支付利息，并赔偿已支付房款一倍的经济损失;由该公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：揣志海与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司于2013年7月3日签订了一份《金鼎嘉苑项目购房协议书》，出售方为绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，认购方为揣志海。协议书约定：认购物业为一期DX7号门市房,建筑面积为108平方米，认购价为单价7000元每平方米，总价款756000元，付款方式为按揭贷款首付房款50%，即378000元。同时约定：1、认购方已对“金鼎佳苑”项目做了充分了解并在自愿前提下签订此认购书，2、认购房认购的门市房在按现面积计算,最终面积以产权监理处测绘面积为准,多退少补。3、项目图片（沙盘）等展示内容仅供参考,一切以现场实际交房情况为准,有关买卖门市房的详细事宜在双方签订《商品房买卖合同》中另行约定。4、双方签订本协议后,认购方按本协议条款规定交齐房款,出售方不得将房屋另行出售,否则须向认购方支付所交房款的5%的违约金；认购方未在规定时间内交齐房款,一周后出售方有权将该房屋另行出售,认购方需向出售方支付总价款5%的违约金。5、交房标准：详见金鼎嘉苑交房标准。6如认购方采用银行按揭贷款方式付款，且因自身原因导致贷款不能办理，则认购方需将房款以一次性现金方式交付给出售方。7、本认购书一式两份自签署之日起即时生效，并于《商品房买卖合同》签订时由出售方收回本协议作废。合同签订后，揣志海于2013年7月3日一次性向绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司交付购房首付款378000元。另查明，2015年10月20日，双方在购房协议书中将案外人揣志海之子揣学良添加在认购方一栏中，意欲由案外人揣学良承担按揭贷款的责任。但合同并未有案外人揣学良的签字，同时案外人揣学良对涉诉买卖标的物不主张权利。一审法院认为，揣志海与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司之间的《金鼎嘉苑项目购房协议书》出自双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。双方虽签订的是房屋认购协议，但是其内容符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司已经按照约定收受了揣志海交付的房款，应认定双方之间为商品房买卖合同关系。绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司未按约定向揣志海交付出售房屋，而将该涉诉房屋转卖他人，属违约行为，依法应承担违约的民事责任。综上所述，揣志海的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、解除揣志海与绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司之间的《金鼎嘉苑项目购房协议书》；二、绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司返还揣志海已付房款378000元,并自2015年10月21日始向揣志海支付利息（利率以中国人民银行同期贷款利率计算）；三、绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司赔偿揣志海已付房款一倍的经济损失即378000元。以上二、三款于该判决生效后十日内执行。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11360元，减半收取5680元，邮寄送达费80元，由绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证。二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为:本案的争议焦点为双方签订的《金鼎嘉苑项目购房协议书》如何定性，是预约合同还是房屋买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应具备以下主要内容：当事人名称、房屋基本状况、价格及付款时间、交房期限、违约责任、房屋保修责任、公共配套建筑的产权归属等。而本案中双方当事人所签订的协议，只约定了部分主要条款，关于房屋的基本状况、房屋交付使用条件及日期等商品房买卖合同应具备的主要条款均未约定，且在协议中约定双方签订房屋买卖合同时收回本协议等，说明本协议的性质应为预约合同，原审法院将该协议书视为商品房买卖合同错误，应予纠正。因绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司已将案涉房屋出售第三人，已不能按购房协议书的约定履行房屋交付义务，存在违约行为，揣志海主张解除购房协议、返还房款，赔偿利息损失符合法律规定。利息的计算时间应从2013年7月3日款项交付时开始计算至给付之日止，但因揣志海诉请要求自2015年10月20日始支付利息，故按其诉请予以判决。关于利息的计算方式，虽然揣志海未上诉，但考虑到绥中县东鸿浩运房地产开发公司的违约行为确给揣志海造成了损害，为维护权利被侵害人揣志海的合法权益，本院将利息调整为按年利率24%计算。绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司主张揣志海未按时交付房屋余款，存在违约，因余款的付款方式已变更为办理按揭贷款，故该公司主张与事实不符，不予采信。关于审判程序部分，经本院审查，购房协议未有案外人揣学良签字，同时案外人揣学良对涉诉买卖标的物不主张权利，故原审不存在违反法律规定之情形。综上，对绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司的上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、维持绥中县人民法院（2017）辽1421民初1716号民事判决第一项。
二、撤销绥中县人民法院（2017）辽1421民初1716号民事判决第二、三项。
三、绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司返还揣志海已付房款378000元，并自2015年10月21日始向揣志海支付利息至给付之日止，利息按年利率24%计算。
四、驳回揣志海其他诉讼请求。
一审案件受理费11360元，减半收取5680元，由绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司负担;二审案件受理费11360元，由绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵洪梅
审判员 杜 昕
审判员 王嘉莉
二〇一七年十二月二十五日
书记员 王 宁
本判决书援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”
二、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同履行后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更。”