北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初4880号
原告（反诉被告）王某1，女，1992年6月3日出生，住北京市海淀区。
委托代理人陈汉召，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人段纪波，北京市中闻律师事务所律师。
被告兼范某法定代理人（反诉原告）赖某1，女，1967年4月29日出生，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）范某，男，2003年1月8日出生，住北京市昌平区。
委托代理人胡菲菲，北京商专律师事务所律师。
委托代理人朱英宗，北京融开律师事务所律师。
第三人泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇王府花园398幢一层。
法定代表人李兴华，总经理。
委托代理人于某1，男，1991年5月2日出生，本公司员工，住本公司宿舍。
委托代理人徐某1，男，1992年3月27日出生，本公司员工，住本公司宿舍。
原告（反诉被告）王某1与被告（反诉原告）赖某1、范某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王某1的委托代理人陈汉召、段纪波，被告(反诉原告)赖某1、范某的委托代理人胡菲菲、朱英宗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)王某1诉称：被告范某2003出生，未成年，被告赖某1是被告范某的母亲，是其法定代理人。2016年9月19日，原告与两被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（合同编号：21121912）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》和《补充协议》。上述合同及补充协议约定：两被告将其共有的、位于北京市昌平区沙河镇小寨村玫瑰园别墅全部房屋出售给原告，房屋转让总价款金额为人民币929万元；原告在签订本合同当日支付被告第一笔购房定金人民币伍万元整，于该房屋核验通过之日支付甲方第二笔购房定金人民币肆拾伍万元整，于网签之日支付被告第一笔首付款人民币壹佰叁拾伍万捌仟元整，于2016年11月30日前支付被告购房款人民币壹佰伍拾万元整，于过户前三日将剩余房款人民币贰佰捌拾壹万贰仟元整存入双方资金监管账户，双方于2017年1月26日前办理产权过户，剩余购房款人民币叁佰壹拾贰万元整按揭贷款支付被告；任何一方不履行合同逾期超过15日后，合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之日次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行；任何一方违约，违约方除履行相应违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应超出该房屋总价款的5%）。合同签订后，原告按照合同约定支付被告第一笔购房定金合计人民币伍万元整；原告支付买卖佣金人民币壹拾壹万陆仟元整；原告通过购房人资格审核；原被告共同进行房屋核验；原告支付被告第二笔购房定金合计人民币肆拾伍万元整；原被告双方在网签纸质合同上签字；原告准备好支付被告的第一笔首付款。2016年12月9日，被告无故拒绝依约进行网签，进而提出不再继续履行房屋买卖合同。经原告及中介多方催促，被告仍不继续履行双方房屋买卖合同。综上，双方合同合法有效，被告行为违反合同约定和法律规定。为维护合法权益，原告诉至贵院，请求判令：1、判令两被告继续履行原被告双方于2016年9月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（编号：21121912）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》和《补充协议》，配合原告办理位于北京市昌平区沙河镇小寨村玫瑰园别墅579号1至2层全部房屋的网签、缴纳税费、产权过户、交付房屋；2、判令两被告自2016年12月10日起至房屋产权过户并交付原告之日止，每日按房屋总价款万分之五的标准计算并支付原告违约金，暂计算至2017年2月17日，计人民币325150（9290000x0.5‰x70=325150）元；3、被告承担原告律师费人民币10万元；4、诉讼费由被告负担。
被告(反诉原告)赖某1、范某辩称：不同意原告的诉讼请求，被告没有任何违约情形一直积极履行合同，原告所提及的没有配合网签，在2016年12月8月中介公司找到被告已经对网签合同进行了签字，并不存在被告违约的情形。原告屡次未按照合同约定时间支付房款，原告违约在先，具体详见反诉状。
反诉原告赖某1、范某反诉称：2016年9月19日，反诉人与被反诉人签订《北京市存量房买卖合同》（合同编号：21121912）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》和《补充协议》，2016年12月8日，双方又就房屋买卖签订纸质网签合同（以下统称为“合同”）。上述合同约定反诉人出售昌平区沙河镇小寨村玫瑰园别墅层全部房屋（房产证号：X京房权证昌字第XX**号），房屋总价款929万元，双方约定了定金和房屋价款的支付时间、履行合同的过程以及违约处理方式等。合同签订后，反诉人积极履行合同义务：1、2016年10月8日，对反诉人赖某1是范某的法定监护人进行公证；2、2016年10月11日，因范某公民信息有误，反诉人联系户籍所在地即衡阳市公安局就信息变更开具证明；3、2016年11月21日，反诉人支付了剩余贷款814760.97元，房屋解除抵押；4、2016年12月7日，经反诉人的配合完成了房屋核验手续；5、2016年12月8日，反诉人和被反诉人签署了网签纸质合同，双方协议同意将房屋交付日期调整到2017年2月26日（二月初一）到3月6日（二月初九）之间。上述反诉人履约日期均在合同规定的期限之内，无一违约。自此，反诉人一直按照合同约定积极履行义务，但反诉人却屡次违约，具体体现在：1、迟延一天支付45万元定金；2、未按约定支付150万元房款；3、未在网签之日支付135.8万元房款。基于上述违约情形，反诉人特依据《存量房买卖合同》第七条第一款规定：“买卖双方任何一方不按约定履行合同，按照逾期时间分别处理。逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同……违约方按照该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金。”于2017年2月23日向被反诉人发出了终止合同的函件。另，依据《存量房买卖合同》第八条：“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过该房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方交易该房屋所支付的居间代理费、佣金等相关费用。”故，被反诉人还应当承担本案反诉人支付的律师费和相关费用。综上，反诉人积极履行合同，在被反诉人多次违约的情况下，依然不计前嫌，依照诚实信用原则积极推动合同进程，然而反诉人的一系列诚意行为，并没有打动被反诉人，得到相应的以诚相待。反而，反诉人的诚意换来了被反诉人的一系列的根本性的恶意违约，迫使反诉人与被反诉人解除上述合同。特向贵院提起反诉，请求法院：1、判令解除双方于2016年9月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：21121912）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，2016年12月8日签订的网签纸质合同；2、被反诉人支付违约金185.8万元（房价929万元*20%=185.8万元）；3、被反诉人支付律师费40万元；4、被反诉人支付违约导致的其他损失，包括：因提前还贷、因借款所产生的利息，合计：87424元（814760元银行同期贷款利息12424元+150万元利息75000元）；履行合同过程中产生的误工费、交通费合计5000元；公证所产生的费用2420元（220元＋2200元）。5、诉讼费用由被反诉人负担。
反诉被告王某1辩称：我们认为反诉人所提出全部诉讼请求没有事实、法律依据，请求法院予以全部驳回。反诉人所认为的积极配合履行合同，因二被告身份证过旧，办理房产证需升级新版身份证，故在办理期间因二被告导致时间过长。反诉人所谓的积极履行合同，应属于合同义务。双方网签合同未完成是因被告指令，故中介公司停止了工作。关于垫付银行贷款，卖方解决贷款问题是卖方基本义务。关于我方违约，我们在12月8日已经将款准备好，可以随时付款。关于150万，应该是核验完成后45万定金，第二笔款为1358000元，因网签合同未完成，所以没有付款完成。关于150万，不是首付款应是第4、5笔款。反诉人的理由与事实、合同完全相反，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2016年9月19日，王某1与赖某1、范某经泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（下称：泛城置地公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，王某1购买赖某1与范某共同所有的位于北京市昌平区沙河镇全部房屋，房屋成交价为9290000元（房款为4470000元；家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价4820000元），该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，出卖人应于2016年11月30日前办理抵押注销手续。双方约定：1、买受人于2016年9月19日即合同签订之日支付出卖人第一笔购房定金50000元；于房屋核验通过之日支付第二笔购房定金450000元。2、买受人于网签之日支付出卖人第一笔首付款1358000元，出卖人于三个工作日内配合买受人办理该合同标的房产质押手续。3、买受人于2016年11月30日前支付出卖人购房款1500000元。4、买受人于过户之日前三日将剩余购房款2812000元存入买卖双方资金监管账户，该笔购房款于过户成功之日支付出卖方。5、买卖双方商定于2017年1月26日前办理本合同标的房产的产权过户。6、剩余购房款3100000元买卖双方同意买受人通过商业银行按揭贷款的方式于过户完毕由批贷银行直接支付给出卖方。针对违约责任及解除合同条款，双方约定：第七条（一）买卖双方任何一方不按约定履行合同，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知到达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。第八条出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出该房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方交易该房屋所支付的居间代理费、佣金等相关费用。
在合同履行过程中，王某1按照合同约定，于合同签订当日即2016年9月19日向赖某1、范某支付第一笔定金50000元。2016年10月10日，王某1通过购房资格审核。后由于在办理涉案房屋抵押注销手续时，针对抵押注销款项应由谁负担问题，双方产生争议。赖某1、范某于2016年11月21日自筹资金办理了涉案房屋抵押注销手续，涉案房屋于2016年12月7日通过核验。2016年12月8日，王某1将第二笔购房定金450000元支付给赖某1、范某，双方签署了网签草拟合同纸质版，在合同中将房屋交付日期由“2017年2月26日之前”改为“2017年2月26日之后至3月6日之前。”后赖某1、范某以王某1未按照合同约定于2016年11月30日前支付1500000元购房款构成违约，以及前述交房时间的变更，导致双方未能完成网签备案手续。
在本案审理过程中：
第一、赖某1、范某以王某1之母孙玮琳系共同买受人向本院申请追加孙玮琳为共同反诉被告，经本院核实，孙玮琳表示涉案房屋买受人只有王某1一人，购房资格被核验的主体亦只有王某1，第三人对上述事实进行了确认，并表示双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》中“买受人”一栏下的“共同购买人”系填写笔误，孙玮琳应为王某1的委托代理人。
第二、王某1表示其具备全款履行涉案房屋买卖合同的能力，同意变更《补充协议》中剩余购房款3120000元通过贷款方式向赖某1、范某给付的约定。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、转账记录、微信沟通记录、双方当事人及第三人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：王某1与赖某1、范某签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于赖某1、范某认为王某1之母孙玮琳系涉案房屋的共同购买人，申请追加孙玮琳为共同反诉被告一节，因第三人表示其代为填写的《北京市存量房屋买卖合同》在“共同购买人”和“委托代理人”中存在笔误，同时根据买受人购房资格被核验人只有王某1一人的事实，本院推定涉案房屋的买受人为王某1，对于赖某1、范某申请追加孙玮琳为共同反诉被告，本院予以驳回。
双方的争议焦点为：《补充协议》中付款条款第3项，买受人未于2016年11月30日前向出卖人支付购房款150万元是否构成违约。根据双方所提交的证据及一般房屋买卖的交易习惯看，该付款时间应受到合同履行过程中其他条件的限制，在其他条件未满足前，买受人未按照该时间节点向出卖人付款不构成违约。具体理由如下：
首先，房屋作为不动产，交易流程较为复杂，特别是在“限购”政策背景下，要通过购房资格核验、房屋核验、网签备案手续等必要环节，上述流程中出现任何问题都会导致合同无法履行的严重后果，买受人选择在流程的不同节点向出卖人分期付款，有利于减少交易中的风险，一般情况下，下一阶段的付款要以上一流程的完毕为基础。本案中，双方签订的《补充协议》中付款条款具有时间上的先后顺序，虽付款条款3中仅有“2016年11月30日”这一个条件，但通过庭审中双方当事人的陈述，双方是在预计可以于2016年11月30日前完成房屋核验、网签备案等手续的情况下，才达成第3项付款时间的合意。完成网签备案手续是买受人在2016年11月30日前付款的必要条件；
其次，未能在2016年11月30日前完成涉案房屋核验手续、网签备案手续的责任不能归咎于买受人。根据存量商品房买卖合同的交易习惯，对涉案房屋出售核验的义务应属出卖人，因涉案房屋设有抵押权，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人应负责办理涉案房屋抵押注销手续。本案中，虽买卖人在约定的日期内办理完成了涉案房屋抵押注销手续，但由于抵押注销手续办理时间过长，导致房屋核验时间、网签备案手续无法在2016年11月30日完成。
再次，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，如前所述，出卖人负有对涉案房屋进行出售核验的合同义务，且该义务与买受人付款之间存在履行上的先后顺序，即便双方对部分付款时间进行了特别约定，但在出卖人未履行合同义务前，买受人可以行使先履行抗辩权。
综合以上分析，王某1作为买受人在合同履行过程中无违约事项，且涉案房屋具备继续履行条件，故对于王某1要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。关于王某1要求赖某1、范某赔偿违约金一节，无合同依据，本院不予支持。赖某1、范某主张王某1逾期付款构成违约，理由不能成立，对于其反诉要求解除合同并要求王某1支付违约金及其他相关损失的请求，本院予以驳回。由于双方已经产生争议，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定的办理网签备案时间、办理过户登记时间、交付房屋时间均已逾期，且王某1同意一次性将剩余购房款在涉案房屋过户次日给付赖某1、范某，对此本院不持异议，对于涉案房屋的具体履行期限，本院结合实际情况酌情确定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)赖某1、范某继续履行与原告(反诉被告)王某1于2016年9月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号：21121912）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》和《补充协议》。
二、原告(反诉被告)王某1于本判决生效后十日内给付被告(反诉原告)赖某1、范某剩余购房款八百七十九万元，被告(反诉原告)赖某1、范某于原告(反诉被告)王某1支付完毕购房款当日交付北京市昌平区沙河镇小寨村玫瑰园别墅全部房屋并协助原告(反诉被告)王某1办理房屋过户登记手续。
三、驳回原告王某1其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告赖某1、范某反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七万六千八百三十元，由被告(反诉原告)赖某1、范某负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二万五千五百六十四元，由被告(反诉原告)赖某1、范某负担（已交纳）。
案件保全费五千元，由原告（反诉被告）王某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 辉
人民陪审员 李德江
人民陪审员 王 磊
二〇一七年七月四日
书 记 员 翟金萍