山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终1668号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁荣。委托诉讼代理人：徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵美平。委托诉讼代理人：崔晋东，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。上诉人丁荣因与被上诉人赵美平、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁荣的委托诉讼代理人徐瑞杰、被上诉人赵美平的委托诉讼代理人崔晋东到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁荣上诉请求：撤销原判，改判涉案房屋归其所有，中大公司向赵美平交房无效，应由中大公司向其交房。事实和理由：原判认定赵美平合法占有涉案房屋系认定事实错误，实际上，中大公司在明知与其签署了网签合同后，将涉案房屋交付赵美平系恶意串通损害其利益的无效合同。赵美平辩称，原判正确，应予维持。中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。赵美平向一审法院起诉请求：判令其与中大公司签署的房屋认购协议有效，由中大公司协助其办理房屋产权登记手续并撤销中大公司与丁荣的网签登记。丁荣向一审法院反诉请求:判决其与中大公司签署的《商品房买卖合同》有效，涉案房屋归其所有。撤销赵美平与中大公司签署的《认购协议书》，判令赵美平将涉案房屋交回中大公司，由中大公司向其交房。一审法院认定事实：赵美平与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》（编号534，注明签订时间为2014年7月16日）。约定赵美平自愿认购中大公司位于华田苑府城二期2单元13层1302号房屋（建筑面积122.28㎡，单价4680元）一套，总价572270元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。中大公司给赵美平出具了572270元的房款收据（标明的房号为4-2-1302、收据日期为2014年7月16日）。赵美平交纳契税8584.06元、公共维修基金9171元，暖气费2231元、产权登记费80元、产权查档费100元、产权代办费500元、有线电视初装费500元、燃气表费380元（上述收据中标明房号为2-2-1302、时间为2014年10月27日），交纳装修保证金2000元、装修服务费978元、物业费（含电梯）2201元（上述收据标明房号为2-2-1302、时间为2014年10月28日）。丁荣与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月30日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：丁荣向中大公司购买华田苑府城2号楼2单元22层2201号房，建筑面积121.89㎡，单价4000元，总金额507462元，买受人一次性付款507462元。出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给丁荣出具了两张共计507462元的收据（上述收据标明房号为2-2-1302、时间分别为2014年7月30日、2014年8月8日）。孟德宏于2014年8月7日和8月8日共汇给沈颂华1200万元。关于赵美平与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。丁荣对赵美平所提供证据的真实性不认可，认为赵美平与大同市中大房地产开发有限公司的交易不真实且双方有恶意串通的嫌疑。该案中，赵美平提供的认购协议书可以确认赵美平购买了中大公司位于华田苑府城二期2号楼2单元13层1302号房屋，赵美平提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司将2号楼2单元13层1302号房屋交付给赵美平。故可确认赵美平与中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期2号楼2单元13层1302号房屋。赵美平的契税等收据中，标注的2-2-1302系该小区楼号变更后的楼号，不影响合同的效力。赵美平提供的认购协议书，丁荣虽对赵美平购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故认定赵美平与中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期2号楼2单元13层1302号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。赵美平认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付赵美平，该房屋应归赵美平所有。丁荣认为中大公司将房屋交付赵美平属违约行为，损害了丁荣的合法权益。但丁荣提交的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）证明丁荣购买的是华田苑府城2号楼2单元22层2201号房，与该案诉争房屋无关，且赵美平与丁荣均认可该房已交付赵美平，且赵美平已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由中大公司向赵美平履行合同义务。一审法院认为，赵美平与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。赵美平已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现赵美平已合法占有该房屋，故赵美平要求确认位于大同市华田苑府城二期2号楼2单元13层1302号房屋归其所有以及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求予以支持。赵美平要求撤销中大公司与丁荣之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对赵美平的该项诉讼请求不予支持。综上，丁荣要求撤销大同市中大房地产开发有限公司与赵美平签订的第534号《华田苑府城二期房屋认购协议书》、确认大同市中大房地产开发有限公司向赵美平交付房屋的行为无效的诉讼请求不予支持。丁荣确认确认反诉原告丁荣与大同市中大房地产有限公司签订的YS0027840号《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效，华田苑府城2-2-1302号房产所有人归丁荣所有、由赵美平将房屋交回给大同市中大房地产开发有限公司后交付丁荣的诉讼请求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件不予确认。丁荣就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，丁荣可向中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、赵美平与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；二、位于大同市华田苑府城二期2号楼2单元13层1302号房屋归赵美平所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为赵美平办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回赵美平的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告丁荣的反诉请求。案件受理费300元，由赵美平负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付赵美平）。反诉费300元，由丁荣负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，赵美平在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于赵美平与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，赵美平所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为商品房买卖合同。本案中，丁荣主张中大公司并未向赵美平实际交付房屋，且双方存在恶意串通，损害其利益的行为，应认定该房屋认购协议无效。本院认为，中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；而恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，赵美平所签订的认购协议书并不存在上述规定的情形，丁荣也没有证据证明赵美平和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定赵美平方所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给赵美平及赵美平入住房屋是否合法的问题。赵美平提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为赵美平出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于赵美平作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故丁荣所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于丁荣与中大公司所签合同的效力问题，丁荣在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对丁荣与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，丁荣与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中丁荣要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告赵美平所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。关于赵美平能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助赵美平办理产权登记的义务，因此赵美平要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为赵美平办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归赵美平所有的判项属适用法律错误，应予撤销。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。丁荣的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1232号民事判决第一项，即“原告赵美平与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效”；二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1232号民事判决第三项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告赵美平办理上述房屋的产权登记手续”；三、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1232号民事判决第五项，即“驳回反诉原告丁荣的反诉请求”；四、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1232号民事判决第二项和第四项，即“位于本市华田苑府城二期2号楼2单元13层1302号房屋归原告赵美平所有”和“驳回原告赵美平的其余诉讼请求”；五、驳回赵美平的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由赵美平负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费300元，由丁荣负担；二审案件受理费300元，由丁荣负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 马剑峰审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 魏   捍   军