重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终7200号
上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆八公里农贸市场，住所地重庆市巴南区花溪镇其龙村，统一社会信用代码91500113903447305A。
投资人：黄敏。
委托诉讼代理人：石光平，重庆市巴南区南泉法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李银芳，女，1964年11月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘广胜，重庆道吉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：余培生，男，1961年3月20日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘广胜，重庆道吉律师事务所律师。
上诉人重庆八公里农贸市场与上诉人李银芳、余培生租赁合同纠纷一案，重庆八公里农贸市场、李银芳、余培生不服重庆市巴南区人民法院（2016）渝0113民初13677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆八公里农贸市场的投资人黄敏及委托诉讼代理人石光平，上诉人余培生及李银芳、余培生的共同委托诉讼代理人刘广胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆八公里农贸市场上诉请求：维持一审判决第一、三项，撤销一审判决第二项，并依法改判支持我方在一审中的第二项诉讼请求。主要事实与理由：重庆八公里农贸市场代表32个业主出租的是摊位（店铺），这在与李银芳、余培生签订的租赁合同中有明确约定，一审将出租的摊位（店铺）认定为厂房，与合同约定不符，与各业主持有的房屋产权证的用途为门面的客观事实也不符；李银芳、余培生是自行将出租的摊位（店铺）改建为服装厂车间、办公、住宿、设计、厨房等多种用途的房屋；虽然在出租给李银芳、余培生之前，案涉门面中曾有两个门面出租给案外人存放摩托车轮胎，但仅仅只有两个门面，且每个门面是独立关锁，不存在李银芳、余培生所称其他人改建房屋的情形；请求二审法院同意在二审中对恢复原状的费用委托鉴定。因此，根据相关法律规定及租赁合同的约定，李银芳、余培生应恢复租赁摊位（店铺）32个独立门面的原状，如不恢复原状则赔偿损失168992元。
李银芳、余培生辩称，2007年双方最初签订租赁合同时，并没有物品交接清单和现场照片为证，且重庆八公里农贸市场在将涉案房屋出租给我方之前还租给其他人用于经营及存放轮胎使用，故重庆八公里农贸市场的上诉理由不能成立，但同时李银芳、余培生亦对一审判决不服，提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回重庆八公里农贸市场的一审全部诉讼请求并支持李银芳、余培生的一审反诉请求。主要事实及理由：一审确认重庆八公里农贸市场2016年12月16日收到李银芳、余培生交还的涉案厂房与客观情况不符。李银芳、余培生承租的厂房于2015年9月28日因消防隐患被查封后，已于2015年10月18日腾空，之后，李银芳、余培生多次致电重庆八公里农贸市场的投资人黄敏，请求见面商谈移交房屋及退还剩余租金的事宜，但黄敏避而不见。一审法院认为消防部门的查封决定不属于不可抗力范畴不妥，且重庆八公里农贸市场在知晓李银芳、余培生已于2015年10月搬走之后，已另行悬挂巨幅广告牌于涉案房屋外墙对外进行招租。2015年2月18日之后，双方之间是不定期租赁关系，虽然李银芳、余培生将租金交至2016年2月18日，但因为不可归责于双方的原因造成李银芳、余培生的合同目的不能实现，故李银芳、余培生提前解除租赁合同，合理合法。退一步讲，在2016年2月18日租赁期限届满后，李银芳、余培生未再续缴涉案房屋租金，重庆八公里农贸市场也未及时催告李银芳、余培生缴纳，这一系列行为充分表明双方之间的租赁关系已终止。因此，本案应以李银芳、余培生实际腾空房屋的时间作为移交房屋的时间更加公平合理，一审判决李银芳、余培生还须支付2016年2月18日之后的房屋租金，缺乏事实和法律依据，故请求二审法院依法予以改判。
重庆八公里农贸市场辩称，本案争议的是农贸市场的摊位（门面），并非厂房；且李银芳、余培生是在一审法院第一次开庭后的第二天早上才将租赁房屋的卷帘门锁打开，故一审认定的交房时间是正确的；消防部门查封李银芳、余培生的服装厂与重庆八公里农贸市场无关，且在被查封后，李银芳、余培生仍继续关门生产；重庆八公里农贸市场的摊位（门面）共四层，除本案争议的摊位（门面）外，另有其他摊位（门面）出租，故一直悬挂有出租广告；一审判令李银芳、余培生支付2016年2月9日至2016年12月15日期间的租金88452.48元是正确的。因此，李银芳、余培生的上诉理由均不成立，请求二审驳回李银芳、余培生的上诉请求。
重庆八公里农贸市场向一审法院起诉请求:1、要求李银芳、余培生支付2016年2月19日至2017年2月18日的摊位（店铺）占有使用费95054.09元和除渣费11777.4元，并按占有使用费30%支付违约金28516.23元，共计135348.53元；2、要求判决李银芳、余培生恢复重庆八公里农贸市场第X层拆除摊位（店铺）的砖体隔墙、粉水及铝合金卷帘门、门锁原装或赔偿损失168992元；3、判决李银芳、余培生于2017年2月18日前搬出租赁摊位（店铺），将重庆八公里农贸市场第X层摊位返还重庆八公里农贸市场（包括水卡、气卡）；4、判令李银芳、余培生支付拆除隔墙管线清除废旧制衣材料费6000元。
李银芳、余培生向一审法院提起反诉请求：1、重庆八公里农贸市场退还房屋租金52750元（2015年10月18日至2016年2月19日）；2、退还房屋押金5000元。
一审经审理查明：重庆八公里农贸市场为个人独资企业，黄敏系投资人。2007年2月10日，重庆八公里农贸市场与余培生签订《租房协议》，李银芳、余培生租用八公里农贸市场天桥层全部，租赁时间自2007年2月20日起至2012年止。2012年2月18日，重庆八公里农贸市场与余培生签订《重庆市城区菜市场摊位（店铺）、库房租赁合同》。合同约定李银芳、余培生租用重庆八公里农贸市场X层交易区全层，面积为727平方米，每平方每月租金8.65元，除运渣费1.35元/月/平方。租赁期限为3年，自2012年2月18日起至2015年2月18日止，合同签订当日交付摊位。租金每年为87240元，每年租金除运渣费递增8%类推，次年租金提前一月交清。合同签订当日，李银芳、余培生向重庆八公里农贸市场缴纳保证金5000元。合同到期后，李银芳、余培生继续租用涉案房屋并于2015年1月19日通过银行转账的方式向重庆八公里农贸市场支付2015年2月19日至2016年2月18日的租金105500元，但双方并未签订新的租赁合同。双方均确认李银芳、余培生缴纳房屋租金是按照10.8957元/月/平方米，出渣费1.35元/月/平方米的标准进行缴纳。重庆八公里农贸市场确认于2016年12月16日收到李银芳、余培生交还的涉案厂房。
2015年9月28日，重庆市巴南区公安消防支队作出《临时查封决定书》（巴公消封字2015第0135号），因余培生的服装厂系生产车间与居住场所设置在同一建筑物内，违反了《中华人民共和国消防法》之规定，决定对余培生经营的服装厂制衣车间进行临时查封。查封期限从2015年9月28日至2015年10月24日。该场所应当立即整改火灾隐患，整改后经巴南区公安消防支队检查合格后方可解除查封。
涉案厂房在出租给李银芳、余培生使用前曾出租给案外人用于轮胎经营。一审法院于2017年5月17日对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋内存在隔墙、管线、废旧空调、废旧热水器及废旧制衣材料等垃圾。本案审理中，重庆八公里农贸市场自愿放弃要求李银芳、余培生按占有使用费30%支付违约金及搬出涉案厂房及返还重庆八公里农贸市场（水卡、气卡）的诉讼请求。对于李银芳、余培生在租赁涉案厂房时缴纳的5000元保证金，重庆八公里农贸市场同意在租金中进行抵扣。李银芳、余培生以涉案房屋被消防支队查封后，合同目的已经无法实现，故合同解除且已经将涉案厂房返还给了重庆八公里农贸市场，因此不应再支付租金且反诉要求重庆八公里农贸市场退还已经缴纳的租金。双方各持己见，调解未果。
一审法院认为，重庆八公里农贸市场与李银芳、余培生签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。本案中，双方之间签订的租赁合同于2015年2月18日到期后，双方并未签订新的租赁合同，但李银芳、余培生继续缴纳了2015年2月19日至2016年2月18日的房屋租金及除渣费，故可认定双方形成不定期租赁关系。2015年9月28日，重庆市巴南区公安消防支队对涉案厂房进行查封后，虽然李银芳、余培生已无法继续在涉案厂房内进行生产，但李银芳、余培生并未举示充分证据证明向重庆八公里农贸市场提出解除合同及返还涉案厂房。对于重庆八公里农贸市场要求李银芳、余培生支付2016年2月19日至2017年2月18日占有使用费和除渣费的诉讼请求，2016年2月19日至2016年12月15日，一审法院参照双方确定的2015年租金及除渣费计算标准确定2016年租金及除渣费计算标准，李银芳、余培生应缴纳2016年2月19日至2016年12月15日的租金77891.55元（727平方米×9个月×10.8957/月/平方米+727平方米×10.8957/月/平方米÷30天×25天）及除渣费9650.93元（727平方米×9个月×1.35/月/平方米+727平方米×1.35/月/平方米÷30天×25天）共计87452.48元。对于重庆八公里农贸市场要求李银芳、余培生恢复重庆八公里农贸市场第四层拆除摊位（店铺）的砖体隔墙、粉水及铝合金卷帘门、门锁原装或赔偿损失168992元的诉讼请求，因涉案厂房在出租给李银芳、余培生之前曾出租给案外人用于轮胎经营，且重庆八公里农贸市场并未提供涉案厂房在出租给李银芳、余培生之前房屋原状的证据，故应承担举证不能的法律后果，因此对于重庆八公里农贸市场的该项诉讼请求，不予支持。对于重庆八公里农贸市场要求李银芳、余培生支付拆除隔墙管线清除废旧制衣材料费6000元的诉讼请求，李银芳、余培生愿意出资6000元作为涉案厂房内存在的隔墙、管线、废旧制衣材料等垃圾的清洁费，故对重庆八公里农贸市场的该项诉讼请求，予以支持。对于李银芳、余培生要求重庆八公里农贸市场退还2015年10月18日至2016年2月19日期间的租金52750元的诉讼请求，因李银芳、余培生辩称合同因不可抗力致使合同目的不能实现，但消防支队的查封决定并不属于不可抗力的范畴，且李银芳、余培生并未举示充分证据证明已将涉案厂房交还重庆八公里农贸市场，故应承担举证不能的法律后果。因此，对李银芳、余培生的该项反诉请求，不予支持。对于李银芳、余培生要求重庆八公里农贸市场退还保证金5000元的诉讼请求，重庆八公里农贸市场已同意在李银芳、余培生应缴纳的租金中进行抵扣，予以支持。经品迭，李银芳、余培生需向重庆八公里农贸市场支付租金及除渣费88452.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条和第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）李银芳、余培生于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场2016年2月19日至2016年12月15日的租金人民币88452.48元。二、驳回原告（反诉被告）重庆八公里农贸市场的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李银芳、余培生的其他反诉请求。逾期未支付上述款项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元，本院减半收取1090元，由原告重庆八公里农贸市场承担400元，被告（反诉原告）李银芳、余培生承担690元，此款已由原告（反诉被告）垫付，被告（反诉原告）在给付上述款项时一并给付原告（反诉被告）。反诉案件受理费2100元，本院减半收取1050元，由被告（反诉原告）李银芳、余培生负担”。
二审中，李银芳、余培生提交了6张照片，拟证明现在农贸市场的现状及隔断是案外人租赁该房屋的时候就已经拆除了。经质证，重庆八公里农贸市场对照片真实性无异议，但认为不能达到李银芳、余培生的证明目的。本院对上述照片的真实性、合法性均予以确认，且结合案件其他事实对其关联性亦予以确认。
本院认为，在上诉人重庆八公里农贸市场提起本案诉讼前，李银芳、余培生已租赁涉案房屋多年，但重庆八公里农贸市场却从未就房屋存在改建问题向李银芳、余培生提出过异议，且涉案房屋在出租给李银芳、余培生之前曾出租给案外人，同时重庆八公里农贸市场也未提供充分证据证明涉案房屋出租给李银芳、余培生之前房屋的原状，故一审认定涉案房屋为厂房并对重庆八公里农贸市场要求李银芳、余培生恢复原状的诉讼请求，未予支持，并无不当。重庆八公里农贸市场请求对恢复原状的费用委托鉴定，本院不予准许。
2015年9月28日，重庆市巴南区公安消防支队对涉案厂房进行查封后，李银芳、余培生已无法继续在涉案厂房内进行生产，但李银芳、余培生应及时向重庆八公里农贸市场提出解除合同并返还厂房，现李银芳、余培生并未举示充分证据证明其向重庆八公里农贸市场沟通过相关事宜，故一审法院根据查明的案情认定李银芳、余培生于2016年12月16日才交还涉案厂房，也无不当。综上，上诉人重庆八公里农贸市场、李银芳、余培生的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4280元，由上诉人重庆八公里农贸市场负担2180元，由上诉人李银芳、余培生负担2100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏兴芸
审 判 员 倪洪杰
代理审判员 陈 莹
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 陈 丽