吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终589号
上诉人（原审被告）：林家仪，男，1960年1月14日出生，汉族，现住吉林省通化市。
委托代�人：刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宏伟，女，1958年4月27日出生，汉族，现住吉林省通化市。
委托代理人：王伟光，男，1957年6月22日出生，汉族，现住吉林省通化市。
被上诉人（原审第三人）：通化城巨房地产开发有限公司。住所：吉林省通化市。
法定代表人：崔吉庆，该公司董事长。
委托代理人：戴世胜，男，1955年3月8日出生，回族，现住吉林省通化市。
上诉人林家仪因与被上诉人张宏伟、通化城巨房地产开发有限公司（以下简称城巨公司）案外人异议之诉纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初3210号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭�公开进行审理了本案。上诉人的委托代理人刘煜洲、被上诉人张宏伟及委托代理人王伟光，被上诉人城巨公司委托代理人戴世胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
林家仪上诉请求：撤销原判第二项，依法改判。主要理由：张宏伟于城巨公司签订的房屋买卖合同虽然有效，但由于该房屋没有经过验收，不具备办理房屋产权登记条件，且该房屋没有实际交付给张宏伟，房屋产权并未转移，张宏伟不具有足以排除强制执行该房屋的民事权益。
张宏伟辩称，原判正确，应予维持。
城巨公司辩称，原判正确，应予维持。
张宏伟向一审法院提出诉讼请求：依法确认其与城巨公司签订的购房合同有效，停止对其购买房屋的执行，案件受理费由林家仪负担。事实和理由：2015年9月6日其与城巨公司签订了房屋买卖协议，城巨公司将位于华兴商厦A-2-18-1号，面积138.55平方米的房屋以609620元的价格出售给其，其已经支付了全部房款。因城巨公司与他人有经济纠纷，该房屋被东昌区人民法院查封，其提出了查封异议，被驳回。其已取得该房屋的所有权，没有登记只是因为该房屋尚未竣工，还不具备办理产权登记条件。其与城巨公司签订的合同系依法成立，未办理物权登记不影响合同效力。
一审法院认定事实：张宏伟系属西威电梯江苏有限公司驻通化办事处员工。2015年8月20日西威电梯江苏有限公司与城巨公司签订了《电梯销售合同》，约定：由西威公司出售给城巨公司电梯，价款136.2万元，约定了付款时间。同日双方又签订了《电梯设备安装合同》，约定：由西威公司为城巨公司安装其销售的电梯。2015年8月26日，西威公�与城巨公司签订了《协议书》，约定：该6部电梯总金额136.2万元，城巨公司支付西威公司合同总额50%的现金，用产权属于该公司所开发的位于通化市东昌区民主路华兴商厦A-2-18-1室，138.55平方米房屋抵顶电梯款。西威公司确认将该抵顶房屋产权落在张宏伟名下。该协议签署后，城巨公司应在三日内与西威公司确认的买受人张宏伟签署商品房买卖合同。2015年9月6日，城巨公司与张宏伟签订了商品房买卖合同，城巨公司为张宏伟出具了购房款609620元的收据。2015年11月16日，张宏伟与刘菊芯签订了《购房协议》，约定：将张宏伟名下的位于通化市东昌区民强小区3#楼4单元601室房屋以379040元的价格出售给刘菊芯，刘菊芯先行支付60%房款，待张宏伟搬迁至华兴商厦后，倒出房子后七日内将剩余40%房款支付张宏伟。张宏伟为刘菊芯出具了收到60%房款的收据。2016年3月7日，林家仪因与城巨公司民间借贷纠纷提起诉讼，并申请财产保全，该房屋被查封。2016年7月27日张宏伟提出了书面异议，认为被查封的房屋系其购买，要求解除查封，被驳回。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强�执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”第三百一十四条“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者�据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，西威公司与城巨公司之间存有电梯买卖及安装合同关系，双方就合同价款的履行进行了约定，其中城巨公司以位于通化市东昌区民主路华兴商厦A-2-18-1室，面积138.55平方米房屋折抵部分合同价款，且约定将该房屋产权登记在张宏伟名下，并签订商品房买卖合同，属双方就合同价款给付的具体约定，系合同双方当事人真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，故双方签订的商品房买卖合同合法有效。争议房屋在被查封前，双方已签订合法有效的书面买卖合同，张宏伟名下虽然登记有用于居住的房产，但该房屋已经出售。张宏伟与城巨公司、张宏伟与刘菊芯签订的房屋买卖合同项下的房屋虽然都没有办理产权变更登记，系基于合同尚在履行期限中，张宏伟存有物权期待权，不能因产权现未变更登记而否定合同的效力，张宏伟对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行该房屋。判决：一、张宏伟与通化城巨房地产开发有限公司签订的通化市东昌区民主路华兴商厦A-2-18-1室，面积138.55平方米房屋的商品房买卖合同合法有效。二、不得执行位于通化市东昌区民主路华兴商厦A-2-18-1室，面积138.55平方米房屋。一审案件受理费200元由林家仪负担。
本院二审中，双方当事人均未提供新的证据。对一审法院认定的事实无异议。本院予以确认。另查明，2015年9月2日，张宏伟与西威公司签订《房屋出售协议书》，西威公司同意将华兴商厦A-2-18-1室出售给张宏伟。双方在协议中亦约定，该房屋兼做西威公司办事处办公场所，在交付使用后由西威公司提供办公设施并承担每月一千元房屋使用费。对张宏伟尚欠西威公司26.2万元�款，约定于2017年12月底前一次性付清。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。”虽然张宏伟买受的房屋情况符合前述（一）、（三）项情形，但是因张宏伟现住所即通化市东昌区民强小区3#楼4单元601室房屋仍登记在其名下，与本规定（二）项条件不符。其权利依法不能排除执行。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律不当。林�仪上诉理由成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持东昌区人民法院（2016）吉0502民初3210号民事判决第一项，即张宏伟与通化城巨房地产开发有限公司签订的通化市东昌区民主路华兴商厦A-2-18-1室，面积138.55平方米房屋的商品房买卖合同合法有效；
二、撤销东昌区人民法院（2016）吉0502民初3210号民事判决第二项，即不得执行位于通化市东昌区民主路华兴商厦A-2-18-1室，面积138.55平方米房屋；
三、驳回张宏伟的诉讼请求。
二审案件受理费200元，由通化城巨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 闽
审判员 马 辉
审判员 何秋彦
二〇一七年四月七日
书记员 赵婉岑