江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏0803民特11号申请人：中国银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区淮城镇镇淮楼东路82号。负责人：颜素军，该行行长。委托诉讼代理人：吴寿猛，该行业务发展部主任。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。被申请人：淮安中欧房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区楚州大道488号。法定代表人：潘文华，该公司总经理。申请人中国银行股份有限公司淮安楚州支行（以下简称中行楚州支行）与被申请人淮安中欧房地产开发有限公司（以下简称中欧房地产公司）申请实现担保物权纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人中行楚州支行称，请求依法裁定：1.对被申请人开发建设的中央府邸1号楼、1号楼商业、2号楼、2号楼商业、3号楼、3号楼商业、4号楼、4号楼商业、8号楼房屋（在建工程）采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价款就全部借款本金、利息（罚息、复利等）、违约金、损害赔偿金（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）和其他所有应付费用（如有关税费）分别在663万元、2689万元、774万元、2705万元、342万元、756万元、900万元、1171万元和1000万元范围内[截止2017年5月9日被申请人拖欠本息21402867.18元，其中本金14910816.50元、利息（及罚息、复利）6492050.68元；往后利息：本金14910816.5元、应收利息109623.75元，按照中国人民银行1-5年期贷款基准利率的161%（基准利率上浮15%和逾期加收40%罚息），自2017年5月10日起顺延计算至贷款本息清偿之日止]优先受偿；2、本案申请费和申请人支出的合理的律师代理费由被申请人承担。事实和理由：2011年4月18日，申请人与被申请人订立了《固定资产借款合同》。合同约定被申请人向申请人借款人民币1亿元，借款期限36个月，自实际提款日起算，而分期提款则自第一个实际提款日起算。合同借款利率与计结息约定：借款采用浮动利率，以实际提款日（分笔提款，则以第一个实际提款日）为起算点，每3个月为1个浮动周期，重新定价1次。首期利率为实际提款日中国人民银行公布施行的1-3期贷款基准利率上浮15%，在重新定价日，与其他分笔提款一并按当日中国人民银行公布施行的1-3期贷款基准利率上浮15%进行重新定价，作为该浮动周期的适用利率。利息从实际提款日起算，按实际提款额和用款天数计算，按季结息，每季度末月20日为结息日，21日为付息日。若贷款本金的最后一期清偿日不在付息日，则该贷款本金的最后一期清偿日为付息日，借款人应付清全部应付利息。对逾期的，从逾期之日起，就逾期部分，按约定罚息利率计收罚息，直至清偿本息为止。对不能按期支付的利息以及罚息，按前述的结息方式，依合同约定的罚息利率计收复利。逾期贷款罚息利率为前述浮动利率水平上加收40%。双方约定分别于2012年6月28日、12月28日、2013年6月28日、12月28日归还合同项下借款1000万元、3000万元、3000万元、3000万元，且从中央府邸项目销售面积超过全部可售面积的15%开始还款，按后续销售回笼资金的35%按季用于偿还贷款，项目销售达到68%时清偿全部贷款，并明确除双方另有约定外，在被申请人同时拖欠借款本金及利息的情况下，申请人有权决定偿还本金或者利息的顺序。当违约事件出现时，申请人可宣布合同项下的尚未偿还的贷款全部或者部分到期，终止或者解除本合同，要求被申请人赔偿因其违约而给申请人造成的损失，行使担保物权，要求保证人承担保证责任。2011年4月18日，申请人与被申请人订立《最高额抵押合同》。合同确认申请人与被申请人签署的上述《固定资产借款合同》及其修订或者补充为该最高额抵押合同之主合同，所担保债权之最高本金余额人民币1亿元，基于该主债权之本金所发生的利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用也属于被担保债权。被申请人提供其名下位于淮安市淮安区纬六路南侧、楚州大道东侧面积为50374㎡的国有出让土地使用权作为抵押担保，详见“抵押物清单”。2011年4月18日，上述国有土地使用权完成他项权利登记，抵押金额人民币1亿元。考虑到前述土地上已建成房屋，为业主利益着想，申请人暂不申请就抵押的国有土地使用权裁定实现担保物权。2011年11月29日，申请人与被申请人订立《抵押合同》，合同确认申请人与被申请人签署的《固定资产借款合同》及其修订或者补充为本合同之主合同。主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用。被申请人为上述债务设定了抵押，将其名下位于淮安市淮安区纬六路南侧、楚州大道东侧以下在建工程设定抵押，并进行了抵押登记：中央府邸1号楼（他项权证证号：淮房建楚州字第C113897号，抵押权663万元）、1号楼商业（他项权证证号：淮房建楚州字第C113892号，抵押权2689万元）、2号楼（他项权证证号：淮房建楚州字第C113898号，抵押权774万元）、2号楼商业（他项权证证号：淮房建楚州字第C113891号，抵押权2705万元）、3号楼（他项权证证号：淮房建楚州字第C113896号，抵押权342万元）、3号楼商业（他项权证证号：淮房建楚州字第C113893号，抵押权756万元）、4号楼（他项权证证号：淮房建楚州字第C113895号，抵押权900万元）、4号楼商业（他项权证证号：淮房建楚州字第C113894号，抵押权1171万元）、8号楼（他项权证证号：淮房建淮安字第C134005号，抵押权1000万元）。被申请人分别于2011年4月19日、11月30日出具《提款申请书》，并于同年4月22日、12月5日签署《借款借据》，申请人遂分别向被申请人账户汇入7000万元、2000万元。被申请人先后清偿部分借款本息，申请人先后向被申请人发出书面催告，但被申请人至今未清偿拖欠借款。被申请人中欧房地产公司未提出异议。本院经审查认为，本院查明的事实与申请人陈述的一致。申请人中行楚州支行和被申请人中欧房地产公司之间的债权债务关系有《固定资产借款合同》、《最高额抵押合同》、在建工程抵押合同等证明，且被申请人未表异议，本院予以认定。被申请人未按约清偿借款本息的行为已构成违约，应按照双方约定承担相应的违约责任。被申请人以其所有的不动产为本案借款设定抵押并进行了抵押登记，申请人请求按照合同约定实现抵押权，依法应予以准许。对被申请人提供抵押的不动产拍卖或变卖后所得价款，申请人有权按照抵押顺序优先受偿，范围包括借款本金、利息及实现债权的费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：准予拍卖、变卖被申请人淮安中欧房地产开发有限公司的位于淮安市淮安区纬六路南侧、楚州大道东侧工程中央府邸1号楼（他项权证证号：淮房建楚州字第C113897号，抵押权663万元）、1号楼商业（他项权证证号：淮房建楚州字第C113892号，抵押权2689万元）、2号楼（他项权证证号：淮房建楚州字第C113898号，抵押权774万元）、2号楼商业（他项权证证号：淮房建楚州字第C113891号，抵押权2705万元）、3号楼（他项权证证号：淮房建楚州字第C113896号，抵押权342万元）、3号楼商业（他项权证证号：淮房建楚州字第C113893号，抵押权756万元）、4号楼（他项权证证号：淮房建楚州字第C113895号，抵押权900万元）、4号楼商业（他项权证证号：淮房建楚州字第C113894号，抵押权1171万元）、8号楼（他项权证证号：淮房建淮安字第C134005号，抵押权1000万元），申请人中国银行股份有限公司淮安楚州支行对变价后所得价款在以下债权范围内优先受偿：借款本金14910816.50元、利息6492050.68元及自2017年5月9日之后的利息和罚息[包括罚息和复利，以上利息计算至2017年5月9日，之后利息按本金14910816.5元、应收利息109623.75元和中国人民银行1-5年期贷款基准利率的161%计算（基准利率上浮15%和逾期加收40%罚息），自2017年5月10日起顺延计算至贷款本息清偿之日止]和申请人中国银行股份有限公司淮安楚州支行实现债权的费用（包括律师费）。申请费74407元，由被申请人淮安中欧房地产开发有限公司负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判员  侯中淮二〇一七年八月二十五日书记员  张梦雅