广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终191号
上诉人（一审被告、反诉原告）：周辉，女，1962年5月9日出生，汉族，户籍所在地：珠海市香洲区，
被上诉人（一审原告、反诉被告）：孙彩珍，女，1960年4月19日出生，汉族，住珠海市香洲区，
上诉人周辉因与被上诉人孙彩珍房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初4391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周辉上诉请求：1、撤销（2016）粤0402民初4391号民事判决，改判驳回孙彩珍的诉讼请求；2、判令孙彩珍支付因�直持有房款1415000元，即自2015年10月16日—2016年5月17日所产生的孳息，按银行同期贷款利率4.35%，共计36256.95元。3、判令孙彩珍承担案件全部诉讼费用。
事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、双方达成民事调解协议书主要内容的第一句话就是：“同意继续履行临时合同”，这是调解协议书的总纲和基本精神。房地产临时买卖合同是2015年7月9日签订，截止履行期是10月15日，10月15日之后到实际交付前，房屋是在周辉的保管下，众所周知，珠海房价暴涨，房屋升值收益约70万，期间发生物业费及水电费，由于物业的阻挠，周辉没有发生占有收益如房租。而房款在孙彩珍手里，到交付时，期间产生法定孳息36256.95元。房屋增值收益和孳息收益是和所有权挂钩的两个概念，临时合同是对等合同。同一时期，一方享有房屋所有权的话，另一方�然享有房款所有权。一方享有房屋所有权带来的收益的话，另一方必然享受同期房款所有权带来的收益。继续履行《房地产买卖临时合同的话，合同履行截止日10月15日，之后相关权属及权属相关收益和风险视同发生转移。因此尽管10月16日到过户前周辉是房屋名义上和公示意义上的所有权人，孙彩珍却享有了期间只属于房屋所有权人的房屋增值收益。而同期孙彩珍持有房款，但相关房款法定孳息收益应当归属于周辉。这种法定孳息收入是自然而然因为持有而产生的收益，支付给应归属者不造成孙彩珍的损失。而孙彩珍占有该法定孳息，则属于不当得利。继续履行《房地产临时买卖合同》意味着孙彩珍享有延期履行期间的房屋增值收益，周辉享有延期履行期间的房款法定孳息。这两项在调解协议书分项表述中属于遗漏事项。而孙彩珍如今事实上占有了房屋增值收益，因此周辉根据调解书的核心要点“周辉和孙彩珍继续履行《房地产临时买卖合同》”，要求孙彩珍归还房款孳息，否则对周辉显失公平。一审判决完全不提及所有权收益，而是“孙彩珍未取得占有收益，孙彩珍持有购房款并因此取得相关孳息具有合法依据”，也不表明是依据哪条法律。
二、孙彩珍要求周辉支付由其支付的2015年5月至2016年5月期间的物业费和水电费。一审判决称该诉讼请求有法律依据（同样也不提及是根据哪条法律），属于适用法律错误。在庭审中，陪审员表示周辉必须支付这笔费用，也有违中立立场和行为准则。周辉认为，孙彩珍不具备物业费这一诉求的起诉主体资格。迄今为止，周辉从来没有接到物业关于债权转让的通知。根据合同法关于债权转让的规定，该转让对周辉不发生效力。尽管在周辉和物业的合同中，周辉是物业费的债务人�但在周辉和孙彩珍的房屋买卖合同关系中，周辉不是当然的物业费的债务人。根据权利义务对等原则，孙彩珍享有了延期交付期间的属于房屋所有权人的增值收益，就应当承担和所有权相关的义务即支付延期履行期间的物业费水电费。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。一审判决称酌价确定周辉赔偿孙彩珍固定装修损失5000元，完全不写明判决的依据，并且适用法律错误。1．根据“谁主张谁举证”原则，孙彩珍信口开河，请求赔偿50000元却没有任何证明其具体损失金额的证据，属于没有举证。在购房时，孙彩珍多次表示买房是用于其孩子结婚，这些旧家具她统统不要，她要全部重新装修。2.一审判决对“涉案房产以现状交付”认定事实错误。《房地产临时买卖合同》第五条约定“甲方……把房地产按现状移交给乙方”，在法律意义上房地产不等同于房产。房地产是指房产和地产的总称，及法律意义上的房地产财产所有权利，也就是房产证列明的所有权利，现状就是房产证注明的结构，大小和功能及开放商交付的原状。周辉移交的房子没有任何功能改变，“房屋主体结构未损坏（一审认为）”既无改建也无扩建。按开放商建的房产证列明的现状移交给了孙彩珍。3.《房地产临时买卖合同》并没有赠送固定装修的内容。4.哪些是属于判决书认定需要赔偿的固定装修？依据的法律是什么？其原值是多少？经过16年其中多年作为出租房使用，残余价值是多少？一审判决均没有列明判决依据，只随心所欲的判决周辉赔偿5000元。5.固定装修的定义是什么？周辉虽然在一审庭审中主动提及固定装修这个词，但周辉不是法律专业人士，使用的绝对不是法律意义上的�定装修定义。对周辉来说，一些难以搬动的家具比如大组合家私都属于固定装修。但对法律而言，这并不属于固定装修的定义，却被一审判决一股脑的列入其中。
四、一审法官在调查认定的事实有重要遗漏，完全不提及双方在刚刚签订完合同2个小时后,由于孙彩珍对房屋是否有费用存有疑虑，双方微信达成了大约7到8天对双方有效的反悔期的约定，周辉是根据这个约定提出不卖房的。
孙彩珍辩称，原审判决认定事实正确。房屋买卖合同签订后由于周辉的极不诚信交易行为和一再的出尔反尔导致2015年7月9日签订的合同到2016年5月16日由珠海市中级人民法院[案号（2016）粤04民终1197号]调解继续履行合同才告结束，孙彩珍从合同签订后自始自终按照合同的约定履行自己的义务，延迟付款的原因和责任是因为周辉的不诚信交易行为造成，周辉无权索要自�违约期间的利息，且应该承担由此造成的一切后果。按照合同第五条约定：“甲方收到约定的房款后随即将房地产按现状移交给乙方并结清前所发生的一切费用”。周辉在2016年5月17日收齐全部房款后既拒绝交付该房屋钥匙也拒绝支付其拖欠的2015年5月到2016年5月17日的物业管理费、公用电费、水费计2184.07元。按照合同第五条约定：“甲方收到约定的房款后随即将房地产按现状移交给乙方”。周辉在2016年5月17日收齐全部房款后于2016年5月26日指使他人恶意打砸事实上已经属于孙彩珍的房屋室内门框、衣柜、酒柜、鞋柜、淋浴房、洗手台盆、马桶等，严重破坏房屋现状，导致损失约30000元。并由于恶意破坏使房屋无法出租，造成孙彩珍未取得占有收益，损失租金（2015年10月16日至2016年5月17日共七个月，每月租金2700元）18900元，共计损失约50000元。其恶劣行径严重违反合同�定也缺乏起码的社会公德和基本素质。孙彩珍自合同签订后一直严格按照合同的约定履行义务，无半点违反合约。所有诉讼费用均因周辉的不诚信交易行为而产生，理应由周辉承担。周辉无视社会公德，视法律为儿戏，此恶意行为于情不容，于法不容，既有损人民教师的形象，也给社会造成不和谐因素。恳请法官为百姓声张正义，依据事实，驳回周辉的全部诉讼请求，还公民公平交易、诚信交易的良好秩序。
孙彩珍向一审法院起诉请求：1.判令周辉向孙彩珍支付由孙彩珍垫付的珠海市香洲区南湾南路5002号6栋804房拖欠的物业管理费及公用电费共计2146.16元、水费37.91元；2.判令周辉向孙彩珍赔偿50000元；3.周辉承担本案诉讼费用。
周辉向一审法院提出如下反诉请求：1.判令孙彩珍支付因其自2015年10月15日至2016年5月17日期间一直持有房款1415000元所产生的孳息，按银行贷款利率4.35%计算为36256.95元；2.孙彩珍承担本案诉讼费用。
一审法院查明：孙彩珍、周辉经正合服务部居间于2015年7月9日订立《房地产买卖临时合同》，约定：周辉将涉案房产出售给孙彩珍，成交价1515000元，付款方式为一次性付款，签订本合同时孙彩珍向周辉支付购房定金10万元（交易后转为房款）；双方约定在2015年10月15日15时前一起到珠海市房地产契税征收处和珠海市地税局办理纳税手续，并一起到珠海市房地产登记中心办理正式过户登记手续；办理房地产过户后孙彩珍领到回执（领证凭证），随即应付清全部房款给周辉；周辉收到按约定的房款后即将涉案房产按现状移交给孙彩珍，并结清前所发生的一切费用，但不负责房屋以前的瑕疵。此外，双方还就其他事项进行约定。
上述合同订立后，孙彩珍于2015年7月18日支付定�10万元。后因周辉不愿意出售涉案房产，双方就合同履行发生纠纷，孙彩珍向一审法院提起诉讼，案号为（2015）珠香法民三初字第1915号，一审法院后判决孙彩珍、周辉继续履行《房地产买卖临时合同》，周辉协助孙彩珍办理产权过户登记手续，孙彩珍向周辉支付剩余购房款1415000元，等等。周辉不服上述判决，向珠海中院提起上诉，经珠海中院主持调解，双方达成如下调解协议：双方继续履行《房地产买卖临时合同》，于2016年5月17日办理房产过户纳税、登记手续，孙彩珍支付购房余款1415000元，等等。
孙彩珍于2016年5月17日支付上述购房余款，涉案房产于同年5月25日过户登记至孙彩珍名下，经孙彩珍、正合服务部催告，周辉拒绝向孙彩珍交付涉案房产，并拒绝缴纳涉案房产自2015年5月至2016年5月期间欠付的物业管理费1774.4元，公用电费371.76元，水费37.91元。�彩珍于2016年5月30日向周辉邮寄催告函一份，要求周辉于同年6月1日前支付拖欠的物业管理费、水电费，向孙彩珍交付涉案房产。周辉于同年5月26日将涉案房产的个人物品搬空，破坏了室内固定装修，房屋主体结构未破坏，周辉未向孙彩珍交付涉案房产。孙彩珍于同年6月1日垫付涉案房产上述欠缴的物业管理费、公用电费、水费，并聘请开锁公司开锁进入涉案房产，发现室内固定装修损坏，遂提起本案诉讼。孙彩珍于庭审时陈述购买涉案房产的目的系准备给儿子作婚房，婚前要重新装修，涉案房产旧有装修已全部拆除，正在重新装修。周辉一审庭审时表示同意返还孙彩珍垫付的上述欠费。
孙彩珍主张室内原固定装修应保持完好，周辉可以搬走能移动的家具，周辉破坏室内装修，导致涉案房产需重新装修，根据装修市场行情，按每平方米1300元的标准计算，重�装修的费用超过5万元，而且重新装修期间涉案房产不能出租，根据租赁市场行情，按月租金2700元，重新装修期间7个月的标准计算租金损失。孙彩珍请求周辉赔偿上述损失50000元，未对被损坏的固定装修损失进行评估。周辉则主张合同约定涉案房产按现状交付，房屋固定装修如衣柜、橱柜、马桶、洗手盆等均是周辉在2000年入住时装修的，价值不高，房屋主体结构未破坏即符合合同约定的交付条件。
一审法院认为，孙彩珍、周辉双方订立的《房地产买卖临时合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行。合同约定周辉在购房款支付完毕后将涉案房产按现状交付给孙彩珍，并结清前所发生的一切费用，周辉庭审时亦表示同意支付孙彩珍垫付的涉案房产2015年5月至2016年5月期间的物业管理费、公用电费、水费，孙彩珍关于周辉支付上述欠费的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同约定涉案房产以现状交付，而涉案房产附带固定装修，具备一定价值，周辉损坏原有固定装修，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。但原有固定装修年份已长达10余年，市场价值不高，而房屋主体结构未损坏，孙彩珍未对被损坏的固定装修进行评估，原有固定装修已全部拆除，在重新装修后不影响正常居住使用功能，而且孙彩珍表示涉案房产用作其子的婚房，须重新装修。综合上述因素，一审法院酌情确定周辉赔偿孙彩珍固定装修损失5000元，对孙彩珍相应诉讼请求，一审法院予以部分支持。
关于反诉请求。因周辉不同意继续出售涉案房产，双方就合同履行发生（2015）珠香法民三初字第1915号案件的纠纷后，经一审判决、二审调解，最终重新确定房款支付和房屋交付的履行期限，该案诉讼期间周辉未交付涉案房产给孙彩珍，孙彩珍未取得占有利益，孙彩珍持有购房款并因此取得相应孳息具有合法依据，孙彩珍已依调解协议履行支付购房款的义务，周辉反诉请求理据不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，一审法院判决：一、周辉于判决发生法律效力之日起十日内向孙彩珍返还孙彩珍垫付的物业管理费1774.4元、公用电费371.76元和水费37.91元；二、周辉于判决发生法律效力之日起十日内向孙彩珍赔偿固定装修损失5000元；三、驳回孙彩珍的其他诉讼请求；四、驳回周辉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1105元，由孙彩珍负担905元，由周辉负担200元；反诉费353元，由周辉负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明，二审调查中，周辉陈述其于2015年7月15日已经跟中介说不卖房屋，同时委托中介进行出租，但中介一直没有办理出租，以此证明在周辉持有房屋的过程中并没有收益。根据孙彩珍一审向法院提交了照片显示，案涉房屋的门框、衣柜门、洗手盘、淋浴房、马桶等均有人为打砸的痕迹，已不能正常使用。周辉在一审庭审中陈述“双方买卖不愉快，我方认为固定装修是我投资的，按照合同的约定，我将固定装修破坏也没有违反合同”。周辉在二审调查又称，《房地产买卖临时合同》经法院调解继续履行，合同约定2015年10月15日为房产过户日，房屋就归孙彩珍，不存在谁对谁错，周辉是继续履行珠海中院的调解精神，2016年5月17日是实际过户日，房屋以及增值收益归孙彩珍，而房款也同时在孙彩珍手上，所产生的利息也归孙彩珍是不公平的。
经审查，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，周辉与孙彩珍签订的《房地产买卖临时合同》经本院调解继续履行，产权于2016年5月25日过户登记至孙彩珍名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变更经依法登记发生效力，孙彩珍在过户登记后取得了案涉房屋的物权，在过户登记之前，房屋的所有权人仍然是周辉。双方于2016年5月25日办理房屋过户的行为并没有溯及力，周辉主张根据《房地产买卖临时合同》的约定，案涉房屋2015年10月15日即归孙彩珍所有于法无据，其据此主张孙彩珍应当承担案涉房屋过户前的物业管理费等不能成立，本院不予采纳。周�作为过户登记前的房屋所有权人，案涉房屋在2015年5月至2016年5月产生的物业管理费、公用电费、水费应由其自行承担，且合同中亦约定了周辉在交付房屋前需要结清一切费用，故对孙彩珍已经垫付的费用，周辉应当予以返还。周辉在一审庭审中已经表示同意支付，现在二审中反悔，但没有提出充分的依据，本院不予采纳。
如前所述，案涉房屋在过户到孙彩珍名下之前一直由周辉控制，周辉主张是受到中介阻挠没有出租房屋，因此没有收益，但该事实与孙彩珍无关。在双方未实际交易成功之前周辉无权取得房款，故其无权向孙彩珍主张购房款在双方争议期间所产生的利息。周辉上诉要求孙彩珍支付房款的利息没有事实依据及法律依据，本院不予支持。
关于周辉是否应向孙彩珍赔偿损失。根据《房地产买卖临时合同》第五条约定，房屋需按现状交付，而周辉对案涉房产在出售时能正常使用并无异议，但在其向孙彩珍交付之前，对案涉房屋内柜门、洗手盆、马桶等均进行了人为的破坏。对此，本院认为，合同约定按现状交付，是指双方在达成买卖合同时房屋的现状，虽然双方对固定装修没有进行特别的约定，但周辉应诚实、善良地履行交付义务，而其将原可以正常使用的房屋进行人为破坏，主观上存在过错，客观上对案涉房屋造成了一定的损失，一审法院根据本案的实际情况酌定周辉向孙彩珍赔偿固定装修的损失5000元较为合理，本院予以维持。周辉上诉主张其无需要赔偿的理由不能成立，本院不予采纳。
至于周辉主张一审法院未查明其在签订合同后即表示不同意出售房屋的事实，由于双方就《房地产临时买卖合同》的履行已经本院调解结案，该事实与本案的处理结果无关，故周辉上诉主张一审遗�重要事实不能成立。
综上所述，上诉人周辉的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费553元，由上诉人周辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖世娟
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年四月六日
书记员 梁 暐