江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二民申字第00626号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王冠标。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：夏登兵。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：袁卫平。
上述三名再审申请人的共同委托代理人：萧立荣。
上述三名再审申请人的共同委托代理人：张靓，江苏紫琅律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南通亚伦家纺城置业有限公司。住所地：江苏省南通市通州区川姜镇南�家纺城华润路**号。
法定代表人：刘斌，该公司董事长。
委托代理人：王羽，江苏江花律师事务所律师。
委托代理人：沈琦，江苏江花律师事务所律师。
再审申请人王冠标、夏登兵、袁卫平因与被申请人南通亚伦家纺城置业有限公司（以下简称亚伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民终字第1936号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王冠标、夏登兵、袁卫平申请再审称：1.一、二审法院认定事实不清，违反法律规定。三名再审申请人与亚伦公司签订的协议书是双方真实意思表示，合法有效，三名再审申请人对原承租房屋享有优先承租权。一、二审法院认为商铺已到期、绝大部分商户已退出、亚伦公司不再出租等理由均不能否�该优先权。2.三名再审申请人不仅享有优先承租权还享有优先购买权。2013年3月26日，亚伦公司向三名再审申请人发出了购房通知书，三名再审申请人第二天就提出购房要求，但亚伦公司避而不见。亚伦公司至今未对房屋进行重新租售，因此，再审申请人享有优先购买诉争房屋的权利。综上，请求对本案再审。
被申请人亚伦公司提交意见认为，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回王冠标、夏登兵、袁卫平的再审申请。
本院经审查查明：经南通市通州区有关部门规划，南通市通州区川姜镇人民政府研究决定，利用亚伦公司投资建设家纺城成品大楼一幢（又称家纺城研发中心大楼），尝试开发家纺成品经营。该大楼分五层，建筑面积共计62365.68平方米。2010年12月，亚伦公司采用免费试用成品大楼商铺（一至四层，分割商�）两年的方法招租1569个商户。
2010年12月27日，王冠标、夏登兵、袁卫平（乙方）分别与亚伦公司（甲方）签订协议书，协议书中均标明房号已选，协议主要内容：1、甲方提供家纺城成品大楼内商铺从双方订立协议之日起两年内给乙方按照协议约定条件免收租金、物业管理费、市场管理费、政府规费。乙方向甲方交纳诚信守约保证金，两年中如乙方无违反合同约定条件，合同到期后，甲方五日内退还全额保证金。诚信守约保证金数额按照楼层及面积确定。2、乙方主要义务为，乙方从商铺位置摇号结束后十日内必须开张经营，乙方必须从摇到商铺位置号之日起三个月内自行按照甲方样板房标准的展具、展架、门楣，按照协议约定经营的产品展示布置到位，乙方从开张营业之日起开门营业天数（无特殊情况下）必须达到甲方成品大楼开张营业天数的98%。3�甲方主要义务为，乙方免费使用商铺两年到期后有权同等条件优先租用甲方商铺，甲方摇号结束十天内组织成品大楼开张营业。在上述三份合同中，王冠标的合同乙方为王冠标、范宜娟两人，合同签订时两人合租，之后范宜娟退出租赁。
亚伦公司于2011年1月17日、18日两天组织摇号（采用抓纸条方式），19日、20日两天集中交付商铺。王冠标、夏登兵、袁卫平领取商铺后只需放置展具、展架，设置门楣即可经营。2011年3月16日，亚伦公司为家纺城成品大楼举行开业仪式。
王冠标、夏登兵、袁卫平选定的商铺及交纳的保证金数额分别为：王冠标，选定二楼经营家纺系列四件套产品，交纳保证金18000元，范宜娟交纳18000元，在范宜娟退出租赁时王冠标给付范宜娟18000元；夏登兵、袁卫平，选定三楼经营家纺系列枕芯产品，各交纳保证金15000元。
2012年2月左右，成品大楼因市场经营状况不佳，部分经营户开始退租。同月29日，亚伦公司以南通家纺城成品大楼物业管理办公室名义向各经营户发出1份告知书，主要内容涉及以下方面内容：凡在大楼经营的客户必须树立信心；对继续经营丧失信心者可书面申请终止协议；对确需办理退房者，根据退租商铺层次安排了时间。同时在该份告知书中还提到大楼自2011年3月16日开张营业。之后经营者陆续退租，至2012年8月共计退租1549户，剩余20户未退，该20户承租人于2012年12月10日（包括本案王冠标、夏登兵、袁卫平）向南通市通州区人民法院提起诉讼，在案件审理过程中，1户退租，尚有19户未退。因该19人的协议书内容并不完全相同，故南通市通州区人民法院将该案分为两个案件，龚黎平等十六人以（2012）通民初字第1032-1号案件，本案王冠标、夏登兵、袁卫平以（2012）通民�字第1032-2号案件分别进行审理。
本案一审审理中，亚伦公司提供案外人黄健、张剑波、盛跃跃的申请书、退租商铺移交单、退租结算单、公证书，证明绝大部分经营户退租系自愿，亚伦公司并未强迫退租。
2012年11月5日，南通市通州区川姜镇人民政府出具1份情况说明，主要内容：绝大部分承租户系因经营业绩不佳，到企业和政府要求退还保证金、归还商铺，政府要求亚伦公司从大局出发，退还保证金，至2012年10月共计退租1549户。2012年11月6日，南通市通州区川姜供水服务有限公司出具1份证明，主要内容：南通家纺城成品大楼2012年1月-6月用水21400吨，水费80041元。亚伦公司提供2012年3月9日电费发票，证明期间交纳电费793148.40元。
另查明：2012年6月19日，龚黎平等十六人向亚伦公司邮寄要求购买家纺城成品大楼内商铺的申请书，但亚伦公司�予同意。龚黎平等十六人诉至南通市通州区人民法院，其诉讼请求为：1.根据协议书第四条第一款的约定买断商铺的永久性产权；2.根据协议书第四条第二款协助龚黎平等十六人办理50%的银行按揭贷款；3.商铺大楼的名称必须是“中国南通家纺城成品展示中心”，商铺的位置必须是原来经营的位置，经营的品种必须是家纺成品，其它项目不得入内；4.诉讼费用由亚伦公司承担。南通市通州区人民法院于2013年9月12日作出（2012）通民初字第1032-1号民事判决：一、亚伦公司赔偿彭小仙、薛健、姜学兰、范红平、卢继文、钮俊华、高俊孺、俞菊萍、龚孝茗人民币各15000元；二、亚伦公司赔偿徐凯人民币22500元；三、亚伦公司赔偿龚黎平、张益、周振斌、朱建斌、张文奇各人民币30000元；四、亚伦公司赔偿黄赛佳人民币60000元；以上一至四项，均于判决生效后10日内履行。五、驳回彭小仙、龚黎平、张益、薛健、姜学兰、范红平、卢继文、徐凯、钮俊华、高俊孺、俞菊萍、黄赛佳、周振斌、朱建斌、张文奇、龚孝茗其他诉讼请求。宣判后，龚黎平等十二人及亚伦公司均不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。该院作出（2013）通中民终字第1935号民事判决：驳回上诉，维持原判。彭小仙、钮俊华等七名再审申请人仍不服，分别向本院申请再审，本院分别裁定驳回彭小仙及钮俊华等再审申请人的再审申请。
2012年12月10日，本案王冠标、夏登兵、袁卫平诉至南通市通州区人民法院，请求对涉案房屋享有优先承租权，该院于2013年9月12日作出（2012）通民初字第1032-2号民事判决：驳回王冠标、夏登兵、袁卫平的诉讼请求。王冠标、夏登兵、袁卫平不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉，该院于2014�3月12日作出（2013）通中民终字第1936号民事判决：驳回上诉，维持原判。王冠标、夏登兵、袁卫平仍不服，向本院申请再审。
本院认为：王冠标、夏登兵、袁卫平与亚伦公司于2010年12月27日签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，三名再审申请人免费使用商铺到期后有权在同等条件下优先租用商铺，但该优先承租权系建立在亚伦公司正常将商铺继续出租的前提下，现该家纺城大楼因大部分承租户退租，仅有十九户未退，而另案十六人的纠纷已经法院作出生效判决，双方合同终止履行，由亚伦公司赔偿该十六人的损失，而亚伦公司也已改变家纺城大楼的原来用途，不再继续对外出租经营家纺产品，故三名再审申请人主张优先承租权的前提条件并不具备，因此，一、二审判决驳回三名再审申请人的诉讼请求并无不当。
综上，王冠标、夏登兵、袁卫平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回王冠标、夏登兵、袁卫平的再审申请。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 闫 朋