广西壮族自治区靖西市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1081民初22号
原告：百色市光华物业服务有限公司靖西分公司，住所地靖西市新靖镇幸福路幸福广场小区。
负责人：梁世军，该分公司经理。
委托诉讼代理人：农朝日，该分公司职员。
被告：赵勇，男，1978年9月5日出生，壮族，个体户，住广西靖西市。
委托诉讼代理人：聂赞华，女，1976年1月11日出生，汉族，住广西靖西市，系赵勇配偶。
原告百色市光华物业服务有限公司靖西分公司（以下简称：光华物业靖西分公司）诉被告赵勇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人农朝日、被告的委托诉讼代理人聂赞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光华物业靖西分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付物业管理费、垃圾处理服务费等各项费用共计1840.2元（其中物业管理费1696.2元、垃圾处理费144元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系靖西市新靖镇幸福上园小区的物业服务公司，负责该小区的物业服务工作，并代收水费、垃圾处理费，并统一交给相关单位。被告则是靖西市新靖镇幸福上园小区6栋1单元501号房的业主。2013年7月10日，被告在购买涉案物业时与原告签订《前期物业服务协议》。此后，双方按照该协议行使权利，履行义务。但被告从2016年1月份起，以种种借口拒绝缴纳相关费用，截止2017年7月，被告所欠的物业管理费、垃圾处理服务费共计1840.2元。原告多次要求被告支付上述费用，但被告均以种种借口拒绝支付。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
原告对其陈述事实在举证期间内向本院提供的证据有：1、原告营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告的主体资格及身份信息；2、被告身份证复印件，证明被告的主体资格及身份信息；3、交房签认单，证明被告于2013年7月10日接收涉案物业时与原告建立物业服务合同关系的事实；4、业主欠费明细表，证明被告从2016年1月份起拖欠物业费、垃圾处理服务费的事实；5、《靖西县物价局关于调整靖西幸福上园小区物业服务收费等问题的批复》，证明原告按照每月每平方米0.6元收费是经物价局审批的事实。
被告辩称：原告诉称被告拖欠物业管理费、垃圾处理服务费1840.2元没有事实依据。被告认为物业管理费应与物业服务相一致，没有服务就没有费用产生，被告一直执行协议，但原告违反了《前期物业服务协议》第一条第一款第一项“对房屋共同部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。”的约定，原告未按照协议对小区设备进行维护、修缮，存在故障不维修的行为；原告对小区大门起落杆及单元门禁系统的损坏也一直未进行维修；2013年6月，小区监控系统损坏，原告也没有及时进行维修，导致小区发生多起入室盗窃、机动车辆被盗的案件。原告违反《前期物业服务协议》第三条第四项的约定，未保持小区环境卫生整洁，小区景观水池无人清理，垃圾遍布，环境脏乱差。原告违反《前期物业管理协议》第三条第八项的约定，小区内所有居民楼未放置灭火器、未安装消防水带等消防设施。原告违反《前期物业管理协议》第三条第九项的约定，未对房屋共用部位、公用设施进行及时维修，造成本小区3栋、6栋、10栋、15栋下水道及化粪池常年堵塞、污水横流。原告违反《前期物业管理协议》第三条第二项的约定，擅自提高收费标准，前期物业管理协议明确约定按建筑面积每月每平米0.5元，原告违反该条约定，按建筑面积每月每平米0.6元向业主收费。综上所述，原告的种种做法已然违反前期物业服务合同的约定，构成违约，其要求的物业管理费于法无据，从原告所提供的欠费明细表可以看出被告是认真履行协议的。为维护被告的合法权益，恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期间向本院提供的证据有：1、九份立案决定书，证明原告管理不到位，造成业主财物多次被盗；2、消防部分答复书，证明原告不作为，原告管理小区多年，小区消防存在严重隐患，严重损害业主利益；3、消防设施缺漏图片，证明原告管理不善，小区消防设施缺失，未进行修缮；4、公用设施损坏图片，证明原告只收取费用，不履行公共设施的修缮义务；5、污水、垃圾图片，证明原告对物业的环境卫生工作不到位，严重影响业主生活环境和质量；6、收款收据，证明被告即使没有与原告签订《前期物业管理协议》，但已参照该协议履行合同义务，交纳各种费用；7、水、电交款发票，证明靖西市新靖镇幸福上园小区第一届业委会已经代业主交清拖欠的水、电费；8、收款收据，证明被告已经交清2016年1月至2017年6月的垃圾费144元。
当事人围绕案件争议焦点依法提交了证据，经庭审质证，被告对原告第1、2、3份证据的合法性、真实性与关联性没有异议，被告对原告证据无异议的本院予以认定，并在卷佐证。
对有异议的证据本院分析认定如下：一、对原告证据的分析认定。原告第4份证据是业主欠费明细表，被告对原告该份证据有异议，认为原告与被告没有签订《前期物业管理协议》，被告不存在拖欠原告物业管理费的事实。本院认为，虽然原告与被告没有签订《前期物业管理协议》，但从2013年7月10日起至2015年12月双方已经参照《前期物业管理协议》的内容履行各自的义务，建立物业管理服务与被服务的法律关系，所以，原告的这份证据与本案有关联，能证实本案事实，应予以认定。原告第5份证据是《靖西县物价局关于调整靖西幸福上园小区物业服务收费等问题的批复》，被告对原告该份证据的三性有异议，本院认为，该份证据加盖靖西市物价局公章，内容真实，来源合法。但按照《物业管理条例》第四十一条及《靖西县物价局关于调整靖西幸福上园小区物业服务收费等问题的批复》的要求，原告得到批复后还要与业主重新签订物业服务合同，确定提高收费标准。而在本案中，原告却未与业主重新订立物业服务合同，所以，该批复不能作为原告提高收取物业管理费的依据，原告的该份证据应不以认定。二、对被告证据的分析认定，被告第1份证据是九份立案决定书，原告对被告的该份证据有异议，认为原告与被告之间没有财产保管的协议，与本案没有关联。本院认为，虽然原、被告之间没有财产保管的约定，但根据双方约定，原告有协助公安部门维护本物业区域公共秩序的义务，而被告提供的这九份立案决定书，可以证实原告管理的小区频繁发生盗窃案件，原告在小区管理上确实存在管理不到位的事实，故该证据本院予以认定。被告第2份证据是公安消防部门答复书、第3份证据是消防设施缺漏图片，原告认为这两份证据与本案无关。本院认为，公安消防部门答复书，已经明确小区消防泵没有接水、接电是开发商遗留问题，确实与本案无关，这两份证据应不予认定。被告第4份证据是公用设施损坏图片、第5份证据是污水、垃圾图片，原告对这两份证据有异议，认为业主不交纳物业管理费才导致原告没有履行修复公用设施、搞好卫生管理的义务。本院认为，根据《前期物业管理协议》第三条第四、九款约定，原告对小区环境卫生负有保持清洁的义务，对共用设施负有定期巡查、及时修复的义务，原告不能以被告不交纳物业费用为由不履行以上合同义务，被告的这两份证据客观真实，与本案有关联，应予以认定。被告的第6份证据是收款收据，原告对这份证据的证明目的有异议，认为该份证据不能证实被告已尽合同义务。本院认为，被告的该份证据客观真实，能证明原告与被告之间存在物业管理的法律关系，应予以认定。被告第7份证据是水、电交款发票、第8份证据是收款收据，原告对这两份证据的关联性有异议。本院认为，这两份证据有相关收款单位加盖公章，具有客观真实性，也能证实原告退出靖西市新靖镇幸福上园小区管理后，被告已将拖欠的垃圾费144元交给该小区业委会，该业主委员会又将费用交到相关部门的案件事实，故这两份证据应予以认定。
综合全案证据，本院可以确认以下法律事实：百色长江天成房地产开发有限公司靖西分公司在开发建设靖西市新靖镇幸福上园小区中选聘原告百色市光华物业有限公司靖西分公司为小区前期物业管理服务公司。2013年7月10日，被告赵勇购买涉案小区6栋1单元501号房，面积151.69平方米，并与原告建立物业管理服务法律关系，双方按照原告与其他业主签订《前期物业服务协议》的内容履行权利与义务，《前期物业服务协议》第三条第四、九款约定：原告对小区环境卫生负有保持清洁的义务，对共用设施负有定期巡查、及时修复的义务，第四条第二款约定：住宅小区按建筑面积每月每平方米0.5元计缴物业管理服务费，车库、杂物房按半价收取物业费。2015年原告向靖西市物价局报告，要求调整收费标准，同年6月4日物价部门对此作出批复，同意原告以基准价为基础在不超过15%的幅度内上下浮动，具体收费标准由原告与业主物业管理服务合同中约定。原告没有与被告重新签订物业管理服务合同提高收费标准，于2016年1月开始按建筑面积每月每平方米0.6元计费向业主收取物业管理服务费用。原告在管理服务该小区期间，未完全尽到环境卫生清洁和及时修复公共设施的义务。靖西市新靖镇幸福上园小区于2016年12月成立业主委员会，原告未能与业主委员会达成新的物业管理服务协议，于2017年6月30日撤出小区管理服务。之后，被告向业主委员会交纳垃圾处理费144元，业主委员会于2017年9月间将垃圾处理费用交到相关部门。但被告仍拖欠原告18个月物业管理服务费，杂物房物业费58.2元。为此，原告向本院提出以上诉求。
本院认为，本案第一个争议焦点是：原告与被告赵勇达成的前期物业服务协议是否合法有效。虽然原、被告没有签订物业服务协议的书面合同，但由于双方自愿按照原告与其他业主签订的《前期物业服务协议》的内容约定双方的权利义务，原告与被告达成的合意是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应当合法有效，对原、被告具有法律约束力。
本案第二个争议焦点是：原、被告在履行协议中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任；本院认为，原告在管理服务该小区期间，未完全尽到环境卫生清洁和及时修复公共设施的义务，违反了《前期物业服务协议》第三条第四、九款约定：“原告对小区环境卫生负有保持清浩的义务，对共用设施负有定期巡查、及时修复的义务。”原告的行为存在违约。被告履行协议中拖欠原告18个月的物业管理费，杂物房物业费58.2元，违反了《前期物业服务协议》第四条第一款“交纳费用时间：每月5日前交纳当月费用；”的约定，被告的行为也存在违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告应当承担相应的违约责任。
本案第3个争议焦点是：原告要求被告支付物业管理费、垃圾处理服务费共计1840.2元是否有事实和法律依据。本院认为，被告在履行协议过程中，拖欠原告18个月的物业管理费，杂物房物业费58.2元，其行为存在违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当继续履行支付物业管理费的义务。现原告按每月每平方米0.6元计费要求业主交纳物业管理服务费1696.2元，但由于原告在调整收费标准时，虽然得到物价部门的许可，却没有与被告在物业服务合同中重新约定，与国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业合同中约定。”的规定不符，且原告也未按照物价部门批复的第一条要求完善提价手续，即具体收费标准由原告与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。所以，原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院仍然按照每月每平方米0.5元计费。由于原告在管理服务小区期间，未完全尽到环境卫生清洁和及时修复公共设施的合同义务，根据费用与服务水平相适应原则，酌情减少被告应交纳物业管理费的20%。即原告的该项请求，本院按1150.37元（151.69㎡×0.5元/㎡×18个月×80%＋车杂房物业费58.2元=1150.37元）予以支持。由于原告在本案中只是管理上存在瑕疵，并不是根本性违约，所以，被告要求驳回原告的诉讼请求，无事实依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告赵勇向原告百色市光华物业服务有限公司靖西分公司支付物业管理服务费1150.37元；
二、驳回原告百色市光华物业服务有限公司靖西分公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，因本案适用简易程序审理减半收取25元，由被告赵勇负担20元，原告负担5元。
上述款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，（户名：靖西市人民法院，账号：20×××85，开户行：农行靖西市支行营业室）；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期申请则视为放弃权利。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定），户名：待结算财政款项
--法院诉讼费专户，帐号：20×××97，开户行：农行百色分行营业部，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 陆忠保
二〇一八年三月三十日
书记员 曾佩珏