湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终1521号上诉人（原审被告）：湘潭市奥峰建材有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区下摄司湘潭电厂综合利用工厂内。法定代表人：周浩。委托诉讼代理人：周立涛。被上诉人（原审原告）：湘潭电厂综合利用工厂，住所地湖南省湘潭市岳塘区下摄司阳塘村路口。法定代表人：周放明，该厂厂长。委托诉讼代理人：颜娟。委托诉讼代理人：吴贝，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。上诉人湘潭市奥峰建材有限公司因与被上诉人湘潭电厂综合利用工厂租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湘潭市奥峰建材有限公司上诉请求：一、依法撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2017）湘0304民初980号民事判决书第一项，并依法改判；二、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2017）湘0304民初980号民事判决第二项；三、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人没有占有被上诉人的场地进行经营活动，无须向被上诉人支付租金。在被上诉人函告上诉人称政府要收回场地后，上诉人就停止经营。由于上诉人已经在该场地投入巨额的资金，故要求被上诉人进行赔偿。双方就赔偿问题多次谈判，上诉人并非利用该场地进行任何经营活动，无需支付租金。二、退一步来说，即便法院认定上诉人需要支付租金，一审法院认定的租赁时间及租金计算方式也是错误的。1.一审法院认为租赁场地使用权于2015年12月21日被收归湘潭市国土资源储备中心是错误的。湘潭市国土资源局在2015年9月21日就向被上诉人作出了《收回国有土地使用权决定书》，故被上诉人就无权主张2015年9月21日起的租金。2.一审判决认定的三倍租金过高，被上诉人也没有证明其实际损失，法院依法不应支持。一方面，依照法律规定，三倍租金的条款属于格式条款，依法无效，上诉人无需承担三倍租金责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，被上诉人对于三倍租金的约定实属加重上诉人责任的条款，该条款应当无效。另一方面，一审法院按照租金三倍标准来计算租金没有任何法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被上诉人没有任何证据证明其存在实际损失，法院不应当按照租金三倍标准来计算。综上所述，一审法院对本案的判决存在事实认定错误，适用法律不当的问题。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提出上诉，恳求贵院依法改判。湘潭电厂综合利用工厂辩称：一、一审判决认定事实清楚。1.上诉人虽称其停止经营，但并未向被上诉人返还租赁场地。上诉人在上诉状中称，没有利用该场地进行任何经营活动，则无需支付租金。租赁场地并非一定要用于生产经营，即便就是用作其他的用途，也应当向出租人支付租金。被上诉人在2014年8月19日即函告了上诉人，该《告知函》的第三条明确写到：“请贵方在到期日之前搬离租赁场地，将贵方财产清空，如未按时搬离、清空，造成的损失该由贵方承担。”该条明确表达了租赁期限到期后，被上诉人不再续租的意思表示，同时，也表达了租赁期限届满后，要求承租人立即搬离租赁场地的意思。但合同约定的期限到期后，上诉人不仅未交还租赁场地，更未清空其财产，持续占有并使用。在合同约定租赁期满但依然无法收回租赁场地的情况下，被上诉人于2015年5月2日以公证的形式通知了上诉人，要求其搬离。但上诉人至今没有交还场地。2.土地使用权应认定截至2015年12月21日。虽然湘潭市国土资源管理局于2015年9月21日作出了《收回国有土地使用权决定书》，但是该决定书第四条第（5）款明确规定：上述土地权利人如对本决定不服，可自接到本决定书之日起六十日内向湖南省人民政府申请行政复议，也可在三个月内向人民法院提起行政诉讼。可见，该决定书赋予了土地权利人救济的时限和途径。如权利人在期限内行使救济权，则该决定书还存在被撤销或重新作出的可能，因此，在救济期内，决定书的效力应属于待定的状态。生效的行政行为必须是已经否定了救济程序的行政行为。救济程序是对行政行为合法进行证明的程序，行政行为若没有被证明就发生法律效力，被上诉人认为这与法治的理念相违背。再者，被上诉人认为征收必须符合《中华人民共和国物权法》第四十二条规定的三个要件，该决定书才生效。其理论基础是体系解释，即物权法第二十八条和第四十二条的逻辑关系。同时，被上诉人认为决定书的下达只是土地使用权收回的启动程序，通过收回决定，权利人的交易自由被限制了，物权被剥夺了。但收回机关并未获得圆满的物权，那是因为收回决定不是收回的全部，收回决定没包括补偿、也没包括交付。因此，法律法规才赋予权利人救济的程序。另外，在收回决定下达后，由于涉及标的物的收回条件并未成就，权利人仍实际占有该标的物。因占有而衍生出来的相关权益，仍应当由权利人享有。综上，被上诉人认为，一审法院将土地使用权认定截止至2015年12月21日不仅是符合法律规定，更符合立法精神。二、一审法院认定上诉人应当按照租金三倍标准计算合同届满后的租金是正确的。被上诉人与上诉人之间长期建立租赁关系，《场地租赁合同》前言中明确记载：双方系在自愿、平等、互利的基础上，经协商达成一致，订立本合同。可见，合同的约定是在双方充分协商的基础上订立的，是双方真实的意思表示，合同条款对于双方均有约束力，双方均应当遵守并切实履行。《场地租赁合同》到期后并未续签，上诉人不仅未按照合同约定向被上诉人返还租赁场地，上诉人在未向被上诉人缴纳租金的情况下，实际占有并使用租赁场地至今。上诉人占用并使用租赁场地，是上诉人违反合同约定，在合同期限届满之后不按约定返还租赁物的后合同行为，双方对于逾期返还租赁场地如何处理有明确的约定。合同期限届满之后的租赁关系既没有合同依据，更没有事实依据。依据该合同的第11条规定：租赁期满，若甲、乙双方未达成续租协议，乙方（上诉人）应于租期届满时或之前将租赁场地按租用时之状态归还甲方（被上诉人）。同时，该条还约定:“甲方（被上诉人）有权根据逾期归还的天数收取三倍标准的租金，不足一个月按一个月计算。”因此，被上诉人向上诉人主张按照三倍标准收取租金是有合同依据的。另外，三倍标准的租金并非违约金的约定，该合同的第二条第3款对于违约金有明确的规定，逾期一天，则需按本次应付租金的5%支付滞纳金，欠交租金超过7天，视同违约，被上诉人有权收回该租赁场地。可见，在合同订立的时候，双方明确区分了租金和违约金。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求。湘潭电厂综合利用工厂向一审法院起诉请求：1.被告奥峰公司立即归还租赁场地并恢复租赁场地原状；2.奥峰公司支付合同期内拖欠的租金12000元并按照合同约定的三倍租金标准，支付逾期归还的租金522000元，共计534000元（自2015年1月1日计算至2017年5月31日，此后租金按合同约定的三倍标准计算至被告实际返还租赁场地之日止）；3.奥峰公司支付合同期内拖欠的水电费43531.93元（暂计算至2017年5月，此后费用计算至被告实际返还租赁场地之日止）。一审法院认定事实：2014年7月15日，湘潭电厂综合利用工厂与湘潭市奥峰建材有限公司签订《场地租赁合同》，合同约定湘潭市奥峰建材有限公司租赁湘潭电厂综合工厂干灰车间一楼场地，总面积约200平方米，年租金为72000元，租赁期间为2014年1月1日至2014年12月31日。租赁期满，若双方未达成续租协议，承租方应于租期届满时或之前将租赁场地按租用时之状况归还出租方，如承租方逾期不归还租赁场地，出租方有权采取有效措施收回该租赁场地，逾期未搬离的物品，视为承租方主动放弃所有权，其物品归出租方所有。出租方有权根据逾期归还的天数收取三倍标准的租金，不足一个月按一个月计算。合同到期后，双方未达成续租协议。2015年5月20日，湘潭电厂综合利用工厂向湘潭市奥峰建材有限公司送达《关于场地租赁有关情况的告知函》要求湘潭市奥峰建材有限公司于2015年5月31日前结清租金，并尽快搬离租赁场地。另查明，2015年9月21日，湘潭市国土资源局作出潭国土资发﹝2015﹞68号《湘潭市国土资源局收回国有土地使用权决定书》，决定收回包括本案租赁场地在内的共计492929.68平方米国有土地使用权。决定书第四条第一项规定，“自收到本决定书之日起，上述土地权利人不得再进行国有土地使用权的转让、租赁、抵押”。2015年9月29日，湘潭市国土资源储备中心与大唐湘潭发电有限责任公司签订《收回国有土地使用权补偿协议》。一审法院认为，原告与被告在《场地租赁合同》到期即2014年12月31日后并未续签合同，被告应当向原告缴纳合同期内欠缴的租金12000元。因该租赁场地使用权于2015年12月21日被收归湘潭市国土资源储备中心，故被告应按合同约定租金三倍标准向原告支付2015年1月1日至2015年12月21日止的租金210082元(72000元÷365天×355天×3)。故被告应向原告支付的租金共计222082元（210082元+12000元)。现土地使用权不属于原告，故原告无权要求被告搬离场地。原告提交的水电费单据上显示的水电运行时间段为2009年，该时间段并不在被告的租赁期间内，故被告不应承担该笔水电费用。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、湘潭市奥峰建材有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭电厂综合利用工厂合同期内租金222082元；二、驳回湘潭电厂综合利用工厂的其他诉讼请求。案件受理费4630元，减半收取计2315元，由湘潭市奥峰建材有限公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题为：一、湘潭电厂综合利用工厂主张收取租赁场地占有使用费的期间。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中，湘潭市国土资源局2015年9月21日作出潭国土资发﹝2015﹞68号《湘潭市国土资源局收回国有土地使用权决定书》，大唐湘潭发电有限责任公司没有申请行政复议，也未提起行政诉讼。2015年9月29日，湘潭市国土资源储备中心与大唐湘潭发电有限责任公司签订《收回国有土地使用权补偿协议》，此时，可以认定为湘潭市国土资源局的决定书已经发生效力，包括租赁场地在内的土地使用权也随之变更。根据双方签订的《场地租赁合同》，双方的租赁期间为2014年1月1日至2014年12月31日止，租赁期满后，未达成续租协议，双方租赁关系自然终止。但鉴于湘潭市奥峰建材有限公司实际占有使用了租赁场地，则理应支付2015年1月1日至2015年9月29日期间相应的占有使用费。一审计算至2015年12月21日，且把占有使用费认定为租金，不符合法律规定，本院予以纠正。二、湘潭市奥峰建材有限公司是否应支付三倍标准的场地占有使用费。因合同期满后，双方已不存在租赁合同关系，故湘潭电厂综合利用工厂要求湘潭市奥峰建材有限公司按照合同约定的“三倍标准的租金”支付租金，没有法律依据。如上所述，双方虽不存在租赁关系，但湘潭市奥峰建材有限公司仍应支付2015年1月1日至2015年9月29日期间相应的占有使用费，具体计算标准，参照双方约定的租金标准，本院确定占用使用费为72000元每年。经计算，2015年1月1日至2015年9月29日期间的占有使用费为53654.79元（72000元÷365天*272天）。一审按三倍标准计算占用期间的租金，处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，湘潭市奥峰建材有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初980号民事判决第二项；二、变更湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初980号民事判决第一项为：湘潭市奥峰建材有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭电厂综合利用工厂租金12000元、租赁场地占有使用费53654.79元，合计65654.79元；三、驳回湘潭电厂综合利用工厂的其他诉讼请求。一审案件受理费4630元，减半收取2315元，湘潭市奥峰建材有限公司负担815元，湘潭电厂综合利用工厂负担1500元；二审案件受理费4630元，湘潭市奥峰建材有限公司负担1630元，湘潭电厂综合利用工厂负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  曾波毅代理审判员  张成东二〇一七年十二月二十一日代理书记员  陈 石附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期间届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……