江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1110号
上诉人（原审被告）：郭玉荣，男，1967年6月29日出生，汉族，住江西省遂川县。
委托诉讼代理人：肖乐生，江西金秋实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗思灵，男，1979年11月20日生，汉族，住江西省遂川县。
被上诉人（原审被告）：唐春霞（罗思灵之妻），女，1979年4月1日生，汉族，住江西省遂川县。
上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：丁科文，江西映山红律师事务所律师。
原审第三人：遂川县母米粥餐饮有限公司，住所地江西省遂川县慈云南路东侧3号综合楼二层，统一社会信用代码91360827MA35H4JG2X。
法定代表人：宋和清，该公司经理。
原审第三人：遂川县城市建设投资开发有限公司，住所地江西省遂川县龙泉商贸城二区54号。
法定代表人：袁桂生，该公司经理。
委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。
上诉人郭玉荣因与被上诉人罗思灵和唐春霞、原审第三人遂川县母米粥餐饮有限公司（以下简称母米粥餐饮公司）、遂川县城市建设投资开发有限公司（以下简称遂川县城投公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人郭玉荣上诉请求：1.依法撤销原审判决，并改判驳回罗思灵和唐春霞的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由罗思灵和唐春霞承担。事实与理由：1.《慈云南路3号楼二层租赁协议》第四条约定，承租人应提前一个月交清该租赁年度的租金，罗思灵和唐春霞起诉时亦称承租人郭玉荣应提前一个月交清该租赁年度的租金，同时母米粥餐饮公司和遂川县城投公司均认可提前一个月缴纳下一年度的租金，故郭玉荣应于2016年12月31日前支付2017年度的租金，一审法院认定郭玉荣应于2016年12月1日前支付2017年度的房屋租金属认定事实错误；2.因罗思灵和唐春霞拒收租金，郭玉荣于2017年1月9日将2016年度的租金支付给了遂川县城投公司，同日向遂川县公证处提存租赁合同约定的2017年度的租金，因公证处无提存账户而未能提存，故郭玉荣有实际履行支付租金的义务，未能支付租金系罗思灵和唐春霞拒收，郭玉荣不存在违约行为，一审法院认定郭玉荣违约属认定事实错误；3.因双方对合同约定的“应提前一个月交清该租赁年度的租金”理解有分歧，即使按罗思灵和唐春霞的理解，其取得单方解除合同的权利应当是在2017年1月30日后，即使郭玉荣未能在2016年12月31日前付款，2017年1月1日至30日，罗思灵和唐春霞尚不能解除合同，根据法律规定，一方解除合同应当通知对方，罗思灵和唐春霞于2017年1月16日起诉要求解除租赁合同，约定解除合同的条件尚不成就，起诉不发生通知的效力；4.罗思灵和唐春霞受让涉案房屋后，因要求涨租金未果，明确告知郭玉荣其于2017年起不再将涉案房屋租赁给郭玉荣，罗思灵和唐春霞已明确表示不履行合同，包括不受领郭玉荣给付的房屋租金，郭玉荣于2017年1月9日向江西省遂川县公证处申请办理租金提存，以履行支付2017年全年租金的义务，该履行时间在罗思灵和唐春霞取得解除权之前，系有效履行，发生了阻碍解除权生效的效力；5.在履行期限届满前，郭玉荣没有任何行为表明其不履行合同主要义务，亦未迟延履行合同义务，且罗思灵和唐春霞未催告郭玉荣支付租金，而郭玉荣未向罗思灵和唐春霞支付租金的原因系其二人拒绝受领，根据合同法第九十四条的规定，罗思灵和唐春霞亦不具有解除权。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回罗思灵和唐春霞的诉讼请求。
被上诉人罗思灵和唐春霞答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回郭玉荣的上诉请求，理由如下：1.根据《慈云南路3号楼二层租赁协议》的约定，房屋的租赁期间为2013年1月1日至2025年12月31日，承租方应当提前一个月交清该租赁年度的租金，遂川县城投公司在一审法院调查时明确答复承租方在2016年12月31日前应当向出租人支付2017年度租金，郭玉荣已严重违反关于租金支付的约定；2.郭玉荣从2013年1月至2017年仅支付了4年的租金，且每次支付租金均严重超期，2013年度的租金于2012年12月21日交纳，2014年度的租金于2014年9月15日交纳，2015年度的租金于2016年1月6日交纳，2016年度的租金于2017年1月9日交纳，2017的年度的租金至今未交，根据合同约定，罗思灵和唐春霞有权解除合同；3.郭玉荣多次违反租赁协议的约定规定擅自将涉案房屋转租给他人经营餐馆，罗思灵和唐春霞有权单方解除合同。
原审第三人遂川县城投公司述称：1.遂川县城投公司在罗思灵和唐春霞购买涉案房屋时，已告知二人涉案房屋已租赁给郭玉荣的事实，之后遂川县城投公司也一直在协调双方的关系，但没有协调好，遂川县城投公司没有任何过错；2.租赁合同第四条应理解为2017年的租金应当在2016年12月31日前支付，从郭玉荣实际交付租金的时间上来看，郭玉荣已经对交付租金时间作了变更。
原审第三人母米粥餐饮公司未予陈述。
罗思灵、唐春霞向一审法院起诉请求：1.请求依法解除2012年7月31日郭玉荣与遂川县城投公司签订的《慈云南路3号楼二层租赁协议》，并由郭玉荣将遂川县慈云南路东侧3号综合楼二层交还给罗思灵和唐春霞；2.判令郭玉荣向罗思灵和唐春霞支付违约金20万元，并支付2016年1月1日起至郭玉荣实际交付房屋之日起的租金，租金暂计10万元。
一审法院认定的事实：遂川县城投公司系事业单位，具有独立的法人资格。遂川城投房地产开发有限公司（以下简称房地产开发公司）系遂川县城投公司的下设机构。2012年7月31日，遂川县城投公司和房地产开发公司与郭玉荣签订了《慈云南路3号楼二层租赁协议》。该协议约定：1.甲方（遂川县城投公司）将遂川县慈云南路南侧3号综合楼二层（含第一层西侧45号房屋61.53平方米、第一层东侧58号房屋35.53平方米、第二层房屋1531.94平方米），面积为1629平方米出租给乙方（郭玉荣）；2.乙方向甲方承诺租赁房屋作为乙方经营餐馆茶楼使用，乙方保证在租赁期内，未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自转让给他人经营和改变上述约定的使用用途；3.甲、乙双方约定租期为十三年，房屋交付期为合同订立之日，房屋租赁期限自2013年1月1日至2025年12月31日止；4.乙方在签订本合同时，向甲方缴纳保证金1万元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收房屋合格、水电等费用付清后，甲方退回上述保证金给乙方，甲乙双方约定该房屋年租金前五年为10万元，第六年开始租金按每年递增5%。乙方应提前一个月交清该租赁年度的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之五支付违约金，超过三十天未交纳租金或未足额交纳租金则甲方有权单方面解除合同；5.甲乙双方同意违反合同一方，应向另一方按年租金的2倍支付违约金。2012年12月21日，郭玉荣向遂川县城投公司交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的租金。2014年9月15日交纳了2014年全年租金，2016年1月6日交纳了2015年全年租金，2017年1月9日交纳了2016年全年租金。另郭玉荣还向遂川县城投公司交纳了保证金1万元。郭玉荣租赁该房屋后一直在经营茶楼和餐馆。
2016年7月18日，罗思灵与房地产开发公司签订了《房屋买卖合同》，约定：1.甲方（房地产开发公司）将遂川县慈云南路东侧3号楼第二层房屋（含第一层西侧45号房屋61.53平方米、第一层东侧58号房屋35.53平方米、第二层房屋1531.94平方米），建筑面积1629平方米出售给乙方（罗思灵）；2.由于该房屋已租赁给郭玉荣，乙方已完全了解房屋租赁情况，乙方自愿接受该房屋的租赁协议，并愿意承担本租赁协议约定的一切义务和责任。2016年9月14日，罗思灵已付清全部购房款，同年11月3日办理了不动产所有权登记证。
一审法院认为：遂川县城投公司与郭玉荣签订的《慈云南路3号楼二层租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。2016年7月18日罗思灵与房地产开发公司签订《房屋买卖合同》，遂川县城投公司将该租赁房出售给了罗思灵，2016年9月14日该房屋所有权发生转移，即租赁协议中约定的权利与义务亦随之转移。根据双方签订的租赁协议第四条的约定，郭玉荣应提前一个月交清该租赁年度的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之五支付违约金，超过三十天未交纳租金或未足额交纳租金，罗思灵则有权单方解除合同。郭玉荣至本案开庭之日未交清2017年全年的房屋租金，已明显违约。根据合同约定，罗思灵和唐春霞有权单方解除合同。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，或迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同，故罗思灵和唐春霞要求解除遂川城投公司与郭玉荣签订的房屋租赁协议及要求郭玉荣归还房屋的诉讼请求，予以支持。
2016年9月14日至2016年12月31日期间的房屋租金郭玉荣于2017年1月9日已交到遂川县城投公司处，罗思灵和唐春霞可到遂川县城投公司领取该期间租金。经核算，截止2017年5月31日止，郭玉荣尚欠租金41670元（10万元／年÷12个月×5个月）。对于违约金的计算，郭玉荣延期支付2017年1月1日至2017年5月31日的租金为41670元，逾期利息应从2017年1月1日起至2017年5月31日按月息2%计算为4170元。罗思灵和唐春霞诉请要求郭玉荣支付违约金20万元，已明显超过法律规定，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除遂川县城市建设投资开发有限公司与被告郭玉荣签订的《慈云南路3号楼二层租赁协议》，被告郭玉荣应在本判决书生效之日起十日内将位于遂川县慈云南路东侧3号综合楼二层（含第一层西侧45号房屋61.53平方米、第一层东侧58号房屋35.53平方米、第二层房屋1531.94平方米），面积为1629平方米（房屋所有权证号为：（2016）遂川县不动产权证第0001609号、0001607号、0001611号）归还给原告罗思灵、唐春霞；二、被告郭玉荣应在本判决书生效之日起十日内向原告罗思灵、唐春霞支付2017年5月31日之前所欠房屋租金41670元及违约金4170元，两项共计45840元。并从2017年6月1日始按年租金10万元∕年，月利率2%支付违约金至被告搬离该租赁房屋止；三、驳回原告罗思灵、唐春霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告负担4913元，被告负担887元。原告已预交，被告郭玉荣负担部分限其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.罗思灵和唐春霞对郭玉荣提交的遂川县公证处于2017年1月10日出具的《不予受理通知单》的真实性、合法性和关联性均有异议，郭玉荣于2017年1月9日已经转了10万元租金给遂川县城投公司；遂川县城投公司对该证据不持异议，其已于2016年年底告知郭玉荣将2017年的租金支付给罗思灵和唐春霞。本院认为，遂川县公证处对其出具的《不予受理通知单》加盖了公章，罗思灵和唐春霞未提供证据证实该公章系虚假的，遂川县城投公司对该证据不持异议，且认可其已通知郭玉荣将2017年度的租金交纳给罗思灵和唐春霞，故郭玉荣去遂川县公证处办理租金提存具有合理性，对该证据依法予以采信。2.罗思灵和唐春霞对郭玉荣提交的10份邮政储蓄银行汇款收据的真实性不持异议，但认为该证据不能证实罗思灵和唐春霞拒绝受领租金；遂川县城投公司对该组证据不持异议。本院认为，罗思灵和唐春霞对该组证据的真实性不持异议，该组证据足以证实郭玉荣已交纳2017年年度租金10万元，故对该组证据依法予以采信。
本院经二审审理查明：罗思灵与房地产开发公司签订了《房屋买卖合同》第五条第3点约定：“由于该房屋已租赁给郭玉荣（见附件），签订本合同时乙方已完全了解房屋租赁情况，乙方自愿接受该房屋的租赁协议，并愿意承担本租赁协议约定的一切义务和责任，享有本租赁协议约定的权利，乙方付清全部房屋价款第二天起，甲方将房屋移交给乙方，该房屋的租金由乙方收取，租赁期满后，该房屋由乙方自行处置。”
郭玉荣于2017年1月9日向遂川县公证处申请办理2017年度租金提存公证。遂川县公证处于2017年1月10日向郭玉荣出具不予受理通知单，告知郭玉荣因其申办的提存公证超期不能达到债之标的消灭的法律效力，以及遂川县公证处没有独立账号，提存款无账号存入，故在没有独立账号之前，不予受理提存公证事项。
2017年7月21日，郭玉荣通过中国邮政储蓄银行股份有限公司遂川县商贸城营业所，按罗思灵的住址向其汇入2017年度租金10万元。
另查明：在二审期间，郭玉荣、罗思灵和唐春霞及遂川县城投公司均认可郭玉荣应于2016年12月31日前付清2017年度的租金。母米粥餐饮公司于2016年1月1日开始在涉案房屋内经营，遂川县城投公司对该事实知情。
本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于郭玉荣是否将涉案房屋转租给他人经营及罗思灵和唐春霞能否以此为由主张解除合同的问题。遂川县城投公司与郭玉荣签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。2016年7月18日，遂川县城投公司的下设机构房地产开发公司与罗思灵签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给罗思灵，并告知罗思灵涉案房屋已出租，并将遂川县城投公司与郭玉荣签订的租赁协议作为房屋买卖合同的附件，罗思灵自愿接受该房屋的租赁协议并承担租赁协议约定的一切义务和责任。根据《房屋买卖合同》的约定，涉案房屋的所有权于2016年9月15日发生了转移，2016年9月14日之后的房屋租金由罗思灵收取。罗思灵答辩称郭玉荣擅自将涉案房屋转租给母米粥餐饮公司经营，按租赁协议约定其有权主张解除合同。本院认为，母米粥餐饮公司于2016年1月1日开始在涉案房屋经营，遂川县城投公司当时即对该事实知情，其并未在六个月内以郭玉荣未经其同意转租为由主张按双方签订的合同约定解除合同，而且在六个月后将涉案房屋出售给罗思灵时也未提出郭玉荣存在转租的行为。郭玉荣和母米粥餐饮公司均不认可双方系转租关系，罗思灵和唐春霞亦未提供确凿的证据证实郭玉荣存在转租行为。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即使郭玉荣确实将涉案房屋转租给母米粥餐饮公司经营，罗思灵在转租行为发生六个月后才因购买涉案房屋而承继涉案租赁协议的权利和义务，其要求解除合同的该辩称意见，没有事实和法律依据，依法不予采纳。
关于郭玉荣逾期支付租金的行为能否导致涉案租赁协议解除的问题。涉案租赁协议约定，承租方应提前一个月交清该租赁年度的租金，超过三十天未交纳租金或未足额交纳租金的，出租方有权单方解除合同。郭玉荣在签订租赁协议后仅按约定交纳了2013年度的租金，2014年至2016年度的租金均逾期交纳，最长逾期了1年多，但当时的出租方遂川县城投公司未以此为由主张解除合同。房地产开发公司在与罗思灵签订《房屋买卖合同》时已明确约定，罗思灵在付清全部房屋价款第二天起收取涉案房屋的租金。由此可见，罗思灵知晓郭玉荣未缴纳2016年度的租金，其未提供证据证实其在受让涉案房屋后通知郭玉荣未按合同约定支付租金则解除合同，故罗思灵和唐春霞以郭玉荣未按约定交纳2016年度的租金为由主张解除租赁协议的辩称意见，没有事实和法律依据，依法不予采纳。郭玉荣于2017年1月9日将2016年度的租金支付给了遂川县城投公司，在遂川县城投公司不收取2017年度租金的情形下，向遂川县公证处申请办理租金提存公证，在遂川县公证处不予受理其租金提存公证后，又于2017年7月21日通过中国邮政储蓄银行股份有限公司遂川县商贸城营业所向罗思灵汇入2017年度租金10万元。综上所述，郭玉荣向遂川县公证处申请办理租金提存之日应视为其履行支付租金义务之日，故其于2017年1月9日履行了支付2017年度租金的义务。根据涉案租赁协议约定，郭玉荣超过30天未交纳租金或未足额交纳租金，罗思灵有权单方解除合同，因郭玉荣逾期交纳2017年度租金并未超过30天，罗思灵无权单方解除涉案租赁协议。因此，罗思灵和唐春霞不能以郭玉荣逾期交纳租金为由主张解除合同，郭玉荣的该上诉理由有理有据，依法予以支持。
关于郭玉荣应否向罗思灵和唐春霞承担逾期支付租金的违约责任及违约金金额如何确定的问题。郭玉荣应按合同约定于2016年12月31日前支付2017年度的租金，但其于2017年1月9日才履行支付2017年度租金的义务，理应支付2017年1月1日至2017年1月9日的违约金。根据涉案租赁协议的约定，逾期支付租金，每逾期一日应按月租金的千分之五支付违约金，故郭玉荣应向罗思灵和唐春霞支付逾期支付租金的违约金375元（10万元/年÷12个月×5‰×9天）。
综上，原审法院认定事实清楚，但认定涉案租赁协议应当解除不妥，且郭玉荣在一审判决后实际向罗思灵和唐春霞支付了2017年的租金10万元，故对原审判决应当予以纠正。据此，依照第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初128号民事判决第一项、第三项；
二、变更江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初128号民事判决第二项为：上诉人郭玉荣应在收到本判决书之日起十日内向被上诉人罗思灵和唐春霞支付逾期支付租金的违约金375元；
三、驳回被上诉人罗思灵、唐春霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，二审案件受理费4750元，合计10550元，上诉人郭玉荣负担1550元，被上诉人罗思灵和唐春霞负担9000元。
本判决为终审判决。
审判长 肖永兰
审判员 胡 婧
审判员 李国红
二〇一七年八月九日
书记员 郭 琴