福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初480号原告：凌金仙，男，1969年5月12日出生，汉族，住福建省仙游县，委托诉讼代理人：赖春茗，厦门市杏南法律服务所法律工作者。被告：郑丽珠，女，1976年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，第三人：凌国强，男，1977年7月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，委托诉讼代理人：胡晓勤，福建君州律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凌云，福建君州律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨东路309号宏泰工业园6号综合楼（宏泰中心），统一社会信用代码91350200737872460X。主要负责人：周启正，该分行行长。委托诉讼代理人：赵媛，福建东方格致律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡慧红，福建东方格致律师事务所律师。原告凌金仙与被告郑丽珠、第三人凌国强、招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称招行厦门分行）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凌金仙及其委托诉讼代理人赖春茗，第三人凌国强的委托诉讼代理人胡晓琴，第三人招行厦门分行的委托诉讼代理人赵媛、蔡慧红到庭参加诉讼。被告郑丽珠经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。凌金仙向本院提出诉讼请求：1、判决解除对位于厦门市湖里区吕岭路187号之一401室（以下简称案涉房产）的查封、冻结措施；2、判决确认凌国强将其对案涉房产拥有的50%产权份额转让给凌金仙于2014年4月11日与凌金仙签订的《房屋买卖预约合同》合法有效；3、判决凌金仙对案涉房产拥有100%的产权份额。事实和理由：2010年11月左右，凌金仙与凌国强口头约定，以凌国强的名义由双方共同各出资50%购买案涉房产，购买时案涉房产总价值计1100000元，首付款为700000元，双方各支付350000元，并以凌国强的名义向银行按揭贷款400000元。为此，凌金仙于2010年11月6日将购房首付款中的250000元支付给了凌国强，凌国强出具收条给凌金仙。2011年1月11日凌金仙又将首付款20000元通过以支取现金存款的方式支付给了凌国强，余款80000元凌金仙在2011年1月19日前用生意上所收的现金陆续支付给了凌国强，首付款合计350000元。凌国强于2011年1月19日向凌金仙出具一张《购房证明》，证实案涉房产系凌金仙与凌国强各占有50%的份额。案涉房屋交房后，该房由凌国强对外出租，所收租金由凌国强负责偿还银行按揭，不足时凌金仙会将现金交付给凌国强用以交付银行按揭。2012年12月份左右，凌国强因需资金周转把其名下50%的份额转让给凌金仙，凌金仙陆续将购房款支付给凌国强。2013年4月11日，凌国强与凌金仙签订了正式的《房屋买卖预约合同》，约定凌国强将其占有的50%份额的房产转让给凌金仙，房产公证总价为1000000元。同时凌国强及其妻子杨英明在协议中确认案涉房产系以凌国强的名义购买，双方为防日后发生争议，双方还对《房屋买卖预约合同》进行了公证；此后，凌国强将案涉房产交付给凌金仙，凌金仙也按约定将剩余的购房款陆续支付给了凌国强，案涉房产的物业水电费用也由凌金仙缴纳，凌金仙同时将案涉房产出租给了第三人秦明，期限为2013年6月1日至2014年6月1日。租赁合同期限届满后，凌金仙收回了房屋，并开始进行装修，添置各类家具，并于2014年7月全家搬进案涉房产居住至今。2013年6月18日，在（2013）海民初字第1863号诉凌国强民间借贷一案审理中，厦门市海沧区人民法院（以下简称海沧法院）依郑丽珠的申请查封了案涉房产。综上所述，凌金仙认为：凌金仙与凌国强共同出资购房的约定发生在2010年11月，凌金仙的物权形成时间远远早于查封案涉房产的郑丽珠债权形成时间，且凌国强实际上在2012年就将案涉房产转让给凌金仙，凌金仙也将购房款陆续支付凌国强，双方只是在2013年4月11日补办书面的《房屋预约买卖合同》。凌金仙与凌国强共同购买案涉房产时凌金仙已经按照约定履行了支付首付款的责任，在凌金仙付清了50%的首付款后，凌国强出具了《证明》确认被查封房产凌金仙占有50%的所有权，该行为的发生在郑丽珠申请海沧法院查封案涉房产之前。3，凌金仙购买了凌国强的份额，凌金仙也付清了应付部分的购房款给凌国强，为此，案涉房产的全部份额应当归凌金仙所有，案涉房产双方虽约定到2020年前不得办理解押和过户未办理过户，是基于案涉房产尚有购房抵押贷款未还清，凌金仙是在履行合同的约定，凌金仙对此没有过错。凌金仙在房屋买卖中付清了全部购房款，案涉房产实际交付给了凌金仙，凌金仙也进行了装修、装饰并居住至今，同时，凌金仙对凌国强对外是否存在欠款并不知情，根本不存在合意转移财产的意图，凌金仙购买讼争房产完全是出于善意，且符合善意取得的法律构成要件，凌金仙主张案涉房产全部的所有权具有事实和法律依据，因此，案涉房产所有权实际上系归凌金仙所有。郑丽珠未作答辩。凌国强述称，1、凌国强确认与凌金仙之间于2013年4月11日签订《房屋买卖预约合同》。2、凌国强确实已经将案涉房产出售给凌金仙，并且案涉房产于2013年3月至4月间交由凌金仙实际控制。招行厦门分行述称，一、凌金仙请求解除对案涉房产的查封、冻结措施无事实和法律依据。（一）凌金仙与凌国强签订的《房屋买卖预约合同》、《房产买卖居间协议》均系无效合同，凌金仙与凌国强之间不存在真实合法有效的房屋买卖关系。凌金仙陈述的房屋交易金额、交易方式与凌国强签订的《房屋买卖预约合同》、《房产买卖居间协议》之间均相互矛盾，招行厦门分行有理由怀疑凌金仙与凌国强签订的《房屋买卖预约合同》、《房产买卖居间协议》都是不真实的，凌金仙与凌国强之间涉嫌恶意串通，其目的在于损害债权人的利益。（1）《公证书》中的《房屋买卖预约合同》与《房产买卖居间协议》之间的约定不一致，存在矛盾。（2）凌金仙陈述的购房方式、付款方式等与凌国强签订的《房屋买卖预约合同》、《房产买卖居间协议》不符，且与抵押登记的事实不符。（二）凌金仙未在查封之前合法占有涉案标的。据凌金仙陈述，其未在海沧法院查封之前占有该不动产，更遑论是否是合法占有。（三）从凌金仙与凌国强双方自愿在《房屋买卖预约合同》中约定“在2020年11月20日前不得提前解押，不得办理产权过户手续”，可知凌金仙未办理过户登记系凌金仙自身意思表示，凌金仙在明知房产有抵押的情况下仍与凌国强签订该条款，显然是恶意损害第三人抵押权人的利益，合同无效。综上，凌金仙的主张无法排除法院的执行行为，应予以驳回。二、凌金仙的第二、三项诉讼请求，不属于本案审理范围。本案案由是案外人执行异议之诉纠纷，法院仅对异议是否成立、执行行为是否撤销、变更进行处理，凌金仙所提诉求不属于本案受理范围。三、凌金仙与凌国强之间不存在真实合法有效的房屋买卖关系，且凌金仙未办理案涉房产产权变更登记手续，不享有案涉房产的所有权。请求驳回凌金仙的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、案涉房产自2010年11月12日即登记在凌国强名下。2013年4月23日，招行厦门分行与凌国强签订《个人授信与担保协议》，约定招行厦门分行向凌国强提供总额为1000000元的可循环授信额度，授信期限120个月，自2013年4月23日起至2023年4月23日止。凌国强以其所有的案涉房产作为抵押，若凌国强未按授信协议或各具体合同的约定按时足额偿还贷款本息的，视为发生违约事件，招行厦门分行有权宣布授信协议项下债权提前到期，并可以停止发放贷款、提前收回贷款本息和相关费用，并有权请求人民法院拍卖、变卖抵押物以抵偿债务。协议尚约定了其他条款。同日，招行厦门分行与凌国强签订了《个人贷款周转易协议书》，约定招行厦门分行在授信额度内给予凌国强总额1000000元的周转易限额，贷款期限为12个月。协议尚约定了其他条款。2013年5月3日，凌国强与招行厦门分行办理了案涉房产的抵押登记，招行厦门分行为抵押权人。2013年5月19日，招行厦门分行向凌国强发放贷款1000000元。截止2014年6月4日，凌国强尚欠招行厦门分行借款本金1000000元及相应利息。而后，招行厦门分行诉至福建省厦门市思明区人民法院，请求判令：1、解除招行厦门分行与凌国强签订《个人授信与担保协议》；2、凌国强、杨英明立即偿还贷款本金1000000元，并按合同约定的标准支付利息、罚息、复息；3、凌国强、杨英明支付招行厦门分行律师费74724元；4、招行厦门分行有权依法折价或变卖凌国强、杨英明用于抵押的案涉房产，并对所得款项享有优先受偿权；…。在该案审理期间，厦门市思明区人民法院作出（2014）思民保字第611号《民事裁定书》，裁定查封、冻结凌国强、杨英明存款1092829.8元或等值财产。2014年12月17日，厦门市思明区人民法院作出（2014）思民初字第9289号《民事判决书》，判决：1、解除招行厦门分行与被告凌国强签订的编号131552592084030859《个人授信与担保协议》；2、凌国强、杨英明应于本判决生效之日起十日内共同偿还招行厦门分行贷款本金1000000元，并支付利息、罚息、复息…；3、若凌国强、杨英明未履行上述债务，招行厦门分行有权以凌国强所有的案涉房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。上述判决于2015年4月10日发生法律效力。2015年4月20日，招行厦门分行向厦门市思明区人民法院申请执行，要求强制执行被执行人凌国强、杨英明：1、共同偿还借款本金1000000元及利息、罚息、复利；2、支付律师费74724元、财产保全费5000元，公告费260元；3、支付迟延履行期间的加倍部分债务利息。二、2010年11月6日，凌金仙通过银行转账支付凌国强140000元。同日，凌国强出具《收条》交由凌金仙收执，载明收到凌金仙250000元。2011年元月11日，凌金仙往凌国强账户存入20000元。同日，凌国强与凌金仙签订《购房证明》一份，上载：“兹证明厦门市湖里区吕岭路187号之一401室房产凌国强身份证号码：，凌金仙身份证号码35322119690512561X均由有此房产共有份额50%”。2012年12月17日，杨英明出具《收条》交由凌金仙收执，上载：“收到凌金仙借款150000元，分两批借入：2012年16日入账伍万元整（50000元）及2012年17日入账拾万元整”。2013年3月8日，凌金仙（乙方）与凌国强（甲方）、杨英明（甲方）就买卖案涉房产签订了《房屋买卖居间协议书》一份，约定甲方同意将案涉房产出售给乙方。协议书第二条约定案涉房产成交价为1500000元，乙方应于协议签订当日支付定金450000元。协议第五条：“甲方应于2013年3月8日前办理提前还贷并办理解除抵押登记手续。若解押款由乙方提供，甲方应当将产权证原件交由（丙方、乙方）保管，以便办理交易过户手续之使用。”2013年4月11日，凌金仙（乙方）与凌国强（甲方）、杨英明（甲方）就买卖案涉房产签订了《房屋买卖预约合同》，并就该合同进行了公证。合同第二条约定“双方约定上述房屋的成交总价人民币壹佰万元整转让给乙方，该成交价为不变数，无论日后该地段同类房产市场价格如何变化，甲乙双方不得提出异议。双方签订本合同当日，乙方向甲方支付全部购房款计人民币壹佰万元整。”合同第三条：“房屋相关凭证的保管:为确保交易的安全进行，本合同签订后，甲方应将上述房产的相关凭证交付乙方保管。”合同第四条：“房屋交接：1、房屋应在签订本合同后该房屋全部权益属于乙方……。3、买方在2020年11月20日前不得提前解押，不得办理产权过户手续。”第九条：“补充协议：1、关于第三点“房屋相关凭证的保管”所指相关凭证包括贷款合同、抵押合同原件及与房屋相关的其他文件资料”。该合同还就买卖案涉房产的其他事宜进行了约定。2014年7月22日，凌国强出具《收条》交由凌金仙收执，载明收到按揭还款每月2400元（7月-10月）7200元。另，凌国强出具另一份《收条》，载明收到按揭款7200元。2014年7月，凌金仙搬入案涉房产居住。2015年6月8日，厦门柏煜物业服务有限公司出具一份《证明》上载，“涉案房产自2014年7月份至今一直由凌金仙先生（身份证号：）居住、使用。”三、（2013）海民初字第1863号郑丽珠与凌国强民间借贷纠纷一案，本院于2013年6月18日依郑丽珠申请查封案涉房产。2014年1月3日，郑丽珠向本院申请执行，案号（2014）海执行字第71号，请求强制执行凌国强借款372000元及逾期违约金、迟延履行金。凌金仙向本院提出书面执行异议，要求解除对案涉房产的查封。2015年12月8日，本院作出（2015）海执异字第9号《执行裁定书》，裁定驳回凌金仙的异议。该裁定书于2016年1月12日送达凌金仙，凌金仙于2016年1月26日诉至本院，请求如上所请。四、本案在审理过程中，凌金仙申请对《购房证明》及标注日期为2010年11月6日的《收条》一张的形成时间进行鉴定。鉴定意见：《购房证明》及落款日期为2010年11月6日的《收条》中手写笔迹的形成时间与落款日期为2011年3月2日的《福建省厦门市思明区人民法院举证通知书》中手写笔迹的形成时间未检出存在明显差异，无法判断其形成先后顺序。上述查明事实有凌金仙提供的《购房证明》一份、《厦门市土地房屋权证》一份、公证书一份、《房屋买卖预约合同》一份、《房屋买卖居间协议书》一份、收条四份、存款业务回单一份、转账凭证一份、《房屋租赁合同书》一份、《绿卡通交易明细》一份、《证明》二份、物业管理费发票、收款收据、装修送货单、订货单、《裁定书》一份，招行厦门分行提供《个人授信及担保协议》一份、《厦门市土地房屋他项权证》一份、《厦门市土地房屋权证》一份、《民事判决书》一份、《法律文书生效通知书》一份、《执行申请书》一份、《受理执行案件通知书》一份以及当事人的陈述、法庭记录予以证实，足以认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。凌国强作为被执行人，不反对凌金仙异议的，依法可以列为第三人。案涉房产登记在被执行人凌国强名下，是各方都无异议的事实。凌金仙与凌国强于2013年4月11日签订的《房屋买卖预约合同》与《房产买卖居间协议》均系凌金仙与凌国强的真实意思表示，其内容不违反国家法律强制性规定，应为有效。但《房屋买卖预约合同》并没有明确约定系凌国强将案涉房产的50%出卖于凌金仙，其中的房款总价、付款方式也未标明是买卖50%的产权。因此，凌金仙请求确认《房屋买卖预约合同》有效，本院予以支持，其余本院不予支持。招行厦门分行主张《房屋买卖预约合同》为无效合同，本院不予支持。凌金仙与凌国强签订的上述两份《房屋买卖预约合同》与《房产买卖居间协议》均为有效合同。上述两份合同或协议在案涉房产成交价格及付款方式也不一致。《房屋买卖预约合同》有经过公证，经过公证的文书效力高于未经公证的文书。因此，关于案涉房产的总价及支付方式应以《房屋买卖预约合同》。依据《房屋买卖预约合同》，凌国强是案涉房产的出卖人，凌金仙是案涉房产的买受人。凌金仙作为案涉房产的买受人，其合同义务为支付合同约定的房款，其合同权利为付完房款后要求出卖人交付案涉房产并办理产权过户手续。凌金仙并没有提供相应的证据证实其有依照合同的约定于签订之日支付1000000元。凌金仙所有支付的款项中，明确记载为支付房款只有凌国强于2014年7月22日出具的《收条》及另一份按揭款收条合计14400元，其余自2010年11月6日至2012年12月17日付款的所有款项均未明确为支付房款，其中2012年12月17日的150000元更明确为借款。凌金仙主张其已依照合同约定支付全部房款，证据不足，本院不予认定。其次，关于案涉房产交付问题。凌国强于2013年4月将案涉房屋抵押给招行厦门分行，2013年5月3日双方到房屋权属登记部门办理抵押登记。自2013年5月3日起，招行厦门分行即是案涉房产的抵押权人。未经抵押权人同意，不得转移抵押财产。凌金仙在案涉房产的抵押期间，未经抵押权人同意占有案涉房产并使用，该占用案涉房产的行为并没有形成合法的物权转移交付的效力。综上，无论从价款的支付或物权的转移，凌金仙都无法证明其符合拥有100%所有权的两个前提。因此，凌金仙请求确认其拥有案涉房产100%的产权份额，证据不足，本院不予支持。关于请求解除案涉房屋的查封措施问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。要排除执行，必须符合上述四项条件。而凌金仙即作为案涉房产的买受人，已签订合法有效的书面买卖合同，符合第一个要件。凌金仙未能支付全部房款1500000元，在法院查封后入住案涉房产，不符合该规定的第二、第三要件。凌金仙与凌国强签订的《房屋买卖预约合同》约定“买方在2020年11月20日前不得提前解押，不得办理产权过户手续”，因此，未办理过户登记也是凌金仙在签订《房屋买卖预约合同》当时的意思表示，属于其自身原因。也不符合该规定的第四个要件。因此，凌金仙请求解除对案涉房产的查封、冻结措施，不符合法律规定，本院不予支持。招行厦门分行认为凌金仙的第二、三项诉讼请求，不属于本案审理范围。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”规定，凌金仙的第二、三项诉讼请求，属于确认其权利的诉讼请求，本院依法一并处理，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：一、凌金仙与凌国强于2013年4月11日签订的《房屋买卖预约合同》有效；二、驳回凌金仙的其余诉讼请求。本案受理费100元，由凌金仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  黄建和人民陪审员  黄耀庭人民陪审员  刘春霞二〇一七年三月十四日代书 记员  陈丹雯附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第1页共13页