北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第25249号
原告（反诉被告）国家奥林匹克体育中心，住所地北京市朝阳区安定路*号。
法定代表人褚波，主任。
委托代理人杨黎明，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人刘麟，北京市炜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司，住所地北京市朝阳区安定路1号3－5号楼（国家奥林匹克体育中心英东游泳馆内D区1003号－1017号及E区1001号）。
法定代表人吴彬成,总经理。
委托代理人王戬，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人潘凤娥，北京市尚公律师事务所律师。
原告（反诉被告）国家奥林匹克体育中心（以下简称奥林匹克中心）与被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司（以下简称一号会馆公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。奥林匹克中心委托代理人杨黎明、刘麟及一号会馆公司委托代理人王戬、潘凤娥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
奥林匹克中心诉称：2008年3月19日，我中心与北京中力奥克投资管理有限公司（以下简称中力奥克公司）签订了《合作经营合同》（涉及原告房屋面积4500平米）、《房屋租赁合同》（涉及原告房屋面积3000平米），上述合同就中力奥克公司使用我中心场地开展经营活动以及双方权利义务等事宜均进行了约定。2008年12月2日，我公司与中力奥克公司及一号会馆公司签署了《合作经营合同主体变更协议书》，三方一致认可将2008年3月9日所签署的《合作经营合同》及《房屋租赁合同》中原属中力奥克公司所享有的合同权利和应担义务全部转移至一号会馆公司名下，由一号会馆公司继续履行相关合同义务。（注：2010年6月1日，一号会馆公司名称由原北京中力国际商务酒店管理有限公司变更为现名称）。2010年8月6日，因原《合作经营合同》未能得到切实履行，经双方协商，我中心与一号会馆公司签署《补充协议》，针对2008年3月19日签署的原《合作经营合同》进行变更，双方同意对原合同中约定的合作方式和收益分配方式进行调整，即将双方的合作模式由合作经营变更为租赁方式，双方的合作经营合同关系相应变更为租赁合同关系，一号会馆公司按《补充协议》的约定按时支付租金．除原《合作经营合同》中涉及的房屋使用面积4500平米外，在《补充协议》中还增加了租赁面积，涉及公共区域使用面积1950平米和土地面积2110平米；合计租赁面积为：8560平米。《补充协议》签署后，一号会馆公司到期未能依约支付各期租金及能源费，在我公司多次敦促催缴的情况下，仍以各种理由推脱并拒绝支付相应费用。另外，在签订《补充协议》之前，双方就合作经营期间我中心应得的相关费用一致确认为500万元，截止目前一号会馆公司仅支付了330万元，尚欠我中心170万元未支付。一号会馆公司的上述行为已经严重违反了双方的合同约定，致使合同目的不能实现，给我中心带来了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，我中心提起诉讼，请求法院判决：1、自判决生效之日解除原、被告于2010年8月6日签订的《补充协议》；2、被告支付合作期内应付费用1700000元；3、被告支付拖欠租金，期间为2010年7月1日至2011年3月31日，2011年7月1日至实际腾退之日，其中2010年7月1日至2012年6月30日每月344925元；自2012年7月1日至实际腾退之日每月394261元；4、被告支付能源费4826681.92元；5、被告赔偿违约金9954930.67元；6、被告腾退位于国家奥林匹克体育中心英东游泳馆内租赁区域8560平米（含房屋面积4500平米、公共区域面积1950平米、土地面积2110平米）。
一号会馆公司辩称：一、奥林匹克中心以租赁合同纠纷为案由起诉，但在该单位的诉讼请求中却至少包括了三类法律关系，即租赁合同纠纷、合作合同纠纷及供用电水气热力合同纠纷。我公司认为除租金一项请求外，其他请求与本案均不属同一法律关系，对奥体中心所提出的与租赁合同无关的起诉应予以驳回；二、根据我国相关法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效是一年。奥林匹克中心并未就相关租金向我公司主张权利，因此我公司认为本案奥林匹克中心请求支付的租金中，相当一部分主张己经超过了诉讼时效，请求人民法院依法予以驳回；三、奥林匹克中心作为出租人，所提供的租赁物不符合合同约定的标准，导致我公司无法正常使用租赁物。奥林匹克中心提供的租赁场所房顶十余处部分长期严重漏水，我公司无法正常开展经营活动，在此期间我公司一直要求奥林匹克中心对屋顶漏水问题给予修复，但奥林匹克中心答复，此漏水属结构漏水，无法解决。奥林匹克中心的行为给我公司造成了巨大的经济损失，我公司有权拒绝支付租金并保留要求奥林匹克中心赔偿损失的权利；四、在租赁合同履行期间，由于奥林匹克中心停水、对外组织活动、拍摄电视节目等原因的原因，导致我公司无法正常开业，停业期间的租金应予扣除，停业期间的经济损失应由奥林匹克中心予以赔偿；五、我公司与奥林匹克中心签订租货合同后，己经投入大量资金对租赁房屋进行装修，由于奥林匹克中心的违约行为，导致一号会馆至今不能正常开展经营活动，我公司认为奥林匹克中心应当继续履行合同义务，提供符合合同求的房屋。
一号会馆公司反诉称：2008年3月19日，我公司与中力奥克公司签署了《合作经营合同》、《房屋租赁合同》。2008年12月22日，我公司、奥林匹克中心与中力奥克公司签署了《合作经营合同主体变更协议书》，将《合作经营合同》、《房屋租赁合同》中中力奥克公司的权利义务全部转移到我公司名下，我公司继续履行该合同。2010年8月6日，我公司与奥林匹克中心签署《补充协议》，对《合作经营合同》进行变更，约定自2010年7月1日起，双方的合作经营合同关系变更为租赁合同关系，我公司承租奥林匹克中心的英东游泳馆的附属用房，用于经营会馆、商业、办公。但由于奥林匹克中心提供的该租赁房屋主体结构存在严重问题，长期漏水，导致我公司至今不能正常使用该房屋，不能经营该会馆，会馆内的装饰装修大部门损坏，我公司多次要求对方进行维修，对方拒不理会，我公司为了能够正常经营，经过多次反复维修后，由于是房屋主体结构存在问题，至今仍未能维修好，导致我公司长期不能正常使用该租赁房屋，不能正常营业，给我公司造成巨大经济损失。综上我公司提起反诉，请求法院判决：奥林匹克中心赔偿我公司装修损失538万元和经营损失450万元。
奥林匹克中心针对反诉辩称：我中心认为一号会馆公司所述结构性漏水与事实不符，我中心为奥运建设场馆，场馆建设符合国家标准，至今我中心也没有收到过一号会馆公司因所谓的结构漏水导致损失的通知。一号会馆公司也认可对房屋进行了大量的装修改造，如果房屋漏水存在也是因其自身的不当装修导致，应由其自身承担。
经审理查明：一号会馆公司原名称为北京中力国际商务酒店管理有限公司。
2008年3月19日，奥林匹克中心（甲方）与中力奥克公司（乙方）签订《合作经营合同》，约定双方合作经营项目为国家奥林匹克体育中心英东游泳馆附属配套设施的开发经营，甲方提供位于馆内A、B、C、D区的附属用房4500平米，乙方开业之前一次性投资3000-4000万元，开发经营大众健康水会，乙方承担合作经营区域内自主经营管理所需水、电、气、暖、空调、消防、通讯等能源费用，按中心收费标准定期足额上交甲方，如遇中心、英东游泳馆有重大赛事或活动，乙方应无条件服从甲方安排，并不得提出任何补偿条件。
2008年12月22日，奥林匹克中心（甲方）与中力奥克公司（乙方、业务转出方）、一号会馆公司（丙方、业务转入方）签订《合作经营合同主体变更协议书》，约定，甲、乙、丙三方经过协商，同意将甲、乙双方于2008年3月19日签订的《合作经营合同》、《房屋租赁合同》之乙方变更为本协议丙方。
2010年8月6日，奥林匹克中心（甲方）与一号会馆公司（乙方）签订《补充协议》，约定，甲、乙双方同意对前述《合作经营合同》约定的合作方式和收益分配方式进行调整：即从2010年7月1日起，甲、乙双方的合作方式由合作经营方式变更为租赁方式，甲方的收益分配方式由按每天的水会消费人数收取定额的方式变更为甲方向乙方收取固定租金的方式，同时双方的合作经营合同关系变更为租赁合同关系，合同关系调整后，甲、乙双方之间的关系按租赁关系并按本补充协议的有关条款执行。原《合作经营合同》的约定与本补充协议的约定不一致，以本补充协议的约定为准。租赁房屋位于北京市朝阳区安外小关安定路1号国家奥林匹克体育中心英东游泳馆的附属用房，面积为4500平方米，甲方向乙方出租的走廊、卫生间等公共区域的使用面积为1950平方米，出租土地面积为2110平米，租赁用途为乙方经营大众健康水会、办公使用，租赁期限第一期自2008年11月1日至2016年10月31日，房屋租金自2010年7月1日至2012年6月30日，每平方米每天的租金2元，年租金3285000元，自2012年7月1日在现有租金的基础上逐年递增5%，至租金达到每平方米每天3.2元后，每5年环比递增10%，直至合同期满；公共区域租金，从2010年7月1日至2012年6月30日，每平方米每天1.2元，年租金854100元，从2012年7月1日起在现有租金的基础上逐年递增5%，至租金达到每平方米3.2元后，每5年环比递增10%，直至合同期满；土地租金：每平方米每天的租金0.5元，每年租金385075元，从2012年7月1日开始支付，租金按季收取，如乙方逾期缴纳租金，每超过一天需按当期应付租金的3%作为违约金支付给甲方。逾期15个工作日未交租金，视为乙方根本违约，本合同自行终止。甲方有权采取停电、停水、封存乙方物品、封门等合法手段维护自身权益，停止乙方的经营活动，收回乙方租用的房屋。
2011年6月17日，一号会馆公司向奥林匹克中心出具《承诺》，载“一、2010年6月30日前所应付相关费用方面……2、6月底前支付50万元人民币；3、余120万元将于2011年7月、8月、9月三个月，分期支付40万元。二、2010年7月至2010年12月31日：对一号会馆租赁区域相应的租金申请减免。2、对合同租赁区域2011年1-3月租金以内定形式进行支付，以此抵扣并部分减免……三、2010年7月1日以后能源费问题：1、2010年7月1日至12月31日能源费，由双方确定具体数额和金额后，于2011年年底前支付完毕。2、2011年1月1日至5月31日能源费见双方确认的明细单，于2011年年底前支付完毕。3、2011年6月（含）以后能源费按时交纳”。一号会馆公司据此认为双方已就2010年7月至2011年3月期间租金免除达成一致，奥林匹克中心不予认可，双方该《承诺》仅是一号会馆公司单方意思表示，并非双方合意。另，一号会馆公司认可尚欠170万元，但认为与本案属于不同法律关系。
2011年12月7日，奥林匹克中心向一号会馆公司发出催款通知，催告一号会馆公司支付2010年6月30日前相关费用170万元及2011年7至12月份房屋租金2069550元。
一号会馆公司认可未向奥林匹克中心交纳2011年7月1日至今的房屋租金，但称未支付租金系因为租赁房屋存在结构性原因导致漏水，自2009年8、9月份开始发生漏水，影响其正常经营。奥林匹克中心不予认可，提交竣工验收备案表，证明房屋不存在质量问题。经查，一号会馆公司对租赁房屋进行了装饰装修。经本院释明，一号会馆公司申请就房屋漏水原因进行工程质量鉴定，本院经审查予以准许并委托北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心对勘定漏水情况并分析具体原因，后因一号会馆公司未在指定期限内交纳鉴定费，导致该鉴定终止。一号会馆公司亦未就漏水原因提供其他证据。一号会馆公司称因房屋漏水造成其装修损失538万元，并提交《建设工程施工总承包合同》予以佐证，称因漏水及游泳馆组织活动，导致其不能正常经营发生经营损失450万元，并提交利润表及至奥林匹克中心的函予以佐证。奥林匹克中心对上述证据不予认可。另，奥林匹克中心要求一号会馆公司赔偿逾期支付租金违约金9954930.67元，一号会馆公司不同意赔偿，并提出违约金数额过高。
另查，奥林匹克中心（甲方）与一号会馆公司（乙方）还签订有《能源供应协议书》，约定供暖费用（按实际使用的建筑面积计算，对供暖单层建筑过高4米和简易房屋、工棚及冬季施工特殊用热的加倍收费），制冷费用（按实际使用的建筑面积计算），甲方有偿为乙方提供水、电、暖气、冷气、生活热水等能源，甲方依据奥体中心能源收费现行标准计量装置数字，收取乙方能源费，甲方负责指定乙方能源计量装置的安装位置，乙方不得擅自改变。如因工作确实需要改变，乙方应提出书面申请，经甲方同意后，对乙方申报的能源使用方案进行核审，并提出合理化意见，甲方每月抄取乙方使用能源的计量仪表数，并依据计量仪表数字，收取能源费。乙方在接到甲方能源收费单后5天内未向甲方交付能源费（遇节假日缴费时间顺延），甲方以书面形式催款后乙方仍没有诚意付款，甲方有权中断能源供应，因此造成的一切损失乙方自行承担。该协议书附件1约定了各项能源费的具体标准，其中水6.24元/立方米，中水2元/立方米，电1.128元/度，采暖38元/立方米，空调29元/立方米，生活热水23.7元/立方米。奥林匹克中心出具明细表称，一号会馆公司未交纳2010年7月1日至2014年6月30日期间能源费（含电、自来水、中水、生活热水、空调制冷、供暖费）共计4826681.92元，一号会馆公司认可未交纳的事实，但不认可奥林匹克中心主张的数额。经本院询问，一号会馆公司称，2010年7月之前双方需要查表对能源费核实，只现场确认不进行书面确认，确认无误后按照奥林匹克中心的通知单缴费，后因发现同一电表除了计量本公司，还计量两外两家公司，故不同意继续缴费，一号会馆公司就其所述未能提供证据，且未能就能源费数额提出具体意见。一号会馆公司还称，因租赁区域内存在公共区域和土地面积，故不同意比照房屋建筑面积标准收费，奥林匹克中心解释称，公共区域至过道等面积已经全部租赁给一号会馆公司使用，不存在实际上的共用情况，租赁区域的土地面积全部由一号会馆公司建造为房屋，根据合同约定应按照实际建筑面积收费。审理期间，本院对租赁区域进行了现场勘查，与奥林匹克中心所述无异。
另，一号会馆公司辩称，奥林匹克中心起诉部分请求超过诉讼时效，奥林匹克中心出具企业发展解决方案证明一号会馆公司在2012年8月出具过还款的计划。一号会馆公司认可该材料真实性，但称只是公司内部草案，不是最终意见，不认可诉讼时效中断。
一号会馆公司提交借款收据（共三张，分别为2009年3月6日，200万元，2009年4月28日，100万元，2010年2月9日，30万元）及转账支票存根（共三张，分别为2006年3月6日，200万元，2009年4月28日，100万元，2010年2月11日，30万元），证明与奥林匹克中心存在借款合同关系，奥林匹克中心向其借款330万元未偿还，主张以此与奥林匹克中心债权进行抵销，奥林匹克中心对200万元借款收据和存根的关联性不予认可，不同意以借款之债作为冲抵。
以上事实，有《合作经营合同》、《补充协议》、《能源供应协议书》、催款通知、《承诺》、企业发展解决方案等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：奥林匹克中心与一号会馆公司签订的《合作经营合同》、《补充协议》、《能源供应协议书》系双方真实意思表示内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，三份合同虽界定了不同性质的权利义务，但三份合同的标的均涉及租赁房屋，目的均为规定以房屋使用收益为基础的权利义务关系，在合同订立的时间上，具有连续性，后一合同以前一合同为基础，在内容上看，有关权利义务条款具有明显的牵连性和补强性，不宜分割对待。故奥林匹克中心在本案中一并主张合作费、租赁费、能源费符合合同订立履行目的，不违反法律规定，本院一并予以处理。奥林匹克中心要求一号会馆公司支付拖欠费用170万元，一号会馆公司对费用金额无异议，本院对奥林匹克中心此项请求予以支持。
本案主要争点在于奥林匹克中心是否存在提供房屋质量问题导致漏水、因游泳馆活动影响租赁区域的经营、计量及面积错误超额索取能源费的违约行为。
对于漏水问题，首先，一号会馆公司称自2009年8、9月份开始发生漏水，但根据审理查明的情况，其自2008年12月22日签订《合作经营合同主体变更协议书》后即开始使用租赁区域，从未向奥林匹克中心提及因房屋质量问题漏水要求减免租金的意见，反而在此后的2010年8月6日签订《补充协议》及2011年6月17日出具了《承诺》，其履行合同行为与庭审中抗辩意见相悖，明显与常理不符；其次，一号会馆公司对租赁区域房屋进行了大范围的装饰装修，即使存在漏水问题，亦不能通过常识判断漏水系因为房屋质量结构还是后期装修原因导致，虽经本院释明，一号会馆公司仍未能就房屋质量鉴定交纳费用，导致鉴定终止，应对漏水原因不明承担举证不能的不利后果。
对于是否因游泳馆活动影响租赁区域的经营问题。《合作经营合同》已约定，如遇中心、英东游泳馆有重大赛事或活动，乙方应无条件服从甲方安排，并不得提出任何补偿条件。现一号会馆公司以游泳馆活动影响其经营，要求减免租金的意见与合同约定不符，本院不予采纳。
关于一号会馆公司指称奥林匹克中心能源使用费计量方式及面积有误一节。首先，双方在《能源供应协议书》中明确约定，按照实际使用的建筑面积计量，根据本院现场勘验，全部租赁区域均为房屋，且未发现与案外人共用部分，故一号会馆公司所述应区分不能部分分别计费缺乏事实和合同依据；其次，一号会馆公司在2010年7月之前对计量方法无异议，其称此后发现计量设备多家共用，但未就此提供充分证据，也未能证明曾就此向奥林匹克中心提出过异议，应承担证明上的不利后果；再次，根据《能源供应协议书》，由奥林匹克中心每月抄取能源的计量仪表数，并依据计量仪表数字，收取能源费。现奥林匹克中心以就各项费用数额提供基本依据，该举证方式符合合同约定的计费方法。故奥林匹克中心要求一号会馆公司支付能源费的诉讼请求符合法律规定，具备合同依据，本院予以支持，但能源费数额应严格按照合同约定面积支付，奥林匹克中心主张的超过约定面积部分，本院不予支持。
综上，一号会馆公司以奥林匹克中心存在违约，拒绝支付租金的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳，其长期拒付全部租金构成根本违约，奥林匹克中心要求解除《补充协议》、支付拖欠租金、腾退全部租赁区域并赔偿违约金的诉讼请求均予以支持，但奥林匹克中心主张的违约金过高，本院在不高于中国人民银行同期贷款利率水平四倍内予以调整，具体数额由法院裁酌。另，奥林匹克中心已提供催款通知、企业发展解决方案证明诉讼时效中断，本院对上述证据予以确认，一号会馆公司关于奥林匹克中心诉讼请求超过时效的抗辩本院不予采纳。
对于一号会馆公司要求奥林匹克中心赔偿装修和经营损失的反诉请求，因现有证据不能证明奥林匹克中心存在违约，且一号会馆公司对于损失数额未能出具充分证据，故上述反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
此外，就一号会馆公司主张以双方之间借款之债抵销本案租赁合同之债的抗辩主张，因双方就借款本身尚存在争议，本案中不宜一并处理，一号会馆公司可另行主张债权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）国家奥林匹克体育中心与被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司于2010年8月6日签订的《补充协议》自本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）国家奥林匹克体育中心应付费用一百七十万元；
三、被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）国家奥林匹克体育中心2010年7月1日至2011年3月31日及2011年7月1日至实际腾退之日期间租金，其中2010年7月1日至2011年3月31日及2011年7月1日至2012年6月30日租金标准每月三十四万四千九百二十五元；2012年7月1日至实际腾退之日租金标准每月三十九万四千二百六十一元；
四、被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）国家奥林匹克体育中心能源费四百五十四万九千五百三十五元三角九分；
五、被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）国家奥林匹克体育中心违约金三百六十三万六千五百零四元；
六、被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司于本判决生效后十五日内腾退位于国家奥林匹克体育中心英东游泳馆内租赁8560平米区域（含房屋面积4500平米、公共区域面积1950平米、土地面积2110平米）；
七、驳回原告（反诉被告）国家奥林匹克体育中心的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费184080元，由原告（反诉被告）国家奥林匹克体育中心负担40874元（已交纳），被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司负担143206元（于本判决生效后七日内交至本院），反诉案件受理费40480元，由被告（反诉原告）北京一号商务会馆有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
代理审判员 范怡倩
代理审判员 陈 扬
二〇一五年三月二十日
书 记 员 刘 月