广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初1057号
原告（反诉被告）谢军，男，汉族，1978年4月6日出生，住址深圳市宝安区，
委托代理人陈庆标，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人庞明璐，广东宝城律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢国强，男，汉族，1974年7月6日出生，住址深圳市宝安区，
委托代理人刘煜祥，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人许思云，广东国晖律师事务所实习律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，统一社会信用代码91440300715279885G。
法定代表人吴军强。
委托代理人张铁生，系该公司法务。
原告谢军与被告谢国强、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，谢国强在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈庆标、庞明璐，被告委托代理人刘煜祥、许思云到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2016午9月22日在第三人的居间下签订《二手房买卖合同》，合同约定：原告出售位于宝安区幸福海岸10栋B座3A的房产给被告，合同总价人民币1,250万元；合同签订当日被告支付定金人民币20万元，双方同意定金交给居间方监管；被告以银行按揭方式付款，被告应于本合同签订50日内付清首期款，具体金额以银行贷款承诺函为准；该房产处于抵押状态，原告于签订本合同80日内自行筹款赎楼；合同第十四条约定，如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，若被告逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，原告可以解除合同同时要求被告支付转让成交价20％的违约金；第十九条备注条款约定“双方均清楚该物业签约时处于查封状态，卖方自行解除查封与赎楼，如卖方自行无法进行解封与赎楼，买方无法批复贷款承诺书的情况下，第三人（即Q房网）有能力办理卖方的法院解封赎楼及买方的贷款批复，卖方与买方必须配合第三人进行买卖交易，否则违约方需承担该物业成交总价20％的赔偿，违约方还需承担第三人该物业成交总价约3%作为佣金赔偿，以上买卖双方均无异议，如第三人也无法完成双方的查封和贷款批复，则视为买卖双方可协商解除合约，互不追究责任”。合同签订后，原告履行了收取定金的义务（定金监管在第三人处，被告刷卡交付的定金），后由于深圳市10.4新政（深八条）影响，房价下跌，被告即不愿继续履行合同，公然违约。虽经原告数次催促被告履行合同，被告均拒不履行，且超过合同约定的履行期限十日以上，已经构成根本违约。原告本是在急需用钱解决自身债务的情形下出售该房产，由于被告的违约，原告未能筹集到资金，未能如期解决自身债务，造成原告身负数宗诉讼，处于对原告的债权人失信的状态；且由于房价下跌，原告出售的该房产房价本身已经下跌20％以上，原告短期内无法及时将房产售出，给原告窘迫的生活雪上加霜。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币250万元；3、本案的诉讼费由原告承担。
被告答辩并反诉称，一、被告已完全按照合同约定履行义务，不存在任何违约行为。双方于2016年9月22日签订二手房买卖合同（编号：1537381），其中合同约定买方采取银行按揭贷款方式支付房款，并应于签订合同之日起50日（含当日）内向银行递交按揭贷款资料。被告到深圳市世华房地产投资顾问有限公司宝安区尚都一行（经办人：阳亮）的推荐银行（即交通银行华侨城支行）以及该行贷款部经理周仁亮处申请办理房屋按揭贷款，2016年9月26日被告和原告共同到交通银行办理贷款申请，双方按照银行的要求签署所有贷款申请文书，被告提交了房屋按揭贷款资料，但交通银行华侨城支行周仁亮经理收到并审查上述资料后，却明确表示无法给予被告任何贷款承诺和批复，主要理由是被告的收入证明金额达不到银行放贷的最低门槛、质疑被告还款能力不稳定，所以不能办理贷款预批手续更不可能办理资金监管。被告为了继续履行合同，又敦促第三人尽快安排另外的银行办理贷款事宜，第三人于2016年11月10日安排买卖双方到建设银行深圳湾支行再次办理贷款申请，被告于当天将所有贷款资料（从交通银行退回的贷款资料），包括建设银行现场打印的存有480万现金的建设银行存款单准备进行首期款资金监管（首期款500万元，四成）。而贷款经理王盘海审核所有资料后表示无法承诺或批复银行贷款。被告为了保全证据，于当天(11月10日)下午将所有贷款资料邮寄给王盘海，表明被告在合同规定时间已递交所有申请资料，并不存在违约行为。另外，被告于11月11日多次要求第三人黄德松、袁逢友预约银行办理申请，但第三人已明确表示无法在11月13日前安排（11月13日后即超过按揭贷款申请最后期限），第三人无法在规定期限内安排被告得到银行贷款批复，应属于第三人的过错，理应可按照合同的特别约定执行。二、被告与原告签订二手房买卖合同时，双方其实已经对卖方房子被查封、买方每月收入及贷款能力已经有了初步的了解和认知，否则不会作出第十九条的备注条款，即：“买卖双方自行协商约定：双方均清楚该物业签约时处于查封状态，卖方自行解除查封与赎楼，如卖方自行无法进行解封与赎楼，买方无法批复贷款承诺书的情况下，第三人（Q房网）有能力办理卖方的法院解封与赎楼及买方的贷款批复，卖方与买方必须配合第三人进行买卖交易，否则违约方需承担该物业成交总价20%作为赔偿，违约方还需承担第三人该物业成交总价的3%作为佣金赔偿，以上买卖双方均无异议，如第三人（Q房网）也无法完成双方的查封和贷款批复，则视为买卖双方可协商解除合约，不追究责任”。根据上述约定，被告配合第三人办理银行贷款，如果被告无法取得贷款批复，第三人也无法取得贷款批复的话，则视为双方可协商解除合同，互不追究违约责任。而通过被告提供的与第三人多名员工沟通的证据中看出，第三人的员工黄德松将无法得到银行贷款批复的责任推卸给被告，理由是被告没有配合第三人制作并提供虚假收入证明，才导致银行无法提供房贷并产生对被告还款能力的质疑。综上，被告其实已完全按照合同约定履行合同义务，并积极督促和配合第三人递交贷款申请资料，而第三人要求被告提供虚假收入证明才能获得银行放贷批复，已明显违反法律规定，所以贷款不成的原因不能完全归责于被告。另外，原告亦没有在合同约定期限内（即2016年12月10日前）对涉案房产申请解封，并且查封机关并非一家，轮候查封机关多达五家，大部分查封登记时间均发生在合同签订之日前，原告也没有如实告知真实的查封情况以及轮候查封机关数量，导致被告以为涉案房屋只需要解封一次即可过户的认知存在明显出入。三、针对第三人的违规居间服务，被告已向有关行业部门进行投诉。第三人多次教唆或要求被告提供虚假收入证明，以便于骗取银行发放贷款，用以得到高额的服务佣金，并将被告不配合其做假致使贷款不能的后果以及因此而造成的违约责任全部归结于被告。鉴于本案第三人的上述违规居间服务行为，被告己向其行业部门（深圳市房地产经纪行业协会）进行投诉和递交有关材料，该行业协会表示针对此案会展开深入的调查，并会于近期将处理结果通报给被告。四、被告已经通过律师发出律师函告知原告和第三人共同协商解除合同事宜，并要求立即退回购房定金。被告委托律师于2016年11月14日向原告和第三人发出律师函，但由于原告和第三人均拒绝签收律师函，被告无奈之下只能于11月17日通过到涉案房屋现场张贴、房屋信箱现场投递等方式送达律师函，用以告知原告和第三人共同协商解除合同，并要求立即退回购房定金事宜。从原告委托律师于11月17日当天立即邮寄履约催告函可以看出，原告是知道被告上述张贴律师函的行为以及内容的，在被告的履约合同期限已过的情况下仍然要求被告继续履行合同，而本身不去进行涉案房产的解封申请，导致的结果就是合同无法继续履行，涉案房产也无法过户成功。当被告发现无法得到银行贷款批复后，也曾经积极地通过电话与第三人、原告协调沟通后续处理事宜，但第三人的消极应对，原告的拒绝回应与拒绝协商，催告被告继续履约而自己又不按合同约定解封涉案房屋，均反映出原告对于契约精神的漠视。五、原告要求被告承担违约金人民币250万元，于法无据。六、被告认为被告提出的违约金过高，要求作出调整。综上所述，被告的行为并未构成违约，被告在合同规定期限已完全履行完毕所有义务，但由于履约过程中出现了合同第十九条备注条款中的特别约定情形，导致合同无法继续正常履行，故被告依法提起反诉，请求判令：1、解除原、被告签订的二手房买卖合同；2、原告以及第三人退还被告购房定金人民币20万元。
针对被告的反诉，原告答辩称，原告同意解除二手房买卖合同，但不应退还定金20万元，且由于被告的违约，原告已经起诉被告支付20%的违约金。
第三人虽未到庭参加庭审，但向本庭提交了书面答辩意见，答辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系，第三人并非本案适格当事人。二、2016年9月22日，在第三人的居间撮合下，原、被告签订了《二手房买卖合同》（合同编号：1537381）（以下简称：合同），约定被告将深圳市宝安区幸福海岸10栋B座3A物业出售给原告，并于签约当日，原告与被告及第三人签订了上述物业的《定金托管协议》（协议编号：1600760）。经了解，原、被告签署合同当日，被告将定金人民币20万元交至第三人处，就该笔定金第三人愿意根据法院判决进行处理。三、2016年9月26日，第三人与原、被告一同前往交通银行华侨城支行申请办理房屋按揭贷款，直到10月25日前后，被告提交的贷款资料一直不符合交通银行华侨城支行的审批要求，因此交通银行华侨城支行无法审批通过被告的按揭贷款申请。四、2016年11月10日，第三人与原、被告前往建设银行深圳湾支行申请办理房屋按揭贷款。但由于被告既不愿意配合第三人及深圳湾支行提供贷款资料原件进行审查，又不同意在深圳湾支行监管购房首期款与签署贷款申请的相应资料（而原告已配合提交签署申请贷款所需的应由原告提交签署的资料），以至于建设银行深圳湾支行无法受理并审批被告的按揭贷款申请。五、第三人从2016年9月22日以来，一直积极履行居间方的义务，协助配合原、被告双方办理涉案房产赎楼解封以及按揭贷款申请的手续，尽管依据合同备注条款，第三人有能力办理原告的赎楼解封及被告的按揭贷款批复等手续，但前提是原、被告需要配合第三人提供完整有效的相关资料以满足银行方的资料审批要求。倘若上述条件无法成就，第三人不可能凭空办理成功原、被告涉案房产交易中的有关手续。另，根据合同备注条款约定，即使在第三人也无法完成双方的房产赎楼解封和贷款批复的情况下，则视为买卖双方可协商解除合同，互不追究责任。六、第三人作为居间方，积极撮合原、被告签订了《二手房买卖合同》，已经促成了合同成立，全面履行了居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第426条规定，第三人有权向接受服务方主张相应的居间报酬。
经审理查明：2016年9月22日，原告作为卖方，被告作为买方，双方签订了编号为1537381的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、原告将其所有的位于深圳市宝安区幸福海岸10栋B座3A房（房地产证号码500××××0951）转让给被告，转让成交价为人民币1250万元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币20万元。前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起50日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于前述日期届满之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起80日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销银行抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；5、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；6、双方在备注条款中注明：双方均清楚该物业签约时处于查封状态，卖方自行解除查封与赎楼，如卖方自行无法进行解封与赎楼，买方无法批复贷款承诺书的情况下，第三人(即Q房网)有能力办理卖方的法院解封赎楼及买方的贷款批复，卖方与买方必须配合第三人进行买卖交易，否则违约方需承担该物业成交总价20％的赔偿，违约方还需承担第三人该物业成交总价的3%作为佣金赔偿，以上买卖双方均无异议，如第三人也无法完成双方的查封和贷款批复，则视为买卖双方可协商解除合约，互不追究责任。
2016年9月22日，原告作为甲方，被告作为乙方，第三人作为丙方，三方签订了《定金托管协议》，约定甲乙双方同意将定金人民币20万元托管在丙方处。当日，被告以刷卡的方式向第三人支付定金人民币20万元，并由第三人向被告出具定金收据。原、被告和第三人均确认该定金人民币20万元现仍托管在第三人处，第三人明确表示愿意根据法院判决予以发放。
2016年11月17日，原告委托律师以特快专递的方式向被告发出《律师函》，告知被告：合同约定的首期款支付期限已经届满，但被告仍未支付首期款未办理资金监管，被告应当立即履行合同约定义务，原告在被告履行义务前暂停办理房产的解封以及赎楼手续。上述《律师函》被拒收退回。
另查，1、关于办理按揭贷款的情况。原告和第三人均主张：原告和被告两次前往银行办理相关手续，第一次的情况如下：2016年9月26日，原、被告以及第三人一同前往交通银行华侨城支行申请办理房屋按揭贷款及资金监管手续，交通银行华侨城支行受理了该申请，但因被告提供的2万元月收入证明，不符合银行按揭贷款的标准，且被告径自取走了向华侨城支行办理申请按揭贷款的资料，故未能办理；第二次情况如下：2016年11月10日，原、被告以及第三人一同前往建设银行深圳湾支行，原告已配合被告签署了原告应提交的按揭贷款资料，但被告并未签署任何资料，且未提交银行所要求的贷款资料原件，故未能办理。被告确认共两次前往银行办理相关手续，第一次情况如下：2016年9月26日，被告与原告在第三人的安排下去了交通银行华侨城支行，被告根据贷款经理的要求提供了所有的贷款资料，但交通银行华侨城支行认为被告的收入证明不符合要求，当时被告提交了月收入2万元的证明，但交通银行华侨城支行要求的收入证明要达到每月11万元以上，第三人员工要求被告提供虚假的收入证明，但被告予以拒绝；第二次情况如下：2016年11月10日，在第三人的安排下，原、被告到建设银行深圳湾支行找贷款经理王盘海申请，当时被告已经将首付款480万元存入建设银行账户，被告就将包括银行流水单及从交通银行取回的所有贷款资料交给了王盘海经理进行审批，经理审批后觉得不符合贷款条件，原因与交通银行一致（被告主张其提交的证据6电话录音1中被告与王盘海的通话记录可以证明该主张），被告将所有的贷款资料邮寄给了王盘海经理，至今没有任何答复。
2、关于首期款。原告主张2016年10月4日深圳市出台更为严厉的房地产调控措施，导致房价大幅度下跌，故被告不愿意交付首期款；被告主张其是受第三人的误导，第三人工作人员向原告称不需要交首期款就可以得到贷款，被告主张其提交的录音证据1可以证明。另，原、被告确认，除涉案合同外，未对首期款的支付达成新的协议。
3、关于赎楼和解封手续。原告并未办理赎楼和解封手续，原告主张因合同约定的被告履行支付首期款且申请按揭贷款的义务在先，即原告履行赎楼和解封义务的前提是被告支付首期款并办理按揭贷款。
4、关于解除合同。原告主张除本诉外，原、被告均未向对方主张过解除合同。被告主张除本诉外，原告没有向被告主张解除，但被告于2016年11月14日以特快专递发送律师函的方式向原告主张过解除合同（该函件被退回，但是被告主张在涉案房屋以及第三人所在地张贴了律师函，也将律师函放入涉案房屋的信箱）。
5、经被告申请，本院依法委托广东正中联行土地房地产评估有限公司对涉案房产在2016年12月12日、2017年1月20日的市场价值进行评估，评估结论为涉案房产在2016年12月12日、2017年1月20日的市场价值分别为人民币11,866,500元、11,753,200元。另，原告提交的起诉状的落款日期为2016年12月12日。
以上事实，有二手房买卖合同、定金托管协议、刷卡回单、收款收据、律师函、快递回执、情况说明、微信、录音、房地产估价报告等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案《二手房买卖合同》约定“买方应于签署本合同之日起50日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于前述日期届满之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料”，根据本院查明的事实，除上述约定外，原、被告未就首期款的支付达成新的约定，根据双方关于首期款的约定，支付首期款在申请银行按揭贷款之前，即贷款申请的审批成功与否并不影响首期款的先行支付，但被告未在约定期限内履行支付首期款的义务，被告又未提交充分有效证据证明其未履行支付首期款义务的原因在于原告，故被告未依约支付首期款的行为构成违约。其次，涉案《二手房买卖合同》约定“如卖方自行无法进行解封与赎楼，买方无法批复贷款承诺书的情况下，第三人(即Q房网)有能力办理卖方的法院解封赎楼及买方的贷款批复，卖方与买方必须配合第三人进行买卖交易，否则违约方需承担该物业成交总价20％的赔偿，违约方还需承担第三人该物业成交总价约3%作为佣金赔偿，以上买卖双方均无异议，如第三人也无法完成双方的查封和贷款批复，则视为买卖双方可协商解除合约，互不追究责任”。本案中，第三人主张第二次因被告未签署任何资料且未提交银行所要求的贷款资料原件故无法办理相关手续，被告并未提交证据证明其在第二次已经履行签署相关申请资料并按照申请程序提交相关资料的义务，被告以快递方式向银行经理个人寄送资料的行为并非申请贷款人向银行申请贷款的程序。最后，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，本案中，合同约定的被告支付首期款和申请按揭贷款的义务在前，原告履行赎楼、解封义务之后，故在被告未履行支付首期款和申请按揭贷款的义务的情况下，原告有权行使先履行抗辩权。综上所述，被告的行为构成违约，原告有权依约主张解除合同并要求被告承担违约责任。原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除，涉案《二手房买卖合同》应当于本院2017年1月20日将起诉状副本送达至被告之日解除。
关于违约金。在合同无法继续履行的情况下，原告应当负有一定的积极止损的义务，原告2016年12月12日在诉状中签字确认的行为表明原告已经于当日决定解除合同，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，以及有证据证明的原告的损失情况，本院酌情将违约金调整至人民币633,500元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。根据本院查明的事实，被告支付了定金人民币20万元，该部分定金现在第三人处进行托管，在原告已经明确选择不以定金罚则为标准追究被告的违约责任的情况下，原告应当配合履行向被告返还定金的义务。现因定金在第三人处托管，且第三人同意根据判决予以处理，根据合同解除的处理原则，第三人应当向被告返还定金人民币20万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告谢军和被告谢国强2016年9月22日签订的编号为1537381的《二手房买卖合同》于2017年1月20日解除；
二、被告谢国强应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告谢军支付违约金人民币633,500元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告谢国强返还定金人民币200,000元；
四、驳回原告谢军的其他诉讼请求；
五、驳回被告谢国强其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币26,800元，由原告负担人民币20,009元，由被告负担人民币6,791元；本案反诉受理费人民币2,650元，由被告负担；评估费人民币39,390元，由原告负担29,409元，由被告负担9,981元。本案本诉受理费原告已经预交，反诉受理费、评估费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年十月三十日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 王 冰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。