上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11656号
上诉人(原审被告)：上海摩诃网络科技有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王新桥，总裁。
委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：魏永斌，男，1978年4月16日出生，汉族，住上海市。
上诉人上海摩诃网络科技有限公司(以下简称“摩诃公司”)因与被上诉人魏永斌房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初18244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
摩诃公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回魏永斌一审全部诉讼请求。事实与理由：魏永斌将上海市中潭路XXX号部分房屋(以下简称“系争房屋”)出租给摩诃公司之前也是以众创空间模式经营，摩诃公司提供的证据足以证明魏永斌对于摩诃公司经营众创空间是明知的，其在6个月内未提出异议，应视为其对摩诃公司的经营模式是认可的，故其无权以此为由解除双方就系争房屋签署的《上海市房屋租赁合同》。
被上诉人魏永斌经本院传票传唤未作答辩。
魏永斌向一审法院起诉，请求判令：1、确认解除魏永斌与摩诃公司签署的《上海市房屋租赁合同》；2、摩诃公司支付违约金107,462元；3、摩诃公司支付装修费10万元。
一审法院认定事实：系争房屋的权利人为三林万业(上海)企业集团有限公司，魏永斌承租后并享有转租权。2015年6月25日，魏永斌与摩诃公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定魏永斌向摩诃公司出租系争房屋，建筑面积约706.6平方米。摩诃公司向魏永斌承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。在租赁期内未征得魏永斌同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不(得)擅自改变上述约定的使用用途。魏永斌于2015年10月5日前向摩诃公司交付该房屋。租赁期自2015年10月6日起至2022年11月7日止。首期三个月的月租金，以合同约定的面积为准，计53,731元。在合同签署完成并生效之日起五个工作日内摩诃公司支付首期三个月的租金，共计161,193元。剩余租赁期限的月租金以具有房屋面积测量资质的第三方书面评估报告所签订的房屋实际建筑面积为准。具体月租金金额以补充协议形式订立。房屋租金价格以补充协议中的月租金金额为准，在合同有效期(2015年10月6日起至2022年11月7日)内不变。魏永斌不得以任何理由任意调整租金。房屋现有装修费的摊派，摩诃公司承担70万元的装修费。魏永斌应向摩诃公司出具合法有效的发票、物件采购清单、装修图纸等，包括但不限于室内装潢中固定的、不能移动的装饰物、空调设备、消防设备等。归属于摩诃公司装修费摊派物品的所有权归摩诃公司所有。该70万元以下列第(空)种形式支付：⑴、摩诃公司从入驻并收到魏永斌提供的70万元合法有效的发票之日起在一年内付清70万元装修费；⑵、摩诃公司在获得A轮融资并收到魏永斌提供的70万元合法有效的发票之日起10个工作日内付清70万元装修费。若A轮融资超过一年期限的，魏永斌应于一年内付清70万元的装修费。双方约定，合同签署完成并生效之日起5个工作日内，摩诃公司应向魏永斌支付房屋租赁保证金53,731元。在租赁期间，魏永斌违约的应退还保证金。租赁关系终止时，魏永斌收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由摩诃公司承担的费用外，剩余部分无息归还摩诃公司的。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、网络、物业管理费、摩诃公司的装修设施维护等费用均由摩诃公司承担。未经魏永斌书面许可，摩诃公司不得将该房屋转租于第三人。未经魏永斌书面同意，摩诃公司转租该房、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，魏永斌可书面通知另一方解除本合同。摩诃公司应向魏永斌按月租金的2倍支付违约金；给魏永斌造成损失的，支付的违约金不足抵付魏永斌损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方在合同中还约定了其他权利和义务。合同生效后，摩诃公司委托上海耕华装饰设计工程有限公司在原有的结构基础上设计改造成众创空间“码神岛”，并由魏永斌负责施工。
魏永斌为证明摩诃公司的转租行为，提供了下列证据：
1、2015年12月29日，摩诃公司与上海辐晓广告设计中心签订《办公室租赁合同》，合同约定由摩诃公司出租上海市中潭路XXX号11号会议室，租赁用途为办公用房，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，月租金5,300元。当月30日，摩诃公司出具收据，表明收到2016年1-2月租金10,600元。
2、摩诃公司与吴恺签订《办公室借用协议》，合同约定由摩诃公司出租上海市中潭路XXX号13号会议室，租赁用途为办公用房，租期自2016年4月5日起至2017年1月4日止，月出借费用5,800元。2016年9月30日，双方签订《解约协议》。
3、2016年6月15日，摩诃公司与上海卫诩网络科技有限公司签订《办公室租赁合同》，合同约定由摩诃公司出租上海市中潭路XXX号5号会议室，租赁用途为办公用房，租期自2016年6月23日起至2016年12月23日止，月租金5,000元。
4、摩诃公司与上海阜顺实业有限公司签订《办公室租赁合同》，合同约定由摩诃公司出租上海市中潭路XXX号2、4号(二间)会议室，租赁用途为办公用房，租期自2016年7月15日起至2016年10月17日止，(二间)月租金计11,600元。同年7月14日，摩诃公司已收取2016年7月-9月房租34,800元。
5、场地的广告牌记载：码神岛IT人的专属空间⑴、现提供办公室出租或资源互换；⑵、10-30人独立办公室均有；⑶、相关办公配套共用；⑷、为你省钱、省心、省事；⑸、随时领包即可办公。
2016年7月20日，魏永斌委托律师向摩诃公司发出《解除通知函》，函中载明：你司承租该房屋后，一直拖欠支付水电费、物业管理费，而且装修费人70万元也迟迟不肯支付。近日，经本人核实发现，你司未经本人同意擅自将该房屋转租给他人谋取不当利益，严重违反当初你司的承诺，有失诚信。现本人正式通知你司：⑴、解除双方之间的《上海市房屋租赁合同》；⑵、你司收到本函的当日归还该房屋；⑶、你司向本人支付违约金107,462元。
2016年7月21日，魏永斌诉至一审法院，请求判决支持如其诉请。
2016年7月29日，魏永斌书面通知摩诃公司：再次要求摩诃公司收函后2日内搬离所有物品。若不及时搬离，视为你司放弃该物品，本人将自行处置你司未搬离的物品，因此产生的费用由你司承担。
摩诃公司提供下列证据以证明不存在欠费的事实：
1、2015年12月30日向魏永斌汇付2016年1-3月份房租161,193元；
2、2015年12月30日向魏永斌预付电费20,000元；
3、2016年2月18日向魏永斌汇付(码神岛12月份商务消费)1,566元；
4、2016年3月16日向魏永斌汇付电费15,619.50元；
5、2016年3月28日向魏永斌汇付2016年4-7月份房租161,193元；
6、2016年4月12日向魏永斌汇付3月份电费4,915.65元；
7、2016年6月12日向魏永斌汇付4-5月份电费4,494.88元；
8、2016年7月13日向魏永斌汇付2016年7-9月份房租和6月电费164,298.83元；
9、2016年7月21日22时、7月22日19时、7月24日18时三份报警回执单、不予立案通知书和现场照片(复印件)，用以证明双方发生冲突，摩诃公司财产物品受损。
魏永斌认为，根据合同约定，系争房屋的装饰费用为70万元，以七年租期分摊，魏永斌根据摩诃公司使用房屋情况酌情主张10万元。由于摩诃公司承租系争房屋后存有转租行为，已构成违约，魏永斌依约定解除合同并收回房屋合理合法，系争房屋已于2016年8月另行出租。摩诃公司以其经营模式为由，否认转租行为，与事实不符。在魏永斌与摩诃公司交涉时，摩诃公司并未提供相关损失依据，因摩诃公司怠于履行搬离义务，故应由其自行承担其违约行为造成的损失。
摩诃公司认为，合同生效后，其按约支付了租金及物业费、水电费，现魏永斌以摩诃公司转租为由，要求解约并实施打砸场所，已造成摩诃公司经济损失。至今摩诃公司尚有3个月的租金在魏永斌处，摩诃公司已另案提起诉讼。现有证据证明，摩诃公司承租系争房屋后所实施的行为，是作为一种众创空间运营模式以实现企业运营与场地使用的方式。系争房屋始终由摩诃公司统一经营、使用、管理、对外宣传、招商，而各使用者IT人士对场地无独立使用权，且共享众创空间的网络、水电、宣传、用水、复印、快递、进出、安保等，且上述服务项目均由摩诃公司负责，以上运营模式完全符合了众创空间有偿使用的特点，有不同于房屋租赁的本质特征。再则，摩诃公司承租系争房屋前，系争房屋已是众创空间的模式，由魏永斌统一经营管理、分割有偿使用，只因魏永斌缺乏线上资源，经营亏损，才将系争房屋转租与摩诃公司，摩诃公司承租后，并未改变功能与布局，只是对颜色、风格、logo等作了调整，且设计、维修均由魏永斌负责。魏永斌明知系争房屋的使用模式和方式后，以双方的租赁期长，房租约定过低为由，在要求提高租金未成情况下，引发诉讼。对魏永斌提交的租赁合同(转租)、发票、汇款证据持有异议，租赁合同(转租)上虽盖有摩诃公司印章，但从未实际履行，协议书和客观事实也不符。
摩诃公司于2009年11月10日注册成立，其经营范围：在网络科技、网站设计、开发技术专业领域内从事技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、网页制作、设计，广告设计制作，电子商务(不得从事增值电信、金融业务)，投资管理，商务信息咨询，企业管理咨询，投资咨询，会议服务，机电设备、通讯设备及相关产品、电脑及配件、电子产品、五金交电的销售，工程招标代理，政府采购代理(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
2016年8月，魏永斌收回系争房屋。同月29日，摩诃公司向一审法院提起诉讼，要求魏永斌赔偿财物损失并继续履行合同。该案正在审理中。
一审法院认为，魏永斌与摩诃公司签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，具有法律约束力。合同约定，摩诃公司租赁该房屋作为办公使用。在租赁期内未征得魏永斌同意，不得擅自改变上述约定的使用用途。未经魏永斌书面同意，摩诃公司将该房屋转租，魏永斌可书面通知另一方解除本合同。摩诃公司按月租金的2倍承担违约金。本案中，摩诃公司将承租的系争房屋设计改造成众创空间“码神岛”，并以众创空间“码神岛”的经营模式对外经营，而码神岛运营是为入驻项目团队、创业团队及个人工作室等提供公共小型独立的会议室、举办活动、产品发布和大中型会议的大厅、线上码神岛的社区资源等。现有证据证明，项目团队、创业团队及个人工作室入驻众创空间“码神岛”，必须与摩诃公司签订《办公室租赁合同》或《办公室借用协议》，并按约定支付相应的办公室租赁费、使用费或借用费，因此，系争房屋的实际使用者为与摩诃公司有签约关系的项目团队、创业团队及个人工作室，而非摩诃公司本身，相关证据也印证了摩诃公司以租金名义收取费用，摩诃公司的行为符合房屋租赁的法律特征，故魏永斌据此认为摩诃公司违反合同约定实施转租行为，法院可予认同。魏永斌依合同约定，于2016年7月20日函告摩诃公司解除租赁合同。未果后，魏永斌诉至法院，要求确认解除其与摩诃公司签署的《上海市房屋租赁合同》，于法有据，应予支持。因摩诃公司于2016年7月21日收到合同解除函，故合同解除日应为2016年7月21日。基于合同解除，双方应及时结清租赁期间的相关费用，魏永斌应将2016年7月22日后的租金退还与摩诃公司，并将押金一并退还。因摩诃公司违反合同约定，魏永斌要求摩诃公司承担违约责任并支付装修费，符合约定，应予支持。因摩诃公司已就其相关损失，另案提起诉讼，故本案中不再处理。据此判决：一、魏永斌与上海摩诃网络科技有限公司关于上海市中潭路XXX号部分房屋于2015年6月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年7月21日解除；二、上海摩诃网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付魏永斌违约金人民币107,462元；三、上海摩诃网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付魏永斌装修费人民币10万元；四、魏永斌应于判决生效之日起十日内退还上海摩诃网络科技有限公司2016年7月22日至2016年9月7日的租金(按月租金人民币53,731元结算)；五、魏永斌应于判决生效之日起十日内退还上海摩诃网络科技有限公司保证金人民币53,731元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，摩诃公司提供2015年5月7日“码神岛”成立之初，电视台的宣传片，片中有魏永斌本人及其经营的咖啡馆；2015年11月至2016年1月间的消费记录，证明魏永斌经营的咖啡馆与摩诃公司在一个门内，魏永斌与摩诃公司约定：对外宣传咖啡馆是众创空间的一部分，众创空间职工及入驻商户与活动客户在咖啡馆消费，按5折优惠，以此说明魏永斌对系争房屋使用情况、经营模式是知晓的。
2016年7月29日，魏永斌为法人代表的上海磐石餐饮管理有限公司与案外人上海众志足部保健有限公司(筹)法人代表吕志勇签订《房屋出租合同》，将上海市中潭路XXX号二楼A室(面积650平方米)出租给吕志勇从事按摩养生足浴。租赁期限为2016年7月30日起，至2023年7月29日止。月租金：2016年7月30日至2018年7月29日，每月租金108,740元；2018年7月30日至2020年7月29日，每月租金112,000元；2020年7月30日至2023年7月29日，每月租金115,360元。
摩诃公司提供2016年7月24日与上海众志足部保健有限公司负责人的谈话录音，以证明魏永斌于2016年6月即与上海众志足部保健有限公司签订了《房屋租赁合同》。
以上事实，由光盘、咖啡•首尔《客用单》、《发票》、中国工商银行《付款回单》、《房屋租赁合同》、《光盘对话内容》、审理笔录等为证。
本院认为，魏永斌与摩诃公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应恪守履行。合同约定，未经魏永斌书面同意，摩诃公司转租该房、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，魏永斌可书面通知另一方解除本合同。
合同签订后，摩诃公司将系争房屋设计改造成“码神岛”，并以众创空间“码神岛”的经营模式对外经营。而码神岛运营是为入驻项目团队、创业团队及个人工作室等提供公共小型独立的会议室、举办活动、产品发布和大中型会议的大厅、线上码神岛的社区资源等。现有证据证明，项目团队、创业团队及个人工作室入驻“码神岛”，必须与摩诃公司签订《办公室租赁合同》或《办公室借用协议》，并按约定支付相应的办公室租赁费、使用费或借用费，故系争房屋的实际使用者是与摩诃公司有签约关系的项目团队、创业团队及个人工作室，摩诃公司的“码神岛”众创空间经营模式符合房屋租赁的法律特征，只是形式较为新颖，故一审法院认定摩诃公司存在转租行为，并无不当。
魏永斌自己经营一段时间后，将系争房屋转租给摩诃公司经营。摩诃公司在魏永斌经营时房屋的原有结构基础上设计改造成众创空间“码神岛”，承担了70万元装修费，并委托魏永斌负责施工。“码神岛”2015年5月开张后，魏永斌一直在经营咖啡馆，并与摩诃公司及“码神岛”入驻商户就在咖啡馆的消费采用记账、折扣、统一转账等方式结算。依据上述等证据可以推定魏永斌知道或者应当知道摩诃公司“码神岛”众创空间的经营模式，但其一直未提异议。直至一年后，与案外人谈妥了出租事宜，魏永斌才以摩诃公司存在拖欠水电费、物业管理费、装修费、转租等事宜，发函要求解除双方间的租赁合同；并于提起诉讼不久强行驱赶摩诃公司、收回房屋，显属违约。魏永斌一审的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
但系争房屋已为案外人所用，返还已无可能，摩诃公司可另行主张权利，租金和保证金等问题在另案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初18244号民事判决第一项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初18244号民事判决第二、三、四、五项；
三、魏永斌要求上海摩诃网络科技有限公司支付违约金人民币107,462元的诉讼请求，不予支持；
四、魏永斌要求上海摩诃网络科技有限公司支付装修费人民币10万元的诉讼请求，不予支持。
一审案件受理费2,449元，二审案件受理费2,449元，保全费1,057元，共计5,955元，由魏永斌负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审判长 陈俊
审判员 徐江
审判员 俞璐
二〇一八年二月二十八日
书记员 徐晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……