北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01401号
上诉人（原审原告）霍月芹，女，1982年11月20日出生。
委托代理人任福广，男，1982年6月20日出生。
被上诉人（原审被告）北京硕日新宇投资有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街23号。
法定代表人李世新，总经理。
委托代理人胡小杰，北京安理（天津）律师事务所律师。
委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。
上诉人霍月芹因与被上诉人北京硕日新宇投资有限公司（以下简称“硕日公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第15570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
霍月芹在原审法院诉称：2013年9月双方在北京通州台湖东亚怡园售楼处签订东亚怡园商品房预售合同，因被告公司单方面拟定的合同及补充协议存在欺诈、显失公平及私自变更规划未尽通知或及时通知义务，有违反合同订立的公平、诚信信用原则，导致合同订立的基础已不存在，并对原告造成严重的损失。依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》及有关的法律法规、司法解释等，请求法院撤销合同，并要求被告承担违约责任，并赔偿原告损失。具体如下：1.合同显示该商品房11层层高为3.15米，规划层高为3.25米，合同描述与规划不符，证据有七月份在被告售楼处拍摄的层高公示的照片。2.购买时被告告知为商住两用，有室内卫生间，现我了解说是办公的，没有室内卫生间，与宣传不符，证据有在该售楼处拍摄的商住公寓样板间。3.购买时销售人员告知附近有小火车、环球影城、剑桥中学等配套设施，现在都没有，与宣传不符。4.合同补充协议多项条款显失公平和不合理，如违约金双方责任悬殊太大显失公平，交房后730天后给房产证不符合相关规定，小区内公共区域的广告费归出卖人所有不符合相关规定，证据有预售合同及补充条款。因此，我请求法院判令撤销我与被告签订的合同编号为××的商品房预售合同。
硕日公司在原审法院辩称：我方与原告签订商品房合同时，遵循公平、诚实信用的原则，不存在欺诈和显失公平，没有变更规划，因此原告提出的事实理由不成立，具体为：1.原告认为我方存在欺诈，我方认为不存在，因为原告提出的私自变更规划，不管是我方放在售楼书公示内容还是建委批准的施工图纸以及合同中约定的层高均为3.15米，原告签订合同时完全清楚，不存在不知情。2.合同的特别提示和第2条，对原告购房时的土地用途做了约定是办公，原告也是清楚的，原告称购买是商住两用是不符的。3.原告称购买有室内卫生间的问题，附件1约定商品房的结构形式不包含卫生间，且合同关于分摊面积说明中有约定原告购买的11层卫生间是共有部分，我方已如实告知原告，不存在欺骗。原告对此完全知悉。4.原告称购买的小火车、剑桥中学、环球影城的问题，剑桥中学本身在我方项目的西侧，项目一墙之隔，并实际招生，至于小火车、环球影城是从公开渠道获知的信息，我公司没有以此作为销售的宣传。合同补充协议第10条第1项约定双方在签订生效前作的宣传承诺无论口头还是书面如果没有载入合同或协议，不对双方产生法律效力。原告提出的欺诈事实不是合同约定内容，也无法证明我方存在故意欺诈。原告认为合同显失公平违反法律规定，我方认为：原告认为违约金责任悬殊显失公平，违约金不是合同中最重要的条款，如果原告认为该条款显失公平，在我方要求其承担违约责任时可以请求法院予以调整，但不能基于此认为显失公平，而且我方不是具有优势地位的房地产经营者，原告的购房行为也是其慎重选择的，合同签订遵循了公平等价有偿，不能就此认为合同显失公平。关于原告提出的730天给房产证的内容，理由不成立，因为按照《最高院审理商品房买卖合同的司法解释》第18、19条，是允许当时人对办理房产证的登记期限作出约定，是双方意思自治的体现款，不违反法律行政法规的强制性规定。原告提出的公共区域广告费归出卖人不符合规定，理由不成立，因为物权法第6条对于建筑物区分所有权的规定，没有对于公共区域广告费的归属作出禁止性规定，双方约定也是属于意思自治的体现。原告起诉要求撤销买卖合同的真实目的是因为房价市场价格下降，其投资权益受损。但作为完全民事行为能力人，原告应对自己签订合同的行为和后果承担责任，请法庭慎重予以考虑撤销合同有可能产生的不利后果和社会影响，所以综上，我方认为原告起诉的事实和理由均不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年9月13日，霍月芹与硕日公司签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），预售合同第3页说明载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。预售合同约定霍月芹购买硕日公司开发建设的北京市通州区××号房屋一套，预售合同第三条基本情况约定，该商品房的用途为办公，层高为3.15米。房屋预测建筑面积为41.08平方米，其中套内建筑面积为28.38平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米26563.88元，房款共计753883元。合同第一条项目建设依据内容为：买受人购买的该商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月6日止；该商品房所在土地用途为办公，土地使用权出让年限自2011年11月7日至2061年11月6日止。建设工程施工合同约定的开工日期为2013年6月18日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年10月19日。第二条预售依据载明该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字××号。合同第六条及附件五付款方式及期限约定，买受人霍月芹采用商业贷款方式支付房款，于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款50.92%的首付款，即383883元。剩余房款37万元，由买受人以申请银行按揭的方式向出卖人支付。该预售合同附件一为房屋平面图（及位于楼层中的示意）及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，其中第二条共有部分分摊明细中载明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分。
同日，双方签订预售合同补充协议，其中第十条其他条款第1项约定：出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以预售合同或补充协议明确约定的内容为准。第4项约定：出卖人同意按照本协议第四条第2款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构功能优化改造后的该商品房现状进行收房。第6项约定：买卖双方一致认可预售合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
霍月芹于预售合同签订当日向硕日公司支付首付款383883元，并支付印花税377元。
关于签约的过程，霍月芹称2013年7、8月份，其在新浪、腾讯及搜房网上看到了涉案项目的销售宣传，销售宣传中载明涉案项目的用途是商住两用，霍月芹亲自到涉案项目的售楼处咨询，售楼人员谭文告知其涉案项目是商住两用房屋，销售宣传彩页中也载明涉案项目宜居宜住，并没有提到办公用途，为此霍月芹提交了宣传彩页，彩页封面载明的名称为东亚印象台湖，并载明涉案项目宜商、宜办公、宜居住；硕日新宇公司称该公司并未授权上述网站进行涉案项目的销售宣传，该公司仅授权京华时报、新京报和北京日报对涉案项目进行销售宣传，为此硕日新宇公司提交了京华时报、新京报和北京日报上的销售宣传报道予以证实。硕日新宇公司并称涉案项目的规划用途分为住宅和办公两种，为此硕日新宇公司提交了涉案项目的国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、预售许可证以及从北京市住建委网站上下载的涉案项目的公示信息等予以证实；硕日新宇公司对霍月芹提交的销售宣传彩页不予认可，称无法核实是否为该公司销售宣传所印制，硕日新宇公司分别提交了住宅和办公两种用途的销售宣传彩页。
另，硕日新宇公司提交了该公司与霍月芹签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）草稿，该草稿共计7页，每页都有霍月芹的签字确认，该草稿第2页载明该商品房的规划用途为办公，所占范围内的土地（地类）用途办公，土地使用年限为50年。出卖人未经规划部门批准，私自将办公性质的房屋改为住宅销售的，买受人购买此种房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患。特别提示您，请勿购买。草稿第3页说明第三条载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。草稿第5页第一条项目建设依据中明确载明：买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月6日。该商品房所在土地用途为办公，土地使用权出让年限为2011年11月7日至2061年11月6日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为东亚怡园。第三条基本情况载明：该商品房的用途为办公，层高为3.15米。草稿同时还载明了其他内容。霍月芹称上述草稿签订时，售楼人员仅让其阅读了折角页的内容，其并没有阅看全部内容，且售楼人员明确告知其可以商改住，在售楼人员的误导下才签订了草稿和预售合同。
本案审理过程中，霍月芹称预售合同中载明涉案商品房的层高为3.15米，但规划层高为3.25米，合同层高与规划层高不符，为此霍月芹提交了2014年7月在涉案项目售楼处拍摄的层高公示照片，该公示照片名称为东亚怡园项目公示，其中第十二部分层高内容为：住宅2.9米，办公1-10层3.15米，11层3.25米，商业4.2米。硕日新宇公司对该公示照片不予认可，称该公司按照住建委的要求，相关公示置放在售楼处供翻阅的，并未悬挂，且所有楼层的实际层高均为3.15米，与合同第三条约定的层高3.15米相符。
霍月芹称硕日新宇公司的售楼人员告知涉案商品房系商住两用房屋，有室内卫生间，但实际上涉案房屋并没有室内卫生间；硕日新宇公司称涉案项目的房屋用途分为三种：住宅、商业和办公，霍月芹购买的涉案商品房的用途为办公，合同中已经明确约定，且合同附件一房屋平面图及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，可以证明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分；霍月芹对此不予认可，称附件一仅能证明涉案项目有公共卫生间，但并不能证明涉案商品房没有室内卫生间。
霍月芹并称硕日新宇公司的售楼人员在进行销售宣传时告知涉案项目附近有小火车、环球影城和剑桥中学等配套设施，但实际上并没有，售楼人员的销售宣传与实际不符；针对霍月芹提出的上述问题，硕日新宇公司称该项目并未将上述配套项目纳入到销售宣传中，剑桥中学事实上就在涉案项目附近，为此硕日新宇公司提交了北京市剑桥中学的照片及通州时空新闻频道刊登的《位于通州台湖镇的北京市剑桥中学扩大招生计划》予以证实；硕日新宇公司并提交了网上刊登的《美国环球影城落户通州，台湖整合再出发》、《朝阳至通州建“空中小火车”》、《东四环“空中小火车”拟年内开工明年建成》、京华时报上刊登的《关于环球主题公园落户通州》的报道等，用以证实称小火车和环球影城项目的存在及政府的相关公示。
霍月芹并称预售合同第十四条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定与合同第六条及附件五中买受人逾期付款的违约责任的约定显失公平和不合理，合同第十四条约定的出卖人逾期交房的违约责任约定的违约金标准为逾期90日之内按照已交付房价款万分之一标准计算违约金，逾期超过90日，买受人选择退房的，出卖人按照买受人全部已付款的2%支付违约金，买受人选择继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；而合同第六条及附件五关于买受人逾期付款的违约金约定的违约金标准为日万分之五，逾期超过十日的，买受人应支付的违约金标准为总房款的百分之二十；上述买受人逾期付款的违约金标准，明显高于出卖人逾期交房的违约金标准，属于显失公平。预售合同第二十一条关于产权登记期限约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，该条约定的产权办理期限明显过长，不符合相关规定；硕日新宇公司称按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，是允许当时人对办理房产证的登记期限作出约定的，双方在预售合同中关于产权证办理期限的约定是双方意思自治的体现，不违反法律行政法规的强制性规定。硕日新宇公司称霍月芹起诉要求撤销买卖合同的真实目的是因为房价市场价格下降，其投资权益受损。另，霍月芹称合同中公共区域广告费归出卖人的约定不符合规定。对此，硕日新宇公司称，物权法第6条对于建筑物区分所有权的规定，没有对于公共区域广告费的归属作出禁止性规定，双方的上述约定也是属于意思自治的体现。
原审法院认定上述事实有：有北京市商品房预售合同、北京市商品房预售合同（草稿）、预售公示文件、国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、预售许可证、涉案项目的建筑施工图、剑桥中学的照片及资料、环球影城及东四环小火车项目的宣传及公示资料、北京市住建委涉案项目的公示信息、首付款发票、印花税收据、谭文的名片、涉案项目的销售宣传彩页、京华时报、新京报、北京日报的销售宣传报道、京华时报环球主题公园正式落户通州的报道、涉案项目的网上销售宣传报道及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。因重大误解订立、显失公平或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，有关当事人可以请求人民法院予以变更或撤销。本案中霍月芹在网上见到涉案项目的销售宣传后，到涉案项目的售楼处进行咨询，在前期咨询和了解的基础上，霍月芹与硕日新宇公司签订了预售合同草稿，草稿中明确载明了涉案项目的土地及房屋用途均为办公，霍月芹在每页草稿上均签字确认，说明霍月芹对涉案项目的办公用途在签约之前即是明知的。霍月芹后来与硕日新宇公司签订的正式预售合同文本上载明的涉案土地及房屋用途等情况与草稿一致，预售合同的附件中明确载明了涉案房屋的平面图及所在楼栋的位置，平面图中并未载明涉案房屋有室内卫生间，且附件中明确约定了卫生间属于共有分摊部分。霍月芹称硕日新宇公司在涉案项目对外宣传的用途为商住两用，有室内卫生间，基于此霍月芹才与硕日新宇公司签约购买涉案房屋，为此霍月芹提供了网上的销售宣传报道及涉案项目销售宣传彩页予以证实，硕日新宇公司虽对霍月芹提交的宣传彩页不予认可，但综合本案案情考量，本院对霍月芹提交的销售宣传彩页予以确认。硕日新宇公司提交的预售公示文件、国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、预售许可证、涉案项目的建筑施工图等，均可以证实涉案项目的土地及房屋用途分为住宅和办公两种，因此霍月芹提交的宣传彩页中载明的宜商、宜办公、宜居住的内容，系硕日新宇公司按照涉案项目的用途对涉案项目的销售宣传，并不构成销售欺诈，霍月芹称销售人员在销售过程中承诺涉案房屋用途为商住两用的说法，因硕日新宇公司对此不予认可，且霍月芹并未对此提供相应证据，本院对此不予确认。
涉案房屋的用途应以最终签订的预售合同为准，双方在预售合同补充协议中也明确约定了“双方签约前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头的还是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，预售合同中明确载明了涉案房屋的用途为办公，并载明了房屋的平面图及所在楼栋位置，并载明卫生间属于共有分摊部分，霍月芹称签约前并未阅览合同内容，且合同是在销售人员的欺诈宣传、误导的情况下签订的，但其并未对此提供相应证据，本院对霍月芹的该项说法不予确认。因此霍月芹以硕日新宇公司销售宣传陈述的用途与合同约定用途不符，硕日新宇公司构成销售欺诈的说法，不能成立。
因涉案房屋的规划层高与合同约定的层高均为3.15米，而霍月芹所称涉案房屋的规划层高为3.25米，但合同中载明的层高为3.15米，合同约定层高与规划层高不符的说法不能成立。
霍月芹称硕日新宇公司在销售宣传时承诺涉案项目附近有剑桥中学、环球影城及小火车等配套设施，但实际上没有；硕日新宇公司称该公司并未将上述配套项目纳入销售宣传中，且上述配套项目中的剑桥中学是实际存在的，环球影城和小火车项目也是有相关公开报道和政府公示的，硕日新宇公司为此提交了剑桥中学的报道、照片、环球影城及小火车项目的报道及公示信息予以证实；故此，霍月芹以上述配套项目并不存在，硕日新宇公司构成销售欺诈的说法不能成立。
关于霍月芹所称合同中关于出卖人逾期交房违约责任与买受人逾期付款违约责任显失公平和不合理的说法，双方关于上述违约责任的约定，系双方协商一致后签字或签章确认的，是为了确保合同全面履行的一种约束，在合同全面、顺利履行的情形下，并不发生上述条款的适用问题，因此霍月芹以双方违约责任的约定显失公平，因此要求撤销合同的诉求，缺乏依据，本院不予支持。
关于霍月芹所称合同中约定的产权办理期限违反相关规定的说法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，产权证办理期限属于当事人可以特别约定的范畴，本案中双方在合同中约定的产权办理期限，系双方协商一致确定的，并不构成违法，故霍月芹的该项说法亦不能成立。
关于霍月芹所称合同中关于公共区域广告费归出卖人的约定不符合规定的说法，法律、法规并未对小区公共区域广告费的归属作出禁止性规定，因此该费用的归属允许当事人作出约定，双方在合同中对该费用的归属作出的约定，并不违法，故霍月芹的该项说法难以成立。
综上所述，本案的预售合同并不存在可撤销的情形，霍月芹要求撤销预售合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：驳回霍月芹的诉讼请求。
霍月芹不服原审法院判决，以硕日公司在销售过程中存在欺诈、双方签订的合同显示公平为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判支持其全部诉讼请求。
硕日公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。
二审诉讼中，霍月芹提交了宣传网页的公证书，内容是腾讯网网页上硕日公司的宣传。证明硕日公司在腾讯上宣传的是商住两用的性质。硕日公司认为该证据是一审判决前产生的，不属于二审新证据。该网页霍月芹在一审提交过，硕日公司也质证过，只不过现在变成了公证书的形式。该网页广告不是硕日公司委托腾讯宣传的，是腾讯公司发布的演绎，不是硕日公司发布的。本院查明的其他事实与一审法院一致。
以上事实有当事人在二审期间的陈述等证据佐证。
本院认为：从霍月芹的上诉理由来看，霍月芹上诉的主要理由系硕日公司在与霍月芹订立合同过程中就房屋用途存在欺诈，本院认为，应从以下几方面予以考虑：
首先，房屋用途是购买房屋的关键因素。霍月芹作为买房人，房屋的用途是其考虑是否购买房屋的首要因素，在看房、协商、签订合同的过程中不可能忽略房屋的用途，故霍月芹在签订合同过程中对于房屋的用途是其应当考虑的必要因素。
其次，在双方签订的合同中，房屋用途是否约定明确。在双方签订的合同中，对房屋在用途明确约定“该商品房的用途为办公”，房屋用途作为合同的主要内容，该条款也是合同的主要条款，合同中约定明确为“办公”，并未约定其他用途；且在双方签订合同前的合同草稿中，也明确房屋的用途为办公；故双方签订的合同中对于房屋的约定是明确的，不存在欺诈。
再次，硕日公司是否进行虚假宣传，霍月芹是否被欺诈。从霍月芹的主张来看，硕日公司是否进行虚假宣传，主要是对房屋的用途，即该房屋是办公用房，还是办公、居住两用房。从诉讼中，霍月芹提供的证据来看，没有相应证据证明硕日公司明确承诺霍月芹所购买的房屋属于办公、居住两用房屋，故现有证据不足以证明硕日公司对该房屋的用途进行虚假宣传。
霍月芹上诉主张合同补充协议中约定的“双方签约前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头的还是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”属于显失公平。本院认为，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。霍月芹主张的条款属于对合同条款的界定和明确，有助于合同双方当事人明确各自权利义务范围，并不会导致双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，因此该条款不能被认定属于显失公平。霍月芹上诉称双方在合同中约定的公共区域广告费归出卖所有的条款属于显失公平，本院认为，法律并未对合同双方约定小区公共区域广告费的归属作出禁止性规定，因此应当允许当事人对该费用的归属作出约定，不能仅以该条约定就认定条款显失公平。另，经审查，霍月芹上诉主张的补充协议亦不存在符合显失公平定义的情形，故本院对霍月芹的该部分上诉主张不予支持。
一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，霍月芹称硕日新宇公司在销售宣传时承诺涉案项目附近有剑桥中学涉嫌欺诈，硕日公司为此提交了剑桥中学的报道、照片等证据，本院认为，硕日公司提交的证据表明其不存在告知对方虚假情况或者隐瞒真实情况的故意，因此本院不能认定硕日公司存在欺诈行为。
因涉案房屋的规划层高与合同约定的层高均为3.15米，而霍月芹所称涉案房屋的规划层高为3.25米，但合同中载明的层高为3.15米，合同约定层高与规划层高不符的说法不能成立。故原审法院对霍月芹以此要求撤销合同的诉讼请求不予支持并无不当。
综上所述，霍月芹的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由霍月芹负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由霍月芹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 郑吉喆
代理审判员 张 羽
二〇一五年三月十九日
书 记 员 胡 婧