海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终1983号上诉人（原审被告）：琼海嘉浩置业有限公司，住所地海口市海甸岛四东路颐和花园A座604。法定代表人：朱明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡肖肖，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欢，海南法立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李乃建，男，1955年5月5日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：孙敬芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宝良，海南法立信（琼海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：海南摩天投资开发有限公司，住所地海口市海甸二东路水岸听涛F2405号。法定代表人：李子儒，总经理。委托诉讼代理人：廉明，该公司副总经理。上诉人琼海嘉浩置业有限公司（以下简称嘉浩公司）因与被上诉人李乃建、被上诉人海南摩天投资开发有限公司（以下简称摩天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。琼海嘉浩置业有限公司上诉请求：请求撤销琼海人民法院作出的（2015）琼海民二初字第152号民事判决书，依法改判上诉人不承担责任。事实和理由：一审法院认定本案属于”一房二卖”的情况，属认定事实错误，上诉人未与李乃建签订过《商品房买卖合同》，不承担”一房二卖”的违约责任。一、上诉人未与李乃建签署过商品房买卖合同，李乃建提交的《商品房买卖合同》上所盖上诉人的公章为伪造公章，上诉人与李乃建不存在商品房预售合同关系。海南省公安厅物证鉴定中心于2016年6月28日作出琼公物鉴（文检）字（216-33）号《鉴定文书》，鉴定得李乃建所提交的《商品房买卖合同》及《回购协议》材料所加盖上诉人的公章均为假章，不是上诉人备案真实公章，因此，上诉人并没有与李乃建签订《商品房买卖合同》的真实意思表示。如李乃建对摩天公司的行为不知情，摩天公司涉嫌合同诈骗及私刻公章罪。即便不构成犯罪，《商品房买卖合同》也应属无效合同，上诉人与李乃建签订的《商品房买卖合同》无效，上诉人将房屋售与他人，不存在一房二卖的情况。二、上诉人对李乃建与摩天公司签订《商品房买卖合同》及支付款项一事并不知情。上诉人未与李乃建签订《商品房买卖合同》，未收到购房款，未开具不动产统一发票给李乃建，根本对李乃建购买上诉人开发的房产一事不知情。一审判决无视《商品房买卖合同》及《回购协议》上所加盖公章为假章的情况，以收据上加盖为真章来认定上诉人对李乃建的购房行为知情，于法不符。三、上诉人从未收到李乃建交来的购房款，未开具不动产统一发票，与李乃建不存在商品房买卖合同关系。李乃建作为一个完全民事行为能力人，购买商品房这类大额的经济活动，未尽基本的注意义务。大额的购房款不支付给开发商，而支付给其他公司，不符合常理，也侵害了上诉人的合法权益。如李乃建明知摩天公司自行收取购房款，其行为属于与摩天公司恶意串通损害上诉人的合法权益的行为，如其确实不知情，也属于自身存在重大过失的情形。综上所述，上诉人作为本案件的受害者，在未收到购房款的情况下，判令上诉人承担双倍的的赔偿责任，与理不符，于法不服。请求二审法院查明事实依法改判。被上诉人李乃建答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人海南摩天投资开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李乃建向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告嘉浩公司于2013年1月23日签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、判令被告连带向原告退还购房款499021元，并按同期银行贷款利率给付利息到房款全部付清止，暂计至2015年5月13日利息68865元；3、因被告一房二卖，被告向原告赔偿损失499021元；4、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月25日，被告嘉浩公司法定代表人朱明亮给被告摩天公司出具一份法人授权委托书，其内容为”兹授权委托李子儒先生(摩天公司法人代表)代表本人朱明亮(嘉浩公司法人代表)签署双方合作开发的椰香海韵项目开发建设期间的所有协议与文书。委托期限为双方合作协议生效时起至合作协议履行完毕时为止”。2011年5月30日，被告嘉浩公司(甲方)与被告摩天公司(乙方)签订《项目转让协议》，约定被告嘉浩公司将位于琼海市嘉积镇海盛路富海苑大厦（后更名为”椰香海韵”）项目转让给被告摩天公司，转让款为1950万元，协议第二条第2项约定，乙方必须在取得施工许可证之日起12个月内全部付清1950万元给甲方(含200万元履约保证金)；第四条第4项约定合作时间为签订本协议之日起的24个月内；第五条第1项约定甲方同意乙方在没有付完转让款前，可以利用项目销售款向甲方支付转让款。但如房产销售达到70%而乙方未能付清甲方转让款，甲方有权要求乙方停止销售。乙方应承担本合同约定的违约责任；第六条第5项第(2)约定，项目对外签订任何合同包括工程、售房合同等需以公司名义承担经济法律责任文书的，应使用公司公章、合同章。该章在乙方转让款未支付清迄前，由甲方掌管。甲方对乙方正常开发业务用章，应全力支持配合；第9条约定鉴于项目在甲方名下，签订《商品房买卖合同》必须是乙方法人代表或其指定人签字后由甲方盖章，无乙方法人代表或其指定人的签字该商品房销售合同无效，乙方承诺并负责依约合法完成该项目的建设(包括但不限于保证房产符合《商品房买卖合同》约定的交房条件、交房时间等)，否则，造成一切经济与法律责任及损失均由乙方承担。由于被告摩天公司没有按约定支付完转让款给被告嘉浩公司，2012年12月19日，双方签订《项目转让协议补充协议》，第3条约定，自补充协议签订后，乙方销售商品房，均需严格经甲方按约定盖章签字，否则，销售无效，一切由此造成的经济法律责任，由乙方全部承担；第5条第1项约定如乙方不能按补充协议约定，在2013年3月30日如期付清甲方转让款及利息、违约金等，则甲方有权在2013年4月1日开始以椰香海韵的房产按每平方米2500元作价抵偿，椰香海韵抵偿后至2013年9月30日前不得处置抵偿的房产包括转让、抵押等任何形式。在此期间乙方仍有权以甲方名义进行销售，甲方须无条件配合，所售房款按约定由双方收取；第6项约定在双方未结清转让款之前(包括以房抵债之后，但未完成产权过户手续之前)，甲方公司的公章及法定代表人私章仍由甲方保管等......。2013年1月23日，被告摩天公司法定代表人李子儒以被告嘉浩公司名义与原告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定将位于琼海市嘉积镇银海经济开发区的椰香海韵801房出卖给原告，建筑面积81.01平方米，套内面积65.2平方米。总房价款499021元。合同第八条约定，出卖人(被告)应当在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人(原告)。第十一条约定，出卖人未能按合同约定期限交房，按下列方式处理:2、逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金......。合同落款盖被告嘉浩公司合同专用章与朱明亮私章。合同签订后，原告将购房款499021元支付给被告摩天公司，被告嘉浩公司出具一张加盖嘉浩公司财务专用章的收据给原告。2013年2月17日被告嘉浩公司又将椰香海韵801房出卖给案外人郑某，并于当天在琼海市住房保障与房产管理局将合同备案登记在郑某名下，合同备案号为(QHL000020918)。由于被告没有交房，原告找李子儒交涉，2014年2月25日李子儒以被告嘉浩公司名义与原告签订《商品房回购协议》约定:1、甲方同意乙方提出解除合同的要求，以回购方式解决此事；2、回购金额，乙方同意按原价499021元回购；......。4、回购款支付方式，甲方同意在回购协议签订后66天后即2014年5月开始向乙方支付商品房回购款，每月10万元，五个月付清(2014年10月1日前付清)......。回购协议盖被告嘉浩公司公章和李子儒的签名。2014年9月7日李子儒、廉明(摩天公司副总经理)与原告协商并作出承诺:”此协议前期款项，经甲乙双方友好协商，甲方同意于2015年春节前将此房款付清，乙方同意只收房款，如春节前甲方不能按时付清，乙方将按双倍收取房款”。由于被告没有交房，也未退还购房款给原告。原告向一审法院提起诉讼。一审审理中，被告嘉浩公司否认售房给原告，否认在《琼海市商品房买卖合同》上盖琼海嘉浩置业有限公司合同专用章和朱明亮私章，否认在收据上盖琼海嘉浩置业有限公司财务专用章，否认在《商品房回购协议》上盖琼海嘉浩置业有限公司公章，并申请对上述印章进行鉴定。一审法院依法委托海南公平司法鉴定中心对上述印章进行鉴定。2015年12月28日，海南公平司法鉴定中心作出海南公平司法鉴定中心文书司法鉴定意见书，鉴定意见为:1、检材一上的”琼海嘉浩置业有限公司合同专用章”印章印文与样本一中”琼海嘉浩置业有限公司合同专用章”印章印文不是同一枚印章所盖；2、检材一上的”朱明亮”私章印文与样本二上的”朱明亮”印章印文不是同一枚印章所盖；3、检材二上的”琼海嘉浩置业有限公司财务专用章”印章印文与样本一上”琼海嘉浩置业有限公司财务专用章”印章印文不是同一枚印章所盖；4、检材三上的”琼海嘉浩置业有限公司”印章印文与样本一上的”琼海嘉浩置业有限公司”印章印文不是同一枚印章所盖。鉴定结果出来后，原告于2016年3月3日向琼海市公安局报案要求公安局立案侦查被告涉嫌合同诈骗，琼海市公安局受理立案后，一审法院依法裁定中止审理。琼海市公安局在侦查过程中，于2016年6月15日委托海南省公安厅物证鉴定中心对”琼海嘉浩置业有限公司”印章、”琼海嘉浩置业有限公司合同专用章”印章、”琼海嘉浩置业有限公司财务专用章”印章、”朱明亮”印章进行鉴定。并作出”琼公物鉴(文检)字[2016-33]号印章印文鉴定书”，鉴定意见为:(1)检材1、2上”琼海嘉浩置业有限公司”印章印文是同一枚印章所盖，与样本1、2上”琼海嘉浩置业有限公司”印章印文不是同一枚印章所盖的。(2)检材3上”琼海嘉浩置业有限公司财务专用章”印章印文与样本1、2上”琼海嘉浩置业有限公司财务专用章”印章印文是同一枚印章所盖的。(3)检材4、5上”琼海嘉浩置业有限公司合同专用章”印章印文是同一枚印章所盖，与样本1、2上”琼海嘉浩置业有限公司合同专用章”印章印文不是同一枚印章所盖的。(4)检材4、5上”朱明亮”印章印文是同一枚印章所盖，与样本3上”朱明亮”印章印文不是同一枚印章所盖的。2016年9月9日，琼海市公安局作出琼海公(经)撤案字[2016]0017号撤销案件决定书，决定撤销该刑事案件。原告不服琼海市公安局撤销该案，于2016年10月8日向琼海市人民检察院申诉，琼海市人民检察院经审查后，依法向原告发出刑事监督案件受理通知书，对该案进行刑事监督。一审另查明，原告于2015年5月8日向一审法院申请诉前财产保全，请求对被告嘉浩公司名下位于琼海市嘉积镇银海经济开发区”椰香海韵”第十层1006房和第十三层1306房进行查封，并提供担保人李馨名下位于琼海市嘉积镇银海经济开发区(兆南·万泉绿洲)水霞阁(B6栋)第八层801房和担保人程永红名下的江铃牌小型普通客车为一审法院以(2015)琼海民保字第44号民事裁定书，预查封被告嘉浩公司名下位于琼海市嘉积镇银海经济开发区椰香海韵第十层1006房和第十三层1306房，查封价值在人民币80万元范围内，并查封担保人提供的上述担保物。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、原告与被告嘉浩公司签订的《琼海市商品房买卖合同》是否有效，合同应否解除。二、原告的请求应否支持，二被告应否连带承担民事责任。首先，原告与被告嘉浩公司签订的《琼海市商品房买卖合同》是否有效，合同应否解除。从查明的事实看，二被告签订的《项目转让协议》第四条、第五条、第六条和《项目转让协议补充协议》已明确约定双方合作关系，被告嘉浩公司将项目转让给被告摩天公司，项目由被告摩天公司投资开发，被告嘉浩公司同意被告摩天公司销售房屋，利用销售款支付被告嘉浩公司转让款。也明确约定被告嘉浩公司公章的保管、使用及责任的承担等事项。被告摩天公司2013年1月23日以被告嘉浩公司名义与原告签订《琼海市商品房买卖合同》，将位于琼海市嘉积镇银海经济开发区的椰香海韵801房出卖给原告，收取原告购房款499021元。虽经被告嘉浩公司申请，委托海南公平司法鉴定中心进行鉴定，其鉴定结果:琼海嘉浩置业有限公司合同专用章、朱明亮印章、琼海嘉浩置业有限公司财务专用章、琼海嘉浩置业有限公司的公章与被告嘉浩公司提供的印章印文样本不是同一枚印章所盖。但鉴定报告出来后，原告向琼海市公安局报案被告涉嫌合同诈骗。琼海市公安局立案后，委托海南省公安厅物证鉴定中心对琼海嘉浩置业有限公司印章、琼海嘉浩置业有限公司合同专用章印章、琼海嘉浩置业有限公司财务专用章印章、朱明亮印章进行鉴定。鉴定结果为收据上的琼海嘉浩置业有限公司财务专用章与被告嘉浩公司印章启用申报的印章是同一枚印章所盖。这说明收据上的琼海嘉浩置业有限公司财务专用章是被告嘉浩公司所盖，被告嘉浩公司应当知道被告摩天公司售房给原告的事实，被告嘉浩公司否认售房给原告，缺乏事实依据。因此被告嘉浩公司与原告签订的《琼海市商品房买卖合同》是有效合同。合同第八条约定，被告应当在2013年9月30日将经验收合格的商品房交付给原告，而被告在2013年2月17日又将椰香海韵801房出卖给案外人郑某，并办理合同备案登记在郑某名下。被告至今没有房屋交付给原告，也不退还原告购房款，其行为已经严重违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项:导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定。原告请求解除与被告嘉浩公司签订的《琼海市商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，应予以支持。第二、原告的请求应否支持，二被告应否连带承担民事责任。本案中，由于被告的严重违约，被告嘉浩公司与原告签订的《琼海市商品房买卖合同》已被判决解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行的，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求被告向原告退还购房款499021元及利息(利息应从2013年1月24日起按中国人民银行公布的同期一年期贷款利率计到付清款项为止)、赔偿购房款一倍的损失499021元，符合法律的规定，应予以支持。被告嘉浩公司与被告摩天公司双方是合作关系，且协议约定被告摩天公司有权售房，被告摩天公司以被告嘉浩公司名义售房给原告，被告嘉浩公司已出具购房款收据给原告，这说明被告嘉浩公司是知道的。现二被告没有房屋交付，也不退还购房款给原告，已造成原告的经济损失，应当共同承担返还原告购房款及利息及赔偿购房款的一倍损失的责任，并互负连带责任。被告嘉浩公司抗辩没有售房给原告，不收取原告购房款，与原告无合同关系，且本案涉及刑事案件，不应对摩天公司承担连带责任。而本案涉及刑事案件，由于2016年9月9日琼海市公安局，已作出琼海公(经)撤案字[2016]0017号撤销案件决定书撤销该刑事案件，已不存在刑事案件。被告的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，判决：一、解除原告李乃建与被告琼海嘉浩置业有限公司2013年1月23日签订的《琼海市商品房买卖合同》。二、限被告琼海嘉浩置业有限公司、被告海南摩天投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内共同返还原告李乃建购房款499021元及利息(利息从2013年1月24日起按中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计到付清款项为止)。三、限被告琼海嘉浩置业有限公司、被告海南摩天投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内共同赔偿原告李乃建损失499021元。四、被告琼海嘉浩置业有限公司、被告海南摩天投资开发有限公司对上述第二项、第三项债务互负连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币14502元、诉讼保全费4520元，由被告琼海嘉浩置业有限公司、被告海南摩天投资开发有限公司共同负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人嘉浩公司是否应与被上诉人摩天公司共同承担向被上诉人李乃建返还购房款及利息和赔偿损失。上诉人嘉浩公司与被上诉人摩天公司签订的《项目转让协议》和《项目转让协议补充协议》已明确约定双方合作关系，上诉人嘉浩公司将项目转让给被上诉人摩天公司，项目由被上诉人摩天公司投资开发，上诉人嘉浩公司同意被上诉人摩天公司销售房屋，利用销售款支付上诉人嘉浩公司转让款，同时也明确约定上诉人嘉浩公司公章的保管、使用及责任的承担等事项。被上诉人摩天公司2013年1月23日以上诉人嘉浩公司名义与被上诉人李乃建签订《琼海市商品房买卖合同》，将位于琼海市嘉积镇银海经济开发区的椰香海韵801房出卖给被上诉人李乃建，收取被上诉人李乃建购房款499021元，收据上的琼海嘉浩置业有限公司财务专用章与上诉人嘉浩公司印章启用申报的印章是同一枚印章所盖。这说明收据上的琼海嘉浩置业有限公司财务专用章是上诉人嘉浩公司所盖，上诉人嘉浩公司应当知道被上诉人摩天公司售房给被上诉人李乃建的事实，上诉人嘉浩公司否认售房给被上诉人李乃建，不愿承担相应的民事责任，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14502元，全部由上诉人琼海嘉浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁振文审判员  黄声泽审判员  陈 杰二〇一七年十一月六日书记员  吴 灿附：本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。