北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终761号
上诉人（一审原告、执行案外人）：孟海英，女，1958年3月18日出生，汉族，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人:王志刚,北京普盈律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、申请执行人）：万家共赢资产管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦电路360号5层。
法定代表人：伏爱国，总经理。
委托诉讼代理人：孙培睿，男，1983年8月16日出生，汉族，万家共赢资产管理有限公司场外业务部职员，住本单位。
委托诉讼代理人：于来宏，北京市正皓律师事务所律师。
一审第三人（被执行人）：安阳德宝置业有限公司，住所地河南省安阳市文峰区文峰大道与兴泰路交叉口德宝国际名城物业楼。
法定代表人：王太敬，总经理。
委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。
一审第三人（被执行人）：王太敬，男，1966年8月17日出生，汉族，安阳德宝置业有限公司总经理，住河南省安阳市文峰区。
委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。
上诉人孟海英因与被上诉人万家共赢资产管理有限公司（以下简称万家共赢公司）、一审第三人安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）、王太敬案外人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2017）京04民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。孟海英的委托诉讼代理人王志刚，万家共赢公司的委托诉讼代理人孙培睿、于来宏，德宝公司和王太敬的委托诉讼代理人马翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟海英上诉请求：1.撤销北京市第四中级人民法院（2017）京04民初81号民事判决，改判支持其一审全部诉讼请求或者裁定发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由万家共赢公司负担。事实与理由：1.上诉人享有在先成立的对特定标的物，即涉案房屋的请求权，足以排除万家共赢公司在后成立的以金钱为标的的请求权。上诉人与德宝公司之间较早成立合法有效的商品房买卖合同关系，并按约定交纳了部分房款，由于德宝公司的原因，上诉人尚未取得涉案房屋，但应该认定上诉人为该房屋实际权利的享有人；上诉人对德宝公司享有的是对特定标的物的请求权，该标的物唯一、确定且特定。万家共赢公司与德宝公司于2014年3月份才形成借贷关系；在德宝公司无法偿还借款时，万家共赢公司为实现债权，才申请查封涉案房屋，其对该房屋并没有明确的基于合同关系而享有的信赖利益，其金钱债权对于第三人所属财产也没有明确的指向。2.一审法院错误适用司法解释。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议应如何处理的规定，仅适用于执行程序中的执行异议案件，而本案为执行异议之诉，其作为一种特殊诉讼应适用《民事诉讼法》及其司法解释的规定。其次，上诉人购房时间在上述司法解释施行之前，本案片面适用该司法解释不仅侵害上诉人为居住而购买房屋的合法权益，也损害了不同司法解释的效力和稳定，人为制造法律适用间的矛盾。另外，德宝公司因涉嫌非法集资被公安机关刑事立案，本案应等待刑事案件的处理结果。
万家共赢公司辩称：1.认购书不具备商品房买卖合同主要条款，上诉人与德宝公司之间没有合法有效的商品房买卖合同。2.按照相关规定，开发商应该向购房人开具发票，而上诉人只有收据，其是否已经支付了房款存疑。3.德宝公司的房屋并没有竣工验收，不符合交付的法定条件，上诉人没有实际入住涉案房屋。4.上诉人对涉案房屋并不享有物权，其请求权并不具有优先性。综上，本案情形不符合相关法律和司法解释的规定，上诉人无权排除法院执行。另外，涉案房屋与德宝公司的非法集资行为无关，本案无需等待刑事案件结果。
德宝公司与王太敬述称：1.德宝公司在2016年5月25日因涉嫌非法集资被公安机关刑事立案，其名下所有财产均被公安机关予以查封。2.上诉人与德宝公司签订的认购书符合法定要件，应当按照商品房买卖合同来认定，但双方未签订正式合同的责任不在德宝公司。3.上诉人的居住权应当得到优先保护，德宝公司同意上诉人的诉讼请求。
孟海英向一审法院起诉请求：1.请求法院停止对位于河南省安阳市文峰区德宝国际名城15号楼2单元1202号房屋的强制执行；2.诉讼费用由万家共赢公司负担。
一审法院认定事实：
1．根据证据《商品房认购书》及当事人陈述，能够认定以下事实：2010年9月25日，孟海英与德宝公司签订《商品房认购书》，约定孟海英购买德宝公司开发的涉案房屋，孟海英在接到德宝公司的通知后7日内到德宝公司签订《商品房买卖合同》。
2.根据购房款收取凭证及当事人陈述，能够认定以下事实：《商品房认购书》约定总价为498105元。孟海英支付了部分购房款,德宝公司向孟海英开具了收到购房款的凭证，凭证总金额显示为158105元。双方就涉案房屋未签订《商品房买卖合同》，未办理商品房预告登记、网签和产权过户手续。
3.根据一审法院裁定书、执行材料，能够认定以下事实：2015年10月19日，该院依万家共赢公司申请，分别出具（2015）四中民（商）保字第309、311号民事裁定书，分别裁定冻结被申请人德宝公司、王太敬银行存款11230万元和15000万元或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产。2015年10月21日，该院发出协助执行通知书，查封了德宝公司名下安阳国贸中心德宝国际名城的178套房产及相应的国有土地使用权，其中包括涉案房屋。
4.根据一审法院判决书、执行材料，能够认定以下事实：2015年12月18日，该院就万家共赢公司与德宝公司、王太敬金融借款合同纠纷二案分别作出一审判决，（2015）四中民（商）初字第310号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款10280万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任；（2015）四中民（商）初字第312号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款14100万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任。上述二判决均已发生法律效力。2016年3月17日，该院对万家共赢公司申请强制执行案立案。
5.根据执行异议裁定书、德宝公司和万家共赢公司提供证据、当事人陈述，能够认定以下事实：德宝公司取得德宝国际名城项目商品房预售许可证时间分别为：1-3号楼、7-10号楼、17号楼，均是2012年3月9日；12号楼、15号楼、16号楼是2014年4月1日。孟海英未取得房屋钥匙，无证据证明其合法占有涉案房屋。
一审法院认为：案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议后，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起执行异议之诉。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。对此，该院审查《商品房认购书》符合买卖合同成立条件，能够认定买受人系在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。买受人已经向德宝公司支付购房款158105元，未达到合同约定总价款的50%。根据已查明事实，买受人未在法院查封之前合法占有不动产。对买受人物权期待权的保护，应当符合法律、司法解释规定的相应条件。根据最高院执异司法解释第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持。最高院执异司法解释的上述条文系法院对案外人基于实体权利对执行标的提出异议可否获得支持的判断标准，买受人符合其中任何一条规定情形提出异议的均可得到法院支持。现已经查明买受人不符合最高院执异司法解释第二十八条、第二十九条规定所列情形，故房屋买受人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。在案外人不符合上述司法解释规定情况下，该院对案外人提出停止执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回孟海英的全部诉讼请求。案件受理费70元，由孟海英负担（已交纳）。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院无异。
本院认为：债权平等是民法的一项基本原则。该原则的根据在于，债权债务关系仅存在于特定主体之间，通常不具有公示性，赋予各债权人平等的法律地位，有利于督促其积极求偿、尽快实现自身权利，从而提高社会经济活动的效率；否则，民事主体在建立债权债务关系时，会因无法判断是否存在优先于自身债权的其他债权，而对自身债权能否实现欠缺合理预期，将大大降低参与交易的积极性，进而阻碍社会经济的繁荣发展。作为对债权平等原则的突破，法律有时也会出于特殊的利益考量赋予部分债权人优先受偿权，但法院对于此种例外规定的解释与适用理应从严掌握。
本案中，万家共赢公司对德宝公司享有合法的金钱债权，在申请法院对德宝公司所有的涉案房屋采取保全措施后，又通过诉讼程序取得执行依据，当然有权申请法院对涉案房屋采取执行措施并从中受偿。上诉人作为案外人提出执行异议，应当证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了在金钱债权执行中买受人可对登记在被执行人名下的不动产提出异议的两种情况及相应条件，但本案情形明显不符合其中任何一条的规定。上诉人以其债权成立在先、标的物特定于涉案房屋等为由，主张其债权优先于万家共赢公司债权、可排除后者申请的强制执行，既无明确的法律依据，也不符合上述债权平等原则，欠缺充足的法理依据。另外，现无证据证明德宝公司涉嫌犯罪一事影响本案审理，上诉人要求本案等待刑事案件结果，依据不足。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由孟海英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 史德海
审判员 刘 辉
审判员 刘 娟
二〇一七年十二月二十八日
书记员 贾蒙霓
书记员 刘佳莹