广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初3557号
原告：李丽燕，女，1985年9月3日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
被告：李康，男，1981年11月29日出生，汉族，户口所在地：南京市建邺区，现住江门市蓬江区，
委托代理人：杨翔宝、陈艳芬，均系广东祥兴律师事务所律师。
第三人：孙旦，女，1980年6月17日出生，汉族，户口所在地：南京市建邺区，现住江门市蓬江区，
原告李丽燕诉被告李康、第三人孙旦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告李丽燕，被告李康的委托代理人陈艳芬，第三人孙旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李丽燕诉称：原、被告于2017年3月8日签订《房屋买卖合同书》，约定被告将其名下位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室房屋以233万元出售给原告，双方于2017年5月1日前到房产局办理过户手续，原告支付首期房款5万元（含定金），房屋过户后余款以银行按揭方式支付给被告，被告保证该房屋没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制等。原告已按合同约定支付5万元（含定金）并积极筹备办理过户手续，被告也向原告交付了房屋钥匙。但在过户前夕，被告突然提出其与其他中介机构已签订买卖合同并要求与原告解除合同。被告作为违约方没有解除合同的权利，原、被告签订的《房屋买卖合同书》合法有效，被告解除行为无效，理应继续履行合同。原告要求被告依约到房产局办理过户手续，但被告拒绝，双方多次协商无果。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告继续履行《房屋买卖合同书》；二、被告协助将坐落于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室房屋的产权转移登记至原告名下；三、被告承担本案诉讼费用。在诉讼中，原告陈述经法院调查取证后知道涉案房屋名下的贷款已全部还清，银行也同意注销抵押登记，在被告配合办理注销抵押登记及产权转移登记的情况下，原、被告之间签订的合同具备继续履行的条件，故原告在银行出具《复函》，了解上述情况后，才申请增加诉讼请求：一、两被告协助办理注销103室房屋的原抵押登记；二、被告及第三人共同承担本案的责任。
原告在举证期限内提供的证据有：
1、《房屋买卖合同书》、房屋钥匙照片，证明原、被告双方买卖房屋，被告交付钥匙的事实；
2、支付预付款的电子回单、勘测委托书、《装修工程施工合同书》、装修合同收据、支付装修费的电子回单、《不动产初步估价结果明细表（致中国银行）》、收据、《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》，证明原告依约履行支付首期房款及定金，积极办理房屋过户的相关手续，其已为房屋支付了装修定金150000元、评估费9103元，涉案房屋已经增值321000元；
3、微信截图，证明被告在签订买卖合同后一房二卖意欲解除合同的事实；
4、履行告知书，证明原告要求被告依约履行过户手续的事实；
5、评估明细表、收据，证明房屋现市场价值、评估费；
6、微信聊天，证明原、被告双方的交易过程，关于房屋交付、装修、协助办理贷款高评、赎楼、银行同意贷款、测绘、第三人知情、办理公证、被告违约等过程；
7、不动产登记证明，证明房屋的权属情况及该房屋涉及其他案件。
被告李康辩称：一、涉案房屋买卖合同书没有经过涉案房屋共同所有人孙旦的签名确认，损害了孙旦的合法权益，应认为该合同书无效。二、即使认为该合同书有效，由于孙旦不同意该合同书的约定，涉案房屋已无法过户给原告，不能继续履行该合同书，应当解除，且李康已将原告预付的定金及购房款退回给原告，并按照合同书约定支付原告违约赔偿金。三、由于现该房屋已不具备转让给原告的条件，应当驳回原告的诉讼请求。
李康在举证期限内提供的证据有：BANCS存款历史交易明细清单，证明房屋买卖合同书已无法履行，被告已退回定金10000元、预付购房款40000元及按约定支付违约赔偿金10000元。
第三人孙旦述称：孙旦不同意本案合同书的约定，孙旦没有在合同书上签字，该合同是无效的。
孙旦在举证期内提供的证据有：
1、第三人身份证，证明第三人的主体资格；
2、结婚证，证明第三人与被告的结婚登记情况；
3、房屋证，证明涉案房屋是被告与第三人共同共用。
依据原告的申请，本院依法向中国银行江门分行调取的证据有：1、《协助查询存款通知书回执》；2、《买卖双方划付款授权书》；3、《复函》。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告李丽燕与被告李康于2017年3月8日签订《房屋买卖合同书》，主要约定：“卖方（甲方）：李康，买方（乙方）：李丽燕，介绍方（丙方）：空白，甲方愿意将位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室房屋以人民币2330000元卖给乙方，房屋证号码为粤房地权证江门字第××号，甲、乙双方签订本合同后，乙方当即支付定金人民币10000元给甲方，该定金在乙方和甲方办理房屋过户手续时扣除。甲、乙双方约定于2017年5月1日前到江门房产局办理该房屋过户手续，办理该房屋过户手续所需缴纳的双方费用和税费，甲、乙双方按照国家规定标准，由乙方负责缴纳。甲、乙约定：《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）所约定的交易金额是按评估价填写，仅作为纳税的依据，实际成交价仍按本合同的约定执行。乙方需办理银行按揭，甲、乙双方须于2017年3月15日前备齐所需资料办理银行按揭手续，甲、乙双方办理该房屋过户手续后，乙方当即支付首期房款人民币50000元（含定金）给甲方，余款人民币2270000元以银行按揭方式支付给甲方…甲方保证该房屋没有产权纠纷和财产纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任…违约责任：若甲方收取定金后，不能按时办理该房屋过户（含还贷和按揭）手续的，作为甲方中途违约处理，甲方应当日退还定金人民币10000元给乙方，另赔偿人民币10000元给乙方…；若乙方在约定的日期内，不能按时办理该房屋过户或按揭手续的，作乙方中途违约处理，乙方所交定金，甲方不予退回…手写备注：评估费由乙方支付，外墙维修基金由甲方支付，水费、电费、物业管理费于过户当日截止，余下购房款10000元用于结清水费、电费、物业管理费后给甲方…。”
原告提供的《中国银行电子回单》载明：“转账金额：10000元，交易日期：2017年3月9日，收款人名称：李康，收款账户：60×××37，付款人名称：李丽燕，附言：定金…。”原告提供的《中国工商银行电子回单》载明：“付款人户名：李丽燕，卡（账）号：6222022012007940938，付款银行：中国工商银行，交易金额：人民币40000元，交易时间：2017年3月20日21时26分，附言：用于购买珠江御景山庄新城二街14号103房款…。”在庭审中，被告确认已收到上述定金及房款共50000元。原告提供的《勘测委托书》载明：“委托人：李丽燕，土地（房屋）坐落：蓬江区珠江国际新城新城二街14号103室，测绘用途：过户，申请日期：2017年4月6日…备注：加盖‘江门市国土测绘大队测绘出图专用章’印章。”原告提供的《不动产初步估价结果明细表（致中国银行）》载明：“价值时点：2017年5月5日，证载用途：住宅，权属人：李康、孙旦，估价对象：江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室，抵押价值：2641000元，合计（含地价）：2641000元…。”原告提供的《收据》（NO.1864607）载明：“今收到李丽燕交来103室评估费用9103元，收款单位：广东南粤房地产与土地评估有限公司，2017年5月5日。”
原告提供的《不动产登记信息证明》载明：“不动产坐落：江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室，权属人：李康，共有人：孙旦，建筑面积：264.1㎡，抵押情况：抵押权利人：中国银行江门分行，抵押范围：江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室，查封情况：查封单位：蓬江区人民法院，查封日期：2017年4月25日，2017年10月27日…。”
原告提供的《微信聊天记录》载明：“李康，时间：3月29日晚上22.00；4月17日下午15.15，聊天内容：李康有其老婆给的全权授权，银行这边也可以取赎楼资料了；很抱歉，中介那边没搞定，恐怕只能和原告毁约，希望你们能找到更好的楼盘…。”在庭审中，被告确认上述聊天内容的真实性。
被告提供的《BANCS存款历史交易明细清单》载明：“户名：李康，卡号：60×××37，交易日期：2017年4月28日，交易名称：转账支出，交易金额：10000元、40000元、10000元，对方账户：62×××08，摘要：退回定金10000元整、退回预付购房款40000元、支付违约赔偿金10000元…。”在庭审中，原告陈述其虽收到被告退回的上述款项，但其当时不同意被告退回这些款项，退回后也没有动用过。
第三人孙旦提供的《结婚证》、《房地产权证》（粤房地权证江门字第××号）分别载明：“持证人：孙旦，结婚证字号：苏仪征结字00061215，姓名：孙旦、李康…。”“房地产权属人：孙旦，房屋坐落：江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室，共有人：李康，共同共有，房地产他项权利人：中国银行江门分行…。”
本院依法向中国银行江门分行调取的《买、卖双方划付款授权书》载明：“中国银行江门分行：鉴于李丽燕（买方）与李康、孙旦（卖方）签订了《房屋买卖合同书》，并由李丽燕（买方）向中国银行江门分行申请人民币2270000元的住房按揭贷款，用于购买位于江门市蓬江区珠江国际新城新城二街14号103房屋，兹授权办妥上述房屋交易过户及抵押登记手续后，将李丽燕申请的上述按揭贷款直接划至（卖方）李康在中行开立的账户…落款：买方确认签名：李丽燕，卖方确认签名：李康、孙旦…。”
本院依法向中国银行江门分行发函调查，该行作出的《复函》载明：“1、已于2017年3月3日申请提前偿还坐落于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室房屋的贷款，该行同意该申请，李康于2017年4月1日偿还了该房屋的全部贷款。2、上述房屋贷款结清后，由李康、孙旦凭该行同意注销该房屋抵押登记有关材料，办理注销抵押登记，李康于2017年4月28日签订该行同意注销该房屋抵押登记有关材料，该行于2017年10月20日经查该抵押登记未注销，未注销原因不详。3、李丽燕在办理按揭时有明确确认买方为其本人，卖方为李康、孙旦，在办理按揭过程中，买卖双方提供的买卖合同为325万元，贷款合同的价格为房屋的评估价，以此价作为守信的标准，该行不清楚有两份不一致的合同，买卖双方到该行办理按揭业务过程中，明确向该行员工说明成交价为325万元。4、在办理按揭业务中，孙旦有到该行，其有签订《买卖双方划款授权书》，确认买方为李丽燕，当时李丽燕提供了身份证等，李康、孙旦提供了身份证等。5、在办理按揭过程中，因该房屋的权属在该行，没有查封，房屋在抵押过程中李丽燕能申请到贷款。李丽燕申请的贷款审批通过后，该行分别口头通知了买卖双方，其双方都清晰知道贷款的审批情况。6、李丽燕与该行签订的《个人二手住房贷款合同》没有生效，合同须在不动产中心办理过户和抵押手续后才生效，李丽燕当时陈述准备在近段时间过户，该行与其才签订该合同，但没有生效，贷款必须待买卖双方办理好过户手续和抵押手续，且领取新的不动产证（李丽燕名下）才能发放…。”
在庭审中，原告陈述其与被告洽谈售房时，被告告知其第三人已授权被告售房，签订合同后，被告也告知已拿到第三人的授权委托书，就涉案房屋的买卖，原、被告只签订过一次买卖合同，该合同原、被告均持有，后来原、被告、第三人在办理按揭时有签订过一份合同，该合同只是被告、第三人协助原告提高房屋评估价以利于办理按揭贷款而签订，仅为方便办理按揭贷款而使用，不是双方买卖房屋的真实意思表示，该合同只存于银行，原、被告及第三人均没有持有该合同。被告陈述就涉案房屋的买卖，其前后与原告签订过两次合同，没有持有后一次合同，当时因第三人不同意按第一次签订合同的价款履行合同，被告向原告提出房屋不能过户，但没有明确是什么原因，如果按双方后来签订的300多万元价款的合同履行，第三人是同意履行的，则双方之间的交易可以继续进行，没有其他阻碍交易的障碍。第三人陈述就涉案房屋的买卖，其与原告签订过一次合同，其没有持有该合同，其知道原告购买涉案房屋后，没有直接向原告提异议，也没有直接要求原告应以什么价格支付房款，只是向被告提出房屋若低于300万元，其不同意出售。原告另陈述若本案支持其诉讼请求，则无论银行审批的贷款是否能正常发放，在被告及第三人办妥注销抵押登记及产权转移登记后，其同意以其他资金或银行贷款向被告及第三人支付全部房款，对于办理注销抵押登记及产权转移登记产生的税费等费用全部由原告负担。被告另陈述若本案支持原告的诉讼请求，则在办妥注销抵押登记、产权转移登记以及原告支付全部房款后，被告及第三人除要带走103室房屋内可以移动的物品外，房屋内固定的装修或物品按现状交付给原告。原告对被告此陈述表示没有意见。
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，关于原告李丽燕与被告李康签订的《房屋买卖合同书》的合同主体及效力认定问题。虽合同上所列的买卖双方为李丽燕与李康，在卖方中没有列明第三人孙旦，孙旦也没有在合同上签名，但从中国银行江门分行出具的《买、卖双方划付款授权书》及《复函》可以显示，在原告就103室房屋向中国银行江门分行申请办理按揭贷款过程中，原告与被告及第三人孙旦均有到该行配合办理该按揭贷款手续，包括双方共同签订了《买、卖双方划付款授权书》，确认买方为原告，卖方为被告及第三人，双方均提供了办理按揭贷款所需的相关资料，该按揭贷款也已经该行审批通过，由此，第三人在配合办理103室按揭贷款时以卖方的名义签订相关文件及手续，其在原告与被告签订合同后与被告共同履行合同相关义务的形式追认了其作为103室房屋共有人同意向原告出售房屋，并确认其与被告共同作为卖方出售房屋，故可以认定原告李丽燕与被告李康签订的《房屋买卖合同书》的买方为原告，卖方为被告及第三人，原告与被告、第三人之间建立房屋买卖合同关系，该合同关系已在其双方之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依约定履行各自义务。对被告及第三人认为被告与原告签订合同时对第三人占有的房屋份额没有取得处分权，第三人没有在上述合同上签名，第三人对该合同不知情，该合同应认定为无效等的意见，因与上述查明的事实相悖，被告向原告发送的微信聊天内容也显示被告向原告售房时其有明确表示已取得第三人的授权，第三人也未能举证反驳其已共同签订《买、卖双方划付款授权书》及履行了相关合同义务的内容，故对被告及第三人的上述意见，本院不予采纳。
关于合同是否继续履行的问题。依据原、被告签订的上述《房屋买卖合同书》的约定以及结合中国银行江门分行出具的《复函》，原告应先办妥银行按揭贷款，之后原、被告及第三人办理房屋产权转移手续，待房屋产权转移至原告名下及办理抵押登记后，原告再向被告支付按揭贷款部分的房款及其余房款。上述合同签订后，原告向中国银行江门分行申请办理按揭贷款，该贷款已经银行审批通过，原告同时为办理转移登记手续而对房屋进行了面积测绘、房价评估等相关准备工作，即原告作为买方依约履行了相关合同义务，而被告及第三人在还清103室房屋名下的全部贷款后，经中国银行江门分行同意，没有办理注销该房屋抵押登记，也没有协助办理房屋产权转移登记等以使双方的交易继续进行，仅以第三人不知情该交易，第三人不同意以原、被告约定的合同价款出售房屋为由拒绝继续履行合同，而该理由明显与上述查明的事实相悖，也理据不足，由此，被告及第三人的行为违反了其双方的约定，已构成违约。另外，虽目前103室房屋除本案外，仍有涉及其他案件被查封，但由于该房屋在本案属于首次查封，本案也未有证据显示该房屋在被告及第三人向原告出售前已另行出售他人或已产生其他债务纠纷，以致因此存有其他权利纷争而影响原、被告、第三人无法继续履行上述合同，被告也陈述对此情况不清楚，并不知道103室房屋在本案被查封后，又因何事再被查封，也即从上述情况显示该房屋在被告及第三人配合办理注销抵押登记后，原、被告及第三人之间具备继续履行合同及办理产权转移登记的条件，故原告要求被告及第三人继续履行其双方之间的合同，协助办理注销103室房屋抵押登记及将该房屋产权转移登记至原告名下的请求合法有据，本院予以支持。对于办理上述注销登记及转移登记产生的税费等费用，因原告陈述由其全部负担，故办理上述注销登记及转移登记产生的税费等由原告全部负担。同时，虽被告及第三人没有就支付房款等提出反诉，但为了有效解决原、被告及第三人之间的纠纷，节省诉讼资源，也基于原告在诉讼中陈述在房屋产权办理转移登记至其名下后其同意以审批的按揭贷款或其他资金向被告及第三人支付全部房款，再结合其双方关于付款时间的约定，虽中国银行江门分行出具的《复函》显示原告申请的按揭贷款已审批通过，待房屋产权办理转移登记至原告名下及办理抵押登记后，该审批的贷款具备可以发放的条件，但因该审批通过至今已有一段时间，且到房屋产权办妥转移登记及抵押登记也尚需一段时间，该部分按揭贷款是否可以由银行支付给被告及第三人具有不确定的因素，故原告作为买方在房屋产权办妥转移登记至其名下后，无论银行是否能向被告及第三人支付该部分按揭贷款的房款，原告应向被告及第三人履行支付全部房款的义务，因此，在被告及第三人协助办妥注销103室房屋抵押登记及将该房屋产权转移登记至原告名下后，原告应向被告及第三人支付全部房款人民币2330000元（余款＋被告已退回房款50000元），在原告支付完毕该房款后，依照原、被告在庭审中的陈述，被告及第三人须按103室房屋的现状（固定的装修、物品不可以搬走，被告及第三人可带走可移动的物品）向原告交付该房屋。对被告认为因第三人孙旦不同意履行其与原告签订的合同，该合同已不具备继续履行的条件，若继续履行应按价款300多万元的合同履行，第三人认为其只是与原告签订价款为300多万元的买卖合同，其只同意履行该份合同，其对原告与被告签订的合同不知情，现因原告只同意履行原合同，故原告与被告签订的合同不具备继续履行的条件等意见，虽原、被告及第三人均陈述其双方在原告申请办理按揭贷款时有再签订过一份买卖合同，但双方均未能提供该合同，均陈述该合同只存放于银行之中，且原告与被告签订的《合同》又约定“《广东省房地产买卖合同》所约定的交易金额是按评估价填写，仅作为纳税的依据，实际成交价仍按本合同的约定执行”，也即无论原、被告是否有另行签订其他合同，应均以原合同的约定执行双方的义务，而被告及第三人只是在协助原告办理按揭贷款手续才签订其双方所陈述的合同，由此，综上情况，原告陈述其双方签订上述合同只是基于为配合原告申请办理按揭贷款的需要而签订，并不是其双方交易的真实意思表示的意见合理，也符合上述约定及现行办理按揭贷款的普通需要及惯例，因此，被告及第三人的上述意见理据不足，且未能提供有效证据证明其双方已变更交易价款等，故本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李康、第三人孙旦应自本判决生效之日起十五日内协助办理注销坐落于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室房屋原抵押登记等手续。办理上述注销登记产生的一切税费等由原告李丽燕全部负担；
二、被告李康、第三人孙旦应自本判决生效之日起待办妥上述注销抵押登记后于十五日内协助办理坐落于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室房屋的权属（包括房屋及土地不动产登记证）转移登记至原告李丽燕名下。办理上述权属转移登记产生的一切税费等由原告李丽燕全部负担；
三、原告李丽燕应自本判决生效之日起待上述103室房屋办妥产权转移登记至原告名下后于十日内向被告李康、第三人孙旦支付该房屋全部房款人民币2330000元；
四、被告李康、第三人孙旦应自本判决生效之日起待原告李丽燕支付完毕上述301室房屋的房款后于十五日内按房屋现状（被告及第三人不可以搬走固定的装修、物品，可以带走移动的物品）向原告交付江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城新城二街14号103室房屋。
被告李康、第三人孙旦如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。原告李丽燕如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25360元，由被告李康、孙旦全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 李樊荇
二〇一八年一月三十一日
法官 助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴