中华人民共和国
福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2504号
上诉人（原审原告）：陈流水，男，1941年9月5日出生，澳大利亚籍。
委托诉讼代理人：刘永金，福建志远律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：张志远，福建志远律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：余慕霞（曾用名余悦晖），女，1966年2月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：邓庆高，福建思中律师事务所执业律师
上诉人陈流水因与被上诉人余慕霞合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0205民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈流水上诉请求：撤销思明区人民法院（2016）闽0203民初1317号民事判决，改判：1.解除陈流水与余慕霞于1989年签订的《交换租赁房契合同》；2.余慕霞将思明区槟榔东里37号101室退还陈流水；3.余慕霞支付陈流水代付的厦门华新路38号201室的公房租金（租金每月按87元计算，自1990年1月1日起计至余慕霞实际退还思明区槟榔东里37号101室之日止。事实和理由：一、原审遗漏了余慕霞无权将华新路38号201室的使用权与陈流水调换使用的事实，导致对案涉《交换租赁房契合同》的合同效力认定错误。本案所涉《交换租赁房契合同》经原审法院释明，其性质为房屋使用权互换合同，即余慕霞以其承租的公有住宅华新路38号201室之使用权与陈流水私有的槟榔东里37号101室房屋交换使用。根据余慕霞与厦门市公房管理中心签订的《厦门市直管公有住宅租赁合同》中第四条第二款的规定，余慕霞不得将承租的房屋（即公有住宅华新路38号201室）转租、转让、转借、空置、投资，或者通过其他方式将房屋交其他人使用。因此，余慕霞将向政府承租的公有住宅与陈流水交换使用权，违反相关规定，双方签订的《交换租赁房契合同》系无效合同。原审法院遗漏上述事实，导致案涉合同的合同效力认定错误。二、即便认定双方签订的《交换租赁房契合同》有效，陈流水要求解除合同、退还房屋的诉求也具有事实依据、法律依据。余慕霞已自认从1996年1月起就没有交纳槟榔东里案涉房产的租金，故该事实足以构成余慕霞对陈流水的根本违约。三、原审法院判决余慕霞无需向陈流水支付华新路房租存在明显错误。根据原审法院“华新路房屋的租金应由陈流水支付”的认定，则槟榔东里房屋的租金应由余慕霞支付。陈流水要求“余慕霞支付陈流水代付的厦门华新路38号201室的公房租金”的诉讼请求，其实质为要求按陈流水已缴交的华新路租金数额支付所托欠槟榔东里的租金，该数额并未超过余慕霞需要支付的槟榔东里的房屋租金，原审法院却认为陈流水的诉求于法无据，明显错误。四、按一审法院的逻辑，陈流水既不能要求解除合同、又不能要求支付租金，而余慕霞可以无限期的使用陈流水私有的房产，明显不符合公平合理的基本原则，显然是错误的。
余慕霞辩称，双方签订的《交换租赁房契合同》系有效合同，已经房管部门的确认。补充条款18条也有约定。双方签订互换合同之后，有在房管中心多次办理手续，最后一次办的时候签名是余慕霞名字，手机是留杨金花的手机。陈流水多年后起诉余慕霞，明显恶意侵犯余慕霞的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
陈流水向一审法院起诉请求判令：1.解除陈流水与余慕霞于1989年签订的《交换租赁房契合同》；2.余慕霞将思明区槟榔东里37号101室退还陈流水；3.余慕霞支付陈流水代付的厦门华新路38号201室的公房租金（租金每月按87元计算，自1990年1月1日起计至余慕霞实际退还思明区槟榔东里38号101室之日止）。
一审法院认定事实：1989年，厦门市集美区海城建筑工程队（甲方，以下简称为海城工程队）与余慕霞（乙方）签订了一份《交换租赁房契合同》，约定乙方将原向房地产管理局租赁的华新路38号201室（以下简称为华新路房屋）与甲方私有的、位于槟榔东区37号102室（现门牌号为槟榔东里37号101室，以下简称为槟榔东里房屋）交换承租，乙方贴付甲方500元，于合同签订后十天内一次性付清；乙方向甲方承租的房租以及今后甲方出售给乙方的价格待遇，一律以房管局同等条件的楼房标准收费；若非乙方自行停止租赁，甲方不得将房屋另行租赁给第三方；若甲方确有需要，必须另行安排一套乙方满意的房子与之交换；同时，乙方在承租期间内对房子进行维修的费用，必须甲方认可并按价偿付给乙方。
上述合同签订后，余慕霞将华新路房屋交付给海城工程队，并依约支付了500元；海城工程队亦将槟榔东里房屋交付陈流水使用至今。余慕霞使用槟榔东里房屋后，开始向海城工程队支付该房屋租金，华新路房屋租金则由海城工程队及陈流水向房管部门支付。2010年5月1日，陈流水向余慕霞发送了一份函件，通知余慕霞讼争协议仍然有效，要求余慕霞签字给房管局将华新路房屋交给案外人杨金花租住。
另查明，华新路房屋系余慕霞向厦门市公房管理中心承租的公房，双方于2014年12月5日所签订的《厦门市直管公有住宅租赁合同》约定租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，租金为87元／月。
还查明，2012年12月26日，陈流水将中建四局第五建筑工程有限公司等起诉至原审法院，要求依据海城工程队于1988年4月2日与中建四局第五建筑工程有限公司签订的《购房合同》，诉请确认厦门市槟榔东里37号101室、202室、301室、401室及槟榔东里20号302室房屋产权归其所有。后，原审法院作出（2012）思民初字第11438号民事判决，确认厦门市槟榔东里37号101室、202室、301室房屋所有权归陈流水所有。该判决生效后，陈流水于2014年12月24日取得槟榔东里37号101室房屋产权。
庭审中，陈流水主张曾多次向余慕霞催讨槟榔东里房屋的租金，但余慕霞予以否认，主张陈流水从未以个人名义向余慕霞主张槟榔东里房屋的相关权利，因海城工程队无法联系，故其未再支付槟榔房屋自1996年1月起的租金。
本案审理中，陈流水主张《交换租赁房契合同》的性质属于房屋租赁合同，因余慕霞未支付租金、租赁期限已经超过20年要求解除合同。后，一审法院依法向陈流水释明，《交换租赁房契合同》的性质为华新路房屋与槟榔东里房屋的使用权互换合同，陈流水表示基于法院释明的法律关系提出本案诉求。
一审法院认为，余慕霞与海城工程队于1989年签订的《交换租赁房契合同》系当事人真实意思表示，内容合法，双方亦已依约定，应认定为有效合同。该合同中虽多次采用“承租”“租金”“租赁”之表述，但合同中明确约定除非余慕霞自行停止租赁，海城工程队不得将房屋另行租赁第三方，若海城工程队确有需要，必须另行安排一套余慕霞满意的房子与之交换等内容，结合华新路房屋系余慕霞承租的公房，其仅享有该房屋承租权利之情形，综合考虑双方签约时的具体时代背景，讼争合同性质应为房屋使用权互换合同。
关于陈流水是否属于适格主体，已有生效判决认定陈流水承继了海城工程队关于槟榔东里37号101室房屋的相关权利义务，故对余慕霞主张陈流水主体不适格之抗辩意见，不予采信。
关于陈流水诉求能否得到支持，如前分析，讼争合同性质属于房屋使用权互换合同，故陈流水以租赁期限超过20年为由要求解除讼争合同，于法无据；另，余慕霞虽自认自1996年1月起未再支付槟榔东里房屋租金，但海城工程队确早在1996年已登记注销，陈流水也未举证证明曾以其个人名义向余慕霞主张槟榔东里租金，现陈流水以余慕霞欠付租金为由要求解除讼争合同，既无合同依据，也缺乏合理性，不予采信。综上，对陈流水要求解除讼争合同及要求余慕霞退还槟榔东里房屋之诉求，不予支持。另，根据讼争合同的实际履行情况，讼争合同签订后，华新路房屋的租金应由海城工程队支付，现陈流水要求余慕霞支付该房屋租金，依法无据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告陈流水的诉讼请求。案件受理费481元，由陈流水负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于陈流水二审提供的证据公告，陈流水拟证明余慕霞未缴纳租金并非因为政策原因。对此余慕霞认为其有按时缴纳租金，后来是因为海城建筑队注销后，才未缴纳。本案双方争议的焦点在于讼争合同是否有效，而该公告与本案争议的事实无关联性，故本院认为该证据不能证明陈流水的待证事实。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除陈流水认为原审遗漏查明余慕霞与公房管理中心签订合同约定不能转让转借以及《交换租赁房契合同》第四条的约定外，其余没有争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
本院认为，根据二审双方的诉辩主张，本案争议的焦点在于《交换租赁房契合同》是否有效。依照查明的事实，该《交换租赁房契合同》系余慕霞与海城工程队的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，公房管理中心多年来对此也未提出过异议。据此，《交换租赁房契合同》应认定有效。据此，陈流水以合同无效为由提出的上诉理由本院不予采信。
余慕霞系与海城工程队签订的《交换租赁房契合同》，因此，合同相对方系余慕霞与海城工程队。海城工程队注销后，直至2012年陈流水方取得讼争房屋产权，而此后，并无证据证明陈流水有向余慕霞催讨过租金，而余慕霞也并无途径向陈流水缴纳租金。在本案二审庭审中，余慕霞也表示愿意按照合同依据的标准补缴租金。而且《交换租赁房契合同》的目的在于交换房屋使用权，余慕霞已经依约支付了500元，双方也实际交换了房屋使用权，据此余慕霞未缴纳租金的行为并不能导致合同目的不能实现，因此陈流水以此为由要求解除合同及要求余慕霞返还槟榔东里房产缺乏事实与法律依据，不予支持。至于华新路房屋的租金，合同约定应由海城工程队支付，陈流水现要求余慕霞支付也缺乏依据，亦不予支持。
综上所述，陈流水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费481元，由陈流水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年八月十九日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。