连云港市海州区人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）苏0706行初41号
原告江尧喜，男，1952年3月5日生，汉族，住江苏省东海县。
被告东海县不动产登记局，住所地江苏省东海县牛山街道牛山北路176号。
法定代表人朱燕昌，局长。
委托代理人马林、蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。
第三人韩景兰，女，1952年10月16日生，汉族，住江苏省东海县。
第三人江尧林，男，1950年1月10日生，汉族，住址同上。
两第三人共同委托代理人郑建勇，江苏连政律师事务所律师。
原告江尧喜不服被告东海县不动产登记局（以下简称东海不动产登记局）房屋登记行政确认一案，原告于2017年3月27日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年4月17日和8月4日两次公开开庭审理了本案。原告江尧喜、第三人韩景兰及其与第三人江尧林的共同委托代理人郑建勇到庭参加两次庭审；被告东海不动产登记局的委托代理人马林、蒋海荣分别到庭参加第一次和第二次庭审；被告东海不动产登记局的副局长张孝军、党组书记刘光化作为被诉行政机关负责人分别出庭应诉。本案现已审理终结。
原告江尧喜诉称，2001年4月，台胞霍保中因与其再婚妻子离婚及孩子抚养费纠纷而委托原告为其诉讼代理人。诉讼中，霍保中欲回台湾生活，急于出售其位于牛山镇××路××号的自建房屋。后因无人敢买，霍保中以5万元（实为6万元）的价格要约卖给原告，原告考虑为母亲方便，由母亲出资5万元、第三人出资1万元、大妹江祥锦出资1万元装修而购得。原告与母亲约定“给你住到老，遇到政府拆迁，拆迁利益有我一半”，第三人也知道这一约定。2005年6月，因原告爱人闹得凶，倒逼原告不得不要求母亲写一笔给原告。经母子俩合意，母亲写下了“老霍的房子是我二儿子江尧喜买给我的，是我二儿子江尧喜、大儿子江尧林和我三人共有，我死后用。王禄霞，2005年6月13”字条，并在上面代为江尧林签了字。2005年2月24日，在原告未到场的情况下，江祥锦带着台胞霍保中去县公证处办理了委托江尧喜代办上述房地产转让及房产所有权过户事宜，该公证委托书明文规定：代理人无转委托权。然而，所有事务均由江祥锦请托他人办理。江祥锦在原告未到场、未申请的情况下拿来几份《房地产买卖契约》让原告签字，原告考虑到母亲的承诺及书面“遗嘱”及最高院（1987）民他字第16号文件精神，于是在上述《房地产买卖契约》上签了字。2016年12月，原告与第三人因拆迁安置协商不成，后到县房管办查档时才知道第三人2006年7月7日取得争议房屋产权证。然而，在诉争房屋过户时，《房屋登记办法》第12条规定的“应当由有关当事人双方共同申请”的法定程序被省略，也即被公证的原告并未出具申请书。而且，过户时卖房人霍保中已去台湾生活，根本没有到场，更谈不上应当由卖方霍保中持身份证明到场签字或者由委托人持身份证到场验证的程序。此种情形下，被告的失误构成了《房屋登记办法》第17条规定的“申请登记材料不齐全或者不符合法定形式”的法律瑕疵。另外，第三人为了隐瞒未将原告申请登记为共有人，霍保中名下的土地使用证也未过户到第三人名下，从而违反了《房屋登记办法》第8条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。被告怠于审查，在韩景兰背着原告又与霍保中签订了2003年2月1日的《房屋买卖协议书》上的签字主体“韩井兰”而非其身份证上的“韩景兰”，显然不当，显然是对《房屋登记办法》第20条“申请登记的内容与有关材料证明的事实一致”的违背，对此，被告应当不予登记。《房屋登记办法》第37条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明及房屋所有权证书或者房地产权证书。被告职能部门的争诉房屋登记簿无有上述三要件的文件。综上所述，由于被告省略法定程序和步骤，导致登记事实部分不清，损害原告的合法权益。请求判决撤销被告于2006年7月7日颁发给第三人韩景兰的位于牛山镇××路××号的房屋为所有权人的房屋所有权证，并责成被告更正登记原告为共有人，责令第三人负协助申请的义务；诉讼费由被告承担。
被告东海不动产登记局辩称，原告的诉讼请求依法不能成立。涉案房屋是霍保中经依法许可于1998年在其享有使用权的国有土地上建设的住宅。2000年9月5日，东海县人民政府房产管理部门在依法审查并确认该房屋所有权登记申请符合登记规范后，依法向霍保中颁发了东房字第××号《房屋所有权证》。2006年7月，第三人韩景兰与原告共同持韩景兰与霍保中签订的签署日期为2005年2月21日的《房屋买卖协议书》、签署日期为2003年11月8日的《房地产买卖契约》、经东海县公证处公证的霍保中委托原告代为办理涉案房地产转让及房屋所有权过户事宜的《公证书》等材料，申请办理涉案房屋的过户登记。经审查，原告和韩景兰所提供的材料完整并且符合登记规定，东海县人民政府房产管理部门依法向第三人颁发了《房屋所有权证》。颁证依据清晰，证据确实充分，程序合法，适用法律法规正确。原告主张没有到场、未申请的情况下签署《房地产买卖契约》，其诉讼主张没有事实根据，原告以此为由提起的行政诉讼请求依法不能成立。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人韩景兰、江尧林述称，1、原告主张撤销涉诉房屋所有权证已过法定时效，其请求依法应予驳回。原告如对颁发给第三人的房屋所有权证不服，根据法律规定，应当于2008年7月7日之前向法院提起行政诉讼（实际上原告在2006年7月7日第三人办理房屋所有权登记时已经知道被告作出的具体行政行为）。原告2017年3月19日才提起诉讼，已过法定的起诉期限，且无正当理由。事实是原告不但知道而且还作为出卖方的委托代理人共同办理该房屋买卖及权属变更登记。因此，根据《行政诉讼法解释》第四十四条第六款规定，本案应当裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。2、原告不具有本案诉讼主体资格。涉案房屋及土地使用权纯系第三人的个人合法财产，不是遗产，不存在任何争议，（2005）东证民字内字第75号《委托公证书》及（东）有房买卖契字456号已确认购房费用及交税全部是第三人所交，清楚无误，原告称未将其列为房屋共有人毫无法律依据。据此，原告不具有本案的诉讼主体资格。3、第三人通过合法途径取得该房屋所有权，他人无权处分。原告系第三人江尧林的弟弟，2005年11月8日，原告作为该房屋原所有人霍保中委托的合法代理人与第三人签订了《地产买卖契约》，将涉案房地产以5万元的价格出卖给第三人（另付家具费1万元），同日经评估机构评估并交纳房地产交易税后办理了房产权属过户登记，整个过户登记程序合法，所提交变更登记材料齐全真实有效，无任何瑕疵，应予维持。原告称其母亲出资5万元购房无任何依据，纯属本人编造。4、本案不存在转委托，“遗嘱”也不构成表见代理。原告称委托公证书规定“代理人无转委托权”，所有事务均由江祥锦请托他人办理。事实上，《房地产成交价格申报表》和《房地产买卖契约》上原告均代表出卖方亲笔签名并按上指印，其法律行为均由本人行使，根本不存在转委托行为。原告诉称原告母亲的承诺和所谓“遗嘱”，原告在房屋买卖和产权变更时为何不提异议？即便是遗嘱也不能处分他人财产，何况伪造的遗嘱。即使原告母亲将第三人的合法房产视为原告、江尧林及其本人共有，其观念上存在错误认识，且不存在善意第三人，谈何表见代理？基于以上事实和理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审查，本院认为：首先，关于江尧喜的原告主体资格问题。《行政诉讼法》第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，原告江尧喜并非涉诉房屋转移登记行政行为的相对人，其主张有权提起本案诉讼的主要理由为：一是涉案房屋的原房屋所有权人霍保中向原告借款1万元并以该房屋作抵押；二是涉案房屋是原告母亲王禄霞出资购买，原告母亲承诺该房屋由王禄霞、原告及第三人江尧林母子三人共有，并立有遗嘱性质的字条为证。对此，本院认为，关于原告主张其有权起诉的第一条理由。暂不论原告与霍保中借款的真实性与否，仅就原告诉称的抵押而言，原告并没有提供涉案房屋在相关机关办理房屋抵押登记的证据材料，因而不能确认原告即为涉案房屋的抵押权人。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（二）项规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的。换言之，如果债权人对房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记行为不服，一般债权人无权就此提起行政诉讼，只有抵押债权人方有权提起。故原告以其为霍保中的债权人为由，主张其有权就涉案房屋转移登记行为起诉的理由不成立，本院依法不予采信。关于原告主张其有权起诉的第二条理由。因涉案房屋办理转移登记系在原告母亲王禄霞去世之前，即使该房屋系由原告母亲全资购买，亦不应将之视为原告母亲的遗产，故原告对涉案房屋转移登记行为无有基于继承而产生的利害关系；况且在案亦无其他有效证据能够证明原告对涉案房屋享有权利，从而使得原告与涉案房屋登记行为存有利害关系无从谈起。综上，根据在案现有证据及上述司法解释的规定，原告对涉案房屋转移登记行为无原告主体资格。
其次，关于原告的起诉是否超过起诉期限问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。……。本案中，被告于2006年7月7日作出涉诉房屋转移登记行为，原告主张其自2016年12月才知晓该房屋转移登记行为，但从被告提供的办理涉诉房屋转移登记的材料看，其中包括原告代霍保中与第三人签订的《房地产买卖契约》、霍保中委托原告办理转让过户的委托书及委托书公证书、原告的身份证复印件等书面材料。涉案房屋的原所有权人即房屋出卖人为霍保中，因其系台胞且欲回台湾无法亲自办理房屋转让和过户事宜，故经公证委托由原告江尧喜全权代其办理相关事宜。被告提供的上述房屋转移登记材料，能够证明原告作为霍保中的委托代理人参与了涉案房屋的转让及办理转移登记的事实，因而能够推定原告当初知道或者应当知道被告所作涉诉房屋登记行为。原告现就此提起诉讼，距被诉行政行为作出之日已时隔十多年，明显超过了法定的起诉期限，且无正当理由。原告虽辩称“所有事务均由江祥锦请托他人办理”、原告没有到场，但因无有证据证实，故本院依法不予采信。
综上，本案起诉人江尧喜因无原告诉讼主体资格且起诉已超过法定的起诉期限，本案应当不予受理。鉴于已经受理，应当依法驳回起诉。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（二）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十六条第一款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）、（六）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告江尧喜的起诉。
案件受理费50元（原告已预交），退还原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
审判
审 判 长 李素平
人民陪审员 刘清华
人民陪审员 贺 君
二〇一七年八月十五日
书 记 员 陈彦吉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
……
第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
……
第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：
……
（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；
……
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：
……
（二）起诉人无原告诉讼主体资格的；
……
（六）起诉超过法定起诉期限且无正当理由的；
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；
……
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行