广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初2411号
原告：中国工商银行股份有限公司江门北新区支行，住所地江门市蓬江区院士路72号101、103、133、134室、201、203室，统一社会信用代码914407038939365937。
负责人：黄社沃，行长，
委托代理人：雷军、蔺绍晖，职员。
被告：栾新宾，男，1974年5月25日出生，汉族，住山东省曹县，
被告：蔡新，女，1977年12月4日出生，汉族，住江门市江海区，
被告：江门市芷琳房地产有限公司，住所地江门市江海区江海玉圭园1幢101，统一社会信用代码914407047879066818。
法定代表人：胡志伟。
原告中国工商银行股份有限公司江门北新区支行（以下简称工行江门北新区支行）诉被告栾新宾、蔡新、江门市芷琳房地产有限公司（以下简称芷琳公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月11日公开开庭进行了审理。原告工行江门北新区支行的委托代理人雷军到庭参加诉讼，被告栾新宾、蔡新、芷琳公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行江门北新区支行起诉认为：栾新宾、蔡新于2009年12月9日与工行江门北新区支行签订编号2009中住0776号《个人购房借款/担保合同》，约定由栾新宾向工行江门北新区支行借款402000元，借款期限为30年，并由栾新宾、蔡新提供江门市江海区XXX房屋作抵押担保。此外，芷琳公司与工行江门北新区支行签订了《按揭业务合作协议》，为前述借款提供连带责任保证。签订合同后，工行江门北新区支行向栾新宾发放了贷款402000元。但贷款发放后，栾新宾没有按时足额还款，截止2017年2月已有连续3期、累计38期没有按时足额还款，积欠贷款本金3192.18元、利息2657.08元。由此，栾新宾的行为已构成违约。根据合同约定，工行江门北新区支行有权解除合同并要求栾新宾偿还全部欠款本息，对处分抵押物所得价款享有优先受偿权，并要求芷琳公司承担保证责任。此外，本案债务系栾新宾与蔡新的夫妻共同债务，蔡新应承担共同偿还责任。据此，请求判令：1.确认工行江门北新区支行与栾新宾签订的编号2009中住自0776号《个人购房借款/担保合同》于2017年3月27日解除，栾新宾向工行江门北新区支行偿还贷款本金309158.56元及其利息（暂计至2017年2月9日为2657.08元，此后按合同约定计算）；2.工行江门北新区支行对处分江门市江海区XXX房屋所得价款有优先受偿权；3.蔡新对栾新宾上述第1项债务承担共同偿还责任；4.芷琳公司对栾新宾上述第1项债务承担连带清偿责任；5.诉讼费用由栾新宾、蔡新、芷琳公司负担。
庭审期间，原告工行江门北新区支行陈述栾新宾在起诉后偿还了部分欠款，故将其上述第1项请求相应变更为：确认工行江门北新区支行与栾新宾签订的编号2009中住自0776号《个人购房借款/担保合同》于2017年3月27日解除，栾新宾向工行江门北新区支行偿还贷款本金303733.04元及其利息（暂计至2017年10月9日为5293.82元，此后利息以实际欠款数为本金按中国人民银行贷款基准利率下浮30%计算、罚息以逾期本金为基数按中国人民银行贷款基准利率下浮2%计算、复利以逾期利息为基数按中国人民银行贷款基准利率下浮2%计算）。
原告工行江门北新区支行提供的证据有：1.栾新宾、蔡新的身份证、户口本及结婚证（复印件）；2.个人购房借款/担保合同、个人贷款借据；3.个人借款最高额抵押合同；4.商品房买卖合同；5.房地产预告登记证明；6.自营历史明细列表；7.芷琳公司的营业执照；8.按揭业务合作协议；9.银监会批复。
被告栾新宾、蔡新、芷琳公司均没有答辩和举证。
本院查明：栾新宾与蔡新系夫妻关系，二人于2006年12月19日登记结婚。
2009年11月18日，栾新宾（借款人同时作为抵押人）、蔡新（抵押人）与中国工商银行股份有限公司江门中区支行（贷款人）（以下简称工行江门中区支行）签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：一、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款402000元，用于购买江门市江海区XXX房屋，贷款期限为30年；二、贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；三、借款人按按月等额本金还款法偿还贷款本息；四、借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收40%确定；四、抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为江门市江海区XXX房屋，抵押担保范围包括本合同约定的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；六、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同等内容。
同年11月30日，江门市江海区XXX房屋办理了预告登记权利人为工行江门中区支行、义务人为栾新宾和蔡新、最高债权数额为502685元的预购商品房抵押权预告登记。
同年12月9日，工行江门中区支行向栾新宾发放了贷款402000元。
其后，工行江门中区支行经中国银行业监督管理委员会江门银监分局批准更名为工行江门北新区支行。
此后，栾新宾经常没有按时足额偿还欠款，截止2017年2月已有连续3期、累计38期没有按时足额还款，工行江门北新区支行于2017年3月27日提起本案诉讼。截止2017年10月9日，栾新宾尚欠贷款本金303733.04元（含逾期贷款本金6700.02元）、利息5293.82元。至本案庭审辩论终结，江门市江海区XXX房屋尚未办妥房地产权证和房地产他项权证。
另查明：2008年3月6日，工行江门分行与芷琳公司签订一份《按揭业务合作协议》，主要约定：在芷琳公司开发的江海玉圭园项目购房者与芷琳公司签订购房合同后，工行江门分行为购房者提供不超过房价80%的按揭贷款，贷款期限最长不超过30年，在办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》之前，芷琳公司同意作为借款人按期归还工行江门分行贷款本息的连带责任保证人。
其后，栾新宾、蔡新与芷琳公司签订《广东省商品房买卖合同》，向该公司购买江门市江海区XXX房屋。
本院认为：本案属金融借款合同纠纷。第一，工行江门北新区支行系由工行江门中区支行变更企业名称而来，故其有权主张包括本案债权在内的属于工行江门中区支行的债权。
第二，栾新宾、蔡新与工行江门中区支行签订编号2009中住自0776号《个人购房借款/担保合同》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，工行江门中区支行向栾新宾发放个人购置住房贷款402000元，由此，工行江门中区支行与栾新宾成立合法有效的借贷关系，且与栾新宾、蔡新成立合法有效的抵押担保关系。
第三，工行江门北新区支行举证自营历史明细列表以证实截止2017年2月栾新宾已有连续3期、累计38期没有按时足额还款，计至2017年10月9日尚欠贷款本金303733.04元（含逾期贷款本金6700.02元）、利息5293.82元，而栾新宾经本院合法传唤没有答辩和举证，没有对逾期还款的事实和欠款的数额提出异议，由此，工行江门北新区支行已就其所主张的事实完成举证的责任，本院予以认定。据此，栾新宾的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现工行江门北新区支行根据编号2009中住自0776号《个人购房借款/担保合同》关于“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”的约定,请求确认该合同于2017年3月27日解除并主张栾新宾偿还尚欠的贷款本金303733.04元及支付相应的利息（以实际欠款数为本金按中国人民银行贷款基准利率下浮30%计算）、罚息（以逾期本金为基数按前述利息利率上浮40%即中国人民银行贷款基准利率下浮2%计算）、复利（以逾期利息为基数按前述利息利率上浮40%即中国人民银行贷款基准利率下浮2%计算），于法有据，本院予以支持。
第四，本案债务系栾新宾在其与蔡新婚姻关系存续期间所负的债务，因栾新宾和蔡新均没有举证证明栾新宾与工行江门中区支行明确约定本案债务是栾新宾的个人债务，也没有举证证明二人对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有，在本案中亦没有证据显示借款用于从事违法犯罪活动，且蔡新同意以共有房屋为涉案借款作抵押担保，应当知悉债务的存在及有共同举债的意思表示，因此，本案债务应属栾新宾与蔡新的夫妻共同债务，蔡新应对本案债务承担共同偿还责任。
第五，栾新宾、蔡新与工行江门中区支行在《个人购房借款/担保合同》中约定由其提供江门市江海区XXX房屋作为本案贷款的抵押担保，并已办妥预购商品房抵押权预告登记，由此，抵押权已依法设立，工行江门北新区支行就本案债权对处分该房屋所得的价款有优先受偿权。
第六，芷琳公司与工行江门分行签订《按揭业务合作协议》，为栾新宾购买江门市江海区XXX房屋向工行江门分行所借款项的本息在办妥房地产他项权证前提供阶段性连带责任担保。因102室房屋至本案庭审辩论终结仍未办妥房地产他项权证，又鉴于栾新宾提供了自有的房屋作为本案债务的抵押担保，而芷琳公司、工行江门分行、栾新宾三方又没有明确约定行使担保权利实现债权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，芷琳公司应对本案贷款本息经实现抵押权不足清偿的部分承担连带清偿责任。芷琳公司承担担保责任后，有权向栾新宾追偿。
栾新宾、蔡新、芷琳公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，是其自动放弃诉讼权利，本院对本案依法予以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告中国工商银行股份有限公司江门北新区支行（原中国工商银行股份有限公司江门中区支行）与被告栾新宾、蔡新双方所签订的编号2009中住自0776号《个人购房借款/担保合同》于2017年3月27日解除；
二、被告栾新宾、蔡新应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司江门北新区支行偿还贷款本金303733.04元及相应利息（包括截止2017年10月9日的利息5293.82元及从2017年10月10日起至本判决确定履行之日止以实际欠款数为本金按中国人民银行贷款基准利率下浮30%计算的利息、以逾期本金为基数按中国人民银行贷款基准利率下浮2%计算的罚息和以逾期利息为基数按中国人民银行贷款基准利率下浮2%计算的复利）；
三、原告中国工商银行股份有限公司江门北新区支行就上述第二项债权有权以被告栾新宾、蔡新提供抵押的江门市江海区XXX房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿；
四、被告江门市芷琳房地产有限公司对被告栾新宾上述第二项债务经实现抵押权不足清偿的部分承担连带清偿责任。
被告栾新宾、蔡新、江门市芷琳房地产有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5977元，保全费2270元，公告费260元，合共8507元，由被告栾新宾、蔡新、江门市芷琳房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 冯立章
审 判 员 杨婷焕
审 判 员 赵 旸
二〇一七年十一月十五日
法官助理 徐旭斌
书 记 员 何宝燕