广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19791号
上诉人（原审原告）：赖亚华，女，1979年11月23日出生，汉族，住广东省廉江市。
委托诉讼代理人：李瑞平，广东人民时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟纪平，广东人民时代律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：韦浩，男，1985年9月28日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：魏素琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广东省广州市花都区新华街公益路21号南座。
负责人：黄耀德，职务行长。
原审第三人：平安普惠融资担保有限公司，住所地江苏省南京市汉中路2号亚太商务楼13层B、C单元。
法定代表人：YONGSUKCHO。
原审第三人：广州市网家房地产代理有限公司，住所地广东省广州市花都区龙珠路17号I座130号商铺。
法定代表人：方葵花，该公司营业经理。
委托诉讼代理人：李鼎昌，该公司工作人员。
原审第三人：何会梁，男，1975年7月24日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
上诉人赖亚华、韦浩因与原审第三人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）、平安普惠融资担保有限公司（以下简称平安公司）、广州市网家房地产代理有限公司（以下简称网家公司）、何会梁房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赖亚华及其委托诉讼代理人李瑞平、钟纪平，韦浩及其委托诉讼代理人魏素琼，原审第三人网家公司的委托诉讼代理人李鼎昌，何会梁到庭参加诉讼。现已审理终结。
赖亚华上诉请求：一、撤销一审判决第四项，并增加判决如下：1、判令韦浩向赖亚华支付延迟办理涂销房屋抵押登记及房屋过户手续的违约金（违约金以总楼价1310000元为本金，以每日千分之一的标准从2017年3月18日计至房屋产权过户之日止，暂计至2017年3月20日为2620元）。计算违约金时扣除韦浩向农商行花都支行和平安公司提交提前还款申请之日（以排后的提前还款申请时间为准）至办理涉案房屋涂销抵押登记手续后七日止的期间；2、判令韦浩于收齐全部购房款当日将涉案房屋中的全部户籍迁出；3、判令韦浩在正式交付物业前应交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）。二、本案一、二审诉讼费用全部由韦浩承担。事实和理由：一、一审法院认定韦浩不履行合同的行为构成违约是正确的，但在认定韦浩违约后却驳回赖亚华要求韦浩按合同约定承担违约金的诉讼请求是错误的，应依法予以纠正。二、一审法院混淆了户籍的行政管理行为与韦浩按合同约定迁出户籍的民事行为的法律关系，从而不支持赖亚华关于要求韦浩迁出户籍的诉请是错误的。三、韦浩在交付涉案房屋时，应符合《房地产买卖合同》第五条规定的交房条件。
针对赖亚华的上诉，韦浩辩称：不同意赖亚华的上诉请求。因赖亚华和中介合谋欺骗韦浩，称其具有购房资格而签订买卖合同。在双方办理网签之后，赖亚华告知韦浩其没有购房资格，这明显是欺骗行为。至于赖亚华要求韦浩将房屋过户到何会梁名下，韦浩和何会梁之间没有签订任何协议，韦浩没有义务将房屋过户到何会梁名下。
网家公司述称：对赖亚华的上诉请求没有意见。
何会梁述称：同意赖亚华的上诉请求。
韦浩上诉请求：l、撤销一审判决第一、二、三项；2、解除赖亚华、韦浩于2017年2月28日签订的《房地产买卖合同》；3、韦浩己收取的2万元定金不予退回；4、赖亚华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、赖亚华、韦浩签订的《房地产买卖合同》因赖亚华不具备购房资格，属于履行不能的合同，依法应予解除。二、虽然双方在《房地产买卖合同》中约定卖方同意本次交易过程中买方可自行指定过户到他人名下，但直到2017年3月6日办理网签当天，网签的买方登记为赖亚华。韦浩当然默认为赖亚华自己就是买方，已排除指定第三方。三、何会梁不是合同的相对方，韦浩从未表示过同意将房屋过户至何会梁名下，更没有义务配合其完成合同的更名。四、赖亚华意图规避国家限购政策，本案合同应该解除。
针对韦浩的上诉，赖亚华辩称：同意一审法院认定韦浩违约并且继续履行合同的判决，韦浩的上诉请求无理，请求予以驳回。一、赖亚华在购买涉案房屋时已告知韦浩其没有购房资格。二、赖亚华在一审期间提交了何会梁具备购房资格的证明文件，因此赖亚华并未违反相关规定。三、韦浩不同意履行合同的原因是由于工作调动不成功、家人不同意出售房屋，而并不是韦浩所称买方不具备购房资格，韦浩找这一理由是为了达到房价上升后获得上升价值的目的。四、本案网签是由中介代为办理，具体时间赖亚华也是事后才知道，办理网签时买卖双方均未到场，网签仅仅是起到约束卖方恶意违约而转移房屋的作用，并不是卖方确认将房屋不再指定过户给第三人。五、赖亚华要求将涉案房屋过户给何会梁符合合同约定，并不是韦浩所称与何会梁无任何合同关系。赖亚华购房是为了自住，不存在韦浩所称的扰乱限购政策的目的。
网家公司述称：我方在整个交易过程中是按照一贯的程序办理，韦浩要求解除合同的原因是工作调动。
何会梁述称：不同意韦浩的上诉请求。
农商行花都支行、平安公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
赖亚华向一审法院起诉请求判令：1.韦浩继续履行赖亚华与韦浩及经纪方三方于2017年2月28日签署的编号为0000077号的《房地产买卖合同》，包括但不限于以下事项：（1）韦浩立即向农商行花都支行、平安公司申请提前还贷，由赖亚华直接负责向农商行花都支行、平安公司清偿广州市花都区新华街荔红南路5号1栋X房尚欠的抵押贷款本息及相关提前还贷费用（具体清偿数额、农商行花都支行、平安公司的收款账号，由赖亚华直接向农商行花都支行、平安公司征询，农商行花都支行、平安公司应当予以协助）；在赖亚华清偿上述贷款本息和相关费用后的五日内，农商行花都支行、平安公司协助赖亚华办理涉案房屋提前还贷、涂销抵押登记手续；（2）在涉案房屋提前还贷、涂销抵押登记手续办妥后五日内，韦浩协助赖亚华办理房屋产权过户至赖亚华指定的人员何会梁名下的全部交易手续，包括但不限于协助何会梁办理按揭贷款、取消赖亚华、韦浩的网签合同并办理买方为何会梁的网签合同、办理交易递件申报并交纳税款等交易过户事宜；（3）韦浩于收齐全部购房款当日向赖亚华交付涉案房屋；（4）韦浩于收齐全部购房款当日将涉案房屋中的全部户籍迁出。2.韦浩向赖亚华支付延迟办理涂销房屋抵押登记及房屋过户手续的违约金（违约金以总楼价1310000元为本金，以每日千分之一的标准从2017年3月18日计至房屋产权过户之日止，暂计至2017年3月20日为2620元）。3.由韦浩承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼中，赖亚华赖亚华增加1项诉讼请求：网家公司协助赖亚华、韦浩办理涉案房屋产权过户至赖亚华指定人员何会梁名下的相关交易手续（包括但不限于办理网签、交易递件、登记过户、户口迁移、房屋交付等相关手续）。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区新华街荔红南路5号1栋X房，权属人为韦浩。该房屋于2014年10月22日设定抵押，抵押权人为农商行花都支行，债权数额为40万元；2016年4月25日又设定抵押，抵押权人为平安公司。
2017年2月28日，韦浩（卖方）与赖亚华（买方）、网家公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定韦浩将涉案房屋出卖给赖亚华，总价款1310000元。合同第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：⑴逾期超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同之日起五天内退还；⑶逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。第七条约定：买方应向经纪方支付中介咨询代理费13100元。第八条约定：在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。第九条第2点约定：卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。备注栏约定：双方协商并同意本次交易过程中买方可自行指定过户落名人。首期款（含定金）430000元买家最迟不迟于2017年3月21日直接支付给卖家。合同附件付款方式约定：定金2万元买方须于2017年2月28日支付给卖方；卖方应在签订本合同7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买方应在原抵押银行通知还贷之日起7天内将首期款存入卖方供款账号。余下首期款100000元买方须于递件成功当天直接支付卖方。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，赖亚华向韦浩支付了定金20000元。2017年3月6日，就涉案房屋的买卖，韦浩作为卖方与赖亚华作为买方通过房地产中介服务机构广州市融畅房地产代理有限公司进行了网签。网签后，因韦浩未按合同约定在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并于2017年3月11日告知经纪方不再出售涉案房屋，愿意退回买方定金2万元并赔偿买方2万元及中介费。经纪方网家公司将韦浩的意见告知赖亚华，三方就房屋买卖事宜进行协商，赖亚华要求继续履行合同，韦浩要求终止合同，双方未能达成一致意见。涉案房屋现仍存在抵押，抵押权人为农商行花都支行和平安公司。
另查明，2017年3月2日，赖亚华（甲方）与何会梁（乙方）签订《协议书》，就甲方购买的房屋借乙方名义登记至乙方名下相关事宜进行约定，所有费用全部由甲方承担，乙方配合甲方将涉案房屋登记于乙方名下，但房屋的实际所有权人为甲方。甲方行使房屋的占有、出租、使用、收益、处分等权利。赖亚华称其目前在广州市无住房，因社保缴纳年限不够，不符合目前广州市的限购政策，不具备购房资格，因此与何会梁签订上述协议书，其购房的目的是用于自住。一审庭审中，经一审法院征询赖亚华能否一次性付清全部房款，赖亚华表示可以一次性付清全部房款，并同意代韦浩偿还涉案房屋设定抵押的借款。同时，赖亚华已于2017年8月29日将剩余全部房款129万元存入一审法院的代管款账户。何会梁表示同意赖亚华向韦浩购买的涉案房屋以其名义登记。何会梁于2017年6月19日取得广州市花都区国土资源和规划局出具的《购房资格证明》。
一审诉讼中，赖亚华申请财产保全，一审法院依法作出（2017）粤0114民初2550号民事裁定，并对涉案房产实施了查封措施。
一审法院认为：赖亚华、韦浩及网家公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。
本案的争议焦点一为哪方存在违约行为？根据《房地产买卖合同》的约定，卖方韦浩应在签订本合同7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方韦浩承担还贷之一切手续费用。就本案查明的事实，韦浩虽称其于2017年3月1日告知了农商行花都支行要求提前还贷，但没有提供证据证明其向农商行花都支行和平安公司办理了提前还贷手续，且韦浩于2017年3月11日明确向经纪方网家公司表示不再出售涉案房屋，韦浩的上述不履行合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。韦浩抗辩赖亚华不具备购房资格，合同无效。一审法院认为，合同明确约定买方即赖亚华可以将房屋自行指定过户落名人，该约定并不违反法律规定，如果韦浩按约履行，赖亚华是否具备购房资格并不影响合同的履行。另，在韦浩与中介人员的微信联络中韦浩明确是自己因工作原因不想出卖涉案房屋，并要求提高房款，而不是因为赖亚华不具备购房资格，且韦浩对涉案房屋赖亚华可以指定落户至第三人名下是清楚及同意的。因此韦浩的此项抗辩意见，理由不能成立，不予采纳。
本案的争议焦点二为合同能否继续履行？韦浩违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案赖亚华要求韦浩承担违约责任的方式为继续履行和支付延迟履行违约金。涉案房屋虽仍存在抵押，但在诉讼中赖亚华已经一次性将房款付清并存入该院代管款账户。且农商行花都支行和平安公司均表示同意赖亚华代韦浩偿还借款及在偿还借款后协助办理涂销抵押手续，赖亚华指定的落名人何会梁也具备在本市购买房屋的资格，涉案合同继续履行是可行的。因此赖亚华要求韦浩继续履行涉案合同将涉案房屋过户至何会梁名下并交付房屋的请求，合法有据，予以支持。
关于赖亚华主张韦浩支付迟延履行违约金的问题。根据合同第六条的约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。赖亚华、韦浩于2017年2月28日签订房屋买卖合同后，韦浩于2017年3月11日联系中介方表示不再继续房屋交易，2017年3月13日三方进行协商时韦浩也提出了要求终止合同。因此，本案并不存在韦浩同意继续履行合同而迟延履行合同的情况。现赖亚华要求韦浩继续履行合同，在合同继续履行的情况下，并没有给赖亚华造成损失，因此对赖亚华该项诉讼请求不予支持。
对于赖亚华请求协助办理涂销抵押登记的问题，在赖亚华代韦浩向农商行花都支行和平安公司偿还涉案房屋抵押的全部贷款本息后，韦浩与农商行花都支行、平安公司应协助办理涂销涉案房屋的抵押登记手续。对于赖亚华要求韦浩办理户籍迁出手续的请求，因户籍管理是行政部门的职责，不属人民法院民事案件受理的范围，故对此项请求不予处理。对于赖亚华要求网家公司协助办理房屋过户手续的问题，网家公司作为房地产中介，合同中有约定网家公司在合同履行中需为双方提供居间服务，因此对该项请求予以支持。
平安公司经传票传唤，无正当理求由拒不履行到庭义务，违反法律规定，依法缺席判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决：一、韦浩在本判决发生法律效力之日起并在赖亚华支付剩余房价款129万元后十日内将位于广州市花都区荔红南路5号1栋X房的房屋交付给赖亚华；二、韦浩、平安公司、农商行花都支行在赖亚华代为偿还剩余贷款本息后三十日内办理涉案房屋的涂销抵押登记手续；三、韦浩在办理涉案房屋涂销抵押登记手续后十日内将位于广州市花都区荔红南路5号1栋X房的房屋过户至赖亚华指定的何会梁名下，网家公司协助办理；四、驳回赖亚华的其他诉讼请求。案件受理费16714元，财产保全费5000元，由韦浩负担。
本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审诉讼期间，赖亚华向本院提交了以下证据：1、借款合同，拟证明韦浩的违约行为导致赖亚华承担巨大的借款利息；2、房屋租赁合同，拟证明韦浩的违约行为导致赖亚华额外承担房屋租金损失；3、委托合同、律师费发票，拟证明韦浩的违约行为导致赖亚华支付律师费造成损失。经质证，韦浩表示上述证据不属于新证据，且对其真实性、合法性、关联性均不确认。
庭审中，赖亚华陈述因其不具备购房资格，就借其朋友何会梁的名义完成交易，真实的买家是赖亚华，全部款项均是赖亚华支付。
本院认为：赖亚华、韦浩及网家公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，各方均应依约履行各自义务。关于赖亚华起诉请求继续履行合同，要求韦浩将涉案房屋过户至其指定的何会梁名下的问题。本院认为，赖亚华作为房屋买受人其自身并不符合广州市现行限购政策，其在本案中自述为达到购房目的而借名购房，故赖亚华要求韦浩将涉案房屋过户至赖亚华指定人员何会梁名下的主张，属意图规避住房限购政策，该行为会扰乱政府对于房地产市场的监管秩序。因此，一审法院对赖亚华上述诉讼请求予以支持不当，本院予以改判。赖亚华基于继续履行合同的主张而要求韦浩交付房屋、办理涂销抵押登记手续及支付迟延履行违约金等诉请均不成立，本院不予支持。韦浩上诉请求撤销一审判决第一、二、三项的理由成立，本院予以采纳。至于韦浩二审提出要求解除涉案《房地产买卖合同》及不予退回定金的问题，因其在一审中无就此提出反诉，本案二审不予处理，双方可另行协商解决。
综上所述，韦浩的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2550号民事判决；
二、驳回赖亚华的全部诉讼请求。
一审案件受理费16714元，财产保全费5000元，由赖亚华负担。二审案件受理费16764元，由赖亚华负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十二月一日
书记员 邹凌青