黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑02民终1357号
上诉人（原审原告）：杨明文，男。
委托诉讼代理人张智宏，黑龙江淞泽律�事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦嗣新，男。
被上诉人（原审被告）：陈新娜，女。
委托诉讼代理人陈文革，黑龙江陈文革律师事务所律师。
上诉人杨明文因与被上诉人秦嗣新、陈新娜执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院(2016)黑0202民初2115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨明文上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决；2.依法判决房屋买卖合同合法有效，案涉房屋归杨明文所有，被上诉人依法协助办理房屋过户；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院在没有任何证据的情况下，推定双方房屋买卖合同不是被上诉人的真�意思表示，合同无效。本案一审中，被上诉人抗辩理由是双方之间是借贷关系，而非房屋买卖合同关系，房屋只是作为借贷的抵押担保。对于上述抗辩理由，被上诉人提出唯一的证据-
杨超证言，真实性被一审法院否定，因此被上诉人没有提供任何证据，对自己主张的借贷关系进行证实。一审法院仅以8万元房款不符合市场交易价格就判定房屋买卖合同无效，属于主观武断；2.本案房屋买卖的价款是两笔共计13万元，而一审法院只认定为一笔8万元，属于认定事实错误。上诉人第一笔房款在房屋买卖合同中约定了8万元，对此数额被上诉人不否定，第二笔由借款转为房款的5万元，被上诉人明确表示本人拿到此款。因此一审法院认定房款为8万元，明显错误。关于第一笔8万元房款，被上诉人称此8万元没有拿到，钱是于风华拿走的，本案于风华是何人？是否拿走了8万元，怎�拿走的？这些事实都没有证据证明，一审法院也没有查清。相反，一审法院在否定杨超证言的情况下，在没有借款人的存在下，认定借款合同存在是错误的，在没有任何证据的情况下直接否定买卖合同书面证据的证明效力；3.在一审中上诉人提交的借款书，经过双方质证，被上诉人认可借款书中的注解是其本人签字画押，该注解写明“此借款如超期不还并入购房款内，故过户时房款不退不补”，由此可以看出如果之前不是房屋买卖合同，就不存在“并入购房款”一说；4.本案诉争房屋自2012年房屋买卖合同签订后，被上诉人将所有的房屋产权资料交付给上诉人，并将房屋实际交付给上诉人使用4年之久，房屋的取暖费、物业费均由上诉人缴纳。如果不是房屋买卖，只是抵押担保，被上诉人不是自愿卖房，被上诉人在4年的时间里没有主张过要回房屋；5.一审法院执行过�中适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案上诉人依据房屋买卖合同，交付了全部购房款，并实际占有此房屋长达4年，支付了4年的房屋费用，在合同履行中没有过错，因此一审法院执行错误；6.退一步讲，假如本案有证据证明双方是借贷担保合同关系，依据最高人民法院2016年12月28日公布的典型案例第72号，本案的房屋买卖合同也是成立的；7.被上诉人存在欺诈行为，在2012年房屋出卖交付后，被上诉人以各种借口不协助上诉人办理房屋过户，在此期间又将房屋抵押或抵债给他人，明显存在欺诈故意。
陈新娜辩称，1.本案不是房屋买卖纠纷，上诉人与我之间不存在房屋买卖关系。2011年由于本案上诉人借钱给我朋友于凤华人民币8万元，双方约定5分利息，当时上诉人要求于凤华用房屋进行担保，于是于凤华找到了我让我帮忙，上诉人要求我签订一份房屋买卖协议，当时我不同意签订协议书，只想把手续押给上诉人，因为房屋当时价值近26万元，但经过于凤华以及其丈夫杨超的劝说，他们用钱就用一段时间，很快能还上钱，到时候协议就无效了，而且杨超还将在协议书上担保，我才同意签的这份协议。当时我在哈尔滨工作，所以将房屋出租给他人居住，后来于凤华没还款，上诉人强行将我的租房户赶走，经我多次协商，上诉人不返还我房产，由此可见上诉人主张的房屋买卖协议是不能成立的，因为这并不是我的真实意思表示；2.上诉人提供的协议书内容可以看出双方的交易不具有真实性和合法性。这个房屋价值当时是163400元人民币，且进行了简单的装修，即使出卖房屋也不可能以8万元元出卖，按照我们日常生活常识来讲，不可能存在这种明显不符合常理的交易。且上诉人并未向我支付过任何款项，不支付购房款的房屋买卖协议是不能受法律保护的。因此，上诉人主张不真实，上诉人与答辩人之间不存在房屋买卖关系，事实上是用房屋拆迁手续抵押的行为。针对上诉人所提上诉请求进行如下答辩：1.上诉人称答辩人没有提供任何证据证实借贷关系的说法显然是错误的，答辩人与上诉人不存在房屋买卖关系，有于凤华（现羁押于哈尔滨女子监狱）的2017年1月9日书面证言证实答辩人与上诉人签订的协议书实际为答辩人替于凤华借款8万元提供担保的行为，并非答辩人签订房屋买卖协议的真实意思表示，且8万元的价格明显低于市场合理价格，故该协议不能产生房屋买卖的法律效力。根据住宅房屋拆迀安置补偿协议书中认定的该房屋为43平方米，价值163,400元，即使不算房屋升值部分，以8万元的价格，亦比2012年房屋价值少了一半。因此上诉人上诉所称不能成立；2.协议书中甲方担保人杨超在协议书上签字，如果按照上诉人的说法是房屋买卖合同，甲方为何要提供担保人，甲方只需交付房屋又不需要向乙方支付价款,之所以提供担保人符合于凤华证言中的说法，即由于凤华向杨玉龙的父亲借款8万元，用陈新娜的房屋作为抵押，并由杨超进行担保，这样才能合理解释为何在上诉人所说的买卖合同中要由卖方提供担保人进行担保。上诉人所说的于凤华的相关证据答辩人已经提供，但上诉人视而不见，一再提出没有依据的要求，希望上诉人能够正视现有证据，根据现有证据提出合理的请求；3.上诉人提出的被上诉人认可借款书中的注解是其本人签字画押，答辩人认可此注解�其本人签字画押，但只能证明答辩人确实在借款书上签字画押，有借款行为，并不能证明其他，且“此借款如超期不还并入购房款内，故过户时不退不补”的约定不符合法律规定，是不产生法律效力的，而且上诉人一直强调一审法院在推断，而上诉人的上诉理由第三点才是在推断。法院在进行审判过程中针对证据进行审查，并合理运用证据规则对证据的真实性、合理性都进行了审查，故而上诉人提出的理由没有依据；4.在一审答辩过程中，答辩人己经说了多次找上诉人协商要回自己的房子，但上诉人拒绝还给答辩人房产，并非像上诉人所说的没有主张要回房子，将房屋产权资料交给上诉人只是为于凤华提供担保；5.上诉人提出应适用《最高人民法院关于民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定是不正确的。首先答辩人与上诉人签订的协议书并不是出�真实意愿买卖房屋，且价格明显不合理，所以上诉人所说的房屋买卖合同并不成立，退一步讲假设房屋买卖合同成立，上诉人亦不是第三人，也就不存在第三人支付全部价款的前提条件，故而显然适用该条法律是不正确的；6.上诉人提供的参考案例与本案有本质区别，不具有参考性。本案有证据证明双方是借贷担保合同关系，本案中房屋买卖合同仅是作为借款人向出借人借款的抵押担保，不具有房屋买卖合同的基本属性，双方并未形成真实的不动产买卖关系，故一审法律适用正确；7.答辩人不存在欺诈行为，答辩人没有出卖房屋的意思表示，故不存在拖延不办理房屋过户的行为，而是上诉人强行占有答辩人的房屋。
秦嗣新答辩称，我是通过聂兆明认识的陈新娜，陈新娜在2012年陈新娜说做工程验资用需要资金，向我借款20万元，在齐齐哈尔市永青市场我交给陈新娜20万元现金。我给陈新娜现金的时候有聂兆明在现场，陈新娜当时给我写了一个借条，没有抵押，也没有担保，是因为我相信聂兆明的为人。后来我一直向陈新娜要钱，但陈新娜一直没有偿还。我在2016年年底起诉要求陈新娜偿还借款，到执行阶段，经过查询知道陈新娜有一个房子，所以我就要这个房子。我认为这个房子是陈新娜的财产。
杨明文向一审法院起诉请求：1、要求立即停止对杨明文购买的位于铁锋区景新花园小区8号楼1单元401室的房屋的强制执行；2、要求确认杨明文与陈新娜签订的房屋买卖协议书合法有效，确认位于铁锋区景新花园小区8号楼1单元401室的房屋归杨明文所有，陈新娜协助杨明文办理房屋产权更名过户手续；3、由陈新娜承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：陈新娜于2010年11月25日签订住宅房屋拆迁安置协议书，以位于铁锋区龙华三委209组1#楼3单元402号的房屋拆迁取得位于铁锋区景新花园小区8号楼1单元401室的房屋，建筑面积43平方米并交付了房屋差价款163,400.00元。杨文明与陈新娜于2012年1月19日签订协议，协议内容为:“今有陈新娜自愿将景新花园8#1单元401室，建筑面积43平方米以捌万元的价格卖给杨明文。二、双方签字按押即发生法律效力。三、双方无任何异议。甲方：陈新娜，乙方：杨明文；甲方担保人:杨超。”。陈新娜将住房拆迁协议书等房屋手续交付杨明文。2012年杨明文入住该房屋并交纳物业及热费居住至今。2012年6月5日，陈新娜向杨明文借款50,000.00元，借款书内容为：“滋有陈新娜借人民币伍万元，用于搞服装经营，期限自2012年6月5日至2012年12月5日止。如违期愿将自有景新花园8#1单元401室，建筑面积43平方米按借款日期终了后还款违约时，将房卖给持条人并办理�切过户手续，产权手续费用均由陈新娜承担，房款全额按借款全额办理，持条人不退不补，特立此据，并具有法律效力，如发生纠纷可在龙沙法院裁定”，杨明文交伍万元交付给陈新娜。
一审法院认为：协议需是双方在自愿且双方真实意思表示的前提下签订。本案中虽协议系双方签字确认，但协议约定购房款为8万元明显低于市场交易价格，杨明文提供证据不足以证明其给付陈新娜了8万元购房款，且该房屋并未办理产权登记手续。杨明文与陈新娜签订的“借款书”，明为借款，实则为借款与抵押的二合一，双方约定在陈新娜不能偿还借款违约时，出借人取得以买房形式取得房屋所有权，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立押权合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权�所有。”故该约定无效。杨明文应提供证据证明自己的主张，本案中，杨明文主张与陈新娜之间存在房屋买卖关系，虽提供协议，但陈新娜对该协议的真实意思表示有异议，且不能提供证据证明杨明文已经交付了房屋价款，要求停止对该房屋的执行异议证据不足，杨明文的异议不成立，故杨明文要求解除对涉案房屋的查封、杨明文主张位于景新花园8#1单元401室系其所有、停止强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。故依据《中国人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审判决：驳回杨明文的诉讼请求。案件受理费2，880.00元，由杨明文负担。
本院经审理查明，2012年1月19日、6月5日，陈新娜分别向杨明文借款8万元、5万元，总计借款13万元，后陈新娜将涉案房屋折价13万元顶抵给杨明文，杨明文于2013年5、6月份入住涉案房屋，并交纳供热费等至今。一审法院查明的事实有误，本院予以纠正。
本院在二审审理过程中，上诉人杨明文为证明其主张，向本院提交下列证据证实其主张：
第一组证据，2012年8月26日借款方为陈新娜、聂兆明担保的借款合同壹份、2012年11月26日陈新娜出具的借据壹份、2012年8月26日房屋买卖协议附收条壹份、2014年9月26日的借据壹份、2014年9月26日的借款合同壹份、2014年9月26日的房屋买卖协议附收条壹份。（上述材料均系从（2016）黑0202民初95号卷宗中复印）
陈新娜质证意见：对上述证据均有异议，因系复印件，且与本案无关。
秦嗣新质证意见：与其没有关系。
第二组证据，2013年2月1日的还借款补充协议复印件壹份，证明陈新娜不能偿还到期借款后，杨明文与陈新娜达成一个房屋买卖协议，进一步确认了房屋买卖及房屋实际交付的手续，证实涉案房屋买卖并已实际交付。
陈新娜质证意见：该协议中的“陈新娜”三个字，是陈新娜本人所签，但该协议进一步证明杨明文与陈新娜之间是借款的担保关系，因该协议的内容可以充分证明是借款协议，陈新娜本人也自认债务到期后未偿还。所以该协议进一步证明陈新娜与杨明文之间不是房屋买卖关系。
秦嗣新质证意见：对此内容不知情。
被上诉人陈新娜为证明其主张，向本院提交2017年1月9日于凤华出具的证明材料原件壹份，证实于凤华在2012年1月19日在杨玉龙父亲（即杨明文）处借款8万元，用陈新娜的房屋做抵押（当时签订的是房屋买卖合同），当时杨�龙的父亲直接把钱给于凤华，于凤华每月按照五分的利息给到2013年4月，于凤华与杨玉龙父亲的借贷协议与陈新娜无关。
杨明文质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，虽然该证明上有黑龙江省女子监狱的公章，但只能证明内容是于凤华所写，但该证据的内容不能证明本案的真实情况，杨明文将借款交给了陈新娜，且这份证人证言与本案一审中杨明文所举证的陈新娜签字的房屋买卖协议内容相矛盾。
秦嗣新质证意见：与其无关。
本院认为，综合2012年1月19日、2012年6月5日的协议，可以确定陈新娜向杨明文两笔借款总额为13万元，该钱款已由杨明文实际交付给陈新娜。而杨明文二审提供新的证据证明，2013年2月1日，陈新娜重新出具了还借款补充协议书，承诺如不能按约定时间2013年5月5日之前偿还到期借款，则将其自有�屋景新花园8#1单元401室顶抵给杨明文，房屋价款13万元，双方不退不补。本院认为该协议性质上属于折价抵债协议，该协议属于双方当事人对涉及事项的新合意，该协议约定内容表明在2013年5月5日这一期限之后，借款合同的双方当事人杨明文与陈新娜一致同意终止之前的借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并将之前已发生的借款转化为已付购房款。该约定不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力，且在当时的房价之下并不有失公平，涉案房屋应归杨明文所有。涉案房屋杨明文实际合法占有使用，陈新娜应继续履行后合同义务即依法协助杨明文办理房屋过户手续。在本案中的所有协议中的当事人均为杨明文与陈新娜，证人于凤华并非原借贷合同的当事人，故于凤华二审期间所出具的证人证言与本案无关联性，不予采信。
综上，一审认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、不得执行位于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区景新花园小区8号楼1单元401室房产；
二、确认2013年2月1日《还借款补充协议》合法有效，确认上款房产为杨明文所有；
三、本判决生效后10日内，陈新娜协助杨明文办理上款房产更名过户手续。
一、二审案件受理�5760元，由被上诉人陈新娜、秦嗣新共同负担。
黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2016）黑0202执异字第12号执行裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长 孙世明
审判员 翟铜城
审判员 董 铭
二〇一七年八月二十八日
书记员 于 剑