辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终646号
上诉人（原审原告）：于奎。
委托诉讼代理人：曹华，辽宁仁正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东港市金洋房地产开发有限公司。
法定代表人：汪俊桦，董事长。
委托诉讼代理人：孙赫，辽宁万嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘莹莹，辽宁万嘉律师事务所律师。
原审第三人：大商集团有限公司（原大连大商集团有限公司。
法定代表人：牛钢，董事长。
委托诉讼代理人：李春雷，该公司职员。
上诉人于奎与上诉人东港市金洋房地产开发有限公司（以下简称金洋公司）、原审第三人大商集团有限公司（以下简称大商集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2016年4月7日作出（2014）丹民一初字第00007号民事判决，于奎与金洋公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。于奎及其委托诉讼代理人曹华，金洋公司委托诉讼代理人孙赫、潘莹莹，大商集团委托诉讼代理人李春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于奎上诉请求：一、改判金洋公司按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿租金的利息损失（其中2007年6月1日至2008年12月31日的租金利息自2008年1月1日起计算，余下年度的租金利息均自当年度的1月1日起计算，计算至该年度的租金被付清之日止）；二、改判金洋公司按2015年租金标准赔偿自2016年1月1日起至《房屋产权调换安置协议书》被解除日期间的租金损失；三、金洋公司承担本案全部诉讼费用（包括东港市人民法院审理期间产生的7万元评估费用）。事实和理由：一、金洋公司在动迁了上诉人门市房后，迟延近十年的时间未按约定向上诉人交付店铺，该违约行为使上诉人遭受了巨额经济损失，这其中不仅包括店铺的差价和租金损失，而且还包括未按期获取租金的利息损失。租金损失和租金的利息损失是相辅相承的，既然上诉人有权基于金洋公司的违约行为获取租金，就有权在金洋公司未按《合同法》规定的期限承担租金的情况下主张租金利息。二、尽管2016年度以后的租金未予评估，但自辽宁天行健资产土地房地产评估有限公司出具的评估报告可以看出，涉案店铺的租金呈逐年上升的趋势，所以，上诉人请求按较低的2015年度租金标准赔偿2016年度的租金损失，系上诉人对其诉讼权利的处分与放弃，依法应被准许。原审判决以2016年度的租金未经评估为由驳回上诉人该项请求是错误的。三、原审判决应将上诉人在东港市人民法院审理本案时交纳的7万元评估费用一并予以调整，并判令由被上诉人金洋公司承担。尽管东港天宇资产评估事务所出具的评估结论未被采用，但该笔评估费用却系为查明本案相关事实而由上诉人垫付的诉讼费用，应在本次判决时一并予以调整。
金洋公司辩称：不同意于奎的上诉理由。金洋公司不应当赔偿于奎的租金和利息损失。即使金洋公司被认定为违约，在调换协议中也约定了违约的赔偿条件，应当按照该约定执行，不应当依据租金计算。租金是一种市场行为，是否能够出租是否存在风险都是不确定的。关于评估费，于奎交纳的是申请评估的费用，该申请和诉求不应当得到法律支持，应当由于奎承担。
大商集团述称：与大商集团无关，不发表意见。
金洋公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回于奎的诉讼请求。其在上诉状中及当庭补充的主要理由为：一、原审认定事实错误。《房屋拆迁产权调换安置协议书》不合法，应认定无效。金洋公司与丹东清花园房地产开发有限公司（以下简称清花园公司）没有签订开发项目转让合同，金洋公司参与后期项目的改造是政府行政协调的结果，不应认定二者为转让关系。所谓三个店铺只是摊位号，不应认定为三处店铺。原审认定房屋建筑面积为242.15平方米不当，其中包括49.97平方米的公共部分面积。经消防整改后的涉案门市房屋由180平米增加到192平米，只是拆除了门市房的间隔墙和减少了进出门的数量，没有改变门市房的商业使用性质，不构成根本违约。且不存在依第三人要求对涉案项目进行改造，而仅是因为消防部门的责令整改。被上诉人应先行交付的房屋、土地，因被上诉人已无法实体交付及不能进行变更产权登记而未交付，是被上诉人违约。协议签订时，项目尚未开始建设，现有房屋完全符合当初的约定。而被上诉人现在关于开门的位置的诉讼已超出了当时双方签订协议的约定，不能据此构成上诉人违约的条件。该《协议》主文对调换的房产进行了详细的约定，并在主文中明确表述“具体位置详见附表”，附表中又对该房产的南北轴、东西轴向西平移具体要求给予了明确约定，对清花园公司以及对被上诉人皆有约束力，被上诉人亦应该严格履行，而不应该提出约定外的额外要求。需要说明的是，被上诉人明知图纸不是《协议》的内容，还体现在其作为原告的一审证据目录中，原告在证据目录中将《协议》以及图纸作为两个证据提交，说明了被上诉人也明知图纸不是《协议》包含的内容。
即使如被上诉人所陈述，图纸是由上诉人提供的，其取得图纸的过程也仅是介绍其自身规划的一种方式，不是承诺政府各部门都必须完全按此图纸进行审批，进行最终的交付。故不构成上诉人的承诺，被上诉人无权要求上诉人按此履行。一审法院事实认定错误。
二、原审适用法律错误。金洋公司没有根本违约，不应适用《合同法》九十四条判决解除合同。也不应依无过错责任判决金洋公司承担赔偿责任。双方协议中约定了“超期甲方按东港市房屋拆迁文件规定执行赔偿”，应按协议中约定违约补偿条款进行补偿。一审判决金洋公司赔偿租金损失错误。房屋租金源于房屋租赁过程中的经营行为，经营有风险，且《协议》已约定赔偿标准。一审法院不应进行评估，将被上诉人的经营风险转嫁给上诉人。
于奎主张解除合同意味着由协议中约定产权调换的物权转化为债权，即将安置的房屋转化为货币补偿安置，因此其只能享有货币产生的财产权益（利息），而不再享有房屋物权产生的租金。
三、一审法院将涉案损失赔偿期限计算至2015年12月31日对金洋公司显失公平，应计算至2007年5月31日，即协议约定回迁日较为公平。本案长达七年之久，是由于奎造成，东港法院明知本案超标的管辖却违法受理，转至中级法院后又审理了两年，非因金洋公司而导致本案扩大损失，让金洋公司承担是不公平的。
四、一审程序违法。本案签订协议的主体是清花园公司，法院应依职权追加清花园公司为本案当事人。一审期间评估机构确定本案的损失数额错误。因程序违法，其结论也就失去了合法性，同时该评估机构无限期延长评估期限，违反了最高法院关于法院对外委托鉴定机构的规定，该结论不应作为证据采用。且一审法院违反了有价无须评估规定，评估没有意义。
于奎辩称：一、一审判决认定相关事实正确。金洋公司此前并未对《协议》的有效性提出异议，也没有举证证明因案涉三个店铺的门、间隔墙的消防设计违反了《消防法》，必须拆墙堵门才能消防合格。其主张案涉《协议》因违反《消防法》而无效不能成立。公摊面积都计入到商品房销售的面积和房价之内是商品房买卖的常识，一审判决按242.15平方米计算金洋公司应返房款的总面积正确。无论房照和土地使用权是否交付，都没有影响金洋公司完成了项目的开发建设，不能成为金洋公司不依约履行交付义务的抗辩理由，金洋公司动迁答辩人的依据是先自东港政府取得被动迁房屋所占用土地的使用权，继而取得《拆迁许可证》，即在动迁时该宗土地使用权人已是金洋公司了。案涉《协议书》不存在法律规定的无效情形，合法有效。
金洋公司和清花园公司是否签订书面的《转让协议》，不影响项目的开发单位发生了变更，客观上形成了项目转让的法律关系。金洋公司亦在申请项目《预售许可证》的过程中在案涉《协议书》上加盖了公章，目的是向房产处承诺履行安置义务及确认安置房屋。金洋公司的该节上诉理由不能成立。
案涉《协议书》记载安置的店铺是“金海岸街”153、152-1、225-2号，后经与金洋公司协商将225-2号变更为152号。《协议书》后附的（附表）就三处店铺的具体轴间距又加以明确，同时，金洋公司又向答辩人提供了“平面图”，该图显示三个店铺是各自独立的，有明确的独立的进出门的标注。金洋公司不仅拆了三个店铺的间隔墙，堵上了三个店铺面向商场内侧的三个进出门，还改变了“金海岸商业街”原是“步行街、阳光城”的规划格局，其后果是使三个店铺混同为一个，使152-1、152号店铺无门可以进出，完全违背了答辩人选择案涉三个店铺的缔约初衷，系根本违约。金洋公司在与第三人签订《租赁合同》后，将已销售出去的商场内部店铺加以回购，并堵上了除案涉店铺之外的其他可通过进出门与商场内部相通的店铺进出门，并与店铺购买人协商赔偿。此事实说明金洋公司所称因消防整改而堵门的理由不成立。
二、一审法院适用法律正确。答辩人于一审期间已提交东港市房屋拆迁文件，其中没有针对本案纠纷如何处理的相关规定，上诉人主张适用该文件规定是无法实现的。
辽宁天行健评估公司出具的评估结论程序合法，结论有事实依据，其超过委托期限作出评估结论不能导致该结论无效。在一审中，针对该评估报告上诉人亦没有提出重新评估的申请。金洋公司主张按拆除的原有门市价值计算损失不合理，评判金洋公司承担违约责任的标的物是约定回迁的店铺，而不是已被拆除的房屋。
三、关于租金损失，期限应一直计算至判决书生效之日，一审法院关于租金的判决计算至2015年12月31日对答辩人已显失公平。导致七年诉讼的原因，是诉讼中双方均申请调解，但在调解中金洋公司根本没有诚意，此外评估又耗去了一段时间，金洋公司又在二审法院发回的重审阶段提出管辖异议，由此导致诉讼期限延长。
四、一审法院审理程序合法。一审中，金洋已当庭放弃要求追加清花园公司参加诉讼的申请，自愿承担案涉《协议书》约定的安置义务。选择天行健公司评估亦是在双方当事人均到场的情况下通过摇号确定的，不存在单方选择评估机构的说法。
金洋公司称答辩人多次变更诉请，但实际上仅第一次是真正意义上的变更，因原诉请是要求金洋公司交房，但东港法院释明，通过法院判决金洋公司开门执行有难度，要求变更为承担赔偿责任，为此，答辩人递交了变更申请。而后的变更虽名为变更，实际是依据评估结论明确了各项诉请的金额。而答辩人于本案中所举的证据均未违反举证时效，金洋公司在过去的诉讼中也从未以该理由提出过质证意见。多次评估是评估报告所确定的基准日发生变化、项目增加、评估机构违法评估所造成的。答辩人是这场多年诉讼唯一的受害者，赖以生存的门市被拆除，十年后本应回迁的店铺被拆墙堵门，赔偿款一分钱没拿到，而金洋公司却因此从第三人处得到了每月高达百余万元的租金。
综上所述，一审法院对本案相关事实认定正确，但未全面保护答辩人的诉请还应被二审法院所纠正。
大商集团述称：同意金洋公司意见。
于奎向一审法院起诉请求：2005年11月20日，清花园公司因开发建设东港市“金海岸商业街”需动迁原告的房屋，与于奎签订了《房屋拆迁产权调换安置协议》，以产权调换的方式，将其安置在位于东港市“金海岸商业街”153号、152-1号、225-2号店铺，并同时将该三处店铺所处的一、二楼平面图交付给了于奎，明确了该三处安置店铺的位置、间隔和进出门的设置情况。双方同时约定了违约责任。上述《房屋拆迁产权调换安置协议》在履行过程中，清花园公司将该开发的建设项目主体变更为金洋公司，经于奎、金洋公司协商，将原安置给于奎的225-2号店铺调整为152号店铺。但金洋公司没有按期将上述店铺交付给于奎使用。现上述店铺已具备交付条件，对方非但拒不交付，却在2008年6月16日与第三人签订了一份租赁合同，金洋公司及第三人在对租赁物进行装修改造过程中，又将安置给于奎店铺的三个进出门进行了封堵，严重侵犯了于奎的合法权益。2008年4月8日，于奎委托律师分别向金洋公司和第三人发出《律师函》，限期要求其将安置给于奎的店铺交付给于奎，并要求金洋公司及第三人将被封堵的三个进出门按平面图位置打开。金洋公司及第三人均未对《律师函》提出异议，也未履行上述义务。于奎在与金洋公司就安置店铺交付一事进行交涉过程中得知，金洋公司在2005年11月9日，就安置给于奎的152-1号店铺与该地段另一被拆迁人张朕庆签订了《拆迁安置协议》，金洋公司已将152-1号店铺安置给了张朕庆，导致于奎已无法取得该处店铺。于奎认为，其与金洋公司间签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》合法有效，应受法律保护。金洋公司没有按期交付安置店铺应当承担违约责任。同时，就152-1号店铺，金洋公司在与于奎签订《房屋拆迁产权调换安置协议》时，隐瞒了其已将该店铺安置给他人的情况，导致于奎无法实现订立安置协议的目的，于奎对此项约定依法享有解除权，且金洋公司应依据相关司法解释的规定承担赔偿责任。而金洋公司与第三人将安置给于奎店铺进出门封堵的行为也侵犯了于奎的合法权益，负有按确认平面图位置打开的义务。由于金洋公司严重违反规划，为了将房屋租赁给第三人，擅自将“金海岸商业街”原规划的“步行街、阳光城”格局进行了改变，变成由第三人统一经营管理的“千盛百货”商场，并将安置给于奎的153号、152号和152-1号店铺间隔墙拆除，将上述三处店铺通向“千盛百货”商场一侧的三个进出门封堵，由此导致本应为三个独立的店铺现已连一体，且只有153号店铺一个面向商场外面的进出门，152-1号、152号店铺现已无门可以进出，本应为三个店铺现实际只能为一个店铺。不仅如此，金洋公司更在已将位置居中的152-1号店铺先行安置给案外人张朕庆的情况下，又重复安置给于奎，导致于奎在现有状况下根本无法取得三处店铺的产权。鉴于于奎与金洋公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议》时，虽然三处店铺间设有间隔，但三处店铺如一并同时安置给于奎，于奎可将其打通联成一体统一经营，三处店铺中除在面向第三人经营的“千盛百货”商场一侧有三个进出门外，其中的153号店铺还有一处通向商场外面沿街的进出门，这四个分别位于两个不同方向的进出门，将最大限度的为原告带来客流量，提高营业收益，也正是基于此，于奎才选择了涉案三处店铺的安置位置。但现今的状况是，金洋公司不仅将152-1号店铺先行安置给案外人张朕庆，更为满足第三人的要求，将涉案三处店铺间的间隔墙拆除，封堵了三处店铺面向“千盛百货”商场一侧的三个进出门，致使三处店铺既无法准确确定位置，也使152-1号、152号店铺无门可以进出，于奎根本无法实现订立《房屋拆迁产权调换安置协议》时的合同目的，显然，金洋公司的行为已对于奎构成根本违约。故请求一、依法判令解除于奎、金洋公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》；二、依法判令金洋公司返还三处店铺的购房款4,295,983.15元（17741元/㎡×242.15㎡），同时按上述购房款一倍的标准向于奎给付赔偿款4,295,983.15元；三、依法判令金洋公司给付三处店铺自2007年6月1日至2010年9月21日期间的租金损失1,010,491.95元（3.25年×1284元/年/㎡×242.15㎡），给付三处店铺自2010年9月22日至2013年2月19日期间的租金损失986,829.00元（2.42年×1684元/年/㎡×242.15㎡），并按评估价格给付三处店铺自2013年2月20日至诉请二项购房款付清之日期间的租金损失（具体数额待评估结论作出后确定）；四、依法判令金洋公司给付三处店铺的房屋差价损失人民币1,943,980.20元[（25769元/㎡－17741元/㎡）×242.15㎡]；五、依法判令金洋公司就上述给付款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准赔偿于奎的利息损失（自2007年6月1日起至付清款项之日止）；六、第三人对金洋公司的上述给付义务承担连带责任；七、金洋公司、大商集团承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定案件事实如下：
2005年11月20日，于奎与清花园公司签订了《房屋拆迁产权调换安置协议》，约定清花园公司拆迁于奎所有的位于大东区站北街l7号楼l80.40平方米的门市房，清花园公司将在此处建设的金海岸商业街152-1号、153号、225-2号三处店铺总计面积242.15平方米于2007年5月31日前换建安置给于奎，并同时将该三处店铺所处的一、二楼平面图交付给于奎，明确了该三处店铺安置的位置、间隔墙和进出门的设施情况，双方同时约定超期安置按东港市房屋拆迁文件规定执行赔偿。后经双方协商，将原安置给于奎的225-2号店铺调整为152号店铺。2006年3月2日，根据东港市人民政府将涉案房地产开发项目即金海岸商业街工程税源留在东港市的要求，清花园公司向东港市城乡建设局出具了关于公司名称变更的函，同意在东港市注册一次性房地产开发公司即金洋公司，并以金洋公司名义继续对金海岸商业街工程进行开发。该开发项目占用土地使用权人为ＸＸ(ＸＸ为金洋公司法定代表人汪俊桦之父)，并于同日向东港市城乡建设局出具函，同意将其享有使用权的土地交由金洋公司继续进行金海岸商业街的项目开发。金洋公司随后向房产等管理部门申请办理有关手续时递交了于奎等被动迁人与清花园公司的房屋拆迁产权调换安置协议书，并在该协议书上加盖了金洋公司的公章，同时在金洋公司提供的预售方案中注明有于奎等动迁人换建的面积和套数。据此，东港市城乡建设局等部门为金洋公司开发金海岸商业街项目办理了相关批复手续。2008年6月16日，金洋公司与大商集团签订了租赁合同，金洋公司将其所建设的金海岸商业街建筑面积为26745.17平方米的建筑物出租给大连大商使用，租期为l5年。据此大商集团于2008年8月18日在东港市工商局注册登记了大商集团东港千盛百货有限公司，金洋公司依消防部门及第三人要求对租赁物进行整体装修改造，变原来的商业街阳光城为开放性管理，并将安置给于奎的152号、152-1号、153号商铺通向大商集团经营的“千盛百货”商场的三处进出门进行了封堵，间隔墙及相邻店铺的间隔墙予以拆除，造成约定给于奎回迁安置的152号和152-1号商铺没有门，153号商铺通向“千盛百货”商场和面向街道的两个进出门变为只有面向街道的一个门，由原来约定安置152号、152-1号、153号四个门的三处商铺变为一处商铺，客流量明显减少，致使152号、152-1号、153号商铺的商业价值严重受损。大商集团明确表示需要独立经营，不允许将涉案152号、152-1号、153号三处店铺通向“千盛百货”商场的三处进出门打通。现涉案讼争店铺闲置。
另查，2005年11月9日，清花园公司与案外人张朕庆签订拆迁安置协议约定，将152-1号店铺安置给张朕庆。
2009年4月12日于奎委托律师分别向金洋公司与大商集团公证送达了律师函，要求二当事人将己安置给于奎的店铺被封堵的门打开，同时将已拆除的间隔墙恢复原状，并将该店铺交付给于奎。金洋公司与大商集团均未对律师函提出异议，也未予履行。
根据于奎申请，一审法院于2015年1月5日委托辽宁天行健资产土地房地产评估有限责任公司对152号、152-1号、153号店铺按原设计图纸和回迁协议约定的回迁基准日的价格、现价格和租金进行评估，评估结论为：坐落于东港市金海岸商业街（现东港千盛百货）152号、152-1号、153号建筑面积242.15平方米的三处商业房地产，2007年5月31日（回迁日）评估单价12，850元/平方米，评估总价3，111，600元；2015年4月21日（现价格日）评估单价20，830元/平方米，评估总价5，044，000元；2007年租金单价2，028元/平方米，年租金总价491，100元；2008年租金单价2，048元/平方米，年租金总价495，900元；2009年租金单价2，069元/平方米，年租金总价501，000元；2010年租金单价2，090元/平方米，年租金总价506，100元；2011年租金单价2，111元/平方米，年租金总价511，200元；2012年租金单价2，132元/平方米，年租金总价516，300元；2013年租金单价2，154元/平方米，年租金总价521，600元；2014年租金单价2，176元/平方米，年租金总价526，900元；2015年租金单价2，198元/平方米，年租金总价532，200元。于奎预交评估费50，000元。
2016年3月28日一审法院第三次开庭时，于奎放弃了以下诉讼请求：1、放弃对152-1号店铺一房二安置按照回迁日的价款承担双倍赔偿责任的请求；2、放弃金洋公司返还回迁日店铺价款利息、回迁日店铺价款与现值店铺价款的差价款利息的请求。
于奎根据评估结论具体诉讼请求如下：1、请求解除与金洋公司间的《房屋拆迁产权调换安置协议》；2、判令金洋公司返还涉案三处店铺回迁日的价款3，111，600元；3、判令金洋公司赔偿涉案三处店铺自2007年6月1日至2016年4月1日期间的租金损失人民币4，557，500元（2007年6月1日至2007年12月31日租金286，500元，2008年租金495，900元，2009年租金501，000元，2010年租金506，100元，2011年租金511，200元，2012年租金516，300元，2013年租金521，600元，2014年租金526，900元，2015年租金532，200元，2016年1月1日至4月1日期间比照2015年租金标准计算租金159，800元)，并按2005年每平方米2,198元每年的租金标准赔偿自2016年4月2日至房屋产权调换安置协议书被解除日期间的租金损失，(理由是虽然评估报告评估时间是到2015年的租金标准，但基于评估报告记载租金每年增加，有效期间是到2017年2月2日，所以2016年的租金标准按2015年的评估结论确定)；4、判令金洋公司按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，赔偿前述租金的利息损失（其中2007年6月1日至2008年12月31日的租金利息自2008年1月1日起算，余下年度的租金利息均自当年度的1月1日起算，计算至该年度的租金被付清之日止）；5、判令金洋公司赔偿涉案三处店铺回迁日价值3，111，600元与现值5，044，000元的差价损失1，932，400元；6、大商集团对金洋公司的前述给付义务承担连带责任；7、金洋公司与大商集团共同承担本案全部诉讼费用。
东港市人民法院委托天宇资产所对三处店铺的价格和租金进行评估，2012年3月6日、2009年11月4日天宇资产所分别收取于奎50，000元、20，000元评估费。
一审法院经审理认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，审查的重点是金洋公司主体是否适格；于奎、金洋公司间的《房屋拆迁产权调换安置协议》应否予以解除；于奎请求金洋公司赔偿三处店铺回迁日价款、回迁日与现值的差价款、租金及租金利息损失应否予以保护。
关于本案金洋公司主体资格问题。
于奎与清花园公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》，在涉案项目开发期间，开发单位由清花园公司变更为金洋公司，而后金洋公司在于奎与清花园公司签订的房屋拆迁产权调换安置协议书上加盖其公章，在城建部门办理了商品房预售许可证等相关手续，继续对该项目开发建设，金洋公司与清花园公司间形成了房地产开发项目转让法律关系，金洋公司作为该开发项目的受让人，承受了拆迁原告房屋后拆迁人的权利，且金洋公司与于奎在协议履行过程中协商将225-2号店铺变更为152号店铺，金洋公司加盖了公章，其应依据拆迁安置协议向原告履行安置义务。庭审前，一审法院向金洋公司释明是否申请追加清花园公司作为第三人参加诉讼，金洋公司未予申请，庭审中，金洋公司也明确表示同意承担安置的实体责任。故金洋公司是本案适格主体，无需再追加清花园公司参与本案诉讼。
关于于奎、金洋公司的《房屋拆迁产权调换安置协议》应否予以解除问题。
于奎和清花园公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》合法有效，金洋公司在承接清花园公司的涉案工程后，应按协议和图纸约定履行在“金海岸商业街”给原告安置153号、152号、152-1号店铺的义务。金洋公司抗辩因消防原因造成被告不能按协议约定给于奎进行安置，给于奎安置的店铺面积和位置没有发生变化，不构成根本违约，应继续履行该安置协议，不应解除合同，金洋公司没有过错，不应承担惩罚性赔偿责任，应驳回于奎诉讼请求。因金洋公司未按《房屋拆迁产权调换安置协议》约定的开发项目规划格局施工，将安置给于奎三个店铺通向“千盛百货”商场的三个门封堵，间隔墙未设置，导致152号店铺和152-1号店铺无门可进出，只有153号店铺一个面向商场外面沿街的进出门，本应为三个独立的门市房变为一个门市房，金洋公司的行为构成违约。因合同法第一百零七条规定的当事人依法不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其中违约责任有两种，一种是过错原则，另一种是严格责任原则即无过错原则。本案中，金洋公司不管是因为消防原因还是因为与第三人租赁关系原因，只要不能按协议约定进行安置，属于违约，应承担违约责任，金洋公司在本案中是否有过错，均不影响对其违约行为的认定。尽管金洋公司给于奎安置的店铺面积和位置没有变化，但涉案三处店铺约定的四个进出门的设计可以从内外两个不同的方向为三处店铺带来客流量，而现在金洋公司给于奎安置的152号店铺和152-1号店铺无门可进出，153号店铺通向“千盛百货”商场的门被封堵，只有一个面向街道的进出门，涉案店铺只能从外部一个方向带来客流，致使客流量明显减少，原来约定安置的152号、152-1号、153号四个门的三处商铺变为一处商铺，商业价值严重受损。庭审中，于奎表示如果现能将面向商场的门打开，愿意继续履行协议接受店铺，而大商集团明确表示商场独立经营不可能给开门。鉴于上述情况，于奎动迁前的门市房是其用于自家经营使用的，其同意回迁安置三处商铺是用于自己经营或对外出租，店铺的数量和客流量的多少，是衡量店铺价值的一个很重要因素，对一个普通家庭来说，享有所有权的三处店铺可能涉及到一个家庭现在亦或将来的重要经济来源问题，而于奎认为涉案三个店铺金洋公司不能按约定交付，无法实现签订《房屋拆迁产权调换安置协议》时期望达到的合同目的，属金洋公司根本违约，要求解除《房屋拆迁产权调换安置协议》，符合合同法规定的一方违约行为致使不能实现合同目的可以解除合同之情形，故于奎请求解除合同，与法有据，一审法院予以支持。
关于于奎请求金洋公司承担的各项赔偿责任问题。
诉讼过程中，于奎放弃基于金洋公司对152-1号店铺一房二安置按照回迁日的价款承担双倍赔偿责任，放弃金洋公司返还约定回迁日的店铺价款利息和差价款利息的请求，是对其民事权利的处分，一审法院予以照准。
金洋公司不能按图纸设计给于奎安置坐落于东港市金海岸商业街（现东港千盛百货）152号、152-1号、153号店铺，合同予以解除，系金洋公司违约造成的，于奎有权要求金洋公司赔偿损失。
由于金洋公司不能给于奎安置涉案三处店铺，于奎主张以2007年5月31日回迁基准日评估的152号、152-1号、153号店铺总价3，111，600元，请求金洋公司返还，与法有据，应予保护。
152号、152-1号、153号店铺约定回迁日为2007年5月31日，因为金洋公司原因致使涉案店铺至今未予以安置，经评估152号、152-1号、153号店铺现值总价为5，044，000元，回迁日店铺价格与现值价格的差价为1，932，400元，现合同解除，于奎主张金洋公司予以赔偿差价损失，与法有据，应予以保护。
于奎自2007年5月31日起至今未能实际占用、使用152号、152-1号、153号店铺，没有收益，因《房屋拆迁产权调换安置协议》中对该情况如何赔偿损失未具体约定，依据相关规定应按同地段同类房屋租金标准确定损失。于奎请求按评估结论确定的152号、152-1号、153号店铺自2007年6月1日至2015年12月31日期间的租金损失合计4，397，700元（2007年6月1日至2007年12月31日租金286，500元，2008年租金495，900元，2009年租金501，000元，2010年租金506，100元，2011年租金511，200元，2012年租金516，300元，2013年租金521，600元，2014年租金526，900元，2015年532，200元）,由金洋公司予以赔偿，有事实和法律依据，一审法院予以保护。
于奎主张2016年1月1日后的租金损失按2015年租金标准要求金洋公司赔偿一节，因2016年起租金标准没有进行评估，2016年的租金标准是上升还是下降无法确定，故对于奎请求金洋公司赔偿2016年的租金损失，本案不予一并处理，于奎可另行主张权利。
关于于奎主张金洋公司赔偿租金利息问题。
因涉案店铺闲置时间较长，金洋公司亦未使用收益的实际情况，由金洋公司赔偿于奎租金利息损失有失公允。故于奎该主张，一审法院不予支持。
关于于奎主张评估费问题。
天宇资产所因为资质原因评估结论未被采用，需要东港市人民法院及于奎与该所协商解决70，000元评估费事宜，本案不予一并处理。一审法院委托评估结论被采用，评估费50，000元，由金洋公司负担。
关于大商集团是否承担责任问题。
因大商集团在与金洋公司签订租赁合同时，并没有主观过错，于奎请求其承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《城市房屋拆迁管理条例》第十九条、第二十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：解除于奎与东港市金洋房地产开发有限公司之间的《房屋拆迁产权调换安置协议》；二、东港市金洋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿于奎152号、152-1号、153号店铺回迁日价款3，111，600元；三、东港市金洋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿于奎152号、152-1号、153号店铺自2007年6月1日至2015年12月31日租金损失，合计4，397，700元；四、东港市金洋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿于奎152号、152-1号、153号店铺回迁日价格与现值价格的差价款损失1，932，400元；五、驳回于奎其他诉讼请求。案件受理费85，580元，由原告于奎负担12，580元，被告东港市金洋房地产开发有限公司负担73，000元；评估费50，000元，由被告东港市金洋房地产开发有限公司负担；保全费5，000元由被告东港市金洋房地产开发有限公司负担。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为，本案二审各方争议的焦点问题是：《房屋拆迁产权调换安置协议》应否解除；金洋公司应否赔偿于奎三处店铺回迁日价款、回迁日与现值的差价款、租金及租金利息损失；一审是否存在程序违法问题。
关于《房屋拆迁产权调换安置协议》应否解除问题。上诉人于奎与清花园公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议》，系双方真实意思表示，合法有效。在案涉项目开发期间，开发单位由清花园公司变更为金洋公司，后金洋公司在于奎与清花园公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》上加盖公章，在城建部门办理了商品房预售许可证等相关手续，继续对该项目开发建设。尽管清花园公司与金洋公司之间没有签订项目转让合同，但事实上金洋公司已构成了对该项目的承接，且金洋公司与于奎在协议履行过程中协商将225-2号店铺变更为152号店铺，并加盖了公章，庭审中，金洋公司亦明确表示同意承担安置的实体责任。上述事实均表明金洋公司承接了清花园公司履行协议的义务，并应当按协议约定履行，且审理过程中金洋公司也曾表示协议不应解除，应继续履行，故金洋公司上诉提出《房屋拆迁产权调换安置协议》应认定无效及一审法院认定金洋公司和清花园公司构成转让关系错误的理由，本院不予支持。在承接并继续开发案涉项目后，金洋公司应按协议和图纸约定履行在“金海岸商业街”给于奎安置153号、152号、152-1号店铺的义务。因金洋公司未按约定的开发项目规划格局施工，将安置给于奎的三个店铺通向“千盛百货”商场的三个门封堵，间隔墙未设置，导致152号店铺和152-1号店铺无门可进出，只有153号店铺一个面向商场外面沿街的进出门，本应为三个独立的门市房变为一个门市房，作为商业店铺，因其客流量受到影响，从而影响了其商业价值。因此，一审法院认为此种情形系根本违约，符合合同法规定的一方违约行为致使不能实现合同目的可以解除合同之情形，判决解除合同，并无不当。金洋公司主张因其给于奎安置的店铺面积和位置没有发生变化，不构成根本违约的上诉理由，本院不予支持。
关于金洋公司应否赔偿于奎三处店铺回迁日价款、回迁日与现值的差价款、租金及租金利息损失问题。金洋公司未按协议约定，将安置给于奎的三个店铺通向“千盛百货”商场的三个门封堵，间隔墙未设置，导致只有153号店铺一个面向商场外面沿街的进出门，影响了该三处店铺的商业价值，其行为构成违约。因金洋公司的违约行为造成无法按约定交付，合同予以解除，其应赔偿相应损失。一审法院依据评估价格判决金洋公司赔偿152号、152-1号、153号建筑面积242.15平方米的三处商业房地产回迁基准日总价3，111，600元，及回迁日店铺价格与现值价格的差价1，932，400元，于法有据。于奎自2007年5月31日起至今未能实际占用、使用案涉三处店铺，没有收益，一审法院依据相关规定按同地段同类房屋租金标准经评估确定损失，并无不当。金洋公司主张不应按评估结论确定损失及不应按242.15平方米计算面积的理由，因无事实和法律依据，本院无法支持。金洋公司主张堵门系因消防整改所致，并非由于原审第三人大商集团要求，但其提供的丹东市消防局《责令限期改正通知书》、《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》等证据仅能证明案涉工程进行了消防整改，无法证明其将三处店铺门进行封堵与消防局意见有直接因果关系。且一审庭审中，于奎表示如能将面向商场的门打开，愿继续履行协议接受店铺，但大商集团明确表示商场独立经营不可能给开门。综上，金洋公司违约事实存在，一审法院根据法律规定，判决其赔偿损失以承担违约责任并无不当。金洋公司主张在于奎与清花园公司签订协议时，没有附案涉项目回迁平面图纸，认为图纸产生在于奎与清花园公司签订协议之后，于奎主张签订协议时即有图纸，按图纸确定的位置。根据一审双方提供证据，该图纸由金洋公司提交法庭，且庭审时金洋公司对该图纸的真实性予以认可。图纸中，在案涉三个店铺位置金洋公司加盖公章。对此，本院认为，双方对图纸的真实性均予以认可，金洋公司又在三处店铺位置加盖公章，应视为金洋公司对案涉三处店铺的位置及结构、开门方向等按图纸的规划和标注进行交付的承诺，金洋公司以签订协议时没有图纸为由主张其不构成违约的上诉理由，本院不予支持。关于金洋公司提出因于奎无法实体交付被拆迁房屋及相关手续而不能取得案涉房屋一节，经查，《房屋拆迁产权调换安置协议》中约定，于奎保证在2005年11月20日前将被拆迁房屋交付，从结果来看，于奎的房屋已交付并被拆除，而金洋公司在进行案涉项目开发时，也已经取得案涉土地的使用权，其中即包括于奎房屋所占土地位置，现该项目已经建成使用多年，故金洋公司主张于奎应实体交付房屋及相关手续才能取得案涉房屋的上诉理由，本院不予支持。
关于金洋公司主张一审判决将涉案损失赔偿期限计算至2015年12月31日对金洋公司显失公平，应计算至2007年5月31日，即协议约定回迁日问题。经查，安置协议约定的交付时间为2007年5月31日，到期未能按约交付，2007年6月1日应作为计算损失的起算时间，金洋公司主张损失应计算至2007年5月31日没有事实和法律依据，本院不予支持，原审对于赔偿损失的时间认定方面并无不当。于奎上诉主张租金损失应计算至2016年协议解除之日，因2016年租金未经评估无法确定，故一审判决未予一并处理，并无不当，可由其另行主张。关于于奎主张要求对租金的利息予以保护问题，因案涉商铺多年闲置，金洋公司亦未使用，故租金的利息损失不应由金洋公司承担。一审法院对此未予支持并无不当。
关于一审法院是否存在程序违法问题。金洋公司主张一审法院漏列当事人，《房屋拆迁产权调换安置协议》的签约主体为清花园公司和于奎，法院应依职权将清花园公司追加为当事人参加诉讼。经查，一审法院曾向金洋公司释明是否申请追加清花园公司作为第三人参加诉讼，金洋公司未予申请，一审庭审中，其也明确表示同意承担安置的实体责任。尽管清花园公司与于奎签订了安置协议，但此后案涉项目由金洋公司承接继续开发，金洋公司在安置协议上加盖了公章，且明确表示同意承担安置的实体责任，故本案不应再追加清花园公司参与本案诉讼。金洋公司此项上诉理由，本院不予支持。关于金洋公司主张一审委托评估存在程序违法问题及房屋有价不应评估问题。一审期间，根据于奎申请，一审法院于2015年1月5日委托辽宁天行健资产土地房地产评估有限责任公司对案涉房产按原设计图纸和回迁协议约定的回迁基准日的价格、现价格和租金进行评估，并不违反相关法律规定。金洋公司所称有价不应评估依据的是于奎已被拆除房屋的价格，而非本案所涉按协议回迁安置房屋，故其该项理由，本院不予支持。
关于于奎主张评估费问题。本案在东港市人民法院审理期间，该院曾委托评估，因评估机构资质原因评估结论未被采用。一审法院认为，需要东港市人民法院及于奎与该所协商解决70，000元评估费事宜，本案不予一并处理，并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费90472元，由于奎负担12580元，由东港市金洋房地产开发有限公司负担77892元。
本判决为终审判决。
审判长 高 菡
审判员 刘 军
审判员 赵碧涛
二〇一六年十二月二十三日
书记员 林 敏