贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6123号
上诉人（原审原告）：贵州大学。
法定代表人：郑强，贵州大学校长。
委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：贵阳花溪金灿房屋中介经营部。
经营者：王兆鸿。
委托诉讼代理人：刘仕尧，贵州黔信律师事务所律师。
原审第三人：龚光胜。
原审第三人：戴国伟。
原审第三人：林木兰。
原审第三人：陈逍。
原审第三人：崔富贵。
原审第三人：艾丽。
原审第三人：孙成芳。
原审第三人：徐伟伟。
原审第三人：邓德明。
原审第三人：粟小钰。
原审第三人：黄杰。
原审第三人：邓昊。
原审第三人：舒贞兰。
原审第三人：伍吉祥。
上诉人贵州大学因与上诉人贵阳花溪金灿房屋中介经营部（以下简称金灿经营部）以及原审第三人龚光胜、戴国伟、陈逍、崔富贵、艾丽、孙成芳、徐伟伟、邓德明、粟小钰、黄杰、邓昊、舒贞兰、伍吉祥房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵州大学上诉请求：依法撤销原判第四项、第五项，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决以租赁房屋存在瑕疵为由免除对方30%的租金属于认定事实错误。房屋存在瑕疵是客观存在的，但这并不是根本性瑕疵，并不影响租赁合同的效力，且刘瑞福在长达三年的时间内拖欠租金，已经从客观上给上诉人造成了重大损失。本案房屋租金应以双方合同的约定支付。二、原判以上诉人存在违约且应对逾期扩大损失承担责任为由，驳回上诉人要求支付违约金的诉请缺乏事实和法律依据。对方拖欠租金存在违约行为，给上诉人造成的重大的经济损失，上诉人推迟主张权利是对自身权利的正常处置行为，并无过错。上诉人提供的房屋虽存在瑕疵但是不影响正常使用，且上诉人主张的违约金也在双方合同约定的基础上大幅缩减，原判驳回上诉人该项诉讼请求显失公平。
金灿经营部上诉请求：一、依法撤销原判，并在依法驳回对方诉讼请求的同时依法重新公正裁处本案；二、本案诉讼费由对方承担。事实与理由：一、一审判决主观臆断认定本案房屋租赁合同有效。首先，该出租房屋尚未取得正常使用资格，故该租赁合同为无效合同；其次，该出租房屋系大学校园内的学生宿舍，对方将其出租，并没有改变该出租房屋使用用途的合法依据。二、一审判决未尊重本案客观事实。三、一审程序严重违法，一审没有将上诉人的主张明确维反诉请求予以审理，对方所谓门面房屋“招投标”过程违法且本案遗漏了在建工程的施工方。四、上诉人的损失是客观存在的事实，故上诉人对于损失部分的请求应当依法得到支持。五、一审判决适用法律错误，本案应适用合同法或者物权法中关于无效合同的认定条款、合同法关于租赁物进行改善或增加他物的条款。
原审第三人未到庭陈述意见。
贵州大学向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2012年3月26日签订的两份《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付欠缴的租金1,406,700元（截止到2016年4月26日，以每半年为一期计算，尚未满一期的尚未计算），并支付原告违约金约560,000元（违约金按银行同期贷款利率的四倍计算，从2015年1月1日起暂计算至起诉之日止，以后按如上标准计算到本金付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年3月26日，原告贵州大学（出租方，甲方）与被告金灿经营部（承租方，乙方）签订两份《房屋租赁合同》。其中一份租赁合同约定甲方将座落于贵州大学花溪新校园西区一号学生宿舍除3、9号外的生活服务用房（以下简称西区一号门面）出租给乙方经营，房屋结构为砖混，建筑面积153平方米，主要包括1、2、4、5、6、7、8、10号门面房；租赁期限为五年（从2012年5月8日起至2017年5月7日止）；租金为每平方米每月186元，年租金为284,580元，按半年交付，每半年租金为142,290元；乙方须交纳履约保证金55,000元。另一份租赁合同约定甲方将座落于贵州大学花溪新校园东区三号学生宿舍平台位置（第七标段）的生活服务用房（以下简称东区三号门面）出租给乙方经营，房屋结构为砖混，建筑面积144平方米，主要包括“3跨经营房”；租赁期限为五年（从2012年5月8日起至2017年5月7日止）；租金为每平方米每月128元，年租金为184,320元，按半年交付，每半年租金为92,160元；乙方须交纳履约保证金36,000元。上述《房屋租赁合同》均约定第一期租金于2012年3月30日前交付，以后每期租金于到期前15日内一次交清，逾期支付租金的，按照每日0.5%支付违约金；期满后如乙方不再续租，扣除违约及赔偿费用后，甲方一次性无息退还乙方履约保证金；房屋装修费用由乙方承担；乙方退出经营时，必须保持房屋完好，其装修资产不得随意拆走和损坏（甲方不承担任何装修补偿）；未经甲方同意，乙方不得将房屋转租给第三方；乙方不按期交纳租金超过15日的，甲方有权解除合同；乙方未经甲方同意擅自转租的，甲方有权解除合同；甲方违约应承担乙方相应损失，如因甲方违约导致合同解除的，甲方应退还保证金和未到期租金；乙方违约则除由甲方扣留乙方交纳的全部保证金外，还应赔偿甲方的全部损失；合同中双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告贵州大学向被告金灿经营部交付了上述租赁房屋。被告金灿经营部于2012年3月分别支付了西区一号门面和东区三号门面第一期半年租金142,290元、92,160元，并分别交纳了租赁房屋的履约保证金55,000元、36,000元，后被告金灿经营部未再向原告支付过租金。审理中，原告表示同意被告用已支付的履约保证金抵扣案涉租金。
2016年3月7日，原告贵州大学向被告经公证邮寄送达了催缴租金的律师函。2016年3月21日，被告向原告递交了要求减免租金的承诺书。后原告催收无果，故诉来法院，诉请如前。
另查：1.上述租赁房屋出租时已办理了建设用地批准书及建设工程规划许可证，经法院询问，原告表示上述租赁房屋至今尚未竣工验收；2.关于上述租赁房屋的交付时间，原告贵州大学表示没有书面依据，就以合同约定的起租时间为准，并表示原告实际在合同约定的起租时间之前就交付了租赁房屋；3.被告金灿经营部租赁的上述西区一号门面及东区三号门面共分为13个独立门面，被告金灿经营部将13个门面分别进行了转租，第三人粟小钰、黄杰、邓昊、舒贞兰、林木兰、陈逍、伍吉祥、崔富贵及艾丽（其中林木兰和陈逍共同经营一个门面）是西区一号8个门面的实际使用人；第三人孙成芳、徐伟伟、邓德明、龚光胜及戴国伟是东区三号5个门面的实际使用人；4.经法院询问被告金灿经营部对于合同解除的意见，被告金灿经营部表示不同意解除房屋租赁合同，如果法院认定应该解除，则要求原告赔偿其装修损失和经营损失300万元并免除租金。
上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告事业单位法人证书、组织机构代码证、法人身份证明、建设用地批准书、建设工程规划许可证、房屋租赁合同、贵州大学北区银行记账凭证、发票记账联、现金交款单、财务收据、公证书、会议记录、被告身份证、第三人身份证及转租合同复印件等证据在卷佐证。
法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告贵州大学与被告金灿经营部签订的两份《房屋租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案争议焦点如下：
一、涉案的房屋租赁合同是否应解除。原告与被告所签租赁合同中均约定了支付租金的时间和租期的起算时间，以及逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同。被告金灿经营部抗辩原告逾期交付房屋以及应从2015年3月起计算租金，但并未提交相关证据予以证明，对被告的该项抗辩本院不予采纳，因合同中已对起租时间进行了明确约定，故本院认定案涉租赁房屋的交付时间均为合同约定的起租时间即2012年5月8日。本案中，原告已向被告按约定交付了上述租赁房屋，被告却仅在2012年3月支付了上述租赁房屋第一期半年租金后未再支付过租金，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除涉案的房屋租赁合同，故对原告诉请解除房屋租赁合同，本院予以支持。审理中，被告金灿经营部抗辩不同意解除涉案房屋租赁合同，不符合法律规定和双方约定，不予采纳。
二、关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方于2012年3月26日签订的两份《房屋租赁合同》解除后，被告金灿经营部应将租赁房屋返还原告贵州大学，第三人龚光胜、戴国伟、林木兰、陈逍、崔富贵、艾丽、孙成芳、徐伟伟、邓德明、粟小钰、黄杰、邓昊、舒贞兰、伍吉祥作为次承租人亦无权继续占有使用案涉租赁房屋，其对实际占用的部分应当予以腾退返还，故对于原告要求被告及第三人返还案涉租赁房屋的诉请，予以支持。
本案中，原告在案涉房屋未经验收的情况下即交付给被告使用，至今租赁房屋都尚未进行竣工验收，该房屋的工程质量未经检验，存在一定的安全隐患，原告显然违反了法律规定的严格瑕疵担保义务，故原告对于合同解除也应承担一定的过错责任。同时根据法律规定，即使本案中被告对此是明知且同意的，也并不导致免除原告应承担的责任，因此原告全额收取被告金灿经营部所拖欠的租金，显失公平，综合考虑本案实际情况，原告在被告欠付租金长达3年的期限未及时主张权利，而租赁过程中被告亦未针对原告存在上述违约情形及时主张合同解除权，且至原告起诉时，被告已经对租赁房屋实际利用长达约4年时间，法院酌情免除被告金灿经营部在该段期间内的部分租金支付义务，即由原告自行承担欠付租金损失的30%。被告金灿经营部主张若涉案房屋租赁合同应解除，原告应赔偿装修损失和经营损失，因被告并未提交经营损失的相关依据，且房屋租赁期限现已到期，合同中也约定了被告退出经营时原告不承担任何装修补偿，故法院对被告金灿经营部的该主张不予支持。
三、关于原告诉请的租金及违约金。首先，关于原告主张的租金，其中西区一号门面年租金为284,580元，每期应支付半年租金142,290元，被告金灿经营部已支付了2012年5月8日至2012年11月7日的第一期半年租金，自2012年11月8日至2015年11月8日，被告金灿经营部共欠付6期租金数额为853,740元（142,290元×6期）；东区三号门面年租金为184,320元，每期应支付半年租金92,160元，被告金灿经营部已支付了2012年5月8日至2012年11月7日的第一期半年租金，自2012年11月8日至2015年11月8日，被告金灿经营部共欠付6期租金数额为552,960元（92,160元×6期）；以上租金合计1,406,700元，因原告需自行承担上述租金损失的30%，故被告金灿经营部尚需支付的租金数额为欠付租金的70%即984,690元（1,406,700元×70%），在扣除履约保证金55,000元、36,000元后，被告金灿经营部应向原告支付的租金数额为893,690元（984,690元-36,000元-55,000元）。其次，关于原告主张的违约金，综合考虑上述原告在履行合同过程中的违约情况，且原告在被告逾期支付租金长达3年多后才起诉主张权利，也应对自行扩大的损失承担责任，故对原告主张的违约金，不予支持。
另，第三人龚光胜、戴国伟、林木兰、陈逍、崔富贵、艾丽、孙成芳、徐伟伟、邓德明、舒贞兰、伍吉祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告贵州大学与被告贵阳花溪金灿房屋中介经营部于2012年3月26日签订的两份《房屋租赁合同》；二、被告贵阳花溪金灿房屋中介经营部与第三人粟小钰、黄杰、邓昊、舒贞兰、林木兰、陈逍、伍吉祥、崔富贵及艾丽于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学返还位于贵阳市花溪区贵州大学花溪新校园西区一号学生宿舍1、2、4、5、6、7、8、10号的生活服务用房；三、被告贵阳花溪金灿房屋中介经营部与第三人孙成芳、徐伟伟、邓德明、龚光胜及戴国伟于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学返还位于贵阳市花溪区贵州大学花溪新校园东区三号学生宿舍平台位置（第七标段）的生活服务用房；四、被告贵阳花溪金灿房屋中介经营部于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学支付租金人民币893,690元；五、驳回原告贵州大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,500元，由原告贵州大学负担人民币12,375元，被告贵阳花溪金灿房屋中介经营部负担人民币10,125元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人金灿经营部提交两张现场照片,拟证明该租赁房屋尚未具备正常使用的事实以及该租赁房屋处的道路、水电、下水道等需维修的事实；上诉人贵州大学对照片的真实性表示认可，现学生已入住投入使用，但无法确定对方维修下水道的事实。上诉人金灿经营部提交门面装修合同一份,拟证明上诉人装修经济损失为873000元；上诉人贵州大学对该合同的真实性和证明目的均不予认可，并表示当事人双方的租赁合同没有约定装修损失的承担。上诉人金灿经营部提交一份下水道修复协议,拟证明上诉人修复下水道损失246000元的事实；上诉人贵州大学对该合同的真实性和证明目的均不予认可。其余事实与原判认定事实一致，本案事实有当事人身份证明、事业单位法人证书、组织机构代码证、法人身份证明、建设用地批准书、建设工程规划许可证、房屋租赁合同、贵州大学北区银行记账凭证、发票记账联、现金交款单、财务收据、公证书、会议记录、转租合同复印件等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。
本院认为，关于合同效力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案租赁房屋在出租时已取得了建设工程规划许可证，不符合上述法律规定的合同无效的情形，上诉人刘瑞福主张房屋尚未竣工验收，但该情形并未违反法律的强制性规定，故刘瑞福该上诉理由并无法律依据，本院不予采信。
关于合同是否应当解除的问题，本案中，虽然贵州大学出租的房屋尚未进行竣工验收，但上诉人金灿经营部未能举证证明房屋因欠缺竣工验收手续而致其无法正常承租使用。在实际履行合同过程中，上诉人金灿经营部自2012年起承租房屋，实际利用房屋长达4年以上，且对房屋进行了转租，其作为承租人未按合同的约定支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，贵州大学以此为由要求解除《房屋租赁合同》，原审依照合同约定及法律规定予以解除双方合同并无不当，本院予以维持。上诉人金灿经营部主张租金单价过高，曾提出终止履行，但该主张并无证据支撑。且双方签订的《房屋租赁合同》已明确约定房屋租金单价，应为双方当事人的真实意思表示。合同签订后，双方亦未对单价进行调整或补充约定。故本院对该上诉理由不予采信。
关于责任的承担问题，贵州大学作为出租人，应当确保出租的房屋符合法律法规的规定、能够满足合同约定的使用用途。而本案案涉租赁房屋至今未竣工验收，且贵州大学确认该房屋确实存在一定瑕疵，而金灿经营部作为承租方未对涉案房屋进行严格审查，且存在长期拖欠租金的行为，双方均应对此承担相应的责任。原判综合本案实际情况，判令由贵州大学的自行承担欠付租金损失的30%，并对其违约金主张不予支持，由金灿经营部承担欠付租金的70%并无不当，本院予以维持。
关于一审程序问题，由于金灿经营部在一审中未就其装修损失和垫付的维修费用提出反诉请求，二审中其主张相应损失，本院不予处理。本案房屋租赁招投标程序是否违法的问题不在本案审理范围，亦不属于案件审理程序违法的情形。本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人主张本案遗漏了建设工程施工方并无法律依据。
综上，上诉人贵州大学、金灿经营部的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45000元，由上诉人贵州大学负担22500元，由上诉人贵阳花溪金灿房屋中介经营部负担22500元。
本判决为终审判决。
审判长 唐有临
审判员 刘 妍
审判员 龙 珑
二〇一七年十二月五日
书记员 袁华丽