河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第4441号
原告周云，女，1978年4月15日出生，汉族。
原告王彬，男，1948年1月16日出生，汉族。
二原告委托代理人刘景初，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
被告徐武林，男，1976年8月13日出生，汉族。
原告周云、王彬与被告徐武林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周云及二原告的委托代理人刘景初到庭参加诉讼。被告徐武林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周云、王彬诉称，被告租有案外人乔文学位于驻马店市骏马路南段骏亚上河城的房屋，面积1166.36平方米用于经营，双方于2015年2月15日签订了房屋租赁合同，合同约定在租赁期间被告有权根据经营需要对该房的全部或部分进行转租。2015年7月被告与原告协商，被告将上述房屋其中的一部分约120平方米转租给原告用于药店经营，原告于2015年7月9日向被告交有租房订金10000元。2015年7月13日双方签订了房屋租赁合同，合同约定年租金108000元，同日原告王彬通过工商银行向被告账户上转交房租款98000元，合计交租金108000元。之后原告委托装修公司对所租赁的房屋进行经营性装修。在此期间，由于被告未能按照与案外人乔文学所签订的合同约定向乔文学交纳租金和押金，案外人乔文学终止了与被告所签的房屋租赁合同并收回了房屋，致使原告无法再继续履行与被告所签订的房屋租赁合同，并给原告造成了装修等方面的经济损失。事情发生后，原告多次与被告联系，被告始终不予出面协调和解决。请求：一、解除原告与被告于2015年7月13日签订的租赁合同，被告退还原告交纳的租金108000元。二、被告赔偿原告的经济损失22000元（装修费）。
被告徐武林未到庭，未提交书面答辩状。
经审理查明：一、原告周云与原告王彬二人系个人合伙关系，二人共同出资经营“鹤年堂大药房”。
二、本案诉争的租赁房屋位于驻马店市驿城区白桥路北段西侧骏亚•上河城7号楼1层110，案外人乔文学系诉争租赁房屋的所有权人。
三、2015年2月15日案外人乔文学（甲方）与被告徐武林（乙方）签订一份《租赁合同》，约定乔文学将其所有的房屋出租给被告使用，该合同载明：㈠房屋的坐落、面积情况1、甲方出租给乙方的房屋位于骏马路南段骏亚•上河城的109、207、110、208、111、112、209、210门面及门前市政允许经营区域（以下简称该房屋）。2、出租房屋面积共1166.36平方米。㈡租赁期限、用途1、该房屋租赁期限36个月。自2015年2月15日起至2018年2月14日止。…㈢租金及支付方式1、租金每月按3万元，每次至少付清6个月房租。第二年起，以后每年每月增加2000元，即2016年2月15日至2017年2月14日每月32000元，2017年2月15日至2018年2月14日每月34000元。2、乙方须缴纳保证金：贰拾万元，用于保证甲方屋内中央空调、整体厨房及天燃气设施等完好无损。保证金在2015年5月1日前必须交清，租房到期设施完好无损，甲方将退还乙方保证金贰拾万元。3、合同签订后三日内付清6个月房租，6月30日前再付6个月房租。以后每年按此方式支付。……㈥2、租赁期间，乙方有权根据经营需要，全部或部分转租该房屋。但必须保证受让的第三方接受本合同条件，如发生纠纷乙方承担连带责任。……㈨违约责任2、乙方不能按时交纳房租，一个月后甲方有权停水停电，解除合同，强行清房，所有损失由乙方承担。不能拆除的归甲方所有，甲方不付任何费用等条款。
四、2015年7月9日，原告周云开始与被告徐武林协商诉争房屋的租赁事宜，当日，原告周云向被告交付了定金10000元，被告出具了收条。2015年7月13日，被告徐武林（甲方）与原告周云（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，被告将其租赁案外人乔文学的110门面房一间转租给原告，该合同载明：一、房屋的坐落、面积的情况1、甲方出租给乙方的房屋位于骏马××段骏亚•上河城的西门面及门前市政允许经营区域。2、出租房屋面积共平方米。二、租赁期限、用途1、该房屋租赁期限3年;自2015年8月1日起至2018年8月1日止。2、租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后（同等条件下，乙方有优先权)，重新签订租赁合同。否则租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。三、租金每年10.8万元，每年8月1日支付，在租赁期间，租金不递增。2、合同签订前付清1年房租，以后每年的此时按此方式支付。3、乙方向甲方交纳水电押金0.1万元（签订合同时一并缴清），租期结束乙方结清水电费，甲方将押金退还乙方等条款。合同签订的当天，原告王彬向被告的银行账户转款98000元用于支付诉争房屋的租金，被告即向原告周云交付了诉争租赁房屋，原告周云随即开始装修，在装修过程中，案外人乔文学以被告未依约交纳保证金和房租为由，收回了租赁房屋，并另租给他人，二原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
诉讼中，案外人乔文学在本院对其的调查笔录中称，其是诉争房屋的所有权人，其于2015年2月15日与徐武林签订了一份租赁合同，约定将其所有的位于骏马××段骏亚•上河城的109、207、110、208、111、112、209、210门面及门前市政允许经营区域出租给徐武林使用，租赁期限为36个月，自2015年2月15日-2018年2月14日止，并约定徐武林在2015年5月1日前交付保证金20万元，2015年6月30日前支付6个月房租。约定的交款期限到期后，徐武林未依约支付保证金和房租，乔文学多次联系徐武林未果，所以在徐武林支付的6个月的房租到期后，乔文学单方解除了其与徐武林的租赁合同，并于2015年8月1日收回了租赁房屋。乔文学称其收回租赁房屋时，原告周云正在对租赁房屋进行装修。
诉讼中，二原告提交了2015年7月17日原告周云与案外人陈某签订的《鹤年堂装修合同》、鹤年堂装修明细表及2015年7月12日陈某出具的装修定金收条各一份，用以证明二原告向被告支付租赁定金后，就积极筹备装修事宜，向装修工人陈某支付了定金22000元，并与陈某签订了装修合同，装修价款为35000元，后因租赁房屋被乔文学收回，装修未完工，二原告仅仅支付了定金22000元，下余装修费不再支付。二原告同时提交了其于2015年7月拍摄的装修照片两张，用以证明租赁房屋进行装修的状况。二原告申请了装修工人陈某出庭作证，证人陈某作证称，2015年7月12日其收取了原告周云支付的装修费22000元后，开始在位于本市××××段骏亚•上河城一层的一间门面内为原告周云装修，在装修开始10天后，周云与房东发生矛盾，房东把门锁上不让施工，所以施工没有完工，陈某也就没有向周云要求剩下的装修费；对二原告提交的2015年7月17日的《鹤年堂装修合同》及2015年7月12日装修定金收条上“陈某”的签名，证人陈某无异议。
上述事实，有二原告提供《房屋租赁合同》、《租赁合同》、收条、银行转账凭证、装修合同、定金收条等证据及二原告的陈述在卷，据以认定。
本院认为，原告周云与被告徐武林签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，二原告主张其二人系合伙关系，并提交有合伙协议，但合伙关系系二原告之间的内部关系，且原告周云在签订《房屋租赁合同》时仅是以其个人名义，租赁合同未显示有原告王彬署名，依据合同的相对性原则，诉争的租赁合同的双方主体仅为原告周云和被告徐武林，原告王彬不是本案租赁合同的一方，王彬以原告身份起诉并主张租赁合同项下的权利，与事实不符，本院不予支持。关于原告周云要求与被告解除房屋租赁合同、退还租金的主张，本案中，被告徐武林将其租赁案外人乔文学的房屋转租给原告周云，由于被告未能依约向乔文学支付租金和保证金，乔文学于2015年8月1日收回了诉争的租赁房屋，导致原告周云与被告之间签订的转租合同无法继续履行，原告周云使用租赁房屋的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现原告周云请求解除其与被告签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。同时依据合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，房屋租赁合同解除后，原告周云请求被告退还租金108000元，于法有据，本院予以支持。关于原告周云要求被告赔偿其装修费损失22000元的主张，原告周云租赁房屋后随即进行装修符合门面房租赁的交易习惯，且有证人陈某的证言、房东乔文学的陈述及装修照片相互印证，故本院对原告周云提交的鹤年堂装修合同及装修定金收条的证明效力予以采信，22000元装修费系因被告违约给原告周云造成的实际损失，依据前述法律规定，原告周云要求被告赔偿其装修费损失22000元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告周云与被告徐武林于2015年7月13日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告徐武林应于本判决生效后十日内向原告周云退还租金108000元。
三、被告徐武林应于本判决生效后十日内向原告周云赔偿装修费损失22000元。
如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由被告徐武林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
代理审判员 周 岩
人民陪审员 黄 艳
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 刘子琦