江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10351号
上诉人（原审被告，反诉原告）：何颖飞，男，汉族，1970年6月18日出生，江苏国盾科技实业有限责任公司法定代表人，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：王志亮，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：赵芳，女，系江苏国盾科技实业有限责任公司员工。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：南京市秦淮区裴琪赛芬鞋店，住所地南京市秦淮区石鼓路**号***室。
经营者：陈蕾，女。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人何颖飞因与被上诉人南京市秦淮区裴琪赛芬鞋店（以下简称裴琪赛芬鞋店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初7779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何颖飞上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人原审的反诉请求；2.被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。事实及理由：被上诉人在承租期间对上诉人已经装修好的房屋进行了重新装修，擅自对房屋整个结构布局进行了改造，违反了因装修或者维修需要改变房屋布局、结构装潢等相关事宜需征得出租方同意的约定，上诉人发函催告，仍未履行恢复原状的义务，亦未依据双方签订的合同支付违约金，因此应当承担不利后果，一审法院在判决中直接对其擅自改造房屋结构布局的事实不予认定，事实未能查清，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
裴琪赛芬鞋店辩称，双方的租赁合同约定涉案房屋有装修期，被上诉人根据该约定进行了房屋装修，说明上诉人是知晓并同意被上诉人对涉案房屋进行装修。上诉人认为被上诉人破坏了房屋的结构，但上诉人在整个租赁期间从未提出，即便在双方进行交接时，上诉人也未对房屋的现状提出异议，而是在交接完成后向被上诉人提出。被上诉人在整个合同的履行过程中并无违约行为，租金按时交纳，上诉人没有理由克扣被上诉人的风险抵押金。上诉人所有的房屋经过了几手租赁，其并没有证据证明房屋在交接给被上诉人时的状态，也不能证明之前承租人有无对房屋进行改造和装修的状态。在被上诉人接手涉案房屋时，房屋状态较差，被上诉人根据合同的约定对房屋进行了装修，使房屋状态得到改善，符合合同约定。因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
裴琪赛芬鞋店向一审法院起诉请求：何颖飞向裴琪赛芬鞋店返还风险抵押金23294.3元。
何颖飞向一审法院反诉请求：1.裴琪赛芬鞋店立即将租赁房屋恢复原状；2.裴琪赛芬鞋店向何颖飞支付违约金10万元；3.裴琪赛芬鞋店向何颖飞支付律师代理费5000元。
一审法院认定事实：2014年5月27日，何颖飞（出租方）与裴琪赛芬鞋店（承租方）签订《租赁协议》，约定何颖飞将本市鼓楼区管家桥9号华新大厦14楼D座房屋（建筑面积191.46平方米）出租给裴琪赛芬鞋店使用，租赁期限为2014年7月1日起至2016年6月30日止，出租方于2014年6月1日起至2014年6月30日将房屋交给承租方装修；年租金为139765.80元，风险抵押金为23294.30元；承租方不得破坏房屋的结构，如因装修或者维修需要改变房屋布局、结构、装潢等相关事宜，需征得出租方同意，否则，承租方需赔偿出租方10万元，出租方收回房屋，风险抵押金不退；合同期满，承租方应结清所应缴纳各项费用，并将房屋完好的交还给出租方，出租方退回所收取的风险抵押金23294.30元；租赁合同到期后，承租方经出租方同意对房屋进行的改造和装修，出租方要求房屋恢复原状的，承租方应无条件予以还原，出租方未提出还原要求的，承租方对房屋的改造或装修不得进行任何破坏，改造和装修应无偿交予出租方等等。
合同签订后，何颖飞将租赁房屋交付裴琪赛芬鞋店进行装修，裴琪赛芬鞋店将房屋内其中一段石膏板隔断中间部分更换成玻璃隔断。合同并无对房屋交付现状进行约定，何颖飞自己也记不清将租赁房屋交付裴琪赛芬鞋店时的现状。两年租赁期满后，双方口头约定将租期延长一年。2017年6月30日，裴琪赛芬鞋店将租赁房屋交还何颖飞。2017年7月17日，何颖飞委托律师事务所向裴琪赛芬鞋店发送律师函，要求裴琪赛芬鞋店将租赁房屋恢复原状并支付违约金10万元，已收取风险抵押金不予退还等。
一审法院认为，裴琪赛芬鞋店与何颖飞之间签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于风险抵押金问题。合同约定，裴琪赛芬鞋店可以对租赁房屋进行装修，裴琪赛芬鞋店对房屋内部一段石膏板隔断中间部分更换成玻璃隔断，并未改变房屋结构和布局，故并未违反合同约定。按照合同约定，租赁期满后，承租方结清各项费用，并将房屋完好交给出租方，出租方应退还风险抵押金。故裴琪赛芬鞋店要求何颖飞退还风险抵押金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。
关于恢复原状问题。何颖飞未能提供证据证明其将租赁房屋交付裴琪赛芬鞋店使用时原状，应承担举证不能的法律后果，故对何颖飞的该项反诉请求，一审法院不予支持。
关于违约金问题。合同约定，承租方不得破坏房屋的结构，如因装修或者维修需要改变房屋布局、结构、装潢等相关事宜，需征得出租方同意，否则，承租方需赔偿出租方10万元。何颖飞未能提供证据证明裴琪赛芬鞋店破坏房屋结构，应承担举证不能的法律后果，故对何颖飞的该项反诉请求，一审法院不予支持。
关于律师费问题。何颖飞要求裴琪赛芬鞋店承担其支出的律师费的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、何颖飞于判决生效之日起十日内退还南京市秦淮区裴琪赛芬鞋店风险抵押金23294.30元；二、驳回何颖飞的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费382元，减半收取191元，一审反诉案件受理费1200元，合计1391元，由何颖飞负担。（何颖飞在给付上述款项时加付191元）。
本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.关于房屋租赁前后的结构布局变化。上诉人二审提交了北京任达评估有限公司南京分公司于2013年、2014年出具的房地产抵押评估报告书两份、该评估公司的营业执照、相关评估人员的资质、评估公司出具的情况说明及证人杨某的证言。其中2013年5月8日出具的评估报告，内有2013年3月22日-5月8日期间，评估公司所拍摄的室内照片，证明案涉房屋在出租给被上诉人前房内有办公用房，其中有总经理办公室（即镜面玻璃墙）、财务室，出租房内有一间厨房，上面装有壁柜、灶台装置，顶层均有装饰的天花板，是一套完好的办公用房；其中2014年10月15日出具的房地产抵押评估报告书，内有2014年8月6日-10月15日期间的室内照片，此期间房屋已经交付给被上诉人，被上诉人已对房屋进行了装修，从该份报告中的照片可以看出，其内部结构已经进行了改变，原来的两间办公房的玻璃墙已经被拆除，并在中间隔了一堵墙，厨房已经不存在，上面的壁柜、灶台装置全部被拆除，天花板全部拆除，露出了顶层上面的水管、煤气管道，证明被上诉人对房屋的结构和布局进行了改变；情况说明证明了评估报告所载明的事实。证人杨某系负责案涉房屋物业管理的南京鑫都市物业管理服务有限公司的项目经理，其陈述系其介绍双方当事人认识，案涉房屋在出租时进门是厨房，厨房靠正门的地方是挂公司牌子的背景墙，最里面原来隔出一个办公室，裴琪赛芬鞋店承租后拆除了厨房和天花板，把办公室的隔墙向前面移了。被上诉人认为，两份评估报告及资质证明并非新证据，且该评估报告中的照片只是局部反映室内状况，第一份评估报告作出时间是2013年5月8日，但被上诉人承租涉案房屋是2014年7月1日，上诉人无法证明在长达一年的时间内前承租人对房屋结构有无进行变更；且上诉人一审中提供的证据已经证明在被上诉人承租涉案房屋前，前承租人已将石膏板打通变成办公室。因此，上诉人提交的评估报告不能证明被上诉人对涉案房屋的结构布局进行了改造。对于证人杨某的证言，其知道案涉房屋的物业经理姓杨，不确认是否是证人本人，证人所陈述的内容与一审时上诉人提供的录音内容不符，对证人证言的真实性不予认可。经查，一审中上诉人提交的录音资料中，物业公司的杨经理陈述，前面租赁的扬子公司把原来两间办公室中间的石膏板墙扒了，变成了一个大间，扬子公司搬走的时候，房屋已经老旧没有看相了；出租方陈述，其不知道原状是什么样子，只知道原来是有隔间的，至于吊顶跟你们（承租人）没有关系，物业也说了跟你们（承租人）没有关系。证人杨某认为当事人录音时未告知，其不清楚录音情况。
本院经审查认定，上诉人所提交的评估报告能够反映出两次评估时点之间房屋内部结构布局的变化，但尚不足以证明被上诉人承租时的房屋现状，故对上诉人的证明目的不予采信；证人杨某出具的证言与一审中录音内的陈述不一致，无法印证其所陈述的事实，且该证人证言系孤证，亦不足以证明案涉房屋在裴琪赛芬鞋店承租时的现状。
2.关于案涉房屋交付时的现场状况。上诉人提交2017年6月30日交房时的视频光盘一张，该证据其在一审中已经提供，但并未质证，证明被上诉人于租赁期满后将房屋交付给上诉人后的整个现场状态，从视频中可以看出房屋结构与原来的结构发生了根本性的改变，且厨房被拆除不存在，天花板被拆除，上面的水管、煤气管道暴露在外。被上诉人认为，该视频证据是对房屋交接后的现状进行的拍摄，其对房屋的装修现状没有异议，这是被上诉人要求上诉人退还风险抵押金后，上诉人拒绝退还，所以才去现场拍摄的视频。
本院经审查认定，双方当事人对房屋交接时的现状无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人何颖飞与被上诉人裴琪赛芬鞋店签订的租赁合同不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，被上诉人可以对案涉房屋进行装修，上诉人对此是明知且同意的，其并未在装修过程中对被上诉人装修行为提出异议。上诉人自述其于双方交接以后才发现被上诉人擅自改变了房屋结构和布局，但从其提交的2014年10月15日的评估报告照片上可以看出，当时被上诉人已经完成装修改造，按上诉人的陈述，案涉房屋的内部房间布局已经发生改变，但其并未提出异议，甚至到双方合同履行期满完成交接时，上诉人亦未提供证据证明其曾对被上诉人的装修行为提出过异议。上诉人虽辩称其不知评估报告内容，但该抵押评估报告系上诉人委托评估公司出具，其应当知道被上诉人装修改造的事实，其未提出异议且继续履行合同至2017年6月30日，应当视为其对被上诉人装修现状无异议，故上诉人以被上诉人擅自改变房屋布局、结构未征得其同意为由，拒不返还风险抵押金，并向被上诉人主张违约金和律师费，依据不足，本院不予采信。被上诉人承租房屋后，有权在不改变房屋使用功能的情况下进行适当装修，现有证据并不能证明其擅自改变了房屋结构和布局，且上诉人亦无充分的证据证明被上诉人承租时的现状，故上诉人要求被上诉人恢复原状，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，何颖飞的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1582元，由上诉人何颖飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一七年十二月二十九日
书记员 汪海燕