广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0802民初1676号
原告：朱文山。
原告：蔡永森。
两原告的委托诉讼代理人：吴章平，北京大成（广州）律师事务所律师。
两原告的委托诉讼代理人：王冬梅，广东天穗律师事务所律师。
被告：湛江市友源房地产开发有限公司。
法定代表人：陈上友，经理
委托诉讼代理人：谢超文，该公司员工。
委托诉讼代理人：招挺，该公司员工。
第三人：湛江纸箱厂。
法定代表人：黄冠英，厂长。
第三�：许士太。
原告朱文山、蔡永森与被告湛江市友源房地产开发有限公司，第三人湛江纸箱厂、许士太执行异议之诉一案，本院于2016年11月28日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告朱文山及其委托诉讼代理人吴章平，原告蔡永森的委托诉讼代理人吴章平，被告湛江市友源房地产开发有限公司（以下简称友源公司）的法定代理人陈上友及其委托诉讼代理人谢超文、招挺到庭参加诉讼，第三人湛江纸箱厂、许士太经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、立即停止对湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的拍卖；2、被告承担所有诉讼费用。事实与理由：被告在(2014)湛赤法执字第207号案件中向贵院申请强制执行第四幢仓库及其占�范围内的土地使用权，该房地产是原告于2003年12月通过竞拍的方式合法取得，故于2016年5月10日向贵院提出执行异议，现已被贵院裁定驳回。该房地产是原告所有，足以阻却贵院的强制执行，请求理应得到贵院的支持。一、原告依据拍卖的客观事实合法取得第四幢仓库及其占用范围内的土地使用权。1、在(2003)湛赤法执字第225号案件中贵院委托湛江市卓信房地产评估事务所有限公司（下简称卓信评估公司）对拍卖标的物进行评估，卓信评估公司在《致委托方函》中有如下表述：“我所受贵院的委托，对位于①湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢……房地产的拍卖底价进行估价……确定估价对象于估价时点即2003年8月20日的房地产市场公开拍卖底价为……。”该评估公司于2003年8月22日出具《房地产结果明细表》，其中房屋价值为3.32万元，土地价值为11.62万元，房地产�价为14.94万元。房地产是房产和地产的统称，显然，贵院委托卓信评估公司对拍卖标的物的评估范围包含了第四幢仓库占用范围内的土地使用权。2、贵院委托湛江市霞山拍卖公司（下简称霞山拍卖公司）进行拍卖，2003年12月25日原告和第三人许士太以最高应价20.2万元竞得以上标的物。《房地产档案资料证明》表明地上建筑物l层，砖木结构，卓信评估公司对该一层砖木结构建筑物的价值评估为3.32万。显然，该竞买价款包含了房屋占用范围内的土地使用权，该土地为划拨用地，即该竞买价款包含了土地出让金。3、霞山拍卖公司出具《拍卖成交确认书》给原告和第三人许士太，原告和第三人许士太足额缴纳拍卖价款及拍卖佣金共计21.21万元。拍卖公司于2003年12月30日出具《财产拍卖暨所有权转移证明书》，证明原告已付清全部款项，依法取得拍卖标的物的所有权。2004年3月22日第三人许士太向贵院申请将其所得的三分之一份额转让给朱文山。贵院2004年3月11日作出(2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定书，裁定第四幢仓库归原告所有。贵院2004年3月24日作出《协助执行通知书》，确认(2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定书已发生法律效力，要求湛江市房地产管理局协助将第四幢仓库的产权证书转移原告名下。二、至今第四幢仓库及其占用范围内的土地使用权仍登记在被执行人湛江纸箱厂名下，原告对此并没有过错，不影响原告依据拍卖事实和法律规定取得拍卖标的物的所有权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时其转移，故原告于该标的物拍卖成交后取得了第四幢仓库及其占用范围内的土地使用权。三、霞山拍卖公司在《拍卖成交确认书》、《财产拍卖暨所有权转移证明书》中将拍卖标的物表述为“湛江市赤坎区南方路63号之一第4幢仓库”，贵院在(2003)湛赤法执字第225号之四《民事裁定书》和《协助执行通知书》中将拍卖标的物表述为“湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库”，虽没有“及其占用范围内的土地使用权”等字眼，但不影响原告依据如前第一项所述的拍卖事实和依据法律规定当然取得了第四幢仓库占用范围内的土地使用权。l、原告依法竞买的标的物评估范围以及拍卖价款均包含了土地使用权，拍卖的客观事实在前，拍卖成交后制作的相关法律文书无论如何表述并不能影响原告依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款之规定取得拍卖标的物的所有权。对在后制作的法律文书作出断章取义不符合法律规定的解读以此否定在前的拍卖事实，显属逻辑颠倒。原告保留要求贵院对法律文书补正的权利。2、《城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其便用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”根据前述规定，原告取得了第四幢仓库的所有权，当然取得了其占用范围内的土地使用权，不存在房屋和土地权利分属不同的主体的情形。三、第四幢仓库占用范围内的土地性质属于划拨用地，后续手续需要完善并不影响原告依据拍卖事实和相关法律规定对其享有实体权利。我国现行法律法规并没有强制性禁止划拨用地土地使用权的转让和拍卖。况且拍卖前拍卖标的物是否履行了报批程序，属于贵院的工作范畴，而并非原告的义务。原告基于对司法的公信力参与竞买，整个过程没有任何过错，贵院以本院执行工作存在瑕疵为由否定拍卖行为的有效性，有悖司法公平正义原则，不利于维护交易稳定。原告的竞买价款包含了土地出让金，贵院应依法协助原告向国土部门完善后续相关手续，而不是以执行工作瑕疵否定拍卖行为。综上所述，原�对第四幢仓库及其占用范围内的土地使用权享有的实体权利足以阻却贵院的强制执行，为维护原告合法权益，恳请贵院支持原告的诉讼请求。
被告友源公司辩称，一、原告朱文山、蔡永森至今尚未取得第三人湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库所有权及其占用范围内土地的使用权。1、拍卖裁定及有关法律文书不送达当事人，该拍卖无效，依法应予以撤销。贵院执行的申请执行人广西博白县绿田福利造纸厂与被执行人湛江纸箱厂买卖合同纠纷一案，对被执行人房屋的拍卖没有依法进行，在不具备法律规定的手续、拍卖条件的情况下便投入拍卖。2003年3月21日，贵院依据生效的(2003)湛赤法经初字第107号民事调解书立案执行，案号(2003)湛赤法执字第225号。执行中，该院于2003年4月8日以(2003)湛赤法执字第225号之一民事裁定书，查封了被执行人�江纸箱厂所有的第四幢仓库（证号：1385870号，建筑面积：276.58平方米）。2003年5月22日(2003)湛赤法执字第225号之二民事裁定书，裁定拍卖被执行人湛江纸箱厂所有的上述已查封的第四幢仓库。但该拍卖裁定书没有送达被执行人湛江纸箱厂。2003年12月25日，在该案申请执行人与被执行人达成执行和解协议并履行期间，赤坎区法院委托湛江市霞山拍卖公司对上述查封的房产公开拍卖，但没有依法通知被执行人湛江纸箱厂和利害关系人中国工商银行湛江市赤坎支行（下简称赤坎支行）。根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款关于“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确以收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”的规定，在拍卖该房产前，法院依法应通知被执行�湛江纸箱厂和利害关系人赤坎支行，但没有通知。故该执行行为不当，依法应撤销该拍卖。2、该案在被执行人履行执行和解协议期间，法院强行拍卖被执行人的房屋，严重违法，依法应撤销该拍卖。根据法律规定，双方当事人达成执行和解协议后，法院须在当事人不履行和解协议才能处理其财产，而贵院在上述执行和解协议履行期间、被执行人正在筹集资金准备还款的时候，强行拍卖了上述房屋，显然，该拍卖是违法、无效的。3、赤坎区法院只查封房屋，并未查封土地使用权，按法律规定只能拍卖查封的房屋，不能拍卖土地使用权。对此，《民诉法解释》有明确规定：财产未经查封，法院不得处分。4、没有任何法律文书确认第四幢仓库所占土地使用权归朱文山、蔡永森，其无权主张权利。赤坎区法院于2003年4月8日以(2003)湛赤法执字第225号之一民事裁定书，查封第三人湛江纸箱厂所有的第四幢仓库，但并不涉及该房产占用范围内的土地使用权。而且湛江市霞山拍卖公司的拍卖成交确认书和赤坎区法院(2003)湛赤法执字第225号之四的民事裁定书，均只原告朱文山、蔡永森竞买第四幢仓库，并没有确认其竟买第四幢仓库所占范围内的土地使用权。因此，朱文山、蔡永森无权对该房屋所占范围内的土地使用权主张权利。5、朱文山、蔡永森至今未办理第四幢仓库的过户手续，不能认为其取得该房屋的产权。赤坎区法院于2004年3月11日以（2003）湛赤法执字第225号之四民事裁定书裁定：第四幢仓库拍卖成交后，朱文山、蔡永森须茌收到该裁定书之日起三十天内到房管部门办理权证转移手续。但至今己过12年朱文山、蔡永森仍未办理过户手续，该第四幢仓库的产权目前仍登记在第三人湛江纸箱厂名下。(2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定书�时裁定：办理过户后，第四幢仓库的房产才归朱文山、蔡永森所有。也就是说，未办理过户手续前，第四幢仓库产权不归朱文山、蔡永森所有。目前，位于湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库的产权仍登记在湛江纸箱厂的名下，应依法认定为第三人湛江纸箱厂的财产，湛江纸箱厂欠债，法院拍卖该财产是合法的。6、位于湛江市赤坎区南方路63号土地使用权，政府管理部门至今未确权，当时也未经人民政府批准拍卖，因此不存在拍卖土地使用权的事实和问题。一、被告友源公司申请拍卖第三人湛江纸箱厂所有的第四幢仓库，及该房产占用范围内的土地使用权并没有侵害原告的权益。被告友源公司与第三人湛江纸箱厂金融借款合同纠纷一案，案号(2014)湛赤法民三初字第141号。赤坎区法院于2014年5月26日的生效判决结果是湛江纸箱厂须在生效十日内偿还借款本金4058476.34元及利息5793613.96元给友源公司（之后利息及费用另计）。在诉讼期间，被告申请查封了第三人湛江纸箱厂所有的包括第四幢仓库及其占用范围内的土地使用权在内所有房产和土地等标的物，并申请立案执行，执行案号(2014)湛赤法执字第207号。2016年3月24日，赤坎区法院以(2014)湛赤法执字第207号恢字1号之三的执行裁定书，裁定拍卖已查封的标的物。原告朱文山、蔡永森以第四幢仓库属其所有提出执行异议，被赤坎区法院以(2016)粤0802执异28号执行裁定予以驳回。原告不服申请市中院复议，2016年9月5日市中院以(2016)粤08执复73号执行裁定书，裁定撤销赤坎区法院(2016)粤0802执异28号执行裁定；发回重新作出裁定。在这里，请注意市中院的撤销并不是说赤坎区法院(2016)粤0802执异28号实体裁定不当，只是说原告对执行标的的异议应当适用民诉法第二百二十七条的诉讼程序解决，也就是今天的诉讼本案。同样，2016年1月15日，被告以赤坎区法院(2003)湛赤法执字第225号拍卖裁定的执行行为不当提出异议，该院支持了被告的异议，以(2016)粤0802执异2号执行裁定撤销了该院(2003)湛赤法执字第225号之二民事裁定书和(2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定书。虽然市中院撤销赤坎区法院(2016)粤0802执异2号裁定书，但也是认为对2008年4月1日以前的执行行为提出异议应按照监督案件处理，是时间界限问题，并不是说赤坎区法院(2016)粤0802执异2号实体裁定不当。由此可见，虽然案件的程序尚未走完，但被告友源公司申请拍卖第三人湛江纸箱厂所有的第四幢仓库，及该房产占用范围内的土地使用权并没有侵害原告的权益。因为时至今日，该房地产仍属于第三人湛江纸箱厂所有的。综上所述，原告朱文山、蔡永森对第四幢仓库及其占用范围内土地主张权利和要求停止拍卖，理据不足，依法应予以驳回其诉讼请求。
第三人湛江纸箱厂、许士太不作应诉答辩。
经审理查明，申请执行人广西博白县绿田福利造纸厂与被执行人湛江纸箱厂买卖合同纠纷一案。2003年3月6日，本院作出的(2003)湛赤法经初字第107号民事调解书生效后，因湛江纸箱厂未能按照该民事调解书确定的付款义务履行，广西博自县绿田福利造纸厂据此于2003年3月21日向本院申请执行。在执行过程中，本院于2003年4月8日作出了(2003)湛赤法执字第225号之一民事裁定书，裁定查封被执行人湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢（证号：1385870号，建筑面积：276.58平方米）。2003年5月22日，本院作出了(2003)湛赤法执字第225号之二民事裁定书，裁定：拍卖被执行人湛江纸箱厂所有的上述房屋，以所得价款清偿其欠申请人的债务。2003年8月15日，本院�出了(2003)湛赤法执字第225号《委托评估书》，委托湛江市卓信房地产评估事务所有限公司对湛江纸箱厂所有的位予湛江市赤坎区跃进路73号内之一房地产及位于湛江市赤坎区南一方路63号之一仓库第4幢的价值进行评估。同年8月25日，湛江市卓信房地产评估事务所有限公司向本院出具了湛卓房评字(2003)第030822号《评估报告》，确定位于湛江市赤坎区跃进路73号内之一房地产及位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢公开拍卖底价为30.73万元。申请执行人与被执行人于2003年12月2日达成执行和解协议，约定：湛江纸箱厂在2003年12月31日前一次性支付给福利造纸厂12万元后双方债权债务两清。本院在被执行人筹款的过程中和在上述和解协议的履行期间。于2003年12月25日委托湛江市霞山拍卖公司对上述查封的房屋进行公开拍卖。同日，异议人朱文山、蔡永森和第三人许士太在�江市霞山拍卖公司拍卖会上通过竞价以202000元竞得湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢，双方签订了《拍卖成交确认书》予认确认。上述的《拍卖成交确认书》和《财产拍卖暨所有权转移证明书》均只写明：拍卖品为位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢（建基面积：276.58平方米，建筑面积：276.58平方米），买受人是朱文山、蔡永森、许士太。涉案房产拍卖成交后，本院于2004年3月11日作出(2003)湛赤法执字第225号之四民事裁定书，裁定：1、解除对湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一第4幢仓库及位于湛江市赤坎区跃进路73号内之一房屋的查封；2、买受入朱文山、蔡永森须在接到本裁定书之日起三十天内到房管部门办理权证转移手续，上述座落于湛江市赤坎区南方路63号之一第4幢仓库在有关部门给予办理权证转移手续后归竞买人朱文山、蔡永森所有和使�。但至今朱文山、蔡永森没有办理湛江市赤坎区南方路63号之一第4幢仓库过户手续，该第4幢仓库及其占用范围内土地使用权的产权仍登记在湛江纸箱厂名下。
另查明，友源公司与湛江纸箱厂金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月10日查封湛江纸箱厂名下位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第1幢（证号：1385863，建筑面积：1361.88平方米）、第2幢（证号：1385872，建筑面积：276.58平方米）、第3幢（证号：1385871，建筑面积：269.56平方米）、第4幢（证号：1385870，建筑面积：556.85平方米）、第5幢（证号：1385869，建筑面积：l1.58平方米）、第6幢（证号：1385868，建筑面积：52.46平方米）、第7幢（证号：1385867，建筑面积：20.45平方米）、第8幢（证号：1385864，建筑面积：11.70平方米）及其所占土地使用权。2014年5月26日，本院作出(2014)湛赤法民三初字第141号民事判决，判决：一、限湛江纸箱厂于该判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金4058476.34元及利息5793613.96元给友源公司；二、驳回友源公司其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，湛江纸箱厂未履行判决确定的义务，本院根据友源公司的申请立案执行，案号为：(2014)湛赤法执字第207号。在执行过程中，本院于2015年12月2日预查封湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一的土地使用权（面积：6018平方米，用途：工业用地）。2016年3月24日，本院作出(2014)湛赤法执字第207号恢字1号之三执行裁定，裁定拍卖上述查封物。朱文山、蔡永森不服，以湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一仓库第4幢（证号：1385870号，建筑面积：276.58平方米）属其所有为由向本院提出异议，请求停止对上述房地产的拍卖。2016年5月23日，本院作出(2016)粤0802执异28号执行裁定，驳回朱文山、蔡永森的异议请求。朱文山、蔡永森不服，向湛江市中级人民法院申请复议。同年9月5日，该院作出(2016)粤08执复73号执行裁定书，裁定：撤销本院(2016)粤0802执异28号执行裁定；发回本院重新作出裁定。本院另行组成合议庭并于2016年10月20日作出（2016）粤0802执异28号执行裁定书，裁定驳回异议人朱文山、蔡永森的异议请求。
又查明，2016年1月15日，友源公司以本院（2013）湛赤法执字第225号执行案的拍卖执行损害到其债权人的合法权益为由，提出如下异议请求：一、撤销本院（2013）湛赤法执字第225号案对湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库的拍卖。二、撤销本院于2004年3月11日作出的（2003）湛赤法执字第225号之四民事裁定书。三、以（2014）湛赤法执字第207号执行案件整体一并拍卖湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一的土地使用权及地�建筑物。本院于2016年1月30日作出（2016）粤0802执异2号执行裁定书，裁定：一、撤销本院（2003）湛赤法执字第225号案对湛江纸箱厂位于湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库的拍卖；二、撤销本院于2004年3月11日作出（2003）湛赤法执字第225号之四民事裁定书；三、驳回异议人的其他执行异议请求。朱文山、蔡永森不服此裁定，向湛江市中级人民法院申请复议，请求撤销（2016）粤08执复75号执行裁定书。2016年9月5日，湛江市中级人民法院作出（2016）粤08执复75号执行裁定书，裁定：一、撤销本院（2016）粤0802执异2号执行裁定；二、发回本院重新审查。2016年10月26日，本院作出（2016）粤0802执异2号之一执行裁定书，裁定驳回友源公司的执行异议。
再查明，经本院委托，湛江市广诚拍卖有限公司于2016年4月30日公告对上述房地产进行整体拍卖，异议人朱文山、蔡永森提出异议，本院已暂缓拍卖。涉案仓库已于1992年2月14日取得房屋产权证。在庭审中，原告表示因涉案仓库的土地使用权没有办证，故无法将涉案仓库所有权及其土地使用权登记到其名下。
本院认为：本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉，其审理的焦点应是当事人对法院的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付�分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告朱文山、蔡永森作为异议人，如果要排除人民法院对湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的执行，必须同时满足以下四个条件：一、在人民法院查封之前原告已合法取得63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权；二、在人民法院查封之前原告已合法占有63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权；三、原告已支付63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因原告自身的原因未办理63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的过户登记手续。本案中，至于未能办理63号之一第4幢仓库及其占用范围内土地使用权的�户登记手续，是否系原告自身造成的问题。因涉案仓库及其占用范围内土地使用权系两原告于2003年12月25日以拍卖形式竞得，且涉案仓库房屋产权证已于1992年2月14日取得，但两原告自2003年12月25日起至今均未将涉案仓库及其占有土地使用权登记至其名下，且未向本院出示任何申请办理涉案仓库及其占有土地使用权登记过户手续的凭证，目前涉案仓库及其土地使用权仍登记在湛江纸箱厂名下，故两原告对未办理涉案仓库及其占用范围内土地使用权的过户登记手续存在主观上的过错。两原告主张未办理过户手续系因涉案仓库占有的土地使用权未办理权证，故无法办理涉案仓库及其占有土地使用权登记手续，但因其对拍卖取得涉案仓库及其占有土地使用权之日起长达13年未办理过户手续的事实并未举证证明系因客观障碍所致，故本院对其主张不予采纳。因此，原告朱文山�蔡永森请求立即停止对湛江市赤坎区南方路63号之一第四幢仓库及其占用范围内土地使用权的拍卖，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。第三人湛江纸箱厂、许士太经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。
据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告朱文山、蔡永森的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由原告朱文山、蔡永森负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日�，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 周娟华
审 判 员 黄龙飞
代理审判员 洪泉寿
二〇一七年三月七日
书 记 员 刘 旋
附相关法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记�
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。