大连长兴岛经济技术开发区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽0292民初492号
原告：杨智成，男，1978年4月15日出生，汉族，户籍地黑龙江省龙江县，公民身份号码：×××。
被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛临港工业区沙包村，统一社会信用代码/注册号：210XXXXXXXX2360。
法定代表人：唐亦农，该公司经理。
委托诉讼代理人：王奇全，辽宁添赢律师事务所律师，执业证号：×××。
第三人：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地辽宁省大连市中山区解放街1号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：张喜军，该行行长。
委托诉讼代理人：翟志亮，男，该行员工。
原告杨智成与被告大连海上郡房地产开发有限公司（以下简称海上郡公司）、第三人中国建设银行股份有限公司大连分行（以下简称建行大连分行）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年11月21日立案受理后，依法由审判员侯德强适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告杨智成，被告海上郡公司委托诉讼代理人王奇全，第三人建行大连分行的委托诉讼代理人翟志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2012年7月11日所签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告首付款93595.98元；3.被告返还原告向银行支付的房贷本息85828.26元（截至2017年9月27日，本金33885.16元，利息51943.1元）；4.被告支付原告合同约定的违约金3036元（总房款303595.98元的1%）；5.解除原告与第三人的贷款合同；6.剩余贷款由被告向第三人偿还。被告承担诉讼费。事实和理由：2012年7月11日，原告与被告签订购房合同，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区XX房屋，建筑面积68.47平方米，每平方米价格4434元，总房款303595.98元，首付款93595.98元。被告应当在2013年7月31日前，将验收合格的案涉房屋交付原告。如果被告未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过180日后，原告有权解除合同。2012年7月3日原告给付被告房屋首付款93595.98元，余款21万元以办理房屋按揭贷款方式支付给被告。被告到目前为止还未交付房屋，原告多次催告也无效果。原告请求法院判如所请。
被告海上郡公司辩称：1.原告的诉讼请求已过诉讼时效；2.原告主张的违约金过高，应按照实际交付的购房款作为基数计算违约金；3.原告系被告公司员工，在购房时向被告借款10万元，用于交付购房款；被告承诺该笔借款2年内没有任何利息，作为被告对本单位员工购买房屋的一个优惠条件，法院在计算原告实际交付款项时应当将该笔10万元扣除；4.原告向第三人建设银行股份有限公司大连市分行交付房贷款利息以及合同的违约金，是原告与第三人之间根据合同约定所确定的权利义务，与被告无关。按照合同的相对性原则，应由原告自己承担。
第三人建行大连分行述称，根据原告与第三人签订的借款合同第19条约定，房屋买卖合同的解除，不影响借款合同的效力，借款人仍应承担还款义务。本案案由为商品房预售合同纠纷，而第三人与原告之间是借款合同关系，属于两种不同法律关系。第三人不同意合并审理。
当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人当庭进行了质证。原告提供下列证据：1.《商品房买卖合同》一份，以证明原告与被告于2012年7月3日签订购房合同，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区XX房屋，建筑面积68.47平方米，每平方米价格4434元，总房款303595.98元，首付款93595.98元；2.销售不动产统一发票一份，以证明原告已交首付款93595.98元；3.商品房贷款业务代收代缴费用单一份，以证明第三人向原告收取了办理房证等相关费用5678元；4.个人住房（商业用房）借款合同一份，以证明原告向第三人贷款21万元；5.个人贷款支付凭证一份，以证明第三人于2012年9月27日通过原告帐户向被告支付贷款21万元；6.中国建设银行个人贷款对账单一份，以证明原告按期还贷本息数额（截至2017年9月27日）；7.信访事项不予受理告知书一份，以证明原告就案涉房屋曾到信访部门投诉过。被告对上述证据1、2、4、5、6、7均无异议，认为证据3是原告与第三人签订的，被告不清楚。第三人对证据1、2、6、7的真实性和证明内容均无异议，对证据3证明的内容有异议，认为该费用并非第三人收取，而是交由中介公司，如果未发生，交款人可以向中介公司申请返还；对证据4的真实性无异议，认为借款合同的签订主体并非只有原告与第三人，还包括郭丹；对证据5证明内容有异议，认为该贷款是原告向第三人申请的，通过原告的账户向被告支付而非第三人向被告支付。本院认为，原告提供的证据3与第三人所述相互印证，被告与第三人对原告提供的其他证据均无异议，故对原告所提供的上述证据予以认定。第三人提供个人住房（商业用房）借款合同一份，以证明合同签订主体为原告、第三人及案外人郭丹。原告及被告对此证据均无异议，本院予以认定。被告未提供证据。
根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2012年7月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201202003），约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区XX房屋，建筑面积为68.47平方米，每平方米价格4434元，总房款303595.98元，首付款93595.98元。被告应在2013年7月31日前将经建设单位验收合格的房屋交付原告；被告逾期交房的，逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告于2012年7月3日向支付被告首付款93595.98元。
2012年9月6日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，双方约定原告向第三人借款21万元，贷款期限自2012年8月30日至2032年8月30日，原告以其案涉房屋作为借款抵押。2012年9月27日，第三人将21万元案涉房屋贷款通过原告账户支付被告。2012年8月30日，第三人向原告收取了代办权证费、契税、维修基金等费用共计5678元。截至2017年9月27日，原告向第三人偿还贷款本息共计85828.26元。
另查明，被告开发建设的商品房至今仍未完工，也未向原告交付案涉房屋。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告已履行了支付首付款、办理银行贷款等的义务，被告应按合同约定期限交付房屋。被告逾期4年尚未向原告交付房屋，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取原告的购房首付款93595.98元应返还原告。原告要求被告支付合同约定违约金3036元（总房款303595.98元的1%）的诉讼请求，本院予以支持。原告已付的购房款303595.98元包括原告向被告支付的首付款和第三人根据其与原告签订的贷款合同所支付给被告的房屋贷款。因第三人不同意在本案中合并审理原告要求解除《个人一手房贷款借款合同》的诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，对原告所主张的案涉借款合同纠纷部分，本院不予合并审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下:
一、解除原告杨智成与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201202003）；
二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨智成购房首付款93595.98元；
三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨智成违约金3036元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3916元，减半收取1958元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员侯德强
二○一七年十二月十二日
书记员张妮
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。