江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终3434号
上诉人（原审被告）：李纪燕，女，1984年3月9日生，汉族，住镇江。
上诉人（原审被告）：郭梁，男，1979年5月20日生，汉族，住镇江。
两上诉人共同委托诉讼代理人：沈忱，江苏南昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕静，女，1984年2月27日生，汉族，本科学历，丹阳儿童医院护士，住丹阳市。
委托诉讼代理人：徐瀚，江苏求尚律师事务所律师。
上诉人李纪燕、郭梁因与被上诉人吕静租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2017）苏1191民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李纪燕、郭梁上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人吕静对案涉房屋没有使用权，上诉人李纪燕与被上诉人吕静签订的商铺租赁合同系无效合同。二、上诉人使用该房产，依法应当缴纳房租或者房屋使用费，但是应当支付给合法权利人。三、上诉人拒绝支付房租并非是无故拖欠。上诉人对被上诉人的所有权和使用权产生了合理怀疑，并向被上诉人提出质疑，在此时不缴纳租金是为了保证自身权益不受损害，是一种不安的抗辩。四、上诉人租赁房屋产权并不清晰，没有房屋产权证，违反合同约定，且给上诉人实际造成装修损失，被上诉人应当承担相应的违约责任，对上诉人的装修损失进行赔偿。五、一审法院支持的违约金过高。被上诉人的实际损失仅为利息损失，恳请法院降低违约金。
被上诉人吕静辩称，在一审审理中，被上诉人已经提供了证据证明龚建明已经将本案所涉房产的部分产权转让给了被上诉人，并且同时委托被上诉人全权处理房屋租赁代收租金。因此，被上诉人有权与上诉人签订合同。案涉房产是由龚建明通过拍卖合法取得使用权，在被上诉人多次向上诉人追索租金时，上诉人也未提出过所谓产权不明晰问题。上诉人签订租赁合同之后，即开办了茶楼，一直使用至今，从未有任何第三方向其主张权利。龚建明通过拍卖支付了312万元的对价，其后劳务公司将312万元作为工程款返还给龚建明，没有任何问题。即使说龚建明取案涉房屋使用权有瑕疵，与本案也不是同一个法律关系。上诉人所谓的装修损失无任何事实根据。请求驳回上诉，维持原判。
吕静向一审法院起诉请求：1.判令确认吕静解除2015年2月18日的商铺租赁合同的行为有效；2.李纪燕、郭梁立即迁出并交付所租赁的位于镇江新区大港街道赵声路12号综合楼北至南1-3间2-4层房屋；3.李纪燕、郭梁支付租金23万元及合同解除后至实际交还房屋期间的租金；3.李纪燕、郭梁支付拖欠租金滞纳金58500元（2015年9月2日计算至2017年3月1日）及违约金1万元；4.李纪燕、郭梁承担本案诉讼费。事实和理由：2015年2月18日，吕静与李纪燕签订商铺租赁合同，约定承租大港赵声路12号综合楼北至南向1-3间2-4层，年租金15万元，租期3年。合同签订后，吕静按约交付了房屋，李纪燕承租后用于餐饮经营，其在支付第一年部分租金7万元后未再支付租金。吕静多次催要无果，遂于2017年2月16日向李纪燕提出解除双方签订的商铺租赁合同，并要求交还房屋支付所欠租金等。郭梁与李纪燕是夫妻，李纪燕因经营行为所欠债务应为夫妻共同债务，郭梁应承担共同给付义务。
一审法院查明事实：李纪燕、郭梁系夫妻。2015年2月18日，吕静与李纪燕签订一份商铺租赁合同，主要约定：一、吕静将位于镇江新区大港赵声路12号楼综合楼北至南向1-3间2-4层出租给李纪燕，租期三年，自2015年2月18日起至2018年2月17日止；二、年租金为15万元，承租第一年李纪燕可分两期付款，第一期租金75000元付款时间为2015年2月26日前，第二期租金75000元付款时间为2015年8月26日前，以后每年租金一次性付清，付款时间为每个租房自然年周期前一月；三、无故拖欠租金的，给予7天宽限期，从第8天开始有权每天按实欠租金1%加收滞纳金；四、承租人拖欠租金累计达30天的需赔偿违约金5000元，且出租人可以中止合同，收回房屋，本合同生效后，如乙方违约，另一方有权要求赔偿违约金1万元。李纪燕承租上述建筑物后经营镇江新区大港休闲驿站餐厅，大港街道办向镇江新区工商行政部门出具一份证明，载明：大港赵声路12号楼综合楼北至南向1-3间2-4层，使用权属于龚建明，尚未取得房屋产权证明，不属于非法建筑，同意作为经营场所使用。
李纪燕在支付第一年部分租金70000元后未再向吕静支付租金。2017年2月16日，吕静向李纪燕发出一份通知，载明：李纪燕未按照约定支付租金，已严重违约，现根据合同的约定解除双方于2015年2月18日签订的租赁合同，要求李纪燕在当年2月28日前将房屋交还并交付所欠租金23000元等等。李纪燕收到上述通知后仍继续经营餐饮，也未支付租金。
一审法院另查明：2012年8月31日，镇江新区大港街道办事处（以下简称大港街道办）授权镇江市大港开发区劳务服务总公司（以下简称大港劳务服务公司）按照流程拍卖位于镇江大港赵声路12号综合办公楼北至南向1-3间1-4层建筑物的长期使用权，并代为领取相关费用和处理拍卖一切事宜。同年9月4日，大港劳务服务公司与镇江市拍卖行有限公司签订一份委托拍卖合同，将上述建筑物的使用权予以拍卖。2012年12月9日，案外人龚建明通过竞价买得上述建筑物的长期使用权，成交价为312万元。2012年12月17日，镇江市拍卖行有限公司出具一张收款人为大港劳务服务公司、金额为312万元的本票给大港劳务服务公司以支付拍卖款项。翌日，大港劳务服务公司将该本票转让给了龚建明。
2014年，龚建明、赵兰哎将上述建筑物的使用权部分转让给吕静及案外人汤瑾。龚建明及汤瑾共同出具一份委托书，将案涉建筑物的出租相关事宜委托给吕静处理，同意并认可吕静以个人名义签订合同、收取租金及主张权利。
一审法院审理中，龚建明于2017年7月24日向法院陈述：2012年大港劳务服务公司将港口货场工程发包给本人，有签订过施工协议，但本人是实际施工人，挂靠的单位是镇江新区大港建国道路器材销售中心；工程开始时，大港劳务服务公司先预付80万元，工程结束后，大港劳务公司将拍卖赵声路12号综合办公楼北至南向1-3间1-4层所得312万元的本票转让给我，作为工程款，后来施工工程经结算本人施工部分的工程款为300万元左右，本人将多得的大约90万元返还给大港劳务公司。李纪燕、郭梁对龚建明的陈述内容不予认可。审理中，吕静申请撤回要求李纪燕、郭梁支付1万元违约金的诉讼请求并申请将支付合同解除后的租金这一诉讼请求变更为要求支付合同解除之后占用房屋的使用费。
一审法院认为，案外人龚建明通过竞价拍卖方式并在支付拍卖款后取得赵声路12号综合办公楼北至南向1-3间1-4层的长期使用权，其有权将该建筑物的使用权部分转让给吕静等人并授权吕静以自己的名义出租该建筑物及收取租金。因此，吕静有权就案涉建筑物与被告签订租赁合同。2015年2月18日所签订的租赁合同依法成立并生效，对吕静、李纪燕具有约束力，双方当事人均应恪守。李纪燕承租上述建筑物后至今拖欠租金，已严重违约，吕静按照约定向李纪燕发出解除双方租赁关系的通知，该解除行为符合法律规定。双方的租赁合同自上述通知到达李纪燕之日起解除，法院予以确认。
关于吕静主张的租金、滞纳金问题。租赁开始日至合同解除之日的租金共计30万元，李纪燕仅支付7万元，吕静主张其余23万元，李纪燕应予支付。合同解除后，李纪燕应从所租赁建筑物搬离。由于租赁合同已经解除，故不存在租金的问题，但李纪燕在搬离前仍应参照租金标准向吕静支付房屋使用费。李纪燕拖欠吕静租金，造成吕静的相应利息损失，且租赁合同中也约有拖欠租金的滞纳金，李纪燕应当赔偿相应的损失即滞纳金。合同对于滞纳金约定的标准过高，吕静主动调整，仅主张2015年9月2日起至2017年3月1日期间的滞纳金58500元，不违反法律规定。李纪燕承租上述建筑物用于经营餐饮，根据婚姻法的规定，夫妻在婚姻存续期间的经营所得归夫妻共同所有，由此产生的债务也应认定为夫妻共同债务。吕静主张郭梁对上述租金、房屋使用费及滞纳金的给付承担共同清偿责任，符合法律规定，法院予以支持。
银行本票进账单仅表现款项的最终流向，不能反映客观真实的业务关系。根据在中国银行镇江大港支行调取的本票及背书转让证明，足以认定镇江市拍卖行并未将拍卖款退回龚建明而是将款项交付给拍卖委托人即大港劳务服务公司。之所以进账单中载明收款人是龚建明，是由于大港劳务服务公司将本票背书转给龚建明所致。凭大港劳务服务公司提供的施工协议、委托书及工程款支付凭证，再结合龚建明本人的陈述，大港劳务服务公司与龚建明之间存在业务关系，所付工程款是大港劳务服务公司与龚建明商定所为，与本案不属同一法律关系，与本案租赁合同无关。故对李纪燕、郭梁关于龚建明通过虚假手段谋取涉案的房屋的辩称意见，不予采纳。
一审法院判决：一、吕静和李纪燕于2015年2月18日签订的租赁合同于2017年2月17日解除；二、李纪燕应从镇江新区大港赵声路12号综合办公楼北至南向1-3间1-4层内腾出并交还吕静，该行为于判决生效之日起十日内完成；三、李纪燕、郭梁应向吕静支付所欠租金23万元，于判决生效之日起十日内付清；四、李纪燕、郭梁应向吕静支付自2017年2月18日起至实际从上述建筑物内搬离之日止的房屋使用费（按照每年15万元的标准）；五、李纪燕、郭梁应向吕静支付拖欠租金滞纳金58500元，于判决生效之日起十日内付清。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，根据查明的事实，吕静依法取得了案涉房屋的出租权，其有权与房屋承租人签订租赁合同。吕燕与李纪燕签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应依法履行合同。吕静依约向李纪燕交付了房屋，李纪燕占有并使用了租赁房屋，依法应当向吕静支付租金。李纪燕、郭梁认为合同无效，并拒绝向吕静支付租金的理由，与事实不符，也于法无据。上诉人李纪燕、郭梁认为龚建明取得案涉房屋使用权存在问题，根据现有证据来看，上诉人的该上诉理由不能成为其继续占有使用案涉房屋而拒绝支付房屋使用费的理由。关于上诉人李纪燕、郭梁提出的装修损失以及违约金过高的上诉理由，因上诉人未提供证据证实，本院不予采纳。综上，上诉人李纪燕、郭梁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5628元，由上诉人李纪燕、郭梁负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 涛
审判员 姜 玲
审判员 宋 涛
二〇一七年十二月十四日
书记员 柳婷婷