广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2128号上诉人（原审原告）：白劲，男，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：温桂明，清远市清城区下廓法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：汤素贞，女，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：张伟聪，广东亨信律师事务所律师。原审第三人：清远市清新区太和镇喜家房屋中介服务部，住所地：清远市清新区太和镇。经营者：张家华,男，汉族，住广东省清远市清新区。上诉人白劲因与被上诉人汤素贞、原审第三人清远市清新区太和镇喜家房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白劲上诉请求：一、撤销一审判决，并判令汤素贞继续履行涉案《房屋买卖合同》，由白劲以839800元的价格购买涉案房屋；二、本案一、二诉讼费由汤素贞承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致实体处理错误。一、白劲是由于没有房屋居住而急需买房的，一审法院却忽视这是事实并驳回白劲的诉讼请求，造成白劲无房居住，全家露宿街头。二、涉案《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并无违法，应受法律保护，白劲依约支付了定金，一审法院却以白劲没有继续支付房屋对价为由，对其主张继续履行合同的诉求不予支持。三、白劲具有购买涉案卖屋的能力，现汤素贞反悔不出售房屋的原因是近期房地产市场价格波动。综上，请二审法院查明事实，支持白劲的上诉请求。被上诉人汤素贞口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、白劲提出的其家属露宿街头与本案无关联。二、白劲存在过错，其未按涉案合同约定的内容支付第二笔款项，导致汤素贞无法偿还涉案房屋的贷款。三、涉案合同第六条约定本案当事人一方有权解除合同，现白劲有违约行为，汤素贞依照合同约定解除合同符合法律的规定。综上，请二审法院驳回白劲的上诉请求。上诉人白劲向一审法院起诉请求：一、判令汤素贞继续履行双方于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》；二、案件诉讼费用由汤素贞负担；三、撤销白劲、汤素贞、第三人于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》第六条。一审法院经审理认定如下事实：2017年3月11日，白劲为乙方、汤素贞为甲方、第三人清远市清新区太和镇喜家房屋中介服务部为丙方（中介方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：第一条：买卖房屋情况。甲方将坐落于清远市清新区太和镇清新大道X号景XX景居X号楼X单元X房屋（价值839800元，不动产单元号********）转售给乙方。第二条：买卖房屋价格及付款方式。甲、乙双方议定该房屋交易总金额为839800元，分三期付清。第一期乙方于签订合同当天支付100000给甲方作为购房定金；第二期380000元于双方到清远市清新区农村信用社归还贷款当日支付；第三期359800元乙方以银行抵押贷款方式支付。第三条：办理房屋过户手续。乙方支付第一期房款后，甲乙双方应携带相关有效资料及《房地产权证》和《国有土地使用权证》交到中介方，由中介方代为办理房屋的过户相关手续，交楼前甲方无条件配合乙方办理好本房屋的维修基金过户手续。第四条：房屋交接。甲、乙双方同意于支付第二期房款当天计起七天内由甲方将房屋交付给乙方使用。交楼前甲方必须支付清一切有关该房屋的杂费(包括水、电、有线电视、物业管理等费用)。第五条：权利保证约定。甲方保证上述房屋没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即己存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方及中介方造成所有的经济损失，均由甲方负责赔偿损失。第六条：违约责任。甲方决定本房屋中途不卖或转卖他人，作甲方中途违约处理，甲方在违约当天必须将所收到的售房款全部双倍赔偿给乙方，另支付中介方人民币2万元作为违约金，本合同即告解除。乙方中途决定不买该房屋，作乙方违约处理，乙方所交的所有款项甲方不予以退回，另由乙方赔偿中介方人民币2万元作为违约金，本合同即告解除。第七条：办理房屋过户费用承担。办理本房屋产权证、国土证过户所发生的一切费用全部由乙方自行负责。合同签订当日，白劲向汤素贞支付了定金100000元。另查明，汤素贞为涉案房屋向清远市清新区农村信用合作联社申请贷款，2014年8月20日双方签订了《个人购房按揭借款合同》，汤素贞向该信用合作联社办理了购房按揭贷款51万元。双方到房管部门办理了预告抵押登记。该房屋未出具产权证。后汤素贞反悔不出售该房屋，双方为此发生争议。白劲遂向一审法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，白劲与汤素贞的房屋买卖关系是双方在自愿、公平的基础上进行，无违反法律和行政法规的强制性规定，该房屋买卖关系受法律保护。本案的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》是否继续履行；二、是否撤销《房屋买卖合同》第六条的条款。争议焦点一：《房屋买卖合同》是否继续履行。参照《中华人民共和国合同法》一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的表达不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”一方主张履行合同，另一方拒绝履行合同的，应予综合考虑合同履行进度、房款交付情况、房屋的实际状态等因素，以便确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。涉案房屋未出具产权证，存有预告抵押登记，房屋买卖未经抵押权人同意，白劲要求继续履行合同，存在事实上不能履行或难以履行的情况；双方约定的购房款839800元，白劲只支付了购房定金100000元，两者相比相差甚远，白劲没有支付与继续履行合同的合理房屋对价；白劲未提供其具有购房资质及其征信情况的证据，也无提供其具有支付能力的证据。综合上述各方因素，对白劲主张继续履行合同的诉求，一审法院不予支持。争议焦点二：是否撤销《房屋买卖合同》第六条的条款。该条款为：甲方决定本房屋中途不卖或转卖他人，作甲方中途违约处理，甲方在违约当天必须将所收到的售房款全部双倍赔偿给乙方，另支付中介方人民币2万元作为违约金，本合同即告解除。乙方中途决定不买该房屋，作乙方违约处理，乙方所交的所有款项甲方不予以退回，另由乙方赔偿中介方人民币2万元作为违约金，本合同即告解除。该条款是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有显失公平。另，白劲也没有提供证据证实双方对该条款有重大误解，对方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立该条款。白劲以该条款没有保障白劲利益，只保障了汤素贞和第三人利益为由撤销该条款，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，当事人对自己的主张有责任提供。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。白劲对其主张证据不足，一审法院对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：驳回白劲的诉讼请求。案件受理费6099元，财产保全费4719元，合共10818元，由白劲负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：涉案《房屋买卖合同》应否继续履行。首先，涉案《房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。其次，汤素贞在合同履行过程中，因不想出售涉案房屋，向白劲主张解除涉案合同。白劲据此向一审法院提起民事诉讼，要求继续履行涉案合同。对此，本院认为，合同的解除包括法定解除、协商解除和约定解除等情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，法律允许双方当事人约定合同解除权。又根据查明的事实，涉案《房屋买卖合同》第六条约定：甲方(汤素贞)决定本房屋中途不卖或转卖他人，作甲方中途违约处理，甲方在违约当天必须将所收到的售房款全部双倍赔偿给乙方，另支付中介方人民币2万元作为违约金，本合同即告解除。乙方（白劲）中途决定不买该房屋，作乙方违约处理，乙方所交的所有款项甲方不予以退回，另由乙方赔偿中介方人民币2万元作为违约金，本合同即告解除。由此可见，该条约定赋予了涉案合同任意一方当事人单方解除权。现汤素贞在履行合同的过程中决定不出卖涉案房屋，即依约行使了合同解除权，白劲上诉主张涉案合同应继续履行，没有事实和法律的依据，本院不予采纳。另外，因涉案合同被解除而产生相应的违约责任，白劲可另循法律途径解决。综上所述，白劲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12198元，由上诉人白劲负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  何 燕二〇一七年十月二十日法官助理  黄洁怡书 记 员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。