湖南省祁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1121民初3400号
原告：湖南省正昌建筑工程有限公司，住所地祁阳县白水镇湘泉路1号。
法定代表人：向飞，公司总经理。
委托诉讼代理人：文力，男，汉族，1976年6月7日生，住祁阳县，特别代理。
委托诉讼代理人：李巧龙，湖南齐物律师事务所律师，一般代理。
被告：祁阳县远东房地产开发有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪中路345号。
法定代表人：蒋冬运，总经理。
原告湖南省正昌建筑工程有限公司与被告祁阳县远东房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案，本院2017年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南省正昌建筑工程有限公司委托诉讼代理人文力、李巧龙到庭参加诉讼，被告祁阳县远东房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告湖南省正昌建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《祁阳县东海星城土建工程承包合同》；2、判令被告返还原告合同保证金、工程押金300万元；3、判令被告承担违约金及赔偿原告经济损失200万元；4、判令被告支付逾期付款利息（自2017年5月1日起按照银行同期贷款利率计算至实际履行日）；5、本案诉讼费和财产保全费由被告承担。事实与理由：被告竞拍所得祁国用（2014）第XXXX号土地使用权，拟开发建设祁阳东海星城项目。2016年11月15日，被告与原告协商一致，就其拟开发建设的祁阳东海星城项目签订了《祁阳东海星城土建工程承包合同》，被告将项目地下室至封顶建筑物采取包工包料的方式发包给原告承建。原、被告在合同中对建设规模、建设工期、付款方式、双方的权利和义务、违约责任均作了明确规定，被告要求原告缴纳300万元合同保证金，原告按约定汇付保证金至被告指定帐户，因被告四处拆借资金，导致资金链断裂，合同约定的工程无法按期施工。原、被告协商后，被告作出书面承诺，双方同意将进场施工之日由约定的2016年12月31日延长至2017年5月1日，若因被告原因致原告2017年5月1日不能正常施工，被告自愿退还原告保证金300万元，并承担违约责任及赔偿原告经济损失200万元，但被告至今未实现书面承诺，为维护原告合法权益，故提起诉讼。
被告祁阳远东房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告虽未参加开庭，但参加了本院组织的庭前证据交换。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据4：收条、关于更改指定银行帐户的函、转帐凭证、银行流水等共9页，拟证明原告依约通过银行转帐270万元和现金支付30万元，将合同保证金300万元转入了被告指定的帐户，被告对该证据的真实性无异议，但称对银行转帐200万元认可，对另外70万元不知情。在200万元之中，有65万元是邓海南拿走了，被告公司实际上只拿走了135万元，要求延期开庭，追加邓海南为本案被告。经本院调查核实，原告共通过银行转帐向被告指定的邓海南的帐号转帐270万元，被告称另外70万元银行转帐不知情，未提供相反的证据予以证实，结合被告出具的300万元押金收条和2017年3月12日被告向原告作出的书面承诺，本院对原告向被告交付300万元保证金之事实予以确认，原告按被告的要求转帐的，如果邓海南拿走了其中的65万元，是被告与邓海南之间的另一种法律关系，应另行提起诉讼，因此，对被告要求延期开庭，追加邓海南为本案被告不予支持。2、被告提供的证据5：承诺书1份，拟证明被告作出承诺，因被告原因导致工程延误给原告造成经济损失，被告同意增加原告30万元工程费用，并协商将工程开工日由约定的2016年12月31日延长至2017年5月1日，若再因被告的原因致工程不能正常施工，被告愿一次性退还原告300万元押金，并赔偿原告违约金及损失费用200万元，原告有权终止合同。被告对该证据的真实性无异议，但认为赔偿金200万元过高，对该证据的真实性本院予以确认。3、原告提供的证据6，项目部损失一览表附相关合同及收条，该证据系原告为证明其要求被告赔偿200万元合理性而补充提供，拟证明被告的违约行为给原告造成直接经济损失127.5万元，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利。本院认为原告因合同未履行造成的损失客观存在，结合证据5被告作出的书面承诺，视为被告对原告直接经济损失127.5万元的认可。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，对本案事实认定如下：被告祁阳县远东房地产开发有限公司竞拍所得祁国用（2014）第XXXX号土地使用权，拟开发建设祁阳东海星城项目。2016年11月15日，原告与被告协商一致，签订了《祁阳县东海星城土建工程承包合同》，被告将项目地下室至封顶建筑物采取包工包料的方式发包给原告承建，原告按被告的要求缴纳了300万元合同保证金，被告2016年11月3日向原告出具了收到300万元土建合同保证押金的收条，及后因被告原因导致合同约定的工程无法按期施工，2017年3月12日，被告向原告作出书面承诺，因工程延误给原告造成部分经济损失，被告同意给予原告增加30万元的工程费用，进场施工日期由约定的2016年12月31日延长至2017年5月1日，如再因被告原因致原告方不能按期施工，被告愿一次性退还原告工程押金，并赔偿原告违约金及损失费用200万元，原告有权终止合同。但被告一直未获取开工令，原告亦无法进场施工，原告诉至法院。
另查明，原、被告所签订的《祁阳县东海星城土建工程承包合同》尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。
本院认为，本案争执的焦点有：1、原、被告签订的《祁阳县东海星城土建工程承包合同》是否应当解除；2、被告是否应当返还原告合同保证金、工程押金300万元；3、被告是否应当承担违约金及赔偿原告经济损失200万元；4、被告是否应当支付逾期付款利息（自2017年5月1日起按银行同期贷款利率计算至实际履行日）。
关于焦点1，原、被告签订的《祁阳县东海星城土建工程承包合同》尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第10条规定，“发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建筑工程规划许可证、无办理报建手续的'三无'工程建设施工合同，应确认无效，但在审理期间已补办手续的，应确认合同有效。”《中华人民共和国建筑法》第七条和第八条亦规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定办理规划许可证、施工许可证，据此，原、被告签订的《祁阳县东海星城土建工程承包合同》违反国家强制性规定，系无效合同，无效合同自始没有法律效力，本案应按无效合同的法律后果进行处理。
关于焦点2，被告称对银行转帐200万元认可，对另外70万元不知情。在200万元之中，有65万元是邓海南拿走了，被告公司实际上只拿走了135万元。本院根据采信的证据，结合被告出具的300万元押金收条和2017年3月12日被告向原告作出的书面承诺，对原告向被告交付300万元保证金之事实已予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应当返还原告合同保证金、工程押金300万元。
关于焦点3，被告作为建筑单位，应依法办理报建手续和依合同约定提供工程资金，现因被告原因导致合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应承过错赔偿责任。原、被告签订的《祁阳县东海星城土建工程承包合同》第十五条约定了合同争议的协商解决途径。根据合同法第五十七条之规定，合同无效不影响合同中独立存在的有关争议解决方法的条款的效力。因此，原、被告签订的合同虽无效，不影响该条款的效力。2017年3月12日被告作出的书面承诺系原、被告就合同不能履行时达成赔偿损失的协商解决途径，具有独立性。该承诺书中关于增加30万元工程费用，因被告原因导致合同无法履行被告承担违约金的约定因合同的无效而无效，而关于退还保证金和赔偿损失200万元系双方协商基础上的真实意思表示，合法有效。被告认为约定的200万元赔偿金额过高，原告认为200万元的赔偿金包括直接损失127.5万元，300万元保证金占用期间产生的利息，被告承诺的增加30万元的工程费用，以及合同书15页约定的50万元的违约金。参照最高法规《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，按照不超过造成损失的30%计算，被告应当赔偿原告损失的金额也远远超过了200万元。最后双方协商共由被告承担200万元经济赔偿是合理的。本院认为，《民法通则》第112条第2款规定当事人可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法，本案中，被告向原告作出的书面承诺系损失赔偿额计算方法的约定。根据本院采信的证据和认定事实，原告方直接经济损失为127.5万元，300万元保证金占用期间的利息按同期银行贷款利息6%计算为21.25万元（2016年7月25日转帐40万元至2018年元月25日利息为40万×6%×18个月/12个月=3.6万元；2016年8月21日分别转帐10万元和20万元，共计30万元至2018年元月21日利息为30万×6%×17个月/12个月=2.55万元；2016年8月22日转帐10万元至2018年元月22日利息为10万元×6%×17个月/12个月=0.85万元；2016年10月27日转帐160万元，现金支付30万元未提供具体支付日期，以出具300万押金总收条的日期即2016年11月3日为起始日，共计190万元至2018年2月3日的利息为190万×6%×15个月/12个月=14.25万元，上述利息合计21.25万元），被告承诺的增加30万元的工程款以及合同书15页约定的50万元违约金因合同无效而无效，故原告方实际损失为148.75万元（直接损失127.5万元+利息损失21.25万元=148.75万元），参照最高法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，按照不超过造成损失的30%计算，原告要求赔偿的损失应当以不超过193.375万元（148.75万元+148.75万元×30%=193.375）为宜，故被告提出200万元赔偿金额过高理由正当。根据公平原则和诚实信用原则，对双方约定的赔偿金额予以适当减少。综合考虑原告的实际损失、当事人的过错程度、合同的履行情况以及预期收益等因素，本院酌情考虑由被告赔偿原告经济损失193.3万元。
关于焦点4，本院认为，原告300万元保证金被占用的损失已通过利息形式包含在200万元的损失赔偿中，故原告要求支付300万元保证金的逾期利息不予支持。被告承诺赔偿原告经济损失200万元，该笔赔偿金是对原告的补偿和对被告的惩罚，而不是一种债权债务关系，被告已经承担了违背诚实信用原则的法律责任，且双方亦未约定支付赔偿金的时间，故对原告要求支付该笔赔偿金的逾期利息亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第10条、《中华人民共和国合同法》第五十六条第（五）项、第五十七条、第五十八条、《民法通则》第112条第2款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告祁阳县远东房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告湖南正昌建筑工程有限公司土建合同保证押金300万元。
二、被告祁阳县远东房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告湖南正昌建筑工程有限公司经济损失赔偿金193.3万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案受理费46800元，财产保全费5000元由被告祁阳县远东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 陈铁山
审 判 员 于杨宁
人民陪审员 石端香
二〇一八年二月十日
代理书记员 陈 燊
附相关法律条文：
《中华人民共和国建筑法》
第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（四）已经确定建筑施工企业；
（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（六）有保证工程质量和安全的具体措施；
（七）建设资金已经落实；
（八）法律、行政法规规定的其他条件。
建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。
《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》
第10条发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建筑工程规划许可证、无办理报建手续的“三无”工程建设施工合同，应确认无效；但在审理期间已补办手续的，应确认合同有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。