湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民四终字第00380号
上诉人（原审原告）刘光林，无固定职业。公民。
委托代理人周明星，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代收法律文书等。
被上诉人（原审被告）袁红，公务员，公民。
被上诉人（原审被告）袁怀香，个体工商户。
二被上诉人共同委托代理人董超，湖北文润律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。
原审第三人竹山县豐森苑房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省竹山县城关镇北大街***号。
法定代表人王同华，该公司董事长。
上诉人刘光林因与被上诉人袁红、袁怀香，原审第三人竹山县豐森苑房地产开发有限责任公司（以下简称豐森苑房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省竹山县人民法院（2015）鄂竹山民初字第00390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2015年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人刘光林及其委托代理人周明星、被上诉人袁红、袁怀香及其共同委托的代理人董超到庭参加诉讼，原审第三人豐森苑房地产公司经本院合法传唤拒不到庭。经合议庭评议，本案现已审理终结。
刘光林一审诉请法院依法判令：1、袁红、袁怀香申请执行湖北省竹山县供销小区7号楼1单元701号房屋，应当停止执行；2、湖北省竹山县供销小区7号楼1单元701号房屋归刘光林所有。
一审法院查明：刘光林于2013年1月10日与豐森苑房地产公司签订了一份定房协议，约定购买豐森苑房地产公司开发的湖北省竹山县城关镇供销小区7号楼1单元701号房屋，面积为117.4平方米，单价为每平方米2600元，房屋总价款为305240元。并约定由刘光林给豐森苑房地产公司安装供销小区5号楼和6号楼的门窗工程款中的15万元抵付房款，由豐森苑房地产公司向刘光林出具了15万元购房款收据一份。供销小区7号楼竣工后，经结算，豐森苑房地产公司单就7号楼欠刘光林工程款123737.8元未付。
另查明，2014年3月24日，豐森苑房地产公司以其在建的竹山县供销小区7号楼1单元101、102、201、301、401、501、601、701号及2单元101号共9套房屋在房管部门办理抵押登记后，向袁红、袁怀香各借人民币100万元。2014年6月10日，借贷双方又将上述9套房屋在房管部门办理了商品房预告登记。因豐森苑房地产公司没有如约还款，袁红、袁怀香于2014年8月13日向湖北省竹山县人民法院提起诉讼并申请诉讼保全，竹山县人民法院于2014年10月28日裁定对上述9套房屋予以查封。竹山县人民法院于2014年10月30日和2014年11月3日分别对袁红、袁怀香与豐森苑房地产公司借款合同纠纷案作出（2014）鄂竹山民初字第01078号、第01079号民事判决，判决豐森苑房地产公司向袁红和袁怀香分别偿还借款本金100万元，给付违约金63400元，同时，袁红、袁怀香对上述9套房屋享有优先受偿权。一审判决生效后，袁红、袁怀香于2014年11月26日向竹山县人民法院申请执行上述9套房屋以偿还债务。在执行过程中，刘光林对执行标的中的7号楼1单元701号房屋提出执行异议。竹山县人民法院审查后于2015年2月12日作出（2015）鄂竹山执异字第00009号执行裁定书，裁定驳回刘光林的异议。刘光林对执行裁定不服提起诉讼。
一审法院认为，本案刘光林以两种理由阻却人民法院对争议房屋的执行。一种理由是，刘光林认为其与豐森苑房地产公司之间门窗安装工程是一种建设工程合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，对工程价款享有优先受偿权。本案争议房屋为7号楼701号房屋，刘光林签订定房协议时，是用5号楼和6号楼的工程款15万元作为定金预购争议房屋，这15万元由于不是7号楼房屋的工程材料款，不享有优先受偿权。而对于安装7号楼门窗的工程材料款123737.8元，刘光林可以优先受偿。由于争议房屋的价值高于刘光林享有的优先受偿性质的工程材料款，刘光林可以另行主张优先受偿权，但不能以此理由阻却竹山县人民法院执行争议房屋。第二种理由是，刘光林以消费者购买房屋的名义阻却法院执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据刘光林与豐森苑房地产公司签订的定房合同约定的房屋面积和单价计算，刘光林总房款应是305240元，而刘光林以工程款抵付的房款仅15万元，且尚未办理过户登记手续，竹山县人民法院执行涉案房屋符合法律规定。综上，刘光林的诉讼请求依法不能支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回刘光林的诉讼请求。本案受理费50元，由刘光林负担。
宣判后，刘光林不服一审判决提起上诉，请求依法撤销一审判决，改判支持刘光林在一审起诉时的诉讼请求。理由如下：1、刘光林以其承接的供销小区门窗安装工程的工程款抵购该小区7号楼1单元701号房屋是双方协商一致的结果。除2014年1月10日抵扣15万元工程材料款作为购房定金外，豐森苑房地产公司在结算工程款时，又将其中的155297.2元抵作本案涉诉房屋剩余工程款确属事实。2、刘光林承接供销小区的门窗安装工程，应当对该整体工程的工程款（包括材料款）享有优先受偿的权利，而不应当局限于抵购房屋的楼层，故刘光林以整体工程的工程款抵扣房屋价款并不违反法律规定。3、刘光林抵购本案涉诉房屋经过了当时的抵押权人吴永政的同意，且已经装修并居住至今，故刘光林有权利阻止对本案涉诉房屋的执行。
袁红、袁怀香在二审期间提交书面答辩状，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。并且提出刘光林在一审时可能提供了虚假证据：第一，定房合同的日期有明显改动；第二，刘光林在执行听证时未提交155297.2元的购房款收据，且豐森苑房地产公司在一审时未能提供含有该份收据的整本单据；第三，2014年1月10日豐森苑出具的15万元收据中写明抵扣的是工程材料款而不是工程款，对此刘光林不享有优先受偿权。
豐森苑房地产公司在二审期间未提交书面答辩状，也未出庭应诉。
刘光林提交如下证据：（1）照片六张，拟证明刘光林对本案涉诉房屋进行装修并居住至今的事实。（2）在建工程抵押登记证明复印件一份，拟证明本案涉诉房屋在抵给刘光林时经过了当时的抵押权人吴永政的同意。（3）证人张某出庭作证，证明2014年10月28日豐森苑房地产公司出具的“收到刘光林购房款155297.2元”是张某本人亲笔所写，实际上是以155297.2元工程款抵作购房款，因笔误将房屋号701错写成702，这一事实客观存在。
袁红、袁怀香发表如下质证意见：对照片和抵押登记证明的真实性、合法性和关联性提出质疑，且认为不能达到刘光林的证明目的。对张某证言的真实性不予认可。
豐森苑房地产公司未出庭应诉，故未对上述证据发表质证意见。
针对上述证据，本院认定如下：（1）关于照片，由于袁红、袁怀香未能提供证据否认刘光林占有本案涉诉房屋的事实，故认可刘光林已经占有该房屋。（2）关于建设工程抵押登记证明复印件，由于吴永政已经不是本案涉诉房屋的抵押权人，与本案没有直接关系，故对此份登记证明不予采纳。（3）关于张某的证言，由于张某出庭作证，且两次抵房款的手续均由其作为豐森苑房地产公司的财务人员办理并出具收据，上面有其本人签名，故对张某的证言予以采信。
袁红、袁怀香在二审期间未提交新证据。
豐森苑房地产公司在二审期间未提交新证据。
二审查明事实与一审法院查明的事实部分一致。另查明，2014年1月10日，由豐森苑房地产公司出具的15万元收据中写明付款方式是抵工程材料款，用于定购7号楼1单元701号房房款。2014年10月28日，由豐森苑房地产公司出具的收到刘光林购房款155297.2元收据有豐森苑房地产公司加盖的财务章，具体房号因笔误将701号错写成702号，对此，经手人张某已出具说明并在二审时出庭作证。豐森苑房地产公司的法定代表人王同华在一审时证实了拖欠刘光林工程款且双方达成以房款抵扣工程款的事实客观存在，故本院对刘光林将155297.2元工程款抵作剩余房款的事实予以认可，因此，刘光林已经付清了供销小区7号楼1单元701号房的全部房款并占有该房屋。至于刘光林与豐森苑房地产公司之间有关工程款的其他问题，不属于本案必须查明的事实，在本案中不做认定。
本院认为：刘光林以豐森苑房地产公司拖欠的工程款抵购本案涉诉房屋的行为并不违反法律法规的规定，且双方就此事达成合意，并签订有定房合同。至于定房合同中的时间有被更改过的痕迹，并不影响合同本身的效力，即使合同是之后补签的，仍然是有效合同，且双方履行了合同中约定的权利义务。刘光林已经以豐森苑房地产公司拖欠的工程款抵付了7号楼1单元701号房的全部房款并占有该房屋（法律法规没有对抵购房屋的工程款性质进行明确详细的规定，应当以双方合意的意思表示为准。）对于该部分抵作房款的工程款，刘光林丧失了其享有的作为建设工程价款的优先受偿权，同时取得作为普通消费者对该房屋所享有的权利义务。刘光林作为本案涉诉房屋的买受人，其权利优先于袁红、袁怀香对该房屋因抵押而产生且经过生效判决确认的优先受偿权，故在袁红、袁怀香申请对该房屋予以执行时，刘光林提出异议阻止强制执行应当予以支持。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”刘光林在一审起诉时请求确认本案涉诉房屋归其所有，其真实的意思表示是请求将房屋过户至其本人名下。刘光林与豊森苑房地产公司之间已经形成了房屋买卖合同关系，刘光林已经抵付了全部房款并入住本案涉诉房屋，虽然豊森苑房地产公司履行了实际交房义务，但是不动产交付以办理产权登记为准，故豐森苑房地产公司有义务协助刘光林将本案涉诉房屋过户至刘光林名下。综上，一审判决认定事实部分错误，导致实体处理结果错误，应予纠正。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销湖北省竹山县人民法院（2015）鄂竹山民一初字第00390号民事判决；
二、停止对湖北省竹山县供销小区7号楼1单元701号房屋的强制执行；
三、竹山县豐森苑房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助刘光林将湖北省竹山县城关镇供销小区7号楼1单元701号房屋过户至刘光林名下。
一审案件受理费50，二审案件受理费50元，共计100元，均由袁红、袁怀香负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 柏媛媛
审判员 柯 幻
二〇一六年一月六日
书记员 王 亮
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。